上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）虹民五（商）初字第805号
原告上海银行股份有限公司虹口支行。
负责人徐峰。
委托代理人秦皛淼，上海市远东律师事务所律师。
委托代理人曹燕，上海市远东律师事务所律师。
被告周招桥。
被告柳振光。
原告上海银行股份有限公司虹口支行与被告周招桥、柳振光金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人秦皛淼律师到庭参加诉讼。二被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称：2009年8月3日，原告与二被告签订了《个人住房借款担保合同》，约定借款人为被告周招桥，抵押人为被告周招桥、柳振光，贷款人、抵押权人为原告，借款金额为66万元，借款人借款所购买并作为抵押物的房屋为上海市松江区广富林路XXX弄XXX号XXX室，借款期限预计从2009年8月3日起至2029年8月3日止，实际借款起始日以借款凭证所载放款日为准，到期日按借款期限顺延；本合同项下贷款适用中国人民银行当期公布的20年期基准年利率，执行利率为贷款利率的0.7倍；贷款期限超过一年的，借款当年执行本合同所确定的利率，以后各年度的贷款利率采取“一年一定”的办法，即根据中国人民银行公布的每年12月31日的基准贷款利率以及本合同约定的基准利率倍数，确定下一年度贷款执行利率；还款方式为等额本息还款法；借款人未按合同约定偿还贷款本息的，对所欠本金在本合同约定的执行利率基础上加收30%按日计收罚息，对所欠利息在本合同约定的执行利率基础上加收30%计收复利，罚息和复利利率根据中国人民银行规定的利率调整；合同履行期内，借款人未按合同约定在还款日期内归还贷款本息，贷款人对贷款余额按合同约定的贷款利率计收利息，对未收取的利息按合同约定的复利利率计收复利；贷款到期后，借款人未按合同约定清偿贷款本息和其他相关费用的，贷款人自逾期之日按合同约定的罚息利率计收罚息；借款人连续三个月或累计六个月未按合同约定履行还款义务的，贷款人有权要求借款人提前归还个人商业用房贷款本息和其他应付款项，行使担保权利等；抵押担保的范围包括本合同项下的贷款本金、利息、罚息、违约金以及贷款人为实现债权而发生的相关费用（包括但不限于律师费、案件受理费、评估费等）；抵押物共有人声明同意将本合同抵押物用于抵押，若因发生本合同约定事项而导致贷款人处分抵押物时，愿意根据债权人的通知立即无条件搬离住房，自行安排居住事宜，不会采取任何不搬离或拖延搬离的行为，并无条件接受司法机关的强制执行措施等。2009年8月13日，原告向被告周招桥发放了66万元借款。2009年8月17日，原、被告至房地产登记部门办理了抵押房产的抵押登记，取得了登记证明号为松XXXXXXXXXXXX的《上海市房地产登记证明预告登记（预购商品房抵押）》。合同履行过程中，被告周招桥多次拖欠还款，累计拖欠达6个月以上，已构成违约。2014年4月2日，原告向被告周招桥寄送《提前收贷通知函》，称借款人逾期超过6期以上，根据合同约定，终止合同的履行，通知其于2014年4月7日前归还原告全部借款本金、并支付相应的利息和逾期利息。现要求被告周招桥偿还贷款本金570，677.65元，支付自2013年9月20日起至2014年4月8日的贷款利息15，103.37元、逾期利息482.03元；支付本金570，677.65元自2014年4月9日起至实际清偿日止按照《个人住房借款担保合同》约定逾期利率计付的逾期利息。同时，原告要求享有对该抵押物拍卖或变卖以优先归还上述贷款和相关费用的权利。
原告为支持其诉讼请求和事实主张提交了《个人住房借款申请书》、《个人住房借款担保合同》、上海市房地产登记证明抵押权登记凭证、上海市房地产登记簿、个人住房贷款借款凭证、个人商业贷款借款凭证、个人贷款对账单等证据材料。
二被告未作答辩。
鉴于二被告未到庭参加诉讼，本院对原告的陈述以及提供的证据进行审核，经查明，确认原告所述事实属实。
审理中，本院查明：上海市房地产登记簿载明，本案所涉上海市松江区广富林路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权登记受理日期为2010年10月11日、核准日期为2010年10月24日，此外，该房屋还登记有抵押权人为原告、登记证明号为松XXXXXXXXXXXX、原他项权利证号为松XXXXXXXXXXXX的抵押权，债权金额为66万元，该抵押权登记的受理日期为2010年10月11日、核准日期为2010年10月24日。该房屋上其他抵押权登记的受理、核准日期或司法限制的起始日期均在2010年10月24日之后。
本院认为：原告与二被告签订的《个人住房借款担保合同》系合同双方真实意思的表示，依法�有法律约束力。原告提供的个人住房贷款借款凭证、个人商业贷款借款凭证已证明其向被告周招桥发放了66万元借款。被告周招桥借款后未能按约履行还款义务显属违约，原告终止合同履行，要求被告周招桥提前还本付息，并无不当，原告要求被告归还原告借款本金余额570，677.65元并支付相应的借款利息、逾期利息，理由正当，本院应予支持。对于原告要求对本案所涉房屋行使抵押权优先受偿这一诉讼请求，鉴于该房屋所涉抵押权的预告登记在房屋所有权初始登记核准当日即转为房地产抵押权登记，且该登记任何案外第三人均可通过依法查询明知，具有公示公信效力，并未损害案外第三人的合法利益，此外，原、被告签订的《个人住房借款担保合同》明确约定了抵押权的担保范围，登记簿记载的66万元仅仅是记载的债权数额，不是担保范围，抵押权担保的范围及于�权本金、利息、罚息、复利、违约金及贷款人为实现债权而发生的相关费用等，故原告要求就抵押财产享有以拍卖或者变卖所得价款优先归还上述贷款本息和实现债权费用的诉讼请求本院予以支持。二被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第四十六条、第五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告周招桥于本判决生效之日起10日内返还原告上海银行股份有限公司虹口支行借款本金570，677.65元，支付自2013年9月20日起至2014年4月8日的贷款利息15，103.37元、逾期利息482.03元；支付本金570，677.65元自2014年4月9日起至实际清偿日止按照《个人住房借款担保合同》约定逾期利率计付的逾期利息；
二、若被告周招桥未按期履行上述付款义务，原告有权向法院申请强制执行，并与被告周招桥、柳振光协议以位于上海市松江区广富林路XXX弄XXX号XXX室房屋折抵，或者向法院申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归二被告所有，不足部分由被告周招桥继续清偿。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费9，662.63元、公告费260元，由二被告共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 张 毅
代理审判员 桂华乔
人民陪审员 朱慧勇
二〇一四年十二月三十一�
书 记 员 王 潇
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
二、《中华人民共和国担保法》
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔�金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。