重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝五中法民终字第03180号上诉人（原审原告）张其勇，委托代理人霍永军，重庆永登律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人王先勇，重庆永登律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）重庆明全房地产开发有限公司。法定代表人翁明全，该公司总经理。委托代理人李勇，重庆言实律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人程立华，重庆言实律师事务所律师，一般授权代理。上诉人重庆市张其勇因与被上诉人重庆明全房地产开发有限公司（以下简称“明全公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市綦江区人民法院（2014）綦法民初字第05488号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审法院审理查明，被告系房地产开发企业，其前身为綦江县明全房屋开发有限公司。2010年3月19日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定:被告将其开发建设的位于重庆市綦江（产权证记载为）商品住宅出售与原告，总成交金额为124290元，原告以按揭方式付款，首付款金额37290元，贷款金额87000元；被告依照国家和地方的有关规定，于2010年6月30日将已进行建设工程竣工验收备案登记（交付条件为已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》）的商品房交付与原告使用，在商品房实际交付使用之日起60日内，由原被告双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；原被告双方应相互配合办理本商品房产权登记，由原告委托被告办理的，原告应在签订本合同15日内，将办理本商品房产权登记需由原告提供的资料提供给被告；如因被告的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按逾期期间分别处理……逾期超过90日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至被告实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，被告按日向原告支付已付购房款万分之一的违约金，并于被告实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向原告支付违约金；如因原告的责任，导致被告未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，被告不承担违约责任。之外，合同还约定了其他相关事项。同日，原告出具委托书、身份证，委托被告全权代为办理合同登记、房地产权证和按揭贷款事宜。之后，原告如约付清了购房首付款，被告亦办理了商品房买卖合同备案登记和按揭贷款事宜。2010年6月25日，被告作为建设单位组织监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位对工程进行了竣工验收，经各方检查认为，工程观感竣工验收合格。2010年6月30日，被告将未取得建设工程竣工验收备案登记证的房屋向原告进行了交付，原告接收了房屋。2014年1月10日，双方共同在《重庆市土地房屋权属登记申请书》上“申请人”栏处签章，被告于同日将该申请书向重庆市綦江区国土资源和房屋管理局进行了提交。同月17日，被告取得了建设工程竣工验收备案登记证。同月28日，重庆市綦江区国土资源和房屋管理局对权属登记申请进行了审核。同年3月5日，重庆市綦江区国土资源和房屋管理局颁发了本商品房的《房地产权证》（证号为213房地证2014字第40145号）。原告认为，被告逾期办证违约，遂提起本案诉讼，请求判若所请。审理中，原告口头申请本院调取被告办理《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的申请材料，拟证明被告提交备案文件延迟，其具有重大过错的事实。经审查，该申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》和《最高人民法院关于适用的解释》关于法院依当事人申请调取收集证据的规定，且原告未举示证据证明原告及其代理律师确因客观原因不能自行收集，本院不予准许。张其勇向一审法院诉称：2010年3月19日，原、被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定被告将其建设的位于重庆市商品房出售与原告，总价款为124290元。同日，原告向被告提供了办理本商品房登记需由原告提供的身份证、委托书及其他资料。2010年6月30日，被告将该房屋交付给原告使用。按照双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第十三条第二款及委托书的约定，被告应在房屋实际交付使用后60日之内向房屋登记机构提出办理房地产权证的申请，提交土地登记机构规定的相关资料，并取得房屋登记机构出具的登记受理单，但被告于2014年1月10日才提交办理产权证的申请，导致本商品房《房地产权证》于2014年3月5日才予以办理完成，该行为已构成严重违约，被告应支付违约金15275元。经双方协商，至今未果。原告认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效，双方应当诚信履行合同义务，而被告严重违约并不积极承担违约责任的行为，侵害了原告的合法权益。为此，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定和原被告签订的《重庆市商品房买卖合同》第十三条第四款第（二）项的约定，请求判令被告支付原告逾期办证违约金15275元（自2010年8月29日至2014年1月10日），诉讼费用由被告承担。明全公司向一审法院辩称：双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第七条第二款约定“本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。……”；《建筑法》第六十一条第二款规定“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。而本案商品房于2014年1月17日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，此时才达到约定和法定的交付条件。所以，本案应以商品房取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的时间即2014年1月17日为交房时间。根据本案商品房买卖合同第十三条第二款的约定，提出办理《房地产权证》申请的时限应为2014年1月17日起60日内，被告在约定时限内取得了土地房屋登记机构出具的登记受理单，不存在违约行为，请求驳回原告的诉讼请求。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原被告签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效。在商品房买卖合同中，双方明确约定，交付房屋的条件是依照国家和地方有关规定，已进行建设工程竣工验收备案登记并取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的房屋，而被告于2010年6月30日向原告交付的房屋并未取得建设工程竣工验收备案登记证，不符合合同约定。虽然建设、监理、施工、设计、勘察等单位于2010年6月25日对工程进行了竣工验收，但验收的结论意见是“工程观感竣工验收合格”，并非最终实质意义上的验收合格，最终实质意义上的验收合格还需按照《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》的规定，由工程质量监督机构监督检查并向备案机关提交工程质量监督报告，经监督质量合格，备案文件齐备，备案机关才予以颁发建设工程竣工验收备案登记证，建设单位方可持该证进行权属登记，可见，建设工程竣工验收备案登记证是证明建筑工程竣工验收合格的唯一合法有效凭证。由此，被告于2010年6月30日交付的房屋不符合《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”之规定，且该规定属强行性规范，不得违反。综上，尽管原被告实际已经交接房屋，但并不构成合法有效交付。2014年1月17日，被告取得了建设工程竣工验收备案登记证，房屋才符合合同约定和法定的交付条件，此时方能形成有效交房，故被告对原告交付房屋的时间应认定为2014年1月17日，按照合同约定，被告办理产权证的时间应从此时起计算。履行中，原被告双方于2014年1月10日方按约填写完善房屋权属登记申请书，被告当日即向房管部门进行了提交，重庆市綦江区国土资源和房屋管理局于2014年3月5日颁发了所涉商品房的《房地产权证》，并未超过约定的60日期限。因此，被告办理产权证的时限并不构成违约，不应承担逾期办证的违约责任，原告请求支付逾期办证违约金的理由不成立，本院不予支持。原告口头申请调取证据时称，因被告提交备案文件延迟这一重大过错，导致备案机关颁发《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》随之延迟，被告应当承担逾期办证违约责任。经审查，被告取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的时间客观上已无从改变，即使被告在备案办理《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》过程中有过错，其导致的后果也是交房时间的延迟，被告应承担的是逾期交房违约金责任而不是逾期办证违约金责任，申请调取的证据对证明本案待证事实无关联，本院不予准许。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告张其勇的诉讼请求。本案案件受理费180元，由原告张其勇承担（原告已预交案件受理费80元，尚欠100元，限于本判决生效时立即向本院交纳）。一审判决后，张其勇不服，向本院提起上诉，上诉请求：1.撤销一审判决，请求支持上诉人一审诉讼请求，即：判令被上诉人支付上诉人逾期办证违约金15275元。2.判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。其主要事实与理由：根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款之规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付适用；”被上诉人的“打通鸿运小区”竣工验收合格时间是2010年6月26日。即使被上诉人未取得《竣工验收备案登记证》，但被上诉人与2010年6月30日将房屋实际交付上诉人仍是合法交付。根据上诉人与被上诉人签订的《重庆市商品房买卖合同》之规定，被上诉人逾期办证，构成违约。二审另查明，被上诉人于2014年1月17日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，被上诉人在一审诉讼中予以举示该证据，并经庭审进行质证，对此双方对其真实性均无异议。二审查明的其它事实与一审相同。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《重庆市商品房买卖合同》属真实意思表示，符合相关法律法规，行政法规的规定，合同合法有效，受法律保护。当事人之间签订的《重庆市商品房买卖合同》明确约定：商品房交付条件，竣工验收并取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》；房屋交付后60日内，由被上诉人向房屋登记机构提出办理房地产权证申请，提交土地登记机构规定的相关资料，并取得房屋登记机构出具的登记受理单。被上诉人于2010年6月30日将未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的房屋交付上诉人使用属于违约交房行为。被上诉人应遵循本案中《重庆市商品房买卖合同》的规定，在取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，达到约定交房条件后向上诉人交房，并依据双方约定向房屋登记机构提出办理房地产权证的申请，提交土地登记机构规定的相关资料，并取得房屋登记机构出具的登记受理单。一审法院认定，被上诉人于2014年1月17日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，本案应以取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的时间为交房时间，即提出办理《房地产权证》申请的时限应为2014年1月17日起算60日内，本案商品房《房地产权证》于2014年3月5日办理完成，符合双方当事人约定的办证时间。一审法院认定被上诉人不承担逾期办证违约金责任，事实清楚，处理得当。上诉人认为，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，即“建筑工程竣工验收合格后，方可交付适用”，被上诉人于2010年6月26日的交房行为是合法的交房行为。《中华人民共和国建筑法》第一条规定，明确本法立法目的在于规范建筑活动，维护建筑市场秩序，保证建筑工程的质量和安全，促进建筑业健康发展。并不调整商品房买卖关系。因此，上诉人以建筑法的相关规定，适用本案商品房买卖法律关系，系对法律理解的错误，其上诉请求无法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实正确，适用法律得当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费180元，由上诉人张其勇负担。本判决为终审判决。审 判 长  王伯文审 判 员  肖 琴审 判 员  张泽兵代理审判员  邓 瑀代理审判员  肖 飞二〇一五年七月二十三日书 记 员  张 玲