北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第14317号
原告（反诉被告）冯晓东，男，1984年4月14日出生。
委托代理人药东虎，北京市凯泰律师事务所律师。
被告（反诉原告）孙佳，男，1980年6月11日出生。
第三人中国民生银行股份有限公司北京崇文门支行，营业场所北京市东城区崇文门外大街9号正仁大厦首层。
负责人周喆人，行长。
委托代理人杨颖，北京市中尊律师事务所律师。
原告（反诉被告）冯晓东（以下简称原告）与被告（反诉原告）孙佳（以下简称被告）、第三人中国民生银行股份有限公司北京崇文门支行（以下简称第三人）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人药东虎，被告的委托代理人孙宇光、第三人的委托代理人杨颖均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2013年9月15日，原被告通过案外人北京××房地产经纪有限公司（以下简称××公司）的居间服务签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定原告以340万元的成交价格购买被告所有的北京市朝阳区将府家园北里××号房屋（以下简称1102号房屋）。合同签订后，我依约向被告支付了180万元购房款，并向中介公司支付了居间费。但被告未能按照合同约定清偿1102号房屋的贷款，且至今未能将房屋过户至我名下，已经构成违约。故我为维护合法权益诉至法院，请求判令：1、被告向第三人偿还1102号房屋的剩余贷款并办理房屋抵押解除手续，若被告拒不偿还贷款并办理抵押解除手续的，则由我代为向第三人偿还房屋剩余贷款，并由第三人协助我办理房屋抵押解除手续，偿还贷款所需款项应从我的剩余未付房款中予以扣除；2、被告及第三人协助我办理1102号房屋的所有权转移登记手续，将房屋过户至我名下；3、被告向我交付房屋并办理物业交割手续；4、被告向我支付违约金20万元。
被告答辩并反诉称：1102号房屋系我贷款购买，房屋产权证下发后本应与第三人办理抵押登记，但因××公司未经我同意将房屋进行了网签，导致第三人无法完成抵押登记。而且在与原告签订房屋买卖合同后，我与案外其他人因1102号房屋产生了新的债权债务关系，为此我及时通知了××公司，但××公司没有将此情况告知原告，才导致了本案纠纷的产生，因此××公司应对相关损失承担赔偿责任。现我认为双方签订的房屋买卖合同因发生了情势变更已无法继续履行，故我不同意将房屋交付原告并办理物业交割和过户手续。对于原告的已付款我同意退还，其主张的违约金，因当前是房价下跌的过程，因此无论是否继续履行合同，原告都无实际损失发生，故其主张的违约金数额过高。对于原告所称的向第三人偿还房屋贷款的问题，是我和第三人之间的权利义务，应由我与第三人另行解决，不同意原告在本案中代为向第三人清偿贷款本息。综上，我现提出反诉，要求解除与原告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。
原告针对反诉辩称：不同意被告的反诉请求。一、被告未能就其陈述的双方签订房屋买卖合同后其就1102号房屋又发生了新的债权债务举证，故我对此不予认可，即便该债权债务真实存在，也并非情势变更，不影响本案房屋买卖合同的继续履行。二、1102号房屋未能办理抵押登记系被告原因，原被告已经在房屋买卖合同和补充协议中约定被告应当提前清偿房屋贷款，因此若被告依约履行合同义务，也不涉及侵害第三人利益的情况，更无须再办理抵押登记。三、双方签订房屋买卖合同时，被告主动向××公司提供了身份证、户口本等材料以配合网签的进行，若非被告同意，××公司无法完成网签。四、1102号房屋现在的市场价格和双方确定的成交价格相比还是上涨了20万元左右，因此被告系由于房价上涨，才违背诚信要求解除合同。
第三人述称：2011年10月11日，被告与我行签订《个人购房借款合同》，被告向我行借款160万元用以购买1102号房屋。此后，我行按时放款，被告也在按期偿还。截止2014年4月18日，被告尚欠我行贷款本金156万余元，并在此基础上还会有相应利息产生。对于原告的本诉请求，我行没有异议，但应以原告代被告清偿了房屋剩余全部贷款本息为前提。此后我行同意配合原告办理贷款结清手续、抵押解除手续以及产权过户手续。对于被告的反诉，由法院依法判决，但因被告没有按约履行与我行签订的借款合同，导致我行未能就1102号房屋办理抵押登记，故被告在借款合同关系中已经违约。
经审理查明：2013年9月15日，被告（出卖方）与原告（买受方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：被告将1102号房屋出售给原告，房屋成交价208万元、房屋装饰装修及配套设施设备等作价132万元。
同日，原告与被告、链家公司（居间方）签订《补充协议》，约定：被告暂时尚未取得1102号房屋的房屋所有权证书，原告已知晓该事实；双方同意房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为340万元，此价格为被告净得价，不含税；原告于2013年9月16日向被告支付定金3万元；被告承诺在2013年11月30日前取得房屋所有权证，并在取得后五日内通知被告和××公司，并积极配合办理房屋产权转移登记手续；被告应在2013年12月30日前向房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款及办理完毕解除抵押登记手续；原告于2013年10月10日前将房款127万元（不含定金）支付被告，原告于被告取得房屋产权证后30个工作日内将房款202万元支付被告；被告取得房屋所有权证后30个工作日内，原被告应共同办理房屋所有权转移登记手续；原被告应在过户完毕后5个工作日内自行办理物业交割手续，双方一致同意原告从约定的购房款中留存2万元作为物业交割保证金，该保证金应于原被告办理物业交割当日，由原告支付被告；原被告双方同意，本交易涉及的税费全部由原告承担，并直接向主管机关缴纳；原被告逾期履行本协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；原被告逾期履行上述义务超过十五日的，构成根本违约，对方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，违约方以相当于该房屋总价款的20%向对方支付违约金。
此外，上述《补充协议》最后一条中的“其他约定”处，手写有：“1、原被告双方友好协商一致，本房产交易过程中，原告先支付定金3万元；在原告首付款127万元没有支付被告前，如有违约行为，被告赔原告双倍定金，如原告有违约行为定金不予退还；收到首付款后再有违约行为，则按总房价的20%支付违约金，原被告双方对等，谁主观违约赔偿守约方。2、××公司承诺原被告积极配合的情况下，如因××公司的原因不能使交易顺利进行，过户在原告名下，则收取原告的所有居间费全部退还。3、被告承诺在房产证下发后自己去银行还款解押，如果需××公司垫资解押房产，所产生的费用由被告承担。”
2013年9月15日，原告向被告支付了购房定金3万元。2013年10月12日，原告向被告支付了购房款127万元。2013年11月8日，原告向被告支付了购房款50万元，双方于同日签订《首付款交接单》，约定：1、1102号房屋目前处于交易当中，现原告支付被告的购房款首付款共计130万元；2、本次增加首付款共计50万元，用于本房产银行解押；3、截止到2013年11月8日，原告给被告支付首付款共计180万元；4、被告承诺原告于2013年11月30日前将房产解押完毕，配合原告在2013年11月30日前完成缴税过户手续，如不能按时办理，被告承担本交易合同上约定的违约责任。
原告主张违约金，并表示因被告未能按照约定履行过户和交房义务，导致其不得不另行租房居住，从而产生租金损失。为此，原告提供了落款时间为2014年4月2日的《房屋租赁合同》一份，其中载明：出租方王×，承租方原告；房屋位于北京市海淀区××小区5号楼4单元501；租房从2014年4月10日起至双方可商定，若不续租，原告需提前50天告知王×；月租金4500元，交租为每月支付一次，以后应提前5天支付；原告应遵守居住区内的各项规章制度，按时缴纳水电气、光纤、电话、物业管理等费用；原告交保证金4500元给王×，原告退房时交清水电气、光纤和物业管理等费用及屋内设施家具、家电无损坏，下水管道、厕所无堵漏，王×如数退还保证金。被告认为租赁房屋应提交房租身份证明信息、房屋产权证复印件、完税证明以及租金支付凭证，原告只凭租赁合同不能证明租赁关系的真实存在。
被告就本诉与反诉未提交证据。
另查，2011年10月11日，被告（借款人、抵押人）与第三人（贷款人、抵押权人）及案外人北京××房地产开发有限公司（保证人）签订《个人购房借款合同》，其中约定：被告向第三人借款160万元，期限自2011年10月28日至2041年10月26日，借款用途只能用于购买1102号房屋。后第三人将上述160万元进行了放款。2013年10月10日，1102号房屋产权证下发，房屋所有权人为被告。
经查，1102号房屋并未进行抵押登记。对此，原告表示因被告逾期过户，故其提起本案诉讼，并申请了诉前产保全，截止保全时，1102号房屋并无抵押登记。被告表示因房屋买卖合同签订后进行了网签，故第三人未能办理抵押登记。第三人表示被告房屋产权证尚下发后，其向房管部门提交了抵押登记申请手续，当时房屋已经进行了网签，后在抵押登记申请批准前，原告就1102号房屋申请了诉前财产保全，导致房屋被依法查封，因此未能进行抵押登记。
上述事实，有当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、房款交接单、首付款交接单、银行业务回单、《房屋租赁合同》、《个人购房借款合同》及房屋所有权证书等在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
本案中，原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》为当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应据此行使权利、履行义务。根据已经查明的事实，被告与第三人虽就1102号房屋签订了《个人购房借款合同》，但根据法律规定，以建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立，因本案第三人就此笔借款所产生债权未能办理抵押登记，故第三人并未取得1102号房屋抵押权。在1102号房屋并无抵押权的情况下，原被告之间房屋买卖合同的履行并无障碍，原告已按约定支付了相应购房款，被告亦应履行办理产权过户并交付房屋、办理物业交割手续的合同义务。被告以1102号房屋存在其他债权债务关系作为抗辩并提出反诉，但其既未提供任何证据，且此项理由亦不构成情势变更，故被告要求解除双方房屋买卖合同关系的反诉请求，于法无据，本院不予支持。现被告未在双方约定的期限内将房屋过户至原告名下，确已构成违约，就违约金的具体金额，本院将结合原告的所受损失、合同履行情况及当事人过错程度等依法酌情确定。因双方房屋买卖合同继续履行，故原告应将剩余未付房款支付被告。
关于原告主张的由被告向第三人清偿剩余贷款、解除抵押登记以及在被告拒不清偿剩余贷款并解除抵押登记的情况下，由原告代为清偿贷款，并由第三人协助原告办理解除抵押手续并协助过户的诉讼请求：因第三人未能就1102号房屋设立抵押，故并不存在需要解除抵押登记的情况。而且清偿贷款系被告基于《个人购房借款合同》应向第三人履行之义务，原告并非该合同当事人，其要求被告向第三人清偿贷款，并主张在被告未清偿贷款的情况下，由其代为清偿贷款的诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。现第三人既非本案房屋买卖合同的当事人，亦非1102号房屋的抵押权人，原告要求第三人协助办理过户，于法无据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）孙佳于本判决生效之日起十日内协助原告（反诉被告）冯晓东办理北京市朝阳区将府家园北里132号楼10层5单元1102号房屋的所有权转移登记手续，将房屋过户至原告（反诉被告）冯晓东名下，同时原告（反诉被告）冯晓东向被告（反诉原告）孙佳支付剩余房款一百六十万元。
二、被告（反诉原告）孙佳于北京市朝阳区府家园北里132号楼10层5单元1102号房屋过户至原告（反诉被告）冯晓东名下之日起七日内，将该房屋交付原告（反诉被告）冯晓东，并协助原告（反诉被告）冯晓东办理物业交割手续。
三、被告（反诉原告）孙佳于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）冯晓东支付违约金十五万元。
四、驳回原告（反诉被告）冯晓东的其他诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）孙佳的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4300元，由冯晓东负担1000元（已交纳），由孙佳负担3300元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费70元，由孙佳负担（已交纳）。保全费5000元，由孙佳负担（冯晓东已交纳，孙佳于本判决生效之日起七日内支付冯晓东）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 孙茜倩
人民陪审员 李智勇
人民陪审员 丁京莉
二〇一四年十一月四日
书 记 员 董 婉