天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0116民初80199号原告孙彦炜，男，1986年12月1日出生，汉族委托代理人孟凡强，天津至大律师事务所律师。被告中建二局第四建筑工程有限公司，住所地天津经济技术开发区洞庭路131号新天地科技大厦六层，组织机构代码10432445-6。法定代表人马立功，董事长。委托代理人穆兆祥，该公司员工。委托代理人朱晓丹，该公司员工。被告福建福华建设工程有限公司，住所地宁德市蕉城区新建花园2幢203室。法定代表人缪泽明，总经理。委托代理人吴春贵，该公司职员。第三人天津弘泽建设集团有限公司，住所地天津经济技术开发区翠亨村D座12门102室及D-12-11地下室，组织机构代码70058316-3。法定代表人尹盛斌，总经理。委托代理人魏海江，天津中宏律师事务所律师。委托代理人卢文韬，天津中宏律师事务所律师。原告孙彦炜诉被告中建二局第四建筑工程有限公司、福建福华建设工程有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月11日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。在审理过程中，原、被告申请了一个月的庭外和解时间。本院依法追加天津弘泽建设集团有限公司为本案第三人。原告委托代理人孟凡强、被告中建二局第四建筑工程有限公司（简称第一被告）委托代理人穆兆祥、朱晓丹、第三人天津弘泽建设集团有限公司委托代理人魏海江到庭参加诉讼，被告福建福华建设工程有限公司（简称第二被告）经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告诉称，原告因购买房屋，经朋友介绍得知第一被告系弘泽·制造-1号地项目工地总承包公司，和第三人签订《购房抵工程款协议书》，有房源对外出售。原告和第一被告于2015年10月16日签订了购房协议，购买弘泽制造尊品庭苑小区1号楼2门1202室商品房，因第一被告欠第二被告工程款，要求原告同第二被告签订购房协议，并要求原告将购房款打给第二被告。原告于2015年10月17日同第二被告签订了购房协议，约定总房款200万元。协议签订后，原告按照第二被告要求，于2015年10月20日从银行取款200万元现金，交给第二被告。第一被告也向原告出具证明，证明原告履行了购房义务，原告为认购人。原告拿着证明找第三人办理相关手续，第三人一直拖延办理。原告后到房管局查询得知，该房已经卖给了案外人天津扩展科技有限公司。由此，原告起诉来院，要求法院判令：1、确认原告与二被告之间签订的《购房协议》于二被告收到原告起诉状之日解除；2、二被告连带返还原告购房款200万元；3、二被告连带赔偿原告利息损失19545.21元（以200万元为基数，按照银行同期短期贷款利率4.35%计算，自2015年10月20日至2016年1月11日计算）、房屋上涨的差价损失457614元；4、本案诉讼费由二被告承担。原告针对其诉请，向本院提供了如下证据：证据一、2014年1月28日第一被告与第三人签订的《购房抵工程款协议书》，证明了第三人将包括本案诉争房屋在内的7套房屋抵给第一被告用来支付欠付的工程款；证据二、2015年10月16日原告与第一被告签订的购房协议，2015年10月16日第二被告出具的授权书，2015年10月16日第一被告向第三人出具的证明，证明了原告向第二被告支付的房款等同于第一被告向第二被告支付的工程款；证据三，2014年3月10日第一被告与第二被告签订的《购房抵工程款协议书》，原告与第二被告签订的购房协议，证明目的同证据二；证据四、招商银行支取现金的单据及天津市企业单位往来收据，证明了合同签订后，原告按约定向第二被告支付了相应的购房款项。第一被告辩称，原告并未从第一被告处购买房屋，之所以第一被告与原告签订购房协议，是为原告能与第三人签订正式商品房买卖合同需要。第一被告与原告之间并无直接的房屋买卖关系。请求法院驳回原告针对第一被告的诉讼请求。第一被告针对其抗辩向本院提供了如下证据：证据一、第一被告与第二被告签订的工程施工协议书，证明了第二被告为该工程的实际施工人；证据二、第一被告与第二被告的工程款支付明细，证明第一被告不欠付第二被告工程款。第二被告辩称，第二被告的确从原告处收取了房款200万，但造成原告房屋无法购买的原因系第三人将房屋卖给了他人，第二被告对此并无过错。请求法院驳回原告针对第二被告的诉讼请求。第二被告针对其抗辩未向本院提供证据。第三人辩称，第三人与原告从法律关系上讲并无直接关系，第三人对原告损失不应承担任何责任。第三人针对其抗辩向本院提供了天津市商品房销售许可证作为证据。第一被告对原告提供的证据发表如下质证意见：对于证据一的真实性认可，但证明目的不认可；对于证据二中的购房协议、证明的真实性认可，对授权委托书的真实性无法确认，对证据二的证明目的不认可；对于证据三的真实性认可，证明目的不认可；对于证据四的真实性和证明目的均不认可。第二被告对原告提供证据无异议。第三人对原告提供证据一无异议，对其他证据的真实性认可，关联性不认可。原告对第一被告提供的证据发表如下质证意见：对于证据一与证据二的真实性和关联性均不认可。第二被告对第一被告提供的证据无异议。第三人对第一被告提供的证据发表如下质证意见：对于证据一无异议，对于证据二因不清楚第一被告与第二被告的付款情况，不发表质证意见。原告和第一被告对第三人提供的证据真实性认可，第二被告对第三人提供的证据未发表质证意见。本院依照原告的申请到天津经济技术开发区房管局调取本案诉争房屋的权属登记情况，经核实，该房屋尚未进行权属登记，但能显示出在2013年12月5日，第三人与案外人天津扩展科技有限公司就该房屋在房管局进行了房屋买卖的网签，但尚未备案。另本院查询到2015年10月22日天津经济技术开发区商品房成交平均价格为22339元。原告、第一被告、第二被告、第三人对该权属登记情况均无异议。原告对查询2015年10月22日房屋均价22339元无异议，第一被告与第三人对该房屋均价真实性没有异议，但认为该成交价格不能作为原告主张差价的依据，恰恰说明原告购买的房屋的价格远远低于房屋成交均价。第二被告对该查询价格未发表质证意见。经审理查明，第一被告（作为乙方）与第三人（作为甲方）于2014年1月28日签订购房抵工程款协议书，约定乙方向甲方购买7套商品房，合计购房款为人民币27590895元，抵款商品房明细及房型图详见协议附件一。乙方同意甲方以上述购房价款的合计价款，冲抵弘泽·制造-1号地项目工程施工总承包部分工程款，即人民币27590895元。对未冲抵的欠款，乙方仍享有债权，甲方仍承担债务。本协议生效后，如乙方指定他人购买上述房屋，乙方应与之签订协议，并在其中注明本协议第五条、第六条、第七条和第八条的内容，有任何异议或争议，均由乙方负责解决。乙方应将上述房屋转让协议交由甲方备案。乙方或其指定的购房人与甲方签订《商品房买卖协议》，甲方负责协助办理上述房屋相关购房手续，相关费用应由与甲方签署上述房屋《天津市商品房买卖合同》的购买人承担。2014年3月10日，第一被告（作为甲方）与第二被告（作为乙方）签订购房抵工程款协议书，鉴于乙方承揽中建二局第四建筑工程有限公司弘泽制造1号地块项目施工，甲方未付乙方部分工程款项，又鉴于乙方欲购买甲方弘泽制造2号地块项目工程小区商业用房，双方达成如下协议：乙方购买7套商业用房（后附明细），总购房价款为人民币27590895元，乙方同意甲方以上述购房价款的合计价款，冲抵弘泽制造1号地块项目工程款，上述房屋入住时间以入住前现场售楼处通知为准，若有延期交房，甲方不承担任何赔偿责任。按双方约定流程，乙方（或其指定购房人）与开发商签订《天津市商品房买卖合同》，办结房屋权属登记。本协议生效后，如乙方指定他人购买上述房屋，乙方应与之签订协议，并在其中注明本协议第五条和第六条的内容，有任何异议或争议，均由乙方负责解决。乙方应将上述房屋转让协议交由开发商备案，乙方或其指定的购房人与开发商签订《商品房买卖协议》，开发商负责协助办理上述房屋相关购房手续，相关费用应由与开发商签署上述房屋《天津市商品房买卖合同》的购买人承担。本协议签署之日即为甲方对乙方按本协议确定的冲抵金额履行了义务。2015年10月17日，原告与第二被告签订购房协议，约定第二被告冲抵第一被告材料款的房屋，现第二被告将房屋转让孙彦炜，其认购弘泽制造尊品庭院小区1号楼2门1202室商品房，销售面积为194.91平方米，单价为10261.14元每平米，购房款为人民币2000000元。2016年10月16日，第二被告向第一被告出具授权书，内容为：第二被告授权原告，根据双方《购房抵工程款协议书》，办理贵公司位于弘泽城2号地的商品房：尊品庭苑1栋2门1202。同日，原告与第一被告签订购房协议，约定第三人冲抵第一被告弘泽制造-1号地项目部分总包工程款的房屋，现第一被告将房屋转让原告，其认购弘泽制造尊品庭院小区1号楼2门1202室商品房，销售面积为194.91平方米，单价为19652.18元，购房款为人民币3830406元。同日，第一被告向原告出具证明，内容为我公司认购弘泽制造尊品庭苑项目商品房，房号为1号楼2门1202号商品房，销售面积194.91平米，单价为19652.18元，购房款为3830406元，此房现由原告前来办理购房手续，在办理购房和入住手续过程中，要执行我公司与贵公司2014年1月28日签订的《房屋抵押协议》的条款，即此商品房不能退还，核发产权证时，如面积出现差异，购房价款多退少补。我公司与认购人均已知悉天津市关于《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》的实施意见的规定。原告于2015年10月20日支付第二被告房款200万元。另查明，第三人将本案诉争房屋卖与案外人天津扩展科技有限公司，并于2013年12月5日在天津房管局进行了网签。2015年10月22日天津经济技术开发区商品房成交均价为22339元。还查明，第三人就尊品庭苑1号楼于2008年6月20日办理了天津市商品房销售许可证。二被告于2016年3月14日收到原告起诉状。上述事实有原、被告、第三人提供的证据、本院调取的证据以及当事人陈述等证据证明属实。本院认为，本案诉争焦点有四个：第一个为如何界定第一被告与第三人以及第一被告与第二被告之间签订的以房抵工程款协议的性质及效力；第二个为原告与二被告签订的房屋买卖合同效力如何认定；第三个为原告与二被告中的哪一方形成了房屋买卖合同关系；第四个为二被告是否就返还原告购房款及赔偿原告损失承担连带责任以及承担的赔偿范围如何认定。就第一个诉争焦点而言，本案第一被告与第三人签订了购房抵工程款协议书，该协议内容的实质是开发商以建成房屋折价作为给付施工方的工程款，施工方以开发商欠其的工程款作为购买房屋的对价，因此，该购房抵工程款协议书从本质上讲，在第一被告与第三人之间形成房屋买卖关系。第三人作为开发商承担交付抵债房屋和协助办理房屋产权过户登记手续的义务，第一被告作为施工方享有接受房屋和要求开发商承担协助办理产权过户手续等权利。同理，第一被告与第二被告之间的以房抵工程款协议的性质亦属于房屋买卖的法律关系，但由于第一被告尚未取得房屋权属证书，其与第二被告签订的购房抵工程款协议书实际上转让的只是对开发商享有的权利，即该转让为合同权利转让，因此，该转让行为应当适用《中华人民共和国合同法》关于债权让与的相关规定。根据《中华人民共和国合同法》第七十九条规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。同时，《中华人民共和国合同法》第八十条第一款规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。由于第一被告转让给第二被告的债权并不违反法律禁止性规定，且由于第一被告未提供其已经通知第三人的证据，因此，本院认定第一被告与第三人以及第一被告与第二被告签订的购房抵工程款协议书有效，但第一被告与第二被告签订的购房抵工程款协议书对第三人不发生效力。就第二个诉争焦点而言，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案诉争房屋的销售许可证于2008年6月20日办理完毕，合同体现了当事人的真实意思表示，亦不存在违反法律规定之处，虽然二被告在与原告签订房屋买卖合同时并无所有权，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，本院认定原告与二被告签订的房屋买卖合同有效。就第三个诉争焦点而言，虽然本案原告与二被告从形式上看均签订了房屋买卖合同，但本院认为原告与第二被告而非第一被告形成房屋买卖关系。理由如下：第一、从合同内容来看，原告与第一被告签订的购房协议中约定的房屋价格为3830406元，原告与第二被告签订的购房协议中约定的房屋价格为200万元，原告与第二被告签订的合同的价格200万元才是原告实际给付的房款，由此说明，原告按照与第二被告签订的购房协议履行；第二、从合同的实际履行情况来看，原告将房款200万元交给了第二被告，第一被告并未获得房款。虽然第一被告亦同原告签订了房屋买卖合同，但该合同系为协助原告顺利购得房屋必须要履行的一个环节，也是第一被告将其享有接受房屋和要求开发商承担协助办理产权过户手续等权利转让给第二被告后，负担保证原告顺利行使前述权利应当承担的附随义务；第三、第一被告之所以与原告签订合同是因为第一被告与第三人签订的购房抵工程款协议书中约定，如第一被告指定他人购买上述房屋，第一被告应与之签订协议，而第一被告也是在第二被告向原告出具授权书时，才与原告签订的购房协议。因此，本院认定，第二被告与原告形成了房屋买卖合同法律关系，属于与原告形成房屋买卖法律关系的合同相对方。由于诉争房屋在2013年12月5日已由第三人卖与案外人天津扩展科技有限公司。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。因第三人已将诉争房屋卖与他人，导致原告合同的购房目的无法实现，原告要求解除与二被告之间签订的购房协议，并不违反法律规定，本院予以支持。因原告在起诉之前未向二被告发出解除合同通知函，因此，本院确认以二被告收到原告起诉状的时间，推定为原告解除合同的意思表示到达被告的时间，也即2016年3月14日为原告与二被告房屋买卖合同的解除时间。就第四个诉争焦点而言，关于原告主张二被告承担连带赔偿责任一节，因与原告形成房屋买卖法律关系的合同相对方为第二被告，虽然原告称二被告存在工程款抵房的协议，但如果要突破合同相对性，法律有严格的限定条件，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条的内容，只有存在违法转包和违法分包的情形下，实际施工方才可以向发包方主张权利，发包人只在欠付工程价款范围内对实际施工人承担责任。本案原告并非实际施工方，因此，本院认定原告要求二被告承担连带责任的主张缺乏法律依据，本院不予支持。至于赔偿的范围，原告主张赔偿的损失范围包括房款200万元、利息以及房屋差价损失，对于200万元房款，第二被告理应返还，但对于原告主张的利息以及房屋差价损失需要分析原告对于违约后果的过错程度，本院认为原告在房屋买卖过程中存在以下过错：第一、未就诉争房屋到相关部门查询权属登记情况。因本案诉争房屋在原告与被告签订房屋买卖合同之前就已经在房屋登记部门进行了网签，原告在给付房款之前完全可以到房管部门进行查询；第二、原告未从房屋开发商手中通过正常的房屋销售渠道购买商品房。第二被告不属于房屋销售企业，其出售商品房是否符合商品房出售条件均有较大风险，原告既然选择这种非正常渠道的购房方式，就要承担相应的风险；第三、原告支付的房屋价格远远低于市场平均价格。原告实际支付第二被告的房屋单价为10261.14元，而同期开发区商品房屋成交均价达到了22339元，该价格明显低于市场同期的房屋成交价格。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条规定，买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。由此，结合原告的过错程度，本院认定第二被告应当承担赔付的范围为退还房款200万元及赔偿相应的利息，至于原告要求的房屋差价损失，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第九十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第三十条、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告福建福华建设工程有限公司于本判决生效之日起三十日内给付原告购房款200万元及利息19545.21元；二、驳回原告的其他诉讼请求。26618元，由原告负担4917元，由被告福建福华建设工程有限公司负担21701元，被告负担部分于本判决生效之日起十日内迳行给付原告。如不服本如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  石鑫润代理审判员  刘明洋人民陪审员  苗庆香二〇一六年八月××日书 记 员  周 颀附：法律释明1.《中华人民共和国合同法》第七十九条规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。2.《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。3.《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。4.《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条规定，买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。5.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。