浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙07民再53号
原审上诉人（原审原告）：吕敏华，男，1968年3月7日出生，汉族，住浙江省东阳市。
委托诉讼代理人：厉建军，浙江新东阳律师事务所律师。
原审上诉人（原审被告）：许轶梅，女，1974年1月26日出生，汉族，住浙江省东阳市。
委托诉讼代理人：吴军强，浙江德当律师事务所律师。
原审上诉人（原审被告）：周益民，男，1968年12月12日出生，汉族，住浙江省东阳市。
委托诉讼代理人：吴军强，浙江德当律师事务所律师。
原审上诉人吕敏华与原审上诉人许轶梅、周益民房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月12日作出（2015）浙金民终字第161号民事判决，已经发生法律效力。本院经审判委员会讨论决定，于2016年10月28日作出（2016）浙07民监10号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。原审上诉人吕敏华的委托诉讼代理人厉建军及原审上诉人许轶梅、周益民共同的委托诉讼代理人吴军强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：原告分别通过应一红（系原告妻子）、应一良（系应一红的哥哥）、张冬梅（系应一良的妻子）的个人账户于2010年11月12日至2011年3月30日期间陆续向被告账户汇款共计285万元。另外原告向两被告支付现金15万元。两被告系夫妻关系，共同开发东阳市吴宁街道人民路221-1号地块住宅。2011年12月25日、2012年1月15日，两被告分别向应一良、应一红个人账户汇款60万元、40万元，共计100万元。2012年11月4日原告与两被告签订认购协议书4份，约定原告向被告购买东阳市嘉和苑1单元1楼102、202、302、402室共计400万元以及21号、22号车库共计20万元。被告许轶梅于同日向原告出具收到420万元的收据一份，并在收款事由一栏中注明为购房。2013年1月份，两被告将涉案四套房产的土地证、房产证以及钥匙、两个车库钥匙均交给原告保管。涉案房产均登记在两被告名下。2013年9月22日，两被告向原告、应一红个人账户分别汇款180万元、10万元，共190万元。同日，被告周益民收到由原告吕敏华签名捺印的收据一份，写明：今吕敏华收到周益民、许轶梅退回购房款1900000元（壹佰玖拾万元正），余款欠1700000在13年10月底清。原告将涉案房产中的202室、302室房产的房产证、土地证、钥匙以及22号车库的钥匙交还给被告。2013年12月1日，两被告将涉案房产202室出卖给案外人金华春，并办理了相关过户登记手续。2014年3月5日，两被告用涉案房产302室办理了抵押。庭审过程中，原、被告对收据中的“余款欠1700000在13年10月底清”均不认可。
一审原告吕敏华于2014年6月9日向一审法院提起诉讼，请求判令：被告协助原告办理四套房屋，位于东阳市人民路221-1号一单元102、202、302、402的房屋所有权、土地使用证的过户手续。庭审过程中，原告变更诉讼请求为：要求被告协助原告办理位于东阳市人民路221-1号一单元102、402室及21号车库的房屋所有权证、土地使用证的过户手续。
一审被告许轶梅、周益民答辩称：原、被告双方确有签订房屋买卖协议书，但原告仅支付了300万元款项，后双方达成退房协议，被告已退还原告290万元，因原告要求退房，给被告造成损失，剩余的10万元系原告给被告的补偿。双方并不存在房屋买卖关系，故请求驳回原告的诉讼请求。
一审法院审理后认为：原、被告双方签订的认购两被告四套房产（东阳市嘉和苑吴宁街道人民路221-1号一单元102、202、302、402室）及两个车库的协议书，系双方当事人真实意思表示，主体适格，内容合法，应为有效。协议签订后，被告许轶梅出具收到420万元的收据，两被告向原告交付涉案四套房产的土地证、房产证、钥匙及两个车库的钥匙，应视为双方达成房屋买卖协议后，各自履行除产权转移过户手续外的全部义务。后两被告向原告退回购房款190万元，并从原告处取回其中的202室、302室房产的土地证、房产证、钥匙以及22号车库钥匙，及两被告将202室出卖给他人，302室办理抵押，应视为双方解除了四套房产中202室及22号车库、302室的房屋买卖协议，并各自履行相互返还的义务。剩余102室及21号车库、402室的房屋买卖协议，因两被告对于收据中的“余款欠1700000在13年10月底清”不认可，也无其他证据证明已解除，故双方当事人均应继续履行各自的义务，原告要求两被告协助办理东阳市人民路221-1号一单元102室及21号车库、402室的房屋所有权证、土地使用证的过户手续的诉讼请求，理由正当，予以支持。至于两被告提出的原告仅支付了300万元的款项，被告已退还290万元，剩余10万元系原告给两被告的补偿，双方不存在房屋买卖协议的辩称，对此，原告在庭审中主张在房屋买卖协议之前，原告支付两被告参股资金150万元，红利为一套房屋，合计支付300万元及红利应为两套房屋，后两被告返还100万元，2012年11月4日在剩余200万元（100万元一套房屋，200万元两套房屋、两个车库）及红利两套房屋的基础上原、被告签订认购四套房屋、两个车库的协议，被告出具收到420万元的收据。该主张更有说服力，更符合客观真实，故对两被告的辩称理由，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决：被告许轶梅、周益民应在判决生效后十日内协助原告吕敏华办理坐落于东阳市吴宁街道人民路221-1号1单元102室（包括21号车库）、402室两处房屋（102室房屋建筑面积为109.82平方米，房屋所有权证号为：东房权证吴宁字第××号、第××号；402室房屋建筑面积为128.43平方米，房屋所有权证号为：东房权证吴字第××号、第××号）的房屋所有权证、国有土地使用证过户登记手续，办理过户登记手续所需费用由原告吕敏华承担。案件受理费12600元，由原告吕敏华负担6300元，被告许轶梅、周益民负担6300元。
宣判后，本案双方当事人均不服，向本院提起上诉。
原审原告吕敏华上诉称：一审判决对办理过户手续所需费用分担错误，根据双方签订的认购协议第四条约定，吕敏华负担契税，其他一切税费由许轶梅、周益民负担，请求二审法院对税费负担部分予以改判。
原审被告许轶梅、周益民答辩称：其与吕敏华之间签订的房屋买卖合同无效，且吕敏华未履行合同义务，不能要求过户。
原审被告许轶梅、周益民上诉称：双方确实签有房屋买卖合同，但吕敏华未交足购房款，吕敏华仅支付房款300万元，之后许轶梅、周益民退给吕敏华290万元，故双方合同已解除。请求二审法院撤销原判，依法改判。
原审原告吕敏华答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，仅对过户费用负担部分判决有误，请求二审法院驳回许轶梅、周益民的上诉请求。
二审经审理查明的事实与原判认定的事实一致。
本院二审审理后认为，双方当事人就涉案四套房屋及两个车库签订的协议书，意思表示真实，未违反法律法规强制性规定，应认定合法有效。根据协议书载明的内容及许轶梅在协议签订后出具的收据，均确认吕敏华已付清涉案四套房屋及两个车库的全部购房款420万元，许轶梅、周益民亦向吕敏华履行了除产权转移过户手续之外的全部义务。嗣后，许轶梅、周益民仅退还吕敏华购房款190万元，吕敏华亦返还其中两套房屋（202室、302室及22号车库）的土地证、房产证和钥匙，故退还的购房款与返还的两套房屋价值相当，应当确认双方解除了该两套房屋的认购协议。现许轶梅、周益民提出剩余两套房屋（102室及21号车库、402室）的认购协议亦一并解除的意见，未提供证据证明，不予采纳。吕敏华主张许轶梅、周益民履行协助办理102室及21号车库、402室产权过户手续的请求，于法有据，应予支持。至于过户费用的负担问题，吕敏华未提出诉讼请求，不属法院审查范围，原审法院判定由吕敏华负担不当，应予纠正。吕敏华若为办理过户预交费用的，可按双方约定另行处理。综上，吕敏华的上诉请求，有理部分予以支持，其他予以驳回；许轶梅、周益民的上诉请求，依据不足，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决：一、撤销浙江省东阳市人民法院（2014）东民初字第1348号民事判决；二、许轶梅、周益民应在判决生效后十日内协助吕敏华办理坐落于东阳市吴宁街道人民路221-1号1单元102室（包括21号车库）、402室两处房屋（102室房屋建筑面积为109.82平方米，房屋所有权证号为：东房权证吴宁字第××号、第××号；402室房屋建筑面积为128.43平方米，房屋所有权证号为：东房权证吴字第××号、第××号）的房屋所有权证、国有土地使用证过户登记手续。一审案件受理费12600元，由吕敏华负担6300元，由许轶梅、周益民负担6300元。二审案件受理费17000元，由吕敏华负担4400元，由许轶梅、周益民负担12600元。
本案再审庭审当中原审上诉人吕敏华提出，根据双方签订的认购协议第4条，除了契税由其负担外，其他费用均应由许轶梅、周益民负担。原一、二审判决将案涉的21号车库判其所有错误，该车库已被原审上诉人许轶梅卖给他人，应判决案涉附属在402套房上的22号车库归其所有。
原审上诉人许轶梅、周益民则提出：原审上诉人吕敏华向其预付了285万元购房款，此后其向吕敏华归还了285万元购房款，并支付了5万元补偿，故双方不存在买卖房屋的合意。4份购房协议书是对预留的185万元购房款担保，后其已全部归还，故双方之间已不存在房屋买卖合同关系。
针对原审上诉人吕敏华所提的主张，原审上诉人许轶梅、周益民提出原审上诉人吕敏华并未交付涉案两套房屋的房款，其所提的主张不能成立。针对原审上诉人许轶梅、周益民所提的主张，原审上诉人吕敏华提出案涉4套房屋的买卖合同成立，不存在原审上诉人许轶梅、周益民所称的4套房屋系为185万元购房款提供担保的事实。
本院除认定原一、二审判决所查明的事实外，另查明：东阳市吴宁街道人民路221-1号1单元102室、302室、402室的权属状况：其中102室（房屋所有权证号为：东房权证吴宁字第××号、第××号，无架空层）；302室（房屋所有权证号为：东房权证吴字第××号、第××号，架空层为21号）；402室（房屋所有权证号为：东房权证吴字第××号、第××号，架空层为22号），该三套房产均登记在原审上诉人许轶梅、周益民名下，属该两人共同共有。2014年6月，原审上诉人许轶梅、周益民将上述302室房产转让给斯巧英（包括21号架空层），双方于2014年8月20日申请转让登记，现该套房产包括21号架空层均登记在斯巧英名下。
本院认为，就案涉房产及车库所签订的认购协议书系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，本院予以确认。根据认购协议书、双方当事人的陈述及收据等本案现有证据，原一、二审判决认定原审上诉人吕敏华已付清涉案四套房屋及两个车库的全部购房款420万元，原审上诉人许轶梅、周益民已履行了除产权转移过户手续之外的全部义务并无不当。此后，根据原审上诉人许轶梅、周益民退还原审上诉人吕敏华购房款190万元，吕敏华则返还案涉四套房产当中的两套（东阳市吴宁街道人民路221-1号1单元202室及302室）的土地证、房产证和钥匙，原一、二审判决确认本案双方当事人解除了该两套房屋的认购协议亦无不妥。根据本案现有证据，原审上诉人吕敏华主张原审上诉人许轶梅、周益民履行协助办理102室、402室产权过户手续的请求，于法有据，原一、二审判决予以支持依据充分。根据本院再审查明的事实，案涉的21号架空层系附属于东阳市吴宁街道人民路221-1号1单元302室房产，而该房产已于2014年6月由原审上诉人许轶梅、周益民转让给斯巧英，并已于同年8月20日登记在斯巧英名下，故原一、二审判决在未查清该事实的情况下判令原审上诉许轶梅、周益民协助原审上诉人吕敏华办理21号架空层的过户手续不当，本院予以纠正。因原审上诉人吕敏华在一审诉讼过程当中并未对附属在402套房上的22号架空层提出过诉讼请求，故其在本案再审庭审当中提出应判决该架空层归其所有的主张难以成立。对该架空层，原审上诉人吕敏华可另行主张。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第六十四条第一款、最高人民法院＜关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释＞第四百零七条第二款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下：
一、维持浙江省金华市中级人民法院（2015）浙金民终字第161号民事判决第一项及诉讼费负担部分；
二、变更浙江省金华市中级人民法院（2015）浙金民终字第161号民事判决第二项为：许轶梅、周益民应在本判决生效后十日内协助吕敏华办理坐落于东阳市吴宁街道人民路221-1号1单元102室、402室两处房屋（102室房屋建筑面积为109.82平方米，房屋所有权证号为：东房权证吴宁字第××号、第××号；402室房屋建筑面积为128.43平方米，房屋所有权证号为：东房权证吴字第××号、第××号）的房屋所有权证、国有土地使用证过户登记手续。
本判决为终审判决。
审 判 长 李向平
审 判 员 郭松巍
审 判 员 郑青蓝
二〇一六年十二月十二日
代书记员 苏丽燕