吉林省延吉市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉2401民初7850号
原告：于秀英，女，1945年9月17日生，住址延吉市。
委托代理人：朱成暾，吉林孚达律师事务所律师。
被告：延边鑫汇佳商贸有限公司，住所地延吉市。
法定代表人：金松男，职务：经理。
委托代理人:李春吉，吉林孝信律师事务所律师。
第三人：延吉市富元房屋拆迁有限公司，住所地延吉市。
法定代表人：李元国，董事长。
委托代理人：申学哲，该公司职员。
原告于秀英诉被告延边鑫汇佳商贸有限公司及第三人延吉市富元房屋拆迁有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告于秀英与委托代理人朱成暾、被告延边鑫汇佳商贸有限公司的委托代理人李春吉、延吉市富元房屋拆迁有限公司的委托代理人申学哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
于秀英诉称：2006年7月28日，原告丈夫郭某某与被告及第三人签订《棚户区房屋产权产权调换协议书》，被告委托第三人就原告方物进行拆迁，三方就拆迁房屋补偿事宜达成协议。在协议中约定，被告以每间面积均为38.08平方米的两件房屋作为产权调换房屋，并在2007年11月30日之前负责为原告办理房屋所有权证和土地使用权证，但被告至今未给原告办理。2006年，被告为原告所调换之后的两间房屋每间实际面积为36.6平方米，比《棚户区房屋拆迁产权调换协议书》当中所约定的面积（76.16平方米）少2.96平方米，因此被告应向原告支付4440元房屋差价补偿款并自交房之日起支付利息，但被告拒不办理也不给付差价款。2010年8月6日，原告丈夫郭某某去世，其所有继承人于2014年10月31日，到延吉市至诚公证处进行了继承权公证，公证结果为郭某某的遗产（包括诉争房屋）由原告一人继承。期间证人与郭爱军到被告处主张权利，既包括了办理房照，也要求了赔偿损失的主张。被告的主张中说由于原告没履行合同，没交钱而不给办理房照，现在被告的主张是被告方多给了原告钱，我们认为这个理由不能成为不办理房照的理由，即使多给钱了，也是原告构成不当得利，这个被告履行合同不存在直接关联。本案被告故意不给原告办理房照，已经给原告造成损失。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告应以房屋总价款为基数，参照中国人民银行同期贷款利率向原告支付违约金。
鑫汇商贸公司辩称：根据2006年7月28日与原告签订的棚户区房屋产权调换协议书，甲方应付乙方房屋差价款35191元。原告并于2006年8月24日在富元拆迁处已经领取完毕。2007年5月29日签订拆迁安置协议结算书时，我公司应支付给原告47266元，但实际这个数计算错误，应把已支付的35191元扣除后是12075元。原告在2006年8月24日在富元拆迁处领取这笔款项时公司部知情，所以2007年5月29日到公司签订协议结算书时公司没有将已领取的差价款35191元扣除。所以原告应退还我公司35191元。原告主张的违约金的诉讼请求已经过了诉讼时效，因为按照双方约定被告已于2006年11月30日前交付房屋，按诉讼时效预定，原告应于交付之日起两年内要求主张违约金，但至今起诉之前未向被告主张过违约金，故已过诉讼时效。关于原告提出的计算方法，及时计算违约金也应与原告实际缴纳的房款基数来计算并且原告主张的109800元的购房款不符合事实，我们当时根据合同是1220元每平方米。原告也应提出自己所受到损失的证据。在本案中原告已于2006年11月30日起已实际占有使用该房屋，故原告不存在其他损失。证人及原告到我公司要求办理房照，也要求赔偿损失的主张这是不正确的，从来没有要求过赔偿损失的主张按照合同权利义务相对的原则，被告有权主张，原告退还多拿到的款项再给原告办理产权证从防止诉累的原则角度来看，原告多拿走的款项也不应另案解决，而应该在本案中责令原告先支付该款项。被告之所以未给原告办理房照是因为原告至今未向被告缴纳多领取的35191元，因此被告没有违规，请求驳回原告诉讼请求。
富元拆迁公司辩称：答辩内容基本同被告鑫汇佳商贸公司内容一致。2007年5月份房屋结算时发现原告多领取35191元，原告请求的办理房照和赔偿损失与我公司无关。
本院经审理认定事实如下：2006年7月28日原告于秀英丈夫郭某某与延边鑫华房地产开发有限公司第三人延吉市富元拆迁有限公司签订棚户区房屋拆迁产权调换协议书，决定拆迁郭某某产权证号为：XXXXX，产籍号为：XXXXX。面积为75.81㎡的房屋补偿给郭某某各种费用所计40942元。调换给郭某某XX号楼XXX单元302,303的房屋各面积为38.08㎡，楼层差价是11424元，原面积差价计算80.81-76.16*1220=5673元，合计为5751元。被拆迁房屋与产权调换房屋差价款为35191元于2006年8月15日前支付，进户时按产籍测量部门实际测量面积进行结算，多退少补；郭某某保证在2006年7月28日前腾迁；边鑫华房地产开发有限公司保证在2006年11月30日前将房屋交付给郭某某，在2007年11月30日前办理完土地使用权证，协议书由延边鑫华房地产开发有限公司，第三人延吉市富元房屋拆迁有限公司盖章，原告于秀英签字。2006年8月21日延吉市富元房屋拆迁有限公司制作房屋拆迁补偿审批表，同意退差价款35191元给郭某某，2006年8月24日郭某某签字。2006年11月30日前延边鑫华房地产开发有限公司交付郭某某产权调换房屋。2007年6月19日延吉市富元房屋拆迁有限公司制作房屋拆迁补偿审批表，同意退差价款47266元，2007年6月28日郭某某，于秀英签字。2007年6月12日郭某某到物业维修基金各缴纳1373元的物业维修基金，缴纳时按照单价1500每平方计算。
2010年8月6日，原告丈夫郭某某去世。其所有继承人于2014年10月31日，延吉市至诚公证处作出（2014）吉延至诚房证第2335号公证书，对被继承人郭某某的遗产由妻子于秀英一人继承出具了公证书。
2013年4月3日被告延边鑫华房地产开发有限公司变更为延边鑫汇佳商贸有限公司。诉争房屋至今尚未办理相关产权手续。
认定上述事实有：身份证复印件一份；棚户区房屋拆迁产权调换协议书；吉林省物业维修基金专用票据;证人卢世彬证言；延吉市至诚公证处作出（2014）吉延至诚房证第2335号公证书。被告提供的营业执照复印件；2006年8月24日郭某某在富元拆迁公司领取补偿费的收据和补偿单；2007年7月28日原告到富元拆迁领取了47266元的补偿单和收据等增加在卷为凭；
本院认为，延边鑫华房地产开发有限公司变更为延边鑫汇佳商贸有限公司就应当承担其相应全部责任。原告与鑫汇佳公司之间签订的棚户区房屋拆迁产权调换协议书系当事人之间的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法、有效。鑫汇佳公司与原告均应按照合同的约定履行各自的义务。双方已于合同中明确约定出卖人应于2007年11月30日前负责给原告办理完产权调换房屋的《房屋所有权证》和《土地使用权证》，鑫汇佳公司未按照约定履行，其行为构成违约，故对原告主张要求鑫汇佳公司办理争议房屋权属证书的诉讼请求，本院予以支持；鑫汇佳公司以原告多拿鑫汇佳公司差价退款款35191元为由进行抗辩，因此款由延吉市富元房屋拆迁有限公司制作房屋拆迁补偿审批表，同意退差价款35191元给郭某某，2006年8月24日郭某某签字取走，系另一法律关系，本案不予审理，二被告可另行处理。鑫汇佳公司违约期间为2007年11月30日至实际办理争议房屋权属证书之日止，原告向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，原告有证人卢世彬证明其与原告之子郭爱军三次到被告处催办房照，但未明确说明提出要违约金的问题，不足以证明索要违约金的诉讼时效存在中止、中断的情形。因鑫汇佳公司的违约行为仍在持续，当事人也不知道何时具备办证条件。自原告起诉前两年开始计算违约金的诉讼时效。对鑫汇佳公司主张诉讼时效已过的抗辩主张，本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，争议合同没有约定违约金，原告也未举证证明损失数额，但对购房款总额的认定应当按合同约定来计算。本院酌定按照合同约定的购房款总额1220*76.16=92915.2元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。故对原告主张要求鑫汇佳公司支付违约金的诉讼请求中自2014年11月3日起至实际办理争议房屋权属证书之日止，按照购房款92915.2元，以中国人民银行逾期贷款利息计算的诉讼请求，本院予以支持。被告为原告所调换之后的两间房屋每间实际面积为36.6平方米，比《棚户区房屋拆迁产权调换协议书》当中所约定的面积（76.16平方米）少2.96平方米，因此被告应向原告支付房屋差价补偿款并自起诉之日前两年起支付利息，但是原告要求按4440元计算的诉讼请求，本院不予支持。房屋差价补偿款应当按合同约定的每平方1220元计算为3611.2元，自起诉之日2016年11月3日起按中国人民银行逾期贷款利息计算起算利息。
综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告延边鑫汇佳商贸有限公司于本判决发生法律效力后三十日内立即协助原告于秀英办理位于延吉市财泉小区XX号楼XXX单元302,303的房屋各面积为38.08（36.6）㎡的房屋权属证书并按有关规定支付相关费用；
二、被告延边鑫汇佳商贸有限公司于本判决发生法律效力后立即给付原告于秀英逾期办理房屋权属证书的违约金（违约金自2016年11月3日起至实际办理争议房屋权属证书之日止，按照购房款92915.2元，以中国人民银行逾期贷款利息计算）；
三、房屋差价补偿款3611.2元及利息（自2016年11月3日起以中国人民银行逾期贷款利息计算）；
案件受理费1456元（原告已预交），由被告延边鑫汇佳商贸有限公司承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审 判 长 俞泉龙
审 判 员 刘 瑶
人民陪审员 刘 辉
二〇一七年六月二十六日
书 记 员 金 明