广东省从化市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗从法房初字第738号
原告：李瑞芬。
委托代理人：刘洋、孙玉琼，广东广信君达律师事务所律师及实习律师。
被告：广州从化珠光投资有限公司，住所地广州市从化街口街建云东路三巷12号204房。
法定代表人：黄佳爵，职务总经理。
委托代理人：温晋民，该公司职员。
委托代理人：熊耶慧，该公司职员。
原告李瑞芬与被告广州从化珠光投资有限公司（以下简称珠光公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年8月13日立案受理后，依法由审判员殷永东适用简易程序，于2014年9月22日公开开庭进行了审理，原告委托代理人刘洋，被告委托代理人温晋民、熊耶慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李瑞芬诉称：2011年8月28日，原、被告签订《商品房预售合同》，约定被告将珠光流溪御景花园三期27层住宅楼工程（R-e-1-3）第11层1103房出售给原告，成交价为627174元，并约定被告应于2012年12月30日前将本合同约定的房屋交付给原告使用，合同签订后，原告依约支付了全部的购房款，但交楼期限届满时，被告未通过任何验收并取得《建设工程竣工验收备案表》，属于严重违约行为，依约应支付延期交楼违约金，为维护社会主义市场经济秩序，保护原告的合法权益，特向法院起诉请求判令：1.被告向原告支付延期交楼违约金（从2012年12月30日起至被告取得房屋质量、竣工、规划、消防、环保、人防、电梯、永久供气、永久用电、永久用水、通邮、工程竣工验收备案、基础设施及公共配套建筑验收合格文件后书面通知原告收楼之日期间的延迟交楼违约金，每日按已付房款627174元的银行逾期贷款利息计算），暂计算到2013年9月30日的违约金为35955元；2.本案的诉讼费用由被告承担。
为证实自己的主张，原告在起诉时向本院提交的证据如下：
1.购房合同（复印件一份），证明原被告之间的协议；
2.购房发票，证实原告已经按合同的约定支付完毕购房款。
被告珠光公司辩称：对原告提供的两证据无异议，但我方认为迟延取得《建设工程竣工验收备案表》是因为市政排污管网问题未能通过环保验收导致，我公司于2013年7月26日取得环保部门出具的《关于同意珠光流溪御景二期建设项目交付使用的函》，于2013年10月11日取得《建筑工程竣工验收备案表》，根据从化市环境保护局资料显示，该局在2008年的批复中，明确我公司可以自建排污系统，但在2010年政府规划变更，我公司不能自建排污系统，必须接入公共排污管网，才能办理环保验收。不能在合理期限内办理环保验收并非我公司的责任造成的。根据双方签订的合同补充协议第4条关于“合同正文第十二条补充：因政府部门或公共服务单位原因影响该栋楼宇办理竣工验收备案等交楼所需证件的，珠光公司有权顺延交楼时间但应尽全力做好该证件办理工作”的约定，我公司因环保验收问题迟延取得《建筑工程竣工验收备案表》，符合上述顺延交楼条件，我公司已经于2009年委托从化市自来水公司安装涉案楼盘的供水管网工程，但由于该区市政管网未能满足后续开发区域的生活用水需要，需要另行建设一条供水管道，故未能办理永久用水是市政水管网工程未完成建设导致。同时，我公司也于2011年1月向从化供电局申请永久用电，由于该区电网负荷难以满足涉案楼盘的用电负荷，申请未能通过，故涉案小区未能办理永久用电是该区用电指标紧张，供电部门需要改造电路所致，我公司现分批申请永久用电，但要从神岗变电站出线，工程量大，理赔难度大，正在推进中。我公司已就相关市政配套设施建设预留了合理的期限，但这些基础设施建设的审批与施工非我公司所能掌控，根据双方签订的合同附件七补充协议第三条约定，珠光公司应当按照合同第十三条约定的时间将房屋交付业主使用，但遇到下列特殊原因，珠光公司可据实予以顺延（本合同顺延是指按累计逾期天数相应推迟）…（3）市政规划改变、政府行为、公共垄断、突发性社会事件等原因及甲方不可避免或者克服的异常天气，异常地质状况等。”综上，我公司认为，涉案楼盘未能在约定的交楼日期前取得永久用水用电属于政府行为，我公司有权顺延交楼时间。
为反驳原告的主张，被告在本院规定的答辩期内向本院提交如下证据：
1.房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表一份，证明涉案房屋已经通过竣工验收；
2.建筑工程竣工验收报告一份，证明内容同证据1；
3.建设工程质量监督报告一份，证明涉案房屋工程质量合格，且已通过工程质量验收；
4.建设工程规划验收合格证一份，证明涉案房屋市政规划合格，已通过验收；
5.广州市公安消防建设工程消防验收意见书一份，证明涉案房屋已通过消防验收；
6.工程联合验收单一份，证明涉案房屋所在的小区燃气管道工程验收合格；
7.法院向从化市自来水公司、从化市水务局、从化供电局、从化市规划局、从化市城乡建设局、从化市环境保护局调查取证的回函各一份，证明涉案房屋永久用水、永久用电、环保验收等情况；
8.从化市自来水公司证明书一份，证实涉案房屋所在小区已于2013年3月14日接通永久用水；
9.从化市环保局关于同意珠光流溪御景二期建设项目交付使用的函一份，证实涉案楼盘已通过环保验收；
10.办理人防工程验收意见书一份，证实从化市民防办已同意为涉案房屋办理人防工程登记备案；
11.广州市中级人民法院民事判决书及生效证明各一份，证明法院对涉案房屋所在小区其他同类纠纷处理情况；
12.总体规划图一份，证实涉案房屋所在小区建设情况。
庭审中，原告对被告提交的证据意见如下：对证据1、2、5、8、9、10真实性无异议，但该证据是被告在约定的交楼时间后才取得的；对证据3、4、6、7、11、12无异议。
经审理查明：2011年8月28日，原告（乙方）与被告（甲方）订立了一份《商品房预售合同》，约定被告将珠光流溪御景花园三期高层（R-c，R-d）第11层1103房出售给原告，成交价为627174元。合同第十二条“交房条件”约定，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条“房屋交付”约定，甲方应当在2012年12月30日前将房屋交付原告使用。甲方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。第十四条“延期交房的违约责任”约定，甲方如未能按合同规定的期限交房，逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向原告支付违约金，本合同继续履行；逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同。……乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。合同附件七补充协议第3条约定，甲方应当按照合同第十三条约定的时间将房屋交付乙方使用，但如遇下列特殊原因，甲方可据实予以顺延（本合同顺延是指按累计逾期天数相应推迟）：（1）遭遇不可抗力；（2）乙方逾期付款（包括银行按揭款逾期划到甲方帐户）或未交清合同约定的其它各种税、费；（3）市政规划改变、政府行为、公共垄断、突发性社会事件等原因及甲方不可避免或者克服的异常天气，异常地质状况等。第4条约定，合同正文第十二条补充：因政府部门或公共服务单位原因影响该栋楼宇办理竣工验收备案等交楼所需证件的，甲方有权顺延交楼时间但应尽全力做好该证件办理工作……。”第8条约定，水、电、气在该商品房交付时达到使用条件，如不能达到的，甲方应继续达到使用条件。对于因此未办理收楼手续的，甲方一次性按该商品房总价款的千分之五向乙方支付违约金，该违约金不得与延期交房的违约责任并用。第16条约定，本合同中所有0.05%的违约金比例均调整为0.01%。合同签订后，原告按合同的约定向被告支付了全部房款。
另查明：被告于2008年开始施工建设珠光流溪御景花园项目。涉案房屋属于项目三期，其于2013年10月11日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，2012年6月25日取得《建筑工程竣工验收报告》，2012年6月14日取得《建设工程质量监督报告》，2012年10月11日取得《建设工程规划验收合格证》，2012年11月15日取得《广州市公安局建设工程消防验收意见书》，2012年6月1日燃气管道工程联合验收合格。原告认为被告交付房屋时未能取得、提供、出示约定的交楼文件，不具备交房条件，遂诉至本院，请求判如所诉。
本院在审理（2013）穗从法房初字第158号案件中，已向从化市自来水公司、从化市水务局、广州供电局有限公司从化供电局、从化市规划局、从化市城乡建设局和从化市环境保护局进行了调查取证，因上述案件与本案所涉房屋同属珠光流溪御景花园，永久用水、永久用电、规划、环保等建设情况相同，且原告对这些调查函均无异议，故将各单位的回复列明如下：
1、2013年8月7日，从化市自来水公司《复函》称：“被告于2009年委托其安装珠江流溪御景花园的供水管网工程，并分别签定供水管网顶管工程，第一期供水管网工程及第二期供水管网工程三份施工合同。该司已按合同完成上述工程。但由于施工走廊原因，被告尚未实施街北高速公路段的供水管工程，待该工程完成后该司将接入市政永久用水。”同时，《补充说明》称，被告于2009年将小区供水管网接驳至流溪河北岸河堤DN400的市政供水管网用水，目前该市政供水管网流量暂时能满足该小区住户的生活用水需求；由于市政供水管网除供给珠光流溪御景用水之外，其还承担大坳村等片区用户用水。因流溪御景花园仍在后继开发，随着用水人口的增多，必然造成该市政管网超负荷运行，从而导致水量、水压不足的情况出现，届时将严重影响片区用户用水。因此，需另行建设一条供水管道，以完善该项目用水；被告为尽快解决项目的用水问题，于2009年自行出资并委托我司安装一条从省道S355市政供水管网接出该小区的供水管道，由于该小区红线范围外的街北高速公路段的供水工程还在筹办中，待该工程完成后，珠光御景花园的整小片区的永久用水将全面解决。就“施工走廊原因”的问题，从化市自来水公司答复称，由于供水管网工程有一段要经过流溪河堤，该段需要在流溪河堤施工。根据相关规定，该段的施工须向广州市流溪河域管理办公室报批。被告于2010年提出申请，2013年3月1日广州市水务局复函同意在流溪河堤施工。
2、2013年8月12日，从化市水务局《复函》称：“关于该项目供排水管网建设问题。广州从化珠光投资有限公司于2008年向相关职能部门申请供排水市政管网接驳，但是由于该区市政管网未规划建设无法接驳。2012年该公司为尽快解决项目污水排放问题，主动向我局申请自行出资承担该市政基础设施管网建设，该工程主要内容是建设一小型污水泵站以及流溪河过河污水管网，将小区产生的污水由泵站经过河管转输到河对岸的污水处理厂进行处理。污水管网工程于2013年8月建设完成。”
3、2013年8月19日，广州供电局有限公司从化供电局《复函》称：“一、关于永久用电安装（受电）工程的问题。……目前，珠光流溪御景花园项目受电工程采取分期施工。其中，该项目一期、三期已通过了竣工检验，工程已送电；项目二期受电工程，由于现有供电线路供电可靠性不能满足用户需求，要从神岗变电站出线，工程量大，青赔难度大，市政管沟和线路走廊难以落实，经反复勘察和协商，目前已制定临时供电方案，正在推进中。二、关于永久用电申请问题。2011年1月18日，广州从化珠光投资有限公司向我局城郊供电所申请永久用电，我局对提交的资料进行审查，报装资料符合要求，在供电方案联合审批阶段，由于其投建项目永久用电负荷约32000KW，当时从化电网负荷难以满足其用电需求，故未能通过。现广州从化珠光投资有限公司为尽快解决项目永久用电问题，已将该项目分期向我局申请永久用电，于现有供电线路供电可靠性不能满足用户需求，要从神岗变电站出线，工程量大，青赔难度大，市政管沟和线路走廊难以落实，经反复勘察和协商，目前已制定临时供电方案，正在推进中。待该工程完成后，珠光流溪御景花园的永久用电问题将全面解决。”
4、2013年9月4日，从化市规划局《复函》称：“到目前为止，珠光流溪御景花园已办理建设工程规划许可证的工程总建筑面积475329平方米，应缴交城市基础设施配套费34717250元，该费用已全额缴清。”
5、2013年9月24日，从化市城乡建设局《复函》称：“（一）工程名称为‘住宅楼工程15幢，会所工程1幢’（施工证编号为440112200908030048）于2011年6月23日已办理竣工验收备案，备案编号为：穗从建验备2011-026；（二）工程名称为‘住宅楼工程112幢（自编珠光.御景山庄一期）工程’（施工证编号为440112200805290039），根据实际完成情况和相关规定，建设单位于2011年6月23日对其中的‘住宅楼工程23幢’（自编D-a-1-28、D-b-1-4、11-16、E-b-1-8、F-b-1-6）进行了备案，备案编号为穗从建验备2011-027。”
6、2013年9月29日，从化市环境保护局《复函》称：“珠光御景山庄建设项目位于从化市街口街大凹村、石潭村地块，建设单位为广州从化珠光投资有限公司，项目环评文件由我局于2008年6月从环批（2008）25号批复同意建设。目前，该项目仍在建设之中。该项目建设单位从2008年开始建设至今，进行分期建设，向我局提出环保验收申请共3次。其中：第1次在一期工程竣工后，2011年6月2日向我局申请一期环保验收，我局于2011年8月23日出具了同意一期工程项目预验收的意见；第2次在二期工程竣工后，2013年3月14日向我局申请二期环保验收后，因该项目排污管网工程未完成建设，未达到验收条件，对此我局作出暂不予以验收的意见；第3次在2013年7月23日再次向我局申请二期环保验收，我局出具了同意二期工程交付使用的意见。”
本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及附件七《本合同补充协议》是双方当事人在平等、自愿基础上协商一致达成的合意，是双方的真实意思表示，且合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。本案争议焦点为：（一）珠光公司在双方约定的交楼时间，所提供的房屋是否符合交楼标准？（二）珠光公司主张的顺延交楼时间能否成立？（三）逾期交楼违约金应否支持？
关于珠光公司在交楼时间所提供的房屋是否符合交楼标准的问题。首先，关于交楼标准的确定，交付商品房的条件包括法定条件和约定条件，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。因此，竣工验收是房屋交付的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。国务院于2000年1月30日颁布的《建设工程质量管理条例》第49条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”据此可知，取得建筑工程竣工验收备案表是法定的交楼条件。双方在庭审中共同确认涉案房屋取得《建筑竣工验收备案表》的时间是2013年10月11日。晚于双方约定的交楼时间；其次，根据从化市自来水公司于2013年3月14日出具的《证明书》，证实涉案房屋已经接通永久用水，对此，本院予以确认。再者，关于永久用电问题，根据广州供电局有限公司从化供电局2013年8月19日《复函》，由于电网超过用电负荷，分期申请永久用电，现工程正在推进中。由此，可以确认在双方约定的交楼时间，涉案房屋未接通永久用电。最后，关于消防验收，涉案房屋于2012年11月15日取得广州市公安消防局《建设工程消防意见书》。综上，涉案房屋在约定的交房时间（2012年10月30日）未取得《建筑竣工验收备案表》、未接通永久用电、未通过消防验收，不符合交楼标准。
关于珠光公司顺延交楼能否成立的问题。1.珠光公司认为迟延取得《建设工程竣工验收备案表》是因为市政排污管网问题未能通过环保验收导致；根据本院向从化市环境保护局调查结果显示，该局在2008年的批复中，明确珠光公司可以自建排污系统，但在2010年由于政府规划变更，珠光公司不能自建排污系统，必须接入公共排污管网，才能办理环保验收。由此可以认定，案涉楼盘第三期未能在合理期限内办理环保验收非珠光公司自己的责任造成。根据双方签订的合同补充协议第4条关于“合同正文第十二条补充：因政府部门或公共服务单位原因影响该栋楼宇办理竣工验收备案等交楼所需证件的，珠光公司有权顺延交楼时间但应尽全力做好该证件办理工作”的约定，珠光公司因环保验收问题迟延取得《建设工程竣工验收备案表》符合上述顺延交楼的条件，故而珠光公司主张顺延交楼时间的理由成立。2.珠光公司认为未能办理永久用水是市政供水管网工程未完成建设导致；未能办理永久用电是该区用电指标紧张，供电部门需要改造供电线路所致；未能按期通过消防验收是因为消防的前提需要完成水、电建设；对此，根据从化市自来水公司《复函》显示，珠光公司2009年委托该局安装案涉楼盘的供水管网工程，但由于该区市政供水管网未能满足后继开发的区域的生活用水需求，需另行建设一条供水管道。根据广州供电局有限公司从化供电局的《复函》显示，珠光公司于2011年1月向该局申请永久用电，由于该区电网负荷难以满足涉案楼盘用电负荷而未通过，现珠光公司分批申请永久用电，该局要从神岗变电站出线，该工程量大，青赔难度大，正在推进中。由此可以认定，珠光公司就相关市政配套设施的建设已经预留了合理的期限，而这些基础设施的审批与施工并非珠光公司所能掌控。另珠光公司认为未通过消防验收，是因为永久用水用电未解决，而消防工程的验收要建立在这两者的基础上的，对此，本院予以采信。根据合同附件七补充协议第3条约定，珠光公司应当按照合同第十三条约定的时间将房屋交付给原告使用，但如遇到下列特殊原因，珠光公司可据实予以顺延（本合同顺延是指按累计逾期天数相应推迟）：…（3）市政规划改变、政府行为、公共垄断、突发性社会事件等原因及珠光公司不可避免或者克服的异常天气，异常地质状况等。案涉楼盘未能在约定的交楼日期前取得永久用水、用电及消防验收合格应归属于政府行为，符合上述顺延交楼的条件，因此，对于珠光公司主张的顺延交楼的时间的理由，本院予以采纳。
关于逾期交楼违约金应否支持的问题。虽然涉案房屋在约定的交楼期限不具备永久用水、用电，未通过消防验收，不符合交楼条件，但如前所述，这些都应归属于政府行为，依照双方签订的《商品房买卖合同》及附件七补充协议，珠光公司可以顺延交楼时间，因此，原告主张珠光公司逾期交房构成违约依据不足，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告李瑞芬的诉讼请求。
本案受理费349元，由原告李瑞芬负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按本案判决确定的一审案件受理费同等金额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 殷永东
二〇一四年十一月六日
书记员 卢丽云