山东省曲阜市人民法院
行 政 判 决 书
（2014）曲行初字第150号
原告步某某，女，汉族，住泗水县考棚西街。
委托代表人孟某某，山东铭信律师事务所律师，代理权限：一般代理。
被告泗水县人民政府。
法定代表人刘宜星，县长。
委托代理人李某，山东泗达律师事务所律师，代理权限：特别授权。
委托代理人杨某某，泗水县房产管理所工作人员，代理权限：特别授权。
第三人张某某，男，汉族，住泗水县考棚西街。
委托代理人张某，山东泗源法律服务所法律工作者，代理权限：特别授权。
原告步某某不服被告泗水县人民政府及第三人张某某房产行政登记行为，于2014年8月6日向本院提起行政诉讼。本院于2014年8月12日受理后，依法向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2014年10月23日公开开庭审理了本案。原告步某某，委托代理人孟某某，被告委托代理人李某、杨某某，第三人委托代理人张某到庭参加诉讼。本案2014年10月24日中止诉讼，同年11月26日恢复审理，本案现已审理终结。
被告泗水县人民政府于2005年7月21日作出了将原泗私字第001967号房产转移登记至泗水县某开发有限公司名下的房产转移登记行政行为，并颁发了泗公字第000713-1号房权证。
被告向本院提供了作出被诉具体行政行为的证据、依据：1、企业法人营业执照；2、张某某和步某某身份信息；3、张某某和步某某结婚证；4、2005年7月10日转让协议；5、房地产估价报告书；6、房地产买卖契约；7、房地产买卖申请审批书；8、泗私字第001967号房权证；9、泗公字第000713-1号房屋所有权转移登记申请审批书；10、房屋转移外查表；11、泗公字第000713-1号房权证；12、产权人为泗水县某开发有限公司的房产分户图；13、协助执行通知书；14、民事调解书；15、房屋买卖协议；16、王某、刘某某身份信息；17、完税证明；18、产权人为刘某某、王某的房屋与用地调查表及房产分户图；19、山东某开发有限公司企业变更情况。以上证据均为复印件。
原告诉称，1991年，我和第三人在泗水县考棚街申请宅基地一处，办理了土地使用证，并建设房屋。1999年11月，办理了房产证。2002年8月，在泗水县公证处办理了家庭财产分配协议书。协议第4条载明：对房产可共同管理使用，一方不经对方同意不得私自处分房产。2005年7月，第三人在我不知道的情况下私自将该房产转移至其已不存在的泗水某开发公司名下，并办理了房产证。2014年6月，经查询方知以上事实。请求依法判决被告为第三人办理房产转移行为违法无效，并撤销（泗公）字第000713-1号房权证。
原告提交的证据有：1、泗水集建（1991）字第08310702125号集体土地建设用地使用证；2、泗私字第001967号房权证及申请审批材料；3、公证书；4、泗公字第000713-1号房屋所有权转移登记申请审批书；5、泗水县房产档案查询结果证明；6、企业变更情况。以上证据均为复印件。
被告辩称，一、答辩人为第三人张某某办理房产转移登记及所颁发的（泗公）字第000713—1号房产证合法有效。根据原《城市房屋权属登记管理办法》第十七条之规定，“因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件”。该办法第二十七条规定，“登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查。凡权属清楚，产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记，他项权利登记应当在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书，注销登记应当在受理登记后的15日核准注销，并注销房屋权属证书”。2005年7月18日，泗水县房产管理所对张某某的房产转移登记申请材料进行审核，该材料符合登记条件，材料齐全，经权属审核，核准了申请登记，颁发了（泗公）字第000713-1号房产证。二、原告的家庭财产分配协议书，应及时申请办理房产共有权的登记。答辩人并不知其已作家庭财产分配公证，原告步某某至今也未提出任何形式的申请或异议。在办理张某某房产转移登记过程中，原告步某某在相关房屋转移材料上均签字按手印予以确认，并提供其身份证复印件，由此证明，原告应对房产转移登记至泗水县某开发有限公司名下之事知情且同意。三、该房产转移于2005年7月11日交纳契税。2005年7月18日申请登记，2007年6月30日，企业名称由泗水县某开发有限公司变更为山东某开发有限公司。2013年4月，答辩人按泗水县人民法院（2012）泗民初字第1794号民事调解书、（2012）泗执字第684号协助执行书办理了转移登记，将所涉房产由山东某开发有限公司转移登记在刘安鹏名下。（泗公）字第000713-1号房产证已依法予以注销，原告起诉确认答辩人登记行为违法已无实际意义。综上所述，答辩人办理房产转移登记，颁发（泗公）字第000713-1号房产证的行为程序合法，资料齐全，依据充分，原告的理由不能成立，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人述称，2005年7月份，我在泗水县房管局办理房产登记过户的事实存在。在办理过户过程中，所提交的一切手续均按照房管局的要求自行提供。材料中原告的签字和手印都不是原告本人所为，都是我安排其他人签的，原告当时不知情，且不在泗水。办理房产转移登记一事系我个人行为，依法请求法院给予公正处理。
第三人未提交证据。
经庭审质证，原告对被告提交的1、2、3、8号证据无异议；对4、5、6、7、9号证据有异议，原告表示5份证据均发生于2005年7月，原告当时不在泗水，对其均不知情，且证据中均不是原告本人的签字和按印，原告均不认可；对被告的提交的其他证据，原告表示当时均不知情。被告对原告提交的证据无异议，对于3号证据，被告认为原告应事先办理共有人登记。第三人对原告提供的证据均无异议，对被告提交的13、14、15、16、17、18号证据有异议，其主张15号证据并非第三人本人签字，并表示没有参与此次转移登记，对被告提交的其他证据无异议。本院对各方提交的证据做如下确认：原告的6号证据与本案无关联，本院不予认定，原告其他证据符合证据的法定要求，本院确认合法有效；被告提交的13、14、15、16、17、18号证据系山东某开发有限公司（原泗水县某开发有限公司）与案外人刘某某有关房屋登记的证据材料，与本案无关联，该组证据不予认定，被告的其他证据符合证据的法定要求，本院予以确认合法有效。
经审理查明，原告步某某与第三人张某某于1988年结婚。1991年，二人在泗水县考棚街申请宅基地一处，并办理了泗水集建（1991）字第08310702125号集体土地建设用地使用证，土地使用证登记权利人为张某某。1999年11月，办理了泗私字第001967号房权证，房权证登记权利人为张某某，土地性质为集体土地，房屋用途为住宅。2002年8月，二人办理了家庭财产分配协议公证书。2002年，步某某与张某某成立了泗水县某开发有限公司，二人均为公司股东（发起人），法定代表人为张某某，后公司更名为山东某开发有限公司。2005年7月，泗水县某开发有限公司与第三人张某某达成房屋转让协议，并签订房地产买卖契约。张某某作为公司的法定代表人，向被告申请将泗私字第001967号房屋转移登记至泗水县某开发有限公司名下。转移登记申请材料包括企业法人营业执照、张某某和步某某身份信息、张某某和步某某结婚证、2005年7月10日转让协议、房地产估价报告书、房地产买卖契约、房地产买卖申请审批书、泗私字第001967号房权证、泗水集建（1991）字第08310702125号集体土地使用证、房屋转移外查表。经查，转让协议、房地产买卖契约、房地产买卖申请审批书中“步某某”签字和手印均不是原告本人签字和按印，系第三人伪造。2005年7月21日，经被告审核同意，批准该转移登记，并向泗水县某开发有限公司颁发了泗公字第000713-1号房权证，转让后房屋的土地性质仍为集体住宅用地。2012年，被告依据泗水县人民法院（2012）泗执字第684号《协助执行通知书》，将该涉案房屋转移登记到刘某某名下，泗公字第000713-1号房权证予以注销。原告不服该房屋转移登记行为，提起行政诉讼，于庭审时表示不再请求撤销（泗公）字第000713-1号房权证，仅请求确认被告2005年7月作出的房屋转移登记行为违法无效。
本院认为，一、《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第四十二条规定：“公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算。对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起超过20年、其他具体行政行为从作出之日起超过5年提起诉讼的，人民法院不予受理。”根据行政诉讼证据规则，被告认为原告起诉超过法定期限的，应由被告承担举证责任。本案中，原告主张自2014年6月才知道本案争议房产转移登记至泗水县某开发有限公司名下，被告没有证据推翻原告的主张，故起诉期限应从2014年6月起算。因被诉行政行为发生于2005年7月，且涉及不动产，不超过最长20年起诉期限的规定，故原告起诉未超过法定期限。二、涉案房屋系原告步某某与第三人张某某婚后所建，共同居住，原告与该房屋具有法律上的利害关系，对该房屋权属转移有权主张权利，本案原告具有诉讼主体资格。三、涉案房屋系集体土地上的住宅，《中华人民共和国土地管理法》、1999年国务院办公厅《加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、2004年国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》等法律法规严格限制了宅基地及地上房屋的出让和转让行为：1、集体土地所有权及地上不动产不得出让、转让用于非农业建设；2、宅基地及地上房屋仅与本集体经济组织成员特定身份相联系，严禁向城市居民出售。据此，被告在审查转移登记申请时，第一应审查宅基地房屋的转让是否用于非农业建设，第二应审查受让人泗水县某开发有限公司和法定代表人张某某在2005年申请转移登记时是否属于村集体经济组织成员。由于2005年的登记档案中没有上述问题的证明材料，被告也没有证据证明对上述问题进行了审查，同时宅基地系农村村民建造住宅等生活设施而用，宅基地上房屋转让给公司法人，于法无据，故被告显然未尽审查职责。涉案房屋属于集体土地范围，房屋登记应参照2001年施行的《城市房屋权属登记管理办法》，该办法第十七条规定：“因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。”第二十七条规定：“登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书。”申请人应当对申请登记材料的真实性负责，不得隐瞒真实情况或提供虚假材料。第三人张某某作为泗水县某开发有限公司法定代表人，向被告申请办理房屋转移登记时，提交虚假的申请材料，故意隐瞒原告步某某对该房屋享有权利的事实，在原告不知情的情况下，伪造了原告的签字及手印，应对其行为承担法律责任。被告在审查登记时，虽无义务鉴别申请材料的真伪，但应对显而易见的问题尽职审查。本案申请材料中有张某某与步某某的结婚证，多个材料记载有“步某某”签字和手印，转让协议中“步某某”又作为“证人”，显然不能排除步某某对该房屋主张权利的可能性，房屋权属明显存疑；转让协议中“乙方法人”没有泗水县某开发有限公司的签章，材料明显存有瑕疵。被告在未调查询问步某某本人，未对房屋产权来源及权属核实清楚的情况下，核准转移登记，颁发房权证书，没有尽到合理审慎的审查职责。被告作出的房产转移登记行为违法，泗公字第000713-1号房权证应被撤销。由于该房产又被转移登记至他人，且房权证已由被告注销，不具有可撤销内容，故依据《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第五十七条第二款第（二）项之规定，判决如下：
确认被告于2005年7月21日的作出的房产转移登记行政行为违法。
案件受理费50元由被告承担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。
审 判 长 孟 伟
审 判 员 于 冰
人民陪审员 王旭红
二〇一四年十二月四日
书 记 员 刘金芳