广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0306民初4265号
原告（反诉被告）张轶博，男，1991年11月10日出生，汉族，住址深圳市南山区。
委托代理人钟胜荣，广东中安律师事务所律师。
委托代理人张爱芹，女，系原告母亲。
被告（反诉原告）李晓冰，女，1989年11月26日出生，汉族，住址广东省陆丰市。
委托代理人雷涛，广东王芬律师事务所律师。
委托代理人李伟铎，广东王芬律师事务所律师。
第三人深圳市家家顺房产交易有限公司，住所地深圳市福田区。
法定代表人杜艳花，职务总经理。
委托代理人李婕雯，女，系该公司职员。
上述当事人房屋买卖合同纠纷案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人钟胜荣、张爱芹，被告委托代理人雷涛、李伟铎，第三人委托代理人李婕雯均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张轶博诉称，被告系深圳市宝安区宝安大道西南侧花乡家园A座18G房产的100%所有权人。2015年11月20日，在第三人的居间撮合下，被告（卖方）和原告（买方）、第三人（居间方）签订了《深圳市二手房买卖及居间服务合同》及《物业交接清单》，约定买方向卖方购买该房产，转让成交价1,300,000元（第一、二条）；定金共计130,000元，买方同意于本合同签订时向卖方支付20,000元、于本合同签订后2个工作日内再支付110,000元，前述定金交由居间方托管，监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与居间方所签的监管协议或类似文件而定，买方将定金支付给居间方监管或打入指定监管账号中后即视为卖方本人已收讫，卖方应向买方开具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金生效（第三条）；买方须于2015年12月8日前支付除定金之外的首期款260,000元至买卖双方约定的银行监管账户，并向银行提交按揭贷款申请资料，卖方应无条件配合（第四条第2项）；该房产产权现状及处理方式为处于抵押状态，卖方需委托担保公司担保融资赎楼的，须于签订本合同之日起5个工作日内与担保公司签订服务合同，同时向担保公司或第三方指定的人员出具委托赎楼公证书；卖方应在买方取得银行贷款承诺函后3个工作日内配合担保公司还清银行贷款、办妥注销抵押登记手续，若卖方虽有担保公司提供担保仍不能获得赎楼贷款的，卖方应在3个工作日内自行筹集资金赎楼，增加的费用由卖方承担，卖方应在还清贷款并办妥注销抵押登记后2个工作日内将房地产原件交给第三方办理过户（第六条第3项）；买卖双方同意从定金或楼款中预留10,000元作为交房保证金交由居间方托管，此款在完成产权变更登记及卖方实际交付该房产后5个工作日内结算（第九条）；卖方应于收到全部楼款（除交房保证金外）当日内将该房产交付买方，买卖双方共同对该房产及附属设施设备物品等进行验收，结清物业管理费、水电费等相关费用并办理过户手续，并将交房确认书交至居间方（第十条）；鉴于居间方就本次交易提供了居间服务，促成买卖双方交易，买方应支付佣金39,000元，于申请递件过户前付清；在本合同签订时，买方应支付必要费用20,000元，必要费用可抵扣佣金（第十一条）；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过15个工作日，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金（第十二条第1项）；2015年11月24日前，买方转给卖方11万元，另转1万元到居间方作为卖方交房保证金（第十六条“备注”）；等等。此外，原告为深圳户籍，目前在深圳无任何住房，具备购买该房产的资格。2015年11月21日、25日，原告分别向被告支付了定金20,000元、100,000元（合计120,000元），被告分别出具了两张《收款收据》，签收了前述定金。2015年11月25日，原告将定金中的10,000元直接支付给第三人作为交房保证金。2015年12月8日，原告、被告与中国工商银行深圳宝安支行签署了《二手楼交易资金监管协议》，约定将首期款260,000元交由该银行监管；同日，原告将首期款260,000元支付至该银行监管账户上。2015年12月25日，该银行出具了《二手楼按揭贷款确认书》（被告于2016年1月7日签收了该确认书），承诺就该房产买卖事宜向原告（借款人）910,000元贷款，至此，原告的全部购房资金已经落实（定金130,000元+首期款260,000元+银行承诺贷款910,000元=转让成交价1,300,000元）。由于被告多次逾期还款、信用记录不良，担保公司要求被告提供反担保方可为其提供赎楼担保，但被告拒绝配合，造成担保赎楼无法进行。在此情形下，2016年1月25日，原告与第三人共同向被告发出《催告函》，要求被告于2016年1月28日前办理公证委托、办理注销抵押登记（赎楼），但是，被告置之不理。2016年2月21日，原告与被告及其丈夫蔡海平见面协商时，被告提出要加价七八十万元才愿意继续履行合同。2016年2月23日，原告与第三人共同再次向被告发出《催告函》，载明原告已于2015年12月25日取得银行贷款承诺函、落实了全部购房资金，要求被告于2016年2月28日前办理公证委托、办理注销抵押登记（赎楼）并将赎出的房产证交给第三人。然而，被告仍然置之不理，拒不履行赎楼义务，该房产至今仍处于抵押状态，致使交易无法继续进行。综上，被告已经以种种实际行为表明其不愿意继续履行合同义务，显然已构成根本违约。为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：一、继续履行《深圳市二手房买卖及居间服务合同》及附件《物业交接清单》，包括：1、被告立即履行赎楼义务即还清尚欠的深圳市宝安区宝安大道西侧花乡花园A座18G房产的按揭贷款、注销抵押登记（被告拒绝履行该义务时，由原告代被告履行该义务，同时原告代被告清偿的按揭贷款从原告应付被告的购房款中相应抵扣）2、被告立即将该物业的产权过户至原告名下（价值1,300,000元）；3、被告立即将物业完好地交付原告；4、被告立即将《物业交接清单》载明的设施物品（冰箱、油烟机、热水器、洗衣机、空调、床头柜各一套）（价值15,000元）完好地交付给原告。二、第三人履行监督义务，包括在被告完好地将该物业及附属设施设备、装饰装修及前述《物业交接清单》载明的设施物品完好地交付给原告并结清水费、电费、有线电视费、物业管理服务费、垃圾清运费、煤气费、电话费等费用（结清单据须经原告确认），同时第三人收到原、被告双方签署的《交房确认书》后，第三人方将10,000元交房保证金转付给被告，否则不予转付。三、被告立即向原告支付从2015年12月31日起按每日650元（即成交价1,300,000元的万分之五）的标准计算至该物业产权过户至原告名下之日的迟延履行违约金（暂计至起诉日为40,000元）；四、被告承担本案受理费、保全费等一切诉讼费用。
庭审前，原告将其诉讼请求变更为请求判令：1、解除《深圳市二手房买卖及居间服务合同》；2、被告立即向原告返还定金130,000元，并支付该款从2015年11月25日起按银行同期贷款利率计至判决书付款之日止（暂计起诉日1,000元）；3、被告立即向原告支付相等于转让成交价130万元20%的违约金260,000元；4、被告承担本案受理费及保全费等一切的费用。
被告李晓冰答辩称，被告与原告签订买卖合同之后，一直在履行合同，原告在2015年11月20日之后，双方本约定2015年11月24日之前缴纳剩下的定金110,000元，但原告在2015年11月25日才延期交付该款项，被告并未因为其原告的违约行为而终止此次买卖合同，而是继续办理了公证委托。按照双方合同的约定委托公证费及担保赎楼的费用应当由原告进行缴纳，在原告没有支付该公证费的情况下，被告自行支付了该公证费，之后被告一直在积极联系担保公司，并且也多次向原告强调在11月底要办理相应的赎楼手续。而原告在被告找到担保公司即将为其提供赎楼手续时，因为11月份原告没有配合办理赎楼而导致的延期产生的逾期银行的罚金达30,000多元，对该款项存在异议，因此原告拒绝到担保公司缴纳赎楼的费用及承担此笔赎楼款。鉴于此，被告始终和担保公司无法签订合同，在被告发催告函后，原告一直拒收，此催告函经过被告向邮局多次催促，竟达2个月才向原告送达。另，在原告向银行提交按揭赎楼材料之时，被告已知悉原告伪造了其个人银行流水，从而骗得银行的贷款承诺书，鉴于此，被告在2016年1月份收回了之前的担保公司的公证书。综上所述，原告涉及伪造其个人申请银行贷款审批的资料，骗得银行贷款承诺书，导致被告有可能因银行发现伪造资料而随时在房产过户后终止发放贷款，加大了被告的交易风险，同时在被告积极履约时，原告拒绝缴纳其应当缴纳的授权委托公证费、担保赎楼费及银行的利息款项，导致合同无法继续履行，其构成合同中约定的先合同义务的违约，鉴于此，是原告导致合同不能履行，应当由其承担违约责任，请求驳回原告的诉讼请求，支持被告的反诉请求。
被告李晓冰反诉称，2015年11月20日，双方签订了《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，被告在签约当场就多次强调要卖房供生意周转使用并且另外要买一套房，要原告尽快办理相关所有手续尽快过户拿到售楼尾款。在签订合同交付第一笔定金20,000元后，原告第二笔定金并未在合同约定的同年11月24日内交付已经构成违约，而是到第五天才交付，被告再次多次重申要本月及时赎楼还款（合同约定由原告承担担保赎楼费），但原告认为赎楼费较高，一直拖延不去交，导致被告没有赎楼产生不应当产生的供楼款逾期，被告再次发书面催告其去交赎楼费，但原告拒绝签收文书，导致至今没有赎楼，被告无奈自己想办法周转资金还银行供楼款，但个人信用已经严重受损，今后都无法再买房。鉴于此，原告因其自身原因拖延缴纳赎楼费，导致合同无法继续履行，并且造成被告个人信用成为银行黑名单，因生意资金周转不过来及另行买房违约损失巨大。综上所述，特提出反诉，请求法院判令：1、原告赔偿被告违约损失260,000元；2、原告承担本案全部诉讼费用。
原告张轶博针对被告李晓冰的反诉答辩称，一、原告已支付了定金、首期款，并已取得了银行贷款承诺函，落实全部的购房资金，不存在违约行为。二、根据被告提交的证据公证委托书显示，该委托书出具于2015年12月11日，晚于合同第6条第3款约定的签订合同之日起5个工作日内的日期，而且被告也没有与中诚致信担保公司签订担保服务合同，且至今未签订，已构成根本违约。三、根据原告提交的被告签收收据显示被告已经于2016年1月7日收回了全部公证委托书原件5本及贷款担保业务联系函原件，表明被告终止对该担保公司的赎楼委托，终止了赎楼进程。四、本案的赎楼业务办理过程是，合同签订后的12月份第三人为被告介绍了第一家担保公司即中诚致信担保公司，该担保公司经过审查认为被告资不抵债且有多次逾期还款记录，征信不良不予受理，所以被告于2016年1月7日取回了该司的公证委托书原件5本，终止对该司的赎楼委托进程。2016年1月上旬，第三人又为被告介绍了第二家担保公司即深圳中润达金融担保有限公司，该公司经过审查认为被告有多次逾期还款的记录，不予受理。2016年1月中旬，第三人又为被告介绍了第三家担保公司即深圳市达尔担保公司，该司同意暂时受理，但经审查发现，被告有多次逾期还款记录，征信不良，所以要求被告提供反担保并于2016年1月20日下午两点出具公证委托书给该公司指定人员，当时被告同意提供其朋友余亮作为反担保人，但是在2016年1月21日第三人业务员催促被告前往担保公司签署担保服务合同及出具公证委托书时，被告拒绝前往，此后第三人业务员又多次催促，但被告仍然拒绝出具公证委托书并由余亮作为反担保人签署反担保书。五、目前实践中的担保公司操作流程是，只有担保公司受理并审核同意卖方的赎楼担保申请后、在向卖方的欠款银发出担保函之前才到缴纳赎楼费环节，本案中目前没有任何一家担保公司审核同意受理被告的赎楼担保业务，所以根本没有到支付赎楼担保费的环节，而且被告提交的函件中没有具体指明是哪家担保公司、费用是多少及费用的计算依据，所以原告根本无法缴纳担保费，更何况正如答辩意见第二点所述，被告已撤销了对中诚致信担保公司的赎楼委托进程，故原告无法再缴纳所谓的赎楼担保费。六、被告之所以拒绝履行赎楼义务是因为价格上涨。七、根据涉案合同约定，被告即使有担保公司，但仍不能获得赎楼贷款的，则应在3个工作日内自行筹集资金赎楼，由此可见，即使被告无法获得担保公司的赎楼担保服务，也应当自行筹资履行赎楼义务，但在原告及第三人多次共同催促之后，被告仍未履行赎楼义务，致使涉案房产至今仍处于抵押状态，被告已构成根本违约。综上，恳请驳回被告的全部反诉请求。
第三人针对本诉及反诉共同答辩称，2015年11月20日原、被告双方在第三人居间服务下基于真实意思表示签订了深圳市二手房买卖及居间服务合同，该合同真实合法有效，合同约定被告将涉案房产以1,300,000元价格出售给原告，根据合同，原告向被告支付定金130,000元，2015年12月8日原告将260,000元监管在工商银行，2015年12月11日被告办理赎楼公证委托手续，2015年12月28日原告获得银行同意贷款承诺函，2015年12月30日第一家担保公司确认因被告征信不良无法办理赎楼手续，此后第三人工作人员又协助被告联系了另外两家担保公司办理赎楼公证手续，但均未办理成功，2016年1月25日和2016年2月23日第三人联合原告向被告发送催告函，催促其办理赎楼公证手续，但无果，交易停滞不前，第三人促使买卖双方进行交易，在交易出现障碍时积极沟通，已尽居间义务。
经审理查明，2014年11月21日，深圳市房地产权登记中心向被告颁发了深房地字第××号《房地产证》，被告系深圳市宝安区宝安中心区宝安大道西南侧花乡家园A座18G房产权利人，该房地产建筑面积为28.11平方米，用途为住宅，性质为市场商品房。
2015年11月20日，在第三人的居间撮合下，被告（卖方）和原告（买方）、第三人（居间方）签订了《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，约定买方向卖方购买该房产，转让成交价1,300,000元；定金共计130,000元，买方同意于本合同签订时向卖方支付20,000元、于本合同签订后2个工作日内再支付110,000元，前述定金交由居间方托管，监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与居间方所签的监管协议或类似文件而定，买方将定金支付给居间方监管或打入指定监管账号中后即视为卖方本人已收讫，卖方应向买方开具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金生效；买方须于2015年12月8日前支付除定金之外的首期款260,000元至买卖双方约定的银行监管账户，并向银行提交按揭贷款申请资料，卖方应无条件配合；该房产产权现状及处理方式为：处于抵押状态，卖方需委托担保公司担保融资赎楼的，须于签订本合同之日起5个工作日内与担保公司签订服务合同，同时向担保公司或第三方指定的人员出具委托赎楼公证书；卖方应在买方取得银行贷款承诺函后3个工作日内配合担保公司还清银行贷款、办妥注销抵押登记手续，若卖方虽有担保公司提供担保仍不能获得赎楼贷款的，卖方应在3个工作日内自行筹集资金赎楼，增加的费用由卖方承担，卖方应在还清贷款并办妥注销抵押登记后2个工作日内将房地产原件交给第三方办理过户；营业税、契税、提前还款短期借款利息、提前还款赎楼罚息、担保赎楼费、授权委托公证费等税费（前述税费以实际发生的为准）由买方承担，如本合同履行过程中因法律法规和政策变化原因须缴纳新的税费的，由法律法规和政策规定的缴纳方缴纳；买卖双方同意从定金或楼款中预留10,000元作为交房保证金交由居间方托管，此款在完成产权变更登记及卖方实际交付该房产后5个工作日内结算；卖方应于收到全部楼款（除交房保证金外）当日内将该房产交付买方，买卖双方共同对该房产及附属设施设备物品等进行验收，结清物业管理费、水电费等相关费用并办理过户手续，并将交房确认书交至居间方；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过15个工作日，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过15个工作日，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金。合同备注条款约定原告与2015年11月24日前转给业主110,000元，其中10,000元转至第三人作为被告的10,000元交房保证金。合同亦对其他相关事项进行了约定。
2015年11月21日、25日，原告通过银行转帐方式分别向被告直接支付了定金20,000元、100,000元（合计120,000元），被告分别出具了两张《收款收据》，以定金名义签收了前述定金。
2015年11月25日，原告将定金中的10,000元直接支付给第三人作为交房保证金，该款现仍在第三人处。
2015年12月8日，原告、被告与中国工商银行深圳宝安支行签署了《二手楼交易资金监管协议》，约定将首期款260,000元交由该银行监管，同日，原告将首期款260,000元支付至该银行监管账户上。
2015年12月11日，被告出具了公证《委托书》，委托深圳市中诚致信融资担保有限公司、张佰鑫等人办理该房产的申请赎楼贷款、过户等手续。
2015年12月25日，中国工商银行深圳宝安支行出具了《二手楼按揭贷款确认书》，承诺就该房产买卖事宜向原告提供910,000元贷款。
2015年12月17日，工商银行深圳宝安支行出具了《贷款担保业务联系函》（该函的抬头部分即受文单位一栏的信息未填写）载明：借款申请人李晓冰于2015年12月8日向我行申请赎楼贷款47.4万元，现其需贵公司担保的贷款金额为47.4万元，请贵公司对其的担保业务申请予以审查。
2016年1月7日，被告收回了前述公证委托书原件5本及贷款担保业务联系函原件1份，同时签收了资金托管协议原件、二手楼按揭贷款确认书各1份。
被告提交的《银行卡客户交易查询/打印》单显示，其正常偿还该房产银行贷款的时间为每月1日左右，但2015年11月1日时，其还款账户上的还款金额不足，至11月12日时当月贷款本息方全部扣款成功；2015年12月、2016年1月均未还款，至2016年2月29日、2016年3月1日时方扣款成功，扣款金额各为12,000元。
被告提交的《履约催告函》及邮寄记录显示，2016年1月18日，被告分别向第三人、原告邮寄了该函（收件地址分别为第三人的工商登记住所地、原告的身份证住址），第三人于次日签收了该函，原告于2016年3月15日签收了该函。该函右下角催告人一栏未签名，正文内容载明“张轶博先生：签订买卖合同后第二天就可以赎楼，按照合同约定由你方承担赎楼产生的费用，而你方多次不去向担保公司交纳此赎楼费用（自签订买卖合同之后的费用都由你承担），导致交易无法继续履行，你方拖延时间近两个月，还导致我因12月份没有赎楼产生未支付按揭款产生逾期罚息，严重影响本人信用，在此，我方再次发出催告，限你收到本函2天内到担保公司缴纳赎楼费用，具体费用向银行核算，逾期你方自行承担后果，并且我方将追究你方违约责任，合同将因你方违约解除”。庭审中，被告称该函中所述的担保公司为深圳市达尔担保有限公司。
2016年1月25日，原告与第三人共同向被告发出《催告函》，要求被告于2016年1月28日前办理公证委托、办理注销抵押登记（赎楼），被告于次日收到了该函。
2016年2月21日，原告及其母亲张爱芹、被告丈夫蔡海平、第三人业务员梁小伟及店长等人见面协商，蔡海平提出要加价方愿意继续履行合同。
2016年2月23日，原告与第三人共同再次向被告发出《催告函》，载明原告已于2015年12月25日取得银行贷款承诺函、落实了全部购房资金，要求被告于2016年2月28日前办理公证委托、办理注销抵押登记（赎楼）并将赎出的房产证交给第三人，被告于次日收到该函。
第三人提交了其业务员梁小伟与被告的微信聊天记录及短信往来记录，被告对此予以否认，并称不知道是在什么情况下发生的。经本院当庭查看梁小伟的手机发现，上述短信往来记录显示短信通信对象的手机号码为159××××3715，与被告确认的自己的手机号码一致，微信聊天记录显示聊天对象所捆绑的手机号码亦为被告确认的上述手机号码。上述微信聊天记录显示，2016年1月19日，梁小伟告知被告“现在担保公司已经可以做，需要你去做公证给担保公司，需要你配合工作”“请您准备以下材料做公证……”；1月20日，梁小伟告知被告“明天做公证需要带的东西是：你本人身份证原件、户口本原件、工行银行卡原件、余亮身份证原件和户口本，如果余亮户口本没有可以不需要，还需要带余亮的征信报告”；1月21日，梁小伟告知被告“记得两点钟到担保公司做公证的事，特此提醒你”，被告回复称“今天不行”。上述短信往来记录显示，2016年1月21日，梁小伟告知被告“你现在直接出发去昨天担保公司那做公证，记得带上昨天我给你需要带的东西，还需要余亮本人过去，余亮名下房子的房产证复印件”，被告回复称“昨天商量完过年前收不到款，时间太长，现在无所谓了，我今天没时间”“过了年要这笔钱也没什么用，所以现在急做公证也一点用也没有”；梁小伟告知被告“我现在开始出发去担保公司了，你什么时候到呢”，被告回复称“余亮回老家！”。
至本案开庭时，涉案房产仍处于抵押状态。关于担保赎楼无法进行的原因，被告称是因为原告没有缴纳担保赎楼费，原告及第三人均称是因为被告征信不良，且没有按照担保公司要求出具公证委托书并提供反担保人。
2016年5月4日，深圳市世纪中盛房地产评估有限公司对涉案房产作出的评估报告显示，涉案房产在2016年5月4日的市场价值为1,801,851元，原告、被告及第三人在庭审中对该市场价值金额均予确认。前述市场价值金额比涉案合同的成交价1,300,000元上涨了501,851元，上涨幅度为38.6%。
以上事实，有当事人当庭陈述及当事人提交的房地产证、深圳市二手房买卖及居间服务合同、房屋产权信息查询单、银行转帐凭证、银行户口交易明细表、收据、二手房交易资金监管协议、二手楼按揭贷款确认书、录音、不动产资料电脑查询结果表、不动产抵押登记查询表、评估报告、贷款担保业务联系函、公证书、催告函及邮寄记录、银行卡客户交易查询/打印、履约催告函及邮寄记录、微信聊天记录及短信记录等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》系当事人的真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面、适当履行。本案存在下列争议焦点问题，现分析评判如下：
一、关于原告是否存在违约行为。本院认为，根据审理查明的事实可知，原告已依约支付了定金、首期款，并取得了银行贷款承诺函，原告已经履行了合同约定的主要义务，不存在根本违约行为。
关于被告提出的原告未及时交纳担保赎楼费构成违约的主张。本院认为，首先，被告在《履约催告函》中没有具体指明是哪家担保公司、费用是多少及费用的计算依据，所以原告无法缴纳担保赎楼费。其次，即便如被告所称其在该函中所述的担保公司为深圳市达尔担保有限公司，但在第三人业务员多次催促后，被告一直未出具公证委托书，亦未提供反担保人，足以说明被告迟延履行合同约定的赎楼义务。综上，被告的前述主张与事实不符，亦无合同依据，本院不予支持。
关于被告提出的原告未及时交纳担保赎楼费导致其信用受影响的主张，本院认为，根据合同约定及交易习惯，赎楼的义务主体是卖方即被告而非买方即原告，且合同并未约定在合同签订后由原告代被告偿还银行贷款，故被告在完成赎楼、注销抵押登记之前仍负有按期偿还其银行贷款的义务，不得拖延或拒绝，如被告未按期偿还银行贷款，则应自行承担不利后果。且根据审理查明的事实可知，被告在涉案合同签订前的2015年11月1日已存在逾期偿还银行贷款的情形，在此后亦存在多次逾期偿还银行贷款的情形。综上，被告应自行承担未按期偿还银行贷款导致信用受影响的后果，被告的前述主张与事实不符，本院不予支持。
二、关于被告是否存在违约行为。本院认为，根据合同第六条第3项约定，被告须于签订本合同之日起5个工作日内与担保公司签订服务合同，同时向担保公司或第三方指定的人员出具委托赎楼公证书；被告应在原告取得银行贷款承诺函后3个工作日内配合担保公司还清银行贷款、办妥注销抵押登记手续，若被告虽有担保公司提供担保仍不能获得赎楼贷款的，应在3个工作日内自行筹集资金赎楼。根据审理查明的事实可知，被告于2015年12月11日出具了公证《委托书》，委托深圳市中诚致信融资担保有限公司、张佰鑫等人办理该房产的申请赎楼贷款、过户等手续；2016年1月7日，被告收回了前述公证委托书原件5本及贷款担保业务联系函原件1份，同时签收了二手楼按揭贷款确认书。据此可见，被告在2016年1月7日就已知晓原告已取得银行贷款承诺函的事实，故其应当依照前述约定于3个工作日内配合担保公司还清银行贷款、办妥注销抵押登记手续，在其已取消对深圳市中诚致信融资担保有限公司的委托的情形下，被告应自行筹集资金完成赎楼，但是被告并未按期履行前述义务。且在第三人业务员多次通过微信、短信方式催促被告履行赎楼义务时，被告仍未配合办理，已超过了合同第十二条约定的15个工作日的宽限期。综上，被告已以实际行为表明其拒绝履行赎楼义务，已构成根本违约，应当承担根本违约的责任。被告反诉要求原告赔偿损失260,000元的反诉诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。
三、关于案涉合同解除。本院认为，如前所述，被告已构成根本违约，原告有权要求解除合同；同时，被告提出的反诉请求中虽未包含要求解除合同的内容，但包含要求原告承担转让成交价20%的违约金的请求，该请求正是基于解除合同的基础上提出的。综上可见，原、被告双方均有解除合同的意思表示，而且原被告双方已缺乏信任基础，合同已无法继续履行，因此，案涉合同中的买卖合同关系应予解除。
四、关于违约金金额如何确定及定金返还问题。本院认为，违约金数额应当兼顾守约方损失、合同履行情况、当事人过错及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则进行衡平考量。本案中，原告已履行了支付定金、首期款并取得银行贷款承诺函等主要义务，落实了全部购房资金，只待被告完成赎楼义务即可递件过户，但被告拒绝履行赎楼义务，导致合同无法继续履行。同时，各方均确认涉案房产市场价值为1,801,851元，比涉案合同的成交价上涨了38.6%，上涨部分即原告另行购买同类房屋所需额外支出的费用，系原告因被告违约行为所遭受的损失。为惩戒和制裁民事违法行为，维护市场交易秩序，本着尊重合同约定的原则，本院对原告诉请的违约金金额不作调整，即被告应向原告支付成交价20%即260,000元违约金。因案涉买卖合同已解除，被告收取原告定金已丧失合同依据，其应当将原告已支付的130,000元定金返还给原告；鉴于该定金已由被告实际收取120,000元，尚有10,000元托管在第三人处，故为免诉累，本院判定被告直接将120,000元定金返还给原告，第三人直接将托管的10,000元返还给原告；至于定金利息，因原告损失已由违约金予以补偿，原告关于被告支付定金利息的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告张轶博和被告李晓冰签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》中的买卖合同关系已解除；
二、被告李晓冰应于本判决生效之日起五日内向原告张轶博返还定金120,000元；
三、被告李晓冰应于本判决生效之日起五日内向原告张轶博支付违约金260,000元；
四、第三人深圳市家家顺房产交易有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告张轶博托管款项返还10,000元；
五、驳回原告张轶博的其他诉讼请求；
六、驳回被告李晓冰的全部反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费17,085元、保全费5,000元，由被告负担，本诉受理费、保全费原告已预交；反诉案件受理费2,600元，由被告负担，反诉受理费被告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 陈 平
人民陪审员 陈远霞
人民陪审员 郭映舜
二〇一六年六月十二日
书 记 员 方擎柱
书 记 员 李玉婷
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第1页共23页