宁夏回族自治区石嘴山市惠农区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）石惠民初字第748号
原告李逢春，男，1964年6月11日出生，汉族，宁夏协力厚医药公司董事长。
委托代理人韩瑞玺，宁夏黄河志律师事务所律师，特别授权代理。
委托代理人范伟，宁夏黄河志律师事务所律师，特别授权代理。
被告宁夏生平房地产开发有限公司，住所地石嘴山市惠农区北大街。
法定代表人唐晓胜，宁夏生平房地产开发有限公司董事长。
委托代理人唐晓明，宁夏生平房地产开发有限公司总经理，特别授权代理。
原告李逢春与被告宁夏生平房地产开发有限公司（以下简称生平公司）房屋买卖合同纠纷一案，2014年3月24日，原告李逢春向本院提出诉前财产保全申请，要求对被告生平公司所有房屋予以查封，并已提供担保。2014年3月27日，本院以（2014）石惠民保字第31-1号民事裁定书裁定：一、查封被申请人宁夏生平房地产开发有限公司所有的位于石嘴山市惠农区平建家园5号楼2单元402室、5号楼3单元302室、5号楼4单元401室、8号楼3单元402室、8号楼3单元602室、9号楼1单元301室、9号楼2单元101室、9号楼2单元301室的房屋。二、对申请人李逢春所有的位于银川市兴庆区惠民巷11号楼1单元202室房屋（房产证号银房权证兴庆区字第20060276**号）、位于兴庆区惠民巷11号楼1单元101室房屋（房产证号银房权证兴庆区字第1698**号）、位于兴庆区惠民巷11号楼1单元201室房屋（房产证号银房权证兴庆区字第1698**号）、位于兴庆区惠民巷11号楼1单元102室房屋（房产证号银房权证兴庆区字第1698**号）予以查封。2014年9月25日，案外人姜振和、马少国、摆春亮、李海宁、王红君、马少兰、王冬艳、郭大江以其系上述被查封房产的所有人为由，向本院提出异议。本院于2014年10月10日以（2014）石惠民初字第748-1号民事裁定书裁定对上述被查封及担保房产予以解除查封。原告李逢春于2014年4月8日向本院提起诉讼，本案立案受理后，依法组成合议庭，于2014年7月21日公开开庭进行了审理。原告李逢春及其委托代理人韩瑞玺、范伟，被告生平公司的委托代理人唐晓明到庭参加诉讼。经本院院长准许，本案延期审理6个月。本案经本院审判委员会讨论本案现已审理终结。
原告李逢春诉称，原、被告于2007年签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发建设的位于惠农区北大街西福利路北商品房中的1号楼296号营业房出售给原告，原告即向被告交付房款1250000元，被告向原告出具收款收据，并于2011年向原告出具正式发票。后被告以《商品房买卖合同》需向房产管理机关申请备案为由收回原告持有的合同，但至今未向原告归还双方订立的《商品房买卖合同》。在交接诉争房产时，原告发现该房产已被被告出租给他人使用，遂要求被告尽快妥善处理并尽快办理房产证书，被告声称诉争房产租金可由原告收取，但被告至今未将收取的房屋租金交付原告。在双方交涉过程中，原告得知被告已将诉争房产另售他人，双方订立的《商品房买卖合同》中约定的事项被告已无法履行。同时，被告的违约行为给原告造成了巨大的经济损失。综上，为维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》以及《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定诉至法院，请求：一、判令解除原、被告之间的《商品房买卖合同》；二、判令被告返还已付房款以及赔偿原告已付房款一倍的赔偿金共计2500000元，赔偿原告已付房款利息630000元，共计3130000元；三、本案诉讼费用由被告承担。
被告生平公司辩称，原告起诉与事实不符，当时因为被告公司资金紧张，办理过假按揭手续，其目的是为了从银行套取贷款，解决公司的资金紧张问题，原告的该笔交费并没有在被告公司的帐目上表现出来，而且也没有在税务部门纳税。原告所说的合同因为原告没有答应去银行办理假按揭，所以该合同在被告收回后就在房管部门注销了，故请求法庭驳回原告的诉讼请求。
原告李逢春为证明其诉讼主张，提交了如下证据，被告生平公司进行了质证。
一、《购房意向协议书》一份，证实：1、被告自愿将其开发建设的营业房出售给原告并约定于2007年9月30日签订《商品房买卖合同》；2、被告所欠原告借款在原告购房总价款中予以扣除；3、被告交付房产的期限最迟不得超过2007年年底。
被告生平公司认为该协议书被告第一次见到，上面的签字是否是原法定代表人唐德平（系被告公司委托代理人的父亲已去世）签的不太清楚，上面盖的确实不是被告生平公司的章。
二、《收条》一份，证实：1、被告于2007年12月13日收到原告交付的购房款1100000元；2、原、被告之间存在商品房买卖的事实；3、原、被告之间《商品房买卖合同》已经成立生效。
被告生平公司认为该收条上面盖的不是被告生平公司的章，收条上签字大概是原法定代表人唐德平（系被告公司委托代理人的父亲）签的，内容的真实性被告不清楚。
三、《房屋产权移交接收协议》和《楼体平面图》二份，证实：1、被告于2009年12月10日将原告购买的营业房及一层平面图交付原告；2、原、被告之间存在商品房买卖的事实。
被告生平公司对该证据的真实性无异议，认为上面的字是被告生平公司的委托代理人签的，当时原告有购买意向就与被告签订了这份协议，但房款原告一直未交给被告公司。
四、《不动产销售专用发票》两份，证实：1、被告于2011年4月19日向原告出具了购房款1250000元的发票；2、原、被告之间存在买卖商品房的事实；3、原、被告之间房屋买卖合同已经成立生效。
被告生平公司对该证据的真实性无异议，认为该发票是被告公司开具的，当时只是为了做假按揭，被告公司财务并没有收到上述款项，在收款人这一项也没有被告财务人员的签名，按照正常手续，若收到上述房款，账面上会有财务人员的签名，而且收款人也要在票据上面签字，此发票与原告之前提供的票据金额并不相符。另外这张票注明的是首付款，只有在银行办理按揭手续时才需要注明。
五、《收条》一份，证实：1、被告于2012年7月4日收回与原告订立的购房合同，被告持有双方签订的《商品房买卖合同》；2、原、被告之间存在买卖商品房的事实；3、原、被告之间的房屋买卖合同已经成立生效。
被告生平公司对该证据的真实性无异议，认为当时原告不准备办理按揭贷款手续，所以被告公司就将之前签订的合同收回。原告在诉状中陈述被告公司要拿回合同给其备案，从该收条可以看出此合同是已经经过备案的，所以不存在被告公司是为了合同备案而收回原告合同，原告的陈述与该证据是自相矛盾的。
六、《房屋租赁合同》复印件一份，证实：1、被告于2008年10月23日在涉案房产交付给原告之前就已经将房屋出租给宁夏旺客隆商贸有限公司，被告在履行与原告签订的《商品房买卖合同》中存在严重的违约行为；2、在房屋租赁合同中唐德平的签字与购房意向书中唐德平的签字是一致的。
被告生平公司对该房屋租赁合同的真实性无异议，对法定代表人唐德平的签字真实性被告保留核实的权利，同时认为被告将其所有的房屋出租给他人，与原告没有关系。
七、《查档证明》二份，证实被告将《商品房买卖合同》约定出售给原告的房产又出售给他人并于2012年11月5日办理了产权登记证书。
被告生平公司对该证据的真实性没有异议，被告生平公司确实将涉案房子出售给他人，在房管所只要备案的房子是不可能再出售给他人的，因此并不能证明此房子属于原告。
被告生平公司为证明其抗辩主张，提交了如下证据，原告李逢春进行了质证。
一、向原告开具发票的存根联、记账联复印件各两份（原件当庭核实后退回被告），证实当时向原告开具发票后被告公司财务并未收到此款项，在原告没有答应按揭后此发票就已经作废。
原告李逢春对证据的真实性、合法性、关联性以及证明目的均不予认可，认为：1、该作废章原告看不出是经过备案的，或者是经过有关权利部门认可的印章，存根联和记账联都保管在被告处，作废的印章也是被告加盖上去的，纯属单方行为。如果需要，被告公司可以刻多枚作废印章，在被告公司认为需要作废的发票上加盖印章；2、发票的客户联在相对人手中，也就是在原告手中，如果这组发票需要作废的话，无论从哪个角度被告也应当向原告告知这个发票已由被告公司作废，需要原告把这组发票报销联交回被告公司，如果被告抗辩说原告不交，被告也应当以其他方式告知。
二、2011年度一季度5月份财务报表一份，证实从此报表上可以看出被告公司房地产经营收入670000元，并没有原告提到的1250000元的财务记录，此报表是从税务机关取出，因为被告公司每月都要向税务机关如实申报每月的营业收入以便纳税。
原告李逢春对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，认为：1、双方的款项往来产生于2007年12月13日之前，被告向法庭递交的是2011年度一季度五月份的财务报表，在2011年被告只是给原告补开了收款发票，所以2011年度会计报表当中不含有这笔资金流动是正常的；2、任何一个企业在中国境内会计报表的真实性可能性为零，所有的会计报表都是由企业主动单方面向税务机关提交的，但是没有一份与公司的实际负债情况相吻合；3、会计报表是否真实原告没有见到相关税务部门的确认。
三、2009年7月29日石嘴山市房产管理局发放的商品房预售许可证复印件一份（原件当庭核对后退回被告），证实原告提出在2007年就与被告生平公司签订购房合同及给被告生平公司交付房款是不存在的。本案所涉及的惠农区北大街平建家园一号综合楼是在2007年以后才开始开工建设的，预售许可证是2009年7月29日才发放的。
原告李逢春对该证据的真实性、合法性有异议。认为：1、此许可证中所有的内容都是机打上去的，唯有落款日期是手写上去的，而且落款日期明显看出是先加盖房管局的印章，后填写的日期；2、在预售证的编号上明确写的是石房预售证第2009-1号，第2009-1号商品房预售证颁发在2009年7月29日，在半年期间没有发放预售证是不符合逻辑的；3、对证据的关联性及证明目的也不予认可，商品房预售许可证颁发后企业才可以合法的销售房屋，但是如果用销售许可证来证明房屋开发的时间就不符合逻辑；4、房屋租赁合同是被告在2008年10月23日与宁夏旺客隆商贸有限公司签订的，该份租赁合同的真实性被告是认可的，涉案营业房在2008年就已经盖好，双方于2007年签订商品房买卖合同是很正常的，符合客观事实。
被告生平公司补充认为原告所述签订房屋租赁合同的时间是2008年，但并不是在2008年就将此房屋交给宁夏旺客隆商贸有限公司，在交付给承租方宁夏旺客隆商贸有限公司的时间是在2009年年底，签订合同的时间被告委托代理人不清楚，对此有专门的补充协议，所以这栋楼房不可能在2007年能够开工建设及签订购房合同。
四、石嘴山市正衡房地产测量所测量结果报告复印件一份（原件当庭核实后退回被告），证实此测量报告是在楼房竣工时由测量机构做了一次确权的测量，上面也清晰的写了是在2011年1月6日由石嘴山市正衡测量所审核颁发的，说明房屋的具体竣工的时间并能把所有房屋编号及建筑面积确权的报告，签订购房合同是必须要有确权的建筑面积及房屋编号的，此报告是2011年颁发的，在2007年是根本写不出购房合同的。
原告李逢春对证据的真实性、合法性无异议，对关联性、证明目的有异议。认为此报告与本案没有关系，因为此报告量算目的计算的很清楚就是核实预售面积，按被告方所述在2009年7月29日就已经取得预售许可证，但是在2011年1月6日才对预售面积进行测量，也就是房屋开始建设的时间、建好的时间取得预售许可证的时间和实际确定预售面积的时间互相之间没有因果关系，此报告中明确记载房屋开工时间是2006年10月，那么2007年双方签订买卖合同也是正常的。
庭审结束后，原告向法院提交了企业年检指定代表或委托代理人的证明三份，外商投资企业联合年检报告书一份，中华人民共和国房地产开发企业暂定资质证书二份、任免文件一份、企业信息一份，证明：1、购房意向书和收条上出现的印章与被告公司企业年检指定代表或委托代理人的证明、外商投资企业联合年检报告书、中华人民共和国房地产开发企业暂定资质证书中加盖的印章为同一枚印章；2、原告提交的收条中被告公司加盖的印章在2009年和2010年被告公司仍然继续使用；3、证明被告公司在经营中使用两枚印章。
被告生平公司认为企业年检指定代表或者委托代理人的证明中的唐德平的签名不是唐德平本人签的字，公章是真是假不清楚，应当以在工商管理部门公司的备案章为准，原告提供的只是公司年检资料。
庭审后，本院依职权向石嘴山市房屋产权产籍管理所惠农区办事处调取退房协议一份。
原告李逢春对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为该证据是被告生平公司伪造的，不是李逢春本人的签字，手印也不是李逢春本人的。
被告生平公司认为退房协议是申请注销的一个必经的程序，且认可该退房协议中的李逢春的签字及摁印均系该公司一个姓李的女性工作人员，现在该工作人员已不在被告公司工作。当时按揭没有办成，被告委托代理人电话通知原告将合同拿过来后，才办理的注销手续，因为没有合同没办法办理。具体退房的原因不是因为退房协议中提到的工作调动，而是因为按揭没有办成。
针对原、被告双方提供的证据，以及本院依职权调取的证据，经本院组织双方当事人举证、质证，本院认证如下：
一、原告提供的证据三、证据四、证据五、证据七，被告对其均无异议，本院予以采信。
二、原告提交的证据一、证据二，以及庭审后原告提交的证据，虽被告对该组证据中加盖的被告公司印章不予认可，但该印章与被告向工商行政管理局提供的资料中加盖的印章系同一枚，而被告未提供相反证据予以佐证或向本院申请对该印章进行鉴定，故对该证据本院予以采信。
三、原告提交的证据六，被告未向本院申请对唐德平的签字进行鉴定，故对该证据本院予以采信。
四、被告提交的证据一，被告在未将原告手中发票收回就将存根及记账联加盖作废章，系被告单方行为，且原告不认可，故对该证据本院不予采信。
五、被告提交的证据二，该报表系被告单方出具，且未经相关部门确认，故对该证据本院不予采信。
六、被告提交的证据三，虽原告不认可，但未提出相关证据予以反驳，对该证据本院予以采信。
七、被告提交的证据四，虽原告对其关联性不予认可，但该证据能证实涉案房屋的建设时间，故对该证据本院予以采信。
本案争议的焦点是：1、原、被告是否存在真实的房屋买卖关系，是否存在一房二卖的情形；2、原告是否向被告支付了1250000元的购房款；3、原告的诉讼请求是否应当得到支持？
经审理查明，唐德平（已去世）系被告生平公司的原法定代表人。2007年2月22日，作为乙方的原告李逢春与作为甲方的被告生平公司签订《购房意向协议书》一份，约定：一、乙方购买甲方一层营业房，面积540平方米，每平方米3200元，共计1728000元；二、乙方在本协议签完后分批、分月给付甲方购房款总价（需在交房时全部交清）；三、唐德平原借李逢春个人款（具体金额见借条）甲方同意在总房价中扣除；四、甲方最迟交付给乙方营业房应不超过2007年度；五、本意向协议，甲、乙双方将于2007年9月30日前签署正式购房合同；六、双方未尽事宜，通过协议解决；七、本协议双方签字生效。2007年12月13日，被告生平公司向原告李逢春出具内容为“共计收到李逢春先生公司石嘴山市惠农区营业房款壹佰壹拾万元整（1100000元）”收条一张，并有唐德平的签字且加盖了被告生平公司的印章。2009年12月10日，被告生平公司与原告李逢春签订《房屋产权移交接收协议》一份，约定被告生平公司将坐落在石嘴山北大街292号，平建苑小区新建的一号楼一层建筑面积513.29平方米的临街框架结构营业房一套，正式移交给李逢春。2008年10月23日，被告生平公司与案外人宁夏旺客隆商贸有限公司签订《房屋租赁合同》，约定被告生平公司将位于石嘴山市惠农区北大街292-296号地下营业房及地上一层出租给案外人宁夏旺客隆商贸有限公司，租赁期限自2009年1月21日起至2016年1月19日止。2010年12月2日，被告生平公司委托石嘴山市正衡房地产测量所对惠农区北大街平建家园1#楼进行测量，该测量所提供的测量结果报告显示房屋开工时间为2006年10月，房屋建成时间为2010年，296号商铺的建筑面积为472.39平米。2011年4月及2011年4月19日，被告生平公司向原告李逢春出具发票号分别为00140267、00140268的不动产专用发票两张，金额共计1250000元，其中包含被告在2007年12月13日收到的1100000元，同时在不动产专用发票中显示营业房坐落在惠农区北大街西福利路北，房号为平建苑1-296号，建筑面积为472.39平米，单价为5500元。2012年7月4日，被告生平公司将原告李逢春持有的惠农区房备字第2011-500号购房合同收回并向原告出具了收条。2012年8月13日，被告生平公司让其工作人员代原告李逢春签字、摁印，签订了《退房协议》。后被告生平公司将涉案的营业房出售给宁夏拉巴斯酒店有限公司，并于2012年11月5日办理了房产证。本院依职权向石嘴山市房屋产权产籍管理所惠农区办事处调取涉案合同，被告知该合同因办理了注销，现已被销毁。2014年4月8日，原告李逢春起诉至法院，请求：一、判令解除原、被告之间的《商品房买卖合同》；二、判令被告返还原告已付房款及赔偿原告已付房款一倍的赔偿金共计2500000元，赔偿原告已付房款利息630000元，共计3130000元；三、本案诉讼费用由被告承担。
本院认为，法律事实须为合法证据证明的事实。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告李逢春为证明其与被告生平公司存在真实的房屋买卖关系，提交了被告生平公司出具的收条两份（一份为收到合同，另一份为收到购房款1100000元）和不动产专用发票两张，被告生平公司虽对收到购房款的收条有异议，但未提供证据予以反驳。在原告与被告生平公司原法定代表人唐德平签订的购房意向书中显示被告生平公司同意以其原法定代表人唐德平欠原告李逢春借款抵顶房款，双方协商决定以房抵债，并不违反法律规定，原告李逢春以房屋买卖关系存在为由请求被告返还其已经支付给被告生平公司的款项，并不违背双方当事人的本意，可以认定原、被告之间存在房屋买卖关系。被告生平公司依其单方制作的2011年第一季度5月份财务报表和存放于被告处的不动产专用发票的记账联和存根联上自行加盖作废章来证实其并未收到该款项，证明力不足。被告生平公司辩称本案《商品房买卖合同》订立和不动产专用发票开具的目的是为了套取银行贷款，但无事实和法律依据，该主张本院不予采纳。关于原告李逢春是否已经支付购房款1250000元的问题。原告在庭审中认可购房款的由两部分构成，即2007年之前被告生平公司原法定代表人唐德平的累计借款共计1100000元和2011年4月19日支付的150000元，并提交了加盖被告生平公司印章的收条和不动产专用发票两张予以佐证，被告生平公司提供的证据不能反驳其未收到该房款。被告生平公司在与原告李逢春约定将营业房出售给原告且原告支付部分房款后将涉案房屋出售给案外人宁夏拉巴斯酒店有限公司，并办理了房产证，因合同已无法实际履行，故原告要求解除与被告之间的商品房买卖合同的请求本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。因被告生平公司在与原告签订相关合同后又将涉案营业房出售给案外人，存在违约行为，故被告生平公司除应返还购房款1250000元外，还应当赔偿原告损失。结合本案的实际酌情判定被告生平公司赔偿原告李逢春损失375000元（1250000元×30%）。关于原告李逢春主张的利息630000元，原告主张按商品房买卖合同签订的日期即2007年8月26日起开始计算利息至2014年4月27日，因涉案合同被销毁，无法查明合同具体的签订日期，又因原告在庭审中自认所交房款为两部分构成，故利息应分段计算，即为579015.88元［（1100000元×7.83%÷365天×2326天）＋（150000元×6.65%÷365天×1103天）］，（第一笔房款1100000元的计算起止日期为2007年12月13日至2014年4月27日；第二笔房款150000元的计算起止日期为2011年4月19日至2014年4月27日）。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，判决如下：
一、解除原告李逢春与被告宁夏生平房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；
二、被告宁夏生平房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告李逢春购房款1250000元、支付利息579015.88元，计1829015.88元；
三、被告宁夏生平房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告李逢春购房损失375000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费31840元，诉前保全费5000元，共计36840元，由原告李逢春负担14420元，由被告宁夏生平房地产开发有限公司负担22420元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。
在上诉期届满后七日内凭判决书到石嘴山市中级人民法院预交上诉费，逾期不交，视为放弃上诉。
如本判决生效后，被告拒不履行，原告应在履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。
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审 判 长 王爱娣
审 判 员 杨 平
代理审判员 杨春永
二〇一四年十一月十日
书 记 员 罗 彬
附相关法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
2《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院对民事诉讼实行法律监督。