北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0102民初25371号原告：北京非常空间物业管理有限公司，住所地北京市西城区广安门外大街305号八区15、16、17号楼101室。法定代表人：李之波，总经理。委托诉讼代理人：李新苗，女，1991年4月24日出生，汉族，该公司职员，住北京市西城区广安门外大街305号八区15、16、17号楼101室。委托诉讼代理人：张荷芳，女，1981年6月9日出生，汉族，该公司职员，住北京市西城区广安门外大街305号八区15、16、17号楼101室。被告：曾渝，女，1969年5月31日出生。委托诉讼代理人：郝龙荣，北京宏健仁和律师事务所律师。原告北京非常空间物业管理有限公司（以下简称非常空间物业公司）与被告曾渝物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告非常空间物业公司的委托诉讼代理人张荷芳及李新苗、被告曾渝及其委托诉讼代理人郝龙荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告非常空间物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付2012年5月18日至2016年4月25日的物业费21938.95元；2、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告曾渝系北京市西城区广外大街X号荣丰嘉园八区X号楼X号房屋的产权人，房屋建筑面积145.96平方米。原告于2006年4月26日起，受北京荣丰房地产开发有限公司委托，为被告所在的荣丰嘉园小区提供物业服务，物业费收费标准为每月每建筑平方米3.18元（涉案房屋属于一期大户型项目）。被告至今尚未交纳2012年5月18日至2016年4月25日的物业费21938.95元。被告曾渝辩称：认可原告所述位置、面积及产权人情况，认可涉案房屋属于非常空间一期项目一事，但不认可物业费的交纳情况。1、原、被告间未签订物业服务合同，是事实服务的状态。被告所购买房屋是开发商以外销方式进行售卖的，开发商是以招投标方式聘请银达物业进行物业管理的，所以针对外销公寓物业费标准为每建筑平米每月3.18元，2006年6月开发商将银达物业驱逐出小区并由自己公司的物业进驻小区进行服务，但未对小区业主将物业情况进行公示，且一直按照之前银达物业所定的物业费标准进行收费，故原告的收费标准无依据。事实上在原告物业公司管理期间，小区所有的公共设施，包括电梯、消防、电梯间、公共部位的监控，保安保洁以及垃圾所涉及物业服务内容的服务每况愈下，导致小区业主不满，小区业主因此成立了业委会并解聘了该物业公司，小区业委会现已选聘了新的物业公司；2、2014年1月27日，被告所居住小区经业主大会决议，解聘了原告物业公司，业委会于2014年1月29日通过特快专递的方式将业主大会的解聘决议快递给原告公司，但原告公司拒收。同年2月18日业委会将物业进行交接的通知快递给了被告，被告仍拒收。同年2月23日业委会将上述两样通知以快递方式寄送给原告物业，原告依旧拒收，根据北京市物业项目交接管理办法，京建发2010年第603号第12条规定，从物业交接之日起，原物业是不得向业主进行收费的，交接起算时间为物业公司接到业主大会的解聘决议之日起计算，北京市物业管理办法第27条也进行了相应的规定，根据上述规定，原告收取物业费的截止点为2014年的1月31日，自2014年2月1日起无权向业主收取物业费；3、2012年5月18日至2014年1月31日被告应交纳的物业费为9484元，被告于09年入住时，从原告手里接收房屋，当时房屋存在质量问题，具体为：1、进户门无法上锁；2、无纱窗；3、主卧真空玻璃存在漏气并缺乏五金部件；4、空调损坏；5、上、下水损坏；6、电视接口损坏。被告依据这些问题与原告多次协商，原告一直推诿以物业费折抵被告损失。被告自行购买空调主板、热水器主板及安全阀进行维修，共计花费5210元。后2010年8月6日被告自行修理玻璃和纱窗，花费1720元，上述共计6930元，故应在本案中予以折抵。当时由于物业换水表，原告未将内存的80吨水予以结算，自行估算320元水费，原告应予以返还。上述金额在本案中主张折抵物业费，不进行反诉。由于原告的物业服务存在极大瑕疵，是在二中院判定的事实，我方愿意以二中院判定的八折标准进行交费，但要折抵上述费用。4、本案所述的是物业服务合同纠纷，我们认为是债的纠纷，所以应适用诉讼时效，原告起诉时间为2016年8月11日，按照2年的诉讼时效，原告是不能追要2014年8月11日之前的物业费的。综上，不同意原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：曾渝系北京市西城区广外大街X号荣丰嘉园八区X号楼X号房屋产权人，该房屋建筑面积为145.96平方米，为荣丰2008一期项目。2006年7月10日，非常空间物业公司与北京荣丰房地产开发有限公司签订《荣丰2008物业服务合同》，约定北京荣丰房地产开发有限公司委托非常空间物业公司对其开发的荣丰2008一期提供物业管理服务，建筑面积为122907万平米；委托管理期限自2006年4月26日起至业主委员会聘任新的物业公司时止；物业管理费用方面，小区公寓住宅由非常空间物业公司按建筑面积计算，一期项目为每月每平方米3.18元向业主或物业使用人收取。曾渝自2012年5月18日起未交纳物业管理费。另查，2012年12月8日，北京市西城区荣丰嘉园小区业主委员会（以下简称荣丰业委会）成立，并于2012年12月25日经北京市西城区广安门外街道办事处办理了备案手续。荣丰业委会于2014年2月16日张贴的《关于停止交纳物业费并做好交接工作的公告》（以下简称《交接公告》），内容为“解除与北京非常空间物业管理有限公司前期物业服务合同。选聘中标第一名企业长城股份集团有限公司为荣丰嘉园小区新的物业服务企业”。公告同时载明，此业主大会会议决定于2014年1月31日以EMS方式向非常空间物业公司送达，但被拒收。同时告知非常空间物业公司自2014年1月31日起，不得再向业主收取物业服务等相关费用，交接工作应在3月31日前完成。庭审中，非常空间物业公司表示未收到过邮寄的特快专递。北京市西城区房屋管理局分别于2014年6月26日、2014年8月8日，就非常空间物业公司未依法与荣丰业委会交接事宜，对非常空间物业公司作出京建法改（西房）字[2014]第540015号责令改正通知书及京建法罚（西房）字[2014]第540006号行政处罚决定书。再查，2006年11月1日，非常空间物业公司取得三级物业管理企业资质证书。庭审中，曾渝向本院提供了北京市住宅物业管理服务三级项目内容与标准、小区现状照片打印件若干，欲证明非常空间物业公司物业服务不到位。非常空间物业公司虽不认可上述证据真实性，但未向本院提交相反证据予以证明。曾渝另辩称非常空间物业公司诉讼请求已超过诉讼时效，非常空间物业公司不认可曾渝的上述辩称，向本院提交了催缴通知照片打印件3张、光盘1张。曾渝还辩称其自行修复房屋质量问题而产生的费用应在物业管理费中折抵，并向本院提供了维修单、发票、维修内容说明，非常空间物业公司不认可上述证据的真实性。本院认为：北京荣丰房地产开发有限公司系荣丰嘉园小区的开发建设单位，其委托非常空间物业公司对其开发建设的荣丰2008一期进行物业管理，并与之签订《荣丰2008物业服务合同》，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，在业主委员会聘任新的物业公司之前对小区业主具有约束力。非常空间物业公司为该小区提供了物业服务，曾渝作为该小区业主，理应按照合同约定向非常空间物业公司交纳物业管理费。曾渝所作双方无合同、非常空间物业公司收费标准无依据的抗辩不成立，本院不予采纳。关于曾渝辩称非常空间物业公司提供的服务不到位一节，曾渝已提供了相应证据证明非常空间物业公司物业服务存在不到位之处，而非常空间物业公司并未提供充足的证据证明其全面履行了物业服务义务，结合同小区关于物业管理费的生效判决文书，本院认定非常空间物业公司提供的物业服务与合同约定的标准之间确实存在较大差距。故应对非常空间物业公司主张的物业管理费数额予以酌减，具体数额由本院酌定。关于曾渝主张的其自行修复房屋质量问题而产生的费用是否应在物业管理费中折抵一节，涉案房屋质量问题涉及小区开发商，在责任分配方面不宜过分苛责物业公司，故本院在酌定物业管理费时予以考虑上述情节。关于原告有权收取的物业管理费期间一节，曾渝主张业主大会决议及交接函件被非常空间物业公司拒收，非常空间物业公司主张未收到过上述文件，故无法就此认定非常空间物业公司已于2014年1月31日接收到全体业主的上述书面告知，依据《交接公告》的内容及北京市西城区房屋管理局作出的责令改正通知书、行政处罚决定书内容，应当认为非常空间物业公司应在2014年3月31日前完成物业交接工作，故非常空间物业公司主张2014年4月1日以后的物业费，本院不予支持。对曾渝主张的不应交纳2014年2月1日至2014年3月31日的物业费的抗辩理由，本院不予采纳。故曾渝应向非常空间物业公司交纳2012年5月18日至2014年3月31日期间的物业管理费。关于非常空间物业公司的诉讼请求是否超过诉讼时效一节，根据非常空间物业公司提供的催缴物业费通知的相关照片，应当认为非常空间物业公司并未明显怠于行使收取物业费的权利。曾渝虽不认可催缴通知照片的真实性，但未向本院提交相应证据予以证明，故曾渝主张非常空间物业公司诉讼请求已超过诉讼时效的抗辩理由，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，被告曾渝向原告北京非常空间物业管理有限公司支付2012年5月18日至2014年3月31日期间的物业管理费8336.78元；二、驳回原告北京非常空间物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告曾渝未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费174元，由原告北京非常空间物业管理有限公司负担108元（已交纳），由被告曾渝负担66元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  葛明柱二〇一六年十二月二十三日书记员  张润宇