湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘11民终1927号
上诉人（原审原告）：雷树荣。
委托诉讼代理人：杨艳龙，湖南君义律师事务所律师（特别授权）。
被上诉人（原审被告）：永州兴盟房地产开发有限公司。
法定代表人：唐炳烛，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：邹卫忠，湖南正赢律师事务所律师。
上诉人雷树荣因与被上诉人永州兴盟房地产开发有限公司（以下简称兴盟公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2016）湘1103民初1656号民事判决，于2016年8月22日通过冷水滩区人民法院向本院提出上诉。湖南省永州市冷水滩区人民法院于同年9月12日移送案卷，本院遂于同日立案受理本案，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人雷树荣的委托诉讼代理人杨艳龙，被上诉人兴盟公司的委托诉讼代理人邹卫忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人雷树荣上诉请求：撤销原判，依法改判。事实与理由：上诉人于2016年6月7日接收房屋并着手装修，以上事实有物业公司出具的交接文件和装修许可证足以证实，被上诉人未按约定时间交房，且至今未提交涉案房屋质量验收和消防验收合格证明，应承担违约责任，一审法院判决前后矛盾举证责任分配错误。
被上诉人兴盟公司答辩称：1、雷树荣、唐智恒二人只支付购房首付款，多次电话催缴剩余房款，均未办理按揭，其二人没有缴清全部购房款；2、因购房户未提供详细地址无法给予书面通知，被上诉人已多次电话通知交房，对逾期交房损失不应由被上诉人承担；3、若雷树荣、唐智恒仍不缴清购房款，被上诉人将保留起诉解除合同的权利，其二人要求交房办证不能成立；原审判决程序合法，适用法律正确，请求二审维持原判。
上诉人雷树荣向一审法院起诉请求：1、被告立即将符合交付条件的房屋交付给原告使用；2、被告将房屋产权及水电开户手续办理至原告名下；3、被告向原告支付因延期交房的违约金11,445元（113,890元×0.0003×335天，自2015年7月1日至2016年5月31日），违约金按合同约定比例计算至交付合格房屋时止。
一审法院认定事实：2014年1月27日，被告将其开发的位于永州市冷水滩区珍珠路999—1号“潇湘佳苑”第七栋2单元7层710号商品房卖给原告，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：一、商品房建筑面积为126.15平方米，房屋总额为363,890元；二、办理房产证、土地使用权证、银行按揭、水电开户（3,500元/户）所需的相关费用由买受人（原告）承担；三、买受人于2014年1月27日向出卖人（被告）交纳房屋首付款113,890元，余款250,000元买受人应在按到出卖人通知之日起7日内，向农业银行申请办理按揭贷款手续；四、买受人逾期付款的违约责任：1.逾期未超过30日，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；2.逾期超过60日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的买受人按累计应付款的5％向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；五、商品房交付后，产权登记面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；六、买受人所购房赋予的层高为3米（即含楼板厚度）；七、出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，并符合本合同约定的商品房交付给买受人合用，如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据予以延期，遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人；八、房屋交接及违约责任：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，买受人应在书面通知送达之日起7日内对房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；九、逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金；十、出卖人应在商品房交付使用后360日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后180日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后整个小区开发完毕360日内办理好土地使用权证，如出卖人未能在约定期限内办理产权登记手续的，出卖人从第二天起按日向买受人支付已交房款万分之三的违约金。合同还规定了其他事项。该合同签订后，原告按合同约定将购房首付款113,890元交付给被告，被告于2014年1月27日向原告开具了113,890元购房款收据。银行按揭贷款的剩余购房款250,000元未办理。房屋竣工后，被告电话通知原告交房，原告已接收了该房屋并于2016年6月29日办理了住房入伙手续，原告以被告未按合同约定的期限将商品房交付原告使用，因而酿成纠纷。
一审法院认为，原告与被告兴盟公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行合同约定的义务，原告已按约定支付了部分购房款，被告依法依约应当将竣工验收合格的房屋交付原告使用。本案中双方就被告逾期交房的时间和合同约定的违约金是否过高存在争议。关于被告逾期交房的时间问题。被告未提供证据证实本案所涉房屋已达到竣工验收合格的标准，未能按合同约定于2015年6月30日前将竣工验收合格的房屋交付给原告，其所辩称的因政府原因未能完成消防验收而没有交付房屋未提供证据予以证实，也不符合双方延期交房的约定，因此不能成为被告逾期交房可以免责的理由扣根据双方合同约定，即使被告交付房屋也应以书面形式通知原告，被告未能举证证明已按书面形式通知原告收房,其行为明显构成违约,应承担违约责任。但原告接到被告电话通知交房后，原告已接收该房屋并办理了住房入伙手续，原告也未能举证证明被告未在约定时间通知交房，视为被告已在约定时间通知原告交房，故原告要求被告将竣工验收合格的商品房交付给原告使用及违约金的请求，法院依法不予支持。原告要求为原告办理房屋产权证和水电开户手续的诉请，法院依法予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、被告永州兴盟房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内为原告雷树荣办理房屋产权证和水电开户手续，开户所需的费用由原告雷树荣承担；二、驳回原告雷树荣的其他诉讼请求。本案受理费86元，减半收取43元，由被告永州市兴盟房地产开发有限公司负担。
二审中，当事人均未向本院提交新的证据。
本院二审查明的事实与一审查明的事实基本一致，对一审查明的事实本院予以确认。
二审另查明：双方合同第六条付款方式及期限中第2小点约定，①因买受人原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到通知之日起30日内，以自有资金支付，不承担本合同第七条约定的违约责任；逾期，出卖人在30日内有权解除合同，合同解除后7日内将已付款不计息退还给买受人。②因出卖人原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择：合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议或有权解除本合同，合同解除后7日内出卖人应不计息退还已付款。③因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在30日内以自有资金支付。逾期任何一方均可单方解除合同，在合同解除后7日内，出卖人应将已付款不计息退还给买受人。
本院认为，本案的焦点是：被上诉人是否应支付逾期交房的违约金。买卖合同中，交付标的物并转移标的物所有权是出卖人的基本义务，买受人的基本义务则是依照约定数额支付价款。本案双方当事人签订《商品房买卖合同》约定，上诉人雷树荣应于2014年1月27日支付首付款113,890元，剩余房款办理银行按揭贷款支付；被上诉人兴盟公司的交房时间是2015年6月30日前；从合同约定来看，双方履行义务有先后时间顺序，即上诉人雷树荣先支付合同价款，被上诉人兴盟公司交付房屋在后。因种种原因，购房按揭贷款至今未办理，上诉人雷树荣尚未完全履行支付合同价款的基本义务，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。故被上诉人兴盟公司未如约交房是主张先履行抗辩权，不构成违约，不应支付违约金。上诉人雷树荣虽提出未办理按揭的原因在于被上诉人，但未举证证实，况且无论未办理银行按揭是买受人或者出卖人的原因还是非归责于双方的原因,根据合同第六条第2点第四、五、六项的约定，上诉人雷树荣或有权解除本合同,或需30日内以自有资金支付,或需另行协商付款方式和期限，没有不支付价款的权利,故上诉人雷树荣提出“被上诉人未按约定时间交房，应承担违约责任”的上诉理由，本院不予采纳。原审判决确定办理房屋产权证的期限，与双方合同第十条约定的期限不一致，鉴于被上诉人未提起上诉，本院对此不再进行调整。
综上所述，上诉人雷树荣的上诉理由不能成立，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费86元，由上诉人雷树荣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李振湘
审 判 员 李 飞
代理审判员 陈 俊
二〇一六年十月十八日
书 记 员 吴雪芳
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。