天津市宝坻区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宝民初字第8031号
原告张桂菊，居民。
被告天津长远嘉和置业有限公司，注册住所天津�坻节能环保工业区，现办公地址天津市宝坻区商贸街绿景家园西门。
法定代表人卢震，该公司总经理。
委托代理人武萍，天津则立律师事务所律师。
原告张桂菊与被告天津长远嘉和置业有限公司（以下简称长远嘉和公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年9月22日立案受理后，依法由审判员郝志军独任审判，公开开庭进行了审理。原告张桂菊，被告长远嘉和公司法定代表人卢震的委托代理人武萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年8月10日，原、被告签订了《天津市商品房买卖合同》。合同约定原告购买被告开发销售的位于宝坻区霍各庄镇津围公路北侧金水湾花园××号商品房，被告应于2012年12月30日前向原告交付验收合格的房屋，但被告一直未能将验收合格的房屋交付原告。2013年10月10日，被告与原告签�补充合同，将交付房屋时间延长至2013年10月31日，被告支付逾期交付违约金60000元，从2013年11月1日起，按照每月2000元标准向原告支付房租，直至交付该商品房。因被告未按合同约定支付房租，故起诉要求被告支付2013年11月至2015年8月期间房租44000元。
原告提交了原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》，销售不动产统一发票、税费代收收据、契税完税证、维修基金交款收据、房屋登记证明等证据，拟证明原告已按合同约定付清购房款和交付了各项相关费用以及被告未按合同约定交付房屋。
被告长远嘉和公司法定代表人的委托代理人辩称，不同意原告的诉讼请求。涉诉房屋已满足合同约定的交付标准和条件，被告于2013年11月底向原告发出收楼通知，原告未按照通知办理收楼手续，依据合同约定被告没有义务再向原告支付租金。被�已向原告支付60000元违约金，再给付租金44000元，被告承担的违约责任过重。原告诉请月租金2000元过高。原告的诉讼请求已超过诉讼时效1年。
经审理查明，2011年8月10日，原告张桂菊为乙方，被告长远嘉和公司为甲方，签订了合同编号2011-0116422的《天津市商品房买卖合同》。合同约定，乙方购买甲方开发的坐落于天津市宝坻区霍各庄镇津围公路北侧金水湾花园18号楼-1-402商品房，建筑面积90.23㎡；6172.04元／㎡，房屋价款556903元；商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。甲方于2012年12月30日前将符合上述条件的房屋交付乙方。合同签订后，原告全额支付了购房款，并交纳了由被告代收的各项税费、登记费、维修基金等。
因被告未能如期交付涉诉商品房，原、被告于2013年10月10日签订了0000207号《天津市商品房买�合同之补充合同》，双方同意将该商品房交付期限延长至2013年10月31日，被告于2013年10月31日前向原告支付延期交付该商品房违约金60000元，自2013年11月1日起按每月2000元标准向原告支付房租，直至交付该商品房。现被告未按补充合同约定向原告支付房租。
2013年11月底，被告向原告发出收楼通知书，要求原告到被告处办理相关收楼手续，原告未予办理。经核查，涉诉房屋现未经竣工验收，亦未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。
另查，原告曾于2014年12月17日起诉被告长远嘉和公司商品房预售合同纠纷一案，诉请被告立即向原告交付商品房并办理房屋权属转移登记，本院作出（2014）宝民初字第8014号民事判决书驳回了原告的诉讼请求。2015年3月10日，原告起诉被告长远嘉和公司商品房预售合同纠纷一案，诉请解除原、被告签订的《天津市�品房买卖合同》和《补充合同》，本院作出（2015）宝民初字第2110号民事判决书驳回了原告的诉讼请求
本院认为，原、被告经协商签订了《天津市商品房买卖合同》，签订该合同时被告已经取得《商品房预售许可证》，并符合其它预售条件。因被告未能按时完成竣工验收导致房屋迟延交付，双方签订了《天津市商品房买卖合同之补充合同》。该两份合同均合法有效，本院予以确认。涉诉商品房尚未经过竣工验收，亦未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。从法律和法规的规定看，《合同法》第二百七十九条第二款规定，建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不�交付使用。上述法律法规适用于全国范围内的建设工程和房地产开发项目。天津市人民代表大会常务委员会于2002年10月24日通过，自2002年12月1日施行的《天津市商品房管理条例》第十条规定，房地产开发企业开发建设的住宅商品房，必须在领取建设行政主管部门核发的住宅商品房准许交付使用证后，方可交付使用。第十二条规定，房地产开发企业将住宅商品房交付使用时，应当向购房人明示住宅商品房准许交付使用证，提供商品房质量保证书和商品房使用说明书。《天津市商品房管理条例》是在天津市行政区域范围内适用的地方性法规，对住宅商品房的交付标准要求更严格，其目的也是确保住房质量和住房环境，保障广大业主生命安全，同时是否取得了准许交付使用证也是检验所承建商品房的供水、供电、供气、供热、排水等配套设施以及非经营性公建配套设施�否完备的有效证明。因此，在天津市行政区域内进行房地产开发的企业必须严格遵守、认真履行。被告开发建设的商品房坐落于该条例实施的区域范围内，交付商品房时需取得准许交付使用证是强制性规定，被告应该遵守。被告作为房地产开发企业，在商品房未经验收合格，且未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，不具备交付条件的情况下，仍向原告发出收楼通知书，并以此作为其拒付房租的抗辩理由，该收楼通知书不具有被告免责的证明效力，本院不予确认。被告未按照合同约定履行义务，应承担违约责任，并按补充合同约定的标准向原告支付房屋租金每月2000元，该租金是对被告未按时交房的惩罚和原告未能按时收房的补偿，具有违约金的性质，每月租金2000元已低于被告未及时交付房屋原告应承担的利息损失，故对被告主张月租金2000元过高的抗辩意见本院不予支持。关于诉讼时效问题，从原告两次起诉被告长远嘉和公司商品房预售合同纠纷一案看，原告一直未放弃对被告主张权利。即使原告在前两次诉讼中未请求被告给付租金，但原、被告签订的《天津市商品房买卖合同之补充合同》约定的租金具有违约金的性质，不适用租金诉讼时效一年的规定，故原告主张被告支付2013年11月至2015年8月，共计22个月的租金44000元，符合法律规定本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
被告天津长远嘉和置业有限公司于本判决生效后五日内向原告张桂菊支付2013年11月至2014年8月期间的房屋租金44000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费900元，已减半收取450元（原告已交纳）由被告负担，于本判决生效后五日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。（在上诉期内递交上诉状的同时，应向天津市第一中级人民法院预交诉讼费用，在上诉期满后七日内仍未预交的，按自动撤回上诉处理。）
审判员 郝志军
二〇一五年十月二十一日
书记员 李金晓
附：本裁判文书所依据的相关法律条款：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事�一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。