三门峡市湖滨区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湖民一初字第2136号
原告王志云，男。
原告李勇堂，男。
原告吴振伟，男。
三原告的共同委托代理人白雪、李巷苗，河南永兴律师事务所律师。代理权限为一般代理。
被告卢氏县天禾汽车出租服务有限公司。
法定代表人刘文存，该公司经理。
委托代理人尤江涛、范铁军，河南宇萃律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告三门峡市华旭商务酒店有限公司。
法定代表人卫春梅，该公司总经理。
委托代理人曹奇峰，该公司法律顾问。代理权限为特别授权。
原告王志云、李勇堂、吴振伟与被告卢氏县天禾汽车出租服务有限公司（以下简称天禾出租公司）、三门峡市华旭商务酒店有限公司（以下简称华旭酒店）房屋租赁合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王志云、李勇堂及其同吴振伟的共同委托代理人李巷苗，被告天禾出租公司的委托代理人尤江涛、范铁军，被告华旭酒店的委托代理人曹奇峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王志云、李勇堂、吴振伟诉称：2010年1月4日，原告与被告天禾出租公司签订了《房屋租赁合同》，双方约定：原告将自己租赁的位于三门峡市崤山路中段、网通公司东侧院内三门峡金世纪科技学院、建筑面积约4050平方米共六层的房屋租赁给天禾出租公司使用。租赁期限为十六年，自2010年6月1日起至2026年5月30日止。合同签订后，原告与被告天禾出租公司均如约履行。被告天禾出租公司将其租赁原告的房屋用作经营酒店使用，该酒店名为三门峡市峡苑皇冠商务酒店有限公司，现更名为华旭酒店。由于被告天禾出租公司没有按照《房屋租赁合同》的约定支付租金，截至2014年9月23日，尚欠原告天禾出租公司租金及违约金共计743201元。原告于2014年9月23日向被告送达了《解除合同通知》，要求与被告解除合同、同时要求被告在5日内腾空房屋、并与原告办好交接手续、缴清欠付的所有租金及违约金。被告天禾出租公司同意解除合同，并在《解除合同通知》上签字，但至今没有履行。故诉至法院，请求依法判令二被告停止侵权，立即腾房；支付所拖欠的租金362504元，违约金380697元，共计743201元（截至2014年9月23日）；支付房屋占有使用费57744元（截至2014年10月11日起诉前）、经济损失115500元，共计173244元，直至腾房之日；并承担本案的诉讼费用。
被告天禾出租公司辩称：一、原告起诉的主体不适格，请求判决驳回原告的诉讼请求。尽管被告与原告签订了《房屋租赁合同》，但该房屋自始至终系皇冠商务酒店占有并使用，并且由其向原告支付每年租金，对此原告也予以收取租金并认可该租赁行为，后峡苑皇冠商务酒店公司将股份变更为华旭酒店，由华旭酒店向原告支付租金，原告也对此认可，至此合同的权利义务早已转移给华旭酒店。二、原告诉称被告在《解除合同通知》上签字视为认可，无任何事实、法律依据，被告并非适格的送达对象。即使被告为适格的送达对象，原告前述的解除合同通知也属于效力待定，而并非原告虚构的那样。根据《合同法解释二》原告有送达《解除合同通知》的法定义务，但被告也享有对该《解除合同通知》效力的异议权，在法律规定的三个月时间内被告都享有异议权，所以尽管被告在《解除合同通知》上签字，并非放弃了自身享有的异议权，而仅仅代表对对方送达通知的一种收到的表示。但原告在诉状中扭曲事实将自身的意志强加到被告的身上，公然违背了法律规定剥夺了被告的异议权。综上，原告起诉主体不适格，被告不承担任何法律责任，请求依法驳回原告的诉讼请求。
被告华旭酒店辩称：一、被告华旭酒店不是订立合同的主体，起诉被告方是毫无道理。二、房屋系被告华旭酒店实际使用，但双方始终处于协商阶段，由于经济危机，严重亏损，但被告仍愿意同原告订立合同，并愿意缴纳后期租金。
经审理查明：2008年3月21日，师家渠村二组（甲方）与三门峡昊博置业有限公司（乙方）签订协议书，约定：一、由乙方全额垫资建盖师家渠村二组教育综合楼（五层）及配套设施。二、甲方保证土地的合法性，负责该土地上的建筑物拆迁（在拆迁该土地上的建筑物前，乙方必须向甲方缴纳保证金30万元，待工程一层主体建成后，甲方退还乙方的保证金，如建筑物拆除后，乙方不建此楼，30万元保证金归甲方所有）以及拆迁处线路（水、电）改造、邻里关系协调相关事宜。三、甲方以前已办理建筑楼的有关手续交给乙方，由乙方负责办理工程开工、施工手续。甲方予以配合，正当费用计入建楼前期费用，其他费用由乙方承担。四、楼房竣工后，决算有审计部门审核为楼房的投资（投资只包括土建、安装投资，地板砖造价控制在每平方米60元内，装修等其他项目不在内），进入甲方组里的固定资产，权属归甲方。乙方投资的地板砖、装修等其他项目，在乙方不再租用时，全部无偿归甲方。五、此楼可按每年15万元租给乙方，每年乙方给甲方交5万元现金，每年3月1日以前一次交清。余下的租金顶抵建筑款。以后的租金每五年根据市场价格商议一次。在原租金的基础上下浮动不得超过5%。六、乙方应在协议签订之日起，即2008年3月1日至2008年7月1日至4个月时间内开工，过期不开工者本协议自动作废。从开工到期起即2008年7月1日至2009年9月30日止15个月内必须完工，到期未完工，按本协议签订的租金乙方向甲方交纳租金。甲方未能按时拆迁影响工期，建楼期限、租期自动顺延。七、建楼以图纸设计预算为准，决算有审计部门审核为楼房的投资，决算不得超过预算总额的5%（其中不包括预算外工程）。乙方租赁的年限为40年，自2010年3月1日至2050年2月28日。八、乙方在使用期间内，有权自己经营或转租。九、根据乙方要求，在双方合作过程中，乙方增加的楼层产权归甲方，增加楼层的投资计入总投资，顶抵租金。十、协议到期后，同等条件下，乙方有权优先租用。十一、双方在履行协议期间，如遇不可抗力的因素，双方互不承担责任，如遇政府拆迁，楼房赔偿归还甲方所有，甲方根据乙方使用的年限和缴纳的租金金额，偿还乙方的剩余的工程款。十二、甲方服务楼的大院，乙方有权与其他租户共同使用的权利。甲方同意乙方管理大门口，允许乙方改造，其费用由乙方承担。该项目建成后，甲方应保持该宗土地上的原状况，没有乙方同意，不得新建、拆迁其他建筑物。十三、楼房竣工后，乙方在离北边服务楼一米处砌一道围墙进行隔音。十四、建筑营业税及其它税应交到甲方指定的税所。地方材料运输在同等条件、同等价格、同等质量下由甲方运输。双方盖章签字后生效。法定代表人吴振伟签字，师家渠村委和三门峡昊博置业有限公司盖章确认。
2008年8月5日，三门峡昊博置业有限公司（甲方）与王志云签订联合投资协议书，约定：一、甲方提供与师家渠村委会所签订的土地联合开发协议书中所指的教育综合楼为建设用地2亩左右（位于崤山路中段枢纽管理局对面院内西侧），作为双方共建项目教育综合楼的基本条件。乙方享有甲方在与师家渠村委会所签署的联合开发协议书的权利和义务，利益共享。二、甲方负责该地的建委规划及设计、招标、施工等手续的办理，费用由甲乙方共同出资。三、甲方出总投资额比例的60%，乙方占40%。双方所出资比例金额最终按与师家渠村委会所签协议的最终决算来计算（以补充协议为准）。四、开工后乙方有权对该项目在施工中进行质量监督。五、乙方必须在该项目经建委规划后及时将投资50万元打入甲方指定的帐号内，在招投标结束后开工前再转20万元，待主体封顶再投资50万元转入甲方指定的帐号内，保证该项目正常施工使用，使其早日发挥效益，其余款项在粉刷结束后全部付清。六、甲方必须到2009年12月1日将该项目竣工验收，使其发挥效益，除不可预知的外力因素和自然灾害，甲方如不能按时完工，影响租期，由甲方承担一切损失。七、该项目建成后甲乙双方按投资总金额的比例共同享受该宾馆的收益。吴振伟和王志云签字，三门峡昊博置业有限公司盖章确认。
2008年10月9日，三门峡昊博置业有限公司（甲方）法定代表人吴振伟与李勇堂（乙方）签订合伙协议，约定：一、2008年3月21日，甲方以“三门峡昊博置业有限公司”名义，代表三方与师家渠村二组签订《协议书》，出资建设师家渠村二组教育综合楼项目，并取得该楼四十年的经营权。现三方一致确认，该项目由三方合伙经营，《协议书》中乙方（三门峡昊博置业有限公司）的权利由三方共同享有，义务由三方共担。二、甲、乙双方在合伙中共占60%的份额，现双方商定，在合伙中双方按总投资30%的比例出资，并按30%的比例承担风险，分配利益。三、师家渠村二组教育综合楼项目工程施工及建成后的实际经营中，所有事务均由双方协商进行。四、任何一方出资不足，影响合伙经营，有对方补足，出资比例和分配按实际出资执行。五、任何一方未经合伙人同意，作出的单方行为，损害其他合伙人权益的，应赔偿对方的全部损失。六、合伙期间，任何一方转让合伙出资的，须取得其他合伙人同意，合伙人在同等条件下有优先购买权。吴振伟和李勇堂签字确认。
2010年1月4日，王志云、李勇堂、吴振伟（甲方）与天禾出租公司（乙方）签订租赁合同，约定：一、甲方自愿将自己租赁的位于三门峡市崤山路中段，网通公司东侧院内三门峡金世纪科技学校的房屋，建筑面积约4050平方米（共六层，地上五层、地下一层）租赁给乙方使用。租赁期内，乙方在不破坏房屋结构的情况下，有权自主决定租赁物的用途，可以转租，但不得将房屋所有权转让、对外抵押；转租时应书面通知甲方。二、本合同租赁期限为十六年，自2010年6月1日起至2026年5月30日止。三、租金及支付办法：1、第一年租金为100万元人民币，合同签订时支付40万元人民币；2010年3月15日前付30万元人民币；2010年5月30日前付30万元。2、2011年租金为105万元。在2010年12月30日前一次付清。3、2012年至2013年租金为每年105元。在每年的5月30日前付清当年租金。4、2014年至2016年租金为每年115万5仟元人民币。在每年的5月30日前付清当年租金。5、2017年至2019年租金为每年126万元人民币。在每年的5月30日前付清当年租金。6、2020年至2022年租金为每年132万3仟人民币。在每年的5月30日前付清当年租金。7、2023年至2025年租金为每年138万9仟元人民币。在每年的5月30日前付清当年租金。乙方必须按期支付租金，逾期支付的，每日按应付租金的5‰计算违约金，直到付清为止。逾期一个月不付租金的，甲方有权解除本合同，收回房屋，乙方的所有装修无偿归还甲方所有。四、甲方租给乙方的房屋为窗户完整，上、下水畅通，电路畅通的空房（其配套设施有电梯一部，电路主线至楼层，北侧楼梯。地面已铺设，不锈钢扶手已安装。南侧楼梯扶手已安装）。五、租期内乙方可根据经营需要，在不改变房屋结构的前提下对房屋进行装饰和添加设施，所有装饰和添加设施由乙方投资。合同期满后，乙方投资的可移动财产（如电脑、桌椅等）由乙方自行处理。装饰、添附不动产部分无偿留归甲方所有，不得拆除、损坏。乙方破坏房屋结构的，甲方有权随时解除本合同，并要求乙方赔偿全部损失。六、租期内如因自然原因或不可抗力等原因造成房屋及甲方投入的设施毁损灭失的，乙方不承担责任。人为原因造成损坏的，由乙方负责修复或照原价赔偿。因房屋灭失等不可抗力导致合同无法履行的，双方互不承担违约责任。七、租赁期内房屋的修缮由乙方负责并承担全部费用，但其中不超过房屋保修期的修缮责任及费用由甲方承担。八、因履行本合同产生的租赁税和租赁经营期间所产生的一切税费由乙方承担。九、租赁房屋所在院落由乙方和其他住户（经营户）共同使用，秩序管理由乙方负责。为配合乙方管理，甲方安排专职人员，在乙方的领导下进行管理、维护，专职人员的报酬和费用由乙方承担。十、租期内，乙方必须合法经营，不得将租赁物用于非法活动，除此之外，甲方不得以任何理由干涉乙方的合法经营。十一、租期内乙方可对大门进行规划和改造，甲方有义务给予协调。乙方因经营活动与同院的其他经营户（住户）发生争议，由甲方负责协调处理。乙方从租赁房屋中无偿为甲方提供一间办公室，用于甲方协调关系，监督乙方的经营活动。十二、若因租赁物权属问题与第三人发生争议，由甲方负责处理。如给乙方经营造成损失的，按实际损失天数顺延合同期限。十三、合同期内如因一方原因造成合同无法继续履行的，应向对方赔偿全部损失。并按解除时的两年租金总额的5%向对方承担违约金。十四、合同期满后，同等条件下乙方有权优先续租。乙方要优先租赁的，应在合同期满六十日前书面告知甲方。十五、因履行合同发生的争议，由甲、乙双方协商处理，协商达不成协议的，由租赁物所在地人民法院管辖。王志云、李勇堂、吴振伟和刘文存签字确认，天禾出租公司盖章确认。
2014年9月23日，李勇堂、王志云、吴振伟向天禾出租公司发出解除通知，载明：“2010年元月4日，我方与贵公司签订的房屋租赁合同，租期是十六年，根据合同约定，2014年租金应当于2014年5月30日前付清，经我方多次催促，你方一直未支付租金，根据合同约定，郑重通知：自本通知送达你处后，解除双方之间的房屋租赁合同，限合同解除后5日内腾房并办好交接手续，办理交接手续时应交清所欠租金及违约金。”刘文存在该通知书上签字确认。
2013年12月11日，三门峡市峡苑皇冠商务酒店公司企业名称变更为三门峡市华旭商务酒店有限公司。2014年11月7日，李勇堂、王志云、吴振伟通过河南永兴律师事务所以特快专递方式向华旭酒店发律师函，载明该房屋实际使用权人为李勇堂、王志云、吴振伟，其三人与天禾出租公司的房屋租赁合同因天禾出租公司未缴纳租金于2014年9月23日已经解除，限华旭酒店三日内腾房，并附腾房通知。该快递华旭酒店于2014年11月10日由该公司法定代表人卫春梅签收。
原告提供刘丽平出具证明，以证明2013年7月9日刘文存向刘丽平建行账户转账20万元，2013年9月28日，刘文存又向刘丽平建行账户转账15万元，2014年4月8日李春刚向刘丽平建行账户转账18万元，均系天禾出租公司支付李勇堂、王志云、吴振伟的2013年房租，刘文存转入的剩余房租在刘丽平河南农村信用社卡上，因系统升级明细无法打印，并附上建行的账单明细；还提供三门峡昊博置业有限公司出具的证明，载明：“2008年3月21日，本公司与崖底乡师家渠村二组签订了协议书，约定由本公司全额垫资建盖师家渠村二组教育综合楼及配套设施（位于三门峡市崤山路中段，网通公司东侧院内三门峡金世纪科技学校的房屋）。事实上该房屋的实际出资人及建盖人是吴振伟、李勇堂、王志云，该三人对上述房屋享有经营权、对外出租权及收取租金的权利”和师家渠村村民委员会出具的证明，载明“兹有我村二组与三门峡昊博置业有限公司吴振伟就建盖综合楼及配套设施于2008年3月21日签订了协议书，昊博置业有限公司吴振伟对上述房屋享有四十年的经营权，收益权（包括对外出租权及收取租金的权利）”和“我村同意吴振伟、李勇堂、王志云将位于三门峡市崤山路中段，网通公司东侧院内三门峡金世纪科技学校的综合楼及配套设施对外出租并收取租金”，以证实原告李勇堂、王志云、吴振伟三人享有对外租赁权。
另查明：天禾出租公司支付租金至2014年4月30日。
本院认为：依法成立的合同，自成立时生效，并对合同双方当事人产生法律效力。从师家渠村二组与三门峡昊博置业有限公司签订协议书和师家渠村村民委员会出具的第一份证明可以得出三门峡昊博置业有限公司享有该租赁房屋的对外出租权和收取租金的权利，从三门峡昊博置业有限公司与王志云、三门峡昊博置业有限公司与李勇堂的合作协议，以及三门峡昊博置业有限公司出具的证明和师家渠村村民委员会出具的第二份证明可以得出三门峡昊博置业有限公司放弃权利由原告李勇堂、王志云、吴振伟三人实际享有该房屋的对外出租权和收取租金的权利，故原告李勇堂、王志云、吴振伟与被告天禾出租公司2010年1月4日签订的租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，且双方已经按约定履行至2014年5月30日，合法有效，本院予以确认。合同约定乙方逾期一个月不付租金的，甲方有权解除本合同，收回房屋，本案中被告天禾出租公司未按照约定在2014年5月30日前付清2014年全年租金，且至今仍未履行，原告李勇堂、王志云、吴振伟依法向被告天禾出租公司发出解除合同通知，法定代表人刘文存签字确认，该房屋的现在使用人华旭酒店法人卫春梅于2014年11月10日已经收到该解除合同通知和腾房通知，故而该解除合同发生法律效力，被告天禾出租公司和华旭酒店应履行腾房义务。依照合同约定，2014年的租金为115万5仟元，每天的标准应为1155000元÷365天=3164.38元，截止合同解除之日，尚拖欠租金计算为3164.38元×114天（2014年6月1日至2014年9月23日）=360739.32元。后续的占有使用费应按3164.38元／天计算至腾房之日止。关于违约金，合同约定逾期支付租金的，每日按应付租金的5‰计算违约金，直到付清为止，同样还约定合同期内如因一方原因造成合同无法继续履行的，应向对方赔偿全部损失，并按解除时的两年租金总额的5%向对方承担违约金，鉴于第一种违约金计算方法约定过高，本院采用第二种违约金计算方法即按合同解除时2013年和2014年的租金总额5%计算为（1050000元＋1155000元）×5%=110250元。因被告天禾出租公司未提供证据证明其与华旭酒店的关系，华旭酒店是实际使用人但不是租赁合同相对人，故上述拖欠租金及占有使用费和违约金应当由天禾出租公司承担。鉴于华旭酒店是实际使用人，天禾出租公司承担完责任后可依法向实际使用人追偿。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：
被告卢氏县天禾汽车出租服务有限公司、三门峡市华旭商务酒店有限公司限于本判决生效之日起十五日内将位于三门峡市崤山路中段，网通公司东侧院内三门峡金世纪科技学校的综合楼及配套设施归还王志云、李勇堂、吴振伟。
二、被告卢氏县天禾汽车出租服务有限公司支付原告王志云、李勇堂、吴振伟拖欠租金360739.32元、违约金110250元，占有使用费（按3164.38元／天计算至归还之日止），限本判决生效之日起十日内付清。
三、驳回原告王志云、李勇堂、吴振伟的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12960元，由被告卢氏县天禾汽车出租服务有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提供副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。
审 判 长 崔云飞
代理审判员 郭爱丽
人民陪审员 王 倩
二〇一五年四月十四日
书 记 员 史 晓