江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0583民初3531号原告江苏金阳物业管理有限责任公司，住所地江苏省苏州市昆山市周市镇青阳北路118号。法定代表人高金钟，该公司董事长。委托代理人张同刚，江苏嘉昆律师事务所律师。委托代理人王昀，江苏嘉昆律师事务所律师。被告吕李。原告江苏金阳物业管理有限责任公司（以下简称金阳物业公司）与被告吕李物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月2日立案受理后，由代理审判员张伟独任审理，并于2016年3月28日公开开庭审理。原告金阳物业公司的委托代理人王昀，被告吕李均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金阳物业公司诉称：被告是昆山市高新区万方江南森林别墅小区XX幢XX室、XX室的房屋产权人，原告自2013年7月1日起成为该房屋所在小区的物业管理人。但被告自2013年7月至2015年12月期间欠交物业费合计36419.02元，根据合同约定被告应承担违约金7767.39元。现原告为维护自身合法权益，特诉诸法律，请求人民法院判令：1、被告支付原告物业费36419.02元及违约金（其中以5064.9元为基数从2013年8月1日起按每日万分之五计算，以7838.54元为基数，分别从2014年2月1日、2014年8月1日、2015年2月1日、2015年8月1日起、2014年8月1日、2015年2月1日、2015年8月1日起按每日万分之五计算，上述违约金均计算至实际支付之日止）暂计算至2015年10月30日金额为7767.39元；2、本案诉讼费用由被告负担。被告吕李辩称：物业服务合同第2.4条明确规定了原告作为物业方的服务范围；答辩人房屋周围之前是用绿化做隔栏，后因其他业主破坏该绿化，答辩人多次通知原告，但原告却置之不理，最终绿化隔栏变成了一堵墙，导致答辩人的一颗古树枯死；目前只要原告能够恢复原状答辩人便会交纳物业费。经审理查明：2013年6月18日，原告金阳物业公司（乙方）与昆山市高新区万方江南森林别墅小区第一届业主委员会（2013年1月30日至2016年1月29日）（甲方）签订《昆山市物业服务合同》，约定甲方将森林别墅委托乙方实行物业服务，委托服务期限42个月，从2013年7月1日至2016年12月31日止；物业费标准，别墅2.6元/月/平方米（其中代收代缴费0.15元/月/平方米），会所内的商业用房为2.6元/月/平方米（其中代收代缴费0.15元/月/平方米），上述两项费用自2013年7月1日至2013年12月31日期间，仍按1.68元/月/平方米执行；每年1月份收取上半年物业费，7月份收取下半年物业费；物业费经过多次收取后仍不缴纳的，可诉讼至昆山市人民法院，并按万分之五/天计算罚金；合同中还就其他事项进行了详细的约定。2013年9月9日，原告金阳物业公司取得昆山市住房和城乡建设局物业管理科的备案证明。被告吕李为该小区XX幢XXX号房的登记产权所有人，房屋登记建筑面积为251.61平方米。目前该房屋为空置，被告未入住。审理中被告吕李主张因其他业主破坏绿化隔栏导致其自行栽培古树死亡，原告在被告多次通知的情况下仍未能积极履责，故而原告金阳物业公司有违“公共绿地、花木、建筑小品等的养护与管理”之合同约定，遂被告未向原告支付2013年7月至2015年12月期间的物业管理费。上述事实由《昆山市物业服务合同》、昆山市物业服务合同备案证明、房屋产权登记信息查询结果证明及当事人陈述予以证实。本院认为：依法成立的物业服务合同，对物业服务公司和业主均具有法律上的约束力，物业服务公司应提供相应的物业服务，业主应按物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中原告与涉案小区业主委员会签订的物业服务合同对原、被告双方均应具有约束力。被告吕李认为因原告未尽责导致其古树死亡，对此，即使如被告所主张的事实存在，导致其古树死亡的损失赔偿义务人并非本案原告，被告可另向导致其财产损失的侵权人主张权利，而不能以此理由拒交物业费。案涉房屋属于空置住宅，相对而言，原告的物业管理成本略低，据此本院酌情调整本案的物业费收费标准，被告吕李将按照合同约定标准的90%支付原告物业费。根据合同约定，被告应支付的物业费为16413.01元[（251.61平方米×1.68元×6个月+251.61平方米×2.6元×24个月）×90%]。对于原告所主张的XX幢XX室的物业费，因该物业产权并非本案被告吕李，故不应由被告承担交费义务，原告应另向实际产权人主张权利。根据合同约定，原告拖延支付物业费，要按照日万分之五的标准承担违约金，该约定对被告仍具有约束力。但对比被告的违约行为给原告造成的损失状况，并兼顾补偿与惩罚原则，合同约定的日万分之五的标准过高，本院酌情调整为中国人民银行公布的同期银行贷款基准利率的1.3倍。违约金应以欠付金额为基数，从逾期支付之日起计算至实际给付之日止。合同约定物业费半年度收缴一次，其中2013年7月至2013年12月的物业费应为2282.6元，应以此为基数从2013年8月1日起计算违约金；从2014年度开始每半年的物业费为3532.6元，故应以此为基数计算违约金，起算点分别为2014年2月1日、2014年8月1日、2015年2月1日、2015年8月1日；上述违约金均计算至被告实际给付之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院一、被告吕李于本判决生效后十日内支付原告江苏金阳物业管理有限责任公司物业管理费16413.01元及违约金（以2282.6元为基数，从2013年8月1日起算；以5838.14元为基数，分别从2014年2月1日、2014年8月1日、2015年2月1日、2015年8月1日起算；上述违约金的计算标准均为中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍，均计算至被告实际给付之日止）。如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或昆山市人民法院指定账号：32×××60，开户行：昆山建设银行营业部，开户名：昆山市人民法院财务结算中心。二、驳回原告江苏金阳物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费904元，减半收取452元，由原告江苏金阳物业管理有限责任公司负担327元，被告吕李负担125元；该款项原告已预缴，本院不再退还，由被告在履行上述判决时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。上诉案件受理费账户：户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。代理审判员 张 伟二〇一六年五月十八日书 记 员 王颂淼附相关法条：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。