连云港市连云区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）港民初字第358号
原告南通天一物业管理咨询有限公司连云港分公司，住所地：本市海州区海连东路40号金茂花园1号楼706室。
法定代表人刘国钢，总经理。
委托代理人戴徽，江苏华德律师事务所律师。
被告颜廷其。
委托代理人杨金玲。
原告南通天一物业管理咨询有限公司连云港分公司（以下简称天一公司）诉被告颜廷其物业服务合同纠纷一案，本院于2015年2月2日立案受理后，依法由审判员徐威适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人戴徽、被告颜廷其及委托代理人杨金玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天一公司诉称，2012年9月，原告与日出东方小区建设单位签订前期物业服务合同，合同约定原告为被告所在的日出东方小区提供物业管理服务，物业服务费为每月每平米0.7元，公共能耗为每月每平米0.5元。被告系该小区业主，房屋面积为98.55平米，按约定应缴纳从2012年9月26日起至2014年12月25日止的物业服务费、公共能耗费共计3193元，原告多次催要，被告拒不支付。为维护原告的合法权益，请求判令1、被告支付拖欠的物业服务费、公共能耗费共计3193元；2、并自欠款之日起每天给付0.1%的违约金。
被告颜廷其辩称，1、被告未与原告签订过前期物业服务合同，因为被告与前任物业公司即连云港市信和物业管理有限公司（以下简称信和公司）之间存在纠纷，纠纷尚未解决。在被告不知情的情况下，信和公司搬离日出东方小区，因此，被告也不可能与原告签订前期物业服务合同。2、原告未与信和公司进行交接，被告于2012年5月17日向信和公司缴纳自2011年7月1日起至2012年12月31日止的物业服务费及公共能耗费共计1490元，现原告让被告再从2012年9月26日起缴纳物业管理费，足以证明前任物业公司与现任物业公司没有交接清楚。3、原告的管理存在漏洞，如小区岗亭出现脱岗及空岗现象，电动车在单元楼下被盗，物业公司私自将业主共用地点设为摊位收取费用，因此，原告提供的物业管理服务并不是原告所说的优质高效。
经审理查明，被告颜廷其系连云区日出东方小区7号楼2单元502室的业主，被告房屋的建筑面积为98.55平方米。原告于2011年月份入住日出东方小区。2012年9月26日，日出东方小区的建设单位连云港中冠房地产开发有限公司（以下简称中冠公司）与天一公司签订《前期物业服务合同》，合同约定中冠公司选聘天一公司对日出东方小区提供前期物业管理服务，物业管理费为每月每平米0.7元，公共能耗费为每月每平米0.5元。2013年9月26日，原告天一公司与连云港市连云区日出东方小区业主委员会（以下简称业委会）签订《物业服务合同》，合同约定由天一公司对日出东方小区提供物业管理服务，物业管理费为每月每平米0.7元，公共能耗为每月每平米0.5元。合同还约定业主逾期交纳物业服务费及公共能耗费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费及公共能耗费的千分之三交纳滞纳金。
另查明，原告天一公司对日出东方小区进行物业管理之前，该小区由信和公司提供物业管理。原告已向信和公司缴纳2011年7月1日至2012年12月31日的物业服务费及公共能耗费。原告天一公司在起诉之前已经通过打电话及张贴通知的方式向被告催缴物业费。
以上事实有《前期物业服务合同》、《物业服务合同》、物业费收据、照片及当事人在案陈述等证据予以证明。
本院认为，业主及时缴纳物业费用是小区整个物业正常运行的保障，也是业主对整个小区应尽的义务。物业管理服务具有一定的特殊性，物业服务的完善需要物业公司以及全体业主共同遵守相关规定，且依法成立的合同受法律保护，对双方当事人具有法律约束力，当事人应严格按照合同约定履行自己的义务。本案中，原告天一公司与日出东方小区的建设单位中冠公司签订《前期物业服务合同》，约定由天一公司为小区提供物业服务。日出东方小区业委会成立后，业委会继续选聘天一公司为小区提供物业管理，双方签订《物业服务合同》，上述两份合同对被告具有约束力。上述合同签订后，原告为涉案房屋及所在小区提供物业管理服务，被告也接受了原告提供的物业管理服务，被告辩称其并非物业服务合同的当事人而拒绝缴纳物业管理费，被告的辩解没有依据，本院对被告的辩解不予采信。被告还辩称原告提供的物业管理并非优质高效，存在电动车被盗，私设摊位收取费用等情形，被告对自己的辩解没有提供证据予以证明，且上述情形也非被告拒绝缴纳物业管理费用的理由。另外，原告已经履行向被告催缴物业费的义务，因此，被告应当缴纳原告实际提供物业管理服务期间的物业费，即缴纳2012年9月26日至2014年12月25日的物业费。因被告已向前任物业公司信和公司缴纳2012年12月31日之前的物业费，原告天一公司作为新选聘的物业公司应在业委会的监督下与信和公司办理交接手续，天一公司可以要求信和公司移交被告交纳给信和公司的尚未提供物业服务期间的物业服务费及公共能耗费。原告要求被告缴纳其已经缴纳的物业服务费及公共能耗费没有依据，被告只需缴纳2013年1月1日起2014年12月25日的物业费，即23.83个月（23个月零25天）的物业费，具体为物业管理费0.7元×23.83个月×98.55平方米=1643.91元，公共能耗费0.5元×23.83个月×98.55平方米=1174.22元，合计2818.13元。对违约金，因原告要求的违约金标准偏高，本院酌定被告给付原告违约金100元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条、《江苏省物业管理条例》第五十六条第一款、第二款之规定，判决如下：
被告颜廷其于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告南通天一物业管理咨询有限公司连云港分公司物业服务费1643.91元、公共能耗费1174.22元及违约金100元，合计2918.13元。
如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告承担（因原告已交纳，被告于给付上述费用时一并给付原告）。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
本判决为终审判决
）
审判员 徐威
二〇一五年四月月二十二日
书记员 王元
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》
第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《江苏省物业管理条例》
五十六条业主大会决定解聘物业服务企业的，被解聘的物业服务企业应当按照规定办理移交手续。被解聘的物业服务企业在办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序，但物业服务合同另有约定的除外。
业主大会决定选聘的物业服务企业的，被解聘的物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内，退出物业管理区域，并向业主委员会或者在业主委员会的监督确认下与被选聘的物业服务企业履行下列交接义务：（一）、移交占用的物业共用部分、由前期物业管理开办购买的物业办公设备等固定资产；（二）移交本条例第四十条第二款规定的相关资料；（三）、移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护、保养、定期检验等技术资料，运行、维护、保养记录；（四）、结清预收、代收和预付、代付的有关费用；（五）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项
二、上诉须知
根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于<诉讼费用交纳办法>的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。