上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民三（民）初字第2626号
原告（反诉被告）上海隆博投资开发有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人丁健，总经理。
委托代理人吴全明，上海全程律师事务所律师。
委托代理人陶珍妍，上海全程律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海埃克仪器仪表有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人梁林新，总经理。
原告上海隆博投资开发有限公司（以下简称“隆博公司”）与被告上海埃克仪器仪表有限公司（以下简称“埃克公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月20日立案受理后，依法适用简易程序审理。审理过程中，被告于同年8月6日提起反诉，本院受理后依法予以合并审理。同年9月8日本院公开开庭进行了审理。原告隆博公司的委托代理人吴全明、被告艾克公司的法定代表人梁林新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告隆博公司诉称：2002年10月21日，原告将坐落于松江区沪松公路苗圃东站北侧（即沪松公路XXX号近华军路路口）原松江农业经济园区办公小别墅经营用房，占地面积为1，000平方米（围墙内），建筑面积210平方米，车棚2间40平方米出租给被告，最后一份租赁合同于2010年10月19日签订，期限自2010年10月19日起至2011年10月19日止，年租金为27，000元。该份租赁合同到期后，双方未续签合同，原告收取了被告自2012年10月20日起至2013年10月20日的两年租金。此后，被告继续占有使用该房地产，但未支付房租。2014年5月7日，原告发律师函给被告，明确告知被告不再出租，要求收回房屋，但被告至今未返还房屋。故原告起诉要求：1、判令被告返还租赁的坐落于松江区沪松公路苗圃车站北侧小洋房一栋（占地面积1，000平方米，建筑面积210平方米，车棚2间40平方米）；2、判令被告支付自2013年10月21日起至2015年6月20日止的房屋使用费45，000元。审理中，原告增加诉讼请求，要求解除原、被告之间的租赁合同。
被告埃克公司辩称：第一、被告原于1999年注册于闵行七宝工业园区，2001年经相关人员引荐和松江区中山街道茸北镇相关领导介绍，被以招商引资至松江区茸北镇施惠特综合经济开发区注册落户。作为招商引资的优惠政策，经相关领导关心通过原告从2002年起租赁位于沪松公路苗圃段原为松江农业园区办公场所的政府用房作为被告的生产经营场地。2011年10月19日至2012年10月19日，原告以该办公场所可能动拆迁（事实上并无此事）为由与被告签署了最后一份租赁协议，在该租赁协议到期时，2012年6月12日，为应对当时动迁不确定状态，经协商上海市松江区人民政府中山街道办事处通过原告的上级单位上海茸北工业经济发展有限公司提交《情况说明》，明确被告租赁原告房屋进行生产，并作了无期限“同意”的批复。现原告却企图中止租赁合同，该行为显然违反了上述情况说明中关于被告继续租赁的约定。第二、虽然原告从2012年10月19日起以上述办公场所需动迁为由停止形式上继续签署租赁协议，但被告在近三年时间内一直按原租赁协议规定的时日按时按额交付租金，尽到了承租人应尽的义务，双方存在事实租赁关系。被告从未收到过原告任何关于该房屋任何信息的书面文件，更未见过原告所称的律师函。第三、租赁合同曾明确约定，如果办公场所继续租赁，被告具有优先权。然而2014年7月6日，被告收到了据称已与原告签订该办公场所租赁协议的不明人士的来信。如果原告在未告知被告的情况下将该房产出租给第三人，原告即属违约，应当承担相应的违约责任。第四、对于因招商引资而入住的企业，随意解除租赁合同，既不符合现行法律和政策的规定，也不利于促进经济的发展，更是对社会公平正义的肆意践踏。综上，请求驳回原告的诉请。
同时，被告反诉称：基于上述事实和理由，要求隆博公司按照《情况说明》中的约定，立即与其继续签订租赁合同。
针对被告的反诉请求，隆博公司辩称：租赁合同到期后，是否续签合同需要双方协商，被告不能强迫原告签约。2013年合同到期后原告已经明确告知被告房屋不再出租，且为了避免事实上的租赁关系的存在，原告将被告支付的使用费如数退还，原告的态度已经非常明确，故不同意被告的反诉请求。
经审理查明：2002年10月21日，原、被告签订《租赁协议书》一份，约定原告将原园区办公小别墅经营用房一幢，占地面积为1，000平方米（围墙内），用房面积210平方米，车棚2间40平方米租赁给被告用于发展仪器、仪表生产等；租赁期为2002年10月20日至2007年10月20日止；年租赁价格如下：第一年（2002年10月20日至2003年10月20日）年租赁使用费22，000元；第二年起为25，000元。双方对其他事项亦进行了约定。该租赁期限届满后，被告仍继续使用上述租赁物。
2010年10月19日，原、被告再次签订《租赁合同》一份，约定原告将松江区沪松公路苗圃车站北侧小洋房一栋出租给被告使用，租赁期为12个月，自2010年10月20日起至2011年10月19日止；租金为27，000元。该合同就其他相关事项亦作了相应约定。
上述《租赁合同》约定的租赁期限届满后，原、被告又签订《租赁合同》一份，约定原告继续将松江区沪松公路苗圃车站北侧（沪松公路XXX号）小洋房一栋出租给被告用于生产及办公，租赁期为12个月，自2011年10月19日起至2012年10月19日止；租金为27，000元；租赁期满，原告有权收回租赁物，被告应如期交还，被告如要求续租，则必须在租赁期满前一个月书面通知原告，经原告同意后，重新签订租赁合同。此外，双方对租金支付方式、租赁物的修缮及使用、租赁物的转让与转租、合同的变更与解除、违约责任、免责条件、争议解决等事项进行了相应约定。该《租赁合同》租赁期限届满后，原、被告双方未再续签合同，但被告仍继续使用上述租赁物至今，原告收取租金至2013年10月20日。
2012年6月12日，上海茸北工业经济发展有限公司出具《情况说明》一份，载明：“松江区人民政府中山街道办事处：上海埃克仪器仪表有限公司租赁上海隆博投资开发有限公司房屋进行生产经营，具体位置位于沪松公路、华军路苗圃车站旁，该区域属于松江工业区中山工业园规划范围之内，沪松公路东侧绿化带内。”该情况说明落款处盖有“上海市松江区人民政府中山街道办事处”印章、并写有“同意”字样及“俞东海”签名，落款日期为“2012、5、25”。
2014年5月7日，原告委托上海全程律师事务所吴全明律师向被告邮寄送达《律师函》，该函载明：“……在租赁合同届满后，双方未续签书面合同，但贵公司仍继续使用租赁物，支付了2011年10月20日至2012年10月20日及2012年10月20日至2013年10月20日两年的租金，租金仍为27，000元／年，隆博公司未提出异议，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。鉴于贵公司自2013年10月21日起至今未支付租金，故隆博公司有权解除租赁合同，收回租赁物。现隆博公司委托本律师函告贵公司：自2014年5月7日起，解除双方的房屋租赁合同关系，贵公司应于2014年6月27日前搬离，返还房屋，并支付隆博公司自2013年10月21日起至2014年6月27日止的租金。……”。该律师函遭被告拒收。
2014年5月7日、11月7日和2015年4月17日，被告分别向原告账户转入2013年10月20日至2014年10月20日租金27，000元、2014年10月20日至2015年4月20日租金13，500元和2015年4月20日至2015年10月20日租金1，3500元。原告收到上述款项后又全额退还了被告。此后，被告仍拒绝返还租赁物，原告遂向本院提起本案诉讼。本院于2015年8月5日向被告送达了起诉状副本及相关诉讼材料。
审理中，上海市松江区人民政府中山街道办事处出具《情况说明》一份，称“坐落于松江区沪松公路XXX号（近华军路口）的一处房屋，占地面积约1，000平方米（围墙内），建筑面积约210平方米，车棚2间约40平方米，上述房产原为茸北镇农业公司农机用房，建造于1989年，由于年代久远，档案不齐，相关建房材料已无法提供。”
以上事实，有租赁协议书、租赁合同、情况说明、律师函、贷记凭证回单、国内标准快递改退批条及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为：租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案原、被告先后共签订了三份租赁合同，三份租赁合同对租赁期限及起止日期作了明确约定，最后一份租赁期限截止至2012年10月19日。该租赁期限届满后，被告仍继续使用租赁物，原告未提出异议，且收取租金至2013年10月20日止，因此，原、被告之间的租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁合同，当事人有权随时解除合同。原告曾于2014年5月7日发函要求解除租赁合同，被告于2014年6月27日前搬离，并返还房屋，但因被告拒收而未果。后原告开始拒收被告支付的租金。现原告以提起本案诉讼方式主张解除合同，并无不当，本院予以支持，本院确定本案起诉状副本送达被告之时2015年8月5日即为合同解除之日。对于被告所称根据2012年6月12日《情况说明》表明，上海市松江区人民政府中山街道办事处明确被告可继续租赁原告房屋进行生产，并作了无期限“同意”批复的观点，本院认为，首先，根据该《情况说明》的全文内容来看，并不能证明原告的上述观点；其次，退一步而言，即便该《情况说明》能证明上海市松江区人民政府中山街道办事处同意被告继续租赁原告房屋进行生产，但是该《情况说明》中对于租赁期限也没有加以明确，那么原、被告之间的租赁期限仍为不定期，原告仍然有权随时要求解除合同。因此，被告以此为由反诉要求原告与其继续签订租赁合同，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
合同解除后，被告即丧失了继续占有、使用租赁物的合同依据，被告应当搬离并予以返还，同时支付2013年10月21日起至解除之日2015年8月5日止的租金。现原告主张的房屋使用费实为租金，而原告仅主张至2015年6月20日，系其对自身权利的处分，于法不悖，本院予以准许。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）上海隆博投资开发有限公司与被告（反诉原告）上海埃克仪器仪表有限公司之间的租赁合同于2015年8月5日解除；
二、被告（反诉原告）上海埃克仪器仪表有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于上海市松江区沪松公路XXX号苗圃车站北侧小洋房一栋（占地面积1，000平方米，建筑面积210平方米，车棚2间40平方米）返还原告（反诉被告）上海隆博投资开发有限公司；
三、被告（反诉原告）上海埃克仪器仪表有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海隆博投资开发有限公司自2013年10月21日起至2015年6月20日止的租金45，000元；
四、驳回被告（反诉原告）上海埃克仪器仪表有限公司的反诉请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费925元，减半收取462.50元，反诉案件受理费40元，合计诉讼费502.50元，由被告（反诉原告）上海埃克仪器仪表有限公司负担（已付40元，余款462.50元于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 李 明
二〇一五年十一月二日
书记员 万小兰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。