江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第1158号
上诉人（原审被告、反诉原审原告）钱玉明。
上诉人（原审被告、反诉原审原告）黄福妹。
委托代理人姜崎红，上海翰浩律师事务所律师。（代理上述二上诉人）
委托代理人陈海升，上海翰浩律师事务所律师。（代理上述二上诉人）
被上诉人（原审原告、反诉原审被告）徐道明。
上诉人钱玉明、黄福妹因与被上诉人徐道明房屋买卖合同纠纷一案，不服张家港市人民法院（2013）张锦民初字第0334号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：钱玉明、黄福妹系夫妻关系。钱玉明名下原有四间二层楼房，2007年4月11日江苏沙钢集团有限公司与钱玉明签订《房屋拆迁产权调换协议书》一份，主要内容有：因钱玉明的上述房屋被拆迁，江苏沙钢集团有限公司提供钱玉明拆迁定销房大户一套、中户一套，并对其他事项进行了约定。2011年5月8日，张家港沙景宽厚板有限公司与钱玉明签订《房屋拆迁补偿安置协议书》一份，主要内容有：钱玉明的房屋于2007年4月11日已拆迁，钱玉明的安置房聚兴苑小区13幢205室房屋及Z20车库、聚兴苑小区12幢502室房屋及Z08车库所需房款，扣除拆迁补偿费及补助费后，其还应付165828.85元。2011年5月10日，甲方钱玉明、黄福妹与乙方徐道明签订《房屋买卖协议》一份，主要内容有：1、甲方将位于张家港市锦丰镇聚兴苑13幢205室房屋（建筑面积122.57平方米，13幢Z20的自行车库8.05平方米）出售给乙方，乙方已充分了解该房屋的具体状况，并自愿买受该房屋。……3、上述房屋成交价格为224000元，乙方于2011年5月10日预付194000元，在甲方协助乙方办理完房屋产权等相关证书后，将剩余30000元一次性支付给甲方。4、甲方领取房屋产权证的费用及将来房屋过户一切费用均由乙方承担，甲方在领取房屋产权证书后一个月之内协助乙方办理过户手续。……协议签订当日，黄福妹以钱玉明的名义向张家港沙景宽厚板有限公司支付了购房款165828.85元，徐道明办理了其中聚兴苑13幢205室房屋及Z20车库的房屋交接手续并领取了房屋钥匙。2013年4月，钱玉明、黄福妹办理了聚兴苑13幢205室房屋及Z20车库的房产证，房产证载明上述房屋两人共同共有。徐道明因要求钱玉明、黄福妹办理房屋产权过户手续遭拒，于2013年7月10日提起本案诉讼。
上述事实，有张家港市私有房产所有权登记申请表、村镇房屋所有权证、《房屋拆迁产权调换协议书》、《房屋拆迁补偿安置协议书》、《房屋买卖协议》、房屋交接书、凭证、房屋产权证、土地使用权证、现金存款凭条及庭审笔录等证据予以证实。
本案争议焦点是徐道明是否向黄福妹支付购房款194000元及黄福妹是否将本案所涉房屋交给徐道明。徐道明陈述：自己向钱玉明买房子是钱玉明的弟弟朱才明介绍的，分房抽签前和朱才明讲好到时自己去抽签，确定具体房号后就能确定房屋价格，除房款外，再补偿钱玉明2万元。2011年5月6日，自己在接朱才明通知后去参加分房抽签，才第一次见到黄福妹，当时朱才明也在场，由自己妻子抽签的。抽签后黄福妹认为补偿2万元太少，经黄某从中协调，商定自己补偿钱玉明5万元。同年5月10日，自己拿了空白的《房屋买卖协议》，和黄某开车到黄福妹家接了黄福妹，一起到结算房价的地方了解后商定了房屋总价，将空白《房屋买卖协议》填好，由黄福妹先签了名，三人再一起到泗港找钱玉明签了名，回来的车上自己将装钱的包给了黄福妹并和黄福妹进了工商银行，一起将钱从包里拿出来，黄福妹将部分钱交到银行，多余的钱拿走了。后两人一起将银行交款凭证交到沙钢集团，沙钢集团开出一份《凭证》，自己在《凭证》上签了名，黄福妹代钱玉明在《凭证》上签了名，再一起去办了交房手续拿了钥匙，后装修并居住至今。黄福妹陈述：2011年5月6日，自己去抽签，抽了二套房子，但分房子的人只给了自己一套的房号，他们说还有一套是徐道明的，给徐道明了。抽签时徐道明的妻子说其中一套是他家的，她要来抽签，自己没同意。同年5月10日，徐道明和黄某将自己从家接出来，徐道明拿出协议要自己签字，自己说没有房子卖不肯签，徐道明说不签的话房子不能交款，自己就签了，三人再一起找钱玉明在协议上签了名。回来时自己说要去交房款，他们将车停在银行边，自己说一个人不敢去，徐道明说陪自己去，自己就去交了房款，房款是自己带在身边的钱交的。审理中徐道明申请证人王某、黄某出庭作证，证人王某陈述：2009年7、8月份自己和黄某、朱才明在一起时听说徐道明向钱玉明买房子的事，自己在同一个小区也买了一套房子，抽签那天徐道明妻子抽了一套，当时黄福妹也在，如果她不同意，徐道明妻子不能抽签的。2011年5月10日下午自己去工商银行交房款，看见徐道明、黄福妹也在旁边交房款，自己和他们打了个招呼，当时徐道明从包里拿出现金，据目测，大约有十几万。证人黄某陈述：自己和双方均是朋友关系，黄福妹姐姐家在自己家楼下，2011年5月左右，徐道明因向黄福妹买房子的价格问题请求自己协调一下，一天自己将黄福妹叫到家里商谈，她说以前谈的价格太便宜了，要求再加6万元，自己劝说后她表示最少要加5万元，自己和徐道明说后徐道明同意了，后他们就自己去谈了。签协议那天，徐道明找到自己开车接了黄福妹，三人再一起去泗港找钱玉明在协议上签了名。当时黄福妹在协议上已签过名，但自己没看到她何时签的。协议签完后，徐道明在车上说要将钱给黄福妹，当时他带了只包，自己看到包里有一沓沓的钱，自己要他们直接将钱交到银行，并开车送徐道明、黄福妹到工商银行交钱，他们二人进去了，自己等了一会因有事进去打了个招呼就先走了。经原审法院向朱明核实，朱才明陈述：自己是钱玉明的弟弟，2007年钱玉明家房子拆迁，可以分二套安置房，但超面积部分价格和市场价差不多，钱玉明只要了一套，当时徐道明在打听哪个拆迁户面积有多余的，想在他名下买套安置房，自己没和钱玉明讲，以钱玉明的名义又订了一套安置房给徐道明，当时讲好这套房子的钱由徐道明出，徐道明再补偿钱玉明2万元，自己想钱玉明不会反对，就没和钱玉明讲。2011年分房时钱玉明知道了此事，说补偿2万元太少，后听徐道明说已和他商量好，补偿5万元，先付2万元，过户后再付3万元。分房抽签那天自己也在场，钱玉明名下的房子徐道明老婆和黄福妹各抽了一套，后听徐道明说钱付了钱玉明又想反悔，要打官司。
原审法院认为，根据双方的陈述、证人证言及向朱才明核实的情况，可以认定：分房抽签前双方已就徐道明向钱玉明、黄福妹购买一套安置房及房屋价格、付款时间基本达成了合意，分房抽签时即2011年5月6日，在黄福妹同意的情况下由徐道明妻子抽取了一套房子的房号。2011年5月10日，在双方签订《房屋买卖协议》后，徐道明在车上曾表示要将房款付给黄福妹，后二人一起到银行，徐道明将房款给了黄福妹，黄福妹直接交到银行。根据上述事实，银行交款凭证应在黄福妹手中，只有黄福妹将交款凭证交到拆迁方，徐道明才能办理交房手续并领取房屋钥匙，且徐道明拿到房屋已达二年之久并已装修入住至今，钱玉明、黄福妹从未提出过异议，故可认定钱玉明、黄福妹对徐道明办理其中一套房屋的交房手续并领取钥匙应该是知情并同意的。
徐道明一审的诉讼请求：要求钱玉明、黄福妹协助办理张家港市锦丰镇聚兴苑13幢205室房屋的产权过户手续。钱玉明、黄福妹一审的反诉请求：要求解除双方之间签订的《房屋买卖协议》。
原审法院认为：徐道明与钱玉明、黄福妹签订的《房屋买卖协议》是双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，对双方均有约束力，双方均应按约履行。徐道明已按约支付购房款194000元，钱玉明、黄福妹也已办理了房产登记手续，故徐道明要求钱玉明、黄福妹按约继续履行《房屋买卖协议》，办理房屋产权过户手续，于法有据，原审法院予以支持。办理产权过户的相关费用，按照双方协议的约定由徐道明全额承担。钱玉明、黄福妹辩称本案买卖的房屋属拆迁安置房，双方签订的《房屋买卖协议》违反了《苏州拆迁安置房买卖政策交易实施细则》关于拆迁安置房五年内不能上市交易的强制性规定，上述买卖协议部分无效，不同意办理产权过户手续。因苏州市对于折迁安置房五年内不能上市交易的相关规定特指有保障性质的经济适用房等，本案买卖房屋土地使用权的取得为出让，不具有保障性质，与普通存量商品房并无不同，且该规定也非效力性强制性规定，故钱玉明、黄福妹上述抗辩意见，原审法院不予采纳。钱玉明、黄福妹要求解除双方签订的《房屋买卖协议》，亦无法律和事实依据，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及其他有关法律之规定，判决如下：
一、钱玉明、黄福妹于本判决生效后三十日内协助徐道明办理坐落于张家港市锦丰镇聚兴苑13幢205室房屋及20#车库［房屋所有权证为张房权证锦字第××号，土地使用权证为张国用（2013）第0170270号］的产权过户手续，相关过户费用由徐道明负担。
二、驳回钱玉明、黄福妹的反诉请求。
本诉案件受理费4660元，由钱玉明、黄福妹负担。该款徐道明已经预交，原审法院不再退还，由钱玉明、黄福妹于本判决生效后十日内直接给付徐道明。反诉案件受理费2330元（已减半收取），由钱玉明、黄福妹负担（钱玉明、黄福妹已预交）。
上诉人钱玉明、黄福妹不服上述民事判决，向本院提起上诉的主要请求及理由：1、证据必须经过当事人质证才能作为定案的依据，原审判决书中引述了对朱才明的询问笔录，但是该证据未组织双方质证，属于程序严重违法。2、证人王某并未明确徐道明付款的具体数额，且其在作证时受到对方诱导，其证言不应当采信。证人黄某也没有看到付款的具体数额，其证言同样不能作为定案的依据。我方并未收到徐道明的194000元购房款，其也无法提供交付购房款的凭据，故原审判决认定事实不清，证据不足。3、根据《苏州拆迁安置房买卖政策交易实施细则》的规定，上诉人夫妇收入极低，其所分配的安置房仅能够满足家庭使用，属于保障性住房，不能上市交易。双方签订的《房屋买卖协议》因违反了法律、法规的强制性规定，依法应当被认定为无效。请求撤销原判，依法改判。
被上诉人徐道明辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
二审查明事实与原审查明的事实一致。
本案二审中双方当事人争议的焦点问题为：1、原审审理程序是否合法？2、双方当事人签订的《房屋买卖协议》是否合法有效？3、194000元的购房款是否已经实际交付？
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。合同双方均应当遵循诚实信用的原则，行使合同权利，履行合同义务。本案中双方在《房屋买卖协议》中约定交易的房屋，并无证据证明其性质属于政府保障性住房，因此不应当适用《苏州拆迁安置房买卖政策交易实施细则》关于5年内不得上市交易的规定，另该文件位阶较低，不属于法律强制性规定，故钱玉明、黄福妹以此主张合同无效的理由不能成立。关于194000元购房款是否交付的问题，证人王某、黄某与讼争双方均不存在利害关系，其证言客观、真实，且能够与黄福妹在一审庭审中陈述的部分事实相印证，结合双方合同的实际履行状况等因素，本院对徐道明已实际交付194000元购房款的事实予以确认。原审审理过程中未组织双方对朱才明的询问笔录进行质证，程序上确有瑕疵，但该询问笔录并非认定案件事实的关键性证据，二审中本院也组织双方当事人进行了补充质证，故本院对钱玉明、黄福妹要求将案件发回重审的上诉请求同样不予支持。综上，原审判决在实体处理上并无不当，二审依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6990元，由上诉人钱玉明、黄福妹负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾 平
代理审判员 赵 东
代理审判员 姚 望
二〇一四年六月十六日
书 记 员 陈闵悦