江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆花民初字第0139号
原告赵小华，男，汉族，1990年8月22日生。
委托代理人江辉，上海双友律师事务所律师。
被告ＸＸ，男，汉族，1975年2月14日生。
委托代理人贵阳杰，上海锦维律师事务所律师。
被告吴倩，女，汉族，1980年9月3日生。
委托代理人陈光，上海明伦律师事务所律师。
第三人昆山市焦点房产经纪有限公司绿地分公司，住所地江苏省昆山市花桥镇绿地国际家园香榭丽大道788号10室。
法定代表人顾建华，该公司经理。
委托代理人倪某某，女，该公司员工。
原告赵小华与被告ＸＸ、被告吴倩、第三人昆山市焦点房产经纪有限公司绿地分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年2月11日受理后，依法由代理审判员孙学谦独任审判，于2014年3月7日公开开庭进行了审理，后因原告申请调取证据，于2014年4月28日进行了第二次庭审。原告及其委托代理人江辉到庭参加了诉讼，被告ＸＸ及其委托代理人贵阳杰到庭参加了诉讼，被告吴倩及其委托代理人陈光到庭参加了诉讼，第三人委托代理人倪某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告赵小华诉称：2013年9月20日，原告、被告ＸＸ与昆山市焦点房产经纪有限公司共同签订一份房屋买卖居间合同，约定将被告名下位于昆山市花桥镇花苑新村XXX号XXX室加上阁楼在内的房屋产权转让给原告，房屋全部售价为665000元。合同签订后，原告按约支付了定金20000元和首期房款205000元，共计225000元。同时，为支付剩余房款，原告向银行申请了总额440000元的购房贷款，待原告贷款申请被银行审核批准后，被告不肯去房地产交易中心办理过户手续。后经原告和房产中介公司工作人员多次与被告沟通，被告仍然拒不办理过户手续。原告认为，被告的行为严重违约，遂诉至法院，要求判令被告继续履行合同，将昆山市花桥镇花苑新村XXX号XXX室加上阁楼的产权变更至原告名下，并要求被告在原告付清全部房款后交付系争房屋。
被告ＸＸ辩称：第一，原告陈述的事实和理由与双方签订的房屋买卖居间合同的事实不符，双方签订的合同并未约定房款的支付方式，原告的支付方式是以贷款的方式支付的；合同约定是2013年11月10日支付房款，在合同磋商过程中，原告也从未提出需要房屋贷款来支付房款，因而不存在被告ＸＸ不配合原告办理贷款相关事实的存在。第二，因为原告未按照房屋买卖居间合同支付相应的房款，因而导致合同目的不能实现，被告ＸＸ也明确告知了原告予以解除房屋买卖居间合同，也通过中介向原告转达了解除合同的意思表示。
被告吴倩辩称：第一，原告与被告ＸＸ签订的房屋买卖居间合同，因未得到被告吴倩即房屋共有权人的同意出售该房屋，应属于侵权行为，合同应当认定为无效；第二，即使法院认定房屋居间买卖合同有效力，那么被告吴倩对合同的转让价格是有异议的。
第三人昆山市焦点房产经纪有限公司绿地分公司辩称：被告ＸＸ的代理人称合同没有显示贷款这一条，但合同约定第二笔款项440000元为2013年11月10日之前付清，这笔款项是通过银行贷款下来支付给ＸＸ，第二笔款项支付的前提是被告应该在2013年10月10日之前将房屋过户给原告，原告拿着新的房产证和土地证到银行打印抵押贷款合同，再去房产交易中心办理抵押证，并等待银行放款，如果按这个流程，放款的时间应该在11月10日之前。
本院审理查明：2013年9月20日，原告赵小华作为乙方、被告ＸＸ作为甲方、第三人昆山市焦点房产经纪有限公司绿地分公司作为丙方签订了房屋买卖居间合同，合同约定将被告ＸＸ、吴倩共有的位于昆山市花桥镇花苑新村XXX号XXX室（产权证号：13107XX**）和阁楼及配套车库（产权证号：13107XX**）出售给原告赵小华，房屋成交价为665000元。房屋买卖居间合同上有原告赵小华、被告ＸＸ、第三人昆山市焦点房产经纪有限公司绿地分公司的签章。合同第五条第二款第一项规定，原告于2013年9月30日前支付首期房款225000元，该款包含定金20000元；第五条第二款第二项规定乙方若贷款购房的，申请贷款金额为人民币440000元；第五条第二款第三项规定，2013年11月10日支付房款人民币440000元（无贷款为二期房款，有贷款为三期房款）；第五条第六款规定由乙方承担双方全部交易税费。此外，合同第五条第十项规定，甲乙双方在房地产交易中心办理房地产转移登记的时间为2013年10月10日之前。合同签订后，原告按约支付了被告ＸＸ225000元，其中包括已支付的购房定金20000元，该款是2013年9月20日通过现金支付给被告ＸＸ，剩余205000元是2013年9月29日通过银行转账到被告ＸＸ的账户。后原告与被告并未按照合同约定的时间办理涉案房屋的转移登记，原告也未支付剩余房款440000元。
另查明：本院依据原告的申请，向中国农业银行昆山支行个人贷款中心工作人员进行调查，调查中，银行工作人员证实，原告赵小华到中国农业银行昆山支行办理了涉案房屋贷款，该贷款经受理并通过预审后，银行通知原告办理房屋过户，在银行工作人员等待一个月后，原告没有办理房屋过户，也未提供契税发票给银行，半年过后，根据银行贷款流程，原告赵小华的贷款资格便自动取消。
又查明：昆房权证花桥字第13107XX**号和昆房权证花桥字第13107XX**号房屋产权证显示，涉案房屋所有权人为ＸＸ，共有权人为其配偶吴倩。
再查明：原告向本院申请证人宗德玲、宁长财出庭作证。证人宗德玲是第三人的工作人员，宗德玲负责带领原告赵小华看房，并磋商房屋成交价格；在原被告签订房屋买卖居间合同时证人宗德玲在场，并且证人称被告吴倩在签订合同时在场并知晓，当时原被告双方同意用部分银行贷款支付房款。证人宁长财是第三人的销售经理，原被告签订的房屋买卖居间合同为宁长财经手，合同中手写部分为宁长财所写。证人宁长财称原被告签订房屋买卖居间合同时，房屋卖家来了一男一女，两人为夫妻，其中一人是被告ＸＸ。关于房屋付款方式，双方商定是一部分现金、一部分向银行抵押贷款。证人宁长财称，按照银行贷款流程和操作惯例，房屋买卖双方将涉案房屋过户给原告后，买家将房产证和土地证抵押给银行，银行才给卖家放款。按照这个流程，在房屋买卖居间合同签订时，原被告便约定房屋过户时间在2013年10月10日之前，剩余440000元房款的付款时间在2013年11月10日之前。
最后查明：从房屋买卖居间合同签订当时至今，被告ＸＸ和被告吴倩一直共同生活。房屋买卖居间合同签订时，涉案房屋对外出租，现在涉案房屋空置。
上述事实有房屋买卖居间合同、交通银行回单、收据、房屋产权证、土地证、证人证言、询问笔录以及本院庭审笔录予以证实，本院依法予以确认。
本院认为：原告赵小华与被告ＸＸ签订房屋买卖居间合同，约定将被告ＸＸ和被告吴倩共有的位于昆山市花桥镇花苑新村XXX号XXX室加上阁楼及配套车库在内的房屋产权转让给原告。根据法律规定，夫妻共有财产的处分须经全体共有人同意，在原告赵小华与被告ＸＸ买卖房屋磋商过程中，以及房屋买卖居间合同签订当时，根据原告的陈述和中介方两位工作人员的陈述，以及两被告一直共同生活的事实，原告有理由相信被告吴倩已同意被告ＸＸ经手买卖涉案房屋，并且原告与被告也已确定了合理的房屋价款，因此被告ＸＸ与原告赵小华签订的房屋买卖居间合同有效，且效力及于被告吴倩，二被告均负有履行合同的义务。
在房屋买卖居间合同履行过程中，原告赵小华按合同约定支付了房款225000元。合同约定原被告双方应在2013年10月10日之前办理涉案房屋转移登记，在2013年11月10日之前，原告支付被告剩余房款440000元，而被告未能按约定配合原告将涉案房屋过户，原告也未能在约定时间将剩余房款支付给被告。根据银行工作人员陈述和中介方工作人员陈述，由于原告赵小华已向中国农业银行昆山支行申请涉案房屋的贷款440000元，并通过银行预审程序，根据银行贷款流程，因涉案房屋未能过户到原告名下，原告也不能将涉案房屋抵押给银行，银行才未能放款给被告，因而原告赵小华未能在2013年11月10日之前支付剩余房款440000元给被告。就被告ＸＸ所称的双方并未约定房屋价款的支付需要以银行贷款的方式支付，经审理查明，并经中介方工作人员和中国农业银行昆山支行工作人员证实，在合同签订当时，双方确有约定一部分房款的支付方式为银行贷款，且原告赵小华确有到银行办理涉案房屋贷款，加之原告未能及时支付被告剩余房款的原因在于被告未能配合原告将房屋过户给原告致使银行不能如期放款，因此对被告ＸＸ主张的由于原告未能在2013年11月10日之前付款导致违约而提出解除合同的观点，本院不予支持。因此，原告支付涉案房屋的价款已超过房屋总价款的三分之一，且未转让给其他人，因而该房屋买卖居间合同应当继续履行，原告赵小华应根据合同约定负担房屋交易税费，并支付剩余房款给被告。据此，《中华人民共和国民法通则》第六十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
一、被告ＸＸ、吴倩于本判决生效之日起三十日内将昆山市花桥镇花苑新村XXX号XXX室（产权证号：13107XX**）、花苑新村XXX号楼XXX室车库（产权证号：13107XX**）交付给原告赵小华，并协助原告办理产权过户手续，过户费用由原告赵小华承担。
二、原告赵小华支付给被告ＸＸ、吴倩房款440000元，于本判决生效之日起三十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10450元，减半收取5225元，原告赵小华负担2000元，被告ＸＸ、吴倩负担3225元。该费用已由原告交纳，被告负担部分于履行本判决时一并将此费用支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10-550101040009599。
代理审判员 孙学谦
二〇一四年五月七日
书 记 员 胡蔷薇