浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙06民终314号
上诉人（原审原告）：尉永干，男，1952年5月31日出生，汉族，住绍兴市越城区。
委托诉讼代理人：杨振民，浙ＸＸ越律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李国贤，男，1964年5月11日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。
委托诉讼代理人：ＸＸ根、曹健雄，绍兴市平水法律服务所法律工作者。
上诉人尉永干因与被上诉人李国贤房屋租赁合同纠纷一案，不服绍兴市柯桥区人民法院（2016）浙0603民初7158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月20日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
上诉人尉永干上诉请求：撤销绍兴市柯桥区人民法院（2016）浙0603民初7158号民事判决，改判支持上诉人一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。根据庭审查明的事实，上诉人承租的养殖场是在2014年7月24日至29日被全部拆除的，即自7月24日开始，突如其来的野蛮拆迁导致部分蜈蚣死亡后，上诉人立即寻找房源救急，25日与王素云达成口头意向后，马上在新房东把东西腾空后的27日签订了租房协议，然后以最快的速度把已堆放在室外的蜈蚣搬到新租房屋内，但此时已有大量蜈蚣因高温天气而死亡，蜈蚣的生存条件是不能抵抗摄氏30度以上的高温的。一审判决断章取义的把上诉人为免于蜈蚣被野蛮拆迁压死而匆忙抢救出来堆放在室外的过程描述为“拆迁时蜈蚣已经全部被搬走”。希望二审法院查清该事实！二、一审判决适用法律不当。（一）根据对无效合同的处理原则，被上诉人应返还上诉人已付的两年租赁费用86000元，因为如果上诉人知道被上诉人出租的厂房是违章的非法建筑，上诉人是绝对不可能去租赁的。上诉人也不可能因为被上诉人的厂房被拆除而导致如此大的经济损失。（二）上诉人向被上诉人租赁的仅是一个大大的厂房，里面空空如也，为了养殖蜈蚣的需要，上诉人必须要有最基本的设施来确保蜈蚣的生存、繁殖。首先要平整厂房场地，然后再建造44只1.5米×4.5米左右大小的池子，要有充足的通风设施、电气设施等。共计95053元。由于被拆，上诉人的上述所有装修、设施全都化为乌有，一审判决酌定上诉人的装修损失仅为5000元不合理。（三）上诉人的实际损失远不止一审诉请中的518400元。具体如下：上诉人共建有44只池子，每只池子养殖蜈蚣12000条，当时共计有40多万条的规模，全是种苗，而种苗单价为每条48元。仅是养殖场被拆前的2014年5月购入的蜈蚣种苗12000条，计款为576000元。上诉人实际损失多达千万余元，只是考虑到被上诉人根本不可能有这样的赔偿能力以及上诉人为此要多支付数万元的诉讼费和数十万元的律师费，所以仅把最后购买的一批种苗款的90%作为赔偿请求。
被上诉人李国贤辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
尉永干向一审法院起诉请求：1、判令被告赔偿房租损失费86000元；2、判令被告赔偿装潢投资损失95053元；3、判令被告赔偿搬迁人工费40500元；4、判令被告赔偿种苗损失费518400元。以上共计739953元。
一审法院认定事实：2003年，被告无合法规划审批手续在“塘岙门口”面积总计为4.4亩的荒地上建造了厂房及其他附属用房。2007年5月18日，被告与稽东镇雄鹰村民委员会补签《土地租赁合同》一份，约定由稽东镇雄鹰村民委员会将前述土地出租给被告。2012年7月15日，被告与原告签订房屋租赁合同一份，约定：被告为出租方（甲方），原告为承租方（乙方）；甲方自愿将座落于雄鹰村湾塘、面积1600平方米，租给乙方；租期自2012年7月20日至2015年7月19日止，租金为每年40000元，交付方式为壹年；甲方应保证出租的房屋权属清楚，若发生产权纠纷，由甲方负责，并承担由此造成的一切经济损失；合同还对其他相关事项作了约定。此后，原告即将承租的房屋用于养殖蜈蚣，并支付租费至2014年7月20日止，其中实际支付的2013年7月20日至2014年7月20日期间的房租费为43000元，此前一年的租费仍为40000元。2014年6月13日，柯桥区稽东镇人民政府向被告发出限期搬迁通知书，明确被告位于雄鹰村“湾塘”地块的厂房及其他附属用房为非法建筑，并通知被告于2014年6月30日对该建筑内设备及设施进行搬迁并自行拆除非法建筑。被告自认收到前述通知时即口头通知了原告关于拆违的事宜。同年7月4日，因被告在规定期限内没有全部拆除，柯桥区稽东镇人民政府又向被告发出限期拆除催告书，告知被告须于7月13日前将非法建筑全部拆除完毕，逾期不自行拆除的，依法强制拆除。此后，原告承租的厂房于当月29日被拆除完毕，拆除时厂房内的蜈蚣及设备等已全部迁移完毕，其中绍兴县平安拆迁工程有限公司协助原告搬迁了部分物品，折价2000元。
一审法院认为，涉案租赁物已被政府机关定性为非法建筑并强制拆除，原、被告围绕涉案租赁物而签订的《房屋租赁合同》应为无效合同。无效合同是指当事人之间所订立的欠缺生效要件而在法律上自始不能发生法律约束力的合同。这种不发生法律约束力，是指合同当事人之间约定的内容没有法律约束力。换言之，合同被确认无效后，当事人之间的合同关系已不复存在，不能产生合同当事人所预期的民事权利义务关系。当然，合同无效仍会引起其他的相应法律后果，即依照我国合同法第五十八条规定合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告将非法建筑出租给原告使用，显存在过错，应承担相应的赔偿责任。对原告的各项诉求，该院评判如下：针对原告要求被告赔偿房租损失费86000元的诉求。该院认为，依据前述法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。根据查明的事实，原告向被告实际支付的租金为83000元，虽双方签订的《房屋租赁合同》系无效合同，但原告在一定时期内实际占有使用被告房屋是不争的事实，应当支付相应的房屋使用费。具体占有使用的时间，该院认为，结合被告自认于2014年6月13日即通知原告拆违事宜，因此自2012年7月19日至2014年6月12日（共计693天）期间，原告应当向被告支付相应的房屋占有使用费。被告辩称原告已实际使用房屋满两年，虽涉案厂房确至2014年7月29日方被拆除，然此前原告尚需时日进行整理和搬迁工作，且被告的通知对原告的正常经营亦造成较大影响，因此，被告该项的抗辩意见，该院不予采纳。根据合同中对租金的约定和原告的实际支付情况，被告应返还的2014年6月13日至2014年7月20日的租金数额为38天×43000元/年÷365天=4476.71元。针对原告要求赔偿被告赔偿装潢投资损失、搬迁人工费以及种苗损失费的诉求。第一，对原告主张的装潢投资损失，该院认为，现无依据表明原告对涉案厂房进行了大规模装修，但结合原告租房的用途系用于养殖蜈蚣，其对环境的要求确需原告进行一定的改造装修，结合原告已实际使用房屋将近两年存在一定的装修折旧，该院酌定原告的装修损失为5000元。第二，对原告主张的搬迁人工费，因原告未举证证明其具体的搬迁投入，结合绍兴县平安拆迁工程有限公司以2000元的价格为原告搬迁了部分物品的事实，该院酌定原告尚需支付的搬迁费用为3000元。第三，对原告主张的种苗损失费，虽原告并未提供证据证实死亡蜈蚣的种类和数量，但夏季高温高湿确易致蜈蚣死亡，在搬迁过程中因温度原因导致原告养殖的蜈蚣种苗死亡不难预见，综合考量原告的养殖规模和蜈蚣的繁殖周期，该院酌定原告的种苗损失费为20000元。上述三项损失合计28000元。综上，该院对原告的诉求，其合理部分予以支持，不合理部分，依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告李国贤于判决生效之日起十日内返还原告尉永干房屋租赁费4476.71元；二、被告李国贤于判决生效后十日内赔偿原告尉永干装修、搬迁、种苗等各项损失合计28000元；三、驳回原告尉永干的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11200元，由原告尉永干负担10708元，由被告李国贤负担492元，款均限于判决生效后七日内向该院缴纳。
双方当事人在二审中均未提供新的证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人尉永干与被上诉人李国贤之间于2012年7月15日签订的《房屋租赁合同》因涉案房屋系未经合法审批建造且已被政府机关定性为非法建筑并强制拆除而无效。
合同无效后，因该合同所取得的财产应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。故上诉人尉永干已支付给被上诉人李国贤的租金应予返还，但因上诉人在一定时期内实际占有使用涉案房屋亦应支付相应的房屋使用费，根据涉案房屋拆迁与上诉人腾退状况，结合双方租赁合同中的租金约定与租金支付情况，一审法院据此两项相抵后确定被上诉人还需返还上诉人租金4476.71元合理。
合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此遭受的损失。本案被上诉人李国贤将未经合法审批建造的非法建筑出租给上诉人尉永干使用，明显存在过错，应承担相应的赔偿责任。对于赔偿的具体数额，上诉人提出一审判决认定装修损失与蜈蚣种苗损失数额过低之上诉理由，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人虽提出存在装修损失95053元与蜈蚣种苗损失518400元之主张，但未提供充分有效之证据加以证明，鉴于蜈蚣养殖的特殊性，其对环境的要求确需上诉人对涉案房屋进行一定的改造装修，且拆迁涉案房屋时值夏季，天气原因使蜈蚣在搬迁过程中死亡的概率大大增加，一审法院据此酌情确定上诉人的装修损失5000元、蜈蚣种苗损失20000元由被上诉人承担并无不当，本院予以照准。
另上诉人尉永干还提出一审判决认定事实不清之上诉理由，经审查，上诉人代理人在一审第二次庭审中，明确对拆迁时蜈蚣已经全部搬走的事实予以认可，故本院对上诉人的该项上诉理由不予采信。
综上所述，上诉人尉永干的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10875元，由上诉人尉永干负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高伯军
代理审判员 徐燕飞
代理审判员 丁敏佳
二〇一七年三月二十七日
书 记 员 叶 婷