浙江省宁海县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0226民初8893号
原告（反诉被告）：上海高力国际物业服务有限公司（统一社会信用代码：913300006073510693），住所地上海市普陀区谈家渡路28号646室。
法定代表人：翁琳，总经理。
委托诉讼代理人：郭攀登，男，1988年10月6日出生汉族，该公司员工，住河南省虞城县。
委托诉讼代理人：倪越卿，浙江东鹰律师事务所律师。
被告（反诉原告）：宁波大海置业有限公司（统一社会信用代码：913302126913585450），住所地宁波市鄞州区钟公庙街道长丰村。
法定代表人：金良娟，该公司总经理。
委托诉讼代理人：雷伟，北京大成（宁波）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：俞明华，男，1961年10月2日出生汉族，该公司员工，住宁海县。
原告上海高力国际物业服务有限公司(反诉被告,以下简称原告上海高力)与被告宁波大海置业有限公司(反诉原告，以下简称被告大海置业)为物业服务合同纠纷一案，于2017年12月4日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员童文建独任审判。被告于2017年12月25日提出反诉。本院于2018年1月8日公开开庭进行审理。原告委托代理人郭攀登、倪越卿，被告委托诉讼代理人雷伟到庭参加了诉讼。因案情复杂，于2018年3月1日转为普通程序，并于同年3月26日公开开庭进行第二次审理，原告委托诉讼代理人倪越卿，被告委托诉讼代理人雷伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告上海高力起诉并答辩称：根据原、被告签署的协议相关约定，被告应向原告支付自2016年6月1日起至2017年6月30日期间需补贴物业在职员工薪资、滞纳金合计为1224813.98元，原告多次向被告催讨，但被告拒不支付。原告为维护其自身及全体业主的合法权益，现起诉：要求被告缴纳自2016年6月1日至2017年6月30日需补贴物业在职员工薪资965296.53元，滞纳金259517.45元，合计1224813.98元。
对于被告的反诉答辩如下：一、原告已经根据前期物业服务合同的约定提供了服务，不应对被告能否通过竣工验收负责。前期物业服务合同第三条约定：在物业管理区域内，原告提供的前期物业管理服务包括交付前：1.被告在施工过程中如与原设计有变动的，应及时告知原告；2.原告要协助被告做好套内验收工作，发现问题及时以书面形式反馈给被告，被告要及时进行处理。据此被告开发建设的大海商务大厦尚未完全通过竣工验收，不符合向业主交付的条件，原告应当提供的服务限于交付前的部分，不包括对业主装修行为的监督；其次，原告作为物业管理服务公司，对应由被告负责的竣工验收工作可以承担相应的协助义务，但不应对被告能否通过竣工验收负责。二、被告要求解除前期物业服务合同和协议没有法律依据。合同法第九十四条第（四）项规定：当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同。本案中，原告作为物业管理服务公司，已经根据前期物业服务合同的约定提供了前期物业管理服务，被告也接受了原告提供的服务，合同目的已经实现，并正在履行过程中，被告提出的大海商务大厦无法按期正常交付系被告与买受人之间的法律关系，与原告无关。三、被告要求原告承担违约金损失的10%、租金损失的10%没有法律依据。根据被告提交的商品房买卖合同的约定，被告应当对买受人承担逾期交房的违约责任，该违约责任系被告与买受人之间的商品房买卖合同法律关系，与原告的前期物业管理服务无关。并且前期物业服务合同第33条约定：被告违反本合同第17条、第18条的约定，致使原告的管理服务无法达到本合同约定的服务内容和质量标准的，由此给业主、使用人造成的损失由被告赔偿。而前期物业服务合同第17、第18条系对原告承接物业时，被告应当向原告移交相关资料，并保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，并承担保证责任的约定，现被告未能履行上述义务，应当自行承担赔偿责任。综上应驳回被告的反诉请求。这是施工方与业主方之间的纠纷引起无法竣工验收，而不是原告方，他们双方之间的案件已经审结，宁波市鄞州区人民法院已于2018年2月22日作出（2017）浙0212民初1117号民事判决。
原告在本案审理过程中向本院提供证据如下：
①协议一份，拟证明原告与被告签订的协议，约定按每月80000元补贴前期物业人员薪资的事实；
②催款凭证复印件，拟证明原告多次对被告欠款进行催缴的事实；
③律师函催缴记录复印件，拟证明原告已向被告发律师函催款的事实；
④员工考勤表打印件，拟证明2016年6月1日至2017年6月30日原告的员工在被告处上班，提供物业管理服务的事实；
⑤大海大厦各系统巡查问题清单、大海大厦各合同巡视报告及函件、其他函件、限期整改通知，拟证明原告已经根据前期物业服务合同的约定履行了相应的义务，被告未能且无法将相关资料移交原告，导致原告无法承接物业等事实。
被告大海置业答辩并反诉称：被告暂停支付剩余物业费，是原告在服务过程中有严重违约行为。1.未按约定履行物业管理义务，导致2017年6月6日以来，部分商户在装修过程中随意更改房屋平面结构和门厅的位置，与设计图纸差距甚远，最终造成大海商务大厦无法按期正常交付。2.其他违约行为。卫生间上下水在使用过程中出现漏水现象未做处理，而是要开发商进行维修维护；电梯已经过保修期，未做好对电梯的维保，而是要求开发商支付电梯维保费用；没有按约定巡视及清理，现状是满地杂草、垃圾纸屑，一直没做好绿化的养护工作，致大片花草死亡。综上，被告暂不支付相关的物业费用是对原告未履约行为的合理抗辩，需要追究原告违约责任后再确认实际应该支付的物业费用，故驳回原告的诉讼请求。另外补贴费用不应计算滞纳金，协议中未约定。
原、被告签订的前期物业服务合同，约定由原告对大海商务大厦实施前期物业管理服务，协助被告做好套内验收工作，发现问题及时以书面形式反馈给被告，合同期限自2015年12月31日起至2018年12月30日止。后双方又签订了协议，约定为保障大海商务大厦正常交付，由原告作好交付前的物业准备工作，自2016年4月8日起，被告按照每月80000元的标准补贴给原告。在履行期间，原告未按约定履行物业管理义务，导致大海商务大厦无法按期正常交付。被告认为原告的行为已构成根本违约，根据合同法第九十四条第（四）项规定，被告有权解除合同。原告未按约定履行物业管理义务给被告造成的经济损失，在责任范围内应予赔偿，包括被告因延迟办理法律上的交付手续而须向购房者支付的违约金损失11679767.71元（自2017年6月4日至2017年12月15日），以及未出售房源的租金损失2260646.21元（自2017年6月6日至2017年12月15日），共计损失13940413.92元。考虑主要是施工方的原因导致大海商务大厦无法竣工验收，而原告的不当管理行为也是有部分影响的，所以酌情主张原告承担上述损失的10%，即1394041.39元。故被告为维护自身的合法权益，向法院提起反诉：1.要求解除双方签订的前期物业服务合同和协议；2.要求原告赔偿被告自2017年6月6日至2017年12月15日的违约金损失的10%，计1167976.77元，租金损失的10%，计226064.62元，共计1394041.39元。
被告在本案审理过程中向本院提供证据如下：
①大海商务大厦前期物业服务合同，拟证明双方约定由原告对大海商务大厦实施前期物业管理服务，原告要协助被告做好套内验收工作，发现问题及时以书面形式反馈给被告的事实；
②大厦建筑平面图、大厦部分商品房照片复印件，拟证明部分商户在装修过程中更改房屋平面结构和门厅的位置，与图纸不一致的事实；
③购房合同一份，拟证明延迟交房违约金约定标准；
④大海大厦预售房违约金损失清单打印件，拟证明被告预期发生的延迟交房违约金损失的事实；
⑤大海大厦自持房源租金损失清单打印件，拟证明被告发生的房租损失的事实；
⑥大海商务大厦实际装修户型改动与竣工图误差面积清单及图纸，拟证明装修户改动户型与竣工图的差异，对竣工验收影响的事实。
对原、被告提供的证据，经质证，本院认证如下：
1.被告对原告提供的证据①三性无异议，故本院予以确认。
2.被告对原告提供的证据②、③均有异议，认为是复印件，不能证明相关事实。本院认为被告异议成立，故不予确认。
3．被告对原告提供的证据④有异议，认为是复印件，不能证明原告的目的。本院认为被告陈述中已自认原告在提供物业管理，故原告所要证明的事实予以确认。
4.被告对原告提供的证据⑤中大海大厦各系统巡查问题清单、大海大厦各合同巡视报告及函件、其他函件的真实性无异议，证明目的有异议，认为原告未尽到管理义务，没有阻止业主占用公共场地；对限期整改通知有异议，从未见过，可能事后补办，也没有提供通知业主的证明。本院认为原告在履行前期物业服务的事实客观存在的，应予以确认，但是否全面按约履行义务，有否及时向有关部门反映问题，向被告反馈问题，应结合相关证据综合考虑。
5．原告对被告提供的证据①真实性无异议，证明对象有异议，认为该证据可以证明因被告原因导致商务大厦无法按时通过竣工验收，从而导致被告无法将相关设施设备和资料移交给原告，原告无法承接物业的事实，但不能证明被告的证明目的。本院认为原告对证据的真实性无异议，则表明对合同载明的内容没有意见，故该证据应予以确认。
6．原告对被告提供的证据②大厦建筑平面图有异议，认为大海商务大厦尚未完全通过竣工验收，被告亦未将相关设施设备和资料移交给原告，原告无法确定该大厦建筑平面图是否为最终通过竣工验收的平面图，大厦建筑的最终情况，应当以通过竣工验收的平面图为准；对大厦部分商品房照片真实性有异议，认为照片无法显示拍摄时间、地点，无法确定与平面图是否一致。本院认为原、被告均认可确实存在部分商户对房屋平面结构、门厅位置改变，故原告所要证明的事实予以确认。
7．原告对被告提供的证据③真实性有异议，系被告与第三方签订的，该合同约定的违约责任应当由被告自行承担，与原告无关。本院认为该违约责任与原告是否存在关联，需结合相关证据综合认定。
8．原告对被告的证据④、⑤真实性有异议，系被告单方制作的，损失是否真实存在，被告是否应该支付无法核实，且被告向第三方支付的违约金应由其自行承担。本院认为被告的违约金、租金的损失不能排除，但与原告之间是否存在关联，及损失金额的多少，需结合相关证据综合认定。
9．原告对被告提供的证据⑥三性有异议，认为竣工图纸还是现场图纸看不出，无法确定误差、差异的存在。本院认为装修户改动户型与竣工图的差异，对竣工验收有何影响，应当结合相关证据综合考虑；在竣工验收报告作出前，相关部门不可能对此发表定性意见。
综上，本院认定如下：
2015年12月31日前原、被告签订大海商务大厦前期物业服务合同，合同期限为2015年12月31日至2018年12月30日止，在业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，合同自行终止。合同约定在物业管理区域内，原告提供的前期物业管理服务包括交付前内容：1.被告在施工过程中如与原设计有变动，应及时告知原告；2.原告要协助被告做好套内验收工作，发现问题及时以书面形式反馈给被告，被告要及时进行处理。包括交付后的内容：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4.公共绿化的养护和管理；5.车辆停放秩序管理，原告应在禁止停车场地设立警示标志以告示业主；6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7.装饰装修管理服务；8.物业档案资料管理。2015年11月原告进场进行物业管理。后由于大海大厦项目工程工期进度等原因导致交付延期，为保证前期物业正常开展，于2016年4月双方签订协议，约定：暂定2016年5月31日交付，自2016年4月8日到实际交付之日止被告对原告进行补贴，补贴金额每月80000元，不足一个月的，按实际天数计算，每月以30天计；支付时间为实际交房之日后10天，若5月31日前能正常交付，则费用在6月10日前支付，若5月31日前无法交付，则次月8日前支付上一月的费用；原告在职员工八名，一名项目总经理，一名工程经理，二名客服专员，二名工程维修员，二名秩序维护员。此后原告提供基本的物业服务，保安、保洁等服务，当年4月、5月补贴费已经支付，从2016年6月1日开始到2017年6月30日未支付。
另认定：部分业主已向法院起诉被告逾期交付房屋、权属证书违约金，法院判决被告按约承担违约责任。2017年6月开始，业主陆续进驻，部分业主或商户对房屋平面结构、门厅位置进行改变，并有占用公共场地的情形。2018年2月22日宁波市鄞州区人民法院作出（2017）浙0212民初1117号民事判决，判决中建三局集团有限公司向本案被告交付其施工范围内的有关施工技术资料，并配合本被告办理宁波大海商务大厦竣工验收手续。
本院认为：双方签订前期物业服务合同后，因情势变化另行签订协议，应该理解为对前期物业服务合同的补充，双方应按约全面履行合同义务。现被告没有按约向原告支付2016年6月1日至2017年6月30日的补贴费，应当承担付款及逾期付款损失的责任。前期物业服务合同载明对拖欠费用按2‰标准支付违约金，属约定不明，故按年利率6%计算较为合理。按原告要求滞纳金截止2017年9月30日止，结合协议约定起始日为付款次月8日前，故分期分段计算，滞纳金总额为42049.78元。原告进驻管理后对部分业主没有进行有效管理、监督，导致业主或商户对房屋平面结构、门厅位置进行了更改，占用公共场地的情况发生，且原告没有证据证明其已将上述问题向被告进行了反馈，以便被告及时处理，因此有可能给被告造成了损失。被告认为原告的上述行为已构成根本违约，对大海商务大厦无法按期竣工验收，不能正常交付存在因果关系，但至今未有充分证据证实，应承担举证不能的法律后果。因此被告提出其须向购房者支付违约金损失以及未出售房源的租金损失应由原告承担10%，并解除与原告签订的前期物业服务合同和协议的反诉请求，本院不予支持。被告与中建三局集团有限公司之间的诉讼已由法院作出判决，但大海商务大厦工程竣工验收报告尚未作出，无法明确原告的物业管理行为对该工程的竣工验收有何影响。以后有新证据足以证明的，可另案处理。原告的物业管理行为存在瑕疵，应当及时改正，如对被告造成其他损失的，可另行协商自行解决或另案处理。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第二十一条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告宁波大海置业有限公司应支付原告上海高力国际物业服务有限公司补贴费965296.53元，滞纳金42049.78元，合计1007346.31元；
二、驳回原告上海高力国际物业服务有限公司其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告宁波大海置业有限公司反诉请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本案受理费15823元，由原告上海高力国际物业服务有限公司负担1957元，被告宁波大海置业有限公司负担13866元；本案反诉费17346元，由反诉原告宁波大海置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。涉及给付货币的，可直接或通过法院交付权利人，若通过银行向法院汇款的，收款人为宁海县人民法院（汇款时注明案号），帐号：38×××36,开户行：中国银行宁海支行。
如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。
审 判 长 童文建
人民陪审员 陈其家
人民陪审员 仇毓秀
二〇一八年七月十日
书 记 员 林爱蓉