北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0102民初7925号原告：崔海琴，女，1972年9月25日出生，北京市中兆律师事务所财务，住北京市西城区。委托诉讼代理人：刘玥（原告之女），女，1996年3月12日出生，北京市海嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡玉梅，北京市海嘉律师事务所律师。被告：张海宁，男，1983年10月1日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：吴蔚，北京五辰律师事务所律师。被告：孟鹤，女，1990年9月15日出生，汉族，户籍所在地辽宁省抚顺市望花区。被告：王然，女，1987年4月16日出生，汉族，户籍所在地北京市朝阳区。原告崔海琴与被告张海宁、孟鹤、王然房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告崔海琴及其委托诉讼代理人刘玥、胡玉梅，被告张海宁的委托诉讼代理人吴蔚到庭参加诉讼，被告孟鹤、王然�本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。崔海琴向本院提出诉讼请求：1.判令三被告共同赔偿原告损失600万元；2.判令三被告共同赔偿原告自2015年3月5日至2018年7月31日房屋租赁费用120775元。事实和理由：崔海琴与张海宁、孟鹤、王然确认合同无效纠纷一案，北京市西城区人民法院做出（2016）京0102民初26710号号民事判决“孟鹤代理崔海琴与张海宁签订的合同编号为C915075《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》网签合同无效。……”后张海宁不服提出上诉，北京市第二中级人民法院做出（2017）京02民终10848号民事判决，驳回上诉，维持原判，该判决已经生效。张海宁、孟鹤、王然恶意串通，将崔海琴的房屋出售并转卖给他人，导致崔海琴遭受重大经济损失，严重侵害了崔海琴的合法权益。综上，根据《合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，应该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必须返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”该房屋以230万元的价格出售给张海宁。本案所涉房屋座落于西城区新街口外大街甲XX号院，建筑面积共59.4平方米，目前市值830余万元。此外，2014年11月张海宁等人恶意将原告及其女儿轰出房屋后，直到今天，其母女在外租房生活，自2015年3月5日至2018年7月31日崔海宁支付房屋租赁费用120775元，因居无定所身心俱疲，故要求三被告共同赔偿房屋价款损失600万元以及2015年3月5日至2018年7月31日的租金。张海宁辩称，不同意崔海琴的诉讼请求，理由如下：一、《存量房屋买卖合同（经济成交版）》网签合同无效并不影响双方于2014年9月25日签订的北京市存量房屋买卖合同的�力，崔海琴要求赔偿损失缺乏事实和法律依据；二、崔海琴对网签版买卖合同无效存在过错，应承担相应责任；三、崔海琴要求赔偿房屋经济损失600万元及房屋租金12万余元缺乏事实和法律依据。王然、孟鹤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩及质证意见。经审理查明：北京市西城区新街口外大街甲8号院XX号房屋（以下简称11号房屋）原产权人为崔海琴。北京融金世行投资担保有限公司成立于2013年6月7日，公司成立时的法定代表人为韩琢，股东为韩琢、毕佳志，持股比例均为50%。2014年1月8日，该公司法定代表人变更为李玉岩。被告王然、孟鹤均为该公司工作人员。2014年3月14日，崔海琴（甲方，借款人）与韩琢（乙方，出借人）签署《借款合同》，约定：甲方因资金周转需要，向乙方申请人民币贷款，乙方同意向甲方发放贷款。甲、乙遵照有关法律规定，经协商一致，订定本合同。第一条：乙方同意出借金额为人民币2000000元，借款于本合同生效后按本合同第二条约定的方式支付。第二条：本合同双方同意选择第（1）项作为乙方向甲方支付借款的方式：1、银行转账方式收款：乙方通过银行转账方式给付款项的，甲、乙双方应保留银行划款记录，甲方收到款项后，应为乙方出具本人签署的收条或收据。第三条：本次借款月利率1.5%。第四条：借款期限为3个月，自2014年3月14日到2014年6月13日止（以实际银行转账为准）。第七条：1、甲、乙双方同意对本合同办理赋予强制执行效力的债权文书公证，且双方对赋予强制执行效力的债权文书公证之含义、内容、程序、效力等完全清楚。2、如果甲方未在本合同第四条约定的借款期限内履行对乙方的按期还款义务或出现本合同第十条所约定的�形的，乙方有权向公证机关申请出具《执行证书》并凭本合同的《公证书》和《执行公证书》向有管辖权的人民法院申请强制执行，而无须经过诉讼程序。甲方承诺自愿放弃抗辩权并自愿接受有管辖权的人民法院予以强制执行。该借款合同共计三页，1-2页底部及第三页落款处均有崔海琴的签名。双方就上述借款合同在北京市中信公证处办理了公证。同日，崔海琴在北京市中信公证处另办理了公证《委托书》及赋予《借款合同》强制执行效力的公证书，其中公证的《委托书》主要内容如下：委托王然代为办理北京市西城区新街口外大街甲8号院XX号房屋的如下事项：1、签订房屋买卖合同（含网签合同）；2、办理产权过户登记手续；3、代缴相关税费；4、代收售房款；5、协助买方办理银行贷款及抵押手续；6、办理物业、水电、煤气、有线电视、网�交割手续；7、代办供暖费交纳结清证明；8、代为办理委托银行托管房款相关事宜；9、代办房屋交割手续；10、其他与上述房产出售相关的一切事宜。受委托人在其权限范围内签署的一切文件，我均予以承认，并由我承担一切法律责任。委托期限：自2014年6月14日起一年止。受托人有权转委托。委托书共一页，落款处有崔海琴的签名。2014年3月18日，韩琢向崔海琴转账200万元，崔海琴书写了如下借条：“今向韩琢借款人民币贰佰万元整，于2014年6月17日还清本金及利息”。2014年3月20日，崔海琴针对该200万元借款，将11号房屋抵押给韩琢并在房管部门办理了抵押登记手续。2014年6月17日，崔海琴向韩琢借款的期限届满，崔海琴未能偿还韩琢全部借款及利息。2014年9月17日，王然在北京市中信公证处办理了转委托公证，将崔海琴委托其代理崔海琴办理11号房产的所有事宜转托给孟鹤处理，转委托的事项与崔海琴委托王然的事项一致。2014年9月26日，孟鹤代理崔海琴作为出卖人与买受人张海宁签署《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号C915075，打印日期2015年9月26日），约定出卖人所售房屋系11号房屋，建筑面积59.4平方米，出卖人与买受人通过北京市天行开泰房地产经纪有限公司居间介绍成交。房屋成交价格230万元，其中自有交易结算资金为30万元，买受人应将房价款30万元存入北京市西城区房屋管理局存量房自有交易资金监管账户。《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》落款处出卖人由孟鹤代崔海琴签署，买受人处有张海宁的签名。2014年9月25日，张海宁转给孟鹤20万元。次日，张海宁向税务机关缴纳了契税及已购公有住房上市出售补缴土地收益款，并向北京市西城区房屋管理局转款30万元，向孟鹤转款180万元，同日，孟鹤向韩琢账户分两次转款共计195万元，并代理崔海琴为张海宁办理了11号房屋的产权过户手续。2014年10月16日，孟鹤向韩琢转款30万元，2014年10月17日，孟鹤向韩琢转款5000元。2014年11月23日，张海宁（甲方）与冯瑜（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及补充协议，约定张海宁将11号房屋出售给冯瑜，房屋价款及家具家电、装修和配套设施总作价3930000元。冯瑜于2015年1月7日领取诉争房屋所有权证X京房权证西字第XX**号，诉争房屋登记至冯瑜名下。2016年，崔海琴以11号房屋交易价格过低，被告之间恶意串通为由，诉至北京市西城区人民法院，要求确认孟鹤代理其与张海宁签订的网签合同无效，并要求张海宁将11房屋的产权过户至其名下。经审理，北京市西城区人民法�于2017年7月5日出具（2016）京0102民初26710号民事判决书，判决：“一、孟鹤代理崔海琴与张海宁签订的合同编号为C915075《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》网签合同无效。二、驳回原告崔海琴其他诉讼请求。”张海宁不服上述判决，向北京市第二中级人民法院提起上诉。经审理，北京市第二中级人民法院出具（2017）京02民终10848号民事判决书，其中载明：“……本院认为……张海宁上诉称出售11号房屋以及230万元的房屋成交价格均系崔海琴的真实意思表示，并提供《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》欲证明其该项主张。但是该合同上仅有最后一页上有崔海琴的签名，包括签订日期在内的其与内容均为张海宁填写，且该合同中对于房款的给付时间、房屋已进行抵押的情况以及何时进行解抵押没有进行约定或说明……鉴于上述问题，本院难以依据上述合同确认张海宁所述出售11号房屋以及230万元成交价格系崔海琴的意思表示……本院认为，根据现有事实以及各方当事人陈述，可以确定在出售11号房屋过程中，孟鹤与张海宁存在恶意串通损害房屋产权人崔海琴利益的情形……判决如下：驳回上诉，维持原判。”另查，一、诉讼过程中，崔海琴提交网页截屏证明诉争房屋市场价值约为830万元；张海宁对上述证据真实性不认可，认为不具有法律效力。另，崔海琴提交收据、转账记录及房屋租赁合同，证明因崔海琴与女儿刘玥被从诉争房屋中清出后租赁房屋发生房屋租金费用损失；张海宁对上述证据真实性不认可，其中2016年3月1日签订的房屋租赁合同系私自签订，未到相关部门进行备案。二、诉讼过程中，张海宁提交（2016）京0102民初1499号民事调解书，证明因崔海琴一直未将户口迁出，致使张海宁赔偿冯瑜�期迁户违约金120000元；另，张海宁提交银行明细，证明张海宁将诉争房屋出售给冯瑜的成交价格。崔海琴对上述证据真实性认可，但认为系被告恶意串通损害崔海琴利益，不能依据被告恶意出售该套房屋的价格进行认定，张海宁、孟鹤、王然是过错方，应当赔偿崔海琴的实际损失。经询，崔海琴表示不认可张海宁与冯瑜之间的房屋买卖合同的效力，应该认定为无效，但其表示其对上述张海宁与冯瑜之间房屋买卖合同的效力不再进行主张，亦不申请对张海宁将诉争房屋出售给冯瑜时的房屋价格进行鉴定。本院认为：王然、孟鹤经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视其放弃答辩和质证的权利。合同无效或者被撤销后，因该合同取得财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。当事人恶意串通，损害国家、集体、第三人利益的，因此取得的财产归国家所有或返还集体、第三人。本案中，经前诉判决认定在出售11号房屋的过程中，孟鹤与张海宁存在恶意串通损害房屋产权人崔海琴利益的情形，并由法院确认孟鹤代理崔海琴与张海宁签订的合同编号为C915075《存量房屋买卖合同（经济成交版）》网签合同无效，故崔海琴有权要求孟鹤及张海宁承担合同无效的损失赔偿责任。张海宁抗辩其与崔海琴之间的自行成交版买卖合同系有效合同，但在前诉判决中对该份自行成交版买卖合同难以认定出售11号房屋以及230万元成交价格系崔海琴的意思表示，张海宁以此作为拒绝赔偿崔海琴之事由，本院不予采纳。崔海琴以房屋买卖合同纠纷诉至本院，经前诉判决认定孟鹤与张海宁存在恶意串通损害崔海琴权利�崔海琴主张王然于房屋买卖合同纠纷关系中承担赔偿责任缺乏依据，如其认为双方基于委托代理关系存在其他纠纷，与本案并非同一法律关系，崔海琴应另行主张。合同被确认无效产生返还财产和赔偿损失的后果。有过错的当事人应当承担的是缔约过失责任，缔约过失行为所侵害的是信赖利益，因此过错方赔偿的损失应当以信赖利益为限。本案中，崔海琴主张以当前价格作为其损失计算的依据，但11号房屋两次出售均在2014年，自2014年至本庭庭审结束前，11号房屋所在地的房屋价格在不同时期上下波动较大，以当前房屋价格作为计算损失的依据，未有法律依据且有失公平。另，因张海宁与案外人冯瑜签订出售11号房屋买卖合同，且冯瑜依据上述买卖合同取得诉争房屋的所有权，经本院询问，崔海宁虽认为张海宁与冯瑜签订的房屋买卖合同无效，但并未提交�据予以佐证，且庭审中明确表示不再主张上述合同权利，故现有证据不足以证明张海宁与冯瑜就诉争房屋所签订房屋买卖合同存在无效之情形。张海宁认可依照合同从冯瑜处实际收取11号房屋对价款3930000元，经询崔海琴明确表示其不申请对张海宁与冯瑜就11号房屋进行交易时的房屋价格进行鉴定。崔海琴虽不认可上述交易价格，但未能提交证据证明上述交易时点的房屋市场价格，故张海宁与冯瑜就11号房屋的交易价款应视为合理对价。崔海琴在无法取得11号房屋返还的情况下，11号房屋的合理对价款应为崔海琴之损失。加之崔海琴认可扣除偿还韩琢的借款及利息2300000元，故张海宁、孟鹤作为过错方应当赔偿崔海琴房屋价款损失1630000元。张海宁以崔海琴未将XX号房屋内的户籍迁出致使其向冯瑜支付逾期迁户违约金120000元，要求予以抵扣，但崔海琴未有迁出户籍之合同义务，故本院对张海宁该项意见不予采纳。对于崔海琴要求被告支付2015年3月5日至2018年7月31日期间房屋租赁费的诉讼请求，因11号房屋以无效合同出售张海宁，致使崔海琴不能居住11号房屋而至今仍租房居住，故本院对其要求上述期间房屋租金诉讼请求予以认可，但崔海琴所主张的费用中所包含押金、2018年2月1日至2018年3月5日向出租人多交纳的租金以及中介费用等，并非崔海琴损失或必然性支出，本院不予支持。结合崔海琴所交纳房屋租金情况，崔海琴租房费用标准系属合理范围，经本院核算，张海宁、孟鹤赔偿崔海琴2015年3月5日至2018年7月31日期间房屋租赁费损失共计112335.48元。孟鹤、王然经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十一条之规定，本院判决如下：一、本判决生效之日起七日内，张海宁、孟鹤赔偿崔海琴房屋价值损失1630000元；二、本判决生效之日起七日内，张海宁、孟鹤赔偿崔海琴二〇一五年三月五日至二〇一八年七月三十一日房屋租金损失112335.48元；三、驳回崔海琴其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27323元，由崔海琴负担19545元（已交纳），由张海宁、孟鹤负担7778元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送�之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  徐澜涛二〇一八年六月十三日书 记 员  姜 洁