杭州经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭经开民初字第1074号
原告（反诉被告）：浙江保利房地产开发有限公司。住所地：浙江省杭州经济技术开发区学正街***号阳光华城创富中心**幢******号。
法定代表人：陈冬桔，该公司董事长。
委托代理人：唐锋，浙江浙元律师事务所律师。
委托代理人：王磊，浙江浙元律师事务所律师。
被告（反诉原告）：张小玲。
委托代理人：林清城，浙江裕丰律师事务所�师。
原告（反诉被告）浙江保利房地产开发有限公司（以下简称保利公司）与被告（反诉原告）张小玲商品房销售合同纠纷一案，于2014年8月12日向本院起诉，反诉原告张小玲于2014年10月9日向本院提起反诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年12月2日公开开庭审理了本案。保利公司的委托代理人王磊，张小玲及其委托代理人林清城到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
保利公司起诉称：2010年4月18日，保利公司与张小玲签订《浙江省商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定张小玲向保利公司购买“保利东湾”1幢1401室房屋，房屋总价为4701215元，张小玲应于合同签订之日支付首期房款1881215元，剩余购房款2820000元应在签订合同后7天内办妥相关贷款手续。合同签订后，张小玲支付了首期房款，但剩余房款的贷款手续至今未办妥。根据合同及补充协议的相关约定，�小玲在非因出卖人原因无法以按揭贷款方式支付购房款的，应当按照出卖人认可的其他付款方式继续履行付款义务，否则视为违约。保利公司多次催促张小玲付款，但张小玲至今未支付剩余购房款，故诉至法院，请求判令：一、张小玲立即支付购房款2820000元；二、张小玲支付逾期付款违约金695435元（暂自2011年4月18日起计算至2014年6月15日，要求计算至实际支付之日）；三、由张小玲承担本案的诉讼费用。在本案开庭审理过程中，保利公司将第二项诉讼请求变更为：张小玲按照年利率7.80%计算逾期支付购房款的违约金（自2014年8月12日起计算至实际支付之日止）。
张小玲答辩称：一、即便如保利公司所述，张小玲未能获得银行按揭贷款后又不能与保利公司就付款方式达成一致，从而未支付剩余购房款，根据补充协议约定，张小玲应承担的违约责任为解除合同并支付50000元违约金。二、张小玲因国家政策原因无法取得按揭贷款。三、在张小玲确无能力履行付款义务且亦明确表示无法履行的情况下，保利公司再要求张小玲继续履行合同，有违平等自愿原则。综上，请求驳回保利公司的诉讼请求。
张小玲反诉称：2010年4月18日，保利公司与张小玲签订《浙江省商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定张小玲向保利公司购买“保利东湾”1幢1401室房屋，房屋总价为4701215元，张小玲应于合同签订之日支付首期房款1881215元，剩余购房款2820000元应在签订合同后7天内办妥相关贷款手续。如果贷款银行不受理买受人的贷款申请，买受人应在接到通知之日起7天内与出卖人重新确定付款方式，并办妥相关手续。因买受人原因逾期办理的，则依据本合同第八条第一款的规定，承担以上逾期付款的违约责任。《合同补充协议》第四条约定，如买受人按揭申请非因出卖人原因未获银行批准或银行批复额低于买受人的申请金额，买受人应在收到出卖人通知之日起三日内或银行批复之日起七日内选择其他出卖人认可的付款方式，否则视为违约，出卖人有权解除合同，并收取五万元违约金。合同签订后，张小玲支付了首期房款，也按照保利公司的要求提供了银行按揭贷款所需的全部资料。后因国家政策影响，张小玲无法获得按揭贷款。张小玲在无法履行付款义务后，于2010年5月底多次向保利公司提出解除合同的申请。目前，张小玲失业在家，实在没有能力支付剩余房款。故提起反诉，请求判令：一、解除张小玲与保利公司签订的《浙江省商品房买卖合同》及《合同补充协议》；二、保利公司退还张小玲支付的购房款1881215元；三、由保利公司承担本案的反诉费。
保利公司答辩称：张小玲的反诉请求缺乏事实及法律�据，应当予以驳回。补充协议第四条就付款方式进行了补充，明确买受人无法办理按揭，又无法以出卖人认可的其他方式支付房款的，出卖人有权解除合同，该约定赋予出卖人单方解除权，出卖人可以选择行使，也可以选择放弃行使。案涉合同履行过程中，张小玲系违约方，其无权行使解除合同的权利。综上，请求驳回张小玲的反诉请求。
保利公司为支持其诉请及答辩主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：
1.《浙江省商品房买卖合同》、《合同补充协议》，用以证明保利公司与张小玲之间的合同权利义务关系。
2.律师函、快递单，用以证明保利公司委托律师发函催促张小玲付款的事实。
3.催款函、快递单，用以证明保利公司再次发函催促张小玲付款的事实。
张小玲为支持其答辩及反诉主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：
1.签购单、银行交易明�，用以证明张小玲于2010年4月11日向保利公司订购案涉房屋，并支付定金50000元的事实。
2.收条，用以证明张小玲为贷款客户的事实。
3.证明，用以证明张小玲按保利公司要求提供办理按揭贷款手续资料后，因受政策影响无法获得贷款，多次向保利公司提出退房的事实。
4.催款函、邮件详情单、回复函、电话录音及名片，用以证明张小玲受政策影响无法获得贷款，多次向保利公司提出退房的事实。
5.浦江县浦南街道办事处出具的证明、失业登记证，用以证明张小玲确无能力支付剩余房款的事实。
6.电话录音，用以证明双方当事人约定以按揭方式支付房款，且在保利公司承诺可以办理按揭贷款的前提下，双方才签订房屋买卖合同，以及张小玲因国家政策原因不能获得贷款，并已及时提出解除合同等事实。
对双方当事人提供的证据，本院认证如下：（一）保利公司�供的证据。张小玲对证据1、2的真实性均无异议，本院予以采纳；张小玲对证据3有异议，认为其没有收到过。本院认为，证据3中的邮寄地址与证据2中的邮寄地址相同，张小玲确认收到过证据2中的函件，且该邮寄地址系双方在商品房买卖合同中明确约定的联系地址，故证据3本院也予以采纳。（二）张小玲提供的证据。保利公司对证据1、2的真实性无异议，本院予以采纳。保利公司对证据3有异议，本院认为，证据3实为证人证言，证人依法应当出庭作证，故该份证据本院不予采纳。保利公司对证据4中的电话录音及名片的真实性无法判断，对其他证据的真实性无异议；本院认为，证据4的真实性可以认定，本院予以采纳。保利公司对证据5中的证明有异议，认为证明的出具单位与盖章单位不一致，并认为证明人无出具相关证明的资质；对失业登记证的真实性无异议，但对关联性和证明目的有异议，失业登记证的形成时间为2014年9月。本院认为，证据5的真实性可以认定，但该组证据尚不足以证明张小玲的待证事实，本院不予采纳。保利公司对证据6的真实性无法核实，对证明对象也有异议。本院认为，证据6的真实性可以认定，本院予以采纳。
本院根据双方当事人的陈述以及确认的有效证据，认定本案事实如下：
2010年4月18日，保利公司与张小玲签订《浙江省商品房买卖合同》及《合同补充协议》一份，约定张小玲向保利公司购买杭州经济技术开发区保利东湾1幢1401室房屋一套，总价款为4701215元，张小玲应于合同签订之日支付首期购房款1881215元，剩余购房款2820000元应在签订合同后七天内办理完毕相关贷款手续；如果贷款银行不受理买受人的贷款申请，买受人应在接到通知之日起七日内与出卖人重新确定付款方式，并办妥相关手续。�买受人原因逾期办理的，则承担逾期付款的违约责任；若买受人未按合同约定时间付款，逾期不超过90日的，按日万分之二向保利公司支付逾期违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，出卖人有权解除合同，也有权要求继续履行合同，并要求张小玲按日支付逾期应付款万分之四的违约金。《合同补充协议》第四条第2款约定：如买受人按揭申请非因出卖人原因未获银行批准或银行批复额低于买受人的申请金额，买受人应在收到出卖人通知之日起三日内或银行批复之日起七日内选择其他出卖人认可的付款方式，否则视为违约，出卖人有权解除合同，并收取五万元违约金。
张小玲于合同签订时支付了首付款1881215元。2011年12月1日，保利公司向张小玲发送律师函一份，告知现保利公司已经接到张小玲办理按揭银行的通知，张小玲不符合银行放贷条件，银行不予发放按揭�款，并催促张小玲在接函后按照合同约定，催促银行在20个工作日内发放贷款或者由张小玲一次性付清余款。2013年12月30日，保利公司向张小玲发送催款函一份，催促张小玲在规定期限内一次性支付剩余房款。2014年6月15日，保利公司再次向张小玲发送催款函一份，催促张小玲在规定期限内办妥按揭手续获得银行贷款或一次性支付剩余房款。2014年6月24日，张小玲向保利公司发送回复函一份，告知因张小玲无法获得按揭贷款，且无能力一次性支付剩余房款，张小玲曾多次向保利公司提出退房，但保利公司不予理睬，现再次要求解除案涉合同。张小玲至今未办妥银行按揭贷款手续，亦未支付余款。
另查明，2010年4月17日，国务院颁布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，规定商品住宅价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
本院认为：当事人双方签订的《浙江省商品房买卖合同》及《合同补充协议》，意思表示真实，内容不违反法律、行政法律的强制性规定，应认定有效。原、被告均应按照约定全面履行自己的义务。
现有证据显示，合同签订后，张小玲未能获得贷款。根据《合同补充协议》第四条的约定，张小玲应当在限定期限内选择其他保利公司认可的方式付款，否则即构成违约。即使张小玲确因受房产新政影响而无法获得按揭贷款，也并非保利公司的原因造成，故保利公司依约可以要求张小玲选择其认可的付款方式继续履行合同。在得悉张小玲不符合银行放贷条件后，保利公司已于2011年12月1日以发送律师函的形式向张小玲提出要求其继续履行合同义务的主张，虽然双方此后就案涉合同的处理方式多次沟通，但一直未达成一致意见，至保利公司起诉前张小玲仍未取得银行按揭贷款或者提出其他付款方式以供保利公司确认。张小玲的行为已经构成逾期付款根本性违约，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；保利公司则依法可以解除合同，也可以要求张小玲支付价款，并获得损失赔偿。保利公司诉请要求张小玲一次性支付剩余购房款，于法有据，本院予以支持。关于保利公司要求张小玲自起诉日起按照年利率7.80%的标准支付逾期付款违约金的诉讼请求，未超出法律规定及合同约定范围，本院也予以支持。张小玲的反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事�讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、张小玲于本判决生效之日起十日内向浙江保利房地产开发有限公司支付剩余房款2820000元及逾期付款违约金（自2014年8月12日起按年利率7.80%计算至实际履行完毕之日止）；
二、驳回张小玲的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费34923元，反诉案件受理费10865元，合计45788元，由张小玲负担。浙江保利房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十五日内来本院退费；张小玲于本判决书生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费（本院开户银行：中信银行杭州经开支行；户名：杭州经济技术开发区人民法院；帐号：73×××41）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号12×××68）。
审 判 长 陈慧军
人民陪审员 闫效先
人民陪审员 林祥宽
二〇一五年一月十六日
书 记 员 高 源