广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兴民一初字第595号
原告：黄晓婷，无固定职业。
被告：刘学园。
第三人：丁红。
委托代理人：甘树斌，广西桂海天律师事务所律师。
委托代理人：黄美萍，广西桂海天律师事务所律师。
原告黄晓婷与被告刘学园、第三人丁红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月23日立案受理后，依法由代理审判员吴腾睿担任审判长，与人民陪审员周国萍、谭添芝组成合议庭，于2015年8月13日公开开庭进行了审理。书记员蔡建冰担任法庭记录。原告黄晓婷，第三人丁红及其委托代理人黄美萍到庭参加诉讼。被告刘学园经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告黄晓婷诉称：原、被告续签的第二份《铺面租赁合同》从2014年7月4日开始，被告将其位于南宁市高峰路的商铺租给原告作为经营使用，年租金68400元，租期自2014年7月4日至2015年7月3日。协议签订后，双方依约履行义务，原告一次性向被告交付铺面一年租金68400元及押金6000元。随后第三人于2015年3月4日锁掉原告的门，造成原告无法正常经营及货存损失10000元。第三人已知被告将铺面转租给原告。原告认为，被告的行为已严重违约，损害了原告合法权益，原告特诉至法院，请求法院依法判决：1、解除原、被告签订的《商铺租赁合同》；2、被告刘学园退还原告黄晓婷租金22800元（2015年3月4日至2015年7月4日租金每月5700元，共22800元）；3、被告刘学园按合同支付原告黄晓婷违约金6000元；4、被告刘学园赔偿原告黄晓婷货物库存损失10000元；5、本案诉讼费由被告承担。
原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、租赁合同，证明原、被告的租赁关系；2、中国农业银行金穗借记卡明细对账单，证明租金支付；3、房屋所有权证存根，证明铺面的所有权人。
被告刘学园未发表答辩意见，亦未提交证据。
第三人丁红陈述称：一、被告未经第三人同意将商铺转租给原告系非法转租，原、被告合同无效。第三人作为业主与被告签订《商铺租赁协议》，约定由第三人将南宁市高峰路的商铺出租给被告，租期二年，同时约定承租人未经出租人书面同意，擅自将物业转租第三方的，出租人有终止租赁协议并收回物业的权利。因被告未按期向第三人缴纳租金并避而不见，第三人于2014年12月到该商铺催收租金时才发现被告将商铺全部转租给原告，第三人遂打电话给被告，明确表示因其单方违约解除第三人与被告签订的商铺租赁协议，并要求被告按合同规定缴纳租金并承担相应的法律责任，被告表示对合同解除没有异议，但故意避而不见。二、原告侵占第三人合法拥有的商铺，妨碍第三人对商铺行使物权，构成侵权行为。根据《物权法》规定，原告无权占有第三人商铺，第三人也将相关情况向物业公司报告，经第三人多次通知原告搬出并于2015年3月2日发出书面通知，原告均无理拒绝。
第三人为其陈述事实在举证期限内提交的证据有：1房产证，证明第三人对本案涉案铺面拥有合法的所有权；2、租赁协议，证明第三人与被告之间签订的租赁协议明确约定“在乙方出现下列行为之一的，甲方有终止租赁协议，收回本物业的权利，造成甲方损失的，甲方有权向乙方索赔，未经过甲方书面同意，擅自将本物业全部或部分转租第三方”；3、通知，证明2015年3月2日，第三人书面通知黄晓婷自行搬出。
归纳原、被告的诉辩事由，双方当事人的争议焦点是：1、原、被告签订的租赁合同是否有效，应否解除；2、原告诉请被告退还租金、支付违约金并赔偿损失有何依据，应如何计算。
经过庭审质证，被告对原告提交证据真实性均无异议，被告对原告提交证据真实性均无异议，本院对上述当事人均无异议的证据予以确认。
结合全案证据，本院查明以下法律事实：南宁市兴宁区高峰路9号新和平二期商住楼2层133号商铺（邕房权证字第××号）房屋所有权人为第三人丁红。2013年6月4日，第三人丁红（甲方）与被告刘学园（乙方）签订《新和平商住楼物业租赁协议》，约定甲方将座落在南宁市高峰路的住楼（二期）二层133号出租给乙方作为经营使用，租期从2013年6月4日起至2015年6月3日止；协议同时约定有：在乙方出现下列行为之一的，甲方有终止租赁协议，收回本物业的权利，造成甲方损失的，甲方有权向乙方索赔：（4）未经甲方书面同意，擅自将本物业全部或部分转租第三方。合同还就其他事项进行了约定。
2013年7月7日，被告将涉案商铺转租原告使用。原告于2014年6月4日以银行转账方式向被告交付了涉案商铺第二年度租金68400元。2014年7月7日，被告刘学园（甲方）与原告黄晓婷（乙方）签订租赁合同，约定：甲方将座落在南宁市高峰路的住楼（二期）二层133号出租给乙方作为经营使用，经营项目服装；租用期一年，从2014年7月4日起至2015年7月3日止。每月租金5700元，全年租金68400元，租金交纳方式为一年；在签订本协议时，乙方需向甲方交纳信誉保证金6000元；甲方作为该房屋的房地产权人与乙方建立租赁关系，签订本合同前，甲方应如实告知乙方铺面相关情况；若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为乙方违约，负责赔偿违约金6000元；因甲方原因致使乙方未能正常营业，给乙方造成经济损失，由甲方承担责任并赔偿乙方经济损失。合同还就其它事项进行了约定。
2015年3月2日，第三人向原告发出通知，载明：“133铺面现经营老板：由于乙方（刘学园）逾期未支付租金及擅自转让铺面，已造成单方违约，甲方（铺面业主）有权解除与其签订租赁合同。您和刘学园擅自签订合同属无效合同，与铺面业主无任何关系。因此，请您在三天期限内将物品自行搬出商铺，将铺面完好移交给业主，以便新客户进场经营。”原、被告双方均确认第三人已于2015年3月6日收回涉案商铺。
本院认为：根据民事诉讼法的相关规定，当事人享有对对方当事人所提出的主张和提交的证据进行答辩、质证的权利，被告刘学园经本院合法送达传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已经放弃答辩和质证的权利。
关于原、被告签订租赁合同效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条之规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人；同时根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，出租人知道或者应当知道承租人转租但在六个月内未提出异议的，其以承租人未经同意为由请求解除合同或认定转租合同无效的，人民法院不予支持。具体到本案中，由于第三人与被告的租赁协议中已明确约定被告如将涉案商铺转租的应经过第三人的书面同意，现并无证据证明被告将涉案商铺转租原告的行为已经过第三人的书面同意，亦无证据证明第三人知道或者应当知道被告转租行为已超过六个月未提出异议，结合第三人主张解除其与被告签订的租赁合同并已向原告发出通知要求其交还房屋，本院认定被告的转租行为无效，原告与被告所签订的租赁合同为无效合同。
此认定与原告诉请中所主张的合同效力不一致，本院依法向原告方释明，告知其可以变更诉讼请求，原告方明确表示不变更诉讼请求。由于本案所涉的租赁合同无效，无效合同对合同双方当事人均无法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”和第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，因原告已向被告一次性交付租金68400元，原告使用该商铺至2015年3月6日，故被告应向原告退还2015年3月6日至2015年7月4日租金22420元（5700元／月×3个月＋5700元／月÷30天×28天）。
至于原告诉请被告支付违约金问题，原、被告双方虽于租赁合同中约定被告方违约的应承担违约责任，但该违约金条款并非合同的争议解决条款，不适用《中华人民共和国合同法》第五十七条规定。如前所述，本院已认定原、被告签订的租赁合同为无效合同，则双方对违约责任之约定亦自始无效，据此，对原告诉请被告赔偿违约金，于法无据，本院不予支持。
至于原告诉请被告赔偿货物库存损失问题，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。原告既诉请被告赔偿货物库存损失，但并未就该项诉请提供任何证据加以证明，应承担不利后果。据此，本院对原告该项诉请，因无事实依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告黄晓婷与被告刘学园于2014年7月4日签订的租赁合同无效；
二、被告刘学园退回原告黄晓婷2015年3月6日至2015年7月4日的租金22420元；
三、驳回原告黄晓婷的其他诉讼请求。
案件受理费920元，公告费350元，共计1270元，由原告黄晓婷负担420元，由被告刘学园负担850元。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期届满后7日内预交上诉费。逾期仍未预交上诉费又不提出免交、减交、缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 吴腾睿
人民陪审员 周国萍
人民陪审员 谭添芝
二〇一五年十一月九日
书 记 员 蔡建冰
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。