湖北省荆州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂荆州中民三终字第00127号
上诉人（原审原告）：徐芳琴。
委托代理人：袁在东。
被上诉人（原审被告）：严华。
委托代理人：徐祥，湖北忠直律师事务所律师。
上诉人徐芳琴因房屋租赁合同一案，不服石首市人民法院（2013）鄂石首民初字第00103号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年8月15日公开开庭审理了本案。上诉人徐芳琴及委托代理人袁在东，被上诉人严华及委托代理人徐祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，案外人竺明霞将产权和经营权均登记在其名下的位于绣林办事处解放东路40号的一楼房屋及场地和相关设施物品（原解放路幼儿园）交付给女儿严华即本案被告管理和处置。2012年1月15日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，双方约定，原告承租上述一楼房屋及场地，以解放路幼儿园的名义继续开办幼儿园，租赁期限为2012年1月15日至2013年1月15日，租金每年13000元，租金于2012年1月15日前付清，若继续租用，房租一年一议。双方还对其他内容一并予以了约定。同日，原告向被告支付了房屋押金2000元及物品转让费55000元，被告出具了收条，收条内容为“今收到徐芳琴解放路幼儿园物品转让费伍万伍仟元整。”双方对转让的物品并未另列清单。原告在支付上述费用后开始使用租赁房屋场地和幼儿园设施物品，以解放路幼儿园名义继续开办幼儿园。被告于租赁合同到期前，通知原告期满不再续签合同。另查明，原告于2013年2月3日腾出租赁房屋，自述未带走受让的物品。原告诉至石首市人民法院，请求判令被告返还物品转让费55000元及押金2000元，由被告承担诉讼费用。原审还查明，原告与上一轮承租人之一案外人邹某于2012年1月15日协议合伙租赁经营解放路幼儿园，合伙期间为一年。后因合伙双方发生矛盾而散伙，由原告一人经营解放路幼儿园。
原审认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。原、被告签订的《房屋租赁合同》虽未约定物品转让费，但是双方口头就幼儿园物品转让费达成合意，应认为该合意成为《房屋租赁合同》的重要补充。本案双方争议的焦点是原、被告双方之间的物品转让合同是否应当撤销。原告认为，被告曾口头承诺，幼儿园可以长期租给原告，然而却仅仅租出去一年之后，就将房屋收回，意在骗取原告的物品转让款，而且转让的物品价值明显不到55000元，该合同显失公平。被告认为，双方签订的物品转让合同是双方真实意思表示，被告并未口头承诺让原告长期开办幼儿园，不存在欺骗，况且该物品转让合同转让的不仅是物品，还有幼儿园的相关证件及资质，原告亦利用幼儿园的资质和设备获利颇丰，故也不存在显失HTTP／1.1200OKDate：Wed，15Oct201409：27：10GMTServer：Microsoft-
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Length：97”AccountDate”：”15”，”HolidayList”：［］，”IsHoliday”：false，”WorkdayList”：［］，”IsAccountOverTime”：true3误解订立；二是订立合同时显失公平；三是一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。原告提出二个可撤销的理由，分别是欺诈、显失公平。对此，原审认为，一、关于欺诈。法律意义上的欺诈是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的行为。双方转让幼儿园物品是为实现《房屋租赁合同》的目的，该租赁合同对租赁期限明确约定为一年，且原告与其合伙人签订的合伙协议约定的合伙期限也是一年，原告称在被告口头承诺长期租赁的诱使下才同意转让物品，但并未提供相应证据，故原告这一诉称缺乏事实依据，依法不能成立。二、关于显失公平。法律意义上的显失公平是指一方当事人利用自己的优势或者利用对方没有经验，致使对方的合同权利义务明显违反了公平、等价有偿原则。首先，原告的合伙人邹某是上一轮幼儿园的承租人，其应对幼儿园的物品、设施及经营状况较为了解。原告与邹某合伙表明原告对租赁及转让幼儿园物品是持谨慎态度的。加之，原告提供的证据不足以证明被告在转让物品时利用了自己的优势或者利用了原告没有经验，致使双方约定的转让价格显失公平。其次，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第七条的规定，在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法，当事人双方经常使用的习惯做法等，不违反法律、行政法规强制性规定的，法院可以认定为合同法所称交易习惯。本案中的物品转让费可以看作是这一领域或者行业的交易习惯，该物品转让费不仅包括实物转让，还包括了幼儿园的生源、口碑等这些隐形资产，原告作为完全民事行为能力人，正是看中了其中隐含的经济利益，在与被告协商后确定物品转让费为55000元。基于以上两点，双方转让物品的口头合同不存在显失公平的情形，原告主张的显失公平依法不能成立。综上，双方所签订的《房屋租赁合同》和达成的口头物品转让合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。原告以欺诈、显失公平为由要求撤销物品转让合同、返还转让款的诉讼请求缺乏依据，原审不予支持。原告租赁幼儿园的同时也就接受了幼儿园的物品，物品的所有权归原告，原告对受让的物品可自行处分，对现仍然存放在解放路幼儿园的物品的转让事宜可与被告另行协商解决。另，原告要求被告退还房屋押金2000元，被告表示同意，原审予以认定。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告严华于本判决生效后10日内退还给原告徐芳琴房屋押金2000元；二、驳回原告徐芳琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1225元，由原告徐芳琴负担1175元，由被告严华负担50元。
上诉人不服一审判决，向本院提出上诉，其主要的理由是：一、原审认定事实部分错误。被上诉人出租的并非仅仅是房屋，只收回房屋而不收回物品不符合情理。原审认定被上诉人收取转让费是行业的交易习惯没有依据。二、原审适用法律不当。应当依据我国《民法通则》第117条规定，判决被上诉人返还物品转让费于上诉人。三、原审判决不公。请求二审撤销原审判决第二项，改判由被上诉人向上诉人返还物品转让费55000元，由被上诉人负担诉讼费用。
二审查明的本案事实与一审认定的一致。
二审中双方争议的焦点问题是：被上诉人是否应当向上诉人返还物品转让费55000元。
本院认为，被上诉人不应当向上诉人返还物品转让费55000元。其理由是：一、被上诉人于2012年1月15日向上诉人出具收条，收条内容为“今收到徐芳琴解放路幼儿园物品转让费伍万伍仟元整。”这说明双方构成买卖关系，即上诉人向被上诉人购买了解放路幼儿园的物品。且在双方租赁关系存续期间，上诉人实际使用了这些物品。二、在双方转让解放路幼儿园物品时不存在欺诈及显失公平之情形发生。上诉人购买物品是为经营幼儿园服务，这些物品均是可见的有形物品，上诉人购买时可对其使用价值进行大致评估，可以判断转让费的多少才符合实际价值。三、上诉人没有提供证据证明被上诉人有违反双方合同的违约行为。上诉人认为双方的租赁合约实际不止一年，但无证据加以证明，也没有证据证明在转让物品过程中被上诉人釆用了欺诈手段来实现转让物品之目的。对此，在上诉人与被上诉人租赁合同期满，且已支付物品转让费并实际使用转让物品的情况下，上诉人主张由被上诉人返还物品转让费没有事实与法律依据。
综上，原审认定事实清楚，适用法律及判决结果正确。上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1225元，由上诉人徐芳琴负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈时中
审判员 李 静
审判员 韩秀士
二〇一四年八月二十五日
书记员 唐君玲