广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第1874号
上诉人（原审被告）广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司，住所地广州市番禺区。
法定代表人邓锐标，该公司总经理。
委托代理人葛凤梅、潘颖华，广东导正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）冼伟能，男，汉族，身份证住址广州市番禺区，现住广州市番禺区。
被上诉人（原审原告）陈媛，女，汉族，身份证住址广东省湛江市霞山区，现住广州市番禺区。
两被上诉人的共同委托代理人陈丽华，广东青晖律师事务所律师。
上诉人广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2013）穗番法民三初字第720号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司（以下简称“绿庭雅苑公司”）是具有商品房开发、销售资质的企业法人。
2005年9月27日，冼伟能、陈媛作为买受人（乙方）与绿庭雅苑公司作为出卖人（甲方），共同签订了一份《商品房买卖合同》［编号：穗（番）房合字NO.0511227号］，约定冼伟能、陈媛向绿庭雅苑公司购买位于广州市番禺区南华路2号雍逸华庭3座3梯903的房屋（以下简称“涉讼房屋”），商品房预售许可证号为20050162。合同约定建筑面积为105.02平方米，套内建筑面积89.16平方米，总金额为349191.5元；绿庭雅苑公司应在2005年12月31日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付冼伟能、陈媛使用；商品房达到交付使用条件后，绿庭雅苑公司应当书面通知冼伟能、陈媛办理交付手续，双方进行验收交接时，绿庭雅苑公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，绿庭雅苑公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，绿庭雅苑公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，冼伟能、陈媛有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由绿庭雅苑公司承担。由于冼伟能、陈媛原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见《商品房买卖合同》补充协议第五条；双方签订本合同后30天内向广州市番禺区房地产交易管理部门办理登记手续。另，双方在上述合同的《补充协议》第一条第二款约定“银行按揭付款：首期109191.5元须于05年9月26日前付清，同时即办理24万元的银行按揭手续”；第二条约定“除上述房价款外，乙方还须按双方已签订的《绿庭雅苑各项收费标准》付清有关费用。在未付清‘办理收楼应交费用’之前，乙方无权要求甲方交付该商品房”；第六条约定“乙方应在交齐房价款且办理收楼手续后180日内，将办理房地产权证的必要资料及费用交予甲方，并委托甲方统一办理申请房地产权证的手续，对此甲方不再另行通知。如因甲方的责任，乙方不能在履行完毕本条第一款的义务后七百三十日内取得房地产权证的，从逾期之日起，甲方每日按乙方已付房价款的万分之零点五向乙方支付违约金，违约金支付至办妥房地产权证之日止；如甲方逾期一年仍未办妥房地产权证的，从逾期一年的次日起甲方每日按乙方已付房价款的万分之一向乙方支付违约金至房地产权证办妥之日止（乙方属于银行按揭方式付款的，办理房地产权证的起算日期为乙方履行完本条第一款的义务后、按揭银行同意办理房地产权证及他项权证之日起计）”。而后，广州市房地产交易登记中心对上述合同进行了预售合同登记备案。
冼伟能、陈媛已于2005年9月26日向绿庭雅苑公司支付了涉讼房屋的首期房款109191.5元，绿庭雅苑公司出具了相应的《发票》（号码：163260259043）。冼伟能、陈媛还向绿庭雅苑公司支付了涉讼房屋合同印花税105元、契税5237.87元及办证工本费123元，合共5465.87元，绿庭雅苑公司出具了相应的《发票》（号码：453280827890）。
2005年10月31日，冼伟能、陈媛向绿庭雅苑公司支付了涉讼房屋的剩余房款240000元，绿庭雅苑公司出具了相应的《发票》（号码：163220259432）。
2012年6月29日，广州市国土资源和房屋管理局核发了涉讼房屋的房地产权证（粤房地权证穗字第02102032**号及粤房地权证穗字第02102032**号）。
2013年6月18日，冼伟能、陈媛以绿庭雅苑公司逾期办理涉讼房屋房地产权证应给付逾期办证违约金为由诉至原审法院，请求判令：1、绿庭雅苑公司向冼伟能、陈媛支付逾期办理房地产权证的违约金50964.5元（以总房价349191.5元为本金，自2008年1月1日起至2008年12月31日止按每日万分之零点五的标准计算为6372.74元；自2009年1月1日起至2012年6月29日止按每日万分之一的标准计算为44591.75元，两项合计50964.5元）2、诉讼费用由绿庭雅苑公司承担。
在原审诉讼中，冼伟能、陈媛及绿庭雅苑公司均确认如下事实：1、绿庭雅苑公司已如期将涉讼房屋交付冼伟能、陈媛使用；2、冼伟能、陈媛已于2005年9月26日向绿庭雅苑公司支付了办证费用，并将全部办证资料交付给绿庭雅苑公司；3、绿庭雅苑公司应于2007年12月31日前办妥涉讼房屋的房地产权证，并确认存在逾期办证的情形。另，绿庭雅苑公司对于《商品房买卖合同》内约定的违约金计算标准无异议。
现冼伟能、陈媛、绿庭雅苑公司就逾期办证违约责任的承担问题产生争议。冼伟能、陈媛主张其已按合同约定向绿庭雅苑公司交付全部办证资料及办证费用，绿庭雅苑公司未在合同约定的期限内办妥涉讼房屋产权证，应承担逾期办证的违约责任，就此，冼伟能、陈媛提供了《商品房买卖合同》、《发票》、《房地产权证》予以证实，另冼伟能、陈媛主张有通过电话及口头方式催促绿庭雅苑公司办证，但未提供相关证据予以证实。绿庭雅苑公司对上述《商品房买卖合同》、《发票》、《房地产权证》的真实性、合法性均无异议，但认为逾期办证是因相关行政主管部门审批手续延误所致，逾期办证的责任不应由绿庭雅苑公司承担，就此，绿庭雅苑公司并未提供相关证据予以证实；另绿庭雅苑公司主张冼伟能、陈媛的违约金有部分已超过诉讼时效。
原审法院认为：冼伟能、陈媛与绿庭雅苑公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，主体适格，内容合法，意思表示真实，无违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。冼伟能、陈媛、绿庭雅苑公司对涉讼房屋产权证的协助办理及逾期办证的违约责任进行了明确约定，该约定对双方均有约束力。现绿庭雅苑公司未能举证证明其已全部完成了涉讼房屋产权登记的协助工作，因此需承担逾期办证的违约责任。根据《补充协议》的约定，绿庭雅苑公司应于2007年12月31日前为冼伟能、陈媛办妥涉讼房屋的房地产权证书。现绿庭雅苑公司未能按合同约定的期限为冼伟能、陈媛办理涉讼房屋产权证书，冼伟能、陈媛要求绿庭雅苑公司支付逾期办证期间的违约金，有理有据，予以支持。由于冼伟能、陈媛、绿庭雅苑公司对于合同约定的违约金计算标准均无异议，予以认可。但就违约金的起算时间问题，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”，本案中，冼伟能、陈媛于2013年6月18日才提起本案诉讼，且未能提供证据证明其有诉讼时效中止、中断或延长的情形，故绿庭雅苑公司主张冼伟能、陈媛请求的部分违约金已超过诉讼时效的抗辩，予以采纳。截至2011年6月19日，绿庭雅苑公司逾期办证已超过一年，故违约金计算标准应适用日息万分之一的约定，另房管部门于2012年6月29日已出具涉讼房屋的房地产权证，因此，绿庭雅苑公司应支付的逾期办证违约金，应以349191.5元为本金，自2011年6月19日起按每日万分之一的标准计至2012年6月28日止，为13129.6元（349191.5元×0.0001×376天），对于冼伟能、陈媛诉请中超出部分，不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，于2013年12月16日作出判决：一、广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司应在判决发生法律效力之日起五日内向冼伟能、陈媛支付逾期办证违约金13129.6元；二、驳回冼伟能、陈媛的其余诉讼请求。案件受理费587元，由冼伟能、陈媛负担523元，广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司负担64元。
原审判后，上诉人绿庭雅苑公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、绿庭雅苑公司已经按照合同约定履行通知和积极办证的义务，不存在违反《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》的情况。绿庭雅苑公司早在2006年3月21日向有关部门申请办理竣工验收手续，直至2011年6月24日才通过验收，有关部门才分别出具涉讼楼宇工程地基与基础、主体、装修、建筑给排、建筑电气、电梯工程七个部分工程验收合格的《工程竣工验收报告》。而该报告是办理房地产权属证明必经程序，因有关部门的办事流程及办事效率所决定，有关部门验收依据的相关办法出台滞后亦导致各项工程验收时间迟延，非绿庭雅苑公司所能预见并控制，因此自2006年3月21日至2011年6月24日期间应该在冼伟能、陈媛主张的违约期间中予以扣除。二、2011年之前，番禺区政府未有成文的片区控制规划和土地利用规划，相关建设项目指标未定。需要建设方自行找指标，自行申报建设项目规划，待番禺区政府审批通过方能进行消防、供电方案建设。因此在这样的环境下，涉案楼宇的消防方案绿庭雅苑公司前后共修改5次，第六次才最后通过验收。而供电方案亦是修改了4次，才最终通过电气工程竣工验收。三、《工程竣工验收报告》出具之后，绿庭雅苑公司将《竣工验收备案表》所载明1-9项资料收讫齐后向番禺区建设局报备，但直至2012年3月21日建设局才予以备案登记。绿庭雅苑公司认为2011年6月24日至2012年3月21日总共330天也不应计入绿庭雅苑公司逾期办证期间。四、2012年9月20日，绿庭雅苑公司已向番禺区房地产交易中心递交办理涉讼楼宇房地产权属证明的相关资料，该部门向绿庭雅苑公司出具《业务受理回执》，约定办结日期为2012年11月8日。绿庭雅苑公司在2012年9月20日递件办理房地产权证资料时，已经完成协助办理房地权证的义务，有关部门审核资料出具房地产证的时间非绿庭雅苑公司能控制，因此，该期间不能视为绿庭雅苑公司违约的时间，故计算违约金的截点为2012年9月20日。五、根据冼伟能、陈媛与绿庭雅苑公司签订的《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》的第六条约定：如因绿庭雅苑公司的责任不能在上述期限内办内办妥房地产权证的，才承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，出卖人承担逾期办证责任的前提条件是出卖人原因所导致逾期办证。绿庭雅苑公司在约定的时间内，已向有关部门提交完备的办理房地产权属证明的申请文件，因此可认定绿庭雅苑公司已履行完毕其应承担的合同义务和法定义务。因政府行为导致的逾期办证，可以作为绿庭雅苑公司逾期办证的免责事由。六、即使绿庭雅苑公司需要承担违约责任，向冼伟能、陈媛支付逾期办证的违约金，则根据合同约定，逾期办证的第一年按已支付的购房款的日万分之零点五的标准计算，第二年起按日万分之一计至《房地产权属证明》出具的日期为2012年9月20日止。请求判令：1、撤销原审判决，改判驳回冼伟能、陈媛原审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由冼伟能、陈媛承担。
被上诉人冼伟能、陈媛答辩称：绿庭雅苑公司一审提交的证据只能表明办证的进度，不能证明逾期办证是政府的原因，不能成为逾期办证的理由。一审判决程序合法适用法律正确，判决合理，请求维持原判。
经审理查明，双方当事人对原审法院查明事实部分均无提出异议，本院依法予以确认。
另查明：《商品房买卖合同》第二条商品房销售依据约定冼伟能、陈媛购买的商品房为“预售商品房”。
本院认为：上诉人绿庭雅苑公司与被上诉人冼伟能、陈媛签订的《商品房买卖合同》所约定冼伟能、陈媛购买的商品住宅为“预售商品房”，故本案案由定为商品房预售合同纠纷更为准确。
绿庭雅苑公司与冼伟能、陈媛签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》为双方当事人自愿签订，其内容无违反国家法律、行政法规的强制性规定，原判认定合同有效正确。
关于绿庭雅苑公司提出其向相关部门递件申请办理竣工验收手续至相关部门予以备案登记期间的违约金应予扣减的问题。首先，绿庭雅苑公司、冼伟能、陈媛就上述期间的扣减问题在涉案合同中并未作出明确的约定，冼伟能、陈媛亦未作出免除绿庭雅苑公司该期间的违约责任的意思表示；其次，绿庭雅苑公司作为有资质的商品房开发、销售企业，办理案涉工程的竣工验收备案手续是其法定的合同义务之一，其应对办理竣工验收的手续及时间有相应的预期。现绿庭雅苑公司未能提供充分的证据证明有关行政主管部门存在延期审批的情形或者存在其他法定的免责事由。故绿庭雅苑公司要求扣减上述期间违约金的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
合同约定绿庭雅苑公司于2005年12月31日前交楼，在冼伟能、陈媛交齐房款及收楼后730日办妥房地产权证，双方于原审诉讼中确认办妥房地产权证的期限应为2007年12月31日前。而绿庭雅苑公司直至2012年6月29日才为冼伟能、陈媛办妥涉讼房屋的房地产权证，原审法院据此认定绿庭雅苑公司应承担逾期办证的违约责任依据充分，本院予以确认。绿庭雅苑公司上诉认为其已经按时向有关部门提交办证的申请文件，因政府行为导致其逾期办证可以作为免责事由，本案逾期办证违约金应截止计算至2012年9月20日。首先，绿庭雅苑公司未提供充分证据证明其因政府行为导致逾期办证；其次，原审法院已经根据涉讼房屋的房地产权证核发时间确认绿庭雅苑公司应支付的逾期办证违约金应计至2012年6月28日止，故绿庭雅苑公司的该上诉理由不能成立，本院不予支持。
根据《补充协议》第六条的约定，逾期一年仍未办妥房地产权证的，从逾期一年的次日起绿庭雅苑公司每日按冼伟能、陈媛已付房价款的万分之一计付违约金，冼伟能、陈媛、绿庭雅苑公司确认办妥房地产权证的期限应为2007年12月31日前，即如2008年12月31日仍未办妥房地产权证的，逾期办证违约金应按照每日万分之一计付。原审判决绿庭雅苑公司从2011年6月19日起按照每日万分之一计付逾期办证违约金，该违约金计付标准符合合同约定。上诉人绿庭雅苑公司的上诉理由不成立，本院不予采纳。
综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1174元，由广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 郭伟裕
审判员 蔡粤海
审判员 李 静
二〇一四年六月十三日
书记员 张 坤