福建省厦门市湖里区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0206民初7494号
原告：王水胜，男，1964年5月25日出生，汉族，住福建省南安市。
委托诉讼代理人：郑跃滨、阿瑟尔，上海段和段（厦门）律师事务所律师。
被告：蔡培松，男，1987年3月15日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。
委托诉讼代理人：李志维，福建东方格致律师事务所律师。
原告王水胜与被告蔡培松房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王水胜的委托诉讼代理人郑跃滨、阿瑟尔，以及被告蔡培松的委托诉讼代理人李志维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王水胜向本院提出诉讼请求:1.确认双方签订的《市场场地租赁协议》于2017年7月18日解除；2.蔡培松向王水胜返还押金21,600元；3.蔡培松向王水胜支付违约金337,078元。事实和理由：2016年5月24日，蔡培松向厦门国源房地产集团有限公司租赁位于厦门市湖里区金山西二里263号地下室也就是国际山庄人防地下室作为农贸市场使用。2016年6月份开始，蔡培松在对农贸市场进行装修的同时对外以金山便民菜市场的名义进行摊位招租。2016年6月13日，王水胜与蔡培松签订《市场场地租赁协议》，约定：（1）蔡培松将国际山庄人防地下室25-36号共计12个摊位，建筑面积2947.98平方米的场地出租给王水胜使用；（2）租赁期限自2016年7月1日起至2019年6月30日止（在此租赁期限内，该场地租金不进行涨价或者递增），共计3年；（3）租金实行一年支付制，该场地每个摊位月租金为600元，王水胜应该在本合同签订之日起支付一年租金86,400元；（4）王水胜应在本合同签订之日起向蔡培松支付3个月的租金21,600元作为押金，该押金待租赁期满或合同解除后，并且在双方结清租金、相关费用及赔偿金或违约金后3日内无息退还给王水胜；（5）蔡培松违反合同，包含提前收回该场地、在本协议租赁期限内涨租金、侵犯王水胜权益由其他摊位销售与王水胜同类型的肉类产品，蔡培松应向王水胜支付违约金为按该场地未使用租赁期限租金的双倍。若违约金不足以弥补王水胜损失的，蔡培松还继续承担赔偿王水胜损失的责任。合同签订后，王水胜依约支付了一年租金86,400元及押金21,600元。蔡培松与王水胜口头约定，该合同的租赁期限自蔡培松装修完毕实际交付摊位之日止开始起算，2016年7月24日，农贸市场装修完毕，蔡培松正式向王水胜交付讼争摊位。2017年7月17日，蔡培松对外发布通知金山便民市场即日起停止运营，要求现有商户于7月18日之前，到办公室登记联系信息用于相关的押金退款，并勒令商户7月18日前撤出菜市场。2017年7月18日，蔡培松强令菜市场所有租户撤出菜市场未果，在此过程中蔡培松及其工作人员与租户发生冲突，菜市场租户报警要求民警调解，民警到场了解冲突系菜市场管理员也就是蔡培松不按合同履行，民警告知报警人及菜市场的租户到法院处理。之后，蔡培松不顾王水胜及其所有租户的反对，强行雇人把所有租户清理出菜市场，不许包括王水胜在内的所有租户经营，并将菜市场的摊位强制进行拆除改造。蔡培松不经王水胜同意，不顾王水胜反对，强行提前收回租赁期限内场地的行为，已经构成根本违约。
蔡培松辩称，一、蔡培松与王水胜发生争议的事实经过如下：蔡培松确实曾于2016年6月13日与王水胜签订《市场场地租赁协议》，蔡培松将金山西二里263号地下室菜市场25-36号共12个摊位出租给王水胜经营肉类，每个摊位的月租金为600元，租赁期限为3年，自2016年7月1日起至2019年6月30日止。蔡培松已收取王水胜租金86,400元和押金21,600元。金山西二里263号地下室菜市场于2016年7月25日开业。菜市场由蔡培松的父亲蔡攀桂负责日常管理。蔡攀桂随后发现王水胜租赁的12个摊位中有6个转租给彭安林在卖牛肉，王水胜实际使用两个在卖猪肉，其余摊位空着。经营一段时间后，因为整个菜市场只有王水胜这一摊猪肉，顾客进来后认为这是独家生意，无法比较价格，价格会比较高，往往都不会再来菜市场买猪肉。于是，蔡攀桂建议王水胜另外叫人进来增加猪肉摊。但是，王水胜一直没办法叫到其他人来菜市场卖猪肉。2016年9月中旬，蔡攀桂与王水胜协商解决办法，但没有结果。2016年10月初，蔡攀桂代表蔡培松与王水胜达成协议，解除原来的租赁协议，蔡培松将25、26号摊位送给王水胜使用，不收租金，只收管理费和水、电费。蔡培松向王水胜收取的租金和押金108,000元中，一半即54,000元系彭安林所交，由蔡培松与彭安林另行结算，并由蔡培松与彭安林另行签订租赁协议；另一半54,000元，扣除王水胜已使用摊位2016年8月和9月的租金计4000元及25、26号摊位的押金10,000元，余款40,000元由蔡培松于2016年10月24日和25日转给了王水胜。自2016年10月起，蔡培松只向王水胜收取25、26号摊位的管理费和水、电费，未再收取租金。二、蔡培松同意向王水胜退还押金10,000元。三、王水胜要求蔡培松支付违约金337,078元没有依据，不应得到支持。1.双方签订的《市场场地租赁协议》已于2016年10月初协议解除，王水胜要求支付违约金没有事实和法律依据。2.假使蔡培松构成违约，由于《市场场地租赁协议》对违约责任约定不明，王水胜要求支付违约金337,078元也没有合同依据。3.假使蔡培松构成违约，王水胜要求蔡培松支付违约金337,078元明显过分高于王水胜造成的损失。对于违约王水胜应进行举证，蔡培松认为王水胜没有损失。2017年7月18日蔡培松已经将讼争的12个摊位全部收回，其中25、26号摊位是向王水胜收回的。综上所述，王水胜的全部诉讼请求均无事实和法律依据，依法应予以驳回。
对双方无争议的事实本院予以确认：2016年6月13日，王水胜与蔡培松签订《市场场地租赁协议》，约定蔡培松将国际山庄人防地下室25-36号共计12个摊位出租给王水胜使用；租赁期限自2016年7月1日起至2019年6月30日止，共计3年；租金实行一年支付制，每个摊位月租金为600元，王水胜应该在本合同签订之日起支付一年租金86,400元；王水胜应在本合同签订之日起向蔡培松支付3个月的租金21,600元作为押金，该押金待租赁期满或合同解除后，并且在双方结清租金、相关费用及赔偿金或违约金后3日内无息退还给王水胜；蔡培松违反合同提前收回该场地应向王水胜支付的违约金为该场地未使用租赁期限租金的双倍。合同签订后，王水胜向蔡培松支付了一年租金86,400元及押金21,600元。2017年7月18日，蔡培松将讼争12个摊位全部收回，其中25、26号摊位是向王水胜收回的。蔡培松曾于2016年8月1日向王水胜借款5万元。蔡培松于2016年10月24日向王水胜转账4笔，每笔为5000元；又于2016年10月25日向王水胜转账4笔，每笔为5000元，蔡培松合计向王水胜转账4万元。
双方的争议焦点在于：1.蔡培松向王水胜转账的4万元是否为蔡培松退还王水胜的押金和租金，双方是否于2016年10月协商解除讼争《市场场地租赁协议》，蔡培松是否构成违约；2.王水胜请求的押金、违约金是否有事实和法律依据，违约金是否过高。
本院对双方的争议焦点分析认为，王水胜与蔡培松之间签订的《市场场地租赁协议》，系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，各方均应遵照履行。王水胜主张蔡培松于2017年7月18日强行收回讼争摊位，构成违约，应返还押金并支付违约金。蔡培松抗辩其于2016年10月向王水胜转账的4万元系蔡培松退还王水胜的押金和租金，双方已协商解除讼争《市场场地租赁协议》，蔡培松并未违约。本院认为，因蔡培松与王水胜之间除了本案租金和押金款项往来之外，还存在借贷往来关系，蔡培松向王水胜转账的4万元未注明款项用途，且与蔡培松理应返还的押金和租金数额亦不相符合，故该4万元与本案不具有关联性。因蔡培松未提供书面协议等证据证明双方于2016年10月协商解除了讼争租赁协议，而事实上王水胜一直使用讼争12个摊位中的两个摊位至2017年7月，故蔡培松主张双方于2016年10月协商解除了讼争租赁协议，证据不足且有违常理，本院不予采信。因此，本院认定讼争租赁协议于2017年7月18日即蔡培松收回讼争摊位之日解除，王水胜请求确认双方签订的《市场场地租赁协议》于2017年7月18日解除，有事实和法律依据，本院予以支持。蔡培松收回讼争摊位提前解除租赁协议的行为，构成根本违约，其应向王水胜返还押金21,600元并支付违约金。蔡培松抗辩违约金过高，本院认为因讼争摊位系蔡培松所装修，且王水胜未举证证明其实际损失数额，而蔡培松提前收回讼争摊位对王水胜的经济活动会造成一定的影响，但王水胜主张的违约金确实过高，故本院依法酌情将违约金调整为4万元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认王水胜和蔡培松签订的《市场场地租赁协议》于2017年7月18日解除；
二、蔡培松应于本判决生效之日起十日内，返还王水胜押金21,600元;
三、蔡培松应于本判决生效之日起十日内，支付王水胜违约金4万元;
四、驳回王水胜的其他诉讼请求。
如果蔡培松未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6658元，减半收取计3329元，由王水胜负担2659元，由蔡培松负担670。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 员 苏天胜
二〇一七年十二月十五日
法官助理 林丽玉
书 记 员 林逸财
附页：
本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
本案执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。