宁波市海曙区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬海民初字第1445号
原告：朱红华。
委托代理人：吴亮良，宁波市众心法律服务所法律工作者。
被告：林锦汕。
原告朱红华为与被告林锦汕房屋租赁合同纠纷一案，于2015年9月8日诉至本院，本院于同日立案受理后，先依法适用简易程序，由审判员袁永达独任审判，后因需采用公告方式向被告送达应诉通知书、开庭传票等而转换普通程序，并依法组成合议庭，于2016年1月8日公开开庭进行了审理，并当庭宣告判决。原告朱红华及委托代理人吴亮良，被告林锦汕到庭参加了诉讼。
原告朱红华诉称：位于宁波市海曙区大梁街122号商业用房系原告所有。2010年11月12日，原、被告签订租赁协议一份，约定原告将位于宁波市海曙区大梁街122号的店面房租赁给被告，期限6年（自2010年11月14日至2016年11月14日），租金为前三年210000元／年，后三年231000元／年，每半年付一次租金，先付后租，同时对各自的权利义务以及发生争议由宁波市海曙区人民法院受理等做了明确约定。自2014年11月15日起，被告一直未能按约交付房租，经原告多次交涉催付后被告通过银行转账向原告支付了租金62000元，截止2015年6月15日被告共拖欠原告应付租金72750元、电费450元。因被告租用房屋用以开设宁波香猫咖啡面包房，去年以来一直生意清淡，原告多次通过短信催讨租金，被告一直以自己贷款还没下来等理由进行拖欠，后被告主动要求解除合同并于2015年6月16日将承租房屋钥匙交还给原告。故自2015年6月16日起，原被告之间的租赁协议已实际解除，为保护原告的合法权益不受侵犯，特诉至法院，请求判令：1.确认原告与被告于2010年11月12日签订的房屋租赁协议已经于2015年6月16日解除；2.被告支付拖欠房租72750元、电费450元，合计73200元；3.本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告撤回要求被告支付电费450元的诉讼请求，增加诉讼请求确认押金15000元作为违约金不予退还。
被告林锦汕辩称：1.对合同解除时间有异议，被告认为合同解除的时间应为2015年4月30日。2015年4月30日被告支付了最后一笔租金，涉案房屋也停止经营，房屋租金也应当计算至2015年4月30日。2.原告同意被告将房屋转租出去，但是被告找来客户，物业公司认为转租需要经过他们同意，原告作为业主没有配合被告与物业公司磋商，导致一直没有转让成功。被告与原告签订租赁协议时向前一承租户支付转让费260000元，装修房屋花费140000元，故被告的损失比原告的更多，被告不需要再支付租金。3.原告应退还被告押金15000元。
原告朱红华为证明其主张，向本院提供了下列证据，经被告林锦汕当庭质证，本院作如下认证：
证1.甬房权证海曙字第××号房屋所有权证一份，拟证明位于宁波市海曙区大梁街122号建筑面积为52.25平方米的商业用房系原告所有的事实。被告没有异议。本院认为，原告提供的证据为原始证据，该份证据载明的内容能证明原告的待证事实，本院予以认定。
证2.租赁协议一份，拟证明2010年11月12日原、被告签订租赁协议约定双方各自权利义务的事实。被告没有异议。本院认为，原告提供的证据为原始证据，该份证据载明的内容能证明原告的待证事实，本院予以认定。
证3.手机短信通讯记录一份，拟证明原告多次通过短信向被告催讨租金、被告回复短信的事实。被告没有异议。本院认为，原告提供的证据载明的内容能证明原告的待证事实，本院予以认定。
被告林锦汕为证明其抗辩主张，向本院提供了下列证据，经原告朱红华当庭质证，本院作以下认证：
证4.2012年店面资产清单、转租合同各一份，拟证明被告为租赁原告房屋支付他人转让费用260000元、店面装修支付费用140000元的事实。原告认为该组证据与本案没有关联性。本院认为，被告用该组证据欲证明的事实与本案讼争法律关系缺乏关联性，本院不予认定。
证5.照片三张，拟证明原告已将涉案房屋出租给他人的事实。被告对真实性没有异议，但认为与本案没有关联性。本院对该组证据的真实性予以认定。
证6.押金收条一份，拟证明原告收取押金15000元的事实。被告没有异议。本院认为，被告提供的证据为原始证据，该份证据载明的内容能证明被告的待证事实，本院予以认定。
综上证据及原、被告的陈述，本院认定如下事实：2010年11月12日，原、被告签订《租赁协议》一份，约定原告将位于宁波市海曙区大梁街122号建筑面积53平方米（注：房屋所有权证登记建筑面积为52.25平方米）房屋租赁给被告作为商业经营使用，租赁期5年（注：此处应为笔误，实际为6年）自2010年11月15日起至2016年11月14日止，房屋租金第一年到第三年每年210000元，后三年递增10%，提前一个月交付房租，逾期不付作被告违约处理，原告有权没收出租店面和押金，先付后租，房租费每半年付一次，被告在合同签订之日支付押金15000元；在租赁期间，被告可以转让（原告要求不得转让给餐饮、非法场所），由原告和新承租方签订合同，房租按原有合同签订；若被告在租赁期内未按时付给原告租金，原告有权收回该经营场所及所有物品（包括押金和已交房租等）。该合同签订后，原告向被告交付了约定的铺位。被告于2004年10月29日向原告支付押金15000元。被告按期支付2014年11月15日前的租金。后被告因经营困难，未按期支付此后的租金。2015年4月底，被告停止经营，向原告要求转让承租权，原告表示同意。后因未能找到符合涉案房屋经营业态的承租户，被告于2015年6月16日将承租房屋钥匙返还原告。至该日，被告尚拖欠原告2014年11月15日至2015年11月15日房屋租金72750元。双方经自行协商未果，原告遂诉至法院，请求依法解决。审理中，因原、被告各执己见，致调解不成。
本院认为，原、被告于2010年11月12日签订的《租赁协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，依法有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。原告依约履行了交付房屋的义务，被告未按期支付房屋租金，显属违约，现原告要求确认合同于被告向原告返还房屋钥匙之日即2015年6月16日解除，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。原告要求被告支付拖欠的房屋租金72750元并按合同约定不予退还押金15000元，不违反法律规定，本院予以支持。被告抗辩被告于2015年4月30日停止经营，认为合同于该日解除并支付租金至该日，此后的租金无需支付。本院认为，被告于2015年4月30日只是停止经营，被告仍实际占有承租房屋，并未将房屋钥匙返还给原告，且根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。被告未提供证据证明于2015年4月30日已通知原告解除合同，故被告仍应支付原告房屋租金至被告向原告返还房屋钥匙之日。被告要求返还租房押金15000元。本院认为，双方签订的合同约定被告在租赁期内未按时付给原告租金，原告有权收回该经营场所及所有物品（包括押金和已交房租等），故被告未按期支付房屋租金，原告有权要求被告承担违约责任不予返还押金，对被告该抗辩意见，本院亦不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告朱红华与被告林锦汕于2010年11月12日签订的《租赁协议》于2015年6月16日解除；
二、被告林锦汕应支付给原告朱红华房屋租金72750元，该款被告林锦汕在本判决生效之日起十日内履行完毕；
三、确认原告朱红华收取的租房押金15000元作为违约金不予退还被告林锦汕；
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
案件受理费1630元，公告费350元，均由被告林锦汕负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴费通知书七日内凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室，汇款时一律注明原审案号，逾期不交，作放弃上诉处理。
审 判 长 袁永达
审 判 员 刘 晶
人民陪审员 华爱丰
二〇一六年一月八日
代书 记员 徐倩倩
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。