辽宁省丹东市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丹民一初字第00030号
原告：大连明鑫建设有限公司。
法定代表人：王明芝，经理。
委托代理人：李伯特，辽宁文扬律师事务所律师。
委托代理人：王红宇，辽宁云舒律师事务所实习律师。
被告：李翠艳，女。
委托代理人：马俊东，辽宁兴达律师事务所律师。
第三人：宽甸金远房地产开发有限公司。
法定代表人：滕德荣，董事长。
委托代理人：孙密文，辽宁光华律师事务所律师。
原告大连明鑫建设有限公司（简称明鑫公司）与被告李翠艳、第三人宽甸金远房地产开发有限公司（简称金远公司）申请人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年11月30日公开开庭审理了本案。原告明鑫公司的委托代理人李伯特、王红宇，被告李翠艳的委托代理人马俊东，第三人金远公司的委托代理人孙密文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告明鑫公司诉称，原告明鑫公司与第三人金远公司建设工程施工合同纠纷一案，丹东市中级人民法院于2014年12月12日作出（2014）丹民一初字第00024号民事判决，判决第三人金远公司给付原告明鑫公司工程欠款17356401.43元。2015年1月26日丹东市中级人民法院作出（2015）丹执字第00008-1号民事裁定，查封了坐落于宽甸满族自治县北环东路魅力城小区A12-1-901号等房屋，被告李翠艳对此提出异议。丹东市中级人民法院又于2015年5月28日作出（2015）丹执异字第00006号民事裁定，中止对涉案房屋的执行。该裁定认定事实与依据法律错误，理由如下：一、被告李翠艳与第三人金远公司签订的房屋买卖合同应当认定无效，被告李翠艳对涉案房屋不享有所有权，其异议不能成立。被告宽甸金远公司在销售魅力城小区时，未取得商品房预售许可证，被告李翠艳与被告签订的房屋买卖合同应当认定无效；原告明鑫公司人员在执行前到房产管理所查询时，该房屋没有进行登记或备案，第三人金远公司与被告李翠艳属恶意串通签订房屋买卖合同。二、魅力城小区A12-1-901号房屋未进行预售登记、产权变更登记，该不动产未发生权属转移，属第三人金远公司财产，应当恢复执行。原告明鑫公司申请查封涉案房屋时，未进行任何买卖合同备案、产权变更登记，不动产未发生转移，不发生效力。因此，被告李翠艳对涉案房屋不享有所有权，其异议不能成立。三、裁定认为“涉案房屋未办理变更登记并非案外人自身原因造成”认定案外人异议成立，没有法律依据。涉案房屋未经登记，即使房屋买卖合同成立，因不动产权属的转移未办理法定登记而未产生效力，房屋仍是被执行人金远公司的财产，申请人可以申请对其执行。请求确认被告李翠艳与第三人金远公司签订的房屋买卖合同属无效；判决对优先受偿已查封的魅力城小区A12-1-901号房屋继续执行。
被告李翠艳辩称，被告李翠艳与第三人金远公司签订了商品房买卖合同，被告李翠艳于合同签订当日交纳全部房款。签订合同时第三人金远公司未取得商品房预售许可证，之后第三人金远公司取得了商品房预售许可证，应认定双方签订的商品房买卖合同有效。被告李翠艳系消费者，根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，原告明鑫公司对被告李翠艳所购买的房屋不享有优先受偿权。
第三人金远公司辩称，第三人金远公司欠付原告明鑫工程款的事实存在，原告明鑫公司依法享有优先受偿权，符合法律规定，生效的判决书已确认。二被告之间不存在房屋买卖的事实，被告李翠艳手中的合同、收据均是被告金远公司股东王恩柱个人行为，所加盖的公章系其私自刻印，故该买卖合同、买卖事实与金远公司无关。
原告明鑫公司为支持自己的诉讼主张，提供了以下证据：
丹东市中级人民法院（2015）丹执异字第00006号执行裁定书一份。证明由于被告李翠艳向人民法院提出执行异议，人民法院对涉案房屋中止了执行。
被告李翠艳对原告明鑫公司提供证据的质证意见是：
对原告明鑫公司提供的证据没有异议。
第三人金远公司对原告明鑫公司提供证据的质证意见是：
对原告明鑫公司提供的证据没有异议。
被告李翠艳为了支持自己的抗辩主张，提供以下证据：
证据1、商品房买卖合同、收款收据。证明被告李翠艳与第三人金远公司签订了商品房买卖合同，被告李翠艳支付了全部的房屋价款购买了涉案房屋。
证据2、银行个人客户交易明细清单、对账单。证明被告购房款的来源。
证据3、商品房预售许可证。证明第三人金远公司取得商品房预售许可证，可以对外销售。
原告明鑫公司对被告李翠艳提供证据的质证意见是：
对证据1的真实性有异议。第三人金远公司代理人已经向法庭陈述了合同中的公章系其公司股东王恩柱私自刻印，故该协议不真实，且该合同也未经备案登记；按照房地产买卖正常的习惯，开发商应向购房人出具正式的购房发票，收款收据应加盖开发公司的财务专用章，即使被告李翠艳持有该收款收据，但不能证实其将房款支付到了金远公司的帐户，如果没有支付给金远公司，就不能认定其支付了房款。
证据2的银行帐户明细户名并不是被告李翠艳本人，不能证实被告李翠艳购房款的资金来源。
对证据3的真实性有异议。
第三人金远公司对被告李翠艳提供证据的质证意见是：
对证据1的真实性有异议，合同中的公章系王恩柱个人刻印，与第三人金远公司无关，收款收据不符合房地产交易的形式要件，也不属于备案登记时所需要的正规收据。
证据2与本案无关，明细中不能体现出被告李翠艳的名称及第三人金远公司的帐户，不能证实第三人金远公司实际收到了该房款。
对证据3、第三人金远公司的商品房预售许可证于2013年6月25日取得。
第三人金远公司未提供证据。
根据原告明鑫公司调取证据申请，本院对宽甸满族自治县魅力城小区A12商品房预售许可证进行了核实。2013年6月25日，宽甸满族自治县房地产管理处为第三人金远公司开发的宽甸魅力城住宅小区A12颁发了宽房预许字第2013-006号商品房预售许可证。
根据原告明鑫公司，被告李翠艳、第三人金远公司提供的证据及各方当事人的质证意见以及本院核实的证据，本院认证意见是：
原告明鑫公司提交的本院（2015）丹执异字第00006号执行裁定书，被告李翠艳、金远公司均无异议，本院予以认定。被告李翠艳提交的商品房买卖合同、收款收据，虽然原告明鑫公司、第三人金远公司提出异议，认为该合同未经登记备案，应出具正规收款收据并加盖财务专用章，但根据商品房买卖交易习惯，预售商品房开发单位先行出具简易的收款收据，取得商品房预售许可证后再行出具正式发票，金远公司提出公章系王恩柱私刻，但未提供证据证明。故本院对商品房买卖合同及收款收据予以认定。李翠艳提交的银行个人客户交易明细清单、对账单户名为李殿华与徐长荣，不能证明被告李翠艳购房款的来源，本院不予认定。被告李翠艳提交的商品房预售许可证，第三人金远公司予以认可，虽然原告明鑫公司对真实性提出异议，经原告明鑫公司的申请，本院核实了宽甸满族自治县房地产管理处为第三人金远公司开发的魅力城小区A12号住宅小区颁发了商品房预售许可证，本院其真实性予以认定。
根据各方当事人的陈述及提供的证据以及本院核实的证据，本院认定案件事实如下：
2012年11月8日，第三人金远公司与被告李翠艳签订商品房买卖合同，约定被告李翠艳购买宽甸满族自治县魅力城小区A12幢1单元901号房屋，建筑面积90.99平方米，每平方米单价3730元，总金额339392.70元等条款。当日，被告李翠艳交纳购房款339392.70元，第三人金远公司为被告李翠艳出具了收款收据。2013年6月25日，宽甸满族自治县房地产管理处为第三人金远公司开发的宽甸魅力城住宅小区A12颁发了宽房预许字第2013-006号商品房预售许可证。明鑫公司诉金远公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2014年12月12日作出（2014）丹民一初字第00024号民事判决：一、金远公司本判决生效后10日内给付明鑫公司工程款17356401.43元；二、若金远公司未在规定的期限内给付明鑫公司上款，明鑫公司对宽甸魅力城B区A5号、A6号、A9号、A10号、A12号、A16号、A20号、C7号、C8号、C10号、C11号楼享有优先受偿工程折价款或拍卖价款的权利；三、驳回明鑫公司的其他诉讼请求。该判决发生法律效力后，因金远公司未主动履行，申请执行人明鑫公司向本院申请强制执行，本院于2015年1月26日作出（2015）丹执字第00008-1号民事裁定，查封了宽甸满族自治县北环东路魅力城小区A12-1-901号等房屋。本院在执行过程中，李翠艳向本院提出书面异议。本院于2015年5月28日作出（2015）丹执异字第00006号民事裁定认为，李翠艳在人民法院查封之前已与金远公司签订书面买卖合同，支付了全部价款，涉案房屋未办理过户登记并非李翠艳自身原因造成，李翠艳的异议理由成立，中止对宽甸满族自治县北环东路魅力城小区A12-1-901号房屋的执行。明鑫公司对该裁定不服，向本院提起诉讼。
本院经审理认为，本案为申请人执行异议之诉，审查的焦点是第三人金远公司与被告李翠艳签订的《商品房买卖合同》是否有效；法院对于涉案房屋是否应继续执行。
关于第三人金远公司与被告李翠艳签订的《商品房买卖合同》是否有效的问题。
经审查，2012年11月8日，第三人金远公司与被告李翠艳签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，当日，被告李翠艳支付了涉案房屋的全部价款，第三人金远公司出具了收款收据。2013年6月25日，第三人金远公司取得宽甸魅力城住宅小区A12宽房预许字第2013-006号商品房预售许可证。被告李翠艳未能办理房屋登记，并非自身原因造成，其本身不存在过错。故认定第三人金远公司与被告李翠艳签订的《商品房买卖合同》依法有效。原告明鑫公司提出第三人金远公司与被告李翠艳签订的《商品房买卖合同》系恶意串通，逃避债务，没有证据予以支持，请求认定《商品房买卖合同》无效，缺少事实和法律依据。
关于法院对涉案房屋应否继续执行的问题。
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。被告李翠艳已交付全部购房款，就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。原告明鑫公司享有的优先受偿权，不能对抗已交付全部购房款的买受人即被告李翠艳，故原告明鑫公司请求其对优先受偿已查封的魅力城小区A12-1-901号房屋继续执行，没有法律依据。原告明鑫公司的诉讼请求及理由不能成立，本院不予支持。依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十三条（二）项之规定，判决如下：
驳回原告大连明鑫建设有限公司的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告大连明鑫建设有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。同时，向辽宁省高级人民法院预交二审案件受理费。
审 判 长 张春霞
审 判 员 李存林
代理审判员 王 杨
二〇一五年十二月十日
书 记 员 张东明