广东省惠州市惠阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠阳法民二初字第333号
原告：谭某某，女，1980年11月28日出生，香港居民。
委托代理人：黄乃松、孙小燕（实习律师），惠州市惠阳区公职律师事务所律师。
被告：惠州市名人实业发展有限公司，住所地：惠阳区淡水镇人民四路河畔城。
法定代表人：郭壮葵。
委托代理人：张敬伟、谢立莹，该公司职员。
原告谭某某诉被告惠州市名人实业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2014年8月28日公开开庭进行了审理。原告委托代理人黄乃松、孙小燕到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称，原、被告于2013年12月14日签订楼宇认购书，原告购买被告开发的位于惠州市惠阳区淡水土湖白云坑金惠大道山水名人花园8栋13层03号房，建筑面积56.30平方米，总房价为288888元，签订楼宇认购书后，原告于当天交付定金30000元，并于2014年1月12日一次性交付剩余房款258888元（根据双方约定，30000元定金转化为购房款）及维修基金、预抵登记费等费用3588元。后签订了《广东省商品房间买卖合同》，约定的交楼时间是2014年7月30日。而被告隐瞒了该房产已于2013年9月26日办理抵押的事实，合同签订过程中存在欺诈行为，导致该合同无效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条的规定，原告请求被告承担已付购房款一倍的赔偿责任。现原告已交付超过50%的购房款，根据《广东省高级人民法院关于在审判工作中如何适用﹤合同法﹥第286条的指导意见》，可以优先于建设工程受偿。为保护原告的合法权益，特向人民法院起诉，请求法院判令：1、确认原、被告所签的《广东省商品房买卖合同》及补充协议、楼宇认购书无效。2、被告返还原告已付购房款288888元，并确认已付购房款优先于工程款和抵押权受偿；返还维修基金、预告登记费等费用3588元。3、被告返还原告30000元定金的利息（从2013年12月14日起按照商业银行同期同类贷款利率计算至付清日止）。4、被告返还原告258888元购房款利息及3588元维修基金和预告登记费等费用的利息（从2014年1月12日起按照商业银行同期同类贷款利率计算至付清日止）。5、被告支付288888元赔偿金（按已付购房款一倍计算）。6、本案的诉讼费用由被告承担。
2014年8月25日原告向本院提交变更诉讼请求申请书，将原诉状中第一项诉求变更为：解除原、被告所签的《广东省商品房买卖合同》、补充协议及楼宇认购书。
原告为其诉称向本院提供的证据有：
1、商品房买卖合同及补充协议、认购书，证明双方存在商品房买卖合同的事实及约定；
2、收据、银联卡存根，证明被告已收取原告购房款及原告已付款的事实；
3、山水名人房产抵押登记资料，证明被告在将商品房卖与原告之前抵押给第三人的事实。
被告未到庭无答辩和提交证据。
本院根据上述证据及原告的陈述查明以下事实：原、被告双方先后签订《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》（下称合同）及补充协议，合同约定原告购买被告开发的惠州市惠阳区淡水土湖白云坑金惠大道旁山水名人花园8幢1303号房，商品房总价为288888元。双方对付款方式、交房、违约责任等进行了约定。合同签订后，原告支付给被告的款项有：2013年12月14日支付定金30000元、2014年1月12日购房款258888元、维修基金3378元、预告登记费80元、查档费50元、转移登记费80元。因被告于2013年9月26日将上述房屋抵押给案外人中国长城资产管理公司，涉案房产项目已经停工，合同无法继续履行，故原告诉至法院，提出上述诉请。
上述事实有商品房买卖合同及补充协议、认购书、收据、银联卡存根、山水名人房产抵押登记资料及原告陈述为据。
本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》、《楼宇认购书》系双方的真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，合法有效，对原、被告具有法律约束力。本案中，被告与原告订立涉案房屋买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押给案外人中国长城资产管理公司的事实，违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条关于“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”的规定，导致合同无法继续履行，原告合同目的不能实现，故原告诉请解除原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》、《补充协议》、《楼于认购书》，被告向原告返还购房款288888元（楼款258888元＋定金30000元）、维修基金3378元、预告登记费80元、查档费50元、转移登记费80元，合计292476元及利息［利息以30000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2013年12月15日起计至付清款日为止；利息以262476元（购房款258888元＋维修基金3378元＋预告登记费80元＋查档费50元＋转移登记费80元）为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2014年1月13日起计至付清款日为止］、被告依法向原告赔偿已付购房款一倍的赔偿责任即288888元，有事实和法律依据，应予支持。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》法释（2002）16号“……经研究，答复如下：一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。四、建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。五、本批复第一条至第三条自公布之日起施行，第四条自公布之日起六个月后施行”，原告诉请已付购房款288888元优先于建设工程款和抵押权受偿，于法有据，应予支持。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃权利，应以缺席论处。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告谭某某与被告惠州市名人实业发展有限公司签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》及《楼宇认购书》。
二、被告惠州市名人实业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起30日内退回原告谭某某购房款288888元（楼款258888元＋定金30000元）、维修基金3378元、预告登记费80元、查档费50元、转移登记费80元，合计292476元及利息［利息以30000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2013年12月15日起计至付清款日为止；利息以262476元（购房款258888元＋维修基金3378元＋预告登记费80元＋查档费50元＋转移登记费80元）为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2014年1月13日起计至付清款日为止］。
三、被告惠州市名人实业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起30日内赔偿原告谭某某已付购房款的一倍即288888元。
四、原告谭某某在购房款288888元范围内对位于惠州市惠阳区淡水土湖白云坑金惠大道旁山水名人花园8幢1303号房享有价款优先受偿权。
本案受理费9714元由被告惠州市名人实业发展有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审判长 胡卓贤
审判员 李杏连
审判员 李树程
二〇一四年十二月二十五日
书记员 陈燕雅
附法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条【法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。