北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第05141号
原告（反诉被告）x研究所。
法定代表人孙x，副所长。
委托代理人齐亮，北京市鼎弘律师事务所律师。
被告（反诉原告）x公司。
法定代表人李x，董事长。
委托代理人王力，北京市中银律师事务所律师。
原告（反诉被告）x研究所（以下简称x研究所）与被告（反诉原告）x公司（以下简称x公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员冯姝雅独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）x研究所委托代理人齐亮，被告（反诉原告）x公司委托代理人王力均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
x研究所诉称，2011年10月，我单位与x公司签订协议，将位于x号楼出租给x公司使用，期限自2011年11月1日至2016年10月30日。合同签订后，我单位依约将租赁房屋交付给x公司，但x公司仅支付租金30万元，至今尚欠租金295.5375万元未缴纳，且经多次催要未果。根据协议约定，x公司不按照约定支付租金逾期达30日，我单位有权解除协议，收回租赁物，并要求其按协议总租金的5%支付违约金。诉讼请求为：1、解除我单位与x公司之间的租赁合同；2、判令x公司支付租金295.5375万元；3、判令x公司支付违约金46.73万元；4、判令x公司将x号楼地上一至三层返还我单位；5、判令x公司支付自合同解除之日起至x号楼返还之日的占用费（每日为5437元）。
x公司辩称，同意解除合同，但不同意x研究所其他诉讼请求。2011年10月31日，双方签订《有机产品研究开发项目合作协议》，双方就有机产品研究开发合作事宜展开合作。我公司依约支付了履约保证金10万元及第一年度30万元，进行规划设计、装饰装修等运营准备，并于2011年12月26日正式搬入涉案房屋办公。2012年3月，我公司携相关手续向工商管理部门申请进行营业执照住所地变更登记，被告知该房屋不具备商业用途，不能用于商业注册和办公使用。后我公司多次找到x研究所，但问题至今未解决。我方认为，x研究所并未按照约定提供合适房屋，致使我公司无法在此办公并开展商业活动，无法实现合同目的。x研究所根本违约。提出反诉请求如下：1、请求依法判决解除双方于2011年10月31日签订的《有机产品研究开发项目合作协议》；2、请求依法判令x研究所返还已支付合作费用及保证金共计400000元；3、请求依法判决x研究所赔偿装修损失共计1774968.4元；4、本案诉讼费由x研究所承担。
针对x公司的反诉x研究所辩称，同意解除双方合同，但不认可x公司所述解除理由。双方协议中没有约定变更注册地，即使x公司注册地不变更，也可以在租赁地经营，不存在合同无法履行的情况。租赁物的情况，x公司在签订协议之前是知情的，我方依约提供了相应房屋，x公司亦装修入住，我方已经履行了合同义务。x公司应该缴纳租金。我方不存在违约。x公司已经将房屋装修全部拆除。不同意x公司的全部反诉请求。
经审理查明，2011年10月，x研究所（甲方）与x公司（乙方）签订《有机产品研究开发项目合作协议》，约定甲方将x号楼（以下简称x号楼），面积约2895平方米，框架结构，作为合作基础设施投入，乙方负责合作项目的开发经营以及房屋设施的改造装修，并承担由此产生的所有费用。（以及附相关职能部门验收合格证复印件）；甲、乙双方（该房屋用于开办）就有机农业产品的认证、有机农业技术交流和培训，开展有机农业项目生产加工，有机农产品展示与销售等方面进行合作；协议签订后7日内，上述房屋交付乙方，合作期内，一切维修责任均由乙方负责（因房屋质量问题、自然磨损及甲方原因造成的除外）；合作期内，乙方经营的范围须报甲方同意；合作期满后或因乙方责任导致协议解除的，除双方另有约定外，甲方有权选择依附于房屋的不可动装修归甲方所有、要求乙方恢复原状、向乙方收取恢复工程实际发生的费用中的一种；未经甲方书面同意，乙方不得开发经营超出合作项目内容以外的事情；合作期限5年，2011年11月1日至2012年2月29日为装修期，乙方第一年度（2011年11月1日至2012年10月30日）向甲方支付研究开发收益180万元（免收四个月装修期合作费用60万元），第一年度实际支付120万元，第二年度（2012年11月1日至2013年10月30日），乙方支付开发收益189万元，第三年度（2013年11月1日至2014年10月30日）支付开发收益198.45万元……总开发收益934.6136万元，上述收益乙方应按季度支付，并于协议签订当日支付第一年度的首期研究开发收益费30万元，其他各期合作费乙方应在各季度开始后的三日内向甲方支付；乙方在签订此协议后三日内向甲方交纳合作履约保证金10万元，甲方有权利用该履约保证金冲抵乙方到期未付费用或违约金、赔偿金等，合作到期后（期限届满或双方协议终止本协议后），乙方没有发生违约问题，甲方一次性退还乙方履约保证金；合作期间，乙方承担该楼的全部费用（包括但不限于水费、电费、燃气费、供暖费等）；合作期间，乙方不按照约定支付甲方合作费，逾期达30日的等，视为乙方违约，甲方有权解除协议收回涉案楼房，乙方应按照协议总合作费的5%向甲方支付违约金……合作期届满后，本协议期内乙方的任何投入甲方不负担补偿……双方认可上述协议属于租赁合同，所约定合作费用实为租金，x公司认可签订合同时收到工程竣工验收备案表。协议签订后，x研究所将x号楼一至三层交付x公司，x公司支付履约保证金10万元以及第一年度首期租金30万元。后x公司对房屋进行装修，并于2011年12月因x号楼房产证尚未下发提出借用x研究所x房屋产权证办理注册变更登记。x研究所提供其x房屋产权证。2011年12月26日，x公司入住x号楼地上三层，进行销售办公和餐厅经营。2012年3月20日，x公司向x研究所发出《关于x研究所履行合约的沟通函》，称在其餐厅试营业期间被附近居民举报，被海淀区卫生局予以处罚，后公司获得《餐饮服务许可证》，但在3月12日携带x研究所x房屋的房屋产权证、涉诉房屋工程竣工验收备案表申请住所变更登记时，因该楼不能用于工商注册和办公使用登记未果。x公司在该函件中要求x研究所协助解决其证照住所变更问题，保证其正常使用x号楼和公司的正常运转。后双方多次协商未果。x公司住所未变更登记至租赁地址。x公司自2012年5月1日起未再支付租金，并于2012年7月向x研究所发出《关于解决x号楼（配套楼）的方案》，主张x号楼因不能用于工商注册和办公使用而无法正常营业，提出要求x研究所赔偿损失等。x研究所自2012年9月10日起向x公司发出律师函催要租金。2013年9月，x公司发出《解决方案》，要求x研究所退还并补偿其投入费用，其将在收到费用后搬离x号楼。2013年11月，x研究所发出《关于终止合作协议的通告》，以逾期支付租金达30日为由，主张终止协议，并要求x公司腾退x号楼。x公司于2013年11月8日收到上述通告，后自行拆除其装修、添附物品并搬离x号楼。双方未就此进行交接。2014年1月7日，x研究所单方进入x号楼，对x号楼楼内现场状况进行了证据保全公证，公证保全时，x号楼空置。双方认可上述期间水、电、燃气、供暖等其他费用均已经结清，除了房屋本身，不存在其他交接内容。
另查，x号楼尚未下发房屋产权证，其所在土地使用权人为x研究所。x号楼包括地上三层，地下一层。双方认可x号楼位于建设工程规划许可证上6号楼（配套公建）的位置。依据建设工程规划许可证，该配套公建地上部分0.29万平方米，含有超市、文体活动站等规划内容。诉讼中，经本院与海淀区工商局核实，依据现有材料，建设工程规划许可证上6号楼（配套公建）可以进行工商登记注册，但需要以房产证或者建委证明等材料对租赁之x号楼即建设工程规划许可证上6号楼（配套公建）一事予以确认。双方对上述核实情况均无异议。
庭审中，就x研究所主张之逾期支付租金一节，x公司抗辩称系因无法对住所地进行变更而行使不安抗辩权。就经营、搬离时间，x公司主张其于2012年11月停止餐饮、销售经营并于2012年12月搬离x号楼。x研究所认可2012年3月20日之后x公司未再进行餐饮经营，但主张x公司将x号楼作为办公室使用至其搬离，具体搬离时间不清楚。就主张的经营、搬离时间，双方未提交证据。x公司另主张餐饮经营属于承租用途内容之一，且经x研究所同意，但未就此提交证据，x研究所亦不予认可。
x公司另提交报销单、支出凭单、收据等证据称装修投入共计1774968.4元，x研究所不予认可。x公司认可其在搬离x号楼时将除瓷砖、地板、隔断等之外的装修内容自行拆除搬走，并明确表示不就剩余装修部分的价值申请评估鉴定。x研究所称x公司在拆除装饰物品时破坏了x号楼原有水电消防设施，就其主张之相关损失，x研究所不要求在本案处理。
上述事实有双方当事人陈述、《有机产品研究开发项目合作协议》、《关于x研究所履行合约的沟通函》、《关于解决x号楼（配套楼）的方案》、《解决方案》、《关于终止合作协议的通告》、公证书、建设工程规划许可证、工作笔录等证据材料在案佐证。
本院认为，x研究所与x公司签订的《有机产品研究开发项目合作协议》实为租赁合同，该协议系双方真实意思表示，且未违反法律规定，属有效合同，双方均应依照合同约定履行义务。本案中，x研究所已向x公司交付租赁标的，x公司亦已实际将租赁标的用于经营使用，同时，该房屋不存在不能办理变更登记的行政管理限制，且x研究所在双方并未约定其负有保证x公司将住所地变更登记至x号楼的义务的情况下，已应x公司要求出具x房屋产权证予以协助，加之既无证据显示x公司所称卫生部门行政处罚与住所地变更有关，亦无充分证据显示x公司所称正常经营活动系因变更登记注册地问题受到影响，另外，x公司在签订合同时也理应了解租赁房产的产权证件情况并对无房屋产权证可能产生的影响有合理预期，综上，x公司以x号楼无法办理住所变更登记致使无法实现办公、开展商业活动等合同目的为由主张解除合同，依据不足，本院不予支持。x研究所并不存在丧失或可能丧失履行债务能力的情形，x公司以行使不安抗辩权为由拒绝支付租金，缺乏事实和法律依据，其逾期支付租金超过30日，x研究所有权依据合同约定解除双方租赁合同，双方租赁关系自《关于终止合作协议的通告》送达x公司之日解除。虽合同解除后双方并未办理交接手续，但综合考虑《关于终止合作协议的通告》送达时间，x公司必要搬离准备时间的客观需要等因素，加之本案诉讼期间x研究所已能够单方进入x号楼进行公证，且双方均认可除了楼房本身不存在其他交接内容，故x公司在收到解除通知后已及时腾空并搬离x号楼，x研究所在本案诉讼期间已实际控制x号楼一至三层，对x研究所关于占用费的主张，本院不予支持，x研究所关于腾空并返还租赁物的诉讼请求，已履行完毕。就合同存续期间x公司欠付的租金，考虑到x研究所认可2012年3月20日之后x公司仅利用x号楼办公，未对外经营，租赁合同的经营目的并未充分实现等，本院对租金标准酌情予以调整，并将根据双方关于x研究所有权以保证金冲抵未付租金等费用的约定，在核算x公司应补交租金数额时将其所交纳保证金10万元进行折抵。对x公司要求x研究所全额退还已付租金和保证金的反诉请求，不予支持。至于x研究所主张之拖欠租金的违约金，由于双方合同履行中确因变更注册登记问题存在争议且进行了协商，不应认为x公司存在拖欠租金的恶意，对x研究所该项诉求，本院不予支持。双方已约定由x公司承担房屋设施的改造装修费用，x公司已经使用租赁房屋且在搬离时自行拆除搬走部分装修内容，对于剩余装修残值，x公司亦未提交充分证据，加之合同提前解除系因x公司逾期支付租金所致，故对x公司主张之装修损失，本院不予支持。x研究所称x公司在拆除装饰物品时破坏了x号楼原有水电消防设施，但不要求在本案处理，本院不持异议。x公司主张2012年12月即已搬离x号楼，但未就此提交证据，本院不予采信。
综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、x研究所与x公司于二○一一年十月所签《有机产品研究开发项目合作协议》于二○一三年十一月八日解除；
二、x公司于本判决生效后七日内向x研究所支付拖欠租金二百六十四万；
三、x公司将北京市x号楼地上一至三层腾空并返还x研究所（已履行）；
四、驳回x研究所的其他诉讼请求；
五、驳回x公司的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费一万七千零九十一元，由x研究所负担七千零九十一元，已交纳，由x公司负担一万元，于本判决生效后七日内交纳。
反诉案件受理费一万一千九百零五元，由x公司负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 冯姝雅
二〇一四年七月十一日
书 记 员 冯倩倩