江苏省太仓市人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）太沙民初字第00320-2号
原告太仓市璜泾镇江南花苑业主委员会。
委托代理人季晓光，江苏恒则律师事务所律师。
委托代理人房修楼，江苏恒则律师事务所律师。
被告太仓市鑫诚物业管理有限公司。
法定代表人马锦园，总经理。
委托代理人张翼，江苏广浩律师事务所律师。
第三人太仓英达物业管理有限公司。
法定代表人庄英力，总经理。
委托代理人储智平，员工。
原告太仓市璜泾镇江南花苑业主委员会诉被告太仓市鑫诚物业管理有限公司、第三人太仓英达物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月26日立案受理后，依法由代理审判员王月独任审判，于2015年5月5日、2015年5月22日两次公开开庭进行了审理，后因案情复杂，转为普通程序，并依法组成合议庭。原告太仓市璜泾镇江南花苑业主委员会的委托代理人季晓光、房修楼、被告太仓市鑫诚物业管理有限公司的委托代理人张翼、第三人太仓英达物业管理有限公司法定代表人庄英力及其委托代理人储智平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告太仓市璜泾镇江南花苑业主委员会诉称：2007年起，太仓市璜泾镇江南花苑开发商指派被告担任该小区前期物业管理。被告在前期物业管理合同的存续期间并未尽到勤勉妥善管理的义务，导致小区消防系统、监控设备、电梯系统、房屋防水均出现了问题。2012年底合同到期后，原告要求被告退出小区，原告另外聘请物业公司，被告拒绝退出。原告也因此没有在原物业管理合同到期后和被告签订2013年度的物业管理合同。之后双方纠纷不断，直至2014年6月，在市镇两级政府多次协调下，被告于2014年6月30日退出小区物业管理工作。2014年7月1日，原告聘请第三人担任小区物业管理工作，被告拒绝进行完整的物业管理材料以及业主共有的拨付资金、公共收益的移交。虽然市政两级主管部门两次会议协调，但移交工作进展非常缓慢，至今仍未解决。现原告为维护自身合法权益，故原告请求判令：一、请求判令被告向原告移交：1、产权资料（被告管理的小区由原告向被告移交的公共房屋所有权及公共用地的所有权资料）；2、技术资料；3、物业档案资料，具体包括3.1综合资料（包括小区的整体规划资料，原告提供具体明细）、3.2土建资料、3.3给排水消防资料、3.4电气资料、3.5施工图、3.6业主名册资料。二、判令被告承担小区消防设施、监控设备、电梯、公用部位设施的维修的费用合计314348元，小区居民房屋渗漏维修费418005元（目前未作鉴定）。三、请求判令被告向原告移交太仓市住建局拨付给原告的物业交接费即开办费558000元。四、请求判令被告向原告移交收取的小区公共面积物业租金收益47460元，支付原告为修缮物业垫付的资金5000元。五、被告承担本案的诉讼费用。
被告太仓市鑫诚物业管理有限公司辩称：1、被告已经在有关部门的见证下办理物业交接手续，相关资料已经交付；2、原告请求的维修费不属于物业公司的范围，物业管理条例明确规定小区的消防设施、监控设备等设施的非日常维护费用是业主按比例承担；3、被告未收到住建局拨付给被告的维修资金；4、被告未收到原告所说的租金；5、本案物业合同约定20%以上的业主迟延交付物业服务费，被告可以不承担赔偿责任；6、根据苏州市住宅物业管理条例规定，业主不遵守管理和不履行义务的业主委员会的资格应予终止，本案中的原告负责人没有履行业主基本业务，其行为不具备担任委员会资格。另外本案诉讼的提起也没有提供业委会的相关决议及业主的授权；7、大部分业主没缴纳物业服务费造成被告经济损失，在此保留追诉权利。
第三人太仓英达物业管理有限公司述称：江南花苑电梯、消防、监控、设施设备都无法达到国家质检部门合格要求，使我方的物业工作无法正常开展，影响了广大业主权益，也造成物业收费的困难。要求尽快移交小区公共设施设备维保记录等资料，并使上述设施设备能达到完好和正常运行。
经审理查明，2011年1月9日，原、被告签订太仓市物业管理服务合同及物业服务合同报送表原件，载明“…受委托方（以下简称乙方）太仓市鑫诚物业管理有限公司资质等级：暂三…甲方将江南花苑委托乙方实行物业服务。委托期限为2011年1月，自2011年1月10日起至2013年1月9日止…第一条…总建筑面积62000平方米；其中住宅42000平方米…第二条乙方提供下列选定的物业管理服务事项，其受益人为本物业的全体业主和物业使用人。（一）包括但不限于楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等房屋建筑共用部位的维修、养护和管理（保修、大修、更新、改造等非日常维护除外）；（二）包括但不限于道路、共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、暖气线路、消防设施、安全设施、沟渠、池、井等物业管理区域市政设施和房屋共用设备设施的运行、维修、养护和管理（保修、大修、更新、改造等非日常维护除外），供电线路、煤气线路、路灯按有关规定处理；（三）公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运等；（四）公共绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；（五）安全防范，维持公共秩序，包括但不限于安全监控、巡视、门岗执勤等；…（八）物业维修和养护费用的账务管理；（九）物业档案资料的保管；…第三条物业专有部分的维修、养护等事项由业主自行承担；业主、物业使用人要求乙方提供服务的，服务报酬由双方另行约定。…第二十条专项维修资金实行专款专用，用于房屋共用部位、共用设备、设施、属业主共用的设施、附属建筑物、构筑物及设施除日常维修保养以外的大中修、更新、改造费用开支。…”，原、被告分别作为甲方、乙方在该合同上加盖公章。
2014年6月30日被告退出江南花苑小区的物业管理。后江南花苑业主委员会与第三人签订物业管理合同。
2014年8月20日，太仓市公安消防大队出具关于璜泾镇江南花苑小区消防设施情况的报告，载明“2014年8月4日，我大队接到支队转交的关于反映江南花苑消防系统瘫痪存在消防安全隐患的举报。8月7日，我大队消防监督员对该单位进行核查发现该小区存在以下问题：1、火灾自动报警系统故障；2、消防控制室无人值班；3、消火栓箱内配件缺失；4、消火栓管网漏水，阀门锈死。该小区消防系统基本属于瘫痪状态，举报情况属实”。
2014年6月29日，太仓市璜泾镇江南花苑业主委员会业主大会表决通过了议事规则，议事规则第五条规定业主大会议事内容，以及规定决定第五条前款第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意；决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。议事规则第九条规定业主大会可采用以下方式之一进行表决：（一）设投票箱，在物业管理区域内设投票箱，由业主自行将个人意见投入投票箱内，经业主委员会（换届工作小组）统计汇总，公布表决结果。（二）专人送达、回收意见，由业主委员会（换届工作小组）组织业主代表或有关人员逐户派发、回收业主意见，经业主委员会（换届工作小组）统计汇总，公布表决结果。已送达的征求表决意见单，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视为同意。审理过程中，原告太仓市璜泾镇江南花苑业主委员会未向本院提供有关其已按照议事规则的规定召开业主大会进行投票表决或者已向业主送达征询意见等相关的证据。
本院认为，业主委员会是业主大会的执行机构，根据国务院《物业管理条例》第十五条的规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。业主委员会虽然在全体业主与物业管理企业之间因住宅小区物业管理权纠纷中可以以自己的名义提起诉讼，即具备当事人的主体资格，但具有当事人的能力并不意味着业主委员会可以在具体的案件诉讼中能够不经合法授权即可以适格的原告主体进行诉讼。由于诉讼的结果必然产生权利和义务，而该权利与义务并不仅仅指向业主委员会的组成人员，而是由全体业主享有或承担。因此，业主委员会履行业主大会赋予的职责时应当受法律法规及相关议事规则等约束。原告太仓市璜泾镇江南花苑业主委员会并未向本院提供有关其已按照议事规则的规定召开业主大会进行投票表决或者已向业主送达征询意见等相关的证据，故原告太仓市璜泾镇江南花苑业主委员会提起本案诉讼并未得到江南花苑业主合法的授权。综上，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十五条、第十七条、第十八条之规定，裁定如下：
驳回原告太仓市璜泾镇江南花苑业主委员会的起诉。
预交的案件受理费16444元，退还给原告太仓市璜泾镇江南花苑业主委员会。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。
审 判 长 张红烈
代理审判员 王 月
人民陪审员 吴雪荣
二〇一五年九月二十五日
书 记 员 邵 静
本案援引的相关法律条款
《中华人民共和国物权法》：
第七十六条下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
《物业管理条例》：
第十七条管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。
管理规约对全体业主具有约束力。
第十八条业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。