山�省枣庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）枣民一终字第377号
上诉人（原审被告）：王德成，枣庄矿业集团机关事务处职工。
委托代理人：颜道銮，山东薛国律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张延芬，枣庄矿业集团中心医院退休职工。
委托代理人：薛阳，山东长明阳律师事务所律师。
委托代理人：殷实，山东长明阳律师事务所律师。
上诉人王德成因与被上诉人张延芬所有权确认纠纷一案，不服枣庄市薛城区人民法院（2014）薛民初字第642号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人王德成及委托代理人颜道銮，被上诉人张延芬及委托代理人薛阳、殷实到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定以下事实：2002年，枣庄矿业集团广安房地产开发有限公司（以下简称广安公司）开发“南苑小区”�原安培中心，后将“南苑小区”更名为“东山花园”小区）。张延芬、王德成及其前妻陈英均为枣矿集团公司职工。2003年左右，广安公司与王德成订立房地产买卖合同，合同约定：广安公司将其开发的南苑小区第五幢中单元五层西户出卖给王德成，房屋建筑面积104.29平方，价款75088元；房款采用分期付款方式，按房款70％交纳预付款52500元，余款在该房屋竣工验收合格后一次性付清；公司须在2003年7月30日前将房产交付使用。该合同乙方王德成名字由陈英代写。该份合同由张延芬持有。同时，张延芬持有广安公司出具的“商品住宅质量保证书”、“商品住宅使用说明书”及房款收款收据（2002年l0月22日王德成预交房款52500元、2003年8月18日王德成交房款22588元、2003年8月25日王德成交燃气工程费2800元、2004年5月19日王德成交储藏室款2600元。张延芬持有的中国建设银行现金�款单显示2002年10月22日张延芬向广安公司交款52500元）。同时，张延芬持有签名为“张延芬”的房屋水卡、电卡，以及2007年3月至2014年5月期间以张延芬名义缴纳的购电费、燃气费、取暖费、有线电视收视费、物业管理费的部分缴费票据和房屋安装太阳能的收据、“美心门”保修单等凭据。薛城区常庄镇西苑社区居委会出具书面证明“张延芬自2003年入住我辖区东山花园五号楼中单元五层西户”。陈英曾于2004年3月1日向张延芬书写“协议书”一份，认可张延芬以王德成的名义购买该房屋，以及张延芬支付购房款及配套设施费的事实。在王德成于2005年向原审法院提起的离婚诉讼［（2005）薛民初字第571号］中，陈英向法庭提交的反诉状再次对张延芬借名买房一事予以认可。在该离婚案件中，“东山花园”小区第五幢中单元五层西户房产未作为夫妻共同财产分割。
原审法�认为，双方争议的焦点为：一、张延芬借用王德成之名买房的事实是否成立；二、在涉案房屋没有登记的情况下，法院能否确认产权属张延芬所有。对于第一个争执焦点，张延芬持有房地产买卖合同、商品住宅质量保证书、商品住宅使用说明书，特别是交纳房款的收款收据。房款收据是买受人证明其履行房屋买卖合同的重要凭证，为购房人慎重保管，同时，与2002年10月22日房款收据对应的银行交款单显示交款人张延芬向广安公司交款52500元，能够证明涉案房屋为张延芬出资购买。结合以张延芬之名交纳的燃气费、取暖费、电费、装修单据及西苑社区居委会出具的证明，能够证明涉案房屋由张延芬装修并一直占有使用。并且，在王德成与陈英离婚一案中，对其二人的另一套房产予以判决归属，而没有对涉案房屋分割，结合案卷中陈英反诉状称“涉案房屋是张延芬借王�成名义购买，归原告所有”，并且在离婚诉讼后王德成长期放任房屋物权的事实，应能推定王德成对张延芬借名购房的事实予以认可。对于第二个争执焦点。意思自治是私法的一项基本原则，张延芬借用王德成之名购买房屋，没有侵害他人及公共利益，应认定有效合同。对此，双方均应按约定履行，即王德成协助张延芬占有使用涉案房屋及变更产权手续。广安公司将涉案房屋交付给张延芬，该交付为物权行为，交付后享有物权，即享有对涉案房屋占有、使用、收益及处分的权利。物权法第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。未经登记，不发生效力。但法律另有规定的除外”，原审法院认为，不动产的物权登记，是公权力的行使方式，是对不动产物权的确认（经过依法登记的不动产，对外产生公示的物权效力），登记本身并不当然等同物权确认，不登记，并不能否认物权的成立。物权法第三十三条“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”规定民事权利争议应根据实际情况依法确认，只要符合所有权的特征要件，所有权便成立，现张延芬享有涉案房屋占有、使用、收益及处分的权能，符合所有权的特征，因此原审法院认定张延芬对涉案房屋具有所有权。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国物权法》第二条、第三十三条、第三十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十六条之规定，判决：确认坐落于“东山花园”小区第五幢中单元五层西户房屋（含储藏室）产权为原告张延芬所有。案件受理费150元，由被告王德成负担。
上诉人王德成不服原审判决上诉称，一、原审判决认定事实不清、证据不足。1、�审判决关于张延芬借用王德成之名买房的事实的认定系基于对待证事实的错误推定，不能成立。原审判决第4-5页认定：“原告张延芬持有房地产买卖合同……应能推定被告王德成对原告借名购房的事实予以认可。上述事实推定不能成立，理由是：（1）王德成能提供反证证明其不成立，其中，房地产买卖合同能证明买房人依然是王德成，未发生变更且能够证明该合同约定以本人的名义替他人买房构成违约，解除合同、罚没定金。王德成二审拟提供新证据：枣庄矿业（集团）有限责任公司文件枣矿集团字（2002）220号、枣庄矿业（集团）有限责任公司机关事务管理处证明、薛国用（2006）第0112号国有土地使用权证书（复印件）。枣矿集团字（2002）220号文第四条对购房人员范围有明确界定为集团公司机关符合购房条件的人员。第五条第5项明确了禁止性的规定：本人不购�住房，而以本人名义替他人申请购买住房的，一经查出，取消此次购房资格……。王德成对上述文件规定是明知的，绝不会以本人的名义替他人申请购买住房。公司机关出具的证明能够证明涉诉房屋为经济适用房，同样能够进一步证明王德成所购买的涉诉房屋的性质，既不能以自己的名义替他人买，也不允许文件范围规定之外的人员购买。薛国用（2006）第0112号国有土地使用权证书在土地使用权类型一栏记载：划拨。也就是说，涉诉的房屋所依附土地性质为国有划拨土地，该住房不是商品房，不允许在市场上自由交易。（2）原审判决认定前提事实，陈英与王德成离婚一案的反诉状中的有关涉诉房产的归属内容，作为推定的前提事实未得到法律上的确认。（3）原审上述所列的前提事实与推定的王德成以自己的名义替他人购房的待证事实之间没有必然联系。比如张延�持有的以王德成之名的购房缴款单及通过银行向涉诉房屋的卖方广安公司的打款回单，不能必然证明王德成以自己的名义替他人买房，也可以理解为借用张延芬的资金买房，即通过该证据所能推出的结论不具有唯一性。总之，原审的上述推定不成立。2、原审判决将涉案房屋产权确权给张延芬所有，违反了王德成与广安公司的购房约定和法律规定，依法不能成立。原审判决认定（判决书第5页）：意思自治是司法的一项基本原则……因此认定张延芬对涉案房屋具有所有权。上述认定既无事实依据亦无法律依据。本案原审将房屋确权给张延芬，实际上就是确认了王德成对卖房人广安公司债权转让的效力，更进一步地说，就是原审判决确认了所谓的其实并不存在的王德成与张延芬之间的房屋买卖合同（不会是独立出来
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借用王德成之名购买房屋合同）为有效合同。但是，�德成对广安公司的债权是不得让与的债权。合同法第七十九条规定：债权人可以将合同的权利全部或部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同的性质不得转让；（二）按照当事人的约定不得转让；（3）依照法律规定不得转让。根据王德成与广安公司房地产买卖合同第八条约定：违反枣矿集团字（2002）220号文规定，以本人名义替他人购房的，一经查出，甲方有权解除合同，罚没房款20％的定金。该约定明确不允许买房人转让债权。城市房地产管理法第三十八条第六款明确规定：“未依法登记领取权属证书的房产不得转让。本案房地产买卖合同所出售的房屋性质系经济适用房，亦未进行房产登记领取房产证书，原审判决确权给张延芬就等于确认了王德成对广安公司的债权转让效力，直接违反了法律的禁止性规定。更不用说王德成不承认与张延芬�间存在着“替买合同”，即便存在也是以合法形式掩盖非法目的，即因合同内容违约和违法而无效。二、原审遗漏当事人，程序违法。涉诉房屋系王德成于2002年所购买，此时，王德成与其前妻陈英尚未离婚，该房产应属王德成与陈英婚姻关系存续期间的共同财产。在涉诉房产权属事先未经司法确认的情况下，陈英作为必要共同诉讼人，任何人都不能剥夺其诉权。另外，本案涉及到债权的让与，那么作为与王德成签订房屋买卖合同的卖方广安公司，也是利害关系方，其诉权同样不应被剥夺。原审遗漏当事人程序违法，为此，依据民事诉讼法第一百七十条第（四）项之规定，本案应撤销原判发回重审。三、原审判决适用法律错误。本案应适用物权法第九条、城市房地产管理法第三十八条第六款、合同法第七十九条之规定。物权法第九条涉及到不动产物权的设立、变更�转让和消灭的效力等，本案同样涉及到涉诉房产的物权设立和转让即物权的归属问题，应适用之。原审所适用的相关法律，无关乎物权归属和物权及债权转让效力，原审适用这些法律规定确认物权归属，当属错误。请依法撤销原审判决，直接改判驳回原审原告的诉讼请求或将本案发回重审。
被上诉人张延芬答辩称，一、原审判决认定答辩人借用王德成之名买房事实清楚，答辩人手中持有的房地产买卖合同、商品房质量保证书、商品房使用说明书及交房的收款收据和银行收取房款的收据，足以证明答辩人借用上诉人之名买房的事实。二、原审判决程序合法，对于选择谁作为被告，是原告的诉权。本案中陈英并没有对张延芬进行侵权，原审撤回对陈英的诉权得到了法律的支持，程序是合法的，并无不当。三、本案争议的房产在法律上界定为物权，均由张延芬独自享有�原审判决适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
上诉人王德成二审提供了以下证据：一、房地产买卖合同复印件。证明：l、购房者为王德成；2、合同明确约定以本人名义替他人购房的，构成违约，出售方有权解除合同，罚没定金（合同第八条）；3、该房为职工集资建设经济适用房（合同第一条）；4、合同履行中发生争议，提请枣庄市仲裁委员会仲裁（合同第九条）。二、枣庄矿业（集团）有限责任公司文件，枣矿集团字（2002）220号《关于集团公司机关南院开发出售住房的补充通知》。证明：l、购买该住房有着非常严格的购房人员范围的界定，根据个人及其配偶的工作资历，如：职务、职称、工龄、双职工等按分数挑房，证明该房具有福利及经济利益的性质非常明显，并非社会上的人员人人可买（文件第四条）；2、禁止本人不购房，而以本人名义替他人申请购买住房，一经查出，取消购房资格，不予退还预收定金等。三、枣庄矿业（集团）有限责任公司土地使用权证薛国用（2006）第0112号复印件一份。证明：至今为止，涉诉房屋的建设所依附的土地的使用权人为枣庄矿业（集团）有限责任公司，土地的使用权性质为国有划拨土地，那么，与之相联系的的建筑物，还不能进行产权登记，当然也不能流转交易。四、枣庄矿业（集团）有限责任公司机关事务管理处证明一份。证明：涉诉的该套住房为经济适用房，为证明人所在单位职工王德成所购买，进一步印证了涉诉房屋为王德成所购买的真实性。五、薛城区常庄镇东苑社区居民委员会证明。证明：1、王德成为该居委会辖区居民，涉诉房屋的所有人为王德成；2、能够反证原审原告出示的西苑小区社区居委会出具的证明张延芬在涉诉房屋居住与事实不符。六、中国建设银行现金交款单复印件一份。该交款单复印件是王德成在广安公司复印，原件在广安公司。证明：在该交款单交款单位一栏中书写有加有括弧的王德成姓名，张延芬提交的中国建设银行现金交款单中无加有括弧的王德成姓名。证明张延芬原审所出示的交款单系伪造，进而证明该房款为张延芬所交不实。七、枣矿集团机关事务管理处证明。证明水、电、气、暖等费用的交纳，不能决定产权归属与房屋产权无关系。
被上诉人张延芬质证意见为，证据一，该证据真实性无异议，但证明不了对方的证明目的。购房时确实是以王德成名义买房，但签字是陈英签的，并不是王德成签的。第一页的王德成可能是售房人员写的。在向广安公司交款时，因为银行转账写的是张延芬的名字，交财务时，财务说不行，后来开得收据是王德成的名，但是广安公司知道是以王德成的�义买房，东苑小区这种类似事实很多，至今没有一份解除合同的，而且也没有因为卖房处理过谁。证据二、对文件没有异议，是有这个规定，但本案不存在福利购房，打分是为了挑房，挑房二层是二层的价格，三层是三层的价格，另外挑房没有用王德成的名义，而是用别人的分数挑的房。证据三、对该证据不予认可，经济适用房国家有政策，是政府主导的，不是一个企业科室能可以证明的，证明无效。证据四、该证据是复印件，不予质证，土地证的有无，不影响本案的审理，与本案无关。证据五、居委会成立时间晚，张延芬购房在2002年，叫东山花园，单位出具证明要有经办人，当时该社区还没有成立。证据六、是复印件，原件在张延芬手中，凡是与原件不一致的都是篡改的。证据七、该证据没有法律意义，不予质证。
本院二审查明的其他事实与原审认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案争议的事实是座落于枣庄市薛城区东山花园小区第五幢中单元5层西户房屋（含储藏室）的权利人如何确定。本案中，房地产买卖合同中记载买受人（承买人）为上诉人王德成，从合同形式上看权利人是王德成。而被上诉人张延芬持有该房地产买卖合同（原件），并持有商品住宅使用说明书、商品住宅质量保证书以及该争议房屋的所有收款收据，并且该房屋交付后由张延芬装修并一直使用至今。与上述事实相印证的是，2002年10月22日中国建设银行薛城区支行现金交款单，记载交款人为张延芬，收款单位为广安公司。因此，该争议房屋由张延芬履行付款义务后，占有、使用该房屋享有相关权利的事实能够确认。王德成二审所出示现金交款单不能否定张延芬对涉案房屋交款的事实。在原审庭审中，王德成明确陈述，事前对该房屋的情�不知道；对其前妻陈英花多少钱买争议房屋不知道；距离争议房屋很近，十几年没看过房子。以上王德成在诉讼中的自认能够印证其对涉案房屋并不知情，除房地产买卖合同上由其前妻陈英代签王德成之名外，其余情况并不知晓，故原审认定张延芬借王德成名义购买房屋的事实成立，张延芬是涉案争议房屋合同的权利人。王德成以房地产买卖合同和枣庄矿业（集团）有限责任公司、文件的内容以及争议房屋所属土地的性质，否认张延芬顶名买房合同的效力。对于王德成的该项主张，本院认为，从2002年8月签订房地产买卖合同到张延芬交款、取得房屋后，装修、居住该房屋，直至2014年5月16日起诉，房屋的出卖人广安公司从未提出过异议。集团公司的文件亦不具备认定房地产买卖合同无效的效力，土地性质对张延芬购买房屋并无影响。因此，张延芬借王德成之名买房并不违反法律、法规的禁止性规定，应为有效。陈英对于张延芬借用王德成名义买房一直认可，有真实明确的意思表示，陈英不作为当事人参加诉讼并无不当。本案中，广安公司收取了房款交付了房屋，谁是房屋权利人与广安公司并无利害关系。王德成主张漏列当事人，程序违法，不能成立。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中通过张延芬提供的证据，能够确认张延芬为涉案房屋的买受人，享有房地产买卖合同的权利义务，原判直接确认张延芬享有涉案房屋产权欠当，本院予以纠正。
综上，原审判决认定事实清楚，审判程序合法，但判决结果欠当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、�一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销枣庄市薛城区人民法院（2014）薛民初字第642号民事判决；
二、确认座落于枣庄市薛城区“东山花园”小区第五幢中单元五层西户房屋（含储藏室）为被上诉人张延芬所购买；
三、驳回被上诉人张延芬的其他诉讼请求。
一、二审案件受理费150元，均由上诉人王德成负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李政远
审 判 员 崔兆军
代理审判员 李 帅
二〇一四年十二月十九日
书 记 员 马馥君