广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛中法民三终字第1228号
上诉人（原审原告，反诉被告）佛山托斯卡纳房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市南海区。
法定代表人谢海榆。
委托代理人张盛杰，男，汉族，住广东省广州市白云区。
被上诉人（原审被告，反诉原告）潘健冬，男，汉族，住广东省佛山市南海区。
被上诉人（原审被告，反诉原告）邓丽萍，女，汉族，住广东省广州市天河区。
两被上诉人共同委托代理人陈文敬，广东泓涵律师事务所律师。
上诉人佛山托斯卡纳房地产开发有限公司（以下简称托斯卡纳公司）为与被上诉人潘健冬、邓丽萍商品房销售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法民三初字第563号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：利海尖东半岛花园一期1栋于2012年1月20日通过竣工验收，于2012年3月22日取得竣工验收备案。
2013年3月14日，托斯卡纳公司（出卖人）与潘健冬（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号20110723436046），约定买受人向出卖人购买位于佛山市南海区1栋04房；总房价为6006719元；付款方式为2011年7月23日前付清首期款1806719元，2013年3月20日前办理银行按揭4200000元。买受人如未按合同时间付款，逾期在90日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同应继续履行。逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。出卖人应在2013年9月30日前将通过验收合格并已办理竣工验收备案的商品房交付买受人使用。
托斯卡纳公司（甲方）与潘健冬（乙方）签订《〈商品房买卖合同〉补充协议》，约定就双方签订的《商品房买卖合同》未尽事宜订立该补充协议，甲方按合同载明的乙方地址向乙方发送通知，市内以邮戳时间起3天内视为乙方接受送达。（第三条）甲方依据合同及补充协议约定解除合同的，乙方须向甲方支付合同总房款10%的违约金。甲方有权从乙方已付房款中直接扣除该违约金。乙方需办理银行按揭的，须于签署该合同后三天后内前往售楼部签约室提交银行按揭所需资料及办理银行按揭手续。乙方申请的按揭贷款金额及年限由银行审批确定，如未获银行批准或批准金额低于乙方申请的金额，乙方须在银行通知后7日内向甲方付完购房金额。乙方逾期履行或不履行的，甲方有权按补充协议第三条的规定处理。
托斯卡纳公司于2011年7月23日出具收据，确认收到霍绮婷支付涉讼房屋专项维修基金60067.19元，潘健冬持有该收据原件。霍绮婷声明该款已由潘健冬实际支付。托斯卡纳公司在诉讼中持有单元地址为广东省佛山市南海区1栋04、账号为20×××04、缴存金额为60067.19元的住房维修基金存折一本。
潘健冬持有日期为2013年3月14日、收款单位为广州市捌加玖房地产按揭代理有限公司的收据原件一份，载明收款单位收到潘健冬支付的签约办证费800元。
托斯卡纳公司于2013年3月16日出具收款收据，确认收到潘健冬支付涉讼房屋首期房款1806719元。收据并载明屋主原为霍绮婷，转名换新收据。
2015年3月10日，托斯卡纳公司向潘健冬在商品房买卖合同载明的地址发送落款日期为2015年3月4日的通知函一份，要求潘健冬在收到通知函后三日内带齐办理银行按揭所需资料到托斯卡纳公司处办理银行按揭手续并注明所需资料。潘健冬于2015年3月11日收到该通知函。
2015年4月22日，托斯卡纳公司提起本案诉讼。诉请判令：1.潘健冬、邓丽萍共同向托斯卡纳公司支付购房款4200000元；2.潘健冬、邓丽萍共同向托斯卡纳公司支付从2015年3月15日起至潘健冬、邓丽萍实际付清所有款项之日止按每日应付购房款的万分之二计算的逾期付款违约金（暂计至2015年4月21日为31920元）；3.案件诉讼费由潘健冬、邓丽萍承担。
2015年5月27日，潘健冬、邓丽萍提起反诉。反诉请求：1.解除双方于2013年3月14日签订的《商品房买卖合同》及补充协议，托斯卡纳公司将购房款1806719元、住房专项维修基金60067.19元、签约办证费800元，共计1867586.19元返还给潘健冬、邓丽萍；2.托斯卡纳公司以1867586.19元为本金从起诉之日起至付清上述款项之日止按银行同期同类贷款利率计付利息予潘健冬、邓丽萍；3.案件诉讼费由托斯卡纳公司承担。
托斯卡纳公司于2015年6月8日收到原审法院邮寄送达的反诉材料。
托斯卡纳公司收到潘健冬向其发出落款日期为2015年4月27日《解除合同通知书》，潘健冬在该通知书主张由于其本人出现不可控制的原因，不能实现合同的目的，决定解除商品房买卖合同，通知托斯卡纳公司应在退还购房款及住房维修基金，潘健冬愿意按合同约定给付相应违约金。
托斯卡纳公司收到潘健冬向其发出的落款日期为2015年6月5日的《申请书》一份，潘健冬在该申请书主张由于办理房产证等问题影响，贷款事情一直搁置。现潘健冬本人征信原因不能办理银行按揭贷款和无法一次性付清房款，申请转回由霍某以总成交价450万元购买涉讼房屋。
2015年7月10日中国人民银行征信中心查询结果显示潘健冬发生过逾期的信用卡账户数为18、其他贷款为16，未结清／未销户信用卡账户数为26，其他贷款为10，发生过90天以上逾期的信用卡账户数为4。
2015年7月26日，中国建设银行中海万锦支行向本院复函载明，该行曾受理潘健冬、邓丽萍就佛山市南海区9号的房屋按揭贷款申请，房屋地址不清晰，因潘健冬、邓丽萍并未提供需要办理银行按揭贷款申请的房屋买卖合同等相关资料，不是该行不批准按揭贷款，是办理按揭贷款所需资料不齐。
另查明，潘健冬、邓丽萍于2010年9月9日登记结婚。
原审法院认为：涉讼商品房买卖合同及补充协议载明的合同当事人及签署人均为托斯卡纳公司与潘健冬，故合同当事人为托斯卡纳公司与潘健冬。邓丽萍不是合同当事人，对邓丽萍基于合同当事人身份向托斯卡纳公司提起的全部反诉请求均不予支持。
托斯卡纳公司与潘健冬签订的商品房买卖合同约定涉讼房屋为现楼买卖，且双方签订合同前涉讼房屋已通过竣工验收备案，涉讼合同的性质应为商品房销售合同，本案案由应为商品房销售合同纠纷。
托斯卡纳公司与潘健冬签订的涉讼《商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思表示，其内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效。双方约定潘健冬应于2013年3月20日前提交办理银行按揭贷款手续的资料，潘健冬没有举证证明在约定时间提交办理银行按揭贷款所需资料，经托斯卡纳公司书面催告后仍没有提交买受人应提供的资料办理银行按揭贷款手续，至托斯卡纳公司提起本案诉讼已构成逾期履行。托斯卡纳公司在涉讼合同关系的主要合同义务为交付符合约定条件的房屋及配合办理房地产权属证书，涉讼房屋在2012年已取得竣工验收备案，至庭审终结时除本案诉讼的查封外，不存在其他权属限制情况，潘健冬、邓丽萍没有有效证据证明涉讼房屋不满足交付条件或无法办理权属证书，未能证明托斯卡纳公司可能存在丧失履行合同能力的情形，潘健冬、邓丽萍主张根据《中华人民共和国合同法》第六十八条不安抗辩权的规定抗辩履行付款义务，没有事实依据，潘健冬没有合理理由不履行购房款余款的支付义务，本院对潘健冬、邓丽萍关于潘健冬未构成违约的意见不予采纳。但考虑到潘健冬已举证证明其个人征信存在问题，购房款余款通过潘健冬取得银行抵押贷款方式支付已无实际可能；且涉讼房屋未付购房款为4200000元，金额较大，托斯卡纳公司没有举证证明潘健冬具备通过现金支付方式履行购房款余款支付义务的能力，涉讼合同不具备实际履行的客观条件，应以解除为宜，故对潘健冬主张解除涉讼合同及补充协议予以支持。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。托斯卡纳公司在本案并未就合同解除的违约金向潘健冬主张权利，潘健冬请求托斯卡纳公司返还购房款1806719元，应予以支持，但不妨碍托斯卡纳公司另案向潘健冬主张合同解除的违约责任。合同因潘健冬不具备履行能力解除，潘健冬对合同的解除负有全部责任，潘健冬因履行合同的损失应自行负担，故对潘健冬办证费800元的赔偿请求不予支持。合同解除后，房屋专项维修基金的缴存人与托斯卡纳公司可申请办理相关款项的退还手续，潘健冬请求托斯卡纳公司直接返还该款的主张不予支持。潘健冬请求托斯卡纳公司计付应返还款项的利息，但托斯卡纳公司是否需履行购房款返还义务在本案判决生效前尚未确定，托斯卡纳公司未履行未确定的义务不需承担法律责任；判决生效后，托斯卡纳公司不履行生效判决确定之付款义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定承担迟延履行的法律责任，故对潘健冬的利息请求超出原审法院核定部分不予支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；对托斯卡纳公司请求潘健冬继续履行购房款余款4200000元的支付义务不予支持。但潘健冬没有按约定时间提交办理按揭贷款所需资料，支付购房款余款4200000元，确造成托斯卡纳公司对合同履行的预期利益的损失。托斯卡纳公司请求潘健冬从通知函指定履行期限届满之次日即2015年3月15日起以4200000元按日万分之二计付逾期付款违约金，符合合同约定，应予以支持，潘健冬应按合同约定以4200000元为本金从2015年3月15日起至合同解除之日即本案判决发生法律效力之日止按日万分之二的标准计付违约金予托斯卡纳公司。涉讼逾期付款违约金债务形成于潘健冬、邓丽萍夫妻关系存续期间，邓丽萍没有对债务的性质提出异议并举证证明，潘健冬因夫妻关系存续期间购买的房产而产生的案涉债务属于夫妻共同债务，邓丽萍应对潘健冬的案涉债务承担连带清偿责任。
潘健冬、邓丽萍在托斯卡纳公司提起本诉后才主张解除合同，且潘健冬对合同解除负有全部责任，本院根据公平原则，认为本诉受理费应由潘健冬、邓丽萍负担。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国婚姻法》第四十一条的规定，判决：一、解除托斯卡纳公司与潘健冬于2013年3月14日签订的《广东省商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》。二、托斯卡纳公司应于判决发生法律效力之日起十日内返还购房款1806719元予潘健冬。三、托斯卡纳公司应于判决发生法律效力之日起三十日内协助潘健冬办理佛山市南海区1栋04房住宅专项维修资金退还手续。四、潘健冬应于判决发生法律效力之日十日内支付以4200000元为本金从2015年3月15日起至判决发生法律效力之日止按每日万分之二计算的逾期付款违约金予托斯卡纳公司。五、邓丽萍对潘健冬上述第四项债务承担连带清偿责任。六、驳回托斯卡纳公司的其他诉讼请求。七、驳回潘健冬的其他反诉请求。八、驳回邓丽萍的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费减半收取20327.68元，由潘健冬、邓丽萍负担。反诉受理费减半收取10804.14元，财产保全费5000元，合计15804.14元，由托斯卡纳公司负担15530.24元，由潘健冬、邓丽萍负担273.9元。
上诉人托斯卡纳公司不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：
潘健冬主张其由于个人征信问题无法办理剩余房款的银行按揭手续，而其无现金支付剩余房款的能力，但却没有证据证明其没有实际支付能力。而一审法院却认定托斯卡纳公司没有举证证明潘健东具备通过现金支付方式履行支付购房余款的能力，涉讼合同不具备实际履行的客观条件，因此应予解除为宜。托斯卡纳公司认为，对于潘健冬、邓丽萍是否具备通过现金支付方式履行余款支付义务的能力的举证责任不应由托斯卡纳公司承担。托斯卡纳公司在一审中曾向一审法院提出申请，请求一审法院对潘健冬、邓丽萍的资产状况进行调查，但一审法院并没有就其资信能力进行调查，就认定其没有履行能力，即判决解除合同。另外，潘健冬没有按照《商品房买卖合同》约定以银行按揭形式向托斯卡纳公司支付剩余购房款的主要原因，并不一定是因为潘健冬个人资信问题而无法办理按揭贷款，而是因为其提供的办理按揭贷款所需资料不齐。从其提交的《个人信用报告》显示，仅2014年其向银行申请并获批的个人经营性贷款就超过500万元；同时，潘健冬为证明其没有继续履行合同义务的能力，向一审法院提交了《关于被告从事职业的说明》，自述其“没有固定职业，平常主要是做中介，买卖信息，代朋友和有关单位跑跑业务”。托斯卡纳公司认为，潘健冬获得总金额超过500万元的个人经营贷款一项就与其提供的《关于被告从事职业的说明》中所述的从事职业内容严重不相符。可见，潘健冬显然是在隐瞒其个人职业及收入来源等相关信息。因此，潘健冬故意不提交完整的按揭申请资料，阻碍按揭办理，刻意隐瞒其职业及收入来源，企图以此主张其没有履行能力等，均是为达到其拒不履行合同义务，恶意违约的目的。综上，请求二审法院判令：1．撤销一审判决的第一、二、三项判决；2．潘健冬、邓丽萍共同向托斯卡纳公司支付购房款4200000元；3．本案一审、二审的诉讼费用全部由潘健冬、邓丽萍承担。
上诉人托斯卡纳公司于二审期间未向本院提交新证据。
被上诉人潘健冬、邓丽萍共同答辩称：一、关于潘健冬的履行能力。一审判决已经查明，2015年7月10日中国人民银行征信中心查询结果显示潘健冬发生过逾期的信用卡账户数为18，其他贷款为16，未结清／未销户信用卡账户数为26，其他贷款为10，发生过90天以上逾期的信用卡账户数为4。可见，其个人征信存在问题，无可能再申请银行贷款。同时，发生信用卡逾期还款，贷款逾期还贷等情况，足以进一步证实潘健冬根本无能力支付本案所需的未付购房款4200000元。信用卡逾期还款会累积惊人的利息，甚至会涉嫌刑事罪行，属信用卡诈骗行为，潘健冬连这个都不能支付，更不可能有能力支付未付购房款4200000元。故一审判决认定涉讼合同不具备实际履行的客观条件，应当解除是完全正确的。中国人民银行征信中心查询结果足以证实潘健冬不具备相关支付能力，托斯卡纳公司如有异议或认为潘健冬具备相关的支付能力，应由托斯卡纳公司承担举证责任。二、考虑本案的实际情况，相关的《商品房买卖合同》应当予以解除。本案因潘健冬无法办理按揭贷款，而托斯卡纳公司则存在资不抵债的风险，对购房者存在逾期交楼的情况，商品房质量存在各种问题，未能按约定协助办妥产权登记手续等等的情况，将不能履行与潘健冬签订的合同的主要义务等原因，涉案《商品房买卖合同》应当予以解除。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条及《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》二十六条均有这方面的规定。此外，托斯卡纳公司存在上述行为，表明其将不能履行与潘健冬签订的商品房买卖合同的主要义务，在此情况下，潘健冬有权提出解除合同。《最高人民法院关于适用（中华人民共和国担保法）若干问题的解释》一百一十七条规定，定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。对解除主合同后责任的处理，适用《中华人民共和国合同法》的规定。根据该规定，定金交付后，交付定金的一方可以按照约定以丧失定金为代价而解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金而解除合同。本案中，潘健冬交纳了首期款，但合同的主要义务双方均没有履行，如没有交付房产等，因此，本案存在可以解除合同的基础。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，托斯卡纳公司的上诉理由不成立，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
被上诉人潘健冬、邓丽萍于二审期间未向本院提交新证据。
本院对原审法院查明的案件事实予以确认。
本院认为：托斯卡纳公司与潘健冬签订的《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》，意思表示真实，属有效合同，当事人双方应依约履行。潘健冬未依约支付购房余款，其行为已构成违约。其诉请解除案涉合同及补充协议，本不应该予以支持，但考虑到案涉房款尚有余款4200000元未予支付，且该欠款金额巨大，潘健冬个人资信状况方面亦有多次逾期贷款记录，按揭贷款可能存在一定障碍，案涉合同继续履行困难之案件具体情形，原审法院判决解除案涉《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》，托斯卡纳公司退还潘健冬已支付的购房款1806719元，并协助潘健冬办理涉案商品房住宅专项维修资金退还手续，而对托斯卡纳公司主张继续履行案涉合同及补充协议，潘健冬、邓丽萍应向其支付购房余款4200000元的诉讼主张不予支持，但可由托斯卡纳公司另案主张潘健冬因违约而致合同解除的违约责任，以弥补其因案涉合同及补充协议的解除而遭受的损失，可谓妥当。本院对此予以维持。
托斯卡纳公司于本案虽主张潘健冬、邓丽萍承担自2015年3月15日起至实际付清购房款项之日止按每日应付购房款的万分之二计算的逾期付款违约金，但结合其于本案诉请潘健冬、邓丽萍应向其支付购房余款4200000元的另项诉讼请求则可知，托斯卡纳公司于本案主张的该违约责任系继续履行涉案合同及补充协议情形下潘健冬应负的违约责任，而非系案涉合同及补充协议应予解除情形下潘健冬应负的违约责任，在托斯卡纳公司诉请继续履行案涉合同及补充协议的诉讼主张不能得到支持的情形下，其诉请潘健冬承担合同继续履行情形下的违约责任失却依据，自然亦不应予以支持，故原审法院于本案对托斯卡纳公司主张的合同继续履行情形下的违约责任判决予以支持不当。此外，该判项也会影响到托斯卡纳公司若另案主张潘健冬在合同解除情形下的违约责任的处理，再由托斯卡纳公司于本案明确表示若案涉合同及补充协议予以解除而不再继续履行，其于本案不再主张潘健冬合同继续履行时的违约责任，而将另案追究其案涉合同解除的违约责任，故本院对此依法予以改判。托斯卡纳公司上诉称潘健冬隐瞒其收入来源，并非无支付购房余款的能力，但却无提供充分证据予以证明，其主张案涉合同不宜解除的理由亦不充分，故本院对其上诉主张不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，依法应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法民三初字第563号民事判决第一项、第二项、第三项、第七项、第八项；
二、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法民三初字第563号民事判决第四项、第五项、第六项；
三、驳回佛山托斯卡纳房地产开发有限公司的诉讼请求。
当事人如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费，按一审判决执行。
二审案件受理费21060.47元，由佛山托斯卡纳房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 安建须
代理审判员 徐允贤
代理审判员 黄玉凤
二〇一六年一月二十八日
书 记 员 黄结仪