上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初14833号
原告(反诉被告)陶衍，男，现住上海市闵行区。原告(反诉被告)唐岩，女，现住上海市闵行区。两原告共同委托代理人寇树才，国浩律师(上海)事务所律师。两原告共同委托代理人唐敏里，国浩律师(上海)事务所律师。被告(反诉原告)王平，男，住上海市闵行区。原告陶衍、唐岩与被告王平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月19日立案受理，依法由审判员邹巧弟独任审判。审理中，被告王平向本院提起反诉，本院受理后与本诉合并于2016年7月14日公开开庭进行了审理。原告陶衍、唐岩及共同委托代理人寇树才、唐敏里，被告王平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陶衍、唐岩诉称，两原告为改善住房，通过满某(上海)房地产咨询有限公司居间介绍，与被告王平于2016年1月7日签订《房屋买卖合同》，约定由原告以180万元(人民币，下同)向被告购买上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)。当日，原告支付了5万元定金。同月12日，原、被告签订了网络版的《上海市房地产买卖合同》，约定双方应于2016年4月30日前办理产权过户手续，并约定了违约责任。同日，双方另行签订一份《房地产买卖合同补充协议》，约定，买卖合同约定的房价款为140万元，购房补偿款(即室内装潢、厨卫及附属设备、搬迁及银行利息补偿)40万元。合同签订后，原告依约向被告支付了100万元购房款和40万元补偿款。然而，被告不配合原告办理产权过户手续，原告多次与被告协商仍未果。原告是在出售原自有住房的情况下向购买被告购买涉案房屋，但由于被告违约，导致原告及家人现在无房居住，只能在外租房。现要求：1、被告继续履行房屋买卖合同，协助原告办理产权过户手续；2、被告偿付逾期办理过户手续的违约金(按房屋总价款180万元的每日万分之五，计算自2016年5月1日至实际办理产权过户之日为止)；3、被告承担全部诉讼费用，并承担原告为申请财产保全而支付的诉讼担保费用。诉讼中，原告增加诉讼请求，要求被告将涉案房屋交付给原告。原告另表示可以随时支付被告剩余购房款40万元，全部的交易税费均由原告负担。被告王平辩称，在双方签订买卖合同后，原告存在三次严重违约：1、合同约定原告应于2016年1月12日支付首付款100万元及补偿款40万元，但原告仅按期支付了100万元，未能按期支付40万元补偿款。经被告多次催讨，原告直至2016年3月1日才支付此款，迟延46天。2、按合同约定，原告应于2016年1月15日前向银行办理贷款手续，签订贷款合同。然原告直至2016年4月6日才办理贷款手续，迟延达78天，导致被告另行购置房产时产生巨大损失。3、合同约定，如果原告无法取得银行贷款，则应于2016年4月30日前将所余房款直接支付被告。但直至2016年4月30日，两原告仍未能获得银行贷款，也未将相应的房款支付被告。2016年5月18日，在法院的诉讼调解中心，被告当着调解员的面告知原告应于房屋产权过户前以现金或转账方式支付剩余房款，但原告至今未支付。原告上述行为已构成严重违约。现不同意原告的诉讼请求。由于原告不能履行合同义务，故提起反诉，要求：1、解除原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》；2、两原告向被告偿付违约金36万元。针对被告王平的反诉，原告陶衍、唐岩诉称辩称，不同意被告的反诉请求，抗辩意见与本诉主张的事实相同。经审理查明，被告王平系上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋所有权人。2016年1月7日，案外人满某(上海)房地产咨询有限公司作为居间方，与原告陶衍(买受方、乙方)、被告王平(出卖方、甲方)三方签订一份《房地产买卖居间协议》，约定，被告以180万元的价格向原告转让涉案房屋。同日，王平与陶衍签订一份《房屋买卖合同》，合同约定，房屋转让价为180万元，乙方于签订《上海市房地产买卖合同》当日支付首期房价款100万元；乙方以银行贷款方式支付第二期房价款40万元，乙方应于签订网签合同并申请办理公证手续(若需)后七日内向贷款银行申请贷款；乙方应于2016年3月1日前支付甲方房价款40万元。原告于2016年1月7日向被告支付了5万元定金。2016年1月12日，王平作为甲方、陶衍和唐岩作为乙方，双方签订一份《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，合同约定，甲方以140万元价格转让涉案房屋；双方同意，甲方于2016年5月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；2016年4月30日前，双方共同向房地产交易中心办理转让过户手续；乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按房屋总价款每日万分之五计算，违约金自本合同约定的应付期限之第2日起算至实际付款之日止。逾期超过20日乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付20日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应接到书面通知之日起七日内向甲方支付；甲方未按约定期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按房屋总价款的每日万分之五计算，违约金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日为止。逾期超过20日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付20日的违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任。赔偿金额为房屋总价款的20%。甲方应在收到书面通知之日起7日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。合同补充条款(一)约定，乙方可以向银行申请贷款40万元，用于支付部分房价款。乙方应于办理房地产交易过户手续前，完成贷款审批手续。若因乙方原因导致贷款不足，则任何不足部分均由乙方在办理交易过户前支付甲方；甲方应按照乙方贷款银行的要求，配合乙方办理银行贷款审批手续，若因甲方迟延提供乙方贷款所需材料，致使交易过户时间迟延的，甲方应承担违约责任；甲方应于交易过户前，依照现行政策、法律法规的规定，缴清应由其缴纳的房产税及滞纳金，若因甲方迟延缴纳致使交易过户时间迟延的，甲方应承担违约责任。合同附件三“付款协议”约定：1、签订本合同前，乙方已支付甲方定金5万元；2、签订本合同当日，乙方应支付甲方首期房价款100万元；3、待乙方完成上述全部付款义务，乙方之贷款经贷款银行审批通过且补足贷款不足部分(若有)，取得乙方之上海市个人住房房产税认定通知书且于合同中约定的交易过户时间内，双方备齐本次交易之产权过户所需的一切材料向房地产交易中心申请办理产权过户手续；4、待房地产交易中心出具乙方为产权人的房地产权证、贷款银行为抵押权人的他项权证明后，乙方应委托贷款银行将第二期房价款40万元，支付至甲方指定账号；5、待甲方收到上述全部款项后五日内，双方应办理房屋交接手续并签订房地产交接书。同日，原、被告签订一份《房地产买卖合同补充协议》，约定：甲、乙双方签订的《上海市房地产买卖合同》约定的转让价140万元中，不包括室内固定装潢、厨卫及附属设施、搬迁及银行利息。经双方协商一致，乙方就该房屋室内固定装潢、厨卫及附属设施、搬迁及银行利息等向甲方支付补偿款40万元，并于2016年1月12日支付甲方；如乙方逾期不支付上述款项，则按双方签订的《上海市房地产买卖合同》第九条第三款之约定承担违约责任，甲方有权单方解除合同，2016年1月12日，原告向被告支付95万元购房款，被告出具了收据。2016年3月1日，原告向被告支付40万元购房款，被告出具了收据。2016年3月25日，中介公司经办人付某某短信通知被告于3月26日至房地产交易中心办理审税的相关手续。2016年4月5日，原告至房地产交易中心办理审税和房屋限购的相关查询手续。2016年4月19日，中介公司经办人付某某与被告王平的电话沟通中，付某某通知王平于4月28日办理过户手续，但王平表示其不会去办过户手续，除非对方(原告)加钱，否则其就选择违约，等对方起诉。现原告以诉称理由诉至本院，被告则提起反诉。另查，原告陶衍于2016年1月9日与案外人林某签订一份《上海市房地产买卖合同》，出售其自有的上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室。庭审中，原告表示，其已完成了全部审税手续，全部税费均由原告承担。对于剩余购房款40万元不需要以贷款方式支付，可以以自有资金随时支付被告。另，被告表示，原告未提供相关经济损失的依据，故按合同约定的每日万分之五计算的违约金明显过高。原告则表示，原告未违约，如果原告存在违约，被告也未提供其损失的依据，主张房价款20%的违约金明显过高。上述事实，由原告提供的《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》及《房地产买卖合同补充协议》、涉案房屋产权登记簿、房款收据及银行转账凭证、录音记录等、被告提供的《上海市房地产买卖合同》及《房地产买卖合同补充协议》、房地产权证、手机短信截屏等，证人付某某的证词以及双方当事人陈述所证实。本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》及《房地产买卖合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效。双方应当按上述约定全面履行各自义务。买卖合同及补充协议约定，原告应于2016年1月12日支付首期购房款100万元，以银行贷款方式支付第二期购房款40万元，该笔40万元购房款在房地产交易中心出具了以原告为产权人的产权证以及贷款银行取得他项权利证明后直接支付给被告。在补充协议中对于补偿款40万元的支付时间，双方约定为2016年1月12日。而在双方于2016年1月7日签订的《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》中，双方针对总房价款180万元的支付期限，显示其中40万元应于2016年3月1日前。鉴于双方于1月12日重新就40万元补偿款的支付期限约定为该日，该支付期限的条款并不存在误解，因此原告确实迟延支付了40万元的补偿款，但被告对该笔款项的迟延支付并未提出异议，亦出具了相应收据，况且在此后原、被告之间的沟通、被告与居间经办人之间的沟通中，被告从未对此提出异议，故可视为被告认可并接收原告迟延支付40万元补偿款的事实。在此后被告拒绝履行合同的原因是被告要求原告增加购房款，即要求涨价，而此举显然缺乏合同依据和法律依据，有违诚实信用的基本原则。现被告以原告迟延支付40万元补偿款作为抗辩意见而拒绝履行合同，本院不予采纳。对于被告主张原告迟延办理银行贷款手续，未按期支付第二期40万元购房款而构成违约的抗辩意见，本院认为，原告申请银行贷款是其向被告支付购房款的方式之一，虽然合同约定原告以贷款方式支付第二期购房款40万元，但同时合同也约定如原告申请的贷款不足，则应于办理过户手续前自行向被告支付相应购房款，由此说明原告可以不通过银行贷款方式支付第二期购房款，原告以自有资金支付第二期购房款对被告而言有利而无害，被告可以提前收取第二期购房款。由于被告在与居间经办人的沟通中已明确表示不配合原告办理过户手续，也确实未按原告及居间方通知的日期去协助办理过户手续，故被告已构成违约，原告未在2016年4月30日前向被告支付第二期购房款40万元，系行使不安抗辩权，不存在过错。基于上述理由，原告现要求被告继续履行合同及补充协议的请求，于法有据，本院予以支持。被告应当协助原告办理涉案房屋产权过户手续，并向原告交付房屋。由于被告违约，导致双方未能如期办理产权过户手续，被告应当按合同约定承担违约责任。合同约定的房屋转让价为140万元，故违约金的本金应以140万元计。被告对于按每日万分之五计算违约金的方式表示过高的意见，鉴于原告未能提供具体的由于被告违约所造成的损失金额，故对于被告此项意见，本院予以采纳，本院酌情以每日万分之三计算违约金。被告反诉要求解除合同并要求原告承担违约金的请求，因缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)陶衍、唐岩与被告(反诉原告)王平就上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)、《房地产买卖合同补充协议》继续履行；二、原告(反诉被告)陶衍、唐岩于本判决生效之日起七日内支付被告(反诉原告)王平购房款人民币40万元；三、被告(反诉原告)王平于本判决生效之日起十日内协助原告(反诉被告)陶衍、唐岩办理上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户手续，将此房屋产权过户登记至原告(反诉被告)陶衍、唐岩名下。在办理产权过户登记过程中所需缴纳的全部税费均由原告(反诉被告)陶衍、唐岩负担。四、被告(反诉原告)王平于本判决生效之日起二十日内将上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋交付给原告(反诉被告)陶衍、唐岩；五、被告(反诉原告)王平于本判决生效之日起十日内偿付原告(反诉被告)陶衍、唐岩逾期办理过户手续的违约金(违约金计算方式为：以人民币140万元为本金，自2016年5月1日起至被告王平协助办理房屋产权过户手续之日为止，按每日万分之三计算)；六、驳回被告(反诉原告)王平的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计人民币8,925元，财产保全费5,000元，合计13,925元，由被告(反诉原告)王平。反诉案件受理费减半收取计人民币3,350元，由被告(反诉原告)王平负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 邹巧弟
二〇一六年八月二十四日
书记员 周佳慧
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。