广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第717号
上诉人（原审被告）刘�，女，汉族，住所地深圳市宝安区。
被上诉人（原审原告）深圳市源源物业管理有限公司x分公司，住所地深圳市龙华新区。
负责人袁丽丽，经理。
委托代理人崔曲平，广东承鹏律师事务所律师。
委托代理人张建兵，广东深兴律师事务所律师。
原审原告深圳市源源物业管理有限公司，住所地深圳市罗湖区。
法定代表人张兆鹏，男，汉族，住所地广东省深圳市宝安区，系该司经理。
委托代理人崔曲平，广东承鹏律师事务所律师。
委托代理人张建兵，广东深兴律师事务所律师。
上诉人刘婷因与被上诉人深圳市源源物业管理有限公司x分公司（以下简称源源物业x分公司）、原审原告深圳市源源物业管理有限公司（以下简称源源物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法民三初字第772号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组�合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，因刘婷不认可《深圳市物业服务合同》的效力，双方有争议的事项为第一项、第三项至第七项、第十二项、第十四项至第十六项，其他事项双方无争议。
一、物业管理合同的签订时间：2012年10月7日源源物业公司与深圳市龙某甲新区x花园业主委员会签订《深圳市物业服务合同》。刘婷认为深圳市龙某甲新区x花园业主委员会成立及选聘物业服务企业的程序不合法，不认可《深圳市物业服务合同》的效力。经查，深圳市宝安区x花园首届业主委员会于2011年10月24日成立，并于同年11月30日经深圳市宝安区物业管理办公室备案。该业主委员会通过向业主发放《选聘物管意见表》的形式，就是否同意选聘源源物业公司管理和服务x花园（物业服务费为每月1元／㎡）的问题向业主书面征求意见，过半数业主同意并在《选聘物管意见表》上签名确认。故原审法院认可上述《深圳市物业服务合同》没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当全面遵照履行。刘婷作为涉案小区的业主，上述合同对其具有约束力。另，源源物业公司、主张源源物业x分公司系其为便于涉案小区的管理而成立的分支机构。原审法院认为，源源物业公司系与涉案小区业主委员会签订《深圳市物业服务合同》的主体，与涉案小区业主成立物业服务合同关系的合同相对方系源源物业公司而非源源物业x分公司，故源源物业x分公司主张刘婷向其支付拖欠的费用及违约金，缺乏事实与合同依据，原审法院不予支持。
二、关于物业公司管理的小区位置和名称：深圳市x交界处x花园小区。
三、物业管理合同约定的管理期限：期限是5年，自2012年11月1日至2017年12月31日。
四、物业管理合同约定�物业管理费、本体维修基金标准：物业管理费为1元／平方米／月，本体维修基金为0.15元／平方米／月。刘婷认可本体维修基金的收费标准，但不认可上述管理费的标准不认可，认为应按此前的0.65元／平方米／月的标准收费。刘婷同时主张源源物业公司、源源物业x分公司物业管理服务水平也没有达到与收费相符的水平，具体存在小区安保不到位、卫生差、未处理小区安全隐患、未为业主提供维修服务等问题，故刘婷不应缴纳本体维修基金和物业管理费，并提交了《对现物业管理处的服务存在不满意的理由》及照片以支持其主张。但源源物业公司、源源物业x分公司对上述证据的真实性不予认可，刘婷制作的《对现物业管理处的服务存在不满意的理由》系其就涉案小区是否存在物业服务质量问题所作的陈述，未有其他证据佐证，照片亦未显示拍摄时间，故刘婷提交的上述证据不足以证实其主张，原审法院对刘婷的相关辩解意见不予采纳。刘婷应依约缴纳物业管理费及本体维修基金。
五、物业管理合同约定的物业管理费、本体维修基金的缴纳日期：每月10日前交当月的物业管理费、本体维修基金，每月10日前交上月的水费。
六、物业管理合同约定的拖欠物业管理费、本体维修基金违约金标准：从逾期之日即11日起算，按应交费金额每天按千分之三缴纳滞纳金。
七、物业管理公司的资质：源源物业公司具有三级物业管理资质，源源物业x分公司不具备物业管理资质。
八、业主房产位置：深圳市龙某甲新区x花园。
九、业主取得房产产权日期：2009年12月17日。
十、房产用途：住宅。
十一、房产建筑面积：85.43平方米。
十二、业主每月应交纳物业管理、本体维修基金数额：物业管理费是85.43元（1元／平方米／月×85.43平方米），�体维修基金是12.81元（0.15元／平方米／月×85.43平方米）。
十三、业主拖欠物业管理费、本体维修基金期间：2012年11月至2014年6月。
十四、业主拖欠物业管理费、本体维修基金数额：刘婷拖欠管理费1，708.6元（1元／平方米／月×85.43平方米×20个月），本体维修基金数额211.95元（0.15元／平方米／月×85.43平方米×20个月）。
十五、业主拖欠物业管理费、本体维修基金违约金的计算方法：拖欠物业管理费和本体维修基金的，从当月11号开始，以当月欠缴费用为基数，按每日千分之三计算违约金。原审法院认为，合同约定的滞纳金标准过分高于损失数额，综合本案案情，原审法院酌情调低滞纳金的缴纳标准为每日万分之五。
十六、（一）刘婷拖欠的水费及滞纳金：源源物业公司、源源物业x分公司诉请刘婷支付2012年11月至2014年5月期间的水费799.80元及滞纳金772.66元（从2012�12月份开始起按每日3‰的标准计至被告付清之日止，暂计至2014年6月）。原审法院认为，水费系刘婷实际用水后产生的费用，刘婷对源源物业公司主张的欠费数额亦予以认可，故刘婷应如数缴纳拖欠的水费。刘婷虽主张其未缴纳水费的原因在于源源物业公司、源源物业x分公司拒绝收取，但未能提供相关证据予以证实，而《深圳市物业服务合同》已约定水费由源源物业公司代收，业主逾期缴纳水费，应从逾期之日起按应缴费金额每天按千分之三收取滞纳金，故刘婷无故拖欠水费，应向源源物业公司缴纳违约金。但合同约定的违约金标准过分高于损失数额，综合本案案情，原审法院酌情调低违约金的缴纳标准为每日万分之五，以当月欠缴水费数额为基数，自次月11日起计至本判决指定支付之日止。（二）刘婷拖欠的公共电费：源源物业公司诉请刘婷支付2012年7月至10月�区无人管理期间源源物业公司。原审法院认为，源源物业公司与刘婷并未就代收代缴电费进行约定，现有证据未能证明其所主张的公共电费应由业主分摊，刘婷对分摊共用电费之说亦不予认可，源源物业公司的该项主张缺乏事实及合同依据，对其该项诉讼请求，原审法院不予支持。
源源物业公司、源源物业x分公司向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、刘婷向源源物业公司、源源物业x分公司支付2012年11月至2014年6月期间的物业管理费1783元及滞纳金1496.38元（从2012年12月份开始起按每日3‰的标准计至刘婷付清之日止，暂计至2014年6月）；2、刘婷向源源物业公司、源源物业x分公司支付2012年11月至2014年6月期间的本体维修基金267.45元及滞纳金491.91元（从2012年12月份开始起按每日3‰的标准计至刘婷付清之日止，暂计至2014年6月）；3、刘婷向源源物业公司、源源物业x分公司支付2012年11月至2014年5月期间水费799.8元及滞纳金772.66元（从2012年12月份开始起按每日3‰的标准计至刘婷付清之日止，暂计至2014年6月）；4、刘婷向源源物业公司、源源物业x分公司支付2012年7月至10月小区无人管理期间源源物业公司、源源物业x分公司垫付的公共电费12元，共计5355.75元；5、本案诉讼费用由刘婷承担。
原审法院认为，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、刘婷应于本判决生效之日起七日内向深圳市源源物业管理有限公司支付2012年11月至2014年6月的物业管理费人民币1708.6元及违约金（违约金具体计算方式为：以人民币85.43元为基数，按每日万分之五的标准从当月11日起计算至本判决指定支付之日止）；二、刘婷应于本判决生效之日起七日内向深圳市源源物业管理有限公司支付2012年11月至2014年6月的本体维修基金人民币256.29元及违约金（违约金具体计算方式为：以人民币12.81元为基数，按每日万分之五的标准从当月11日起计算至本判决指定支付之日止）；三、刘婷应于本判决生效之日起七日内向深圳市源源物业管理有限公司支付2012年11月至2014年5月的水费人民币799.80元及违约金（违约金具体计算方式为：以当月应缴纳的水费为基数，按每日万分之五的标准从次月11日起计算至本判决指定支付之日止）；四、驳回深圳市源源物业管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回深圳市源源物业管理有限公司x分公司的全部诉讼请求。本案受理费人民币25元，由刘婷承担，受理费源源物业公司、源源物业x分公司已预交。
上诉人刘婷不服原审判决向本院提起上诉，请求判令：1．撤销（2014）深宝法民三初字第772号民事判决；2、在查清事实的基础上，依法改判；3、一、二审诉讼费用全部由源源物业x分公司承担。
上诉事实和理由：源源物业管理有限公司x分公司只收费，没有为业主提供服务合同里签订的服务内容。（此只要到本小区实地勘察即可查明）。
被上诉人源源物业x分公司当庭答辩称，刘婷的上诉请求没有事实和法律依据，应当驳回上诉请求。刘婷对收费标准存在异议，事实上，最初的物业合同是通过业主委员会经业主签名的，收费标准均是按照合同履行的，并非增加收费标准。并且，也并非刘婷上诉状所称没有提供物业服务。
原审原告源源物业公司当庭答辩称，关于提高管理费的问题，我方进驻前是经过三分之二的业主签名同意的。绿化带的问题是业委会去作的，花园里面的树也是业主自己付钱去种的。绿化比之前更好看、美观。关于停车场的管理问题，我方是经过深圳市交警公安批准进行收费，有合法的经营执照和审批的。至于收费的问题，每个月停车费有2000元返还给业主。
原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院二审庭审中，源源物业公司认可刘婷提交的照片中为x花园的内部情况，但认为小区比较陈旧，照片反映的只是一个角落，不能反映总体的物业服务情况。
本院认为，根据《物业管理条例》及相关司法解释的规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对物业服务企业及业主具有约束力，物业服务企业应按照物业服务合同的约定提供服务，业主亦应按照约定缴纳物业管理费。本案中，x花园业主委员会已经备案登记，且业主委员会已就选聘源源物业公司级物业费标准征得过半数业主同意。刘婷主张�案《深圳市物业服务合同》不合法缺乏依据，本院不予采纳。刘婷若认为x花园业主委员会成立不合法，应另循法律途径解决。
对于刘婷提出的源源物业公司、源源物业x分公司服务不符合约定的主张，本院认为，一方面，刘婷提交的照片虽有源源物业公司认可，但照片是小区某个特定时间、某特定区域的情况，不能反映源源物业公司对于涉案小区长期、连续的总体物业服务情况。另一方面，即使按照片反映，源源物业公司可能存在某些服务瑕疵的问题，但因物业服务合同具有公益性，物业管理费形式上体现为物业服务企业提供企业服务所收取的对价，本质上来看，也是全体业主享受物业服务的物质基础。若部分业主认为物业企业的服务存在瑕疵拒付物业管理费，则对已支付管理费的其他业主则相对不公平，且可能会影响小区的整体服务。因此，因业主建筑物区分�有权中共有部分的不可分性，业主所享有的抗辩权应受到相应的限制。对于源源物业公司服务瑕疵可由小区业委会代表全体业主与其交涉，监督其及时纠正、弥补，必要时追究源源物业公司的相关责任或按照《物业管理条例》等法律法规的规定重新选聘物业服务企业。因此，刘婷主张不支付物业管理费的依据不足，本院不予采纳。刘婷主张源源物业公司、源源物业x分公司拒收水费但未提供证据证明，本院亦不予采纳。原审判令刘婷支付物业费、本体维修金、水费及相应的违约金正确，本院予以维持。此外，源源物业公司也应按照合同约定履行服务义务、提高服务质量。双方共同努力，促进小区整体环境的提升。
综上所述，刘婷的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百�十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由刘婷负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
代理审判员 许 莹 姣
代理审判员 周 敏
二〇一五年四月二十四日
书 记 员 陈晓莹（兼）