广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0104民初8373号原告：梁伟刚，身份证住址广州市海珠区。委托代理人：王振华，广东敬海律师事务所律师。被告：广州市德才房地产代理有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：宋炽平。委托代理人：卢国瑞，该公司职员，联系地址同上。委托代理人：陈秋丹，该公司职员，联系地址同上。原告梁伟刚诉被告广州市德才房地产代理有限公司居间合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告梁伟刚，被告的委托代理人卢国瑞、陈秋丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2016年4月9日晚9时左右，被告的工作人员朱超霞等以德诚行地产的名义带原告看了广州市海珠区怡乐路70号大院57号404号房。由于原告之前已告知被告工作人员要找学位房，朱某反复承诺404房小区对应的海珠区怡乐路小学已升级为省一级小学。出于对被告工作人员的信任，原告在被告的安排下当晚与卖方会面，于4月10日凌晨两点左右和卖方签订了《房屋买卖合同》。签订合同后，原告回去核实查明怡乐路小学并非省一级学位，且原告发现自己与妻子拥有两套住宅，都在还贷，当时根本不具备广州市购房资格。原告在看房时已告知被告这一情况，被告工作人员称可通过其他办法购买上述房屋，但事实是原告即使卖掉其中一套住房，也无法按照30%首付，余下贷款支付方式购房。因此，被告工作人员首先是虚假承诺404房所属学位是省一级学位，且明知原告不具备购房资格的情况下，为了赚取中介费，指导原告签订了无法履行的合同，合同的目的无法实现。原告后向卖方提出解除合同，同时也要求被告返还中介费。被告拒不同意，且在明知三方正在进行解约谈判的情况下，于2016年4月18日恶意为404房办理了网签手续，锁定该房源，导致卖方无法将404房卖给他人，给解除合同制造障碍。为了和卖方顺利解除合同，避免更大损失，原告不得不答应卖方的条件，补偿卖方10000元，并代替卖方承担支付被告的40000元中介服务费，以换取被告解除网签，让卖方可以将房屋另售他人。在收取卖方剩余30000元中介服务费的情况下（实为原告支付），被告为404房解除了网签。原告因被告的过错，在合同无法履行、交易被取消、中介服务未完成的情况下，向被告全额支付了73000元的中介服务费，且承担了10000元的违约金，损失合计83000元。为维护原告的合法权益，请求法院判令：一、被告向原告返还中介服务费73000元；二、被告向原告赔偿损失10000元。被告辩称：中介费分为两部分，分别是买方33000元，卖方40000元。对于买方的33000元，按照合同法的规定及房屋买卖合同第5条约定，被告已经促成原告与业主签订房屋买卖合同，被告有权收取中介费。对于卖方的40000元，除了上述意见外，该费用支付义务人是业主，而并非原告。即使存在应当返还的事由，原告也并非适格的当事人。损失并非因被告的行为引起，而是原告与业主协商解除合同的约定产生，该解除合同并非被告之过错引起，被告不承担任何的赔偿责任。经审理查明：2016年4月10日，原告（为买方）与秦某（为卖方）、被告（为中介方）签订《房屋买卖合同》，其中约定：甲乙双方经中介方提供独家的中介服务就买卖位于广州市海珠区怡乐路70号大院57号404房的物业达成一致协议，签订本合同；该物业建筑面积107.74平方米，以现状按套售予乙方，成交价3465000元；乙方确认在中介方的协助下已查阅该房地产的权属证明文件，并已实地查看及了解,故对该房地产的座向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、抵押情况、产权情况、周边环境等均予以认可，故不得借此拒绝交易；五、基于中介方已提供中介服务并已促成甲乙双方签订本合同，协助甲乙双方建立房屋买卖法律关系，甲乙双方同意于本合同签订之日向中介方支付中介服务费（中介服务费见附件，包括但不限于房地产咨询费及房屋买卖代理费等）；甲方或乙方逾期支付中介服务费的，从逾期之日起，按日向中介方支付应付费用百分之一的违约金；六、如需要中介方协助办理交易过户手续，甲方须另行办理授权手续并在收取定金时将该物业的权属证明原件交由中介方保存；七、若甲方或乙方在签订本合同后未能依约卖出或买入该物业，则守约方于支付中介方中介服务费后可要求违约方赔偿其已支付的中介服务费；……十、签署本合同后，若因金融政策性调整导致按揭抵押贷款申请未获银行批准，而乙方亦不能一次性补足全部楼款余额给甲方的，双方可以解除合同，各自返回定金及楼款；但基于中介方已经促成合同成立，且合同解除非中介方的过错造成，甲乙双方仍同意按本合同约定向中介方支付中介服务费等。在《中介服务费确认书》上，原告签名确认其同意支付33000元予被告作为中介服务费。合同签订后，原告于当日向秦某支付了定金20000元，向被告支付了中介服务费33000元。同日，秦某也向被告支付了中介代理费10000元。2016年4月21日，秦某向原告出具了收到原告代为其支付中介费30000元的收据。被告与卖方秦某签订《补充协议》，约定中介方收取卖方支付中介服务费30000元后，于两个工作日内解除网签。同日，秦某向被告支付了中介代理费30000元。2016年4月22日，被告向原告发出《关于催请履行事宜的催告函》，催告原告履行上述合同义务。2016年4月27日，原告（为乙方、买方）与秦某（为卖方、甲方）签订《解除合同协议书》，内容为：甲方与乙方原于2016年4月10日签订的《房屋买卖合同》，现因乙方与中介广州市德才房地产代理有限公司就该《房屋买卖合同》产生纠纷，无法继续履行合同，经双方协商并同意，达成以下协议；《房屋买卖合同》于本协议签署之日起解除；甲方与广州市德才房地产代理有限公司所签订的《中介服务费去确认书》约定的金额为40000元由乙方承担；乙方保留向中介广州市德才房地产代理有限公司起诉的权利，如若胜诉，则中介退还的买卖双方中介费均由乙方受益等。因本案纠纷，原告于2016年6月15日提起诉讼。诉讼中，被告确认朱某是其工作人员。原告称：原告向朱某提出需要购买学位房；朱某承诺涉讼房屋对应的学位是海珠区怡乐路小学，并承诺过怡乐路小学是省一级小学。被告确认朱某承诺过涉讼房屋学位是怡乐路小学，但否认其承诺过怡乐路小学是省一级小学。原告为此提供了其与朱某的手机微信往来截屏和对话录音资料予以证明。被告确认该微信内容是朱某与原告之间的对话，但认为该微信内容不能证明朱某承诺过怡乐路小学是省一级小学，其没有明确表示怡乐路小学是省一级小学，只是答应帮原告查询该小学是否省一级小学；录音资料中朱某的说法与微信中的说法相印证，而依据微信内容反映，已经是在签订房屋买卖合同之后，不能因此认定被告曾作出承诺影响交易；对话中，未能反映谈及时间且未有朱某的确认省级学校的承诺，不能证明原告的主张。原告明确是因为被告欺骗其怡乐路小学是省一级小学导致原告与卖方签订房屋买卖合同而引起本案的纠纷；原告买房的目的是为了小孩入读省一级小学，被告欺骗原告导致与卖方签订买卖合同，故要求被告承担本案责任。原告并称：其名下有两套房屋，在签订本案买卖合同时原告已经签合同出售了名下一套房屋，第二套房屋所对应的是省一级学校学位，故要购买的涉讼房屋必须是省一级学校原告才会履行合同，才会出售第二套房屋。原告购房是为了小孩读书，原来的房屋已经对应省一级学校，出售的前提必须是购买的新房也是对应省一级学位，否则根本不会考虑购买涉讼房屋。最终是被告欺骗原告怡乐路小学是省一级学位，导致与卖方签订了买卖合同。购买涉讼房屋是基于被告承诺怡乐路小学是省一级小学才购买的，解除房屋买卖合同不是原告不具备购买房屋的能力、条件或资格。本院认为：原告明确是因为被告欺骗其怡乐路小学是省一级小学导致原告与卖方签订房屋买卖合同而引起本案的纠纷，购买涉讼房屋是基于被告承诺怡乐路小学是省一级小学才购买的，解除房屋买卖合同不是原告不具备购买房屋的能力、条件或资格。故本案争议的关键在于签订房屋买卖合同前，被告有否向原告承诺过涉讼房屋对应的怡乐路小学是省一级小学。原告就其主张提供了其与被告的工作人员朱某的手机微信往来截屏和对话录音资料予以证明。经审查上述证据内容，朱某并未向原告承诺过怡乐路小学是省一级小学。而且，现亦无证据证实原告主张的所谓承诺是在签订房屋买卖合同之前作出的。原告作为完全民事行为能力人，理应知道怡乐路小学是否省一级学校，不是以朱某个人或被告的主观判断为准。因此，原告主张受被告欺骗而签订房屋买卖合同，理据不足，本院不予采信。综上所述，现有的证据不足以证明被告存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况损害原告利益的情形。原告要求被告返还中介服务费、赔偿损失，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四百二十六条的规定，判决如下：驳回原告梁伟刚的诉讼请求。本案受理费1875元，由原告梁伟刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  邓小斌人民陪审员  黄立宾人民陪审员  余义华二〇一六年十二月六日书 记 员  邓鸿明