温州市龙湾区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0303民初4441号原告：高寅，男，1974年4月4日出生，汉族，住浙江省乐清市，委托诉讼代理人（特别授权）：马文兵，浙江嘉瑞成律师事务所律师。被告：中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司，住所地：浙江省杭州市下城区延安路528号11、12层，统一社会信用代码：91330000717611474R。负责人：胡德。委托诉讼代理人（特别授权）：李小于、赵炫晔，浙江泽商律师事务所律师。第三人：温州飞龙汽车集团有限公司，住所地：温州市温州大道768号，统一社会信用代码：91330303712509964G。法定代表人：王玉琴。委托诉讼代理人（一般授权）：张存明，浙江蓝汇律师事务所律师。原告高寅与被告中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司（以下简称：信达公司）、第三人温州飞龙汽车集团有限公司（以下简称：飞龙公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年8月22日立案后，依法适用普通程序，于2017年10月30日、12月14日二次公开开庭进行了审理。原告高寅的委托诉讼代理人马文兵、被告信达公司的委托诉讼代理人李小于、第三人飞龙公司的委托诉讼代理人张存明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高寅向本院提出诉讼请求：1、确认原告与第三人之间的租赁关系合法有效，其租赁权应当受到保护；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年6月10日，原告经温州群豪房产营销有限公司居间介绍与第三人签订《房屋租赁协议书》，约定：第三人将其所有的坐落于温州市温州大道768号厂房中的415平方米的展厅出租给原告，租期12年，自2012年6月30日至2024年6月29日，租金总计300万元，一次性付清。协议签订后，原告于2012年6月27日将租金300万元通过银行转账方式汇给王玉琴。2012年9月9日，第三人向原告出具转租情况说明，同意原告将承租房屋进行转租。原告于2012年12月将该房屋转租给案外人卢李峰，租期十二年，租金按年支付，前二年租金为45万元/年，自第三年起每年租金在前一年租金的基础上递增10%。原告与卢李峰于2016年7月解除租赁协议。原告于2016年11月24日将该房产转租给案外人孙灵敏，租期三年，自2017年1月1日至2019年12月31日，租金40万元/年，按年支付，租金已支付至2017年12月31日。孙灵敏承租该房产后将其用于经营温州威吾汽车销售服务有限公司。第三人作为执行案件的被执行人，在执行过程中该房产被法院查封。原告提出执行异议，被法院于2017年8月1日作出的（2017）浙0303执异19号执行裁定书驳回。综上，原告认为：1、其与第三人签订的租赁协议系双方真实意思表示，合法有效；2、根据“买卖不破租赁”原则，原告成立在先的租赁权可足以对抗被告成立在后的抵押权，应当得到保护。原告高寅为证明其主张的事实，向本院提供了以下证据：1、原告身份证，证明原告主体资格；2、工商登记信息，证明被告主体资格；3、工商登记信息，证明第三人的主体资格；4、房屋租赁协议书、银行转账凭证，证明原告与第三人存在房屋租赁关系，并已支付租金至2024年；5、转租情况说明，证明第三人同意原告对承租房屋进行转租；6、房屋租赁合同，银行转账凭证，证明原告将承租房屋转租给卢李峰；7、房屋租赁合同，银行转账凭证，证明原告将承租房屋转租给孙灵敏；8、温州市龙湾区人民法院（2017）浙0303执异19号执行裁定书，证明本案起诉的依据。9、高寅出具的情况陈述、高寅与王玉琴从2012年7月至2012年11月款项往来明细、东莞市唯策电气有限公司营业执照信息、王莲娟身份说明、姜忠泽身份说明，共同证明原告身份、职业及租赁房屋的交付、转租情况和原告与王玉琴于2012年7月至2012年11月5个月内70余万元的往来资金系违约金。被告信达公司辩称：1、该租赁合同无效，系原告与第三人恶意串通，损害被告方利益。该合同租期长达12年，一次性支付十二年租金，且案外人没有实际占有、使用该厂房，租金价格明显低于市场价格；2、300万元租金支付给第三人的法定代表人王玉琴，而不是支付给第三人，且原告和王玉琴存在多笔款项往来，原告提供的证据不足以证明该300万就是租金；3、该租赁合同没有经过公证及备案登记；4、第三人飞龙公司抵押时，明确该房屋不存在出租情形；5、原告没有提供因租赁缴纳相关税款的凭证。被告信达公司向本院提交以下证据：中国农业银行股份有限公司最高额抵押合同、房地产抵押清单，以证明第三人在办理抵押前明确涉案房屋不存在出租情形，在该合同第三页第六条第二款也有明确约定在抵押期间该涉案房屋不能出租。第三人飞龙公司辩称：1、原告与第三人签订的租赁合同真实有效，第三人确实收到了租金；2、该合同是原告与第三人真实意思表示，签订合同发生在抵押贷款前，应当受到法律保护。第三人飞龙公司向本院提交以下证据：王玉琴的情况说明一份，以证明涉案房屋出租给高寅的事实以及其收取的租金，公司有入账的情况。因案件审理需要，本院调取执行案件相关证据：1、高寅于2017年7月6日的谈话笔录，陈述2012年7月至10月期间，王玉琴转账于他的70余万元系未实际交付承租房屋的保证金；2、王玉琴于2017年6月29日的谈话笔录，陈述高寅占有其厂房的时间是租金支付后四、五个月后，其收取的租金主要用于还债，未转入公司账户。原告提供的证据，经庭审出示，被告信达公司质证如下：对证据1-3真实性、合法性、关联性没有异议。对证据4三性均有异议，该合同是原告与第三人恶意串通，不能作为证据使用。对转账协议真实性没有异议，对关联性和证明目的有异议，该款是原告转账给第三人的法定代表人，而不是转账给第三人，无法证明该款是原告向第三人支付的租金。对证据5的三性均有异议，因为第三人与原告存在串通行为，第三人出具的转租情况说明不具有真实性。对证据6的三性均有异议，关于银行转账凭证，相对应的当事人不一致，且金额与实际约定也有出入。对证据7房屋租赁合同由法院核实，我方无法确定其真实性；即使合同真实存在，也说明本案原告并没有实际占有厂房，原告与第三人签订合同的租金25万，而原告跟孙灵敏签订的合同租金是40万，两者相比较，原告与第三人之间的租金明显低于市场价。对证据8真实性、合法性、关联性没有异议，但根据该裁定书第3页中“法院审查查明”提及的一些内容，可以说明：1、合同不是真实存在，2、没有支付租金，3、该涉案房屋实际上是由孙灵敏使用、占有。对证据9，对高寅本人情况陈述，真实性、合法性、关联性均有异议，陈述存在虚假，不真实；对银行明细形式真实性没有异议，但不能证明原告待证的事实，此证据更能说明原告与王玉琴之间除了此笔交易外，还有其余的资金往来。此交易应是利息往来，说明原告并没有租赁涉案房屋。两份身份说明真实性、关联性、合法性均有异议，不能证明待证事实。第三人飞龙公司质证如下：对原告所举证据的三性均没有异议。第三人知晓原告与案外人签订房屋转租合同事宜，但不知道转租租金金额；对于证据9中往来明细笔数是否为12笔、性质是否属于违约金不清楚，需再向第三人的法定代表人进行核实。本院审查认为，原告提供的证据1-3、5-8符合证据的三性要求，对其证明力予以认定；证据4、9，根据房屋租赁协议约定的租期、租金支付方式及租赁协议后原告与王玉琴间资金往来等内容看，明显违反日常生活常理。被告异议合理，本院不确认该证据的证明力。对被告提供的证据，经庭审出示，原告高寅质证如下：对该证据的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，上述证据无法证明诉争房屋不存在租赁。第三人飞龙公司质证如下：对证据真实性、合法性没有异议，但对待证事实有异议。房产抵押清单系被告单方制作，由第三人盖章签字。被告没有明确要求第三人对房屋状态进行说明。本院审查认为，被告提供的证据符合证据的真实性、合法性、关联性，对其证明力予以认可。对第三人提供的证据，经庭审出示，原告高寅质证如下：对该证据无异议，该情况说明所陈述承租及租金支付情况与我方陈述一致。被告信达公司质证意见如下：该证据所陈述的情况是不真实的。本院审查认为，情况说明对于租金是否有入账的解释与王玉琴于2017年6月29日谈话笔录中关于这一问题的解释存在矛盾，且并无其他证据材料辅佐证明，因此对这一证据证明力本院不予认可。对本院调取的证据，经庭审出示，原告高寅质证如下：对证据1提及事实无异议，但对原告与第三人于2012年7月至11月间的资金性质认识不同，我方认为是违约金。对证据2提及的高寅占有房屋时间无异议。被告信达公司质证如下：对证据1提及的承租事实有异议，另外高寅陈述的是保证金，而原告代理人所陈述的是违约金，两者存在矛盾；对证据2提及的出租给高寅的事实不认可，我方认为不真实，另外谈话中提及资金没有转入公司账户。第三人飞龙公司质证意见如下：对证据1，真实性、合法性、关联性均无异议，我方也认为该笔资金是保证金，与高寅笔录中所说的相同；对证据2，真实性、合法性、关联性均无异议。本院审查认为，对该两份证据的形式真实性及与本案的关联性予以确认，可以作为本案证据使用，证明力结合其他证据综合认定。根据对相关证据的分析认证及到庭当事人当庭陈述，本院认定以下事实：中国农业银行股份有限公司温州城东支行与飞龙公司金融借款纠纷执行一案，经本院作出的（2013）温龙商初字第1847号民事判决书认定，被告飞龙公司应偿还原告中国农业银行股份有限公司温州城东支行借款本金人民币500万元及利息、复利、逾期罚息；借款本金人民币350万元及利息、复利、逾期罚息；借款本金人民币675万元及利息、复利、逾期罚息；如飞龙公司未履行上述确定的债务，中国农业银行股份有限公司温州城东支行对飞龙公司坐落于温州市温州大道768号的抵押房产及土地使用权（房产权证号：温房权证经济技术开发区字第030010号，土地使用权证号：温国用[2011]第5-204519号）的拍卖或变卖所得价款在最高限额人民币2800万元范围内享有优先受偿权。案件已经生效并进入执行程序。期间，原告信达公司转让取得该债权。本院在执行过程中，于2014年5月19日对涉案房产进行了查封，原告以其承租涉案房产在本案抵押权设立前，其租赁权应受法律保护为由向本院提出执行异议，本院于2017年8月1日作出（2017）浙0303执异19号执行裁定书，驳回原告执行异议，原告不服，遂原告向本院提起诉讼。经查，2012年6月10日，原告高寅与第三人飞龙公司签订《房屋租赁协议书》，约定第三人将坐落于温州市温州大道768号415平方米的展厅出租给原告，租期为12年，每年25万元，自2012年6月30日起至2024年6月29日止，租金共计300万元整，一次性付清。协议签订后，原告于2012年6月27日将全部租金300万元通过银行转账方式转到第三人飞龙公司法定代表人王玉琴账户。2012年9月9日，第三人书面同意原告将涉案房产进行转租，并向原告出具一份情况说明。原告于2012年12月将涉案房产转租给案外人卢李峰，后双方于2016年7月解除了租赁协议。原告又于2016年11月24日将该涉案房产转租给案外人孙灵敏，租期三年（自2017年1月1日起至2019年12月31日止），租金每年40万元，按年支付，租金已支付至2017年12月31日。该涉案房产现由孙灵敏用于温州威吾汽车销售服务有限公司的经营。本院认为，案外人执行异议之诉系确定案外人是否对执行标的享有足以阻止其转让、交付的实体权利并由此可排除法院的强制执行。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。根据上述规定，租赁权要对抗抵押权，需要租赁权设定在先。本案中，原告主张其在抵押前已租赁涉案房产，但从在案证据及相关事实看,原告提供的证据尚未达到证明其主张事实的存在具有高度可能性的程度。理由如下：1、原告与第三人签订房屋租赁协议书，约定年租金为25万元，并已按协议书约定一次性支付12年租金300万元。本案原告与被告均系商事主体，悉知非住宅房屋的市场价值和市场规则，双方签订在租赁协议中约定租期12年和一次性付清巨额租金的支付方式不符合商业惯例。且根据原告提供的其与第三人飞龙公司法定代表人王玉琴之间往来明细（2012年7月份——2012年11月份）显示，在该5个月期间，原告与王玉琴之间的往来金额达70余万元。原告称是因第三人不能及时交付租赁房产而支付的违约金，这与25万元的年租金相比较，明显不符合常理；另外原告不能明确说明违约金支付的标准，此种交易方式亦有悖于一般社会交易惯例。2、原告与第三人签订的《房屋租赁协议书》落款时间为2012年6月10日，原告向王玉琴转账300万元的时间为2012年6月27日，而在双方签订的房屋租赁协议书第五条中规定：“甲方首次房租已收至2024年6月29日”。从这三个时间结点可以看出，房屋租赁协议书并非2012年6月10日当日所签署，其真实性存疑。3、原告诉称第三人已将涉案房产于抵押前交付，但却无法提供相应水、电费等证据，也未能提供有效证据证实其在签订上述租赁合同后房产抵押前已占有使用涉案房屋。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告未能提交证据证明其已于2012年12月31日前已实际占有涉案房屋的事实。综上所述，原告与第三人签订的租赁合同真实性存疑，且未提交证据证明其主张的租赁权设定早于被告享有的抵押权设定。因此，原告关于确认其与第三人之间租赁关系合法有效这一诉请，本院不予支持。原告对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告高寅的诉讼请求。案件受理费80元，由原告高寅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  黄晓艳人民陪审员  陈继秀人民陪审员  董铜章二〇一八年一月二十三日书 记 员  吴渊颖