宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）宁0502民初1779号
原告：姚德强，男，1977年4月17日出生，汉族，初中文化，农民，现住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
被告：陆润香，女，1974年4月13日出生，汉族，小学文化，农民，现住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
被告：潘万杰，男，1974年8月19日出生，汉族，初中文化，农民，现住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
第三人：姚生福，男，1960年11月3日出生，汉族，初中文化，农民，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
原告姚德强与被告陆润香、潘万杰，第三人姚生福房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告姚德强与被告陆润香、潘万杰及第三人姚生福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的房屋租赁合同关系；2.二被告支付原告租金5600元【2800元∕年×2年（2014年至2016年）】；3.二被告立即腾出房屋并将房屋返还原告；4.二被告赔偿原告医疗费734元和交通费135元；5.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：二被告系夫妻关系。2013年，第三人以2800元∕年租金将其鸡房出租给二被告养鸡并约定租期三年。后二被告将2013年租金付清，但一直未付后续租金。2015年3月10日，第三人公开出售该鸡房后，原告以32000元价款与第三人签订《房屋出售合同书》并于同年5月15日将款项付清。后原告与第三人将鸡房转让事宜告知二被告并通知其将2014年之后租金付给原告。同年7月，原告提出由二被告支付2014年至2015年租金，否则将解除租赁合同，但二被告仍未支付。同年10月18日，被告潘万杰将玉米叶子堆放于该鸡房窗口，原告要求其移除时，二被告与原告发生撕扯致原告受伤后花费医疗费734元和交通费135元。综上，原告认为，其依法取得案涉鸡房所有权后，二被告拒付租金且继续占有鸡房的行为，已给其造成经济损失，现为维护其合法权益，故诉至法院。诉讼过程中，原告将其第1项诉求变更为解除二被告与第三人之间房屋租赁合同，将其第2项诉求中的“2014年至2016年”更正为“2014年和2015年”并放弃对第4项诉求的主张。
被告陆润香、潘万杰辩称，其一，其承租第三人案涉鸡房及租金为2800元属实，但双方约定保证三批鸡养成而并非租期三年；其二，2014年，二被告为案涉鸡房安装水电、平整场地等共计投入花费6400元；其三，2015年7月，二被告尚未将第二批鸡运进鸡房即遭原告阻拦，致使700只鸡（价值7200元）死亡，另因第三人将鸡房门封锁，致使二被告未能养成双方约定的其余两批鸡，给二被告造成损失12万元；其四，第三人并未公开出售鸡房，亦未就此通知二被告，因原告无故打伤被告后，被告将原告诉至法庭，原告才利用其与第三人之间的亲属关系签订了所谓的房屋出售合同，此外，即使第三人与原告签订的房屋出售合同真实，因二被告作为承租人在同等条件下享有优先购买权，故其二人之间签订的房屋出售合同亦应属无效。综上，二被告认为，鉴于目前此种情况，其只能同意解除租赁合同并将鸡房内的鸡笼等物品腾空后返还，但因本案纠纷系原告及第三人违约在先所致，故其不应再支付租金并应由原告及第三人共同向其赔付以上所述的各项损失共计13.36万元。
第三人述称，2013年3月，其将尚未安装水电的案涉鸡房以2800元∕年租金出租给二被告，双方为此签订《协议书》1份。当日，二被告将当年租金2800元付清后，其向二被告出具了收条。当年，二被告在案涉鸡房内安装了水电设施及鸡笼，但未养鸡。2014年4月，二被告开始在案涉鸡房内养鸡并产生收益，但却一直未向其支付2014年租金。后因其子购房资金不足，其以4万元价格将案涉鸡房公开出售并通知二被告，但二被告以价高为由拒购。2015年3月，其与侄子即原告协商一致后遂以3.2万元∕栋价款将包含案涉鸡房在内的两栋鸡房出售给原告，后原告将6.4万元房款付清并由其出具了收条。同年7月，二被告欲将鸡运进鸡房，因二被告尚未支付2014年租金，其遂指派原告前去阻止，后二被告与原告为此发生争执，其闻讯到场后遂将案涉鸡房门封锁。综上，第三人认为，其将案涉鸡房出售前已先征询二被告意见，且二被告未付租金违约在先，故请求法庭依法裁判。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：原告提交的《房屋出售合同书》、《收条（据）》及《中国农业银行银行卡取款业务回单》，来源合法，内容真实，其所载内容能够证明第三人与原告于2015年3月10日就案涉鸡房签订《房屋出售合同书》及原告已于同年5月15日将32000元价款付清的事实，但因有关案涉鸡房之外的其他证据与本案无关联，故对其证明力及待证事实部分予以认定；被告提交的《（协议书》，来源合法，虽原告推断认为协议书中载有“鸡进房为日期，保证三批鸡养成”的内容系被告事后自行添加并提出质疑，但其当庭已明确表示放弃鉴定申请，经结合当事人陈述，该证据能够证明第三人与二被告就案涉鸡房于2013年达成租赁协议并约定租金2800元，鸡进房为日期，保证三批鸡养成的事实，故对其证明力及待证事实予以认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2013年，经原告和被告陆润香在场并由原告担保，第三人与被告潘万杰签订《协议书》1份，该协议中载明：潘万杰租用姚生福鸡房，租金贰仟捌佰元整，租期为一年2800元，鸡进房为日期，（保证三批鸡养成）”。协议签订当日，第三人向被告出具了内容为“今收到潘万杰租鸡房款贰仟捌佰元整”的收条1张。后二被告对鸡房场地进行平整并安装水、电设施及鸡笼。2014年4月，二被告开始在案涉鸡房内养鸡，但未付租金。2015年3月10日，在未通知二被告情况下，第三人与原告就案涉鸡房签订《房屋出售合同书》1份，该合同中载明：鸡房自32000元价款付清之日起归原告所有。同年5月2日，第三人发现二被告将鸡卖掉后遂向其追要租金，二被告以待下批鸡进房时再付为由未付。同月15日，原告将鸡房款32000元付清。同年7月，二被告欲将鸡运进鸡房时，第三人以二被告尚拖欠未付2014年租金为由指派原告前去阻止，后原告与二被告为此发生争执，第三人闻讯到场后，二被告欲将租金2800元交付第三人，后第三人以其曾多次催要2014年租金而二被告久拖不付，现原、被告已发生争执故不便接收为由拒收并遂将案涉鸡房门封锁至今。现因双方由此发生纠纷后未能协调处理，故原告诉至本院。
另查明：1.二被告系夫妻关系，第三人与原告系叔侄关系。2.第三人与被告潘万杰签订的《协议书》共1份，该协议书一直由被告潘万杰保存；3.案涉鸡房的四至为东靠生产路、南靠姚生福鸡房（现归原告姚德强所有）、西靠生产路、北靠潘万杰鸡房，双方对案涉鸡房的水电设施安装及场地平整等事项未作约定，二被告为案涉鸡房安装水电设施及场地平整等投入费用亦无相关票据，但诉讼中原告及第三人均表示可折价补偿500元；4.宣和镇第三养殖园区养殖户通常以养鸡批次约定租金和租期，一般养成一批鸡的周期为14个月左右，证人于2016年对外出租的位于该园区的同等规格并已安装水电设施且地面平整但无鸡笼的鸡房租金为养成一批鸡3300元；5.二被告在案涉鸡房内尚有鸡笼、木头、钢筋等物件未搬离。
本院认为，本案双方争议的焦点主要是：1.《协议书》中有关“鸡进房为日期，保证三批鸡养成”的内容是否系双方签订协议时所书写以及对此约定应如何理解；2.二被告在2013年签订协议时所支付的2800元租金应如何确定年度及二被告是否构成违约且违约在先；3.第三人与原告所签订的《房屋出售合同书》是否客观真实及二被告能否以优先购买权抗辩主张该合同无效。针对第1项争议焦点，本院认为，虽然原告推断认为《协议书》中有关“鸡进房为日期，保证三批鸡养成”的内容系被告事后自行添加，但第三人作为签订协议的相对人在对《协议书》质证时未表异议，后虽其又予以否认，但原告及第三人此后又当庭明确表示放弃鉴定申请，经结合证人关于养殖户通常按养鸡批次约定租期的证言，故依法可认定《协议书》中有关“鸡进房为日期，保证三批鸡养成”的内容确系协议签订时书写。至于《协议书》中有关“租期为一年2800元，鸡进房为日期，保证三批鸡养成”的内容如何理解认定的问题，经结合《协议书》中上下文内容并参照证人关于养殖户通常按养鸡批次约定租金和租期以及其在2016年对外出租的位于宣和镇第三养殖园区内同等规格并已安装水电设施且地面平整但无鸡笼的鸡房租金为养成一批鸡3300元的证言，依法可认定“鸡进房为日期，保证三批鸡养成”系双方对付款时间和租期的约定，同时亦可认定双方约定的租金应为养成一批鸡2800元。针对第2项争议焦点，本院认为，虽第三人于2013年签订协议时向被告潘万杰出具的收条中未载明所收取的2800元租金的具体年度且双方确已约定以鸡进房为（付款）日期，但经结合被告在2013年签订协议时即将租金2800元付清并实际占有案涉鸡房的情况考虑，如二被告将当年未实际养鸡获益而产生的不利后果转嫁由第三人承担则有违公平原则，故二被告在协议签订时所付的2800元租金应视为其支付的2013年养成一批鸡的租金。有鉴于此，二被告在2014年4月开始在案涉鸡房内养第一批鸡时，其即应按协议约定向第三人支付2014年租金，但直至第三人于2015年5月2日向其追要时，其仍未支付，且自该时起又至同年7月双方为此发生纠纷时，其亦未予支付，由此可以认定其已构成违约且违约在先。针对第3项争议焦点，本院认为，虽因第三人与原告系叔侄关系且因原、被告之间存在其他纠纷而促使二被告产生质疑，但经综合审查合同内容、付款情况等相关证据并结合当事人陈述，可以认定第三人与原告签订的《房屋出售合同书》客观真实。至于二被告能否以其优先购买权抗辩主张该房屋出售合同无效的问题，因司法解释中已明确作出承租人以优先购买权请求确认出租人与他人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院应不予支持的规定，故二被告此项抗辩与法不符，依法应不予采纳。鉴此，第三人与原告之间签订的《房屋出售合同书》合法有效，按照合同关于鸡房自32000元价款付清之日起归原告所有的约定，原告自2015年5月15日付清32000元价款时即已取得案涉鸡房的所有权。依照合同法关于租赁物在租赁期间发生所有权变动并不影响租赁合同效力和出租人在承租人无故未支付租金后进行催要而承租人在合理期限内仍未支付租金时可以解除合同的规定，二被告在鸡房所有权发生变动后并不影响其继续履行租赁协议，现经催要后其逾期至今未付，已构成违约，故原告主张解除被告潘占杰与第三人于2013年签订的鸡房租赁协议的诉求可以成立，本院依法予以支持。关于原告主张二被告支付租金5600元【2800元∕年×2年（2014年和2015年）】的诉求，因二被告自2014年4月开始即在案涉鸡房内养鸡且该年度的租金逾期至今尚未支付，故原告主张二被告支付2014年租金2800元的诉求成立，本院依法予以支持，至于2015年租金，因二被告当年欲在案涉鸡房内养鸡时即已被原告阻止并由第三人将案涉鸡房门封锁至今，致使二被告并未能实际租用案涉鸡房养鸡，故遵照公平原则，该部分诉求不能成立，本院依法不予支持。关于原告主张二被告腾空鸡房并向其返还的诉求，因符合法律规定，故本院亦予以支持；关于原告将其主张的诉求进行变更、更正并放弃第4项诉求的意见，因于法有据，故本院予以采纳。关于二被告辩称其为案涉鸡房安装水电及平整场地等共计投入花费6400元应给予补偿的意见，虽双方对于该项投入未作约定且二被告亦无相关票据对此予以证实，但综合考虑二被告在承租案涉鸡房时确已实际投入相关费用而现将可使用的水电设施再行拆除有损于物品效用的发挥且在二被告已利用该投入取得收益后如继续保留将会增加原告收益的实际情况，经结合原告关于对以上投入可折价补偿500元的意见，本院酌定由原告补偿二被告投入损失500元并从二被告应付原告的2014年租金2800元中扣减；至于二被告辩称因原告及第三人的违约行为给其造成700只鸡死亡及二批鸡未养成的损失共计12.72万元应予赔偿的意见，因二被告未付2014年租金违约在先且缺乏事实依据，故本院依法不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十一条、第九十七条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除被告潘占杰与第三人姚生福于2013年签订的鸡房租赁协议；
二、被告陆润香、潘占杰于本判决生效之日起三十日内支付原告姚德强2014年租金2800元，扣减原告姚德强应补偿被告陆润香、潘占杰的投入损失500元后，被告陆润香、潘占杰再支付原告姚德强2014年租金2300元；
三、被告陆润香、潘占杰于本判决生效之日起三十日内将其安装放置在鸡房（东靠生产路、南靠姚德强鸡房、西靠生产路、北靠潘万杰鸡房）内的鸡笼、木头、钢筋等物件自行搬离并将该鸡房返还原告姚德强占有；
四、驳回原告姚德强的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元，由原告姚德强负担40元，被告陆润香、潘占杰负担60元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。
审 判 长 杨奎力
审 判 员 王飞飞
人民陪审员 麦秀英
二〇一六年九月十二日
书 记 员 马永晶
本案适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。
承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他出租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。
离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。