山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）市民初字第3980号
原告中国共产党济南市委员会办公厅，住所地济南市。
法定代表人陈荣，主任。
委托代理人许永娟，山东睿扬律师事务所律师。
委托代理人肖春美，山东睿扬律师事务所律师。
被告王景刚，男，1975年8月18日生，汉族，个体工商户，住济南市。
委托代理人李俊庆（系被告王景刚妻子）。
原告中国共产党济南市委员会办公厅与被告王景刚房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国共产党济南市委员会办公厅法定代表人陈荣的委托代理人许永娟，被告王景刚的委托代理人李俊庆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告中国共产党济南市委员会办公厅（以下简称济南市委办公厅）诉称：原、被告于2001年11月15日签订《协议书》，约定由被告承租原告位于济南市市中区斜马路14号办公用房一间。后因中共中央、国务院下达文件，严禁政府各部门出租、出借办公用房，原告于2013年6月28日通知被告解除了租赁合同。合同解除后，原告虽多次催促被告腾房，但被告至今仍未搬出承租房屋。综上，被告拒不腾房的行为已严重侵害了原告的合法权益，故原告向法院提起诉讼，请求法院依法判令被告立即腾出位于济南市市中区斜马路14号承租房屋交还给原告，由被告承担本案的诉讼费用。
被告王景刚辩称：原告所诉与事实不符。我与原告签订的租赁合同尚未到期，而且我在2012年又交了两年的房租，租金已交至2014年10月份，还没有到期，所以我不同意在合同到期前搬出。在2013年8月份，原告在没有给任何通知的情况下，无故给我们停了电，导致我卖的牛奶和冷饮变质损坏，给我造成了12770元的经济损失。在合同履行中，是原告方违约在先，我要求原告予以赔偿，但不提反诉，请求法院给调解一下。涉诉房屋在租赁时，我已经请示过办公厅的领导，自行对房屋进行了装修和改造，花费了6万多元，如解除合同，原告也应当给我一定的补偿。在2013年原告擅自给我们停电后，因为无电，每天给我造成营业额下降近2000元，我也要求原告给予补偿。如调解，原告给我7万元经济补偿，我同意腾出涉诉房屋，交还给原告。
经审理查明：位于济南市市中区经七路333号房产（与本案所涉诉房产济南市市中区斜马路14号为同一地址）是登记在济南市市级机关事务管理局名下的房屋，由该局交由济南市委办公厅使用。2001年11月15日，济南市委办公厅行政处与被告王景刚签订《协议书》一份，约定将上述房屋中的一间，面积约32平方米的房屋出租给被告王景刚使用，期限4年，自2001年11月15日至2005年11月14日，约定的租金标准为10000元／年；使用期间的水、电费用由被告承担，每月结算一次。合同第五条约定：“所租房屋乙方（被告王景刚）可根据业务需要进行装修、整理，但不准破坏、改造房屋主体结构。终止合同时，如拆除装修，必须恢复房屋原貌。所租房屋不准搞影响周围群众生活休息的声音及有污染环境的活动。……九、如遇统一拆迁和改造，双方都必须无条件服从。不超过二十天，甲方（原告济南市委办公厅）退还当月房租，超过二十天不再退还。”协议书落款处，甲方加盖有中国共产党济南市委员会办公厅行政处公章，乙方处被告王景刚并未签名，但合同已实际履行，涉诉房屋已按约定时间交付被告王景刚使用。庭审中，被告王景刚向法院提交了双方另行签订的《协议书》复印件一份，内容与上述协议内容一至，约定租金的标准变更为每年12000元（含取暖费），期限为2010年11月15日至2014年11月15日，合同落款处，加盖有中国共产党济南市委员会办公厅行政处公章及被告王景刚的签名，签署时间为2010年11月15日。协议左下角处标注有：“注明：租房合同暂不续签，但此合同继续有效，请贵单位给予办理营业执照。”的字样，并加盖了“中国共产党济南市委员会办公厅行政处”公章，但被告未能提供该协议的原件，只提供了一份落款时间为2001年11月15日的协议书复印件的第二页，此页上加盖了“中国共产党济南市委员会办公厅行政处”公章的原件，其他内容与2001年、2010年所签订的《协议书》第二页一致。对于2010年的签署的《协议书》及加盖有“中国共产党济南市委员会办公厅行政处”公章原件的《协议书》第二页，原告方不予认可，认为该证据不完整，不能体现双方曾重新签订过租赁协议，且与第一份协议中注明的不再续签相矛盾。现原告诉至法院，请求法院依法判决被告王景刚补交2013年7月至判决生效之日止的房屋使用费，按每月2000元的标准计算；判决被告王景刚立即腾出房屋，交还给原告，由被告方承担本案的诉讼费用。
另查明，被告王景刚于2012年4月18日，向原告济南市委办公厅交纳了租金16000元，对于该费用被告陈述是交纳了两年的租金，是与原告单位唐功涛处长口头协商的；原告方对此不予认可，认为根据账目记载，其交纳的是2012年全年到2013年2月底的租金。
再查明，庭审中，原告方陈述早在2013年7月2日，原告就向被告下达过书面通知，告知其要解除合同关系，要求被告腾出房屋；2013年7月31日再次通知如不腾房搬出，将采取停电的措施；8月13日再次口头通知了被告如不腾房，将于8月20日停电；8月20日上午11：00正式停电；8月27日，原告单位工作人员组织各承租户开会，劝说尽快腾房搬离，承租房大部分已搬出。被告王景刚只认可在2013年7月底时，原告单位的三、四名工作人员曾向其下达口头通知，告知要解除合同，要求腾房的事情。2013年8月20日，原告方就对被告所租赁的房屋采取了停电措施。
上述事实，由房屋所有权证书、协议书、记账明细、通知及原、被告双方当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为：根据我国《合同法》的相关规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。本案中，原、被告双方就涉诉房屋签订的租赁《协议书》，是双方真实的意思表示，不违反法律禁止性规定，应为有效合同。依法成立的合同，受法律保护，合同当事人均应按照合同约定全面履行义务。本案争议的焦点是合同的履行期限和租金数额问题。对此，本院认为，原、被告双方均认可在2001年11月15日签署的期限至2005年11月14日的合同是真实的，故对此合同的效力本院予以确认；被告王景刚提交的期限至2014年11月15日的合同复印件中虽记载的签署时间为2010年，但因未能提供原件，原告方对此也不予认可，故根据相关司法解释的规定，该份证据的效力本院不予认定；被告王景刚虽提供了一份加盖原告公章原件的合同第二页，但因其提供的证据并不完整，且其主张内容与第一份合同并不一致，原告方也不认可，故对此证据的效力也不能予以认定。我国《合同法》规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。在原、被告双方于2001年签订的租赁协议到期后，没有证据证实双方曾重新或续签过租赁协议，但被告仍然在此占用涉诉房屋进行经营，故此时双方的租赁关系为不定期租赁。原告随时可以要求与被告解除合同，但要给被告留出一定的腾房时间。被告方也认可原告曾在2013年7月底通知过解除租赁关系的事实，故从原告通知时，双方的租赁关系即解除，被告应在原告要求的时间内腾出房屋，交还给原告，如未履行的，依法应当承担相应的民事责任；原告济南市委办公厅要求被告王景刚腾出房屋，交还给原告的诉讼请求，合法有据，本院依法予以支持。关于原告要求被告自2013年11月起按每月2000元的标准支付使用费的问题，本院认为，在没有证据证实双方重新对协议约定的租金标准进行过调整的情况下，根据《合同法》的相关规定，视为继续履行原合同，只能按原协议约定的价格执行，原告要求按2000元每月的标准，没有合同和法律依据，本院不予支持；但原告擅自给被告所承租房屋停电的行为，使得该房屋已不能正常使用，在其单方停电后就不应再向被告收取租金或使用费，故对原告要求被告承担2013年8月20日后使用费的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、被告王景刚于本判决生效之日起二十日内将其租赁的原告中国共产党济南市委员会办公厅位于济南市市中区经七路333号（斜马路14号）的房屋腾出，交还给原告中国共产党济南市委员会办公厅。
二、被告王景刚于本判决生效之日起十日内向原告中国共产党济南市委员会办公厅支付2013年7月1日起至2013年8月20日占用房屋期间的使用费，以合同约定的年租金10000元的标准计算。
三、驳回原告中国共产党济南市委员会办公厅的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元，原告中国共产党济南市委员会办公厅、被告王景刚各负担50元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判长 李 江
审判员 宋 芳
审判员 申红旗
二〇一四年六月三日
书记员 吕 娜