广东省佛山市三水区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）佛三法民二初字第443号
原告：许庆华，男。
委托代理人：杜某某、曾某某。
被告：佛山市三水区西南街道办事处，住所地：佛山市三水区西南街道河口车仔路**号。
法定代表人：李文一。
委托代理人：李某、陈某某。
原告许庆华诉被告佛山市三水区西南街道办事处合同纠纷一案，本院于2013年5月27日立案受理后，依法由审判员陈美华担任审判长，与审判员蔡月梅、人民陪审员陈伟基组成合议庭于2013年7月11日、12月4日两次公开开庭进行了审理。本案开庭时，原告许庆华及其委托代理人杜圣操、被告的委托代理人陈志劲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2007年中，被告将西南街道河口幼儿园的经营权对外公开招标，原告中标。同年6月6日，原、被告签订一份《西南街道河口幼儿园租赁合同》，租赁期限为5年，从2007年9月1日至2012年8月31日。其后，原告陆续投入了大量人力物力对河口幼儿园进行改造，聘请合格教师，录取了近500名适龄幼儿，河口幼儿园也被评定为佛山市一级示范幼儿园。2009年4月，被告以三水二桥辅道建设需要为由，要求原告迁出原办学地址，并作出诸多补偿承诺。出于对政府工作的支持，也出于对被告承诺的未来办学地址以及各种优惠政策的向往，原告同意签署新合同，终止原合同。同年4月18日，原、被告重新签订了一份《西南街道河口幼儿园租赁合同》，约定终止原合同，被告于2012年9月1日前将河口小学现校址场地交由原告经营使用，租赁期限为19年3个月，过渡期间，被告将河口小学南面的两栋建筑（一栋办公楼、一栋宿舍）和一个篮球场提供给原告使用。新合同生效后，原告对临时办学场地进行了两次改造，并添置了临时板房作为补充教室，购置了校车和大量教育设施。但由于该临时场地年代久远，环境较差，且大门位于一道狭窄的民巷中，根本无法进行广告宣传，因此，尽管原告百般努力，但师生、家长们意见增多，生源急剧减少。2012年9月1日，合同约定的交付正式办学场地期限届满，被告未依约向原告交付河口小学场地。其后，经原告多次交涉，被告均拒绝履行合同，导致原告至今仍在临时场地办学。被告拒绝交付正式办学场地的行为，构成了严重违约，导致原告遭受了巨大的经济损失，据此，原告诉请判令：1、被告继续履行合同向原告交付西南街道河口小学场地；2、被告立即支付违约金10万元；3、被告赔偿2012年9月1日起至起诉之日止的租金差价损失11.7万元及从起诉之次日起至实际交付场地之日止的租金差价；4、被告赔偿2012年9月1日起至起诉之日止的经营损失212212元及从起诉之次日起至实际交付场地之日止的经营损失；5、被告赔偿原告改造投入损失119万元；6、本案诉讼费用由被告承担。在审理过程中，因被告明确表示无法继续履行合同交付西南街道河口小学场地，经本院释明，原告将诉讼请求变更为：1、终止原、被告于2009年4月18日签订的《西南街道河口幼儿园租赁合同》；2、被告赔偿2012年9月1日起至2019年7月31日止按15000元/月的标准计算的租金差价124.5万元；3、被告赔偿临时安置地投入损失119万元；4、被告赔偿预期收益损失404万元；5、被告支付违约金10万元；6、被告返还保证金5万元。
被告辩称：1、原告诉请终止租赁合同没有法律依据。2、租金差价应按照10.15万元/年的标准计算，并且扣除原告实际使用期间应支付的费用。3、被告已通过免除租金的方式补偿了原告的投入损失，故无须赔偿119万元的临时安置地的投入损失。4、被告提交的审计报告显示，原告经营幼儿园并不一定会盈利，有可能会亏损，故原告诉请赔偿预期收益没有事实和法律依据。5、被告存在违约行为，对于应支付10万元违约金没有异议。6、被告确实收取了5万元保证金，该笔费用的处理由法院裁定。
原告向法庭举证如下：
1、河口幼儿园机构代码证（复印件），证明原告具备办学资格。
2、2007年签订的《西南街道河口幼儿园租赁合同》、原河口幼儿园概貌照片打印件、荣誉证书、2010年体检花名册，证明原河口幼儿园办学场地大、建筑面积充足，且办学质量高，得到了主管部门以及家长的认同，入学人数保持较高水平。
3、《河口幼儿园园舍搬迁协商方案》、搬迁动员大会照片打印件、2009年签订的《西南街道河口幼儿园租赁合同》及办学场地红线图，证明在原租赁合同届满之前，被告要求变更租赁场地，并承诺于2012年9月1日前将河口小学场地交付给原告继续经营河口幼儿园，免收10年租金。
4、《临时安置地环境改造》、《搬迁园舍投入、开支费用明细资料》、投入费用会计凭证，证明由于被告提供的临时办学场地建筑年代久远、房屋破旧、设施残缺，为确保师生安全、教学活动正常进行，原告不得不进行改造。由于改造工程属于零星工程，随时进行，不可能委托有资质的专业机构进行，故无法提供合同、发票等。
5、公证书、照片，证明被告提供的临时办学场地小且破旧，门口狭窄，根本无法实现对外宣传的目的，而被告承诺交付的河口小学场地大且新，门口道路宽敞，而且两者面积相差较大，前者勉强仅能容纳10个班，后者可以同时容纳30个班。
6、2013年体检花名册、财务报表，证明由于临时安置地环境恶劣，原告的经营受到严重影响，生源急剧减少，出现亏本状况。
7、《佛山市三水区民办幼儿园收费备案实施细则（试行）》、办园标准，证明市级幼儿园盈利标准为保教费用的7%，“每个幼儿园最多15个班”只是一种指引性标准，该标准可以提高。
8、《承包河口幼儿园投入明细（第一期）》、收据、发票，证明原告对原河口幼儿园旧址的投入，被告承诺免租10年是对该部分投入的补偿。
9、《佛山市三水区民办幼儿园收费备案表》（复印件），证明保教费逐年提高，原告按照7000元/年的标准计算已经非常低。
被告向法庭举证如下：
1、《河口幼儿园各年级人数统计表》，证明2009年至2012年间河口幼儿园的生源变动情况。
2、《2012年度审计报告》、《河口幼儿园2012年度财务报告》（均为复印件），证明河口幼儿园在2012年度亏损，说明原告要求被告赔偿预期收益没有事实和法律依据。
根据本案证据并结合双方当事人的陈述，本院查明如下事实：
2007年6月6日，原、被告签订《西南街道河口幼儿园租赁合同》，约定被告将河口幼儿园的经营管理权租赁给原告；租期为5年，从2007年9月1日起至2012年8月31日止；租金为10.15万元/年，5年租金合计为50.75万元；原告中标后向被告交纳保证金5万元，合同期满，如所有设备、设施齐全，原告没有单方面违约，则被告如数退还保证金，如被告违约，则双倍返还保证金；原告租赁经营河口幼儿园实行自主经营，自负盈亏，自担风险，租赁经营期间，相应的软硬件建设费全部由原告支付，幼儿园的固定资产（包括房屋、土地、教育教学设备等）的所有权仍然属于被告，被告将上述固定资产清点后提供给原告使用；原告要妥善管理和使用河口幼儿园的固定资产，不得随意改变建筑物的原貌，如要进行改造或新增加建筑物，要征得被告同意，所需资金由原告负责，原来的建筑物、设备、设施如有损坏，原告负责出资维修；租赁期满，全部资产交回给被告，如有损坏、遗失，按原价进行赔偿，原告在经营期间对幼儿园投资建造的固定建筑物和固定设施，无偿归被告所有。上述合同签订后，原告开始经营河口幼儿园，河口幼儿园于2008年7月被评为佛山市一级幼儿园。
2009年4月18日，原、被告再次签订一份《西南街道河口幼儿园租赁合同》，约定因河口文明路支路（三水二桥辅道）建设需要，河口幼儿园将搬离现址；双方一致同意终止双方于2007年6月6日签订的租赁合同，被告将河口小学南面的两栋建筑物（一栋办公楼、一栋宿舍）和一个篮球场作为河口幼儿园的临时办学场地交付给原告使用，2012年9月1日前交付正式办学场地即河口小学现校址（除临时办学地址和足球场以外的教学楼、办公楼、宿舍、场地），如逾期交付，则被告一次性补偿10万元或减免10万元租金；原告必须在2009年6月15日前搬迁到河口小学办学，总投入资金不少于100万元；被告免收10年零3个月的租金作为原告搬迁及有关投入的补偿；被告租赁给原告的经营权期限为19年3个月，即从2009年5月1日起至2028年7月31日止；因原告搬迁、校舍改造及经营影响，2009年5月1日至2019年7月31日期间免收租金，2019年8月1日至2028年7月31日的租金采取递增方式，即第一年租金为18万元，每两年递增8%，租金分两次交纳，4月1日前交纳上半年租金，10月1日前交纳下半年租金；原告于2007年6月6日交纳的5万元押金转为本合同押金；搬迁后的河口幼儿园的全部资产（含原告投入资金的建筑物和固定资产）归被告所有，原告不得随意损坏；合同期满，原告不再继续租赁经营时，应将全部资产交回给被告，原告在经营期间对幼儿园投资所建的固定建筑物和固定设施，无偿归被告所有。上述合同签订后，原告依约将河口幼儿园搬迁至临时办学场地经营至今。因被告未按约定交付正式办学场地，故原告诉至本院。
另查明，被告在庭审过程中明确表示现今无法向原告交付西南街道河口小学场地。
本院认为，原、被告先后签订的两份《西南街道河口幼儿园租赁合同》均是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应全面履行各自的合同义务。根据2009年4月18日签订的《西南街道河口幼儿园租赁合同》的约定，被告应于2012年9月1日前交付正式办学场地即河口小学校址，但被告现今明确表示无法交付上述场地，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项规定的合同解除条件，原告以解除合同为前提，要求确认涉案合同的权利义务终止，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项的规定，本院予以支持。同时，被告逾期交付场地的行为构成违约，理应承担相应的违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，原告按合同约定要求被告支付10万元违约金，理据充分，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告以免收10年零3个月的租金的方式补偿原告的搬迁损失、校舍改造损失及经营损失等，现因被告违约，原告实际已无法享受免租期利益，故原告要求支付上述补偿款，合法有理，本院也予以支持。根据原、被告签订的两份租赁合同的约定，2007年9月1日至2012年8月31日的租金为每年10.15万元，2019年8月1日至2028年7月31日的租金采取递增方式，即第一年租金为18万元，每两年递增8%，本院参照上述租金标准，在综合考量市场行情、通货膨胀等因素的前提下，酌情确定2012年9月1日至2019年7月31日免租期的租金标准按15万元/年计算，故被告应支付的补偿款合计为103.75万元（15万元/年×6年＋15万元/年÷12个月×11个月）。因被告已采取免除租金的方式补偿了原告搬迁损失、搬迁前后的校舍改造损失和经营损失，故原告再次要求被告赔偿临时安置地投入损失119万元，没有事实和法律依据，本院不予支持。由此，被告申请对原告在2009年搬迁后的投入进行评估鉴定不具有必要性，本院不予准许。至于404万元预期收益损失，该部分不属于必然产生的损失，故本院不予支持。另，被告确认已收取原告交纳的5万元押金，因原告不存在违约行为，故该笔押金应予退还。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第（二）项、第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、确认原告许庆华与被告佛山市三水区西南街道办事处于2009年4月18日签订的《西南街道河口幼儿园租赁合同》终止；
二、被告佛山市三水区西南街道办事处须在本判决生效之日起十日内向原告许庆华支付补偿款103.75万元、违约金10万元；
三、被告佛山市三水区西南街道办事处须在本判决生效之日起十日内退还原告许庆华交纳的押金5万元；
四、驳回原告许庆华的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费58175元，原告负担47747元，被告负担10428元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 陈美华
审 判 员 蔡月梅
人民陪审员 陈伟基
二〇一四年二月十日
书 记 员 曾兰娟