吉林省吉林市昌邑区人民法院民 事 判 决 书（2016）吉0202民初922号民事判决书原告�吉林市鑫业小额贷款有限公司,住所地吉林市昌邑区江畔御园1号楼1-2层4号网点。法定代表人：姜雪冰，该公司总经理。委托代理人：梁利博，该公司员工。委托代理人：周玉洁，吉林保民律师事务所律师。被告:韩志新，男，1968年6月29日生，汉族，住吉林市船营区。被告：费国文，男，1964年11月30日生，汉族，住永吉县。委托代理人：肖建国，永吉经济开发区法律服务所法律工作者。被告：魏生，男，1960年6月26日生，汉族，住永吉县。被告：李春艳，女，1964年7月4日出，汉族，住吉林市船营区。原告吉林市鑫业小额贷款有限公司（以下简�鑫业小贷公司）诉被告韩志新、费国文、魏生、李春艳执行异议纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告鑫业小贷公司的委托代理人梁利博、周玉洁、被告韩志新、被告费国文的委托代理人肖建国、被告魏生到庭参加诉讼。被告李春艳经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。鑫业小贷公司诉称：2014年7月16日，鑫业小贷公司与永吉县源泉经贸有限公司、费国文、魏生、李春艳签订抵（质）押担保借款合同一份，约定永吉县源泉经贸有限公司向鑫业小贷公司借款70万元，借款期限2014年7月16日至2014年11月15日，费国文、魏生、李春艳以全部个人资产为该笔借款提供连带保证责任。鑫业小贷公司按照约定发放了贷款，但永吉县源泉经贸有限公司未能还款。2014年，鑫业小贷公司向本院起诉。2015年6月3日，本院作出（2014）昌民二初字558号民事判决，判决永吉县源泉经贸有限公司偿还鑫业小贷公司借款70万元及利息，费国文、魏生、李春艳承担连带保证责任，该判决现已发生法律效力。在该案审理期间，本院根据鑫业小贷公司提出的财产保全申请，于2014年11月17日作出（2014）昌民保字第219号民事裁定书，查封了李春艳名下坐落于永吉县口前镇万顺园综合楼2单元402室房屋，产权证号为永吉县房权证口前镇字第1-384**号。查封时，房屋产权部门并未告知此房屋已经受理了韩志新的变更申请，且韩志新在执行异议之诉中提交的证据尚不足以证明韩志新与李春艳之间就涉案房屋为真实的买卖关系。故请求判决：准许对李春艳名下坐落于口前镇铁北街万顺园综合楼2单元402室房屋的执行。韩志新辩称：2013年12月3日，我在费�文处购买的涉案房屋，我们约定房屋价款为20万元。房款我已给付费国文，并且委托吕奎洲办理了更名过户，我也交纳了税金，后来我知道被昌邑法院查封。因此，请求驳回鑫业小贷公司的诉讼请求。费国文辩称：1、鑫业小贷公司诉请的抵押担保借款合同事实存在；2、鑫业小贷公司诉请的其他事实我不知情；3、本案是鑫业小贷公司提起的执行异议之诉案件，鑫业小贷公司应提供证据提供证明在法定期限内提起告诉。魏生辩称：借款和抵押的事情我不知情，对于房屋的事情我也不清楚。李春艳未到庭参加诉讼，但向本院提交了书面意见，其辩称：2012年末，我单位同事费国文向我借房产证，用于跟吕奎洲借款，用我房产证作抵押，作房屋公证手续（但不是房屋买卖交易）。后来抵押借款手续转到韩志新名下我不知情，我根本不认识韩志新。经审理查明：2003年8月16日，李春艳在永吉县红天龙物业管理有限责任公司处购买位于口前镇铁北街万顺园综合楼2单元402室建筑面积111.54平方米房屋。2009年4月3日，李春艳取得该房屋的所有权证，产权证号为永吉县房权证口前镇字第1-384**号。2012年10月16日，李春艳和其丈夫付志岩通过吉林市江城公证处公证，将涉案房屋的出售、办理买卖更名、贷款等全部事宜全权委托给吕奎洲办理。2014年7月16日，鑫业小贷公司与永吉县源泉经贸有限公司、费国文、魏生、李春艳签订抵（质）押担保借款合同，约定永吉县源泉经贸有限公司向鑫业小贷公司借款70万元，借款期限2014年7月18日至2014年11月18日，费国文、魏生、李春艳为该笔借款提供连带责任保证。2014年11月14日，吕奎洲代李春艳与韩志新签订了买�房屋协议书，约定将本案所涉房屋以20万元的价格卖给韩志新。2014年11月14日，韩志新、吕奎洲持上述协议到永吉县房屋产权管理中心申请办理房屋所有权转移登记，当日，永吉县房屋产权管理中心受理了韩志新提出的转移登记申请，但并未办理完毕。因永吉县源泉经贸有限公司未能还款，故鑫业小贷公司向本院起诉。在该案审理期间，本院根据鑫业小贷公司提出的财产保全申请，于2014年11月17日作出（2014）昌民保字第219号民事裁定书，裁定主文其中第二项为：查封李春艳名下坐落于永吉县口前镇铁北街万顺园综合楼二单元四层西门1-2-18-57-2-8号房屋，产权证号为永吉县房权证口前镇字第1-384**号，建筑面积111.54平方米的房籍。查封期限为二年。2014年11月18日，本院将（2014）昌民保字第219号民事裁定书送达到永吉县房屋产权管理中心，因涉案房屋被法院查封，故永吉县房屋产权管理中心终止办理该房屋的转移登记手续。2015年6月3日，本院作出（2014）昌民二初字558号民事判决书，判决：永吉县源泉经贸有限公司偿还鑫业小贷公司借款本金70万元及利息、违约金，费国文、魏生、李春艳对上述款项承担连带保证责任。该民事判决发生法律效力后。因该案被告未履行判决书所确定的义务，鑫业小贷公司向本院申请执行，本院受理后，立案号为（2015）昌民执字第712号。在该案执行过程中，韩志新作为异议人向本院提出书面执行异议，请求解除对涉案房屋的查封。经本院审查后，于2015年12月23日作出（2015）昌执异字第42号执行裁定书，裁定：中止对位于口前镇铁北街万顺园综合楼二单元402室房屋的执行。2016年1月7日，鑫业小贷公司向本院提起执行异议之诉，并递交了民事起诉状。另查明，李春艳名下坐落于永吉县口前镇铁北街万顺园综合楼二单元四层西门1-2-18-57-2-8号房屋与其登记簿中记载的口前镇铁北街万顺园综合楼2单元402室系同一房屋，建筑面积111.54平方米，产权证号为永吉县房权证口前镇字第1-384**号。认定上述事实的证据有：本院（2014）昌民二初字558号民事判决书、本院（2014）昌民保字第219号民事裁定书及协助执行通知书、本院（2015）昌执异字第42号执行裁定书、申请执行人龙伟东的询问笔录及龙伟东出具的证明、公证书、永吉县房屋产权管理中心出具的档案信息及业务受理凭证、涉案房屋的档案、2014年11月14日买卖房屋协议书等证据。鑫业小贷公司出具的除申请执行人龙伟东的询问笔录及龙伟东出具的证明以外的证据，因韩志新、费国文、魏生均无异议，故本院对其真实性予以确认。申请执行人龙伟东的询问笔�和龙伟东出具的证明，因上述两份证据能够相互印证，且申请执行人龙伟东的询问笔录系本院依职权制作的笔录，故本院对上述两份证据予以确认。韩志新提供的公证书、本院（2015）昌执异字第42号执行裁定书、永吉县房屋产权管理中心开具的业务受理凭证均为有关机关出具，且客观真实，故本院予以确认；其提供的税收完税证明系复议件，且其正常应持有该证据的原件，因当庭未出示原件，而鑫业小贷公司又提出异议，故本院不予确认；其提供的李春艳与吕奎洲的房屋买卖协议，因李春艳出具的情况说明中表示系其向费国文借用房产证，并以此房产证作抵押，用于费国文向吕奎洲借款，并非房屋买卖交易，况且，韩志新亦无法提供已履行该协议的相关佐证，故本院对该协议的真实性不予确认；其提供的2013年12月3日李春艳、费国文与龙伟东、韩志新签订的房屋买卖协议，因该协议中房屋坐落位置未填写，故无法确认与涉案房屋具有关联性，且韩志新当庭自认李春艳的签字并非其本人书写，系费国文代为签字，而李春艳表示不认识韩志新，另外，协议中另一名买受人龙伟东也表示其并不是真实的房屋买受人，故因该协议存在上述诸多瑕疵，故本院对该证据的真实性不予确认；其提供的收条，因费国文并非是涉案房屋的所有权人，且韩志新也无法证明李春艳已收到购房款20万元，故本院对该证据的真实性不予确认。证人吕奎洲的证言，因吕奎洲与涉案房屋具有利害关系，且其证言所要证明的问题与本案其他证据之间存在矛盾，故本院对其证言不予确认。根据鑫业小贷公司的诉讼请求和韩志新、费国文、魏生、李春艳的答辩意见，归纳本案争议焦点为：应否排除对涉案房屋的强制执行。双方当事人对本案的争议焦点无异议和补充。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”涉案房屋即口前镇铁北街万顺园综合楼2单元402室的房屋产权现仍登记于李春艳名下，在执行过程中，案外人韩志新要求排除对涉案房屋强制执行，应当就其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问�的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，1、李春艳与韩志新不存在真实的房屋买卖合同关系。首先，结合李春艳出具的情况说明可以看出，李春艳并不认识韩志新，且其也不认同与韩志新之间存在真实的房屋买卖合同关系。而韩志新辩称系在费国文处购买涉案房屋，但费国文并非涉案房屋的房屋所有权人，故韩志新和李春艳不存在真实的房屋买卖合同关系；其次，韩志新向本院提交�2013年12月3日房屋买卖协议存在诸多瑕疵，理由详见对该证据的分析评论部分，具体不在此赘述，故本院对该协议的真实性不予确认；另外，针对涉案房屋，韩志新自认系在2013年12月3日购买，并提供2013年12月3日的房屋买卖协议，但其却未向法院出示在房产部门保存的2014年11月14日其与李春艳（吕奎洲代签）签订的买卖房屋协议书，况且，针对同一房屋存在两个房屋买卖协议，这些事实均明显违背常理。另外，根据证人吕奎洲的证言其是在2012年10月从李春艳处购买涉案房屋，2013年12月3日费国文又将涉案房屋的购房款退给他，其亦交出了全部手续包括房产证、委托书、公证书、买卖合同，据此，按常理此后吕奎洲已无权代理李春艳处理涉案房屋，但其称2014年11月14日其又代李春艳与韩志新签订房屋买卖协议，对此李春艳表示不知情，且其亦未收到购房款，故虽然2014年11月14日吕奎洲代李春艳与韩志新签订的买卖房屋协议书是真实的，但该协议对李春艳不具有法律效力，亦即不产生房屋所有权转移的法律效力；2、韩志新虽向本院提交了费国文于2013年12月3日出具的收条，以证明李春艳收到购房款20万元，但因李春艳不承认其与韩志新存在房屋买卖关系，且韩志新亦无法证明费国文将此款转交李春艳，故本院不能确认李春艳已收到韩志新给付的购房款20万元；3、韩志新现没有证据证明其已实际占有涉案房屋；4、虽然永吉县房屋产权管理中心已受理韩志新的房屋转移登记申请，但尚未办理完毕，且按韩志新辩称其于2013年12月3日购买的案涉房屋后，为了赚钱，没有办理过户登记，故其主观上存在明显过错。综上，本院查封涉案房屋并予以执行并无不当，韩志新就涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。因此，鑫业小贷公司提出的�予继续执行涉案房屋的诉讼请求，于法有据，应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百零四条、第三百一十一条、第三百一十三条第一项、第三百一十四条第二款规定、《最高人民法院关于民事执行中查封、冻结、扣押财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：准许原告吉林市鑫业小额贷款有限公司对被告李春艳名下口前镇铁北街万顺园综合楼2单元402室房屋的执行。案件受理费100元，由被告韩志新负担。如不服本判�，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长 林 杰人民陪审员 张 静人民陪审员 孟庆淼二〇一六年十一月十五日书 记 员 邢 洋