山东省青岛市市南区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0202民初2562号原告（反诉被告）：侯怡青，女，汉族，1978年3月24日出生，住青岛市市南区。委托诉讼代理人：郑胜仪，山东睿德律师事务所律师。原告（反诉被告）：熊军，男，汉族，1970年12月11日出生，住青岛市市南区。委托诉讼代理人：郑胜仪，山东睿德律师事务所律师。原告（反诉被告）：李瑛，女，汉族，1971年2月24日出生，住青岛市四方区。委托诉讼代理人：郑胜仪，山东睿德律师事务所律师。原告（反诉被告）：陈晓菲，女，汉族，1972年11月6日出生，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：郑胜仪，山东睿德律师事务所律师。原告（反诉被告）：刘斌，女，汉族，1982年7月18日出生，住青岛市市南区。委托诉讼代理人：郑胜仪，山东睿德律师事务所律师。原告（反诉被告）：郝吉玉，女，汉族，1958年6月25日出生，住青岛市市南区。委托诉讼代理人：郑胜仪，山东睿德律师事务所律师。被告（反诉原告）：侯冠霖，男，汉族，住青岛市市南区。委托诉讼代理人：孙红方，山东泰成律师事务所律师。原告（反诉被告）侯怡青、熊军、李瑛、陈晓菲、刘斌、郝吉玉与被告（反诉原告）侯冠霖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）熊军、李瑛、郝吉玉及诸原告（反诉被告）的共同委托诉讼代理人郑胜仪、被告（反诉原告）侯冠霖的委托诉讼代理人孙红方到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）侯怡青、熊军、李瑛、陈晓菲、刘斌、郝吉玉向本院提出诉讼请求：1.原、被告双方签订的店铺转让合同无效；2.被告返还528413元，含店铺转让费524289元及顾客持被告出售的用餐卡消费金额4124元；3.被告承担违约金52428.9元；4.请求判决被告承担自付款之日起至起诉之日止的利息16190.78元，以及自起诉之日至执行终结之日止的利息；5、被告承担原告损失235018元；6、被告承担本案诉讼费、保全费。庭审结束后，原告申请撤回第4、5项诉讼请求及第2项诉讼请求中的用餐卡消费金额4124元。本院予以准许。事实和理由：原告与被告于2015年5月23日签订店铺转让协议，被告将自己承租的位于山东省青岛市市南区澳门路88号百丽广场西区191号的店铺（即原唐阁西餐厅）转租给乙方。转让费人民币53万元，分两次支付。甲方承诺，保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利义务。双方还约定，如果因一方原因导致转让中止，则违约方需要承担违约责任，支付转让费的10%给守约方作为违约金。被告与房屋所有人签订的租房合同作为本协议的附件。其中第八条明确规定，无论被告转租还是转让，均需事先征得房屋所有人的书面同意。在本合同履行期间，被告一直未出示房屋所有人同意转租的书面文件。并一直对介绍原告与房屋所有人接触持消极态度，导致原告不能及时与房屋所有人签订新的房屋租赁协议，因此，原告一直未能办理新的工商营业执照。2015年12月7日，在原告的一再坚持下，原告、被告、房屋所有人的代理人三方才见面协商。但在协商过程中，房屋所有人的代理人明确拒绝与原告签订新的租房合同，只承认房屋所有人与被告之间的合同。房屋所有人的代理人此举导致原告联系的投资人当场决定终止投资。综上，原、被告所签订的合同系效力待定合同，被告的无权处分行为事先未能得到房屋所有人的书面同意，事后未能得到房屋所有人的书面追认，导致该合同归于无效。在合同中，甲方承诺，在乙方办理营业执照、税务登记证、餐饮许可证等相关证件期间，可暂时使用该店铺原有的相关证件继续经营。但被告于2015年11月中旬，在未通知原告的情况下，违反双方约定，注销了“唐阁西餐厅”的工商营业执照，直接陷原告于无照经营的境地。因此在原告了解实情之后，只得被迫于12月底停业。被告的上述无权处分行为、暗中注销营业执照的行为违背了诚实信用原则，给原告造成了很大的损失。被告（反诉原告）侯冠霖辩称，1.其是与侯怡青签订协议书，其余原告主体不适格；2.双方协议书中约定店铺转让费53万元，转让后一切水电费、物业费及其他费用由原告承担。但截至原告停业，仅支付被告转让费48万元，同时被告为原告垫付物业费6825.04元、电费24585.53元；3.原告在经营过程中严重违法，导致青岛市人社局给予被告行政处罚，是根本违约的表现；4.原告在经营过程中，因内部合伙矛盾经营不善，一直拒绝办理经营场所负责人变更及与原房东签订租赁合同，给被告造成了经济损失。因此，被告侯冠霖提出提出反诉请求：1.反诉被告支付转让费5万元、物业费6825.04元、电费24585.53元，违约金5.3万元，共计134410.57元；2.反诉费由反诉被告承担。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。对当事人有异议的的证据，本院认定如下：1.原告提交电话录音一份以证明该店铺已经由被告侯冠霖重新转让。原告称通话相对方即为新店铺的经营者，该电话录音中通话相对方称其与被告侯冠霖以及房东均签订了合同。被告认为该份证据不符合证据形式，不予质证。对于该份证据，因无法确定通话对象，故本院对该证据不予采信。2.被告提交授权书及高传志出具的说明一份，以证明被告有权转让唐阁西餐厅。其中授权书为高艺授权高传志全权处理租赁事宜，该证据为复印件，原告对此不予认可；高传志出具的说明落款时间为2015年4月30日，内容为其同意侯冠霖转租一事，原告认为该份说明系高传志并非涉案房屋的房主，无权处分涉案房屋。本院认为被告出具的授权系复印件，本院对此不予认可，关于高传志出具的说明，结合高传志出庭作证的情况，本院对其真实性予以认可。3.被告出具劳动保障监察调查询问通知书一份，以证明因原告违反劳动法相关规定导致被告被通知接受青岛市市南区人力资源和社会保障局的询问，原告构成了根本性违约。原告对该证据的真实性无异议，但认为该份证据并不能说明原告构成根本性违约。本院认为该份证据仅能证明被告曾在原告经营唐阁西餐厅的过程中接受过劳动保障监察部门的询问，但并不能证明被告的主张。4.被告提交物业费、电费发票两张，以证明其代原告缴纳了2016年1月-4月的物业费、电费31410.7元。原告认为上述费用发生在被告对涉案店铺换锁之后，原告已无法在其中经营，不应由原告承担。对于该份证据的真实性本院予以认可。根据当事人的陈述以及经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：一、市南区唐阁西餐厅系个体工商户字号，负责人为侯冠霖，注册日期为2014年12月8日，注销日期为2015年12月16日。二、2015年5月23日，侯冠霖（转让方、甲方）与侯怡青（顶让方，乙方）签订协议书一份，协议书的主要内容如下：一、甲方同意将自己位于山东省青岛市市南区澳门路88号百丽广场西区191号的店铺（唐阁西餐厅）转让给乙方，建筑面积为132平方米；甲方保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利和义务。（后附租房合同复印件）。二、该店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费，物业管理费及其他各项费用。甲方承诺已经结清店铺转让之前的一切员工工资，货款。三、转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备和房屋装修等，营业设备等全部归乙方所有。四、店铺转让费共计530000元，已经支付定金10000元。……五、在乙方办理营业执照，税务登记证，餐饮许可证等相关证件期间，可暂时用该店铺原有的相关证件继续经营。……六、如乙方逾期交付转让金，乙方应每日向甲方支付转让费的千分之一作为违约金，逾期10日的，甲方有权解除合同，并且乙方必须按照转让费的10%向甲方支付违约金。如果由于甲方原因导致转让中止，甲方同样承担违约责任，并向乙方支付转让费的10%作为违约金。该份协议书所附《房屋租赁合同》，系由侯冠霖（承租方、乙方）与房东高艺（出租房、甲方）签订，《房屋租赁合同》约定，高艺将上述房屋出租给侯冠霖，租赁期间为2013年4月15日起至2018年4月14日止。年租金总计为337950元。该房屋租金二年内不变，自第三年起，每年按年租金递增4%。侯冠霖应以半年为一期缴纳租金。合同同时约定，除高艺已在本合同补充条款中同意侯冠霖转租外，侯冠霖在租赁期间内，需事先征得高艺的书面同意，方可将该房屋部分或全部转租给他人。三、2015年5月23日-2015年7月13日之间，侯冠霖共出具6份收据，载明共收到唐阁西餐厅转让费47万元。其中2015年6月19日，侯冠霖出具的收据载明其收到唐阁西餐厅转让款5万元人民币。2015年6月19日，郝吉玉通过银行汇款方式向侯冠霖转款25000元。四、2015年8月17日，郝吉玉通过银行汇款的方式向侯冠霖支付房租29289元。2015年9月4日郝吉玉通过银行汇款的方式向高传志支付房租29289元。2015年10月15日，李瑛通过银行汇款的方式向高传志支付房租58578元。五、高艺系涉案房屋的所有人，高传志系高艺的父亲，涉案房屋一直由高传志负责向外出租。本院依法通知高传志出庭作证，高传志称，侯冠霖曾告知其要将店铺转让他人，但具体的告知时间已经记不清了，其于2015年12月份正式与本案原告见面商讨签订房屋租赁合同一事，但由于本案原告要求降低房租，故其拒绝与原告签订房屋租赁合同。后因无法联系到本案原告，其与侯冠霖解除了房屋租赁合同，并于2016年4月15日在侯冠霖的介绍下重新与他人签订了房屋租赁合同。对于原告在庭审中称被告于2016年1月擅自更换了店铺门锁一事，高传志称被告曾经告知换锁一事，但具体的时间已经记不清了。六、侯冠霖向青岛百丽广场商业物业管理有限公司支付了2016年1月-3月的物业管理费、电费29135.66元以及2016年4月的物业管理费2275.04元。七、2016年4月22日，青岛昔巷一九一号餐饮管理有限公司成立，其登记住所地位于青岛市市南区澳门路86号191户，即原唐阁西餐厅的经营场所。本院认为，本案争议的焦点如下：一、本案原告是否适格。本案系由于店铺转让而引发的纠纷，协议书虽然系侯怡青与侯冠霖签订，但本案其他五原告亦参与了店铺转让事宜，并支付了店铺转让款，故本案六原告均与本案具直接利害关系，系本案的适格原告。故对被告侯冠霖关于原告不适格的主张本院不予采纳。二、原告侯怡青与被告侯冠霖所签订的协议书是否无效。原告主张在该协议书签订之前，侯冠霖并未取得房屋所有人“同意转租”的书面文件，其转让店铺的行为属于无权转让，协议书签订后，房屋所有人的代理人高传志明确拒绝与原告签订合同，因此该合同系无效合同。本院认为，首先，高传志虽然并非涉案房屋的所有权人，但是考虑到其与房屋所有权人高艺系父女关系，且原被告均认可一直是与高传志协商房屋租赁一事，同时该房屋的房租也一直由高传志负责收取，表明高传志与房屋所有人高艺之间已经形成了一种事实代理关系，其针对涉案房屋作出的意思表示能够代表房屋所有人高艺。其次根据高传志的证言，其拒绝与原告签订房屋租赁合同是由于原告要求降低房租所致，而根据原告侯怡青与被告侯冠霖签订的协议书，被告侯冠霖应保证原告侯怡青同等享有被告侯冠霖在原有房屋租赁合同中所享有的权利和义务，这种权利义务并不包括降低房租，故高传志因原告要求降低房租而拒绝与原告签订房屋租赁合同，并不能表明侯冠霖转让店铺行为系无权处分行为，因此原告关于上述协议书无效的主张本院不予支持。三、被告是否应向原告返还店铺转让金。因被告侯冠霖与房东解除了双方之间的租赁合同，并且房东重新将涉案房屋出租，因此原被告之间的店铺转让协议已无法继续履行。根据原被告签订的协议书中约定的内容，被告向原告转让店铺实际包括两方面的内容，一是店铺中所有物品，包括店铺内所有装修、装饰、设备等，二是其与房东所签订的租赁合同中的权利义务。上述协议签订后，原告向被告侯冠霖支付了大部分转让费，被告侯冠霖应当保证原告享有上述权利。虽然房东拒绝与原告签订租赁合同的原因系由于原告要求降低房租，但是上述协议无法继续履行的根本原因却在于被告侯冠霖与房东在诉讼过程中解除了租赁合同，并协助房东将涉案房屋重新出租给他人。对合同的不能继续履行，被告过错较大。因此对于原告主张被告返还店铺转让金的诉讼请求，本院酌情予以支持：首先，需要明确原告向侯冠霖支付转让款的数额。原告在第一次庭审中主张其向侯冠霖支付转让款524289元，第二次庭审中又称其中29289元系向侯冠霖支付的房租。被告侯冠霖则主张原告仅向其缴纳了转让款48万元，其中郝吉玉于2015年6月19日转款25000元已经包含在其当日所出具的收据所列明的5万元中。本院认为，根据原告所提供的证据，其向侯冠霖交纳的转让款，均由侯冠霖出具了收据，因此被告的主张更符合常理，本院因此认定侯怡青等原告向被告侯冠霖支付转让款的金额为48万元。其次，返还转让款的具体数额。原告要求降低房租，从而导致了房东拒绝与其签订租赁合同，因此对于上述合同的不能继续履行，原告应承担一定的责任。根据房东与被告侯冠霖签订的租赁合同中约定的租赁期间以及原告实际经营涉案店铺的时间，本院酌情认定被告侯冠霖应向原告返还店铺转让金32万元。同时需要说明，被告侯冠霖支付了涉案房屋2016年1月-4月的电费、物业费，虽然原告主张因被告侯冠霖擅自换锁导致其2016年1月以后无法在店铺中经营，其不应当承担电费、物业费，但原告并未提供证据证明具体的换锁时间，因此本院认定2016年1月-3月的物业费、电费应当由原告交纳，故将该费用从上述店铺转让金中扣除，即被告应向原告返还店铺转让金290864.34元。至于原被告均要求对方支付违约金的诉讼请求，本院认为，因原被告双方均存在违约行为，故本院对原被告双方的该诉讼请求均不予以支持。关于原告请求支付利息的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，本案经合议庭评议，依据《中华人民共和国合同法》第八十八条、第一百二十条，《关于适用的解释》第九十条之规定：一、被告侯冠霖于本判决生效后十日内返还原告侯怡青、原告熊军、原告李瑛、原告陈晓菲、原告刘斌、原告郝吉玉店铺转让金290864.34元。二、驳回原告侯怡青、原告熊军、原告李瑛、原告陈晓菲、原告刘斌、原告郝吉玉的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告侯冠霖的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9567元，由被告侯冠霖负担4825元，由原告侯怡青、熊军、李瑛、陈晓菲、刘斌、郝吉玉负担4742元；反诉案件受理费1494元，由反诉被告侯怡青、熊军、李瑛、陈晓菲、刘斌、郝吉玉负担323元，由反诉原告侯冠霖负担1171元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  魏慧慧人民陪审员  张鲁波人民陪审员  刘秀珍二〇一七年三月三十日书 记 员  乔俊阁