浙江省舟山市定海区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0902民初3764号原告：武天放，男，1956年1月12日出生，汉族，住浙江省岱山县。委托诉讼代理人：刘勇平，浙江乾勇律师事务所律师。委托诉讼代理人：尤丽萍，浙江乾勇律师事务所律师。被告：舟山市金三角大酒店有限公司，住所地浙江省舟山市定海区人民南路259号。法定代表人：董爱民，执行董事。委托诉讼代理人：周欣璐，北京大成（舟山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪波，男，公司员工。原告武天放与被告舟山市金三角大酒店有限公司（以下简称金三角公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理，原告武天放及其委托诉讼代理人刘勇平、尤丽萍、被告金三角公司的委托诉讼代理人周欣璐到庭参加诉讼。因本案案情复杂，本院裁定本案转为普通程序，再次公开开庭进行审理，原告武天放的委托诉讼代理人尤丽萍、被告金三角公司的委托诉讼代理人周欣璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告武天放向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.被告向原告赔偿损失622170元；3.被告向原告退还房屋押金30000元；4.被告向原告支付律师代理费20000元。事实与理由：2015年7月，被告将位于舟山市定海区人民南路259号房屋的二楼出租给原告作海鲜坊使用，三楼也由被告出租给他人经营餐厅，四楼被告自用。为此，原、被告双方签订了《房屋租赁合同》，约定：租期从2015年8月22日起至2024年8月21日止，2015年8月22日到2017年8月21日的租金为270000元/年，2017年8月22日到2020年8月21日的租金为300000元/年，2020年8月22日到2024年8月21日的租金为330000元/年，租金每半年支付一次，水、电、通讯、停车等费用由原告承担。合同签订后，被告向原告收取了停车费，但时常无故不让原告的顾客在酒店门口的停车位上泊车，哪怕停车位空置也不让泊车，就此，原告多次与被告交涉，但被告不予理睬。有一次，原告的顾客向原告经理反映停车问题，原告经理下楼后与被告的保安吵了一架，保安在吵架后道出实情：被告指令优先保证住宿顾客的泊车。为泊车一事，原、被告双方的工作人员多次发生争吵。2016年6月中旬，原告突然发现承租的案涉房屋屋顶大面积漏水，大量污水渗漏到原告装修好的天花板上，并时有污水滴落到餐桌上，顾客对此反应强烈。原告当即与三楼经营者交涉，经三楼经营者证实，是四楼的污水管道破裂漏水至三楼地面，而三楼地面又没有铺设漏水沟，导致水全部渗漏到原告的天花板上。大面积漏水致使原告经营场所的电灯、电线等通电设施存在巨大的安全隐患，漏下来的污水滴落到餐桌上，也不符合有关部门的卫生要求。由此，原告多次要求被告协调此事，并于同年8月向被告书面发函，要求肇事方修复水管、赔偿损失。原告查明：漏水的直接原因是四楼污水管漏水所致，检修过程中发现二楼房顶一根未在使用的红色水管仍在漏水。为此，原告多次要求被告对所有水管进行检修，并赔偿原告维修停业期间的损失，被告对此置之不理，并在与原告的电话沟通中直接告诉原告，自行与三楼经营者协商。现在，三楼经营者对漏水的污水管进行修理后，仍有污水滴漏，只能用盆子等在漏水处接水，并仍随时流到原告的屋顶上面。原告认为，原告屋顶的水管和电灯线路，空调设备等要进行彻底检修，才能保证天花板修复后不再漏水，消除安全隐患。对此，被告作为房东有不可推卸的修复责任，但被告至今对原告的合理要求不予理睬。原告对此又无能为力，以致原告不能正常经营。为此，原告不得不在当年8月份停止营业。原告认为，《房屋租赁合同》是原、被告真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，故合法有效。出租人应按约定提供附属设施，方便承租人及顾客泊车，且出租人对出租屋有瑕疵担保责任。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。现被告不仅不提供停车位，而且交付的租赁物有瑕疵，影响原告使用收益，致使原告订立合同的目的不能实现，故原告有权解除合同，由此产生的损失也应由被告赔偿。同时，被告将案涉房屋锁住，导致原告无法进入案涉房屋，即被告实际上以行为表明其不愿意履行双方的租赁合同。为此，原告诉至法院。被告金三角公司辩称，1.被告金三角公司确认原、被告间的房屋租赁合同属实，包括租赁期限、租金及租金支付方式、水电及停车费的承担；2.原告诉称的租赁期间内收取停车费后阻碍原告顾客停车毫无事实依据。首先，被告出租给原告的标的物仅限于人民南路259号金三角酒店的二楼，不包括酒店外的停车位，停车位亦不属于租赁标的物的附属设施，原、被告在租赁合同中亦未对停车事项进行约定，仅明确停车产生的费用由原告自行承担；其次，金三角酒店无专用停车场，可供使用的停车位仅限于酒店门口人行道旁的5、6个停车位，这5、6个停车位需要满足酒店房客、二楼及三楼就餐顾客、一楼咖啡厅顾客使用，故酒店与各承租人口头约定，有空车位按照顾客到来的先后顺序使用，各家顾客的停车费由各承租人承担，按照5元/次计算（不计时长），月末结算；再次，被告不存在有空位不让原告顾客停车的行为；3.原告主张被告交付的标的物存在质量瑕疵为由要求解除租赁合同，缺乏依据。首先，原告诉称，2016年6月中旬，因金三角酒店四楼污水管道破裂导致漏水，污水经三楼流至二楼天花板无事实依据，即该时间点四楼是否漏水、漏水原因如何，漏水结果如何，原告均无证据证实。原告主张二楼屋顶红色水管漏水亦无事实依据。其次，本案实际是，2016年7月底，原告告知被告的总经理案涉房屋三楼漏水到二楼。要求被告的总经理出面与三楼承租人协调。被告答应出面协调沟通，但是仅涉及沟通，具体二楼是否存在漏水、漏水的具体情况，被告均不知情，协调的内容也仅仅是三楼渗水导致的二楼受损及如何进行赔偿的事宜。原告从未向被告主张维修，也未要求被告赔偿。第三，退一步讲，即使存在漏水问题，也需要明确维修义务的主体。根据原告陈述，其一直向三楼承租人要求维修和赔偿，且三楼修理后仍有水管漏水，用盆接水防漏无果后，水流到原告屋面，即原告本身已明确，漏水是三楼承租人使用不当，即使赔偿也应由三楼承租人赔偿，被告仅仅承担协调义务，谈不上赔偿等违约责任；第四，再退一步讲，即使存在漏水问题。根据被告了解，天花板漏水的范围极小。被告当时居中协调时，三楼承租人愿意为原告进行检修，如果利用晚上的时间进行检修，占用时间不超过三晚，且不影响白天营业，但原告执意向三楼承租人索取大额赔偿，导致协调不成。原告主张漏水导致其无法经营，根本没有依据。第五，原告停业与是否漏水无关。停业是因为原告自身经营不善，其早在7月底前已陆续遣散员工，搬出冰箱等大量经营所需设备，逐步停止经营。在此情况下，原告的营业损失与被告无关；4.被告将案涉房屋锁住属实，但钥匙就在案涉房屋楼下酒店前台，被告要进入可以去拿钥匙，原告未就此设置任何障碍。原、被告对以下事实无争议：2015年7月25日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，其中约定：被告将坐落于舟山市定海区人民南路259号二楼，建筑面积约420平方米的房屋出租给原告，用途为商业用途；租赁期限自2015年8月22日起至2024年8月21日止；2015年8月22日到2017年8月21日的租金为270000元/年，2017年8月22日到2020年8月21日的租金为300000元/年，2020年8月22日到2024年8月21日的租金为330000元/年。原告每半年支付下个半年期的租金，提前10天支付，先付后用。逾期支付租金的，每逾期一日，按照年租金的0.1%支付违约金；被告将房屋交付原告时，原告应向被告支付30000元租赁保证金，保证金不计利息，租赁期届满结算。租赁期内按照合同应由原告承担的有关费用，被告有权在保证金中扣除；租赁期间，原告使用该房屋产生的水、电、通讯设备、停车费等费用由原告负担。合同签订后，原告按约向被告交付了30000元租房保证金，被告按约向原告交付了租赁房屋。原告为实现本案债权支出律师代理费20000元。以上事实有原、被告签订的《房屋租赁合同》、收款收据、代理费发票及双方庭审陈述等证据证实，本院予以确认。原、被告对以下事实尚有争议：1.被告是否存在将案涉房屋锁住，阻止原告进入的行为；2.被告是否存在故意阻碍原告的顾客在酒店门口停车位泊车的行为；3.案涉租赁房屋是否漏水。就争议焦点1，原告主张，被告将案涉房屋锁住，阻止原告进入。被告承认其将案涉房屋锁住，但钥匙就在案涉房屋楼下酒店前台，原告要进入可以去拿钥匙，被告未就此设置任何障碍。原告就其主张申请其工作人员陆某出庭作证。陆某陈述，其在2016年11月份去案涉房屋取物品时，发现案涉房屋被锁住，其随即报警。被告对陆某就案涉房屋锁住的事实认可，但其将钥匙放在案涉房屋楼下酒店前台，原告要进入可以去拿钥匙。被告未提交证据。经审查，陆某就该争议事实除前述陈述外，另陈述，其报警后酒店前台的人告知其钥匙就在酒店前台，可以去取。陆某的该节陈述，与被告的陈述一致，本院予以采信。综上，本院认为，被告存在将案涉房屋锁住的行为，但其将钥匙放在案涉房屋下的酒店前台，原告随时可以取钥匙进入案涉房屋，故被告的行为不妨碍被告进入案涉房屋。就争议焦点2，原告主张，被告存在故意阻止原告顾客在案涉房屋门前停车位泊车的行为，被告予以否认。原告就其主张提交舟山和泓房地产有限公司综合部经理出具的《证明》作为证据，并申请原告的工作人员陆某出庭作证。《证明》中载明，其在去被告处就餐过程中，在酒店门前有空车位的情况下，原告工作人员阻止其在空车位上泊车。陆某陈述其朋友告知其，到原告处就餐过程中，被告在有酒店门口有停车位的情况下，阻止其朋友在此泊车。被告认为，《证明》应为证人证言，证人应出庭作证，现证人未出庭作证，故对该证据不予认可。被告对陆某关于被告故意阻止原告的顾客在酒店门口停车位泊车的陈述不认可。被告未提交证据。根据原、被告举证、质证意见，本院审查认为：原告提交的《证明》其内容应为应证人证言，在证人未出庭的情况下，本院不予采信。即使该证据为书面证据，出具单位亦应加盖单位公章，但该《证明》中并无出具单位的公章，亦不能作为定案依据。陆某系原告的工作人员，与原告存在利害关系，仅凭其证言不能确定被告存在故意阻止原告顾客在酒店门口停车位泊车的行为。综上，本院认定原告证据尚不足以证实被告存在故意阻止原告的顾客在酒店门前停车场泊车的行为。就争议焦点3，原告主张，案涉房屋存在漏水问题，被告对此予以否认。原告为支持其主张，向本院提交以下证据：1.照片4张，证明案涉房屋漏水的事实。被告对该证据的真实性、关联性均有异议，是否漏水、漏水的范围该证据均无法反映出来；2.快递记录和复函，证明原告书面通知被告案涉房屋漏水，并要求被告维修、赔偿损失的事实。被告认可收到原告快递邮寄的该复函，但对复函记载的内容的真实性有异议，该函不能证实案涉租赁房屋漏水。被告对该函的关联性亦有异议，复函的内容也显示原告一直在向三楼承租人提出维修及索赔的主张，未向被告提出主张。3.通话记录及通话录音，证明案涉租赁房屋漏水，原告为此与被告及三楼承租人均就此进行过协商的事实。被告对通话记录及通话录音真实性、关联性有异议，因为通话双方的身份无法确定，即使通话的一方是三楼承租人，也不能仅凭其陈述四楼漏水至三楼后，继续渗漏到二楼，及认定案涉房屋漏水的事实。4.陆某的证人证言，证明案涉房屋漏水的事实。被告认为，陆某非专业人员，其就案涉房屋是否漏水、漏水范围的陈述不能作为定案依据。5.夏国定的证人证言，证明案涉房屋漏水的事实。被告对夏国平证言的真实性有异议，但认为夏国平的证言中可以看出案涉房屋即使漏水也是三楼造成的。被告未提交证据。根据原、被告举证、质证意见，本院对上述证据认证如下：证据2，系原告制作，与原告陈述无异，故不能仅凭其中载明案涉房屋漏水即认定漏水事实；证据3，不能确定通话双方的身份，故不作为定案依据；证据1、证据5均系事后形成，非漏水当时形成，结合本院勘察现场时拍摄的照片，确实能证实案涉房屋屋顶确实存在部分发霉的情况，但不能仅凭发霉的事实即推定房屋漏水的事实；证据4中的证人陆某系原告工作人员，与原告存在利害关系，故仅凭其证言不能认定案涉房屋漏水的事实。综上，本院认为，原告提交证据尚不足以证实案涉房屋漏水的事实。本院认为，原、被告于2015年7月25日签订的《房屋租赁合同》，经审查，不存在影响其效力的情形，故合同有效，原、被告均应该按约履行义务。现原告以被告故意阻止其进入租赁房屋、故意阻止其顾客在酒店门口停车位、案涉房屋存在漏水问题为由，提出解除合同，但原告提交的证据尚不足以证实被告存在前述违约行为。退一步讲，即使案涉房屋发霉的地方系漏水导致，根据原告陈述也是一次性漏水而非持续性漏水，并且漏水的程度、范围相对不大，不足以导致合同解除，故本院对原告解除合同的诉讼请求不予支持。在合同不解除的情况下，原告要求被告赔偿因合同提前解除给其造成的损失的诉讼请求缺乏依据，本院亦不予支持，对原告就损失提交的相关证据本院亦不再一一认证。综上，本院对原告的诉讼请求不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款、第二款、第九十一条第（二）项之规定，判决如下：驳回原告武天放的诉讼请求。本案受理费14724元，鉴定费20000元，共计34724元，由原告武天放负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于舟山市中级人民法院。审 判 长  周志明人民陪审员  潘祖庆人民陪审员  林意红二〇一八年五月十八日书 记 员  郑 程