大连市旅顺口区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0212民初3183号原告：张明明。委托诉讼代理人：孔健，系北京市盈科（大连）律师事务律师。委托诉讼代理人：刘志永，系北京市盈科（大连）律师事务律师。被告：大连圣杰房地产开发有限公司。住所地：大连市旅顺口区龙头街道盐厂新村盐厂家园*号。法定代表人：陈阳，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：王琨舒，系辽宁团团律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓音。原告张明明与被告大连圣杰房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年12月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。因当事人分歧较大，案情复杂，不适宜继续适用简易程序进行审理，故本院组成合议庭，对本案公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孔健、刘志永,被告委托诉讼代理人王晓音、王琨舒到庭参加诉讼，证人刘海艳、刘文成、耿荣美出庭作证。本案已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告给付逾期办理房屋产权证的违约金人民币136031.8元。第二、诉讼费由被告承担。事实和理由如下：2013年5月23日，原被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于大连市旅顺口区学城路105号6层1号房屋，被告应当在案涉房屋交付使用后180日内，将办理权属登记提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告已经按约定向被告支付了购房款646505.71元，被告于2013年12月28日将案涉房屋交付给原告，但时至起诉时被告仍不具备办理房屋产权的条件，也不向原告给付逾期办理房屋产权证的违约金，故原告为维护自己的合法权益，诉至法院，请法院依法支持其诉讼请求。原告委托诉讼代理人向法庭提交了商品房买卖合同一份、增值税发票一份、前期物业管理服务协议一份以及装修垃圾清运费收据，水费、电费收据、物业费收据等证据用以证实自己的诉讼请求。证人刘文成证实，2014年4月下旬，在慧谷阳光售楼处，同原告一同向被告工作人员门姓经理催要房产证，并要求违约金。门姓经理告知其在2014年末可以办理。证人耿荣美、刘海艳、刘文成出庭作证证实：2015年7月19日，被告组织业主答谢宴，证人同原告张明明一同向被告要求办理房产证并要求赔偿。开发商工作人员王晓音答复在10月末可以办理。被告委托代理人辩称：不同意原告的诉讼请求。被告在原告签订商品房买卖合同后已经履行了相关义务，没有违约行为，也未给被告造成实际的损失，原告的主张没有事实和法律上的依据，应该驳回原告的诉讼请求。而且，双方签订的合同中约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意由出卖人继续办理相关手续。该约定中并没有约定被告方应当承担违约金，故被告不应当支付逾期办理房产证的违约金。被告委托诉讼代理人向法庭提交了商品房预售许可证、建筑工程施工许可证、工程规划许可证、建设用地规划许可证、土地使用证复印件及预告登记证明等证据用以证实自己的主张。对于证人证言，被告认为证人也因相同的事由向法院提起诉讼，要求被告承担逾期办理房产证的违约责任，因此同本案的处理结果有一定的关联，故不应当对证人的证言予以采信。对证人证言中描述的事实，被告当时并未有文字记载，无法核实。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月23日，原被告双方签订《旅顺口区商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的位于大连市旅顺口区学城路105号6层1号房。双方约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意由出卖人继续办理相关手续。原告向被告支付购房款人民币646505.71元。2013年6月19日，案涉房屋办理了商品房预告登记。2013年12月28日，被告向原告交付房屋。随后，原被告双方签订《前期物业管理服务协议》，原告缴纳了物业费和排渣费。2017年10月25日，被告向原告出具了购房款的增值税普通发票。至2017年12月31日，案涉房屋尚未办理房屋所有权证。2015年7月19日，被告组织业主答谢宴，原告张明明向被告要求办理房产证并要求赔偿。开发商工作人员王晓音答复在10月末可以办理。上述事实，有原、被告诉讼委托代理人陈述、商品房买卖合同、增值税发票、前期物业管理服务协议、装修垃圾清运费收据、水费收据、物业费收据、电费收据、商品房预售许可证、建筑工程施工许可证、工程规划许可证、建设用地规划许可证、土地使用证、大连市不动产登记中心旅顺口分中心登记簿查询记录以及证人刘海艳、吴巍巍、周永发、蒋西臣、刘文成、耿荣美等人的证言等证据予以证明，足以认定。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。本案中，被告应当就已经适当履行了合同约定的义务及非因被告的原因导致原告未能办理房产证的事实承担举证责任。在案件审理过程中，被告并未向法庭提交证据证明其已经在商品房交付使用后将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，也无证据证明原告不能办理房产证并非是由于被告的原因造成的。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。因此，根据案涉房屋在交付后长期未能办理产权证的事实，法庭认定被告履行义务不符合合同的约定，被告应当承担违约责任，故对原告的诉讼请求中的合理部分本院予以支持。当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保证将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记，是指为保全一项请求权而进行的不动产登记，该项请求权所要达到的目的，是在将来发生不动产物权变动，预告登记不是办理房产证的充分必要条件，不能因被告在登记机关办理了不动产预告登记，就视为被告已经履行了将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务。故对被告的该项辩论意见，本院不予采纳。当事人对合同履行期限约定不明的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。原被告双方签订的《旅顺口区商品房买卖合同》第十五条中关于超过180天后继续办理手续的约定是双方真实的意思表示，该约定对双方具有约束力。在约定的180天期限届满后，原告可以随时要求被告履行办理房产证的协助义务，但应当给被告必要的准备时间。根据办理房产证的实际需要，本院认为将必要的准备时间确定为三个月较为合适。因此，在超过180天的办证期限后，在原告要求被告履行协助义务的情况下，如被告在三个月内未适当履行协助义务，就应当承担违约责任。本案中，原被告约定的180天办证期限至2014年6月26日。此后，原告虽然自诉曾多次要求被告办理房产证，但均无证据证明确切的时间，被告也不认可，故法院无法采信原告的主张。但在2015年7月19日，有多名证人证实原告向被告提出办理房产证的要求，故被告应当在2015年10月18日前适当履行协助原告办理房产证的合同义务，但被告至今未履行，原告要求被告承担2017年12月31日以前违约责任的合理部分，本院予以支持。证人对和原告一起同被告协商办理房产证的事实向法庭进行的陈述，本院予以采信。被告关于因证人同案件的处理结果有一定的关联性，不应采信的意见，因被告不能提供相反证据，故本院不予采纳。由于出卖人的原因，买受人未能取得房屋权属证书的，合同没有约定或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原告主张按照年利率6%的标准计算违约金，低于中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，该主张是原告对自己权利的处分，故对原告关于违约金计算标准的主张，本院予以支持。结合原告的诉讼请求，被告应当承担违约金的数额计算方法应为原告购房款×6%÷365×违约天数，即646505.71×6%÷365×805天=85551.30元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告大连圣杰房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内支付原告张明明逾期办理房产证违约金人民币85551.30元。如未按本判决规定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3020元，由原告张明明负担1121元，由被告大连圣杰房地产开发有限公司负担1899元。（该款原告已预交，被告在执行时一并支付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于大连市中级人民法院。审 判 长  于鸿翔人民陪审员  李东晔人民陪审员  李树贞二〇一八年四月二十三日书 记 员  乔方圆附法律条文《中华人民共和国合同法》第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）、履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。第一4百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书执行的期间履行其他法律义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。