广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）柳市民再字第13号
申请再审人（一审原告、二审上诉人）：钟家豪。
申请再审人（一审原告、二审上诉人）：钟家伟。
二申请再审人共同委托代理人：廖志政，广西银正律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：柳州丰泽房地产开发有限公司。原住所地：柳州市龙城路丽晶大酒店。现住所地：柳州市城中区公园路**号***室。
法定代表人：许维华，董事长。
委托代理人：胡幼民，系柳州丰泽房地产开发有限公司员工。
申请再审人钟家豪、钟家伟因与被申请人柳州丰泽房地产开发有限公司（简称丰泽房地产开发公司）商品房预售合同纠纷一案，不服本院（2013）柳市民一终字第129号民事判决，向广西壮族自治区高级人民法院申请再审。广西壮族自治区高级人民法院于2013年12月23日作出（2013）桂民申字第913号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成由审判员黄敏担任审判长，代理审判员朱立志和代理审判员杨显强参加的合议庭，于2014年3月18日公开开庭审理了本案，书记员段静担任法庭记录。申请再审人钟家伟、钟家豪的委托代理人廖志政、被申请人丰泽房地产开发公司的委托代理人胡幼民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2010年5月13日，一审原告钟家豪、钟家伟起诉至柳州市城中区人民法院称，2009年3月18日两原告与被告丰泽房地产开发公司签订商品房买卖协议书，约定两原告向被告购买柳州市公园路47号中环大厦17－21号公寓，面积暂定为45.12㎡，房价为254184元。协议签订后两原告依约向被告支付了254184元。房屋建成后实测面积为48.86㎡，两原告向被告补交了21069.3元购房款。两原告共支付被告购房款275253.3元。现房屋经验收合格且过了交房期，被告明确拒绝履行该房屋买卖合同。因此请求法院判决：一、判令被告全面履行房屋买卖合同，包括交付精装修房屋、办理房产证；二、被告承担本案诉讼费用。
一审被告丰泽房地产开发公司辩称，被告从未与原告签订有商品房买卖合同，原告的诉讼主张没有合同依据和法律依据，请求法院依法驳回二原告的诉讼请求。
柳州市城中区人民法院一审查明，2009年3月18日，两原告作为乙方，被告丰泽房地产开发公司作为甲方，甲、乙双方签订了一份协议书，协议约定：一、乙方向甲方购买柳州市公园路47号中环大厦17－21号公寓，面积暂定为45.12平米，房屋总价款为254184元。待面积按测绘报告确定后，再签订商品房买卖合同，总价款按实际面积多退少补。二、鉴于甲方有部分工程款尚未支付给乙方，故甲方同意乙方用工程款冲抵的方式支付该房产的房款。双方签订此协议书，甲方与乙方签订商品房买卖合同且甲方为乙方到产权部门办理相关备案手续后，乙方应于3个工作日内为甲方开据与该房价等值的工程款发票。两原告于2009年3月17日向被告支付人民币254184元。后因房屋实测面积为48.86㎡，原告又于2009年11月4日向被告支付人民币21069.3元。被告向两原告出具了相应的购房款收款收据。
柳州市城中区人民法院一审认为，当事人的合法权利受法律保护。双方均认可《协议书》的内容是由包括施工方在内的三方协商一致的结果，协议中提及的“部分工程款”实际上是施工方对被告的债权，两原告不是工程的施工方，被告实际上也不欠二原告的“部分工程款”，则《协议书》应当由施工方签字确认才能生效。双方均未能说明施工方的具体情况并追加施工方作为第三人参加诉讼，两原告不能证实其处分施工方的工程款债权已经得到施工方的委托或者有效的债权转让，协议也没有得到施工方的追认。因此，该《协议书》属于效力待定，尚不能约束原、被告的权利义务，两原告不能依据该《协议书》向被告主张权利，两原告的诉请缺乏事实和法律依据，该院不予支持。关于两原告主张其以支付现金的形式变更了《协议书》中关于“用工程款冲抵房款”的付款方式，实际履行了支付房款的义务的问题。柳州市城中区人民法院一审认为《协议书》效力待定，双方应当另行达成买卖合意并签订房屋买卖合同，否则两原告不能仅凭支付房款的行为主张双方成立有效的房屋买卖的合同关系，两原告的主张缺乏法律依据，该院不予认可。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，柳州市城中区人民法院作出（2012）城中民二初字第298号民事判决：驳回原告钟家豪、钟家伟的诉讼请求。案件受理费5429元，财产保全费1896元，合计7325元（原告已预交），由原告钟家豪、钟家伟承担。
钟家豪、钟家伟不服一审判决，向本院上诉称，一、上诉人于2009年3月17日向被上诉人支付了首笔购房款254184元，而双方签订协议书是2009年3月18日，交房款行为早于双方签订协议的行为，这足以说明双方对协议中所谓“购房款冲抵部分工程款”的否定，就协议中该条款的废除达成一致。二、在房屋经过实测后，上诉人又于2009年11月4日支付增加面积的购房款21069.3元。被上诉人也都收取被上诉人交付的后续购房款，充分说明了所谓冲抵工程款事项与双方购房交易无关这一法律事实，双方购房交易的合意明显达成，且购房款收款收据已载明所收款项的性质，还载明了所购房的房号，交易双方的名称等具有合同主要条款性质的内容。因此根据法律规定，收据本身就已经独立成立为购房合同，双方购房合同关系成立并生效，并无涉及第三方权利的行为。一审法院认为双方协议处分了他人权利没有事实依据，否定收据所包含的法律意义也没有法律依据。因此，请求二审法院撤销一审判决，支持上诉人的诉讼请求。
丰泽房地产开发公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不成立，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
本院二审查明，双方当事人对一审查明的事实均无异议，一审查明的事实属实。本院二审对一审查明的事实予以确认。
本院二审认为，本案的双方当事人均认可2009年3月18日签订的《协议书》的内容，是由包括施工方在内的三方协商一致的结果，其中的条款包含了施工方对丰泽房地产开发公司的债权。双方均未能说明施工方的具体情况并追加施工方作为第三人参加诉讼，因此，对于施工方工程款的实际结算和给付情况没有证据证实。“工程款冲抵房款”作为《协议书》的约定条款之一，涉及三方利益，在各方当事人没有达成变更条款一致合意的前提下，不能视为当然废除或变更。因此，该协议存在事实和法律上的障碍，效力待定。双方既未能按约定另行签订商品房买卖合同，钟家豪、钟家伟以该《协议书》为据向丰泽房地产开发公司主张交付房屋的诉请，缺乏事实和法律依据。一审法院对此不予支持并无不当，本院二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院作出（2013）柳市民一终字第129号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5429元（上诉人钟家豪、钟家伟已预交），由上诉人钟家豪、钟家伟负担。
申请再审人钟家豪、钟家伟申请再审称，首先，双方签订的协议约定了所购房屋房号、面积及价格，具备了购房合同主要条款，双方商品房买卖合同关系已经成立并生效，合同当事人应当履行。其次，两申请再审人已经按照协议约定的价格现金全额支付了购房款，被申请人丰泽房地产开发公司亦开具了购房款收款收据由申请再审人收执。收款收据载明了交易主体、所购房屋具体房号和支付款项性质。收款收据本身就构成了购房合同。再次，虽然双方签订的协议约定用工程款抵扣购房款，但是在履行的过程中申请再审人钟家豪、钟家伟已经按照合同约定的房屋总价全额现金支付了购房款。被申请人丰泽房地产开发公司收款后也开具了收款收据。双方在履行过程中变更了购房款的支付方式，没有抵扣工程款，也没有处分第三人的财产。原审认定双方签订的协议为效力待定合同错误。请求法院再审撤销原审判决，判令被申请人丰泽房地产开发公司向两申请再审人交付柳州市公园路47号中环大厦17－21号房屋并办理房产证。
被申请人丰泽房地产开发公司答辩称，首先，双方之间不存在工程款的债权债务，协议处分了第三人的财产，该协议无效。其次，双方所签协议不具备商品房买卖合同形式要件，申请再审人钟家豪、钟家伟单方支付购房款的行为不能视为双方商品房买卖合同成立。再次，申请再审人钟家豪、钟家伟原审中没有主张交付购房款行为构成商品房买卖行为，现申请再审人以交付购房款行为构成商品房买卖合同关系为由主张双方存在商品房买卖关系没有依据。另外，本案争议房屋不在被申请人的控制之下，即使合同成立也已经无法交付。因此，请求维持原审判决。
双方当事人在再审期间均未提交新证据。
本院再审查明，经本院再审开庭审理，双方当事人对原审查明的事实均无异议，原审查明的事实属实，本院再审予以确认。
本院再审另查明，柳州市公园路47号中环大厦于2010年1月20日经验收合格。2010年1月23日，丰泽房地产开发公司在柳州日报刊登交房公告，通知购房业主办理交房手续。2012年2月1日，柳州市房屋登记管理中心以商初字（2012014131）号核准商品房初始登记通知书核准同意柳州市公园路47号中环大厦17－21号房屋办理房屋所有权登记。
本院再审认为，综合双方当事人再审中的诉辩主张，本案的争议焦点是：1、双方签订的商品房买卖合同是否依法成立并生效；2、丰泽房地产开发公司是否应当向钟家豪、钟家伟交付柳州市公园路47号中环大厦17－21号房屋。
关于第一个争议焦点，即双方签订的商品房买卖合同是否依法成立并生效的问题。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条第一款规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”据此，人民法院处理合同纠纷案件时应当坚持鼓励交易和维护交易安全的原则，合同主体、标的明确的，应当认定合同成立。本案中，当事人双方经协商达成一致合意后签订了协议，协议载明了出卖人、买受人、买卖房屋的房号、房屋面积以及房屋总价等，故双方签订的协议已依法成立。另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，双方当事人签订的协议具备了商品房买卖合同的主要内容，且协议签订前后钟家豪、钟家伟已经按照协议约定的价格以支付现金的方式全额支付了购房款，丰泽房地产开发公司也收取对方交付的购房款并且开具购房款收款收据交由钟家豪、钟家伟收执。故双方所签协议应当认定为商品房买卖合同。钟家豪、钟家伟已经按照合同的约定履行了主要合同义务。虽然双方协议约定以工程款抵扣购房款的方式支付购房款，但是协议欲冲抵的工程款是双方之间的债权债务，并非第三人的债权，而且在履行合同的过程中钟家豪、钟家伟已经按照合同约定的价格现金全额支付了购房款，丰泽房地产开发公司也收取了全部购房款。双方在履行过程中变更了购房款支付方式，没有处分第三人财产，不存在合同无效或效力待定的法定事由。丰泽房地产开发公司以双方没有签订有商品房买卖合同和双方不存在工程款债权债务为由，认为双方不存在商品房买卖关系以及双方所签协议无效。丰泽房地产开发公司的主张与本院再审查明的事实不符，故本院再审对丰泽房地产开发公司的主张不予支持。原审认为钟家豪、钟家伟与丰泽房地产开发公司签订的协议涉及第三方利益，存在事实和法律障碍，进而认定该协议效力待定。原审的认定缺乏事实基础，本院再审对此予以纠正。钟家豪、钟家伟认为双方的商品房买卖合同已经成立并且生效，该主张有充分的事实和法律依据，本院再审对此予以支持。
关于第二个争议焦点，即丰泽房地产开发公司是否应当向钟家豪、钟家伟交付柳州市公园路47号中环大厦17－21号房屋的问题。
《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”据此，合同依法成立，合同当事人应当严守合同约定，按照合同约定全面履行合同义务。本案中，钟家豪、钟家伟与丰泽房地产开发公司就买卖柳州市公园路47号中环大厦17－21号商品房达成一致合意，商品房买卖合同依法成立。钟家豪、钟家伟按照协议约定向丰泽房地产开发公司支付了全部购房款。柳州市公园路47号中环大厦已经竣工且验收合格，符合交付条件。丰泽房地产开发公司在公告通知买受人办理交房手续的情况下，也应当按照合同约定向钟家豪、钟家伟交付柳州市公园路47号中环大厦17－21号房屋。丰泽房地产开发公司认为柳州市公园路47号中环大厦17－21号房屋现由他人实际控制而无法交付。丰泽房地产开发公司的主张没有法律依据，本院再审对此不予支持。钟家豪、钟家伟要求丰泽房地产开发公司交付柳州市公园路47号中环大厦17－21号房屋的诉讼请求于法有据，本院再审对此予以支持。另外，办理房屋产权证属于房屋登记管理部门的行政职权。因此，钟家豪、钟家伟要求丰泽房地产开发公司办理房产证的诉讼请求没有法律依据，本院再审对该项诉讼请求不予支持。丰泽房地产开发公司应当遵循诚实信用原则，按照合同的性质、目的以及交易习惯严格履行合同义务，协助钟家豪、钟家伟办理房屋产权登记手续。
综上所述，申请再审人钟家豪、钟家伟申请再审的理由成立。原审判决认定事实清楚，但是适用法律部分有误，实体处理不当，本院再审对此予以纠正。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销本院（2013）柳市民一终字第129号民事判决和柳州市城中区人民法院（2012）城中民二初字第298号民事判决；
二、柳州丰泽房地产开发有限公司向钟家豪、钟家伟交付柳州市公园路47号中环大厦17－21号房屋（柳州丰泽房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内向钟家豪、钟家伟交付完毕）；
三、驳回钟家豪、钟家伟的其他诉讼请求。
一审案件受理费5429元，财产保全费1896元，二审案件受理费5429元，合计12754元（钟家豪、钟家伟已预交），由柳州丰泽房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄敏_
代理审判员 朱立志
代理审判员 杨显强
二〇一四年五月十六日
书 记 员 段 静