上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第2202号
原告上海汽车工业（集团）总公司。
法定代表人陈虹。
委托代理人许云菲，上海市信能仁律师事务所律师。
委托代理人沈加全，上海市信能仁律师事务所律师。
被告吴伟强。
委托代理人徐志杰，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
委托代理人韩嘉文，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
原告上海汽车工业（集团）总公司与被告吴伟强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月30日立案受理后，于2015年2月3日、2015年3月17日、2015年4月20日公开开庭进行了审理。原告委托代理人许云菲、被告吴伟强及其委托代理人徐志杰、韩嘉文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海汽车工业（集团）总公司诉称，原上海客车制造有限公司（以下简称客车公司）与被告吴伟强签订房屋场地租赁合同，约定原上海客车制造有限公司所有的上海市浦东新区XX路XXX号A-B（a-b）间房屋（审理中双方确认现地址为XX路a、b号、以下简称系争房屋）出租给被告使用，租赁期至2010年12月31日止，每月租金人民币（以下币种相同）2，000元，被告实际支付租金至2010年7月，其余租金未付。2011年6月28日，客车公司经上海市工商行政管理局徐汇分局准予注销，合同权利义务由原告承担。因租赁合同到期，原告多次要求被告迁出未果。现原告诉至法院要求被告迁出系争房屋，被告支付原告租金及房屋使用费（自2010年8月1日起至2014年11月30日共计50个月，按每月2，000元计算）。
被告吴伟强辩称，原告主体不适格，根据被告和客车公司签订的租赁合同，出租方是客车公司，该公司于2010年注销，注销时有两个股东，应成立清算组，由清算组或两个股东主张，而不应由原告一个股东来主张债权；房屋门牌号和范围也不准确，被告和客车公司签订的租赁房屋是SS路XXX号，现在使用的XX路a、b号房屋是大于SS路XXX号，被告也没看到过原告提供的房屋产权证明；浦东建交委已经将租赁房屋纳入动迁进程，双方已在谈动迁事宜，原告即便适格，也不适合重复主张相应权利；原告主张使用费也不合适，被告租赁系争房屋多年，被告对周边整改修缮所花费用已经远远超过租赁费用；房屋租金即使成立，大部分已超过诉讼时效。
经审理查明，沪临用（杨浦）字第xxxx号上海市土地临时使用证载明，SS路XXX号（现XX路XXX号）土地使用者为上海电车厂。沪房杨字第05xxx号房屋所有权证载明SS路XXX号共13幢房屋所有权人为上海电车厂。1997年3月，原告发文决定上海电车厂与其它企业兼并组建新的上海客车制造公司，上海电车厂取消法人资格。1998年12月8日，原告发文决定对上海客车制造公司和上海飞翼汽车制造有限公司进行资产重组，建立上海客车制造有限公司，其中原告占80.60%（股权，下同），上海汽车工业有限公司占15.20%，上海飞机制造厂占4.20%。2010年8月27日，原告发出《关于上海客车制造有限公司消壳清算的通知》，决定对上海客车制造有限公司消壳清算；将上海汽车工业有限公司持有上海客车制造有限公司的15.20%股权无偿转让至原告；在清算期间……有关租赁房屋的承租人（原文如此）变更为上海汽车电器总厂。2011年6月20日，上海客车制造有限公司的全体股东即原告及上海汽车工业有限公司作出股东会决议，决定解散上海客车制造有限公司及申请注销登记等，由上述两股东在股东会决议上盖章。2011年6月27日，工商行政管理机关准予上海客车制造有限公司注销。2011年8月1日，原告发文将SS路XXX号（XX路XXX号）在内的39处房产授权上海汽车电器总厂经营管理，由上海汽车电器总厂负责房屋场地的日常使用和安全管理，并可以对外出租经营和签署租赁合同。
2010年2月23日，客车公司（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）就系争房屋签署《房屋（场地）租赁合同》一份，租赁期限自2010年1月1日起至2010年12月31日，每月租金2，000元。合同还约定，在租赁期间内，房屋屋顶及外墙的维修费用由甲方承担，其他维修费用由乙方承担。租赁期满后，甲方有权收回该房屋，乙方应如期归还，本合同即终止。乙方要求继续租赁，则须在合同期满前1个月书面向甲方提出，经甲方同意继续租赁，另行商议后重新签订租赁合同。合同签订后，吴伟强向客车公司支付每月租金2，000元至2010年7月底。2010年8月起至今，原告未付租金。2012年，上海汽车电器总厂曾起诉被告吴伟强要求解除租赁合同，因上海汽车电器总厂诉讼主体不适格，本院于2012年8月27日裁定驳回起诉。之后系争房屋仍由被告继续使用，2014年11月28日，原告诉至本院，诉请如前。
另查明，系争房屋现地址XX路a、b号系临时门牌号，并未办理合法建造手续。沪房杨字第05xxx号房屋所有权证上并未对系争房屋作记载。
庭审中，关于系争房屋的建造情况，原告陈述：房屋是原告建造的，a号先申请，b号是后来申请的，于1990年至1992年之间分别建造，由原告出资，是从围墙里开出来的，一点点扩建的；被告不评估房屋的情况下，原告同意补偿被告10万元。被告陈述：房屋由被告于1989年开始建造，其中一部分地皮是厂里，一部分地皮是厂外，在其使用房屋的二十余年中，原告从未进行翻建、维修，都是被告承担的；1990年年底建成房屋两间，花费4，000元左右，1998年、1999年被告扩大成三间房屋，重新翻建花费7、8万元，不包括装修，现有100多个平方米；被告不申请对系争房屋造价评估。
本案审理过程中，上海汽车工业有限公司通过书面方式向法院表示其公司不参加原告与吴伟强的租赁合同纠纷，放弃对本案的相应权利。
以上事实，由《房屋（场地）租赁合同》、房屋所有权证、上海市土地临时使用证、（2012）浦民一（民）初字第18163号案件民事裁定书及相关材料、客车公司注销登记材料、现场照片、证人谈某某、吴某某、李某某证言、《情况说明》等及原、被告的陈述在案佐证。
本院认为，出租人就未经批准建造的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。根据本案查明事实，原告出租给被告的系争房屋并无合法建造手续，故双方就系争房屋签订的《房屋（场地）租赁合同》无效。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。虽双方对房屋建造情况陈述不一，但被告既已签订《房屋（场地）租赁合同》，表明被告对其使用的房屋系由客车公司享有相应权利进而出租的事实并未否认，现客车公司已注销，原告作为股东之一，在另一股东明确不参加诉讼的情况下，由其主张相应合同权利于法有据。原告主张要求被告迁出房屋，系被告基于合同无效而产生的返还义务，本院予以支持。至于原告要求被告支付房屋租金及使用费之诉请，虽租赁合同无效，但因被告仍至今使用系争房屋，原告请求按照租金标准支付房屋占有使用费用，本院予以支持。鉴于原告并未提供其催讨租金或使用费的相应证据，自起诉日（2014年11月28日）之前两年之前的使用费请求权已超过诉讼时效，本院不予支持；起诉日之前两年之内的使用费请求权未超过诉讼时效，原告主张使用费支付至2014年11月30日止，本院予以支持。至于房屋是否装修、改建的补偿问题，鉴于被告明确表述不予评估，现原告表述自愿补偿被告10万元，根据被告自述及证人陈述的建造情况，该金额尚属合理，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：
一、原告上海汽车工业（集团）总公司与被告吴伟强签订的《房屋（场地）租赁合同》无效；
二、被告吴伟强于本判决生效之日起十五日内将上海市浦东新区XX路XXX号、XXX号（临时门牌号）房屋返还给原告上海汽车工业（集团）总公司；
三、被告吴伟强于本判决生效之日起十五日内支付原告上海汽车工业（集团）总公司房屋使用费（自2012年11月28日起至2014年11月30日止，按每月2，000元标准计算）；
四、原告上海汽车工业（集团）总公司于本判决生效之日起十五日内补偿被告吴伟强10万元。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2，300元，减半收取计1，150元，由原、被告各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 周箐
二〇一五年五月二十五日
书 记 员 秦叶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。