福建省三明市梅列区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）梅民初字第2585号
原告三明市梅列区拆迁工程处，住所地三明市。
法定代表人张金根，主任。
委托代理人丁传琦、杨生锦，福建枫桦律师事务所律师。
被告邓衍清，男，1967年5月7日出生，汉族，住三明市。
原告三明市梅列区拆迁工程处与被告邓衍清房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人丁传琦、杨生锦到庭参加诉讼，被告邓衍清经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告三明市梅列区拆迁工程处诉称，被告从2010年1月1日起租赁原告所有的位于三明市梅列区五四新村XX幢XXX室房屋，并与原告签订房屋租赁协议书，约定被告应向原告交房屋及水电押金，如果被告未按约定支付租金和水电费，按每月200元向原告支付违约金，被告在租赁期限届满后应与原告续签房屋租赁协议书。但是，被告于2012年1月1日与原告续签房屋协议书后，从2013年10月1日起不按协议约定履行向原告支付租金、水电费义务，至2013年12月31日租赁期限届满后，仍不支付租金、水电费，被告的违约行为严重侵害了原告的合法权益，原告要求与被告终止房屋租赁协议，并要求被告支付尚未支付的租金、水电费，将三明市梅列区五四新村XX幢XXX室房屋腾出返还给原告，后经原告多次催促，被告拒绝履行上述义务，仍继续占用原告房屋。据此，原告请求判令：一、被告停止侵占位于三明市梅列区五四新村XX幢XXX室房屋，将该房屋归还原告；二、被告向原告支付租金4500元（从2013年10月1日起按每月1500元计算至2013年12月31日）；三、被告向原告支付房屋占用费30000元（从2014年1月1日起按每月1500元暂计至2015年8月31日，此后继续计算至房屋归还之日止）；四、被告向原告支付水费59元、电费8006元，合计8065元；五、被告交付给原告2000元押金优先偿付上述款项；六、被告向原告支付违约金4600元（从2013年10月1日起按每月200元暂计算至2015年8月31日，此后继续计算至房屋返还之日止）。
被告邓衍清未作答辩。
经审理查明，坐落于三明市梅列区五四新村XX幢XXX室房屋于1998年12月29日经三明市梅列区人民政府批复无偿划拨给原告。2010年1月27日，原、被告双方签订《房屋租赁协议书》一份，约定被告向原告租用上述房屋，租金每月1100元，租期自2010年1月1日至2010年12月31日止；被告于租用房屋之时交付押金2000元；租金现金给付，被告每月25日前缴纳下月租金和当月水电费，逾期将按规定支付违约金每月200元，原告有权单方解除合同收回房屋，并要求被告赔偿租金损失；被告在租用期间内，水电及卫生等其他经营费用，装修和设备维护费用均由被告负责，如有损害，照价赔偿等。合同签订后，被告向原告交付了2000元押金。租期满后，双方于2011年2月9日续签一份《房屋租赁合同》，租金调整为每月1200元，租期自2011年1月1日至2011年12月31日止，其他约定事项未变。租期满后，双方再次于2012年1月1日续签一份《房屋租赁合同》，租金调整为每月1500元，租期自2012年1月1日至2013年12月31日止，其他约定事项未变。被告在租赁过程中，自2013年10月1日起未能按期交付租金。租赁期限届满后，被告未将钥匙交付原告办理交接手续，去向不明，至今房门仍处紧闭状态。
上述事实，有原告提供的《关于同意成立梅列区拆迁工程处的批复》、《关于同意划拨不动资产的批复》、《房屋租赁协议书》及原告的当庭陈述等证据予以佐证。被告经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，上述证据，来源合法，客观真实，与本案具有关联性，可以作为认定案件事实的依据。
本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁协议》为双方真实意思表示，合法有效。原告依约将店面交付被告使用后，被告从2013年10月份起未依合同约定期限履行交付租金义务，构成违约，现原告要求被告支付2013年10月1日至2013年12月31日止的租金4500元，符合法律规定及双方约定，本院予以支持。租赁期限届满后，被告未及时将钥匙交还原告办理交接手续，妨害了原告对租赁物的正常占有、使用、收益等合法权益，现原告要求被告停止侵占并交还房屋，于法有据，本院予以支持。被告的占用行为给原告造成一定的经济损失，理应予以赔偿，但由于原告在合同期满发现被告未能联络到，也未交还钥匙后，却没有在合理期限内采取适当措施防止损失扩大，直到2015年9月2日才向本院提起诉讼，对此亦存在一定过错，应减轻被告的赔偿责任，本院对原告主张的房屋占用损失酌情按照每月1500元的原租金标准计算至2014年4月1日止，超出合理期限的扩大损失部分不予支持。关于水、电费，原告仅提交结算单、用水量一览表，没有其他代缴凭证，仅能证明原告代缴电费249.39元，不能证明原告主张的水电量及代缴金额，原告的该项诉讼请求，证据不充分，本院予以部分支持。关于违约金，根据租赁合同约定，若被告逾期缴纳租金及水电费用，将按每月200元的标准支付违约金，现由于原告尚有4500元租金未履行，依约应承担支付违约金的责任，但由于原告主张违约金按每月200元从2013年10月份起给付至返还房屋之日止，过多超出被告因未全额履行交付租金义务给原告所造成的该部分损失，应予以调整，本院以未履行部分租金4500元为基数，从2013年10月1日起酌情按照月利率2%的标准予以支持至被告缴清该租金之日止。关于押金，被告于租赁合同签订之时交付2000元押金给原告，根据合同约定，在租期届满，房租水电费结清后，才予以退还，现因被告未严格履行交付租金义务，原告请求收取的押金优先扣还以上费用，合法合理，本院予以支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条第一款第一项、第四项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告邓衍清停止侵占位于三明市梅列区五四新村XX幢XXX室房屋，于本判决生效后三日内归还原告三明市梅列区拆迁工程处。
二、被告邓衍清于本判决生效后三日内支付原告三明市梅列区拆迁工程处租金4500元。
三、被告邓衍清于本判决生效后三日内支付原告三明市梅列区拆迁工程处违约金（以4500元为基数，从2013年10月1日起按月利率2%计算至本判决第二项确定的支付租金之日止）。
四、被告邓衍清于本判决生效后三日内赔偿原告三明市梅列区拆迁工程处房屋占用损失4500元。
五、被告邓衍清于本判决生效后三日内支付原告三明市梅列区拆迁工程处电费249.39元。
六、被告邓衍清先行交付给原告三明市梅列区拆迁工程处的押金2000元优先偿付上述费用。
七、驳回原告三明市梅列区拆迁工程处的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费980元，由原告三明市梅列区拆迁工程处负担280元，被告邓衍清负担700元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
本判决的申请执行期限为履行期限届满之日起二年内。
审 判 长 胡江平
人民陪审员 林迅华
人民陪审员 侯兰莉
二〇一六年二月二十四日
书 记 员 林思梅
附：本案适用的法律
一、《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
二、《中华人民共和国侵权责任法》
第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。
根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。
第十五条承担侵权责任的方式主要有：
（一）停止侵害；
（二）排除妨碍；
（三）消除危险；
（四）返还财产；
（五）恢复原状；
（六）赔偿损失；
（七）赔礼道歉；
（八）消除影响、恢复名誉。
以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。
第二十六条被侵权人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵权人的责任。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
四、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。