安徽省芜湖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖02民终1506号
上诉人（原审原告）：芜湖市华强广场置业有限公司，住所地安徽省芜湖市方特欢乐世界主题公园阳光广场B区1#3楼。
法定代表人：牛自波，该公司董事长。
委托诉讼代理人：古立平，安徽纬纶律师事务所律师。
委托诉讼代理人：肖亚男，安徽纬纶律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）：江苏途家置业顾问有限责任公司，住所地江苏省南京市雨花台区雨花经济开发区凤华路18号2幢。
法定代表人：张浩，该公司董事长。
委托诉讼代理人：周游，该公司员工。
委托诉讼代理人：顾金龙，该公司员工。
上诉人芜湖市华强广场置业有限公司（以下简称华强公司）、上诉人江苏途家置业顾问有限责任公司（以下简称途家公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2016）皖0202民初955号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月29日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人华强公司的委托诉讼代理人古立平、肖亚男，上诉人途家公司的委托诉讼代理人周游�顾金龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
华强公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持华强公司的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认为途家公司应支付房屋闲置损失费期间为2015年12月1日起至2016年4月30日止，系事实认定错误。首先，华强公司与途家公司签订的《房屋租赁合同》约定合同租期自2015年9月1日起至2020年8月30日止，一审开庭时双方一致确认于2016年3月25日终止履行合同。虽双方在合同中约定免租期为三个月，但免租的前提是途家公司能够正常履行合同，现途家公司已严重违约造成华强公司巨大损失，故免租理由不复存在，2015年9月1日至2015年11月30日的租金应由途家公司支付。其次，双方终止履行合同后，华强公司重新招租需要一定期限，一审法院给予一个月时间过短，无法弥补华强公司房屋闲置的损失，上述损失只有待华强公司将房屋出租后才可止损。因此，房屋闲置期间损失应计算至房屋出租之日止，至少也应当参照免租期给予三个月。二、一审法院酌定自2016年2月1日起房屋闲置套数应减少100间，系事实认定错误。首先，华强公司确将其中100间房屋另行给安徽中梦维家投资管理有限公司（以下简称中梦维家）使用，该公司于2016年3月正式营业，但中梦维家并未向华强公司支付租金，双方也未签订租赁合同，只是作为“试用”，至于中梦维家是否会继续承租取决于其经营状况，因此利益是否能够在今后的经营中体现无法预见。其次，上述100间房屋虽未闲置，但华强公司至今未享有收益，故损失依然存在，不应减少房屋闲置套数。再次，一审法院已查明中梦维家是2016年3月才试用房屋的，即便扣减也应当从2016年3月后开始计算。三、一审法院认为华强公司未提交装修费票据证明实际支付的装�价款并酌定装修损失60万元，系事实认定错误。首先，华强公司在一审中提交了装修施工合同及装修结算书，华强公司就上述装修费用已与施工单位进行结算，合同及结算书均合法有效且实际发生。其次，华强公司主张的装修费用是以实际发生装修费12600828.11元为基准，按合同约定的租赁期限摊销，并未要求途家公司承担全部费用。
途家公司辩称：华强公司的上诉意见无事实与法律依据，请求二审法院予以驳回。
途家公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回华强公司的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院未查明事实，认定错误。华强公司始终未能及时提供符合合同约定标准的房屋及相应设施，途家公司因此未支付租赁保证金，双方始终未进行房屋交付。在此期间，途家公司多次通过微信和邮件等方式与华强公司磋商，双方协商确定将合作房屋减少至140间，准备期延长至6个月。但在此之后，华强公司仍未履行原合同约定及双方磋商的约定，并在未告知途家公司的情况下，于2015年12月将全部房屋出租给中梦维家。中梦维家以青年公寓的经营模式正式在芜湖地区上线运营，并大肆广告宣传。前述事实有合同、微信记录、双方邮件往来为证，说明是华强公司违约在先，途家公司并无过错。一审法院惘顾事实真相和途家公司的证据，在华强公司不履行义务并将房屋租给第三方导致原合同不可能履行的情况下，支持了华强公司主张的房屋闲置费用，实为不妥。一审法院酌情判决途家公司承担装修费60万元，有失公平。
华强公司辩称：华强公司按约履行全部合同义务，投入1200余万元对涉案房屋按照途家公司要求进行装修，双方在2015年9月1日仍达成会议纪要，途家公司应于2015年9月2日接收房屋，全面启�酒店开业事宜。然而途家公司直到华强公司起诉时仍未接收房屋，也没有开展酒店开业筹备工作，途家公司存在恶意违约情形，应承担违约责任，一审法院判决的违约责任较小。
华强公司向一审法院起诉请求：1、途家公司赔偿华强公司自2015年9月1日起至实际出租之日止房屋闲置损失（暂按合同约定的月租金432000元计算至开庭之日为3024000元）及利息（以损失具体金额为基数，按同期人民银行贷款利率计算）；2、途家公司赔偿华强公司按特定需求的房屋装修费用4200276元（实际产生的装修费用为12600828.11元，暂请求上述费用）；3、诉讼费由途家公司承担。
一审法院认定事实：2014年12月19日，华强公司与途家公司签订《房屋租赁合同》，约定途家公司租赁华强公司所有的位于芜湖市××广场××（××层，每层20套）房屋，用于经营度假式公寓，房屋租�期限自2015年9月1日起至2020年8月30日止，华强公司应于2015年9月1日前将房屋按约定条件交付给途家公司，华强公司同意给予途家公司三个月（2015年9月1日至2015年11月30日）装修及筹备期，该期间免收租金，具体免租期起始日期以华强公司实际交付日期为准，房屋租金每月每套1200元，按月支付，月租金合计43.2万元，途家公司应交纳保证金86.4万元，华强公司应提供房屋硬装装修、装修完毕的大堂、有偿提供200-250平方米的附属配套会议室、无偿提供约50-100平方米的房屋给途家公司做办公或餐饮使用，合同经双方签字或盖章后五个工作日内并收到租赁保证金后生效。华强公司于2015年4月15日与装修公司签订装修合同，开始对租赁房屋装修，2015年8月11日装修完毕并验收合格，经结算装修费为12600828.11元。2015年9月1日，华强公司与途家公司因途家公司未能及时验收和接受房屋进行协商并形成会议纪要，达成以下协议：1、途家公司于2015年9月2日进行房屋验收、启动全面招租工作及筹备酒店开业的相关事宜；2、途家公司在2015年9月6日前装修出两套样板间，一套单间，一套双人间；3、途家公司于2015年9月13日前支付保证金；4、华强公司配合途家公司验收、开业筹备、招租的相关事宜。因途家公司一直未交纳租赁保证金，2016年1月18日，华强公司向途家公司发函，要求支付保证金并接收房屋。2016年2月5日，途家公司向华强公司发送工作联系函，要求华强公司交付附属设施，途家公司经初步验收认为华强公司交付的房屋不符合合同要求，要求华强公司整改。双方多次协商租赁事宜未果。一审审理过程中，华强公司与途家公司一致同意终止履行上述《房屋租赁合同》。2016年2月，华强公司与中梦维家达成口头协议，将上述租赁房屋中13层-16层、27层共�100间房屋租赁给中梦维家试经营酒店式公寓，试经营期为半年至八个月，该公司于2016年3月开始试营业，双方未签订书面合同。一审法院认为，华强公司与途家公司签订的《房屋租赁合同》及会议纪要系双方真实意思表示，双方应积极履行合同约定及协议内容。华强公司对租赁房屋进行装修，以使租赁房屋达到途家公司使用要求，途家公司却未按照约定期限缴纳租赁保证金、接收房屋及准备经营的相关事宜，现双方一致同意终止履行《房屋租赁合同》。因途家公司拖延履行合同约定及协议内容，致使华强公司不能实现合同利益，造成华强公司经济损失，途家公司应承担损害赔偿责任。对华强公司房屋闲置损失认定如下：根据双方约定途家公司租赁房屋360间，每月每间1200元，途家公司应于2015年9月2日接收房屋，免租期三个月。如双方正常履行合同，途家公司应自2015�12月1日起支付租金，因此房屋闲置费损失比照租金标准计算；双方于2016年3月25日一致确认终止履行合同，华强公司重新招租需一定期限，故酌情给予一个月时间，途家公司应支付房屋闲置费损失期间为2015年12月1日起至2016年4月30日止。鉴于华强公司将其中100间房屋另行租赁给中梦维家使用，该公司于2016年3月正式试营业，虽不支付租金给华强公司，但该100间房屋华强公司无收益属于暂时现象，其利益在今后的经营中会体现，且经营有必要的筹备期，故酌情认定自2016年2月1日起途家公司承担的房屋闲置套数应减少100间。综合以上情况，途家公司应赔偿华强公司房屋闲置损失为180万元（360间×1200元／月×2个月＋260间×1200元／月×3个月）。华强公司主张房屋闲置费利息，符合法律规定，利息酌定自起诉之日起按中国人民银行贷款基准利率计算。华强公司主张装修费损失，因华强公司对出租房屋进行装修产生费用，且途家公司对装修事实无异议，现终止履行合同，必然导致华强公司装修损失，故酌情认定途家公司补偿华强公司为满足途家公司经营需要进行装修的装修损失。鉴于华强公司未提交装修费票据证明实际支付的装修价款，酌情认定补偿装修费损失60万元。华强公司的其余装修损失可以在后期的出租收益中予以弥补。途家公司未提交充分的证据证明华强公司交付的房屋不符合合同要求；途家公司认为租赁间数变更为140间，但双方并未签订书面变更协议，故对途家公司的辩解意见不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条第一款第（一）项、第一百一十三条第一款之规定，判决：一、途家公司于判决生效之日起十日内赔偿华强公司房屋闲置费180万元，并支付自2016年2月1日起至判决确定的履行期限届满之日止的利息（�照中国人民银行同期贷款基准利率计算）；二、途家公司于判决生效之日起十日内补偿华强公司装修损失60万元。案件受理费减半收取29673元，保全费5000元，合计34673元，由华强公司负担19189元，途家公司负担15484元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：华强公司二审中提交了其与中梦维家签订的《房屋租赁合同》以及涉案房屋装修结算单据与付款凭证。上述《房屋租赁合同》约定华强公司将其所有的300套房屋租赁给中梦维家，房屋租赁期自2016年4月18日至2026年4月17日，免租期6个月至2016年10月17日止，前五年每月每套房屋租金为1200元。结算单据与付款凭证载明了华强公司为装修涉案房屋支出的费用。二审庭审中，途家公司称华强公司交付的360套房屋与合同�定的装修标准一致，但交付的早餐厅、办公室是毛坯状态，不符合合同约定。2016年3月25日一审庭审时，华强公司与途家公司一致同意终止双方签订的《房屋租赁合同》。本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点是：1、华强公司是否存在违约行为；2、涉案房屋闲置损失如何确定；3、华强公司主张装修费用的诉请能否成立。一、关于争议焦点1。华强公司与途家公司签订的房屋租赁合同仅约定由华强公司提供50-100平米的房屋给途家公司做办公或餐饮使用，并未对该房屋的装修标准进行约定，故途家公司上诉认为交付的早餐厅、办公室是毛坯状态不符合合同约定，缺乏事实依据，不能成立。二审庭审中，途家公司已认可华强公司交付的360套房屋符合合同约定的装修标准。根据华强公司与途家公司于2015年9月1日达成的会议纪要内容�途家公司应于2015年9月2日进场验收房屋并筹备酒店开业事宜，在华强公司已按约提供了房屋及相应设施的情况下，途家公司拒不接收涉案房屋，显属违约，其应向华强公司承担相应的违约责任。根据合同法第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大。华强公司于2016年2月将100套房屋交给中梦维家试营业并于2016年4月18日将300套房屋出租给中梦维家，系依法采取适当措施避免损失扩大的行为，并不构成违约，故对途家公司关于华强公司违约在先等相关上诉意见不予采信。二、关于争议焦点2。因途家公司的违约行为导致涉案房屋自2015年9月1日起闲置，华强公司因此遭受损失，故应由途家公司承担房屋闲置损失赔偿责任。本院对华强公司的房屋闲置损失认定如下：华强公司虽与途家公司约定免租期3个月，但免租期存在的前提是五年�合同租赁期限能够有效履行，华强公司能够据此获得长期租赁收益，现途家公司并未实际接收房屋且《房屋租赁合同》已于2016年3月25日终止，依据公平原则，途家公司不应再享有该三个月免租期。涉案《房屋租赁合同》已于2016年3月25日终止履行，华强公司有义务重新招租减少损失。考虑到房屋闲置套数较多等因素，本院酌情给予华强公司三个月的重新招租时间。华强公司虽将涉案房屋中的300套于2016年4月18日租赁给中梦维家使用，但至2016年10月17日，上述房屋处于免租期，华强公司的损失并未因此减少。故对上述360套房屋的闲置损失应自2015年9月1日起计算至2016年6月30日止，按月租金1200元的标准，上述损失金额为432万元。考虑到途家公司并未实际使用涉案360套房屋，上述房屋闲置损失已能弥补华强公司遭受的实际损失，故对华强公司要求途家公司自2015年9月1日起赔偿其房屋闲置损失利息的诉请不予支持。三、关于争议焦点3。首先，根据双方签订的房屋租赁合同可知，在合同正常履行的情况下，华强公司的装修成本应摊销到租金收益中，途家公司并不需要额外补偿华强公司装修费用。其次，华强公司在后期出租涉案房屋时仍可就其装修投入获得相应比例的租金收益。再次，本院对前述房屋闲置损失的确定是参照已装修房屋租金标准计算的，其中已涵盖了部分装修成本，故由途家公司赔偿华强公司房屋闲置损失，已能足额弥补华强公司的实际损失。据此，本院对华强公司要求途家公司赔偿其装修费用的诉请不予支持。
综上所述，华强公司的上诉请求部分成立，途家公司的上诉请求不成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销安徽省芜湖市镜�区人民法院（2016）皖0202民初955号民事判决第二项；
二、变更安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2016）皖0202民初955号民事判决第一项为：上诉人江苏途家置业顾问有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿上诉人芜湖市华强广场置业有限公司房屋闲置损失432万元；
三、驳回上诉人芜湖市华强广场置业有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取29673元，由芜湖市华强广场置业有限公司负担3648元，江苏途家置业顾问有限公司负担26025元；二审案件受理费118692元，由芜湖市华强广场置业有限公司负担33321元，江苏途家置业顾问有限公司负担85371元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李建华
代理审判员 蒋 磊
代理审判员 丁大慧
二〇一六年十月十一日
书 记 员 王文苑
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审�民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。