福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）厦民终字第79号
上诉人（原审被告、反诉原告）何为，男，住厦门市湖里区。
委托代理人郭丰、曾蓉，福建重宇合众律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）厦门山尚投资管理有限公司，住所地厦门市思明区厦大西村1号楼第一层。
法定代表人游芳婷，总经理。
委托代理人曾小玮、张集森，福建兴世通律师事务所律师。
上诉人何为因与被上诉人厦门山尚投资管理有限公司（下称山尚公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2014）思民初字第6430号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
山尚公司向原审法院提起诉讼，请求判令：1、解除双方签订的《租赁合同》，何为向山尚公司返还租赁物；2、何为立即向山尚公司支付逾期租金450202元（以65000元每月为标准，自2013年7月1日起暂计至2014年3月31日止共9个月，已扣除何为支付的124798元）、逾期物业管理费23409元（以2601元每月为标准，自2013年7月1日暂计至2014年3月31日共9个月）及水电费20211.50元；3、何为立即向山尚公司支付逾期付款违约金暂计99931.92元；4、山尚公司不予返还何为已支付的135202元租赁保证金。
何为向原审法院提起反诉，请求判令：1、解除双方签订的《租赁合同》；2、山尚公司返还何为已经支付的租赁保证金、租金、物业管理费以及装修保证金合计260000元。
原审判决查明，2013年7月1日，山尚公司与何为签订一份《租赁合同》，山尚公司将厦门市思明区厦大西村1号地A区A2、3-1F、A1至A5-2F建筑面积为260.1平方米的商铺出租给何为。承租A区A2、3-1F单元的用途为酒吧，A1至A5-2F单元的用途为铁板烧。租赁期限自2013年7月1日起至2018年6月30日止。山尚公司给予何为2013年7月1日至2013年8月31日共两个月的免租期，其在起租之日即2013年7月1日将承租房屋交付何为。2013年7月1日至2014年6月30日期间，月租金为65000元，物业管理费每月2601元。何为应在合同签订之日起7日内或者起租前向山尚公司支付承租单元的租赁保证金135202元（相当于2个月的租金及2个月的物业管理费之和）。通用条款约定：双方确认承租人对在本合同签订之时物业的情况明确充分知晓，对此并不持任何异议。承租人已充分了解并应自行负责取得其在承租单元内从事经营活动时应获得的各项政府经营许可、执照和批准，需要出租人给予协助的，出租人应给予必要的支持。如承租人未按照合同约定缴纳租金…出租人有权从租赁保证金中直接扣除相应的部分。2013年7月1日，何为签署承租单元平面图及交付确认书。何为已经支付的租赁保证金、租金合计260000元（其中13000元为租赁保证金）。厦门市环保局思明分局于2014年3月12日出具《关于“厦门大学西村1号”作为餐饮经营场所的函，载明：厦门山尚投资管理有限公司，根据群众前期反映的问题及我局现场检查情况，你公司出租的“厦门大学西村1号”经营场所距离周边住宅楼不足10米，按照《厦门市环境保护条例》第三十五条的规定禁止新设可能产生油烟、噪声污染的餐饮业和单位食堂。对于承租户设立餐饮项目的环境影响评价文件申请，我局将根据这一规定依法处理。2014年6月3日，厦门市环保局思明分局作出厦环（思）监（2014）766号不予批准通知书，载明：何为，经审查，你申请的“厦门市思明区桐与菱餐厅”项目选址位于厦大西村1号地A区A1-A5-2F单元，设1个灶头，经营可能产生油烟、噪音项目，距离住宅楼不足10米，违反了《厦门市环境保护条例》第三十五条第一款第二项的规定，根据《中华人民共和国行政许可法》第三十八条第二款的规定，我局决定不予批准。
经协商，双方均确认以2014年6月27日作为房屋返还交付、租赁合同解除之日。
原审法院认为，山尚公司与何为签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，各方当事人均应依照协议的约定自觉履行。根据双方合同的约定，何为应该自行办理与其经营相关的证照，山尚公司仅有协助其办理的义务。同时，厦门市环境保护局思明分局不予批准通知书上载明的不予批准的原因是“设1个灶头，经营可能产生油烟、噪音项目”，其所禁止的并非所有餐饮业下的项目，而是可能产生油烟、噪声污染的餐饮业项目，双方在合同中约定的租赁用途仅仅写明为酒吧及餐饮业，山尚公司不可能就此酒吧及餐饮业用途判定其经营的项目是否可能产生油烟、噪声污染。因此，何为以未通过环保部门的批准为由，主张山尚公司所出租的房屋没有开设酒吧及餐饮业的用途，无法实现合同目的，原审法院不予支持。山尚公司作为房屋出租方，在合同签订及履行过程中并无过错，在合同解除前，何为作为承租方，应该按时缴纳房租等各项费用，但何为在支付了租赁保证金、租金共计260000元后，再未向山尚公司缴交任何款项，何为的行为已构成违约，应依合同约定承担相应的违约责任。本案审理期间，双方共同确认租赁房屋于2014年6月27日办理了交接手续，租赁合同解除。依合同计算，何为共应支付山尚公司租金641333元。又根据合同约定，如承租人未按照合同约定缴纳租金……出租人有权从租赁保证金中直接扣除相应的部分。因此，何为支付给山尚公司的租赁保证金130000元应抵扣租金。故何为还应支付山尚公司2013年9月1日至2014年6月27日的租金为381333元，并应支付违约金。双方对于违约金的约定过高，该违约金可以银行贷款利率的四倍计算较为合理。山尚公司非物业管理部门，其也未提供证据证明其已代何为垫付物业管理费，故何为要求山尚公司返还已经支付的物业管理费的诉求，原审法院予以支持。根据双方合同约定，若因承租方的原因提前解除合同，则承租方应补交免租期的房屋租金，故何为应补交免租期的房屋租金130000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、厦门山尚投资管理有限公司、何为于2013年7月1日签订的《租赁合同》于2014年6月27日解除，确认何为于2014年6月27日将租赁房屋返还给厦门山尚投资管理有限公司；二、何为应于本判决生效之日起十日内向厦门山尚投资管理有限公司支付抵扣租赁保证金后的租金381333元及违约金（以381333元为基数，按照银行同期贷款利率的四倍，自2014年1月1日起计算至2014年6月27日止）；三、何为应于本判决生效之日起十日内向厦门山尚投资管理有限公司支付免租期2个月的租金130000元；四、驳回厦门山尚投资管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回何为的其他诉讼请求。本案案件受理费5545元，由厦门山尚投资管理有限公司负担1655元、何为负担3890元；反诉案件受理费2600元，由何为负担。
宣判后，何为不服，向本院提起上诉。
上诉人何为上诉称，一、关于《租赁合同》是否合法有效的问题。经向房管部门查询，讼争房产并未办理合法的产权，系违章建筑。庭审过程中，何为也多次要求山尚公司出示其拥有出租本案讼争房产资质的证明，但其均未举证证明。根据《城市房地产管理法》第五十三条、《城市房屋租赁管理办法》的第六条规定及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，目前为止山尚公司并未提供证据证明讼争房产具有合法产权，更未提供该房产具有建设工程规划许可证的任何证据，故《租赁合同》应为无效合同，且是因为山尚公司的过错导致合同无效，而非原审认定的合法有效。二、关于《租赁合同》目的是否可实现的问题。原审的认定忽略了《厦门市环境保护局思明分局不予批准通知书》中不予批准原因的非常重要的一点，即“距离住宅楼不足10米”。该讼争房产距住宅楼不足10米是一个客观存在的事实，也是双方在签订《租赁合同》之前就存在的一个事实，且是作为出租方应该知道的事实。该事实的存在决定了讼争房产不能用作会产生油烟、噪声污染的餐饮业。而山尚公司不顾该客观事实，依旧将不能用作会产生油烟、噪声污染的餐饮业的房产出租给何为，进而导致合同目的无法实现，构成根本性违约。虽然《租赁合同》中有约定何为已充分了解并应自行负责取得其在承租单元内从事经营活动时应获得的各项政府许可、执照和批准。但是对于“充分了解”应获得的各项政府许可、执照和批准与政府最终是否会许可、批准、颁发执照是两个不同的概念。何为的确已充分了解在该讼争房产内从事餐饮业的经营活动时应获得的各项政府许可、执照和批准，但是山尚公司将不具备开设可能会产生油烟、噪声污染的餐饮业项目用途的房产出租给何为，何为如何能在此房产上办理相关政府的许可、执照和批准。在双方签订租赁合同时，山尚公司明知何为要开设酒吧及铁板烧，而酒吧会产生噪声、铁板烧会产生油烟是众所周知的事情。山尚公司对此应具有基本的判断能力，即便其不具备这基本的判断能力，但在签订合同时也应提醒何为注意这个情况（即讼争房产因距离住宅楼不足10米，是不能经营可能产生油烟、噪声项目的餐饮业的）。可是从合同签订至诉讼之前，甚至是何为在其间已经收到《厦门市环境保护局思明分局不予批准通知书》时，山尚公司依旧告诉何为该房产是可以办理相关政府许可、执照、批准的。而事实是，政府部门已明确讼争房产因距离住宅楼不足10米，不能经营可能产生油烟、噪声项目的餐饮业。根据合同法第216条的规定，出租人应当按照约定交付租赁物，并且在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。即出租人负有保证租赁物符合约定用途的法定义务，而根据厦门市环境保护局思明分局的《不予批准通知书》，山尚公司所交付的讼争房产根本没有开设餐饮业的用途，其将不具有约定的使用用途的房产出租给何为，导致合同目的无法实。故即使《租赁合同》有效，由于山尚公司的过错导致合同目的无法实现，构成根本性违约，应当承担违约责任，且其要求何为支付租金、违约金以及不予返还租赁保证金等诉讼请求也均依法应当予以驳回。何为请求撤销原审判决第二、三、四、五项，改判支持其原审全部反诉请求。
被上诉人山尚公司答辩称，一、双方签订的《租赁合同》系合法有效的合同，原审认定符合客观事实与法律规定，依法应当予以保护。讼争地块系厦门大学名下土地，其上建筑的房屋建设于1956年，系石木结构的老房子，因为年久失修一直空置。之后，厦门大学依照市政府的要求，对旧西村第一幢、第二幢宿舍进行改造和修缮，并与案外人林永龙签订《租赁合同》，将讼争地块出租给林永龙，并由林永龙负责出资进行改造和修缮。因原有的二层小楼具有一定的历史价值，市政府不允许拆除，林永龙只在原有基础上进行改造和加固，尽量保持其原有的结构和外观，并在改造完成后命名为“厦大西村1号地”转租给山尚公司，由山尚公司经营管理。讼争房屋归属于厦门大学名下一事，体现于思字第0468号《房屋所有权证》。讼争地块上的房屋因为无需拆除重建，仅是在原有基础上修缮、加固，当然不存在建设工程规划许可证等文件。本案中厦大西村1号地即权属证书中的“旧西村第一幢、第二幢宿舍”，经重新修缮、加固后予以重新命名。山尚公司取得租赁权及转租权均是通过合法渠道，不存在任何欺诈的情形。何为自身也确认签订合同系其真实意思表示，当然应当受合同的约束，承担相应的违约责任。二、山尚公司出租给何为的房屋符合使用用途，何为无法办理餐饮相关的证照，更多是由于其自身原因。1、根据《租赁合同》约定办理相关证照是何为的义务，山尚公司仅是为其办理证照提供协助。《租赁合同》专用条款第1.4条及通用条款第12.3条均有明确约定。何为应积极、主动去办理相关证照，否则无法办理证照的风险当然应由其自行承担。2、讼争的房产客观上可以办理相应证照，何为系因自身原因整改不到位，导致迟迟无法办证。从山尚公司提交的案外人许再生、吴彩云所办理的营业执照及餐饮服务许可证可以看出，讼争房产所在地块是可以办理相应的证照并合法经营，不存在何为所称无法开设餐饮的情形。讼争地块虽距离周边居民区不足10米，不符合相关《环保条例》的要求，但对该《环保条例》的实施，却应当做客观的理解。环保局工作人员在进行环评时，并非机械地依照《环保条例》的要求进行评测，而是综合考量租赁物对周边居民是否可能存在实际的油烟和噪音影响，待评测通过后予以发放证照。况且，从周边环境来看，该《环保条例》根本没有得到实施，讼争地块周边小吃、大排档林立，许多甚至直接开在居民楼里，排烟口更是对准路面，长期营业至深夜产生极大的油烟和噪音，仍可照常经营餐饮。因此，何为被环保部门不予批准办证存在多种可能，不能一概将责任推卸给山尚公司，何况山尚公司本就无此合同义务。3、山尚公司在订立合同时不存在任何主观恶意，对于何为无法办证也不存在任何过错。首先，山尚公司并非专业从事餐饮的企业，经营范围内也未包括餐饮及其相关的其他领域，而仅是讼争地块的承租人及管理方。也正因为此，《租赁合同》才约定相关证照由何为自行办理，由山尚公司协助。相反，何为专业从事餐饮，其应当对主管部门要求办理的各项证照有充分的了解，在承租之前做好各项调查。就本案来说，其存在失察之嫌。其次，讼争地块周边允许开设餐饮一直是公认的事实。双方共同看到的是，周边的多数店铺均在经营小吃、大排档等餐饮业，且山尚公司出租给案外人经营餐饮的店铺也已顺利办妥相关餐饮证照。在此情况下，山尚公司具备合理、充分的理由相信出租给何为的房产也可以顺利办理证照，山尚公司对此并不存在任何过错，更没有违约的故意。
经审理查明，双方当事人对原审判决查明的事实均无异议，本院对双方无异议的事实予以确认。何为认为原审遗漏查明讼争房产是否有合法产权及是否有建设规划许可证；山尚公司认为原审遗漏查明山尚公司有权收取物业费。
二审中，何为向本院提交了《关于加强对厦大西村1号地块违法建设及相关餐饮店监督管理的函》作为证据，拟证明讼争房产是违法建筑，租赁合同无效。山尚公司质证称，对该证据的真实性、关联性、来源合法性均有异议。山尚公司向本院提交了如下证据：1、《房屋所有权证》、《国有土地使用证》，拟证明讼争地块上的房屋产权人是厦门大学；2、厦门大学资产与后勤事务管理处出具的文件，拟证明厦门大学在享有所有权的前提下对讼争房产进行修缮加固无需办理建设规划许可证；3、《关于厦门大学基本建设有关问题会议纪要》，拟证明讼争合同合法有效。何为质证称，对证据1的真实性无异议，但对关联性异议；对证据2的真实性有异议，且是厦门大学资产与后勤事务管理处自己出具的单方文件，不具备相应效力；对证据3的真实性、关联性有异议，山尚公司未举证证明讼争房产有办理相应的规划建设手续。
另查明，厦门市人民政府于2014年3月15日印发了《关于厦门大学基本建设有关问题会议纪要》（（2004）51号），其中第一条第5款载明：旧西村的几幢二层小楼具有一定的历史价值，建议不予拆除，进行适当改造后另作他用。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷案件。首先，关于《租赁合同》的效力问题。山尚公司举示的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、《关于厦门大学基本建设有关问题会议纪要》，足以证明本案讼争房屋的权属情况。本案中，山尚公司与何为签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应认定为合法有效，双方均应依约履行。何为关于讼争房产无合法产权、《租赁合同》应为无效合同的相关上诉主张，依据不足，本院不予支持。其次，关于《租赁合同》的解除及过错问题。《租赁合同》约定讼争房屋用于酒吧及铁板烧经营，但环保部门以何为申请的厦门市桐与菱餐厅存在“设1个灶头，经营可能产生油烟、噪音项目，距离住宅楼不足10米”情形而不予批准，导致双方签订《租赁合同》的合同目的无法实现，故何为主张因合同目的无法实现而要求解除《租赁合同》，符合法律规定，应予支持。双方当事人均明知讼争房屋的现状及租赁用途，结合环保部门不予批准的事由，可认定双方对于讼争房屋无法通过环保审批用于酒吧及铁板烧经营导致合同目的无法实现均存在过错。综合本案具体情况，本院酌情认定双方对《租赁合同》的解除各承担50%的责任。第三，由于双方对《租赁合同》的解除均存在相当的过错，故山尚公司应将租赁保证金返还何为，其关于不予返还何为租赁保证金的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。何为要求山尚公司返还租赁保证金130000元的诉讼请求，于法不悖，本院予以支持。第四，双方约定月租金65000元，因山尚公司对合同解除承担一半的过错责任，故何为应交纳的租金应予以减少。而由于何为对合同解除亦有过错，故双方虽有约定免租期，但仍应按过错责任支付租金。据此，本院酌定由何为按约定的月租金65000元的50%即每月32500元的标准，向山尚公司支付自2013年7月1日起至双方确定的合同解除之日暨讼争房屋返还之日即2014年6月27日止的租金，计385667元。何为已缴纳的租金130000元，可予以抵扣，即何为尚应支付255667元。另外，山尚公司原审主张的逾期付款违约金，依据不足，何为主张的租金等经济损失，亦缺乏法律依据，本院均不予支持。综上，原审认定的部分事实有误，导致适用法律有误，本院予以纠正。何为的上诉请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持厦门市思明区人民法院（2014）思民初字第6430号民事判决第一、四、五项；
二、撤销厦门市思明区人民法院（2014）思民初字第6430号民事判决第二、三项；
三、何为应于本判决生效之日起十日内向厦门山尚投资管理有限公司支付租金255667元；
四、厦门山尚投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还何为租赁保证金130000元；
五、驳回何为的其他上诉请求。
本案一审本诉案件受理费5545元，由厦门山尚投资管理有限公司负担3604元，何为负担1941元；反诉案件受理费2600元，由厦门山尚投资管理有限公司、何为各负担1300元；二审案件受理费5200元，由厦门山尚投资管理有限公司、何为各负担2600元。
本判决为终审判决。
审 判 长 洪德琨
代理审判员 章 毅
代理审判员 黄南清
二〇一五年四月十日
代书 记员 潘婉燕
附：本案所适用法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。