沈阳市于洪区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）于民二初字第04822号
原告：沈阳万维物业服务有限公司。住所地：沈阳市和平区和平北大街***号。
法定代表人：陈忠杰，系该公司董事长。
委托代理人：谭艳萍，赵丹，系辽宁弘立律师事务所律师。
被告：沈阳凯城房屋开发有限公司。住所地：沈阳市于洪区洞庭湖街青海西路大卜巷。
法定代表人：赵春艳，系该公司董事长。
委托代理人：蒋颖，系北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
原告沈阳万维物业服务有限公司（以下简称“万维公司”）诉被告沈阳凯城房屋开发有限公司（以下简称“凯城公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2014年10月10日受理后，依法由审判员周楠担任审判长，与人民陪审员赵宏波、张玮瑛组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告万维公司委托代理人谭艳萍、被告凯城公司委托代理人蒋颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年3月22日，我公司与沈阳市于洪区中油吉利街小区业委会签订了服务期限自2011年12月1日至2013年12月31日的物业服务合同。2014年3月18日，我公司又与业委会签订了服务期限自2014年1月1日至2014年12月31日的物业服务合同。合同中第五条约定：物业费收费标准为，住宅按建筑面积每月每平方米1元（不含电梯费）；网点按建筑面积每月每平方米0.5元。合同第七条约定：“空置房的物业服务费，由万维物业公司按物业费标准的100%向产权人收取。同时依据《物业管理条例》第四十二条第二款规定：“已竣工但尚未交给物业买受人的物业，物业服务由建设单位交纳”。我公司自2011年12月1日起对该小区提供物业服务。其中，未出售住宅229户，总面积20501.08平方米；网点254户，总建筑面积29568.95平方米，合计从2011年12月1日至2014年12月31日止的空置房物业费1，278，580元。依据我国法律规定及合同约定，该笔物业费应由其实际产权人沈阳凯城房屋开发有限责任公司交纳。请求法院判令被告给付从2011年12月1日至2014年12月31日的空置房物业费1，278，580元，诉讼费由被告承担。
被告辩称：已出售并交付房屋的物业费由原告向买受人主张，已出售未办理入住的物业应视情况而定，如因买受人原因未办理入住，该部分费用由原告向买受人主张。原、被告之间关于出售部分的物业费有约定，应按其约定的服务金额收取。原告诉讼请求中仅有一部分是被告尚未出售的房屋，其他均已出售，已出售部分物业费不应被告承担。原告未按照物业服务合同中的约定履行物业服务，其服务存在瑕疵。因原告管理不善，造成被告空房及小区公共设施出现偷窃情况，给被告造成严重损失，原告应承担责任。被告组织小区人员进行管理及维护，承担了部分应由物业完成的服务。被告与原告在2014年8月才进行交接，在交接前，小区配套设施公共场所的日常维护、养护均由被告完成。原告擅自使用我公司的空置房。
经审理查明：2012年3月22日，中油吉利街小区业主委员会（甲方）与原告万维公司（乙方）签订物业服务合同，合同约定：由甲方聘用乙方对中油吉利街小区提供物业管理服务，物业类型为中档住宅、商业网点混合型。位置在沈阳市于洪区吉力湖街25号。合同期限为从2011年12月1日至2013年12月31日，物业服务费半年缴纳。四至为东至阳光100小区、南至吉力湖街、西至水调歌城小区、北至紫郡城小区，占地面积为83000平方米，建筑面积为198300平方米，总户数为2451户。物业服务费用由业主按其拥有的物业建筑面积交纳，住宅每平方米每月1元，网点每平方米每月0.5元。空置房屋的物业服务费，由乙方按物业费标准的100%向产权人收取。
2014年3月28日，中油吉利街小区业主委员会（甲方）与原告万维公司（乙方）再次签订物业服务合同，建筑面积为220000平方米，总户数为2451户，合同期限为从2014年1月1日至2014年12月31日，物业服务费按一年（或半年）缴纳，其他内容与第一份合同基本相同。
在合同约定期间，原告向被告提供了物业服务。被告主张未售及空置住宅共5350.41平方米、未售及空置网点共17695.71平方米，原告予以认可；被告主张原告物业占用房屋1355.99平方米，提供了照片，原告表示只是临时占用；被告主张已入住住宅为3030.53平方米、已入住网点为3226.49平方米，提供了相应的商品房准住通知，原告对其中七套有异议，其他予以认可，有异议部分住宅为342.09平方米、网点为163.58平方米，有异议部分的物业费为15683元（1759元＋3626元＋4137元＋3135元＋1043元＋414元＋1569元）；被告主张已出售并已邮寄了入住通知的网点为3706.50平方米，提供了邮寄清单；被告主张通过法院执行程序已经交付给华洋公司的住宅为1670.30平方米，提供了双方交接协议书、执行和解补充协议，其中2014年5月13日交接15套计1101.57平方米、2014年5月14日交接8套计568.73平方米；被告主张租赁给丁玉亮网点605.12平方米，提供了准住通知、租赁合同，租赁合同载明：租期2014年1月1日至2016年1月1日，房屋租赁期间，丁玉亮负责缴纳采暖费及物业费等；被告主张已售并通知入住的住宅为9873平方米、已售并通知入住的网点为2674.16平方米，提供了入住通知、商品房买卖合同。
被告与买受人签订的《商品房买卖合同》及补充协议约定，买受人应在合同约定的房屋交付日期到达售楼处领取钥匙、缴纳物业费等，办理入住手续。
2013年4月23日，原告曾向被告主张支付物业服务费。
本院确认的上述事实，有原、被告的陈述、商品房买卖合同、邮寄清单、附表6份、入住通知书、交接协议书、执行和解补充协议、租赁合同、准住通知等证据载卷佐证，经庭审质证，予以采信。
本院认为：《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。依据此规定，被告作为建设单位，负有对已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业费用向原告交纳的义务，合同期间为从2011年12月1日至2014年12月31日，共计37个月。
关于本案之举证责任问题。本案被告作为建设单位，依原始取得对建设的房屋有所有权，房屋是否售出或交付买受人应由被告承担举证责任，如不能举证，应承担举证不能的责任。
关于被告主张未售及空置部分（附表一）。原、被告双方没有争议，住宅为5350.41平方米、网点为17695.71平方米，该部分物业费应由被告交纳，住宅数额为5350.41平方米×1元／平方米×37个月=197，965.17元；网点数额为17695.71平方米×0.5元／平方米×37个月=327，370.64元。
关于被告主张原告占用部分（附表二）。该部分均为网点，共计1355.99平方米，原告表示只是临时占用，但未提供证据证明其具体的占用期间，应承担举证不能的不利后果。此部分原告虽未售出，但由原告占用，原告主张物业服务费应由被告交纳，显失公平，故对该项主张，本院不予支持。
关于被告主张已入住部分（附表三）。被告主张该部分住宅为3030.53平方米、网点为3226.49平方米，原告对其中的住宅342.09平方米、网点163.58平方米提出异议，其他部分予以认可。被告提供的商品房准住通知系其单方出具，没有业主和原告的确认，故对被告主张住宅342.09平方米、网点163.58平方米已入住不予支持。故被告应支付原告该部分物业费15683.56元（住宅342.09平方米×1元／平方米／月×37个月＋网点163.58平方米×0.5元／平方米／月×37个月）。
关于被告主张已邮寄挂号信通知入住部分（附表四）。该部分为网点，共计3706.50平方米。被告已履行通知入住的义务，业主未及时办理入住手续，并非被告责任，故对该部分的物业服务费不予支持。
关于被告主张已交接给华洋公司的部分（附表五）。该部分共计1670.30平方米，此部分由法院通过执行程序交付给案外人，交接之前的物业费应由被告承担，其中2014年5月13日交接15套计1101.57平方米、2014年5月14日交接8套计568.73平方米，故被告应向原告缴纳物业费数额为：49793.90元（1101.57平方米×1元／平方米／月×894天（从2011年12月1日至2014年5月12日）＋568.73平方米×1元／平方米／月×895天（从2011年12月1日至2014年5月13日）］。
关于被告主张租赁给丁玉亮房屋的部分（附表五）。该部分为网点，共计605.12平方米，该房屋已租赁给案外人丁玉亮，根据法律规定，被告应负连带交纳责任：数额为605.12平方米×0.5元／平方米×37个月=11，194.72元。
关于被告主张已售并通知入住部分（附表六）。该部分住宅为9873平方米、网点为2674.16平方米，被告提供了入住通知书和商品房买卖合同，该入住通知书系被告自行制作，没有买受人和原告的签字确认，无法证明被告已经履行通知义务，无法证明房屋已经入住。故被告应支付该部分物业费，数额为414，772.96元（住宅9873平方米×1元／平方米／月×37个月＋网点2674.16平方米×0.5元／平方米／月×37个月）。
关于被告主张物品受损应抵消物业费的问题。本案系因被告拖欠物业服务费而致原告提起的物业服务合同纠纷，被告称物品受损，应另案提起诉讼。关于被告主张相关设施于2014年8月18日移交的问题。被告未能提供证据证明原告在服务期限内未按约定提供物业服务，管理设施移交的是设施的管理或权属等，与原告是否提供相应物业服务没有必然联系，该主张不构成减免物业费的合理理由。被告主张其参与了物业服务，但未提供相关的证据，本院对该项主张不予支持。
关于被告主张已经超过诉讼时效的问题。2012年3月22日合同约定服务期限为从2011年12月1日至2013年12月31日，物业服务费半年缴纳。关于应该是提前预付还是后期结算的问题，合同未约定，因被告的空置房屋处于变动状态，预付服务费不符合逻辑，且系2012年3月22日补签的合同，也无法预付之前的物业费，故对2011年12月1日起半年的物业费应为结算，时间为2012年5月31日。因2013年4月23日原告曾向被告主张物业服务费，而且被告提供的物业服务具有连续性，故原告的诉请未超过诉讼时效。
综上，被告应支付原告物业服务费：197，965.17元＋327，370.64元＋15，683.56元＋49，793.90元＋11，194.72元＋414，772.96元=1016780.95元。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：
一、被告沈阳凯城房屋开发有限公司于本判决发生法律效力后10日内给付原告沈阳万维物业服务有限公司物业服务费1016780.95元；
二、驳回原、被告其他诉讼请求。
如果被告沈阳凯城房屋开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16307元，由原告沈阳万维物业服务有限公司承担2356元，由被告沈阳凯城房屋开发有限公司承担13951元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 周 楠
人民陪审员 赵宏波
人民陪审员 张玮瑛
二〇一五年四月十日
书 记 员 施 洋