北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终3964号
上诉人（原审原告）：裘海燕，女，1982年5月5日出生。
委托诉讼代理人：张苗，北京鹏凯律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李倩倩，北京鹏凯律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈雷，男，1964年7月29日出生。
被上诉人（原审被告）：吴其珍，女，1966年10月2日出生。
委托诉讼代理人：王宏，庐江县庐城镇法律服务所法律工作者。
上诉人裘海燕因与被上诉人陈雷、被上诉人吴其珍房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2016）京0106民初6261号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月8日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人裘海燕及其委托诉讼代理人张苗、李倩倩，被上诉人吴其珍及其委托诉讼代理人王宏到庭参加诉讼。陈雷经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。
裘海燕上诉请求：撤销一审判决，改判支持我一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：1.我以分期付款的方式支付了全部购房款，收据倒签并不能否认已付款的事实；2.一审法院判断房屋价款700万元过高缺乏依据；3.房屋出租为另一法律关系，不能以此否认双方间存在房屋买卖关系；4.陈雷作为当事人，有如实陈述的义务，其协助裘海燕举证不能认为有违常理。
吴其珍辩称，同意一审判决。
陈雷经本院合法传唤未到庭应诉亦未答辩。
裘海燕向一审法院提出诉讼请求：陈雷、吴其珍办理将北京市丰台区永外南苑路168号天雅木樨园服装大厦×××号商铺过户至我名下的手续。
一审法院认定事实：裘海燕就其诉讼主张向一审法院提交如下证据：
1.2011年5月3日，《房屋买卖合同》，约定陈雷将北京市丰台区永外南苑路168号天雅-
木樨园服装大厦×××号房屋卖给原告，套内建筑面积为50.5平方米，商用，购房款为700万元，签订合同之日一次性支付购房款，收款账户×××，陈雷取得所有权证后将房屋过户给裘海燕；
2.《房屋买卖合同》附件，双方身份证复印件；
3.2011年5月31日，陈雷给裘海燕出具的收据，陈雷确认收到购房款700万元整。以上证明裘海燕与陈雷签订了房屋买卖合同且支付了购房款；
4.商务用房买卖合同，出卖人三利公司，买受人为陈雷前妻孙月华，证明房屋买卖时陈雷尚未取得房产证；
5.温州市中院判决书，案号（2007）温民一初字第43号，证明陈雷于2007年7月31日取得涉案房屋所有权，但尚未办理所有权证；
6.2016年3月10日，陈雷给裘海燕出具的保证书，保证陈雷将房屋过户至裘海燕名下，出具保证书是因2015年12月裘海燕发现涉案房屋已经过户至吴其珍名下，在裘海燕的追索下陈雷出具的保证书，保证书说明2014年5月陈雷与吴其珍以夫妻名义进行了更名，房屋登记在吴其珍名下。陈雷应当履行合同进行过户，陈雷与吴其珍进行了夫妻更名，裘海燕有权要求陈雷、吴其珍履行过户义务；
7.结婚证，夫妻双方为裘海燕和裘建广；
8.裘建广的身份证；
9.银行存款单、银行卡，证明裘海燕使用裘建广的账户划款，2011年5月5日300万元、5月12日100万元、6月3日140万元、9月29日150万元，共计690万元，此前支付了10万元现金作为定金。
吴其珍对上述证据发表如下质证意见：
1.真实性有异议，我方要求鉴定笔迹形成时间，且裘海燕证据不完整，没有交付购房款的证据。2011年5月3日签订当时合同购房款为700万元，裘海燕从没有要求交付房屋且不主张房屋租金，不符合常理；
2.真实性法院核实；
3.同证据一，如裘海燕补充提交按合同约定交付了700万元房款的证据，我方就放弃对证据三的笔迹鉴定；
4.真实性不认可，与我方从房管局调取的房屋买卖合同不一致，时间、签名不符；
5.复印件，我方不予质证；
6.陈雷在保证书上承诺的不是事实，因为陈雷与吴其珍2014年7月9日已经离婚；
7-8.身份证、结婚证，真实性法院核实；
9.银行卡、存款单，不能达到裘海燕的证明目的，裘海燕没有提供流水，无法看出汇款4次的情况。
陈雷就其主张向法院提交了银行流水，证明裘海燕支付购房款的情况。
吴其珍就此证据发表如下质证意见：（1）裘海燕在2011年是陈雷的员工，裘海燕丈夫也是从事贸易活动，与陈雷有经济往来也是正常行为；（2）在交易明细上的账户与裘海燕提交的买卖合同中约定的交款账户不是同一账户；（3）在裘海燕提交的房屋买卖合同上，约定的付款方式为签订当日一次性支付700万元并汇入指定账户，陈雷提交的银行流水中付款方式与合同不符；（4）合同签订2011年5月3日，第一次庭审中，裘海燕提交的陈雷收据日期为2011年5月31日，内容为收到购房款700万元，收据与银行流水存在矛盾，根据银行流水截止5月31日陈雷仅仅收到400万元，按照常理不可能出具700万元的收据。上述证据不能达到陈雷的证明目的。（5）陈雷主动为裘海燕组织证明，明显恶意串通。
吴其珍就其主张提交如下证据：
1.离婚证，吴其珍与陈雷2014年7月9日办理离婚登记手续，并不是裘海燕所述夫妻关系；
2.涉案房屋房产证，证明吴其珍是房屋的合法所有权人，且早已实际占有；
3.陈雷向吴其珍借款清单一份及条据一组，证明陈雷在婚前、婚内、离婚后向吴其珍借款，陈雷自愿抵房给吴其珍，吴其珍用合理对价购买房屋，借款总计3752200元；
4.国土局丰台分局调取的涉案房屋档案资料一组，证明（1）涉案房屋2011年5月3日陈雷无权处分，当时所有权人为孙月华；（2）契税2012年5月24日房款1702924元，裘海燕所述2011年5月3日购房款为700万元与事实不符；（3）陈雷2012年5月18日才办理的所有权证，在与裘海燕签订合同时无权处分；（4）2014年5月21日房屋产权归属约定可以看出，陈雷自愿将房屋登记在吴其珍名下并办理了登记手续，吴其珍是房屋的合法所有权人。
裘海燕就上述证据发表如下质证意见：
1.真实性无异议，陈雷与吴其珍离婚情况我方不清楚，证明目的不认可；
2.真实性无异议，房产证的取得是夫妻更名取得，对房产证如何办出有质疑，附记记录中房屋抵押解押情况可以推断陈雷所述是事实；
3.真实性、合法性、关联性、证明目的不认可。我方对借款是否真实发生，无法确认真实性，因此不予认可，且借款与本案无关。从借款上可以看出有一些公司事务的内容，其借款真实性的我方提出质疑。婚前有几十万，其余为婚后的，夫妻关系期间的钱款往来真实性不能确认。陈雷与吴其珍曾为夫妻，没有关于债务的相关约定，也无生效文书对债务进行分配；
4.我方确认是从国土局调取，但是买卖合同中170万元需要说明的是2003年价格，不能代表裘海燕与陈雷交易时房产的价格，当时房屋经营状况良好，是房屋的最高价，700万元价格只是略高，是合理的价格区间，裘海燕是多方筹款支付的房款。
陈雷就上述证据发表如下质证意见：
1.无异议；
2.无异议；
3.真实性、合法性、关联性不认可；
4.无异议。
庭审中，裘海燕称涉案房屋并未实际交付，一直由陈雷代为出租，年租金70万元，其中2011年租金双方约定由陈雷收取，陈雷向其支付了2012、2013年和2014年一半的租金，并就此另行提交租赁合同，显示时间为2013年1月8日，出租人为陈雷，年租金为50万元。经一审法院要求，裘海燕就其收取陈雷租金一事仅向法院提交了陈雷的手写证明一份，内容大意为其代收了2012年之后的租金，2014年之前的租金通过其朋友的账户转给了裘海燕，之后是现金支付，至今尚欠裘海燕租金50万元。
一审法院认为，本案争议焦点为裘海燕与陈雷之间是否存在真实的房屋买卖合同关系。首先，从双方所签合同看，双方约定的房屋价格为700万元，折合每平方米14万元，该价格在出售房屋的时间显然过高；其次，从购房款给付看，双方合同约定签订合同当天一次性给付到指定账户，而裘海燕所提交证据显示其所谓支付购房款的时间、方式均和双方约定不符，且陈雷出具的收条也与裘海燕证据显示的时间不符；再次，从房屋的交付看，裘海燕在购买房屋后仍委托陈雷出租房屋的方式本就存在可疑，且裘海燕无法应法院的要求提供陈雷向其支付房租的有效证据；最后，陈雷在本案诉讼中在上述多处证据存疑的情况下主动协助裘海燕举证，有违常理。综上，依据法院现已查明的情况，难以认定裘海燕与陈雷之间是否存在真实的房屋买卖合同关系。故裘海燕要求陈雷、吴其珍协助其办理涉案房屋过户手续的请求，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回裘海燕的诉讼请求。
对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院审理中，裘海燕提交裘建广的银行流水记录，除其主张的四笔转账房款外，另有一笔2011年8月22日裘建广向陈雷转账100万元，对此，裘海燕解释为几个朋友合作生意的资金。为解释收条倒签的原因，裘海燕提交其与陈雷签订的另一份房屋买卖合同，落款日期同为2011年5月3日，该合同约定付款方式为“在本合同签订之日起2日内，裘海燕应向陈雷一次性支付购房款700万元，其中600万元以现金方式支付，剩余100万元转为裘海燕向陈雷的借款，并由裘海燕出具借条给陈雷”，合同另约定了逾期付款的违约责任。裘海燕称为免承担逾期付款的违约责任，其要求陈雷倒签收条。为证明其收取了2014年房屋租金，裘海燕提交银行流水一份，其上显示交易日期2014年3月27日，交易账号×××，转入账号×××，交易金额31万元。
本院认为，根据双方诉辩意见，本案争议焦点为裘海燕是否可基于房屋买卖合同关系得以向陈雷、吴其珍主张房屋权属转移。裘海燕为支持其主张，提交了房屋买卖合同，对此陈雷在一审庭审中予以认可。关于房款的支付，裘海燕提交其夫裘建广与陈雷的银行转账记录，裘海燕指出2011年5月5日、2011年5月12日、2011年6月3日、2011年9月29日四笔转账共计690万元为其向陈雷支付的购房款，该支付方式与合同约定不一致，且与陈雷2011年5月31日签署收条称收到全部购房款的事实不符。关于收条倒签的原因，裘海燕本人一审出庭但表示不清楚倒签原因且未披露其与陈雷签有多份房屋买卖合同。本院审理中裘海燕提交另一份同为2011年5月3日其与陈雷签署的房屋买卖合同，称因该份合同约定有逾期付款的违约责任，为避免承担违约责任期要求陈雷倒签收条。关于一、二审陈述的不一致，裘海燕未能给出合理解释。此外，裘建广与陈雷之间除裘海燕主张的房款转账之外，还有其他经济往来，对此，裘海燕亦未能在一、二审期间作出合理、一致的解释。综上，本院对裘海燕主张其已支付全部房款的主张不予认定。其次，关于房屋的交付，裘海燕主张其以委托出租的方式实现对房屋的占有，该种方式并非不合常理。裘海燕主张陈雷向其支付了2012年、2013年全年及2014年一半的租金，但一审审理中并未提交相应证据。本院审理中，裘海燕提交转账记录称其在2014年收取陈雷租金31万元，然而在一审法院审理中，裘海燕提交的陈雷手写证明显示，陈雷称2014年之前的租金通过其朋友的账户转给了裘海燕，之后是现金支付。即，作为给付收取租金的双方，对2014年租金的给付形式陈述不一。综上，本院对裘海燕主张通过委托出租实现房屋交付的主张亦不予认定。基于上述分析，本院认同一审法院之结论，根据现有证据不能认定裘海燕与陈雷之间是否存在真实的房屋买卖合同关系。现房屋登记在吴其珍名下，裘海燕基于房屋买卖合同关系要求陈雷、吴其珍为其办理权属转移登记，缺乏依据，本院不予支持。综上，裘海燕的上诉理由不能成立，本院不予支持。未有其他证据情况下，本院对700万元是否是交易当时合理市场价值不作判断。陈雷举证是其作为当事人享有的权利和义务，并不违背常理。一审部分审理思路有误，本院予以纠正，但结果正确，予以维持。陈雷经本院合法传唤，未到庭应诉，视为其放弃了相应的诉讼权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费60800元，由裘海燕负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李淼
审 判 员 姚颖
审 判 员 李珊
二〇一八年七月三十一日
法官助理 宋佳
书 记 员 赵婕