山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）烟民一终字第989号
上诉人（原审被告）：蓬莱宾海置业有限公司，住所地：蓬莱市北关路830号。
法定代表人：刘长林，该公司董事长。
委托代理人：李明政，山东同杰律师事务所律师。
委托代理人：ＸＸ，山东同杰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：赵丽燕，山东省蓬泰股份有限公司职工。
委托代理人：于云硕，男，1965年10月13日出生，汉族，系被上诉人丈夫。
上诉人蓬莱宾海置业有限公司（以下简称宾海置业公司）因与被上诉人赵丽燕商品房预售合同纠纷一案，不服山东省蓬莱市人民法院（2012）蓬登民初字第435号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人宾海置业公司的委托代理人ＸＸ，被上诉人赵丽燕及其委托代理人于云硕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2008年3月25日，赵丽燕与宾海置业公司签订商品房买卖合同，约定赵丽燕购买宾海置业公司开发的蓬莱市北关路以南、黄海路以东的天颐乐园商品房A幢3单元902号房，总房款为351337元，其他配套设施费交房时一次付清。合同第八条关于房屋交付期限中约定，宾海置业公司应当在2008年12月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付赵丽燕使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起日内告知买受人的；2、大雨、大雪、冰冻、八级以上大风、地震等恶劣天气造成无法施工的。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过365日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过365日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同签订前，赵丽燕已于2007年5月份预付购房款180000元，合同签订当日赵丽燕又付房款100000元，尚欠房款71337元未付。2008年12月16日天颐乐园A楼经设计、施工、监理及建设单位组织进行了竣工验收。2008年12月26日宾海置业公司通过EMS向赵丽燕寄发了接房通知，要求赵丽燕于2008年12月28日以后最迟不超过2009年5月28日办理接房手续。赵丽燕以该房屋未经有关部门验收合格为由未接收房屋。此后蓬莱市建筑工程质量监督站对宾海置业公司开发的天颐乐园一期（A、B、C、D、E楼）工程的住宅部分进行了检查，并提出了相应的整改意见。经建设、监理单位落实整改，2009年11月23日蓬莱市建筑工程质量监督站监督人员进行了现场复查，出具了天颐乐园一期（A、B、C、D、E楼）工程的住宅部分符合设计、规范要求的情况说明。
赵丽燕起诉至原审法院，请求判令宾海置业公司承担逾期交房违约金122500元（计算至2012年5月29日起诉之日）。原审庭审中，宾海置业公司称2008年12月28日前房屋已具备了合同约定的验收条件，其已履行了交付房屋的通知义务，赵丽燕的诉讼请求应予驳回；即使违约，到2009年11月23日蓬莱市建筑工程质量监督站已验收合格，违约金最长计算至2009年11月23日，且合同约定的违约金过高，请求降低违约金数额，并请求委托相关机构对当地同地段同类房屋的租金价格进行评估以确定其实际损失。宾海置业公司反诉要求赵丽燕给付尚欠房款71337元，但未在法院限定时间内提交反诉状、预交反诉费。
原审法院依据双方当事人的举证材料及庭审笔录等认定上述事实。
原审法院认为，赵丽燕与宾海置业公司于2008年3月25日签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，合法有效。依照合同约定，宾海置业公司应当在2008年12月28日前将商品房经验收合格并交付赵丽燕使用。虽然该商品房于2008年12月16日经建设、设计、监理、施工单位等有关人员验收合格，且宾海置业公司于2008年12月26日向赵丽燕寄发了接房通知，但商品房交付时的验收合格应以有关行政主管部门完成综合验收为标准。至2008年12月28日宾海置业公司未将经验收合格的商品房交付赵丽燕，宾海置业公司的行为构成逾期交房，应按照合同约定承担相应的违约责任。2009年11月23日蓬莱市建筑工程质量监督站出具天颐乐园一期（A、B、C、D、E楼）工程住宅部分符合设计、规范要求的情况说明，应视为该商品房已经验收合格。故宾海置业公司应依约自2008年12月29日至2009年11月23日共330天按日向赵丽燕支付已交付房价款万分之五的违约金。赵丽燕2008年12月28日前已交付房款280000元，故应按此价款由宾海置业公司承担违约金46200元。赵丽燕主张商品房至今未经验收，未达到交房条件，请求继续计算违约金，不予支持。赵丽燕的诉讼请求合理部分，予以支持。宾海置业公司辩称不存在逾期交房、不应承担违约金，理由不当，法院依法不予采信。双方约定的违约金并未过分高于造成的损失，宾海置业公司要求降低违约金数额，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，原审法院于2014年4月17日判决：宾海置业公司给付赵丽燕购房违约金46200元，限于判决生效后10日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2750元，由赵丽燕负担1713元，宾海置业公司负担1037元。此款已由赵丽燕预交垫付，宾海置业公司在履行判决确定的义务时一并给付赵丽燕。
宣判后，上诉人宾海置业公司不服，向本院提起上诉称，一、上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同约定的交房条件是“验收合格”，涉案房屋已于2008年12月15日经建设、设计、监理及施工单位验收并出具验收报告，该验收时间亦在竣工验收备案表中予以确定，故涉案房屋已符合合同约定的交房条件，且上诉人已及时向被上诉人送达了接房通知，故原审认定上诉人存在逾期交房违约行为错误。二、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条第三款的规定，双方在合同中约定的违约金数额远远高于与涉案房屋同地段同类房屋的租金数额（700元／月），原审对上诉人降低违约金数额的请求不予支持错误。三、被上诉人未按约定交齐购房款，违约在先，无权要求上诉人承担逾期交房的违约责任。被上诉人交齐购房款后才有权要求上诉人交房。综上，请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人赵丽燕辩称，一、原审认定事实清楚，适用法律正确。上诉人未交付验收合格的房屋，构成了违约，应承担违约责任。违约金兼具补偿性与惩罚性，双方在商品房买卖合同中约定的违约金数额及计算方式合法有效，应受到保护。上诉人主张每月700元的租金数额是其单方意思，没有客观证据证实。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条适用的前提是合同未约定违约金数额或损失赔偿额计算方法，本案双方在合同中明确约定了违约金的计算方式，不应适用前述规定。二、关于购房款，前两笔是接到上诉人通知后就交纳了，剩余的71337元上诉人要求我接房时交纳，但2009年5月28日我去接房时因房屋未验收合格而未接收，故也未交齐购房款。上诉人的主张没有道理，涉案房屋不符合交付条件，我不应支付购房款。待房屋符合交付条件，我同意接收房屋并交齐房款。综上，上诉人的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。
本院审理过程中，上诉人宾海置业公司提交蓬莱天颐乐园工程竣工验收备案表复印件一份，称原件在（2014）蓬民初字第153号案件中提交，以此证实工程竣工验收时间为2008年12月。被上诉人赵丽燕表示对该备案表复印件的真实性不清楚，认为工程竣工验收的时间不是2008年12月，因为2009年5月28日去接房时上诉人单位的领导王文星明确在其接房通知上注明“没有验收合格证”，所以其未接房。双方在商品房买卖合同第十一条中约定，双方进行验收交接时，上诉人宾海置业公司应当出示验收合格的证明文件及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，不出示证明文件或出示证明文件不齐全，被上诉人赵丽燕有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由上诉人宾海置业公司承担。上诉人宾海置业公司认可向被上诉人赵丽燕交付房屋时未出具上述约定的材料。关于涉案房屋购房款的支付方式及期限，双方在商品房买卖合同第六条中约定，被上诉人赵丽燕收到天颐乐园预售通知后在规定时间内选择分期付款，可享受原订房屋总价款1.5%的优惠。上诉人宾海置业公司主张双方口头约定2007年5月27日交10万元，余款在签订正式预售合同时全部付清，对此没有书面证据证实。被上诉人赵丽燕则主张按照上诉人的要求，2007年5月27日交款10万元，2008年3月25日交款18万元，余款上诉人要求交房时交齐，对此亦无书面证据证实。
本院经审理查明的其他事实与原审认定的事实一致。
本院认为，上诉人与被上诉人2008年3月25日签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应依约履行。根据蓬莱市建筑工程质量监督站出具的情况说明，涉案房屋所在工程的商用部分尚未竣工，该监督站应建设单位要求曾对住宅部分进行检查并提出整改意见，经建设、监理单位落实整改后，该监督站进行了现场复查，并于2009年11月23日出具住宅部分符合设计、规范要求的说明。故对于上诉人关于涉案房屋已于2008年12月竣工验收合格、符合合同约定的交付条件的主张，本院不予采信。上诉人未按照合同约定的期限向被上诉人交付经验收合格的商品房，其亦认可向被上诉人交付房屋时未按合同第十一条约定出具相关材料，被上诉人要求上诉人承担2008年12月29日至2009年11月23日期间逾期交房的违约责任，理由正当，应予支持。商品房买卖合同中已明确约定了逾期交房违约金的计算方式，上诉人要求参照与涉案房屋同地段同类房屋的租金数额对违约金进行调整缺乏依据，本院不予支持。上诉人与被上诉人在商品房买卖合同中并未明确约定购房款的交付期限，故其以被上诉人未交齐购房款为由拒绝承担逾期交房的违约责任，理由不成立，本院亦不予支持。综上，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回。原审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1037元，由上诉人蓬莱宾海置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 纪 芳
审 判 员 栾海宁
代理审判员 林 娜
二〇一四年十月二十九日
书 记 员 付微微