山东省日照市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁11民终431号
上诉人（原审被告）：魏茂兵，男，1975年1月7日出生，汉族，居民，住日照市东港区。
委托诉讼代理人：董干，山东兆利律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王安，男，1981年1月20日出生，汉族,居民，住日照市岚山区。
委托诉讼代理人：刘培淑，山东陆海律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵宾，山东陆海律师事务所实习律师。
上诉人魏茂兵因与被上诉人王安房屋租赁合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2017）鲁1102民初5164号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
魏茂兵上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：一、一审法院判决魏茂兵赔偿王安的货物损失错误。1、王安的大部分损失不是房屋漏雨造成。王安负有证明货物受损与房屋漏雨存在直接因果关系的举证责任，王安未能举证证明，一审法院判决魏茂兵承担赔偿责任错误。2、评估报告仅对王安提供的货物进行市场价格的评估，无法认定王安提供的货物都是王安的损失，更不能认定损失与房屋漏雨存在因果关系。3、评估报告中出现了冰箱、雪糕的损失评估，通常情形下，漏雨不会漏到冰箱中对雪糕造成损害，也不会对冰箱造成损害，冰箱、雪糕的损害并非漏雨造成；4、发生漏雨后，王安不积极采取防范措施，将贵重物品暂时移到别处，王安放任不管的态度也应对损失承担责任。二、一审法院判决魏茂兵返还王安租金错误。1、王安主张其于2017年7月中旬通知魏茂兵解除合同，但是王安迟迟未交出房屋钥匙，未与魏茂兵进行房屋及设备交接，屋内存有王安部分货物，魏茂兵无法收回房屋。2、王安在租赁期间就将房屋分割成多块出租给他人，根据房屋租赁合同第七条的约定，魏茂兵有权收回房屋，已付租金不予退回。魏茂兵自知道王安擅自转租之日起就可以要求解除合同，魏茂兵认为合同从王安违约时已经解除。
王安辩称，1、魏茂兵拒绝按照租赁合同约定将房屋漏水部位修缮导致王安无法实现合同目的，魏茂兵违反合同约定义务。王安损失产生的唯一原因就是房屋漏雨，由魏茂兵承担漏雨造成的损失，合法有据。2、从魏茂兵收到一审诉状的时间来看，魏茂兵在此之前就收到了王安要求解除合同的通知，魏茂兵拒不履行合同义务且在本案审理期间将涉案院落出租给另外两个租户，因此，本案审理期间魏茂兵已经实际控制涉案房屋，不存在交接的必要。
王安向一审法院起诉请求：1.依法判决魏茂兵退还王安已交租金30000元；2.判决魏茂兵承担王安财产损失11290.3元；3.诉讼费等由魏茂兵承担。庭审中王安增加诉讼请求：1、依法解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、判决魏茂兵退还租赁费45000元及保证金5000元；3、判决魏茂兵赔偿物品损失13825元。
王安向一审法院提交如下证据：
1.房屋租赁合同，证明魏茂兵、王安之间存在租赁关系，合同第一条约定了租赁场所的范围并约定了王安租用该场所用于超市经营，第二条约定了租金和租期，第九条约定魏茂兵负责对租赁时已经存在的漏雨顶棚进行修复；
2.营业执照，证明王安为该超市的经营业主；
3.公证书，证明涉案场所被雨水浸泡导致损失的事实；
4.光盘，证明涉案场所的漏雨情况；
5.录音，证明涉案场所魏茂兵在出租给王安后又将部分场地和房屋出租给第三方，谋取利益，魏茂兵收取了第三方的租金20000元。
魏茂兵质证意见为：对证据1真实性无异议；证据2与本案无关联性；证据3公证书真实性无异议，公证内容上面已经记录“院内堆有木材、沙子……”，该公证书是在诉前做出的，王安提到的魏茂兵将王安所租赁的部分转租给他人是错误的，魏茂兵是将另一个场地租给别人使用，对漏雨这方面我们承认，双方协商多次；对录音没有异议，出租给卖沙的不占有王安的场地。
魏茂兵未向一审法院提交证据。
对王安提交的房屋租赁合同、营业执照、公证书、录音等，一审法院经审查予以确认。
一审法院认定事实如下：2017年1月2日，魏茂兵（出租方、甲方）与王安（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，主要内容约定甲方租赁的房屋位于山东省日照市东港区临沂路与山海路交汇处，总面积750平方米，包括宿舍四间，办公室一间，大院停车场，外面大棚乙方可做广告装饰，院内活动板房一间，乙方用作其百货超市，合同签订后经营期间水电人身安全由乙方负责；乙方租赁以上房屋期限暂定3年，即从2017年1月1日至2019年12月30日止，租金每年90000元；租赁合同签订当日付45000元，2017年5月1日付45000元，租金到期不交甲方有权停电，另一次性付押金5000元；在租赁期间，属乙方使用的水费，电费及按文件规定交纳的卫生费等费用均由乙方自理并按时交纳；本合同到期后，在同等条件下，乙方有优先续租权，并续签租赁合同；租赁期间，乙方不得擅自将房屋转租他人，否则视乙方违约，甲方有权收回房屋，已付租金不退还；如有拆迁或其他不可抗拒原因导致本合同不能履行双方协商退出，如遇拆迁甲方负责协调延长拆迁时间，退还剩余租金，但甲方提前一个月告知乙方；甲方负责房屋棚顶漏雨修复，如果房屋棚顶主体坍塌造成乙方经营损失甲方负责，大门口甲方负责扩建，饭店停车由甲方出面协调；甲方设施有灯箱柜台大约200米，中央空调一台等，乙方使用中如有损坏乙方负责维修或赔偿。合同签订后魏茂兵将涉案房产交付予王安，王安用来经营日照市东港区东奇百货超市。王安向魏茂兵交纳租金90000元及押金5000元。
王安经营百货超市期间，因涉案房产屋顶漏雨，导致部分百货受损。2017年7月，王安将所存货物撤走，尚有被损坏百货留在涉案房产内。王安主张其与2017年7月中旬通知魏茂兵撤柜，并要求解除合同，返还剩余租金45000元及押金5000元，并赔偿因漏雨造成的损失。魏茂兵主张其于2017年7月13日收到法院送达的起诉状，认为合同已经解除，因王安将涉案房产转租他人，违反合同约定，租金不予返还。
经王安申请，一审法院委托日照信益达价格评估有限公司对位于涉案房产内因漏雨造成的损失进行司法评估，该鉴定机构于2017年10月30日出具日信益达评字[2017]第360号价格评估报告，评估意见为根据价格评估的依据和价格评估的方法，确定本次评估标的在评估基准日2017年10月19日的价格为13825元。王安因此支付评估费1000元。王安对报告无异议，对结果无异议。魏茂兵不认可鉴定报告的损失数值，魏茂兵针对漏雨的损失已经在清场的时候进行了确认，其他部分不认可。
一审法院认为，王安与魏茂兵签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，该合同依法成立并合法有效。王安依约交纳一年房租90000元及押金5000元。涉案房产漏雨，按合同约定，魏茂兵负责修复房屋棚顶，但一直未能履行该义务。漏雨造成部分百货受损，王安无法继续经营，要求解除合同，一审法院予以支持。关于解除合同时间，因王安于2017年7月中旬撤柜，魏茂兵于2017年7月13日收到法院送达的起诉状等，一审法院酌定合同解除时间为2017年7月15日。魏茂兵主张王安将涉案房产转租，构成违约，剩余租金不应返还，但魏茂兵未提交证据证明王安转租的事实，因此关于其主张，一审法院不予支持。魏茂兵应返还王安2017年7月16日之后的租金共计41250元及押金5000元。
2017年10月30日日照信益达价格评估有限公司出具日信益达评字[2017]第360号价格评估报告，评估意见为根据价格评估的依据和价格评估的方法，确定本次评估标的在评估基准日2017年10月19日的价格为13825元。该评估程序合法，评估结论依据充实，一审法院予以采信。按照该评估报告，因漏雨造成的损失为13825元，该损失系因魏茂兵未按约修复好漏雨而造成，应由魏茂兵承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条之规定，判决：一、解除王安与魏茂兵于2017年1月2日签订的房屋租赁合同；二、魏茂兵于判决生效后十日内返还王安租金41250元及押金5000元；三、魏茂兵于判决生效后十日内赔偿王安损失13825元；四、驳回王安本案的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1396元，鉴定费1000元，由魏茂兵负担。
二审中,魏茂兵提交经营合同书复印件一份，用于证明王安将承租房屋分成多份转租给他人经营。经营合同书复印件记载“甲方：王安乙方：卜祥刚东奇超市位于山海路与临沂路路口，摊位对外招商经营，乙方卜祥刚自愿到超市承包经营，经双方协商，就甲乙双方在合作经营中的权利义务达成如下协议：一、合作方式：1、经营方式：乙方使用甲方提供的经营场地，装修、设备、营业用具及耗材由乙方自负，经营甲方指定范围内的商品。进场前，交纳质量保证金1000元。乙方自主经营，乙方统一管理并对超市负全部责任；并按超市规定交纳摊位承包费。2、经营地点和范围：乙方的经营地点在东奇超市指定地点出口及门台，经营范围：竹木壳贝、儿童玩具。3、摊位费14000元整，合同签订之日乙方一次性付清”。另双方合同有效期、双方的权利与义务等进行了约定。王安对该证据质证认为：1、证据系复印件，对证据的真实性不予认可；2、该证据并非魏茂兵主张的转租合同，而是经营合同书，王安租赁了涉案房屋后与其他商户合作经营，不存在违反房屋租赁合同的行为。本院认证，魏茂兵提交的经营合同书系复印件，王安对其真实性有异议，本院不予采信。
另查明，一审庭审中魏茂兵代理人陈述“房屋是魏茂兵建设的，但没有证，地应该是村委的”。
本院审理查明的其他内容与一审一致。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规划建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，魏茂兵作为出租人，未能举证证明涉案房屋已取得建设工程规划许可证，根据上述法律规定，其与王安签订房屋租赁合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，“无效的合同自始没有法律约束力”，一审法院认定双方签订的房屋租赁合同合法有效，并判决解除合同错误，本院予以改判。
《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。魏茂兵认可其交付给王安的涉案房屋漏雨，且根据货物受损时间、货物存放的位置、房屋漏雨位置、公证书、价格评估报告等证据可以证实因房屋漏雨导致部分货物受损。魏茂兵主张评估报告所列的货物并非均因房屋漏雨遭受损毁、货物受损与房屋漏雨不存在因果关系，因价格评估报告系一审法院依照法定程序委托有鉴定资质的鉴定机构作出，根据报告记载鉴定时双方对部分物品进行了清点，魏茂兵未能举证证明评估报告所列货物受损并非因漏雨所致，而系其他原因造成，故一审法院认定货物受损系因漏雨导致并无不当。魏茂兵未能交付约定用途的租赁物，给王安造成了损失，魏茂兵应承担赔偿责任，魏茂兵关于其不应赔偿王安损失的主张，本院不予支持。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应予支持。本案中，魏茂兵主张涉案房屋一直存有王安的部分货物，王安一直未与魏茂兵交接房屋及设备，王安主张其于2017年7月撤柜，房屋内也是被雨水毁损的货物，因魏茂兵收到本案诉状等法律文书的时间是2017年7月13日，魏茂兵也未提交证据证实2017年7月13日之后王安仍旧占有使用涉案房屋导致魏茂兵不能使用涉案房屋，本院酌定王安占有使用涉案房屋至2017年7月15日。王安占有使用涉案房屋至2017年7月15日，应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，自2017年7月16日起王安未占有使用涉案房屋，魏茂兵应返还其后租金及押金，魏茂兵关于其不应返还王安租金及押金的主张，本院不予支持。
综上所述，魏茂兵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持日照市东港区人民法院（2017）鲁1102民初5164号民事判决第二项、第三项、第四项和诉讼费、鉴定费负担内容；
二、撤销日照市东港区人民法院（2017）鲁1102民初5164号民事判决第一项。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费1396元，由上诉人魏茂兵负担。
本判决为终审判决。
审判长 卜雪雁
审判员 刘丽艳
审判员 宋海红
二〇一八年五月十八日
书记员 辛 娜