河北省邢台市桥西区人民法院民 事 判 决 书（2014）西民初字第1311号原告（反诉被告）刘小红，无业。委托代理人李再明。被告（反诉原告）河北万峰房地产开发有限公司，住所地：邢台市桥西区中华西路三超商务楼六楼。法定代表人张峰，该公司经理。委托代理人赵亮、赵建廷，该公司法律顾问。原告（反诉被告）刘小红诉被告（反诉原告）河北万峰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘小红的委托代理人李再明到庭参加诉讼，被告（反诉原告）河北万峰房地产开发有限公司的委托代理人赵建廷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）刘小红诉称，2012年2月14日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》。约定被告将邢台市桥西区金域首府7号楼1单元502号房屋以379267元出售给原告，合同第八条约定被告应在2012年7月31日前将综合验收合格的商品房交付给原告，时至今日仍未交房，未履行合同义务。合同签订后，原告依约支付了全部房价款，但被告未能按照合同约定办理房屋交付手续。诉讼请求：1、请求判令被告立即为原告办理房屋综合验收合格表，房屋所有权证；2、判令被告支付逾期交房违约金29945.56元。被告（反诉原告）河北万峰房地产开发有限公司辩称，1、合同中约定的综合验收条款由于行政法规的变更导致无效，也没有综合验收程序，在合同约定条款无效情况下应采用法定交付条件，金域首府7号楼2014年9月20日验收合格，被告在2014年9月24日向原告发送交房通知书，原告在2014年9月25日收到交房通知书，2014年9月30日办理交房手续，因此被告迟延交房期限为2012年8月1日至2014年9月24日；2、合同约定的违约金过高应当依据合同法114条、合同法解释二27、29条、最高法商品房买卖司法解释16、17条予以调整；3、万峰大酒店综合开发项目，市政府承诺减免该项目市级范围内的一切行政性收费，但由于政策变更，邢台市相关部门并未落实相关政策，属于不可抗力，被告在办理产权登记证书方面并无违约行为，办证期间应当予以顺延，根据合同15条规定被告不应承担违约责任。被告（反诉原告）河北万峰房地产开发有限公司诉称，反诉被告系邢台市金域首府小区7号楼1单元502号业主，该房屋建筑面积101.49平方米，反诉原告在2014年9月通知反诉被告办理交房手续并交纳暖气集资和燃气集资共计8874.5元，但反诉被告拒绝缴纳，根据反诉原、被告签订《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第四条“为确保房屋配套设施能及时交付使用，乙方应在住宅封顶后，按甲方指定的时间地点向甲方交纳暖气集资（50元／平方米）、燃气集资（3800元／户）”的约定，反诉被告应向反诉原告支付暖气集资5074.5元，燃气集资3800元，共计8874.5元。诉讼请求：判令反诉被告支付暖气集资5074.5元、暖气集资3800元，合计8874.5元。原告（反诉被告）刘小红辩称，在交房的时候没让交双气费，所以顺利办理了交房手续；由于邢台市物价局监督检查分局的2011年15号文件中关于金域首府商品房销售明码标价的批复中，记载了金域首府二期工程在销售房屋过程中已经涵盖了燃气费和供暖费，合同附件中的补充规定是不成立的，理由就是国家已经有规定的时候不应与上级政策违背，购房人不应再缴纳燃气费和暖气费。经审理查明，2012年2月14日，原、被告签订《商品房预售合同》，原告刘小红购买被告出售的位于邢台市桥西区钢铁路、永康街、北二环、爱民路围合地块中金域首府7号楼1单元502号房屋（建筑面积101.49平方米）及第7号楼地122号地下室，被告河北万峰房地产开发有限公司先后收取了原告刘小红购买房产的首付款199267元及贷款180000元，共计379267元。其中该合同第八条约定：出卖人应当在2012年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2（该商品房经综合验收合格）种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；该合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。该合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金；3、由于办证主管部门或买受人原因未能及时取得产权证，出卖人不承担任何责任。2012年2月14日，原、被告又签订《合同补充协议》，补充协议第四条约定：四、为确保房屋配套设施能及时交付使用，乙方应在住宅封顶后，按甲方指定的时间地点向甲方交纳暖气集资（50元／平方米）、燃气集资（3800元／户）。第八条约定：《商品房买卖合同》及本补充协议约定的由甲方履行的通知方式为电话通知或登报通知，即通过买受人预留的电话方式及报纸通知乙方。因乙方预留联系号码错误、拒接、打不通、接通后未按合同约定行使权利、履行义务的，视为甲方已通知乙方。2014年9月24日，被告通过顺丰快递向原告刘小红邮寄交房通知书，原告刘小红2014年9月25日签收交房通知书。原告所购的房屋至开庭之日被告尚未为原告办理房地产权属证书。庭审中，被告向本院提交的邢台市建设局监制的关于万峰大酒店综合开发项目7#楼的建设工程竣工验收报告中建设单位（河北万峰房地产开发有限公司）勘察单位（地矿邢台地质工程勘察院）设计单位（邢台市建筑设计研究院）施工图审查机构（邯郸市国宁工程设计咨询有限公司）监理单位（河北鑫德顺工程监理有限公司）施工单位（江苏省建工集团有限公司）均加盖有单位印章和负责人或法定代表人的签章，注明的日期均为2014年9月20日。原告对此验收报告签字日期真实性有异议。另被告认为与原告刘小红签订《商品房买卖合同》中约定违约金过高，在审理中向法庭出示了邢台市桥西区人民法院委托邢台卓勤立源房地产估价有限公司，对案外人孟文静从被告处购买位于邢台市桥西区金域首府13号楼3单元702号商品房在2012、2013年度平均年租金市场价值进行评估，2014年7月6日该公司作出的卓勤司鉴（2014）字第07003号房地产司法鉴定估价报告书，评估结果为：综合确认估价对象在2012年6月30的平均年租金市场价值为人民币7870元、在2013年6月30的平均年租金市场价值为人民币10887元。原告刘小红认为该报告书鉴定的是13号楼，并不是原告所购的7号楼房屋。本院认为，原、被告所签订的商品房买卖合同有效，双方应按合同约定履行。原告刘小红按约定支付了房款，万峰房地产应按约定在合同期限内交付房屋，未如期交付应承担违约责任。被告称，双方签订的商品房买卖合同中关于违约金的约定过高，应予调整，本院根据原告所购房屋确定的年租金价值，同时结合本案的庭审情况，认为合同约定的违约金数额明显高于实际损失，将违约金调整为按已交房款的日万分之0.8计算为宜。关于原、被告争议的违约天数问题，原、被告均对2014年9月25日原告收到邮寄的交房通知书事实没有异议，本院予以认定，即2014年9月25日被告已履行了合同约定的告知交房义务，原告所购房屋违约期限应为2012年8月1日至2014年9月25日，违约天数共计786日，违约金的计算为379267元×0.00008×786天=23848.3元。综上，被告河北万峰房地产开发有限公司支付原告刘小红逾期交付房屋的违约金23848.3元。原告主张的为其办理所购房屋的综合验收合格表及房屋所有权证，应通过行政部门审批后由行政部门进行办理，不属于人民法院审理范围。反诉原告主张反诉被告应依约定应交纳暖气集资50元×101.49平方米=5074.5元、燃气集资3800元，反诉被告刘小红提交邢台市物价局《关于金域首府商品房销售明码标价的批复》，反诉被告认为该批复中已确认房屋销售价格中包含了反诉原告主张的“双气”费用，但原告提交的证据中未显示房屋销售价格，无法确定与实际销售价格是否一致，且反诉原告的售房价格是否按照行政程序执行，应通过行政程序审查，故反诉原、被告应按照《合同补充协议》约定的民事责任履行义务，反诉原告主张反诉被告交纳暖气集资5074.5元、燃气集资3800元的诉讼请求，本院予以支持。本案经调解无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）河北万峰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）刘小红迟延交房违约金23848.3元。二、原告（反诉被告）刘小红于本本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）河北万峰房地产开发有限公司暖气集资5074.5元、燃气集资3800元，合计8874.5元。三、驳回原告（反诉被告）刘小红的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，由被告河北万峰房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费50元，由原告刘小红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。审判长周婧人民陪审员马永安人民陪审员卢振华二〇一五年四月十三日书记员张为涛