重庆市渝中区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中区民初字第04934号
原告（反诉被告）重庆中先家苑房地产营销策划有限公司，住所地重庆市渝中区
法定代表人彭小强，该公司常务董事。
委托代理人陈蓉，该公司员工。
被告（反诉原告）杨建，男，汉族，1972年11月16日出生，住重庆市大足区
委托代理人杨文渠，男，汉族，1956年11月1日出生，住重庆市渝中区原告（反诉被告）重庆中先家苑房地产营销策划有限公司（以下简称中先公司）与被告（反诉原告）杨建居间合同纠纷一案。本院受理后，由代理审判员付佃强独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员王妍担任法庭记录。原告（反诉被告）中先公司委托代理人陈蓉，被告（反诉原告）杨建及其委托代理人杨文渠均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中先公司诉称，2013年11月30日，中先公司与杨建及冯晓兰（卖方）签订了《房屋买卖（居间）合同》，约定中先公司为杨建购买房屋的居间方，提供居间服务，并有权在合同签订时向杨建收取居间服务报酬5600元。合同签订后，杨建仅向中先公司支付1000元，剩余4600元至今未付，中先公司多次催收未果。中先公司遂向本院起诉，请求判令：杨建向中先公司支付居间服务报酬4600元。
被告杨建辩称，2013年11月中旬，杨建向中先公司进行购房咨询，中先公司介绍冯晓玲的房屋。经协商，冯晓玲与杨建约定购房价格为28万元，中先公司要求杨建预先交付定金。2013年11月30日，中先公司与杨建及冯晓兰签订合同，在签订合同时，杨建并没有看到房产证原件，卖方冯晓玲也没有签字，该合同至今尚未履行，杨建不应向中先公司支付中介服务费。请求法庭驳回中先公司的诉讼请求。
反诉原告中先公司诉称，2013年11月30日，中先公司与杨建及冯晓兰签订《房屋买卖（居间）合同》，卖方冯晓玲没有签字，是冯晓兰在合同上签字。合同约定杨建购买冯晓玲的房屋须在2013年12月31日前在房交所办理相关登记手续，中先公司全程代理和见证双方的交易过程。合同签订当日，杨建支付给中先公司中介费1000元和购房定金5000元，中先公司逾期未通知杨建办理房屋产权登记手续。且中先公司作为居间方经常欺骗杨建，使杨建造成损失。杨建向本院起诉，请求判令：1、中先公司返还中先公司中介服务费1000元；2、中先公司赔偿杨建定金损失5000元。
反诉被告杨建中先公司辩称，1、杨建提出的经纪方存在的隐瞒行为是不存在的。因为作为经纪方，只会对是否具有房屋交易资格进行审查，卖方承认其委托行为，我方是认可的；2、杨建及房屋产权人签订合同时，合同第五条第3款已经有明确约定，房屋买卖（居间）合同签订后，非经纪方的原因被撤销、解除或未被实际履行的，均不应向经纪方收取中介服务费；3、杨建提出的赔偿购房定金5000元是缴纳给房屋卖方，杨建要求中先公司退还购房定金5000元是不符合常理的。
经审理查明，2013年11月30日，冯晓玲（卖方、甲方）与中先公司（经纪方、丙方）及杨建（买方、乙方）签订《房屋买卖（居间）合同》，约定甲方将坐落于重庆市渝中区五四路28号23-10，建筑面积34.03平方米的房屋出售给乙方；房屋成交价格为280000元，国家规定买卖双方交易过户时所需支付之税、费，经双方一致同意由乙方负担，配套设施的更名费由买方承担；买方于2013年11月30日交付定金5000元；买方于过户当日交付270000元，买卖双方须积极配合于2013年12月31日前备齐个人二手房商业按揭贷款相应真实合法证件资料及费用交予经纪方，并到场办理按揭等一切手续，若以上事宜延误，均由延误方承担违约责任；房屋买卖（居间）合同签订后，非经纪方的原因被撤销、解除或未被实际履行的，均不应向经纪方收取中介服务费；基于经纪方已促成本房屋买卖合同成立以及之前提供的咨询服务，买卖双方确认，本合同签订时卖方须支付经纪方的中介费该房屋成交价的2%即5600元，由甲方支付，买方须支付经纪方的中介费该房屋成交价的2%即5600元，由乙方支付；买方按约定交清全款或已付款并通过银行贷款审批的情况下，买卖双方按经纪方要求于2013年12月31日前到房交所现场办理该房屋产权转移登记手续，卖方同意将该房屋权登记给买方或买方书面指定的任何第三方，买卖双方应相互配合到场办理手续，逾期未到场的延误方应按成交价每日万分之五向对方支付违约金；卖方同意收到全款后交付房屋给买方使用，卖方逾期交付房屋的，应按已收款额每日万分之五向买方支付违约金，卖方于2013年12月31日前将户籍迁出，每逾期一日，支付违约金50元每天；因卖方原因违约导致合同未能履行的，卖方应向买方支付违约金10000元，卖方并应向经纪方支付违约金11200元；因买方原因导致合同未能履行，买方应向卖方支付违约金10000元，买方并应向经纪方支付违约金11200元；买卖双方未按约定给付经纪中介费、按揭费的，每逾期一日，违约方应按欠付额的万分之五给付经纪方逾期付款违约金等内容。
同日，杨建向中先公司支付中介费1000元，中先公司向杨建出具佣金专用收据，载明客户姓名杨建，金额1000元，成交房屋地址重庆市渝中区五四路28号23-10。嗣后，杨建并未按约定交付购房款。
庭审中，应中先公司的申请，本院到重庆市土地房屋权属登记中心调取了，冯晓玲向冯晓兰出具的委托书、美国加利福尼亚州州务卿出具的证明、重庆市公证处出具的公证书、中华人民共和国驻洛杉矶总领事馆领事叶秀燕出具的证明等证据。中先公司举示了冯晓玲向冯晓兰出具的委托书、美国加利福尼亚州州务卿出具的证明、重庆市公证处出具的公证书、中华人民共和国驻洛杉矶总领事馆领事叶秀燕出具的证明等证据，用以证明冯晓兰受冯晓玲的委托处置冯晓兰所有的位于重庆市渝中区五四路28号23-10房屋，委托书载明委托人冯晓玲委托受托人冯晓兰为代理人，委托事项为签订重庆市渝中区五四路28号23-10房屋的买卖合同，收取售房款、办理交付手续、办理所有权转移登记手续及收回该房屋的租赁合同等，委托期限直至委托事项处理完毕为止，落款日期为2013年11月6日。杨建质证时对该证据的真实性予以确认，但认为证据来源无法证明证据的合法性，且该委托书是授权代理人向其他人出卖该房屋。
庭审中，杨建举示收款证明一份，用以证明杨建向中先公司缴纳了5000元，该收款证明载明：致中先公司，本人收到贵公司转交来重庆市渝中区五四路28号23-10物业之定金5000元，收款人处签有冯晓兰代冯晓玲字样，身份证号510311196806102923，联系电话1530902****，日期2013年12月12日，中先公司的经办人员及分店经理签字确认。中先公司质证后对该证据的真实性予以确认，但认为无法达到杨建的证明目的。
上述事实，有房屋买卖（居间）合同、佣金专用收据、收款证明等证据以及各方当事人陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。
本院认为，房屋买卖（居间）合同是中先公司、杨建以及冯晓玲三方的真实意思表示，其内容不违反法律的强制性规定，应属有效，各方当事人应按合同约定履行合同义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十九条第三款规定：“侨居在国外的中华人民共和国公民从国外寄交或者托交的授权委托书，必须经中华人民共和国驻该国的使领馆证明；没有使领馆的，由与中华人民共和国有外交关系的第三国驻该国的使领馆证明，再转由中华人民共和国驻该第三国的使领馆证明，或者由当地的爱国华侨团体证明。”冯晓玲向冯晓兰出具的委托书经中华人民共和国驻美国洛杉矶领馆出具的证明，符合法律规定，对该委托书的真实性本院依法予以确认。代理人在代理权限内以被代理人的名义实施的民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。杨建辩称，冯晓玲本人并未在该合同上签字，合同未成立，该辩解意见与本院已查明的事实不符，对该辩解意见本院不予采纳。依据合同约定：基于经纪方已促成本房屋买卖合同成立以及之前提供的咨询服务，买卖双方确认，本合同签订时，买方须支付经纪方的中介费该房屋成交价的2%即5600元。依据该约定，杨建应向中先公司支付中介服务费5600元，杨建至今仅向中先公司支付1000元，尚有4600元未付，对于中先公司要求杨建支付中介服务费4600元的请求本院予以支持。杨建要求中先公司返还中介服务费1000元的请求缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
关于杨建要求中先公司赔偿定金损失5000元的问题。本院认为，依据中先公司、杨建以及冯晓玲签订的房屋买卖（居间）合同，中先公司作为中介方已促成买卖双方签订买卖合同，居间合同关系已成立。依据合同约定，买方按约定交清全款或已付款并通过银行贷款审批的情况下，买卖双方按经纪方要求于2013年12月31日前到房交所现场办理该房屋产权转移登记手续，卖方同意将该房屋权登记给买方或买方书面指定的任何第三方，买卖双方应相互配合到场办理手续，逾期未到场的延误方应按成交价每日万分之五向对方支付违约金。而杨建并未按约定交清全款或已付购房款并通过银行贷款审批，因此，现场办理该房屋产权转移登记手续的条件不具备，而且中先公司并未收取杨建支付的5000元定金，房屋并未最终过户也不是由于中先公司的原因造成的。现杨建以中先公司未通知杨建办理过户手续为由要求赔偿损失5000元，与合同约定的内容不符，缺乏事实和法律依据。同时，杨建诉称，中先公司对杨建存在欺诈行为，中先公司对此并不认可，杨建也未举证证明，应承担举证不能的责任。综上，对杨建要求中先公司赔偿5000元的请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十九条第三款、第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告杨建应在本判决生效之日起十日内向原告重庆中先家苑房地产营销策划有限公司支付中介服务费4600元；
二、驳回反诉原告杨建的的诉讼请求。
如果被告杨建未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件减半收取案件受理费25元，由被告杨建负担；反诉案件减半收取案件受理费25元，由反诉原告杨建负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
代理审判员 付佃强
二〇一四年八月十一日
书 记 员 王 妍