广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第2585号
上诉人（原审被告为）华南国际工业原料城（深圳）有限公司。
法定代表人郑松兴，董事长。
委托代理人谢勇先，男，汉族，1982年9月20日出生，系该司员工。
委托代理人于长兴，男，汉族，1983年9月30日出生，系该司员工。
被上诉人（原审原告）魏磊，男，汉族，1976年10月18日出生。
上诉人华南国际工业原料城（深圳）有限公司（以下简称华南公司）因与被上诉人魏磊商品房预约合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法民三初字第312号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2008年8月8日，魏磊、华南公司签订《预定意向书》，约定：魏磊有意预定华南公司华南国际皮草皮具物流区（二期）第某层某号号展示位，该房地产交付时间为2012年3月31日，魏磊同意于签订本意向书时支付20000元作为定金；魏磊应于华南公司发出通知之日起7日内到华南公司处与华南公司签署正式的房地产买卖合同书并依约支付相关款项；具体买卖条件以双方签订的正式房地产买卖合同书等约定为准；如魏磊于签署本意向书后未在限定时间内到华南公司处与华南公司签订房地产买卖合同书，且未依约付款的，视为魏磊违约，华南公司将不予退还魏磊已交之定金，届时华南公司有权将魏磊所订之房地产出售给任何第三人而不需另行通知魏磊。
《预定意向书》签订后，魏磊向华南公司支付了定金20000元及首期楼款30000元，华南公司于2008年8月30日向魏磊出具相应的收据予以确认。
2011年8月4日，华南公司与案外人王强就涉案的华南国际皮草皮具物流区（二期）第三层3B-182号展示位签订《预定协议书》，双方并在当日签订《深圳市房地产买卖合同（一手房现售）》约定华南公司将深圳市龙岗区平湖街道华南国际皮皮草皮具原辅料物流区二期第03层3B-182号房转让给王强。
另查，华南公司主张其与魏磊签订《预定意向书》后至2011年8月期间曾多次通知魏磊签订正式买卖合同，但华南公司并未提交直接证据予以证明，魏磊否认接到过华南公司的通知。魏磊认为其诉请的利息系其损失，并且其主张实际损失远不止利息损失。
魏磊向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、华南公司立即向魏磊双倍返还定金共计40000元；2、华南公司立即向魏磊返还首期楼款30000元；3、华南公司立即向魏磊支付已交纳款项的利息18278元（按银行同期贷款利率自2008年8月30日起计至2013年6月30日止，2013年6月30日之后到实际付款日的利息另行计算）；4、华南公司承担本案全部诉讼费用。
原审法院认为，魏磊、华南公司签订的《预定意向书》是双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应严格履行。由于《预定意向书》没有约定支付楼款时间及具体买卖条件，是双方订立正式买卖合同之前先行订立的预约合同；预约合同的意义，是为在公平、诚信原则下继续进行磋商，以最终订立正式的、条款完备的本约为目的。现《预定意向书》涉及的商铺（展示位）已由华南公司出售给案外人，华南公司此行为导致涉案《预定意向书》无法再继续履行、无法实现合同目的，已构成违约。华南公司主张曾通知魏磊签订买卖合同而魏磊却违约未按期签订合同，但华南公司未能提交直接证据证明其主张，故原审法院对华南公司关于魏磊违约在先的答辩意见不予采信，原审法院认定华南公司应向魏磊承担相应的违约责任即向魏磊返还双倍定金40000元。涉案《预定意向书》无法继续履行，应予解除，华南公司应向魏磊返还首期楼款30000元。由于魏磊已选择适用定金条款要求华南公司承担违约责任，魏磊再要求华南公司支付定金及首期楼款的利息损失没有法律依据，原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十六条之规定，判决：一、华南国际工业原料城（深圳）有限公司于本判决生效之日起十日内向魏磊返还双倍定金40000元；二、华南国际工业原料城（深圳）有限公司于本判决生效之日起十日内向魏磊返还首期楼款30000元；三、驳回魏磊的其他诉讼请求。本案受理费1003元，由魏磊承担103元，由华南国际工业原料城（深圳）有限公司承担900元。
上诉人华南公司不服原审判决向本院提起上诉，请求判令：1、撤销（2013）深龙法民三初字第312号民事判决第一项，改判华南公司无须返还双倍定金40000元给魏磊，并且20000元定金归华南公司所有；2、本案全部诉讼费用由魏磊承担。上诉事实和理由：一、华南公司已履行了相应的通知义务，但魏磊故意不依约前来签订商品房买卖合同，且以自己的实际行动表明其不履行约定的义务，一审判决对此的认定事实错误。华南公司与魏磊于2008年8月8日签订了《华南国际工业原料城（深圳）有限公司预定意向书》。根据该意向书约定“魏磊签署本意向书后未在限定时间内到华南公司处签订房地产买卖合同书，且未依约付款的，视为魏磊违约，华南公司将不予退还已交之定金。并且，华南公司有权将所订之房地产出售给任何第三方而无需另行通知。”首先，在双方签订预定意向书后，华南公司多次电话通知或发送手机短信的方式通知魏磊前来签订正式的房地产买卖合同，是魏磊一直未来签订合同，构成违约，故华南公司有权不予退返定金且有权将预定的房产出售给第三方无需另行通知魏磊。其次，华南公司与其他客户签订预定意向书后，也是电话通知或发送手机短信的方式通知客户前来签订正式的房地产买卖合同，其他客户均前来签订正式的房地产买卖合同并办理好相关的手续且没有产生过任何纠纷。再者，魏磊于2008年8月8日签订预定意向书后一直不主动前来要求签订正式的房屋买卖合同，而且，华南公司与魏磊存在其他的工程关系，魏磊对华南公司的房产销售和竣工情况是知悉的。由此足以证明魏磊对华南公司通知其签订正式买卖合同的事实是知晓的，魏磊是故意的且依自己的实际行动来表明了其不予履行自己的义务，华南公司迫于无奈才依据约定将预定的房地产出售给第三人。二、华南公司与魏磊于2008年8月8日已签订了预定意向书，但魏磊直至2013年7月1日才提起诉讼，根据证据《预定意向书》上记载的时间和魏磊《民事起诉状》中的起诉时间足以证明魏磊的诉讼时效明显已过。依据《民法通则》第一百三十五条、一百三十七条之规定，该案已过诉讼时效，应当依法驳回魏磊的诉讼请求。
被上诉人魏磊口头答辩称：一、华南公司并未就签订正式买卖合同发出通知，华南公司强调其他被通知人已签订合同，但其通知了其他人，不等于通知了魏磊。华南公司并没有向魏磊发出通知。二、魏磊与华南公司2008年确实存在工程关系，但魏磊于2008年底已离开了原单位，该情况华南公司工程部人均清楚，因此魏磊不知道楼盘竣工情况，更不知道销售情况。三、《预定意向书》签订时间为2008年8月8日，而双方约定的房地产交付时间是2012年3月11日，在此期间即使涉案楼盘已竣工，双方在《预定意向书》已约定了3年的无偿使用，因此魏磊收楼要等到2012年3月31日，在此之前，魏磊并未关注楼盘情况。四、2012年3月31日左右，魏磊经联系华南公司销售人员才得知，涉案商铺已转售他人，具体转售的情况则是通过本案华南公司在一审中提交的证据7、8得知。从这两份证据可以看出，对比《预定意向书》和华南公司的证据《销售合同》，华南公司在应将涉案商铺交付魏磊的时间即2012年3月31日之前即已转售他人，且华南公司多卖了12万多元，即其是为了获利，故意未履行约定的通知义务。五、《预定意向书》约定的销售时间是2012年3月31日之前，在此之前魏磊并不知道涉案商铺已转售他人，既然不清楚华南公司违约，不可能在此之前提起诉讼。因此本案诉讼时效应从魏磊知道华南公司违约，即约定的交楼日2012年3月31日起算。请求驳回上诉，维持原判。
原审判决查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，原审判决对双方签订的《预定意向书》的效力认定正确，本院予以确认。本案二审争议的焦点为：一、双方未按《预定意向书》的约定签订正式买卖合同，违约方是哪一方；二、魏磊提起本案诉讼是否超过诉讼时效。
对于焦点一。根据双方签订的《预定意向书》的约定，魏磊应在华南公司发出通知之日起7日内到华南公司处签署正式的买卖合同并依约支付相关款项，因此华南公司应首先履行就签订正式合同向魏磊发出通知的义务。华南公司虽称已通过各种方式通知了魏磊，但未提交直接证据加以证明；华南公司提交的其他签订《预定意向书》的客户依约签订的正式买卖合同，并不能证明华南公司通知了魏磊；此外，魏磊于2008年底与华南公司存在工程关系，但魏磊认为其所涉工程与涉案商铺并无关联，其无法知晓涉案商铺的销售情况，因华南公司未举证证明魏磊与其存在的工程关系与涉案商铺有关，因此无法证明魏磊已知晓华南公司通知签订正式买卖合同事宜。综上，华南公司未能举证证明其已履行了通知义务，其在未通知魏磊签订正式买卖合同的情况下，将涉案商铺转售于他人，致使双方签订的《预定意向书》的合同目的无法实现，构成根本违约，应承担相应的违约责任，原审判令华南公司向魏磊双倍返还定金及已付首期款具有事实和法律依据，本院予以维持。
对于焦点二。从程序上看，根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款的规定，当事人应在一审期间提出诉讼时效抗辩，而本案中华南公司在法律规定的时间内并未提出诉讼时效抗辩，其在二审中提出诉讼时效抗辩，应不予支持。从实体上看，请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，从当事人知道或应当知道权利被侵害时起算。本案中，双方合同中未明确约定签订正式买卖合同的时间，同时华南公司也未举证证明其已通知魏磊涉案商铺被转售的情况，因此《预定意向书》签订的时间及涉案商铺转售的时间均不能作为诉讼时效的起算时间。而根据《预定意向书》的约定，华南公司应于2012年3月31日交付于魏磊，华南公司未在该约定时间交付涉案商铺，因此可以推定魏磊于该日应当知道自己的权利受到侵害，自该日起至魏磊起诉之日尚未超过两年，因此本案并未超过诉讼时效。
综上，华南公司的上诉理由不成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五、第一百三十七条、最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1800元，由华南国际工业原料城（深圳）有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 钟 波
审 判 员 聂 效
代理审判员 许 莹 姣
二〇一三年十二月十九日
书 记 员 邹俊辉（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》第一百三十五：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百三十七条：诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。
当事人未按照前款规定提出诉讼时效抗辩，以诉讼时效期间届满为由申请再审或者提出再审抗辩的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。