广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠中法民一终字第12号
上诉人（原审被告）：惠州市惠阳区生隆企业发展有限公司。住所地：惠州市惠阳区淡水排坊。
法定代表人：董和生。
诉讼代理人：杨爱文，广东日升律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：涂艳。
诉讼代理人：吕红兵、王志强，均系广东卓建律师事务所律师。
上诉人惠州市惠阳区生隆企业发展有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市惠阳区人民法院（2013）惠阳法民一初字第59号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
当事人原审意见
涂艳于2012年12月11日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、被告向原告支付从2012年7月30日至实际交房日逾期交房违约金（至起诉日逾期共计134天，违约金暂计27690元。具体计算为：2012年7月30日至2012年12月10日，每天按已付房款413277元的万分之五计算，每天违约金计206.64元，逾期共计134天，违约金暂计27690元；违约金应每天按已付房款413277元的万分之五，继续计算至实际交房日）；2、本案诉讼费用由被告承担。
主要事实和理由：2011年5月15日，原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》（以下简称：合同）。合同约定，原告通过按揭贷款方式购买被告位于惠阳区淡水街道办石湖路丽豪华府B幢1208号商品房（以下简称：涉案房），涉案房建筑面积为95.13平方米，每平方米单价为人民币4344.34元，总金额为人民币413277元。签订合同当日，原告支付首期房款人民币124277元，余款人民币289000元，原告通过按揭贷款支付。合同同时约定，被告应当在2012年7月30日前，将涉案房交付买受人使用，逾期交房超过90天后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同还约定，如果合同在履行过程中发生争议，依法向人民法院起诉解决。合同签订后，原告依约向被告付清了全部房款，并支付了办理房产交易相关手续的维修基金等费用并缴交了契税，履行了合同约定的所有义务。但直至今日，虽经原告多次交涉，被告仍不能按合同约定履行交房义务。原告认为，被告的行为违反合同约定及相关法律规定，应当承担违约责任。
惠州市惠阳区生隆企业发展有限公司答辩称，一、答辩人开发的房产项目的地基与基础、地下防水、地下结构等工程质量已于2011年上半年验收合格，主体工程质量已于2011年12月13日验收合格，装修装饰工程已于2012年初全部完工；电梯于2012年6月26日安装完毕并投入使用，整个小区于2012年6月底已通水通电，涉案房屋于2012年6月底已满足安全条件和居住要求，可以正常使用。消防于2012年12月12日验收合格；2013年1月16日通过规划验收，2013年4月27日通过环保验收；2013年1月30日，项目整体工程经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具竣工验收报告，并向建设主管部门送交竣工验收备案资料，因建设主管部门工作原因，2013年5月16日出具备案意见，可见，被答辩人购买的房屋于2013年1月30日之前已符合安全使用条件（事实上，与被答辩人同时提起仲裁的黄志浩等数十位业主于2012年11月份开始装修并入住），已实质通过综合验收，答辩人多次通过口头、电话、快递、登报公告等方式通知被答辩人收楼（其中两次通过快递方式书面通知交楼，登报公告一次），但被答辩人拒不收楼，因此，依据《商品房买卖合同》第十一�及附件四：《合同补充协议》第7条的约定，答辩人逾期交楼的时间最迟算至2013年1月30日止。二、《商品房买卖合同》第九条约定的违约金明显过高于被答辩人的经济损失，被答辩人的实际经济损失应当是不能及时入住房屋期间而支付的房租租金，依据合同法及相关司法解释的规定，违约金过高时人民法院应予调整，因此，答辩人恳请人民法院依法将违约金的比例调整为每日按已收房款的万分之一计算，以体现公平合理。同时，与被答辩人同时提起仲裁的六名业主的仲裁裁决书已认定每日万分之五的逾期交楼违约金过高，已依法作出了相应调整。三、答辩人开发涉案商品房的施工期间存在大量的下雨天气（其中2011年5月至12月超过100天下雨，2012年达150天下雨，几乎近一半时间下雨），严重影响工程的施工进度，因此，在计算延期交房的时间时应该减去下雨的天数。�体现公平、合理。综上所述，请人民法院依法查明本案事实，依法调整违约金的比例，依法核算逾期天数，并请扣减下雨影响工程施工的下雨天气的天数。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明，2011年5月15日，原、被告签订一份《商品房屋买卖合同》及《合同补充协议》，《商品房屋买卖合同》约定：“买受人（原告涂艳）自愿购买出卖人（被告惠州市惠阳生隆企业发展有限公司）位于惠阳区淡水街办石湖路的丽豪华府B幢12层08号房，建筑面积为95.13平方米；房产总价为413277元，买受人在本合同签订时向出卖人付清首期购房款即人民币124277元，余款289000元由买受人通过向银行申请贷款支付；出卖人应当在2012年7月30日前将经综合验收合格的商品房交付给买受人；出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。”《合同补充协议》约定：“买受人应在收到出卖人书面收楼通知之日起十日内办理商品房交接验收手续，如买受人逾期不办理上述手续的，则从出卖人书面通知寄出10日后即视为买受人已对该商品房验收合格，买受人应按物业管理规定缴纳管理费，逾期按相关规定收取滞纳金。”合同签订后，原告涂艳已按照合同约定支付了首期款及办理了银行按揭。2012年2月7日，涉案房屋在惠州市房产管理局办理了广东省房地产预告登记证明。2013年5月22日，涉案商品房完成竣工验收备案手续。被告惠州市惠阳生隆企业发展有限公司分别于2013年1月27日、2013年5月30日以EMS的形式向原告发出《入伙通知书》，原告涂艳以涉案商品房存在质量问题需要整改为由拒绝接收房屋。
另查明，根据惠州市惠阳区气象台出具的天气报告显示，惠阳淡水区域在2011年5月至2013年5月期间，共出现暴雨、大暴雨23天次。
原审判决理由和结果
原审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应按照合同约定履行各自义务。《商品房买卖合同》、《合同补充协议》是原、被告双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护，原被告应当按照合同约定履行自己的义务。合同签订后，原告已按约定履行合同，交付了购房款及相关费用，虽然被告在2012年2月7日办理了广东省房地产预告登记证明，将涉案房屋登记在原告名下，但被告当庭承认存在逾期交房的�实，故本院认定被告未能按合同的约定将房屋交付给原告已构成违约，依法应承担违约责任。涉案商品房在2013年5月22日完成竣工验收备案手续后，被告于2013年5月30日通知原告入伙，但原告以商品房存在质量问题需要整改为由拒绝接收房屋，本院认为涉案房屋已通过相关政府部门的竣工验收备案登记，原告没有证据证明涉案房屋存在质量问题，且质量问题属于房屋的整改范畴，原告不能以此为由拒绝接收房屋，根据原、被告签订的《合同补充协议》的约定，从出卖人书面通知寄出10日后即视为买受人已对该商品房验收合格，因此，本院认定被告已于2013年6月10日将涉案房屋交付给了原告，从2012年7月30日至2013年6月10日，被告共逾期交房314天；惠阳淡水区域在2011年5月至2013年5月期间，共出现暴雨、大暴雨23天次，暴雨、大暴雨属于天气的不可抗力，有可能阻碍涉案商品�的建设工程进度，从而影响被告交付商品房的日期，故涉案房屋违约金的计算天数应该为291天。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”本案中，原、被告就逾期交房90天以上约定了“自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。”现被告以约定的违约金过分高于造成的损失为由向法院请求予以适当减少，本院决定酌情予以调整，将违约金比例下调至万分之三，原�已支付房价款413277元，被告应支付36079.08元（413277元×0.0003×291天）逾期交房违约金给原告。
综上，依照《合同法》第六十条、第一百一十四条及《民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：
被告惠州市惠阳生隆企业发展有限公司应在本判决生效之日起十五日内支付36079.08元违约金给原告涂艳。本案诉讼费492元、公告费300元，由被告惠州市惠阳生隆企业发展有限公司负担。
当事人二审意见
上诉人惠州市惠阳生隆企业发展有限公司不服原审判决上诉称，一、上诉人开发的房产项目的地基与基础、地下防水、地下结构等工程质量已于2011年上半年验收合格，主体工程质量已于2011年12月13日验收合格，装修装饰工程已于2012年初全部完工；电梯于2012年6月26日安装完毕并投入使用，整个小区于2012年6月底已通水通电，涉案房屋于2012年6月底已满足安全条件和居住要求，可�正常使用。消防于2012年12月12日验收合格；2013年1月16日通过规划验收，2013年4月27日通过环保验收；2013年1月30日，项目整体工程经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具竣工验收报告，并向建设主管部门送交竣工验收备案资料，因建设主管部门工作原因，2013年5月16日出具备案意见，可见，被上诉人购买的
房屋于3013年1月20日之前已符合安全使用条件（事实上，与被上诉人同时提起仲裁的黄志浩等数十位业主于2012年11月份开始装修并入住。），已实质通过综合验收，上诉人多次通过口头、电话、快递、登报公告等方式通知被上诉人收楼（其中两次通过快递方式书面通知交楼，登报公告一次），但被上诉人拒不收楼，因此，依据《商品房买卖合同》第十一条及附件四：《合同补充协议》第7条的约定，上诉人逾期交楼的时间最迟算至2013年1月30日止。一审判决判决违约金计算至2013年6月10日是错误的，请二审人民法院纠正。
二、《商品房买卖合同》第九条约定的违约金明显过高于被上诉人的经济损失，被上诉人的实际经济损失应当是不能及时入住房屋期间而支付的房租租金，依据合同法及相关司法解释的规定，违约金过高时人民法院应予调整。一审判决将违约金调整为每日按已收房款的万分三计算，但仍然过高，上诉人请二审法院调整为万分之一，以体现公平合理。
三、上诉人开发涉案商品房的施工期间存在大量的下雨天气（其中2011年5月至12月超过100天下雨，2012年达150天下雨，几乎近一半时间下雨），严重影响工程的施工进度。一审判决已扣减暴雨、大暴雨天气23天，但中雨与大雨同时是属于天气不可抗力，阻碍了工程建设的施工进度，因此，在计算延期交房的时间时还应该减去中雨、大雨的天数。以体现公�、合理。
综上，请二审法院依法判令：撤销原审判决，改判上诉人从2012年9月30日起至2013年1月30止每日按已收房款的万分之一向被上诉人支付违约金，并依法扣减施工期间的出现中雨、大雨的天数。
被上诉人涂艳答辩称，一审判决已经根据本案具体情况，充分考虑惠阳的实际，酌情对上诉人比较关注的违约金的标注及延期的时间做了一个酌情的处理，被上诉人虽然持保留意见，但能接受，上诉人的上诉请求及理由没有事实及法律依据，应予驳回。
本院查明的事实
经本院审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院判决理由和结果
本院认为，本案属商品房预售合同纠纷案。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，上诉人应当在2012年7月30日前将经验收合格的房屋交给被上诉人使用，但涉案房屋在2013年5月22日才通过竣工验收备案手续。又根据�合同补充协议》中“买受人应在收到出卖人书面收楼通知之日起十日内办理商品房交接验收手续，如买受人逾期不办理上述手续的，则从出卖人书面通知寄出10日后即视为买受人已对该商品房验收合格”的约定，上诉人实际交付房屋的时间应认定为2013年6月10日，逾期交房314天，扣除下暴雨、大暴雨不可抗力造成的23天（次）外，上诉人实际迟延交房291天。上诉人认为交付房屋的时间应认定为2013年1月30日，但却未提交任何证据证明，故本院对此不予支持。
因上诉人逾期交房已超过90天，根据双方签订的买卖合同“自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。”的约定，上诉人应按约定向被上诉人支付违约金。但又因合同约定的违约金按万分之五标准过高，故原审判决依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”的规定，将违约金的计算标准调整为万分之三，并无不当，本院予以支持。上诉人认为违约金的计算标准调整为万分之一，缺乏依据，本院不予支持。上诉人应支付的违约金为36079.08元（413277元×0.0003×291天）。另外，上诉人认为因下雨不可抗力因素出现时间不止23天（次），故计算交付房屋的时间还应延长，但上诉人对其说法未提交证据证明，本院对此亦不予采信。
综上所述，原审判决认定事实和适用法律均正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费492元，由上诉人惠州市惠阳区生隆企业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾 莹
审判员 苏丹红
审判员 邓耀辉
二〇一四年一月二十一日
书记员 段艳红
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；