海南省陵水黎族自治县人民法院民 事 判 决 书（2016）琼9028民初557号原告（反诉被告）：吴海向，女，1976年3月2日出生，汉族，自由职业，住陵水黎族自治县。被告（反诉原告）：刘兵团，男，1977年7月26日出生，汉族，个体户（陵水黎族自治县幸福客栈业主），住陵水黎族自治县。委托诉讼代理人：潘利军，海南万理（陵水）律师事务所律师。原告（反诉被告，以下简称原告）吴海向诉被告（反诉原告，以下简称被告）刘兵团房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月18日立案后依法适用简易程序，于2016年5月27日公开开庭进行了审理。被告于2016年6月14日向本院提起反诉，本院当日决定受理被告的反诉，并变更简易程序为普通程序与本诉合并审理。本院于2016年8月5日对该案进行第二次公开开庭审理。第一次开庭，原告及被告到庭参加诉讼；第二次开庭，原告、被告及其委托代理人潘利军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴海向向本院提出诉讼请求：1.依法终止（解除）原告与被告于2013�9月8日签订的《房屋租赁合同》；2.被告支付半年房屋租金95000元（即从2016年3月8日至2016年9月8日）给原告；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告放弃解除原告与被告于2013年9月8日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求。事实和理由：2013年9月8日原告与被告签订一份《房屋租赁合同》，原告将位于陵水县xx路x号楼租给被告经营住宿使用。合同第3条约定：“租金每年人民币壹拾玖万元整（￥190000.00），押金叁万元整。每半年以现金形式支付一次（每年3月8日，9月8日支付一次）。如乙方超过15天未交租金，可视为自动放弃租房，本合同自动解除”。2016年3月8日，被告未按约定支付租金，原告多次与其交涉，但被告均以各种理由拒绝。双方就此问题多次协商无果故诉至法院。被告刘兵团辩称，1.签订合同的时间不是原告诉状中所说的，实际上是2013年10月2日或3日签订的。交房应当是2014年4月8日交房，应当给我们半年的装修期。2.被告不支付租金是有原因的，被告租赁该房屋是经营使用，但是根据法律规定，从事服务行业经营，要办理消防等手续，但是租赁的标的物没有相关的手续，导致被告在经营中存在法律风险，原告在提起诉讼之前，双方就纠纷进行很多次协商，我方希望原告将手续完善，使被告可以合法经营，规避风险。3.因为周边房屋的租金都在下调，被告使用房屋存在法律风险，我方认为对方应当酌情给予减少一些租金，双方在庭前也经过协商，但是没有结果。4.我在楼顶的改造建设是经过原告的允许的。反诉原告刘兵团向本院提出反诉请求：1.依法确认双方于2013年9月8日签订的《房屋租赁合同》无效；2.被反诉人赔偿反诉人租赁房屋装修等投资损失约计100000元（最终以鉴定评估结论意见为准），退还押金30000元。事实与理由：原、被告经协商于2013年9月8日签订《房屋租赁合同》。合同签订后，双方依约履行合同，合同履行至2015年时，反诉人了解到政府正在开展拆除违法建筑活动，未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的建筑物属违法建筑，被反诉人租赁给反诉人的涉诉楼房未办理报建手续，即属于政府规定的违法建筑，且其不是涉诉房屋安置地权利人。因此，反诉人多次与被反诉人交涉，告知被反诉人办理报建手续并提供房屋权属证明，但被反诉人置之不理。因原告经营的是酒店业务，对涉诉租赁楼房投入了大量资金，现因被反诉人未办理租赁楼房的报建手续及权属证明，致使反诉人面临巨大的法律风险及经济损失。反诉被告吴海向辩称，1.对方所说根据房屋现状，不能办理相关经营手续，但是根据协议，出租的用途是居住，并不是用于经营。2.关于返还押金，系基于对方违约的情况下主张，那么既然对方违约，再主张返还押金及装修费用，这是没有事实及法律依据的。如果非要如此主张，那么应当用装修投资及押金充抵拖欠的租金。3.房屋的建设地是安置地，安置地是法律法规允许可以建设房屋的，根据另外一个诉讼的情况，涉案房屋的建设情况也得到法院的裁决支持�说明建设情况是不违法的。综上，对方的行为系违约，对方基于违约的情况下提出的所有主张都不成立，更应当继续履行与我方的本诉中的协议。为证明自己的主张，原告庭前向本院提交3份证据：证据1，《房屋租赁合同》；证据2，手机短信内容；证据3，（2015）海南一中民一终字第308号《民事判决书》；第二次庭审后原告补交一份地字第x号《建设用地规划许可证》（以下简称规划许可证）。为证明自己的主张，被告刘兵团提交1份证据，手机短信。原告庭前提交的3份证据和被告提交的1份证据，双方均无异议，本院予以确认并在卷佐证。双方没有争议的事实是，2013年9月8日原告与被告签订一份《房屋租赁合同》，约定由原告将位于陵水县x路x号楼租给被告住宿使用。合同第2条约定租赁期十年，从2014年3月8日至2024年3月8日止。合同第3条约定：“租金每年人民币壹拾玖万元整（￥190000.00），押金叁万元整。每半年以现金形式支付一次（每年3月8日，9月8日支付一次）。如乙方（被告）超过15天未交租金，可视为自动放弃租房，本合同自动解除。”合同第8条约定�“甲方（原告）将毛坯房屋给乙方自己装修，装修费用由乙方承担（包含电梯、消防设施在内）。如甲方中途悔约，须赔偿乙方双倍装修费用。”双方还口头约定装修时限为半年，所以合同的实际履行起算时间为2014年3月8日。合同签订后，被告支付了30000元押金给原告，并对租赁房屋进行装修。租赁的房屋被告用于经营旅馆。被告经营约二年的时间，也缴纳相应的租金，后因被告未经原告同意在租赁房屋七楼楼顶另盖二间房间而引起纠纷。原告为此起诉被告，要求被告拆除二间房屋。该案经二审法院认定涉案合同为有效合同。被告拒付2016年3月8日至2016年9月8日应预缴的半年的租金。对双方无异议的事实，本�予以确认。双方有争议的事实是，涉案楼房是否取得建设规划许可。对有争议的事实，本院认定为：涉案楼房已取得建设规划许可。该事实有原告庭后补交的《规划许可证》佐证，该证据虽未经庭审质证，但经本院核实该证件是真实有效的，该证据的真实性、合法性应当确认。本院认为，本案的诉讼焦点：1.涉案合同是否有效；2.如无效，是哪方的过错�如有效，被告拒付房租是否有正当的事由。一、合同效力的问题。据查明的事实，涉案合同已被生效的裁判文书认定为有效合同，被告没有足够证据推翻该生效的裁判文书，该合同仍应认定为有效合同。事实上，涉案房屋已经取得规划许可，说明该房屋是合法建筑物，原告可以对外出租。故被告主张该租赁合同无效，没有事实和法律依据，被告反诉合同无效的请求不应支持。由于反诉原告主张的合同效力与人民法院认定的不一致，本院已依法向反诉原告进行释明，反诉原告表示不变更诉讼请求。在合同有效尚未解除的情况下，合同还需继续履行，因此，反诉原告依此而主张原告退还押金、赔偿装修损失的请求，也于法无据。所�被告的第二项反诉请求本院也不予支持。二、被告是否应支付房租的问题。既然合同有效，双方就应依据合同的约定来履行。原告已依合同约定交付被告租赁的房屋给被告使用，被告也已使用了两年左右的时间，被告应依约按时支付租金给原告。合同约定租金半年一付，即每年的3月8日和9月8日各支付一次，但被告已超过3月8日未付，是被告违约。被告抗辩拒付租金是原告未交付涉案楼房房产证、未办理消防证，影响经营的原因。但合同并未约定原告有交付房产证和办理消防证的义务，而合同第8条约定的消防设施是由被告建设，办理消防证应是被告的义务，且被告经营两年的时间都未曾需要原告交付房产证。故交付房产证、办理消防证不是原告的义务，被告的抗辩理由不能成立。综上，被告拒付租金的事由不成立，原告的诉讼请求应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，判决如下：一、限被告（反诉原告）刘兵团于本判决生效之日起5日内向原告（反诉被告）吴海向支付拖欠的租金95000元；二、驳回被告（反诉原告）刘兵团的反诉诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2175元，反诉案件受理费1450元，共计3625元，由被告（反诉原告）刘兵团负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方�事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审 判 长 郑文红人民陪审员 王群超人民陪审员 姜 频二〇一六年八月十二日法官助理 吴彬彬书 记 员 许 翔附法律依据：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩�非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷�件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限。