上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0104民初5238号
原告上海东湾实业有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人潘福新，该公司董事长。委托代理人江中杰，上海康天律师事务所律师。委托代理人赵小霞，上海康天律师事务所律师。被告上海胜润实业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人张淑华，该公司董事长。原告上海东湾实业有限公司诉被告上海胜润实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王兆根独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人江中杰、赵小霞，被告的法定代表人张淑华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海东湾实业有限公司诉称：2010年6月30日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告上海市徐汇区华发路XXX号XXX楼夹层(建筑面积496.34平方米)的房屋(以下简称系争房屋)。合同签订后，原告即将系争房屋交付被告使用，然被告在履行过程中却拖欠原告租金。为此原告曾在2014年提起诉讼，经法院调解，双方达成调解协议。但被告并未完全履行调解书所确定的付款义务，且自2014年7月1日起至2015年10月15日止，被告又拖欠原告租金人民币(下同)210,398.52元。2015年9月15日，原告委托律师致函被告，要求被告在接函后30天内付清租金，并告知若该日前未能付清的，则解除双方的合同。由于被告仍无付款诚意，为保护原告的合法权益，原告遂起诉至法院，要求：1、判令原、被告间的房屋租赁合同于2015年10月15日解除；2、判令被告支付2014年7月1日起至2015年10月15日止的租金210,398.52元；3、判令被告支付2015年10月16日起至实际迁出之日止的房屋使用费(按月租金的2倍计算)；4、判令被告于法院判决生效之日起30天内迁出系争房屋；5、判令被告承担解除合同的违约金48,914.31元。被告上海胜润实业有限公司辩称：对欠租金额无异议，但被告不同意解除合同。由于被告经济困难，且租金从2013年6月起开始递增，所以被告希望原告能免除递增部分的租金，被告会尽快将所欠租金支付给原告。房屋使用费按租金的2倍计算，被告认为过高，要求按原租金标准支付。违约金被告认为过高，要求调整。经审理查明：2010年6月30日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告将系争房屋(建筑面积496.34平方米)出租给被告使用，租赁期自2010年7月1日起至2019年11月30日止；2013年7月1日至2016年6月30日的日租金为每平方米建筑面积0.90元，年租金为163,047.69元，2016年7月1日至2019年11月30日的日租金为每平方米建筑面积1.10元，年租金为199,280.51元，先付后用，每季度支付一次，被告应在该季度起始日前七天内向原告支付当季度的租金；若被告逾期支付租金，则从实际逾期付款日，以未付租金为本金，按每天万分之八向原告偿付逾期付款利息；除原告书面同意被告续租外，被告应在租赁关系消灭(包括且不限于合同解除或终止)后的三日内返还房屋，未经原告书面同意，逾期返还房屋的，每逾期一日，被告应按租赁关系消灭时的租金价格的两倍向原告支付该房屋占用期间的使用费；若被告逾期不支付租金累计超过30天，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按年租金的30%支付违约金。2015年9月15日，原告委托律师致函被告，称被告自2014年7月1日起欠款，要求被告接函后30日内履行支付租金的义务。若该日前未付清，则双方的租赁合同即时解除。次日，被告收到该函件。又查明：因被告欠付原告2013年1月1日至2014年6月30日止的租金，原告于2014年向本院提起诉讼。经本院主持调解，原、被告自愿达成(2014)徐民四(民)初字第3029号调解协议，约定被告欠付的租金分期偿还等。协议生效后，被告未履行全部义务，且自2014年7月1日起仍欠付原告租金。审理中，双方均确认系争房屋的地址现为上海市徐汇区华发路XXX号XXX楼夹层。以上事实，由《上海市房地产权证》、《房屋租赁合同》、(2014)徐民四(民)初字第3029号民事调解书、《律师函》及邮寄凭证、本院的审理笔录等证据证实，本院予以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容和形式未违反我国法律法规的禁止性规定，故为有效合同，双方当事人均应恪守。按照我国的法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据本院查明的事实，被告在承租系争房屋后，长期拖欠租金，显属违约，原告行使合同解除权的条件已经成就，故原告要求解除合同的诉请本院应予支持。至于合同解除日，鉴于被告是在2015年9月16日收到原告的《律师函》，原告在《律师函》中给予被告30日的债务履行期，故合同解除日应为2015年10月17日较妥。根据我国法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。鉴于原、被告之间的租赁合同已经解除，被告应及时搬离，并结清拖欠的租金和房屋使用费。至于房屋使用费的标准，鉴于合同中有约定，即按租赁关系消灭时的租金价格的两倍向原告支付该房屋占用期间的使用费，故原告的该诉请本院应予支持。被告关于房屋使用费的标准过高的辩称理由，因于法无据，本院不予采信。关于违约金，根据合同约定，违反合同的一方，应向另一方按年租金的30%支付违约金。虽然被告认为该违约金标准过高，但鉴于该合同条款系双方当事人签约时的真实意思表示，于法无悖，且违约金的性质除具有补偿性外，还具有惩罚性。按照本院查明的事实，被告从2013年1月1日起已发生拖欠租金的事实，在(2014)徐民四(民)初字第3029号案件中被告虽承诺分期付款，然被告并未按此调解协议按时履约，且又再次拖欠自2014年7月1日起的租金，被告的行为有违诚实信用原则，故本院对于其要求调整违约金的请求不予采纳，原告此诉请本院应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、原告上海东湾实业有限公司与被告上海胜润实业有限公司于2010年6月30日签订的《房屋租赁合同》于2015年10月17日解除；二、被告上海胜润实业有限公司应于本判决生效之日起三十日内迁出上海市徐汇区华发路XXX号XXX楼夹层房屋；三、被告上海胜润实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海东湾实业有限公司自2014年7月1日起至2015年10月17日止的房屋租金人民币211,738.64元；四、被告上海胜润实业有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付原告上海东湾实业有限公司自2015年10月18日起至实际迁出之日止的房屋使用费(其中，2015年10月18日至2015年10月20日的房屋使用费为人民币1,340.12元；2015年10月21日起的房屋使用费按照每日人民币893.41元的标准计算)；五、被告上海胜润实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海东湾实业有限公司违约金人民币48,914.31元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计人民币3,198元，由原告上海东湾实业有限公司负担人民币21元，被告上海胜润实业有限公司负担人民币3,177元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 王兆根
二〇一六年七月十一日
书记员 符一鸣
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。