杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭上民初字第481号
原告：浙江赞成物业管理有限公司。
法定代表人：黄云聪。
委托代理人：吴肖臣。
委托代理人：李丹丹。
被告：方孝恩。
委托代理人：方晓红。
原告浙江赞成物业管理有限公司（以下简称赞成物业）诉被告方孝恩物业服务合同纠纷一案，本院于2013年4月9日立案受理后，依法由审判员朱旭东适用简易程序独任审判，分别于2013年4月18日及5月6日公开开庭进行了审理。原告赞成物业的委托代理人吴肖臣、被告的委托代理人方晓红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：被告方孝恩是上城区复兴路金棕榈花园29幢1单元402室的所有权人、业主，2005年7月1日被告入住，签署《业主入住登记表》。原告一直为被告等金棕榈花园业主提供物业服务至今。被告至今拖欠2006年7月至2009年12月的物业管理费10630.62元，经多次电话、书面通知、发函催讨，被告拒不缴纳物业管理费。综上，原告认为，被告的行为已经侵犯了原告的合法权益。为了维护自身的合法权益，根据我国《合同法》、《民法通则》、《物业管理条例》、《民事诉讼法》等相关法律、法规的规定，特向贵院提起诉讼，要求判令被告支付2006.7至2009.12的物业管理费人民币10630.62元、违约金3189.19元，合计13819.81元并承担本案诉讼费用。
被告辩称：原告的服务范围内未包含29幢，原告无权向其收取物业费，且原告的诉请已过诉讼时效。2005年7月1日被告填写入住表格，而正式入住时间是2006年10月，被告第一年的物管费已全额支付，而按规定原告仅能收取70%，多收部分要求退还。同时原告的服务存在违约，被告楼上的住户空调未按位置安放，原告对此未起管理和监督作用，原告的不作为使被告生活上受到影响，采光等问题一直存在，为此原告应赔偿经济损失。
原告浙江赞成物业管理有限公司为证明其主张的事实，向
本院提交如下证据材料：
1、业主入住登记表；
2、金棕榈花园物业管理服务合同；
证据1-2证明原被告之间物业服务合同关系及物业费计算的方式等事实。
3、房产记载信息查询记录，证明被告系业主；
4、催款通知；
5、物业费催收律师函；
6、国内特快专递邮件详情单；
7、律师函签收凭证；
证据4-7证明原告多次向被告催讨物业费的事实。
被告为证明其辩称的事实，向本院提交如下证据：
1、被告所在楼层的照片，证明因为物业不作为，造成空调乱装，给被告造成生活上的影响，并留下安全隐患，故被告拒交物业费；
2、金棕榈花园内的照片，证明因原告不作为，为此被告拒交物业费；
3、入住合约；
4、金棕榈花园二次装修责任协议书；
5、二次装修管理规定；
6、金棕榈花园管理规约；
7、业主手册；
以上3-7证据证明原告不作为。
当事人在庭审中对上述证据进行了质证，质证意见如下：被告对原告提交的证据1、3、5、6、7无异议；对证据2真实性、合法性无法确认，诉争的房产未在合同约定的范畴之内，无法证明其证明目的，对证据4有异议，认为没有收到过。本院对原告提交的证据予以确认。
原告对被告提交的证据1真实性无异议，证明对象有异议，不能成为被告拒付物业费的理由。对证据2中1-5照片真实性无异议，对证明目的有异议，对该证据中的照片6-9真实性有异议，认为不是目前状况下的照片，认为这些证据与本案无关。对证据3-7真实性、合法性无异议，关联性及证明目的有异议。本院对被告提交的证据1、3、4、5、6、7真实性、合法性、关联性予以确认，对证明目的结合当事人的陈述综合考虑，对证据2认为与本案无关。
根据上述证据的认定及双方当事人的陈述，本院确定本案事实如下：
2003年3月，浙江金纬房地产开发有限公司（作为甲方）与原告浙江赞成物业管理有限公司（作为乙方）签订《物业管理服务合同书》一份，约定浙江金纬房地产开发有限公司作为开发商将赞成·海月金棕榈委托原告浙江赞成物业管理有限公司实行物业管理，受益人为本物业的全体业主和使用人，委托管理期限自合同签订之日起至小区业主委员会成立止。住宅物业管理服务费为建筑面积每平方米1.5元／月（包括电梯和高压水泵的能耗费），业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，原告浙江赞成物业管理有限公司可在逾期之日起按应缴费用每月收取千分之三的滞纳金。空置房屋的管理服务费，由乙方按70%的比例向空置房屋所有权人收取，空置超过一年的按100%收取，并且对委托管理事项、双方权利义务等进行了约定。2006年9月，杭州金棕榈花园业主委员会（作为甲方）与原告浙江赞成物业管理有限公司（作为乙方）签订《物业管理服务合同书》一份，约定杭州金棕榈花园业主委员会将金棕榈花园委托原告浙江赞成物业管理有限公司实行物业管理，受益人为本物业的全体业主和使用人，委托管理期限为2006年10月1日至2009年9月30日。高层、小高层（1-11幢）住宅物业管理服务费为建筑面积每平方米1.5元／月（包括电梯和高压水泵、水系的能耗费），业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，原告浙江赞成物业管理有限公司可在逾期之日起按应缴费用每月收取千分之三的滞纳金。并且对委托管理事项、双方权利义务等进行了约定。2009年10月，杭州金棕榈花园业主委员会（作为甲方）与原告浙江赞成物业管理有限公司（作为乙方）签订《物业管理服务合同》一份，约定杭州金棕榈花园业主委员会将金棕榈花园委托原告浙江赞成物业管理有限公司实行物业管理，受益人为本物业的全体业主和使用人，委托管理期限为2009年10月1日至2012年9月30日。高层、小高层（1-11幢）住宅物业管理服务费为建筑面积每平方米1.5元／月（包括电梯和高压水泵、水系的能耗费），业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，原告浙江赞成物业管理有限公司可在逾期之日起按应缴费用每月收取千分之三的滞纳金。并且对委托管理事项、双方权利义务等进行了约定。
2005年7月1日，被告填写业主入住登记表，并按100%的比例交纳2005年7月至2006年6月底的物业管理费。2006年10月11日被告与原告签订《入住合约》一份，言明原告浙江赞成物业管理有限公司受委托负责赞成·金棕榈花园的物业管理，业主和使用人应遵守物业公司依法制定的各项公共约定。同时对双方的义务及违约责任等相关事项进行了约定，其中第六条约定：业主或使用人在装修或使用物业自有部分时，应遵守政府的有关规定和小区的公共规定。违章建筑或妨碍他人正常使用物业的（如渗漏水、堵塞等）应及时纠正，造成他人损失的应承担责任。对拒不改正的，物业公司将采取相应措施制止其行为，并报行政管理部门依法处理。同期原、被告及被告委托的装修施工单位代表就二次装修签订责任协议书，约定严格遵守小区《二次装修管理规定》。被告入住杭州市上城区金棕榈花园29幢1单元402室后，经原告催讨，被告缴纳2010年1月后的物业管理费，至今尚欠2006年7月至2009年底的物业管理费用。
另查明：二次装修管理规定第5.4条规定：为保证小区统一美观、业主或使用人安装防盗门不得超出外墙面，不得封闭阳台，安装雨棚、空调室外机等要按物业公司统一标准制作安装。
坐落于上城区复兴路金棕榈花园29幢1单元502室空调室外机安装在阳台外。庭审中原告认为小区业主们安装的空调从外观上均是规范的，对上城区复兴路金棕榈花园29幢1单元502室空调安装问题待被告反映后才知晓，并已向社区汇报。
审理中，原告撤回要求被告承担违约金的诉讼请求。
本院认为，浙江金纬房地产开发有限公司与原告浙江赞成物业管理有限公司签订的《物业管理服务合同书》、杭州金棕榈花园业主委员会与原告浙江赞成物业管理有限公司签订的《物业管理服务合同书》均意思表示真实，内容不违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效，虽合同书上缺漏被告所在29幢，但从合同涉及的受益人，原被告签订的《入住合约》及被告交纳物业费的行为可认定原、被告双方存在物业服务关系。被告与原告浙江赞成物业管理有限公司签订《入住合约》，且缴纳了2005年7月至2006年6月的物业管理费用，其对原告浙江赞成物业管理有限公司受委托负责赞成·金棕榈花园的物业管理及物业管理服务费收取标准应当明知。且经原告的催讨后被告交纳2010年1月后的行为认定，被告对原告期间催讨物管费的行为是明知的，故原告现要求被告尚拖欠的物管费理由正当，未过诉讼时效。根据合同约定及实际欠付情况，被告尚欠物业管理费10630.62元。被告抗辩的原告占用公共部位及公共设施、践踏占用绿地、不能成为拖欠物业管理费理由，故本院对此抗辩不予采信；被告抗辩称房屋曾空置，该期间物业管理费用应该按照70%的比例收取，原告予以认可，基于被告已足额交纳，多余款项可予以折抵拖欠的物业管理费；被告认为原告对其楼上住户的空调室外机安装未起到监管作用，对其造成一定影响的辩称本院予以采信，可酌情减免被告已拖欠的物业管理费，综上本院原告要求被告支付拖欠的物业管理费合理部分予以支持，酌定8500元。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条第二款、第六条的规定，判决如下：
一、被告方孝恩于本判决生效之日起10日内支付原告浙江赞成物业管理有限公司物业管理服务费8500元；
二、驳回原告浙江赞成物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
预收案件受理费146元，减半收取73元，由被告方孝恩负担50元，原告浙江赞成物业管理有限公司负担23元。退还原告浙江赞成物业管理有限公司73元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及副本各一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费146元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202024409008802968，开户银行：工商银行湖滨分理处）。
审判员 朱旭东
二〇一三年五月十五日
书记员 高 尚