北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第22206号
原告招商局地产（北京）有限公司，住所地北京市八里庄北里214号楼1层101号。
法定代表人张林，董事长。
委托代理人张伟，北京市康达律师事务所律师。
委托代理人郭杨，北京市康达律师事务所律师。
被告陈平平，女，1982年8月15日出生，公民身份号码×××。
委托代理人凌龙。
委托代理人张博涵。
原告招商局地产（北京）有限公司（以下简称原告）与被告陈平平（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郭杨、被告及其委托代理人凌龙、张博涵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年9月16日，原、被告签订了《北京市商品房预售合同》（编号Y1529064），被告购买坐落于北京市朝阳区东八里庄危改小区住宅、办公、商业及地下车库1#XXX号房屋，套内建筑面积255.81平方米，房屋单价为每平方米人民币61509.68元，合同签订当日，被告向原告支付购房款5834792元，剩余购房款990万元选择以贷款方式付款。合同第十一条约定，买受人未按照约定的时间付款的，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。合同附件五约定，被告应于《预售合同》登记备案且涉案房屋所在楼栋封顶具备放款条件后45日内，以贷款方式向原告支付剩余购房款。如具备放款条件后45日内贷款仍未到账，原告有权单方面解除《预售合同》，被告应向原告支付总房价款的5%作为违约金，并承担签订《预售合同》所发生的全部税、费及申请银行／住房公积金管理中心贷款所发生的各项费用。本案，2013年5月7日，涉案房屋所在楼栋具备放款条件。2013年9月16日，完成了商品房预售合同联机备案（编号12196878）。根据合同约定，原告应于2013年9月16日以后的45日内即自2013年11月1日前支付剩余购房款，但时至今日，原告仍未收到被告支付的剩余购房款990万元。2013年12月3日，原告向被告发送催告函，敦促被告在收到该函之日起7日内全额支付剩余购房款，或者积极敦促银行，确保原告在被告收到该函之日起7日内收到全额剩余购房款。2014年1月7日，原告向被告发出《关于解除﹤商品房预售合同﹥的通知函》，单方解除了《预售合同》，并通知被告办理涉案房屋预售登记注销手续及办理违约金与已付款结算事宜，但被告迟至原告起诉之日仍未办理。原告认为，《预售合同》是双方真实意思表示，合法有效，原、被告双方均负有全面履行合同的义务。现被告迟延付款行为已经构成违约，原告有权依据《预售合同》的有关约定解除《预售合同》并要求被告承担违约责任。《预售合同》解除后，被告有义务协助原告办理解除《预售合同》登记备案手续。现原告要求：1、解除原、被告双方于2013年9月16日签订的《北京市商品房预售合同》（编号Y1529064）；2、被告支付原告违约金786740元；3、被告协助原告办理解除《北京市商品房预售合同》登记备案手续。
被告辩称：一、原告的行为导致被告未能获得贷款，被告不存在违约行为，被告不应承担违约金。1、原告撤回被告的贷款申请，导致被告失去贷款机会。2013年9月16日，被告与原告签订《商品房预售合同》，原告向被告指定的中信银行提出贷款申请，在被告与中信银行工作人员完成面谈面签并提交全部相关材料后，原告的销售工作人员王XX称中信银行不易批贷，撤回被告向中信银行的贷款，并将被告的全部资料从中信银行处取回，转而让被告向光大银行申请贷款，致使被告在中信银行尚未对其贷款申请进入审批程序前，就失去了向中信银行贷款的机会。被告自2013年9月16日与原告签订预售合同起，便一直积极履行相应合同义务，在被告第一次向中信银行提出贷款申请时，由于原告撤回被告向中信银行贷款申请的行为，直接干预了被告获得银行贷款的结果，应当为贷款未能按约定日期到账的结果负相应的责任，被告不应对贷款未在约定期限内到账负责。2、原告的行为导致被告贷款未能如约到账，故原告不具有合同约定的解除权。原告撤回被告向中信银行的贷款申请后，在2013年10月31日安排被告向光大银行提出贷款申请。根据《商品房预售合同》附件五第三条第4款的约定，被告与原告的《商品房预售合同》于2013年9月16日登记备案，在45日内，也就是2013年11月1日被告向银行申请的贷款应当到账，而原告安排被告在2013年10月31日向光大银行提出贷款申请，在事实上银行贷款已经不可能在约定期限内到账。由于原告撤回被告向中信银行的贷款申请，以及在2013年10月31日安排被告向光大银行贷款的事实，导致被告所申请的贷款根本不可能在合同约定的期限内到账。根据《商品房预售合同》附件五第三条第4款的约定，非因被告的原因造成银行贷款不能按合同约定期限到账，原告无权要求解除合同，故原告不具有合同约定的解除权。3、原告在被告积极向银行申请贷款时告知被告解除合同，导致被告第二次失去贷款机会。2013年10月31日，被告按原告的安排向光大银行提出贷款申请，当日在售楼处进行面谈面签，并向光大银行提交全部相关资料，此后，光大银行以其担保公司不同意被告的贷款申请为由拒绝了被告的贷款申请。被告在得知贷款申请被拒后，积极联系原告的销售工作人员王XX以寻求解决方式，王XX告知被告可以自行向其他银行再次申请贷款，而就在被告向中信银行再次申请贷款之后，2014年1月7日，被告收到原告的《关于解除商品房预售合同的告知函》，被告再一次因为原告的行为失去了向中信银行贷款的机会。由于原告不具有合同约定的解除权，故原告应当根据《合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，行使法定解除权，原告在2013年12月3日向被告崔侯后，应当在3个月合理期限后行使合同解除权，而原告在未到合理期限前行使合同解除权的行为，导致被告第二次失去获得贷款的机会，再次直接干预被告获得贷款的结果。故被告认为，原告的行为导致银行贷款未能到账，被告不存在违约的情形，被告不应承担违约金。二、非因被告的过错导致银行贷款未到账，原告要求解除合同，应当返还购房本金及其利息。被告与原告所签订的《商品房预售合同》及其附件约定，被告以担保贷款方式付款，被告自2013年9月16日签订合同当日，便积极履行其合同义务，按原告的安排与中信银行进行面前面谈，并提交贷款申请以及全部所需材料，原告撤回被告向中信银行的贷款申请后，被告再次按原告的安排在2013年10月31日积极向光大银行提出贷款申请，被光大银行拒贷后，被告依然积极履行其合同义务，再次向中信银行提出贷款申请。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，《商品房预售合同》约定因不可归责于被告的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致《商品房预售合同》不能继续履行，原告应当将收受的购房款本金及利息返还给被告，故被告不应承担违约金，原告应当退还全部房款并支付利息。三、《商品房预售合同》附件五第三条第4款的约定明显不合理。《商品房预售合同》附件五第三条第4款中约定，“如由于买受人的原因，自《预售合同》登记备案且该商品房所在楼栋封顶具备放款条件后45日内贷款仍未到账，出卖人有权单方解除《预售合同》”。根据原告2013年12月3日《催告函》所述，本案争议房屋于2013年5月7日便已封顶具备放款条件，而该日期与合同签订日之间已经经历132日，早已超出该条款中所约定的45日，故该条款中所约定的期限明显不合理，该条款中关于对日期的约定属于部分无效。四、退一步讲，原告所主张的违约金过高，被告请求法院减少违约金。被告因原告的行为先后两次失去贷款机会，导致银行贷款未能按约定期限到账，原告应当对其行为承担相应的责任，即便被告存在违约行为，原告所主张的违约金也明显过高，已远远高于原告的实际损失，如法院支持原告所主张的违约金，则会对被告的生活产生严重影响，根据《合同法》的相关规定，被告请求法院减少违约金。
经审理查明：2013年9月1日，原、被告签订《公园1872楼宇认购书》，被告向原告支付定金50万元。
2013年9月16日，原告（作为出卖人）与被告（作为买受人）签订《北京市商品房预售合同》（编号Y1529064），由被告购买原告开发的北京市朝阳区东八里庄危改小区住宅、办公、商业及地下车库1#XXX号号（以下简称1101号）房屋。房屋预测建筑面积304.86平方米，单价每平方人民币61509.68元，总价款为15734792元。出卖人应当于2014年12月30日前向买受人交付该商品房。
《北京市商品房预售合同》第十一条约定，逾期付款责任：买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理：1、按照预期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在60日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之5（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。
《北京市商品房预售合同》第二十八条约定：本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。
在合同附件五中，双方在第三条还约定：1、在签署正式《预售合同》当日，即2013年9月16日，买受人向出卖人支付《预售合同》正文第五条约定的房价款的30%计人民币4724792元（含已付定金），剩余房款计人民币1101万元买受人以商业贷款／公积金贷款方式支付。2、买受人应在《预售合同》签订当日，向出卖人指定的贷款银行／住房公积金管理中心申请商业贷款或公积金贷款，并同时按贷款银行／住房公积金管理中心的要求提交全部真实的资信材料并签署相关的法律文件、交纳贷款所需的各项费用（包括但不限于律师费、保险费、抵押登记费、评估费、担保费、代办费等），接受银行／住房公积金管理中心的贷款审查。因政策变动等原因导致银行／住房公积金管理中心审查贷款所需资料与买受人提供资料不一致的，买受人应自收到向通知之日起10日内补齐相关材料。买受人逾期提供或补交上述资信材料、签署法律文件及交纳相关费用的，每延期一日应当向出卖人支付房屋总房价款的万分之五的违约金；买受人逾期提供或补交上述资信材料、签署法律文件及交纳相关费用超过10日的，出卖人有权解除双方签订的《预售合同》及其附件，买受人应按该房屋总房价款的5%向出卖人支付违约金，签订《预售合同》所发生的全部税、费及申请商业贷款／公积金贷款所发生的各项费用由买受人承担。3、如按揭贷款银行／住房公积金管理中心未能批准买受人的贷款申请，或按揭贷款银行／住房公积金管理中心所批准的贷款金额、期限与买受人的申请不符，或按揭贷款银行／住房公积金管理中心实际发放贷款的金额不足以付清剩余购房价款，买受人应于按揭贷款银行／住房公积金管理中心作出上述决定之日起7日内向出卖人支付剩余购房价款；逾期未支付，出卖人有权单方解除《预售合同》及其附件，买受人应按总价款的5%向出卖人支付违约金，签订《预售合同》所发生的全部税、费及申请银行／住房公积金管理中心贷款所发生的各项费用由买受人承担。如出卖人不解除合同，则买受人应按照《预售合同》第十一条的约定承担逾期付款违约责任。4、如由于买受人原因，自《预售合同》登记备案且该商品房所在楼栋封顶具备放款条件后45日内贷款仍未到账，出卖人有权解除《预售合同》，买受人应向出卖人支付总房款的5%作为违约金，并承担《预售合同》所发生的全部税、费及申请银行／住房公积金管理中心贷款所发生的各项费用。但因银行／住房公积金管理中心原因导致贷款未在30日到账的，买受人不承担责任。5、出卖人依照本附件之约定解除《预售合同》的，应从买受人已交纳的购房款中扣除上述全部税、费及该房屋总房价款的5%的违约金后将余款无息返还给买受人。买受人已交纳的购房款不足以支付上述全部税、费及违约金的，买受人应在出卖人通知送达之日起10内向出卖人交纳……
在附件十中，双方约定，出卖人依据本合同的约定或者法律规定行使解除权的，出卖人有权自买受人已支付的购房款中扣除相应的违约金、损害赔偿金及相关费用（如有）。买受人应在收到解除通知之日起15日内到出卖人指定的地点与出卖人签署用于办理预售登记（网上签约及联机备案）注销手续的相关法律文件，并提供办理预售登记注销手续时需要买受人提供的相关资料，如买受人未能于该期限内与出卖人签署用于办理预售登记注销手续的相关法律文件及／或为提供办理预售登记注销时需要买受人提供的相关资料，每迟延一日，则出卖人有权按购房款总价款的万分之三向买受人收取违约金。
2013年9月16日，原、被告已在房屋管理部门办理了《北京市商品房预售合同》联机备案手续。
原告提交了混凝土浇灌申请书、混凝土抗压强度试验报告、混凝土结构工程质量验收记录表等，以证明被告所购房屋所在楼栋于2013年3月29日开始浇灌混凝土封顶，2013年4月27日进行顶板混凝土抗压强度试验，随后进行质量验收，说明楼栋封顶，已具放款条件。
原告还提交了《催告函》，证明2013年12月3日向被告发函，敦促被告在收到该函之日起7日内全额支付剩余购房款。
2014年1月7日，原告向被告发出《关于解除﹤商品房预售合同﹥的通知函》，内称争议房屋贷款部分款项由于被告原因未能房款，且被告尚未补齐全部购房款，通知被告解除《商品房预售合同》，被告已收到该函，但不同意原告解除双方的《商品房预售合同》。
2013年9月17日，被告向原告支付首付款4224792元，2013年10月31日，原告向被告支付购房款111万元，但被告未向原告支付剩余购房款990万元。
经询，被告表示，只能通过贷款支付剩余购房款。
被告称首先向原告指定的中信银行申请贷款，后来原告的工作人员王XX称中信银行手续繁琐，很多客户不批贷，重新指定光大银行，中信银行没有通知，王XX将资料拿回交给了被告。2013年10月31日，被告到光大银行办理贷款手续，补交一百多万的房款，2013年10月31日，光大银行的经理和被告说没有问题，王XX也和被告说没有问题，等着批贷就行，过了二十多天，王XX通知被告被拒贷，被告给光大银行经理打电话，光大银行经理称合作担保公司不同意批贷，因被告不是公积金客户，光大银行也没有发出书面通知。第二次向中信银行申请贷款时，银行说过了年才有钱，年后再联系中信银行时，银行仍称没有担保公司合作。
原告否认系其工作人员撤回被告向中信银行的贷款申请。
上述事实，有当事人提交的《北京市商品房预售合同》、《催告函》、当事人陈述意见及庭审笔录在案佐证。
本院认为：原、被告签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实、自愿的意思表示，双方均应按照合同约定履行自己的义务。原告认为附件中“如由于买受人的原因，自《预售合同》登记备案且该商品房所在楼栋封顶具备放款条件后45日内贷款仍未到账，出卖人有权单方解除《预售合同》”的约定无效，原告所购房屋的封顶时间虽在《北京市商品房预售合同》签订前，但该条款中同时有“自《预售合同》登记备案”的前置条件，系双重限制，故被告采用贷款方式付款的起始时间应自《北京市商品房预售合同》登记备案之日起计算，被告主张该日期约定部分无效没有依据。《北京市商品房预售合同》签订后，被告已向中信银行、光大银行申请贷款，被告称系原告工作人员拿回贷款申请材料，原告否认，被告未举证证明，被告的贷款申请未获得银行批准，此后在合理的期限内被告仍未获得银行批贷，根据本案现有证据，本院不能认定系原告的原因导致被告未能获得贷款。根据合同约定，被告在未获得银行批贷后，应及时向原告支付剩余购房款，被告未能履行自己的合同义务，现原告有权要求被告解除双方之间的《北京市商品房预售合同》。合同解除后，被告应协助原告到房屋管理部门办理《北京市商品房预售合同》登记备案注销手续。双方约定，如被告存在逾期付款行为，原告解除合同时，被告需支付总房价款5%的违约金，现被告申请降低违约金数额，考虑到相关合同文本系原告提供的格式条款、目前本市房价稳中有升，房屋另行出售不会导致巨额差价损失、合同解除，原告仅需返还被告已付款本金等因素，本院对被告有关降低违约金的请求予以支持，降低后，被告应向原告支付违约金157348元。因合同解除，原告还需将已收取的购房款返还给被告。原告的部分诉讼请求数额过高，对过高部分，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告招商局地产（北京）有限公司与被告陈平平于2013年9月16日签订的《北京市商品房预售合同》（合同编号Y1529064）；
二、被告陈平平于本判决生效后十日内协助原告招商局地产（北京）有限公司到房地产管理部门办理《北京市商品房预售合同》（合同编号Y1529064）登记备案注销手续；
三、被告陈平平于本判决生效后十日内支付原告招商局地产（北京）有限公司违约金十五万七千三百四十八元；
四、原告招商局地产（北京）有限公司于本判决生效后十日内返还被告陈平平购房款五百八十三万四千七百九十二元；
五、驳回原告招商局地产（北京）有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11667元，由原告招商局地产（北京）有限公司负担8220元（已交纳5834元，余款2386元，于本判决生效后七日内交至本院），由被告陈平平负担3447元（于本判决生效后七日内交至本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 雷恩强
人民陪审员 薛建超
人民陪审员 韦铁兵
二〇一五年一月二十日
书 记 员 于 婷