湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武汉中民终字第00304号
上诉人（原审原告）：ＸＸ元，男，1966年11月7日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）：雷显，女，1981年5月2日出生，汉族。
委托代理人：邱丹，湖北成和诚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：程亚军，男，1980年9月30日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）：王晓芳，女，1983年2月4日出生，汉族。
上诉人ＸＸ元因案外人执行异议纠纷一案，不服武汉市武昌区人民法院（2013）鄂武昌民初字第01894号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月10日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年3月，ＸＸ元向一审法院提起诉讼，请求判令：1、依法停止对武汉市东湖新技术开发区高新四路谷尚居1栋2单元7层2号房屋的执行并解除查封；2、依法确定ＸＸ元与程亚军、王晓芳签订的《房屋转让协议书》合法有效，并判令程亚军、王晓芳立即配合办理产权过户登记手续。
一审法院经审理查明：程亚军、王晓芳于2008年12月8日登记结婚，2013年6月26日离婚。
2010年8月18日，程亚军与武汉光谷地产有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》，购买武汉市东湖新技术开发区高新四路8号谷尚居1栋2单元7层2号房屋，总价款311775元，合同备案号：湖101459138，房屋状态：合同备案审核通过，承购人：程亚军。程亚军交纳首期购房款140775元，2011年11月17日，交纳了173002元尾款，庭审中程亚军陈述该笔尾款是熊幼华在2011年11月17日支付的。第一次购房款的发票是程亚军给ＸＸ元的，ＸＸ元陈述第二次购房款的发票是熊幼华给自己的。
2010年9月28日，ＸＸ元与程亚军、王晓芳签订《房屋转让协议书》，约定：程亚军自愿将其武重单位团购集资房所有权转让给ＸＸ元，该集资房地处武汉东湖高新四路谷尚居小区1栋2单元702室。开发商尚未交房，现有购房合同以及首付款的税务发票等相关票证为依据。程亚军必须提供必要的资料协助ＸＸ元办理房屋转让手续。本协议签订后如单方违约，违约方负责赔偿房屋总价的40%给另一方。ＸＸ元付清30万元后程亚军不再享有该房的任何权利和义务。交房前必须付清所有款项，过户费用由ＸＸ元承担。程亚军、王晓芳在《房屋转让协议书》上签名并按手印。
2010年9月30日，程亚军、王晓芳向ＸＸ元出具《借条》，载明：今借到ＸＸ元人民币300000（元）。到期日2010年11月30日，若到期未还，愿以谷尚居1栋2单元7层2号作抵押。程亚军、王晓芳在借条上签名并按手印。ＸＸ元陈述其在2010年9月30日，通过转账向程亚军支付了50000元，取现20000元给程亚军，另外，当天还带了100000元的现金给程亚军，到9月30日晚上九点多钟一共给了程亚军170000元。10月1日取40000元现金给程亚军30000元，当天还直接向程亚军的卡上存了100000元，到10月1日上午九点左右一共给程亚军130000元，这就是300000元的给付情况。程亚军陈述ＸＸ元在2010年9月30日晚向其支付了现金30000元，10月1日转账170000元，给了现金50000元，只收到了250000元，并不是ＸＸ元说的300000元，另外50000元是约定的利息，但认可300000元的欠账，对自己写的条子认账。
2011年3月31日，武汉市天然气有限公司统一对开发商办理了包括诉争房屋在内的武汉市东湖新技术开发区高新四路8号谷尚居小区各住户的天然气《客户使用证》。2012年2月2日，ＸＸ元对诉争房屋的天然气充值使用。
2011年4月18日，一审法院立案受理雷显诉程亚军、王晓芳民间借贷纠纷一案，雷显向一审法院提出财产保全申请并提供担保，一审法院于2011年5月19日作出（2011）武区民初字第1272号民事裁定书，查封位于武汉市东湖开发区高新四路谷尚居1栋2单元7层2号房屋，查封期限为两年。
2011年5月30日，程亚军向上述房屋所在的物业公司出具证明，证明载明：兹有谷尚居1栋2单元702室面积130.09平方米，因本人（程亚军）无钱支付购房款项，故向ＸＸ元同志借款支付，现无能力偿还，故自愿将本套住房的居住和产权全部转让给ＸＸ元同志，由他负责管理、居住等一切事宜，望物业部承认为感，特此证明。
2011年6月2日，湖北水蓝郡物业管理有限公司向ＸＸ元出具装修内容登记证，登记证载明房屋装修期限为2011年6月5日至2011年7月5日。后ＸＸ元对该房屋进行装修并入住至今，但未办理合同备案更名登记。
2011年6月22日一审法院作出（2011）武区民初字第1272号民事判决书，判决：一、程亚军向雷显偿还人民币321000元。二、程亚军向雷显支付利息损失（本金321000元，自2011年11月1日起至程亚军付清之日止，按每日万分之五支付）。三、程亚军向雷显支付违约金20000元。四、王晓芳对上述债务承担连带清偿责任。该判决书生效后，雷显向一审法院申请执行，一审法院于2011年12月12日做出（2011）武区执字第886-1号执行裁定书，对争议房屋进行查封。
为证实自己购房的真实性，ＸＸ元向一审法院提交了落款时间为2011年2月18日的《房屋移交证明》及落款时间为2011年3月10日的《装修合同》。落款时间2011年2月18日的程亚军与ＸＸ元《房屋移交证明》载明：位于谷尚居小区1栋2单元702室住房已于年前（2011年元月）程亚军跟开发商及物业管理处办理完相关交房手续，由该房引发的债务纠纷、借款、贷款等债务和责任全部由程亚军承担。现已可以装修入居。今天（2011年2月18日）程亚军正式将该房及钥匙一并交给ＸＸ元。该房屋由ＸＸ元全权管理入居。今后该房屋的物业费、水电费等后期产生的费用归ＸＸ元承担。待该房产能够办理过户手续时程亚军负责办理好过户手续（包括归程亚军出具的书面材料）。过户费用由ＸＸ元承担。因此程亚军及其妻子王晓芳在2010年9月28日签订的借款凭条同时转为购上述房款的凭条即购房收款凭条。落款时间2011年3月10日的ＸＸ元与柳华签订《装修合同》约定，上述房屋的装修包工包料一次性包干价11万元。
2012年10月23日，武汉东湖新技术开发区人民法院受理ＸＸ元起诉武汉光谷地产有限公司、程亚军、王晓芳，请求确认ＸＸ元与程亚军、王晓芳签订的《房屋转让协议书》有效，判令程亚军、王晓芳立即配合办理过户登记手续。2012年11月22日，ＸＸ元申请撤诉，武汉东湖新技术开发区人民法院作出（2012）鄂武东开民一初字第00766号民事裁定书，准许ＸＸ元撤回起诉。
2012年12月18日，ＸＸ元向一审法院提出执行异议申请，认为：2010年9月28日，其与程亚军、王晓芳就武汉市东湖新技术开发区高新四路谷尚居1栋2单元7层2号房屋签订《房屋转让协议书》，约定：程亚军、王晓芳自愿将该房产所有权及一切权益转让给ＸＸ元，并对房屋的总价、办理过户手续、违约责任等进行了约定。协议签订后，程亚军、王晓芳即将相关购房凭证等有关证件一并交给其保管，其支付了30万元。2011年2月18日，程亚军将房屋向其交付，其已实际入住，请求停止对争议房屋的执行并解除查封。2013年3月18日，一审法院作出（2011）武区执异字第886-3号执行裁定书，认为：位于武汉市东湖开发区高新四路谷尚居1栋2单元7层2号房屋系登记在程亚军名下的合同备案房，该房屋的合同备案登记为武汉市东湖新技术开发区房产管理局办理。上述房屋至今仍未办理房屋产权登记。案外人ＸＸ元向一审法院提交了被执行人程亚军同武汉光谷地产有限公司签订的《武汉市商品房买卖合同》、被执行人程亚军向武汉重型机床集团有限公司和武汉光谷地产有限公司支付购房款的相关收据及发票、案外人ＸＸ元与被执行人程亚军、王晓芳签订的《房屋转让协议书》、被执行人程亚军向案外人ＸＸ元提供的房屋移交证明、被执行人程亚军向争议房屋物业出具的转让证明（以上材料均为复印件）等材料，但一审法院未能在相关房屋管理部门查询到上述购房合同备案登记或房屋产权转移登记，至今上述房屋仍登记在被执行人程亚军名下。案外人ＸＸ元虽提供了相应的证据，但其所提供的证据不能充分证明ＸＸ元与程亚军之间签订的合同合法有效。且根据相关法律规定，房屋所有权的归属应该以房产管理部门的登记为准。虽然案外人ＸＸ元与被执行人程亚军就争议房屋达成过房屋转让协议，但其并未在房产管理部门办理产权过户登记或者合同备案登记，不能因此而认为案外人ＸＸ元依法取得了房屋所有权。一审法院查封登记在被执行人程亚军名下的武汉市东湖开发区高新四路谷尚居1栋2单元7层2号房屋，符合法律规定，案外人ＸＸ元所提出的异议不能成立，裁定驳回ＸＸ元的异议。
一审法院经审理认为，根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十五条“案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议”的规定，ＸＸ元向一审法院提起执行异议之诉的诉求必须是对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的物转让、交付的实体权利。ＸＸ元主张与程亚军、王晓芳的买卖合同有效并要求对方履行合同，协助将被执行房屋过户到自己名下，都只能说明其对争议房屋享有合同债权，不享有物权。物权优于债权，在ＸＸ元没有取得对诉争标的物权的情况下，其对程亚军、王晓芳享有的债权，与雷显对程亚军、王晓芳的债权序位是一致的，ＸＸ元的诉请实则是要求将雷显的债权让位于自己的债权，是没有法律依据的，该合同债权不能阻止执行标的物（诉争房屋）的转让及交付。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，在房屋产权人程亚军、王晓芳欠债经人民法院判决仍不偿还的情况下，人民法院依法有权拍卖及变卖程亚军、王晓芳的房产，以房产拍卖及变卖的价款清偿生效法律文书所确定的债务，ＸＸ元要求法院停止执行的诉讼请求没有事实及法律依据，不予支持。
在2010年9月28日ＸＸ元与程亚军、王晓芳签订的《房屋转让协议书》中约定程亚军、王晓芳将其在武重单位团购的集资房武汉东湖高新四路谷尚居小区1栋2单元702室的所有权转让给ＸＸ元，但在9月30日程亚军、王晓芳向ＸＸ元出具的《借条》中又称借ＸＸ元30万元，若到期未还，愿以上述房屋作抵押。故ＸＸ元与程亚军、王晓芳实际上是以借款合同取代了房屋买卖协议。ＸＸ元提交的《房屋移交证明》及《装修合同》虽然落款时间在法院查封房屋之前，但上述两份书证的内容与程亚军向物业部门出具的《证明》及物业公司对ＸＸ元开具的《装修内容登记证》基本一致，基于程亚军向物业部门出具的《证明》及物业部门对ＸＸ元出具的《装修内容登记证》在物业部门的登记备案，一审法院确认程亚军向ＸＸ元移交房屋及ＸＸ元装修房屋的时间均在查封诉争房屋之后。在一审法院因雷显的诉讼查封了诉争房产后，程亚军对物业部门出具《证明》，说明“因本人（程亚军）无钱支付购房款项，故向ＸＸ元同志借款支付，现无能力偿还，故自愿将本套住房的居住和产权全部转让给ＸＸ元同志，由他负责管理、居住等一切事宜”，其目的明显是对抗一审法院的执行。物业公司在2011年6月2日向ＸＸ元开具的《装修内容登记证》也只能证明ＸＸ元在2011年6月5日后开始对争议房屋进行装修，此时一审法院对诉争房屋已经查封，ＸＸ元与程亚军的行为系恶意串通，损害第三人利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……”的规定，双方的以房抵债合意应为无效。ＸＸ元在此后对房屋进行装修，其扩大的损失应自行承担，且程亚军、王晓芳承购的武重团购集资房，属集资房的性质，其价格通常低于市场价，ＸＸ元以比程亚军集资购房价还低的价格取得程亚军房产显然没有支付合理对价，其也不能被认定为合同的善意相对人。故ＸＸ元请求确定其与程亚军、王晓芳签订的《房屋转让协议书》合法有效，由程亚军、王晓芳立即配合办理产权过户登记手续的诉讼请求，不予支持。
综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十五条、第十七条、第十九条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第九条的规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决：驳回ＸＸ元的诉讼请求。本案案件受理费5800元，减半收取2900元，由ＸＸ元负担。
判后，ＸＸ元不服一审判决，向本院提起上诉称：一、程亚军、王晓芳在武汉东湖新技术开发区人民法院和武昌区人民法院的两次庭审中对2010年9月28日签订的《房屋转让协议书》、2010年9月30日收款时出具的《借条》、2011年2月18日交房时出具的《房屋移交证明》的真实性和有效性均予以承认。二、一审判决只根据2010年9月30日出具的《借条》就认为ＸＸ元与程亚军、王晓芳以借款合同取代了房屋转让协议，明显与事实不符。三、一审判决认为ＸＸ元没有支付合理对价，不能认定为合同的善意相对人，缺乏事实和法律依据。四、一审判决依据程亚军向物业部门出具的《证明》和物业公司签发的《装修内容登记证》的签发时间就认定程亚军向ＸＸ元移交房屋以及ＸＸ元装修房屋的时间是在一审法院查封诉争房屋之后，明显是断章取义，颠倒事实。五、目前争议房屋的产权仍然登记在开发商名下。因程亚军没有办理产权登记（合同、税务发票、权属证等证件在ＸＸ元处），一审判决就认为程亚军享有争议房屋的物权，而ＸＸ元只享有合同债权。事实上ＸＸ元享有该争议房屋的实际合法占有权。请求二审法院判令：一、撤销一审判决并依法改判支持其一审的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由雷显承担。
被上诉人雷显答辩则要求维持一审判决。
被上诉人程亚军答辩称与ＸＸ元的买卖合同有效，但对诉争房屋买卖价格为300000元不认同，对一审判决没有异议。
被上诉人王晓芳未到庭参加诉讼，也未提交答辩意见。
在二审诉讼过程中，ＸＸ元与程亚军均认可涉案房屋为团购房，而非团购集资房。
经审理查明，一审认定的事实属实。
本院认为，案外人执行异议之诉，是指案外人对于依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利，而请求法院对该实体上法律关系进行裁判，以阻止法院对执行标的进行强制执行的救济方法。程亚军对位于武汉东湖高新四路谷尚居小区1栋2单元702室的房屋虽未办理所有权登记，但该房屋的权属初始登记在程亚军名下，雷显因人民法院发生法律效力的民事判决申请执行查封该房屋，是通过合法途径来实现自己享有的债权，根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋……”的规定，一审法院对本案诉争房屋的查封有事实和法律依据。根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十五条关于“案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议”的规定，无论ＸＸ元与程亚军、王晓芳之间是房屋买卖关系，还是民间借贷关系，ＸＸ元享有的也只是债权，而非“阻止执行标的的转让、交付”的实体权利，因此，目前诉争房屋的权属初始登记在程亚军名下，程亚军享有该房屋法律意义上的物权，该房屋不属于不能查封、扣押、冻结的标的物。ＸＸ元要求法院依法停止执行并解除查封的上诉理由不能成立，其提出的依法停止对武汉市东湖新技术开发区高新四路谷尚居1栋2单元7层2号房屋的执行并解除查封的上诉请求本院不予支持。ＸＸ元提出依法确定其与程亚军、王晓芳签订的《房屋转让协议书》合法有效，并判令程亚军、王晓芳立即配合办理产权过户登记手续的诉讼请求，不属于本案的审理范围。
综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律及实体处理欠妥，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销武汉市武昌区人民法院（2013）鄂武昌民初字第01894号民事判决。
二、驳回ＸＸ元提出的依法停止对武汉市东湖新技术开发区高新四路谷尚居1栋2单元7层2号房屋的执行并解除查封的诉讼请求。
二审案件受理费5800元，由ＸＸ元负担。
本判决为终审判决。
审判长 张立新
审判员 黄 更
审判员 张 红
二〇一四年六月六日
书记员 黄 浩