大连市西岗区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0203民初3114号原告大连聚氨酯制品有限公司，住所地大连市西岗区云山街7号。法定代表人余胜全，董事长。委托代理人张成林，辽宁添赢律师事务所律师。被告周莉，女，汉族，无职业，住贵州省仁怀市中枢镇新。委托代理人毛惺、李旋，北京德恒（大连）律师事务所律师。被告大连市西岗区人民政府人民广场街道办事处，住所地大连市西岗区长春路196—5号。负责人牟立峰，书记。委托代理人刘畅、郝一徽，辽宁法大律师事务所律师。原告大连聚氨酯制品有限公司与被告周莉、大连市西岗区人民政府人民广场街道办事处（以下简称人民广场街道）物权确认纠纷一案，本院于2017年7月25日受理后，依法适用普通程序，于2017年12月19日公开开庭进行了审理。原告大连聚氨酯制品有限公司委托代理人张成林、被告周莉委托代理人毛惺、被告人民广场街道委托代理人刘畅和郝一徽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告人民广场街道（原大连市西岗区人民政府长春路街道办事处）于2002年4月8日与被告周莉签订了《房地产买卖契约》，将坐落于大连市西岗区珠海街9号17—20轴公建房屋122.16平方米远远低于市场价出售给被告周莉。该房当时在该地区市场最低价是每平方米3500元，总价应不低于427560元，而周莉只花240000元购买到手。案涉房屋是根据大连万达房地产有限公司于1999年6月21日与被告人民广场街道（原大连市西岗区人民政府长春路街道办事处）签订《拆迁、还建安置协议书》，拆迁原告公司厂房后获得的安置房屋，协议书约定“甲方将现房西岗区长春花园13#楼一层10—20轴间，建筑面积332.88平方米还建安置给乙方企业使用（此房只享有使用权）”，而长春花园13#楼（施工号）与大连市珠海街9号楼（地名号）为同一地址。2001年2月19日被告人民广场街道与大连万达房地产有限公司又签订了《还建安置协议书》，约定“乙方长春花园公建332.88平方米保留自管房产权，乙方需按政府有关规定，向甲方交纳房屋结构差价，产权手续自办”，明确了其建房屋为“自管房”性质，交结构差价可以办理产权。在拆迁前，原告的厂房即被拆迁的房屋是原告的股东之一大连新兴工贸实业总公司（原长春生产服务公司）出资（做价30万元）而来，出资后虽未办理产权过房手续，但仍属于原告集体企业财产，已经大连市集体经济办公室确认。拆迁后，还建公建房屋被大连新兴工贸实业总公司私自将产权登记在被告人民广场街道名下，后被出售给被告周莉122.16平方米，出售给大连市工商局231.58平方米。此节事实有大连市西岗区人民法院（2013）西民初字第1758号民事判决书查明事实可以证明，该判决中法院也认为安置的房屋为原告所有。原告认为，物权具有绝对性，排他性和可追及性，案涉房屋前身系原告公司集体所有财产，在被拆迁后，还建安置的公建房屋理应归原告所有，但却由被告人民广场街道未经原告同意，非法登记到其名下，后再将其中一套面积122.16平方米房屋出售给被告周莉，由于被告人民广场街道系无权处分人，且两被告签订的合同侵害了第三人的利益，故此两被告之间签订的《房地产买卖契约》无效，由于被告周莉系远低于市场价格购买不属于善意取得，被告不能取得案涉房屋所有权。故原告诉至法院，请求判令：1、确认被告周莉名下坐落于大连市西岗区珠海街9号17—20轴公建房屋（122.16平方米）属于原告集体所有财产；2、确认二被告之间于2002年4月8日签订的《房地产买卖契约》无效。被告周莉辩称，不同意原告的诉讼请求。1、双方交易合法系经过西岗区人民政府审批同意的，交易已经完成合法有效。而且被告支付了相应的对价，不存在合同无效的情形。2、原告已经过了诉讼时效除斥期间，其撤销权已经消灭，其诉讼请求不应得到法律支持。3、合同法解释二是从2009年5月13日起施行的，根据合同法解释二的第30条解释二适用于本解释实施后成立的合同发生纠纷的案件，本解释实施后尚未终审的实施本解释，所以这个合同法解释不适用于本案。被告人民广场街道辩称，一、案涉房屋即位于大连市西岗区珠海街9号17-20轴公建房屋为被告人民广场街道所有，被告人民广场街道有权处置。根据《中华人民共和国物权法》第十四、十七条之规定，不动产的所有权以登记为生效条件。案涉房屋作为不动产，在房屋登记管理部门的备案中登记在被告人民广场街道名下，因此该房屋属被告人民广场街道所有，其有权进行处置。位于大连市西岗区珠海街9号17-20轴公建房屋，为还建安置房屋，由大连万达房地产有限公司1999年6月根据被拆迁房屋的所有权人登记情况与西岗区长春路街道办事处（被告人民广场街道前身）签订《拆迁还建安置协议书》，协议书中约定，被告人民广场街道将西岗区云山街7号的两处企业土地和房屋交给万达公司拆迁，万达公司将已建成的公建房屋通过还建安置方式交给被告人民广场街道。被拆迁的房屋原始登记就是被告人民广场街道所有或使用（包括自管房），被告人民广场街道与万达公司签订的《拆迁还建安置协议书》并不违反相关法律规定。二、云山街7号被拆迁房屋虽然在原告改制时作为企业资产参与改制，但由于所有权没有进行变更登记，又被出资人处置，最终法院已认定属投资人出资不到位而承担相应法律责任。1992年，根据政府改制政策规定，原告企业进行股份合作制改制，被告人民广场街道下属集体企业大连新兴工贸实业总公司作为股东参加原告企业改制，以被告人民广场街道所属厂房等建筑物作价30万元作为出资资产，占股份合作制企业30%股权。上述股份制企业改制完成后，没有进行房屋变更登记，因此在1999年万达公司拆迁时根据房屋原始登记情况与被告人民广场街道签订了《拆迁还建安置协议书》，被告人民广场街道据此对还建安置的案涉房屋又进行了处分，将其转让给了本案第一被告周莉。也就是说，在未办理产权变更手续时处分了作为出资的房屋，现在要求出资人继续履行房屋出资义务已不可能。根据《中华人民共和国公司法》及《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第十、十三条，这种行为属于股东出资不到位，应在出资30万元范围内对公司不能清偿的债务承担补充清偿责任。2014年2月27日，西岗区人民法院在另一起债务清偿案件中，已就公司股东大连新兴工贸实业总公司做出了替原告补充赔偿大连东北电力设备机械厂273300余元的债务，因此原告再次提出案涉房屋属原告所有的主张，于法无据。三、案涉合同与原告没有利害关系，原告无权主张合同无效。由上可知，案涉房屋为被告人民广场街道所有，原告并非案涉房屋的权利人，被告人民广场街道作为所有人与本案另一被告周莉签订《房地产买卖契约》并未损害原告利益，且原告并非《房地产买卖契约》的合同缔约方，其与该合同无利害关系，无权主张该合同无效。综上，请贵院应依法驳回原告诉请。经审理查明，原告公司于1995年6月19日注册登记，经济性质为股份制企业。大连新兴工贸实业总公司（以下简称新兴公司）以其名下的位于大连市西岗区云山街7号，建筑面积400平方米的房屋产权，作价30万元入股。但新兴公司并未办理产权过户登记。1999年9月1日，原告未按照规定办理验照手续，被工商部门吊销营业执照。1999年，云山街7号拆迁，大连市西岗区人民政府长春路街道办事处（以下简称长春路街道办事处）与大连万达房地产有限公司（以下简称万达公司）签订《拆迁、还建安置协议书》，约定万达公司拆迁云山街7号等处的房屋，长春路街道办事处在云山街7号有聚氨酯和福利厂二个企业，万达公司将现房西岗区长春花园13号楼一层10—20轴间（大连市珠海街9号楼），建筑面积332.88平方米，还建安置给长春路街道办事处下属企业使用（此房只享有使用权）等内容，协议签订后，万达公司交付了房屋。2002年3月25日，新兴公司向大连市房产局出具《关于同意办理产权证明》，记载：我公司同意将西岗区珠海街9号楼231.58平方米和122.16平方米两处办公用房的产权证办理给西岗区长春路街道办事处。2002年4月8日，长春路街道办事处与被告周莉签订《房地产买卖契约》，将案涉位于西岗区珠海街9号，建筑面积122.16平方米的房屋以24万元价格出售给被告周莉。2013年7月26日，原告的债权人大连东北电力设备机械厂以新兴公司应出资的房屋未办理产权变更登记手续属抽逃出资为由，要求新兴公司对原告不能清偿的欠款承担补充赔偿责任，2014年2月27日，本院作出（2013）西民初字第1758号民事判决书，判决新兴公司对原告不能清偿的273349.94元向大连东北电力设备机械厂承担补充赔偿责任。另查，2003年12月大连市西岗区人民政府长春路街道办事处变更为大连市西岗区人民广场街道办事处。本院所确认的上述事实，有原告提供的公司章程、所有权确认书、拆迁还建安置协议、房地产买卖契约、（2013）西民初字第1758号民事判决书、房屋所有权证、企业申请变更登记注册数、企业查询卡，被告提供产权证、房地产买卖契约、产权转移登记申请书、房地产权转移登记审批书等证据材料已经当庭质证和本院的审查，证据来源及形式合法，证据内容客观真实，均可以采信。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度；第六十一条第三款规定，房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记。根据上述规定，我国实行不动产登记制度，不动产登记簿是不动产物权的根据。本案中，案涉大连市西岗区珠海街9号17—20轴公建房屋原系新兴公司（原长春生产服务公司）作为原告股东出资，将产权做价30万元作为出资资产，新兴公司应按照公司法相关规定履行出资义务，办理房屋产权变更登记，房屋产权自产权变更登记记载于不动产登记簿时发生房屋产权转移的法律效力，但新兴公司一直未办理产权变更登记，且该房屋经拆迁还建安置和房屋买卖，案涉房屋产权登记在被告周莉的名下，故原告并未取得案涉房屋的所有权。关于原告主张新兴公司应实际履行出资，虽未办理产权过户手续，但案涉房屋仍属于原告集体企业财产，原告为案涉房屋的实际权利人。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第十条规定，出资人以房屋、土地使用权或者需要办理权属登记的知识产权等财产出资，已经交付公司使用但未办理权属变更手续，公司、其他股东或者公司债权人主张认定出资人未履行出资义务的，人民法院应当责令当事人在指定的合理期间内办理权属变更手续。第十三条规定，股东未履行或者未全面履行出资义务，公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的。根据上述规定，出资人未完全出资的，在标的物存在的情况下只要变更产权登记就视为自始出资到位，标的物灭失或客观上不能变更登记的，可以要求其对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任。本案中，新兴公司未将应出资的房屋产权变更登记，该房屋经拆迁还建安置和房屋买卖已登记在被告周莉名下，客观上大连新兴工贸实业总公司已不能对应出资的房屋进行变更登记。在（2013）西民初字第1758号民事判决书中，已判决新兴公司对原告的债务承担补充赔偿责任。依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》第二条规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。该司法解释条文表明，要取得不动产物权，不仅需要有效的原因行为作为要件，而且需要经登记始发生物权效力，“不动产真实权利状态”是与“不动产登记簿的记载”是对应的。本案中，原告并未提供证据证明案涉房屋的不动产登记记载内容与其真实物权状态不符，而且根据原告提供的证据，该案涉房屋出卖给被告周莉，显然也不能证实原告为案涉房屋的真实物权人。据此，原告的诉求，缺乏事实依据，本院不予采信。另，原告主张两被告的房屋买卖合同无效，该项主张不属于本案审查范围，原告如认为其与两被告间存在房屋买卖合同纠纷，可通过另诉方式加以解决。综上所述，原告要求确认案涉房屋属于原告集体所有财产及确认二被告签订的《房地产买卖契约》无效的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国物权法》第十四条、第十六条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条，第六十一条第三款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第十条、第十三条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》第二条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告大连聚氨酯制品有限公司诉讼请求。案件受理费5900元、公告费300元，合计6200元（原告已预交），由原告大连聚氨酯制品有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期间为二年。审 判 长  陈 佩人民陪审员  沈桂凤人民陪审员  许艳红二〇一八年一月十七日书 记 员  刘 林