济南市历下区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）历商初字第1433号
原告葛江浩，男，1981年1月28日出生，汉族，无业，住济南市。
委托代理人周云泽，山东平正大律师事务所律师。
被告济南正大建业发展有限公司，住所地济南市某。
法定代表人郑焕刚，董事长。
委托代理人孟晓转，女，1976年10月6日出生，汉族，济南正大建业发展有限公司员工，住济南市。
原告葛江浩与被告济南正大建业发展有限公司(以下简称济南正大公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告葛江浩的委托代理人周云泽，被告济南正大公司的委托代理人孟晓转到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告葛江浩诉称，2009年7月19日，葛江浩与济南正大公司签订商品房买卖合同，由葛江浩购买济南正大公司开发的位于济南市历下区浆水泉路西侧正大城市花园2期3号楼2单元1203室房屋（以下简称涉诉房屋）以及2-208号地下室，葛江浩已付清房款540464元及地下室购房款38502元。合同第十五条约定，出卖人未在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。虽经葛江浩多次催促，但是济南正大公司一直没有履行合同约定义务为葛江浩办理产权证，且隐瞒了地下室没有预售许可证及不能办理房产证的事实。因此，原告有权要求济南正大公司支付不超过购买地下室款项一倍的赔偿责任。济南正大公司的上述行为违反了法律及合同的约定，给原告葛江浩造成巨大经济损失。为此，葛江浩要求：1、判令葛江浩与济南正大公司签订的商品房买卖合同中关于“购买2-208地下室”的条款无效；2、济南正大公司归还葛江浩地下室购房款38502元，并赔偿葛江浩损失38502元；3、济南正大公司支付逾期办证违约金（以578966元为基数，按金融机构计收逾期贷款利息标准计算，自2011年6月20日起计算至涉诉房屋实际办理房产证之日止）；4、本案诉讼费用由济南正大公司负担。2013年8月27日庭审中，葛江浩当庭撤回了第一项要求依法判令葛江浩与济南正大公司签订的商品房买卖合同中关于“购买2-208地下室”的条款无效的诉讼请求。2014年6月16日，葛江浩申请撤回了第二项要求济南正大公司归还地下室购房款38502元，并赔偿损失38502元的诉讼请求。
原告葛江浩为证明其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
证据1、商品房买卖合同，证明双方存在商品房买卖合同关系及合同对逾期办证违约责任的约定；
证据2、销售发票，证明葛江浩已付清房款。
被告济南正大公司辩称，1、原、被告之间签订的商品房买卖合同是在平等自愿的基础上签订的，合法有效。双方对违约金计算有明确约定，应按购房款的1.5%计算违约金。2、葛江浩计算违约金的基数有误，应当以购房发票的价款为基础，葛江浩购买的地下室为人防地下室，仅有使用权，不能办理房产证，因此地下室购房款不能计入办理房产证的房款基数内。3、约定的违约金足以弥补葛江浩损失，葛江浩要求对违约金予以调整无事实法律依据。按照《合同法》及相关司法解释的规定，对于违约金的调整前提有明确要求，即为约定的违约金不足以弥补逾期备案给买受人造成的实际损失的。就本案来讲，逾期办理涉诉房产备案，并不影响买受人的居住和使用，未给买受人造成实际损失，买受人也未能证明其实际损失。4、政府政策的变化是造成延迟办证的原因。自2011年5月份以来，济南市建委在开发企业办理开发房产综合验收方面提交资料增加了11项，导致办理产权登记提交资料增加，严重加大了开发企业的办证义务，最终导致办证延期。5、葛江浩主张违约金的诉讼请求已超过诉讼时效。逾期办证是一个独立行为，不是持续行为，逾期办证的违约责任应适用诉讼时效的规定，从约定的办证逾期之日起计算时效。6、葛江浩要求双倍返还地下室购房款没有依据，从涉诉房屋的预售许可证可知，济南正大公司在出售房屋时，设计图纸及预售证上相关部门给予批准地下室为产权地下室，但在交房实测时告知负二层地下室均为人防工程。因此，济南正大公司在出售涉诉房屋时并不知道地下室后期的变化，不存在故意隐瞒的情形，不同意双倍返还地下室价款，但同意退还地下室购房款并支付同期银行存款利息。综上，请求驳回葛江浩的诉讼请求。
被告济南正大公司为支持其答辩意见，向本院提交了以下证据：
证据1、涉诉房产所在的土地使用权证书（证号为历下国用（2006）第0100198号）一份，证明涉诉房产具有土地使用证，登记在山东友谊集团有限责任公司名下；
证据2、合作协议书一份，证明该涉诉房屋是由济南正大公司、山东友谊集团有限责任公司及济南金众成实业有限公司联合开发；
证据3、涉诉房屋的商品房预售许可证，证明该涉案房产的出售合法有效，且证明济南正大公司在出售房产及预测时地下室有产权，但是在交房时房产部门出具的实测报告显示涉案房产的附属物为人防地下室，无产权，证实济南正大公司在出售房产时不存在故意隐瞒地下室不能办理产权证的情形；
证据4、售楼交接书1份，证明涉诉房屋交接时间为2010年6月27日，按照合同的约定，涉诉房屋应当办理备案登记的时间为2011年6月22日之前，原告起诉违约金应当在2013年6月22日之前，证实原告起诉日期超过诉讼时效。
经对原告葛江浩和被告济南正大公司提交的证据进行质证和审核认定，结合当事人陈述，本院综合确认事实如下：
2009年7月19日，葛江浩与济南正大公司签订商品房买卖合同，约定由葛江浩购买位于济南市历下区浆水泉路西侧正大城市花园2期3号楼2单元1203室的涉诉房屋。合同约定第十五条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1.5%向买受人支付违约金”。合同签订后，葛江浩按约定付清了购房款578966元，济南正大公司于2010年6月27日交付了涉诉房屋。
涉诉房屋系济南正大公司与山东友谊集团有限责任公司（以下简称山东友谊集团）联合开发，双方于2005年3月2日签订了合作协议，根据协议约定，济南正大公司有权出售涉诉房屋。涉诉房屋已取得商品房预售许可证，证载建设单位为山东友谊集团。在本案审理期间，济南正大公司或山东友谊集团尚未将办理涉诉房屋产权登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，涉诉房屋尚未办理初始登记和转移登记。
本院认为，因涉诉房屋具备合法的建设及销售依据，且联合开发方建设单位山东友谊集团同意济南正大公司销售涉诉房屋，故葛江浩与济南正大公司自愿签订的商品房买卖合同合法有效。涉诉房屋于2010年6月27日交付，按照约定，济南正大公司应在360日内将办理涉诉房屋权属登记需由其提交的资料报产权登记机关备案，济南正大公司未在约定的时期内履行备案义务，已构成违约。
对于违约金的计算方式，济南正大公司认为，根据合同约定，应按已付房款的1.5%计算;葛江浩认为根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，即使其不能证明实际损失，只要损失数额难以确定，就应以已付房款为基数，以日万分之二点一为标准，按违约天数计算。该司法解释第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本院认为，对违约金的处理，当事人有约定的应当按照约定处理，没有约定或损失数额难以确定的，可按照上述司法解释的规定处理。本案中，双方已在合同中对违约责任的承担方式及违约金的计算方式有了明确约定，故葛江浩的该项主张，本院不予支持。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。根据以上规定，合同已约定违约金的数额为已付房款的1.5%，葛江浩若认为该违约金的数额明显过低并要求调整违约金的计算方式，应对济南正大公司违约行为给其造成的损失数额进行举证。但葛江浩未提供相关证据证明其实际损失数额，故，本院对葛江浩要求调高违约金的请求不予支持，但济南正大公司应按合同约定支付葛江浩已付房款1.5%的违约金578966元×1.5%=8684.49元。
因济南正大公司的违约行为处于持续状态，本院对济南正大公司认为葛江浩的诉讼请求已超过诉讼时效的辩解不予采纳。因合同约定的违约金系固定数额，该违约金不以违约天数计算，且济南正大公司的违约行为一直持续，故对于济南正大公司认为2011年政府的政策变化造成迟延办证，济南正大公司应减免责任的辩解意见，本院亦不予采纳。因本案争议系济南正大公司的违约行为造成，故案件受理费应由济南正大公司负担。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，经本院审委会研究，判决如下：
一、被告济南正大建业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告葛江浩违约金8684.49元；
二、驳回原告葛江浩超出部分的诉讼请求。
若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币1720元，由被告济南正大建业发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预缴上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 綦晓玥
代理审判员 于骐宁
代理审判员 朱春晓
二〇一四年六月二十日
书 记 员 王恩辉