江西省九江市中级人民法院
民 事 判 决 书
九中民一终字第652号
上诉人（原审原告）王友山，个体户。
被上诉人（原审被告）九江中建投房地产开发有限公司。
法定代表人胡海涛，该公司董事长。
委托代理人樊正根，江西柴桑律师事务所律师。
原审第三人中国农业银行股份有限公司九江八里湖支行。
负责人高荣亮，该支行行长。
上诉人王友山因商品房预售合同纠纷一案，不服九江市庐山区人民法院（2015）庐民二初字第192号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审查明，2013年8月21日原审原告与原审被告签订了一份合同编号为900006808《商品房预（销）售合同》，原审原告购买原审被告开发的位于九江市庐山区前进东路450优品尚城15栋不分单元1202号商品房一套。合同约定：商品房单价为每平方米4793.41元，建筑面积共79.96平方米，总金额人民币383281元；付款方式为首付人民币123281元，剩余房款人民币26万元以按揭方式支付；合同第八条约定出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格并取得房屋竣工验收备案表，该房屋上的抵押权已全部注销；2、该商品房已搬离房屋所有权初始登记，该房屋上的抵押权已全部注销；3、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；4、该商品房经验收合格，第九条明确约定出卖人逾期交房违约责任。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。同日，双方又签订了一份《合同补充协议》，第（五）条房屋的交付补充第2项约定依据买卖合同第九条约定，出卖人向买受人交付房屋逾期超过90日后买受人有权解除合同，但买受人应于该期限届满之次日起的10日内做出是否退房的书面要求，否则视为买受人自愿放弃商品房买卖合同第九条所约定的退房权利。合同签订当日，原审原告向原审被告交付购房首付款123281元及天然气建设维护费、卡表费2800元。之后，原审原告向中国农业银行股份有限公司九江市八里湖支行营业部贷款人民币26万元支付余款，自2014年4月18日起原审原告开始偿还银行借款本息，至2015年8月20日止原审原告共还款17期，本息合计32689.83元。至此原审原告已履行全部付款义务，2015年1月2日原审被告通知原审原告验房，原审原告领取了房屋钥匙，之后原审原告得知原审被告房屋未经验收合格系违规交房，要求原审被告退回相关费用并归还房屋钥匙。但交房期满后90天原审被告仍未向原审原告交付验收合格的房屋，原审原告便于2015年3月31日向原审被告邮寄《律师函》要求解除合同、赔偿损失并承担违约责任，而原审被告收到该通知后，仍未派员与原审原告协商，故原审原告诉至法院。原审诉讼期间，原审被告于2015年7月9日取得涉案房屋《竣工验收备案表》。
原审另查明，2014年3月4日，原审第三人中国农业银行股份有限公司九江八里湖支行与原审原告王友山及原审被告九江中建投房地产开发有限公司签订了一份《个人购房担保借款合同》，约定原审原告王友山向第三人借款人民币26万元用于购买原审被告开发的位于九江市庐山区前进东路450号优品尚城小区第15栋不分单元1202号房，借款方式为阶段性保证＋抵押，由阶段性保证人九江中建投房地产开发有限公司提供保证担保，由本合同签章的抵押人提供房产抵押担保。还约定借款人与售房人的商品房买卖合同被确认无效、变更、撤销、解除的，贷款人有权根据情况单方面解除与借款人的借款合同或采取其他相应措施，本合同解除时，借款人同意贷款人有权要求售房人将借款人结欠借款本息及相关费用由售房人账户直接划至贷款人指定账户，用于偿还本合同项下债务。借款发放后，原审原告依约按期偿还本息，至2015年9月20日止，原审原告已还贷款本金人民币10169.99元、利息24406.84元，尚欠借款本金人民币249830.01元。
原审认为，原审原、被告签订的《商品房预（销）售合同》是双方当事人真实意思表示，其内容未违反法律规定，应认定合法有效，当事人应按照合同约定全面积极履行合同义务。2014年12月26日该楼盘已取得勘验、设计、施工、监理、建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》，原审被告已于约定交房日期前通知原审原告办理交房手续，原审原告于2015年1月2日在《业主入住验房表》上确认签名，至此原审被告已依约履行了交房手续。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《建设工程质量管理条例》第十六条、第四十九条、《江西省建筑管理条例》第二十六条的规定，我国建设行政主管部门对建设工程质量监督管理实行的是备案审查制度，并不是行政许可制度，法律未规定《建筑工程竣工验收备案表》是商品房验收合格的标准，合同亦未约定交房时必须取得该备案表。故原审被告房屋未取得《工程竣工验收备案表》之前交付使用的行为，应由建设行政主管部门依照行政法规进行处理。故原审原告以原审被告未取得《工程竣工验收备案表》认定不符合交房条件，原审被告属合同约定的逾期交房行为为由，请求解除《商品房销售合同》于法无据，原审法院不予支持。原审被告已于2015年1月2日与原审原告办理《业主入住验房表》，向原审原告交付了验收合格的商品房，无违约行为，原审原告要求原审被告承担逾期交房的违约责任，无事实依据，原审法院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条之规定，判决：驳回原告王友山的诉讼请求。案件受理费7049元，减半收取3524.5元，由原告王友山负担。
一审宣判后，上诉人王友山不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求为：1、撤销原审判决；2、解除上诉人与被上诉人之间的《九江市商品房销售合同》；3、判令被上诉人退还上诉人已经支付了的157857.73元（含已经归还了的银行按揭，计算至2015年9月20日止，最终数额应以判决生效时银行实际发生的为准），剩余的银行按揭由被上诉人自己归还；4、判令被上诉人赔偿上诉人利息等损失3万元；5、判令被上诉人退还上诉人已经支付的天然气建设维护费及卡表费2800元；6、一、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉理由为：1、原审判决认定事实不清，前后矛盾；2、原审认定房屋已经验收合格与事实不符；3、原审认定房屋已经交付与事实不符。被上诉人九江中建投房地产开发有限公司二审答辩请求维持原判。
二审查明，本院二审审理期间依据上诉人王友山的申请，调取证据如下：九江市建设工程质量监督检验站和九江市建设监理有限公司的关于九江优品尚城一期二批工程15#楼的建设工程竣工验收报告，时间均为2015年6月25日。
二审另查明，原审中，被上诉人九江中建投房地产开发有限公司提供的建设工程竣工验收报告时间为2014年12月26日。上诉人王友山对该竣工验收报告的真实性有异议。二审中，上诉人王友山提供了九江市建设工程质量监督检验站2015年1月4日的九建质监（2015）3号文，内容为：九江中建投房地产开发有限公司，你单位建设的九江优品尚城一期二批15#、16#、17#住宅小区工程未按规定办理工程竣工与备案手续。该文件经本院到九江市建设工程质量监督检验站核实，系真实文件。
二审还查明，双方当事人签订的《商品房预（售）合同》第九条约定，逾期不超过90日，逾期交付房屋出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.3的违约金；逾期超过90日，合同继续履行的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.3的违约金。
二审查明的其他事实与一审一致。
本院认为，上诉人王友山与被上诉人九江中建投房地产开发有限公司签订的《商品房预（售）合同》是双方当事人真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。
该合同约定的交房时间为2014年12月30日，逾期超过90日，买受人有权解除合同。本院认为，根据《建设工程质量管理条例》第十六条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收”，第四十九条“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”之规定，建设工程竣工验收由建设单位组织。本案中，被上诉人九江中建投房地产开发有限公司提供的建设工程竣工验收报告时间为2014年12月26日，虽然上诉人王友山不认可该竣工验收报告的真实性，但该竣工验收报告上有五方主体的印章和相关负责人的签名，真实性本院予以认定。根据九江市建设工程质量监督检验站2015年1月4日的九建质监（2015）3号文，可以认定被上诉人九江中建投房地产开发有限公司于2014年12月26日组织的竣工验收并没有在九江市建设工程质量监督检验站的监督下进行。本院认为应以九江市建设工程质量监督检验站出具的建设工程竣工验收报告上的时间即2015年6月25日作为本案工程的竣工验收时间，被上诉人九江中建投房地产开发有限公司于2014年12月26日组织的竣工验收不能作为竣工验收合格的依据。本院认为，被上诉人九江中建投房地产开发有限公司未能将经竣工验收合格的商品房于合同约定的交付时间即2014年12月30日进行交付，构成违约行为。
但是，由于工程竣工验收程序较多，体现为一个过程，需要一定时间完成，虽然被上诉人九江中建投房地产开发有限公司未能将经竣工验收合格的商品房于2014年12月30日后的90天日即2015年3月30日进行交付，考虑到工程竣工验收的复杂性、过程性特点，且被上诉人于2014年12月26日组织了竣工验收，另最终的竣工验收合格时间2015年6月25日距离2015年3月30日只有不到100天，本案一审立案时间为2015年4月13日，一审最后一次开庭时间为2015年9月23日，所以，本院认为，被上诉人的违约程度较轻，在一审法庭辩论终结前完成了竣工验收，上诉人王友山诉请解除合同不予支持。
被上诉人九江中建投房地产开发有限公司逾期交房，应当承担违约责任。根据双方当事人签订的《商品房预（售）合同》第九条的约定，本案中出卖人应承担日万分之0.3的违约金，日万分之0.3折合成年度标准为1.095%，该标准远低于银行同期贷款利率，明显过低，按该标准计算违约损失不足以赔偿买受人的损失，故本院综合考虑本案案情，酌情认定由被上诉人赔偿上诉人3万元损失。本案一、二审诉讼费总计10573.5元，虽然上诉人请求解除合同不予支持，但本院依法认定了被上诉人的违约行为，故本院酌情认定，由上诉人负担2000元诉讼费用，被上诉人负担8573.5元诉讼费用。
综上，原审事实基本清楚，二审补充查明部分事实，二审予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销九江市庐山区人民法院（2015）庐民二初字第192号民事判决；
二、被上诉人九江中建投房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向上诉人王友山赔偿违约损失30000元；
三、驳回上诉人王友山的其他诉讼请求。
一、二审案件诉讼费用10573.5元，由上诉人王友山负担2000元，被上诉人九江中建投房地产开发有限公司负担8573.5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈景华
代理审判员 黄丽丽
代理审判员 章康娜
二〇一六年五月二十七日
书 记 员 胡芯瑜