福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）榕民终字第1785号
上诉人（原审原告、原审反诉被告）福州高斯财务顾问有限公司。
法定代表人虞建旺，总经理。
委托代理人杨夏冬，福建元一律师事务所律师。
委托代理人王惠琴，福建元一律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告、原审反诉原告）倪耿忠，男，1963年3月6日出生，汉族。
上诉人福州高斯财务顾问有限公司因与被上诉人倪耿忠房屋租赁合同纠纷一案，不服福州市晋安区人民法院（2013）晋民初字第2361号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2012年8月27日，被告（反诉原告）倪耿忠（作为甲方）与原告（反诉被告）福州高斯财务顾问有限公司（作为乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将位于新店镇蓝山四季9#306单元的房屋出租给乙方，租赁期限为2012年8月28日至2013年8月27日；乙方交付押金5000元，于租赁期满结清有关费用后，由甲方不计息退还；租金为每月2500元，由乙方于每月28日汇入甲方建行账户；乙方负责支付水费、电费、卫生费、物业管理费等费用；租赁期内，甲方负责对房屋及附着物自然损坏的维修并承担费用；乙方保证按时交纳租金，在甲方提醒乙方及时交纳租金后，每逾期一天，甲方有权按月租金的千分之五向乙方加收滞纳金，超过五天，甲方有权收回房产并不退回押金；乙方不交付或者不按约定交付租金，甲方有权解除本合同；甲方违反合同约定不承担维修责任，使乙方无法继续使用出租房屋的，乙方有权解除合同；若一方违反合同规定的条款及国家和地方关于房产租赁的规定，另一方有权提前解除合同，所造成的损失由责任方承担，同时责任方须赔偿对方两个月租金等等。合同签订后，双方依约履行，原告将承租的房屋作为公司员工宿舍。
2013年7月底，原告电话通知被告租期届满后不再续租，并要求被告将部分押金抵扣8月份租金后予以退还，遭被告拒绝。2013年8月13日，被告见原告仍未交纳8月份租金，遂在小区保安见证下更换房屋门锁，并书面通知原告因其逾期缴纳租金，已构成违约，被告按约收回房屋等等。翌日，原告员工亦自行进入房屋取走各自随身物品后，未再继续居住使用。为此，双方产生纠纷。
诉讼中，反诉原告与反诉被告共同确认，2013年的5月至8月的水电公摊费用为78元、水费为193.95元、电费为770.7元以及同年7月、8月的物业费为219元，合计1261.65元。
原审法院认为：双方当事人对以下几个事实存有争议，原审法院查明认定如下：一、原告有否为承租房内空调加氨并支出维修费200元。原告提供宏达家电特约维修中心于2013年6月29日出具的空调加氨收费凭证，载明蓝山四季9#306、康城小区501空调加氨费合计400元，以此证明本案承租房空调不能制冷，原告为此支出200元维修费。被告对此予以否认。原审法院认为，原告提供的上述证据真实有效，可以证明原告有为承租房内空调加氨并支出维修费200元。二、原告有否为承租房添置物品。原告提供添置物品清单包括床、床垫、热水器、风扇、椅子、电脑桌、饮水机、被套、枕头、插座、窗帘计5318.4元，并附有相关物品收据、订货单、发票及运货证明，但原告没有告知被告添置相关物品。被告认为租赁房屋内只有添置的美的牌热水器一台。原审法院认为，根据原告提供的热水器票据以及被告陈述相关事实，可推定被告所陈述的热水器是原告所添置的美的牌热水器，故被告应予返还原告。但原告未能举证证明原告所主张的其他财物（除热水器外）是否在租赁房屋内，故原告的主张，无事实依据，原审法院不予认定。综上所述，原审法院认为，本案当事人签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，是为合法有效。本诉原告作为承租人本应在距合同期满前一个月交付最后月租，其虽向出租人即本诉被告提出以押金抵扣租金，但未取得本诉被告同意，本诉原告未依合同约定之期限履行交付全部租金的义务，已构成违约。本诉被告于2013年8月13日行使合同解除权，依约单方收回房屋，并无不当。本诉原告应向本诉被告支付尚欠的租金1500元、物业及水电费、水电公摊费1261.65元，合计2761.65元。鉴于双方在租赁合同中约定关于原告交付的押金，于租赁期满结清房租水电等费用后，被告应将押金退还原告以及双方约定原告超过五天不支付租金，被告有权收回房产并不退回押金，故待结清租金、物业及水电费、水电公摊费等费用2761.65元，剩余押金2238.35元可依约不予退还原告。反诉原告应支付反诉被告空调维修费200元并返还反诉被告美的牌热水器一台。鉴于反诉原告已收取反诉被告押金，故反诉原告主张的月租金日千分之五滞纳金不再予以支持。反诉被告主张合同既约定不予退还押金又约定违约金额为两个月租金5000元，属于合同约定中加重反诉被告违约责任情形，请求予以调整。依据法律规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。故反诉被告主张予以调整违约金符合法律规定，可酌定反诉被告向反诉原告支付违约金为2500元。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、确认原告福州高斯财务顾问有限公司与被告倪耿忠的房屋租赁合同于2013年8月13日解除；二、被告倪耿忠于本判决生效后十日内支付原告福州高斯财务顾问有限公司空调维修费200元，并返还原告福州高斯财务顾问有限公司美的牌热水器一台；三、反诉被告福州高斯财务顾问有限公司在反诉原告倪耿忠处的5000元押金在扣除租金1500元、物业及水电费、水电公摊费1261.65元后，剩余2238.35元归反诉原告倪耿忠所有；四、反诉被告福州高斯财务顾问有限公司于本判决生效后十日内向反诉原告倪耿忠支付违约金2500元；五、驳回原告福州高斯财务顾问有限公司的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告倪耿忠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费680元，适用简易程序减半收取340元，由原告福州高斯财务顾问有限公司负担330元、被告倪耿忠负担10元。反诉案件受理费155元（已减半收取），由反诉原告倪耿忠负担85元、反诉被告福州高斯财务顾问有限公司负担70元。
原审宣判后，原审原告（反诉被告）福州高斯财务顾问有限公司不服，向本院提起上诉。
上诉人福州高斯财务顾问有限公司上诉称：一、被上诉人未按照合同约定及时负责对房屋及附着物自然损坏进行维修并承担费用，构成违约行为。原审法院未查明事实，未对被上诉人的过错进行认定就判决上诉人违约，没有事实和法律依据。二、因被上诉人的过错导致上诉人无法继续租住房屋，上诉人要求被上诉人先行履行维修义务，屡遭被上诉人拒绝。上诉人无奈只好提前一个月电话通知被上诉人合同到期不续租且7月28日至8月27日的房租从押金中扣除，被上诉人口头答应了，上诉人经被上诉人同意之后才没有预交房租，是被上诉人违约在先。原审法院未认定被上诉人的过错就作出上诉人违约、被上诉人有权收回房产并不退回押金的判决，属事实认定不清。三、被上诉人分别于2013年8月13日、8月14日在上诉人未在场的情形下，强行砸掉、擅自更换上诉人所租赁的房屋门锁进入屋内，致使上诉人无法进入屋内，将租住在房屋内的员工强行赶出。上诉人为租住在房屋的员工添置的相关物品也被被上诉人锁住无法拿出。被上诉人的上述行为严重侵犯了上诉人的人身及财产权，上诉人依据物品清单、价格明细和相关收款收据要求被上诉人返还被被上诉人扣留的物品，合情合理又符合法律的规定。故提起上诉，请求：1、维持（2013）晋民初字第2361号民事判决书中第一、二项；2、撤销（2013）晋民初字第2361号民事判决书中第三项，改判由被上诉人退还上诉人押金人民币5000元、被上诉人返还上诉人采购在被上诉人租赁房屋内的所有物品；3、撤销（2013）晋民初字第2361号民事判决书中第四项，改判由被上诉人承担违约责任；4、被上诉人承担本案件一审、二审的案件受理费。
被上诉人倪耿忠答辩称：上诉人关于“答辩人未及时维持房屋设备（即给空调加氨）构成违约在先”的主张是不能成立的，实际上是上诉人违约在先。1、上诉人最初拒交房租的理由是要求从押金中扣除2013年8月份房租。根据上诉人提供的证据显示，空调加氨费用时间为2013年6月29日。而上诉人要求从押金中扣除2013年8月份房租的时间为2013年7月底。从时间节点也证实加氨并不是上诉人最初拒交房租的理由。2、答辩人在本次诉讼过程才见到空调加氨的证据。在诉讼之前，上诉人并未向答辩人提交关于空调加氨的证据。在空调需要加氨时，也未请答辩人予以确认。可见，双方对是否给租赁房屋的空调加氨存在争议。同时，空调加氨的费用属于正常的耗能，犹如使用房屋所产生的水电费、物业费一样，是承租人使用租赁物所产生的费用，理应由承租人承担。3、无论是否存在争议，空调加氨都不能成交拒交房租的理由。根据双方合同约定及合同法相关规定，只有存在严重影响租赁房屋使用致使承租方合同目的不实现的情况下，才能视为出租方违约。本案中，空调是否有氨并不影响房屋的正常使用，因为空调仅仅只是租赁物的附属设施而已。何况，双方对是否加氨及加氨费用由谁承担还存在争议。由此可见，上诉人关于“答辩人未及时维持房屋设备构成违约在先”的主张是不能成立的。在上诉人逾期交纳房租的情况下，答辩人依照合同约定有权提前解除合同并收回房屋。上诉人有义务支付未交纳的房租、水电费、物业费并承担相应的违约责任。故，一审判决事实清楚，适用法律正确，故应当驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
双方当事人在原审诉讼过程中提供的证据已随原审案卷移送本院。
二审诉讼过程中双方均未向本院提交新的证据，根据本案现有证据，本院确认一审认定的主要事实清楚。
本院认为，上诉人以被上诉人未按照合同约定及时负责对房屋及附着物自然损坏进行维修并承担费用构成违约行为为由提起上诉，因被上诉人已经按照《房屋租赁合同》提供包括空调在内的设施，上诉人实际占有租赁物，若出现空调使用障碍，应当及时告知被上诉人。上诉人并未提供证据证明其已经将此问题告知被上诉人。且从常理分析，空调状况并不必然影响房屋的使用，加氨产生的费用也不足以抵扣租金，故上诉人不能以此为由拒绝按照合同约定支付租金。上诉人所主张的被上诉人口头答应房租从押金中扣除因缺乏证据佐证，本院不予采信。因此，上诉人未按约交纳租金构成违约，被上诉人有权按照合同约定收回房屋并要求上诉人承担违约责任。上诉人要求返还被上诉人扣留的物品，因缺乏证据佐证，本院不予采信。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉人福州高斯财务顾问有限公司的上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按照原审判决确定的负担；二审案件受理费人民币680元由上诉人福州高斯财务顾问有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑克华
代理审判员 缪 羽
代理审判员 黄 锋
二〇一四年八月五日
书 记 员 王 惠