上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0110民初3438号
原告(反诉被告)狄顺珍，女，1951年8月31日出生，汉族，住上海市杨浦区。原告(反诉被告)侯台胜，男，1945年8月13日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托代理人狄顺珍(侯台胜之妻)。原告(反诉被告)侯莹，女，1977年10月15日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托代理人狄顺珍(侯莹之母)。三原告(反诉被告)共同委托代理人莫晓明，男，1983年8月26日出生，汉族，住上海市杨浦区市光四村XXX号XXX室。被告(反诉原告)薛宏，男，1968年1月17日出生，汉族，住上海市杨浦区。被告(反诉原告)徐咏梅，女，1971年1月6日出生，汉族，住上海市杨浦区。两被告(反诉原告)共同委托代理人闫学文，上海敏诚善律师事务所律师。原告(反诉被告)狄顺珍、侯台胜、侯莹诉被告(反诉原告)薛宏、徐咏梅房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员王莹独任审判。被告薛宏、徐咏梅于2016年3月14日提出反诉。本院于2016年3月22日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)狄顺珍、侯台胜、侯莹的共同委托代理人莫晓明、被告(反诉原告)薛宏及被告(反诉原告)薛宏、徐咏梅的共同委托代理人闫学文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告狄顺珍、侯台胜、侯莹诉称：2015年5月20日，原、被告就原告名下的上海市杨浦区殷行路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订了《上海市房地产买卖合同》，双方约定于2015年8月12日前办理过户手续，由于被告名下其他房屋未出售属于限购对象不能办理过户手续，被告出售房屋后双方才于2015年9月9日办理过户手续，双方于2015年12月20日完成交房；经原告多次催讨，被告未支付尾款，故诉至法院请求判令：1、被告向原告支付购房尾款人民币5万元(本案币种均为人民币)；2、被告支付原告延期交易的违约金14,820元，从2015年8月13日计算至2015年9月9日，按总房价的万分之三计算；3、被告支付原告延期支付5万元尾款的违约金52,440元，从2015年12月21日起暂计至2016年3月22日共92天，按总房价万分之三计算。被告(反诉原告)薛宏、徐咏梅辩称并反诉称：被告在合同约定的日期前既已出售原有房屋，可以按合同约定日期办理交易过户手续，由于原告在审税、贷款等需要其配合的环节上一再违约，导致双方直至2015年9月9日才办理产权过户手续；在被告完成付款后，原告也没有按约将房屋交付被告，直至2015年12月20日才清退租客将房屋交给被告；为此，被告提出在扣除延迟交付房屋、延迟迁出户口违约金及不当得利后，将尾款余款付给原告，原告明确表示拒绝；违约责任不在被告，故不同意原告诉讼请求。因原告违约，被告提起反诉请求判令：1、反诉被告给付迟延交付房屋违约金30,780元；2、反诉被告给付以30,780元为基数，自2015年12月21日起至本判决生效确定的给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算的逾期利息；3、反诉被告返还不当得利11,180元，自2015年9月26日起至2015年12月20日止共计86日，每月按3,900元计；4、反诉被告给付以11,180元为基数，自2015年12月20日起至本判决生效确定的给付之日止，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算的逾期利息；5、判令被告给付迟延迁出户口违约金1,140元，自2015年10月28日起至2015年10月29日共计2日，以190万元为基数，按日万分之三计算。反诉被告狄顺珍、侯台胜、侯莹辩称：反诉被告通过中介和反诉原告沟通，定于2015年11月2日交房，因反诉原告未到场，故未完成交房；反诉原告认为反诉被告存在不当得利应当举证；反诉被告确实是延期了2天迁户口，因反诉被告原以为房屋权利人到场就可以迁出全部户口，而反诉被告女婿出差未到场，需等他回沪才能迁出户口，故仅延期2天；不同意反诉诉请。经审理查明：上海市杨浦区殷行路XXX弄XXX号XXX室即系争房屋原产权人系三原告，建筑面积67.65平方米。2015年5月20日，原、被告经上海仁丰房地产经纪有限公司居间介绍就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》。主要内容为：房地产转让价款为190万元；原告于2015年9月28日前腾出该房屋并通知被告验收交接；双方在2015年8月29日之前，向房地产交易中心办理转让过户手续；被告未按约定期限付款的，原告应书面催告被告，自收到原告书面催告之日起7日内，被告仍未付款的，原告有权单方解除合同，并从被告已付款中扣除应向原告支付逾期未付款的20%的违约金，余款返还被告……原告未按合同约定交接房地产的，被告应书面催告原告，自收到催告之日起7日内，原告仍未交付房地产的，被告有权单方解除合同，原告除应向被告返还已收款和利息外，还应按已收款的20%向被告支付违约金。上述买卖合同补充条款约定：双方于2015年8月12日前往上海市杨浦区房地产交易中心办理产权过户手续；被告如需商业或组合贷款应在2015年8月12日前办理好贷款手续，原告同意配合被告办理贷款手续，并提供相关材料；原告于被告付清全部房款(包括贷款、不计尾款部分)后7日内将该房屋交付给被告，若未能按时交房的每逾期一日原告应按房价的万分之三支付给被告违约金，同时原告承诺原有户口于交房前日全部迁出，若未能迁出的，每逾期一日按照房价的万分之三支付被告违约金，直至原有户口迁出为止；原告出售的房屋内若设有租赁事宜由原告自行解决；被告于签订买卖合同当日支付房款60万元，含已付定金10万元，办理产权过户手续当日支付25万元，以银行贷款的方式支付100万元，尾款5万元在房屋交接完毕并结算好交房前的各项使用费后当日内由被告支付给原告。签订上述房屋买卖合同前，被告已分3次支付原告房款60万元。2015年8月11日，原告侯台胜签署《购房房款收据》，确认收到被告支付的房款25万元。2015年8月4日，被告名下上海市杨浦区浣纱三村XXX号XXX室房屋产权过户给案外人，被告遂通知原告办理审税及贷款手续。办理上述手续后，双方于2015年9月9日到上海市杨浦区房地产交易中心办理过户手续，因时间已过买卖合同约定的过户期限，在交易中心工作人员的建议下，合同上的过户时间由“2015年8月29日”更改为“2015年9月29日”。2015年9月24日，系争房屋产权人变更登记为被告。审理中，原告确认于2015年10月20日收到贷款银行发放的房款100万元。2015年11月4日，被告向原告寄送《逾期未交房催告书》，要求原告尽快交房。2015年12月20日，原、被告办理房屋交接事宜，并签署了《房屋交接书》，该交接书上载明“2015年12月14日租客已搬出”。2015年10月29日，原告将系争房屋内在册户口迁出。审理中，被告提供一份原告侯台胜于2015年11月2日署名的手写材料，载明“11月2日已正常通知房客魏峥荣于2015年12月2日之前腾出房间让给薛宏，余下为此造成的一切违约费用由房客魏峥荣同志承担”。原告对此材料无异议，但认为原告已通知被告2015年11月2日交接房屋，当天中介人员和居委会均已到场，因被告未到无法交接，房客遂提出行李再放一段时间，等找到房子再搬。以上事实，有《上海市房地产买卖合同》、《房屋交接书》、上海市房地产登记簿、《购房房款收据》、《逾期未交房催告书》、国内邮政回执、户籍摘录及当事人陈述等证据予以证明，本院予以确认。本院认为：民事活动应当遵循诚实信用原则。《上海市房地产买卖合同》系原、被告双方真实意思表示，双方均应遵照执行。系争房屋产权已过户至被告名下，原告要求被告支付尾款5万元，本院可予支持。原告并无证据证明系被告过错导致办理交易过户手续延期，故对原告要求被告支付延期交易违约金，本院难以支持。合同明确约定原告应于收到银行发放的贷款后7日内将系争房屋交付被告，原告确认于2015年10月20日收到贷款银行发放的房款100万元，理应于收款后7日内与被告办理房屋交接手续。合同亦约定系争房屋内租赁事宜由原告自行解决，故原告办理房屋交接手续时应当清退租客、并腾空房屋，以便于被告入住或装修。但原告直至2015年12月才清退租客，显系违约。原告违约在先，被告据此要求原告支付违约金，在争执未果的情况下未支付尾款，属事出有因，故对原告要求被告支付延期付款违约金的诉请，本院难以支持。反诉原告要求反诉被告支付逾期交房、逾期迁出户口的违约金，符合合同约定，本院可予支持。反诉被告认为违约金约定标准过高，要求法院调整。本院参考反诉原告的实际损失及反诉被告的过错程度，酌情确定违约金金额。逾期交房的违约责任及违约金数额尚未确定的情况下，反诉原告要求反诉被告支付逾期支付违约金利息，本院难以支持。反诉原告认为产权过户后，反诉被告仍收取系争房屋租金，未提供证据证明，现反诉要求反诉被告返还不当得利并支付不当得利的利息，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)薛宏、徐咏梅应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)狄顺珍、侯台胜、侯莹房款人民币50,000元；二、原告(反诉被告)狄顺珍、侯台胜、侯莹的其余诉讼请求，不予支持；三、反诉被告(原告)狄顺珍、侯台胜、侯莹应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告(被告)薛宏、徐咏梅逾期交房违约金人民币5,000元；四、反诉被告(原告)狄顺珍、侯台胜、侯莹应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告(被告)薛宏、徐咏梅逾期迁出户口违约金人民币200元；五、反诉原告(被告)薛宏、徐咏梅的其余反诉请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币2,645元，减半收取计人民币1,322.50元，由原告(反诉被告)狄顺珍、侯台胜、侯莹负担人民币797.50元，被告(反诉原告)薛宏、徐咏梅负担人民币525元；本案反诉受理费人民币441元，由反诉原告(被告)薛宏、徐咏梅负担人民币416元，反诉被告(原告)狄顺珍、侯台胜、侯莹负担人民币25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 王 莹
二〇一六年四月二十日
书记员 袁甄乙肖蔚瑾
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。