海南省三亚市城郊人民法院民 事 判 决 书（2017）琼0271民初5995号原告：麦俊明，男，汉族，1981年6月5日出生，公民身份号码：XXX，户籍住址：广东省佛山市。委托诉讼代理人：熊强，广东信孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王骏鹏，广东信孚律师事务所律师。被告：三亚中信投资有限公司，住所地海南省三亚市。法定代表人：李斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：纪煌，海南唐海律师事务所律师。原告麦俊明与被告三亚中信投资有限公司（以下简称：中信公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告麦俊明及其委托诉讼代理人王骏鹏、被告中信公司的委托诉讼代理人纪煌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。麦俊明向本院提出诉讼请求：１.中信公司支付违约金2,212,496元及利息204,287元（从2016年1月15日交房起按人民银行贷款利率年息6%计算，暂计至起诉之日），共计2,416,783元；2.中信公司承担本案的一切诉讼费用。在法庭审理过程中，麦俊明变更诉讼请求，诉求：中信公司支付逾期交房违约金1,377,635.29元（11,706,331元×379天×0.0005-840,714.43元）、逾期办证违约金1,346,228元（11,706,331元×273天×0.0005，从2017年1月10日计算至2017年10月12日）。事实和理由：其与中信公司于2013年2月签订《商品房买卖合同》，购买中信公司开发的三亚市鹿回头“半岛云邸”2幢5单元2601号房屋，面积为239.06平方米，合同总价为11,706,331元，房屋交付日期为2014年12月31日。合同签订后，其依约支付了购房款，中信公司未在约定期限交付房屋。截止2016年1月15日，中信公司才向其交付未经过政府部门综合验收的房屋，中信公司的行为已构成违约，应根据合同第九条第1款第（2）项约定按日支付已交付房款万分之五的违约金。在法庭审理过程中，麦俊明变更诉讼请求，诉求：诉讼应分段支付违约金：2014年12月31日至2015年10月14日收房之日止按总房款的每日万分之五计算、2015年10月14日后至取得竣工验收备案证明之日止按原违约标准的50%计算。中信公司未在约定房屋交付日期后360日内为其办理产权过户登记手续，应承担办证义务，还应支付逾期办证违约金，合同中约定上限为总房款的1%过低，不足以弥补违约行为对其造成的损失，应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息每日万分之二点一的标准计算。中信公司两次通知其接收不符合交付条件的房屋，导致其工作耽误以及额外交通、住宿费开支，中信公司应予赔偿。中信公司承认麦俊明主张的签订“半岛云邸”2幢5单元2601号房屋《商品房买卖合同》的事实，但辩称，麦俊明存在逾期付款的情形，未在约定的2013年3月30日支付首期购房款360万元，也未在约定的2013年12月30日支付购房款余款8,106,331元，迟延付款382天，其公司可据实延期而无需承担逾期交房的违约责任。麦俊明未按约定付清包括物业费、前期手续费、维修基金等在内的各项费用，其公司可根据合同附件8.3条的约定拒绝交付房屋。其公司在逾期付款的顺延期限内已向麦俊明交付房屋，不应承担违约责任。麦俊明未支付逾期付款违约金，其公司有权拒绝将房屋交付使用，同时麦俊明尚未为在收房后缴纳相关办证税费，其公司得行使先履行抗辩权阻却交房的违约责任，合同约定的违约金最高不超过房屋总价款的1%。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原被告双方对如下事实均无异议，本院予以确认：1.商品房预售合同签订过程及合同内容。2013年2月，中信公司作为出卖人、麦俊明作为买受人签订《商品房买卖合同》，约定麦俊明购买三亚市鹿回头“半岛云邸”第2幢5单元2601号房屋，价款为11,706,331元，建筑面积为239.06平方米，2013年3月30日前支付首期房款360万元、2013年12月30日前支付余额8,106,331元，交房期限至2014年12月31日届满，所交付房屋应经验收合格并取得竣工验收备案证明。该合同第七.1.2条约定，逾期付款180日以下，买受人应自逾期次日起向出卖人按日支付应付款万分之肆的违约金。该合同第九.1.2条约定，交房逾期180日以上，买受人要求继续履行合同的，出卖人应自约定交房之日至实际交房之日止，按日向买受人支付已付购房款万分之五的违约金。该合同第十一条约定，买受人不得因质量瑕疵拒绝办理房屋交付手续，除非该质量瑕疵被证实足以影响房屋安全使用。该合同第十五.3条约定，因出卖人原因导致买受人未在约定期限内取得房地产权属证书，出卖人按已付房款每日万分之零点五支付违约金且以总价款的1%为限。该合同附件四第八.3条、第八.4中对买受人缴纳物业服务费用以及契税的义务应先于交付房屋债务履行作了约定。2.预售许可。“半岛云邸”项目曾获发“三房预许字[2012]028号”《商品房预售许可证》，登记开发商为中信公司。该预售许可证书有效期届满后，“半岛云邸”项目重新办理预售许可，获发“三房预许字（展期）[2013]31号”《商品房预售许可证》。“三房预许字（展期）[2013]31号”《商品房预售许可证》登记开发商为海南新佳旅业开发有限公司，“半岛云邸”为案外人海南新佳旅业开发有限公司向与中信公司合作开发项目。3.购房款支付过程。麦俊明分别于2013年的1月29日支付50万元、3月27日支付3,011,899元、12月30日支付100万元，2014年的5月16日支付100万元、7月14日支付200万元、8月29日支付200万元、12月24日支付1,794,432元。4.房屋交接。中信公司于2016年1月14日向麦俊明指定的人员交付涉案房屋。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.中信公司为证明麦俊明于2014年12月6日支付购房款30万元、2015年1月16日支付购房款10万元，举证了案外人陈伟雄2014年12月6日“代付款声明”及2015年1月16日“转账付款凭证”。麦俊明对该证据真实性、合法性及关联性均无异议，但认为“代付款声明”实际付款日期为2013年2月1日、“转账凭证”实际付款日期为2014年。麦俊明未对其反驳主张进行举证，应承担举证不能的不利后果，本院不予采信。2.中信公司为证明涉案房屋在约定期限内竣工验收合格、已具备交付条件，举证了新佳公司与勘察单位、设计单位施工单位以及监理单位会签的《工程竣工验收报告》。麦俊明对该证据真实性、合法性及关联性均无异议，但认为该报告并非具备合同约定交付条件的证明文件。本院认为，本案争议的焦点为：1.逾期交房违约责任；2.逾期办证违约责任。本案系中信公司取得预售许可状况下对正在建设的涉案房屋所作预先销售，根据《民事案件案由规定》的规定，本案案由应确定为商品房预售合同纠纷。《商品房买卖合同》的形式及内容均不违反法律法规的禁止性规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一、逾期交房违约责任。根据《商品房买卖合同》约定，麦俊明2013年3月30日前支付首期房款360万元、2013年12月30日前支付余额8,106,331元，麦俊明虽对其中部分款项支付日期有异议，但未举证予以证明。即便采信其主张，麦俊明概括迟延付款事实仍存在，在未履行付款义务前，中信公司依法有权拒绝交付房屋及办理产权登记义务的履行。应予指出，麦俊明实际付清购房款的日期为2013年1月19日，麦俊明履行义务存在的违约情形。同时，该合同附件四第八.3条、第八.4中对买受人缴纳物业服务费用以及契税的义务应先于交付房屋债务履行作了约定，买受人未履行债务前，出卖人有权拒绝买受人履行要求。在本案中，麦俊明并未举证证明截至2016年1月14日中信公司交付房屋时止，其已依约履行物业服务费用以及契税的缴纳义务，中信公司据此拒绝麦俊明提出违约责任承担的权利主张理由正当。对于涉案房屋交付时应具备的质量要求，《商品房买卖合同》作了“经验收合格并取得工程竣工验收备案证明”的约定，房屋建筑工程质量同时受到建筑法律法规的规制，中信公司应遵循诚实信用原则，向麦俊明交付符合国家标准、行业标准的房屋，中信公司至今未办理涉案房屋的竣工验收备案，房屋交付义务的履行不符合约定。然而，麦俊明并未举证证明涉案房屋存在不符合质量要求的情形，中信公司此种履行瑕疵亦不导致涉案房屋不符合质量要求进而致使合同目的不能实现，麦俊明并不能因此获得拒绝接收房屋交付的抗辩权利。麦俊明既对房屋的交付事实予以确认，《商品房买卖合同》中亦未约定前述房屋交付义务的瑕疵履行的违约责任，麦俊明在此前提下主张中信公司承担逾期交房违约责任，没有法律依据及合同根据，本院不予采纳。二、逾期办证违约责任。《商品房买卖合同》对房屋产权登记期限约定为交付使用后360日内，在已交付涉案房屋的前提下，中信公司至迟应在2017年1月8日将需由其公司提供的产权登记资料报送登记机关，截至本案开庭审理时即2017年10月12日止，中信公司未履行该项义务，其行为已构成违约。根据《商品房买卖合同》逾期办证违约责任的约定，中信公司逾期办证应自期限届满次日起，按日支付已付房款万分之零点五的违约金，至本案受理之日止金额计算为1,615,473.68元（11,706,331元×0.0005×276天）,高于约定违约金上限，仅应按总房款价1%金额计算违约金为117,063.31元。综上所述，麦俊明诉求中信公司支付逾期办证违约金理由成立，但本院不予支持其诉求超过约定金额的部分；麦俊明诉求中信公司立即办理涉案房屋产权登记、支付逾期交房违约金以及赔偿其第一次来三亚验收房屋的交通费、住宿费以及误工费理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、三亚中信投资有限公司向麦俊明支付逾期办证违约金117,063.31元。二、前述给付义务，限于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。三、驳回麦俊明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30,604元，由三亚中信投资有限公司负担1204元，由麦俊明负担29,400元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审 判 长  李 祎人民陪审员  赵明敬  人民陪审员王定明二○一七年十一月二日法官助理冯欣意书记员赖小晶附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。