安徽省六安市金安区人民法院民 事 判 决 书（2012）六金民二初字第02502号原告（反诉被告，下同，以下简称原告）：安徽好来雅羽绒有限责任公司，住所地六安市长安路，组织机构代码：××。法定代表人：陈夕牛，该公司董事长。委托代理人（特别授权）：江兆存，安徽大别山律师事务所律师。被告（反诉原告，下同，以下简称被告）：六安市金安区森源家俱广场（个体工商户，经营者：丁为东），住所地六安市梅山路**号。委托代理人（特别授权）：徐学远，安徽寻求律师事务所律师。原告安徽好来雅羽绒有限责任公司与被告六安市金安区森源家俱广场租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告特别授权委托代理人江兆存，被告特别授权委托代理人徐学远到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2007年12月5日，原、被告签订一份租赁合同，原告将自己所有的550平米的平房租给被告做家俱仓库，双方约定，租赁期限为5年，自2008年1月1日至2013年1月1日，年租金为5万元，在执行合同过程中，若一方中止合同或违约，必须提前一个月通知对方，并由违约方承担对方两个月租金赔偿。合同签订后，原告如约履行了自己的义务，被告起初也按约缴纳了租金。2010年8月19日，被告租赁的仓库中一间房屋的大梁由于平时没有及时进行渗漏维修，导致大梁受潮腐朽断裂，使被告部分家具受损，原告知悉后立即组织人员进行维修，共垫付资金8872元。此后双方因赔偿问题发生争议，被告遂向法院起诉。2012年2月29日，被告单方面向原告发出终止合同通知书，称自2012年2月29日起终止原被告间的租赁关系。原告于2012年3月12日向被告发出《催缴房屋租金通知书》，要求被告给付到2012年3月29日所欠租金38333元，并承担违约金8333元，合计46666元。被告收悉没有提出异议，但也没有自动履行。现为维护原告合法权益，特诉请法院判令被告立即给付所欠原告租金38333元，并承担违约金8333元；判令被告支付原告房屋维修费8872元并承担诉讼费。被告反诉称：2007年12月5日，反诉人（即本诉被告，下同）和被反诉人（即本诉原告，下同）签订一份租赁合同，约定反诉人承租被反诉人550平米房屋作家俱仓库，租赁期限5年，自2008年1月1日至2013年1月1日，年租金5万元。合同签订后，反诉人一直严格按照合同约定支付租金，无任何违约行为。然未曾料到的是，2010年8月19日，租赁房屋出现大梁断裂，致反诉人家俱严重受损，为此双方发生诉讼。即便如此，双方租赁合同仍然延续至2012年2月29日，且反诉人于2011年12月30日提前支付了2012年全年年租金5万元。后因考虑到被反诉人房屋安全隐患加剧，反诉人于2012年2月29日向被反诉人发出书面终止合同通知书，要求提前终止合同。被反诉人收到上述通知后也表示同意。之后，反诉人多次要求被反诉人返还提前支付的十个月租金，而被反诉人竟然否定收到租金并率先起诉反诉人拖欠租金。为维护反诉人的合法权益，无奈之下只得提起反诉，请求判令被反诉人返还反诉人2012年3月至12月租金共计41666元并承担全部反诉费用。原告为证明其主张，提供证据如下：1、原被告营业执照、组织机构代码（复印件）各一份，证明原被告主体适格；2、租赁合同一份，证明双方的租赁关系及租赁期限、租金，违约事项、违约责任约定；3、民事起诉状一份、鉴定报告、维修清单一份，证明被告承租的一间仓库大梁断裂，大梁断裂的责任在被告，被告为此已向法院起诉要求原告赔偿，原告为修复房屋花费8872元；4、解除合同通知一份，原告催缴租金通知一份，证明被告单方面终止合同，构成违约应承担违约责任，原告向被告催缴所欠租金，被告未提出异议。5、六安中院民事判决书一份，证明房屋大梁断裂造成的损失7万元，原、被告各承担一半。对原告提供的证据，被告质证意见为：对第一、五组证据不持异议；对第二组证据真实性不持异议，但不认同原告证明目的；对第三组证据中的民事诉状、鉴定报告不持异议，但对维修清单持有异议，认为原告在房屋大梁断裂后的维修与合同约定的维修不是同一概念，且即使维修，也应开具正式发票。对第四组证据真实性没有异议，但被告收到通知后多次找原告交涉要求返还租金，证明被告不认同原告所发通知的内容。被告为证明其主张，提供证据如下：租赁合同一份、收据两张，证明原、被告在合同中约定，年租金为5万元，先付款，后使用，被告交足了2011年和2012年两年的租金，符合合同约定。对被告提供证据，原告质证意见为：对证据的真实性、合法性不持异议，但对其证明目的不予认可，认为原告出具收条给被告，并不能说明被告已将钱付给原告，被告还应提供其他证据予以印证。对原、被告提供的证据，除原告提供的维修清单外，其余证据的三性本院依法给予认定。综合原、被告提供的证据、质证意见及庭审中原、被告的陈述，本院查明的事实如下：2007年12月5日原、被告签订一份房屋《租赁合同》，约定原告将其所有的550平米房屋出租给被告用作家俱储藏仓库，房屋租赁期限为5年，时间自2008年1月1日起至2013年元月1日止，年租金为5万元，房屋使用方式为先付租金，再使用房屋，租金一年一结。2008年至2010年双方均是年初结清当年租金，然后使用房屋。2010年8月19日时，被告租用的房屋其中一间房子的大梁突然发生断裂，房顶塌落，导致被告存放在该屋内的家俱受损，造成经济损失。双方为经济损失的承担问题发生矛盾，协商未果，被告于同年的9月份起诉至法院，该案一直到2013年5月23日由六安中院作出终审判决。诉讼初期，双方的租赁关系继续维持。2011年元月1日，原告出具一张收据给被告，言明收到被告“2011年元月至11年底的仓库租金5万元”。2011年12月30日，原告又出具一张收据给被告，言明收到被告“2012年元月至2012年底仓库租金5万元”。至2012年2月29日，被告向原告发出通知，要求解除双方的房屋租赁关系，随后被告搬离。2012年3月12日，原告向被告发出一份“催缴房屋租金通知书”，未果。原告于2012年9月19日向本院提起诉讼，被告于2012年10月12日提起反诉。上述事实有书证及庭审笔录在卷佐证，应予认定。本院认为，原、被告签订的租赁合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力。合同约定租赁期限为5年，违约方承担对方两个月租金损失，被告在租赁期限内提出解除合同，构成违约，依法应承担违约责任。合同约定年租金为5万元，先付款，后使用，双方在发生房屋大梁断裂产生纠纷前，一直都是按照该约定履行。产生纠纷后，原告仍然向被告出具了2011年、2012年的租金收据，该履行方式与之前并未出现不同。现原告提出说被告收了“收据”但未“付款”的说法，被告不予认同，原告又无其它相应证据给予印证，故原告的该项诉请理由不充分，其诉请被告给付拖欠房屋租金的请求，本院依法不予支持；被告反诉理由成立，其诉请原告返还多收的房屋租金的请求，本院依法予以支持。原告诉请被告承担修复房屋大梁断裂损失8872元的请求，虽然原告出具的修缮费用条据存在一定的瑕疵，不太符合规范的财经手续，但考虑到修缮事实的客观存在，以及先前终审法院对双方在租赁房屋维修责任承担上的认定，另外被告也未能就此提供一个较为规范合理的修缮费用数额的依据，故本院考虑采纳原告的请求数额并无不妥，该笔损失应由双方各半承担较为适宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，第六十条，第一百零八条，第二百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条，第六十四条第一款，第一百四十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告六安市金安区森源家俱广场应于本判决书生效之日起三日内支付原告安徽好来雅羽绒有限责任公司违约金8333元，房屋维修费4436元；二、原告安徽好来雅羽绒有限责任公司应于本判决书生效之日起三日退还被告六安市金安区森源家俱广场房租费41666元；三、驳回原告安徽好来雅羽绒有限责任公司要求被告六安市金安区森源家俱广场给付房租费38333元的诉请。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1190元，由原告安徽好来雅羽绒有限责任公司承担870元，被告六安市金安区森源家俱广场承担320元；反诉费430元由原告安徽好来雅羽绒有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审 判 长  袁刚锋审 判 员  何修胜人民陪审员  汪永俊二〇一三年九月二十六日书 记 员  张金瑞附：附适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零八条，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第二百二十条，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条，原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。第六十四条第一款，当事人对证据提出的主张，有责任提供证据。第一百四十条，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对证据提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。