江苏省滨海县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）滨民初字第0626号
原告顾春雨，男，42岁。
委托代理人顾春风，男，38岁。代理权限：特别授权代理。
委托代理人汪红新，江苏阜东律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被告刘建军，男，39岁。
委托代理人刘建萍，女，48岁。代理权限：特别授权代理。
原告顾春雨与被告刘建军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月4日受理后，依法由审判员李章爱独任审判，于2014年6月13日公开开庭进行了审理。原告顾春雨及其委托代理人顾春风、汪红新与被告刘建军及其委托代理人刘建萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告顾春雨诉称，原告委托顾春风与被告于2011年1月5日订立房屋租赁合同，双方约定原告将坐落于滨海县银厦广场18号楼152号门面房出租给被告经营童装，租赁期间为2011年1月6日至2014年1月5日，第一年度租金46000元，第二、三年度租金每年48000元，并约定违约金5000元。合同期满后，经原告催索，被告未返还承租房屋。原告认为被告期满后未返还承租房屋，构成违约，要求被告承担违约金5000元，并立即返还房屋并结清水电费用，赔偿2014年1月6日起至实际返还房屋之日止按同类房屋每年120000元租金计算的租金损失。
被告刘建军辩称，被告于2007年经原告同意和认可从他人手中转租了该门面房，向原承租人支付了38000元转让费并向原告支付了26000元房租，一直承租8年之久，原告诉称的租赁合同是第三次续约，原、被告在租赁合同中约定被告有权转让，转让前需提前通知原告。被告于2013年5月和原告代理人商谈转租事宜，原告提出需要收回自营，原告还于2013年12月初对被告提出可以续租，但租金为每年120000元。被告因为租金过高无法续租，准备转让，原告没有同意。被告认为原告未同意原告转租，违背了诚实信用原则，原告将房租提高至每年120000元，严重脱离市场行情，属于蓄意抬价。被告不同意承担违约金，同意在原告给付转让费后返还房屋，认可水电费用。
经审理查明，原告委托代理人顾春风与被告于2011年1月5日订立房屋租赁合同，双方约定：原告将坐落于滨海县银厦广场18号楼152号门面房出租给被告经营童装。门面房内设有卷闸门、玻璃门一套，铺有地板砖，水表一只、另设有高档电箱一只，插座齐全，卷闸门钥匙三把。租赁期间为2011年1月6日至2014年1月5日，第一年度租金46000元，第二、第三年度租金每年48000元，被告向原告缴纳押金2000元，被告在承租期间必须按时缴纳水、电、有线电视费、电话费，约定违约金5000元。
双方还约定被告有权转让，转让前需提前通知原告。合同订立后，被告按约支付了押金、房屋租金，使用原告出租的房屋。合同期满后。经被告同意，原告在门面房处张贴了出租告示。经双方协商，原告同意被告使用承租的房屋继续经营至2014年1月底。到2014年2月中旬，被告仍然没有返还房屋，双方为返还房屋与转让费的承担问题发生争议，被告锁了房屋的门，原告加锁了房屋的门。双方在合同履行期间就合同期满后的续租租金问题协商，原告方表示租金将涨至每年120000元，被告方表示房租涨至每年120000元就不再续租，并提出转让问题与原告方协商，双方未能达成一致意见。2014年3月28日，原告为被告垫付电费303元。
案外人周媚清与蒋成燕订立门面租赁合同，双方约定周媚清将坐落于滨海县银厦广场17号楼148号门面房出租给蒋成燕，租赁期间为2012年9月6日至2015年9月5日，租金每年120000元，一年一付。
上述事实，有双方当事人陈述、书证及证人证言佐证，足以认定。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，依法成立的租赁合同自成立时生效，租赁合同的双方当事人应按合同约定履行自己的义务。
原告顾春雨委托代理人顾春风与被告刘建军自愿订立门面房租赁合同，合同自2011年1月5日成立时具有法律效力，对合同当事人具有约束力，双方当事人应当按合同约定履行自己的义务。租赁期间届满，出租人同意租赁期间延期至2014年1月底，到期后，被告刘建军应当及时返还承租的房屋，逾期未返还房屋的，应当向出租人赔偿损失或者承担违约金。
被告在合同租赁期满及延期时间届满后没有返还房屋，原告要求被告承担赔偿损失的诉讼请求，本院予以支持。周媚清出租的房屋与原告出租房屋属于同类地段门面房，可以作为计算逾期返还房屋租金损失参考依据，但还应当结合市场主体在房屋租赁经营活动中的个体差异性及房屋面积、与承租人经营项目的适应程度等因素综合衡量，对2014年2月1日起至房屋实际返还之日止，对出租房屋租赁损失酌定为每年80000元，约每日219.18元。
违约金是双方当事人对计算违约损失的约定，违约金具有损失补偿功能，赔偿损失请求权与违约金请求权在权利本质上是相同的，在实际损失高于约定违约金的情况下，违约行为相对人行使了赔偿损失请求权后再行使违约金请求权，实质上是重复行使权利，因此，对原告要求被告承担逾期返还房屋相应的违约金的诉讼请求，本院不予支持。
被告在2014年1月6日至1月31日期间使用承租房屋经过了原告同意，该段期间的房屋是在第三年度租赁基础上的延期租赁，双方没有对租金作新的约定，相应租金应按原合同第三年度的租金标准计算履行，应为3419.18元。
原、被告在合同中约定可以转租，但被告行使转租权应当具备以下要素：1、被告行使转租权应当在合同租赁期间内行使；2、履行提前通知义务；3、在履行通知义务后，直接根据合同行使转租权利，与他订立转租合同将房屋转租给他人。被告并未实际与他人订立转租合同，被告主张的已经在2013年5月提出转租要求，不具备行使转租权利的全部要素，被告以此要求原告承担转让费，缺乏合同中相应的约定作为依据。
被告同意支付原告垫付的电费、承担欠付的水费，相应水费应以水费计收单位的票据为准，原告要求被告支付水、电费的诉讼请求符合约定，本院予以准许。
原告根据合同收取的押金2000元，双方在合同中约定押金在合同期满时返还不计息，不冲抵房租，此款实际具有水电费结算的财产担保功能，此款应在水电费结算后返还，该债务属于金钱给付义务，应在被告应当履行的金钱给付义务中予以冲减。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告刘建军向原告顾春雨返还坐落于滨海县银厦广场18号楼152号门面房；
二、被告刘建军向原告顾春雨支付2014年1月6日至1月31日期间房屋租赁费3419.18元；
三、被告刘建军向原告顾春雨支付电费303元及房屋使用期间欠付的根据水费计收单位计收票据确定的水费，原告顾春雨向被告刘建军返还押金2000元；
四、被告刘建军赔偿原告顾春雨从2014年2月1日起至房屋实际返还之日止按每日219.18元计算的房屋租金损失；
上述四款限被告刘建军在本判决生效之日起三日内履行完毕。
五、驳回原告顾春雨要求被告刘建军承担违约金的诉讼请求。
如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按判决书指定的期间履行房屋返还义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，支付迟延履行金。
案件受理费1006元，减半收取503元，由原告承担56元，被告承担447元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时预交上诉案件受理费1006元（如汇款须在附言中注明“法院诉讼费”字样，收款人：盐城市财政局非税收入汇缴专户，开户行：盐城市农行中汇支行，帐号：40×××21）。
审判员 李章爱
二〇一四年七月十日
书记员 王明露
附：适用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。