重庆市北碚区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）渝0109民初39号
原告：冉玉祥，男，1956年10月21日出生，汉族，住重庆市梁平区。
委托诉讼代理人：许云舟，重庆梁平区中心法律服务所法律工作者。
被告：肖昌材，男，1975年3月19日出生，汉族，住重庆市潼南县。
第三人：重庆仕达龙企业管理咨询有限公司第一分公司，住所地重庆市北碚区蔡家岗镇同荣路410号，统一社会信用代码91500109MA5ULRUR30。
负责人：赵静。
委托诉讼代理人：贺铃，女，该公司员工。
委托诉讼代理人：李敏，女，该公司员工。
原告冉玉祥与被告肖昌才、第三人重庆仕达龙企业管理咨询有限公司第一分公司（以下简称为仕达龙公司第一分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告冉玉祥及其委托诉讼代理人许云舟，被告肖昌才，第三人仕达龙公司第一分公司的委托诉讼代理人贺玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告冉玉祥向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告于2017年8月25日签订的《房屋买卖居间成交合同》及2017年9月27日的《补充协议》；2、判令被告支付违约金138000元；3、判令被告承担两次变更登记所需的全部费用（以实际发生的数据为准）；4、判令被告赔偿原告因违约造成的交通、差旅等损失2000元；5、判令被告负担本案的诉讼费、保全费。诉讼过程中，原告自愿撤回第3、4项诉讼请求及第5项诉讼请求中的保全费。事实与理由：2017年8月25日，原、被告及第三人签订了《房屋买卖居间成交合同》，约定被告以460000元的价款购买原告自有的位于北碚区××路××号×幢×-×号房屋一套。合同第三条约定，付款方式为银行按揭贷款。第六条约定，本合同自签订之日生效，若甲、乙方任何一方未在约定期限内办理相关手续或按照合同中的约定及时全面履行自己的义务，均视为对守约方违约，则守约方可以解除合同，并追究违约方责任；违约方向守约方支付本合同约定的房屋成交价的30%违约金。后经被告要求，于2017年9月27日签订《补充协议》，改为全款购房。根据补充协议约定，被告应于2017年8月25日付20000元，于2017年9月19日付64000元，余款376000元于到房交所过户后立即支付给原告，再进行完税流程。2017年10月16日，重庆市北碚区不动产登记中心向原、被告发放《不动产登记受理通知单》，要求在2017年10月19日领取变更后的产权证，但被告拒不缴税，也不领证，亦不付钱。经原告及第三人多次催促未果。综上，被告的行为已经明确表示出违约，依照合同法的相关规定，原告有权解除合同，并要求被告承担违约责任。
被告肖昌才辩称，原、被告之间原合同约定了办理完过户手续后银行才放款给原告，补充协议也明确约定了过户后才把剩余款项支付给原告。本案中，被告与原告到房交所查询涉案房屋的产权仍然在原告名下。目前涉案房屋只是在房交所进行了过户登记，但过户手续尚未完成，被告无法支付剩余款项。被告认为，整个房屋过户过程包括到房交所提交资料，变更登记，上证，给申请人核发不动产登记证书，申请人领取房产证，到档案室存档，在自动查询机上查询该房屋登记情况，水、电、气过户。目前程序只到变更登记结束，上证。双方应继续履行合同。综上，因被告不存在违约行为，故不同意解除合同，也不同意支付原告违约金，请求驳回原告的全部诉讼请求。
第三人仕达龙公司第一分公司述称，第三人的工作人员同原、被告一起到房交所办理的过户手续。在房交所办理了过户手续后，三方曾向房交所四楼办理过户的工作人员咨询：在三楼自主查询机上是否可以查询过户情况。当时房交所的工作人员告知因为没有完税，所以在自主查询机上是无法查询过户信息的，但在四楼可以查到过户信息。该情况被告方是明确知晓的。
本院经审理后认定事实如下：2017年8月25日，原告（售房人，甲方）、被告（购房人，乙方）及第三人（居间方）签订了《房屋买卖居间成交合同》。该合同第一条约定房屋基本情况：甲方同意自愿将合法拥有的坐落于重庆市北碚区××路××号×幢××室（建筑面积78.61平方米，有抵押）的房屋出售给乙方，乙方对该房屋已作充分了解，并通过丙方居间已实地看房，对房屋现状无异议，愿意按协议成交价格购买。第二条约定成交价格：甲乙双方商定该房屋成交价格为（含固定装修和附属设施）：460000元。第三条约定付款方式：本合同签订当日，由乙方向甲方交付购房定金20000元。甲乙双方应于2017年12月1日前办理按揭贷款手续，乙方拟定按揭贷款260000元，银行贷款审批通过后且甲方取出产权证原件后5个工作日内共同到不动产登记中心办理过户手续，乙方应在过户当日付清首付款（等于本合同约定价格减去银行实际贷款），定金自动转为首付款的部分。剩余房款由银行放贷当日向甲方支付。若银行审批通过的贷款额度不足乙方申请额度的，则任何不足部分均由乙方于办理过户手续当日直接支付给甲方。以上贷款具体金额以贷款银行审批的金额为准。甲乙双方协定，甲方收到房屋尾款后办理水、电、气及物业过户。第四条约定相关事宜：甲乙双方协商由乙方出资约60000元办理解押手续，该解押款冲抵房款。甲方应在收到房屋尾款3个工作日内腾空该房屋，并将该房屋钥匙交给乙方。房屋交付前甲方应结清水、电、物业费等相关费用并将该房屋已附着的户籍迁出。水、电、煤气等由甲方过户给乙方。第五条约定税费缴纳及居间服务费支付：经甲乙双方协商一致，本次房屋交易过户费用即按揭费用由乙方承担：该房屋交易时所产生的税费（包括但不限于个人所得税、增值税及附加、土地收益金、契税、印花税、房地产交易手续费、登记费）由乙方承担并支付。如果房屋办理产权继承、赠与、离异变更、变更，相关费用经协商，由甲方支付给丙方。第六条约定违约责任：1、本合同自签订之日生效，若甲乙任何一方未在约定期限内办理相关手续或未按照合同中的约定及时全面履行自己的义务，均视为对守约方违约，则守约方可以解除本合同，并追究违约方责任。违约方承担以下责任：违约方需向守约方支付本合同约定的房屋成交价的30%违约金。若乙方违约，则无权要求甲方返还定金；若甲方违约，则甲方应双倍返还乙方定金。如因国家相关政策调整，不能及时办理相关手续的，由甲乙双方协商解决。丙方有权向违约方收取佣金，如果佣金没有足额支付，丙方则可以从违约金或已代收的费用中优先扣除佣金。若任何一方代理人无权签署本合同造成本合同无法继续履行的，由无权代理人承担违约责任。6、任何一方违反合同约定致使在签订本合同后该房屋交易不能最终完成，则视为相关责任方违约，违约方应向守约方支付本合同约定的违约金，对守约方造成直接经济损失的应依法赔偿其损失。
合同签订当日，被告向原告支付了定金20000元，并向第三人支付了中介费5000元。2017年9月19日，被告向原告支付了购房款64000元。
2017年9月27日，原告（甲方）、被告（乙方）及第三人（丙方）签订了《补充协议》约定：经甲乙双方协商同意后，现对2017年8月25日签订合同内容即乙方按揭贷款购房，甲乙双方应于2017年12月1日之前办理按揭贷款手续，贷款金额贰拾陆万元整进行修改。修改后，合同内容变更为：乙方全款购房，乙方于2017年8月25日第一次付款，付款金额为贰万元；2017年9月19日第二次付款，付款金额为陆万肆仟元整；剩余尾款叁拾柒万陆仟元整于到房交所过户后立即支付给甲方，再进行完税流程。过户时间为甲方此房的房产证解押手续办完后3个工作日内）。此协议于甲乙丙三方签订时生效。
2017年9月28日，原告办理了涉案房屋的抵押解除手续。2017年10月16日，原、被告及第三人的工作人员到重庆市北碚区不动产登记中心办理涉案房屋的过户登记手续，并取得了《不动产登记受理通知单》。该通知单载明：此为交件通知书，取件人凭此通知书原件、有效身份证明原件、完税票据原件于2017年10月19日领取办结件资料，不作其他证明使用。之后，第三人的工作人员通知被告支付房屋尾款，并办理完税手续。被告则认为，2017年10月16日只是提交了过户相关资料，尚未通过审核。应当在确认产权证已办理至被告名下后，被告才同意支付房屋尾款。
2017年10月30日，被告短信告知原告及第三人的工作人员：1、因被告没有受理单，不方便查询详细登记情况。2、过户还有很多程序要买方和卖方同时去办理才算完：A网上申报，B水、电、气、电话、有线电视过户，C缴税，D取证......等。麻烦原告及中介确定时间一起去办理。3、房屋实地交付，钥匙交付等。原告短信回复被告：房屋可以实地交付。但你尾款支付程序还未履行，你要求的那几点在其后且都是小事很好办理。第三人的工作人员回复：按合同和补充协议来看，你已经违约了，业主也给了您足够的时间，业主担心无止境的等下去，已于上周一委托我们联系律师，交了律师诉讼费，现在您若愿意配合付款完税，还要增加一笔律师诉讼费，费用为13500元。您若愿意承担此费用，就按合同继续履行，若不愿意，我们就一起等法院通知时间开庭审理。被告短信回复第三人工作人员：一直是你们违反国家规定，想在中间赚取高额利润，逼迫买方多付费用，导致房价居高不下。
2017年11月3日，第三人工作人员通过彩信向被告送达了重庆智圆律师事务所的《律师函》两份。2017年11月4日，第三人又向被告送达了上述两份《律师函》。两份律师函的主要内容为：重庆智圆律师事务所分别接受原告及第三人的委托，向被告致函：原告及第三人已经按照合同及补充协议的约定履行了合同义务，但被告未按照合同约定支付房屋尾款376000元及剩余佣金1900元。要求被告在收到函件后三日内付清房屋尾款及剩余佣金，否则将依法追究被告的违约责任。被告接到上述两份《律师函》后，短信告知第三人的工作人员：要求第三人提供房交所出具的纸质文件证明房屋已经完成过户或者请律师查询涉案房屋的产权是否仍在原告名下。
2017年11月16日，第三人的工作人员通过短信与被告协商是否通过公证提存的方式解决房屋尾款支付问题，以便协商处理后续取证的事情。被告表示同意，并同意到公证处了解资金提存的问题。
2017年12月1日，原告通过短信向被告提出签订第二次补充协议，并将协议手写稿发给被告。该协议主要内容为：剩余尾款370000元分期付款转账到原告工行卡上：上税后被告立刻转账给原告300000元；取出房产证后，双方到物管处结清之前的费用并更改户名，之后就看房准备实物交接。被告付清余款76000元后，原告必须把房产证、钥匙交给被告。被告认为手写稿不好修改，要求原告用电脑编辑成文档。2017年12月5日，第三人的工作人员就将原告书写的第二次补充协议进行整理，并将该《购房补充协议》发给被告。补充协议的条款为：1、甲方同意乙方办理完税手续并由丙方代领出乙方的产权证原件时立即支付购房款300000元，乙方同意产权证由丙方代为保管。2、甲方应积极配合乙方办理物业费用、水费、电费、燃气费等费用的查询，并由甲方对上述费用结清。甲方还应配合乙方办理水、电、气等过户手续。3、甲乙双方对交易房物各项费用确认并过户当天，乙方应支付购房尾款70000元给乙方。支付房款后，甲方应交钥匙及房产证原件给乙方。2017年12月6日，被告修改了《购房补充协议》的部分内容，并将修改后的协议发给第三人的工作人员。修改后的条款为：1、甲方同意甲乙双方到房交所办理完税手续，现场房屋查验是否有损坏等情形。如房屋实物无异，钥匙交由甲方统一保管。2、甲、乙、丙三方同时到房交所领出乙方的房产证原件，房产证原件交由乙方验证无误后立即支付购房款200000元给甲方。3、甲方配合乙方办理物业费用、水费、电费、燃气费等费用的查询，并由甲方对上述费用结清。甲方还应配合乙方办理水、电、气等过户手续。4、甲乙双方对交易房物各项费用确认无误后当天，甲方将房屋钥匙交付乙方，乙方及时支付购房款100000元给甲方。5、购房尾款76000元及中介服务费用1900元于甲、乙完全过户后2-3月支付。2017年12月7日，第三人的工作人员重新发了一份《购房补充协议二》给被告，主要对第一次的《购房补充协议》中分期付款金额进行调整即产权证领出后立即支付购房款200000元及中介费1900元，结清物业费用、水、电、气费用后并实地看房无异议后支付尾款176000元，其他内容大致相当。同日，被告收到《购房补充协议二》后，又对内容进行修改，修改后的协议与被告之前发给第三人的协议内容大致相当，只是把第5款中的尾款76000元及中介费的支付时间更改为甲、乙方完全过户后6个月内支付，并将修改后的协议发给第三人的工作人员。三方最终未能对购房补充协议的内容达成一致。
2017年12月11日，原、被告及第三人又到北碚区不动产登记中心办理完税手续，但最终未办成。同日，被告通过短信与原告及第三人协商是否可以到司法局下属的公证处对购房尾款进行资金提存，但原告不同意。
关于2017年12月11日未办成完税手续的原因，三方陈述不一致。原告陈述：2017年12月11日之前，被告要求尾款76000元在入住后半年才支付，原告不同意并要求被告按照第一次合同及补充协议履行，不然同意办理完税手续。2017年12月11日，被告表示同意按照原合同履行，原告才与被告到房交所去的，但到了房交所后被告又不同意按原合同履行，所以才未办完税手续。被告陈述：被告在电话中同意了原告发的第一次补充协议方案，三方才去的房交所。但到房交所后，第三人的工作人员又要求被告把尾款支付给原告才同意上楼办理过户手续。第三人陈述：在2017年12月11日之前确定的方案是按原合同履行，所以三方才到房交所的。
关于合同约定的违约金标准是否过高，是否需要调整问题。原、被告明确合同违约金是双方约定的，对双方有约束力，不需要调整。
另查明，2017年10月17日，涉案房屋的不动产权已变更登记至被告名下，因原、被告未完清契税，故被告尚未能取得不动产权证。
本院认为，原、被告及第三人签订的《房屋买卖居间成交合同》及《补充协议》系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效的合同，当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。本案主要争议焦点为：一、购房尾款376000元的支付时间；二、原告是否有权解除合同，并要求被告承担相应的违约责任。对此，本院分析如下：
购房尾款376000元的支付时间。
原、被告签订的合同及补充协议约定：1、购房尾款376000元于到房交所办过户后立即支付给原告，再进行完税流程。2、原告收到房屋尾款后办理水、电、气及物业过户。3、原告应在收到房屋尾款3个工作日内腾空该房屋，并将该房屋钥匙交给被告。房屋交付前，原告应结清水、电、物业费等相关费用并将该房屋已附着的户籍迁出。经庭审查明，2017年10月16日，原、被告及第三人的工作人员到北碚区不动产登记中心办理涉案房屋的过户手续，并取得了不动产登记受理通知单。2017年10月17日，涉案房屋产权变更登记至被告名下。本院认为，根据合同及补充协议约定，被告应在2017年10月16日双方办理不动产登记手续，并取得登记受理通知单时支付购房尾款。虽然，原、被告之后就购房尾款的支付问题进行了一系列协商，但最终未能达成新的协议，故被告应按照原合同及补充协议的约定支付购房尾款。被告辩称购房尾款应在办理完整个房屋的过户手续才支付，即需完成以下所有流程才支付购房尾款：到房交所提交资料，变更登记，上证，给申请人核发不动产登记证书，申请人领取房产证，到档案室存档，在自动查询机上查询该房屋登记情况，水、电、气过户。本院认为，被告的辩称意见不符合合同约定，不予采纳。
原告是否有权解除合同，并要求被告承担相应的违约责任。
《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本院认为，按照合同约定履行付款义务是被告的主要合同义务。被告未按合同约定的时间支付购房尾款，且经原告多次催促，被告仍以各种理由拒绝履行付款义务。因此，原告有权解除合同，并可以根据合同约定要求被告支付房屋成交价30%的违约金。综上，原告要求解除合同及要求被告支付违约金138000元（460000元×30%）的请求符合法律规定及合同约定，本院予以支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
解除原告冉玉祥与被告肖昌材于2017年8月25日签订的房屋买卖合同及2017年9月27日签订的补充协议；
被告肖昌材于本判决生效之日起15日内支付原告冉玉祥违约金138000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3100元，减半收取1550元，由原告冉玉祥承担20元，由被告肖昌材承担1530元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审判员 王建金
二〇一八年三月二十日
书记员 阙 锐