上海市金山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金民三（民）初字第2754号
原告上海某某有限公司。
法定代表人某某。
委托代理人某某。
被告上海某某厂。
法定代表人某某。
委托代理人某某。
委托代理人某某。
原告上海某某有公司诉被告上海某某厂租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月2日受理，依法适用简易程序，同年9月25日公开开庭进行了审理，原告法定代表人及委托代理人、被告委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2011年2月28日、2012年2月28日分别签订了土地租赁协议和房屋租赁合同。截止2014年9月30日，被告尚欠原告土地及房屋租赁费共计28，578元，原告多次催讨未果。按合同约定，原告有权终止合同，被告应偿付原告违约金。故诉请判令被告支付租赁费28，578元（涉讼后因被告支付了上述租金，故审理中原告撤回该项诉请）；偿付房屋租赁合同违约金22，166元、土地租赁合同违约金247元；终止两份租赁合同，被告搬离租赁的房屋及土地。
被告在庭审中辩称，原、被告之间确实存在房屋及土地租赁合同，但所签合同为格式合同，相关内容均由原告起草，未与被告进行协商，合同中违约金约定也过高。两份合同约定的租赁期限均已届满，合同期内的租赁费被告已履行完毕；合同期限届满后，原告要收回租赁物，因未与被告达成一致意见，故被告拖欠了合同届满后的租金，但开庭前被告已全额向原告支付了欠付的租金，故不存在被告违约之说；而且经原告同意被告在租赁的土地上建造了厂房，如解除合同，原告应作价补偿被告。故不同意原告的诉讼请求。
被告在本案中未就建造厂房的费用补偿问题向本院提起反诉。
经审理查明，原告对坐落于上海市某某区某某镇某某街享有房地产权。自2003年起原、被告就该土块上部分土地使用存在租赁关系，并数次续订租赁协议。2005年原、被告签订的土地租赁协议约定，该协议第1条约定原告将位于某某镇某某街，按房产证图标为10＃11＃12＃一块空地租赁给被告建造砖木厂房，建造面积320平方米。但原告未向有关部门办理房屋建造审批手续。双方在原土地租赁协议期限届满后于2011年2月28日续签了土地租赁协议，该协议第1条约定原告将位于某某镇某某街，按房产证图标为10＃11＃12＃一块空地租赁给被告建造砖木厂房，建造面积336平方米，场地面积184平方米；第二条约定租赁期限自2011年2月28日至2014年2月28日止；第三条约定每年租金包括：建造的砖木厂房租金10，080元、场地租金920元，共为11，000元，先付后租，签约时先付半年租金，余款半年后付清；第四条约定如被告拖欠租金达1个月以上，原告有权收回出租的土地，并终止协议，并按中国人民银行延期付款的相关规定，向原告支付违约金；第十条约定，租赁期间，如被告经营不善，无法生产下去并自愿退出经营场所的，双方协商确认建房费用补偿后被告所建336平方米砖木厂房归原告，不得拆除等。2012年2月28日，原、被告签订房屋租赁合同，原告将坐落在某某区某某镇某某街234号内房屋编号8幢底楼东间、9幢底楼东4间，建筑面积共200平方米的房屋租赁给被告作五金加工使用。合同约定租赁期限自2012年2月28日至2013年2月28日止，年租金14，000元，年租金一次性支付，先付后租；如被告拖欠租金1个月以上，原告有权单方面终止合同并向被告追索违约金。在合同履行期间，如果某一方违约，违约金为年租金的两倍等。嗣后，原告按合同约定向被告交付土地和房屋。被告亦支付了合同约定期限内的租金。两份合同到期后，双方未续签合同，被告仍继续使用上述土地和房屋，但被告未能支付自2014年3月1日起的土地租赁费和2013年3月1日起的房屋租赁费，原告多次催讨未果，遂涉讼。
另查明，原告涉讼后，被告于2014年9月11日向原告支付了2014年3月1日至2014年9月30日土地租金和2013年3月1日起至2014年9月30日的房屋租金共计28，578元。
以上事实，由原告企业法人营业执照、房地产权证书、土地租赁协议书、房屋租赁合同、支票存根及当事人当庭陈述等证据所证实。
本院认为，格式合同是指全部由格式条款组成的合同，格式条款是指一方当事人为重复使用而预先拟订，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案中，原、被告自2003年起建立租赁关系，从原告提供的双方历次签订的合同看，内容作过相应的修改，并非全部属格式条款，故对被告的相关抗辩不予采信。由于原告未经相关行政机构批准，擅自同意被告在其出租的土地上建造厂房供被告租赁，违反了相关法律规定，故原、被告2011年2月28日订立的土地租赁协议中就允许被告建造房屋并就该房屋租赁的协议内容无效，但该协议中就184平方米场地租赁的协议内容有效。原、被告2012年2月28日订立的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，合法有效。合同法规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。上述两份租赁合同期限届满后，双方均确认原告曾有过不再继续出租的意思，后因双方未达成一致意见，原告默认了被告的继续租赁行为，故原、被告间原租赁合同继续有效，但租赁期限应视为不定期。根据合同法规定，不定期合同的履行除合同期限外，其他应参照原合同履行，故被告仍应根据原合同的约定向原告支付租金。事实表明，被告拖欠租金超过1个月以上，故无论是根据合同法相关规定还是根据双方合同的约定，原告有权随时解除合同，并要求被告搬离，故本院对原告要求解除合同、被告搬离所租赁场地和房屋的诉请予以支持。双方在合同中约定了被告经营不善自愿退出经营场所时所建厂房的补偿问题，但未约定在被告违约情况下所建厂房的补偿，且被告在本案中就费用的补偿未提起反诉，故就该问题在本案中不作处理。原告诉请的房屋租赁合同的违约金未超过合同约定，且金额尚属合理，故予以支持；考虑到土地租赁协议中只有184平方米场地使用协议内容有效，故对原告诉请的违约金247元不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决如下：
一、解除原告上海某某有限公司与被告上海某某厂之间的不定期土地租赁协议和房屋租赁合同；
二、被告上海某某厂应于本判决生效之日起十日内偿付原告上海某某有限公司违约金22，166元；
三、被告上海某某厂应于本判决生效之日起十日内搬离租赁的上海市某某区某某镇某某街原告上海某某有限公司场地和房屋；
四、驳回原告的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取180元，由原告负担2元、被告负担178元。被告所负之款应于本判决生效之日起七日内缴纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 周娟红
二〇一四年十一月二十日
书记员 张惠芳
附：相关法律条文
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。