河南省南阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫13民终5433号
上诉人（原审原告）：贺天辉，男，1981年9月1日出生，汉族，住南阳市。
委托诉讼代理人：张晓芬，河南盛春律师事务所。
被上诉人（原审被告）：李云杰，女，1960年4月2日出生，汉族，住方城县。
被上诉人（原审被告）：孙彤，男，1960年12月28日出生，汉族，住方城县。现因合同诈骗罪在监狱服刑。
被上诉人（原审被告）：王春军，女，汉族，1966年1月9日出生，住南阳市。
上诉人贺天辉与被上诉人李云杰、孙彤、王春军案外人执行异议之诉纠纷一案，不服河南省南阳市卧龙区人民法院（以下简称一审法院）（2015）宛龙梅民初字第433号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月19日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人贺天辉及其委托诉讼代理人张晓芬，被上诉人王春军到庭参加诉讼。被上诉人孙彤、李云杰经传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
贺天辉上诉请求：1、撤销卧龙区人民法院（2015）宛龙梅民初字第433号民事判决书，发回重审或者依法改判为：涉案房屋归贺天辉所有，李云杰、孙彤协助办理产权变更登记手续，对涉案标的停止执行。2、上诉费由李云杰、孙彤、王春军承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，错误的判决驳回贺天辉的诉讼请求。1、贺天辉已经实际占有并获得取该房屋。一审庭审中，孙彤答辩称其不认识贺天辉，没有卖过房子，只是借的钱将房屋抵押给贺天辉。这种说法显然虚假。其辩称两者是借贷关系亦无证据，没有借款协议没有借条，贺天辉合理怀疑其与王春军恶意串通使贺天辉的合法权益遭受损失。贺天辉与其之间签订的买卖合同事实存在的。2、贺天辉构成善意取得，其作为受让人取得该房屋的所有权。贺天辉以合理对价购买了该房屋并已实际居住且办理了公证，贺天辉构成善意取得。3、孙彤在收到贺天辉转让款后以种种理由拒不办理房产权变更登记，甚至串通他人在贺天辉不知情的情况下处置该房屋，违背了公序良俗的交易原则。
王春军辩称，原审认定事实清楚，孙彤借我钱，多次写保证说房子给我，后钱还不上把房子抵给我了，孙彤说过不认识贺天辉，原审判决正确，请求维持。
一审法院认定事实：2011年3月14日，孙彤、李云杰（为甲方）与贺天辉（为乙方）签订了房屋买卖合同一份，约定甲方将其位于南阳市卧龙路99号3号楼1单元801号房屋出卖给乙方，商定成交价格为50万元，在2011年3月14日一次性付清房款，付款方式为现金。合同第三条约定，乙方同意甲方暂住3个月，到期后甲方无条件自行搬出该房屋。甲方积极配合乙方在2011年3月14日前后一个星期内办理上述房屋占用范围内的土地使用权、房产所有权的转让过户手续并按国家规定缴纳税费。在合同正式签订后至正式办理转让过户前，期间甲方不得对该房产及相关的土地使用权办理任何形式的挂失、转让。合同下面由双方当事人及保证人苏长江、王聚华签名捺印，并于当天在南阳市宛都公证处办理了公证。贺天辉于当天通过中国建设银行向孙彤转账现金人民币500000元。现在贺天辉居住着该房屋，孙彤的家具现也在该房屋内放着。
2011年12月30日，王春军与孙彤签订协议，约定孙彤借王春军现金50万元，使用时间两个月，还款期限是2012年2月28日，月息3分。并约定以孙彤、李云杰位于南阳市××官邸××＃楼××单元××室房产作抵押，到期不还，房产归王春军所有，但未进行抵押登记。2012年4月6日，孙彤、李云杰（为甲方）与王春军（为乙方）签订买卖协议，约定“甲方借乙方伍拾万元人民币，时间从2012年4月1日至2012年5月31日。若到期归还不上借款，甲方自愿将位于卧龙路卧龙官邸3#801户161.04㎡作为房款卖给乙方，没有其他瓜葛，没有任何条件自愿搬走。”落款处有李云杰、孙彤和王春军签名捺印。2013年1月7日，孙彤向王春军出具承诺一份，承诺所借王春军现金伍拾万元于2013年3月30日归还。否则自行让房屋，自动搬走。其后，经王春军多次催要，孙彤支付了部分利息，本金及其余利息未还。王春军于2013年6月6日诉至卧龙区人民法院，卧龙区人民法院在审理中依据王春军申请于当天作出（2013）宛龙民商二初字第152号民事裁定书，并查封了孙彤、李云杰位于南阳市××官邸××＃楼××单元××室的房产，因该房产处于商品房预售阶段，未办理产权登记，本院同时向商品房预售批准、登记机关南阳市房产管理处发出协助执行通知书、民事裁定书。后经审理于2013年8月12日作出（2013）宛龙民商二初字第152号民事判决书，判决孙彤、李云杰向王春军偿还借款本金50万元并支付利息。判决发生法律效力后，王春军向本院申请强制执行。在本案执行过程中，贺天辉向卧龙区人民法院提出了执行异议，请求法院停止执行。卧龙区人民法院经审查认为，孙彤、李云杰的房屋仍登记在其本人名下，贺天辉与孙彤、李云杰签订买卖合同后没有办理法定的不动产登记前，不得妨碍卧龙区人民法院的执行，并于2014年12月15日作出（2013）宛龙执字第1046号民事裁定书，裁定驳回了贺天辉的执行异议。贺天辉于2014年12月23日向卧龙区人民法院提起执行异议之诉，请求依法确认南阳市卧龙路99号第3幢1单元8层801室房屋归其所有，并判令孙彤、李云杰协助原告办理产权变更登记手续，对涉案标的停止执行。本案审理中，贺天辉称其于2012年8月份入住该房屋的，是孙彤在签订合同后就把钥匙给了贺天辉。孙彤称当时与贺天辉签订的房屋买卖合同实为借款的抵押，其购买房屋时花费62万元，且进行了精装修，不可能50万元卖与贺天辉，也没有向贺天辉交钥匙，其一家人是在法院查封后搬出该房屋的，具体时间记不清了。另查明，1、本案争议房屋系李云杰于2007年12月11日与南阳鑫东海置业有限公司签订商品房买卖合同，合同显示房屋建筑面积161.04平方米，单价为3612.45元，总房款为581749元。2、孙彤与李云杰原系夫妻关系，双方于2012年12月19日在方城县民政局办理了协议离婚登记手续。
一审法院认为，本案争议焦点是贺天辉作为案外人对涉案房屋主张权利是否能够阻却法院的强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”因此，对贺天辉的请求，应当从贺天辉是否系涉案房屋的权利人，该权利是否真实合法，该权利能否排除执行进行审查认定。同时，《最高人民法院关于适用〈民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。该案贺天辉主张本案争议房屋应归其所有，请求法院对涉案标的停止执行，举出了其与孙彤、李云杰于2011年签订的房屋买卖协议及公证书、银行转账凭证和原告居住使用着该房屋的水电、物业费票据。其中房屋买卖协议约定房屋价格为50万元，并约定孙彤、李云杰积极配合贺天辉在2011年3月14日前后一个星期内办理上述房屋占用范围内的土地使用权、房产所有权的转让过户手续。但至到2013年6月卧龙区人民法院依法查封该房屋时，双方仍未办理过户手续。《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。因此，贺天辉与孙彤之间的房屋买卖合同成立后，并没有发生物权转移的效力。且贺天辉称在2012年8月入住该房屋，孙彤不予认可，也不认可与贺天辉存在房屋买卖关系，称双方签订房屋买卖协议实际是借款的抵押，也未将房屋钥匙交给贺天辉过，其全家搬出房屋是在法院查封房屋之后，结合该房屋位于南阳××路卧龙官邸小区，面积160余平方米，孙彤、李云杰在2007年购买时合同价款为58万元，而贺天辉于2011年购买时价格为50万元，明显低于当时的市场价的事实和该房屋内至今还放着孙彤的家具的事实，足以认定贺天辉虽然支付了全部房款，并居住着该房屋，但双方之间不属于以合理的价格转让，不符合善意取得条件，故贺天辉未取得该房屋所有权。因此，贺天辉就本案争议的房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，应依法驳回贺天辉的诉讼请求。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百零六条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第二项之规定，判决如下：驳回贺天辉的诉讼请求。诉讼费8900元由贺天辉负担。
本院二审期间双方当事人均未提供新证据。
本院对一审判决查明的事实予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”同时，《最高人民法院关于适用〈民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中贺天辉所提供证据不足以证明其主张，一审判决对贺天辉的涉案房屋权利人身份的认定，该权利的真实合法性，该权利对执行排除性进行的审查认定符合相关法律规定，本院予以确认。贺天辉的上诉请求未能提供证据证实，本院不予采信。
综上所述，贺天辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8900元，由贺天辉负担。
本判决为终审判决。
审判长 龚跃伟
审判员 孙建章
审判员 姜付强
二〇一七年三月十四日
书记员 张俊博