黑龙江省佳木斯市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黑08民终405号
上诉人（原审被告）：纪亚楠，女，1986年1月28日出生，汉族，住桦南县。
上诉人（原审被告）：纪鹏，男，1992年7月15日出生，汉族，住桦南县。
二上诉人共同委托诉讼代理人：李旭，桦南县法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：纪赫，男，1992年10月21日出生，汉族，住桦南县。
委托诉讼代理人：徐丽（系被上诉人母亲），住桦南县。
委托诉讼代理人：马迅，桦南县中心法律服务所法律工作者。
上诉人纪亚楠、纪鹏因与被上诉人纪赫所有权确认纠纷一案，不服桦南县人民法院（2018）黑0822民初6号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
纪亚楠、纪鹏上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判驳回被上诉人起诉；3.上诉费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人纪赫以其爷爷纪凤武生前留有口头遗愿，起诉到法院××桦南县小保利综合楼东数第3门1楼带二层阁楼门市房为被上诉人所有，没有事实依据，更无法律依据。一、被上诉人纪赫是依照所谓的“爷爷奶奶遗愿书”向法院提起民事诉讼的，但所举证据是由被上诉人纪赫父亲纪文彬和二上诉人父亲纪文秀兄弟二人签订的一份协议书，而且无其他子女兄弟姐妹签字，根据《中华人民共和国合同法》第32条规定，该所谓的“父母遗愿书”仅两人签字，其他子女没有签字，合同没有成立，依法不具有民事上的法律效力。二、按所谓的“父母遗愿书”注明的是：第一门市房加二层阁楼由上诉人纪鹏继承（产权证纪鹏名）；第二门市房加二层阁楼由纪某1女儿纪雨婷继承（产权证是纪某1名）；第三门市房加二层阁楼由纪文彬次子纪铭继承（产权证是纪文彬名错误，实际产权证是二上诉人之父纪文秀名）；第四门市房加二层阁楼原则上由纪文彬长子即被上诉人纪赫继承（产权证是二上诉人之父纪文秀名错误，实际产权证是被上诉人纪赫之父纪文彬名），但是附条件的，有照顾被上诉人纪赫大姑纪文香的生活、其子上学补助为前提附带条件的，待纪文香病逝后，该楼才能由被上诉人纪赫继承，产权才归被上诉人纪赫所有。从被上诉人纪赫在原审所提供该证据，本案诉争的第三门市房加二层阁楼由纪文彬次子纪铭继承，而不是本案被上诉人（原审原告）纪赫。被上诉人纪赫继承的是第四门加二层阁楼，而且还是附条件的。因此，从被上诉人纪赫在原审中提供该证据，恰恰足以证明被上诉人纪赫根本不是本案诉争的第三门加二层阁楼的权利人，依据《中华人民共和国民事诉讼法》规定根本不具备本案的诉讼主体资格。三、根据被上诉人纪赫在原审中提供的第三份证据，证明四个门市产权初始登记存根登记时间为2001年9月11日并办理产权证。也就在二上诉人与被上诉人的爷爷纪凤武去世前（纪凤武实际是2003年1月份去世）办理的产权证。第一门市一至二层登记在纪鹏名下，产籍号240-1，产权证号8945，面积117平方米；第二门市一至二层登记在纪某1名下，产籍号240-2，产权证号8946，面积111平方米；第三门市一至二层登记在纪文秀名下，产籍号240-3，产权证号8944，面积99平方米；第四门市一至二层登记在纪文彬名下，产籍号240-4，产权证号8942，面积99平方米。从被上诉人纪赫在原审提供的该证据，是房产部门登记的产籍号、产权证号及产权人，更加证明本案诉争的第三门市是二上诉人之父纪文秀名下，与被上诉人毫无关系，纪文秀才是合法的产权所有人。四、原审中纪赫称爷爷纪凤武是2001年1月3日去世的，原审判决认定是2002年1月份去世，事实上纪凤武是2003年1月份去世的。四个门市房是纪凤武生前于2001年9月11日以分别办理产权登记和产权证的形式，确定了每户门市房的产权所有人。不存在继承及落实父母遗愿的事实，纪赫提供的“父母遗愿书”从证据本身不具有合法性。五、桦南县不动产登记中心提供的档案充分证实第三门市的房屋产权来源是购买，产权性质是私有产权，变动原因是交易，原房产权人是桦南县保利建筑有限公司，是2000年8月10日上诉人父亲纪文秀以79200元购买所得。纪文秀2017年4月8日去世后，上诉人之母将纪文秀名下的夫妻共同财产自愿赠与二个儿女名下，过户、办理公证程序，均是合法办理。原审判决认定事实错误，纪赫的主张既无事实依据，也无法律依据，请求二审法院查明事实，维护二上诉人的合法权益。
纪赫辩称，一、“父母遗愿书”是纪赫的父亲纪文彬与上诉人的父亲纪文秀亲笔书写，且纪某1、纪某2阅看后均无异议，原审庭审中，纪某1、纪某2已经出庭予以证实，该遗愿书依法成立，真实有效。二、遗愿书是纪文秀亲自拟稿，虽然第三门市与第四门市位置写颠倒了，但纪文秀去世前，一直由纪赫按照遗愿书的内容实际占有使用争议房屋。三、纪凤武的去世时间确实是2003年1月3日，但该事实不影响遗愿书的效力。四、四户门市房的产权来源系纪凤武生前通过房屋动迁产权置换还面积所得，原产权登记不代表所有权。上诉人关于争议房屋来源的说法自相矛盾。五、从2003年8月份开始至今，四户门市均由各自所有人占有使用，上诉人一直未提出异议。六、四户门市产权承建来源虽载明系购买，但收据中注明系动迁还面积。七、上诉人将争议房屋变更在自己名下，向不动产登记中心隐瞒事实，侵犯了被上诉人的合法权益，应予纠正。
纪赫向一审法院起诉请求：1.请求确认位于桦南县小保利综合楼西数第6门（门洞东数第三门）所有权归原告所有，二被告对该房屋的过户行为无效；2.二被告协助原告办理涉案房屋的产权变更手续；3.二被告返还房屋租金63000元；4.二被告负担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：纪凤武、周树英夫妻婚生三子二女。即长子纪文秀、次子纪某1、三子纪文彬、长女纪文香、次女纪某2。纪鹏、纪亚楠系纪文秀子女；纪雨婷系纪某1女儿，纪铭、纪赫系纪文彬儿子。周树英于1998年7月去世。纪凤武对生前财产进行了处分，即将坐落于桦南县小保利综合住宅楼临街商服门洞从西向东数第1门归纪鹏所有；二楼180平方米营业用房归纪亚楠所有；第2门归纪雨婷所有；第3门归原告纪赫所有，第4门归纪铭所有。纪文香因病由纪赫每年给付1.2万元，纪某2分得一套住宅楼。2001年9月11日，纪文秀将涉案房屋所有权证办在其名下。2002年1月纪凤武去世。2003年10月9日，纪文秀对纪凤武的生前房产分配遗嘱进行落实，并与纪文彬在遗愿书上签字确认。嗣后，纪文秀将遗愿书交付纪某1和纪某2过目，二人并未签字，但均表示认可无异议。纪文秀将房产证交付给了原告之父纪文彬，此后，纪文彬办理了购电证并一直将此房对外出租收取租金。期间二被告及其他亲属均未提出异议，二被告等遗愿书中载明应分得房产的人员均按遗愿书约定占有了各自的房屋，且使用收益至今无人有异议。2017年4月8日纪文秀去世。同年5月3日，二被告到桦南县不动产登记中心申请挂失，声明登记在纪文秀名下的涉案房屋产权证遗失。同年5月31日，二被告补办了房屋所有权证。同年6月6日，涉案房屋变更登记在二被告名下。随后二被告母亲唐桂华持二被告名下房照收取了承租人63000元租金。一审法院认为，房屋登记是公示行为，而非确权行为。登记在一方当事人名下，并不能因此确认该房屋所有权必然归该当事人所有。亦即，行政机关的产权登记行为，并不意味着对该不动产当时权属关系及表现状态真实性合法性的确认，其并不创设具体的权利义务关系，当事人是否享有对不动产的权利，仍取决于当事人之间的民事实体法律关系。本案二被告主张涉案房屋原始登记在其父名下，且现已变更登记，其二人就是真正的合法的房屋所有人。但不动产权证登记仅能证明其二人系该房屋的登记权利人，该权利仅在外部关系上对善意的第三人发生法律效力，并不能证明其为房屋的实际所有人。涉案房屋虽然登记在纪文秀名下，但纪文秀签字认可的意愿书明确约定归原告所有，初始登记的水电缴费票据等与房屋相关的原始凭证均登记在纪文彬名下，并连同房屋所有权证均由原告持有，且自2003年起的十多年来均由原告之父纪文彬代理对外出租收取租金，期间二被告从未以所有人之名对该房屋进行管理使用，也未实际控制过该房屋，对原告占有收益的行为又未提出任何异议，明显与常理及事实不符。庭审中，二被告未提供证据证明关于涉案房屋是其父母通过购买的方式所得的抗辩主张，也未提供证据证实该房屋产权转移有合法依据的事实。根据物权法相关规定，因物权的归属内容产生争议的，利害关系人可以请求确认权利。涉案房屋虽然产权登记在纪文秀名下，但该房屋产权登记是初始登记，根据已查明的事实，可以认定原告应享有涉案房屋的所有权，二被告私自变更产权登记的行为应属无效。二被告之母唐桂华代理收取承租人董春雷的6.3万元房屋租金，应予返还。判决：一、确认坐落于桦南县小保利综合住宅楼西数第6门（门洞自东向西数第三门）一楼（不动产单元号230822106243GB05613F00020037）临街房屋为原告纪赫所有；二、被告纪亚楠、纪鹏协助原告纪赫办理该房屋所有权转移变更登记手续；三、被告纪亚楠、纪鹏返还给原告纪赫房屋租金63000元。案件受理费3275元，由二被告负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提供证据一、纪文秀240-3产权证档案一组、二上诉人产权证一份，欲证明争议房屋二上诉人已经取得合法的产权手续及来源。被上诉人质证认为，对该组证据真实性无异议，但对证明问题有异议。根据父母遗愿书可证，登记在纪文秀名下的240-3产权已经发生转移，已经转移到被上诉人名下，变更登记在二上诉人名下的产权证是上诉人隐瞒事实、欺骗房产局而办理的。本院经审查，对该组证据予以认定。本院经审查，对一审判决认定的事实予以确认。
本院认为，上诉人主张纪凤武2003年1月去世，向法院提供了火葬登记薄一份，一审判决认定纪凤武2002年1月去世属认定事实错误，本院对其此项主张予以采信，对一审判决认定的错误事实予以纠正。上诉人主张父母遗愿书无效，因该遗愿书是上诉人之父纪文秀与被上诉人之父纪文彬一同签字确认，并经证人纪某1、纪某2核实无误的，且证人出庭作证予以证实，是纪凤武生前对财产的合法处置，具有法律效力，上诉人主张无效本院不予支持。上诉人主张争议房屋系其父纪文秀生前购买所得，应当由其合法继承，有产权证照档案为依据，因包括争议房屋在内的四户门市都是纪凤武生前通过房屋动迁产权置换还面积所得，此事实有遗愿书及证人纪某1、纪某2证实，产权证照虽然在纪文秀名下，但从纪凤武去世到纪文秀生前均由被上诉人管理使用，上诉人直到其父纪文秀去世后才将争议房屋更名到上诉人名下，并开始收取租金，此行为也证明了纪文秀生前一直按遗愿书执行的事实，本院对上诉人此项上诉主张不予支持。
综上所述，纪亚楠、纪鹏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6550元，由纪亚楠、纪鹏负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 莹
审判员 韩国斌
审判员 王雪洁
二〇一八年七月二十日
书记员 付丽丽