辽宁省本溪市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）本民二终字第00229号
上诉人（原审被告）王玉彪，男，汉族，1961年2月3日出生，住址辽宁省本溪市平山区。
委托代理人王圣君，本溪市河东法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）本溪市三江房地产开发有限公司，住所地辽宁省本溪市明山区。
法定代表人迟同民，该公司董事长。
委托代理人鲍德贵，该公司工作人员。
委托代理人陈光武，辽宁竞业律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）张士臣，男，汉族，1962年10月15日出生，住址辽宁省本溪市明山区。
委托代理人王湘宁，辽宁湘辉律师事务所律师。
原审被告欧亚东，男，汉族，1981年7月23日出生，住址辽宁省本溪市平山区。
原审被告本溪市商业银行股份有限公司振华支行，住所地辽宁省本溪市明山区。
负责人裴德民，该支行行长。
委托代理人卞小苏、樊万强，该支行工作人员。
上诉人王玉彪因与被上诉人本溪市三江房地产开发有限公司（下称三江公司）、张士臣、原审被告欧亚东、本溪市商业银行股份有限公司振华支行（下称振华支行）合同纠纷一案，不服辽宁省本溪市明山区人民法院（2014）明民一初字第00257号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审判决认定的基本事实是：2004年，王玉彪因工程施工资金不足，欲用三江公司房产抵押贷款。2004年1月11日，王玉彪让其朋友欧亚东与三江公司签订了位于明山区××路××巷×栋×层×单元××号（即明山区××街某某家园×号）房屋的商品房买卖合同，欧亚东及王玉彪均未交付房款，亦未入住。2004年1月13日，欧亚东与振华支行签订贷款合同、抵押合同，并用此诉争房产做抵押贷款20万元，期限一年，双方办理了个人购买期房抵押登记。王玉彪使用该贷款，并已还清。2006年3月1日，三江公司将此诉争房屋出售给张士臣，双方签订了商品房买卖合同，张士臣于同日交付房款449784元后，即入住该诉争房屋至今。现三江公司诉至法院，请求判令解除王玉彪与振华支行签订的明山区××路××巷×栋×层×单元××号房地产抵押合同。
诉讼期间，张士臣提出以有独立请求权第三人身份参与诉讼，请求确认被告欧亚东与振华支行之间的抵押权不成立，判令三江公司办理房屋过户登记，并承担诉讼费。
原审法院认为：三江公司与欧亚东签订的明山区××路××巷×栋×层×单元×号房屋的商品房买卖合同，并非双方真实的意思表示，合同无效。王玉彪以欧亚东名义与振华支行签订贷款合同、抵押合同，并将明山区××路××巷×层×单元×号房屋办理了抵押登记。后三江公司与张士臣签订商品房买卖合同，三江公司已交付该诉争房屋，张士臣交付购房款，双方买卖合同实际履行。本案中，买受人对于房屋的优先取得权与贷款人对于房屋抵押的优先受偿权发生了竞合。针对振华支行对该诉争房屋的抵押权，根据《最高人民法院关于建筑工程价款优先受偿权的批复》内容，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；消费者交付购买商品房的全部或者大分部款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。按照此批复意见，张士臣作为买受人的优先权位次在前，应受法律保护。张士臣提出的判令三江公司协助办理房屋过户手续的诉讼请求成立，原审法院予以支持。据此判决：一、三江公司配合张士臣办理位于明山区××路××巷×栋×层×单元×号号房屋的过户手续，于判决发生法律效力后立即履行（过户费用由张士臣负担）；二、驳回三江公司的诉讼请求。案件受理费1000元，由三江公司负担。
宣判后，王玉彪提起上诉，请求撤销原审判决，改判王玉彪对涉案房屋享有所有权及上诉费用由三江公司承担。其依据的事实和理由：一、王玉彪是涉案房屋的所有人，因为王玉彪具有该房屋的商品房买卖合同、商品房买卖发票、商品房买卖结算通知单、他项权证。二、依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的相关条款，王玉彪对该争议的房屋所有权理应得到保护。三、张士臣与三江公司的房屋买卖合同是虚假的，三江公司的一房二卖的行为应得到法律的重击。四、三江公司的诉讼已过诉讼时效。
被上诉人三江公司辩称：原审判决事实清楚，适用法律得当，判决正确，应予维持。王玉彪的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。原审判决关于三江公司与欧亚东（欧亚东是王玉彪的朋友，实质是王玉彪用房子贷款，我方认可这个事实）签订的本案涉房产的商品房买卖合同，并非双方真实的意思表示，合同无效的认定，是完全正确的。王玉彪系三江公司开发建设工程的实际施工人，因其资金不足，2005年1月26日其借用三江公司所有的本案所涉房产在振华支行抵押贷款，王玉彪与三江公司双方虽然签订了商品房买卖合同，办理了相关手续，但双方都清楚是虚假销售，真实的目的只是把房产暂借给王玉彪去振华支行抵押贷款。三江公司在原审中所举证据充分证明，王玉彪本人早已承认本案所涉房产只是他借用来贷款的，而不是用来抹账抵顶工程款的。在双方已生效的仲裁案裁决中，王玉彪足额得到了工程款，本案所涉房产并未抵顶工程款，涉案房产仍为三江公司所有。三江公司将该房产销售给张士臣是完全合法的，张士臣无可争议地对本案所涉房产享有所有权。假设本案所涉房产抵顶了欠王玉彪的工程款，假设抵押有效，那么张士臣作为买受人的优先权位次在前，应受法律保护。更何况如前所述，本案所涉房产并未抵顶欠王玉彪的工程款。
被上诉人张士臣辩称：一、一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回王玉彪的上诉请求，维持原审判决。二、上诉人王玉彪并非本案诉争房产的实际所有权人，其与三江公司之间并不是真是的买卖关系，而是借用该房产用于向银行抵押贷款。三、张士臣已于2006年3月1日就与三江公司签订了商品房买卖合同，并交付了全部的购房款，同时居住至今。
原审被告欧亚东未提出陈述意见。
原审被告振华支行述称：王玉彪（欧亚东）贷款已经结清，服从法院判决。
本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。
另查明：王玉彪以涉案房屋办理抵押登记的时间为2004年1月13日。
再查明：2011年6月28日，本溪市房产局为涉案房屋（明山区××路××巷×栋×层×单元×号）下发了房屋所有权证书，房屋所有权人登记为三江公司，证书原件目前保存于本溪市产权管理处。
上述事实，有商品房买卖合同、房地产抵押合同、个人购买期房抵押登记凭证、商品房销售结算通知单、专用收款收据、房屋所有权证及当事人陈述笔录在卷为凭，这些证据已经庭审质证和本院审查，予以采信。
本院认为：王玉彪仅依据其以欧亚东名义与三江公司签署的商品房买卖合同、商品房销售结算通知单主张系涉案房屋所有权人，但并未实际支付房款，且自2004年1月签署买卖合同后也从未要求三江公司交付房屋和办理房屋过户手续。王玉彪主张三江公司是以该房产抵顶欠付工程款，但未提供双方就以房抵债达成一致意见的相关证据。故本院对王玉彪主张其已经取得房屋所有权的主张不予支持。
三江公司虽于房屋抵押期间将房屋售予张士臣，但设立在该房屋上的抵押权已经于2006年随贷款的偿付完毕而消灭，并且张士臣于2006年就已支付了房屋的全部价款并实际居住至今。依照《最高人民法院关于建筑工程价款优先受偿权的批复》内容，即建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；消费者交付购买商品房的全部或者大分部款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。本案中，张士臣为已付全部房款的消费者，可以对抗王玉彪作为实际施工人享有工程价款的优先权，其已经成为房屋的实际所有权人。因该房屋目前登记的所有权人系三江公司，故张士臣要求三江公司配合办理过户的主张有事实和法律依据，原审法院判决结果并无不妥。
关于王玉彪提出的该案已过诉讼时效一节，因该案的纠纷涉及的是抵押权和所有权，当事人的请求权属于物权请求权，不适用诉讼时效，故本院对该上诉理由不予支持。
故原审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费一千元，由上诉人王玉彪负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李广宇
审 判 员 孙 燕
代理审判员 宋 新
二〇一五年十二月八日
书 记 员 张 翔
附：本案所适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。