宁波市海曙区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0203民初684号
原告（反诉被告）：吴承建，男，1981年10月10日出生，汉族，户籍地浙江省衢州市衢江区。
委托诉讼代理人：张建辉，浙江天远律师事务所律师。
被告（反诉原告）：宁波企赢资产管理有限公司。统一社会信用代码91330203053845170B。住所地：浙江省宁波市海曙区丽园北路***号-28。
法定代表人：崔赢，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘建永，浙江大衡律师事务所律师。
原告吴承建为与被告宁波企赢资产管理有限公司（以下简称企赢公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2017年1月20日诉至本院，本院于同日立案受理，适用简易程序进行审理，于2017年3月3日公开开庭进行审理，后因案情复杂，遂转为普通程序，依法组成合议庭，于2017年8月4日公开开庭进行审理。原告吴承建及其委托诉讼代理人张建辉、被告企赢公司的委托诉讼代理人刘建永到庭参加诉讼。期间，被告企赢公司提起反诉，本院审查后予以受理，并决定合并审理。经原告申请，本院依法准许证人王某出庭作证。本案现已审理终结。
原告吴承建起诉称：2015年6月，原告向被告承租位于浙江省宁波市和义路100号1844广场B017-2单元房屋用于经营案森造型品牌美容美发店，双方签订《1844房屋租赁合同》一份，约定1844广场在2015年8月1日开业率未达到80%以上，原告装修免租期顺延。合同签订后，原告开始装修店铺，并向被告缴纳了履约保证金37436元、两个月的租金37436元。然2015年11月13日，浙江省宁波市海曙区市场监督管理局向原告出具《行政告诫书》，要求原告在收到该通知之日起30日内办妥营业执照。2015年12月8日，被告向原告发送《友情提示函》，提示原告在内的地下广场商户在12月13日前停止营业，待办妥营业执照后再营业。为此，原告多次与被告交涉，要求被告提供办理营业执照所需的合法经营场地证明，但被告一直没有提供，致原告无法正常营业。2016年7月，被告又擅自强行拆除被告店铺，给被告造成巨大损失。故原告诉至法院，要求判令：1.解除原、被告于2015年6月签订的《1844房屋租赁合同》；2.被告返还原告已经缴纳的租金37436元、履约保证金37436元，赔偿原告支出的设计费45000元、装修施工费300000元及其他损失52797元。在审理中，原告变更租金诉请为18718元。
被告企赢公司当庭答辩称：同意解除双方签订的《1844房屋租赁合同》，但被告能够为原告提供办理营业执照所需的材料，因原告自身原因未能办理，故被告无需返还原告已缴纳的费用亦无需承担赔偿责任，请求法院驳回原告全部诉请。
反诉原告企赢公司反诉称：2015年6月，原、被告签订《1844房屋租赁合同》一份，约定反诉被告向其承租位于浙江省宁波市和义路100号1844广场B017-2单元房屋，租期自2015年7月1日至2020年6月30日，装修期自2015年7月1日至2015年10月31日，租金自免租装修期届满后次日收取，然反诉被告仅于2015年11月2日支付两个月租金37436元后未再支付任何租金。2016年6月24日，反诉原告向反诉被告寄送《合同解除函》，要求解除合同、收回房屋并支付相应费用，然反诉被告拒收函件，也未作出任何回应。故反诉原告提起反诉，要求解除合同，并要求反诉被告支付租金105898元。
反诉被告吴承建答辩称：1.其没有收到过反诉原告寄送的《合同解除函》；2.在收到相关部门及反诉原告要求其停止营业的函件后，其已于2015年12月初停止营业，且反诉原告未提前通知也未征得其同意即在2016年7月将其店铺拆除，故系反诉原告违约在先，其无需支付租金，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。
原告吴承建针对本诉和反诉向本院提交下列证据材料：
1.《1844房屋租赁合同》、发票、收据各一份，拟证明原、被告间存在房屋租赁合同关系，原告依约向被告交付履行保证金37436元、租金37436元事实。被告无异议，本院对该组证据予以认定；
2.《行政告诫书》一份，拟证明宁波市海曙区市场监督管理局鼓楼（南门）市场监管所（以下简称南门市场监管所）于2015年11月13日向原告出具行政告诫书，要求原告于收到告诫书之日起30日办妥营业执照的事实。被告对该份证据的真实性无异议，但认为该告诫书系要求原告在30日办理营业执照，并非不能办理。本院对该份证据予以认定，能够证明案涉店铺未依法办理营业执照的事实；
3.《友情提示函》一份，拟证明被告提示原告在2015年12月13日之前停止营业，待办妥营业执照后开展经营的事实。被告对该份证据真实性无异议，但认为被告提醒原告合法经营是合理的，且被告也帮助原告办理营业执照，因原告一直没有交付有关材料才未办妥。本院对该份证据予以认定，能够证明原告主张的事实；
4.《幕梵装饰装修工程施工图设计合同》、《杭州市工程装饰装修合同》各一份、收据共五份，拟证明原告为装修案涉店铺，与杭州幕梵装饰设计有限公司（以下简称幕梵公司）订立合同，并支付设计费、施工费合计345000元，幕梵公司出具收据确认的事实。被告对真实性有异议，认为原告未提交打款证明，难以证明其已实际支付上述款项。本院认为，原告对案涉店铺进行装修并支出相应费用是客观事实，并有施工人员的证言予以佐证，被告虽对装修费用金额有异议，但其未经原告同意即拆除案涉装修，致本案难以对装修残值进行司法鉴定，其也未提交相反证据对真实性予以反驳，故本院对该组证据予以认定，能够证明原告主张的待证事实；
5.收据八份、发票二份，拟证明原告花费5400元购置2台冰箱，花费22150元购置13把椅子、5台洗头床、5台推车、3台热能机放在店铺中，但在被告擅自拆除装修时被搬走；花费6630元购置30个轨道射灯、150个灯带、40米轨道条为店铺照明使用、花费1700元安装不锈钢发光字，但在被告擅自拆除装修时被拆除的事实。被告认可其在原告不在场情况下拆除装修，现其处有部分椅子，但不确定是否搬走冰箱，对该份证据的真实性均有异议，认为不能证明原告购买上述物品系用于案涉店铺使用，也不能证明原告实际支付了上述款项。本院认为，案涉店铺在2015年底停业后，处于办理营业执照待营业状态，在2016年7月被告擅自拆除案涉店铺装修时，原告并未处理案涉店铺内物品，故在该店铺内放有冰箱、椅子、洗头床、推车、热能机、灯具等用具合情合理，且收据中载明的时间与案涉店铺装修时间相符，可以认定原告除开展工程装修外，亦为店铺经营筹备相关设备；因被告已擅自拆除装修并搬走店内物品，其未能提供相反证据对原告所主张事实进行反驳，故本院对该组证据予以认定；
6.收据一份，拟证明原告为案涉店铺购置16917元的专业发膜、水强化、哑色发泥等美发用品，但在被告擅自拆除装修时被搬走。被告对真实性有异议，认为难以证明上述用品系为案涉店铺经营所购买。本院认为，如前证5阐述，对该份证据的真实性予以认定，可以证明案涉店铺内放有美发用品，但案涉店铺已经经营一段时间，上述美发产品已被使用，因案涉店铺已被被告擅自拆除，对店铺内尚留有的美发产品的价值，本院将酌情予以认定；
7.发票一份，拟证明原告为营销案涉店铺，2015年10月向大众点评网支付技术服务费10000元，但短暂经营后即被停止营业，造成营销效果难以实现的事实。被告对真实性、关联性均有异议，认为难以证明系为案涉店铺经营所投入。本院认为，原告仅提供发票，而未提供相应的合同，难以证明该款项系为案涉店铺经营所支出，故对该证据的关联性不予认定；
8.证人王某的证言，拟证明证人系其挂靠在幕梵公司下的包工头，案涉店铺由其负责施工，原告支付工程款345000元，幕梵公司以“设计费”名义收取45000元，余下300000元归其所有的事实。被告对真实性有异议，认为难以证明王某与幕梵公司系挂靠关系，也难以证明原告实际支付工程款345000元。本院认为，在装饰装修行业存在挂靠关系比较普遍，证人的证言能够与证4相符，故对该份证据予以认定。
被告企赢公司针对本诉和反诉向本院提交下列证据材料：
1.《合同解除函》、邮寄凭证各一份，拟证明因原告拖欠租金，其于2016年6月24日通知原告《1844房屋租赁合同》已解除的事实。原告认为其并未收到该函件，案涉合同并未于2016年6月解除。本院认为，解除合同的通知应当到达原告，但邮寄凭证上载明原告并未收取该函件，故该组证据不能被告的待证事实；
2.《宁波市海曙区人民政府关于明确1844•和义商业广场有关事宜协调会的备忘录》一份，拟证明经协调，案涉店铺可以办理营业执照，但因原告自身原因未去办理的事实。原告对关联性有异议，原告在办理营业执照过程中，确因案涉店铺处于地下车库而未能办理营业执照。对该份证据，本院将结合争议焦点，留后阐述。
经审理，本院认定如下事实：
2015年6月，原、被告共同签订《1844房屋租赁合同》一份，约定：被告出租给原告的房屋坐落于宁波市和义路100号1844B017-2单元，建筑面积181平方米，用于经营安森造型，经营项目为生活体验，原告应在开业前，向被告提供与上述品牌、商号及经营商品商标有关的营业执照、注册证书等相关证明文件；租赁期自2015年7月1日起至2020年6月30日止，被告给予原告4个月的装修期（至2015年10月31日），原告应在装修期满次日开业，装修期内无需支付租金；第一个租金计收年度的日租金额为每平方3.4元，月保底租金18718元；自本合同签约后15日内，原告应向被告支付履约保证金37436元；被告违约解除本合同时，原告有权要求被告退还已收但原告未使用期间的租金、返还履约保证金余额（无息）、赔偿原告由此遭受的损失。合同签订后，原告于2015年9月29日支付履约保证金37436元、于2015年11月2日支付租金37436元（2015年11月1日至2015年12月31日），并支出345000元对案涉店铺进行装修，支出27550元购置了冰箱、椅子、洗头床、推车、热能机等用具，支出6630元购置灯具，支出1700元安装不锈钢发光的店铺名字，并购置了专业发膜、水强化、哑色发泥等美发用品。
2015年11月13日，南门市场监管所向原告发送《行政告诫书》一份，载明：经查明，你单位未领取营业执照，在海曙区广场内擅自从事有关经营活动，望你单位在收到本文书起30日内办妥营业执照。2015年12月8日，被告向原告发送《友情提示函》，载明：鉴于目前1844地下广场的现状，贵方在未领取营业执照情况下开业，违反相关工商管理规定，请贵方务必在2015年12月13日前停止营业，待办妥营业执照后开展相关经营。后原告暂停营业。
2016年1月19日，宁波市海曙区人民政府召开会议，明确：考虑1844广场地下商业开发需要，在满足停车功能需求、消防安全的情况下，原则同意对1844广场现有B1层（LG层）区域面积约1200平方米的非机动车停车库临时改变使用性质，开设文化产业及其配套的创意零售、水吧咖啡吧等品类项目，经营铺位数不超过现有的铺位数。
2016年6月24日，被告向原告发送《合同解除函》并快递给原告，告知原告因其未按约缴纳租金，被告宣布解除合同，并要求原告于2016年7月1日前返还租赁房屋。然原告并未签收该快递。
2016年7月，被告在未征得原告同意情况下，擅自将案涉店铺内装修拆除、用品搬离。
本案争议焦点为：一、在案涉《1844房屋租赁合同》履行过程中，被告是否存在违约行为；二、如被告存在违约行为，其应承担的相应违约责任。
关于争议焦点一：被告是否存在违约行为。案涉店铺位于1844广场B017-2单元，系地下车位，该区域不符合经营条件，难以办理营业执照。虽然宁波市海曙区人民政府于2016年1月19日召开会议，对1844广场地下车位用于商业经营进行协调，但要求在满足停车功能需求、消防安全的情况下，开设文化产业及其配套产业。原告租赁房屋用于开设安森造型，属于美容美发行业，不属于文化产业范畴，且被告未能举证证明其对地下车位进行重新规划，符合停车功能需求、消防安全要求。故本院认为，现有证据表明，被告提供的租赁物不符合经营要求，致原告难以实际开展经营，原告主张合同目的难以实现，要求解除房屋租赁合同合法有据，本院予以支持。
根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定：主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。原告以向本院起诉的形式要求解除合同，本案起诉状副本于2017年1月22日送达被告，故案涉《1844房屋租赁合同》于该日解除。被告主张案涉《1844房屋租赁合同》于2016年6月解除，但该解除合同的意思表示并未到达原告，故对该抗辩，本院不予采纳。
关于争议焦点二：被告应承担的违约责任。案涉《1844房屋租赁合同》约定：被告违约解除本合同时，原告有权要求被告退还已收但原告未使用期间的租金、返还履约保证金余额（无息）、赔偿原告由此遭受的损失。原告于2015年11月初开始营业，2015年12月暂停营业，原告主张就其缴纳的2个月租金37436元部分，计收1个月租金18718元，返还1个月租金18718元，被告对此无异议，本院对被告返还原告租金18718元予以确认。关于赔偿损失部分，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项规定：因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。因案涉店铺装修已被被告擅自拆除，难以开展鉴定，在参考原告为装修支出345000元的情况下，本院酌情认定案涉店铺装修残值为276000元。因2016年7月被告擅自拆除装修时，原告并未处分店内用品，仍处于办理营业执照后待经营状态，且被告亦认可在拆除装修时搬走了原告店内部分物品，故本院酌情认定店内物品及店铺发光字价值30000元。综上，本院认定原告遭受损失的具体金额为306000元。因案涉店铺位于地下车位，原告对地下车位能否经营商店未尽到审慎审查以为，在知晓难以办理营业执照后亦未采取适当措施止损，对损失的造成亦应承担相应责任，本院酌情认定被告应赔偿原告损失300000元。故原告有权要求被告返还租金18718元、履约保证金37436元并赔偿损失300000元，超出部分，不予支持。对于反诉原告企赢公司要求反诉被告吴承建支付租金105898元的反诉请求，本院不予支持。
综上，本院认为：原、被告签订的《1844房屋租赁合同》系双方真实意思表示，依法有效，双方应当按照按合同约定全面履行各自义务。原告已按约支付租金、履约保证金等费用，被告理应向原告提供符合经营要求的租赁物。然因被告未依约提供符合约定的租赁物，原告有权主张上述合同于起诉状副本送达被告之日即2017年1月22日解除，并要求被告返还租金18718元、履约保证金37436元并赔偿损失300000元。对原告超出部分的诉请，本院不予支持。对反诉原告企赢公司的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）吴承建与被告（反诉原告）宁波企赢资产管理有限公司于2015年6月签订的《1844房屋租赁合同》于2017年1月22日解除；
二、被告（反诉原告）宁波企赢资产管理有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告（反诉被告）吴承建租金18718元、履约保证金37436元，并赔偿损失300000元；
三、驳回原告（反诉被告）吴承建的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）宁波企赢资产管理有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本诉案件受理费8390元，由本诉原告吴承建负担281元，由本诉被告宁波企赢资产管理有限公司负担8109元；反诉案件受理费1209元，由反诉原告宁波企赢资产管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
审 判 长 叶 丹
人民陪审员 胡亦琼
人民陪审员 梅培红
二〇一七年八月十八日
代书 记员 罗旖旎
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条第（四）项（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条第（一）项（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。