江苏省南京市浦口区人民法院民 事 判 决 书(2015)浦民初字第2102号原告胡庆荣，男，1983年4月15日生，汉族。委托代理人孙明明、笪文倩，江苏冠文律师事务所律师、实习律师。被告丁丽，女，1981年10月29日生，汉族。委托代理人林辉，江苏法德永衡（来安）律师事务所律师。原告胡庆荣诉被告丁丽委托合同纠纷一案,本院于2015年6月19日立案受理，依法由代理审判员柳林适用简易程序公开开庭进行了审理，因案情复杂依法转入普通程序审理，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告胡庆荣及其委托代理人孙明明和笪文倩、被告丁丽及其委托代理人林辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡荣庆诉称，2012年7月6日，原告和其妻子乔淑芳出具《授权委托书》一份，委托被告丁丽出售原告和其妻子乔淑芳共有的坐落于南京市雨花台区景明佳园拾景苑3幢1002室房屋（以下简称“涉案房屋”），委托期限是自2012年7月6日至2013年7月6日，随后对《授权委托书》进行了公证，原告将房屋钥匙交予被告。直至房屋购买人刘思聪向南京市雨花台区人民法院起诉原告，经法庭查实，原告才得知被告已将涉案房屋出售给刘思聪，并收取售房款408000元、支付税费27705.6元、中介费10000元。原告多次向被告要求返还售房款，被告均拒绝不理。为维护原告的合法权益，诉至人民法院。诉请判令被告返还原告售房款370294.4元及利息（自2012年11月9日起至实际支付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；并承担本案诉讼费。被告丁丽辩称，涉案房屋虽然登记在原告名下，但是该房屋的实际所有人是案外人胡一鹏，胡一鹏因为与被告丁丽存在债务纠纷而将该房产抵债给被告，且涉案房屋因为借款抵押给案外人陈某，被告在卖房子的过程中经过与胡一鹏等人的协商，同意了陈某要求的卖房以后支付35万元给其以实现抵押权，陈某才同意解除抵押登记，被告已经向陈某实际支付了35万元。综上，原告并非房屋的实际所有权人，不能主张返还；且卖房款已经为了实现抵押权而支付给抵押权人，无法归还。原告胡荣庆为证明主张递交以下证据：1.（2013）雨铁民初字第335号民事判决书1份，证明本案的基本事实及诉状中的事实,2.2012年10月14日、2012年10月16日、2012年11月9日由买房人刘思聪向被告丁丽分别支付的定金收条（金额8000元、2012年10月14日出具）1张、首付款收条（金额113000元、2012年10月16日出具）1张、剩余房款工商银行转账凭证（金额287000元、2012年11月9日出具）1张（该组证据均复印于南京市雨花区人民法院的（2013）雨铁民初字第335号案件卷宗，证据原件在该卷宗），证明买房人刘思聪向被告丁丽共计支付房屋款408000元，扣除卖房方应该承担的中介费（10000元）及过户费27705.6元，原告要求被告返还剩余售房款370294.4元。被告丁丽针对抗辩递交以下证据：1.公证书1份，证明原告与其妻子委托被告出售涉案房屋的事实；2.涉案房屋登记材料1套（复印于南京市房屋产权监理处档案馆，加盖该档案馆印章），证明原房主周洪喜将涉案房屋过户给原告胡庆荣，该材料显示整个过户过程均由受委托人王林代办，原房主周洪喜从未出面，而且房款支付内容显示房款已付清，说明在过户时并没有直接的资金往来，被告认为原告应该提供其支付房款的依据，另外补充说明一点，王林与原告胡庆荣均是案外人胡一鹏公司的员工，当时因为房改政策的原因，案外人胡一鹏将房屋产权登记在原告胡庆荣名下；3.（2013）浦桥民初字第85号民事判决书1份、和解协议1份（复印于85号案件的执行案件卷宗，是执行过程中被告与胡一鹏在法院所作的笔录）、债务清偿协议1份，证明被告与胡一鹏因为债务纠纷在浦口法院强制执行，执行过程中胡一鹏将包括涉案房屋在内的三套房屋用于充抵债务，胡一鹏认定涉案房屋实际所有人是其本人；4.借条1份、抵押合同1份，证明胡一鹏于2012年10月23日向案外人陈某借款50万元并且以涉案房屋提供抵押担保，同时在房产管理部门进行抵押登记，证明涉案房屋与胡一鹏存在关联性而为胡一鹏的债务提供抵押担保，同时证明涉案房屋设有抵押权，印证了被告的答辩意见，如果不支付陈某欠款，陈某是不可能抵押的；5.银行转账凭证3份，证明被告收取房款后将其中的35万元支付给了陈某以实现其抵押债权；6.经被告丁丽申请案外人陈某作证，本院对陈某作的谈话笔录1份，该谈话笔录的主要内容是，案外人陈某陈述涉案房屋由被告丁丽出售前该房屋上设有其享有的抵押债权，当时抵押债权为50万元，是胡一鹏（胡庆荣是胡一鹏的弟弟）向其借款50万元，胡一鹏出具了借条，借期为一个月，借款时胡庆荣也在场，且胡庆荣以名下的涉案房屋为胡一鹏的50万元借款提供了抵押担保，同时在房产管理部门进行了抵押登记，登记时胡庆荣、胡一鹏均在场，借款到期后胡一鹏没有还钱，后来胡庆荣委托丁丽出售涉案房屋，需要解押，解押时其没有收到抵押借款，但是因为相信丁丽，就同意先解押出售房屋，丁丽将涉案房屋出售后将收到的房款汇到其账户的，分笔共计还了35万元，剩余15万元一直未还。解押涉案房屋时胡庆荣不在现场，不清楚胡庆荣是否知道房子解押的事情。其与胡庆荣之间从来没有过债权、债务。对当事人递交的证据，经庭审质证及本院查证，原告胡庆荣递交的证据1、2及被告丁丽递交的证据1、2、4、5，对方当事人对证据的真实性均没有异议，上述证据或是原件、或是因客观原因无法递交原件但是与原件复制无误的复印件，证据形式完备、合法、与本案具有关联性，这些证据均具有证明力，本院均予以采信。被告丁丽递交的证据3（（2013）浦桥民初字第85号民事判决书、和解协议、债务清偿协议），该三份证据均是复印件，原告胡庆荣对证据3中的民事判决书的真实性无异议，认为与本案无关联性，对和解协议和债务清偿协议的真实性有异议，尽管被告丁丽陈述该两份证据复制于（2013）浦桥民初字第85号案件的执行案件卷宗，但是该两份证据均未加盖单位的复制印章，无法证明证据来源，另该两份证据是被告丁丽与案外人胡一鹏间的约定，未经过依法确认，且和解协议也没有明确涉案房屋的所有权，因此本院认为该证据3与本案无关联性，不具有证明力，本院不予采信。对被告丁丽申请本院制作的证人陈某的询问笔录，原告胡庆荣对询问笔录的真实性和合法性无异议，认为与本案无关联性，陈某的陈述可以与被告丁丽递交的证据4、5向印证，与本案具有关联性，本院予以采信。经审理查明：原告胡庆荣与被告丁丽曾是朋友关系，涉案房屋产权于2012年3月2日登记在原告胡庆荣名下，产权来源为买受，即由原告胡庆荣向案外人周洪喜处购买。2012年4月20日案外人胡一鹏向陈某借款50万元，案外人陈某当日向胡一鹏交付50万元，胡一鹏出具了借条和收条交陈某，当日原告胡庆荣同意以其名下的涉案房屋为胡一鹏的上述50万元借款提供抵押担保，原告胡庆荣与案外人陈某签订了南京市房地产抵押合同，并于2012年4月26日在南京市房地产市场管理处进行了抵押登记。2012年7月6日，原告胡庆荣及其妻乔淑芳出具《授权委托书》一份，内容是：“委托人名下拥有坐落于南京市雨花台区景明佳园拾景苑3幢1002室（房屋所有权证号码：宁房权证雨转字第××号；丘权号：900410-III-56）的房产一处。现委托人欲将上述房屋出售，特委托丁丽作为代理人办理有关出售上述房屋的相关事宜。委托权限如下：1、办理归还贷款、过去他项权证、注销抵押登记及相关手续；2、签收买卖合同；3、办理上述房屋所有权的转移登记手续······”。《授权委托书》明确委托人在授权范围内所签署的一切文件，委托人均予认可。委托期限自2012年7月6日至2013年7月6日止，受委托人无转委托权。2012年7月9日，南京市南京公证处对委托人的签名予以公证。2012年10月14日，案外人刘思聪与被告丁丽在房产中介公司签订了《房屋买卖居间合同》，约定涉案房屋总价为418000元，房款支付方式及时间为：2012年10月14日支付定金8000元；2012年10月28日前支付首付款120000元；剩余部分280000元用公积金贷款支付（以银行下款时间为准）；尾款10000元于交房时付清。办理此房应缴纳的税费各自承担，双方协商于2013年元月10日交房，等等。若一方违约，中介方佣金由违约方全额承担。2012年10月23日涉案房屋产权登记在案外人刘思聪名下，案外人刘思聪按约支付了除尾款外的全部房款共计408000元，涉案房屋未能按照约定期限（2013年元月10日）腾空并交付给刘思聪，2013年刘思聪将胡庆荣及丁丽诉至南京市雨花台区人民法院，要求立即腾空涉案房屋并交付等，南京市雨花台区人民法院于2013年10月11日作出（2013）雨铁民初字第335号民事判决书，判决胡庆荣于本判决生效之日起十日内将涉案房屋交付给刘思聪，等等。该民事判决书已经发生法律效力，原告胡庆荣、被告丁丽均认可涉案房屋最终总售价为408000元，被告丁丽陈述收到了该408000元，另被告丁丽支付了涉案房屋交易的税费和中介费共计37705.6元，净得售房款370294.4元。庭审中原告胡庆荣陈述，胡一鹏答应借款一个月就归还陈某借款，设立抵押时胡一鹏明确告诉其抵押债务由胡一鹏还，陈某同意解押之前其没有归还抵押担保债务，不清楚胡一鹏在注销抵押登记前有没有归还陈某抵押担保的债务，胡一鹏让其授权给丁丽，由胡一鹏与丁丽将房屋的抵押注销掉，胡一鹏想还钱，被告丁丽在解押前没有与其沟通将卖房款归还抵押债务。被告丁丽将售房款用于向陈某归还抵押债务属于超越原告的授权。庭审中被告丁丽陈述，卖房子过户必须要注销抵押登记，因案外人胡一鹏未按约归还陈某借款，过户给案外人刘思聪时涉案房屋产权上仍然设有陈某享有的抵押权，故在注销抵押登记前其与原告胡庆荣、胡一鹏当面确认过如何注销抵押登记的事宜，原告胡庆荣当面同意以涉案房屋的卖房款归还抵押债务，没有书面约定。后经被告丁丽与案外人陈某协商后，陈某同意先解押，但要求被告丁丽获得房款后偿还抵押担保债务，被告丁丽于2012年11月7日通过其招商银行南京分行长江路支行账户转账支付给陈某25万元，2012年11月9日再次分两笔各转账支付给陈某5万元，共计支付陈某35万元。本案争议焦点是：原告是否是涉案房屋产权人；被告丁丽将涉案房屋出售所得售房款向案外人陈某偿还抵押担保债务是否属于超越授权。本院认为，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。已经发生法律效力的（2013）雨铁民初字第335号民事判决书确认原告胡庆荣是涉案房屋曾经的登记所有权人，被告丁丽未能举证证明其抗辩的案外人胡一鹏是涉案房屋实际所有权人，依法应该承担举证不能的法律责任。原告胡庆荣作为涉案房屋的产权人，有权主张该房屋出售所得房款。《授权委托合同》的委托权限第1项约定：“办理归还贷款、领取他项权证、注销抵押登记及相关手续”，注销抵押登记必须有抵押权人作出的同意解押的明确意思表示，本案中必须有案外人陈某签字同意才能在房地产登记主管部门办理注销抵押登记，案外人胡一鹏未能归还陈某借款，原告胡庆荣在涉案房屋出售前也没有向陈某归还该借款，即原告胡庆荣在出具授权委托书及涉案房屋出售时均明知涉案房屋上设有抵押担保，仍然授权被告丁丽注销抵押登记，而此时（2012年7月6日）早已经超过了案外人胡一鹏向陈某归还借款的还款期限（2012年5月20日），由此可见，原告胡庆荣在授权被告丁丽注销抵押登记时就应该知道如果案外人胡一鹏在涉案房屋出售时仍然未能向陈某归还借款，其可能承担抵押担保责任即向陈某偿还抵押债务，但是原告胡庆荣作为完全民事行为能力且进行过个人间房产交易行为（涉案房屋即是原告胡庆荣在周洪喜处买受取得）的人，没有明确其授权的“注销抵押登记”仅是在具备注销抵押登记的全部条件后纯粹的办理相关手续，而不包含实现注销抵押登记的条件（即向抵押权人偿还抵押债务），可见原告胡庆荣的该项授权包含了向抵押权人偿还抵押债务的权限。被告丁丽抗辩原告胡庆荣主张返还售房款超过2年的诉讼时效，原告递交了（2013）雨铁民初字第335号民事判决书，该民事判决书于2013年10月11日作出，且必须经过上诉期限才能发生法律效力，即原告胡庆荣直至该民事判决书发生法律效力时起才能确认涉案房屋售房款最终净得额为370294.4元，此时明显没有超过诉讼时效。故对被告丁丽的该抗辩意见不予采信。被告丁丽接受原告胡庆荣委托处理出售涉案房屋事务，获得房款370294.4元，扣除已经偿还的抵押债务350000元，剩余售房款20294.4元，对该抵押债务原告胡庆荣可以另行向主债务人追偿，对剩余售房款被告丁丽应该返还给原告胡庆荣。对原告胡庆荣主张的逾期返还售房款的利息，《授权委托书》并没有明确售房款返还期限，亦未递交其他证据证明返还期限为2012年11月9日，故本院酌定自起诉之日即2015年6月19日起按照中国人民银行同类贷款利率6%计算逾期返还利息。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第四百零四条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：被告丁丽于本判决发生法律效力次日起五日内返还原告房款20294.4元。案件受理费6854元，被告丁丽负担307元，原告胡庆荣负担6547元（诉讼费原告已经预付，被告丁丽于支付上述款项时一并给付原告胡庆荣）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》有关规定，并向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行。账号：43×××18。审 判 长  柳 林人民陪审员  李文琴人民陪审员  李 娟二〇一六年六月十八日书 记 员  谭 慧