上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第1513号
上诉人（原审被告）胡光强。
被上诉人（原审原告）王宝錝。
委托代理人陈渊，上海市高源律师事务所律师。
原审第三人上海市宝山区大场镇南大村侯江桥生产队。
负责人沈云根。
委托代理人庄英、王雅静，上海殷实律师事务所律师。
上诉人胡光强因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2013）宝民三（民）初字第1921号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年8月12日公开开庭进行了审理。上诉人胡光强，被上诉人王宝錝及其委托代理人陈渊，原审第三人上海市宝山区大场镇南大村侯江桥生产队的委托代理人庄英、王雅静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2006年12月28日，王宝錝作为上海金钟工贸实业有限公司（乙方）的法定代表人与上海市宝山区大场镇南大村侯江桥生产队（甲方）签订《仓库租赁协议书》，载明，乙方向甲方承租上海市宝山区南大路XXX号房屋（以下简称系争房屋），租期自2007年1月1日至2010年12月31日止，租金为人民币（以下币种均为人民币）33，580元每年。2009年5月31日，王宝錝与胡光强签订《租房协议》，约定，胡光强向王宝錝承租系争房屋，租期自2009年6月1日至2010年12月31日止，租金为每年63，000元。嗣后，王宝錝向胡光强交付了系争房屋，胡光强进行装修后经营浴室。目前，系争房屋仍由胡光强使用。
原审中，王宝錝诉称，双方租房协议履行过程中，因胡光强存在拖欠租金的情况，王宝錝曾诉至法院，后经法院审理判决并执行，胡光强付清了2012年底前的租金，但仍欠付2013年至今的租金。故起诉要求胡光强搬离系争房屋，并按每年63，000元的标准，支付自2013年1月1日起至实际搬离日止的房屋使用费。
原审中，胡光强辩称，与王宝錝之间的《租房协议》已由法院判决认定为无效，此后双方并未签订新的租赁合同，因此双方之间不存在租赁关系，胡光强不应当向王宝錝支付租金。并且，王宝錝与上海市宝山区大场镇南大村侯江桥生产队之间的租赁关系也于2012年12月31日终止，双方也不存在租赁关系。即使胡光强是有偿使用系争房屋，也应当向上海市宝山区大场镇南大村侯江桥生产队支付使用费。由于房屋漏雨，2013年时胡光强已经无法使用系争房屋。胡光强尚未搬离系争房屋是由于拆迁补偿的问题。综上，不同意王宝錝诉请。
原审法院另查明，2013年3月，王宝錝曾向原审法院提起诉讼，要求胡光强支付拖欠租金。原审法院经审理后作出一审判决【（2013）宝民三（民）初字第400号】，主要内容为，王宝錝与胡光强之间就系争房屋签订的《租房协议》无效，胡光强向王宝錝支付2012年房屋使用费63，000元。胡光强不服一审判决，提起上诉。二审维持原判。该判决现已执行完毕，胡光强支付房屋使用费至2012年12月31日。
原审法院还查明，2013年11月12日，宝山区大场镇南大村经济合作社、上海拓南实业发展有限公司（甲方）代表上海市宝山区大场镇南大村侯江桥生产队与王宝錝（乙方）签订《协议书》，约定，双方的房屋租赁协议自2013年1月1日起终止履行，甲方同意补偿乙方各项费用共计64，132.50元；乙方与全部次承租人之间包括但不限于就履行及终止相应转租合同而产生的任何法律责任，均由乙方负责处理与承担，甲方不再承担任何费用；乙方保证自己及全部次承租人于2014年4月30日前清腾搬迁完毕，乙方应于该日之前将租赁房屋交还甲方。庭审中，王宝錝及上海市宝山区大场镇南大村侯江桥生产队一致确认，上述协议书所涉及的租赁房屋包含本案系争房屋在内。
原审法院认为：王宝錝与胡光强之间的《租房协议》已被生效判决确认为无效，王宝錝要求胡光强搬离并返还系争房屋的诉讼请求，符合法律规定，可以准许。（2013）宝民三（民）初字第400号民事判决已生效并执行完毕，直至本案诉讼期间，胡光强仍继续占有使用系争房屋，并未将房屋返还给王宝錝，也未与他人另行签订租赁合同；并且，王宝錝与上海市宝山区大场镇南大村侯江桥生产队之间的租赁合同虽于2013年1月1日终止，但上海市宝山区大场镇南大村侯江桥生产队明确表示王宝錝与次承租人之间因转租合同而产生的权利、义务均由王宝錝自行负责清理，与上海市宝山区大场镇南大村侯江桥生产队无涉，综上，可以认定胡光强仍是基于2009年5月31日与王宝錝建立的租赁关系而占有使用系争房屋，因此，胡光强仍应向王宝錝支付房屋使用费。胡光强以上海市宝山区大场镇南大村侯江桥生产队与王宝錝之间终止租赁合同为由拒绝向王宝錝支付房屋使用费的抗辩，于法无据，难以采纳。房屋使用费标准可参照《租房协议》定为每年63，000元，双方均确认胡光强支付使用费至2012年12月31日，故王宝錝要求胡光强支付自2013年1月1日起至实际搬离之日止的房屋使用费的请求，可予支持。胡光强表示因房屋漏雨无法使用系争房屋，但本案中并未提供相应证据予以佐证，胡光强以此作为拒付房屋使用费的抗辩，于法无据，难以采信。
据此，原审法院作出如下判决：一、胡光强于判决生效之日起十日内搬离上海市宝山区南大路XXX号房屋，将上述房屋返还给王宝錝；二、胡光强于判决生效之日起十日内，按每年63，000元标准计算，向王宝錝支付自2013年1月1日起至实际搬离之日止的房屋使用费。
原审法院判决后，上诉人胡光强不服原审判决，向本院上诉称：第一，一审法院认定事实错误。一审法院认定上诉人2013年仍在使用系争房屋，是认定事实错误。基于房屋已进入拆迁实施阶段和房屋严重漏水，被上诉人不能履行维修义务这两个原因，上诉人早已于2013年1月停止使用系争房屋。之所以仍占有部分房屋未交出，是因为上诉人应获得的19，500元搬家费和设备拆除费尚未从被上诉人处拿到。由于被上诉人不愿意支付补偿费，所以上诉人不愿腾房搬迁，上诉人对未交付的房屋只是占有，而不是使用和经营，不应该支付使用费。而且上诉人占有的是原审第三人的房屋，而不是被上诉人的房屋。第二，一审法院适用法律错误。系争房屋为原审第三人所有，是无规划、无审批、无建筑施工许可证之违章建筑房屋，由被上诉人承租并再转租给上诉人，谋取差价利益。2012年实施拆迁后，2013年1月1日原审第三人与被上诉人终止了系争房屋租赁关系，并通知上诉人配合拆迁丈量、评估。2013年4月17日原审第三人也书面通知上诉人清场搬迁。至此上诉人完全停止经营，进入拆迁补偿谈判阶段。本案系争房出租违法，所以被法院判定无效。被上诉人自2013年1月1日起因拆迁已终止了上述非法租赁关系，房屋被原审第三人通知收回，原审第三人自上述日期不再收取其租金。但一审判决仍然要求上诉人向被上诉人支付2013年的房屋使用费，明显偏袒被上诉人。请求二审法院撤销原审判决，改判不支持被上诉人的原审诉请。
被上诉人王宝錝辩称：不同意上诉人的上诉请求。第一，上诉人所称的拒绝迁离的理由不能成立。上诉人所称的房屋漏水和维修问题在另案中已有处理，与本案没有关系；上诉人作为承租人在法院认定租赁合同无效之后理应搬离系争房屋，不存在被上诉人必须支付搬家费等费用的问题。第二，上诉人占有系争房屋即使用了系争房屋，原审判决上诉人支付相应的房屋使用费，是正确的。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人上海市宝山区大场镇南大村侯江桥生产队述称：不同意上诉人的上诉请求。一审判决正确，请求二审法院维持原判。
本院经审理查明：原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为：上诉人与被上诉人于2009年5月31日签订的《租房协议》已经法院生效判决确认无效。此后，上诉人理应搬离系争房屋。但上诉人至今仍占用系争房屋，故理应支付占用期间的房屋使用费。关于上诉人称在被上诉人与原审第三人之间租赁关系已经终止后上诉人无须再向被上诉人支付租金或房屋使用费的主张，由于上诉人与被上诉人之间的租房协议被确认无效后，上诉人并未向被上诉人交还系争房屋，亦未另行与系争房屋的权利人形成新的房屋租赁关系，而原审第三人亦要求被上诉人自行处理次承租人的清腾搬迁问题，故上诉人基于其与被上诉人之间被确认无效的租房协议，仍负有向被上诉人交还系争房屋的义务，因其未及时搬离，亦仍应参照双方租房协议确定的租金标准向被上诉人支付其占用系争房屋期间的使用费。上诉人认为系争房屋存在漏水问题影响经营，故上诉人无须支付使用费，缺乏依据，本院无法支持。上诉人主张因被上诉人未向其支付相应的搬迁补偿费，故其有权拒绝交还房屋，亦缺乏依据，本院无法支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1，900元，由上诉人胡光强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢薇薇
审 判 员 余 艺
代理审判员 邬海蓉
二〇一四年八月二十一日
书 记 员 孙幸冬
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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