大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0211民初3598号原告张庆霖，男委托代理人刘甲明，系辽宁仕鹏律师事务所律师。被告大连盛百达贸易有限公司（以下简称盛百达公司）被告刘玉玲，女原告与二被告大连盛百达贸易有限公司、刘玉玲房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘甲明到庭参加了诉讼。被告大连盛百达贸易有限公司及被告刘玉玲经本院依法传票传唤、无正当理由均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告于2003年12月3日与大连经济技术开发区泽江实业总公司（该公司已于2009年5月26日变更登记为大连盛百达有限公司）签订《购房协议》。双方在该协议中约定，原告以142000元的价格购买盛百达公司所有的位于大连市甘井子区宏孚街房屋。后原告将全部房款支付给盛百达公司，原告也对该房屋进行了装修并入住该房屋至今，且原告已将自己或近亲属的户口迁入案涉房屋内。因盛百达公司的一再拖延，原告至今未能办理案涉房屋的登记手续。后盛百达公司未经原告同意，又将案涉房屋过户给被告刘玉玲。二被告的行为严重损害了原告的合法权益。原告认为，原告与盛百达公司签订的房屋转让协议合法有效，原告已支付全部购房款，且案涉房屋早已交付我方并由我方使用至今。故盛百达公司与被告刘玉玲签订的案涉房屋买卖合同应属无效。为维护原告合法权益，原告诉至法院，请求：1.请求确认原告与被告盛百达公司关于大连市甘井子区宏孚街房屋所签订的购房协议合法有效，并请求确认位于大连市甘井子区宏孚街房屋归原告所有；2.请求判令二被告协助原告办理该房屋的所有权变更登记到原告名下的相关登记手续；3.请求依法确认被告刘玉玲与被告盛百达公司就案涉房屋所签订的《房地产买卖契约》无效；4.本案诉讼费用均由二被告共同承担。被告盛百达公司未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩材料。被告刘玉玲未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩材料。经审理查明，大连经济技术开发区泽江实业总公司（以下简称泽江公司）于2009年经工商部门变更登记为大连盛百达贸易有限公司。2005年12月27日泽江公司为原告出具收条，内容为“收张庆霖购案涉房屋款项13.1万元。”2003年12月3日乙方张庆霖与甲方泽江公司经居间方大连辉煌置业经纪有限公司居间签订房屋转让合同一份，约定“甲方案涉房屋转让给乙方，此房面积约73平方米，房屋售价14.2万元。等。”2007年2月5日，甲方泽江公司与乙方刘玉玲签订房地产买卖契约，内容为“甲方自愿将案涉房屋出卖给乙方，价格14万元。”后案涉房屋办理了转移登记在刘玉玲名下的登记审批手续,现案涉房屋存在抵押贷款未清偿。庭审中，原告称“盛百达公司现处于歇业状态，盛百达公司的股东是刘元福、于彦、于长江。刘元福原来住在案涉小区，后来搬走了；于长江大约2015、2016年已经死亡了。于彦是于长江的妹妹，也联系不上啦。刘元福和他们二人什么关系我方不清楚，当时是售楼的经办人。”本院所确认的上述事实，有当事人陈述、原告提供的购房协议、补充协议、收条、居民户口本、企业变更登记信息、房地产买卖契约、居住证明、房产档案资料等证据材料及本案庭审笔录等在卷为凭，这些证明材料业经开庭审理和本院审查，可以采信。本院认为，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案中，被告盛百达公司先与原告签订了案涉房屋转让合同，但未办理案涉房屋的产权变更登记手续到原告名下。之后被告盛百达公司又与被告刘玉玲签订房地产买卖契约。故从形式和表面上看，被告盛百达公司对案涉房屋存在“一房二卖行为（一房二次处分）”。鉴于人民法院在审理存在一房二卖、一房数卖案件时，在某买受人要求原房屋所有权人（出卖人）履行合同、取得房屋所用权时，一般应按下列情形处理：1、已经办理房地产转移登记手续的受让方请求转让方交付房屋等合同义务的，应予支持；2、均未办理房地产转移登记手续的，已先行合法占有房屋的受让人请求转让方履行房地产转移登记等合同义务的，应予支持；3、均未办理房屋变更登记手续、又未合法占有房屋，先行支付房屋转让款的受让方请求转让方履行交付房屋和办理房地产转移登记手续等合同义务的，应予支持；4、合同均未履行，依法成立在先的合同，受让方请求履行合同的，应予支持，未能取得房屋所有权的受让方请求解除合同、赔偿损失的，依照法律有关规定处理。关于原告请求确认原告与被告盛百达公司关于案涉房屋所签订的房屋转让合同合法有效一节。本案中，被告盛百达公司有权依法对外处分该房屋，鉴于原告与被告盛百达公司签订的关于案涉房屋的房屋转让合同系双方当事人的真实意思表示、且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，故原告与被告盛百达公司签订的关于案涉房屋的房屋转让合同应认定为有效合同。关于原告请求确认案涉房屋归其所有一节。原告与被告盛百达公司之间签订了案涉房屋转让协议，原告以此取得的权利是：请求盛百达公司交付房屋并请求其将该房屋的所有权转移给自己的债权，原告以此并非取得标的物的所有权；原告要取得房屋所有权需通过盛百达公司履行房屋过户的义务即通过该公司协助办理权属转移登记方能取得。原告直接请求确认案涉房屋归其所有，没有任何法律依据。本案中，原告将协助过户的债权行为与请求房屋所有权的物权行为相混淆，其未区分债权行为与物权行为的区别。原告与盛百达公司签订购房协议的行为是一个债权行为，双方的义务是：原告支付房款；盛百达公司交付房屋并协助将房屋过户给原告。在盛百达公司未履行协助办理过户义务时，原告可基于债权请求权起诉盛百达公司并请求其协助办理房屋过户登记义务，但原告不能直接要求确认该房屋的所有权归其所有。鉴于交付房屋的请求属于债权请求权；而办理房屋过户手续的请求权具有物权属性，通说认为该权利不适用诉讼时效的规定，根据我国物权法理论，我国物权采用登记生效主义。签订房屋买卖合同只是买方取得房屋所有权的原因行为，但签订房屋买卖合同行为本身并不会直接导致买房一方取得房屋的所有权，买房一方要取得房屋的所有权需通过办理过户变更手续才能实现。即使买方已经实际占有了房屋并付清了房款，其也不能当然直接取得房屋的所有权。故原告该节请求，本院依法不予支持。关于原告请求判令二被告协助原告办理该房屋的所有权变更登记到原告名下的相关登记手续一节。由于被告刘玉玲以该房屋为抵押向银行办理了贷款手续，该行为致使案涉房屋设立了抵押权，从而给案涉房屋的再次变更过户造成了障碍，而在盛百达公司将案涉房屋出卖给原告并交付给原告的情况下，其后又将该房屋出卖给了被告刘玉玲，从而导致该房屋现无法办理过户登记到原告名下，现原告的过户目的无法实现，被告盛百达公司对此存在过错，其依法应承担相应的违约责任。鉴于被告刘玉玲已将该房屋抵押给了银行，并办理了抵押登记，由于抵押权具有物上追及权，依据我国《物权法》一百九十一条的规定，现原告无法办理案涉房屋的过户登记手续。故原告该节诉讼请求，本院依法不予采信。原告可在案涉房屋具备了相应条件后再请求协助办理过户登记到自己名下。关于原告请求确认被告刘玉玲与被告盛百达公司就案涉房屋签订的《房地产买卖契约》无效一节。结合本案现所查明的案件情况，如前所述，原告与被告盛百达公司签订的案涉房屋转让协议合法有效，但对于被告刘玉玲与被告盛百达公司就案涉房屋签订《房地产买卖契约》后，对所涉房屋的交付和履行等情况，在原告当时已占有案涉房屋的的前提下，在被告刘玉玲在本案中未到庭应诉的情况下，现原告无证据证明被告刘玉玲与被告盛百达公司就案涉房屋签订的《房地产买卖契约》无效。故原告提出的该节请求，本院依法不予采信。虽本院在本案中未采信原告的该节主张，但这并不意味着案涉房地产买卖契约系有效的。原告可在具有了相应的证据后再另行主张其效力。被告盛百达公司及被告刘玉玲经本院合法传唤，无正当理由均未到庭参加诉讼，依法视为该二被告均放弃答辩权利，本院依法缺席审理。根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条、第四十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第六条、第十五条、第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第五十六条、第一百四十四条、第一百五十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条之规定，判决如下：一、原告张庆霖与被告大连盛百达贸易有限公司签订的关于大连市甘井子区宏孚街购房协议有效。二、驳回原告张庆霖提出的其他诉讼请求。案件受理费9400元，公告费800元，均被告盛百达公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  董允瑞人民陪审员  黄 婷人民陪审员  由舒莹二〇一七年十月二十七日书 记 员  王 健