北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第05452号
上诉人（原审原告）北京市怀柔区杨宋镇太平庄满族村经济合作社，住所地北京市怀柔区杨宋镇太平庄满族村。
法定代表人马志国，社长。
委托代理人任保华，北京市星元律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京绿谷丰汇科技发展有限公司，住所地北京市怀柔区北房镇南房村604号。
法定代表人焦龙海，总经理。
被上诉人（原审被告）北京汇丰绿谷农业科技有限公司，住所地北京市怀柔区杨宋镇太平庄村588号。
法定代表人张春海，经理。
委托代理人曹乃春，北京曹乃春律师事务所律师。
上诉人北京市怀柔区杨宋镇太平庄满族村经济合作社（以下简称太平庄合作社）因与被上诉人北京绿谷丰汇科技发展有限公司（以下简称绿谷丰汇公司）、北京汇丰绿谷农业科技有限公司（以下简称汇丰绿谷公司）土地租赁合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2015）怀民初字第00549号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年12月，太平庄合作社诉至原审法院称：2006年5月6日，我合作社与绿谷丰汇公司签订了《土地及设施租赁合同》，约定将坐落在潮白河西、太平湖北的206亩土地及135栋大棚租给该公司用于种植养殖等，租期自2006年5月6日至2028年5月6日止。2010年4月，绿谷丰汇公司经我合作社同意，将上述租赁物转租给汇丰绿谷公司。但事实上，绿谷丰汇公司将租赁物一次性转让给了汇丰绿谷公司。而汇丰绿谷公司至今未支付我合作社自2014年5月至2016年5月期间的租金。2014年11月14日，我合作社向两公司发出《通知》催交租金。但两公司在通知履行义务的期限内，既未交纳租金，也未提出异议。现我合作社诉至法院，请求判令：1.解除我合作社与绿谷丰汇公司于2006年5月6日签订的《土地及设施租赁合同》；2.两公司于2010年4月5日签订的《租赁土地转让合同》无效，并将涉案土地及设施返还给我合作社；3.两公司支付自2014年5月6日至2014年11月5日期间的租金73500元，并支付至土地设施实际返还之日止的占地使用费（按每日402.74元计算）；诉讼费由绿谷丰汇公司、汇丰绿谷公司承担。
绿谷丰汇公司辩称：我公司与太平庄合作社签订《土地及设施租赁合同》的事实属实。2010年4月，我公司经太平庄合作社同意后，将土地及大棚转租给了汇丰绿谷公司，并且合同已经履行完毕。双方合同约定由汇丰绿谷公司直接交给太平庄合作社租金。现在我公司同意解除与太平庄合作社签订的《土地及设施租赁合同》，而租金应由汇丰绿谷公司负担。
汇丰绿谷公司辩称：2010年4月，绿谷丰汇公司以330万的价格将土地及大棚转让给了我公司。当年，我公司以两公司的名义交付了太平庄合作社租金。2012年，我公司又以绿谷丰汇公司的名义交付了租金。我公司与绿谷丰汇公司名为转租，实际为合同转让。现在我公司同意给付太平庄合作社租金，但不同意转让合同无效。
原审法院经审理认为：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。本案中，太平庄合作社与绿谷丰汇公司所签租赁合同系双方当事人真实意思表示，但约定租赁期限超过了二十年，故租赁期限二十年内的部分应当有效。在该合同履行期间，经太平庄合作社同意，绿谷丰汇公司又于2010年4月5日与汇丰绿谷公司签订了《租赁土地转让合同》，此合同不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。从内容约定和履行情况来看，此合同性质上为合同权利义务的概括转让，即绿谷丰汇公司将原租赁合同中的权利与义务一并转移给了汇丰绿谷公司。自此，太平庄合作社即为新的出租人，汇丰绿谷公司为新的承租人，而绿谷丰汇公司即行退出了原租赁合同关系。现太平庄合作社主张解除其与绿谷丰汇公司签订的租赁合同，以及确认绿谷丰汇公司与汇丰绿谷公司签订的《租赁土地转让合同》无效的诉讼请求，亦无事实和法律依据，法院不予支持。
承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。据已查明的事实，汇丰绿谷公司未按照合同约定支付租金，现太平庄合作社要求汇丰绿谷公司支付拖欠租金的诉讼请求，理由正当，应予支持。双方因迟延支付租金而产生其他纠纷，可另行解决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八十八条、第八十九条、第二百二十七条之规定，原审法院于2015年2月判决：一、北京汇丰绿谷农业科技有限公司于判决生效后十日内给付北京市怀柔区杨宋镇太平庄满族村经济合作社自二○一四年五月六日起至二○一四年十一月五日止期间的租金七万三千五百元。二、驳回北京市怀柔区杨宋镇太平庄满族村经济合作社的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，太平庄合作社不服，持原审诉称意见向本院提起上诉，请求撤销原审判决第二项，依法改判支持其原审全部诉讼请求。绿谷丰汇公司、汇丰绿谷公司均同意原审判决。
经审理查明：2006年5月6日，太平庄合作社与原北京明珠嘉业商贸有限公司（后更名为绿谷丰汇公司）签订《土地及设施租赁合同》，约定太平庄合作社将其位于潮白河西、太平湖北的土地206亩及大棚136栋租给绿谷丰汇公司用于种植、养殖、民俗餐饮接待等；租赁期限自2006年5月6日至2029年5月6日止；每年租金14万元（每5年递增一次，每次递增租金5%），租金每两年支付一次，起租时支付前两年租金。合同签订后，太平庄合作社与绿谷丰汇公司各自履行了土地交付与租金给付义务。2010年4月5日，经太平庄合作社的同意，绿谷丰汇公司（甲方）与汇丰绿谷公司（乙方）签订了《租赁土地转让合同》，约定甲方将涉案土地租赁权以330万元转让给乙方。其中，甲方责任约定：1.甲方应积极协助乙方办理与太平庄村委会的合同换签手续；2.甲方向乙方提供就甲方与太平庄村委会所签订的原始合同作为本合同的附件由乙方一并保存；……。乙方责任约定：乙方在合同期内，应严格按照甲方与太平庄村委会所签订原合同内容执行，否则所造成一切法律责任和经济损失均由乙方自行承担，与甲方无关。汇丰绿谷公司支付了2010年5月6日至2012年5月5日期间的租金287000元，太平庄合作社于2010年5月6日出具收据，载明收到汇丰绿谷公司、绿谷丰汇公司支付的租金。后太平庄合作社与绿谷丰汇公司、汇丰绿谷公司因租金给付问题产生争议，2014年11月，太平庄合作社向绿谷丰汇公司、汇丰绿谷公司发出通知，催缴2014年5月至2016年5月的租金。
太平庄合作社为证明其事实主张，提交了其与绿谷丰汇公司签订的《土地及设施租赁合同》、绿谷丰汇公司与汇丰绿谷公司签订的《租赁土地转让合同》以及租金收据、催缴通知书。经质证，绿谷丰汇公司对上述证据不持异议；汇丰绿谷公司对上述证据的真实性不持异议，但认为催缴租金通知书与其无关，对其不具有法律约束力。
上述事实，有《土地及设施租赁合同》、《租赁土地转让合同》、收据及双方当事人陈述等相关证据在案佐证。
本院认为：根据审理查明事实，绿谷丰汇公司与汇丰绿谷公司所签订之《租赁土地转让合同》系绿谷丰汇公司将其在《土地及设施租赁合同》项下的权利义务概括转让于汇丰绿谷公司，并非转让租赁标的物，不存在违反法律、法规强制性规定之情形，应属合法有效。太平庄合作社虽否认其同意绿谷丰汇公司概括转让合同权利义务，但综合租赁协议的实际履行情形可知，其对汇丰绿谷公司实际占有使用租赁标的物知情，对汇丰绿谷公司系租金给付义务主体亦属明知，且并无证据表明其曾就此提出异议。太平庄合作社于绿谷丰汇公司、汇丰绿谷公司签订《租赁土地转让合同》后即受领了汇丰绿谷公司的租金给付，并出具了相应收据，将汇丰绿谷公司作为租金给付义务的履行主体。故应当认定租赁法律关系的权利义务主体已变更为太平庄合作社、汇丰绿谷公司，绿谷丰汇公司退出了原有的租赁合同关系。综上，太平庄合作社主张解除其与绿谷丰汇公司签订的租赁合同、确认《租赁土地转让合同》无效及关于支付占地使用费的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费819元，由北京汇丰绿谷农业科技有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费1638元，由北京市怀柔区杨宋镇太平庄满族村经济合作社负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱 伟
审 判 员 何灵灵
代理审判员 束建华
二〇一五年五月二十八日
书 记 员 郑 芳