北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终9989号
上诉人（原审被告、反诉原告）：王泉源，男，1938年3月13日出生，退休，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：黄国庆（王泉源之女婿），无业，住北京市东城区。
委托诉讼代理人：张华康，北京市建诚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：康文娟，女，1986年2月7日出生，二龙路医院职员，住北京市。
委托诉讼代理人：李晓璇，北京市京师律师事务所律师。
原审第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇东区二路168号。
法定代表人：刘田，董事长。
委托诉讼代理人：王达，女，该公司职员。
上诉人王泉源因与被上诉人康文娟、原审第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2016）京0102民初31652号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王泉源上诉请求：撤销一审判决，改判支持王泉源的一审反诉请求。事实和理由：1.王泉源一直积极履行合同，办理了物业交接、央产房上市等各种手续，多次配合康文娟办理银行面签、批贷手续，不存在违约行为。2016年11月7日，我爱我家公司通知王泉源到其总部办理面签，因并非在银行所以王泉源出于风险防范要求银行工作人员出示证件，遭到拒绝。当日下午，王泉源又配合到中国银行营业网点办理面签，但是银行拿出虚假的“已收到240�元首付款”的声明让王泉源签字，被王泉源之子女及时发现并制止。2.我爱我家公司与康文娟心怀恶意，故意实施欺骗，蒙蔽王泉源签订了条件苛刻的合同，并在网签时签订阴阳合同达到避税目的，更在未实际支付首付款的情况下欺骗王泉源签署收到首付款的声明，意图骗取银行贷款。3.康文娟未能获得银行贷款的责任在康文娟一方。根据政府部门的房地产政策规定的首付款比例，康文娟获取贷款的前提是具有240万元首付款。尽管合同约定首付款支付时间为2016年12月15日，但康文娟想要在80天内获得贷款必须首先提前将首付款存入资金监管账户。直到2016年11月16日，康文娟才凑齐240万元首付款，此时距离合同约定的80天批贷时间仅剩下四天。即便如此，王泉源仍与康文娟协商延期贷款，但遭到康文娟拒绝。4.王泉源在康文娟存在欺诈行为，且未在合同约定的80天内获得�贷的情况下，依法向康文娟送达了解除通知。5.一审适用简易程序违法。
康文娟辩称，同意一审判决，不同意王泉源的上诉请求。1.王泉源签约当日一直由家人陪同，对合同进行了认真审核。合同履行过程中康文娟多次催促王泉源网签、面签，王泉源多次推脱。王泉源与其家人百般刁难，导致面签无法顺利进行。双方于2016年11月7日银行面签，王泉源先是挑剔未在银行办理；转到其他银行网点后又因银行工作人员不允许其拍摄工作证而拒绝签字。2.记载“卖房已收到204万元首付款”的《二手房首付款资金划转声明》由银行提供，系银行批贷的标准流程，银行工作人员向王泉源作出了解释。后康文娟作出承诺，王泉源可以不签署《二手房首付款资金划转声明》，先签其他银行贷款文件，王泉源仍然拒绝面签。之后康文娟早于合同约定先备好240万元款项与王泉�磋商做资金监管事宜，王泉源又以《北京市存量房屋买卖合同》第五条作为理由坚持毁约。3.2016年11月12日，王泉源提出康文娟必须提前将240万元首付款存入监管账户才同意配合进行后续手续，康文娟遂早于合同约定付款时间筹措资金，但王泉源又提出延期腾房、延期迁户口、只能配合申请批贷一次等新要求，逼迫康文娟签订《补充协议》，康文娟予以拒绝。4.《北京市存量房屋买卖合同》第五条不应作为王泉源单方解除合同的依据。王泉源一直恶意阻挠拖延。并且本案不适用“因乙方自身原因无法获得贷款机构批准贷款的……再次申请贷款获得批贷函的时间最迟不得超过本合同签订后80日”的约定。
我爱我家公司述称，同意一审判决。
康文娟向一审法院起诉请求：1.请求判令王泉源继续履行双方签订的E1608042779号《北京市存量房屋买卖合同》，�合康文娟办理北京市西城区大井2号楼11门21号房屋（以下简称涉案房屋）过户手续，将房屋所有权及土地使用权转移给康文娟；2.判令王泉源在收到房款后五日内腾退并交付涉案房屋；3.判令王泉源向康文娟支付违约金650000元。
王泉源向一审法院反诉请求：1.判令解除王泉源、康文娟于2016年8月30日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其补充协议；2.判令康文娟支付违约金130万元。
一审法院认定事实：
房屋产权证显示，北京市西城区大井二号楼11门21号房屋系王泉源名下房屋，建筑面积71.8平方米。
2016年8月30日，王泉源（甲方，下同）与康文娟（乙方，下同）经第三人我爱我家公司居间，签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定乙方购买甲方拥有的涉案房屋，建筑面积71.80平方米，总价款650万元整，定金30万元，拟贷款金额380万�。合同第四条第二款第2项约定，2016年12月15日，乙方向甲方支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价人民币240万元（通过资金监管方式划转）。第五条约定，乙方因自身原因无法获得贷款机构批准贷款的，乙方可继续申请贷款，但再次申请贷款获得批贷函的时间最迟不得超过本合同签订后80日。第六条第（三）款约定，本合同签署之日起，甲乙双方、共有人承诺积极履行该房屋交易过程中网签、解抵押、评估、贷款、交税等环节的义务并按要求提供材料，若任何一方违反本承诺，按本合同第十条第五款承担违约责任。第七条约定，甲方应在收到全部房款后60日将房屋交付给乙方。第十条第（四）款约定，乙方因个人原因导致贷款机构未对乙方批准贷款，在如下情形时，甲方有权单方解除合同，选择单方解除合同的适用第十一条第一款约定。1、乙方选择自行筹集剩余房款的，若超过约定产权转移登记申请之日未能筹齐并支付给甲方。2、乙方选择继续贷款超过本合同签订之日起80日未获批准贷款的。第（五）款约定，除本合同另有约定的违约责任外，任何一方未履行本合同约定的义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可以继续履行的甲乙双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任。第十一条第（一）款约定，如甲方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行，本合同自甲方向乙方发出的书面通知到达乙方之日起自动解除，乙方应按成交总价款的20%向甲方承担违约责任。
同日，王泉源、康文娟、我爱我家公司签订《补充协议》，该协议第四条第3项约定，甲乙双方协商一致，甲方收到全部房款650万元，其中包含定金30万元和2016年12月15日支付的首付款240万元和贷款380万元，全部房款的最后期限为2017年2月28日。如因乙方自身原因造成甲方迟延收到尾款的甲方有权按买卖合同相关违约约定追究乙方的违约责任。
康文娟于签约当日向王泉源支付定金30万元。
诉讼中，康文娟主张，合同履行过程中，王泉源存在多次拒不配合网签、面签等情况构成违约。为此，康文娟提供了手机短信截屏、录音、律师函及邮单照片。其中，手机短信截屏显示，2016年11月1日至12日期间，康文娟多次向王泉源发送短信催促要求对方配合办理房屋买卖相关手续，并表示如果继续不配合将追究违约责任；2016年11月7日下午14点录音显示，当日王泉源及其家人在我爱我家公司总部就贷款面签事宜与中介、银行工作人员沟通的过程，沟通中王泉源及其家人要求相关工作人员提供银行盖章，并要求拿走相关文件的复印件。银行、中介人员对此予以解释，但王泉源及其家人未认可解释意见，面签未果。11月7日下午15点左右录音显示，王泉源及其家人一起在中国银行就贷款面签事宜与中介、银行工作人员沟通的过程。沟通中王泉源及其家人要求看银行工作人员的工作证。工作人员出示证件后，王泉源及其家人要求对工作证拍照，遭到拒绝。王泉源及其家人对此不予接受，表示不办手续了，面签未果。11月8日电话录音显示，康文娟电话与王泉源约继续办理面签的相关事宜。王泉源表示需要跟家人协调时间后才能确定。通话中，王泉源表示要求康文娟先支付首付款后再面签。康文娟表示可以通过资金监管方式支付首付款。11月9日录音显示，王泉源表示不再与康文娟沟通，要求康文娟与其女婿联系沟通。同日，康文娟与王泉源女婿沟通。王泉源女婿表示康文娟现在要求配合的贷款面签违规，不同意配合。11月12日、17日、19日录音显示，王泉源及其家人求康文娟先将240万元房款存入资金监管账户才同意配合签网签、面签合同。康文娟表示其有房款，并表示应按合同约定履行房款存入资金监管账户的义务。谈话中，王泉源及家人要求签补充协议，对户口迁出、贷款仅配合一次、380万元贷款具体到账时间予以确定，双方未达成一致。谈话中，王泉源及其家人还提出要求康文娟立即支付620万元房款，再继续履行合同，康文娟未同意。律师函及邮单照片显示，2016年11月14日，康文娟委托律师向王泉源发送律师函，催促王泉源配合履行合同相关义务。
针对康文娟该部分证据，王泉源表示，对短信截屏、律师函的真实性予以认可，证明目的不认可。买卖合同签订后二个月内康文娟从未主动联系王泉源，王泉源一直在主动履行合同。对录音的真实性均予以认可，证明目的不认可。康文娟一直未付首付，亦未做资金监管。11月7日面签失败的原因在康文娟及我爱我家公司。第一次面签的地点不在银行，其方对银行工作人员的身份产生质疑，为控制风险才要求银行工作人员提供证件。到银行面签过程中银行工作人员拒绝出示证件并要求关门，对其身份再次产生怀疑。康文娟知道资金监管是银行批贷的前提条件，康文娟并不具备支付首付款的能力。
为证明其具有履约能力，康文娟提交了银行卡交易流水查询单。该查询单显示2016年11月16日，康文娟银行账户有余额2400012元。王泉源对该证据的真实性予以认可，但表示截至2016年11月11日，康文娟的资金未到位，无法进行资金监管、无法进行批贷。
针对资金监管与银行批贷的关系，我爱我家公司表示，资金监管账户款项240万元是否到位并不影响银行批贷。
诉讼中，本�明确询问，王泉源强调的首付款不到位无法进行批贷手续的具体依据。王泉源表示，住建委、银行工作人员曾口头答复该种意见。王泉源未就此向本院提供其他证据或依据。
为证明其积极履行合同义务、康文娟及我爱我家公司串通蒙骗的情况，王泉源提交了产权变更通知单、照片、《二手房首付款资金划转声明》。通知单显示，2016年9月19日涉案房屋获得央产房交易办公室签发的同意出售通知单。照片显示王泉源到相关部门参与面签活动的情况。《二手房首付款资金划转声明》显示王泉源、康文娟向中国银行提交相关声明的情况，声明有王泉源已收到康文娟首付款240万元的内容。王泉源表示该内容与实际不符，康文娟、我爱我家公司蒙骗老人。对此，康文娟及我爱我家公司表示，该部分证据的真实性均认可，证明目的均不认可。康文娟还表示，通知单显示内容系王泉源应履行的义务，无法证明其积极配合履行其他义务。照片仅能反映一次面签的过程，上述录音显示王泉源几次不配合面签的情况。首付款过户前进入建委资金监管账户能确保卖房人的利益，王泉源有意拖延不予配合。
另查，2016年12月12日，王泉源委托律师向康文娟发送律师函，该律师函显示，王泉源认为康文娟因自身原因无法获得贷款机构批准贷款的批贷函，时间已超过合同约定签订合同后80日，王泉源享有单方解除权，现书面通知解除双方2016年8月30日所签买卖合同及补充协议。康文娟表示，12月14日收到该律师函，不认可律师函的内容及意见。
针对双方均向对方主张违约金，且双方均强调己方未违约的意见。诉讼中，法院就是否主张违约金过高予以调整的意见向双方释明，双方均表示不要求调整。
诉讼中，康文娟已将剩�购房款620万元一次性提存至法院。
一审法院认为，康文娟、王泉源所签《北京市存量房屋买卖合同》，康文娟、王泉源、我爱我家公司所签《补充协议》均系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，合同当事人应依合同约定行使权利、履行义务。
关于王泉源是否构成违约的问题。根据上述《北京市存量房屋买卖合同》第六条第（三）款、第十条第（五）款约定可知，双方当事人有义务积极履行该房屋交易过程中网签、贷款等环节的义务并按要求提供材料。任何一方不履行合同义务，经守约方催告后15日内仍未履行的，构成违约。根据康文娟提供的手机截屏、律师函、录音可知，2016年11月1日至19日期间，康文娟本人、我爱我家公司工作人员多次、通过多种方式督促王泉源配合进行网签、贷款面签均未果，王�源构成违约。理由如下：首先，上述录音显示，王泉源及其家人在没有直接依据、证据的情况下，在我爱我家公司总部、中国银行相应营业网点以对工作人员身份存疑等理由不予配合办理相关手续，不符合合同法规定的诚实信用原则，亦不符合上述合同条款约定积极履行房屋交易合同义务的约定。其次，录音中多处内容显示王泉源及其家人在沟通过程中提出，“康文娟先将240万元房款存入资金监管账户才同意配合签网签、面签”、“签补充协议对户口迁出、贷款仅配合一次、380万元贷款具体到账时间予以确定”、“康文娟立即支付620万元房款，再继续履行合同”的要求。对比上述合同约定内容可知，王泉源提出的这些要求均无合同约定基础，王泉源以这些要求为条件拒绝履行相关合同义务构成违约。第三，王泉源虽提出康文娟未将房款240万元做好资金监管，无法进行批贷、无法配合面签的意见，但其未就该意见具有合同约定基础或法律、法规规定基础向法院提供证据、依据，对其该项意见，法院不予采纳。所以，法院认定王泉源拒绝履行合同义务的行为缺乏法律依据，构成违约。王泉源应按合同约定向康文娟支付相应违约金，康文娟要求支付违约金的诉讼请求，法院予以支持。经法院释明，王泉源明确表示不申请就违约金数额进行调整，法院对此不持异议，违约金数额依合同约定为65万元，法院对此予以确认。
关于康文娟是否构成违约的问题。根据上述《北京市存量房屋买卖合同》合同约定，双方认可康文娟需要通过贷款380万元的方式支付部分房款。在此基础上，双方应按合同约定义务配合进行相关贷款申请手续。《北京市存量房屋买卖合同》第五条约定，乙方因自身原因无法获得贷款机构批准贷款的，乙方可继续申请贷款，但再次申请贷款获得批贷函的时间最迟不得超过本合同签订后80日。适用该约定认定康文娟是否构成违约的前提条件在于，乙方因“自身原因”无法获得贷款机构批准贷款。根据上述查明的事实可知，康文娟、我爱我家公司多次督促王泉源配合办理贷款面签手续均未果，贷款申请均未正式提交至银行，不存在银行进行审查因“乙方自身原因”无法获得贷款机构批准贷款的逻辑前提。不仅如此，结合上述对王泉源违约责任的认定意见可知，之所以未能提交正式贷款申请原因在于王泉源提出若干缺乏依据的抗辩理由，不予配合。王泉源违约导致贷款手续无法正常进行情况下，其无权援引上述合同条款向对方主张违约责任。因此，康文娟未构成违约，对王泉源违约金的诉讼请求，法院不予支持。
关于《北京市存量房屋买卖合同》、补充协议是否已解除的问题。根据上述查明的事实，结合上述对康文娟违约责任的认定意见可知，在合同约定最长期限内未获得批贷函的责任不在康文娟。王泉源于2016年12月12日向康文娟发送书面解除通知，以康文娟因自身原因无法获得贷款机构批准贷款的批贷函已超过合同约定签订合同后80日的最长期限为由，行使单方解除权，缺乏合同约定基础。王泉源无权单方解除合同，其所发书面解除通知亦不发生解除合同的法律效果。对王泉源要求解除合同的诉讼请求，法院不予支持。
合同依法有效成立、王泉源无权单方解除合同情况下，双方应继续履行合同。康文娟要求继续履行合同，要求王泉源配合过户、交付房屋的诉讼请求，具有合同基础，符合法律规定，法院予以支持。具体房屋交付时间本院以合同约定为基础予以处理。康文娟要求收到房款后五日交付房屋的诉讼请求，�乏合同约定基础，法院不予支持。康文娟已将620万元购房款提存的情况法院予以确认，一并处理。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，一审法院于2017年3月判决：一、本判决生效之日起七内，王泉源将北京市西城区大井2号楼11门21号房屋过户至康文娟名下；二、本判决生效之日起七内，康文娟向王泉源支付购房款六百二十万元（已提存）；三、本判决生效之日起六十七日内，王泉源将北京市西城区大井2号楼11门21号房屋腾空交付康文娟；四、本判决生效之日起七日内，王泉源向康文娟支付违约金六十五万元；五、驳回康文娟的其他诉讼请求；六、驳回王泉源的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的其他事实与一审法院查明事实一致。
本院认为，本案二审争议焦点为王泉源、康文娟双方在履行房屋买卖合同过程中各自是否存在违约行为。
首先，王泉源主张康文娟未能在合同签订后80日内获得批贷函，违反《北京市存量房屋买卖合同》第五条的约定构成违约。《北京市存量房屋买卖合同》第五条约定“乙方因自身原因无法获得贷款机构批准贷款的，甲乙双方同意乙方继续申请贷款，但再次申请贷款获得批贷函的时间最迟不得超过本合同签订后80日”。该合同条款中“不得超过本合同签订后80日”�款期限的适用前提应为发生“乙方因自身原因无法获得贷款机构批准贷款”且继续申请贷款的情况。根据证据显示，2016年11月1日起，康文娟及中介公司即开始催促王泉源配合办理贷款面签等事宜。至11月7日，买卖双方及中介公司先到我爱我家公司总部、后变更到中国银行营业网点办理贷款面签手续，但均系因王泉源与银行工作人员发生争执，导致面签手续未能办理完成，而并非系乙方康文娟之自身原因导致。此后，双方未能继续办理贷款面签手续，王泉源主张原因系康文娟未将240万元首付款做好资金监管，而银行要求其签署有“已收到240万元首付款”内容的《二手房首付款资金划转声明》，其出于防范交易风险而无法配合面签。对此，本院认为王泉源出于谨慎交易的原因拒绝签署与事实不相符的文件材料，符合通常情理。但是，针对合同履行具体环节中出现的类�上述异常情况，交易双方理所应当遵循诚实信用原则，践行双方在合同中关于“积极履行该房屋交易过程中网签、解抵押、贷款…等环节的义务”的承诺，在不被迫损害自身利益的前提下通过协商和配合共同促进交易达成（当然也不应借机以协商配合为条件胁迫对方放弃自身合法利益）。根据本案查明事实，在上述情况发生后，康文娟为积极促进合同履行已经先于合同约定的时间筹齐首付款，排除了王泉源所主张的其拒绝配合银行面签的障碍，合同可以继续履行。然而在双方的沟通中，王泉源及其几人多次提出“康文娟先将240万元房款存入资金监管账户才同意配合签网签、面签”、“签补充协议对户口迁出、贷款仅配合一次、380万元贷款具体到账时间予以确定”、“康文娟立即支付620万元房款，再继续履行合同”等要求作为继续履行合同之条件，上述要求均无合�依据。基于上述事实，本院认定康文娟未能获得贷款机构批准贷款并非自身原因导致，《北京市存量房屋买卖合同》第五条不适用本案情形，故康文娟不存在违约行为。
相应地，王泉源提出上述要求作为其继续履行合同、配合办理贷款面签的条件，意图迫使康文娟接受对自身不利的合同变更条款，在未能协商一致的情况下拒绝继续履行合同义务，构成违约，应承担违约责任。
综上所述，王泉源的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费57300元，由王泉源负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 霍翠玲
审 判 员 王金龙
审 判 员 王 佳
二〇一七年十月三十一日
法官助理 王继玉
书 记 员 孙辰姝