重庆市沙坪坝区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）渝0106民初7096号
原告：重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司，住所地重庆市沙坪坝区清溪路171号，统一社会信用代码91500106696555126Y。
代表人：黄威林，重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司总经理。
委托诉讼代理人：周晓源，男，重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司职工。
委托诉讼代理人：蔡明明，女，重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司职工。
被告：杨雪，男，1986年2月26日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。
原告重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司与被告杨雪物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月11日立案受理后，依法适用小额诉讼程序于2018年6月26日公开开庭进行了审理。原告重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司的委托诉讼代理人周晓源、蔡明明，被告杨雪到庭参加诉讼。本院又于2018年8月3日公开开庭审理，原告重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司的委托诉讼代理人蔡明明到庭参加诉讼。被告杨雪经本院传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告支付2015年9月1日至2018年4月30日的物业服务费4583.88元，2015年9月1日至2018年4月30日的公摊费111.76元，合计4695.64元；2、依法判决被告支付违约金，该违约金以欠付的物业费和公摊费总额为基数，按照月利率2%，自被告欠费月份的每月16日起计算至被告付清物业费及公摊费止；3、请求依法判令被告承担本案诉讼费。事实及理由：被告系融汇泉景某区X-
X-X-
X房屋的所有权人，该房屋建筑面积为96.30平方米。根据物业服务合同及《融汇泉景某区临时管理规约》的约定，原告为融汇泉景某区提供物业服务，被告应按1.5元/平方米/月的标准，按照房屋建筑面积向原告支付物业服务费，并据实承担公共能源公摊费。但被告自2015年9月1日起开始拖欠物业服务费及公共能源公摊费，截止2018年4月30日累计欠付物业服务费及公共能源公摊费共计4695.64元，并已产生违约金4421.48元。原告多次催收，被告至今未支付。原告为维护自身合法权益诉至法院。
被告杨雪辩称，第一，《融汇温泉某区临时管理规约》明确约定住宅物业服务费的收取标准为每月每平方1.3米，与原告起诉要求的物业服务费收取标准不一致；第二，业主没有与原告签订新的物业临时管理规约，原告要求按照每月每平方米1.5元收取物业服务费，无法律依据，不符合客观事实；第三，被告主动以每月每平米1.3元的标准交纳物业服务费，但原告拒不接受，被告已经履行了相关义务，无违约行为，不存在违约金；第四，原告的证据造假，伪造被告签名，侵犯被告姓名权，要求原告向被告赔礼道歉。
原告围绕诉讼请求依法提交了《重庆融汇国际温泉城某区前期物业服务合同》二份、《补充协议》、《融汇泉景某区临时管理规约》、重庆市沙坪坝不动产登记中心档案查询结果、（2017）渝0106民初18640民事判决书、（2016）渝0106民初字第8201号民事判决书、（2016）渝01民终8726号民事判决书、（2016）渝01民终4753号民事判决、（2017）渝民申277号民事裁定书、《关于融汇泉景某区物业服务费标准调整的说明》等证据，被告依法提交了《重庆市物业管理条例》等证据。根据原被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2010年4月16日，被告购房时签订了《融汇泉景某区临时管理规约》，该规约载明：融汇泉景某区住宅按照1.30元/月/平方米交纳物业服务费。各业主（使用人）应于每月15日前交纳当月物业服务费及其他应交费用，逾期交纳上述费用，各业主应按每天0.3%的标准交纳滞纳金。特别说明：物业服务费收取起始日以《交房通知书》确定的交房日期为准，业主应按此交房时间办理手续，并开始向重庆融汇物业管理有限公司支付物业服务理费等费用。
2014年5月21日，重庆融汇投资有限公司（甲方）与重庆融汇物业管理有限公司（乙方）签订《重庆融汇国际温泉城某区前期物业服务合同》，约定乙方为重庆融汇国际温泉城某区提供物业管理服务。根据本物业管理区域物业服务收费价格指导，双方约定物业服务费用标准如下：住宅1.30元/月/平方米，商场3.50元/月/平方米，门面1.50元/月/平方米。共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。物业服务费用或者物业服务资金按月交纳，业主或者使用人应在每月前15日内履行交纳义务。甲方、业主或者物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每月日千分之三的标准向乙方支付违约金。合同期限为三年，自2014年5月22日起至2017年5月21日止。本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲乙双方应在本合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同。
2015年12月15日，重庆融汇投资有限公司（甲方与重庆融汇物业管理有限公司（乙方）签订《补充协议》，该协议载明从2015年11月1日起，泉景某区的物业服务费收费标准：住宅由1.30元/月/平方米调整为1.5元/月/平方米，商业由1.50元/月/平方米调整为5元/月/平方米。
2017年5月21日，重庆融汇投资有限公司（甲方）与重庆融汇物业管理有限公司（乙方）再次签订《重庆融汇国际温泉城某区前期物业服务合同》，约定乙方继续为重庆融汇国际温泉城某区提供物业管理服务。根据本物业管理区域物业服务收费价格指导，双方约定物业服务费用标准如下：住宅1.50元/月/平方米，商场5元/月/平方米，门面5元/月/平方米。共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。物业服务费用或者物业服务资金按月交纳，业主或者使用人应在每月前15日内履行交纳义务。甲方、业主或者物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每月日千分之三的标准向乙方支付违约金。合同期限为三年，自2017年5月22日起至2020年5月21日止。本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲乙双方应在本合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同。
另查明，案外人唐章富（重庆融汇国际温泉城某区小区业主）认为被告未通过法律程序，擅自将物业服务费收费标准提高，因此起诉重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司、重庆融汇物业管理有限公司返还多收取的物业服务费。2016年3月24日，本院作出（2016）渝0106民初250号民事判决，驳回唐章富的诉讼请求。唐章富不服上诉，重庆市第一中级人民法院于2016年8月18日作出的（2016）渝01民终4753号民事判决，该判决载明被告上调物业服务费标准的行为在小区所在的社区街道办事处及居民委员会的监督下，通过上门征求意见的方式召开业主大会，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占人数过半数的业主同意，上调物业服务费标准，符合法律规定的程序，合法有效。且泉景社区已对相关的征求意见结果的材料进行封存，有理有据。上诉人虽然在二审期间举示了小区业主重新进行表决的结果，但街道办事处和社区监督下，新的物业服务费标准已经生效，在未经得相对方同意的情况下，不能变更物业服务合同内容。故驳回上诉，维持原判。
另查明，被告系重庆市沙坪坝区X号附X号X-
X房屋的所有权人，房屋建筑面积96.30平方米。自2015年9月1日起，被告未按照合同约定交纳物业服务费，截止2018年4月30日欠交的物业服务费共计为4583.88元，其中2015年9月至2015年10月的物业服务费为250.38元，其中2015年11月至2018年4月的物业服务费为4333.50元。
另，重庆融汇物业管理有限公司表示原告重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司系其依法登记设立的分支机构，全权负责其与重庆融汇投资有限公司签订的《重庆融汇国际温泉城某区前期物业服务合同》的全部事务的执行和处理，享有和承担合同约定的全部权利义务，可依法行使其享有的全部权利。
审理中，原告举示X栋水电费分摊明细表，拟证明产生被告所在的X栋同样产生公摊水电费。被告对该份证据的真实性不予认可。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题和解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，重庆融汇物业管理有限公司与重庆融汇投资有限公司签订的2份《重庆融汇国际温泉城某区前期物业服务合同》，是双方真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。该合同对小区全体业主具有约束力。重庆融汇物业管理有限公司认可原告重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司全权负责《重庆融汇国际温泉城某区前期物业服务合同》的全部事务的执行和处理，享有和承担合同约定的全部权利义务。因此，原告有权要求被告按照前期物业服务合同约定支付物业服务费4583.88元。
前期物业服务合同还约定，共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计算核量，原告合理向业主分摊计收。原告只举示X栋公摊水电费明细表复印件，被告的房屋位于X栋，且不足以证明原告已向第三方实际交纳其主张的公摊水电费，该笔费用已实际发生。因此，原告的该项诉讼请求，本院不予支持。
关于被告的抗辩。第一，生效判决即（2016）渝01民终4753号民事判决已经确认，原告将住宅物业服务费由1.30元/月/平方米调整为1.50元/月/平方米，符合法律规定的程序，合法有效。因此，原告依照1.50元/月/平方米的标准收取物业服务费，有事实和法律依据，被告的该项抗辩不成立；第二，被告称原告的证据造假，并伪造被告签名。但在本案中并未提供充分证据予以证明，本院不予采纳。
关于违约金。前期物业服务合同中均约定：甲方、业主或者物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每月日千分之三的标准向乙方支付违约金。被告未按合同约定支付物业服务费，属于违约，应当向原告支付违约金。庭审中，被告认为违约金的计算标准过高。本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，认为原告主张的违约金计算标准确实过高，依法予以调整。该违约金以每月应交物业服务费为基数（其中2015年9月至10月物业服务费为125.19元，其中2015年11月至2018年4月物业服务费为144.45元），按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的130%，自被告欠费月份的每月16日起分别计算至被告付清物业服务费为止。
被告经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其自行放弃了依法享有的举证、质证、辩论等诉讼权利，本院依法可以缺席判决。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告杨雪在本判决发生法律效力后三日内给付原告重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司2015年9月1日至2018年4月30日期间的物业服务费4583.33元；
二、被告杨雪在本判决发生法律效力后三日内给付原告重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司违约金，第一笔该违约金以每月应交纳的物业服务费125.19元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率的130%，自2015年9月至2015年10月的每月16日起分别计算至被告杨雪付清物业服务费为止，第二笔违约金以每月应交纳的物业服务费144.45元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率的130%，自2015年11月至2018年4月的每月16日起分别计算至被告杨雪付清物业服务费为止；
三、驳回原告重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半交纳25元（原告已预交），由被告杨雪负担，此款限被告杨雪于本判决发生法律效力后三日内给付原告重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司。
本判决为终审判决。
审 判 员 胡 敏
二〇一八年八月三日
法官助理 马晓敏书记员蔡晶晶
告知：当事人应自觉履行生效法律文书的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。