江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）连民终字第00410号
上诉人（原审被告）马济全。
委托代理人仲启祥，连云港市赣榆区诚信法律服务所法律工作者。
委托代理人仲启祥，连云港市赣榆区诚信法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）刘彦东。
委托代理人刘飞，江苏邱斌律师事务所律师。
上诉人马济全因与被上诉人刘彦东排除妨害纠纷一案，不服连云港市赣榆区人民法院（2014）赣民初字第4655号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月12日受理后，依法组成合议庭，于2015年3月30日公开开庭审理了本案。上诉人马济全及其委托代理人仲启祥、被上诉人刘彦东的委托代理人刘飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘彦东一审诉称：刘彦东于2013年10月取得位于赣榆区城西镇东朱堵村面积为106.1平方米的宅基地并建房，出租与他人开超市，马济全称对该房有抵押权，于2014年6月强行入住，刘彦东多次要求马济全搬出，马济全均无理拒绝。故请求人民法院依法判令：1、马济全搬出刘彦东所有的位于东朱堵村的房屋（原群燕超市）并赔偿损失1万元；2、本案诉讼费用由马济全承担。
马济全一审辩称：刘彦东所诉主体不适格，刘彦东已于2011年3月29日将位于城西镇翠柏路北首房屋出售给了案外人马济花，马济花已将全部购房款62万元及预期付款违约金4万元全部交给了刘彦东，刘彦东于2011年3月20日将该房产交付给了马济花使用并开办群燕超市。2014年2月25日，马济花向马济全借现金35万元，借期三个月，并用其超市作抵押，因马济花借款没有及时偿还，故于2014年6月份将超市腾空后将房屋交付于马济全使用，约定还清借款后马济全再让出房屋。请求依法驳回刘彦东的诉讼请求。
原审法院经审理查明：刘彦东于2011年将位于城西镇翠柏路北首的房屋出租给案外人马济花经营“群燕超市”。2014年6月份，马济全以案外人马济花欠借款35万元未还、已将“群燕超市”的房屋抵押给其为由，将自己经营的电动车门店搬至“群燕超市”的房屋内。2014年7月28日，另一案外人陈秀芝又以刘彦东已于2014年4月20日将“群燕超市”的房屋以78万元的价格卖给其为由要求马济全搬出涉案房屋，双方发生纠纷，经城西镇派出所处理无果。因涉案房屋的权属登记尚在刘彦东名下，刘彦东于2014年8月14日诉至法院，要求马济全搬离涉案房屋，并要求马济全赔偿损失1万元。
原审法院认为：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。对于本案诉争的房屋，无论刘彦东已卖与案外人马济花还是案外人陈秀芝，对该房产所有权的认定均应以物权的转移登记为依据，由于涉案房产的相关权属登记仍在刘彦东名下，故涉案房屋仍应认定归刘彦东所有。马济全以与案外人马济花存在债权为由私自占用刘彦东的房屋，没有法律依据。根据相关法律规定，无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。故对刘彦东要求马济全搬出涉案房屋的诉讼请求，原审法院依法予以支持。刘彦东要求马济全赔偿其损失1万元，由于未能提供充分的证据予以支持，对该诉讼请求，原审法院依法不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、马济全于判决生效之日起十日内搬出位于赣榆区城西镇翠柏路北首的刘彦东的房屋（原“群燕超市”）；二、驳回刘彦东的其他诉讼请求。一审案件受理费450元，由刘彦东、马济全对等承担。
上诉人马济全不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实错误。案外人马济花与刘彦东于2011年3月29日签订了《房地产买卖契约》，并于契约签订后向刘彦东全额支付了购房款，刘彦东也将房屋实际交付于马济花占有使用，这一事实刘彦东在赣榆区城西镇派出所处警调解过程中已经进行了确认。因此，原审法院认定刘彦东和案外人马济花系租赁关系是错误的。二、原审法院适用《中华人民共和国物权法》第九条认定刘彦东系房屋所有人是错误的。1、房屋土地使用权证并不等同于房屋权属证书。刘彦东已经将诉争房屋卖于案外人马济花，并且马济花全额支付了购房款，刘彦东也已经将房屋实际交付于马济花占有使用。事实上，诉争房屋无法办理过户的根本原因是该房屋的权属一直没有登记过。原审法院以涉案房屋未进行产权变更登记为由，认定该房屋买卖行为不发生物权转移的效力，是错误的。2、房屋登记是一种物权公示行为，未办理过户登记，不得对抗善意第三人，但刘彦东和案外人马济花直接发生买卖关系，应以买卖合同的约定为依据，《中华人民共和国物权法》第15条明确规定未办理物权登记不影响合同的效力。三、案外人马济花用其购买的房屋为欠上诉人的借款进行担保，系对个人财产的处分，应该受到法律的保护。综上，被上诉人刘彦东不是涉案房屋的实际所有人，不是主张排除妨害的适格主体，故请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审，一、二审诉讼费用由被上诉人刘彦东承担。
被上诉人刘彦东答辩称：一、被上诉人和上诉人不存在任何债权债权关系，上诉人无任何理由占有该房屋，上诉人与马济花之间的债权债务关系与被上诉人无关，不能成为上诉人占有被上诉人房屋的理由。二、该房屋系小产权房，是不允许买卖的，上诉人已经将案外人马济花的购房款返还给了马济花。三、根据法律规定，物权的变更需要登记才能发生法律效力，本案中涉案房屋的产权人是被上诉人，上诉人无任何理由占有该房屋。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。
二审期间，上诉人马济全申请证人陈某出庭作证，证明马济花因无力偿还马济全借款而将其购买的房屋交付给马济全占有使用的事实。
经质证，被上诉人刘彦东的质证意见为：对证人证言的真实性、合法性、关联性均不认可。证人是凭感觉做出的判断，其证言与客观事实不符，房屋产权的登记情况及被上诉人在一审时提供的证据，足以证明涉案房屋的所有人为被上诉人。
被上诉人刘彦东在二审期间未提交新证据。
本院认证意见：对陈某的证人证言，因陈某陈述内容均为其听马济花陈述，且无其他证据予以佐证，故本院对其证人证言不予采信。
本院经审理查明：原审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。
本案二审争议焦点为：涉案房屋所有权人是马济花还是刘彦东，如系马济花，马济花能否将涉案房屋抵押给马济全。
本院认为：关于涉案房屋所有权人是马济花还是刘彦东的争议。上诉人马济全提交2011年3月29日的房地产买卖契约主张涉案房屋所有权人为马济花。被上诉人刘彦东对此不予认可，并提交2014年4月20日房地产买卖契约证明马济花已将涉案房屋卖与刘彦东。虽马济全、刘彦东对对方提交的买卖契约的真实性均不予认可，因刘彦东陈述其在2014年4月20日向马济花购买涉案房屋是因为马济花先前向刘彦东购买该房屋没有交齐房款而回购涉案房屋，故本院认定刘彦东曾将涉案房屋卖与马济花。涉案房屋座落土地的性质为农村宅基地，土地权证载明的土地使用权人为刘彦东，该房屋未办理产权登记。即使马济花向刘彦东购买涉案房屋、将涉案房屋抵押给马济全系真实发生的事实，但上述行为均未办理登记，故其买卖、抵押不发生效力，涉案房屋仍应认定为刘彦东所有。刘彦东作为涉案房屋的所有权人，有权行使使用、占有的权利，故刘彦东要求马济全搬出涉案房屋的诉讼请求应得到支持。
综上，上诉人马济全的上诉请求和理由均不成立，本院依法不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费450元，由上诉人马济全负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 程 晨
代理审判员 严伟晏
代理审判员 吴雪莹
二〇一五年四月十五日
书 记 员 孙潘红
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。