山东省淄博市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）淄民一终字第493号
上诉人（原审原告、反诉被告）：董春，淄博博威陶瓷有限公司职工。
委托代理人：刘宁，山东明镜律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：淄博商厦股份有限公司（以下简称淄博商厦）。住所地：淄博市张店区金晶大道***号。
法定代表人：王亮方，总经理。
委托代理人：褚文颖，山东方卓律师事务所律师。
委托代理人：周苗苗，山东方卓律师事务所实习律师。
上诉人董春因房屋租赁合同纠纷一案，不服淄博市张店区人民法院（2015）张商初字第127号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人董春的委托代理人刘宁，被上诉人淄博商厦的委托代理人褚文颖、周苗苗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：被告淄博商厦承租的房屋系坐落于淄川区淄城路597号5号房，该房屋1层的产权人为案外人国成娥（共有人为路欣颖、路应波），该房屋2层的原产权人为案外人毕天琪，因债务纠纷，淄博市中级人民法院于2014年1月26日作出（2012）淄执字第69-2号执行裁定书，裁定将毕天琪名下的上述房地产所有权及相应的其他权利归买受人李娟所有。原告董春于2014年4月15日从李娟处购买了坐落于淄川区淄城路597号5号房2层的房屋，并于2014年4月16日取得了该房屋的产权证书，随后将该房屋的产权变更情况告知了被告，但原、被告双方未另行签订房屋租赁合同。
被告淄博商厦承租上述房屋最初是依据2010年5月14日与案外人国成娥、毕天琪签订的《房屋租赁合同》，该合同约定租赁期限为20年，即自2010年8月15日始至2030年8月15日止，租金第1-2年为90万元／年，第3-5年为130万元／年，第6-10年为160万元／年，第11-20年为180万元／年，租金于每年的2月底和8月底分两次支付。在该房屋租赁合同履行期间，被告淄博商厦亦按约定租金标准向案外人毕天琪、国成娥支付租金至2012年8月15日。因案外人毕天琪涉债务纠纷，淄博市中级人民法院于2012年7月16日从被告处调取了上述房屋租赁合同，并向被告送达了（2012）淄执字第69号执行裁定书和协助执行通知书，要求协助冻结被执行人毕天琪在被告处的租赁费，到期后将该租赁费汇入淄博市中级人民法院指定银行账户。2012年8月7日，经案外人国成娥、毕天琪与被告淄博商厦协商一致，对该合同的当事人及部分权利义务予以修改，由国成娥（甲方）、路欣颖（乙方）、路应波（丙方）、毕天琪（丁方）作为出租人就上述房屋与被告淄博商厦（戊方，承租人）另行签订一份《租赁合同》，约定出租人同意将坐落于淄博市淄川区淄城路597-5号一至二层的租赁物业及其配套设施设备出租予承租人，承租人同意承租，租赁期限自2012年8月15日起至2030年8月15日止，出租人从2012年8月15日开始计收租金，从计租日起每年度租金为：2012年8月15日至2015年8月15日为每年125万元人民币；2015年8月16日至2020年8月15日为每年155万元人民币；2020年8月16日至2030年8月15日为每年175万元人民币；支付时间：2012年8月15日至2030年8月15日期间的每年租金，分为两次支付，承租人应于每年的8月份与2月份支付半年的租金，每次支付当年租金数额的50%（遇法定节假日顺延）；支付方式：承租人以银行转帐或支票支付租金，每次向甲方、丁方各支付应付租金数额的50%；承租人向甲方支付租金后由甲、乙、丙三方自行决定租金如何分配，并由甲方向乙方、丙方支付，乙方、丙方不得再向承租人主张租金，承租人向甲方、丁方支付完租金即视为履行完毕本合同全部支付租金的义务，甲、乙、丙、丁四方关于租金的任何行为与承租人无关；出租人负责将公用事业户名自正式交付日起三日内过户至承租人名下，过户之前的一切责任和费用由出租人承担，过户之后，承租人在租赁物业内的公用事业费用按承租人实际用量单独计算，并由承租人自行向相关公用事业公司支付，物业管理费由出租人承担；若承租人无正当理由迟延支付租金，经出租人催告后十日内仍未支付的，则从催告后的第十一日起，每迟延一日，承租人向出租人支付所欠租金万分之二的违约金；双方同意，自本合同期限届满之日或经双方协商解除本合同之日、或出现本合同规定的合同终止的情形之日，承租人应在30日内将租赁物业交还出租人，并撤离所有人员，承租人对租赁物业的装修、添加和新增部分，可移动的有权拆除、移走，不能移动的可以协商转让给出租人，承租人在归还场地时应结清应缴租金及水、电费等费用；若因承租人的原因导致不能按时归还租赁物业，承租人应当支付逾期归还期间的租金、水、电费等全部费用，若因出租人的原因导致不能按时归还租赁物业，出租人不应计收自承租人迟延归还之日起的租金、水、电费等全部费用，如给承租人造成损失，还应赔偿承租人的全部损失；在本租赁期限开始后12个月后，如承租人在租赁物业内所经营店铺连续亏损达六个月，出租人同意为考虑双方的长期利益，在承租人书面通知出租人，并偿付出租人相当于当年度三个月租金的补偿金后终止本合同，但承租人不承担其它任何责任。该租赁合同签订之后，被告淄博商厦已按约定先后分五次向案外人国成娥支付租金至2015年2月15日，每次租金数额均为312500.00元，案外人国成娥亦向被告出具了收到条。另外，被告淄博商厦还分四次向淄博市中级人民法院指定银行账户汇入应付给毕天琪的租金312500.00元、291387.60元、272500.00元、312500.00元（毕天琪的租金已支付至2014年8月15日）。
另查明，原告董春向被告淄博商厦主张的租金系2014年8月16日至2015年2月15日期间的租金，被告淄博商厦应于2014年8月份向原告董春支付该笔租金，但被告实际是在诉讼中于2015年3月2日转账支付原告租金300000.00元（已扣除垫付的物业费12500.00元）。
再查明，被告淄博商厦淄川家电分公司自2014年1月至2015年3月经营一直处于亏损状态，被告于2015年4月14日向原告董春发出解除合同通知书，通知解除与毕天琪于2012年8月7日签订的租赁合同。随后，被告又于2015年5月13日再次向原告董春及案外人国成娥、路欣颖、路应波发出通知，要求原告及案外人于2015年5月15日与被告办理上述租赁房屋的交接手续。最终，原告董春及案外人于2015年6月13日与被告淄博商厦进行了上述租赁房屋的交接。
原审法院认为，本案主要争议焦点是：处理原、被告之间的房屋租赁纠纷是依据2010年5月14日签订的《房屋租赁合同》，还是依据2012年8月7日签订的《租赁合同》。
被告淄博商厦承租淄川区淄城路597号5号房最初确系依据2010年5月14日与案外人国成娥、毕天琪签订的《房屋租赁合同》，且淄博市中级人民法院于2012年7月16日基于协助执行需要亦从被告处调取过该房屋租赁合同，当时被告淄博商厦已按合同约定向出租人支付租金至2012年8月15日。在上述房屋租赁合同履行过程中，案外人国成娥、毕天琪与被告淄博商厦于2012年8月7日经协商一致，对该合同的当事人及部分权利义务予以修改，由国成娥、路欣颖、路应波、毕天琪作为出租人就上述房屋与被告淄博商厦另行签订一份《租赁合同》。该租赁合同签订后，被告淄博商厦已按约定先后分五次向案外人国成娥支付租金至2015年2月15日，每次租金数额均为312500.00元，案外人国成娥亦向被告出具了收到条。另外，被告淄博商厦还分四次向淄博市中级人民法院指定银行账户汇入应付给毕天琪的租金312500.00元、291387.60元、272500.00元、312500.00元。从被告淄博商厦支付上述租金的具体情况来看，其双方实际系按照2012年8月7日签订的《租赁合同》履行，即2012年8月7日签订的《租赁合同》已替代了2010年5月14日签订的《房屋租赁合同》。原告董春从李娟处购买的淄川区淄城路597号5号房2层的房屋系由淄博市中级人民法院变卖原所有权人毕天琪名下的上述房地产而来，因此，毕天琪在2012年8月7日签订的《租赁合同》中的权利和义务应由房屋买受人即原告董春予以承继，处理本案原、被告之间的房屋租赁纠纷亦应依据2012年8月7日签订的《租赁合同》。对于原告董春主张《房屋租赁合同》系淄博市中级人民法院提供给买受人李娟的，其向李娟购买该房屋时亦通过代理人从淄博市中级人民法院调取了相关档案资料，二者相互印证，基于对淄博市中级人民法院的绝对信任，及对《房屋租赁合同》相关约定的充分了解，才购买了该房屋，原、被告之间有效的合同只能是2010年5月14日的《房屋租赁合同》，即便2010年5月14日的《房屋租赁合同》系淄博市中级人民法院执行案件存档的合同，合同在法院存档并不能限制合同当事人今后对合同内容进行变更、修改，合同当事人对合同进行变更、修改后对合同各方均具有约束力，原告对此存在认识错误或理解偏差，故对原告的该项主张不予采纳。
原告董春诉求的租金系2014年8月16日至2015年2月15日期间的租金，依据2012年8月7日签订的《租赁合同》，租金数额为312500.00元，被告应于2014年8月份支付，但被告实际系在诉讼中于2015年3月2日扣除垫付的物业费12500.00元向原告董春转账支付租金300000.00元，存在迟延履行情形。对于原告诉求的逾期付款违约金，应自2014年9月1日至2015年3月2日，以所欠租金300000.00元为基数，按《租赁合同》约定的日万分之二计算，具体数额为10800.00元，原告主张的逾期付款违约金432250.00元，与事实不符，不予采纳，并依法予以纠正。
对于被告淄博商厦反诉请求解除其与原告董春之间的《租赁合同》，因《租赁合同》约定“在本租赁期限开始后12个月后，如承租人在租赁物业内所经营店铺连续亏损达六个月，出租人同意为考虑双方的长期利益，在承租人书面通知出租人，并偿付出租人相当于当年度三个月租金的补偿金后终止本合同”，而被告淄博商厦淄川家电分公司自2014年1月至2015年3月经营一直处于亏损状态，被告已于2015年4月14日向原告董春发出解除合同通知书，且被告于2015年5月13日再次发出交接通知后，原、被告已于2015年6月13日对租赁房屋进行了交接，本案《租赁合同》实际已终止，故对被告的该项反诉请求予以支持，但被告应按约定支付原告相当于当年度三个月租金的补偿金。
在本案诉讼中，租赁房屋自2015年2月16日至2015年6月13日的租金已产生，但被告尚未支付，经原审法院向被告释明，被告亦同意支付，并请求在本案中一并处理，对此予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十八条、第一百零七条的规定，判决：一、被告淄博商厦股份有限公司于判决生效后十日内向原告董春支付逾期付款违约金10800.00元；二、驳回原告董春的其余诉讼请求；三、解除原告董春与被告淄博商厦股份有限公司之间的《租赁合同》（系案外人毕天琪等与被告于2012年8月7日签订），被告淄博商厦股份有限公司支付原告董春补偿金156250.00元（限判决生效时给付）；四、被告淄博商厦股份有限公司于判决生效后十日内支付原告董春租金208333.00元（自2015年2月16日至2015年6月13日）。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11373.00元，由原告承担4856.00元，被告承担6517.00元；反诉案件受理费100.00元，由原告承担50.00元，被告承担50.00元。
董春不服原审判决，向本院提起上诉称：请求将本案发回重审或查清事实后依法按照2010年5月14日签订的《房屋租赁合同》第三条、第八条的相关约定改判被上诉人承担的租金、违约金、补偿金及反诉部分应承担租金的支付义务。事实与理由为：一、原审判决认定处理上诉人与被上诉人之间房屋租赁纠纷的依据是2012年8月7日签订的《租赁合同》（以下简称“2012年合同”）而非2010年5月14日签订的《房屋租赁合同》（以下简称“2010年合同”）错误。“2010年合同”版本是上诉人从涉案房屋前房主李娟手中依法获取，李娟基于该合同的相关约定，才从淄博市中级人民法院依法购买，上诉人购买涉案房屋时向淄博市中级人民法院对李娟提供资料的真实性进行核实，核实结果和李娟提供资料真实性完全一致。上诉人手中持有的“2010年合同”，归根结底是由淄博市中级人民法院提供，作为一名普通的购买人，通过法院获取变卖房屋的真实信息是唯一可靠的途径，上诉人基于对法院绝对信任，基于对“2010年合同”的充分了解，才购买了涉案房屋。且对房屋基本情况进行调查，收集材料具备准确性、稳定性也是法院执行必然要进行的工作，据此评估单位才能作出客观真实、科学合理的评估报告，评估价格才具有参考价值。一审庭审时，被上诉人陈述前后矛盾，评估单位估价作业的时间在2012年8月11日至2012年8月20日，评估报告参照作价并附卷的合同版本也是“2010”年合同。一审法院未就“2010年合同”是否终止履行、“2012年合同”是否真实存在向房主国成娥、毕天琪进行调查。通过上诉人向国成娥核实，国成娥称其从未与被上诉人签订与“2010年合同”相悖的其他合同。2014年4月30日，国成娥与上诉人就“2010年合同”所涉房屋的事宜签订协议书，证明“2012年合同”根本不存在，是被上诉人事后伪造。但因国成娥拒绝出庭作证，上诉人向原审法院递交了向国成娥调查取证的申请书，但原审法院未进行任何核实。二、即便“2012年合同”存在，该合同签订违背了诚实信用原则，合同不具备任何法律效力。从“2012年合同”的签署时间来看，淄博市中级人民法院对查封房屋进行评估拍卖期间，查封房屋的双方当事人对“2010年合同”内容作了大幅修改，极大扩大了出租方义务，缩小了承租方义务，不仅违背了常规，而且对于房屋买受人是极大的损害和不公平，不排除被上诉人诱导涉案房屋原房主毕天琪与其变更合同条款并签订合同的可能性，因为无论什么样的合同条款，对毕天琪而言已丧失实际享有的权利，对之后的买受人影响巨大。不管该合同签订时间为何时，法院把“2010年合同”提供给李娟，李娟又提供给上诉人，这份合同就是对本案上诉人、被上诉人双方唯一具有约束力的合同。综上，请求二审查明事实，依法作出公正处理。
被上诉人淄博商厦答辩称：原审法院认定约束双方当事人之间的权利义务的合同系“2012年合同”，并据此作出判决正确。2010年5月14日，国成娥、毕天琪与答辩人签订了《房屋租赁合同》，对租金及其他内容进行了约定。2012年7月16日，答辩人收到淄博市中级人民法院送达的协助执行通知书，因齐商银行共青团支行申请强制执行淄博圣威食品销售有限公司、毕天琪金融借款合同纠纷一案，要求答辩人将应支付给毕天琪的租金汇入法院指定账户。2012年8月7日，经国成娥、毕天琪与答辩人协商一致，对合同各方的部分权利义务进行修改，由国成娥、路欣颖、路应波、毕天琪和答辩人签订了《租赁合同》，之后，双方按照“2012年合同”开始履行。上诉人作为房屋的继受人，应当按照“2012年合同”约定履行毕天琪相关权利义务。上诉人认为“2010年合同”系从法院调取的归档合同，故认定该合同为目前对上诉人、答辩人具有约束力的合同，该主张无任何事实和法律依据。
本院二审查明的事实与一审查明事实一致，予以确认。
上述事实，有产权、产籍档案证明、（2012）淄执字第69-2号执行裁定书、房屋买卖合同、房权证书、2010年5月14日《房屋租赁合同》、（2012）淄执字第69号执行裁定书及协助执行通知书、2012年8月7日《租赁合同》、电子转账凭证、转账支票存根、收到条、利润表（2014年1月至2015年3月）、解除合同通知书及邮件回执、通知及双方当事人当庭陈述等在卷为证。
本院认为，双方当事人在二审中争议的焦点问题为双方就涉案房屋权利义务的认定依据问题。上诉人董春主张双方应当依据“2010年合同”的相关内容对双方的权利义务进行认定，其理由为该合同在法院存档，其系基于该合同而购买涉案房屋，“2012年合同”不真实。二审庭审后，上诉人董春申请国成娥出庭作证，欲证明“2012年合同”中国成娥的签字不是其本人书写，“2010年合同并未终止履行”。但因上诉人董春既未在二审开庭前向本院递交证人出庭作证的书面申请，亦未在庭审时提供新证据。庭审结束后，举证期限亦已经届满，故对上诉人董春的该项申请，本院未予准许。本案中，上诉人董春系从案外人李娟处购得涉案房屋，案外人李娟系在法院对涉案房屋进行变卖时购得。而法院变卖涉案房屋系为了实现申请执行人的合法权益，买受人购买房屋系为了取得房屋的所有权，上诉人董春亦基于对房屋买卖合同的履行取得了涉案房屋的所有权，实现了其合同目的。而对于房屋的相关使用收益，因涉案房屋在上诉人董春及案外人李娟购买前，原房屋所有权人已将涉案房屋租赁给被上诉人淄博商厦，故原房屋所有权人就涉案房屋的租赁事宜所签订的协议对房屋的买受人具有约束力。“2012年合同”的签订并未违反法律、行政法规的强制性规定，亦未侵犯第三人的合法权益，上诉人董春未能提供证据证明该合同不客观真实，故该合同对合同签订人及涉案房屋的买受人具有约束力。通过原审法院查明的2012年8月之后被上诉人淄博商厦向出租人缴纳的房屋租赁费数额等相关事实，能够认定合同各方已经在按照“2012年合同”进行履行，且案外人国成娥在收取了相关租赁费亦未提出异议。上诉人董春与案外人国成娥虽于2014年4月签订协议书，约定租金按“2010年合同”进行分配，但该合同未有被上诉人淄博商厦的签章确认，上诉人董春亦未提供证据证明该协议书内容得到了被上诉人淄博商厦的认可。因此，在“2012年合同”已经实际履行的情况下，本案双方当事人就涉案房屋的相关权利义务应当依照“2012年合同”进行认定。上诉人董春因“2010年合同”在法院存档，故双方应当依照该合同履行的理由于法无据，本院不予支持。综上，上诉人董春的上诉主张不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7997.00元，由上诉人董春负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李兴民
代理审判员 侯 康
代理审判员 赵树一
二〇一五年十月十二日
书 记 员 宋金来