湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0111民初4236号原告：张威巍，男，1993年10月13日出生，汉族，住湖南省长沙县。委托诉讼代理人：熊武林，湖南源真律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雨玲，湖南源真律师事务所律师。被告：汤谷香，女，1982年6月25日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：董硕，北京盈科（长沙）律师事务所律师。原告张威巍（以下简称原告）诉被告汤谷香（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月22日立案后，依法适用简易程序，于2018年6月28日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人熊武林、张雨玲，被告及其委托诉讼代理人董硕均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告双倍返还定金20万元；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年3月16日，原告与被告签订《房屋买卖协议》，协议约定原告以123万元的价格购买被告位于（长沙市望城区角）时代倾城一期二栋1808房的房产，该价格包括购买车位（E149）的价格。原告亦于当天按约定向被告支付了10万元的购房定金。2018年4月18日，原告将户口迁到长沙，达到长沙有关部门政策规定的购房条件，但被告却违背诚实信用原则，不愿意履行《房屋买卖协议》。经原告多次沟通无果，被告甚至在2018年5月1日通知原告单方解除《房屋买卖协议》。被告的行为已构成根本违约，被告应当向原告双倍返还购房定金，共计20万元。被告辩称，1、原告伪造证据，请求法院对其进行处罚。原告私自篡改重要证据，将《房屋买卖协议》中的日期修改为“四月三十日”以达到隐瞒其违约事实的目的。该行为已经严重扭曲案件客观事实。2、原告未能按照其承诺履行义务，其作为违约方无权要求双方返还定金。原告承诺于2018年3月30日前办理完成长沙户口，但经被告多次督促，原告未能在约定时间内完成办理，其无权要求返还定金。3、涉案《房屋买卖协议》依法解除。原告迟延履行合同义务，被告已向原告发出通知要求解除协议。原、被告双方已在庭审过程中达成一致意见，均同意解除《房屋买卖协议》。双方无法就本次交易的具体内容达成一致意见是未签订正式房屋买卖合同的根本原因。根据长沙市人民政府办公厅于2018年6月25日发布的《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》第三条第三款规定，原告不符合在限购区购买一套商品房的资格。4、被告因原告违约所遭受的损失，原告应当承担赔偿责任，本案中被告不提起反诉，但会依法保留向原告主张损失赔偿的权利。经审理查明，被告系位于长沙市望城区的所有权人。2018年3月16日，原告与被告签订了一份《房屋买卖协议》，约定：被告愿意出售时代倾城一期二栋1808房给原告，协议总价为壹佰贰拾叁万元带车位（E149），现收到原告购房定金拾万元整；如对方因自身原因无法完成房屋交易，此款不予退还，如出售方不愿出售此房，赔偿对方同份；双方在房屋买卖交易过程中产生的各种税费由原告自行承担。同日，原告向被告转账支付了10万元定金。同年3月20日，原告应被告要求在上述协议下方写明“张威巍承诺于三月三十日前将长沙户口办理好，再进行正式协议签订。”并拍摄照片通过微信发送给被告确认。此后，双方就签订正式房屋买卖合同协商未果，被告于2018年5月1日向原告发出短信：“本人汤谷香时代倾城房子由于对方张威巍没有按照我们双方签订的协议内容，在规定承诺时间内，三月三十日前办理好长沙户口获得购房资格，严重违约！本人要求付款方式为一次性，房屋不配带任何家具家电，空房出售，对方因自身原因无法一次性支付总房款！现本人宣布解除买卖协议，买卖协议作废！2018年5月1日”。因双方对定金返还协商未果，原告遂于2018年5月22日诉至本院。本案审理过程中，原告申请增加诉讼请求：解除原告与被告签订的《房屋买卖协议》，被告对此表示同意。另查明，1、被告于2015年5月28日取得上述房屋的房屋产权证书。原告户籍所在地原为湖南省邵东县仙槎桥镇南市村四房组194号，于2018年4月18日迁入湖南省长沙县星沙街道办事处封刀岭社区居委会凤凰城二期16栋3402室。2、2017年9月23日，长沙市住房和城乡建设委员会发布的长住建发[2017]151号文件《关于进一步稳定房地产市场促进健康发展的通知》中规定：“一、在本市购买的商品住房（含二手房，下同），需取得不动产权属证书满3年后方可上市交易…四、在本市无住房的非本市户籍家庭，凭在长沙市连续缴纳24个月以上个人所得税或社会保险证明限购1套商品住房…本通知自2017年9月23日起施行。”2018年6月25日，长沙市人民政府办公厅印发的长政办函[2018]75号文件《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》中规定：“（三）市外迁入的户籍家庭，落户满一年且在本市稳定就业，或在本市连续缴纳24个月个人所得税（或社会保险），在限购区域内限购1套商品住房…（六）在本市限购区域内购买的商品住房，须取得不动产权属证书满4年后方可上市交易…本通知自2018年6月26日起施行。我市原有房地产市场调控措施与本通知不一致的，按本通知执行。”以上事实，有《房屋买卖协议》、微信聊天记录、一卡通/绿卡通明细查询、常住人口登记卡、手机短信记录、房屋产权证书、长沙市住房和城乡建设委员会发布的长住建发[2017]151号文件、长沙市人民政府办公厅印发的长政办函[2018]75号文件及当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案案涉定金性质为立约定金，其目的是为担保房屋买卖合同的签订而设立。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案中，原告为购买涉案房屋，向被告支付10万元定金，被告确认收到该10万元定金并向原告出具了《房屋买卖协议》，原告在该协议上签字予以认可。原告与被告约定原告户籍应于2018年3月30日前迁入长沙市，原告于2018年4月18日方将户口迁入，其履行确有延迟，但根据长住建发[2017]151号文件的规定，涉案房屋需取得不动产权属证书满3年即2018年5月18日后方可上市交易，故原告的该项履行瑕疵不会构成房屋买卖合同的根本履行不能。虽然该《房屋买卖协议》载明了涉案房屋出售价格、定金罚则等，但因双方对付款方式和房屋出售条件等未作明确约定，其事后又未能协商一致，导致双方未能订立正式的房屋买卖合同，对此双方均不存在违约。该情形属于上述司法解释规定的“不可归责于双方的事由”，并非单方违约的情形，故本案不适用双倍返还定金的规则，被告应将10万元定金返还给原告。但原告主张被告再承担赔偿定金责任，无事实和法律依据，本院不予支持。根据长沙市人民政府办公厅印发的长政办函[2018]75号文件的规定，原、被告双方就涉案房屋的买卖交易现已无法完成，原告请求解除双方签订的《房屋买卖协议》，被告亦予同意，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十五条、第一百三十条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条之规定，判决如下：一、解除原告张威巍与被告汤谷香于2018年3月16日签订的《房屋买卖协议》；二、被告汤谷香应于本判决生效后10日内向原告张威巍返还购房定金10万元；三、驳回原告张威巍的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4300元，因适用简易程序减半收取2150元，由原告张威巍负担1075元，被告汤谷香负担1075元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员 唐战胜二〇一八年七月三日法官助理 周嘉欣书 记 员 王晓纯附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条下列事实，当事人无须举证证明：（一）自然规律以及定理、定律；（二）众所周知的事实；（三）根据法律规定推定的事实；（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实；（七）已为有效公证文书所证明的事实。前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。