北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第06296号
上诉人（原审原告）北京天亚物业开发有限公司，住所地北京市平谷区平谷镇兴谷开发区十一区。
法定代表人李树英，董事长。
委托代理人黄喜军，北京美信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）田辉，男，1968年8月31日出生。
委托代理人商家泉，北京高文律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）钱正先，男，1949年9月7日出生。
委托代理人商家泉，北京高文律师事务所律师。
上诉人北京天亚物业开发有限公司（以下简称天亚物业公司）因与被上诉人田辉、钱正先执行异议之诉一案，不服北京市西城区人民法院（2014）西民初字第02044号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月28日受理后，依法组成由法官钱丽红任审判长，法官韩耀斌、赵婧雪参加的合议庭，于2014年7月11日公开开庭进行了审理。上诉人天亚物业公司的委托代理人黄喜军、被上诉人田辉、钱正先的委托代理人商家泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
天亚物业公司在一审中起诉称：2012年5月10日，北京市西城区人民法院依田辉的申请，就其与钱正先借贷纠纷一案向北京市朝阳区房屋管理局送达了协助查封×××房屋的手续，随后启动了评估拍卖程序。2013年7月31日，天亚物业公司向北京市西城区人民法院提出案外人执行异议，申请停止对×××房屋的执行。2013年11月11日，北京市西城区人民法院作出（2013）西执异字第5806号《执行裁定书》，裁定驳回了天亚物业公司的申请。天亚物业公司是北京市朝阳区关东店南街2号旺座商务中心的开发商，与钱正先就×××房屋签订过《商品房买卖合同》及其补充协议。根据该合同及补充协议的约定，钱正先应向天亚物业公司支付房屋总价款共计4134953元，其中首付款834953元，其余330万元以银行按揭货款的方式支付。但钱正先仅向天亚物业公司支付首付款21万元，尚欠首付款624953元未付。此外，钱正先拒不偿还银行按揭贷款，天亚物业公司作为保证人被银行从保证金账户中扣款672894.93元。基于上述事实，天亚物业公司于2012年7月25日向钱正先寄送了《通知函》，通知因钱正先未交清购房款，按照买卖合同第七条第2款的约定通知其解除合同。该《通知函》于2012年8月1日送达。后于2013年1月25日向北京市朝阳区人民法院起诉，请求确认解除双方签订的《商品房买卖合同》。因钱正先没有办理涉案房屋的产权登记手续，对本案执行标的不享有所有权，此外，天亚物业公司通知钱正先解除合同后，钱正先对本案执行标的不享有任何形式的占有、使用、收益及处分权，标的房屋不能作为钱正先的财产被采取执行措施。综上，天亚物业公司提出案外人执行异议之诉，请求依法停止对×××房屋的执行。
天亚物业公司向一审法院提交以下证据予以证明：
1、2002年11月20日天亚物业公司与钱正先签订的《商品房买卖合同》，证明买卖合同签订后，钱正先超过90天未按约定付款，天亚物业公司有权解除买卖合同；
2、《律师函》两份及邮寄快递单，证明2012年4月5日天亚物业公司要求钱正先偿还未付清的首付款和代偿的银行按揭款；
3、《解除合同通知函》，证明天亚物业公司于2012年7月25日书面通知钱正先解除合同；
4、邮寄上述通知函的EMS快递单，证明解除通知于2012年8月1日到达。
田辉、钱正先对天亚物业公司提交的上述证据1、3、4的真实性没有异议，对于证据2表示没有收到，且已超过诉讼时效；对于证明目的均不予认可。
田辉在一审中答辩称：天亚物业公司提出的执行异议不成立。北京市朝阳区房屋管理局至今未向钱正先发放产权证的原因是房屋处于查封状态，而不是对产权的否认。
田辉向一审法院提交以下证据予以证明：
1、《中华人民共和国契税完税证》；
2、《北京市住宅专项维修资金专用收据》；
3、《专项维修资金交款通知》；
4、《贷款结清通知单》（复印件）；
5、天亚物业公司出具的房屋首付款发票（复印件）。
以上证据证明钱正先是北京市朝阳区景华南街1号楼606室的合法产权人。
天亚物业公司对上述证据的真实性均不认可；钱正先认可上述证据的真实性以及证明目的。
钱正先在一审中答辩称：天亚物业公司提出的执行异议不成立。钱正先交纳了房款、房屋契税和专项维修资金，产权证没有实际下发是因为田辉在诉讼期间申请了对房屋的查封。钱正先已经交纳了房屋的首付款和还清了贷款，即使未付清，天亚物业公司要求偿还的请求已经超过了诉讼时效。
钱正先向一审法院提交以下证据予以证明：
1、2002年11月20日天亚物业公司与钱正先签订的《商品房买卖合同》；
2、天亚物业公司出具的房屋首付款发票（复印件）；
3、《中华人民共和国契税完税证》；
4、《贷款结清通知单》（复印件）；
5、天亚物业公司于2003年10月29日发出的推迟交房通知（复印件）；
6、《中国银行北京市分行提款申请审批表（代借据）》（复印件）；
7、《中国银行北京市分行昌平支行人民币放款通知单》（复印件）；
8、《贷款结清通知书》（复印件）；
9、案外人刘晓利提交的《案外人执行异议申请书》及北京市西城区人民法院（2013）西执异字第4515号执行裁定书；
10、天亚物业公司提出的《案外人执行标的异议书》；
11、案外人刘晓利提出执行异议时向北京市西城区人民法院提交的《房屋买卖合同》及天亚物业公司出具的收据（复印件）；
12、建委网站下载打印的《朝阳区旺座商务中心房屋登记公示》以及京建发（2010）1号《关于历史遗留房地产开发项目房屋登记有关问题的通知》和《关于历史遗留房地产开发项目房屋登记的公告（第二批）》；
13、签订《借款合同》的公证书（复印件）。
以上证据证明钱正先是×××房屋的合法产权人。
天亚物业公司对上述证据1、9、10、12、13的真实性予以认可；对上述证据2、3、4、5、6、7、8的真实性不予认可，对证据11的真实性不确定；对上述证据的全部证明目的不予认可。田辉对上述证据的真实性和证明目的均予以认可。
一审法院根据上述认证查明：2011年5月27日，田辉与钱正先在公证处申请办理了《借款合同》公证并赋予其强制执行效力。《借款合同》中约定借款金额300万元，借款期限为2011年5月27日至2011年11月26日。当日田辉以转账方式向钱正先汇款300万元。后因钱正先未能按时还款，田辉依《借款合同》公证书申请强制性执行，北京市西城区人民法院在此（2012）西执字第2412号执行案件中依据申请执行人田辉的申请于2012年5月10日就被执行人钱正先购买的位于×××房屋向北京市朝阳区房屋管理局送达了协助查封手续。
一审法院另查明，×××房屋由天亚物业公司开发。2002年11月20日，钱正先与天亚物业公司签订《商品房买卖合同》购买上述房屋。2012年2月14日，钱正先交纳了涉案房屋的专项维修资金82699元，同年2月21日，交纳房屋契税124048.59元。2012年7月26日天亚物业公司向钱正先邮寄《通知函》，提出解除双方签订的《商品房买卖合同》及相关补充协议，以及钱正先立即腾空×××房屋和支付违约金、房屋使用费。该邮件于2012年8月1日投递成功。后天亚物业公司针对北京市西城区人民法院（2012）西执字第2412号执行案件向一审法院提出案外人执行标的异议书，一审法院于2013年11月11日做出驳回案外人天亚物业公司所提异议的裁定。
一审法院判决认定：案外人依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条提出案外人异议的，应当提供有关执行标的权属的相关证明材料。根据北京市朝阳区房屋管理局关于北京市朝阳区旺座商务中心房屋登记的通知，该中心属于历史遗留问题未能办理产权证，钱正先为×××房屋的购房人。2012年5月10日一审法院对钱正先的上述房屋进行了查封，2012年8月1日天亚物业公司的解除通知到达。从时间上来看查封在先，解除通知到达在后，因此天亚物业公司无权对法院已经查封的财产要求转移所有权，况且天亚物业公司行使的解除权能否得到法院支持尚不确定。综上，天亚物业公司对该房屋并不享有所有权或其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的证据，故对于其所提异议，该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条之规定，判决如下：驳回北京天亚物业开发有限公司的诉讼请求。
天亚物业公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，其主要的上诉理由是：一、一审法院对涉案房屋的查封措施并不能排斥天亚物业公司依据《商品房买卖合同》享有的合同解除权及行使解除权后合同解除的法律效果，一审法院适用法律错误。执行案件中，天亚物业公司并非被执行人，其并不受《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定的约束。天亚物业公司作为《商品房买卖合同》的出卖方，其行使单方解除权的依据是该合同，该合同早在2002年就已签订，远在法院查封之前，且不受案外人之间诉讼的约束。天亚物业公司的合同解除权不因法院的查封措施受到阻却。一审法院认定天亚物业公司的合同解除通知晚于法院的查封措施从而认定该解除行为不产生法律效力，缺乏法律依据，适用法律错误。二、钱正先未完全履行其与天亚物业公司之间签订的《商品房买卖合同》约定的付款义务，天亚物业公司已依法解除该合同，钱正先对涉案房屋已不具备法定权利，该事实对本案涉案房屋是否可作为钱正先的财产采取执行措施具有重大影响，一审法院未查明本案关键事实，其判决缺乏事实和法律依据。本案中，钱正先并未办理涉案房屋的登记，不是房屋所有权人。天亚物业公司与钱正先之间的《商品房买卖合同》已经解除，涉案房屋的所有权人是天亚物业公司，涉案房屋不应作为钱正先的财产被采取执行措施。钱正先仅持有首付款发票复印件，无法证明足额支付首付款，其并未付清首付款。一审法院在未认定钱正先已经足额缴纳首付款的情况下，对合同解除的事实不予确认，反而认为天亚物业公司行使的解除权能否得到法院的支持尚不确定，属认定事实和适用法律错误。三、鉴于一审法院在庭审过程中对《商品房买卖合同》是否解除表示疑问。天亚物业公司已经向北京市朝阳区人民法院起诉要求确认《商品房买卖合同》已经解除。本案的审理应以该案的审理结果为依据，天亚物业公司因此向一审法院申请中止本案审理，但一审法院却驳回了该中止审理的申请，径行作出判决，导致本案事实无法查清，且违反法定程序。四、一审法院判决前后矛盾。依据法律规定，案外人提起执行异议之诉，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求。尽管一审法院出具的是民事判决书，但却裁定驳回天亚物业公司的诉讼请求，前后矛盾。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判停止对×××房屋的执行。
田辉、钱正先针对天亚物业公司的上诉理由答辩称：天亚物业公司与钱正先之间没有债权债务关系，钱正先保留向天亚物业公司追究延期交房的法律责任。本案即使有任何债权债务关系，但已超过诉讼时效；即使没有超过诉讼时效，也仅仅是债权债务关系，未发生合同解除的事由，不应该行使解除合同的权利。本案系对执行异议裁定不服的诉讼，异议系因权属有争议引起，而本案并无争议，天亚物业公司提出的事实和理由没有法律依据，请求一审法院予以驳回天亚物业公司的上诉，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，服从一审判决。
本院另查明：2012年4月17日，朝阳区房屋管理局发布《朝阳区旺座商务中心房屋登记公示》，根据《关于历史遗留房地产开发项目房屋登记有关问题的通知》有关规定，朝阳区房屋管理局已于2012年4月12日受理（见附件）转移登记申请，现将有关事项公示如下：以上内容同时在北京市住房和城乡建设委员会门户网站发布，公示期30日。如对上述登记情况有异议，请向朝阳区房屋管理局登记科反映。经公示无异议或异议不成立的，朝阳区房屋管理局将予以核准登记。附件《旺座项目房屋登记公示》显示钱正先为×××房屋的购房人。
天亚物业公司自2009年后未进行工商年检登记，现处于吊销状态。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有当事人提供的上述证据以及各方当事人的陈述意见在案佐证。
本院认为：本案的争议焦点为天亚物业公司对涉案房屋是否享有足以阻止其转让交付的实体权利。首先，根据朝阳区房屋管理局于2012年4月17日发布的《朝阳区旺座商务中心房屋登记公示》，涉案房屋的购房人系钱正先，涉案房屋未办理产权登记系历史遗留问题。其次，钱正先与天亚物业公司于2002年11月20日即签订《商品房买卖合同》，直至一审法院于2012年5月10日向朝阳区房屋管理局送达涉案房屋查封手续，天亚物业公司未对涉案房屋的权属提出异议。最后，天亚物业公司在一审法院查封涉案房屋后，于2012年8月1日向钱正先送达解除《商品房买卖合同》的函件，钱正先不同意解除合同，现天亚物业公司未向本院提供证据证明其有权解除涉案《商品房买卖合同》。在上述情形下，本院无法认定天亚物业公司对涉案房屋享有足以阻止其转让交付的实体权利。天亚物业公司以其已经向北京市朝阳区人民法院起诉要求确认《商品房买卖合同》已经解除为由，请求中止本案审理，缺乏依据，本院不予支持。
综上，天亚物业公司的上诉理由均不成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费35元，由北京天亚物业开发有限公司负担（已交纳）。
二审案件受理费70元，由北京天亚物业开发有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 钱丽红
代理审判员 韩耀斌
代理审判员 赵婧雪
二〇一四年七月十一日
书 记 员 何 柳