天津市宝坻区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宝民初字第10322号
原告朱国起，农民。
委托代理人朱连富（系原告之父），农民。
委托代理人人赵红文，北京天睿（天津）律师事务所律师。
被告宗桂云，居民。
委托代理人王文奇（系被告宗桂云之夫，同被告王文奇）。
被告王文奇，居民。
被告天津市美信房地产经纪有限公司，住所地天津市宝坻区开元路98号。
法定代表人郭仲田，该公司经理。
委托代理人苏桂祥，天津天衡律师事务所律师。
原�朱国起与被告宗桂云、王文奇、天津市美信房地产经纪有限公司（以下简称美信地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月10日立案受理后，依法由审判员赵永独任审判公开开庭进行了审理。原告朱国起的委托代理人朱连富、赵红文、被告宗桂云的委托代理人暨被告王文奇、被告美信地产法定代表人的委托代理人苏桂祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年8月21日，原告经过被告美信地产介绍，购买被告宗桂云名下的位于宝坻区顺驰小区城市艺墅××房屋，并签订房屋买卖合同一份。后原告积极履行合同义务，于2012年8月27日支付房屋定金3万元，2012年9月24日两次给付房款4万元、18万元。2012年9月28日，被告王文奇、宗桂云将涉诉房屋腾空并将房屋钥匙交给原告使用。2012年10月19日，双方到宝坻区房屋管理局签订正式房屋买卖协议。2012年10�23日，涉诉房屋因被告王文奇与案外人陈继东民间借贷纠纷一案被宝坻法院予以查封。2014年6月份，被告王文奇、宗桂云与案外人陈继东执行期间恶意隐瞒涉诉房屋已经卖给原告的事实，相互串通，达成执行和解协议，将涉诉房屋协议给案外人陈继东，陈继东于2014年7月1日取得了涉诉房屋的所有权证。现原告签订房屋买卖合同目的已无法实现，故起诉要求：一、解除原、被告签订的《房屋买卖合同》及《天津市房产买卖协议》，被告返还房款250000元并支付违约金83000元；二、被告赔偿中介损失费8300元及其他经济损失20000元；三、本案诉讼费由被告承担。
庭审中，原告明确表示对被告美信地产没有具体权利主张。
原告为证实其诉讼请求向本院提交了2014年12月27日的《房屋买卖合同》、天津市个人销售房屋发票、天津市宝坻区人民法院（2013）宝民初�第198号民事判决书及天津市宝坻区人民法院（2014）宝民初字第4564号民事判决书等证据材料。
被告宗桂云、王文奇均辩称，涉诉房屋未办理过户的原因系原告没有履行合同义务给付被告购房款，并不是被告的原因，故不同意原告的诉讼请求。
被告宗桂云、王文奇在法定期限内未向本院提交任何证据材料。
被告美信地产辩称，因原告对其公司没有权利主张，本案涉及的相关事实已由法院生效判决予以确认，故以生效判决确认事实为准。
被告美信地产在法定期限内未向本院提交任何证据材料。
经审理查明，被告宗桂云、王文奇系夫妻关系。2012年8月17日原告（乙方）与被告宗桂云（甲方）经美信地产居间签订《房屋买卖合同》一份，约定，甲方将宝坻区城市艺墅小区××号房屋以83万元的价格出售给乙方，乙方于2012年8月27日给付甲方定金3万元整，甲、乙双方于2012年9月28日前到房管部门订立房屋买卖协议，乙方于2012年9月28日前将剩余房款一次性交于天津市正孚房地产经纪中心办理资金监管及过户手续，乙方承诺在甲方清理该房屋贷款当日付给甲方部分房款17万元，如甲乙任何一方拒绝履行合同或者解除合同均由违约方向对方支付房屋实际成交价格的10%作为违约金，合同对其他权利义务进行了约定。上述合同签订后，原告于2012年8月27日给付被告宗桂云定金3万元，于2012年9月24日给付被告宗桂云房款4万元，同日，原告另给付被告宗桂云房款18万元用于清偿诉争房屋抵押贷款之用。
另查，涉诉房屋因另案（案号为：（2012）宝民初字第3469号）被本院查封，并且在2012年9月28日前未能解封，后经朱国起与宗桂云协商后签订补充协议，约定将过户日期及到房管局订立买卖协议日�推迟到2012年10月12日之前，同时约定被告宗桂云于2012年10月2日之前腾房并将该房屋钥匙交给朱国起。到期后因被告宗桂云的原因未能办理过户手续，经被告美信地产多次调解直至2012年10月19日才到房管局订立《天津市房产买卖协议》。后双方因延期赔偿问题未能达成一致，而未能办理过户手续，2012年10月23日诉争房屋因案外人陈继东起诉的（2012）宝民初字第3127号案件（注：具体案情后述），再次被本院查封。
2012年12月23日，原告朱国起以房屋买卖合同纠纷为由将宗桂云、王文奇、天津市美信房地产经纪有限公司诉至本院，要求继续履行双方于2012年8月27日签订的房屋买卖合同，交付房屋并完成房屋过户手续。本院经审理于2013年3月15日做出（2013）宝民初字第198号民事判决书，认定：朱国起与宗桂云签订的房屋买卖合同及补充协议合法有效，因宗桂云的原因导致合同未能履行，故此认定宗桂云违约。但因诉争房屋已经被查封，导致合同无法履行，故驳回了朱国起的诉讼请求。后朱国起不服，上诉至天津市第一中级人民法院，天津市第一中级人民法院经审理做出（2013）一中民四终字第595号民事判决书，认定:朱国起与宗桂云签订的房屋买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，因宗桂云的原因导致双方房屋买卖合同不能履行，故宗桂云系违约。但该案的诉争房屋已经被查封，导致房屋买卖合同无法履行，故驳回了朱国起的上诉，维持原判。
再查，案外人陈继东与宗桂云、王文奇房屋买卖合同纠纷一案，经本院审理确认双方当事人的法律关系实为民间借贷关系而非买卖合同关系，经本院主持调解，双方当事人自愿达成和解协议，本院于2012年12月20日做出（2012）宝民初字第3127号民事调解书，调�书内容为：“一、王文奇、宗桂云于2013年4月15日之前偿还陈继东借款及利息60万元；二、若到期不能偿还，王文奇、宗桂云加付给陈继东违约金5万元；三、诉讼费6950元由王文奇、宗桂云负担，缴纳期限同上；四、双方其他无争议。”后因王文奇、宗桂云未按上述调解书确定的期限履行，陈继东于2014年5月26日向本院申请执行。在执行过程中，案外人陈继东与被告王文奇、宗桂云达成以房抵债的执行和解协议，本院于2014年6月23日依法做出（2014）宝执字第1543-1号民事裁定书，内容为：“一、将宗桂云所有的座落于天津市宝坻区城市艺墅小区××号楼房（产权证号：12××98）交付陈继东作价940000元，抵顶本案执行款650000元，差额290000元由陈继东返还给王文奇、宗桂云。该房屋的财产权自本裁定送达陈继东时起转移；二、陈继东可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登�手续。”，本院于当日做出（2014）宝执字第1543-2号执行裁定书，裁定：“解除对宗桂云所有的坐落于天津市宝坻区城市艺墅小区××号楼房（产权证号：12××98）的查封”。同年6月24日，本院做出（2014）宝执字第1543号协助执行通知书，协助执行事项为：“解除对宗桂云所有的坐落于天津市宝坻区城市艺墅小区××号楼房（产权证号：12××98）的查封，并将该房产过户到陈继东名下”。2014年7月1日案外人陈继东取得天津市宝坻区城市艺墅小区××号楼房的房屋产权证书。
又查，因涉诉房屋自2012年10月2日起由原告朱国起占有使用，案外人陈继东于2014年7月8日以排除妨害纠纷为由将朱国起诉至本院，本院经审理作出（2014）宝民初字第4564号民事判决书，判决朱国起于判决生效后三十日内腾空登记所有人为陈继东的天津市宝坻区钰华街道顺驰小区城市艺墅小区××。�该判决已发生法律效力。
庭审中，被告宋桂云、王文奇明确表示同意解除原告与被告宗桂云于2012年8月17日签订的《房屋买卖合同》及于2012年10月19日订立的《天津市房产买卖协议》，并返还购房款25万元，但不同意赔偿原告其他损失。
本院认为，公民、法人或其他组织从事民事活动，应当在不违反国家法律、法规或社会公德以及不得损害社会公共利益的前提下进行，同时遵守诚实信用原则及公平原则，全面履行约定义务。本案原告与被告宗桂云签订的《房屋买卖合同》及《天津市房产买卖协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，且为生效法律文书予以确认，故本院亦予以确认。现原告起诉要求解除与被告宗桂云于2012年8月17日签订的《房屋买卖合同》及2012年10月19日订立的《天津市房产买卖协议》，被告宗�云当庭表示同意解除，系当事人对其权利的自由处分，不违反法律强制性规定，本院予以确认。本案争议的焦点系对于解除合同的责任确定及原告诉请的违约金及损失金额是否成立问题，对此，本院结合原、被告当庭陈述及已查明的案件事实，具体评判如下：
一、涉诉合同解除的责任问题
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第（五）项规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明。对于原、被告房屋买卖合同纠纷等有关的诉讼本院作出的（2013）宝民初字第198号民事判决书、（2014）宝民初字第4564号民事判决书及天津市第一中级人民法院做出（2013）一中民四终字第595号民事判决书已经发生法律效力。上述判决书均确认“原告朱国起与被告宗桂云签订的房屋买卖合�及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，因宗桂云的原因导致双方房屋买卖合同不能履行，故宗桂云系违约”的事实存在，故本院在此亦予以确认。作为购房人的原告来说，其在按约定交付部分购房款并按照补充协议约定接受涉诉房屋后，涉案房屋却因被告宗桂云的原因被本院查封，后被告宗桂云、王文奇明知与原告存在房屋买卖合同关系的情况下未经原告同意便将涉诉房屋抵顶给案外人陈继东，致使原、被告间的房屋买卖合同无法继续履行，故本案原告并不存在过错。综上，本院确认涉诉合同解除的责任在于被告宗桂云，原告并不存在过错。
二、原告诉请的违约金及损失数额确定问题
根据我国《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其�补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，本案涉诉合同解除后，被告宗桂云应将收受原告的购房款予以退还。现原告起诉要求被告宗桂云、王文奇共同退还购房款25万元，二被告也明确表示同意共同返还，故本院对原告的此项诉请予以支持。根据我国《合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的之规定内容可以看出，补偿性系我国《合同法》规定的违约金的主要属性，违约金的主要功能在于填补守约方损失，相当于替代之履行，本质上属于损害赔偿额之预定。人民法院也可以根据权利人的请求和举证情况，增加或减少违约金数额，从而使违约金的数额更能接近于直接损失数额。因此违约金请求权与违约造成的损害赔偿请求权指向是同一损害，一般情况下不能同时使用。具体到本案，原告不仅要求被告按照合同约定承担违约金83000元，同时要求赔偿其损失28300元，即属于原告既主张违约金又同时主张损害赔偿，下面本院将针对被告应承担的违约金数额及解除合同对原告造成的实际损失一并予以考量，不再单独评析。虽原告朱国起与被告宗桂云签订的《房屋买卖合同》明确约定了违约金的计算方式，即为房屋实际成交价格（83万）的10%，但诉讼中经询，原告陈述其经济损失包括信息服务费8300元、搬家费500元、自2015年12月开始的租房费及误工费、交通费等11万元，但其提供的天津市宝坻区美之馨装饰材料经营部出具的证明等证据材料不足以证实系因解除涉诉合同造成其误工费、交通费损失。经询，被告宗桂云、王文奇亦认为原告主张的该项请求的数额过高，且请求本院予以降低，据此，本院根据本案的实际情况包括：（一）2012年10月份涉诉房屋因被告的原因被本院查封，导致合同无法履行，此时原告在明知合同无法继续履行且其要求继续履行合同的诉请被本院驳回后，其应及时按照法律规定主张权利，减少因被告违约而对其造成的相应损失。而本案原告并未采取适当措施防止损失的扩大，存在一定的过错，根据我国《合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，原告不能就扩大的损失要求赔偿；（二）�告宗桂云已根据约定于2012年10月2日将涉诉房屋交付原告，原告也从即日起实际占有使用该房屋长达三年有余，因此获得一定的利益，根据损益相抵规则，在原告应得的损害赔偿额中应扣除其获得的相应利益；（三）虽合同约定违约金按实际成交价格的83万的10%，但原告至今仅给付被告购房款25万元，尚不足约定成交价格的三分之一，另，考虑到二被告的过错程度、原告的实际损失情况，被告应支付原告的具体违约金数额，本院确定按照原告已支付房款25万的10%，计2.5万元。因被告宗桂云、王文奇系夫妻关系，应对夫妻关系存续期间因出售共同房屋产生之债共同承担责任。庭审中，原告明确表示对被告美信地产无权利主张，系对其诉讼权利的自由处分，且不违反法律法规的强制性规定，本院予以确认。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六�条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百一十九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条、第三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十三条第一款第（五）项之规定，判决如下：
一、解除原告朱国起与被告宗桂云之间于2012年8月17日关于涉案房屋签订的《房屋买卖合同》及于2012年10月19日订立的《天津市房产买卖协议》；
二、被告宗桂云、王文奇于本判决生效之日起十日内共同退还原告朱国起购房款250000元；
三、被告宗桂云、王文奇于本判决生效之日起十日内共同支付原告朱国起违约金人民币25000元；
四、驳回�告朱国起的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6720元减半收取3360元、保全费1970元，合计5330元，由被告宗桂云、王文奇共同负担，于判决生效后十日内缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审判员 赵 永
二〇一六年三月一日
书记员 杜建玥
附相关法律条款：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据�行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条第二款：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三十条买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。
第三十一条买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院应予支持。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
第九十三条第一款第（五）项下列事实，当事人无需举证证明：……（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实。……。