河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫03民终3427号
上诉人（原审被告）：孙占利，男，汉族。
委托代理人：王站伟，河南洛城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：任三敏，女，汉族。
委托代理人：郑新祥，男，汉族。
委托代理人：吴喜全，汝阳县法律服务所法律工作者。
上诉人孙占利因与被上诉人任三敏合同纠纷一案，不服河南省汝阳县人民法院（2016）豫0326民初460号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人孙占利及其委托代理人王站伟、被上诉人任三敏及其委托代理人郑新祥、吴喜全到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2015年元月份，被告孙占利向原告任三敏借款20万元，约定期限三个月。原告任三敏实际支付被告孙占利借款17.6万元。被告向原告出据借条金额为20万元。该借款到期后，经原告多次向被告讨要，被告未能偿还借款。后被告同原告协商，并提供了其本人所有，位于金凤凰时代3号楼2单元3003（后房号变为3002）房产一套手续（经原告落实属实）称：让原告将被告欠案外人王平运的20万元代被告偿还后，该套房子以35万元的价格抵偿给原告。原告任三敏表示同意，案外人王平运也无异议。原告于2015年10月1日通过银行给被告的债权人王平运汇款18万元，加上被告仍下欠的17.6万元，原告的债权共计35.6万元。当日原、被告并签订了《售房合同协议书》，被告将位于金凤凰时代3号楼2单元3003房屋（现为3002，面积131.74平方米）出售给原告，房价35万元，被告负责配合原告办理该房产的一切相关手续，手续费由原告负责。三个月内原告不能处理该房产，被告有权以38万元价格收回该房产，（如果不收回）3个月后原告有权拥有该房产，同意房产部门直接将房产权登记到原告任三敏名下，双方签字生效。该协议签订后，双方将原借款手续销毁。被告将该房屋产权补偿安置手续都交给了原告。合同签订三个月后，被告无钱回收房屋。在此情况下，原告于2016年3月份开始对该房屋进行装修，在装修一半后，被告强行阻止装修，并抢回该房屋钥匙。现原告起诉，请求判令被告履行“售房合同协议书”交付位于汝阳县城金凤凰时代3号楼2单元3003（后变更为3002）房屋，并配合原告办理该房产的一切相关手续。
以上事实，有《售房合同协议书》、王平运《证明》、被告和王平运的抵押买房协议，银行打款资料，当事人陈述等证据，在卷资证。
原审法院认为：本案是一起房屋买卖纠纷案件。原告任三敏与被告孙占利之间在2015年元月，因为发生借款首先形成民间借贷关系，由于借款人被告孙占利未能如约还款，后双方经过协商，签订了《售房合同协议书》，签订目的为以房抵债。从该《售房合同协议书》内容来看，系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应为有效协议。从协议履行情况看，被告欠原告借款本金17.6万元，加上原告代替被告偿还被告债务18万元，原告对被告的债权数额为35.6万元，扣除多出的0.6万元原告认为双方债务两清，不再主张之外，其余35万元债权正好抵偿约定的房屋价款。被告在三个月内也未行使有偿收回权，现原告任三敏要求被告履行交付房屋及配合办理房产手续的义务，依据法律规定，应予支持。被告孙占利辩解双方《售房合同协议书》属于房屋抵押不属于买卖，证据不足，不能成立。
关于被告孙占利与原告任三敏约定利率及实际支付利息数额问题，涉及到抵偿合法债务的具体数额。根据借款金额及实际支付金额及借款期限，该院可以推断出双方民间借贷约定利率为月利率4%，超出民间借贷法定利率上限，应予调整，对超过月利率3%的部分，借款人有权要求出借人予以返还。且应当按照实际出借金额计算利息。但庭审中，被告孙占利主张已经向原告任三敏支付五个月的利息4万元，除了原告认可的一个月利息之外，被告没有举出相关的证据，该院对被告辩解的事实，无法认定，因此也无法确定原告应返还的具体利息数额等问题。依据《中华人民共和国合同法》第八条，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及有关规定，判决：一、被告孙占利于判决生效后十日内向原告任三敏交付位于汝阳县城金凤凰时代3号楼2单元3003（后变更为3002）的房屋一套。二、被告孙占利配合原告任三敏办理涉案房屋的房产变更、登记、办证等相关手续。本案受理费7000元，由被告孙占利负担。
宣判后，孙占利不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判驳回任三敏的诉讼请求，本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定2015年孙占利向任三敏借款20万元是错误的，事实上，借款人是上诉人的父亲孙文明，孙占利只是担保人。二、原审认定《售房合同协议书》为有效协议是错误的，该协议是在任三敏的胁迫下达成的，并且显失公平，现上诉人请求撤销。首先，借款协议到期后，任三敏多次找上诉人追讨，并且多次带人到上诉人办公室、父母家中纠缠、吵闹，上诉人被逼无奈才签订《售房合同协议书》。其次，该房产时值53万元，而《售房合同协议书》仅作价35万元，相差18万元，显失公平，应予撤销。三、原审判决遗漏当事人，《售房合同协议书》甲方为孙占利、张亚娟两人，而一审却遗漏张亚娟。四、原审法院认定孙占利借款数额为17.6万元，但上诉人收到的借款为12.6万元，期间还有多次还款行为，应从欠款数额中扣除。五、原审法院对部分事实未予认定，任三敏在还未取得房屋所有权的情况下就强行装修房屋，给上诉人造成了一定的损失，上诉人请求人民法院判决原告赔偿损失用以抵扣欠款。综上，原审判决认定事实错误，依法应予撤销，驳回任三敏的诉讼请求。
被上诉人任三敏答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公平，请二审予以维持。上诉人的请求与本案事实不符，请二审法院查明本案事实，驳回上诉人的上诉请求。一、本案一审时答辩人向法庭出具的银行汇款凭证明确载明收款人孙占利，其不但收到借款还偿付了利息，并最终与答辩达成房屋买卖协议。严格上讲民间借贷与本案房屋买卖是两个不同的法律关系，本案是房屋买卖合同纠纷，与他人无关。二、上诉人称售房合同是在答辩人胁迫下达成与事实不符，难道上诉人拖着一直不还款，答辩人只能任其赖账，如果多次找其要账就构成胁迫吗？上诉人称房屋以35万元成交显失公平，请求撤销合同，且不论房产到底值多少钱，仅从上诉人亲笔拟写协议，夫妇双方自愿签字，又有见证人签名确认的事实，均能证明该合同是在双方自愿、平等的情况下签订的，合同所有条款均系双方真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，一审认定协议有效体现了公平、公正的司法原则。三、上诉人称一审遗漏张亚娟，但其亲笔书写的合同上卖方就是上诉人而非其妻张亚娟，在合同落款处有张亚娟的签名只是为了证明其在夫妻关系存续期间上诉人处置夫妻共同财产已征得了其妻张亚娟的同意。四、上诉人称实际收到借款12.6万元与事实不符，一审时答辩人向法庭出具的汇款凭证明确显示汇款数额为17.6万元。五、上诉人称答辩人在未取得房屋所有权的情况下就强行装修房屋，给其造成了一定损失，且不说答辩人什么时候有无权利对涉案房屋进行装修，仅就上诉人称给其告造成的损失就很荒谬，损失从何而来，既然主张损失为何不提起反诉？答辩人的行为有合同为依据，不存在侵权之说，更无需赔偿。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的无理请求，维持一审判决，房屋中的装修材料和物品，如有丢失，请上诉人给予赔偿。
本院经审理查明的事实与原审法院一致。
本院认为：2015年10月1日，甲方孙占利（卖方）与乙方任三敏（买方）签订《售房合同协议书》，约定将本案所涉房屋以35万元的价格出售给乙方，三个月内乙方不能处理该房，甲方有权以38万元收回该房产，（如果不收回）任三敏三个月后有权拥有该房产，同意房产部门直接将房产权登记到任三敏名下。上述协议系双方真实意思表示，合法有效，双方应按约定履行义务、行使权利。该协议书签订后，任三敏偿还了孙占利欠案外人王平运的18万元债务，加上其之前其借给孙占利的17.6万元，以上共计35.6万元，多余的0.6万元任三敏不再主张，应视为其已支付协议书约定的房款，孙占利亦未在该协议书约定的时间内回赎该房产，故其应依约向任三敏交付本案所涉房产。孙占利上诉称该协议书系在任三敏胁迫下所签，内容显失公平，但其未能提交证据予以证明，本院对其该项上诉理由不予采信。孙占利在原审庭审中，当庭认可其收到任三敏的借款为17.6万元，故其上诉称其仅收到任三敏12.6万元借款，而非原审法院认定的17.6万元理由不充分，本院亦不予以采信。由于本案所签协议书系孙占利与任三敏所签，且张亚娟与孙占利系夫妻关系，故任三敏将孙占利作为被告提起诉讼不存在遗漏当事人的情形。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6550元，由上诉人孙占利负担。
本判决为终审判决。
审判长 祖 萌
审判员 刘海琳
审判员 刘丽娜
二〇一六年十月十二日
书记员 黄思维