福建省闽侯县人民法院民 事 判 决 书（2018）闽0121民初1035号原告：福建中瑞物业管理有限公司，住所地福州市晋安区王庄街道珠宝路2号珠宝城1#楼B区九楼。法定代表人：吴华祯，执行董事。委托诉讼代理人：郭亮、严孙伟，福建八闽律师事务所执业律师。被告：聂文军，男，1970年9月16日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：陈锴，福建闽天律师事务所执业律师。原告福建中瑞物业管理有限公司与被告聂文军物业服务合同纠纷一案，本院于2018年2月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。福建中瑞物业管理有限公司福建中瑞物业管理有限公司的委托诉讼代理人郭亮以及聂文军委托诉讼代理人陈锴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。福建中瑞物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令聂文军向福建中瑞物业管理有限公司支付拖欠的物业服务费32109.12元及车库管理费1000元（均自2016年1月1日暂计算至2017年12月31日期间）以及滞纳金（以聂文军拖欠的物业服务费每月1337.88元、车库管理费每半年250元为基数，按每月2%的标准，自欠费当月起计算至聂文军实际付清上述欠费之日止，暂计至2018年1月30日为10594.92元）；2、判令聂文军向福建中瑞物业管理有限公司支付因追讨物业费等欠费所支出的律师代理费2000元；三、判令聂文军承担本案诉讼费用。事实和理由：福建中瑞物业管理有限公司与福建嘉德房地产开发有限公司签订《福州市前期物业服务合同》，福建中瑞物业管理有限公司接受委托为福建省闽侯县荆溪镇港头村连头168号瀚海园（滨江荔园）提供物业管理服务。聂文军系瀚海园（滨江荔园）第XX#楼XXXX联排住宅号房的业主，于2012年10月9日与福建嘉德房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，根据原聂文军签订的合同附件四《前期物业服务合同》，约定由福建中瑞物业管理有限公司对瀚海园提供物业管理服务，物业管理服务费按建筑面积每月每平方米3元收取，聂文军应于每半年的首月10日前交纳该半年的物业管理服务费及其他费用，否则从逾期之日起，聂文军应按每日千分之三标准向福建中瑞物业管理有限公司支付滞纳金。聂文军所购置的商品房产权建筑面积445.96平方米，聂文军每月应交物业管理服务费1337.88元。同时，每半年聂文军应交纳车库管理费250元。但是，自2016年1月份起，聂文军拒绝向福建中瑞物业管理有限公司交纳物业服务费及车库管理费，暂计至2017年12月31日，聂文军拖欠福建中瑞物业管理有限公司物业服务费32109.12及车库管理费1000元，并且，聂文军还应依约向福建中瑞物业管理有限公司支付滞纳金。福建中瑞物业管理有限公司委托律师追讨上述欠款，支出律师费2000元，应由聂文军承担该损失。聂文军未依约向福建中瑞物业管理有限公司支付物业服务费和车库菅理费，损害了福建中瑞物业管理有限公司的合法权益，影响了小区正常物业管理秩序。经福建中瑞物业管理有限公司多次催讨，聂文军仍拒不交纳上述欠费及滞纳金。为此，福建中瑞物业管理有限公司根据《民事诉讼法》之有关规定，特向贵院提起诉讼，望准予福建中瑞物业管理有限公司所请，以维护福建中瑞物业管理有限公司的合法权益。聂文军辩称，福建中瑞物业管理有限公司未按合同约定的标准提供相应的服务，福建中瑞物业管理有限公司违约在先，应当驳回福建中瑞物业管理有限公司的所有诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2011年7月4日，福建嘉德房地产开发有限公司与福建中瑞物业管理有限公司签订《前期物业服务合同补充协议》，该协议约定福建中瑞物业管理有限公司接受委托为福建省闽侯县荆溪镇港头村连头168号瀚海园（滨江荔园）提供物业管理服务。2012年10月9日，福建中瑞物业管理有限公司与聂文军签订《前期物业服务合同》。该合同约定，福建中瑞物业管理有限公司为聂文军建筑面积为446.14㎡的于闽侯县荆溪镇港头村连头168号瀚海园（滨江荔园）第XX#楼XXXX联排住宅号房提供物业管理服务。合同第四条约定，物业管理服务收费标准为在取得产权证之前，按《商品房买卖合同》中的建筑面积收取地面和地下室物业管理服务费，在取得产权证之后，按产权证中的建筑面积收取地面和地下室物业管理服务费3元/㎡·月；停车管理费根据政府相关规定收取；乙方（即聂文军）每次交纳物业管理服务费及其它费用的时间为每半年的首个月的10日前交纳该半年的费用。第五条约定，甲方（福建中瑞物业管理有限公司）违反本合同，未达到管理服务质量约定目标的，乙方（聂文军）有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反本合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日千分之三加收滞纳金。此后，聂文军向福建中瑞物业管理有限公司交纳物业管理服务费至2015年12月31日，自2016年1月1日起，聂文军未再交纳物业管理服务费。引起纠纷。2018年1月16日，福建中瑞物业管理有限公司向聂文军发出催收物业管理服务费、车库管理费33109.12元以及滞纳金44424.16元的律师函。另查明，诉争物业经房屋产权初始登记，面积为445.96㎡。本院认为，聂文军与福建中瑞物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》，均系合同当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的禁止性规定，应当认定为合法有效。聂文军作为诉争房产的所有权人，应当按照合同的约定履行交纳物业管理费的义务。福建中瑞物业管理有限公司诉称聂文军拖欠自2016年1月1日起的物业服务费的事实清楚，且聂文军对此无异议，本院予以认定。关于聂文军提出福建中瑞物业管理有限公司未按物业合同约定的标准提供相应的服务，应驳回福建中瑞物业管理有限公司所有诉讼请求的抗辩意见。本院认为，根据合同约定，福建中瑞物业管理有限公司若未达到管理服务质量约定目标的，聂文军聂文军有权要求其限期改正，逾期未改正给聂文军造成损失的，福建中瑞物业管理有限公司承担相应的法律责任，且聂文军现亦未明确指出福建中瑞物业管理有限公司提供的物业管理服务不符合合同约定标准的情形及依据，因此，聂文军以此为由不交纳物业管理服务费无依据，本院对其上述抗辩意见不予采纳。故对福建中瑞物业管理有限公司诉请聂文军支付自2016年1月1日起至2017年12月31日期间的物业管理服务费即3元/㎡·月×445.96㎡×24月=32109.12元，本院予以支持。关于福建中瑞物业管理有限公司主张的滞纳金的问题，虽《前期物业服务合同》中使用的是“滞纳金”的字眼，但根据合同的本意该合同关于“滞纳金”的约定应属于“违约金”的性质。故对福建中瑞物业管理有限公司主张的滞纳金应适用违约金的规定。因聂文军未按照合同约定支付物业管理服务费已构成违约，应依约承担相应的违约责任，福建中瑞物业管理有限公司主张按合同约定以每月所欠物业服务费1337.88元为基数，自欠费当月起按月利率2%的标准计算违约金，未超出法律规定和合同约定，本院予以支持。关于福建中瑞物业管理有限公司主张的车库管理费1000元元及律师费2000元的问题。因《前期物业服务合同》未对车库管理费及律师费进行约定，福建中瑞物业管理有限公司诉请该两项费用无依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，参照《物业管理条例》第四十二条第一款规定，判决如下：一、聂文军应于本判决生效之日起七日内向福建中瑞物业管理有限公司支付物业管理服务费32109.12元（从2016年1月1日计至2017年12月31日）以及违约金（违约金以每月物业管理服务费1337.88元为基数，按每月2%的标准，自欠费当月起逐日计算至款项付清之日止）；二、驳回福建中瑞物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费943元，减半收取计471.5元，由聂文军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审判员  邱继莲二〇一八年六月二十九日书记员  郑香鸿附：本案适用法律条文和申请执行提示《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。