广东省潮州市湘桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）潮湘法民一初字第507号
原告：潮州市恒大置业有限公司，住所地潮州市。
法定代表人：刘子彬，总经理。
委托代理人：向翠芸。
委托代理人：张瑞祥。
被告：邱荣武，男，汉族，住潮州市潮安区，公民身份号码：×××3619。
原告潮州市恒大置业有限公司（以下简称“恒大公司”）诉被告邱荣武商品房预售合同纠纷一案，本院2015年8月17日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年11月15日公开开庭进行了审理。原告恒大公司之委托代理人向翠芸，被告邱荣武到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告恒大公司诉称：2014年10月21日，被告与原告签订了《商品房买卖合同》及补充协议，被告购买了原告开发的潮州恒大城第四十四幢1903号房，总房价款为869784元。付款方式为：2014年10月20日之前支付首期房款269784元，余款60万元须在2014年10月20日之前办理完毕银行按揭贷款申请手续。被告于签约当日向原告支付了首期房款61035元，另向原告关联公司金碧物业有限公司潮州分公司专项借款208749元，该款项已实际交付。被告于2014年11月14日在中国银行股份有限公司潮州分行（以下简称“中国银行”）办理了按揭手续。由于被告未按合同约定向中国银行履行还款义务，原告于2015年6月18日向被告寄发了《还款提示函》，要求其尽快向中国银行缴付房贷及利息，但被告一直拒不履行。2015年7月7日，中国银行向原告寄发了《通知书》，因被告未按合同约定还款且无还款意愿，要求原告履行连带保证责任，已于2015年7月6日从原告账户扣收被告结欠中国银行共计604638.04元的贷款及利息、罚息。依据《商品房买卖合同补充协议》第三条第（一）款第5项的约定，如被告未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致原告承担了保证责任的，原告有权单方解除《商品房买卖合同》，收回该商品房，被告所交的全部款项不予退还，同时被告应配合原告办理解除合同手续并承担解除合同费用。2015年7月14日原告向被告寄发了《合同解除通知书》，但时至今日被告仍拒不履行其还款义务。因此，请求人民法院判决：1、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》，且原告无须向被告返还其所支付的购房款；2、被告协同原告办理案涉房屋《商品房买卖合同》解除手续；3、被告承担本案诉讼费。
本案在审理过程中，原告恒大公司明确其诉讼请求第一项中“原告无须向被告返还其所支付的购房款”是指原告无须向被告返还被告支付的首期房款人民币61035元。
被告邱荣武在法定期限内没有提交答辩状，但在庭审中辩称：其买了潮州恒大城四十四幢1903房，已经支付了90000元的首付款，之后因有经济问题，无法继续还房款。其有找过原告说要退房，原告答复无法退房，其要求原告返还20000元。
经审理查明：恒大公司的经营范围是房地产开发；商品房销售；自有房屋租赁；室内装饰；安装空调制冷设备；园艺工程施工。2014年10月21日，恒大公司（出卖人）与邱荣武（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，约定邱荣武向恒大公司购买潮州市湘桥区桥东东山美人城潮州恒大城第四十四幢十九层1903号房（以下简称“1903房”），双方约定：买受人购买的商品房为预售商品房，总金额人民币捌拾陆万玖仟柒佰捌拾肆（869784）元整……。第六条付款方式及期限买受人按下列第3种方式付款：3、其他方式银行按揭付款方式：2014年10月20日前支付首期房款￥269784元，余款￥60万元须在2014年10月20日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。第七条买受人逾期付款的违约责任买受人如未按本合同时间付款，按下列第1种方式处理。1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在180日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第八条交付期限出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。……第二十三条本合同自双方签订之日起生效。第二十四条商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向潮州市房地产交易所申请登记备案。附件四：合同补充协议双方另行签订《商品房买卖合同》补充协议。双方还对《商品房买卖合同》其他事项作了约定。同日，出卖人（甲方）恒大公司与买受人（乙方）邱荣武签订了《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》一份，双方约定：三、双方同意本合同第六条补充如下：（一）、关于银行按揭付款方式的约定（仅适用于选择银行按揭方式者）1、买受人必须在《楼宇认购书》约定日期内办理完毕银行、公积金按揭申请手续并签署抵押贷款合同（协议），并提供银行、公积金按揭所需的全部真实资料，否则视为逾期付款，买受人按本合同第七条之约定承担逾期付款的违约责任。2、买受人申请银行、公积金贷款实际贷款的年限、贷款利率、贷款金额以银行、公积金中心最终审批为准，如银行、公积金中心批准的按揭贷款额低于买受人的申请金额，该差额部分买受人应在出卖人通知之日起5日内付清，否则，视为逾期付款，买受人同意按本合同第七条的约定承担逾期付款的违约责任而不提出任何异议。如因买受人确实无法补交差额部分房款致使合同被解除，则买受人应按房屋总价款10%向出卖人支付违约金并配合出卖人办理解除合同的手续。……4、买受人在办理完毕银行按揭手续之前，要求终止合同的，买受人所交的款项不予以退还。5、在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。……四、双方同意本合同第七条补充如下：1、本合同第七条适用于银行按揭付款方式和一次性付款方式，不适用于分期付款。2、如买受人分期付款，买受人必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买受人须按未付款总金额的万分之一计算，向出卖人支付违约金。买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人所交的全部款项不予退还，该房屋归出卖人所有，买受人应无条件配合出卖人到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由买受人承担。若商品房买卖合同约定的交楼日期或办理交楼手续的日期早于买受人应交最后一期款的日期，买受人须在办理交楼手续日期前付清全部款项，否则出卖人有权不交付该房屋给买受人，且出卖人无需承担任何违约责任。……十三、双方同意本合同第二十四条补充如下：合同备案登记前，买受人应当按规定缴纳专项维修资金及契税。办理合同登记备案时，买受人必须提交专项维修资金和契税的缴纳凭证作为合同登记备案的必要条件，否则，出卖人不承担逾期办理合同登记备案的责任。……十五、其他约定：1、关于通知的约定：（1）买受人确认本《商品房买卖合同》正文前“合同当事人”项下约定的通讯地址为出卖人向买受人发出书面通知的送达地址，买受人不填写地址的，有关书面通知则视买受人所提供的身份证地址为通讯地址。如出现买受人提供地址或身份证地址有误的，或买受人通讯地址变更，没有在五日内书面通知出卖人的，出卖人向上述地址以特快专递或挂号信发出通知，即视为已送达买受人，由此引起的一切责任由买受人承担。（2）出卖人按照买受人所提供的通讯地址寄出信件，即视为出卖人已经履行了通知义务。……5、买受人逾期未付款，出卖人依本合同及补充协议的规定解除合同的，出卖人有权在买受人已付房款中直接扣除相应的违约金。6、买卖双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对本合同之所有条款予以充分协商，双方对本合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、权利的内容，在签订本合同时已向对方进行特别解释说明。买受人进一步确认，已知悉并认可本合同及本补充协议之全部条款内容，且本合同及本补充协议条款为其真实意思的反映。十六、本合同内容与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准。双方还对《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》其他事项作了约定。
上述《商品房买卖合同》及补充协议签订后，邱荣武于2014年10月21日向恒大公司支付1903房部分首期款项人民币61035元，恒大公司收取后出具列NO2103606号收款收据1份交邱荣武存执。另邱荣武向金碧物业有限公司潮州分公司借款人民币208749元，恒大公司陈述金碧物业有限公司潮州分公司已将该款直接支付给恒大公司，用于支付邱荣武尚未支付的购房首付款。恒大公司并提供编号为CZHDC01672的《借款协议》一份及三张编号：CZHDC01672的金碧物业有限公司潮州分公司借款借据为证，其中借款用途均记载：仅限于购买潮州恒大城商品房44栋1903。
2014年11月14日，邱荣武作为借款人及抵押人，中国银行股份有限公司潮州分行作为贷款人，恒大公司作为保证人，三方签订了《个人一手住房贷款合同》一份，合同约定：个人住房贷款金额人民币600000元，贷款用于付还潮州市湘桥区金碧路189号潮州恒大城44幢1903号房房款，期限25年（300个月），按月偿还贷款本息，还款期数共计300期，还款日为每月15日，每期还本息金额为人民币5602.5元。合同附件一还约定，恒大公司对上述借款承担连带保证责任，并约定借款人出现未按期归还贷款本息情形，贷款人有权宣布合同项下贷款本息全部或部分提前到期，终止或解除本合同，要求保证人承担保证责任（保证人在贷款人向其发出催收函、履行保证责任通知或任何其他类似通知、文件后，应按照通知中规定的期限和金额履行保证责任）。三方还对《个人一手住房贷款合同》其他事项作了约定。该合同签订后，同日中国银行股份有限公司潮州分行依约发放该笔贷款。
2015年6月18日，恒大公司向邱荣武发出《还款提示函》一份，内容为：“尊敬的邱荣武先生：您于2014年10月16日购买的潮州恒大城四期44栋1903号房，付款方式为商业按揭，并在中国银行股份有限公司潮州分行办理按揭手续，贷款期限25年，贷款金额为60万元整。中国银行股份有限公司潮州分行（下称“中行”）已于2014年11月14日已发放该笔贷款。现经我司向中行查询获悉：您从2015年4月15日至今已有两期按揭贷款本息未正常偿还，您的行为已构成违约。截止2015年6月2日，您两期房贷逾期积欠本金已达￥4000元，积欠利息金额￥7064.05元，罚息金额￥112.88元。具体还款金额以实际归还逾期款项之日中行确认的为准。因您未能在前述期限内还款，我司有权按照双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第三条第（一）款第5项的约定进行处理，具体约定如下：在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同约定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。……”2015年7月7日，中国银行股份有限公司潮州分行向恒大公司发出《通知书》一份，内容为：“潮州市恒大置业有限公司：客户邱荣武及贵公司于2014年11月14日向我行申请办理个人一手住房贷款业务并签订了《个人一手住房贷款合同》（合同编号：JGAHAA20140369，以下简称合同），……至2015年7月6日，该笔业务已连续3期未按约定还款，经多方催收未能按期归还，还款意愿极差，还款能力不足。我行根据合同的有关约定，宣布与其签订的《个人一手住房贷款合同》项下贷款本息全部提前终止，由贵公司启动回购程序处置，提前清偿全部贷款本金以及所产生的利息、罚息，我行已于2015年7月6日根据贵公司授权同意从贵公司结算账户：68×××16中扣收邱荣武欠我行贷款全部本息合计604638.04元，其中贷款本金592000元，应收利息12357.4元，应收利息罚息：157.64元，拖欠本金罚息90元，印花税：30元。特此通知”。2015年7月13日，恒大公司向邱荣武发出《合同解除通知书》一份，要求解除上述《商品房买卖合同》及补充协议，内容为：“邱荣武业主：首先，感谢阁下购买了我公司开发的潮州恒大城44栋1903房。根据阁下与我公司签订的购买前述房屋的《商品房买卖合同》及补充协议的约定，阁下应在2014年10月20日交纳首期269784元；向银行贷款60万元。现经我司向中行查询获悉：您从2015年6月16日至今已有三期按揭贷款本息未正常偿还，我公司根据合同约定多次向阁下催示付款，而阁下仍拒不付清上述按揭款项。公司已承担保证责任于2015年7月6日代阁下向银行偿还该笔房贷全部到期的应付款项，合计人民币604638.04元。阁下的行为已构成违约。根据双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第三条第（一）款第5项的约定进行处理，具体约定如下：“在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。……鉴于阁下严重违约的行为，我公司特函告阁下：因阁下严重违约，且经我公司多次催告后，阁下仍未能按照合同约定履行相关义务。我公司根据《合同法》九十四条第三款的规定与阁下解除上述《商品房买卖合同》及其补充协议，该合同及补充协议在本通知书到达阁下时解除。根据合同约定，阁下向我公司所交的全部款项不予退还。阁下应协同我公司到房管局办理有关解除合同的手续，因阁下逾期办理相关手续造成的一切法律责任由阁下自行承担。”邱荣武于2015年7月15日收到该《合同解除通知书》，但因邱荣武对恒大公司的通知书涉及的内容无进行回应、交涉，恒大公司遂于2015年8月13日诉至本院，要求处理。
另查明：恒大公司已取得潮州恒大城（四期）的商品房预售许可证（潮建预（2014）列014号）。恒大公司与邱荣武签订的《商品房买卖合同》后，于2015年3月3日在潮州市房地产交易所办理房地产买卖契约鉴证登记备案。
本院认为：恒大公司与邱荣武签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。”及《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，该《商品房买卖合同》及补充协议自成立时生效，受法律保护。对于恒大公司是否可以解除《商品房买卖合同》及其主张的合同解除法律后果是否可以得到支持的问题，邱荣武在办理银行按揭贷款手续后，没有依约按时还款，恒大公司作为保证人依约向贷款人承担了保证责任，恒大公司与邱荣武在《商品房买卖合同》补充协议约定了合同解除的条件及后果，即在《房地产权证》办理完毕前，邱荣武未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款，导致出卖人承担了保证责任的，恒大公司有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，邱荣武所交的全部款项不予退还。现恒大公司请求解除《商品房买卖合同》且恒大公司无须向邱荣武返还其所支付的购房款符合合同约定，可予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，恒大公司的《合同解除通知书》于2015年7月15日通知送达邱荣武，双方的《商品房买卖合同》于2015年7月15日起解除。因该合同已解除，恒大公司请求邱荣武协助办理《商品房买卖合同》备案终止及抵押备案注销手续符合法律规定，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：
一、原告潮州市恒大置业有限公司与被告邱荣武于2014年10月21日签订的《商品房买卖合同》自2015年7月15日起解除，原告潮州市恒大置业有限公司无须返还被告邱荣武支付的购房款人民币61035元；
二、被告邱荣武应在本判决发生法律效力之日起15日内协助原告潮州市恒大置业有限公司办理《商品房买卖合同》备案终止及抵押备案注销手续。
本案受理费人民币12498元，由被告邱荣武负担。案件受理费已由原告潮州市恒大置业有限公司预交，本院不另作收退，被告邱荣武应负担的上述受理费，应在本判决发生法律效力之日起5日内付还原告潮州市恒大置业有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省潮州市中级人民法院。
审 判 长 肖漫娜
人民陪审员 郑绍定
人民陪审员 林本崇
二〇一五年十二月十一日
书 记 员 章 丹