山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁01民终1012号
上诉人（原审被告）：济南东拓置业有限公司，住所地济市。
法定代表人：刘金辉，总经理。
委托诉讼代理人:李荣荣，山东豪才律师事务所律师。
委托诉讼代理人:秦承龙，山东豪才律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李栋，男，1972年9月27日出生，汉族，居民，住济南市。
上诉人济南东拓置业有限公司（以下简称东拓置业公司）因与被上诉人李栋商品房销售合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2015）高民初字第2090号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
东拓置业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1.一审法院未考虑李栋系团购客户，在购房时已享受优惠、现在涉案房屋增值巨大的事实，而判决东拓置业公司承担巨额违约金，显失公平。2.车位作为房屋的附属设施，不具有独立的产权及所有权，无需单独处理车位的违约责任。3.即使东拓置业公司存在违约行为，一审法院对违约金的计算期间也存在错误。东拓置业公司于2013年12月29日通知李栋办理房屋及车位交接手续，但由于李栋怠于行使自己的权利，一直拖延至2014年9月5日才办理房屋及车位交接手续，因此，即使东拓置业公司存在违约行为，违约期间也应为2013年5月31日至2013年12月28日，共计211天。4.东拓置业公司电话通知李栋交房，不违反合同约定。《商品房买卖合同》补充协议第七条约定：任何用电话或传真发出的每一通知或书信，发出当日为送达日。综上，一审法院认定部分事实错误，导致判决结果不正确。
李栋辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。
李栋向一审法院起诉请求：1.东拓置业公司向李栋支付逾期交房（含车位）违约金78523元及违约金利息10180元。2.东拓置业公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2011年8月10日，李栋（买受人）与东拓置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定由李栋购买东拓置业公司开发的某小区2区3号楼2单元603室的房屋一套。商品房建筑面积为120.81平方米，储藏室建筑面积为10.79平方米，商品房总价款为490323元。合同第八条约定：出卖人应当在2013年5月30日前，依照国家有关规定，将取得《综合验收备案证明》的商品房交付买受人使用。第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列约定处理：……逾期超过60日后，买受人有权解除合同，但必须提出书面通知，出卖人应在接到通知书之日起30日内退还买受人已付房款本金，并按买受人已付房款的千分之十五向买受人支付违约金。若买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。同日，双方另行签订《地下车位使用权转让协议》一份，约定李栋向东拓置业公司购买B区B2-4013号车位使用权，计价75000元。于2013年5月30日前交付李栋使用。如东拓置业公司逾期交付，违约责任适用上述《商品房买卖合同》第九条的约定。《商品房买卖合同》及《地下车位使用权转让协议》签订后，李栋依约支付了全部房款及车位款。双方于2014年9月5日签署了《房屋及车位交接单》《房产移交结算书》，确定该房屋建筑面积为120.80平方米，储藏室建筑面积为10.87平方米。
由于东拓置业公司逾期交房，李栋等诸多购买东拓置业公司某小区小区商品房的业户均陆续提起诉讼，要求东拓置业公司按照合同约定支付其违约金。东拓置业公司抗辩双方合同中约定的违约金过高，要求予以调整。诉讼中，东拓置业公司提出鉴定申请，要求对李栋的实际损失进行鉴定。一审法院通过济南市中级人民法院技术室委托山东裕丰资产评估有限公司对2013年5月30日至2014年2月28日期间某小区同等地段房屋每天每平方米的租金价格进行了评估。该评估公司于2015年8月31日作出鲁裕丰评字（2015）第059号某小区房屋租金项目资产评估报告书。该评估结论为：2013年日租金为0.28-0.40元/平方米；2014年日租金为0.29-0.42元/平方米,租金年增长率为1.045。李栋对该鉴定结论不予认可，但对东拓置业公司因逾期交房的违约事实给其造成的实际损失未向一审法院提供相关证据。
一审法院认为，李栋与东拓置业公司于2011年8月10日所签订的《商品房买卖合同》和《地下车位使用权转让协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违背法律、法规的强制性规定，为有效合同。双方当事人均应依照合同约定全面履行自己的义务。李栋依照合同约定履行了支付房款及车位款的合同义务，东拓置业公司亦应依照合同约定于2013年5月30日前将本案房屋及车位交付于李栋。而东拓置业公司直至2014年9月5日予以交付，且未就逾期交房提出正当事由，已构成违约。李栋主张东拓置业公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，事实清楚。李栋要求东拓置业公司按照合同约定支付其违约金，东拓置业公司抗辩双方合同中约定的违约金过高，要求予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，双方合同中约定的违约金标准为“按日支付已付房价款的万分之三”，根据上述法律及司法解释的相关规定精神，李栋主张的违约金应以其实际损失为基础予以调整。鉴于因东拓置业公司的违约，造成了诸多业户先后起诉，为给当事人节约诉讼成本及防止给当事人造成不必要的“诉累”，在李栋未能举证证明其实际损失的情况下，一审法院通过济南市中级人民法院技术室委托山东裕丰资产评估有限公司对2013年5月30日至2014年2月28日期间某小区同等地段房屋每天每平方米的租金价格进行了评估。该评估公司评估结论为：2013年日租金为0.28-0.40元/平方米；2014年日租金为0.29-0.42元/平方米,租金年增长率为1.045。李栋虽对该鉴定结论不予认可，但对东拓置业公司的违约事实给其造成的实际损失并未提供相关证据证实。山东裕丰资产评估有限公司系一审法院通过济南市中级人民法院技术室委托，具有相关资质，鉴定程序合法，其鉴定结论应予采信。综合考虑东拓置业公司违背诚实信用原则造成逾期交付房屋的违约事实，结合李栋所购房屋的价格及地下车位实际损失等因素，一审法院参照上述鉴定意见，酌情确定东拓置业公司逾期交房给李栋造成的实际损失为2013年日租金为0.38元/平方米；2014年日租金为0.40元/平方米。一审法院依据该标准，依法按照130%支持李栋主张的房屋（含储藏室）违约金。对于案涉停车位，一审法院依法支持东拓置业公司以车位款75000元为基数，按日万分之三向李栋支付违约金。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、被告济南东拓置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李栋自2013年5月31日至2013年12月31日期间的逾期交房违约金13984.67元（（120.80平方米+10.87平方米）×0.38元/平方米/天×215天×130%）;二、被告济南东拓置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李栋自2014年1月1日至2014年9月5日期间的逾期交房违约金16911.69元（（120.80平方米+10.87平方米）×0.40元/平方米/天×247天×130%）;三、被告济南东拓置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李栋自2013年5月31日至2014年9月5日期间的逾期交付车位违约金10395元（以75000元为基数，按日万分之三计462天）;四、驳回原告李栋的其他诉讼请求。如果被告济南东拓置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2018元，由原告李栋负担1186元，被告济南东拓置业有限公司负担832元。
双方当事人在二审中均未提交新的证据。一审判决认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，东拓置业公司与李栋签订的《商品房买卖合同》和《地下车位使用权转让协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违背法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应依照合同约定全面履行自己的义务。李栋依照合同约定履行了支付购房款的合同义务，东拓置业公司逾期交付房屋且无正当事由，已构成违约，应当向李栋支付违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。依据前述规定，当约定的违约金过分高于造成的损失时，人民法院可以在当事人的请求下予以适当减少，而判断违约金过分高于造成损失的标准即为违约金超过造成实际损失的百分之三十。本案中，东拓置业逾期交付涉案房屋，违反合同约定，应当向李栋承担逾期交房的违约责任。但东拓置业认为约定的违约金过分高于因逾期交房而给李栋造成损失，有权请求人民法院适当减少，人民法院亦应当按照上述法律规定以及东拓置业的举证情况进行审查。鉴于东拓置业逾期交房的事实，因此给李栋造成的损失应当是李栋未实际占有、使用涉案房屋的损失，即逾期交付期间与涉案房屋同地段同类房屋的租金。一审中，东拓置业提出司法鉴定申请，人民法院委托具有相关资质的房地产评估机构进行了鉴定。一审法院依据该鉴定意见，综合考虑东拓置业的违约事实、李栋所购房屋的价格以及实际损失等因素，酌情确定东拓置业逾期交房给李栋造成的实际损失为2013年日租金为0.38元/平方米，2014年日租金为0.40元/平方米，并按照130%的标准计算违约金，并无不当，本院予以确认。
东拓置业逾期交付涉案车位，违反《地下车位使用权转让协议》约定，应当向李栋承担逾期交付车位的违约责任。虽然东拓置业辩称因涉案房屋和车位具有依附性，车位属于房屋的附属设施，不具有独立的使用价值，但是关于涉案房屋和车位的买卖系订立两份独立的买卖合同，逾期交付涉案房屋和车位的违约责任系在该两份独立的买卖合同中分别约定，因此东拓置业的上述抗辩无事实和法律依据，本院不予采信。关于违约金数额，鉴于东拓置业未申请司法鉴定以证明逾期交付车位给李栋造成的损失，亦未提交证据证明约定的违约金过分高于给李栋造成的损失，因此一审法院依据《地下车位使用权转让协议》的相关约定予以确定，亦无不当。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。东拓置业公司认为其已于2013年12月29日电话通知李栋交接房屋，但对此未提供证据证实，且李栋对此不予认可，本院对该主张不予采信。
综上所述，济南东拓置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2018元，由上诉人济南东拓置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王德强
审 判 员 赵平洋
代理审判员 唐鸣亮
二〇一七年二月二十七日
书 记 员 刘 翔