昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2015）西法民初字第4768号原告廖菁，云南省玉溪市人，现住云南省昆明市，公民身份号码：×××。原告何峰，云南省昆明市人，现住云南省昆明市，公民身份号码：×××。二原告共同委托代理人刘胡香、周路刚，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告贾力，北京市人，现住云南省昆明市，公民身份号码：×××。委托代理人李红梅、胡雪，云南海度律师事务所律师，特别授权代理。原告廖菁、何峰诉被告贾力定金合同纠纷一案，本院于2015年7月14日受理后，依法由代理审判员杜竹馨独任审判，于2015年8月24日公开开庭进行了审理，于2015年9月15日裁定将本案转为普通程序审理，依法组成合议庭于2015年10月29日公开开庭进行了审理，并于2015年11月2日进行了补充质证，刘胡香、周路刚，被告贾力的委托代理人李红梅、胡雪到庭参加了第一次、第二次庭审，原告廖菁、原告何峰及二原告共同委托代理人刘胡香、周路刚，被告贾力的委托代理人胡雪到庭参加了补充质证，本案现已审理终结。原告廖菁、何峰诉称：二原告系夫妻关系，为向被告购买房屋，二原告于2014年10月23日与被告签订了《定金合同》，该合同约定被告将其位于昆明市金牛小区一区XX栋X层X号房屋出售给原告方，原告方向被告支付200000元的定金，此后被告需于2015年6月30日前与原告方签订《昆明市商品房出售合同》并办理房屋产权证过户手续，完成房屋交付。合同签订后原告方如约将定金支付被告，但被告却拒绝与原告方签订房屋出售合同，也不办理房屋产权证过户手续，更未交付房屋。被告的行为明显构成为违约，违背诚实信用原则，致使原告的购房目的不能实现，给原告造成了巨大损失，为此原告诉至法院，请求判令：1、解除原被告双方签订的《定金合同》；2、由被告双倍返还原告定金人民币400000元；3、由被告承担本案的诉讼费、保全费和原告为实现债权支付的合理费用。被告贾力辩称：同意解除双方签订的《定金合同》，但认为其并未违约，认为本案定金的性质是立约定金而非履约定金，本案合同目的是为了确保原被告双方签订房屋买卖合同，该合同对于具体的履行顺序没有明确的约定，双方对此存在分歧。另认为原告方要求其交付房屋及办理产权过户手续不符合合同约定，其已经给予原告8个月的筹款期，并也配合原告办理了过户房屋所需手续，是有诚意出售房屋的。原告为支持其诉讼主张，向本院提交以下证据材料：一、结婚证复印件，欲证明二原告系夫妻关系。经质证，被告对该份证据材料无异议，但认为与本案无关。二、《定金合同》，欲证明2014年10月23日原被告签订了《定金合同》约定原告购买被告位于金牛小区XX栋X层X号的房屋，双方定于2015年6月30日前办理过户手续，并完成房屋交付，约定房屋总价为1210000元，签约当日支付定金200000元，签订商品房出售合同后支付710000元，余款300000元以按揭贷款的方式支付，若被告违约需双倍返还原告已支付的定金。经质证，被告对《定金合同》无异议，但不认可原告的证明内容，认为双方签订的并不是正式的房屋买卖合同，定金亦非履约定金，合同对于先后履行顺序没有具体约定，仅是一个框架性的合同，双方还需另行订立商品房出售合同。三、中国建设银行客户回单，欲证明原告方已支付定金200000元。经质证，被告对该份证据材料的真实性、合法性没有异议，亦认可证明目的。四、《证明》，欲证明中共云南省委机关事务管理局同意被告将金牛小区23栋9层4号房屋卖给原告方。经质证，被告对此无异议，但认为与本案没有关联性。五、《公证书》，欲证明为购买涉案房屋，原告将其原有房屋低价出售，被告违约对其造成巨大损失。经质证，被告认为该份证据材料的真实性无法核实且与本案没有关联性。六、《定期存折账户明细》，欲证明原告于2014年11月16日已准备好购买涉案房屋的房款。经质证，被告对真实性不认可，认为在合同约定时间内原告并未出售其对涉案房屋有支付能力的证明。七、《催告函》、顺丰速运快递单2份，欲证明被告于2015年6月15日收到原告发出的要求其于2015年6月30日办理房屋过户手续的《催告函》后一直不予理睬，违反双方合同约定。经质证，被告对该组证据材料予以认可，但对《催告函》的内容不认可。八、短信资料，欲证明被告违背双方通过按揭贷款的方式付款的约定，强行要求原告全额支付房款，对原告要求过户不予理睬。经质证，被告对该组证据材料真实性认可，认为双方在磋商过程中确实存在短信往来，但不认可用贷款方式支付尾款，认为其也明确的答复了约定的期限是六个月，在2015年1月8日房款付清后可以办理相关手续。九、录音资料，欲证明被告以卖车位为由拒绝签订商品房出售合同，拒绝办理房屋过户事宜，且违背合同约定要求原告全额付款，并也明确表示拒绝向原告出售房屋，被告应向原告双倍返还定金。经质证，被告对该组录音资料的真实性、合法性、关联性均不认可，认为该录音内容模糊，无法判断是否是被告与原告的对话，且即使录音真实也不能证明原告的证明目的，无法证明被告违约。被告贾力为支持其抗辩主张，向本院提交以下证据材料：一、户籍证明、房产证，欲证明被告为配合过户办理了相应手续，且涉案房屋为原告个人所有，未向第三人出售。经质证，原告对该户籍证明无异议，但不认关联性，对房产证认为该房产证的产权证号与双方合同上记录的证号不一致，说明被告违约，且该产权证的登记时间为2014年12月4日，晚于双方定金合同签订时间。二、短信截图，欲证明原被告签订《定金合同》后就房屋买卖的细节进行了磋商，原告对此无理要求被告与其办理过户手续，并告知被告要用涉案房屋进行贷款以支付被告购房款，被告在本案中无过错，原告无权要求被告返还定金。经质证，原告对于真实性认可，但不认可被告的证明目的。三、户籍证明、房屋登记摘抄表，欲证明被告为办理过户先后开具了两份证明，被告愿意与原告交易，虽涉案房屋房产证的证号与合同不一致，但系因原告方对产权人进行了变更，涉案房屋未向第三人出售。经质证，原告对真实性无异议，但对证明内容不予认可，认为被告方没有履行过户义务是客观事实。通过以上当事人的举证、质证，本院认为，原告提交的证据材料一、二、三、四、七符合证据的形式要件，与本案具有关联性，本院予以采信。原告提交的证据材料五、六，虽为原件，但与本案无法律上的关联性，本院不予采信。原告提交的证据材料八，因被告认可真实性且与被告提交的证据材料二一致，本院予以采信。原告提交的证据材料九，虽被告不认可，但因该录音内容可以与本案原被告陈述的双方协商过程及庭审中原被告的陈述相印证，本院对真实性予以采信。被告提交的证据材料一、三，符合证据的形式要件，与本案有关联性，本院予以采信。被告提交的证据材料二，与原告提交的证据材料八一致，本院予以采信。综上，结合庭审调查，本院确认本案法律事实如下：本案原告廖菁与原告何峰系夫妻关系，被告贾力系云南省昆明市金牛小区一区XX栋X层X号房屋的所有权人，产权证号为：（昆明市）房权证昆字第2014922**号（该房屋原产权证号为200129507号），2014年10月23日，原告廖菁作为乙方、被告贾力作为甲方签订了《定金合同》，合同约定被告将其位于金牛小区一区23栋9层4号一套以人民币1210000元整出售给原告廖菁，合同第一条约定“乙方预付甲方坐落于金牛小区一区XX栋X层X号/室（以下简称该房屋）。甲方已领取该房屋所有权证（证书号：200129507）和房屋土地证（证书号：104XXXXXXXX），该房屋建筑面积为80.08平方米。该房屋定于2015年6月30日前办理房屋产权证过户手续，并办理完成房屋的交付”，第四条约定“乙方同意签订本合同时，支付定金贰拾万元人民币正（小写：人民币200000元），作为甲、乙双方当事人订立商品房出售合同的担保，签订商品房出售合同后，乙方支付的定金辅转为房价款，并将差额部分壹百零壹万元正（小写：人民币1000001元）全额付齐（其中柒拾壹万元正按现金支付，叁拾万元正银行按揭贷款，如银行按揭贷款额度不足，乙方负责补足不足部分）”。第五条约定“甲、乙双方商定，预定期为八个月，即2015年6月30日前，乙方于2015年6月30日前与甲方签订《昆明市商品房出售合同》”，第七条约定“本合同的第五条约定的预定期内，除本合同第八条、第九条约定的情形外，甲方拒绝签订商品房出售合同的，双倍返还已收取的定金；乙方拒绝签订商品房出售合同的，物权要求甲方返还已收取的定金”，第九条约定“有下列情形之一，乙方拒绝签订商品房出售合同的，甲方应双倍返还乙方已付的定金：1、甲方未遵守第三条双方约定的房屋总价进行交易，以及甲方未遵守第五条双方约定的交易期，要求乙方提前签订《昆明市商品房出售合同的》”，第十条约定“双方订立本合同后，在该房屋的预定期内，正式签订商品房出售合同前，如因房屋交付、争议解决方式等条款存在分歧的，双方友好协商处理”。同日，原告廖菁将定金人民币200000元支付被告。2014年11月13日，昆明市西山分局金牛派出所向被告出具了《房屋户籍关系核查情况》一份，该份材料载明“我所辖区内地址为：滇池路金牛小区XX幢XXX号，产权证号：昆房字第：200129507的房屋人员居住情况进行了核实，该房屋无人落户”。2015年6月22日，被告再次于昆明市西山分局金牛派出所开具了上述材料，证明涉案房屋无人员落户。2015年12月1日至2015年1月23日期间，原被告之间多次通话协商涉案房屋的出售及尾款支付，房屋交付问题。其中，在2015年1月23日双方的通话中，被告称“我的车位也没卖的掉，现在也没有处理的掉，这些事情算了……”原告何峰称“问问你大体什么时候交房子，你可以说款项到了那天交，没得问题，或者说款项到的那天往后几天交也没得问题，但是我们要达成一个意向性的东西，这个何尝是来逼你呢？这些细项商量一下就可以了”，此外双方还对其他问题进行了电话沟通。2014年12月19日至2015年1月24日期间，原被告多次通过短信就涉案房屋付款、过户问题进行协商，其中2015年1月6日8：33时，原告何峰向被告发送信息称“……请您尽快履行我们的购房合同协议。如果1月31日前你能顺利过户，我帮你贷款以便快速地支付尾款，解决你的资金困难。如果拖延到1月31日后，我之前交的手续费到期作废不退，我只能按照合同协议以公积金贷款支付你的尾款。请慎重考虑”，同日13：44时，被告回复称“……1、我并没有说不把房子卖给你，协议规定时间要到今年6月份……4、协议写的很清楚有争议共同协商解决，如有诚意，找时间再协商”。2015年1月8日11时43分，被告向原告何峰发送信息称“小何，售房款全额支付以后我才能配合你做过户手续，至于你贷款需要的资金我没有义务和责任提供任何相关房子信息。如按合同在今年6月30日前支付全额房款，我将配合你做好过户手续。至于你的银行贷款，我的房子是不能为你提供贷款抵押的”。2015年1月19日16：2时，被告向原告发生信息称“……我会去办相关证明（已经过期）周四、周五我与你联系，争取下周一办理过户手续……”，2015年1月23日15：46时，被告向原告发生信息称“小何，过户的相关证明和材料已经准备好，下周一没事，周二要开会，哪天办理过户你确定”，同日18：13时，原告何峰向被告发送信息称“贾姐！房屋过户的时候要明确交房时间，这是常识也是程序，更是房屋买卖合同要求的填写项目，你拒绝确定交房时间将导致无法正常过户。所以请明确两个事项，2015年1月30日能否过户及到房产中心的办理时间？交付时间？请勿借用拒绝确定交房时间这种不合理不合法之理由拖延过户”，2015年1月24日0：19时，被告回复称“目前还没有到过户阶段，何谈交房时间？再强调一遍“一手交钱一手交货”天经地义，这也是常识……”。此后，2015年1月26日至2015年6月23日期间原告何峰多次向被告发送信息称“……请你按合同协议，中介和房产中心的要求准备好材料以办理过户，并提前两天短信通知我准确过户时间”及“……按照我们签订的定金合同，在2016年6月30日前带房屋过户、土地过户的全部证据到昆明产权中心办理完成房屋过户、交付手续！请提前两天短信告知准确办理时间”。庭审中，原告主张要求解除本案合同，被告亦同意解除合同。此外，庭审中，原告方主张被告要求其购买车位以变相加价，且违背合同约定要求其全额支付购房款构成违约，应当双倍返还定金。对此，被告认为原告要求先过户后付购房尾款违背房屋交易原则，认为被告在合同期限内未准备好尾款导致合同时间过期，双方是在协商过程中就房屋何时过户、交付不能达成一致，因此才导致双方未能签订房屋买卖合同。庭审中，就合同的履行顺序，原告方认为合同第四条对于履行顺序由明确约定即签订定金合同后支付定金，后双方签订房屋买卖合同后再支付部分房款，被告配合完成购房合同后才支付尾款。对此，被告认为合同约定了2015年6月30日的截止日期，但并未明确过户和签订合同及付尾款的相应顺序及时间，双方对此存在争议一直无法达成一致意见，导致双方未能签订正式的房屋买卖合同，因此其亦不存在履行过户的义务。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十三条第一款规定：当事人协商一致，可以解除合同。本案中原告廖菁与被告签订的《定金合同》内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务，但在合同履行过程中，双方产生了纠纷，原告廖菁主张解除双方签订的《定金合同》，庭审中，经询问，被告亦同意解除本案合同，故本院对原告廖菁要求解除本案合同的诉讼请求予以支持。庭审中，原告方主张被告应向其双倍返还定金400000元。对此，本院认为，就原告廖菁主张的加价问题，结合本案合同及原被告之间的通话及短信协商过程，可以看出，双方虽就车位出售一事进行了协商，但原告方并未同意购买，被告在2015年1月23日双方的通话中亦陈述“我的车位也没卖的掉，现在也没有处理的掉，这些事情算了”并未坚持出售车位，故本院对原告方认为被告变相加价构成违约的主张不予采信。此外，本院认为，本案合同虽约定合同双方需于2015年6月30日前办理房屋产权过户手续及签订《昆明市商品房出售合同》，但并未对支付尾款和办理产权过户、交房的先后顺序进行明确的约定，结合原被告双方的短信及通话往来亦可看出，原被告双方对于房款支付方式、办理房屋过户时间、交付房屋时间亦存在争议，双方各持意见，经多次沟通无法达成一致意见，而未能签订《昆明市商品房出售合同》，并不能归责任何一方。且就原告主张被告在2015年6月30日前未办理房屋过户手续的问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定：当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。虽本案合同第四条约定“签订商品房出售合同后乙方支付的定金辅转为房价款，并将差额部分壹百零壹万元正（小写：人民币1000001元）全额付齐……”，但合同对于是支付尾款与办理房屋过户手续的先后顺序并未明确，原被告双方对此亦各有主张，不能达成一致，亦均无法向本院提交相应证据证明双方义务存在先后履行顺序，因此，本院认为双方互负的义务没有先后履行顺序，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定，双方应当同时履行。且在后期履行过程中，原告方直接要求被告按照双方签订的《定金合同》配合其办理过户手续，若原告方要求被告配合其办理过户手续，亦、即应同时履行付尾款的义务，虽本案被告未办理房屋过户手续，但因原告亦未履行支付尾款的义务，因此被告有权拒绝履行过户义务，故本院认为被告方未在2015年6月30日前办理房屋手续并不构成违约，故本院对原告廖菁主张由被告向其双倍返还定金的诉讼请求不予支持。另就定金的返还，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因本案原告廖菁及被告双方一致同意解除双方于2014年10月23日签订的《定金合同》，故被告应当将其收取的定金200000元退还原告廖菁。对于原告何峰是否可与原告廖菁共同主张被告退还购房定金的问题，《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定：夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或者赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。本案中，原告廖菁、何峰系夫妻关系，夫妻一方在夫妻关系存续期间取得的债权亦属于这一期间获得的财产，应为夫妻共同的债权，因此，原告廖菁享有的被告需向其退还购房定金即人民币200000元的债权应属于二原告的共同债权，故原告何峰可以与原告廖菁共同主张被告退还购房定金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条，第六十六条，九十三条第一款，第九十六条，中华人民共和国婚姻法》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决如下：一、解除原告廖菁与被告贾力于2014年10月23日签订的《定金合同》。二、由被告贾力于本判决生效之日起十五日内向原告廖菁、何峰退还定金人民币200000元。三、驳回原告廖菁、何峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币7300元，由原告廖菁、何峰承担人民币3650元，由被告贾力承担人民币3650元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  杜竹馨人民陪审员  余国平人民陪审员  刘晓敏二〇一六年一月八日书 记 员  杨 乐书 记 员  沈思思