北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0114民初2991号
原告（反诉被告）：杨晓静，女，1979年10月11日出生。
委托诉讼代理人：郝萍，北京金尚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：武秀轩，北京金尚律师事务所律师。
被告（反诉原告）：樊静，女，1973年6月26日出生。
委托诉讼代理人：马强，北京市大瀚律师事务所律师。
第三人：李宁东，男，1978年1月2日出生。
委托诉讼代理人：马强，北京市大瀚律师事务所律师。
第三人：满懿（上海）房地产咨询有限公司北京分公司，营业场所：北京市朝阳区东三环中路9号4层0501。
负责人：王建，总经理。
委托诉讼代理人：高翠翠，女，1988年12月6日出生，满懿（上海）房地产咨询有限公司北京分公司职员。
原告（反诉被告）杨晓静与被告（反诉原告）樊静、第三人李宁东、第三人满懿（上海）房地产咨询有限公司北京分公司（以下简称满懿公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨晓静及其委托诉讼代理人郝萍、被告（反诉原告）樊静及第三人李宁东的委托诉讼代理人马强、第三人满懿公司的委托诉讼代理人高翠翠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）杨晓静向本院提出诉讼请求：1、请求判决樊静继续履行我与樊静于2015年10月24日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其补充协议，将涉案房屋交付给我，办理房屋登记过户手续；2、请求判决樊静自2015年12月10日起至樊静实际交付房屋之日止，以288万元为基数，每日按万分之五的标准向我支付违约金；3、请求判决樊静赔偿我损失57.6万元；4、本案诉讼费、财产保全费由樊静承担。事实与理由：2015年10月24日，樊静委托李宁东与我签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定樊静将其所有的位于北京市昌平区水库路×号院×区×号×层×单元×室的房屋出售给我，总价款288万元。同日，我依合同向樊静支付房屋买卖定金2万元。后因樊静的上述房屋已经设定抵押，致使该房屋不能进行买卖。鉴于樊静构成根本违约，根据双方所签订合同及相关法律法规，特提起诉讼，请求法院依法判决所请。
被告（反诉原告）樊静辩称：不同意继续履行合同，我方要求解除合同。我方没有违约行为，而是杨晓静没有按照合同约定在过户之前向我方支付购房款，所以杨晓静没有要求我方过户的权利，合同履行中杨晓静和满懿公司对合同履行需要我方配合解除抵押登记是误判的，抵押在2012年的时候就已经还清了，不存在因为抵押导致合同不能履行的情况。杨晓静要求损失没有事实和法律依据，应该被驳回。樊静不存在违约行为，该请求不能得到支持。樊静没有收到中介通知履行相关合同义务的相关文件，不能认定为樊静违约，杨晓静在履行合同中存在迟延付款，违反合同约定，应该承担相应的违约责任。
第三人李宁东述称：认可樊静的陈述。
第三人满懿公司述称：签约的时候房屋是抵押的状态，签约的时候咨询过卖房人的代理人抵押的情况，代理人说的是抵押已经还完，但是没有办理相关的解押手续，所以合同签订的是无抵押的情况，之后我方发了催告函要求樊静办理解押手续。
被告（反诉原告）樊静向本院提出反诉请求：1、请求判令解除我与杨晓静于2015年10月24日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其补充协议；2、请求判令杨晓静支付违约金55.6万元。事实与理由：2015年10月24日我与杨晓静签订《北京市存量房屋买卖合同》及其补充协议，约定由我将位于北京市昌平区水库路×号院×区×号×单元×室房屋出售给杨晓静，房屋交易价格为288万元，签约当天支付定金2万元，剩余全部购房款以自行支付的方式支付。根据《北京市存量房屋买卖合同》第四条第五项约定自有资金交易：双方在按照本合同的约定办理权属登记手续前，买受人应付清全部购房款。《补充协议》第二条3约定，乙方在过户当日将第一笔购房款286万元自行支付给甲方。双方约定过户的日期为2015年12月10日前。根据双方合同约定，买受人应在2015年12月10日前付清全部房款，然后出卖方配合完成过户手续。买受人拒不履行付款义务，根据补充协议第四条违约责任，出卖人有权解除合同并要求违约方承担违约金责任。杨晓静先在2016年2月2日以房屋设立抵押权，影响交易为由要求解除合同，后在房价上涨后转而变更诉求要求我方继续履行合同并将房屋交付，却闭口不提先付款的合同义务。我方认为杨晓静本诉诉状陈述因我方的房屋已经设定抵押，致使房屋不能买卖，与事实不符。首先该房屋抵押在签合同之时，代理人将产权证原件出示时，大家均是明知。其次设定抵押不是成为交易的障碍，不能成为不能买卖的理由，根据我方及代理人的了解，涉案房屋的银行贷款早在2012年就已经还清，相关解除抵押的手续只需要一工作日就可以办好，可见房屋抵押的情况不能成为合同履行障碍，成为杨晓静不付款的理由。我的代理人于2016年3月7日去住建委办理解抵押手续也是仅仅用了一天时间，这恰恰证明杨晓静本诉变更诉求前的解除合同理由不成立，出卖人没有构成违约，而是买受人逾期付款，构成违约。我方认为，依法成立的合同对双方均有约束力，现杨晓静已经违约，我方有权解除合同，追究杨晓静的违约责任。现依据有关法律规定，提起反诉，望依法裁判。
原告（反诉被告）杨晓静针对反诉辩称：樊静是2016年3月7日才将房屋解押，与2015年10月24日双方签订合同时所述不一致，因此樊静违约。合同约定是办理房屋登记过户当日我方支付房款，由于房屋有抵押，无法办理房屋过户，导致在2015年12月10日之前没能办理房屋登记手续，所以我方没有交纳房款，因此责任方在樊静。双方签订的房屋买卖合同和补充协议是双方真实意思的表示，应当继续履行合同，由樊静承担相应的违约责任。
第三人李宁东针对反诉述称：同意樊静的反诉请求，杨晓静确实存在违约行为。
第三人满懿公司针对反诉述称：同本诉述称的意见。
本院经审理认定事实如下：
2015年7月27日，樊静、李宁楠作为委托人向受委托人李宁东出具《委托书》并办理公证手续，《委托书》主要内容为樊静、李宁楠委托李宁东办理位于北京市昌平区水库路×号院×区×号×层×单元×房屋（以下简称涉案房屋）的相关手续，包括：签订房屋买卖合同和网签、办理产权过户登记手续、代缴相关税费、代收房价款、协助买方办理银行贷款并办理面签、办理物业交割手续、其他与上述房产出售有关的一切事宜。
2015年10月24日，樊静（出卖人）与杨晓静（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》一份，内容包括：“第一条、房屋基本情况。（一）出卖人所售房屋为楼房，坐落为昌平区水库路×号院×区×号×层×单元×。建筑面积共136平方米。第二条、房屋权属情况。（一）该房屋所有权证号为X京房权证昌字第×××号。（三）该房屋的抵押情况为：1.该房屋未设定抵押。第四条、成交价格、交易付款方式及资金划转方式。（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为人民币壹佰伍拾柒万元整。（二）经买卖双方协商一致，该房屋内的家具、家电、装饰装修及该房屋的配套设施设备等作价为人民币壹佰叁拾壹万元整，上述价款由买受人一并另行支付给出卖人。（三）买受人应于签订本合同当日支付定金人民币贰万元整。（四）买卖双方协议一致采取下列第1种支付形式：1.自行交割支付。第五条、房屋权属转移登记。买卖双方同意，出卖人与买受人应于2015年12月10日前，向税务部门及房屋权属登记部门申请办理缴税及权属转移登记手续。第七条、房屋的交付。（一）出卖人应当按照下列第3项约定将该房屋交付给买受人。3.按照本项约定时间或约定条件：过户当日将房屋交付给买受人。（二）该房屋交付时，应当履行下列手续：1.买卖双方共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接相关物品；2.买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字；3.移交该房屋房门钥匙。第八条、房屋产权及具体状况的承诺。出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，均认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权。买受人承诺其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定。如任何一方因违反前述承诺，导致不能办理本次交易涉及的必要手续及/或该房屋产权转移登记的，由违反承诺方按照房屋交易总价款的20%赔偿守约方的损失。第九条、违约责任。（二）逾期付款责任：买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）：1.逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过15日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。”合同还约定有其他条款。落款出卖人处有李宁东代樊静签字，买受人处有杨晓静签字。
同日，樊静（甲方、出卖人）与杨晓静（乙方、买受方）及满懿公司（丙方、居间方）另签订《补充协议》一份，内容包括：“第一条、房屋交易总价。甲、乙双方同意，交易房屋交易总价（包括房屋成交价款和家具家电、装饰装修和配套设施作价）为人民币贰佰捌拾捌万元整，此价格不含税。第二条、关于房屋交易具体事宜的约定。1、定金事宜：乙方于2015年10月24日向甲方支付定金人民币贰万元整。2、还款解押事宜：甲、乙双方确认并同意，按照下列第1种情形履行：（1）交易房屋无抵押，甲方无需办理还款解押事宜。3、关于购房款的支付事宜：甲乙双方同意，按照下列第1种方式履行：（1）乙方应于过户当日，将第一笔购房款人民币贰佰捌拾陆万元整以自行支付的方式支付给甲方。4、权属转移登记事宜：甲、乙双方同意，双方应于2015年12月10日前共同前往房屋登记机构办理房屋所有权转移登记手续；若办理权属转移登记手续需要预约的，则权属转移登记时间以预约时间为准。如房屋登记机构要求甲方和/或乙方必须本人到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求亲自到场办理。第三条、税费的承担。甲、乙双方同意，本次房屋交易涉及的税费按照下列第1种方式承担，并由承担方直接向主管机关缴纳：1、全部由乙方承担。第四条、违约责任。1、甲、乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋交易总价万分之五的逾期违约金。3、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（2）拒绝购买交易房屋的；（3）逾期履行本补充协议约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在根本违约情形发生之日起十五日内，按房屋交易总价的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项可用于冲抵违约金，并多退少补；丙方收取的费用不予退还，由违约方全额承担。”合同还约定有其他条款。落款出卖人处有李宁东代樊静签字，买受人处有杨晓静签字，居间方加盖有满懿公司合同专用章。
签订上述合同当日，杨晓静向樊静交纳购房定金2万元，由李宁东代樊静出具《收据》。
之后，买卖双方未按照《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》的约定在2015年12月10日前办理涉案房屋的所有权转移登记手续，杨晓静亦未向樊静支付剩余购房款。对于合同未继续履行的原因，杨晓静与满懿公司称系涉案房屋已设定抵押，但樊静、李宁东一直未配合办理解押手续，导致无法办理房屋所有权转移登记手续，杨晓静提交录音为证。其中2016年1月5日，杨晓静与李宁东之间的电话录音显示：“杨晓静：那您这房子现在解押了吗？李宁东：解押不了，现在就差这块。杨晓静：现在还没解押呢？李宁东：对，解押不了。杨晓静：我也搞不清楚办手续，他不能委托给您吗？李宁东：他原先委托给我的就没有这个，其他都有，就没有解押这个。杨晓静：那这个问题怎么解决？我这买房钱在账户里都准备好了，就等您这边解押完了，手续办齐了，就可以过户了。李宁东：我也不知道怎么弄，原先跟中介说的是不行咱们先缓一缓，等我哥什么时候回来再说，要不然大家都这么耗着也没有意思……”樊静、李宁东对录音证据的真实性不认可，但不申请对录音中是否为李宁东本人的声音进行鉴定。樊静、李宁东称系杨晓静未支付剩余房款导致合同未能继续履行。
另查，涉案房屋之前确有抵押情况，2016年3月7日，樊静办理了涉案房屋抵押登记的注销手续。满懿公司称签订《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》时记载涉案房屋未设定抵押，系因为李宁东自述贷款已还清，只差解除抵押登记的手续，可以按照无抵押签订合同，当时杨晓静是否知情记不清了。
上述事实，有北京市存量房屋买卖合同、补充协议、收据、录音等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
本案中，杨晓静与李宁东代樊静签订的《北京市存量房屋买卖合同》与《补充协议》系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效，当事人均应按约履行。现合同未能按约定履行，对于未能履行的原因，原、被告说法不一，但根据杨晓静提供的录音，并结合居间方满懿公司的陈述来看，可确定系因涉案房屋的抵押未能在合同约定的房屋所有权转移登记时间之前办理解押手续，导致合同的后续内容未能按约履行。合同虽未就涉案房屋办理抵押登记注销手续进行约定，但按照一般交易习惯，办理解押手续系办理房屋所有权转移登记手续的前提条件，系出卖方应履行的义务，故本案合同未能继续履行系因樊静违约导致。因此对于樊静主张系杨晓静未按约定支付剩余房款，反诉要求解除合同并要求杨晓静支付违约金，本院不予支持。现抵押登记的注销手续已办理完毕，对于杨晓静要求继续履行合同，本院予以支持，双方应当按照约定继续完成对涉案房屋的交易。
另对于杨晓静要求樊静依照《补充协议》第四条第1项的约定支付违约金一节，樊静作为房屋的出卖方，在签订合同时，其应对房屋的抵押登记状况如实陈述，在签订合同后，其应积极配合办理房屋的抵押登记注销手续，如此才能办理后续房屋的所有权转移登记手续。《北京市存量房屋买卖合同》与《补充协议》已约定双方于2015年12月10日前办理房屋所有权转移登记手续，但因樊静未能在该日期前办理完解押手续导致双方未能在该日期前办理房屋权属转移登记事项，故杨晓静要求樊静支付逾期违约金，本院予以支持。但合同约定的违约金过高，樊静请求减少，本院以杨晓静的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定违约金金额。对于杨晓静要求樊静依照《北京市存量房屋买卖合同》第八条赔偿其损失一节，因樊静的违约行为并不符合该项条款的内容，故本院对于杨晓静的该项请求不予支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）杨晓静与被告（反诉原告）樊静继续履行于二○一五年十月二十四日签订的《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》。
二、原告（反诉被告）杨晓静于本判决生效后七日内将剩余房款二百八十六万元支付给被告（反诉原告）樊静。
三、被告（反诉原告）樊静于本判决生效后七日内协助原告（反诉被告）杨晓静办理北京市昌平区水库路×号院×区×号×层×单元×房屋的所有权转移登记手续。
四、被告（反诉原告）樊静于办理房屋过户手续的当日将北京市昌平区水库路×号院×区×号×层×单元×房屋交付给原告（反诉被告）杨晓静。
五、被告（反诉原告）樊静于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）杨晓静违约金四万元。
六、驳回原告（反诉原告）杨晓静的其他诉讼请求。
七、驳回被告（反诉原告）樊静的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二万九千八百四十元，由被告（反诉原告）樊静负担，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费四千六百八十元，由被告（反诉原告）樊静负担，已交纳。公告费二百六十元，由被告（反诉原告）樊静负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳案件上诉费，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 张祎慧
人民陪审员 李宝英
人民陪审员 杨永红
二〇一七年二月二十二日
书 记 员 王巧智