山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）威民一终字第320号
上诉人（原审被告）肖丽萍，女，1961年9月5日出生，汉族。
上诉人（原审被告）李正春，男，1958年2月18日出生，汉族。
二上诉人之共同委托代理人马晓君，山东华田律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王洋，男，1970年1月12日出生，汉族。
委托代理人姜添译，山东钟鼎律师事务所律师。
委托代理人于舒，山东钟鼎律师事务所律师。
上诉人肖丽萍、李正春因房屋买卖合同纠纷一案，不服威海经济技术开发区人民法院（2013）威经技区民初字第1310号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2012年6月15日，原告与二被告签订房屋买卖合同一份，约定原告购买被告肖丽萍所有的位于威海经济技术开发区皇冠花园别墅区1号房屋，建筑面积为692.22平方米，用途为住宅；配套设施包括水、电、暖、装修、中央空调；原告于合同签订之日支付二被告定金100万元，二被告将房产证及土地证交付给原告，双方于2013年4月21日对房屋共同进行验收，验收完毕后房屋钥匙仍由二被告保管，二被告在2013年5月1日前将房屋产权证及土地证办理至原告名下，原告在缴清办理产权过户的所有税费后，产权转移登记前将房款购850万元支付给二被告；二被告应就该房屋的所处环境、用途、内部结构、状态、设施、质量等现状、情况如实告知原告，并无任何隐瞒。原告对该房屋所处环境、用途、内部结构、状态、设施、质量等现状、情况均已知悉，并无任何异议。在合同履行过程中，原告不能按期向二被告付清购房余款，每逾期一日向二被告付房地产总价款万分之二的违约金，逾期十日，二被告有权解除合同，已经收取的定金不予返还，并赔偿二被告可得利益损失500万元，但因二被告原因致使原告不能按期缴纳税费的情况除外。二被告不能按期向原告交付房产或按期办理过户手续，每逾期一日，向原告支付房产价款万分之二的违约金，逾期十日，原告有权解除合同，二被告应当双倍返还原告定金，并赔偿原告可得利益损失500万元，但因原告原因致使二被告不能交付房产或按期办理过户的情况除外。合同还对双方其他权利义务进行了约定。2012年6月15日，原告按照合同约定支付给二被告购房定金100万元，二被告将房屋的房产证、土地证交由原告保管。合同签订后该房屋一直由二被告管理使用。2013年12月17日，原告诉至原审法院，请求判令解除原、被告之间的房屋买卖合同，由二被告向原告双倍返还购房定金200万元。
原审诉讼中，原告称二被告对涉案房屋的情况作了虚假的描述，谎称涉案房屋内有地暖及中央空调，交付房屋时原告发现房屋并不符合合同约定导致无法接收房屋。二被告对此不予认可，称房屋中有中央空调，但其从未承诺涉案房屋中有地暖。原审法院依法对涉案房屋进行了现场勘验，经查房屋内无地暖或暖气设施，屋外有中央空调主机，屋内有空调通风口，但空调无法启动。原告称空调无法启动就等于没有空调，二被告辩称合同约定交付房屋的时间空调能够启动，原告不接收房屋导致房屋闲置，目前打不开。原告另提供威海市住房保障和房产管理局出具的房屋补证申请书一份，拟证实被告肖丽萍于2013年7月17日以房产证丢失为由向该局申请补证，并在《威海日报》进行了公告，原告以此主张二被告以行动表示拒绝与原告履行合同，二被告对此不予认可，称是原告因资金紧张无法继续购买房屋，为避免给二被告造成损失、保护二被告的合法权益，二被告对房产证进行了补办。二被告提供2013年4月26日威海至大连的船票一张、律师函一份、EMS回执单两份、以证实其在合同约定的时间内来到威海与原告共同交接房屋，但原告不来，二被告的律师向原告发出律师函进行催促并告知相关的法律责任。原告对上述证据的关联性有异议，称是二被告未将符合合同约定的房屋交付给原告才导致合同无法继续履行。
原审法院认定上述事实，有双方当事人陈述、房屋买卖合同、收条、律师函等在案为凭。
原审法院认为，本案的争议焦点为：原告要求解除与二被告签订的房屋买卖合同并要求二被告双倍返还定金是否合理。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原、被告签订的房屋买卖合同中约定原告购买涉案房屋，房屋应当具有下列配套设施：水、电、暖、装修、中央空调。根据双方的约定，“暖”与“中央空调”为并列关系，即涉案房屋中应当同时配备供暖设备与中央空调，而涉案房屋中并无暖气等供暖设备，虽存在中央空调，但无法启动。合同中第四条虽然约定原告方对房屋设施等现状已知悉，并无任何异议，但根据现场勘验情况及合同约定的房屋配套设施条款，应当认定合同标的物存在瑕疵，房屋不具备交付条件，被告至今未对合同标的物的瑕疵予以弥补，应视为二被告违反了合同约定，现原告要求解除与二被告的房屋买卖合同，理由正当，依法予以支持。二被告违反合同约定，给原告造成了损失，应当予以赔偿，根据双方约定的定金条款，原告主张要求二被告双倍返还房屋定金，理由正当，予以支持。当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝相应的履行要求。因本案中二被告交付的合同标的物存在瑕疵，原告拒绝进一步履行合同义务的行为应当认定为先履行抗辩权的行为，二被告抗辩称原告拒绝按合同约定的时间交接房屋、支付房款的行为系违约，理由不当，不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第一百一十五条之规定，判决：一、解除原告与二被告于2012年6月15日签订的房屋买卖合同；二、二被告于判决生效后十日内双倍返还原告房屋定金共计200万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费（系减半收取）11400元、诉讼保全费5000元，由二被告负担。
上诉人肖丽萍、李正春不服原审法院判决，向本院提起上诉称，被上诉人在签订合同时对涉案房屋的具体情况均已知晓，且其主张的暖气及空调均可以修复，故上诉人不构成实质性违约，双方的合同不应予以解除。故请求撤销原判，依法改判。
被上诉人王洋答辩称，上诉人提供的房屋没有按照合同约定安装暖气，中央空调亦无法使用，故上诉人构成违约，被上诉人有权解除合同。综上，原判正确，请求驳回上诉，维持原判。
经二审审理查明，上诉人在二审中提供电暖气安装报价单一份，拟证实涉案房屋可以安装电暖气。经质证，被上诉人对该证据不予认可，并主张暖气应当为地暖而非电暖气。被上诉人提供了录像资料及照片一宗，拟证实上诉人现仍在对外出售涉案房屋，其以实际行动表明同意解除合同，故涉案合同应当解除。上诉人质证后认为上述证据中的房屋并非涉案房屋，对该证据不予认可。另，双方当事人均认可在签订涉案合同前，被上诉人对涉案房屋进行了查看，上诉人同意对涉案房屋的暖气和空调进行整修。
本院二审查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同。双方在合同中约定如果一方违约则适用定金罚则，故涉案定金的性质为履约定金。双方约定应于2013年4月21日对房屋共同进行验收并交付涉案房屋，但双方均未举证证实最终未能进行验收和交付房屋的原因，无法证明系上诉人导致房屋未能验收交接，也就不能认定上诉人存在未能按期交付房屋及协助办理过户手续的违约行为。同时，虽然涉案房屋未按合同约定安装暖气，中央空调经现场勘验亦无法正常启动，但上述问题属于上诉人交付房屋的瑕疵，可以通过维修等方式予以解决，不能据此认定上诉人构成实质性违约，且被上诉人在签订合同时已经对涉案房屋进行现场查看，双方在合同中也载明被上诉人对该房屋所处环境、用途、内部结构、状态、设施、质量等现状、情况均已知悉，并无任何异议，表明被上诉人对诉争房屋的实际状况知晓并予以认可，故本院不能认定上诉人交付具有上述瑕疵房屋的行为构成违约，且该瑕疵亦非合同约定使用定金罚则的情形，故本案不应适用定金罚则，原审判决适用定金罚则有误，本院予以纠正。被上诉人以涉案房屋没有暖气且中央空调无法使用为由要求解除合同，但上述理由并不符合合同约定的解除条件。同时，上述问题系被上诉人交付房屋的瑕疵，可以通过维修予以整改，整改后双方的合同目的仍然可以实现，被上诉人解除合同的理由亦不符合法定解除条件。另，上诉人也明确表示不同意解除合同。故双方的合同应当继续履行，二上诉人应当将符合合同约定的房屋交付给被上诉人，被上诉人则应支付剩余购房款。被上诉人诉请解除合同无事实及法律依据，本院不予支持。综上，上诉人之上诉主张合理有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
一、撤销威海经济技术开发区人民法院（2013）威经技区民初字第1310号民事判决；
二、驳回被上诉人王洋要求解除其与二上诉人签订的房屋买卖合同及要求二上诉人双倍返还购房定金共计200万元的诉讼请求。
一审案件受理费11400元（系减半收取），诉讼保全费5000元，二审案件受理费22800元，均由被上诉人王洋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 于大海
代理审判员 蒋 涛
代理审判员 侯善斌
二〇一四年九月十日
书 记 员 王红云