四川省攀枝花市西区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0403民初406号原告：龚发强，男，1980年6月7日出生，现住四川省攀枝花市西区。原告：李宽秀（系龚发强之妻），女，1982年4月2日出生，现住四川省攀枝花市西区。被告：攀枝花市鑫海源工贸有限公司。住所地：四川省攀枝花市仁和区迤沙拉大道****号。法定代表人：杨济铫，该公司总经理。委托代理人：刘光军，四川智达律师事务所律师（特别授权）。原告龚发强、李宽秀诉被告攀枝花市鑫海源工贸有限公司（以下简称鑫海源公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年3月2日立案受理。依法由审判员梁锋适用简易程序，于2016年3月14日公开开庭进行了审理。原告龚发强、李宽秀，被告鑫海源公司的委托代理人刘光军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龚发强、李宽秀诉称：2013年1月26日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同第二十条第二款第（二）项约定：如因被告（出卖人）的责任，原告（买受人）未能在商品房交付之日（2013年9月30日）起365日内取得“房屋所有权证”的，自原告应当取得房屋所有权证的期限届满之日（2014年9月30日）起至实际取得房屋所有权证之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金。合同签订后，原告按照约定全面履行了合同义务，而被告却一直拖延不办理“房屋所有权证”，直至2015年3月25日，被告才将“房屋所有权证”交付原告，逾期176天，被告已经构成违约，应当承担违约赔偿责任。为维护合法权益，原告诉请法院：1、判令被告支付原告逾期办理“房屋所有权证”的违约金369655元×万分之一/日×176日（2014年9月30日起至2015年3月25日止）＝6505.93元。2、本案诉讼费，由被告承担。被告鑫海源公司辩称：1、原告主张的签订买卖合同时间属实，产权登记的时间属实，被告逾期办证是事实。2、被告已于2014年5月16日取得了该栋房屋的大产权证，被告在2014年5月16日已将具备了办理分户产权证的条件，房产证未能按照合同约定的时间办理，并非是被告拖延不办理，而是因原告未履行义务，未提交相关办证的资料，被告不应当承担违约责任。3、产权转移登记涉及到其他买房人和产权办理登记的主管行政机关，因此，产权转移登记的办理需要买房人配合，同时，还需要遵循主管机关的规定和安排才能完成，商品房产权转移登记主管机关安排为分批次办理，资料及时准备齐全的，就可以在前批次办理，资料未及时提交的，就只能后批次办理，有住户的“房屋所有权证”办证时间是2015年1月19日。从收集资料到行政机关办理各个环节都需要时间，即使被告违约，也应扣除办证的合理时间再及时违约金。4、《补充协议》第五条约定买受人需向出卖人出具书面委托手续，才能委托出卖人办理房屋权属转移登记。从实际情况看，原告并未给被告出具书面委托手续，被告也未收取代办产权证的相关费用，从权利义务对等的角度，被告并无义务为原告办理产权证。5、违约金的目的是填补损失，逾期办证并没有给原告造成任何损失，如果人民法院认定被告违约，原告所要求的违约金也过高，请求酌情降低违约金。经审理查明，2013年1月26日原告龚发强、李宽秀与被告鑫海源公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定出卖人（被告鑫海源公司）将其开发的西贵金沙（攀枝花市西区河石坝春兰巷）房屋出售给买受人（原告龚发强、李宽秀），价款为368991元；出卖人应当在2013年9月30日前向买受人交付该商品房。《商品房买卖合同》第二十条约定，……（二）转移登记，1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用×元人民币（大写）。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。第二十五条约定，因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起30日内向另一方当事人提供证明。2013年1月26日，原告龚发强、李宽秀与被告鑫海源公司签订了《补充协议》,该补充协议第五条：对合同第十九条（产权登记）的补充规定。1、买受人必须向出卖人出具书面委托手续，委托出卖人办理本合同项下的房屋权属转移登记等相关手续。出卖人代为办理房屋权属转移登记，出卖人在向买受人交付本合同项下的商品房时代为收取国家规定应由买受人承担的办理房屋产权登记所需各种税、费，买受人应同时提交相关资料。如因买受人原因导致在商品房交付时未将上述税、费全部交付给出卖人或没有同时提交齐全的相关资料，买受人须按日向出卖人支付人民币壹佰圆（小写：￥100元）的违约金，并且不得视为出卖人原因延期履行办理登记义务。同时，出卖人有权拒绝向买受人办理房屋交付手续，由此造成的延期交房责任全部由买受人承担。……4、出卖人在向买受人交付本合同项下的商品房时代为收取国家规定应由买受人承担的办理房屋产权登记所需各种税、费后，如果根据有关主管部门的规定或要求，出卖人在交房时代收的税、费金额不足时，买受人应当在收到出卖人的通知后五日内补交有关税、费，权证办理的约定时间从买受人足额缴清税、费之日起开始计算。因买受人未及时补交有关税、费而造成的办理产权证和国土证的延误，出卖人不承担违约责任。第七条：本协议与《商品房买卖合同》具有相同法律效力，经协议双方签字盖章后生效。2014年12月22日，鑫海源公司向龚发强、李宽秀开具《销售不动产统一发票》上记载：“付款方名称：龚发强、李宽秀，收款方名称：攀枝花市鑫海源工贸有限公司西区分公司，不动产名称：西贵金沙，款项性质：购房款，金额：369655元”。原告龚发强、李宽秀所购商品房的交房时间为2013年9月30日，原告龚发强、李宽秀所购商品房的产权证登记时间为2015年3月25日，同日领取房屋产权证。另查明，刘涛所有的位于攀枝花市西区春兰巷××号商品房的房屋所有权证书登记时间为2015年1月19日；刘远超所有的攀枝花市西区春兰巷××号商品房的房屋所有权证书登记时间为2015年1月19日；该两户与原告龚发强、李宽秀所有的商品房均是被告开发的同一小区住房。上述事实，有原、被告的当庭陈述及《商品房买卖合同》、《补充协议》、销售不动产统一发票、房屋所有权证等证据，在案佐证。本院认为，原告龚发强、李宽秀与被告鑫海源公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，庭审中原、被告双方对其真实性均认可，且不违反法律的规定，双方应按合同的约定履行各自的义务。买受人（原告）同意委托出卖人（被告）向权属登记机构申请办理房屋权属转移登记，原告有向被告出具书面委托手续，缴纳应由买受人承担的办理房屋产权登记所需各种税、费，提交办证相关资料的义务。2013年9月30日被告向原告交付了该商品房，被告鑫海源公司应在2014年9月30日前为该商品房办理房屋所有权证，但被告是在2015年3月25日才为原告办理了房屋所有权证书。关于逾期办理房屋所有权证的原因，原、被告双方均不能举证证明对方违约是逾期办理房屋所有权证的唯一原因，结合庭审原、被告出示的证据综合分析，逾期办理房屋产权证存在两个原因：第一、出卖人（被告）的行为是导致逾期办理房屋产权证的原因之一，如：被告对原告的通知不及时或虽然及时通知但不能举证证明、以及工作效率不高等原因；被告未提供证据证明逾期办理房屋产权证不是自身原因或者过错所导致的。第二、买受人（原告）的行为是导致逾期办理房屋产权证的另一个原因，如：未能举证证明向被告提交办证所需资料的时间，也未能举证证明向被告催促过办理房屋所有权证。综合考虑原、被告的专业能力、交易习惯、不履行或不完全履行合同义务的实际情况等，本院认为本案应当适用过错责任原则处理。在适用过错责任原则下，确定违约赔偿范围不仅要考虑损害的大小，还要考虑受害方有无过错以及双方的过错程度，并且以违约方缔约时能够预见或者应当预见到的损失为限。因此，本院酌定被告应对逾期办理房屋所有权证承担主要责任，责任比例70%；原告应对逾期办理房屋所有权证承担次要责任，责任比例30%。在本案中，原、被告在合同中没有约定损失的计算方法，且原告未提交证据证明实际损失的多少，本院参照原、被告约定的违约金计算违约损失，原告所主张要求判令被告支付原告逾期办理房屋所有权证的违约金369655元×万分之一/日×176日＝6505.93元的诉讼请求，因合同约定违约金的计算时间从商品房交付之日至届满365日的次日起，至实际取得房屋所有权证书之日止，被告交付商品房给原告的时间为2013年9月30日，应从2014年10月1日开始计算违约金至原告龚发强、李宽秀所购商品房的产权证登记时间2015年3月25日止。按照被告为原告开具的《销售不动产统一发票》记载，原告所购商品房的实际支付价款为369655元，原告应获得的违约损失赔偿为369655元×万分之一/日×176日×70%＝4554.15元。关于被告辩称房屋所有权证未能按照合同约定的时间办理，是原告未能按时提交办证的相关资料所导致，造成的后果也应当由原告自己承担，被告对此不应当负任何责任的意见，因被告未提交证据证明该反驳主张意见的成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下：一、被告攀枝花市鑫海源工贸有限公司于本判决生效之日起三十日内，支付原告龚发强、李宽秀逾期办理房屋所有权证书的违约损失4554.15元；二、驳回原告龚发强、李宽秀的其他诉讼请求。本案案件受理费50元，本院减半收取为25元，由原告龚发强、李宽秀承担7.5元，被告攀枝花市鑫海源工贸有限公司承担17.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期内的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。审判员 梁 锋二〇一六年五月十日书记员 张丽萍