内蒙古自治区乌拉特前旗人民法院
民 事 判 决 书
（2015）乌前民初字第1999号
原告巴彦淖尔市天元房地产开发有限责任公司，地址内蒙古巴彦淖尔市杭锦后旗陕坝镇。
法定代表人闫新兴，公司经理。
委托代理人魏秀，乌拉特前旗“148”法律服务所法律工作者。
委托代理人谭建刚，男，汉族，57岁，天元房地产职工，现住巴彦淖尔市临河区。
被告张玉瑞，女，汉族，43岁，个体，现住乌拉特前旗乌拉山镇。
委托代理人马红军，内蒙古圣凯达律师事务所律师。
原告巴彦淖尔市天元房地产开发有限责任公司（以下简称天元房地产公司）诉被告张玉瑞房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员董为民适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天元房地产开发公司的委托代理人魏秀、谭建刚、被告张玉瑞及其委托代理人马红军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告天元房地产公司诉称：2010年11月13日，被告从原告开发的水苑花园小区购买了水苑花园B幢5单元2层521号楼房一套，建筑面积为103.13平方米，每平方米2600元，总价为268138元，原、被告双方口头约定：被告首付房款88138元，贷款180000元，被告于2010年11月7日、2010年11月13日、2011年1月12日分三次首付房款88138元，下欠180000元没有按约定办理贷款手续也没有给原告交纳房款，原告已经将该商品房交付被告，对于欠购房款经原告多次催要，被告一直以种种借款拒绝给付。综上所述，被告的行为已经违约，故原告根据《合同法》的相关规定，依法起诉至你院，请求判令被告履行合同，给付原告房款180000元及逾期利息100000元，诉讼费由被告承担。
被告张玉瑞答辩称：1、被告与原告没有签订过任何商品房买卖合同，2、被告与原告项目部签订商品房买卖合同，该项目部不具备法人资格，同时该项目部不具备售房主体资格，该合同应属无效合同。3、原告诉讼请求已过2年诉讼时效，被告与原告项目部2011年1月19日签订商品房买卖合同，并向该项目部交付首付88138元，原告2015年5月起诉请求支付剩余款项已过诉讼时效。4、本案原告承诺负责办理相关按揭贷款，截止本案受理前，由于原告的原因未能办理相关按揭贷款手续，造成至今不能取得涉案房屋产权登记证书，原告已构成违约，其应该承担违约责任。5、被告与原告项目部签订的《商品房买卖合同》第六条没有约定付款期限，合同没有约定付款期限何谈逾期付款违约责任。6、依据被告与原告项目部签订的《商品房买卖合同》第十一条约定，原告交付涉案房屋时应向被告出示并签署《综合验收合格证书》、《房屋交接单》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。截止起诉前，被告未收到或签署上述文件，原告应承担相关责任。7、涉案房屋存在严重质量问题，房屋主体框架大面积裂缝，墙面倾斜、裂缝、暖气反接、排水管道不能有效排水等严重质量瑕疵，造成被告无法正常居住。8、截止目前，原告未能办理相关产权登记手续，已构成根本违约，应承担相关法律责任。综上所述：被告认为，原告的诉讼请求无事实和法律上的依据，不向被告提供合法出售商品房相关五证，其诉讼请求不符合法律规定，法庭应依法驳回原告的诉讼请求。
审理中，原告天元房地产公司为支持其诉讼主张的成立，提供了以下证据：
1、原告公司营业执照、组织机构代码、法人身份证明及法人身份证，证明原告的诉讼主体合法。
2、（1）建设住宅楼发改委的文件、（2）国有土地使用证、（3）建设用地批准书、（4）建设用地规划许可证、（5）施工许可证、（6）商品房预销售许可证、（7）建设工程竣工报告两份、（8）建设工程监督报告两份、（9）设计单位工程质量检查评定报告、（10）监理单位工程质量评定报告、（11）勘测单位工程质量检查评定报告、（12）建设工程竣工验收备案表，证明原告办理相关手续后开发工程并经相关部门验收已经合格，证实可以进行销售。
3、认购书以及收费房款的收据3张，证明2010年11月7日被告与原告签订的认购书，被告分3次给付了首付款88138元，约定总购房款为268138元，下欠原告购房款180000元，双方形成了商品房合同关系，被告应按合同履行交付房款的义务，认购书中第3项第4条说明按揭贷款，被告迟迟不予提供按揭贷款的手续，也不交付房款，已经形成违约，同时证实被告不给付房款应支付违约给原告造成的损失。
4、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，其中第十七条证明逾期付款的，应按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
经质证，被告张玉瑞质证认为：1号证据真实性无异议，该份证据说明了法人不是与被告订立认购书、合同的企业法人，其具备法人资格并不能代表其项目部与被告的签约合法。2号证据（1）真实性认可，该文件立项批复不包括可建商品住宅楼，（2）真实性无异议，（3）不是原件，是复印件，真实性，举证意图均不认可，（4）无异议，（5）真实性认可，该证发证日期是2010年6月，而原告、被告签订的认购书是2010年8月，原告在取得施工许可证时，该房屋框架还没有建设完毕，就签订了认购书，（6）真实性无异议，房屋用途性质明确表明是综合楼，并不包括商品住宅楼，（7）--（12）真实性不予认可，举证目的不认可。原告交付房屋必备的住宅质量保证书以及住宅使用说明书、房屋交接单，包括商品房预售许可证均没有向被告出示过。3号证据真实性无异议，该认购书没有约定还款期限，原告主张逾期利息及违约金没有法律规定，该认购书签约主体不合法，卖方盖公章处显示的是项目部的公章，其不具备签约主体资格，项目部也不具备售房主体资格，该认购书系无效合同，收据的真实性和举证目的均认可，证明被告如约支付首付款，履行合同义务的事实。4号证据不认可，原告、被告签订的认购书根本没有约定还款日期，没有约定还款日期就不存在逾期，认购书系无效合同，不能认定为被告存在违约行为，该条法律规定不适用本案，针对逾期付款的计算方法，而本案被告不存在逾期付款的行为。
被告张玉瑞向本院提供的证据有：
1、照片12张，证明涉案房屋存在严重的质量问题，其主体框架有大面积裂缝，有些质量问题是不可修复和还原的。依据相关法律规定，双方应解除认购协议，原告应退还被告的首付款，并承担违约责任。
原告天元房地产开发公司质证认为：不认可，被告仅凭照片说明不了涉案房屋有质量问题，如有质量问题，被告应在举证期限届满期向法院提出鉴定和反诉。
对原告天元房地产公司提供的证据经审核，内容真实客观，本院予以采信。被告张玉瑞提供的证据经审核，照片来源及拍照时间均未明确，而被告以此证明涉案的房屋存在严重的质量问题，缺乏依据，本院不予采信。
综上，举证、质证、认证，本案经审理查明：2010年6月2日原告天元房地产开发公司办理了开发建设水苑花园小区住宅楼的相关手续后，开发建设乌拉山镇水苑花园小区住宅楼。2010年11月7日，被告张玉瑞从原告天元房地产开发公司开发的水苑花园小区购买了一套水苑花园B幢5单元2层521号楼房。双方签订了，出卖方为天元房地产公司，买方人为张玉瑞的认购书，合同约定被告张玉瑞购买的房屋的建筑面积为103.13平方米，买方选择采用按揭贷款方式付款，被告张玉瑞支付订金20000元，自认购书签订之日起五日内，买方需交纳首付，并按买方自己选择的付款方式交纳房款，如买方逾期未交纳房款，则买方已付订金不予退还，本房产可另行出售。付款方式：1、付订金贰万元整（20000），2、付款叁万元整（30000），2011年11月13日。3、付房款：叁万捌仟壹佰叁拾捌元（38138）。认购书签订后，2011年1月12日，被告张玉瑞交付了房屋的首付款38138元，连同订金共付房款88138元，下欠180000元没有按约定办理按揭贷款手续同时被告张玉瑞也未提供办理按揭贷款的相关手续，也没有给原告交纳房款。2011年8月15日，原告天元房地产开发公司开发建设的水苑花园小区交工后，经相关部分验收办理了竣工验收并已备案。2011年8月，被告张玉瑞领取了房屋的钥匙。被告张玉瑞接收该房屋并入住后，下欠购房款180000元既未提供按揭贷款的相关手续，也未与原告天元房地产开发公司办理订立按揭贷款的《商品房买卖合同》，同时也未交纳购房款。之后原告多次催要，被告一直以种种借款拒绝给付，故原告依法起诉至法院，请求判令被告履行合同，给付原告房款180000元及逾期利息100000元，诉讼费由被告承担。
本院认为，2010年11月7日被告张玉瑞以按揭贷款的方式购买原告天元房地产公司开发建设的位于乌拉特前旗乌拉山镇水苑花园小区购买了一套水苑花园B幢5单元2层521号楼房，双方所签订了《认购书》。在该房屋买卖中，双方虽未订立商品房买卖合同，但根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应认定为商品房买卖合同。”依此，原、被告双方事实上已形成了《商品房买卖合同》，另该认购书订立后，虽加盖的是巴彦淖尔市天元房地产开发有限责任公司水苑花园项目部印章，而水苑花园项目部是原告天元房地产开发公司下设的项目部，且该认购书的卖方为巴彦淖尔市天元房地产开发有限责任公司，买方为张玉瑞。虽加盖了项目部印章，其行为是代表原告天元房地产开发公司，况且被告张玉瑞所认购的楼房现已实际交付使用。且该认购书均是双方在平等、自愿、协议一致的基础上订立的，其意思表示真实。根据法律规定，依法成立的合同受法律保护，合同当事人均应遵守合同约定，诚信全面的履行合同所确定的义务。本案中，原告天元房地产开发公司作为出卖人依约向买受人被告张玉瑞履行了交付商品房的义务，被告张玉瑞作为买受人且接受入住该商品房后，其应当按照约定严格诚信履行义务，并配合原告天元房地产开发公司提供办理按揭购房贷款的相关手续，而其接受买卖的房屋入住使用后，既未向原告天元房地产开发公司提供办理按揭贷款具备的相关材料，也未交纳下欠的购房款180000元，其行为亦也构成了违约，其应当给付下欠的购房款180000元。关于原告天元房地产开发公司主张要求被告张玉瑞承担所欠购房款180000元，逾期利息100000元的诉讼请求，本院认为，原告天元房地产开发公司作为出卖人，其将房屋交付被告张玉瑞入住使用后，对下欠的购房款180000元，其应当承担按照合同约定给办理按揭贷款，并督促被告张玉瑞提供办理按揭贷款所必备的相关材料手续，并出具相关文证。而由于上述情形瑕疵，致使按揭贷款未能如期办理，造成下余购房款180000元未能实现，原告天元房地产开发公司亦也有一定的过错，故其主张逾期利息100000元的诉讼请求，本院不予支持。另诉讼中，被告张玉瑞辩称双方于2010年11月7日签订认购书，并于2011年1月12日交纳了首付款，原告天元房地产开发公司于2015年5月起诉请求支付剩余购房款，其诉讼请求已超过2年的诉讼时效。本院认为，依原、被告双方于2010年11月7日签订的《认购书》中约定，下余180000元办理按揭贷款。而双方对按揭贷款的办理履行的期限并未约定，根据相关法律法规的规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。况且，双方在履行按揭贷款办理中，均存在迟延履行的行为，而且被告张玉瑞接受使用入住房屋后，就下欠购房款原告天元房地产开发公司多次催促，被告张玉瑞均以房屋质量问题等提出异议而推脱。依此不适用诉讼时效的中止、中断或延长，故被告张玉瑞的抗辩理由，本院不予支持。另被告张玉瑞辩称，涉案的房屋存在严重的质量问题，房屋主体框架大面积裂缝，墙面倾斜、裂缝、暖气反接、排水管道不能有效排水等严重质量瑕疵，造成其无法正常居住，但其未能提供有效的证据加以证明上述事实存在，且在诉讼中被告张玉瑞又明确表示对质量问题不申请鉴定也不反诉，准备另行起诉，故对其抗辩理由本院不作评述。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定判决如下：
一、被告张玉瑞于本判决生效后十五日内给付原告天元房地产公司购房款180000元。
二、驳回原告天元房地产公司其他诉讼请求。
案件受理费3900元，减半收取1950元，由原告天元房地产公司负担696元，被告张玉瑞负担1254元。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。
审判员 ：董为民
二〇一五年八月十二日
书记员 ： 林 丹
附相关法律法规
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。