陕西省三原县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三民初字第00354号
原告臧娜，女。
委托代理人杨文萍，陕西池阳律师事务所律师。
被告臧晓鸿，男。
第三人刘新利，女。
委托代理人任凡，陕西万兴律师事务所律师。
原告臧娜与被告臧晓鸿、第三人刘新利合伙协议纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告臧娜及其委托代理人杨文萍，被告臧晓鸿，第三人刘新利及其委托代理人任凡到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告臧娜诉称：2012年7月，被告与刘志君（原告前夫）合伙做煤炭生意，被告负责结算账务。期间，被告未支付给刘志君20万元，刘志君与原告多次向被告催要，被告向两人承诺三个月还清，为保证其能如期清偿，被告愿意用其名下的单元房（位于三原县秦桐路大地花园4幢2单元2层西户）作为抵押，三人前往三原县房管所办理抵押登记，刘志君向被告讲明将这笔20万元债权归原告一人名下，由被告与原告签订《房地产抵押合同》，合同中载明了欠款数额及还款期限以及月利率。抵押合同在房地产管理部门做了登记，并办理了他项权证书。还款期限到达后，被告未�依约还款。现请求：依法判令被告偿还20万元，承担2012年7月2日至实际清偿之日的利息（月利率为1.2‰），对被告抵押房屋享有优先受偿权。本案诉讼费由被告负担。
被告臧晓鸿辩称：原告所诉属实，同意原告的诉讼请求。
第三人刘新利述称：原告所诉之债其不知情。被告与第三人于1993年3月29日登记结婚、2013年7月22日离婚，原告所诉房产原属二人夫妻共同财产，在离婚协议中虽将该房产归被告所有，但后来在原、被告达成房产抵押协议之前，被告与第三人又达成协议，将该房产所有权交归第三人所有。故原、被告之间的房产抵押协议无效。
原告臧娜向本院提交以下证据以支持其诉讼请求：
一、被告书写的字据一份、承诺书一份、被告臧晓鸿与第三人刘新利离婚证一份、离婚协议书一份、婚姻登记记录证明一份、房产抵押合同书一份、房屋所有权证书一份�房屋他项权利证书一份，证明原、被告之间达成房屋抵押合同、办理房产抵押登记、办理他项权证书的事实。被告、第三人对上列证据均无异议。本院予以确认。
二、刘志君情况说明一份，证明刘志君将本案涉及的20万元债权转归原告所有。被告无异议。第三人对真实性无异议，但认为双方在主张债权后再行处置。本院认为，该证据能够证明刘志君将本案涉及的20万元债权转归原告所有的事实。
被告未提交其他证据。
第三人刘新利向本院提交以下证据予以证明：一、被告与第三人之间的离婚协议书一份，证明涉诉房产属二人夫妻共同财产、离婚约定内容。二、补充协议一份、被告声明书一份，证明被告与第三人离婚后另行达成协议，约定涉诉房产归第三人所有。原、被告均无异议，本院予以确认。
经审理查明：原告臧娜与刘志君原系夫妻关系。2012年前，被告�晓鸿与刘志君合伙经营煤炭生意，被告臧晓鸿负责对外结算账务。期间，经二人结算，被告臧晓鸿尚欠刘志君20万元。2012年7月2日，被告臧晓鸿书写自愿用大地花园的房产作为抵押的承诺。2012年7月3日，被告臧晓鸿持登记在其名下的房权证三字第D-0419-01**号房屋产权证，连同原告臧娜、刘志君三人一起前往三原县房管所。原告臧娜与刘志君告知被告臧晓鸿，二人均同意上述20万元债权已经归臧娜一人享有。被告臧晓鸿即与原告臧娜签订房地产抵押合同［（三）房地抵押契字2053号］，并经三原县房管所登记。该抵押合同约定双方债的数额为20万元，并约定月利率为1.2‰。2012年7月10日，三原县房管所向原告臧娜颁发了三房他证2012字第20**号他项权证书，该书记载：房屋他项权利人为臧娜，房屋所有权人为臧晓鸿，房屋所有权证号为D-0419-0147，房屋坐落秦桐街大地花园4幢2单元2层西户，他项权利种类为抵押，债权数额为20万元，登记时间为2012年7月10日。2012年7月30日，原告臧娜与刘志君离婚。另查，被告臧晓鸿与第三人刘新利原系夫妻，2011年3月22日二人离婚。二人离婚协议约定，大地花园小区住宅一套归被告臧晓鸿所有。2011年3月24日，被告臧晓鸿与第三人刘新利又达成补充协议约定：“原离婚协议约定的房子（三原县大地花园小区4号楼2层西户三室二厅）归臧晓鸿所有，现决定归刘新利所有”，并于3月26日将房屋钥匙交于第三人。
本案的争议焦点为：原、被告之间抵押合同是否有效。
本院认为，一、经原、被告对合伙期间账务进行清算，约定被告尚欠原告20万元，此后又约定按月利率为1.2‰计算利息。按照法律规定，被告臧晓鸿在知悉该债权归原告臧晓鸿享有后，原告臧娜有权要求被告按照约定履行义务。故原告臧�要求被告臧晓鸿付本清息的诉讼请求应当予以支持。二、本案涉诉抵押房产，自2008年9月16日起一直登记在被告名下，并无共有人，被告与第三人离婚时亦约定该房产归被告所有，故二人对房屋所有权人为被告并无异议。二人离婚后不久虽另行约定该房产归第三人所有，但因未到房屋管理部门进行登记，故按照《中华人民共和国物权法》中不动产物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不发生效力的规定。二人涉及本案涉诉房屋所有权转让的约定不生效，不能对抗抵押权人。该房屋所有权人仍为被告，被告臧晓鸿有权以该房产向原告臧娜设定抵押权，自双方登记之日，即2012年7月10日抵押权设立。原告臧娜与被告臧晓鸿签订的房产抵押合同有效，第三人请求确认原、被告之间的抵押合同无效的请求不予支持。三、债务人不履行到期债务，抵押权人可以以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。且担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。故原告臧娜请求在其主债务及利息范围内在抵押房产所得价款优先受偿的诉讼请求应当予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国物权法》第九条、第一百七十三条、第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条、第一百九十五条之规定，判决如下：
一、限本判决生效后一月内，被告臧晓鸿归还原告臧娜欠款20万元及利息（利息按月利率1.2‰、从2012年7月2日计算至清偿之日）。
二、原告臧娜与被告臧晓鸿签订的房产抵押合同有效。被告臧晓鸿如未履行第一项义务，原告臧娜有权在以坐落在秦桐街大地花园4幢2单元2层西户的房产（房屋所有权证号为D-0419-0147）变现后所取得的价款优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费4300元，由被告臧晓鸿负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 缑培强
审 判 员 李晓丽
人民陪审员 雒 莉
二〇一四年十月二十日
书 记 员 王 芳
《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有。将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就�财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品：
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。