北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0114民初14709号
原告：顾至升，男，1963年12月5日出生，汉族，住北京市西城区。
被告：姚美贤，男，1964年11月6日出生，汉族，住，住北京市昌平区。
原告顾志升与被告姚美贤租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员曹松清独任审判，公开开庭进行了审理。原告顾志升，被告姚美贤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
顾志升向法院提出诉讼请求：1、判令姚美贤支付2015年6月28日前的水费8045元；2、判令解除双方于2006年5月16日所签订的协议及2006年10月28日签订的补充协议；3、判令姚美贤将其承租的北京市昌平区定福皇庄村边八亩场地腾退给顾志升；4、诉讼费由姚美贤承担。
事实和理由：2006年，顾志升与姚美贤签订了协议，但姚美贤不履行该协议，违反该协议第二条（每年6月30日前的本个月内支付年租金），姚美贤违背了协议里的义务，那也就是放弃了协议里的权利。由于姚美贤不依约定付款，迫使双方重新商议，并于2006年10月28日签订补充协议，补充协议第二条规定：承租方及时向出租方主动付清租金（例如：2007年6月20日前付清2007年7月1日至2008年6月30日的租金，以此类推）。如未能准时付清，出租方有权依据迟交付的时间按日金额5‰（年租金额的千分之五）收取滞纳金，迟滞半年未全额付清租金与滞纳金，出租方有权单方面解除2006年5月16日的协议或依据迟交付的时间按日金额5‰（年租金额的千分之五）收取滞纳金，出租方可以采用其中任一条或两条同时实施。双方由此产生的一切损失由承租方负担。2015年，由于姚美贤不履行协议付款义务，顾志升迫于无奈，为避免更大的经济损失，将其起诉至昌平法院，当庭形成民事调解书。姚美贤无视法院的调解，仅履行了民事调解书（2015）昌民初字第00639号中的第一、三条，拒不履行第二条（被告姚美贤必须依约于二〇一五年六月二十日前给付原告顾至升下一年度租金）。
2006年5月16日所签的协议第三条规定：承租方必须合法经营、使用并负责承担使用中的一切后果。定福皇庄村已提高地租，姚美贤理应承担正在使用中的相应后果，但其拒不承担村里涨价的事实，违反协议第三条。姚美贤连续三年不交租金，故双方所签订的协议已不成立。自2008年至2012年，顾志升支付定福皇庄村地租调价2000元/亩，其中包括姚美贤向顾志升租赁的8亩地向村委会支付了8万元，姚美贤拒付此款。自2013年至今，村委会将低价调整为1.5万/亩，近几年顾志升依照约定向村委会支付租金，但姚美贤未向顾志升支付租金，双方的权利和义务不对等，处于明显不合理的低价情形，远低于市场价格。姚美贤每年对外租赁的租金已经由当初的近30万元/年到近年的30多万元/年。在这种情况下姚美贤恶意违约，连年不付租金并霸占8亩地，拒付向顾志升提供8亩地的对价，显失公平。故诉至法院。
姚美贤辩称：水费应该给，但是顾志升从来没有提过，具体金额需要查水表，其请求的水费金额姚美贤认可。顾志升要求解除合同已经多次起诉，后来其要求涨租金，但是具体金额双方没有商量通，故不同意解除合同。当初签合同时保障三十年，姚美贤才投入盖房，现在不同意腾退。
经审理查明：2006年5月16日，顾志升（出租方）与姚美贤（承租方）签订了《协议》，约定：一、出租方将北京市昌平区定福皇庄村边约8亩场地出租给承租方；二、每年6月30日前的半个月支付年租金……六、水、电费由承租方依国家标准承担；七、2006年7月1日至2011年6月30日年租金陆万伍仟元整，2011年7月1日至2016年6月30日年租金捌万元整，2016年6月30日以后每5年递增5%；2026年7月1日至2036年6月30日期间物价指数达到2006年6月1日物价指数的200%时，增值部分双方各得一半，2036年6月30日后，同等条件下优先续租。2006年10月28日，双方又签订了《补充协议》，协议约定：承租方及时向出租方主动付清租金（例如：2007年6月20日之前，付清2007年7月1日至2008年6月30日的租金，以此类推）；如未能准时付清，出租方有权依据迟交付的时间按日金额5‰（年租金额的千分之五）收取滞纳金，迟滞半年未全额付清租金与滞纳金，出租方有权单方面解除2006年5月16日的协议或依据迟交付的时间按日金额5‰（年租金额的千分之五）收取滞纳金，出租方可以采用其中任一条或两条同时实施，双方由此产生的一切损失由承租方负担。
2013年3月23日，北京市昌平区回龙观镇定福皇庄村民委员会（以下简称：定福皇庄村委会）向顾志升发出通知：“鉴于你的租赁合同已于2007年12月31日到期，至今尚未办理续签的租赁手续，经定福皇庄村党支部、村委会研究决定，对于你所承租的土地将按照2万元/亩价格办理续签手续，请你于2013年4月15日前到村委会办理相关租赁手续，否则将对你所租赁的土地及承租户不予提供任何服务，待拆迁时不给于任何经济补偿。”顾志升将此通知交给姚美贤，据此要求涨租金，但双方并未达成一致。后顾志升将姚美贤诉至法院，要求其支付2013年7月1日至2014年2月28日的租金及滞纳金，并要求解除协议。北京市昌平区人民法院于2014年4月14日作出（2014）昌民初字第1933号民事判决书，判决姚美贤给付顾志升自2013年7月1日至2014年2月28日的租金，并驳回顾志升其他诉讼请求。后来双方再次发生纠纷，顾志升又将姚美贤诉至法院，北京市昌平区人民法院于2015年2月10日作出（2015）昌民初字第00639号民事调解书，姚美贤同意给付顾志升自2014年3月1日至2015年6月30日的租金。姚美贤将涉案场地的租金支付至2015年6月30日，此后再未向顾志升交纳过租金。
本案庭审中，姚美贤称因没有见过顾志升与定福皇庄村委会之间续签的合同，担心顾志升没有土地使用权，且双方对于租金涨幅始终没有达成一致，故没有交纳2015年7月1日之后的租金。顾志升认可双方对于租金涨幅没有达成一致，并称姚美贤没有主动要求顾志升出示续签的合同，自己也没有义务主动向其出示。
另查，自2013年起，顾志升每年都与定福皇庄村委会或股份经济合作社续签租赁协议，顾志升享受涉案场地的使用权。
上述事实，有《协议》、《补充协议》、通知、租赁协议（续签）、（2014）昌民初字第1933号民事判决书、（2015）昌民初字第00639号民事调解书及双方当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”。本案中，顾志升与姚美贤签订的《协议》中约定的租赁期限为30年，违反了上述规定，故《协议》租期中超过20年的约定应当无效。
关于涉案的协议能否解除一节，本院认为，虽然姚美贤未如期支付租金，但姚美贤并未构成根本违约，理由如下：一、双方均同意涨租金，但对于租金涨幅始终未达成一致，故姚美贤未能如期支付租金具有一定的合理性。二、顾志升未向姚美贤出示其与定福皇庄村委会或者股份经济合作社续签的租赁合同，故姚美贤有理由怀疑顾志升已经丧失了涉案场地的使用权，在此情况下，姚美贤未能如期支付租金具有一定的合理性。鉴于姚美贤并不构成根本违约，故顾志升要求解除双方签订的《协议》及《补充协议》并要求姚美贤将涉案场地腾退的诉讼请求，本院不予支持。
关于顾志升要求姚美贤支付水费一节，姚美贤同意支付，对此本院不持异议。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百一十四条之规定，判决如下：
一、原告顾志升与被告姚美贤于2006年5月16日签订的《协议》中租期超过20年的约定无效；
二、被告姚美贤于本判决生效后七日内给付原告顾志升2015年6月28日前的水费8045元；
三、驳回原告顾志升的其他诉讼请求。
案件受理费三十五元，由被告姚美贤负担，于本判决生效后七日内交纳。
如被告姚美贤未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 曹松清
二〇一七年十一月二十二日
书记员 李 强