贵州省贵阳市花溪区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）花民初字第392号
原告刘永芬。
委托代理人吕昌模，贵州合兴律师事务所律师，一般代理。
被告金新芝。
被告陈光勇。
上述两被告委托代理人石泽萍，特别代理。
第三人贵阳经济技术开发区国土资源分局，地址贵阳市花溪区小河锦江路1号。
法定代表人：龙光尧，职务：局长。
原告刘永芬与被告金新芝、陈光勇及第三人贵阳经济技术开发区国土资源分局房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月30日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告刘永芬及其委托代理人吕昌模、被告金新芝及陈光勇委托代理人石泽萍到庭参加诉讼，第三人贵阳经济技术开发区国土资源分局经合法传唤，未到庭参加诉讼。审理中，本案依法延长审限5个月，现已审理终结。
原告刘永芬诉称：原告与被告于2010年6月28日签订《房屋租赁合同》，合同约定被告将其所有的位于贵阳市花溪区小河王宽村冯家院房屋一栋三层约500平方米及附属场地出租给原告作为办学场地及办公场地使用，房屋租金为每年人民币20，000元。双方同时约定，若在租赁期间内因政府征用，所有办学设施赔偿及办学的搬迁费、安装费均由原告享有。被告交付给原告使用的房屋系空房，因办学所需，原告进行了不同程度的装修。2012年，原告承租的上述房屋被政府纳入征收范围，2012年11月21日，被告与第三人达成房屋产权调换协议，其中房屋搬迁费2，400元，过渡费人民币28，800元、装饰装修补偿款人民币46，845.2元。按照原、被告签订的《房屋租赁合同》中约定，上述费用应归原告所有，但被告将上述款项领取后至今拒不交付给原告，给原告的办学经营造成严重经济损失。被告的行为已构成严重违约，原告为维护其合法权益，故诉至人民法院，请求：1、判令被告向原告返还搬迁费人民币2，400元、过渡费人民币28，800元、装饰装修补偿费人民币46，845.2元，以上共计人民币78，045.2元；2、判令被告从2012年11月21日起，按中国人民银行同期贷款基准利率向原告支付补偿款利息至全部款项付清时止；3、判令被告向原告返还租赁费人民币12，000元；4、判令被告赔偿原告经济损失人民币105，000元；5、本案诉讼费由被告承担。
被告金新芝、陈光勇共同辩称：第一，根据原、被告签订的《房屋租赁合同》约定，被告租赁给原告的房屋无需进行装修，原告在支付租金后即可直接使用；第二，按照双方签订的合同约定，所有办学设施赔偿及办学的搬迁费、安置费由原告享有，场地上的所有建筑物赔偿及搬迁费、安置费由被告所有；第三，因原告所办的幼儿园没有相关办学审批手续，故在被告与第三人签订的房屋产权调换协议中，第三人并没有对原告所办的幼儿园进行相应的费用补偿，因此房屋产权调换协议中相应补偿费应归被告所有。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
第三人贵阳经济技术开发区国土资源分局未到庭，但于2014年6月11日提交书面答辩状辩称：贵阳经济技术开发区国土资源分局已在2013年5月6日将幼儿园的补偿费用向被告金新芝、陈光勇支付，贵阳经济技术开发区国土资源分局作为本案第三人无法律依据。
经审理查明：被告金新芝、陈光勇系夫妻关系。原告刘永芬与合伙人金兴衣共同作为乙方，与作为甲方的被告陈光勇于2010年6月28日签订《房屋租赁合同》一份，由乙方承租甲方位于贵阳市花溪区小河王宽村冯家院自有住房作为办学场地。该合同约定：“二、甲方保证在交房时提供水电及通往办学场地道路畅通供乙方使用，但今后所产生的水电费及维修费用由乙方自己负责；三、租金结算方式为乙方承租一、二、三楼约500平方米的房屋，租金为每年贰万元（￥20，000.00元整），注：租金付款时间为每年的6月28日一次付清；四、租赁期从2010年6月28日至2020年6月28日止。（注：在租赁期内如遇政府征用，所有办学设施赔偿及办学的搬迁费及安置费由乙方所有），场地上的所有建筑物赔偿及安置费、搬迁费归甲方所有，与乙方无关。”该合同还对其他相关内容进行了约定。
原告刘永芬使用被告出租的房屋作为幼儿园办学场所及日常办公场所，因办学所需，原告对承租房屋室内、外墙进行了必要装修装饰，室内、室外进行了必要办教学设施的添置。被告在2010年将房屋租赁给原告使用后，便未在该房屋内居住。原告刘永芬按约向被告交纳房屋租金，2012年7月10日，原告向被告交纳了2012年6月30日至2013年6月30日一年的房屋租金共计人民币20，000元，被告陈光勇出具收条一张，确认所收租金金额及支付租金的租期。
2011年11月21日，因贵阳经济技术开发区开发大道道路拓宽项目需要，被告金新芝作为被征收人（乙方），与作为征收人的第三人贵阳经济技术开发区国土资源分局（甲方）签订《房屋产权调换协议》一份，该协议约定：“被征收房屋为乙方位于小河区王宽村7号砖混结构住宅用途的房屋，总建筑面积258.23平方米（其中合法房屋建筑面积240平方米，自搭房建筑面积18.23平方米）需拆除。乙方应在本协议签订之日起三日内，将合法房屋的产权手续移交甲方送有关部门注销，乙方于签约后一周内将上述房屋搬迁完毕；用于产权调换的房屋建筑面积大于被征收房屋有证和确权建筑面积的，甲方按乙方被征收房屋合法建筑面积240平方米，支付乙方两次搬迁补助费人民币2，400元；甲方按乙方被征收房屋合法建筑面积，支付乙方临时安置补助费人民币28，800元；依据室内装饰装修设施补偿分项单价计算，甲方补偿乙方合计人民币274，936.40元（详见室内装饰装修设施补偿表），房屋室外附属设施补偿、室内设施补偿费共计人民币46，845.20元（详见室外附属设施、室内设施补偿表），甲方给予乙方补偿后，相关设施需办理注销、迁移手续的，由乙方自行负责。该协议还对其他相关内容进行了约定。该《房屋产权调换协议》签订后一周时间内（即2012年11月28日前），原告刘永芬所办幼儿园按时搬离上述房屋，同时，原告将其用于办学设施之用而添置的桌椅板凳、柜子、床、室外防滑塑胶垫等物品一并进行了搬离。
因此次拆迁，被告金新芝、陈光勇于2012年12月19日收到第三人支付的各类费用及奖励款共计人民币442，485.40元。2013年5月6日，被告金新芝、陈光勇又领取了第三人支付的经营性房屋补偿费用人民币414，780元。对于该笔补偿费用，第三人认为是幼儿园的补偿费用，而被告认为该补偿费系对其经营性用房造成经营损失的补偿。
原告刘永芬认为按照双方签订的《房屋租赁合同》第四条之约定，针对办学设施的搬迁补助费人民币2，400元、临时安置补助费人民币28，800元及办学设施的赔偿费人民币46，845.20元应归原告所有，而被告未将收到的上述款项支付给原告的行为已构成违约，被告应将款项返还给原告并支付利息。原告刘永芬已在2012年11月28日前搬离承租房屋，2012年11月29日至2013年6月30日期间的房租已交纳但房屋实际未使用，原告认为被告应向其退还未使用期间的房屋租金。同时，原告认为被告的违约行为给其造成的办学经济损失，被告应承担赔偿责任，故原告诉至本院，诉请如前。
另查明：2012年5月10日，原告刘永芬与金兴衣签订《转让协议》一份，原告向金兴衣支付转让费后，由原告刘永芬一人经营管理幼儿园。
原告承租房屋面积约共计500平方米，原告实际也使用500平方米场所作为幼儿园办学场地。其中，被告金新芝名下拥有合法手续的房屋建筑面积为240平方米，自搭房18.23平方米，剩余面积登记在被告金新芝之母龙培香名下。龙培香名下的房屋，由第三人与龙培香另行签订产权调换协议进行处理。本案中，原告刘永芬仅针对第三人与被告金新芝签订的《房屋产权调换协议》中涉及的搬迁补助费、临时安置补助费及室外附属设施、室内设施补偿费提起返还财产要求。根据本院向贵阳经济技术开发区房屋征收中心调取的针对被告进行补偿的《室外附属设施、室内设施补偿表》，该补偿表中补偿项目为：
室外附属设施清单：
1、水泥地坪291.89平方米，金额共计人民币23，351.20元；
2、红砖围墙17.93平方米，金额共计人民币2，868.80元；
3、石砌堡坎30.68平方米，金额共计人民币3，068元；
4、红砖、石砌、水泥、粉面水沟46.68平方米，金额共计人民币6，068.40元；
5、露天垃圾池14.52平方米，金额共计人民币2，323.20元；
6、化粪池15.41平方米，金额共计人民币1，541元；
7、钢架棚25.86平方米，金额共计人民币3，879元；
8、花池4.56平方米，金额共计人民币273.60元；
9、室外单层铁门4.22平方米，金额为人民币422元。
室内设施补偿费清单：
1、分电表10个，金额共计人民币300元；
2、分水表15个，金额共计人民币750元；
上述室外附属设施、室内设施，原、被告对设施建造者能达成一致意见的有：
1、水泥地坪，由被告建造；
2、红砖围墙，由被告建造；
3、石砌堡坎，由被告建造；
4、化粪池，由被告建造；
5、室外单层铁门，由被告建造；
6、分电表，由被告安设；
7、分水表，由被告安设；
对红砖、石砌、水泥、粉面水沟、露天垃圾池、花池的建造者双方无法达成一致意见；对于钢架棚，原告认为在拆迁时实际并不存在，而被告认为有一部分存在，且该部分为被告建造。为证实自己的主张，原告向本院提交了贵阳市花溪区小河王宽村村民委员会于2013年11月28日出具证明一份，该证明载明被告房屋出租前系空房，原告租赁房屋后，因办学需要对房屋室内、外墙进行了装饰装修以及配置相应的教学设施。被告对该证明内容不予认可，但并未提交证据对自己的陈述予以证实。
庭审时，被告同意退还原告未实际使用期间的房屋租金。同时，被告认可已从第三人处全额领取了全部补偿及奖励款项，但未向原告支付过任何款项。
原告刘永芬为证明因被告未按时返还补偿款项而导致原告无资金继续投入办学，从而造成经济损失，向本院提交了账目收益表、幼儿入园花名册及幼儿园员工花名册，上述材料系原告刘永芬自行制作。另，原告刘永芬未取得开办幼儿园相关办学资质。
以上事实，有当事人的陈述、原、被告身份证、房屋租赁合同、房屋产权调换协议、贵阳市花溪区小河王宽村村民委员会出具的证明、收条、转让协议、领款凭证、室外附属设施补偿表、室内设施补偿表等与本案有关联的证据及庭审笔录予以佐证。
本院认为：公民及法人在民事活动中应当遵循自愿、公平、诚实信用的原则。原告刘永芬与被告金新芝、陈光勇签订《房屋租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，该合同合法有效，签约双方均应严格履行合同义务。被告与第三人签订的《房屋产权调换协议》，亦属合法有效合同，被告金新芝、陈光勇因出租给原告刘永芬的房屋被拆迁而从第三人处领取了搬迁补助费、临时安置补助费、室内外设施补偿款等款项。搬迁补助费及临时安置补助费是拆迁人向被拆迁人或者房屋承租人支付的用于弥补因搬迁及临时过渡安置而造成的损失，该两笔补助费弥补的均是对房屋实际使用人造成的损失。本案中，被告金新芝、陈光勇在将房屋出租给原告刘永芬之后，就未再在该房屋内居住，房屋的实际使用人是原告刘永芬，对被告而言，房屋拆迁并未给其造成搬迁及临时过渡安置损失，故原告要求被告支付搬迁补助费及临时安置补偿费共计人民币31，200元的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持。
根据本院调取的室外附属设施、室内设施补偿表，结合庭审时原、被告双方对设施建造者的陈述以及双方举证责任完成的情况，本院认为，双方均认可由被告建造的设施，第三人因拆迁该设施而支付的补偿费用，依法应归被告所有，原告无权要求被告支付。根据贵阳市花溪区小河王宽村村民委员会出具的证明，原告刘永芬对房屋室内、外墙进行装饰装修以及配置相应的教学设施，但红砖、石砌、水泥、粉面水沟、露天垃圾池、花池、钢架棚既不属于室内、外墙的装饰装修，也不属于教学设施，原告应举证证明上述设施系原告所建造，但本案中，原告未完成该举证责任，故应承担举证不能的法律后果，对该部分设施的补偿费共计人民币12，544.20元（红砖、石砌、水泥、粉面水沟补偿费人民币6，068.40元、露天垃圾池补偿费人民币2，323.20元、花池补偿费人民币273.60元、钢架棚补偿费人民币3，879元），原告无权要求被告支付。
原告刘永芬已交纳但未实际使用期间的房屋租金，被告在庭审时已明确表示同意退还。原告在2012年11月28日前搬离房屋，被告应向原告退还2012年11月29日至2013年6月30日的房屋租金，故被告应向原告退还的房屋租金金额为人民币11，671.23元（20，000元÷365天×213天=11，671.23元）。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”之规定，原告刘永芬诉请的利息损失属于应当预见到的损失，本院依法予以支持，该利息应从2012年11月29日起，以应支付金额人民币31，200元为计算基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至款项付清时止。原告要求被告承担因未按时支付补偿款项而导致原告无资金投入办学所造成的经济损失，因该损失不具备产生的必然性及不可避免性，不属于可预见到的损失，故本院对原告刘永芬的该项诉请依法不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第一百一十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告金新芝、陈光勇于本判决生效之日起十日内支付原告刘永芬搬迁费人民币2，400元、临时安置补偿费人民币28，800元，以上共计人民币31，200元；
二、被告金新芝、陈光勇从2012年11月29日起按中国人民银行同期贷款基准利率，以人民币31，200元为计算基数，在本判决生效之日起十日内赔偿原告刘永芬逾期付款利息至判决确定履行期限之日止；
三、被告金新芝、陈光勇于本判决生效之日起十日内退还原告刘永芬房屋租金人民币11，671.23元。
四、驳回原告刘永芬的其它诉讼请求。
案件受理费人民币4，302元，由原告刘永芬负担人民币3，302元，被告金新芝、陈光勇负担人民币1，000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
逾期不上诉，则本判决发生法律效力。权利人可在二年内向本院依法申请强制执行。
审 判 长 胡晓东
代理审判员 魏 丽
人民陪审员 杨明伟
二〇一四年十月二十二日
书 记 员 熊胤清