天津市武清区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津0114民初2601号
原告：陈士杰，男，1964年10月14日生，汉族，住天津市武清区。
委托诉讼代理人：李树林，天津津孚律师事务所律师。
被告：北京住总集团有限责任公司（下称住总公司），住所地北京市朝阳区慧忠里320号。
法定代表人：王宝申，董事长。
委托诉讼代理人：窦有东，天津天弓律师事务所律师。
被告：北京住总集团有限责任公司天津武清分公司（下称武清分公司），住所地天津市武清开发区开源道35号。
负责人：程会征，总经理。
委托诉讼代理人：温爱珍，女，该公司职员。
委托诉讼代理人：窦有东，天津天弓律师事务所律师。
原告陈士杰与二被告北京住总集团有限责任公司、北京住总集团有限责任公司天津武清分公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年3月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李树林，二被告共同委托诉讼代理人窦有东、被告武清分公司委托诉讼代理人温爱珍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间签订的《天津市商品房买卖合同》；2.判令二被告退还收取原告的购房款1734667元，各种手续费74628.61元，合计1809295.61元；3.判令二被告赔偿原告购买房屋的差价损失725415.82元，评估费用8650元；4.诉讼费用由二被告承担。事实和理由：原、被告于2012年11月9日签订了《天津市商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于天津市××开发区××路西侧、××南侧××花园44-2房屋，建筑面积176.35平方米，价格为每平方米9836.5元，共计1734667元。合同签订后，原告于2012年12月19日支付了全部购房款，后续又缴纳了契税52040.01元、维修基金17346元、取暖费4566.8元、取暖费滞纳金675.8元等费用，但被告一直未能履行合同义务，原告购买的是连体别墅，建筑物现状与上报的设计图纸和规划不一致，小区内私搭乱建严重，被告为获得高额利润，没有及时制止违法建筑行为，房屋管理部门不能给被告核发初始登记证，导致原告亦不能取得所购房屋的产权证书，无法实现合同目的。
二被告辩称，承认原告主张的原告购买了被告武清分公司建设的尚清湾花园44-2号房屋，并收取了合同约定的房屋价款，涉诉房屋所在小区存在其他业主私搭乱建情况，造成涉诉房屋所在小区的建筑物现状与原始规划不符，被告不能办理整体小区的初始登记，而被告的初始登记是原告能够取得所购房屋产权证的前提条件；但是，以上事实是小区内其他业主违规改建造成的，而非二被告原因，武清分公司曾制止过业主的扩建、改建行为，但未能奏效，也曾向房管部门和综合执法部门反映过业主的违建行为，但未获得行政主管部门的回复，因此造成原告不能办理产权证的责任不在于二被告；对原告主张的契税、维修基金、取暖费和取暖费滞纳金票据和数额认可，但认为不是二被告收取的，对房屋现值的评估结论认为估价过高，但不申请重新鉴定；此外，本案责任主体为武清分公司，住总公司应承担补充责任，并非二被告承担共同责任。综合上述意见，二被告不同意原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实本院予以确认。对于二被告主张的其曾制止过违建行为，且上报过相关行政职能部门，但未能奏效的事实，本院经对其所举证的物业公司证明及违建照片、原告邻居违建登记表、向综合执法和房管部门上报的违建工作联系函、向业主发的整改通知进行审查认为，上述证据在证明涉诉房屋小区存在违规改、扩建事实上具有一定的证明力，该事实二被告亦予认可，但其工作联系函并没有相关行政主管部门的回执，这些函件都是被告单方制作，在是否向有关部门送达过以上文件上缺乏证明力，不能认可被告主张的该项事实；向业主发的整改通知从证据形式上看系将整改通知张贴于建筑物上的照片，虽无回执，但其照片反映的张贴行为可以证实涉诉小区的物业公司向相关业主发出过整改通知。对于涉诉房屋当前市场价值2460000元的事实，系本院经合法程序委托有资质的评估机构作出的鉴定结论，被告仅称该估值过高，但未能提出合理的反驳理由，故本院认可涉诉房屋现值的评估结论。
本院认为，本案争议焦点是被告武清分公司不能完成涉诉房屋所在小区的初始登记，是否属根本违约？如因被告违约导致合同解除，原告的损失范围是什么？买卖合同是卖方支付对价，卖方交付标的物的合同，而对于不动产交付，是以转移登记为生效要件的，原告向被告支付了房屋对价，虽能占有所购买的房屋，但因被告不能完成初始登记而不能进行物权变更登记，无法取得所购房屋的不动产登记证，此时对原告来讲是不能发生物权变动的法律效果，无法取得所购不动产的完整所有权，故其购房目的不能实现，在原告与被告武清分公司的买卖合同关系中，被告武清分公司属根本违约，原告请求解除双方之间的买卖合同本院予以支持，合同解除后，被告应返还原告购房款，原告应将所购房屋返还被告武清分公司。至于二被告抗辩称的，系小区内其他业主的私搭乱建行为导致武清分公司不能完成小区整体初始登记一节，本院认为合同具有相对性，完成初始登记是被告作为房屋建设单位和出卖人应当履行的合同义务，履行合同不符合约定即产生违约责任，不以是否存在过错为前提，如被告认为系他人原因导致其不能完成初始登记，应向其认为的其他主体主张自身权利，而不能成为免除其对原告违约责任的理由。
关于原告的损失赔偿范围应相当于因被告武清分公司违约给原告造成的损失，原告为购买房屋除支付购房款外，还另外支出了房屋契税、维修基金，以上两项费用系原告为购买房屋所支付的必要费用，虽非被告收取，但因武清分公司的根本违约而导致合同解除，故此两项费用应视为原告损失由被告赔偿；关于原告主张的房屋差价损失，因原告所购房屋出现了市场溢价，属于合同履行后可以获得的利益，现因被告违约原告不能取得标的物，而合同解除后，原告不能再获得该部分溢价利益，故应视为原告不能取得房屋的损失而纳入损失赔偿范围，差价数额为房屋评估报告中的房屋总价2460000元减去原告购房款1734667元，得款725333元；因双方不能对房屋溢价金额达成一致，需要评估确定，由此产生评估费用8650元，溢价损失又因被告违约造成，故评估费用亦应由被告方负担。关于取暖费和取暖费滞纳金，系供热公司向原告提供供暖服务应支付的费用，被告虽未能办理初始登记，但其所建房屋已取得了准许交付使用证，满足房屋交付使用条件，对于使用房屋所需发生的取暖费用，在原告未能举证证明被告不满足房屋交付条件的情况下，该费用应由原告自行承担。被告武清分公司系被告住总公司设立的分支机构，亦领取营业执照，有其相应的财产，故本院判令二被告向原告承担共同给付责任。
综上所述，原告与武清分公司签订的商品房买卖合同应予解除，二被告共同向原告返还购房款1734667元，赔偿原告支出的契税损失52040.01元、维修基金损失17346元、房屋溢价损失725333元、评估费损失8650元，以上损失合计803369.01元。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十三条第一款的规定，判决如下：
一、解除陈士杰与北京住总集团有限责任公司天津武清分公司签订的《天津市商品房买卖合同》；
二、北京住总集团有限责任公司和北京住总集团有限责任公司天津武清分公司共同向原告返还购房款1734667元，赔偿原告各项损失803369.01元，合计2538036.01元，此款于本判决生效之日起十日内给付。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13574元，由原告负担25元，由被告负担13549元。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者诉讼代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 刘云鹏
二〇一六年九月十三日
书 记 员 郭淑华
附法律条文：
1、《中华人民共和国物权法》
第九条第一款：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
2、《中华人民共和国合同法》
第九十四条第四项：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。
第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十三条第一款：当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括履行合同后可以获得的利益······