广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2782号
上诉人（原审原告）：潘莹莹，女，1999年9月1日出生，汉族，住广东省广州市天河区。
上诉人（原审原告）：黄月明，女，1970年10月2日出生，汉族，住址。系潘莹莹之母。
两上诉人共同委托代理人：高卫中，广东海际明律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：广州侨鑫房地产开发有限公司，住所地：。
法定代表人：周泽荣，董事长。
委托代理人：谭彦斐，女，1979年8月6日出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区。系该司职员。
委托代理人：吴仕强，男，1978年4月6日出生，汉族，身份证住址武汉市武昌区。系该司职员。
上诉人潘莹莹、黄月明与广州侨鑫房地产开发有限公司（下简称侨鑫公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2013）穗天法民四初字第1926号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：位于广州市天河区华南农业大学实验农场地段（第二期）汇景新城住宅楼9幢（自编E1街区A1、A2、A3、B1、B2、C、D1、D2、D3栋）商品房是侨鑫公司所开发建设的商品房，已取得编号为穗房预（网）字第20090220-1号《商品房预售许可证》，获准销售上述房屋。
2011年1月2日，潘莹莹、黄月明（乙方、买方）与侨鑫公司（甲方、卖方）签订了《广州市商品房买卖合同》（下简称“合同”），约定：乙方所购商品房为汇景新城住宅楼9幢（自编E1街区A1、A2、A3、B1、B2、C、D1、D2、D3栋）第B1幢1层102号房，房屋地址为天河区汇景北路158号（B1）102房；该商品房合同约定建筑面积共513.7平方米，其中，套内建筑面积400.65平方米，共有分摊面积约113.05平方米；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米60292.85元，总金额24156330元；该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；甲方应当在2011年11月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。该合同第十四条约定：甲方如未能按合同规定的期限交房，按延期时间，分别处理（不作累加）：乙方不退房，甲方按日向乙方支付违约金；延期在90天（含本数）内，按已交付房价款万分之零点五计；延期在90天（不含本数）至365天（含本数）内，按已交付房价款的万分之一计，延期超过365天（不含本数），按已付房价款的万分之二计；由于乙方原因导致未能按期交付的，甲方达到合同第十五条所列交付标准后，乙方须按甲方发出的《商品住宅交楼书》要求办理交接手续，若该商品房存在其他质量问题，按本合同的约定处理，乙方不得因此拒绝办理收楼手续；乙方未按甲方发出的《商品住宅交楼书》要求办理交接手续的，只要甲方按乙方所述地址以邮政特快专递形式通知乙方办理交接手续，则视甲方已完全履行有关义务；乙方没有按期接收该商品房的，应承担违约责任，自双方约定的收楼日期起至实际收楼之日止，乙方应自行承担由此产生的一切费用，包括延期收楼期间的物业管理费等。该合同第十五条约定：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》，（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》，（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证，（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料，（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，（六）《房地产（住宅）质量保证书》，（七）《房地产（住宅）使用说明书》，（八）《临时管理规约》或《管理规约》；上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署；上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的延期交付责任由甲方承担等。上述合同签订后，潘莹莹、黄月明向侨鑫公司支付了购房款24156330元。
2011年7月19日，广州市规划局发出涉讼楼宇的《建设工程规划验收合格证》【编号为穗规验证（2011）650号】。
2011年5月5日，广州市邮政局在侨鑫公司关于涉讼楼宇的《通邮申请表》上盖章同意通邮。
2011年8月23日，广州市环境保护局发出《竣工环境保护验收意见的函》【编号为穗环管验（2011）130号】，认为侨鑫公司申请验收的包括涉讼楼宇在内的项目已落实环评文件及其批复提出的污染防治措施，污染物排放达到相关标准要求，符合竣工环保验收条件，项目竣工环境保护验收合格。
2011年9月26日，广州市公安消防局发出涉讼楼宇的《建设工程消防验收意见书》（编号为穗公消验（2011第1050号】），评定该土建工程消防验收合格。
2011年11月10日，侨鑫公司取得包括涉讼楼宇在内的楼宇的《广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）》。
2011年11月26日，广州天河供电局发出涉讼楼宇的《广州天河供电局工程验收通知单》，验收意见为设备验收合格。
2011年11月24日，广州市自来水公司出具了涉讼楼宇的《永久水表安装完毕报告表》。
2011年12月9日，涉讼楼宇通过建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位、设计单位的共同验收，并取得《工程竣工验收报告》，竣工验收结论为验收合格。
2011年12月25日，侨鑫公司向潘莹莹、黄月明发出《延迟交楼通知函》，通知潘莹莹、黄月明涉讼房屋将延期交付使用。
2011年12月28日，广州市城乡建设委员会对涉讼房屋所在楼宇发出编号为穗建验备2011-085号《竣工验收备案表》，同意该工程予以备案。
2011年12月31日，侨鑫公司向潘莹莹、黄月明发出《商品住宅交楼书》，通知潘莹莹、黄月明涉讼房屋已达到约定的交付使用条件，需在2012年1月10日前往龙熹山体育会所办理收楼手续。
2012年6月26日，侨鑫公司向潘莹莹、黄月明发出《催收楼通知书》，告知潘莹莹、黄月明：自我司通知您办理收楼手续之日起（即2012年1月10日）已视为您同意收楼，本通知书不构成我司对该单元交付日期的变更，该单元的交付日期仍以我司于2011年12月31日发出的《商品住宅交楼书》中载明的交付日期为准，请于2013年7月12日前前往我司指定地点领取并签署收楼后的有关文件等。
2012年9月1日，侨鑫公司向潘莹莹、黄月明发出《汇景新城商品住宅交楼书》，通知潘莹莹、黄月明涉讼房屋已达到约定的交付使用条件，需在2012年9月3日前往汇景新城商业街原招商中心处办理收楼手续。
2013年3月22日、2013年4月22日，侨鑫公司又两次向潘莹莹、黄月明发出《催收楼通知书》，分别催促潘莹莹、黄月明于2013年4月12日、2013年5月10日前往指定地点领取并签署收楼后的有关文件。
2013年5月16日，侨鑫公司向潘莹莹、黄月明发出《通知书》，表示可随时前往收楼现场查阅相关竣工验收文件，为了避免阁下再次出现拒绝签收的情况，我司向阁下寄发一套加盖我司印章的《竣工验收备案表》等竣工验收文件的复印件，要求潘莹莹、黄月明于2013年6月7日前前往指定地点领取并签署收楼后的有关文件等内容。该《通知书》的EMS（号码为1097782921802）封面“内件品名”手写了“竣工备案资料”和“关于汇景新城E1-B1-102单元”的内容。潘莹莹、黄月明确认已签收该《通知书》及《竣工验收备案表》等竣工验收文件的复印件，但认为仅仅是复印件，侨鑫公司并无提交原件，不足以证明其履行了全部义务。故潘莹莹、黄月明认为涉讼房屋尚不具备交付条件，未在《通知书》指定时间内前往收取收楼有关文件。
2013年7月10日，潘莹莹、黄月明办理收楼手续，在《汇景新城业主收楼表》的业主落款处签名。《汇景新城业主收楼表》内容显示潘莹莹、黄月明领取了《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》。潘莹莹、黄月明在《汇景新城业主收楼表》空白处手写以下主要两点内容：1、实际收楼时间为2013年7月10日；2、本人兹收到《建筑工程规划验收合格证》、《建设工程竣工验收报告》、《消防验收合格意见书》等文件复印件各一份，无原件，但有加盖侨鑫公司骑缝章及广州市城市建设档案馆公章的复印件。同日，潘莹莹、黄月明向物业公司预交了2013年7月9日至7月31日的管理费。
潘莹莹、黄月明于2013年9月23日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：一、侨鑫公司向潘莹莹、黄月明支付延期交房违约金2691015元（以24156330元为本金，按每日万分之二的标准，自2012年1月1日起计至2013年7月10日止）；二、本案诉讼费用由侨鑫公司承担。
侨鑫公司原审答辩称：一、涉讼房屋交付给潘莹莹、黄月明前已取得了竣工验收备案表等竣工验收文件，具备了商品房的交付使用条件；二、潘莹莹、黄月明已于2012年1月10日收楼，潘莹莹、黄月明所称的延期交楼的时间有误；三、潘莹莹、黄月明计算延期交楼违约金的标准有误。
一审过程中，潘莹莹、黄月明确认合同约定的交楼时间变更为2011年12月31日，双方争议的焦点为实际收楼时间。侨鑫公司认为在涉讼房屋所在楼宇已经取得《竣工验收备案表》后已通知潘莹莹、黄月明于2012年1月10日收楼，潘莹莹、黄月明拖延不收，视为已于该日收楼，实际收楼时间为2012年1月10日；潘莹莹、黄月明认为实际收楼时间为2013年7月10日。
原审法院认为：潘莹莹、黄月明与侨鑫公司签订的《广州市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人应按照合同约定履行义务。
《广州市商品房买卖合同》约定了交楼时侨鑫公司须提供规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》、建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》、消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证、供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件等资料的原件、并将加盖侨鑫公司印章的上述资料复印件交付潘莹莹、黄月明。在侨鑫公司未能出示上述交楼文件原件的情况下，潘莹莹、黄月明有权拒绝收楼，由此产生的延期交付责任由侨鑫公司承担。侨鑫公司虽已于2011年12月28日取得案涉房屋所在楼宇的《工程竣工验收备案表》，于2011年12月31日向潘莹莹、黄月明发出《商品住宅交楼书》，要求潘莹莹、黄月明于2012年1月10日办理收楼手续，但鉴于侨鑫公司未能举证证明其已将上述交楼文件原件出示给潘莹莹、黄月明，并将加盖侨鑫公司印章的复印件交付给潘莹莹、黄月明，侨鑫公司应承担举证不能的法律责任，依约应承担延期交楼的法律后果，故潘莹莹、黄月明于2012年1月10日拒绝收楼有理。
但是，侨鑫公司于2013年5月16日向潘莹莹、黄月明寄发《通知书》并寄发一套加盖侨鑫公司印章的《竣工验收备案表》等竣工验收文件的复印件，潘莹莹、黄月明已经签收，至此侨鑫公司已履行上述合同第十五条约定的交付文件复印件的义务。潘莹莹、黄月明应当在《通知书》指定的期限内（2013年6月7日前）前往侨鑫公司指定地点收取有关文件，但潘莹莹、黄月明未在指定时间内前往，因此导致涉案房屋延迟交付的责任应由潘莹莹、黄月明自行承担，故认定《通知书》指定的收楼期限届满之日（2013年6月7日）视为侨鑫公司履行了交楼义务，延期交楼违约金亦计至该日止。而潘莹莹、黄月明要求违约金计算至其实际收楼之日（2013年7月10日）止的依据不足，不予支持。结合潘莹莹、黄月明的违约金起算日期，侨鑫公司应向潘莹莹、黄月明支付2012年1月1日起至2013年6月7日期间的延期交楼违约金。
根据合同约定，延期交楼违约金按日计算，按延期时间分别处理：延期在90天（含本数）内，按已付房价款万分之零点五计；延期在90天（不含本数）至365天（含本数）内，按已交付房价款的万分之一计；延期超过365天（不含本数），按已付房价款的万分之二计。故潘莹莹、黄月明与侨鑫公司约定的交付时间2011年12月31日的次日即2012年1月1日至2012年3月30日（共90天），每日按已付房价款24156330元的0.005%计算；延期在90天（不含本数）至365天（含本数）即自2012年3月31日起至2012年12月30日期间（共275天），每日按已付房价款24156330元的0.01%计算；延期超过365天（不含本数）期间即2012年12月31日至侨鑫公司已按合同约定交付房屋当日2013年6月7日（共159天），每日按已付房价款24156330元的0.02%计算。按此计算的延期交楼违约金合计1541173.86元（108703.49元（24156330元×0.005%／天×90天）＋664299.08元（24156330元×0.01%／天×275天）＋768171.29元（24156330元×0.02%／天×159天）］。
至于潘莹莹、黄月明以涉讼房屋装修存在瑕疵为由拒绝收楼的问题，因潘莹莹、黄月明对该房屋的装修瑕疵并未进一步举证证明，且涉讼房屋所在楼宇已取得《竣工验收备案表》，具备交付使用条件，若房屋存在装修瑕疵，潘莹莹、黄月明可按约定标准要求侨鑫公司进行保修、整改，但不得以此作为拒绝收楼的依据。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年5月19日作出判决：一、自判决发生法律效力之日起10日内，广州侨鑫房地产开发有限公司支付潘莹莹、黄月明延期交楼违约金1541173.86元；二、驳回潘莹莹、黄月明的其他诉讼请求。本案受理费28330元，由潘莹莹、黄月明负担9660元，广州侨鑫房地产开发有限公司负担18670元。
判后，潘莹莹、黄月明均不服原审判决，向本院提起上诉。
潘莹莹、黄月明上诉称：原审法院有关侨鑫公司“于2013年6月7日履行了交楼义务，延期交楼违约金亦计至该日止”的认定明显错误，导致错判。首先，潘莹莹、黄月明在一审时提交的五份证据均证明涉案房屋的实际交楼日期为2013年7月10日而非2013年6月7日。其次，依据案涉《广州市商品房买卖合同》约定可知只有当潘莹莹、黄月明逾期收楼三个月才能视同己收楼，而本案显不属此列。综上，潘莹莹、黄月明上诉请求判令侨鑫公司向潘莹莹、黄月明赔偿延期交房违约金1698190元（上诉金额157016.14元），并判令侨鑫公司承担本案一审、二审的全部诉讼费用。
侨鑫公司对潘莹莹、黄月明的上诉请求答辩称：不同意潘莹莹、黄月明的上诉请求。
侨鑫公司上诉称：一、一审法院认定潘莹莹、黄月明的收楼时间事实有误。涉案房屋在2011年12月已取得《竣工验收备案表》等竣工验收文件，具备《商品房买卖合同》第十五条约定的交付使用条件，且涉诉房屋目前已取得了初始登记（即大确权）。同时，侨鑫公司安排的集中收楼时间段为2011年12月至2012年5月，此期间侨鑫公司一直将涉诉房屋的相关竣工验收文件放在收楼现场进行公示。并且，侨鑫公司已按合同约定于2011年12月31日通过邮政特快专递向潘莹莹、黄月明寄发了《汇景新城E1-B1-102单元商品住宅交楼书》，通知潘莹莹、黄月明于2012年1月10日前往侨鑫公司处办理收楼手续，但潘莹莹、黄月明却拒绝签收有关竣工文件，并以仅属房屋装修瑕疵为由拒收楼。为此，侨鑫公司分别于2013年3月22日、4月22日、6月26日向潘莹莹、黄月明发出《催收楼通知书》，要求潘莹莹、黄月明到侨鑫公司处签收相关收楼文件资料，但因潘莹莹、黄月明自身原因，一直未到侨鑫公司处办理相关手续。根据合同第十四条第2点的约定，潘莹莹、黄月明已于2012年1月10日视为收楼，侨鑫公司已将符合交楼条件的涉诉房屋交付潘莹莹、黄月明使用。潘莹莹、黄月明拖延至2013年7月10日才与侨鑫公司、物业公司签署收楼相关文件的责任应由潘莹莹、黄月明承担；二、一审法院认定侨鑫公司向潘莹莹、黄月明提供竣工文件属于收楼标准之一事实有误。根据合同第十五条第三款约定：“上述文件（即竣工验收文件）不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼”。该条款的实质意思是指，只要侨鑫公司出售的房屋在通知潘莹莹、黄月明办理收楼手续前已取得了《竣工验收备案表》等竣工验收文件，就视为具备了交付使用条件。若涉诉房屋不存在影响居住的重大质量问题，侨鑫公司是否有提供加盖公章的竣工文件复印件给潘莹莹、黄月明，都不能构成潘莹莹、黄月明拒收楼的合法理由。而且，双方已经在合同第十四条第2点明确变更了第十五条的约定，明确约定了“如乙方逾期收楼三个月，视同乙方已收楼”。鉴于合同是由双方自愿签订的，故一审法院以侨鑫公司向潘莹莹、黄月明提供加盖公章的竣工文件复印件作为收楼标准之一，没有任何法律依据。而且，由于潘莹莹、黄月明迟迟未前往收楼现场与侨鑫公司办妥有关收楼手续，故侨鑫公司无奈于2013年5月16日以邮寄方式向潘莹莹、黄月明寄发了《通知书》，并附上一套加盖了公章的《竣工验收备案表》等竣工文件复印件。但此举不能代表侨鑫公司从未将竣工文件的相关信息告知潘莹莹、黄月明，也不代表侨鑫公司承认向潘莹莹、黄月明提供竣工文件属于收楼标准之一；三、一审法院认定违约金计算的截止时间的事实有误。退一步讲，即使向潘莹莹、黄月明提供竣工文件属于交楼条件之一，但《通知书》已清晰载明了“根据合同相关条款的约定和《商品住宅交楼书》的规定，自我司通知阁下办理收楼手续之日起（即2012年1月10日）已视为阁下收楼；本通知的发出不视为交楼时间的变更”。而且，侨鑫公司于2013年5月16日向潘莹莹、黄月明寄发了《竣工文件备案表》等竣工文件复印件，就已经说明侨鑫公司至少从该日起即具备交楼条件，该日之后潘莹莹、黄月明仍不收楼的责任理应由其自行承担。故《通知书》的寄发并不能说明侨鑫公司将收楼期间变更为《通知书》上提及的2013年6月7日，一审法院将该日认定为违约金计算的截止时间缺乏事实依据。综上，侨鑫公司上诉请求撤销广州市天河区人民法院（2013）穗天法民四初字第1926号民事判决第一项，并判令潘莹莹、黄月明承担本案一审、二审的全部诉讼费用。
潘莹莹、黄月明对侨鑫公司的上诉请求答辩称：不同意侨鑫公司的上诉请求。
经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：依据双方在《广州市商品房买卖合同》第十五条中的约定，侨鑫公司应当在2011年11月30日前将符合合同约定交付条件的涉案房屋交付潘莹莹、黄月明使用，双方进行房屋交接验收时，侨鑫公司应当向潘莹莹、黄月明出示包括《建设工程规划验收合格证》等在内的资料原件并向潘莹莹、黄月明提供加盖侨鑫公司公章的复印件，否则潘莹莹、黄月明有权拒绝收楼，侨鑫公司认为该条款应理解为侨鑫公司只需取得相应的交楼文件而无需向潘莹莹、黄月明提交复印件，显然与该条款的字面意思相悖。侨鑫公司已于2011年12月28日取得广州市城乡建设委员会对涉案房屋所在楼宇发出的《竣工验收备案表》，并在此之后多次通知潘莹莹、黄月明办理收楼手续，潘莹莹、黄月明认可曾按侨鑫公司通知要求到现场办理收楼手续，但同时认为，因侨鑫公司未出示《广州市商品房买卖合同》第十五条约定的交楼文件的原件及提供加盖侨鑫公司公章的复印件及侨鑫公司拟交付的房屋存在严重的装修质量问题，故在2013年7月10日之前都未办理收楼手续。因提交前述资料原件并提供加盖其公章的复印件属于侨鑫公司应当履行的义务范畴，在潘莹莹、黄月明予以否认的情况下，应由侨鑫公司就已完成该事项承担相应的举证责任，但侨鑫公司并未就此充分举证证明，并认为其无需履行向潘莹莹、黄月明提交复印件的义务。因此，侨鑫公司上诉认为潘莹莹、黄月明已于2012年1月10日视为收楼缺乏法律依据，本院不予采纳。即使侨鑫公司已向潘莹莹、黄月明寄发加盖其公章的《竣工验收备案表》等竣工验收文件复印件，仍不能免除其出示相关文件原件的义务。因侨鑫公司出示原件的前提是潘莹莹、黄月明到场办理，而侨鑫公司在2013年5月16日向潘莹莹、黄月明寄发《竣工验收备案表》等竣工验收文件复印件的同时亦通知潘莹莹、黄月明可在2013年6月7日前办理收楼手续，故潘莹莹、黄月明未在2013年6月7日前办理收楼手续导致侨鑫公司无法履行出示相关文件原件的义务的责任应由侨鑫公司承担，但自此之后产生的延期交楼违约责任应由潘莹莹、黄月明承担。因此，原审判决侨鑫公司应承担延期交楼违约责任至2013年6月7日止并无不当，侨鑫公司上诉认为在退一步的情况下其承担的延期交楼违约金应计至潘莹莹、黄月明收到竣工验收文件复印件之日止理据不足，潘莹莹、黄月明上诉认为延期交楼违约金应计至其实际收楼之日即2013年7月10日止同样缺乏法律依据，本院均不予采纳。
综上，潘莹莹、黄月明与侨鑫公司的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费22110元，由广州侨鑫房地产开发有限公司负担18670元，潘莹莹、黄月明负担3440元。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 谭红玉
审判员 黄 嵩
二〇一四年九月二十五日
书记员 杨银桃