黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）哈民一民终字第857号
上诉人（原审被告）周××，男，1976年11月15日出生，汉族，哈尔滨市香坊区黎明办事处××卫生所所长。
委托代理人王晶，黑龙江仲法律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）哈尔滨哈电地产置业股份有限公司，住所地哈尔滨市香坊区和平路2号。
法定代表人桑洪，该公司董事长。
委托代理人姜庆文，黑龙江新时达律师事务所律师。
委托代理人赵琳娜，黑龙江新时达律师事务所律师。
上诉人周××与被上诉人哈尔滨哈电地产置业股份有限公司（以下简称哈电置业公司）物权确认纠纷一案，香坊区法院于2008年6月10日受理后，作出（2008）香民二初字第647号民事判决书，判决驳回哈电置业公司的诉讼请求。哈电置业公司不服，提起上诉。本院于2009年10月17日作出（2009）哈民一终字第1363号民事裁定书，裁定撤销（2008）香民二初字第647号民事判决，发回香坊区法院重审。香坊区法院重审后，于2010年10月12日作出（2010）香民二重字第3号民事判决书，判决周××从其占有、使用的哈尔滨市香坊区三合路乐强小区9号楼0单元105号房屋中迁出。周××对重审判决不服，提起上诉。本院于2011年6月25日作出（2011）哈民一终字第18号民事判决书，判决撤销（2010）香民二重字第3号判决，驳回哈电置业公司的诉讼请求，周××给付哈电置业公司购房款29万元，并从2007年7月23日起按中国人民银行同期贷款利率给付利息。哈电置业公司不服本院终审判决，向黑龙江省检察院提出申诉，黑龙江省检察院于2012年9月27日作出黑检民抗（2012）90号民事抗诉书，向省法院提起抗诉。黑龙江省高级法院于2013年12月23日作出（2013）黑监民再字第1号民事裁定书，裁定撤销本院（2011）哈民一终字第18号民事判决及香坊区法院（2010）香民二重字第3号民事判决，将案件发回香坊区法院重审。香坊区法院重审后，作出（2014）香民二重审字第6号民事判决书（以下简称原审判决），判令周××从其占有、使用的哈尔滨市香坊区三合路乐强小区9号楼0单元105号房屋中迁出。周××不服香坊区法院原审判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月15日受理后，依法组成合议庭，于2015年5月13日公开开庭进行了审理。上诉人周××的委托代理人王晶、被上诉人哈电置业公司的委托代理人姜庆文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：2007年6月22日，哈电置业公司与周××签订了一份《商品房买卖合同书》。合同约定：哈电置业公司将其开发的乐强小区9号楼O单元105号商服出卖给周××，总价款为591，056元，周××应交纳首付款301，056元，余款29万元，周××如贷款必须在30日内与银行办理手续，否则哈电置业公司有权将房屋另行出售，所交购房款原额退回。合同签订前，周××已向哈电置业公司交付首付款301，056元。合同签订当日，周××向该房屋的物业管理部门即哈汽物业管理有限公司（以下简称哈汽物业公司）缴纳进户前押金1万元。翌日，周××进入争议之房占有使用房屋至今。剩余房款29万元周××未能在合同约定的30日内办理贷款，周××于2008年5月份要求向哈电置业公司交纳剩余房款，哈电置业公司以周××违反合同约定的交款期限拒收。2008年6月10日，哈电置业公司诉至法院，请求：1、判令周××停止侵害、排除妨碍，迁出侵占的属于哈电置业公司的房屋；2、判令周××承担本案诉讼费用。
另查明，周××已于2011年8月12日根据哈尔滨市中级人民法院于2011年6月25日作出的（2011）哈民一终字第18号民事判决书的判项，将剩余购房款及利息共计360，470元提存于哈尔滨市动力公证处。哈电置业公司以周××违反合同约定的交款期限为由拒收。
案件审理过程中，经释明哈电置业公司是否变更诉讼请求，哈电置业公司表示坚持其诉请。
原审判决认为：物权法上的有权占有是指有合法依据的占有，即指基于法律规定或者合同约定对物享有占有的权利，反之，则为无权占有。在无权占有中，权利人有权行使返还原物的请求权。本案中，哈电置业公司与周××于2007年6月22日签订房屋买卖合同，合同中第六条、第七条约定周××购房余款29万元必须在30日内与银行办理贷款手续，否则哈电置业公司有权将房屋另行出售，而周××在之后的30日内并未办理银行贷款手续，其丧失了有权占有诉争房屋的合同基础，构成根本违约，争议房屋的所有权没有转移，故周××对房屋为无权占有。合同中第七条虽未标明时间，但能够与合同中的第六条相互印证，并且周××对合同中的约定亦未提出异议。因哈电置业公司、周××签订的合同是双方的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，故该合同合法有效，双方应按合同的约定履行相应的义务，周××未按合同约定履行义务，应承担合同约定的不利后果。关于周××主张因哈电置业公司不能提供贷款所需要的发票导致周××不能贷款构成违约的问题，因周××对哈电置业公司提供的承诺书的真实性没有异议，表明周××对所购买的房屋的情况应当知晓，故周××可通过其他方式进行贷款，哈电置业公司不构成违约。关于周××是否为合法进户的问题，合同中第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。根据哈电置业公司提供的争议房屋所在小区与周××同一时期进户的其他业主的进户通知单，可知业主进户需有哈电置业公司开具的进户通知单，哈电置业公司出具进户通知单与合同约定的哈电置业公司应当书面通知周××办理交付手续相符，并且哈电置业公司提供的争议房屋所在小区物业公司经理的证言也证明业主进户需在物业公司办理相应的手续，故周××合法进户的条件不成立。周××虽已向哈汽物业公司交纳了进户前押金，但哈汽物业公司收取进户前押金的行为并不代表哈电置业公司已同意周××进户，并且物业公司经理的证言也表示如合法进户物业公司收取的为物业管理费而不是进户前押金。哈汽物业公司只是对该物业进行管理，并不是该房屋的所有权人，其无权允许周××进户。同时合同约定了双方交接房屋的事宜，哈电置业公司提供的证据明显优于周××提供的证据，周××未能提供充分的证据证明其进户符合合同约定及周××不是强行进户，并且哈电置业公司一直表示不同意周××进户，故周××占有诉争房屋的行为没有合法的依据，哈电置业公司诉请返还诉争房屋符合法律规定，应予以支持。周××的辩称理由，依据不足，不予采信。据此判决：周××于判决生效后三十日内从其占有、使用的哈尔滨市香坊区乐强小区9号楼O单元105号房屋中迁出。案件受理费100元（哈电置业公司已预交），由周××承担，并于判决生效后立即给付哈电置业公司。
周××不服原审判决，向本院提起上诉称：双方签订的合同中对买受人逾期付款的违约责任没有任何约定。原审认定合同第七条虽未标明时间，但能够与第六条相互印证，属认定事实错误。合同第六条是付款方式，第七条是违约责任，第七条对违约责任没有约定，付款方式不能印证违约责任。原审认定周××违约从案涉房屋中迁出是错误的，周××一直积极履行合同，从未违约。上诉请求：依法改判，驳回哈电置业公司的诉讼请求。
哈电置业公司未提交书面答辩状，庭审中辩称：一、本案是物权纠纷案件，是基于周××侵害哈电置业公司的物权而引发的迁让纠纷，不是双方当事人就房屋买卖合同而引发的债权纠纷。因此，周××引用双方买卖合同的第六条、第七条主张其享有物权，认为自己不应该从房屋迁出是错误的。二、周××并没有取得涉案房屋的物权，周××没有依照合同付清购房款，也不是按照合同第十一条在哈电置业公司的通知下办理手续进户，而是非法强占房屋。因此，哈电置业公司坚持要求依法判决周××迁出，维护哈电置业公司的合法权益，请求维持一审判决。
二审审理期间，双方当事人均未举示新的证据。
二审经审理查明，双方签订的《商品房买卖合同书》中合同说明部分第5条约定：对合同文体【】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应协商确定，【】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。合同第七条约定：买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分
之的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之的违约金。2、自本合同生效之日起，买受人必须在日内付清房款，如买受人贷款，必须在日内与银行履行签约手续，否则出卖人有权将房屋另行出售，所交购房款原额退回。
另查明，周××于2007年向中国建设银行提出个人住房借款申请，经银行审查，载明工程款抹账的购房三联单不符合在银行办理贷款的条件，其贷款申请未获通过。相关协助贷款单位的工作人员多次陪同周××到哈电置业公司要求更换购房发票，哈电置业公司不同意更换。
又查明，2008年4月29日，哈电置业公司经理杜国君向周××手机发短信，内容为：“我是杜国君，衷心的希望你能够按照郑总的意见在五一前将剩余房款349，106元交齐，谢谢对我工作的支持。”
除上述事实外，二审查明的其他事实与原审判决认定事实相同。
本院认为：双方签订的《商品房买卖合同书》是双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方应按照协议约定全面履行各自合同义务。
关于周××未能贷款谁存在过错的问题。双方签订的《商品房买卖合同书》是制式合同，该合同第六条付款方式中选择了买受人贷款的方式，而周××购买的是顶账房，周××申请贷款后被告知该顶账房不能申请贷款，哈电置业公司得知该房屋不能办理贷款的情况后，应根据此特殊情况与周××更换购房合同，改变付款方式。故周××未能通过办理贷款方式缴纳剩余购房款，哈电置业公司有一定的过错。
关于周××进户是否经过哈电置业公司允许的问题。合同对进户时间没有约定，依照《合同法》第六十一条的规定，对于进户问题应按交易习惯确定。按照一般交易习惯，物业公司在没有得到开发公司授权的情况下，既不能收取进户押金，也不能向任何人发放已建成房屋的钥匙。而本案中，周××向房屋的物业管理部门哈汽物业公司交纳了1万元进户前押金后，进入争议门市房进行装修并营业，且哈电置业公司经理于2008年4月29日向周××所发短信中，并未对周××进户提出异议，而是要求周××按照哈电置业公司涨价后的价格缴纳剩余购房款。另外，周××从进户至今一直在占有、使用争议房屋，并按期交纳物业等相关费用。因此，能够认定哈电置业公司同意物业公司向周××收取押金，继而允许周××进户的事实。哈电置业公司主张周××系违法强行进户，但其没有举示周××强行进入的充分证据，包括发现进户后与周××进行交涉、出面制止周××装修、请求有关部门出面处理等证据，故对哈电置业公司的该项事实主张，本院不予认定。
关于案涉合同应否解除、周××应否迁出诉争房屋的问题。首先，双方签订的合同对逾期付款的违约责任没有约定。在该合同第七条关于买受人逾期付款的违约责任部分，约定了多种违约责任方式，虽有约定逾期付款出卖方可以解除合同的格式条款，但双方并没有根据合同说明部分约定打√号选择，故应视为双方没有选择该格式条款，能够认定双方对逾期付款的违约责任没有约定。其次，该合同不符合法定解除情形。虽然周××未按合同第六条约定在30日内通过办理银行贷款的方式支付剩余房款，但双方发生纠纷后，周××一直表示同意继续履行合同并主动交纳剩余款项，而哈电置业公司拒收并要求增加房款。购房人周××交纳半数以上的购房款，已履行了合同的主要义务，逾期履行支付房屋尾款不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条所规定的法定解除合同的情形。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，物权人只能向没有法律依据而侵占其物的非法占有人请求返还原物，而周××系诉争房屋的合法占有人。该合同已经实际履行，周××尚未交齐购房款的行为与哈电置业公司之间已经转变成一种债权债务关系，现哈电置业公司以此要求周××迁出，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
关于剩余购房款应否在本案中一并处理的问题。虽然哈电置业公司在其诉讼请求中未主张支付其剩余购房款，但鉴于周××同意向哈电置业公司缴纳全部剩余购房款29万元，因哈电置业公司拒收，其已于2008年8月12日主动将此款及利息向公证机关提存。如本次审理对剩余购房款不予处理，就此笔购房款还需产生一次诉讼才能解决，为避免增加当事人诉累，故本院将剩余购房款问题在本案中一并处理，判令周××给付购房款29万元及自合同约定的还款期限届满之日起至提存之日止的利息，按人民银行同期贷款利率计算，提存期间产生的利息归哈电置业公司所有。
综上，周××上诉主张，有事实及法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销哈尔滨市香坊区人民法院（2014）香民二重审字第6号民事判决；
二、驳回被上诉人哈尔滨哈电地产置业股份有限公司的诉讼请求；
三、上诉人周××于本判决生效后立即给付被上诉人哈尔滨哈电地产置业股份有限公司购房款29万元及其利息（自2007年7月23日起至2011年8月12日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。
一、二审案件受理费合计200元，由被上诉人哈尔滨哈电地产置业股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王笑宇
审 判 员 张 弘
代理审判员 于 敏
二〇一五年七月二十三日
书 记 员 杨 蕊