上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终6380号
上诉人（原审被告、反诉原告）刘金平，XX年XX月XX日生，汉族。被上诉人（原审原告、反诉被告）上海程耀商贸有限公司。法定代表人丁丽丽，执行董事。委托代理人葛洪浩，上海融孚律师事务所律师。上诉人刘金平因与被上诉人上海程耀商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初462号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月7日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审认定，2013年9月23日，上海程耀商贸有限公司（出租方、甲方，以下简称“程耀公司”）与刘金平（承租方、乙方）签订《房屋租赁协议》，约定：（一）甲方将座落在上海市浦东新区XX公路XX弄XX号底楼东侧壹间，出租给乙方用作仓库使用（不含场地的使用）……；（二）租赁期限：租赁期限为贰年，时间2013年10月1日起，至2015年9月30日止；（三）房屋租金：租赁期内乙方需向甲方支付房屋租金18,000元（人民币，下同），租金支付方式为每半年支�9,000元，并支付一次性协议保证金3,000元，先付后租。协议签订的同时交付首期租金9,000元及保证金3,000元，第二期租金提前一个月交付，以此类推……；（六）房屋租赁期间如遇A：上级规划、开发、政策等因素拆迁，本协议无条件终止，甲方不承担因动迁而造成的一切责任。B：因自然不可抗力因素导致的财产损失甲方不承担责任；（八）保证金的返还（合同期满后）。上述租赁协议履行期间，刘金平于2013年9月23日支付了2013年10月1日至2014年3月31日期间的房租9,000元、于2014年2月26日支付了2014年4月1日至2014年9月30日期间的房租9,000元、于2014年9月26日支付了2014年10月1日至2015年3月31日的房租9,000元、于2015年3月28日支付了2015年4月1日至2015年9月30日的房租9,000元。因协议约定的租赁期限期满后，刘金平未搬离，故程耀公司于2015年10月19日向刘金平寄送了《解除房屋租赁协议通知书》，要求刘金平在接到通知后三日内腾退房屋，刘金平收到该通知书后，于次日向程耀公司寄送了《对解除房屋租赁协议通知书的回复》，内容与反诉请求以及事实理由大致相同。因刘金平至今未返还租赁房屋，故程耀公司起诉来院。审理中，程耀公司、刘金平确认：涉案《房屋租赁协议》系双方第一次建立租赁关系；刘金平承租房屋系作电子商务仓库之用。程耀公司称：租赁房屋系其向案外人承租后合法转租给刘金平的，租期届满后，因刘金平拒绝搬离，故程耀公司采取了断电措施，但此后刘金平仍一直在正常使用租赁房屋，并不存在损失。刘金平称：租赁房屋断电后导致无法打印订单、无法正常经营，故即使法院认为刘金平支付租金至协议约定的租期届满（即至2015年9月30日），则对于2015年10月1日之后停电期间的租金或房屋使用费也不同意支付。庭后，程�公司表示，租赁协议签订时收到过刘金平支付的保证金3,000元，同意抵扣协议到期后的房屋占用费。原审审理中，程耀公司请求法院判令：1、刘金平返还租赁房屋，并按照18,000元/年的标准支付自2015年10月1日起至实际返还之日止的房屋使用费；2、刘金平承担本案的诉讼费用。刘金平则不同意程耀公司的上述诉讼请求，并提起反诉，要求判令：1、确认《房屋租赁协议》有效期至2017年9月30日；2、确认《房屋租赁协议》第六条A条款无效；3、程耀公司按照25元/天的标准退还刘金平停电期间（自2015年11月5日起至恢复供电之日止）的房屋租金；4、程耀公司承担本案诉讼费用。程耀公司亦不同意刘金平的上述反诉请求。原审认为，涉案房屋租赁合同系缔约当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，程耀公司、刘金平均应全面、切实履行。对于本诉�《房屋租赁协议》明确载明了租赁期限为两年，即自2013年10月1日起至2015年9月30日止。另根据协议约定，租金支付方式为每半年支付9,000元，租金收据上亦载明了每期租金的付款期间，最后一张收据写明租金支付至2015年9月30日，刘金平辩称两年租金为18,000元、租期实际已延长两年的意见，没有合同和事实依据，原审法院不予采纳。现租期已届满，在未续租的情况下，刘金平理应将租赁房屋返还给程耀公司。就租赁期满后至刘金平实际搬离之日止的房屋使用费，考虑到租赁房屋断电后，确实对刘金平使用房屋造成一定影响，故原审法院酌定断电期间的使用费标准为原租金标准的70%。按照协议约定，程耀公司于合同期满后应返还保证金，涉案保证金可作为合同终止的法律后果，在本案中一并判决返还并在执行时进行抵扣。对于反诉，根据上述认定，双方之间的租赁�限为两年，并非刘金平辩称的四年，故刘金平主张租赁协议有效期至2017年9月30日并要求程耀公司退还停电期间租金的反诉请求，原审法院不予支持。《房屋租赁协议》第（六）条A款约定，如遇上级规划、开发、政策等因素拆迁，本协议无条件终止，甲方（程耀公司）不承担因动迁而造成的一切责任。该条款约定的合同终止情形非程耀公司违约所致，不存在免除程耀公司责任、加重刘金平责任的问题，与本案目前争议亦无关联性，刘金平主张该条款无效，原审法院不予支持。原审法院审理后于2016年2月17日作出判决：一、刘金平于判决生效之日起三十日内将上海市浦东新区XX公路XX弄XX号底楼东侧一间房屋返还上海程耀商贸有限公司；二、刘金平于判决生效之日起三十日内向上海程耀商贸有限公司支付自2015年10月1日起至实际返还上述房屋之日止的房屋使用费（其中自2015年10月1日起至2015年11月4日止按照1,500元/月的标准支付、自2015年11月5日起至实际搬离之日止按照1,050元/月的标准支付）；三、上海程耀商贸有限公司于判决生效之日起三十日内向刘金平返还保证金3,000元；四、驳回刘金平的反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费100元，减半收取50元，由刘金平负担。反诉案件受理费40元（已减半收取），由刘金平负担。原审判决后，刘金平不服，向本院提起上诉称：1、上诉人与被上诉人签订的租赁合同系被上诉人提供的格式合同，故在双方对于合同约定的租金标准产生不同理解的情况下，应当作出不利于格式合同提供方的解释。因此，无论是按照通常的理解，还是按照不利于被�诉人的解释，双方约定的租金标准均应为两年18,000元。2、被上诉人断电对于系争房屋使用价值的影响巨大，原审法院仅减少30%的租金显失公平。3、原审法院在举证期限届满后允许被上诉人放弃诉讼请求违反了法定程序，导致判决结果不公。综上，上诉人要求撤销原审判决，改判驳回被上诉人的原审诉讼请求，支持上诉人的原审反诉请求。被上诉人程耀公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人就系争房屋签订的《房屋租赁协议》系当事人的真实意思表示，亦无违反法律规定的情形，应为合法有效，双方均应恪守履行。根据查明的事实，双方合同约定的租赁期限已于2015年9月30日届满，上诉人现已经丧失继续占有、使用系争房�的法律基础，被上诉人要求上诉人返还系争房屋，于法有据，本院予以支持。上诉人关于双方约定延长租期两年的上诉意见，缺乏事实依据，本院难以采纳。关于租金标准的问题，上诉人虽主张双方合同约定两年租金为18,000元、且上诉人多付了两年的租金，但该主张与合同约定的租金支付方式以及涉案租金收据载明的内容相违背，亦与常理不符。原审法院对上诉人的上述主张未予采纳，并无不当，本院予以认同。至于本案的其他问题，原审已作详细阐述，本院基本予以认同，故不再赘述。综上所述，上诉人的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币140元，由上诉人刘金平负担。本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 娄 永
代理审判员 蒋庆琨
二〇一六年八月十六日
书 记 员 胡 哲
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……