湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘01民终3595号
上诉人（原审被告）：湖南橘郡城镇置业有限公司，住所地湖南省长沙市天心区暮云街道北塘路8号。
法定代表人：张波，董事长。
委托诉讼代理人：张晓武，湖南嘉麟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：廖富龙，男，1981年6月24日出生，汉族，住湖南省宁乡县。
委托诉讼代理人：覃事群，湖南雄天律师事务所律师。
上诉人湖南橘郡城镇置业有限公司（以下简称橘郡公司）因与被上诉人廖富龙商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2016）湘0103民初5357号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月25日立案后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
橘郡公司上诉请求：一、撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2016）湘0103民初5357号民事判决并依法改判驳回廖富龙一审诉讼请求；二、廖富龙负担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：因违约行为所发生的违约金请求权的诉讼时效期间应从违约行为成立之时开始计算，而本案中，廖富龙在橘郡公司完成涉案房屋初始登记后180日内没有办理房屋产权证时已明知其权利受侵害，而廖富龙直到2016年9月7日才人民法院提起诉讼，因此廖富龙的请求已过诉讼时效。一审法院认定橘郡公司履行协助办证义务，属继续性法律行为，应从起诉之日倒推两年计算诉讼时效，明显不当，故请求二审法院依法改判驳回廖富龙一审诉讼请求。
廖富龙辩称：2010年11月26日，廖富龙与橘郡公司签订了商品房买卖合同，后橘郡公司于2011年8月30日将涉案房屋交付廖富龙，按照合同第十条的约定，橘郡公司应于2013年2月25日前为廖富龙办妥房屋产权证，但至今橘郡公司仍未办理产权证，因此橘郡公司已经构成违约。另廖富龙在橘郡公司违约后，一直与催促橘郡公司办理产权证，且该违约行为是一直存在，因此产生的违约金是一个持续状态，故廖富龙的请求并未超过诉讼时效。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
廖富龙向一审法院起诉请求：一、橘郡公司立即为廖富龙办理不动产登记簿证；二、橘郡公司支付逾期办理不动产登记簿证的违约金502606元（违约金参照中国人民银行规定的逾期贷款利息的标准计算，暂计算至2016年9月20日，后续违约金计算至实际办证之日）；三、本案诉讼费由橘郡公司承担。
一审法院认定事实：2010年11月26日，廖富龙与橘郡公司签订了合同编号为20090176102的《长沙县商品房买卖合同》（以下简称买卖合同），由廖富龙购买橘郡公司位于长沙市天心区暮××街道××村××（××暮××镇）橘郡项目第20幢102号房，该房建筑面积共278.52平方米，单价每平方米8268.71元，总金额2303000元。橘郡公司应在2011年6月30日前，将合乎国家规定及合同约定的房屋交付给廖富龙。橘郡公司应在商品房交付使用后365日内，完成该商品房的初始登记，初始登记后180日内办妥房屋所有权证，逾期应承担违约责任。2010年12月9日，廖富龙支付了房款1153000元，2011年8月30日支付余款1150000元。
一审法院认为：双方签订的买卖合同，系双方真实意思表示，亦不违反法律行政法规强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行义务。一、关于橘郡公司是否存在逾期办证的违约行为。双方合同亦约定，橘郡公司应在2011年6月30日后365日内完成该商品房初始登记，初始登记后180日内办妥房屋所有权证，即应在2012年12月26日办妥房屋所有权证。橘郡公司有协助办理房屋产权证之义务，现其未向一审法院提交证据证明其在约定时间内已向行政主管部门递交办证资料、办理了房屋产权证，亦未举证证明该违约行为非自身所致，应承担不利法律后果，一审法院认定橘郡公司逾期办证的违约行为。二、橘郡公司逾期办证，应承担继续履行之法律义务。因国家政策调整，我国自2015年3月1日起施行《不动产登记暂行条例》，实行不动产统一登记制度，不动产登记机构启用新的不动产登记簿证，原有的各类不动产登记簿、权属证书和登记证明样式将逐步停止发放，已经依法发放的《房屋产权证》等证书继续有效。故，橘郡公司应继续履行协助廖富龙办理不动产登记簿证之义务。三、对廖富龙提出的违约金诉求。其一，诉讼时效是指权利人在法定期间内不行使权利，就丧失请求人民法院对其民事权利予以保护的权利。普通民事诉讼诉讼时效为两年。本案中，橘郡公司履行协助办证义务，属继续性法律行为，应从起诉之日倒推两年计算诉讼时效。本案于2016年9月20日立案，橘郡公司应向廖富龙承担自2014年9月20日至橘郡公司向向行政主管部门递交办理不动产登记簿证资料之日止的违约责任。其二，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，双方未约定违约金的计算方式，橘郡公司应按照廖富龙已付购房款总额2303000元按中国人民银行规定的同期金融机构计收逾期贷款利息的标准支付自2014年9月20日至橘郡公司向行政主管部门递交办理不动产登记簿证资料之日止的违约金。综上，一审法院根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、限橘郡公司在本判决生效后十个工作日内协助廖富龙办理橘郡项目第20幢102号房的不动产登记簿证；二、限橘郡公司在本判决生效后十个工作日内向廖富龙支付违约金（以2303000元为基数，按中国人民银行规定的同期金融机构计收逾期贷款利息的标准支付自2014年9月20日至橘郡公司向行政主管部门递交办理不动产登记簿证资料之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费8826元，减半收取4413元，由橘郡公司负担。
本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。
本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为：一、廖富龙与橘郡公司于2010年11月26日签订的《长沙县商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。合同约定橘郡公司应当在房屋交付后365日内完成初始登记，初始登记后180日内办妥房屋所有权证，根据合同约定，橘郡公司最迟应于2013年2月24日为廖富龙办妥房屋所有权证，但至今橘郡公司仍未办理产权证，故一审法院认定橘郡公司承担逾期办证的违约责任并无不当，本院予以维持。二、诉讼时效一般为两年，但本案中，橘郡公司未履行办证义务的违约行为持续存在，同时廖富龙也不断向橘郡公司主张权利。故一审法院认定诉讼时效应从起诉之日倒推两年计算，并无不当，本院予以维持。另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，故一审法院判决橘郡公司按照廖富龙已付购房款总额2303000元按中国人民银行规定的同期金融机构计收逾期贷款利息的标准支付自2014年9月20日至橘郡公司向行政主管部门递交办理不动产登记簿证资料之日止的违约金，并无不当，本院予以维持。
综上所述，上诉人湖南橘郡城镇置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8826元，由湖南橘郡城镇置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 坤
审 判 员 熊 伟
代理审判员 冷子剑
二〇一七年八月十五日
书 记 员 皮磊林
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。