江苏省宿迁市宿豫区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宿豫商初字第0300号
原告宿迁市人民商场有限公司，住所地江苏省宿迁市宿城区幸福路50号。
法定代表人臧晓平，该公司董事长。
委托代理人杨周军，江苏向天律师事务所律师。
委托代理人杨小龙，江苏向天律师事务所律师。
被告宿迁星辰国际酒店有限公司，住所地江苏省宿迁市湖滨新城玉兰路5号。
法定代表人姜波，该公司董事长。
委托代理人罗前余，江苏西楚律师事务所律师。
委托代理人张怀成。
原告宿迁市人民商场有限公司（以下简称人民商场）诉被告宿迁星辰国际酒店有限公司（以下简称星辰酒店）租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月11日立案受理后，依法由审判员钱月梅独任审判，于2014年9月10日公开开庭进行了审理。原告人民商场的委托代理人杨周军、被告星辰酒店的委托代理人罗前余、张怀成到庭参加诉讼。后因原告人民商场补充提供证据，本院于2014年11月10日将本案转为适用普通程序审理后，依法组成合议庭，于2015年1月7日公开开庭进行了审理。原告人民商场的委托代理人杨周军、被告星辰酒店的委托代理人罗前余到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告人民商场诉称：原、被告于2014年4月18日签订房屋租赁合同，合同约定：被告租赁原告幸福路50号房屋用于经营，租期5年，自2014年8月15日至2019年8月14日，年租金306000元。被告于合同签订后不久，无�向原告提出终止房屋租赁合同。原告向被告发出按照约定履行合同否则承担违约责任的书面通知，被告表示终止租赁，但拒不履行违约责任。故请求判令被告支付原告违约金30万元，本案诉讼费用由被告承担。
被告星辰酒店辩称：被告提前解除租赁合同，系因该房屋达不到开办食品企业行政许可的规范要求造成项目终止，无法实现合同目的。被告提前解除租赁合同通过多种方式及时通知了原告，通知时该房屋尚在其他人的承租期内，距离本案合同租期开始时间尚有74天，原告有充足时间另行寻租，被告提前解除合同的行为未给原告造成经济损失。原告请求被告承担违约金30万元，无法律和事实依据。请求依法驳回原告的诉讼请求。
本院经审理查明：2014年4月18日，原告人民商场（出租方、甲方）与被告星辰酒店（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，合同主要内容为：“第一条甲方必须对该房屋及设备有权出租，并保证符合国家对租赁房屋及设施设备的有关规定。甲方负责将水电接入房内，费用由甲方承担，其中电负荷为75千瓦（三项电）。第三条房屋的坐落、面积1、甲方出租给乙方的房屋及设施设备位于幸福路50号鱼市口路北侧。2、出租房屋面积约61.21平方米（建筑面积），具体面积乙双方代表现场测量面积为准，误差面积按每年每平方5000元计算从合同年租金中进行增减，误差小于1平方米的租金不计。第四条租赁期限、用途1、该房屋及设施设备租赁期共伍年。自2014年8月15日起至2019年8月14日止。租赁期满，甲方有权收回出租房屋及设施设备，乙方应无条件如期交还。2、乙方向甲方承诺，租赁该房屋及设施设备仅作为经营主营西点食品制作与销售，辅营咖啡和泰勒茶使用。乙方保证所经营的范围、商品等有合法经营权�并符合法律法规的要求。3、乙方依法办理工商营业执照、独立经营、自负盈亏、服从商场统一管理。4、甲方收取乙方合同保证金叁万元整，合同到期乙方撤离后30日内无息返还。第五条租金及支付方式1、该房屋年租金为：合同年租金：（大写）叁拾万零陆仟元整（小写￥306000.00元），甲方提供发票。2、租金支付方式如下：采用先付后用原则，按每叁个月为期限，提前1个月支付下一个租赁期的租金。第九条合同变更与终止1、合同到期，双方履行完各自义务即自行终止。2、双方无法定事由不得提出变更或者提前终止合同，否则视为提出终止合同方违约。第十条甲方违约责任1、甲方因不能提供本合同约定的房屋及设施设备而解除合同的，以及因甲方单方面原因终止合同的，应向乙方支付本合同租金总额20%的违约金。甲方除应按约定支付违约金外，还应对超出违约金�外的损失进行赔偿，其中赔偿乙方装修费用按按本合同第十二条第2款标准执行。2、甲方因房屋及设施设备权属瑕疵或因非法出租而导致本合同无效时，甲方应赔偿乙方损失。第十一条乙方违约责任1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权提前终止合同，收回该房屋，乙方按照合同总租金20%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。（1）利用该房屋进行违法活动的；（2）拖欠房租累计一个月以上的。2、租赁期内，乙方逾期缴纳本合同约定应由乙方负担的租金、费用的，每逾期一天，则应按上述租金、费用总额的3%支付给甲方滞纳金。3、在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租终止经营的，或因违法经营而受到执法部门责令停业或吊销经营资格的，乙方应该按合同总租金的20%的额度向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方的损失，乙方还应承担赔偿责任。第十二条免责条件1、因法定原因或不可抗力致使本合同不能继续履行的，甲、乙双方互不承担责任。2、因国家政策需拆除该房屋，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任。经甲乙双方认定，乙方的装修费用在乙方装潢前以双方确定为准。如遇拆迁，甲方按照装修使用年限（60个月）以未使用的时间整退还乙方装修费用。3、因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。”同日，原告人民商场（出租方、甲方）与被告星辰酒店（承租方、乙方）就在租赁的房屋南墙开门事宜又签订了《﹤房屋租赁合同﹥补充协议》一份。2014年6月5日，被告星辰酒店致函原告人民商场，以“项目名称、项目生产许可证注册条件不符合工商、技术质量监督等部门的�辖要求，造成以上项目无法继续实施，此客观原因导致项目终止，以致上述租赁合同无法按约定执行”为由，要求自2014年6月3日起解除2014年4月18日与原告人民商场签订的《房屋租赁合同》及《﹤房屋租赁合同﹥补充协议》。后原告人民商场要求被告星辰酒店给付违约金，双方协商未果，故而成讼。
另查明，原告人民商场在2014年4月18日与被告星辰酒店签订《房屋租赁合同》前，将包括本案所涉房屋在内的同一位置的150平方米房屋出租给案外人陈新涛使用，租赁期限自2013年8月1日起至2014年7月31日止。在被告星辰酒店提出解除《房屋租赁合同》后，原告人民商场又将包括本案所涉房屋在内的同一位置的房屋共计约145平方米租赁给案外人王强国使用，租赁期限自2014年9月25日起至2015年12月24日止，前三个月租金为每月32500元，后年租金为60万元。
上述事实，有《房屋租赁�同》三份、《﹤房屋租赁合同﹥补充协议》、函及当事人陈述在卷佐证，足以认定。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。本案中，原告人民商场与被告星辰酒店签订的《房屋租赁合同》及《﹤房屋租赁合同﹥补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，对双方具有法律约束力，双方应当按照合同约定履行各自的义务。被告星辰酒店在合同约定的履行期限到来前致函原告人民商场，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》及《﹤房屋租赁合同﹥补充协议》，其解除合同的理由并非双方约定的解除事由，亦不符合解除合同的法定条件，故被告星辰酒店单方解除合同的行为构成违约。因此，原告人民商场有权要求被告星辰酒店承担给付违约金的违约责任，故本院对原告人民商场要求被告星辰酒店支付违约金的诉讼请求予以支持，但被告星辰酒店承担的违约金数额应以其违约给原告人民商场造成的损失为限。因被告星辰酒店向原告人民商场提出解除合同的时间至原告人民商场与被告星辰酒店约定的租赁期限开始尚有两个月余，而原告人民商场在此之前与案外人陈新涛签订的《房屋租赁合同》还有近两个月的期限才履行完毕，且在合同解除后不久，原告人民商场又与案外人王强国签订了新的《房屋租赁合同》，租赁期限自2014年9月25日开始，与原、被告双方约定的租赁期限开始时间仅相距41天，除此之外未给原告人民商场造成其他实际损失。本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根�公平原则和诚实信用原则，将原告人民商场主张的违约金调整为76500元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
被告宿迁星辰国际酒店有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告宿迁市人民商场有限公司支付违约金76500元。
案件受理费5800元，由原告宿迁市人民商场有限公司负担4321元，由被告宿迁星辰国际酒店有限公司负担1479元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费5800元（户名：宿迁市财政局国库处，开户行：中国农业银行宿城支行，帐号：46×××80，征收单位：宿迁市中级人民法院）。
审 判 员 钱月梅
人民陪审员 闫长俊
人民陪审员 沈茂春
二〇一五年二月六日
书 记 员 徐 冉
附录法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有�诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第页／共页