辽宁省营口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽08民终1559号
上诉人（原审原告）丁世波，男。
委托代理人刘畅，辽宁华君律师事务所营口分所律师。
被上诉人（原审被告）汤永刚，男。
原审第三人侯永柱，男。
原审第三人高波，女。
上诉人丁世波因与被上诉人汤永刚、第三人侯永柱、高波案外人执行异议之诉纠纷一案，不服辽宁省大石桥市人民法院（2015）大汤民初字第00157号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，并公开开庭审理了本案。上诉人丁世波及其委托代理人刘畅，被上诉人汤永刚到庭参加了诉讼，原审第三人侯永柱、高波经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：原告丁世波于2013年8月5日与第三人侯永柱签订房屋买卖合同，购买第三人侯永柱所有的位于营口市鲅鱼圈区鸿基海岸小区A22#楼3单元2层2号房屋，总价款为1197900元，并于当日签订付款说明一份：1、买方丁世波于今日交卖方侯永柱现金捌拾万零柒仟玖佰元（807900元正）。2、买方欠卖方银行贷款叁拾肆万元（340000元），待银行通知之日双方去银行办理贷款结清手续。3、由于房照没正式下发，卖方预留买方保证金伍万元整……2013年8月23日，第三人侯永柱购买该房屋所欠的中国工商银行营口经济开发区支行贷款本息36万元全部结清。
另查，原告在与第三人侯永柱买卖房屋时未取得该房屋产权登记证书。原、被告诉争的房屋中，仅仅对屋内墙壁划出槽线，并未实际装修。2015年6月11日，鸿基海岸物业服务中心出具情况说明一份，载明：“……鸿基海岸小区A22#楼3单元2层2号房屋登记在业主侯永柱名下，该房屋没有进行装修，并且将房屋入户门钥匙寄存在物业一把，2014年11月份大石桥市人民法院工作人员查封该房屋时用该把钥匙开门。2014年5月15日鸿基海岸小区物业人员打电话给侯永柱催缴物业费，业主说过几天来交；2014年7月22日业主说脚受伤不方便开车，下月来交，至今业主未能按时缴纳物业费”。
再查，本院在执行汤永刚与侯永柱、高波民间借贷纠纷中，原告丁世波于2014年12月20日对执行上述房屋提出异议。本院于2015年2月12日以（2014）大执异审字第00016号民事裁定书，驳回了原告的执行异议。
原审法院认为，依照法律规定，人民法院只能执行被执行人的责任财产，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产之上拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行。本案系汤永刚申请执行侯永柱、高波一案中，因本案原告对人民法院查封的登记在被执行人侯永柱名下的房屋主张所有权所引起的纠纷。原告主张其系从侯永柱处因买卖而受让物权。所有权作为物权的一种，其取得的方式分为继受取得和原始取得，买卖即为继受取得的原因之一。对于不动产物权的继受取得而言，买卖合同的成立和有效仅仅意味着买受人取得对出卖人的债权请求权，如欲取得具有排他效力的物权，将物权人从出卖人变更为买受人，应当履行法定的公示方式，即要将自己继受的不动产物权按照法定的方式对不特定的第三人进行昭示。对此，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”可见，依据前述法律规定，不动产所有权的继受取得，除了法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载之后，包括买受人在内的受让人方能取得包括所有权在内的不动产物权。从本案查明的事实看，自人民法院查封始，案涉房屋一直登记在被执行人侯永柱名下，在不动产登记没有变更的情况下，案涉物权变动并未完成，原告不能成为物权法所指的房屋所有权人，其要求确认对涉案房屋享有所有权之诉求，依法不能支持。此外，原告即使没有取得物权，但如果其因为合同而对该财产享有的物权登记请求权等债权符合物权期待权保护条件的，人民法院也不能执行。原告既已依照合同履行完毕支付取得物权之对价等义务，预期物权将确定无疑地变动到其名下，在与申请执行人一般债权的实现发生冲突时，法律选择了优先保护案外人的物权期待权。至于物权期待权保护的条件，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称查封规定）第十七条做出了具体的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”依照前述规定，原告作为案外人即受让人，在被执行财产上的物权期待权如欲产生排除执行的效力，应当符合以下要件：（一）和被执行人即登记名义人，签订以变动执行标的物所有权为目的的合同。（二）已经履行买卖合同的全部价款支付义务。（三）对执行标的物的物权期待权已经以一定的方式对外公示。（四）物权没有变更登记的原因不可归责于案外人。四个要件必须全部具备，缺一不可。本案中，原告与第三人侯永柱之间签订了房屋买卖合同但未支付全部价款；在审查原告是否实际占有了该房屋中，本院在执行第三人上述房产时查封了该房屋，查封时发现该房屋只在墙壁划出线槽，鸿基海岸物业服务中心于2015年6月11日出具情况说明也证明原告未缴纳物业费用和该房屋没有进行装修，即法院在查封该房屋时原告并未实际占有该房屋，原告与第三人侯永柱之间虽存在房屋买卖行为但未办理登记过户手续,原告亦未举证证明其对此没有过错,所以本案并不存在排除人民法院对案涉房屋执行的问题。原告与第三人侯永柱之间签订了房屋买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，合同虽然有效，但由于买受人即原告未实际占有该房屋之前法院查封了该房屋，原告与第三人之间的买卖合同出现了法律上的履行障碍，合同目的已不能实现，原告可以依据房屋买卖合同向第三人主张债权和违约责任，但不能阻却法院对该房屋的强制执行。综上，原告关于确认位于营口市鲅鱼圈区鸿基海岸小区A22#楼3单元2层2号房产为其所有并停止执行的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告丁世波的诉讼请求。案件受理费300元，由原告丁世波负担。判后，丁世波不服，向本院提起上诉，其理由是，一、一审法院认定事实不清。一审法院根据鸿基海岸物业服务中心出具的情况说明认定鸿基海岸小区A22#楼3单元2层2号房屋登记在业主侯永柱名下，据此认定该房屋所有权人为侯永柱。事实上，由于市场经济影响及目前房地产行业的实际情况导致鸿基海岸小区的所有房屋至今无法办理产权登记，因此一审法院认定该小区A22#楼3单元2层2号房屋已经登记在侯永柱名下的事实不当。一审法院认定上诉人并未给付全部购房款。事实上，上诉人与被上诉人于2013年8月5日签订《房地产买卖合同》，合同约定上诉人以119．7900万元购买侯永柱该处房产，上诉人于当日将购房款80．7900万元汇入侯永柱妻子高波的银行账户，于2013年9月24日与侯永柱一同到中国工商银行营口经济技术开发区支行支付34万元购房款办理结算，余下5万元购房款双方约定作为侯永柱为上诉人办理房照的保证金。依据以上事实上诉人于2013年9月24日履行给付购房款义务时就应视为取得该房屋的所有权。一审法院以房屋内墙壁上仅画出线槽，并未进行装修为由，认定上诉人没有实际占有和使用。事实上，上诉人已经实际占有了该房屋，并准备进行房屋装修，墙壁上的划线槽就是最好的证明。而一审法院
仅以屋内墙壁上仅画出线槽，并未进行装修为由，就草率认定上诉人没有实际占有，系一审法院认定事实不当。二、一审法院适用法律不当。一审法院依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，以上诉人没有支付房屋买卖合同中的全部价款、没有实际占有为由，认定上诉人不能阻却法院对该房屋的强制执行。事实上，上诉人在2013年9月24日履行购房款后就已经拥有房屋的所有权并实际占有。而一审法院适用《最高人民院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定显然不当。综上，请求二审法院撤销原审判决，涉诉一、二审费用全部由被上诉人承担。
被上诉人汤永刚辩称，这个房屋买卖不符合民间交易习俗，房屋在银行抵押的情况下不可能拿出80多万。法院执行扣押房屋的时候是在物业处拿着钥匙开的门，在物业处有登记，里面有照片在物业处登记有台账，两次催缴高波交物业费，高波和侯永柱是夫妻，他们一直欠着物业费。没有证据证明涉案房屋是上诉人所有。
原审第三人侯永柱、高波未做答辩。
二审法院经审理查明的事实与原审认定事实一致。
本院认为，本案系因汤永刚申请执行侯永柱、高波，本案上诉人对人民法院查封的登记在被执行人侯永柱名下的房屋主张所有权所引起的纠纷。上诉人主张其系从侯永柱处因买卖而受让物权。但依照《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”从本案查明的事实看，自人民法院查封始，案涉房屋一直登记在被执行人侯永柱名下；上诉人亦自认，因案涉房屋未办理过户登记故未交清全部房款；原审法院在执行第三人上述房产时查封了该房屋，查封时发现该房屋只在墙壁划出线槽，鸿基海岸物业服务中心于2015年6月11日出具情况说明也证明上诉人未缴纳物业费用和该房屋没有进行装修，即法院在查封该房屋时上诉人并未实际占有该房屋。上诉人与第三人侯永柱之间虽存在房屋买卖行为但未办理登记过户手续,亦未举证证明其对此没有过错,所以本案并不存在排除人民法院对案涉房屋执行的问题。综上，上诉人关于确认位于营口市鲅鱼圈区鸿基海岸小区A22#楼3单元2层2号房产为其所有并停止执行的诉讼请求，没有足够的证据予以证明，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人丁世波负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵洪稷
审 判 员 秦振敏
代理审判员 任研研
二〇一六年六月十六日
书 记 员 张 弘