西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）雁民初字第06148号
原告陆旭，男，汉族。
被告朱晓洁，女，汉族。
委托代理人李向明，陕西智晖律师事务所律师。
被告阎军科，男，汉族。
原告陆旭与被告朱晓洁、阎军科房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陆旭、被告朱晓洁的委托代理人李向明、被告阎军科均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陆旭诉称：2009年2月19日，被告朱晓洁与陕西金泰恒业房地产有限公司签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定，被告朱晓洁购买陕西金泰恒业房地产有限公司开发的位于西安市高新区电子工业园丈八东路北侧金泰假日花城二期X幢X单元X层X号的房屋一套（建筑面积41.04平方米，单价为人民币每平方米4650元，总金额190836元整）。同时还约定，被告朱晓洁于2009年2月11日支付定金20000元整，并于2009年2月19日支付首付款21.4%（含定金），合计人民币40836元整，其余78.6%房款计150000元办理银行按揭。同日，被告朱晓洁与兴业银行股份有限公司西安分行分别签订了《个人购房抵押（保证）借款合同》和《西安市房地产抵押合同》。合同签订后，各方当事人均按合同约定履行了各自的义务。2009年6月，被告朱晓洁通过朋友介绍将上述房屋原价转让给原告陆旭。2009年6月12日，原告向被告支付了其向相关单位支付的全部款项，被告朱晓洁将所有的合同及票证原件全部交给原告，双方以自己的实际行动履行了房屋买卖行为。此后，原告陆旭按照被告朱晓洁与兴业银行股份有限公司西安分行签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》的约定，以被告朱晓洁的名义按时偿还贷款。2009年10月，原告陆旭以被告朱晓洁的名义收房并对房屋进行了装修并且一直居住至今。2013年7月，原告陆旭向兴业银行股份有限公司西安分行一次性提前偿还了全部贷款。现原告要求被告协助办理房屋过户手续，被告不予配合，故原告诉至贵院，请求：1.依法确认原告与被告朱晓洁之间的房屋买卖关系合法有效。2.依法判令被告朱晓洁协助原告办理西安市高新区电子工业园丈八东路北侧金泰假日花城二期X幢X单元X层X号房屋的过户手续。3.判令被告承担本案诉讼费用。
被告朱晓洁、阎军科共同辩称：原告要求取得该房屋的诉请没有事实和法律依据。原告提供的证据恰恰证明涉案房屋的购买人是被告朱晓洁，涉案房屋的所有手续也都是被告朱晓洁的名字，且原告提及其交付给被告朱晓洁的40000多元钱没有凭证。不动产的取得，依法要到相应的房产管理部门办理登记，而直到庭审时购房合同的名字依然是被告朱晓洁。被告朱晓洁与原告并不存在房屋买卖关系，而是房屋租赁关系。本案争议标的是被告朱晓洁及其配偶阎军科的共有财产，即使被告朱晓洁想处理该房产，也需征得其配偶阎军科的同意，故被告朱晓洁没有权利处分该房屋，无法满足原告诉请，请求驳回原告诉请。
经审理查明：被告朱晓洁与被告阎军科于2000年3月13日登记结婚。2009年2月19日，被告朱晓洁与陕西金泰恒业房地产有限公司（以下简称金泰公司）签订《商品房买卖合同》。合同约定，被告朱晓洁购买金泰公司开发的位于西安市高新区电子工业园丈八东路北侧金泰假日花城二期第X幢X单元X层X号房，建筑面积41.04平方米，单价每平方米4650元，总金额190836元整。合同第六条约定，被告于2009年2月11日支付定金20000元整，并于2009年2月19日支付首付款21.4%（含定金），合计人民币40836元整，同时其余78.6%房款计150000元办理银行按揭。同日，被告朱晓洁与兴业银行股份有限公司西安分行（以下简称兴业银行）分别签订了《西安市房地产抵押合同》和《个人购房抵押（保证）借款合同》。合同签订后，被告朱晓洁按约向金泰公司支付了首付款40836元。2009年3月31日，被告朱晓洁向兴业银行借款150000元。2011年8月15日，被告朱晓洁经登记取得涉案房屋的所有权证书。经查，被告朱晓洁系以单身证明从金泰公司处购得涉案房屋，涉案房屋的登记所有人为朱晓洁一人。
经查，原告与被告朱晓洁、阎军科系朋友关系。涉案房屋自2009年10月11日由开发商交付后，经装修一直由原告占有并使用。原告于2009年6月开始以被告朱晓洁的名义偿还涉案房屋的按揭贷款。2013年7月，原告以被告朱晓洁名义一次性向兴业银行偿还按揭贷款129100元。现涉案房屋的按揭贷款已还清。
庭审中，原告提交《商品房买卖合同》、《西安市房地产抵押合同》、《个人购房抵押（保证）借款合同》、兴业银行借款借据（回单）、购房款发票、房屋交接单、专项维修资金收款收据、物业管理费发票、电费收据、水费收据、垃圾费收据、电梯费收据、暖气费收据、装修费发票、契税纳税申报表、契税完税证、兴业银行业务回单等原件，主张被告朱晓洁以单身证明从金泰公司处购得涉案房屋，被告朱晓洁于2009年6月将涉案房屋原价转让给其，其向被告朱晓洁支付了被告朱晓洁已向相关单位支付的款项共计46724元（包括首付40836元、契税1898元和房贷3990元）后，被告朱晓洁将与房屋有关的合同及票证原件交与其，其开始以被告朱晓洁名义按月偿还涉案房屋的按揭贷款，现涉案房屋的按揭贷款已还清。2009年10月，其以被告朱晓洁名义收房后，对房屋进行装修并一直居住至今。被告朱晓洁、阎军科均认可朱晓洁以单身证明购得涉案房屋的事实，但辩称其与原告非房屋买卖关系，而系房屋租赁关系。2009年6月，被告朱晓洁将房屋租赁给原告，原告以按月代偿按揭贷款的方式冲抵房租，双方之间没有约定租赁期限。
上述事实，有《商品房买卖合同》、《西安市房地产抵押合同》、《个人购房抵押（保证）借款合同》、兴业银行借款借据（回单）、购房款发票、房屋交接单、专项维修资金收款收据、契税完税证、兴业银行业务回单等及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护。根据房屋买卖交易习惯，只有当原告与被告朱晓洁之间存在房屋买卖关系且将房屋价款支付完毕时，被告朱晓洁才可能将涉案房屋有关的合同及票据原件交与原告，原告从所有的目的出发才可能对涉案房屋进行装修。本案中，根据原告持有与涉案房屋有关的合同及票据原件和对涉案房屋装修的事实，并结合房屋买卖交易习惯，本院对原告与被告朱晓洁之间存在房屋买卖关系的事实予以确认。从原告与被告朱晓洁的行为可知双方关于建立房屋买卖关系的意思表示真实，且内容合法，现原告请求确认其与被告朱晓洁间的房屋买卖关系合法有效，本院依法予以支持。被告朱晓洁、阎军科辩称其与原告系房屋租赁关系，而非房屋买卖关系，却无法对与涉案房屋有关的合同及票据原件为何在原告手中及原告为何对租赁房屋进行装修作出合理解释，故本院对二被告的该项辩称不予采信。与此同时，涉案房屋的登记所有人虽为被告朱晓洁一人，但应属被告朱晓洁与其丈夫阎军科的婚内共同财产。现被告朱晓洁未经被告阎军科同意将涉案房屋转让给原告，且在转让后未得到被告阎军科的追认，亦未取得涉案房屋的完全处分权，属无权处分。现涉案房屋未变更至原告名下，涉案房屋的登记所有权人仍为被告朱晓洁，故根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条关于“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失”的规定，被告朱晓洁的无权处分行为自始不能发生所有权变动的效果，故原告请求被告朱晓洁协助其办理涉案房屋的所有权证书，无法律依据，本院依法不予支持。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条关于“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，原告因被告朱晓洁无法履行过户义务而产生的涉案房屋付款、专项维修资金、契税、按揭贷款和装修等损失，因其未在本案中主张，故可另案主张。综上所述，兹根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条和《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，判决如下：
一、原告陆旭与被告朱晓洁间的房屋买卖关系合法有效。
二、驳回原告陆旭的其余诉讼请求。
本案案件受理费200元，由原告承担100元，被告朱晓洁承担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 张叡婕
人民陪审员 王 琦
人民陪审员 顿纪斌
二〇一五年六月十六日
书 记 员 康 黎