浙江省余姚市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬余民初字第1044号
原告（反诉被告）：余姚众安置业有限公司。
法定代表人：张凤泉。
委托代理人：王汀。
委托代理人：刘琳娜。
被告（反诉原告）：宋建红。
委托代理人：郑建伟。
原告余姚众安置业有限公司（以下简称众安置业）诉被告宋建红商品房预售合同纠纷一案，原告于2015年2月13日向本院起诉后，本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十二条之规定，对本案先行调解，后因调解不成，本院于2015年3月30日立案受理了本案，依法由代理审判员唐萍适用简易程序独任审判，并于2015年4月20日第一次公开开庭进行了审理。原告众安置业的委托代理人王汀，被告宋建红的委托代理人郑建伟到庭参加诉讼。2015年6月5日第二次公开开庭进行了审理。原告众安置业的委托代理人刘琳娜，被告宋建红的委托代理人郑建伟到庭参加诉讼。现本案现已审理终结。
原告众安置业起诉称：2013年11月28日，被告因限购原因暂时不符合住房限购政策规定的购房要求，故原告与被告签订《商品房买卖合同合同草案》（以下简称合同），约定由被告向原告购买翡翠龙湾B66-3号商品房，共计价款3620000元。合同约定除首付房款外，余款2530000元采用按照银行按揭方式支付，由被告于合同签订支付完首付房款之日起15个工作日内办妥按揭手续。合同签订后，虽经原告多次催讨，但被告为能按期办理按揭贷款手续，至今仍有2530000元按揭房款未付。现请求法院判决：1.依法判令被告支付房款2530000元；2.判令被告按照日万分之二的标准，支付从2014年2月24日（应办按揭之日）起至法院判决确定的履行期限届满之日止的违约金（暂算至2015年2月11日为352天，违约金为178112元）；3.本案诉讼费由被告承担。在庭审后原告自愿要求被告支付从2014年6月1日起至判决确定的履行期限届满之日止的违约金，本院予以准许。
被告（反诉原告）宋建红答辩及反诉诉称：2013年8月至11月，被告反复考察众安置业的样板房以后，预订法式66-3的一套联排。当时房产销售介绍房屋的建筑面积210平方米左右，两个车位，庭院至少65平方米，地下室面积80平方米左右，价格经双方协商后为3620000元。双方协商由于受限购政策限制，先签订意向协议，当时约定先支付15%，在2014年2月底至3月初支付15%。当时被告也提出第二次的15%的具体时间可能稍微会有几天出入，得到了房产商的认可。在2013年11月28日双方签订《商品房预售合同合同草案》，对于2014年2月28日前支付房款540000元，当时提出可能会出入几天，得到房产商的认可。余款2530000元采用按揭的方式，被告当时提出可能不会贷款这么多，当时商定在最终签订正式合同的时候来确定按揭多少。对于办理按揭应当在支付完首付款后的15个工作日内办妥相应的按揭被告是提出异议的，因为被告不确定现有家庭房产过户的时间，但当时的销售员说这只是形式，最终以正式的商品房销售合同为准。另，被告提出合同中为何没有地下室及庭院的相关内容，房产销售员说这些属于赠送，是写不进去的，地下室的平面图销售人员说也是没有的。在签订合同的过程中众安置业关于地下室作了虚假宣传，隐瞒了地下室的真实情况，未尽如实告知义务，违背诚实信用，存在重大过错，又在重要条款上做了假意承诺，诱使被告签字，现以该草案为依据提起相应诉讼，主张违约金，更无异于欺诈。购房者是由于家里长辈生病才没有办理最终的房屋买卖事宜。购房者身患多种疾病，在本次事件中身心也受到一定伤害。请求法院依法驳回原告的诉讼请求，并提出反诉请求：1.撤销反诉被告与反诉原告宋建红签订的《商品房买卖合同合同草案》；2.判令反诉被告返还反诉原告之前支付的购房款1090000元，并支付相应利息；3.本案的诉讼费由反诉被告承担。
反诉被告众安置业针对反诉答辩称：1.双方于2013年11月28日签订的《商品房买卖合同合同草案》，约定具体明确，是属于合同性质的范畴，之所以采取草案的形式，主要是针对当时余姚市政府有关限购限贷政策导致双方不能办理网上签约合同备案手续，该合同明显具有法律效力，双方应当受合同条款的约束；2.在合同当中双方对房屋的类型，户型以及楼层、面积、单价、总价等事项做了非常明确的约定，其中反诉原告提到的缺面积的地下室是反诉被告作为赠送内容给予反诉原告的，不记入房屋的单价与总价当中，同时反诉被告的销售人员从没有明确向反诉原告承诺过地下室面积为80平方米；3.关于反诉原告所提到的有关亲戚住院生病的情况，反诉被告认为与本案无关，并不影响反诉原告依照合同的约定履行付款义务。请求法院驳回反诉原告的反诉诉讼请求。
为证明自己的主张成立，原告（反诉被告）向本院提交了以下证据，经质证，本院作如下认定：
1.《商品房买卖合同合同草案》1份，拟证明双方之间存在房屋买卖合同关系，双方对房款支付、违约责任等事项作了明确的约定。被告对该证据没有异议。本院对该证据予以采信。
2.2014年11月26日催款函复印件、快递单、快递单投递情况（打印件）1组，拟证明原告曾以书面的方式向被告催要房款的事实。被告没有异议。本院对该组证据予以采信。
3.商品房预售许可证1份，拟证明涉案工程在签订合同时具备销售条件的事实。被告对该证据没有异议。本院对该证据予以采信。
4.房地产开发项目交付使用备案联系单复印件1份，拟证明涉案房屋在2014年12月16日符合交房条件，早于合同约定时间的事实。被告对该证据没有异议。本院对该证据予以采信。
为证明自己的主张成立，被告（反诉原告）向本院提交了以下证据，经质证，本院对证据作如下认定：
1.光盘1份（当庭播放），拟证明双方争议的存在及双方确认的相关约定的事实。原告认为对于录音中涉及到的具体人员是否是公司具有代表权限的人无法核实，却印证了被告系因为相应的地下室面积问题要求降价或者退房及限购政策过后原告要求被告签订正式文件的情况。经审查，本院认为从被告的答辩意见可见，被告认可录音的内容，但并不认可说话的人是能代表公司发表意见的人，故本院对该证据的真实性予以采信，但对于原告要证明的双方确认的相关约定的事项，本院认为原告应当提交其他证据予以佐证，故对该证据的关联性本院不予采信。
2.短信记录、手机通话录音及清单1组，拟证明原告并未进行多次的电话和短信催讨及购房人曾电话联系房产销售员的事实。原告认为真实性无法核实，但短信中自称置业顾问的小马向被告代理人告知要求被告在2015年2月10日前办理付款及交房手续，短信的发送时间2015年2月2日有明确的催款意思。经审查，本院对该证据的真实性予以采信。
3.样板房及实际地下照片、实际测量设计图纸1组，拟证明地下室实际面积与样板房所呈现的差距巨大的事实。原告对该组证据的真实性没有异议，但是照片不能证明被告的证明对象，不能看出涉案房屋必须达到什么标准，照片仅仅是选择性反应了房屋部分的结构，并不能够完整证明房屋的实际情况及与本房屋的关联性。经审查，本院对该证据的真实性予以采信。
4.发票2份，拟证明已经支付1090000元的事实。原告没有异议，但认为同时证明了被告在支付第二笔款项时已经存在违约行为。经审查，本院对该证据予以采信。
5.交易明细1份、刷卡明细1份，拟证明支付相应款项及与录音相对应的事实。原告对该证据真实性没有异议，但对被告要证明的与录音内容相对应部分有异议，该付款的情况是被告根据其实际情况作出，不能作为证明原告曾对其有过承诺的事实。经审查，本院对该证据要证明的支付相应款项的事实予以采信。
6.银行交易凭证1份，拟证明购房者曾积极准备款项办理相应手续的事实。原告对该证据真实性没有异议，但认为与本案没有关联性。经审查，本院对该证据的真实性予以采信，但认为不能证明被告要证明的事实，故对关联性不予采信。
7.就诊记录，出院小结1组，拟证明家人患病，与后期交涉由一定的影响的事实。原告认为对真实性无法核实，与本案没有关联性。经审查，本院认为与本案无关不予采信。
8.病历本1份，拟证明购房者身体情况，买卖纠纷对被告身心构成一定影响的事实。被告对该证据真实性没有异议，但同时认为病种是在2009年8月28日形成，2012年5月21日又有所补充，该时间都是在合同签订之前一年多以上的时间，与本案没有关联性。经审查，本院认为与本案无关不予采信。
9.土地使用权证1份，拟证明房产过户是在2014年5月，当初约定房产过户以后办理按揭手续，现原告要求以2013年11月28日签订合同草案约定的付款时间来主张被告的违约金是不合乎约定的事实。原告对该证据的真实性没有异议，但认为与本案没有关联性。经审查，本院对该证据的真实性予以采信，对于该证据的关联性不予采信。
10.杨文水情况说明1份，微信聊天截屏2份，拟证明原告在销售的过程中确实存在承诺地下室面积有80平方左右的事实。原告对情况说明的三性存在异议，该证据证人应出庭作证，杨文水的身份无法确认，其次内容中提到的去看翡翠龙湾的时间无法确认，销售顾问的身份无法确认，该销售顾问是否有权代表原告作出承诺无法确认，情况说明中的内容即使存在，也只是针对说明人，而非针对被告。对于微信聊天截屏三性有异议，该证据系复印件，非原件载体，该证据中聊天人员的身份无法确认，该聊天中也未涉及本案所涉及的B66-3号商品房是否存在赠与地下室一说。本院认为对于情况说明系证人证言，证人应当出庭作证，故本院对该证据不予采信，对微信聊天截屏该证据系复印件，无法确认相应人员的真实身份，故本院对该证据不予采信。
经审理本院查明：2013年11月28日，原、被告签订《商品房买卖合同草案》一份，合同约定：被告（买受人）购买原告（出卖人）房号为翡翠珑湾B66-3号商品房一套，房屋的建筑面积为1-B66-3：87.35平方米、2-B66-3：64.95平方米、3-B66-3：59.61平方米，房屋的单价为17082.72元／平方米，合计价款
3620000元，房款支付的方式为：1.2013年11月28日前支付首付房款，计人民币550000元；2.2014年2月28日前支付首付房款540000元，余款2530000元采用银行按揭的方式；3.买受人采用银行按揭或组合贷款的，应在本合同签订支付完首付房款之日起15个工作日内向出卖人指定的银行或公积中心指定的银行提交完备的贷款申请资料，签妥办理按揭贷款手续，以及须由买受人签署的合同及其他全部文件，缴纳办理按揭贷款所需的费用。合同约定了买受人逾期付款的违约责任：1.逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。出卖人愿意继续履行合同的，经本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；房屋交付的时间为2014年12月31日前等。同时双方于2013年11月28日签订《商品房买卖合同关于限购问题的补充协议》一份，约定：买受人因限购的原因不能签订正式的合同，待出卖人或限购政策取消后，双方再签订正式合同，至今被告已分别于2013年11月30日支付550000元购房款，2014年3月20日支付540000元购房款，合计已支付1090000元购房款，还剩2530000元购房款没有支付。
本案争议的焦点：《商品房买卖合同合同草案》法律效力的问题？
原告认为该《商品房买卖合同合同草案》合法有效，被告认为该草案只是一个意向书，应当以今后签订正式合同为双方履约的依据。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同合同草案》，规定的内容明确具体，对于房屋的面积、价款、交房的时间、付款的时间及相应的违约责任都做了明确具体的约定，具备正式合同的基本特征，系双方真实意思的体现，对双方具有约束力，且被告已分别于2013年11月30日支付550000元，2014年3月20日支付540000元。合计已履行了1090000元的付款义务，故本院认为该《商品房买卖合同合同草案》合法有效，具有相应法律效力。
本院认为：原、被告双方签订的合同系双方真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照合同约定全面履行相关义务，被告宋建红没有按期支付购房款，显属违约，故对原告众安置业要求支付购房款及逾期支付购房款的违约金的诉讼请求本院予以支持。对于违约金起算日期，鉴于原告自愿从2014年6月1日开始起算，本院予以确认。鉴于双方在订立合同时，并没有在合同中对地下室的价格及面积作出约定，且反诉原告也未提交相应证据证明可撤销事由的存在，同时撤销权的行使已经超期，故反诉原告要求撤销合同的诉讼请求本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告宋建红支付原告余姚众安置业有限公司剩余房款
2530000元；
二、判令被告宋建红按照每日万分之二的标准，支付原告余姚众安置业有限公司从2014年6月1日起至法院判决确定的履行日止以2530000元为标准的违约金；
以上款项限在本判决发生法律效力后十日内付清。（如银行汇款，可将履行款汇至以下账户，开户银行：中国农业银行余姚市支行，户名：余姚市人民法院执行款专户，账号：39×××42，汇款时一律注明本案案号）。
如果未按本判决指定的履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
三、驳回反诉原告宋建红的反诉诉讼请求。
本案案件受理费28465元，减半收取14232.50元，反诉案件受理费7305元（已减半），合计21537.50元，由被告宋建红负担，限于本判决发生法律效力后七日内交纳，银行汇款请直接汇入我院账号（账号户名：余姚市财政局非税资金专户，账号：39×××90，开户银行：中国农业银行余姚市支行），并注明案号。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费交纳通知书后七日内，凭判决书到宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室，汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
代理审判员 唐 萍
二〇一五年六月十八日
代书 记员 柯倩女