湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘1002民初1811号原告周光红，男，1980年11月7日出生，汉族，住湖南省安仁县。被告周积飞，男，1981年10月27日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。被告郴州市亿帮担保有限公司，住所地湖南省安仁县城关镇安仁大道。法定代表人周积飞。被告周枧妹，男，1954年5月27日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。原告周光红与被告周积飞、周枧妹、郴州市亿帮担保有限公司（以下简称亿帮公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周光红到庭参加了诉讼，被告周积飞、周枧妹、亿帮公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周光红向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告周光红与被告周积飞签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告周积飞、亿帮公司、周枧妹支付2016年6月14日之前的房屋租金、卫生及管理费、水电费共计190853.2元（从2013年12月15日计算至2016年6月14日止，267000元房屋租金+5940元卫生及管理费+26965.2元电费+948元水费-30000元房屋押金-已付80000元房屋租金及电费=190853.2元）;3.判令租赁房屋内的所有办公设施归原告所有（用于抵扣未及时交租所产生的滞纳金）；4.判令被告周积飞、亿帮公司、周枧妹支付2016年6月15日至《房屋租赁合同》解除之日止的房租，并另补偿原告一个季度的房租；5.判令被告周积飞、亿帮公司、周枧妹承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年4月30日，原告周光红与被告周积飞签订了一份《房屋租赁合同》，约定原告周光红将郴州市北湖区燕泉路安康花园C栋第3层整层出租给被告周积飞，租金为8900元/月，管理费为198元/月，租期从2013年5月1日至2027年12月31日止，被告周积飞交纳了30000元押金。之后，被告周积飞将该房屋用于被告亿帮公司办公，但经营不善，自2014年1月起处于半关闭状态，房租也一直拖欠。2015年1月，被告周枧妹（被告周积飞之父）搬入租赁房屋内办公，且分别于2015年3月21日交纳房租30000元、2015年5月3日交纳房租20000元、2016年2月交纳电费30000元。租房过程中，原告中途多次向三被告催缴房租，但是均未果，故诉至本院，请求判如所请。被告周积飞、亿帮公司、周枧妹未作答辩。原告周光红围绕诉讼请求依法提供了证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、2012年10月12日，案外人郴州市安康房地产开发有限责任公司将其所有的位于郴州市北湖区燕泉路62号安康花园C栋1、3、4、5、6、7、8、9、10层楼及顶楼宿舍出租给原告周光红，租期从2013年1月1日至2027年12月31日止。2、2013年4月30日，原告周光红在征得案外人郴州市安康房地产开发有限责任公司同意后与被告周积飞签订了一份《房屋租赁合同》，该合同主要约定：由原告周光红将郴州市北湖区燕泉路62号安康花园C栋3楼整层转租给被告周积飞，该层房屋建筑面积为360㎡，租期从2013年5月1日至2027年12月31日止；租金前五年为每月8900元（不含税费等其他费用），以后每五年递增10%，被告周积飞享有一个半月免费装修期，租金从2013年6月16日起计算，按季度支付(每月季度的末月20日前支付下一季度租金)，若逾期付款则按应交租金的5‰每日计算滞纳金，并直接从押金中扣除；被告周积飞交纳30000元房屋押金，待其履行合同完毕后，原告周光红三天内无息退还；租期内被告周积飞需每月按时交纳水电费，水电价格按原告周光红交纳的价格计算，被告周积飞也可以单独开户；被告周积飞需每月按0.55元/㎡向原告周光红交纳卫生及管理费，以后费用调整以安康花园物业管理费的收费标准为准；被告周积飞在租期内因经营决策或其他原因造成难以继续履行合同的，应提前三个月通知原告周光红，并补偿一个季度的房租款，双方据此解除合同，且解除合同后该房屋固定设施、设备（门窗、地板、墙面、天花灯等）一律不得故意损坏，归原告周光红所有；如被告周积飞逾期超过3个月未交纳房屋租金，原告周光红有权终止合同收回出租房屋等等具体内容。合同签订后，被告周积飞向原告周光红交纳了30000元押金，原告周光红亦将房屋交付被告周积飞用于被告亿帮公司办公。但自2013年12月15日起，被告周积飞因被告亿帮公司经营不善开始拖欠房租。此后，原告周光红多次向被告周积飞、被告亿帮公司下达含房屋租金、水电费、管理费等费用的催款通知单，但均未果。3、2015年1月，被告周枧妹（被告周积飞之父）的公司搬入被告周积飞所承租房屋内办公。被告周枧妹先后分别于2015年3月21日交纳房屋租金30000元、2015年5月3日交纳房屋租金20000元、2016年2月交纳电费30000元。但是，仍不足以偿清之前所欠房租各项费用。期间，原告周光红又先后两次向被告周积飞、亿帮公司下达催款通知单，但被告周枧妹签收后亦未能付清欠款。鉴于被告周积飞在外地工作，一直未能处理欠付房租一事，被告周枧妹遂承诺由其全权处理，并于2016年5月4日与原告周光红签订一份《协议书》，约定：被告周枧妹承诺在2016年5月8日前交纳房租30000元，若此日期前未履行，原告周光红可对被告周枧妹的公司停水停电，若2016年5月10日前亦未履行，原告周光红可对被告周枧妹的公司大门上锁，若2016年5月15日前仍未履行，则被告周枧妹自动退租，原告周光红无条件收回房屋，且屋内的所有设施设备均用来抵扣所欠租金。同时，后续租金必须每季度交纳一次，并在每季度开始的前5日交纳，且之前所有的欠租在2016年12月底前付清，否则原告周光红可对被告周枧妹的公司采取停水停电等上述全部措施。该协议签订后，被告周枧妹并未按约定向原告周光红交纳房屋租赁费用，故原告周光红诉至本院，请求判如所请。另查明，截止2016年3月25日，原告周光红已为被告周积飞交纳了水费948元，电费26965.2元。本院认为，本案系租赁合同纠纷。原告周光红与被告周积飞签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。依据《房屋租赁合同》约定，如被告周积飞逾期超过3个月未交纳房屋租金，原告周光红有权终止合同收回出租房屋。本案中，被告周积飞2013年12月15日至2015年3月20日期间长期拖欠房屋租金，逾期付款早已超过三个月，且多次催讨一直未付清所欠房屋租金。因此，原告周光红要求解除与被告周积飞签订的《房屋租赁合同》，符合合同约定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因此，原告周光红要求被告周积飞支付欠付房屋租金、水费、卫生及管理费以及另行补偿房屋租金的诉讼请求，本院均予以支持。关于房屋租金，被告周积飞从2013年12月15日至2017年3月24日应付房屋租金为349970元（8900元×39个月+8900元÷31天×10天=349970元），扣减被告周枧妹支付的50000元房屋租金，被告周积飞尚欠原告周光红房屋租金为299970元。关于卫生及管理费，按照0.55元/㎡的收费标准和租赁房屋建筑面积计算，被告周积飞从2013年12月15日至2017年3月24日应付卫生及管理费为7786元（360㎡×0.55元/㎡×39个月+360㎡×0.55元/㎡÷31天×10天=7786元）。关于水费，截止2016年3月25日，原告周光红已为被告周积飞实际垫付了水费948元，故被告周积飞理应向其支付。关于另行补偿房屋租金，依据《房屋租赁合同》约定，被告周积飞在租期内因经营决策或其他原因造成难以继续履行合同的，应提前三个月通知原告周光红，并补偿一个季度的房租款，双方据此解除合同。本案中系被告周积飞单方原因导致租赁合同难以履行并予以解除，故原告周光红有权要求补偿一个季度房屋租金即26700元（8900元×3个月=26700元）。除上述费用外，关于电费，虽原告周光红截止2016年3月25日已为被告周积飞垫付电费26965.2元，但被告周枧妹已于2016年2月支付了30000元电费，故原告周光红要求支付电费的诉讼请求，本院不予支持。关于将租赁房屋内的所有办公设施抵扣滞纳金，因原告周光红未提供证据证实办公设施的实际价值，本院亦无法认定，故原告周光红要求将租赁房屋内的所有办公设施归其所有用于抵扣滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。综上，截止2017年3月24日止，被告周积飞应向原告周光红支付房屋租金299970元、卫生及管理费7786元、水费948元以及另行补偿房屋租金26700元，但因租赁合同解除，且原告周光红要求用房屋押金及多付电费冲抵上述费用，故本院酌定将被告周积飞交纳的30000元房屋押金及多付3034.8元（30000元-26965.2元=3034.8元）电费抵减欠付房屋租金，故被告周积飞实际应向原告周光红支付房屋租金266935.2元、卫生及管理费7786元、水费948元以及另行补偿房屋租金26700元，合计302369.2元。被告周枧妹自愿与原告周光红签订协议书，并向其承诺分期逐步清偿被告周积飞所欠的房租租赁费用，该行为构成债务加入，故原告周光红要求被告周枧妹对被告周积飞所欠租赁合同债务承担还款责任的诉讼请求，本院予以支持。而被告亿帮公司既并非租赁合同主体，原告周光红又未提供证据证实被告亿帮公司对被告周积飞所欠租赁合同债务存在债务加入行为，故原告周光红要求被告亿帮公司承担还款责任的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，原告周光红的全部诉讼请求，本院仅支持解除原告周光红与被告周积飞签订的《房屋租赁合同》，并由被告周积飞、被告周枧妹共同向原告周光红支付房屋租金266935.2元、卫生及管理费7786元、水费948元以及另行补偿房屋租金26700元，合计302369.2元。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、自本判决书生效之日解除原告周光红与被告周积飞于2013年4月30日签订的《房屋租赁合同》。二、被告周积飞、被告周枧妹共同向原告周光红支付房屋租金266935.2元（房屋租金计算至2017年3月24日止，之后房屋租金按《房屋租赁合同》的约定另行计算至本判决生效之日止）、卫生及管理费7786元、水费948元以及另行补偿房屋租金26700元，合计302369.2元，此款限被告周积飞、被告周枧妹在本判决生效后十日内共同向原告周光红偿清。三、驳回原告周光红的其他诉讼请求。如果被告周积飞、被告周枧妹未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4117元，由被告周积飞、被告周枧妹共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  谢 萍人民陪审员  蔡秋玲人民陪审员  黎冬玉二〇一七年三月二十四日书 记 员  何芝芝附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。