上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）松民三（民）初字第2988号
原告孙琼。
委托代理人袁跃。
委托代理人ＸＸ杰，北京盈科（上海）律师事务所律师。
被告付超。
委托代理人任兆华，上海市锦天城律师事务所律师。
原告孙琼诉被告付超房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年11月14日立案受理，依法适用简易程序，于2014年1月2日、2月11日两次公开开庭进行了审理。原告孙琼及其委托代理人ＸＸ杰、被告委托代理人任兆华均两次到庭参加庭审，原告委托代理人袁跃到庭参加了第二次庭�。本案现已审理终结。
原告孙琼诉称：2012年9月28日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告同意将本市松江区九亭镇涞亭北路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给被告。合同签订后，双方积极按约履行各项权利及义务。后被告特别恳求原告先把房子借给其存放物品，经双方协议一致，原告同意被告在涉案房屋内存放家具及生活用品。之后，被告违反约定搬入该房屋内居住，原告知晓后与被告多次沟通，被告同意按市场价支付租金至该房屋办理完产权过户之当日。根据合同约定，原、被告应于2012年11月15日之前向房地产交易中心办理转让过户手续，实际上原、被告双方于2012年11月3日就已向房地产交易中心缴纳各类交易税费，双方随即到房屋交易窗口询问并办理相关过户手续时，被告之被告属于本市限购人群，不能购买此房屋，后被告恳请原告宽限几日待其解决�购的问题，至今被告仍然属于限购人群。原告是改善性售房，原告在与被告签订合同之前，已经与第三方签订了购房合同，计划用被告支付的房款向第三方支付购房款等，故原告多次诚心诚意与被告沟通，恳求被告尽快办理过户手续，并尽快支付剩余购房款。但被告消极应对此事，并要求解除合同，由其安排其他人重新与原告签订合同，否则不同意支付剩余款。此时，原告也从被告处获悉被告与其签订合同之时就属于本市限购人群，被告原先计划通过所谓“个人身份信息包装”的方式规避限购政策，后遇到麻烦，故也无法履行与原告签订的购房合同。原告坚信被告的做法是违规的，故未答应被告的要求，原告为履行其与第三方的购房合同只能从社会上借高息款。此后原告多次与被告沟通，望能就合同的履行达成一致意见，但未果。故原告起诉要求判令：1、原、被�解除《上海市房地产买卖合同》；2、被告向原告支付违约金31.8万元；3、被告于判决之日向原告返还房屋及赔偿占有原告房屋期间的租金损失（从2012年11月11日起按3，500元／月支付租金至实际返还之日）。
被告付超辩称：签订买卖合同之前，原告知道被告是限购对象，但原告提出可帮助被告包装过户，是原告急于达成交易，提出包装过户的承诺，被告才同意签订买卖合同。后来原告经过几个月的操作，说办不了过户，政策紧，后来一直协调解决方案，后来被告在符合上海市购房条件的时候，在中介的提议下，被告只要加上被告配偶的名字就可完成购房交易，但原告要加5万元才同意，才一直拖到今天。现原告的各项诉请无法律依据。原告在此过程中负有很大责任。对原告的诉请不予认可，请求依法驳回。
经审理查明：原告为本市松江区九亭镇涞亭北路XXX弄XXX号XXX室房屋登记的产权人。该房屋建筑面积为109.24平方米。2012年9月28日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《上海市房地产买卖合同》，约定由被告向原告购买位于本市松江区九亭镇涞亭北路XXX弄XXX号XXX室房屋（即系争房屋），房屋建筑面积109.24平方米；转让价为159万元；原告应于2012年11月5日前腾出房屋并通知被告进行验收交接；双方应于2012年11月15日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九条约定：乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按下列第（三）款补充条款内容处理。……。
补充条款（一）约定：“1、甲乙双方均认知：目前该房屋内存在抵押；在乙方支付甲方购房首付款后三日内，甲方向贷款银行申请还清手续，待银行还款完毕，即将银行返还的注销材料送至松江房地产交易中心办理注销手续。……2.2甲乙在此确认本合同第二条所列房价款不包含就转让上述房地产按国家法律法规等规定甲乙应支付的交易税费，本交易所产生的交易费用（含中介费和交易中心税费）由乙方承担。……5、补充本合同第九条第三款：每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款万分之五的违约金；逾期超过十五日，则甲方有权单方面解除本合同，并且乙方应向甲方支付本合同约定总房款的20％的违约金；甲方在扣除乙方应支付的总房款的20％后，应将剩余房款全额返还乙方。……”
补充条款（二）约定：“在签订本合同时，甲、乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲、乙双方同意按下列约定处理：1、双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续；2、因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的�房情况等属于乙方责任，造成甲方经济损失的，乙方应赔偿相应的损失。”
合同附件三约定：“1、2012年9月14日之前，支付甲方购房首付款954，000元整。2、乙方通过银行贷款方式支付甲方部分购房款计636，000元整，由乙方贷款银行直接支付于甲方指定银行帐户。
原、被告双方还于2012年9月13日签订了补充协议书，约定除去1，590，000元房款，被告另支付原告房屋补偿款40，000元及该房屋交易应缴纳的相关税费。具体支付方式如下：1、被告于2012年9月14日之前支付994，000元整（含已付定金50，000元整和装修补偿款40，000元整）。还约定被告按照合同价格应缴纳的税费总计104，145元整，该金额收据由原告另行开予被告，如若实际缴纳金额有超出，则超出部分由被告按实际缴纳金额补足。被告通过银行贷款方式支付原告部分购房款636，000元整，由被告贷款银行直接支付原告指定银行帐户。
庭审中，原、被告已确认被告已付原告1，114，000元，分别是：于2012年9月9日支付50，000元，于2012年9月14日已付954，000元，于2012年9月28日支付100，000元，于2013年1月4日支付3，000元，于2013年3月28日支付7，000元。原告已于2012年11月11日将系争房屋交付被告使用至今。
另查明，原告已向税务部门缴纳了部分税款，但因被告方户籍非本市户籍，且不能提供符合办理过户条件的个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明，双方未能办理产权过户手续。
2013年5月17日，原告向被告发出《履约通知书》，其中明确要求被告在2013年5月23日之前一次性付清剩余房款636，000元，并于2013年5月24日前办理过户手续。
2013年6月7日，原告向被告发出律师函，函告被告：1、本律师函发出之日起7个工作日内付超应履行消除影响产权交易的因素或者提供相应担保的义务，以便消除�琼注销银行贷款抵押的担忧；2、付超消除影响产权交易的因素或者提供相应担保之后，孙琼将注销抵押，付超应在7个工作日内办理贷款申请相应手续，并确定办理产权交易的具体时间，最长不能超过1个月，同时应按照市场价格向孙琼支付占有标的房屋期间的租金等费用。3、付超若没有或不能履行上述1－2条款任意一条的，孙琼将委托律师向法院提起诉讼。之后，双方未能协商一致，故原告诉讼至法院。
再查明，被告于2013年3月13日登记结婚。至本案最后一次庭审时，被告明确其本人社会保险未能连续缴纳满一年，现在不符合上海的购房政策。但是因被告已经结婚，合同上加上被告妻子的名字就可以继续履行。原告则表示合同上另加购买人属于合同主体的变更，原告不同意变更合同的主体。
上述事实，由上海市房地产买卖合同、补充协议书、履约通知书、律师函�税收通用缴款书、当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
关于原告要求解除《上海市房地产买卖合同》以及被告返还系争房屋的请求，本院认为，至本案最后一次庭审时，被告已明确其社会保险未能连续缴纳满一年，现在不符合上海的购房政策。系争房屋目前无法过户至被告名下，而且原、被告双方约定的过户时间也已经远远超过，故本案合同目的无法实现。至于被告提出要求增加其配偶作为合同主体继而继续履行合同，因涉及合同的变更且原告不同意，故本案合同无法继续履行。故原告有权要求解除合同。
关于原告要求被告支付违约金的请求，本院认为，被告已经按约履行了付款义务，而本案合同的解除是基于被告不具购房资格原因导致无法办理过户�续。根据双方签订的《上海市房地产买卖合同》中《补充条款》（二）的约定，因被告不具购房资格原因导致无法办理过户手续的，被告应当赔偿原告相应的损失。而且该补充条款为合同的特别条款，应当优先适用。故原告依据合同其他条款主张违约金，本院不予支持。
关于原告要求被告支付租金的请求，本院认为，根据上述《补充条款》（二）的约定，原告有权要求被告支付租金作为赔偿。因原告已于2012年11月11日将房屋交于被告使用，故本院确定被告应赔偿原告自2012年11月12日起至实际返还系争房屋之日止的租金。关于租金的具体标准，本院根据系争房屋面积、地理位置等实际情况，酌情确定租金标准按每月2，500元计算。
至于被告于2013年1月4日支付的3，000元以及2013年3月28日支付的7，000元，双方对于该两笔钱款的性质说法不一，但因合同已经解除，故本院确定该两笔款项连同房款一并由原告返还被告。至于被告向原告预交的10万元税款，原告已使用部分缴纳税款，但因合同的解除原告可自行办理退税手续，故上述10万元亦应由原告返还被告。如原告因退税造成损失的，可待损失实际产生后另行向被告主张。故本院确定原告应当返还被告的购房款、预交税款等共计1，114，000元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百一十条的规定，判决如下：
一、解除原告孙琼与被告付超签订的《上海市房地产买卖合同》；
二、被告付超于本判决生效之日起十日内向原告孙琼返还上海市松江区九亭镇涞亭北路XXX弄XXX号XXX室房屋；
三、原告孙琼于本判决生效之日起十日内返还被告付超房款、预交税款等共计1，114，000元；
四、被告付超于本判决生效之日起十日内支付原告孙琼租金损失（计算方式：按每月2，500元标准，计算自2012年11月12日起至被告付超实际返还上述房屋之日止）；
五、驳回原告孙琼的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6，070元，减半收取3，035元，由原告孙琼负担1，000元（已付），被告付超负担2，035元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 金 贤
二〇一四年二月十四日
书记员 梁峙涛
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或�解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。