上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）普民四（民）初字第2977号
原告上海虹益企业管理有限公司，住所地上海市祁连山路689号1号楼1-203室。
法定代表人廖学炎，职务总经理。
委托代理人金天立，上海泓盛律师事务所律师。
被告段术平，男
原告上海虹益企业管理有限公司与被告段术平房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海虹益企业管理有限公司的法定代表人廖学炎及委托代理人金天立，被告段术平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海虹益企业管理有限公司诉称，2008年7月17日，原告与被告的弟弟段术勇签订房屋租赁合同，原告将位于本市真南路1735弄208号部分房屋出租给段术勇，合同中约定了租赁期限、租金及支付方式、水电费结算等双方的权利、义务。2010年9月1日，被告和段术勇通知原告该房屋由被告承租，并承担相应的责任，原告表示同意。另，被告还向原告承租其他六间房屋。从2012年12月至今，被告拖欠租金人民币（以下币种均为人民币）90255元，水电费21136元，原告多次催讨无果。因被告的行为违反了合同约定和法律规定，鉴于合同约定的租期届满，被告应搬清房屋内物品，结清费用，归还房屋，为维护合法权益，提起诉讼，要求法院判令：1、被告清除所承租的本市真南路1735弄208号（包括门面二间）、75号东面门卫室外二小间房屋内物品，结清2014年2月24日前应付的水电费34172.50元，归还房屋；2、被告给付所欠房屋租金90255元；3、被告给付原告垫付的水电费21136元；4、被告给付原告房屋使用费（按每日314元计算，从2013年9月1日起算至判决日止）；5、诉讼费由被告承担。
被告段术平辩称，本人没有使用未签过约的208号的二间门面，转承租208号房屋后，对房屋进行整体改建，分割七十间房间后再次转租经营。双方合同于2013年7月31日到期，但当年初房屋租用人知晓该地块将要动迁后就已不再租用。原告在动迁过程中，得到动迁补偿款后也未对被告补偿，现房屋处于闲置状况，对原告主张所欠费用未经核实，但原告应补偿被告70万元，故不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，上海市真南路1735弄208号房屋产权人系上海圣潮投资有限公司，建筑面积4359.84平方米。2008年5月16日，原告与产权人上海圣潮投资有限公司签订一份《租赁合同》，该合同约定由原告向产权人承租上海市真南路1735弄208号房屋，建筑面积约4302.84平方米（以实际丈量为准）。租期为五年，自2008年8月1日始至2013年7月30日止。
2008年7月17日，原告（甲方）与被告的弟弟段术勇（乙方）签订《租赁合同》，原告将位于上海市真南路1735弄208号，建筑面积（380＋54）平方米，出租给乙方作为厂房使用。租赁期限为五年。自2008年9月1日至2013年7月30日止。租赁期满，甲方有权收回该租赁物，包括乙方的不动产投入乙方应如期返还。乙方需继续承租的，则应于租赁期满前6个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。甲乙约定，该租赁物年租金计93075元，自2011年9月1日起每二年为一期递增10%，即2011年9月1日至2013年7月30日，租金为102380元。租金从2008年9月1日起开始计算。乙方按季度支付租金，双方协议签订后，乙方须向甲方支付第一季度的租金23268元。甲、乙双方约定，签约后，乙方应支付甲方履约保证押金，保证押金为7756元，并约定水价3.10元、电每度1.40元。租赁期满或本合同终止时，乙方应按甲方的要求立即归还甲方的租赁物及其上附着的固定设施，租赁物及其上附着的固定设施必须是完整的（乙方投入的所有固定建筑物等，除预先经甲方同意外），不能有人为的拆卸、移动和损坏。被告的弟弟段术勇按约取得房屋后即投资对房屋进行改建分割66间房间，继续转租经营。
2008年8月24日，原告（甲方）与被告（乙方）还签订一份《房屋租赁协议书》，该协议约定由被告承租上海市真南路1735弄208号厂区东面门卫室外二小间，作为办公使用。租期为2008年8月24日至2009年8月23日止，年租金为12000元，租金从计租日计算。乙方按季度支付，签约后，乙方向甲方支付一个季度租金3000元，并支付房屋押金1000元。
2008年9月1日，原告（甲方）与被告段术平（乙方）签订《房屋租赁协议书》。该协议约定被告承租上海市真南路1735弄208号厂区北面一楼1-3号作为办公使用。租赁期限为2008年9月1日至2009年8月30日止，租赁期满甲方有权收回租赁物，及乙方投入的不动产，乙方需继续承租的，则应于租赁期满前三个月向甲方提出续租书面的要求。经甲方同意后，重新签订租赁合同，在同等条件下，乙方有优先承租权。上述租赁年租金24000元，租金从计租日计算。乙方按季度支付，签约后，乙方向甲方支付两个季度租金12000元，并支付房屋押金2000元。水费每立方3.10元，电费每度1.50元，以表计算。
2010年9月1日，段术勇与被告段术平协商后，同意将2008年7月17日的《租赁合同》上的承租人变更为被告段术平，由被告负责经营转租。在征得原告同意后，两兄弟在2008年7月17日的《租赁合同》文本上签署“自2010年9月1日乙方变更为段术平，本合同中乙方的权利义务由段术平承继。（合同中的的54平方米已退）”。
诉讼期间，案外人上海圣潮投资有限公司向本院出具《情况说明》，内容为同意承租人上海虹益企业管理有限公司转租他人。双方合同虽已到期，但有关租赁事宜正在洽谈中，且承租人仍按期交付租金，现同意上海虹益企业管理有限公司向次承租人收取租金及使用费。另水费每立方为5.97元，在2013年10月10日前为每立方4.7元，电费每度1.66元。
2013年8月23日，原告委托上海泓盛律师事务所函告被告，因双方租赁期已到，被告既未退房又未结清租金、水电费，要求被告接函后五天内交还房屋并结清租金及水、电费113191元，否则，承担诉讼费用和违约金。2013年9月，原告诉至法院，请求判决如其诉请。
诉讼中，原告将第二项请求租金费用变更为86255元［其中1、208号房屋9个月租金68655元（2012年12月1日至2013年8月20日）］；2、欠付余款5600元［208号厂区北面一楼1-3号门面2012年12月1日至2013年2月28日三个月租金计5600元（优惠）］；3、租金9000元［208号19-20号门面（2012年12月10日至2013年9月9日）9个月租金计9000元］；4、租金4800元［135号门面（2013年2月24日至8月23日）6个月租金］。
第三项请求水电费21136元调整为：水费以每立方米1.47元计至2013年8月8日，共计3398.10元；电费以每度1.66元计至2013年8月8日，共计17738元。
第四项请求变更为被告支付2013年9月10日至10月30日的房屋使用费15540元。
庭审中，原告认为，原被告除合同约定的房屋外，在履行合同中，被告还承租使用了其他房屋，双方虽无书面合同约定，但使用费按月租金1000元交付。现双方的合同期均已到期，原告要求被告结清租赁试用期间的费用并腾清、迁出房屋，于法有据，对收取的押金计10756元，同意在本案中一并结算，不存在被告所述的拆迁事实。
被告则认为，原告因该地块将得到一定的动迁利益，被告为转租经营，投资改建房屋，原告对被告应给予补偿。根据合同约定应结算水电费用，但双方未核对过具体使用的水电数，原告再以调整价收取水电费，显然不合理。
本院认为，当事人对自己的主张负有举证责任，没有证据或者证据不足的，负有举证责任的一方应当承担不利后果。本案中，根据当事人的陈述及证据佐证，原告与被告段术平就上海市真南路1735弄208号所属房屋建立的租赁关系，系当事人真实意思表示，合法有效。现原告在双方的租赁关系期满后，要求被告结清结欠的租金或使用费并腾清、迁出租赁使用的房屋，符合约定，于法有据，本院应予支持，双方结清上述费用后，原告收取的押金应予返还。需要指出的是，租赁合同中已对被告方进行装修的设施归属有了约定，双方应当按约定及法律规定履行。因被告的抗辩理由及要求赔偿无事实和法律依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决如下：
一、被告段术平应于本判决生效之日起十日之内腾清上海市真南路1735弄208号（包括门面二间）、75号东面门卫室外二小间房屋内的可移动物品，并将上述房屋返还原告上海虹益企业管理有限公司；
二、被告段术平应于本判决生效之日起十日内支付原告上海虹益企业管理有限公司结欠的租金人民币86255元；
三、被告段术平应于本判决生效之日起十日内支付原告上海虹益企业管理有限公司垫付的水电费21136元；
四、被告段术平应于本判决生效之日起十日内支付原告上海虹益企业管理有限公司2013年9月10日至10月30日的房屋使用费15540元；
五、原告上海虹益企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告段术平押金计人民币10756元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币2563元，由被告段术平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 王飞1
审 判 员 汤国荣
人民陪审员 王璧瑛
二〇一四年十二月三日
书 记 员 李 昕
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。