大连市甘井子区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0211民初8826号
原告刘洪岩，男
被告张会秋，男
第三人招商银行股份有限公司大连分行(以下简称招行)
委托代理人何小鹿，系辽宁智库律师事务所律师。
委托代理人张雷（系该行职员），男
第三人大连天意房地产开发有限公司（以下简称天意公司）
原告刘洪岩与被告张会秋、第三人招行、第三人天意公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月25日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人刘耀华，被告张会秋，第三人招行的委托代理人何小鹿、张雷，第三人天意公司的委托代理人赵晓芳、袁恺曼均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告刘洪岩诉称，2016年10月20日，原、被告达成房屋买卖协议，约定被告将位于（以下简称案涉房屋）以60万元的价格出卖给原告。房屋过户后该房屋所涉贷款52万余元由原告负责偿还。后原告支付给被告60万元房款，但被告却未将该房屋交付给原告使用。在此期间房价上涨，被告要求原告再付8万元。且案涉房屋现仍登记在天意公司名下、且存在银行抵押权。
后原、被告协商无果，故原告诉至法院。请求：1.依法判令被告腾退案涉房屋并将案涉房屋交付给原告使用；2.依法判令被告及第三人协助原告办理相关房屋过户手续及办理银行变更抵押人及还款人的相关手续；3.本案诉讼费用均由被告承担。
被告张会秋辩称，不同意原告提出的诉讼请求。理由如下：1.因我把案涉房屋卖给原告后该房屋就涨价了，但原告一直没给我涨价的差价款项，所以我就不可能向原告交付房屋。2.原、被告之间签订了房屋买卖协议属实，该协议是我签的。我收到了原告交付的房款60万元。原告通过银行卡转账给了我20万元、以现金方式分两次给了我40万元。3.案涉房屋在大连市甘井子区前关附近，我当时以6700元/平方米购买的，案涉房屋系“金地”开发商开发的，案涉房屋有银行抵押贷款，大概剩余50多万元，原、被告双方约定案涉房屋的剩余贷款由原告负责进行偿还。4.案涉房屋是我自己的个人财产，我在2013年就通过法院调解与前妻离婚了，案涉房屋是我离婚后购买的。案涉房屋没有产权证，我系在2015年从开发商处购买的案涉房屋，但一直没有办理产权证，我和开发商签订过商品房买卖合同。
第三人招行述称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：1.原告购买案涉房屋前，我单位已于2015年7月28日办理了案涉房屋的抵押权预告登记，故案涉房屋未经抵押权利人的同意而进行的转让行为不发生物权变动的效力，故原告对案涉房屋不享有所有权。2.我单位为案涉房屋的预告抵押登记权利人，我单位享有相应的排他性物权和对抗第三人请求变更物权的权利。3.原告在不能依法取得案涉房屋所有权的情况下，其经济损失应向该房屋的出让方另行主张。4.案涉房屋买卖协议签订日期是2016年10月20日，此时我单位已办理了案涉房屋的抵押权预告登记，原、被告双方签订案涉房屋转让协议时未经招行同意，原告只提交了案涉房屋的房款支付收条，未提供相关的转帐流水证明，其不能证明原告实际向被告交付了案涉房屋的购房款。
第三人天意公司述称，我单位同意原告提起的诉讼请求。理由如下：案涉房屋早已可以办理个人名下的产权证，即2016年5月23日就可以办理产权证。现案涉房产我方不清楚登记在谁名下，大产权证登记在我公司名下。如果任何一方要求我公司配合协助办理产权登记的话，我公司可以协助他们予以办理。
经审理查明，2016年10月20日，甲方（卖方）张会秋与乙方（买方）刘洪岩签订房屋买卖协议一份，约定“甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方购买甲方出售的房屋事宜，订立本协议。1.甲方同意将案涉房屋（建筑面积127.74平方米）出售给乙方。2.甲乙双方同意案涉房屋成交价60万元。3.甲乙双方同意自本协议签订之日起7日内乙方一次性付清房款，同时甲方将房屋交付乙方使用。4.甲方负责协助乙方办理相关过户手续，过户费用由乙方自行承担。5.甲方保证房屋权属清楚等。6.甲乙双方在房屋交付后，甲方欠银行的该房屋余额贷款由乙方承担，与甲方无关。”
2016年10月25日，被告张会秋向原告出具收条，内容为“今收到刘洪岩购房款60万元，收款人张会秋。”
案涉房屋由被告张会秋于2015年7月10日办理了商品房合同备案登记，于2015年7月28日办理了银行抵押登记（被担保主债权数额为59万元，抵押权人为本案第三人招行）。
庭审中，被告张会秋提供一份某法院民事调解书，记载其与王艳玲（音）于2013年7月20日离婚、孩子由女方抚养等事宜。
本院所确认的上述事实，有当事人陈述，原告提供的房屋买卖协议、收条、工资证明、在职证明、银行汇款材料等证据材料，第三人招行提供的个人购房借款及担保合同、个人贷款借款借据、房屋预告登记证明材料等证据材料，第三人天意公司提供的商品房交付使用通知书存根联、大连市房地产权证（大产权证）等证据材料及本案庭审笔录在案为凭，这些证据材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为,依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。
鉴于原告与被告张会秋签订的关于案涉房屋的买卖协议系双方当事人的真实意思表示，该协议未违反我国法律、行政法规的效力性强制性规定，故该房屋买卖协议系有效合同。鉴于原告已按该房屋买卖协议的约定履行了向被告张会秋交付房款60万元的义务，且被告张会在秋庭审中也认可收到了原告交付的60万元房款，故被告张会秋理应按照双方签订的房屋买卖协议的约定（“自本协议签订之日起7日内乙方一次性付清房款，同时甲方将房屋交付乙方使用”）向原告交付案涉房屋。故原告请求依法判令被告腾退案涉房屋并将案涉房屋交付原告使用的诉讼请求，本院依法予以支持。
关于原告请求依法判令被告及第三人协助原告办理案涉房屋相关过户手续一节。鉴于原告购买案涉房屋时已知悉该房屋存在银行抵押权，且原告在与被告签订案涉房屋买卖协议时也书面承诺了“甲方欠银行的该房屋余额贷款由乙方承担、与甲方无关”；由于被告张会秋当初购房时以案涉房屋为抵押向第三人招行办理了贷款手续，该节事实清偿；被告的该行为致使案涉房屋设立了抵押权，从而给案涉房屋的再次变更过户造成了障碍，现原告的变更过户目的无法实现；鉴于被告张会秋已将案涉房屋抵押给了第三人招行并办理了抵押登记，由于抵押权具有物上追及权，依据我国《物权法》一百九十一条的规定，现原告刘洪岩无法办理案涉房屋的过户登记手续。综上，故原告的该节诉讼请求，本院依法不予采信。
关于原告请求依法判令被告及本案第三人协助原告办理银行变更抵押人及还款人的相关手续一节。鉴于是否变更抵押权人及还款人取决于第三人招行的自主自决行为，该行为并非系人民法院依法审理裁判的范畴，故原告提出的该节请求，本院依法不予处理。根据我国相关法律规定，虽抵押房屋不存在对外转让的限制，但前提是需消灭抵押权；故在原告自愿向第三人招行清偿了案涉房屋尚欠的抵押贷款本息及相关提前还贷费用后；第三人招行和被告张会秋可协助原告办理案涉房屋的抵押登记涂销手续；在案涉房屋的抵押登记涂销手续办妥后，被告张会秋及本案第三人可共同协助原告办理案涉房屋过户至原告名下的变更登记手续。
对于原告称“第三人招行所设定的案涉房屋抵押权预告登记是无效的，因为该房屋的产权仍然登记在天意公司名下”，鉴于原告该节意见与法相悖，故本院依法不予采信。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百九十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条之规定，判决如下：
一、被告张会秋于本判决发生法律效力之日起十日内将位于房屋腾退并交付给原告刘洪岩使用。
二、驳回原告刘洪岩提出的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行。
案件受理费人民币9900元，保全费3520元，均由被告张会秋负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审 判 长 董允瑞
人民陪审员 由舒莹
人民陪审员 黄 婷
二〇一八年二月五日
书 记 员 王 健