山东省荣成市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁1082民初5379号
原告：荣成市崖头街道办事处道北于家村村民委员会，住所地荣成市。
法定代表人：于云顺，该村村主任。
委托诉讼代理人：王俊基，山东华夏明德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：殷志伟，山东华夏明德律师事务所律师。
被告：张锡波，男，1954年9月3日出生，汉族，住荣成市。
委托诉讼代理人：张剑华（系张锡波之女），女，1979年11月18日出生，汉族，住荣成市。
原告荣成市崖头街道办事处道北于家村村民委员会（以下简称道北于家村委会）与被告张锡波房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年11月1日立案后，于2017年1月6日依法适用简易程序公开开庭审理了本案，经审理发现有不适宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2017年9月25日再次公开开庭审理了本案。原告委托诉讼代理人王俊基、殷志伟、被告张锡波及委托诉讼代理人张剑华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告道北于家村委会向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即交付被拆迁房屋，排除妨碍；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：根据政府统一安排，荣成市崖头街道办事处道北于家村整体进行拆迁，被告属于道北于家村村民，在道北于家村有一处应当拆迁的房屋，其土地证号132901**，占地面积251.65平方米，东邻于书全，西邻杨永悦。2010年12月8日，原、被告签订拆迁安置补偿协议，双方约定用产权置换的方式对被告进行安置，被告确定需要安置房屋的户型面积为96.63平方米、135.12平方米、车库两个。协议第四条约定：原告在协议签订后24个月内交付安置楼，被告在公告搬迁日期满后，在规定的期限内交付旧房钥匙并腾空房子。协议第八条约定：被告必须在规定时间内搬迁完毕，并将房屋及旧房钥匙交给原告。搬出搬迁房屋时，必须将旧房交给原告统一处理。后原告依约通知被告抓阄选择安置房，被告置之不理。原告与被告多次协商，被告均不予配合。现原告已经依约准备好安置房，被告理应按照合同约定交付旧房。被告的行为对整体拆迁工作造成了不利影响，故原告诉至法院。
被告张锡波辩称，一、被拆迁房屋是被告与其配偶两人共同拥有的房屋，原告应当与被告及其配偶两人共同签订拆迁安置协议，而事实上原告只与被告一人签订协议，应属无效。二、道北于家村委会在签订协议前给被告的图纸上应交付的安置楼有阳台，现交付的安置楼没有阳台，实属欺诈。三、原告根据市委市政府的统一规划，先对德清街以南的住户进行拆迁改造，被告住在德清街以北，当时因为德清街以北的村民很多不同意拆迁，原告又组织签订第二遍协议，并承诺如不同意拆迁就不对德清街以北的住户拆迁了，因为被告做买卖，旧房是带院子的独体楼比较方便，所以在第二遍询问时被告表示不同意拆迁，此后原告再未与被告谈过拆迁之事，而是在2016年9月1日直接书面通知被告交房，这是强制性告知，并非协商。四、按照拆迁协议第四条约定，原告应在签订协议后24个月内即2012年12月8日前交付安置楼，而原告实际在2014年6月25日才组织村民抓阄入住，而且让村民入住的楼房存在严重质量问题，且至今没有竣工验收合格证。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，建筑工程未经验收或验收不合格的，不得交付使用，原告之行为显然严重违反法律规定，被告有权拒绝搬迁入住，而且原告还应当承担逾期交房的违约责任。五、原告至今没有城乡规划主管部门核发的规划许可证和建设工程施工许可证，没有这两个证就是非法用地，其上建筑物就是违章建筑。六、根据拆迁协议约定，原告应在综合验收合格后180天内协助办理好安置房屋确权手续，但从楼房施工完毕至今已经第四年了，但安置楼仍未确权，原告违约在先，被告有权拒绝搬迁。综上所述，原、被告签订的拆迁安置协议违反了法律法规的强制性规定，应为无效，同时原告多次违法违约，被告现在不同意进行产权置换。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。由此本院查明，被告张锡波系荣成市崖头街道办事处道北于家村村民。2010年，道北于家村进行旧村改造。2010年12月6日，原告与被告签订《崖头街道道北于家村拆迁安置协议》一份，协议主要约定:甲方（××）为道北于家村村委会，乙方（××）为张锡波。第一条拆迁安置楼的地点：安置楼的建设位置位于德清街以南。第二条被拆迁房屋现状：土地证号132901**，占地面积251.65平方米，东邻于书全，西邻杨永悦。第三条安置房屋的标准：（一）水、电、暖气、电话、电视、宽带网管网进户。（二）安置楼配有中空玻璃窗、纱窗、楼宇门、防盗门及进户门、房间门。（三）卫生间：地砖地面，墙面瓷砖到顶，配坐便器、脸盆。（四）厨房：地砖地面，墙面瓷砖到顶，并配有菜盆。（五）其他房间地面为地砖地面，其他墙面刮有腻子。（六）每户安装有太阳能热水器。第四条楼房交付日期及搬家费：1、甲方在与乙方签订协议后，在24个月内交付安置楼，在签订协议的同时收回土地使用证和房产证。2、乙方在公告搬迁日期满后，在规定的期限内交付房屋钥匙并腾空房子，甲方发放奖励及补助费。第六条被拆迁房屋补偿方式：1、货币补偿（略）2、产权置换：甲方为乙方提供在指定地点内开发建设的楼房，补偿给乙方，根据《崖头街道道北于家村拆迁改造安置办法》相关条款规定，乙方根据相关条款，确定需要安置房屋的户型面积为96.63平方米、135.12平方米、车库两个。具体楼房价格及配套设施、安置楼房的分配等根据《崖头街道道北于家村拆迁改造安置办法》相关条款执行。第七条有关结账方式：××在完成签订协议和腾空旧房工作后，甲方为乙方计算出奖励费和各种补助，计入个人往来账，待乙方搬迁安置完毕，并经房管部门测绘确认实际面积后，三个月内互找差价结清账目。第八条违约条款：1、乙方必须在规定时间内搬迁完毕，并将房屋及旧房钥匙交给甲方。2、乙方在抽签后确定了楼房位置时，在规定期限内结清账目方可领取钥匙，未按本合同履行义务时，甲方可以取消各项奖励政策。第十条其他约定：甲方在综合验收合格后180天内协助乙方办理好安置房屋确权手续，未尽事宜按《崖头街道道北于家村拆迁改造安置办法》有关条款执行。原、被告均在上述协议上签名盖章。
道北于家村的拆迁分两期进行，第一期是德清街以南的村民先腾房拆除，直接在拆除后的原址上盖安置楼，等安置楼盖好后再搬到楼上，因为需要躲迁，原告向先拆除的这部分村民按一定标准发放租金。第二期是德清街以北的村民先搬迁至安置楼，再交出旧房拆除。被告的旧房位于德清街以北。在协议签订前，原告向村民发放过安置楼户型简图，该户型图上有阳台，后期实际交付的安置楼上部分没有了阳台。拆迁安置协议签订后，被告将土地证交给原告。安置楼房盖好后，根据《崖头街道道北于家村拆迁改造安置办法》，原告于2014年6月张贴公告通知村民参加抓阄以分得安置楼，公告中要求村民于两个月内对安置楼进行装潢搬迁，并交付旧房。被告未参加抓阄分房，也未按公告要求按期交付旧房。庭审中被告称不知道公告事宜，只是事后听说。
在拆迁过程中，在原告签订拆迁安置协议后，但还未轮到德清街以南住户搬迁时，因德清街以北村民拆迁意见分歧较大，原告决定二次动员走访，如大多数住户不同意拆迁即放弃对德清街以北住户进行拆迁。经调查走访后，大多数住户均同意拆迁并签订协议，但此时被告又表示不同意拆迁。目前道北于家村德清街以北与以南处于拆迁范围的绝大多数住户均已交付旧房拆除，尚有7户村民未交付旧房，其中包括张锡波在内有三户尚在诉讼程序中，另外还有未进入诉讼程序的四户（包括签订协议的一户与未签订协议的三户）。
2016年9月1日，原告向被告发布《通知书》，载明：你（张锡波）与道北于家村委会于2010年12月8日签订拆迁安置协议，双方约定用产权调换的方式对你进行安置。因你未按道北于家村委会规定时间参与安置楼抓阄分配，给开发商和村委会造成巨大经济损失。根据《荣成市人民政府关于进一步加快城中村改造工作的实施意见》、《崖头街道道北于家村拆迁改造安置办法》的相关规定，以及双方协议的约定，限你在收到通知书之日起10日内到道北于家村进行产权调换。如你在通知规定时间内拒不履行协议，道北于家村委会将向人民法院提请诉讼，申请人民法院强制执行，并追究相关的法律责任。被告收到通知后未办理通知事项，至今仍居住于被拆迁房内。
在诉讼过程中，原告愿意为未参加抓阄分房的村民再次组织抓阄分房，但被告表示不参加。
另查，被告的被拆迁房系从案外人王丙卿处购买，该旧房房权证与土地证均登记在被告一人名下，被告是包含其配偶在内的家庭户户主。原告用于安置村民的安置楼目前尚未办理综合验收手续，也未办理土地证和房权证。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：
道北于家村的旧村改造是否符合法律规定？原告为证实道北于家村旧村改造属于合法建设，提交了“荣成市城乡规划委员会会议纪要”（其中载明：会议同意道北于家村旧村改造的选址意见及规划方案）、荣成市村庄改造办公室出具的“荣成市村庄改造建设项目情况汇总”（其上显示道北于家村改造项目经建设局等相关部门批准）、荣成市发展和改革局下发的“关于威海通诚房地产开发有限公司道北于家村旧村改造二期项目申请报告的核准意见”文件（其中载明：同意威海通诚房地产开发有限公司在道北于家村土地上开发香郡、托斯卡纳住宅小区建设项目）、荣成市规划管理处出具的“建设工程规划设计要求通知书”（其上载明了对道北于家村安置楼建设工程的规划设计要求）、荣成市建设工程勘察设计审查中心出具的“山东省建设工程施工图设计文件审查合格书”（其上载明道北于家村建设工程施工图合格）以及“荣成市基础设施配套费及人防费收费建筑面积表”（其上显示开发商威海通诚房地产开发有限公司已经按规定缴纳了工程基础费用等收费项目）、荣成市建筑工程质量造价管理站出具的“建设工程竣前检查表”（其上载明了检查出的施工质量问题，原告称均已整改完毕），被告对原告提交的上述文件材料均不予认可。对此本院认为，从原告提交的证据材料看，可以认定道北于家村旧村改造项目在立项、规划、设计、建设等各环节均经过相关部门批准，被告所做之抗辩，理由不当，本院不予采纳。故应当认定道北于家村的旧村改造属于合法建设项目。
本院认为，本案的争议焦点为：一、原、被告签订的拆迁安置协议是否合法有效；二、被告是否应当履行交付旧房的合同义务；三、被告认为原告提供的房屋不符合相关法律规定、图纸内容以及质量要求，并以此为由拒绝交付旧房，理由是否成立。
关于第一个争议焦点，原、被告于2010年12月8日签订了拆迁安置补偿协议，该协议是双方订立时的真实意思表示，亦不违背法律或行政法规禁止性规定。虽拆迁安置协议中仅有被告一人签字，但被告系户主，且被拆迁房的两证均登记在被告一人名下，结合村集体组织处理日常事务的风俗习惯，原告有理由相信被告对被拆迁房具有决定权，故被告在拆迁协议上的签字行为对外产生委托代理的效力，由此形成的拆迁安置协议应为有效合同，对包括被告配偶在内的家庭户成员均具有法律约束力，故双方当事人都应按协议约定履行。至于被告在原告二次走访时作出的不同意表示，包括德清街以南住户在内的道北于家村绝大多数村民均已按协议交出旧房，由此说明原告对德清街以南进行旧村改造符合民主决策原则，况且被告亦已与原告签订了协议，现又表示不同意拆迁，显然属于反悔违约，对此本院不予支持。对于原告在协议签订前发放安置楼户型简图与实际不完全相符的问题，双方所签拆迁协议中仅约定了户型面积，并未约定户型结构，故该户型简图仅系一种拆迁宣传方式，不能认定为合同约定内容，且欺诈属于故意行为，本案尚无证据证实该宣传方式存在故意伪造之欺骗本意，亦无证据证实宣传时的户型简图严重失实，故无法认定被告系在原告欺诈之下签订拆迁协议。
关于第二个焦点问题，拆迁安置协议的第四条约定，被告应当在公告搬迁日期满后的规定期限内交付旧房钥匙并腾空房子。虽被告否认知晓公告事宜，但从道北于家村绝大多数村民早已搬入安置楼以及被告一直居住于被拆迁房的实际情况看，能够认定被告对公告规定的限期搬迁腾房之要求是明知的。况且被告还收到了原告于2016年9月1日发出的要求其限期交付房屋的通知书，但在原告愿意为未抓阄住户再行组织抓阄分房的情况下，被告既拒绝参加抓阄分房，亦不履行搬迁义务，违反了合同约定，应当承担继续履行合同的违约责任。且由于道北于家村的旧村改造是在原址上拆旧建新，对于原、被告签订的拆迁协议而言，原告的主要合同义务是交付安置楼，被告的主要合同义务是交付旧房，现原告的主要合同义务已经完成，至于原告协助办证等义务属于从合同义务，被告以不履行其主合同义务对抗原告的从合同义务，显然有悖合同对等原则，故被告应当继续履行交付旧房的主合同义务。当然原告亦应当以抓阄等公平公开的方式将协议约定面积的安置楼交付给被告。
关于第三个焦点问题，虽然原告交付的房屋没有经过验收，但履行义务有先后，也分主次，即使被告主张的安置楼质量问题确实存在，但该质量问题并非致正常居住使用的之合同目的无法实现的主体结构性问题，且绝大多数村民均早已搬入居住至今，换言之，应当认定原告的主合同义务已经完成，被告亦应当及时履行其主合同义务即搬迁义务，至于被告在履行了搬迁义务后，认为原告提供的房屋不符合相关法律规定、图纸内容和质量要求，即主合同义务的履行上存在瑕疵，亦可以通过协商或法律途径予以解决，换言之，被告的权利亦有相应的保障。故被告以原告未履行交付合格房屋作为抗辩理由，本院不予采纳。
综上，依据《中华人民共和国民法总则》第六十一条，《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十七条、第一百零七条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，判决如下：
被告张锡波于本判决生效之日起十日内按拆迁安置补偿协议约定交付给原告被拆迁房屋（土地证号132901**）。
案件受理费10326元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。
审 判 长 慈方铭
人民陪审员 于培波
人民陪审员 刘柏妤
二〇一七年九月三十日
书 记 员 连丽娟