天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第1619号
上诉人（原审被告）天津天大天隆信息技术有限公司，住所地天津华苑产业区海泰发展六道6号海泰绿色产业基地G1201-17、1201-18、1201-19室。
法定代表人王广生，总经理。
委托代理人赵欣媛，天津泽惠律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）天津海泰科技发展股份有限公司，住所地天津新技术产业园区华苑产业区。
法定代表人宋克新，董事长。
委托代理人袁莹，天津渤海律师事务所律师。
上诉人天津天大天隆信息技术有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市西青区人民法院（2014）青民一初字第3313号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2013年1月5日，天津海泰科技发展股份有限公司与天津天大天隆信息技术有限公司签订《天津市房屋租赁合同》。双方约定天津海泰科技发展股份有限公司将坐落于天津华苑产业区海泰发展六道6号海泰绿色产业基地G1201-17、1201-18、1201-19室房屋出租给天津天大天隆信息技术有限公司，该出租房屋面积176.05平方米（建筑面积）；房屋租赁期限自2013年1月1日起至2013年12月31日止；租赁期届满时，天津海泰科技发展股份有限公司有权收回房屋，天津天大天隆信息技术有限公司应按期返还，天津天大天隆信息技术有限公司需要继续承租该房屋时，应当提前3个月与天津海泰科技发展股份有限公司协商，天津海泰科技发展股份有限公司要求返还房屋，天津天大天隆信息技术有限公司逾期返还的，自租赁期满之日起至实际返还房屋之日止，天津天大天隆信息技术有限公司除支付租金外，还应按每日日租金的2倍向天津海泰科技发展股份有限公司支付违约金；租金按照建筑面积计算，每平方米日租金1.2元，合同总金额77109.9元，合同签订三日内天津天大天隆信息技术有限公司一次性付清。
合同签订后，天津海泰科技发展股份有限公司与天津天大天隆信息技术有限公司均依约履行合同。2013年12月31日后天津海泰科技发展股份有限公司与天津天大天隆信息技术有限公司未另行签订租赁合同，天津天大天隆信息技术有限公司至今继续占有和使用租赁房屋，天津天大天隆信息技术有限公司未给付天津海泰科技发展股份有限公司租金或使用费。
原审法院认为，天津海泰科技发展股份有限公司与天津天大天隆信息技术有限公司签订《天津市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且符合法律规定，合法有效。天津海泰科技发展股份有限公司与天津天大天隆信息技术有限公司均应当按照约定履行各自义务。
关于天津天大天隆信息技术有限公司主张天津海泰科技发展股份有限公司与天津天大天隆信息技术有限公司之间为不定期租赁合同关系的抗辩意见。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。天津海泰科技发展股份有限公司与天津天大天隆信息技术有限公司签订的《天津市房屋租赁合同》于2013年12月31日租赁期满后，虽天津天大天隆信息技术有限公司继续占有使用租赁房屋，但双方未达成继续租赁的合意，天津海泰科技发展股份有限公司也没有向天津天大天隆信息技术有限公司收取租金，且天津海泰科技发展股份有限公司起诉明确要求天津天大天隆信息技术有限公司返还租赁房屋，应视为天津海泰科技发展股份有限公司对天津天大天隆信息技术有限公司继续使用租赁房屋提出异议。故天津天大天隆信息技术有限公司此抗辩理由不能成立，天津海泰科技发展股份有限公司与天津天大天隆信息技术有限公司不存在不定期租赁合同关系。
关于天津海泰科技发展股份有限公司要求天津天大天隆信息技术有限公司给付房屋使用费的诉讼请求。因天津海泰科技发展股份有限公司与天津天大天隆信息技术有限公司签订的《天津市房屋租赁合同》约定于2013年12月31日租赁期满，双方的合同权利义务终止，在此情况下天津天大天隆信息技术有限公司仍占有、使用租赁房屋，根据等价有偿原则，天津天大天隆信息技术有限公司应支付对价。天津海泰科技发展股份有限公司主张按照合同约定租金标准给付使用费，合理合法，原审法院予以支持。
关于天津海泰科技发展股份有限公司主张要求天津天大天隆信息技术有限公司按照合同约定支付违约金的诉讼请求。天津海泰科技发展股份有限公司主张按照合同中“乙方逾期返还的，自租赁期满之日起至实际返还房屋之日止，乙方除支付租金外，还应按每日日租金的2倍向甲方支付违约金”的约定计算违约金。天津天大天隆信息技术有限公司认为约定违约金过高，要求原审法院予以调整。违约金是否过高应以守约方的实际损失相比较。因天津天大天隆信息技术有限公司未按照合同约定返还租赁房屋给天津海泰科技发展股份有限公司造成的实际损失应为天津海泰科技发展股份有限公司另行出租房屋的租金损失，故应以天津天大天隆信息技术有限公司逾期返还房屋的使用费作为基数。天津海泰科技发展股份有限公司与天津天大天隆信息技术有限公司合同中“按每日日租金的2倍向甲方支付违约金”的约定明显过分高于实际损失，故原审法院依法予以调整。
关于天津海泰科技发展股份有限公司要求天津天大天隆信息技术有限公司将注册地址迁出租赁房屋的诉讼请求，应属于行政管理行为，故原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、天津天大天隆信息技术有限公司于判决生效之日起十日内将承租天津海泰科技发展股份有限公司位于天津华苑产业区海泰发展六道6号海泰绿色产业基地G1201-17、1201-18、1201-19室的房屋交还天津海泰科技发展股份有限公司。二、天津天大天隆信息技术有限公司自2014年1月1日开始以每日211.26元为标准给付天津海泰科技发展股份有限公司房屋使用费，至天津天大天隆信息技术有限公司实际将租赁房屋交还天津海泰科技发展股份有限公司之日止。此款于天津天大天隆信息技术有限公司实际将租赁房屋交还天津海泰科技发展股份有限公司之日一次性付清。三、天津天大天隆信息技术有限公司按照判决确定的应付天津海泰科技发展股份有限公司房屋使用费的总额的30%给付天津海泰科技发展股份有限公司违约金。此款于天津天大天隆信息技术有限公司实际将租赁房屋交还天津海泰科技发展股份有限公司之日一次性付清。四、驳回天津海泰科技发展股份有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1164元，保全费1027元，全部由天津天大天隆信息技术有限公司负担。
原审法院判决后，上诉人天津天大天隆信息技术有限公司不服，向本院提出上诉，认为原审判决遗漏重要事实。上诉人在租赁期限届满前，一直与被上诉人协商续签租赁合同，因被上诉人要提高租金，双方协商未果。在双方协商续签租赁合同期间，被上诉人未曾要求上诉人返还涉案房屋，未曾要求上诉人在指定期限前返还房屋，未曾给出上诉人合理期限返还房屋。现上诉人已将涉案房屋腾空交给被上诉人。原审判决适用法律错误。原审判决否定双方的不定期租赁合同关系属于适用法律错误。原审判决上诉人支付违约金缺乏法律依据，上诉人不存在逾期返还房屋的情形，不能适用合同的违约条款。故请求：1、撤销原判第三项，依法改判驳回被上诉人要求上诉人支付违约金的诉讼请求；2、两审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人天津海泰科技发展股份有限公司同意原审法院判决。
本院经审理查明，原审法院认定事实清楚，本院予以确认。案经本院调解，双方没有达成一致意见。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《天津市房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且符合法律规定，合法有效，双方均应当按照约定履行各自义务。现上诉人对交还涉案房屋及支付自2014年1月1日开始至实际交还涉案房屋之日止的房屋使用费没有异议，但主张其已将涉案房屋交还被上诉人，就此主张被上诉人不予认可，上诉人未能提供充分证据证明其已将涉案房屋交还被上诉人，故对上诉人该项主张，本院不予支持。原审法院认定双方不存在不定期租赁合同关系，上诉人应向被上诉人支付违约金，并酌情确定违约金数额符合法律规定，本院予以维持。综上，上诉人上诉请求没有事实及法律依据，本院不予支持。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费190元，由上诉人天津天大天隆信息技术有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张玉明
代理审判员 王 晶
代理审判员 康 艳
二〇一四年十月十四日
书 记 员 刘翠翠
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
……
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……