广东省广州市荔湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗荔法民三初字第124号
原告：广州市荔湾区教育局，地址广州市荔湾区。
法定代表人：徐启贵，职务：。
委托代理人：刘吉春。
委托代理人：卢志奇。
被告：广州世纪新光房地产开发有限公司，地址广州市荔湾区。
法定代表人：陈圣辉，职务：。
委托代理人：李彪。
委托代理人：汤惠燕。
第三人：广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局，地址广州市荔湾区。
法定代表人：王秋平，职务：。
委托代理人：曾文静，联系地址。
委托代理人：何嘉华，联系地址。
原告广州市荔湾区教育局诉被告广州世纪新光房地产开发有限公司、第三人广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员谭碧婷独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘吉春、卢志奇，被告的委托代理人李彪，第三人的委托代理人曾文静、何嘉华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：广州市荔湾区龙津东路锦华横16-18号是原告原教工第二托儿所的历史用房，属荔湾区国土资源和房管局代管产。1985年原告与荔湾区财政局对该房进行改建，将改建后的3、4楼共338.39平方米给原告使用。1998年广州市世纪鑫隆房地产发展有限公司对上述房屋进行拆迁，于1998年11月5日与原告签署《房屋拆迁安置协议》，约定原告是上述房屋的使用人，同意迁出该房屋，该公司承诺在2002年12月31日前对原告回迁。后该公司破产，包括原告使用房屋在内的地块开发项目由被告通过拍卖取得。2002年年底，被告将位于广州市荔湾区康王中路新光城市广场南区商铺二层219房（实际测绘地址为康王中路600号202商铺，实测面积331.24平方米）移交给原告。后被告提出为便于统一经营管理，承租上述商铺。被告于2003年4月1日与原告下属的荔湾区教育经济发展有限公司（原告委托管理该商铺的单位）签署《租赁协议》，约定被告向原告租赁上述商铺，租金每月每平方米45元，每月合计15228元，租赁期限自2003年1月1日至2012年12月31日，租金每3年递增3%。后因原告委托管理单位的变化，2006年4月双方将租赁关系的出租方变更为广州市荔湾羊城综合服务部。
2012年年底，被告向原告提出，涉案商铺为其拆迁补偿过程中的膨胀面积，产权应属被告自己所有，所以不再向原告承租，也不再向原告支付租金。原告经向第三人去函征询，该局复函称，该商铺的产权人为第三人，被告为安置原告，按照公房屋租赁标准向该局承租该商铺并移交给原告，后又向原告返租。
原告起诉要求：1、判决被告将位于广州市荔湾区康王中路600号202商铺交还给原告；2、判决被告向原告支付广州市荔湾区康王中路600号202商铺的场地使用费（自2013年1月1日起算，至实际交回商铺为止，参照广州市国土资源和房屋管理局在官网上公布的租金参考价，约为每月280元／平方米，为94752元／月，计算23个月，暂计至2014年11月30日止，合计2179296元）；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称：不同意原告全部诉讼请求，请法院依法驳回，理由如下：原告愿意继续向适格出租方承租涉案商铺，不同意迁出，并同意按每月10533.50元的标准向适格出租方支付涉案商铺租金。一、被告因经办人员变动，就涉案房屋均与原告、第三人签订租赁合同并支付了租金。后因对涉案房屋的出租方有争议，被告与原告、第三人协商未果，而第三人以产权人为由，坚持要求被告继续支付租金，故被告在与原告租赁合同于2012年12月31日届满后未再支付租金，并非恶意欠租。二、被告已向第三人支付涉案商铺的租金至2015年1月。鉴于原告已就涉案房屋提起诉讼，且原租赁合同期限亦已届满，公证处不接受被告的租金公证提存，故被告愿意从2015年2月起，将涉案商铺的租金每月10533.50元支付给法院，待出租方主体争议裁决后，由法院支付给适格的出租方。三、原告要求按房管部门公布的租金参考价每月280元／平方米支付租金没有合同依据和法律依据。四、涉案商铺所在二层产权分散。为盘活回迁物业，涉案商铺现由广东苏某云商销售有限公司统一经营使用。若涉案商铺交还原告，将不利于维持商场经营情况的稳定和回迁物业的保值、增值。
第三人述称：不同意原告第1、2项诉讼请求。1、涉案房屋是国家经租的房产，由我方经营和管理，我方拥有涉案房屋完全的所有权，即占有使用收益权利，不存在原告享有涉案房屋的使用权和收取场地使用费的权利。2、原告认为对原来拆除广州市荔湾区龙津东路锦华横16-18号房屋，应享有涉案房屋长期使用权，我方认为该房屋已经被拆除灭失，相关的租赁关系已不存在，不是本案审理范围。3、被告称将2015年2月起涉案房屋的商铺租金交给法院，我方不同意，涉案房屋产权清晰，属我方所有，我方与被告就涉案房屋是不定期的租赁关系，按照原合同约定，被告在没有归还涉案房屋使用权之前，应该支付场地使用费。4、我方认为本案是基于原被告之间就拆迁安置合同和康王中路600号219商铺的租赁合同所引起的纠纷，我方认为不涉及我方的利益和义务，恳请法庭查明相关的事实。
经审理查明：1985年10月25日，广州市荔湾区财政局与原告签订《关于改建区教育局教工第二托儿所协议书》，约定锦华横16号、18号是荔湾区教育局教工第二托儿所，面积约190平方米左右，因是危楼征得荔湾区房管部门同意，由区财局无偿投资拆建，建成后首层、二楼作为区财局干部宿舍，三、四楼及天台为区教育局教工第二托儿所使用；该房按规定免租期满后，由区财局和区教育局分别按租赁关系向房管部门缴纳租金等等。协议签订后，原告根据约定使用重建后的锦华横16号、18号三、四楼房屋。
1998年11月5日，广州市世纪金隆房地产发展有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《房屋拆迁安置协议》，约定乙方同意1998年11月15日前迁出原址房屋；甲方应于2003年12月31日前在荔湾区龙津东路“世纪广场”东区回迁楼第二层北向共有的建筑面积338.39平方米安置给乙方回迁居住，回迁范围内至少有二十室的开间净空面积不少于60平方米，中间无柱的教室，以便于乙方回迁作幼儿园使用等等。协议签订后，原告将房屋交给广州市世纪金隆房地产发展有限公司拆除。
2002年7月20日，广州世纪新光房地产开发有限公司拆迁办公室（甲方）与广州市荔湾区教育经济发展有限公司（乙方）签订《回迁补充协议》，约定甲方须于2002年10月前，在“新光城市广场南区”商铺二层219号房（建筑面积338.40平方米）供乙方回迁居住等等。
2002年，被告将荔湾区康王中路600号新光城市广场二层219号商铺交给原告回迁使用。
2003年4月1日，广州市荔湾区教育经济发展有限公司（甲方）与被告（乙方）签订《租赁协议》，约定甲方同意将康王中路600号新光城市广场二层219号商铺出租给乙方使用，租赁物业的建筑面积为338.4平方米，租赁期限为10年，从2003年1月1日计至2012年12月31日止等等。2005年7月31日，广州市荔湾羊城综合服务部向被告发出《关于变更租赁合同主体的函》，称贵方租用荔湾区康王中路600号新光城市广场219号商铺物业，暂由广州市荔湾羊城综合服务部负责上述物业的租赁管理事宜等等。2006年3月15日，原告出具《委托书》，称广州市康王中路600号新光城市广场二层219号商铺从2006年4月1日起委托广州市荔湾羊城综合服务部负责处理有关租赁事宜。2006年4月27日，广州市荔湾羊城综合服务部（甲方）与被告（乙方）签订《租赁协议》，约定甲方同意将其所有的位于广州市康王中路600号新光城市广场二层219号商铺的房产出租给乙方使用，建筑面积338.40平方米；租赁期限从2006年4月1日计至2012年12月31日止等等。协议签订后，被告向原告支付租金至2012年12月。
2012年8月8日，被告向原告及广州市荔湾区羊城综合服务部发出《关于新光城市广场二层商铺续约情况的报告》，称贵局原租用广州市荔湾区国土资源和房屋管理局位于旧址荔湾区锦华横16-18号3-4楼的代管房屋于1998年被征用拆迁，与原拆迁人广州市世纪金隆房地产发展有限公司签定的《房屋拆迁安置协议》，后因原拆迁人破产，由我司拍卖所得其拆迁项目，故由我司根据《房屋拆迁安置协议》于2002年7月20日回迁安置位于新光城市广场南区商铺二层219号房（该商铺现实际测绘地址为康王中路600号202号铺）给贵局回迁使用；从我司对公产／代管产的发还移交情况及使用人的安置情况分析，安置给贵局回迁使用的建筑面积338.39平方米商铺的产权情况，其中一部分为区房管局的公产商铺，即现我司移交给区房管局的位于康王中路600号205-1铺，剩余的247.7454平方米商铺经核实属膨胀面积部分，该膨胀面积产权归属我司所有；关于膨胀面积部分，即属我司产权面积部分，自2013年1月1日始，我司不再向贵局支付租金，如贵局需继续使用，可与我司商议继续承租或弃租事宜等等。2012年12月31日，被告向向原告及广州市荔湾区羊城综合服务部发出《通知函》，称我司某函知会贵局自2013年1月1日起我司暂缓支付租金等等。2013年5月23日，被告向原告发出《关于龙津东路16-18号3、4楼房屋拆迁与产权移交事宜》，称就我司继续向贵局缴交返租贵局的部分租金事宜，回复如下，关于产权，根据我司与区房管局签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定及移交情况，锦华横16、18号3、4楼原用途为住宅，产别为代管产，建筑面积351.2723平方米，2006年12月份我司已按正常的房屋移交及接管手续将房屋产权移交给区房管局等等。
2014年3月24日，第三人向原告出具《市国土房管局荔湾区分局关于协助提供相关房屋产权资料的复函》，称原锦华横16、18号房屋，用地面积266.93平方米，自1958年始由我局管业，属代管产（封建产），1987年经批准淘汰重建为1幢框架4-1／2层房屋，其中三、四楼全层按代管接管，接管面积351.2732平方米，淘汰重建后三至五楼全部按非住宅使用，承租户为锦华横幼儿园；因金隆公司破产，2001年该地块项目被广州世纪新光房地产开发有限公司通过拍卖取得，为完善相关拆迁补偿手续，我局于2005年与广州世纪新光房地产开发有限公司签订该屋的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，至2007年新光公司已将该屋全部补偿单元移交我局，补偿单元共23间（不包括来函所反映的现康王中路600号202铺）；康王中路600号202铺是新光公司征用原龙津东路锦龙中47号直管房的补偿房屋，面积331.2448平方米，我局于2006年办理了该铺的接管手续并发出接管通知书，现承租人为新光公司；康王中路600号219铺，经查属私产等等。
另查，2005年9月，被告（甲方）与第三人（乙方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定甲方拆除乙方荔湾区龙津东路锦龙中街47号房屋，用途为非住宅，产别为经租产，建筑面积328.01平方米；甲方应在2006年9月30日前，将产权调换的房屋交付给乙方；补偿房屋情况为康王中路600号202，建筑面积331.2448平方米，房屋使用性质为商业等等。2005年10月，被告（甲方）与第三人（乙方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定甲方拆除乙方荔湾区龙津东路锦华横16、18号3、4楼房屋，用途为住宅，产别为代管产，建筑面积351.2723平方米；甲方应在2006年9月30日前，将产权调换的房屋交付给乙方；补偿房屋情况为康王中路604号523房等房屋，房屋使用性质为住宅等等。
2005年10月14日，被告向市房管局产权处、荔湾区国土房管局出具《具结书》，称我公司经批准征用拆迁龙津东路锦龙中47号的直管公房，现实际移交的房屋在康王中路600号202，希贵处（局）接收，给予办理接管手续，如日后因此引起的纠纷，我公司愿意承担一切法律及经济责任。
2005年10月10日，被告向市房管局产权处、荔湾区国土房管局出具《具结书》，称我公司经批准征用拆迁龙津东路锦华横16、18号3、4楼的直管公房，现实际移交的房屋在康王中路604号519等房屋，希贵处（局）接收，给予办理接管手续，如日后因此引起的纠纷，我公司愿意承担一切法律及经济责任。
2006年2月13日，第三人向荔湾区土地房屋管理所出具《接管通知书》，称下列房屋已批准接管，请办理有关手续：接管康王中路600号202房屋，接管面积非住宅331.2448平方米，对应撤管地址广州市世纪新光房地产开发有限公司征用原龙津东路锦龙中47号。
2010年7月23日，广州市利工民实业公司与被告共同向第三人出具《具结书》，称康王中路600号202地址房屋属广州市利工民实业公司向广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局承租的房屋，现广州市利工民实业公司退租上址房屋，由被告申请向广州市国土资源和房屋管理局承租上址房屋，双方保证不存在房屋使用权有偿转让关系。
2010年6月25日及2011年10月13日，被告（乙方）与第三人（甲方）分别签订两份《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定甲方将荔湾区康王中路600号202部位房屋出租给乙方作商业用途，建筑面积229.93平方米，租赁期限分别为2010年7月1日至2011年6月30日及2011年7月1日至2013年6月30日等等。协议签订后，被告向第三人支付租金至2015年1月。现涉案房屋由被告承租后转租给案外人。
根据房地产登记簿查册表记载，荔湾区龙津东路锦华横16号，18号是登记在广州市房地产管理局名下的房产。
庭审中，原告称其是原锦华横16、18号三、四楼房屋及涉案房屋的使用权人，使用权是国家无偿给予的，但原告不能提供其它证据予以证明。原告及被告均确认康王中路600号新光城市广场二层219号商铺即现康王中路600号202商铺。被告称其在2002年将涉案房屋使用权安置补偿给原告，2005年与第三人签订拆迁补偿协议后，将涉案房屋所有权交付给第三人作为产权补偿。第三人称其从2006年3月起接收涉案房屋并管理及出租至今，其不清楚原告与被告之间就涉案房屋关于拆迁安置的协议及安置情况。
本院认为：本案原告起诉要求被告交还涉案房屋及支付租金，首先应审查原告现时对涉案房屋是否拥有占有、使用或收益等权利。第一，被拆除的原址房屋锦华横16、18号房屋及涉案房屋，原告均不是所有权人。第二，被告作为拆迁人与第三人签订了《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，该协议书是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。根据协议的约定，被告拆除了第三人所有的荔湾区龙津东路锦龙中街47号房屋后，于2006年将康王中路600号202房即涉案房屋作为产权补偿房屋交付给了第三人。协议履行至此，第三人接收了涉案房屋，拥有了该房屋占有、使用、收益及处分的权利。第三人接收房屋后出租收益至今。第三、原告称其拥有涉案房屋的使用权，但其不能提供拥有使用权的书面依据，其提供的其它证据不足以证明其所述事实，而第三人对原告所述的使用权不予确认。故现原告要求被告将涉案房屋交付给原告，没有法律及事实依据，本院不予支持。原告要求被告支付2013年1月1日起涉案房屋的场地使用费，没有合同及事实依据，本院予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
1、驳回原告广州市荔湾区教育局要求被告广州世纪新光房地产开发有限公司将位于广州市荔湾区康王中路600号202商铺交还给原告广州市荔湾区教育局的诉讼请求。
2、驳回原告广州市荔湾区教育局要求被告广州世纪新光房地产开发有限公司支付广州市荔湾区康王中路600号202商铺的场地使用费的诉讼请求。
本案受理费12167元，由原告广州市荔湾区教育局负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上述请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 谭碧婷
二〇一五年三月二十日
书 记 员 马 晴
段文青