衢州市柯城区人民法院发文稿纸
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民事判决书衢州市柯城区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）衢柯民初字第418号
原告：叶毛倪。
委托代理人：蒋利刚。
被告：张昌林。
委托代理人：邓伟力。
原告叶毛倪与被告张昌林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年10月8日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员余建华独任审判，于2012年11月1日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人蒋利刚，被告张昌林及委托代理人邓伟力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告叶毛倪起诉称：2010年7月2日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：原告将自己所有的坐落于衢州市三衢路645号房屋租赁给被告开设宾馆，租期为10年6个月，并约定租金等事项。后原告将房屋交付给被告，被告开始装修。被告在装修过程中因资金短缺要求到原告处借款。于是原、被告双方在2011年6月30日又签订一份《借款合同》，该合同约定：被告到原告处借款人民币100万元，用于装修及经营甲龙大酒店，借期为一年，并约定被告未按期还款的，原告有权单方解除双方于2010年7月2日签订的《房屋租赁合同》，收回房屋。被告在甲龙大酒店的一切装修设施及流动资产（包括空调、电视、电脑等）折价为被告未归还的借款数额归原告所有。后原告将借款交付给被告。借款即将到期时，被告提出暂时无力还款，要求延期还款。双方在2012年6月26日又签订一份《补偿协议》，协议约定：原告同意被告延期三个月还款，若被告到期还未能还款的，则按原借款合同的违约责任条款处理，且原告有权强行接管甲龙大酒店，所造成的损失由被告自行承担，同时被告放弃要求原告退还已支付的剩余租金。但延期还款期限过后，被告仍未能还款。原告要求被告按合同履行，将房屋及甲龙大酒店内的所有资产交付给原告，却遭到被告的拒绝。为此，原告为维护自己的合法权益，诉至本院，要求解除原、被告于2010年7月2日签订的《房屋租赁合同》，要求被告将衢州市三衢路645号房产及室内一切财产交付给原告并赔偿原告律师费损失20000元。
原告为证明其主张，向本院提交了以下证据：
1、房屋租赁合同1份，证明原告将自己所有的坐落于衢州市三衢路645号的房屋租赁给被告用于经营宾馆，租期为10年。
2、2011年6月30日借款合同1份，证明被告为装修经营甲龙大酒店，于2011年7月1日到原告处借款人民币100万元。该借款按照合同约定是由被告尚欠原告35万租金及原告重新支付给被告65万元现金所组成。借款的期限为1年，从2011年7月1日到2012年6月31日。借款期限到后，被告未能还款，原告方有权单方解除2010年7月2日签订的房屋租赁合同，收回三衢路645号房产，被告未按时归还借款，甲龙大酒店内的一切资产折价为被告未归还的借款数额归原告所有。因履行本合同产生争议的，原告因诉讼所产生的一切损失由被告承担。
3、2012年6月26日补充协议1份，证明被告未按原借款合同的期限归还借款，原告同意被告延期三个月归还借款。延期借款的期限是三个月，从2012年7月1日到9月31日。被告到期仍未归还借款的，按原借款合同第八条来处理，原告方有权强行接管甲龙大酒店，被告放弃要求原告已经支付的房租。
4、2011年7月1日借条1份、付款凭证1份，证明在2011年7月1日被告到原告处借款100万元的事实。
5、法律服务委托合同、代理费、律师费发票各1份，证明原告为该案支付了相应的律师费2万元整。
被告张昌林辩称：1、原告依据解除房屋租赁合同的条款源于借款合同的约定，但借款合同与房屋租赁合同系两个不同的法律关系，故借款合同的约定不能涉及房屋租赁合同的效力。本案被告仅拖欠借款本金，房屋租赁合同完全可以继续履行。2、原告提出被告未归还到期借款，就将甲龙大酒店所有的资产折抵借款的意见严重损害被告的合法权益，违背公平原则。借款合同中约定的该条款系保证性条款，故不能直接折抵。如直接折抵将侵害其他债权人的利益。3、被告投资500多万元用于甲龙大酒店，对原告的100万元借款，被告现已归还66万元，用500多万元的投资去折抵该借款，违背合同法公平原则。综上，原告的诉请无事实及法律依据，恳请法院保护被告的合法权利。被告未向法庭提交证据。
原、被告证据经质证，本院认证如下：
被告对原告5份证据的真实性没有异议，本院对原告证据的真实性予以确认。被告认为证据1房屋租赁合同可以证实被告没有任何违约的行为，该份租赁合同必须继续履行，原告无权单方面解除。被告认为证据2中借款实际交付的金额是61万元，其中原告预扣除了房租和水电保证金35万元，并预先扣除了4万元的利息，被告实际收到的款项是61万元。合同约定的月利率是4%，明显超出了法律的规定，属于高息借款。该份借款合同无权对房屋租赁合同的履行进行限制，借款到期未归还，酒店所有资产全部折抵给原告的约定是违反法律规定，且明显违背了公平原则，属于无效合同。被告认为证据3中利息约定已经上升到6%，已经超过法律允许的规定。补充协议中关于用酒店所有资产折抵借款的约定属无效条款。被告认为证据4虽然原告汇款金额是65万元，但马上收取了4万元的利息，实际交付金额是61万元。被告认为证据5中的律师费过高，请求法庭予以调整。本院认为，原告证据1、2、3的两份协议系双方真实的意思表示，本院对证明对象予以确认。证据2、3中月利息4%的约定超过法律保护范围，本院调整为中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算。本院认为，综合原告证据2、4分析，原告借给被告的100万元用于被告装修及经营甲龙大酒店，该100万元包括被告欠原告的房租及水、电保证金350000元，其他借款650000元。原告证据2、4可证明该借款事实存在，本院对原告证据2、4的证明对象予以确认。被告提出原告仅交付610000元借款的意见，因无证据予以证明，本院不予采纳。原告证据5，原告律师费收费并未超过法律保护的范围，本院予以确认。
基于原告的陈述、被告的抗辩及本院认定的证据，本院确认如下事实：
2010年7月2日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：原告将其所有的坐落于衢州市三衢路645号房屋租赁给被告作为开设宾馆、酒店等使用，建筑面积共5400平方米，停车场面积721平方米，租期自2010年7月1日至2021年12月31日止（其中2010年7月1日起至2010年12月31日为装修期，不计房租）。租金为前五年每年租金为50万元，第六年为60万元，第七年为70万元，第八年为80万元，第九年为90万元，第十年为100万元。先付租金后使用，第一年租金在合同签订后三日内被告付25万元，2011年5月31日前付25万元，以后每年的租金应提前一个月（即前一年的12月1日前）一次性付清租金。被告于合同签订后向原告交纳水电费保证金10万元，2010年12月31日前付5万元，2011年5月31日前付5万元。被告不承租房屋后，经双方结算，保证金多退少补。合同还就装修、违约责任等事项作了约定。后原告将房屋交付给被告，被告开始装修。被告在装修过程中因资金短缺要求到原告处借款。2011年6月30日，原、被告双方签订一份《借款合同》，该合同约定：被告到原告处借款人民币100万元，用于装修及经营甲龙大酒店，借期自2011年7月1日至2012年6月30日止，其中35万元用于抵扣被告欠原告的房租及水、电保证金，原告于2011年7月1日将剩余的65万元支付给被告。利息按月利率4%计算，每月结算一次。借款期限内，被告不得将甲龙大酒店的经营权所有资产转让给第三人。如被告未按期还款或未按期支付利息或违反合同约定进行转让的，原告有权单方解除双方于2010年7月2日签订的《房屋租赁合同》，并收回衢州市三衢路645号房产，被告在甲龙大酒店的一切装修设施及流动资产（包括空调、电视、电脑、床等）折价为被告未归还的借款及利息，甲龙大酒店的经营权及所有资产均归原告所有。后原告将借款交付给被告。借款即将到期时，被告提出暂时无力还款，要求延期还款。双方在2012年6月26日又签订一份《补偿协议》，协议约定：原告同意被告延期至2012年9月30日前还款，2012年7月1日至2012年9月30日期间的利息按月利率6%计算，于每月的最后一日支付，若被告到期仍未能还款的，则按原借款合同的违约责任条款处理，且原告有权强行接管甲龙大酒店，所造成的损失由被告自行承担，同时被告放弃要求原告退还已支付的剩余租金。但延期还款期限过后，被告仍未能还款。原告要求被告按合同履行，将房屋及甲龙大酒店内的所有资产交付给原告，却遭到被告的拒绝。为此，原告为维护自己的合法权益，诉至本院，诉请如前。
另查明，至2012年10月8日，被告共支付原告借款利息66万元。原告为维护其合法权益，共支付律师代理费20000元。
本院认为，本案主要争议焦点在于：一、原告要求解除房屋租赁合同是否有依据；二、原告要求被告用宾馆资产折抵借款是否有依据。对第一个焦点，本院认为，原、被告签订的借款合同约定若被告未能按期归还借款的，原告有权解除双方签订的《房屋租赁合同》。现被告未按约定于2012年9月30日前归还借款本金100万元，故原告依据借款合同的约定解除双方签订的《房屋租赁合同》，于法有据，应予支持。对第二个焦点，本院认为，被告用宾馆资产进行折抵借款的约定系担保性质的条款，系流质契约、绝押合同，该约定为法律所禁止，理由在于该条款违反民法的公平、等价有偿之原则，应属无效条款。合同部分无效，不影响其他部分效力，合同其他部分仍然有效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、解除原告叶毛倪与被告张昌林于2010年7月2日签订的《房屋租赁合同》。
二、被告张昌林于本判决生效之日起十日内腾退衢州市三衢路645号房产。
三、被告张昌林于本判决生效之日起十日内赔偿原告叶毛倪律师费损失20000元整。
四、驳回原告的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的履行期限给付金钱义务的，还应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费460元，减半收取230元，由被告张昌林负担，限于本判决生效之日交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。
审判员 余建华
二〇一三年一月四日
书记员 郑 重