浙江省瑞安市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0381民初6990号
原告：张美金。
委托诉讼代理人：周大红，浙江安瑞律师事务所律师。
委托诉讼代理人：潘洁慧，浙江安瑞律师事务所律师。
被告：朱张花。
被告：沈夏育。
原告张美金与被告朱张花、沈夏育农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月11日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张美金及其委托诉讼代理人周大红到庭参加诉讼；被告朱张花、沈夏育经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张美金向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告2010年7月4日签订的“房产买卖合同”合法有效；2、判令两被告依法协助原告办理上述合同涉及房地产的房屋所有权证和土地使用权证过户至原告名下的手续。在庭审中，原告以起诉时瑞安不动产登记中心还未成立为由将第2项诉讼请求变更为：判令两被告协助办理合同涉及的房地产的的不动产过户登记手续。事实与理由：2010年7月4日，原、被告经瑞安市汀田宣联房屋介绍所介绍，达成“房产买卖合同”，约定：两被告自愿将其坐落于汀田镇宣中村***层三间套商品房的房地产出卖给原告。该宗房地产的基本情况：钢混结构，建筑面积204.84平方米，产权证办好：汀田镇00××40号，共字0000573号。配套设施保持现有原状一同房屋卖尽给原告所有。成交价格为人民币44.5万元，订立合同之日付定金5万元，2010年7月8日以前到瑞安市公证处办理房产过户委托公证后，当天再次付20万元，余款15天内付清全部房款。后签订补充协议，余款3万元，待房产过户到原告名下后付清。合同签订后，原告已付清全部房款且从2010年8月居住至今。因被告朱张花不知去向，导致房屋一直没有办理产权过户手续。2014年3月，法院将涉案房产查封，为此原告提出执行异议，法院支持原告的执行异议并撤销（2013）温瑞执民字第5925号执行裁定关于登记在被执行人名下的坐落于汀田镇宣中村***层商品房（产权证号00××40）房屋的查封。原告多次寻找两被告并要求其协助办理房产过户义务，至今没有将房产证和土地证过户到原告名下。另外，涉案房产土地证目前登记在案外人陈万池名下，陈万池本人愿意协助过户且已经办理委托公证书给原告儿子张华。
被告朱张花、沈夏育未作答辩
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告朱张花、沈夏育未到庭应诉，又未能提供证据，视为其放弃举证并对原告张美金提供的证据无异议。原告提供的证据经本院审查，能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，应当作为认定案件事实的根据。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于瑞安市汀田街道宣中村***层的房屋（瑞安市房权证汀田镇字第××号），原系被告朱张花、沈夏育向陈万池购买，目前该房屋的房权证已经登记在两被告名下，但是瑞集用（2004）第***号土地使用权证仍然登记在陈万池名下。2010年7月4日，原告张美金和两被告经瑞安市汀田宣联房屋介绍所介绍，签订《房产买卖合同》。合同约定：1、两被告自愿将其坐落于汀田街道宣中村***层三间套商品房（产权证：汀田镇××号）出卖给原告。2、成交价格为人民币44.5万元，订立合同之日付定金5万元，2010年7月8日以前到瑞安市公证处办理房产过户委托公证后，当天再次付20万元，余款15天内付清全部房款。同月6日双方签订《补充协议》，约定：因国家对房地产调控影响，现对该房屋暂停办理产权过户与委托公证……两被告愿意给原告押房款3万元（不计息），待该房屋符合国家规定转让条件时，两被告将房产证、土地证过户到原告名下后，付清余款3万元正。合同签订后，除押房款3万元外原告已按约付清房款且从2010年8月居住至今。2013年1月31日，林晓清以两被告于2012年7月3日向其借款20万元未还为由向本院起诉；本院作出的（2013）温瑞马商初字第76号民事判决生效后于2013年12月2日立案执行，2014年2月28日对该房屋予以查封。2014年3月17日原告提出执行异议。2014年3月25日本院作出（2014）温瑞执异字第23号执行裁定书，裁定撤销本院（20143温瑞执民字第5925号执行裁定书关于对该房屋的查封，并中止对该房屋的执行。
另查明：1、《补充协议》中约定的3万元押房款，原告张美金已于2014年4月2日交至本院。2、2010年7月5日，陈万池及其妻余和平委托张华（住汀田街道朝阳路***号）办理该房屋的土地使用证权过户手续并办理公证。3、2016年8月29日，瑞安市启动不动产统一登记。
本院认为，原告张美金与被告朱张花、沈夏育采用合同书形式签订《房产买卖合同》，合同自双方当事人签字时成立；原、被告签订合同时具有相应的民事权利能力和民事行为能力，双方意思表示真实、一致，合同基本条款齐全、明确，无合同无效情形；故原、被告之间的农村房屋买卖合同自成立时生效；原、被告未办理物权登记，不影响合同效力。原、被告在签订《房产买卖合同》后，又签订《补充协议》对购房款的支付等进行变更，应按变更后的协议内容履行。当事人应当按照约定全面履行自己的义务；两被告应当按约协助原告办理涉案房屋的不动产登记过户手续。原告的诉讼请求与法律、事实相符，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十七条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、确认原告张美金与被告朱张花、沈夏育于2010年7月4日签订的《房产买卖合同》及其2010年7月6日签订的《补充协议》合法有效；
二、被告朱张花、沈夏育定于判决生效之日七日内协助原告张美金办理坐落于瑞安市汀田街道宣中村***层的房屋（瑞安市房权证汀田镇字第××号）不动产权属变更登记手续。
案件受理费80元，由被告朱张花、沈夏育承担（定于判决生效之日起七日内缴纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审 判 长 李钱胜
人民陪审员 沈德尧
人民陪审员 杨仁忠
二〇一六年十月十三日
书 记 员 项鹏飞
附录一：原告张美金提供的证据目录
证据1：原告身份证复印件1份；
证据2：（2014）温瑞执异字第23号执行裁定书1份；
证据3：2014年7月4日签订的《房产买卖合同》1份；
证据4：收款收据3份（合计41.5万元）；
证据5：2014年4月2日3万元诉讼费专用票据1份；
证据6：汀田镇字第××号房权证复印件1份；
证据7：瑞集用（2004）第9-496号土地使用权证复印件1份；
证据8：2010年7月5日陈万池、余和平公证书（委托书）1份。
附录二：本案涉及的主要法律条文
（一）《中国人民共和国合同法》
第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第三十七条：采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。
第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百三十条：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
（二）《中华人民共和国物权法》
第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
（三）《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百三十六条第一款：发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。
第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。