浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙01民终2229号上诉人（原审被告）：韩剑峰，男，1975年8月3�出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。委托诉讼代理人：朱舒阳，浙江奇沁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：牛俊勇，女，1977年6月2日出生，汉族，住安徽省颍上县。被上诉人（原审原告）：王华颍，男，1981年12月8日出生，汉族，住安徽省颍上县。共同委托诉讼代理人：冯妍，浙江浙经律师事务所律师。上诉人韩剑峰因与被上诉人牛俊勇、王华颍房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2017）浙0110民初16382号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：牛俊勇与韩剑峰签订《二手房买卖协议》一份，约定牛俊勇购买位于杭州市余杭区房屋，总价款430000元。协议约定在该协议签订当天，牛俊勇支付定金20000元，在2017年6月25日前支付首付房款172000元，余款申请贷款。2017年6月26日，汤利明以韩剑峰（甲方）的名义与牛俊勇、王华颍（乙方）签订《杭州市房屋转让合同》（合同编号：2017330110MM0005939），约定牛俊勇、王华颍购买上述房屋，总价430000元，乙方须于2017年6月30日前支付首期款172000元至第三方监管账户，余款258000元乙方申请银行贷款，须于2017年6月30日前向银行等有关部门提交抵押贷款申请资料，办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行发放贷款金额为准。合同第八条对其他事项约定如下：“……甲乙双方需在接到中介委托机构通知（短信形式）后7个工作日内1、到银�办理按揭手续并补齐所需资料；2、到相关部门办理产权受理、缴纳相应税费等相关事宜；若有故意拖延造成过户期限顺延或不能过户视为违约……甲乙双方在交易过程中不得以任何理由（特别约定除外）拒绝履行合同约定的义务，否则视为违约，需向另一方支付违约金86000元。合同还对双方的其他权利义务做出了约定。同日，汤利明以韩剑峰名义与牛俊勇、王华颍、中介方以及银行签订《补充协议》，约定首付款172000元待牛俊勇、王华颍首付房款到位且银行按揭审批通过后支付给韩剑峰，若韩剑峰支取首付款后，出现银行贷款审批未通过或产权无法过户等情况，已支付的首付款由双方协商解决。”后牛俊勇、王华颍于2017年6月29日支付首付款172000元至合同约定的第三方监管账户。2017年7月20�，上述首付款被转付至韩剑峰账户。2017年9月15日，中介方杭州古月良居房地产代理有限公司出具《情况说明》一份，称其于2017年7月20日接到农行临平支行通知，牛俊勇、王华颍的贷款申请已经通过审核，可以发放首付款以及拿走借款合同办理房产过户等相关事宜。另查明，2017年6月19日，韩剑峰委托其妻子汤利明代为推销涉案房产并与买受人签订房屋转让合同及补充协议等事宜并办理公证。韩剑峰与中介方于2017年7月20日、2017年7月24日、2017年7月31日均存在通话记录。牛俊勇、王华颍诉至原审法院，请求：1.韩剑峰继续履行合同编号为2017330110MM0005939的《杭州市房屋转让合同》，并配合牛俊勇、王华颍向房屋登记机关办理房屋权属转移登记手续；2.韩剑峰向牛俊勇、王华颍支付违约金86000元；3.诉讼费用由韩剑峰承担。原审法院认为：牛俊勇、王华颍与韩剑峰签订的《二手房买卖协议》、《杭州市房屋转让合同》及补充协议均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应当认定为合法有效，对双方均具有约束力。现牛俊勇、王华颍要求韩剑峰继续履行《杭州市房屋转让合同》并办理过户手续，韩剑峰对此亦表示同意，故对牛俊勇、王华颍的上述诉讼请求，予以支持。本案的争议焦点在于韩剑峰是否存在违约行为。牛俊勇、王华颍认为，根据合同约定韩剑峰应在贷款审批通过后七个工作日内协助牛俊勇、王华颍办理过户手续，但韩剑峰一直拒绝办理，已构成违约。韩剑峰认为，根据合同约定，贷款审批通过后，中介应当以短信形式通知韩剑峰，韩剑峰直至本案诉至法院才获悉牛俊勇、王华颍的贷款审批�经通过，韩剑峰从未拒绝过户，并不存在违约。原审法院认为，根据牛俊勇、王华颍、韩剑峰以及中介方、银行签订的补充协议，牛俊勇、王华颍的贷款审批通过后首付款自监管账户支付给韩剑峰，韩剑峰已于2017年7月20日收到首付款，且中介方与韩剑峰在2017年7月20日以及之后存在多次通话记录，韩剑峰抗辩称中介方与其通话仅是告知首付款已转付的情况，并未告知牛俊勇、王华颍的贷款审批通过的事实不符合常理。虽然牛俊勇、王华颍并未能够提供有效证据证明中介方以短信形式通知韩剑峰，但合同中关于短信告知的内容目的在于要求中介方及时将贷款审批通过的情况告知韩剑峰以便及时办理过户手续，结合合同的履行情况及韩剑峰与中介方的通话时间，原审法院认定韩剑峰已获悉牛俊勇、王华颍贷款审批通过事宜。根据合同约定，韩剑峰应在贷款审批通过后七日内协助办理过户手续，但至今尚未办理，其行为已构成违约，应当承担相应的赔偿责任。原审法院综合考虑合同约定及履行情况、双方当事人的过错、牛俊勇、王华颍的实际损失等因素，酌情支持违约金30000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院于2018年1月30日判决：一、韩剑峰继续履行与牛俊勇、王华颍签订的《杭州市房屋转让合同》（合同编号：2017330110MM0005939），并于判决生效后十日内协助牛俊勇、王华颍办理位于杭州市余杭区房屋的产权变更登记手续；二、韩剑峰支付牛俊勇、王华颍违约金30000元，于判决生效后十日内付清；三、驳回牛俊勇、王华颍的其他诉讼请求。如未按判决指定的�间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8960元，减半收取4480元，由韩剑峰负担，于判决生效后七日内缴纳。宣判后，韩剑峰不服，向本院提起上诉称：一、原审法院认定韩剑峰违约错误。韩剑峰与牛俊勇、王华颍于2017年6月26日签订的《杭州市房屋转让合同》中第八条第3项约定：“甲、乙双方需在接到中介委托机构通知（短信形式）后7个工作日内：①到银行办理按揭手续并补齐所需材料；②到相关部门办理产权受理，缴纳相应税费等相关事宜；若有故意拖延造成过户期限顺延或不能过户视为违约。”而韩剑峰从未收到过中介机构以合同约定的短信通知，牛俊勇、王华颍也未提供证据证明中介机构已按合同约�形式通知韩剑峰办理过户登记手续，故合同中约定的过户期限并未产生，也就不存在过户期限顺延或不能过户的情形。原审法院认定韩剑峰违约错误，韩剑峰不存在违约的情形。原审法院主观臆断将本不属于韩剑峰的合同义务附加于韩剑峰。第一，虽然韩剑峰委托其妻子汤利明与牛俊勇、王华颍签订了《补充协议》等事宜并办理公证，但《补充协议》第一条仅约定在牛俊勇、王华颍银行按揭审批通过后，牛俊勇、王华颍同意向韩剑峰支付首付款。而第三条明确约定，若韩剑峰支取首付款后，出现银行贷款审批未通过或产权无法过户等情况，已支付的首付款由韩剑峰与牛俊勇、王华颍自行解决。该补充协议的第三条同时又说明即使收到对方的首付款也并不意味着对方的贷款手续获得审批通过。韩剑峰收到首付款，也不能证明牛俊勇、王华颍的银行审批手续就已经通过。且《杭州市房屋转让合同》中约定在中介机构以短信形式通知后7日内办理过户手续，而并不是韩剑峰在收到首付款后办理过户登记手续。第二，中介机构出具的《情况说明》仅有公章而无负责人签字或盖章，显然从形式上存在瑕疵。韩剑峰并未接到中介机构办理过户手续的正式短信通知，且该证据系牛俊勇、王华颍因诉讼案件向中介机构要求出具，并不能证明韩剑峰在诉讼前已经知晓银行审批通过的情况，也不能证明中介机构已经通知韩剑峰。第三，通话详单记录仅能证明中介机构确实与韩剑峰联系过，但原审法院认定中介机构必然已经通知韩剑峰办理过户登记手续，属于主观臆测。二、原审法院认定韩剑峰须承担违约金错误。在涉案房屋转让事宜中，原审法院未确认何日作为办理过户登记手续的基准日，就认定韩剑峰存在违约并判决韩剑峰承担违约金。牛俊勇、王华颍不存在任何损失，原审法院判决韩剑峰承担违约金30000元，不符合合同约定。综上，在合同履行过程中，韩剑峰并未收到中介机构按照《杭州市房屋转让合同》约定的办理过户通知，韩剑峰至上诉时也不清楚该在何时配合牛俊勇、王华颍办理过户登记手续。原审法院将中介机构的过错强加于韩剑峰并由韩剑峰承担违约责任，不符合客观事实，也无法律依据。故提起上诉，请求：1.撤销原审判决；2.改判驳回牛俊勇、王华颍的诉讼请求；3.二审案件受理费由牛俊勇、王华颍承担。在二审期间，韩剑峰表示同意继续履行合同，并明确上诉请求为：驳回牛俊勇、王华颍要求支付违约金的诉讼请求。针对韩剑峰的上诉，牛俊勇、王华颍答辩称：一、原审法院认定韩剑峰违约并无错误。双方签订的合同均为当事人真实意思表示，对双�均有约束力。韩剑峰在2017年7月20日收到首付款，且中介机构与韩剑峰存在多次通话记录，证明韩剑峰已获悉牛俊勇、王华颍贷款审批通过的事实。因此，韩剑峰应在审批通过后七个工作日内协助办理过户手续，但至今尚未办理，已构成严重违约。二、原审法院认定韩剑峰承担违约金并无错误。牛俊勇、王华颍多次与韩剑峰协商未果，无奈之下才诉至法院。为此，牛俊勇、王华颍损失了大量时间、金钱及精力。从2017年7月20日至今，已经将近一年时间，韩剑峰一直不愿配合处理此事，并且通过管辖权异议等程序拖延进度，给牛俊勇、王华颍造成了巨大损失。如果韩剑峰当时能按期配合办理过户手续，牛俊勇、王华颍早已取得房屋，无需在外继续租房生活，这么长时间的房租损失已经远超违约金。三、韩剑峰诉称补充协议第一条与第三条相互矛盾的事实并不存在。补充�议第一条中的银行按揭通过是指银行第一次审批通过，即可发放首付款；同时，韩剑峰应在7个工作日内办理过户，该条与购房合同的过户要求相吻合。而补充协议第三条是指，办理过户后银行上报过程中，不排除出现如本案韩剑峰不配合的情况。所以，两个条款并不冲突。综上，原审法院认定并无错误，请求驳回韩剑峰的上诉请求。二审期间，牛俊勇、王华颍向本院提交证据材料如下：情况说明1份，用以证明在2017年7月20日韩剑峰收到首付款后，房产中介机构员工顾雪美与韩剑峰有三次通话，要求韩剑峰过户，但韩剑峰要求加价，最后一次明确表示不管加多少钱都不卖了。牛俊勇、王华颍提交的证据，经韩剑峰质证：不符合证人证言的形式要件，真实性、合法性及关联性不予认可。本院经审查后认为，上述证据与在案有效证据及当事人陈述相互印证部分，可作为认定本案相关事实的依据。二审期间，韩剑峰未向本院提交新的证据材料。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。在二审期间，韩剑峰明确对原审判决第一项无异议，但认为其不应当承担违约金。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为韩剑峰是否构成违约以及是否应当承担违约金。首先，关于韩剑峰是否构成违约。根据《补充协议》约定，银行按揭审批通过后，牛俊勇、王华颍同意向韩剑峰支付首付款。本案中，协议约定的首付款已于2017年7月20日支付至韩剑峰�户。依据前述协议约定，韩剑峰应知晓在收到首付款时即意味着牛俊勇、王华颍的银行按揭审批通过。至于《补充协议》第一条与第三条，该两条的内容系针对不同情形进行的约定，相互之间并不冲突，韩剑峰对此提出的异议并不能成立。同时，结合中介机构与韩剑峰在首付款支付后存在多次通话记录的事实，牛俊勇、王华颍关于韩剑峰已知晓银行按揭审批通过的主张，应属合理，故予以采信。现韩剑峰亦确信牛俊勇、王华颍的银行按揭已审批通过。在此情形下，韩剑峰迟延办理房屋权属转移登记手续的行为，有违合同约定，构成违约。其次，关于违约金的承担。如前所述，韩剑峰的行为构成违约，应承担相应违约责任。依据《杭州市房屋转让合同》第八条约定，双方在交易过程中不得以任意理由拒绝履行合同约定的义务，否则视为违约，需向另一方支付违约金86000元。根据双方当事人的相关约定及请求，原审法院酌情对违约金进行了调整，较好地平衡了双方当事人之间的利益，且调整后的违约金数额尚在合理范围内，故应予以确认。综上，韩剑峰的上诉理由不能成立，本院不予采信。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由韩剑峰负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵为民审 判 员 徐 丹审 判 员 毕克来二〇一八年五月十六日法官助理 秦海龙书 记 员 张 琪??