云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2015）楚民初字第2778号原告曾海凌，男，1979年10月18日生，汉族，云南省双柏县人，大学文化。被告楚雄兆盛房地产开发有限公司，住所地：云南省楚雄州楚雄市鹿城镇双建路**建行办公楼**，组织机构代码：56007134-1。法定代表人徐兆祥，职务：执行董事。被告楚雄市预盛房地产开发有限公司，住所地：云南省楚雄州楚雄市鹿城镇鹿城东路金福园小区******商铺，组织机构代码:68367298-0。法定代表人沙建聪，职务：执行董事。二被告共同诉讼代理人段小康，云南瑞志律师事务所律师（特别授权）。原告曾海凌与被告楚雄兆盛房地产开发有限公司（以下简称：兆盛地产）、被告楚雄市预盛房地产开发有限公司（以下简称：预盛地产）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年11月3日受理后，由审判员严艳红适用简易程序，于2015年12月9日公开开庭进行了审理。原告曾海凌、被告兆盛地产、预盛地产的共同诉讼代理人段小康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾海凌诉称，2011年12月31日，楚雄州保安服务有限公司向原告所在单位双柏县公安局发出《楚雄州保安服务公司优价房认购通知》，称通过争取获得了楚雄州医院新区旁即将新建的商品房小区团购房源。在楚雄州公安局和双柏县公安局牵头下，原告于2012年1月14日向被告兆盛地产交纳100000元鹿鸣清城购房诚意金，被告兆盛地产向原告出具了收条和鹿鸣清城项目订房表1份。同时口头承诺鹿鸣清城商品房建设项目于2012年6月动工开盘并签订商品房订购合同，预计2014年可以交房。2012年6月至2013年6月，原告多次询问开盘情况，被告一直未明确答复。2013年年底，被告电话通知原告工程已开工，可以到工地查看，但原告查看后一段时间又停工了。2014年3月19日被告预盛地产与原告签订了《鹿鸣清城团购选房协议书》，协议约定2014年11月30日前可签订购房合同。但到期后原告一直未收到被告通知，项目工程也处于停工状态。因被告一再违约，原告于2015年1月20日向被告预盛地产申请解除合同并退款，被告拒不办理，要求签订《鹿鸣清城返利协议书》后才办理退款。双方于2015年2月8日签订《鹿鸣清城返利协议书》，被告承诺与2015年4月15日前将本金及利息退赔原告。2015年4月12日，原告到被告售楼部询问，被告表示无法按时退赔，双方再次签订《鹿鸣清城客户曾海凌返利协议的补充协议》。但至今被告既未开盘，也未退款，故意逃避，拒绝协商处理。原告认为二被告存在非法募集资金，欺诈购房者等违法违规行为，自2012年1月14日交款至今，被告所有承诺均未兑现，二被告的违约行为不仅使合同目的不能实现，更造成了原告资金长期被占用。二被告应共同退赔非法收取原告的10万元购房款，承担自收款之日起至起诉之日止的利息（按银行贷款利率年利率6.9%计算），并赔偿经济损失10000元。为维护原告的合法权益，现起诉请求判令：一、依法解除原告与被告签订的《鹿鸣清城团购选房协议书》；二、由二被告返还原告购房款100000元、按银行同期贷款利率支付原告利息26622.5元（100000元×6.9%÷360×1389天）；三、二被告支付原告误工费、交通费、食宿费等各项经济损失10000元。本案诉讼费由被告承担。原告曾海凌为证明自己的诉讼主张及其所依据的事实和理由，向本院提交以下证据：1、楚雄州保安服务公司优价房认购通知1份，2、《鹿鸣清城》项目订房表，3、楚雄兆盛房地产开发有限公司收据，4、中国银行交易明细1份，5、鹿鸣清城团购选房协议书1份，6、退款申请1份，7、鹿鸣清城返利协议书1份，8、鹿鸣清城客户曾海凌返利协议的补充协议1份，9、楚雄市住建局关于“尹久祥要求兆盛房地产退回购房报名费”的信访回复1份，10、房屋租赁合同1份，11、收条1份。被告兆盛地产辩称，1、被告兆盛地产并非“预盛鹿鸣清城”商品房住宅小区项目的开发商，也未与原告签订任何法律文件，不应承担相应义务。2、原告转入被告处的10万元并非由被告兆盛地产使用，仅是从被告账户周转，被告兆盛地产已将该款项转入被告预盛地产账户。综上，被告兆盛地产并非权利义务承担人，不应承担10万元的连带赔偿责任，请求驳回原告的全部诉讼请求。被告兆盛地产针对其辩解和理由，未向本院提交证据证明。被告预盛地产辩称，1、“预盛.鹿鸣清城”商品房住宅小区项目已取得所有政府相关部门审批发放的法律凭证与批准文件，手续合法合规，具备继续履行协议能力。被告预盛地产在签订选房协议书前后，已积极为协议的履行尽最大努力，多方奔走协调办理相关证照，并为项目顺利施工筹集资金。现所有证照齐备，项目楼盘建盖即将完工，已具备实际履行团购协议书的能力，可以完成协议书约定的义务。2、原告主张自2012年1月14日起至2015年11月3日止的购房款利息2622.5元计算错误，双方于2015年2月8日签订返利协议书，双方于当日达成书面退款协议，并约定了金额与利息计算方式。故利息应自2015年2月8日起按年利率3.3%计算。2012年1月14日交纳10万元仅为双方达成商品房买卖的初步意向诚意金，而非购房款，不应作为退款利息起算时间。补充协议中加盖的是预盛地产鹿鸣清城营销中心的章，主体不是被告，做出的利息承诺明显超出法律规定，合同无效。3、原告主张的误工费、交通费、食宿费等损失不合理，没有证据证实，也没有合法票据，该请求不应支持。综上，被告预盛地产具备履行《鹿鸣清城团购选房协议书》的能力，可完成协议书约定义务并交付房屋，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告预盛地产针对其辩解和理由，向本院提交以下证据：1、商品房预售许可证明，2、建筑工程施工许可证，3、建设用地规划许可证。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：原告曾海凌参加了二被告开发的鹿鸣清城团购房，于2012年1月14日向被告兆盛地产交纳100000元订房报名费并签订《鹿鸣清城项目订房表》。并于2014年3月29日与被告预盛地产签订了《鹿鸣清城团购选房协议书》，该协议书载明的协议内容为：“购买物业：鹿鸣清城1幢1单元XXXX号（以下简称该物业），甲方（预盛地产）在云南省楚雄市投资开发了“鹿鸣清城”项目，乙方（曾海凌）认可并自愿在鹿鸣清城认购1幢物业，经双方平等友好协商，达成如下协议条款：一、乙方一次性向甲方支付团购报名费100000元。二、该物业的建筑面积约为97.15平方米，建筑单价为每平方米2973元，总价为288827元。三、……。四、优惠条件：1、优惠可参照附表《预盛·鹿鸣清城团购选房优惠政策对照表》来做相应优惠。2、优惠上日进斗金增值基金可抵扣乙方在“鹿鸣清城”所购物业款项。3、优惠只可以用作抵扣不可折现。五、其他：1、甲方需在2014年11月30日以前电话通知乙方签署《商品房购销合同》及办理按揭贷款手续。乙方在收到甲方电话通知之日起七日内需前来办理。2、若甲方未能在2014年11月30日以后电话通知乙方前来签署《商品房购销合同》，乙方可递交书面申请退款，甲方收到书面申请后15个工作日办理退房手续。六、本协议一式贰份，甲乙双方各执壹份，双方签章后生效。”2014年11月30日后，原告曾海凌未接到被告预盛地产通知其签订商品房购销合同，原告于2015年1月20日向被告申请退款。被告预盛地产于2015年2月8日与原告签订《鹿鸣清城返利协议书》，载明：“甲方（预盛地产）给予乙方（曾海凌）：2012年1月14日起，按乙方交款总额100000元（交款当月15日以前按1个月计算，15日以后按半月计算）乘以3.3%年利率标准，给乙方每月返利275元，甲方于2015年4月15日前本金加返利一次性给予乙方办理退款结束。”后双方于2015年4月12日签订《鹿鸣清城客户曾海凌返利协议的补充协议》，载明：“……经双方协商后签署《鹿鸣清城返利协议》，约定于2015年4月15日前退还所交本金100000元加每年3.3%年利率补偿一次性退款。客户于2015年4月12日到营销中心，因甲方在约定时限内无法办理退款，经双方再次协商对鹿鸣清城返利协议书签订本补充协议。如甲方在2015年4月15日不履行协议义务，每逾期一日甲方按本金加3.3%（年利率）合计110725元每日1%的补偿金至实际退款之日，本金加返利加补偿金一次性支付给客户。（履行期限计算方式：从2015年4月15日至甲方将本金、返利、补偿金三款项一次性转入客户提供的账户之日计算，本协议中的日期含当日计算一日。），甲方最迟于2015年4月29日以前履行完毕所有协议内容。若甲方2015年4月29日未履行完毕所有协议内容，本协议长期生效，超过期限，本协议中的补偿计算方法不变，本补充协议与原协议具有同等法律效力，本协议内容直至甲方将所应履行债务履行结束之日终止。”另查明，被告预盛地产于2013年6月18日取得建设用地规划许可证，2015年3月27日取得建筑工程施工许可证，2015年6月5日取得楚雄市东南新城莲池映月住宅小区南侧12、13、15、16栋商品房预售许可证明。综合双方诉辩主张，本案双方当事人对以下问题存在争议：一、《鹿鸣清城客户曾海凌返利协议的补充协议》是否有效？二、二被告对预交购房款本息及经济损失应如何承担。针对争议焦点一，本院认为，民事活动应当遵循自愿、平等、等价有偿、诚实信用原则，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。综合全案看，《鹿鸣清城团购选房协议书》、《鹿鸣清城返利协议书》加盖的是预盛地产鹿鸣清城营销中心印章，被告预盛公司亦予以认可。《鹿鸣清城客户曾海凌返利协议的补充协议》虽加盖预盛地产鹿鸣清城营销中心的印章，但应认定为被告预盛公司作出的意思表示。该补充协议系原告曾海凌与被告预盛地产自愿签订，合同成立有效，对双方均有约束力。针对争议焦点二，本院认为，原、被告签订的《鹿鸣清城团购选房协议书》系双方自愿，该合同对双方均有约束力，双方应全面地履行合同义务。由于被告预盛地产在2014年11月30日后未通知原告曾海凌签署《商品房购销合同》及办理相关手续，原告曾海凌要求解除《鹿鸣清城团购选房协议书》并由被告返还预交购房款100000元的诉请，本院予以支持。原告曾海凌要求被告支付利息26622.5元的主张，根据双方签订的协议，合同约定截止2015年4月15日的本息合计110725元，没有违反法律规定，本院予以支持。合同中自2015年4月15日起按110725元本金，每日1%的补偿金计算支付原告的约定过高，本院酌情调整自2015年4月15日起计算至2015年11月3日止的利息3799元（100000元×6.9％÷365天×201天）。原告要求被告赔偿误工费、交通费、食宿费等经济损失10000元的诉请，其提交的证据尚不足以证实，本院不予支持。由于原告曾海凌签订《鹿鸣清城团购选房协议书》、《鹿鸣清城返利协议书》、《鹿鸣清城客户曾海凌返利协议的补充协议》合同相对方为该团购房的直接开发商即被告预盛地产，故被告兆盛地产在本案中不应承担民事责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告曾海凌与被告楚雄市预盛房地产开发有限公司签订的《鹿鸣清城团购选房协议书》；二、由被告楚雄市预盛房地产开发有限公司返还原告曾海凌预付购房款100000元，并支付利息14524元；三、被告楚雄兆盛房地产开发有限公司在本案中不承担民事责任；四、驳回原告曾海凌的其他诉讼请求。案件受理费1516元（已减半收取），由原告曾海凌承担245元（已交），由被告楚雄市预盛房地产开发有限公司承担1271元（未交）。以上应由被告楚雄市预盛房地产开发有限公司承担的执行款项，限于本判决生效之日起五日内一次性付清（款交本院）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判员  严艳红二〇一五年十二月二十八日书记员  张海月