福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽02民终2179号
上诉人（原审被告、反诉原告）程淑明，女，1976年10月30日出生，汉族。
委托代理人胡文民、张玲玲，福建九信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）吴国雄，男，1968年4月9日出生，汉族。
被上诉人（原审第三人）厦门市华天花园小区业主委员会。
委托代理人何小明，福建炼海律师事务所律师。
上诉人程淑明因与被上诉人吴国雄、厦门市华天花园小区业主委员会（以下简称华天花园业委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2016）闽0203民初845号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，2014年6月8日，吴国雄与程淑明签订一份《房屋租赁合同书》（以下简称讼争合同），合同约定：吴国雄将座落于厦门市思明区嘉禾路华天花园255号101室的房屋（以下简称讼争房屋）出租给程淑明作为店面之用；每月租金3800元，月租金每年递增100元，租赁期限从2014年6月10日至2017年6月9日止，租金每季度支付一次，押金3500元；租赁期间拖欠租金达7天的，吴国雄可提前解除合同，收回房屋；租赁期间双方均不得借故解除合同，如一方有正当理由要求解除合同时，须提前1个月通知对方。合同签订后，吴国雄将讼争房屋交付给程淑明，程淑明将讼争房屋用作房产中介门面至今。程淑明向吴国雄支付租金至2015年9月，此后停止支付租金。因吴国雄、程淑明发生纠纷，吴国雄剪断电线，停止对讼争房屋供电。厦门市公证处出具的公证书显示，2016年3月11日讼争房屋处于停电状态，电表无法正常使用。
另查明，讼争房屋所在的厦门市华天花园小区开发企业为厦门延铭房地产开发有限公司（以下简称延铭公司），吴国雄系延铭公司员工。讼争房屋规划用途为保安室和物业管理用房，未办理产权证书。2010年3月16日，延铭公司向吴国雄出具《通知》，声明同意吴国雄以个人名义对外经营管理或出租使用讼争房屋。吴国雄向程淑明出示上述《通知》后，双方签订了讼争合同。华天花园业委会于2014年11月21日向法院提起诉讼，要求延铭公司返还包含本案讼争房屋在内的房产，法院一审判决支持其诉讼请求，厦门市中级人民法院终审维持原判。2015年12月18日，程淑明向华天花园业委会发出《支付租金通知函》，要求向华天花园业委会支付讼争房屋租金，华天花园业委会未同意。
后吴国雄诉至法院，请求判决：1、程淑明立即向吴国雄腾退所租赁房屋即位于厦门市思明区华天花园一期小区西北侧大门南侧自用房2房屋，并将其返还给业主委员会；2、本案诉讼费由程淑明承担。程淑明亦提起反诉，请求判决：1、吴国雄、华天花园业委会继续履行房屋租赁合同，吴国雄、华天花园业委会立即恢复对出租房屋供电；2、反诉案件受理费由吴国雄负担。
原审法院认为，讼争房屋为保安室和物业管理用房，根据《物业管理条例》第三十八条的规定，所有权属于华天花园小区业主。由于讼争房屋所有权自始没有发生变动，故程淑明以所有权发生转移为由，主张由华天花园业委会作为出租方与其继续履行讼争合同、恢复供电的反诉请求没有法律依据，法院不予支持。
讼争合同不存在法定无效情形，应认定为有效。但延铭公司授权吴国雄经营管理讼争房屋、吴国雄出租讼争房屋给程淑明，均未经所有权人同意，属无权处分行为。由于出租讼争房屋缺乏权利基础，吴国雄无法保证程淑明按照合同约定对讼争房屋进行使用、收益，讼争合同在法律和事实上已无法继续履行。故对程淑明要求吴国雄继续履行讼争合同、恢复供电的反诉请求，法院不予支持。
此外，讼争合同权利义务并未终止，不存在程淑明应向吴国雄返还讼争房屋的事由，且华天花园业委会并非讼争合同当事人，吴国雄要求程淑明腾退讼争房屋并返还华天花园业委会的诉讼请求没有合同和法律依据，法院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十条第一项，《物业管理条例》第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、驳回吴国雄的诉讼请求；二、驳回程淑明的反诉请求。
宣判后，程淑明不服，向本院提起上诉。
上诉人程淑明上诉请求：1、维持（2016）闽0203民初845号民事判决第一项；2、撤销（2016）闽0203民初845号民事判决第二项，改判吴国雄、厦门市华天花园小区业主委员会继续履行程淑明与吴国雄于2014年6月8日签订的《房屋租赁合同书》，并立即恢复对出租给程淑明的厦门市思明区嘉禾路华天花园255号101室房屋供电。3、二审案件受理费及一审案件受理费、反诉案件受理费由吴国雄负担。事实和理由：一、程淑明是善意承租人。
厦门市“华天花园”是由延铭公司开发的，是“华天花园”范围内房屋的初始权属人。由于讼争的厦门市思明区嘉禾路华天花园255号101室房屋，开发商一直没有销售，且之前的十几年时间内，也一直由延铭公司直接经营。直到2010年3月16日，延铭公司就授权吴国雄以其个人名义经营管理、出租等。据此吴国雄与程淑明于2014年6月8日签订了《房屋租赁合同书》，将上述房屋出租给程淑明，且连续履行了一年多的时间。当时华天花园业委会根本没有提出异议。直到2014年11月21日，华天花园业委会才对开发商提起诉讼，要求确认讼争房屋的权属及返还。因此，程淑明完全有理由相信吴国雄有权出租讼争房屋，该行为属于《中华人民共和国合同法》第四十九条规定的“表见代理”。而不是原审判决认定的“延铭公司授权吴国雄经营讼争房屋、吴国雄出租讼争房屋给程淑明，均未经所权权人同意”。二、讼争房屋的物权已经发生变更。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，人民法院的生效法律文书，也是导致物权设立、变更、转让或者消灭的情形之一。根据该规定，物权的变动并非行政登记一种方式，还包括司法确认以及《中华人民共和国物权法》第十五条规定的“合同”。就本案而言，自厦门市中级人民法院作出的（2015）厦民终字第1577号民事判决书发生法律效力后，讼争房屋就发生了物权变更，从延铭公司变更成了华天花园业委会。原审判决的错误之处，在于否定了司法变更的情形。因此，本案应当适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条关于“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持”的规定，吴国雄应继续履行程淑明与吴国雄签订的房屋租赁合同书，并保证程淑明正常使用。三、原审判决前后自相矛盾。一方面，原审判决认为讼争房屋在法律和事实上已无法继续履行，但同时又认为讼争合同权利义务并未终止，明显是矛盾的。另一方面，本案程淑明提起的反诉请求，是基于吴国雄违反房屋租赁合同书的约定，擅自对讼争房屋停电造成的，因此本案根本不存在“吴国雄无法保证程淑明按照合同约定对讼争房屋进行使用、收益，讼争合同在法律和事实上无法继续履行”的问题。
被上诉人吴国雄答辩称，吴国雄要求解除合同，因为使用权不是吴国雄的，是华天花园业委会的。希望法院判决退还讼争房屋给华天花园业委会。
被上诉人华天花园业委会答辩称，第三人非涉案合同当事人，要求我方履行合同义务于法无据，针对程淑明的上诉理由，我方答辩如下：一、我方认为程淑明并非善意承租人，程淑明未对规划用途和权属情况尽到审慎审查的义务。二、讼争房屋规划用途为物业管理用房，权属于全体业主，自始未发生变更，程淑明把司法确认程序认为是权属变更，于法无据。三、涉案合同已经无法履行，产生的后果与我方无关。我方认为，涉案当事人涉及到业委会与吴国雄、程淑明之间的侵权关系，还有吴国雄与程淑明的房屋租赁合同关系，房屋租赁合同是否有效由法院决定，合同法111条第一款规定，除外情形是法律上或事实上不能履行，所以应该按照该规定予以处理。
经审理查明，对于原审判决查明的事实，除程淑明认为停止支付租金时吴国雄及华天花园业委会拒收租金及华天花园业委会认为涉及事实其是局外人不太清楚外，其余事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。
本院认为，发生法律效力的（2015）厦民终字第1577号民事判决已认定讼争房屋系物业管理用房，产权依法归于全体业主共有，并判令延铭公司停止侵权将讼争房屋返还华天花园业委会，并非确认讼争房屋所有权由延铭公司变更为华天花园业委会所有，故程淑明关于本案因租赁期间所有权变动、依法应当继续履行租赁合同的上诉主张于法无据，本院不予采信。由于延铭公司、吴国雄均非讼争房屋所有权人，虽然吴国雄基于延铭公司的授权与程淑明签订租赁合同并实际履行，但因生效判决已判令延铭公司应当向华天花园业委会归还讼争房屋，华天花园业委会又拒绝程淑明继续租用讼争房屋，导致合同在事实上不能履行，原审法院驳回程淑明要求继续履行合同、恢复供电的诉讼请求并无不当，若吴国雄对于合同履行不能存在责任，则程淑明可另行主张权利。综上，程淑明上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由上诉人程淑明负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 宁
审判员 李向阳
审判员 章 毅
二〇一六年八月十一日
书记员 朱燕萍
附：本案所适用法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。