山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁06民终3805号上诉人（原审原告）：吴刚。委托诉讼代理人：孙乐友，山东东方未来律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵祝鹏。委托诉讼代理人：刘宝利，山东宁海律师事务所律师。上诉人吴刚因与被上诉人赵祝鹏租赁合同纠纷一案，不服烟台市牟平区人民法院（2016）鲁0612民初1258号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月29日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴刚上诉请求撤销一审判决，发回重审。事实与理由：一审法院程序违法。一审中，吴刚提交了与孙俊虎签订的房屋租赁合同，赵祝鹏对该份证据的真实性不予认可，认为无法确定为吴刚与孙俊虎签订。吴刚当庭提出对该份证据孙俊虎的签字及手印进行司法鉴定，以确定该合同的真实性，进而确定该合同是否有效合同。但一审法院当庭对吴刚的该项请求不予理睬，最终未能进行司法鉴定，导致一审法院对该份合同的真实性不予认定。对于一份合同是否是真实，最直接和权威的方式就是对合同上双方当事人的签字及手印进行司法鉴定。一审法院在没有进行司法鉴定的情况下认为吴刚未能提交证据而不予认可合同的真实性，明显违反法定程序。一审法院遗漏了必须参加诉讼的当事人。吴刚在最初的诉讼中要求原房主孙俊虎作为第三人参加诉讼，以证明合同的真实性。但吴刚认为通过对孙俊虎的笔迹及手印进行司法鉴定能够确定合同的真实性，撤回了要求孙俊虎作为第三人参加诉讼的请求。然而在一审过程中，赵祝鹏提交的证据中无不与孙俊虎有关，不能排除双方存在串通的行为。在此情况下，一审法院应当依法追加孙俊虎参加诉讼，以确定相应的事实。但一审法院并未依职权追加，遗漏了重要当事人参加诉讼，最终导致事实认定不清，程序严重错误。一审法院认定事实错误。一审法院在吴刚申请对该份合同的真实性进行司法鉴定的情况下对吴刚的申请不予理睬，最终本案未能确定该合同的真实性。在真实性无法确定的情况下，一审法院根据赵祝鹏提交的相应证据以及主观推断不予确认该份合同的效力，实在属于本末倒置。试问，在合同真实性无法确定的情况下如何能够认定该份合同是否有效？如果上述方法可行是否所有证据在审理过程中都可以忽略真实性而直接对效力进行审查？因此，一审法院的上述认定属于事实认定错误。一审法院从三个方面认定合同无效没有法律依据。首先，吴刚与孙俊虎签订的房屋租赁合同租赁期间为20年、租金一次性全部支付没有违反法律的强制性规定，虽存在不同之处，但不能仅凭该种情况即否认该合同的效力。其次赵祝鹏虽然提交了孙俊虎的相应材料为了说明吴刚与孙俊虎之间属于借贷关系，而一审法院即以此怀疑合同的真实性。那么一审法院认为吴刚与孙俊虎之间存在其他资金关系，但有何证据证实该种资金关系与本案有着直接的关联性？在没有关联性的情况下如何认定属于其他资金关系？最后，一审法院以上诉人在半年时间内未实际居住和使用该房屋而认为与常理不符，最终否认合同的效力。根据《合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”之规定，本合同在双方签订之日起即生效，在不存在合同法定无效情形的情况下，一审法院以何证据否认合同的效力？一审法院认为继续履行合同违反公平原则于法无据。吴刚与赵祝鹏在本案中均不存在过错。目前法律法规并未规定住宅房屋租赁合同必须进行备案登记，吴刚未进行备案没有违反法律规定。相反，孙俊虎在出售房屋过程中并未如实说明房屋存在租赁关系，存在重大过错。吴刚根据买卖不破租赁原则要求赵祝鹏继续履行合同完全符合法律规定。而吴刚在庭审过程中已经明确说明孙俊虎巳将房屋钥匙交付给吴刚，说明吴刚已经实际占有了该房屋。赵祝鹏占有该房屋明显属于在吴刚已经占有该房屋的情况下二次占有，占有顺序在后。且赵祝鹏是在案外人孙俊虎违反诚实信用原则的情况下购买了该房屋，在吴刚没有过错的情况下，赵祝鹏可以就损失另行向孙俊虎予以主张，而不应当由吴刚向孙俊虎另行主张。一审法院适用法律错误。在吴刚已经提交了相应证据的情况下，一审法院应当适用《合同法》、《物权法》及《民通意见》的规定对本案进行判决。但一审法院在事实认定不清的情况下适用法律错误，导致判决错误。综上所述，一审法院存在程序违法、事实认定不清、适用法律错误的情形，判决存在错误之处，没有认真维护吴刚的合法权益。赵祝鹏辩称，吴刚与孙俊虎签订《房租租赁合同》的真伪，不影响本案的判决结果。即使二人签订的《房屋租赁合同》真实有效，该合同并未在房管部门备案登记，不具有对抗第三人的效力。赵祝鹏已经提供证据证明在买房前对该房是否存在租赁的事情不知情，该房屋已变更登记到赵祝鹏名下，赵祝鹏属于善意第三人，吴刚无权要求赵祝鹏继续履行租赁合同。一审中，吴刚主动撤销对孙俊虎的起诉，现再以一审遗漏当事人为由提出上诉，没有法律依据。一审法院并未认定吴刚与孙俊虎签订的合同无效。赵祝鹏提供的证据足以证明吴刚与孙俊虎之间不是单纯的租赁合同关系，而是借贷关系。吴刚自己也无法解释其作为承租人，事先又与孙俊虎不认识的情况下，反而从出租人孙俊虎处收款十万元的事实。根据合同相对性的原则，吴刚应该向孙俊虎主张权利，而不应该起诉赵祝鹏。吴刚的“占有”理论明显错误。赵祝鹏买房后就一直居住在涉案房屋内。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。吴刚向一审法院法院起诉请求：判令赵祝鹏继续履行吴刚与孙俊虎签订的房屋租赁合同，将烟台市牟平区宁海大街523号9号楼4401室房屋交付吴刚使用。一审法院认定事实：赵祝鹏与案外人苏雪会系夫妻关系，二人于2014年11月7日登记结婚。位于烟台市牟平区宁海大街523号9号楼四单元4401号房屋（滕远花园9号楼4单元东户）的原所有权人为案外人孙俊虎。2015年10月14日，通过中介公司（烟台市牟平区一家人房产服务中心），苏雪会与孙俊虎签订了《二手房转让合同》，约定孙俊虎以428000元价款将上述房产转让给苏雪会，双方于2015年10月31日前办理房屋交接手续。合同签订后，赵祝鹏将房款付清，双方办理了房屋过户登记手续。2016年3月28日，上述房产办理出了房产证（烟房权证牟字第××号），登记在赵祝鹏名下。吴刚主张其与孙俊虎于2015年5月29日签订了《房产租赁合同》，约定孙俊虎将案涉房产出租给吴刚，租赁期限240个月，月租金400元。对此，吴刚提交《房产租赁合同》一份。该合同第二页下方空白处载明（手写）：“一次性收到房屋租金壹拾万元整（100000.00）剩余肆仟元为房屋押金家电齐全”。赵祝鹏对上述证据的真实性不予认可，认为租赁期限、租金数额、租金交付方式等均不符合常理。关于案涉租赁合同签订的过程。吴刚称其从事粮油销售工作，因在牟平有长期业务，需要稳定的住处，吴刚看到孙俊虎在其窗户上粘贴了出租案涉房产的信息后，双方进行了协商，孙俊虎要求一次性支付20年的租金，吴刚同意后，双方签订了租赁合同，吴刚已经将100000元租金以现金方式支付给了孙俊虎。赵祝鹏不认可吴刚的上述陈述，认为吴刚仅仅因为租赁房屋认识了孙俊虎，常理应是吴刚向孙俊虎交付租金，但事实是孙俊虎自2015年6月26日至2016年3月26日期间，每月向吴刚付款10000元，明显与常理不符，因此吴刚与孙俊虎之间不存在租赁关系，而是借贷关系。对此，赵祝鹏提交了银行交易明细清单、转账汇款凭条、手机短信记录。赵祝鹏对证据的真实性没有异议。关于租赁合同签订后房屋的交接问题。吴刚称，签订合同当天孙俊虎将一把房屋钥匙交给吴刚，孙俊虎需要时间往外搬东西，于是孙俊虎留了一把钥匙，吴刚正好在东北有事情处理，吴刚告知孙俊虎搬完东西后将房屋锁上就行了，于是在签订合同后几天吴刚就离开了牟平回到东北；2016年2月份，吴刚从东北回来后发现房屋有人在住，期间一直没回来，于是联系孙俊虎，但是一直没联系上。赵祝鹏称对吴刚与孙俊虎之间是否进行了房屋交接不清楚，孙俊虎告知其与吴刚之间存在借贷关系，其借吴刚100000元，实际收到84700元，后来已经还款100000元，孙俊虎已经将还款的银行明细交给了赵祝鹏，就是上述赵祝鹏所提交的证据。关于赵祝鹏与孙俊虎签订房屋买卖合同、交接房屋的过程。赵祝鹏称通过中介公司工作人员隋某看到孙俊虎卖房子的信息后，2015年10月12日左右，赵祝鹏及其妻子和中介去看房子时，孙俊虎及其妻子都在家里，孙俊虎没有说房子出租的事情，房子也不像出租的样子；后来赵祝鹏夫妻就入住案涉房屋，不同意将涉案房屋租给他人，即使案涉租赁合同是真实的，也不能继续履行。对此，赵祝鹏提供证人隋某出庭做证。吴刚对赵祝鹏证人证言不予认可，认为根据法律规定，租赁合同应继续履行。另查，案涉租赁合同并未在有关部门进行备案登记。一审法院依据庭审陈述，经过双方当事人质证的证据等认定上述事实。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担举证不利后果。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。本案双方当事人争执的焦点问题是：一、案涉租赁合同是否真实、有效。二、如果租赁合同真实、有效，吴刚要求继续履行租赁合同能否得到支持。关于案涉租赁合同是否真实、有效的问题。首先，从该租赁合同的约定看，该合同的租赁期限为20年、租金为一次性支付。此种约定明显与现实生活中的一般租赁存在重大不同之处。该租赁合同是否为双方当事人的真实表示，应结合其他事实进行判断。第二，赵祝鹏主张吴刚与案涉房屋原所有人之间不存在租赁合同关系，而是借贷关系，并提交了吴刚与孙俊虎之间的银行交易流水、孙俊虎与赵祝鹏之间的短信记录予以佐证。根据上述证据，能够认定吴刚与孙俊虎之间存在其他资金关系，而不只是单纯的租赁合同关系。而吴刚对其与孙俊虎之间的关系并未进行明确说明，有故意隐瞒事实之嫌，不免使人对二人之间是否存在真实的租赁合同关系产生合理怀疑。第三，根据生活常理，承租人租赁房屋的主要目的为居住、使用。吴刚亦主张其租赁房屋是为了在牟平有个稳定住处，但其自认从2015年5月签订租赁合同后就离开牟平回到东北，直至2016年2月份返还牟平，在超过半年的期间内，吴刚未实际居住、使用该房屋，明显与常理不符。综上，吴刚主张案涉租赁合同真实、有效，证据不足，且存在不符合常理之处，不予支持。即使租赁合同是吴刚与孙俊虎的真实意思表示，吴刚要求继续履行该合同的主张亦不应得到支持。理由如下：一、赵祝鹏在购买案涉房屋过程中不存在过错，其对该租赁合同并不知情。通过证人证言可知，赵祝鹏在看房时，房屋的原所有人夫妻均在家，并不存在出租的迹象。另外，通过赵祝鹏与孙俊虎的短信记录看，孙俊虎在卖房时亦未告知房屋出租的事实。再者，租赁合同并未备案，赵祝鹏无从查知租赁事实存在与否。二、赵祝鹏在购房后对房屋进行实际占有、使用至今，并且房屋已经过户至赵祝鹏名下，其居住权益优先于本案承租人。吴刚主张“买卖不破租赁”原则适用于本案，并要求吴刚继续履行租赁合同。一审法院认为，合同法及最高院关于城镇房屋租赁合同的司法解释中，对租赁房屋的所有权在租期内发生变动情况下，租赁合同履行事宜进行规定的立法本意是保障有关当事人基本的居住权益。但本案中，吴刚并未实际占有、使用租赁房屋，且签订合同后超过半年的时间内没有开始实际履行租赁合同，即入住租赁房屋。而作为现所有权人的赵祝鹏，购房的目的就是居住、使用，其事实上在签订合同后即入住案涉房屋并居住至今。因此，从利益衡量的角度看，赵祝鹏对涉案房屋的占用、使用等权益理应受到更大程度的保护，履行租赁合同违反公平原则。在租赁合同现实不能履行的情况下，吴刚可另行向案外人孙俊虎主张相关权利。综上，吴刚的诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持。依照最高人民法院《关于适用的解释》第一百零八条之规定，一审法院于2016年6月20日判决：驳回吴刚的诉讼请求。案件受理费2450元，由吴刚交纳。二审中，吴刚提交借款合同、借款借据、收据各一份，以证实其与孙俊虎之间除房屋租赁关系外，还存在民间借贷法律关系。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，赵祝鹏对吴刚所主张其与孙俊虎之间的租赁关系不予认可。涉案租赁合同未经备案，吴刚也未证实赵祝鹏在买房时被告知房屋已被出租。赵祝鹏在买房后占有、使用房屋至今。吴刚对涉案房屋所主张的承租者权利不能对抗买受人赵祝鹏的占有、使用权。且一审判决指出了吴刚所主张租赁关系存在的疑点。综合本案的各项证据，一审法院对吴刚将涉案房屋交付其使用的请求不予支持，并无不妥。孙俊虎在案涉租赁合同上的签字及捺印是否属实，并不影响本案的审理，没有必要进行相关司法鉴定。即使吴刚所主张租赁关系属实，其也只能向孙俊虎主张合同不能履行的违约责任。综上所述，吴刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4900元，由上诉人吴刚负担。本判决为终审判决。审判长  杨卫东审判员  陈晓彦审判员  吴继辉二〇一六年九月二十六日书记员  林重霄