广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终3763号上诉人（原审原告）：马国颍，住广州市荔湾区。上诉人（原审原告）：马广宗，住广州市荔湾区。两上诉人共同委托代理人：宋筠，广东宏港律师事务所律师。两上诉人共同委托代理人：张紫钰，广东宏港律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：广州东浚开发有限公司，住所地：广州市荔湾区。法定代表人：罗志球，职务：执行董事。委托代理人：张慧玲，该司员工。被上诉人（原审被告）：黄启民，住广东省兴宁市。委托代理人：黎晓薇，广东凯通律师事务所律师。委托代理人：黄彦君，广东凯通律师事务所实习律师。上诉人马国颍、马广宗因确认合同无效纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院(2015)穗荔法民三初字1667号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：广州东浚开发有限公司（以下简称东浚开发公司）是坐落于荔湾区中山八路xxx房屋的权属人。2002年10月27日，黄启民和东浚开发公司签订《广州东浚开发有限公司房屋认购合同》，约定黄启民向东浚开发公司认购广州市中山八路x号东浚荔景苑第3座22层xx单元作住宅使用，建筑面积98.92平方米，楼价498616元，等等。2002年12月27日，黄启民、东浚开发公司和中国农业银行广东省分行营业部签订《个人购房担保借款合同（一手楼）》约定，黄启民为购买中山八路x号东浚荔景苑xxx借款390000元，贷款期限自2002年12月起至2022年12月，还本付息日期为每月20日，若采用等额法公款，则每月归还本金2582.58元，等等。2003年6月16日，黄启民和东浚开发公司签订《商品房买卖合同》约定：黄启民向东浚开发公司购买东浚荔景苑第3座22层[自然层xx]xx号房，建筑面积98.92平方米，其中套内建筑面积80.42平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.5平方米；该商品房按套出售，按建筑面积计算，单价为每平方米5040元，总金额498616元；黄启民按分期付款方式付款，2003年1月31日前支付49862元；2003年6月30日前支付58754元，剩余房款39万元办理银行按揭；东浚开发公司应当在2003年3月31日前将经验收合格的商品房交付黄启民使用；东浚开发公司应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由东浚开发公司提供的资料报产权登记机关备案等。该合同于2003年6月23日办理预售合同备案登记。签订合同当日，黄启民委托东浚代理公司荔景苑售楼部代为办理收楼。2003年6月26日，东浚开发公司出具《入伙通知书》确认东浚荔景苑第3座2208单元已具备收楼条件，新业主为黄启民。同日，东浚代理公司代理黄启民办理了收楼手续，并签署《东浚荔景苑收楼确认书》。2006年11月14日，东浚开发公司向黄启民出具了东浚荔景苑3座xxx室的全部购房款的购房发票；2007年12月3日，黄启民和东浚开发公司向房管部门办理荔湾区中山八路8xx号之一xxx房的过户登记递件手续；12月26日，税务部门向黄启民核发了荔湾区中山八路xx号之一xxx房的《契税完税证》；12月29日，黄启民取得了上述房屋的《房地产权证》。马国颍、马广宗于2015年4月9日向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1、确认东浚开发公司、黄启民于2003年6月16日签订的《商品房买卖合同》无效；2、本案受理费由东浚开发公司和黄启民承担。马国颍、马广宗为证明其是案涉房屋的实际产权人和使用人的事实，提供了马国颍、马广宗（买方）和东浚代理公司（卖方代理人）于2004年1月22日签订的《购房意向书》、定金10000元收据、维修基金3756.8元收据、首期款100000元收据、楼款48000元收据、2004年2月13日的《入伙通知书》、2004年2月16日的《东浚荔景苑装修申请》，其中《购房意向书》约定：马国颍、马广宗欲向东浚代理公司购买中山八路8-12号3座2208房，建筑面积98.92平方米，价格498000元，定金10000元于签订本意向书当天由马国颍、马广宗向东浚代理公司支付；首期购房款148000元存入东浚代理公司在银行开立的监控账户内，由银行在双方签订《商品房买卖合同》办妥《商品房买卖合同》转让更名手续后划入东浚代理公司账户；购房余款340000元办理按揭贷款等。该意向书落款甲方签章为“广州东浚地产代理有限公司荔景苑售楼部”。上述证据均为复印件。因无原件核对，黄启民和东浚开发公司对上述证据均不予确认。黄启民为证明其自2003年1月起逐月向银行偿还房贷并已于2015年7月还清贷款，提供了户名为黄启民的2002年12月19日至2006年2月20日及2009年3月2日至2015年7月29日农行存折记录，马国颍、马广宗对该证据真实性、合法性无异议，东浚开发公司确认黄启民向银行借款39万元的事实，每月向银行还贷的事实无法确认，但未收到过银行短供及回购涉案房屋的通知。原审庭审中，黄启民确认于2003年6月26日委托东浚代理公司代办收楼手续之后亦全权委托该公司以该公司名义签订租赁合同，代为出租和管理案涉房屋，并支付该房屋银行贷记按揭的每月供楼款。东浚开发公司确认曾委托东浚代理公司代为出售包括案涉房屋在内的一手楼盘，在与黄启民签订房屋买卖合同后没有再委托东浚代理公司出售案涉房屋，也没有收取过马国颍、马广宗购房款。案涉房屋自2004年起由马国颍、马广宗使用。原审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同无效的情形有五种。马国颍、马广宗认为东浚开发公司、黄启民签订的合同无效是因为存在恶意串通损害马国颍、马广宗利益的情形。对此，原审法院认为，首先，《购房意向书》是马国颍、马广宗与东浚代理公司签订的，但马国颍、马广宗认为东浚开发公司是《购房意向书》的合同相对方，对此马国颍、马广宗未能提供充分的证据予以证明，东浚开发公司对东浚代理公司与马国颍、马广宗签订《购房意向书》的行为亦不予追认，故将案涉房屋卖给马国颍、马广宗的是东浚代理公司而非东浚开发公司，至于东浚代理公司是否有权出售，本案不作审理。既然东浚开发公司在将案涉房屋出售给黄启民后并无意再将案涉房屋出售给马国颍、马广宗，故原审法院认为东浚开发公司与黄启民不存在加害马国颍、马广宗的意图，即不存在主观上的“恶意”。其次，黄启民早在2002年就与东浚开发公司签订了认购合同，约定的房价符合当时房屋市场价；后黄启民与银行签订了借款合同，每月均有还款记录；2003年黄启民与东浚开发公司签订了《商品房买卖合同》，该合同已办理备案登记手续，同年东浚代理公司受黄启民委托办理了收楼并代为出租管理，黄启民也于2007年取得了《房地产权证》。从以上整个过程来看，黄启民与东浚开发公司的交易真实，双方均履行了合同义务，不具有勾结、通谋的行为即客观上的“串通”行为。再次，马国颍、马广宗未能提供证据证明黄启民与东浚开发公司签订的房屋买卖合同行为有损害到国家、集体或者第三人包括马国颍、马广宗的利益，退一步讲，即使马国颍、马广宗利益有受损，从本案查明的事实和证据来看，也并非东浚开发公司、黄启民的合同行为所致。综上，东浚开发公司、黄启民签订的案涉房屋买卖合同不存在恶意串通的情形。因马国颍、马广宗现有证据亦无法证明该合同存在合同无效的其他情形，故马国颍、马广宗要求确认东浚开发公司、黄启民签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求依据不足，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审判决如下：驳回马国颍、马广宗要求确认广州东浚开发有限公司与黄启民2003年6月16日签订的《商品房买卖合同》无效的诉讼请求。本案一审受理费4390元，由马国颍、马广宗负担。判后，上诉人马国颍、马广宗均不服原审判决，向本院提起上诉称：原审认定事实错误。一、原审认定两被上诉人交易真实，不存在恶意串通的情形，与客观事实不符。(一)开发公司在黄启民拖欠楼款数年并已明显违约的情况下，仍为其办理了讼争房屋的房屋登记手续的行为明显违背一般买卖商品房的行业习惯。l、开发公司与黄启民于2003年6月16日签订了关于讼争房屋的《商品房买卖合同》，约定黄启民按分期付款方式付款，2003年1月31日前支付49862元，2003年6月30日前支付58754元，剩余房款39万元办理银行按揭。而事实上，根据黄启民提供的不动产销售(转让)发票可知，黄启民直至2006年11月14日才一次性向开发公司全额支付讼争房屋楼款，与合同约定的付款时间相差甚远。2、开发公司称向黄启民出具了关于讼争房屋的《入伙通知书》，但黄启民自2003年6月26日至今从未有实际的收楼行为，亦无证据显示黄启民曾委托广州东浚地产代理有限公司荔景苑售楼部对讼争房屋验收。3、开发公司在黄启民拖欠楼款且从未实际收楼的情况下，仍坚持为黄启民保留讼争房屋，并于2007年12月3日与黄启民办理了关于讼争房屋的房屋登记手续。(二)原审认定黄启民委托代理公司出租管理讼争房屋，缺乏证据基础。原审认定，2003年6月26日代理公司受黄启民委托代为出租管理讼争房屋，但黄启民从未提供，其或代理公司与第三人签订的关于讼争房屋的租赁合同、押金收据、街道备案资料，或代理公司向黄启民转交讼争房屋租金等与出租相关的证据。另，黄启民在庭审中辩称，因其突遭家庭变故，无力继续还贷，因此与代理公司协商，由代理公司以讼争房屋出租收益代为偿还银行贷款。但此辩解与黄启民提供的农行存折记录相矛盾，若代理公司以讼争房屋每月的全部出租收益还贷，自2003年至2015年这十二年期间的出租收益基本保持零增幅，此与一般房屋租赁行业行情极不相符；若代理公司以讼争房屋每月的部分出租收益还贷，黄启民或代理公司亦未提供相关证据证明除还贷部分外，其余出租收益的去向。(三)原审无认定开发公司和黄启民恶意串通、故意隐瞒、歪曲上诉人向开发公司购买了讼争房屋，上诉人购买讼争房屋时属一手楼的事实。1、开发公司向上诉人、黄启民出售讼争房屋的价格相同，开发公司委托代理公司与上诉人早于2004年1月22日已签订关于讼争房屋的《购房意向书》；2、开发公司、代理公司向上诉人、黄启民发出的通知书除业主姓名及身份证号外，内容一致；3、上诉人向物业管理处缴纳了物业维修基金，而缴纳物业维修基金系一手楼业主的义务之一，即上诉人系讼争房屋的一手楼业主；4、虽然黄启民先于上诉人与开发公司签订了讼争房屋的买卖合同，但黄启民一直无收楼行为，亦从未缴纳物业维修基金，而上诉人则按一手楼流程在购买后为讼争房屋装修并入住。据此，虽然开发公司否认上诉人向其购买了讼争房屋，黄启民亦辩称上诉人系讼争房屋的承租人，并称上诉人与代理公司签订的是二手楼买卖协议，但开发公司的否认明显与上述证据相矛盾，而代理公司和黄启民均无法提供与上诉人租赁讼争房屋的相关合同、街道备案资料等文件。以此足以得出，开发公司和黄启民恶意串通、故意隐瞒、歪曲上诉人向开发公司购买了讼争房屋，上诉人购买该房屋时属一手楼的事实。综上，原审认为两被上诉人交易真实，不存在恶意串通情形，明显认定事实错误。二、上诉人购买讼争房屋时，实际出售方系开发公司，非代理公司，原审认定事实错误。庭审中，开发公司确认曾委托代理公司代为出售包括讼争房屋在内的一手楼盘，即代理公司可代开发公司签订包括讼争房屋在内的一手楼房屋买卖合同。而上诉人正是在此情况下，与开发公司委托的代理公司签订了讼争房屋的一手楼商品房买卖合同。另，开发公司未能提供证据证明，代理公司的委托权范围不包括代为收取包括讼争房屋在内的一手楼购房款，即开发公司是否委托了代理公司代为收取上诉人的讼争房屋购房款仍未确定。再者，在两被上诉人提供的《商品房买卖合同》首页及上诉人提供的工商登记材料已清楚列明，开发公司、代理公司的注册地址、法定代表人、董事长及总经理等信息均一致，即可证明两公司在业务上紧密相连，在出售包括讼争房屋在内的一手楼盘的过程中，开发公司是清楚了解代理公司代为出售包括讼争房屋在内的一手楼盘的具体销售过程的。因此，原审仅凭开发公司在事发后，在庭审中的否认，即认定将讼争房屋卖给上诉人的是代理公司而非开发公司，明显过于轻率。综上，上诉请求：l、撤销原审判决，发回重审或依法改判确认两被上诉人于2003年6月16日签订的《商品房买卖合同》无效；2、一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人东浚开发公司答辩同意原审判决，不同意上诉人马国颍、马广宗的上诉请求。被上诉人黄启民答辩同意原审判决，不同意上诉人马国颍、马广宗的上诉请求。本院经审理，确认原审查明事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。上诉人原审诉请确认两被上诉人之间于2003年6月16日签订的《商品房买卖合同》无效，对此负有举证义务。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。虽然上诉人从合同签订、履行等方面对两被上诉人之间签订的买卖合同的真实性提出质疑，但并无充分证据足以认定，原审已经对该合同的效力进行了详细的论述并进行认定，并无不当，本院予以维持。在此基础上，应当指出，原审为上诉人对两被上诉人间合同的效力提出无效确认的诉讼，在证据并不充分予以驳回的情况下，并不影响上诉人就其与广州东浚代理公司签订的买卖合同，关于合同主体及合同权利义务履行的权益主张，可另循法律途径解决。综上，上诉人上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8780元，由上诉人马国颍、马广宗负担。本判决为终审判决。审 判 长  韩志军审 判 员  郭东升代理审判员  刘 卉二〇一六年六月二十一日书 记 员  李 杨