广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终4176号
上诉人（原审被告）：甘永明，男，1974年10月17日出生，汉族，住湖北省随州市曾都区。
委托诉讼代理人：颜宇丹，广东诚公律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曾俊欣，广东诚公律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：卿雪艳，女，1988年11月1日出生，汉族，住湖南省双牌县。
委托诉讼代理人：余晓强，广东ＸＸ海天（珠海）律师事务所律师。
原审第三人：中山市世华房地产代理有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇南坦路68号州际新天花园赛乐苑3/4幢9卡。
法定代表人：刘文磊，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王玉倩，女，该公司员工。
上诉人甘永明因与被上诉人卿雪艳及原审第三人中山市世华房地产代理有限公司（以下简称世华公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初7435号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
上诉人甘永明上诉请求：1.确认甘永明与卿雪艳于2016年1月16日签订的涉案编号为No1401161的《房地产买卖合同》已于2016年5月25日解除；2.撤销一审判决，改判驳回卿雪艳的全部诉讼请求或驳回其起诉。事实和理由：一、一审判决认定甘永明未按合同约定解除涉案房屋抵押登记，构成违约，应承担违约责任，属于认定事实和划分责任错误。甘永明已按合同约定及时办理相关赎楼手续，并不存在违约的情形。甘永明与卿雪艳已口头约定，由卿雪艳将其应付赎楼款直接存入广发银行。故甘永明已配合卿雪艳积极办理了赎楼手续，不存在违约行为。二、卿雪艳未按约定替甘永明支付赎楼款的行为已构成违约，应承担违约责任。根据涉案的房地产买卖及居间合同及双方约定，卿雪艳应在甘永明办理赎楼申请后，按照约定的时间在2016年2月6日前将赎楼款131700元支付给甘永明，由甘永明将赎楼款存入广发银行，或由卿雪艳径行将赎楼款131700元存入甘永明在广发银行的还款银行账户用于抵扣赎楼款。但卿雪艳在2016年2月7日才到广发银行办理存款手续，其行为已构成违约，应承担违约责任。三、卿雪艳在双方约定的最后还款期限（2016年3月10日）明确拒绝付款，未履行合同一次性支付购房款的约定，导致甘永明的合同目的落空，卿雪艳应向甘永明承担违约赔偿责任。根据涉案房地产买卖及居间合同的约定，定金45000元之外的剩余购房款183000元卿雪艳应在2016年3月10日前支付，而合同约定甘永明解除抵押手续的时间为合同签署后60天，即2016年3月16日前。2016年3月10日，甘永明到世华公司协商房屋买卖事宜，但卿雪艳未到场。2016年3月17日，世华公司以甘永明未按约定解除房产抵押手续为由，发催告函要求甘永明还款赎楼，明显违背合同各方的口头约定。四、卿雪艳与世华公司严重违反诚实信用原则和自愿、合法原则，变造合同，人为制造出本案两个版本的房屋买卖合同，造成买方主体身份混乱，给甘永明造成严重困扰。这也是涉案房屋买卖合同未能全面履行的重要原因。甘永明曾听说合同主体已由卿雪艳变更为郑成浩，但世华公司和卿雪艳、郑成浩均未要求甘永明在合同上变更买方主体身份或重新签订合同，故甘永明无法确定买方主体是否已发生变更。卿雪艳在一审时提交的买卖合同上擅自添加了合同主体变更为郑成浩的补充约定。鉴于此，甘永明同意合同主体变更为郑成浩。卿雪艳已不再具备买方主体资格，与本案没有利害关系，无权提起本案诉讼。五、一审法院违反法定程序。甘永明曾向一审法院申请追加郑成浩为本案第三人，但一审法院未予准许。一审判决解除居间合同，超出卿雪艳的诉求。
被上诉人卿雪艳辩称，一、涉案合同约定，合同签订后的60天内，由甘永明承担解除房屋抵押的义务，甘永明应保证交易标的没有瑕疵及自由流转。卿雪艳出于善意，故愿意帮助甘永明赎楼。春节期间，甘永明要求卿雪艳直接将购房款支付至其个人账户。卿雪艳基于交易安全的考虑，要求将购房款直接支付至银行。二、春节后，卿雪艳也尽量配合甘永明赎楼，但甘永明因房价上涨的原因，却不再配合，三、涉案合同签订时，卿雪艳与郑成浩均在场，并由卿雪艳签字作为交易主体。至于涉案购房款的支付主体是否为卿雪艳，不影响卿雪艳作为合同主体提起本案诉讼。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。
原审第三人世华公司述称，不同意甘永明的上诉请求。
卿雪艳向一审法院起诉请求：1.解除卿雪艳与甘永明签订的房屋买卖合同，甘永明向卿雪艳双倍返还定金90000元；2.甘永明承担卿雪艳因维权产生的律师费8000元。
一审法院认定事实：2010年6月19日，甘永明向广东发展银行股份有限公司中山分行（以下简称广发银行中山分行）按揭贷款购买了中山市港口镇××星港湾××房【房产证号：02××64；土地证号：国（2010）易1124**】，并将该房产抵押给银行，抵押金额152000元。
2016年1月16日，卿雪艳（买方）、甘永明（卖方）与第三人世华公司（经纪方）三方签订房地产买卖及居间合同，约定：买卖双方通过经纪方出售及购入位于中山市港口镇××星港湾××房，建筑面积47.41平方米，购房总价228000元，定金45000元（第一部分楼款），签订合同时付5000元作为定金，卖方在签署合同3个工作日内办理相关手续并将该物业已有的房地产证原件等相关资料托管于经纪方作为过户转让之用；第二部分楼款183000元为一次性付款，买方须在签署本合同后＿个工作日内，买卖双方须于2016年3月10日或之前办理完相关税费交纳和签署《广东省房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》，并办理过户递件手续，且递件回执由经纪方代为保管；该物业有抵押，卖方应于签署本合同后60天内解除抵押手续；如卖方不于合同约定期限内办理注销抵押、解除查封限制登记的，视为卖方违约，卖方应向买方承担违约责任并向经纪方支付佣金作为违约金；合同还约定了其他内容。此外，在卿雪艳持有的上述合同第十八条还载明：“双方约定过户由郑成浩（港澳证件号码……）”字样。
合同签订当日，卿雪艳支付了定金5000元给甘永明，甘永明亦将涉案房产的房产证及土地证交世华公司保管。同年1月19日，卿雪艳又通过其朋友郑成浩账户转账支付定金40000元给甘永明。同年1月26日，甘永明向广发银行中山分行申请提前还贷，办理赎楼手续并要求卿雪艳于同年2月6日前存款入其账户替其还款赎楼。卿雪艳经向银行了解，因正值春节期间，2016年2月6日存款要十多日才能扣款，存在交易风险而没有存款替甘永明还款赎楼。
2016年春节后，甘永明认为卿雪艳没有替其还款赎楼属于卿雪艳违约，双方产生矛盾。之后，世华公司为促成双方继续交易，一直协调甘永明与卿雪艳履行合同。因甘永明在深圳，世华公司工作人员于同年3月1日以微信转账方式支付甘永明从深圳来中山的路费500元，甘永明同意再来中山办理赎楼手续。2016年3月8日，世华公司工作人员在与甘永明微信沟通中，告知甘永明办理完赎楼申请后或来中山前告知，其好通知卿雪艳。同月9日晚上10点，甘永明微信世华公司工作人员称“明天上午到中山后，带你直接去银行”。次日下午1点之后，甘永明才来到中山，并要求世华公司联系卿雪艳到现场沟通协商。因卿雪艳时间上无法调配未能到达现场，甘永明与卿雪艳无法直接沟通，甘永明也没有到银行办理申请还款手续就直接回深圳。之后，世华公司继续沟通协调双方交易，但双方对赎楼的分歧比较大，无法协调。2016年3月17日，世华公司以甘永明未按约解除交易房产的抵押登记导致逾期办理房产过户递件手续为由，发函催告甘永明履行合同义务无果。据此，卿雪艳于2016年4月13日诉至一审法院，主张前述实体权利。
一审法院另查明：卿雪艳为委托律师代理本案诉讼支出律师费8000元。
一审庭审中，对剩余购房款的支付时间，甘永明、卿雪艳及世华公司均确认合同没有明确约定支付时间。卿雪艳认为其先支付定金，过户条件成熟后，其在过户当天一次性支付剩余购房款。甘永明认为2016年3月10日是卿雪艳最后付款时间，而其只要在2016年3月16日前解除房屋抵押即可，卿雪艳付款在前。世华公司认为2016年3月10日是办理过户时间，在办理过户当天支付剩余购房款，但前提是卿雪艳支付定金后，甘永明办妥解除抵押手续。
一审诉讼中，甘永明申请追加郑成浩为本案第三人参加诉讼。郑成浩向一审法院出具说明称其与卿雪艳是朋友，因卿雪艳购买涉案房产需资金向其借款并由其直接支付给甘永明。
一审法院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。卿雪艳、甘永明及世华公司签订的房地产买卖及居间合同，是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，各方当事人均应恪守履行。卿雪艳持有的合同第十八条有另行添加的内容，该内容不明确，亦未经甘永明确认，对甘永明不具有约束力。涉案合同相对方是卿雪艳与甘永明，郑成浩仅代卿雪艳支付了部分定金，不能以此认定郑成浩为涉案房屋买方，甘永明亦无其他充分有效证据足以证明郑成浩实为涉案房屋买方，本案没有追加郑成浩为当事人的必要，故甘永明追加郑成浩为本案第三人参加诉讼的申请，一审法院予以驳回。
对卿雪艳已支付甘永明定金45000元的事实，双方均无异议，一审法院予以确认。本案争议焦点是谁违约导致合同无法履行。卿雪艳认为甘永明未按约解除涉案房屋抵押登记构成违约，甘永明认为卿雪艳未按约支付购房款构成违约。一审法院对此分析如下：
首先，对于除定金之外的剩余购房款183000元，合同仅约定为一次性付款，并约定买卖双方须于2016年3月10日前办理过户手续，但未具体明确何时应支付购房款。其次，合同明确约定甘永明于签署合同后60日内解除抵押手续，因此，还贷解除抵押是甘永明应履行的合同义务。因涉案房屋存在抵押，而解除抵押是办理过户的前提，在办理过户时，卿雪艳才负有支付购房款的义务。在2016年3月10日甘永明未履行完解除抵押的合同义务之前，卿雪艳不负有支付购房款的义务。因此，甘永明认为卿雪艳应于2016年3月10日支付购房款的意见，与合同约定不符，一审法院不予采纳。卿雪艳于2016年3月10日未支付购房款，不构成违约。相反，甘永明未在签署合同后60日内解除抵押手续的行为，已构成违约，应承担违约责任。再次，卿雪艳同意代甘永明还贷解除抵押，以无交易风险为前提。卿雪艳前往银行存款为甘永明还贷时，正值春节期间，扣款还贷存在时间差，卿雪艳为避免交易风险而未存款为甘永明还贷情有可原。且只要双方继续沟通协商，相互理解，相互配合，申请还贷手续在春节后仍可重新办理，并非不可逆转。作为中介的世华公司，为促成双方交易继续进行，亦对甘永明的路费作了相应补偿，甘永明为此亦同意继续办理申请还贷手续。因此，不能以卿雪艳未为甘永明履行本属甘永明应履行的还贷义务而认定卿雪艳违约。最后，甘永明于2016年3月9日晚上10点才通知世华公司其次日上午到中山并直接带世华公司工作人员到银行办理申请还贷手续，但实际上，甘永明次日下午才到中山，在卿雪艳因故未能到场且申请还贷手续亦无需卿雪艳一同前往的情况下，甘永明完全可以自行前往银行办妥还贷手续，并由世华公司通知卿雪艳按银行的还贷要求将款项存入以完成还贷，解除抵押。但甘永明没有前往银行办理申请还贷手续，完成其合同义务，责在甘永明。
综上所述，甘永明未按合同约定解除涉案房屋抵押登记，构成违约，应承担违约责任。卿雪艳不存在违约行为，不应承担违约责任。卿雪艳主张解除合同、要求甘永明双方返还定金的诉讼请求，合法有据，一审法院予以支持。因双方合同没有约定维权产生的律师费由违约方承担，且卿雪艳没有证据证明甘永明支付的违约金不足以弥补其实际损失，因此，卿雪艳要求甘永明承担律师费的诉讼请求，依据不足，一审法院予以驳回。甘永明有关不应承担律师费的辩解合理，一审法院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除卿雪艳与甘永明于2016年1月16日签订的房地产买卖及居间合同；二、甘永明于一审判决发生法律效力之日起七日内向卿雪艳双倍返还定金90000元；三、驳回卿雪艳的其他诉讼请求。若未按一审判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5516元，减半收取2758元（卿雪艳已预交），由卿雪艳负担758元，甘永明负担2000元（甘永明于一审判决生效之日起七日内迳付卿雪艳）。
二审期间，各方均未向本院提交新的证据。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：卿雪艳与甘永明及世华公司签订的房地产买卖及居间合同第十七条约定：本合同一式三份，内容必须一致，任何未经三方一致同意私自修改部分视为无效，并以未修改版本的记载为准。二审庭审时，卿雪艳确认其与甘永明曾口头约定：因甘永明资金不足，卿雪艳可帮助甘永明办理涉案房产的赎楼事宜，但双方未约定具体的赎楼时间。世华公司确认：卿雪艳曾口头表示，若其资金充裕且风险可控，其可提前支付剩余购房款以用于甘永明赎楼。一审判决审理查明的其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案二审争议焦点有三：一是卿雪艳是否系涉案房屋买卖合同的合同主体；二是甘永明的行为是否构成违约；三、一审法院是否违反法定程序。
关于争议焦点一，即卿雪艳是否系涉案房屋买卖合同的合同主体的问题。虽然甘永明主张卿雪艳并非涉案房屋买卖合同的相对方，涉案房屋的买受人为案外人郑成浩。但甘永明与卿雪艳提交的涉案房屋买卖合同均载明涉案房屋的买受人为卿雪艳，卿雪艳亦在该合同买受人一栏签名确认。卿雪艳提供的房屋买卖合同第十八条备注栏载明的内容为卿雪艳自行添加，未经甘永明确认，根据合同第十七条的约定，该添加的内容对甘永明没有约束力。同时，上述添加的内容不完整，不能证明上述合同买受人已由卿雪艳变更为郑成浩。至于卿雪艳支付的购房款是否系通过案外人郑成浩进行支付，均不影响卿雪艳作为买受人的地位。因此，甘永明提供的证据不足以证明涉案房屋买卖合同的买受人已由卿雪艳变更为郑成浩。一审法院认定卿雪艳为涉案房屋买卖合同的合同主体，其有权提起本案诉讼，并无不当，本院予以确认。
关于争议焦点二，甘永明的行为是否构成违约的问题。根据卿雪艳与甘永明签订的涉案合同的约定可知，双方约定涉案房产过户时间为2016年3月10日前，甘永明办理涉案房产解除抵押登记的时间为其合同签订后60天之内，即2016年3月16日之前。因解除房产上的抵押登记系房产过户的前提条件，故双方签订的上述合同存在矛盾之处。此涉及合同条款的理解及解释问题，应由人民法院依职权对矛盾的合同条款进行解释，以明确双方合同约定的权利及义务。对此，本院作以下分析：双方合同中约定的办理涉案房产过户的截止时间为2016年3月10日，该时间点具体明确，并无歧义。卿雪艳及甘永明对于涉案房产于2016年3月10日前办理过户均有合理期待。虽然双方约定的办理解除抵押登记的时间为甘永明签订合同后60天内，即2016年3月16日前。但如前所述，解除房产上的抵押登记系房产办理过户的前提条件，从双方签订合同的目的考量，甘永明解除抵押登记的时间应在双方约定办理房产过户的时间之前，即应在2016年3月10日前。甘永明主张其应在2016年3月16日前解除涉案房产上的抵押登记，理据不足，本院不予支持。本案中，卿雪艳与甘永明在涉案合同中并未约定卿雪艳支付剩余购房款的时间及方式。甘永明主张，其与卿雪艳口头约定，由卿雪艳在2016年2月6日前将甘永明应向抵押银行支付的赎楼款直接存入抵押银行，以解除涉案房产上的抵押登记。虽然卿雪艳确认其曾向甘永明口头承诺，由其帮助甘永明办理涉案房产的赎楼事宜，但其否认双方曾就其帮助甘永明赎楼约定了具体的时间。甘永明提供的广发银行个人对账单上虽然载有“2月6日前存入，2月15日扣款”的字样，但该内容为手写所添加，并无落款，且卿雪艳对该证据亦不予确认。因此，甘永明仅凭该证据无法证实双方已约定卿雪艳为甘永明还款解除抵押的时间为2016年2月6日。同时，因2016年2月6日至2016年2月15日正值春节期间，银行扣款时间长达十天，而相关还款账户的银行卡及密码均由甘永明掌控，卿雪艳出于资金安全及保证相关款项专款专用的考虑，未在上述期间内为甘永明偿还涉案房产的抵押贷款亦属合理。因甘永明解除抵押的期限在2016年3月10日前，故2016年春节后，只要双方继续配合，仍可在双方约定的期限内及时向银行偿还抵押贷款以解除涉案房产上的抵押登记。但根据一审查明事实可知，甘永明经世华公司多次催促而怠于到银行办理还贷手续。最终，在世华公司为其垫付部分路费的情况下，甘永明才于2016年3月9日晚上10点告知世华公司的员工，其将于2016年3月10日上午过中山，并到广发银行中山分行办理涉案房产的还贷手续。但甘永明实际于2016年3月10日下午才到达中山，致使卿雪艳因时间无法调配而未能到达银行。甘永明拖延至双方约定的过户截止时间（2016年3月10日）方才再次到银行申请办理还贷解押手续，且未按其允诺的时间（2016年3月10日上午）到银行办理相关还贷手续，其存在过错。此外，甘永明作为涉案房产的出卖方及抵押贷款人，其负有向银行偿还抵押贷款的义务，其既可自行向银行偿还涉案房产上的抵押贷款以解除涉案房产上的抵押登记，也可自行向银行申请提前偿还贷款以解除抵押登记，并将相关事宜通过世华公司告知卿雪艳，由卿雪艳为其偿还抵押贷款。但甘永明既未偿还银行的抵押贷款，也未向银行再次申请提前偿还贷款以解除抵押登记。甘永明怠于履行合同义务，致使涉案房产上的抵押登记未能在2016年3月10日前解除，涉案房屋买卖合同未能继续履行，甘永明的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。一审据此认定甘永明的行为构成违约，应承担违约责任，并无不当，本院予以维持。
关于争议焦点三，一审法院是否违反法定程序的问题。甘永明主张一审法院未追加郑成浩为本案第三人参加诉讼，并判决解除涉案的居间合同，超出卿雪艳的诉求，违反法定程序。如前所述，本院已认定卿雪艳为涉案合同的主体，郑成浩并非涉案合同的当事人，故一审法院未追加郑成浩为本案当事人并无不当。同时，涉案的房地产买卖及居间合同包括了卿雪艳与甘永明之间的房屋买卖合同关系及卿雪艳、甘永明与世华公司之间的居间合同关系，二者属于两个不同的法律关系。卿雪艳于一审诉讼中明确要求解除其与甘永明的房屋买卖合同关系，甘永明亦表示同意，一审法院予以准许，本院二审予以确认。如前所述，双方之间解除的应当是卿雪艳与甘永明、世华公司三方签订的房地产买卖及居间合同中关于卿雪艳与甘永明的房屋买卖合同关系，一审判决确定性欠缺，本院对此予以补强。
综上所述，上诉人甘永明的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5516元（甘永明已预交），由甘永明负担。
本判决为终审判决
审 判 长 官 琳
代理审判员 马燕清
代理审判员 刘 通
二〇一七年二月十三日
书 记 员 高 丽