四川省岳池县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）岳池民初字第3287号
原告孙承国，男，生于1957年3月17日，汉族。
委托代理人周保前，四川信和信律师事务所律师。
被告黄文坤，男，生于1949年10月20日，汉族。
原告孙承国诉被告黄文坤农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告孙承国及其委托代理人周保前和被告黄文�到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告孙承国诉称，2007年3月17日，原、被告签订了《购房协议》，该协议约定被告将自己的三楼住宅一套（面积约120㎡）出售给原告，总价款8万元，首付4万元，办齐两证后付清余款4万元，各付税费。同日，原告交首付款4万元，被告出具了《收条》。2012年12月31日，被告之子黄兴刚向贵院起诉，要求确认原、被告签订的《购房协议》无效。2013年3月22日，贵院以（2013）岳池民初字第519号民事判决书判决原、被告签订的《购房协议》无效。根据《合同法》第58条规定，合同无效后，应返还财产和赔偿损失。因此，被告收取的购房款4万元应退还给原告，并从收款之日起按商业银行同期贷款利率支付资金利息。同时，为了节约司法资源，原告请求贵院主持对本案讼争的房屋的市场价值进行评估，以评估价减去8万元即为原告的经济损�，对此损失被告应予赔偿。为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院判令：1、由被告退还原告购房款4万元及利息，2、由被告赔偿原告的经济损失（具体数额以鉴定结论为准），3、本案诉讼费及鉴定费由被告承担。
被告黄文坤辩称，被告黄文坤与原告孙承国所签的这个《购房协议》是黄文坤代黄兴刚与孙承国签订的，黄文坤是帮黄兴刚卖的房屋，房屋的土地使用证是办的黄兴刚的，当时卖房的钱给黄兴刚还贷款了。黄文坤的行为是代理行为，代理的后果由被代理人黄兴刚承担，黄文坤不应承担任何责任。同时，卖房时也向孙承国说明了这个房子办不到证，他自己要买，黄文坤没有责任。原告方也不存在购房损失，因为原告没有重新购房，同时原告使用黄兴刚的房屋没有给使用费，其支付的40000元远远不够房屋的使用费，所以请求法院依法判决驳回�告的诉讼请求。
经审理查明，被告黄文坤系黄兴刚之父。1995年11月16日，黄文坤将位于岳池县洗马乡一村二社（现岳池县九龙镇民生桥村2组）集体土地上的旧房进行改建，并将《集体土地建设用地使用证》办到其子黄兴刚名下。2003年11月，黄文坤将该房屋再次进行改建，黄文坤以自己的名义将该改建工程承包给吴代红修建，修建成5层楼房，以黄兴刚的名义缴纳土地款3600元，该次改建未办理相关审批手续。2012年7月26日，岳池县九龙镇民生桥村2组65号1-2层住宅的产权证被办到黄兴刚名下，2层以上的房屋，包括本案诉争的房屋未办理产权证，该房屋的土地使用性质仍属集体土地。
原告孙承国之妻石义芬原系岳池县九龙镇洗马乡一村二社村民，1976年与孙承国结婚后，将户口迁往岳池县秦溪镇。2007年3月17日，黄文坤与孙承国签订了《购房协议》，协议约定：黄文坤将�己的住房（即岳池县九龙镇民生桥村2组65号）三楼靠朱玉华的一套房子（面积约120㎡）卖给孙承国，其四至界限为北靠银城南路西段，西靠朱玉华墙，南靠黄文坤房子，东靠黄文坤墙，房价8万元。付款办法，首次付40000元，办齐房产证、土地使用证后一次付清余款40000元．购房的税费各自负担。当日孙承国向黄文坤支付了40000元购房款。2007年3月22日，孙承国一家搬进该房居住。
原告孙承国、被告黄文坤在买卖该房屋时，均知道该房屋系集体土地上的房屋，买卖时由黄文坤出资交由当时的中间人马必学去办理土地使用证和房屋所有权证，由于办证未果，孙承国未支付购房余款4万元。
黄兴刚于2012年12月31日起诉来院，要求确认第三人黄文坤与孙承国于2007年3月17日签订的《购房协议》无效，由孙承国、石义芬退还其所居住的岳池县九龙镇民生桥村2组65号三楼住房一套�本院于2013年3月22日以（2013）岳池民初字第519号民事判决书判决：一、孙承国于2007年3月17日与第三人黄文坤签订的《购房协议》无效；二、孙承国、石义芬于本判决生效后三个月内将岳池县九龙镇民生桥村2组65号三楼住房一套（面积约120㎡）返还给黄兴刚。该判决于2013年4月9日生效，2013年8月在本院执行该案过程中，孙承国、石义芬搬出其所购买的房屋。
同时查明，被告黄文坤在与原告孙承国签订《购房协议》时，未告知原告孙承国双方所交易的房屋没有相关的修建手续，未说明所卖之房系黄兴刚所有，也未向原告孙承国披露其受黄兴刚委托而与原告孙承国签订《购房协议》。在黄兴刚于2012年12月31日向本院提起确认《购房协议》无效之诉时，孙承国才被告知其所买之房系黄兴刚所有，黄文坤系代黄兴刚卖房。在本次诉讼中，被告黄文坤称所收购房款4万元系代黄兴刚收取。黄兴刚也认可被告黄文坤系受其委托签订合同。原告孙承国自愿选择被告黄文坤作为相对人主张权利。被告黄文坤称卖房时向孙承国说明了所交易房屋办不到证，是黄文坤自己坚持要买，无事实依据证明。
本院在本案审理过程中，依法委托四川天元资产评估有限公司对与诉争房屋（即黄兴刚的位于岳池县九龙镇民生桥村2组65号3楼住宅房屋，面积约120㎡）同地段、同面积、同楼层的农村合法建筑房屋在2013年4月9日的市场价进行评估，该公司采用成本法和市场法进行评定估算，评估基准日为2013年4月9日，委托评估对象经评估后的评估结论为：评估面积120㎡，评估单价1790元／㎡，评估价值为214800元。评估报告使用有效期为2014年7月28日至2015年1月27日。委托评估对象（即与黄兴刚的位于岳池县九龙镇民生桥村2组65号3楼住宅房屋同地段、同面积、同楼层的农村合法建筑房屋）的评估价值与原告孙承国原购房差价为134800元。
本院认为，由于《购房协议》系原告孙承国与被告黄文坤所签订，且被告黄文坤在签订合同时并未向原告孙承国披露其受黄兴刚委托订立合同，直至黄兴刚向本院提起确认《购房协议》无效之诉时，孙承国才被告知其所买之房系黄兴刚所有，黄文坤系代黄兴刚卖房。原告孙承国依据《中华人民共和国合同法》第四百零三条“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的……，受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利……”的规定，选择受托人黄文坤作为相对人主张其权利，并无不当。故黄文坤是本案中《购房协议》的权利义务主体，也是本�适格的被告，应依法承担相应的责任。被告黄文坤主张卖房时向孙承国说明了双方所交易的房屋办不到证，是孙承国自己要买，黄文坤没有责任，因无事实依据证实，故本院对其主张依法不予支持。。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。由于原告孙承国与被告黄文坤的《购房协议》无效，原告孙承国已经将其取得的房屋返还给了黄兴刚，被告黄文坤也应当将其所收取的价款40000元人民币返还给原告孙承国。被告黄文坤在与原告孙承国签订《购房协议》时，明知用于与原告孙承国交易的房屋为集体土地上的房屋且没有相关的修建手续等重大瑕疵，其应�告知原告孙承国而未告知，在此情况下将房屋出售给原告孙承国，造成原告孙承国对该房屋实际状况及价值的误判，被告黄文坤有重大过错。原告孙承国基于对被告黄文坤和其提供的房屋的合法性的信赖而购买了此房居住，并按照约定等待办理好房屋的两证后再给付余下房款40000元，基于对被告黄文坤的信赖，因而也未另购房居住。由于从原告孙承国购房后至2013年4月9日（即确认原告孙承国与被告黄文坤所签“购房协议”无效的判决生效之日），房屋价格已大幅度上涨，原告孙承国也就丧失了另外订立购买同等低价位房屋的机会，故被告黄文坤对造成原告孙承国的损失有主要过错，应承担主要责任；而原告孙承国对自己所购买房屋的合法性也有注意义务，本人疏于注意而购买了该没有手续的房屋，自己也有一定过错，对造成的损失也应承担相应的责任。
在�告孙承国与被告黄文坤所签“购房协议”被确认无效的判决书生效之日，若原告孙承国购买与诉争房屋同地段、同面积、同楼层的农村合法建筑房屋，则需花人民币214800元左右，比购买诉争房屋要多花134800元，该部份差价应为合同无效后的损失；但原告孙承国主张的利息损失已包括在该部份差价之内，故对原告孙承国同时主张赔偿已付40000元价款的利息损失的请求不予支持。据此，本案经本院审判委员会研究，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第四百零三条之规定，判决如下：
一、由被告黄文坤在本判决生效后十日内向原告孙承国返还购房价款人民币40000元。
二、由被告黄文坤赔偿因《购房协议》无效而给原告孙承国造成的损失134800元的60%即人民币80880元，其余的损失由原告孙承国承担；评估费人民币1500元，由被告黄文坤负担900元（此原告孙承�已支付，由被告黄文坤直接付给原告孙承国），另600元由原告孙承国负担；
三、驳回原告申承国的其他诉讼请求。
本案案件受理费3496元，由原告孙承国负担1398元（孙承国已预交800元），由被告黄文坤负担2097元。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。
审 判 长 陈光华
人民陪审员 杨顺长
人民陪审员 罗心元
二〇一四年七月三十日
书 记 员 张楚昊