广东省深圳市福田区人民法院行 政 判 决 书（2013）深福法行初字第1036号原告方文华，住址广东省深圳市龙岗区。被告深圳市规划和国土资源委员会，住所深圳市红荔西路8009规划大厦。法定代表人王幼鹏，该会主任。委托代理人张东煜，广东联建律师事务所律师。委托代理人钟晓虹，深圳市房地产权登记中心职员。第三人深圳市湖北宝丰实业有限公司，住所深圳市罗湖区宝安南路1054号湖北宝丰大厦18楼。法定代表人许庆虹。委托代理人文艳，该司员工。上列原告方文华诉深圳市规划和国土资源委员会变更登记行为一案，本院于2013年10月25日受理后，于2013年11月12日向被告送达了起诉状副本和应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2013年11月27日公开开庭进行了审理。原告方文华，被告委托代理人张东煜及第三人的委托代理人文艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被告于2011年3月11对第三人申请变更事项予以核准，将湖北宝丰花园第1层的房屋用途变更为商业，并向第三人核发了深房地字第××号《房地产证》。被告在法定期限内向本院提供了如下作出被诉具体行政行为的证据、依据（均为复印件）：1、深圳市房地产变更及其它登记申请表；2、房地产变更及其他登记询问申请人记录；3、权利人身份证明（企业法人营业执照、组织机构代码证、法定代表人证明书及身份证复印件）；4、法人授权委托证明书及代理人身份证复印件；5、《深圳经济特区土地合作合同书》补充协议及N0.0015311号配套费凭证；6、原房地产登记业务受理通知书（文号：9C-210079983）；7、深房地字第××号《房地产证》；8、房地产登记业务申请材料接收凭证（文号：9C-211009661）；9、房地产登记业务受理通知书（文号：9C-211009661）；10、深房地字第××号《房地产证》。原告诉称，原告是湖北宝丰花园一名业主，依据《物权法》第七十三条“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”的规定，自2009年4月开始追踪小区公共场所地下层及第1层收益问题，并于2012年11月5日向被告举报第三人办理房产变更登记时提供了虚假料材，将原告所在的湖北宝丰花园第l层公共场所房产权利人非法变更，并将住宅用途非法变更为商业用途，被告于2013年1月6日、4月22日作出两次答复，因主要内容互相对立，从而暴露出其违法行使职权的事实。2013年9月17日原告收到《更新意愿》通知书，要求将湖北宝丰花园纳入城市更新单元进行拆除重建发表意见，并有居民相传将建几十层高商住大楼。由此可以预见，第三人非法取得的第l层房产进行城市更新后会获得巨大经济利益，同时给小区公共利益及原告合法权益造成严重损害。为建设美好家园，依法提起撤销之诉。一、被告对不符合法定条件的第三人房产实施了住改商房产登记。1、住改商批准文件错漏百出。按照《物权法》第七十七条规定，“住改商”行为的合法性首先需要满足遵守法律、法规以及管理规约。2013年1月6日被告以“深房登函[2013]7号”文答复原告称，2011年3月第三人提交了《土地合同补充协议书》(深地合字(92)162号)、补交地价款的票据等材料申请办理改变上述房地产使用用途的变更登记，取得《房地产证》(深房地字第××号)，并称原市规划国土局于1995年同意首层改为商业用房。但《土地合同补充协议书》中土地使用者即权利人是“湖北省对外经济贸易委员会驻深圳办事处”，并非第三人，而且签约日期是1995年7月。根据《深圳经济特区房地产登记条例》(下称“条例”)第四十五条“有下列情形之一的，权利人应自变更事实发生之日起三十日内申请变更登记：(一)房地产使用用途改变的。”规定，办理住改商的申请人应当是权利人“湖北省对外经济贸易委员会驻深圳办事处”，但结果却是对第三人实施的住改商房产登记，且使用的是16年前过了30日时效的批准文件，对后者而言，即为无任何事实根据。法理上称此种情形为行政行为的对象错误。更令人无法解释的是，被告于4月22日又以“深规土一局函[2013]486号”文答复原告称，第三人前身于1995年3月向原市规划国土局递交《关于将部分住房变更为经营场地的报告》，申请将宝丰花园一楼和地下室变更为商业用途，同年7月原市规划国土局对第三人前身作出了首层住改商的批复。这一惊人的新版本，首先证实被告对非行政相对人实施了行政行为，其次证实被告严重违规实施了一事两批行为，再就是被告采用16年前过了30日时效的批准文件。这意味着被告认定对第三人实施住改商房产登记的事实不能确定，至少存在着合理的疑点，由此足以证明被告对第三人实施住改商房产登记为存在瑕疵，符合法院撤销该行为的法定条件。2、没有经有利害关系的业主同意。“住改商”是对住宅法定用途的改变，是对既有秩序的破坏。《物权法》第七十七条规定，“住改商”行为的合法性还需要经有利害关系的业主同意。未经有利害关系的业主同意，其行为不具备合法性。《物权法》第七十七条实际上已经成为“住改商”业主对由此产生的损害后果需承担相应民事责任的法律依据。被告对第三人房产实施住改商房产登记时没有依法告知并经过原告同意，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予以支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持”的规定，被告行为明显违法。二、被告对第三人房产实施住改商房产登记适用法律错误。法律是对社会关系的调整，社会关系的性质和状况是适用法律的条件。适用法律必须以法律所要求的事实条件作为适用法律的根据。被告没有将法律法规作为处理行政事务的根本准则和依据，完全无视《物权法》七十七条关于“住改商”的法律规定，向原告答复采用两个过了时效不符合法律规定行政批文，并在“深房登函[2013]7号”文中还称第三人住改商变更登记资料齐全，权属清楚，符合《条例》等相关规定，显然属于犯了本该适用此法律、法规却适用了彼法律、法规以及本该适用此法律、法规中的甲条款，却适用了乙条款的错误。三、被告对第三人房产实施住改商房产登记程序不当。程序是实现行政管理目标过程中的行政方法和形式。法定程序赋予这些方法和形式以权利义务的法律属性，要求行政机关行使职权时必须遵守，成为判断行政行为是否正确合法的重要标准。被告对第三人房产实施住改商房产登记时缺少经有利害关系业主同意这一必经程序，显属违反法定程序。综上所述，被告对第三人实施住改商变更房产登记过程中，没有尽到严格的审查义务，在事实不确实充分，主要证据不足的情况下，没有正确地适用法律法规，遵守法定行政程序，核准了第三人的住改商变更房产登记，其具体行政行为违法，根据《行政诉讼法》第五十四条第二项规定应当予以撤销。特依据《行政诉讼法》、《物权法》、《深圳经济特区房地产登记条例》等法律法规的规定，提起行政诉讼，请求法院判令：l、撤销被告对第三人的湖北宝丰花园第1层实施住改商房产变更登记。2、判令由被告承担本案诉讼费。原告向本院提交的证据材料有（均为复印件）：1、深房登函（2013）7号；2、深地合字（92）162号；3、深规土一局函（2013）486号；4、更新意愿。被告辩称，一、被告属下单位深圳市房地产权登记中心(以下简称“登记中心”)为本案第三人核发深房地字第××号《房地产证》的行为，在登记类型上属于房地产变更登记，其申请资料齐全，符合法定程序，已尽法律规定的审查职责，该具体行政行为合法有效。2011年2月15日，本案第三人深圳市湖北宝丰实业有限公司(以下简称“第三人”)向登记中心提交《深圳市房地产变更及其它登记申请表》、权利人身份证明(企业法人营业执照、法定代表人身份证明书及法定代表人身份证复印件)、《深圳经济特区土地合作合同书》补充协议及N0：0015311号配套费凭证、原业务受理通知书(文号：9C-210079983)、深房地字第××号《房地产证》、授权委托书及受托人身份复印件等资料，申请将深房地字第××号《房地产证》记载的房屋用途由“住宅”变更登记为“商业”。经审核上述申请符合《物权法》第十二条第一款第(二)项、《深圳经济特区房地产登记条例》第十三条第(四)项以及《房屋登记办法》第十八条第一款规定的变更登记程序，符合《深圳经济特区房地产登记条例》第四十五条第(一)项规定的变更登记情形以及第四十六条规定的申请变更登记应提交的文件，因此，登记中心于2011年3月10日为本案第三人核发深房地字第××号《房地产证》。该登记行为在登记类型上属于变更登记，其申请资料齐全，程序合法，是合法有效的具体行政行为。二、原告的诉讼请求缺乏事实根据和法律依据。上述《深圳经济特区土地合作合同书》补充协议约定：同意首层改为商业用房并同意向原深圳市规划国土局交付建设配套费人民币785864.00元。本案第三人已按该约定交纳了上述费用。《深圳经济特区土地合作合同书》补充协议书是合法有效的用途变更证明文件，该证明文件是登记中心对涉案房屋用途变更登记的重要依据，是涉案房屋用途变更登记的原因行为，在该原因行为合法有效的前提下，原告诉请撤销涉案房屋用途的变更登记行为即撤销登记中心为本案第三人核发深房地字第××号《房地产证》的行为，缺乏事实根据和法律依据。综上所述，登记中心核发深房地字第××号《房地产证》的行为，是合法有效的具体行政行为，原告的诉讼请求缺乏事实根据和法律依据，根据《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第四十四条第(十一)项之规定，请法院依法驳回原告的起诉。第三人答辩意见与被告答辩意见一致。第三人没有向法庭提交证据材料。本院于2013年11月27日组织各方当事人进行了证据交换。庭审时各方当事人对上述证据进行了质证。经庭审质证，本院确认，原告、被告向本院提交的证据取得程序和收集方法合法，可以作为本案定案的依据。本院根据以上有效证据及庭审笔录，可以确认以下事实：湖北宝丰花园位于深圳市福田区新洲三路，其宗地号为B112-0010，于1995年办理了房地产初始登记，权利人为湖北省对外经济贸易委员会驻深圳办事处。湖北宝丰花园第一层于1995年8月办理《房地产证》至湖北省对外经济贸易委员会驻深圳办事处名下。2010年9月17日，被告下属单位市房产登记中心依第三人湖北宝丰实业有限公司的申请，核准变更湖北宝丰花园第一层权利人为深圳市湖北宝丰实业有限公司，并核发了深房地字第××号《房地产证》，该房地产证上记载房屋用途为住宅。2011年3月，第三人提交了《土地合同补充协议》、补交地价款的票据、原业务受理通知书等材料，申请湖北宝丰花园第1层的房屋用途变更为商业。被告对上述申请变更事项予以核准，并向第三人核发了深房地字第××号《房地产证》。2012年11月5日，原告向被告举报第三人在办理房产变更登记时提交虚假材料，并要求撤销湖北宝丰花园第一层变更商业用途的上述房地产证。被告下属市房地产权登记中心于2013年1月6日作出深房登函[2013]7号《深圳市房地产权登记中心关于要求撤销湖北宝丰花园第一层房地产证的复函》，主要内容有:“湖北宝丰花园位于B112-0010宗地内，已于1995年办理房地产初始登记，登记权利人为湖北省对外经济贸易委员会驻深圳办事处。湖北宝丰花园第一层与1995年8月办理《房地产证》至湖北省对外经济贸易委员会驻深圳办事处名下；该房产于2010年9月办理变更登记至深圳市湖北宝丰实业有限公司，核发深房地字第××号《房地产证》，证上记载用途为住宅。根据办证资料中《湖北省外经贸厅关于同意撤销驻广州、深圳、海口和上海办事处的批复》（鄂外经贸办[2002]42号），湖北省外经贸厅（由原湖北省对外经济贸易委员会更名而来）深圳办事处名下的资产按照厅里已批复的意见划转深圳湖北宝丰实业有限公司名下。2011年3月，深圳市湖北宝丰实业有限公司提交了《土地合同补充协议》（深地合资（92）162号）、补交地价款的票据等材料申请办理改变上述房地产使用用途的变更登记，取得《房地产证》（深房地字第××号）。根据上述材料，原市规划国土局于1995年同意首层改为商业用房，土地使用年期同原合同保持一致。土地使用者补缴建设配套费785864元(该地价款已缴清)。该变更资料齐全，权属清楚，符合《深圳经济特区房地产登记条例》等相关规定。该变更登记有异议，请另循法律途径解决”。原告不服，遂向本院提起行政诉讼。另查，原深圳市规划国土局于湖北省对外经济贸易委员会驻深圳办事处于1995年7月签订的《土地合作合同书补充协议》约定:“1、湖北省对外经济贸易委员会用地编号B112-10，土地约2468平方米，建筑层数为7层，土地用途为住宅用地；2、同意首层该委商业用地，土地使用年期同原合同保持一致；3、湖北省对外经济贸易委员会除了按深第和字（92）162号合同向深圳市规划国土局交付土地开发费外，另同意向市规划国土局交付建设配套费785864元，于本补充协议签订之日一起付清；3、本建设项目为自用，不得从事房地产经营；……”。本院认为，本案的争议焦点在于：1、原告是否具有诉讼主体资格；2、被告的变更登记行为是否合法，是否应该撤销。关于原告主体资格是否适格的问题。《物权法》第七十七条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。原告作为宝丰花园的其中一名业主，被告对宝丰花园第一层房屋用途变更登记的行为对业主的权益可能产生实际影响，因此，原告作为具有利害关系的业主，对宝丰花园“住改商”的变更有异议并请求撤销被告的变更登记行为，是本案的适格原告。关于被告的变更登记行为是否合法问题。本案第三人向被告下属单位市房地产权登记中心申请对宝丰花园第一层的房屋用途进行变更登记，一同提交《深圳市房地产变更及其它登记申请表》、权利人身份证明、《土地合作合同书补充协议》、配套费凭证、授权委托书及受托人身份复印件等资料，上述《土地合作合同书补充协议》约定同意首层改为商业用房并同意向原深圳市规划国土局交付建设配套费人民币785864.00元。第三人的上述申请符合《物权法》及《深圳经济特区房地产登记条例》关于申请变更登记的规定，被告下属单位市房地产权登记中心为第三人核发深房地字第××号《房地产证》，该登记行为在登记类型上属于变更登记，其申请资料齐全，符合法定程序，被告已尽法律规定的审查职责，该具体行政行为合法有效。综上，原告诉请撤销涉案房屋用途的变更登记行为，缺乏事实根据和法律依据，其请求本院不予支持，依法应予以驳回。根据依据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第（四）项的规定,判决如下：驳回原告方文华的诉讼请求。本案案件受理费50元，由原告负担（原告已预交）。各方当事人如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并在收到预交上诉费通知次日起7日内向该法院预交上诉案件受理费（金额与本判决确定的一审案件受理费金额相同）。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  黄劭辉人民陪审员  汤云霞人民陪审员  欧献根二〇一三年十二月十日书 记 员  黄宝仪参考法律条文：第五十四条人民法院经过审理，根据不同情况，分别作出以下判决：（一）具体行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，判决维持。（二）具体行政行为有下列情形之一的，判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出具体行政行为：１、主要证据不足的；２、适用法律、法规错误的；３、违反法定程序的；４、超越职权的；５、滥用职权的。（三）被告不履行或者拖延履行法定职责的，判决其在一定期限内履行。（四）行政处罚显失公正的，可以判决变更。