江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏03民终5949号
上诉人(原审被告):刘成亮,男,1968年9月17日出生,汉族，住徐州市泉山区
上诉人(原审被告):芦玉英,女,1968年7月3日出生,汉族，住徐州市泉山区
二上诉人共同委托诉讼代理人：吕建连，江苏卓尔群律师事务所律师。
二上诉人共同委托诉讼代理人：金斯文，江苏卓尔群律师事务所实习律师。
被上诉人(原审原告):赵勇,男,1967年1月16日出生,汉族，住徐州市泉山区
被上诉人(原审原告):芦金丽,女,1969年11月1日出生,汉族，住徐州市泉山区
二被上诉人委托诉讼代理人：蒋春林，江苏彭邦律师事务所律师。
上诉人刘成亮、芦玉英因与被上诉人赵勇、芦金丽房屋买卖合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2017）苏0311民初203号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人刘成亮、芦玉英及其共同委托代理人吕建连，被上诉人赵勇、芦金丽及其共同委托代理人蒋春林到庭参加诉讼活动。现本案已审理终结。
上诉人刘成亮、芦玉英上诉请求：1、撤销原审判决，改判撤销合同或者变更合同价款为4686元每平方米。2、该房屋不具备办理过户条件，判决上诉人不承担过户责任。3、一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、原审判决依据事实不清，适用法律错误。一审法院依据收款条上的算式认定涉案房屋价格为2635元/平方米，总价款已经付清错误。首先，2011年12月18日的房屋买卖合同是上诉人刘成亮在喝酒后签订的，对合同内容不知晓，因此签订合同时存在重大误解，显示公平。其次，被上诉人2009年以拆迁价格向芦玉英购买房屋一套，但两年之后支付房款26万余元，当时房屋价格暴涨，被上诉人明知付款太迟，利用亲戚关系与上诉人签订了一份房屋买卖合同，并在条款中注明房款已付清。而事实上被上诉人并没有付清房款，2016年下�年，被上诉人逼迫上诉人过户时，还说上诉人什么时候给他过户他就什么时候付清余款，有证人可以作证。因此，一审法院认定的房屋价格和房款已付清均不是事实。二、涉案房屋不具备办证条件和交易条件。虽然C39号楼4-602房屋办证资料齐全，但上诉人拆迁购买的四套住房在同一份协议上，办证需要一起办，不能拆分，上诉人协议中的A21号楼两套房子因地下室合同至今没有，因此牵扯到涉案房屋也不能办理产权证书，为此，金山办事处大山头社区居委会还出具证明。但一审法院仅凭金山街道办事处一名工作人员口头答复便否决了上诉人提供的证据。另，根据徐州市政府2017年5月31日出台的33号文件，在市区拥有两套以上商品房住房的，自权属登记之日起2年内不得上市交易。一审法院以一位窗口工作人员口头答复，就认定了上诉人的房屋不受该文件限制。
�上诉人赵勇、芦金丽辩称：一审法院判决有事实和法律依据，上诉人与被上诉人之间所签订的涉案房屋买卖合同是有效的，被上诉人已经积极履行了付款义务，上诉人应当及时的协助被上诉人办理房屋过户手续，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。
赵勇、芦金丽向一审法院起诉请求：1、确认赵勇、芦金丽与刘成亮、芦玉英于2011年12月18日签订的房屋买卖合同合法有效。2、判令刘成亮、芦玉英协助原告将本市泉山区碧水湾小区C39号楼4单元602室（建筑面积83.2平方米）、阁楼39平方米、及C39-4-01号地下室15平方米过户至原告名下。
一审法院认定事实：刘成亮、芦玉英系夫妻关系，赵勇、芦金丽系夫妻关系。
2009年11月，因政府建设项目需要，徐州市新盛建设发展投资有限公司将刘成亮、芦玉英建筑面积380平方米的私房拆迁，并�该公司位于本市华商碧水湾住宅小区的房屋进行产权调换，并签订了《徐州市棚户区改造城市住宅房屋拆迁产权调换安置协议》，刘成亮、芦玉英获得包括涉案的碧水湾小区C39号楼4单元602室在内的四套房屋及相应地下室，安置房屋面积单价为2635元每平方米。
根据赵勇、芦金丽提供的芦玉英向其出具的收条及芦玉英自认，赵勇、芦金丽自2009年至2011年期间，向刘成亮、芦玉英支付房款共计266371元，最后一笔房款为6500元，于2011年1月17日现金支付。2011年10月，刘成亮、芦玉英将涉案房屋交付赵勇、芦金丽居住使用。
2011年12月18日，刘成亮、芦玉英（甲方、出卖人）与赵勇、芦金丽（乙方、买受人）签订《房屋买卖合同》一份，主要内容为：第一条、甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋，该房屋具体状况如下：（一）该房产坐落于徐州市××碧水××小区××楼××单元××室，建筑面积83.2平方米；阁楼39平方米，地下室15平方米。（二）房屋买卖中间所产生的契税等一切费用均由乙方（买受人）承担。第二条、甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况，保证该房屋没有设定担保，没有权属纠纷，保证该房屋不受他人合法追索。第三条、计价方式与价款：按建筑面积计算价款，房屋单价以拆迁安置补偿为准，总金额人民元整，已付清。第四条、到办理房屋产权和过户手续时，由乙方自行办理，甲方应出具房产主管部门要求的证件；如需甲方出面处理的，甲方应予以协助。刘成亮、赵勇签字确认。
案件审理过程中，徐州市人民政府于2017年5月31日出台《徐州市政府关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的意见》（徐政发【2017】33号），其中规定“设置已购商品住房限制交易年限。在市区范围内户籍居民家庭拥有2套住房及以上、非市区范围内户籍居民拥有1套住房及以上的，家庭所拥有商品住房自权属登记之日起未满2年的，不得上市交易”。
赵勇、芦金丽在庭审中陈述，其并不清楚房屋拆迁时的价款，经芦玉英计算，房屋、地下室以及阁楼的总价款为266371元，芦玉英还将手写的计算明细交于芦金丽，芦金丽按照芦玉英的要求支付了266371元，芦玉英在上述计算明细上分别加注了收到款项的内容。
刘成亮在庭审中陈述，关于房屋价款的计算，应当以2011年12月18日签订的房屋买卖合同当时徐州市的拆迁安置补偿标准为准，不能以2009年拆迁标准计算。拆迁时，刘成亮、芦玉英共分得四套房屋，其中21号楼的两套房屋因地下室的竣工资料不完整，未经过验收，故21号楼的房屋无法办理产权证书。由于�套房屋均记载在同一份拆迁协议上，尽管39号楼的房屋可以办理产权证书，但因为21号楼的房屋要一起办证，故不能为39号楼的房屋办理产权证书。现政府出台33号文件，作为刘成亮、芦玉英拥有四套商品房，上市交易收到时间限制，且目前涉案房屋尚未办理产权证书，故不具备办理过户手续条件。
芦玉英在庭审中陈述，芦金丽提交法庭的收条确实是其出具的，但其仅认可收到芦金丽266371元房款，其他书写内容与本案无关。赵勇、芦金丽尚未付清房款，应当继续支付房款及利息。
为落实涉案房屋是否已经具备办理产权证书的条件，一审法院于2017年7月5日至徐州市金山街道办事处询问，该办事处工作人员查找了涉案房屋的档案，告知法院目前涉案房屋办证相关材料齐全，已经具备办理产权证书的条件。
为明确涉案房屋是否受到徐政发（2017）33号文件中所规定的自办理权属登记之日起未满2年不得上市交易的规制，一审法院于2017年7月20日至徐州市不动产登记中心进行询问，该中心窗口工作人员告知法院，涉案房屋不属于商品房，不受自办理权属登记之日起未满2年不得上市交易的限制。
一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，但被依法宣布无效的合同自始无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，出现以下情形的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫手段订立的合同、损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。刘成亮辩称其系酒后签订房屋买卖合同，对于合同条款及价款支付均不知情，故认为合同无效。本案中，刘成亮作为完全民事行为能力人，以酒后签订合同对合同条款及内容不知情而主张合同无效，无法律依据；综观整个房屋买卖过程，不存在买卖双方恶意串通或买方以欺诈、胁迫的手段订立合同的事实，整个交易过程也不违反法律、行政法规的强制性规定，故一审法院确认双方于2011年12月18日签订的《房屋买卖合同》有效。
依法成立的合同，对于当事人具有拘束力，合同双方当事人均应按约履行。刘成亮、芦玉英虽主张按照签订合同时即2011年12月18日的拆迁标准计算房屋价款，赵勇、芦金丽仅支付266371元，还应支付剩余房款及利息；但合同约定“按建筑面积计算房价，房屋单价以拆迁安置补偿为准，总金额人民币元整，已付清”，该约定无法推出双方约定以签订合同时的拆迁标准计算房价的意思表示；且从赵勇、芦金丽向刘成亮、芦玉英支付房款的情况及合同关于总金额已付清的约定来看�二者相互吻合；故刘成亮、芦玉英要求支付剩余房款及利息的主张无合同及事实依据，不予采纳。另，涉案房屋并不受徐政发（2017）33号文件中关于限制上市交易规定的规制，且已经具备办理产权证书的条件，故刘成亮、芦玉英辩称涉案房屋不具备上市交易及办理过户的条件无事实及法律依据；赵勇、芦金丽履行了其作为房屋买受人应当承担的付款义务，刘成亮、芦玉英应当按照合同约定履行协助赵勇、芦金丽办理过户手续的义务。
综上，一审法院判决：一、确认赵勇、芦金丽于2011年12月18日与刘成亮、芦玉英签订的《房屋买卖合同》有效；二、刘成亮、芦玉英于判决生效后十五日内协助赵勇、芦金丽将本市泉山区碧水湾小区C39号楼4单元602室房产（包括阁楼）及C39-4-01号地下室权属转移登记至赵勇、芦金丽名下。
经双方当事人确认，本案的争�焦点如下：1、涉案房屋买卖合同的效力应当如何认定；2、上诉人是否应当协助被上诉人办理房屋登记手续。
二审期间，上诉人为证明其主张向法庭提供如下证据：1、代理人的询问笔录一份，询问对象为泉山区金山办事处建设科李勇卫，证明一审法院前往金山街道办事处询问时未讲明案件的所有情况导致工作人员的回复错误，涉案房产实际尚不具备办理过户条件。2、从金山办事处档案科复印的商品房买卖合同复印件一份，证明我们购买的房屋属于商品房，应当受徐政发【2017】33号文件的制约。3、珠山棚户区改造项目拆迁补偿安置方案原件，证明即使按照2009年的拆迁政策，货币拆迁价格也应该为3072.5元每平方米。
被上诉人质证认为：1、对询问笔录的真实性不予认可，作为证人证言，根据相关法律的规定，证人应当出庭接受双方当事人当庭质证�问后其证言才有可能被采纳，所以该询问笔录不符合法律规定的条件，不能够作为证据使用。2、对商品房买卖合同的真实性不予认可，理由为其系复印件，其次只有出卖人的公章，没有买受人签字，也看不出是哪里的，几号楼的商品房买卖合同，与本案没有关联性。3、对珠山棚户区改造项目拆迁补偿安置方案真实性没有异议，但是与本案上诉人与被上诉人之间所签订的涉案房屋买卖协议没有关联性，上诉人与被上诉人之间的买卖协议是双方真实意思表示，上诉人应当按照协议履行。
一、关于涉案房屋买卖合同的效力应当如何认定问题
本院认为，合同的订立采取要约、承诺的方式。承诺是受要约人同意要约的意思表示，承诺的意思表示到达受要约人时合同成立。本案中，双方当事人均认可2009年上诉人与被上诉人就涉案房屋交易口头协商，后被�诉人从2009年开始直至2011年1月陆续支付了房款，2011年10月份上诉人将涉案房屋交付被上诉人使用，2011年12月18日双方签订购房合同是在被上诉人已实际使用房屋之后补充签订，从上述双方履行合同情况看，上诉人与被上诉人于2009年就达成了涉案房屋买卖的口头协议并实际履行，但未形成书面合同。2011年12月18日签订的书面合同是以书面形式对口头协议的固定。另，从上诉人芦玉英2009年向被上诉人出具的收条来看，上诉人对于涉案房屋及附属的地下室交易价格明确，并不存在重大误解，亦不存在法律规定的无效情形。因此，双方当事人2011年12月18日签订的合同合法有效。综上，上诉人刘成亮主张签订涉案合同时其喝酒了，对涉案合同内容不知晓，对合同约定价款存在重大误解，主张合同撤销，本院不予支持。上诉人主张涉案房屋因是商品房存在交易限制，根据一审查明事实，涉案房屋为拆迁安置房，并不在政府规定的交易限制范围内，故，对此本院不予采信。
二、关于上诉人是否应当协助被上诉人办理房屋登记手续问题。
本院认为，合法有效的合同对双方当事人均具有法律约束力。被上诉人支付了全部房款，上诉人应当在涉案房屋具备办理权属证书条件时协助被上诉人办理过户。上诉人主张涉案房屋虽已经具备办证条件，但因涉案房屋是其四套安置房之一，必须整体办证，由于其他安置房不具备办证条件，故涉案房屋不能办证。但根据一审法院查明情况，涉案房屋已经办理初始登记，具备办理过户条件，故上诉人的该项主张本院不予采信。
综上，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据。原审查明事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规�，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5300元，由上诉人刘成亮、芦玉英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖伟巍
审 判 员 宋新河
审 判 员 孟 娟
二〇一七年十一月二十四日
法官助理 曹 勇
书 记 员 陆滢冰