湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂01民终3554号上诉人（原审被告）：刘丽，女，1982年1月25日出生，汉族，住武汉市武昌区,委托诉讼代理人：张习华，湖北乾行律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘莹，湖北乾行律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高辉，男，1977年9月8日出生，汉族，住武汉市新洲区，委托诉讼代理人：文刚，湖北诚明律师事务所律师。委托诉讼代理人：常伟，湖北诚明律师事务所律师。原审被告：高秀英，女，1957年8月6日出生，汉族，现在武汉女子监狱服刑，上诉人刘丽因与被上诉人高辉、原审被告高秀英合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2016）鄂0111民初5434号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘丽上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法改判该案所涉《合作建房协议书》及《补充协议》无效，驳回高辉一审的全部诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费由高辉承担。事实和理由：1、用于建房的土地属于村农民集体所有，高辉并非集体经济组织成员，双方以合作建房的形式变相买卖宅基地使用权，违反了相关法律的强制性规定，《合同建房协议书》及《补充协议》均应自始无效。2、一审判决认定事实不清，对于高辉是否有按《合作建房协议书》约定履行出资义务及具体出资金额并未查清。高辉辩称，合作建房因土地使用权导致协议部分无效，但拆迁获得的房屋系国有划拨土地建设，拆迁协议中拆迁利益分配条款有效，高秀英及刘德明有权对拆迁利益进行处分，该处分行为有效。合作建房资金四十万元已在补充协议中予以�认并由律师见证。综上，请求驳回上诉，维持原判。高秀英述称，合资建房协议及补充协议均有效，双方对利益也进行了明确约定，请求驳回上诉，维持原判。高辉向一审法院起诉请求：1、依法判令刘丽、高秀英与武汉安奕房屋拆迁有限公司签订的《房屋拆迁补偿协议书》中拆迁权益的47%归高辉所有（包括还建面积356.17平方米、补偿费51300元）；2、本案诉讼费由刘丽、高秀英承担。一审诉讼过程中，高辉将以上诉讼请求变更为：1、判令刘丽、高秀英与武汉安奕房屋拆迁有限公司签订的《房屋拆迁补偿协议书》中还建面积356.17平方米归高辉所有（位于武汉市洪山区林湘新苑3-2-701号房屋，面积为131.39平方米；林湖景苑6-2-1603号房屋，面积为97.71平方米；林秀家园4-2-1502号房屋，面积为130.26平方米）；2、判令刘丽、高秀英与武汉安奕房屋拆迁有�公司签订的《房屋拆迁补偿协议书》所获得的拆迁补偿款51300元归高辉所有；3、本案诉讼费由刘丽、高秀英承担。一审诉讼过程中，高辉自愿撤回以上第2项要求确认拆迁补偿款51300元归其所有的诉讼请求，一审法院予以准许。一审法院认定事实:高辉系高秀英侄子，刘丽系高秀英之女。2007年11月22日，高辉与高秀英、刘德明签订《合作建房协议书》，协议约定：“今甲方刘德明有占地面积140M2地皮一块，位于洪山区联盟路28#，与乙方高辉合作建成一栋5层楼房，合作建房条件如下：一、甲方提供其拥有使用权的位于洪山区联盟路28#宅基地一块以供甲方重建本协议项下房屋。二、乙方提供人民币约叁拾贰万元整作为本协议项下房屋的重建基金。……。六、房屋建成完工后，甲方对该房屋一、四层享有所有权，乙方对二、三层享有所有权。第五层由双方各享有50%的所有权，若房屋整体出租，双方各享有50%的租金。……。九、房屋因拆迁安置所得的收益，包括但不限于房屋的拆迁补偿费、还建房，甲方得53%，乙方得47%。”合作建房协议签订后，双方在刘德明原宅基地上重新建成五层房屋一栋，建筑面积757.82平方米。2009年7月20日，高秀英因家庭琐事将其夫刘德明杀害。2009年7月31日，高辉与刘丽就上述合作建房协议书签订补充协议，补充协议约定：“1.鉴于本协议甲方刘德明已经过世，其法定继承人刘丽同意遵守和继承履行本协议全部内容。2.本协议涉及房屋已于2008年6月建成，其实际建房成本为人民币40万元，双方无异议。”补充协议由湖北瑞通天元律师事务所谢亮、刘旸两名律师见证。同时，上述两名律师对高辉、刘丽进行了询问，制作询问笔录一份。高辉、刘丽在询问时所作的陈述与上述合作建房协议和补�协议内容一致。2012年3月18日，就上述重建房屋的拆迁事宜，高秀英委托刘丽与案外人武汉安奕房屋拆迁有限公司签订两份柴林头村“城中村”综合改造房屋拆迁补偿协议书。其中，编号为NO：50525-023A的协议书以刘丽的名义签订，协议书约定还建房屋面积为600平方米，各项经济补偿167736元；编号为NO:5052A的协议以高秀英的名义订立，由刘丽代高秀英签订，该协议约定还建房屋面积为157.82平方米，各项经济拆迁补偿费为23326.08元。2014年10月，刘丽在林湘新苑分得1-1-1603室还建房一套，房屋建筑面积：98.11平方米。高秀英在林湘新苑分得3-2-701室还建房一套，房屋建筑面积131.39平方米。其中，高秀英分得的上述3-2-701房屋由高辉从柴林头村领取房屋钥匙。2016年7月20日，高辉与高秀英签订协议书一份，约定还建房屋面积共计757.82M2，“其中属于甲方（高秀英）的50%中的356.17M2归乙方（高辉）所有”，过渡费按总额由高辉享有47%。2016年10月，柴林头村进行二期还建安置，刘丽与高秀英分得林秀家园还建房两套：4-2-1502室，面积130.26平方米；4-2-104室，面积148.37平方米；林湖景苑还建房三套，6-1-1602室，面积97.71平方米；6-2-1603室，面积97.71平方米；5-2-202室，面积55.74平方米。上述二期还建的5套房屋共同登记在高秀英和刘丽名下。因合建房屋拆迁后，刘丽、高秀英未按照协议履行义务，高辉诉至一审法院，请求判如所请。一审法院认为，高辉与高秀英以及刘德明签订的《合作建房协议书》约定高辉出资，刘德明、高秀英提供宅基地，双方合作建房。该房屋系在农村集体所有的土地上建造，但高辉并非该集体经济组织成员。双方在协议中约定了所建房屋产权分配的比例，根据房地一体的原则，刘德明、高秀英在与高辉分配所建房�的同时，也一并转让了该集体经济组织农村宅基地使用权，此违反了法律、行政法规的强制性规定。因此，《合作建房协议书》中有关所建房屋产权分配的内容无效。《合作建房协议书》中有关拆迁利益分配的约定，是各方对自身权益的处分，未违反法律、行政法规的强制性规定，该部分内容合法有效。因该房屋产生的拆迁利益为：以产权调换房屋取得的总建筑面积为757.82平方米的房屋，以及金额为191062.08元（167736元+23326.08元）的其他相关拆迁补偿款。本案当事人已选定安置房7套。其中，高秀英分得林湘新苑3-2-701室还建房，房屋建筑面积131.39平方米，房屋钥匙已由高辉领取。高秀英对此不持异议。该房屋，一审法院酌定归高辉所有。对高辉剩余的224.78平方米（356.17平方米-131.39平方米）房屋，根据当事人所选房屋的面积，一审法院依法酌定位于林湖景苑6-2-1603�屋、林秀家园4-2-1502号房屋归高辉所有。因房型限制产生的超出高辉应得面积部分的价值，双方当事人可协商处理；协商不成，可另行依法主张权利。上述安置房，目前均不具备在房产管理部门办理权属登记的条件，高辉可待具备权属登记条件时为上述房屋办理产权登记。刘丽辩称的《合作建房协议书》无效的主张，缺乏法律依据，该协议书应为部分内容无效；其辩称的高辉并未实际出资，以及刘丽受诱导在协议上签字的抗辩主张，与高秀英的陈述不符，此项抗辩主张缺乏事实依据，不予采纳。刘丽辩称按照柴林头村拆迁还建政策，高辉作为外来户最多只能分配200平方米的安置房。一审法院认为，高辉并非被拆迁人，柴林头村针对外来户的拆迁还建政策与本案因协议约定产生的安置房分配不是同一性质的法律关系，刘丽的此项辩称主张，不予采纳。综上，依照《中�人民共和国合同法》第五十二条、第六十条的规定，判决：武汉市武昌区人民政府杨园街柴林头村拆迁安置房中的林湘新苑3-2-701号房屋、林湖景苑6-2-1603号房屋、林秀家园4-2-1502号房屋归高辉所有。一审案件受理费减半后收取564元，由高秀英、刘丽负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发[1999]39号）第二条规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）规定：“改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”本案的《合作建房协议书》中约定由刘德明、高秀英提供土地，高辉出资建房，双方对房屋共享利益。刘德明、高秀英提供用以建房的土地属于村农民集体所有，高辉并非集体经济组织成员，其与刘德明、高秀英签订《合作建房协议书》违反了前述法律法规的规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，本案中的《合作建房协议书》应为无效，高辉与刘丽就《合作建房协议书》签订的《补充协议》亦应为无效。一审法院认定《合作建房协议书》中有关拆迁利益分配的约定有效不当，本院予以纠正�2016年7月20日，高辉与高秀英签订《协议书》，约定“还建房屋面积共计757.82M2，其中属于高秀英的50%中的356.17M2归高辉所有”。被拆迁的房屋系刘德明与高秀英的夫妻共同财产，高秀英享有50%的权利，现高秀英将还建后的房屋中属于其享有的50%权利中的356.17M2房屋约定归高辉所有，系高秀英对其自身权利的处分，该《协议书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。一审法院根据当事人所选房屋的面积酌定位于林湘新苑3-2-701号房屋、林湖景苑6-2-1603房屋、林秀家园4-2-1502号房屋归高辉所有并无不当。因房型限制产生的超出高辉应得面积部分的价值，双方当事人可协商处理；协商不成，可另行依法主张权利。综上所述，刘丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1128元，由刘丽负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 薇审 判 员  李 瑜审 判 员  胡丹丹二〇一八年六月八日法官助理  赖瑞文书 记 员  肖宇晴