江苏省扬州市邗江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）扬邗民初字第0974号
原告（反诉被告）扬州金阳光房地产开发有限公司。
被告（反诉原告）陈某某。
原告（反诉被告）扬州金阳光房地产开发有限公司（以下简称金阳光公司）与被告（反诉原告）陈某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月24日立案受理后，依法由审判员郭新平独任审判，并于2014年4月22日、2014年5月8日公开开庭进行了审理。金阳光公司委托代理人曹芹、葛华、陈某某委托代理人陈凤智、程辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
金阳光公司诉称，2011年12月1日，金阳光公司与陈某某签订《力宝广场商铺租赁合同》一份，合同约定金阳光公司将力宝广场一层1F-A-002号租赁区域及设施租给陈某某，租赁期限为四年，从2011年12月3日至2015年12月2日，年租金第一年为78625元、第二年为89681元、第三年为96086元、第四年为111033元，租金分四次按季度支付，实行先付租金后使用的原则，并约定了违约责任等。合同签订后，金阳光公司依约将租赁物交付陈某某。陈某某经常拖欠租金，已构成违约，为维护金阳光公司的合法权益，现请求判令陈某某给付租金76116元（暂计算至2013年1月2日，以后另算）及违约金20000元。庭审中，金阳光公司将诉讼请求明确为请求判令陈某某给付租金108144元（至2014年1月2日为76116元，从2014年1月3日起至2014年5月2日止按年租金96086元的标准计算为32028元）及违约金20000元。
陈某某辩称，对双方所签订的租赁合同及至2014年1月2日欠租金76116元的事实无异议。对2014年1月3日至2014年5月2日的租金32028元不予认可，因为从2013年12月底金阳光公司就把陈某某经营的商铺门全部封锁，且多次要陈某某解除合同。合同履行过程中的违约责任在金阳光公司，不在陈某某，对违约金不予认可。
陈某某反诉称，陈某某所租赁的商铺在力宝广场的北面，店面向北，在生意逐渐向好时，金阳光公司听信风水迷信，于2012年10月在沿路店铺外增加木廊，以玻璃封闭，于2013年3月结束。期间，陈某某不同意封闭，并与金阳光公司多次交涉，金阳光公司虽答应施工结束后减少租金，但后来却不同意降低租金。由于店面外围被封闭遮挡，行人无法直接进入，在外面也不易识别，且走廊里气味难闻，导致生意日益清淡，造成陈某某经营损失，现请求判令金阳光公司赔偿陈某某经营损失306977.61元。庭审中，陈某某将反诉请求变更为金阳光公司赔偿陈某某经营损失303445.04元。
针对陈某某的反诉，金阳光公司辩称，陈某某的主张没有事实和法律依据。一、金阳光公司在力宝广场的北面增加透明的木廊，起到美化的作用，对陈某某的经营不存在任何影响，也与风水迷信无关；二、金阳光公司就增加木廊从未答应陈某某降低租金。
金阳光公司提供了下列证据，陈某某分别进行了质证：
1、金阳光公司与陈某某于2011年12月1日签订的《力宝广场商铺租赁合同》一份，证明按合同约定的租赁期限和租金标准，陈某某至2014年的1月2日实际欠租金76116.05元。
陈某某对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议。
2、《力宝广场木廊工程施工合同》一份，证明木廊于2011年12月15日开工，2012年7月28日完工。
陈某某认为木廊实际于2012年10月份开工，2013年3月份结束。
陈某某提供了下列证据，金阳光公司分别进行了质证：
1、2014年1月25日拍的照片一张，证明金阳光公司于2013年年底就把门锁起来了。
金阳光公司认为在陈某某关门停止经营自行将大门锁上后，扬州力宝物业经营服务有限公司为安全考虑加了一把锁。
2、照片二张，证明金阳光公司在陈某某经营的店面前建设的玻璃封闭走廊已将店铺全部遮挡，在外面看不出来。
金阳光公司认为不能证明陈某某的主张，木廊是透明的，起到美化的作用，陈某某经营的店面从木廊可以进入，也可从力宝广场的内部进出，对陈某某的经营不存在影响。
3、从陈某某经营的店铺内收银机中取得的2013年6月份至12月份的每日资金报表七份，证明木廊封闭以后每日的营业额。
4、2012年、2013年营业额对比表一份，证明2012年和2013年的营业额差额。
金阳光公司对证据3、4的真实性有异议，认为从证据的形式看，相当于陈某某的陈述，没有其它的证据进行印证。
5、2012年1月份至2013年5月份的帐簿，证明木廊封闭前后的经营变化情况。
金阳光公司对该证据的真实性有异议，从形式来看无法看出与本案的关联性，也无法看出陈某某所主张的事实。陈某某经营额的确定应当以申报纳税的数据作为参考，陈某某单方面的记帐不能作为本案的证据，且陈某某经营过程中经营额的变化无法证明与金阳光公司建设透明的木廊有关联性。
经审理查明：
2011年12月1日，甲方金阳光公司与乙方陈某某签订《力宝广场商铺租赁合同》一份，协议1.1条约定甲方将其所有的位于扬州市邗江区邗江中路306号力宝广场之1层1F-A-002号租赁区域及其设施出租给乙方，由乙方用于经营面点煌品牌休闲餐饮品类商品；2.1条约定租赁期限为4年，从2011年12月3日至2015年12月2日；3.1.1条约定第一年年租金为78625元、第二年年租金为89681元、第三年年租金为96086元、第四年年租金为111033元；3.1.2条约定每年租金分四次按季度支付，每季度支付额为当年固定租金的25%，自租金起付日起算，实行先付租金后使用的原则，乙方应在每季度起始日前7个工作日内向甲方支付当季度固定租金。逾期支付租金的违约金金额为拖欠天数乘以年租金的5‰；8.1条约定乙方未经甲方同意而擅自撤柜、空柜或终止合同，除按违约责任支付违约金外，还应自撤柜或终止本合同之日起至本合同期限届满之日，按每日500元赔偿甲方；8.2条约定违约方未按合同约定发生违约行为，违约方每次应向守约方支付5000元违约金，若违约金不足弥补守约方损失（包括但不限于守约方的直接经济损失、商誉损失、可期待利益），违约方仍应继续赔偿；9.4条约定下列情形若有发生，甲方有权单方解除本合同：其中（1）、乙方不缴纳、迟延缴纳租金或其他费用满10日的，或部分缴纳租金或其它费用，差额部分未在当期租金或其他费用缴付期限届满后10日内补齐的；（3）、乙方未在甲方书面通知的开业时间内及时开业且逾期满15日的或在开业后不正常营业的。本9.4条款情况一旦发生，乙方应向甲方支付相当于年租金6个月的违约金，违约金不足以弥补甲方实际损失的，乙方还应承担赔偿责任。
至2014年1月2日，陈某某欠金阳光公司租金76116元。2014年1月3日至2014年5月2日的租金32028元（按年租金96086元的标准计算），陈某某也未缴纳。庭审中，金阳光公司与陈某某均陈述双方间的租赁合同未解除。
陈某某所租赁的商铺在力宝广场的北面，店面向北。在合同履行过程中，金阳光公司在陈某某的店面前建造了木廊。庭审中，金阳光公司陈述木廊于2011年12月15日开工，2012年7月28日完工，并提供施工合同予以证明；陈某某陈述木廊实际于2012年10月开始建造，2013年3月份结束。
庭审中，陈某某陈述，2013年12月底，陈某某因春节放假停止经营，春节后未再恢复经营，一是门被锁起来；二是无法经营下去，因木廊影响经营，每月都在亏。而陈某某无证据证明其要求恢复经营，相关方不同意开锁。金阳光公司陈述，在陈某某关门停止经营自行将大门锁上以后，扬州力宝物业经营服务有限公司为安全考虑加了一把锁。
庭审中，金阳光公司陈述除合同3.1.2条约定的违约金外，根据合同8.1条、8.2条和9.4条约定，陈某某应承担违约金117043元，金阳光公司自行调整后主张20000元违约金。对此，陈某某认为其未及时给付租金构成了违约，但迟付租金是因金阳光公司封闭店面、加锁而造成，陈某某没有其他违约行为。经本院释明，陈某某认为金阳光公司主张的违约金明显过高，如果构成违约，请求调整。金阳光公司无证据证明因陈某某的违约而给其造成的损失。
本案的争议焦点为：一、陈某某是否应当承担2014年1月3日至2014年5月2日期间的租金？二、陈某某在合同履行过程中是否存在违约？如存在违约，金阳光公司主张的20000元违约金是否过高而应予调整？三、陈某某要求金阳光公司赔偿损失的反诉请求是否有事实和法律依据？
对争议焦点一，本院认为，陈某某关于该焦点的抗辩理由不成立，陈某某应当承担2014年1月3日至2014年5月2日期间的租金。理由为：1、金阳光公司与陈某某间的租赁合同未解除，该期间的租金属于合同期内的租金；2、陈某某于2013年12月底停止经营后，相关方虽在其锁好的门上加了锁，但加锁行为并非不再允许陈某某恢复经营。如陈某某关于停止经营是因春节放假的陈述是事实，那春节后陈某某就应恢复经营，而其并未恢复经营，陈某某虽陈述未恢复经营是因门上加了锁，但其并无证据证明其恢复经营时相关方不同意打开所加的锁，故应认定陈某某未恢复经营的原因并非相关方加锁所致。
对争议焦点二，本院认为，陈某某未按合同约定及时给付金阳光公司租金，构成违约，其应当承担违约责任。违约金的性质是以补偿性为主，兼具惩罚性。认定违约金是否过高时，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。由于金阳光公司无证据证明实际损失，故根据陈某某所欠租金的违约时间、违约金额并按同期银行贷款利率的130%分段计算后，确定陈某某应承担违约金5000元。金阳光公司主张的违约金明显过高，应予调整。
对争议焦点三，本院认为，陈某某要求金阳光公司赔偿损失的反诉请求，缺乏事实和法律依据，应不予支持。理由为：1、金阳光公司在陈某某经营的店铺外建造的木廊对陈某某的经营并无多大影响，一是该木廊由大块玻璃镶嵌，且在木廊的上方及木廊的玻璃上均由“面点煌”的店招名称，行人在外边并非不易识别；二是木廊的入口就在陈某某店铺旁，对客人的进出也并无影响；2、陈某某提供的每日资金报表、营业额对比表及账簿均为其单方制作，真实性难以认定，即便金阳光公司建造的木廊给陈某某的经营造成影响，陈某某以此计算的损失也不应支持。
综上，金阳光公司与陈某某签订的《力宝广场商铺租赁合同》合法有效。陈某某未按合同约定给付租金，至2014年5月2日累计欠金阳光公司租金108144元，已构成违约，对金阳光公司要求陈某某给付租金的诉讼请求依法应予支持；金阳光公司主张的违约金明显过高，应予调整，对金阳光公司要求陈某某承担违约金的诉讼请求予以部分支持。陈某某的反诉请求无事实和法律依据，依法不予支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、陈某某于本判决生效后十日内，给付金阳光公司租金108144元（至2014年1月2日为76116元，从2014年1月3日起至2014年5月2日止按年租金96086元的标准计算为32028元）及违约金5000元；
二、驳回金阳光公司的其他诉讼请求；
三、驳回陈某某的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2862元，依法减半收取1431元，由金阳光公司负担168元，陈某某负担1263元；反诉案件受理费2926元，依法减半收取1463元，由陈某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院预交上诉案件受理费（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行，户名：江苏省扬州市中级人民法院，账号：1108020909000104857）。
审判员 郭新平
二〇一四年五月十五日
书记员 刘苏培