湖南省长沙市天心区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）湘0103执异55号
异议人（案外人）:徐洋春，女，1961年8月1日出生。
委托诉讼代理人：陈韦，湖南道宽律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈薪兆，湖南道宽律师事务所律师。
申请执行人：张清泉，男，1961年5月6号出生。
申请执行人：邓冬梅，女，1966年11月2号。
被执行人：张罗建，男，1968年6月20日出生。
被执行人：朱群辉，女，1968年6月14日出生。
本院在执行申请执行人张清泉、邓冬梅与被执行人张罗建、朱群辉民间借贷纠纷一案中，案外人徐洋春对本院提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
异议人徐洋春称：一、位于长沙市天心区青山小区**栋*门*至*层房屋的实际所有权人为案外人徐洋春。2015年3月29日，案外人徐洋春与张罗建、朱群辉、张星莎签订了《房屋买卖合同》，湖南淡远律师事务所律师吴敏、谢宜兰为见证人。张罗建、朱群辉、张星莎将该房屋转让给了徐洋春，并于当日进行了房屋交接验收，徐洋春已经支付了相应的购房款，此后实际占有、使用、管理该房屋并且一直在支付该房屋的物业管理费、水电费等费用。案外人与张罗建、朱群辉、张星莎签订的房屋买卖合同系双方真实的意思表示，未违反法律法规强制性规定，合同依法成立并生效，案外人享有的该房屋的相关权利依法应受到保护；二、贵院应依法撤销（2017）湘0103执恢162号执行裁定书，立即解除对位于长沙市天心区青山小区**栋*门*至*层房屋的查封、拍卖等执行措施。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第16条、第17条之规定，案外人完全符合“买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，其权利能够排除执行”的情形；加之，案外人付清了全部价款并实际占有不动产，并对未办理过户登记没有过错，因此人民法院不应该对该不动产采取查封、扣押、冻结措施，应依法撤销（2017）湘0103执恢162号执行裁定书，立即解除对位于长沙市天心区青山小区**栋*门*至*层房屋的查封、拍卖等执行措施，并中止对该房屋的拍卖。
申请执行人邓冬梅辩称：一、被查封冻结标的房产，位于长沙市天心区青园街道湘园社区青山安置小区*区**栋东*门*层至*层，总建筑面积311.76平方米，现状用途为住宅，该房屋为安置用房，土地性质为集体土地；二、集体土地是指农民集体所有的土地，也叫做劳动群众集体所有的土地，这里的集体，是专指乡（镇）、村，村民小组等同类性质的农业集体经济组织对土地的所有权，其他任何集体对土地没有所有权，农村的土地（包括城市郊区），除法律规定属于国家所有或依法征收的外，均属于集体所有，农民使用的宅基地、自留地、自留山等都属于集体所有，集体土地是中国土地所有制的一种形式。农村集体土地的所有权主体是农民集体；三、案外人徐洋春并不是长沙市天心区青园街道湘园社区的村民，根据《中华人民共和国土地管理法》及相关法律法规的规定，非青园街道湘园社区农民集体的农民，依法不能受让该宗房屋，根据《中华人民共和国合同法》第52条的规定，案外人徐洋春与张罗建、朱群辉、张星莎于2015年3月29日签订的《房屋买卖合同》因违反了国家法律的强制性规定，属于无效合同，合同无效，自始无效，即便有律师见证，也应属无效。综上，案外人根据无效合同主张权利，提出的执行异议依法应驳回。
本院查明，张清泉、邓冬梅与张罗建、朱群辉民间借贷纠纷一案，本院于2015年8月13日作出（2015）天民初字第01683号民事判决：一、限定被告张罗建、朱群辉于本判决生效之日起10日内一次性向原告张清泉、邓冬梅偿还借款220000元；二、限定被告张罗建、朱群辉于本判决生效之日起10日内偿还原告张清泉、邓冬梅借款220000元的利息（按月利率1.6%计算，其中200000元的利息从2013年1月21日起至实际还清之日止；20000元的利息从2013年8月28日起至实际还清之日止）；三、驳回原告张清泉、邓冬梅的其他诉讼请求。因张罗建、朱群辉未履行还款义务，张清泉、邓冬梅向本院申请强制执行，本院于2015年12月7日以（2015）天执字第01887号立案执行。2015年12月21日，本院作出（2015）天执字第1887-1号执行裁定：冻结、扣划被执行人张罗建、朱群辉的银行账户存款348996元，或查封、扣押其价值相当的财产。2015年12月22日，本院向天心区青园街道发出（2015）天协字第1886、1887号协助执行通知书：一、请协助冻结被执行人张罗建、朱群辉在贵街道的生产留地分红，并冻结被执行人张罗建、朱群辉所有的位于天心区青园街道湘园社区青山安置小区*区**栋**门*至*层房屋，冻结期间不得办理该房屋的转让、过户手续；二、冻结期间自即日起至本院通知解冻时止。2016年7月11日，本院作出（2015）天执字第1887号通知：自本通知日起十五日内，任何占有、使用上述被执行人张罗建、朱群辉名下所有的位于长沙市天心区青园街道湘园社区青山安置小区*区**栋**门*至*层房屋的个人或单位从该房搬离。2016年8月15日，邓冬梅、张清泉申请对张罗建、朱群辉房屋一栋（青山小区*片**栋**门）进行评估、拍卖。2016年8月19日，本院决定对被执行人张罗建、邓冬梅名下所有的位于长沙市天心区青园街道湘园社区青山安置小区*区**栋**门*至*层房屋进行评估处置。2016年11月1日，本院作出（2015）天执字第1887-2号执行裁定：拍卖被执行人张罗建、朱群辉名下位于长沙市天心区青园街道湘园社区青山安置小区*区**栋**门*至*层房屋，所得价款用于归还所欠申请执行人的债务。
根据徐洋春提供的证据显示，徐洋春与毛红彬于2014年8月28日共同与张罗建签订了一份借贷协议，约定徐洋春与毛红彬各自向张罗建出借30万元，一共60万元，借期一年，但除了该借贷协议以及2014年8月28日徐洋春女儿戴茜取款30万元的取款凭证之外，没有向张罗建的转账记录等其他凭证。2014年12月2日，张罗建向徐洋春出具借条一张：今借到徐洋春人民币壹拾捌万元整。该18万元徐洋春陈述是用现金交付给张罗建的，有杜爱群2014年5月29日取款20万元的取款凭证，没有向张罗建的转账凭证。2015年3月29日，案外人徐洋春（乙方）与被执行人张罗建、朱群辉以及他们的女儿张星莎（甲方）在湖南淡远律师事务所律师吴敏、谢宜兰的见证下，签订了《房屋买卖合同》，约定甲方将位于长沙市天心区青园街道湘园社区青山小区**栋**门（共五层，顶层为自建）的房屋出售给乙方，房屋总价款为人民币110万元。付款方式载明：因甲方原欠乙方借款人民币柒拾捌万元整，（不含利息）则甲乙双方签订本协议后，乙方再另行支付甲方人民币叁拾贰万元到甲方账上。该房屋为张罗建安置房，土地性质为集体土地，尚未取得房产证。案外人徐洋春户籍地为长沙市天心区友谊路**号**栋*门***房。2015年4月2日，徐洋春以银行转账的方式向朱群辉支付8万元，同日，徐洋春委托杜爱群向张罗建女儿张星莎转账8万元。
本院认为，本院根据生效法律文书，对被执行人张罗建所有的房产采取查封、拍卖等执行措施，于法有据，并无不妥。案外人徐洋春户籍地不在涉案房屋所在地，通过以物抵债的方式与张罗建及其家人签订房屋买卖合同，且徐洋春陈述已经支付的大额款项中，除18万元存在有效转账凭证外，其余款项无有效证据证明。而根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，要符合下列情形：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。徐洋春所主张的理由不符合该条规定，不满足能够排除执行的条件，故对其异议请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款规定，裁定如下：
驳回徐洋春的异议请求。
如对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 彭丁云
人民陪审员 陈 敏
人民陪审员 熊纪高
二〇一七年八月二十二日
书 记 员 陈 汉
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议不成立的，裁定驳回异议；
（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；
（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；
（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。