北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第02566号
上诉人（原审被告）苏哲，男，1984年9月22日出生。
委托代理人李德睿，北京市瀚文律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京招商局物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区建国路118号招商局大厦3层。
法定代表人龚涛，董事长。
委托代理人王革，女，1969年2月9日出生，北京招商局物业管理有限公司客服部经理。
上诉人苏哲因与被上诉人北京招商局物业管理有限公司（以下简称招商物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第26546号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由法官杨路担任审判长，法官巴晶焱、法官蒙瑞参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
招商物业公司在一审中起诉称：2008年1月14日，招商物业公司与招商局地产（北京）有限公司（以下简称招商地产公司）签订《朝阳区东八里庄危改小区前期物业服务合同》，约定由招商物业公司向招商地产公司开发的朝阳区东八里庄危改小区提供前期物业服务，物业服务费由业主按其拥有物业建筑面积向招商物业公司交纳，物业服务费交纳标准为人民币5.48元／平方米／月（住宅）或人民币6元／平方米／月（公寓），上述物业服务费不含供暖费，物业服务费自招商地产公司通知的收房日期起计收，除首期物业服务费外，业主按每半年一次向招商物业公司预付。2009年11月5日，苏哲与招商地产公司签订《商品房预售合同》，约定苏哲购买该项目物业5#楼2906号商品房，根据该《商品房预售合同》，苏哲知晓并同意由招商物业公司向该项目物业提供前期物业管理服务并向招商物业公司交纳物业服务费，物业服务费的收费标准为5.48元／平方米／月，每半年交纳一次，苏哲应于每年的1月1日前和7月1日前向招商物业公司交纳完毕当年的物业服务费。《商品房预售合同》签订后，招商物业公司已经按照约定向苏哲提供了相应的物业管理服务，但苏哲并未按约定交纳物业服务费，虽经招商物业公司多次催告，苏哲至今欠交2012年7月至2014年6月物业服务费23180.4元。故招商物业公司起诉要求苏哲支付2012年7月至2014年6月期间物业服务费23180.4元并赔偿拖欠物业服务费给招商物业公司造成的损失（按中国人民银行发布的同期贷款利率，取每年最低值，自逾期之日起计算至实际支付逾期物业服务费之日止）。
苏哲在一审中答辩称：苏哲并非恶意拖欠。2012年2月份，因房屋漏水发生纠纷，苏哲将招商物业公司及招商地产公司诉至一审法院，法院已经判决，认定招商地产公司赔偿相应损失，还判决招商地产公司负责苏哲物业费。后二审维持原判。二审判决生效后，招商地产公司已经将相应费用支付给苏哲，并派人对房子进行了维修，但是没有说明是否修好。因为赔偿款已经给付，苏哲没有申请执行。因为修复行为和招商地产公司的商业诚信密切相关，故苏哲希望出具书面材料。修完前期做过实验，最近房屋没有漏水。双方多次通过邮件交涉物业费，认为物业费应该由招商地产公司负担。就漏水问题，苏哲认为招商物业公司存在服务不到位情况。
一审法院审理查明：北京市朝阳区东八里庄危改小区系招商地产公司开发的物业项目。2008年1月14日，招商地产公司与招商物业公司签订《朝阳区东八里庄危改小区前期物业服务合同》，招商地产公司委托招商物业公司对朝阳区东八里庄危改小区提供物业管理服务。物业服务范围包括业主入住前的服务：1.对已接收的物业进行维护。2.做好公共区域的清洁工作。3.协助甲方做好业主入住时的交房、物业咨询、接待等工作。业主入住后的服务：1.制订物业服务工作计划并组织实施；管理相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规、规章和《临时管理规约》的授权制订物业服务的各项制度。2.房屋共用部位的日常维修、养护和管理。共用部位包括：房屋的承重结构（包括住宅的基础、承重墙体、梁柱、楼盖等）、屋顶、外墙面（包括非承重结构的分户墙外墙面）、楼梯间、走廊通道、大堂、公共门厅、电梯井、楼内下水立管及通向污水井的下水管道、雨落管等。3.共用设施设备的日常维修养护、运行和管理。共用设施设备包括：共用的上下水管道、共用照明、保安监控系统、供电系统、消防系统、供水系统、电视天线接收系统、避雷装置、通风系统、弱电系统、电梯、热力管线、煤气管线等（由专业服务机构负责的除外）。4.附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。包括道路、化粪池、泵房、自行车棚、停车场（库）、水系、护栏及围墙等。5.公共绿地、景观的养护。6.清洁服务，包括房屋共用部位、公共场所的清洁卫生，垃圾的收集等。7.协助维护秩序，对车辆（包括自行车）停放进行管理。8.协助做好安全防范工作。发生安全事故，应当及时向有关部门报告，采取相应措施，协助做好救助工作。9.消防服务，包括公共区域消防设施的维护，建立消防管理制度。10.电梯的运行和日常维护。11.负责编制房屋、附属建筑物、设施设备、绿化的年度维修养护方案并公示。12.按照法律、法规、规章、《临时管理规约》的有关规定对房屋装修提供服务。13.发现物业区域内违反有关治安、环保、物业装修和使用等方面法律、法规、规章的行为，应及时告知、建议、劝阻，并向有关部门报告。14.制订预防火灾、水灾等应急突发事件的工作预案，明确妥善处置应急事件或急迫性维修的具体内容。15.设立服务监督电话，并在物业区域公告栏等醒目位置公示。前期物业服务期限：本合同自签定之日起生效，直至业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。合同期满后，未出现第七章“合同的解除和中止”情形的，本合同应按整年度进行延续，直至新的物业服务企业接管为止。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅：人民币5.48元／平方米·月；公寓：人民币6元／平方米·月。
苏哲系朝阳区东八里庄危改小区住宅、办公、商业及地下车库招商上苑5#楼25层2906号（以下简称2906号）房屋的业主，2012年7月1日至2014年6月30日期间，招商物业公司为包括苏哲在内的小区业主提供了物业管理服务，但苏哲未支付上述期间物业服务费23180.4元。
2012年，苏哲因2906室房屋漏水问题，诉至北京市朝阳区人民法院，要求招商地产公司、招商物业公司：1.尽快查明并修复房屋漏水部位，修房方案符合国家建筑法律规范要求，并承担保修责任。2.赔偿各项经济损失397949元（包括重新装修费用77707元；2012年2月到同年6月物业费3863元；2012年2月至同年6月的租房费80000元，2012年7月到2013年7月的租房费110416元；由于漏水原因没有查明不能开始施工，苏哲向装修公司支付的延期施工费用每天200元，共150天，合计30000元；苏哲的误工费按75天计算，月工资25000元，共计62500元；装修公司的看护费，按照60天计算，每天100元，共计6000元；苏哲本人及看护人员自2012年2月至2012年7月往返现场交通费27463元）。3.赔偿苏哲精神损失费5万元。4.赔偿苏哲支付的律师费4万元。
2013年2月21日，北京市朝阳区人民法院作出（2012）朝民初字第34661号民事判决书，判决：一、招商地产公司于判决生效之日起30日内完成对苏哲所有的位于北京市朝阳区东八里庄危改小区住宅、办公、商业及地下车库招商上苑5#楼25层2906室房屋漏水原因排查、修复漏水管道、恢复原房屋交付时原貌；招商物业公司协助安排维修并提出现场管理要求；第三人王金峰配合招商地产公司维修施工和招商物业公司所安排的维修管理。二、招商地产公司于判决生效之日起7日内赔偿苏哲装修修复费用56433元。三、招商地产公司判决生效之日起7日内赔偿苏哲2012年3月至6月期间的物业费3807.96元。四、招商地产公司判决生效之日起7日内赔偿苏哲2012年3月至2013年2月的房租损失162000元。五、招商地产公司于判决生效之日起7日内赔偿苏哲现场看护费6000元。六、驳回苏哲的其他诉讼请求。在该判决中，认定2906号房屋漏水属于楼体管道漏水，且属于招商地产公司保修责任范围。招商地产公司应对苏哲2906号房漏水及未能得到修复给苏哲造成的损失承担民事责任。
招商地产公司不服，提起上诉，北京市第二中级人民法院作出（2013）二中民终字第07519号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。
经一审法院询问，招商物业公司和苏哲均认可2014年春节前后，招商地产公司曾对苏哲的2906号房屋进行维修，但苏哲认为招商地产公司没有出具书面说明，说明维修义务履行完毕。
一审法院判决认定：苏哲所购房屋所在的物业项目并未成立业主委员会。在业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位承担前期物业服务责任。建设单位可以将全部专项服务委托给物业服务企业，也可以将专项服务委托给专业性服务企业。招商物业公司接受招商地产公司的委托对朝阳区东八里庄危改小区提供物业管理服务，苏哲在2009年7月1日至2014年6月30日期间享受了招商物业公司提供的物业管理服务，双方形成事实上物业服务合同关系。民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则，物业服务费系物业管理单位赖以维持生存和持续提供物业服务的资金来源，苏哲已享受招商物业公司提供的物业管理服务，故招商物业公司有权要求苏哲支付物业服务费。
苏哲就漏水问题与招商地产公司、招商物业公司产生纠纷，相关判决已经对漏水的原因及责任作出明确认定，并判决招商地产公司对房屋漏水原因排查、修复漏水管道并赔偿苏哲的合理损失。招商物业公司作为小区的物业管理方并非房屋漏水的责任方，苏哲拒交物业费于法无据，如苏哲认为应由招商地产公司继续负担其物业费，可另行通过合法途径向相关责任方主张。苏哲的房屋确因漏水问题影响使用，考虑到本案实际情况，该院对招商物业公司有关拖欠物业服务费损失的请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条之规定，判决：一、苏哲于判决生效后10日内支付招商物业公司物业服务费23180.4元；二、驳回招商物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
苏哲不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：第一，涉案房屋自2012年2月18日发生漏水，对此北京市朝阳区人民法院曾于2013年作出（2012）朝民初字第34661号民事判决书，认定涉案房屋未能修复，导致苏哲对房屋无法居住和使用，因此全部损失应由招商地产公司负担。第二，尽管一审法院认为苏哲可另行通过合法途径向招商地产公司主张赔偿，但其没有将责任主体追加到本案诉讼，不利于本案的解决。综上，苏哲上诉请求：1.撤销一审判决，改判苏哲不支付物业服务费；2.招商物业公司承担本案诉讼费用。
招商物业公司服从一审法院判决。其针对苏哲的上诉理由答辩称：不同意苏哲的上诉请求，请求维持原判。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有《朝阳区东八里庄危改小区前期物业服务合同》、（2012）朝民初字第34661号民事判决书、（2013）二中民终字第07519号民事判决书以及当事人一、二审陈述意见等在案佐证。
本院认为：招商物业公司接受招商地产公司的委托对涉案房屋所在小区提供物业管理服务，苏哲也已实际享受了招商物业公司提供的物业管理服务，双方形成事实上物业服务合同关系，故招商物业公司有权要求苏哲支付物业服务费。苏哲主张因房屋漏水导致其在此期间无法享受物业服务，故其拒绝交纳物业服务费。但是生效判决已对漏水的原因及责任作出明确认定，判决招商地产公司排查房屋漏水原因、修复漏水管道并赔偿苏哲的合理损失。招商物业公司作为小区的物业管理方并非房屋漏水的责任方，苏哲以此为由拒交物业费于法无据，本院不予支持。另，本案系物业服务合同纠纷，没有必要追加招商地产公司参加诉讼。如果苏哲认为应由招商地产公司继续负担其物业服务费，可另行通过合法途径向相关责任方主张，
综上，苏哲的上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费407元，由苏哲负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
二审案件受理费380元，由苏哲负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 路
代理审判员 巴晶焱
代理审判员 蒙 瑞
二〇一五年二月十一日
书 记 员 王天冕