安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖01民终4038号
上诉人（原审原告）：梁静，女，1986年7月20日出生，汉族，住安徽省肥东县。
委托诉讼代理人：范光清，安徽江淮律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：合肥京商融合置地有限公司，住所地安徽省合肥市新站区文忠路999号新站综合开发试验区管委会A5-104室，统一社会信用代码91340100055753261R。
法定代表人：洪传海，董事长。
委托诉讼代理人：游中正，北京中银（合肥）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈磊，北京中银（合肥）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：安徽双马商业经营管理有限责任公司，住所地安徽省合肥市新站区龙门岭路以东双景佳苑14#1421号，注册号340108000113237（1-1）。
法定代表人：梁华庭，经理。
委托诉讼代理人：蒯家亮，该公司员工。
上诉人梁静与上诉人合肥京商融合置地有限公司（以下简称京商公司）、被上诉人安徽双马商业经营管理有限责任公司（以下简称双马公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院作出的（2017）皖0102民初10088号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
梁静上诉请求：1、依法将安徽省合肥市瑶海区人民法院（2017）皖0102民初10088号民事判决第一项改判为：京商公司、双马公司返还梁静60000元并赔偿损失299042元；2、本案一、二审诉讼费用由京商公司、双马公司承担。事实与理由：一审判决不支持梁静要求京商公司、双马公司赔偿经济损失314340元的请求是错误的。1、一审判决已经认定造成梁静与京商公司、双马公司未签订相应的商品房买卖合同，违约方系京商公司、双马公司，梁静不存在任何过错，按过错责任原则，京商公司、双马公司应当赔偿梁静的经济损失。2、如京商公司、双马公司能诚信履行合同，梁静即能以不高于3500元/平方米的价格购买到案涉的两套房屋。因京商公司、双马公司的违约行为，梁静错过了最佳的购房时机，因此梁静的经济损失是实际存在的。3、一审判决认定“由于梁静与京商公司就案涉商品房买卖没有达成合意，双方尚未签订相应的商品房销售合同，梁静要求京商公司赔偿经济损失314340元，证据不足”是错误的。根据合同法第四十二条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，一审法院应支持梁静要求京商公司赔偿损失的诉求。4、梁静书面提出了要求法院委托评估机构对案涉房屋现有价值进行评估的申请书，一审法院却以未在庭审时提出为由拒绝，剥夺了梁静的程序权利，又以梁静证据不足为由不支持梁静要求经济损失的请求明显是错误的。
京商公司辩称，京商公司与梁静没有签订任何合同以及书面协议，双方不存在合同关系，梁静向京商公司主张违约责任没有事实以及法律依据。
双马公司辩称，双马公司与梁静签订的只是团购公约，非正式合同，梁静向双马公司主张违约责任没有事实以及法律依据。
京商公司上诉请求：1、请求依法撤销合肥市瑶海区人民法院（2017）皖0102民初10088号民事判决，并依法改判；2、本案的一审、二审诉讼费用由被京商公司承担。事实和理由：一、一审法院认定京商公司与梁静之间就案涉商品房没有签订买卖合同系京商公司违约，属于事实认定不清。1、梁静与双马公司于2014年12月9日签订一份《写字楼/公寓团购公约》，并向双马公司支付团购保证金6万元，由双马公司出具收据，梁静也知晓收款方为双马公司。该《团购公约》京商公司无关，一审法院认定京商公司与梁静之间存在合同关系，明显与事实不符。2、案涉商品房系京商公司开发，京商公司在将案涉商品房另行出售之前从未知晓该商品房被预定，即便梁静与双马公司签订《京商国际商贸城选房确认单》，该确认单也非京商公司与梁静签订，梁静与双马公司未将该确认单所确定的房源信息报送给京商公司知晓。京商公司在案涉商品房未出售的情况下自行出售并未违反法律规定，京商公司与没有合同关系，不存在违约。3、双马公司向梁静出具的6万元收据中收款事由明确写明为团购保证金，该保证金是为了保障梁静能够参加团购活动，并非购房保证金。二、一审法院依据委托关系认定双马公司是代表京商公司与梁静签订的《团购公约》，属于适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，即便京商公司与双马公司之间存在委托关系，根据《京商商贸城公寓式办公营销代理合同》的约定，双马公司仅提供全程营销代理服务，并没有收取购房款的权限。从《团购公约》可以看出，该公约的合同双方为梁静与双马公司，且约定的事项也是针对梁静与双马公司，根据《合同法》第四百零二条的规定“有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”，该公约不得约束京商公司，与京商公司无关。
梁静辩称，1、一审判决京商公司与双马公司共同承担还款义务是正确的，两公司关于京商商贸城项目签订过营销代理合同，京商公司作为该项目合法发展商负责组织项目开发，双马公司提供全程营销代理服务；2、京商公司陈述梁静所支付的6万元团购保证金并非购房保证金属于混淆概念，该保证金对于具体房屋、单价均有明确约定，不仅仅是京商公司所称的参加团购的保证金；3、梁静并不知晓双马公司没有收取购房款的权限，在梁静购房时候，其他购房人同样将房款支付给双马公司，京商公司主张双马公司与梁静签订的购房公约不能约束京商公司不能成立。
双马公司辩称，团购公约是居间合同性质，团购保证金的性质为保证在规定时间内购买方有权参加选房活动。购买方在规定时间内需到开发商京商公司前台办理正式合同，购买方没有在规定时间内办理正式合同，双马公司不承担其他相关责任。
梁静向一审法院起诉请求：1、京商公司、双马公司向梁静返还购房保证金60000元并赔偿损失（6500-3500）×104.78㎡=314340元；2、案件的诉讼费由京商公司、双马公司承担。
一审法院认定事实：2014年12月9日，梁静、双马公司签订一份《写字楼/公寓团购公约》，约定：梁静为满足本人或亲友购房需要，增强与开发商谈判购房价格能力，最大程度降低购房成本，自愿参加本团购；团购标的坐落于合肥市行政区域内的写字楼/公寓，约62平米户型房屋壹间，约50平米房型房屋壹间，实际面积以测绘为准，具体楼栋、层、房号以双马公司通知抓阄摇号为准，套型属于小户型，且必须拥有国有土地出让使用权，建筑面积均价不高于3500元/㎡。2014年12月12日，梁静、双马公司签订《京商国际商贸城选房确认单》，约定：梁静购买的房屋为京商﹒SOHO城市G-5-10a1406、1407号；本《选房确认单》开具后，以上信息则不再予以变更；本《选房确认单》与双马公司《团购公约》、团购保证金收据、身份证原件同时使用且姓名完全一致时方有效；办理手续日期以京商销售案场工作人员电话或短信通知为准，您须于接到电话或短信通知后三日内至指定售楼部办理相关签约和按揭手续，如逾期超过六日，则取消团购资格，定金罚没，房源另行对外销售。
2014年12月9日梁静向双马公司缴纳团购保证金60000元。
2013年12月10日，京商公司、双马公司签订一份《京商商贸城公寓式办公营销代理合同》，约定：京商公司为京商商贸城地块房地产项目的合法发展商，具有组织项目开发及销售、经营的全权；双马公司为京商商贸城地块公寓式办公提供全程营销代理服务，代表京商公司在中国国内策划和销售本项目之公寓式办公（不含工程款冲抵类房屋，京商公司自持的集中商业）；本合同期限为自本合同签订之日起至房屋交付完毕止。
涉案京商﹒SOHO城市G-5-10a1406、1407号房屋已被京商公司出售给案外人。
一审庭审时，梁静明确要求京商公司、双马公司赔偿损失314340元的依据是因京商公司、双马公司未按团购公约的约定通知梁静签订涉案商品房买卖合同，造成梁静错失以每平方米3500元的价格购买上述房屋，目前该房屋每平方米已达6000元，二者的差价为314340元。
一审法院认为，梁静与双马公司签订《写字楼/公寓团购公约》、《京商国际商贸城选房确认单》系当事人真实意思表示且不违反法律的强制性规定，系合法有效。涉案房屋已出售，现梁静要求京商公司、双马公司返还购房保证金60000万，符合法律规定，一审法院予以支持。由于梁静与京商公司就涉案商品房买卖没有达成合意，双方尚未签订相应的商品房销售合同，梁静要求京商公司赔偿损失314340元，证据不足，不予支持。造成双方没有签订相应的商品房买卖合同，违约方系京商公司、双马公司，故梁静要求京商公司、双马公司赔偿损失应以60000元为基数，自2014年12月9日至付清款之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。双马公司、京商公司部分辩解意见成立，一审法院予以采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第三百九十七条、第四百零三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、京商公司、双马公司于判决生效之日起十日内返还梁静60000元及赔偿损失（自2014年12月9日至付清款之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；二、驳回梁静的其他诉讼请求。一审案件受理费6920元，减半收取3460元，由梁静负担2768元，京商公司、双马公司负担692元。
二审中，梁静提交以下证据：证据1：房地产估价报告（皖天源【2018】房估字第Q0206号）一册及发票一份，证明案涉房屋现单价为6354元/㎡，梁静为此支付评估费1600元；证据2：视频一组，证明涉案项目正在销售中，销售单价为6800元左右；证据3：照片一份，证明涉案项目房产单价6000元，梁静主张的损失金额符合客观事实。京商公司、双马公司质证认为：1、对证据1的真实性无异议，合法性、关联性有异议。该证据不属于二审期间新的证据，该证据不能反映案涉房屋现在的房屋单价，不能达到梁静的证明目的；对证据2的三性及证明目的不予认可；证据3不能达到梁静的证明目的。
本院认为，根据京商公司与双马公司签订的《京商商贸城公寓式办公营销代理合同》，双马公司为京商商贸城地块公寓式办公提供全程营销代理服务，代表京商公司销售京商商贸城公寓式办公。对于双马公司组织的团购活动，京商公司亦予以认可。本案中，双马公司作为受托人，以自己的名义在京商公司授权范围内与梁静签订《写字楼/公寓团购公约》及《京商国际商贸城选房确认单》，梁静在签订协议时亦知晓双马公司与京商公司之间的代理关系，在无确切证据证明协议只约束双马公司和梁静的情形下，上述协议对京商公司应当具有约束力。
双方签订《写字楼/公寓团购公约》及《京商国际商贸城选房确认单》后，双马公司、京商公司未通知梁静签订商品房买卖合同或办理按揭手续，后京商公司又将案涉房屋售予他人。故，造成双方无法签订相应的商品房买卖合同的违约方系京商公司及双马公司，京商公司、双马公司应赔偿梁静损失。
关于损失数额，根据法律规定，当事人一方不履行合同义务给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。一审法院以梁静交纳的保证金60000元为基数，自2014年12月9日至付清款之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算梁静的损失，本院予以认可。本案中，京商公司与梁静之间并未签订商品房买卖合同，梁静主张以案涉房屋的评估价与《写字楼/公寓团购公约》约定价格的差价作为其损失的数额，于法无据，本院不予支持。
综上所述，梁静、京商公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13840元，由合肥京商融合置地有限公司负担6920元，梁静负担6920元。
本判决为终审判决。
审判长 张 利
审判员 张 勇
审判员 董江宁
二〇一八年八月一日
书记员 张明武
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。