天津市河西区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民二初字第1305号
原告中化天津有限公司。
法定代表人韩建国，董事长。
委托代理人李靖，天津法政牛津律师事务所律师。
被告邦洲（天津）物业服务有限公司。
法定代表人夏浙海，总经理。
第三人天津市河西区学而思培训学校。
法定代表人樊保荣，理事长。
委托代理人段崇阳，该公司员工。
委托代理人邓懿，北京万贝律师事务所律师。
原告中化天津有限公司与被告邦洲（天津）物业服务有限公司、第三人天津市河西区学而思培训学校房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月23日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中化天津有限公司委托代理人李靖，被告邦洲（天津）物业服务有限公司法定代表人夏浙海，第三人天津市河西区学而思培训学校委托代理人段崇阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中化天津有限公司诉称，原、被告于2012年6月17日签订《写字楼租赁合同》，约定原告将其所有的诉争房屋出租给被告使用，租期为2年，自2013年6月1日起至2015年6月1日止，租金为1118097.2元，每三个月预付租金一次。合同签订后，原告依约将诉争南京路XX号中化写字楼X座写字楼第二、三层的办公用房及所属配套设施、设备、共用通道，建筑面积1392.4平方米提供给被告使用。被告自2015年1月1日起至今未向原告支付租金，且原告多次催要未果。原告于2015年3月30日向被告发出解除合同通知书。原告认为被告的行为已构成违约，原告有权解除合同收回诉争房屋，要求被告支付租金或房屋使用费，并主张违约金。现原告依据《合同法》、《民事诉讼法》诉至贵院，请求判令：1、确认原、被告之间的租赁合同于2015年3月30日解除；2、被告立即无条件将坐落南京路XX号中化写字楼X座中的第二、三层办公用房及所属配套设施、设备、共用通道腾交给原告（建筑面积1392.4平方米），以下简称“诉争房屋”；3、被告自2015年1月1日起至实际腾房日止，按原租赁合同确定的每月93174.77元租金标准向原告支付房屋租金和房屋使用费，截止2015年7月1日被告应向原告支付559048.6元；4、被告向原告支付自2015年1月1日起截止2015年7月1日违约金111809.72元，共计670858.21元；5、本案诉讼费由被告承担。
原告向本院提供如下证据：1、天津市房地产权证1份，证明原告是诉争房南京路58号中化大厦的产权人，大厦外檐广告位权利也属于原告；2、写字楼（预定）租赁合同及补充合同各1份，证明原、被告就中化大厦整体签订过预定合同；3、写字楼租赁合同1份，证明双方就诉争广告位签订合同的情况；4、承诺书2份、保证书1份，证明被告拖欠原告租金的事实；5、解除合同通知书1份，证明2015年3月30日原告向被告发出解除合同通知书，被告予以签收；6、提示、通知签收表3页。
被告邦洲（天津）物业服务有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求，被告不欠原告租金，所以合同没有解除，应继续履行。
被告向本院提供如下证据：1、情况说明1份；2、协议书1份及机打发票16张；3、楼顶广告位租赁协议1份及机打发票13张，证明写字楼合同中约定的A座广告位费用已经全部支付完毕；4、企业往来收据1张；5、收条1张；6、写字楼（预定）租赁合同及补充合同；7、写字楼租赁合同及补充协议书。以上证据证明被告尚欠原告以上费用已经折抵为2015年租金，被告并不欠原告租金；8、收据3份，证明被告向原告交过押金和定金；9、楼顶广告交给中化费用复印件13页，证明被告向原告支付自2012年1月至2014年10月广告位租金562500元，原告从未给被告提供过楼顶广告位。
第三人天津市河西区学而思培训学校述称，同意原告对被告的全部诉讼请求。我们作为合法的实际使用人，我们要求按照被告与第三人签订的两份房屋租赁合同及补充协议的约定由第三人继续使用涉案房屋（原告所有B座二、三层房屋），并且第三人同意按照上述书面合同及补充协议的约定，从2017年6月20日开始向原告支付房屋租金，之前的租金第三人已向被告全部预交。第三人要求被告向第三人提供已支付租金的发票（已另行起诉）；对第二项诉讼请求不同意腾房；第三项不同意自2015年4月1日至实际腾房之日止向原告支付房屋租金。第三人是合法转租关系，2013年5月第三人开始实际使用诉争房屋，原告认可并知情。所以第三人不同意承担连带责任。我们的房屋租金已经向被告支付到2017年6月19日，并且支付标准实际高于原、被告约定的房租标准。至于原、被告之间就租金的标准、支付时间以及支付条件的约定，对第三人没有约束力。第三人使用该房屋时基于合法的合同关系，并且第三人使用诉争房屋无违约情形，第三人系善意第三人，因此原、被告之间的争议不应侵害第三人的合法权益。综上，第三人认可按照2017年6月20日之后按照原告与被告的合同继续支付租金。
第三人向本院提供如下证据：1、同意转租证明复印件1页、2013年5月23日《房屋租赁合同》复印件6页；2、2013年9月26日《补充协议》复印件各1页，共2页；3、第三人付款凭证、银行对账单复印件8页；4、被告开具的发票复印件5页；5、《房屋租赁合同》复印件6页；6、第三人的付款凭证、银行对账单复印件2页；7、2016年1月原告通知1份。
经审理查明，坐落天津市河西区南京路XX号权利人为中化天津公司。2009年6月19日中化天津公司经天津市工商行政管理局河西分局核准登记更名为中化天津有限公司。原、被告系房屋租赁合同关系。2011年11月23日原告与被告就位于天津市河西区南京路58号的中化A座（整幢）、C座（整幢）写字楼和部分底商，建筑面积共计约7803平方米以及A座楼顶广告位，包括房屋附属的配套设施、设备、共用通道等，允许被告对整体（预定）租赁的A座办公用房和商业用房进行转租。中化A座、C座写字楼和部分底商及A座楼顶广告位的租赁期限为7年，自2012年1月1日起至2018年12月31日止。对于租金约定首层底商用房租赁价格为810元/每日每平米，办公用房的租赁价格为1.82.1元/每日每平方米；A座楼顶广告位租赁价格不得低于450000元/年。2012年12月19日，原、被告签订《写字楼（预定）租赁合同的补充合同》，对租金支付标准进行了修改。2013年6月17日原、被告签订《租赁合同》一份，甲方：原告，乙方：被告，甲方将位于天津市河西区南京路XX号中化写字楼X座中的第二、三层办公用房屋，建筑面积1392.4平方米租赁给乙方从事业务办公场所使用，甲方出租房屋包括房屋附属的配套设施、设备、共用通道等。房屋租赁期限为2年，自2013年6月1日起至2015年6月1日止。原告计租日期从2013年7月1日开始。房屋租金、物业管理费每年为1118097.2元。其中每年房屋租金787262.96元，物业管理费330834.24元。租金支付方式为每三个月一付。对于违约责任双方约定：乙方不能按照合同规定期限如数支付房租、物业费的，每逾期一天，应承担应付金额5%的违约金；逾期5天，甲方及物业公司有权停止提供相应的服务和供水、供电、供暖等……；逾期10天，甲方有权随时解除合同，终止租赁关系，收回租赁房屋，乙方应支付前述逾期付款的相关费用及违约金。2013年6月6日，原、被告签订《补充协议》一份，该《补充协议》主要对诉争房屋相关墙面粉刷、设置保安亭、修建公益铁栅栏进行了约定，同时约定以上费用均由被告承担。合同签订前，因双方已然存在房屋租赁关系，被告始终使用租赁房屋。被告向原告支付房屋租金至2014年12月31日。自2015年1月1日起至2015年6月1日被告未向原告支付房屋租金，2015年6月2日至2015年7月1日被告仍使用租赁房屋，但被告未向原告支付房屋使用费，每月房屋租金（含物业费）为93174.77元，被告累计欠费559048.6元。就被告欠费问题，被告于2014年12月23日向原告出具承诺书1份，2014年10月30日向原告出具承诺书一份，2015年3月13日向原告出具保证书一份。主要内容为对其欠租事实认可，并承诺分期给付。由于被告未按照承诺和保证的时间向原告支付所欠房屋租金和物业费，原告于2015年3月30日向被告发放了解除租赁合同通知书，被告收到该通知并签字确认。
2013年5月23日被告与第三人签订《房屋租赁合同》一份，租赁地点为天津市河西区南京路XX号中化写字楼X座二、三层，租赁面积为1600平方米，租赁期限自2013年5月24日起至2016年6月19日止。
2014年5月27日被告与第三人签订《房屋租赁合同》一份，租赁期限在原有租赁期限基础上续租2年，自2016年6月20日起至2018年12月19日止。2013年5月23日约定年租金1606000元。
2013年9月26日被告和第三人签订补充协议，约定年租金变更为1350000元，自2014年6月20日开始按上述租金标准支付。
2014年5月被告与第三人签订《补充协议》一份，将租金变更为年租金1206000元，该租金标准自2015年6月20日开始执行，第三人已向被告交纳租金至2017年6月19日，现诉争房屋由第三人使用。对以上内容，被告未表异议。
以上事实，有当事人陈述及原告提供的证据1、2、3、6，被告提供证据6、7，第三人提供证据2、3、4、5、6、7在案佐证，本院予以采信。原告证据4、5，被告虽有异议，但并未向本院提供关联证据，故对原告的上述证据4、5，本院予以采信。被告证据1、2、3、4、5、8、9，不能证明与原告具有关联性，本院不予采信。第三人证据1与原告名称不符，但与出租房屋产权证名称一致，故本院予以采信。
本院认为，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，原、被告所签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同，本院予以确认。合同签订后，原告依约将租赁物交付被告使用后，被告有向原告按时交纳房屋租金的义务。被告自2015年1月1日起至2015年6月1日未按照合同内容按时向原告支付租金的行为，已属违约，应承担相应的违约责任。合同到期后，被告继续使用租赁物，也未按原租金标准向原告支付使用期间的房屋使用费，现原告要求确认与被告之间的房屋租赁合同于2015年3月30日解除的诉讼请求，有被告法定代表人夏浙海签名及被告公章确认，因此，原告的上述主张，符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告将坐落天津市河西区南京路XX号中化写字楼X座中第二、三层办公用房及所属配套设施、设备、共用通道（建筑面积1392.4平方米）房产腾交给原告的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告向其支付2015年1月1日起至2015年7月1日房屋租金和房屋使用费559048.6元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告按被告拖欠房屋租金的20%向原告支付逾期付款违约金111809.72元的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。但给付数额应为93174.77元*20%*3个月=55904.9元。关于原告要求被告以原租赁合同租金为标准，向原告支付自2015年7月2日起至实际腾房之日止房屋使用费的诉讼请求，符合法律规定，本院应予支持。第三人已向被告交纳了2015年1月1日至2017年6月19日期间的房屋租金，因此，第三人无需向原告支付该期间内的房屋租金和房屋使用费。关于被告辩称2013年1月15日向原告支付过押金80万元、2013年5月20日向原告缴纳过定金10万元、2013年5月31日向原告缴纳过押金20万元的抗辩意见，不能证明与本案具有关联性，故本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条的规定，判决如下：
一、原告中化天津有限公司与被告邦洲（天津）物业服务有限公司签订的《房屋租赁合同》于2015年3月30日解除；
二、本判决生效之日起7日内，被告邦洲（天津）物业服务有限公司将坐落天津市河西区南京路XX号中化写字楼X座中的第二、三层办公用房及所属配套设施、设备、共用通道（建筑面积1392.4平方米）腾交给原告中化天津有限公司；
三、本判决生效之日起7日内，被告邦洲（天津）物业服务有限公司将上述房屋内自有物品自行清理；
四、本判决生效之日起7日内，被告邦洲（天津）物业服务有限公司按每月93174.77元的标准给付原告中化天津有限公司自2015年1月1日至2015年3月30日房屋租金279524.3元；
五、本判决生效之日起7日内，被告邦洲（天津）物业服务有限公司按每月93174.77元的标准给付原告中化天津有限公司自2015年4月1日至2015年7月1日房屋使用费
279524.3元；
六、本判决生效之日起7日内，被告邦洲（天津）物业服务有限公司按每月93174.77元的标准给付原告中化天津有限公司自2015年7月2日至实际腾房之日止的房屋使用费；
七、本判决生效之日起7日内，被告邦洲（天津）物业服务有限公司向原告中化天津有限公司支付违约金55904.9元；
八、驳回原告中化天津有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10508.58元，由原告中化天津有限公司负担875.68元，由被告邦洲（天津）物业服务有限公司负担9632.9元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审 判 长 蔡荣华
审 判 员 赵战勇
人民陪审员 刘凤林
二〇一六年八月九日
书 记 员 张骏蓬
本案引用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。