海口市龙华区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）琼0106民初10449号
原告：泛联尼塔生态环境建设股份有限公司。
法定代表人：徐雄文，总经理。
委托代理人：高红梁，海南颖川律师事务所律师。
委托代理人：韦文月，海南颖川律师事务所实习律师。
被告：吕国旺。
被告：吴娟玲。
委托代理人：李湘峰，海南南汇律师事务所律师。
原告泛联尼塔生态环境建设股份有限公司（原浙江尼塔园林景观发展有限公司，于2015年10月30日变更为泛联尼塔生态环境建设股份有限公司，以下简称泛联尼塔公司）与被告吕国旺、吴娟玲租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人高红梁、被告吕国旺、被告吴娟玲的委托代理人李湘峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告泛联尼塔公司向本院提出诉讼请求：1、确认其与吕国旺签订的《房屋租赁合同》于2016年8月26日解除；2、判令被告退还其两个月租金22000元；3、判令被告退还其押金33000元；4、判令被告向原告支付利息230元（以55000元为本金，按一年其银行贷款利率计算，从2016年8月26日起计算，暂计至2016年9月19日，应计算至实际支付之日止）；4、判令诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年4月21日，其与吕国旺签订《房屋租赁合同》，约定吕国旺将海口市龙昆北路海景湾大厦X层房屋出租给其使用，每月租金11000元，押金33000元。合同签订后，其按照合同支付33000元押金，并一直按合同支付租金。2016年8月5日，其向吕国旺支付2016年7月25日至2016年10月24日三个月租金33000元。2016年8月9日，业主吴娟玲发出《关于终止租赁合同的告知书》，并张贴在厦门止，阻止其办公，并要求其十五日内搬离房屋。其要求吕国旺解决该问题，但吕国旺无法解决。2016年8月24日，吴娟玲强行给大门上锁，其只能将房屋退还吴娟玲。因被告违反合同约定，使其无法使用租赁房屋，故诉请法院判决。
被告吕国旺辩称，一、其转租行为取得吴娟玲追认，也没有拖欠吴娟玲租金，其对《房屋租赁合同》的解除无过错，不应承担任何责任；二、其已将原告支付的租金、押金转交给吴娟玲，如原告的返还理由成立，应由吴娟玲直接向原告返还；三、其剩余6个月租期的预期租金差额12000元应由原告赔偿。
被告吴娟玲辩称，一、其与原告不存在房屋租赁关系，也没收取原告的租金及押金，所以要求其退还租金、押金及利息的主张无事实根据；二、其与吕国旺签订租赁合同后，吕国旺擅自转租给原告，其得知后，立即书面发出解除通知，其与吕国旺签订的合同已解除，房屋也已交还其。原告的损失应由吕国旺承担。故请求法院驳回原告对其的诉请。
本院经审理认定事实如下：2014年1月13日，吴娟玲与海南南北融通电子商务有限公司（以下简称融通电子公司）签订《租赁合同》，吕国旺作为融通电子公司的代表人在合同上签字。合同主要约定：融通电子公司租赁吴娟玲位于海口市滨海新村XX号海景湾大厦主楼X层（即本案涉案房屋，以下简称海景湾大厦X层）的房屋用于商业、办公，租赁期间为2014年2月19日至2017年2月17日，租金每年108000元，租金半年一付，每年6月、12月支付，保证金18000元。其中合同第二条第三款约定融通电子公司有以下几种情形之一，吴娟玲可以单方终止合同，收回房屋：“1、擅自将房屋转租、分租、转让、转借或与他人调剂交换；2、私自改变房屋约定的使用用途；3、利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益；4、拖欠租金1个月。”融通电子公司签订合同后，按合同约定向吴娟玲支付押金及租金，从2016年3月2日开始，融通电子公司将租金六个月一付改为三个月一付，2016年8月5日向吴娟玲最后一次支付租金，该租金对应的租赁期间为2016年9月19日至2016年11月19日。
2014年4月21日，原告与吕国旺签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告租赁吕国旺位于海景湾大厦X层的房屋用于办公，租赁期间为2014年4月25日至2017年4月24日，每月租金11000元，租金按季支付，每周期5日前支付，保证金33000元。原告签订合同后，即按合同约定向吕国旺支付押金及租金。原告于2016年8月5日向吕国旺最后一次支付租金，该租金对应的租赁期间为2016年7月25日至2016年10月24日。
2016年6月21日，吴娟玲、融通电子公司、原告三方，针对吴娟玲与融通电子公司于2014年1月13日签订的《租赁合同》，签订《房屋租赁合同之补充协议》，协议主要约定：融通电子公司承租吴娟玲的海景湾大厦X层增加一位承租人即原告，原告与融通电子公司共同享有和履行原租赁合同约定的所有权利和义务，并由吴娟玲负责帮原告开具发票。
2016年8月9日，吴娟玲向融通电子公司发出《关于终止租赁合同的告知函》，告知函主要内容为：因融通电子公司主体出现异常，未按约定支付租金，擅自将房屋转租、分租、转让、转借或与他人调剂交换及未经其同意擅自改装，故通知其终止合同，收回租赁房屋并不退还保证金，并要求十五日内交房。2016年8月26日，吴娟玲与原告签订《收房确认书》，确认原告腾房完毕，将出租房屋交给吴娟玲。
另查明，吴娟玲一直帮原告开具付款方为泛联尼塔公司的房租费发票。
以上事实，有租赁合同、银行卡客户交易查询信息、房屋租赁合同、收据、房屋租赁合同之补充协议、关于终止租赁合同的告知函、收房确认书、房租费发费、庭审笔录等在案佐证。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告与吕国旺于2014年4月21日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，虽其转租期限超过承租人剩余租赁期限，但未超过部分为有效合同，受法律保护。吴娟玲辩称吕国旺擅自转租给原告，但吴娟玲一直帮原告开具房租费发票，故本院对其辩解不予采纳。因吴娟玲的清房行为，被告吕国旺无法再将海景湾大厦7层转租给原告，且2016年8月26日原告已腾房完毕，合同也已不具备继续履行的可能，故原告诉请其与吕国旺于2014年4月21日签订的《房屋租赁合同》于2016年8月26日解除于法有据，本院予以支持。原告已按合同约定，支付2016年7月25日至2016年10月24日三个月租金33000及押金33000元，现因吕国旺违约无法将海景湾大厦X层出租给原告，故原告要求吕国旺退还未使用的两个月租金22000元、押金33000元及资金占用的利息有事实和法律依据，本院予以支持。基于合同的相对性，原告要求吴娟玲退还未使用的两个月租金22000元、押金33000元及利息的请求，本院不予支持。至于吴娟玲、融通电子公司、原告三方间的租赁关系，属另一法律关系，与本案无关，故本院不作处理。
依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十七条规定判决如下：
一、确认原告泛联尼塔生态环境建设股份有限公司与被告吕国旺签订的《房屋租赁合同》于2016年8月26日解除。
二、限被告吕国旺于本判决生效之日起十日内向原告泛联尼塔生态环境建设股份有限公司偿还租金及押金55000元及利息（利息计算方式：以55000元为本金，按一年期银行贷款利率计算，自2016年8月26日计算至实际清偿之日止）；
三、驳回原告泛联尼塔生态环境建设股份有限公司其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1180元，减半收取计590元，由被告吕国旺负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
审判员 韦庆忠
二〇一六年十二月八日
书记员 余红梅