江苏省苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0508民初4564号
原告：苏州市永捷商业经营管理有限公司，住所地苏州市姑苏区广济南路19号。
法定代表人：花红兵，董事长。
委托诉讼代理人：顾新华，江苏经权律师事务所律师。
委托诉讼代理人：董小锋，江苏经权律师事务所律师。
被告：苏州玛利娅文化传播有限公司，住所地苏州市姑苏区广济南路19号（西城永捷A101商铺）。
法定代表人：曾令香，执行董事。
被告：曾令香。
委托诉讼代理人(代理以上两被告)：刘迪，北京市中银（苏州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人(代理以上两被告)：蒋信阳，北京市中银（苏州）律师事务所律师。
原告苏州市永捷商业经营管理有限公司(以下简称为苏州永捷公司)与被告苏州玛利娅文化传播有限公司(以下简称为苏州玛利娅公司)、曾令香房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月18日立案后，依法适用简易程序，于2016年8月26日公开开庭进行了审理。原告苏州永捷公司的委托诉讼代理人董小锋、被告苏州玛利娅公司、曾令香共同委托的代理人刘迪、蒋信阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苏州永捷公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告向原告支付2016年6月4日至7月3日期间的租金32193元；2、判令两被告向原告支付2016年7月4日至9月11日期间的房屋使用费74043.90元；3、判令两被告赔偿该商铺空置期间损失96579元（按照三个月租金计算）。事实与理由：2015年3月20日，被告曾令香与原告签订租赁合同，约定被告曾令香租赁原告管理的苏州市广济南路19号西城永捷生活广场1层A101商铺开办蒙特梭利早教（儿童早教），租赁期限三年，自2015年4月20日至2018年4月19日。2015年7月3日，被告曾令香与原告、被告苏州玛利娅公司签订补充协议，约定将该租赁合同的租赁方变更为被告苏州玛利娅公司，被告曾令香是该公司的法定代表人，承诺共同承担责任。根据合同约定，被告应当在2016年5月25日前支付2016年6月4日至9月3日期间的租金及同期的物业管理费。经催缴后，被告拒不缴纳。2016年7月1日，因被告拒付房租，原告向被告发出书面通知，要求自7月4日起解除双方的租赁合同并办理解约手续，被告收到通知后拒不归还商铺，原告只得起诉至本院。
被告苏州玛利娅公司、曾令香辩称：1、两被告同意解除与原告间的租赁合同；2、两被告对2016年6月4日至7月3日间租金以及后续已产生的房屋使用费真实性没有异议。3、空置损失有异议，实际损失并未产生。4、合同无法履行，是基于两被告与案外人蒙特梭利（上海）投资管理股份有限公司之间的企业联营关系，案外人单方面解约且存在重大违约行为，故上述损失应由案外人承担。
经审理查明：2015年3月20日，原告（甲方）与被告曾令香（乙方）签订租赁合同一份，约定甲方将位于苏州市广济南路19号西城永捷生活广场1层A101商铺出租给乙方用于儿童早教，该物业面积为560平方米，租赁期限为36个月，自2015年4月20日起至2018年4月19日止，商铺的交付标准为毛坯，装修期与免租期为2015年4月20日至6月3日。租金以三个月为一个缴付周期，乙方于每期期满前10日支付下一期的租金。其中2016年4月20日至2017年4月19日的年租金为386316元，租赁保证金为95387元，若撤店后产生未结费用，从保证金中扣除。关于合同的解除，合同约定乙方拖欠租金、物业管理费等达十五天以上的，视为乙方违约，甲方有权解除合同。合同还对其他事项作了约定。合同签订后，甲方按约将商铺交付乙方，乙方进行装修并开展经营活动。
2015年7月3日，原告（甲方）与被告曾令香（乙方）、被告苏州玛利娅公司（丙方）签订补充协议，约定甲方与乙方于2015年3月20日签订的租赁合同自本协议签订之日起承租方由乙方变更为丙方，合同所规定的乙方的权利和义务由丙方享有和承担。乙方与丙方承诺并保证甲方的权利不因承租方的变更而受到任何不利影响，否则由乙方与丙方负责赔偿甲方的损失。原乙方按合同给予甲方的款项乙方承诺是乙方代丙方支付的款项，由甲方与丙方结算。原甲方交与乙方的租赁保证金收据自本协议签署之日起后七日内由乙方转交给丙方，待丙方退租后，甲方应承担按照租赁合同向丙方返还租赁保证金的义务。
2016年6月22日，原告向两被告发律师函，向被告催讨2016年6月4日至9月3日的租金96579元及同期物业管理费51100元，要求被告收到函后一周内支付。被告收到该函后并未按要求支付。
2016年7月1日，原告向两被告再次发律师函，通知被告因被告未按约支付2016年6月4日至9月3日的租金96579元及同期物业管理费51100元，超过合同约定的15天，故通知被告于2016年7月4日起解除双方的租赁合同，并要求7月7日前将商铺恢复原状归还原告，之后被告收到了该函，但并未及时归还商铺。
审理中，双方确认2016年6月4日前的租金已结清，之后的租金至今未付，两被告对于合同于2016年7月4日解除没有异议。庭后，原告向本院书面表示本案所涉商铺被告已于2016年9月11日迁出，不再主张迁出及之后的使用费。
上述事实，由原告提供的租赁合同、补充协议、律师函及送达凭证以及当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。
本院认为，苏州永捷公司与曾令香所签订的租赁合同及苏州永捷公司、曾令香、苏州玛利娅公司所签订的补充协议系各方的真实意思表示，不违反法律、行政法规中的效力性强制性规定，依法成立并生效，各方均应恪守。因曾令香同意对租赁合同与苏州玛利娅公司共同承担责任，故租赁合同及补充协议对曾令香有约束力。关于两被告抗辩应当由案外人承担责任的意见，本院认为，合同具有相对性，原告有权向两被告主张合同权利，至于两被告与案外人之间的法律关系不能对抗原告，故两被告的该意见，没有法律依据，本院不予采纳。
关于合同解除的问题。根据补充协议约定，苏州玛利娅公司于2015年7月3日起成为租赁合同中的承租方，享有合同项下的权利并承担相应的义务。根据合同约定，苏州玛利娅公司应当于2016年5月25日前支付2016年6月4日至9月3日期间的租金96579元及同期物业管理费，但苏州玛利娅公司至今未付。根据合同约定，苏州玛利娅公司拖欠租金达15天的，苏州永捷公司有权解除合同，截至2016年7月1日，苏州玛利娅公司拖欠租金的时间超出15天，苏州永捷公司有权解除合同，苏州永捷公司发函通知苏州玛利娅公司双方的租赁合同于2016年7月4日解除，两被告对于该合同解除时间亦无异议，故本院确认租赁合同于2016年7月4日解除。合同解除之后，苏州玛利娅公司应当返还商铺给苏州永捷公司。本案中苏州玛利娅公司已于2016年9月11日将租赁商铺返还苏州永捷公司，对此，本院予以确认。
关于租金的问题。苏州永捷公司主张两被告支付2016年6月4日至7月3日期间的租金32193元，两被告对此无异议，故苏州永捷公司的该项诉讼请求，本院予以支持。
关于房屋使用费的问题。苏州永捷公司主张两被告向苏州永捷公司支付2016年7月4日至9月11日期间的使用费74043.90元，被告对此无异议，故苏州永捷公司的该项诉讼请求，本院予以支持。
关于空置期间的损失问题。苏州永捷公司主张两被告赔偿该商铺空置期间损失96579元（相当于三个月租金），两被告认为实际损失并未产生，存在异议。本院认为，双方合同系苏州玛利娅公司违约导致合同解除，应承担相应的赔偿责任。合同解除对苏州永捷公司造成的主要损失是苏州玛利娅公司返还房屋之日至苏州永捷公司将房屋重新出租他人期间的空置损失，现两被告虽然提出异议，但并未提供证据证明苏州永捷公司及时将房屋出租给了他人，考虑到苏州玛利娅公司的违约程度，本院酌定两被告赔偿苏州永捷公司相当于一个半月租金的空置损失48290元，超出的部分，本院不予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告苏州玛利娅文化传播有限公司、曾令香于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市永捷商业经营管理有限公司2016年6月4日至7月3日期间的租金32193元；
二、被告苏州玛利娅文化传播有限公司、曾令香于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市永捷商业经营管理有限公司2016年7月4日至9月11日期间的房屋使用费74043.90元；
三、被告苏州玛利娅文化传播有限公司、曾令香于本判决生效之日起十日内赔偿原告苏州市永捷商业经营管理有限公司房屋空置损失48290元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4342元，减半收取计2171元，由原告负担517元，由两被告负担1654元，两被告负担的部分于本判决生效之日起10日内直接支付给原告。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。
代理审判员 郏献涛
二〇一六年九月三十日
书 记 员 周苏彦