成都市武侯区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）川0107执异48号
案外人：李明东，男，1977年10月12日出生，汉族，住成都市青羊区蜀辉路***号*栋*单元****号。
申请执行人：招商银行股份有限公司成都分行，住所地：成都市武侯区人民南路三段一号。
负责人：张强，行长。
委托诉讼代理人：梅莎，四川和骏律师事务所律师。
被执行人：侯雪梅，女，1987年11月11日出生，汉族，住成都市锦江区华润路***号**栋*单元****号。
被执行人：王赛，男，1987年1月9日出生，汉族，住成都市锦江区华润路***号**栋*单元****号。
以上被执行人共同委托诉讼代理人：王竞，男，1986年12月2日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区双胜乡街道***号。
在本院执行（2016）川0107执3177号招商银行股份有限公司成都分行（以下简称招行成都分行）与侯雪梅、王赛金融借款合同纠纷一案中，案外人李明东对执行侯雪梅、王赛位于成都市锦江区华润路158号12栋1单元17层1703号房屋（权2229227，以下简称案涉房屋）提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人李明东称，被执行人侯雪梅、王赛于2014年8月13日向其借款20万元。后被执行人逾期，便与其签订租赁合同，将案涉房屋的租赁权、租金收益权向其转让。考虑到被执行人的情况，其准许缓期一年履行，由被执行人暂住。2016年1月1日，其找不到被执行人，发现被执行人已将案涉房屋一房多租，将房屋租给了杨晓凤。后其多次与承租人、物业协调，并于2017年1月23日签订租赁合同变更事项协议。该协议约定2017年2月10日后由其入住案涉房屋。其于2017年3月初入住该房屋。其认为法院查封、拍卖案涉房屋的行为侵害了其合法居住权、租赁权。租赁物在租赁期间所有权发生变动的，不影响租赁合同的效力。告知抵押权人房屋出租的情况系出租人的义务，不能因此侵害善意的承租人。现实中，房屋抵押后出租的情况很多，法院在很多案例中并没有强制去除租赁权。租赁人合法取得的租赁权应受法律保护。其租赁权的存在并不影响抵押权的实现，其有优先购买权。
申请执行人招行成都分行称,案涉房屋存在一房二租的情形，根据法律规定，合法占有房屋的人才能被确定为承租人。2017年3月之前，案涉房屋的合法承租人为四川国颂文化传播有限公司(以下简称国颂公司)，并非案外人。案外人虽有合同，但在未实际占有该房屋的情况下，其可以解除合同。对2017年3月案外人与国颂公司、王赛达成的协议的真实性、合法性无法确认，即便真实，案涉房屋在2013年3月已向其抵押，在2015年6月1日已被查封。无论租赁合同是否有效，均发生在抵押之后，不能对抗抵押权的实现。其找过国颂公司，该公司告知其于2017年3月1日搬出案涉房屋。
被执行人侯雪梅、王赛称，其将案涉房屋以租抵债的形式出租给案外人是事实。
本院查明，本院于2015年8月28日受理招行成都分行与侯雪梅、王赛金融借款合同纠纷一案后，招行成都分行提出财产保全申请。2015年9月29日，本院作出（2015）武侯民初字第7702号民事裁定，裁定对案涉房屋在380万元的限额内予以查封。2016年4月1日，本院作出（2015）武侯民初字第7702号民事判决，判决：侯雪梅、王赛向招行成都分行偿还贷款本金3399122.16元并支付利息、复息、罚息；侯雪梅、王赛向招行成都分行支付律师费159472元；若侯雪梅、王赛不履行上述支付义务，招行成都分行以案涉房屋折价或拍卖、变卖该房屋所得价款优先受偿。该判决于2016年5月10日生效后，招行成都分行于2016年6月8日向本院申请执行。2016年8月25日，本院移送对案涉房屋委托评估的材料。2016年11月23日，四川天衡房地产评估有限公司出具案涉房屋的评估报告。
另查明，案涉房屋登记为侯雪梅和王赛共同共有，建筑面积为267.26平方米，第一顺位抵押权人为招行成都分行，权利价值为340万元，抵押期限为2013年3月13日至2016年3月13日。李明东、牟建平、王竞为后顺位抵押权人。
案外人李明东向本院举示的证据载明：《资金借款合同》载明：王赛向李明东借款17.5万元，借款期限为2个月。该合同落款日期为2014年11月1日。《关于借款合同补充协议及偿款方案》载明：侯雪梅、王赛于2014年8月13日向李明东借款20万元，后于2014年9月11日还款2.5万元，并于2015年11月1日签订《资金借款合同》借款17.5万元。侯雪梅、王赛向牟建平借款20万元；侯雪梅、王赛自愿将案涉房屋租赁权和租金收益权转让给李明东、牟建平使用或授权二人转租他人收取租金。租金补偿给李明东、牟建平抵债。借款和利息总额视为先期一次性支付租金；租赁期从2015年1月1日至2030年12月30日，共15年。由于侯雪梅、王赛暂无其他居住地，李明东、牟建平同意其暂居住1年。侯雪梅、王赛在2015年12月30日前搬离。该协议的落款时间为2014年12月30日。《房屋出租合同》载明：王赛将案涉房屋出租给李明东，租期为15年，自2015年1月1日起至2030年12月30日。李明东同意王赛暂住1年，在2015年12月30日以前搬出。该合同载明签订日期为2014年12月30日。2014年12月30日，王赛出具的《收条》载明：因其与李明东发生借款行为，其借款总额为17.5万元，在此期间签署房屋出租合同作为偿还债务的方式，借款金额转为一次性租金支付，已收到租金17.5万元。王赛出具《租金收据》载明：业主王赛于2016年1月11日收到杨晓凤租赁案涉房屋7.8万元作为2016年1月13日至2017年1月12日租房租金。《关于王赛房屋租赁合同变更事项》载明：王赛已将案涉房屋于2014年1月向李明东抵押，由于王赛未按期还款，双方于2015年1月达成合同，将借款转化为房屋租赁合同，租金抵扣借款，侯雪梅、王赛将房屋租赁权、租金收益权转让给李明东，李明东按期接手房屋发现王赛违约将案涉房屋再次租赁给国颂公司，造成一房多租；国颂公司的合同于2017年1月10日到期，但国颂公司向王赛缴纳押金1.2万元，由于无法找到王赛，国颂公司要求延期抵扣租期。李明东与国颂公司商定李明东于2017年2月15日接手入住该房屋。该协议落款日期为2017年1月23日，国颂公司落款处有吴宗银签字。
本院认为，《物权法》第一百九十条规定：抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，案外人李明东主张对案涉房屋享有的租赁权不得对抗设立在先的抵押权，故本院有权按照生效法律文书依申请执行人申请对案涉房屋予以变现。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。李明东主张对案涉房屋享有租赁权的原租期为15年，已对申请执行人抵押权实现产生影响。虽然李明东与被执行人王赛签订的《房屋出租合同》落款日期早于本院查封案涉房屋的日期，但根据《关于王赛房屋租赁合同变更事项》，在本院查封之前，李明东并未实际居住该房屋，且其作为后顺位抵押权人对该房屋已抵押给申请执行人应系明知。李明东主张借款关系已转为租赁关系，但至今仍未解除其因借款债权设立抵押权。综上所述，案外人李明东主张的租赁权不能够对抗申请执行人，对其中止对案涉房屋不负担租赁权变现的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第三十一条第一款规定，裁定如下：
驳回案外人李明东的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 刘潺潺
人民陪审员 王世伟
人民陪审员 蒋海宜
二〇一七年六月二十七日
书记 员代 锐