山东省枣庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁04民终1198号
上诉人（原审被告）：田桂芳，男，1973年9月24日出生，汉族，住枣庄市高新区。
委托诉讼代理人：孟德，山东齐鲁（枣庄）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：枣庄市雅洁丽特物业管理有限公司，住所地枣庄市薛城区泰山中路东侧黄河路南侧。
法定代表人:张莉，总经理。
委托诉讼代理人：韩建东、薛成利，山东薛国律师事务所律师。
上诉人田桂芳因与被上诉人枣庄市雅洁丽特物业管理有限公司（以下简称雅洁丽特物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省枣庄市薛城区人民法院（2017）鲁0403民初2968号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年5月30日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人田桂芳的委托诉讼代理人孟德，被上诉人雅洁丽特物业公司的委托诉讼代理人薛成利、韩建东均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
田桂芳上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、原审判决程序违法。1.原审将多个独立的案件合并审理违法。雅洁丽特物业公司在一审立案和庭审过程中均举证2012年前期物业服务合同，田桂芳也是针对此合同进行答辩的。在原审诉讼过程中，雅洁丽特物业公司提出其与枣庄市盛苑房地产开发有限公司（以下简称盛苑公司）签订另两份前期物业服务合同。在2012年前期物业服务合同不合法情况下，诉讼中却要求按照2011年前期物业服务合同主张主权利，还要求按三个合同合并计算合同期限。原审没有驳回雅洁丽特物业公司的起诉，却将原本独立的三个物业服务合同合并审理，并未征得田桂芳的同意，也未重新给予答辩期，未保障田桂芳的答辩权。2.原审遗漏当事人。根据2012年物业服务合同第二十条、第三十一条的约定，盛苑公司承担支付物业服务费的义务。原审未追加盛苑公司作为共同被告参加诉讼。二、原审认定事实错误。1.雅洁丽特物业公司没有举证招缺投标的事实，其和盛苑公司签订的三份前期物业服务合同均未注明经过招标程序，违反《物业管理条例》的规定。根据法律规定，物业服务合同要经过招投标程序，签订合同后经过有关部门备案，才对业主有约束力。2012年及2015年的物业服务合同均存在未经过招投标的情况。2.原审认定2011年前期物业服务合同经过备案是错误的。雅洁丽特物业公司与盛苑公司物业接管时间为2011年9月20日，签订2011年前期物业服务合同的时间为2011年9月28日，枣庄高新技术产业开发区物业管理办公室签署审批时间为2011年9月19日，是要求雅洁丽特物业公司按照程序招投标后再上报备案，而不是确认已按照规定程序进行了招投标。上级备案部门并没有给雅洁丽特物业公司签署备案意见，也没有出具前期物业管理备案证明。3.原审认定雅洁丽特物业公司有权收取物业管理费的事实错误。雅洁丽特物业公司根本未提供其履行前期物业服务合同的证据，也未发行物业服务的任何书面或者其他证据，对物业服务合同的条款都不清楚。原审认定其提供物业服务没有依据。雅洁丽特物业公司承接未经验收合格的东山华府小区物业，将盛苑公司对东山华府小区物业的维护责任转移，损害了业主的利益，其行为违反《物业承担查验办法》的规定，由此产生的法律后果自行承担。按照2012年物业服务第二十条的约定，雅洁丽特物业公司应向盛苑公司主张物业服务费。该合同对上诉人没有约束力，但对雅洁丽特物业公司和盛苑公司有约束力。三、原审判决适用法律错误。
雅洁丽特物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。被上诉人服务该物业经过行政服务部门备案。被上诉人提供了相应物业服务。根据有关证据，上诉人也已认可被上诉人提供了物业服务。
雅洁丽特物业公司向一审法院起诉请求：1.被告支付原告物业管理费1952元；2.被告支付原告违约金4539元；3.本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2011年9月，盛苑公司向枣庄高新技术产业开发区物业管理办公室申请盛苑＊裕景山庄（东山华府）小区的前期物业管理备案，申报材料显示前期物业管理服务合同的建设单位为盛苑公司，物业管理企业为原告，资质等级为三级，资质证号鲁物043153，合同生效时间2011年9月；招标方式为公开，物业类型为住宅，总套数1184套，建筑面积13.8673万平方米，占地5.76931万平方米，物业管理费标准元/月/平方米，其中住宅物业0.52元，商业物业1.10元，电梯费每层递加0.06元，申报材料同时附有物业管理制度、服务内容及标准及前期物业管理合同。其中前期物业管理合同明确约定，业主应于领取钥匙之日或集中交房截止日起交纳物业服务费用，高层住宅0.52元/月/平方米，电梯费每层增加0.06元/月/平方米。2011年9月19日，枣庄高新技术开发区物业管理办公室出具了“按规定程序招投标同意上报备案的”审查意见。2011年9月20日，盛苑公司与原告办理了东山华府房屋、本体设施接管验收，并制作了接管验收表，双方在表格上盖章确认。
2012年12月1日，田桂芳与盛苑公司签订了商品房买卖合同，购买该公司开发的盛苑＊裕景山庄（东山华府）小区4号楼2单元一层102室商品房一套，房屋面积为108.46平方米。其中，合同第二十一条（一）约定出卖人依法选聘的物业管理企业为薛城区盛成物业管理有限公司（资质证号：鲁物043016），在合同附件中约定了前期物业服务内容，服务价格为0.50元/月/平方米，价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费，物业费按年收取（每年的9月30日收取）。2013年1月22日，盛苑公司将该房交付给被告，同日，田桂芳交纳了2012年12月1日至2013年9月30日的物业费542元。
2014年12月5日，枣庄市住房和城乡建设局授予原告雅洁丽特物业公司所服务管理的盛苑＊裕景山庄（东山华府）为“枣庄市物业管理示范小区”荣誉称号。
原告依合同约定提供物业服务，为了按时收取物业费，原告分别于2013年9月1日、2014年9月1日、2015年9月1日、2016年9月1日以东山华府物业服务中心的名义向小区内业主发出缴纳物业费的通知，物业费标准为（每月）0.5元/平方米，电梯费按楼层收取。大部分业主按时缴纳了物业费，但被告自2013年10月至2016年9月，拖欠原告物业管理费一直未交纳。2017年8月22日，原告向被告发出律师函，要求被告于收到函件之日起十日内向原告支付拖欠的物业费及违约金，该函于8月23日由原告本人签收。
在诉讼中，针对被告提出的2012年9月30日及2015年9月30日的两份前期物业管理服务合同未经备案不能作为证据使用、对真实性不认可的异议，原告明确同意以2011年9月28日经过物业管理部门备案的前期物业合同为依据主张权利，同时称虽然经过备案的合同约定的收费标准为0.52元/月/平方米，但原告不再增加诉讼请求，按0.50元/月/平方米计算物业管理费。
2017年12月25日，原告向法院提出申请，自愿放弃要求被告支付违约金的诉讼请求。
一审法院认为，1．关于合同的效力问题。盛苑公司在与田桂芳签订的商品房买卖合同中约定出卖人依法选聘的物业管理企业为薛城区盛成物业管理有限公司，该约定对原告并无约束力，原告是通过公开招投标的方式取得了对该公司开发的东山华府小区的物业管理资格，与该公司签订的前期物业管理服务合同不违反法律和行政法规的强制性规定，当属有效。同时根据法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，被告虽未与原告订立书面物业管理委托协议，但原告受建设单位的委托进行物业管理，双方之间存在事实上的物业管理关系，而且在签订前期物业管理服务合同后，原告实际成为该小区的物业服务企业，并实际实施了物业管理，就有权向物业使用人收取物业管理费。被告作为小区的业主，明知原告不是其与建设单位在商品房买卖合同约定的物业管理企业，并未提出异议且于物业交付之日即2013年1月22日交纳了2012年12月1日至2013年9月30日的物业费542元，再以不知情及没有合同关系为由提出抗辩有违诚实信用原则，对其以与原告无合同关系为由不支付物业管理费的辩解主张不予支持；2．关于原告的服务质量问题。该院认为，根据民事诉讼证据的认定规则，当事人对反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；无法证明的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告提交的十六张照片、236户业主认为原告物业服务质量不满意的签字证明，系其自己制作、自行采集的，且签名的业主人数不到小区住户的20%，无法证实原告的服务质量不符合相关规定；照片无拍摄时间及地点，无法证实来源是否合法。上述证据不足以证明原告不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵。关于被告提出原告提供的物业管理及服务不到位的抗辩意见，因物业管理、服务行为指向的对象是整个物业管理区域内的公共秩序、绿化、环境卫生等，而不是指向某一特定的业主，为其提供特定的服务，被告虽依法享有对物业公司履行物业服务合同的监督权，但并不能因物业公司在实施物业管理及服务活动中存在瑕疵而拒交物业管理费用，如果确系因物业公司的工作违反合同约定的服务质量标准，或对公用部位、公用设施设备管理不善，造成物业环境恶化的，可以通过法律规定的形式向物业公司主张权利，而不是拒交物业费。2014年12月5日枣庄市住房和城乡建设局下发的枣住建房字［2014］56号文件，授予包括原告管理的东山华府小区在内的30个小区“枣庄市物业管理示范小区”荣誉称号，也能够证明被告辩称的原告提供的管理及服务不到位没有事实依据，该院对其抗辩主张不予采信。资质等级是企业执业的资格认证，是对企业规模和经营范围的规范，而收费标准是依据物业服务企业提供的相应服务标准而确定的，二者之间没有必然的联系，所以资质等级并不是物业服务企业收取物业管理费的依据，且我国现已全面取消了物业服务企业的资质核定，被告以原告不具备合同中约定的二级资质等级为由认为原告违反合同约定无权收取物业费于法无据，该院对其抗辩意见不予采纳；3．关于收费的起止期限问题。该院认为，原告提交的2012年9月及2015年9月的前期物业管理服务合同第三十七条规定的“本合同期限自承接验收首位业主入住之日起满三年止”，是合同双方之间对合同期限的约定，而不是对原告作为物业管理人与被告作为物业管理的服务对象之间收费期限的约定，原告的收费期间应按照其实际提供的服务期间计算，且被告也已于领取钥匙之日交纳了相应的物业管理费，与2011年9月备案的前期物业管理合同中第七条的约定相一致，故其关于收费起止期限不明的答辩理由无事实及法律依据，该院不予采信；4．关于是否应由建设单位承担物业费的问题。该院认为，住房和城乡建设部颁布的《物业承接查验办法》是部门规章，对实施承接查验的物业应当具备的条件是一种管理性、倡导性的规定，建设工程是否竣工验收及消防验收是否合格并不是前期物业管理服务合同生效的必备要件。2011年9月20日，枣庄市盛苑房地产开发有限公司与原告办理了东山华府房屋、本体设施接管验收，并制作了接管验收表，双方在表格上盖章确认，双方之间的物业服务合同成立并生效，被告以此理由主张原告未与建设单位实行前期物业承接查验，服务费由建设单位承担的理由不能成立，该院不予支持；5．物业费的数额计算问题。该院认为，被告房屋的建筑面积是108.46平方米，按0.5元∕月∕平方米计算，自2013年10月至2016年9月共计36个月，108.46＊0.5＊36＝1952元，原告的计算数额得当，该院予以支持；6．关于违约金的问题。原告自愿放弃诉讼请求中要求被告支付违约金的部分，系其对自身权利的处分，符合法律规定，依法予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：被告田桂芳于判决生效后十日内给付原告枣庄市雅洁丽特物业管理有限公司物业管理费1952元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告田桂芳负担，于判决生效后七日内交纳。
二审中被上诉人提交五组新证据。证据1、电梯演习记录表、电梯维修记录表等东山华府电梯维修保养服务的证据一宗；证明：被上诉人提供物业服务。证据2、被上诉人交纳东山华府水电费发票六张；证明：被上诉人提供物业服务。证据3、被上诉人在门卫处出入登记表一组；证明：被上诉人提供物业服务。证据4、建筑消防设施维修保养等证据一宗；证明：被上诉人提供物业服务。证据5、上诉人田桂芳的交房通知书，物业服务收费说明、业主交房质量签收表、东山华府交房核实单一宗、业主家庭情况登记表、东山华府房屋验收交接表，均有上诉人签字；证明：被上诉人提供物业服务，也是经过上诉人同意允许的。上诉人质证意见为，被上诉人当庭提交的五组证据未在开庭前向法庭提交，根据我国民诉法及最高人民法院关于证据的相关规定，本案所有的证据材料均发生在一审起诉之前，已超过举证期限也不属于新证据，视为其放弃举证权利，不能作为本案有效证据予以使用。本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，第一，根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中被上诉人与枣庄市盛苑房地产开发有限公司签订前期物业服务合同系双方真实意思表示且不违反相关的法律和政策，原审法院认定涉案合同有效，并无不当，该前期物业服务合同对于双方均有法律效力。上诉人的上诉主张无效的理由并非法律规定的无效情形，因此该上诉主张缺乏法律依据，本院依法不予支持；第二，对于前期物业服务中当事人争议的承接查验问题，物业公司已经提供相应的证据证实其进行了承接查验，至于承接查验是否合法规范属于房地产行政管理部门管辖范畴，并不属于本案民事案件的审查范围；第三，对于上诉人主张的拖欠的物业费是否书面催交问题，一审时被上诉人已经提交的催缴单、律师函,结合邮寄查询单，本院认定对拖欠的物业服务费用被上诉人已经书面催收；第四，对于上诉人主张的漏列主体问题，因前期物业合同约定当业主不按规定交纳物业服务费用时，枣庄市盛苑房地产开发有限公司承担的是连带责任，故被上诉人仅选择业主作为被告提起诉讼是依法行使自己的诉权，枣庄市盛苑房地产开发有限公司并非是必须参加诉讼的当事人。另外，对于上诉人主张物业公司提供的物业管理及服务不到位问题，其可以另行主张权利。
综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人田桂芳负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 莹
审判员 杨丽娜
审判员 孙 晓
二〇一八年七月十六日
书记员 高文娜
合议庭评议笔录
时间：二〇一八年七月十六日地点：民四庭
合议庭：李莹（主审）、孙晓、杨丽娜书记员：高文娜
评议（2018）鲁04民终1198号一案
主审人意见：根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中被上诉人与枣庄市盛苑房地产开发有限公司签订前期物业服务合同系双方真实意思表示且不违反相关的法律和政策，原审法院认定涉案合同有效，并无不当，该前期物业服务合同对于双方均有法律效力。上诉人的上诉主张无效的理由并非法律规定的无效情形，因此该上诉主张缺乏法律依据，依法不予支持；第二，对于前期物业服务中当事人争议的承接查验问题，物业公司已经提供相应的证据证实其进行了承接查验，至于承接查验是否合法规范属于房地产行政管理部门管辖范畴，并不属于本案民事案件的审查范围；第三，对于上诉人主张的拖欠的物业费是否书面催交问题，一审时被上诉人已经提交的催缴单、律师函,结合邮寄查询单，本院认定对拖欠的物业服务费用被上诉人已经书面催收；第四，对于上诉人主张的漏列主体问题，因前期物业合同约定当业主不按规定交纳物业服务费用时，枣庄市盛苑房地产开发有限公司承担的是连带责任，故被上诉人仅选择业主作为被告提起诉讼是依法行使自己的诉权，枣庄市盛苑房地产开发有限公司并非是必须参加诉讼的当事人。另外，对于上诉人主张物业公司提供的物业管理及服务不到位问题，其可以另行主张权利。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人田桂芳负担。
杨：同意主审人意见。驳回上诉，维持原判。
孙：同意主审人意见。驳回上诉，维持原判。
合议庭决议：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人田桂芳负担。
合议庭成员签字：