河北省邢台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）邢民四终字第356号
上诉人（原审原告、反诉被告）潘明欣，男，1963年10月10日出生，汉族，住威县。
上诉人（原审被告、反诉原告）王东龙，男，1985年2月8日出生，回族，住威县。
委托代理人贺择辰，男，1973年12月4日出生，汉族，住威县。
被上诉人（原审被告、反诉原告）吕庆铎，男，1977年6月1日出生，汉族，住威县。
上诉人潘明欣、王东龙因房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省清河县人民法院（2013）清民二初字第114号民事判决，向本院提出上诉，本院于2014年4月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人潘明欣，上诉人王东龙的委托代理人贺择辰，被上诉人吕庆铎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，2011年7月1日，潘明欣（甲方）和吕庆铎（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要内容为：潘明欣租赁本案所涉房屋，租期7年（从2011年7月1日起至2018年7月1日止），租金前两年每年8000元、从第三年起至第五年每年10000元（每年8月上旬交纳）；租赁期间，潘明欣征得吕庆铎同意有权转让，转租；合同履行期间任何一方违约造成合同无法履行的支付给对方违约金2万元。该合同第四条约定：潘明欣负责装修、维修费用自理，吕庆铎给予补偿，到期不再拆除装修物。双方已履行了交付房屋、给付前两年度的租金各8000元的义务。2013年9月20日，吕庆铎以手机短信形式向潘明欣告知出卖该出租房屋，潘明欣享有优先购买权，潘明欣未明确表示购买出租房屋，也未主张优先购买权。2013年9月21日，吕庆铎与王东龙签订房屋买卖合同，王东龙以126万元购买涉案租赁房地产，双方约定王东龙享有涉案租赁合同的权利、承担涉案租赁合同的义务。王东龙自2013年9月开始向潘明欣催要第三年度租金未果，于2013年10月24日将涉案房屋大门锁住，致使潘明欣不能使用该房屋。后由于该房屋的租赁及买卖发生矛盾，潘明欣于2013年11月22日起诉至一审法院，请求：1、依法确认其与吕庆铎之间的《房屋租赁合同》有效。2、责令吕庆铎立即补偿其房屋装修费20739.62元。3、依法确认吕庆铎与王东龙之间的房屋买卖合同无效，共同赔偿其停业、差旅费等直接损失1300元。后又变更诉讼请求为：1、依法确认其与吕庆铎之间的《房屋租赁合同》有效。2、责令吕庆铎立即补偿其房屋装修费20739.62元。3、依法确认吕庆铎与王东龙之间的房屋买卖合同无效，侵犯了其优先购买权及其他合法权益，并共同赔偿其停业日损失2739.73元至恢复营业止、差旅费1300元。吕庆铎、王东龙提出反诉，请求：上诉人潘明欣给付2013年7月1日至2014年7月1日的房租10000元，并给付违约金20000元。
吕庆铎一审辩称，上诉人潘明欣的陈述不是事实，《房屋租赁合同》前两年的租金已经履行完毕，第三年要租金时潘明欣拒绝给付，并要求先补偿装修费。依照《租赁合同》第四条约定，装修费潘明欣自理，只有到期不再拆除装修物时才会对装修物残值给予补偿。2013年9月20日上午向潘明欣的两个手机发短信，表明有出售门市的打算，并告知其有优先购买权，潘明欣已回复知道了，未表明要不要购买房屋。吕庆铎与王东龙之间的房屋买卖合同合法有效。王东龙只是在潘明欣不履行交纳房租时，为维护的合法权益才将房门锁住。清源公司与本案无关，潘明欣要求赔偿清源公司营业损失及差旅费无事实和法律依据，不应支持。
王东龙一审辩称，潘明欣不交纳房租还提起诉讼没有道理，应驳回其诉讼请求。王东龙买了房屋也认可房东吕庆铎与潘明欣签订的《租赁合同》，但潘明欣不交纳租金，为了维护自身权利只能把门锁住。潘明欣什么时候给房租和违约金，就什么时候开门。如果潘明欣每年装修每年都要补偿，每年的房租都不够装修费。租赁合同上没有清源公司，清源公司和本案没有关系。
潘明欣一审辩称，吕庆铎与王东龙之间的房屋买卖合同是虚假的、无效的。王东龙不是房屋的所有权人，没有权利主张房租，也扰乱了办公秩序，侵犯了企业的经营权和财产权益。
另查明，邢台市清源破产清算事务所有限公司工商登记注册地和营业场所在邢台市。吕庆铎不知道邢台市清源破产清算事务所有限公司在承租房屋内经营。
原审认为，原告（反诉被告）和被告（反诉原告）吕庆铎均认可双方于2011年7月1日签订的房屋租赁合同，原告（反诉被告）请求确认该房屋租赁合同有效，应予支持。双方在该房屋租赁合同第四条中约定原告（反诉被告）担负装修费用、被告（反诉原告）吕庆铎给予补偿、到期不再拆除装修物，但双方对补偿金额、何时补偿并没有作出具体约定，属约定不明，原告（反诉被告）主张补偿装修费用没有依据，不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百三十条并未对提前通知的合理期限和内容作出明确具体规定，原告（反诉被告）主张提前三个月通知且须包含交易日期和价格没有法律依据。原告（反诉被告）在2013年9月20日被告知出卖该出租房屋和享有优先购买权后，十五日内未明确表示购买该房屋，依《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条规定，对其主张优先购买权，不予支持。原告（反诉被告）要求确认两被告（反诉原告）签订的房屋买卖合同因无产权证书无效没有法律强制性规定，不予支持。邢台市清源破产清算事务所有限公司非租赁合同的一方当事人，且营业场所在邢台，原告（反诉被告）主张的该公司的停业损失与本案没有关系，不予支持。原告（反诉被告）要求两被告（反诉原告）共同赔偿差旅费损失，但未提供证据，两被告（反诉原告）又不认可，不予支持。被告（反诉原告）吕庆铎出售涉案房屋时已将租赁合同的权利和义务予以转让，其反诉要求原告（反诉被告）给付第三年度的房租和违约金，不予支持。被告（反诉原告）王东龙承受租赁合同的权利和义务后，在双方对租赁合同第四条约定认识不同产生纠纷时将房屋大门锁住，致使原告（反诉被告）在第三年度对租赁房屋不能够使用一年，被告（反诉原告）王东龙要求原告（反诉被告）给付第三年度的房租和违约金既不合情也不合法，不予支持。原告（反诉被告）是否继续使用租赁房屋不确定，租金又约定为一年一交纳，对原告（反诉被告）在被告（反诉原告）王东龙锁门前应交纳的不足四个月的租金，可在确定是否继续租赁后一并解决，本案不再处理。原审判决：一、原告（反诉被告）潘明欣、被告（反诉原告）吕庆铎2011年7月1日签订的房屋租赁合同有效；二、驳回原告（反诉被告）潘明欣的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）吕庆铎、王东龙的反诉请求。本诉案件受理费431元，由原告（反诉被告）潘明欣担负；反诉案件受理费150元，由被告（反诉原告）吕庆铎、王东龙担负。
潘明欣上诉主要称，一审法院认定事实不清，适用法律错误，程序违法。上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》第四条明确约定，上诉人负责房屋装修、维修费用自理，被上诉人给于补偿，到期不再拆除装修物。只要上诉人是适当装修，不是过度装修，被上诉人吕庆铎就应全额补偿。一审判决没有判决被上诉人支付上诉人的装修费用是错误的。依据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第118条、《中华人民共和国合同法》第230条、《城市房屋租赁管理办法》第11条的规定，被上诉人吕庆铎出卖出租房屋，须提前三个月通知上诉人，在同等条件下上诉人享有优先购买权。一审判决依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，对上诉人主张的优先购买权不予支持是错误的。被上诉人吕庆铎没有告知上诉人出卖价格、出卖时间，上诉人无法行使优先购买权。被上诉人吕庆铎与王东龙之间的《买卖合同》是虚假买卖，是伪造的，是双方恶意串通损害第三者利益的合同。依据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》的相关规定，该合同不受法律保护，是无效的合同。邢台市是有清源公司的法定营业场所，租赁房屋只是该公司的营业场所之一。上诉人与被上诉人之间的《租赁合同》只是以上诉人个人的名义签订的，目的是为清源公司租赁办公场所，且清源公司自始在租赁房屋内办公是众所周知的事实。一审判决认定该公司的停业损失与本案没有关系，不予支持是错误的。上诉请求：依法撤销一审判决，支持上诉人的一审请求。
王东龙上诉主要称，一审判决已经认定被上诉人潘明欣不享有优先购买权，上诉人《购房合同》有效，享有《租赁合同》的权利承受租赁合同的义务。一审法院因房租租期不够一年而不予判决给付一年的房租，但是违约金不受一年房租的限制，根据《租赁合同》的约定，一方违约，应给付对方20000元的违约金，被上诉人潘明欣以各种借口拒不给付房租，已构成违约，应判决被上诉人潘明欣给付20000元的违约金。上诉请求：依法改判被上诉人潘明欣给付违约金20000元。
吕庆铎答辩主要称，关于装修费的问题。潘明欣歪曲《房屋租赁合同》第四条的规定，该条规定的意思是只有到期不再拆除装修物时，才对装修物品的残值给予补偿。按照潘明欣的推理，由吕庆铎承担装修费的话，潘明欣装修花费十万元，吕庆铎分文得不到房租，潘明欣不但白使用房屋，吕庆铎还要给其三万元。如果是由吕庆铎承担装修费用的话，对于装修物品的质量、价格、产地等必须由吕庆铎具体负责，潘明欣在没有任何告知的情况下，就自行装修，也没有与吕庆铎进行任何沟通，然后就给吕庆铎要装修费，没有任何依据。2、关于优先购买权。通过与潘明欣往来的短信显示，其没有表示愿意购买的意思。吕庆铎于2013年9月21日向潘明欣发出买房通知，9月24日向其出示《买卖合同》，10月8日潘明欣又来找吕庆铎核实，一直到潘明欣起诉，从没有提出要行使优先购买权，直到10月24日，潘明欣才在其诉讼变更请求上称有优先购买权，可见其只是一种幌子，其有权行使但是根本没有行使，根本目的就是耍赖不交房租。提前三个月通知源于《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民通意见〉若干问题的意见（试行）》第118条，该规定现已废止。《中华人民共和国合同法》第二百三十条只规定为合理期限内通知。吕庆铎已告知潘明欣出买房屋的意图，履行了告知义务，潘明欣没有表明其购买意图，应视为其放弃优先购买权。3、关于房屋买卖合同的效力。吕庆铎与王东龙之间的《房屋买卖合同》不违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，应是有效的买卖合同。依据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，虽然双方之间未办理物权登记，但不影响合同的效力，因此，吕庆铎与王东龙之间的《房屋买卖合同》应为有效的买卖合同。4、关于停业损失。潘明欣主张的1300元直接损失没有任何证据支持。潘明欣主张的损失是邢台市清源破产清算事务所公司的损失，但该公司与本案没有任何关系，潘明欣既不该公司股东，也不是该公司的委托代理人，且潘明欣当庭承认该公司没有在威县工商局注册，没有注册就不能营业，所以潘明欣要求的赔偿损失没有任何事实和证据支持。另外，《房屋租赁合同》明确约定：租赁期间，甲方征得乙方同意有权转让。潘明欣从来没有告诉被上诉人吕庆铎邢台市清源破产清算事务所公司在租赁门市内经营，此行为也是潘明欣的违约之处。每年10000元的房租是有面子上的优惠，如果是公司租赁，每年20000元房租也是不多的。5、关于10000元房租和20000元的违约金。《房屋租赁合同》第六条约定：合同履行期间，任何一方擅自违约造成合同无法履行的，支付给对方违约金20000元整。该款并不违反法律规定，所以按照法律规定和合同的约定，潘明欣应给付10000元的房租和20000元的违约金。
本院认为，2011年7月1日，上诉人潘明欣与被上诉人吕庆铎签订的《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律的有关规定，应为有效合同。该合同第四条约定：潘明欣负责装修、维修费用自理，吕庆铎给予补偿，到期不再拆除装修物。吕庆铎也表示该条款的真实意思是对于潘明欣在租赁期间内对房屋的装修，只有在《房屋租赁合同》到期后潘明欣不再拆除装修物时才会对装修物残值给予补偿。在租赁期限内，潘明欣对租赁房屋如何装修，装修到何种程度及装修花费多少都未征得吕庆铎的同意，也未与吕庆铎协商，因此，在双方的《房屋租赁合同》未到期的情况下，潘明欣要求吕庆铎补偿装修的费用，证据不足，有悖常理，本院不予支持。被上诉人吕庆铎在出卖出租房屋前曾通知上诉人潘明欣，但潘明欣接到通知后未明确表示购买该房屋，也未主张优先购买权，故潘明欣现主张优先购买权，证据不足，本院不予支持。吕庆铎与王东龙之间的《房屋买卖合同书》系双方的真实意思表示，虽然双方未办理过户手续，但根据《中华人民共和国物权法》第十五条有规定，该合同应为有效合同，潘明欣主张该合同为无效合同，证据不足，本院不予支持。潘明欣称邢台市清源破产清算事务所有限公司在承租的房屋内办公，吕庆铎不认可，且《房屋租赁合同》中约定，租赁期间，潘明欣征得吕庆铎同意有权转让、转租，因此潘明欣要求吕庆铎、王东龙共同赔偿邢台市清源破产清算事务所有限公司的停业损失，证据不足，本院不予支持。潘明欣要求吕庆铎、王东龙共同赔偿差旅费损失，由于其未提供证据予以证明，且吕庆铎、王东龙均不予认可，故对该主张，本院不予支持。鉴于潘明欣、王东龙对《房屋租赁合同》第四条的约定理解产生纠纷，王东龙将房屋大门锁住，致使潘明欣在第三年度对租赁房屋不能正常使用，因此王东龙要求潘明欣给付违约金的主张，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费731元，潘明欣负担431元，王东龙负担300元。
本判决为终审判决。
审 判 长 信深谦
代理审判员 张志春
代理审判员 王小英
二〇一四年七月七日
书 记 员 梁 冰