杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）杭下民初字第1365号
原告陶美芳。
委托代理人王正文。
被告蔡松良。
委托代理人张红艳。
委托代理人陈诚。
原告陶美芳诉被告蔡松良房屋买卖合同纠纷一案，于2009年7月27日提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法由审判员章幼戎独任审判。嗣后又组成由人民陪审员陈学清、王惠民参加的合议庭，分别于2009年10月29日及2010年1月27日公开开庭进行了审理。原告委托代理人王正文，被告委托代理人张红艳、陈诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陶美芳诉称，2007年4月16日原、被告签订房屋买卖合同一份，约定原告将自己与丈夫吕桂明共有的一套位于杭州市下城区水陆寺巷7号2单元302室的房屋转让给被告蔡松良，房价共计33万元。合同签订后原告依约履行了自己的义务，至2007年5月30日将自己所有的房屋过户给了被告。然而被告却没有依约支付房款。在原告多次要求下2009年4月7日被告出具欠条一份，确认被告尚欠原告房款36万元。由于合同约定的房款为33万元，因此还有3万元是被告对违约金的确认。同时被告承诺若在2009年4月底前不付清该款，则愿归还该房产。但此后至今被告仍拒不履行付款义务，故依据双方签订的合同第五条第二款及被告在2009年4月7日所作的承诺，诉请判令：1、解除原、被告双方房屋买卖合同；2、判令被告向原告归还涉案房屋杭州市下城区水陆寺巷7号2单元302室；3、判令被告向原告支付迟延15天支付房款所应承担的违约金3万元；4、由被告承担两次房屋产权过户所需各项费用；
5、判令被告赔偿原告两年房屋使用金（参照租赁）36000元；6、本案诉讼费由被告承担。
被告蔡松良辩称，被告已实际支付过购房款，在2008年4月至2009年3月8日陶美芳通过银行从被告处领取的就有308399元，此外原告还领取了被告的大量款项，会诊及劳务费就达到113万元。即使上述款项都不算作合同项下的房款的话，原告从被告处领取的款项也构成了同种债权，被告可以主张与原告主张的购房款作相互抵销。再退一步，即使不考虑被告已支付了全部房款及抵销权的事实，原告主张解除合同也已经超过了一年的除斥期间，根据最高院关于审理商品房买卖合同解释规定，在解除权发生之日起一年月内行使解除权，逾期不行使的，解除权消灭。所以原告要求解除合同的实体权利也已经消灭。从另一方面讲，在不能与原告结婚的前提下，被告为在感情上补偿原告而出具了欠条，在欠条出具之后双方的法律关系已经转换为一般的债权债务关系。欠条上承诺逾期还款则归还房屋，该房屋是夫妻的共同财产，被告无权单独处分该房屋，且按照担保法的规定该约定也是无效的。被告已通过合法手续取得了房屋所有权，并且实际居住在房屋中，原告在丧失房屋所有权之后不能再主张房屋权利，原告关于房屋使用金的请求没有相应的依据。此外原告主张的过户费用不确定，一次还是尚未产生的费用。综上，要求判令驳回原告的诉讼请求。
为证明诉讼请求所依据的事实，原告陶美芳向本院提交了下述证据材料“
1、杭州市房屋转让合同，欲证明原告与被告法律关系及双方权利义务；
2、涉案房产的契证、土地证、房产证，欲证明原告依照房屋转让合同的约定，将坐落于杭州市下城区水陆寺巷的房产过户给被告；。
3、欠条，欲证明被告至2009年4月7日尚未依约付款的事实及被告对3万元违约金的确认，以及被告对2009年4月底前不付款愿意归还房屋的承诺；
4、公证书，欲证明本案由陶美芳一人作为原告提起诉讼，原房屋共有人吕桂明不参加诉讼的原因。
5、银行流水帐单2张、医达公司出具给原告的收据3张、欲证明06年8月29日至07年3月29日期间原告和被告之间存在70万元的债权债务关系。
6、蔡松良写给现任妻子的信，欲证明原、被告曾存在过亲密的关系，双方在生活上互相照顾，30万元是原告代被告领取的，并不是购房款。
7、照片，欲证明原、被告曾存在过亲密的关系。
对上述证据经质证，被告对证据1、2、4无异议，对其证据效力本院予以认定。对证据3本身的真实性无异议，但提出该欠条是基于某些原因被告才出具的，该欠条不能证明原告所要证明的对象，从36万元金额来看恰恰能说明与转让合同上的房款33万元是相矛盾的。且逾期归还房屋的承诺是无效的，这个承诺也侵犯了房屋共有权人的权益。本院认为该证据与本案诉争事实具有关联性，对其证据效力予以认定。对证据5的真实性无异议，证明对象及与本案的关联性有异议。认为其中一份251000元的凭证，也是被告方曾提出证据证明的，这笔款项是原告曾分五次在被告账户内拿走的，实际款项是被告的。其他款项45万元实际上也是被告的。本院认为该组证据与本案缺乏必然的关联性，对其证据效力不予认定。对证据6、7认为与本案缺乏关联性，也不能证明原告主张的款项是代领的这一事实。本院认为对双方曾有过恋爱关系的事实均无异议，对其证据效力予以认定。但对于30万元相关款项是否是原告代被告领取的，并不是购房款，由证据6本身并不能够证实。
为证明答辩意见所依据的事实，被告蔡松良据提交了下述证据材料：
1、被告名下的帐户支出情况，欲证明被告已将合同项下的房款支付完毕；
2、被告账号为×××7210的存折于2006年8月至2007年4月16日取款的原始单据，欲证明自2006年8月始被告的工资一直由原告掌管、拿取；
3、被告账号为×××8178存折欲2006年8月7日至2007年4月11日取款的原始单据，欲证明原告现在举证的25万元恰恰是原告从被告的建行账户领取的；
4、医院证明，欲证明在2005年至2009年之间，原告到这两个医院拿取被告的出诊费等共计113万元的事实，从而证明原告所言替被告还款，被告仍欠原告款的说法不存在，被告实际上已经付清全部35万元房款。
对上述证据经质证，原告对对证据1真实性无异议，但认为这些是原、被告另外发生的款项，与本案无关。原、被告曾到谈婚论嫁的地步，因被告年纪较大，工资卡由原告保管，有很多时候是由陶美芳去银行支取用于日常生活中其他开销的，如果是用于支付购房款，是没有必要分这么多次支取的。对证据2、3关联性和待证事实有异议，认为原告提出该证据只是为了证明双方还存在着除房屋买卖关系之外的其他法律关系，被告的举证正好能证明这个事实。对证据4真实性、关联性不予认可，认为这份证据与本案无关。本院认为上述证据均形成于被告出具欠条的2009年4月7日之前，与本案缺乏必然的关联性，故对其证据效力不予以认定。
根据上述有效证据及有关当事人陈述，本院确认下述案件事实：坐落于杭州市水陆寺巷7号2单元302室、建筑面积34.21平方米的房屋原为原告陶美芳及案外人吕桂明所有，2007年4月16日两人与被告蔡松良签订房屋转让合同，将上述房屋以33万元的价格转让给被告，在合同中双方约定，受让方应在合同签订之日起15日内将购房款一次性支付给转让方，如逾期付款超过15天的，出让方有权要求被告支付违约金3万元，合同继续履行，若受让方之后仍未履行合同，合同终止，受让方将房屋归还给转让方。转让方实际经济损失与违约金不符时，实际经济损失与违约金的差额部分由受让方据实赔偿。受让方在合同生效之日起90日内向产权登记部门申请办理房屋权属转移手续，转让方给予配合。如因转让方原因造成受让方不能在90日内取得房屋权属证书的，视为转让方违约，受让方有权退房。合同签订后原告依约将房屋交付给被告，2007年5月被告取得该房屋所有权证。之后原、被告在交往过程中逐渐形成恋人关系，被告的工资卡由原告实际保管。2009年双方恋爱关系破裂，2009年4月7日被告向原告出具欠条称：本人曾于2007年4月向陶美芳购买下城区水陆寺巷7号2单元302室房产及装修款共计36万元，定于2009年4月底归还。若逾期不还愿归还该房产。因之后被告仍未按该欠条之承诺向原告支付36万元。故引起本案诉争。案件审理过程中案外人吕桂明在公证部门见证下与原告陶美芳达成协议，约定将原双方共同财产杭州市水陆寺巷7号2单元302室的权益归于原告一人所有，并确定与该房屋转让合同纠纷相关的诉讼权利由原告一人行使，吕桂明不再干涉过问。
本院认为，归纳本案原、被告诉辩意见争议所在，主要集中于以下几点：（一）被告是否已支付了房款。就此被告提交了原告经手领取被告名下款项的相关证据，本院认为，由被告提出的上述证据本身并不能确定即是被告向原告支付的购房款。虽然在原、被告恋爱期间双方有发生财产混同、原告不再向被告主张购房款的可能，但作为有独立民事行为能力的个人，被告在2009年4月7日又出具欠条对于欠付购房款的事实进行了确认，对此被告应承担相应的法律责任，被告认为该欠条是在特殊情况下出具的，非其真实意思表示的意见缺乏相应依据，本院不予采信。根据被告的举证在被告出具欠条之后并未再向原告支付有款项，据此对被告尚欠付购房款的事实应予认定；（二）被告能否行使抵销权。根据合同法规定，只有在债权债务关系明确、债权均已到期且债权性质同一的情况下才能主张抵销权。在被告提交原告提取被告名下款项的相关证据后，原告提出异议，认为对上述款项仅是代为保管，在领取被告名下的款项后原告又已为被告代付出了。因本案双方对于在房屋转让之外是否另行存在有债权债务关系尚无法确定，被告之前也无就房款向原告提出有抵销要求，故对被告提出的购房款已实际抵销的意见本院不予采纳。（三）原告对涉案合同是否具有解除权。对此被告提出有解除权已经消灭以及双方的法律关系在被告出具欠条后已转换为债务关系的观点。对此本院注意到，就案涉合同的解除权行使的具体期限，本案双方合同中未进行约定，相关法律中也无明确规定，被告所提出的最高院《关于审理商品房买卖合同解释》中所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。与本案合同性质并不相同。按照合同法规定，法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消失。也就是说，在合同解除条件成就而合同解除期限不明确的情况下，单纯的合同继续履行事实并不意味着守约方合同解除权利的丧失；只有在违约方对此进行催告，且守约方在合理期限内不行使权利时，才能产生守约方失权的法律后果。因此，在被告未证明已就解除权的行使向原告进行催告的情况下，其关于原告丧失合同解除权利的意见，本院不予采纳。对于涉案合同房款未付的事实被告在欠条当中已予确认，该欠条是被告对合同履行情况及违约责任的再次确认，与双方签订的合同内容并不矛盾，被告提出双方的法律关系已转换，即本案仅需针对被告出具的欠条对诉讼请求进行审查的意见，理由欠充分，本院不予采纳。综上，本院认为被告欠付房款的事实清楚，原告依照合同约定及被告在欠条中对违约责任的再次确认，有权对合同行使解除权，要求被告对房屋进行归还。对该两项请求本院予以支持。但原告在此之外另行要求被告承担其他违约责任的请求，则缺乏事实依据，原告在庭审中提出诉争房屋价值已由每平方米1万元上涨至2万元每平方米，原告在主张被告返还房屋之外认为尚有其他损失差额，要求被告进行赔偿的意见缺乏事实依据。其中欠条之中确认的36万元欠款除房款之外被告确认为房屋装修款，原告以此为由认为被告承诺另行承担3万元违约金的意见理由欠当。被告在合同解除之前对诉争房屋有权进行居住，原告未及时主张解除权利，又就解除之前主张房屋使用费的请求不能成立。此外原告关于要求被告承担两次过户相关费用的请求不明确，且缺乏法律依据，本院亦不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原、被告双方就杭州市下城区水陆寺巷7号2单元302室所签订的《房屋买卖合同》；
二、被告蔡松良在本判决生效之日起10日内向原告陶美芳退还归还杭州市下城区水陆寺巷7号2单元302室的房屋；
三、驳回原告陶美芳的其他诉讼请求。
本案受理费1450元，由原告陶美芳负担1350元，被告蔡松良负担100元（于本判决生效之日起10日内履行完毕）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费1450元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：1202024409008802968）。
审 判 长 章幼戎
人民陪审员 陈学清
人民陪审员 陈国义
二〇一〇年三月五日
书 记 员 杨晓丽