福建省莆田市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）莆民终字第967号
上诉人（原审原告）黄永祥，男，1968年4月19日出生，汉族，农民，住所地福建省莆田市秀屿区。
上诉人（原审原告）钱秀萍，女，1974年8月7日出生，汉族，农民，住所地福建省莆田市秀屿区。
上述二上诉人的共同委托代理人陈新棋、郭少洪，福建典冠律师事务所律师。
上诉人（原审被告）莆田市世全房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市城厢区学园路，组织机构代码证代码61125271-7。
法定代表人李国镇，董事长。
委托代理人范少阳、许清武，福建普阳律师事务所律师。
上诉人黄永祥、钱秀萍与上诉人莆田市世全房地产开发有限公司（以下简称为世全房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，双方不服福建省莆田市城厢区人民法院（2014）城民初字第4408号民事判决，均向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人黄永祥、钱秀萍的共同委托代理人陈新棋、郭少洪，上诉人世全房地产公司的委托代理人范少阳、许清武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2013年12月24日，世全房地产公司与黄永祥、钱秀萍签订编号为C2××××559的《商品房买卖合同》一份，合同约定：黄永祥、钱秀萍以人民币1072158元的价格向世全房地产公司购买世全·兴安名城北区第2B幢2层203号商品房；世全房地产公司应于2014年9月30日前交房；交房时该商品房应经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成；分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如果在规定期限内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2、买受人同意接收，出卖人支付买受人人民币1000元。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2、非出卖人控制的延误因由，交房期限合理延长，但出卖人在交房时应告知买受人。除上述约定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：1、逾期交房时间不超过90日，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二点一的违约金，合同继续履行；2、逾期交房时间超过90日，买受人有权解除合同，并且出卖人按买受人已付款的10%支付违约金；若买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二点一的违约金。该合同附件六（合同补充协议）第四条约定：任何一方为履行合同所涉及的通知，可以书面通知、短信或登报公告，登报公告的，应当在《湄洲日报》刊登等。合同签订后，黄永祥、钱秀萍已向世全房地产公司交纳购房款人民币1072158元。2014年，世全房地产公司向各业主寄发《交房通知书》，通知各业主于同年9月30日交房。2014年10月13日，世全房地产公司又向各业主发出《温馨提示》，通知各业主原《交房通知书》作废，具体交房时间以以后电话及书面通知为准等。世全房地产公司出售的上述商品房所在楼房的消防尚未验收合格。2014年11月28日，黄永祥、钱秀萍以其购置的上述房屋尚未符合交房条件，且世全房地产公司尚未将上述房屋交付，已构成违约为由，向原审法院提起诉讼。
原审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、法规的效力性强制性规定，是合法有效的，双方当事人应当按照合同约定履行义务。世全房地产公司作为商品房的开发商，在商品房出售给黄永祥、钱秀萍后，应当按照合同约定将符合合同约定及相关规定的商品房交付给黄永祥、钱秀萍，但其却未能在合同约定的期限内（即2014年9月30日前）通知黄永祥、钱秀萍办理交房手续，且也未将出售的房屋交付给黄永祥、钱秀萍，已构成违约，依法应承担违约责任，故黄永祥、钱秀萍请求世全房地产公司支付以其已支付的购房款人民币1072158元为基数自2014年10月1日起按日万分之二点一计算的违约金，符合双方约定和法律规定，予以支持；因双方对交房条件及方式等存在较大的争议，而交房事实尚未发生，故黄永祥、钱秀萍要求世全房地产公司现支付违约金至交房之日止，缺乏依据，世全房地产公司应支付自2014年10月1日起至黄永祥、钱秀萍起诉之日止的违约金，自起诉后的次日起至交房之日止的违约金待实际交房时由黄永祥、钱秀萍另案主张。据此，为维护公民的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：莆田市世全房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给黄永祥、钱秀萍以购房款人民币1072158元为基数自2014年10月1日起至2014年11月28日止按日0.21‰计算的违约金。本案案件受理费人民币50元，减半收取为25元，由莆田市世全房地产开发有限公司负担。
一审宣判后，上诉人黄永祥、钱秀萍与上诉人世全房地产公司均不服，均向本院提起上诉。
上诉人黄永祥、钱秀萍上诉称：1、根据《商品房买卖合同》第九条的约定，世全房地产公司没有按照约定期限交付房屋，构成合同违约，应支付自2014年10月1日起至实际交房之日止以购房款总额按日万分之二点一计算的违约金。2、原审法院认定“双方对交房条件及方式等存在较大的争议”是错误的，原审法院已认定世全房地产公司构成违约，也判决世全房地产公司支付违约金，双方对交房条件及方式等不存在争议。《商品房买卖合同》第八条、第九条、第十一条也对交房条件及方式做了明确约定。3、《中华人民共和国建筑法》和《中华人民共和国消防法》对商品房交付条件做了强制性法律规定，更不能以世全房地产公司是否通知交房来作为认定违约期间的依据。即使世全房地产公司有通知交房，在商品房未满足法定交付条件之前，黄永祥、钱秀萍可以行使合同抗辩权，拒绝接收该房屋。4、原审法院认定“自起诉后的次日起至交房之日止的违约金待实际交房时由原告另案主张”是在违法增加诉累。综上，请求撤销原审判决，改判支持上诉人黄永祥、钱秀萍原审的诉讼请求。
上诉人世全房地产公司辩称：1、各业主对《商品房买卖合同》的约定存在曲解。对方认为我方没有按时交房就应当按约定承担违约金，该理解是错误的。双方在《商品房买卖合同》第八条第二款明确约定，如果在规定期限内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2、买受人同意接收，出卖人支付买受人人民币1000元。这是双方当事人的明确约定。本案是属于满足交房条件导致的逾期交房，应当按照1000元的违约金约定，如果各业主认为该违约金约定的数额显失公平，应该在一审期间主张。对方认为应该适用《商品房买卖合同》第九条的约定，没有事实与法律依据。2、我方不存在虚假验收的问题。3、《商品房买卖合同》约定的同意接收，就是同意逾期接收。双方签订的《合同补充协议》第二条明确约定，交房时应当依法缴纳相应费用，未缴纳的出卖人有权不交房。
上诉人世全房地产公司上诉称：1、原审判决适用违约金归责依据不足。《商品房买卖合同》第八条约定，如果在规定期限内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2、买受人同意接收，出卖人支付买受人人民币1000元。可见，在合同规定的交房时间内，未达到约定交房条件进行交房的，只能按约定由出卖人支付给买受人1000元人民币作为补偿，不再承担其他逾期交房的违约金。2、原审判决认定上诉人世全房地产公司违约无事实依据。首先，《商品房买卖合同》约定买受人对未达到约定交房条件的房屋应同意接收；其次，上诉人世全房地产公司分别于2014年9月30日、2014年11月24日至27日、2014年11月28日用书面、通讯、报纸公告等方式，履行了通知义务；再次，《合同补充协议》第二条规定，买受人未交清其他应付费用，上诉人世全房地产公司有权拒绝交付房屋。综上，请求撤销原审判决，改判上诉人世全房地产公司支付给上诉人黄永祥、钱秀萍人民币1000元。
上诉人黄永祥、钱秀萍辩称：1、上诉人世全房地产公司主张逾期交房的违约金仅人民币1000元，没有任何法律依据、合同依据。在双方签订的《商品房买卖合同》第九条明确约定，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：1、逾期交房时间不超过90日，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二点一的违约金，合同继续履行；2、逾期交房时间超过90日，买受人有权解除合同，并且出卖人按买受人已付款的10%支付违约金；若买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二点一的违约金。上诉人世全房地产公司该主张不能成立，且该主张违反法律、行政法规的强制性规定。我国相关法律明确规定，商品房必须满足竣工验收合格和消防验收合格的才能交付使用。若按上诉人世全房地产公司的主张，没有建好的房子通知交房，业主也要接收，这显然不合理。2、上诉人世全房地产公司的主张也与其行为自相矛盾。上诉人世全房地产公司在合同约定的交房期限届满时没有达到房屋交付条件，事后在报纸上再次通知交房，这是上诉人世全房地产公司在极力想要满足法定的交房条件。3、按照司法判例也是没有采用上诉人世全房地产公司的主张，不采用按违约金人民币1000元赔偿。4、根据《商品房买卖合同》的约定，上诉人世全房地产公司已经构成违约，应当按照《商品房买卖合同》第九条的约定支付违约金。5、从社会效果和法律效果的统一来讲，原审判决必然导致不好的社会效果。
经审理查明，上诉人黄永祥、钱秀萍对原审查明的事实没有异议。上诉人世全房地产公司对原审查明的事实没有异议，但认为原审遗漏查明以下事实：2014年11月24日至27日出卖人以电话及短信的方式再次通知买受人交房及2014年11月28日出卖人再次在海峡都市报上公告通知交房的事实；《合同补充协议》第二条中关于商品房交付条件变更的约定和商品房交房义务履行方式的约定、我方交房义务享有后履行抗辩权的约定的事实。对上诉人黄永祥、钱秀萍、上诉人世全房地产公司均没有异议的事实，本院予以确认。
二审审理期间，上诉人世全房地产公司向本院提供如下证据：证据1、福建省建筑设计研究院出具的情况说明，欲证明2014年公安消防部门作出了新要求，导致涉案的工程建设工期及消防验收日期拖延，且也有气候的不可抗力原因导致工期拖延。证据2、莆田市公安消防支队建设工程消防验收意见书【莆公消验字（2015）第0046号】，欲证明本案房屋已经按照法定程序经过竣工验收、消防验收。证据3、通话清单，欲证明世全房地产公司在2014年11月24日-27日期间就本案涉及的房屋均以电话、短信履行了通知交房义务。证据4、2014年11月28日的海峡都市报，欲证明开发商再次履行通知交房的义务。证据5、2015年4月19日的湄洲日报，欲证明该份通知不是交房通知，而是再次宽限交房日期通知，宽限交房日期至2015年4月25日。
上诉人黄永祥、钱秀萍质证认为，对证据1，真实性、合法性、关联性均有异议，因为该份情况说明盖的是福建省建筑设计研究院业务专用章，不是公章。该份情况说明的内容，福建省建筑设计研究院是无权作出的，必须由消防部门等行政主管部门出具，同时福建省建筑设计研究院与开发商存在利害关系，存在串通可能。对证据2，真实性没有异议，但从消防验收意见书落款日期可以看出，消防验收合格时已经超出约定的交房日期了，之前上诉人世全房地产公司发出的交房通知都是无效的，业主有拒绝接收房屋的权利。对证据3，电话清单的真实性、合法性、关联性均有异议。对证据4和证据5这两份报纸真实性没有异议，但对证明内容均有异议，上诉人世全房地产公司在没有符合竣工验收、消防验收之前是没有权利通知交房，该通知无效。
本院经审查认为，对证据2、证据4、证据5这三份证据的真实性上诉人黄永祥、钱秀萍均没有异议，对这三份证据本院均予以采信。对证据1，因该情况说明所加盖的是福建省建筑设计研究院业务专用章，而非公章，对该份证据本院不予采信。对证据3、该份证据并未加盖任何出具单位公章且对方当事人予以否认，对该份证据本院不予采信。
本院认为，上诉人黄永祥、钱秀萍与上诉人世全房地产公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方当事人均应按合同的约定全面履行自己的义务。本案中，上诉人黄永祥、钱秀萍上诉称上诉人世全房地产公司的逾期交房违约金应计至实际交房之日止。鉴于本案涉案商品房在诉讼期间已经消防验收合格，且上诉人世全房地产公司也在本案诉讼期间再次发出交房通知，现双方当事人又对涉案商品房是否符合交房条件存在争议，因此，原审法院判决上诉人世全房地产公司所承担的逾期交房违约金暂计至起诉之日，并无不当，可予准许。至于自起诉次日起逾期交房违约责任的承担问题，当事人可另行主张。
上诉人世全房地产公司上诉称，依据合同第八条的约定，其只应当承担人民币1000元的违约责任。根据《中华人民共和国建筑法》和《中华人民共和国消防法》等相关法律规定，房地产开发公司所交付使用的商品房，不仅应当经设计、施工、监理、建设单位等验收合格，还应符合法律、法规关于商品房交付使用的其他强制性规定，这其中就包括该商品房的消防验收等专项验收，在不符合上述基本交房条件时，禁止该商品房投入使用或停止使用。因此，在商品房未达到基本交房条件时，出卖人通知交房的行为应当确认为无效。本案中，虽然双方当事人所签订的《商品房买卖合同》第八条“交付条件与期限”中，约定：“出卖人应当在2014年09月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、…。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、…；2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）1000元违约金”，但由于上诉人世全房地产公司是在涉案商品房未达到基本交房条件时即通知交房，上诉人世全房地产公司的该通知交房行为应当认定为无效，因此，本案逾期交房的违约责任，不适用该合同第八条的规定。上诉人世全房地产公司主张《合同补充协议》第二条第4款对交房条件进行了变更，因该条款违反法律、行政法规的强制性规定，应为无效条款，上诉人世全房地产公司该上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人世全房地产公司主张根据《合同补充协议》第二条第2款的规定，在买受人未付清其他应付费用之前，其有权拒绝交付房屋，但对于买受人未付清哪些费用和其有通知买受人交清费用但买受人拒绝交付或延期交付等问题，上诉人世全房地产公司没有提供相关证据证明，应承担举证不能的法律后果，上诉人世全房地产公司该上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院判决世全房地产公司承担以本案购房款为基数按日万分之二点一的标准计算的违约金，符合双方当事人所签订的合同约定，应予维持，上诉人世全房地产公司的上诉理由均不能成立，应予驳回。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
一、驳回上诉人黄永祥、钱秀萍的上诉，维持原判；
二、驳回上诉人莆田市世全房地产开发有限公司的上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币50元，由上诉人黄永祥、钱秀萍承担人民币25元，由上诉人莆田市世全房地产开发有限公司承担人民币25元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈建华
代理审判员 李 忠
代理审判员 林锴琪
二〇一五年七月二十三日
书 记 员 倪益群
附：相关主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。