山东省龙口市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）龙民三初字第55号
原告（反诉被告)：崔玉秀，女，1955年4月8日出生，汉族，居民，住天津市。
委托代理人：王金丽，山东龙博律师事务所律师。
委托代理人：娄嘉珩，男，1946年10月27日出生，汉族，居民，住天津市，系原告丈夫。
被告（反诉原告）：烟台海基置业有限公司。
地址：龙口市徐福镇驻地。
组织机构代码：67051285-7。
法定代表人：孟祥照，任董事长。
委托代理人：韩建军，系被告公司员工。
原告崔玉秀与被告烟台海基置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告崔玉秀的委托代理人王金丽、娄嘉珩，被告委托代理人韩建军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告崔玉秀诉称：原告于2011年8月15日与被告签订商品房预售合同，购买被告位于南山佛光养生谷西区房产一处，房屋总价款为325080元。合同约定房屋交付期限为2011年12月31日，但至合同约定日期被告却未交付房屋，直至2012年10月份被告才向原告交付房屋钥匙，同时在合同约定期间内因被告原因也未能办理相关房产登记手续。原告请求依法判令：1、被告给付原告逾期交付楼房违约金18725.76元（计算方式：从2012年1月1日至2012年10月14日，共计逾期288天，按照购房款价值325080元*288天*万分之二的比例，计算数额为18725.76元；2、被告给付原告逾期办理房屋产权登记违约金325元（计算方式为：楼房款325080元*0.1%，计算数额为325元）；3、诉讼费用由被告承担。
被告烟台海基置业有限公司辩称：原告起诉的内容基本属实，但因原告直至2012年10月14日才交付最后一笔购房款97524元，故原告计算违约金损失时应把该97524元扣除，以227556元作为计算基数。另外，鉴于原告未能按照分期付款补充条款二的约定按期付款，被告提起反诉，要求依法判令原告按照分期付款补充条款二的约定支付逾期付款违约金120344.56元（逾期付款数额为97524元，从2011年11月30日至2012年10月14日共计逾期318元，前10天按照0.2%的比例计算为195元，后308天按照0.4%的比例计算为120149.56元，共计120344.56元）。
原告崔玉秀针对被告烟台海基置业有限公司的反诉辩称：虽然原告交款时间晚于分期付款约定时间，但并不能因此认定原告存在违约行为。根据合同法第六十八条的约定，原告在交款期限届满前，曾多次到涉案房屋实地考察，涉案楼房一直处于停工状态，根本不可能于2011年12月底交房，基于被告的上述行为原告为确保自己的利益不受侵害才将交款时间延后，而事实也证明原告当时的观点是正确的，因为涉案房屋确实是在交款期限届满后的一年零七个月才具备了交付条件，因此原告不应承担违约金。同时被告的违约金数额约定过高，对于原告的延期交款行为被告没有任何经济上的损失，故违约金数额不合理。
经审理查明：2011年8月15日，原被告签订商品房预售合同，由原告购买被告开发的南山佛光养生谷西区商品房一套，合同约定房屋建筑面积86平方米，房屋价格按建筑面积计算，单价为每平方米3780元，总金额为325080元，原告采用分期付款方式交付房款。第八条“交付期限”约定，出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、建筑商因非自身可控原因导致工程未能按时完工的。第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之二的违约金。第十一条“交接”约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按补充协议第二条处理。第十五条关于产权登记的约定，出卖人应按相关规定在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报房产管理部门备案并办理房地产权属登记证书手续。买受人应按相关规定在出卖人商品房交付使用后90日内持有关凭证到房产管理部门办理房地产权属登记证书手续。如因买受人的责任，导致不能在规定期限内办理权属登记手续的，由有关部门按相关规定予以处理；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的同期存款利息赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金；3、买受人应于出卖人书面通知办理产权登记十日内提交全部税费及文件，否则出卖人不承担违约责任。
原被告于2011年8月15日签订了分期付款补充条款二，约定2011年8月7日前付首付款130032元，2011年10月3日支付97524元，2011年11月30日支付97524元。如原告未能在规定时间内付清应付款项，应按日向被告支付应付款额0.2%的违约金，逾期达十日违约金按双倍支付。第三笔应付款项97524元，原告于2012年10月14日方支付给被告。
2012年10月14日，原告方在入住验房表上签字接收涉案房屋钥匙。2013年7月4日，勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对涉案楼房进行了竣工验收。2013年11月19日，涉案楼房取得龙口市建设工程竣工验收备案表。
上述事实，有原被告当庭陈述，商品房预售合同、分期付款补充条款二、收款收据、入住验房表、竣工验收备案表等证据在卷佐证。
本院认为：原被告于2011年8月15日签订的商品房预售合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，当事人应按合同约定全面履行各自的义务。合同第八条明确约定被告应于2011年12月31日前将经验收合格的房屋交付原告，而原告于2012年10月14日方收到房屋钥匙，故原告主张被告给付自2012年1月1日起至2012年10月14日共计288天�逾期交房违约金，事实清楚，证据充分，本院予以支持。被告辩称因原告直至2012年10月14日才付清最后一笔款项97524元，故计算违约金数额时应将该笔款项从总房款325080元中予以扣除，理由正当，对被告该辩称本院予以采信。依据合同第九条约定该段时间的违约金为13107.23元（227556元*288天*万分之二），被告应予给付。
关于逾期办理房屋产权登记违约金，根据商品房预售合同第十五条的规定，被告应按相关规定在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报房产管理部门备案并办理房地产权属登记证书手续。原被告在合同中约定房屋交付期限为2011年12月31日，原告于2012年10月14日收到房屋钥匙，涉案楼房于2013年7月4日经勘察、设计、施工、监理、建设单位验收合格，2013年11月19日方取得竣工验收备案表，故涉案楼房系因出卖人即被告的责任未能在规定期限内取得房地产权属证书，被告应承担逾期办理房屋产权登记证书的责任，原告依据合同第十五条第一款第二项的约定要求被告给付违约金325元，于法有据，本院予以支持。
被告反诉要求原告给付逾期付款违约金，按照原被告在分期付款补充条款二中的约定，原告应于2011年11月30日前交付最后一笔房款97524元，而原告于2012年10月14日方交付该笔房款，但原被告在商品房预售合同中明确约定房屋交付时间为2011年12月31日前，而事实上被告于2012年10月14日方向原告交付房屋钥匙，故自双方约定的交房日期届满之日起，原告有理由拒绝支付剩余房款，故原告逾期交款的天数应为自2011年12月1日至2012年12月31日共计31天。关于逾期付款违约金计算标准，被告主张按照双方签订的分期付款补充条款二的约定计算，原告主张该约定数额过高。《最高人民法院�于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。基于上述法律规定，结合本案具体实际情况，本院认为被告主张的逾期付款违约金应以年利率24%为标准计算1个月，具体数额为1950.48元（计算方式为97524元*24%*1/12）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）烟台海基置业有限公司于本判决生效后十日内付给原告（反诉被告）�玉秀逾期交付房屋违约金13107.23元。
二、被告（反诉原告）烟台海基置业有限公司于本判决生效后十日内付给原告（反诉被告）崔玉秀逾期办理房屋权属登记证书违约金325元。
三、原告（反诉被告）崔玉秀于本判决生效后十日内付给被告（反诉原告）烟台海基置业有限公司逾期交付房款违约金1950.48元。
四、驳回原告（反诉被告）崔玉秀的其他诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）烟台海基置业有限公司的其他诉讼请求。
六、上述一、二、三项兑除后，被告烟台海基置业有限公司应给付原告崔玉秀人民币11481.75元，于判决生效后十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件�理费302元，原告崔玉秀承担100元，被告烟台海基置业有限公司承担202元。
反诉案件受理费150元，由原告崔玉秀承担15元，被告烟台海基置业有限公司承担135元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审 判 长 刘琳琳
人民陪审员 于秀荣
人民陪审员 田汝起
二〇一六年十月八日
书 记 员 傅培培