中华人民共和国
广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终14573号
上诉人(原审被告)：赵绮芬，香港居民，现住广州市环市东路334号市。
委托诉讼代理人：黄志杰，广东旭瑞律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吴水明，身份证住址广东省惠来县。
委托诉讼代理人：宋毅，广东深大地律师事务所律师。
上诉人赵绮芬因与被上诉人吴水明租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初3187号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人赵绮芬上诉请求：撤销一审判决第二项，改判：赵绮芬无须退还定金24000元和办证费15000元给吴水明。事实理由如下：一、一审法院认定事实错误，吴水明实际使用涉案商铺至2016年5月底，吴水明拖欠租金构成违约，定金不予退还。吴水明经营的广州市荔湾区金璨手美食店营业至2016年5月底关门结业，吴水明仅向赵绮芬交付租金至2016年3月，吴水明一直以赵绮芬违约之名拒绝支付租金，但租赁合同并没有约定赵绮芬有为吴水明办理营业执照的义务，而且实际上吴水明经营的餐饮店已取得营业执照（广州市荔湾区金璨手美食店），吴水明借口拒付租金，构成违约，赵绮芬有权没收定金(保证金)。二、张璨享有涉案商铺出租权，其委托妻子赵绮芬将商铺转租，张璨为涉案商铺实际出租人，而非案外人，吴水明未建设配套环境保护设施竣工验收手续导致张璨受处罚，已经构成违约。一审法院将张璨定义为案外人，认定事实错误。吴水明于本案中已承认其为广州市荔湾区金璨手美食店的实际经营者，张璨仅为营业执照挂名持牌人，吴水明于经营餐饮项目过程中未办理环境影响评价审批手续及未办理需配套建设的环境保护设施竣工验收手续，直接导致张璨因挂名持牌人而遭广州市荔湾区综合行政执法局罚款5万元。吴水明于租赁商铺中违法经营，已构成违约，赵绮芬有权没收定金(保证金)。三、吴水明于涉案商铺经营金璨手美食店，此与营业执照登记（广州市荔湾区金璨手美食店）相符，营业执照持牌人姓名不影响吴水明店铺经营，更不属于无证经营，故赵绮芬已完成替吴水明办理营业执照手续完毕。至于后来注销营业执照，完全系因为吴水明一直拒不办理环境影响评价审批手续及办理需配套建设的环境保护设施竣工验收手续，广州市荔湾区综合行政执法局责令停止餐饮营业所致。综上，赵绮芬请二审法院依法纠正一审错误判决，保障当事人的合法权益。
被上诉人吴水明二审答辩称：赵绮芬主张吴水明拖欠租金的事由已经另案起诉，且在本案一审举证期限未提出反诉，此诉请不在本案二审的审理范围内。张璨与本案无关，也不是合同相对人，其上诉理由与本案无关。吴水明的餐饮店一直没有取得营业执照，不存在赵绮芬已经为吴水明办理营业执照的事实。
一审法院经审理查明：2014年6月8日，赵绮芬（甲方）与吴水明（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将荔湾区多宝路288号房屋（建筑面积30平方米）出租给乙方作商业用途。租期由2014年6月8日起至2014年12月31日止，每月租金12000元，由乙方按月划入甲方银行帐户。如甲方未能按合同约定将该房产出租给乙方，则需向乙方双倍返还定金，如乙方未能按合同约定承租该房产，则甲方有权没收定金。甲方将房产交付给乙方使用之日，定金转为租赁保证金。乙方于甲方交付房产之日向甲方交付保证金24000元，租赁期满，乙方付清租金及其它费用并按期迁出时，甲方应即时保证金无息退还乙方，若因乙方违约造成甲方经济损失的，甲方有权从保证金中扣除相关费用。在合同其他事项约定：因租约只有一年，如2015年能签合同，无条件给乙方。合同签订后，吴水明向赵绮芬支付保证金24000元、进场费10000元、办证费15000元、水电周转金2000元，赵绮芬依约将该房屋交给吴水明使用至合同期满，后吴水明继续使用上述房屋。
2015年5月13日吴水明、赵绮芬就上述房屋续签《房屋租赁合同》，续签合同在原合同基础上，租赁期限由2015年6月1日起至2015年12月31日止，每月租金调整为12600元。在合同其他事项约定：因租约只有一年，如2016年能签合同，无加租金租给乙方（租期到明年6月）。合同签订后，吴水明继续使用上述房屋和向赵绮芬支付租金至2016年3月止。
2015年11月12日广州市荔湾区综合行政执法局向张璨（广州市荔湾区金璨手美食店的经营者）发出荔综环罚告字[2015]03122号《行政处罚事先告知书》，行政处罚事先告知书调查核实：张璨在未办理环境影响评价审批手续及未办理需配套建设的环境保护设施竣工验收手续的情况下，于2014年9月在广州市荔湾区多宝路288号首层建设餐饮项目并投入生产。行政处罚事先告知书责令张璨立即停止餐饮项目的生产等行政处罚。
2015年12月2日广州市荔湾区国家税务局和广州市荔湾区地方税务局分别作出穗荔国税税通[2015]116165号和荔税通[2015]48076号《税务事项通知书》，对广州市荔湾区金璨手美食店申请注销登记予以核准。
2015年12月4日广州市荔湾区工商行政管理局作出（穗）工商（荔）个销字[2015]第03201512040089号《准予注销登记通知书》，准予张璨提交的广州市荔湾区金璨手美食店注销登记申请。
2016年4月27日广州市荔湾区工商行政管理局向叶伟强发出荔工商责字第[2015]020583号《责令改正通知书》，经查，叶伟强在多宝路288号首层未依法核准登记并领取营业执照擅自从事快餐经营活动，构成无证经营行为，依法被责令在三十日内改正上述行为。
2016年6月1日广州市荔湾区国土资源和规划局作出荔国房告字[2016]136号《关于吴庆如信访事项的告知函》，该函复：经查，多宝路288号首层承租人为广州市荔湾区多宝社区综合服务中心，承租面积31.20平方米，该屋使用性质为商业。吴庆如与吴水明于2014年6月通过中介公司向赵绮芬（张璨妻子）租用多宝路288号首层，用作经营餐饮。由于合同已到期不能续经营牌照，2016年4月起不再营业。当初承租投入费用几万元，现不能再经营，造成一定的经济损失，希望能直接承租；该局于2016年5月27日向广州市荔湾区多宝社区综合服务中心发出解除租赁关系通知书，要求该单位于2016年5月31日前将多宝路288号首层房屋腾空，并将该房屋使用权交回该局等。
吴水明于2016年6月3日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：一、解除吴水明、赵绮芬之前的房屋租赁合同；二、赵绮芬向吴水明返还定金24000元、进场费10000元、办证费15000元；支付违约金24000元、支付吴水明实际损失44300元，以上金额合计117300元；三、赵绮芬向吴水明支付逾期利息（自2016年6月3日起至付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。
赵绮芬一审答辩称：一、双方在2016年是不定期租赁关系，吴水明的租金只缴纳至2016年3月。但实际上吴水明使用涉案房屋至2016年4月才关门停业，赵绮芬认为从吴水明未再缴纳租金开始双方租赁关系已经实际解除。二、赵绮芬在租赁关系期间，并不存在违约行为，赵绮芬享有涉案商铺的出租权，其与广州市荔湾区多宝社区签订了租赁合同也按时缴付了租金，多宝综合服务中心也开具了发票，赵绮芬已经完全履行与吴水明的租约约定。首先，租约并无约定吴水明具体的租赁用途，若吴水明将商铺用于餐饮，相关的营业执照，环保手续应由吴水明办理，该责任并不由赵绮芬承担。其次，合约明确约定租期，租约第19条已注明租约只有一年，赵绮芬已经严格履行，后备注的续签问题陈述，恰好证明赵绮芬不可能如吴水明所述承诺长期向吴水明出租商铺。3、违约责任在于吴水明，吴水明租赁赵绮芬商铺后，由于客观原因未能办理营业执照，故才委托赵绮芬办理营业执照，赵绮芬在收取办证费后，以其丈夫张璨的名义依法办理营业执照供吴水明使用。在租赁期间，赵绮芬已多次向吴水明说明如果吴水明将商铺用于餐饮，需要建设环保设施以及办理环保手续，吴水明置之不理。直至2015年10月份，荔湾区综合行政执法部门向吴水明下达关于环保的询问通知书，吴水明也清楚该事情，但未有配合办理。一直到2015年11月12日，荔湾区综合行政执法局向营业执照的持牌人张璨下达行政处罚告知书，内容是责令立即停止餐饮生产以及罚款五万元。赵绮芬是严格执行告知书的义务，因此，于2015年12月初申请注销营业执照，并且通知吴水明停止餐饮营业。
在一审庭审中，吴水明、赵绮芬均确认原《房屋租赁合同》已经期满。
一审法院认为，赵绮芬将与案外人签订涉案房屋的《房屋租赁合同》转租给吴水明，双方对转租涉案房屋的租期受原租赁合同的租期约束均无异议。案外人对涉案房屋的转租也没有提出异议。且《房屋租赁合同》续签后租赁期限亦已届满，吴水明、赵绮芬的租赁关系转为不定期租赁关系。由于行政管理部门对涉案房屋的无照经营及未办理环境影响评价审批手续及未办理需配套建设的环境保护设施竣工验收手续及案外人要求收回涉案房屋。吴水明为此在本案提出解除涉案房屋的租赁合同，赵绮芬也当庭表示同意。故吴水明要求解除与赵绮芬关于涉案房屋租赁合同的诉讼请求，一审法院予以支持。对于赵绮芬在答辩中以吴水明所承租的涉案房屋没有建设配套环境保护设施竣工验收手续受处罚，不应退还定金进行抗辩。但该《行政处罚事先告知书》针以的相对人是案外人，不能证明是对吴水明作出。因此赵绮芬的抗辩理由不成立。
关于应否双倍退还定金、进场费、办证费的问题。吴水明以赵绮芬违反约定没有为吴水明办理涉案房屋的营业执照为由，提出要求赵绮芬双倍返还定金。由于合同中并没有约定赵绮芬需为吴水明办理涉案房屋经营的营业执照及违约的约定，吴水明以此要求赵绮芬双倍返还定金，不符合合同约定，一审法院不予支持。租赁期限届满，双方同意解除涉案房屋的租赁关系，而赵绮芬也没有就吴水明是否拖欠费用提出反诉请求。因此，赵绮芬应将定金24000元退还给吴水明。对于赵绮芬收取吴水明的办证费15000元，赵绮芬当庭不能提供已为吴水明办理涉案房屋营业执照。故吴水明要求赵绮芬返还办证费15000元的诉讼请求，一审法院予以支持。对于吴水明要求的逾期利息因没有合同约定，且双方在租赁合同履行完毕后应对有关的费用进行结算，故吴水明要求赵绮芬支付逾期利息的请求，一审法院不予支持。吴水明要求赵绮芬返还10000元进场费没有合同依据，一审法院不予支持。
对于吴水明要求的实际损失（装修费用）的问题。吴水明在签订租赁合同时已经预知租赁合同受原租赁合同的租期约束。因此吴水明对投入涉案房屋的装修费用应有预见，不应超出约定的租赁期所使用时间为限。现涉案房屋的实际使用时间超出原约定的租赁期限，且合同也没有约定在合同期满出租人需对承租人的投入进行补偿。故吴水明要求赵绮芬支付实际损失的诉讼请求，一审法院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十八条、第二百三十二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决如下：一、确认原告吴水明与被告赵绮芬签订的《房屋租赁合同》解除；二、被告赵绮芬自本判决发生法律效力之日起十五日退还定金24000元和办证费15000元给原告吴水明；三、驳回原告吴水明其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2646元，由被告赵绮芬负担900元、原告吴水明负担1746元。
二审期间，赵绮芬当庭提交以下证据：证据一、赵绮芬与张璨的结婚证，证明张璨是赵绮芬的丈夫，由赵绮芬与吴水明签订租赁合同，是基于张璨委托赵绮芬进行租赁。证据二、广州市非税收入缴款通知书、非税电子发票，证明张璨由于吴水明经营饮食店铺未办理相关手续被罚款5万元并由张璨交纳，因吴水明的违约行为构成赵绮芬的实际损失。吴水明质证称：对证据一中赵绮芬的身份证信息与本案赵绮芬并不一致，无法确定张璨与赵绮芬之间的关系。对证据二的真实性予以认可，对合法性、关联性不予认可。
本院二审经庭询调查确认一审查明事实。
本院认为：一审法院对涉案《房屋租赁合同》效力及双方形成不定期租赁合同关系，均无异议，本院不作赘述。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，针对赵绮芬的上诉主张，认定如下：
一、赵绮芬上诉主张吴水明拖欠租金，其有权没收定金的问题。因双方《房屋租赁合同》明确约定“租赁期满，乙方（吴水明）付清租金及其它费用并按期迁出时，甲方应即时保证金无息退还乙方，若因乙方违约造成甲方经济损失的，甲方有权从保证金中扣除相关费用”，赵绮芬一审并未抗辩吴水明拖欠租金，并且由于行政管理部门对涉案房屋的无照经营及未办理环境影响评价审批手续及未办理需配套建设的环境保护设施竣工验收手续，由案外人要求收回涉案房屋，导致双方租赁合同实际解除。因此，赵绮芬二审以吴水明未交齐租金为由不退还定金，本院不予采纳。
二、赵绮芬上诉主张其丈夫张璨享有涉案商铺出租权，其委托妻子赵绮芬将商铺转租，张璨才是涉案商铺实际出租人，吴水明未办理建设配套环境保护设施竣工验收等手续导致张璨处罚，已构成违约。因涉案《房屋租赁合同》出租人明确为赵绮芬而非张璨，赵绮芬在签约及合同履行过程中，亦未提出其受张璨的委托将房屋出租给吴水明，一审诉讼中，赵绮芬亦答辩称其与吴水明在2016年是不定期租赁合同关系。因此，赵绮芬现主张涉案房屋租赁合同的出租方为张璨，吴水明存在违约，定金不予退还，亦与事实不符，本院不予采纳。
三、赵绮芬上诉主张其为吴水明办理了广州市荔湾区金璨手美食店营业执照，赵绮芬收取吴水明的办证费15000元不应退还的问题。因赵绮芬一审未能提供证据证明其已为吴水明办理涉案房屋营业执照，其提供的广州市荔湾区金璨手美食店工商登记及税务登记的注销资料，反映该营业执照持牌人姓名是张璨而非吴水明，赵绮芬亦未提供该证照领取的时间，且赵绮芬在吴水明合法承租期限即于2015年12月初即注销该营业执照工商登记及税务登记，更无法认定该营业执照与吴水明承租涉案房屋交付的15000元办证费存在关联。赵绮芬主张其为吴水明办理了证照，不应退还15000元给吴水明，依据不足，本院不予采纳。
另外，赵绮芬二审当庭提交证据拟证明由于吴水明经营饮食店铺未办理相关手续被罚款5万元并由张璨交纳，吴水明违约造成赵绮芬实际损失的问题，因赵绮芬一审并未对此提起诉请，本案二审不作审查。
综上所述，一审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人赵绮芬的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费775元，由上诉人赵绮芬负担。
本判决为终审判决。
审判长 岳为群
审判员 柳玮玮
审判员 黄春成
二〇一六年十二月八日
书记员 璩方慧