广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第1009号
原告熊灿，女，汉族，1977年12月26日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。
委托代理人倪小平，广东宝城律师事务所律师。
委托代理人邹睿，广东宝城律师事务所实习律师。
被告李文燕，女，朝鲜族，1976年5月6日出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区。
委托代理人李刚，男，朝鲜族，1977年9月13日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区，系被告弟弟。
第三人深圳市中联地产置业顾问有限公司，住所地深圳市福田区深南大道金润大厦14A，组织机构代码741247182。
法定代表人杜欣，该公司总经理。
委托代理人潘红，该公司职员。
第三人中信银行股份有限公司深圳分行，住所地深圳市福田区中心三路8号卓越时代广场二期一层（15A、15-19、34-36、41-43）及五至十层，组织机构代码192207267。
法定代表人陈许英。
委托代理人范溪溪，该银行职员。
第三人深圳市房贷通置业代理服务有限公司，住所地深圳市南山区南油大道东创业路北保利城大厦2401。
法定代表人李军。
原告熊灿与被告李文燕房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法追加深圳市中联地产置业顾问有限公司（简称中联地产公司）、中信银行股份有限公司深圳分行（简称中信银行）、深圳市房贷通置业代理服务有限公司（简称房贷通公司）为本案第三人，并依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告熊灿及其委托代理人倪小平、邹睿，被告委托代理人李刚，第三人中联地产公司委托代理人潘红，第三人中信银行委托代理人范溪溪到庭参加了诉讼，第三人房贷通公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年3月21日，原告与被告签订《房产买卖合同》，约定被告将位于深圳市宝安区海雅广场1栋A座7A06房产以2080000元的价格转让予原告。上述合同是双方真实意思表示，且没有违反法律、行政法规等强制性规定，应为合法有效。合同约定，原告应在签订合同当日支付购房定金5万元，并在2015年4月20日将预付首期购房款委托银行托管。2015年3月21日，原被告委托第三人房贷通公司办理了按揭、权证手续服务；2015年4月20日，原告应被告要求再支付购房定金130000元，同时将预付首期购房款450000元在中国工商银行股份有限公司深圳市分行进行银行资金托管。2015年5月8日，原告将赎楼费及短贷利息支付中国建设银行股份有限公司深圳宝安支行。原告已履行了合同约定的义务。然而被告至今并未按合同约定注销房屋抵押登记，并与原告办理房屋的过户手续。原告多次联系被告要求办理，但均遭到被告的拒绝。被告的行为已构成违约。原告请求法院判令：1、被告履行双方签订的《房产买卖合同》，在判决生效后将涉案房产过户至原告名下；2、被告支付违约金208000元；3、被告赔偿原告经济损失3328.6元(暂计至2015年5月28日，此后另计)；4、被告承担本案诉讼费用。庭审时原告明确第3项请求为，被告申请短期赎楼贷款890000元因未赎楼而多支出的利息部分。
被告辩称，2015年5月21日，中联地产公司告知被告涉案房产无法进行赎楼，第三人中信银行要求提前30天将赎楼款存入银行账户，30天后才能扣款，扣款后5至7个工作日才能领取房产证。
第三人中联地产公司述称，买卖双方于2015年3月21日签订涉案合同，当时是由被告代理人李刚签署的，之后两天内被告补签了字，买方按合同约定向被告支付了50000元定金。其中仍有5000元交房保证金在中联地产公司处，原告按合同约定进行首期款资金监管并取得了贷款承诺函，中诚致信融资担保有限公司也为被告赎楼进行了担保，但由于被告明确告知第三人中信银行经其本人签字才可以办理赎楼，导致合同无法继续履行。
第三人中信银行述称，被告于2012年12月12日在中信银行处贷款920000元，尚欠贷款本金余额8723023.08元。
第三人房贷通公司未提交书面陈述意见。
经审理查明，2015年3月21日，原告（买方）与被告（卖方）经第三人中联地产公司居间服务签订一份《房产买卖合同》，约定被告将其名下位于深圳市宝安区新安街道宝民路东北侧海雅广场1栋A座7A06号房屋（深房地字第××号）转让予原告，涉案房产设定有抵押，卖方应当在合同签订之日起20日内作委托第三方办理赎楼过户等手续的全权委托公证书，公证书交付担保公司；涉案房产如有租约，买卖双方同意以解除租约方式处理租赁事宜，卖方应当在合同签订后40日内与承租人解除租赁合同，并向买方、第三方提交书面解除租赁合同的依据，如因承租人主张优先购买权导致买方或其他第三人损失，由卖方负担；涉案房产转让成交价2080000元；买方应在合同签订当日支付定金50000元，该定金委托第三方监管，买方按约定将定金转账或交付给第三方后视为定金交付，该款在合同签订日起5日内由第三方直接支付卖方，如在约定放款条件成就前，因双方纠纷导致交易不成，定金按双方及第三方签订的解除协议约定或法院生效判决或生效仲裁裁决处分，任何一方无权要求第三方支付或者返还；卖方应结清房产交付前所欠的物管、水电及其他设备设施等应付费用，并保证按约定的交房条件如期向买方交付房产，卖方同意在定金中预留5000元作为交房保证金，此款托管于第三方，待卖方结清所有费用并办理完毕水电及其他设施过户手续，按约定交房条件如期交付房产后10日内，由第三方无息退还卖方；买方须于2015年4月20日前预付首期购房款（以银行贷款承诺函为准），到买方贷款银行作资金监管，依据监管合同存入监管账户，卖方应当予以配合；买方应当在买卖双方办理首期购房款监管截止日前向银行提交按揭贷款申请资料，按揭贷款金额以银行承诺的贷款金额为准，如银行承诺的贷款少于应交款余额的，买方应于银行出具贷款承诺函之日起3日内向第三方或监管银行补足首期款，卖方应一同办理首期款监管手续并配合买方办理按揭申请手续；买卖双方按规定应付税费、可能产生的费用及税费，均有买方负担；在买方贷款银行出具贷款承诺函及卖方赎出房产证原件并注销抵押登记之日起5日内，买卖双方须签订《深圳市二手房买卖合同》，办理房产过户手续；房产过户到买方名下，因买方过错未办理抵押登记导致银行不发放按揭款超过20日的，卖方有权要求买方以银行未付款项总额为基数，按日万分之五支付延期付款违约金，合同继续履行；卖方应当在收到交房保证金及担保公司结算尾款以外的房款后5日内，将房产按合同约定的条件交付买方，如卖方拒绝交房，因客观原因导致买方没有按约定收房的，自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，卖方应按房产转让价日万分之五支付延期交房违约金；任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任；如买方违约，卖方有权解除合同没收定金或要求买方支付房产转让价10%违约金，如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价10%违约金。
2015年3月21日，原告向被告支付定金50000元。2015年4月20日，原告向被告支付定金130000元。被告向原告出具两份《收款收据》。上述定金，被告已实际收取175000元，余额5000元作为交房保证金托管于第三人中联地产公司。
2015年4月20日，原被告与中国工商银行股份有限公司深圳宝安支行签署一份《二手楼交易资金监管协议》，约定原被告委托该银行监管首期款450000元。同日，原告向该银行资金监管账户转账450000元。后来，中国工商银行股份有限公司深圳宝安支行向原告出具《二手楼按揭贷款确认书》，承诺发放贷款1450000元。
2015年4月22日，被告委托深圳市中诚致信融资担保有限公司办理涉案房产担保融资赎楼事宜，并出具了《公证书》、《委托书》。同日，原告支付公证费400元。2015年4月27日，深圳市中诚致信融资担保公司为被告向中国工商银行股份有限公司深圳宝安支行申请赎楼贷款890000元，该银行审查认定被告符合贷款条件。
2015年5月8日，原告支付涉案房产赎楼费及短期利息17310元。
2015年5月10日，原告支付深圳市中诚致信融资担保有限公司担保费8310元。
另查，涉案房产设定有抵押，第三人中信银行系该房产的抵押权人。涉案房产至今未赎楼、注销抵押登记，原告、第三人中联地产公司、中信银行主张未能赎楼的原因在于被告不愿出售房产，被告主张系因中介通知不能赎楼，被告才告知中信银行工作人员未经被告同意可不受理赎楼。原告具备深圳市住房限购区域内住房购买资格，可购房两套。原告为保障合同继续履行，愿意一次性支付购房余款。原告于2015年5月28日提起本案诉讼。
以上事实，有经过庭审举证质证的《房产买卖合同》、《收款收据》、《二手楼交易资金监管协议》、《二手楼按揭贷款确认书》、《公证书》、《委托书》、发票等证据及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，原被告签订的《房产买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法、有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。
有关违约责任的认定。原告已经按照合同约定履行了给付定金、监管首期款、申请银行按揭贷款并取得银行贷款承诺函等买方应负义务，被告应当遵循诚实信用的原则，全面履行合同约定的卖方义务。按照双方合同约定，被告负有清偿涉案房产银行贷款、注销抵押登记的义务，因合同未明确约定被告注销抵押登记的期限，被告应当在合理期限内予以完成。被告在合同履行的过程中，虽公证委托了深圳市中诚致信融资担保有限公司办理相关赎楼事宜，但直至原告起诉之日仍未积极配合担保公司还清银行按揭贷款并注销涉案房产抵押登记，已经明显超过了通常办理该项事务的合理期间，应当认定为迟延履行，被告行为构成违约。
有关合同的继续履行。被告迟延履行，应当承担相应的违约责任。因双方合同未明确约定迟延赎楼的违约金计付标准，本院结合双方合同有关其他迟延履行违约金标准的约定，酌情予以调整，调整后的违约金统一按照转让成交价的日万分之二自原告起诉之日，即2015年5月28日计付至涉案房产注销抵押登记之日止。至于原告主张按照10%计付违约金的请求，因双方合同有关10%违约金的约定系基于合同解除违约责任的约定，与迟延履行违约金性质不同，故对于原告该项请求超过本院认定的部分，本院不予支持。至于原告主张的短期贷款利息损失，双方合同未有约定，被告违约后，原告亦有采取措施防止损失扩大的义务，且有关迟延履行违约金也足以弥补原告损失，对原告该项请求，本院不予支持。被告支付违约金后，仍应承担继续履行合同的违约责任。被告应当在生效判决书指定期限内还清涉案房产抵押贷款，以注销涉案房产的抵押登记，第三人中信银行应当予以协助配合；原告在涉案房产注销抵押登记后向被告一次性支付剩余房款1900000元；被告应在原告付清房款后将涉案房产转移登记至原告名下，并将房产交付原告，有关房产转让的税费由原告负担。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告熊灿与被告李文燕继续履行双方于2015年3月21日签订的《房产买卖合同》；
二、被告李文燕于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告熊灿迟延履行违约金（以转让成交价2080000元为基数，按照每日万分之二的标准，自2015年5月28日起计付至涉案深圳市宝安区新安街道宝民路东北侧海雅广场1栋A座7A06号房屋注销抵押登记之日止）；
三、被告李文燕于本判决发生法律效力之日起三十日内清偿深圳市宝安区新安街道宝民路东北侧海雅广场1栋A座7A06号房屋（深房地字第××号）贷款债务、注销房产抵押登记，第三人中信银行股份有限公司深圳分行予以协助配合；
四、原告熊灿于深圳市宝安区新安街道宝民路东北侧海雅广场1栋A座7A06号房屋注销抵押登记之日起十五日内支付被告李文燕购房余款1900000元；
五、被告李文燕于原告熊灿付清房屋转让余款之日起十日内将深圳市宝安区新安街道宝民路东北侧海雅广场1栋A座7A06号房屋（深房地字第××号）过户登记至原告熊灿名下（过户登记产生的全部税费由原告熊灿负担），并将上述房屋交付原告熊灿；
六、驳回原告熊灿的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费25131元，由原告熊灿负担2318元，被告李文燕负担22813元。财产保全费5000元，由被告李文燕负担。
如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 冼 晓 莉
人民陪审员 林 长 福
人民陪审员 陈 凤 娣
二〇一五年十一月二十六日
书 记 员 张 雪 娜
书 记 员 张敏（兼）
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
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