广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）柳市民二终字第169号
上诉人（一审被告）：张海容，无固定职业。
委托代理人：江平，柳州市正源法律服务所法律工作者。
被上诉人（一审原告）：柳州园林建设工程处，住所地广西壮族自治区柳州市桂柳路*号。
法定代表人：陆继明，主任。
委托代理人：江森，广西君行律师事务所律师。
委托代理人：卢凌，广西君行律师事务所律师。
上诉人张海容因与柳州园林建设工程处（以下简称园林工程处）租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2014）鱼民初（一）字第285号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月17日受理后，依法组成合议庭于2014年7月2日公开开庭审理了本案。上诉人张海容的委托代理人江平、被上诉人园林工程处的委托代理人江森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：园林工程处系柳州市园林局的下属事业单位，具有法人资格。位于广西柳州市桂柳路3号的土地使用权（面积40319.7平方米）为园林工程处享有，园林工程处在该土地上建设门面22间，其中包括西4号门面。2008年7月4日，园林工程处作为甲方与张海容作为乙方签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方自愿将其所有的位于柳州市鱼峰区桂柳路3号西4房屋租赁给乙方使用；乙方使用租赁房屋的用途为商业；租赁期限为3年，自2008年7月1日起至2011年6月30日止；甲方于2008年7月1日将租赁房屋交付乙方使用，2008年7月1日之前为乙方的免租金装修期；租金标准为每月650元，按月支付租金，按先交租金后使用的原则，乙方应当于每月20至30日之前将下月租金支付给甲方；乙方应当于本合同签订的同时向甲方交纳租赁押金1300元，押金不冲抵租金，在租赁期满或合同终止后，若乙方没有任何违约行为，且结清租金、水、电费等所有相关费用，并于合同约定的期限内将房屋腾空交回给甲方后，则甲方全额无息退还给乙方。合同签订后，园林工程处依约将西4号门面交付给张海容使用，张海容向园林工程处交纳了押金1300元，并按月向园林工程处交纳租金。合同到期后，双方未续签合同，张海容继续使用西4号门面经营电瓶修理至今，并按原租赁合同标准向园林工程处交纳租金至2012年10月。2012年11月25日，张海容参加了柳州市XX拍卖公司组织的“柳州市直属行政事业单位2012年第三期房产租赁权拍卖会”的竞买活动，2012年11月27日，张海容与柳州市XX拍卖公司签订《拍卖成交确认书》一份，内容为：张海容经公开竞价以最高应价成交桂柳路3号西4号门面房屋的租赁权，租赁期限3年，租金为每月900元，张海容在收到本公司《签约通知书》后5日内持《拍卖成交确认书》、《签约通知书》及有关身份证明等材料与房产出租单位签订《房屋租赁合同》……等等。张海容于当日领取了《签约通知书》。但张海容与园林工程处至今未能签订《房屋租赁合同》，故园林工程处诉至一审法院，请求判令：1、张海容立即搬离并无条件交还其原租赁使用现无理占用的柳州市桂柳路3号西4号门面给园林工程处；2、张海容立即偿付其至交还租赁房屋给园林工程处时止逾期腾房占有使用费，暂算至2013年12月31日止的欠款为12100元（2014年1月1日至张海容搬离场地的房屋占有使用费以每月900元另行计算）；3、本案全部诉讼费由张海容承担。
一审法院认为：园林工程处与张海容于2008年7月4日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律或行政法规的强制性规定，属有效合同。合同到期后，双方虽未续签租赁合同，但张海容继续使用租赁的门面进行经营，园林工程处未提出异议，亦接受张海容支付的租金，故双方的租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除租赁合同关系，但出租人解除合同应在合理期限之前通知承租人，并给承租人必要的准备时间。2012年11月，张海容未支付租金给园林工程处，园林工程处通知张海容搬离承租的西74号门面，张海容当庭认可收到该通知，应视为解除与张海容的不定期租赁合同。2012年11月27日，张海容通过拍卖取得柳州市桂柳路3号西4号门面的承租权后，也未按照规定的时间与园林工程处签订《房屋租赁合同》，张海容继续使用园林工程处的门面进行经营，已无合法的依据和理由，故园林工程处诉请要求张海容搬离所占用的门面并支付门面使用费，合理合法，一审法院予以支持。关于门面使用费的计算，张海容在2012年11月27日签订的《拍卖成交确认书》中的租金标准为每月900元，因此，园林工程处主张2012年11月至12月的门面使用费按照每月650元的标准支付，2013年1月至2013年12月的门面使用费按照《拍卖成交确认书》中的租金标准每月900元支付，合理合法，一审法院予以支持，故张海容应向园林工程处支付2012年11月至2013年12月期间门面使用费12100元。关于园林工程处主张的2014年1月1日至张海容实际搬离时止的门面使用费，因无法确认张海容的实际搬离时间，园林工程处可与张海容协商解决或另行起诉。张海容辩称园林工程处于2012年11月将门面停水停电，不需要支付门面使用费，没有事实和法律依据，一审法院不予采纳。张海容同时辩称园林工程处不同意与张海容签订合同，也未能提供证据证实，一审法院亦不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，一审法院判决如下：一、张海容应于本判决生效之日起二十日内搬离位于广西柳州市桂柳路3号西4号门面，并将该门面交还给园林工程处；二、张海容应支付给园林工程处门面使用费人民币12100元。案件受理费人民币202元（园林工程处已预交），减半收取101元，由张海容负担。
上诉人张海容不服一审判决，上诉称：第一、园林工程处与陈建华签订的《房屋租赁合同》违法无效。广西柳州市桂柳路3号西4号门面没有取得建设工程规划许可证，属于违法建筑房屋，2008年7月4日园林工程处与张海容签订《房屋租赁合同》属于违法无效合同。更为严重的是柳州市XX拍卖公司明知道广西柳州市桂柳路3号西4号门面房屋属于违法建筑，却公然在2012年11月25日“柳州市直属行政事业单位2012年第三期房产租赁权拍卖会”违法拍卖上述门面的租赁权，导致张海容错误地成交了该门面三年期的租赁权，并签订了《拍卖成交确认书》。一审法院按无效的《拍卖成交确认书》中的月租金900元的价格来计算2013年1月至2013年12月期间张海容应缴纳的门面使用费的观点错误。
第二、园林工程处擅自将门面停水停电，张海容无需支付2012年11月至2013年12月的门面使用费12100元。园林工程处为了达到赶走张海容等老租户的目的，从2012年11月18日起，擅自将租赁门面的水和电全部切断至今，使张海容根本无法使用租赁门面，因此，一审法院判决张海容支付园林工程处2012年11月至2013年12月的门面使用费12100元认定错误。特别是在园林工程处拍卖门面租赁权后，张海容于2012年11月25日竞拍获得广西柳州市桂柳路3号西4号门面房屋的三年期的租赁权后，张海容多次找园林工程处签署《房屋租赁合同》，但园林工程处未依约主动与张海容签署《房屋租赁合同》，因此过错责任应当由园林工程处承担。
第三、园林工程处请求2012年11月至2013年12月31日期间的门面使用费已经超过1年的诉讼时效期间，人民法院应不予保护。
据此，由于园林工程处系违法出租门面，租赁权的拍卖行为也系违法，所以在园林工程处没有与张海容办理好1300元押金清退和清退竞买保证金10000元时，张海容也无需搬离租赁门面。请求二审法院撤销一审判决，张海容无需搬离广西柳州市桂柳路3号西4号门面，亦无需向园林工程处支付门面使用费12100元，并由园林工程处承担本案一、二审案件受理费。
被上诉人园林工程处答辩称：张海容与园林工程处签订的租赁合同合法有效，园林工程处出租的房屋是经过柳州市主管部门批准建设的；园林工程处不存在违法违规将门面停水停电的事宜；张海容关于时效的抗辩没有事实和法律依据。据此，请求二审法院依法驳回张海容的上诉请求。
上诉人张海容认为一审遗漏查明如下事实：第一、园林工程处从2012年11月起拒收租金，并从当月18日开始切断租赁门面的水电致使张海容无法经营；第二、园林工程处于2013年7月19日才向张海容发出通知要收回租赁门面，并要求张海容于2013年8月10日搬离。为此，张海容向本院提交如下新的证据：
1、张海容向园林工程处缴纳2011年2月、2012年3月租金的收款单及缴纳2012年10月租金的收条，拟证明园林工程处未将2011年、2012年的租金上交财政；
2、租赁门面水、电表度数被停的照片，拟证明从2012年11月18日园林工程处将租赁门面的水电切断，张海容无法正常经营门面；
3、租赁门面水管被折断照片，拟证明水被切断的事实。
二审期间，张海容还申请证人罗某、丁某某出庭作证。证人罗某称其原为广西柳州市桂柳路3号东12号门面的承租人，园林工程处从2012年10月开始拒收承租人缴纳的租金，并从当年11月开始切断租赁门面的水电；园林工程处于2013年端午后向承租户发出收回租赁门面的通知。证人丁某某称其原为广西柳州市桂柳路3号东5号门面的承租人，园林工程处拒收租金及向承租户发出通知要求收回租赁门面的时间与罗某证言一致，丁某某还证实，园林工程处自2012年11月停水停电后，张海容还继续使用租赁门面。
被上诉人园林工程处对一审查明的事实无异议，二审期间，园林工程处针对上诉人张海容的上诉请求，提交如下新的证据：
1、2014年6月26日柳州市非税收入管理局及柳州市园林局共同出具的证明原件一份；
2、中共柳州市委员会办公室、柳州市人民政府办公室于2008年3月5日下发的《关于加强市直行政事业单位国有资产收益管理有关问题的通知》（柳办发（2008）18号）文件复印件一份；
上述两份证据拟证明园林建设工程处出租的房屋是经过柳州市人民政府主管部门批准建设，门面租赁收益都按照上述通知要求上缴市财政。
上诉人张海容对被上诉人园林工程处二审提交的新的证据的真实性均无异议，但认为证据1中柳州市非税收入管理局不能证明租赁门面的合法性；证据2虽能证明园林工程处对外出租的是国有合法资产，但园林工程处在2008年出租租赁门面时未使用国家统一发票。
被上诉人园林工程处对上诉人张海容一审提交的新的证据认为，证据1未能达到张海容的证明目的；对证据2、3的真实性、关联性均不予认可；对证人罗某、丁某某的证言认为其二人是与张海容具有相同利益的承租人，在询问的过程中两证人有的回答均有躲闪的现象，但根据证人丁某某的证言可知张海容一直在租赁门面经营，因此不存在园林工程处将租赁门面的水电切断影响承租人经营的事实。
经质证，本院认为上诉人张海容提交的证据1，该证据仅能反应张海容缴纳2011年2月、2012年3月及10月门面租金的情况，未能反应园林工程处是否将上述租金上交财政的问题，故未能达到张海容的证明目的，本院对该证据不予采信；张海容提交的证据2、3不能证明与本案租赁门面具有关联性，故本院对上述证据与本案的关联性不予认定。证人罗某、丁某某自认与张海容同为园林工程处的承租人，与张海容属于利益相同的一方，故其与本案具有利害关系，其证言不能单独作为证据使用；但证人丁某某关于张海容一直使用租赁门面的陈述，本院予以采信。
针对张海容对一审查明事实提出的异议，本院认为，第一、张海容未能提供足够的证据证实园林工程处自2012年11月起切断门面的水电影响其经营的事实，且张海容自认其一直在租赁门面经营，则应由其承担举证不能的不利后果，本院对张海容该部分主张不予支持；第二、园林工程处与柳州阳光拍卖行有限公司于2013年7月19日共同向张海容发出《收回房产租赁权的通知函》，要求收回租赁门面，故本院对张海容的此部分异议予以确认。
据此，一审法院查明的事实除遗漏上述部分以外，其余事实属实，本院依法予以确认。
二审另查明：第一、张海容在一审时未提出诉讼时效的抗辩。
第二、张海容自认其与园林工程处于2008年7月4日签订的《房屋租赁合同》已到期，双方处于不定期租赁状态；张海容在一审庭审中认可已于2012年11月收到园林工程处要求其搬离广西柳州市桂柳路3号西4号门面的通知。
第三、广西柳州市桂柳路3号西4号门面的《房屋租赁权拍卖清单》载明“门面要求承租人经营奇石和明清家具行业”，张海容在上述拍卖清单中签字；张海容在一审法院于2014年1月24日制作的谈话笔录中认可约定的门面用途为经营“奇石和明清家具”，但其实际经营的是电瓶修理；后因张海容实际经营门面的范围不符合约定，园林工程处与张海容未签订租赁协议。
第四、园林工程处与柳州阳光拍卖行有限公司于2013年7月19日共同向张海容发出《收回房产租赁权的通知函》，要求收回租赁门面。
本院认为：根据诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：第一、张海容主张的诉讼时效的抗辩是否符合法律的规定？第二、园林工程处是否有权出租广西柳州市桂柳路3号西4号门面？第三、张海容是否应将广西柳州市桂柳路3号西4号门面返还给园林工程处？第四、张海容是否应向园林工程处支付门面使用费，若应支付则数额为多少？
针对第一个争议焦点，本院认为，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定，“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已经过诉讼时效的情形除外”，本案中，张海容未在一审时提出诉讼时效的抗辩，亦无新的证据证明园林工程处的请求已经超过诉讼时效，故本院对其提出的诉讼时效抗辩不予支持。
针对第二个争议焦点，本院认为，广西柳州市桂柳路3号西4号门面虽未办理房产证，但根据柳州市非税收入管理局与柳州市园林局共同出具的证明，以及柳办发（2008）18号文件的内容显示，上述门面属于合法修建，园林工程处对上述门面享有使用权及管理权，且其收益已上交财政，由此可知，园林工程处有权出租广西柳州市桂柳路3号西4号门面，张海容认为园林工程处违法出租上述门面的观点于法无据，本院对此不予支持。
针对第三个争议焦点，本院认为，首先，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，本案中，张海容自认其与园林工程处于2008年7月4日签订的《房屋租赁合同》已到期，双方处于不定期租赁状态，并自认已于2012年11月收到园林工程处要求其搬离广西柳州市桂柳路3号西4号门面的通知，由此可知，张海容与园林工程处于2008年7月4日签订的《房屋租赁合同》于收到搬离通知时即2012年11月解除，张海容再依据上述合同继续使用租赁门面，于法无据。
其次，在参与竞拍时，张海容明知广西柳州市桂柳路3号西4号门面的承租用途是经营奇石和明清家具行业，但张海容在签订《拍卖成交确认书》后并未按照《房屋租赁权拍卖清单》的要求范围经营租赁门面，其行为已经构成了违约，由此造成双方未能签订租赁协议的过错在张海容。一审支持园林工程处要求张海容搬离租赁门面的请求并无不当，本院对此予以维持。
针对第四个争议焦点，本院认为，张海容在2008年7月4日签订的《房屋租赁合同》已解除的情况下仍然继续使用租赁门面，则其理应向园林工程处支付相应的费用，那么在双方就使用费用未有新约定时，一审法院参照原租金标准每月650元计算张海容应支付的2012年11月、12月费用的观点正确，本院对此予以维持。又由于张海容于2012年11月27日签订的《成交确认书》上确定的租金为每月900元，一审判决张海容参照该标准向园林工程处支付2013年1月起的使用费符合双方的约定，本院对此予以维持。
张海容认为园林工程处自2012年11月起对租赁门面采取断水电的措施，故认为园林工程处的行为构成违约，不同意向其支付租金及使用费。但张海容未能提供足够的证据证明上述事实，并且，根据证人丁某某的证言及张海容的自认可知，张海容一直使用、经营租赁门面，据此，张海容认为园林工程处违约的主张无事实依据，本院对其抗辩理由不予支持。
综上所述，上诉人张海容的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费103元（张海容已预交），由上诉人张海容负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 钢
审 判 员 温清华
代理审判员 李婷婷
二〇一四年七月十六日
书 记 员 莫妮旎