北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终4790号
上诉人（原审原告）：尚敬福，男，1977年3月21日出生。
委托诉讼代理人：李潇雨，北京市铭盾律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：郭威，男，1962年9月25日出生。
委托诉讼代理人：李寯，北京市中盾律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人：谢勇，董事长。
委托诉讼代理人：马燕凯，男，北京我爱我家房地产经纪有限公司员工。
上诉人尚敬福、上诉人郭威因与被上诉人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院(2017)京0101民初8645号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人尚敬福之委托诉讼代理人李潇雨，上诉人郭威及其委托诉讼代理人李寯，我爱我家公司之委托诉讼代理人马燕凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
尚敬福上诉请求：撤销一审判决第三项，改判郭威支付我违约金110万元。事实和理由：合同中约定的违约金计算标准系双方当事人协商一致的结果，并未过高；郭威认为违约金过高但未提供相应证据，且我的实际损失已达100余万元，故一审判决酌定的违约金过低，请求二审法院予以改判。
郭威针对尚敬福的上诉辩称，不同意尚敬福的上诉请求，我没有违约行为，且对方所主张的损失与解除合同没有关联。
郭威上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，改判驳回尚敬福该两项诉讼请求。事实与理由：我一直在积极办理继承手续，但因客观上缺少必要条件至今尚未能办理完毕，我无法仅就自己的份额继续履行。一审判决未查明我已及时履行告知义务、合同因我不能即刻获得继承份额而处于中止状态的事实以及尚敬福无法贷款的原因，事实不清；一审判决在违约责任的认定、定金的退还以及违约金的支付上缺乏法律依据。综上，一审判决查明事实不清，适用法律错误，请求二审法院予以纠正。
尚敬福针对郭威的上诉辩称，郭威未办理继承手续并非客观不能，而是主观上不想履行合同。郭威直到2017年4月6日三方见面协商时才将李金英去世的事情告知我和中介，且在当天就提出因为继承不能办理，要求终止合同。两次贷款未获批准的原因一审已经查明，都不是我方原因造成的。
我爱我家公司辩称，同意一审判决。
尚敬福向一审法院起诉请求：1.判令解除我与郭威及李金英于2016年12月26日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议；2.判令郭威返还定金10万元、支付违约金110万元。
一审法院认定事实：郭威系李金英之子兼监护人。李金英之配偶郭起泰已于1998年去世。李金英（于2017年1月24日去世）、郭威系位于北京市东城区青年湖南街×号房屋的产权人（以下简称涉案房屋）。其中李金英占75%产权份额，郭威占25%产权份额。
2016年9月29日，尚敬福以孙利名义向郭威支付定金5万元。2016年12月23日，郭威代李金英签署郭威及李金英作为甲方、尚敬福为乙方的《房屋买卖定金协议》。协议约定李金英、郭威出售涉案房屋给尚敬福，价格为550万元。李金英、郭威接受尚敬福在签署协议当日交付的购房定金10万元。双方在协议签署后2个工作日内积极主动前往我爱我家公司签署《北京市存量房屋买卖合同》及《北京市存量房买卖居间服务合同》等其他交易所需的相关法律文书。当日，尚敬福向郭威支付定金5万元。郭威向尚敬福出具收到定金10万元的收据。2016年12月26日，郭威代李金英签署郭威及李金英作为甲方、出售方，尚敬福为乙方、买受方的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。合同约定甲方向乙方出售涉案房屋，建筑面积65.41平方米。房屋成交总价为550万元。乙方应于签订合同当日向甲方支付10万元定金。乙方选择商业贷款申办贷款，拟贷款金额320万元。第一次于网签后且过户前2个工作日内，乙方向甲方支付人民币175万元，资金通过资金监管方式划转；第二次于网签后且过户前2个工作日内，乙方向甲方支付人民币40万元，资金通过资金存管方式划转；第三次于房屋内所有户口迁出后一个工作日内，乙方向甲方支付人民币5万元，资金通过自行交接方式划转。因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，乙方有权单方解除合同。如乙方选择解除合同的，适用本合同第十一条第二款约定。第十一条第二款约定，如乙方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自乙方向甲方发出的书面通知到达甲方之日起自动解除。甲方应于5个工作日内将已经收取的乙方全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价的20%向乙方支付违约金。2016年12月29日，郭威代李金英签署郭威及李金英作为甲方、尚敬福为乙方的《补充协议》。协议约定双方自签订《北京市存量房屋买卖合同》、《居间合同》、《履约服务合同》起60个工作日内，如因甲方居民委员会监护人证明书内容原因导致《买卖合同》不能继续履行，上述合同及相关补充协议自行终止，三方互不承担违约责任。甲乙双方友好协商，如因乙方原因自签订本合同之日起80日内未能获得贷款机构批准贷款的，应视为乙方违约（本合同终止，乙方按成交总价款的10%承担违约责任）。
一审庭审中，尚敬福申请证人李某出庭陈述证人参与整个交易过程。2016年9月29日，双方签订房屋买卖合同。因房屋系郭威和李金英继承郭起泰，所以双方约定换新房产证后重新签订合同。12月，双方重新签署涉诉合同。2017年1月24日进行第一次面签，贷款专员反馈因郭威被列为被执行人导致尚敬福的贷款被拒。郭威得知后找法院解决了失信名单问题。第二次去光大银行申请面签，遭拒系因为郭威代理李金英去面签。因光大银行认为李金英有治愈可能，故拒贷。2017年4月6日，双方在我爱我家公司门店约谈，没有达成一致。两次拒贷，未体现尚敬福的原因。我爱我家公司再次通知郭威配合贷款面签时，因郭威提出如果贷款不成，由尚敬福承担责任。尚敬福不同意。对于交易一方在履行过程中去世，需要重新办理产权证后重新网签。对此，尚敬福认可证人证言，郭威主张证人不具备居间资质，不是交易居间人，不认可证人证言。我爱我家公司认可证人证言。尚敬福提交被执行人查询结果，证明郭威为被执行人导致第一次贷款申请被银行拒绝。对此，郭威不认可真实性、合法性、关联性。我爱我家公司不发表质证意见。尚敬福提交录音证据一份，证明尚敬福一方表示愿意继续履行，而郭威一方表示因李金英去世出现困难明确提出解除合同。对此，郭威认可真实性，不认可合法性，认为李金英去世后，继承人继承前，郭威的权利是有瑕疵的；且317新政后，尚敬福重新履行有困难，故尚敬福起诉要求解除。我爱我家公司认可证据的真实性，不认可证明目的，认为两次贷款因郭威原因导致被拒，尚敬福没有过错。双方当事人对证据的真实性不持异议，法院对证据的真实性予以认定。郭威提交亲属关系证明一份，证明郭威在李金英去世后，继承权尚未明确，在取得全部的产权之前郭威无法处分房产。对此，尚敬福认可真实性，但认为郭威作为李金英的唯一继承人，自继承开始为完全所有权人。我爱我家公司认可证据的真实性。双方当事人对证据的真实性不持异议，法院对证据的真实性予以认定。
诉讼中，一审法院依当事人申请分别向中国光大银行北京分行朝内支行及中国银行昌平支行调查贷款被拒的原因。中国光大银行北京分行朝内支行称鉴于该笔贷款业务存在潜在纠纷风险，故未予办理。中国银行昌平支行称因郭威有被执行信息，故不符合办理贷款的准入条件。对此，尚敬福、郭威及我爱我家公司均认可调查的真实性。
经询，尚敬福称因甲方原因致使乙方未能在合同签订后120日内取得房屋所有权证书的，尚敬福有权单方解除合同。如果无法认定郭威存在违约，尚敬福仍要求解除合同。
一审法院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据本案已查明事实，签订涉诉合同及补充协议后，出售人之一李金英在履行期间去世。虽李金英的去世系客观原因，但郭威作为唯一继承人应积极办理相关手续办理继承后，履行与尚敬福之间签订的涉诉合同。且郭威作为产权人之一，对自己享有的产权份额亦应配合尚敬福继续履行。现郭威未能及时将李金英的去世的情况告知尚敬福及我爱我家公司，未取得办理继承所需相关手续，并在诉讼期间仍表示无法继续履行。故郭威对此应承担违约责任。郭威虽主张尚敬福存在贷款未能获批的情况，但两次贷款未获批准并非全系尚敬福自身原因导致。结合双方于2017年4月6日协商时双方的意思表示，应认为尚敬福在履行过程中不存在违约行为。现尚敬福主张因郭威原因导致尚敬福未能在涉诉合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书，要求解除合同，法院予以支持。合同解除的情况下，尚敬福要求郭威退还定金的诉讼请求，法院予以支持。考虑郭威履行存在的一定客观因素障碍，故法院结合本案履行情况，酌情确定郭威的责任承担。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，于2017年12月判决：一、解除尚敬福、郭威及李金英于二〇一六年十二月二十六日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议；二、郭威于判决生效后七日内向尚敬福退还定金十万元；三、郭威于判决生效后七日内向尚敬福支付违约金十万元；四、驳回尚敬福的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。尚敬福提交（2018）京求是内经证字第560号及第561号公证书，证明我爱我家公司官网关于涉案房屋所在的青年湖南街6号院小区现有房源报价分别为92181元/平方米和126534元/平方米，小区均价112819/平方米，2017年3月25日成交记录均价为104814/平方米；北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）官网关于该小区在合同签订之后最低成交价为92440元/平方米，最高为171708元/平方米，成交均价为110000元/平方米左右。以此欲证明签订合同后房价上涨，郭威的违约行为给尚敬福造成了损失。郭威对上述两份公证书真实性认可，关联性和证明目的不认可，认为涉案房屋坐落在青年湖南街×号楼，与尚敬福提供的房屋的位置、面积、建成年代均不同，不具有可比性，不能证明尚敬福的损失。我爱我家公司对上述两份公证书真实性无异议，对证明目的不发表意见。
郭威提交北京房产网网站截图打印件五张，证明涉案房屋所在青年湖南街小区以及相邻小区在2018年4-5月房屋成交单价是80000-86000元/平方米之间。尚敬福对该证据真实性不予认可，对证据显示的房屋价格不予认可，但认为郭威搜索的小区与尚敬福的证据中的小区是一致的。我爱我家公司认为上述证据的真实性无法核实，对证明目的不发表意见。
经询，我爱我家公司向我院提交《情况说明》，显示经该公司核实，2018年5月24日经链家公司成交的青年湖南街×号，面积69.32平方米，成交价625万元，涉案房屋所在小区房屋均价在90000元/平方米左右，具体价格需根据建成年代、户型等情况进行确认。
另查，2017年4月6日的录音显示，郭威表达“对方今天如果同意解除合同，我们把钱拿出来，把网签撤了，这我们都配合”。在中介询问郭威“我理解的意思就是终止合同，是这个意思吧？”，“您的意思是合同终止，定金退还，三方无责解约？”时，郭威一方均回复“对”。在尚敬福一方表示希望双方克服困难继续履行合同的情况下，未见郭威一方同意继续履行合同的意思表示，且郭威一方表示“反正我们还是坚持我们的意见，你们要是愿意想办法那是你们的事。”郭威虽在庭审中陈述自己的表达系提出一种协商方案，且认为当时协商的是“合同中止”并非“合同终止”。但结合一般交易习惯以及录音中其有关“定金退还”、“撤销网签”、“无责解约”等表述，本院可以认定郭威在2017年4月6日已经做出“合同终止”的意思表示。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明事实无异。
本院认为，尚敬福与郭威、李金英签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议系各方当事人真实意思表示，且未违反法律法规相关规定，应属有效合同，各方均应依约履行，不得擅自变更或者解除合同。合同履行过程中，李金英于2017年1月24日去世，李金英之唯一继承人郭威应当本着诚信原则积极办理继承等手续，继续履行合同。但在2017年4月6日与尚敬福的协商过程中，郭威未就其所述继承手续中遇到的客观障碍以及如何克服以推动合同履行，与尚敬福进行积极沟通、协商，而是表达了解除合同的意愿，并在尚敬福提出克服困难履行合同之后，仍坚持“终止合同”之方案，故本院可以认定2017年4月6日郭威已经明确表示不再继续履行合同，构成根本违约。郭威上诉主张一审法院对两次贷款均未成功的原因未予查清，但根据一审法院向银行调取的证据以及一审证人的证言，可以认定两次贷款未成功的原因均非尚敬福造成，故不应视为尚敬福违约。综上，尚敬福依法享有解除合同的权利，其向法院起诉请求解除涉诉合同，系以诉讼方式向郭威行使法定解除权，一审判决解除《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议正确，本院予以维持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。尚敬福要求郭威退还定金10万元并支付违约金，于法有据，应予支持。关于违约金的数额，二审中尚敬福、郭威均就涉案房屋现价进行了举证或说明，且价格差距较大。本院结合我爱我家公司提交的《情况说明》、李金英去世这一客观因素、合同履行情况、郭威的过错程度等因素，认为一审法院酌定违约金10万元，数额并无不当，本院不再调整。
综上所述，尚敬福、郭威的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18100元，由尚敬福负担13800元（已交纳），由郭威负担4300元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王艳芳
审 判 员 蒋春燕
审 判 员 赵文军
二〇一八年七月三十日
法官助理 刘 佳
书 记 员 徐方烁