广东省肇庆市端州区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤1202民初1609号
原告：慕容翘，男，1956年2月16日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市端州区。
委托诉讼代理人：简涛，广东兆鹏律师事务所律师。
委托诉讼代理人：慕容小玲，女，1984年1月2日出生，汉族身份证住址广东省肇庆市端州区，系原告女儿。
被告：肇庆市鸿伟房地产开发有限公司，住所地肇庆市端州区78区祥福路南侧（肇庆市鸿伟房地产开发有限公司办公楼），统一社会信用代码91441200568248690M。
法定代表人：李志鸿，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘高洋，该公司法务专员。
原告慕容翘诉被告肇庆市鸿伟房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2018年5月15日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人简涛、慕容小玲，被告的委托诉讼代理人刘高洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年10月25日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于肇庆市××州区××路南侧××、××房总金额为537483元，被告于2016年5月30日前将房屋交付原告使用。原告已按照约定支付了全部购房款，但是被告一直拖延交付房屋，经原告多次催促，被告直至2016年11月18日将房屋交付给原告使�，拖延至2018年3月8日才办理房地产权属证书。根据被告单方制定的《商品房买卖合同》第九条关于“出卖人逾期交房的违约责任”，直接将广东省工商行政管理局制定的格式文本第九条第1款第（2）项关于“逾期交楼超过Ｘ天后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之Ｘ（该比率应不少于第（1）项中的比率）的违约金”忽略；修改成第九条第2款“逾期超过90天后，出卖人按买受人累计已付房款1%向买受人支付违约金，合同继续履行”。原告认为，被告于2016年11月18日才将符合合同约定条件的商品房交付，如果违约金按照累计已付房款计算，无论逾期多久时间，违约成本不变，不仅明显不利于实现督促被告积极履行交楼义�的目的，而且也会造成违约金明显低于实际损失的情况出现。因此，原告认为，根据公平原则，请求法院将逾期超过逾期90天之后的违约金调整为按照每月千分之五计算至实际交楼之日止。另外，根据被告单方制定的《商品房买卖合同》第十五条“关于产权登记的约定”第3项的规定，出卖人在超过规定时间180天之后，无论逾期多长时间办理房地产权属证书，只按买受人已付款项1%支付违约金，显失公平，故原告请求法院将逾期180天之后办出房地产权属证书的违约金调整为按每日万分之一计算至原告实际取得《不动产权证书》为止。原告
原告认为，被告逾期交楼及办理房地产权属证书的行为已经严重损害了原告的合法权益，且被告擅自忽略建设厅的格式条款，免除了被告的责任，排除了原告解除合同及按逾期时间收取违约金权利。为此，请求法院判令：1.被告向原告支付逾期交楼违约金12899.5元（以购房款537483元为基数，从2016年5月31日至2016年11月18日，其中逾期90天之内的违约金按每日万分之一计算，为4837.3元；逾期90天之后按照每月千分之五计算至实际交楼之日止，为8062.2元）；2.被告向原告支付逾期办理房地产权属证书违约金24885.46元（从2016年12月1日计算到实际取得房地产权属证书之日即2018年3月8日止共计463天，以购房款537483元为基数，违约金按照每日万分之一计算）；3.本案受理费由被告承担。
被告辩称，关于原告主张的延迟交楼违约金没有依据，按照双方签订的买卖合同，对于逾期交楼已经有明确的违约标准，详见《商品房买卖合同》第九条。关于原告所主张的逾期办理房产证违约金，被告认为没有依据，《商品房买卖合同》第十五条已经有明确标准，原告在诉求中增加违约金额，与双方所签署的商品房买卖合同没有关系，故原告的诉讼请求没有法律依据。
经审理查明：2014年10月25日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于肇庆市××州区××路南侧××、××房，该商品房建筑面积104.98平方米，其中套内建筑面积83.72平方米，分摊建筑面积21.26平方米，总金额537483元。此外，《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2016年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经验收合格”及“该商品房经验收合格是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续”，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1.按逾期时间、分别处理（不作�加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90天，出卖人按买受人累计已付款额的1%向买受人支付违约金，合同继续履行。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.出卖人在超过规定时间180天后，必须按买受人累计已付款项1%向买受人支付违约金，合同继续履行。
签订上述合同后，原告依约向被告支付购房款，但被告未能依约向原告交付标的房屋及办理�地产权属证书。经多次协商无果，原告遂诉至本院。诉讼中，原被告亦确认案涉商品房已于2016年11月18日交付使用。
另查明：鸿景悦园商住小区1、2幢于2016年11月14日在肇庆市住房和城乡建设局办理了工程竣工验收备案登记。2018年3月8日，原告领取了案涉商品房的不动产权证书。
在庭审中，被告称其已于2016年12月份将办理权属登记材料提交给房产管理部门，但由于资料不齐全及需缴交税费，直到2017年9月份才补充完毕材料。
本院认为：原被告双方签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，合同的主要内容没有违反法律法规强制性规定，是合法有效合同，应受法律保护。针对原告与被告在本案中的争议，评述如下：
（一）关于逾期交楼违约金计算的问题。根据《商品房买卖合同》第九条“出卖人逾期交房的违约责任�的约定：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90天，出卖人按买受人累计已付房款1%向买受人支付违约金，合同继续履行。因此，根据上述条款，若出卖人逾期交房的时间超过90日的，逾期交房的违约金应分为两部分：1、逾期不超过90日的部分，以已交付的房价款按日万分之一计付违约金；2、逾期超过90日的部分，以已交付的房价款的1%计付违约金。自合同约定的交房之日次日（2016年5月31日）至原告实际收楼之日（2016年11月18日），逾期交房的时间已远远超过90日。因此，涉案房屋的违约金应分为两部分计算：
1.对逾期不超过90日的违约金，根据《商品房买卖合同》的约定，被告应当以原告支付房款的金额537483元为基准，从2016年5月31日起按照日万分之一的标准计算至2016年8月28日。因此，原告要求被告支付2016年5月31日至2016年8月28日的违约金4837.3元（537483元×0.01%×90=4837.3元）理据充分，本院予以支持。
2.对逾期超过90日的违约金，根据合同约定的标准，以已交付的房价款的1%的标准计付违约金即5374.83元。原告主张按照每月千分之五计算至实际交楼之日止，原告的主张实际上是请求调增逾期超过90日部分违约金。被告逾期交楼的时间已经远超过90日，但是根据《商品房买卖合同》的约定，违约金所约定的违约（逾期）时间与违约金数额不成正比，以致约定的违约金低于因违约造成的损失，损害了购房者的合法权益，有违公平合理原则，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定“约定的违约金低于造成�损失的，当事人可请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金高于造成的损失的，当事人可请求人民法院或者仲裁机构予以减少”。本院依法对逾期交楼超过90日部分的违约金予以调整。本院根据公平原则，按照双方签订的《商品房买卖合同》对违约金的约定、被告的违约责任、过错程度等综合考虑，确定超过90日的违约金按已交付的房价款即537483元为基准，从2016年8月29日起按每月千分之五的标准计付至原告实际收楼之日止（即2016年11月18日），该部分违约金为7244.98元（537483元×6%÷365×82=7244.98元）。原告要求被告支付违约金的诉求，合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院予以驳回。被告的抗辩意见，本院不予采纳。
（二）关于逾期办理房地产权属证书违约金计算的问题。根据《商品房买卖合同》“关于产权登记的约定”的约定：出卖�应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：出卖人在超过规定时间180天后，必须按买受人累计已付款项1%向买受人支付违约金，合同继续履行。在庭审中，被告称直至2017年9月才补充完毕办理权属登记的资料报产权登记机关备案，明显超过合同约定的240天时间，因此被告已构成了违约，理应对此承担违约责任。按照合同约定，被告需向原告支付逾期办证违约金5374.83元（537483元×1%=5374.83元）。原告诉请该违约金按照日万分之一计算的请求没有事实依据和法律依据，本院不予支持。被告的抗辩意见，本院予以采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二�，《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（八）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告肇庆市鸿伟房地产开发有限公司应在本判决生效之日起七日内向原告慕容翘支付逾期交房违约金12082.28元。
二、被告肇庆市鸿伟房地产开发有限公司应在本判决生效之日起七日内向原告慕容翘支付逾期办证违约金5374.83元。
三、驳回原告慕容翘的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币372元（原告慕容翘已预交），由原告慕容翘负担200元，被告肇庆市鸿伟房地产开发有限公司负担172元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审案件判决部份的上诉请求数额向广东省肇庆市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 郭锦
二〇一八年五月十七日
书记员 黄捷