江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终3771号
上诉人(原审被告）：项美云，女，1971年11月12日生，汉族。
上诉人（原审被告）：夏玉梅，女，1967年11月3日生，汉族。
上述两上诉人共同委托诉讼代理人：郑文亮，江苏臻德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：任群力，男，1972年2月2日生，汉族。
委托诉讼代理人：陈博，北京市高朋（南京）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡宜金，北京市高朋（南京）律师事务所律师。
上诉人项美云、夏玉梅因与被上诉人任群力占有物返还纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2015）六民初字第195号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年5月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
项美云、夏玉梅上诉请求:一、请求撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人原审诉请；二、被上诉人负担本案一、二审诉讼费用。事实与理由:一、一审法院认定事实错误。1、一审对于上诉人非法占有涉案房屋的认定是错误的。我方与涉案房屋原产权人候孝林签订的房屋租赁合同，鉴定意见只是说明部分内容是复印形成，而原审法院认定该份合同为复印件错误。并且我方租赁涉案房屋从事餐饮经营，也领取了营业执照。我方认为合同的内容是客观真实的，原审仅仅依据一份其认为形式上存在瑕疵的合同而认定上诉人占有涉案房屋没有合法依据是错误的。2、一审法院要求上诉人支付房屋使用费的认定是错误的。我方是在被上诉人取得房屋所有权之前就租赁了该房屋，已经向候孝林支付了相应的房屋租金，不应再向被上诉人支付房屋使用费。并且关于房屋使用费，在双方无法协商一致的情况下，应该评估确定或参照市场价而定。被上诉人取得涉案房屋的所有权后，多次到现场吵闹，导致我方无法正常经营，给我方造成严重的损失，被上诉人应予以赔偿。二、一审法院适用法律不当。一审法院依据物权法第三十四条、第三十七条规定，认为上诉人是无权占有案涉房屋，需要返还房屋并赔偿损失，但事实是上诉人是租赁涉案房屋，对该房屋具有合法的占有权。
任群力辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
任群力向一审法院起诉请求:1、项美云、夏玉梅立即迁出六合区雄州街道白果南路58号和58－1号房屋；2、项美云、夏玉梅支付2013年10月1日至2015年1月31日期间的房屋使用费为333328元及逾期付款利息19998元，并支付自2015年2月1日起至实际迁出之日止的房屋使用费（58号房屋按83000元/年计算，58－1号房屋按175000元/年计算）和逾期付款利息（按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）。
一审法院认定事实:坐落于六合区雄州街道白果南路58号（面积为95.79平方米）和58－1号（面积为742.31平方米）房屋的原所有权人系案外人侯孝林。2011年，侯孝林因与他人有经济纠纷，涉案房屋先后被鼓楼区人民法院及一审法院查封。任群力与案外人戴建明于2013年9月30日通过鼓楼区人民法院（2012）鼓执字第470号民事裁定书取得六合区雄州街道白果南路58号和58－1号房屋所有权，办理了房屋所有权证，其中任群力占有98%份额，戴建明占有2%份额。2014年9月4日，戴建明将其占有的2%份额转让给任群力，任群力于同日办理了新的房屋所有权证。项美云、夏玉梅在法院查封前即占有涉案房屋，夏玉梅还以六合区雄州街道白果南路58－1号为注册地址领取了营业执照。任群力在取得涉案房屋产权后要求项美云、夏玉梅搬离，项美云、夏玉梅以其与侯孝林曾签有租赁合同为由拒绝搬离，任群力遂诉讼法院。诉讼过程中，一审法院依法对涉案房屋进行现场勘验，涉案房屋为上下楼两层，一楼为58号，二楼为58－1号，一楼悬挂有夏玉梅的营业执照，二楼分为餐饮和客房两部分；餐饮和客房之间没有隔断，一楼楼梯直通二楼餐饮部分，未见其他上楼通道可直通客房；一楼和二楼均未对外营业。
一审另查明，项美云、夏玉梅提供的租赁合同显示，租赁场地为六合区雄州街道白果南路58号新时光大酒店餐饮部分（仁和翠苑门面房），租赁期限自2011年5月10日起至2016年5月10日止。任群力申请对该份租赁合同进行鉴定，经南京师范大学司法鉴定中心鉴定认为：租赁合同中第一行“夏玉梅”签名、“320123197111122841”字迹、“（仁和翠苑门面房）”字迹、落款处“项美云”签名、“夏玉梅”签名字迹为书写形成原件，其他手写体字迹为复印形成，检材中印刷字迹为复印形成。鉴定费8640元。之后，任群力又申请对涉案房屋的租金标准进行评估，因二被告拒不配合勘验现场，致评估不成。鉴定费2000元。为证明涉案房屋租金标准，任群力提供了南京天居房产经纪有限公司（以下简称天居公司）出具的情况说明，天居公司认为：58号房屋租金标准为2011年70000元、2012年73500元、2013年77000元、2014年81000元、2015年83000元，58－1号房屋租金标准为2011年150000元、2012年157500元、2013年165000元、2014年173000元、2015年175000元。
上述事实，有双方的陈述，任群力提供的鼓楼区人民法院（2012）鼓执字第470号民事裁定书、房屋租赁合同（复印件）、鼓楼区人民法院（2011）鼓商初字第636号民事裁定书和协助执行通知书、本院（2011）六民初字第929号民事裁定书和协助执行通知书、鉴定意见书、退案说明、工商信息查询单各一份、房屋所有权证、土地使用权证、鉴定费发票、天居公司出具的情况说明各二份，二被告提供的房屋租赁合同一份，法院的工作笔录、勘验笔录及照片予以证实，一审法院予以确认。
一审法院认为，公民的财产所有权受法律保护，非法侵占他人财产的，权利人有权请求返还原物。任群力系涉案房屋的合法所有权人，对涉案房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。涉案房屋原系侯孝林所有，项美云、夏玉梅凭借与原产权人侯孝林之间的租赁合同占有涉案房屋，但至今未能提供合同原件，不能证明其占有涉案房屋有合法根据，应承担举证不能后果，任群力要求项美云、夏玉梅迁出涉案房屋符合法律规定，予以支持。
关于房屋使用费。任群力提供了天居公司出具的情况说明，证明涉案房屋的使用费标准，项美云、夏玉梅提出抗辩，在任群力申请评估后又拒不配合勘验现场，致评估不成，项美云、夏玉梅应承担不利后果，一审法院对任群力提供的天居公司出具的情况说明予以认定。根据天居公司出具的情况说明，2013年10月1日至2013年12月31日期间的房屋使用费为60500元[（77000+165000）÷12个月×3个月]，2014年度为254000元（81000元+173000元），2015年度为258000元（83000元+175000元），合计为572500元。2014年9月4日前，涉案房屋由任群力与戴建明按份共有，因此在此之前的房屋使用费任群力仅能按已所有的份额予以主张，即该段时间内的房屋使用费应扣除戴建明所享有的份额4592元（60500元×2%+254000元÷365天×243天×2%）。项美云、夏玉梅辩称实际使用的场地仅限于餐饮部分，不包括一楼和二楼客房部分，从一审法院现场勘验情况来看，一楼悬挂有夏玉梅的营业执照，二楼餐饮和客房之间没有隔断，客房没有单独的上楼通道，由此可见一楼和二楼客房实际也由二被告使用和控制，因此项美云、夏玉梅应支付涉案房屋全部面积的房屋使用费。项美云、夏玉梅逾期支付房屋使用费，应承担逾期付款利息，以相应时间段应付款金额为基数，标准按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、项美云、夏玉梅于判决生效之日起三十日内迁出六合区雄州街道白果南路58号和58－1号房屋；二、项美云、夏玉梅于判决生效之日起十日内支付2013年10月1日至2015年12月31日期间的房屋使用费为567908元及逾期付款利息（自2014年1月1日起至2014年12月31日止，以59290元为基数；自2015年1月1日起至2015年12月31日止，以309908元为基数；自2016年1月1日起至实际给付之日止，以567908元为基数，均按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算），并支付自2016年1月1日起至实际迁出之日止的房屋使用费（58号房屋按83000元/年计算，58－1号房屋按175000元/年计算）；三、驳回任群力超出部分的诉讼请求。一审案件受理费9525元，鉴定费10640元，合计20165元，由任群力负担77元，项美云、夏玉梅负担20088元。
二审期间，本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人项美云、夏玉梅提供了二组证据：1、上诉人经营涉案房屋的工商登记备案材料、营业执照、房屋产权证，欲证明上诉人对该房屋享有租赁权，租赁期限自2011年5月10日至2016年5月10日。2、收条、借条，欲证明上诉人已经一次性支付了房屋租金，共支付了25万元。任群力对证据一的真实性没有异议，但对其合法性、关联性不予认可，认为从该证据可知上诉人确实侵占了涉案房屋，并且租赁合同发生在抵押登记之后的，租赁合同不具有约束力。任群力对证据二的真正性、关联性、合法性均不予认可，认为两份借条是案外人之间的借贷关系凭证，无法证明上诉人合法占有房屋并支付了租金；同时借款时间均发生在上诉人所提供的租赁合同之前，借款金额与租赁合同上不一致，亦与上诉人一次性支付34万元的陈述不一致。
本院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，被上诉人任群力在上诉人项美云、夏玉梅租赁期间取得涉案房屋的所有权，虽租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，但租赁期间届满后，上诉人作为涉案房屋的所有权人，有权要求上诉人迁出涉案房屋。上诉人项美云、夏玉梅上诉主张其与案外人侯孝林租赁期至2016年5月10日止，因上诉人提供的租赁合同上租赁时间存在涂改的痕迹，且其未能提供租赁合同原件，故其该上诉主张，依据不足。即使该租赁合同如上诉人所主张租赁期限至2016年5月10日止，现租赁期限亦已届满，且上诉人在二审中同意交出涉案房屋，故任群力要求项美云、夏玉梅迁出涉案房屋的诉请，本院予以支持。关于房屋使用费的问题，因上诉人项美云、夏玉梅仍在占有涉案房屋，故被上诉人任群力作为涉案房屋的所有权人要求上诉人项美云、夏玉梅参照同地段同类房屋租金标准支付房屋占有使用费，有事实与法律依据，应予以支持。本案中上诉人提供的证据不足于证明其已支付至2016年5月10期间的全部租金给原产权人侯孝林，故上诉人主张其不应给付房屋使用费的理由不成立，本院不予采信。
综上，项美云、夏玉梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9525元，由上诉人项美云、夏玉梅负担。
本判决为终审判决。
审判长 涂 甫
审判员 付 双
审判员 吴 勇
二〇一六年八月二十九日
书记员 汪海燕