辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终1745号
上诉人（原审被告）：刘继夫，男，汉族，1977年5月20日出生，住沈阳市铁西区。
被上诉人（原审原告）：李义，男，1936年2月13日出生，汉族，住沈阳市沈河区。
委托诉讼代理人：那李楠，辽宁圣法律师事务所律师
上诉人刘继夫因与被上诉人李义房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院［2016］辽01**民初10499号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月15日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
刘继夫上诉请求：1.撤销一审判决；2.双方租赁合同依情势变更应当依法调整租金并确认违约金过高，应当一并调整；3.被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、由于被上诉人出租的房屋所有权发生争议，导致上诉人拖期支付房租，上诉人不应当承担违约责任；二、自2015年以来，因市场经济下滑与市场普遍租金下调的事实，对此上诉人多次与被上诉人进行协商，希望调减租金继续承租，符合诚实信用原则。
李义辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。租赁房产所谓争议是被上诉人与其亲生儿子之间的家庭内部矛盾，且已由和平法院作出判决，沈阳中院维持判决，确定为被上诉人所有，上诉人拖欠租金的真实原因，实际其已在上诉理由中表达非常清楚。根据租赁合同相对性，上诉人应承担违约责任，租赁合同签订时是双方意思真实表达，没有任何欺诈胁迫等情形，租赁合同合法有效，上诉人不能因市场经济原因要求被上诉人调减租金，承担上诉人的经营风险。
李义向一审法院起诉请求：1.依法判令被告给付拖欠租金40万元及其利息;2.判令被告承担违约金20.1万元;3、判令解除原被告的租赁合同;4.判令被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告变更诉讼请求1为依法判令被告给付拖欠租金581,600元及其利息，并增加诉讼请求要求被告腾退房屋。
一审法院认定事实：2014年7月1日，原告李义（出租方、甲方）与被告刘继夫（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定被告租赁原告坐落于沈阳市和平区青年大街312号甲第三层，总建筑面积773.5平方米的房屋。合同第四条租赁期限及续约条件约定：租赁期限为五年，自2014年8月15日至2019年8月14日；第五条：租金及支付时间约定：（一）租金为：前三年每年租金67万元（不含税金）。后两年每年租金73.7万元（不含租金）；（二）租金支付时间，本合同签字之日，乙方向甲方支付租赁37万元，剩余租金30万元应于2015年2月14日之前一次性缴清。以后每年应在该年度的8月14日之前支付年度租金。若乙方逾期支付租金，视为乙方违约。第六条房屋租赁保证金约定：（一）甲方交付房屋时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金10万元。（二）租赁期满或者合同解除后，返回租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应承担的违约赔偿金外，剩余部分返还乙方。合同第十一条违约责任约定：该合同确定的相关条款，双方须共同遵守，否则承担年租金全额30%的违约责任。乙方逾期支付年租金超过30天，除承担违约责任外，甲方有权终止合同，收回出租房屋。合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告向原告支付了2014年8月15日至2015年8月14日的房屋租金，2015年8月15日至今的租金只给付了20万元。
一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》（以下简称合同）系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，故合法有效，原告与被告双方均应按合同约定履行各自义务。现被告未按合同约定期限支付诉争房屋租金，其行为应属违约行为，且已符合合同第十一条款约定的解除条件，依据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，原告该项诉讼请求，符合上述法律规定，予以支持；合同解除后，依据合同法第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，被告刘继夫应承担合同解除后的返还房屋的义务，故对原告要求被告返还房屋的诉讼请求予以支持。
关于原告要求被告支付房屋租金581,600元的诉讼请求。依据合同法第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告应为其违约行为承担法律责任，故原告该诉讼请求，本院予以支持。关于欠付租金的数额问题，根据原、被告签订的合同约定的670,000元/年租金标准计算，被告欠付的租金期间应为自2015年8月15起至2016年10月14日止，原告自认被告已给付该期间租金200,000元，但根据双方签订的合同第六条第二款约定，保证金100,000元应在欠付租金中扣除，故被告应支付原告自2015年8月15起至2016年10月14日止欠付的租金为481,600元（670,000元-200,000元+[67,000元/年÷12个月X2个月]-100,000元）。
关于原告请求被告承担违约金的诉讼请求。依据合同法第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，因原、被告在合同中存有违约金条款，且被告逾期支付租金的行为已符合该条款约定，故原告该诉讼请求，本院予以支持。关于违约金的具体数额问题。因在原、被告签订的合同第十一条第一款中已明确约定违约金的计算标准，即年租金670,000元的30%（670,000元X0.3=20.1万元）。
关于原告要求被告支付欠付租金利息的诉讼请求。因原、被告在合同第十一条第一款中已约定违约金条款，违约金是原、被告根据合同约定而产生的，其性质本身包含了对守约方的保障和对违约方的惩罚作用，违约金相对于原告而言，其应是对原告因被告违约行为的一种补偿，亦包含弥补损失，结合被告已因其违约行为承担逾期支付租金违约金的责任，故原告该诉讼请求，不予支持。
关于被告抗辩其已不在经营管理诉争房屋，并已转让的主张，因其在法定期间内未能提供有效证据加以证明，虽庭后提供营业执照一份，但根据该营业执照显示的名称为山绿藤椒川品火锅店，经营者为李亚东，而根据原告提供的《企业机读档案登记资料》及一审法院至诉争房屋所在地现场勘查显示，诉争房屋开设的火锅店名称为山绿藤椒火锅店，而并不是山绿藤椒川品火锅店，且其店内贴在墙上的食品卫生许可证显示经营者系被告刘继夫，故对被告该抗辩主张，因证据不足，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条之规定，判决：一、解除原告李义与被告刘继夫于2014年7月1日就位于沈阳市和平区青年大街312号甲第三层房屋签订的《房屋租赁合同》;二、被告刘继夫于本判决生效之日起三十日内将位于沈阳市和平区青年大街312号甲第三层房屋腾空并交予原告李义；三、被告刘继夫于本判决生效之日起三十日内向原告李义支付2015年8月15日至2016年10月14日期间的租金481,600元；四、被告刘继夫于本判决生效之日起三十日内向原告李义支付违约金201,000元；五、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费7562元（原告已预交），退还给原告2754元，由被告刘继夫负担4808元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的证据和事实，本院认定如下:二审庭审中，上诉人申请证人李亚东出庭作证，证明李亚东正在与案涉房屋实际经营者郝晨阳调解协商欠付租金的问题，并称李亚东准备承兑该店，并表示郝晨阳正在和被上诉人协商降房租的问题。被上诉人认为，上诉人与我方进行过协商，但我方不同意降低房租。鉴于双方对于曾协商过租金予以认可，本院对该事实予以确认。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。上诉人刘继夫与被上诉人李义签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，并未违反法律行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按合同约定履行各自义务。被上诉人作为出租人已如约将案涉房屋交付给上诉人作经营使用，由于上诉人怠于履行交付租金义务，构成违约，被上诉人要求上诉人交付租金，解除合同，腾退房屋，具有合同和法律依据，一审判决支持被上诉人的诉讼请求论述清楚，理由充分，本院予以确认。关于上诉人提出被上诉人向其出租的案涉房屋存在所有权争议，导致上诉人无法如期支付房屋租金的主张，经审查，案涉房屋权属争议系被上诉人家庭内部纠纷，且已经法院诉讼程序解决完毕，上诉人未提供任何证据证明上诉人的租赁经营行为受到被上诉人该纠纷的影响，故对上诉人的该项主张，本院不予支持。关于上诉人提出因市场经济下滑与市场普遍租金下调的事实属于情势变更，要求降低租金的主张，因被上诉人对此不予认可，且缺少法律和事实依据，本院不予采纳。
至于上诉人主张系与案外人合伙经营火锅店，以上诉人名义承租的案涉房屋，其现已退出合伙，不实际在案涉房屋中参与经营，对拖欠租金数额不清的上诉理由，根据合同相对性原则，该理由均不能构成免除其履行合同义务，承担违约责任的法定理由，上诉人可承担违约责任后，证据充分时向相关义务人另行追偿。
综上所述，刘继夫的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4808元，由上诉人刘继夫负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 贾宏斌
审 判 员 姜会军
代理审判员 史舒畅
二〇一七年二月二十四日
书 记 员 王潇潇
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。