湖南省衡阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘04民终1374号
上诉人（原审被告）赵干美，女，1984年7月15日出生，住湖南省衡山县白果镇。
上诉人（原审被告）胡中林，男，1980年7月30日出生，住湖南省衡山县白果镇。
二上诉人共同委托诉讼代理人黄先进，衡阳市南岳区法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）中国电信股份有限公司衡山分公司，住所地湖南省衡山县开云镇人民西路148号。
负责人谭彦宇，该分公司总经理。
委托诉讼代理人刘丰云，衡山县光大法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人谭中荣，男，1963年2月6日出生，住湖南省衡山县开云镇。
上诉人赵干美、胡中林因与被上诉人中国电信股份有限公司衡山分公司（以下简称电信衡山分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省衡山县人民法院（2016）湘0423民初322号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月19日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年11月1日公开开庭进行了审理。上诉人赵干美、胡中林的共同委托诉讼代理人黄先进、被上诉人电信衡山分公司的委托诉讼代理人刘丰云、谭中荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
赵干美、胡中林上诉请求：撤销一审判决，改判驳回电信衡山分公司的诉讼请求；2、由电信衡山分公司承担一、二审诉讼费用。事实及理由：赵干美与电信衡山分公司于2008年9月15日签订房屋租赁合同，合同约定约定租期从2008年10月1日至2013年9月30日，一年租金2600元，双方合同还约定，租金每年9月份一次性交清，如拖欠，则按拖欠额收取违约金，该合同实际履行至2012年3月31日止。电信衡山分公司在合同履行期内没有以赵干美拖欠租金为由收取违约金，也未主动解除合同，合同系双方协商一致解除。在协商解除合同期间，电信衡山分公司从未提出上诉人拖欠房屋租金和水电费。赵干美将2008年10月至2013年9月30日租金13000元已经交给了第一份合同的签订人白果支局的局长赵华，电信衡山分公司不应再向赵干美要租金。
电信衡山分公司辩称：上诉人的上诉理由不能成立，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。赵干美交钱给赵华与本案无关，那是赵华与赵干美夫妇之间的借贷关系，与电信衡山分公司无关。
电信衡山分公司向一审法院起诉请求：请求解除双方之间的租赁合同，判决赵干美搬出房屋，并支付电信衡山分公司房屋租金20300元，水电费4837.40元，共计25137.40元，并承担诉讼费。
一审法院认定事实：赵干美与胡中林系夫妻关系。2008年9月15日，电信衡山分公司的分支机构白果支局与赵干美签订了《门面租赁合同》，电信衡山分公司将其所有的座落在衡山县白果镇楚南路30平方米的门面租给赵干美经营。合同约定，租期从2008年10月1日起至2013年9月30日止，年租金为2600元。在租赁期限内，电信衡山分公司又与胡中林于2012年3月8日签订了《门面租赁合同》，电信衡山分公司将上述门面租给胡中林经营电信业务，合同约定：租赁期限从2012年4月1日起至2013年3月31日止，租金每月400元，每月20日前交纳。合同还约定，电信衡山分公司根据胡中林每月完成电信衡山分公司方业绩情况，对门面租金给予优惠：完成业绩指标100%的，门店租金全免；完成业绩指标95%-100%的，门店租金按30%收取；完成业绩指标85%-90%的，门店租金按50%收取；完成业绩指标低于85%的，门店租金全额收取。经营期间，水电费由赵干美、胡中林一方负担。合同签订后，电信衡山分公司收取赵干美门面押金30000元。合同到期后，双方未续签租赁合同，但仍由赵干美继续使用门店办理电信业务，电信衡山分公司多次与赵干美协商终止合同均未果。2014年8月8日，电信衡山分公司致函赵干美，要求其搬离门店，并停止了赵干美夫妇办理电信业务权限。同年8月，赵干美将门店钥匙交给电信衡山分公司，但尚有部分财产没有搬走，仍然占有该门店。2014年9月29日，电信衡山分公司向一审法院起诉，一审法院以合同约定了仲裁条款为由裁定驳回起诉。后电信衡山分公司申请仲裁，2015年9月8日，衡阳市仲裁委员会作出（2015）衡仲裁字第87号裁决书，裁定赵干美、胡中林搬离门店，并支付电信衡山分公司租金14800元，赵干美、胡中林不服，诉至法院。2015年11月19日，衡阳市中级人民法院作出（2015）衡中法民一初字第54号民事裁定书，裁定撤销衡阳市仲裁委员会的裁决书，2016年4月8日，电信衡山分公司诉至法院。另查明，赵干美在经营期间，电信衡山分公司自认收取了赵干美2008年10月1日至2009年12月31日的房租，另从白果支局2013年一季度效能评估及门店租金收入通报中可以认定电信衡山分公司收取了赵干美夫妇1200元门店租金。
一审法院认为：电信衡山分公司与赵干美夫妇签订的两份《门面租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该两份合同合法有效，双方均应按合同约定履行义务。赵干美经营期间，没有向电信衡山分公司交纳了房租的证据，只有电信衡山分公司自认赵干美交纳了自2008年10月1日至2009年12月31日的房租，该院认定赵干美欠电信衡山分公司门面租金5850元（从2010年1月1日起至2012年3月31日止）。故赵干美应付电信衡山分公司租金5850元，此债务为赵干美、胡中林夫妻共同债务，胡中林应承担连带偿还责任。赵干美夫妇以门面租金超过诉讼时效为由进行抗辩，因赵干美夫妇向电信衡山分公司交纳了押金30000元，电信衡山分公司在退还赵干美
、胡中林押金时享有先履行抗辩权，故赵干美夫妇的抗辩理由不予采纳。对于胡中林与电信衡山分公司签订的《门面租赁合同》，合同到期后，双方并未续约，之后应视为不定期租赁，双方可以随时解除合同，但出租人解除合同之前应当在合理期限之前通知承租人。电信衡山分公司于2014年8月8日书面致函胡中林，明确告知胡中林解除双方之间的租赁关系，要求胡中林于同年8月13日之前搬离门店，故该院认为双方租赁关系已经解除，赵干美、胡中林理应退还涉案门面，对电信衡山分公司要求赵干美夫妇搬离门店的请求，应予支持。关于门面租金，因合同约定租金与赵干美夫妇完成电信衡山分公司的业绩挂钩，电信衡山分公司有条件提供而不积极提供赵干美夫妇注销前的业绩报表等证据，应承担举证不能的后果。故电信衡山分公司要求胡中林支付房屋租金11200元的诉讼请求，该院不予支持。关于电信衡山分公司要求赵干美、胡中林支付水电费4837.40元，因证据不足，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十条之规定，判决：一、被告胡中林、赵干美于判决生效之日起十五日内将其租赁的门面返还给原告中国电信股份有限公司衡山分公司；二、被告赵干美于判决生效之日起十日内向原告电信衡山分公司支付租金5850元，由被告胡中林承担连带偿还责任；三、驳回原告的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事法诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费428元，由被告胡中林、赵干美负担200元，由电信衡山分公司负担228元。
二审中，当事人未提交新证据。对于双方争议的焦点赵干美是否拖欠了电信衡山分公司的租金的问题，本院做如下认定：2008年9月15日，赵干美与白果支局签订的《门面租赁合同》约定，租期为5年，从2008年10月1日起至2013年9月30日，租金为年租金2600元，每年9月份一次性交清。2012年3月8日，赵干美之夫胡中林就原租赁场地，又与电信衡山分公司签订了《门面租赁合同》，租赁期为2012年4月1日至2013年3月31日止。那么，后一合同显然是对前一合同的变更。前一合同于2012年3月31日自动中止，双方均按照后一合同履行。鉴于双方均未提交任何文字依据，只能综合各方面情况进行分析。对于租金问题，胡中林在公安陈述“2008年我签订门面租赁合同之前，当时白果支局局长赵华要我交14000元给他，我就给了14000元给他。我以为是抵房租的钱。”公安询问其“后来你交了房租没有？”，胡中林回答：“我又交了房租，只有(在)我和唐斌签了这么个返还协议后我就没交房租了，因为我完成了任务，可以返回房租的”。
从胡中林的上述回答和案卷证据中看出，胡中林提出的指2008年的门面租赁合同是2008年9月15日赵干美与白果支局签订的门面租赁合同。与唐斌的返还协议是指2012年3月8日胡中林与唐兵（代表电信衡山分公司）签订的《门面租赁合同》，其称其在2008年签订门面租赁前白果支局局长赵华向其要了14000元，而赵华在公安机关陈述，其在2009年向赵干美、胡中林私人借款14000元，且出具了欠条。双方对于赵华收取了赵干美、胡中林14000没有异议，但对于该款用途有异议。胡中林认为是抵作房屋租金的。但合同约定的租金是2600元一年，合同签了五年，五年总租金应为13000元，与胡中林主张交纳了14000元的数额不符。且如果胡中林已经在签订合同前交清了五年的全部房租，还多交了1000元，那么其在签订第二个合同之前还交了房租，这明显与常理不符。赵华既然已经认可该14000元是私人借款，赵干美、胡中林可另行主张权利。
本院认为，综上所述，赵干美、胡中林未能提供证据证明其已经交纳了房屋租金，则应向电信衡山分公司支付租金。上诉人的上诉请求不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费428元，由上诉人赵干美、胡中林负担。
本判决为终审判决。
审判长 唐建华
审判员 王洪峰
审判员 周隽斓
二〇一六年十一月十七日
书记员 谢倩茜