福建省德化县人民法院民 事 判 决 书（2015）德民初字第2458号原告德化县博兴物业管理有限公司，住所地德化县。法定代表人郑丁辉，该公司董事长。委托代理人李金兴、李雅玲，该公司员工。被告徐仁龙，男，1971年2月23日出生，汉族，德化县人。原告德化县博兴物业管理有限公司（下简称“博兴公司”）与被告徐仁龙物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月15日立案受理后，依法由代理审判员施小容适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人李雅玲到庭参加诉讼，被告徐仁龙经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告博兴公司诉称，被告徐仁龙是德化县浔中镇龙东物业管理小区业主之一，居住在该小区。龙东小区于2009年4月1日起，建设单位德化县万佳房地产开发有限公司依照相关法律、法规，委托原告对该小区实行前期物业管理服务。根据《德化县龙东小区物业服务合同》约定，业主以产权面积每平方米每月应交纳0.2元物业管理服务费，以当月20（30日前履行交纳义务。超过次月15日尚未交纳的按其应交纳数额每日加收3‰违约金；连续三个月不交纳物业服务费用的业主，经物业服务企业通知三次以上拒不交纳的业主，形成故意拖欠或拒付物业服务费；连续六个月以上拒不交纳物业服务费用的业主，视为恶意拒付物业服务费用的业主，物业服务企业可以依法保护自己的合法权益，行使诉讼主张权利。被告从2013年1月1日起至2013年12月31日，累计12个月，产权面积111.82㎡×0.2元×12个月共计欠费268元。物业服务企业为小区业主提供劳务，业主应支付物业服务企业劳务工资。经原告多次催缴，被告均不支付。现请求法院：一、要求被告缴纳物业管理服务费268元并支付违约金；二、要求被告承担本案的诉讼费用。被告徐仁龙未作答辩，也未提供相关证据材料。经审理查明，原告博兴公司系具有三级资质的物业服务企业。被告徐仁龙系德化县浔中镇龙东小区8号楼704室房屋产权人并在此居住。2009年3月10日，开发商德化县万佳房地产开发有限公司（以下简称“万佳公司”）向龙东小区全体业主及其使用人发出“关于《龙东小区选聘前期物业管理服务实施方案》公示”，该公示选聘原告为龙东小区前期物业管理服务。2009年4月1日，原告与开发商万佳公司签订《德化县龙东小区物业服务合同》。2009年10月15日，原告与开发商万佳公司签订《关于﹤德化县龙东小区物业服务合同﹥部分条款修改和补充协议书》。该合同及补充协议约定：由原告对德化县龙东小区提供专业化、一体化的物业管理服务事宜；业主以产权面积每平方米每月应交纳0.2元物业管理服务费，以当月20（30日前履行交纳义务。超过次月15日尚未交纳的按其应交纳数额每日加收3‰违约金；连续三个月不交纳物业服务费用的业主，经物业服务企业通知三次以上拒不交纳的业主，形成故意拖欠或拒付物业服务费；连续六个月以上拒不交纳物业服务费用的业主，视为恶意拒付物业服务费用的业主，物业服务企业可以依法保护自己的合法权益，行使诉讼主张权利。2010年9月27日，德化县规划建设局对原告的物业管理项目经理执业进行审核备案。2014年3月30日，德化县龙东小区业主委员会与德化县鑫隆物业管理有限公司签订《德化县﹤龙东小区﹥物业服务合同》，原告即自2014年4月1日起退出龙东小区的物业管理服务活动。另查明，被告徐仁龙的房屋产权面积为111.816㎡，其未缴纳的物业管理服务费为：111.816㎡×0.2元×12个月（2013年1月1日至2013年12月31日）=268.36元。庭审中，原告博兴公司自愿放弃对被告主张违约金的诉讼请求。以上事实，有原告提供的“关于《龙东小区选聘前期物业管理服务实施方案》公示”、《德化县龙东小区物业服务合同》、关于《德化县龙东小区物业服务合同》部分条款修改和补充协议书、龙东小区8号楼业主花名册、企业法人营业执照、组织机构代码证、《资质证书》、《物业管理项目经理执业备案证明》、德化县《龙东小区》物业服务合同、德化县龙东小区8号楼业主拖欠物业服务费公示、物业服务费催缴告知函存根各一份及原告在庭审中的陈述为据。本院认为，原告博兴公司虽没有与被告徐仁龙签订《物业管理服务合同》，但在2009年4月1日与开发商万佳公司签订《德化县龙东小区物业服务合同》及《补充协议书》，依据该服务合同对龙东小区实行前期物业管理服务，可行使物业管理权至业主大会选任并指令新的物业管理公司实际接管小区物业管理工作时止。依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。被告居住该小区8号楼后，亦享受了相应的管理服务，根据权利义务对等原则，被告享受原告提供的物业管理服务应当支付物业服务管理费。同时，根据原告与开发商签订的《德化县龙东小区物业服务合同》约定，现原告主张每月每平方米0.2元的物业管理费收费标准未超过物价部门制定的收费标准，因此，原告要求被告支付尚欠的物业管理服务费268元，符合法律规定，本院予以支持。被告徐仁龙经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、国务院《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第一款之规定。判决如下：被告徐仁龙应于本判决生效后十日内支付原告德化县博兴物业管理有限公司物业管理服务费268元。若被告未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告徐仁龙负担，限于本判决生效后七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。代理审判员  施小容二〇一五年九月十日书 记 员  潘静韵附本案适用的主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条当事人应当在举证期限内向人民法院提交证据材料，当事人在举证期限内不提交的，视为放弃举证权利。对于当事人逾期提交的证据材料，人民法院审理时不组织质证。但对方当事人同意质证的除外。当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出。申请执行提示：第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。