北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）西民初字第11229号
原告闫红玲，女，1965年8月27日出生。
委托代理人张钵，北京市银奥律师事务所律师。
委托代理人卫占英，北京市嘉铭律师事务所律师。
被告华润置地（北京）股份有限公司，住所地北京市西城区西直门内大街118号冠华大厦11-14层。
法定代表人王印，董事长。
委托代理人何伟，男，该公司职员，联系地址同单位。
被告秦福满，男，1962年9月14日出生。
委托代理人庞峻，黑龙江泽言律师事务所律师。
原告闫红玲与被告华润置地（北京）股份有限公司（以下简称华润置地公司）、秦福满确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告闫红玲及其委托代理人卫占英，被告华润置地公司之委托代理人何伟，被告秦福满及其委托代理人庞峻均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告闫红玲诉称，2001年12月22日，齐爱英与华润置地公司签订《商品房买卖合同》，齐爱英购买座落于朝阳区xxxxx6号D座1层101房屋及配备D1－40车位，房价款为3048000元。2003年11月11日，齐爱英被害，陈茂贞继承了诉争房屋。2005年大庆市凯博物资有限公司（以下简称凯博公司）作为原告在黑龙江省大庆市中级人民法院起诉陈茂贞欠款纠纷，该案一审判决后，陈茂贞上诉，后双方于2006年8月19日经黑龙江省高级人民法院调解，陈茂贞与凯博公司达成调解协议，陈茂贞将诉争房屋转让给凯博公司。2006年12月8日，大庆中院作出（2006）庆执字第233号执行裁定书，裁定陈茂贞将诉争房屋给付凯博公司。2008年5月27日，凯博公司与刘俊岩签订《房屋买卖合同》，凯博公司将诉争房屋及配备D1－40车位出卖给刘俊岩。2009年5月31日，秦福满作为凯博公司法定代表人以凯博公司的名义与刘俊岩、闫红玲签订《补充协议书》，买受人权利、义务均由闫红玲承担。签约后，闫红玲依约履行了义务，支付了购房定金10万元，房款53.5万元，尾款因付款条件至今未成就而未支付。2010年6月，华润置地公司起诉凯博公司支付欠款，华润置地公司于2010年12月22日收取凯博公司诉争房屋房款3174640.32元，该案撤诉。后，华润置地公司将诉争房屋的产权转移登记至秦福满名下。华润置地公司称其转移产权所依据的是2010年8月10日大庆中院下发给北京市建设委员会的协助执行通知书，经朝阳法院与大庆中院核实，该院未下发过该份通知书。经查档，登记依据是二被告签订的《商品房买卖合同》。很明显，在诉争房屋已由华润置地公司出卖给齐爱英，齐爱英被害，生效法律文书确认的诉争房屋权利人凯博公司向华润置地公司付清房款后，诉争房屋本应登记在凯博公司名下，但秦福满与华润置地公司恶意串通，依据双方签订的《商品房买卖合同》，将诉争房屋申请登记在秦福满名下，导致闫红玲与凯博公司签订的房屋买卖合同难以继续履行，损害了原告闫红玲的利益。为排除合同履行障碍，保障买受人闫红玲的合法权益，特诉至法院，请求依法确认二被告签订的《商品房买卖合同》无效，并由二被告承担诉讼费。
被告华润置地公司辩称，2001年我公司将诉争房屋卖给了齐爱英，齐爱英死亡后我们向银行承担了担保责任。2010年6月我公司到朝阳法院起诉凯博公司要求偿还欠款，但最后实际上是由秦福满归还了全部款项，并且向我们出具了协助执行通知书，还有凯博公司股东的签名，因此我们才于2011年6月份将房屋过户到秦福满名下。原告与本案无直接利害关系，不是我们与秦福满签订商品房买卖合同的当事人，没有直接现实利害关系，不符合民诉法规定的起诉的原告主体资格。根据合同的相对性，原告不是双方买卖合同的当事人，其没有权利也没有资格起诉。原告起诉我们与秦福满恶意串通，但并没有证据证明这一观点，实际上我们也没有串通、同谋的故意。我们的交易价格是合理的。即使我们侵害了他人的利益，也是侵害的凯博公司的利益，与原告没有任何关系。秦福满与原告签订买卖合同时，产权不在秦福满名下，签订合同的时候秦福满没有权利处分，也没有人追认，其当时签订的合同至今是无效的。综上，我公司不同意原告的诉讼请求，请求法院予以驳回。
被告秦福满辩称，1、原告不应该成为本案当事人，理由是被告秦福满与案外人刘俊岩签订的房屋买卖合同，其中第二条明确约定刘俊岩不履行付款义务，该买卖合同将自动解除，交付的定金将转为房屋租金。在秦福满与刘俊岩及原告签订的补充协议第三条中也约定如果购房款不全部交付，补充协议及房屋买卖合同全部解除，所缴房款冲抵房屋租金，该买卖合同予以撤销。双方在买卖合同及补充协议中均明确约定了房屋买卖合同解除的条件，在第三人及原告没有履行合同付款义务的情况下该合同实际上已经解除。因此原告再作为当事人提起诉讼，并不成立。2、补充协议第四条规定，到期付尾款同时原买卖双方签订的购房合同作废，变更为原告名下。即原告与被告秦福满所签订的买卖合同要成立是有条件的，即刘俊岩必须将该房屋所有价款交付完毕，原告才能成为该房屋买卖协议的一方当事人，实际上前两份买卖协议及补充协议，原告都不是合同相对方，只有到期尾款付全，原告才能成为一方合同当事人。而该合同全部价款并未交付，原告不能成为房屋买卖协议及补充协议的当事人。因此原告作为本案诉讼主体不适格。应当予以驳回。3、本案二被告之间签订的商品房买卖合同依法有效，不存在恶意串通侵犯第三人合法利益的现象。秦福满作为凯博公司的法定代表人，凯博公司已经作出了股东会议纪要，将凯博公司对该房的处分权及所有权全部转让给了秦福满。依据该股东会议纪要，大庆市法院执行局作出了执行裁定书，裁定将属于凯博公司名下的该房屋变更为秦福满，并且该裁定书的协助执行通知书送达给了第一被告。华润公司依据该执行通知书及股东会议纪要，与房屋的实际所有权人秦福满签订了商品房买卖合同，这一行为应当受到法律保护，不存在原告所述恶意串通的现象。原告称在其他诉讼过程中法院调查了解情况认定大庆中院没有下达该执行通知书，这一认定与事实不符。并且这一认定仅仅是一个调查了解过程的叙述不能作为证据使用，不构成证据的各方要件，来源、要证明的问题，都无法核实。该调查过程不能对抗第一被告在房屋档案中所存放的大庆中院协助执行通知书。因为该份通知书盖有大庆市中院的公章。如果没有下达执行通知，那么此份通知从何而来。在没有证据支持原告观点的情况下，二被告买卖协议应当成立，不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，秦福满为大庆市凯博物资有限公司（以下简称凯博公司）登记的法定代表人。凯博公司成立于2001年4月17日，秦福满、王锋、齐爱英为股东。
2001年12月22日，齐爱英与华润置地公司签订房屋买卖合同，由齐爱英购买位于安翔南里北段健翔新村的xxxx1单元101号房屋（以下称诉争房屋），房屋总价款为3048000元，其中首付款为618000元，贷款2430000元。2003年11月11日，齐爱英被他人杀害，其母陈茂贞作为唯一继承人继承了该房产。凯博公司在北京市朝阳区人民法院起诉，请求确认凯博公司为诉争房屋的所有权人，法院判决驳回了凯博公司的诉讼请求。2005年凯博公司作为原告在大庆中院起诉陈茂贞欠款纠纷，该案一审判决后，陈茂贞上诉，后双方于2006年8月19日经黑龙江省高级人民法院调解，陈茂贞与凯博公司达成调解协议：陈茂贞将诉争房屋转让给凯博公司。2006年10月25日，凯博公司向大庆中院申请执行，大庆中院于2006年12月8日作出（2006）庆执字第233号执行裁定书，裁定陈茂贞将诉争房屋给付凯博公司。
2008年5月27日，凯博公司作为卖方（甲方）与买方刘俊岩（即乙方）签订房屋买卖合同。双方约定：“1、甲方将诉争房屋及配备D1-40车位卖给乙方，房价3048000元；2、买方因资金未到，先付给卖方10万元作为购房订金，2008年6月1日前将此房交付买方使用，其余欠款，自签订合同之日起3个月内向华润公司付清房屋欠款，办理房屋手续。如三个月内不能付清全部房款，订金10万元折抵房屋租赁费，并一同解除合同；3、卖方前期合计付房款884000元人民币，余额2164000元人民币付给房地产开发商；待大庆市中级人民法院出具执行裁定到买方名下时，一次性付给卖方前期房款884000元，余额2164000元付给华润置地公司。税金按国家税法规定各自缴纳。卖方协助买方办理各种房屋证件。……本合同生效后，双方对合同内容的变更或补充应采取书面形式作为本合同附件。附件与本合同具有同等法律效力。”2008年5月28日，秦福满出具收条，其内容为“今收到购房款订金壹拾万元正”。此后，秦福满将诉争房屋交付刘俊岩使用。
2009年5月31日，秦福满作为卖方与买方刘俊岩、闫红玲共同签订《补充协议书》。双方约定：“经双方进一步协商，在2008年5月27日房屋买卖合同的基础上达成协议如下：1、为了给房主不造成损失，定于2009年6月15日前一次性付给房主购房尾款：叁拾伍万元，其他所有费用由买方负责，同时由卖方和大庆市中级人民法院给买方和开发商华润置地公司送达协执裁定到买方名下；2、协执裁定到买方名下时，由买方和开发商协商付给开发商华润置地公司所有房款；3、如到期不能履行本协议，不能全部付给房主全部尾款，自愿放弃购房，以前所有合同及收据全部作废，所有物品搬出该房屋，把房子交给房主；4、到期付尾款同时，原买卖双方签订的购房合同作废，变更为闫红玲名下。”2009年4月9日，闫红玲向秦福满支付20万元。2009年7月2日，闫红玲向秦福满支付10万元。7月10日，闫红玲向秦福满支付235000元。
2009年7月3日，大庆中院根据凯博公司与闫红玲签订债权抵顶转让协议等作出（2006）庆执字第233-1号执行裁定书，裁定变更第三人闫红玲为申请执行人。此后，凯博公司提出异议要求撤销该裁定书。2012年7月13日，大庆中院作出（2006）庆执异字第233-2号执行裁定书，撤销（2006）庆执字第233-1号执行裁定。闫红玲不服，向黑龙江高院申请复议。2012年10月9日，黑龙江高院以（2012）黑高法执复字第39号执行裁定书，裁定撤销（2006）庆执字第233-1号、（2006）庆执异字第233-2号执行裁定。在（2012）黑高法执复字第39号执行裁定书中另查明，凯博公司因自2003年起未进行年检，已被工商管理局吊销营业执照，该公司未办理注销登记。
2008年12月17日，凯博公司作为甲方与华润置地公司（乙方）及刘俊岩（丙方）签订《协议书》，约定乙方自2004年起为诉争房屋垫付银行贷款共计2277259.15元，根据黑龙江高院调解书，诉争房屋权利义务均由凯博公司承担，刘俊岩作为第三方自愿为甲方偿还乙方债务提供连带责任保证。达成如下还款协议：甲方同意分四期将乙方为其垫付的银行贷款2277259.15元于2009年12月30日前付清。后上述款项并未偿还。2010年6月，华润置地公司起诉凯博公司支付欠款。华润置地公司于2010年12月22日收取诉争房屋房款3174640.32元后撤诉。秦福满称该笔款项系其个人支付，华润置地公司亦认可实际缴款人为秦福满，但其为凯博公司出具了购房款收据。后华润置地公司与秦福满签订了日期为2004年12月17日的《商品房买卖合同》，该合同约定由秦福满作为买受人购买诉争房屋，付款方式为一次性付款，买受人应于2004年12月17日前向出卖人支付房款人民币3048000元整。2011年5月30日，秦福满取得朝阳区xxxxx6号D座1层101号房屋（建筑面积250.40平方米）的房屋所有权证。
2012年秦福满将刘俊岩、闫红玲及华润置地公司（第三人）诉至朝阳法院，要求解除2008年5月27日签订的房屋买卖合同、2008年12月24日签订的协议书及2009年5月31日签订的补充协议；要求刘俊岩及闫红玲将诉争房屋及配备车位腾退并支付房屋租金515000元。2013年1月，法院以主体不当为由裁定驳回秦福满的起诉。秦福满不服上诉，2013年3月，北京市第二中级人民法院终审裁定，驳回上诉，维持原判。现诉争房屋由秦福满使用。
诉讼中，经本院查询诉争房屋档案，该房档内仅有《商品房买卖合同》（合同编号：077340）、契税完税证及华润置地公司的《申请》。该《申请》内容为“朝阳房屋管理局：产权人秦福满与华润置地（北京）股份有限公司签订了《商品房买卖合同》，合同编号：077340；该房屋坐落于朝阳区xxxxx6号D座101。现该房屋未有一房两证及一房两售现象。上述情况均属事实，我司承担由此产生的经济法律责任。”
上述事实，有商品房买卖合同、（2005）庆商初字第26－1号民事判决书、（2006）黑商终字第135号民事调解书、（2006）庆执字第233号执行裁定书、大庆市萨尔图工商分局证明、房屋买卖合同、补充协议书、收条、（2012）朝民初字第7257号民事裁定书、（2013）二中民终字第5840号民事裁定书、房价款收据、房屋所有权证、国有土地使用证、商品房买卖合同（编号：077340）、申请、（2006）庆执字第233-1号执行裁定书、（2006）庆执异字第233-2号执行裁定书、（2012）黑高法执复字第39号执行裁定书、凯博公司的工商档案材料、房屋档案及双方当事人的当庭陈述等证据材料在案佐证。
本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力。诉争房屋虽经法院调解由陈茂贞转让给凯博公司，但凯博公司并未办理诉争房屋的产权登记手续。在凯博公司、秦福满分别以出卖人的身份先后与刘俊岩、闫红玲签订《房屋买卖合同》及《补充协议》时，均未取得诉争房屋的所有权，无法证实其对诉争房屋有占有、使用、收益、处分的权利。无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。双方签订协议后，并未得到房屋出卖人华润置地公司的追认，故上述合同应属无效。华润置地公司作为商品房的出卖方有权选择买受人签订商品房买卖合同。华润置地公司收取全部购房款后与秦福满签订房屋买卖合同系合同双方的真实意思表示，合同内容亦全部履行，其行为并无不妥。原告称二被告恶意串通签订买卖合同一节，未向本院提供充分证据，故其诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，判决如下：
驳回原告闫红玲的诉讼请求。
案件受理费七十元，由原告闫红玲负担（已交纳三十五元，余款三十五元于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件的受理费七十元，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期届满七日内未交纳上诉案件受理费，视为放弃上诉权利。
审 判 长 邓 旋
人民陪审员 刘和霞
人民陪审员 黄喜文
二〇一三年十二月十六日
书 记 员 张必义