北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第05074号
上诉人（原审原告、反诉被告）宋晓明，男，1963年5月15日出生。
被上诉人（原审被告、反诉原告）马江波，男，1978年11月7日出生。
上诉人宋晓明因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2015）西民初字第2458号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年12月，宋晓明起诉至原审法院称：2010年6月11日，我与马江波签订了《商铺租赁合同》（下称租赁合同），我将自己名下位于北京市×××144号的房屋（下称涉案房屋）租赁给马江波使用。双方在合同第六条第二款中约定：“租赁期间，乙方如欲将租赁房屋转让给第三方使用，必须征得甲方的同意。”在合同第七条第一款中约定：“合同违约金为人民币一万六千元整。”2012年2月22日，马江波在未经我同意的情况下，将涉案房屋转让给了第三方杨××使用。2012年10月19日，我与马江波又续签了前述合同，将涉案房屋续租给马江波使用。双方在合同第六条第二款中约定：“租赁期间，乙方如欲将租赁房屋转让给第三方使用，必须征得甲方的同意。”在合同第七条第一款中约定：“违约金双方约定为人民币两万元整。”2012年11月7日，马江波在未经我同意的情况下，继续将涉案房屋转让给第三方杨××使用。我是2014年4月份左右才知道马江波将涉案房屋转租。我认为，马江波履行合同期间违反了前述两份合同的第六条第二款的约定，根据第一份合同第七条第一款的约定，我请求法院依法判令马江波给付违约金1.6万元，诉讼费由马江波承担。
马江波答辩并反诉称：宋晓明所述签两份合同的时间、租赁期限、房屋地址和合同条款均没有异议。宋晓明主张与我签署的2010年7月1日至2013年6月30日的第一份合同，在履行过程中并无争议和纠纷，现合同已经履行完毕，并且宋晓明还欠我1.6万元的押金没有返还。宋晓明要求我给付违约金是没有理由的。合同第七条第三款明确约定，只有在一方违约提前解除合同的情况下，另一方才有权利主张自己的合法权益。合同没有约定一方违约即给付违约金，合同约定给付违约金的前提只有在解除合同的情况下。我没有提前解除合同，故不应该给宋晓明违约金。另外，合同没有约定转租构成违约，并支付违约金。我是将房屋转租给第三方使用，但是我没有将房屋转让给第三人使用，我理解的转让是所有权的转让。我是在2012年2月22日，将涉案房屋转租给杨××使用了，但是我将房屋转租给第三方使用，征得了宋晓明的同意。我大约是在2012年2月22日之前，口头征求过宋晓明意见，宋晓明同意我转租，但没有写书面的东西。2013年4月份，宋晓明已经知道我转租了房屋。2013年4月份，宋晓明去找次承租人，可以证明宋晓明已经知道我转租了房屋，但是我没有证据证明宋晓明同意转租。现我不同意宋晓明的诉讼请求，理由是我没有违约，我没有将房屋转让给第三方使用，我是转租给第三方使用，转租给第三方使用不是违约行为。同时，我提出反诉要求宋晓明退还1.6万元的押金，本案全部的诉讼费用由宋晓明承担。理由是：2010年6月11日，我租赁涉案房屋，租赁期限为3年。合同签订后，我给付了宋晓明1.6万元的押金，现合同已经履行完毕，宋晓明没有返还该押金。
针对马江波的反诉，宋晓明辩称：双方签订第一份合同后，我确实收了马江波1.6万元的房屋押金，但是由于马江波未及时支付房租，该押金折抵了2013年5月、6月份的房屋租金。另外，虽然马江波强调“转让”和“转租”不是一个性质，但是实际上都是将房屋转给第三人使用。综上，我不同意马江波的反诉请求。
原审法院经审理认为：当事人应当按照合同约定，全面履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。法院根据查明的事实和马江波的陈述，可以认定马江波违约将涉案房屋转租他人，但是双方在租赁合同中，并未约定违约转租房屋的后果及违约责任。双方虽然在租赁合同中约定了1.6万元（押金）违约金，但是该约定是限制在一方无故解除合同的违约约定，并非对马江波转租行为的违约约定。现宋晓明以马江波转租为由，要求马江波支付1.6万元的违约金没有合同根据及法律依据，法院不予支持。双方于2010年6月11日签订的租赁合同已经履行完毕。依据双方合同约定和马江波所持的收条，宋晓明收取的1.6万元押金本应予以退还，但是，在（2014）西民初字第17475号案件中，马江波已经认可该1.6万元的押金已经折抵了租金；庭审中，根据双方对银行账的核对，在整个的租赁合同履行中，马江波欠付宋晓明的租金，超过了押金的数额。故此法院认定，马江波已经用履行合同的1.6万元押金折抵了租金，该押金应当视为已经退还。故对马江波反诉要求宋晓明再退还1.6万元押金的诉讼请求，法院亦不予支持。据此，原审法院于2015年3月20日判决：一、驳回宋晓明的诉讼请求；二、驳回马江波的反诉请求。
判决后，宋晓明不服，上诉至本院称：原审判决认定马江波构成违约，根据我与马江波签订的租赁合同第十一条的约定，我有权要求马江波赔偿违约金，故要求撤销原判，依法改判支持其诉讼请求。马江波同意原判。
经审理查明：2010年6月11日，宋晓明作为甲方与马江波作为乙方签订了租赁合同，约定：甲方涉案房屋，建筑面积21.23平方米的商铺出租给乙方，租赁期间自2010年7月1日至2013年6月30日；乙方每年给付3000元管理费，每月租金8000元，一次缴纳3个月租金，同时交纳1.6万元押金（合同期满退还押金）。租赁合同还约定：租赁期间，乙方欲将租赁房屋转让给第三方使用，必须征得甲方同意，取得使用权的第三方即称为本合同的当然乙方，享有原乙方的权利，承担原乙方的义务。租赁合同第七条约定：合同生效之日起，乙方给付甲方两个月的押金（即违约金）1.6万元整，如甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为甲方违约，甲方赔偿乙方合同期内的预期收益并返还双倍（押金）违约金；如乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方赔偿甲方合同期内的预期收益并不再索要给付的（押金）违约金。租赁合同第十一条约定：本合同双方签字盖章后生效，如一方违约，另一方有权向违约方要求赔偿违约金。
同日，马江波支付了宋晓明押金1.6万元、租金2.4万元和一年期间的管理费3000元，宋晓明给马江波书写了收条。马江波表示其后的租金和管理费，是通过银行汇款的方式支付的宋晓明，并且已经付清；宋晓明否认马江波的该陈述，表示由于马江波未及时支付租金，1.6万元的押金已经折抵了租金。由于马江波不能提供银行汇款的单据，原审法院根据马江波的申请，调取了马江波的银行卡账目往来的记录。审理中，双方经对账确认，马江波给宋晓明汇款共计25.35万元。
2014年，马江波因房屋租赁合同纠纷，曾将宋晓明起诉至原审法院，该案案号为（2014）西民初字第17475号。在该案中，马江波曾认可上述的1.6万元的押金已经折抵了租金。
另查，在上述租赁合同履行期间，双方又于2012年10月19日续签了一份租赁合同，租赁期间自2013年7月1日至2016年6月30日。
2012年2月22日，马江波将涉案房屋转租给了案外人杨××使用，租金为每月12500元。马江波称在转租前，曾口头告知了宋晓明并征得了宋晓明的同意。宋晓明对此不予认可，并称自己实际于2014年4月才知道马江波将涉案房屋转租他人。审理中，马江波提供了与案外人杨××的通话录音、与宋晓明之母的通话录音，以此证明宋晓明知道马江波转租了涉案房屋。但该录音的对话内容均是宋晓明不同意马江波转租的意思表示，另外也无法确定该录音的具体录制时间。
上述事实，有《商铺租赁合同》、马江波与杨××签订的商铺租赁合同、马江波收取杨××装修使用费的收条、马江波与杨××的通话录音、押金收条、原审法院（2014）西民初字第17475号案件庭审笔录复印件、原审法院（2014）西民初字第17475号民事判决书、本院（2014）二中民终字第9138号民事判决书及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
经查，宋晓明与马江波于2010年6月11日签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。
关于马江波是否构成违约的问题，根据查明的事实，马江波承租涉案房屋后，将涉案房屋转租给案外人杨××使用。根据租赁合同约定，马江波如将涉案房屋转让给第三方使用，须征得宋晓明同意。虽马江波辩称转租不是转让，但根据租赁合同的性质，可以确认合同中的转让实为转租，故马江波的该项抗辩明显不能成立。现马江波提供的录音资料不能证明其转租行为已征得宋晓明同意，故对马江波辩称其已征得宋晓明同意的抗辩意见，本院不予采信。马江波未经宋晓明同意，擅自将涉案房屋转租他人，对宋晓明构成合同违约，应对宋晓明承担违约责任。
关于马江波的违约行为是否应赔偿违约金的问题，马江波主张租赁合同第七条对违约金的适用条件作出了约定，即一方在对方没有违约的情况下提前解除合同才可适用该违约金条款，因此其转租行为不应适用该条款；宋晓明则主张除租赁合同第七条外，合同第十一条对违约金的适用也作出了约定，即一方违约的情况下对方有权要求违约方赔偿违约金，因此马江波应赔偿违约金。经查，双方租赁合同第七条、第十一条对违约责任均作出了约定。租赁合同第七条虽对违约金的适用情形作出了具体约定，但并未将违约金的适用情形限定为第七条约定的情形，且合同第七条与合同第十一条并不存在相互矛盾之处，故租赁合同第七条、第十一条均应作为租赁合同不可分割的一部分，对双方当事人具有法律约束力。现马江波的转租行为构成违约，宋晓明有权要求其赔偿违约金。故对宋晓明要求马江波赔偿违约金的诉讼请求，本院予以支持。
关于马江波应赔偿违约金的数额，根据双方租赁合同约定，违约金数额为两个月的租金即1.6万元，该数额并未过分高于宋晓明的实际损失，且马江波以12500元的价格转租涉案房屋所获得的收益远高于1.6万元。故宋晓明要求马江波赔偿1.6万元违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。
综上所述，原审判决认定事实有误，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持北京市西城区人民法院（2015）西民初字第2458号民事判决第二项；
二、撤销北京市西城区人民法院（2015）西民初字第2458号民事判决第一项；
三、马江波于本判决生效后十日内给付宋晓明违约金一万六千元。
一审案件受理费100元，由马江波负担（于本判决生效后7日内交纳）；反诉案件受理费100元，由马江波负担（已交纳）。二审案件受理费200元，由马江波负担（于本判决生效后7日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘苑薇
代理审判员 刘永民
代理审判员 赵 振
二〇一五年六月十八日
书 记 员 刘梓晨