北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终6830号
上诉人（原审原告）：吴佳旺，男，1965年7月19日出生，住北京市顺义区。
委托诉讼代理人：唐志，北京市世方永泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王宝启，男，1965年9月19日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：徐宝琦，北京市恒嘉律师事务所律师。
上诉人吴佳旺因与被上诉人王宝启租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初51849号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。
吴佳旺上诉请求：同意一审判决第一项，请求撤销一审判决第二项，依法改判支持吴佳旺的全部诉讼请求，本案一、二审的诉讼费用由王宝启负担。事实和理由：一、一审法院未全面、正确解读涉案合同条款，曲解了合同的本意，作出了与合同真实意思表示完全相反的错误判决。根据《场地租赁协定》第四条第二款，该条款并未设置任何折旧补偿的限制性条件，只要租赁期限未满5年，不管是何种原因导致合同解除，王宝启都应赔偿涉案房屋在5年租期内未摊销的折旧损失。一审法院在认定合同有效的情况下，未援引该条进行裁判，缺乏事实依据。根据协定第四条第六款的约定，涉案建筑物的折旧补偿是独立成句，并未设置任何限制性的条件，只要租赁期限未满5年，不管是何种原因导致合同解除，王宝启都应赔偿涉案房屋在5年租期内未摊销的折旧损失。且该条款仅约定了合同终止的条件，即国家或集体征用土地，但并未约定是何种原因导致的国家或集体征地。现实中，国家或集体征地的原因多种多样，所以，合同终止的条件与合同终止条件的原因是两个不同的概念，一审法院将两者混为一谈，将合同终止条件的原因作为合同终止的条件，显然是对合同条款的错误解读，并不符合合同条款设置的本意。综上，无论从该条款设置之初要达到目的来看，还是从合同条款的上下文整体来看，涉案房屋在5年内只要产生未摊销的折旧损失，王宝启都应承担赔偿责任。二、一审法院在未查明集体收回涉案房屋是否支付补偿的情况下作出判决，显失公平。涉案房屋是吴佳旺筹资所建，据吴佳旺了解，王宝启已从涉案房屋所在地村委会获得了涉案房屋的拆除补偿，一审法院在未查清集体收回涉案房屋是否支付补偿的情况下径直判决吴佳旺不享有涉案房屋的拆除补偿，有违公平原则。与吴佳旺同等情形的第三人李禄现、许显军、宋龙汉因未与王宝启通过诉讼方式解决自建房屋的折旧损失，王宝启向他们支付了所建房屋的折旧补偿。因此，就涉案房屋的5年内未摊销的折旧损失，王宝启都应承担赔偿责任。三、吴佳旺添置的设备设施所产生的损失应由吴佳旺与王宝启共同分担，现一审法院以涉案合同无明确约定为由驳回吴佳旺的主张，不符合人情，也不符合法律规定的公平原则。根据协定第五条第一款的约定，在租期届满前，吴佳旺所投资的财产归吴佳旺所有，租期届满后，财产才归王宝启所有，王宝启因吴佳旺添置财产的行为而最终获益。现租期未满，吴佳旺所投资的财产遭受损失，而王宝启却因吴佳旺的投资行为提前获益。一审法院在未查清事实的情况下，将该部分损失判由吴佳旺一人承担，显失公平。
王宝启辩称，同意一审判决，不同意吴佳旺的上诉请求。双方已经签订了合同终止协议书，合同已经终止，对退还的全部款项进行了约定并且已经实际履行完毕。吴佳旺主张的全部折旧费用及损失均是其自身原因造成的，与王宝启无关。租赁场地和房屋是因落实疏解非首都功能任务被收回，导致场地租赁协定无法继续履行，不属于场地租赁协定中第四项第六款中约定的国家或集体征用土地导致协议不能完全履行的情形，故吴佳旺不能据此要求王宝启赔偿房屋未折旧费用。场地租赁协定中未就设备设施折旧有明确约定，故吴佳旺要求王宝启赔偿为涉案房屋添置的设备设施未折旧损失的主张无依据。
吴佳旺向一审法院起诉请求：1.王宝启赔偿吴佳旺房屋未折旧费用887013.7元；2.王宝启赔偿吴佳旺涉案房屋添置的设施设备未折旧损失206823元；3.王宝启退还吴佳旺2017年5月1日至2017年12月31日期间的卫生费5370元。
一审法院认定事实：2015年9月29日，吴佳旺作为承租人（乙方）与王宝启作为出租方（甲方）签订场地租赁协定，就位于十八里店乡横街子村城昌搅拌站西侧×号院库房改建达成协议，约定：“一、库房占地面积900平米。二、租赁年限：租用期为壹拾年，自2016年1月10日至2026年1月9日止。三、租金及支付方式：1.按照占地每日1.5/元平方米计算，年租金50万元整，半年租金25万元整。每三年递增8%（当年的租金），甲方开具收据。2.租金支付为上付款，每半年支付一次，每次提前一个月交付。甲方出收据。四、权利和义务1.甲方保证乙方建三层，如加建三层以上房屋，乙方需按建筑面积每日0.5元/平方米支付甲方，费用另计算；2.主体建筑总投资￥120万元整，按五年期限折旧计算；3.建筑期为3个月，自2015年10月10日到2016年1月9日，甲方提供乙方用水用电，水电由乙方自行接通，水电费由乙方自行支付。……；4.乙方在租用期内，必须按时交纳租金、水、电费及卫生费；……；6.租用期内如遇国家或集体征用土地，导致协议不能完全履行时，本合同自动终止。甲方按实际费用收取乙方租金，多余租金全部退回乙方。……。地上建筑物折旧按五年均摊计算，总建筑款按￥120万元整计算，每年按￥24万元折旧，五年后甲方不补偿乙方任何费用；……五、租用期满的处理1.租用期满时，所有财产归甲方所有。……”双方还就其他事项进行了约定。此后吴佳旺交付了租金，对房屋进行了改建，改建后的三层房屋用于对外出租。2017年1月11日，吴佳旺向王宝启交纳2017年卫生费8000元。2017年4月24日，根据北京市朝阳区十八里店乡横街子村民委员会发出公告、通知要求，因该地被纳入非首都功能疏解范围，吴佳旺、王宝启签署《合同终止协议书》，约定：“一、甲方法人王宝启与乙方法人吴佳旺，在2015年9月29日签订的《场地出租合同》，于2017年4月30日终止；二、乙方必须在2017年4月30日前将房屋内的人员、物品清空（可移动物品），房屋移交给甲方。……三、乙方法人吴佳旺：1：租用面积900平方米，自建房；2：年租金：50万元整，半年25万元整，月租41667元；天租1369.87元3：最后一次2016年12月11日交的半年租金25万元整（租期从2017年1月10日到2017年7月9日止）；4：甲方退还乙方剩余2个月零9天的租金：41667*2=83334+12328.83=95662.83元。6.经协商甲方按2个月19天给乙方退租金，合计109364元。7.甲方在2017年4月24日下午退10万元租金给乙方，余款9364元折扣电费，多退少补。注：乙方在2017年4月30日没搬出，超过7天按实际租金计算，从折旧款中扣除。”2017年4月24日，王宝启向吴佳旺的中国建设银行银行卡中转帐100000元。
一审庭审中，吴佳旺提交场地租赁协定、收据，欲证明吴佳旺、王宝启于2015年9月29日签订协议，吴佳旺向王宝启交纳了租金，根据约定，王宝启应赔偿吴佳旺涉案房屋的未折旧损失；王宝启对证据的真实性予以认可，但认为协议中没有王宝启赔偿折旧损失约定。吴佳旺提交照片、视频光盘，欲证明吴佳旺按约定共建设两栋楼房共120间房屋，为房屋添置了床、电脑桌、衣柜、方块毯、油烟机、热水器、空调、锅炉、自吸泵、加装护栏等设施；王宝启称没有看过房屋里的情况，故对证据不予认可。吴佳旺提交收据若干，欲证明为添置房屋内设施设备累计支出费用237840元；王宝启对收据的真实性、关联性、证明目的不予认可。吴佳旺提交合同终止协议书、银行交易明细，欲证明因政府拆迁，吴佳旺、王宝启于2017年4月30日终止租赁关系，王宝启退还吴佳旺未到期租金100000元；王宝启对证据的真实性予以认可，但称终止租赁合同的原因是非首都功能疏解，不是因为政府拆迁。
一审庭审中，王宝启提交公告、通知，欲证明十八里店乡横街子村民委员会分别于2017年2月10日及2017年3月27日发出公告和通知，吴佳旺、王宝启租赁合同不能继续履行的原因并非是王宝启造成的；吴佳旺对证据的真实性予以认可，但不认可证明目的，并称没有收到过上述公告、通知，是从王宝启处得知上述情况。
另，吴佳旺称《合同终止协议书》中约定的余款9364元折扣电费，双方对电费已经结清，协议中未就折旧费和卫生费进行约定，此后双方也未就卫生费问题进行过协商；王宝启称吴佳旺交的卫生费没有退，协议中约定的余款折扣电费多退少补，实际的电费数额比9364元要多，经双方商量后将电费与卫生费加在一起已经结清。
经询，吴佳旺称不申请对主张折旧损失的设备设施现价值进行鉴定，并称已将空调、吸油烟机、热水器拉走，在主张的折旧费中，包括对上述设备的拆卸费用和对其他设备设施的购买及安装费用；王宝启称吴佳旺已将房屋腾空，所有物品已全部搬走。
一审法院认为，依法成立并生效的合同具有法律约束力，双方均应当按照合同约定全面履行各自义务，否则应当承担相应的违约责任；当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，吴佳旺、王宝启在签订的《场地租赁协定》中就吴佳旺对租赁房屋的改建达成协议，此后，王宝启亦未就吴佳旺改建和对外出租行为提出过异议，应当视为王宝启予以默认，故对王宝启关于吴佳旺未经其同意进行改建，就建筑用途未与王宝启沟通的抗辩，法院不予采信。根据王宝启提交的公告和通知内容，租赁场地和房屋是因落实疏解非首都功能工作任务被收回,致使《场地租赁协定》无法继续履行,不属于吴佳旺、王宝启在《场地租赁协定》中第四项第六款中约定的国家或集体征用土地导致协议不能完全履行的情形，故对吴佳旺要求王宝启赔偿涉案房屋未折旧费用的主张，法院不予支持。吴佳旺、王宝启在《场地租赁协定》中未就设施设备折旧有明确约定，故吴佳旺要求王宝启赔偿吴佳旺为涉案房屋添置的设施设备未折旧损失的主张无依据，法院对此无法支持。王宝启提交的证据不足以证明其与吴佳旺就退还卫生费的问题进行过协商并已处理完毕，故对吴佳旺要求王宝启退还2017年5月1日至2017年12月31日期间的卫生费的主张，法院予以支持。判决：一、王宝启于判决生效后七日内返还吴佳旺卫生费五千三百七十元；二、驳回吴佳旺的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人围绕上诉请求向本院提交新证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。吴佳旺向本院提交3组证据：证据1为疏解非首都功能政府官方网站打印件，证明疏解非首都功能是指不符合首都城市战略定位功能的产业需搬迁出北京市行政区域，系国家征地的一种表示形式；证据2为《关于财政支持疏解非首都功能构建高精尖经济结构的意见》打印件，证明疏解非首都功能并非无偿收回，而是给予补偿；证据3为收据复印件一张，证明与吴佳旺同等情况的许显军投资建设的房屋已获得王宝启补偿，王宝启基于吴佳旺投资建设的房屋获得了补偿，但却未给吴佳旺任何补偿。王宝启针对吴佳旺提交的证据发表质证意见称：证据1、2是网络打印件，对真实性无法核实，对证据2的真实性、证明目的不认可，且与本案没有关联性，本案建筑是违建，违建拆除不属于政府拆迁，没有政府补偿，对证据3的真实性不认可，收据是王宝启与案外人的行为，与本案没有关联性。
王宝启向本院提交其与北京市朝阳区十八里店乡横街子村民委员会签订的横街子村土地租赁协议书复印件，证明村里没有禁止王宝启将房屋转租。吴佳旺针对王宝启提交的证据发表质证意见称：对该证据的真实性没有异议，根据协议书第四条第六款，本案部分房屋是由吴佳旺投资建设，王宝启因吴佳旺投资建设房屋获益，吴佳旺应获得房屋折旧款补偿。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对吴佳旺与王宝启提交的证据，本院将结合本案查明其他的事实予以认定。
二审补充查明以下事实：本院于2018年7月26日前往北京市朝阳区十八里店乡横街子村民委员会调取王宝启与北京市朝阳区十八里店乡横街子村民委员会签订的横街子村土地租赁协议书、土地租赁付款计划表、租赁解除协议书、王宝启与北京市朝阳区十八里店乡横街子村经济合作社签订的拆除腾退补偿协议、被腾退人为王宝启的北京市集体土地非住宅房屋腾退估价结果通知单、房屋示意图、入户调查表、交房验收单、即付王宝启功能疏解腾退补偿款的支出凭单、上海银行业务回单、北京农商银行客户回单等材料，并对北京市朝阳区十八里店乡横街子村疏解办负责人贾某做了询问笔录，在询问笔录中，贾某称村里进行补偿系依据租赁合同和建筑物实际测量情况进行补偿，不看建筑物的审批手续，补偿范围仅针对建筑物，对房屋内添置的设备设施不进行补偿，村里对王宝启的补偿款已经拨付。庭审中，本院就调取的材料和询问笔录向当事人进行了出示，吴佳旺称对法院调取的材料和询问笔录的真实性、合法性、关联性均认可，可以证明王宝启基于吴佳旺的投资建设得到补偿，是基于疏解非首都功能得到的补偿，王宝启应该按照合同约定给予吴佳旺房屋折旧款补偿。王宝启称对法院调取的材料和询问笔录的真实性认可，关联性不认可，本案是合同纠纷，依据双方签订的场地租赁协定，该协定第四项第六款明确约定如遇国家或集体征用土地，导致协议不能完全履行时地上物折旧按五年计算，但本案租赁场地和房屋是因落实疏解非首都功能被收回，导致场地租赁协定无法继续履行，不属于合同所约定的情形，无论王宝启是否获得补偿都与吴佳旺无关。
本院对一审法院审理查明的其他事实予以确认。
上述事实，有相关书证及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：吴佳旺与王宝启签订的《场地租赁协定》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。涉案租赁场地和房屋系因落实疏解非首都功能工作任务被收回,导致《场地租赁协定》无法继续履行，双方签订合同终止协定。关于吴佳旺主张的房屋未折旧费用，根据本案查明事实，双方在《场地租赁协定》中就租赁房屋的改建达成协议，王宝启并未提出异议。王宝启虽称涉案建筑是违建，没有补偿，但根据本院查明的事实，无论建筑物是否有审批手续均已依据租赁合同和建筑物实际测量情况进行了补偿，且王宝启的补偿款已经拨付。王宝启已因包括吴佳旺建设房屋在内的建筑物获得补偿款，故王宝启应赔偿吴佳旺房屋未折旧建设费用。一审法院未支持吴佳旺的该项请求，依据不足，本院依法予以改判。吴佳旺依据《场地租赁协定》计算房屋未折旧建设费用并无不当，但计算数额有误，本院予以纠正，王宝启应赔偿吴佳旺房屋未折旧建设费用886699.51元。关于设施设备未折旧损失，双方在《场地租赁协定》中未有明确约定，且根据本院查明的事实，补偿范围仅针对建筑物，并未包含房屋添置的设施设备，故吴佳旺要求王宝启赔偿涉案房屋添置的设施设备未折旧损失依据不足，本院不予支持。
综上所述，吴佳旺的上诉请求部分成立，予以支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初51849号民事判决第一项；
二、撤销北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初51849号民事判决第二项；
三、王宝启于本判决生效后七日内赔偿吴佳旺房屋未折旧费用八十八万六千六百九十九元五角一分；
四、驳回吴佳旺的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费7878元，由吴佳旺负担1523元（已交纳），由王宝启负担6355元（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费14645元，由吴佳旺负担2773元（已交纳），由王宝启负担11872元（于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 潘 蓉
审 判 员 陈 静
审 判 员 闫 慧
二〇一八年八月十七日
法官助理 卫孚嘉
书 记 员 高 明