广东省广州市荔湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0103民初3810号
原告：广州市博思物业管理有限公司，住所地广州市荔湾区。
法定代表人：江汇宝，职务执行董事。
委托代理人：黎元锋，广东捷成律师事务所律师。
委托代理人：廖伟聪，广东捷成律师事务所律师。
被告：张耿嘉，住址广东省普宁市。
委托代理人：张奕贤，住址广东省普宁市。
原告广州市博思物业管理有限公司诉被告张耿嘉物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月1日立案受理后，依法由审判员何锦堂适用简易程序独任审判，于2016年8月12日公开开庭进行了审理。原告广州市博思物业管理有限公司的委托代理人黎元锋、被告张耿嘉及其委托代理人张奕贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广州市博思物业管理有限公司诉称：被告张耿嘉是广州市荔湾区黄沙大道粤南大街25号首层A13号商铺的使用人，2015年8月28日，原告广州市博思物业管理有限公司与被告张耿嘉签订《海荟城物业管理合同》，约定：原告为被告提供物业管理服务，物业管理服务期限自2015年10月1日起至2018年9月30日止，物业管理费按每月每平方35元计算，被告按每月4900元交纳物业管理费，并须于每月28日前缴交次月物业管理费。2016年4月1日起，被告开始拖欠物业管理费，原告多次催缴无果。据此，请求判令：1、被告立即支付从2016年4月1日起至清偿时的物业管理费，暂计至2016年7月30日为19600元；2、被告支付从2016年4月1日起至起诉时的违约金19700元；3、被告从起诉之日起每日按应付未付物业管理费的3%向原告支付逾期支付物业管理费的违约金；4、本案诉讼费由被告承担。
被告张耿嘉辩称：不同意原告诉请，被告从2015年10月底起进驻涉案场地，由于商场管理不善，导致被告经营状况差，无力支付相关费用。1、海荟城跨境商铺直购体验中心目前只有实体店面在使用，原告当初答应的线上销售没有做到；2、海荟城跨境商铺直购体验中心向被告保证是有政府支持的，现怀疑牌照的资质；3、从日常的经营，商场的各种设备经常出现问题，如收银系统等，导致客户对我们的经营状况表示怀疑，到夏季以来，空调经常出现故障无法制冷，客户经常反映场内因为温度问题而没有购物欲望；4、商场为我们做出的保证会大力做出广告，如地铁某线路的推广，网络、报纸等广告效应。被告曾和管理处说要退场，但退场要求缴纳4月、5月租金，我要求从押金中扣除，管理处不答应，我从2016年7月25日就没有开铺，管理处也没有给我电话。
经审理查明：被告向广州市新骊都市场经营管理有限公司承租了广州市荔湾区黄沙大道粤南大街25号首层A13号商铺（以下简称“涉案商铺”），并利用该商铺的地址向工商管理部门注册成立了广州缀思进出口贸易有限公司市洋展购商贸有限公司，从事销售预包装食品、乳制品。
原告广州市博思物业管理有限公司（甲方）与被告张耿嘉（乙方）签订了《海荟城物业管理合同》，约定：甲方为乙方在海荟城跨境商品直购体验中心的商铺提供物业服务，该商铺位于广州市荔湾区黄沙大道粤南大街25号首层A13号商铺，该商铺的建筑面积合共140平方米，其用途为经营从境外制造、跨境（进口）合法保税商品和完税商品之用，主要经营类别酒类、食品；物业管理服务期限为三年，从2015年10月1日起至2018年9月30日止，从交铺之日起计算，服务期限与该商铺的租赁期限一致，乙方的商铺租赁合同解除（终止）时，本合同亦自动（解除）终止；乙方于签订本合同之日一次性向甲方缴纳合同保证金人民币14700元；乙方于签订本合同之日一次性向甲方缴纳用电保证金人民币5000元；该商铺的物业管理费为人民币35元/㎡/月，乙方须于每月28日前向甲方缴交次月物业管理费4900元，首月物业管理费须于合同签订同时缴清；乙方应按本合同约定，准时向甲方缴纳物业管理费及各项费用，若逾期不交，除补交拖欠款项外，则每日按应付未付欠款的1%承担违约金，逾期十天仍未支付，则每日按应付未付欠款的3%承担违约金，逾期十五天仍未支付，则视为乙方违约，甲方除追讨所欠物业管理费、其他费用和违约金外，有权作出停电停水处理，并终止本合同且将履约保证金和用电保证金不予退回等等。
上述物业管理合同签订后，被告依约向原告缴交了合同保证金人民币14700元、用电保证金人民币5000元。另，被告向原告缴交物业管理费至2016年3月31日，由于生意不好，被告没有向原告缴交2016年4月1日起至今的物业管理费，而被告至今还在使用涉案商铺。
本院认为：原告广州市博思物业管理有限公司（甲方）与被告张耿嘉（乙方）签订的《海荟城物业管理合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应切实履行。
被告作为涉案商铺的使用人，应依约向原告缴交物业管理费，被告未向原告缴交2016年4月1日起至今的物业管理费，故原告请求被告支付涉案商铺从2016年4月1日起至本判决发生法律效力之日止的物业管理费（按每月4900元计算）的诉讼请求，本院予以支持，但如果本判决发生法律效力之日被告承租涉案商铺的租赁合同已经解除或终止，则物业管理费缴交至涉案商铺的租赁合同解除或终止之日止。至于本判决发生法律效力之日后的物业管理费的问题，因没有证据证实被告不缴交，故本案不予处理。
被告没有向原告缴交2016年4月1日起至今的物业管理费，被告的行为违反了原告广州市博思物业管理有限公司（甲方）与被告王某（乙方）签订的《海荟城物业管理合同》第四条第4.4款：“该商铺的物业管理费为人民币35元/㎡/月，乙方须于每月28日前向甲方缴交次月物业管理费4900元”的约定，根据上述《海荟城物业管理合同》第六条第6.1款：“乙方应按本合同约定，准时向甲方缴纳物业管理费及各项费用。若逾期不交，除补交拖欠款项外，则每日按应付未付欠款的1%承担违约金，逾期十天仍未支付，则每日按应付未付欠款的3%承担违约金，逾期十五天仍未支付，则视为乙方违约，甲方除追讨所欠物业管理费、其他费用和违约金外，有权作出停电停水处理，并终止本合同且将履约保证金和用电保证金不予退回。”的约定，原告诉请被告支付自欠费之日即2016年4月1日起至本判决发生法律效力之日止的物业管理费的滞纳金的诉讼请求，本院予以支持；原告要求每月物业管理费违约金以当月的物业管理费为计算本金，从当月的1日开始计算，计至付清之日止，本院予以准许。但是上述《海荟城物业管理合同》的第六条第6.1款约定：“若逾期不交，除补交拖欠款项外，则每日按应付未付欠款的1%承担违约金，逾期十天仍未支付，则每日按应付未付欠款的3%承担违约金”与《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第8条：“迟延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息。”的规定，相抵触，本院不采纳该条约定的违约金计算方法，而采用上述指导意见第8条的规定，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算被告应付给原告的滞纳金。至于本判决发生法律效力之日后物业管理费的滞纳金的问题，因没有证据证实被告不缴交本判决发生法律效力之日后的物业管理费，故本判决发生法律效力之日后物业管理费的滞纳金，本案不予处理。
原告的第2项诉讼请求实际是诉请被告已经支付的履约保证金14700元、用电保证金5000元共计19700元归原告所有。根据上述《海荟城物业管理合同》第六条第6.1款：“终止本合同且将履约保证金和用电保证金不予退回。”的约定，履约保证金不予退回的前提是终止本合同，而原告并没有诉请终止本合同，故原告该诉讼请求，本院不予支持。
关于被告抗辩称海荟城跨境商铺直购体验中心目前只有实体店面在使用，原告当初答应的线上销售没有做到的问题。因原、被告签订的《海荟城物业管理合同》，并没有约定原告要为被告实现网上销售，被告也未能提供证据证实原告曾承诺为被告实现线上销售即实现网上销售，故被告该抗辩意见，本院不予采纳。
关于被告抗辩称商场的各种设备经常出现问题，如收银系统等，导致客户对我们的经营状况表示怀疑，到夏季以来，空调经常出现故障无法制冷，客户经常反映场内因为温度问题而没有购物欲望的问题。因被告未能提供证据证实商场的各种设备经常出现问题，收银系统出现故障、空调经常无法制冷，被告承担举证不能的法律后果，故被告该抗辩意见，本院不予采信。
关于被告抗辩称商场保证大力做广告，如在地铁某线路推广，网络、报纸等做出广告效应，但没有做到的问题。因原告只是物业管理公司，没有为原告做广告的义务，加强广告宣传应是开发商的发展计划，且被告也未能提供证据证实原告曾承诺为商场做广告大力推广，故被告该抗辩意见没有事实依据，本院不予采纳。
关于被告抗辩称被告曾和管理处说要退场，但管理处要求退场先缴纳4月、5月租金，被告要求从押金中扣除，管理处不答应，被告从2016年7月25日就没有开铺的问题。首先，被告已经向原告缴纳了2016年4月份的租金；其次，被告向广州市荔湾区荔河商贸中心管理处提出退场，这与原无关。被告未将涉案商铺交回出租方前，即未与出租方解除或终止租赁关系前，按照双方签订的《海荟城物业管理合同》的第三条：“物业管理服务期限为三年，从2015年10月1日起至2018年9月30日止，从交铺之日起计算，服务期限与该商铺的租赁期限一致，乙方的商铺租赁合同解除（终止）时，本合同亦自动（解除）终止。”的约定，被告应向原告缴交物业管理费。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款的规定，判决如下：
1、自本判决发生法律效力之日起三日内，被告张耿嘉向原告广州市博思物业管理有限公司支付2016年4月1日起至本判决发生法律效力之日止的物业管理费（物业管理费按每月4900元计算。如果本判决发生法律效力之日被告张耿嘉承租广州市荔湾区黄沙大道粤南大街25号首层A13号商铺的租赁合同已经解除或终止，则物业管理费缴交至被告张耿嘉承租广州市荔湾区黄沙大道粤南大街25号首层A13号商铺的租赁合同解除或终止之日止）。
2、自本判决发生法律效力之日起三日内，被告张耿嘉向原告广州市博思物业管理有限公司支付第一项判决物业管理费的滞纳金（滞纳金以拖欠的本月物业管理费为基数，按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算，从本月1日起计至缴清本月物业管理费之日止，滞纳金以不超过本金为限）。
3、驳回广州市博思物业管理有限公司的其他诉讼请求。
被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费391元，由原告广州市博思物业管理有限公司负担146元，由被告张耿嘉负担245元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 何锦堂
二〇一六年八月二十六日
书记员 吴 帆
陈家乐