广东省潮州市湘桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤5102民初536号
原告：蔡伟强，男，19xx年11月26日出生，汉族，住潮州市湘桥区。
委托诉讼代理人：陈少桦，广东秀博律师事务所律师。
被告：沙彬彬，女，19xx年5月13日出生，汉族，住潮州市湘桥区。
第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司潮州市分行，住所地潮州市潮州大道南段潮苑商住楼B幢。
负责人：陈俊兴，中国邮政储蓄银行股份有限公司潮州市分行行长。
委托诉讼代理人：李潮揭，广东正冉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘春晓，广东正冉律师事务所律师。
原告蔡伟强诉被告沙彬彬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月11日立案受理后，依法适用普通程序进行审理。本案审理期间，经原告蔡伟强申请，本院依法追加中国邮政储蓄银行股份有限公司潮州市分行（以下简称邮政银行）作为第三人参加诉讼。本院于2016年11月3日、2017年3月7日公开开庭进行了审理。原告蔡伟强之委托诉讼代理人陈少桦、第三人邮政银行之委托诉讼代理人刘春晓到庭参加诉讼，被告沙彬彬经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告蔡伟强诉称：原、被告是朋友关系。被告因另购新房需要资金，经与原告协商，双方于2016年4月4日签订了《房产转让合同书》，其中约定：被告将登记在其个人名下的位于潮州市××路××房××房产××套（证号：粤房地证字第××号）作价人民币650000元转让给原告。原告应在签订合同当天分给被告人民币45000元作为合同的履约保证金，并在15日内再付给原告房屋转让款人民币400000元，余款205000元在被告还清尚欠银行贷款并协助原告办理完毕该房产的过户登记手续之后付清。合同签订之后，原告已经依约分二次履行了给付的义务。但被告却表示还未能筹集到偿还银行贷款的资金，无法协助原告办理该房产的过户登记手续。经再三交涉，在被告仍表示无法办理的情况下，原告无奈表示可以先为被告一次性垫付清该房产尚欠银行的按揭贷款，但前提是被告必须如约协助原告将该房产办理过户更名登记手续，但被告却含糊其词不置可否，拖延不理。目前该房产因被告拒绝协助原告办理过户更名手续，所以至今仍登记在被告名下。原告依约已支付了购房款，但因被告行为导致实现权利目的受阻，其行为已严重损害了原告的合法权益。如果被告确实存在资金不到位的问题，原告愿意一次性先行替被告垫付清该房产尚欠银行的按揭贷款并得以变更登记，被告应当按照合同约定协助原告办理有关的手续。综上所述，为维护原告的合法权益，请求人民法院判决：1、依法确认原、被告签订的《房产转让合同书》合法有效，判令被告应继续履行合同并配合协助原告办理有关房产的过户更名登记手续；2、本案诉讼费由被告承担。
被告沙彬彬没有作答辩，也没有提供证据。
第三人邮政银行在法定期限内没有提交陈述状，但在庭审中述称：被告与第三人于2015年6月25日签订个人额度借款合同，并提供本案涉诉房产作为抵押担保财产，第三人是该房屋的抵押权人，被告与原告之间的房屋转让买卖第三人并不知情，根据物权法第191条的规定，抵押人未经抵押权人同意不得转让财产，第三人认为原、被告之间的房屋转让买卖无效，因此请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2016年4月4日，蔡伟强（乙方）与沙彬彬（甲方）签订《房屋转让合同书》一份，合同书主要内容为：“甲、乙双方就房产转让的有关事宜，经友好协商一致，自愿订立本合同，供双方共同遵守履行：一、甲方以其自有的登记在其个人名下的位于潮州市××路××房××房产××套（证号：粤房地证字第××号），作价人民币陆拾伍万元整（￥650000）转让给乙方，乙方同意按此价格受让该房产。二、因甲方在购买上述房产时向银行办理了银行贷款按揭，甲方同意：乙方应在本合同签订当日付给甲方人民币45000元，作为本合同的履约保证金，并在本合同签订之日起15日内先付给甲方房屋转让款人民币400000元，余款（计含之前已给付的履约保证金人民币45000元）在甲方付清尚欠银行贷款并协助乙方办理完毕上述房产的产权（转让）变更登记手续之后付清。三、甲方应在收到乙方交付的上述房屋转让款人民币400000元当日将上述房产及相应的水、电、管道煤气等配套手续交付给乙方使用。同时，甲方应在15日内协助乙方办理转办银行按揭的有关手续，所涉费用由乙方负责。……甲方（转让人）：沙彬彬身份证号码：2016年4月4日乙方（受让人）：蔡伟强身份证号码：2016年4月4日”。该合同还对双方其他权利义务作出约定。上述合同签订当日，蔡伟强向沙彬彬支付了履约保证金人民币45000元，后又于2016年4月14日向沙彬彬支付了部分房屋转让款人民币400000元。因蔡伟强向沙彬彬支付上述款项后，双方一直未就该房屋的权属进行变更登记，蔡伟强遂于2016年5月11日诉至本院，提出上述诉讼请求。
另查明：2015年6月25日，沙彬彬与邮政银行签订《个人额度借款合同》一份，双方在该借款合同中约定由邮政银行向沙彬彬提供可以循环使用的借款额度人民币400000元，借款额度存续期限为132个月，自2015年6月25日至2026年6月25日。同日，沙彬彬与邮政银行签订《个人最高额担保合同》，双方在该担保合同中约定担保人承担担保责任的主债权本金金额最高不超过人民币655100元，承担担保责任的债权发生期间为《额度借款合同》约定的借款额度存续期，即2015年6月25日至2026年6月25日。同时，双方在该担保合同中还约定沙彬彬作为抵押人将该担保合同附件“抵押物清单”所列之财产即潮州市××路××房（粤房地证字第××号，建筑面积131.01平方米）设定抵押，抵押权存续期间，未经担保权人书面同意，抵押人不得赠与、转让、出租、重复抵押、迁移或以其他方式处分该抵押物。
再查明：房地产权证号为粤房地证字第××号的房地产权证上记载：房地坐落于潮州市××路××房的权属人为沙彬彬，身份证号码为，登记时间为2004年6月16日。房地他项权证号为粤房地他项权证潮房他登字第201500832号的房地他项权证上记载：房地产他项权利人为中国邮政储蓄银行股份有限公司潮州市分行，房地产权属人为沙彬彬，房地产权证号为粤房地证字第××号，房屋坐落于潮州市××路××房，他项权利种类为最高额抵押权，债权数额陆拾伍点伍壹万元，登记时间为2015年6月29日。
本院审理期间，经本院释明，蔡伟强确认对其在本案中提出的诉讼请求不作变更、修改。
本案审理期间，本院根据原告蔡伟强的申请，于2015年5月25日作出（2016）粤5102民初536-1号民事裁定书，裁定如下：一、查封被告沙彬彬位于潮州市××路××房的房产（证号：粤房地证字第××号），限额人民币40万元；二、查封原告向本院提供作为担保的文斯位于潮州市××路××（××）的房产（证号：粤房地证字第××号）；三、被告负责保管其被查封的财产。在查封期间内，被告可以使用被查封财产；但因被告的过错造成被查封财产损失的，应由自己承担责任。在查封期间内，被告不得转移被查封的财产，不得对被查封财产设定权利负担；四、上述查封期限为3年。
本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。针对本案原告蔡伟强提出的诉讼请求，本案就以下两个问题予以确认：一是沙彬彬与蔡伟强于2016年4月4日签订的《房屋转让合同书》是否成立并生效；二是蔡伟强能否要求沙彬彬继续履行合同协助办理涉案房屋的权属转移登记手续。
关于第一个问题，第三人邮政银行主张沙彬彬与蔡伟强签订的《房屋转让合同书》应属无效合同，但《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定就合同效力而言，应属于管理性强制规定，而非效力性强制规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”的规定，蔡伟强与沙彬彬签订的房屋转让合同虽未经抵押权人即邮政银行同意，但并不影响合同的效力。双方所签订的《房屋转让合同书》系双方当事人的真实意思表示，该合同书内容不违背法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，上述合同书已成立并生效，受法律保护。
关于第二个问题，因涉案房屋即潮州市××路××房尚处于抵押权存续期间，蔡伟强与邮政银行在庭审中虽均表示同意由蔡伟强代为清偿沙彬彬尚欠邮政银行的债务，但该债务因上述《个人最高额担保合同》所担保的债权发生期间尚未届满而无法确定，故客观上蔡伟强也无法根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定通过代为清偿债务而消灭抵押权。按照现行的产权登记手续，在房屋抵押登记未被注销的情况下，房屋的产权无法办理过户登记，因此本案在未代为清偿债务消灭抵押权之前，蔡伟强无法办理上述房屋的权属转移登记手续，上述房屋转让合同有关沙彬彬协助蔡伟强办理涉案房屋产权变更登记手续的约定已构成履行不能。同时经本院释明，原告不同意变更或修改诉讼请求，故蔡伟强请求沙彬彬协助办理涉案房屋的权属转移变更登记手续，本院不予支持。蔡伟强可在涉案房屋抵押登记情形消失之后再要求被告协助办理权属转移变更手续，也可直接要求被告承担相应的违约责任。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百九十一条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定，判决如下：
一、原告蔡伟强与被告沙彬彬于2016年4月4日签订的《房屋转让合同书》合法有效；
二、驳回原告蔡伟强的其它诉讼请求。
本案受理费人民币10300元，财产保全费人民币2520元，由被告沙彬彬负担。被告沙彬彬应负担的上述受理费，应在本判决发生法律效力之日起5日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省潮州市中级人民法院。
审 判 长 余佳丽
人民陪审员 李潮生
人民陪审员 吴构璋
二〇一七年四月十二日
书 记 员 章 丹