北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）房民初字第19484号
原告（反诉被告）赵小东，男，1991年3月5日出生。
被告（反诉原告）张新禹，男，1983年12月22日出生。
原告（反诉被告）赵小东与被告（反诉原告）张新禹房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李亚丽独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赵小东、被告（反诉原告）张新禹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）赵小东诉称，2015年12月19日晚上7点，原告回住处和被告协商交水电费问题，双方协商未果，被告强行让原告立刻搬走，谩骂原告。原告已于2015年11月28日刚交2015年11月29日至20162月28日的租房金，原告不同意即刻搬走，被告强行打砸原告屋内东西、破坏门锁、拿走原告租房合同，造成原告财产损失和精神伤害，原告报警，警察进行调解，被告不同意调解，原告回到住处发现原告电动车被被告砸毁，原告再次报警，警察进行调解，被告不同意调解。原告人身权受到损害，屋里物品丢失，由于被告破坏了门锁且拒绝原告入住，现在原告没有住处，被告拒绝返还租房金、屋内物品损坏费、电动车损坏费，为维护原告的合法权益，根据法律的相关规定，向贵院提起诉讼，请求法院判决1、确认原、被告之间的租赁合同关系于2015年12月19日解除；2、被告返还原告租房押金800元、未退租房金1900元；3、被告赔偿原告所砸衣物、电器等屋内物品损坏费2000元；4、被告赔偿损坏电动车修理费3000元；5、被告承担本案诉讼费用。
被告（反诉原告）张新禹辩称，原告起诉状中称我强行让其搬离租赁房屋，并报警、不同意调解，这些与事实不符，我当时是不让原告搬走的，但是原告自行搬走了，且原告搬走时没有将钥匙和门禁留下。我认为原告不想在租赁房屋租住，应当向我说明清楚，且因为原告擅自搬离，已经构成违约，原被告双方签订的是一年期的租赁合同，所以原告现在应当向我支付房租200%的违约金。
被告（反诉原告）张新禹反诉称，2015年5月28日经反诉人与被反诉人协商一致签订了《房屋租赁合同》，反诉人将其位于×区×－×－×室内的一间房屋租予被反诉人居住，租赁合同中明确约定了租住时间、租金标准、租金支付方式、各期租金支付日期及租住期间水电燃气宽带费用的标准。在合同履行期间，被反诉人第二次交纳房租的日期未按约定日期支付长达九日，并经反诉人多次催交被反诉人才于8月28日支付房租，第三次被反诉人又是拖延支付房租长达九日，反诉人按合同约定要求解除合同收回房屋，却被被告人以不回家不接电话等方式逃避，直到2015年12月19日被反诉人联系反诉人，以跟女朋友居住为由要求转租所居住房屋，反诉人为向被反诉人收回房屋和追缴各项杂费暂时同意转租并要求见面商谈并向被反诉人索要各项杂费，见面后双方商量未果，并且被反诉人拒绝交纳各项费用，反诉人根据合同约定要求收回房屋并收取违约金，被反诉人再次拒绝并报警要求调解，报警调解未果后被反诉人将反诉人诉至法院，根据以上事实及被反诉人的民事起诉书中提供的住所地可以判定被反诉人仍然居住在×区×－×－×，其行为严重违反了合同约定，按照合同第八条第四款的约定，被反诉人不按照约定支付房租达3日的、欠缴各项杂费达30元的，反诉人有权单方解除合同，收回房屋并按房屋月租金的200%标准要求被反诉人支付违约金。综上所述，反诉人请求法院判令：1、解除反诉人与被反诉人的《房屋租赁合同》、被反诉人交回房屋2、被反诉人赔偿入户门和卧室门的钥匙及单元门门禁损失400元；3、被反诉人给付拖欠反诉人的各项杂费：宽带费（按照每月50元的标准，从2015年5月28日计算至被反诉人交回房屋之日止）、燃气费110元；4、被反诉人给付反诉人违约金1600元；4、被反诉人承担全部诉讼费用。
原告（反诉被告）赵小东针对反诉答辩称，被告称我是自行搬离租赁房屋的，不符合事实，实际上是被告让我搬走，我不同意，被告就强行进入我屋打砸屋内物品，被告已经单方违约并造成我的损失，被告反诉的200%的违约金，我不同意支付。另外，我的钥匙和门禁都在租赁房屋内，我再回去时，该钥匙、门禁和房屋租赁合同原件都已经丢失不见了。在长阳派出所，民警进行调解时，被告不同意调解并谩骂我，此系被告单方面终止的合同，且砸坏我的门锁，让我没有办法继续居住，所以系被告违约，而非我违约。另外，我的电动车在房屋租赁期间，被告不让我放在屋内，不让我使用租赁房屋内的区域。
经审理查明，2015年5月28日，赵小东（乙方）与张新禹（甲方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定赵小东租赁被告张新禹位于北京市×区×镇×里×－×－×号房屋一间，建筑面积15平方米，租赁期自2015年5月28日至2016年5月27日，共计1年，租金标准为800元每月，押一付三，各期租金支付日期为2015年5月28日、2015年8月20日、2015年11月20日、2016年2月20日，押金为800元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。同时合同第五条约定，租赁期内的物业费由甲方张新禹承担，其它水费、电费、电话费、燃气费、上网费等费用由乙方赵小东承担，同时约定乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，此外，合同亦对其它权利义务进行了约定。庭审中，赵小东未向本院提交其与张新禹签订的房屋租赁合同，张新禹向本院提交了合同复印件，赵小东对该复印件中部分内容的真实性不予认可，具体为第八条项下第（四）项中第1、2小项约定的赵小东不按照约定日期支付租金达三日、欠缴各项费用达三十元的，张新禹有权单方解除合同、收回房屋，赵小东认为原始合同中约定的是未交纳房屋租金达到七日、欠交各项费用达到100元的，张新禹才有权解除合同，此外还有第十一条中约定的水、电、燃气费按户平摊，宽带费50元每月每户，赵小东认为原始合同中没有相关约定。除此之外，赵小东对其他条款的真实性予以认可。合同签订后，张新禹向赵小东交付了房屋，赵小东亦实际占有使用了房屋，2015年12月19日晚7点左右，赵小东与张新禹因水电费问题产生纠纷，赵小东自述当时张新禹强行打砸其屋内物品，并将涉案房屋钥匙及门禁拿走，其现在并没有涉案房屋的钥匙和门禁，并称产生纠纷后其于2015年12月20日凌晨搬离了涉案房屋，张新禹对此辩称确与赵小东因水电费问题产生纠纷，但未拿走涉案房屋的钥匙及门禁，并称赵小东是在2015年12月底搬离的。庭审中张新禹变更反诉请求，将要求赵小东返还钥匙和门禁的请求变更为赔偿相应损失400元。
庭审中，赵小东申请其在涉案房屋居住时的同住人员倪×出庭作证，倪×称2015年12月20日左右，赵小东与张新禹发生冲突，张新禹将赵小东房屋内的物品扔出，并称不让其继续在房屋租住，赵小东于冲突当晚将东西搬走，对该证人证言张新禹不予认可。
赵小东提交张新禹与倪×签订的《北京市房屋租赁合同》一份，其中在附件房屋交割清单处对上网、水、电等费用进行了列明及结算，同时说明其与张新禹签订的租赁合同中的交割清单处为空白，即证明其无需交纳上网等费用。另赵小东提交交易明细一份，证明其向张新禹交纳了房租及押金，对以上证据的真实性张新禹表示认可。
张新禹提交燃气费发票两张、充值凭条一张证明其为涉案房屋购买了燃气，赵小东应予以支付。对以上证据赵小东不予认可，称其入住时没有约定要平摊燃气费，且以上证据不能证明燃气是张新禹购买，并有一张发票显示是在其入住之前购买的。
上述事实，有双方当事人陈述，经庭审质证的租赁合同、交易明细、发票、凭条、证人证言等证据在案证实。
本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务，赵小东与张新禹签订的房屋租赁合同未违反法律法规的强制性规定，合法有效。本案中赵小东称2015年12月19日双方发生冲突时张新禹要求其搬走，于是其于2015年12月20日凌晨搬走，对此张新禹虽不予认可，但证人倪×出庭作证时陈述的内容与赵小东所述能够相互印证，且倪×作为赵小东的同住人员具有了解冲突现场的客观条件，其出庭时做出的陈述又并非完全有利于赵小东，故本院认为倪×的证人证言应予采信，由此认定赵小东与张新禹的房屋租赁合同因张新禹要求赵小东搬走且赵小东于2015年12月20日搬走时解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施。赵小东已向张新禹交纳了2015年11月28日至2016年2月28日的房租，故对于2015年12月20日合同解除之后的房租张新禹应予退还，具体数额本院依法核定为1867元；关于押金，因双方合同已经解除，故赵小东要求张新禹返还押金800元的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院依法予以支持；关于赵小东主张的物品损失费及电动车修理费，不属于本案房屋租赁合同的审理范围，本院依法不予处理，赵小东可另行解决。
关于张新禹要求赵小东交回房屋的反诉请求，因赵小东已经搬离涉案房屋，张新禹已实际控制该房屋，故不存在交回问题，关于赔偿入户门、卧室门钥匙及单元门门禁损失的请求，因合同解除后赵小东负有向张新禹交还钥匙和门禁的义务，而现又无证据证明钥匙及门禁被张新禹拿走，故张新禹要求赵小东赔偿钥匙和门禁损失的反诉请求于法有据，本院予以支持，但张新禹要求的数额过高，本院对此酌情确定为50元；关于张新禹反诉主张的宽带费，因张新禹提交的房屋租赁合同为复印件，且赵小东对该合同第4页第十一条中约定的宽带费不予认可，而对比张新禹与倪×签订的合同最后一页房屋交割清单中对上网费（宽带费）进行了列明，而与赵小东签订的合同中房屋交割清单处为空白，故视为就宽带费张新禹与赵小东未能协商一致达成协议，故对该项费用本院不予支持；关于燃气费，因双方签订的房屋租赁合同中约定燃气费由赵小东承担，且赵小东庭审时陈述已平摊过燃气费，故本院认为双方在签订及履行合同时已达成一致意见由赵小东平摊燃气费，但因赵小东入住时是在2015年5月份，搬离时是在2015年12月20日，故对张新禹要求其分摊2015年2月25日、2015年12月20日购买燃气所花费的费用的反诉请求本院不予支持，对于2015年11月11日购买燃气所花费的148.2元，赵小东虽称已经分摊过，但未提交证据证明，故对该部分费用赵小东应予分摊，具体分摊数额为37元；关于张新禹要求赵小东给付违约金的反诉请求，因双方签订的合同中约定延付租金的赵小东需按月租金的200%支付违约金，赵小东虽不认可合同中写明的延付租金达三日的违约金支付情形，但自认签合同时写明的是七日，而根据赵小东提交的交易明细其延付租金已达八日，故其应该按照合同约定向张新禹支付1600元违约金，又因双方合同中约定押金在抵扣完赵小东应承担的违约赔偿责任后，剩余部分予以退还，故对于张新禹应退还赵小东的押金800元在本案中抵扣赵小东应向张新禹给付的部分违约金。综上依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）赵小东与被告（反诉原告）张新禹签订的《北京市房屋租赁合同》于2015年12月20日解除。
二、被告（反诉原告）张新禹于本判决生效后十日内退还原告（反诉被告）赵小东房屋租金一千八百六十七元。
三、原告（反诉被告）赵小东于本判决生效后十日内给付被告（反诉原告）张新禹钥匙及门禁损失五十元、燃气费三十七元。
四、原告（反诉被告）赵小东于本判决生效后十日内给付被告（反诉原告）张新禹违约金八百元。
五、驳回原告（反诉被告）赵小东的其他诉讼请求。
六、驳回被告（反诉原告）张新禹的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二十五元，由原告（反诉被告）赵小东负担二十元（已交纳），由被告（反诉原告）张新禹负担五元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉费三十五元，由被告（反诉原告）张新禹三十元（已交纳），由原告（反诉被告）赵小东负担五元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审判员 李亚丽
二〇一六年三月二十二日
书记员 周 蕊