黑龙江省鹤岗市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黑04民终403号上诉人（原审被告、申请执行人）：赵婉芝，女，1959年12月11日出生，汉族，无职业，住绥滨县绥滨镇。委托诉讼代理人：周春霖（系上诉人之夫），男，1963年1月18日出生，汉族，绥滨县民政局干部，住绥滨县绥滨镇。委托诉讼代理人：王艳丽，黑龙江吉相律师事务所绥滨分所律师。被上诉人（原审原告、执行案外人）：尹爱军，男，1967年1月29日出生，汉族，鹤岗市龙源报废汽车回收公司绥滨分公司负责人，住绥滨县绥滨镇。委托诉讼代理人：邢慧光，黑龙江吉相律师事务所律师。原审第三人：王树发（被执行人），男，佳木斯万基房地产开发有限公司绥滨项目部经理，住绥滨县绥滨镇。原审第三人：佳木斯万基房地产开发有限公司，住所地佳木斯市中山路109号。法定代表人：牟国有，职务董事长。上诉人赵婉芝因与被上诉人尹爱军、原审第三人王树发、佳木斯万基房地产开发有限公司（以下简称“万基公司”）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服绥滨县人民法院（2016）黑0422民初498号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月15日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人赵婉芝及其委托诉讼代理人周春霖、王艳丽，被上诉人尹爱军及其委托诉讼代理人邢慧光到庭参加诉讼。原审第三人王树发、万基公司经本院依法传票传唤无正当理由未到庭，本案缺席审理,现已审理终结。赵婉芝上诉请求：一、撤销一审判决；二、驳回尹爱军的诉讼请求。事实与理由：一、原审认定事实不清。1、如果根据一审法院认定的万基公司未授权王树发签订合同的话，那么尹爱军与万基公司签订的合同应为无效，尹爱军一审诉讼请求是请求确认其与万基公司签订的两份房屋买卖合同有效，而一审法院确认其与王树发签订的合同有效，根据民事案件不告不理原则，尹爱军未请求的事项，法院作出确认无法律依据。2、关于两房屋已装修并实际入住的认定问题，《民法通则》中占有分为恶意和善意，具体应以入住时的主观态度及时间区分，尹爱军现虽已占有，但其装修是在法院查封以后，但一审法院对该事实并未调查核实，而是根据现在状态进行认定，显失公平。3、争议房屋至今未验收，确实不能办理房屋过户登记手续，但尹爱军与开发商签订以房抵债合同时，是可以办理房屋预售登记的，而法院以非因买受人原因不能办理过户登记的认定与事实不符。二、本案适用法律错误。1、适用《物权法》第十五条不准确。虽在程序上物权未经登记不影响合同的效力，但万基公司并未授权王树发签订买卖合同，因此尹爱军与万基公司签订的房屋买卖合同无效，物权无效。如果王树发与尹爱军之间存在债权债务关系，可以认定二人之间存在债务关系。2、适用《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条不正确。本案由于万基公司没有授权王树发签订合同，王树发也不是万基公司的项目负责人，从而导致尹爱军的房屋买卖合同无效，不符合第一款查封前已签订合法有效的书面买卖合同的规定。尹爱军是在法院查封后占有房屋，属于恶意占有，不符合第二款规定的查封之前已合法占有该不动产。由于尹爱军的房屋买卖合同无效，也只能认定双方存在借款关系，不能认定支付了购房款，不符合第三款规定的已支付了全部价款。尹爱军签订房屋买卖合同时是可以进行商品房预售登记的，不符合第四款规定的非因买受人原因未办理过户登记。尹爱军购买房屋的情形不符合第二十八条规定。尹爱军辩称：第一、尹爱军与万基公司签订的房屋买卖合同有效，2013年万基公司向尹爱军借款400万余元，后偿还一部分，还不上的款项，双方同意用房屋抵债，签订了房屋买卖合同。根据法律规定，用房抵债是合法的，房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，签合同时万基公司交付了房屋。2014年4月6日和5月9日尹爱军控制占有了诉争房屋，这时赵婉芝既未申请财产保全又未提起诉讼，房屋买卖合同上有万基公司的公章和王树发的签字，王树发是挂靠万基公司，他个人投资开发工程，根据谁投资谁处分谁受益的原则，王树发有权出售涉案两户房屋，不需要万基公司特别授权，他挂靠的时候，万基公司同意王树发处分他自己开发的房产，挂靠行为虽然违规，但是挂靠人出售房产不违法，所以尹爱军和万基公司、王树发签订的合同有效。第二、尹爱军购买涉案房产是善意，如果交易的时候知道涉案房产被查封了或者知道出售人有其他的债权且资不抵债才属于恶意，本案交易的时候不存在这种情形，万基公司按照正常的市场价格以房抵债，是善意的交易行为，至于房屋交付之后何时入住、何时装修这是买房人的权利，不存在恶意与善意，即使知道房屋被法院查封而入住，也是维护自身的权益，不属于恶意，更不违法。第三、没有登记的原因是开发商的手续不健全，而非尹爱军主观上不想登记。第四、一审法院适用法律正确，《物权法》第十五条规定的是未办理物权登记不影响合同效力，这一条不影响本案。一审适用《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条正确。尹爱军向一审法院起诉请求：一、判决立即停止对尹爱军购买的位于祝成佳苑3号楼3单元501室和602室两套住宅的强制执行，并解除对该住宅的查封；二、判决确认尹爱军与第三人万基公司签订的两份《房屋买卖合同》合法有效，并确认两套住宅归尹爱军所有；三、由被告承担本案一切诉讼费用。一审法院认定事实：2014年4月6日，原告尹爱军与第三人王树发签订《商品房买卖合同》一份，约定将位于祝成佳苑第三幢三单元602室房屋（建筑面积为97.74平方米）以305,926.00元的价格销售给原告，合同上有万基公司印章，第三人王树发于同日向原告交付收款凭证、入户证明及钥匙。2015年5月13日，原告交付供热费、物业费、下水费、有线电视等费用6,711.00元；2014年5月19日，原告尹爱军与第三人王树发签订《商品房买卖合同》一份，约定将位于祝成佳苑第三幢三单元501室房屋（建筑面积97.74平方米）以296,152.00元的价格销售给原告，合同上有万基公司印章，第三人王树发于同日向原告交付收款凭证、入户证明及钥匙。2015年5月13日，原告交付供热费、物业费、下水费、有线电视等费用6,711.00元；原、被告双方庭审过程中，均承认原告与第三人王树发有债权债务关系，该两处房屋系第三人王树发因欠原告借款，用房屋抵顶债务的事实。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《最高人民法院》第六十六条规定，“审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。”本案中，原告尹爱军与第三人王树发存在真实的以房抵债法律行为，并提供了房屋买卖合同、入户手续，并已经装修实际入住，证据能相互印证，形成证据链条，证明的事实与原告陈述事实相吻合，故原告与第三人之间的房屋以物抵债协议真实、合法、有效。因该房屋未办理登记非个人原因，原告对该房屋已经占有和使用，不影响合同效力。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。首先，原告尹爱军与第三人王树发之间存在债权债务关系，双方分别于2014年4月6日、2014年5月19日签订的两份《房屋买卖合同》系以房抵债协议，房屋转让价款是抵消的方式支付的，意味着签订协议时，原告已经将全部价款支付完毕；其次，在签订合同当日，双方当事人已经履行了交付钥匙、办理入户手续等义务，现房屋已经实际装修入住，原告即合法占有该两处房屋；最后，原告未办理过户登记非自身原因造成。综上，原告对诉争房产所具有的民事权益足以阻却并排除强制执行，故原告要求停止对诉争两处房产的查封、要求确认两份房屋买卖合同合法有效并要求确认两套住宅所有权归原告所有的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。一审法院判决：一、停止对位于绥滨县绥滨镇祝成佳苑第三幢三单元602室与501室两处房屋的执行；二、原告尹爱军与第三人王树发签订的2014年4月6日、2014年5月19日签订的两份《房屋买卖合同》合法有效，座落于绥滨县绥滨镇祝成佳苑第三幢三单元602室（建筑面积为97.74平方米）、绥滨县绥滨镇祝成佳苑第三幢三单元501室（建筑面积97.74平方米）的两处房屋归原告尹爱军所有。二审中，上诉人赵婉芝提供自来水公司和供电公司的购水和购电记录两份，证实被上诉人尹爱军第一次购水和购电的时间均发生在赵婉芝申请财产保全之后，第一次购水时间是在2016年10月份，第一次购电时间是在2016年1月5日。被上诉人尹爱军对证据的真实性有异议，认为这两份证据没有公章也没有出处，不具有客观真实性，上面显示供电的日期是2015年7月30日，供水的记录看不清。本院对以上证据经审查认为，上诉人赵婉芝提供的购水和购电记录均是复印件，没有加盖证明单位的公章，无法证实该证据的真实性及来源的合法性，故不予采信。二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，被上诉人尹爱军在一审期间举示的两份《商品房买卖合同》首部“合同双方当事人”中，“出卖人”所列均为万基公司，并注明该公司的注册地址、营业执照注册号、资质证书号等信息，合同尾部“出卖人”处亦加盖了万基公司的公章，由此可知该合同为万基公司与尹爱军之间订立的商品房买卖合同。该合同尾部“出卖人”处亦有原审第三人王树发签名，无论王树发是作为万基公司的项目经理代表万基公司出售楼房，还是王树发挂靠万基公司开发该栋楼并以万基公司的名义出售楼房，万基公司及王树发对于出卖争议房屋给尹爱军均无异议，故该两份合同符合《中华人民共和国合同法》关于合同有效的相关规定；虽然没有办理物权登记，但根据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，并不影响合同效力，该两份合同应为有效合同。虽然尹爱军在一审期间请求确认的是其与万基公司签订的合同合法有效，而一审判决确认的是尹爱军与王树发签订的合同合法有效，但因万基公司、王树发与尹爱军签订的是同一份合同，故该判决并无错误。尹爱军在一审期间提供的收据显示，尹爱军交纳了两户房屋购房款，并交纳了两户房屋的供热费、物业费、下水费、有线电视费；说明尹爱军已经全额交纳了购房款并办理了入户手续，合法占有了两户诉争房屋，至于尹爱军什么时间对房屋进行装修，并不能作为确认其是否合法占有诉争房屋的依据。上诉人赵婉芝没有证据证实尹爱军是在法院查封之后占有争议房屋的，赵婉芝的该主张不能成立。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第四项规定的是“非因买受人自身原因未办理过户登记，”而不是未进行预售登记，故尹爱军在签订合同时是否进行预售登记并不影响第二十八条在本案中的适用。一审判决依据本案中商品房买卖合同的订立时间、尹爱军交款情况、办理入户手续时间以及未能办理过户登记的原因等情况，判决支持尹爱军的诉讼请求正确，适用法律并无不当。综上所述，赵婉芝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百四十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9,820.78元，由上诉人赵婉芝负担。本判决为终审判决。审 判 长  李德厚代理审判员  周长铸代理审判员  高红娟二〇一七年十月二十五日书 记 员  刘 畅