重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2015）沙法民初字第12322号原告上海景瑞物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区住所地上海市花园路118弄5号3楼，组织机构代码13458490-2。法定代表人许朝辉，上海景瑞物业管理有限公司董事长。委托代理人宋丽，女，汉族，上海景瑞物业管理有限公司员工，住湖南省桃源县。委托代理人葛春喜，重庆渝信律师事务所律师。被告胡道军，男，1977年8月2日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。被告陈玉清，女，1977年11月24日出生，汉族，无固定职业，现住重庆市沙坪坝区。原告上海景瑞物业管理有限公司与被告胡道军、陈玉清物业服务合同纠纷一案，本院于2015年10月21日立案受理后，依法由代理审判员向容独任审判，适用小额诉讼程序于2015年11月11日公开开庭进行了审理。原告上海景瑞物业管理有限公司的委托代理人宋丽、葛春喜，被告胡道军、陈玉清到庭参加诉讼。原被告双方申请庭外和解60天。本案现已审理终结。原告上海景瑞物业管理有限公司诉称，原告是重庆某小区的物业服务企业，被告是重庆某小区9-9-6房屋的业主。2009年5月28日，原告与被告签订《某前期物业服务协议》，约定物业服务费1.35元/㎡·月，物业服务费按月交纳,被告应当在当月10日前交纳,逾期将每日按日欠费金额的千分之三向原告支付违约金。原告按照约定为某小区提供了服务，但被告从2012年1月1日开始未交纳物业服务费，原告多次催收未果，现诉至法院，请求判令被告判令二被告连带支付原告2012年1月1日至2015年9月30日期间的物业服务费6260.29元（1.35元/月/平方米*103.05平方米*45个月）及违约金，该违约金以逾期支付的物业服务费为基数，从逾期之日起按照日欠费金额的千分之三计算至2015年9月30日。被告胡道军、陈玉清辩称,二被告是沙坪坝区某附某号某号房屋的业主，二被告系夫妻关系，二被告确系未交纳部分物业管理费，原因是：1、涉案房屋阳台与购买时房屋设计图纸不一致，方向是反的，当时被告与原告以及开发商沟通，原告口头同意减免两年物管费，但是原告实际并没有给被告减免两年的物管费；2、原告的部分诉讼请求已经超过诉讼时效；3、原被告双方之间签订的物业服务合同已经超过合同期三年；4、原告不按照物业服务合同的约定为被告提供物业服务，被告楼下业主违规搭建遮阳棚，导致被告阳台外面全部都是垃圾；5、被告房屋三间卧室顶层出现不同程度开裂，被告向原告多次反映该问题，一直未给予被告回复或者进行整改；6、如果法院认为被告应当支付物业服务费且应当支付违约金，被告认为合同约定的违约金过高，要求法院依法调整。经审理查明，被告胡道军、陈玉清系重庆市沙坪坝区（某）附某号某住宅房屋的所有权人，建筑面积103.05㎡。2009年5月前，原告上海景瑞物业管理有限公司（乙方，壹级物业服务资质）与重庆景康置业发展有限公司（甲方）签订《某一期前期物业服务合同》，约定，甲方选聘乙方对重庆市沙坪坝区某一期住宅小区实施前期物业管理服务。物业服务费按建筑面积计算，高层住宅物业服务费标准：1.35元/㎡·月（含电梯使用费及公摊费）。业主应于开发单位书面通知入伙之日起交纳物业服务费。物业服务费按月交纳，业主或使用人应在每月前10日内履行交纳义务。本合同期限为三年，自本项目入伙之日起算。业主与物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准支付违约金。签订合同后，原告进场为被告所在的某小区提供物业服务。某小区至今未成立业主委员会，合同期限届满后，原告自愿继续为该小区提供物业服务。2009年5月28日，上海景瑞物业管理有限公司重庆分公司（甲方）与被告胡道军、陈玉清（乙方）签订《某前期物业服务协议》约定，乙方同意接受甲方对某住宅房屋提供物业管理服务，甲方应承担工程维修及维护工作等，其中包括：建筑及其设施保修期内协调开发商、承建商进行对乙方所有单元内发生的墙体、水、电等建筑体系保修，保修期后实施有偿服务或协调专业机构或职能部门有偿维护服务或协调专业机构或职能部门有偿维护维修等。所有高层高级住宅物业管理服务费标准为1.35元/㎡·月，乙方应于每月10日前交纳物管费，逾期按日以欠费金额千分之三的标准向甲方支付违约金。被告胡道军、陈玉清签订协议当日办理了接房手续。2013年6月20日，原告通过邮政特快专递的形式邮寄律师函一份，催收2012年1月至2013年6月期间的物业服务费。收件人为胡道军，收件地址为重庆市沙坪坝某某9-9-6。2013年9月6日，原告通过邮政特快专递的形式邮寄律师函一份，催收2012年1月1日至2013年8月期间的物业服务费。收件人为胡道军，收件地址为重庆市沙坪坝某附某号。2014年3月5日，原告通过邮政特快专递的形式邮寄律师函一份，催收2012年1月1日至2014年2月期间的物业服务费。收件人为胡道军、陈玉清，收件地址为重庆市沙坪坝钦村某号附某号。另查明，2014年9月27日，原告向涉案房屋楼下9-8-6号房屋业主发出《违法（规）行为整改通知书》，通知该业主在客厅景观阳台安装雨棚的行为违反了物业管理的有关规定，根据《住宅室内装饰装修管理办法》第六条的规定，要求其立即停止上述违规行为并予整改。该业主予以拒绝签收，其后原告通过在门口张贴的方式予以了送达。审理中，被告对原告举示的邮戳时间为2013年6月20日、2013年9月6日的邮政特快详情单及律师函的真实性不予认可，表示从未收到原告发出的该二份律师函，被告对邮戳日期为2014年3月5日的邮政特快详情单及律师函的真实性也不予认可，并表示其并未居住在收件地重庆市沙坪坝钦村某号附某号，该地址与被告之间没有任何关系。原告则陈述因时间太久，其无法清楚说明填写该收件地址的原因,也无证据证明该地址确系被告能收到信件的地址。审理中，被告举示了照片拟证明涉案房屋的三间卧室顶层出现不同程度开裂以及涉案房屋楼下业主在阳台违规搭建雨棚的事实。原告对照片的真实性予以认可，但表示涉案房屋开裂的原因没有经过专业机构评判无法确定开裂的具体原因，同时，原告已经通报了规划局以及整改办要求涉案房屋楼下业主对搭建的雨棚进行整改。双方分歧较大，调解未成。上述事实，有原告提交的《某一期前期物业服务合同》、《某前期物业服务协议》、重庆市物业服务费收费备案表、资质证书、档案查询结果证明、《违法（规）行为整改通知书》以及当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定案件事实的根据。本院认为，建设单位重庆景康置业发展有限公司与原告签订的《某一期前期物业服务合同》是双方当事人真实意思表示，并不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同，原告及某小区业主、物业使用人应当按照约定全面履行自己的义务。该前期物业服务合同期限届满后，某小区业主大会没有作出选聘或续聘决定，原告自愿按照原合同约定继续提供服务，则该前期物业服务合同的效力延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止。原告继续提供了物业服务，被告应当支付原告物业服务费。被告抗辩称其未实际收到原告邮寄的律师函，原告的起诉已部分超过诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外；第一百四十条规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。原告举示了2013年6月20日、2013年9月6日的律师函及邮政特快专递详情单，收件地址为涉案房屋，该二份律师函应当到达被告，可以作为原告向被告提出要求其交纳欠付物业服务费的依据，构成诉讼时效的中断，诉讼时效期间重新计算。原告举示的2014年3月5日的邮政特快详情单及律师函，收件地址为重庆市沙坪坝钦村某号附某号,被告对真实性不认可，表示该地址与被告之间没有任何关系，原告也陈述因时间太久，其无法清楚说明填写该收件地址的原因,也无证据证明该地址确系被告能收到信件的地址。因此，该份催收物业服务费的律师函不能视为已经送达给被告，不能构成诉讼时效的中断。原告于2015年10月21日向本院起诉，起诉前的末次催收时间为2013年9月6日，原告主张2013年10月之前的物业服务费已超过诉讼时效。因此，被告应当向原告支付2013年10月1日至2015年9月30日期间的物业服务费共计3338.82元（1.35元/月/平方米*103.05平方米*24个月）。《某一期前期物业服务合同》约定，业主、物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准支付违约金，故被告应按约定向原告支付违约金，但合同约定的违约金过高，本院根据被告的抗辩，依法调整为以被告每月应交纳的物业服务费139.12元为基数,从当月11日开始，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计付违约金。原告要求每日按欠费金额的千分之三计付违约金,本院不予支持。被告抗辩称其楼下业主在阳台搭建雨棚对被告房屋造成影响，原告已经向楼下业主发出《违法（规）行为整改通知书》，通知其进行整改。另外，被告还举示了照片证明其房屋卧室顶层出现不同程度开裂，原告应当履行维修义务，被告仅仅凭借照片无法证明其房屋开裂的原因，也无法证明原告负有维修义务。综上，被告举示的证据不能证明原告存在违反合同约定的行为，被告应当承担举证不能的后果。因此，本院对被告的抗辩不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第（二）项之规定，判决如下：一、被告胡道军、陈玉清在本判决发生法律效力后三日内给付原告上海景瑞物业管理有限公司2013年10月1日至2015年9月30日期间的物业服务费共计3338.82元及违约金，该违约金以2013年10月1日至2015年9月30日期间每月欠付的物业服务费139.12元为基数，自每月当月11日起，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算至2015年9月30日；二、驳回原告上海景瑞物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费280元（原告已预交140元），减半收取140元。由被告胡道军、陈玉清负担，此款限被告胡道军、陈玉清于本判决发生法律效力后三日内给付原告上海景瑞物业管理有限公司。本判决为终审判决。当事人应自觉履行生效判决确认的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员 向 容二〇一六年三月三日书 记 员 张鹏鹏