浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙07民终6255号
上诉人（原审原告、案外人）：丁国忠，男，1971年12月9日出生，汉族，住兰溪市。
委托诉讼代理人：刘晓华，浙江大名律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、申请执行人）：金华银行股份有限公司兰溪支行，住所地兰溪市丹溪大道46号。
负责人：陆素敏，行长。
委托诉讼代理人：秦崇，男，系该行员工。
委托诉讼代理人：周鹏，女，系该行员工。
原审第三人（被执行人）：方素珍，女，1960年7月4日出生，汉族，住兰溪市兰江街道朝晖路****号第*幢，现住兰溪市。
原审第三人（被执行人）刘建华，男，1958年7月24日出生，汉族，住兰溪市兰江街道朝晖路****号第*幢，现住兰溪市。
上诉人丁国忠因与被上诉人金华银行股份有限公司兰溪支行（以下简称金华银行兰溪支行）、原审第三人方素珍、刘建华案外人执行异议之诉一案，不服兰溪市人民法院（2017）浙0781民初1846号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
丁国忠上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：1、金华银行兰溪支行一审提供的评估报告形成时间为2010年12月22日，当时浙江省淳安县千岛湖镇滨江度假村78号501室房屋（以下简称案涉房屋）空置，能证明案涉房屋具有起租条件；两份最高额抵押合同及借据能证明方素珍、刘建华与金华银行兰溪支行发生过两次独立的抵押借款关系，第一次抵押于2013年9月16日注销，第二次抵押登记虽也为2013年9月16日，但是在第一次抵押被注销后针对第二次贷款所新办的抵押。2、一审判决对抵押时间模糊处理，导致判决结果偏差。3、在案的房屋租赁合同、交付租金收条、银行明细、借据、对应的银行凭证及物业公司证明能相互印证，证明其于2011年1月25日起租赁案涉房屋，租赁优先权的取得合法有据。
被上诉人金华银行兰溪支行辩称，1、一审判决对兰溪市龙峰汽摩有限公司、方素珍、刘建华前后两次办理借款及抵押的程序作了详细说明，对抵押时间并未模糊处理。2、丁国忠对案涉房屋不享有租赁优先权。案涉房屋在办理抵押登记时未对外出租。案涉房屋于2010年12月22日办好房地产权属证书，2011年1月4日方素珍、刘建华与其签订最高额抵押合同，自愿以案涉房屋为借款人兰溪市龙峰汽摩有限公司的借款提供最高额抵押担保并办理了抵押登记。其抵押权设立时间早于丁国忠所称租赁合同的签订时间和租赁起始日。其对案涉房屋所享有的抵押权从未解除。2013年9月16日方素珍、刘建华与其重新签订最高额抵押合同，以案涉房屋为借款人兰溪市龙峰汽摩有限公司的借款提供最高额抵押担保，其与方素珍、刘建华之间的抵押担保关系自2011年起一直未中断。3、丁国忠与方素珍、刘建华此前从未告知其案涉房屋已出租，其一审提供的照片可以证明2013年9月16日办理抵押现场查看时案涉房屋处于空置状态，不存在出租情况，方素珍、刘建华也出具了抵押物上未设置租赁的声明。4、丁国忠提供的房屋租赁合同与常理不符。根据千岛湖当地同类型房屋出租情况和常理判断，租赁合同一般不会约定租赁期限为10年，且10年内房租不加价，案涉租赁合同也未经相关部门备案，真实性存疑，也无法判断丁国忠实际占有使用案涉房屋的时间。刘建华称租金收据均由刘建华书写，但收条前后笔迹明显不同。2013年6月13日的借条写明刘建华收到丁国忠人民币265万元，2013年12月31日之前全部还清，如不还清案涉房产归丁国忠所有。根据该借条内容可知案涉租赁合同具有明显的为借款提供担保的意思表示，丁国忠所称租赁关系与事实不符。请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人方素珍述称，其与丁国忠确实存在租赁关系，办理银行贷款时银行工作人员从未问过房屋租赁的情况，未出租声明上的签名系其本人所签，但银行没有特别说明，其不知道签过声明。2013年9月16日办理抵押时银行工作人员未到案涉房屋现场查看房屋状况，金华银行兰溪支行提供的照片不知道什么时候拍摄。请求支持丁国忠的上诉请求。
原审第三人刘建华述称，其租赁的事实原物业经理是知道的，物业费也是丁国忠交给当时的物业经理，所以原物业经理叫现物业经理出具了证明。案涉房屋卫生都是丁国忠找人来打扫的。第二次办理抵押贷款时是其开车去的，没有到过案涉房屋。请求支持丁国忠的上诉请求。
丁国忠向一审法院起诉请求：1、请求确认其继续享有案涉房屋的承租权（承租权至2021年3月31日），并停止对该房屋的执行；2、诉讼费用由金华银行兰溪支行承担。
一审法院认定事实：该院于2014年10月31日作出（2014）金兰特字第50号民事裁定：“对被申请人方素珍、刘建华所有的抵押财产：坐落于千岛湖滨江度假村78号501室的房屋一幢[房产所有权证号：淳房权证千岛湖镇字第××号、共有证号淳房权证千岛湖镇字第××号，国有土地使用权证号：淳安国用（2010）第04726]准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，申请人金华银行股份有限公司兰溪支行对变价后所得款项就借款本金人民币300万元、利息3432元（利息已计算至2014年9月11日，之后利息按年利率12.6%计算至实际履行之日止）在最高额人民币505万元的范围内优先受偿。”裁定生效后，金华银行兰溪支行于2015年4月29日向该院申请强制执行。在执行过程中，丁国忠提出执行异议。该院作出（2017）浙0781执异10号执行裁定书，驳回丁国忠的异议。
一审法院另查明，方素珍、刘建华为夫妻关系。2011年1月4日，方素珍、刘建华与金华银行兰溪支行签订了编号为201199230物00427的《最高额抵押合同》，约定方素珍、刘建华以其所有的案涉房屋为兰溪市龙峰汽摩有限公司进行担保，最高主债权限额为5099838元，主债权发生期间为2011年1月4日至2014年1月3日。当日办理了淳房他证千岛湖镇字第××号他项权证。2013年9月16日，因前述贷款到期，借款人兰溪市龙峰汽摩有限公司与金华银行兰溪支行又签订了编号为201399230借04614号流动资金借款300万元合同，仍由方素珍、刘建华共同所有的案涉房屋进行抵押。方素珍、刘建华出具声明书，声明该抵押物上未设置租赁权。后双方办理了抵押登记手续，登记编号为淳房他证千岛湖镇字第××号。金华银行兰溪支行依约发放贷款300万元人民币。
一审法院认为，金华银行兰溪支行与方素珍、刘建华实现担保物权已经该院裁定并发生法律效力。方素珍、刘建华在办理房屋抵押时，明确声明抵押物上未设置租赁权。且二次办理贷款的贷款人、借款人、抵押人、贷款金额均一致。丁国忠提供的租赁合同上的时间为2011年1月25日，但丁国忠未能提供使用租赁房屋初始期间的证据，物业管理公司的证明上也无相关出具人员的签名。经到相关部门调查，也未能收集到丁国忠办理过租赁合同备案登记等记录，也未能在物业公司调取到备案记录。虽然丁国忠现在使用案涉房屋，但不能判断其实际使用的确切时间。故丁国忠认为其租赁时间早于金华银行兰溪支行与方素珍、刘建华对案涉房屋的抵押时间，依据不足。对丁国忠的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决：驳回丁国忠的诉讼请求。案件受理费80元，由丁国忠负担。
一审中金华银行兰溪支行提供照片复印件欲证明案涉房屋办理抵押时未出租，所提供的照片系金华银行兰溪支行员工实地勘查用于抵押的案涉房屋现场照片，照片中实地勘查工作人员着夏装。二审中，本院依法出示了2018年1月29日从金华银行兰溪支行调取的该行一审中所提供的照片复印件的原件七张及对保管该照片原件的员工周鹏作的询问笔录，证明该七张照片保存在金华银行兰溪支行员工周鹏的单位办公电脑“千岛湖房产”文件夹中，照片的属性显示创建时间为2013年9月16日10时59分到11时31分，修改时间为2013年9月17日15时26分，访问时间为2018年1月29日。丁国忠对询问笔录无异议，同时质证认为其作为承租人并不知道照片拍摄的事，照片属性虽然显示创建时间为9月16日，但不确定是否是通过翻拍或者其他技术手段进行过修改。金华银行兰溪支行对上述证据无异议，并陈述照片是2013年9月16日由刘建华在案涉房屋内拍摄形成，可证明第二次抵押登记时案涉房屋尚未出租。方素珍、刘建华对询问笔录真实性无异议，确认照片中所显示的是案涉房屋的场景，同时质证认为照片拍摄时间可以人为随意更改，第二次办理抵押登记时未到案涉房屋现场查看。
本院认为，各方当事人对调查笔录均无异议，本院予以确认；方素珍、刘建华确认照片所显示的场景为案涉房屋的室内场景，照片属性显示创建时间为2013年9月16日，与案涉房屋办理第二次抵押登记时间系同一日，并与现场勘查工作人员的着装情况相符，而本案中所涉的第一次抵押登记时间则为2011年1月14日，丁国忠、方素珍、刘建华虽对照片创建时间有异议，但并未对其所提异议提供证据予以证明，本院对金华银行兰溪支行一审证明目的予以确认。
本院二审经审理，对一审认定的事实予以确认。另查明，2013年9月16日，金华银行兰溪支行在方素珍、刘建华将案涉房屋用于兰溪市龙峰汽摩有限公司向金华银行兰溪支行借款抵押担保的过程中，派员对抵押的案涉房屋进行了现场勘查并拍照留存。
本院认为，丁国忠主张其对案涉房屋享有租赁权，并请求停止对案涉房屋的执行，应由其提供证据证明其在抵押之前已签订合法有效的书面租赁合同并直接占有使用案涉房屋。本案中，房屋所有权人方素珍、刘建华在2013年9月16日将案涉房屋用于抵押贷款时向金华银行兰溪支行再次出具了案涉房屋上未设置租赁权的书面声明，期间金华银行兰溪支行派员到案涉房屋现场进行了实地查看和确认。丁国忠虽提供了落款时间为2011年1月25日的房屋租赁合同、刘建华出具的租金收条及物业公司出具的证明，但该房屋租赁合同并未向有关部门进行登记备案，物业公司出具的证明文书不具备单位出具证明文书具备证据效力所应具备的形式要件，不具有证据效力，并不足以证明丁国忠与刘建华在案涉房屋抵押登记之前确已签订书面租赁合同并直接占有使用案涉房屋。丁国忠的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币4133元，由上诉人丁国忠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛建青
审 判 员 梁 立
审 判 员 马美华
二〇一八年三月三十日
代书记员 苏丽燕