辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终8401号
上诉人（原审被告）：张某某，女，汉族。
委托诉讼代理人：周溥，辽宁同文律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：韩某某，男，汉族。
委托诉讼代理人：孙国山，辽宁张正律师事务所律师。
原审被告：何某某，男，汉族。
原审被告：张某甲，男，汉族。
原审被告：陈某，男，汉族。
委托诉讼代理人：张某甲，男，汉族。
原审被告：么某某，女，汉族。
委托诉讼代理人：何某某，男，汉族。
原审被告：王某，女，汉族。
原审被告：何某甲，女，汉族。
法定代理人：王某（何某甲母亲），女，汉族。
上诉人张某某与被上诉人韩某某、原审被告何某某、张某甲、陈某、么某某、王某、何某甲房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2015）沈河少民初字第00050号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月21日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人张某某及其委托诉讼代理人周溥，被上诉人韩某某委托诉讼代理人孙国山，原审被告何某某、张某甲，原审被告陈某委托诉讼代理人张某甲，原审被告么某某委托诉讼代理人何某某到庭参加诉讼。原审被告何某甲及其法定代理人暨原审被告王某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。现已审理终结。
张某某上诉请求：一、请求撤销原审判决，依法改判或发回重审。二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原审判决违背事实与法律，适用法律错误，致使上诉人被拆毁房屋的损失无法追回。1.被上诉人撤销房屋买卖协议的诉讼请求已超过撤销合同的诉讼期限，一审法院以沈河检察院对被上诉人答复的日期为起算点是错误的，应当以双方签订房屋买卖时起算。2.本案不存在《合同法》第54条规定的情形。房屋买卖合同是在被上诉人违法拆毁他人房屋的情况下签订的，也是在被上诉人明知房产证编号和房产档案不一致的情况下签订的。平均房价为7000元左右并不显失公平。房屋买卖合同文本全部是由被上诉人确定并打印的，是被上诉人真实的意思表示。
被上诉人韩某某辩称：请求驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。
原审被告何某某、么某某辩称：均同意上诉人意见。
原审被告张某甲、陈某辩称：均同意上诉人意见。
原审被告王某、何某甲未答辩。
韩某某向一审法院起诉请求：依法撤销韩某某与张某某、何某某、张某甲、陈某及何乙于2013年10月28日签订的《房屋转让协议》；由张某某、何某某、张某甲、陈某、么某某、王某、何某甲共同返还房屋转让款人民币1800000元；由张某某、何某某、张某甲、陈某、么某某、王某、何某甲共同赔偿占用1800000元期间的利息；案件受理费由张某某、何某某、张某甲、陈某、么某某、王某、何某甲共同承担。
一审法院认定事实：2006年10月23日，经辽宁省沈阳市皇姑区人民法院组织竞拍，韩某某以人民币5390070元的价格竞得原辽宁省水产总公司沈阳分公司所属的坐落于辽宁省沈阳市某某区某某路某巷XXX号房产2163平方米（办公楼1房屋所有权证编号：东房字第XXXX**号、办公楼2房屋所有权证编号：东房字第XXXX**号）、冷库4034平方米（冷库房屋所有权证编号：东房字第XXXX**号）、土地7527.4平方米及25项设备，辽宁省沈阳市皇姑区人民法院出具（1997）皇执字618号裁定书，对以上竞拍行为予以确认。
在韩某某竞得的土地范围内有砖混结构平房一处，韩某某对该平房进行拆扩建的过程中，张某某、何某某、张某甲、陈某以及何乙出面阻止，并向韩某某表示，张某某系该房屋所有权人，张某某已经将该房屋出卖给何乙，何乙又将该房屋出卖给何某某、张某甲、陈某，韩某某无权对该房屋进行处分，同时向韩某某出示（东房）字第XXXX号私有房产证（1989年9月16日发），该证载明“坐落：某某区某某路某巷25-1号；构造：砖造混顶一层平房，栋号：XXXX，间号：11，房向：厢，建筑面积：249.94，业主情况：姓名张某某。”2013年10月28日，韩某某与张某某、何某某、张某甲、陈某以及何乙签订房屋转让协议一份，约定韩某某以人民币1800000元的价格购买张某某名下的坐落于原属辽宁省水产总公司沈阳分公司土地范围内平房。韩某某支付人民币1800000元购房款后，随即将该平房拆除。
在韩某某履行了房屋转让协议中约定的给付购房款后，发现（东房）字第XXXX号私有房产证所记载的内容，与辽宁省沈阳市浑南区房地产交易权属登记中心出具的私有房产变动登记表中记载的内容不一致，该表载明“房产证号：XX**；房产坐落：某某区某某路联盛里X-
X号；间号：1-2；自然间数：2；建筑面积：40平方米；构造：砖木造瓦顶平房；权利原有人：姓名牟某某。”
2013年4月22日，韩某某向原审法院提起行政诉讼，请求撤销沈阳市东陵区房产局下发给张某某的（东房）字第XXXX号私有房产证。在此期间，韩某某就本案相关问题向辽宁省沈阳市沈河区人民检察院进行举报。2013年8月1日，原审法院作出（2013）沈河行初字第47号行政裁定书，载明“在审理过程中，韩某某以就本案相关问题已向沈河区人民检察院举报，沈河区人民检察院已正式立案调查为由，向原审法院提出撤诉申请……韩某某申请撤诉是其真实意思表示，符合法律规定，应予准许……裁定如下：准予韩某某撤回起诉。”2014年6月10日，辽宁省沈阳市沈河区人民检察院反渎职侵权局出具沈河检举答（1）号答复举报人通知书，载明“韩某某：你的举报材料已收到……陈某、何某某、张某甲持有的业主为张某某的（东房）字第XXXX号私有房产证与其房产档案记载不一致。你与陈某、何某某、张某甲就争议房屋发生的纠纷属于民事纠纷，建议你向当地有管辖权的人民法院起诉。”韩某某遂以房屋买卖合同纠纷为由，将本案张某某、何某某、张某甲、陈某、么某某、王某、何某甲诉至原审法院。
原审法院另查明，1987年8月7日，原辽宁省水产供销公司以建冷库为由，向辽宁省人民政府提出征用坐落于辽宁省沈阳市某某区某某路某巷XXX号之土地范围，该片土地面积为9946.67平方米，土地权属性质为国有。1992年4月2日，原辽宁省水产总公司沈阳分公司向原辽宁省沈阳市东陵区人民政府提出土地登记申请，原辽宁省沈阳市东陵区人民政府出具的土地登记审批表载明“土地使用者：辽宁省水产总公司沈阳分公司。土地坐落：沈阳市某某区某某路某巷XXX号。新地籍号：XXXXXXXXX。用地总面积（平方米）：7527.40。其中批准面积（平方米）：9946.67。权属性质：国有。初审意见：本宗地土地坐落沈阳市某某区某某路某巷XXX号，四至清楚，无纠纷争议，为独立使用的一宗地。该宗地由辽政[1987]322号文件批复。土地来源合法，批准面积为9946.67平方米。其中规划路占地面积为2031.07平方米，专用线占地面积为388.2平方米。经现地调查，界地点及边长棱度均达到城镇地籍调查规程要求。准予登记，面积为7527.40平方米。土地管理机关审核意见：经审核，土地权属合法，四至界线清楚，土地面积经核实准确，准予登记发证。土地面积为7527.40平方米，此地为工业用地。”以上原属辽宁省水产总公司沈阳分公司之土地（面积为7527.40平方米）即为韩某某竞拍所得之土地。韩某某竞拍所得的坐落于辽宁省沈阳市某某区某某路某巷XXX号之土地范围，原在辽宁省沈阳市东陵区行政区划范围内，因行政区划调整，现该区域调至辽宁省沈阳市沈河区行政区划范围内。原辽宁省沈阳市东陵区现已更名为辽宁省沈阳市浑南区。
原审法院再查明，2014年9月25日，何乙死亡。何乙父母系何某某、么某某，何乙配偶系王某，何乙与王某共育有一婚生女即何某甲。
一审法院认为，买卖双方在签订房屋买卖合同时，出卖人有证明所出售的房屋权属之义务，即出卖人应当证明其拥有出售房屋之所有权；否则，在法律规定的期间内，买受人有权对已经签订的房屋买卖合同行使撤销权，即向人民法院申请撤销房屋买卖合同，并向出卖人主张返还全部购房款以及相应的利息。
同时，在案件审理过程中，何某甲及其法定代理人暨王某经原审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。根据民事诉讼法的相关规定，当事人有答辩以及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，当事人经人民法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。故原审法院视为王某、何某甲放弃答辩和质证的权利。
张某某、何某某、张某甲、陈某以及何乙向韩某某出具的（东房）字第XXXX号私有房产证所记载的张某某名下房屋内容，与辽宁省沈阳市浑南区房地产交易权属登记中心出具的私有房产变动登记表记载的第XXXX号私有房产坐落的位置、建筑面积、间号、间数、权利人等事项均不相符。根据物权法第十七条之规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产特权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。在诉讼期间，张某某、何某某、张某甲、陈某、么某某、王某、何某甲始终未能向原审法院提供证据，证明相关不动产登记档案中的内容错误；况且，张某某、何某某、张某甲、陈某所主张的私有房屋，系坐落于国有权属性质的土地范围内，亦不符合相关土地管理法律法规的规定。因此，仅凭（东房）字第XXXX号私有房产证，并不能证明张某某或者何某某、张某甲、陈某以及何乙单独或者共同拥有韩某某拆除平房之所有权。故韩某某与张某某、何某某、张某甲、陈某以及何乙所签订的房屋转让协议，显然并非出于韩某某真实意思表示，进而韩某某拥有撤销该房屋转让协议之权利。综合本案案情，对于韩某某主张的撤销其与张某某、何某某、张某甲、陈某以及何乙所签订的房屋转让协议，并要求张某某、何某某、张某甲、陈某以及何乙遗产法定继承人即么某某、王某、何某甲返还购房款人民币1800000元及相应利息的诉讼请求，原审法院予以支持。
关于张某某、何某某、张某甲、陈某、么某某等提出的韩某某提出撤销房屋转让协议请求的时间，从房屋转让协议签订时起算已经超过一年的答辩意见。根据合同法第五十五条之规定，有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。合同法第五十五条规定的当事人行使撤销权的除斥期间为一年，适用条件应当从当事人知道或者应当知道撤销事由之日起计算。韩某某签订房屋转让协议时，显然并不知道合同撤销事由的存在，即使在其获知（东房）字第XXXX号私有房产证所记载的内容，与第XXXX号私有房产变动登记表所记载的内容完全不一致时，亦并能不必然导致其知道或者应当知道可以行使撤销权，直至检察机关向其出具答复举报人通知书，通知书内容明确了本案性质属于民事纠纷，并建议韩某某到人民法院以诉讼方式解决时，其才最终明确自己有行使撤销权的权利。因此，本案行使撤销权的起算时间应当是韩某某收到检察机关出具答复举报人通知书的时间，从该时间点起算，至韩某某诉至原审法院，期间并未超过一年。并且，在本案审理过程中，张某某、何某某、张某甲、陈某、么某某、王某、何某甲亦始终未能向原审法院提供证据，证明从签订房屋转让协议至今，韩某某明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。故张某某、何某某、张某甲、陈某、么某某、王某、何某甲主张韩某某行使撤销权的时间超过一年的答辩意见不能成立，原审法院不予支持。
关于张某某、何某某、张某甲、陈某、么某某等提出的本案中的私有房产证与房产登记档案中记载的内容不一致是历史遗留问题，物权法无溯及既往之效力，故在本案中不得适用的答辩意见。本案的争议焦点，是张某某或者何某某、张某甲、陈某以及何乙对于韩某某在其竞得的土地范围内拆除之房屋，是否拥有所有权的问题。因此，本案实质上是诉争房屋权属的确认之诉。即使在物权法颁布实施以前，当事人自建房屋或者购买现有房屋，仍然有依法向土地行政管理部门以及相关的房地产行政登记部门提出申请之义务，并由相关行政管理部门存档备案，以确认其房屋权属的公示效力。张某某在庭审时明确表示，其不了解相关规定，故在其建房时，并未到相关行政管理部门申请备案；并且，张某某、何某某、张某甲、陈某以及何乙向韩某某出示的（东房）字第XXXX号私有房产证，与第XXXX号私有房产变动登记表所记载的内容完全不一致，在张某某、何某某、张某甲、陈某、么某某、王某、何某甲未能向原审法院提供证据，证明第XXXX号私有房产变动登记表所记载的内容确有错误的情况下，无论是否适用物权法的相关规定，都不能证明张某某或者何某某、张某甲、陈某以及何乙对诉争房屋主张所有权的合法性；况且，张某某、何某某、张某甲、陈某、么某某、王某、何某甲在国有工业用地的土地范围内提出房屋私有的主张，亦与法不合。因此，张某某、何某某、张某甲、陈某、么某某、王某、何某甲未能证明其拥有诉争房屋的所有权，与本案是否适用物权法以及物权法有无溯及力无关。适用物权法，能够进一步确认在现今状态下，张某某或者何某某、张某甲、陈某以及何乙仅凭私有房产证，并不能证明其拥有诉争房屋之所有权，而非因物权法溯及既往。故张某某、何某某、张某甲、陈某、么某某、王某、何某甲主张本案不应当适用物权法的答辩意见不能成立，原审法院不予支持。
关于么某某、王某、何某甲是否有返还购房款之义务的问题。么某某、王某、何某甲作为房屋转让合同缔约方何乙的法定第一顺位继承人，应当在其接受何乙遗产的实际价值范围内，承担还款义务。综上，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第十三条，《中华人民共和国物权法》第十七条，《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条之规定，判决：一、撤销原告韩某某与被告张某某、何某某、张某甲、陈某以及何乙之间签订的房屋转让协议；二、被告张某某、何某某、张某甲、陈某于本判决发生法律效力后十五日内一次性共同返还原告韩某某购房款人民币1800000元以及相应利息（利息按同期银行贷款利率计算）；三、被告么某某、王某、何某甲在其接受何乙遗产的实际价值范围内履行本判决书第二项返还义务；四、驳回原告韩某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币21000元，由被告张某某、何某某、张某甲、陈某负担，被告么某某、王某、何某甲在其接受何乙遗产的实际价值范围内负担。
本院二审期间，上诉人、被上诉人均未提出新的证据。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，一审法院经庭审质证的各项证据，本院亦予确认。
本院认为，关于上诉人张某某所提被上诉人韩某某撤销房屋转让协议的诉讼请求已超诉讼时效的上诉请求，经查，被上诉人韩某某签订房屋转让协议时，并不知道撤销事由的存在，直至2014年6月10日，沈阳市沈河区人民检察院向韩某某出具答复举报人通知书，建议韩某某到当地有管辖权的人民法院起诉，韩某某才知晓自己有行使撤销权的权利。故本案行使撤销权的起算时间应以韩某某收到检察机关出具答复举报人通知书的日期为起算点，期间并未超过一年。故对上诉人该项上诉请求，本院不予支持。
关于上诉人所提房屋转让协议是在被上诉人违法拆毁他人房屋的情况下签订的，系被上诉人对拆毁房屋的一种赔偿的上诉请求，经查，买卖双方在签订房屋转让协议时，出卖人有证明所出售的房屋权属之义务，张某某、何某某、张某甲、陈某以及何乙向韩某某出具的（东房）字第XXXX号私有房产证所记载的张某某名下房屋内容，与辽宁省沈阳市浑南区房地产交易权属登记中心出具的第XXXX号私有房产登记事项均不相符。根据法律规定，不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。本案仅凭（东房）字第XXXX号私有房产证，并不能证明诉争房屋的权属。故原审法院判决支持韩某某主张的撤销房屋转让协议，并返还购房款及相应利息的诉讼请求，并无不当。
综上所述，张某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费21000元，由上诉人张某某负担。
本判决为终审判决。
审判长 李海燕
审判员 张忠星
审判员 赵楠楠
二〇一六年十月十七日
书记员 侯书颖