上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初22079号
原告：沈建华，男，1962年11月1日出生，汉族，户籍地上海市闵行区浦江镇正义村五组15号，现住上海市闵行区盐铁塘路XXX弄XXX号XXX室。委托诉讼代理人：翟立伟，上海市百良律师事务所律师。被告：高律平，男，1964年1月10日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区多稼路XXX号，现住上海市松江区叶谢农民新村四村XXX号XXX室。被告：赖瑞青，女，1965年1月15日出生，汉族，户籍地广东省深圳市罗湖区布心路XXX号东乐花园44栋5B房，现住上海市松江区叶谢农民新村四村XXX号XXX室。委托诉讼代理人：高律平(被告赖瑞青的丈夫)，身份同上。原告沈建华与被告高律平、赖瑞青房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告之委托代理人翟立伟、被告高律平(暨被告赖瑞青之委托诉讼代理人)到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告沈建华向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告双方于2015年5月21日签订的《上海市闵行区盐铁塘路XXX弄XXX号XXX室出售转让合同》(以下简称《出售转让合同》)合法有效；2.请求判令被告配合原告于上海市闵行区盐铁塘路XXX弄XXX号XXX室房屋转让限制期限届满之日起七日内办理过户手续；3.请求判令被告向原告支付自2016年4月19日起至本案判决生效之日止，按每日房屋总价款千分之五的标准计算的违约金(从尾款中扣除)。其主张的事实和理由：2015年5月21日原、被告双方就被告出售闵行区盐铁塘路XXX弄XXX号XXX室(以下简称203室)事宜，签订《出售转让合同》，约定房屋总价款为人民币71万元(以下币种相同)，并约定付款方式、交房时间、税费承担、违约责任等事宜。另该合同约定，在被告取得房产证之后，应当办理房屋委托交易公证手续，并将房产证原件及密码交由原告保管。除2015年5月15日支付购房定金2万元之外，其又分别于2015年5月27日、7月1日、10月8日支付被告购房款18万元、20万元、15万元，累计金额55万元。尾款16万元中，其在被告取得房产证并配合原告办理委托交易公证后支付9万元，余款7万元在203室房屋过户当日付清，现条件尚未成就。然而被告在取得房产证之后，不仅拒绝办理委托交易公证手续，而且言明除非加价，否则即使交易限制期限届满也不会配合办理过户手续。原告已于2015年5月21日取得203室房屋，同年10月18日入住并居住至今。经与被告多次协商未果，故涉讼提出上述诉讼请求。上述第三项违约金诉请金额是基于《出售转让合同》第十三条第九项条款，制定该条款的目的是因为从被告取得房产证至变更登记期间时间漫长，需要防止被告将房屋处分给他人。诉讼中，原告表示在支持其过户请求的情况下，同意立即支付剩余房款中的9万元。被告高律平、赖瑞青辩称，不同意上述诉讼请求。《出售转让合同》未经依法登记，不合法，且如第一、二条款都属于霸王条款，被告在本市仅有该套房屋，但订立合同时没有看清。2016年4月房产证已经办出，并于次月15日拿到，但处于限制过户状态。在此期间被告多次催讨尾款16万元，原告不愿意给。被告也想办理房产委托交易公证，也因过户限制未果。被告是提出过加价方案，遭到原告拒绝。现继续履行合同已无必要。此外，合同约定的违约金过高，不同意支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原、被告各自提供的证据，对方对真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：被告高律平、赖瑞青系夫妻关系。2013年12月被告高律平作为被征收房屋的一方与拆迁单位签订《上海市国有土地房屋征收补偿安置协议》，约定被征收的多稼路XXX号房屋以产权调换方式进行补偿，其中一套安置房屋即203室。2015年5月21日两被告(出售人甲方)与原告沈建华(买受人乙方)签订《出售转让合同》，载明甲方与住房保障和房屋管理局签署《动迁补偿安置协议》，于2015年1月取得203室配套动迁安置商品房一套，并确定甲方已完成与该房屋开发商的交房手续，为该房屋的合法且唯一的所有人，面积68.46平米(具体面积以产证为准)，该房屋暂未办理甲方为权利人的《上海市房地产产权证》；甲方确认所卖的该房屋不是自己唯一拆迁安置配套商品房，且甲方确认该房屋依法具备出售转让资格；甲、乙方双方在充分理解和接受该房屋的现状及风险的基础上，愿意订立该合同，任何一方违约导致合同目的不能实现，守约方有权要求违约方按合同规定的违约金承担违约责任，该违约金为惩罚性违约金，目的是为了保护合同的顺利履行，无论违约方是否给对方造成损失以及造成多少损失均应全额支付，并自愿放弃请求人民法院予以减少的权利；如人民法院依职权强制调整，则由违约方对违约金过高及给守约方造成的损失承担举证责任；甲、乙方双方经友好协商，一致同意并约定该房屋转让价款为71万元，此价格系甲方到手价，包括房屋的水、电、煤初装、有线电视初装以及办理以甲方为权利人的该房屋的《上海市房地产权证》所需要的费用和税费；乙方将上述该房屋价款分6次支付予甲方，具体付款以及金额如下：乙方于2015年5月15日支付甲方购房定金2万元；乙方于2015年5月21日之前，以现金方式支付甲方购房款18万元；乙方于2015年7月5日之前，以现金方式支付甲方购房款20万元；乙方于2015年10月10日之前，以现金方式支付甲方购房款15万元；甲乙双方同意于甲方办理出产权证之后，甲方配合乙方办理房屋委托交易公证手续，当日乙方再支付房款9万元，房产证原件、密码由乙方保管；该房屋满足可交易过户后的一个月内办理交易过户手续，过户当日乙方支付尾款7万元；甲方承诺在相关机构通知甲方可以办理该房屋的《上海市房地产权证》的3个月内办理好此证并将产证原件交予乙方保管，甲方不得以任何理由拖延，每逾期一天将承担总房价款的千分之五的违约金，乙方将从尾款中扣除；甲方承诺无偿、按时办理好以自己为权利人的《上海市房地产权证》并于拿到证件当日交予乙方，每逾期一日，按照该房屋总价的千分之五计算违约金给乙方等(第十三条第九项)；另合同对变更、减少、增加买受人、税费负担、户口迁出、签订合同示范文本、房屋交接与验收、处分权、违约责任、不可抗力和客观因素等内容作了约定。原告于2015年5月15日至10月8日期间支付定金及房款累计55万元。同年5月两被告交付203室房屋。2016年4月经核准，203室房屋办出产权证，登记权利人为两被告，产权证附记栏内载明“动迁安置房，3年内不得转让，抵押”。2016年5月15日被告拿到产权证。之后的5、6月间，原告向被告索要产权证，未果。被告于2016年8月29日将203室产权证原件交给原告。本院认为，原、被告自愿签订《出售转让合同》，系双方当事人的真实意思表示，虽然所涉标的物系动迁安置房屋，但并非法律禁止流通，双方当事人在订立合同时对该房屋在一定期限内限制转让的情况均有清楚的认识，并无误解之处，故原告诉请确认该合同有效之主张于法有据，本院予以支持。至于合同约定部分房款应于房屋委托交易公证同日支付，由于办理该项公证并非房屋转让的必备要求，不会成为阻却合同可以继续履行的障碍，故本院于本案中不再深究是何方的原因导致该项公证手续未成。由于原告已经接收涉案房屋并支付了大部分房款，待过户条件成就后，两被告理应依约协助原告办理过户手续。考虑到过户条件与支付房款挂钩，为减少诉累，本案中对剩余房款一并处理。合同约定被告拿到产权证应于当日交予原告保管，系出于防止被告与他人交易的目的，具有合理性，被告在取得产权证之后，面对房价增长之后的心态失衡，其拒绝交付房产证有违诚实信用，构成违约。然而，拿到产权证并不意味着取得产权，交付产权证也非履行房屋交易的必要手段，而事实上两被告早已交付讼争房屋，足以体现履约的诚意，且未给原告造成损失，以及尚有部分房款未支付等情节，本院酌定违约金金额为5,500元。上述违约行为未实质妨碍合同履行，故诉讼费用应由原、被告分摊。综上所述，原告诉请应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告沈建华与被告高律平、赖瑞青于2015年5月21日签订的《上海市闵行区盐铁塘路XXX弄XXX号XXX室出售转让合同》有效；二、原告沈建华于本判决生效之日起十日内支付被告高律平、赖瑞青房款人民币9万元；三、被告高律平、赖瑞青应于上海市闵行区盐铁塘路XXX弄XXX号XXX室房屋具备动迁安置房交易过户条件后的一个月内协助原告沈建华办理将该房屋产权过户至原告沈建华名下的手续；原告沈建华于该房屋交易过户之当日支付被告高律平、赖瑞青房屋尾款人民币7万元；四、被告高律平、赖瑞青应支付原告沈建华违约金人民币5,500元(该款项从上述原告沈建华应付房屋尾款7万元中扣除)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,450元、财产保全申请费4,070元，合计人民币9,520元，由原告沈建华与被告高律平、赖瑞青各半负担(被告负担部分于本判决生效之日起十日内直接向原告支付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 王静波
二〇一六年九月十二日
书记员 叶岚莹
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。