湖南省长沙市雨花区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）雨民重字第3165号
原告江海湘。
委托代理人陈健，男，1963年4月15日出生，汉族。
被告周静山。
委托代理人熊煜，上海建纬（长沙）律师事务所律师。
委托代理人杨海燕，女，1946年6月11日出生，汉族。
被告安霞。
委托代理人孙海军，上海建纬（长沙）律师事务所律师。
第三人刘建辉。
原告江海湘（以下简称原告）诉被告周静山、安霞房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，并于2013年4月8日作出了（2012）雨民初字第3265号民事判决，原告与被告周静山均不服，向长沙市中级人民法院提起上诉，长沙市中级人民法院于2013年9月5日裁定撤销本院（2012）雨民初字第3265号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，并依被告周静山的申请追加了刘建辉为本案第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理，原告的原委托代理人陈汉文，被告周静山及其委托代理人熊煜、杨海燕，被告安霞的委托代理人孙海军，第三人刘建辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2004年12月8日，原告与被告周静山签订《协议书》，约定被告将其单位购房指标转让给原告，转让费10000元，原告已支付被告10000元。2005年3月25日，被告周静山与长沙明城房地产开发有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》，约定其购买湖南省少教所干警住宅小区A栋205号房，建筑面积为168.74平方米，房款为211230元。原告即分批将购房款及其它税费等共计279854元交省劳教局财务处，购房合同和发票、被告周静山身份证复印件、房屋钥匙、房产权证等都由原告收执。后分文未出的被告周静山竟然登报将房产证挂失并骗取新房产证，将诉争房屋过户至其媳妇安霞名下。原告为维护自己的合法权益，诉至法院，请求判决：1、原告与被告周静山于2004年12月8日签订的《协议书》为有效合同；2、确认两被告之间签订的《长沙市二手房买卖合同》为无效合同。本案在本院审理过程中，经本院释明，原告增加一项诉讼请求，要求被告周静山返还原告239854元购房款及利息，并按诉争房屋的现市场价赔偿损失。
为支持其主张，原告提供了以下证据：
证据1、《协议书》，拟证明原、被告自愿签订购房指标转让合同；
证据2、《长沙市商品房买卖合同》，拟证明被告周静山与长沙明城房地产开发有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》的事实；
证据3、被告周静山的身份证复印件，拟证明被告周静山自愿转让购房指标；
证据4、房产档案，拟证明诉争房屋的所有权不属于被告周静山，被告周静山谎称无产权证，挂失获取新的产权证，并将诉争房屋过户至安霞名下，被告安霞与被告周静山系翁媳关系，被告安霞以过低价购买诉争房屋；
证据5、证明，拟证明被告安霞系被告周静山的儿媳；
证据6、被告周静山的起诉状，拟证明被告周静山自认与原告签订购房指标转让协议并收到原告支付的10000元；
证据7、（2012）雨民初字第2773号《民事裁定书》，拟证明被告周静山起诉原告房屋买卖合同纠纷一案按自动撤诉处理；
证据8、证明、收据、契税完税证、长沙市物业维修基金缴款凭证，拟证明原告交付了279854元的房款及税费；
证据9、房屋所有权证，拟证明诉争房屋首次办理的房产证由原告持有；
证据10、银行资料，拟证明被告周静山已将600000元购房款转出。
被告周静山质证认为，证据1、2中的“周静山”的签字不是本人所签，该签名由其儿子周琦所签，且没有收到协议中约定的10000元转让费；证据3的真实性、合法性、关联性均有异议；证据4、5、6、7的真实性无异议；证据8，本案的购房款一直由第三人刘建辉代被告周静山交，实际购房人为刘建辉，刘建辉违反了与被告周静山的口头承诺；证据9，上述房产证的户名为周静山，按照物权法的相关规定，物权为登记原则，物权登记谁的名字，谁就是所有权人，原告提供的已被挂失的房产证，证明被告周静山是诉争房屋的所有权人，有物权登记为证，在未取得被告周静山授权的情况下，任何人无权处分周静山的房屋；证据10，650000元购房款至今还在被告周静山的名下，并未转出。
被告安霞质证认为，证据1、2、3、5、6、7、8、9、10同被告周静山的质证意见；证据4、原告称650000元低于市场价，原告没有依据，被告安霞进行了市场调查，650000元转让是对等的市场价，双方并没有恶意串通。被告安霞到房屋现场去过二次，对楼型、户型、周围的环境是了解的，但没有进入房屋，因为钥匙控制在第三人刘建辉的手上。
第三人刘建辉质证认为，证据1、真实性无异议，当时原告支付10000元给周琦，第三人刘建辉在场；证据2、真实性无异议，被告周静山与明城房地产开发公司签订的合同，并不是原告签订的合同；对证据3、4、5、6、7、8、9、10真实性、合法性、关联性均无异议。
为支持其主张，被告周静山提供了以下证据：
证据1、肖满堂出具的《证明》，拟证明《协议书》签订于2004年12月8日，在这以前被告周静山一直在长沙带孙子，周静山与第三人刘建辉是楼上楼下住着，每天上下班都遇到三、四次，第三人刘建辉在签订《协议书》时，被告周静山在长沙，而第三人刘建辉并没有通知周静山，该《协议书》是恶意骗取被告周静山的房产，并非被告周静山的真实意思表示；
证据2、录音资料，拟证明莫祝安协调过本起纠纷。
原告质证认为，证据1，已过举证期限，证人未到庭接受询问，不予认可；证据2，已过举证期限，此录音未经当事人同意属非法，录音资料与本案无关。
被告安霞质证认为，对证据1、2均无异议。
第三人刘建辉质证认为，证据1的真实性有异议；证据2、未经当事人同意的录音资料属非法。
被告安霞、第三人刘建辉未提供证据。
本案在本院第一次审理过程中，有证人江碧健到庭陈述《协议书》签订时，被告周静山接到了其儿子周琦的电话，知道房屋指标转让的情况，被告周静山对证人证言的真实性、合法性、关联性均有异议，被告安霞对证人证言的关联性有异议；证人伍芝辉到庭陈述诉争房屋的购房款及相关税费均由原告的姐夫刘建辉代交，被告周静山对证人证言的真实性无异议，被告安霞对证人证言的关联性有异议；周琦到庭陈述《协议书》及《长沙市商品房买卖合同》中“周静山”的签名均是其所签，并收取了原告的房屋指标转让费10000元，后打电话将此事告知了父亲周静山，周静山要其退还指标转让费10000元，原告对证人证言无异议，认为被告周静山知晓购房指标转让的情况，被告安霞认为《协议书》不是被告周静山所签，应属无效。另根据原告的申请，本院调取了中信银行二手房交易监管资金划转账、划款凭证，证明被告安霞已支付了购房款650000元给被告周静山。经庭审质证，原、被告双方对该证据均无异议。
本案在发回重审后，本院依职权到交通银行长沙湘湖支行调取了被告周静山的银行账户及650000元购房款的支取情况，该款一直由被告周静山持有，双方对此无异议。
本院审查后认为，原告提供的《协议书》、《长沙市商品房买卖合同》、房屋所有权证、房产档案、证明、收据、契税完税证、长沙市物业维修基金缴款凭证、民事裁定书客观真实，来源合法，能证明相关事实，本院予以采信。原、被告对本院调取的中信银行二手房交易监管资金划转账、划款凭证，交通银行调取的650000元购房款的支取情况均无异议，本院予以采信。被告周静山提供的《证明》、录音资料与周琦的陈述矛盾，不能单独作为认定案件事实的依据，本院不予采信。
根据上述采信的证据及双方当事人的陈述，本院查明以下事实：
被告周静山原系湖南省劳教局职工，2004年其单位决定由职工集资自建住房，被告周静山取得了集资建房购房指标。第三人刘建辉系原告的姐夫，与被告周静山的儿子周琦均系湖南省劳教局工作人员。2004年12月8日，原告经第三人刘建辉介绍与被告周静山的儿子周琦以“周静山”的名义签订了一份《协议书》，约定将被告周静山享有的集资购房指标作价10000元转让给原告，并将所购房屋的产权证、土地使用证等办至原告名下。协议签订后，周琦收取了原告的转让费10000元，并将此事告知了被告周静山。2005年3月25日，周琦以“周静山”的名义与开发商长沙明城房地产开发有限公司签订了一份《长沙市商品房买卖合同》，约定被告周静山以211230元的价格购买本案诉争房屋即位于长沙市雨花区体院路496号人和苑A栋205房（建筑面积共计168.74平方米）。2004年至2008年6月，原告以被告周静山的名义陆续通过湖南省劳教局缴纳了购房款211230元、契税5534元、印花税138元、维修基金6337元、住房所有权登记费80元、玻璃款5061元、燃气、宽带费3640元、热水设施费2200元，合计234220元。2008年6月，该房屋办理了房屋所有权证，产权登记在被告周静山名下，产权面积为176.4平方米，房屋所有权证和房屋钥匙均由原告持有。此后，被告周静山认为其没有授权周琦将购房指标转让给原告，曾与第三人刘建辉协商未果，也没有退还原告10000元指标转让费。2011年6月，被告周静山登报将诉争房屋的所有权证挂失，并重新办理了该房屋的所有权证。2012年2月24日，被告周静山与其儿媳即被告安霞签订了一份《长沙市二手房买卖合同》，由被告周静山将诉争房屋以650000元的价格出售给被告安霞。合同签订后，被告安霞于2012年3月1日通过二手房交易资金监管账户支付了购房款650000元给被告周静山，被告周静山一直持有该购房款，现该房已登记在被告安霞名下。原告遂于2012年11月14日向本院提起诉讼，要求判如所请。本院于2013年4月8日作出（2012）雨民初字第3265号民事判决书，原告与被告周静山对判决结果均不服，向长沙市中级人民法院提起上诉，长沙市中级人民法院于2013年9月5日裁定撤销本院（2012）雨民初字第3265号民事判决，发回本院重审。
本案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人未能达成一致协议。
本院认为，一、关于原告与被告周静山签订的《协议书》的效力问题。本案中被告周静山取得的集资购房指标实际上是一种购房资格，我国现行法律没有明确禁止购房指标的转让，故被告周静山有权将此项权利依法进行转让。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，“无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”上述《协议书》虽是被告周静山的儿子周琦以“周静山”的名义与原告签订，但事后周琦将此事告知了被告周静山，被告周静山在明知此事后未采取任何措施和行为明确表示反对，应视为对周琦的代理行为表示同意。且从2004年至2008年期间，原告按协议约定缴纳了诉争房屋的购房集资款及相关税费等，完成了交房和房屋所有权证登记等手续，被告周静山理应知情，故该《协议书》应认定有效。
二、关于被告周静山与被告安霞签订的《长沙市二手房买卖合同》的效力问题。本案中被告周静山与被告安霞签订的《长沙市二手房买卖合同》，是双方真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的规定，应为合法有效的合同。合同签订后，被告安霞履行了给付购房款等全部义务，该购房款一直由被告周静山持有，房屋现已过户至被告安霞名下，并已办理了房屋所有权证。原告主张两被告系恶意串通签订合同，主张该二手房买卖合同无效，本院不予支持。
三、关于原告主张被告周静山违约，要求被告周静山返还原告239854元购房款及利息，并按诉争房屋的现市场价赔偿损失的问题。原告与被告周静山签订的《协议书》真实有效，其内容没有违反我国法律、行政法规的强制性规定，双方均应诚实全面履行。在《协议书》未解除的情形下，被告周静山将协议约定的房屋转让给被告安霞，并且安霞已经依法登记取得了诉争房屋的所有权，致使《协议书》已无法履行，不能继续实现合同目的，被告周静山的行为已构成根本违约，原告主张由被告返还购房款等费用的诉讼请求本院予以支持，金额以本院确认的234220元为准，原告主张超过部分，本院不予支持。被告周静山于2012年3月1日收取被告安霞购房款650000元，扣除234220元购房款后有差价利益415780元，该利益可认定为原告的实际损失，被告周静山应赔偿给原告。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告江海湘与被告周静山于2004年12月8日签订的《协议书》有效；
二、被告周静山应于本判决生效后7日内返还原告江海湘购房款等费用234220元；
三、被告周静山应于本判决生效后7日内赔偿原告江海湘实际损失415780元；
四、驳回原告江海湘的其他诉讼请求。
如被告周静山未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费12760元，由被告周静山负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 杨 华
人民陪审员 杨 宏
人民陪审员 吴松球
二〇一四年六月十六日
书 记 员 王 洪
附：
《中华人民共和国民法通则》
第六十六条没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第五十一条无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。