上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终7772号
上诉人（原审被告）：王文樑，XX年XX月XX日生，汉族。委托代理人：卢平建，上海新望闻达律师事务所律师。上诉人（原审被告）：舒继红，XX年XX月XX日生，汉族。委托代理人：卢平建，上海新望闻达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海黎达物业发展有限公司。法定代表人：陈华远，职务总经理。委托代理人：富鑫，男，该公司员工。上诉人王文樑、舒继红因与被上诉人上海黎达物业发展有限公司（以下简称黎达公司）物业服务合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2016）沪0104民初2584号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月14日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年8月17日公开开庭进行了审理。上诉人王文樑、舒继红的共同委托代理人卢平建、被上诉人黎达公司委托代理人富鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人王文樑、舒继红上诉请求：撤销原审判决，改判按照每月每平方米1.2元的标准向黎达公司支付物业管理费，本案的一、二审诉讼费由黎达公司承担。王文樑、舒继红上诉依据的主要事实和理由：黎达公司从一开始就是按照每月每平方米1.58元的标准向上海市XX路XX号XX室房屋（以下简称涉案房屋）所在的小区的住宅楼业主收取物业管理费，但从1999年4月4日至2012年6月底的13年多的时间里，黎达公司向王文樑、舒继红收取的物业管理费的标准都为每月每平方米1.2元，这充分证明本案当事人双方就物业管理费的收费标准有过特别约定，否则不会连续13年多按此标准收费。原审未能认定双方就物业管理费的收费标准达成了一致意见，导致判决不当。被上诉人黎达公司辩称，不同意王文樑、舒继红的上诉请求，具体意见与原审的意见一致。黎达公司于2016年1月14日向原审法院提起诉讼，要求判令王文樑、舒继红：1、支付2012年7月至2015年12月期间的物业管理费（含设备运行费）14,401.50元；2、承担本案诉讼费。一审法院认定事实：黎达公司成立于1994年3月7日，A公司持黎达公司的100%股权；A公司法定代表人童某某曾是黎达公司的法定代表人。2013年12月6日，A公司与案外企业上海XX有限公司签订了《上海市产权交易合同》，载明产权交易标的为案外企业A公司所持有的黎达公司100%股权。《上海市物业管理服务收费备案、审核表》记载了下列等内容：“收费单位：黎达物业发展有限公司”、“楼盘地址：XX路XX号”、“楼盘名称：XX公寓”、“确定收费标准：1、管理费0.47批0.40；2、保洁费0.18批0.12；3、保安费0.49批0.18；4、房屋设备运行费0.58；5、维修费0.30”、“区(县)物价局意见”一栏书写着“同意1至3项按确定收费标准执行，4、5项按实计费，99年12月9日”。1999年4月4日，王文樑向黎达公司交纳了“19/B.C”、之“99年第一季度物业管理费（注：下方注明327.83m2X1.20X3）”、总金额为1,180元；1999年5月12日，王文樑向黎达公司交纳了“住宅19F/B.C”、之“99年第二季度物业管理费”、总金额为1,180元；1999年8月30日，王文樑向黎达公司交纳了“住宅19F/B.C”之“99年第三季度物业管理费”、总金额为1,180元；1999年11月8日，王文樑向黎达公司交纳了“住宅19B.C”之“99年第四季度物业管理费”、总金额为1,180元；2012年2月6日，王文樑向黎达公司交纳了“住1902、03”、之“第一季度物业费540.90元，第一季度运行费639.30元”、合计1,180.20元；2012年7月10日，王文樑向黎达公司交纳了“住1902/1903”、之“第二季度物业费540.90，第二季度运行费639.30”，合计1,180.20元。2012年7月至2015年12月期间，王文樑、舒继红未向黎达公司交纳物业管理费（含设备运行费）。2000年5月26日，王文樑、舒继红与A公司就上海市XX路XX号XX室、1903室房屋的买卖签订了《上海市内销商品房出售合同》，其中第18页的《补充条款》第5条约定“综合物业管理费定为人民币1.2元/M2/月，若有下浮，乙方则享受下浮价格，此定价不受综合物业管理费调整而影响”。发证日期为2000年7月20日的《上海市房地产权证》记载了下列内容：王文樑、舒继红系上海市XX路XX号XX室房屋的产权人，该房屋类型为新工房、用途为住宅、竣工日期为1998年，建筑面积为182.39平方米。2004年8月22日，黎达公司与上海市徐汇区XX大厦业主大会签订了《物业管理服务合同》，主要约定：1、黎达公司为本物业管理区域的业主和物业使用人提供物业管理服务，并按建筑面积按季向业主收取物业管理费，其中住宅楼的收费标准为每月每平方米1.58元(其中包括物业管理费0.93元每月每平方米、设备运行费0.65元每月每平方米)。2、本合同期限为三年，自2004年8月24日起至2007年8月23日止。3、业主或物业使用人应当在每季度中间一个月交纳包括当月在内的3个月的物业管理费……2008年5月16日，黎达公司与上海市徐汇区XX大厦业主大会签订了《物业管理服务合同》，主要约定：1、黎达公司为本物业管理区域的业主和物业使用人提供物业管理服务，并按建筑面积按季向业主收取物业管理费，其中住宅楼的收费标准为每月每平方米1.58元(其中包括物业管理费0.93元每月每平方米、设备运行费0.65元每月每平方米)。2、本合同期限为五年，自2008年5月18日起至2013年5月17日止。3、业主或物业使用人应当在每季度中间一个月交纳包括当月在内的3个月的物业管理费……2012年5月18日，上海市徐汇区XX大厦业主委员会出具了《关于上海市徐汇区XX大厦（住宅楼）业主委员会委员选举结果等事项公告》，主要内容是：“上海市徐汇区XX大厦（住宅楼）业主大会会议于2012年5月9日举行……XX大厦（住宅楼）业主人数为72人……表决票送达72张，占业主人数的100%……符合业主大会会议召开条件……”2012年5月25日，上海市徐汇区XX大厦业主委员会张贴了《公告》，主要内容是：“XX公寓各位业主：XX公寓关于物业费由原1.58元/m2·月调整到1.88元/m2·月的业主大会，以业主书面意见征询形式的工作于2012年5月8日至23日进行。XX公寓共有业主72户……本次征询共发出意见征询单72张，5月23日在房办、居委会见证下征询结果：同意意见超过业主户数的2/3（且面积的2/3），依据物业管理相关法规，本次物业费调整议案获通过。新价格自2012年7月1日起执行”。2012年8月14日，上海市徐汇区XX大厦业主委员会、业主大会又张贴了《公告》，主要内容是：“XX公寓各位业主：XX公寓关于物业费调整的业主意见征询活动，于6月16日至8月7日进行。XX公寓共有业主72户……本次征询共发出意见征询单72张，收回62张,8月7日对意见征询进行了汇总,汇总结果如下:同意60户、反对1户、弃权1户；上述内容同意意见超过业主户数的1/2(且面积的1/2），依据物业管理相关法规，物业费调整获得通过。自2012年7月1日起施行，物业费标准由原1.58元/m2·月调整到1.88元/m2·月……”2013年5月17日，上海市徐汇区XX大厦业主大会与黎达公司就坐落于上海市XX路XX号、XX号的XX大厦的物业管理服务事宜签订了《物业管理服务合同》，主要约定：1、黎达公司为本物业管理区域的业主和物业使用人提供物业管理服务，并按建筑面积按季向业主收取物业管理费，其中住宅楼的收费标准为每月每平方米1.88元(其中包括物业管理费1.23元每月每平方米、设备运行费0.65元每月每平方米)。2、本合同期限为五年，自2013年5月18日起至2018年5月17日止。3、业主或物业使用人应当在每季度中间一个月交纳包括当月在内的3个月的物业管理费；逾期交纳的黎达公司可以按日加收应交纳费用的千分之三的滞纳金……落款日期为2014年11月27日、加盖着上海市徐汇区XX大厦业主委员会公章的《证明》记载了下列内容：“经徐汇区XX大厦（XX路XX号XX号）业主大会通过，住宅区域物业费标准于2012年7月1日起调整，由原1.58元/m2·月调整为1.88元/m2·月……”2015年12月18日，黎达公司委托上海市杰豪律师事务所徐明政律师向王文樑邮寄了《律师函》，主要内容是：“……据了解，黎达物业系贵方所属XX大厦小区物业服务企业，而贵方拥有XX小区XX号XX室、建筑面积182.39平方米的房屋产权。截至2015年12月底，贵方欠费日期是2012年7月～2015年12月，共欠物业管理费14,401.50元（每月每平方米1.88元），在此期间黎达物业公司曾多次向贵方催讨，但贵方至今仍未支付……”2015年12月20日，王文樑以“XX路XX号XX室业主”的身份致函黎达公司，主要内容是：“已收悉你司委托徐律师发出的函件，首先需要澄清是：2012年7月黎达物业要求业主支付在双方协议约定的每月每平方米1.20元的基础上，单方面涨价至每月每平方米1.80元，同时拒绝收取双方约定的1.20元物业管理费，之后逐月要求付给均被黎达物业拒绝，业主从2012年7月至2015年12月无法交付物业管理费是由黎达物业单方面造成，业主一贯认为：一、黎达物业希望推翻双方【补充协议】约定的物业管理费标准，双方可进行平等友好的协商，协商不成可通过第三方裁决，在双方未达一致前，拒绝收取约定的物业管理费的行为是不妥当的。二、我们仍然希望能正常支付双方约定标准的物业管理费，再次催促黎达物业能履行收费的义务与责任”。一审法院认为，本案当事人主要存在如下争议：其一，黎达公司的诉请是否存有部分超过追溯时效的情形；其二，王文樑、舒继红与A公司签订的《上海市内销商品房出售合同》所附《补充条款》第5条的约定是否对黎达公司具有约束力。对此，法院做如下分析认定：首先，黎达公司主张始终在就本案所涉物业管理费的交纳问题与王文樑、舒继红进行沟通、催讨，而王文樑在2015年12月20日致函黎达公司时，曾表示“2012年7月黎达物业要求业主支付在双方协议约定的每月每平方米1.20元的基础上，单方面涨价至每月每平方米1.80元，同时拒绝收取双方约定的1.20元物业管理费，之后逐月要求付给均被黎达物业拒绝，业主从2012年7月至2015年12月无法交付物业管理费是由黎达物业单方面造成”，由此可见王文樑自认在涉案期间曾“逐月”向黎达公司提出按原标准交纳物业管理费而被黎达公司拒绝，这与黎达公司的陈述相印证，因此黎达公司要求王文樑、舒继红支付涉案期间的物业管理费（含设备运行费）之诉请，并无部分超过追溯时效的情形，王文樑、舒继红所提相关之辩称意见，法院不予采纳。其次，黎达公司与A公司系各自独立的企业法人，A公司与王文樑、舒继红签订的《上海市内销商品房出售合同》并未将黎达公司列为合同当事人；无论王文樑、舒继红在2012年6月之前按何标准向黎达公司交纳物业管理费（含设备运行费），都不能因此而认定《上海市内销商品房出售合同》所附《补充条款》第5条的约定，是黎达公司与王文樑、舒继红及A公司三方合意的结果，因此上述合同对黎达公司不具有约束力。最后，黎达公司提供的证据表明XX大厦业主大会、业委会确认黎达公司有权自2012年7月至起按每月每平方米1.88元的标准向居住于XX大厦小区内的所有业主收取物业管理费（含设备运行费），并签订了相关的《物业管理服务合同》，那么王文樑、舒继红作为科投大厦的业主理应受此合同的约束。综上所述，法院认为黎达公司要求王文樑、舒继红支付涉案期间的物业管理费（含设备运行费）之诉请，于法有据，可予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，原审法院判决如下：被告王文樑、被告舒继红于判决生效之日起十日内支付原告上海黎达物业发展有限公司自2012年7月起至2015年12月止的物业管理费（含设备运行费）合计14,401.50元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费160元,减半收取计80元，由被告王文樑、被告舒继红共同负担。本院经审理查明，原审认定的事实无误，本院予以确认。本院认为，根据黎达公司提供的XX大厦业委会2012年5月16日出具的《关于上海市徐汇区XX大厦（住宅楼）业主委员会委员选举结果等事项公告》以及该业委会2012年5月25日张贴的《公告》以及该业委会等于2012年8月14日张贴的《公告》的内容，XX公寓小区的物业管理费的收费标准已由原每月每平方米1.58元调整到每月每平方米1.88元，自2012年7月1日施行。上述调价的过程符合物权法及物业管理条例等相关法律法规的规定，对全体业主具有约束力。王文樑、舒继红作为XX公寓的业主之一，理应受调价决定的约束。另根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，2013年5月17日，上海市徐汇区XX大厦业主大会与黎达公司就坐落于上海市XX路XX号、XX号的XX大厦的物业管理服务事宜签订了《物业管理服务合同》，约定黎达公司作为物业管理者向住宅楼的业主以每月每平方米1.88元的标准收取物业管理费，合同期限为五年。上述业主大会与黎达公司签订的《物业管理服务合同》对于该小区的业主王文樑、舒继红具有约束力。因此，结合前述上海市徐汇区XX大厦业主大会、业委会等通过合法程序将该小区物业管理费的收费标准自2012年7月1日起调价至每月每平方米1.88元的情况，王文樑、舒继红应当自2012年7月1日起，按照每月每平方米1.88元的标准缴纳物业管理费。其2012年7月1日之前按照一定数额缴纳物业管理费的事实并不能推导出其与黎达公司就物业管理费的收费标准有过特别约定，也不能得出其2012年7月1日以后的物业管理费的缴纳标准应当按照此前的缴费数额的结论。因此，原审对黎达公司要求王文樑、舒继红按照每月每平方米1.88元的标准支付欠付物业管理费的诉请予以支持，当属无误，本院依法维持。上诉人王文樑、舒继红的上诉请求，缺乏充分的依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币160元，由上诉人王文樑、舒继红负担。本判决为终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 潘俊秀
审 判 员 翟从海
二〇一六年八月二十四日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……