安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖01民终2533号
上诉人（原审原告）：安徽宏天装饰工程有限责任公司，住所地安徽省合肥市经济示范园经六路。
法定代表人：陈宏，总经理。
委托诉讼代理人：吴桦，安徽蒋平华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：祁蒙蒙，安徽蒋平华律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：安徽省圆通速递有限公司，住所地安徽省肥东县撮镇镇商贸物流开发区。
法定代表人王炎明，董事长。
委托诉讼代理人：杨希杭，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：赖铭钢，男，该公司员工。
上诉人安徽宏天装饰工程有限责任公司（以下简称宏天公司）、安徽省圆通速递有限公司（以下简称圆通公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服安徽省肥东县人民法院（2017）皖0122民初2619号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月7日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
宏天公司上诉请求：1、撤销原审判决第二项内容，依法改判圆通公司赔偿宏天公司损失1162557.05元（租赁物损坏、修复损失696861.05元+修复期间场地占用损失465696元）；2、一审、二审诉讼费由圆通公司承担。事实与理由：1、原审判决认定事实错误。第一，宏天公司与圆通公司已对《合肥房屋、场地租赁合同》中第十五条第一款关于场地复原补偿的约定进行了变更，但一审法院仍按原约定认定了相关场地修复的费用。圆通公司对操作车间西面全部和南面部分窗户及墙体拆除开门时未经宏天公司同意，擅自采取破坏性方式拆除，而在操作车间内修建混泥土平台的方案也未经宏天公司书面认可。圆通公司违约在先，第十五条第一款关于场地复原补偿的约定也没有适用的基础，因而双方负责人就车间西面全部和南面部分窗户及墙体修复、车间内部修建混凝土平台拆除、修复费用重新达成了合意，即该部分费用不包括在第十五条第一款场地复原补偿金10万元之内。第二，一审庭审中已查明圆通公司租金付至2016年12月31日，圆通公司实际退租的期限为2017年1月15日，但原审判决并未认定圆通公司占用宏天公司租赁场地的事实。另外，原审判决认定了厂房南侧道路恢复、厂房内地坪损毁拆除修复、厂房内搭建的办公司拆除、厂房内钢柱、护栏拆除修复、消防器材损毁修复等损失共为208672.1元，却没有认定修复期内，宏天公司租赁场地空置的损失。2、原审判决适用法律错误。根据《合同法》第77条规定，当事人协商一致，可以变更合同。宏天公司与圆通公司已对《合肥房屋、场地租赁合同》中第十五条第一款关于场地复原补偿的约定进行了变更，即车间西面全部和南面部分窗户及墙体修复、车间内部修建混凝土平台拆除、修复费用不包括在原约定的10万元场地复原补偿金中。原审判决未按变更后的合同内容对事实进行认定，系适用法律错误。
圆通公司辩称，1、宏天公司所述双方对合同约定进行变更，这一主张在一审时候并未提出也没有提交相应的证据。根据租赁合同的规定，承租人在第十条装修条款中明确规定了承租人有权将西面全部和南面部分墙体拆除，便于车辆装卸，并且明确约定出租人要将操作车间西面道路两边全部和南边道路两边部分绿化进行硬化，并于车辆进出库房。又规定承租人在进场前在操作车间内修建混凝土平台，以及将南面的现有简易房移除。租赁合同第11条装修条款中规定的上述项目是双方特别明确承租人可以改动装修的部分，这一条的内容不受8.2条的约束和影响。因为双方在该条款中明确了哪些部分可以改动，哪些不可改动。如果对11条中约定的项目仍然需要出租人同意方能进行装修改动，那么租赁合同意义完全丧失，无法实现承租人签订该合同的目的。租赁合同第15.1条明确规定承租方将租赁物按照使用现状交还给甲方不得要求乙方恢复原样。不恢复原样的代价是乙方要支付10万元的场地复原补偿金。根据该条规定，宏天公司的诉请都是撇开合同的约定和法律的明确的规定所提出的主张。合同法第218条，承租人按照约定的方法或者租赁物的性质，使用租赁物致使租赁物收到损耗的不承担损害赔偿责任。根据合同约定和上述法律条文，宏天公司的诉讼主张完全没有法律依据。2、宏天公司在一审的诉请中并没有对解除合同后15天的实际占用费提出过请求，而只是提出四个月的修复期租金的请求。一审判决已经驳回了宏天公司四个月租金的请求，认为这没有法律和事实依据。所以宏天公司上诉第二条不成立。3、原审判决是依据租赁合同的规定对场地复原补偿的约定，作为判决的依据。而宏天公司仍然以双方有另外的约定认为一审判决错误。同样是基于没有被认定认可的事实。
圆通公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回宏天公司的诉讼请求；2、二审的案件受理费由宏天公司承担。事实与理由：1、一审判决认定圆通公司单方终止合同存在违约，没有事实和法律依据。根据双方合同12.6条约定，圆通公司享有在符合约定条件的情况下提前三个月书面通知宏天公司解除合同的权利。根据合肥市邮政管理局出具的《关于安徽省圆通速递有限公司（合肥中心）业务量情况说明》，12.6条款约定的条件已成就，圆通公司的业务量是迅猛发展的。这意味着圆通公司需要准备额外的物理空间来容纳和处理这些增长出来的货物，而宏天公司提供的租赁场地已无法满足圆通公司的实际需求，因此圆通公司有权根据租赁合同的约定条件解除本合同。并且圆通公司自己新建厂房正是为了应对可能迅猛增长的业务量，并且圆通公司新建厂房的计划也是在签订租赁合同时就明确告知宏天公司的。2、一审判决圆通公司赔偿宏天公司损失308672.10元，缺乏事实与法律依据。根据合同15.1条约定，双方租赁期届满以后，承租人将租赁物按原样交还给甲方，甲方不得要求乙方恢复原样。除了乙方装修的不可拆卸部分，免费归甲方所有以外，乙方还需向甲方支付10万元场地复原补偿金。该约定就是双方对合同未约定部分的一个总括的补偿金额，因此不应存在10万元之外对出租方的赔偿。
宏天公司辩称，圆通公司的上诉请求没有事实及法律依据，应依法予以驳回。1、原审认定圆通公司单方终止合同存在违约，事实清楚，适用法律正确。圆通公司与宏天公司在租赁合同第12条第6款中约定解除合同的条件为圆通公司业务发展迅猛，而宏天公司的场地无法满足圆通公司的实际需要。但圆通公司在一审中仅提供相关证据证明业务量增长，并未举证证明租赁场所无法满足其实际需要。而实际上，圆通公司提前终止合同的原因是圆通公司相关业务没有运作起来，导致租赁场所闲置而造成租金损失，并非租赁场所无法满足其实际需要，其新建的厂房面积远小于租赁场所面积。因而，圆通公司在合同解除条件并未成就的情况下，单方提前终止合同，违反合同中关于三年租赁期限的约定。2、圆通公司应据实赔偿宏天公司的租赁场地、设施损毁、修复费用。首先，圆通公司与宏天公司在租赁合同中第6.5款及8.2款均约定了，因承租人使用原因造成租赁场地、设施损坏的，应进行维修或予以赔偿。第11条中明确约定承租人可以装修、改造的部分。因此，综合整个合同内容看，第15.1款约定的10万元场地复原补偿金针对的是承租人装修、改造的部分，而不包括对其他损坏部分的修复、赔偿。其次，圆通公司与宏天公司在租赁合同中约定的10万元场地复原补偿金的基础系圆通公司对租赁场所进行的相关装修、改造应经过宏天公司的书面同意，但圆通公司在改造时未经宏天公司同意，擅自采取破坏性拆除改造方式，因而该10万元复原补偿金约定的适用基础已经不存在，而且圆通公司也与宏天公司重新达成合意，对于这一部分应重新进行赔偿。
宏天公司向一审法院起诉请求：一、解除宏天公司与圆通公司签订的《合肥房屋、场地租赁合同》；二、确认圆通公司应当继续支付宏天公司4个月房屋租赁费931392元，确认圆通公司支付违约金838252.8元；三、确认圆通公司承担房屋、场地等损毁赔偿责任，赔付宏天公司修复工程损失费用2186635.16元，并分摊租赁期间新增变压器投入费用66000元。
一审法院认定事实：2015年5月30日，宏天公司与圆通公司签订一份《合肥房屋、场地租赁合同》，约定宏天公司将位于肥东县撮镇循环经济示范园天工大道1#厂房及附属楼出租给圆通公司用于快递、物流；租赁期限为自2015年7月1日至2018年6月30日止，年租金为2794176元。合同还约定承租方应合理使用其所承租的房屋及其他附属设施，如因使用不当造成房屋及设施损坏的，应当修复或经济赔偿；租赁期满向出租方交付租赁物时，发生人为损坏的，应修复或折价赔偿；出租方同意承租方因业务需要，进场前将操作车间窗户及墙体拆除开门，操作车间西面道路两边全部和南面道路两边部分绿化进行硬化，操作车间内部修建混凝土平台，费用承租方自理；合同期满或其他原因终止合同后，承租方将租赁物按使用现状交还出租方，出租方不得要求承租方恢复原样，除承租方所装修的不可拆卸部分免费归出租方外，承租方还需向出租方支付10万元场地复原补偿；在租赁期内，承租方未经出租方同意，单方终止合同的，应当按合同当年租金30%向出租方支付违约金；承租方若因业务发展迅猛，出租方场地无法满足承租方的实际需求的，承租方可以提前3个月书面通知出租方解除合同等。合同生效后，宏天公司将房屋交付圆通公司使用。圆通公司除按合同约定的进行改建外，还在车间内搭建办公室、将宿舍改成浴室等。为保障圆通公司用电需要，根据圆通公司要求，宏天公司新装400KVA变压器一台、低压柜4台及其他器材，费用100000元。2016年9月1日，圆通公司向宏天公司发出《退租通知函》，以该公司业务发展迅猛，场地无法满足其公司的实际需求为由，决定自2016年12月31日起退租。宏天公司于2016年9月6日向圆通公司复函，要求圆通公司继续履行合同。但圆通公司还是如期撤出，搬迁至圆通公司新建的场地。圆通公司已支付租金至2016年12月。
根据宏天公司的申请，一审法院委托安徽弘泰建设管理有限公司对租赁期间房屋场地、设施等损毁范围及修复费用进行鉴定，损失为696861.05元。该鉴定既包括合同约定的车间窗户及墙体拆除开门修复，车间西面道路两边全部和南面道路两边部分绿化进行硬化恢复，车间内部修建混凝土平台拆除损失，也包括合同没有约定的，厂房南侧道路恢复（39845.66元），厂房内地坪损毁拆除修复【116174.42元（23814.42元+92360元）】，厂房内搭建的办公室拆除（9440.34元），宿舍改成浴室修复还原【9147.33元（1852.79元+7294.54元）】，厂房内钢柱、护栏拆除修复（5000元），围墙修复、电动门换机头（6244.37元），消防器材损毁修复（22819.98元）等损失。合同没有约定的损失为208672.1元。
一审法院认为，宏天公司与圆通公司签订的房屋租赁合同合法有效，双方应按合同的约定履行义务。圆通公司在合同约定的期限履行一半时，单方终止合同，是否存在违约问题?经查，合同约定“承租方若因业务发展迅猛，出租方场地无法满足承租方的实际需求的，承租方可以提前3个月书面通知出租方解除合同”，该约定明确圆通公司解除合同的条件是出租方场地无法满足其实际需求。但圆通公司仅凭合肥市邮政管理局市场管理处出具的证明证实业务量增长多少，是不足以证明出租方场地无法满足其实际需求的。事实上，圆通公司是新建了厂房交付使用后而搬迁的。因此，圆通公司抗辩以租赁的场地无法满足其公司的实际需求，双方约定的解除合同的条件已成就，其公司依约不承担违约责任的意见，该院不予支持。依据合同约定，圆通公司应当按合同当年租金30%向宏天公司支付违约金，即为838252.8元；圆通公司终止合同搬迁后，合同事实上已解除，不需要再行判决解除；宏天公司要求圆通公司给付合同解除后的4个月租金，无法律依据。车间窗户及墙体拆除开门，操作车间西面道路两边全部和南面道路两边部分绿化进行硬化，操作车间内部修建混凝土平台,依合同约定按使用现状交还宏天公司，圆通公司给付宏天公司10万元场地复原补偿。圆通公司在租赁使用过程中,致厂房内地坪、南侧道路损毁的修复，电动门损坏，消防器材损毁的修复，依约该损失应由圆通公司承担。厂房内搭建的办公室拆除，宿舍改成浴室修复，厂房内钢柱、护栏拆除修复等所需费用，并不包括在圆通公司给付宏天公司10万元场地复原补偿内，该损失也应由圆通公司承担。以上损失合计为308672.1元。宏天公司新增变压器，是为了满足合同的条件，宏天公司要求圆通公司承担该费用，该院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、确认安徽省圆通速递有限公司支付宏天公司安徽宏天装饰工程有限责任公司违约金838252.8元；二、确认安徽省圆通速递有限公司赔偿安徽宏天装饰工程有限责任公司损失308672.1元；三、驳回安徽宏天装饰工程有限责任公司的其他诉讼请求。一审案件受理费38978元，由安徽省圆通速递有限公司负担10322元，宏天公司安徽宏天装饰工程有限责任公司负担28656元。
二审中，宏天公司提交谈话录音一份，证明圆通公司对租赁场地进行相关改造时违反合同约定，未经宏天公司同意，擅自采取破坏性拆除方式进行改造的事实，并且圆通公司要求终止协议的真实原因系圆通公司相关业务没有运作起来，导致租赁场所闲置而造成租金损失的事实。圆通公司对该证据的真实性不予认可。本院认为宏天公司二审提交的证据属于逾期提交的证据，且圆通公司对其真实性不予认可，本院对其证据效力不予认定。本院另对一审查明的事实予以确认。
本院认为，宏天公司与圆通公司签订的《合肥房屋、场地租赁合同》合法有效，双方均应按合同的约定履行义务。关于圆通公司在合同履行过程中提前单方终止合同是否构成违约的问题。圆通公司主张其依照合同12.6条约定“承租方若因业务发展迅猛，出租方场地无法满足承租方的实际需求的，承租方可以提前3个月书面通知出租方解除合同”，行使的合同解除权，因此无需承担违约责任。圆通公司不予认可。对此本院认为，该约定明确圆通公司解除合同的实质条件是出租方场地无法满足其实际需求。但本案中圆通公司提供的合肥市邮政管理局市场管理处出具的证明仅能证明其业务量增长的事实，但是未能举证证明出租方场地无法满足其实际需求。因此应当承担举证不能的法律后果。一审依据双方合同约定，判令圆通公司按合同当年租金30%向宏天公司支付违约金838252.8元，并无不当，本院予以维持。
关于圆通公司应当赔偿宏天公司场地损毁修复费用的问题。圆通公司主张其不应当承担场地损毁修复费用，即使应当承担，也应依据合同15.1条约定，圆通公司仅需向宏天公司支付10万元场地复原补偿金。对此，本院认为，根据一审宏天公司提交的公证书及双方陈述，圆通公司确实存在对合同约定的范围之外进行装修改造的行为，且圆通公司未能举证证明前述装修改造行为经过宏天公司同意。一审法院根据宏天公司的申请，对租赁期间房屋场地、设施等损毁范围及修复费用进行鉴定，将合同没有约定的部分修复费用确定为为208672.1元，并无不当。宏天公司上诉主张圆通公司应按照鉴定意见承担全部修复损失696861.05元，依据不足，本院不予支持。
宏天公司另上诉主张圆通公司赔偿修复期间场地占用损失465696元、变压器待摊费用50000元，因事实依据不足，本院不予支持。
综上所述，宏天公司、圆通公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费23160元，由安徽宏天装饰工程有限责任公司负担12838元，由安徽省圆通速递有限公司负担10322元。
本判决为终审判决。
审判长 陆建群
审判员 方玮韡
审判员 余海兰
二〇一八年七月二日
书记员 金琬莹
附本案适用的相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。