湖北省武汉市江夏区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）鄂0115执异20号
案外人祝琳琳，女，1981年3月23日出生，汉族，武汉市人，住武汉市江夏区，
委托代理人祝澜（系异议人祝琳琳之姐），1979年3月26日出生，汉族，武汉市人，户籍所在地武汉市江夏区，现住武汉市江夏区，特别授权。
委托代理人刘运红，湖北昕明律师事务所律师。特别授权。
申请执行人武汉农村商业银行股份有限公司江夏支行，住所地江夏区纸坊街文化路33号。
负责人许智勇，该行行长。
委托代理人桂余强，男，1984年4月25日出生，汉族，武汉市人，系该行员工，住武汉市江夏区，特别授权。
委托代理人陈军，湖北舟桥律师事务所律师。特别授权。
被执行人武汉天龙新经贸发展有限公司，住所地武汉市江夏区纸坊街武昌大道463-3-401号。
法定代表人陈世清，该公司董事长。
被执行人舒丽珍，女，1973年11月24日出生，汉族，武汉市人，住武汉市江夏区，
委托代理人陈世清（系被执行人舒丽珍之夫），1962年6月29日出生，汉族，武汉市人，户籍所在地武汉市江夏区纸坊街武昌大道*********号，现住武汉市江夏区纸坊街弘志街万德来酒店***号，公民身份证号4201221962********。
本院在执行湖北省武汉市江夏区人民法院（2016）鄂0115执660号申请执行人武汉农村商业银行股份有限公司江夏支行（以下简称“农商行江夏支行”）与被执行人武汉天龙新经贸发展有限公司（以下简称“天龙公司”）、舒丽珍金融借款合同纠纷一案中，案外人祝琳琳提出书面异议，本院于2017年5月4日受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人祝琳琳称，江夏区人民法院在执行（2016）鄂0115执660号裁定书的过程中，查封了江夏区文化路欣馨家园C-17、C-18门面（该门面建筑面积为272.81平方米，土地使用权证号为夏国用（商2008）第0986、0987号，房产证号为夏200800235），因该财产属于异议人祝琳琳所有，故提出书面异议，请求江夏区人民法院中止对该房屋的查封、冻结及拍卖。其理由是：2013年1月1日案外人祝琳琳与被执行人舒丽珍就涉案房屋签订《房屋购买合同》，约定购房款为400万元。后案外人祝琳琳支付了380万元的房款，且该房屋已交付案外人使用，案外人已对房屋进行了装修，该房屋属于案外人祝琳琳所有。
异议人祝琳琳为证明其上述理由向法院提供如下证据：1、江夏区人民法院（2016）鄂0115执660号执行裁定书，证明该房屋被查封的事实；2、武汉市房屋产权登记信息查询单7份，证明涉案房屋的产权及查封抵押状况；3、夏国用（商2008）第0986、0987号土地使用权证，证明该房屋现登记在被执行人舒丽珍名下；4、异议人祝琳琳与被执行人舒丽珍于2013年1月1日签订的《房屋购买合同》、收条、银行流水，证明异议人祝琳琳与被执行人舒丽珍签订了房屋买卖合同，支付了约定的到期购房款380万元的事实；5、异议人祝琳琳与被执行人舒丽珍于2009年1月2日签订的《房屋租赁合同》，证明被查封的房屋在2009年1月2日已经租赁给异议人祝琳琳的事实；6、2013年3月1日与武汉意邦装饰工程有限公司签订的《装饰装修合同》及工程预算表，证明异议人祝琳琳在签订房屋买卖合同后对该查封房屋进行了装修，装修花费共计160多万元以及被执行人舒丽珍将该房屋交付给异议人祝琳琳占有使用的事实。
申请执行人农商行江夏支行辩称：一、异议人祝琳琳与被执行人舒丽珍之间签订的租赁合同和房屋买卖合同均是虚假伪造。二、即便买卖合同有效，异议人祝琳琳并没有办理房产及土地的过户手续，没有取得该房屋的所有权，而我行的贷款抵押已经办理他项权证，应当享有优先受偿权，异议人祝琳琳的经济损失只能根据合同约定向出卖人舒丽珍主张。三、本案中当事人明知自己的房子已出卖给他人，还以该房抵押向申请执行人进行贷款，有涉嫌诈骗的行为，我方保留对相应人员涉嫌刑事犯罪的诉求；另外我方认为异议人祝琳琳与被执行人舒丽珍之间也有恶意串通伪造相关合同阻止人民法院依法执行的行为，我方会根据案件的走向行使控告、举报相关权利。
被执行人天龙公司、舒丽珍称，异议人祝琳琳陈述的事实及理由属实。对异议人的请求表示同意，对于申请人农商行江夏支行的借款愿意协商解决。
本院查明，被执行人舒丽珍与被执行人天龙公司法定代表人陈世清系夫妻关系。2014年11月17日，被执行人天龙公司与申请执行人农商行江夏支行签订《流动资金借款合同》，约定农商行江夏支行向天龙公司发放贷款245万元，贷款利率为年利率7.8%，贷款期限从2014年11月17日至2015年11月13日。当日，被执行人舒丽珍与申请执行人农商行江夏支行签订《个人客户抵押合同》，约定以涉案房屋（位于武汉市江夏区纸坊街文化路19号欣馨家园C幢C17号1-2层，武房权证夏字第××号，土地证号夏国用（商2008）第0986号及C幢C18号1-2层，武房权证夏字第××号，土地证号夏国用（商2008）第09**号）为上述《流动资金借款合同》项下贷款提供担保。2014年11月26日，农商行江夏支行在武汉市江夏区住房保障和房屋管理局办理了涉案房屋的他项权证。因天龙公司未依法履行还本付息义务，舒丽珍亦未承担担保责任，农商行江夏支行于2015年11月23日诉于本院。2016年1月18日，本院作出（2015）鄂江夏民二初字第01077号民事判决书，判决：一、由被告武汉天龙新经贸发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉农村商业银行股份有限公司江夏支行偿还借款本金2448740.84元及合同期内利息69822元；二、由被告武汉天龙新经贸发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉农村商业银行股份有限公司江夏支行支付逾期贷款利息，逾期贷款利息以2448740.84元为基数，按年利率11.7%的标准，自2015年11月14日起计算至债务履行完毕之日止；三、原告武汉农村商业银行股份有限公司江夏支行对被告舒丽珍抵押登记的武汉市江夏区纸坊街文化路19号（欣馨家园）C栋C17-18号1-2层房屋及土地拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。判决生效后被执行人天龙公司、舒丽珍未履行应负法律义务，申请执行人农商行江夏支行于2016年4月14日向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2016年4月20日作出（2016）鄂0115执660号执行裁定书，裁定：冻结、扣划被执行人武汉天龙新经贸发展有限公司银行存款3500000元，或查封、扣押、提取等值的其它财产。并分别于2016年5月17日、2016年5月19日向武汉市江夏区住房保障管理局、武汉市江夏区土地局下达协助执行通知书，对涉案房屋及土地使用权进行查封。2016年6月29日，本院委托湖北坤衡房地产评估有限公司对涉案房屋价格进行评估。2016年8月9日，该公司作出鄂坤衡房估字（2016）第010号房地产估价报告，确定涉案房屋在2016年7月20日完整权利状态及满足各项限制条件下的客观市场价值为366.97万元。本院于2017年2月10日作出（2016）鄂0115执660号之二执行裁定书，裁定拍卖涉案房屋。并将相关信息通过淘宝网予以公示，涉案房屋于2017年3月24日流拍。
听证中，异议人祝琳琳为证明其购买涉案房屋的主张，向本院提交其与被执行人舒丽珍签订的《房屋购买合同》一份，合同载明：舒丽珍以400万元的价格将涉案房屋卖给祝琳琳；合同签订之日支付现金10万元，2014年5月1日支付370万元，余下尾款20万元在2016年5月1日办理房屋过户手续后在2016年10月1日前结清；双方之前的房屋租赁合同（2011年1月1日-2026年1月1日）自动作废。该合同落款日期为2013年1月1日。异议人祝琳琳为证明其已支付到期房款380万元的主张，向本院提交舒丽珍于2013年1月1日出具的收条一张（金额为10万元）、于2016年4月20日出具的收条两张（金额为370万元，并载明银行转3247000元、现金553000元）、银行流水共计20笔，总计金额3287000元（其中祝琳琳经手支付11笔，金额总和为2612000元；祝琳琳之兄祝志义经手支付6笔，金额总和为530000元；祝琳琳之姐祝澜经手支付2笔，金额总和为45000元；祝琳琳的侄儿祝顺凡经手支付1笔，金额为100000元。上述银行流水中截止2016年4月20日的到账金额为2587000元。对此案外人祝琳琳表示，已付购房款收条是舒丽珍先行出具的，有部分房款70万元确是出具收条后支付，对应2016年4月20日收条中银行转账金额中多出的40000元，原系与舒丽珍协调以现金支付，但后来实际以转账方式支付，此款包含在收条中现金553000元中。另被执行人舒丽珍就涉案房屋于2009年1月2日、2010年2月4日分别与祝琳琳、武汉鑫人圆装饰工程有限公司签订《房屋租赁合同》、《房屋租赁协议》各一份，约定的租赁期限分别为2009年1月1日至2024年1月1日、2010年2月4日至2012年2月4日。2014年11月，被执行人天龙公司、舒丽珍在办理抵押贷款时，向农商行江夏支行提交了舒丽珍与丁雯婕就涉案房屋签订的《商铺租赁合同》一份，合同载明租赁期限自2013年2月1日至2019年1月30日，落款日期为2013年1月20日。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，对案外人异议，已登记的不动产，人民法院应按照不动产登记薄判断其是否系权利人。本案涉案房屋房产证登记的所有权人为被执行人舒丽珍，故本院查封、拍卖该房屋符合法律规定。案外人祝琳琳关于其实际占有且对涉案房屋进行装修，应为涉案房屋权利人的主张，需经审判程序确定。故案外人祝琳琳所提异议，其理由不成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
驳回案外人祝琳琳的异议。
如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向执行法院提起执行异议之诉。
审判长 陶宏望
审判员 闵运桥
审判员 阮 菲
二〇一七年五月十八日
书记员 李 翠