江苏省靖江市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泰靖民初字第1980号
原告靖江侨荣房地产开发有限公司，住所地靖江市江阳路200号。
诉讼代表人江苏江豪律师事务所，系靖江侨荣房地产开发有限公司破产管理人。
负责人朱联海，主任。
委托代理人陈智俊，工作人员。
委托代理人丁伟，工作人员。
被告熊江晨，男，1971年5月8日生，汉族，住靖江市。
委托代理人马俊明，靖江市城北法律服务所法律工作者
原告靖江侨荣房地产开发有限公司与被告熊江晨为商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告诉讼代表人的委托代理人陈智俊、丁伟，被告熊江晨及其委托代理人马俊明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年6月11日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的靖江市华侨新村小别墅57号（56－1）（以下简称57号房屋），该商品房单价为4812.379元/平方米，总金额为2488000元，付款期限为2010年6月12日前付清1500000元，余款待产权证结好后二个月内付清。双方还约定被告如未按合同规定的时间付款，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，支付应付款万之分二的违约金。合同签订后，原告按约交付房屋，被告也按约支付原告房款1500000元。现57号房屋已具备办证条件，原告多次通知被告办理产权登记手续，但被告均未理睬，并以此拒不支付尚欠购房款。因被告拒不履行合同义务致使其付款条件不能成就，应视为条件已成就，被告应当按约支付购房款。经测量，57号房屋实际面积为517.53平方米，故被告应支付购房款990550.5元。现请求判令立即支付原告购房款990550.5元并承担自2015年9月28日至实际付款之日止按每日万分之二计算的违约金。
被告辩称：原告所述2010年6月11日双方签订商品房买卖合同，由被告购买57号房屋、被告已支付购房款1500000元情况属实。2011年被告装潢入住后发现57号房屋存在严重质量问题，主要是房屋严重渗水及淹水。为此被告花较大费用对57号房屋进行修理和改建。另外，因原告未在规定的时间内办理产权证，其他购房户曾多次至原告处吵闹，至政府部门上访。在此情况下原告向其他购房户支付了违约金。被告因上述原因亦至原告处要求退房、退款。时原告口头承诺除被告已支付的1500000元购房款外，余款放弃。当时是和原告哪位工作人员商谈的，被告已记不清。2012年9月4日，原告工作人员通知被告办理房产证，收走了被告持有的预付款发票和《商品房买卖合同》原件。2013年1月5日，原告至靖江地税局开具了正式发票，发票载明面积为517.53平方米、单价为2898.38元/平方米、总价为1500000元。后被告向原告要了合同复印件至税务部门交了契税，也是按1500000元交纳。原、被告虽未书面签订价格变更合同，但原告向税务部门提供的《商品房买卖合同》及原告提供给被告用于缴纳契税的《商品房买卖合同》复印件均载明购房款为1500000元，可以证实原、被告已变更了《商品房买卖合同》约定的购房款金额。故请求驳回原告的诉讼请求。
针对被告的答辩，原告补充陈述：原、被告从未协商变更购房款金额，税务部门存档的《商品房买卖合同》复印件中载明购房款为1500000元，并不是原告更改的。先期开具的销售不动产统一发票载明房屋总价为1500000元，仅是就被告已支付的购房款开具的发票。发票中载明的单价2898.38元/平方米，是税务机关的电脑自动生成，不能以此证明购房单价为2898.38元/平方米。
根据原、被告的陈述与答辩，本案的争议焦点在于：原、被告签订的《商品房买卖合同》有无变更。
原告为证明其主张，原告向本院提供下列证据：
1、2010年6月11日《商品房买卖合同》，主要内容：被告购买原告开发的57号房屋；第四条计价方式与价款，按下列第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米4812.379元，总金额（人民币）贰百肆拾捌万捌千元整；第五条面积确认及面积差异处理，1、双方自行约定：双方同意按出卖人所售商品房面积与产权监理机关实测面积为准，如有差异，保持每平方米价格不变，房价总金额按实际面积调整；第六条付款方式及期限，买受人按下列第2种方式按期付款：2、分期付款，（1）2010年6月12日前付清壹佰伍拾万元整，（2）余款待产权证结好后二个月内付清。
2、销售不动产统一发票两份。2013年1月5日发票载明：57号房屋建筑面积为517.53平方米，单价为2898.38元/平方米，合计金额为1500000元。2015年8月13日发票载明：57号房屋面积为517.53平方米，单价为4812.38元/平方米，合计990550.5元。备注载明：该户总金额为2490550.50元，前期已开过1500000元的发票，现开具990550.5元。
3、原告破产管理人于2015年8月25日、9月10日通知及邮件查询回执，原告破产管理人通知被告办理相关房产登记手续，并交纳剩余房款。
4、靖江市马洲房地产测绘有限公司于2011年5月26日出具的测绘报告，载明：57号房屋实测面积为517.53平方米。
5、房屋所有权证明，载明：57号房屋2012年8月17日已办理商品房初始登记，登记在原告名下。
6、申请证人陈某（居民身份证号码）出庭作证，陈某反映：在2012年下半年，我在靖江市经信委工作，原告破产清算后单位安排我到破产管理人处负责华侨新村后续办证事宜。因为办证工作需要，我们要核实住户的实际居住情况、合同和已交房款情况。被告户我们去过几次，向被告户收取了合同原件、收款收据、身份证复印件后，出具了收条。合同原件和被告身份证至今仍由我保管。在向被告收取合同原件和交款收据过程中，从未和被告谈过房价变更情况，也没有这个权力。到税务部门开具销售不动产统一发票时向税务部门提交了几十户的合同复印件和收款收据，由税务部门进行审核。我们将几十户的税款一次性汇到税务部门，过了一、两个月才拿到发票。当时未向税务部门提供原件，开发票的金额就是收款收据载明的金额。向被告收取的合同原件和收款收据现向法院提供。（陈某提供的商品房买卖合同内容与原告提供的合同内容一致，系一人书写，两份合同编号的书写不同）
被告为证明其主张，向本院提供下列证据：
1、照片若干张，显示墙壁有裂痕，改建了顶层。
2、本院（2009）靖民初字第1112、1113、1114、1115号调解书，（2009）靖民初字第515号民事判决书，主要内容是：因原告未按约定时间办理产权证，华侨新村其他住户向法院起诉，要求原告支付违约金。
根据被告申请，本院依职权至靖江市地税局调取了原告开具销售不动产统一发票和被告缴纳契税时的存档资料。
原告开具销售不动产统一发票时的存档合同复印件系复制于原告持有的合同原件，存档件的封面上书写有“与原件相符，房款未清，秦宇”，第四、五、七页系将原来书写的文字覆盖，重新书写了总金额，存档件中载明：“第四条计价方式与价款，出卖人与买受人约定按下列第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米元，总金额（人民币）壹百伍拾万整；第五条面积确认及面积差异处理，1、双方自行约定：双方同意按出卖人所售商品房面积与产权监理机关实测面积为准，如有差异，保持每平方米价格不变，房价总金额按实际面积调整；第六条付款方式及期限，买受人按下列第2种方式按期付款：2、分期付款”。
被告缴纳契税时的合同复印件系复制于陈某提交的合同原件其中第四、五、七页中的内容与原件不一致，亦系将原来书写的文字覆盖，重新书写单价、总金额。存档件中载明：“第四条计价方式与价款，第1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米2901.353元元，总金额（人民币）壹百伍拾万整；第六条付款方式及期限，买受人按下列第2种方式按期付款：2、分期付款”。
经质证，被告对原告提供的证据1、2、4、5的真实性无异议，但认为证据1、2、4、5与本案无关联性，且2015年8月13日发票是原告为诉讼而开具的；证据3确已收到，但不认可通知中的内容；认为证人只反映其没有变更合同的权利，不代表其他人员没有变更合同的权利。证人提供的合同和收据均是其交给证人的。原告对被告提供的证据1的真实性有异议，认为被告从未提出过房屋质量问题；对证据2的真实性无异议，认为与本案无关联性。
原告对开具销售不动产统一发票和被告缴纳契税时的存档合同复印件的真实性均不予认可，认为合同复印件中第四、五、七页中涉及购房总价款、单价、面积及余款处理的内容均已更改，且纸张明显与其他纸张不同，不予认可。发票中记载的单价是税务部门电脑自动生成的。被告对存档合同复印件的真实性均无异议
经审理查明：2010年6月11日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的57号房屋，商品房单价为4812.379元/平方米，总金额为2488000元，付款期限为2010年6月12日前付清1500000元，余款待产权证结好后二个月内付清。商品房面积产权监理机关实测面积为准，如有差异，保持每平方米价格不变，房价总金额按实测面积调整。双方还约定被告如未按合同规定的时间付款，逾期在30日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付应付款万之分二的违约金。合同签订后，原告按约交付房屋，被告于2010年6月12日支付原告购房款1500000元。2011年5月13日，本院裁定原告破产清算。2011年5月26日，靖江市马洲房地产测绘有限公司受原告委托出具了测绘报告，载明：57号房屋实测面积为517.53平方米。2012年8月17日，原告办理了57号房屋的商品房初始登记，该房屋登记在原告名下。2012年9月4日，原告收取了被告的《商品房买卖合同》和房屋预售款收据。2013年1月5日，原告至税务机关开具了57号房屋的销售不动产统一发票，金额为1500000元。2015年8月13日再次开具金额为2490550.50元的销售不动产统一发票。2015年8月25日、9月10日，原告两次通知被告办理相关房产登记手续，并交纳剩余房款。被告以合同已变更为由拒绝支付余款。双方协商未果，致起讼争。
本院认为：依法成立的合同具有法律效力。原、被告于2010年6月11日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应按约全面履行合同义务。本案中，原、被告在商品房买卖合同中约定57号房屋的面积以产权监理机关实测面积为准，如有差异，保持每平方米价格不变，房价总金额按实际面积调整。现57号房屋经测绘面积实为517.53平方米，结合双方约定的房屋单价为4812.379元/平方米，故57号房屋的总价款应为2490550.5元。扣除被告已支付的购房款1500000元，被告尚欠购房款应为990550.5元。双方约定购房余款待产权证结好后二个月内付清。现57号房屋已具备办证条件，且原告已通知被告办理产权证，然被告至今未办理，应视为付款条件已成就，依法被告应当支付尚欠购房款。被告未按约付款，构成违约，依法应承担违约责任。现原告要求被告立即支付尚欠购房款990550.5元并承担自起诉之日起至实际付款之日止按每日万分之二计算的违约金，符合双方约定和法律规定，应予支持。
合同变更指有效成立的合同在尚未履行或未履行完毕之前，由于一定法律事实的出现而使合同内容发生改变。合同变更可依双方当事人协商一致而发生，也可以依据法律规定而发生。被告抗辩称双方已协商一致变更了合同，将购房总价款变更为1500000元，但原告予以否认。根据法律规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。在合同纠纷案件中，主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。故被告应当对合同内容变更的基本事实承担举证证明责任。被告陈述其找原告处理房屋纠纷时原告承诺购房余款放弃，但被告却不能明确是与原告哪位工作人员协商的，明显不合常理。被告提供的证据中，照片只能证明57号房屋现在的状况，民事调解书和民事判决书，只是本院对其他购房人与原告之间的纠纷作出的处理，照片和法律文书均不能证明双方间的《商品房买卖合同》已协商变更的事实。根据被告的申请，本院调取的税务机关存档的原告用于开具不动产统一销售发票的《商品房买卖合同》复印件和被告缴纳契税的《商品房买卖合同》复印件，该两份《商品房买卖合同》复印件虽由税务机关保管，但系由原、被告分别持有的两份《商品房买卖合同》变造形成，合同中关于购房总价款、单价、付款期限等重要条款的变更均未加盖原告的公章或由原告法定代表人或其授权的代理人签字确认，且用于开具不动产统一销售发票的《商品房买卖合同》复印件封面上记载有“与原件相符、房款未清”，也与被告所称“双方协商后变更了购房总价款，余款不再支付”相矛盾。故两份《商品房买卖合同》复印件的真实性难以认定。现被告提供的证据不足以证明双方协商后变更了合同内容的事实，故被告“已协商变更了合同”的抗辩意见，本院不予采纳。
综上所述，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和第五条第一款的规定，判决如下：
被告熊江晨于本判决发生法律效力之日起十五日内给付原告靖江侨荣房地产开发有限公司购房款990550.5元并承担违约金（自2015年9月28日起至实际付款之日止按每日万分之二计算）。
如未按本判决确定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13710元，由被告负担（该款原告已缴纳，被告在履行判决义务时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费13710元。
审 判 长 张学军
人民陪审员 陈仁林
人民陪审员 江战宇
二〇一六年六月二十日
书 记 员 李 青
附：本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。
当事人为自己的利益不正当的阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当的促成条件成就的，视为条件不成就。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》：
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。