福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）厦民终字第1279号
上诉人（原审被告）蔡顺青，女，1970年5月16日出生，汉族。
委托代理人林龙欣、甘秋白，福建明鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）柯文滨，男，1979年5月20日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）颜良玉，女，1952年2月6日出生，汉族。
上诉人蔡顺青因与被上诉人柯文滨、颜良玉确认合同无效纠纷一案，不服厦门市海沧区人民法院（2013）海民初字第3145号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
柯文滨、颜良玉共同向原审法院，请求判令确认柯文滨、颜良玉与蔡顺青签订的《房屋抵押借款合同》第二条、第四条无效。
原审判决查明，1994年10月，柯文滨向厦门市海沧区东屿村委会申请获得一建房宅基地，位于海沧顶社仕头河角，四至为东至柯勇士厝2米、西至柯宝健厝2.5米、南至林清洁厝2米、北至柯鹭勇厝2.5米。柯文滨向东屿村委会缴交了厝基填土款7000元及厝地款600元。柯文滨于2006年在上述宅基地上建成一幢三层房屋使用，门牌号为村中路303号。柯文滨一直使用该房屋。2010年2月24日，柯文滨、颜良玉（乙方）与蔡顺青（甲方）签订《房屋抵押借款合同》一份，约定乙方向甲方借款300000元，利息于每月24日前付清等。其中，《房屋抵押借款合同》第二条约定“乙方自愿以海沧区东屿村中路号（已经房屋共有人同意抵押）房屋一幢，面积合约400平方米作为借款抵押物，若乙方超过二个月没有如期还清利息则房屋即归甲方所有，甲方有权处置该房产，乙方不得有异议”。第四条约定“如乙方违约，甲方取得该房屋后，乙方应做好家庭其他成员的工作，协助办理相关手续，若遇凡物拆线乙方应在拆迁前归还本金及利息”。双方在前述合同签订后，未办理抵押登记。柯文滨、颜良玉于2010年6月将该房屋钥匙交给被告蔡顺青，由蔡顺青使用。2010年10月10日，蔡顺青（甲方）与案外人林新碾（乙方）签订《房屋买卖合同》一份，载明“因柯文滨无法在约定的还款期限内将借款利息归还给甲方，并将抵押给甲方的位于厦门市海沧区海沧街道东屿村顶社仕头河角村中路303号的房屋（无产权手续）处置给甲方，甲方因此取得了上述房屋的所有权。……乙方对上述房产的产权来源知情并同意购买上述房屋”，并约定案外人林新碾购买讼争房屋，价款400000元等。后蔡顺青于2011年6月以柯文滨、颜良玉到期拒不还款为由诉至法院，请求判令柯文滨、颜良玉偿还借款300000元并支付利息。厦门市海沧区人民法院于2011年8月22日作出（2011）海民初字第1257号民事判决，判令柯文滨、颜良玉向蔡顺青归还欠款30万元及相应利息。柯文滨、颜良玉不服，上诉于厦门市中级人民法院。福建省厦门市中级人民法院于2011年11月18日作出二审判决，维持原判。
另查明，一、本案讼争房屋未曾取得有关人民政府及有关机构的审批，未曾取得相应的权属登记；二、因历史原因，厦门市海沧区海城街道范围内存在部分村委会自行规划批准的宅基地，其中东屿村在1993年-2002年期间，自行规划并分配给村民自建的宅基地（俗称“7600”房屋）约580块，村民需缴交办证费用每宗地600元（由村委会统一填土场平的另交场平费每宗地7000元），后因行政区域管辖调整等原因，约有280块无法办理土地房屋权属证书。就前述“7600”房屋的拆迁补偿问题，厦门市海沧区人民政府海沧街道办事处（2011）10号《东屿村征地拆迁工作专题会议纪要》明确了相应的拆迁补偿标准等。该纪要明确“必须是东屿村委会自行规划批准的7600房屋，规划范围外的7600房屋不参照此标准补偿。规划范围内的7600房屋的认定必须由专门成立的会审小组进行会审，会审结果在拆迁范围内至少公示7天”。讼争房屋属于前述东屿村委会自行规划批准范围内的“7600”房屋，已经相关拆迁部门依照前述会议纪要会审并完成公示。
原审判决认为，本案系确认合同无效纠纷。本案的争议焦点在于《房屋抵押借款合同》第二条、第四条所约定的内容是否违反了国家的强制性法律规定。原审判决对此认为：一、讼争的三层房屋系建立在柯文滨所申请的宅基地上，根据房随地走的原则，柯文滨、颜良玉在将讼争房屋抵押给蔡顺青时，亦是将该房屋所在的宅基地的使用权一并抵押给蔡顺青，该约定违反了《中华人民共和国物权法》中有关宅基地使用权不得抵押的规定；二、讼争房屋至今未办理权属的登记手续，依照物权登记公示制度，该房屋的物权应认定为处于所有权不明的状态，柯文滨、颜良玉将所有权不明的财产抵押给蔡顺青，亦违反了《中华人民共和国物权法》中有关所有权、使用权不明或有争议的财产不得抵押的规定；三、双方未在《房屋抵押借款合同》中约定抵押物所担保的范围，则应视为抵押物所担保的范围包括主债权及利息，双方在合同中约定柯文滨、颜良玉若超过二个月没有如期还清利息则房屋即归蔡顺青所有，蔡顺青有权处置该房产，根据该条款的约定，柯文滨、颜良玉不履行到期债务时，蔡顺青直接获得讼争房屋的所有权，此约定的内容违反了《中华人民共和国物权法》中有关禁止流押的规定。综上，柯文滨、颜良玉与蔡顺青所签订的《房屋抵押借款合同》第二条、第四条所涉及的是借款合同抵押物及抵押权实现方式的约定，该两条协议内容违反国家强制性法律规定，应为无效条款，柯文滨、颜良玉请求主张上述条款无效，具有相应的事实和法律依据，应予以支持。蔡顺青的抗辩理由，于法无依，故不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百八十二条、第一百八十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：柯文滨、颜良玉与蔡顺青于2010年2月24日签订的《房屋抵押借款合同》第二条、第四条无效。
宣判后，蔡顺青不服，向本院提起上诉。
上诉人蔡顺青上诉称，一、本案讼争合同的第二条条款约定不违反法律强制性规定，应为有效，理由如下：1、该合同的第二条应包括如下的内容，其第一层的内容是柯文滨、颜良玉将厦门市海沧区东屿村中路房屋作为借款抵押物抵押给蔡顺青。在法律对农村房屋能否抵押未有明确的规定的情况下，柯文滨、颜良玉将讼争房产予以抵押属处分自己财产之行为，应当认定为有效。本案讼争房屋非法律意义上的宅基地，原审判决引用关于宅基地的法律规定属适用法律错误。2、依照该合同第二条第二款之约定系与抵押无关，该款约定的内容并非抵押物的实现，而是作为违约条款予以处理。因此，双方所签订的合同第二条应为柯文滨、颜良玉自愿将自己所有的房屋作为借款抵押物抵押给蔡顺青，并协商一致将“柯文滨、颜良玉超过二个月没有如期还清利息则房屋归蔡顺青所有”作为违约条款。因该条款是双方当事人真实意思表示，且未违反法律规定，应当认定为有效。二、本案讼争合同第四条内容是关于柯文滨、颜良玉违约后相关后合同义务的约定，并无违法内容，应为有效条款。讼争合同的第二条属于违约条款，合法有效，则该合同第四条则是违约后的具体处理，二者密切相连，符合法律逻辑。已生效法律文书确定柯文滨、颜良玉应支付借款本金及利息给蔡顺青，与本案无关。合同第四条则是合同权利义务终止后的协助义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十二条之规定，双方当事人对后合同义务在合同中明确约定是符合法律规定的，也避免了后合同义务不确定的弊端，是合同确定性以及诚实信用原则的具体体现，因此该条款是合法有效的。综上，请求撤销原审判决，改判驳回柯文滨、颜良玉的诉讼请求。
被上诉人柯文滨、颜良玉答辩称，其认为原审判决并无错误，应当予以维持。
经审理查明，除蔡顺青对认定土地性质非宅基地外，双方当事人对原审判决查明的其余事实并无异议，本院予以确认。双方当事人均无新的证据予以提交。
本院认为，依照柯文滨、颜良玉与蔡顺青所签订的《房屋抵押借款合同》第二条之约定，系将讼争房屋作为借款担保之抵押物，并非蔡顺青所主张之违约条款。该条款将未取得审批及权属登记之房屋，且建设于农村集体用地之房屋用于抵押，违反法律的强制性规定，应认定为无效。该《房屋抵押借款合同》第四条更显属违反抵押物归债权人所有之法律禁止性约定，加之抵押物本就属法律予以禁止之物，该条款亦属无效。蔡顺青的上诉缺乏合同和法律依据，应当予以驳回。综上，原审判决正确，应当予以维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款的规定，判决如下：
驳回上诉人蔡顺青的上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由上诉人蔡顺青负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李向阳
代理审判员 胡林蓉
代理审判员 章 毅
二〇一四年六月四日
代书 记员 陈清强
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。