广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤04民终2180号
上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市环通建港工程有限公司，住所地：广州市番禺区市桥街环城西路268号2楼213室，统一社会信用代码：91440113708216624Q914401＊＊＊＊＊＊＊6624Q。
法定代表人：廖思均，总经理。
委托诉讼代理人：李兴厚，广东经国律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴曼怡，广东经国律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州军区珠海房地产管理分局，住所地：珠海市香洲区南湾南路2981号，组织机构代码证：73044958730＊＊＊＊8-X。
负责人：陈永伟，局长。
委托诉讼代理人：李纯，广东显德律师事务所律师。
上诉人广州市环通建港工程有限公司（以下简称环通公司）因与被上诉人广州军区珠海房地产管理分局（以下简称珠海房产局）房屋租赁合同纠纷一案，不服珠海横琴新区人民法院（2015）珠横法民初字第693号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
环通公司上诉请求：1、撤销（2015）珠横法民初字第693号民事判决；2、确认珠海房产局单方解除《军队房地产租赁合同》（以下简称《租赁合同》）及其《补充协议》和《补充条款》的行为无效，双方继续履行上述合同；3、环通公司无需向珠海房产局支付租金1960000元及违约金50000元。事实与理由：一、环通公司行使“不安抗辩权”的条件成立，环通公司从2012年起停止支付租金并不构成违约。环通公司与珠海房产局签订租赁合同、承租场地的目的在于建设客货中转停车服务及相关配套项目，该目的的实现与珠海房产局取得的涉案土地平整复绿及建设旅游停车场服务项目的有效进行有着密不可分的关系，这一点一审法院也是予以确认的，详见一审判决书第14页第1-13行。根据《合同法》第二百一十六条的规定，出租人按照约定将租赁物交付承租人并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途是出租人的基本义务。本案中，珠海房产局的基本义务就是保持涉案土地平整复绿及建设旅游停车场服务项目持续有效，向环通公司提供实现租赁目的的条件。而对于环通公司而言，基本义务则是按照合同约定支付租金。按照双方约定，环通公司支付租金的方式为按年结算、每年的前十日交付，也就是说，环通公司有先交付一年租金的义务，珠海房产局后有保证租赁物一年内持续满足符合约定用途的义务。然而，从2009年9月7日起，至2011年11月7日珠海市国土资源局向珠海房产局发出《关于终止﹤横琴南山咀整治复绿工程合同﹥的通知》止，复绿工程一直处于停工状态，并最终被珠海市国土资源局终止。也就是说，从2011年11月7日开始，珠海房产局就已经无法履行其基本义务了。根据《合同法》第六十八条的规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：……（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。……”环通公司在复绿工程处于停工状态的两年时间内，认为工程还有复工的可能，因此仍然向珠海房产局按约支付了租金，直到珠海市国土资源局向珠海房产局发出《关于终止﹤横琴南山咀整治复绿工程合同﹥的通知》，环通公司认为已经属于有了确切证据证明珠海房产局丧失了履行债务的能力的情形，因此从2012年起行使不安抗辩权、停止支付租金。珠海房产局若要环通公司履行支付租金的义务，则应当重新让租赁物符合租赁用途。综上，环通公司在2012年起停止支付租金是满足不安抗辩权的行使条件的，不需要承担违约责任。
二、珠海房产局提出的有关租金和违约金的诉请中，大部分时段的租金和违约金已经超出了诉讼时效，环通公司在一审庭审中也明确提出了诉讼时效抗辩，但一审判决中对此避而不谈，全额计算，明显枉法裁判。我国《民法通则》第一百三十六条明确规定：“下列的诉讼时效期间为一年：……（三）延付或者拒付租金的；……”，本案中，珠海房产局在2013年5月21日、2015年7月9日分别向环通公司主张租金。也就是说，根据《民法通则》第一百三十六条的规定，结合租赁合同第四条租金：“乙方于每年的前十日交付”的约定，珠海房产局提出的2014年12月31日之前的时间段的租金及违约金的支付请求均超过了诉讼时效。环通公司在一审庭审中也明确提出了诉讼时效抗辩（详见一审判决书第6页第13-14行），而一审法院却无视法律的规定和环通公司的抗辩，判令环通公司向珠海房产局支付2012年1月-2015年6月的租金及相应的违约金，这显然是错误的。对于环通公司，一审法院认为“原告继续履行《租赁合同》的目的已经不能实现，原告应当及时提出解除合同，减少损失。但是，原告在长达五年的时间内未向被告提出任何异议，也未清场退出，由此造成的不利后果应由原告自行承担。”（一审判决书第14页第12-14行），而对于珠海房产局，即便超过了诉讼时效的请求一审法院也按单全收全部支持。也就是说，一审法院认为：环通公司怠于行使合同解除权，因此不利后果由环通公司承担；珠海房产局怠于行使诉权，不利后果仍然由环通公司承担。这样认定明显错误。
三、一审法院在有充足证据证明且双方也认可的情况下，仍将已被市政工程占用的场地视为环通公司的承租范围来计算租金、违约金，并判令环通公司返还珠海房产局，是怠于履行法庭调查义务而导致认定事实不清。环通公司已向一审法院提供了有关横琴新区环岛东路项目占用部分案涉场地的多份证据，足以证明环通公司的承租范围在案涉租赁合同签订后由于政府原因发生了变化。环通公司与珠海房产局在2012年5月29日签订的《横琴新区南山咀军事用地青苗及附着物补偿分配协议书》的第一句就是“因横琴新区环岛东路项目建设的需要”，因此，环岛东路项目占用部分案涉场地的是不争的事实，也是环通公司与珠海房产局双方知情、认可的。环通公司在一审期间申请法庭调取涉案租赁物的现状，除了想要证明案涉租赁物已由珠海房产局收回之外，还要证明环岛东路项目占用了部分案涉场地。然而，珠海房产局将《横琴新区南山咀军事用地青苗及附着物补偿分配协议书》中所涉款项陈述为仅对《横琴南山咀整治复绿工程合同》（以下简称《复绿合同》）的清算也就罢了，一审法院居然还采用了这一说法，认定环通公司与珠海房产局就平整复绿土地的青苗补偿问题达成了协议（详见一审判决书第14页第9-10行），真是指鹿为马，偷梁换柱，轻松将环通公司承租范围减小的事实掩盖了过去。从而将已经被市政工程占用的部分仍然算作环通公司的承租范围，让环通公司支付租金。判令环通公司为此支付租金已经离谱，判令环通公司将该部分场地交还给珠海房产局，就更离谱了。环通公司哪来的权利和义务又哪来的能力将市政工程用地交还给珠海房产局？另外，珠海房产局单单凭一纸所谓效力存疑的《房地产权证》，就据以将案涉土地出租给环通公司，案涉租赁合同有效性都存疑，一审法院罔顾事实与法律，其裁判合法性更加不值一提。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，恳请贵院依法改判，还环通公司以公正。
环通公司在二审调查中补充以下意见：环通公司认为案涉的租赁合同以及《补充条款》、《补充协议》是无效的，而且珠海房产局在一审期间提交了三份房产证也是无效，案涉租赁的实际上是一块空地，空地是不应该办理产地产权证的。基于无效的房产证而签订的租赁合同以及《补充条款》《补充协议》都是无效的，环通公司已经向珠海市金湾区人民法院提起行政诉讼，要求撤销案涉的房产证并予以注销，故申请中止本案的审理。
珠海房产局辩称，一、环通公司所谓行使“不安抗辩权”既无事实基础，也无法律依据。1.《租赁合同》中并未提及南山咀整治复绿工程，更无将该工程实施作为环通公司按约支付租金的先履行义务约定。2.珠海房产局与环通公司之间的《租赁合同》与《复绿合同》（以下简称《复绿合同》）无任何法律关系，《复绿合同》并非《租赁合同》生效或履行的前提条件。（1）《租赁合同》并未涉及《复绿合同》的任何内容。（2）南山咀整治复绿工程在《租赁合同》约定的租赁范围内实施，并不证明该工程的实施就是《租赁合同》生效履行的条件。（3）《租赁合同》约定的租赁范围内，除部分山体外，还有足以满足《租赁合同》约定的租赁用途的平地，并不存在珠海房产局不能履行合同义务的情形。（4）环通公司之所以与珠海房产局分别签订《租赁合同》和《复绿合同》，只是为了利用所有资源实现多个经济目的，并不产生一份合同的生效和履行是另一份合同生效和履行条件的法律后果。因此，环通公司并不具有《中华人民共和国合同法》第67条和第68条规定的行使“不安抗辩权”的事实基础和法律依据。
二、环通公司所谓行使“不安抗辩权”并未按照《中华人民共和国合同法》第69条规定履行法律手续，因此，环通公司所谓行使“不安抗辩权”无任何事实依据。退一万步讲，即使假设环通公司具有行使“不安抗辩权”的事实基础和法律依据，那么，环通公司也应当按照《中华人民共和国合同法》第69条规定，向珠海房产局履行其法定通知义务。而本案的事实是，环通公司从未向珠海房产局发出任何关于行使“不安抗辩权”或者中止履行合同的通知。因此，环通公司所谓行使“不安抗辩权”无任何事实依据。
三、珠海房产局向环通公司提出的反诉诉讼请求主张并未超出诉讼时效。1.环通公司自2012年起违反《租赁合同》约定迟延支付租金，其违约行为具有法律上的连续性，其违约行为应当视为一个法律行为。环通公司将其一个违约法律行为分解为多个违约法律行为纯系偷梁换柱的无赖逻辑。2.除书面证据显示的珠海房产局分别于2013年5月21日和2015年7月9日向环通公司主张租金外，珠海房产局还在环通公司逾期支付租金过程中多次电话或派员前往环通公司公司向环通公司主张过租金。因此，珠海房产局向环通公司提出的反诉诉讼请求主张并未超出诉讼时效。
四、环岛路占地后长达五年期间，虽然租赁范围产生了些微变化，但环通公司从未向珠海房产局提出过任何变更合同的请求，理应视为环通公司已经默示同意继续按照原合同约定继续承担租金支付义务，一审判决并未对环通公司多计租金。相反，一审判决却在环通公司并未依法申请调低违约金的情形下，依人民法院职权认定《租赁合同》约定的违约金过高并予以大幅度调低，已经大大照顾了环通公司。1.市政工程环岛路仅仅占用了租赁范围边上以厘米计宽度之一部分，并不影响租赁地块正常使用，土地使用面积未变，且因环岛路施工所产生的影响已经按《横琴新区南山咀军事用地青苗及附着物补偿分配协议》向环通公司支付了补偿费用。2.环岛路占地后长达五年期间，虽然租赁范围产生了些微变化，但环通公司从未向珠海房产局提出过任何变更合同的请求，理应视为环通公司已经默示同意继续按照原合同约定继续承担租金支付义务。
五、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。根据双方当时的诉讼请求，一审审理的范围本应仅限于《租赁合同》的签订、效力、履行及违约责任承担等方面，但是一审法院仍然以极大的耐心审查了环通公司所提供的大量与本案无关的所谓证据资料，并在判决书中给予大量的逻辑和法律阐释，由此对案件事实作出的认定已经非常清楚、清晰。并且，无论环通公司在一审审理过程中多么胡搅蛮缠，一审法院都以非常认真的态度倾听了环通公司的所谓意见，并在一审判决中作出了细致法律解读，其判决适用法律正确，说理细致透彻。
基于上述，珠海房产局认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审人民法院依法予以维持。
珠海房产局在二审调查中补充以下意见：珠海房产局取得案涉房产证是经过正当途径颁发的，性质是属于划拨用地，是珠海房产局依法取得划拨土地的证明，符合相关法律规定。
环通公司向一审法院起诉请求：1.确认珠海房产局单方解除《租赁合同》及其《补充协议》和《补充条款》的行为无效，双方继续履行上述合同；2.本案诉讼费由珠海房产局负担。
珠海房产局向一审法院提起反诉，反诉请求：1.确认双方2008年12月1日签订的《租赁合同》及其《补充协议》和2009年9月10日签订的《补充条款》已经解除；2.环通公司支付2015年7月9日前的租金2490000元；3.环通公司将涉案土地返还珠海房产局；4.环通公司支付逾期交租违约金6975360元；5.本案诉讼费由环通公司负担。
一审法院查明：2008年12月1日，环通公司与珠海房产局签订《租赁合同》，约定珠海房产局将位于珠海市香洲区横琴南山咀广粤字第36643＊＊4号的场地面积9834平方米出租给环通公司，租赁用途为客货中转停车服务及相关配套项目，租赁期限自2008年12月1日至2013年12月1日，租金按年结算，由环通公司于每年的前十日交付珠海房产局，每逾期一日，应当按照滞交经费总额的千分之三支付违约金，逾期30日的，珠海房产局有权解除合同。同日，双方签订《补充协议》，约定第一个五年租金为47万元／年，第二个五年租金为52万元／年，第三个五年租金为57万元／年，最后三年租金为62万元／年。庭审中，双方确认上述合同的履行期限以该《补充协议》约定为准。2009年9月10日，双方签订了《补充条款》，约定珠海房产局将位于横琴3664坐落剩余面积20888.6平方米出租给环通公司，第一个五年租金为6万元／年，第二个五年租金为8万元／年，第三个五年租金为10万元／年，最后三年租金为12万元／年，其余合同条款与《租赁合同》一致。合同签订后，环通公司于2009年1月7日缴纳了租金57万元（含保证金10万元），于2010年5月13日缴纳了租金53万元，于2011年4月7日缴纳了租金53万元。
2007年3月16日，珠海市规划局向珠海房产局发出《关于广州军区珠海房地产管理分局申请在横琴南山咀用地建设旅游停车场的复函》，同意珠海房产局在横琴南山咀用地内建设旅游停车场服务项目。同年5月11日，珠海市横琴经济开发区管理委员会作出《关于横琴南山咀旅游停车场项目山体整治和裸山美化复绿清理山石事的复函》，同意珠海房产局在《房地产权证》范围内整治绿化山体边坡。2008年11月14日，珠海市国土资源局香洲分局（简称香洲国土局）与珠海房产局签订《横琴南山咀整治复绿合同》，由珠海房产局根据珠国土函（2008）382号复函的复绿方案进行整治复绿。同年11月28日，珠海房产局向环通公司出具《委托书》，委托环通公司承担横琴南山咀的山体整治及美化复绿工程，环通公司于2008年12月2日向香洲国土局代缴了复绿保证金765536元。2009年2月20日，环通公司、珠海房产局签订《复绿合同》，由环通公司对以上复函所涉的山体30621.46平方米进行整治复绿。同年9月7日，香洲国土局向珠海房产局发出《关于南山咀复绿工程有关问题的函》，称经巡查发现，珠海房产局存在越界爆破的行为，且未提供证据证明合同的履行状况，要求珠海房产局积极整改，按照合同要求施工。此后，复绿工程处于停工状态。2010年6月30日，原珠海房产局签订《横琴南山咀平整复绿扩大施工范围意向书》，将平整复绿面积扩大至800亩左右，平整时间为5年，整治复绿1年，具体以国土部门批复为准。2011年1月25日，珠海房产局的上级主管部门中国人民解放军广州军区房地产管理局向珠海市国土资源局发出《关于珠海市横琴3664号坐落复工事》，同意复绿工程复工，但国土部门未作批复。2011年11月7日，珠海市国土资源局向珠海房产局发出《关于终止〈复绿合同〉的通知》，终止合同并要求珠海房产局退场，没收保证金。次日，珠海房产局向环通公司发出《关于终止〈复绿合同〉的通知》，要求环通公司在20天内清场退出。2012年5月29日，环通公司与珠海房产局签订《横琴新区南南山咀军事用地青苗及附着物补偿分配协议书》，由珠海房产局向环通公司补偿691499.75元作为南山咀军事用地青苗及附着物的最终补偿。
2013年5月21日，珠海房产局向环通公司发出《租金收缴通知》，向环通公司催收2011-2013年度的租金。2015年7月9日，珠海房产局向环通公司发出《关于解除〈租赁合同〉及其〈补充协议〉和〈补充条款〉的通知》，以环通公司逾期未缴纳租金为由解除上述合同，并要求环通公司支付租金和违约金。环通公司于同年7月21日函复珠海房产局，称《复绿合同》是履行《租赁合同》的前提，珠海房产局一直未取得国土部门复工的批文，故环通公司有权拒绝交纳租金。
一审庭审中，环通公司主张，2011年其与珠海房产局所签《复绿合同》终止后，环通公司未清场退出，当时已经没有机器设备在内，是有一个工人在场作为联系员，现在涉案租赁物在珠海房产局控制中，总的大门是珠海房产局控制的，所有车辆设备都不是环通公司的，环通公司已无撤场行为可实施；珠海房产局主张，本案并无任何证据显示环通公司已经向珠海房产局返还租赁场地，返还租赁场地是合同解除后环通公司按照合同约定应当履行的义务，环通公司不能以其未实际控制或其他理由拒绝履行合同义务，环通公司称租赁场地已由珠海房产局实际控制没有任何依据。
一审开庭后，环通公司向一审法院提交书面申请，申请一审法院对租赁物占有使用期间同期租金进行评估。珠海房产局认为，环通公司签订租赁合同的时候已经非常清楚租赁地块的实际状况，即使在《复绿合同》签订后，也是由于其原因导致复绿工程被相关主管部门终止，为此环通公司应当承担其租赁合同约定的法律责任，不同意环通公司提出的评估申请。另，环通公司庭后向一审法院提交书面申请，申请一审法院调取涉案土地实际占有人的相关证据。
一审法院认为，一、关于《复绿合同》是否本案房地产租赁合同的先行条件，珠海房产局解除《租赁合同》及其《补充协议》、《补充条款》是否合法的问题。虽然《复绿合同》与《租赁合同》是在不同时间签订的权利义务关系不同的两份合同，但是，从本案的事实看，珠海房产局先就涉案土地进行平整复绿及建设旅游停车场服务项目取得立项，后与环通公司先后签订《租赁合同》和《复绿合同》，双方在《租赁合同》中明确约定租赁用途就是客货中转停车服务及相关配套项目，且两合同约定的土地坐落一致，故一审法院认定两份合同确有牵连。但是，也应当看到，因环通公司在施工过程中有越界爆破等行为，复绿工程已于2009年9月停工，后香洲国土局依法与珠海房产局解除合同，珠海房产局也于2011年11月8日通知环通公司终止《复绿合同》，双方还于2012年5月就平整复绿土地的青苗补偿问题达成了协议，故即使《复绿合同》是《租赁合同》履行的前提，因《复绿合同》早已终止，环通公司继续履行《租赁合同》的目的已经不能实现，环通公司应当及时提出解除合同，减少损失。但是，环通公司在长达五年的时间内未向珠海房产局提出任何异议，也未清场退出，由此造成的不利后果应由环通公司自行承担。一审法院认定《租赁合同》及其《补充协议》、《补充条款》在双方《复绿合同》终止后继续履行，珠海房产局有权按照合同约定的条件行使合同解除权。环通公司在2011年4月之后未依约缴纳租金，构成违约，珠海房产局依照合同约定行使合同解除权符合法律规定。珠海房产局反诉请求确认其解除《租赁合同》及其《补充协议》、《补充条款》合法理由成立，一审法院予以支持。环通公司诉讼请求确认珠海房产局单方解除《租赁合同》及其《补充协议》、《补充条款》无效，双方继续履行上述合同理据不足，一审法院予以驳回。
二、关于涉案租赁物由谁控制，应否由环通公司返还的问题。根据一审法院查明的事实，双方签订《租赁合同》及其《补充协议》、《补充条款》和《复绿合同》后，环通公司缴纳了部分租金并对涉案土地进行平整复绿，租赁物已经处于环通公司实际控制之下。珠海房产局终止《复绿合同》后，环通公司未清场退出，《租赁合同》及其《补充协议》、《补充条款》亦继续履行，故环通公司仍享有涉案租赁物的控制权，环通公司负有照管义务。环通公司并无证据证明其已向珠海房产局移交涉案租赁物的控制权，现珠海房产局单方解除《租赁合同》及其《补充协议》、《补充条款》，珠海房产局反诉请求环通公司交还租赁物符合法律规定，一审法院予以支持。退一步讲，即使因环通公司疏于照管，涉案租赁物已被他人实际控制，基于合同相对性原理，环通公司仍对珠海房产局负有返还义务，至于环通公司与涉案租赁物实际控制人之间的关系，应由环通公司另徇途径解决，故一审法院对于环通公司调查涉案土地实际占有人相关证据的申请不予准许。
三、关于环通公司应否依照租赁合同的标准向珠海房产局缴纳租金和违约金的问题。如前所述，双方的《复绿合同》终止后，环通公司明知合同目的已不能实现，但环通公司并未清场退出，也未及时提出异议，故应视为环通公司同意按原合同条件继续履行《租赁合同》及其《补充协议》、《补充条款》，环通公司应按合同约定的标准缴纳租金。环通公司申请对租赁物占有使用期间同期租金进行评估并无法律依据，珠海房产局也不同意，一审法院不予准许。根据合同约定计算，环通公司尚欠租金如下：2012年度《租赁合同》及其《补充协议》租金47万元，《补充条款》租金6万元；2013年度《租赁合同》及其《补充协议》租金47万元，《补充条款》租金6万元；2014年度《租赁合同》及其《补充协议》租金52万元，《补充条款》租金8万元；2015年度，因珠海房产局于2015年7月9日解除合同，考虑到《复绿合同》与上述合同之间确有关联，同时为便于计算，一审法院确定该年度租金按照半年计算，故《租赁合同》及其《补充协议》租金为52÷2=26万元，《补充条款》租金8÷2=4万元，以上合计196万元。至于违约金问题，根据日常生活经验判断，环通公司逾期缴纳租金势必造成珠海房产局流动资金无法使用的利息损失，其实际损失一般以银行同期贷款利息为限，现环通公司拖欠珠海房产局的租金总额为196万元，而根据双方合同约定的滞纳金标准计算，滞纳金高达600余万元，已经远远超出了珠海房产局的实际损失；此外，如前所述，因《复绿合同》被终止，环通公司租赁目的难以实现，对环通公司科以高额违约金有失公平，也与本案合同的实际履行情况不符。在环通公司申请对租金标准进行评估的情况下，应视为环通公司就违约金过高提出了异议，一审法院予以适当减少。结合本案的实际情况，一审法院酌定由环通公司支付违约金50万元。
综上，环通公司的诉讼请求不成立，一审法院不予支持。珠海房产局反诉请求部分有理，一审法院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、驳回环通公司的诉讼请求；二、确认环通公司与珠海房产局于2008年12月1日所签《租赁合同》、《补充协议》和2009年9月10日所签《补充条款》于2015年7月9日解除；三、环通公司于判决生效之日起十日内向珠海房产局支付租金1960000元及违约金500000元；四、环通公司于判决生效之日起三十日内向珠海房产局交还珠海市香洲区横琴南山咀广粤字第3664号的场地面积9834平方米及该坐落剩余面积20888.6平方米；五、驳回珠海房产局的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费10500元，由环通公司负担；反诉案件受理费64698元，由环通公司负担39840元，由珠海房产局负担24858元。
二审中，针对环通公司提出环岛东路项目占用部分案涉场地的事实，珠海房产局称政府部门已经对占用部分场地用地范围的另一侧进行置换，故案涉租赁场地的总面积没有减少，本院要求珠海房产局对此提交证据。珠海房产局于二审调查后向本院提交了由珠海横琴新区管理委员会出具的《关于调整横琴南山咀军事用地及搬迁场地事宜的函》以及原房地产权证的附件宗地图，该宗地图与一审提交的房地产权证（证号2986168298＊＊＊68）宗地图对比可看出，坐标J7—J13部分是调整后的土地。珠海房产局称土地调整是珠海横琴新区管理委员会与珠海房产局及环通公司三方协商确定的结果，环通公司是清楚知道并直接参与了租赁土地的调整且实际使用了调整后的土地。在土地调整后长达四年的时间里，环通公司并未对此提出异议，亦从未对租金数额提出异议，双方签订的《横琴新区南南山咀军事用地青苗及附着物补偿分配协议书》也可以证明环通公司接受了租赁土地的部分调整。
环通公司对以上两份证据的合法性、关联性予以确认，函件的内容恰好能证明环通公司在案涉租赁关系及复绿合同中不存在过错，可以确认环岛东路施工用地占用了环通公司租用的土地11846.69平方米，而《租赁合同》及《补充条款》所涉的总面积也仅仅为30722.6平方米，可以确认38.56%（11846.69÷30722.6）环通公司所承租的土地被占用。珠海房产局没有提供调换土地的具体协议，也从未告知环通公司，环通公司也没有接收并继续承租珠海房产局所称的调换给其的土地。
经审查，本院认为，珠海房产局于二审期间所提交的证据虽然可以证明其因珠海横琴新区环岛东路项目被占用的土地已经通过调地的方式取得了同等面积的补偿，但未能证明已经就调整租赁土地的范围与环通公司协商一致，或已经通知环通公司使用调换后的土地。
本院查明：2008年12月1日，环通公司与珠海房产局签订《租赁合同》，约定珠海房产局将位于珠海市香洲区横琴南山咀广粤字第36643＊＊4号的场地面积9834平方米出租给环通公司，同日双方还签订了《补充协议》，其中第二条约定“……该坐落的其余面积38448平方米面积由乙方（环通公司）看管使用”。根据珠海房产局一审期间提交的房地产权证（粤房地证字第××号）及其所附宗地图显示，《租赁合同》及《补充协议》中环通公司所使用的土地面积为48282.7平方米。环通公司主张被环岛东路施工所占的租赁土地属《租赁合同》及《补充协议》约定的范围。
经审查，一审查明的其他事实属实，应予以确认。
本院认为，环通公司作为本案的一审原告，其诉讼请求是要求继续履行《租赁合同》，而其在二审中以《租赁合同》所涉房地产权证无效而导致合同无效，要求本院中止审理本案。环通公司的该项请求实际上是在二审期间变更诉讼请求，不符合法律的规定，本院不予支持，对其中止的申请依法也不予准许。针对环通公司提出的上诉请求，本院分析认定如下：
一、关于环通公司从2012年起没有交纳租金是否构成违约的问题。根据一审法院查明的事实，珠海房产局已经于2011年11月8日通知环通公司终止《复绿合同》，环通公司也认可收取了该通知，环通公司既然主张《复绿合同》是履行《租赁合同》的前提，其理应在《复绿合同》终止后与珠海房产局协商解除《租赁合同》事宜，但环通公司未采取任何措施。另外，环通公司主张从2012年起不交纳租金是依据《中华人民共和国合同法》第六十八条规定的行使不安抗辩权，但根据《中华人民共和国合同法》第六十九条“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方”的规定，环通公司行使不安抗辩权应及时通知珠海房产局，但环通公司直至2015年7月9日珠海房产局向其发出《关于解除〈租赁合同〉及其〈补充协议〉和〈补充条款〉的通知》后次日才首次向珠海房产局提出行使不安抗辩权，不符合上述法律规定。因此，环通公司主张其未按期交纳租金是行使不安抗辩权的理由不能成立。在环通公司没有证据证明其已经向珠海房产局交还案涉租赁场地的情况下，《租赁合同》继续履行，环通公司负有交纳租金义务，其逾期交纳已经构成违约，珠海房产局提出解除合同的依据充分，一审判决对此认定并无不当，本院予以确认。
二、关于租金的诉讼时效。环通公司从2012年起没有交纳租金，一直延续至2015年7月9日珠海房产局向其发出通知解除《租赁合同》及其《补充协议》、《补充条款》，珠海房产局主张租金的诉讼时效从最后一期租金履行期限届满之日起计算一年，故珠海房产局在本案反诉请求环通公司支付租金及违约金并没有超出诉讼时效。环通公司关于诉讼时效的抗辩不能成立，本院不予采纳。
三、关于案涉租赁面积是否减少的问题。根据《横琴新区南南山咀军事用地青苗及附着物补偿分配协议书》的内容可以确定，《租赁合同》及《补充协议》项下的部分土地被环岛东路项目所占用，根据珠海房产局在二审期间提交的《关于调整横琴南山咀军事用地及搬迁场地事宜的函》可以认定占用的土地面积为11846.69平方米。珠海房产局虽然证明珠海横琴新区管理委员会已经通过置换的方式补回的相应面积的土地给珠海房产局，但珠海房产局未能举证证明已经通知环通公司调整了租赁范围或双方已经对此协商一致，故本院对环通公司主张租赁范围减少的意见予以采纳，环通公司所欠的租金应当在一审法院认定的租金的基础上相应减少。根据《租赁合同》及《补充协议》的约定，2012年、2013年的租金为47万元／年，2014年、2015年的租金为52万元，2015年的租金计算至2015年7月9日按照半年计算，经计算以上租金总额为172万元。根据本院查明的事实，环通公司使用的土地因道路施工减少的面积为11846.69平方米，原来使用的总面积为48282.7平方米，减少的部分占总面积的24.54%（11846.69÷48282.7），故环通公司应交纳《租赁合同》及其《补充协议》项下土地的租金为1297912元（1720000元－（1720000元×24.54%）］。对于《补充条款》约定的“横琴3664坐落剩余面积（风吹罗带、薯莨岗）20888.6平方米”，其面积并并无发生变化，根据一审认定的租金标准计算租金总额为240000元。综上，环通公司所欠租金总额共计1537912元（1297912＋240000）。鉴于本院认定环通公司所欠租金的数额较一审的减少，故对于逾期交租的违约金本院也相应调整至400000元。
综上所述，环通公司的部分上诉请求能成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持珠海横琴新区人民法院（2015）珠横法（2015）珠横法民初字第693号民事判决第一、二、四项；
二、变更珠海横琴新区人民法院（2015）珠横法（2015）珠横法民初字第693号民事判决第三项为：广州市环通建港工程有限公司于本判决生效之日起十日内向广州军区珠海房地产管理局支付租金1537912元及违约金400000元；
三、撤销珠海横琴新区人民法院（2015）珠横法（2015）珠横法民初字第693号民事判决第五项；
四、驳回广州军区珠海房地产管理局的其他反诉请求；
五、驳回广州市环通建港工程有限公司的其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件本诉受理费10500元，由广州市环通建港工程有限公司负担；反诉案件受理费64698元，由广州市环通建港工程有限公司负担32349元，由广州军区珠海房地产管理局负担32349元。二审案件受理费45760元，由上诉人广州市环通建港工程有限公司负担36608元，广州军区珠海房地产管理局负担9152元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李烈斌
审 判 员 廖世娟
代理审判员 朱 玮
二〇一六年十一月十一日
书 记 员 梁 暐