江西省赣州市章贡区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣0702民初1103号
原告：刘静，男，1956年4月26日出生，住江西省赣州市章贡区。
被告：朱朝平，男，1964年9月24日出生，住江西省赣州市章贡区。
原告刘静与被告朱朝平抵押合同纠纷一案，本院于2018年1月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘静到庭参加诉讼，被告朱朝平经本院公告送达传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘静向本院提出诉讼请求：1、判令被告承担700000元的本金和利息（以700000元为基数，从2014年3月7日起至本金清偿之日止，按月息2分计算）的赔偿责任；2、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2014年3月7日，案外人何瑞蓝向原告借款人民币700000元，被告朱朝平出具《承诺书》一份，载明：被告朱朝平以其向赣州通天岩旅游发展有限公司购买的XX苑一期X栋X号房及X栋X号车库房产为案外人何瑞蓝向原告借款提供抵押担保，因当时该抵押物为待建项目，尚未办理产权证，无法正常办理抵押登记手续，被告承诺相关手续完成后，及时告知原告并办理相关抵押登记手续，如出现重复抵押及其他违约事项，被告愿意承担一切法律责任。2015年2月26日，原告向章贡区法院起诉案外人何瑞蓝及被告民间借贷纠纷一案，主张被告承担抵押担保责任，章贡区法院作出（2015）赣0702民初611号民事判决书，认定被告承诺的房产抵押未办理抵押登记，故抵押权尚未成立，被告无需承担抵押担保责任。原告认为抵押权不成立，但与被告的抵押合同已经生效，因被告的违约行为导致抵押合同不能实现，故被告应该承担违约赔偿责任，现向法院起诉，请求依法处理。
原告围绕诉讼请求，提交了如下证据：
证据1、原、被告身份证复印件，证明原、被告的身份信息；
证据2、《承诺书》一份，证明被告为案外人何瑞蓝向原告借款提供抵押担保；
证据3、借条复印件一份，证明案外人何瑞蓝向原告借款700000元；
证据4、银行流水一份，证明原告将借款转入案外人何瑞蓝指定账户；
证据5、赣州市商品房买卖合同复印件一份，证明被告承诺将所购买的XX苑一期X幢X房及X幢X号车库抵押给原告；
证据6、章贡区法院（2015）赣0702民初611号民事判决书一份，证明原告曾于2015年向法院起诉案外人何瑞蓝及被告民间借贷纠纷一案。
被告朱朝平未作答辩，亦未提交证据。
原告提交的证据，经本院庭审核实，认为以上证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。
根据原告申请，本院依法向赣州市不动产登记中心查明，被告朱朝平于2014年12月26日将所购买的坐落于赣州市章贡区水东镇大庙前X号XX苑X栋X室及X栋X#车库转让给案外人朱隆荣，该转让房屋系被告朱朝平向原告承诺作抵押的房产。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2014年3月7日，案外人何瑞蓝以资金周转需要为由向原告刘静借款人民币700000元，并于当日向原告出具借条一张，载明：今借到刘静人民币700000元，月利率4%，用于生意周转，借期为三个月。同时被告朱朝平向原告出具《承诺书》一份，载明：被告朱朝平自愿将向赣州通天岩旅游发展有限公司购买的XX苑一期X栋X号房及X栋X号车库房产产权给案外人何瑞蓝向原告借款提供抵押担保，由于该抵押物为待建项目，尚未办理产权证，现阶段无法正常办理抵押登记手续，被告承诺相关手续完成后，及时告知原告并办理相关抵押登记手续，如出现重复抵押及其他违约事项，被告愿意承担一切法律责任。同日，原告通过中国建设银行62×××26帐户转入案外人何瑞蓝指定的王子捷62×××58帐户上人民币680000元，另支付现金20000元。借款后，案外人何瑞蓝未归还借款本金及利息，原告多次催索未果，原告遂向法院起诉要求案外人何瑞蓝归还借款及利息；并要求被告朱朝平对上述借款承担连带还款责任。本院（2015）赣0702民初611号民事判决书认定，被告朱朝平虽然承诺以其自有房产为何瑞蓝借款提供抵押担保，因未办理抵押登记，故抵押权尚未设立，被告朱朝平无需承担抵押担保责任。原告认为抵押权虽不成立，但抵押合同已经生效，因被告的违约行为导致抵押合同不能实现，故被告应该承担违约赔偿责任，原告遂再次向法院起诉，请求依法处理。
本院认为，一、原、被告之间是一种抵押合同关系。《担保法》第三十三条规定：抵押是指债务人或者第三人不转移本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。被告朱朝平自愿将XX苑一期X栋X号房及X栋X号车库给案外人何瑞蓝向原告借款提供抵押担保，并承诺手续完成后，及时告知原告并办理相关抵押登记手续。被告该承诺一种抵押合同的邀约，原告在接受该承诺并同意将款出借给案外人何瑞蓝后，该抵押合同成立。被告该承诺是其真实意思表示，未违反法律规定，原、被告之间形成的抵押合同关系应受法律保护，因此，该案案由应定为抵押合同纠纷。
本案抵押合同的效力问题。《物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《物权法》第一百七十八条规定：《物权法》施行之后，《担保法》与《物权法》的规定不一致的，应适用《物权法》的规定。被告朱朝平承诺将XX苑一期X栋X号房及X栋X号车库提供抵押担保，虽未办理抵押登记，但自原告接受被告该承诺时即抵押合同生效，只是抵押权尚未设立，原告丧失抵押物的优先受偿权。
被告朱朝平应承担未办理抵押登记的赔偿责任。《合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用<担保法>若干问题的解释》第五十六条第二款规定：抵押人违背诚实信用原则拒绝办理抵押登记致使债权人受到损失的，抵押人应当承担赔偿责任。本案中的被告采取隐瞒的手段，于2014年12月26日将设定的抵押物即XX苑一期X栋X号房及X栋X号车库转让给案外人朱隆荣，被告该行为违背诚实信用原则，是违约行为，被告未按约定履行抵押登记义务，致使原告权利落空，预期的抵押权未设立，要求被告继续办理抵押登记已无必要，被告无法继续履行、采取补救措施，故原告要求被告承担赔偿责任之诉请，符合法律规定，本院予以支持。关于赔偿范围，《合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因此，被告应承担案外人何瑞蓝未清偿原告债务的补充赔偿责任，对原告超出部分请求本院不予支持。被告朱朝平经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《物权法》第十五条、第一百七十八条，《担保法》第三十三条，《最高人民法院关于适用<担保法>若干问题的解释》第五十六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
对案外人何瑞蓝应偿还原告刘静借款本金700000元及利息（以借款本金700000元为基数，从2014年3月7日起至债务清偿之日止，按月率2％计算）的未履行部分，由被告朱朝平承担赔偿责任；
限被告朱朝平在本判决生效之日起七日内将上述债务向原告刘静履行完毕；
驳回原告刘静其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8800元，保全费5000元，合计13800元，由被告朱朝平承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本,按规定预交上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。
审 判 长 陈海东
人民陪审员 杨品谷
人民陪审员 蔡 波
二〇一八年六月五日
书 记 员 王 娟