广东省惠州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）粤13执复28号
复议申请人（被执行人）：惠州市大亚湾三星货柜运输有限公司，住所地广东省惠州大亚湾澳头进港大道47号。
法定代表人：谭显明。
申请执行人：中国工商银行股份有限公司惠州大亚湾支行，住所地广东省惠州大亚湾安惠大道98号。
负责人：廖斌，该行行长。
委托代理人：江滨、梁伟强，均系该支行职员。
被执行人：惠州市大亚湾三星置业集团有限公司，住所地广东省惠州市大亚湾澳头中学路1号。
法定代表人：谭显明。
被执行人：谭显明，男，1957年7月31日出生，，现在广东省东莞监狱服刑。
第三人：广东南天司法鉴定所，住所地广东省深圳市福田区滨河路5003号爱地大厦西座17楼。
法定代表人：徐代化。
复议申请人（被执行人）惠州市大亚湾三星货柜运输有限公司（下称三星货运公司）不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2016）粤1391执异38号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
执行法院查明如下事实：
异议人三星货运公司、惠州市大亚湾三星置业集团有限公司（下称三星置业公司）、谭显明与中国工商银行股份有限公司惠州大亚湾支行（下称工行大亚湾支行）借款合同纠纷一案，执行法院作出（2013）惠湾法民三初字第5号民事判决：一、三星置业公司自本判决生效之日起十日内向工行大亚湾支行偿还借款本金642万元、利息107.441196万元及律师费22.7488万元（利息计算至2012年12月21日，2012年12月21日以后的利息以本金642万元为基数，按照中国人民银行关于逾期贷款利率的规定标准计算至欠款付清时止）；二、被告谭显明对上述借款本息向原告承担连带清偿责任，被告谭显明承担连带责任的限额为1200万元。谭显明在承担担保责任后，依法享有向三星置业公司追偿的权利；三、原告工行大亚湾支行对被告三星货运公司用于抵押的土地使用权房产（房地产权证号为：粤房地证字第××号、第××号、第××号、第××号）享有优先受偿权，享有优先受偿权的数额以1200万元为限。被告三星货运公司在承担抵押担保责任后，依法享有向被告三星置业公司追偿的权利。
判决生效后，原告工行大亚湾支行依法向执行法院申请执行，执行法院于2014年2月19日依法对上述抵押物委托惠州市建诚估价公司评估，建诚估价公司于同年4月11日作出惠市建诚评字（2014）第B4045FY号估价报告。2014年6月2日，被执行人三星货运公司对评估报告提出异议，建诚估价公司于2014年6月13日作出了答复，维持原报告。执行法院于2014年7月29日依法委托拍卖，三次均流拍，后执行法院作出中止执行裁定。
2016年1月25日，申请执行人工行大亚湾支行申请恢复执行。执行法院对上述查封财产委托广东南天司法鉴定所（下称南天鉴定所）重新评估，该所作出粤南惠（2016）价鉴字第071号价格评估意见书。异议人、被执行人对该评估意见书提出异议，该所于2016年8月16日作出维持原报告的答复。2016年9月30日，执行法院作出（2016）粤1391执恢7号执行裁定书，裁定拍卖被执行人三星货运公司名下位于惠州市大亚湾澳头大温坝商场的第三、第四、第五、第六层商场及所分摊的土地使用权（房地产权证号为：粤房地证字第××号、第××号、第××号、第××号）。
另查明，对上述查封财产，执行法院于2014年7月委托惠州百业拍卖有限公司、惠州市路路通拍卖有限公司采用分层竞拍方式拍卖，三次拍卖均流拍。
执行法院认为，异议人三星货运公司是本案被执行人，其以执行法院超标的查封、拍卖行为违反法律规定、认为评估结果低于市场实际价格，侵害了其合法权益为由提出异议，应当适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定予以审查。
关于南天鉴定所作出的（2016）粤南惠价鉴字第071号价格评估意见书能否作为此次拍卖的价格参考依据的问题。南天鉴定所是执行法院经公开摇珠选定的具有评估资质的评估机构，执行法院选定评估机构的程序合法。异议人并未举证证明该机构或评估人员不具备相应的资质或评估程序违法。因此，异议人认为南天鉴定所作出的粤南惠（2016）价鉴字第071号价格评估意见书不能作为价格参考依据的意见依法不予采纳。对评估结果的异议，应当按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》的相关规定办理。
关于超标的查封、拍卖问题。执行法院（2016）粤1391执恢7号执行案件中，执行法院查封的异议人的上列财产是异议人与申请执行人在借款合同中设定的抵押物，根据《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》第一条”对于被执行人所有的已经设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债”的规定，执行法院查封、拍卖该抵押财产的行为符合法律规定。执行法院2014年7月第一次拍卖该抵押财产时已经采用分割拍卖，经过三次拍卖均流拍，客观反映了上述查封财产是统一布局、统一规划附属设施的一个整体，虽然房产证形式上可以分割，事实上是统一规划使用的商铺，如果分割，很明显将影响其整体功能和使用价值。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条”拍卖多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖”的规定，对执行法院查封的异议人的上列房产及分摊土地，应当合并拍卖。
据此，依照上列法律法规和《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的规定第五条的规定，裁定驳回异议人惠州市三星货柜运输有限公司的异议。
复议申请人三星货运公司提出复议申请称，请求撤销（2016）粤1391执异38号执行裁定、（2014）惠湾法执字第42-4号执行裁定，解除对超标的额查封部分财产的查封；撤销（2016）粤1391执恢7号《送达评估报告通知书》，并中止对复议申请人位于惠州市大亚湾澳头大温坝的商场第三、四、五、六层及所分摊的土地使用权的执行；南天鉴定所粤（2016）价鉴字第071号价格评估意见书不得作为本案执行中作为价格参考的依据。事实与理由：（一）关于超标的额查封、执行问题，（2016）粤1391执异38执行裁定认定事实不清、适用法律错误。复议申请人对本金642万元及利息承担责任，但执行法院查封了复议申请人价值人民币4290.77万元的财产，上述财产每层均有独立的房产证，且从物理结构、使用上也是相互独立的，执行法院准备整体拍卖上述财产，违反最高院有关不得超标的额查封、拍卖合法财产的规定。（二）粤南惠（2016）价鉴字第071价格评估意见书作出方式严重违反法律规定，导致价格严重低于实际价值，不得作为本案执行中作为价格参考的依据。执行法院（2016）粤1391执恢7号《评估委托书》的内容，此次评估的价格作为拍卖的第一次保留价，而评估机构没有按照法定评估程序，而仅在以往的评估结果基础上下调拍卖保留价的方式得出结论，评估程序严重违反法律规定，使得评估结果严重低于市场价值。执行法院仍以粤南惠（2016）价鉴字第071号价格评估意见书作为执行中价格参考的依据，严重侵害复议申请人的合法权益。
申请执行人工行大亚湾支行提出答辩意见称，执行法院（2016）粤1391执异38号执行裁定事实与法律依据充分，依法应予维持。事实与理由：（一）关于超标的额查封、整体拍卖的问题。由于涉案房地产3-6层已全部抵押给申请执行人，对抵押房地产进行查封、评估拍卖符合法律规定；涉案房地产评估价值28143941元，按照网拍规则，首拍降价30%，二拍降价20%，假设最后以底价（1576万元）成交，则与申请执行人的债权1300万元差别不大。执行法院在2014年已分割拍卖且已经流拍，客观上已证明分割拍卖的不合理性，执行法院对于整体拍卖的决定是客观、公正的。（二）关于评估机构评估价格的问题。执行法院通过公开摇珠确定南天鉴定所，该所具备相应资质，作出的评估报告已送达给复议申请人，复议申请人也提出异议，该所进行了书面回复。因此，该所的评估报告已经生效。另外，评估价格高低与否，均要接受市场检验，尤其是执行法院采取了司法拍卖的情况下，允许在底价上多轮竞价而形成溢价，处置财产的价值更是可以得到最大化，底价并不是决定处置财产价值的决定性因素，复议申请人对评估价格的担忧是多余的。
本院经审查，对执行法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议的焦点在于执行法院是否超标的查封、能否整体拍卖的问题和评估报告能否作为拍卖价格参考依据的问题。
关于是否超标的查封、能否整体拍卖的问题。《最高人民法院关于人民法院执行高定抵押的房屋的规定》第一条规定：”对于被执行人所有的已经设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债”。本案中，执行法院查封复议申请人三星货运公司的上述财产，2008年12月签订最高额抵押合同时的限额为1200万元，虽然近年来房地产迅速上涨，抵押物的价值已大幅增加，但由于上述财产属于三星货运公司在借款合同中设定的抵押物，故执行法院查封、拍卖该抵押财产行为于法有据，本院予以确认。虽然复议申请人提出的”抵押物每层均有独立的房产证，且从物理结构、使用上也是相互独立的”经查证属实，但因执行法院在2014年7月分割拍卖抵押财产时，经三次拍卖均流拍，不仅客观上反映出抵押财产是统一布局、统一规划附属设施的一个整体，若进行分割明显影响其整体功能，而且也不利于发挥其使用价值和保护复议申请人的权益。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条”拍卖多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖”，故执行法院决定对抵押财产合并拍卖，并无不当，本院予以确认。
关于评估报告能否作为拍卖价格参考依据的问题。经查，评估机构南天鉴定所系执行法院通过公开摇珠方式选定，具备相应的评估资质，执行法院先定评估机构的程序合法。复议申请人已对《评估价格意见书》提出异议且收到书面回复，但未能举证证明评估机构及人员不具备相应资质和评估程序违法，故执行法院依法告知其对评估结果的异议的救济办法，已充分保障了复议申请人的权利。因此，执行法院依照法定程序选定具有相应资质的评估机构，依法作出的价格评估报告，作为拍卖价格参考的依据，均并无不当。
综上，复议申请人三星货运公司的复议申请理由不成立，本院应予驳回。广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院所作异议审查裁定，适用法律正确，结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办事执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回惠州市大亚湾三星货柜运输有限公司的复议申请，维持惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2016）粤1391执异38号执行裁定。
本裁定为终审裁定。
审
审判长 郑 松 荣
审判员 黄 陈 谦
审判员 唐 荣 平
二〇一七年十一月二日
书记员 张泽晖（代）