上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第44442号
原告上海豪业餐饮管理有限公司。
法定代表人楼锦豪。
委托代理人张明，上海市中炀律师事务所律师。
被告上海思捷商场经营管理有限公司。
法定代表人胡书来。
委托代理人陈荐，上海市陈宜陈律师事务所律师。
原告上海豪业餐饮管理有限公司（以下简称豪业公司）诉被告上海思捷商场经营管理有限公司（以下简称思捷公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年1月21日公开开庭进行了审理，后转为普通程序，于2014年9月1日公开开庭进行了审理。原、被告委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告豪业公司诉称，2012年2月中旬，原、被告订立租赁合同一份，约定被告将位于本市浦东新区浦东南路XXX号世界广场B1层西部B1-11号商铺出租给原告，用途为经营餐饮，租赁期限七年，自2012年3月1日起至2019年2月28日止，基本月租金人民币（以下币种相同）15，775元，物业管理费每月9，225元，合计月租金25，000元。合同订立后，原告按约支付了相关费用，并从2012年3月中旬起进行装修，4月开始申办营业执照，期间应工商管理部门审核要求，通过了环评检测，在6月28日取得餐饮服务许可证，9月取得公共卫生许可证。至此原告向浦东新区工商行政管理部门申领营业执照，几经周折，仍因被告不能提供适格的产权证明文件而致无法办理营业执照。期间原告多次催促被告履行相关义务未果。2013年6月16日，被告在未告知的情况下，以原告逾期支付租金为由，切断原告经营场所电源，致原告无法营业，给原告带来重大损失。由于被告未按约履行合同义务致使原告无法办理营业执照而不能合法经营，原告暂停付租金的做法并无不当。故诉请判令：1、解除原、被告签订的租赁合同；2、被告赔偿原告装修费、设备购置费416，090元，赔偿物品损失185，846元；3、被告返还原告装修押金10，350元、租赁押金25，000元、转让补偿费90，000元、煤气过户费50，000元、排风管道费50，000元；4、被告支付原告违约金215，802元。
被告思捷公司辩称，解除合同的诉请由法院认定，对其余诉讼请求均不予同意。
经审理查明，上海豪业餐饮管理有限公司原名上海豪釜餐饮管理有限公司。
2012年2月，思捷公司（出租方、甲方）与豪业公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于上海市浦东新区浦东南路XXX号世界广场B1层西部B1-11号商铺、建筑面积205平方米出租给乙方作为经营餐饮使用，在租赁期限内，未事先征得甲方书面同意并按规定报经有关部门批准，乙方不得改变用途，乙方经营活动应符合乙方营业执照所规定的经营范围，并应遵守一切有关适用的法律、条例、法规和法令，不得利用从事违法和不道德的活动；商铺交付日期2012年3月1日，至6月30日为免租金装修期；商铺租赁期为7年，自2012年3月1日起至2019年2月28日止。基本租金为每月15，775元，物业管理费每月9，225元，合计每月25，000元；支付方式付三押一，于合同签署后5个工作日内支付1个月押金，第一期租金乙方于2012年6月20日前5个工作日支付，如乙方在此日期前开业应按实际日期前5个工作日支付，续满十二个日历月为一年租期。在合同期内，乙方须按先付后用原则提前每3个月一次并提前5个工作日支付下一期的租金，依次类推；在下列情况下，甲方有权提前解除合同并收回商铺，同时有权处分押金，并要求乙方偿还欠款并赔偿经济损失（即收回之日至本合同期满止的应付租金的20%-30%），乙方的装修在提前解除合同时不得向甲方索取任何形式的赔偿，若乙方放弃其装修，甲方有权自行拆除乙方的装修而无须对乙方作出任何补偿，费用由乙方承担。对乙方所遗留的物品在未付清乙方的各项欠款前，不得搬走，作为乙方欠款的抵押，但在经甲方催告后7天未运走的视为乙方放弃对该物品的所有权，甲方有权自行处理。……乙方未在规定时间和地点按本合同约定支付租金、物业管理费或其他应缴费用，且在甲方发出催交通知后10天内仍未支付的；乙方在签署本合同前应向甲方提交本身或其投资者的合法有效的证件、营业执照、授权委托书，待乙方在进入该商铺正式营业前，应办理该经营场地的营业执照（分支机构），并将其营业执照、税务登记、卫生许可证、消防许可证和特种行业许可证等必备文件提交甲方备案。在正常营业后，乙方将上述证照变更情况及时提交甲方备案；租赁期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该商铺的，甲方应赔偿乙方的经济损失，即收回之日至本合同期满止的应付租金的20%-30%及合理装修费用；在租赁期内，乙方逾期支付租金、物业管理费，每逾期一天，应对所逾期支付的费用以每天千分之三的标准支付滞纳金，逾期支付超过10天，甲方有权终止合同和停止乙方使用相关设施的权利；合同附件九约定，乙方向甲方支付的综合补偿费18万元，在签约后5个工作日内支付9万元及正式开业5个工作日前支付9万元。乙方在付费后，视作对该商铺现状包括留（弃）存财物及设备设施剩余价值等拥有处置及改造权，但固定设施及外围结构不得改变，如乙方对外围结构进行装饰改造，须以方案获得甲方同意为前提。同时甲、乙双方同意乙方改造后实际使用的状况为合同到期商铺回收的依照；甲、乙双方同意按乙方改造后实际使用的状况作为合同到期商铺回收的依照，乙方在签约后5个工作日内向甲方一次性支付烟道使用费5万元；乙方在开业前、免租期内确定使用天然气时向甲方支付煤气表过户费5万元，甲方负责落实天然气过户到乙方名下，过户过程乙方不承担其他费用；对于综合补偿费、烟道使用费、煤气表过户费，在本合同到期后，甲、乙双方同意对下一家承租人收取前述费用。综合补偿费，在本合同到期后30天内，该下一家承租人系乙方找到并签订租约的，该等费用由乙方收取80%，另20%归甲方收取，超过30天后，则由甲方处置，但应适当补贴乙方，补贴金额届时双方另行协商。关于烟道使用费、煤气表过户费，无论乙方或甲方寻得下一家承租人时，均要求作为必要的附加条件予以执行，并由乙方收取烟道使用费、天然气表过户费，超出乙方原支付部分归甲方所有或用于补足综合补偿费的不足部分，如需天然气过户乙方须全力配合。合同另对其他事项作了约定。
合同订立后，思捷公司按约交付了租赁物，豪业公司进行装修后用于经营餐饮，于2012年6月起开始营业。豪业公司已支付思捷公司租赁押金25，000元、综合补偿费9万元、烟道使用费5万元，支付思捷公司租金及物业管理费至2012年10月底。装修押金10，350元原告称支付给了租赁物的物业管理公司。
2012年12月4日，豪业公司致函思捷公司，称于2012年7月试营业至今，已办理好前期相关证照，在办理营业执照过程中，依工商部门规定，需提供加盖印章商铺权利证明文件，故要求思捷公司尽快提供以便办理，并保留暂停支付租金及物业管理费的权利等。12月20日，豪业公司再次致函，要求提供办理营业执照、申办消防所需的合法文件。12月27日，思捷公司向上海中保信投资有限公司发函，称已多次要求其提供加盖产权人中国人寿保险（集团）公司公章的房产证复印件以及同意转租证明等，以便于思捷公司的商户办理营业执照等，但一直未得以落实，要求尽快处理。并附了豪业公司的函件。
2013年3月27日，思捷公司致函豪业公司，称豪业公司拖欠2012年11月-2013年3月租金125，000元及相应水电费，要求于3月31日前支付，否则终止合同、停止相关设施的使用。5月21日，思捷公司再次致函豪业公司，催讨2012年11月-2013年5月的租金175，000元。
2013年4月1日，豪业公司回函称思捷公司至今未能配合提供办理营业执照的有效房产权证等资料，导致豪业公司无法取得营业执照及合法经营，受到了巨大损失，故待思捷公司提供相关资料、豪业公司办妥营业执照后方支付租金。
2013年6月16日，思捷公司对系争租赁物采取断水、断电，更换了租赁物的电子门锁致豪业公司无法入内。次日，豪业公司致函思捷公司，称思捷公司切断电源，造成商铺无法经营，员工无法上班，给豪业公司造成的巨大损失应由思捷公司承担。此后，豪业公司起诉来院，诉请如前。
审理中，根据豪业公司的申请，本院通过上海市高级人民法院委托上海东方投资监理有限公司对浦东南路XXX号世界广场B1层西部B1-11号商铺内的装修及相关设备购置费用等进行司法鉴定，该公司向本院出具了司法鉴定报告。鉴定报告载明本鉴定意见书人工单价是按2012年5月份上海市建筑建材业市场管理总站发布的造价信息电子版的市场信息价发布的人工单价平均标准执行，材料单价是按2012年5月上海市建筑建材业市场管理总站发布的造价信息电子版的市场信息价执行。鉴定中设备仅是现场能清点到的设备，不包括家具及低值易耗品。鉴定意见：一、装饰工程207，983元；二、安装工程77，687元；三、设备购置费130，420元。合计416，090元。经庭审质证，原告认为鉴定报告没有将原告要求的设备购置费完整的进行评估，由于鉴定机构认为评估不属于其业务范围，故部分设备没有列入鉴定范围内。被告对鉴定意见中的装饰工程及安装工程无异议，对鉴定意见中的设备购置费金额有异议，认为超过500元价格的物品都应有发票佐证，原告提供的设备资料不全，被告不清楚具体指向，且由于原告违约，根据合同约定存留的设备物资以及固定装修在原告未付清租赁费的情况下应归属被告。鉴定机构向本院陈述，鉴定意见中的设备购置费130，420元所涉及的所有设备均是鉴定人员在租赁现场对现存设备进行清点的，写实际购价的是原告提交票据和实物相符的，没写实际购价的是按照市场价评估的，设备主要包括厨房设备、冰箱、灶具、冷柜等需要专业人员现场安装的设施，设备中包括可移动设施和不可移动设施，不可移动设施涉及金额89，140元，可移动设施涉及金额41，280元，可移动设施具体指设备明细中的第1、3、5、10、18-20、23、26-28、33-36、44、47项，其余序号所列设施为不可移动设施。
审理中，原、被告称合同附件九约定的综合补偿费，包括被告交付租赁物时租赁物内原留存设备及装修，约定支付的煤气表过户费、烟道使用费均不涉及设备的安装。关于违约金的诉请，原告称其诉请金额是按照未履行租赁期间计68个月乘以每月租金15，775元，计算总额的20%。被告称合同约定的违约金过高，被告不存在违约情形，故不同意承担违约金，由法院依法裁定。
另查明，2013年12月，思捷公司以豪业公司为被告向本院提起诉讼，案号（2013）浦民一（民）字第43214号，诉请要求确认原、被告间的租赁合同于2013年6月30日解除，豪业公司支付2012年11月1日至2013年6月30日的租金及物业管理费20万元，支付提前解除合同的损失34万元，支付综合补偿费9万元、煤气过户费5万元以及相应利息损失。该案中，对豪业公司留存于租赁物内的物品，豪业公司要求取回。本院于2014年9月作出判决，判决确认思捷公司与豪业公司间的租赁合同于2012年4月9日解除，豪业公司支付思捷公司欠付租金及物业管理费188，333元，豪业公司搬离浦东南路XXX号世界广场B1层西部B1-11号商铺内的可移动设施，驳回了思捷公司的其他诉讼请求。
再查明，坐落于上海市浦东新区浦东南路XXX号地下一层西部、地下二层商场的权利人为中国人寿保险（集团）公司（以下简称人寿公司），2002年，人寿公司委托中保大厦有限公司管理、出租、转让上述房屋，2003年，中保大厦有限公司转委托上海中保信投资有限公司。2003年4月起，思捷公司与人寿公司就浦东新区浦东南路XXX号地下一层、地下二层建立租赁关系。
2012年6月，人寿公司以思捷公司、上海天行健商场经营管理有限公司为被告向本院提起诉讼，案号（2012）浦民一（民）初字第16883号，以思捷公司欠付租金为由，诉请要求确认其与思捷公司间的房屋租赁合同于2012年4月9日解除，思捷公司返还租赁房屋，并支付2008年7月起的房屋租金及使用费，支付违约金等。该案中思捷公司提起反诉。本院审理后于2013年12月25日作出一审判决，认定思捷公司拖欠租金构成违约，人寿公司享有单方解除权，判决确认人寿公司与思捷公司间的房屋租赁合同于2012年4月9日解除，思捷公司返还人寿公司租赁房屋并支付欠付的房屋租金及使用费、支付违约金等内容。判决后，思捷公司提起上诉，上海市第一中级人民法院于2014年4月8日作出二审判决，驳回上诉，维持原判。
以上事实，有当事人提供并经庭审质证的《租赁合同》、函件、凭证、民事判决书、司法鉴定报告等证据以及当事人的到庭陈述在案佐证。
本院认为，原、被告订立的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容符合平等互利、协商一致的原则，应认定有效，双方当事人均应恪守。由于系争房屋系思捷公司向产权人人寿公司承租，思捷公司与人寿公司间的租赁合同已经生效判决认定因思捷公司违约而于2012年4月9日解除，原、被告间的转租合同因前手租赁合同解除而不具备继续履行的基础，本案租赁合同因前手租赁合同解除而同时于2012年4月9日解除。（2013）浦民一（民）字第43214号案件已对涉案租赁合同的解除日期作出确认，因此豪业公司在本案中关于解除合同的请求无须再作处理。本案租赁合同由于思捷公司的原因以致提前解除，原告要求思捷公司赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。系争租赁物内的装饰工程、安装工程、设备购置费（不可移动设施）经司法鉴定确定金额为374，810元。鉴定报告载明的可移动设施以及原告诉请的其他物品损失，由于原告对其他物品损失并未提交确凿证据，且可移动设施可由原告自行取回，故原告要求被告赔偿物品损失185，846元，本院不予支持。原、被告合同约定的综合补偿费18万元，内容包括原告承租商铺时系争商铺内原留存的设备及装修等，原告在支付该款项后，商铺内的前述设施等归原告所有。原告已支付被告综合补偿费9万元，因系争租赁物内的装修等固定设施的价值已经司法鉴定，因此，原告要求被告返还已支付的综合补偿费9万元，本院不予支持。且应在已经确定的鉴定总金额中扣除原告未支付的综合补偿费9万元，余款284，810元，参照合同租赁期限，扣除原告装修后实际使用的期限约一年，本院确定剩余租赁期内装饰装修残值为244，123元。该装修残值的费用已成为原告的实际损失，应由被告承担。合同解除后，原告缴纳被告的租赁押金25，000元，被告应予返还。装修押金并非由被告收取，原告应向收取该费用的相关物业单位主张权利。已支付的烟道使用费5万元，鉴于租赁期限已履行一定期间，故本院酌情确定被告返还原告42，000元。原告并未提交其已经支付被告煤气表过户费5万元的相关凭据，其诉请要求被告返还，本院不予支持。被告对合同解除负有过错，原告要求被告承担解除合同的违约金，符合合同约定以及法律规定。考虑到被告主张系争租赁合同约定的违约金过高，并不同意承担，本院依据公平原则以及综合违约方的过错程度、原告的损失情况等因素，对违约金予以调整，确定被告承担解除合同的违约金9万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告上海思捷商场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海豪业餐饮管理有限公司装饰装修损失244，123元；
二、被告上海思捷商场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海豪业餐饮管理有限公司租赁押金25，000元；
三、被告上海思捷商场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海豪业餐饮管理有限公司烟道使用费42，000元；
四、被告上海思捷商场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海豪业餐饮管理有限公司解除合同违约金90，000元；
五、驳回原告上海豪业餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14，646元，由原告上海豪业餐饮管理有限公司负担4，646元，被告上海思捷商场经营管理有限公司负担10，000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 何绍辉
人民陪审员 沈慧芸
人民陪审员 张艳培
二〇一四年九月十九日
书 记 员 于 晔
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。