吉林省松原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民一终字第1145号
上诉人：（原审被告）刘续明，住吉林省长春市南关区。
委托代理人：王晶，吉林创融律师事务所律师。
委托代理人：王晓路，吉林创融律师事务所律师。
被上诉人：（原审原告）王成龙（曾用名王亮），个体工商户，住吉林省农安县。
委托代理人：王艳，个体工商户，住吉林省农安县。
原审被告：任秀娥，女，1981年7月20日生，汉族，无职业，住吉林省长春市南关区西三马路***号，身份证号码×××。
委托代理人：王子清，吉林巨石律师事务所律师。
上诉人刘续明与被上诉人王成龙、原审被告任秀娥合同纠纷一案，吉林省长岭县人民法院于2014年10月23日作出（2014）长民初字第1640号民事判决。上诉人刘续明不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘续明的委托代理人王晶、王晓路，被上诉人王成龙及其委托代理人王艳，原审被告任秀娥的委托代理人王子清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告王成龙诉称：被告刘续明和任秀娥系夫妻关系。2013年9月29日，原告与二被告的委托人蔡海龙签订一份“协议书”，原告购买二被告位于长岭镇北关住宅小区1号楼3501室，协议约定：定金30000元，房款一个月后一次性交清，在此期间此房屋甲方不得另行卖予他人；甲方如违约双倍赔偿，乙方如违约定金不返。协议签订后，原告当即向被告任秀娥账户内存入定金30000元，并于2013年10月27日为该房屋交付了497.84元供热费。原告多次找被告要求签订“商品房买卖合同”，但是二被告总是拒绝给原告办理相关手续。现如今被告已经将此房屋出售给他人并已更名过户。二被告的行为已经违约，应当双倍返还定金。为此，诉至法院，要求二被告双倍返还定金款60000元，并给付原告已交的取暖费497.84元。
原审被告刘续明辩称：我们没有违约，只同意返还原告交付的供热费497.84元，不同意双倍返还定金60000元。理由如下：一、原告方违约，应当承担违约责任。2013年9月29日签订的协议书即定金合同约定，先交定金30000元，余款300000元一个月内一次性交齐，但原告在期满前两天即2013年10月27日打电话表示不能按约定一次性交齐房款，想通过贷款方式筹钱，因被告要在长春购房着急用钱，所以被告没有同意原告的要求，直到2013年12月15日，被告通过电话确认原告钱仍然没有凑齐，无奈之下，才将房屋按市场价格出售给盖剑峰。二、协议书中其余房款“一月后”一次性交清系笔误造成的，实际约定的时间应为不超过一个月。对于原告交付房款的时间应当按双方的真实意思表示来确定，不能将“一月后”理解成“无限期”。三、原告主张的不履行协议的理由不能成立。1、二被告对房屋有处分权。虽然房屋登记在刘续明一人名下，但是房屋取得时间为2008年，系二被告婚内共同财产，双方均有处分房屋的意愿，且与原告的沟通中均有参与，因此说原告以担心任秀娥没有处分权为由不履行协议义务没有事实依据。2、原告混淆了录音中“不提供手续”的概念。原告表示要通过房产贷款交付房款，经多次沟通，被告提出原告需先支付贷款金额不足的12万元（贷款金额为18万元）后才能同意贷款，但原告妻子不同意先付此款，要求在过户后再一并支付，在此种情况下被告才没有向原告提供贷款需要的手续。
被告任秀娥的答辩意见与刘续明的答辩意见相同。
原审法院审理认定：被告刘续明与被告任秀娥于2006年登记结婚，2013年3月5日，二被告在长岭县民政局办理了离婚。离婚协议约定：房屋一套，归孩子所有，由孩子成年后自己处理。之后2013年7月16日，二被告又签订一份补充协议书，约定：为了有利于孩子在长春市更好地学习和生活，双方均同意将长岭县的房屋出售，房款用于在长春市给孩子买房。现在二被告仍同居生活。2013年9月29日，原告王成龙与二被告的委托代理人蔡海龙签订一份“协议书”，原告以三十三万的价格购买二被告位于长岭县北关住宅小区1号楼3门501室。该协议书约定：“甲方现收到乙方三万元定金，其余房款一月后一次性交清，在此期间此房屋甲方不得另行卖与他人。甲方如违约双倍赔偿，乙方如违约定金不返。”协议签订当天，原告将30000元定金存入被告任秀娥的农村信用社账户内。原、被告签订定金协议后，并未签订房屋买卖合同，只是口头约定原告付清房款后，原、被告双方办理房屋过户手续。2013年10月中旬以后，原告打电话要求被告刘续明来长岭县办理房屋买卖事宜，刘续明表示没时间回去，让原告等些天，并表示原告可以先把今年的取暖费交付了。2013年10月27日，原告交付楼房取暖费497.84元。2013年11月上旬，原告亲自去长春市彩虹广场找刘续明，但因刘续明未接电话，双方未能见面。之后原告又去长春市找被告刘续明，结果仍未能找到刘续明。2013年11月末，被告刘续明回到长岭县长岭镇，打电话要求原告王成龙去北关校楼下的天天食府饭店见面，商谈办理交房款更名过户问题，商谈中，被告表示身份证没带回来，要求原告先往被告银行卡中汇120000元，等身份证拿回来后再办过户，原告不同意先付120000元，要求去政务大厅一手交钱，一手办理房屋产权过户。双方没有谈妥。之后被告表示身份证通过跑线的车从长春市捎回来了，王成龙必须先交120000元才能去房产办理相关手续，王成龙则坚持交款同时办过户手续。双方各持己见，房屋过户手续没有办成。2013年12月30日，被告刘续明与盖剑峰签订房屋出售协议书，该房屋以335000元价格卖给盖剑峰。2014年2月24日房屋过户到盖剑峰、井艳艳名下。庭审中，被告方向法庭提供了2013年12月7日刘续明、任秀娥与王成龙的两次手机通话录音及2013年12月15日任秀娥与王成龙的手机通话录音证据，录音资料反映了双方关于交付房款及过户过程中发生纠纷的相关情况，被告意在证明原告违约在先。原告对双方通话过程没有异议，但认为原告坚持到房产部门办理相关手续，就是想验看被告的房产证等相关手续，但被告始终未给原告出示。被告私自录音的目的就是不想卖房，不想返还定金。上述事实，有原、被告陈述，“协议书”、证人证言、录音资料等在卷为凭，足资认定，属实无异。
原审法院认为：原告与被告代理人蔡海龙订立的房屋买卖定金“协议书”是原、被告双方的真实意思表示，定金协议合法有效。通过庭审查明，关于房款交付期限立约当时双方本意是“一个月内”，但实际履行过程中，由于被告没有及时回长岭县办理相关手续，致使履行期限一再延长。原告要求到房产部门办理过户手续，一手交钱一手过户，符合正常的房屋买卖交易习惯，并无不当。而被告则要求原告先付120000元后方可办理手续，致使双方房屋买卖不成，被告负有违约责任，依法应双倍返还定金。被告主张原告资金不足需要贷款方能付清房款，原告否认，被告没有提供充分证据加以证实，本院不予确认。故依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，判决如下：一、被告刘续明、任秀娥给付原告王成龙定金款60000元；二、被告刘续明、任秀娥给付原告王成龙供热费款497.84元。以上款项限二被告于本判决生效后立即付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，由二被告负担。
宣判后，刘续明不服，以“《协议书》约定交足房款后办理过户手续，而王成龙未按约定履行合同义务，主要原因是签订《协议书》后不久松原市就发生地震，王成龙便以种种理由拒绝交纳房款，王成龙违约在先，无权要求返还定金3万元，只同意返还供热费”为由上诉至本院，要求二审法院予以公正判决。
二审查明，上诉人刘续明、被上诉人王成龙原来均为长岭县金饭碗美食城的个体业主，虽不熟悉，但彼此见过面。刘续明的朋友（案外人）蔡海龙系天天美食城经理。上诉人刘续明与被上诉人任秀娥于2006年登记结婚。2012年，刘续明与任秀娥搬至长春市居住，2013年3月5日，二人在民政部门办理了离婚登记手续，但一直同居生活。期间，二人曾签订《离婚协议书》，约定：房屋一套（本案诉争标的物），归孩子所有，由孩子成年后自己处理。2013年7月16日，二人又签订《补充协议书》，约定：为了有利于孩子在长春市更好地学习和生活，双方均同意将长岭县房屋出售，房款用于在长春市给孩子买房。嗣后，二人商量在报纸上公示售楼信息。2013年9月，王成龙欲买房，并在报纸上见到争议房屋的售房信息，便给房主刘续明打电话，最后协商以33万元价格购买位于长岭县北关住宅小区1号楼3门501室的房屋，先交3万元，余款40天内交纳，交款后办理房屋过户手续。因路途较远，刘续明、任秀娥便委托蔡海龙办理购房前期的相关事宜。2013年9月29日，蔡海龙、王成龙签订《协议书》，约定：“甲方现收到乙方三万元订金，其余房款一月后一次性交清，在此期间此房屋甲方不得另行卖与他人。甲方如违约双倍赔偿，乙方如违约定金不返”，至此尚欠房款30万元。签订《协议书》当天，王成龙将3万元存入任秀娥的农村信用社账户内。签订协议后，并未签订房屋买卖合同。2013年10月27日，王成龙交付了取暖费497.84元。2013年10月31日开始，松原市经历了多次地震，给居住在我市的人民带来了恐慌，影响了正常的生活。
另查明，2013年12月7日，刘续明、任秀娥多次采取电话录音的方式与王成龙商谈买卖房屋交款事宜，且整理了《录音文本》，争议双方对《录音文本》的真实性及谈话内容并无异议。《录音文本》显示，签订《协议书》后的一个月，王成龙提出“要用争议的房屋办理18万元贷款，贷款之后办过户，再给付余下的房款12万元”，刘续明、任秀娥表示“同意，但条件是先交付12万元房款”，王成龙拒绝，最后表明“12万元我媳妇也不让给，得先过户再给钱，过户我没啥手续，不买了”。直至2013年12月末交易也未能完成。2013年12月30日，刘续明即与盖剑峰签订了《房屋出售协议书》，将争议房屋以335000元价格卖给盖剑峰。2014年2月24日房屋过户到盖剑峰、井艳艳名下。
卷宗主要证据
（1）王成龙陈述（原卷87页）：“口头约定房屋价款33万元，定在一个月后一次性给付，我将钱付清，双方共同办理过户，与蔡海龙签订的协议”。
（2）二审庭审笔录，争议双方陈述：“对三份录音真实性无异议”。
（3）王成龙陈述（原卷47页）：“我于13年9月在报纸上看到广告登售房，电话中刘续明问我在哪儿工作，我说在金饭碗美食城，对方称也在美食城工作过，刘续明称让蔡海龙领着看房，看过后我与刘续明达成协议，以33万元出售，因为他本人没有回到长岭与我面谈，而是委托他的朋友蔡海龙与我签订的《协议书》，并让我先支付3万到他妻子任秀娥账户，并约定一个月后付全款，办理过户”。
（4）王成龙陈述（原审卷宗51页）：“开始确实说一个月要是不给钱给利息，后来工程款没下来，要贷款你们把手续给我，我把手续给房产，三四天过户，后来说交12万，我媳妇不同意，我怕钱给你，过户时你不回来签字，不过户我不能给你钱，你把定金给我返回来就完事儿，现在过不过户的我手续啥也没有，我不买了，你把定金返给我就完事儿”。
（5）王成龙、任秀娥陈述（原卷64页）：“王：当初讲好四十天；任：现在多少天了；王：没等四十天我给我大哥打电话，他说等一周；任：四十天咱不说，我也没把房子卖了；王：这样，你房子卖吧，我没说不给你钱；”。
（6）原审庭审笔录（原审卷宗86号）：原告陈述“2013年11月1日通话记录，我一直打电话沟通，要他回来看房产证，签订房屋买卖协议并办理房屋过户。被告陈述“确实电话沟通，但无法证明沟通内容，之后也一直沟通，办理过户手续均不是被告在原告给付房屋之前的义务，被告没有收到房款之前不可能为原告办理过户手续。
（7）蔡海波证言（原审卷宗92页）：去年11月王成龙交完定金，刘续明回来找王成龙交房款的事，王成龙要办贷款，协商之后同意先给12万，刘续明给办贷款，刘续明的身份证没有带回来，通过跑线车从长春给捎回来，后来因为王成龙说他媳妇不同意给12万了，没有办成就回去了，走到电台车给其他车辆撞了。
本院认为，上诉人刘续明、任秀娥的受托人蔡海龙与被上诉人王成龙签订的《协议书》系双方当事人初步合意后形成的意向性条款，属预约合同。《协议书》虽写明“甲方现收到乙方三万元订金，其余房款一月后（40天）一次性交清，在此期间此房屋甲方不得另行卖与他人。甲方如违约双倍赔偿，乙方如违约定金不返，交纳余款后办理过户手续”，但事后王成龙提出重新约定买卖流程，刘续明夫妇也曾答应过王成龙的更改要求，洽谈中反复修改购买方式的行为致使《协议书》处于不确定的状态。王成龙虽辩称“得知刘续明二人离婚后便惶恐不安，怕过户时任秀娥不配合，所以想以用争议房屋贷款为名取得房照”，但王成龙将3万元汇入刘续明指定的任秀娥账户以及与任秀娥电话交涉买卖细节的事实证明其明知刘续明、任秀娥在共同处分争议标的物，王成龙内心的疑虑及信任感的缺失导致买卖未能实现，其行为存在过错。而刘续明、任秀娥二人不但未能寻找到正确的沟通方式，对如何配合王成龙办理产权过户手续未能事先约定，亦存在一定过错。本案《协议书》因事后的不断修改、王成龙明确表示不能继续履行房屋买卖行为、刘续明夫妇将房屋转卖他人的行为均表明同意解除原《协议书》，不再继续履行。原审法院认定王成龙向刘续明夫妇缴纳款项为担保性质的“定金”不妥，应视为预付款，争议双方用行为明示同意解除《协议书》的情况下，返还预付款即可。况且，《协议书》涉及前后两个“订”、“定”字，证明双方并未达成属于担保“定金”性质的约定。综合上述情况，为了妥善化解社会矛盾，衡量各方利益，买卖未能交易成功的情况下，应互谅互让，法院不宜采取“定金”罚则判决。综上，经本院2015年4月16日第（10）次审判委员会讨论决定，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百一十八条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销（2014）长民初字第1640号民事判决第一项；
二、维持（2014）长民初字第1640号民事判决第二项；
三、原审被告刘续明、任秀娥于本判决生效后立即返还原审原告王成龙订金款30000元。
一审、二审案件受理费共2600元，由上诉人王成龙负担1300元，被上诉人刘续明、原审被告任秀娥各负担650元。
本判决为终审判决。
审判长 庞 丽
审判员 邰伟莉
审判员 李 颖
二〇一五年四月十六日
书记员 康 瑞