云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆民一终字第602号
上诉人（原审被告、反诉原告）刘玉琼，女，汉族，1961年3月1日出生。
特别授权诉讼代理人杨月英、张琳，云南唯真律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）云南恒昌房地产集团有限公司。住所地：昆明市白龙路***号恒昌大厦。
法定代表人刘晓尘，董事长。
特别授权诉讼代理人孔锯，云南实力律师事务所律师。
上诉人刘玉琼因与被上诉人云南恒昌房地产集团有限公司（以下简称恒昌地产公司）商品房预售合同纠纷一案，上诉人刘玉琼不服昆明市盘龙区人民法院（2014）盘法民二初字第116号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月25日受理后，于2014年10月8日对本案进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理确认的本案事实是：2003年11月4日，原告与被告签订《商品房购销合同》，约定被告购买原告开发的东方玫瑰园小区22幢2单元202号房屋，房屋套内面积131.0115平方米，总价款为人民币403076元，被告按照按揭方式支付房款，即于2003年10月4日前向原告支付总房款20%计人民币83076元，于2003年11月10日前办理银行按揭手续，由提供按揭的银行将剩余房款80%计人民币320000元划到原告指定账户；原告应于2003年11月30日前，将经建设单位组织验收合格并符合本合同的约定的商品房交付给被告。被告如未按本合同第六条的约定付款，自本合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止30天内，被告按每天200元向申请人支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，被告按应付未付款的10%乘以逾期的天数向原告支付违约金，合同继续履行。逾期60天内仍未付款的，原告除按前述约定要求被告支付违约金外，还有权依据具体情况对方解除合同。合同第八条第二款约定，鉴于原告为被告的银行按揭提供了连带担保责任，因此，当被告人逾期偿还银行贷款本息而导致贷款银行要求原告代为偿还时，视为被告逾期向原告付款，被告应按前述约定向原告承担违约责任。合同第十四条还约定，本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商解决不成时，提交昆明仲裁委员会仲裁。2003年11月6日，昆明市房产交易中心对该合同进行了备案，登记号为13954号。合同签订后，被告向原告支付了首付款83076元，并于2003年11月28日向中国工商银行股份有限公司昆明护国支行办理了320000元的按揭贷款，借款期限为23年。原告作为开发商为被告的贷款提供了连带责任担保。原告也曾向被告发出了《收房通知》，但被告并未与原告办理该房交接手续。随后因被告没有按期给还中国工商银行股份有限公司昆明护国支行的贷款本息，中国工商银行股份有限公司昆明护国支行于2010年3月8日向昆明市五华区人民法院提起诉讼，要求解除其与被告的借款合同，归还被告向其借款的本金、利息、逾期贷款利息及实现债权的费用，并要求原告作为连带责任保证人承担保证责任。五华区人民法院于2010年8月23日作出（2010）五法民三初字第287号《民事判决书》，判决解除中国工商银行股份有限公司昆明护国支行的与被告订立的个人购房借款合同；由被告于该判决生效后十日内归还中国工商银行股份有限公司昆明护国支行贷款本金2777101.46元及截至2010年2月21日止的利息57721.42元，并承担自2010年2月22日起至实际还请全部贷款本息之日止的逾期贷款利息（按借款合同约定计算）；由被告承担中国工商银行股份有限公司昆明护国支行为实现债务支出费用26785元；由原告、云南新联矿冶开发公司对被告的上述债务承担连带保证责任。由于被告未履行上述判决，中国工商银行股份有限公司昆明护国支行向五华区人民法院申请了强制执行，原告于2011年6月3日向五华区人民法院支付了共计390000元执行款，代被告偿还借款的本金、利息及实现债权的费用。为此，原告根据《商品房购销合同》约定的仲裁条款向昆明仲裁委员会申请解除双方签订的《商品房购销合同》。昆明仲裁委员会裁决支持了原告的仲裁请求。但因程序瑕疵，昆明市中级人民法院裁定撤销了昆明仲裁委员会的裁决。后由于双方协商未果，原告恒昌公司诉至一审法院，请求：解除原、被告签订的《商品房购销合同》，由被告承担本案诉讼费。刘玉琼提出反诉，请求：一、确认房屋为刘玉琼所有，恒昌公司及时为其办理产权证；二、按照法律规定结清双方的垫付款项数额（39万元）；三、本诉及反诉的案件受理费由恒昌公司承担。
一审法院经审理认为：我国法律规定，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。本案中，原、被告在自愿协商的基础上签订商品房购房合同，系双方当事人真实的意思表示，其内容不违反法律、行政法规的规定，该合同依法受法律保护，合法有效，双方当事人均应遵照履行。本案中，由于被告没有按期归还中国工商银行股份有限公司昆明市护国支行的贷款本息，导致原告被判承担连带责任，并代被告偿还银行贷款共计390000元。按照双方签订的《商品房购销合同》第八条第二款的约定，被告已经构成违约，导致双方签订的商品房购销合同的目的不能实现。虽然被告认为当其知道原告为其履行了还款义务，曾主动向其表示愿意付清被告代付的款项，原告就应继续履行双方的合同观点，认为，由于被告的欠款行为已构成违约行为，并导致造成原告的实际损失的后果，被告就应承担合同违约的相应责任；而被告愿意弥补造成的损失，仅是双方当事人自愿协商的行为，对此并不能消除被告承担合同违约责任。因此，依照合同第九十四条第四项约定：“有下列情形的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。故对于原告的解除原被告签订的商品房购销合同主张，予以支持。对于被告反诉认为原告及时为被告办理产权证的主张，一审法院认为本案系因被告违约，才导致双方签订的商品房购销合同无法实现合同目的，故对于被告的反诉请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原被告于2003年11月4日订立的《商品房购销合同》；二、驳回被告的反诉请求；本诉案件受理费7346元，反诉费3575元由被告刘玉琼承担。
一审判决宣判后，刘玉琼不服一审判决，向本院提出上诉称：上诉人虽存在不按期支付银行贷款的行为，但上诉人已在本案中表示愿意向被上诉人偿还代为履行的款项；同时，从付款比例看，上诉人实际支付的购房款为125974.54元，付款金额比例已达总房款的31.255%，可见，本案诉争合同目的可通过上诉人的积极履行或弥补得以实现，并非一审法院所认定的“合同目的无法实现”；一审法院简单判决解除诉争合同，却不对合同解除后的法律后果予以裁判，必将导致上诉人与被上诉人再起纷争，造成诉讼资源的浪费。综上，请求：一、撤销一审判决第一项，改判继续履行合同；二、撤销一审判决第二项，改判为“上诉人向被上诉人返还垫付款项39万元，被上诉人为上诉人办理昆明市东方玫瑰园小区22幢2单元202号房屋所有权证”；三、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人恒昌公司答辩称：本案合同签订后，上诉人拒不办理产权登记，故上诉人至此仍无涉案房屋的所有权，该案是债权纠纷；同时，无论是基于法定解除权或合同约定的解除权，我方均有权解除合同。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人向法庭提交《民事监督案件受理通知书》及《申请检察监督书》各一份，欲证明：上诉人对于五华区人民法院所作（2010）五法民三初字第287号民事判决书提起抗诉，且检察院已受理。该案的结果与本案的审理有直接的利害关系，故本案应中止审理，等待另案的处理结果。
经质证，被上诉人对其真实性认可，对关联性不予认可。
本院认为，因被上诉人对上诉人所提交证据的真实性无异议，故本院对其真实性予以确认。
二审查明事实中，经双方确认“贷款本金2777101.46元”系笔误，应为“贷款本金277101.46元”。其余部分均与一审判决认定事实一致，本院予以确认。
综合双方诉辩主张，二审争议焦点为：一、本案是否应当中止审理；二、上诉人与被上诉人所签《商品房购销合同》是否应当解除，如解除，则应如何处理。
本院认为：关于本案争议焦点一，依据上诉人所提交《民事监督案件受理通知书》可知，刘玉琼因不服五华区人民法院所作（2010）五法民三初字第287号民事判决，而向五华区人民检察院申请再审，五华区人民检察院对其申请已予以受理，但并未决定对该案提起抗诉，该案也未进入再审程序。故该案仍为生效判决，现上诉人以该案有可能进入再审为由，申请本案中止审理，等待另案的处理结果与相关法律不服，本院不予支持。
关于本案争议焦点二，上诉人与被上诉人所签《商品房购销合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。合同第八条第二款规定，鉴于甲方为乙方的银行按揭提供了连带担保责任，因此当乙方逾期偿还银行贷款本息而导致贷款银行要求甲方代为偿还时，视为乙方逾期向甲方付款，按本条第一项向甲方承担违约责任（第一项约定：解除合同，乙方按应付未付款的＿%向甲方支付违约金，甲方向乙方退还已付款，已发生的交易相关税费由乙方承担）。本案中，因上诉人未及时归还银行贷款，导致被上诉人作为连带责任保证人代为偿还了银行贷款，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款关于“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定以及上述约定，被上诉人享有合同解除权，一审法院判决解除合同并无不当，本院予以维持。同时，因合同解除，被上诉人应将所收取的购房款403076元向上诉人予以返还，一审对此未予处理不当，本院予以更正。基于上述理由，关于上诉人所提其未归还银行贷款的行为并不构成根本性违约，故合同不应予以解除以及要求被上诉人结清相应款项并办理房产证的上诉理由不成立，本院不予支持。据此，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项、第一百一十八条之规定，判决如下：
一、维持昆明市盘龙区人民法院（2014）盘法民二初字第116号民事判决第一项、第二项，即“一、解除原、被告于2003年11月4日订立的《商品房购销合同》；二、驳回被告的反诉请求。”；
三、由被上诉人云南恒昌房地产集团有限公司于本判决生效后十日内向上诉人刘玉琼返还购房款403076元。
如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本案案件受理费7346元，一审反诉案件受理费3575元，二审案件受理费10921元，合计21842元，由刘玉琼承担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。
审 判 长 郑会利
审 判 员 蔡 芸
代理审判员 符圆圆
二〇一四年十一月十四日
书 记 员 郭 涛