四川省旺苍县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）旺苍民初字第857号
原告牟桂华，女，汉族，生于1966年9月8日。
委托代理人奉林德，广元市利州区上西法律服务所法律工作者。
被告石军，男，汉族，生于1975年9月28日。
委托代理人苟杨，四川方尽律师事务所律师。
原告牟桂华与被告石军租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张威适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告牟桂华及其委托代理人奉林德，被告石军及其委托代理人苟杨均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告牟桂华诉称，被告石军以58000元的价格将其经营的绵阳开元米粉店整体转让给原告牟桂华，转让期为两年零捌个月（即从2014年6月25日起至2017年3月1日止）。原告牟桂华要求被告石军签订转让协议时，被告石军承诺：该门面是自己的，与他人无任何牵连，整体转让费支付后，收条就是协议，用不着再签订转让协议。2014年6月25日，原告牟桂华将58000元现金支付给被告石军，被告石军出具了收条。原告牟桂华在受让的门面经营酸辣粉店。2015年2月25日，房主王明国突然找到原告牟桂华，要求其缴纳房租。因原告牟桂华经营的门面是从被告石军手中整体转让的，所有费用都已付给了被告石军，在原告牟桂华出示了被告石军出具的门面转让费收条后，王明国根本不予理会，仍强行索取房租。在王明国的强行干扰下，原告牟桂华无法正常营业，被迫停止经营。被告石军也承诺由其负责解决，但至今没有出面处理。2015年4月13日，王明国强行收回门面，并将原告牟桂华受让的财产全部占有。被告石军隐瞒事实真相，将不属于自己的门面转让，欺骗原告牟桂华的行为是法律所不容许的，为了保护自己的合法权益不受非法侵害，现请求人民法院判令：被告石军返还原告牟桂华绵阳开元米粉店转让费58000元；赔偿原告牟桂华直接经济损失20000元，其中经营损失14000元，财产损失6000元。
原告牟桂华为支持其诉讼主张向本院提交了如下证据：
1、原告牟桂华的身份证复印件，证明：原告牟桂华诉讼主体资格适格。
2、被告石军出具的收条，证明：被告石军转让给原告牟桂华的门面是整体转让，价格是58000元。
3、边伟出具的收条，证明：原告牟桂华因经营酸辣粉店购买玻璃展柜花费2900元。
4、售货清单一份，证明：原告牟桂华因经营酸辣粉店购买蒸炉花费800元。
5、如意广告业务订单，证明：原告牟桂华因经营酸辣粉店制作招牌花费1880元。
6、原告牟桂华记录的2014年6月23日至2014年12月12日止的流水账，证明：原告牟桂华经营酸辣粉店每天纯利润150元，停业78天，实际损失为14000元。
被告石军辩称，与房主签订了三年的租赁合同属实。原告牟桂华诉称不实，2014年6月20日被告石军转租时，整体转让价为58000元，其中包括一年的房租25000元、天燃气押金2000元，门面的实际转让价格为31000元。被告石军出具的收条只能证明曾收到了原告牟桂华58000元。转让行为合法有效，请求驳回原告牟桂华的诉讼请求。
被告石军为支持其诉讼主张向本院提交了以下证据：
7、被告石军整体转让绵阳开元米粉店门面价款构成清单，证明被告石军米粉店转让价款为58000元，其价格符合市场行情，转让合法有效。
8、中国移动通话记录及通话录音，证明：原、被告及房主王明国对门面整体转让的事实是知情的；被告石军转让后王明国在原告牟桂华经营期间没有对原告牟桂华租赁经营提出异议；满一年后，因原告牟桂华没有支付房租、水电费，王明国才收回门面房，被告石军没有过错。
9、被告石军之妻向志芳与原告牟桂华通话录音及摘要，证明：原告牟桂华对于门面系转租是知情的；王明国收回门面房的原因是原告牟桂华不交房租水电费。
10、证人陈某某的证言，证明：被告石军已经将其与房主王明国签订的《门面租赁合同》交给了原告牟桂华，原告牟桂华对于门面系转租是知情的。
本案在审理过程中，根据被告石军的申请，本院依法对案件事实进行了调查核实。向参与过纠纷调解的旺苍县东河镇冯家坝社区主任吴某及知情人严某某进行了调查，并提取了房主王明国提交给社区居委会的门面租赁合同复印件。调查显示：被告石军与房主王明国签订门面租赁合同的事实及租赁合同内容约定的权利义务；被告石军转租门面房给原告牟桂华时，房主王明国是知道且同意的，原告牟桂华没有按原租赁合同约定交纳房租，房主王明国才收回门面房屋；2014年11月，原告牟桂华邀约严志斌一起经营酸辣粉和烤鸭十多天后，原告牟桂华以身体不好为由退出，并承诺让房主同意其将门面转租给严志斌经营烤鸭店，协商的转让费50000元，年租金25000元；严志斌向原告牟桂华支付了2014年11月至2015年2月的租金9000元后，因房主不同意原告牟桂华再次转租门面给严志斌，严志斌于2015年4月中旬将烤鸭设备搬出并将门面房屋交还给了原告牟桂华，原告牟桂华也将其经营酸辣粉店的设备搬出门面房未再经营。
本院根据证据的真实性、合法性和关联性规定，结合原、被告的举证、质证的意见和当庭陈述，对双方提交的证据作如下审核判断：
双方当事人对以上第1号证据没有异议，且符合民事诉讼证据规则关于证据真实性、合法性和关联性要求，其证明力本院予以认定。上列第2、3、4、5、6、7、8、9、10号及本院调查收集的证据双方存有异议。第2号证据被告石军出具的收条，是被告石军整体转让绵阳开元米粉店向原告牟桂华出具的收款收据，该证据与本案具有关联性，本院予以采信。第3、4、5号证据边伟出具的收条、售货清单及如意广告业务订单，被告石军对该三份的关联性提出异议，三份证据原告牟桂华用以证明其财产损失情况，与本案具有关联性，对三份证据本院予以采信。第6号证据原告牟桂华记录的2014年6月23日至2014年12月12日止的流水账，该证据系当事人自己的记录，没有其他证据予以佐证，本院不予采信。第7号证据被告石军整体转让绵阳开元米粉店门面价款5.8万元构成清单，虽系被告石军自己记录，但根据双方确认的5.8万元转让价款中包括经营设备的当庭陈述，本院予以综合认定。第8、9号证据中国移动通话记录、通话录音及被告石军之妻向志芳与原告牟桂华通话录音及摘要，该证据内容真实，与本案具有关联性，本院根据其他证据及双方当庭陈述予以综合认定。第10号证据证人陈某某的证人证言，证人陈某某虽出庭作证，并接受当事人的询问，但其不知道石军委托其交给原告牟桂华的是什么材料，因此证人陈某某的证言不能达到被告石军的证明目的，对该证据本院不予采信。本院根据被告石军的申请调查收集的证据程序合法；本案是承租人与次承租人之间的纠纷，出租人与承租人签订的《门面租赁合同》与本案具有关联性，《门面租赁合同》虽是复印件，该证据来源于旺苍县东河镇冯家坝社区，本院予以采信；旺苍县东河镇冯家坝社区主任作为基层组织的工作人员，直接参与了纠纷的协调处理，其对纠纷处理情况作出的证言内容真实可信，本院予以采信；严志斌曾与原告牟桂华合作经营，后欲受让原告牟桂华经营的酸辣粉店，对其所知晓的事实接受本院调查的笔录，经与本案其他证据综合分析，其证言真实且与本案具有关联性，本院予以采信。
根据以上对证据的分析认定，本院对案件事实作如下确认：
经审理查明，案外人王明国与其妻在自己所有的位于旺苍县东河镇冯家坝社区门面房屋经营“旺苍县小玲小吃店”。2014年3月1日被告石军与王明国签订《门面租赁合同》，合同约定王明国将“旺苍县小玲小吃店”门面房屋租赁给被告石军经营；在租赁合同期内，租金每年按25000元收取；承租人必须先交钱后租房，租金一年一付，如有拖欠，则出租人有权收回门面另行出租；承租人在任何情况下均不能将门面进行转租、转让，如中途中止合同或租期满后不再续租，均只能将门面交还出租方。合同签订后，被告石军向王明国交纳了2014年3月1日至2015年2月28日的房租25000元。随后，被告石军对门面进行了装修，购置了经营设备，制作“绵阳开元米粉店”招牌，经营米粉店。被告石军经营到2014年6月份欲对外转让米粉店，并对外张贴了门面转让广告。原告牟桂华于2014年6月19日与被告石军协商米粉店转让事宜并口头达成一致协议，被告石军以58000元的价格，将店内设备及其承租门面的使用权转让给原告牟桂华；原告牟桂华向被告石军支付2000元天然气押金，以后不租门面时由原告牟桂华在王明国处退还。原告牟桂华按约定向被告石军支付了转让价款及天然气押金共计60000元。2014年6月20日原告牟桂华开始营业经营酸辣粉。2014年11月，原告牟桂华因生意不好，欲对外转让，便与严志斌协商转让事宜，但房主王明国不愿与严志斌另行签订租赁合同，原告牟桂华遂与严志斌一起经营店面，原告牟桂华经营酸辣粉，严志斌经营烤鸭。双方一起经营了十多天后，原告牟桂华以身体不好为由要求退出，便与严志斌协商，双方口头约定，严志斌将2014年11月到2015年3月1日止的房租9000元交给原告牟桂华；严志斌欲以50000元的价格受让原告牟桂华的经营设备及门面使用权，但严志斌需与房主王明国重新签订门面租赁合同。随后严志斌向原告牟桂华支付了9000元的房租，原告牟桂华便退出了该店面经营。后因房主王明国不同意与严志斌签订租赁合同，严志斌搬走自己的设备后，于2015年4月中旬将门面钥匙交还给原告牟桂华，原告牟桂华已将其经营酸辣粉店面时的设施设备搬走。
同时查明，被告石军转让其承租的门面房屋及经营设备时，房主王明国知道并同意。在王明国出租给被告石军门面房屋届满一年后，王明国向被告石军及原告牟桂华要求支付第二年的房租费时，原、被告相互推诿，均不愿意交付。经王明国多次催收未果，遂于2015年4月13日将门面房屋收回，并另行出租。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有。被告石军与案外人王明国建立门面房屋租赁合同，该合同是双方的真实意思表示，且不违反法律规定，应受法律保护。本案争议的焦点主要是转租合同的效力认定；对转让价款58000元是否应予返还的认定；房主解除房屋租赁合同后承租人是否应对次承租人的损失予以赔偿。
关于转租合同的效力认定。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。所以，承租人转租房屋，其与次承租人达成的转租协议并不是当然无效，而是有待于出租人的意思表示。本案中被告石军基于有效的租赁合同，取得所租赁房屋使用权，该权利经出租人同意可以依法转让。原告牟桂华作为次承租人，被告石军作为承租人，双方达成的绵阳开元米粉店整体转让口头协议，其转让合同内容包括经营设备的转让，门面房屋租赁权的转租。该转让合同属是双方真实意思表示，其转租门面房屋是经出租人同意的，且协议内容不违反法律规定，合法有效。原告牟桂华经出租人同意，受让被告石军租赁经营的门面房店面，并实际从事实际经营活动，又以门面租赁合同约定不得转租为由主张转租无效的理由不成立，其请求本院不予支持。
关于转让价款58000元是否应予返还的认定。首先，原告牟桂华主张58000元包含三年的房租，本院认为不能成立。其理由为：原告牟桂华与严志斌协商转让时要求严志斌向其支付转让费50000元及租金25000元；原告牟桂华在严志斌处收取2014年11月到2015年3月1日房租9000元，可计算出每年的租金是25000元左右，原告牟桂华对每年25000元的房租是知情的；被告石军的转让价款58000元包含经营设备及房租，而三年的房屋租金为75000元。因此原告牟桂华主张58000元包含三年的房租费不合情理，且没有事实依据。其次，该58000元是双方对转让价款的约定，该转让合同是有效合同，被告石军作为转让方，已按照双方的约定将店面及其设备交付给受让人即原告牟桂华，原告牟桂华已在其受让的门店实际从事经营活动，被告石军没有违约行为。所以，原告牟桂华要求被告石军返还该58000元转让价款的理由不能成立，其请求本院不予支持。
关于房主收回房屋后，承租人是否应对次承租人的损失予以赔偿。被告石军租赁王明国的门面房屋，王明国作为出租人收取房屋租金是其合法权利；原告牟桂华受让该门面房屋从事经营活动，承继了原租赁合同的权利，同时也应承担租赁合同约定的按年支付租金的义务；按照租赁合同约定，房租费按年收取，一年期满后，王明国在多次催收房租无果的情况下，收回房屋另行出租的行为并无不当；因房主王明国不同意原告牟桂华再次转租房屋给严志斌，原告牟桂华不履行支付租金的义务，导致王明国收回门面房屋的责任在于原告牟桂华的违约行为；原告牟桂华受让门面房屋从事经营活动，其经营风险责任应由自己承担，其从2014年11月下旬起就自行退出了经营，并将门面交给严志斌经营烤鸭生意，其主张的经营损失14000元既没有事实依据，也没有法律依据；原告牟桂华主张的设备损失6000元，与本院查明的其已将受让的设施设备从租赁门面房中搬出的事实不符。因此，原告牟桂华要求被告石军赔偿其损失的理由不能成立，其请求本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十七条的规定，判决如下：
驳回原告牟桂华的诉讼请求。
案件受理费1750元，减半收取875元，由原告牟桂华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。
代理审判员 张 威
二〇一五年九月二日
书 记 员 蹇红（代）