云南省楚雄彝族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）楚中民一终字第375号
上诉人（原审被告）楚雄市汇鑫地产开发有限公司。
委托代理人高翔。
委托代理人吴皞。
被上诉人（原审原告）彭少梅。
委托代理人刘昌启。
委托代理人李凌云。
上诉人楚雄市汇鑫地产开发有限公司（以下简称汇鑫公司）与被上诉人彭少梅因商品房销售合同纠纷一案，不服楚雄市人民法院（2014）楚民初字第74号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月8日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明本案法律事实如下：2011年8月8日，汇鑫公司为甲方，彭少梅为乙方，双方签订了商品房购销合同，约定：“乙方向甲方购买翠湖雅园第3憧l层S3-6号商铺，属框架剪力墙结构，该幢商品房建筑层数为地上二十三层，地下一层，按套计价，该商品房总价款为592250元（已包含套内建筑面积及分摊的共有建筑面积的价格）。房屋的参考套内建筑面积为20.07㎡；乙方购房采取银行按揭方式，并于2011年8月8日支付总房款的50%，计人民币296250元，剩余50%的房款，计人民币296000元，在2011年8月8日办理完成银行按揭手续，由提供按揭银行划到甲方指定账户；甲方应于2012年12月26日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方”。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。同日，双方签订了翠湖雅园合同补充协议，协议约定：“......五、（8）甲方设置的任何样板房、沙盘、宣传资料仅供乙方在选择房屋户型及装修方案时参考，并不表明乙方购买的商品房的效果、设备及装修标准与该样板房一致；......九、除商品房购销合同约定的购房款外，乙方应于交房前向甲方支付房屋配套设施费2008元、公共维修基金11845元，具体配套项目和计费标准以附件为准；十、除商品房购销合同约定的房价款之外，甲方代收契税17768元、印花税296元、产权工本费550元，乙方应于2011年8月8日前向甲方足额支付。上述相关款项的收费标准以实际交纳时的相关政府规定为准，甲、乙双方一致同意多退少补；......十四、关于广告及其他事项的约定，双方确认，买卖双方的权利义务均以商品房购销合同及本合同补充协议的约定为准。出卖人在签署商品房购销合同及本合同补充协议之前或之后，通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、模型、海报、宣传品及网络等媒体发布的广告中所述内容，仅作为要约邀请，不作为甲、乙双方确定各自权利的依据”。补充协议还对双方的其他权利义务进行了约定。2011年8月8日，彭少梅向原审被告交纳了购房款296250元及相关税费款项32472元（包括维修基金11845元、配套费2008元、代收契税17768元、代收产权工本费550元、代收印花税301元），剩余50%的房款共计296000元，办理了银行按揭手续。2012年12月16日，原审被告书面通知业主接房。至今，彭少梅未接房。
2010年4月9日，原审被告向楚雄市龙江公园管理处出具承诺书，内容为：“公园后门围墙产权属龙江公园，我公司在项目开发时可以进行拆除借用；我公司负责占用公园围墙位置的环境卫生；如施工车辆于施工时对公园占用围墙位置道路造成损坏，由我公司负责修缮”。同年6月1日，楚雄市龙江公园（甲方）与原审被告（乙方）签订了景观及道路使用协议，约定：“一、乙方严格按照规划批准的方案和用地界限进行建设；二、为配合协调龙江公园的公益性质，翠湖雅园设置通透式围栏使小区内景观与公园景观融为一体；三、由乙方出资重新设计、施工龙江公园玉带桥西至公园西围墙段沿湖道路景观（此路段保证4.5米宽）、桃花岛景观、完善龙江公园西门道路沿线排水、路沿石、景观绿化等基础设施；四、上述景观、道路工程建成后属龙江公园所有，翠湖雅园业主享有共同使用权”。
2011年4月份，原审被告开始进行预售宣传，其在发放的宣传资料中宣称，52席6-130㎡中央黄金临街湖滨旺铺即将面世，在未来这里就是楚雄的“翠湖”寸土值万金；翠湖雅园商业步行街，楚雄中央公园旁的鼎级湖滨商业街区，位于黄金区位，开放便利交通格局，多样化的经营方式。临街商铺是日用百货、高档服装、时尚精品等商业业态的首选；……翠湖雅园，城市中心区位的镶钻物业；翠湖雅园项目设置有多个商业入口，周边两条主干道和公园的人流可以直接到达项目商业环境中，中心数个居住小区，日常数万强盛人流涌向这里消费，这里无疑将成为最具价值的商业中心，未来价值潜力不可限量。翠湖雅园的商业步行街，几乎是铺铺临街......；翠湖雅园商业步行街，5.4米超高商业层高，一层可当两层用，买到即赚到，......全临街商业，间间一手钻铺，开门就迎客，赚足第一金。翠湖雅园售楼中心、展示的沙盘显示，翠湖雅园在一个开放的商业广场中，商业广场街道平整，从龙江公园龙西门一侧进入后直接进入小区，与龙江公园之间无围墙、围栏等隔离。
2010年10月9日，原审被告取得翠湖雅园建设工程规划许可证。2010年7月21日，翠湖雅园小区修建性详细规划经审批实施，按照规划，1栋-4栋的室内地坪标高为1775.600米，1栋、3栋室外地坪标高为1775.300米，2栋室外地坪标高为1774.750米。2栋、3栋规划红线外龙江公园龙西门内道路的地坪标高分别为1774.12米、1774.81米、1774.76米，1773.94米。2010年12月13日，翠湖雅园项目施工图设计文件经审查合格，准予使用。2011年3月31日，楚雄市住房和城乡建设局对原审被告关于翠湖雅园规划设计局部调整的申请进行了回复，回复内容为：“该项目在消防审查阶段，为解决翠湖雅园l栋号与4栋号之间的消防间距问题，你公司提出在保持小区总体布局、经济技术指标、交通组织、建筑风格不变的前提下，将原规划中3栋号一层西侧设置的公共卫生间调整至3栋号一层东侧，4栋号建筑形体做调整，对此，我局原则同意，请你公司按上述请求对3栋号和4栋号建筑单体设计方案进行修改完善后，报相关部门审定实施”。2011年7月5日，被告取得翠湖雅园商品房预售许可证明。2012年11月6日，翠湖雅园项目竣工。2012年12月13日，楚雄州公安消防支队对被告开发的翠湖雅园消防安装工程进行综合评定，该工程消防验收合格。2013年2月21日，楚雄市住房和城乡建设局对被告开发的翠湖雅园项目颁发了建筑工程竣工规划核实备案证。
翠湖雅园小区现目前的现状为，小区整体建筑比龙江公园龙西门内的道路高；在靠近龙江路一侧1栋与2栋之间有一个出入口；小区与龙江公园相邻处均设置了通透式围栏；小区内部分商铺门前设置了停车位；3栋东侧一楼靠近龙江公园处有一个公厕；2014年1月份，3栋东侧靠近龙江公园停车场处的通透式围栏部分被拆除，增加了一个出入口。小区现使用的物业用房为未涉案商铺S2-7号、S2-8号、S2-9号及涉案商铺S2-6号、S2-10号、S2-11号商铺，且S2-11号商铺已经与S2-7号、S2-8号商铺连接，其中S2-6号、S2-10号商铺仅设置了窗户，未设置出入门。现物业用房均为被告向购房者租赁。
原审法院归纳本案的争议焦点为：一、汇鑫公司在翠湖雅园小区的销售中对商铺的宣传及楼盘沙盘展示内容是要约还是要约邀请，该宣传及楼盘沙盘展示内容是否构成商品房购销合同的内容。二、彭少梅与汇鑫公司签订的商品房购销合同是否应当解除。
对本案争议焦点一，原审法院认为，要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当内容具体确定，表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示的约束。而要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。商业广告为要约邀请，但商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，2011年4月，汇鑫公司开始对翠湖雅园小区进行预售宣传，对于其所开发的翠湖雅园小区一楼商铺，汇鑫公司在宣传资料中宣称，52席6-130平方米中央黄金临街湖滨旺铺即将面世，翠湖雅园商业步行街铺铺临街、开放便利交通格局、项目设置有多个商业入口、周边两条主干道和公园的人流可以直接到达项目商业环境中、5.4米超高商业层高，一层可当两层用、开门就迎客。同时，汇鑫公司制作了翠湖雅园小区楼盘沙盘，该沙盘展示显示，翠湖雅园小区与龙江公园龙西门内道路处于同一水平面，且已经相互连为一体，从龙江公园龙西门一侧进入后可以直接进入小区，小区与龙江公园之间无围墙、围栏等隔离。汇鑫公司的上述宣传及楼盘沙盘展示均属于商业广告，汇鑫公司正是通过商业广告宣传销售其所开发的翠湖雅园小区一楼商铺，根据其宣传及楼盘沙盘展示内容，人们可以清楚的知道，翠湖雅园小区与龙江公园处于同一水平面。且已经相互连为一体，相邻处没有围栏隔断，从龙江路及龙江公园内均可以完全直接进入小区，商铺层高为5.4米。因此，汇鑫公司通过商业广告不仅对翠湖雅园小区开发规划范围内的商铺所做的说明是明确具体的，同时，该商业广告对小区与龙江公园相邻处并无围栏建设所做的说明和允诺均是明确具体的。由于汇鑫公司所开发的翠湖雅园小区商铺是期房，彭少梅作为购房者，正是基于汇鑫公司对商铺的宣传及楼盘沙盘展示，从而决定购买该商铺，汇鑫公司关于翠湖雅园商铺的宣传及楼盘沙盘展示，对双方商品房购销合同的订立及商铺价格的确定有重大影响。虽然双方在合同补充协议中约定，出卖人在签署商品房购销合同及本合同补充协议之前或之后，通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、模型、海报、宣传品及网络等媒体发布的广告中所述内容，仅作为要约邀请，不作为甲、乙双方确定各自权利的依据，但是，该约定并不符合上述法律的规定，属于无效条款，故汇鑫公司在翠湖雅园小区销售中对商铺的宣传及楼盘沙盘展示内容应当认定为要约，该说明和允诺虽未载入商品房购销合同，但亦应当视为合同内容。
对本案争议焦点二，原审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，彭少梅按照合同约定支付了购房款及相关税费等款项，已经全面履行了自己的义务，汇鑫公司亦应当按照合同约定向彭少梅交付商铺，全面履行自己的义务。由于汇鑫公司对翠湖雅园小区商铺的宣传及楼盘沙盘展示内容属于要约，已构成商品房购销合同的内容，按照合同的约定，翠湖雅园小区与龙江公园龙西门内道路处于同一水平面，并且已经相互连为一体，在该小区与龙江公园相邻处没有围栏隔断，从龙江路及龙江公园内均可以完全直接进入小区。根据现目前翠湖雅园小区的现状，该小区整体建筑地坪标高比龙江公园龙西门内道路高，在一层部分商铺门口设置了地面停车位，且商铺外与龙江公园相邻处设置了围栏，使该小区与龙江公园隔断，因此，汇鑫公司交付的商铺不符合合同的约定。
根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，由于当事人一方的违约行为致使不能实现合同目的，对方当事人可以解除合同。通常情况下，购房者购买商铺并不以居住使用为目的，而是为了将该商铺用于商业经营活动，获取经济利益，故商铺的规模、所在区位及商业机会等因素对商铺的价值及商铺购买者经济目的能否实现具有重大影响。彭少梅在选购商铺的过程中，只能通过汇鑫公司的宣传及楼盘沙盘的展示来了解所购商铺及相关设施的真实情况，并据此作出是否购买该商铺的意思表示，翠湖雅园小区与相邻龙江公园之间是否设置围栏属于汇鑫公司开发规划范围内的基础设施建设，汇鑫公司作为房地产开发企业，在缔约过程中应当将小区的真实情况如实告知购房者。本案中，翠湖雅园小区修建性详细规划于2010年7月21日经规划建设行政主管部门批准实施，按照该规划，翠湖雅园小区室外地坪标高与龙江公园龙西门内道路处的地坪标高并不一致，即翠湖雅园小区整体建筑比龙江公园龙西门内道路偏高，但汇鑫公司在预售宣传过程中未通过文字或者其他任何合理方式对上述情况向彭少梅作出说明或者解释。更为重要的是，汇鑫公司在翠湖雅园商品房预售许可取得之前，于2010年6月1日与楚雄市龙江公园签订了景观及道路使用协议，按照该协议约定，为配合协调龙江公园的公益性质，翠湖雅园设置通透式围栏使小区内景观与公园景观融为一体。但汇鑫公司在预售宣传过程中隐瞒了翠湖雅园小区与龙江公园之间设置通透式围栏的真实情况，彭少梅所购买的是商铺，并不是住房，汇鑫公司未将其开发规划范围内真实的基础设施建设告知彭少梅，给彭少梅购买商铺造成了不当影响，汇鑫公司的行为已经构成欺诈，现翠湖雅园小区的房屋经建设主管部门竣工验收备案，虽然汇鑫公司以此向彭少梅交付其所购买的商铺，彭少梅拒绝了汇鑫公司交付的商铺，但由于翠湖雅园小区与毗邻的龙江公园之间围栏的设置对彭少梅所购买商铺的商业价值具有重大不利影响，导致彭少梅购买商铺的合同目的难以实现，故彭少梅要求解除双方签订的商品房购销合同的主张符合法律规定，予以支持。合同解除后，汇鑫公司应当将彭少梅支付的购房款592250元及相关税费32472元予以返还。由于汇鑫公司的违约行为导致合同被解除，汇鑫公司应当赔偿彭少梅相应的经济损失，现彭少梅主张的利息损失符合法律规定，故予以支持。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条的规定，判决：一、解除彭少梅和汇鑫公司于2011年8月8日签订的CHYYS3-6号的商品房购销合同；二、由汇鑫公司返还彭少梅购房款592250元及相关税费32472元；三、由汇鑫公司支付彭少梅利息85210元。案件受理费10999元，由汇鑫公司承担（未交）。以上汇鑫公司应承担的执行款，限本判决生效后十日内一次性付清。
宣判后，汇鑫公司不服，向本院提起上诉，请求：撤销楚雄市人民法院（2014）楚民初字第74号民事判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由是：一、原审法院认定宣传及楼盘沙盘构成要约是错误的。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，广告和宣传资料首先应属于要约邀请，只有在同时具备了以下三项条件后才能构成要约：1、广告和宣传资料中有关房屋及相关设施的内容应当属于商品房开发规划范围内。2、广告和宣传资料说明和允诺的内容应当是具体确定的。3、广告和宣传资料的说明和允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。但在本案中，上诉人的宣传及楼盘沙盘内容并没有同时具备上述三项条件，一审法院认定宣传及楼盘沙盘构成要约是错误的。第一，从宣传资料的内容来看，除了5.4米超高商业层高的内容外，上诉人在宣传资料中的描述仅为“临街湖滨旺铺”、“几乎是铺铺临街”、“项目设置多个商业入口，周边两条主干道和公园的人流可以直接到达项目商业环境中”等对项目进行说明和渲染的概念化的商业用语，并没再对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施作出具体明确的说明和允诺。对于一审法院认定构成要约的“翠湖雅园小区与龙江公园处于同一水平面，且己经相互连为一体，相邻处没有围栏隔断”的内容，在宣传资料中只字未提，将宣传资料中压根没有的内容认定为构成要约是没有任何事实依据的。第二，从楼盘沙盘的性质来看，沙盘仅是一种模型，仅是通过一些材料和工具对商品房项目的坐落位置、楼房主体外观、楼房总层数、楼间距等开发规划范围内的大致情况进行的一种展示。目前我国没有任何法律、法规及行业规范对沙盘的制作标准和内容作出强制性要求，并没有要求沙盘必须对项目规划范围内、外地面是否在同一水平面上，项目与相邻区域是否隔离或完全开放等内容进行具体明确的展示。而受制作材料和方法等因素影响，现实中沙盘模型的展示与现状并不完全一致。在本案中，上诉人的沙盘模型中除了明确标示“仅供参考”之内容外，并没有其他任何具体明确的文字说明和允诺，一审法院认定沙盘展示了“翠湖雅园小区与龙江公园处于同一水平面，且已经相互连为一体，相邻处没有围栏隔断”的内容完全是其主观臆断。第三、从最高院司法解释第三条中“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请”的规定，以及《商品房销售管理办法》第十五条中“商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定”的规定来看，上诉人与被上诉人在补充协议中关于宣传内容仅作为要约邀请的约定是完全符合法律规定的。第四，龙江公园的地面水平高度，两个相邻规划区域交界处是否隔离或完全开放，并不是上诉人能够控制和决定的，也不在上诉人的商品房开发规划范围之内，并不能构成要约。二、一审法院认定上诉人构成欺诈是错误的。1、一审法院认定翠湖雅园小区与龙江公园之间是否设置围栏属于开发规划范围内的基础设施建设是错误的。开发规划范围内的基础设施是指红线范围内为项目配套的会所、健身设施、绿化景观等附属物，而两个相邻规划区域交界处是否隔离或完全开放，如何隔离等内容，并不在上诉人的商品房开发规划范围内，也不属于开发规划范围内的基础设施。2、上诉人对于翠湖雅园小区与龙江公园是否在同一水平面，中间是否设置围栏等内容并不承担告知义务。根据《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》的规定，在订立商品房买卖合同之前，开发商应当向购房人明示的是《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》、《城市商品房预售管理办法》。因此，上诉人没有义务对法律未规定的内容进行公示或明确告知。对于上诉人与龙江公园签订的协议上诉人没告知购房人的义务。首先，根据合同的相对性原则，该合同仅约束合同双方当事人，上诉人没有义务向不特定的多数人就合同内容进行说明或者明示。其次，从协议内容看，第一条就明确约定上诉人应严格按照规划批准的方案和用地界限进行建设，充分证明了项目最终如何建设并不是上诉人或龙江公园能够决定的，而是要按照规划审批的方案建设。最后，对于一个地产项目与其周边环境是否隔离或完全开放，采用什么方式隔离等内容，现行法规对开发商均没有明确具体的要求，在项目规划报批时也没有要求，而是根据项目的建设情况和规划部门的最终要求确定的。因此，上诉人宣传时对此内容并没有具体描述或宣传。商品房买卖合同的本质是买卖合同，协商买卖价格，了解商品情况是买卖双方的权利以及义务。本案中，上诉人己经在销售现场备有规划报批的图纸等资料，在规划部门也能查询了解，而一审法院却站在购房人的角度，要求开发商履行法律未明确要求的义务，将被上诉人应履行的审慎注意义务强加给上诉人，明显有违契约精神和公平合理原则。三、一审法院混淆了合同目的与商业（投资）目的的概念。合同目的是一个法律概念，商品房买卖合同中买方的合同目的就是取得房屋。而商业（投资）目的并不是法律概念，其属于经济范畴，是指购房人以取得物业产权为经营或投资对象，以经营管理物业为手段，以期取回报。该目的最终能否实现，与购房人后期对物业的经营管理、市场培育和经济环境等因素息息相关。本案中，诉争商铺已经按照规划设计建设完毕并通过验收，合同目的已经实现。而从商铺的现状看，商铺临近龙江路、滨河南路两条主干道以及龙江公园，并且设置了多个出入口，周边人流从两条主干道可进入商铺，小区与龙江公园之间的通透式围栏或不在同一水平面的情况并没有重大不利影响。综上，一审法院在证据不足的情况下，错误地适用了法律，进而作出了错误的判决，让人不免感觉到本案判决是因提起诉讼的购房人人数众多，一审法院绑架法律，以维稳借口进行的地方保护。恳请二审法院依照事实和法律公平、公正的处理本案，以维护法律的尊严，保障社会的诚信体系。
被上诉人彭少梅答辩称：上诉人的上诉理由与事实不符，于法无据，应驳回上诉，维持原判。理由是：1、上诉人建成的商铺不符合商品房买卖合同的约定，己构成严重违约，且导致我方订立合同的目的不能实现，我方依法享有合同解除权。一、根据《中华人民共和国合同法》第十五条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，上诉人在销售商铺之时所作的宣传、说明、展示符合要约的法律特征，依法应作为认定合同双方当事人权利义务的依据。上诉人所作宣传、展示、说明如下：（1）宣传彩页记载：“52席6-130平方米中央黄金临街商铺即将面世，翠湖雅园商业步行衔，铺铺临街，楚雄中央公园旁的鼎级湖滨商业街区，位于黄金区位，开放便利交通格局，周边两条主干道和公园的人流可以直接到达项目商业环境中，中心数个居住小区，日常数万强盛人流涌向这里消费，这里无疑将成为最具价值的商业中心，未来价值潜力不可限量。（2）5.4米超高商业层高，买一层得两层，价值连翻数倍；全临街商业，间间一手钻铺，开门就迎客，赚足第一桶金。（3）上诉人展出的沙盘的显示，翠湖雅园小区设计为完整的商业街区，每一间商铺门前均是宽阔平整的街道，街道纵横交错，四通八达。商铺与龙江公园在同一水平面，与龙江公园融为一体，其间没有任何分隔阻碍，并与龙江公园共享道路景观，龙江公园的人流可从任意处所自由进入小区，直达每一间商铺。上诉人的上述宣传、说明、展示是直接针对商铺的具体位置、基础设施、交通配套条件、商业环境，商业利用格局等情况的说明和允诺，内容显然是明确、具体的。而商铺的具体位置、基础设施、交通配套条件、商业环境，商业利用格局等因素是决定商铺的使用及价格的关键因素，我方之所以作出以每平方米几万元的高价购买商铺的决定，依据就是上诉人的广告，故上诉人所作的宣传、展示、说明完全符合要约的法律特征，依法属于合同的内容。2、上诉人建成的商铺明显不符合合同的约定，己构成严重违约，并造成合同的目的不能实现，我方依法享有合同解除权。建成的商铺与之前其宣传的商铺形成鲜明对比，悬殊巨大，商铺实际情况概况如下：翠湖雅园小区东、南、北三个方向有连续贯通的围栏，围栏、绿化带和行道树组成的隔断将龙江公园和翠湖雅园小区分隔成两个各自独立、封闭的区域，龙江公园的人流与商铺之间无法交通往来，小区内、商铺门口无街道。通行的道路上布满车位，难以通行。商铺门口是狭长不平的多级台阶，形成铺铺临围栏、沟坎，公园的人流根本无法直接进入商铺。与龙江公园相邻的东、南、北三个方位并没有街道，仅有狭窄、高低不平的小道或绿化草地，通行不便，根本不能满足人流通行的需要，不具备开展商业利用经营的基本条件，亦根本不具应有的商业利用条件和价值，与宣传广告中表明的商铺存在天壤之别，上诉人已严重违约。根据《合同法》第九十四条的规定，依法享有合同解除权。原审判决解除双方签订的商品房购销合同，事实清楚，适用法律正确。3、上诉人采用虚假宣传，诱骗答辩人与之订立合同，谋取不法利益，依法应承担相应的法律责任。根据小区的规划设计总图等规划设计资料，该小区仅在西侧龙江路上设计一处出入口，在小区东、南、北三个方位与龙江公园相接壤的位置，规划设计有隔离墙，与龙江公园规划设计为两个各自独立、封闭的小区。早在2010年6月1日，上诉人便与龙江公园签订了关于围栏设置的协议。小区规划有服务用房80.6平方米，而汇鑫公司实际建成的楼盘却没有服务用房，物业管理公司现在使用的物管用房是已经销售的商铺。小区第3幢西侧规划设计有一公厕，而上诉人未依法履行规划设计变更手续，将公厕改建成商铺。商铺的商业层高没有达到5.4米。根本不具备改建成两层商铺的条件。上诉人进行商铺宣传、销售之时，其就非常清楚其宣传的内容是虚假的，将来建成的商铺不可能与宣传相符。而上诉人为了逃避责任，又诱骗业主与之订立补充协议，在补充协议中，其将虚假宣传以及采用欺骗手段的法律责任推得一干二净，根据《合同法》第四十条的规定，该补充协议中关于上诉人的宣传广告的条款依法应属无效。我方购买的是期房，上诉人对商铺的宣传和广告是我方了解、判断商铺相关情况以及在作出订立合同决定的唯一根据，上诉人采取欺骗手段，将商业价值很低的房屋充作临街商铺高价出售，显然违背了诚实信用原则。
二审中，经征询双方当事人对原判认定事实的意见，上诉人对原判认定“翠湖雅园售楼中心展示的沙盘显示，翠湖雅园在一个开放的商业广场中，商业广场街道平整，从龙江公园龙西门一侧进入后直接进入小区，与龙江公园之间无围墙、围栏等隔离”的事实有异议，认为上述事实的认定在宣传资料中并没有具体、明确的文字表述，沙盘只是一个模型，不是要约，每个人看了都有自己的主观认识。并认为原判认定的事实中遗漏认定汇鑫公司发放的广告中已经说明，广告属于要约邀请，沙盘仅供参考。对其余原判认定的事实无异议。被上诉人彭少梅对原判认定“2014年1月份，3栋东侧靠近龙江公园停车场处的通透式围栏部分被拆除，增加了一个出入口”的事实有异议，认为增加的出入口未经过批准，不符合规划，也没有与公园商定，今后必然会被封堵。对其余事实无异议。对双方当事人均无异议的本案其余事实，本院予以确认。
二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。
结合双方当事人的诉辩主张，归纳本案的争议焦点为：彭少梅诉请解除与汇鑫公司签订的商品房购销合同是否具有事实及法律依据，是否应判决予以解除。
本院认为，本案中，汇鑫公司在前期销售房屋时在销售广告中已明确载明“翠湖雅园项目设置有多个商业入口，周边两条主干道和公园的人流可以直接到达项目商业环境中……几乎是铺铺临街”。同时，在销售翠湖雅园小区时制作了翠湖雅园小区楼盘沙盘，沙盘展示显示，该小区与龙江公园龙西门内道路处于同一水平面，且已经相互连为一体，从龙江公园龙西门一侧进入后可直接进入小区，小区与龙江公园之间无围墙、围栏等隔离，上述对商铺周边环境的描述明确、具体。之后，彭少梅与汇鑫公司签订了商品房销售合同及补充协议。虽然双方在补充协议中约定，出卖人在签署商品房购销合同及本合同补充协议之前或之后，通过报纸、宣传品等媒体发布的广告中所述内容，仅作为要约邀请，不作为双方确定各自权利的依据，但是，从当时的情况看，出售的商铺尚未建成，彭少梅作为购房者购买之初，决定买房的依据、信息等都直接来源于开发商的广告和宣传材料，售楼广告及宣传材料对最终确定房价及决定签订购房合同起着至关重要的作用，并据此作出购买商铺的意思表示。按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容广告宣传与允诺即具有合同条款的效力，应视为合同内容的组成部分”，汇鑫公司对商铺所作的广告宣传及允诺符合该法条的适用条件，广告宣传与允诺与正式合同条款共同构成商品房买卖的完整的交易条件，应视为要约。
彭少梅与汇鑫公司签订商品房购房合同的行为则视为买受人对出卖人要约的承诺，根据《中华人民共和国合同法》第十四条的规定，该合同已有效成立并发生法律效力，故双方当事人均应按合同的约定全面履行自己的义务。但从汇鑫公司交付的商铺现状看，翠湖雅园小区与毗邻的龙江公园之间设置了通透式围栏，小区与公园分隔为两个不同的区域，小区的地坪高于周边道路，在紧邻商铺门前设置了地面停车位，汇鑫公司实际交付的商铺违反了合同约定的条件，使商铺的使用价值无法体现，合同目的已无法实现。汇鑫公司的行为已构成根本违约。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，彭少梅诉请解除双方签订的商品房购销合同具有事实及法律依据，应予以支持。
综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10999元，由上诉人楚雄市汇鑫地产开发有限公司负担（已交）。诉讼财产保全费予以免交。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后两年内向原审法院申请强制执行。
审判长 何加荣
审判员 钱绍发
审判员 龚艳波
二〇一四年十一月三日
书记员 刘鸿德