沈阳市和平区人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2018）辽0102民初6894号
原告：李艳敏，女，1963年9月22日出生，汉族，住沈阳市。
被告：曲贵田，男，1970年10月28日出生，汉族，住沈阳市和平区。
委托诉讼代理人：李春丽，系辽宁铭迅律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李建，系辽宁铭迅律师事务所律师。
被告：辽宁联合房地产开发有限公司，住所地：沈阳市苏家屯区沙柳路17号（9门）二层,统一社会信用代码：×××。
法定代表人：董长安，该公司总经理。
原告李艳敏与被告曲贵田、被告辽宁联合房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2018年5月8日立案受理后，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李艳敏、被告曲贵田委托诉讼代理人李春丽到庭参加了诉讼，被告辽宁联合房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。
原告李艳敏向本院提出诉讼请求为：1、请求人民法院立即停止对原告房产的执行，解除对原告房产的预查封；2、请求人民法院依法判令涉案房产的所有权归原告所有；3、案件诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告李艳敏与被告二辽宁联合房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定以预售形式购买位于沈阳市苏家屯区银杏路28-2号2-6-1室的房产，随后原告向被告二辽宁联合房地产开发有限公司支付了全额购房款。2013年7月8日，被告二辽宁联合房地产开发有限公司向原告交付了该房屋，随后原告入住该处房屋至今。期间，原告多次要求被告二辽宁联合房地产开发有限公司为其开具正规购房发票并办理房屋备案及产权登记，但被告二辽宁联合房地产开发有限公司对原告的请求一直不予理睬。后，贵院在执行被告一曲贵田与被告二辽宁联合房地产开发有限公司一案中，预查封了本属于原告所有的苏家屯区银杏路28-2号2-6-1室房产。因此原告于2018年1月29日向贵院对该项执行提出案外人执行异议申请，后原告的异议申请被贵院驳回。《商品房买卖合同》签订后，被告二辽宁联合房地产开发有限公司并未在购房合同上明确标注合同签订日期，声称会在房屋具备备案条件之后再为标注合同签订日期。期间，原告及多位业主要求被告二辽宁联合房地产开发有限公司对《商品房买卖合同》空白部分进行标注，但被告二辽宁联合房地产态度消极。原告于2011年6月8日通过银行转账形式向被告二支付购房定金10000元，于2011年6月15日通过银行转账形式向被告二支付购房款653555元。根据日常行为常识，可以认定原告与被告二签订合同日期应早于原告向被告二支付全额购房款的日期。同时，被告二辽宁联合房地产开发有限公司以该房屋尚不具备备案条件为由拒绝为原告开具正规购房发票，原告及小区内多位业主多次索要未果。这种现象并非个案，整个小区内一半以上住户都存在着没有正规购房发票和《商品房买卖合同》未明确标注签订日期的现象。由于被告二辽宁联合房地产开发有限公司的过错和消极态度，造成原告《商品房买卖合同》未明确标注签订日期和没有正规购房发票的事实，致使贵院因此驳回原告的异议申请。原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院依法裁判，维护原告的合法权益。
被告曲贵田辩称，不同意原告的诉讼请求。原告与被告联合公司签订的买卖合同没有签订日期，无法证明在法院查封案涉房屋之前签订有合法有效的买卖合同；现案涉房屋未装修完毕，未入住使用，因此不符合《最高人民法院关于人民法院审理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28、29条之规定，不足以排除对案涉房屋的强制执行。
被告辽宁联合房地产开发有限公司（以下简称”联合开发公司”）未到庭，亦未提供书面答辩意见。
经审理查明，原告李艳敏（买受人）与被告联合开发公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，合同约定，原告购买被告联合开发公司开发建设的位于沈阳市苏家屯区银杏路28-2号2-6-1房屋，建筑面积为97.81平方米，其中，套内建筑面积73.37平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积24.44平方米，单价为6777.19元/平方米，总金额为663555元。付款方式及期限为一次性付款，2011年6月15日前付清全部房价款的100%即663555元，交付日期约定为出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件即该商品房所在楼宇经四方验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。同时，该合同还对面积确认及面积差异处理、买受人逾期付款的违约责任、房屋交付期限、出卖人逾期交房的违约责任、交接、产权登记等事项作出约定。原告分别于2011年6月8日以银行转账方式支付被告联合开发公司10000元，2011年6月15日以银行转账方式转给联合开发公司663555元，原告已付全部购房款663555元。被告联合开发公司分别为原告开具了2张收款收据。其中，2011年6月8日收据金额为10000元，结算方式为转账；2010年6月15日收据金额为663555元，结算方式为转账。2013年7月8日，原告办理上述房屋的入住手续。办理入住后，原告交纳了物业费及垃圾清运费、电费、水费。2014年5月9日，原告交纳了半年停车费。2014年度至2015年度，原告办理了停供手续。
另查明，2015年7月8日，曲贵田（反诉被告）以民间借贷纠纷将联合开发公司（反诉原告）、张志勇（反诉原告）诉至本院。诉讼中，本院于2016年2月22日作出（2015）沈和民三初字第1382-2号协助执行通知书，预查封联合开发公司位于沈阳市苏家屯区银杏路28-1号等共计939套房产，涉案房产在此抵押物清单（明细）内。
2016年4月28日，本院作出（2015）沈和民三初字第01382号民事判决书，判决内容为：”一、被告辽宁联合房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内偿还原告曲贵田借款本金2,000万元；二、被告辽宁联合房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内偿还原告曲贵田借款利息850万元（2014年5月起至2016年4月止）；三、被告张志勇对被告辽宁联合房地产开发有限公司拖欠原告的上述欠款承担连带责任；如二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；四、驳回原告其他诉讼请求；五、驳回反诉原告辽宁联合房地产开发有限公司、张志勇的反诉请求。”宣判后，联合开发公司不服，向沈阳市中级人民法院提出上诉。2016年9月12日，沈阳市中级人民法院作出（2016）辽01民终7220民事判决书，判决内容为：”一、维持辽宁省沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民三初字第01382号民事判决的第五项；二、撤销辽宁省沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民三初字第01382号民事判决第三项、第四项；三、变更辽宁省沈阳市和平区人民法院[2015]沈和民三初字第01382号民事判决第一项为辽宁联合房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内偿还曲贵田借款本金1,580万元；四、变更辽宁省沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民三初字第01382号民事判决第二项为辽宁联合房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内偿还曲贵田借款利息850万元（2013年11月起至2016年4月止）；五、张志勇对辽宁联合房地产开发有限公司拖欠曲贵田上述欠款承担连带责任；六、驳回当事人其他诉讼请求。如二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息”。
后该案进入执行程序，本案原告李艳敏提出书面异议，要求解除对涉案房屋的查封。2018年4月11日，本院作出（2018）辽0102执异58号执行裁定书，驳回案外人李艳敏的异议。故原告诉至本院。
再查明，被告联合开发公司在开发建设涉案唯美尚品开发项目时，将该工程抵押给盛京银行股份有限公司沈阳市金厦支行。目前该支行已向沈阳市中级人民法院对公证债权文书申请强制执行。
上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、特约商户签约单、购房收款收据、商品房准住通知、入住手续书、停供协议、物业费收据、临时管理承诺书、被告提供的本院（2015）沈和民三初字第01382号民事判决书、沈阳市中级人民法院作出的（2016）辽01民终7220号民事判决书以及原、被告的当庭陈述笔录在卷佐证。这些证明材料已经庭审质证及审查，本院予以确认。
本院认为，根据民事诉讼法的有关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告联合开发公司经本院合法传唤拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。
案外人执行异议之诉的主要目的系通过诉讼排除对特定执行标的的强制执行。本案中，通过到庭当事人庭审陈述、质证及辩论，本案的争议焦点为：原告李艳敏对涉案房屋是否享有所有权或其他足以阻止执行的实体权利，原告的权利是否能够排除对涉案房屋的强制执行。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，”金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，买受人基于正当的不动产买卖关系，在已经支付全部价款、实际占有且未办理过户登记没有过错的情况下，其虽未取得标的物之所有权，但该买受人仍享有排除普通金钱债权强制执行的权利。上述规定是基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则。故人民法院在适用上述规定时，应当严格审查买受人与被执行人之间不动产买卖协议是否合法有效，以及该条所规定的付款、实际占有和非因买受人自身原因未办理过户登记等要件是否具备。
（一）关于案涉买卖合同是否合法有效的问题。本案中，原告李艳敏与被告联合开发公司签订了《商品房买卖合同》，该合同中对双方当事人的姓名或名称、商品房的基本情况如房号、建筑面积、单价及总价款、付款时间及方式、面积确认及面积差异处理、买受人逾期付款的违约责任、房屋交付期限、出卖人逾期交房的违约责任、交接、产权登记等事项进行了全面约定，该合同虽未载明订立日期，但不足以否定原告李艳敏与被告联合开发公司达成合意、订立合同的真实性。
（二）关于案涉房屋的价款是否得以全部支付的问题。诉讼中，原告提供了被告联合开发公司为原告出具了收款收据二张及及其交付款项的银行转账凭证2份，可以认定原告已按约支付了房屋全部价款。
（三）关于案涉房屋在人民法院查封之前是否已被合法占有的问题。诉讼中原告提交的物业费及垃圾清运费、电费、水费、停车费等缴费单据均可表明，在人民法院查封之前，案涉房屋即已处于原告实际使用状态中。基于原告与被告联合开发公司签订《商品房买卖合同》、办理入住手续等事实，能够证明原告对案涉房屋实际的控制和支配，为合法占有。
（四）关于是否非因原告的原因未办理过户登记的问题。经查，被告联合开发公司在建工程时设置了他项权利登记，抵押权人为银行。根据《物权法》第一百七十九条规定，”为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”该条对于抵押权的定义，抵押权人具有优先受偿权。此处所谓的优先受偿权是指抵押权人的债权可优先于其他普通债权人的债权从抵押物的变价所得中优先获得清偿，抵押权人对抵押物享有的抵押权，并非是对抵押物本身的实际支配权，而是对抵押物价值（变价所得）的支配权。同时，根据《物权法》第一百九十一条第二款规定，”未经抵押权人同意不得转让抵押物，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”据此，抵押人未经抵押权人同意转让抵押物的，并非绝对无效。通常办理抵押权登记的不动产，在通过清偿债务等方式依法涤除抵押权后，方能办理抵押不动产的物权转移。本案由于被告联合开发公司未能偿还银行贷款，将该不动产上因负担抵押权而导致原告办理房产备案、过户登记存在的障碍涤除，故原告未就涉案房屋办理物权变动手续存在合理事由，即非由原告的原因未办理涉案房屋的过户登记，本案诉讼中被告曲贵田又未能提供证据证明原告对此存在过错，故原告对此无过错。
综上，根据现有在案证据，应当认定被告曲贵田享有的是普通债权，而原告基于与被执行人联合开发公司形成真实的房屋买卖合同关系，并实际占有案涉房屋，具备准物权性质，该权利优先于被告曲贵田享有的普通债权，故原告就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，原告要求停止对涉案房屋执行的异议请求，具有事实和法律依据，本院应予以支持。关于原告主张诉争房归其所有的诉讼请求，因诉争房未具备办证条件，对原告该项诉请，本院不予处理，待具备条件后再行起诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第一百零八条之规定，第三百一十二条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：
一、不得执行位于沈阳市苏家屯区银杏路28-2号2-6-1房屋；
二、驳回原告李艳敏的其他诉讼请求。
案件受理费10336元，由被告曲贵田、被告辽宁联合房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判长王萍
人民陪审员张全德
人民陪审员彭珂
二〇一八年六月二十五日
书记员王妤馨
本判决所依据的相关法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。
对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。