宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）兴民初字第1035号
原告邱少宁，女，1969年11月18日出生，汉族，无业，住宁夏回自治区吴忠市利通区。
委托代理人张守刚，宁夏国信嘉华律师事务所律师。
被告宁夏京能房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。
法定代表人谢建忠，该公司董事长。
委托代理人张鹏，宁夏辅德律师事务所律师。
原告邱少宁与被告宁夏京能房地产开发有限公司（以下简称京能公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年2月10日立案受理。依法由代理审判员王娜适用简易程序于2014年3月14日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，转换为普通程序，并组成合议庭于2014年6月26日公开开庭进行了审理。原告邱少宁的委托代理人张守刚，被告京能公司的委托代理人张鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邱少宁诉称，2010年7月8日，原、被告签订《银川市商品房买卖合同》一份，约定：原告购买位于银川市兴庆区贺兰山路南侧、凤凰北街东侧由被告开发的“京能天下川”79幢3单元102号房屋一套，建筑面积345.74㎡，总价款为人民币2450909元。被告于2010年12月31日前将商品房交付原告使用。合同签订后，原告按照合同约定支付了购房款，全面履行了合同义务，但被告至今未按合同约定的交房期限向原告交付房屋。为了维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、被告立即按购房合同的约定向原告交付位于银川市兴庆区京能天下川79-3-102号住房；2、被告支付延迟交付房屋违约金人民币544592元（按照合同约定自2011年1月1日起计算至2014年1月17日止）；3、本案的诉讼费由被告承担。
被告京能公司辩称，2011年6月，被告通过挂号信方式向原告送达了入住通知书。原告验收后认为房屋质量有瑕疵，拒绝办理收房手续。依据合同约定，买受人应当在出卖人发出入住通知书15日内办理入住手续，除非具备国家相应资质和条件的权威部门出具鉴定书或相关论证意见，买受人不应以房屋质量存在其所认为的瑕疵为由拒绝受领房屋。买受人未在规定时间内办理入住的视为出卖人的交付义务履行完毕，故涉案房屋被告已履行了交付义务。被告是存在逾期交房的事实，但逾期交房违约金只能计算至2011年8月9日为108331元，对于这部分违约金被告是主动支付的，但原告并未领取。
原告为证明自己的诉讼主张，向本院提交的证据如下：
一、银川市商品房买卖合同一份，证明：原、被告签订商品房买卖合同，合同对双方权利义务及违约责任作了明确约定，被告应当按照合同约定全面履行合同义务。被告对该证据无异议，但认为被告已经按照合同约定向原告交付了房屋。
二、2010年9月2日被告出具的财务收据一张，金额为1200000元，2010年7月8日被告出具的购房发票一张，金额为1250909元，证明原告已经按照合同约定完全履行了付款义务，被告应当按约定向原告交付房屋。被告对证据无异议。
被告为证明其抗辩主张，向本院提交的证据如下：
一、商品房买卖合同一份，证明依据补充协议3.1条规定买受人应在出卖人向其发出入住通知书15日内办理入住手续。3.2约定除非具备国家相应资质和条件的权威部门出具鉴定书或相关论证意见，买受人不应当以房屋质量存在其所认为的瑕疵为由拒绝受领房屋。3.3约定了买受人未在规定时间内办理入住的视为出卖人的交付义务履行完毕。根据以上约定，涉案房屋已经交付。原告对证据的“三性”无异议，对证明目的不认可，称涉案房屋达不到交付使用条件。
二、国内挂号信函收据一张，证明2011年6月23日被告向原告送达了入住通知。原告对证据的证明目的不认可，称证据不能证明原告已经收到了被告邮寄的文件，且不能证明被告向原告邮寄的文件是入住通知书。
三、工程竣工验收备案表一份，证明涉案房屋经相关部门已于2011年6月验收合格。原告对证据的真实性认可，对证明目的不认可，称不能证明涉案房屋质量完全合格。
四、2011年6月20日出具的住宅质量保证书及使用说明书各一份，证明在被告向原告发出入住通知书时，涉案房屋已经取得质量保证书、使用说明书。原告对证据不认可，称该组证据是被告单方制作且无被告公司印章。
五、银川市新建住宅交付使用证一张，证明2011年8月9日，涉案房屋取得银川市新建住宅交付使用证。原告对证据无异议，但称涉案房屋存在质量问题应以第三方鉴定机构出具鉴定意见为准。
六、工程质量回访单一份，证明原告在2012年3月28日验收过房屋。原告对证据无异议。
经审理查明，2010年7月8日，原、被告签订《银川市商品房买卖合同》（以下简称“合同”）一份，该合同包括的附件有六份。合同约定：原告购买被告开发的位于银川市兴庆区贺兰山路南侧、凤凰北街东侧“天下川小区”79号楼3单元102号房屋一套，建筑面积345.74㎡，总价款为人民币2450909元。合同第九条“交付期限及条件”约定：1.出卖人应当在2010年12月31日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；2.住宅交付使用条件为：（1）取得《银川市新建住宅交付使用证》；（2）买受人付清全部房款。合同第十条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：1.按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过60日，……；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30个工作日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金。合同第十二条“交接”约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝接受，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第十四条“出卖人房屋质量、设施设备、装饰标准承诺的违约责任”约定：出卖人承诺该商品房使用合格的建筑材料、构配件，该商品房质量符合国家和本市颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。合同签订后，原告于2010年9月2日向被告付清了全部购房款。2011年6月23日，被告通过邮递方式向原告送达了“天下川小区入住通知”。2011年6月29日，银川市建设局对涉案房屋所属61号楼进行了工程竣工验收备案。2011年8月9日，银川市住房保障局向被告颁发了“天下川小区79#楼”的《银川市新建住宅交付使用证》。2012年3月28日，原告验收房屋并在工程质量回访单上写明验收房屋存在的问题。现原告认为截止起诉之日，被告未能按照合同约定向原告交付涉案房屋已构成违约，且涉案房屋存在严重质量问题，故诉至本院，请求判如所请。
上述事实，有银川市商品房买卖合同、财务收据、购房发票、国内挂号信函收据、银川市新建住宅交付使用证、工程竣工验收备案表及原、被告当庭陈述在卷为凭，予以证实，经庭审质证及本院审查，具有证明力，可以采信。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》属有效合同，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。合同约定的交房时间为2010年12月31日，被告未能按照合同约定的时间向原告交付房屋，应承担逾期交房的违约责任。按照合同第十条“出卖人逾期交房的违约责任”第1款第（2）项的约定：逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限（2010年12月31日）的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金。现原告要求继续履行合同，故被告应该继续履行合同，并按照合同约定向原告支付逾期交房违约金。关于逾期交房违约金的计算期间，原告认为截止起诉时被告尚未向原告交付房屋，原告酌情计算至2014年1月17日，被告认为其已于2011年6月23日通过邮寄方式通知原告收房，履行了通知义务，原告一直未办理收房手续系其自身原因造成，被告给予原告一个月左右的合理收房时间，故应计算2011年8月9日。本院认为，被告于2011年6月23日通过邮寄方式通知原告收房，但此时被告尚不具备合同约定的交房条件，即被告取得《银川市新建住宅交付使用证》，原告有权拒绝接受房屋。被告于2011年8月9日取得《银川市新建住宅交付使用证》后，被告并未按合同约定通过书面方式通知原告收房。庭审中被告提交的工程质量回访单可以证明原告于2012年3月28日验收房屋，此时被告已取得涉案房屋已取得《银川市新建住宅交付使用证》，原告也对房屋进行验收，按照合同约定原告不得与房屋存在其所认为的瑕疵为由拒绝受领房屋，据此应当认定被告于2012年3月28日将涉案房屋交付。原告要求被告交付房屋的诉请本院不予支持。但原、被告应当继续办理房屋交接手续，但被告应承担自2011年1月1日起至2012年3月28日止的逾期交房违约金221562.17元（房屋总价款2450909元×万分之二×逾期452天）。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条之规定，判决如下：
一、原告邱少宁与被告宁夏京能房地产开发有限公司办理涉案房屋相关交接手续；
二、被告宁夏京能房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告邱少宁逾期交房违约金221562.17元。
如果被告未按本判决指定的期间履行还款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9346元，由被告宁夏京能房地产开发有限公司负担（此款原告已预交，被告随同上述违约金一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审 判 长 王 娜
人民陪审员 刘晓郁
人民陪审员 杜红霞
二〇一四年七月十四日
书 记 员 徐敏超
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。