海南省三亚市城郊人民法院民 事 判 决 书（2015）城民二重字第29号原告（反诉被告）：三亚市公安局，住所地：海南省三亚市迎滨路362号。法定代表人：李向明，该局局长。委托诉讼代理人：董继明，海南中邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：倪宗君，该局民警。被告（反诉原告）：海南博大兰花科技有限公司，住所地：海口市城西乡沙坡村。法定代表人：胡郁，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵文，海南海大平正律师事务所律师。原告（反诉被告）三亚市公安局诉被告（反诉原告）海南博大兰花科技有限公司（简称博大公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月25日受理后，依法适用普通程序，于2016年5月5日公开开庭进行了审理。原告三亚市公安局的委托代理人董继明、倪宗君，被告博大公司的法定代表人胡郁、委托代理人赵文到庭参加诉讼。本院给予原、被告双方庭后60天的调解期，双方在本院指定的期限内未能达成调解。本案现已审理终结。原告三亚市公安局向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除康复中心与被告签订的《兰花项目合作合同》；2、请求判令被告交付的保证金10万元及已交租金25万归原告所有；3、请求判令被告另行支付合作利润(租金)95万元、禁毒奖励基金30万元及违约金95万元。事实和理由：2008年9月，原告出资32万元及相关土地设立了三亚市戒毒康复农场(简称康复农场)，作为原告下属的事业公益单位，独立核算、自主经营。通过对戒毒人员提供继续康复及就业技能的培训，健康回归社会。为此宗旨，康复农场于2008年11月5日与被告签订《兰花项目合作合同》，双方约定由康复农场提供新建的兰花大棚50亩和附着土地、组培室等相关设备。由被告提供生产经营所需的流动资金，并负责兰花种苗、生产管理及市场开发和销售。双方的合作期限为10年，自2008年11月6日至2018年11月5日止。该项目由被告自主经营、自负盈亏，被告以自身名义对外从事经营活动。利润分配方式为合作最初三年由被告每年向康复农场缴交利润40万元，第四年至第六年每年缴交利润60万元，第七年至第十年缴交利润70万元。此外，被告每年向康复农场提供10万元的禁毒奖励基金。被告承担全部生产经营过程中所产生的费用，负责维修维护并承担费用。合同签订后，在现有50亩兰花大棚和组培室生产设施条件下负责安排60名留场康复人员就业。并不定期举行技术培训I班，对留场就业人员进行培训。从合同签订后三年多，被告除在合同签订时缴付的10万元保证金及第一年的的利润分配款25万元，余款分文未付，且在合同履行过程中，也没有依据合同约定，足额安排留场人员就业，也从未举行过一次的培训班。在该合同的约定中，康复农场不承担出资及承担任何风险，只收取固定收益，名为合作合同，实为土地租赁合同。被告不按时缴纳租金，已经严重违反了合同的约定。另外，被告不安排留场就业人员就业，也严重违背了合同的目的及宗旨。鉴于以上情况，康复农场特依据合同第七条第四款第二项的约定及法律规定，于2011年6月15日、2011年6月20日先后向被告发出《终止兰花项目合作合同通知书》及《限期离场通知书》，要求终止合同，交清所欠利润(租金)95万元，禁毒奖励基金30万元。但被告既不愿解除合同，又不愿缴纳租金，被告的行为严重损害了合同约定的宗旨及原告的利益，为此，康复农场特依据合同第九条的约定，于2011年8月依法向海南省仲裁委员会申请仲裁。仲裁过程中，三亚市机构编制委员会作出三编字〔20l1〕26号文件，康复农场名称变更为三亚市戒毒康复中心(简称康复中心)。2012年4月10日，海南省仲裁委员会作出(2011)海仲字第222号《裁决书》，裁决被告向康复中心支付租金及禁毒奖励基金495000元及仲裁费用。裁决生效后，康复中心向海口市海事法院申请执行，被告提出执行异议，执行法官单方采纳被告的意见，于2012年8月28日作出(2012)琼海法执字第288号《民事裁定书》，裁定(2011)海仲字第222号《裁决书》不予执行。2013年底，康复中心向相关机关注销了机关法人证书及税务登记证书，合并为原告的内设机构，原康复中心的债权债务由原告负责清理。为保证国有资产不致流失，维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告博大公司答辩并反诉称:一、康复农场与被告之间签订的《兰花项目合作合同》名为合作合同，实为租赁合同。由于康复农场未按约履行在先的交付租赁标的物的义务，被告有权拒绝履行在后的支付租金等义务。根据合同约定，康复农场出租的标的物是新建的50亩兰花大棚(含建好的灌溉系统、水质处理过滤系统、带铁丝网的苗床系统、排水系统)和附着土地、组培室及原预算购置的相关设备以及2009年底再建50亩兰花大棚(其中含10亩温室大棚)。康复农场主张实为土地租赁合同，出租的标的物是土地使用权，显然与合同约定不符。本案中，康复农场除向被告交付了质量不合格的50亩兰花大棚外，还未按约将出租的租赁标的物中组培室及原预算购置的相关设备以及再建的50亩兰花大棚交付给被告使用。而组培室是兰花种苗培育的唯一设施，也是兰花种植的第一个工序，如果没有培育种苗，就犹如无米之炊，更无从谈及兰花在大棚中种植，兰花大棚也无法发挥使用价值。虽经被告多次催促，但康复农场不仅不交付租赁标的物，反而将组培室和相关设备以及新建的40亩兰花大棚(含温室大棚)交付给案外人使用。在康复农场违约在先的情况下，虽然被告有权拒绝履行支付租金等义务，但被告仍然提出就已交付的租赁物双方协商具体的租金，而康复农场却一直拒绝协商，以致被告只能拒绝履行在后支付租金等义务。被告未履行在后的支付租金等义务的行为，属行使后履行抗辩权的合法行为。其行为不构成违约，康复农场不享有合同解除权。康复农场擅自解除合同，构成违约，应当依约承担相应的违约责任。按合同约定，康复农场应当双倍返还履约保证金并退还被告提前交纳的利润。虽然康复农场未履行交付租赁标的物的义务，被告有权拒绝履行在后的安排留场人员就业的义务，但被告仍然对康复农场要求安排就业的留场就业人员安排进行就业，并且按约向康复农场支付了就业人员工资，由于康复农场没有再向被告提供留场就业人员，以致被告无人可以安排就业。康复农场主张被告拒绝安排留场就业人员就业，与事实不符。二、由于康复农场未按约交付全部租赁标的物，被告仅应依据康复农场实际交付的租赁标的物即50亩兰花大棚向康复农场支付租金。康复农场交付的50亩兰花大棚，根据当时市场造价每亩大棚的造价约为3万元，按照20年折旧，每亩每年折旧摊销1500元，那么每亩租金约2000元，而且2008年底兰花大棚租金的市场标准也约2000元，因此被告仅应按照康复农场实际交付的租赁标的物即50亩兰花大棚的市场租金标准每亩2000元向康复农场支付租金。由于2009年10月交付的50亩兰花大棚因台风这一不可抗力严重受损，而康复农场未修复正常，被告无法正常使用，以致2010年7月第2号台风再次致大棚严重损坏，康复农场却一直拒绝维修，根据合同法第二百二十一条规定，2009年10月以后的租金还应当予以相应调减。因此康复农场要求被告按照合同约定的全部租赁标的物的租金标准支付租金(即利润和禁毒奖励基金)没有事实依据。由于康复农场实际交付的50亩兰花大棚2008年11月至2009年11月的租金仅为10万元，而2009年11月至2011年11月的租金也应当减少为每年5万元、合计10万元。而被告已经于合同签订时向康复农场支付了25万元的租金，被告实际支付的租金远超出了应付的租金。根据合作合同约定，康复农场负有提供符合约定的兰花大棚的义务，2009年大风导致兰花大棚损坏后，康复农场不顾被告的再三要求，仅是临时性修补大棚，以致2010年第二号台风来临时将兰花大棚损坏，棚内兰花损失13万株，被告要求康复农场履行修复兰花大棚义务时，康复农场拒绝履行，为了避免损失的扩大，被告自行垫付了维修费用1976l0元。更为甚之，康复农场在2011年7月将组培室及相关设备和新建大棚约40亩交付给案外人使用，导致不仅被告无法使用组培室及相关设备和新建大棚，而且电力供应无保障，被告生产设施不能运转，致使兰花种苗死亡11万株，康复农场应当赔偿被告维修费用及兰花等损失305万元。鉴于康复农场已经注销，其债权债务由三亚公安局承担，因此三亚公安局应当对康复农场的债务向被告承担责任。故被告依法提出反诉请求判令：1、原告向被告双倍返还履约保证金20万元，退还已交纳的利润25万元。2、原告赔偿被告经济损失305万元。原告三亚市公安局对反诉辩称：一、被告不享有先履行抗辩权。原、被告双方签订的《兰花项目合作合同》是双方的真实意思，双方应依合同切实履行。从合同约定内容可以看出，《兰花项目合作合同》是一带有公益、培训及合作的特殊租赁合同。从合同签订后三年多，被告接收了合同项目下的所有资产及设备，在合作的三年多中，从未对所接收的财产提出异议，直至在产生争议后，被告2011年5月12日的函中还称愿意承担合作利润金的一半。另外，在仲裁过程中，被告提出的反诉中，依然请求继续履行合同，从被告的以上行为来看，被告是认可合同约定及所接收的资产的。所以，被告不享有先履行抗辩权。但是，被告除了在合同签订时缴付的10万元保证金及第一年的的利润分配款25万元，余款分文未付，且在合同履行过程中，也没有依据合同约定，足额安排留场人员就业，也从未举行过一次的培训班。被告的违约明显，原告依法享有合同解除权。二、被告要求退还利润金和双倍返还保证金没有事实及法律依据。《兰花项目合作合同》是双方的真实意思，原告依约收取利润金及保证金符合约定及法律规定，且保证金不是定金，不适合双倍返还的法律规定。被告要求赔偿损失305万元没有事实及法律依据。被告作为专业的兰花企业，在其指导下搭建的兰花大棚是否符合其使用，其本身是明知的，也就是说，被告在接收相关资产时，是知道其符合其使用用途的。台风造成的损失在法律上属于不可抗力，没有任何法律规定将不可抗力的损失强加给合同的一方。且双方在合同中已经约定在先，该项目由被告自主经营、自负盈亏，承担全部生产经营过程中所产生的一切费用，负责维修维护并承担费用。被告修复不力造成的损失应由其自行负担。另外，被告仅用几张照片就自述证明其损失达305万元没有事实及法律上的依据。综上所述，被告的反诉于法无据，应依法驳回其反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提交的《兰花项目合作合同》、《终止兰花项目合作合同通知》、《限期离场通知书》、《关于以及的回函》、(2011)海仲字第222号裁决书、(2012)琼海法执字第288号执行裁定书，被告对证据的真实性无异议，但认为原告未向被告交付符合约定的组培室，被告依法行使后履行抗辩权，原告单方解除租赁合同显属违法。被告提交的《关于三亚戒毒康复农场兰花基地建设的函》、《关于兰花基地设施及设备的函》、《关于兰花基地生产建设及相关事宜的函》、《尽快盘活兰花项目通知书》、《台风损失及维修说明》、照片、《博大兰花销售价格表》、《订购合同》，原告有异议认为函件并未收到，亦不能证明被告的具体损失。根据原、被告提交的证据和庭审查明的情况，本院认定事实如下：2008年11月5日，被告与康复农场签订了一份《兰花项目合作合同》，双方约定：合作条件即康复农场提供新建的50亩兰花大棚(含建好的灌溉系统、水质处理过滤系统、带铁丝网的苗床系统、排水系统)和附着土地、组培室及原预算购置的相关设备，被告提供生产经营所需流动资金，并负责兰花种苗、生产管理、技术及市场开发和销售；双方同意合作期限10年，自2008年11月6日起至2018年11月5日止；利润分配及支付方式为：合作的最初三年即2011年11月5日前被告每年向康复农场支付利润金40万元；合作第四年至第六年，即2011年11月6日至2014年11月5日止，被告每年向康复农场缴交年利润金60万元；合作第七年至第十年，即2014年11月6日至2018年11月5日止，被告每年向康复农场缴交年利润金70万元。合作期间，被告每年给康复农场提供10万元禁毒奖励基金，由康复农场发放给禁毒有突出贡献的单位和人员。合同签订之日，被告向康复农场支付履约保证金10万元，先行支付第一年的15万元利润上缴金；从第二年起，以合同签订的日期为起始日期，每半年提前缴交一次合作利润，每次金额为应缴年利润的一半。合同履行过程中若康复农场违约，造成被告无法正常经营的，康复农场应双倍返还被告履约保证金，并退还提前交纳的利润金，同时承担被告的损失；被告违约，不按时支付合作利润金，每逾期一天，按应付利润总额每日向康复农场支付3‰的滞纳金，逾期超过30天，康复农场有权解除合同。合同期内被告全部负责兰花基地生产经营过程中所产生的一切费用，生产过程中造成对设施和设备的损坏，被告负责维修维护并承担费用。2009年底前康复农场自行投入资金再建50亩兰花大棚(其中10亩温室大棚)交付被告使用，使兰花种植面积扩大到100亩(含温室)。如到期因资金暂不到位的原因无法按时建成，被告应予谅解，如被告愿意垫资建设，康复农场应将建设项目交付被告承建，并在资金到位后返还被告垫付的资金及同期银行贷款利息。合同还约定，在现有50亩兰花大棚及生产条件下，被告负责安排60名留场人员就业，2009年新的50亩兰花大棚（含温室）建成后安排就业人员增加至100名。合同签订后，康复农场向被告交付50亩兰花大棚及相关设施，被告于合同签订当天向康复农场支付了履约保证金10万元和第一年合作利润的三分之二即25万元。2009年1月7日，被告预付3万元留场就业人员工资，但康复农场未按排人员在被告的兰花基地就业。2009年9月至10月期间，因受台风破坏，被告的兰花大棚及设施受损，无法正常使用，被告要求康复农场维修，康复农场进行过修补。2010年9月，台风”康森”过后，被告因受损严重至函康复农场及原告，要求进行维修，但康复农场拒绝，被告遂自行组织维修，花费51778元。2010年11月9日，被告向康复农场及其主管单位发出《关于三亚戒毒康复农场兰花基地建设的函》，针对现有50亩兰花大棚建设质量问题和后续50亩大棚以及组培室的建设问题提出意见。2011年2月18日，被告向康复中心发出《关于兰花基地设施及设备的函》，提出兰花大棚及设施、设备方面还存在一些需要改进和增加的地方。2011年5月12日，被告又向康复中心发出《关于兰花基地生产建设及相关事宜的函》，提出康复中心自2008年11月后至今交付的设施仅为50亩荫棚，兰花基地的生产一直处于不正常状态，其交付的荫棚存在一定的质量问题，故希望免除戒毒奖励基金，合作利润金愿意承担一半，维修费用充抵合作利润金等，并建议等兰花基地生产设施正常化以后，双方共同签署一项补充协议等。2011年6月8日，康复中心向被告发出《尽快盘活兰花项目通知书》，要求其在最短时间内投入资金解决组培室设备、兰花大棚维修及电力设施，尽快开工生产。2011年6月15日，康复农场向被告发出《终止兰花项目合作合同通知书》，通知终止合作合同，6月20日发出《限期离场通知书》，要求限期离场。被告于2011年6月26日回复《关于〈终止兰花项目合作合同通知书〉以及〈限期离场通知书〉的回函》，表示不同意终止合同并要求康复农场尽快履行合同约定的义务。2011年7月，康复农场将投资建成的组培室和新的兰花大棚交付案外人使用。9月，被告人员撤退。庭审中，双方当事人确认双方合同于2011年6月15日解除。本案在审理过程中，被告向本院提出评估申请，要求对康复农场已交付使用的50亩平顶荫棚自2008年11月至2011年11月期间的市场租金标准进行评估。经本院对外委托，海南省三亚市中级人民法院于2016年4月11日作出（2016）三中法技委鉴字第52-2号终结对外委托函，认为评估单位受理后，经书面审查并做市场调查，无法获取此类评估相关资料无法对该项目进行鉴定而将该案退回。另查明，2011年4月8日，三亚市戒毒康复农场更名为三亚市戒毒康复中心，并调整为三亚市公安局的内设机构。2011年8月25日康复中心向海南仲裁委员会提出仲裁申请，要求解除双方签订的合作合同并支付租金95万元、禁毒奖励基金30万元及违约金25万元。被告向海南仲裁委员会提出了反请求，要求康复中心继续履行合同并承担违约责任。海南仲裁委员会于2012年4月10日作出(2011)海仲字第222号《裁决书》，裁决：一、解除双方于2008年11月15日签订的《兰花项目合作合同书》；二、被告向康复中心支付租金及禁毒奖励基金495000元及利息；三、康复中心向被告支付维修费用51655.9元；四、驳回双方的其他仲裁请求。裁决生效后，康复中心向海口海事法院申请执行。被告于2012年6月26日向海口海事法院申请不予执行该裁决书。海口海事法院于2012年8月28日作出(2012)琼海法执字第288号执行裁定书，裁定认为：一、海南仲裁委员会仲裁程序未违反法定程序；二、康复中心未交付组培室及原预算购置相关设备的行为导致无法实现兰花培育和种植之合同目的，构成根本性违约，故康复中心不享有合同解除权，被告在双方未就50亩兰花大棚租金达成一致意见的前提下有权拒付租金，被告应支付租金应以实际交付的租赁物参照市场行情予以确定，故海口海事法院认为(2011)海仲字第222号裁决认定事实的主要证据不足和适用法律错误的理由成立，裁定对海南省仲裁委员会(2011)海仲字第222号裁决，不予执行。本院认为:康复农场与被告签订的《兰花项目合作合同书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。根据合同约定内容，康复农场将50亩兰花大棚及相关设备设施交付被告种植兰花，并安排部分戒毒人员留场就业，被告支付相关费用，该合同性质名为合作，实为租赁。（一）关于合同解除的问题。康复农场于2011年6月15日向被告发出解除合同的通知，因被告对合同于该日解除无异议，原告亦同意合同于该日解除。故本院确认双方签订的合同于2011年6月15日解除。（二）关于合同履行过程中的违约责任问题。根据合同法的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，康复农场作为出租方，首先要按合同约定将全部租赁物交付给被告，被告再履行支付租金的义务。合同约定康复农场应当交付的租赁物为新建的50亩兰花大棚(含建好的灌溉系统、水质处理过滤系统、带铁丝网的苗床系统、排水系统)和附着土地、组培室及原预算购置的相关设备，但合同签订后，康复农场仅向被告交付了50亩兰花大棚和附着土地，而组培室一直未交付。组培室是兰花培育的必要设施，合同约定应由康复农场提供，原告主张已交付，但未提供证据证明，且其在2011年6月18的致函中明确要求被告投入资金解决组培室建设问题，足以证明组培室未交付。因康复农场未按约交付全部租赁物，故被告在双方就已交付部分租赁物未达成一致意见的前提下有权拒付租金，被告没有违约，原告主张被告承担违约金不予支持。（三）关于已交付部分租赁物的租金问题。因康复农场未按合同约定向被告交付组培室，而组培室是兰花培育的关键、必要设施，没有组培室对被告的兰花种植造成很大影响，故原告交付租赁物不符合合同约定，应酌情减少租金。本案在审理过程中，被告向本院提出鉴定申请，要求对康复农场已交付使用的50亩平顶荫棚自2008年11月至2011年11月期间的市场租金标准进行评估。经委托，海南省三亚市中级人民法院于2016年4月11日作出（2016）三中法技委鉴字第52-2号终结对外委托函，认为评估单位海南政和资产评估土地房地产估价有限公司受理后，经书面审查并做市场调查，无法获取此类评估相关资料，条件受限无法核实荫棚租金的客观性，无法对该项目进行鉴定而将该案退回。鉴于本案无法通过鉴定确定50亩平顶荫棚自2008年11月至2011年11月期间的市场租金标准，故依据原、被告双方合同的履行情况以及本案中组培室对被告兰花种植造成影响程度来看，本院酌情确定租金应按合同约定减少50％。因双方确认合同解除时间是2011年6月15日，7月交付案外人使用，被告认可其于9月撤退，故本院确认被告实际使用租赁物的时间是2008年11月6日至2011年6月30日共2年236天。该期间租金实际就是合同所约定的利润金加上禁毒奖励基金，每年共50万元。则被告应给付租金为661644元〔（50万元×2年+50万元/365天×236天）×50％〕，被告已支付履约保证金10万元，利润金25万元，预付留场人员工资3万元，因康复农场未安排人员留场工作，此款应扣除，以上合计被告已支付38万元，尚欠281644元。被告主张康复农场应交付还应包括2009年底再交付的50亩大棚，但从合同约定来看，另50亩大棚并不是必须要交付的租赁物。被告主张康复农场已交付的50亩大棚存在质量问题，但未提供证据证明，本院不予采信。（四）关于被告反诉请求双倍返还履约保证金和已付利润金的问题。合同约定，合同履行过程中若康复农场违约，造成被告无法正常经营的，康复农场应双倍返还被告履约保证金，并退还提前交纳的利润金，同时承担被告的损失。虽然康复农场未按合同约定交付组培室，但被告当时接收租赁物时并未提出异议，其在2010年11月9日向原告发函还称兰花项目生产运营状况总体稳定，并且对于原告未将组培室建成交付亦表示了理解。说明被告对原告没有在2008年交付组培室表示了认可，只是要求原告尽快建设完成并折减相应租金。故原告虽然没有按约交付全部租赁物，但被告已认可，且该行为未导致被告无法正常经营，现被告反诉请求双倍返还履约保证金和已付利润金不予支持。（五）关于被告反诉请求赔偿损失305万元的问题。其中包含维修费用和2011年7月之后的兰花损失。关于维修费用，合同法规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。兰花大棚因台风影响受损后，康复农场应当承担维修责任，但其拒绝维修，被告自行维修花费51778元，其提供了购置发票，本院予以确认。被告主张的其他维修费用，因无证据证明，不予支持。关于兰花损失，被告未提供证据证明损失与康复农场存在因果关系及损失具体数额的证据，对其该项请求，不予支持。康复农场后更名为康复中心并成为原告的内设机构，故应由原告享有权利并承担义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认三亚市戒毒康复农场与被告（反诉原告）海南博大兰花科技有限公司2008年11月5日签订的《兰花项目合作合同》于2011年6月15日解除；二、被告（反诉原告）海南博大兰花科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）三亚市公安局支付租金281644元；三、原告（反诉被告）三亚市公安局于本判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）海南博大兰花科技有限公司维修费用51778元；四、驳回原告（反诉被告）三亚市公安局的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）海南博大兰花科技有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费27200元（原告已预缴），由原告三亚市公安局负担24196元，被告海南博大兰花科技有限公司负担3004元；反诉受理费17400元（被告已预缴），由原告三亚市公安局负担257元，被告海南博大兰花科技有限公司负担17143元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审 判 长  吴坤泰人民陪审员  王定明人民陪审员  符宗其二〇一六年十二月十九日书 记 员  郑丕卿