山东省威海市文登区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁1003民初1921号
原告：王红波，居民。
委托诉讼代理人：刘美丽，居民。
被告：文登市绿扬置业有限公司，住所地文登区天福办天福路35号。
法定代表人：张明东，总经理。
委托诉讼代理人：王寿丽，山东联志律师事务所律师。
原告王红波与被告文登市绿扬置业有限公司（以下简称“绿扬置业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王红波及其委托诉讼代理人刘美丽、被告绿扬置业公司之委托诉讼代理人王寿丽均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王红波向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付逾期办理房产证违约金8103元；2、要求被告支付逾期交房违约金2674元；3、要求被告支付外墙不符合合同约定标准违约金20000元。事实与理由：原、被告于2012年1月13日签订房屋买卖合同一份，约定原告于2013年8月31日前将房屋交付给原告使用，而被告却于2013年9月份22日才将房屋交付原告，被告也未在合同约定的日期内将办理房屋产权证的手续交付原告，被告开发的外墙所用标准及暖气开通的时间均不符合约定，被告的上述违约行为侵害了原告的合法权益，故诉至本院。
被告绿扬置业公司辩称，一、涉案35号楼因政府河道改造方案确定延误导致工期和综合验收时间延误，按合同约定被告不应承担逾期交房和逾期办证的违约责任；二、涉案35号楼外墙用岩片漆取代面砖是响应文登区政府文城建发（2012）26号通知的规定，且岩片漆比面砖更美观实用，造价也更高，原告要求被告支付20000元违约金于法无据；三、原告的各项诉讼请求均已超过诉讼时效；综上，请求驳回原告的各项诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：原、被告于2012年1月13日分别签订两份商品房买卖合同，约定由原告购买被告开发的位于绿扬河景东城居民小区×号×单元×室房屋一套及绿扬河景东城小区35-3号车库一个，价款分别为327264元、77904元。签订合同后原告按合同约定向被告支付了上述价款。两份合同第八条均约定“出卖人应于2013年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：…5、该商品房经单体验收合格。…”第九条均约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；…”。第十三条均约定“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：…2、出卖人赔偿不达标部分装饰设备损失…”。合同附件三：装饰、设备标准第1条均约定“外墙：部分面砖、部分涂料”。第十五条均约定“本合同订立后，双方当事人可以申请预购商品房预告登记，以预购商品房设定抵押的，应当申请预购商品房预告登记。双方同意按下列2种方式处理：…2、不申请预购商品房预告登记：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：…2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。”绿扬河景东城居民小区35号楼的产权登记时间为2014年6月27日。对于以上事实原、被告没有争议，本院予以确认。
对有争议的事实本院认定如下：1、原告起诉是否超过诉讼时效。通过庭审查明的情况看，原告曾多次向被告主张相关权利，诉讼时效存在中断的情形，不应认定原告起诉超过诉讼时效。
2、被告是否存在逾期交房的情形。根据双方合同约定，被告应于2013年8月31日前将经单体验收合格的房屋交付原告使用，但从原告提交的交房流转单及交房验收单载明的内容看，被告系于2013年9月22日将诉争房屋交付原告，被告虽主张其于2013年9月8日左右已通过挂号信通知原告交房，但未能提供证据予以证实，故对被告的该辩称本院不予采信。根据原告提交的上述证据及被告提供的2013年9月10日绿扬河景东城35号楼工程质量竣工验收记录，本院认定被告存在逾期交房的情形，诉争房屋的交付时间为2013年9月22日，故被告应按合同约定向原告支付逾期交房违约金。原告提交被告工作人员丛军浩书写的材料复印件一份，该材料载明“35#503、35#002（35-3车库）及35#304因特殊原因暂不收物业费。35#002垃圾清运费暂不收取，经核实情况属实。35#00234#206詹总批两年物业费丛军浩2013.9.01”，被告对上述材料的真实性表示不清楚，但认可双方就逾期交房事宜进行了协商，被告同意为原告免除两年的物业费，同时主张其为原告免除的两年物业费1241.55元（1023.42元+218.13元）应从上述违约金中予以扣除，原告不认可被告用物业费抵顶逾期交房违约金的主张。本院认为逾期交房违约金系双方合同约定的违约责任，在被告未举证证实双方已就免收物业费抵顶逾期交房违约金的相关事宜达成一致意见或者原告明确表示放弃逾期交房违约金且亦无法证实2013、2014年度物业费数额
的情形下，不能用免收的物业费抵顶其应按合同约定向原告支付的违约金，故对被告辩称用免收的物业费1241.55元抵顶逾期交房违约金的主张本院不予支持。
3、被告是否应当承担逾期办证违约金。根据双方合同约定，被告应于2014年2月27日前将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但被告直至2014年6月27日才办理了涉案35号楼的房产证，为此被告提交威海市文登区城乡规划管理局出具的情况说明一份，内容为“天福办小五里居委会南侧309国道北河道的改造方案原定2013年年初确定，但因涵洞排水走向、可行性论证分析和风险评估等复杂因素，改造方案直到2013年10月底才最终确定。因适逢冬季无法施工，建设单位2014年3月底开工改造，5月份改造工程结束。绿扬河景东城开发项目35号楼的道路和绿化工程必须待河道改造完成后方可施工，道路和绿化工程是综合验收的验收内容，受此影响35号楼的综合验收时间依此顺延”，用以证实35号楼是非因被告原因导致综合验收延期，其公司不应承担逾期办证的法律责任。原告认为上述情况说明内容不属实，为此申请证人张某、于某出庭作证，证人张某表示2013年其去看房时35号楼前河道里面的石头已经砌起来，但没有装栏杆，2013年11月份开始装修时未注意河道状况，也未注意到30号楼、31号楼西侧的河道状况。证人于某表示2013年11月份拿钥匙时35号楼楼前的河道及桥已经修好了，但河道边的栏杆没有装，31号楼附近的河道其只记得修了个揽水坝，往西好像是没修。关于河道的情况，原告陈述其2013年9月22日接收房屋时35号楼楼前的河道及桥已经修好，31号楼和28号楼中间的河道尚未改造。对此，本院认为上述两名证人证言不能证实威海市文登区城乡规划管理局出具的情况说明系虚假的，原告对该情况说明不认可，也未提交相应证据予以证实，故对原告的上述意见本院不予采信，对城乡规划管理局情况说明的证据效力本院予以认定。根据该份情况说明，涉案工程的综合验收存在非因被告原因导致的延期，按双方合同约定此种非出卖人原因导致的延期办证不应由被告承担违约责任，故对原告要求被告支付其逾期办证违约金的诉讼请求本院不予支持。
4、原告主张外墙不符合约定违约金应否得到支持。通过庭审查明的情况，被告开发的楼房外墙使用岩片漆确不符合合同约定的装饰设备标准（使用部分面砖、部分涂料），但双方签订的合同第十三条规定此种情形下买受人有权要求出卖人赔偿不达标部分装饰设备的损失，根据举证责任分配规则，原告应举证证实其因此存在损失及损失的具体数额，但原告并未提交相应的证据，故对原告的该主张本院不予支持。
本院认为，当事人应按合同约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定，应当承担违约责任。本案中，被告存在逾期交房的行为应按合同约定承担违约责任，经计算为2674.11元【（327264元+77904元）×0.0003×22天】，原告要求被告支付2674元逾期交房违约金未超过合同约定的数额，本院予以支持。原告的其他诉讼请求无事实及法律依据，故本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告文登市绿扬置业有限公司支付原告王红波逾期交房违约金2674元，于本判决生效后五日内付清。
二、驳回原告王红波的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费285元，由原告王红波负担260元、由被告文登市绿扬置业有限公司负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提起副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。
审判员 徐静静
二〇一六年十二月二十三日
书记员 高金玲