安徽省合肥市庐阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0103民初3179号原告：ＸＸＸ，男，1980年7月19日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。被告：马帅，男，1992年5月2日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。原告ＸＸＸ诉被告马帅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告ＸＸＸ，被告马帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告ＸＸＸ向本院提出诉讼请求：1、被告将合肥市庐阳区森景大道1号紫桐新村D15幢310房腾空交付给原告；2、被告承担因未按约定期限交付存量房产生违约责任，即按每逾期一日以总购房款75万元的0.1%的标准计算违约金（自2016年5月31日起至被告交付房屋之日为止，暂计算至2018年4月30日为75万×0.1%×699天=524250元）；3、被告承担本案受理费。事实与理由：2014年7月23日，合肥市衡正公证处出具（2014）皖合衡公证字第9534号《公证书》，证明被告于当日在公证员的面前，在《委托书》上签名、捺指印。上述《委托书》载明委托人为被告，受托人为王河，被告委托王河为代理人，办理出售坐落于合肥市庐阳区森景大道1号紫桐新村D15幢310室房屋相关手续，具体如下：预约还款，还清借款——出售房屋，签订房屋买卖合同——或不办理资金托管，直接领取售房款——。此委托书自委托之日起生效至委托事项办理完毕之日失效。原告经王河介绍就购买被告涉案房屋与被告签订《存量房买卖合同》，约定被告将房屋出售给原告，房屋总价款为75万元，被告于2016年5月31日前腾空存量房，签订存量房屋交接书，并将钥匙交给原告，视为交付存量房，原告在交房时向被告的受托人王河支付存量房价款。《存量房买卖合同》签订后，原告、被告于2016年5月31日在庐阳区地税局分别缴纳了契税和个人所得税，代开了房屋增值税普通发票。由于当时庐阳区不动产登记中心办理业务需要提前一个月预约，原、被告于2016年5月31在庐阳区不动产登记中心申请了预约，双方于2016年6月29日在庐阳区不动产登记中心办理了房屋产权转移登记手续。2016年6月30日原告领取了皖20**合不动产权第0075032号不动产权证书。办结房屋产权转移登记手续后，被告一直未履行交付存量房义务，经协商一致后，原告分批将房款先行支付给被告指定账户，其中现金3000元，转账747000元，合计750000元。原告在支付了上述全部房款之后，履行了存量房转让款支付义务，被告拒不履行存量房腾空、交付义务，己严重违约。由于《存量房买卖合同》中第九条己约定：甲方未按本合同第三条约定期限交接存量房的，甲、乙双方同意按照下列方式处理：一、逾期未超过十日的，甲方应按日向乙方支付本合同第二条约定转让存量房价款万分之十的违约金，合同继续履行。二、逾期超过二十日后，甲方应按日向乙方支付本合同第二条约定转让存量房价款万分之十的违约金。乙方解除合同的，甲方应自收到乙方解除合同通知到达之日起十日内，退还全部己付款。如果甲方愿意继续履行合同，经乙方同意，合同继续履行。原告为维护自身合法权益，请求法院判决被告按照合同约定，支付逾期交付存量房的违约金，按照房屋总价75万元的日万分之十自2016年5月31日计算至被告腾空并交付存量房之日为止。为维护原告合法权益，特具状诉请，请求判如所请。被告马帅辩称：一、房屋出售给被告是为了偿还王河的借款及利息，因为向王河借款抵押了包括案涉房屋的两套房屋，为了偿还借款，抵押变卖案涉房屋为了解除另一套房屋他项权，但是王河没有按照约定履行，所以不同意将案涉房屋让给原告；二、不同意支付违约金。本院经审理认定事实如下：2014年7月23日，马帅与王河办理了一份委托书公证，公证内容为马帅委托王河为代理人，办理出售位于合肥市庐阳区森景大道1号紫桐新村D15幢310室房屋，具体包括预约还款、还清借款、领取他项权证、注销房屋抵押登记等相关内容。经王河介绍，出卖人马帅（甲方）与买受人ＸＸＸ（乙方）于2016年5月31日签订了《存量房买卖合同》一份，合同约定：甲方出卖存量房坐落于合肥市庐阳区森景大道1号紫桐新村D15幢310室，转让价款为750000元；双方同意甲方于2016年5月31日前腾空存量房，并通知乙方进行验收交接；甲方如逾期交接存量房的，甲乙双方同意按下列方式处理，其中逾期未超过十日的，甲方按存量房价款万分之十支付违约金，合同继续履行，逾期超过二十日后，除支付前述违约金外，乙方有权解除合同的，甲方退还全部已付房款，如果甲方愿意继续履行合同，经乙方同意，合同继续履行。同时，该合同附件四付款协议约定，乙方于交房时向甲方支付存量房价款，备注“柒拾伍万元支付给王河”。合同签订后，ＸＸＸ分批向王河支付案涉购房款共计750000元，其中最后一笔购房款支付时间为2017年5月9日。2017年5月9日，王河向ＸＸＸ出具一份收条，载明“今收到ＸＸＸ支付的购买马帅房屋的款项银行转账金额合计为柒拾肆万柒仟元整”。但至今，马帅拒绝将案涉房屋腾空交付给ＸＸＸ。另查明，2016年5月31日，双方就案涉房屋办理了缴纳税费手续。现案涉房屋登记在ＸＸＸ名下。上述事实，由双方当事人提供的公证书、《存量房买卖合同》、不动产登记证、缴（完）税凭证、转款凭证、收条等证据，以及双方当事人的当庭陈述予以证明。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，房屋出卖人马帅与买受人ＸＸＸ签订的《存量房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律规定，应为合法有效，双方当事人均应按约履行。本案中，ＸＸＸ依约支付了全部购房款，且案涉房屋产权亦登记在ＸＸＸ名下，故马帅应依据合同约定向ＸＸＸ履行腾房和交房手续。关于违约金，由于案涉合同约定的违约金超过了法律规定，且双方约定交房房屋节点要早于案涉房屋产权登记以及案涉购房款实际支付时间，故应予以调整。由于ＸＸＸ诉请的违约金系逾期交房违约金，逾期交房给买房者造成损失主要是房屋占用损失即租金损失，故本院酌定该违约金按每月2000元标准计算，自ＸＸＸ支付最后一笔购房款即2017年5月暂计算至2018年4月为24000元，之后顺延计算至马帅实际交房之日止。关于马帅抗辩王河未按约定解除案外房屋的他项权而不同意让房，本院认为，案涉合同相对方系原、被告，王河并非本案相对方，故马帅与王河之间纠纷不是本案调整范围，故本院对马帅的该项抗辩不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告马帅于本判决生效之日起三十日内腾空合肥市庐阳区森景大道1号紫桐新村D15幢310室房屋，并将该房屋向原告ＸＸＸ交付；二、被告马帅于本判决生效之日起十日内向原告ＸＸＸ一次性支付违约金24000元，之后违约金自2018年5月起按每月2000元标准支付至案涉房屋实际交付之日止；三、驳回原告ＸＸＸ的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为4771元，由原告ＸＸＸ负担4071元，由被告马帅负担700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  谢伟林二〇一八年八月十五日书记员  王 蓓附件：本案适用的相关法律、司法解释条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。