湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终149号
上诉人（原审被告）：武汉中森华置业有限公司，住所地湖北省武汉市江岸区京汉街车站路危改楼3栋1-3层。
法定代表人：陈海国，该公司董事长。
委托代理人：刘利民，湖北谦顺律师事务所律师。
委托代理人：刘聪，湖北谦顺律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：蔡玉琴，女，1976年12月26日出生，汉族，无职业，住武汉市江岸区。
委托代理人：严昌龙，湖北予智律师事务所律师。
上诉人武汉中森华置业有限公司（以下简称中森华公司）因与被上诉人蔡玉琴商品房销售合同纠纷一案，不服武汉市江岸区人民法院（2015）鄂江岸民商初字第01494号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月6日受理后，依法组成合议庭，于2016年1月21日公开开庭对本案进行了审理，上诉人中森华公司的委托代理人刘利民、被上诉人蔡玉琴的委托代理人严昌龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2015年7月31日，蔡玉琴诉至一审法院，请求判令：1、中森华公司支付逾期交房违约金31481.67元（自2012年10月31日至2014年1月2日共428天，每日73.5553元）2、中森华公司退还面积差房款3132.47元；3、中森华公司承担本案的全部诉讼费。
一审法院经审理查明：2011年8月24日，蔡玉琴与中森华公司签订《武汉市商品房买卖合同》一份（合同编号：岸110153566），双方约定：蔡玉琴购买中森华公司投资建设的位于本市江岸区后湖大道366号“中森华国际城”第1栋2单元17层3号（建筑面积89.61平方米）商品房一套；商品房单价为每平方米8243.33元，总金额为738685元；中森华公司应当在2012年10月30日前，将符合条件的商品房交付蔡玉琴使用；中森华公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付蔡玉琴使用，逾期超过60日后，蔡玉琴要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，中森华公司按日向蔡玉琴支付已交付房价款万分之一的违约金。
合同签订后，蔡玉琴向中森华公司支付了全额购房款。截至2012年10月30日止，中森华公司未向蔡玉琴交付商品房。
2013年10月，中森华公司向蔡玉琴交付商品房，蔡玉琴当日签署收房文件。中森华公司交付涉案房屋实际面积为89.23平方米，比合同约定少0.38平方米。2014年3月10日中森华公司开具销售不动产统一发票，涉案房屋金额为735553元，房屋面积差价为3132.47元（0.38×8243.33元）。
2014年1月2日，中森华公司在长江商报A11版刊登《交房公告》，载明：中森华国际城已取得项目竣工交付使用备案证，具备合同约定的交付条件，请广大业主携带购房交款的付款凭证、身份证、购房合同等资料于2013年12月31日到中森华国际城营销中心办理交付手续。审理中双方确认以房款735553元作为违约金的计算基数。
一审法院另查明，中森华公司于2011年3月18日取得《武汉市商品房预售许可证》，预售范围包括中森华国际城1、2、3号楼；于2013年12月26日取得《武汉市房地产开发项目竣工交付使用备案证》，备案范围1至5号楼。
一审法院认为：蔡玉琴与中森华公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。蔡玉琴依约向中森华公司交付房屋总价款后，中森华公司未在约定期限内向蔡玉琴交付商品房，其行为显属违约，应承担相应的违约责任。根据双方的约定，中森华公司如未按合同规定的期限将该商品房交付蔡玉琴使用，……自合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，中森华公司按日向蔡玉琴支付已交付房价款万分之一的违约金。本案中，蔡玉琴虽于2013年10月签署了收房文件，但至此时，中森华公司还未办理《武汉市房地产开发项目竣工交付使用备案证》，涉案商品房尚不具备交付条件。考虑到蔡玉琴在《武汉市房地产开发项目竣工交付使用备案证》办理前已实际占有涉案房屋，故本案的收房时间应确定为上述备案证办理时间即2013年12月26日，中森华公司应向蔡玉琴支付违约金为30966.78元（735553元×0.1‰×421天（2012年10月31日—2013年12月25日）］。蔡玉琴要求中森华公司支付逾期违约金31481.67元的诉请，予以部分支持。中森华公司交付的涉案房屋实际面积为89.23平方米，比合同约定少0.38平方米，中森华公司应向蔡玉琴退还多收的房款3132.47元，对蔡玉琴的该项诉请，予以支持。中森华公司认为因案外人的原因导致逾期交房及违约金过高的抗辩理由，缺乏事实及法律依据，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、中森华公司于本判决生效之日起三日内向蔡玉琴支付逾期交房违约金30966.78元；二、中森华公司于本判决生效之日起三日内向蔡玉琴返还房款3132.47元；三、驳回蔡玉琴的其他诉讼请求。案件受理费589元减半收取294.50元、邮寄费20元，合计314.50元由中森华公司负担。
判后，中森华公司不服，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实错误，中森华公司不存在违约行为。中森华国际城的建筑施工单位为东方伟业建筑工程有限公司，在中森华公司支付了全部工程款的情况下，该公司恶意扣留相关竣工验收备案证件，致使工程无法正常验收，最终导致逾期交房，故中森华公司并无延期交付房屋的主观恶意，不存在违约行为。二、即使中森华公司存在违约行为，一审判决的违约金计算方式错误。2013年10月蔡玉琴已签收收房文件，并装修入住。商品房虽未取得竣工交付使用备案证，但不影响蔡玉琴实际使用，且蔡玉琴签收收房文件的行为也表明，其对收房时间是认可的。即使中森华公司存在违约行为，违约金也只应计算至实际收房之日。上诉请求：撤销一审判决，改判驳回蔡玉琴的诉讼请求。
被上诉人蔡玉琴辩称，即使中森华公司因第三人的原因造成违约，也应承担违约责任，中森华公司提出的其不构成逾期交房的主张不符合合同和法律规定；中森华公司主张违约金只应计算至收房之日，没有合同和法律依据。中森华公司的上诉理由不能成立，其上诉请求不应得到支持。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，蔡玉琴与中森华公司签订的《武汉市商品房买卖合同》为有效合同，双方均应依约履行。蔡玉琴已依约支付了全部购房款，中森华公司未依约定期限及条件履行交房义务，应承担违约责任。中森华公司上诉主张其逾期交房是由于施工单位恶意扣留相关竣工验收资料，故其不应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，“一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”，据此，中森华公司应向蔡玉琴承担逾期交房的违约责任，其与施工单位之间如有纠纷，应另行解决。中森华公司上诉还主张逾期交房的违约金只应计算至蔡玉琴实际收房之日，不应计算至《武汉市房地产开发项目竣工交付使用备案证》取得之日。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”；《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”。依据上述规定，建设行政主管部门对建设工程是否验收合格具有最终的审查权和监管权，其颁发的《竣工交付使用备案证》才是商品房经验收合格的依据。中森华公司在房屋未经验收合格的情况下将房屋交付蔡玉琴，不属有效的交付，且蔡玉琴对房屋的接收也不能影响中森华公司对逾期交房违约责任的承担。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确。中森华公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费589元，由武汉中森华置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 熊 青
审判员 李斌成
审判员 安林锋
审判员 骆朝辉
审判员 张立新
二〇一六年二月十七日
书记员 舒 渲
书记员 饶诗敏