江苏省灌云县人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0723民初373号原告（反诉被告）连云港润和房地产开发有限公司，组织机构代码证代码79535318-3，住所地，灌云县伊山镇东门社区。法定代表人娄国明，该公司董事长。委托代理人田浩轩、林映彤，江苏苍佑律师事务所律师。被告（反诉原告）代沐英。被告（反诉原告）姜波。被告（反诉原告）姜洪生。被告（反诉原告）姜如春，女，1979年11月16日出生，居民身份证号码3207231979********，住灌云县伊山镇振兴北路48-5号润和花园小区*号楼***室。上述四被告（反诉原告）共同委托代理人严立山、李华成，灌云县四队法律服务所法律工作者。本院于2016年1月21日立案受理了原告连云港润和房地产开发有限公司与被告代沐英、姜波、姜洪生、姜如春房屋买卖合同纠纷一案，并于2016年2月25日立案受理了反诉原告代沐英、姜波、姜洪生、姜如春与反诉被告连云港润和房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，依法由审判员战传福适用简易程序于2016年2月25日对上述本诉及反诉一并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）连云港润和房地产开发有限公司委托代理人田浩轩，被告（反诉原告）代沐英、姜波、姜洪生、姜如春委托代理人严立山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告连云港润和房地产开发有限公司诉称：原告与被告于2015年1月29日签订商品房买卖合同，约定原告出售润和花园小区第1#幢208室商用房给四被告，并约定了价款、付款方式及逾期付款违约责任。合同签订后，四被告按约支付了首付款，原告按约交付了房屋，但是经原告多次催告，四被告因自身原因未能办妥银行按揭手续，只于2015年12月20日支付了140000元，剩余210000元至今未付。为此，原告于2016年1月18日诉至法院，请求判令四被告共同支付剩余购房款210000元，并支付逾期付款违约金暂计9184元（按日万分之二，自2015年8月30日起至2015年12月19日止，以本金350000元计算；自2015年12月20日起至实际付清之日止，以本金210000元计算）；并由四被告共同承担本案诉讼费用。被告代沐英、姜波、姜洪生、姜如春辩称：原告要求被告支付购房款及违约金没有事实及法律依据。依据双方签订的补充协议，被告不存在违约行为，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。反诉原告代沐英、姜波、姜洪生、姜如春诉称：反诉原告与反诉被告于2015年1月29日签订商品房买卖合同，并于2015年8月1日签订补充协议，约定反诉原告采用分期付款方式从反诉被告处购买润和花园第1#幢208室商业营业用房，房屋总价款630000元，反诉原告已付490000元。合同约定房屋交付期限为2015年3月1日前，办证期限为2015年5月31日前。合同签订后，反诉原告按约履行了合同，但反诉被告交付房屋的时间是2015年7月2日，房产证、土地证至今未予办理。反诉被告的违约行为侵害了反诉原告的合法权益。为此，反诉原告特提起诉讼，请求法院判令反诉被告将涉案房屋房产证、土地使用证办好交于反诉原告；赔付延期交房违约金11760元（以490000元为本金，按日万分之二从2015年3月2日计算至2015年7月2日）；赔付延期办证违约金（按中国人民银行计算逾期贷款利率，从2015年6月1日计算至反诉原告拿到房产证、土地使用证之日）；并由反诉被告承担本案反诉费用。反诉被告连云港润和房地产开发有限公司辩称：双方于2015年8月1日签订的补充协议的第二条第三项明确约定补充协议必须在反诉原告所购房屋的房产证、土地证全部收到方能生效，但是此生效条件并未成就，故补充协议未生效。根据连云港仲裁委员会裁决书查明的事实，涉案房屋按揭贷款未能办理的原因是反诉原告将305、315室隔墙打通，形成产权不明的状况。经多次催要，反诉原告拒不支付剩余房款，因此反诉被告未协助办理涉案房屋产权证是正当合理的。综上，请求法院依法驳回反诉原告的诉讼请求。经审理查明：一、2015年1月29日，被告（反诉原告）代沐英、姜波、姜洪生、姜如春与原告（反诉被告）连云港润和房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，约定购买位于灌云县伊山镇振兴北路东侧润和花园第1#幢208室商业营业用房，总价款700000元，于2015年1月29日前支付首付款350000元，剩余购房款350000元在合同签订后30日内办妥银行按揭，付清全部房款；交付期限为2015年3月1日前。合同第七条买受人逾期付款的违约责任，约定逾期超过30日后，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；逾期应付款是指到期应付款与该期实际已付款的差额。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任，约定逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金。合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料提交产权登记机构备案。附件四合同补充协议，约定“五、买受人自己办理按揭贷款……因买受人自身原因达不到银行按揭贷款条件无法办理贷款的，由买受人在本合同规定时间前交清全部余款……”。同日，被告（反诉原告）代沐英、姜波、姜洪生、姜如春支付首付款350000元。二、2015年8月1日，原告（反诉被告）连云港润和房地产开发有限公司（甲方）与被告（反诉原告）代沐英、姜波、姜洪生、姜如春（乙方）签订合同补充协议，约定“二、208室商铺乙方采取以下付款方式：1、208室商铺总价为70万元人民币，乙方已付35万元，尚欠35万元，经双方协商，乙方只需支付给甲方28万元人民币。2、乙方在2015年12月30日前支付给甲方14万元人民币，剩余14万元人民币在2016年8月30日前付清。3、此协议必须在乙方所购房的房产证及土地证全部收到方能生效，办理房产证土地证及其他剩余费用由甲方承担。4、乙方如不按期支付房款，甲方有权起诉并按银行同期利息五倍支付。”。被告（反诉原告）代沐英、姜波、姜洪生、姜如春至今未取得润和花园第1#幢111室、208室、305室、315室商业营业用房权属证书。三、2015年8月17日，中国工商银行股份有限公司灌云支行出具情况说明给原告（反诉被告）连云港润和房地产开发有限公司，由于种种原因只能对被告（反诉原告）代沐英、姜波、姜洪生、姜如春所申请四套商用房中的1#111室和208室办理个人购置商用房贷款手续。2015年8月23日，原告（反诉被告）连云港润和房地产开发有限公司向被告（反诉原告）代沐英、姜波、姜洪生、姜如春所发出关于要求立即自行办理个人购置商用房贷款手续及支付所购商用房余款的催告函，催告如下：“1、在收到本催告书之日起七个工作日内，按工商银行个人住房、商用房按揭贷款需提供的资料清单（附件2）准备好按揭贷款的相关申请资料，至该行自行办理111室及208室的个人购置商用房贷款手续，同时立即向我公司支付完305室、315室剩余房款共60万元；2、如你们不愿意办理银行按揭贷款的，则请立即向我公司支付四套商用房剩余房款共120万元。”。被告（反诉原告）代沐英、姜波、姜洪生、姜如春认可已于2015年8月23日收到上述催知函；但是，既未办理按揭贷款，亦未全额支付剩余购房款。2016年1月16日，原告（反诉被告）连云港润和房地产开发有限公司向被告（反诉原告）代沐英、姜波、姜洪生、姜如春发出“关于接收第1#幢208室14万元房款并要求立即支付剩余21万元剩余购房款的告知函”，认可于2015年12月20日收到的140000元款项系第1#幢208室剩余购房款其中一部分，并以补充协议没有生效等为由，要求立即支付全部的剩余购房款210000元。被告（反诉原告）方已于2016年1月17日签收上述告知函。四、另查明，连云港仲裁委员会于2015年12月20日作出终局裁决，确定被告（反诉原告）代沐英、姜波、姜洪生、姜如春向原告（反诉被告）连云港润和房地产开发有限公司支付2015年1月29日购买的润和花园第1#幢111室、305室、315室商业营业用房剩余购房款及逾期付款利息。上述事实，有以下证据证实：一、原告（反诉被告）与被告（反诉原告）庭审陈述；二、原告（反诉被告）连云港润和房地产开发有限公司举证的1、商品房买卖合同复印件，2、中国工商银行股份有限公司灌云支行情况说明及个人住房、商用房按揭贷款办理须知复印件，3、催告函（落款日期为2015年8月21日）及申通快递详情单复印件，4、连云港仲裁委员会裁决书复印件，5、告知函（落款日期为2016年1月16日）复印件及圆通快递详情单；三、被告（反诉原告）代沐英、姜波、姜洪生、姜如春举证的合同补充协议复印件。上述证据经庭审质证，且相互印证，本院依法予以确认。本院认为，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。被告（反诉原告）代沐英、姜波、姜洪生、姜如春并未取得所购房屋的权属证书，其与原告（反诉被告）连云港润和房地产开发有限公司于2015年8月1日签订的合同补充协议因生效条件未成就而未生效。有鉴于此，被告应当按照商品房买卖合同约定及2015年8月21日催告函要求向原告及时支付涉案房屋剩余购房款，同时应当按照约定支付逾期付款违约金。因被告已经于2015年12月20日支付140000元，故还应支付剩余购房款210000元。对原告要求被告支付逾期付款违约金（按日万分之二，自2015年8月30日至2015年12月19日，以350000元为基数计算；自2015年12月20日至实际付清之日，以210000元为基数计算），不违反法律规定，本院依法予以支持（其中，自2015年8月30日起至2015年12月19日止的违约金数额为7840元；自2015年12月20日起至实际给付之日止的违约金，按日万分之二计算）。按照商品房买卖合同关于产权登记的约定，反诉被告的义务是将办理权属登记需由其提供的资料提交产权登记机构备案，是协助义务，故对要求反诉被告将涉案房屋房产证、土地使用证办好交于反诉原告的反诉请求，本院依法不予支持。对反诉原告要求反诉被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，因反诉原告已实际占用房屋，且无证据证明反诉被告逾期交房，故本院依法不予支持。对反诉原告要求反诉被告支付逾期办证违约金（按中国人民银行计算逾期贷款利率，从2015年6月1日起计算至反诉原告拿到房产证、土地证之日止）的诉讼请求，因反诉被告至今未将办理权属登记需由其提供的资料提交产权登记机构备案，故本院依法予以支持（参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，自2015年6月1日起至2015年12月19日止，以350000元为基数计算；自2015年12月20日起至反诉被告将办理权属登记需由其提供的资料提交产权登记机构备案之日止，以490000元为基数计算）。对反诉被告主张因反诉原告拒不支付剩余购房款，故其未协助办理权属登记是正当合理的抗辩，因其未提供证据证明享有先履行抗辩权，故本院依法不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告代沐英、姜波、姜洪生、姜如春于本判决生效之日起十日内支付原告连云港润和房地产开发有限公司购房款人民币210000元及逾期付款违约金（自2015年12月20日起至实际给付之日止，按日万分之二计算），并支付自2015年8月30日起至2015年12月19日止的逾期付款违约金人民币7840元。二、反诉被告连云港润和房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告代沐英、姜波、姜洪生、姜如春逾期办证违约金（参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，自2015年6月1日起至2015年12月19日止，以350000元为基数计算；自2015年12月20日起至反诉被告将办理权属登记需由其提供的资料提交产权登记机构备案之日止，以490000元为基数计算）。三、驳回反诉原告代沐英、姜波、姜洪生、姜如春其他的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4590元，减半收取2295元，由被告承担；反诉案件受理费50元，由反诉被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审判员  战传福二〇一六年二月二十九日书记员  朱晓东法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。（二）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。（三）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。