江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终4638号
上诉人（原审原告、反诉被告）：南京景街商业投资管理有限公司，住所地南京市玄武区太平桥南路38号。
法定代表人：周雯，该公司董事长。
委托诉讼代理人：朱军，江苏三法律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘云，江苏三法律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：张家德，男，1952年11月24日生，汉族，住南京市六合区。
委托诉讼代理人：赵小宝，江苏德善律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐晓翘，江苏德善律师事务所律师。
上诉人南京景街商业投资管理有限公司（以下简称景街公司）因与被上诉人张家德房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2015）建民初字第4707号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
景街公司上诉请求：一、撤销一审判决第一、二、三项，依法改判支持上诉人一审全部的诉讼请求；二、被上诉人承担本案一、二审全部的诉讼费用。事实及理由如下：一、一审判决认定事实错误。上诉人与南京中冶正兴置业有限公司（以下简称中冶置业公司）之间的委托关系是否终止不能仅以中冶置业公司出具给南京市河西新城区国有资产经营控股（集团）有限责任公司（以下简称河西新城公司）的《情况说明》为依据，该证据仅是中冶置业公司的单方陈述；根据一审法院对中冶置业公司的调查，河西新城公司已于2015年撤销了对中冶置业公司的的授权，故中冶置业公司已经无法以自己的名义将涉案房屋出租，中冶置业公司也告知上诉人2016年1月1日之后的租赁事宜与河西新城公司协商；中冶置业公司与上诉人签订《租赁合同》后，上诉人已经支付了保证金200万元，可见河西新城公司已经实际享有和承担签署租赁合同的权利义务。二、一审法院适用法律错误。中冶置业公司对外签约的行为，对河西新城公司有法律约束力，河西新城公司应当履行合同义务，且不因事后撤销委托行为受到任何影响；中冶置业公司授权范围仅限于对外签订《商铺租赁合同》、收取租金，其无解除合同的权利；上诉人与张家德的租赁合同依法应当受到保护。三、本案中中冶置业公司与上诉人之间签订的租赁合同实际上是由产权人委托中冶置业公司对外作出的一种民事法律行为，对于产权人河西新城公司具有法律约束力，在合同履行过程当中，河西新城公司也参与合同履行，实际收取了相应的保证金等款项，故一审法院的判决基础错误。
张家德辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确。一、中冶置业公司作为出租方对上诉人经营商业用房存在的违规和拒不缴纳租金行为具有发言权，其有权利向河西新城公司汇报相关的情况，因此一审法院将情况说明作为认定案件事实的证据，没有错误。二、一审法院在审理期间依职权向中冶置业公司相关人员进行询问，结合中冶置业公司发给上诉人的关于终止租赁合同的函，可以认定河西新城公司于2015年底已撤销了对中冶置业公司的授权，中冶置业公司将自2016年1月1日终止其与上诉人签订的租赁合同，因此，上诉人没有权利再享有2016年1月1日之后涉案房屋的出租收益权。三、上诉人在上诉状当中陈述其向河西新城公司支付了保证金，因此认为合同履行期间河西新城公司已实际享有中冶置业公司与上诉人签订租赁合同的权利没有依据。在该合同中，中冶置业公司和上诉人是合同的相对方，合同具有相对性，中冶置业公司是租赁合同的权利主体，该合同对河西新城公司不产生法律效力。四、中冶置业公司的权利来源于河西新城公司的授权，河西新城公司于2015年底撤销了对中冶置业公司授权，中冶置业公司无权享有涉案房屋的收益权，从而上诉人也没有权利再继续享有涉案房屋的收益权。综上，一审法院认定事实清楚，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
景街公司向一审法院起诉请求：一、张家德支付2014年1月1日至2016年12月31日房屋租金734532.5元；二、张家德支付2015年1月1日至2016年12月31日管理费14016元；三、张家德支付违约金149709.7元；四、张家德承担诉讼费。
张家德向一审法院反诉请求：一、景街公司退还张家德保证金7.5万元；二、景街公司赔偿张家德加盟费损失6万元；三、景街公司赔偿张家德装修损失9.6万元；四、景街公司赔偿张家德其他损失12万元（房屋维修3万元、设备闲置6万元、遣散员工费用3万元）。
一审法院认定事实：涉案的莲花村莲池路36-2号房屋，系属莲花村经济适用房商业用房，由河西新城公司委托中冶置业公司以中冶置业公司名义对外出租经营。2012年9月，景街公司与中冶置业公司签订租赁合同，由景街公司承租包括涉案的莲花村莲池路36-2号房屋在内的共7164.1平方米房屋。租赁期限为八年。
2012年12月12日，景街公司与张家德签订《租赁合同》，约定：张家德向景街公司承租莲池路36-2房屋共192平米；租赁期限为四年，从实际交房之日起算；第一年租金标准为：莲池路36-2号一层（89平方米）为4.4元/平方米/天，莲池路36-2号二层（103平方米）为2.4元/平方米/天，第一年租金合计约为23.3万元，自第三年起租金按5%递增；张家德应于房屋交付前向景街公司支付自实际交付之日止2013年12月31日的首期租金，于每年最后一个月的1号前预交下一年度租金；管理费为0.1元/平方米/天，张家德应于缴付各期租金同时缴纳管理费，管理费由张家德向景街公司或景街公司指定的第三方支付，但景街公司不提供该费用对应的服务；如张家德未按合同约定的时间足额支付租金及保证金的，每延期一日，应承担应付租金及保证金总额的百分之一的违约金；如张家德未按合同约定足额支付管理费或其它各项费用的，每延迟一日，应承担应付未付金额的百分之三的违约金。
合同签订后，景街公司将涉案房屋交付张家德经营“柏楠烧烤”品牌餐饮。张家德向景街公司支付了2013年全年房租，并向案外人和莲公司支付了2013年和2014年的管理费。庭审中，张家德称合同签订后向景街公司支付了保证金7.5万元；涉案房屋2014年的租金已经交给景街公司的工作人员李爽，2015年1月1日至2015年8月24日的租金已经交给景街公司的工作人员陈钢；2015年1月1日之后的管理费均已支付给了案外人和莲公司，但均未提供相应证据。景街公司则称张家德未支付保证金，2014年1月1日起的房租租金及2015年1月1日起的管理费均未缴纳。
一审法院另查明，涉案房屋系与莲池路36-1号、34号、36号打通共同经营。“柏楠烧烤”餐饮店自2015年后未经营，目前涉案房屋重新装修后经营“齐味家”火锅店。张家德称因“柏楠烧烤”餐饮店未能继续经营，景街公司遭受加盟费损失6万元、装修损失9.6万元、房屋维修3万元、设备闲置6万元、遣散员工费用3万元；该店未能继续经营的原因是涉案房屋严重漏水，且景街公司私自在莲池××××号经营“快天下”餐饮店；并称经查，经营场所位于莲池××××号的系名称为“南京市建邺区留下来餐饮店”的个体工商户，经营者为陈文华。
一审庭审中，张家德提交《情况说明》复印件及《授权书》各一份。《情况说明》落款时间为2015年8月24日，系案外人中冶置业公司出具给案外人河西新城公司，载明中冶置业公司已终止了2012年12月10日授予景街公司的《莲花村经济适用房商业用房经营委托书》。《授权书》系案外人河西新城公司于2015年12月31日出具予案外人江苏永同昌实业发展有限公司（以下简称永同昌公司），载明：为妥善处理中冶置业公司与景街公司莲花北苑商业《租赁合同》解除后的遗留事宜，河西新城公司委托永同昌公司自2016年1月1日接手管理原中冶置业公司与景街公司签订的《租赁合同》中相关物业并代为收取原景街公司招商的商户租金。景街公司则称其未与中冶置业公司解除《租赁合同》，也未就涉案房屋与永同昌公司办理交接手续。后经一审法院向中冶置业公司调查，该公司称：因河西新城公司于2015年年底已撤销了对中冶置业公司的授权，故中冶置业公司已无法以自己的名义将涉案房屋对外出租。中冶置业公司已向景街公司发出《关于终止<租赁合同>的函》，告知景街公司中冶置业公司的授权已被终止，2016年1月1日之后的租赁事宜应与河西新城公司协商。
一审法院认为，对景街公司的本诉请求，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》第十五条规定：承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人的，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。结合河西新城公司于2015年12月31日出具予永同昌公司的《授权书》及中冶置业公司的陈述，可知河西新城公司对中冶置业公司的授权已于2015年底终止，中冶置业公司与景街公司的《租赁合同》于2015年年底终止，本案双方签订的《租赁合同》亦应于2016年1月1日起终止。张家德不应再向景街公司支付2016年1月1日起的房屋租金及管理费。但张家德应按照《租赁合同》的约定向景街公司支付2014年1月1日至2015年12月31日的房屋租金以及2015年1月1日至2015年12月31日的管理费。张家德主张其已向景街公司的工作人员缴纳了2014年1月1日至2015年8月23日的房屋租金、向和莲公司缴纳了2015年1月1日至2015年8月23日的管理费，但并无相应的证据予以证明，对张家德这一主张，不予支持。张家德未按《租赁合同》约定的时间足额向景街公司支付房屋租金，已构成违约，应当承担违约责任。但双方约定的违约金标准过高，酌情调整为自张家德逾期缴纳租金、管理费之日起按年利率6%计算。
对张家德的反诉请求，第一，张家德无证据证明其已向景街公司支付了7.5万元保证金，故其要求景街公司返还保证金的请求，无事实依据，不予支持。第二，张家德未提供证据证明其曾要求景街公司对涉案房屋漏水进行维修，也无证据证明其曾自行维修，且张家德陈述涉案房屋目前已正常经营其他品牌餐饮，故张家德因涉案房屋漏水致其不能经营的说法不能成立；张家德亦无证据证明莲池××××号“快天下”餐饮店系景街公司经营，且景街公司与中冶置业公司签订的《租赁合同》及景街公司与张家德之间签订的《租赁合同》中均未约定景街公司不得在涉案房屋周边经营餐饮业务，故即使“快天下”餐饮店确系由景街公司经营，也未违反合同的约定。张家德主张其损失系因景街公司违反合同约定导致，并无事实和法律依据，不予支持。
一审法院判决：一、张家德于判决生效之日起十日内向景街公司支付2014年1月1日至2015年12月31日的租金477650元及2015年1月1日至2015年12月31日的管理费7008元，合计484658元；二、张家德于判决生效之日起十日内向景街公司支付违约金（违约金以233000元为基数，自2014年1月1日至2014年12月31日，按年利率6%计算；以484658元为基数，自2015年1月1日至实际支付之日止，按年利率6%计算）；三、驳回景街公司的其他诉讼请求；四、驳回张家德的诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费8464元，反诉受理费3282元,合计11746元，由景街公司负担2464元，由张家德负担9282元。
二审中，景街公司提交以下证据：一、河西新城公司对中冶置业公司出具的委托书（复印件），证明双方是一种委托关系，中冶置业公司对外签约实际上是受产权人委托的行为。二、调查笔录（复印件，原件在姚银珍的案件中），证明中冶置业公司的法务人员确认了对外出租行为是受河西新城公司的委托。三、中冶置业公司和景街公司的租赁合同（原件），形成时间是在2012年9月份，租赁协议第5.2.1.9条明确说到景街公司不能整体地进行转租，但是可以分租，证明本案所签订张家德的合同的期限包含在内。四、收据3张（原件）景街公司在合同履行过程中向河西新城公司缴纳保证金合计200万元，其中2012年10月8日向中冶置业公司交纳35万元，2015年2月16日分别向河西新城公司交纳保证金50万元和150万元，证明河西新城公司也是上诉人与中冶置业公司之间租赁合同的实际履行人。张家德质证称：一、证据一是复印件，无法核实该证据的真实性，通过该证据可以得知河西新城公司可以行使相关的撤销权，这与一审查明的事实相互印证；二、对证据二询问笔录真实性没有异议，可以证实河西新城公司于2015年底撤销了对中冶置业公司的授权；三、对证据三和证据四，真实性均没有异议，但是关联性有异议，这与本案没有关联性，中冶置业公司和上诉人是合同的相对方，河西新城公司作为授权方不应当因该合同而承担相应的法律责任，如果上诉人认为中冶置业公司违约，可以向其主张权利，但是不属于本案的争议焦点。本院对景街公司提交的证据二、证据三和证据四的真实性予以确认，对证据一的真实性不予确认。
张家德提交以下证据：河西新城公司出具的《说明》，内容为河西新城公司将包括涉案房屋在内的若干房屋租赁给永同昌公司，由永同昌公司负责处理该处房屋自2016年1月1日起至永同昌公司与各商户签订租赁合同日止期间的各项事务和租金结算，证明从2016年1月1日起，永同昌公司依法享有莲花村莲池路26至44号商业街的权利，上诉人没有权利向被上诉人主张2016年1月1后的租金以及管理费。景街公司质证称：该证据上虽然盖有公章，但是其真实性无法核实，对这一份证据的合法性和关联性均提出异议；景街公司目前仍然是涉案房产的合法承租人，河西新城公司事后出具的说明不能突破他与其他人签订合同的法律效力。因景街公司虽然对以上证据的真实性提出异议，但并未提出相反证据或合理理由进行反驳，故本院对张家德提交的证据的真实性予以确认。
庭审中，景街公司陈述其一审中主张的违约金为双方约定违约金标准的20%。
本院对一审法院认定的其他事实予以确认。
本院认为，本案二审中的争议焦点为：一、景街公司是否有权向张家德主张2016年1月1日至2016年12月31日的房租和管理费；二、一审法院对双方合同约定的违约金计算标准进行调整是否符合法律规定。
关于争议焦点一，从本案双方提交的证据看，河西新城公司自2016年1月1日起已将涉案房屋出租给永同昌公司，将相关权利授权由永同昌公司行使，中冶置业公司对此亦不否认，故中冶置业公司与景街公司之间的租赁合同应于同日终止履行，景街公司与张家德之间的租赁合同亦应于同日终止履行。因景街公司自2016年1月1日起不再是涉案房屋的承租人，故其基于与张家德之间的租赁合同向张家德主张2016年1月1日之后的租金和管理费没有依据，一审法院对景街公司此主张未能支持并无不当。虽然景街公司对河西新城公司与中冶置业公司之间租赁关系变更的事实不予认可，但其并未提出相反证据或合理理由进行反驳；且景街公司主张河西新城公司系其与中冶置业公司之间租赁合同的当事人、中冶置业公司无权解除租赁合同的主张亦依据不足，故本院对景街公司的主张不予支持。
关于争议焦点二，本案双方约定如张家德未按合同约定的时间足额支付租金及保证金的，每延期一日，应承担应付租金及保证金总额的百分之一的违约金；如张家德未按合同约定足额支付管理费或其它各项费用的，每延迟一日，应承担应付未付金额的百分之三的违约金。因双方约定的违约金标准确实过高，景街公司一审中仅主张双方约定违约金的20%表明其亦认为双方约定的违约金标准过高，又因张家德在一审中请求降低违约金标准，故一审法院酌情将违约金标准调整为年利率6%并无不当。景街公司坚持主张按双方约定违约金标准的20%计算张家德应当支付的违约金，但并未提出合理理由，故本院对其主张不予支持。
综上所述，景街公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5260元，由上诉人景街公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 夏海南
审判员 白文虎
审判员 刘 凡
二〇一七年八月八日
书记员 朱亚芳