广东省广州市荔湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗荔法民三初字第1335号
原告：刘X宣，住广州市荔湾区。
委托代理人：吴X锋，广东粤胜律师事务所律师。
被告：广州市XX总公司，住所地：广州市海珠区。
法定代表人：丁建隆，职务：总经理。
委托代理人：黄志明、钟文，广东格林律师事务所律师。
第三人：广州XX中介有限公司，住所地：广州市天河区。
法定代表人：欧X，职务：董事长。
委托代理人：许玉祥，广东东方昆仑律师事务所律师。
委托代理人：江琪英，广东东方昆仑律师事务所律师。
原告刘X宣诉被告广州市XX总公司、第三人广州XX中介有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于立案受理后，依法由审判员潘瑞冰适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告刘X宣及其委托代理人吴X锋、被告的委托代理人钟文，第三人的委托代理人江琪英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘X宣诉称：2009年12月10日，原告与被告签订了《广州市商品房买卖合同》，约定被告在2011年6月30日前将广州市XX房交付给原告，并在该房屋交付之日起180个工作日内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记手续。逾期，被告每日按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付违约金给原告。双方签订合同后，原告依约向被告支付了全部购房款，办理了收楼手续，但被告却未按合同约定的履行期限为原告办理房屋产权证。因此，原告起诉要求：1、被告支付延迟办理产权证违约金给原告（违约金按照年利率7.8%计算，以总房款XX元为本金，从2012年3月20日计至2013年2月25日止）；2、本案诉讼费由被告承担。
被告广州市XX总公司辩称：1、双方选定的产权登记办理方式是共同办理，被告在2011年3月21日就开始着手办理确权手续，非被告的客观原因导致未能在规定期限内办妥涉案房屋的转移登记手续，属于不可归责于被告的原因，不能据此认定被告构成违约，而要求被告承担违约责任。2、《补充协议》第21条1（3）、3、5及第22条对违约情形和违约责任重新进行了约定。补充协议内容与合同不一致的，应以补充协议内容为准。补充协议第22条约定整条删除了延迟办理产权登记的违约责任，且未对违约责任重新进行约定，应视为原告同意免除被告延迟办理产权登记的全部责任。3、原告主张的违约时间、计算标准及终止时间与事实不符，缺乏依据。《补充协议》第21条第3款约定：如被告在办理产权登记时出现补缴土地出让金、房管部门变更办理程序、房管部门退案等客观情况，导致被告确实无法按合同约定的时间与原告一起办理房地产权转移登记，原告同意给予90个工作日的宽限期，在宽限期内，原告不追究被告的违约责任。本案中，被告无法在交楼后180个工作日内与原告一起办理产权证，是因为发生了被房管部门退案及变更办理程序的客观情况，根据双方约定原告应给予被告90个工作日的宽限期，且不追究原告的违约责任。4、涉案房屋的产权证现已办妥，原告并未因办证问题遭受到损失，原告在没有损失的情况下，要求被告承担赔偿责任，明显违背公平合理原则。原告在2011年6月30日收楼，180个工作日内办理即2012年3月20日前向房管部门申请讼争房屋的转移登记，不计算90个工作日的情况下，诉讼时效应从2012年6月24日起算至2014年6月23日止，原告在2014年6月23日向法院提起本案诉讼，已超过诉讼时效96天。如果计算90个工作日的办证期限，本公司不存在违约情况。2012年7月20日至2012年12月31日期间房管部门中止办理讼争房屋产权转移登记，直到2013年1月4日房管部门才恢复办理讼争房屋产权转移登记，应扣减房管部门中止的的办证时间和非因本公司造成的办证逾期时间。
综上所述，不同意原告的全部诉讼请求。
第三人广州XX中介有限公司述称，原告主张的逾期办证责任与第三人无关，第三人是在被告通知准备好大确权的资料后，在2012年5月21日代理被告向房管部门申请了初始登记，但房屋大确权在2013年1月22日才办妥，第三人已在具备办证条件时，以最快速度为各位购房者安排办证事宜，第三人已在2013年1月28日向房管局递交了办证资料，故本案第三人应不承担责任。
经审理查明：2009年12月10日，原告与被告签定《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：被告将广州市荔湾区XX苑XX房出售给原告，房价XX元；网上签订合同之日起2日内（不超过5日）支付XX元，余款XX元于2010年6月11日前申请办理银行按揭手续；房屋在2011年6月30日前交付使用；双方共同办理《房地产权证》，应当在商品房交付之日起180个工作日内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记等；双方共同办理产权登记的，如因XX公司原因导致不能按时办理房地产转移登记的，XX公司每日按房价的0.05%向两原告支付违约金等。
同日，原告与被告还签定《本合同补充协议》，对原合同的具体条款修改，其中第二十一条第3点约定：如被告在办理产权登记时出现补交土地出让金、房管部门变更办理程序、房管部门退案等客观情况，导致被告确实无法按本合同约定的时间与原告一起办理房地产转移登记，原告同意给予90个工作日的宽限期，在宽限期内，原告不追究被告的违约责任等；第5点约定：非因被告原因造成原告不能按期办理《房地产权证》的，被告不承担任何责任。第二十二条约定：延迟办理产权登记的违约责任（整条删除）。
上述合同签订后，原告向被告支付了房款XX元。2011年6月30日，原告签署了《业主入伙确认书》。
2011年3月31日，被告与广州市房地产测绘所签订《委托新建单元式房屋提前介入测绘备案合约》，约定：备案有效期至2011年6月16日，若被告超过备案有效期不能提供《建设工程规划验收合格证》及其附图，广州市房地产测绘所有权停止该房屋的测绘，被告接受广州市房地产测绘所的案件暂退所处理等。2011年5月30日，广州市规划局核发了上述房屋所在楼盘地上建筑的《广州市建设工程规划验收合格证》。到了2011年6月16日，由于被告交的资料不全，被告的测绘申请被广州市房地产测绘所作暂退所处理。2012年2月1日，被告补交资料后，与广州市房地产测绘所签订《房产测绘合同》。2012年4月5日，被告取得了测绘报告。
2012年5月21日，被告向广州市房地产交易登记中心申请办理XX苑（A1、A2、A3栋）的初始登记。2012年6月20日，广州市房地产交易登记中心出具《受理回执》，要求被告于2012年8月2日之后凭此回执办理领证手续。此后，广州市房地产交易登记中心在审查中发现，XX苑地下车位的数量与验收合格证列明的车位不符，A3栋首层商铺“大通铺”间隔调整等问题，遂根据《广州市城镇房地产登记办法》的规定于2012年7月20日中止办理时限，并出具《补正资料通知书》要求被告补充规划部门的意见。
为此，被告向广州市规划局反映情况。广州市规划局于2012年9月29日以穗规函（2012）4898号答复：认为A3栋首层商铺内部间隔调整及后期分割属于内部调整平面布局，与规划无矛盾，不需办理规划调整手续。2012年10月31日，被告将广州市规划局的复函交到广州市房地产交易登记中心，并要求先行办理XX苑住宅部分的产权。广州市房地产交易登记中心研究明确后，于2012年12月31日重新启动审核程序。2013年1月22日，广州市房地产交易登记中心核发了上述房屋的《广州市房地产初始登记告知书》。
2013年1月30日，被告向广州市房地产交易登记中心递件申请办理涉案房屋过户给原告的房地产转移登记手续。荔湾区房地产登记交易所于当日出具《收件收据》。荔湾区国土资源和房屋管理局于2013年2月出具《受理回执》，该回执显示收件日期为2013年2月25日。原告据此主张以该日期作为被告申请房屋产权转移登记手续的时间。
另查原告在2014年6月16日向本院提交立案材料，提起本案诉讼。
2013年3月29日，广州市规划局发出穗规函（2013）1568号文，对XX苑地下车位的规划验收所附的平面图位置与竣工现场不符作了更正。
本院在办理黄X欣诉本案被告商品房预售合同纠纷一案的（2013）穗荔法民三初字第452号案的诉讼期间，本院去函广州市国土资源和房屋管理局查询上述房屋的办证情况。
2013年5月15日，广州市国土资源和房屋管理局以穗国房协查复字（2013）221号文复函本院：“经查，广州市XX总公司于2011年4月7日向市房地产测绘院申请荔湾区XX17-27号（单号）及荔湾区XX7-15号（单号）房屋的初始测绘，市房地产测绘院分别立测字110111693号、测字110111694号案受理。因该公司未提交《建设工程规划验收合格证》及附图，不符合新建单元式房屋初始测绘立案要求，故签订了《委托新建单元式房屋提前介入测绘备案合约》。根据该合约第四条约定：“甲方必须在《委托新建单元式房屋提前介入测绘备案合约》签订之日起48个工作日内向乙方提供该房屋《建设工程规划验收合格证》及附图，备案有效期至2011年6月16日”和第六条约定：“若甲方超过备案有效期不能提供《建设工程规划验收合格证》及其附图，乙方有权停止该房屋的测绘，甲方接受乙方的案件暂退所处理。经退所处理的案件在甲方补齐资料后如需要继续办理的，按乙方的办案标准时限双方签订《委托新建单元式房屋测绘合约》，乙方按照约定的时限向甲方提交测绘成果”，广州市XX总公司至2011年6月16日仍未向该院提供《建设工程规划验收合格证》及其附图，故该院将该案作停办处理。2012年2月1日，广州市XX总公司提供《建设工程规划验收合格证》及其附图，并与市房地产测绘院签订《房产测绘合同》，该院于2012年3月30日办结该案，测绘成果于2012年4月5日由该公司经办人签取。综上，市房地产测绘院在受理及办理荔湾区XX17-27号（单号）及荔湾区XX7-15号（单号）房屋初始测绘时，手续程序符合法律规定，广州市XX总公司向该院补充资料时双方即签订《房产测绘合同》，不存在拖延签订合同及拖延办理的情况。”
2013年7月8日，广州市国土资源和房屋管理局以穗国房协查复字（2013）360号文复函本院：“经查，广州市XX总公司（以下简称“XX公司”）向我局申请办理XX9-15（单）号（XX苑自编A3栋）、17-27（单）号（XX苑自编A1、A2栋）的初始登记，因A1-A2栋的预售许可证20090405号中预留非住宅回迁安置房的面积与房号跟系统反映的不符、A1-A5栋地下室测量车位的数量与验收合格证列明的车位数量不一致、A3栋的首层商铺“大通铺”间隔调整问题、地下室需调整地价合同等原因，我局于2012年7月20日出具《补正资料通知书》请XX公司补充规划部门意见，并根据业务操作规定中止该案的办理时限。2012年10月，XX公司收到规划部门的复函后，申请先行办理该项目地上住宅部分的产权，地下室车位和商铺产权留待日后解决。我局对先行办理住宅部分确权是否会影响首层商铺的测绘的问题研究明确后，于2012年12月31日重新启动审核程序，并于2013年1月完成了上述房屋的初始登记手续。综上所述，该项目初始登记审核的中止时间是从2012年7月20日至2012年12月31日。根据《广州市城镇房地产登记办法》相关规定，上述中止时间不计入登记审核期限。”
本院认为：原告于2011年6月30日办理收楼手续，按约定被告应于2012年3月20日前申请办理讼争房屋的产权转移登记手续，但被告直到2013年1月30日才向广州市房地产交易登记中心递件申请办理讼争房屋的产权转移登记手续，超过合同约定的时间，应向原告承担违约责任。违约金依约应计至2013年1月30日止。原告主张应以荔湾区房管部门出具的受理回执记载的收件日期作为被告申请房屋产权转移登记时间缺乏合理性，对此主张本院不予采纳。故原告要求支付违约金时间计至2013年2月25日房管部门出具办证回执之日止不符合合同约定，本院不予支持。
虽然，双方在补充协议约定整条删除合同第二十二条关于延迟办理产权登记的违约责任，但无明确表示不追究被告延迟办理产权登记的违约责任，故被告据此要求不承担违约责任缺乏依据，本院不予支持。
补充协议第二十一条第3点约定“如被告在办理产权登记时出现补交土地出让金、房管部门变更办理程序、房管部门退案等客观情况，导致被告确实无法按本合同约定的时间与原告一起办理房地产转移登记，原告同意给予90个工作日的宽限期，在宽限期内，原告不追究被告的违约责任”，根据公平原则，该约定中的“房管部门退案”应只适用于被告无过错的情形，被告在申请办理涉案房屋测绘时，由于无提交地下建筑的《建设工程规划验收合格证》，其申请被测绘所作暂退所处理，该情况应视为“房管部门退案”，且是被告的过错所致，因此，被告以补充协议第二十一条第3点的约定为由要求原告给予90个工作日的宽限期不成立，本院不予支持。
补充协议第二十一条第5点约定“非因被告原因造成原告不能按期办理《房地产权证》的，被告不承担任何责任。”从查明的事实来看，导致广州市房地产交易登记中心中止被告申请办理初始登记时限的主要原因是房管部门要核实被告的申请是否与规划审批一致，例如，房管局认为商铺的间隔改变应报规划局，要求被告补充资料，但规划局答复不需办理规划调整手续；房管局认为地下车位数与验收合格证列明的车位不符，最后查明是规划局对地下车位的规划验收所附的平面图位置与竣工现场不符作了更正；这些并非被告的自身责任造成。况且，被告为了能及时办理讼争房屋的产权转移登记，主动要求房管局先行办理XX苑住宅部分的产权，已做了补救措施。因此，被告要求不承担房管局中止办证时间的延迟办证的违约责任，应予支持。但被告在该中止办证时间内的2012年9月29日已收到规划局作出的“不需办理规划调整手续”的批复，无及时将此批复交给房管局，直到2012年10月31日，才向房管局报告此批复，对该时段（由于9月30日到10月7日是中秋国庆假期应予扣除），被告应承担23日的延迟办证的违约责任。
原告于2014年6月16日才向本院起诉，原告请求被告支付2012年6月16日前逾期办理房屋产权证违约天数的违约金的诉讼请求，已超过二年的诉讼时效，本院不予支持。
综上，扣除房管局中止时间（其中有23日不扣除）及已超过诉讼时效的时间后，XX公司应承担86日的延迟办理产权转移登记的违约责任。违约天数计算方法如下：从2012年6月17日起计算至2012年7月19日共33日，从2012年7月20日起至2012年12月30日为房管局中止办理时限，从2012年12月31日起计算至2013年1月30日共30日为违约天数，再加上中止时间有23日不扣除。
由于双方对违约金无作约定，按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，参照中国人民银行的规定，违约金按6个月的贷款年利率5.6%上浮30%计。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：
1、被告广州市XX总公司于本判决发生法律效力之日起三日内支付延迟办理产权转移登记的违约金（以房价XX元为本金，按年利率7.28%计86日）给原告刘X宣。
二、驳回原告刘X宣的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1441元，由原告刘X宣负担1176元、被告广州市XX总公司负担265元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内，按照不服一审判决部份的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 潘瑞冰
二〇一四年九月二十日
书记员 卢健华