广东省东莞市第一人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）粤1971民特770号
申请人广发银行股份有限公司东莞八达路支行。住所地：东莞市莞城金牛路八达花园**幢*楼*****号铺和**幢*楼*室。
负责人黄金联，行长。
委托代理人叶小玉，系广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。
委托代理人陈嘉鸣，系广东法制盛邦（东莞）律师事务所实习律师。
被申请人谢月鸣，女，汉族，1981年6月22日出生，住广东省东莞市莞城区。
委托代理人邝志毅，男，汉族，1973年1月23日出生，住广东省广州市番禺区，系被申请人丈夫。
申请人广发银行股份有限公司东莞八达路支行（以下简称“广发银行”）于2016年7月19日向本院提出实现担保物权的申请。本院受理后，依法组织听证并予以审查，现已审查终结。
申请人广发银行称，2009年6月2日，被申请人向申请人提出购房按揭贷款申请，并向申请人出具《个人房屋按揭贷款资料一本通》。根据被申请人的申请，2009年6月2日，申请人与被申请人签订《个人购房贷款合同》，约定申请人向被申请人提供购房按揭贷款369000元，借款期限自2009年6月2日至2029年6月2日，按等额本息偿还法归还贷款本息，每月20日为还款日。合同项下贷款利率为浮动利率，即以实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率下浮30%计息，从人民银行调整之次年的1月1日予以调整。被告未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，逾期贷款罚息利率为合同约定的贷款利率水平上加收30%。同时，合同约定，被申请人以其所购的位于东莞市东城区堑头社区堑头育兴路地心街11号锦华·凯欣名苑2栋1305号××房产为案涉借款提供抵押担保，并办理了抵押登记。合同签订后，申请人于2009年7月2日向被申请人发放了369000元贷款，并由被申请人出具了《借款借据》，借款期限自2009年7月2日起至2029年7月2日止。综上，申请人认为，由于被申请人未按合同约定支付本息，申请人依据合同有权立即收回全部贷款本息，抵押担保的债权应该认定已经到期，申请人有权实现担保物权以受偿债权。现申请人与被申请人未能就抵押权实现方式达成协议，为维护申请人的合法权益，特提出以下申请：一、对被申请人名下的抵押房产（位于东莞市东城区××堑头社区堑头育兴路地心街11号锦华·凯欣名苑2栋1305号房屋）进行拍卖、变卖、折价以优先偿还申请人的如下债权：1、借款本金288088.03元及利息5588.73元、罚息106.07元、复利77.28元（利息以本金为基数按照实际放款日适用的中国人民银行公布实施的相应档次的贷款基准利率上浮30%计息，借款首期利率为年4.158%，如遇基准利率调整，贷款利率则从中国人民银行调整之日的次年1月1日起予以调整；逾期贷款罚息利率为合同约定的贷款利率水平上加收30%；对未支付的利息，按前述罚息利率计收复利。上述利息、罚息、复利暂计算至2016年3月20日，并主张至本息清偿完毕之日止）。以上合计：293860.11元；2、本案申请费由被申请人承担。
被申请人到庭陈述，对申请人的起诉没有异议，确认案涉房屋已办理抵押登记。
经审查，广东发展银行股份有限公司东莞县正支行于2009年6月19日变更名称为广东发展银行股份有限公司东莞八达路支行，而广东发展银行股份有限公司东莞八达路支行又于2011年4月1日变更名称为广发银行股份银行公司东莞八达路支行。2009年6月2日，被申请人向申请人提出购房按揭贷款申请，并向申请人出具《个人房屋按揭贷款资料一本通》，向申请人申请个人房屋按揭贷款。与其共同提交的《授权委托声明》中被申请人声明：自愿以被申请人申请的所购房屋作为借款的抵押，赋予申请人第一优先受偿权；同日，申请人与被申请人各自作为甲方（贷款人）和乙方（借款人、抵押人）以及案外人东莞市城市星座实业有限公司作为丙方（保证人）共同签署了《个人购房贷款合同》，合同约定：本合同项下的借款金额为369000元；借款期限为20年或240个月，自2009年6月2日至2029年6月2日；合同项下借款利率按浮动利率执行，即以实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率下浮30%计息，合同有效期内，如遇国家调整基准利率并应适用于本合同项下借款时，甲方无需通知乙方即有权根据调整后的相应档次基准利率，按本条规定的浮动比例调整实际执行的利率并分段计息，并以此确定新的还款额，甲方执行本款规定不视为对本合同的修改或变更。浮动方式为贷款利率从人民银行调整之次年的1月1日予以调整；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，并对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。逾期贷款罚息利率为上述借款利率水平上加收30%；本合同项下的借款具体用于购买以下房产：（1）房屋地址：东莞市东城区堑头社区××堑头育兴路地心街11号锦华·凯欣名苑2栋1305号房屋，（2）购房总价款：人民币肆拾陆万壹仟陆佰贰拾玖元，（3）商品房预售合同号（或房地产证号）：20090410××12FAEF278827；乙方已支付了不低于购房款总价20%的首期款项92629元；乙方不可撤销的授权甲方将借款金额以划入所购房屋卖方在甲方或广东发展银行任何营业机构开立的银行账户（户名：东莞市锦华房地产开发有限公司，账号：10×××08）；乙方按等额本息偿还法偿还贷款本息，约定从贷款发放日起，按月分期偿还贷款本、息。还款期共240期，每月的20日为还款日。如提款日与还款日不对应，首期、末期还款金额按实际天数计算；乙方未按本合同约定归还贷款本息或支付相关费用，即视为违约。如发生违约情形，甲方有权利行使下列一项或几项权利：（1）要求乙、丙方限期纠正；（2）宣布本合同项下借款全部或部分提前到期，要求乙方立即归还借款本息及相关费用；（3）行使担保权利，要求丙方承担担保责任；乙方将本合同项下所购房屋作为抵押财产向甲方提供抵押担保。此外，甲、乙、丙三方还就其他权利作出了相关约定。
上述合同签订后，申请人于2009年7月2日向被申请人发放了369000元贷款，并由被申请人出具了《借款借据》，借款期限自2009年7月2日起至2029年7月1日止。根据他项权证书显示：案涉抵押物（位于东莞市东城区堑头社区××堑头育兴路地心街11号锦华·凯欣名苑2栋1305号的房产）于2014年7月7日办理了抵押登记并取得了房地产他项权证（房地产他项权证号：粤房地他项权证莞字第××0200311483号），被申请人为产权人，申请人为第一顺序抵押权人，
听证中申请人陈述，被申请人未能按约履行还款义务，从2014年5月20日开始欠款，截止至2016年3月20日，尚欠本金288088.03元，利息5588.73元，罚息106.07元，复利77.28元。被申请人确认拖欠借款本息未还。
以上事实，有广发银行个人对账单、个人房屋按揭贷款资料一本通、个人购房贷款合同、借款借据及本院的听证笔录附卷为据。
本院认为，2009年6月2日，申请人与被申请人签订了的《个人购房贷款合同》，约定被申请人向申请人借款369000元，被申请人以其名下位于东莞市东城区堑头社区××堑头育兴路地心街11号锦华·凯欣名苑2栋1305号的房产为案涉债务提供抵押担保，且抵押物已办理了抵押登记，申请人就上述抵押物所享有的抵押权依法设立。在获得贷款后，被申请人多次逾期还款的行为已经构成违约，申请人有权宣布提前收回贷款并依照案涉合同的相关约定申请实现担保物权，故申请人请求法院拍卖、变卖抵押财产以实现担保物权的申请，于法有据，本院予以支持。申请人实现担保物权优先受偿的范围，按照《个人购房贷款合同》的约定，应包括：一、截止至2016年3月20日的借款本金288088.03元，利息5588.73元，罚息106.07元，复利77.28元，并按案涉《个人购房贷款合同》的约定计收后续利息、罚息和复利至实际清偿之日止。申请人在上述债权范围内实现担保物权优先权的主张，符合法律规定，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条、第一百九十七条，以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百七十四条第二款的规定，裁定如下：
一、对被申请人谢月鸣名下位于东莞市东城区堑头社区××堑头育兴路地心街11号锦华·凯欣名苑2栋1305号的抵押房产（房产证号：02××85）拍卖、变卖以偿还申请人广发银行股份有限公司东莞八达路支行截止至2016年3月20日的借款本金288088.03元、利息5588.73元、罚息106.07元、复利77.28元；后续利息、罚息和复利按案涉《个人购房贷款合同》的约定计收至实际清偿之日止；
二、申请人广发银行股份有限公司东莞八达路支行对案涉抵押物变价后所得价款在上述债权范围内享有优先受偿权。
本案案件受理费2853.95元，申请人已预交，由被申请人谢月鸣负担。
本裁定为终审裁定。对本裁定当事人有异议的，应当自自收到本裁定之日起十五日内向本院提出；利害关系人自知道或者应当知道其民事权益受到侵害之日起六个月内向本院提出。
审判员 方敬萍
二〇一六年九月十二日
书记员 张 恒
附相关法律规定：
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人合同以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。合同损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该合同。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成合同的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十四条裁定适用于下列范围：
（一）不予受理；
（二）对管辖权有异议的；
（三）驳回起诉；
（四）保全和先予执行；
（五）准许或者不准许撤诉；
（六）中止或者终结诉讼；
（七）补正判决书中的笔误；
（八）中止或者终结执行；
（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；
（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；
（十一）其他需要裁定解决的事项。
对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。
裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。
第一百九十七条人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第三百七十四条第二款对人民法院作出的确认调解协议、准许实现担保物权的裁定，当事人有异议的，应当自自收到本裁定之日起十五日内向本院提出；利害关系人自知道或者应当知道其民事权益受到侵害之日起六个月内向本院提出。
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