湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武汉中民终字第00812号
上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉爱迪天才教育管理咨询有限公司（原名称武汉创艺宝贝教育管理咨询有限公司），住所地武汉市东湖开发区光谷世界城大洋百货五楼。
法定代表人：姚丹，该公司董事长。
委托代理人：王颖，该公司员工。
委托代理人：张纯，湖北京佑律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：南京杰杰游乐设备有限公司，住所地南京市浦口区星甸镇翠云大道。
法定代表人：石春平，该公司总经理。
委托代理人：张刚，北京盈科（上海）律师事务所律师。
上诉人武汉爱迪天才教育管理咨询有限公司（以下简称爱迪公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服武汉市江汉区人民法院（2014）鄂江汉民二初字第00349号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月18日受理后，依法组成合议庭，于2014年9月1日公开开庭审理了本案，上诉人爱迪公司的委托代理人王颖、张纯，被上诉人南京杰杰游乐设备有限公司（以下简称杰杰公司）的委托代理人张刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2014年3月5日，杰杰公司诉至一审法院，请求判令：1、爱迪公司向杰杰公司支付租金、物业费和水电费共计281847.04元，并支付滞纳金暂定2万元；2、杰杰公司与爱迪公司解除房屋租赁合同；3、爱迪公司在判决生效后五日内腾退其租赁场所，并恢复到租赁场地交付时的状态。2014年3月26日，杰杰公司在一审庭审时将其第二项诉讼请求变更为确认解除杰杰公司与爱迪公司签订的房屋租赁合同。2014年5月6日，杰杰公司以爱迪公司已实际腾退为由，申请撤回其第三项诉讼请求，一审法院予以准许。
2014年3月20日，爱迪公司针对杰杰公司的诉讼请求提起反诉，请求判令：1、爱迪公司与杰杰公司解除房屋租赁合同；2、杰杰公司向爱迪公司赔偿经济损失214万元。
一审法院经审理查明：武汉市江汉区唐家墩路5号武汉菱角湖万达广场A区A栋1-5层060室所有权人为武汉万达广场投资有限公司（以下简称万达公司）。2010年6月18日，万达公司与上海正德育恩投资管理有限公司（以下简称正德公司）签订《租赁合同》一份，约定将前述房屋场地租赁给正德公司经营使用，租赁期�为10年。2010年8月24日，杰杰公司与万达公司、正德公司签订《协议书》一份，正德公司将其在前述合同中的全部权利、义务和责任一并转让给杰杰公司，该租赁合同项下正德公司的权利、义务及责任由杰杰公司承接。
2010年12月4日，杰杰公司与爱迪公司签订《奇乐儿儿童王国租赁协议》一份，该协议约定，杰杰公司将位于武汉市江汉区唐家墩路5号武汉菱角湖万达广场A区A栋1-5层060室培训区771平方米场地租赁给爱迪公司经营使用，爱迪公司租赁该场地经营儿童培训，租赁期为60个月，自2010年12月4日起至2015年12月3日止。如杰杰公司于租赁期间需要商场整体调整，爱迪公司必须无条件配合。租赁期限内，爱迪公司应向杰杰公司缴纳第一年月租金53970元，自第二年起月租金在上一年月租金基础上上浮6%，爱迪公司必须于租金到期前一个月的20日前缴纳下期两个月的租金。爱�公司应于签署合同同时向杰杰公司支付合同履约保证金（定金）3万元。租赁期限内，爱迪公司应向杰杰公司按每月每平方米20元支付物业管理费，即每月15420元，并按实际使用情况向杰杰公司支付水电费。爱迪公司应于合同签署之日起15日内一次性支付两个月租金、物业管理费共计138780元。若爱迪公司未按约定期限缴纳租金，每延迟缴纳一日，爱迪公司愿意按应付金额的0.1%缴纳违约滞纳金，逾期超过30日，杰杰公司有权单方面解除本协议，并且爱迪公司所交保证金杰杰公司不予退还。爱迪公司返还该场地时，应自费使该场地恢复至场地交付时之状态或杰杰公司书面认可的状态。爱迪公司返还该场地时，双方应同时到场，经杰杰公司验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。如杰杰公司发现该场地未按照交付之状态或杰杰公司书面认可的状态返还杰杰公司的，或者�现爱迪公司还有应向杰杰公司支付的租金、综合管理费、违约金或其他任何费用的，则杰杰公司有权要求爱迪公司赔偿或支付一切损失及费用，并可从履约定金中扣除。如履约定金不足赔偿杰杰公司损失的，杰杰公司有权向爱迪公司追偿。租赁期限届满或发生合同约定可以提前解除的情形，杰杰公司有权收回该场地。爱迪公司须于租赁期限届满或发生合同提前解除之前的5日内，与杰杰公司联系该场地返还事宜，且爱迪公司应于合同终止日将该场地恢复至场地交付时的状态或杰杰公司书面认可的状态。若爱迪公司未能如上述约定及时办理场地返还手续，且逾期5日，则视爱迪公司已经放弃该场地内之任何物品（包括装修、设施设备等）的处置权利，杰杰公司有权以拍卖等方式处置上述物品，并以处置上述物品之所得扣除杰杰公司费用后无息返还爱迪公司，不足扣除的部分，杰杰公司有权向爱迪公司追偿。爱迪公司逾期支付履约定金、租金、综合管理费、公用事业费用以及合同约定的应由爱迪公司支付的任何一项费用，则每逾期1日，爱迪公司应按欠付费用总额向杰杰公司支付违约金。逾期累计超过5日，杰杰公司有权停止水电等公用事业供应并对该场地限制爱迪公司出入，同时杰杰公司有权随时解除本合同并扣除履约定金。起租日期为2011年2月7日，自签约日起至起租日期止为装修期，装修期间水、电费由爱迪公司承担。该合同还约定了双方的其他权利义务。协议签订后，爱迪公司向杰杰公司支付了履约保证金（定金）3万元。随后，爱迪公司自2011年2月28日起开始拖欠部分租金、电费、物业费，杰杰公司多次催款，截止2013年11月30日，扣除爱迪公司交付的履约定金（保证金），爱迪公司欠付杰杰公司租金、物业费、电费共计281847.04元（包括：2011年2月7日至2011年2月28日租金39578元、2013年11月1日至2014年1月31日租金188846.84元、2013年11月1日至2014年1月31日物业费46260元、2013年9月21日至2013年11月20日电费7162.2元）。为此，杰杰公司诉至一审法院。
一审法院另查明，爱迪公司于2013年6月听说杰杰公司将撤离前述租赁场所。2013年6月16日，杰杰公司针对前述租赁场所内经营户张贴《安民告示》，称传闻说杰杰公司与万达公司租赁合同即将到期或杰杰公司很快停止经营等均为不实消息。2013年12月6日，爱迪公司向杰杰公司寄送了《关于武汉菱角湖万达广场奇乐儿门店事宜的函》，该函称，爱迪公司获悉杰杰公司正与武汉万达广场协商门店调整事宜，要求杰杰公司在收到函件5日内以书面形式告知所涉培训区调整方案及搬迁事宜。如涉及调整与搬迁，由此产生的装修补偿、停业损失等一切直接或间接损失由杰杰公司承担。鉴于杰杰公司对租赁场地的承租权及门店调整、搬迁所产生的费用赔偿尚未与爱迪公司协商一致，爱迪公司暂停支付租金、物业管理费、水电费等相关费用。2013年12月9日，杰杰公司委托北京盈科（上海）律师事务所向爱迪公司寄送律师函，该函称，因爱迪公司拒绝支付租金，违反合同约定，属严重违约行为，自即日起杰杰公司解除与爱迪公司签订的《租赁合同书》，爱迪公司应于收到函件后7日内付清全部欠租，并于收到函件后10日内腾退租赁房屋。2014年1月4日，爱迪公司向杰杰公司寄送《关于武汉菱角湖万达广场奇乐儿门店的函》，该函称，爱迪公司获悉杰杰公司正与武汉万达广场协商门店调整事宜，要求杰杰公司在收到函件5日内以书面形式告知所涉培训区调整方案及搬迁事宜。如涉及调整与搬迁，由此产生的装修补偿、停业损失等一切直接或间接损失�杰杰公司承担。鉴于杰杰公司对租赁场地的承租权及门店调整、搬迁所产生的费用赔偿尚未与爱迪公司协商一致，爱迪公司暂停支付租金、物业管理费、水电费等相关费用。一审审理期间，爱迪公司于2014年3月14日收到杰杰公司的《关于奇乐儿武汉菱角湖万达广场门店撤店告知函》，该函称，杰杰公司自2013年10月份多次与爱迪公司联系缴纳拖欠的各项租赁费用事宜，爱迪公司至今仍未按原合同约定缴纳该费用，此行为已严重违约，根据2010年12月4日双方签署的《租赁合同》约定，杰杰公司有权随时解除合同。2013年12月9日，杰杰公司已委托律师向爱迪公司发出律师函，明确告知双方已经解除租赁合同。鉴于杰杰公司“奇乐儿儿童王国”武汉菱角湖万达广场门店将于2014年4月至2014年5月进行撤店搬迁，将目前的经营场地归还武汉菱角湖万达广场，请爱迪公司做好撤店准备�
一审法院认为：杰杰公司与爱迪公司签订的《奇乐儿儿童王国租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，属有效租赁合同，双方当事人均应全面履行合同义务。杰杰公司依约向爱迪公司交付租赁场地，爱迪公司已实际使用并支付了部分租金，因此，杰杰公司履行了合同义务。爱迪公司无正当理由，未按约支付合同约定的租金及相关费用，其行为属违约行为，根据双方的合同约定与《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，杰杰公司有权解除合同，且杰杰公司已向爱迪公司去函通知解除合同，因此杰杰公司主张确认租赁合同解除的诉讼请求，一审法院予以支持。杰杰公司要求爱迪公司支付租金、物业管理费、水电费共计281847.04元的诉讼请求，具有合同和法律依据，一审法院予以支持。鉴于双方签订的租赁合同中对于违约滞纳金约定不明，因�杰杰公司要求爱迪公司支付滞纳金2万元的诉讼请求，一审法院不予支持。爱迪公司的反诉请求，因没有充足的证据予以证实，且不符合合同约定，故一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零八条、第一百零九条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、确认杰杰公司与爱迪公司签订的《奇乐儿儿童王国租赁协议》解除；二、爱迪公司于一审判决生效后十日内向杰杰公司支付租金、物业管理费、水电费共计281847.04元；三、驳回杰杰公司的其他诉讼请求；四、驳回爱迪公司的反诉请求。减半收取的一审案件受理费2914元、其他诉讼费用46元，共计2960元，由杰杰公司负担460元，爱迪公司负担2500元�此款杰杰公司已垫付，爱迪公司随上述一审判决款项一并给付杰杰公司）；一审反诉案件受理费11960元，由爱迪公司负担（已付）。
一审宣判后，爱迪公司不服，向本院提起上诉称：1、一审判决认定爱迪公司无正当理由，未按约支付合同约定的租金及相关费用属于违约行为，从而判令爱迪公司向杰杰公司支付租金、物业管理费、水电费等费用没有事实和法律依据。首先，杰杰公司有丧失或可能丧失履行合同能力的情形存在。其次，爱迪公司因杰杰公司可能丧失履行合同能力而暂停支付租金，是行使不安抗辩权、保护自身合法权益的合法行为，并非无正当理由不支付租金。2、一审法院判令确认双方的房屋租赁合同解除程序违法，且无充分证据支持。一审判决中用以确认双方房屋租赁合同解除的主要证据系爱迪公司提交的《律师函》及顺丰快递单，但此两份证据均无法达到证明杰杰公司通知爱迪公司合同解除并且通知到达对方这一证明目的，更谈不上合同解除。3、一审法院驳回爱迪公司在一审的反诉请求属认定事实不清，适用法律错误，且严重违反法定程序。首先，爱迪公司提供的证据足以证明杰杰公司自2013年6月即有丧失或可能丧失履行合同能力的情形存在，爱迪公司依照法律规定行使不安抗辩权并履行告知义务，为合同守约方。其次，爱迪公司在一审庭审中提出鉴定申请，请求对装修损失及经营损失进行鉴定，但一审法院对是否同意鉴定未给出准确答复。即便是一审法院对鉴定申请不予批准也应向爱迪公司说明理由，而不应违反法定程序，不作出答复。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判：1、爱迪公司与杰杰公司解除房屋租赁合同；2、杰杰公司向爱迪公司赔偿经济损失214万元；3、驳回杰杰公司的诉讼请求。
杰杰�司针对爱迪公司的上诉理由答辩称：1、因为爱迪公司违约，所以杰杰公司有权行使合同解除权。2、爱迪公司没有行使不安抗辩权的法定事由。首先，不安抗辩权是用在有先后履行顺序的合同中，而本案的租赁合同是一个同时履行的合同，不存在不安抗辩权的问题。杰杰公司已经将租赁物交给爱迪公司，完成了合同义务，爱迪公司拖欠租金属于违约。其次，杰杰公司没有丧失履行合同的能力，杰杰公司的经营状况非常良好，有雄厚的经济实力，没有转移财产和抽逃资金的情况，也不存在丧失商业信誉的情形，不符合不安抗辩权的法定事由。第三，杰杰公司与业主万达公司在协商场地调整的同时，爱迪公司拒不配合，违反了双方租赁合同中“商场调整，爱迪公司要无条件配合”的约定，爱迪公司也没有缴纳租金，因此杰杰公司在与爱迪公司解除合同后没有考虑爱迪公司的场地调整问题既不违法也不违约，更不存在丧失履约能力的情形。3、杰杰公司没有给爱迪公司带来任何损失，爱迪公司的反诉请求不能成立。爱迪公司违约在先，杰杰公司调整场地在后，对于爱迪公司的损失，杰杰公司不承担任何责任。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，上诉人爱迪公司提交如下证据：
证据一、证人徐治华证言一份，证明爱迪公司经营期间，杰杰公司菱角湖万达店的状况日趋恶化，杰杰公司已无法从菱角湖万达广场业主方继续承租涉案场地，杰杰公司有可能丧失履行合同的能力，爱迪公司行使不安抗辩权具有事实依据。
证据二、询问笔录一份，证据三、《武汉奇乐儿供应商签收单》两份，证明杰杰公司有可能丧失履行合同的能力。
证据四、《房屋招商合同》一份，证据五、《协议书》一份，证据六、《合同书》一份，�明爱迪公司的装修损失和承租面积的减少。由于杰杰公司的违约行为导致爱迪公司承租房屋的租赁费用大幅提高，造成爱迪公司极大的损失。
被上诉人杰杰公司提交如下证据：
证据一、快递底单一份，证明律师函已经送达对方，双方的租赁合同已经解除。
证据二、《租赁合同》一份，证据三、《协议书》一份，证据四、《关于﹤租赁合同﹥和﹤物业服务合同﹥的补充协议》一份，证明杰杰公司合法出租商场场地，杰杰公司与爱迪公司的租赁合同已经解除。
经质证，杰杰公司对爱迪公司提交证据的意见为：证据一具有法律利害关系，该证据无法律效力。证据二的真实性有异议，不能证明行使不安抗辩权。证据三的真实性认可，其上面载明的李晓静系打印，达不到证明目的。证据四、证据五的真实性认可，关联性不认可，合同的面积增减和租金大小是爱迪公司与第三方自愿协商的结果，不能证明其损失的事实。即使有损失也与杰杰公司无关，双方已经解除租赁合同，租赁合同约定爱迪公司要自行恢复原状。证据六的真实性认可，对关联性和证明目的不认可，该证据不能证明损失，即使有损失也与杰杰公司无关。
爱迪公司对杰杰公司提交证据的意见为：证据一不是原件，对真实性有异议。即使该快递单是真实的，上面的收件人签名并非收件人，无证据证明系爱迪公司的员工签署。该快递单没有填写邮寄内容，即使爱迪公司签收也不能证明其收到了杰杰公司所称的律师函。证据二的真实性无法核实。该合同上第17.2.3载明转租区域面积不得超过租赁场所计租面积的10%，第19.3.4载明乙方违反本合同有关约定的，甲方有权解除合同。鉴于杰杰公司承租面积是3091平方米，爱迪公司从杰杰公司承租的面积是770平方米，已经超过承租面�上限，万达公司有权解除合同。证据三的真实性无法核实。该证据反映了杰杰公司承接正德公司与万达公司的租赁协议，杰杰公司应当遵守原租赁协议约定的义务。证据四的真实性不予认可，因为爱迪公司不是合同当事人。该证据载明杰杰公司从万达公司承接面积调整为1000多平方米，杰杰公司不可能按照与爱迪公司的租赁合同继续履行出租义务。
本院认为，爱迪公司提供的证据一为证人证言，证人徐治华系爱迪公司的总经理，与其有利害关系，杰杰公司对该证据也不予认可，本院对该证据不予确认；爱迪公司提供的证据二询问笔录一份系对徐治华与李晓静对话的记载，虽然徐治华出庭作证，但其与爱迪公司有利害关系，杰杰公司也对该证据的真实性提出异议，本院对该证据不予确认；爱迪公司提供的证据三，杰杰公司对其真实性予以认可，本院对真实性予以确�，但该证据不能证明杰杰公司有可能丧失履行合同的能力，故本院对该证据的证明目的不予确认；爱迪公司提供的证据四至证据六，杰杰公司对上述证据的真实性均予以认可，本院对真实性予以确认，但上述证据仅能证明爱迪公司承租面积的减少和装修投入，不能证明由于杰杰公司的违约行为导致爱迪公司承租房屋的租赁费用大幅提高，造成爱迪公司极大的损失，故本院对上述证据中关于杰杰公司的违约行为导致爱迪公司承租房屋的租赁费用大幅提高，造成爱迪公司极大损失的证明目的不予确认。
杰杰公司提供的证据一，为无法与原件核对的复印件，而且该快递底单上没有填写邮寄内容，本院对该证据不予确认；杰杰公司提供的证据二至证据四，爱迪公司虽认为证据二、证据三的真实性无法核实，对证据四的真实性不予认可，但没有足以反驳的相反证据，本院对�述证据的真实性予以确认。因上述证据仅能证明杰杰公司合法出租商场场地，不能证明双方当事人的租赁合同已经解除，故本院对上述证据中关于双方当事人的租赁合同已经解除的证明目的不予确认。
经审理查明，爱迪公司欠付杰杰公司租金、物业费、电费共计281847.04元的截止日期应为2014年1月31日，一审认定截止日期为2013年11月30日有误。对于一审认定的2013年12月9日，杰杰公司委托北京盈科（上海）律师事务所向爱迪公司寄送律师函一节事实，杰杰公司在一审中提供了《律师函》一份和快递单一份，二审提供了快递底单一份，但上述证据并不足以证明该节事实，一审对该事实的认定有误，本院不予确认。除上述事实外，一审认定的其他事实属实，本院予以确认。
二审另查明，2014年4月26日，万达公司与杰杰公司、武汉万达广场商业管理有限公司签订《关于﹤租�合同﹥和﹤物业服务合同﹥的补充协议》一份。该补充协议约定，杰杰公司承租的场所由原来的武汉菱角湖万达广场内购物中心综合楼三楼调整为该广场内购物中心娱乐楼二楼部分区域，租赁面积由原来的3091平方米变更为1161.47平方米。双方还对其他合同权利义务进行约定。2014年5月20日，湖北孩子王儿童用品有限公司（以下简称孩子王公司）与武汉东湖新技术开发区爱迪夏恩少儿教育培训学校（以下简称爱迪夏恩学校）签订《房屋招商合同》一份，约定租赁面积为262平方米，租期自2014年7月10日起至2017年7月9日止。双方还对其他合同权利义务进行约定。2014年7月18日，孩子王公司与爱迪夏恩学校、爱迪公司签订《协议书》一份，爱迪夏恩学校将其在与孩子王公司签订的前述合同中的全部权利、义务和责任一并转让给爱迪公司。爱迪夏恩学校、爱迪公司与武汉圣易装饰�程有限公司（以下简称圣易公司）签订《合同书》一份，约定圣易公司承接武汉爱迪夏恩少儿教育培训菱角湖万达广场装修项目，项目总包干价为492560元。双方还对其他合同权利义务进行约定。
二审还查明，武汉创艺宝贝教育管理咨询有限公司于2014年8月7日在武汉市工商行政管理局东湖新技术开发区分局办理变更登记手续，其企业名称变更为爱迪公司。
本院认为，杰杰公司与爱迪公司于2010年12月4日签订的《奇乐儿儿童王国租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。杰杰公司按照合同约定提供租赁场地给爱迪公司经营，并在有传闻称杰杰公司与万达公司的租赁合同即将到期或杰杰公司很快停止经营时，及时向租赁场所的承租户张贴《安民告示》，其已依约履行了合同义务。而爱迪公司首先没有依约支付2011年2月7日至2011年2月28日期间的租金，经杰杰公司催款后仍未缴纳。其次，爱迪公司于2013年6月16日收到杰杰公司的《安民告示》后，自2013年11月1日开始未再缴纳租金和物业费。爱迪公司上诉称其未支付租金是因为杰杰公司有丧失或者可能丧失履行合同能力的情形存在，从而行使不安抗辩权暂停支付租金，依照合同法第六十八条“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任”的规定，虽然杰杰公司在2014年4月26日与万达公司签订的《关于﹤租赁合同﹥和﹤物业服务合同﹥的补充协议》中对租赁场地和租赁面积均予以调整，但在2013年11月爱迪公司欠付租金时，杰杰公司按照合同约定提供了租赁场地，并不存在丧失或者可能丧失履行债务能力的情形。爱迪公司没有确切证据即欠付租金，应当承担违约责任，其关于行使不安抗辩权的上诉理由不能成立。
按照双方租赁合同约定，爱迪公司必须于租金到期前一个月的20日前缴纳下期两个月的租金，若爱迪公司未按约定期限缴纳租金，逾期超过30日，杰杰公司有权单方面解除合同。爱迪公司于2013年11月1日开始未再缴纳租金，在爱迪公司于2013年12月6日发函给杰杰公司时，其已经逾期超过30日没有缴纳租金，合同约定的解除条件已经成就，杰杰公司享有合同解除权。爱迪公司上诉称一审法院判令确认双方的房屋租赁合同解除程序违法，且无充分证据支持，因杰杰公司在一审中请求确认双方的租赁合同解除，但本院对杰杰公司于2013年12月9日向爱迪公司寄送律师函的�实不予认定，故爱迪公司的此项上诉理由成立，一审判决确认双方当事人的租赁合同解除不当，应予纠正。虽然杰杰公司关于确认合同解除的请求不能成立，但其享有合同解除权，且在一审诉讼中关于解除合同的意思表示明确，爱迪公司也在一审中反诉请求判令双方的租赁合同解除，故本院判令双方当事人的租赁合同予以解除。如前所述，因爱迪公司违约导致合同解除，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补�”的规定，对于爱迪公司主张的已形成附合的装饰装修物的残值损失，本院不予支持。爱迪公司主张的其他损失，因缺乏法律依据，本院亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持武汉市江汉区人民法院（2014）鄂江汉民二初字第00349号民事判决第二项、第三项及案件受理费负担部分；
二、撤销武汉市江汉区人民法院（2014）鄂江汉民二初字第00349号民事判决第一项、第四项；
三、解除南京杰杰游乐设备有限公司与武汉爱迪天才教育管理咨询有限公司于2010年12月4日签订的《奇乐儿儿童王国租赁协议》；
四、驳回武汉爱迪天才教育管理咨询有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付�延履行期间的债务利息。
二审案件受理费14874元，由武汉爱迪天才教育管理咨询有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 薇
审 判 员 李 瑜
代理审判员 骆朝辉
二〇一四年十月二十八日
书 记 员 胡艳华