浙江省诸暨市人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0681民初6646号原告：寿友才。原告：李秀文。两原告的委托代理人（特别授权）：钟叶英，浙江正瑞律师事务所律师。被告：浙江宏磊东南房地产开发有限公司。住所地：诸暨市暨阳街道望云路***号。法定代表人：戚建萍，系公司董事长。委托代理人（特别授权）：毛卫东、王和欢，浙江曦明律师事务所律师。原告寿友才、李秀文为与被告浙江宏磊东南房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称宏磊公司）商品房预售合同纠纷一案，于2016年6月2日向本院提出起诉。本院立案受理后，依法由审判员肖志姣独任审判，于2016年7月11日公开开庭进行了审理。原告寿友才、李秀文的共同委托代理人钟叶英、被告宏磊公司的委托代理人王和欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告寿友才、李秀文起诉称：2012年11月22日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定原告通过按揭方式向被告购买位于鸿盛铭邸小区第5幢1单元011302号商品房、169号地下车位，合同总金额1832823元。合同第八条约定被告应于2014年9月30日前将符合条件的商品房交付原告使用，但该商品房公配房送电时间为2014年12月23日。根据合同第九条对逾期交房未超过90日违约责任的约定，被告应按日支付已付房价款万分之三的违约金。另合同第十五条约定被告应于2014年12月30日前取得土地、房屋权属证书交付给原告，若被告不能交付权属证书超过90天，原告不退房的，则被告应按日支付已交付房价款万分之一的违约金。被告至今未向原告交付上述权属证书，被告于2016年2月23日通知原告办理商品房转移登记，共逾期421天。现原告起诉要求：1、判令被告支付逾期交房违约金46187.14元；2、判令被告支付逾期办理权属证书违约金77161.84元。庭审原告明确第1项诉请为要求被告支付自2014年10月1日起至2014年12月22日止按已付房价款的日万分之三计算的逾期交房违约金；第2项诉请为要求被告支付自2014年12月31日至2016年2月23日止按已付房价款的日万分之一计算的逾期办证违约金。被告宏磊公司答辩称：第一，关于逾期交房问题。被告逾期交房属实，但逾期并非被告本意，因受经济影响，被告经营产生危机，被告已尽最大努力保障原告方的利益。根据业主朱泉新的案件来看，当时朱泉新于2014年10月便开始装修，并之后入住，原告也应是可以在2014年10月份装修，事实上被告并未影响业主对房屋的使用，未对原告造成实际损失。退一步讲，即使逾期交房给原告造成了一定的损失，因原告未举证证明其存在实际损失，故该损失也应当根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定的按照同类地段、同类房屋的租金标准来确定，为此，被告委托了博文房地产评估造价集团有限公司对涉案房屋在逾期交付期间的租金进行了评估，评估租金为每平方米每月7元，而本案原、被告签订的合同中所约定的违约金已经达到了按租金标准确定损失的十倍左右，约定过高，请求法院对此进行调整，且调整的幅度不应高于实际损失的30%。第二，关于逾期办证问题。2014年以来被告几乎只有支出没有收入，但被告仍想方设法于2016年1月份取得了房产总证，并存放于诸暨市房管处，原告等业主可以随时去办理。若现全部业主都按原告起诉标准来要求支付违约金，对被告来说将是无法承受的数额。被告认为按照合同约定该部分违约责任应自实际交房日起满三个月后开始计算，合同上约定的2014年9月30日前交房、2014年12月30日前取得产权证，其真实意思表示即是交房日后三个月内取得产权证，这些条款是诸暨市房管处的标准设计文本。即使按照约定，在逾期办证期间的90天内也是按已付房价款的千分之一计算违约金、90天之后按已付房价款的日万分之一计算违约金，但因迟延办证并未给原告造成实际损失，原告也未提供证据证明，故对该部分违约金也应予以调整。原告寿友才、李秀文为证明其主张的事实，向本院提供了《浙江省商品房买卖合同》复印件一份、购房发票复印件两份、关于延期交房的函复印件一份、竣工验收备案表一份、关于鸿盛铭邸小区送电时间的证明复印件一份、办证通知复印件一份，拟证明原、被告于2012年11月22日签订商品房买卖合同，双方对交房时间、交房条件、产权登记、违约责任等事项进行了约定，原告已支付购房款1832823元，涉案房屋于2014年11月26日竣工验收备案、2014年12月23日正式通电，被告未能按约交房，被告于2016年2月23日通知办理房屋所有权转移登记及土地使用权登记，原告依据该合同相关约定有权要求被告支付相应违约金的事实。经质证，被告对上述证据的真实性没有异议。因被告对上述证据的真实性均无异议，且上述证据符合证据的形式要件，与本案有关，本院均予以确认。被告宏磊公司就其辩称的事实，向本院提供的证据及原告的质证意见、本院的分析认证如下：1、竣工验收备案表复印件一份，拟证明涉案房屋所属楼盘于2014年10月17日通过工程竣工验收，2014年11月26日取得了竣工验收备案表的事实。经质证，原告对其真实性没有异议，本院对其真实性予以确认。2、申请出示本院（2016）浙0681民初1134号案件的审理笔录一份，拟证明已有业主朱泉新于2014年10月份进行房屋装修，2015年1月份入住，涉案小区在2014年10月份之后具备临时用电，可以保障各业主使用和装修房屋的事实。经质证，原告认为该笔录只是个案，与本案无关，不能作为有效证据。本院认为，该证据仅能说明业主朱泉新的有关房屋装修、使用的情况，与本案不具有关联性，本院不予认定。3、诸暨市人民政府办公室关于“鸿盛铭邸”楼盘电气配套工程款支付事项的协调会议纪要、房屋买卖协议及房屋明细复印件各一份，拟证明在诸暨市人民政府的主持下，被告通过与诸暨市东白电力安装工程有限公司签订房屋买卖合同的形式要求先行通电，并于2014年12月23日完成通电，被告不存在恶意违约的事实。经质证，原告认为该组证据不能达到被告的证明目的，不能据此减少其违约金。本院认为，该组证据系被告理应处理的涉案楼盘电气配套工程的有关事项，与本案不具有关联性，本院不予确认。4、博文房地产评估造价集团有限公司诸暨分公司出具的房地产租赁估价报告一份，拟证明涉案房屋在逾期交付期间按建筑面积评估月租金为每平方米每月7元，原、被告合同约定的违约金已远远超过了该评估租金，应以此租金标准来确定逾期交房违约金的事实。经质证，原告认为该估价报告系被告单方委托评估，对其有异议，不应根据该报告来计算违约金。本院认为，该估价报告系被告单方委托出具，原告亦不予认可，故不能作为确定原告因被告逾期交房产生的实际损失的证据，但该证据可以作为对本案约定的逾期交房违约金公平性产生怀疑的初步证据。5、涉案楼盘的房屋所有权证复印件一份，拟证明涉案房屋已于2016年1月13日取得了房产总证的事实。经质证，原告对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。综上，本院经审理认定本案事实如下：被告宏磊公司系诸暨鸿盛铭邸小区的开发商。2012年11月22日，出卖人宏磊公司与买受人寿友才、李秀文签订《浙江省商品房买卖合同》一份，双方约定：“1、出卖人将位于诸暨市暨阳街道艮塔东路以西、南四路以北的鸿盛铭邸小区第5幢1单元011302号商品房、169号地下车位出卖给寿友才、李秀文；2、商品房及相关用房的合同总金额为1832823元；3、出卖人应当在2014年9月30日前将符合下列条件的商品房交付买受人使用：建设工程经竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明，取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件，用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件；4、出卖人逾期交房不超过90日的，自本合同第八条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；5、出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》，出卖人承诺于2014年12月30日前取得上述的土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人自行办理该商品房转移登记；约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的1‰承担违约责任；若约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人不退房的，则出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”合同签订后，原告支付了涉案房款1832823元。另查明，涉案房屋于2014年11月26日在诸暨市建筑业管理局进行了竣工验收备案。鸿盛铭邸小区公配房送电时间为2014年12月23日。被告于2016年1月13日取得了涉案房屋所属的鸿盛铭邸第5幢房屋的房屋所有权证，并于2016年2月23日通知原告办理房屋所有权转移登记及土地使用权登记手续。本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有约束力。本案原、被告于2012年11月22日签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，符合相关法律、法规的规定，应属合法有效。现就本案原告之主张及被告之辩称意见阐述如下：一、逾期交房问题。原、被告签订的商品房买卖合同第八条约定，被告应于2014年9月30日前将取得建设工程竣工验收备案证明，以及用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件的商品房交付原告使用，而涉案商品房的公配房送电时间为2014年12月23日，现原告主张要求被告支付自2014年10月1日起至2014年12月22日计83天的逾期交房违约金，理由正当，本院予以支持。至于逾期交房违约金的支付标准，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院适当减少；最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案被告宏磊公司已提供房地产租赁估价报告使法院对违约金约定公平性产生怀疑的初步证据，而原告未能进一步提供其实际损失等可证明违约金约定合理的相应证据，故认定涉案合同约定的逾期交房违约金过高。被告辩称以租金标准计算逾期交房违约金，因租金仅是计算损失的一种方式，并不足以表明原告买入该房屋的全部损失，本院基于违约金性质的规定主要是补偿性的立法本意，在被告宏磊公司的请求和综合本案具体情况下，酌情对该部分违约金予以调整，以已付房款为基数，按每日万分之一点五的标准计算为22818.65元（1832823元×0.15‰×83天）。二、逾期办证问题。合同第十五条约定，出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》，出卖人承诺于2014年12月30日前取得上述的土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人自行办理该商品房转移登记，而被告至2016年1月13日才取得涉案房屋所属的鸿盛铭邸第5幢整幢房屋的房屋权属证书，该权属证书的取得时间点与合同约定不符，故被告应承担相应违约责任。虽合同约定被告应取得上述权属证书交付给原告，但该权属证书仅有一份，而业主人数众多，若实际交付该证书无论在理论上还是实际上均无法实现，故更合适的应理解为权属总证办理好后被告的一种通知义务，鉴于被告于2016年2月23日通知原告办理房屋所有权转移登记及土地使用权登记手续通知的情况，本院对原告主张的要求被告支付自2014年12月31日起至2016年2月23日止计420天的逾期办证违约金诉请予以支持。至于被告辩称应在逾期办证违约期间扣除房屋实际交付后的三个月办证期间之意见，本院认为，双方在合同中已具体约定了交房日期和办证日期，并分别约定了逾期交房和逾期办证违约金，此系被告作出的合同承诺，现被告主张应扣除上述期间缺乏相应的合同依据，被告宏磊公司既存在逾期交房的违约行为，同时也存在逾期办证的违约行为，应分别承担违约责任，故对被告该辩称意见本院不予采纳。至于逾期办证违约金的支付标准，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，关于房屋权属证书违约问题，若合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；而本案双方约定了关于逾期办理房屋权属证书违约金为每日万分之一的计算标准，且该标准也并未超过金融机构逾期贷款利息，故本院对原告主张的该部分违约金计算标准予以支持，对被告辩称的应调整减少该部分违约金之意见不予采信。被告辩称的该部分违约金应依照合同约定分段计算之意见，本院认为，合同第十五条中已明确约定自约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人若不退房，则出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；被告辩称的约定日期起90日内，按已付房价款的1‰承担违约责任，前提是出卖人在逾期90日内能交付权属证书或登记证明，显然本案并不属于该情形，故对被告要求分段计算该部分违约金之意见不予采纳。综上，根据合同约定及违约情况，本案逾期办证的违约金数额确定为76978.57元（1832823元×0.1‰×420天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告浙江宏磊东南房地产开发有限公司应支付原告寿友才、李秀文逾期交房违约金计人民币22818.65元，款限于本判决生效之日起十五日内付清；二、被告浙江宏磊东南房地产开发有限公司应支付原告寿友才、李秀文逾期办证违约金计人民币76978.57元，款限于本判决生效之日起十五日内付清；三、驳回原告寿友才、李秀文的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2767元，依法减半收取1383.50元，由原告寿友才、李秀文负担264.50元、被告浙江宏磊东南房地产开发有限公司负担1119元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  肖志姣二〇一六年七月十五日书记员  郑小玲