福建省厦门市湖里区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0206民初248号
原告厦门华永至合房地产有限公司，住所地福建省厦门市湖里区。
法定代表人陈斌，该公司执行董事。
委托代理人方磊、张作勇，福建旭丰律师事务所律师。
被告雷万强，男，1973年3月11日出生，畲族，住福建省三明市梅列区。
被告宋春妮，女，1982年3月26日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。
原告厦门华永至合房地产有限公司（以下简称华永至合公司）与被告雷万强、宋春妮商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年1月11日立案受理后，依法由代理审判员张占甫适用简易程序于2016年2月22日公开开庭进行了审理。原告华永至合公司的委托代理人方磊、张作勇到庭参加诉讼。被告雷万强、宋春妮经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华永至合公司诉称，2013年7月15日，华永至合公司与雷万强、宋春妮签订了合同编号为03085656的《厦门市商品房买卖合同》（下称《买卖合同》）及相关补充协议，约定雷万强、宋春妮向华永至合公司购买位于厦门市湖里区江头台湾街天地阳光广场1梯9层906室，购房总价款为1299626元。《买卖合同》第六条规定买受人按下列方式付款：首付加按揭方式付款，签订本合同当日支付不低于全部购房款50%（按实际缴交填写）的房款，其余价款自签订合同之日起30日内向银行贷款支付完毕。附件六合同补充协议第三条第（3）项规定：买受人未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致出卖人作为担保人而承担担保责任的，自银行向出卖人发出承担担保责任通知之日起或自出卖人知道买受人逾期付款之日起，出卖人有权解除本合同，买受人应按全部购房价款的15%向出卖人支付违约金并赔偿出卖人因此所遭受的损失，出卖人有权从应退还给买受人的款项中直接扣除违约金、损失以及出卖人履行担保责任代替买受人偿还的按揭等各种买受人应该支付给出卖人的款项；房款不足抵扣的，买受人应于合同解除之日起7日内补足。附件六合同补充协议第二十五条第2项约定：本合同因法律规定或者约定解除的，双方应互相配合办理合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续，若买受人拒绝配合办理上述解除手续的，自合同解除之日起，按照合同总价款的万分之三的标准按日向出卖人支付违约金，直至配合办妥之日。2013年7月27日，雷万强、宋春妮向华永至合公司支付购房首付款659626元，剩余640000元以银行按揭方式支付。2013年11月15日，双方共就涉案房屋办理了商品房买卖合同网签备案手续；同日双方就涉案房屋办理预告登记手续。2013年11月27日，华永至合公司、雷万强、宋春妮夫妻及中国工商银行股份有限公司厦门分行（下称工商银行）三方签订编号为2002013商用0071的《个人购房借款／担保合同》及其附件说明，该合同约定：雷万强、宋春妮向工商银行申请抵押贷款640000元，华永至合公司对此承担阶段性连带责任保证。2013年12月11日，三方就涉案房屋办理了抵押权预告登记手续。2014年1月4日，按揭银行依约发放按揭贷款640000元，并于同日办理了预抵押登记。但是自2015年7月4日起，雷万强、宋春妮未按约向按揭银行还款，截至2015年11月4日，雷万强、宋春妮未偿还的贷款本金为543949.79元，相应利息、罚息、复利12422.88元。基于此，按揭银行于2015年11月19日向厦门市思明区人民法院起诉要求华永至合公司承担相应的保证责任。华永至合公司为维护自身合法权益，请求法院判令：1、解除华永至合公司与雷万强、宋春妮之间签订的合同编号为03085656的《厦门市商品房买卖合同》，并责令两被告协助原告前往厦门市国土资源与房产管理局办妥商品房买卖合同网签备案注销手续、预告登记注销手续、按揭合同解除手续以及抵押权预告登记注销手续；若雷万强、宋春妮拒绝配合解除上述手续的，则自商品房买卖合同解除之日起，按照合同总价款万分之三的标准按日向华永至合公司支付违约金，直至配合办妥为止；2、雷万强、宋春妮立即向华永至合公司支付因其未能向银行履行应尽的义务（即拖欠按揭银行月供款）而产生的违约金194943.9元；3、雷万强、宋春妮承担本案全部诉讼费用。
被告雷万强、宋春妮未作答辩。
经审理查明，2013年7月15日，华永至合公司与雷万强、宋春妮签订一份合同编号为03085656的《厦门市商品房买卖合同》及附件合同补充协议，合同约定雷万强、宋春妮以总价1299626元向华永至合公司购买厦门市湖里区江头台湾街中段天地阳光广场1梯9层906室房产（以下简称讼争房屋），建筑面积55.30平方米；房款付款方式为首付加按揭方式付款，签订合同当日支付不低于全部购房款50%的房款，其余价款自签订合同之日起30日内向银行贷款支付完毕。合同附件六补充协议第三条第（3）项约定：买受人未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致出卖人作为担保人而承担担保责任的，自银行向出卖人发出承担担保责任通知之日起或自出卖人知道买受人逾期付款之日起，出卖人有权解除本合同，买受人应按全部购房价款的15%向出卖人支付违约金并赔偿出卖人因此所遭受的损失，出卖人有权从应退还给买受人的款项中直接扣除违约金、损失以及出卖人履行担保责任代替买受人偿还的按揭等各种买受人应该支付给出卖人的款项；房款不足抵扣的，买受人应于合同解除之日起7日内补足。附件六合同补充协议第二十五条第2项约定：本合同因法律规定或者约定解除的，双方应互相配合办理合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续，若买受人拒绝配合办理上述解除手续的，自合同解除之日起，按照合同总价款的万分之三的标准按日向出卖人支付违约金，直至配合办妥之日。同日，上述合同提交厦门市房地产交易权籍登记中心进行备案。2013年11月15日，讼争房屋在厦门市房地产交易权籍登记中心进行了预购商品房预告登记。该《预购商品房登记证明》注意事项中载明：“本证明根据土地房屋登记薄的记载而缮写发放，与登记薄不一致的，除有证据证明登记薄确有错误外，以登记薄为准；预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内，当事人应当及时办理相应的房屋登记。”2013年7月27日，雷万强、宋春妮向华永至合公司支付购房款659626元。
2013年11月27日，华永至合公司、雷万强、宋春妮夫妻及中国工商银行股份有限公司厦门分行三方签订《个人购房借款／担保合同》及其附件说明（合同编号2002013商用0071），贷款种类为个人购置商用房贷款，该合同约定：1、雷万强、宋春妮向工商银行申请抵押贷款640000元，华永至合公司对此承担连带责任保证担保；2、保证担保的范围包括合同项下的贷款本金、利息、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用及借款人所有其他应付费用；3、保证担保的方式为阶段性连带责任保证，保证期间至按合同约定正式抵押手续办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书。2013年12月11日讼争房屋在厦门市房地产交易权籍登记中心办理预购商品房抵押权预告登记。2014年1月23日，华永至合公司向雷万强、宋春妮开具了剩余640000元购房款的发票。
另查明，因雷万强、宋春妮未依照《个人购房借款／担保合同》（编号：2002013商用0071号）的约定履行相应的还款义务，中国工商银行股份有限公司厦门分行以雷万强、宋春妮、厦门华永至合公司为被告向厦门市思明区人民法院提起诉讼，请求雷万强、宋春妮偿还借款543949.79元及相应利息、复利、罚息、实现债权的费用等，并请求华永至合公司对雷万强、宋春妮应承担的债务承担连带清偿责任。2015年12月14日，华永至合公司收到了上述案件的相关起诉材料，案件案号为（2015）思民初字第18608号。
还查明，讼争房产于2015年9月23日被福建省沙县公安局沙公（经侦）封通字（2015）09137号案件司法稽查过程中查封。
庭审过程中，华永至合公司确认第一项诉讼请求中“若雷万强、宋春妮拒绝配合解除上述手续的，则自商品房买卖合同解除之日起，按照合同总价款万分之三的标准按日向华永至合公司支付违约金，直至配合办妥为止”的条件目前尚没有成就。
以上事实，有华永至合公司提交的《厦门市商品房买卖合同》（编号03085656）及附件、销售不动产统一发票（2张）、《个人购房借款／担保合同》、（2015）思民初字第18608号案件材料、《商品房买卖合同备案证明》、《预购商品房抵押权预告登记证明书》、《预购商品房预告登记证明》，本院调取的讼争房产在厦门市国土房产测绘档案管理中心的查封情况查询材料、当事人的陈述及本院的庭审笔录为证。
本院认为，雷万强、宋春妮经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其自动放弃抗辩权利。华永至合公司与雷万强、宋春妮签订的《商品房买卖合同》及其附件系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律的强制性的规定，应认定合法有效，当事人双方均应按照合同约定履行义务。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致可以解除合同，当事人也可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。雷万强、宋春妮未按合同约定向贷款银行偿还抵押贷款导致华永至合公司需要向贷款银行承担担保责任，根据商品房买卖合同及其附件六，华永至合公司有权解除合同并要求买受人支付全部购房款15%的违约金，华永至合公司请求解除本案双方签订的商品房买卖合同及要求雷万强、宋春妮支付194943.9元违约金的诉求具有充分的事实与法律依据，本院予以支持。合同解除后，雷万强、宋春妮已无权取得合同中约定房产的所有权，依据双方的合同关系雷万强、宋春妮负有配合华永至合公司办理有关商品房买卖合同在土地资源与房产管理部门注销备案的义务。讼争房产已被公安部门司法稽查过程中查封，商品房买卖合同网签备案、商品房预告登记均以房产的商品房买卖合同在土地资源与房产管理部门的登记备案为基础，华永至合公司提交的《预购商品房预告登记证明》仅仅是土地资源与房产管理部门的单方证明，实际权属仍以登记簿的登记为准，因此《预购商品房预告登记证明》是否注销或撤销亦系土地房产与房产管理部门的单方行为，不必然需要买受人雷万强、宋春妮的配合，且因讼争房产尚处于查封状态，商品房预告登记注销的条件尚没有成就，故华永至合公司请求雷万强、宋春妮协助办妥讼争房产预告登记的主张，本院不予支持。华永至合公司未提交办理商品房买卖合同网签备案的相关证据，合同的网签备案仅仅是房产交易过户的中间环节，房屋权属以实际登记备案为准，在讼争房产被查封的情况下华永至合公司请求注销商品房买卖合同网签备客观上条件亦不具备，因此华永至合的该项请求本院亦不予支持。讼争房屋处于抵押状态，雷万强、宋春妮所欠抵押权人的借款尚未清偿完毕，同时讼争房屋已被查封，尚不具备解除抵押权的条件，故华永至合公司请求注销商品房预抵押登记注销手续及办理按揭合同解除手续的请求没有相应的事实与法律依据，本院不予支持，同时本案的审理结果亦不会对讼争房产的抵押权人中国工商银行股份有限公司厦门分行产生影响，华永至合公司请求追加抵押权人为第三人的请求本院亦不予支持。华永至合公司主张“若雷万强、宋春妮拒绝配合办理解除相关手续（商品房买卖合同网签备案注销手续、预告登记注销手续、按揭合同解除手续、抵押权预告登记注销手续）的，则自本合同解除之日起，按照合同总价款的万分之三的标准按日向华永至合公司支付违约金，直至配合办妥为止”。因华永至合公司确认该请求中的条件尚未成就，故本院对华永至合公司的上述请求不予支持，华永至合公司可待条件成就后另行主张。综上，本院认为，雷万强、宋春妮未依约履行合同，华永至合公司有权根据合同约定解除合同并要求雷万强、宋春妮承担违约责任，但讼争房屋被公安部门查封且尚处于抵押状态中，可能被有关机关在执行过程中拍卖或者抵押权人为实现抵押权而使房屋的所有权发生变更，华永至合公司请求注销讼争房屋有关网签备案、预告登记、预告抵押登记及解除按揭合同的客观条件均不具备，若此后出现条件具备的情形，华永至合公司可另行主张。被告雷万强、宋春妮经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理并判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告厦门华永至合房地产有限公司与被告雷万强、宋春妮2013年7月15日签订的编号为03085656号的《厦门市商品房买卖合同》。
二、被告雷万强、宋春妮应于本判决生效之日起十日内向原告厦门华永至合房地产有限公司支付违约金194943.9元。
三、驳回原告厦门华永至合房地产有限公司的其他诉讼请求。
如被告雷万强、宋春妮未按以上期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费8248元，由原告厦门华永至合房地产有限公司负担200元，由被告雷万强、宋春妮负担8048元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 张占甫
二〇一六年三月七日
代书 记员 吴朝旭
附页：
本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
本案执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。