湖北省房县人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0325民初39号原告：中国人民解放军61578部队，所在地：湖北省房县城关镇神农路56号。负责人：张高云，该部队部队长。委托诉讼代理人：冯飚，房县法律援助中心法律工作者。代理权限：参与诉讼、调解。被告：许森，男，1965年2月6日出生，汉族，个体工商户，住安徽省肥东县。委托诉讼代理人：杜建立，湖北陵燕律师事务所律师。代理权限：参与诉讼、调解，代收法律文书。第三人：陈昊，男，1993年2月11日出生，汉族，个体工商户（新百伦店业主），住湖北省房县。第三人：李爱高，男，1974年9月27日出生，汉族，住武汉市蔡甸区。第三人：高江涛，男，1979年10月23日出生，汉族，个体工商户（宏达服装超市业主），住湖北省潜江市。第三人：刘光华，女，1961年12月16日出生，汉族，个体工商户（意尔康皮具专卖店业主），住湖北省十堰市茅箭区。第三人：谢青松，男，1977年10月6日出生，汉族，个体工商户（洪湖一绝餐饮业主），住湖北省洪湖市。委托诉讼代理人：蔡新梅，女，1967年1月3日出生，汉族，洪湖一绝员工，住湖北省房县。代理权限：参与诉讼。第三人：白福，男，1970年5月17日出生，汉族，个体工商户（诚信内衣店业主），住湖北省广水市。委托诉讼代理人：但志刚，男，1972年1月4日出生，汉族，住湖北省房县。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，参与诉讼、调解，代收法律文书。第三人：李海燕，女，1972年2月6日出生，汉族，个体工商户（新视力眼镜店业主），住湖北省房县。委托诉讼代理人：戢凡，男，1985年10月15日出生，汉族，个体工商户，住湖北省房县。代理权限:代为承认、放弃、变更诉讼请求，参与诉讼、调解，代收法律文书。第三人：蹇秀丽，女，1983年8月1日出生，汉族，个体工商户（茜舞女装店业主），住湖北省房县。第三人：张艳，女，1980年2月10日出生，汉族，个体工商户（君安宾馆业主），住湖北省房县。第三人：温芳，女，1974年5月26日出生，汉族，个体工商户（利郎男装店业主），住湖北省荆州市荆州区。委托诉讼代理人：孙兰（第三人温芳所开利郎男装店负责人），女，1985年2月3日出生，汉族，住湖北省房县。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，参与诉讼、调解，代收法律文书。原告中国人民解放军61578部队（以下简称61578部队）与被告许森、第三人陈昊、温芳、李爱高、高江涛、刘光华、谢青松、白福、李海燕、蹇秀丽、张艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月4日立案后，原告61578部队申请追加温芳为本案的第三人参与诉讼，本院依法予以准许。本院依法适用普通程序，组成由审判员宋学东担任审判长（主审）、审判员罗晓明、周兆林参加的合议庭，于2018年2月27日，公开开庭进行了审理。原告61578部队委托诉讼代理人冯飚，被告许森及其委托诉讼代理人杜建立，第三人陈昊、高江涛、刘光华、蹇秀丽、张艳、第三人谢青松的委托诉讼代理人蔡新梅、第三人白福的委托诉讼代理人但志刚、第三人李海燕的委托诉讼代理人戢凡、第三人温芳的委托诉讼代理人孙兰到庭参加了诉讼，第三人李爱高经传票传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告61578部队向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、判令被告及第三人立即返还房县城关镇东城门路西侧183号房屋。事实与理由：2012年9月22日，我部与被告签订了《军队房地产租赁合同》，将位于房县城关镇东城门路西侧183号建筑面积3822.3㎡的房屋整栋出租给被告使用。合同约定：租赁期限自2013年4月1日起至2019年4月1日止，同时约定解除合同的情形，第七条第一款约定：甲方因重大军事任务需提前解除合同的，乙方应当自接到甲方书面通知之日起，三个月内无条件的将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，其他互不补偿及第四款约定：因不可抗力原因（含政府行为，国家及军队政策法规重大调整等）造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。被告取得租赁房屋后将房屋分别租赁给陈昊开新百伦店，李爱高开利郎男装店，高江涛开宏达服装超市，刘光华开意尔康皮具店，谢青松开洪湖一绝餐饮店，白福开诚信内衣店，张进瑜开中国黄金店、李海燕开新视力眼镜店，蹇秀丽开茜舞女装店，张艳开君安宾馆。2016年，中国共产党中央军事委员会下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》文件，要求部队必须坚决停止对外有偿服务。根据中央政策部署的军事任务，原、被告租赁合同中解除合同的要件已经成立，原告据此在2016年5月13日和2017年7月18日分别将《关于做好军队房地产停止租赁准备工作的通知》和《关于生活保障中心收回的通知》送达给被告，要求解除合同、返还房屋。但截止目前，被告只返还了张进瑜租赁的房屋和二楼的部分房间，其余房屋仍拒不返还。原告61578部队为支持自己的主张向本院提交的证据如下：证据一、1、2012年9月22日，61578部队与许森签订的《房屋租赁合同》；2、2012年9月30日《军队房地产租赁合同（补充协议）》。拟证明：双方存在租赁合同关系、被告租赁原告的房屋属军事用房，符合合同第七条约定的解除条件。证据二：房国用（1993）字第082号国有土地使用证。拟证明：租赁房屋在原告军事用房范围内。证据三、1、中央军委要求对部队房屋在2017年6月前收回的文件；2、十堰军分区批件，要求收回的房屋含本案租赁房屋；3、2016年5月13日，原告向被告许森作出的“关于做好军队房地产停止租赁准备工作的通知”及被告收到该通知并签字，拟证明：原告解除合同的依据和租赁房屋属于收回房屋的范围。证据四、1、通知发放登记表；2、2017年7月18日，原告向许森发出的“关于生活保障中心收回的通知”；拟证明原告已向被告下发解除合同的通知。证据五、2017年5月23日《解除军队房地产租赁协议》，拟证明：原、被告曾就解除合同事宜达成协议。被告许森辩称：1、原告要求提前解除合同的理由依法不能成立，应当驳回其诉讼请求。被告与原告签订租赁合同，是通过招投标方式，确定的期限是六年，即从2013年4月1日至2019年4月1日止，被告一次性交付了一半租金，之后的租金每年交付另外一半，目前租赁合同未到期，双方应当按照合同约定履行。原告要求因重大军事任务需要提前解除合同的理由明显缺乏依据。合同第七条第二项约定的因不可抗力原因导致合同无法履行也不适用本案，目前原告自己并不需要使用房屋，合同是可以履行的。2、如果要提前解除合同，给被告造成的一切经济损失应当由原告承担。被告一次性交付的六年租金的一半，剩余期间的租金也已提前交付，需要退还给被告，另外还需承担资金占用期间的利息损失；被告已经在2017年6月3日将二楼商铺1350㎡、一楼324㎡的商铺腾空，交付给了原告，这部分房屋交付后的租金，应当退还被告；第三人陈昊、李爱高的租金只交到了2018年1月15日，高江涛的租金交到2018年1月1日、白福、新视力眼镜店的租金交到2018年2月15日、张艳的租金交到2017年11月1日，这之后到返还房屋期间的租金因原告的原因无法收回，原告应当按照租金标准予以赔付；提前解除合同给部分租户的经济损失也应当由原告赔偿；提前解除合同，将会给被告造成巨大经济损失，其中配套设施费用133万元、消防设施30万元、被告自建钢构房、出资修建亿方广场等费用应由原告赔偿或补偿。被告许森为支持自己的辩解意见，向本院提交的证据如下：证据一、中标通知书，拟证明：许森是通过招投标方式租赁原告房屋；证据二、《军队房地产租赁合同》，拟证明：合同的期限及相关合同内容，提前解除合同将给许森造成经济损失；证据三、许森向原告发出的申请书。拟证明：转租房屋经过了原告同意；证据四、房屋租赁合同8份，拟证明：许森分别与陈昊、李爱高，高江涛，刘光华，谢青松，白福，李海燕，蹇秀丽，张艳签订了租赁合同。租赁合同内容与部队和许森签订合同内容相同，约定了解除合同的条件。其中陈昊，李爱高，白福，李海燕合同期已满，其余合同未到期，如果提前解除合同将给部分租赁户造成经济损失，如果许森需要赔偿租赁户的经济损失，那么损失也应当由原告承担；证据五、关于生活保障中心停止租赁的通知（2017年6月3日），关于生活保障中心收回的通知（2017年7月20日），回执、送达证明、送达人身份证、送达时照片，拟证明：许森通知转租户的情况，租赁户的损失，应由部队承担。证据六、许森交房说明，腾空后照片2张，拟证明：已经腾空返还房屋的情况。证据七、1、《钢构房施工合同》，证明，照片；2、《亿方广场装修施工合同》，预算表，决算表，照片12页；3、收入支出表，交部队租金收据，收取租金收据，消防配套施工合同，税费交纳凭证，配套设施合同及照片，管理人员工资证明，许森租赁生活保障中心租金收入及各项支出。以上证据拟证明：被告建钢构房、亿方广场等开支情况，解除合同将给许森造成经济损失。证据八、2017年6月3日，许森向原告提交的《撤销解除协议第四条的通知》，拟证明：许森对双方签订的解除《军队房地产租赁合同》协议提出书面异议，要求撤销第四条。第三人陈昊述称：我的合同已经到期了，但是我还是希望能够继续经营，我现在处于亏损状态，现在肯定不愿意腾房退给原告。第三人温芳述称：我们的合同还未到期，我们到目前也只经营了2年，当时灯光等投资20余万元，我也重新进货了，如果要求腾房，会造成巨大的损失，我之前也不知道要退房这件事。第三人高江涛述称：我是2017年1月1日投资200余万元才开店的，2017年5月份就通知我房子要收回，收回房屋将会给我造成很大的损失，当初租房的时候，原告也没有跟我说过可能要求退房。我的房子才装修好就告诉我要收回，这个损失太大了，而且合同也没有到期。第三人刘光华述称：我的合同也没有到期，我们入住的时候装修、货物等投资都有100多万，虽然现在有不可抗拒的事由，但是我们经营很难，这个损失我们是承受不了的，员工再就业也是个问题，希望法庭能协商一下，把我们的损失降到最低。第三人谢青松述称：我们也是前年才投资100多万元进驻的，解除合同损失太大，我们也不同意解除合同，就算非要解除合同收回房屋，原告也应当提前说明。第三人白福述称：我是2013年开始租房，租赁期限是6年，现在还有一年多才到期，当时装修也投资了不少，现在要求解除合同，我不同意，我们也希望能协商降低损失。第三人李海燕述称：租赁合同目前还未到期，如果要提前收回，我们的损失就不可估量，如果必须要收回，就一定要有补偿。第三人蹇秀丽述称：我的合同也没有到期，房租也已经交到2018年3月底，也就是说被告在知道房屋可能收回的情况下，在2017年5月还收了我的房租。我不同意解除合同，解除合同将会造成巨大损失。第三人张艳述称：我们的合同没有到期，当时消防、占用费也交了不少钱，现在好不容易开始回收成本，就要收回房屋，我们是经营酒店，酒店的东西都是不可移动的，如果要收回房屋，这些东西都不能带走，基本全部费了；如果一定要收回房屋，我们可以配合，但是必须要给补偿。希望法庭组织调解，尽量降低损失。第三人李爱高未陈述意见。第三人均未提交证据。经庭审质证：被告许森对原告61578部队提交的证据一的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为本案不符合合同约定的解除条件，合同中关于互不补偿的约定显失公平的；对证据二无异议；对证据三真实性无异议，但认为文件并不代表就符合法律规定的解除条件；对证据四无异议；对证据五的真实性无异议，但认为解除协议是无效的，解除协议未经过其他租户的同意且损害了第三人的利益。第三人对原告提交的证据均无异议，认为与自己无关。原告61578部队对被告许森提交的证据一、二、三、五、六无异议；对证据四原告认为被告与第三人签订的合同与其无关；对证据七认为被告的各项损失，双方互不赔偿。对证据八表示收到了被告的书面撤销申请，但是不同意撤回，认为各第三人的损失应当向合同的相对方即本案被告主张，原告不负赔偿责任。结合以上当事人的举证，质证意见及证据规则，本院对上述证据的认证如下：原告61578部队提供的证据一，被告许森对真实性无异议，但对证明目的有异议，结合被告许森提供的证据，证据一证明了双方签订合同的内容；证据二，证明涉案房屋属军事用房；证据三、四，证明涉案房屋属于文件规定的收回房屋的范围，原告给被告下达了停止租赁、解除合同的通知；证据五，证明双方签订解除合同协议。五份证据具有关联性，相互印证，故本院对于证明目的予以认定。对被告许森提交的证据一、二、三、五、六，各方均无异议，本院依法予以确认；对证据四、根据合同相对性原则，该合同为被告与第三人签订的租赁合同，原告不是合同相对人，故对于证明目的本院不予认可。对证据七，被告的各项损失未提起反诉，故对于证明目的本院不予认可；对证据八，只是证明被告对解除合同协议提出了异议。本院根据当事人的陈述、有效证据及庭审调查，对本案事实确认如下：2012年9月22日，原、被告双方签订《军队房地产租赁合同》，合同约定：“一、甲方（原告）自愿将湖北省房县××门路西侧××号，建筑面积3822.3㎡整栋房屋出租给乙方（被告）使用，租赁用途为购物中心。二、租赁期限自2013年4月1日起至2019年4月1日止。房屋租金为人民币每年153万元，合计租金918万元。乙方在接到中标通知书7日内，缴纳租赁期内房屋租金50%，即459万元，作为租赁保证金。从2013年起到2018年止，每年的4月1日前，缴纳当年租金76.5万元……七（一）、甲方因重大军事任务需提前解除合同的，乙方应当自接到通知后三个月内无条件将承租的房地产按约定权属交还给甲方。甲方按乙方实际使用时间计算租金，其它互不补偿；（四）因不可抗力原因（含政府行为、国家及军队政策法规重大调整等）造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任……”。2012年9月30日，双方又签订《军队房地产租赁合同（补充协议）》，约定了租赁房屋所在营院场地的租赁。合同签订后，被告许森按约定一次性交付原告房屋租赁费459万，从2013年至2017年每年4月交付房租金76.5万元，一共交了5年，共计841.5万元，2018年4月以后的租金没有缴纳。原告61578部队按约将出租的房地产交付给被告许森后，被告许森将承租原告的房屋一楼8间（不规则）门面从南到北分别租赁给第三人李爱高经营利郎男装，陈昊经营新百伦体育用品，高江涛经营宏达服装超市（该超市和后院许森自建的钢构房连为一体），刘光华经营意尔康皮具，谢青松经营洪湖一绝餐饮，白福经营诚信内衣，张进瑜经营中国黄金店铺、李海燕经营新视力眼镜，蹇秀丽经营茜舞女装，在宏达服饰与意尔康皮具之间门店，被告许森经营太平鸟女装，二楼转租他人经营家具店、楼房院内大厅及三楼由张艳经营君安宾馆。第三人李爱高2015年6月将利郎男装店转让给第三人温芳经营至今。被告许森与第三人签订的转租合同和原告与被告签订的租赁合同除期限外内容基本一致。在诚信内衣与新视力眼镜店之间，被告许森转租给张进瑜经营的中国黄金店铺已于2017年8月交还给原告，二楼转租给他人经营家具的店铺也于2017年8月交还给原告。2016年，中国共产党中央军事委员会下达《关于军队和武装部队全面停止有偿服务的通知》，要求军队全面停止有偿服务。2017年10月17日，十堰军分区做出批件，该租赁房屋属于收回房屋的范围。原告61578部队于2016年5月13日和2017年7月18日分别将《关于做好军队房地产停止租赁准备工作的通知》和《关于生活保障中心收回的通知》书面送达给被告许森，要求解除合同、返还房屋，被告分别于2017年6月3日和7月20日向第三人送达了原告61578部队停止租赁的通知。2017年5月23日，原、被告签订《解除军队房地产租赁合同协议》，约定双方解除签订的房地产租赁合同，双方均不承担解除合同的违约责任。被告许森于2017年12月30日前腾还房屋，不得以任何理由索要装修费用，原告61578部队退还被告已支付但实际未使用时间的租金；到期未腾退，原告有权拒绝支付。之后，被告反悔，书面通知原告解除该协议，原告未予答复。租赁的大部分房屋至今未腾退，引起诉讼。本院认为：原、被告双方订立的《军队房地产租赁合同》是双方的真实意思表示，合法有效，当事人有权依照合同约定享受权利，并应依照合同约定履行义务。中央军事委员会下达的部队停止有偿服务的文件，符合双方在合同中约定的因军队政策法规调整造成合同无法履行解除合同的条件，故原告要求解除与被告订立的租赁合同，并要求被告及第三人返还房屋的诉讼请求，符合合同约定及相关法律规定，本院予以支持。被告辩称的中央军事委员会文件不适用本案中解除合同的情形，合同不能解除的理由，明显与事实不符，本院不予采信。被告辩称原告应退还已交付但未使用期限的租金的意见，与事实相符，且原告表示同意，本院予以采纳；被告对要求原告赔偿解除合同所造成的经济损失，未提出反诉，亦没有相关的合同依据和事实依据，本院不予采纳。第三人陈昊、温芳、高江涛、刘光华、谢青松、白福、李海燕、蹇秀丽、张艳与原告61578部队不是合同相对方，与本案不属同一法律关系，其不同意解除合同或要求解除合同赔偿损失的陈述意见，本院不予采纳。第三人李爱高因未实际占有原告的房屋，故在本案中不承担返还责任。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、最高人民法院《关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：原告中国人民解放军61578部队与被告许森2012年9月22日签订的《军队房地产租赁合同》予以解除。被告许森、第三人陈昊、温芳、高江涛、刘光华、谢青松、白福、李海燕、蹇秀丽、张艳于本判决生效后15日返还原告中国人民解放军61578部队位于湖北省房县东城门路西侧183号房屋。原告中国人民解放军61578部队退还被告许森自实际返还房屋之日起至2019年4月1日止期间的房屋租金。第三人李爱高不承担责任。案件受理费31120元，原告中国人民解放军61578部队负担15560元，被告许森负担15560元。被告许森应负担的案件受理费，因原告已预交，被告在执行时一并向原告结算。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。审判长  宋学东审判员  罗晓明审判员  周兆林二〇一八年三月十九日书记员  杨 洁本案适用的相关法律依据:1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。2、最高人民法院《关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。