广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东二法朗民一初字第802号
原告：大量（东莞）五金制品有限公司。住所地：广东省东莞市大朗镇洋乌村。组织机构代码为733101976。
法定代表人：宁玉，该公司总经理。
委托代理人：刘少谋，湖南人和（东莞）律师事务所律师。
被告：东莞市松湖塑料机械股份有限公司。住所地：广东省东莞市松山湖高新技术产业开发区礼宾路*号松科苑*号楼***室。组织机构代码为553633369。
法定代表人：王卫庆，该公司总经理。
委托代理人：王爱娟，广东百勤律师事务所律师。
委托代理人：张庚，广东百勤律师事务所律师。
原告大量（东莞）五金制品有限公司（以下简称大量公司）诉被告东莞市松湖塑料机械股份有限公司（以下简称松湖公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月25日立案受理后，依法由审判员郑伟乐适用简易程序独任审判，于2015年11月3日公开开庭进行了审理。原告大量公司的委托代理人刘少谋，被告松湖公司的委托代理人王爱娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告大量公司诉称：2015年5月11日，松湖公司欲承租大量公司所有的位于东莞市大朗镇洋乌村的厂房，双方协议后签订《租赁合同》。因该厂房于2013年已出租给东莞市鑫友五金制品有限公司（以下简称鑫友公司），租赁期限至2018年7月15日。基于上述情况，大量公司与松湖公司约定由松湖公司补偿大量公司之前租客的搬迁费用。经大量公司与原承租方鑫友公司协商，鑫友公司要求按照原厂房租赁合同内容实践，若大量公司要求提前终止合同需按照合同约定赔偿原承租方三个月租金并退还保证金。大量公司与原承租方达成解除协议并支付保证金58,500元、赔偿金175,500元。另，松湖公司要求大量公司对厂方进行装修，并详尽约定了需要装修的事项及要求，诸如铺砖、粉刷、吊顶等。大量公司与松湖公司签订合同后，松湖公司频繁催促大量公司对厂房进行整顿、装修，尽快交付租赁物，大量公司即时寻求装修公司商洽装修事项。经实地考察、协商后，大量公司与东莞市陆舰装饰有限公司（以下简称陆舰公司）协议并签订《装修合同》，约定陆舰公司包工包料装修厂房，大量公司支付工程价款488,732元。大量公司已支付第一笔工程款146,620元。松湖公司还要求大量公司出具工程质量合格证明，大量公司为此请求专业机构对厂房进行了安全鉴定，并支付了40,000元鉴定费用。大量公司与松湖公司之间的租赁合同是双方就厂房租赁一事多次协商后达成的最终共识，系双方的真实意思表示。合同双方当事人有按照合同约定履行义务，有享有合同约定权利之期待。签订合同后，大量公司为履行合同义务，付出了大量的劳动及金钱，松湖公司却拒不支付合同款项，并称承租一事再作商议。松湖公司的行为已构成根本违约，并造成了大量公司严重的经济损失。为维护自身合法权益，大量公司遂诉至法院，请求判令：1.松湖公司赔偿大量公司因搬迁原租客所造成的经济损失175,500元；2.松湖公司赔偿大量公司因装修厂房所造成的经济损失181,045元；3.松湖公司赔偿大量公司因房屋安全鉴定所造成的经济损失40,000元；4.本案诉讼费用由松湖公司承担。
被告松湖公司辩称：1.大量公司一直无法提供案涉厂房有效的建设工程规划许可证、消防验收意见书等资料，导致松湖公司无法继续履行案涉租赁合同。合同约定租赁面积与实际严重不符，厂房实际仅4,000平方米左右（即使包括铁皮顶过道），且案涉“办公区”没有任何建筑物。2.大量公司没有取得建设工程规划许可证、消防验收意见书、建筑工程竣工验收合格相关材料，租赁合同违反了法律的强制性规定，应属无效合同。租赁物交付使用需具备建设工程规划许可证、厂房竣工验收合格证明，是出租的前提条件，大量公司应主动向松湖公司披露租赁物的建设工程规划许可情况及竣工验收情况，而大量公司违反法律规定向松湖公司出租案涉厂房，存在严重过错。租赁合同明确要求大量公司提供工程验收证明的当天松湖公司才付清保证金，还要求大量公司需出具工程质量合格证明及消防验收意见书，松湖公司已尽合理审查义务，没有过错，无需向大量公司赔偿损失。3.松湖公司以自己签约后三天内没有支付保证金的行为明确表示不履行租赁合同，但大量公司仍于签约后第四天2015年5月15日在没有收到松湖公司任何保证金的情况下签订《装修合同》并支付装修款146,620元，并于当天委托鉴定房屋结构安全，支付了鉴定费40,000元。大量公司不仅没有防止损失扩大，反而扩大损失，大量公司不得就扩大的损失请求赔偿。4.因大量公司没有取得建设工程规划许可证、消防验收意见书、建筑工程竣工验收合格相关证明材料，大量公司与鑫友公司签订的厂房租赁合同为无效合同，大量公司无需向鑫友公司支付违约金。松湖公司并非大量公司与鑫友公司签订的租赁合同的当事人，根据合同相对性原则，松湖公司无需受该合同的约束履行合同义务。大量公司与鑫友公司同为东莞市勤望五金制品有限公司“勤望集团”旗下公司，两者是关联公司，无法确定大量公司与鑫友公司签订的厂房租赁合同的真实性，该合同没有填写签约日期，大量公司的签约代表并非当时的法定代表人张民亭，而是2014年3月7日才成为法定代表人的宁玉，所以厂房租赁合同起码是在2014年3月7日才签订的，而真实的租赁合同不可能滞后半年才签订。解除厂房租赁合同协议书上鑫友公司没有填写签约日期。大量公司向鑫友公司支付234,000元的解约赔偿金后，鑫友公司仅开具收据是不合理的，无法确定大量公司是否实际向鑫友公司支付了解约赔偿金，大量公司应提交银行支付凭证及鑫友公司得到该笔收入的纳税证明。因此，大量公司主张松湖公司赔偿因搬迁鑫友公司的经济损失没有法律和事实依据。5.大量公司装修厂房以达到基本的使用要求是出租的基本和必备条件，装修后厂房仍然归大量公司享有和使用，松湖公司是否承租都不会造成大量公司装修费的损失。鑫友公司已经使用过，案涉厂房已达基本使用标准，无需再装修，不存在装修损失。租赁合同约定由松湖公司承担办公区域内的装修吊顶灯具电线等方面费用的一半，但办公区域至今是空地一块，没有装修费用，案涉厂房的装修费用不属于合同约定由松湖公司承担的装修费范围。大量公司没有提供案涉租赁物的装修图纸、装修费发票、现场装修照片等证明租赁物的实际装修情况，亦未提供支付装修费的相关转账凭证，装修费损失没有实际发生。6.大量公司提供厂房工程质量合格证明材料系松湖公司承租厂房的前提和必备条件，系大量公司的合同义务，大量公司无权要求松湖公司承担证明案涉厂房工程质量合格的费用。大量公司提供的《房屋结构安全鉴定报告书》并非厂房工程质量合格的证明材料，不符合法律规定和松湖公司的要求。7.大量公司主张的损失都没有提供发票、银行转账凭证，仅提交收据，真实性无法确认，松湖公司保留举报案涉损失的受益方偷税漏税的权利。
经审理查明：东莞市松湖塑料机械有限公司于2015年7月17日经核准变更名称登记为松湖公司。2015年5月11日，以大量公司为出租方（甲方）、以松湖公司为承租方（乙方），双方签订一份《租赁合同》，约定：1.甲方将位于东莞市大朗镇洋乌村的厂房出租给乙方作生产办公使用，乙方对该厂房已做了充分了解并愿意承租，厂房租赁面积经双方实际核定后认可确定厂房为4,500平方米，办公区约1，每月租金15元/平方米，员工宿舍8间，每间500元，乙方在承租期间内需分摊保安费等管理费用（2名保安）6,000元/月、卫生费300元/月，乙方每月10日前缴清当月租金，厂房于000平方米2015年9月1日交付使用，办公区于2015年10月1日交付使用。2.租赁期限五年，从2015年9月1日起至2020年9月30日止，免租期（装修期）1个月，从2015年9月1日起至2015年10月1日止。签订该合同保证金1,000,000元（3天内乙方预交700,000元给甲方，尾款于甲方提供工程验收证明的当天付清），保证金含乙方向甲方支付租赁押金两个月，补偿甲方之前租客搬迁费用100,000元，其余部分以每月乙方应交甲方的费用里面分期扣除。3.甲方应保证厂房内办公室墙面粉刷合格、地面铺砖、房间供电合格，车间墙面粉刷整洁（其中大车间的一个小车间需拆除），小车间的排水、安全门到位，地面平整，大小车间的采光瓦重装，宿舍粉刷，乙方承租的办公区域内的装修吊顶灯具电线等方面的费用由乙方承担一半；甲方应保证厂房出租使用时质量符合安全使用要求（甲方在2015年6月15日前出具工程质量合格证明），并提供消防验收意见书。合同还约定违约责任、合同解除等内容。合同签订后，松湖公司没有按期向大量公司支付保证金。2015年9月17日，大量公司以松湖公司未依约履行合同造成其损失为由诉至本院，请求判如所请。
大量公司主张的损失包括：为履行上述《租赁合同》而与原厂房承租人解除原租赁合同，赔偿原承租人的解约赔偿金175,500元，对厂房进行装修及结构安全鉴定而支付的装修价款146,620元及鉴定费用40,000元。大量公司就其主张的损失提供了厂房租赁合同、解除厂房租赁合同协议书、收据、装修合同、工程预算表、收据、东莞市建筑行业企业信用管理手册、房屋结构安全鉴定报告书、收据予以佐证。
（1）关于解约赔偿金。
厂房租赁合同显示大量公司将位于东莞市大朗镇洋乌村大有园工业区、建筑面积4,500平方米的厂房出租给鑫友公司，每月每平方米租金13元，租赁期限自2013年7月15日起至2018年7月14日止，保证金为一个月租金，如大量公司提前终止合同而违约，应赔偿鑫友公司三个月租金。该厂房租赁合同的出租方落款有“宁玉”的签名字样及大量公司的公章，承租方落款有“陈飞”的签名字样及鑫友公司的公章，但签约日期为空白。大量公司主张该合同所涉租金每月58,500元，鑫友公司有时以现金付租，有时以货物相抵付租，大量公司收取租金后一般出具收据，但有时则不出具收据。
解除厂房租赁合同协议书显示大量公司与鑫友公司协议约定鑫友公司于2015年5月20日前将厂房退回给大量公司，大量公司除退回保证金58,500元，还需支付175,500元给鑫友公司作为解约赔偿金，上述款项于协议签订之日起七日内付清，协议书甲方落款有“宁玉”的签名字样、加盖大量公司公章及载明落款日期“2015年5月12日”，乙方落款有“陈飞”的签名字样、加盖鑫友公司公章，但落款日期为空白。
收据显示鑫友公司分别于2015年5月12日、2015年5月14日收到大量公司支付的解约赔偿金134,000元、100,000元。大量公司主张大量公司于2015年5月12日在大量公司厂房办公室内与鑫友公司达成“退租协议”，大量公司即现金支付赔偿金134,000元给鑫友公司的老板陈飞、王昱霖，王昱霖出具收据，几天后，大量公司又现金支付赔偿金100,000元给陈飞、王昱霖，并由王昱霖出具收据。
松湖公司对上述厂房租赁合同、解除厂房租赁合同协议书、收据均不予确认，并提供一份编号为（2015）粤莞东莞第034562号的公证书，显示大量公司的法定代表人原为张民亭，后于2014年3月7日变更为宁玉。松湖公司主张根据公证书载明的大量公司法定代表人变更情况，大量公司与鑫友公司签订的上述厂房租赁合同的起租日期应是宁玉成为法定代表人之后，而非合同载明的2013年7月15日左右，而鑫友公司收取解约赔偿金没有银行转账佐证不合理，大量公司也没有提供鑫友公司每月支付租金的凭证，无法证明两者存在真实的租赁合同关系。
松湖公司还提供编号为（2015）粤莞东莞第034563、034564号的两份公证书，拟证明大量公司与鑫友公司存在关联关系，大量公司与鑫友公司的上述租赁合同有欺诈嫌疑。该公证书显示东莞市勤望五金制品有限公司称在其集团公司旗下拥有大量公司、鑫友公司等公司以及各公司共同参加“广东省河南太康商会”的活动情况。
（2）关于装修款。
装修合同显示大量公司于2015年5月15日与陆舰公司签订该合同，约定大量公司委托陆舰公司对位于东莞市大朗镇洋乌村面积4,500平方米的厂房进行装饰，委托方式为包工包料，开工日期2015年5月15日，竣工日期2015年8月14日，工程价款603,482元。合同乙方落款处陆舰公司仅加盖公章，没有人员签名。
工程预算表显示大量公司与陆舰公司对工程项目、数量、单价、金额、工艺等进行确认，其中采光瓦项目造价114,750元、工程总造价为603,481.8元，该预算表乙方落款处也仅有陆舰公司公章，没有人员签名。
收据显示收到大量公司装修款146,620元，经手人处有“李复皆”的签名及陆舰公司盖章，但收据未写明出具日期。
大量公司主张找到陆舰公司进行装修，陆舰公司查看厂房后出具工程预算表，大量公司予以确认，陆舰公司要求大量公司支付第一笔款项后再进行装修，大量公司则提出采光瓦单价过高，双方就此口头约定采光瓦再议，先支付扣除采光瓦部分的30%作为预付款，后陆舰公司派人到大量公司装修收款，大量公司与陆舰公司管理人陈天平电话确认后，现金支付146,620元给领队装修工人李复皆。大量公司另确认案涉出租厂房没有进行装修，上述款项仅系预付款。
松湖公司对上述装修合同、工程预算表、收据不予确认，主张大量公司没有证据证明实际装修情况，没有转账凭证证明装修费用支付情况，而收据没有填写时间，无法得知付款时间。松湖公司还提供一份编号（2015）粤莞东莞第034565号的公证书，显示经网上测距，“办公区”没有任何建筑物，该情况与合同载明的租赁物情况不一致。大量公司主张签订合同时，“办公区”为空地，但双方口头约定由大量公司在“办公区”新建厂房，这也表明松湖公司对厂房情况非常了解。
（3）关于鉴定费用。
东莞市建筑行业企业信用管理手册、房屋结构安全鉴定报告书、收据显示广东省轻纺建筑设计院于2015年5月22日对大量公司位于东莞市大朗镇洋乌村建筑面积约4,000平方米的厂房进行安全等级评定，大量公司于2015年5月15日支付房屋安全鉴定费用4,000元，收据上加盖“广东省轻纺建筑设计院东莞设计部财务专用章”。大量公司主张不熟悉房屋安全鉴定，故委托五金制品同行业的卢老板处理，卢老板称鉴定费用40,000元，大量公司向卢老板现金交付该款后，卢老板将鉴定人出具的收据转交给大量公司。松湖公司对此亦不予确认，主张不能确认鉴定单位是否有鉴定资质以及被鉴定的房屋是否属于案涉租赁厂房，大量公司仅提供收据、没有发票，亦无法证明已经支付鉴定费。
关于合同效力。大量公司主张案涉租赁厂房已办理报建手续，为合法出租，并提供报建证明、土地证予以佐证。报建证明显示由东莞市大朗镇人民政府住房规划建设局于2015年4月22日出具，载明大量公司位于东莞市大朗镇洋乌村土地上的厂房A栋、厂房B栋、宿舍、厂房共4栋工程（建筑面积9,047平方米，一层至三层），分别于2002年3月和2003年4月在“大朗镇规划建设办公室”办理报建手续。土地证显示大量公司位于东莞市大朗镇洋乌村的土地情况。松湖公司则主张案涉租赁厂房没有规划报建手续，并提供信息公开告知书予以佐证。信息公开告知书由东莞市城乡规划局出具，载明根据松湖公司代理律师王爱娟提供的百度地图位置信息，大量公司在该局办理了建设项目选址意见书和建设用地规划许可证，但未办理建设工程规划许可证。根据双方的举证情况，经本院释明，大量公司表示对其诉讼请求没有变更。
上述事实，有大量公司提供的租赁合同、厂房租赁合同、解除厂房租赁合同协议书、收据、装修合同、工程预算表、收据、东莞市建筑行业企业信用管理手册、房屋结构安全鉴定报告书、收据、报建证明、土地证，松湖公司提供的公证书、信息公开告知书以及本院庭审笔录等附卷为证。
本院认为：本案系租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”大量公司提供的报建证明、土地证不足以证明其已取得案涉租赁厂房的建设工程规划许可证，松湖公司提供的信息公开告知书亦可以印证，故大量公司与松湖公司签订的《租赁合同》为无效合同。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。大量公司诉请松湖公司赔偿搬迁原租客损失、装修损失、鉴定费用损失，应同时满足两个条件：一是该损失实际发生；二是松湖公司存在过错。
首先，关于大量公司主张的解约赔偿金损失。大量公司提供的厂房租赁合同没有载明签约日期，而在合同上签名的宁玉在合同载明的起始出租日期时并非大量公司的法定代表人，上述情况与常理不符。大量公司提供的解除厂房租赁合同协议书显示鑫友公司应在2015年5月20日前搬迁，但据大量公司陈述，大量公司于2015年5月12日及其后几天已经支付了解约赔偿金，在承租人未搬迁且约定逾期搬迁应承担违约责任的情况下，出租人却先退还租赁保证金及解约赔偿金，明显与正常交易习惯不符。大量公司与鑫友公司均为商事主体，大量公司主张鑫友公司有时以现金付租、有时以货物相抵付租，大量公司收租时仅出具收据，有时甚至不出具收据，而对于解约赔偿金，大量公司仍是以现金方式向鑫友公司支付，大量公司的该部分主张，明显与商事主体的交易习惯不符。因此，大量公司提供的上述证据不足以证明其向鑫友公司支付了该解约赔偿金，对大量公司主张的该损失，本院不予认定。
其次，关于装修款损失。大量公司主张尚未对租赁厂房进行装修，本院予以确认。另外，大量公司提供的装修合同、工程预算表，乙方仅有陆舰公司的盖章，没有相关人员签名，不符合常理，而大量公司以现金方式支付装修预付款，同样不符合商事主体的交易习惯，对大量公司主张的该损失，本院亦不予采信。
最后，关于鉴定费用损失。大量公司主张系以现金方式支付鉴定费用，但没有相关鉴定费发票予以佐证，本院对此难以采信。
因此，大量公司提供的证据不足以证明其遭受的实际损失情况，对大量公司提出的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
驳回原告大量（东莞）五金制品有限公司的全部诉讼请求。
本案受理费3,624元，由原告大量（东莞）五金制品有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 郑伟乐
二Ο二Ο一五年十二月二十二日
书记员 黄艳勋
钟淑婷
附：相关的主要法律条文（节选）
《中华人民共和国合同法》
第五十二条第（五）项有下列情形之一的，合同无效：
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。