吉林省长春市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2018）吉01民终1579号
上诉人（原审被告）：孙桂生，男，1958年9月25日生，汉族，个体，住德惠市。
委托诉讼代理人：刘继国，德惠市胜利法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：夏善德，男，1971年1月28日生，汉族，住德惠市。
委托诉讼代理人：邴闻天，吉林邴闻天律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：吉林省博兴房地产开发有限公司德惠分公司。
负责人：曲波，经理。
被上诉人（原审第三人）：吉林省博兴房地产开发有限公司。
法定代表人：张子和，总经理。
上诉人孙桂生因与被上诉人夏善德、被上诉人吉林省博兴房地产开发有限公司德惠分公司（以下简称博兴德惠分公司）、吉林省博兴房地产开发有限公司（以下简称博兴公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服吉林省德惠市人民法院于2017年11月13日作出的（2017）吉0183民初2814号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人孙桂生的委托诉讼代理人刘继国，被上诉人夏善德及其委托诉讼代理人邴闻天到庭参加诉讼。被上诉人博兴德惠分公司及博兴公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本案缺席审理。
孙桂生上诉请求：请求撤销（2017）吉0183民初2814号民事判决，依法改判驳回夏善德的诉讼请求。事实和理由：1.孙桂生与博兴德惠分公司签订的买卖合同应认定为合法有效，夏善德与博兴公司签订的商品房预售合同备案登记不能成为原审撤销孙桂生与博兴德惠分公司之间的（2015）德民初字第3273号民事判决的依据。孙桂生与博兴德惠分公司签订的合同不违反法律强制性规定，属合法有效的合同。孙桂生购买房屋在先，夏善德购买在后，虽然合同效力以合同是否符合法律规定确定合同效力，但夏善德与博兴公司在产权部门办理的是商品房预售合同备案登记，该备案登记的商品房预售合同仅表明该买卖行为已纳入了行政监管，在没有其他法定事由的情况下，该合同的效力仅优于出卖人一房多卖的时间顺序在后的同一标的物预售合同，在产权过户登记前商品房预售合同仍然没有物权效力。无论合同履行状况如何，出卖人仍然是标的物法律意义上的产权人。孙桂生与博兴德惠分公司签订的合同先于夏善德与博兴德惠分公司及博兴公司签订的合同，并且经过法院的审判和执行，孙桂生已合法取得该房屋的物权。所以，原审判决以该备案登记为依据撤销孙桂生与博兴德惠分公司之间的（2015）德民初字第3273号民事判决是错误的。原审混淆了商品房预售合同备案登记与不动产预告登记的本质区别，夏善德提供的合同证明了备案的是网签的合同，而不是所有权的预告登记。2、夏善德请求撤销（2017）吉0183民初2814号民事判决的诉讼请求应予驳回。孙桂生系持有依据生效的合同法院判决博兴德惠分公司履行交付义务，经执行机构执行完毕将楼房交付孙桂生。夏善德依照自己的合同进行了登记备案诉请撤销该判决不符合法律规定。
夏善德二审答辩称：依据长春市中级人民法院作出的（2017）吉01民终3773号民事判决以及吉林省高级人民法院作出的（2018）吉民申220号民事裁定，两份生效法律文书均确认夏善德网签的备案合同合法有效，该案的判决结果足以成为审理本案的依据，原审判决正确，请求二审法院维持原判。
被上诉人博兴德惠分公司以及博兴公司均未出庭，亦未提出答辩意见。
夏善德向一审法院起诉请求：1、依法撤销（2015）德民初字第3273号民事判决；2、确认夏善德与吉林省博兴房地产开发有限公司签订的德惠市新惠家园商住幢1-2层1号房的《商品房买卖合同》合法有效，并将房屋交付给夏善德。3、孙桂生腾让德惠市新惠家园商住幢1-2层1号房屋给夏善德。
一审法院认定事实：孙桂生于2015年向德惠市人民法院起诉博兴德惠分公司房屋买卖合同纠纷一案，德惠市人民法院于2015年8月24日作出（2015）德民初字第3273号民事判决，该判决认定：2014年1月24日，孙桂生与博兴德惠分公司签订商品房买卖合同，孙桂生从博兴德惠分公司处购买博兴都会公馆(新惠家园1期)商铺1门1号二层门市楼，面积120.61平方米，价款40万元，签订合同时价款已一次性付清，博兴德惠分公司出具收据一枚。该判决书“本院认为”部分论述：孙桂生与博兴德惠分公司双方签订了商品房买卖合同，合同中约定了双方的相关权利、义务，根据诚实信用原则，合法与公序良俗原则，该合同依法应予保护，博兴德惠分公司应按合同约定履行交付房屋等相关义务。吉林省博兴房地产开发有限公司德惠分公司经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第一百三十条、第一百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：吉林省博兴房地产开发有限公司德惠分公司于判决生效后立即将博兴都会公馆（新惠家园1期）商铺1门1号二层门市楼（面积120.61平方米）交付给孙桂生。该判决生效后，孙桂生申请执行，2016年11月29日德惠市人民法院作出（2016）吉0183德执字779号执行裁定，将涉案楼房执行给孙桂生。但孙桂生未办理涉案房屋的产权证。
夏善德于2016年9月21日起诉博兴公司、博兴德惠分公司及第三人孙奎明、孙桂生，要求确认2015年2月10日与博兴公司签订的位于德惠新惠家园商住1-2屋1号120.61平方米、1-2层7号142平方米、10号105.79平方米房屋的三份商品房买卖合同合法有效，并交付1号、7号、10号房屋；要求孙桂生、孙奎明腾让争议房屋。德惠市人民法院于2017年3月13日作出（2016）吉0183民初4079号民事判决，判决阐明：因第三人孙桂生与博兴德惠分公司的房屋买卖合同纠纷一案经判决交付执行完毕，依据《最高人民法院印发＜关于执行权合理配置和科学运行的若干意见＞的通知》第26条“审判机构在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况，发现已经被执行局查封、扣押、冻结的，应当中止审理；当事人诉请确权的财产被执行局处置的，应当撤销确权案件.....”规定，本院对案涉1号楼的房屋权属及交付问题不应继续审理，应当按照法律规定的程序另行解决。判决夏善德与博兴公司签订的德惠市新惠家园商住1-2层7号、10号房的《商品房买卖合同》合法有效；博兴公司、博兴德惠公公司于判决生效之日起十日内将德惠市新惠家园商住1-2层7号、10号房交付给夏善德；第三人孙奎明将德惠市新惠家园商住1-2层7号、10号房交付给夏善德；驳回夏善德的其他诉讼请求。该案第三人孙奎明对判决不服提起上诉，长春市中级人民法院于2017年7月21日作出（2017）吉01民终3773号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。
夏善德于2015年2月6日与博兴德惠分公司签订博兴都会公馆商品房（临时）买卖合同，同日将购楼款交付给博兴德惠分公司；因博兴德惠分公司不具有售楼资质，2015年2月10日又与博兴公司签订《商品房买卖合同》，并在德惠市房屋交易管理所登记备案，合同约定：夏善德购买博兴公司位于德惠市新惠家园商住幢1-2层1号房，建筑面积120.61平方米，楼房总价款490521元，2015年12月30日前交付楼房。夏善德要求确认2015年2月10日与博兴公司签订的经房屋管理部门备案的合同合法有效，并交付夏善德；要求孙桂生腾让德惠市新惠家园商住幢1-2层1号房屋。夏善德主张（2015）德民初字第3273号民事判决，直接判决博兴德惠分公司将本案争议楼房交付给孙桂生没有合法的证据支持。
原审法院认为，1、关于夏善德提起第三人撤销之诉的原告主体资格。第三人撤销之诉，是指未参加民事诉讼的第三人，有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，向作出该判决、裁定、调解书的法院提起诉讼，请求变更或者撤销原判决、裁定、调解书的制度。《中华人民共和国民事诉讼法》第56条第三款规定，有独立请求权第三人和无独立请求权第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，人民法院应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。夏善德于2015年2月10日与第三人博兴公司签订的购买位于德惠新惠家园商住1-2屋1号房屋的商品房买卖合同，是经过房产管理部门网签备案的合同，夏善德对涉案房屋有独立的请求权。夏善德提供的（2015）德民初字第4079号案件的庭审笔录，能够确认其是在2017年2月20日此案庭审中知道涉案房屋经本院（2015）德民初字3273号民事判决书判决交付给孙桂生，并经（2016）吉0183执779号执行裁定，执行给孙桂生。故夏善德具备提起第三人撤销之诉的主体资格。2、关于商品房预售合同登记备案的性质和效力。商品房预售合同登记备案属于一种特殊的不动产登记，即为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权而为的登记，属于预告登记的范畴，该登记备案实际上是对商品房买卖进行了公示，是将物权公示手段运用于债法上的请求权，该登记备案制度的目标价值在于保护购房者的合法权益，保障商品房交易的安全性。登记的权利与非登记的权利相冲突时，法律优先保护登记的权利。3、夏善德要求撤销（2015）德民初字3273号民事判决的请求应否支持。《中华人民共和国物权法》第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。《中华人民共和国物权法》第十六条规定：不动产登记簿是物权归属和内容的根据。夏善德与博兴公司签订商品房买卖合同于2015年2月10日进行备案登记；孙桂生与博兴德惠分公司于2014年1月24日签订商品房买卖合同，虽经德惠市人民法院判决并执行完毕，涉案房屋由孙桂生管理使用，但此案涉案标的物房屋是不动产，关于不动产买卖除交付房屋，应该依法办理房屋产权证，方可取得买卖房屋的所有权。涉案房屋经法院执行交付给孙桂生后，孙桂生没有取得房屋的产权证，不能认定涉案房屋的所有权人是孙桂生。况且涉案房屋已于2015年2月10日在房屋管理部门备案登记，在备案登记的买卖双方即夏善德与第三人博兴公司未到房屋管理部门撤销备案登记的情况下，孙桂生办理涉案房屋的产权证将不能实现。而（2015）德民初字3273号民事判决书径行判决将涉案房屋交付孙桂生不妥，应予撤销。4、关于夏善德要求确认其与第三人博兴公司签订的商品房买卖合同的效力和交付房屋及要求孙桂生腾让房屋的请求应否支持的问题。夏善德要求撤销孙桂生起诉博兴德惠分公司房屋买卖合同纠纷的（2015）德民初字第3273号民事判决书，而夏善德要求确认其与第三人博兴公司签订的商品房买卖合同的效力、交付房屋及要求孙桂生腾让房屋的请求，不属于第三人撤销之诉的审理范畴，故对夏善德的该项诉讼请求不予支持。博兴德惠分公司和博兴公司未到庭参加诉讼，是对各自抗辩权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百九十二条、第二百九十六条、第三百条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，原审法院判决：一、撤销（2015）德民初字第3273号民事判决；二、驳回原告夏善德的其他诉讼请求。案件受理费300元，邮寄送达费224元，公告费580元，由被告孙桂生和被告吉林省博兴房地产开发有限公司德惠分公司各负担552元。
本院二审审理查明，原审判决认定的案件事实基本无误。另查明，针对（2015）德民初字第3273号民事判决，2016年11月29日德惠市人民法院作出（2016）吉0183德执字779号执行裁定，裁定：被执行人吉林省博兴房地产开发有限公司德惠分公司将博兴都会会馆（新惠家园1期）商铺1门1号二层门市楼（面积120.61平方米）交付申请执行人孙桂生。
本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款规定，对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。对孙桂生与博兴德惠分公司房屋买卖合同纠纷一案诉争的诉讼标的交付房屋，夏善德系享有独立请求权的第三人，与该案处理结果有法律上利害关系，夏善德符合提起第三人撤销之诉的法定条件。
但本案属于博兴德惠分公司一房数卖的情形。首先应审查夏善德与博兴德惠分公司以及博兴公司之间是否成立商品房买卖合同关系，商品房买卖合同是否真实合法有效；孙桂生与博兴德惠分公司之间是否存在商品房买卖合同关系以及该合同是否真实合法有效。第二，关于一房数卖的合同履行问题，根据2015年全国民事审判工作会议纪要的精神，“在审理一房数卖案件纠纷时，如果数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。恶意串通先行办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人；变更登记、合法占有发生在预告登记有效期内，登记权利人或占有人的权利不能对抗预告登记权利人。对于买卖合同的成立时间，应综合合同在主管机关的备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据证明的合同签订时间等因素进行确定。”原审判决将商品房预售合同登记与不动产预告登记两种不同的制度确定为种属关系不当，依照《中华人民共和国物权法》的相关规定确定合同权利的保护顺位适用法律错误。原审判决对夏善德、孙桂生提供的商品房买卖合同的真实有效性以及合同成立的时间、购房款的交付等基本事实没有查清，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项规定，裁定如下：
一、撤销吉林省德惠市人民法院（2017）吉0183民初2814号民事判决；
二、本案发回吉林省德惠市人民法院重审。
二审案件受理费300元退还由上诉人孙桂生。
审 判 长 绳继萍
代理审判员 贺银婷
代理审判员 张新华
二〇一八年七月十三日
书 记 员 李佳姝