内蒙古自治区包头市青山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）包青民初字第2408号
原告王月水，男，1947年8月8日出生，汉族，住内蒙古自治区包头市青山区。
委托代理人王旭，男，1976年1月13日出生，汉族，无职业，住内蒙古自治区包头市青山区，系王月水之子。
委托代理人王强，内蒙古鹿城联众（白云鄂博）律师事务所律师。
被告郭振祥，男，1961年4月19日出生，汉族，住内蒙古自治区包头市青山区。
委托代理人赵宝龙，内蒙古金矢律师事务所律师。
原告王月水诉被告郭振祥合同纠纷一案，本院于2014年12月9日立案受理后，依法由审判员彭颖适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王月水及其委托代理人王旭、王强，被告郭振祥及其委托代理人赵宝龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王月水诉称，1999年，原告因门市房拆迁优惠安置补偿分配购得同安房地产开发有限责任公司出售的某商业底店一套。原、被告协商签署了有条件的转让协议书，原告将其中的27.5平方米转让给被告做小百货门市营业房使用。双方于2004年10月20日签订的书面协议，协议确认该8号底店对外属一户，户主是原告，转让给被告做小百货门市营业房的27.5平方米无独立产权，也不得再转让别人。还注明有涉及上下水、电、暖等公共部分被告应主动交纳，不得拖欠的条款。原、被告又于2009年6月1日就此事签订情况说明，并经公证，约定了27.5平方米房屋的具体用途和被告本人的自用权。后被告上下水、用电、换电表、供电增容、取暖费、采暖入网增容费全部违约：1、上下水：改建下水道欠分摊费200元；2、十几年没有交过一分钱水费；3、一个4U型大节能灯八年违章用电不交费；4、增容换电表无票据多收费；5、2014年4月到现在连续7个月拒交电费；6、拖延分户供暖改造使原告多花费；7、连续两年拒交增容部分采暖费和一次性的供热增容入网费；8、欠2014年到现在的27.5平米采暖费。上述种种应由被告缴纳的费用均由原告出资缴纳。被告出尔反尔，企图否定签字生效的协议和公证书，在屡屡胡搅蛮缠未达到目的后又一反常态，主动找原告说“要还钱、交钱，补人情债，赔礼道歉、补交所有欠费，给一万元作为补偿”，而提出条件还是要原告允许其转让他人干。被告拒不履行承担协议约定的主要责任义务，给原告造成了持续不断的经济损失和精神伤害，不择手段损害公共利益的做法已经破坏了公平公正友好协商的基础。为此，原告向法院提起诉讼，请求判令：1、依法解除协议；2、被告返还占用的27.5平米房屋；3、诉讼费用由被告承担。
被告郭振祥辩称，原告的诉讼请求于法无据，应予以驳回。理由如下：一、答辩人郭振祥取得诉争的27.5平米房屋的经过：在1999年，答辩人郭振祥与原告王月水都是青山区某商业街上的个体户，而且是邻居。1999年6月初，面临城市改造拆迁。按照拆迁安置政策，原告王月水获得购买8号底店的指标一个。当时基于以下三种原因，原告王月水与答辩人郭振祥协商共同出资，以原告王月水的名义购买该底店。三种原因为：1、底店面积太大，原告王月水一家用不了；2、原告王月水独立支付房款资金压力大；3、在以前的经营过程中，邻里关系相处较好。当时，原告和答辩人协商的内容是，将底店分割成独立门脸，其中27.5平米由答辩人开设小百货门市，答辩人承担房款金额为54590元，该房款已经全部付清。1999年6月8日分得底店，当即分割成独立门面房，进行搬迁。同年6月29日，原告王月水与城建部门签订了付款协议，并交纳了首付款。同一天，答辩人郭振祥也缴纳了第一次房款。从此，答辩人郭振祥在这27.5平米房屋内经营至今，长达16年。2004年10月20日，原告王月水和答辩人郭振祥就房屋购买经过签署《王月水、郭振祥之间关于门市房转让的备忘录和协议书》（以下简称《备忘录》）。2009年6月1日，青山区公证处对双方签订的《情况说明》进行公证，出具（2009）包青证民字第612号《公证书》。二、诉争的27.5平米房屋系独立房屋的组成部分，对该部分房屋的权利处分，无法转让，只能设置共有权人：本案中，诉争的27.5平米房屋属于某商业底店（以下简称8号底店）的组成部分。虽然双方在《备忘录》及《情况说明》中使用的词语为“转让”，但是这里的“转让”只是老百姓生活中的口头语，不具有法律层面所使用的法律术语中转让一词的含义。原因为，8号底店整体是一个独立的物，享有独立的物权，27.5平米房屋只是8号底店的组成部分，不能作为独立物进行处分。王月水作为8号底店购买指标的拥有者，只有权利对8号底店设置共有权人、在8号底店设立共有权。《备忘录》及《情况说明》所记载的，即为双方对8号底店设立共有人和共有权的过程。三、答辩人郭振祥取得诉争27.5平米房屋的行为，属于共同购买行为。答辩人郭振祥与原告王月水均为8号底店的共有人，共有形式为按份共有，答辩人郭振祥拥有的份额为27.5平米。从《备忘录》记载的答辩人取得27.5平米房屋的过程，可以看出：面临城市拆迁时，双方首先协商一致，然后拿到房屋、进行分割并各自使用，最后在当年6月29日共同交付了购买房屋的第一笔款项。也就是说，双方是以原告王月水的名义，共同出资购买了8号底店，并且明确约定答辩人拥有其中的27.5平米，即答辩人郭振祥按份拥有的份额为27.5平米。四、答辩人与原告对8号底店共同购买的行为已经完成。答辩人已经取得诉争房屋按份共有人的身份，诉争房屋为答辩人郭振祥的合法财产，原告无权利要求与答辩人解除协议，更无权利要求答辩人返还27.5平米房屋。本案中，答辩人与原告对8号底店的共同购买行为已经在1999年完成。答辩人对8号底店已经取得27.5平米房屋按份共有人的身份，本案诉争的27.5平米房屋是答辩人的合法财产。原告无权利要求与答辩人解除协议，更无权利要求答辩人返还27.5平米房屋。
经审理查明，1999年6月4日，包头市城建管理监察大队青山区中队（甲方）与原告王月水（华能电子经销部）（乙方）签订拆迁协议书，约定乙方拆除完毕后，甲方负责将乙方安置在幸福路某处。1999年6月8日，原告获得幸福路安置补偿底店一套后，将该底店分割并将其中的27.5平米做独立门脸房交付被告使用。1999年6月29日，原告向城建部门交付首付款，被告也第一次交纳了部分房款。被告第一次付款后，双方打印协议一份，约定被告首付款已付清，本协议代收款收据，不再立据。2004年10月20日，原、被告双方签订备忘录及协议书各一份，备忘录约定，王月水和郭振祥同是青山区幸福路商业街上的个体经营户邻居，王经营家电维修业，郭经营小百货门市。……一九九九年六月初，都面临城市改造拆迁问题。……王被优惠补偿安置……郭被要求自行解决而无处搬迁，因二人邻里相处不错，王当时考虑用不了太大面积，经双方协商，王把所购底店分割成独立门脸转让给郭27.5㎡做小百货门市营业房。转让部分按2000元／㎡计价，当时公开售房价是2400元／㎡且无小间出售。……郭应交款总数为伍万肆仟玖佰伍拾元（计价尾数零头有小误差无关大局未更改）……双方商定，郭不得再行转让，如郭不再经营，王可按市场评估作价收回。……同安房地产开发有限责任公司不具备开发销售资质致使王也只有该公司出具的一张地税不动产销售发票。协议书约定：一、门市拆迁户王月水被优惠安置补偿分配购得同安房地产开发有限责任公司出售的幸某底店一套，使用期50年。经改造成独立门面房转让给郭振祥，中间大屋加小屋走廊共27.5㎡做小百货门市营业房。二、双方商定，由郭振祥给付王月水伍万肆仟玖佰伍拾元整。……实际至二○○四年四月已经全部交清。转让部分无独立产权，不得再转让别人，郭振祥不用，王月水可按市场评估作价收回。……协议与备忘录同时有效，原打印件也无冲突。协议实际生效日为一九九九年六月八日（搬迁日），手写本为补写，补写日期为二○○四年十月卄日。三、底店对外属一户，责任人是户主王月水，因此涉及水、电、暖等公共部分郭应主动交纳，不得拖欠……。2009年6月1日，原、被告双方签订情况说明一份，该说明约定：一、门市拆迁户王月水购得位于青山区幸福路某商业底店壹套，使用期伍拾年，经分割划出27.5㎡给郭振祥经营小百货门市，郭本人拥有自用权……；二、如遇不可预见不可抗拒因素致房产毁损灭失，郭振祥不能继续经营则合约自行失效且王月水不承担责任……。同日，经包头市青山区公证处出具（2009）包青证字第612号公证书作出公证，证明该情况说明上的王月水及郭振祥的签名、手指纹印均属实。被告郭振祥在经营过程中，对该27.5㎡的百货门市进行扩建，并安装了空调，该空调经原告与被告多次协商后移除。原告王月水作为幸福路某底店的业主对外独立交纳水、电、暖各项费用，被告郭振祥没有按时足额向原告交纳水、电、暖等费用。原告认为被告违约侵害其合法权益，故向人民法院提起诉讼，请求判令：1、依法解除协议；2、被告返还占用的27.5平米房屋；3、诉讼费用由被告承担。
庭审中，原告提供协议书一份，证明本案诉争房屋不是其与被告共同购买。协议第三条的约定被告没有按约履行；被告辩称对协议内容无异议，但不认可原告证明目的。原告提供备忘录一份，以证明备忘录与协议书是一体的，备忘录对协议书的效力不影响，以协议书为准；被告对此认可。原告提供拆迁协议书原件一份，以证明诉争房屋不是原、被告共同购买的，拆迁协议只对王月水有效，上面没有被告的签字；被告对真实性无异议但辩称该协议不能排除被告是共有人的关系，原、被告对诉争房屋共有的事实记载于备忘录。原告提供发票一份，以证明诉争房屋的所有权属于原告，原告花费114660元购买诉争房屋；被告对真实性无异议并辩称根据备忘录的记载，在交款的同时包含有被告郭振祥的付款54950元。原告提供造假发票一份，以证明被告将发票的购用单位从王月水改为了郭振祥的这一行为有违诚信；被告对真实性无异议但辩称修改是为了办理工商营业执照而与本案无关。原告提供热力费发票两张、管网建设费发票一张、电费发票10张，转账交易凭条一张等，以证明原告交纳了管网费和供暖费、增容费、电费等，被告违约没有交纳；被告辩称与本案无关，欠费问题应另案起诉。原告提供自行描绘的诉争房屋平面图一份，以证明被告私自打孔安装空调并扩建；被告辩称真实性不认可且与本案无关。原告提供光盘一份，以证明被告拖欠水电费；被告辩称与本案无关，欠费问题应另案起诉。原告提供光盘一份，以证明房屋具体位置及空调占道安装的事实，被告辩称对图像的真实性认可，对语言描述不认可。原告提供公证书一份，以证明：1、被告经营范围是小百货，2、被告有自用权，3、房屋如毁损灭失则合约自行失效，4、原、被告之间是租赁法律关系；被告对真实性认可但辩称：1、没有限定被告只能经营小百货，2、被告对房屋有独立权利，3、双方不是租赁关系，伍拾年使用期是商用土地的出让年限。被告提供协议书和备忘录，以证明原、被告关于诉争房屋27.5平米的部分设置共有权的情况；原告对真实性认可但辩称原、被告之间系租赁法律关系而非共有。
上述事实有原、被告提供的书证、视听资料等证据材料及双方的陈述在案为凭。
本院认为，原告主张其转让行为实质系租赁，原、被告之间存在租赁合同法律关系，被告辩称转让行为是原告将底店的组成部分出售给被告，因为该组成部分不是独立的物，被告就这27.5平米享有所有权，原、被告系幸福路某底店的共有权人。双方的第一个争议焦点在于转让行为的性质究竟是买卖还是租赁，经庭审查明的事实，能够认定：一、原告王月水虽未对幸福路某底店在登记机构处办理产权登记，但该底店系原告经拆迁安置补偿合法购得，故原告是该底店的所有权人及合法业主。关于原告将该底店进行分割转让给被告用作小百货门面房的27.5平米，这27.5平米虽然从构造上明确区分于该底店的其他部分，从利用上也仅限于被告一人经营使用，但是不能单独作为能够登记成为特定业主的所有权客体，故其仅是幸福路某底店的组成部分，不是独立的物。二、原告与被告先后签订了备忘录、协议书及经公证的情况说明，在上述合同中，多次涉及到转让、出售及市场价回购等字样，从文义解释的角度，转让及回购的通常理解为出售及买回；故原告主张转让即租赁，不符合通常的文义理解。三、虽然原、被告双方交付27.5平米房屋及缴纳房款的行为在先，签订备忘录、协议及情况说明在后，但上述合同对原、被告双方订立合同的目的、过程及合同的履行情况均作出了说明及再次确认，从上述合同可以看出，双方订立合同的目的在于共同出资取得幸福路某底店后再行分割，按份共有，分别使用；故原告主张转让即租赁不符合双方订立合同的目的解释。四、租赁法律关系消灭时不存在回购这一行为，租赁合同履行期满后，出租人只需要求承租人交还承租房屋即可，没有义务向承租人再支付回购价款，而本案双方约定原告在收回房屋时要作价回购；故原告主张转让系租赁不符合法律规定。五、原告向开发商交纳的是安置补偿房屋的购房款，原、被告签订的备忘录、协议书中多次提及被告交纳了房款，该房款性质是原告资金不足的情况下，被告对原告购房款的补足，说明被告交纳的是买卖房屋组成部分的房款而非租赁房屋的租金，且情况说明中载明被告对27.5平米门脸房拥有自用权；故原告主张转让实为租赁不符合合同约定。六、原告主张是租赁经营权，是空转，但被告没有就租赁这一法律关系与原告达成意思表示一致且被告现有的经营权也并非从原告处随店转让而获得的；故原告主张转让是特定商业领域里的租赁行为缺乏事实根据。综上，原告主张转让行为的性质是租赁，本院不予采信。原告主张被告违约应当解除合同，被告辩称欠费问题应当由原告另案起诉且只应承担违约责任；双方的第二个争议焦点在于合同是否应当解除。经庭审查明的事实，能够认定：一、原、被告双方在原告于1999年取得安置补偿房屋后进行分割交付被告限其自己使用，被告于2004年交纳完房款时就已经履行完毕主要的合同义务，双方在2004年签订备忘录和协议书时对上述事实进行了再次确认，另约定了被告应当交纳水、电、暖等费用，从订立合同目的的角度解释，被告交纳房款并限其自用是其主要义务，交纳水、电、暖等费用是次要义务。二、根据法律规定，因不可抗力导致合同目的不能实现，可以解除合同，本案不存在不可抗力的事实。三、根据法律规定，当事人不履行或经催告不履行合同主要义务的，可以解除合同，本案被告已经履行了交纳房款的主要义务。四、根据法律规定，当事人迟延履行债务或其他违约行为致使合同目的不能实现，可以解除合同；本案被告欠缴水、电、暖等费用确属违约，但该违约行为不能导致合同目的不能实现的法律后果，因为双方在分割房屋并交清房款时，合同目的已经实现。五、根据双方在备忘录、协议书及情况说明中因不可抗拒因素导致房产毁损则合同自行失效及被告不得转让他人使用等合同约定的内容，该房产现并未毁损且原告主张被告意图转让他人使用，但未提供证据加以支持。综上，本案不符合法定解除及约定解除的条件；故原告的主张没有法律依据且证据不足，依法应当驳回其诉讼请求。关于被告违约欠缴费用的问题，原告可以另行起诉来主张其权利，本案不予处理。依照《中华人民共和国民法通则》第五十四条、《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第十二条、第四十五条第一款、第九十三条、第九十四条、第一百二十五条第一款、第一百三十条、第二百一十二条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决如下：
驳回原告王月水的诉讼请求。
案件受理费100元。一审简易程序减半收取50元，原告已预交，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。
审判员 彭颖
二〇一五年三月二十五日
书记员 李姝
附：相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第五十四条民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。
《中华人民共和国物权法》
第九十三条不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。
第九十四条按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第十二条合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：
（一）当事人的名称或者姓名和住所；
（二）标的；
（三）数量；
（四）质量；
（五）价款或者报酬；
（六）履行期限、地点和方式；
（七）违约责任；
（八）解决争议的方法。
当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。
第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。
当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。
合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。