重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0105民初972号原告：重庆中冠物业管理集团有限公司，住所地重庆市江北区建新北路16号28-38，组织机构代码74748354-9。法定代表人：周伟，董事长。委托代理人：刘帮荣，男，1969年5月4日出生，住重庆市长寿区，系公司员工。委托代理人：刘俊麟，男，1985年10月18日出生，住重庆市长寿区，系公司员工。被告：江智芬，女，1971年12月23日出生，汉族，住重庆市渝北区。原告重庆中冠物业管理集团有限公司（以下简称中冠公司）与被告江智芬物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告中冠公司的委托代理人刘帮荣、刘俊麟到庭参加诉讼。被告江智芬经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告中冠公司诉称，要求判令：1、被告补交2012年10月—2015年3月的物管费1012.68元；2、被告支付2015年4月—2015年11月期间的物管费1227.36元；3、被告支付2015年4月—2015年11月期间的能源公摊费40元。事实与理由是，2012年9月26日，原告与被告车库库房所在小区重庆市渝北区某小区业主委员会签订了《物业管理服务委托协议》，约定商业及其他物业服务费按1.2元每平方米每月收取，住宅按0.6元每平方米每月收取。原告从2012年10月1日起在被告所在小区进行物业服务，被告的物业建筑面积为127.85平方米，套内建筑面积99.72平方米。原告按协议履行了义务。被告仅按套内建筑面积交纳了2012年10月—2015年3月的物管费，还应补交该期间物管费1012.68元；被告未交纳2015年4月—2015年11月期间的物管费1227.36元、能源公摊费40元。故原告提出如上请求。被告江智芬未出庭答辩。经审理查明，原告系贰级资质的物业服务企业，被告系重庆市渝北区回兴街道一碗水前街X号某X幢X库房X、X号物业的登记权利人（其中库房1号物业的建筑面积64.58平方米，套内建筑面积50.37平方米，设计用途为仓储用房；库房8号物业的建筑面积63.27平方米，套内建筑面积49.35平方米，设计用途为仓储用房）。2012年9月17日，重庆市渝北区某业主委员会（以下简称某业委会）经组织召开业主大会形成《某选聘新物业公司业主大会决议》，决定聘请原告作为某小区的物业服务企业。2012年9月26日，某业委会与原告签订《物业管理服务委托协议》，约定原告提供清洁卫生管理、绿化管理、水电气等设施设备管理、排污设施管理、室外照明线路和灯具检修维护、车辆场地使用管理和车辆进出秩序管理、公共秩序保安服务、急修服务、协助调解业主纠纷以及门禁道闸系统等物业管理服务内容。合同约定的收费标准为：1、物业服务收费标准中，住宅0.6元/平方米/月、商业门市1.2元/平方米/月；2、停车收费：室内停车位管理费按车位1.2元/平方米/月的标准交纳，露天停车位按150元/位/月标准交纳，室内停车场属于开发建设单位所有，业主享有优先使用权，原告应与业主或物业使用人签订书面的《停车协议》，明确双方在停车位使用及管理服务方面的权利义务关系，以专项合同约定执行。另，合同约定所有业主公用部分的部分能源费用按2.5元/户/月计收（包括楼道照明、消防通道照明、小区路灯照明、大门路灯、景观灯、小区清洁用水），实行包干，自负盈亏。物业管理服务费、公用能源费的收取时间，从2012年10月1日开始计收；前述费用按月缴纳，并于当月10日前全额支付，逾期不缴纳按应交费用总额日千分之三的标准支付违约金。该合同约定的委托服务期限为：从2012年9月29日至2012年12月31日止为试用期；期满后，双方无书面异议，合同继续履行，直至业委会代表全体业主与新的物业服务公司签订物业服务合同后，新物业服务公司进场提供物业服务时，该合同自动终止。2013年6月15日，原告又制作《重庆市物业服务合同》以及附表《渝北区某小区物业服务合同业主签订表》，该小区部分业主在附表中签字；但本案被告未签字。前述合同对物业服务内容、收费标准、服务期限以及违约责任等内容进行了约定。该物业合同并无某业委会签章，原告陈述，业委会工作人员工作繁忙，业委会人员提议由原告直接和业主签订合同。2015年6月3日，某业委会以“临时工作小组”名义出具《情况说明》（加盖有业委会公章以及重庆市渝北区回兴街道金兰路社区居民委员会公章），主要陈述如下事实：“2012年7月某小区原物业公司决定撤场，原业委会全部辞职，小区物业工作处于瘫痪状态。后在区房管局、回兴街道办、回兴派出所及回兴街道金兰路居委会的组织和监督下，通过业主大会投票选举产生了业主代表并成立临时工作小组。经公开招投标，中冠物业公司中标，工作小组代业委会行使职权与其签订了《物业管理服务委托协议》。……工作小组配合政府相关部门通过合法程序选聘物业公司后，工作小组成员因工作繁忙，不愿意继续履行业委会职责；因此向中冠物业公司建议根据相关法律法规与广大业主签订《物业服务合同》。”2014年4月11日原告向重庆市渝北区人民法院提起诉讼，向被告主张物业服务费用；2014年8月22日渝北区人民法院裁定该案件按撤诉处理。后原告向本院提起诉讼，以物业套内面积向被告主张物业服务费用；2015年7月7日本院作出(2015)江法民初字第05806号判决书，支持了原告诉讼请求中2012年10月—2015年3月期间的物业服务费用部分。被告对判决不服提起上诉，二审法院判决维持原判。一二审均认定《物业管理服务委托协议》合法有效，且被告应按《物业管理服务委托协议》中标准支付物业服务费。本案庭审中，原告举示了照片一组，拟证明：原告对小区提供了物业服务。同时原告陈述：原告一直按建筑面积收取物业服务费，原告于2015年11月30日依法撤场。以上事实，有《某选聘新物业公司业主大会决议》、《物业管理服务委托协议》、《重庆市物业服务合同》、《情况说明》、土地房屋权属登记卡、民事判决书、照片及当事人的陈述等证据佐证并经庭审质证，足以认定。本院认为，一、关于合同效力问题。原告经某小区业主大会决议选聘为物业服务企业，其与某小区业委会签订的《物业管理服务委托协议》在程序、内容和形式上均不违反法律或行政法规的强制性规定，应为真实有效的合同。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。因此，原告与被告之间成立物业服务合同关系，在合同正常履行期间内，双方均应按照其合同约定享受权利并履行义务。至于原告于2013年6月15日与小区部分业主签订的《重庆市物业服务合同》，因小区业主委员会与原告已签订有合法有效的物业服务合同，且本案被告并未对《重庆市物业服务合同》签字认可，故应以《物业管理服务委托协议》的约定来确定原告与被告之间物业服务合同法律关系的权利义务内容。二、关于被告是否应补交2012年10月—2015年3月物业服务费差额问题。根据物业费收取的惯例和原告的陈述，被告交纳物业服务费应以物业的建筑面积127.85（63.27+64.58）平方米为计算标准，而前案原告按99.72（49.35+50.37）平方米起诉，并未作出放弃面积差额部分物业服务费的意思表示，故被告应向原告补交2012年10月—2015年3月期间面积差额部分物业服务费，该部分费用为1.2/平方米/月×（127.85-99.72）平方米×30个月=1012.68元。故对原告要求被告补交2012年10月—2015年3月期间物业服务费1012.68元的诉讼请求，本院予以支持。三、关于原告主张的2015年4月—2015年11月期间的物业服务费及公摊费能否成立的问题。原告举示的证据证明其向被告提供物业服务和离场的时间。被告作为接受物业服务一方，负有举证证明其已支付物业服务费及公摊费及相应事实的法律义务；但本案中，经本院合法传唤，被告未到庭应诉并举证，应承担相应不利法律后果。被告应向原告支付2015年4月—2015年11月期间的物业服务费1.2/平方米/月×（63.27+64.58）平方米×8个月=1227.36元及公摊费2.5/户/月×（1+1）户×8个月=40元。故对原告要求被告支付2015年4月—2015年11月期间的物业服务费1227.36元、能源公摊费40元的诉讼请求，本院予以支持。综上，依据《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告江智芬于本判决生效之日起十日内向原告重庆中冠物业管理集团有限公司补交物业服务费1012.68元；二、被告江智芬于本判决生效之日起十日内支付原告重庆中冠物业管理集团有限公司物业服务费1227.36元；三、被告江智芬于本判决生效之日起十日内支付原告重庆中冠物业管理集团有限公司公共能源公摊费40元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，公告费350元，合计400元，由被告江智芬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  胡潇予代理审判员  张成勇人民陪审员  郭 敏二〇一六年九月十二日书 记 员  蒋 红