江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宿中民终字第0701号
上诉人（一审被告）宿迁市富建房地产开发有限公司，住所地宿迁市宿豫区锦泰花园南侧泰山路一号。
法定代表人潘慧红，该公司董事长。
委托代理人张成洲，江苏向天律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）李先美，居民。
委托代理人蔡同猛（系李先美丈夫），男，1966年8月6日出生，汉族，居民。
委托代理人刘浩，江苏宏亮律师事务所律师。
上诉人宿迁市富建房地产开发有限公司（以下简称富建公司）因与被上诉人李先美房屋租赁合同纠纷一案，不服宿迁市宿豫区人民法院（2012）宿豫民初字第1508号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年5月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李先美一审诉称，2012年6月20日富建公司将其开发建设的名河雅居小区内幼儿园房屋出租给李先美用于开办幼儿园，同年7月3日部分名河雅居业主以前述出租房屋系他们所有为由，阻止装修并将房屋上锁。此后，富建公司虽多次与业主交涉并找相关部门协调，均未果。8月下旬，在宿豫区政府就此事召开的会办会上，前述房屋的所有权被认定属全体业主所有。后虽经政府协调，但名河雅居业主拒绝将该幼儿园房屋出租给李先美开办幼儿园，导致李先美签订的租赁合同的目的无法实现。因富建公司系名河雅居的开发商，李先美出于对富建公司信任和富建公司签订房屋租赁合同用以开办幼儿园，并进行了招聘、招生、装修、购置相关教育教学设备、生活设施等工作，投入巨大资金和精力。现起诉要求富建公司赔偿李先美各项损失200709.97元及利息（从2012年8月1日起按同期银行贷款利率计算至清偿之日止），并承担本案的诉讼费用。
富建公司一审辩称，双方当事人于2012年6月20日签订合同属实，但是对于李先美的诉讼请求不予认可。首先，李先美未取得办学许可证，该许可证是法定的开办幼儿园必须持有的证件。其次，双方在合同中约定，合同履行的时间是2012年9月1日，在此之前产生的费用不应由富建公司承担赔偿责任。同时，对于属于李先美自己的责任导致扩大的损失，应由李先美自己负担。再次，李先美主张的损失中，招待费、差旅费、车辆损失等均不应在赔偿范围。综上，富建公司对合同的最终不能履行以及房屋不能及时使用是因为客观原因造成的，当出现纠纷时，富建公司已将李先美支付的租金全部退还，对于李先美直接支出的装潢费用富建公司同意双方进行协议或依照鉴定结果按双方过错比例进行赔偿，对于李先美主张的其他损失及要求富建公司支付利息的请求，不予认可。综上，请求依法裁判。
经审理查明，2012年6月20日，李先美与富建公司签订“富建.名河雅居幼儿园出租合同”一份，约定由富建公司将富建.名河雅居小区幼儿园及室外停车位出租给李先美使用，租赁期间为15年，自2012年9月1日至2027年8月31日；租金第一年为17万元，第二年起为18万元；合同同时约定其他权利义务。后因上述小区业主不同意富建公司将涉案房屋出租给李先美，且富建公司未取得上述房屋所有权，故双方解除合同，富建公司将已收取的租金返还李先美。在2012年6月至8月期间，李先美支出如下费用：装潢费61290元（双方已确认）；因购买电钢琴、桌椅缴纳定金共计60000元；购买校牌、铜牌、8个招生点招生广告牌、物业费、车贴、条幅花费5320元；2012年六、七月支付教师工资共计28773元。后李先美要求富建公司赔偿损失未果，因而成讼。
一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案双方当事人签订租赁合同后，因富建公司对出租屋不具有所有权导致合同无法履行，故富建公司应对其违约行为承担违约责任。李先美作为完全行为能力人，在与富建公司签订租赁合同时未尽谨慎地审查义务，其自身亦存在一定的过失，应承担相应的责任。根据本案合同履行情况及双方当事人过错等因素，对于李先美主张的损失，确定富建公司承担90%的赔偿责任。对于李先美主张的装潢费用，双方确定为61290元，予以确认。法律同时还规定，对于当事人主张因违约造成的损失，应根据公平原则，综合当事人的过错、经营风险、预期利益等多项因素予以权衡，故对于李先美支出的定金60000元、校牌、铜牌等费用共计5320元、教师工资28773元，富建公司应按过错承担相应的赔偿责任；对于李先美主张的招待费、购买帐篷等费用，不予支持。对于车辆损失20000元，李先美提供的证据不足以证实其主张，对此不予支持。综上，富建公司应对李先美的如下损失承担90%赔偿责任：装潢费用61290元、支出的用于订购电钢琴、幼儿用桌椅定金共计60000元、校牌、铜牌等费用共计5320元、支出的教师工资28773元，共计155383元，故富建公司应向李先美赔偿相关损失共计139844.70元。对于利息，确定自李先美起诉之日起即2012年10月10日起以139844.70元为本金，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算至判决确定的给付之日止。因调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、富建公司于判决生效后十日内赔偿李先美各项损失共计139844.70元及利息（以139844.70元为本金，自2012年10月10日起按中国人民银行公布的同期贷款利率计算至判决确定的给付之日止）；二、驳回李先美其他诉讼请求。案件受理费4312元，由李先美负担1312元，富建公司负担3000元（李先美已预付，待富建公司履行时一并给付李先美）。
判决后，富建公司不服，向本院提起上诉称：1.2012年2月10日富建公司接到宿迁市宿豫区教育及建设主管部门下发的通知，要求该公司在开发的富建·名河雅居新建一所幼儿园，确保适龄儿童就近接受学前教育。在该文件指导下，富建公司将富建·名河雅居幼儿园及室外停车位出租给李先美用于开办幼儿园。后因该小区业主拒绝将该幼儿园出租给李先美开办幼儿园，致使合同无法履行。富建公司完全是贯彻执行政府部门的通知，对于双方签订租赁合同目的无法实现的结果，富建公司并没有过错。且李先美在未取得办学许可证的情况下，违规进行招生，因而发生的各种招聘、招生费用是由其自身过错造成的，富建公司不应承担该损失。一审法院判令富建公司承担90%的赔偿责任明显不合理。2.因李先美未取得办学许可证，故教师工资28773元不应得到支持。李先美提供的订购电钢琴合同中将吟飞牌8815型电钢琴的单价定为2600元过高，实际上该电钢琴的单价为750元，应以750元计算。3.根据李先美提供的相关合同，其因购买电钢琴、桌椅、儿童玩具等物品共支付60000元定金，定金的数额超过了法律规定的主合同标的20%的最高限额。且该款应认定为订金，货物仍在出卖人处，不适用定金罚则，李先美主张该笔损失没有依据。综上，请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人李先美答辩称：1.李先美在本案中没有任何过错，富建公司不仅有过错，且存在欺骗的故意。李先美是按照富建公司的要求通过不公开竞价的方式与富建公司签订涉案房屋租赁合同的，鉴于富建公司出租的房屋系该公司开发的房屋，人们通常不会想到该公司没有出租权。在业主进行阻止时，富建公司要求李先美不要告诉业主涉案房屋是租赁的。政府部门出面协调期间，富建公司又让李先美不要告诉业主租赁的房屋包括第三层。业主提出富建公司无权出租时，富建公司又称自己不知道房屋的产权归属。2.李先美并不是违规招生、招聘。宿豫区住建局和教育局联合下文给富建公司，要求其在开发的小区内申办幼儿园，富建公司遂将涉案房屋出租给李先美开办幼儿园。李先美就幼儿园开办事宜又咨询了教育主管部门，教育主管部门给出的答复是先筹备，再申请，最后验收。当时教学场所已有、教育规划文件已下发，只需购置教学设备、招聘教学人员即可通过验收。且根据当年政府部门提出9月1日开学的要求，李先美先期进行招生、招聘工作，不仅无过错，且是必须进行的工作。3.涉案电钢琴的销售商曾向宿迁多家幼儿园销售过该型号电钢琴，销售价格在2600元至2800元之间。因李先美告知销售商明年扩大办学规模还到他家购买时，其同意按照2600元售出8架，但定金要交10000元。4.李先美受限于法律知识水平，在购买物品时认为货款始终要付，对销售方提出的定金数额要求未提出异议。确有部分定金超出了物品总价的20%，但该数额是李先美未能开办幼儿园的实际损失。综上，一审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。
二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
二审另查明，2012年6月28日，李先美的丈夫蔡同猛向宿迁市宿城区共发教学设备厂订购桌椅、玩具等幼儿园教学设备，总价款为176660元，蔡同猛支付定金50000元。2012年6月26日，蔡同猛与宿迁市宿城区多瑙河琴行签订购置电钢琴合同，合同总价款为20800元，蔡同猛支付定金10000元。
二审诉讼中，李先美表示自愿按照其订购上述货物总价款的20%向富建公司主张定金损失。
本案的争议焦点为：1.富建公司对于李先美因不能使用涉案房屋所造成的损失应否承担赔偿责任；如应承担，赔偿比例应当如何确定。2.李先美主张的教师工资、电钢琴、购买桌椅等物品定金损失应否予以支持。
二审诉讼中，富建公司提供的证据为：
1.吟飞牌电钢琴网上报价单一份。拟证明吟飞TG8815型电钢琴的市场价格在750元每台。2.富建公司委托代理人张成洲于2013年5、6月份到李先美购买儿童桌椅及玩具的厂家宿迁市宿城区共发教学设备厂与该厂老板周才彬的谈话录音一份。拟证明李先美在一审中主张的50000元并非定金，而是预付款。该预付款已经购置了同等价值的货物，现仍存放在该教学设备厂。3.周才彬写给张成洲价格表一份，证明周才彬一审中提交给法院的订货协议书中购置相关物品的价格过高，存在不合理性。
李先美质证称：1.报价单的真实性不予认可，李先美购买的型号是8815，富建公司提供的是TG8815，无法证明是同一款。李先美购买的电钢琴需后期保养维修，只可能在宿迁实体店购买，不会在网上购买。2.对录音的真实性没有异议，内容并不能证明李先美支付的定金是预付款，相反周才彬在录音中提到李先美付的钱并没有退，且货物也还没拉走。且在录音中周才彬提到同一品牌不同规格不同材质，价格差异很大。3.富建公司提供的价格表与李先美提供的订货协议中的价格表没有可比性，其真实性不予认可。李先美订购的课桌材质是橡木，且是6人桌，价格是380元，富建公司提供的价格表规格不清楚，无法证明李先美提供的价格偏高。
李先美二审中未提供新证据。
二审诉讼中，本院对宿迁市宿城区共发教学设备厂负责人周才彬、宿迁市宿城区多瑙河琴行负责人ＸＸ进行了调查。
周才彬陈述，2012年6月28日其与蔡同猛签订了教学设备及玩具的订货协议书，价款为176660元，收取蔡同猛定金50000元。其将货物购进后多次催蔡同猛提货，但蔡同猛说业主对其办幼儿园有异议，直到目前也不来提货。现在已经经过一年时间，考虑到物价上涨、购货占用其资金利息、保管员工资、保管费、仓库租金等因素，上述费用之和已经超出了定金的数额，故其认为蔡同猛也不可能来要货物了，定金也是不可能退给他的。对张成洲偷录录音有异议，其和蔡同猛之间签订的合同价格都是真实的。同样的货物名称有多种不同的规格，当时去谈的那个人说他要在皂河王营办幼儿园，故其写给他的货物价格是按照农村标准写的。
ＸＸ陈述，吟飞牌8815型电钢琴在该琴行的售价为2700元左右。2012年6月26日其与蔡同猛签订的电钢琴购置合同属实，因电钢琴利润空间较小，订购的人群较小，故其要求蔡同猛缴纳了10000元定金。合同签订几天后，其多次要求向蔡同猛送货，但蔡同猛均表示其开办的幼儿园被业主强行关闭，能否继续开办还不能确定。后蔡同猛称无法继续开办幼儿园，电钢琴无法提货。因蔡同猛一直拖延会给其造成较大损失，后其就将货物陆续处理了。定金的设立是根据产品的利润空间确定的，蔡同猛购买的电钢琴利润空间较小，同时考虑到安装费、运费等因素，10000元定金并不高，现不同意退还。网上下载的吟费TG8815电钢琴价格非常不真实，就是杂牌的电钢琴这个价格也买不到。
关于第一争议焦点。本院认为，富建公司出租涉案房屋，应当保证其对涉案房屋享有出租权，且其作为涉案房屋的开发商，更容易让相对方相信其享有涉案房屋的处分权。富建公司将其不享有所有权的房屋擅自出租给李先美，具有明显过错，而李先美不能使用涉案房屋并非因其没有取得办学许可证，而是因为富建公司对涉案房屋不享有处分权，故一审法院判令富建公司承担因李先美不能使用涉案房屋而造成损失的90%并无不当。
关于第二争议焦点。本院认为，关于李先美主张的教师工资损失应否支持的问题。根据宿迁市宿豫区住建局及教育局的相关文件，政府部门要求富建.名河雅居幼儿园确保2012年8月投入使用，基于教育教学工作的特殊性，李先美于2012年6、7月份对幼儿园教学人员及学生进行提前招聘、招生应属开办幼儿园的正常准备工作，且富建公司并无证据证实政府相关部门对李先美开办幼儿园持否定态度，故李先美主张的先期筹备阶段教师工资损失28773元应当予以支持。
关于教学设备及玩具、电钢琴的购买定金损失问题。根据李先美提供的证据及本院调查的情况，李先美交付的定金60000元属实，其因未能开办幼儿园至今亦未从出售方提取货物，且琴行及教学设备厂负责人均表示定金不予返还，且已不能以定金折抵货款而提货。故李先美因订购相关教学设备而造成的损失，富建公司应当予以赔偿。李先美自愿按照订购合同总价款的20%向富建公司主张权利，本院依法予以准许，故对一审判决作出相应变更，则富建公司应向李先美赔偿的数额变更为121387.50元【（176660×20%＋20800×20%＋61290＋5320＋28773）×90%】。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一、三）项之规定，判决如下：
一、维持宿迁市宿豫区人民法院（2012）宿豫民初字第1508号民事判决第二项及诉讼费负担的决定；
二、变更宿迁市宿豫区人民法院（2012）宿豫民初字第1508号民事判决第一项为“富建公司于本判决生效后十日内赔偿李先美各项损失共计121387.50元及利息（以121387.50元为本金自2012年10月10日起按中国人民银行公布的同期贷款利率计算至本判决确定的给付之日止）”。
二审案件受理费4312元，由富建公司负担3812元，由李先美负担500元。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 兵
代理审判员 王晓玲
代理审判员 陈 宁
二〇一三年八月二十二日
书 记 员 李 洁
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