山东省泰安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁09民终335号
上诉人（原审被告、反诉原告）：刘某。
委托诉讼代理人：马广伟，山东金长虹律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：毕某。
委托诉讼代理人：杨兴华，泰安泰山泰前法律服务所法律工作者。
上诉人刘某因与被上诉人毕某房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省泰安市泰山区人民法院（2017）鲁0902民初1544号民事判决向本院提起上诉，本院于2018年2月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
刘某上诉请求：撤销一审判决，改判驳回毕某诉讼请求，支持刘某反诉请求，或将本案发回重审。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，宁家鹏未出庭作证，其证言不应作为本案定案的依据，且毕某未提供证据证实开户名为范详水的电表项下的用电由刘某使用，电费不应由刘某承担。二、一审法院认定刘某应向毕某支付房租，认定事实错误。刘某在一审中提供了2016年6月24日与泰安市泰山城市发展物业管理有限公司签订的《商业房租赁合同》及2016年8月8日物业管理有限公司出具的收据和刘某当日的银行卡交易凭证，该组证据可与证人赵某4、于某4的证人证言相互佐证，完全可以证实毕某自2016年5月1日给刘某停水，2016年7月底停电，刘某于2016年7月底将房屋腾空这一事实。三、一审法院对涉案房屋的装修人认定错误，证人赵某4、于某4、高某4、律某四证人的证言可以相互印证，证实涉案房屋由刘某装修，毕某应赔偿刘某装修损失。
毕某辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
毕某向一审法院起诉请求：1.刘某支付所欠租赁费82500元（2016年4月29日至2017年3月29日期间租赁费共计11个月）；2.支付拖欠的由毕某垫付的电费9098.1元。两项共计91598.1元。诉讼过程中，毕某增加诉讼请求：解除房屋租赁合同，责令刘某立即将其承租的房屋交付给毕某。
一审法院认定事实：毕某与案外人任业田系夫妻关系。2009年任业田承包韩家结庄村村民宋其秀、韩天柱、王传明的土地，自建房屋用于出租。2014年4月12日，毕某作为甲方，刘某作为乙方签订《房屋租赁合同》一份，内容为：“甲方在韩家结庄温泉路段东房屋一处，约计500平方米（包括房屋16间），经双方协商甲方将此房屋租给乙方，为保护双方利益和合法权益特制定如下：一、租赁期为五年，自2014年4月29日至2019年4月29日止，如到期后续另签合同，乙方优先续合同，价格面议；二、租赁期前三年为每年玖万元，第四年玖万伍仟元，第五年壹拾万壹仟玖佰元，先付款后使用，拖欠租金甲方有权终止合同；三、租赁期内甲方为乙方提供水、电设施，其费用由乙方自负，甲方概不负责。甲方不得影响乙方正常生产经营，乙方在甲方同意下有权转租、分租；四、租赁期内，乙方负责对房屋保护、卫生，乙方必须有专业管理负责经营。防水、防爆及防护措施要得当，如发生意外由乙方自负。五、租赁期内，因不可抗力的原因，如国家和集体占用，乙方必须无条件搬走。六、乙方要依法经营，工商税务及一切安全问题由乙方自负。本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，本合同自签字之日起生效。”对于涉案房屋，双方均认可未取得建设工程规划许可证。2016年4月24日，泰安市泰山区上高街道办事处韩家结庄村村民委员会出具通知一份，内容为：“根据泰安市人民政府【2016】6号土地公告，征收辛大铁路以南，温泉路以东韩家结庄村土地，地上附属物和青苗补偿费标准按照山东省物价局、山东省财政厅、山东省国土资源厅《关于泰安市征地地面附着物和青苗补偿标准的批复》（鲁价费发【2010】244号）等规定执行。望有关单位和个人积极支持配合，于2016年5月25日前完成土地腾空工作。”毕某主张其向刘某送达过该通知，刘某拒不签收，至今未向其交付承租房屋，影响了上高办事处的拆迁进程。刘某主张该通知系韩家结庄村村民委员会向其送达的。毕某认可刘某自2016年10月未再使用过水、电。毕某为证实刘某一直占用涉案房屋拒不交付，拖欠其租赁费82500元及2016年8月、9月电费9098.1元，向本院提交如下证据：证据一、毕某自己书写的客户名称为饭店的收款收据复印件两份，2016年8月7日的收据记载电费为4572.7元；2016年9月29日的收据记载电费为4525.4元。证据二、2017年4月27日，宁某出具证明一份，内容为：“位于泰安市××温泉××路东饭店上的用电表，开户姓名为范祥水，给毕某用的。”证据三、2016年7月25日泰山区花园影社录制的光盘一份，该录像显示当日刘某经营的饭店正常营业。对上述证据，刘某质证称，对上述证据的真实性均有异议，证据一中所有内容均是手写，客户名称为饭店，没有指明是谁付的款，不能证实毕某支付电费。如果支付电费，应由电力部门出具正式发票。证据二系证人证言，根据相关规定，证人应出庭接受双方的询问。证据三的拍摄日期系毕某自述，其应提交证据对视频的拍摄日期进行证实。刘某为证实毕某于2016年5月1日给其停水，2016年7月底给其停电并已于2016年7月底将房屋腾空并返还给毕某，毕某无权向其要求房屋占有费，提交何某、赵某4、于某4的证言。何某证言的主要内容为，其从事空调制冷维修，近两三年给刘某在温泉路经营的老板恋上鱼修空调，去年5月中旬其给刘某温泉路上的店进行空调的拆除及移机工作，共拆除13台空调，花费十几天时间。赵某4证言的主要内容是，其承租毕某房屋经营大理石，刘某承租的房屋在其承租房屋的南边大约100米。刘某于2014年5月对涉案房屋进行装修，用的是其工作地方的大理石。毕某提供经营所需的水和电，其与刘某使用的是同一股水、同一股电。毕某想拆房子，想撵我们走，于2016年5月1日给其停水，后其去刘某店里吃饭，问刘某她那里停水了吗，其说停了。毕某于7月份给其和刘某停电，其承租的房屋现已拆除。于某4证言的主要内容为，其系刘某经营饭店的厨师，自2014年4月在那里工作，因为温泉路那边搬迁，饭店搬了，就散伙了，其于2016年7月底离开。饭店里的水、电均系毕某提供，2016年五一节时毕某停水，7月份停电。停水后饭店就开始搬了，2016年7月底彻底搬完。饭店里外都是新装的，包工头系高师傅，大体装修有外面的竹子装修、喷漆，里面的门窗、吊顶、墙面、暖气、隔断。门窗破损的直接装的新的，有的装的窗台面，原有漏雨、坏的地方都砸掉重装，墙面做的竹艺、贴壁纸、乳胶漆。对刘某提交的上述证人证言，毕某质证称，何某的证言与本案无关。赵某4的证言有异议，证明力低，其证明内容与事实不符。赵某4也是本案毕某起诉的刘某，与毕某存在利害关系。其证实与刘某使用同一水电、毕某给刘某停水停电、刘某对承租的饭店进行了装修与事实不符。于某4的证言证明力低，其系刘某的老员工，与刘某关系密切，存有利害关系。其证实毕某给刘某停水停电、刘某进行了大范围装修与事实不符。案件审理过程中，本院依法调取山东省电力公司泰安供电公司客户名称为范祥水的电费收费明细一份，该明细显示，2016年5月实收电费1535.36元，2016年6月实收电费1771.48元，2016年7月实收电费2361.98元，2016年8月实收电费3175.53元，2016年9月实收电费3142.68元。刘某为证实涉案房屋系其装修，装修损失97395元，向本院提交如下证据：证据一、高某4的证明一份，内容为：“我在2014年4月中旬至5月中旬给刘某位于温泉路火车洞南路东的铁板爱上鱼饭店装修，工程系我承接并组织工人施工的。主要装修内容为竹艺装修、吊顶、保湿、隔断、灯箱、广告牌、门窗套等，工程总造价16万元整，工程价款系按照工程进度分批以现金形式支付。”证据二、律天文的证明一份，内容为：“我叫律天文，身份证号，2011年我在温泉××段租赁了毕某的房子，开了苗颖竹荪鹅饭店，2014年该房屋是刘某开的老板恋上鱼饭店，我去吃过饭，她饭店的装修与我之前的装修完全不一致。”证据三、附属物补偿计算表一份。对该补偿计算表，刘某（反诉毕某）主张，因涉案房屋涉及拆迁，经委托评估机构评估，评估机构认定涉案房屋附属物残值135264元，其中去除被反诉人所有的附属物（附属物中第2、5、23、24、27、31、48、49、53、54、60项）补偿37869元，反诉毕某装修残值共计97395元。对刘某（反诉毕某）提交的上述证据，毕某（反诉刘某）质证称，对证据一真实性无异议，但不认可反诉毕某认为所有权归其所有的项目，涉案房产毕某未进行装修，实际装修人系前承租人律天文，我们仅认可附属物补偿计算表中第33项空调2600元的补偿及第34项暖气240元的补偿归反诉毕某享有。对证据二、三的形式要件有异议，证人应当出庭作证。双方均认可涉案房屋有正门及南门，大门上锁，南门可正常出入。现涉案房屋已全部腾空。
一审法院认为，涉案租赁房屋占用土地为泰安市泰山区上高街道办事处韩家结庄村集体土地，双方均认可涉案房屋未取得建设工程规划许可证。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”根据以上法律规定，双方签订的房屋租赁合同应依法认定无效，故对毕某要求解除房屋租赁合同的诉讼请求，一审法院不予支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。对涉案房屋，毕某主张刘某一直占用涉案房屋拒不交付，要求刘某支付自2016年4月29日至2017年3月29日期间的租赁费，后在庭审中毕某主张刘某自2016年10月未再使用过水、电。刘某则主张毕某于2016年5月1日给其停水，2016年7月底给其停电并已于2016年7月底将房屋腾空并返还给毕某，毕某无权向其要求房屋占有费。刘某为证实其主张，向一审法院提交了何某、赵某4、于某4的证言，但因赵某4系（2017）鲁0902民初1545号房屋租赁合同案件中毕某起诉的刘某，于某,4系刘某经营饭店的厨师，该两份证人证言与本案当事人有利害关系，不能单独作为认定案件事实的根据。何育的证言仅证实2016年5月中旬其给刘某温泉路上的店进行空调的拆除及移机工作。故刘某提供的证据证明力不足，不能证实毕某于2016年5月1日给其停水，2016年7月底给其停电并已于2016年7月底将房屋腾空并返还给毕某。结合毕某提交的2016年7月25日泰山区花园影社录制的光盘，该光盘显示当日刘某正常营业。毕某提交的宁家鹏出具的证明及一审法院依法调取的山东省电力公司泰安供电公司客户名称为范祥水的电费收费明细，该明细记载了刘某自2016年5月至2016年9月实收电费数额。故一审法院认定，刘某自2016年5月至2016年9月占有涉案房屋，其应按照合同约定的租金标准向毕某支付房屋占有使用费37500元。因毕某庭审中自认刘某自2016年10月未再使用过水、电，其亦未提供相应证据证实刘某自2016年10月至2017年3月29日占有涉案房屋，故对毕某要求刘某支付2016年10月至2017年3月29日的房屋占有使用费的诉讼请求，一审法院不予支持。对于毕某要求刘某向其交付房屋的诉讼请求，因毕某未提供相应证据证实刘某现仍占有涉案房屋，且现在涉案房屋已腾空，南门可自由出入，故涉案房屋应视为已经交付给毕某，对毕某要求刘某向其交付房屋的诉讼请求，一审法院不再处理。对于毕某要求刘某支付其垫付电费的诉讼请求，因山东省电力公司泰安供电公司客户名称为范祥水的电费收费明细记载2016年8月实收电费3175.53元，2016年9月实收电费3142.68元，且刘某未提供相应证据证实其已缴纳2016年8月、9月的电费，故刘某应向毕某支付电费6318.21元。对于刘某要求毕某支付其装饰装修损失97395元的反诉请求，因毕某主张涉案房屋系上一承租人律天文装修，其仅认可2600元的空调补偿及240元的暖气补偿归刘某享有。刘某为证实涉案房屋系其装修提交了高某,4、律天文出具的证明，该两位证人无正当理由未出庭作证，刘某亦未提供其他证据证实涉案房屋系其装修，故刘某提供的证据证明力不足，不能证明涉案房屋是其装修的。另根据毕某自认2600元的空调补偿及240元的暖气补偿归刘某享有，故毕某应向刘某支付的装饰装修损失为2840元，对刘某要求毕某支付其他装饰装修损失的诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院判决：一、刘某于本判决生效之日起五日内支付毕某房屋占有使用费37500元；二、刘某于本判决生效之日起五日内支付毕某电费6318.21元；三、驳回毕某的其他诉讼请求；四、毕某于本判决生效之日起五日内支付刘某装饰装修损失为2840元；五、驳回刘某的其他诉讼请求。本诉案件受理费1050元，由毕某负担600元，刘某负担450元；反诉案件受理费1200元，由刘某负担1175元，毕某负担25元。
二审期间，当事人没有提交新证据。本院查明事实与一审认定一致。
本院认为，本案争议焦点有三个：一是刘某是否应向毕某支付2016年8、9月的电费及数额；二是刘某向毕某交付房屋的具体时间及房屋占用使用费数额；三是毕某应支付刘某装饰装修损失的具体数额。
一、关于刘某是否应向毕某支付2016年8、9月的电费及数额，一审时毕某提交的电工宁家鹏的证言，证明开户名为范祥水的电表为涉案饭店使用，一审法院依法调取了山东省电力公司泰安供电公司客户名称为范祥水的电费收费明细，该明细记载了范祥水自2016年5月至2016年9月实收电费数额。毕某将房屋租给不同的租户，为实现电费正常缴纳，“一户一电”是正常做法，开户名为范祥水的电表由多个租户同时使用，不符合日常生活经验；据查出的电费收费明细，每月用电数额与刘某在一审庭审中自认的每月用电水平相当。在刘某未提供任何相反证据的情况下，可以认定毕某对电费的主张已达到高度盖然性的证明标准，一审法院支持毕某2016年8、9月的电费主张，并无不当。
二、关于刘某向毕某交付房屋的具体时间及房屋占用使用费数额，刘某上诉主张毕某于2016年5月1日给其停水，2016年7月底给其停电并已于2016年7月底将房屋腾空并返还给毕某，但并未提供证据证实将房屋腾空交付，应认定其在上述期间内仍然占有涉案房屋。一审法院对刘某的主张不予认可，并无不当。结合刘某在2016年8、9月仍有大量使用电费的情形，毕某认可在2016年10月后刘某未再使用电费及双方均认可涉案房屋有正门及南门，大门上锁，南门可正常出入的事实，一审法院认定刘某2016年5月至9月占有毕某的房屋未交付并依此计算房屋占有使用费37500元，并无不当。
三、关于毕某应支付刘某装饰装修损失的具体数额，刘某主张毕某应支付其装饰装修损失97395元，并提供高某4、律天文出具的书面证言，律天文的证言证实涉案饭店装修风格与其承租时不同，高某4的书面证言证实涉案房屋是由其装修，但刘某未提供任何与装修有关的书面证据，如装修合同，结算单据等等，在两位证人无正当理由均未出庭作证的情况下，高某4、律天文的证言并不能单独成为证明刘某对涉案房屋进行装修的依据。一审法院对刘某的主张不予认可，并依毕某的自认认定毕某应向刘某支付的装饰装修损失为2840元，并无不当。
综上，刘某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3300元，由刘某负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 勇
审判员 张立胜
审判员 邢友峰
二〇一八年三月十二日
书记员 张志伟