山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0103民初7152号
原告：焉保川，男，1980年6月16日出生，汉族，济南西城投资开发集团有限公司部门经理，住济南市。
委托诉讼代理人：赵庆隽，山东瀛岱律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李涛，山东瀛岱律师事务所实习律师。
被告：陈俏，女，1949年4月25日出生，汉族，济南市钢木家具厂退休职工，住济南市。
委托诉讼代理人：王东强，济南市中正荣凯法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：杨春青，济南市中正荣凯法律服务所法律工作者。
被告：张望，男，1977年3月14日出生，汉族，济南市育贤小学教师，住济南市。
委托诉讼代理人：郭宪德，山东泉舜律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王东强，济南市中正荣凯法律服务所法律工作者。
第三人：山东链家房地产经纪有限公司，住所地济南市。
法定代表人：左晖，总经理。
委托诉讼代理人：韩文远，男，该公司员工。
原告焉保川与被告陈俏、被告张望、第三人山东链家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告焉保川及其委托诉讼代理人赵庆隽、李涛、被告陈俏的委托诉讼代理人杨春青、被告张望及其委托诉讼代理人郭宪德、第三人山东链家房地产经纪有限公司法定代表人左晖的委托诉讼代理人韩文远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告焉保川向本院提出诉讼请求：1、两被告共同返还定金2万元；2、两被告赔偿定金利息损失，以2万元为基数，自2016年11月5日起计算至本判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率的标准计算；3、两被告支付居间代理费2.3万元；4、两被告赔偿居间代理费利息损失，以2.3万元为基数，自2016年11月5日起计算至本判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率的标准计算；5、两被告支付违约金23万元；6、两被告赔偿律师费2.4万元；7、两被告赔偿房屋增值损失13.53万元；8、两被告赔偿因申请财产保全购买责任保险支出的750元。事实和理由：2016年9月11日，原、被告通过第三人签订《存量房买卖合同》，合同约定：被告将济南市房屋出售给原告，房产证号：中0505**号，建筑面积64.19平方米，房屋总价款115万元，定金2万元；双方于继承公证办理完毕3日内共同前往贷款机构办理贷款手续，贷款审批通过后当天首付33万元，商业贷款80万元，全款付清后3日内交付房屋；卖方拒绝出售或擅自提高交易价格视为根本违约，应支付总价款20%的违约金，并承担守约方所花费的相关费用。同日，原、被告与第三人签订《居间服务合同》，约定居间费为2.3万元，若合同解除该费用不退还，如支付费用方为守约方，则违约方支付该笔费用。合同签订后，原告依约交付了2万元定金及居间费2.3万元，而被告在2016年11月5日单方面声明因其个人原因解除房屋买卖合同，致使合同无法履行，因卖方拒绝卖房的时期正处于房价上涨期间，买方不能按合同价款购房将造成房屋差价损失。被告拒绝出售房屋已构成根本违约，应承担相应的违约责任。为维护合法权益，原告诉至法院。
被告陈俏辩称：一、我方在2016年9月11日签订合同后按合同约定履行了自己的义务，不存在违约情形，原告在履行买卖合同中存在根本违约，我方向其提出解除合同符合法律规定。理由为：在买卖合同第八条第三款第一项约定了买受人提供的材料不真实或无效导致无法办理房屋所有权转移登记手续的买受人构成根本违约，且出卖人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，故我方向原告提出解除合同符合约定解除条件，且根据合同法第九十六条规定，双方签订的买卖合同现已解除。二、房屋买卖合同中存在个别条款无效的情形，买卖合同第三条第一款第三项关于首付款支付的约定，贷款审批通过后再支付，这与贷款审批程序冲突，按照银行贷款审批要求，应该有出卖人向买受人出具收到首付款的收据作为贷款审批条件之一，该条件缺一不可，我方并未收到原告支付的首付款，原告为了通过贷款审批，欺骗我方出具已收到首付款的收据，该行为符合合同无效的情形，导致合同无法履行符合法定解除的条件之一。基于上述两点，原告的违约行为符合约定解除和法定解除条件，我方向被告提出解除合同符合法律规定。三、退一步讲，即使我方存在违约情形，原告的主张也不符合法律规定：1、根据合同法第一百一十六条规定，定金与违约金不能同时主张，根据合同法第一百一十五条规定，违约金约定过高的情况下，可以请求法院予以调整；2、原告主张由我方支付律师费于法无据，根据法律规定，律师费限于人身、著作权等当事人无法自行完成的诉讼中可以主张，同时律师费也是属于违约金造成的经济损失之一，故律师费、违约金和定金不能同时主张。三、关于中介费。鉴于我方不存在违约情形，所以我方不应承担该费用。四、原告主张房屋差价不符合法律规定，截止目前原告仅向我方交付定金2万元，即使有损失也不能按照房屋差价主张该损失。综上所述，我方在房屋买卖合同的过程中不存在违约情形，请求驳回原告的诉讼请求。
被告张望辩称：一、原告所诉与事实不符，原告违约在先，原告没有按照合同约定支付首付款44万元，在原告交付2万元定金后，原告伙同第三人利用欺骗手段骗取被告填写44万元的首付款收据，该款项并没有实际支付，导致被告对该次交易产生怀疑和不信任，然后双方为此发生纠纷，在交涉过程中双方于2016年12月28日又签订了一份变更协议书，但是原告仍然没有按协议书约定支付首付款，另外合同约定如果原告不能取得银行贷款应自筹资金支付全部购房款，原告也未做到，故原告的行为存在根本违约。二、即使原告所诉被告违约成立，原告的诉讼请求于法无据，请求返还2万元定金的同期贷款利息没有法律依据，要求返还中介费2.3万元及利息也没有法律依据，要求支付23万元违约金的诉讼请求与定金存在重复计算，且违约金过高，要求支付房屋差价损失，本损失与违约金、定金存在重复计算，没有法律依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人山东链家房地产经纪有限公司述称：因原告的诉讼请求与我方无关，我方不予发表意见，如果原、被告继续履行合同，我方将协助双方办理相关手续。
本院经审理认定事实如下：被告陈俏与被告张望系母子关系。位于济南市房屋的所有权人为案外人张云翔（与被告陈俏系夫妻关系，系被告张望父亲，张云翔于2008年9月30日因病去世），共有人为被告陈俏，房产证号为：济房权证中字第0505**号，房屋建筑面积为64.19平方米，系房改购房取得产权。
2016年9月11日，原告焉保川（乙方、买受方）与被告陈俏、张望（甲方、出售方）在第三人山东链家房地产经纪有限公司（丙方、居间人）的居间介绍下签订《存量房屋买卖合同》一份，合同约定的主要内容为：甲方将上述涉案房屋出售给乙方，总价款为115万元，乙方在合同签订当日向甲方支付定金2万元，于贷款审批通过后过户当天将第一笔购房款33万元支付甲方，剩余80万元购房款，甲、乙双方于继承公证办理完毕后三日内共同前往贷款机构申请办理贷款，该部分款项由贷款机构直接支付甲方，因乙方自身原因贷款未获批准或贷款金额不足拟贷金额的，乙方继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，如仍未获得批准或未按拟贷金额足额批准，乙方自行筹齐剩余款项，以现金形式支付甲方，甲方于全款付清后三日内将房屋交付乙方；甲、乙双方于继承公证办理完毕后七日内共同向房管部门申请办理房屋权属转移登记手续；合同第八条违约责任约定：“（一）出卖人和买受人双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。（二）出卖人若出现下列情形之一的，出卖人构成根本违约，且买受人有权以书面通过的方式解除房屋买卖合同：……4、拒绝将该房屋出售给买受人或者擅自提交房屋交易价格的；……出卖人出现上述根本违约情形之一的，出卖人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于房屋总价款的20%向买受人支付违约金；（三）买受人若出现下列情形之一的，买受人构成根本违约，且出卖人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1、提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；……4、逾期履行本合同约定的义务超过三十日的。……（五）买卖双方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张赔偿损失的，违约方须承担守约方所花费的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费”；合同第十条其他约定：“1、该房产最终的面积以房管局的实际测绘为准不影响该房的交易价格……”。同日，原、被告及第三人签订了《居间服务合同》，原告焉保川向第三人山东链家房地产经纪有限公司支付中介费2.3万元，向两被告支付定金2万元。
2016年9月27日，被告张望出具“放弃继承权声明书”一份，声明自愿放弃父亲张云翔遗产（涉案房屋）的继承权。2016年10月20日，山东省济南市泉城公证处作出（2016）济泉城证民字第4171号《公证书》，对上述被告张望出具“放弃继承权声明书”的行为予以公证。同日，山东省济南市泉城公证处作出（2016）济泉城证民字第4172号《公证书》，公证事项为：继承房产，当事人为本案被告陈俏，《公证书》载明“上述房屋（即涉案房屋，本院注）应为被继承人张云翔与妻子陈俏的夫妻共有财产，其中的二分之一份额为被继承人张云翔的遗产。根据《中华人民共和国继承法》第五条、第十条、第二十五条的规定，被继承人张云翔的上述遗产应由其配偶、子女、父母共同继承。因被继承人张云翔的父亲张继昌、母亲齐树芳均先于张云翔死亡，儿子张望表示自愿放弃继承被继承人张云翔的上述房屋遗产，因此，被继承人张云翔的上述房屋的遗产部分应由陈俏一人继承。本公证书是依据《中华人民共和国公证法》第十一条第一款第二项出具的合法、有效的继承房屋遗产证明。当事人陈俏在取得本公证书后应当及时到相关房管部门办理上述不动产权属转移登记手续”。
2016年10月28日，原告焉保川（乙方、买受方）、被告陈俏（甲方、出售方）与第三人山东链家房地产经纪有限公司（丙方、居间方）签订《变更协议书》一份，将2016年9月11日签订的《存量房买卖合同》第三条第（一）款第3项变更为乙方于贷款审批通过后过户当天将第一笔购房款44万元支付甲方；将第三条第（二）款变更为甲、乙双方于继承公证办理完毕后三日内共同前往贷款机构申请办理贷款，拟贷金额为69万元，该部分款项由贷款机构直接支付甲方，因乙方自身原因贷款未获批准或贷款金额不足拟贷金额的，乙方继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，如仍未获得批准或未按拟贷金额足额批准，乙方自行筹齐剩余款项，以现金形式支付甲方。两被告主张原告焉保川第一次贷款审批未通过，后双方协议将首付款提高至44万元，但审批仍未通过，证明首付款支付方式与银行贷款审批流程冲突，应该在出卖人收到首付款后才能审批通过，未收到首付款的情况下是不能完成贷款审批的。原告及第三人对此不予认可，称签订变更协议是因为济南市出台了限购政策，购买二套房贷款时首付款比例由30%上调至40%，所以才签订变更协议将首付款由33万元变更为44万元。
2016年11月5日，被告陈俏出具“声明”一份，内容为：“本人陈俏于2016.9.11在山东链家房地产经纪有限公司经六路店签定了存量房屋买卖合同，合同编号100000334723.现因个人原因无法出售.房屋地址.现声明本人单方面解除卖房合同”。原告焉保川主张被告因其个人原因解除合同，构成根本违约。两被告对于原告的主张不予认可，被告陈俏主张：是基于约定解除事由及法定解除事由向原告提出的解除合同，不存在违约的情况；被告张望主张：在原告两次贷款未通过审批，且未向被告支付首付款的情况下，要求被告出具了首付款收据，原告存在骗取贷款的行为，在这种情况下被告与第三人进行交涉，在交涉过程中在第三人的诱导下出具了这份“声明”。第三人山东链家房地产经纪有限公司对此“声明”不予质证，亦未陈述意见。原、被告均同意于2016年11月5日解除涉案的《存量房屋买卖合同》
本案审理期间，原告焉保川向本院提出鉴定申请，申请对涉案房屋2016年11月5日的房屋价值进行鉴定（以鉴定出的数额减去2016年9月11日签订合同时约定的总价款计算房屋增值数额），本院依法委托山东贵恒信房地产土地评估经纪有限公司进行评估鉴定，山东贵恒信房地产土地评估经纪有限公司于2017年4月20日作出鲁贵评（2017）字第176号房地产估价报告，对于涉案房屋价值时点为2016年11月5日的市场价值鉴定为单价20022.85元/平方米，总价为：128.53万元。原告焉保川为本次鉴定支出评估费12800元。原告焉保川根据鉴定出的总价款128.53万元减去合同约定的总价款115万元，主张房屋增值金额为13.53万元。两被告及第三人对于鉴定报告均无异议，但均主张不应承担。原告焉保川对于鉴定报告采信的房屋面积有异议，认为鉴定报告载明的建筑面积为64.19平方米，但实际建筑面积为66平方米，应以实际面积来计算总价款。原告焉保川对于涉案房屋现实际建筑面积为66平方米未提供证据。
原告焉保川为本案诉讼委托了山东瀛岱律师事务所，并为此支付律师代理费2.4万元。
原告焉保川在本案审理期间提出财产保全申请，以向中国太平洋财产保险股份有限公司济南中心支公司投保的“诉讼财产保全责任保险”作为保全担保，为此支出费用750元。
以上事实，由房屋权属状况信息、存量房屋买卖合同、居间服务合同、收据、定金收条、声明、律师费发票、鲁贵评（2017）字第176号房地产估价报告、放弃继承权声明书、公证书、变更协议书及当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。涉案的《存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《变更协议书》，是各方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。依法成立的合同，受法律保护，当事人均应全面履行合同，一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。原、被告均认可2016年11月5日解除了涉案合同，对此本院予以确认。虽然两被告主张签订变更协议系因原告贷款审批未通过、首付款支付方式与银行贷款审批流程冲突，但对此未提供证据予以证实，且原告及第三人对此不予认可，故对被告的此项主张，本院不予采纳。虽然被告主张合同约定贷款审批通过后再支付首付款，原告通过欺骗手段取得了首付款收据应为无效，但被告对于系被欺骗出具了首付款收据并未提供证据予以证实，且被告未能举证证实有符合法律规定合同无效的其他情形，故对被告的此项主张，本院不予采纳。虽然两被告主张原告焉保川未支付首付款构成违约，但根据《存量房屋买卖合同》及《变更协议书》的约定，首付款应于“贷款审批通过后过户当天”支付，在两被告未能举证证实原告的贷款是否审批通过的情况下，无法证实原告焉保川支付首付款的时间条件已经成就，即无法证实原告焉保川未支付首付款已违反了合同约定，故对两被告的此项主张，本院不予采纳。被告陈俏在合同履行过程中因个人原因单方出具声明不再出售涉案房屋并要求解除合同，致使原、被告之间的房屋买卖合同无法继续履行，导致原告焉保川的购房目的无法实现，构成违约，应承担相应的违约责任，故原告焉保川要求两被告返还定金2万元、支付居间代理费2.3万元、赔偿律师费2.4万元，合法有据，本院依法予以支持。原告焉保川要求两被告赔偿定金利息损失、居间代理费利息损失，无合同及法律依据，本院依法不予支持。虽然原告焉保川主张涉案房屋现实际面积应为66平方米，鉴定报告应以此面积计算确定房屋价值，但对此并未提供证据予以证实，故对原告焉保川的此项主张，本院不予采纳。关于原告焉保川主张的增值损失。本院认为，虽然被告违约导致合同未能履行给原告造成相应损失，但在合同履行过程中原告焉保川仅支付了定金2万元，本院依据鉴定结论按照原告焉保川已付款的比例确定两被告应赔偿房屋增值损失为2706元（2万元÷115万元×13.53万元），对于原告主张的超出部分，本院不予支持。关于原告焉保川主张的违约金。本院认为，虽然合同中约定了违约金的计算标准，但该约定的标准过高，且原告焉保川未能举证证明其受到的损失与所主张的违约金相当，本院根据合同的性质、损失的大小、当事人主观过错、履约和赔偿能力等因素，本院酌情将违约金调整为2万元予以支持，对于原告主张的超出部分，本院依法不予支持。关于原告焉保川主张因申请财产保全提供担保而购买“诉讼财产保全责任保险”支出费用750元的问题。本院认为，根据法律规定原告申请诉讼保全应当提供担保，原告可以选择采取提供房产、车辆或保证金等多种形式进行担保，本案中原告采取购买保险的方式进行担保是其自愿选择的方式，因该方式产生的费用并非必然或必须产生的费用，故该部分扩大的损失，不应由被告承担，故对原告焉保川要求两被告赔偿此项损失的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告陈俏、被告张望于本判决生效之日起十日内返还原告焉保川定金2万元。
二、被告陈俏、被告张望于本判决生效之日起十日内赔偿原告焉保川居间代理费2.3万元。
三、被告陈俏、被告张望于本判决生效之日起十日内赔偿原告焉保川律师费2.4万元。
四、被告陈俏、被告张望于本判决生效之日起十日内赔偿原告焉保川房屋增值损失2706元。
五、被告陈俏、被告张望于本判决生效之日起十日内支付原告焉保川违约金2万元。
六、驳回原告焉保川的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5400元，由原告焉保川负担4200元，由被告陈俏、张望负担1200元；财产保全费2020元、评估费12800元，均由被告陈俏、张望负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 李 钧
人民陪审员 乔永欣
人民陪审员 关晓军
二〇一七年七月五日
代理书记员 孙 靖