西安市莲湖区人民法院民 事 判 决 书莲民初字第04495号原告西安龙湖润融置业有限公司，住所地某地。法定代表人曾礼，该公司经理。委托代理人井琦、韩宁，北京市惠城律师事务所西安分所律师。被告陕西雍和珠宝有限公司，住所地某地。法定代表人王俊贤。原告西安龙湖润融置业有限公司（以下简称龙湖置业公司）与被告陕西雍和珠宝有限公司（以下简称为雍和珠宝公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告龙湖置业公司委托代理人井琦、韩宁到庭参加诉讼，被告雍和珠宝公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告龙湖置业公司诉称，2014年5月29日，原、被告签订《龙湖·租赁合同》，约定由被告承租本市星火路20号的龙湖·星悦荟大兴店A1-1F-009A号房，面积90.22平方米。合同约定，承租人须在每月20日之前将下一支付周期的保底租金、推广服务费（若有）、上月水电费及其他相关费用等支付到出租人账户。若承租人违反合同约定，出租人有权每日向承租人按所欠费用的0.4%收取滞纳金，承租人逾期累积超过30日的，出租人有权解除合同。在合同履行期间，自2015年2月24日起，被告未经原告书面同意，自行闭门停业，并开始拖欠租金、物业费等费用，经原告多次催要，无果，2015年3月13日，原告向被告发出解除合同通知书，通知被告解除了租赁合同，并要求被告腾房清租，但被告一直未予履行。现起诉，1、请求确认原、被告签订的《龙湖·租赁合同》解除；2、判令被告清偿所欠租金、物业费、收银机使用费、水费、电费共计29688.82元及违约金4544.06元（计算至2015年3月31日，不含2月电费）；3、请求判令被告向原告返还位于西安市莲湖区星火路20号龙湖·星悦荟大兴店XA-XYHDX-A1-1F-009A号房，并恢复至合同约定的状态；4、支付房屋占用费156225.88元（暂计算2015年4月1日至2015年7月31日）。被告雍和珠宝公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。经审理查明，2014年5月15日，原告龙湖置业公司与被告雍和珠宝公司签订龙湖·租赁合同及补充协议，约定由被告承租位于西安市莲湖区大兴东路2号龙湖·星悦荟大兴店XA-XYHDX-A1-1F-009A号商铺，并以“雍和珠宝”品牌进行经营，商铺面积90.22平方米，租赁期限为2014年9月26日至2016年9月30日止，计租日为2014年9月26日，租金标准为每月19848.4元；每月物业服务费共4059.9元；收银系统使用费每月600元。关于违约责任，双方约定，“若承租人违反合同规定，未能在约定期限内全额交纳租金及其它各项费用，出租人有权每日向承租人按所欠费用的0.4%计算并收取滞纳金，……承租人逾期累积超过30日的，出租人有权解除合同”；关于房屋的交还，双方约定，“在租赁期满之日或合同提前解除之日，承租人应根据出租人要求将该房屋恢复至毛坯房状态”。合同签订后，原告依约定交付了房屋，被告对房屋进行了装修，交纳合同保证金49918.8元并开始营业。2015年2月16日，被告春节期间闭店，向原告书面申请于2015年2月17日至2月28日闭店，原告要求其2月21日（大年初六）恢复营业，被告未履行，2015年2月27日，原告向被告发出催收费用函，催收2015年3月1日至3月31日租金、物业管理费、2014年12月1日至2015年1月31日电费、相关滞纳金，未果。2015年3月13日，原告根据被告在租赁合同上预留的通讯地址通过顺丰速递公司向被告邮寄送达了《租赁合同》解除通知，通知被告解除本案租赁合同，并要求被告支付租金等费用32193.32元，同时交还所租房屋。顺丰速递公司以查无此单位为由将邮件退回原告。双方合同约定，以快递方式邮寄，则在寄出后3日被视作已送达。期间，被告曾向原告书面承诺在与原告签署正式撤场协议前，遵守原告相关撤场的规定。后被告查无下落。原告遂向本院起诉，要求处理。关于原告的诉讼请求，原告称，2015年3月1日至3月31日一个月的租金19848.4元、物业管理费4059.9元、2014年12月1日至2015年1月31日电费5180.52元、收银系统使用费2015年3月1日至3月31日计600元，以上共计29688.82元；违约金为4544.06元（分项按日累积计算）。关于房屋使用费，原告称，根据合同约定，承租人应于租赁期满日或本合同提前解除之日向出租人交还房屋，承租人逾期不交还房屋，除继续按合同解除或租期届满前最后1个月该房屋日租金标准交纳房租外，承租人还应按合同解除或租期届满前一个月该房屋日租金的1倍按时付房屋占用费直至实际交还为止，以上计算2015年4月1日至2015年7月31日的房屋占用费为156225.88元。关于所收保证金的处理，原告称，合同约定，出租人有权在承租人交纳合同保证金中扣除相应费用，合同保证金不足以弥补承租人损失的，出租人有权向承租人追偿，故保证金可以抵扣出租人将房屋恢复至原状的相关费用。被告租赁费等相关费用已交至2015年2月。案件审理中，原告关于被告欠缴水、电费之主张，未提交证据进行证明。2016年3月28日，法庭前往涉案房屋所在地西安市大兴东路2号龙湖星悦荟大兴店现场勘验，XA-XYHDX-A1-1F-009A号房门头为雍和珠宝西安龙湖店，门面房内卷闸门上锁，外为玻璃门挂有两道U型锁。原告称无法打开该店面门。以上事实，有机龙湖·租赁合同及补充协议、前期物业服务合同、商铺交接确认书、闭店申请及回函、租赁合同解除通知书、承诺书，有本院谈话笔录、庭审笔录等在卷为证。本院认为，原、被告签订的龙湖·租赁合同及补充协议，系双方真实意思，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应认定有效，双方均应遵守执行。在合同履行过程中，因被告拖欠租赁费等费用，原告遂依合同约定于2015年3月13日向被告发出解除合同的通知书，解除了龙湖·租赁合同，原告解除租赁合同的行为，符合法律规定，故应确认双方签订的龙湖·租赁合同已于2015年3月16日解除，对原告请求确认龙湖·租赁合同解除的诉讼请求，依法应予支持；合同解除后，2015年3月16日前的租金及物业管理费被告应依约交纳，具体为19848.4元÷30天×15天=9924.2元、物业服务费为4059.9元÷2=2029.95元、收银系统使用费600元。对原告该部分诉讼请求，本院予以支持；原告关于房屋占有使用费的计算方法因不符合有关房屋占有使用费计算的相关规定，本院依法予以调整，调整为被告自2015年3月16日起至2015年7月31日向原告支付房屋占有使用费，具体为19848.4元/月×4.5个月=89317.8元，该费用应予支持（原告起诉时暂计算至2015年7月31日）。关于违约金问题，应以被告拖欠的租金、物业服务费及收银系统使用费为基数进行计算，原告主张按双方约定的每日0.4%进行计算，该约定显系过高，应予调整，本院依法调整为按每月2%计算利息，从2015年3月16日起计算并至本判决确定的给付之日止。由于原告未提交被告拖欠电费的相关证据，故对原告该项诉讼请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款之规定，判决如下：原告西安龙湖润融置业有限公司与被告陕西雍和珠宝有限公司2014年5与15日签订的龙湖·租赁合同及补充协议于2015年3月16日解除；二、本判决生效后十日内，被告陕西雍和珠宝有限公司将西安市莲湖区大兴东路2号龙湖·星悦荟大兴店XA-XYHDX-A1-1F-009a号商铺（建筑面积90.22平方米）腾交给原告西安龙湖润融置业有限公司；三、本判决生效后十日内，被告陕西雍和珠宝有限公司支付原告西安龙湖润融置业有限公司房屋租金、物业管理费、收银系统使用费共计12554.15元，并以该数额为基数计算违约金，从2015年3月16日计算至本判决确定给付之日止，利率按每月2%进行计算；四、本判决生效后十日内，被告陕西雍和珠宝有限公司向原告西安龙湖润融置业有限公司支付房屋占有使用费87317.8元；五、原告其余之诉驳回。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4109元，由被告陕西雍和珠宝有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  寇永利代理审判员  周 强人民陪审员  姬 伟二〇一六年五月十九日书 记 员  羿成功