吉林市船营区人民法院民 事 判 决 书（2015）船民一初字第1319号原告：王文静，住辽宁省大连市西岗区。委托代理人：沈显云，住吉林市。被告：史忠彬，住吉林市。被告：吉林市北奇房地产开发有限责任公司，住所地吉林市解放大路8号楼。法定代表人：张琦，董事长。委托代理人：马海琴，住吉林市。原告王文静与被告史忠彬、被告吉林市北奇房地产开发有限责任公司（下称北奇房地产公司）所有权确认纠纷一案，本院于2015年8月3日立案受理后，依法适用普通程序，于2016年2月16日公开开庭进行了审理。原告王文静的委托代理人沈显云、被告史忠彬、被告北奇房地产公司的委托代理人马海琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王文静诉称：2006年2月10日，原告与北奇房地产公司签订了《商品房买卖合同》，购买了位于吉林市光华路1号北奇广场129号商业网点96.76平方米房产，2006年3月6日办理了入户手续。由于开发商的原因一直未给原告办理房产证。2013年9月，原告发现上述房产被史忠彬撬门破锁非法侵占。原告与史忠彬发生多次反复换锁情形。原告找到史忠彬向其出示合法买房手续，史忠彬口头说他也有买房合同，但拒不提供买房文件，也拒不迁出所侵占房产。原告为此多次找到北奇房地产公司，北奇房地产公司称史忠彬所持的合同是作废的，并一再承诺很快有资金回笼统筹解决此纷争。原告与史忠彬口头商定，都暂不使用诉争房产，搁置该房产至今。由于史忠彬侵犯了原告的合法权益，北奇房地产公司对诉争房产问题长期不予以解决，影响了原告对该房产的使用，原告向法院提起诉讼，请求法院判决：1、确认原告与北奇房地产公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，确认原告对坐落于吉林市光华路1号北奇广场129号、96.76平方米商业网点享有所有权；2、史忠彬停止侵权，退出非法侵占的属于原告的北奇广场129号房产；3、两被告承担本案的全部诉讼费用及保全费。被告史忠彬辩称：原告起诉状中所阐述的事实与理由并不存在。2006年4月24日，因北奇广场建设出现资金短缺问题，北奇房地产公司向129号房产原产权所有人韩连吉借款人民币128万元，并向韩连吉出具了借款收据。双方约定，同意用北奇广场129号网点作为借款抵押物，并签订了《商品房买卖合同》。史忠彬与韩连吉是好朋友，北奇房地产公司通过赵华向韩连吉借款时，韩连吉向史忠彬咨询过北奇房地产公司的经济状况及信誉程度。史忠彬与北奇房地产公司董事长张琦是好朋友，又是合作关系，史忠彬为北奇房地产公司借款承担了信誉担保，韩连吉将此房屋一直交史忠彬为其保管，史忠彬一直占有该办公室。后期因北奇广场受到长春两级人民法院查封，因事情久拖不决，按照借款时约定北奇广场129号网点产权归韩连吉所有，韩连吉对房屋实际占有并享有处置权。2013年2月1日韩连吉与史忠彬签订了房屋买卖协议，将此房屋以壹佰万元整人民币出售给史忠彬。2013年5月，史忠彬投资25万元左右对房屋进行了装修，购买了餐饮设备及饭店所需用品。2014年1月5日饭店正式开业。原告阐述的事实是其捏造的事实。一、原告与韩连吉、北奇房地产公司发生的关系性质均是房屋抵押借款，原告起诉状中所称2006年2月10日购买北奇广场129号网点的事实并不存在。原告主张的是北奇房地产公司向德泰担保公司抵押借款叁佰万元人民币的其中一部分，抵押物北奇广场31号、32号、33号、34号、35号、36号、126号七套网点，价值人民币壹仟叁佰伍拾捌万元（每平方米两万元），贷款抵押率仅为20%，原告声称购房所得产权事实并不存在，史忠彬要求原告出示购买此房屋的原始发票、交款方式及银行凭证。二、本案诉争房屋自2006年4月就一直由史忠彬占有使用，原告从未因此向韩连吉提出产权异议，房屋使用占有过程中，2013年5月房屋装修、2014年1月5日饭店开业时原告均未向史忠彬提出产权异议。时隔两年后原告提出房屋产权异议，说明原告本身对房屋产权具有不确定性，因此房屋根本就不是原告实际购买的房屋，也不是借款抵押的产权房屋。三、原告诉讼主张的抵押产权房屋的商品房买卖合同是伪造的，原告的欠款应包含在七套抵押房屋300万元合同的借款内或是资产处置进行分配，不应要求史忠彬取得的合法抵押借款的房屋。四、房屋产权争议，主要原因是由于北奇房地产公司就一处房产签订两份商品房买卖合同造成的。北奇房地产公司在与韩连吉借款时签订该房屋的商品房买卖合同，借款抵押的就是该产权房屋。而德泰担保公司借给北奇房地产公司仅叁佰万元抵押物是另七套房屋，与本案诉争产权房屋无关，北奇房地产公司是否是在工作中误签的商品房买卖合同，此应由北奇房地产公司作出解释，如果该房屋北奇房地产公司认定归原告所有，则属于北奇房地产公司恶意欺诈，一房两卖，建议将此案移交公安机关，进行刑事审理。被告北奇房地产公司辩称：我公司向德泰担保公司借款300万元，抵押八套房子价值1500余万元，原告起诉的房屋就是其中的一套。我公司不同意原告的确权主张，因为不存在买卖，我公司有钱就会偿还，然后把抵押物收回。我公司不认识王文静，整个过程都是与德泰担保公司完成的，当时由我公司的马海琴与德泰担保公司的沈显云、刘亚玲经手操作的，后期我公司资金没到位，没能还上这笔借款，但还是要作为借款偿还的。同时抵押的126号网点德泰担保公司在对外出租，我公司会将租金算为利息，最后与德泰担保公司算总账。为证实其主张，原告王文静向本院提供如下证据：1、商品房买卖合同一份，证明本案诉争房屋是原告合法买的，与北奇房地产公司签订的商品房买卖合同；2、物业管理契约一份，证明原告合法入户；3、商品房预售许可证复印件一份，证明签订商品房买卖合同时北奇房地产公司提供给原告商品房预售许可证复印件，说明当时北奇房地产公司具有合法的预售手续；4、房屋分布平面图复印件一份，证明问题同证据3；5、2006年4月28日借款担保合同、收据、抵押反担保合同、董事会决议、认购协议书、协议书各一份，证明当时原告买房子与借款有关，约定借款到期不还，抵购房款，互不找差价；6、异议书一份及2008年长春市宽城区人民法院民事裁定书复印件一份，证明2008年长春法院对本案诉争房屋进行了查封，原告等人到长春法院提出异议，从而说明北奇房地产公司对原告占有本案诉争房屋是认可的。对上述证据被告史忠彬的质证意见为：这些证据不真实，前后矛盾，2006年买的房子，办理了进户手续却一直没进户使用不合理。对上述证据被告北奇房地产公司的质证意见为：对证据1，此合同的签订是有前提的，是因为长春法院对房屋进行了查封，为了到长春法院提出异议，解除查封，北奇房地产公司与借款人都签订了商品房买卖合同，用房子作抵押。借款人都等北奇房地产公司还钱，没有提出商品房买卖合同，只有原告提出商品房买卖合同；对证据2，质证意见同证据1；对于证据3、证据4，与房屋买卖合同是配套的；对证据5，借款300万元存在，但是房子价值1500万元，我们只是用房子作抵押，作为履行借款合同的保障。等房子卖了就还钱。对证据6，该事实存在，就是为了提出执行异议，才签订的房屋买卖合同。被告史忠彬针对其抗辩主张向本院提供证据如下：1、商品房买卖合同一份，证明2006年4月24日，因向韩连吉借款，北奇房地产公司与韩连吉签订的商品房买卖合同作为该笔借款的抵押担保；2、北奇房地产公司向韩连吉出具的《借款收据》复印件一份，证明北奇房地产公司向韩连吉借款人民币128万元；3、房屋买卖协议一份，证明史忠彬通过合法方式取得本案诉争房屋的产权；4、国家电网缴纳电费提醒单14张，证明自2014年1月7日起至今史忠彬实际占有并使用本案诉争房屋，并进一步证明该房屋归史忠彬所有。对上述证据原告王文静的质证意见为：对证据1，真实性无异议，但是王文静签订合同的时间早于史忠彬，而且史忠彬提供的商品房买卖合同是韩连吉签订的，借款日期与合同相矛盾；对证据2，收据是复印件，借款金额看不清楚，像是28万元；对证据3，真实性有异议，房屋买卖协议是后签订的，史忠彬与韩连吉签订的时间是2013年；对证据4，只能证明2013年12月以后史忠彬开始用电，用电量小，不符合经营用电常理。对上述证据被告北奇房地产公司的质证意见为：对上述证据均无异议，北奇房地产公司与史忠彬签的是借款抵押合同。因为129号网点价值200多万，所以签了两份抵押合同。被告北奇房地产公司未向本院提供证据。针对原告王文静提供的证据1-4，于论理部分具体阐述；证据5、6，虽被告史忠彬提出异议，但被告北奇房地产公司承认借款和2008年向长春法院对本案诉争房屋提出查封异议的事实，因此对此两组证据的真实性本院予以确认。针对被告史忠彬提供的证据1、3，于论理部分具体阐述；证据2，虽被告史忠彬提供的复印件，但相对人北奇房地产公司予以认可，本院对真实性予以确认；证据4，原告对真实性无异议，本院对此证据的真实性予以确认。本案在审理过程中，通过双方当事人诉辩、举证、质证，本院对以下事实予以确认：2006年4月28日，王文静与北奇房地产公司、吉林市德泰信用担保投资有限责任公司（以下称德泰担保公司）签订《借款、担保合同》，约定出资人为王文静（甲方）、借款人为北奇房地产公司（乙方）、担保人为德泰担保公司（丙方）。甲方同意借给乙方人民币120万元，期限5个月，从2006年4月28日至2006年9月27日，月利率1.5%。乙方每月按期支付利息归还本金5万元，余下本息到期还清，如乙方要求逾期还本还息，需征得甲、丙方同意并承担借款额日千分之二的违约罚金（按日计算）。如乙方不能按约定期限归还借款本息，丙方有权处置抵押物，乙方负责提供并协助丙方办理产权变更及相关手续。丙方有权通过法律、行政、报刊媒体、网络信息等方式催收。丙方为甲、乙双方借款担保。同日，北奇房地产公司出具收据，载明收到王文静人民币120万元。备注：如借款人到期不能偿还，此款充抵吉林市德泰信用担保投资有限责任公司预购本公司北奇广场商业网点126号、129号的房款。2006年4月28日，北奇房地产公司与德泰担保公司签订《抵押反担保合同》，约定德泰担保公司为北奇房地产公司借款人民币120万元提供担保，北奇房地产公司以其所有的坐落于吉林市光华路1号北奇广场商业网点126号、129号房屋，以预售方式向德泰担保公司提供抵押反担保。如果北奇房地产公司不能按期偿还借款本息，北奇房地产公司同意将该房产归德泰担保公司所有，并以担保借款充抵购房款，双方不找差价，北奇房地产公司为德泰担保公司提供办理产权的相关手续。同日，北奇房地产公司与德泰担保公司签订《认购协议书》，约定德泰担保公司购买北奇房地产公司位于光华路与吉林大街交汇处北奇广场129号网点，面积以房地产测绘大队测绘为准，暂定面积96.76平方米，房款总价为人民币40万元。2006年4月28日，德泰担保公司与王文静签订协议书，载明由王文静出资40万元借给北奇房地产公司，期限5个月，月利率1.5%，德泰担保公司提供担保。如果北奇房地产公司到期不能还款，德泰担保公司将已与北奇房地产公司签订的售房协议，即位于吉林大街与光华路交汇处的北奇广场129号网点房,面积96.76平方米（暂定），转让给王文静。以王文静出资上述借款转抵购房款，德泰担保公司、王文静及北奇房地产公司三方均不找差价。北奇房地产公司到期未偿还欠款，并拖欠至今，故王文静诉至法院。另查明，上述129号网点房现由史忠彬占有使用。本院认为，首先，当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。因此本案北奇房地产公司与德泰担保公司签订《抵押反担保合同》约定的“如果北奇房地产公司不能按期偿还借款本息，北奇房地产公司同意将其所有的坐落于吉林市光华路1号北奇广场商业网点126号、129号房屋房产归德泰担保公司所有”以及德泰担保公司与王文静签订协议书约定的“德泰担保公司将已与北奇房地产公司签订的售房协议即位于吉林大街与光华路交汇处的北奇广场129号网点房,面积96.76平方米，转让给王文静，以王文静出资上述借款转抵购房款”的内容无效。其次，当事人真实意思表示是合同成立的前提条件。本案中北奇房地产公司已抗辩该公司与王文静签订商品房买卖合同是为了借款及针对本案争议房屋提出查封异议，并没有出售房屋的意思表示。据王文静提供的证据，王文静的购房主张是基于与北奇房地产公司、德泰担保公司之间的抵押借款关系，其未能提供证据充足证明与北奇房地产公司之间签订的房屋买卖合同确系当事人真实意思表示，除120万元借款外，双方无购房价款的给付，王文静亦未对房屋实际占有使用，其所依据的因抵押借款取得房屋的约定更属无效，故王文静主张有效的商品房买卖合同不成立。综上所述，对原告王文静的诉讼请求，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第五十七条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告王文静的诉讼请求。案件受理费20040.00元由原告王文静负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。()审 判 长  吴 艳代理审判员  邱连彭人民陪审员  王金凤二〇一六年三月二十一日代理书记员  王微琪