新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）新01民终3866号上诉人（原审原告、反诉被告）：张丽莉委托诉讼代理人：马征，新疆元正律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：帕丽达·拜合提委托诉讼代理人：木拉提·买买提，新疆卡玛莱提律师事务所律师。上诉人张丽莉因与被上诉人帕丽达·拜合提房屋买卖合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市新市区人民法院(2017)新0104民初6624号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年11月2日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人张丽莉及其委托诉讼代理人马征，被上诉人帕丽达·拜合提及其委托诉讼代理人木拉提·买买提到庭参加诉讼，本案现已审理终结。张丽莉的上诉请求:原审法院以推测的方式认定了被上诉人没有故意违约,又以推测的方式认定了上诉人对于合同不能履行存在过错,既违反了法律的规定也不符合双方的约定,更与事实相悖。上诉人为了确保合同不因权属问题导致不能履行,特意在《购房定金合同》及《房屋买卖合同》中与被上诉人协商后明确了被上诉人确保其对涉案房屋拥有完整的产权，不存在第三方追索的情形，若涉案房产存在共同共有，被上诉人已经获得共有权人的授权，在办理过户时全部共有权人均亲自到场或委托他人到场办理相关签字手续。即便上诉人在购买房屋时没有发现其他共有权人，被上诉人亦应当根据双方约定或法律规定确保房产能够交易。但事实上，如被上诉人在一审的答辩属实，本案正是因为被上诉人违反了双方约定的合同义务，导致房屋交易无法完成，其过错就是被上诉人自身的单方过错，与上诉人没有任何关系。综上诉述，恳请二审法院在查明案件事实的基础上，依据法律及双方约定依法纠正原审错判之处。帕丽达·拜合提答辩称：我不同意公诉人的上诉请求。我没有故意违约的行为，也主动赔偿了上诉人的损失。因此请求二审法院驳回上诉，维持原判。张丽莉向一审法院起诉请求：请求解除张丽莉与帕丽达·拜合提签订的《房屋买卖合同》；帕丽达·拜合提双倍支付张丽莉定金10万元（共20万元，已支付10万元）；帕丽达·拜合提返还张丽莉购房款3万元；帕丽达·拜合提支付张丽莉利息损失1650元（2016年11月11日至2017年9月11日期间，按照购房款3万元、月利率0.5%计算利息）；帕丽达·拜合提支付张丽莉契税损失1200元；由帕丽达·拜合提承担本案的诉讼费、送达费用。原审法院判决认定，2016年4月30日，张丽莉支付帕丽达·拜合提购房定金10万元。2016年5月4日，张丽莉（乙方）、帕丽达·拜合提（甲方）签订《购房定金合同》一份，约定：乙方预定甲方位于乌鲁木齐市新市区新医路19号2栋4单元502室（产权证号：2005066977，建筑面积79.79平方米）房屋；甲方保证该房屋可进行市场交易，手续齐全，房产无任何权利瑕疵，不受他人合法追索…；房屋交易总价54万元，房屋交易产生的双方交易税费由双方共同承担；首次交付定金10万元整…。2016年11月10日，张丽莉支付帕丽达·拜合提购房款3万元。2016年12月9日，张丽莉（受让方，乙方）、帕丽达·拜合提（出让方，甲方）签订《房屋买卖合同》一份，约定：甲方自愿将位于乌鲁木齐市新市区新医路19号2栋4单元502室（产权证号：2005066977，建筑面积79.79平方米）房屋出售给乙方，乙方对该房屋已做了充分了解并实地验看，对该房屋状况无异议，愿意购买该房屋；甲方保证该房屋属于国家及地方有关法律、法规、政策中允许交易的房屋，甲方对该房屋拥有完整的处分权（按揭房除外），如该项房屋存在共有权人，甲方已经获得共有权人的授权，拥有对该房屋的完整处分权，甲方承诺双方办理过户或公证手续当日，全部共有权人均亲自到场或委托他人到场办理相关转让签字手续；房屋成交价格54万元，乙方应于本合同签订之日一个月内支付定金35万元，乙方于暖气维修并更换暖气管与暖气片后支付余款6万元；如甲方签署合同后未能履行本合同之相关义务而导致本合同不能顺利履行，则属甲方违约，则甲方应向乙方双倍返还定金。原审法院认为，本案张丽莉、帕丽达·拜合提于2016年5月4日签订《购房定金合同》，帕丽达·拜合提为履行协议亦于2016年8月26日将房屋交付张丽莉使用，同时，双方于2016年12月9日签订了《房屋买卖合同》，双方履行协议的上述过程客观上能够认定帕丽达·拜合提未隐瞒房屋权属，亦不存在不履行合同义务即过户义务的行为，并且，双方买卖房屋的登记信息亦印证了该房屋登记在帕丽达·拜合提名下，故本案查明事实无法认定帕丽达·拜合提存在故意违约的行为。关于双方买卖房屋无法过户是否系帕丽达·拜合提违约所致的问题，本院认为，双方买卖房屋系房改房，该信息在房屋产权证书中已经载明，张丽莉客观上亦对此知情，故双方达成买卖协议时客观上均忽视了该房屋在政策上属于夫妻共同享有的福利房这一事实，并且，双方发现该无法过户的事实后，帕丽达·拜合提亦在努力办理其养子失踪的相关事宜，但因客观原因未能实现，据此，双方交易房屋无法过户并非帕丽达·拜合提故意违约所致，相反，张丽莉、帕丽达·拜合提对此客观上均负有一定的义务。关于张丽莉的诉讼请求，其主张解除《房屋买卖合同》及返还购房款3万元的请求，帕丽达·拜合提没有异议，本院予以支持；其主张双倍返还定金10万元的请求证据不足，本院不予支持；其主张2016年11月11日至2017年9月11日计11个月，按照购房款3万元、月利率0.5%计算的利息1500元、契税损失1131.72元的请求，因帕丽达·拜合提占用张丽莉交纳的购房款期间客观上存在相应的利息损失，张丽莉交纳房屋契税后客观上亦未实现房屋登记在其名下的权利，根据双方履行合同的实际情况，本院对张丽莉的上述请求予以支持。关于帕丽达·拜合提的反诉请求，虽然张丽莉已经居住使用其房屋，但其已经交纳定金10万元，帕丽达·拜合提亦未能履行暖气管、片的更换义务，并且，双方最终未能实际履行合同，由张丽莉支付居住使用上述房屋的租金及相关费用对其则有失公平，据此，本院对帕丽达·拜合提的反诉请求不予支持。原审法院判决：一、解除张丽莉与帕丽达·拜合提于2016年12月9日签订的《房屋买卖合同》；二、帕丽达·拜合提张丽莉购房款30000元；三、帕丽达·拜合提支付张丽莉利息损失1500元；四、帕丽达·拜合提支付张丽莉契税损失1131.72元；五、驳回张丽莉的其他诉讼请求；六、驳回帕丽达·拜合提的反诉请求。二审中当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：《合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”本案中，上诉人张丽莉于2016年4月30日向被上诉人帕丽达·拜合提支付购房定金10万元后，双方于2016年5月4日签订《购房定金合同》，合同中载明：“甲（帕丽达·拜合提）、乙（张丽莉）双方经协商一致，就乙方预定甲方受托出售的二手房事宜，签署本合同。”合同第三条约定，预定期限为本协议生效之日起至2016年12月1日前，乙方与甲方到二手房买卖营业场所与房屋产权人签署《房屋买卖合同》。”第四条约定，乙方在签署合同后，向甲方支付购房定金10万元，以作为甲乙双方履行本合同规定的义务和承诺的担保。第五条约定，如果甲方反悔，拒绝将房屋出售给乙方，需要双倍返还定金；如果乙方反悔，拒绝购买甲方的房屋，定金不退。从双方约定的内容来看，支付的定金作为双方履行《购房定金合同》规定的义务和承诺的担保，而不是作为履行之后签订的主合同，即《房屋买卖合同》规定的义务的担保。《购房定金合同》中规定的被上诉人的义务为，不得拒绝将房屋出售给上诉人，如果拒绝出售，则承担双倍返还定金的责任。本案中，双方签订《购房定金合同》后，被上诉人根据该合同约定与上诉人签订《房屋买卖合同》，并将房屋交付给上诉人，履行了《购房定金合同》规定的义务。从定金作为履行承诺的担保义务来看，在涉案房屋只登记在被上诉人一人名下的情况下，双方将被上诉人视为涉案房屋的受托出售方并约定双方之后与房屋产权人签订房屋买卖合同，可以认为双方在签订《购房定金合同》时已经或者可以预见到涉案房屋存在其他共有人的情况，所以并不能将双方之后签订的《房屋买卖合同》中被上诉人承诺的内容作为被上诉人是否履行《购房定金合同》中规定的义务和承诺的依据。并且，从已查明的案件事实来看，双方在签订《购房定金合同》及之后签订《房屋买卖合同》时，被上诉人对其养子也应当参与才能办理房屋过户手续的情况并不知情，因此并不能认为被上诉人隐瞒房屋权属，双方发现房屋无法办理过户后，被上诉人亦积极采取补救措施，但因客观原因未能实现。综上，上诉人向被上诉人支付定金，是作为双方订立主合同的担保，定金的性质应当认定为立约定金，上诉人按照《房屋买卖合同》约定的内容，要求被上诉人双倍返还定金，无法律依据，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2300元（张丽莉已交）由张丽莉负担。本判决为终审判决。审判长 艾 尔 肯  铁 力 克审判员 阿 斯 亚  毛 拉 克审判员 阿曼古丽阿不都热合曼二〇一八年三月二十六日书记员 哈 里 木  乌 拉 孜