湖北省宜都市人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0581民初387号原告：刘成艳，女，生于1969年8月17日，汉族，宜都市人，住宜都市，现住宜都市。委托代理人：黎明，男，生于1969年8月18日，汉族，宜都市人，住址同上，系原告刘成艳之夫。特别授权代理。委托代理人：薛传智，宜都市天平法律服务所法律服务工作者。特别授权代理。被告：宜昌当代房地产开发有限责任公司，住所地宜都市枝城镇宜化小区一排19号。法定代表人：黄海滨，该公司总经理。委托代理人：曾建国，湖北峡光律师事务所律师。特别授权代理。原告刘成艳与被告宜昌当代房地产开发有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月4日受理后，依法由审判员艾贻学适用简易程序于2016年3月31日公开开庭进行了审理。原告刘成艳的委托代理人黎明、薛传智，被告宜昌当代房地产开发有限责任公司的委托代理人曾建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘成艳诉称：2011年8月31日，被告宜昌当代房地产开发有限责任公司与原告签订《商铺租赁协议》，协议第八条b项约定“甲方同意乙方在租赁期限内对该商铺进行改造和装修”，第九条g项约定“租赁期间如甲方需出卖该商铺，则在同等条件下乙方有优先购买权”，并在签订租赁合同前向原告等人承诺“西湖春天是一条步行街”、“凡进入这条街经商的，必须是全国品牌产品”、“这条街上在三年内必须有超市、医院、学校等单位落户开业”、“凡是2011年签订协议的，每年按单门面返5000元奖励”等，但现在西湖春天商业街的实际经营情况违反了被告对原告作出的承诺，导致原告损失了装修款250000元。原告在双方签订协议后，根据被告的要求，与诗尼格（北京）国际品牌管理有限公司签订合同，可每年获利530232.56元，由于被告违反承诺，致使原告的经营规模难以实现。后经原告询问被告工作人员得知，在原告租赁商铺前，被告已将商铺出售给他人。2013年春节前，原告在被告的催逼下将经营的商铺关门至今，后被告向人民法院起诉，要求原告给付商铺租金。原告认为，被告隐瞒商铺已经出售的情况给原告造成了巨大损失属于欺诈。为维护原告的合法权益，故诉至人民法院，请求判令：1、被告宜昌当代房地产开发有限责任公司赔付原告装修费用损失250000元；2、被告宜昌当代房地产开发有限责任公司赔付原告因侵权造成的损失820418.60元；3、被告宜昌当代房地产开发有限责任公司向原告返还押金20000元；4、本案诉讼费用由被告承担。原告刘成艳为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：1、装修清单1份，证明原告为经营店铺支出了装修费用250000元的事实；2、原、被告于2011年8月31日签订的《商铺租赁协议》1份，证明原告租赁被告“西湖春天”一期中央商业大街C1-21号、C1-22号商铺及双方约定原告享有优先购买权的事实，同时证明被告在签订合同时没有向原告说明商铺是出售后返租的，存在欺诈；3、《西湖春天商户与当代房地产公司谈判关于房租协议》1份，证明被告违反了招租时向原告等承租人作出的承诺；4、《关于店面招牌的设计要求》1份，证明原告按照被告的统一规划和要求进行装修，并为此支出装修费用200000余元；5、《关于商铺租赁协议终止的函》1份，证明原、被告订立的《商铺租赁协议》在2013年已经终止；6、《调查笔录》4份，证明被告违反了招租时向原告作出的承诺，以及原告经营商铺的起止时间和终止经营商铺的原因；7、宜都市人民法院（2015）鄂宜都民初字第00668号民事判决书、宜昌市中级人民法院（2015）鄂宜昌中民二终字第00363号民事判决书各1份，证明人民法院在审理宜昌当代房地产开发有限责任公司诉刘成艳租赁合同纠纷一案中，认定被告存在欺诈行为；8、原告之夫黎明与诗尼格（北京）国际品牌管理有限公司于2011年9月8日签订的《专卖合同书》、《经营承诺书》、《供货价格协议书》各1份，证明被告的侵权行为给原告造成了820418.60元的经济损失；9、证人张某、李某证言，证明被告违反了招租时向原告作出的承诺，被告隐瞒商铺系出售后返租的事实；10、邓军、李蓉与石磊于2015年5月17日签订的《租赁合同》1份，刘程君与唐万新签订的《房屋租赁合同》1份，房屋所有权证书复印件1份，证明如果被告信守承诺，“西湖春天”一期中央商业大街将会达到宜都名都商业街的规模和效益，原、被告将实现共赢。被告宜昌当代房地产开发有限责任公司辩称：1、本案系房屋租赁合同纠纷，原、被告签订的《商铺租赁协议》约定了被告同意原告在租赁期限内对商铺进行改造和装修，但该协议第九条b项同时约定“在租赁期间，押金不可冲抵租金，该商铺所发生的税费、水电费、装修费用由乙方（即本案原告刘成艳）承担”，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，应当驳回原告的第一项诉讼请求；2、原、被告之间的权利义务基于《商铺租赁协议》而产生，本案应当适用《中华人民共和国合同法》有关规定，而不能适用《中华人民共和国侵权责任法》；3、原告没有证据证明被告在招租时对原告所作承诺的具体内容，原、被告之间仅存在房屋租赁合同关系，原告经营亏损或盈利与被告无关，原告主张预期收益损失530000余元没有证据和事实证实，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，人民法院应当驳回原告的第二项诉讼请求；4、原、被告签订的《商铺租赁协议》第五条约定，原告在租赁商铺时须向被告交付押金20000元，因原告在租赁期间应缴纳租金53088元，宜都市人民法院（2015）鄂宜都民初字第00668号民事判决书判决扣除原告已交付的押金20000元，余下租金33088元在判决生效之日起五日内支付，对原告主张的押金进行了处理，人民法院应当驳回原告的第三项诉讼请求；5、宜昌市中级人民法院（2015）鄂宜昌中民二终字第00363号民事判决书对原、被告之间诉争的商铺作出明确认定，被告不存在欺诈，被告也有充分证据予以证明。被告宜昌当代房地产开发有限责任公司为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：1、原、被告于2011年8月31日签订的《商铺租赁协议》2份，证明原、被告之间的房屋租赁合同关系成立且实际履行，协议真实有效的事实；2、宜都市人民法院（2015）鄂宜都民初字第00668号民事判决书、宜昌市中级人民法院（2015）鄂宜昌中民二终字第00363号民事判决书各1份，证明被告扣除原告交付的押金20000元是合法的，不应当返还，且原告的部分诉讼请求已经得到人民法院的处理；3、被告与王娅、周亚明签订的《商铺委托经营合同》各1份，证明被告将商铺出售后返租，被告有权对商铺进行出租。经庭审质证，对原告提交的证据，被告宜昌当代房地产开发有限责任公司认为证据1，是原告自制的，不具有证明效力；证据2，无异议；证据3，没有经过原、被告签署，是原告单方面制作的，不能达到原告的证明目的，不认可；证据4，无异议，是被告为了达到整体效果要求商铺经营者按照统一要求涉及施工的；证据5，是原告写给被告的函，被告业已收到，但没有经过被告签字盖章，且是在《商铺租赁协议》到期后送达的，不能达到原告的证明目的；证据6，只有原告的委托代理人薛传智一人进行调查，形式要件不合法，所调查的内容与本案无关联，不能达到原告的证明目的；证据7，真实性无异议，但不能达到原告的证明目的，系原告对民事判决书的理解有误；证据8，与本案无关联，不认可；证据9，证人证言说明的只是部分事实，与本案无关联，不能达到原告的证明目的；证据10，与本案无关联，不能达到原告的证明目的。对被告提交的证据，原告认为证据1，无异议；证据2，真实性无异议，但不能达到原告的证明目的，相反可以证明被告存在欺诈，对押金20000元的事情认可；证据3，可以证明被告存在欺诈，隐瞒了商铺是出售后返租的事实。经庭审举证、质证，原告提供的证据1，系原告自行制作的装修费用清单，没有其他证据予以佐证，不具有证据的证明效力，本院不予采信；证据2，可以证明原告租赁被告“西湖春天”一期中央商业大街C1-22号商铺以及双方权利、义务的约定，但不能证明被告存在欺诈行为；证据3，是“西湖春天”一期中央商业大街商铺经营者共同签署旨在反映被告存在问题的意见记录，没有经过被告的签署，也没有其他证据予以佐证，本院不予采信；证据4，被告为“西湖春天”一期中央商业大街进行统一规划下发的通知，与原、被告签订的《商铺租赁协议》第八条c项相互印证，本院予以采信；证据5，是原告向被告送达的就商铺租赁过程中相关事宜进行协商的函，可以证明原告就租赁商铺与被告进行协商的事实，但没有经过被告的签署，且原、被告未就原告租赁商铺的期限达成新的协议，原告主张《商铺租赁协议》已于2013年终止没有依据，本院不予采信；证据6，调查笔录记载仅有原告的委托代理人薛传智一人主持调查，不符合证据的形式要件，且上述调查笔录中的被调查人刘玉琳、余大勇、黎金丹未出庭接受当事人质询，无法证明笔录记载内容的真实性，本院不予采信；证据7，宜都市人民法院（2015）鄂宜都民初字第00668号民事判决书第5页中“原告（即本案被告宜昌当代房地产开发有限责任公司）存在合同欺诈”这一内容是对“对于被告（即本案原告刘成艳）的……主张”的修饰限制和解释说明，不是原告所理解的人民法院认定被告存在欺诈行为，该证据不能达到原告主张的证明目的，本院不予采信；证据8，原告提供的《供货价格协议书》仅有诗尼格（北京）国际品牌管理有限公司签署，不符合证据的形式要件，本院不予采信，其他两份合同可以证明原告与其夫黎明共同经营“诗尼格酒庄”的相关事实，但三份合同产生的收益属于预期收益，因客观上存在各种经营风险，无法计算具体数额，原告也未举证证明被告存在侵权行为，该组证据也不能作为主张预期收益的依据，本院不予采信；证据9，原告申请出庭的两位证人均为“西湖春天”一期中央商业大街商铺的经营者，与本案存在一定程度的利害关系，且租赁商铺时间在原告之后，均不在原、被告签订合的现场，客观上不具备了解原、被告就签订《商铺租赁协议》进行磋商相关情况的条件，且证人证言与原告主张的证明目的无关联，本院不予采信；证据10，案外人之间订立的租赁合同和房屋所有权证书与本案无关联性，且两个商业街之间不能简单地类比而推论应当盈利，本院对该组证据不予采信。被告提供的证据可以证明原、被告签订《商铺租赁协议》、双方权利义务约定、争议发生及处理，以及被告将商铺出售后返租的相关事实，具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。经审理查明：被告宜昌当代房地产开发有限责任公司是从事房地产开发、经营，商品房销售、租赁等经营的企业。2011年1月11日，被告宜昌当代房地产开发有限责任公司分别与案外人王娅、周亚明签订《商铺委托经营合同》，约定自2011年9月1日起至2014年9月1日止，被告取得“西湖春天”一期中央商业大街C1-21、C1-22商铺的使用权、经营权、收益权，可以自己的名义将上述商铺租赁给第三人。另查明，2011年8月31日，原、被告签订《商铺租赁协议》两份，约定原告租赁被告“西湖春天”一期中央商业大街C1-21、C1-22商铺（共两层，每间使用面积为79㎡）两间用于经营酒类，租赁期限自2011年9月1日至2014年9月1日，该协议第八条甲方的权利、义务约定：“b）甲方同意乙方在租赁期限内对该商铺进行改造和装修，但乙方改造和装修必须遵守商业物业管理公司关于上述行为的相关规定”；第九条乙方的权利、义务约定：“b）在租赁期间，押金不可冲抵租金，该商铺所发生的税费、水电费、装修费用由乙方承担。f）乙方在租赁期内，有义务维护商铺内的设备、设施，如因经营者使用不当或者其他人为原因而受损，乙方需自费修复。协议结束时，如双方不再续约，乙方需将该商铺按甲方购买时的交铺标准交还给甲方”；第十条约定“三年租赁期届满时，甲方将不在（再）承担与该商铺租赁上的任何相关法律责任。但在同等租赁条件下，乙方仍享有优先租赁权，如再续租，乙方将直接与该商铺产权所有人或被选聘商业经营管理公司另行签订租赁协议。租赁期满后，如果乙方不再续租，应当在合同期满时的前三个月以书面形式通知甲方并予以审核通过，否则乙方抵押金不予退还”。双方签订协议后，原告向被告交纳押金20000元，被告依约将商铺交给原告。同时查明，原告承租“西湖春天”一期中央商业大街C1-21、C1-22商铺后，原告之夫黎明于2011年9月8日与诗尼格（北京）国际品牌管理有限公司签订《专卖合同书》，约定黎明拥有“诗尼格”产品在湖北省宜都市的产品专卖权；并约定黎明为独立的经济实体，自主经营，自负盈亏，独立核算，双方之间不存在任何隶属、投资、承包、债权、债务关系；同时约定诗尼格（北京）国际品牌管理有限公司在20000元限额范围内按补货金额的10%比例逐渐向黎明返还装修费补贴，如黎明完成年度400000元进货金额目标任务，诗尼格（北京）国际品牌管理有限公司奖励销售总额的3%，超出部分奖励5%；合同还对专卖条件、付款方式、专卖期限、违约责任等其他权利义务进行了约定。后原告对“西湖春天”一期中央商业大街C1-21、C1-22商铺进行了装修，并与其夫黎明共同开办“诗尼格酒庄”。又查明，原告于2014年11月16日向被告发出《关于商铺租赁协议终止的函》，载明“本人已于2013年就停止了经营。鉴于贵公司商铺目前的经营状况，现本人决定与你公司终止租赁合同”，但要求被告在收回商铺时返还被告装修投入资金250000元及利息，并按装修增值部分的比例进行分成，后双方就商铺相关事宜协商未果。因刘成艳未依约向宜昌当代房地产开发有限责任公司按期交纳租金，合同到期未交还房屋，也未另行签订租赁合同，宜昌当代房地产开发有限责任公司向本院提起诉讼，要求刘成艳支付下欠租金及实际占用费，并返还租赁房屋。本院于2015年6月23日作出（2015）鄂宜都民初字第00668号民事判决书，认定刘成艳欠宜昌当代房地产开发有限责任公司房屋租金53088元，扣除刘成艳交纳的押金20000元，余下33088元于判决生效之日起五日内支付，并判令刘成艳于判决生效之日起五日内腾空并返还宜昌当代房地产开发有限责任公司位于宜都市枝城镇的“西湖春天”一期中央商业大街C1-21、C1-22号商铺。刘成艳于上诉期内向宜昌市中级人民法院提起上诉称，宜昌当代房地产开发有限责任公司在已将商铺卖与他人的情况下与刘成艳签订租赁合同，属于单方欺诈行为；一审判决将案件一事改为两个法律关系，只作出对宜昌当代房地产开发有限责任公司有利的判决而对刘成艳有利的事实不作出判决，实属不公，要求二审撤销一审判决，改判宜昌当代房地产开发有限责任公司赔偿刘成艳装修费用250000余元，返还押金20000余元，依法赔偿2011年8月31日至上诉时按国家标准计算的人员工资，并赔偿因此事造成的精神及名誉损失，承担库存近100000元葡萄酒的间接损失或者发回重审。宜昌市中级人民法院于2015年9月9日作出（2015）鄂宜昌中民二终字第00363号民事判决书，认为《商铺租赁协议》第十条的约定可以看出宜昌当代房地产开发有限责任公司已间接告知了刘成艳其不是商铺的所有权人，故宜昌当代房地产开发有限责任公司不存在欺诈；同时认为刘成艳关于一审判决将案件一事改为两个法律关系的主张没有事实依据，并作出驳回上诉，维持原判的判决，现该判决已发生法律效力。本院认为：依法成立的合同，受法律保护，且对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案的争议焦点为：1、被告在履行合同过程中是否存在欺诈等违约行为；2、原告的装修费用是否应当由被告承担；3、原告在本案中能否主张预期收益损失；4、被告是否应当返还原告押金20000元。一、关于争议焦点一。欺诈是指一方当事人故意实施某种欺骗他人的行为，并使他人陷入错误认识作出错误意思表示从而订立合同。欺诈需要同时具备具有欺诈的故意、实施了欺诈行为、使被欺诈方产生错误认识、被欺诈方基于错误认识作出的意思表示与内心效果意思不一致四个要件。在本案中，被告虽未在合同订立过程中明确告知商铺系出售后返租的事实，但该情形并未导致原告因此产生错误认识并基于错误认识作出与内心效果意思不一致的意思表示。原、被告之间签订的两份《商铺租赁协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，双方房屋租赁合同关系依法成立并生效。原告承租商铺的目的是经营，且被告未明确告知原告商铺系出售后返租相关事实的行为并未影响双方合同目的的实现，也没有给原告造成具体的损失，故本院对原告主张被告存在欺诈等违约行为的主张不予支持。二、关于争议焦点二。原、被告签订的两份《商铺租赁协议》第九条均约定商铺发生的装修费用由乙方即本案原告承担，且原告支出的装修费用是为“诗尼格酒庄”的经营而产生，是原告以自己意思表示进行的行为，与被告无关；根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持；但当事人另有约定的除外”的规定，对原告要求被告承担装修费用的主张，本院不予支持。三、关于争议焦点三。原告要求被告赔偿820418.60元的损失实质上是预期收益损失，原告之夫与诗尼格（北京）国际品牌管理有限公司签订的《专卖合同书》仅对进货价格和超出年度进货任务的奖励等内容进行了约定，没有预期收益的相关内容，且预期收益受经营过程中多种因素的影响，难以确定，另原告未能举证证明被告存在违约行为，无权要求被告承担原告预期收益损失，故对原告要求被告赔偿820418.60元损失的主张，本院不予支持。四、关于争议焦点四。本院（2015）鄂宜都民初字第00668号民事判决书业已对原告交纳的押金20000元作出了处理，现该判决已发生法律效力，应当得到尊重及维护，原告亦无权再对该部分提出新的主张，故对原告要求被告返还押金20000元的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告刘成艳的全部诉讼请求。本案案件受理费14614元，因适用简易程序减半收取7307元，由原告刘成艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于宜昌市中级人民法院。审判员  艾贻学二〇一六年五月十日书记员  邬海凤