河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀01民再1号
再审上诉人（原审原告）：李振书，男，1954年11月18日出生，汉族，住石家庄市元氏县。
委托代理人：王雪梅，女，汉族，1952年2月4日出生，汉族，住石家庄市元氏县，系再审上诉人李振书之妻。
再审上诉人（原审被告）：元氏县南佐镇东南街第七队。
代表人张国其，男，1959年7月30日出生，汉族，住石家庄市元氏县，该队队长。
委托代理人：郭建军，石家庄市元氏鸿宇法律服务所法律工作者。
再审被上诉人（原审被告）：元氏县南佐镇南佐东南街村民委员会。
法定代表人：贾成林，该村委会主任。
再审被上诉人（原审第三人）：胡夕巧，女，1963年10月19日出生，汉族，住石家庄市元氏县。
委托代理人：张朋，河北子辰律师事务所律师。
委托代理人：蒋丽翠，河北子辰律师事务所律师。
再审上诉人李振书、元氏县南佐镇东南街第七队（以下简称第七队）与再审被上诉人元氏县南佐镇南佐东南街村民委员会（以下简称村委会）为房屋买卖合同纠纷一案，河北省元氏县人民法院于2013年2月25日作出（2012）元民一初字第01159号民事判决，已经发生法律效力。案外人胡夕巧向该院申请再审，该院后于2015年1月8日作出（2014）元民监字第00002号民事裁定，对本案进行再审。再审期间追加胡夕巧为第三人，于2015年10月20日作出（2015）元民再字第00001号民事判决。李振书、第七队不服，上诉至本院。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。再审上诉人李振书及其委托代理人王雪梅，再审上诉人第七队的代表人张国其及其委托代理人郭建军，再审被上诉人村委会的法定代表人贾成林，再审被上诉人胡夕巧及其委托代理人张朋、蒋丽翠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告李振书诉称，原审原告系第七队成员。2006年2月份，原审原告与原审被告第七队自愿协商达成协议，将本队位于商品街西排南边第一座房屋土地使用权转让给原审原告，并经村委会同意加盖公章。2012年8月6日，原审原告与第七队达成协议，又将上述土地上的房屋转让给原审原告。原审原告按协议履行相应义务并支付了款项。在合同具备履行条件时，原审被告至今未按协议履行交付义务。为此诉请贵院，要求依法确认原审原、被告的土地、房屋转让协议合法有效；依法责令原审被告将土地、房屋移交给原审原告；由原审被告承担本案诉讼费用。
原审被告村委会的原审辩称意见与再审辩称意见不同。
原审辩称，第七队与李振书签订的南佐商品街土地使用权移交协议有改动、印章不一致，有瑕疵，不认可；我村村民胡夕巧房产证10××14号所占用土地与本案所争议的土地是同一块，因此，村委会认可合法房产证下的土地，不认可原审原告所主张的该土地归其使用，故请法院驳回原审原告的起诉。
再审辩称，经查南佐商品街的房屋及土地所有权属于东南街第七生产小队所有，经第七小队代表们开会商议后签订了李振书的土地使用权移交协议，并上报给了村委会；村委会的公章是上一届村委会交接时移交给下一届村委会的，后来又统一改变了模式，所以涉嫌伪造村委会的公章是不存在的。请求法院依法判决。
原审被告第七队辩称，土地和房屋都是第七队的，房屋、土地买卖协议有效，通过了代表开会同意，出卖争议房屋及土地的款项已给老百姓分了；第七队不应成为原审被告，应驳回原审原告的起诉。
第三人胡夕巧述称，原审原告李振书提交的《南佐商品街土地使用权移交协议》中南佐镇东南街村委会的印章不真实，与南佐镇东南街村委会在其他正规文件中所盖印章印模不同；原审原告与原审二被告签订的《南佐商品街土地使用权移交协议》无效，没有进行民主议定，违反了我国物权法第146条的规定；原审原告与南佐东南街第七队签订的《南佐商品街房屋转让协议》无效，侵犯了第三人的合法权益，第三人对该房屋享有所有权，有房产证及（2013）元民一初字第005**号民事判决书、（2014）石民六终字第00525号民事判决书证实；总之，第三人享有对诉争房产的所有权及其附着土地的使用权，请求驳回原审原告的诉请。
河北省元氏县人民法院原审认定，农民集体所有的土地……已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理……。本案中，原审原、被告对1992年8月1日南佐镇政府与被告村委会签订的租地协议书和2004年3月31日南佐镇政府与被告村委会签订的南佐山货批发市场南部土地使用权、部分房屋及债权债务移交协议的内容均无异议，予以确认。根据法律规定和上述两份协议，结合被告第七队与原告签订的南佐商品街土地使用权移交协议，该争议土地“……自2012年到期后，土地使用权归李振书长期使用……”，因该行为是附期限的民事法律行为，因此，被告第七队与原告2006年2月24日签订的南佐商品街土地使用权移交协议合法有效，对原告要求确认该协议合法有效的诉讼请求，予以支持。
2004年3月31日南佐镇政府与被告村委会协商签订的南佐山货批发市场南部土地使用权、部分房屋及债权债务移交协议中约定：“一、……其中西边（13）的房屋仍按原占地合同执行，到期终止……二、乙方须在协议签订之日付给甲方壹拾陆万元整……”。被告第七队出示2004年4月2日元氏县南佐镇财务集中支付中心出具山货市场房屋转让费壹拾陆万元整的收据，虽然与上述协议的费用金额一致，但签订协议时，争议房屋“西边（13）”还没有移交给被告第七队，即被告第七队尚不享有西边（13）争议房屋的产权，并且，被告第七队也没有证据证实租地协议到期后获得争议房屋的产权，而且，其承认当时处分该争议土地和房屋时，胡夕巧已经占用了，不知道胡夕巧是否办有房产证，而实际上胡夕巧已于2011年办理了房产证的情况下，仍然与原告签订房屋转让协议并收取房屋转让费，因此，被告第七队与原告2012年8月6日签订的南佐商品街房屋转让协议无效，对原告要求确认该协议合法有效的诉讼请求，不予支持。
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记……经依法登记，发生效力……。原、被告争议的土地、房屋已于2011年3月28日经元氏县房屋产权产籍监理所进行了登记，房屋所有权人为胡夕巧（元氏房产证南佐镇字第××号。附记：名称变更，原证10006537号），因此，原告要求被告将争议土地、房屋移交给原告的诉讼请求，不予支持。基此，一审判决为：一、原告李振书与被告元氏县南佐镇东南街第七队于2006年2月24日签订的南佐商品街土地使用权移交协议合法有效。二、驳回原告李振书要求确认与被告元氏县南佐镇东南街第七队于2012年8月6日签订的南佐商品街房屋转让协议合法有效的诉讼请求。三、驳回原告李振书要求责令被告元氏县南佐镇东南街村委会、元氏县南佐镇东南街第七队将土地、房屋移交的诉讼请求。案件受理费500元，由被告元氏县南佐镇东南街第七队负担。
河北省元氏县人民法院再审查明，根据县委、县政府会议精神，在南佐建山货批发市场，租地事宜由南佐镇政府负责。为此，甲方南佐镇政府与乙方南佐东南街村委会于1992年8月1日签订租地协议书，协议约定：（一）镇政府租用东南街第六、七两队土地……（二）……每年的租金全部归六队与七队……（三）租期20年，自1992年8月1日至2012年8月1日止……（六）合同有效期内，甲乙双方不得以任何理由单方面撕毁合同。落款处有甲方、乙方的印章，代理人签名、捺印，六队、七队群众代表的签字、捺印。之后，经县政府安排，由县工商局委托南佐工商所负责建造南佐山货批发市场房屋事宜。
1993年3月11日，南佐镇北佐村张林虎以22000元价款从元氏县南佐工商所购买商品房一座。由于当时南佐商品市场尚未形成规模，在商品房处无法搞经营，张林虎就按原价将商品房转手卖给李君楼、胡夕巧夫妇，2009年李君楼以自有自建房屋的名义将该房屋办理了房产证，2011年3月28日房产证更名为胡夕巧。该房产证所载房屋及所附着土地为本案争议房屋及附着土地。
2002年4月11日，元氏县人民政府县长办公会议决定：工商局将市场整体移交给南佐镇政府，同时，将市场属于工商局产权的房屋及债权债务一并移交。
2004年3月31日，甲方南佐镇政府与乙方南佐东南街村委会协商，签订南佐山货批发市场南部土地使用权、部分房屋及债权债务移交协议，协议约定：一、甲方将南佐山货批发市场南部东西两边26座东边从北数第【（1）、2、……（13）】户，西边从北数第【1、2、……（13）】26户的管理使用权整体移交给乙方。其中西边（13）的房屋仍按原占地合同执行，到期终止。二、乙方须在协议签订之日付给甲方壹拾陆万元整。三、自签订协议之日起甲方不再承担乙方第七队的市场租地费用，一九九二年签订的租地协议自行废止。落款处有甲方、乙方的印章，第七队代表的签名、捺印。
以上协议中的“西边（13）的房屋”就是本案争议的房屋，该房屋以前由第三人胡夕巧管理使用或出租，现因与原审原告李振书发生争议，房屋闲置，第三人胡夕巧拿着房屋钥匙。该房屋附着的土地属第七队，李振书系第七队成员。
2006年，南佐东南街第七队（盖有原审被告村委会印章）与李振书签订南佐商品街土地使用权移交协议。证明争议房屋附着的土地在2012年到期后，土地使用权归李振书长期使用。
2006年2月24日，南佐东南街第七队收到原审原告交纳的商品街房基地款。证明李振书将土地使用费交给第七队。
2012年8月6日，南佐东南街第七队与李振书签订南佐商品街房屋转让协议。证明李振书享有争议房屋的所有权。
2012年8月6日，南佐东南街七队代表收到李振书交纳的房屋转让费。
以上事实有租地协议、张林虎购买商品房票据、胡夕巧房产证、及档案材料、张林虎笔录、元氏县人民政府办公会纪要、移交协议、转让协议、庭审笔录、李振书交费收据等在卷证实。
本案争议的重点问题是：南佐东南街七队与李振书签订的土地移交和房屋转让协议是否合法有效。
原审原告认为，2006年南佐东南街第七队（盖有原审被告村委会印章）与李振书签订南佐商品街土地使用权移交协议一份。证明争议土地自2012年到期后，土地使用权归李振书长期使用；南佐东南街第七队2006年2月24日收到原审原告交纳的商品街房基地款证明一份。证明李振书将土地使用费交给第七队。南佐东南街第七队与李振书2012年8月6日签订的南佐商品街房屋转让协议一份。证明李振书享有房屋所有权。南佐东南街七队代表2012年8月6日收到原审原告交纳的房屋转让费收据一份。证明李振书将房价款交给第七队。李振书享有争议地的使用权、享有争议房屋的所有权。争议房屋已移交给第七小队，第七小队与原审原告签订的移交协议和转让协议合法有效。第三人的房屋产权证存在造假，不应认定。
原审被告村委会对协议和证明在本院原审时不认可，称，1、村委会没有见过该协议。2、协议中的“甲”有改动。3、协议上没有日期。4、2004年3月31日移交协议中村委会的印章与村委会2012年12月20日出具的证明中村委会印章一致，均与原审原告出示的移交协议中村委会的印章形式不一样，有明显瑕疵。并辩称，该收条（收款证明）与原审原告出示的协议没有关联性，收条中是房基地款，协议中是土地使用权，收条未加盖村委会印章，其收款行为是个人行为，与村委会无关。5、房屋所有权的变动，依据法律规定应到有权机关办理变更登记。
原审被告村委会重审中表示对原审原告提供的协议认可。
原审被告第七队称，协议是真实的，但协议中的“甲”字改动过，并提交七队代表的证明，证明协议改动过。对收条无异议。原审被告第七队为了证明对争议土地、房屋享有处分权，除提供1992年8月1日南佐镇政府与原审被告村委会签订的租地协议书、2004年3月31日南佐镇政府与原审被告村委会签订的南佐山货批发市场南部土地使用权、部分房屋及债权债务移交协议外，还出示以下证据：
1、第七队给本队全体成员分钱（土地款）的明细表一份。
2、2004年4月2日元氏县南佐镇财务集中支付中心出具的山货市场房屋转让费壹拾陆万元整收据一份。
3、第七队商品房顶价表。
4、提供证人安某、李某证言均证明在租地合同未到期之前，曾找胡夕巧，问是否购买争议房屋，其表示不买。
第三人胡夕巧为反驳原审原告的主张提供以下证据：
1、第三人胡夕巧对争议房屋的房产证、证号元氏房权证南佐镇字第××号；张林虎从南佐工商所购房票据2、南佐东南街村委会、南佐镇政府房屋权属及土地使用证明1份，能够认定争议房屋归第三人所有，所属地块归第三人使用。3、（2013）元民一初字第00563号民事判决书1份；4、（2014）石民六终字第00525号民事判决书1份。均驳回李振书要求胡夕巧迁出争议房屋，交还争议土地的诉讼请求。总之，根据物权法的规定，房屋的确权和转让应到房管部门登记，没有登记，不能对抗善意第三人。七小队无权买卖宅基地。
河北省元氏县人民法院再审认为，本案是县政府在南佐建成山货批发市场后，因不动产物权的某个转让移交环节存在确权不明、衔接不够产生的遗留问题。原审被告村委会作为村民基层组织，应对本案的事实整体考虑，处理问题的观点应慎重、稳定，随意迎合一方，均不利于矛盾的妥善解决。本案表面上《南佐山货批发市场南部土地使用权、部分房屋及债权债务移交协议》规定“西边（13）的房屋仍按原占地合同执行，到期终止”。实际上，西边（13）的房屋的产权始终没有解决，土地租赁期限20年可以到期终止，但张林虎卖给胡夕巧的有价房产没有期限，不能等同于租赁土地一样无偿终止移交。2006年2月24日，在原租地协议尚未到期的情况下，原审被告第七队与原审原告签订的《南佐商品街土地使用权移交协议》将附着争议房屋的土地附条件移交给原审原告使用。致使不可分的争议房屋与其所附着的土地割成二户，此举违背了客观实际，违反了物权法关于房地一体、地随房走的原则。因此，《南佐商品街土地使用权移交协议》应为无效协议。
我国物权法明确规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案争议房屋早在1993年由张林虎从工商局购买，后卖给李君楼，并于2009年办理了房产证，2011年更名为胡夕巧，依据物权法的规定，第三人胡夕巧享有争议房产的产权。2012年8月6日，原审被告第七队与原审原告签订《南佐商品街房屋转让协议》，将争议房屋重复卖给原审原告的行为，侵犯了第三人的合法权益，应为无效协议。原审原告提出第三人所持的房产证存在严重瑕疵，可通过行政途径解决，而非民事法律关系调整的范围。根据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十六条、第十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条的规定，本案经该院审判委员会研究决定，一审再审判决为：一、维持本院（2012）元民一初字第01159号民事判决第（三）项；二、撤销本院（2012）元民一初字第01159号民事判决第（一）、（二）项；三、原审原告李振书与原审被告元氏县南佐镇东南街村民委员会、南佐东南街七队签订的《南佐商品街土地使用权移交协议》无效；四、原审原告李振书与原审被告南佐东南街七队签订的《南佐商品街房屋转让协议》无效。案件受理费500元，由原审原告李振书负担。
再审上诉人李振书上诉称，一审认定事实不清。土地与房屋我已交费，是我的，南佐镇政府给王雪梅的答复意见书的调查结果，证明商品街房屋是南佐镇政府统一建设的，并非李君楼自建房，土地使用权不归李君楼所有，房产登记档案证明李君楼没有取得土地使用权，李君楼的房产证是非法取得，应当撤证后再审，为此请求中止诉讼，撤证后再审。
再审上诉人第七队上诉称，一审判决适用法律错误。元氏法院再审判决适用了地随房走的规定，却忽视了房随地走，我国物权法和房地产法规定的本意是房地一体，房地不可分割，不能单纯理解。另一片面之处是机械地强调了物权以登记为准。本案的房产证的真假及效力认定尚在行政诉讼中，如果欲以此房产证为依据须中止诉讼等行政判决。再一个就是认定房产证作为权属依据却忽视了土地使用期限。再审判决注重村民个人利益，却忽视了集体利益。所争议的土地位于繁华的商业区，租期到期时经评估市场地价为26万元，到目前已增值涨为50万元，鉴于这种情况，第七队成员经大会表决一致认为如胡夕巧保留房屋产权，需向村交纳26万元地价款。这种要求是合理的，否则会使集体财产遭受损害。为此请求发回重审或者改判。
再审被上诉人村委会辩称，山货市场已经整体移交给第七队了，不清楚什么时间移交的，请求依法判决。
再审被上诉人胡夕巧辩称，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼”之规定，一审法院在查明事实的基础上做出判决是符合法律规定的。上诉人李振书请求中止诉讼，撤证后再审的上诉请求没有法律依据，请求依法驳回其上诉请求。本案争议房屋在1993年已由张林虎购买，后出卖给李君楼，李君楼支付了合理对价，并于2009年办理了房产证，2011年更名为答辩人，答辩人依法享有争议土地使用权及房屋的所有权。上诉人第七队无权处分该争议土地的使用权及房屋的所有权，其与李振书在明知争议土地上的房屋属于答辩人所有的情况下仍分别签订《南佐商品街土地使用权移交协议》以及《南佐商品街房屋转让协议》，属于恶意串通，侵犯了答辩人的合法权益，且当时原租赁合同并未到期，也剥夺了答辩人的优先购买权，是无效的。一审再审判决客观公正，并未损害他人利益。请求依法驳回上诉人第七队的上诉请求，维持原判。
本院二审查明的事实与一审再审查明的事实一致。
本院二审认为，元氏县南佐山货批发市场，系在1992年由南佐镇人民政府与东南街村委会签订租期间20年的租地协议，并由元氏县工商局及下属南佐工商所具体筹建。市场建成后工商所将其中的西13门市房屋卖给张林虎，张林虎后转让给胡夕巧夫妇，并办理了房屋所有权证书。元氏县工商局根据2002年4月县长办公会议经要将市场整体移交给南佐镇政府，并将属于该局产权的房屋及债权债务一并移交。南佐镇政府后于2004年3月将市场山货批发市场南部土地使用权、部分房屋移交给东南街村委会，所签订的移交协议也注明了西13门市房屋仍按原占地合同执行。关于租地协议到期后该宗地块的续租或到期收回及房屋处置等事宜，东南街村委会与胡夕巧并未协商一致。在此情况下，东南街第七队另与李振书签订《南佐商品街土地使用权移交协议》和《南佐商品街房屋转让协议》，违反了物权法关于房地一体的原则，也侵害了胡夕巧的合法权益，应为无效协议。本案争议焦点是第七队与李振书签订的移交及转让协议是否有效，胡夕巧应否交纳地价款租非本案审理范围，第七队的上诉请求，理据不足，不予支持。李振书要求中止诉讼，撤证后再审的上诉请求，理据不足，亦不予支持。综上，一审再审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。基此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条第一款之规定，判决如下：
驳回上诉，维持河北省元氏县人民法院（2015）元民再字第00001号民事判决。
二审再审案件受理费1000元，由再审上诉人李振书负担500元，由再审上诉人元氏县南佐镇东南街第七队负担500元。
本判决为终审判决。
审判长 安军民
审判员 高玉坡
审判员 许毅鹏
二〇一六年二月十六日
书记员 关继娜