湖南省岳阳市岳阳楼区人民�院
民事判决书
（2015）楼民一初字第238号
原告＊＊＊，曾用名＊＊＊，女，身份证号＊＊＊，汉族，住＊＊＊。
委托代理人＊＊＊，男，身份证号＊＊＊，汉族，住＊＊＊，系原告＊＊＊之夫。
委托代理人＊＊＊，湖南＊＊＊律师事务所律师。
被告＊＊＊，住所地＊＊＊。
法定代表人＊＊＊，董事长。
委托代理人＊＊＊，女，身份证号＊＊＊，汉族，该公司职员。
被告＊＊＊，住所地＊＊＊。
法定代表人＊＊＊，总经理。
委托代理人＊＊＊，女，身份证号＊＊＊，该公司职员。
原告＊＊＊与被告＊＊＊（以下简称＊＊＊）、＊＊＊（以下简称＊＊＊）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人＊＊＊、＊＊＊，被告＊＊＊的委托代理人＊＊＊，被告＊＊＊的委托代理人＊＊＊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告＊＊＊诉称，2004年12月15日，原告以＊＊＊的名字与被告＊＊＊签订《商品房买卖合同》，购买＊＊＊房，2005年办理房产证时房屋所有权人登记为＊＊＊，2007年原告重新办理身份证时名字也变更为＊＊＊。2005年3月，被告＊＊＊交房，原告发现房屋有漏水、渗水的痕迹，就没有在《房屋交接单》上签字，且被告＊＊＊未按约定提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。2007年12月，原告装修入住。2008年1月，房屋阳台开始漏水、渗水，一个月后卧室开始渗水。房屋出现问题后，原告找＊＊＊、被告＊＊＊交涉。2008年7月份，被告＊＊＊第一次对房屋进行维修，但事后又出现渗水。2009年4月，被告＊＊＊又派人维修。房屋以后又反复出现漏水、渗水现象，在五年的保质期内，被告＊＊＊维修了5次，最后一次维修在2014年8月份。请求人民法院依法判令：1、被告＊＊＊修补好原告房屋的全部屋顶，保证不漏水、不渗水；2、被告＊＊＊赔偿原告损失26000元；3、两被告承担本案诉讼费�。
被告＊＊＊辩称，答辩人于2005年3月25日向原告＊＊＊交付了房屋，交付当时房屋质量合格，交房至今已过五年质保期，原告要求答辩人再履行维修义务没有依据。原告称2008年1月份房屋质量有问题，却在2015年才向法院起诉，已过2年诉讼时效。
被告＊＊＊辩称，一、原告＊＊＊房屋漏水属于房屋质量问题，应当向开发商主张权利，且本案是商品房买卖合同纠纷，答辩人非合同一方，并不是本案适格主体。二、答辩人已按照物业服务合同履行了维修维护义务，原告说的房屋渗水，只要是向答辩人物业提出过，均得到维修，同时还按原告的要求将相邻�渗水房间屋顶做了防水处理，履行了《前期物业服务协议》相关义务。三、原告违反物业服务协议，从2010年1月1日至今共拖欠物业费3870.9元。
经审理查明，原告＊＊＊2004年12月15日以＊＊＊的名字与被告＊＊＊签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告＊＊＊在＊＊＊房，房价为每平方米812元，总金额124007元，首付42007元，公积金贷款82000元，所有金额于2015年1月20日付清。该合同第十一条约定“商品房达到交付条件后，出卖人应书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件�出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”2015年1月31日，原告付清了全部购房款共计124007元。2015年1月4日，原告取得了讼争房屋的所有权证，房产证号为＊**。2005年3月25日，原告办理收楼手续。2007年原告入住。原告主张被告＊＊＊在交房之时，房屋就存在漏水、渗水的痕迹，并未在房屋交接单上签字，且被告＊＊＊没有按合同约定提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；2007年12月份装修入住后，阳台漏水、渗水，之后卧室开始渗水，原告与被告＊＊＊及被告＊＊＊交涉，被告＊＊＊多次维修均未解决问题，导致重新装修两次及后续维修损失26000元。被告＊＊＊认可原告房屋存在漏水、渗水，且至2015年阳台还有渗水。
另查明，2004年9月20日，被告＊＊＊富兴康城·兴悦花园2#住宅楼（即原告房屋所在住宅楼）工程竣工验收，2005年10月10日竣工验收备案。
以上事实，有原、被告身份证明、商品房买卖合同、购房发票、房屋所有权证、律师函、房屋照片、项目整改报告、入住收楼书、收楼手续办理流程单、业主情况登记、收楼资料业主确认表、业主装修前验房表、工程竣工验收备案表、所有权基本信息、岳阳市房地产业务受理单、岳阳市房屋权属登记申请表、岳阳市房地产业务受理单、商品房预售合同备案表、原被告的当庭陈述及庭审笔录予以佐证。
�院认为，原告＊＊＊与被告＊＊＊签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应该按照约定履行各自的义务。被告＊＊＊提供的《收楼资料验明收取确认表》中并没有《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，故应认为被告＊＊＊没有向原告提供交付了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。2005年3月25日，被告＊＊＊将房屋交付给原告，因未提供《住宅质量保证书》，买卖合同中也未约定保修期限，故依据《建筑工程质量管理条例》第四十条第二款第二项，屋面防水的最低保修期限应为5年。原告称其房屋自2007年12月入住后即存在漏水、渗水问题至今，被告＊＊＊认可房屋存在漏水、渗水，且多次予以修复。故因被告＊＊＊交付给原告的房屋漏水、渗水，经被告＊＊＊多次修复，均未能彻底解决，因此不应受五年期间的限制，对被告＊＊＊关于房屋已过质�期的抗辩理由，本院不予支持。因原告房屋漏水、渗水情况一直存续且未得到解决，至2015年依然有漏水渗水的问题，原告的起诉并未超过诉讼时效，故对被告＊＊＊关于本案已过诉讼时效的抗辩，本院不予支持。原告房屋漏水、渗水，被告＊＊＊有义务修缮，对原告要求被告＊＊＊修缮房屋不漏水、渗水的诉讼请求，本院予以支持；对房屋漏水、渗水造成原告的损失，被告＊＊＊应当承担赔偿责任。原告未提供房屋漏水、渗水造成损失金额的证据，但其损失客观存在，本院酌情认定5000元。原告诉求的是房屋质量问题的商品房买卖合同纠纷，故被告＊＊＊不为本案的适格被告的抗辩理由成立，本院予以采纳。
依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条�一百一十二条，《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条，《建筑工程质量管理条例》第四十条第二款第二项之规定，判决如下：
一、被告＊＊＊对原告＊＊＊名下的＊＊＊房房屋的屋顶修缮至不漏水、渗水；
二、被告＊＊＊赔偿原告＊＊＊损失5000元；
以上一�二项，限于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定办理；
三、驳回原告＊＊＊的其他诉讼请求。
案件受理费450元，由原告＊＊＊承担87元，由被告＊＊＊承担363元。
如不服本判决，可在收到本判决之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
审判长方益
人民陪审员李立新
人民陪审员毛梦冬
二〇一五年十二月二十七日
书记员曾蓉
相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措�后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《中华人民共和国民法通则》
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
《城市房地产开发经营管理条例》
第三十一条房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。
住宅质量保证书�当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。
保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
《建筑工程质量管理条例》
第四十条在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：
（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。
湖�省岳阳市岳阳楼区人民法院
（民一庭）
民事案件裁判文书审批表
文书名称民事判决书文书案号（2015）楼民一初字第303号文书拟稿人方益报批时间2015年12月28日合议庭成员方益、陈道红、龙红翔书记员高翔原告＊＊＊被告＊＊＊、
岳阳＊＊＊管理有限公司案由租赁合同纠纷裁判文书的裁判结果：
一、被告＊＊＊对原告＊＊＊名下的＊＊＊房房屋的屋顶修缮至不漏水、渗水；
二、被告＊＊＊赔偿原告＊＊＊损失5000元；
以上一、二项，限于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定办理；
三、驳回原告＊＊＊的其他诉讼请求。审判长意见：庭长意见：主管院长审批意见：