湖南省醴陵市人民法院民 事 判 决 书（2015）醴法少民初字第22号原告钟甲某，男，2005年10月14日生，汉族，醴陵市人，在校学生，住醴陵市。法定代理人钟乙某，男，1977年4月8日生，汉族，醴陵市人，住醴陵市，系原告钟甲某之父。委托代理人黄甫林，湖南湘泰律师事务所律师。代理权限：特别授权，具体包括承认、放弃、变更诉讼请求、进行和解、提起上诉、反诉、收取法律文书等。被告醴陵某某房地产开发有限公司。住所：醴陵市。法定代表人刘某某，董事长。委托代理人周全，湖南醴源律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告钟甲某诉被告醴陵某某房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年7月29日立案受理后，依法适用普通程序，二次公开开庭进行了审理。原告钟甲某的委托代理人黄甫林、被告醴陵某某房地产开发有限公司的委托代理人周全到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告钟甲某诉称，原告与被告签订购房合同后，付清了全部购房款。但是，被告向原告出卖的房屋至今未经验收合格、不符合交付条件，未向原告交付房屋。故起诉，要求1、被告继续履行《商品房买卖合同》，并立即将符合交付条件的五彩新城房屋交付给原告；2、被告立即向原告支付自2014年7月31日至2015年8月30日逾期交付房屋的违约金84401元，2015年8月31日起至房屋实际交付之日止的逾期违约金另计；3、被告在第3栋与第4栋之间开辟与醴陵大道相连接的消防通道，消除安全隐患；4、被告按照合同约定将外墙饰面材料改为干挂石材或花岗石；5、被告承担本案诉讼费用。原告为支持其诉讼请求，向本院提供了下列证据：1、原告及其法定代理人身份信息资料，拟证明原告及其法定代理人的主体资格；2、被告工商登记资料，拟证明被告情况和诉讼主体资格；3、商品房买卖合同，拟证明原告与被告签订房屋买卖协议及协议具体内容；4、被告出具的票据一份，拟证明原告已经支付全部购房款、契税、维修基金、代办费用等；5、房屋模型及消防通道照片，拟证明原告购买的房屋消防安全存在隐患；6、房屋外墙照片，拟证明原告所购买房屋外墙使用的装饰材料不符合约定。被告醴陵某某房地产开发有限公司辩称，被告延期交房符合双方约定的可延期交房条件，被告逾期交房不构成违约；原、被告是针对现房签订买卖合同，该合同对现房交易未约定违约金责任，原告要求被告支付逾期交房的违约金缺乏依据；五彩新城第3栋、第4栋之间通道已办理竣工验收消防备案，无消防隐患，原告要求消除消防隐患缺乏事实依据；五彩新城一期外墙系整体设计，被告在该外墙的主入口大门使用了干挂石材就是履行了合同约定，原告要求“将外墙饰面材料改为干挂石材或大理石”不应当得到支持；原告所购房屋事实上已经可以正常使用，原告在房屋拉闸门上张贴了出租广告说明原告已经接受了房屋。被告醴陵某某房地产开发有限公司提供了证据1、被告公司营业执照及组织机构代码证，拟证明该公司的主体资格；2、商品房买卖合同，拟证明原告与被告签订了商品房买卖协议及协议的具体内容；3、醴陵市土地储备中心与海南亿润房地产开发有限公司签订的《协议书》及醴须字(2010)05HAO，拟证明红线范围内征地拆迁由醴陵市土地储备中心负责；4、醴国用（2010）第9246号《国有土地使用证》，拟证明被告已依法取得五彩新城一期红线范围内的土地使用权；5、醴陵市五彩新城（一期）修建性详细规划总平面图，拟证明五彩新城第3栋和4栋之间并无开辟与醴陵大道相连接的消防通道的规划；6、红线范围内未拆迁房屋照片4张，拟证明至原告提起诉讼，有关部门未完成红线范围内的征地拆迁任务；7、五彩新城大门照片3张，拟证明五彩新城外墙部分采用了干挂石材；8、五彩新城第3栋和4栋之间的通道照片3张，拟证明五彩新城第3栋和4栋之间开辟有消防通道，没有消防安全隐患；9、建设工程竣工验收消防备案受理凭证，拟证明五彩新城一期工程消防验收已经合格，已进行网上备案；10、建设工程竣工验收备案表，拟证明被告开发的五彩新城一期工程已竣工验收；11、原告贴出的门面出租公告照片2张，拟证明原告实际已经接受所购商品房；12、建筑工程竣工验收备案表一份，拟证明原告所购商品房已经达到合同约定的交付条件；13、醴陵市来龙门街道办事处出具的《关于五彩新城一期项目拆迁和验收报备等工作情况的说明》一份，拟证明原告所购房屋竣工验收延迟原因系政府拆迁工作未能顺利进行；14、《房屋拆迁补偿协议书》一份，拟证明政府拆迁工作进展情况。在开庭审理过程中，被告对原告提供的证据1、2、没有异议，对证据3、4、5、的真实性无异议、对关联性有异议，认为不能证明原告的诉讼请求符合合同及法律的规定；对证据6、的真实性、关联性提出异议，认为该照片不能证明门面的具体位置，不能证明被告违约。原告对被告提供的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9的真实性无异议，认为上述证据不能证明被告拟证明的证明目的；对被告提供的证据10的真实性有异议，对被告提供的证据11、真实性、关联性提出异议，认为该照片不能证明系原告所购房屋照片，不能证明该广告系原告所张贴，不能证明原告已经接受该房屋；对被告提供的证据12、13、14的关联性提出异议，认为被告举证不能证明原告所购商品房已经达到交付条件，不能证明被告不应当承担违约责任。根据原、被告的陈述，结合原告举证、质证及本院庭审情况，根据法律规定对证据真实性、合法性、关联性认定原则，本院对原告提供的证据1-6、被告提供的证据1-10、12-14的真实性予以确认，并确认本案案件事实如下：为购买被告醴陵某某房地产开发有限公司开发的醴陵市五彩新城3幢1层108号房（设计用途为商业），原告钟甲某之父钟乙某先后于2013年4月27日、5月24日向被告醴陵某某房地产开发有限公司交纳现金1318466（含契税、物业维修基金、代办费用、抵押手续费94211元）。交款当日，被告醴陵某某房地产开发有限公司向原告钟甲某开具了收据。2014年11月14日，原告钟甲某之父钟乙某代表原告钟甲某与被告醴陵某某房地产开发有限公司网上签订《醴陵市商品房买卖合同》一份。该合同的主要内容包括：第二条：买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为醴陵市房屋产权管理局，…。买受人购买的房屋为现房，…。第十条：出卖人应当在2014年6月30日前依据国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准；2、该商品房经综合验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准。3、因客户逾期支付房款或者客户自身原因不来交接所购物业。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、）遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起90日内告知买受人的；2、）商品房验收合格，并向质量监督部门报备，因政府政策、市政配套致使工程延期、遇到不可抗力，如：自然灾害、政府行为、社会异常事件等或施工遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决的，影响物业按期交付的。第十一条：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，买受人应在书面通知送达之日90天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2、逾期超过30天，从第31天起，按买受人已交房款同期银行贷款利率计算利息给乙方，合同继续履行。第十四条：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列方式处理：买受人有权拒绝出卖人的交付行为，且出卖人应按前述规定承担逾期交房的责任，并按约定标准在90内完成整改。该合同附件三约定：外墙：部分采用干挂石材或花岗岩石饰面。本院另查明：原告钟甲某购买的醴陵市五彩新城3幢1层108号房属于被告醴陵某某房地产开发有限公司开发的五彩新城一期工程项目。原告钟甲某购买的房屋属于该项目工程中的连体建筑群，原告钟甲某所购房屋外墙与连体建筑群外墙系一个整体。五彩新城一期工程项目自2012年3月15日开工，至2014年7月25日经勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位、建设单位竣工验收合格。2014年12月8日，五彩新城一期1-5#栋工程通过了竣工验收消防备案。由于五彩新城一期工程项目红线图内一栋房屋拆迁难以进行，醴陵市规划局的规划验收及建筑工程竣工验收备案未能如期进行。2016年1月20日，上述房屋拆迁完成。2016年3月23日，五彩新城一期工程经综合验收合格。本院认为：本案争议的焦点包括：一、被告醴陵某某房地产开发有限公司未在2014年6月30日前交房是否构成违约？二、原告钟甲某要求被告醴陵某某房地产开发有限公司在其所购房屋外墙采用干挂石材或花岗岩石饰面能否得到支持？三、原告要求被告醴陵某某房地产开发有限公司在五彩新城第3栋和第4栋间开辟与醴陵大道相连接的消防通道，消除安全隐患是否应当得到支持？四、被告醴陵某某房地产开发有限公司应承担怎样的民事责任？关于争议焦点一、原、被告签订的《商品房买卖合同》第十条明确规定：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：…2、）商品房验收合格，并向质量监督部门报备，因政府政策、市政配套致使工程延期、遇到不可抗力，如：自然灾害、政府行为、社会异常事件等或施工遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决的，影响物业按期交付的。从被告举证可以看出，被告醴陵某某房地产开发有限公司无法将五彩新城一期项目工程上报规划验收及建筑工程竣工验收备案系因拆迁问题导致。因此，被告未在2014年6月30日前交房符合原、被告合同约定的被告可以据实延期交房的条件。被告醴陵某某房地产开发有限公司未在2014年6月30日前交房并不构成违约。关于争议焦点二、五彩新城一期项目工程系被告醴陵某某房地产开发有限公司开发的连体建筑群，原告钟甲某所购买房屋隶属于该连体建筑群。该建筑群的外墙形成了一个整体。被告醴陵某某房地产开发有限公司在该建筑群主入口大门使用了干挂石材可以视为原告钟甲某所购房屋部分外墙饰面使用了干挂石材。原告钟甲某要求被告醴陵某某房地产开发有限公司在其所购房屋外墙采用干挂石材或花岗岩石饰面缺乏事实依据，本院不予支持。关于争议焦点三、原、被告签订的《商品房买卖合同》中并未约定五彩新城第3栋、第4栋之间应当开辟与醴陵大道相连接的消防通道。被告醴陵某某房地产开发有限公司开发的五彩新城一期工程项目已经办理了竣工验收消防备案。原告钟甲某要求被告醴陵某某房地产开发有限公司在五彩新城第3栋和第4栋间开辟与醴陵大道相连接的消防通道，消除安全隐患没有事实及法律依据，本院不予支持。关于争议焦点四、被告醴陵某某房地产开发有限公司未在2014年6月30日前向原告钟甲某交付符合合同约定的房屋系因为具有符合双方约定的、被告可以据实延期交房的条件，原告要求被告承担自2014年7月31日起至房屋交付之日止的逾期违约金的请求缺乏事实及法律依据。至本案诉讼终结，被告醴陵某某房地产开发有限公司可以据实延期交房的条件已经消失。被告醴陵某某房地产开发有限公司应当向原告钟甲某交付符合合同约定条件的房屋。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告醴陵某某房地产开发有限公司继续履行《商品房买卖合同》，并自本判决发生法律效力后十五日内将符合合同约定的五彩新城房交付给原告钟甲某；二、驳回原告钟甲某的其他诉讼请求。案件受理费2410元，由原告钟甲某承担1910元，被告醴陵某某房地产开发有限公司承担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金缴纳的，直接向农业银行株洲市荷塘支行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳。汇款或转帐的，开户行：农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审 判 长  李志和人民陪审员  何亦炜人民陪审员  李奕红二〇一六年五月四日书 记 员  刘国彬附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。