天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2015）南民初字第6985号原告傅鹏。委托代理人李琳，天津万华律师事务所律师。被告时雪梅，无职业。委托代理人牛烨，北京市中策律师事务所律师。委托代理人滕召平，北京市中策律师事务所律师。原告傅鹏与被告时雪梅房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员阎忠民独任审判，公开开庭进行了审理。原告傅鹏的委托代理人李琳，被告时雪梅的委托代理人牛烨、滕召平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告傅鹏诉称，2015年4月11日，原告、被告签订《房产交易合同》，约定被告将其名下的天津市南开区XXXXXX房屋出售给原告，总房款为400000元，约定双方于2015年6月30日前到房管局签订买卖协议，办理过户手续。合同签订后，原告依约于当日支付了定金20000元，但被告并未依约于2015年6月30日前与原告办理房屋过户手续。经原告多次催告，被告仍拒绝履行房屋买卖合同。原告为支付房款，已将自有房产出卖，并与新房主订立租赁合同，期间产生的经济损失应由被告负担。2015年7月22日，原告书面告知被告履行合同，但被告仍拒绝履行。根据双方房屋买卖合同，被告构成根本性违约，原告有权要求解除合同并要求被告支付房屋售价的10%作为违约金。故2015年7月26日，原告书面通知被告解除双方签订的《房产交易合同》。现起诉要求判令解除原告、被告签订的《房产交易合同》；判令被告返还原告已支付的房屋定金20000元，向原告支付违约金40000元并赔偿原告在外租房损失10200元；本案诉讼费用由被告承担。原告为支持其诉讼请求向本院提交证据如下：证据一、房产交易合同；证据二、定金收条；证据三、房屋租赁合同（复印件）；证据四、公有住房租赁合同（复印件）；证据五、催告函、解除合同通知书（复印件）；证据六、中国邮政业务申请单、寄费单、快递单。被告时雪梅辩称，被告因经济紧张才出售房屋，合同约定的价格为400000元，而该房屋市场价应为600000元。合同约定2015年5月31日前还清贷款，但双方口头约定的是原、被告一起去银行还贷，还贷资金来源为原告，但原告没有按照约定的时间去还贷导致合同没有履行。合同约定交易产生的一切费用由被告即卖方承担也与交易惯例不符。原告在仅支付定金20000元的情况下要求被告办理过户手续也与交易惯例不符，且原告在合同未约定何时支付全款、原告仅支付定金20000元的情况下即要求被告办理过户手续，被告承担的风险过高，完全有权行使不安抗辩权，这也是被告未履行合同的原因。现对原告要求解除合同的诉请不持异议，但因原告违约，故不同意返还定金20000元，不同意支付违约金。且原告没有产生直接的经济损失，原告主张的违约金数额过高，请法院酌定。原告主张的租房损失为间接损失，与本案没有必然的法律关系，被告不同意支付。被告时雪梅向本院提交证据如下：被告2015年5、6月的通话记录。经审理查明，2015年4月11日，原告、被告签订《房产交易合同》，约定：原告购买被告所有的天津市南开区XXXXXX房屋，建筑面积为46.38平方米，成交价款为400000元；该房屋有抵押，贷款余额由被告于2015年5月31日前还清；原告于2015年4月11日将20000元作为定金交付被告，如原告未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，则已付定金归被告所有，被告有权再将该房屋转让予任何人，如被告未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，则被告须双倍返还定金给原告，上述定金将在双方办理该房屋相关交易手续同时自动转为部分房款；除定金外的剩余房款380000元，被告同意原告采用非贷款方式支付；双方须于2015年6月30日前到房管部门签订《房产买卖协议》；被告承诺支付营业税、契税、个人所得税、印花税、产权登记费、土地出让金、买卖双方需缴纳的产权转让手续费、公证费、评估费等；被告应于双方到房管部门办理过户手续完毕且原告全部房款到账后7日内将房屋交付原告；双方均应按合同约定相互配合，并亲自到场办理过户、贷款及代收代付等相关手续，如不按约定办理相关手续，则每逾期一个工作日，违约方应向守约方支付该房屋售价1‰的迟延履行违约金，违约方逾期15个工作日不履行合同相关义务，且经守约方催告仍不履行，则守约方有权视违约方根本违约，守约方有权解除房屋买卖关系（但需书面告知违约方），并要求违约方支付该房屋售价的10%作为违约金。合同签订当日，原告给付被告定金20000元。但此后被告未按照合同约定的期限与原告办理该房屋所有权转移登记手续。2015年7月22日，原告向被告发出催告函，要求被告于2015年7月25日前办理涉诉房屋过户手续并承担逾期履行的相关法律责任。2015年7月26日，原告向被告发出解除合同通知书，通知被告依据双方合同约定《房产交易合同》已经解除，并要求被告返还原告定金20000元、支付违约金40000元并承担由此产生的相关法律责任。上述催告函及解除合同通知书被告均签收。庭审中，原告提出，为履行涉诉合同交纳房款，原告将其承租的天津市南开区XXXXXX公产房屋转让与案外人张辉，并与张辉订立为期半年的租赁合同继续使用林苑西里房屋，月租金为1700元；现因被告违约不履行合同，原告依据合同约定向被告主张违约金40000元及6个月租金损失。被告认为双方签订的涉诉合同显失公平，向本院提出反诉要求撤销该合同，后又于庭审中撤回反诉请求，不再要求撤销合同；被告提出原告庭审中陈述其不具备支付房屋尾款的能力，被告不履行合同是根据自己的情况行使不安抗辩权，且原告举证未能证明原告实际的直接损失。本院认为，原、被告签订的《房产交易合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。涉诉合同签订后，原告依约履行了支付定金的义务，被告未能依照合同约定的期限与原告办理涉诉房屋所有权转移登记手续，经原告催告后仍不履行，应承担违约责任。现原告要求解除合同，被告表示同意，本院予以准许，同时被告应将原告交付的定金20000元返还原告并向原告支付违约金。庭审中，原告未举证证明其因被告违约导致的实际损失，被告提出合同约定的违约金过高，应酌情减少的请求。本院综合考虑原告为履行涉诉合同将原住房屋出卖的实际情况及被告违约的过错程度，酌定违约金为20000元。原告主张租金损失10200元，该损失并非因被告违约导致原告产生的直接损失，且本院酌定的违约金亦足以补偿原告所受损失，故该项诉请本院不予支持。被告提出双方口头约定由原告出资清贷，因原告未能如期到银行办理手续导致涉诉合同不能履行及被告不履行合同系行使不安抗辩权，故应由原告承担违约责任的抗辩理由，证据不足，本院不予支持。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告傅鹏、被告时雪梅签订的《房产交易合同》；二、本判决生效后十五日内，被告时雪梅返还原告傅鹏定金20000元；三、本判决生效后十五日内，被告时雪梅赔偿原告傅鹏违约金20000元；四、驳回原告傅鹏的其他诉讼请求。案件受理费1555元，减半收取，由原告傅鹏负担466元，被告时雪梅负担311.5元。被告负担部分于本判决生效后十五日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  阎忠民二〇一五年十月二十一日书记员  刘 鹏附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。