广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第503号
上诉人（原审原告）：广州市华丰房产发展有限公司。
法定代表人：欧东铭，职务：董事长。
委托代理人：宋海汐，公司职员。
委托代理人：饶雪连，公司职员。
被上诉人（原审被告）：宋宝香，女，汉族，1971年10月8日出生，户籍地址：广州市天河区林和街花生寮**号之****房。
原审第三人：杨镇鹏，男，汉族，1950年7月19日出生。
原审第三人：何新，女，汉族，1951年12月26日出生。
上诉人广州市华丰房产发展有限公司（以下简称华丰公司）与被上诉人宋宝香因商品房销售合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2013）穗荔法民三初字第476号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2002年10月30日，华丰公司、宋宝香签订《商品房买卖合同》（编号：穗房合字98120384号）约定：宋宝香向华丰公司购买金门大厦第D幢十七层（自然层十七）04房，建筑面积97平方米，总金额533500元；宋宝香按分期付款方式支付，2002年10月28日前支付全部房价款的10%，计53350元，交楼之日付清全部房价款的90%，计480150元；华丰公司应当在2003年6月30日前将商品房经验收合格并符合本合同约定的商品房交付宋宝香使用。该合同于2002年11月11日办理了预售合同登记。
2004年11月22日，宋宝香、杨镇鹏、中介方广州天景房地产公司和按揭公司广州竞宇楼宇按揭中心签订《房屋买卖合同》，约定：杨镇鹏向宋宝香购买广州市人民北路745-755号金门大厦D梯1704房，宋宝香现时持有产权文件为商品房买卖合同，号码为98120384，物业成交价为40万元。2005年1月27日，宋宝香和杨镇鹏在广州市房地产交易所办理了讼争房屋的预售房地产转让登记。2005年1月28日，杨镇鹏交纳了印花税、房地产交易手续费以及宋宝香和杨镇鹏、何新应交纳的契税。讼争房屋在2005年1月起由杨镇鹏、何新使用至今。
2011年8月25日，房管部门核发了编号为粤房地权证穗字第××号和第06××16号《房地产权证》，记载：荔湾区人民北路759号1711房权属人杨镇鹏、何新，房屋所有权取得方式购买，建筑面积95.92平方米。
2012年12月4日，华丰公司向原审法院提起行政诉讼，要求广州市国土资源和房屋管理局撤销2011登记字6012075号登记及粤房地权证穗字第××号和06××16号房地产权证。原审法院于2013年3月19日作出（2013）穗荔法行初字第8号行政裁定书，裁定驳回华丰公司的起诉。
2013年3月7日，华丰公司向原审法院提起本案诉讼，请求：1、解除华丰公司、宋宝香于2002年10月30日签订的穗房合字98120384号《商品房买卖合同》；2、宋宝香、杨镇鹏、何新向华丰公司返还涉案物业；3、案件受理费由宋宝香负担。
原审庭审中，华丰公司称至今没有交付讼争房屋给宋宝香，2012年12月3日在房管部门查册时才得知杨镇鹏、何新已取得讼争房屋的产权。杨镇鹏、何新陈述在2005年1月支付全部房款给宋宝香后，宋宝香和杨镇鹏、何新共同前往金门大厦的工程部办理了接收房屋的手续，讼争房屋的产权证是杨镇鹏、何新自行向房管部门申办的。
原审法院认为，华丰公司、宋宝香签订的《房地产预售契约》是双方的真实意思表示，为合法有效。宋宝香和杨镇鹏、何新签订的《房屋买卖合同》的性质属于合同权利义务概括转让的意思表示。宋宝香将其与华丰公司签订的《房地产预售契约》中的权利义务概括转让给了杨镇鹏，并经房管部门办理了预售房地产转让登记，至此杨镇鹏、何新和华丰公司就金门大厦第D幢十七层（自然层十七）04房形成了房屋买卖合同关系。华丰公司认为该转让对华丰公司不具有拘束力依据不足，不予采纳。
合同权利义务转让后当事人均应遵循诚实信用原则，本案杨镇鹏、何新已在讼争房屋居住使用多年，且已取得房地产权证，多年来华丰公司对合同的履行均没有提出异议，因此，结合本案的实际情况，不适宜解除华丰公司、宋宝香之间的《商品房买卖合同》，故对于华丰公司要求解除华丰公司、宋宝香于2002年10月30日签订的穗房合字98120384号《商品房买卖合同》及要求宋宝香、杨镇鹏、何新返还讼争房屋的诉讼请求，不予支持。华丰公司认为宋宝香欠付房款的违约责任，可循其他合法途径解决。宋宝香经合法传唤，无正当理由拒绝到庭参加诉讼，依法作缺席判决。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条，第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，于2013年8月28日作出如下判决：一、驳回华丰公司要求解除华丰公司、宋宝香于2002年10月30日签订的穗房合字98120384号《商品房买卖合同》的诉讼请求；二、驳回华丰公司要求宋宝香、杨镇鹏、何新向华丰公司返还广州市金门大厦D幢17层04号房的诉讼请求。本案受理费100元，由华丰公司负担。
判后，华丰公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决以华丰公司将其与宋宝香签订的合同权利、义务概况转让给杨镇鹏、何新系经房管部门办理预售房地产转让登记为由，确认合同概况转让效力，属适用法律错误，事实认定不清。根据《合同法》第七十九至八十九条的规定，合同权利义务的一并转让须通知并经合同相对方的同意。本案没有任何证据证明宋宝香将涉案房屋转让给杨镇鹏、何新履行了通知义务，也没有证据证明华丰公司同意该转让行为，故转让行为无效。预售合同转售行为并没有任何法律法规规定须经批准、登记手续方成立。一审以宋宝香将合同权利、义务概况转让经预售房地产转让登记而视为合法行为，无法律依据。二、一审判决以杨镇鹏、何新已在讼争房屋居住使用多年，且已取得房地产权证，多年来华丰公司未对合同履行提出异议为由，驳回合同解除诉请，属事实审理不清，判项无法律依据。根据合同约定，房屋未交付，华丰公司无权收取尾款，华丰公司于2012年12月向房管部门查册才得知涉案房屋已被使用多年，并办理了房地产权证，故华丰公司此时才可向宋宝香追讨涉案房屋的尾款。据此上诉请求：1、撤销原审判决；2、解除华丰公司与宋宝香2002年10月30日签订的穗房合字98120384号《商品房买卖合同》；3、宋宝香和杨镇鹏、何新向华丰公司返还涉案物业；4、案件受理费由宋宝香承担。
被上诉人宋宝香经本院合法传唤未到庭，无作答辩。
原审第三人杨镇鹏、何新述称同意原审判决，请求驳回上诉，维持原判。
经二审审理，各方当事人对原审查明的事实并无异议，本院予以确认。
另查明，原审庭审中，杨镇鹏、何新表示购买涉案房屋时，宋宝香出示了华丰公司出具的收齐全部房款的收据，故其相信宋宝香有收楼就有权出售涉案房屋。
二审中，杨镇鹏、何新确认其是在2005年3月入住涉案房屋，当时是宋宝香将涉案房屋的钥匙给其，其直接搬进去的，其搬进涉案房屋时既有向物业公司申请报批装修，也有向物业公司缴纳维修基金。涉案房屋是杨镇鹏、何新的唯一住所。华丰公司述称涉案房屋最早是在2003年左右由华丰公司委托物业公司对涉案楼盘提供物业管理服务，其有告知物业公司涉案大楼的出售情况，但物业公司私下乱操作，其无法控制，故不清楚杨镇鹏、何新入住涉案物业的情况。
本院认为：本案争议的焦点是华丰公司能否要求杨镇鹏、何新返还涉案房屋。杨镇鹏、何新购买涉案房屋后，自2005年3月起一直在涉案房屋居住。华丰公司作为涉案房屋的开发商，且委托了物业管理公司对涉案楼盘进行管理，理应掌握涉案楼盘的实际入住情况（包括涉案房屋的入住情况），杨镇鹏、何新入住涉案房屋多年，华丰公司在提起本案诉讼之前均未对杨镇鹏、何新入住涉案房屋提出异议，视为认可杨镇鹏、何新有权在涉案房屋居住。鉴于涉案房屋已经过户登记至杨镇鹏、何新名下，且杨镇鹏、何新实际入住涉案房屋多年，华丰公司以宋宝香尚未付清涉案房屋的全部房款要求杨镇鹏、何新返还涉案房屋，理据不足，本院不予支持。因华丰公司在本案中并未要求清理其与宋宝香之间的全部权利义务，本案不宜解除华丰公司与宋宝香签订的《商品房买卖合同》。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。中奥公司的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人广州市华丰房产发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
代理审判员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一四年四月××日
书 记 员 李 焕