沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书(2015)沈和民二初字第02553号原告：辽宁晨友汽车空调系统有限公司（组织机构代码：69269446-0），住所地：沈阳市抚顺经济开发区旺力大街沈东4路南。法定代表人：葛红兵，系该公司总经理。委托代理人：俞伟宁，系江苏金路律师事务所律师。委托代理人：樊冬妹，女，1979年4月14日出生，满族，系该公司员工，住址：沈阳市大东区。被告：沈阳星辰房地产开发有限公司（组织机构代码：66251760-7），住所地：沈阳市和平区文体路6甲4号。法定代表人：黄哲明，该公司董事长。委托代理人：王志睿，系北京隆安律师事务所沈阳分所律师。第三人：包建光，男，1963年8月8日出生，汉族，住址：浙江省乐清市。原告辽宁晨友汽车空调系统有限公司（以下简称晨友汽车公司）诉被告沈阳星辰房地产开发有限公司（以下简称沈阳星辰公司）、第三人包建光合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，审判员李海鸿担任审判长，审判员聂雪主审，人民陪审员蔡宁宁参加评议，于2015年11月7日、2016年3月7日公开开庭进行了审理，原告晨友汽车公司委托代理人俞伟宁，被告沈阳星辰公司委托代理人王志睿，第三人包建光均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告晨友汽车公司诉称：2013年4月14日，原告辽宁晨友汽车空调系统有限公司与被告沈阳星辰房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的和平区文兴路xx-3号xx幢xx-29单元xx号房，原告已经付清房款635,304元，被告承诺于2014年3月31日交付房屋，到期后被告不能交房。经原告多次催要，被告一直不能交付。原告无奈之下，起诉到贵院，请依法审判，公正判决。诉讼请求：1、判令被告履行合同，向原告交付房屋；2、判令被告支付违约金，违约金按每天已付房款万分之一计算，从2014年4月1日起算，算到房屋实际交付之日。起诉时16个月为30,494.59元；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。被告沈阳星辰公司辩称：1、现原告因不可抗力暂时无法向原告交付房屋；2、至今未交房屋是由不可抗力造成的，不是被告原因造成的，故不承担违约责任；3、对方要求的违约金数额过高；4、三方抵账协议在签署时，本案诉争房产有可能存在向第三方（中国信达资产管理股份有限公司辽宁省分公司）抵押的情况，有可能导致该份三方协议无效；5、由于三方抵债形式，原告取得了商品房××的资格，不存在真实的商品房买卖合同交易，只是形式上，同样，原告也并不具有××的资格，其权利应得到相应的限制，其要求的违约金等不应得到法院的支持，而且在合同签署时也存在该份抵账协议不能得到真实地依法履行的情况。第三人包建光述称：我过去是被告的股东，我记得在2010年前，我把我的股份转让给被告法定代表人黄哲明，当时的价格是1,000多万元，后来黄哲明一直欠我部分股权转让金到期未付，后来黄哲明为了把楼盘建起来，就把欠我的钱转入与公司签订的《再融资协议》里，但到期了又没有给我钱。2011年11月份，原告要买房子，我就告诉原告，被告公司有房子要卖，原告就把500万元汇给我。因为需要被告有预售许可证，才能签买卖合同，期间找黄哲明也找不到，电话也联系不上，所以等到2013年，我与原告一起到沈阳，找到被告的一名总经理（姓勾），总经理与黄哲明沟通协商，才签订了《付款协议书》，被告按照协议约定的日期延期2-3个月向我方支付了剩余股权转让的款项200万元，我方与被告就股权转让及《再融资协议》均已履行完毕。经审理查明：2013年4月13日，被告（甲方）、第三人（乙方）与原告（丙方）签订《付款协议书》一份，约定：一、辽宁晨友汽车空调系统有限公司购买沈阳京城中心项目3#-1-31-xx、3#-1-31-xx、3#-1-29-xx、3#-1-29-xx、3#-1-26-xx、3#-1-25-xx、2#-1-4-xx共计7套商品房金额为450万元整，已经全部支付给乙方包建光。乙方包建光根据与甲方沈阳星辰房地产公司法人黄哲明签署的《再融资协议》的约定，此购房款450万元在甲乙方签署的《再融资协议》中约定的应付给包建光的款项中扣除。本协议签定（订）后，视为丙方已全部支付完购买甲方京城中心上述7套房源的所有应付房款，甲、丙没有任何房款争议；二、按照甲乙方签署的《再融资协议》的约定，另外200万元应付款，甲方应分别于2013年4月30日100万元，2013年5月31日100万元直接支付给乙方包建光委托代理人周宏扬先生的指定帐（账）号；三、甲方在履行和兑现本协议第一、第二条约定后，甲方沈阳星辰房地产开发有限公司及其法人黄哲明与乙方包建光之间的所有债权债务结清，甲方沈阳星辰房地产开发有限公司及其法人黄哲明与乙方包建光之间的所有合同及协议书全部终止，并视为甲方沈阳星辰房地产开发有限公司及其法人黄哲明已全部支付完所有应付给乙方的款项；四、在丙方购买上述房源后，甲方暂不能给上述房源办理备案手续，待丙方确认办理到相关人员名下时予以及时办理相关备案手续，甲方不再收取丙方转让产生的额外费用；五、在丙方将房产办理到个人名下时需要向甲方提交丙方辽宁晨友汽车空调系统有限公司的书面申请书，方可办理相关更名手续。被告及第三人均未能向法庭提供该协议中所述的《再融资协议》。三方签订前述《付款协议书》次日，原告（××）与被告（××）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发建设的位于沈阳市和平区文兴路xx-3号第xx幢xx-xx-5号房屋，建筑面积为79.45平方米，房屋价款635,304元，于2013年4月14日前一次性付清……。其中第八条约定，××应当在2014年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：1.该商品房经验收合格……第九条约定，除本合同第八条约定的特殊情况外，××如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按下列第1种方式处理：１、按逾期时间，分别处理（不做累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，××有权解除合同。××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按××累计已付款的1％向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金。该《商品房买卖合同》未办理备案登记。被告尚未为原告开具购房款发票。另查明:庭审中，第三人主张原告于2011年通过其向被告购买房屋并支付其购房款500万元、签订《付款协议书》后，其又将剩余50万元返还原告。同时，第三人自认《付款协议书》中约定的剩余200万元，被告已经履行完毕。又查明：诉争房屋尚未竣工验收。依据沈阳市房产局出具的诉争屋所在楼宇抵押登记材料显示，诉争房屋现已设定在建工程抵押，且因另案已被司法查封。上述事实，有原告提供的《付款协议书》、《商品房买卖合同》及当事人当庭陈述笔录等证据在卷佐证，已经开庭质证，本院予以确认。本院认为：本案的争议焦点系《付款协议书》及《商品房买卖合同》的性质，即原、被告之间的商品房买卖合同关系是否成立。根据《付款协议书》的内容，该协议的形成基于两个事实：1、原告已向第三人支付购买包括诉争房屋在内的7套房屋的购房款450万元；2、被告与第三人签订了《再融资协议》并对股权转让的事宜予以约定。关于原告主张支付第三人购房款450万元的事实。虽第三人主张原告于2011年向其支付500万元，且原告与第三人均认可该笔款项为购房款，但双方对此并未提供证据加以证明，应承担举证不能的不利后果。而原、被告及第三人于2013年4月13日才签订《付款协议书》，就购房款450万元予以明确约定，该交易行为亦不符合交易习惯及常理，因此，本院无法认定原告所述的向第三人支付的450万元为包括诉争房屋在内的7套房屋的购房款；关于被告与第三人签订了《再融资协议》并对股权转让的事宜予以约定的事实。因被告与第三人均未向法庭提供该《再融资协议》，故本院无法审核该协议的具体内容，更无法确认被告与第三人就股权转让的约定中是否涉及有关诉争房屋转让的相关事项。同时，结合被告当庭对其与原告之间的商品房买卖合同关系不予认可，且被告亦未为原告开具购房发票的事实，故本院无法确认原、被告之间存在真实的商品房买卖合同关系，因此，对原告基于商品房买卖合同主张的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告辽宁晨友汽车有限公司的诉讼请求。案件受理费562元、保全费5,000元、公告费400元（原告均已预交），均由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  李海鸿审 判 员  聂 雪人民陪审员  蔡宁宁二〇一六年七月二十九日书 记 员  王妤馨本案判决依据的相关法律规定《中华人民共和国民法通则》第五十五条之规定：民事法律行为应当具备下列条件：(一)行为人具有相应的民事行为能力；(二)意思表示真实；(三)不违反法律或者社会公共利益。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。