江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第3813号
上诉人（原审被告、反诉原告）南京太湖世家房地产有限公司，组织机构代码74824508-3，住所地南京市六合区雄州街道某路1号。
法定表人韩铮，该公司董事长。
委托代理人黄建玖，江苏臻德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）李大浪，男，1962年8月18日出生，汉族，居民。
被上诉人（原审原告、反诉被告）刘素华，女，1962年5月20日出生，汉族，居民。
被上诉人（原审原告、反诉被告）李超，男，1988年7月23日出生，汉族，居民。
以上三被上诉人委托代理人王传勇，江苏金长城律师事务所律师。
上诉人南京太湖世家房地产有限公司（以下简称太湖房地产公司）因与被上诉人李大浪、刘素华、李超房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市六合区人民法院（2014）六民初字第552号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月1日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年9月18日公开开庭审理了本案。上诉人太湖房地产公司的委托代理人黄建玖，被上诉人李大浪、刘素华、李超的委托代理人王传勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李大浪、刘素华、李超原审诉称，2012年4月27日，李大浪、刘素华、李超与太湖房地产公司签订一份商品房预售合同（以下简称合同），合同约定李大浪、刘素华、李超购买太湖房地产公司开发的位于南京市六合区雄州街道某路1号2-15商品房一套，面积105.8㎡，总价1350089元，实际开票价为1211645元，房屋交付时间为2012年12月31日前，并同时约定商品房交付后90日内，双方应共同申请房屋所有权转移登记，但对因一方过错，导致上述手续迟延办理的违约金未作约定。2012年12月28日，李大浪、刘素华、李超接到太湖房地产公司的收楼通知，三个月后，李大浪、刘素华、李超要求太湖房地产公司共同办理房屋所有权转移登记等手续，太湖房地产公司均予以推诿，期间长达一年。李大浪、刘素华、李超多次与太湖房地产公司沟通后得知，该公司一直未能取得涉案房屋的竣工验收备案文件，导致不能办理“产权转移登记”。综上，因太湖房地产公司原因导致李大浪、刘素华、李超不能领取产权证明文件，其行为已构成违约，李大浪、刘素华、李超为维护自身合法权益，要求太湖房地产公司以李大浪、刘素华、李超的购房款总额为本金，按中国人民银行2013年计取逾期贷款利息的标准（年利率6%，上浮150%）向李大浪、刘素华、李超支付违约金。
太湖房地产公司原审辩称，双方当事人之间存在房屋买卖关系，根据合同的约定，太湖房地产公司交付房屋时应具备相应的证明文件，但如果业主办理了房屋交接手续就视为交付房屋条件变更的确认。李大浪、刘素华、李超已经在2012年12月30日前办理了房屋交接手续，说明其对房屋交付时具备的条件是认可的。合同对迟延办理合同备案手续和权属登记手续未约定违约金的计算方式，因此太湖房地产公司无需向李大浪、刘素华、李超承担迟延办理权属登记的违约责任。另外，太湖房地产公司延迟办理权属登记手续没有给李大浪、刘素华、李超造成任何经济损失，根据双方签订的商铺委托租赁及经营管理合同，李大浪、刘素华、李超将所购房屋统一委托给太湖房地产公司对外租赁，租金已经在总房款中扣除。如果太湖房地产公司要承担违约责任的话，那么应当按李大浪、刘素华、李超实际支付的总房款，也就是扣除租金后的房款计算，标准也只应为一年期的贷款利率，不应该上浮150%。
太湖房地产公司原审反诉诉称，李大浪、刘素华、李超存在迟延交付房款的情形，按照合同约定，李大浪、刘素华、李超应在2012年4月27日前支付房款832445元，扣除贷款500000元，应当在合同约定的2012年4月27日前支付332445元，但在约定时间内仅支付了200000元，其余房款分别在2012年6月29日支付100000元，2013年2月27日支付32445元。根据合同约定，李大浪、刘素华、李超应按银行同期贷款利率支付太湖房地产公司逾期付款的违约金，合计2646元。
李大浪、刘素华、李超原审反诉辩称，当时买了本案所涉房产之后，看到房子后面建了消防设施，就不想买这套房子了，后来销售人员同意将房子降价卖给我方，我方才同意买这套房子。至今仍有两个消防设施在房屋里面，所以才迟延支付房款的，且迟延交付房款亦是太湖房地产公司员工口头同意的。
原审法院经审理查明，2012年4月27日，李大浪、刘素华、李超与太湖房地产公司签订一份商品房预售合同，合同约定李大浪、刘素华、李超购买太湖房地产公司开发的位于南京市六合区雄州街道某路1号2-15商品房一套，房屋建筑面积为105.8㎡，总价1350089元。合同第六条约定房屋交付时间为2012年12月31日，交付时应当符合已取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料和用于房屋权属登记的《房屋测绘成果》。迟延交付的，则按已收价款的中国人民银行同期商业贷款基准利率计算的迟延期间的利息支付违约金。合同第十五条第四款约定，该商品房交付后90日内（应当不超过90日），买卖双方应当共同申请房屋所有权转移登记，但对于此项的违约责任双方未作约定。同一天，双方又签订了一份商铺委托租赁及经营管理合同，李大浪、刘素华、李超将本案所涉房屋委托给太湖房地产公司统一租赁，涉案房屋净房款为1795030元，租期自2013年1月1日起至2021年3月31日止，合同期内租金总额为962585元，该租金在签订商品房预售合同时已经一次性冲抵总房款。
原审另查明，李大浪、刘素华、李超在2012年12月28日收到太湖房地产公司的交房通知，当天即办理了房屋接收手续。太湖房地产公司在2014年1月15日取得工程竣工验收备案文件，也就是该公司最早也是在此时才具备办理房屋所有权转移登记的条件。根据合同约定，太湖房地产公司应在交付房屋90日内与李大浪、刘素华、李超一同办理房屋所有权转移登记手续，其迟延办理手续的时间至少应为293天（自2013年3月29日至2014年1月15日）。
原审还查明，根据商品房预售合同第五条第二款的约定，买方延迟支付合同价款的，应向卖方承担违约责任，按照未付到期价款的中国人民银行同期商业贷款的基准利率计算迟延期间的利息。李大浪、刘素华、李超按照合同约定应在2012年4月27日前支付房款832445元，扣除贷款500000元，还应支付332445元。但在约定时间内买房仅支付了200000元。其余房款132445元分别在2012年6月29日支付100000元，在2013年2月27日支付32445元。
以上事实，有双方当事人签订的商品房预售合同、商铺委托租赁及经营管理合同、购房发票、租金收条、房屋建筑工程竣工验收备案证明材料，以及双方当事人的陈述等证据证实，原审法院予以确认。
原审法院认为，双方签订的商品房预售合同、商铺委托租赁及经营管理合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应当合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担赔偿损失等违约责任。
本案中，双方所订商品房预售合同约定，买卖双方应在买方办理房屋交付手续后90日内共同办理房屋产权转移登记手续，虽然未对违约金的支付方式进行约定，但不能因此视为违约一方不承担违约责任。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。商品房预售合同约定的房屋总价款为1350089元，但实际开票价为1211645元，结合商铺委托租赁及经营管理合同及双方当事人庭审陈述来看，该价款为扣除租金的价格，租金亦应为李大浪、刘素华、李超的合法收益，因此总价款应加上委托管理租金，合计1795030元（租金962585元＋贷款500000元＋支付房款332445元）。关于违约金的计算依据问题，本案中李大浪、刘素华、李超在签订商品房买卖合同之后的第二天就与太湖房地产公司签订了商铺委托租赁及经营管理合同，租金亦在实际总房款中扣除，因此李大浪、刘素华、李超并未有实际上的损失，因此其主张按银行同期贷款利率上浮150%的标准计算，明显过高，加重了太湖房地产公司的负担。对于逾期期间的计算，应自李大浪、刘素华、李超实际办理房屋交接手续之日向后推延90日起计算，至2014年1月15日即太湖房地产公司取得工程竣工验收备案手续止，共计293天。据此，对于李大浪、刘素华、李超的诉请部分，太湖房地产公司应以实际总房款1795030元为基数、按中国人民银行商业贷款年利率6%的标准、延期天数293天，共计86456.51元，向李大浪、刘素华、李超支付延期办理房屋所有权转移登记手续的违约金。
对于逾期支付购房款的部分，李大浪、刘素华、李超未能按照合同约定的期间支付合同约定的价款，虽其主张是经过太湖房地产公司工作人员的同意，但不能提供相应证据予以证实，因此李大浪、刘素华、李超对于未按期支付价款的部分应承担违约责任，对于太湖房地产公司的主张原审法院予以支持。2012年6月29日支付的100000元，逾期63天，应按半年期贷款利率计算，支付违约金966.58元；2013年2月27日支付的32445元，逾期306天，应按年贷款利率计算，支付违约金1632.03元，合计2598.61元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十二条之规定，原审法院判决：一、南京太湖世家房地产有限公司于判决生效之日起五日内支付李大浪、刘素华、李超延期办理房屋产权转移登记手续的违约金86456.51元。二、李大浪、刘素华、李超于判决生效之日起五日内支付南京太湖世家房地产有限公司逾期支付购房款的违约金2598.61元。综合上述一、二两项判决，南京太湖世家房地产有限公司于判决生效后五日内支付李大浪、刘素华、李超83857.9元。一审本诉案件受理费3880元，减半收取1940元，李大浪、刘素华、李超负担1000元，南京太湖世家房地产有限公司负担940元；一审反诉案件受理费25元，减半收取13元，由李大浪、刘素华、李超负担。
上诉人太湖房地产公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、原审法院判决上诉人承担迟延办证违约金，忽视了在合同履行过程中房屋交付条件已经变更这一实际情况；被上诉人自愿接受房屋，同时也意味着被上诉人放弃了依据合同约定向上诉人主张违约责任。二、双方合同中对迟延办理合同备案手续和权属登记手续未约定逾期违约责任，且上诉人迟延办理权属登记手续并未给被上诉人造成任何经济损失的情况下，原审法院仍然判令上诉人承担迟延办理房屋产权转移登记手续的违约金，既无法律依据，也无事实依据。三、退一步说，即使被上诉人要求上诉人承担迟延办理产权转移登记手续违约金的诉讼请求能够成立，原审法院也应按照被上诉人实际支付的总房款来计算违约金，即扣除租金后的房款计算。故请求1、撤销原审判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人的原审诉讼请求；2、判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。
被上诉人李大浪、刘素华、李超辩称，一、房屋交付与办理产权证明系两个不同性质的法律事实。涉案当事人在合同中对与此相关的权利义务内容的约定也各不相同。所以，其法律后果当然也不同。二、相关司法解释对房地产买卖合同中未明确约定违约责任的后果已作了规定。违约责任不以是否产生实际损失为前提。三、上诉人对“实际支付的房款”概念认识有误。本案中，被上诉人实际支付的房款当然包括支付的房屋价款332445元、贷款500000元、冲抵房屋总价款的租金962585元，合计1795030元。综上，原审认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
双方当事人对原审法院查明的事实均无异议，本院依法予以确认。
本院认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。本案双方当事人在合同中约定了办理房屋产权转移登记手续的期限，上诉人太湖房地产公司未在该期限内履行其协助办理房屋产权转移登记义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任。上诉人太湖房地产公司主张按照合同约定，被上诉人接受房屋时未提出异议视为房屋的交付条件双方已变更，即涉案房屋产权办理登记手续时间已变更，同时也意味着被上诉人放弃向上诉人主张违约责任，上诉人该抗辩没有合同和法律依据，故对该抗辩意见本院不予采纳。
关于上诉人逾期办证应以何标准承担违约金问题。上诉人太湖房地产公司上诉称，双方在合同中未约定逾期办证违约金，且延期办证并未给被上诉人造成损失，被上诉人亦未举证证明其实际损失数额，因此上诉人不应承担违约金。被上诉人则认为，上诉人违约即应承担违约金。对此，本院认为，违约金的承担并不以发生实际损失为前提，双方合同对此虽无明确约定，但针对此类情况，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条作出了明确规定，即：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。故上诉人该主张没有事实依据和法律依据，本院不予支持。
关于被上诉人已付购房款数额问题，上诉人认为应当从合同约定的房屋价款中扣除委托管理租金，按832445元计算；被上诉人认为已实付购房款832445元以及上诉人包租应付的租金962585元，合计1795030元。对此，本院认为，涉案房屋买卖合同与委托租赁经营管理合同系两个不同法律关系，双方委托租赁合同约定，合同期内租金962585元在签订商品房预售合同时已经一次性冲抵总房款，故上诉人主张以实付的832445元认定被上诉人已付款没有事实依据和法律依据。综上，上诉人太湖房地产公司上诉依据不足，本院不予采纳。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费3880元，由上诉人南京太湖世家房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
代理审判员 涂 甫
代理审判员 逯婷婷
二〇一四年十月三十日
书 记 员 杨文艳