湖北省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂监二抗再终字第00039号
抗诉机关：湖北省人民检察院。
申诉人（一审原告、二审上诉人、再审申请人）：许楚楚，女，1989年7月3日出生，汉族，住湖北省宜昌市伍家岗区。
委托代理人：许明，男，1961年12月16日出生，汉族，系许楚楚之父，住湖北省宜昌市伍家岗区。
委托代理人：彭邵荔，女，1962年4月20日出生，汉族，系许楚楚之母，住湖北省宜昌市伍家岗区。
被申诉人（一审被告、二审被上诉人、被申请人）：宜昌市金瑞物业有限公司。住所地：湖北省宜昌市伍家岗区桔城路8号。
法定代表人：金荣川，该公司经理。
委托代理人：秦小兵，湖北普济律师事务所律师。
申诉人许楚楚因与被申诉人宜昌市金瑞物业有限公司（以下简称金瑞公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省宜昌市中级人民法院（2013）鄂宜昌中民再终字第15号民事判决，向检察机关申诉。湖北省人民检察院于2014年4月1日作出鄂检民监[2014]42000000031号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2014年8月7日作出（2014）鄂民监二抗字第00056号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2015年6月19日公开开庭审理了本案。湖北省人民检察院指派检察员张卫东、代理检察员肖慧娟出庭履行职务。申诉人的委托代理人许明，被申诉人的委托代理人秦小兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审原告许楚楚起诉至湖北省宜昌市伍家岗区人民法院称：2009年6月26日，许楚楚与金瑞公司签订《宜昌市商品房买卖合同》，许楚楚购买金瑞公司开发的桔城路8号“金东之星”住宅楼1栋1单元9层010901号房屋。合同第九条约定：1、出卖人应当在2010年6月18日前，将商品房交付买受人使用；2、出卖人交付的商品房应符合下列条件：①完成规划、单体工程质量、消防、环保、人防、绿化等专项验收；②公共配套设施、市政公用设施按计划要求建成；……④完成商品房竣工交付使用相关手续[取得商品房项目竣工交付使用备案证（以下简称《备案证》）]。合同签订后，许楚楚按合同约定支付了房款339871元。2010年6月18日，金瑞公司通知许楚楚到现场办理交房手续时，金瑞公司未能按合同约定出示《备案证》以及其他需提供的文件，许楚楚拒绝交接。许楚楚在现场发现，原规划11个停车位的地方，被金瑞公司违规新建一栋二层建筑，严重违反小区规划设计及容积率。许楚楚为此查询了宜昌市规划局公示的规划信息，该信息显示“拆迁范围内有一处两层楼房未拆除；配电房未办理规划手续，同时规划局对金瑞公司免于拆除两层楼的申请不同意。”综上，金瑞公司因违反规划未能办理《备案证》，在交房时不能提供该文件，属违约，请求判令：1、金瑞公司继续履行合同，交付符合合同约定的商品房；2、金瑞公司向许楚楚支付逾期交房违约金35176.65元（2010年6月19日至2011年1月12日计207天）；3、金瑞公司按合同约定的计算方法向许楚楚支付2011年1月13日至金瑞公司将符合合同约定的商品房交付许楚楚之日止的逾期交付违约金；4、本案诉讼费由金瑞公司负担。
金瑞公司辩称：许楚楚所述延期交房的客观事实存在，但并不是金瑞公司违约等原因导致的延期交房。申报《备案证》必需的条件是与供电公司签订合同，且须一房一表。金瑞公司于2010年2月1日即向供电公司提交了用电申请，多次与供电公司协调。而供电公司一直未明确签订合同时间，2010年6月初才明确告知金瑞公司，因新的政策出台，具体实施方案尚不明确，故仍不能签订合同。后金瑞公司才得知2010年1月26日政府出台了鄂价能交（2010）33号文件即《省物价局关于新建住宅供电配套工程建设收费标准的通知》，导致计费方式变更，审核由湖北省电力公司宜昌供电公司（以下简称宜昌供电公司）统一审核设计变更为湖北省电力公司统一安排相关项目设计审核，故周期相对延长，供电合同至2010年10月28日才签订，显然，无法签订供电合同并不是因金瑞公司的过错引起的，而是因政策原因所致。金瑞公司的行为符合适用不可抗力的条件，由此导致的延期交房，理应免责。同时金瑞公司亦于2010年6月18日进行了书面公告，向各位业主告知了这一事实。另金瑞公司所享有土地使用权的地块中不含许楚楚所提的二层楼。综上，金瑞公司因不可抗力原因导致的延期交房，应予免责，请求法院驳回许楚楚的诉讼请求。
湖北省宜昌市伍家岗区人民法院一审查明：2009年6月26日，许楚楚与金瑞公司签订《宜昌市商品房买卖合同》，合同约定：许楚楚购买金瑞公司开发的桔城路8号“金东之星”住宅楼1栋1单元9层010901号房屋，房款339871元；金瑞公司应当在2010年6月18日前将商品房交付许楚楚使用；金瑞公司交付的商品房应取得《备案证》；因不可抗力或买卖双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，金瑞公司应当在发生之日起30日内书面告知许楚楚；金瑞公司逾期交房的，许楚楚要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限2010年6月18日的第二日起至实际交付之日止，金瑞公司按日向许楚楚支付已付房款万分之五的违约金。合同签订后，许楚楚按合同约定支付了房款339871元。2010年6月18日，许楚楚前往金瑞公司办理交房手续时，金瑞公司未能按合同约定出示《备案证》，许楚楚拒绝交接。宜昌供电公司客户服务中心证实，2010年2月1日，金瑞公司已向宜昌供电公司提交了申报用电申请，而供电公司一直未明确签订用电合同时间，2010年6月初才明确告知金瑞公司因新的政策出台，具体实施方案尚不明确，故仍不能签订用电合同。2010年1月26日，湖北省物价局下发鄂价能交（2010）33号文件即《省物价局关于新建住宅供电配套工程建设收费标准的通知》，该文件对计费方式进行了调整，将审核由宜昌供电公司统一审核设计，变更为湖北省电力公司统一安排相关项目设计审核。为此，金瑞公司于2010年6月18日在“金东之星”小区内张贴公告，将延期交房的事项及其原因告知了小区业主。2010年10月28日，金瑞公司与宜昌供电公司签订了供电合同。2011年3月8日，金瑞公司办理了《备案证》。金瑞公司以出让方式取得位于宜昌市××城路××号【编号为宜昌市国用（2008）第170101053号】地块的土地使用权，面积为4524.23平方米；规划许可证上所标明的用地面积亦为4524.23平方米，其应拆除的二层楼房不在该地块范围内。
湖北省宜昌市伍家岗区人民法院一审认为：许楚楚与金瑞公司签订的《宜昌市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。按合同约定，金瑞公司应在2010年6月18日前将商品房交许楚楚使用，但由于2010年1月26日湖北省物价局下发了鄂价能交（2010）33号文件，对计费方式进行了调整，且将原本由宜昌供电公司统一审核的用电审核权变更为湖北省电力公司统一行使，致使报装配电设备签订供电协议的周期延长。而供电协议又是取得《备案证》的必备条件之一。湖北省物价局制定的新政策，属于不可抗力。因此，应免除金瑞公司延期交房的违约责任。湖北省宜昌市伍家岗区人民法院于2011年4月26日作出（2011）伍民初字第53号一审民事判决：一、许楚楚与金瑞公司继续履行双方签订的《宜昌市商品房买卖合同》；二、驳回许楚楚的其他诉讼请求。
宣判后，许楚楚不服，向湖北省宜昌市中级人民法院提起上诉称：一、湖北省物价局制定的新的政策性文件不构成不可抗力。二、即便金瑞公司延期交房是由于不可抗力的原因造成，按照双方的约定，金瑞公司应当以特快专递的方式告知，但金瑞公司未以特快专递的方式告知许楚楚。三、一审认定金瑞公司于2011年3月8日取得了《备案证》不符合法律规定，理由是该证据未经当事人质证，不能作为定案依据。因此，请求二审法院撤销一审判决，依法改判。
金瑞公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。请求驳回上诉，维持原判。
湖北省宜昌市中级人民法院二审查明：一审判决认定的事实属实，予以确认。
湖北省宜昌市中级人民法院二审认为：一、本案争议的焦点为金瑞公司延期交房是否因不可抗力所造成。湖北省物价局制定的鄂价能交（2010）33号文件，对用电审批权限及相关规定均作了变更，在其效力范围内，任何单位和个人都必须无条件执行，不可抗拒，该文件的出台在许楚楚与金瑞公司签订合同时是不可预见的，因此，金瑞公司延期交房的理由符合不可抗力的条件，应当依法免除其违约责任。二、一审判决认定金瑞公司于2011年3月8日取得了《备案证》的事实与本案处理结果无利害关系，一审是依据认定金瑞公司延期交房是由于不可抗力造成的，从而判决免除了金瑞公司延期交房的责任，而不是依据金瑞公司是否在2011年3月8日取得了《备案证》。因此，一审并未以金瑞公司2011年3月8日取得了《备案证》作为本案的定案依据。三、根据许楚楚与金瑞公司的合同约定，金瑞公司履行书面告知义务的方式为特快专递，而金瑞公司在履行告知许楚楚延期交房的原因时采用的是在小区内张贴公告的形式，其履行告知义务的形式存在瑕疵，但并不能因该瑕疵而否定金瑞公司履行了告知义务，且该履行方式也未对许楚楚的权利造成实质影响。湖北省宜昌市中级人民法院于2011年9月28日作出（2011）宜中民二终字第00316号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费913元，由许楚楚负担。
许楚楚不服二审判决，向湖北省宜昌市中级人民法院申请再审称：一、一、二审判决错误认定金瑞公司逾期交房是湖北省物价局制定了新的政策性文件这一不可抗力的原因造成的，一、二审判决认定偷换慨念，将金瑞公司辩称的供电公司内部审核工作流程的变更，塞进了湖北省物价局的通知书中，该通知仅对新建住宅供电配套工程建设收费标准和收费方式进行了规定，并不存在任何阻碍住宅建设单位与供电企业签订委托服务合同的措施，文件中也说明了在通知试行前己经通过供电部门审定供电方案，并且委托供电设施建设的项目，仍按原规定或合同（协议）执行，并未停止办理。金瑞公司与宜昌供电公司迟迟未能签订《新建住宅供电配套报装委托合同》，只与金瑞公司是否及时申请报装和供电企业是否及时依法履行供电义务有关，而二者均不构成不可抗力。鄂价能交（2010）33号文件不是造成延期交房的原因，不能视为不可抗力，金瑞公司应当承担违约责任。二、一、二审判决错误认定金瑞公司在不能如期交房的同时，已依照合同的约定以书面形式告知业主。按照双方签订的《宜昌市商品房买卖合同》第九条约定，许楚楚至今未收到任何书面通知及相关证明材料。金瑞公司在一、二审判决中未举证证明其曾以特快专递方式向许楚楚履行了书面通知义务，一、二审判决的认定无事实依据。金瑞公司未按合同约定全面履行自己的义务，属于违法，应承担责任。请求判令金瑞公司向许楚楚支付逾期交房违约金44472.80元。
被申请人金瑞公司辩称：其延迟交房是因湖北省物价局下发的鄂价能交（2010）33号文件对计费方式进行了调整，从而导致其无法与供电部门签订供电合同。供电合同是办理商品房交付备用证书的交付条件，金瑞公司是因不可抗力原因导致的延期交房，应予免责。在约定交房期内，金瑞公司在小区内张贴了延期交房事项公告。许楚楚申请再审的理由不能成立，请求驳回其再审请求。
湖北省宜昌市中级人民法院再审查明：二审判决认定的基本事实属实，双方当事人对原二审判决查明的事实均无异议，该院再审予以确认。
湖北省宜昌市中级人民法院再审认为：本案争议的焦点是被申请人金瑞公司是否存在违约行为，是否应对再审申请人许楚楚承担违约责任。许楚楚与金瑞公司签订的《宜昌市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。按合同约定，金瑞公司应在2010年6月18日前将商品房交许楚楚使用。但由于2010年1月26日湖北省物价局下发了鄂价能交（2010）33号文件，对计费方式进行了调整，且将原本由宜昌供电公司统一审核的用电审核权变更为湖北省电力公司统一行使，致使报装配电设备签订供电协议的周期延长。金瑞公司于2010年2月1日向供电公司提交了用电申请，也多次与供电部门进行协调，但供电部门一直未明确答复何时能签订合同。直到2010年6月初才明确告知金瑞公司因新的政策出台，具体实施方案尚不明确，故仍不能签订用电合同。当了解到该情况后，金瑞公司于6月18日即原合同约定的交房日在小区内张贴了延期交房事项公告，向各业主告知了这一事实。金瑞公司延迟交房是因鄂价能交（2010）33号文件引起无法及时与供电部门签订供电合同，而供电协议又是取得《备案证》的必备条件之一。因供电部门工作流程发生变化，导致金瑞公司迟延交房。双方在商品房买卖合同中己明确约定因不可抗力导致延期交付，出卖人可以免责。无法签订供电合同并非金瑞公司之过错，而是政策原因所致，符合适用不可抗力的条件，因此导致的延期交房应当免责。虽然金瑞公司因故不能按期交房，在履行告知义务时没有按照双方合同约定的采用特快专递方式，而是采用在小区内张贴公告的形式，但许楚楚2010年6月18日前往金瑞公司办理交房手续时已明知公告内容，告知方式的变更并未对许楚楚的权利义务造成实质影响，不应成为金瑞公司承担延期交房违约责任的理由。综上，原二审判决认定事实清楚，适用法律正确，许楚楚的再审申请理由不能成立。湖北省宜昌市中级人民法院于2013年5月2日作出（2013）鄂宜昌中民再终字第15号民事判决：维持湖北省宜昌市中级人民法院（2011）宜中民二终字第316号民事判决。
湖北省人民检察院抗诉认为：首先，从湖北省物价局鄂价能交（2010）33号文件《省物价局关于新建住宅供电配套工程建设收费标准的通知》内容看，只是对计费方式进行了调整，并无对用电审核权变更的内容。其次，许楚楚在湖北省宜昌市中级人民法院再审期间向法院提供的湖北省物价局出具的鄂价信函[2011]18号《关于新建住宅供电配套工程建设价格有关问题的答复意见》明确指出：“我局文件没有对用电审核权限作出规定，用电审核管理不属价格主管部门的职责；试行文件和正式文件明确了文件出台时已经通过供电部门审定供电方案，并且委托其进行供电设施建设的项目，仍按原规定或合同执行。该证据属于再审新证据，并且系公文书证，具有毫无争议的证明力，再审中对该新证据予以了质证，却没有采信，明显不当。该新证据是对湖北省物价局鄂价能交（2010）33号文件精神的权威解释，其解释与文件内容一致，进一步证明在双方履行合同期间，没有发生用电审核管理权限的变化，该文件的执行不妨碍金瑞公司与供电部门签订供电合同，不构成履行按期交房义务的不可抗力。原审认定“供电部门因工作流程发生变化导致金瑞公司迟延交房，系因政策原因所致，符合适用不可抗力的条件，因此导致的延期交房应当免责”，缺乏证据证明，判决驳回许楚楚的诉讼请求确有不公。
本院再审过程中许楚楚称：其同意检察机关的抗诉意见。
金瑞公司辩称：一、金瑞公司不存在违约行为，不应承担违约责任。二、许楚楚所称的新证据鄂价信函[2011]18号《关于新建住宅供电配套工程建设价格有关问题的答复意见》恰好证明湖北省物价局发布了具有普遍约束力的管理性规范文件，相关部门必须遵照执行。三、因国家相关政府部门出台新政策，供电模式发生变化，供电企业需向社会提供大量用电设备。供电企业属于国有企业，其购买设备、材料需经过招投标程序，这是国家强制性规定。四、因国家相关政府部门出台新政策，供电模式发生变化，导致供电合同不能签订，金瑞公司无法办理备案证，属于法定及合同约定的不可抗力，应予免责。
本案在本院再审过程中，许楚楚向本院提交了两份证据：1、宜昌市规划局建筑工程规划验收的网页打印资料，拟证明金瑞公司没有按合同约定办理《备案证》，在交房时也未完成规划验收。2、湖北省电力公司回复的网页打印资料，拟证明鄂价能交（2010）33号文件的解释权在湖北省物价局，而不在电力公司。
金瑞公司质证认为，上述证据不是新证据，是网页的打印件，与本案无关。
本院审查认为，许楚楚提供的宜昌市规划局建筑工程规划验收的网页打印资料记载的时间系2012年12月7日，系在原再审庭审结束前已客观存在，许楚楚知道该证据存在并且可以取得，但其并未在原再审中提交，亦未说明其不能提交的客观原因，因此，该证据不是最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百八十八条规定的“新的证据”。湖北省电力公司回复的网页打印资料记载的湖北省电力公司答复的内容系针对湖北省物价局的鄂价环资规[2011]4号文件，与本案无关，该证据也不属于“新的证据”。
本院再审查明，湖北省宜昌市中级人民法院再审查明的事实属实，本院依法予以确认。
本院再审认为：根据检察机关的抗诉意见及双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：金瑞公司延期交房是否因不可抗力所造成。一、许楚楚与金瑞公司签订的《宜昌市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。根据双方签订的《宜昌市商品房买卖合同》第九条的约定，金瑞公司应于2010年6月18日前，将商品房交付给许楚楚，并向许楚楚出具《备案证》。但湖北省物价局于2010年1月26日下发了鄂价能交（2010）33号文件，导致金瑞公司于2011年3月8日才办理了《备案证》，于2011年3月11日才向许楚楚交付房屋。许楚楚认为金瑞公司延期交房，应承担违约责任。金瑞公司则认为其延期交房系因湖北省物价局下发了上述文件导致，其延期交房系因不可抗力造成，金瑞公司可以免责。双方遂产生纠纷。二、根据湖北省物价局出具的鄂价信函[2011]18号《关于新建住宅供电配套工程建设价格有关问题的答复意见》的内容看，该答复意见并未明确湖北省物价局（2010）33号文件施行后，用电审核管理权是否发生了变更。用电审核管理属于供电部门的职责，而不属于价格主管部门的职责，湖北省物价局作为价格主管部门不能证明用电审核管理权是否发生了变更，用电审核管理权是否发生了变更应由供电部门证明。本案也无证据表明鄂价能交（2010）33号文件施行前，金瑞公司已经通过供电部门审定供电方案，并且委托其进行供电设施建设。因此，湖北省物价局的上述答复意见对双方争议的事实并无证明力，原终审判决对该证据不予采信并无不当。三、我国目前的居民供电，存在着两种供电形式：一种叫公变模式，一种叫专变模式。所谓公变模式，是指公用变压器供电模式，由建设开发商出资，委托供电企业按公用电力设施标准进行规划建设，所在地的线路、变压器、到每户的电表全部由供电局安装、维护、管理，并由供电企业直接抄表收费。所谓专变模式，是指专用变压器供电模式，供电部门只在居民小区安装一个总电表，而总电表下面的分表就不归供电部门负责，供电部门只按总表收取电费，总表以后的线路、变压器包括用电户安装的IC卡电表都是由这片小区的房地产开发商自己购买请人安装，这种线路、变压器和用户的分电表自成体系，不属于供电部门维护保养，房屋出售后作为小区内部公用设施，由业主委托物业公司等中介机构管理与维护，并代收电费。上述鄂价能交（2010）33号文件的目的就是为实现居民供电由专变模式转变为公变模式，以更好地解决供配电工程建设不规范，设施建设、产权和运行维护等矛盾，解决用电纠纷以及电网统一规划的问题，从根本上说是更有利于维护业主用电权益的。判断金瑞公司延期交房是否属于不可抗力造成就要看这种供电模式的变更是否必然造成金瑞公司在合同约定期限内不能办理《备案证》。四、湖北省物价局的鄂价能交（2010）33号文件虽然没有对用电审核权限作出规定，但上述文件是对住宅供电模式的重大变更，供电部门和房地产开发商作为该文件的规范对象，应严格执行该文件的规定。作为在全省范围内实施的文件，该文件必然导致供电部门的业务量激增，针对住宅供电模式的重大变化，供电部门要合理履行供电合同必须要明确职责分工，统一各供电单位受理报装的工作流程、时限要求和工程建设标准，同时，供电部门对电力供配电工程的设计、监理、施工以及与工程建设有关的主要设备材料还要进行招标采购。因此，上述文件的实施必然导致供电部门的工作流程发生变化，致使报装配电设备签订供电协议的周期延长。金瑞公司因鄂价能交（2010）33号文件的实施无法及时与供电部门签订供电合同，而供电协议又是取得《备案证》的必备条件之一。金瑞公司不能按约交付《备案证》和交房系因湖北省物价局下发了上述文件所致。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”上述文件的实施系金瑞公司与许楚楚在签订《宜昌市商品房买卖合同》时不能预见和不能避免并不能克服的客观情况，构成《中华人民共和国合同法》规定的不可抗力。金瑞公司因不可抗力导致的延期交房符合《宜昌市商品房买卖合同》第九条约定的免责事由，应免除其违约责任。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。检察机关的抗诉理由不能成立，本院依法不予支持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
维持湖北省宜昌市中级人民法院（2013）鄂宜昌中民再终字第15号民事判决号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋媛媛
代理审判员 周常芳
代理审判员 邬文俊
二〇一五年七月十五日
书 记 员 胡 静