湖北省孝感市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂孝感中民二终字第00063号
上诉人（原审被告）杨弢。
委托代理人余飞，湖北言信达律师事务所律师。代理权限为一般代理。
被上诉人（原审原告）代明安。
委托代理人周扬，湖北慧安律师事务所律师。代理权限为一般代理。
上诉人杨弢因与被上诉人代明安房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省孝感市孝南区人民法院（2014）鄂孝南民初字第01686号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年3月18日公开开庭进行了审理，上诉人杨弢及其委托代理人余飞、被上诉人代明安的委托代理人周扬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结.
原审法院经审理查明，代明安与杨弢于2011年4月20日签订租赁合同，约定代明安将位于孝感市汉孟路的九真综合楼自西向东第一层第2、3间门面出租给杨弢开设影楼，租期为1年。2013年4月20日双方续签了租赁合同，合同约定，租期自2013年4月20日至2014年4月20日，租金每年42000元，其中两门面36000元／年，库房6000元／年（以后不变）。同时约定，合同签订前，一次性交付年租金后方可使用房屋，并对其他事项进行了约定。合同到期后，代明安找杨弢就下年度合同的签订及租金进行协商时，双方未能达成共识。此后，代明安多次找杨弢协商，杨弢于2014年5月22日付款14000元，代明安向杨弢出具了暂收条一份。2014年8月因杨弢一直未交下年度房租，亦未签订下年度租赁合同，代明安前往杨弢处预收回门面时双方发生纠纷，导致杨弢处门面损失1850元。为此，代明安诉讼请求责令杨弢搬出其承租的房屋、支付拖欠租金及占用期间的损失。
原审法院认为，代明安、杨弢就续订租赁合同的相关事宜未能协商一致，依前合同的约定，杨弢也未足额交纳下年度合同的租金，且2013年度的租赁合同已履行完毕，现代明安要求杨弢退出承租的门面，支付占用期间的房租，符合相关法律规定，依法予以支持其占用期间的房租依上年度租赁合同的租金支付。双方因续租事宜发生的纠纷导致的损失，代明安依法应予赔偿。杨弢辩称代明安违反合同约定，弄虚作假以欺骗手段，以谋利为目的，多收租金34000元属不当得利，应予退还无证据证明，原审法院依法未予支持，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第二百三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：杨弢自本判决生效后三十日内搬出所承租的代明安的房屋，并支付占用期间的租金自（2014年4月21日起按上年度租赁合同的租金支付至迁出之日止）；代明安支付杨弢经济损失1850元。案件受理费2000元，由杨弢负担。
上诉人杨弢不服原审判决上诉称，A、2011年4月20日，在上诉人不知实情的情况下，被上诉人采取虚构事实、故意隐瞒真相的手段，谎称其门面租金均为18000元／间／年（而其时真实门面租金为8000元／间／年），并提供给上诉人上年度此两间门面租金为36000元的租赁合同（后证实此为虚假合同），在骗取上诉人信任后，将位于槐荫大道150号原九真宾馆一楼自西向东第3、4间二间门面以该租金租予上诉人经营，2012年4月20日又以38000的租金租予上诉人继续经营（而其时真实门面租金为12000元／间／年），两年共骗取上诉人额外房租34000元。被上诉人违反我国《合同法》及《民法通则》一般原则及其它相关条款，违背社会道德基本底线及法律基本准则，以虚假事例做笼子，欺骗答辩人，进而骗取不当得利34000元，依法应退还予上诉人。
B、上诉人实际租赁期间，不存在拒不交房租一说。2014年5月22日，上诉人向被上诉人支付了本年度14000元的房屋租金，且被上诉人亦出具了此租金收款收条。依据我国《合同法》第十条：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”第三十六条：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”第三十七条：“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”的规定，一方的行为作出缔结合同的意思表示，另一方根据一定的程序以符合该方的要求的行为作出接受的意思表示，合同遂因此告立。换言之，只要符合一方履行了主给付义务，对方又予以接受这两个构成要件，该合同就成立生效。本案中，上诉人履行了给付义务，即己支付14000元租金，且被上诉人又予以接受并向上诉人提交了此租金的收款收条，符合《合同法》关于合同成立相关条款的规定，在上诉人并无过错的情况下，一审法院却无视被上诉人违背《合同法》第36、37条的规定及2013年度房租合同中第三条双方的约定事实，更没有按照证据规则对上诉人出具的该组证据依法予以认定，致使上诉人的合法权益受到严重侵害。
C、被上诉人不具备诉讼主体资格。2011年6月22日，九真村（合同甲方、产权方）与一审原告代明安（合同乙方、承租方）所签租赁合同第2页第四条第6款显示：“租赁期间或租赁期满，乙方因经营调整如需转让，需经甲方同意，转让后、受让方承继乙方经营地位，转让费与甲方无关。”“转让后、受让方承继乙方经营地位”意思即为一审原告的主体资格随着其转租合同的签订己发生转移并不复存在，也就是说一审原告主体资格在2011年4月20日与上诉人签订转租合同时即已丧失（2011年4月20日被上诉人与上诉人签订的租赁合同中已明确注明为“转租”）。
村委会证明不具备证据应有的法律效力。我国《民事诉讼法》第六十三条规定：“证据包括七种形式：当事人陈述、书证、物证、视听资料、证人证言、鉴定结某”只有符合我国《民事诉讼法》规定的七种证据形式才具备作为定案证据使用，村委会作为单位由于其不具有感知能力，其出具的证明不能作为证据采信理由有三：①、村委会出具证明的程序违法；②、村委会证明的形式瑕疵；③、证明内容超出职权范围。法律赋予单位提供证据的义务，但法律没有赋予单位作证能力，因为单位不具备作证的自然属性，不具备证人资格，单位为履行提供证据义务而出具证明的证据能力与单位的身份属性无关。因此，村委会所出具非职能方面内容的证明不属于其管理职责范围内的事项，不应将这种证明作为一种可信性的证人证言予以采纳，更不应当作为认定事实的根据。更何况，①村委会出具的房屋租赁合同在先，②该村委会与被上诉人之间存在利害关系，③被上诉人为该村村民，④被上诉人有多名亲属供职于该村村委会，其证明的取得不具备证据有关合法性和真实性的法律规定，因此在以上条件下取得的证明不具备证据应有的法律效力。
根据上述事实，被上诉人代明安不具备一审原告诉讼的主体资格，按程序应依法驳回其诉讼请求，且本案中村委会对诉争的房屋享有独立请求权，应为案件第三人，一审法院遗漏当事人是错误的。同时一审中被上诉人提供的“村委会证明”不具备证据效力，依法应不予采信。
综上所述，上诉人认为，原审法院有认定事实不清、有证不认、适用法律不当的错误，根据我国《合同法》《民事诉讼法》及《民法通则》相关条款之规定，请求二审法院依法改判，支持上诉人的上诉请求：一、撤销原审判决，改判驳回被上诉人原诉讼请求或将本案发回重审。二、判令被上诉人返还其不当得利34000元及利息给上诉。三、本案所有诉讼费用由被上诉人承担。
上诉人杨弢为支持其上诉请求，向本院提供了证据一份，即被上诉人代明安与九真村民委员会签订的房屋租赁合同复印件一份。拟证明上诉人与代明安签订房屋租赁后就替代了代明安，主张权利的人应是九真村民委员会，而不应该是代明安。
被上诉人代明安辩称，上诉人杨弢是完全民事行为能力人，签订的合同是有效的，不存在欺骗和虚假；关于主体的问题，代明安不是房屋的所有权人，但是房屋的租赁主体。原审判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。
被上诉人代明安对上诉人提供的证据质证认为，其提供的证据是复印件，对其真实性、证明目的有异议。同时表示被上诉人在一审时向一审法院提供了代明安与九真村民委员会签订的房屋租赁合同原件。一审法院在判决书中未列明。
本院认为，上诉人提供的证据是复印件，被上诉人亦不认可。故对该证据不予认定。
二审查明的事实与原审查明事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案当事人诉争的焦点问题，一是被上诉人代明安的诉讼主体资格；二是被上诉人代明安与上诉人杨弢所签订的房屋租赁合同是否真实、有效，代明安是否有34000元不当得利应予返还；三是双方当事人现在的房屋租赁关系现状与实际情况。
关于焦点问题一，本院认为，代明安是本案适格的当事人。2011年6月22日，代明安与九真村民委员会签订房屋租赁合同约定，甲方九真村民委员会将位于槐荫大道150号九真综合楼一楼、二楼整体出租给乙方代明安经营；租赁期限为12年，即自2012年4月20日至2024年4月19日。该合同第四条第6项约定，租赁期间或租赁期满，乙方因经营调整如需转让，需经甲方同意，转让后，受让方承继乙方经营地位，转让费与甲方无关。由此可以看出，本案涉案房屋租赁纠纷发生在此租赁合同期限内，加之九真村民委员会在一审出具证明（原审卷宗正卷第12页）证实，九真村民委员会将位于槐荫大道150号九真综合楼一楼、二楼整体出租给乙方代明安经营。表明代明安将诉争房屋转租，九真村民委员会不持异议。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。本案因该转租合同发生纠纷，转租人代明安是适格的主体。根据合同相对性原则，九真村民委员会无需参与本案诉讼。
关于焦点问题二，本院认为，被上诉人代明安与上诉人杨弢所签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，应为合法、有效。各方当事人应当全面、正确地履行该合同。上诉人杨弢诉称被上诉人利用虚假合同诈骗其签订了该合同，致使其上当的理由不能成立。首先，杨弢是完全民事行为能力人，对自己的行为以及行为所造成的后果应当有自己的预见和判断；其次，杨弢也确实是需要租赁房屋从事经营活动；其三，杨弢对所从事的经营有自己的商业判断，房屋的租赁费用应当是其必须考虑的经营成本，其高低与否影响着其经营的赢利与亏损。其接受代明安关于房屋租金的要约，是凭自己对经营的判断与信心所做出的决定。案外人租赁房屋租金的高低与其没有必然的联系，也不会对其是否签订合同起到决定性的作用。因此，杨弢按合同约定交纳的房屋租赁费，是代明安依约应当得到的合法收入，上诉人杨弢关于被上诉人代明安应当返还其34000元不当得利及利息之上诉请求不能成立。
关于焦点问题三，本院认为，到2014年4月20日，被上诉人代明安与上诉人杨弢所签订的房屋租赁合同到期，其后双方没有再续签书面合同，到本案二审阶段，双方仍然没有对涉案房屋的租赁达成一致意见，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。根据《中华人民共和国合同法》第二百四十八条的规定：“承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物。”租赁合同到期后，出租人有权收回出租的房屋，承租人应当将承租的房屋返还给出租人。此时双方当事人不是房屋租赁合同关系。但是涉案房屋仍由杨弢占用，杨弢于2014年5月22日已交14000元租赁费给代明安。但此交费行为不符合双方当事人原合同约定的42000元／年、一次性交付年租金后方可使用房屋的约定。杨弢以其已交14000元租金，双方已实际行为继续履行合同为由拒绝退出租赁的房屋的理由是不能成立的。因为合同是以双方当事人在自愿的前提下达成意思表示一致的结果，任何人都不能强迫另一方接受自己的意思。
综上，上诉人杨弢的上诉请求均不能成立，依法应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但是，在实体处理时忽略了上诉人已于2015年5月22日交纳了14000元房屋租金，应予纠正。此款应当从杨弢下欠的房屋租金中冲抵。经合议庭评议，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖北省孝感市孝南区人民法院（2014）鄂孝南民初字第01686号民事判决第二项；
二、变更湖北省孝感市孝南区人民法院（2014）鄂孝南民初字第01686号民事判决第一项为：杨弢自本判决生效后三十日内搬出所承租的代明安的房屋，并支付占用期间的租金（自2014年4月21日起按上年度租赁合同的租金计算至迁出之日止，扣减已付租金14000元）。
本案一、二审案件受理费各2000元均由上诉人杨弢负担。
本判决为终审判决。
审判长 石仁礼
审判员 汪书力
审判员 代绍娟
二〇一五年三月二十五日
书记员 陈平川
附：《中华人民共和国合同法》
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条租赁合同期限届满，承租人应当返还租赁物。返还租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。