江苏省扬州市邗江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）扬邗民初字第4855号
原告祝某。
委托代理人祝平光。
委托代理人梁明，仪征市扬子法律服务所法律工作者。
被告田某某。
委托代理人赵飞，仪征市星诚法律服务所法律工作者。
第三人林某某，（本草养生馆）。
原告祝某与被告田某某、第三人林某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月17日立案受理后，依法由审判员李五独任审判，于2015年12月25日公开开庭进行了审理。原告祝某的委托代理人祝平光、梁明、被告田某某及其委托代理人赵飞、到庭参加诉讼，第三人林某某经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告祝某诉称，2010年7月29日，原告将坐落于仪征市万年北路新天地花苑8幢C段103、104、203、204号房屋楼上下四间租给被告经营使用，并委托薛俊华与被告签署租赁合同。被告按签署的合同支付房租。上述房屋租期为2010年7月1日至2015年6月30日，第五年租金为4万元，后被告田某某擅自将104号房屋转租给第三人林某某使用，现租赁期已届满，被告未续租上述房屋，且拒不搬出上述房屋。原告诉请判令：1、被告搬出原告位于仪征市万年北路新天地花苑8幢C段103、104、203、204号的房屋，并给付房屋使用费（从2015年7月1日计算至实际给付之日止）；2、被告给付违约金21600元（从2015年7月1日暂计算至2015年9月10日）；3、被告转租行为无效，第三人林某某搬出104号房屋；4、被告将上述房屋恢复原状；5、判令被告承担本案诉讼费用。
原告祝某为证明其主张，提供的证据有：
1、房产证，证明房屋系原告所有；
2、授权委托书一份，证明原告委托薛俊华将房屋租赁给被告；
3、房屋租赁合同一份，证明原告将房屋出租给被告，同时对房屋的租期、费用等进行约定的事实；
4、短信记录，证明原告就房屋租赁问题与被告沟通，双方在租赁届满前未达成协议，被告不愿意搬出房屋的事实；
5、房屋现状照片及涉案房屋原始设计的图纸，证明被告在承租期间将房屋结构改变的事实。
被告田某某的质证意见为：1、对证据一、二、三的真实性均无异议，但认为证据3中第15条可以看出原告必须确保被告租赁期满并保障被告租赁期满后继续享有该房屋同等价格情况下5年的继续承租权，价格按照周边地区30-50家当时的平均价格；2、对证据四的真实性无异议，认为信息所发出的时间是5月27日至11月10日之间，双方对租赁是经过多次协商的，达不成新租赁合同的关键是房租问题；3、对照片、图纸的真实性无异议，认为与本案无关联性，不能证明原告所主张的观点。
本院认为：因双方对证据1-5的真实性均认可，本院予以确认。
被告田某某辩称，原告主张没有事实和法律依据，2010年7月29日原被告签订房屋租赁合同一份，被告依约按期给付租赁费用至2015年6月。被告多次与原告协商要求继续租赁房屋，同时要求原告按照双方签订的房屋租赁合同第15条的约定，被告享有该房屋的优先承租权的时间为5年，新的租赁合同价格按房屋周边30-50家的平均价格计算，而原告却不依照该约定漫天要价，导致被告至今无法正常经营，原告违约，原告应承担相应责任。综上，被告要求按照周边平均价格继续承租房屋5年。
被告田某某为证明其辩称意见，提供的证据有：房屋租赁合同复印件，证明周边地区的房租价格，被告享有继续租赁案涉房屋5年的权利。
原告祝某的质证意见为：被告提供的房屋租赁合同的真实性不予认可，均为复印件，并认为优先承租是原告在继续出租房屋的前提下，现在原告不再出租房屋，所以被告不应就优先承租问题抗辩原告的诉求，更谈不上以优先期待周边价格来对本案进行约束。
本院认为：被告提供的房屋租赁协议系复印件，且原告不予认可，故本院对该证据的真实性不予确认。
经审理查明：
2010年7月29日，案外人薛俊华（出租人）与被告田某某（承租人）签订《房屋租赁合同》一份，约定：1、租赁房屋坐落在万年大道新天地花苑8幢C段103、104、203、204，间数2间2层，建筑面积260平米左右；2、租赁期限从2010年7月1日至2015年6月30日；3、租金第一年叁万元，第二年叁万元，第三年叁万叁千元，第四年叁万陆仟叁佰元，第五年肆万，租金支付期限与方式为每半年一交，先交后用，每半年结束前十天交齐下半年租金，现金支付；4、租赁房屋的用途，承租人自己从事经营；5、出租人允许承租人对租赁房屋进行装修或改善增设他物。装修、改善增设他物的范围是：不能破坏房屋的主体结构、楼梯、楼顶；不能降低一楼房屋地面，不能在房屋范围及周边抽取地下水；6、有下列情形之一的，出租人有权解除本合同，承租人不交付或者不按约定交付租金达10天以上；未经出租人书面同意，承租人将出租房屋转租第三人的；7、房屋租赁合同期满的，承租人有权不再承租房屋，出租人也有权不再出租房屋。承租人返还房屋的时间是租赁期满的次日，承租人如需要继续租赁房屋的，应在租赁期满前一个月完成新的租赁协议的签订工作。承租人租赁合同期满，又未能签订新的租赁协议的，应按时将租赁房屋返还出租人，如延期返还的，承租人除应按原合同标准交纳房租外，还须交纳每日叁佰元的违约金；8、其他约定事项，租赁期满后在同等条件下承租方对租房享有优先权，租赁期间，出租人有权出售该房，出租方必须确保承租方租赁期满并保障承租房租赁期满后继续享有该房屋同等价格情况下五年继续租房的优先权。新的租赁合同价格按房屋周边30-50家的当时平均房租价为基准，协商具体价格，并保证不收最高房租价，如有一方违反合同条款，承担对方经济损失，如产生租赁税费由承租人承担。
合同签订后，原告将毛坯的案涉房屋交付给被告，被告将案涉房屋用于经营旅店，由于经营需要对案涉房屋进行了装修和部分改造。被告交纳租金至2015年6月30日。
根据原告提供的短信记录，2015年5月27日至7月3日期间，原、被告一直就续租事宜进行商谈。被告田某某要求原告按合同约定，继续租五年，房租按租赁房屋周边30-50家的平均价，即人民币25880元一年一间上下。原告要求以每间上下35000元价格给被告继续租房的优先权，因被告放弃同等价格继续租房的优先权，原告告知将把案涉房屋租赁给其他需要租房的人。2015年7月3日原告方向被告发短信“…你的租期已于6月30日期满，在你未续租的情况下，7月1日，我再次告知你，已经有新的承租人同意每间3万5千元价格租我的房子，你仍可以以同等价格继续享受租房的优先权，但你拒绝了我的善意，在此情况下，我和新的承租人开始商谈房屋租赁合同，目前已经谈妥，房屋租期为三年、第一年和第二年的租金每间3万5千元、第三年的租金为每间3万8千元。请你尽快让出房屋并做好与新承租人具体对接工作”。
庭审中，原告陈述案涉房屋将不再出租，自己使用。田某某陈述，其将经营旅店的部分房间长年包给林某某使用，收取使用费，一年收一次，双方并未签订合同，林某某经营养生馆没有领取相关的营业执照。
2015年9月15日，原告就本案向仪征市人民法院提起诉讼，扬州市中级人民法院于2015年9月29日指定本院审理。
本案争议焦点为：1、原告要求被告返还房屋、恢复原状并支付使用费应否得到支持；2、原告要求被告支付违约金有无事实和法律依据；3、被告是否存在转租，原告要求第三人迁让出案涉房屋应否得到支持。
本院认为：依法成立的合同受法律保护，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法律禁止性规定，应为有效，双方当事人应当按照约定履行义务。一、关于原告主张的返还房屋、恢复原状及使用费。因原、被告约定的租赁期限至2015年6月30日届满，而至2015年7月3日原、被告双方一直商谈续租的事宜，因价格问题没有谈妥，即双方就续租事宜未达成协议，故原告有权在租赁期限届满后要求被告返还房屋。根据租赁合同的约定“出租人允许承租人对租赁房屋进行装修或改善增设他物。装修、改善增设他物的范围是：不能破坏房屋的主体结构、楼梯、楼顶；不能降低一楼房屋地面，不能在房屋范围及周边抽取地下水”，现被告因经营需要对承租房屋超出约定进行了部分改造，原告要求被告恢复原状于法有据，本院予以支持。因被告交纳租金至2015年6月30日，被告应向原告支付自2015年7月1日至实际交还房屋之日止的房屋使用费。至于房屋使用费的标准，原告主张按照合同约定的年租金40000元计算，未超出合理范围，本院予以支持。二、关于原告主张的违约金。根据租赁合同的约定“承租人租赁合同期满，又未能签订新的租赁协议的，应按时将租赁房屋返还出租人，如延期返还的，承租人除应按原合同标准交纳房租外，还须交纳每日叁佰元的违约金”，即双方在租赁期满后未能签订新的租赁协议，被告应按时返还承租房屋，延期返还，原告有权向被告主张违约金。但因原、被告双方至2015年7月3日一直就续租的事宜进行商谈，故在2015年7月3日原告短信通知被告让出承租房屋时应给予被告合理期限，结合被告将案涉房屋用于经营旅馆的实际情况，本院酌定合理的期限为一个月，即自2015年8月3日起被告应向原告支付违约金。被告当庭认为双方约定的违约金过高，请求适当减少，结合违约金的性质及原告已主张延期交付房屋使用费的实际损失情况，本院酌定以年租金40000元为基数，按照同期银行贷款利率的3倍计算。三、关于原告主张要求确认被告的转租行为无效。被告当庭陈述其将经营的旅馆房间长年包给第三人林某某使用，双方未签订租赁协议，因第三人林某某未到庭参加诉讼，而原告又未能提供证据证明被告将案涉房屋转租给林某某，故原告该请求于法无据，本院不予支持。但因第三人占有、使用案涉房屋，原告据此有权要求迁让案涉房屋。被告辩称，根据租赁合同的约定被告享有按照承租房屋周边平均价格继续承租房屋5年的权利即优先承租权，对此，本院认为，原、被告在租赁期届满前后均在商谈续租的事宜，双方对各自的报价终未达成一致意见，又未能提供有效证据证明报价的合理性，而原告又陈述案涉房屋将不再租赁，用于自用，故被告的辩称的优先承租权无事实和法律依据，本院不予采纳。第三人林某某经本院公告传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告田某某于本判决发生法律效力之日起二十日内将原告祝某所有的位于万年大道新天地花苑8幢C段103、104、203、204的房屋恢复原状并返还给原告祝某；
二、被告田某某于本判决发生法律效力之日起二十日内支付原告祝某房屋使用费（自2015年7月1日起至实际返还房屋之日止，以年租金40000元为基数）；
三、被告田某某于本判决发生法律效力之日起二十日内支付原告祝某违约金（自2015年8月3日起至实际返还房屋之日止，以年租金40000元为基数，按同期银行贷款利率的3倍计算）；
四、第三人林某某于本判决发生法律效力之日起二十日内搬出原告祝某所有的位于万年大道新天地花苑8幢C段104号的房屋；
五、驳回原告祝某的其他诉讼请求。
案件受理费580元，依法减半收取290元，由被告田某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费（收款人：江苏省扬州市中级人民法院，开户行：工商银行扬州分行汶河支行，帐户：11×××57）。
审判员 李五
二〇一六年二月二日
书记员 孟婷