江苏省苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0508民初2304号
原告:苏州市姑苏区人民政府国有（集体）资产监督管理委员会，住所地苏州市姑苏区。
法定代表人：欧阳睿，主任。
委托诉讼代理人：卢开霖，苏州市姑苏区胥江法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：蒋方华，苏州市姑苏区胥江法律服务所法律工作者。
被告：颜凤娣，女，1963年10月18日出生，汉族，住苏州市姑苏区。
委托诉讼代理人：曹继兰，江苏瀛元律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何桂林，江苏瀛元律师事务所实习律师。
原告苏州市姑苏区人民政府国有（集体）资产监督管理委员会（以下简称姑苏区国资委）与被告颜凤娣返还原物纠纷一案，本院于2017年4月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年5月10日公开开庭进行了审理。原告姑苏区国资委的委托诉讼代理人卢开霖、蒋方华、被告颜凤娣及其委托诉讼代理人曹继兰、何桂林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姑苏国资委向本院提出诉讼请求：1、判令被告颜凤娣立即将本市姑苏×××房屋腾空返还给原告；2、判令被告向原告支付房屋使用费142200元（从2004年1月1日起暂计算至2017年3月31日），直至腾房迁出之日；3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：1996年4月，原苏州市沧浪区政府房屋动迁办公室在拆迁案外人倪同庆名下南园新村9幢102室房屋时，约定由倪同庆交出友联新村南区9号房404室（即现友联一村4幢404室），连同被拆除的南园新村房屋，合并安置倪同庆到本市三元三村106幢502室。而后，双方均向对方交付房屋并结清了差价款，由于客观原因，在相互置换房屋后均未完成过户手续。2015年9月，倪同庆因安置房屋产权登记受阻，将本委诉至法院。2015年10月，双方在姑苏区人民法院组织下达成调解协议，（2015）姑苏民五初字第00501号民事调解书确认了双方权利义务。原告于2016年11月2日办理领取了苏州市友联一村4幢404室不动产权证书。原告在办妥权证接收房屋时发现房屋已由被告实际占有多年。原告为履行职责，使自己管理的财产不流失，特向贵院提起诉讼，望查明事实，判如所请。
被告颜凤娣辩称，1、我方有权使用诉争姑苏×××房屋，原告无权要求我方腾空房屋并返还；2、房屋租金我方一直支付至2005年，之后未支付不是我方原因，并非恶意拖欠;3、原告在起诉前从未要求被告支付租金，根据我国法律的规定，原告主张的2004年1月至2016年3月31日的租金已过诉讼时效；4、原告在尚未告知被告有关情况之下，擅自将租金从公租房标准调整至市场标准违背了被告的意志。
经审理查明：
1、被告颜凤娣系陈秀英儿子卞建华的妻子。1997年1月1日沧浪区盘门房地产管理所（甲方）与陈秀英（乙方）签订《苏州市直管公有住房租赁合约》约定：兹有乙方向甲方租赁×××（即现×××），用途为居住，乙方工作单位为盘门所，独用面积为27.07平方米，阳台4.87平方米，合计31.94平方米，月租金29.90元，租赁期限自1997年1月1日至2000年12月31日。同时约定，签约后甲方应按约将房屋交付乙方使用，乙方应按协议的用途使用，不擅自将房屋转租、转让、转借，不擅自调换房屋或改变房屋用途。租赁期间，房屋因国家建设需要拆迁或因政策规定发还原主，办妥有关手续，由甲方通知乙方，终止本租赁合约。乙方不需要使用承租的房屋时，须在三个月前通知甲方办理退租手续，结清房租，交还房屋及装修设备。上述租赁合约期满后，2000年12月31日，沧浪区盘门房产管理所与陈秀英就涉案房屋续签租赁合约，约定月租金为60元，租赁期限为本合约签订之日起至2005年12月31日止。其余约定条款同上次合约。2005年12月31日期满后双方未再签订租赁合约。
2、1997年1月起陈秀英居住于涉案房屋，2001年陈秀英儿子卞建华为照顾陈秀英与陈秀英共同居住。2003年6月19日陈秀英去世，被告颜凤娣即搬到涉案房屋与卞建华居住。2014年11月18日卞建华意外过世，被告颜凤娣一人居住该房至今。
合约期内涉案房屋租金均按月支付，2003年陈秀英过世后由其儿子卞建华继续交纳至2005年12月。
3、（2015）姑苏民五初字第00501号民事调解书查明事实部分：倪同庆原系本市南园新村9幢102室公房使用权人。1996年，上述房屋地段被纳入动迁范围，苏州市沧浪区房屋动迁办公室与倪同庆签订房屋拆迁协议书，约定由拆迁部门拆除本市南园新村9幢102室，安置原告家庭本市三元三村106幢502室房屋一套，同时约定原告将本市友联新村南区9号房404室交出给建设单位。该协议签订后，倪同庆向拆迁部门交付了友联新村房屋并支付了相应的差价款，拆迁部门亦向原告交付了三元三村的房屋，但双方并未办理房屋过户手续。2016年11月2日原告取得涉案房屋的权属。
4、被告颜凤娣拥有本市×××房屋（建筑面积61.85平方米）产权，其户籍登记在上述产权房屋内。
5、审理中，经原告申请，本院依法委托江苏苏信房地产评估咨询有限公司对涉案房屋自2004年1月至2017年6月23日期间的租金进行评估。2017年8月3日江苏苏信房地产评估咨询有限公司出具评估结论为：2004年1月至2016年2月涉案房屋租金评估价格为87174元，2016年3月至2017年6月23日涉案房屋租金评估价格为14109元。
以上事实，由姑苏国资委提交的不动产权证书、民事调解书、苏州市不动产权属登记薄、被告提供的房屋调配单、《苏州市直管公有住房租赁合约》及租赁证、户口注销证明、户口登记表、结婚证、证明、江苏苏信房地产评估咨询有限公司提供的房地产估价报告以及双方当事人庭审陈述在案证实。
本院认为，原告要求被告腾让房屋的诉请，法院应予支持。理由如下：
1、原告于2016年11月2日起依法对涉案房屋拥有产权，其依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。现原告要求收回房屋，具有权利基础，本院予以支持。
2、涉案房屋陈秀英与沧浪区盘门房管所的租赁合约于2005年12月31日期满，之后双方未续约，被告颜凤娣在期满后也未交纳租金，双方已不存在租赁关系。因此，被告颜凤娣主张其享有公有住房承租权的继承不符合法律和政策，本院不予支持。
3、被告颜凤娣拥有本市×××房屋产权，其本身具有搬迁条件，且其户籍也登记在该产权房屋。
4、现原告要求被告支付自2004年1月起至实际腾房之日止的房屋使用费。被告辩称原告主张的2004年1月至2016年3月31日的租金已过诉讼时效，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起算，原告于2016年11月取得涉案房屋权属，于2017年4月7日向本院起诉，未超过法律规定的诉讼时效，故对被告的该抗辩意见本院不予采纳。经查实涉案房屋租赁期间的租金已付清，故原告再主张2004、2005年度租金，本院不予支持。因原告取得涉案房屋权属时间为2016年11月，故其主张2006年1月至2016年10月的房屋使用费，本院不予支持。2016年11月起至被告实际腾房之日止的房屋使用费，按评估价格940.60元每月（按评估价格14109元/15个月）计算。
综上，原告作为涉案房屋的所有权人，基于物权要求被告颜凤娣腾房，本院予以支持。
依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条之规定，判决如下：
一、被告颜凤娣于本判决生效之日起三十日内将苏州市×××房屋腾空后归还原告苏州市姑苏区人民政府国有（集体）资产监督管理委员会；
二、被告颜凤娣于本判决生效之日起三十日内支付原告苏州市姑苏区人民政府国有（集体）资产监督管理委员会房屋使用费（按照每月940.60元计算，自2016年11月1日起至实际腾房之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3144元，减半收取1572元，财产保全费1231元，评估费8800元，合计11603元，由原告苏州市姑苏区人民政府国有（集体）资产监督管理委员会负担9800元、被告颜凤娣负担1803元，被告颜凤娣负担部分于本判决生效之日起三十日内直接支付给原告苏州市姑苏区人民政府国有（集体）资产监督管理委员会。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。
审判员 沈录印
二〇一七年八月二十五日
书记员 朱晶雯