广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第1876号
上诉人（原审被告）广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司，住所地广�市番禺区。
法定代表人邓锐标，该公司总经理。
委托代理人葛凤梅、潘颖华，广东导正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）叶嘉华，男，汉族，住广州市番禺区。
被上诉人（原审原告）冼卉芬，女，汉族，住广州市番禺区。
两被上诉人的共同委托代理人林嘉政，广东捷成律师事务所律师。
上诉人广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2013）穗番法民三初字第904号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2007年3月12日，叶嘉华、冼卉芬与广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司（以下简称“绿庭雅苑公司”）签订编号为穗（番）房合字NO.0528379号的《商品房买卖合同》，约定：叶嘉华、冼卉芬向绿庭雅苑公司购买位于广州市番禺区南华路2号雍逸华庭6座504号房屋（以下简称“涉讼房屋”），建筑面积158.50平方米，该房屋总价款为769438.25元；叶嘉华、冼卉芬应于2007年3月前支付首期房款159438.25元，并办理610000元银行按揭；绿庭雅苑公司应于2007年6月28日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付叶嘉华、冼卉芬使用。上述合同的《补充协议》第六条第一款约定：叶嘉华、冼卉芬应在交齐房价款且办理收楼手续后180日内，将办理房地产权证的必要资料及费用交予绿庭雅苑公司，并委托绿庭雅苑公司统一办理申请房地产权证的手续；第六条第二款约定：如因绿庭雅苑公司的责任，叶嘉华、冼卉芬不能在履行完本条第一款的义务后七百三十日内取得房地产权证的，从逾期之日起，绿庭雅苑公司每日按叶嘉华、冼卉芬已付房价款的万分之零点五向叶嘉华、冼卉芬支付违约金，违约金支付至办妥房地产权证之日止；如绿庭雅苑公司逾期一年仍未办妥房地产权证的，从逾期一年的次日起绿庭雅苑公司每日按叶嘉华、冼卉芬已付房价款的万分之一向叶嘉华、冼卉芬支付违约金至房地产权证办妥之日止。
2007年3月12日，叶嘉华、冼卉芬向绿庭雅苑公司支付了涉讼房屋合同印花税231元、住宅契税23083.15元和房产证工本费123元。2007年3月15日，叶嘉华、冼卉芬向绿庭雅苑公司支付了首期房款159438.25元。2007年5月15日，叶嘉华、冼卉芬向绿庭雅苑公司支付了尾期房款610000元。
2013年8月15日，叶嘉华、冼卉芬以绿庭雅苑公司未办妥涉讼房屋的房地产权证为由诉至原审法院，请求判令：1、绿庭雅苑公司为叶嘉华、冼卉芬办理所购房屋的房地产权证；2、绿庭雅苑公司赔偿叶嘉华、冼卉芬迟延办理房地产权证的违约金（按已付房款769438.25元为本金，从2011年8月16日起，按每日万分之一的标准暂计至2013年8月15日共56169元，违约金实际应计算至绿庭雅苑公司办妥并交付《房产证》给叶嘉华、冼卉芬之日止）；3、本案诉讼费由绿庭雅苑公司承担。
在原审诉讼中，叶嘉华、冼卉芬、绿庭雅苑公司均确认叶嘉华、冼卉芬已将办理房地产权证的所有资料交予绿庭雅苑公司，绿庭雅苑公司已将涉讼房屋交付给叶嘉华、冼卉芬使用。同时，绿庭雅苑公司确认其已逾期办证，但其认为逾期办证是由于政府行为导致相关审批手续尚未完成，责任不在绿庭雅苑公司。
另查明，2006年3月21日，绿庭雅苑公司出具《工程质量验收申请表》，申请办理涉讼房屋所在工程的竣工验收手续。2006年5月17日，绿庭雅苑公司向番禺区消防大队申报涉讼房屋所在工程消防系统设计方案。2011年5月18日，该工程经番禺区公安消防大队消防验收合格。2011年6月24日，该工程的地基与基础、主体、装修、�面、建筑给排、建筑电气、电梯工程七个部分经验收合格，该工程经验收为合格工程。2012年3月23日，涉讼房屋所在工程的竣工验收备案文件齐全，番禺区建设局同意予以备案。2012年12月7日，涉讼房屋所在楼房办理了大确权证。
原审法院认为：叶嘉华、冼卉芬与绿庭雅苑公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，主体适格，内容合法，意思表示真实，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。叶嘉华、冼卉芬、绿庭雅苑公司对涉讼房屋产权登记的协助办理及逾期办证的违约责任进行了明确约定，该约定对双方均有约束力。叶嘉华、冼卉芬已向绿庭雅苑公司支付全部购房款，并将办理房地产权证的所有资料及费用交予绿庭雅苑公司，绿庭雅苑公司应当承担协助叶嘉华、冼卉芬办理房屋产权登记手续的义务，并应在代为领取产权证书�及时将产权证书交付给叶嘉华、冼卉芬。绿庭雅苑公司虽自2006年3月21日起开始办理涉讼房屋产权登记所需的工程竣工验收手续且涉讼房屋所在楼房大确权证已办出，但绿庭雅苑公司未能举证证明其已全部完成了涉讼房屋产权登记的协助工作，办理工程竣工验收手续为绿庭雅苑公司为办理涉讼房屋产权登记所当然应尽的义务，双方并未约定在办证期限中扣除该手续时间，因此，绿庭雅苑公司提出涉讼房屋逾期办证是由于行政审批手续延迟、责任不在绿庭雅苑公司的抗辩，不予采纳。关于绿庭雅苑公司应支付的逾期办证违约金的问题，根据《补充协议》的约定，绿庭雅苑公司应于2009年5月13日前为叶嘉华、冼卉芬办妥涉讼房屋的房地产权证，现绿庭雅苑公司未能按约定的期限为叶嘉华、冼卉芬办理涉讼房屋的房地产权证，叶嘉华、冼卉芬要求绿庭雅苑公司支付自2011年8�16日起的逾期办证违约金，有理有据，予以支持。绿庭雅苑公司应支付的逾期办证违约金应以769438.25元为本金，从2011年8月16日起按每日万分之一的标准计至房管部门出具涉讼房屋的房地产权证之日止，逾期办证违约金总额以769438.25元为限。绿庭雅苑公司提出逾期办证违约金的起算日应为2012年12月7日的抗辩，缺乏事实和法律依据，不予采纳。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2013年12月9日作出判决：一、广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内协助叶嘉华、冼卉芬办理广州市番禺区南华路2号雍逸华庭6座504号房屋的产权登记手续，并在代为领取产�证书后五日内交付给叶嘉华、冼卉芬；二、广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向叶嘉华、冼卉芬支付广州市番禺区南华路2号雍逸华庭6座504号房屋的逾期办证违约金（违约金计付标准：以769438.25元为本金，从2011年8月16日起按每日万分之一的标准计至房管部门出具涉讼房屋的房地产权证之日止，逾期办证违约金总额以769438.25元为限）；三、驳回叶嘉华、冼卉芬的其余诉讼请求。案件受理费652元，由广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司负担。
判后，上诉人绿庭雅苑公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、绿庭雅苑公司已经按照合同约定履行通知和积极办证的义务，不存在违反《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》的情况。绿庭雅苑公司早在2006年3月21日向有关部门申请办理竣工验收手续，直至2011年6月24日才通过验收，有关�门才分别出具涉讼楼宇工程地基与基础、主体、装修、建筑给排、建筑电气、电梯工程七个部分工程验收合格的《工程竣工验收报告》。而该报告是办理房地产权属证明必经程序，因有关部门的办事流程及办事效率所决定，有关部门验收依据的相关办法出台滞后亦导致各项工程验收时间迟延，非绿庭雅苑公司所能预见并控制，因此自2006年3月21日至2011年6月24日期间应该在叶嘉华、冼卉芬主张的违约期间中予以扣除。二、2011年之前，番禺区政府未有成文的片区控制规划和土地利用规划，相关建设项目指标未定。需要建设方自行找指标，自行申报建设项目规划，待番禺区政府审批通过方能进行消防、供电方案建设。因此在这样的环境下，涉案楼宇的消防方案绿庭雅苑公司前后共修改5次，第六次才最后通过验收。而供电方案亦是修改了4次，才最终通过电气工程竣工验收。三、《工程竣工验收报告》出具之后，绿庭雅苑公司将《竣工验收备案表》所载明1-9项资料收讫齐后向番禺区建设局报备，但直至2012年3月21日建设局才予以备案登记。绿庭雅苑公司认为2011年6月24日至2012年3月21日总共330天也不应计入绿庭雅苑公司逾期办证期间。四、2012年9月20日，绿庭雅苑公司已向番禺区房地产交易中心递交办理涉讼楼宇房地产权属证明的相关资料，该部门向绿庭雅苑公司出具《业务受理回执》，约定办结日期为2012年11月8日。绿庭雅苑公司在2012年9月20日递件办理房地产权证资料时，已经完成协助办理房地权证的义务，有关部门审核资料出具房地产证的时间非绿庭雅苑公司能控制，因此，该期间不能视为绿庭雅苑公司违约的时间，故计算违约金的截点为2012年9月20日。五、根据叶嘉华、冼卉芬与绿庭雅苑公司签订的《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》的第六条约定：如因绿庭雅苑公司的责任不能在上述期限内办内办妥房地产权证的，才承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，出卖人承担逾期办证责任的前提条件是出卖人原因所导致逾期办证。绿庭雅苑公司在约定的时间内，已向有关部门提交完备的办理房地产权属证明的申请文件，因此可认定绿庭雅苑公司已履行完毕其应承担的合同义务和法定义务。因政府行为导致的逾期办证，可以作为绿庭雅苑公司逾期办证的免责事由。六、即使绿庭雅苑公司需要承担违约责任，向叶嘉华、冼卉芬支付逾期办证的违约金，则根据合同约定，逾期办证的第一年按已支付的购房款的日万分之零点五的标准计算，第二年起按日万分之一计至《房地产权属证明》出具的日期为2012年9月20日止。请求判令：1、撤销原审�决，改判驳回叶嘉华、冼卉芬诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由叶嘉华、冼卉芬承担。
被上诉人叶嘉华、冼卉芬答辩称：绿庭雅苑公司一审提交的证据只能表明办证的进度，不能证明逾期办证是政府的原因，不能成为逾期办证的理由。一审判决程序合法适用法律正确，判决合理，请求维持原判。
经审理查明，双方当事人对原审法院查明事实部分均无提出异议，本院依法予以确认。
另查明：《商品房买卖合同》第二条商品房销售依据约定叶嘉华、冼卉芬购买的商品房为“预售商品房”。
本院认为：上诉人绿庭雅苑公司与被上诉人叶嘉华、冼卉芬签订的《商品房买卖合同》所约定叶嘉华、冼卉芬购买的商品住宅为“预售商品房”，故本案案由定为商品房预售合同纠纷更为准确。
绿庭雅苑公司与叶嘉华、冼卉芬签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》为双方当�人自愿签订，其内容无违反国家法律、行政法规的强制性规定，原判认定合同有效正确。
关于绿庭雅苑公司提出其向相关部门递件申请办理竣工验收手续至相关部门予以备案登记期间的违约金应予扣减的问题。首先，绿庭雅苑公司、叶嘉华、冼卉芬就上述期间的扣减问题在涉案合同中并未作出明确的约定，叶嘉华、冼卉芬亦未作出免除绿庭雅苑公司该期间的违约责任的意思表示；其次，绿庭雅苑公司作为有资质的商品房开发、销售企业，办理案涉工程的竣工验收备案手续是其法定的合同义务之一，其应对办理竣工验收的手续及时间有相应的预期。现绿庭雅苑公司未能提供充分的证据证明有关行政主管部门存在延期审批的情形或者存在其他法定的免责事由。故绿庭雅苑公司要求扣减上述期间违约金的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
合同约定绿庭雅苑�司于2007年6月28日前交楼，在叶嘉华、冼卉芬交齐房款及收楼后730日办妥房地产权证，绿庭雅苑公司本应于2009年5月13日前为叶嘉华、冼卉芬办妥涉讼房屋的房地产权证。而绿庭雅苑公司至今未能为叶嘉华、冼卉芬办妥涉讼房屋的房地产权证，原审法院据此认定绿庭雅苑公司应承担逾期办证的违约责任依据充分，本院予以确认。绿庭雅苑公司上诉认为其已经按时向有关部门提交办证的申请文件，因政府行为导致其逾期办证可以作为免责事由，本案逾期办证违约金应截止计算至2012年9月20日。绿庭雅苑公司未提供充分证据证明其因政府行为导致逾期办证，故绿庭雅苑公司的该上诉理由不能成立，本院不予支持。
根据《补充协议》第六条的约定，逾期一年仍未办妥房地产权证的，从逾期一年的次日起绿庭雅苑公司每日按叶嘉华、冼卉芬已付房价款的万分之一计付违约金。根据合同的约定，办妥房地产权证的期限应为2009年5月13日前，即如2010年5月13日仍未办妥房地产权证的，逾期办证违约金应按照每日万分之一计付。原审判决绿庭雅苑公司从2011年8月16日起按照每日万分之一计付逾期办证违约金，该违约金计付标准符合合同约定。上诉人绿庭雅苑公司的上诉理由不成立，本院不予采纳。
综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1304元，由广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 郭伟裕
审判员 蔡粤海
审判员 李 静
二〇一四年六月十三日
书记员 张 坤