北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终8365号
上诉人（原审原告、反诉被告）北京新民投资有限公司，住所地北京市朝阳区慧忠北里219号19号楼317室。
法定代表人张天国，董事长。
委托代理人艾海峰，北京市中洲律师事务所律师。
委托代理人任士光，北京市中洲律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）北京燕盛豪汽车销售服务有限公司，住所地北京市朝阳区金盏乡东苇路北北京金港展览展示有限公司C区8号甲1号。
法定代表人卓明，董事长。
委托代理人闫涛，北京市北方律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京燕豪汽车销售服务有限公司，住所地北京市朝阳区金盏乡金港大道1号金港汽车公园内C区8号甲2号。
法定代表人卓明，董事长。
委托代理人张琳，北京市北方律师事务所律师。
上诉人北京新民投资有限公司、上诉人北京燕盛豪汽车销售服务有限公司因土地租赁合同纠纷一案，均不服北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第01545号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，北京新民投资有限公司之委托代理人艾海峰、任士光，北京燕盛豪汽车销售服务有限公司之委托代理人闫涛，北京燕豪汽车销售服务有限公司之委托代理人张琳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
2014年11月，北京新民投资有限公司（下称新民公司）起诉至原审法院称：2010年11月2日，我公司与北京燕豪汽车销售服务有限公司（下称燕豪公司）签订《租赁协议》，约定燕豪公司承租我公司享有使用权的北京市丰台区张仪村路215号地块，用于建设项目，场地协议租赁期限自协议生效之日起20年。协议签订后，我公司与燕豪公司依约履行。燕豪公司分别于2010年12月2日和2011年3月31日向我公司收款单位支付了第一年租金合计650万元。2011年7月20日燕豪公司出资设立燕盛豪公司。我公司和燕豪公司因收款和开票等原因，由燕豪公司、北京燕盛豪汽车销售服务有限公司（下称燕盛豪公司）、收款单位和我公司四方签订了《<租赁协议>之补充协议》。补充协议签订之后，燕盛豪公司从未履行过《租赁协议》及其补充协议，实际履行主体一直是燕豪公司。燕豪公司按《租赁协议》的约定，分别于2011年11月28日和29日向收款单位支付第二年至第四年租金合计1850万元。2014年9月26日，燕豪公司向我公司发出《关于<租赁协议>终止的函》，主张单方面终止《租赁协议》并拒绝支付租金。2014年10月8日，我公司复函不同意燕豪公司单方面的终止行为。根据《租赁协议》第9条第一款之规定“因任何一方违约给另一方造成损失的，违约方应承担给另一方造成的实际损失，包括但不限于乙方为经营项目的设计、建设所投入的费用”。燕豪公司对该项目建设所投入的费用（根据项目施工单位北京京城建远东建设投资集团有限公司提供的《<沃尔沃京西项目总包工程标段合同文件>终止协议》中的结算价款）为17800000元。该地块建设前期手续包括建设工程规划许可证、施工许可证等都已过期，燕豪公司单方面终止和拒付租金的违约行为，已给我公司造成重大损失。故请求判令燕豪公司及燕盛豪公司承担违约责任17800000元。
燕豪公司辩称：根据租赁协议之补充协议约定，燕盛豪公司取代我方成为原协议一方，相应权利义务全部转移给燕盛豪公司，新民公司也签字认可。终止函的发函单位是燕盛豪公司。所以不同意新民公司诉讼请求，其他意见同燕盛豪公司意见。
燕盛豪公司辩称：不同意新民公司诉讼请求，请求法院驳回新民公司全部诉讼请求。涉案土地虽经市发改委批准，但批准内容是由大瓦窑村集体经济组织北京经纬诚信投资公司（甲方、下称经纬公司）进行修建活动中心。新民公司对外出租属于变相转移土地所有权，新民公司未取得权利人的同意出租，所以土地租赁协议无效。新民公司在合同中明确承诺对土地有所有权，与事实不符。合同约定我方建设项目是沃尔沃4S店，新民公司明知我方经营目的他还出租给我们，属于完全过错方，应该承担赔偿责任。《租赁协议》第九条约定了违约责任，新民公司主张的损失是我们的损失，不符合约定。
燕盛豪公司反诉称：《租赁协议》之补充协议约定燕豪公司将合同的权利义务全部转移至我公司,燕豪公司及我公司均是汽车销售公司，承租北京市丰台区张仪村215号院土地系建设及经营沃尔沃4S店，这点在《租赁协议》之补充协议有明显体现。但新民公司隐瞒出租土地系绿化用地，致使我公司无法实现合同目的。给我公司造成巨大经济损失，故请求判决：1、解除双方签订的《租赁协议》、《补充协议》、《<租赁协议>之补充协议》。2、新民公司返还租金人民币2500万元并支付相应利息（按人民银行同期贷款利率计算，从付款之日起计算，计算至被告实际给付之日止）。3、新民公司赔偿我公司各项经济损失共计人民币25130868.29元及相应利息损失（按人民银行同期贷款利率计算，从付款之日起计算，计算至实际给付之日止）。
新民公司针对燕盛豪公司的反诉辩称：燕盛豪公司的反诉主张不符合客观事实，亦无法律依据，请法院驳回其反诉请求。理由为:一、燕盛豪公司不是实际履行人，无权依据《租赁协议》提出反诉请求。《补充协议》仅是为收款、开票便利而签订，其签订之后燕盛豪公司从未履行过《租赁协议》及其补充协议，实际履行主体一直是燕豪公司。燕豪公司分别于2010年12月2日、2011年3月31日、2011年11月28日和29日向收款单位支付第一年至第四年的租金，合计2500万元，并于2014年9月26日向我公司发出《关于<租赁协议>终止的函》。双方的整个履行过程证明《租赁协议》实际履行方为燕豪公司，燕盛豪公司无权依据《租赁协议》提出反诉请求。二、燕盛豪公司违反合同约定，违规开发建设，我公司并不知情。燕盛豪公司提出我公司隐瞒土地系绿化用地性质与事实不符。双方签订的《租赁协议》所附的规划图中明确了土地性质是体育休闲活动中心，我公司也明确告知土地性质。而且，双方在《租赁协议》第三条第2款中明确要求“承租方在不突破原有规划及行政管理要求，不对场地本身构成损害的前提下，自行负责项目的设计方案以及向建设行政管理部门报批和建设”。燕豪公司和燕盛豪公司私自突破原有规划投资建设汽车4S店，我方之前并不知情。违规建设是燕豪公司和燕盛豪公司自身违法行为，也是违约行为，我方有权要求其承担违约责任。燕盛豪公司以“隐瞒土地”性质为由向我方提出反诉请求与事实不符，无权提出退还租金和赔偿损失的诉讼请求。三、《租赁协议》约定的合同目的是我方将土地出租给燕豪公司从事体育休闲项目建设和运营，燕豪公司应支付租金。燕盛豪公司故意曲解合同目的，进行违规建设，与我方没有任何关系。据我方了解，燕盛豪公司建设的4S店最终没有运营：其一，是由于2010年12月23日北京实施小客车数量调控措施造成的。由于限牌，北京所有汽车4S店销售量大幅下降，沃尔沃汽车销售量也不例外，燕豪公司和燕盛豪公司及其投资人认为再建一个4S店已没有任何意义。其二，燕豪公司的投资人燕骏汽车有限公司被另一家上市公司宝信汽车集团收购，该上市公司要求其下属子公司清查不良资产，进而，燕豪公司和燕盛豪公司找借口欲解除《租赁协议》。因此，燕盛豪公司所称“无法实现合同目的”是燕豪公司和燕盛豪公司决策失误和公司内部整合所致，没有理由将其损失转嫁至我方。
原审法院经审理认为：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡镇村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。涉案土地系集体所有，依照法律规定及行政机关的批复，均只能由集体经济组织按照规划许可项目自营自用。按照经纬公司与新民公司签订的《合作协议》，经纬公司提供涉案土地供新民公司使用，并向新民公司收取回报。名为合作，实为租赁。新民公司既非拥有涉案土地的集体经济组织，又将涉案土地用于非农业建设，违反法律强制性规定，相关租赁协议及补充协议均无效。新民公司、燕豪公司均未慎重审查涉案土地性质、规划许可内容，对合同无效后果均有过错。合同无效，双方有关违约责任之约定当然无效，新民公司主张之违约责任缺乏事实及法律依据，法院不予支持。合同效力虽已认定无效，但标的物已经实际使用，使用人应当参照合同约定支付相应使用费；燕盛豪公司及燕豪公司在涉案土地上开发建设产生的费用，属于其因合同无效产生的损失，由双方按过错分担；燕盛豪公司本系按照双方约定为实现涉案《租赁协议》由燕豪公司专门成立的项目公司，新民公司与燕豪公司之间的债权债务已经各方约定概括转移于燕盛豪公司，后者属于当然的合同当事人，其将合同义务交予他人履行并无不可，亦不构成其根据合同行使权利之妨碍。燕盛豪公司提起反诉，主体适格；新民公司违反法律强制性规定及其与经纬公司关于涉案土地用于建设大瓦窑体育休闲活动中心项目的约定，将集体建设土地租赁于本集体集体经济组织之外的燕盛豪公司及燕盛豪公司，违反明文规定只可自行使用之规划许可，对于合同无效后果，具有明显过错。故，新民公司之抗辩不能成立，法院不予采信。燕盛豪公司主张新民公司返还土地使用费之反诉请求无事实及法律依据，法院不予支持。燕盛豪公司主张赔偿经济损失之反诉请求，对于有证据佐证足以认定之经济损失由双方各自按照过错比例承担，该比例由法院酌定燕盛豪公司、新民公司分别承担40％、60％，相关请求，法院予以支持。其他部分，不予支持。据此，原审法院于2015年10月判决：一、北京新民投资有限公司于判决生效之日起三十日内赔偿北京燕盛豪汽车销售服务有限公司一千一百四十三万四千三百二十元；二、驳回北京新民投资有限公司诉讼请求；三、驳回北京燕盛豪汽车销售服务有限公司其他反诉请求。
判决后，新民公司及燕盛豪公司均不服，均上诉至本院。
新民公司上诉要求撤销原判，判令燕盛豪公司及燕豪公司支付违约金17800000元，驳回燕盛豪公司的反诉请求；其主要的上诉理由为原审法院认定合同效力存在错误，我公司对于涉案土地证照齐备，与燕豪公司签订的《租赁协议》及《补充协议》明确约定按规划进行开发建设，该两份协议应有效；即便合同无效，我公司也不应承担赔偿责任，我公司明确告知燕豪公司土地性质，要求其不突破原有规划及行政管理要求的情况下自行负责设计方案及向建设行政管理部门报批和建设，燕盛豪公司与燕豪公司突破原有规划建设汽车4S店，我公司并不知情也不同意。
燕盛豪公司上诉要求撤销原审判决第一、第三项，改判支持其原审反诉请求。其主要上诉理由为：涉案土地只能由集体经济组织按照规划许可项目自营自用，新民公司对土地不可能拥有土地的合法使用权，我公司经营范围为汽车销售，补充协议明确项目为沃尔沃京西项目，很明显租赁合同的目的为经营沃尔沃4S店，新民公司隐瞒真相，虚假承诺土地使用权导致合同无效，应赔偿我公司全部损失；我公司并未建设完成沃尔沃4S店并投入使用，涉案土地对我公司无任何使用价值，原审法院要求我公司支付使用费显然缺乏依据。
燕豪公司未提出上诉。
经审理查明：2007年6月8日，经纬公司（甲方）与新民公司（乙方）签订《关于大瓦窑体育休闲活动中心项目开发建设合作协议》，其中载明：合作项目名称：大瓦窑体育休闲活动中心；项目建设地点位于丰台区卢沟桥乡大瓦窑村，其四至为：东至张仪村路，西、南至规划铁路预留地，北至梅市口路。第一期项目用地四至为：东至张仪村路，西、南至规划铁路预留地，北至大瓦窑北路到张仪村路向西延长线；合作内容：负责项目用地范围内，总建筑面积为13260平方米的建设、经营和管理；负责项目用地范围内规划绿地的经营性开发、维护和管理；项目合作方式：甲方根据项目用地位置和范围的约定提供无任何权属争议的用地供乙方使用。乙方负责对项目投资及项目建设，并享有项目的全部经营管理权；在条件成熟时（包括但不限于乙方取得合作项目建设的全部审批），在确保土地权属不变的情况下，双方合作成立项目管理公司；合作期限为50年，自2007年6月8日起至2057年6月7日止；乙方的权利和义务：1、在合作期限内，乙方拥有该项目投资建设地上物的所有权和经营管理权。2、根据相关政策规定和本协议的约定，筹集项目建设全部投资资金，开展建设工作。3、按本协议约定及国家法律法规的相关规定对项目实施经营管理，独立开展企业经营活动，独立承担民事责任，甲方不得无故干涉。4、遵照政府职权部门审批的建设内容实施建设并开展经营工作，做好场地内市容环境卫生、门前三包、国家各项行政费用收取，以及治安、消防工作。
2009年3月2日，北京市国土资源局丰台分局函复经纬公司：你公司关于《大瓦窑村体育休闲活动中心用地性质和权属予以证明的申请》我局已收悉，现将我局对申请中涉及土地的性质与权属情况函复如下：该项目用地范围：东至张仪村路，西至规划铁路预留地，北至梅市口路绿化用地。项目占地面积约13260平方米，地类为工矿用地。该范围内土地属大瓦窑村集体所有。
2009年5月31日，北京市发展和改革委员会向丰台区发展改革委作出《关于大瓦窑体育休闲活动中心项目核准的批复》，批复如下：建设地点，丰台区卢沟桥乡大瓦窑村，东至张仪村路、西至规划铁路预留地、南至规划铁路预留地、北至梅市口路。具体用地范围以钉桩成果为准；规划用地，规划总用地面积13287平方米，全部为建设用地，具体规划用地指标由规划管理部门核定；建筑控制规模21260平方米（含地下面积8000平方米），建设内容为经营性绿色产业项目及绿化管理用房，项目建成后全部用于自营自用，不得用作对外销售；本批复附《建设项目招标方案核准意见书》1份，请项目单位据此依法开展招标工作。在建设项目实施过程中，确有特殊情况需要变更已核准的招标方案的，应当报我委重新核准。后附《建设项目招标方案核准意见书》载明：项目名称，大瓦窑体育休闲活动中心项目；设计、施工、监理、设备、重要材料等均应以委托招标形式、邀请招标方式招标。
2009年8月17日，北京市规划委员会颁发建设单位为经纬公司、建设项目名称为体育休闲活动中心等2项、建设位置为丰台区卢沟桥大瓦窑、建设规模为21260平方米的《建设工程规划许可证》，并附设计总平面图一份，其上涉案地块标明体育休闲活动中心。
2010年11月2日，新民公司（甲方，出租方）与燕豪公司（乙方，承租方）签订《租赁协议》，约定：北京市丰台区张仪村路215号院地块土地性质为集体所有，具备合法的规划和建设手续。甲方具有使用权及将该场地用于包括向乙方出租在内的对外招商和收益的权利；具体范围以本协议附件1所规定的土地四至及红线图为准；本协议指定的场地只能供乙方或乙方指定的项目公司用于建设乙方的项目建设和经营之用途。在不突破原有规划及行政管理要求，不对场地本身构成损害的前提下，乙方或项目公司自行负责项目的设计方案以及向建设行政管理部门报批和建设。乙方保证项目经营的合法性；场地租赁期限自本协议生效之日起20年。租赁期届满后，乙方不再续租的，甲方有权收回场地使用权并取得其地上的全部建筑物的所有权，或有权要求乙方恢复场地原貌；租赁期内，如因甲方原因导致租赁期限提前终止，甲方应在协议终止后10个工作日内将已经实际支付的剩余租期的租金（按天计算）退给乙方。如因乙方原因导致租赁期限提前终止，乙方已经实际支付给甲方的剩余租期的租金不再退还给乙方；场地租金为每年人民币陆佰万元，在租赁期限内租金每三年递增人民币伍拾万元；甲方同意向乙方提供免租期作为装修改造时间，免租期自本协议生效之日起连续计算两个月，在此期间乙方不向甲方支付租金；甲方保证在租赁期间甲方是场地的合法使用权人，有权按照本协议之规定向乙方提供场地使用，且保证满足法律规定就该等出租行为应由甲方承担的条件和要求；乙方仅将租赁土地使用于本协议项下合法的经营目的。若甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除场地租赁和本协议，并向甲方主张相应的损害赔偿；…甲方无权出租场地；甲方交付的场地不符合甲方在本协议项下的承诺，或者场地存在权属、规划、土地状况等问题，或者由于其他非乙方的原因，导致乙方无法正常开展经营项目设计、建设和经营……；因任何一方违约给另一方造成损失时，违约方应承担给另一方造成的实际损失，包括但不限于乙方为经营项目的设计、建设所投入的费用。由于一方原因导致本协议未能生效的，另一方应当向对方支付相当于租期内三个月租金金额的违约金。该等违约金的支付并不影响乙方根据本条第1款项甲方追偿损失。合同所附平面图显示涉案场地标注为体育休闲活动中心。
2010年11月15日，北京市丰台区卢沟桥乡大瓦窑村村委会出具《证明》，证明：经纬公司系该村集体所有制企业，有权使用并全权经营管理该村所有的、位于北京市丰台区大瓦窑村的占地面积为13260平方米的集体建设用地。
2011年10月20日，新民公司（甲方，出租方）与燕豪公司（乙方，承租方）签订《补充协议》，其中载明：场地的第一年租金调整为陆佰伍拾万元人民币，截止本协议双方签署之日，乙方已分两期向甲方支付完毕第一年全部租金；乙方应付租金及付款日期：第一年6500000元，已支付完毕；第二年6000000元，甲方取得在场地建设项目的施工许可证后，乙方于2011年10月28日支付第二年全部租金；第三年6000000元，第四年6500000元，2011年11月2日支付第三年至第四年全部租金；第五年6500000元，第六年6500000元，2014年11月2日支付第五年至第七年全部租金；甲方同意以该场地的规划审定建筑面积19250平方米，用于乙方项目的建设。
同年，燕豪公司（甲方）、燕盛豪公司（乙方）、新民公司（丙方）、北京明德工程管理有限公司（丁方，下称明德公司）签订《<租赁协议>之补充协议》，约定：甲方与丙方就沃尔沃京西项目土地租赁事宜，于2010年11月2日签署《租赁协议》（原协议/合同）；自本协议生效之日起，乙方取代甲方成为原协议的一方，即甲方将原协议下的权利义务全部转移至乙方；甲方根据原协议已付租金给丁方，丁方应就所收到的人民币开发票给甲方，发票抬头为燕豪公司。
后燕豪公司与燕盛豪公司在涉案土地上进行建设，相继与案外人就涉案土地签订了《建设工程勘察合同》、《建设工程监理合同协议书》、《专业服务协议》、《设计及管理合同书》，燕豪公司与燕盛豪公司并支付勘察费76000元、工程设计费666000元、展厅设计费115200元、工程款17800000元、监理费400000元。2012年7月30日，燕盛豪公司（业主方）与北京城建远东建设投资集团有限公司（承包方）签订《<沃尔沃京西项目总包工程标段合同文件>终止协议》，约定：业主方和承包方于2011年12月31日签署了《沃尔沃京西项目总包工程标段合同文件》（《总包合同》），约定业主方聘请承包方作为总承包商实施沃尔沃京西项目；业主方因运营原因，于2012年5月31日向承包方发出了《沃尔沃京西项目暂停令》，明确自2012年5月31日起暂停《总包合同》中约定的项目全部工程并停止任何设备与材料等的采购，并遣散施工人员。现达成如下协议：自本协议生效之日起《总包合同》终止；业主方应当向总承包方支付人民币17800000元，该费用为就实施沃尔沃京西项目及其提前终止业主方应支付给承包方的全部费用。
燕豪公司向新民公司共支付租金25000000元，租金已交纳至2014年11月1日。
2014年9月26日，新民公司收到落款为燕盛豪公司、签章为燕豪公司的《关于<租赁协议>终止的函》，主要内容为：贵司与燕豪公司于2010年11月2日就北京市丰台区张仪村215号院土地事宜签订了《租赁协议》，之后相关各方就该租赁协议再次签署了两份《补充协议》（上述《租赁协议》及《补充协议》统称为原协议），约定由我司承租贵司上述地块用于建设沃尔沃京西项目（沃尔沃4S店及厂房），租赁期限为20年。上述协议签订后，我司进行了相关投资建设，并向贵司支付了土地使用租金，目前该项目建设、经营等各项投资额已高达5000余万元。2013年宝信汽车集团对我司股东燕骏集团进行了收购。在进行收购资产清点等事项时，股东方要求我司对沃尔沃京西项目投资的合法合规性进行核查论证。经查阅该土地相关文件，我司确认该土地权属大瓦窑村集体，该土地用地为绿化隔离带用地，规划用地性质“绿化隔离地区绿色产业”，规划建设项目应为“大瓦窑村体育休闲活动中心”，而我司租地建设为沃尔沃京西4S店商业项目；我司还就上述用地及项目建设咨询了土地资源局、规划委员会等政府有关职能部门，其答复根据我国及北京市相关法律法规的规定，绿化隔离带仅可用于开发绿化隔离地区绿色产业，不得用于房地产开发或工商业项目，故我司无法合法使用上述土地用于约定项目的开发与经营，认定土地权属性质与规划建设内容与实际建设项目不符，现建设项目为违规违法建设，建筑为违章违法建筑。鉴于上述情况，我司认为贵我双方签订原协议就上述地块进行的租赁、开发建设等事宜不符合相关法律规定，该项目继续投资建设存在重大风险，我司无法合法使用上述土地用于约定项目的开发与经营，原协议继续履行无合法依据。为此，我司正式通知贵司终止原协议。由于贵司不具有合法出租该土地的资格，且该土地亦不能合法用于沃尔沃京西4S店商业项目，原协议应属于无效合同，故我司已向贵司及贵司指定贵司支付的租金（25000000元）及其他有关款项共计32669348元，贵司应予以退还；同时，我司已在该土地投资17800000元用于建筑物建设，由于违反规划用地性质及规划建设项目，现该建筑物被认定为违法违规建筑，导致我司遭受了巨大损失，贵司应承担相应赔偿责任。现请贵司接函后尽快与我司协商原协议终止后退还租金、赔偿损失及相关建筑物处理等事宜。同日，燕盛豪公司从涉案土地退场。
2014年10月8日，新民公司复函燕豪公司：贵司终止《租赁协议》的理由不成立，请贵司继续履行协议并按期交付租金。
经原审法院释明，对于涉案土地地上物，燕豪公司、燕盛豪公司均表示同意无偿交给新民公司使用，如果新民公司不要求继续使用，同意进行拆除。新民公司表示如合同有效，就按合同约定的第一种处理，如认定合同无效，要求不处理。
上述事实，有《合作协议》、《租赁协议》、《补充协议》、《租赁协议之补充协议》、《沃尔沃京西项目总包工程标段合同文件终止协议》、关于《租赁协议》终止的函、复函、工商登记信息、勘察合同、专业服务协议及补充协议、设计及管理合同书、工程规划许可证信息、规划意见书、关于大瓦窑体育休闲活动中心项目核准的批复、支付凭证、发票及双方当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。本案中，行政部门对涉案土地建设内容批复为经营性绿色产业项目及绿化管理用房，项目建成后全部用于自营自用，不得用作对外销售，该土地规划用途为体育休闲活动中心。新民公司与燕豪公司、燕盛豪公司未经相关部门批准，将涉案土地用于建设汽车销售4S店，违反了法律的强制性规定，新民公司与燕豪公司、燕盛豪公司签订的《租赁合同》及《租赁协议之补充协议》属于无效合同。新民公司明知涉案土地应当自营自用而进行出租，且明知燕豪公司及燕盛豪公司经营主项为汽车销售而出租其用于建设沃尔沃京西项目，故新民公司对于燕豪公司及燕盛豪公司建设项目不符合规划用途属于明知，对于合同无效的后果明显存在过错；《租赁合同》附件明确载明了土地的规划用途，燕盛豪公司未办理规划手续，超出规划用途范围自行建设房屋，燕盛豪公司对于合同的无效负有同等责任。新民公司与燕盛豪公司对于合同无效的后果负有同等过错，原审法院认定双方的责任比例有失妥当，本院依法予以调整。
因《租赁合同》无效，合同中关于违约责任的约定自然无效，新民公司要求燕盛豪公司及燕豪公司承担违约责任，缺乏依据，本院不予支持。依照法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。作为出租人新民公司的出租收益系因合同无效造成的损失，本院比照双方所签订租赁合同的租金标准认定新民公司的损失，燕盛豪公司应依过错比例来赔偿新民公司的损失；燕盛豪公司于2014年9月26日撤离涉案场地，其租金交至2014年11月1日，新民公司应返还燕盛豪公司2014年9月26日至11月1日所交纳的租金，撤场之前则其按过错责任比例承担新民公司的租金收益损失；同理，新民公司应按过错责任比例负担燕盛豪公司建设投入的损失。原审法院对新民公司与燕盛豪公司合同无效的责任比例及损失认定均处理有误，本院依法予以改判。
综上，依据《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：
一、维持北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第01545号民事判决第二项；
二、撤销北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第01545号民事判决第三项；
三、变更北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第01545号民事判决第一项为：北京新民投资有限公司于本判决生效之日起三十日内赔偿北京燕盛豪汽车销售服务有限公司九百五十二万八千六百元；
四、北京新民投资有限公司于本判决生效之日起三十日内返还北京燕盛豪汽车销售服务有限公司租金一千二百八十二万零五百四十七元九角四分；
五、驳回北京燕盛豪汽车销售服务有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费128600元，由北京新民投资有限公司负担（已交纳），反诉案件受理费146227元，由北京新民投资有限公司负担76723元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院），由北京燕盛豪汽车销售服务有限公司负担69504元（已交纳）；二审案件受理费363883元，由北京燕盛豪汽车销售服务有限公司负担120004元（已交纳）；由北京新民投资有限公司负担243879元（已交纳45203元，余款198676元于本判决生效之日起7日内交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 王军华
审判员 李蔚林
审判员 曹 雪
二〇一七年一月十三日
书记员 张晓鸥