安徽省合肥市蜀山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）蜀民一初字第00712号
原告：合肥江南市场管理有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区井岗镇樊洼路11号。
法定代表人：蒋楠，该公司执行董事。
委托代理人：苏琰，安徽协利律师事务所律师。
委托代理人：张静，安徽协利律师事务所律师。
被告：李XX，男，汉族，1978年7月7日出生，住安徽省舒城县城关镇春秋路271-107，身份证号码3424251978********。
委托代理人：刘和生，安徽禾森律师事务所律师。
委托代理人：廖静，安徽禾森律师事务所实习律师。
原告合肥江南市场管理有限公司（以下简称江南管理公司）与被告李XX房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭于2014年6月11日公开开庭进行了审理。原告江南管理公司委托代理人苏琰、张静，被告李XX委托代理人刘和生、廖静均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告江南管理公司诉称：原告与被告于2011年10月1日签订一份《铺位租赁合同》，约定被告承租原告管理的江南茗茶城南区D-0XX-Ⅰ、D-0XX-
Ⅱ铺位，时间自2011年10月1日起至2014年1月10日，月租金为人民币32元／平方米。合同还约定了违约责任及争议解决方式。合同签订后，原告按时将出租房屋交付被告经营，但被告只付了部分租金48384元，2013年尚有36288元租金未给付原告。另至合同约定租期届满之日2014年1月10日，被告未与原告达成新的房屋租赁合同，亦未按合同约定将承租之房屋返还，被告的行为显然已经构成违约。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告立即搬出承租的江南茗茶城市场南区D-0XX-Ⅰ、D-0XX-
Ⅱ铺位；2、被告支付拖欠的房租36288元；3、被告支付房屋占用费3584元（按合同5.2.1条约定暂时计算至2014年1月18日，剩余部分计算至实际搬出时止）；4、被告支付原告律师费6000元。
被告李XX辩称：1、原告不具备诉讼主体资格，因为其不是房屋的产权所有人，也没有证据证明是合法的房屋使用人，原告无权对此房屋出租。被告主体不适格，被告于2011年12月6日将铺位整体转让给李XX；2、原被告签订的合同违反法律强制性规定，应属无效；3、要求原告提交消防验收合格材料；4、对于已经缴纳的改造费数额没有异议，但并非是原告陈述的租金；5、律师费没有实际支出，我方不应当承担。因此，请求法院驳回原告的诉请。
经审理查明：2010年9月30日，安徽合肥禾谷粮油储备购销有限公司（以下简称禾谷公司）委托合肥市招投标中心就位于合肥市樊洼路10、14、15号资产进行公开出租。后合肥江南房地产开发有限公司（以下简称江南房地产公司）中标。
2010年11月22日，禾谷公司（出租方、甲方）与江南房地产公司（承租方、乙方）签订一份《资产租赁合同》，约定：出租资产中位于樊洼路15号资产系甲方所有，位于樊洼路14号的资产系合肥市徽谷粮食资产运营中心有限公司所有，现正在租赁中，该租赁合同于2022年7月27日到期，合同到期后樊洼路14号资产的权利及义务由合肥市徽谷粮食资产运营中心有限公司或届时的资产所有者承继，现承租人及合肥市徽谷粮食资产运营中心有限公司已同意并委托甲方将樊洼路14号资产公开对外出租；乙方在租赁资产范围内建立粮油食品批发市场；租赁期限共20年，甲方自2010年12月2日起将租赁资产交付乙方使用，至2030年12月1日收回；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同，收回资产，履约保证金不予退还：3、擅自改变租赁资产用途的……；租赁资产范围内有铁路专用线1.5公里提供给乙方使用，乙方须做好铁路专用线的安全生产、管理、使用及维护保养工作，相关费用由乙方承担等内容。
2011年1月5日，禾谷公司（甲方）、江南房地产公司（乙方）、原告江南管理公司（丙方）签订一份《协议书》，约定：经合肥市粮食局同意，丙方作为乙方的项目公司，全面履行甲乙双方签署的资产租赁合同，经营租赁资产；甲方积极配合丙方办理资产租赁合同履行中涉及的相关事宜；丙方不得开展与甲乙双方所欠资产租赁合同内容无关的经营活动；丙方作为独立法人，自负盈亏等内容。
后原告江南管理公司在合肥市樊洼路15号资产范围内建设、经营江南茗茶城，该市场一期于2011年6月30日取得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，二期、三期分别于2012年12月14日、2012年11月9日的建设工程竣工验收消防备案抽查为合格。
2011年10月1日，原告江南管理公司（出租方、甲方）与被告李XX（承租方、乙方）签订两份《江南茗茶城铺位租赁合同》，约定：甲方将位于江南茗茶城市场内南区D-0XX-Ⅰ、D-0XX-
Ⅱ号铺位出租给乙方经营茶叶产品，合同租赁面积分别为56平方米、84平方米，乙方应按甲方统一规划和要求使用租赁铺位；甲方自2011年10月1日起，将铺位出租给乙方使用，至2014年1月10日收回铺位；乙方应于本合同签订之日一次性向甲方交纳保证金人民币5000元。合同生效后，该保证金不能抵付铺位租金，在甲乙双方终止租赁合同之日期满三个月后，如乙方无相关质量纠纷投诉或纠纷，且与甲方无其他纠纷时无息返还乙方；铺位租金自2012年1月1日（计租起始日）起至2012年12月31日止，月租金为人民币32元／平方米，年租金为人民币384元／平方米。自2013年1月1日起至2013年12月31日止，月租金为人民币32元／平方米，年租金为人民币384元／平方米。自2014年1月1日起至2014年1月10日止；乙方应向甲方支付租金总额共计分别为人民币43008元、64512元；乙方租金支付方式为一年一次性付清，先缴费，后使用，第二次缴费日为2011年12月31日。乙方应按照约定的支付方式，于应缴款日期前10个工作日内足额交纳租金；甲方应于合同生效之日起一个月内将铺位移交给乙方，按2012年1月1日开始计算乙方租金费用；合同期满后，乙方未能与甲方达成书面续租合同的，应当在合同期满时立即将符合约定条件的铺位返还给甲方。若乙方不能按时返还租赁铺位，甲方视乙方自愿放弃该铺位内物品，甲方有权自行处理或由第三方处理。乙方不得有异议，并按原合同计租起始日的月平均租金的三倍向甲方支付实际占用期限的场地占用费等内容。合同签订后，原告江南管理公司将铺位交付被告李XX。
被告李XX曾于2011年10月8日分别交纳了保证金30000元、10000元。庭审中，原告江南管理公司陈述：其中的保证金30000元，被告李XX已在2012年3月14日抵付截至2012年12月31日的租金48384元。之后，被告李XX未再给付任何款项。依据双方签订的租赁合同的约定及原告江南管理公司给予的优惠，江南茗茶城市场南区D-0XX-
Ⅰ铺位自2013年1月1日至12月31日期间的尚欠租金为14515.2元（32元／月／平方米×56平方米×9个月×90%），南区D-0XX-
Ⅱ铺位自2013年1月1日至12月31日期间的尚欠租金为21772.8元（32元／月／平方米×84平方米×9个月×90%），合计为36288元。
上述合同期限届满后，原被告双方就续签合同事宜未达成一致意见，被告李XX占有使用江南茗茶城市场南区D-0XX-Ⅰ、D-0XX-Ⅱ铺位至今。
庭审中，双方均对禾谷公司知晓原告江南管理公司将铺位出租给被告李XX用于经营茶叶销售不持异议。
另查明：合肥市樊洼路15号资产（江南茗茶城）原系合肥市粮食局第三仓库破产资产，后划转为禾谷公司所有。上述房屋取得了房屋所有权证、建设规划许可证及合肥市规划部门审批。
以上事实，有原告提交的铺位租赁合同两份、收据、律师费发票、资产租赁合同、协议书、合规建临许20110XX号临时工程建设规划许可证复印件、合规建民许20124XX号建设工程规划许可证副本复印件、合蜀公消安检许字（2011）第00XX号合格证复印件、建设工程竣工验收消防备案受理凭证及检查记录表复印件三份、建设工程消防设计备案检查材料受理凭证复印件，被告提交的资产出租公告网络打印件、租赁合同收据复印件及双方当庭陈述在卷佐证，本院予以确认。
原告提交的律师费发票，本院对其真实性予以确认，对其证明效力不予认定。
原告提交的合肥市发展和改革委员会文件、合肥市蜀山区招商局函，无法达到其证明目的，故本院对其证明效力不予确认。
被告提交的不良行为认定书，因未提供证据原件且原告对其真实性持有异议，故本院对其证明效力不予确认。
被告提交的照片，该证据无法达到其证明目的，对其证明效力，本院不予确认。
被告提交的举报信，系被告单方制作，故本院对其证明效力不予确认。
被告提交的土地权证复印件，因未提供证据原件且原告对其真实性持有异议，该证据无法达到其证明目的，对其证明效力，本院不予确认。
被告提交的转让合同、个人工商户营业执照，与本案不具有关联性，故本院对其证明效力不予确认。
本院认为：合肥市樊洼路15号资产，系江南房地产公司通过合法的招投标程序与禾谷公司订立资产租赁合同承租。后江南房地产公司、禾谷公司与原告江南管理公司签订协议书，约定原告江南管理公司作为江南房地产公司的项目公司，全面履行资产租赁合同，经营租赁资产。原告江南管理公司具备了经营、管理合肥市樊洼路15号资产的权利。禾谷公司知晓原告江南管理公司将承租房屋建设为江南茗茶城并对外租赁，未提出异议。故原告江南管理公司与被告李XX签订的两份铺位租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。被告李XX亦未提供有效证据证明案涉合同存在法定无效事由，故其关于合同无效的辩解意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。现被告李XX承租铺位的租赁期限已届满，其未与原告江南管理公司续签合同，故原告江南管理公司要求被告李XX搬离江南茗茶城市场南区D-0XX-Ⅰ、D-0XX-
Ⅱ铺位并支付尚欠租金36288元的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。被告李XX在租赁期限届满后继续占用铺位至今，理应支付房屋占有使用费。原告江南管理公司主张按照租金标准三倍计算房屋占有使用费，如依照双方的合同约定，将使占有使用费过分高于原告的租金损失，故本院依法对房屋占有使用费予以核减，酌定本案项下房屋占有使用费以不超过原合同约定的租金的1.3倍为宜，即案涉铺位占有使用费为41.6元／月／平方米。超出部分，本院不予支持。因双方未对律师费的负担作出明确约定，故原告江南管理公司要求被告李XX支付律师费损失6000元的诉求，于法无据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告李XX于本判决生效之日起三十日内腾空江南茗茶城市场南区D-0XX-Ⅰ、D-0XX-Ⅱ铺位并向原告合肥江南市场管理有限公司返还；
二、被告李XX于本判决生效之日起十日内向原告合肥江南市场管理有限公司支付尚欠租金36288元；
三、被告李XX于本判决生效之日起十日内按41.6元／月／平方米的标准向原告合肥江南市场管理有限公司支付江南茗茶城市场南区D-0XX-
Ⅰ铺位（面积为56平方米）、D-0XX-Ⅱ铺位（面积为84平方米），自2014年1月11日起至本判决确定的履行期届满之日止的房屋占有使用费；
四、驳回原告合肥江南市场管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费2717元，保全费1170元，合计3887元。由原告合肥江南市场管理有限公司负担308元，被告李XX负担3579元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审 判 长 李建莉
人民陪审员 高频平
人民陪审员 崔宏文
二〇一四年九月十五日
书 记 员 杨晓悦
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明的，依照本法第六十一条的规定仍然不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。