襄阳高新技术产业开发区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）鄂0691执异61号
案外人：王国芳，男，1976年1月2日出生，汉族，住江苏省东台市。
申请执行人：沈正平，男，1971年1月2日出生，汉族，住襄阳市襄州区。
被执行人：襄阳市伟民房地产开发有限公司，住所地：襄阳市鱼梁洲经济开发区中心街8号。
法定代表人：李娟，该公司经理。
在本院执行沈正平与襄阳市伟民房地产开发有限公司（以下简称伟民房地产公司）、詹伟明、刘萍商品房买卖合同纠纷一案中，案外人王国芳对从本院网络司法拍卖竞拍的襄阳市鱼梁洲经济开发区面积660.7平方米的国有出让住宅用地于2018年7月23日提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人称，请求法院按重大误解拍卖同意退还全部拍卖款79.136万元。事实与理由：襄阳高新区法院《拍卖公告》中未公示土地评估报告及宗地图、未注明该土地为不可建设用地、地形不规整，且部分土地被公共道路占用等重大瑕疵。根据不动产信息查询规定，有权查询单位为公、检、法、纪委，买受人无权查询。案外人参与网络司法拍卖的目的，是基于该土地为合法可用建设用地和司法拍卖快速变现所带来的低于市场价优惠的双重预期。目前本标的物成交价79.136万元，如果再承担总价约百分之二十多的买卖双方税费，最终总价将近100万元（评估价56.42万元），且又无法合理利用该土地，其家庭将不能承受。
本院查明，沈正平与伟民房地产公司、詹伟明、刘萍商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月4日作出（2014）鄂襄新民初字第00802号民事判决：解除沈正平与伟民房地产公司签订的商品房买卖合同；伟民房地产公司返还沈正平29万元购房款及相应利息并赔偿沈正平29万元损失。伟民房地产公司不服，上诉于襄阳市中级人民法院，市中院于2014年12月11日作出（2014）鄂襄阳中民三终字第00491号民事判决：驳回上诉，维持原判。判决生效后，因伟民房地产公司不履行判决书确定的义务，沈正平申请本院强制执行。2015年6月2日，本院作出（2015）鄂襄新执字第00149号《执行裁定书》，查封了被执行人伟民房地产公司所有的位于襄阳鱼梁洲神州佳园的土地（土地证号：20-9-1-2号，660.7平方米及土地证号：20-9-1-3号，314.4平方米），并于2017年6月1日向襄阳不动产登记局下达了《协助执行通知书》。同年9月6日，本院作出（2015）鄂襄新执字第00149-2号《执行裁定书》，拍卖上述土地。同年9月7日，本院作出（2015）鄂襄新执字第00149号《公告》，拟对上述土地依法进行评估、拍卖。公告期满后，本院委托北京世诚嘉业房地产土地评估有限责任公司襄阳分公司（下称襄阳世诚嘉业评估公司）对被执行人伟民房地产公司所有的位于鱼梁洲××开发区的上述两宗国有出让住宅用地市场价值进行估计。2018年2月2日，襄阳世诚嘉业评估公司出具《土地司法鉴定评估报告》，结果为：鱼梁洲××开发区面积为660.7平方米的住宅用地总价为56.42万元、面积为314.4平方米的住宅用地总价为26.85万元。2018年4月8日，淘宝网根据本院要求，将上述两块住宅用地的《竞买公告》、《竞买须知》、《标的物介绍》发布在淘宝网司法拍卖平台上，定于2018年5月10日10时至2018年5月11日10时进行公开拍卖活动。其中，《竞买公告》载明：一、拍卖标的：1、鱼梁洲××开发区面积660.7平方米的国有出让住宅用地。起拍价：451360元，保证金：50000元，增价幅度：2000元。2、鱼梁洲××开发区面积314.4平方米的国有出让住宅用地。起拍价：214800元，保证金：30000元，增价幅度：2000元。位于鱼梁洲××开发区神州小区，南距绿洲大道约400米；区域内主要道路有东西向的绿洲大道、南北向的道安路和明珠路，区域交通通行2、19、20等路公交车，距离公交站点约100米，对外出行较便利，区域无交通管制。地上尚无建筑物。二、竞买人条件：凡具备完全民事行为能力的公民、法人和其他组织均可参加竞买……因不符合条件参加竞买的，由竞买人自行承担相应的法律责任。三、咨询、展示看样的时间与方式：自2018年4月9日起至2018年5月9日止接受咨询（双休日除外），有意者请与法院联系统一安排看样……五、拍卖方式：设有保留价的增价拍卖方式，不到保留价不成交。六、标的物以实物现状为准，法院不承担拍卖标的瑕疵保证。特别提醒，有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负。七、拍卖成交买受人付清全部拍卖价款后，凭法院出具的民事裁定书、协助执行通知书及拍卖成交确认书自行至相关管理部门办理标的物权属变更手续。办理过程中所涉及的买卖双方所需承担的一切税、费和所需补交的相关税、费（包括但不限于所得税、营业税、土地增值税、契税、过户手续费、印花税、权证费、水利基金费、出让金以及房产及土地交易中规定缴纳的各种费用）及有可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人自行承担，具体费用请竞买人于拍卖前至相关单位自行查询，与拍卖人无涉……。九、拍卖竞价前淘宝系统将冻结竞买人支付宝账户内的资金作为应缴的保证金，拍卖结束后未能竞得者锁定的保证金自动释放，锁定期间不计利息。本标的物竞得者原锁定的保证金自动转入法院指定账户，拍卖余款在2018年5月26日前缴入法院指定账户(户名：襄阳高新技术产业开发区人民法院；开户银行：湖北省襄阳建行高新区支行；账号：42×××50)，拍卖未成交的，竞买人锁定的保证金自动释放，锁定期间不计利息。《竞买须知》载明：襄阳高新技术产业开发区人民法院将于2018年5月10日10时至2018年5月11日10时止（延时除外）在襄阳高新技术产业开发区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上(户名：襄阳高新技术产业开发区人民法院，网址：https://sf.taobao.com/0710/04)进行公开拍卖活动，现就有关的网上拍卖事宜敬告各位竞买人：一、本《拍卖须知》根据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定所制订，竞买人应认真仔细阅读，了解本须知的全部内容。二、本次拍卖活动遵循“公开、公平、公正、诚实守信”的原则，拍卖活动具备法律效力。参加本次拍卖活动的当事人和竞买人必须遵守本须知的各项条款，并对自己的行为承担法律责任……。七、本次拍卖是经法定公告期和展示期后才举行的，已根据评估公司调查情况就拍卖标的物已知及可能存在的瑕疵作了客观、详尽的说明。拍卖人对拍卖标的物所作的说明和提供的图片等，仅供竞买人参考，不构成对标的物的任何担保。所以请竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，慎重决定竞买行为，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，并请亲临展示现场，实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认；竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。八、拍卖成交后，买受人应于2018年5月26日前将拍卖成交价余款（扣除保证金后的余款）缴入法院指定账户(户名：襄阳高新技术产业开发区人民法院；开户银行：湖北省襄阳建行高新区支行；账号：42×××50)，并在2018年6月11日前（凭法院财务室收据、付款凭证及相关身份材料、委托手续等原件）到襄阳高新技术产业开发区人民法院（湖北省襄阳追日路15号）签署《拍卖成交确认书》，于签署确认书后15个工作日内领取裁定书及拍卖款收款收据，在拍卖款项交付法院后90日内办理拍卖标的物交付手续，买受人自行提取拍卖标的物。九、买受人逾期未支付拍卖款，法院可以裁定重新拍卖。重新拍卖时，原买受人不得参加竞买。重新拍卖的价款低于原拍卖价款造成的差价、费用损失，由原买受人承担。法院可以直接从其预交的保证金中扣除。扣除后保证金剩余的，应当退还原买受人；保证金数额不足的，可以责令原买受人补交，拒不补交的，法院强制执行。十、买受人付款后应及时提取标的物，逾期不办理的，买受人应支付由此产生的费用，并承担本标的物可能发生的损毁、灭失等后果。十一、本次拍卖活动计价货币为人民币，拍卖时的起拍价、成交价均不含买受人在拍卖标的物交割、过户时所发生的全部费用和税费。
案外人王国芳从本院淘宝网司法拍卖网络平台得知上述信息后，网上报名参加竞买襄阳鱼梁洲××开发区面积660.7平方米的国有出让住宅用地，起拍价：451360元，并向淘宝网支付宝账户缴纳保证金50000元。2018年5月11日，王国芳以791360元的价格竞拍成交，得到该国有出让住宅用地，并于当日将拍卖余款741360元缴入本院指定账户，本院随即出具《拍卖成交确认书》。2018年7月23日，案外人王国芳向本院提出执行异议申请，以本院《拍卖公告》中未公示土地评估报告及宗地图、未注明系不可建设用地、地形不规整、且部分土地被公共道路占用等重大瑕疵，其系重大误解拍得该标的物、无法实现购买目的等理由，要求退还其拍卖款791360元。
另查明，《襄阳市中心城区村（局）民建房管理暂行办法》（襄阳市人民政府令第28号）载明：鱼梁洲开发区、隆中风景区核心景区、普陀堰风景区、鹿门寺风景区严禁个人建房。
本院认为，依法定网络司法拍卖程序拍卖的成果受法律保护。竞买人在竞拍前应根据自身需要，充分调查了解标的物的实际状况，慎重决定竞买行为；拍卖一旦成交，非因法定事由不得悔拍，竞买人擅自悔拍应承担相应的法律后果。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条规定：“当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外……”。本案中，本院在执行拍卖襄阳鱼梁洲××开发区面积660.7平方米的国有出让住宅用地时，已在淘宝网司法拍卖平台发布《竞买公告》和《竞买须知》，载明对拍卖标的物所作的说明和提供的图片等仅供竞买人参考，不构成对标的物的任何担保；竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物、调查是否存在瑕疵、认真研究查看所竞买标的物的实际情况；给予了合理期限，告知了竞买人亲临展示现场实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认；并告知竞买人应慎重决定竞买行为，一旦作出竞买决定，即表明已完全了解并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵，故本院履行了相关告知和提示义务。现案外人王国芳在指定期限内交纳保证金并参与竞拍，在本院给予的咨询、展示看样的期间内没有前往现场调查核实标的物现状，系其对自己权利的处分，依照《竞买须知》，应视为其对该标的物的任何瑕疵已经了解和接受，且在竞拍成交后，其已交纳了剩余竞拍款。案外人王国芳提出，本院在《竞买公告》中未明确告知该土地无法建房、不可交易信息属公示不足的理由，与事实不符，且法律依据不足，本院不予支持。其又提出竞买属重大误解、竞买该土地不能实现购买目的的理由，与其自身未尽到审慎义务有关，且根据《襄阳中心城区村（局）民建房管理暂行办法》虽严禁个人建房，但并不影响该住宅用地的使用价值及经济价值。故其要求退还791360元拍卖款的异议申请，本院不予支持。综上，本院在网络司法拍卖襄阳鱼梁洲××开发区面积660.7平方米的国有出让住宅用地过程中，已向竞买人发布了《竞买公告》和《竞买须知》，履行了相关告知义务，告知了竞买人审慎竞买的注意事项，该网络司法拍卖程序合法，案外人王国芳要求撤销拍卖行为并要求退还拍卖款的理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条（一）款及最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条（一）款之规定，裁定如下：
驳回案外人王国芳的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向襄阳市中级人民法院申请复议。
审 判 长 姜 勋
审 判 员 刘 战
审 判 员 衡 丹
二〇一八年八月二日
法官助理 吴怡帆
书 记 员 何 涛