北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西民初字第13632号
原告（反诉被告）民族大世界商场，住所地北京市西城区小石虎***号。
法定代表人兰宏强，总经理。
委托代理人赵博，北京市博融律师事务所律师。
委托代理人杨军。
被告（反诉原告）北京日昌晶福服装有限公司，住所地北京市西城区西单横二条2号华恒大厦701。
法定代表人项颉顽，总经理。
委托代理人张xx。
委托代理人苟波，北京市东元律师事务所律师。
原告（反诉被告）民族大世界商场与被告（反诉原告）北京日昌晶福服装有限公司（以下简称日昌晶福公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告（反诉被告）民族大世界商场委托代理人赵博、杨军，被告（反诉原告）日昌晶福公司法定代表人项颉顽及其委托代理人苟波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）民族大世界商场诉称，2008年11月30日，原、被告双方签订《经营场地租赁协议》，该合同约定：原告将民族大世界商场区域部分经营场地出租给被告经营。2009年1月6日，原、被告又签订《经营场地租赁补充协议》，该协议约定：2009年继续履行2008年11月30日双方签订的协议，被告每月向原告交纳租金87.5万元，有效期至2009年12月31日止。租赁期限届满后，双方未签订新的协议，但双方形成事实租赁关系。因民族大世界商场整体租赁经营场地占地范围内的国立蒙藏学校旧址系全国重点文物保护单位，原告系租赁经营场地的产权人，又因《经营场地租赁协议》租赁期限届满后，双方未签订新的协议，双方形成事实租赁关系，该租赁关系属于不定期租赁，原告享有随时解除协议的权利。鉴于民族大世界商场占地范围内的国立蒙藏学校旧址系全国重点文物保护单位，针对国立蒙藏学校旧址保护范围长期存在的大量违法建设、文物建筑损坏严重以及严重的消防安全隐患，北京市文物局多次向原告下发限期整改通知，要求原告限期整改。为落实市文物局限期整改要求，作为原告主管单位的国家民委决定启动西单小石虎xxx号文物保护与修缮项目。为此，原告于2013年3月20日公示关闭民族大世界商场。原告所发《通知》明示：因文物腾退需要，民族大世界商场与承租商户签订的《经营场地租赁合同》自2013年5月20日起解除。2013年3月20日起，民族大世界商场关闭，届时停止一切经营活动，2013年5月30日民族大世界商场予以封闭。2013年3月20日，原告向被告发送《解除合同通知书》，告知被告：原告依据我国相关法律规定，通知被告从2013年5月20日起，原告与被告于2008年11月30日签订的《经营场地租赁协议》于2013年5月20日解除。被告在收到原告发送的《解除合同通知书》后，在异议期内，未向人民法院提起诉讼。因此，《解除合同通知书》已发生法律效力。《经营场地租赁协议》已于2013年5月20日解除。被告理应依据2013年3月20日关闭《通知》要求在2013年5月30日前从经营场地自行撤场，但被告仍滞留在经营租赁场地内，直至2014年1月21日撤场。经北京市西城区城管大队下发的的《责令限期拆除决定书》确认，民族大世界商场租赁场地近40%面积即4000余平方米系违法建设，其中约1300平方米系国家明令禁止的彩钢板违建且搭建在文物建筑之间，极易发生火灾，是重大安全隐患。原告的部分经营场地包括其中。为此北京市西城区城管大队和北京市西城区公安消防支队均明确要求原告限期拆除违法建设。原告依据有关部门的要求，于2013年6月5日公示《停电通知》，并自2013年6月16日对被告占用区采取了停电措施，期间将民族大世界商场西侧、北侧、南侧、东侧用施工围挡予以封闭。自2013年3月20日原告启动民族大世界商场文物腾退工作至2014年1月21日，自行从商场撤场并注销营业执照的转租小商户为244户，占商场全部转租小商户247户的99%，其中被告转租小商户撤场为50户，占被告全部转租小商户50户的100%。在2013年1月21日，原告在民族大世界商场四周搭建施工围挡后，剩余商户也已撤场。被告在此期间，未按原告的要求及时撤场，在2013年5月20日后继续经营，原告为清退小商户支付补偿金604531元。原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，要求判令：1、请求判令确认原告解除2008年11月30日与被告签订的《经营场地租赁协议》合法有效；2、判令被告向原告支付自2013年3月20日起至2013年5月19日止的租金175万元（按月租金875000元计算）；3、判令被告向原告支付自2013年5月20日起至2014年1月21日止的房屋占有使用费875000元（酌定）；4、判令被告向原告支付债权转让款604531元；5、本案的诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）日昌晶福公司答辩并反诉称，我公司与原告于2004年12月8日分别签订《经营场地租赁合同》两份，由我公司分别租赁民族大世界商场的西侧经营区和南侧区两个场地，用于我公司经营服装、百货。两份合同的第二条均约定，租赁期限起租日为2005年1月1日，终止日期为至拆迁之日止。上述合同的第十二条均约定：合同履行期间，如一方终止合同，须提前一个月以书面形式向对方申明，若对方同意，方可解除合同，并按规定退还押金，否则因解除合同引起的一切后果或经济损失都由单方解除合同一方承担，并按全年租金的二倍给予赔偿。合同签订后，我公司按月交纳了保证金82万元，并一直按约向原告支付租金。之后我公司陆续对房屋进行装修、改造，前后共投资1500万元。原告为了重新进行商业定位，违反租赁合同的租期约定，于2013年3月20日发出通知，妄图单方提前解约，将所有商户赶走。但我公司并不同意解约，仍交纳了2013年3月1日至2013年8月期间的房租300多万元。在未得到我公司同意的情况下，原告擅自封闭我公司的经营场地，进而停水停电，强行清场。原告于2013年8月5日夜里派人强行将我公司租赁房屋的屋顶予以拆除，并抢走我公司1万件各类服装（含模特衣架等配套）及全部经营票据，至今没有归还，该项损失即达60多万元。同时原告还打伤我公司的员工，致使两名员工脑震荡。鉴于双方的租赁合同期限仍在有效期内，原告单方解约的理由不能成立，其毁约行为已构成严重违约。现我公司提出反诉，要求判令：1、判令确认原、被告2004年12月18日签订的两份《经营场地租赁合同》及2009年1月6日签订的《经营场地租赁补充协议》至今仍在租赁有效期内；2、判令确认原告单方解除租赁关系的行为无效；3、判令确认原告单方解除合同的行为及强行腾退清场的行为已构成违约；4、判令原告向被告支付违约金2100万元（按合同约定全年租金的二倍计算）；5、判令原告向被告退还多交的房屋租金3587101元；6、判令原告向被告退还房租保证金82万元；7、判令原告支付被告装修改造商场租赁场地的投资损失900万元；8、判令原告赔偿其强行清场时抢走的被告1万件服装（含模特衣架等配套）的损失60万元；9、本案的本诉、反诉费均由原告承担。
针对被告日昌晶福公司提出的反诉，原告民族大世界商场辩称，2004年12月18日，原告与被告签订了民族大世界商场南侧区的租赁合同，月租金为50万元。同日，原告与张xx（被告法定代表人之夫）个人签订了西侧区的租赁合同，月租金为21.8万元。2007年被告与原告又签订了一份协议，此协议将西侧区的租赁主体由案外人张xx变更为被告，西侧区的合同暂时中止。2008年11月，原告与被告签订《经营场地租赁合同》，此合同明确西侧区的合同彻底终止，南侧区的租金由50万元变更为87.5万元（包括整个南侧区和西侧区的一部分），自此，被告一直按月租金87.5万元交纳租金。2009年1月6日，原、被告双方签订了一份补充协议，将合同期限延长一年，期限至2009年12月31日，本案诉争的合同与张xx无关。被告依据已废止的合同向原告主张违约金于法无据，且原告解除合同行为合法有效，原告不存在任何违约行为，故原告不同意支付被告违约金。原告同意在扣除被告2013年3月1日至3月19日的租金、3月20日至5月19日的租金（175万元）、2013年5月21日至2014年1月21日的房屋使用费以及被告经营期间的电费27101元后，将其余租金退还被告。被告所述其交纳租赁期间的租金与事实不符。因被告不履行腾退义务，原告在拆迁时已将被告的店内货物运走，目前保存在原告仓库，且经第三方见证，被告所述的经济损失并不存在。综上，原告不同意被告日昌晶福公司的反诉请求。
经审理查明，原告民族大世界商场系北京市西城区小石虎xxx号房屋的产权人。2004年12月18日，原、被告签订《经营场地租赁合同》，由被告承租民族大世界商场南侧区，起租日期为2005年1月1日，终止日期为拆迁；年租金为600万元；被告如需装修经营场所时，应向原告提供书面申请报告，经原告同意后方可施工，装修费及施工期租金由被告自负，原告不承担任何费用，装修后的产权归原告所有；本合同履行期间，如一方终止合同，需提前一个月以书面形式向对方申明，若对方同意，方可解除合同，按规定退还租金，否则因解除合同引起的一切后果或经济损失都由单方解除合同一方承担，并按全年租金的二倍给予赔偿。同日，原告与张xx签订《经营场地租赁合同》，该合同约定，张xx承租民族大世界商场西侧经营区，起租日期为2005年1月1日，终止日期为拆迁；年租金为261.6万元；张xx如需装修经营场所时，应向原告递交书面申请报告，经原告同意后方可施工，装修费及施工期租金由张xx自负，原告不承担任何费用，装修后的产权归原告所有；本合同“违约责任”中规定，本合同履行期间，如一方需终止合同，须提前一个月以书面形式向对方申明，若对方同意，方可解除合同，按规定退还押金；否则因解除合同引起的一切后果或经济损失都由单方解除合同一方承担，并按全年租金的二倍给予赔偿。2007年11月7日，原告与张xx签订《协议书》，规定，在西面临街门面改造期间，原房屋租赁合同中止履行，自改造完毕重新经营时合同继续履行。2008年11月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《经营场地租赁协议》，该协议规定，2007年10月，由于百花市场开始停业拆除，并在房屋周围设置围挡，原从百花市场通往民族大世界商场的通道堵死，乙方承租甲方西侧场地停业，留小部分面积继续经营，经双方协议规定，乙方每月向甲方交纳租金5万元，原合同终止执行，南侧区因通道围堵生意同样受到影响，无法达到正常营业状态，经甲乙双方协商同意，乙方自2007年10月至12月向甲方交纳合同内外租金每月87.5万元，合计三个月共应交262.5万元，已交150万元，现乙方需向甲方补交112.5万元。2009年1月6日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《经营场地租赁补充协议》，该协议规定，2009年继续履行2008年11月30日双方签订的协议，乙方每月向甲方交纳租金87.5万元。有效期：2009年1月1日起至2009年12月31日止；协议履行期间，如遇经营场地变化，条件改善或缩减面积以及改造完成重张开业，本协议废止，重新协商。上述合同签订后，被告即开始租用原告场地进行经营。期间被告向原告交纳押金共计82万元。《经营场地租赁补充协议》到期后，原、被告未签订新的协议，被告仍在原经营场地继续经营并按原约定交纳租金。
民族大世界商场所在地系国立蒙藏学校旧址。2006年5月，国务院将位于西城区小石虎xxx号的国立蒙藏学校旧址核定公布为全国重点文物保护单位。2007年3月12日，北京市文物局向原告发出责令限期改正通知书，责令其2007年12月30日前将未经批准的非文物建筑予以拆除。北京市文物局又于2011年8月9日向原告发出违法建设拆除通知书，要求原告将国立蒙藏学校旧址内文物建筑之间3970平方米钢结构彩钢板违法建筑物无条件拆除。2013年2月27日，北京市文物局向被告发出关于尽快彻底解决国立蒙藏学校旧址安全隐患的通知。指出，“该文物保护单位院内仍存在搭建的彩钢板建筑，使用中存在大量易燃物，流动人员拥挤、用电负荷大，搭建的构筑物使用的材料耐火性极差，极易发生火灾事故。”据此，要求原告尽快彻底将文物保护范围内违法搭建的和不利于文物保护的非文物建筑拆除，恢复文物建筑的历史格局，彻底整改存在的安全隐患。2013年3月20日，原告向包括被告在内的民族大世界商场商户发出《解除合同通知书》，指出，原、被告所签订的《经营场地租赁合同》和《经营场地租赁补充协议》期限届满后，双方未订立新的补充协议，但房屋仍由被告使用，双方之间的房屋租赁合同性质为不定期租赁，原告作为出租人，依法履行在合理期限之前通知承租人的义务之后享有随时解除合同的权利。据此决定原告与被告之间的不定期房屋租赁法律关系于2013年5月20日解除，被告应于2013年5月29日24时前搬离承租房屋，2013年3月20日至2013年5月19日这段期间视为原告提前通知被告的合理期限。2013年5月20日后，被告未搬离租赁房屋，其仍在原经营场地继续经营。2013年3月至8月期间，原告分别与李琼等23名被告转租商户签订《债权转让协议书》和《债权转让通知书》，原告单方退还了上述商户押金和未使用的预付租金共计604531元。2014年2月17日，原告向拒绝搬离民族大世界商场的商户发出通知，要求商户于2014年2月24日前搬离商场，逾期未搬离的，原告将对遗留物品进行处理。2014年2月25日，原告将被告承租房屋内的物品（包括空调、服装）进行清点、装箱后运至其仓库保管，其后将原告承租场地的违建部分房屋拆除。
庭审中，被告日昌晶福公司述称，其在收到原告向其发出的《解除合同通知书》后，于2013年3月20日至8月期间，继续分次向原告交纳租金，经核算，原告应退多收的租金共计3587101元。对此，原告的质证意见为，对被告所述交费数额无异议，同意在扣除2013年3月20日后被告应负担的租金、房屋占有使用费以及被告应支付的2013年5、6月份电费27101元后，将剩余租金退还被告。
庭审中，被告日昌晶福公司述称，其因不同意解除租赁合同，故在承租场地继续经营至2013年4月28日，后因原告对其断水断电，导致无法正常经营。对此，原告民族大世界商场称，2013年6月9日，其对商场内商户实施了第一次停电，6月12日再次停电。但被告并未因停电而停止经营。部分商户持续经营至2014年1月。
上述事实，有原、被告当庭陈述，经营场地租赁合同、租金收据、押金发票、房屋所有权证、责令限期改正通知书、违法建设拆除通知书、关于转发《国务院关于核定并公布第六批全国重点文物保护单位的通知》、北京市西城区城市管理监察大队责令限期拆除决定书、履行行政决定催告通知书、解除合同通知书、通知、物品封存记录、现场照片等证据材料在案佐证。
本院认为，原告民族大世界商场与被告日昌晶福公司签订《经营场地租赁协议》及《经营场地租赁补充协议》后，双方形成房屋租赁合同关系。案外人张xx虽于2007年11月7日与原告签订《经营场地租赁合同》，但其后双方经协商终止了该合同履行。原、被告于2008年11月30日所签订的《经营场地租赁协议》及补充协议中包含了张xx所承租的经营面积，故张xx并非本案诉争合同的当事人，不应参加本案诉讼。原、被告所签订的房屋租赁合同到期后，双方未协商一致，签订新的租赁合同，被告仍在原租赁场地经营。依据相关法律规定，双方已形成事实租赁关系，租赁期限应为不定期。双方租赁合同履行过程中，国务院将原告经营地核定公布为全国重点文物保护单位，北京市文物局多次下发通知，要求原告拆除包括原告经营地点在内的非文物建筑。鉴于此，双方所签订的《经营场地租赁协议》已不具备继续履行的条件，原告作为出租人于2013年3月20日提出与被告解除租赁合同并给予原告两个月的合理期限，不违反我国合同法的相关规定，双方事实租赁合同关系已于2013年5月20日解除。原告在解除租赁合同过程中不存在违约事实，故被告依据租赁合同违约条款要求被告支付年租金二倍的赔偿请求，缺乏依据，本院不予支持。由于被告未按原告向其发出的解除租赁合同的通知规定，于2013年5月19日24时前搬离承租场地，其不应享受免租期待遇，故被告应按原租赁合同确定的租金标准支付2013年3月20日至2013年5月19日期间的租金。2013年5月20日，原、被告之间的事实租赁合同关系解除后，被告仍在承租场地继续经营，其行为损害了原告的合法权益，原告依据北京市城市管理监察大队向其发出的责令限期拆除通知书的规定，于2014年2月25日将被告承租场地内的物品进行清点、装箱及保管等行为并无不当。目前在原告处保管的被告经营场地内物品应由被告自行取回。现被告无证据证明其存在货物损失，故其要求原告赔偿其货物损失60万元，缺乏事实依据，本院不予支持。由于被告拒绝搬离租赁场地，仍继续经营，故被告有义务支付2013年5月20日至2014年2月25日期间场地占用费，鉴于在此期间，客观上被告的经营活动已受限制，故原告应支付的场地占用费数额由本院依据实际情况酌定。被告履行支付房屋租金和场地占用费后，其2013年3月20日后所交付原告租金，在扣除其应承担的2013年5、6月的电费27101元后，剩余租金应由原告向被告退还。
根据庭审中查明的事实，原告于2013年3月20日提出与被告解除事实租赁关系后，被告仍在经营场地继续经营。原告为保证有关部门作出的拆除违建、恢复蒙藏学校旧址的决定能够实施，单方采取了退还部分被告转租商户押金和租金，使商户搬离租赁场地的做法并无不当，相应的后果和责任应由被告承担。现原告在退还转租商户押金和租金后，要求被告支付债权转让款604531元的诉讼请求于法有据，本院予以支持。庭审中，原告民族大世界商场同意退还被告押金82万元，对此，本院不持异议。
庭审中，被告日昌晶福公司反诉要求原告赔偿装修、改造租赁场地的投资损失900万元，但其未能提供充分有效的证据，且依据双方租赁合同的规定，装修费由被告自行承担，装修后的产权归原告所有，故被告的该项请求亦无依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）民族大世界商场解除与被告（反诉原告）北京日昌晶福服装有限公司于二〇〇八年十一月三十日签订的《经营场地租赁协议》行为合法有效。
二、本判决生效后十日内，被告（反诉原告）北京日昌晶福服装有限公司支付原告（反诉被告）民族大世界商场二〇一三年三月二十日至同年五月十九日期间的租金人民币一百七十五万元。
三、本判决生效后十日内，被告（反诉原告）北京日昌晶福服装有限公司支付原告（反诉被告）民族大世界商场二〇一三年五月二十日至二〇一四年二月二十五日期间的房屋占有使用费人民币五十万元。
四、本判决生效后十日内，原告（反诉被告）民族大世界商场退还被告（反诉原告）北京日昌晶福服装有限公司押金人民币八十二万元。
五、本判决生效后十日内，原告（反诉被告）民族大世界商场退还被告（反诉原告）北京日昌晶福服装有限公司剩余租金三百五十六万元。
六、本判决生效后十日内，被告（反诉原告）支付原告（反诉被告）债权转让款人民币六十万四千五百三十一元。
七、驳回原告（反诉被告）民族大世界商场的其他诉讼请求。
八、驳回被告（反诉原告）北京日昌晶福服装有限公司的其他反诉请求。
如果原告（反诉被告）民族大世界商场、被告（反诉原告）北京日昌晶福服装有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费十四万一千零五十四元（含反诉费十万八千四百一十八元），由原告（反诉被告）民族大世界负担三万一千零五十四元（已交纳一万三千九百元，余款于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）日昌晶福公司负担十一万元（已交纳十万八千四百一十八元，余款于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费。上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 姜 涛
人民陪审员 冯 强
人民陪审员 刘志远
二〇一四年十一月二十六日
书 记 员 戴 琪