通化市东昌区人民法院民 事 判 决 书(2014)东民一初字第421号原告（反诉被告）通化市东方房地产开发有限责任公司。法定代表人姜雪，董事长。委托代理人尹秀全，男，汉族，通化市人，通化市东方房地产开发有限责任公司副总经理，现住东昌区。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，上诉、代为签收法律文书。委托代理人：姜晓梅，女，汉族，通化市东方房地产开发有限责任公司财务总监，通化市人，现住通化市。代理权限：代为承认、进行和解，代为签收法律文书。被告（反诉原告）通化市博利商贸有限公司。法定代表人孙亮，董事长。委托代理人邱金香，吉林辰德律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代收法律文书。原告（反诉被告）通化市东方房地产开发有限责任公司诉被告（反诉原告）通化市博利商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院2014年11月5日受理，依法组成合议庭，于2014年12月26日、2015年2月6日两次公开开庭进行审理。原告（反诉被告）通化市东方房地产开发有限责任公司的委托代理人姜晓梅、尹秀全，被告（反诉原告）通化市博利商贸有限公司的委托代理人邱金香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）通化市东方房地产开发有限责任公司诉称，2001年3月26日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，双方约定：原告将位于新华大街75号新建面积一至三层3500平方米门市房出租给被告做商业用途使用，租期共15年，自2002年1月1日至2017年1月1日，合同期满，乙方（被告）享有优先承租权，年租金1,000,000.00元，乙方每年从二季度开始，每季度首月1日上交租金即二季度400,000.00元，三、四季各300,000.00元。乙方如延期交付，需按当季租金金额的3%0向甲方（原告）交纳滞纳金，超过三个月无正当理由不交纳租金，乙方需自动撤出，乙方的全部装修材料包括滚梯无偿归甲方所有。依据合同约定，被告应向原告交纳2014年二、三、四季度的房租976,000.00元，经原告多次催要，被告只付100,000.00元，剩余租金超过三个月至今未付，已违约。按合同规定，要求与被告解除房屋租赁合同，被告立即将所租房屋腾出，全部装修材料、滚梯归原告所有，交纳剩余租金876,000.00元并支付违约金410,400.00元。原、被告租赁合同规定，被告租用面积为3500平方米而被告实际租用面积为3641.64平方米，被告应向原告交纳多使用141.64平方米面积的租金525,881.00元（2002年1月1日-2014年9月30日）。纵上，被告违约，应承担责任，请求依法解除原告与被告房屋租赁合同，被告立即将所租房屋腾出；全部装修材料、滚梯归原告所有；判令被告支付租金876,000.00元并支付违约金410,400.00元及多使用141.64平方米面积的租金525,881.00元，诉讼费由被告负担。被告（反诉原告）通化市博利商贸有限公司辩称，原告的诉讼请求没有法律依据，应驳回原告的诉讼请求。理由如下：被告在履行房屋租赁合同期间，原告向被告借款1,000.000.00元至今未还。另外原告应承担多交158.36平方米面积的租金588.380.52元及利息。故此被告未违约，要求继续履行房屋租赁合同并反诉。被告（反诉原告）通化市博利商贸有限公司反诉称，1、要求继续履行2001年3月26日签订的租赁合同，租赁费用按实际使用面积3341.64平方米承担租赁费用。2、原告（反诉被告）应当返还被告（反诉原告）从2002年1月1日至2014年12月31日止多交面积158.36平方米的租金即588,380.52元。3、原告（反诉被告）同意用按期末还给被告（本诉原告）的借款本金和违约金7，350，000.00元抵顶房租（其中抵顶：2014年的租金是954,739.96元+2015年的租金是954,739.96元+2016年的年租金是954,739.96元-2014年7月15日给付的10,000.00元）多余的款项是4,385,780.12元，原告（反诉被告）应当予以返还。4、原告（反诉被告）返还给被告（反诉原告）交付的房产税款13年*30，000.00元=390，000.00元。5、被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）承担此款5,364,160.64元的银行同期同类的银行贷款利息。6、本案的反诉费用由原告（反诉被告）承担。理由如下：2001年3月26日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《房屋租赁合同》，双方约定：原告（反诉被告）将位于新华大街75号新建面积一至三层3500平方米门市房出租给被告（反诉原告）做商业用途使用，租期共15年，自2002年1月1日至2017年1月1日，合同期满，被告（反诉原告）享有优先承租权，年租金1,000,000.00元，被告（反诉原告）每年从二季度开始，每季度首月1日上交租金即二季度400,000.00元，三、四季各300,000.00元。被告（反诉原告）如延期交付，需按当季租金金额的3%0向原告（反诉被告）交纳滞纳金，超过三个月无正当理由不交纳租金，被告（反诉原告）需自动撤出，被告（反诉原告）的全部装修材料包括滚梯无偿归原告（反诉被告）所有。被告（反诉原告）每年需承担房产税30，000.00元，并将此款每年四季度交给原告（反诉被告），由原告（反诉被告）对税务部门负责。被告（反诉原告）在履行房屋租赁合同期间，由于原告（反诉被告）的资金短缺，原告（反诉被告）于2009年9月15日，向被告（反诉原告）借款人民币1，000，000.00元，原告（反诉被告）承诺在2009年12月25日前还清此款，如果到期未还，原告（反诉被告）需承担自借款之日每月100，000.00元的违约金并同意被告（反诉原告）可以在其承租的博利春天服饰广场的房屋租金中扣除。其中有：1、原告（反诉被告）同意用到期未还给被告（反诉原告）的借款本金1，000，000.00元和违约金6，350，000.00元，共计7，350，000.00元，折抵（2014年的年租金是954,739.96元+2015年的年租金954,739.96元+2016年年租金954,739.96元-2014年7月15日已给付的10,000.00元）多出部分4,385,780.12元，原告（反诉被告）自愿同意合同期满后予以返还给被告（反诉原告）的。2、原告（反诉被告）租给被告（反诉原告）的房屋使用面积合同约定是3,500平方米，年租金为1，000，000.00.00元，被告（反诉原告）在2014年9月份向原告（反诉被告）索要房照复印件，办理营业执照时才发现，原告（反诉被告）实际租给被告（反诉原告）的房屋使用面积是3,341.64平方米，被告（反诉原告）从2002年1月1日起至2014年12月30日止，向原告（反诉被告）多交了面积158.36平方米的租金是588,380.52元。3、从2002年1月1日起至2014年止被告（反诉原告）交给原告（反诉被告）每年的房产税款30，000.00元，13年*30，000.00元=390，000.00元，此款应当有房屋所有权人原告（反诉被告）承担应交的款，而被告（反诉原告）将此款交给了原告（反诉被告），原告（反诉被告）没有提供税务发票交付给被告（反诉原告）。4、被告（反诉原告）没有违约，合同没有到期，被告（反诉原告）不同意解除房屋租赁合同，继续履行2001年3月26日的房屋租赁合同。针对被告（反诉原告）通化市博利商贸有限公司的反诉，原告（反诉被告）通化市东方房地产开发有限责任公司辩称：1,、关于被告（反诉原告）的第一、二项诉讼请求无事实依据，应予驳回。在原告（反诉被告）于被告（反诉原告）2002年签订的租赁合同中，租赁面积为3,500平方米，根据2003年5月《通化市政府专题会议纪要》的安排，在2007年，上述租赁面积中的300平方米划归通化市人民电影院所有，2007年7月24日，原告（反诉被告）与通化市人民电影院签订《协议书》，原告（反诉被告）返还人民电影院三楼300平方米房屋面积，并有原告（反诉被告）租赁上诉300平方米房屋面积，至2012年，该300平方米房屋面积由原告（反诉被告）支付人民电影院房租，后由被告（反诉原告）直接与人民电影院签订了该300平方米的租赁合同。2013年1月1日，被告（反诉原告）与人民电影院签订了该300平方米租赁合同后，2013年向原告（反诉被告）实际支付房屋为946,000.00元。2012年8月，有关上述面积的房产证书正式颁发，该产权证记载，原告（反诉被告）的产权面积为3,341.64平方米，该面积加上原告（反诉被告）租赁人民电影院的300平方米，共计3,641.64平方米，比原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订租赁合同时双方签订的3，500平方米多出141.64平方米。虽经反复催要，被告（反诉原告）就这141.64平方米房屋面积至今没有给原告（反诉被告）缴纳过任何费用。被告（反诉原告）所提出原告（反诉被告）应当返还被告（反诉原告）从2002年1月1日至2014年12月31日多交面积158.36平方米的租金588,380.52元的诉求，纯属无稽之谈。2、被告（反诉原告）第三项诉讼请求完全不存在，颠倒事实真相，亵渎法律，应予驳回。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）在2009年9月15日确实签订了一份借款协议，协议约定，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）借款人民币1，000，000.00元，并约定2009年12月25日还清此款。而原告（反诉被告）早已在2009年12月23日将此借款完全还清，被告（反诉原告）也给原告（反诉被告）出具了正式收款收据。被告（反诉原告）将此作为一项诉求，也反映了被告（反诉原告）慌不择言、无理取闹的心态。3、被告（反诉原告）的第四、五项的诉讼请求也毫无事实依据，证据不足，应予以驳回。被告（反诉原告）每年向原告（反诉被告）缴纳的30，000.00元的房产税是原告（反诉被告）与被告（反诉原告）在房屋租赁合同中第八条中明确约定的应交款项。并且原告（反诉被告）每年缴纳的房产税为120，000.00元（房屋租赁费的费率为百分之十二），被告（反诉原告）所缴纳的30，000.00元远远不够交税的。合同明文规定被告（反诉原告）每年需承担房产税30，000.00元，何来返还之说，更谈不上承担利息了。综上，被告（反诉原告）反诉原告（反诉被告）的各项诉讼请求全部缺乏事实基础及法律依据，应依法判决驳回。在开庭审理过程中，双方就本诉争议的焦点是：1、原、被告是否解除租赁合同；2、现有全部装修及滚梯是否归原告所有；3、被告是否应给付租金876，000.00元，滞纳金410，400.00元；4、被告是否给付原告多使用面积141.64平方米的租金即525，881.00元。原告通化市东方房地产开发有限责任公司为证明其主张向法庭提供证据如下：1、提供2001年3月26日原、被告双方签订的租赁合同一份。2、2007年7月24日，原告与通化市人民电影院签订的协议书一份和房租款发票二份。证明通化市人民电影院的300平方米商场面积租赁给原告。300平米的租金5.4万元已交给了通化市人民电影院，该证据证明被告实际使用了3641.64平方米。3、2013年7月5日发票二份、2013年10月1日发票一份、2014年7月15日被告所付房租款发票一份，证明2013年全年付房租费946，000.00元，2014年以来只付了10万元的房租。4、房屋产权证一份及2014年7月8日送达给被告产权证复印件收据一份、2000年8月21日、2001年4月27日原告与通化市人民电影院签订的协议书及补充协议书各一份、2002年12月27日东昌区法院判决书一份、2004年12月17日及2006年11月7日通化市中级人民法院判决书各一份。证明房屋总面积为4841.64平方米，其中原告产权面积为3341.64平方米，原告租赁人民电影院300平方米，被告实际租用原告面积为3641.64平方米，被告一直多使用面积为141.64平方米。5、2013年1月1日被告与人民电影院重新签订的房屋租赁合同一份（含原告划给人民影院的300平方米）。被告已承认141.64平方米的存在。证明被告至2013年1月1日起每年需向原告交租金为946,000.00元。6、2013年4月8日、2013年7月2日、2014年9月1日的催缴房租通知三份、挂号信及特快专递票据各一份。证明原告多次向被告催缴房租及多使用的141.64平方米的租金。7、协议草稿一份。被告通化市博利商贸有限公司质证认为：证据1真实性无异议，对合同中约定的年租金1，000，000.00元，所要使用的3500平方米，我们实际使用面积是3341.64平方米。我们多支付了租金588，380.52元。证据2与本案没有实质性关联。是原告与通化市人民电影院的权利义务关系。证据3真实性无异议。证据4对产权证及送达给被告产权证复印件收据各一份无异议，实际面积3341.64平方米，在我与原告签订租赁合同之后下发的产权证。2000年8月21日、2001年4月27日原告与人民电影院签订的协议书及补充协议书各一份、2002年12月27日东昌区法院判决书一份、2004年12月17日及2006年11月7日通化市中级人民法院判决书有异议，与本案被告无关。证据5有异议，不是原件。证据6真实性有异议，是原告的单方行为。证据7是原告单方的行为且伪造。被告通化市博利商贸有限公司为证明其主张向法庭提供证据如下：提供房屋租赁协议及房产证一份。证明原、被告签订的租赁面积是3500平方米。原告通化市东方房地产开发有限责任公司质证认为：真实性无异议。但该证据证明2007年前我们归还人民电影院1200平米面积后，剩余的面积都归我们所有。房产证上虽是3341.64，但是被告多使用了141.64平方米。本院认为，原告提交的证据1、3、4，经被告通化市博利商贸有限公司质证无异议，本院予以采信。原告提交的证据2，经被告通化市博利商贸有限公司质证虽有异议，但该证据足以证明原告对租赁通化市人民电影院300平方米的面积享有用益物权，所以该证据本院予以采信。原告提交的证据5，虽然为复印件，但原告未能提交原件的理由充分，且被告承认该份证据签字及印章，该证据亦应采信。原告提交的证据6，虽为单方行为，但被告收到通知后，未提供反驳意见，该证据也应采信。原告提交的证据7，经被告通化市博利商贸有限公司质证有异议，本院不予采信。被告提交的证据，经原告通化市东方房地产开发有限责任公司质证无异议，本院予以采信。根据双方提供的证据及本院采信的证据可认定被告欠原告租金846,000.00元及按合同规定应承担滞纳金389,718.00元、税费30,000.00元及多使用面积欠租金525,881.00元的事实，所以原告要求解除与被告之间租赁合同关系并按合同规定将现有全部装修及滚梯归原告所有以及要求被告支付租金、滞纳金、税费、多使用面积租金的请求，本院予以支持。反诉争议焦点：1、被告（反诉原告）要求继续履行租赁合同主张是否成立。2、被告（反诉原告）是否多交面积租金588，380.52元。3、原告（反诉被告）是否欠被告（反诉原告）借款。4、被告（反诉原告）要求返还税款390,000.00元是否成立。被告（反诉原告）通化市博利商贸有限公司为证明其主张向法庭提供证据如下：1、租赁合同一份。证明原、被告双方合同未到期。2、产权证一份，证明我们多支付租金588，380.52元。3、2009.9.15借款协议一份。证明原告向我们借款1，000,000.00元，如按期还不上可抵租金。所以我们不欠租金。4、被告收到我们所交房产税款的收据一份。证明收据不能走帐，我们要开发票。不开发票，我们要求还款。5、2009年9月14日借条，证明原告向张喜国借款。6、秦玉杰还款凭证。7、张喜国的证人证言，证明原告向其借款并还款的事实。8、徐秀梅的证人证言，证明2009年9月23日打收到条的事实。原告（反诉被告）通化市东方房地产开发有限责任公司质证认为：证据1真实性无异议，但被告已违约，我们要求终止。证据2真实性无异议。2012年8月下发产权证后我们才发现被告多使用租赁面积为141.64平方米。证据3真实性有异议，有涂改没有盖章。我们有还借款1，000,000.00元的收据并明确我们已还清，我们要求被告出具借条。证据4真实性无异议。2001年3月26日原、被告双方协议中规定，被告自行承担房产税，我们已向房产缴纳完毕，我们没有欠被告的税发票。证据5真实性无异议。但证明的内容有异议，该借据上写：向张喜国借款三个月，如超期可以双倍用博利春天租金冲抵。是他人后添写的，我们不认可。而该笔借款当时是原告向被告单位借款，这一事实已由2009年12月23日被告收到还款时打收到条为证。证据6-8真实性无异议。原告（反诉被告）通化市东方房地产开发有限责任公司为反驳被告（反诉原告）向法庭提供证据如下：1、提供2009年收据一份，证明我与被告不存在借款关系。2、王月红证明一份，证明借据与借款协议是一回事。3、罗润森证言。被告（反诉原告）通化市博利商贸有限公司质证认为：证据1有异议，与我们借给的原告1，000,000.00元没有关系。我单位收到的是原告（反诉被告）单位向个人张喜国借的款。证据2无异议，我们承认原告已还张喜国借款1,000，000.00元。证据3改动部分有异议，但能证明2009年9月姜义德向被告孙亮借款1,000，000.00元的事实。本院认为，被告（反诉原告）提交的证据1、2、4、5、6、7、8，经原告（反诉被告）质证无异议，本院予以采信。对被告（反诉原告）提交的证据3虽有异议，但原告（反诉被告）在第一次开庭时也向法庭提供该证据，故此对该证据，本院予以采信。原告（反诉被告）提交的证据1，经被告（反诉原告）质证有异议，但该证据足以证明，2009年9月14日的借据是原告向被告单位借款，而并非向张喜国个人借款。2009年9月15日原、被告就此借款的违约事项达成协议，所以2009年12月23日，原告通过其单位秦玉杰还款时，被告财务人员徐秀梅收到还款后，打收到条并写：原1,000，000.00元借款合同执行完毕，至收到款后自动失效作废和原1,000，000.00元借条及合同作废款已收到。被告单位收到条明确写到收到款后，借条及合同作废款的事实，再一次证明2009年9月14日的借据是原告向被告单位所借，并非向张喜国个人借款的真实事实。所以该证据真实、客观反映事实真相，本院予以采信。根据双方提供的证据及本院采信的证据可认定，2009年以后被告（反诉原告）一直履行双方租赁合同并按合同规定履行交租金义务，该事实可认定原告（反诉被告）与被告（反诉原告）之间只存在租赁关系，不存在债务关系，被告（反诉原告）反诉的主张没有法律依据，其各项主张本院不予以支持。经审理查明，2000年，原告（反诉被告）通化市东方房地产开发有限责任公司动迁通化市人民电影院并归还其面积1200平方米，剩余的位于通化市新华大街75号新建面积（3641.64平方米，2012年8月房证下发后得知）归原告（反诉被告）通化市东方房地产开发有限责任公司所有。2001年3月26日，原告（反诉被告）通化市东方房地产开发有限责任公司与被告（反诉原告）通化市博利商贸有限公司签订《房屋租赁合同》，双方约定：原告（反诉被告）将位于新华大街75号新建面积一至三层3500平方米门市房出租给被告（反诉原告）做商业用途使用，租期共15年，自2002年1月1日至2017年1月1日，合同期满，被告（反诉原告）乙方（被告）享有优先承租权，年租金1,000,000.00元，被告（反诉原告）每年从二季度开始，每季度首月1日上交租金即二季度400,000.00元，三、四季各300,000.00元。被告（反诉原告）如延期交付，需按当季租金金额的3%0向原告（反诉被告）交纳滞纳金，超过三个月无正当理由不交纳租金，被告（反诉原告）需自动撤出，被告（反诉原告）的全部装修材料包括滚梯无偿归甲方所有。被告（反诉原告）每年需承担房产税30，000.00元，并将此款每年四季度交给原告（反诉被告），由原告（反诉被告）对税务部门负责。合同签订后，被告（反诉原告）按合同规定的内容履行其义务至2013年。2014年被告（反诉原告）只交租金100，000.00元，现欠租金846,000.00元，滞纳金389,718.00元，房产税30，000.00元。2007年原告（反诉被告）返给通化市人民电影院动迁面积由原来1200平方米增加到1500平方米，通化市人民电影院后增加的300平方米的面积，原告（反诉被告）于2007年与通化市人民电影院签订协议书，原告（反诉被告）对通化市人民电影院后增加的300平方米的面积享有用益物权。2012年8月房屋产权证下发后，原告（反诉被告）才知道其实际所有的面积为3341.64平方米，加上原告（反诉被告）对通化市人民电影院300平方米的面积享有用益物权，原告（反诉被告）实际所用的面积为3641.64平方米，而被告（反诉原告）实际租赁原告（反诉被告）商业用房面积为3641.64平方米，比2001年3月26日双方租赁合同多141.64平方米，被告未付租金，共计525,881.00元（2002年1月1日-2014年12月31日）。2009年9月14日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）借款1,000,000.00元，2009年9月15日双方达成借款协议，协议规定：借款人需在2009年12月25日前还清；到期未还，借款人需承担自借款之日每月100,000.00元的违约金并同意付款人可以在其承租的博利春天服饰广场的房屋租金中扣除。2009年12月23日，原告（反诉被告）通过被告（反诉原告）财务人员还款1,000,000.00元，被告（反诉原告）财务人员收到还款后打收到条并写：原1,000，000.00元借款合同执行完毕，至收到款后自动失效作废和原1,000，000.00元借条及合同作废，款已收到。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）之间债务已于2009年12月23日全部结清。综上所述，本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）之间签订的房屋租赁合同合法有效，因被告（反诉原告）拖欠原告（反诉被告）租金已违约，按房屋租赁合同的规定，被告（反诉原告）应承担民事责任，原告（反诉被告）的各项诉讼请求应予支持。被告（反诉原告）反诉，无事实及法律依据，其请求本院不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）通化市东方房地产开发有限责任公司与被告（反诉原告）通化市博利商贸有限公司之间签订的房屋租赁合同。被告（反诉原告）通化市博利商贸有限公司于本判决生效后十日内从原告（反诉被告）通化市东方房地产开发有限责任公司搬出。二、被告（反诉原告）通化市博利商贸有限公司于本判决生效后立即给付原告（反诉被告）通化市东方房地产开发有限责任公司租金846,000.00元、滞纳金389,718.00元、税金30,000.00元、多使用面积租金525,881.00元。三、租赁房屋内装修材料及滚梯归原告（反诉被告）通化市东方房地产开发有限责任公司使用和所有。四、驳回被告（反诉原告）通化市博利商贸有限公司对原告（反诉被告）通化东方房地产开发有限责任公司的反诉。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理31,580.00元，反诉费24,670.00元，由被告（反诉原告）通化市博利商贸有限公司负担。如被告到期不履行给付金钱义务，原告向本院申请执行期间为二年。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。审 判 长  陈炳杰人民陪审员  郭玟希人民陪审员  迟海峰二〇一五年三月十三日书 记 员  王 毓