济南市槐荫区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0104民初792号
原告济南华舜物业管理有限公司，住所地济南市槐荫区南辛庄中街91号。
法定代表人隋阳，总经理。
委托代理人林世军，山东才有律师事务所律师。
委托代理人于合双，山东才有律师事务所律师。
被告曲荣章，男，1955年1月22日出生，汉族，住济南市。
原告济南华舜物业管理有限公司（以下简称华舜物业）诉被告曲荣章物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月28日立案受理。本案依法由代理审判员张斌适用简易程序，于2016年3月14日公开开庭进行了审理。原告华舜物业的委托代理人林世军、于合双，被告曲荣章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华舜物业诉称：2001年8月1日，原告与玉景家园小区的开发商济南经济房地产开发中心签订《玉景家园物业服务委托合同》，约定由原告对被告居住的玉景家园小区进行物业服务。原告根据合同的约定履行了自己的服务义务，但被告至今拒交物业管理费，经原告多次催要未果。原告认为，物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区全体业主的切身利益，业主拒交物业管理费，就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终会损害其他正常交纳物业管理服务费的业主的利益。为维护原告和已交费业主的权利，诉请判令：一、被告支付物业费644.88元；二、被告按日支付百分之三违约金；三、被告承担诉讼费用。
被告曲荣章辩称：根据2002年1月31日与原告签订的《济南市华舜物业管理有限公司玉景家园小区物业管理合同书》第五条第2款的规定，被告向原告支付了800元水电预付款后，由原告开具了收款收据，并签订了合同。（附：合同复印件一份）2014年10月20日，户表改造完成，各种费用结清后理应由原告退还被告水电预付款800元。（由于个人保管不当，收款收据丢失）。多次催要未果，期间多次要求原告查对单位财务凭证，均以单位财务凭证及收款收据存根丢失，无从查找为由拒付，态度蛮横，不负责任。还美其名曰：谁主张谁举证，找不到收据就不给。由于个人业主是弱势群体，对于原告的蛮横无任何办法。请求人民法院判决原告举证责任倒置，令原告举证责任倒置，令原告配合，查对单位财务原始凭证及收款收据存根，维护个人的权利，还被告一个公道。原告应当退还被告水电费预交款800元并向我方支付百分之三的滞纳金，诉讼费及其他费用均由原告负担。另被告还预交了200元的电费，预交350元电表改造费，原告收取该费用无依据应予退还。
被告曲荣章明确其上述意见仅作为答辩意见不作为反诉请求。
经审理查明，济南市玉景家园小区坐落于济南市槐荫区南辛庄中街91号，济南经济房地产开发中心为该小区的开发单位。原告华舜物业在本案审理中提供济南经济房地产开发中心作为委托方（甲方）与受委托方即原告华舜物业（乙方）于2001年8月1日签订的《玉景家园物业服务委托合同》，约定甲方将玉景家园小区委托给乙方实行专业化的物业服务，建筑面积为42388.56平方米；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任。委托服务事项包括保修期外房屋建筑公用部位的小修、养护，保修期外公用设施、设备的小修、养护、运行，保修期外公用设施和附属建筑物、构筑物的小修、养护，公共绿地养护，公共环境卫生，协助维护小区公共秩序等。委托管理期限为自2001年8月1日起至玉景家园小区业主委员会成立并与物业公司签署《物业服务合同》时止。合同中在“双方的权利和义务”中“乙方的权利和义务”处约定有“8.对连续欠缴物业费三个月以上（含三个月）的业主或物业使用人，乙方有权直接向甲乙双方任意一方所在地的人民法院提出诉讼。欠费人自欠费当日起承担日3%的滞纳金。法律诉讼所产生的一切费用由败诉方承担”。合同中还对物业服务标准等内容进行了约定。物业服务费用约定按房产证或房屋购买合同上载明的建筑面积，居民住宅0.54元／平方米·月；商业用房及居民用房改变其使用性质的（包括仓库、办公室等）0.60元／平方米·月；缴费方式为业主或物业使用人按季度向乙方交纳物业服务费，实行先交费后服务的方式，即每季度的第一个月的1-10日向乙方交纳本季度的物业费。合同中还另对双方的违约责任、附则进行了约定。
原告华舜物业提交《玉景物业费收缴明细表》一份，载明被告曲荣章居住于玉景家园小区xxx号，房屋面积为113.72平方米。其说明于2014年11月19日退出玉景家园小区，要求被告曲荣章支付的物业服务费是2014年1月1日计算至2014年11月15日，为644.88元；其还说明要求被告曲荣章支付的违约金为自2014年1月1日起至2015年11月14日止，以总欠费额为基数，按日百分之三标准计算。
被告曲荣章对原告华舜物业提供的《玉景家园物业服务委托合同》及原告华舜物业所述其房屋面积、物业服务费交纳标准及撤出时间均无异议。
以上事实有原告华舜物业提供2001年8月1日签订的《玉景家园物业服务委托合同》、《玉景物业费收缴明细表》及双方当事人的陈述为凭。
被告曲荣章向本院提交2002年1月31日签订的《山东华土集团济南华舜物业管理有限公司玉景家园小区物业管理合同书》复印件一份，该合同甲方为原告华舜物业，乙方为被告曲荣章。合同第五条“业主应付的费用”第2款“水、电、天然气费：按现时市价收取，每户预交800元。以上预付金，每季度收缴一次，如住户上季度费用超过800元，本季度按1000元预收，多余部分转入下季。”其称该合同可证明其向原告华舜物业交纳了800元的水电押金，该费用与物业费应予抵扣。其还提交原告华舜物业于2014年10月20日出具的《收据》一份，显示收取了被告曲荣章预交电费200元。亲另称其预交该电费前还剩余几十元电费也没有退还。就其答辩所称的电表改造费350元，其未能提交证据，在本院再次为其指定举证期限后，其仍然未向本院提交证据。
原告华舜物业对合同的真实性予以认可，但称合同虽然约定了预交水、电、天然气费，但被告曲荣章并未提交证明证明其实际交纳了该费用。对于《收据》的真实性认可，具体核对电表后，如有剩余可向被告曲荣章退还。电表改造费实际应为“电改分摊费”，是在一户一表改造的时候，将损耗的电费向业主分摊的费用。该费用不应在物业费中扣减。因该费用有部分业主没有交纳，在被告曲荣章未能提交证据证明其已经交纳的情况下，其不认可被告曲荣章交纳了该费用。
案后，原告华舜物业案后自认被告曲荣章尚有226.05元预交的电费没有退还，但扣除地下室电费0.66元元及11个月公共照明费44元后（每月4元），仅能退还181.39元。
以上事实有被告曲荣章提交的《山东华土集团济南华舜物业管理有限公司玉景家园小区物业管理合同书》、《收据》等证据及双方当事人的陈述为凭。
本院认为，原告华舜物业与玉景家园小区的开发单位济南经济房地产开发中心于2001年8月1日签订《玉景家园物业服务委托合同》，此时该小区尚未成立业主委员会，该合同应为前期物业服务合同。就合同内容而言，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合同有效。原、被告双方应当按照该合同的约定，履行各自的义务。被告曲荣章作为小区业主，其既有权利接受原告华舜物业提供的物业服务，也有义务交纳合同约定的物业费。按照查明的事实及合同约定，被告曲荣章所欠交的物业费为2014年1月至2014年11月15日应为644.79元，原告华舜物业主张644.88元不准确，应以本院认定的数额为准。
关于被告曲荣章答辩所称的预交的水电费押金、电费及交纳的“电改分摊费”是否应当抵扣物业服务费的问题。被告曲荣章未能就其主张的预交800元水电押金的事实提交证据证明，本院对该事实不予采信。即使其称预交了该费用，按照双方合同约定，该费用并非押金而是预付水、电、天然气的费用，如其合同签订的2002年预交了800元该费用，随着后期水、电、天然气的使用存在被用尽的可能。在其无证据证明其该费用是否尚有余额的情况下，本院对其要求以此抵扣800元物业的请求，不予支持。其要求举证责任倒置，没有法律依据，本院对该意见不予采纳。关于预交电费200元，原告华舜物业案后自认被告曲荣章电卡中尚余电费226.05元，对其自认的该部分事实本院予以采信，该费用可在被告曲荣章应交物业费中予以扣减。但其所称应当扣除的地下室电费及公共照明费，因该陈述属于对其有利的陈述，在其没有提供相关依据的情况下，不应予以扣减。被告曲荣章另就答辩所称的预交“电改分摊费”未能提供收据，因该小区确有业主未交纳该费用，在原告华舜物业对其交纳了该费用的事实不认可的情况下，其主张的该事实，证据不足，其要求在其应交物业费中扣减该费用的请求，本院不予支持。对于无法扣减的费用，如确实存在，双方可在案后另行结算。关于电表改造费，虽然被告曲荣章未提交证据证明其交纳了该费用，鉴于该小区多数业主交纳了该费用。对该费用的处理，本院认为，首先，是否存在电量损耗，原告华舜物业未能提交证据证明；其次，即使存在损耗，其将整个小区的电量损耗不加区别的平均分摊在每户业主之上，既缺乏合法依据又缺少合理的解释，侵犯了业主的合法权利，如其确实收取了被告曲荣章的该费用，其应当向被告曲荣章退还。
综上，被告曲荣章应交2014年1月-2014年11月15日间的物业服务费644.79元，扣减预交电费226.05元，其还应向原告华舜物业交纳418.74元。
原告华舜物业还要求被告曲荣章按日支付百分之三的违约金，鉴于本案审理查明被告曲荣章未交纳物业服务费存在着以上的相应理由，本院对原告华舜物业的该项诉讼请求不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条的规定，判决如下：
一、被告曲荣章于本判决生效之日起十日内向原告济南华舜物业管理有限公司支付2014年1月至2014年11月15日间的物业服务费418.74元；
二、驳回原告济南华舜物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，原告济南华舜物业管理有限公司负担20元，被告曲荣章负担5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
代理审判员 张斌
二〇一六年四月二十五日
书 记 员 官静