盐城市盐都区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）都民初字第0736号
原告江苏坤园物业管理有限公司，住所地南通市段家坝路8号。
法定代表人杨林建，该公司董事长
委托代理人王兆华，江苏力海律师事务所律师。
被告江苏月恒置业有限公司，现住所地盐城市城南新区恒荣世家小区6号楼301室。
法定代表人叶磊，该公司董事长
委托代理人迟先荣、范海玲，江苏鑫鼐律师事务所律师。
原告江苏坤园物业管理有限公司（以下简称坤园物业）诉被告江苏月恒置业有限公司（以下简称月恒置业）物业服务合同纠纷一案，本院于2014年3月11日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告坤园物业法定代表人杨林建的委托代理人王兆华，被告月恒置业法定代表人叶磊的委托代理人迟先荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告坤园物业诉称：2012年1月18日，我方与被告月恒置业签订前期物业服务合同（以下简称前期物业合同）一份，双方对服务场所、内容与质量、费用承担、物业承接验收等均作了约定。合同签订后，我方按约提供服务，但被告尚欠开办费和空置房物业费计824718元。另在合同履行期间，我方还承担了应由被告支付的电梯维修费15000元。2014年2月28日，双方签订解除合同协议，约定由被告支付前期费用30万元，其他费用通过诉讼解决，后被告支付了该30万元。现请求法院判令被告支付尚欠的物业服务费用524718元，并承担电梯维修费15000元。
被告月恒置业辩称：双方签订前期物业合同不错，我方已向原告支付了开办费15万元，后因原告不能按约提供服务，影响我方销售，经原告要求双方解除了前期物业合同，我方亦向原告支付了含尚欠的开办费、物业管理费和补偿费等计30万元。关于原告诉请：1、开办费和物业管理费应当扣减三期开发的面积和尚未建设的幼儿园及独立于原告服务区域之外的一号楼所产生的费用；2、电梯维修费15000元应由原告自行负担。综上，请求法院依法判决。
经审理查明：位于盐城市城南新区“恒荣世家”住宅小区由被告月恒置业开发。2012年1月18日，被告月恒置业（甲方）与原告坤园物业（乙方）签订前期物业合同一份，约定：1、甲方选聘乙方对“恒荣世家”住宅小区提供前期物业管理服务；2、物业类型为高层和商业、建筑面积264865㎡；3、甲方按总面积1.5元／㎡提供前期服务、介入、开办费，主要用于物管办公设备、软件、档案资料的购置、建立等；4、高层用房、商办用房分别按1.28元／月／㎡、1.45元／月／㎡收取物业服务费用，乙方依收费标准向业主收取物业服务费，其中空置房由甲方100%承担；5、乙方应参与物业的竣工验收，双方确认查验过的物业共用部位、共用设施设备存在问题的，由甲方解决并承担解决房屋交付后保修期内的保修责任，负责通知工程施工单位的维修，乙方承担及时检查、保护、告知等责任，保修期外由乙方根据规定处理，对合同签订后承接的物业共用部位、共用设施设备，双方按前述规定进行查验并签定确认书，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据；6、甲方应向乙方提供能够直接投入使用的物业管理用房；7、本合同自签订之日起生效、执行，在合同期限内业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。该合同第一章物业基本情况中载明物业构成明细见附件二，附件二载明：高层住宅179247㎡、公寓12048㎡、商业用房17024㎡、办公楼5793㎡、幼儿园1500㎡、物管用房880㎡，合计216492㎡。合同还对其他事项作了约定。2012年3月21日，原告就相关服务收费进行了申报，申报内容包括物业和电梯维保等事项。合同签订后，被告于2012年3月29日向原告移交部分电梯材料，7月4日又向原告移交电梯检验报告和合格证，期间被告还支付开办费用15万元，原告亦提供物业管理服务。2012年4月，原告所属的盐城分公司恒荣世家物服中心出具电梯巡查报告，被告相关人员在该报告上批署“由维保单位处理”，同月22日原告支付给盐城巨菱机电设备有限公司（以下简称巨菱公司）电梯光幕4套费用计6000元，2013年6月原告所属的物服中心又向被告出具关于电梯维修报告，被告相关负责人亦在该报告上批署“请物业公司先处理解决，费用待后处理。”，9月2日原告支付给巨菱公司11号楼1单元南电梯主机修理费9000元。2013年2月盐城市住房保障和房产管理局城南分局（以下简称城南房产分局）通报城南新区首批物业服务合格企业名单，原告未在优秀或合格企业名单之中。2014年2月，被告致函原告要求提前终止前期物业合同，同月28日双方签订提前解除前期物业合同协议，约定：2014年2月28日提前解除前期物业合同，物管费用由月恒置业先向坤园物业指定帐户汇款30万元，另有争议的部分由月恒置业向公证处提存25万元，坤园物业须在月恒置业提存后十五日内提起诉讼。当日，被告将25万元提存于盐城市盐都公正处，并于2014年3月1日将30万元汇至原告指定帐户，原告亦在期限内，向本院提起诉讼。
另查明：1、“恒荣世家”住宅小区至今未召开业主大会，亦未成立业主委员会。被告月恒置业同业主签订商品房买卖合同中约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同规定的证明文件，并签署房屋交接单。2、被告月恒置业开发的第三期工程于2014年2月底进行了部分交付，另已经取得建设工程规划许可证的恒荣世家幼儿园（建设规模2884㎡，但合同载明面积为1500㎡）至今尚未开发，合同中载明的物管用房880㎡在原告提供服务期间未能交付。双方签订前期物业合同时已竣工的1号楼商业用房（建筑面积9500㎡，该面积已纳入前期物业合同附件二物业构成明细中的商业用房和办公用房之中。），位于小区西南角，与2号楼（位于1号楼东侧）在同一东西线上，其与小区2号楼及其他楼幢之间在双方签订合同前就在东、北两面以围墙（上部为铁栏杆）相隔离，并各留有可容汽车通行的铁门一扇，现均已关闭，目前1号楼未有业主或承租户入住。3、该小区内在双方签订前期物业合同时已交付的其他楼幢中尚未出售的有：（1）、商业用房（2#101房，面积97.85㎡；2#106房，面积107.33㎡；2#109房，面积109.79㎡；2#110房，面积19.37㎡；2#201房，面积821.93㎡；2#202房，面积573.44㎡；9#109房，面积96.15㎡；9#110房，面积20.77㎡；9#201房，面积739.55㎡；9#202房，面积856.64㎡）面积计3442.82㎡，（2）、住宅房（2#301室，面积124.9㎡；2#803跃，面积194.99㎡；2#804跃，面积197.46㎡；2#805跃，面积197.46㎡；2#806跃，面积197.46㎡；2#807跃，面积197.46㎡；2#808跃，面积194.99㎡）面积计1304.72㎡；虽已售但目前业主未实际使用或被告尚未向业主交付的住宅房有：（1）、空置房（2#802跃，面积189.66㎡；2#809跃，面积189.66㎡；9#507室，面积96.48㎡；9#804室，面积196.39㎡；9#805室，面积196.39㎡；10#104室，面积97.41㎡；10#202室，面积93.64㎡；10#901室，面积120.6㎡；）面积计1180.23㎡，（2）、被告安排给原告作物业用房（10#107室，面积93.64㎡；10#108室，面积120.6㎡；）面积计214.24㎡。
还查明：“恒荣世家”住宅小区5#、8#、11#、13#号楼电梯，在原告进场前均已超过免费保修期，并由原物业盐城市泰熙物业服务有限公司（以下简称泰熙物业）负责使用和管理。2012年5月17日江苏省特种设备安全监督检验研究所（以下简称省特种设备检验研究所）对上述电梯进行定期检验，并于5月25日出具合格报告，报告上载明的使用单位仍为泰熙物业。2012年12月31日，原告作为使用方同巨菱公司签订电梯日常维护保养合同，约定保养期限为三年，自2012年12月31日起至2015年12月30日止，坤园物业按季支付维保费。2013年5月17日，省特种设备检验研究所再次对上述电梯进行定期检验，并于5月23日出具合格报告，报告上载明的使用单位为坤园物业即原告。
以上事实有原告提供的前期物业合同、协议书、公证书各一份及报告和收据各两份等原件，有被告提供的前期物业合同、商品房买卖合同、电梯维修保养合同、电梯检验报告、城南房产分局盐南房（2013）17号文件、通知、收费备案表、电梯相关材料接收单、房屋面积测绘报告书及记帐凭证等复印件，及当事人庭审陈述笔录等证据在卷佐证。
本案争议焦点：1、关于确定开办费的面积问题；2、目前业主未实际使用商品房的物业费用问题；3、电梯维护费用承担问题。
原告认为：1、开办费根据合同约定应按总面积计算，原告进驻小区提供服务的期限双方并未约定，整个小区的物业服务包括待交付和建设项目的服务均由原告承担，故即使未交付或未建设，也应当按约定的面积264853㎡支付开办费用；2、未向业主交付的空置房，按约定物业费用应由被告100%承担，关于1号楼原告已提供了服务，被告亦应当支付物业费；3、原告入驻小区提供物业服务时，因电梯存在故障，双方未能签订共用设施设备交接确认书，故按合同约定维修电梯的费用应由被告承担。
被告认为：1、（1）、1号楼独立于小区之外，（2）、三期交付的房产是在双方解除合同时才开始交付，而幼儿园至今尚未建设，故开办费面积应按合同面积264853㎡减去1号楼、三期交付的房产及幼儿园的面积进行确定；2、1号楼原告未提供任何服务，不应支付物业费，另有八套商品房已经售出，原告应向业主收取物业费，还有两套商品房由原告作为物业用房使用，也不应承担物业费；3、电梯维修费用包含在物业费中，按约定应由原告自行承担。
本院认为，一、关于开办费，只要双方的约定不违反法律的强制性规定，就应按约定处理。从合同签订来看，合同第一章虽载明了建筑面积264835㎡，但在该章中明确规定物业构成明细见附件二，是属于特别约定，故按物业构成明细上所载面积确定开办费用既符合双方的约定，亦不违反法律规定，即开办费应为216492㎡×1.5元／㎡=324738元；二、关于物业费，1号楼和原告作为物业用房使用的10#107室、108室，被告不应承担物业费用，其他空置房被告均应当承担物业费用。理由如下：1、1号楼虽是已竣工项目，但原告未有证据证明被告将该工程向其交付，或证明其已提供了服务，故原告的主张不能成立；2、原告作为物业用房使用的10#107室、108室，虽不是规划中的物业用房，但均是被告提供给原告使用的，且原告也实际进行了使用，故该两处房屋应按物业用房对待，原告不应向被告另行收取物业费用；3、双方所争议的其他楼栋均位于原告正常提供服务范围之内，被告虽认为已出卖给业主，但仅提供了业主购置商品房所支付部分费用的票据，该票据亦明确载明了所交款项为预付购房款，而不是最终票据，即使被告认可其为最终票据，也不能证明被告已向买受人进行了交付，依被告同买受人所签订的商品房买卖合同约定，被告向买受人交付房屋应书面通知买受人办理交接手续，并签署房屋交接单，而被告未能有证据证明其已向买受人发出通知，故被告的辩称亦不能成立，上述房屋应按空置房对待，被告应依约定向原告支付物业费用。三、关于电梯修理费15000元，1、双方虽未能按合同约定签订共用设施设备交接确认书，但原告于2012年7月接收了被告移交的2012年5月的电梯定期检验合格报告等材料，亦未提出异议，并于2012年12月同巨菱公司签订了电梯维保合同，可以说明双方于2012年7月就电梯的质量已进行了确认，故确认之前维修电梯所发生的费用应由被告承担，确认之后的费用按合同约定和收费备案表中所载明的事项进行确定，应由原告负担；2、2012年4月，原告对所接管的电梯进行巡查，并支付给巨菱公司维修或更换电梯光幕4套费用计6000元，后在同年5月和次年5月经省特种设备检验研究所两次检验确认上述电梯均为合格，故可以认定被告向原告交付了质量合格的电梯。根据上述两点，电梯光幕费用6000元发生在双方确认电梯质量之前，应由被告负担，而电梯主机修理费9000元则发生在两次电梯检验合格之后，故应由原告负担。
综上所述，本院认为，依法成立的合同，自成立时生效；当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的前期物业合同及提前解除的协议，均系当事人的真实意思表示，亦不违反法律的规定，应认定合法有效，双方均应按约履行。关于原告的请求，1、开办费按物业构成明细面积确定即为324738元；2、被告应向原告支付空置房的物业费用，（1）、空置商业用房面积3442.82㎡，（2）、住宅房面积计2484.95㎡（1304.72㎡＋1180.23㎡），（3）、空置时间应自双方签订合同之日即2012年1月18日至2014年2月计25个月零14天即为25.4516个月，（4）商业用房按1.45元／月／㎡，住宅房按1.28元／月／㎡计算。故被告应向原告支付的物业费用为208011.5元（3442.82㎡×1.45元／月／㎡×25.4516月＋2484.95㎡×1.28元／月／㎡×25.4516月）；3、被告应承担的电梯维修费用为6000元。以上合计为538749.5元，减云被告已实际支付的45万元，故被告应再向原告支付88749.5元。原告其他请求，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第八十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条之规定，判决如下：
一、被告江苏月恒置业有限公司向原告江苏坤园物业管理有限公司支付开办费324738元、空置房物业费208011.5元、电梯维修费6000元，合计人民币538749.5元，减去被告江苏月恒置业有限公司已实际支付的45万元，被告江苏月恒置业有限公司再向原告江苏坤园物业管理有限公司支付人民币88749.5元，于本判决生效后十日内履行完毕；
二、驳回原告江苏坤园物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9197元，由原告江苏坤园物业管理有限公司负担7197元，被告江苏月恒置业有限公司负担2000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（汇款户名：盐城市财政局，开户行：江苏省盐城市农行中汇支行营业部，帐号：40×××21）
审 判 长 张登太
审 判 员 夏友粉
代理审判员 宋 君
二〇一四年八月二十五日
书 记 员 ＸＸ露
附录法律条文
1.《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
2．《中华人民共和国民法通则》
第五十四条民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
3．《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。