广东省中山市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中二法古民一初字第643号
原告：中山市古镇镇冈东村民委员会，住所地中山市古镇镇冈东村。
法定代表人：区沃钜。
委托代理人：杨凤娜、卢婉贞，广东扬真律师事务所律师、律师助理。
被告：区润权，男，1971年10月17日出生，汉族，住广东省中山市。
委托代理人：郎鸣镝、吴玉玑，广东邦仁律师事务所律师。
原告中山市古镇镇冈东村民委员会（以下简称冈东村委会）诉被告区润权房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月16日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告的委托代理人杨凤娜、卢婉贞，被告的委托代理人朗鸣镝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告冈东村委会诉称：原告与被告于2012年5月31日就被告租赁原告名下位于中山市××镇××大道南××东辉楼签订《租赁合同书》（下称合同）。按照合同约定合同期从2013年6月1日至2028年5月31日止，其中合同期前三年的租金为628113元/月，被告应于每个月20日前支付下个月的租金，被告逾期交租的，每逾期一日按应交租金的0.1%承担滞纳金，逾期交租超过45日的，构成根本违约，原告有权解除合同、没收被告已缴纳的1884339元保证金并要求被告按六个月的租金金额支付违约金，被告应于合同解除后30日返还租赁物，否则被告应按双倍租金的标准向原告支付场地占用费。合同签订后原告按约定交付租赁物，但被告没有按照约定缴纳租金，从2014年6月1日计算至2015年5月31日拖欠租金高达7537356元，经原告多次发函催促无果，给原告造成了重大的经济损失。为此，原告特诉至法院，请求判令：一、被告立即解除原告与被告的《租赁合同书》；二、被告立即返还租赁物给原告；三、被告向原告支付自2014年6月1日至合同解除日止的租金7537356元（按照628113元/月的标准，暂计至2015年5月31日）、逾期支付租金的滞纳金1733280元（从2014年5月21日起每逾期一日按应交租金的0.1%计算至实际清偿日，暂计至2015年6月20日）；四、被告向原告支付自合同解除日起的场地占用费（按照双倍租金1256226/月的标准计至实际返还租赁之日）；五、被告向原告支付违约金3768678元（按照628113元/月的标准计六个月租金；六、原告没收被告缴纳的保证金1884339元；七、被告承担本案诉讼费用（以上租金、滞纳金、违约金暂合计：13039314元）。庭审中，原告冈东村委会变更诉求如下：一、被告立即解除原告与被告的《租赁合同书》；二、被告立即返还租赁物给原告；三、被告向原告支付自2014年6月1日起的租金11306034元（按照628113元/月的标准，暂计至2015年11月30日）；四、被告向原告支付逾期支付租金的滞纳金3334680元（从2014年5月21日起每逾期一日按应交租金的0.1%计算至实际清偿日，暂计至2015年11月30日）；五、被告向原告支付违约金3768678元（按照628113元/月的标准计六个月租金）；六、原告没收被告缴纳的保证金1884339元；七、被告向原告支付自合同解除日起的场地占用费（按照双倍租金1381848/月的标准计至实际返还租赁之日）；八、被告向原告支付为实现债权暂支付的律师费60000元，以上合计：18469392元；九、被告承担本案诉讼费用。
原告冈东村委会对其陈述的事实，向本院提供证据有：一、租赁合同书，原、被告之间的租赁关系；二、授权委托书、物业移交确认书，证明原告已将租赁物交付被告；三、律师函，证明原告多次发函催促被告缴纳租金；四、委托代理合同、收款收据，证明原告为实现债权暂花费律师费400000元。第二次证据：一、土地证；二、房产证；三、建设工程规划许可证及附件；四、建设工程施工许可证；五、建设工程竣工验收消防备案表、受理凭证，证据一至五证明涉案租赁物具备出租条件；六、东辉楼投标说明；七、东辉楼招投标确认书；八、投标保证金确认书；九、中标确认书，证据六至九证明被告在参与招租前已经了解租赁物的情况、用途及法律商业风险并自愿承租；十、变更代理合同申请书；十一、补充协议书；十二、发票，证据十至十二证明原告为实现债权暂花费60000元律师费；十三、银行流水、收据，证明原告已支付工程款。
被告区润权辩称：被告是行使抗辩权，因为建筑物本身是以商业用途招商，设计、施工亦都系商业的格局，租金是按商业的标准收取，规划部门将该地方规划为商业用途，并通知原告交费转功能，原告方的领导亦都承诺转用途为商业用途，但却一直没有转用途，导致被告现在的经营是违法的，亦导致经营的困难，被告行使抗辩权不构成违约，同时，被告对原告拖欠原来交接的建筑物所承诺的代为完成的部分工程的价值补偿给我方，但一直没有履行，基于这两点，被告有权行使抗辩权，不构成违约，并且可以行使抵销权。针对其第四项的请求，被告认为，该滞纳金计算来说明显过高。针对第五项诉求，被告认为，与第四项诉求属于重复计算，没有事实及法律依据。针对第六项诉求，被告认为与第四、五是重复计算。第七项诉求，双倍计算租金不符合法律的规定，亦都远超实际的损失，因为不是被告违约，所以律师费不应当由被告承担，综上，请求驳回原告的诉求。
被告区润权就其辩解主张，向本院提供如下证据：一、东辉楼招商时的图片复印件，证明原告是以商业用途招商，而且从外形来看，都是按商业用途来施工的；二、规划局复函及规划图复印件，证明在被告租赁起租日前，古镇规划分局已经通知冈东村委纠正用地性质的违法行为。规划图证明原告的地域规划为商业用途，但原告没有纠正其用途；三、交接书，证明双方对未完成工程达成一致的约定；四、原告未完成工程造价中介预算，证明未完工工程的价值是511万多元；五、区润权2013年7月11日致村委的函，证明我方当时房屋未达到商业用途而提出异议，并且对房屋未完工部分提出追索，并且督促原告履行转功能用途的义务；六、1667号律师函及邮寄回执、签收证明，证明我方督促原告履行转功能用途的事实。
经审理查明：2012年5月31日，冈东村委会与区润权签订《租赁合同书》，约定冈东村委会将中山市古镇镇中兴大道南39号物业租给区润权经营使用，出租物业19877平方米（包含负一层），租赁期15年自2013年6月1日至2028年5月31日；合同租赁期前三年每月租金628113元，租赁期第四年、第七年、第十年、第十三年起（含当年），租金每次递增10%，先交租后使用，第一个月租金由区润权于2013年5月20日前缴交，以后每月20日前向冈东村委会支付下月租金，签订合同当日区润权缴交保证金1884339元；并约定区润权（以下称乙方）如有违反以下情形，冈东村委会（以下称甲方）有权没收保证金：乙方未经甲方书面同意逾期缴纳任一期租金超过45日；乙方违约，甲方按本合同约定解除合同；乙方擅自整体转租或变相整体转租…。交付标准以招标方书面《交付通知书》送达当日的租赁物现状现貌为交付标准；甲方同意乙方对租赁物进行进修，但装修仅限于租赁物业内部装修，不得对租赁建筑物外立面进行改造；装修费用由乙方支付，甲方就已具备的有关合法证明文件协助乙方办理各项报批手续…。乙方保证按时、足额支付应付租金及各项应付费用。违约责任：乙方逾期交租的，每逾期一日按应交租金的0.1%承担滞纳金；逾期交租超过45日，构成根本违约，甲方除有权解除合同，还要求乙方支付拖欠租金，并按本合同约定的六个月租金额向甲方支付违约金；合同终止或解除之日起，乙方未按上述约定期限返还租赁物给甲方，乙方应于逾期之日起至甲方实际收回租赁物止按本合同约定的双倍租金向甲方支付场地占用费。此外，双方还约定其他权利和义务。合同签订后，区润权向冈东村委会交纳了保证金1884339元，并支付数期租金，但从2014年6月开始欠付租金，冈东村委会基于上述诉求，提起本案诉讼。
本院认为：冈东村委会与区润权签订的《租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。上述《租赁合同书》约定的义务，区润权未能依约履行，已经构成违约，冈东村委会有权解除合同。一、关于合同的解除及将承租的租赁物返还给冈东村委会的问题。本案是租赁合同，根据合同的种类及性质，按期交付租金是承租人的基本义务。庭审中，经本院释明后，冈东村委会提出愿意交接租赁物业，事后，区润权在多次协商下未能对租赁物业进行交接，区润权不积极采取措施导致损失进一步扩大，且区润权作为承租人从2014年6月1日起欠缴租金，起诉后区润权亦未有缴交租金履行义务的行为，致使冈东村委会收取租金的合同目的不能实现，因此，区润权的上述行为已构成根本违约，现冈东村委会请求解除合同并交还租赁物理据充分，本院予以支持。二、关于冈东村委会要求区润权支付租金自2014年6月1日起的租金11306034元（暂计算至2015年11月30日）的问题。本案中，区润权辩称因为建筑物本身是以商业用途招商，设计、施工亦都系商业的格局，租金是按商业的标准收取，规划部门将该地方规划为商业用途，由于租赁物一直没有转用途，导致其现在的经营是违法的，亦导致经营的困难，其为行使抗辩权不构成违约。冈东村委会否认其说法，认为双方在招租及合同当中，明确租赁使用的用途是工业，且合同交付招标方明确以书面《交付通知书》送达当日的租赁物现状现貌为交付标准。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定。本案中，区润权从2014年6月1日以后一直未向冈东村委会缴交租金，违反双方合同约定，冈东村委会据此要求区润权支付自2014年6月1日起的租金11306034元（按双方租赁合同约定前三年2013年6月1日至2016年5月31日，每月租金628113元）的请求符合合同约定及法律规定，本院予以支持。三、关于冈东村委会请求区润权支付逾期支付租金的滞纳金3334680元（从2014年5月21日起每逾期一日按应交租金的0.1%计算至实际清偿日，暂计至2015年11月30日）及支付违约金3768678元（按照628113元/月的标准计六个月租金）的问题。本案中，冈东村委会主张的滞纳金及违约金都是基于区润权逾期支付租金所产生的，都是违约金性质，二者不能同时适用，且二者之和亦明显过高，依法应予调整。庭审中，区润权亦提出冈东村委会主张违约金数额过高。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，以违约造成的实际损失为基准，根据公平原则和诚实信用原则，综合衡量合同履行程度、当事人过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素予以确定。本院认为，上述损失应以欠付租金为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍的标准进行计算。四、关于区润权缴纳保证金的处理问题。根据双方在合同中约定“乙方未经甲方书面同意逾期缴纳任一期租金超过45日，视为违约”，本案中区润权未按合同约定缴交租金多期，违反双方合同约定，故区润权存在违约行为，冈东村委会请求该款归其所有，符合双方合同约定和法律规定，本院予以支持。五、关于冈东村委会请求区润权支付自合同解除日起的场地占用费（按照双倍租金1381848元/月的标准计至实际返还租赁物之日）的问题。双方签订此合同的目的是维系日常交往或经营活动的稳定性，保障合同的正常履行。冈东村委会要求区润权支付自合同解除之日起至实际交还物业止的物业占用费依据充分，本院予以支持。但其据此要求以双倍租金支付相应的使用费违反法律规定，本院予以调整，该使用费的标准应参照原租金标准计算。六、关于冈东村委会请求区润权支付为实现债权支付的律师费60000元的问题。冈东村委会主张该项诉求，提供委托代理合同、发票及收据等，且双方在合同中有明确约定，因此，冈东村委会上述诉求符合双方合同约定和法律规定，本院予以支持。七、至于区润权提出冈东村委会拖欠原来交接的建筑物所承诺的代为完成的部分工程的价值补偿款等问题，属另一法律关系，其可通过其他方式另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、本判决生效之日起，解除原告中山市古镇镇冈东村民委员会与被告区润权于2012年5月31日签订的《租赁合同书》，被告区润权向原告中山市古镇镇冈东村民委员会交还中山市古镇镇中兴大道南39号东辉楼；
二、被告区润权于本判决生效之日起十日内向原告中山市古镇镇冈东村民委员会支付2014年6月至2015年11月期间租金11306034元，并以月租金628113元为标准支付自2015年12月1日起至上述合同解除之日止的租金；
三、被告区润权于本判决生效之日起十日内向原告中山市古镇镇冈东村民委员会支付违约金以欠付租金11306034元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算；
四、被告区润权缴纳的租赁保证金1884339元归原告中山市古镇镇冈东村民委员会所有；
五、被告区润权于本判决生效之日起十日内，向原告中山市古镇镇冈东村民委员会支付合同解除之日起至实际返还租赁物之日止的占有使用费，并按月租金628113元为标准计算；
六、被告区润权于本判决生效之日起十日内，向原告中山市古镇镇冈东村民委员会支付律师费60000元；
七、驳回原告中山市古镇镇冈东村民委员会的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费132636元，由原告中山市古镇镇冈东村民委员会负担37474元，被告区润权负担95142元(该款原告已预交，本院不作清退，由被告在支付上述款项时迳付原告)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 何文璋
代理审判员 姚红波
代理审判员 黎 妙
二Ｏ二Ｏ一五年十二月三十日
书 记 员 石一夫