湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第00243号
上诉人（原审原告）湖南成功新世纪投资有限公司，住所地长沙市雨花区航空路96号。
法定代表人范佐国，董事长。
委托代理人李梦琳，湖南通程律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李志伟。
委托代理人陈德军，湖南尚友律师事务律师。
上诉人湖南成功新世纪投资有限公司（以下简称成功公司）与被上诉人李志伟商品房预售合同纠纷一案，湖南省长沙市雨花区人民法院于2014年4月22日作出（2014）雨民初字第03770号民事判决。成功公司不服，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年9月13日，双方当事人签订《商品房买卖合同》约定：1、李志伟购买成功公司开发的坐落于新城新世界第A13幢2单元26层2605号房屋；2、房屋总价款631066元，首付191066元，剩余房款440000元向银行申请贷款，出卖人应协助办理。买受人应当在接到出卖人通知之日起7日内，将申请办理银行按揭手续所需要的全部资料提交，在接到出卖人或贷款人通知后7日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用，买受人逾期履行上述义务的，按合同第七条处理。3、因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得的贷款少于申请贷款数额的，买受人同意在收到通知之日起7日内，以自有资金或以出卖人协商同意的其他方式支付，不承担第七条约定的违约责任，逾期7日，出卖人有权解除合同，并于解除合同后60个工作日内及时将已付款及同期银行利息退还给买受人。4、合同第七条规定，买受人未按本合同约定的时间付款，双方同意按以下方式处理，……逾期超过15日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应按应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款日期支付日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。上述合同签订后，李志伟向成功公司支付了首付款191066元，并向银行提交了贷款手续。其后，由于李志伟的征信原因，无法获得贷款。
2014年5月29日，成功公司向李志伟邮寄了《告知函》，告知其因自身原因无法获得贷款，要求其在2014年6月10日前做出明确答复或到公司售楼部补充办理相关手续、及时结清剩余房款，否则，该公司将保留追究责任的权利。
成功公司诉至法院，请求判令：1、解除双方签订的编号为201203652605《商品房买卖合同》；2、李志伟向成功公司支付违约金44000元；3、李志伟承担本案全部诉讼费。
原审法院认为，双方当事人签订的《长沙市商品房买卖合同》合法有效，受法律保护。李志伟因自身原因无法获得贷款，也未及时支付余款，成功公司有权解除合同，因此，对成功公司要求解除双方签订的《长沙市商品房买卖合同》的诉讼请求，予以支持。李志伟与2014年9月4日收到起诉状副本等应诉文件，故确认双方签订的合同自2014年9月4日解除。
《长沙市商品房买卖合同》约定因买受人的原因无法获得银行贷款的，买受人通知后7日内以自有资金或出卖人协商同意的其他方式支付，不承担第七条规定的违约责任，逾期7日，出卖人有权解除合同，并于解除合同后60个工作日内及时将已付款及同期银行利息退还给买受人。该条并未约定李志伟因自身原因未能获得贷款且不能以自有资金或双方协商约定的其他方式支付剩余房款时，李志伟需要向成功公司支付违约金，因此，对成功公司要求李志伟支付违约金的诉讼请求，不予支持。
原审法院据此依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条之规定，判决：（一）湖南成功新世纪投资有限公司与李志伟签订的《长沙市商品房买卖合同》于2014年9月4日解除；（二）驳回湖南成功新世纪投资有限公司的其他诉讼请求。本案受理费980元，因适用简易程序减半收取490元，由李志伟负担。
成功公司不服，上诉称：1、根据双方签订的《长沙市商品房买卖合同》第六条约定，在被上诉人不能获得银行贷款时，其应以自有资金支付剩余房款。在上诉人通知其结清房款时，被上诉人未依约支付，已构成逾期付款。2、合同对逾期付款行为规定了违约金，被上诉人应依约支付违约金。请求撤销原判第二项，改判被上诉人李志伟支付违约金44000元。
李志伟辩称：1、根据合同第六条约定，因非归责于双方的原因（指不可抗力）或者因买受人原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，均不属于违约行为。2、被上诉人不应承担违约责任，出卖人应将已付款及同期银行利息退还给买受人。请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与原判认定的事实一致。
本院认为：本案争议的焦点为李志伟是否逾期付款并承担违约责任。双方当事人签订的《长沙市商品房买卖合同》第六条约定：因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到通知之日起7日内，以自有资金或以出卖人协商同意的其他方式支付，不承担本合同第七条约定的违约责任。逾期7日，出卖人有权解除合同，并于合同解除后60个工作日内及时将已付款及同期银行利息退还给买受人。而合同第七条规定：买受人未按合同的约定时间付款，逾期超过15日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按应付款的10%向出卖人支付违约金。本案中，李志伟因征信问题未能获得银行贷款，在成功公司书面通知其结清房款后仍未缴清，其已构成逾期付款。根据合同约定：买受人在收到通知之日起7日内，以自有资金或以出卖人协商同意的其他方式支付，不承担本合同第七条约定的违约责任。而李志伟未能在接到通知后7日内付清房款，应当依据合同第七条承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中当事人约定违约金为未付款的10%，根据本案实际情况，本院酌定违约金2万元。综上，上诉人的上诉理由部分成立，本院予以支持。被上诉人李志伟应向上诉人成功公司支付违约金2万元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省长沙市雨花区人民法院（2014）雨民初字第03770号民事判决第一项；
二、撤销湖南省长沙市雨花区人民法院（2014）雨民初字第03770号民事判决第二项；
三、被上诉人李志伟在本判决书生效后10日内支付上诉人湖南成功新世纪投资有限公司违约金20000元；
四、驳回上诉人湖南成功新世纪投资有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审诉讼费490元，二审诉讼费980元，共计1470元，由上诉人湖南成功新世纪投资有限公司负担470元，被上诉人李志伟负担1000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘凯
审 判 员 ＸＸ
代理审判员 黄琦
二〇一五年三月二十三日
书 记 员 杨蓓
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。