南京市六合区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）六大民初字第577号
原告邢军，男，1969年4月9日生，汉族。
委托代理人刘强，江苏天九律师事务所律师。
被告张洪燕，女，1976年9月22日生，汉族。
被告卞传云，男，1972年8月29日生，汉族。
以上二被告的委托代理人王新春，江苏天茂律师事务所律师。
被告南京利众置业投资集团有限公司第贰佰壹拾陆分公司，住所地本市六合区大厂杨村路209－237号。
负责人丁红芳，访分公司经理。
委托代理人徐亚兵，江苏玄博律师事务所律师。
原告邢军诉被告张洪燕、卞传云、被告南京利众置业投资集团有限公司第贰佰壹拾陆分公司（以下称利众216分公司）房屋买卖合同暨居间合同纠纷一案，本院于2015年10月27日受理后，依法由审判员金鑫独任审判，公开开庭进行了审理。原告邢军的诉讼代理人刘强、被告张洪燕及被告卞传云的诉讼代理人王新春、被告利众216分公司的诉讼代理人徐亚兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邢军诉称，2015年9月25日，原告与三被告签订了房地产买卖中介合同一份，约定被告张洪燕、卞传云将自有房屋出售给原告，于2015年9月28日前办理房屋产权过户手续，同时原告支付首付款15万元。据此，原告依约向被告张洪燕、卞传云支付了购房定金5000元，并向被告利众216分公司支付了中介费7000元。但是被告张洪燕、卞传云隐瞒了涉案房屋已被贷款抵押的事实，导致无法按照约定时间办理产权过户手续。为了促成合同履行，原告也作出让步，要求被告最迟在2015年10月8日前自行办理解押手续，到期后被告却以没钱办理解押手续为由拒不履行合同约定义务。综上，原告起诉要求：①解除三方所签的房地产中介合同；②被告张洪燕、卞传云返还定金5000元、支付违约金66600元以及实现债权的（律师）费用5000元，并对利众216分公司退还中介费承担连带责任；③被告利众216分公司退还中介费7000元，并对张洪燕、卞传云返还定金、支付违约金及实现债权费用承担连带责任。
被告张洪燕和卞传云辩称:（1)原告在签订合同时应负有审慎注意义务，按照交易习惯，房屋是否存有共有人及抵押权是其在签订合同时必询事项，而中介公司对此也未提醒说明。待被告补签合同后，因房屋设有抵押而无法于2015年9月28日完成过户手续，被告得知这一规定后即于签约当日下午对此事项予以明示，中介公司说问题不大，会协商解决。因此，被告已履行了及时告知义务，不应视为合同违约行为；（2）原告恶意强求被告在2015年10月8日前完成过户，否则解除合同进而追究被告违约责任，于法无据，且其行为构成单方违约；（3）原告拒绝先行给付首付款15万元，构成违约，进而导致被告无法进行解押，且原告言称不予购买该房屋，这一行为足以导致被告享有不安抗辩权和先行履行抗辩权。综上，因原告违约在先，被告张洪燕、卞传云不承担违约责任，无需返还定金和支付违约金。
被告利众216分公司辩称:（1）原告签订的房地产买卖合同以及原告与利众公司之间的居间合同，记载于同一份合同文本上，实质是两个独立的合同，原告在本案诉请中要求解除合同，不明确，应具体是解除其与被告张洪燕、卞传云之间的房地产买卖合同；（2）利众公司在合同履行过程中无任何违约行为，原告要求利众公司承担违约责任无事实与法律依据；（3）利众公司收取的中介费用符合南京市房产局、物价局联合制定的《关于倡导房地产经纪机构中介服务收费自律的通知》规定，考虑到被告张洪燕、卞传云的原因导致合同无法继续履行，利众公司同意让步退还权证办理服务费以及物业交割服务费合计1000元；（4）原告要求三被告承担的违约责任，过分高于原告造成的损失。
经审理查明：被告张洪燕、卞传云系南京市六合区XXX村X幢XXX室房屋（以下称诉争房屋）的共有权人，前述房屋的建筑面积为72.05平方米，设有30万元的抵押权。2015年9月25日上午，原告邢军到被告利众216分公司查找房源，并发现被告张洪燕挂在网上的售房信息，随后，利众216分公司工作人员与张洪燕取得联系，三方在商定价款等内容后匆忙签订一份房地产买卖中介合同。该合同中约定：“2015年9月28日前，甲乙双方办理产权过户手续，同时乙方（即邢军）支付购房首付款人民币壹拾伍万元给甲方（即张洪燕）。等等”。签约同时，邢军向张洪燕支付购房定金5000元，另向利众216分公司支付中介费7000元。期间，张洪燕与被告卞传云有过电话沟通，但卞传云声称只是在询问房屋面积，当时不知卖房一事。当日下午，张洪燕带着房产证到利众216分公司，才发现诉争房屋上有共有权人和设定了抵押，嗣后，张洪燕经利众216分公司工作人员授意下，在房地产买卖中介合同上补签了“卞传云”的名字，下午17时许，利众216分公司工作人员也电话通知邢军该房有30万元抵押贷款未还。次日，利众216分公司将已完成签字的合同文本交给邢军。此后，三方确定同年10月8日见面和办理过户手续。这期间，张洪燕到贷款银行咨询获知每月1－15日才可办理解押手续，并向邢军提出先行给付首付款的要求，被邢军拒绝。10月8日即国庆节放假后第一天，双方见面后未能完成过户事宜，邢军遂提起本案诉讼。
前述房地产买卖中介合同第八条约定了相关违约责任，摘要如下：丙方（即利众216分公司）有“其他过失影响甲、乙方交易的”等4项情形应承担违约责任，甲、乙方有“无正当理由不履行合同”等5项情形应承担违约责任，三方商定，上述违约行为方按标的额的10%计人民币66600元支付违约金。
诉讼中，张洪燕、卞传云同意解除买卖合同。
以上事实，有当事人陈述、房地产买卖中介合同、定金收条、（中介费）收款收据等证据附着佐证。根据《南京市提取住房公积金及住房补贴偿还个人住房贷款实施细则》第十二条（二）规定，柜面转账还贷：每年办理一次，全年每月1-15日到相关住房公积金归集银行办理（节假日除外）。
本院认为，当事人签订合同，应当遵守相应订立规则并信守合同约定。原被告间签订三方协议后，首先应对自己的签名负责，即对合同中载明的文字内容，不能以“不知情、未仔细看”等理由反悔。但是，合同（文字）内容应当清晰且能够履行，若合同约定不明或存在效力瑕疵等问题，需有关当事人另行协商解决。
本案中，原被告签订的三方协议，存有两种法律关系，即买卖合同关系及居间合同关系。买卖双方对产权过户时间的设定，存在“客观不能”的不合理因素，因此，原告主张卖方承担违约责任，本院不予支持。现原告要求解除合同，卖方亦同意解除买卖合同，应予准许。合同解除后，卖方收取的定金应予退还。纵观整个订约过程，中介人利众216分公司显然急于促成合同成立，故未能全面、审慎地为买卖双方提供专业服务，使本案合同在存有效力瑕疵和内容缺陷的情况下付诸实施，并最终导致履行不能，该公司行为已构成违约，现原告要求解除合同并由该公司退还中介费，本院予以支持。原告主张三被告承担连带责任，缺乏法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十八条、第六十条、第六十一条、第九十三条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十条的规定，判决如下：
一、解除邢军与张洪燕、南京利众置业投资集团有限公司第贰佰壹拾陆分公司签订的房地产买卖中介合同。
二、张洪燕于本判决生效后五日内向邢军退还5000元。
三、南京利众置业投资集团有限公司第贰佰壹拾陆分公司于本判决生效后五日内向邢军退还7000元。
四、驳回邢军的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计985元，由南京利众置业投资集团有限公司第贰佰壹拾陆分公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南京市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》规定，同时应按照不服一审判决部分的上诉请求数额，向南京市中级人民法院预交相应的上诉案件受理费。南京市中级人民法院的开户行：农行鼓楼分理处，帐号：10×××76。
审 判 员 金鑫
二〇一六年一月十一日
见习书记员 吕倩