南京市玄武区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）玄民初字第2056号
原告南京鑫悦茂资产管理有限公司。
法定代表人王彬，该公司总经理。
委托代理人唐莉，江苏谢满林律师事务所律师。
委托代理人粟延芝，江苏谢满林律师事务所律师。
被告陈洁，男，1984年12月30日生，汉族。
委托代理人甘德怀，江苏友为律师事务所律师。
原告南京鑫悦茂资产管理有限公司（以下简称鑫悦茂公司）与被告陈洁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月30日立案受理后，依法由代理审判员崔鸣独任审理，于2015年11月11日、2015年11月27日两次公开开庭审理了本案。原告鑫悦茂公司的委托代理人粟延芝，被告陈洁及其委托代理人甘德怀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告鑫悦茂公司诉称：原、被告双方签订《南京森林摩尔租赁合同》及其附件《开店条件书》，约定被告承租原告位于南京x**商业街区x号楼104商铺，租赁期限自2014年5月25日至2016年5月24日止。2015年8月31日，被告未经原告同意，擅自停业，清空商铺货品并撤离。经原告催告，仍未按合同约定恢复商铺原状并办理正常撤场手续，后原告自行将商铺恢复原状，被告因违约应按合同约定支付违约金60708.7元。另被告尚拖欠租金、管理费43672.82元，经原告多次催告，仍未给付。综上，请求判令被告向原告支付违约金60708.7元以及拖欠的租金、管理费等43672.82元（计算至2015年9月15日），两项合计104381.52元，并按每日0.5%支付逾期付款滞纳金至欠款付清之日（计至2015年10月31日为15794.7元）及商铺清理费3000元。
被告陈洁辩称：一、案涉商铺工商登记为个体工商户，经营人为高某甲，原告起诉陈洁主体不适格。二、根据规定，现役军人不得从事经营活动，原告在明知被告为现役军人的情况下，仍与被告签订租赁合同，故双方所签合同无效。三、到起诉时止，原告未举证自己对案涉商铺拥有合法权属，合同效力因此也存在问题。四、即使合同有效，也是原告违约在先，导致被告无法经营。且原告以自己行为单方解除合同，被告迫不得已才撤离商铺。五、原告诉请中同时计算违约金与滞纳金明显不当。六、原告在被告处交纳有保证金等若干费用，这些费用应该予以扣除。综上，请求驳回原告诉讼请求。
经审理查明：2011年1月26日，北京赛博方舟房地产顾问有限公司（以下简称赛博公司）与南京钟山风景区建设发展有限公司签署《南京钟山风景区钟灵街地块旅游服务配套设施项目经营权转让协议》，约定赛博公司拥有森林摩尔商业街项目30年完整经营权，并可以组建全资子公司负责该项目运营、管理。后赛博公司授权其全资子公司南京赛雅悦翔商贸实业有限公司对该项目30年完整经营权，赛雅悦翔公司又授权其全资子公司鑫悦茂公司（即本案原告）对案涉商铺进行招商及物业管理。
案涉商铺营业前，原、被告双方签订《南京森林摩尔租赁合同》（以下简称《租赁合同》）及其附件《开店条件书》（以下简称条件书），约定：被告承租原告位于南京x**商业街区x号楼104号商铺，租赁期限自2014年5月25日至2016年5月24日止；被告每日的销售款打入收银机，交原告保管，每月末对销售款进行统计结账，原告在被告的销售款中扣除租金、管理费和促销费用、其它费用后，在次月的20至25日将余款汇给被告。若被告存在拖欠租金、管理费或未经原告同意擅自休业、停业等行为，原告在催告7个工作日后，有权解除合同。若被告不能在规定期间内清理物品，将店铺恢复原状并返还原告，则其残留物品将视为抛弃，原告可以任意处理，被告同意负担处理费用。《租赁合同》另规定，如被告欠交租金、管理费，对未交纳部分，每天加收0.5%的滞纳金。合同第14条约定了原告有权解除合同的情形，其中第1款为自然灾害、火灾等不可抗力情况外，被告不能遵守原告指定的营业时间而将店铺锁门的，第9款为被告失踪或死亡的，第12款为租金、管理费、其它费用以及保证金等被告的债务超过1个月未付的。合同第33条约定：被告行为“触犯”第14条（第1款、第9款除外），使得原告解除合同的，被告应支付相当于3个月租金及相当于保证金数额的违约金，另应赔偿原告因保持卖场而蒙受的损失。如因被告违反合同第14条第12款之规定，致使原告解除合同，则被告应向原告支付相当于三个月租金及相当于保证金数额的违约金。另，《条件书》约定租金交纳的方式为：1、按每日9元／平方米的标准，乘以当月实际天数；2、第一年按月销售额16%比例抽成，第二年按月销售额17%抽成。以上两种方式，每月取高者计算。物业管理费按每日2元／平方米标准，乘以当月实际天数计算。
合同签订后，被告开始使用案涉商铺，并分两笔向原告交纳了24283元保证金，又先后向原告交纳消防改造费用3822.45元、电表押金500元、“投包机卡”费2090元。合同履行过程中，被告拖欠原告2015年3月租金及管理费共计9500.77元。2015年4～6月，因每月销售额不足以提取当月租金及管理费，被告通过现金或银行转账方式补齐相应差额。后被告又拖欠原告2015年7、8月租金及管理费分别为11417.23元和15334.77元。另自2015年9月1日至9月15日租金及管理费应为7420.05元，以上合计43672.82元。2015年8月31日被告撤离商铺，未与原告办理正式撤场交接手续。2015年9月6日，原告向被告发出律师函，要求被告在2015年9月15日前结清拖欠各项管理费用等共计43672.82元（计算至2015年9月15日），并按租赁合同约定，将商铺恢复至毛坯状态，与原告办理交接清算手续。如被告逾期不履行通知上所列义务，亦不与原告积极协商解决，原告将解除合同，并追讨租金、物业管理费、违约金及滞纳金等费用。后因双方未能就被告撤场清算事宜协商处理，原告遂诉至本院，请求判如所请。
庭审中，双方确认租金及管理费的支付方式为按月支付，支付时间为每月租金及管理费在下一个月底前付清，滞纳金从第三个月起算。
另查明：2015年4月20日被告发函给原告，称原告于2015年3月28日至4月4日强制关闭其店门8日，造成其停业损失9500元整，要求原告予以赔偿，并以此冲抵被告三月应交租金。同日原告回函，表示从未在上述期间对被告店门进行强制关闭，并主张被告拖欠租金及管理费共计9500元。
庭审中，被告主张在其经营商铺期间，原告存在对其商铺停电、强制闭门的行为，导致自己无法经营，合同已经被实际解除。为此被告提供如下证据：一、照片，内容为案涉商铺晚间室内无灯光照明，欲证明原告对被告商铺停电；二、录音及被告员工熊某的证人证言，内容为熊某因案涉商铺电卡不能充值，与原告财务人员交涉的经过，欲证明原告以被告欠款为由拒不给被告商铺电卡充值，导致被告商铺停电，无法营业；三、证人司某的证言，内容为被告商铺曾经有一段时间关门，门上有两把锁，以及在2015年8月间该商铺晚间没有灯光，店员站在门外。欲证明案涉商铺上有两把锁，其中一把为原告所加。对此，原告质证认为一、照片不能证明拍摄时间，也不能证明案涉商铺晚间无照明，究竟是原告断电还是被告自己关灯所致。二、录音不能反映对话双方的身份，熊某和司某的证言亦不能证明原告存在对被告商铺进行强制闭门或停电的事实。
又查明：被告妻子高某甲以案涉商铺为经营地点申领了个体工商户南京市玄武区丹比奴鞋类经营部的营业执照。
以上事实，有《租赁合同》、《条件书》、《营业执照》、照片、录音材料、发票、双方往来函件及庭审陈述等为证。
本案审理中，因双方各执己见，致调解不成。
本院认为：原、被告双方签订的《租赁合同》及《条件书》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。被告抗辩称自己系现役军人，根据规定不能从事经营性活动，故双方合同无效，但其所依据的《中国人民解放军内务条令》并非影响合同效力的法律、行政法规的强制性规定，本院对此抗辩意见不予采信。虽然案涉商铺营业执照上记载该商铺经营人为高某甲，但租赁合同系被告与原告所签，故原告依据合同相对性起诉被告，主体适格。现被告拖欠原告租金及管理费共计43672.82元，并于2015年8月底擅自撤场，经原告发函催告后，未在指定期限内履行合同义务，其行为已经构成违约。原告依约有权解除合同，要求被告交纳所拖欠的租金、管理费并追究被告违约责任。原告主张被告结清拖欠的租金、管理费等共计43672.82元（计算至2015年9月15日），应予支持。被告提供照片、录音材料及证人证言，抗辩称原告存在单方面锁门、停电等行为。对此本院认为，一、照片不能反映案涉商铺晚间无灯光的原因，究竟是原告断电还是被告自行关灯所致。二、录音材料不能反映谈话人的身份，且根据该录音材料的内容，案涉商铺电卡不能充值的原因在于被告欠款。三、证人司某在庭审中亦明确表示没有亲眼看见是原告锁的门。故以上证据不足以证明原告单方面对被告采取了断电或强制闭门的行为，对被告此抗辩意见本院不予采信。
因双方确认，如被告欠交当月租金、管理费，滞纳金应从第三个月初起算，故被告2015年3月所拖欠租金、管理费的滞纳金应自2015年5月1日起算，此后各月所欠租金、管理费的滞纳金起算日依次类推。被告主张其在2015年4～6月所缴纳的租金及管理费，应优先滚动充抵此前欠费。对此，本院认为，虽然合同对于被告所交租金及管理费是否应优先充抵此前欠费并无明确约定，但当2015年4～6月被告销售额不足以提取当月租金及管理费时，其每月另行交纳的费用仅限于补足当月缺额。可见双方并无优先补足此前欠费的意思表示。
关于原告主张被告应按合同约定支付违约金计60708.7元、滞纳金15794.7元，被告认为违约金及滞纳金的数额标准过高，且认为违约金、滞纳金、保证金不应重复计算，只能选择其一。对此本院认为，违约金和滞纳金是针对不同时期被告不同的违约行为所做约定，本身并不重复，但原告主张的合同标准约定过高。结合案情及原告实际损失，本院酌定违约金数额为三个月租金，计36931.6元（9元×44.97㎡×365天／4），滞纳金按同期中国人民银行一年期同期贷款利率的1.3倍计算至实际给付之日止。其中，计算至2015年12月15日滞纳金为836.1元，此后按上述利率标准支付至租金及管理费付清之日。
关于原告主张的商铺处理费3000元，虽然合同约定如被告未能按要求清理并交接商铺，原告经催告后有权自行清理，被告并应承担原告发生处理费，但原告仅提供一份勤丰盈劳务公司出具的发票，无其他证据佐证，尚不足以证明该3000元系因清理被告商铺所发生，故对该笔费用，本院不予认定。
关于被告主张自己交纳的保证金、押金及消防改造等费用应在原告诉请中予以抵扣。本院认为，1、保证金24283元，因该费用被告已经交纳，应予以抵扣。2、电表押金500元、“投包机卡”费2090元。因被告系擅自退场，并未与原告办理交接手续，原告在自行清理商铺亦未发现上述设施，故以上两笔费用不应返还，亦不应冲抵被告所欠费用。3、消防改造费用3822.45元，虽合同并未明确约定此费用由哪一方承担，但基于该费用是为被告商铺营业所需，且合同附件《条件书》第10条约定的开业费用中最后一项“其他费用”包括了实际发生的费用，故该笔费用应由被告承担，原告无需返还，亦不能在本案中予以抵扣。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告陈洁于判决生效起十日内支付原告南京鑫悦茂资产管理有限公司租金及管理费计43672.82元（计算至2015年9月15日），并支付违约金36931.6元，两项合计80604.43元。扣除被告已经交纳的保证金24283元，实际应给付56321.43元。
二、被告陈洁按中国人民银行一年期同期贷款利率的1.3倍向原告南京鑫悦茂资产管理有限公司支付滞纳金，其中计至2015年12月15日为836.1元，此后以其欠交的租金及管理费43672.82元为基数计算至实际付款之日。
三、驳回原告南京鑫悦茂资产管理有限公司的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2764元，减半收取1382元，由原告南京鑫悦茂资产管理有限公司负担740.7元，被告陈洁负担641.3元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
代理审判员 崔鸣
二〇一五年十二月二十五日
见习书记员 刘洋