北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0102民初18614号
原告：北京中商和旭物业管理有限公司，住所地北京市西城区太平街8号院30号楼3层301-326。
法定代表人：黄伟华，总经理。
委托诉讼代理人：武振声，男，1945年12月15日出生，汉族，北京市西城区陶然亭街道法律服务所法律服务工作者，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：王颖，女，1972年7月27日出生，汉族，北京中商和旭物业管理有限公司客服部主管，住北京市海淀区。
被告：陈喜崑，女，1947年3月23日出生，汉族，北京市远东仪表有限公司退休职工，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：魏勇，男，1976年10月25日出生，汉族，无业，住北京市西城区。
原告北京中商和旭物业管理有限公司（以下简称中商和旭公司）与被告陈喜崑物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中商和旭公司的委托诉讼代理人武振声、王颖，被告陈喜崑的委托诉讼代理人魏勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中商和旭公司向本院提出诉讼请求：1.判令陈喜崑立即拆除加装在位于北京市丰台区丰仪路1号院广安康馨家园7号楼2单元204室外南、北侧护栏，并恢复原状；2.判令陈喜崑承担本案诉讼费用。事实和理由：我单位受北京广安置业投资公司（以下简称广安置业公司）的委托，负责为陈喜崑居住的北京市丰台区丰仪路1号院广安康馨家园7号楼2单元204室提供物业管理工作。陈喜崑作为买受人，广安置业公司作为出卖人，双方签订《房屋买卖协议》，约定由陈喜崑购买前述房屋。陈喜崑与广安置业公司签订《前期物业服务合同》，约定广安置业公司委托中商和旭公司进行前期物业服务。陈喜崑在收房之日签署《承诺书》一份，内容包括“一、本人同意并承诺接受建设单位委托的物业服务企业——中商和旭公司提供物业服务。……四、本人同意并遵守《广安康馨家园装修手册》、《广安康馨家园业务手册》之内容。”陈喜崑签订承诺书，同意接受相关物业管理规定的约束，应依承诺遵守《广安康馨家园临时管理规约》中不得擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局之规定。现陈喜崑在房屋居住使用过程中擅自在南、北窗户外侧外延并加装护栏，侵占二层平台空间，该护栏已改变了小区整体外立面的外观，侵占了其他业主的权益，违反了相关法规及规约的相关规定，也带来了安全隐患，经口头和书面告知陈喜崑拆除，陈喜崑拒不拆除，为维护全体业主的利益，确保小区整体美观、安全，故诉至法院。
被告陈喜崑辩称，不同意中商和旭公司的诉讼请求，理由如下：1.中商和旭公司不能作为原告起诉陈喜崑。陈喜崑与中商和旭公司所签订的《前期物业服务合同》为期两年，已于2016年6月30日到期。合同到期后并未签订新的合同，故陈喜崑与中商和旭公司没有合同也不存在纠纷。2.根据相关规定，成立业主委员会的条件为（1）小区入住率达到50%以上的；（2）首批物业交付满2年，并且入住率超过30%的；（3）首批物业交付满3年的。以上条件均已具备，中商和旭公司应当按照《广安康馨家园临时管理规约》中第六部分内容督促建设单位成立业主委员会，而中商和旭公司并未执行相关条款。3.《前期物业服务合同》第31条约定“合同履行过程中发生争议的，双方可通过协商解决或向物业所在地物业纠纷人民调解委员会申请调解解决；不愿协商、调解或协商、调解不成的可向西城区人民法院提起诉讼。”中商和旭公司并未按照相关条款进行协商、调解，而是直接起诉到法院。4.中商和旭公司并非业主委员会和广大业主聘请的物业公司，不能代表全体业主的利益。5.中商和旭公司的起诉不符合诉讼法相关主体关系，不符合合同法相关条款。6.陈喜崑并非擅自安装护栏，而是在得到了中商和旭公司认可的情况下才进行安装的。安装护栏当天，陈喜崑和中商和旭公司签订了承诺书，也有物业人员到现场查看并未提出护栏不能安装。同时，陈喜崑在安装护栏前也口头咨询了物业的相关负责人，相关人员均未表示不能安装，在中商和旭公司管理的广安康馨家园南区北区均有人已经安装了类似这样的护栏，中商和旭公司也没有进行制止。7.根据国务院2016年3月1日施行《物业管理条例》第45条的规定，“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当对违法行为予以制止或者依法处理。”作为物业公司，中商和旭公司没有按照该条款执行。8.陈喜崑并未违反相关法律、法规，中华人民共和国没有相关法律法规明确规定不得加装防护栏。9.陈喜崑住房在二层，不存在侵占二层平台空间，如像中商和旭公司起诉书中提到的侵占了其他业主的权益，也应该由其他业主提起诉讼，中商和旭公司作为物业公司不能代为行使诉讼权利。10.共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。11.《物权法》第73条规定“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”住宅小区住户都有权利使用。综上所述，本案的关键在于合同的主体是谁以及合同是否成立的问题。因此，中商和旭公司的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应当予以驳回。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。对于有争议的证据，本院认定如下：
1.中商和旭公司向本院提交《前期物业管理委托服务合同》，以证明中商和旭公司受广安置业公司委托向涉案房屋所在小区提供物业服务。陈喜崑不认可该证据的真实性。经本院释明，陈喜崑明确表示不申请对该合同落款处公章的真伪进行鉴定。因陈喜崑未向本院提交相反证据予以证明，且中商和旭公司已于庭审结束后向本院补充提交了证据原件，故本院对该证据的真实性予以确认。
2.中商和旭公司向本院提交2015年4月7日、2015年6月25日、2017年6月9日的《装修施工整改通知单》（以下简称《通知单》）及照片，以证明陈喜崑于2015年为涉案房屋的南、北、西侧安装了护栏，2017年又改装加大了北侧护栏，中商和旭公司多次发出整改通知，但陈喜崑未进行整改。陈喜崑不认可上述证据的真实性。经本院释明，陈喜崑明确表示不申请对2015年4月7日《通知单》上“陈喜崑”的签名字样是否为其本人书写进行笔迹鉴定。经本院审查，2015年4月7日的《通知单》上有陈喜崑的签收证明，2015年6月25日及2017年6月9日的《通知单》上均无陈喜崑的签收证明。因陈喜崑未就上述证据的真实性向本院提交相反证据予以证明，且庭审中陈喜崑对其安装护栏的事实予以认可，故本院对上述证据的真实性予以确认。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2013年10月25日，广安置业公司（委托方）与中商和旭公司（受托方）签订《前期物业管理委托服务合同（北区）》，约定广安置业公司委托中商和旭公司就“广安康馨家园”项目提供前期介入及物业管理服务。该合同约定“物业名称为广安康馨家园（北区）；中商和旭公司按照法律、法规及本物业《临时管理规约》和本合同的约定，以物业服务企业的身份，为本物业提供物业管理服务，中商和旭公司提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人；本合同期限内成立了业主委员会，委托管理期限至业主委员会正式成立并另行签署续聘或重新选聘物业服务企业合同之时为止。如本合同期限到期后，未成立业主委员会，中商和旭公司仍然承担前期物业服务责任的，则委托管理期限自动顺延至小区业主委员会成立；授权中商和旭公司对业主和物业使用人违反《临时管理规约》的行为，采取劝阻、制止、要求赔偿经济损失、报告有关行政管理部门、诉讼等方式进行处理……”。
2014年7月1日，广安置业公司（出卖人）与陈喜崑（买受人）签订《广安康馨家园房屋买卖协议》，约定由陈喜崑购买位于北京市丰台区丰仪路1号院7号楼2单元0204号房屋（以下简称涉案房屋）。该协议第二十条约定“根据北京市建委的相关规定，本定向安置房项目的前期物业服务由广安置业公司承担，广安置业公司有权将上述前期物业服务委托给物业服务企业，陈喜崑已详细阅读前期物业服务合同并同意遵守其约定。”同日，双方签订《前期物业服务合同》，该合同第十七条约定“前期物业服务期限为2年，自首户业主办理正式入住手续之日起算……”；第十八条约定“4.陈喜崑遵守物业管理区域内物业共用部分的使用、公共秩序和环境卫生的维护党方面的规章制度；不得占用、损坏本物业的共用部位，共用设施设备或改变其使用功能……8.陈喜崑在使用物业时，应当遵守下列规定：（1）未经有关行政主管部门批准，不得改变房屋结构、外貌和用途，不得在房屋本体外搭建、扩建及建造（包括各类地下工程及屋顶平台）任何违法建筑；（2）不得对房层内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、通道等进行违章凿、拆、搭、占；（3）不得采取其他影响建筑物结构和使用安全及国家法律法规禁止的行为”；第二十六条第二款约定“陈喜崑违反本合同的约定，实施妨害物业服务行为的，应当承担恢复原状、停止侵害、排除妨碍等相应的民事责任”。该合同附件3“物业共用部位明细”包括：房屋承重结构、房屋主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户外墙面、屋面、公共电梯厅、电梯井道及机房、设备机房、配电室、开闭站、其他。
2014年7月1日，陈喜崑签署承诺书，承诺“本人是‘广安康馨家园’北7-2-204的买受人（业主），本人已经收取并详细阅读了以下文件：《前期物业服务合同》、《广安康馨家园临时管理规约》（以下简称《临时管理规约》）、《广安康馨家园装修手册》（以下简称《装修手册》）、《广安康馨家园业主手册》（以下简称《业主手册》）等文件，对其中所列内容已经知晓，现做出如下承诺：一、本人同意并承诺接受建设单位委托的物业服务企业——中商和旭公司提供物业服务；二、本人同意并承诺配合物业服务企业根据相关法律法规规定及合同约定开展的各项费用的代收代缴工作；三、本人同意并承诺根据《北京市物业管理办法》及其他相关规定，主动履行业主义务，并及时、足额缴纳物业服务费及其他相关费用；四、本人同意并遵守《临时管理规约》；五、本人同意并遵守前期物业服务企业所指定的《装修手册》、《业主手册》之内容。”
《广安·康馨家园入住手册》（以下简称《入住手册》）包含《北京市房屋建筑使用说明书》（以下简称《说明书》）、《临时管理规约》、《业主手册》、《装修手册》等文件。《说明书》对房屋共有部分定义如下：“建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备、避难层、设备层或者设备间等结构部分；建筑区划内的道路、绿地（属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外）；建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房……”。《临时管理规约》约定“六、业主、物业使用人等在使用物业共用部分时，应当遵守建设单位或物业服务企业根据《前期物业服务合同》制定的物业共用部分使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度；九、本物业管理区域内禁止以下行为:（1）擅自拆改房屋承重结构、主体结构、改变房屋外观；（2）擅自占用或损坏物业共用部分、移动物业共用设施设备；（8）擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等；（12）违法搭建建筑物、构筑物；（18）擅自在房屋建筑的外墙上安装遮阳光帘、遮蓬、花架等其他结构……。”《业主手册》约定“八、广安康馨家园物业管理规定5.业主不可将广告招牌或任何广告悬于室内窗或外墙，不得安装任何防盗网或任何其他固定物件”。《装修手册》附件二《广安康馨家园装修管理规定》（以下简称《装修管理规定》）第六章禁止“擅自包封阳台或露台”及“影响建筑结构和使用安全的其他行为”。
2014年9月6日，陈喜崑作为业主及自装装修施工单位，与中商和旭公司签订了《广安康馨家园装修管理服务协议书》（以下简称为《装修协议书》）。陈喜崑在该装修协议书中表示同意遵守《装修管理规定》及国家制定的有关施工、装修的相关规定。
2015年4月7日，中商和旭公司出具《通知单》，通知单上记载涉案房屋进行违规施工，违反施工装修管理规定，并认定陈喜崑“在装修期间私自在主卧窗户外封闭护栏用木板进行封堵，破坏了小区整体外观，属擅自违规施工”。2015年6月25日，中商和旭公司出具《通知单》，认定陈喜崑“私自在二层公共区域平台搭建放置物品，侵害了毗邻业主合法权益，属违规行为”。2017年3月22日，陈喜崑对涉案房屋北侧窗外的护栏进行了改装，并与安装公司签订了《承诺书》。该《承诺书》上有中商和旭公司的名称，但无中商和旭公司的签章。2017年6月9日，中商和旭公司出具《通知单》，认定陈喜崑“家中安装护栏，外观与小区统一安装护栏差异较大，未经本物业公司同意，属擅自违规施工”。上述三份通知单均要求陈喜崑立即拆除整改。
庭审中，陈喜崑与中商和旭公司共同确认涉案房屋的南、北、西侧窗外均装有护栏。涉案房屋南、北侧窗外景观照片显示，北侧护栏将窗外一楼屋顶平台区域完全封闭，南侧护栏将窗外一楼屋顶平台的部分区域封闭。本案中，中商和旭公司仅诉请拆除南北两侧的护栏。
本院认为：本案争议焦点为，一、中商和旭公司是否为本案适格原告；二、陈喜崑是否应当承担拆除涉案房屋南、北侧窗外护栏及恢复原状的民事责任。
一、中商和旭公司是否为本案适格原告。
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应该按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，陈喜崑与广安置业公司签订《前期物业服务合同》，系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定自觉履行各自的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定：业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。据此，物业服务企业有权作为原告，请求业主承担排除妨害并恢复原状的民事责任。
《物业管理条例》第二十一条规定：在业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当依法与物业服务企业签订书面的前期物业服务合同。中商和旭公司与广安置业公司签订《前期物业管理委托服务合同（北区）》，约定广安置业公司委托中商和旭公司向广安康馨家园（北区）所有业主提供物业服务。虽然《前期物业服务合同》约定前期物业服务期限为2年，但涉案房屋所在小区尚未成立业主委员会，亦未选聘新的物业服务企业，中商和旭公司事实上仍然向该小区的业主提供物业服务，故中商和旭公司于本案中是适格原告。
二、陈喜崑是否应当承担拆除涉案房屋南、北侧窗外护栏及恢复原状的民事责任。
根据《物业管理条例》第七条第（二）项的规定，业主有义务遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。本案中，中商和旭公司与陈喜崑签署了《装修协议书》，该协议书所载附件二《装修管理规定》第六章禁止业主“擅自包封阳台或露台”及“影响建筑结构和使用安全的其他行为”。此外，《前期物业服务合同》第十八条约定陈喜崑在使用物业时，应当遵守下列规定：（1）未经有关行政主管部门批准，不得改变房屋结构、外貌和用途，不得在房屋本体外搭建、扩建及建造（包括各类地下工程及屋顶平台）任何违法建筑；（2）不得对房层内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、通道等进行违章凿、拆、搭、占；（3）不得采取其他影响建筑物结构和使用安全及国家法律法规禁止的行为。该合同第二十六条第二款约定陈喜崑违反该合同的约定，实施妨害物业服务行为的，应当承担恢复原状、停止侵害、排除妨碍等相应的民事责任。
陈喜崑通过在涉案房屋的北侧安装护栏将窗外一楼屋顶平台区域完全封闭，通过在涉案房屋的南侧安装护栏将窗外一楼屋顶平台的部分区域封闭，其占用的一楼屋顶平台区域不属于其作为涉案房屋的业主对建筑物拥有的专有部分。因此，陈喜崑在涉案房屋本体外的屋顶平台上搭建的行为，违反了《前期物业服务合同》、《装修管理规定》、《装修协议书》的相关内容。而陈喜崑关于安装护栏时已经经过中商和旭公司同意的主张缺乏证据支持。因此，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条之规定，陈喜崑应当拆除涉案房屋南、北侧窗外护栏并将其占用的一楼屋顶平台区域恢复原状，故原告中商和旭公司提出的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十二条第一款，《物业管理条例》第七条、第五十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：
被告陈喜崑于本判决生效之日起十五日内将位于北京市丰台区丰仪路1号院7号楼2单元0204号房屋南、北侧窗外的护栏予以拆除并恢复原状。
案件受理费70元，由被告陈喜崑负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 甘 琳
人民陪审员 王 华
人民陪审员 瞿义莲
二〇一八年六月一日
书 记 员 王 坤