广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤20民终2650号
上诉人（原审被告）：中山市逸升房地产有限公司，住所地广东省中山市三角镇进源路43号高盛花园1幢05卡。
法定代表人：杨志强，该公司董事长。
委托诉讼代理人：梁雪谦，广东登鼎律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨志豪，男，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：陈晓平，男，1985年9月10日出生，汉族，住广东省遂溪县。
被上诉人（原审原告）：郁开智，女，1985年11月27日出生，汉族，住广东省雷州市。
上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：冯小杰，广东海联泰达律师事务所律师。
上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：杨志辉，广东海联泰达律师事务所实习律师。
上诉人中山市逸升房地产有限公司（以下简称逸升公司）因与被上诉人陈晓平、郁开智商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2016）粤2072民初8766号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
逸升公司上诉请求：撤销一审判决，依法驳回陈晓平、郁开智的诉讼请求。事实和理由：一、双方签订的《中山市商品房买卖合同》是双方自愿签订，合同条款不违反法律的规定，应对双方发生法律效力。2015年1月15日，逸升公司已按照涉案合同第八条第四款的约定，组织五方验收，勘察、设计、施工、监理及建设单位亦已出具工程验收报告，即单体竣工验收报告。逸升公司在涉案房屋具备合同约定的交付条件后，已通知买受人收楼，但买受人未按时收楼。同时，逸升公司曾在2016年9月9日书面通知买受人收楼，买受人逾期收楼的责任应由其自行承担。一审判决将2016年10月20日，涉案商品房所在工程取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》作为认定涉案商品房符合交付条件，与事实不符，亦忽略了买受人故意迟延收楼的事实。根据合同约定，雨天、罢工等事件属于出卖人可顺延交房的情况，同时，该条款并未约定发生“非出卖人所能控制的客观事由造成工程延误或停工的其他事件（如台风、雨天、酷热等自然灾害，或地震、战争、动乱、疾病、罢工、施工异常问题等）”后，出卖人必须在事件发生后30日内告知买受人。涉案合同第八条第一款与第四款属于平行关系的条款，一审判决将第一款约定的条件作为第四款的前置条件，逻辑错误。此外，工人罢工导致工程停工也应成为出卖人顺延交房的事由。虽然出卖人与建筑公司之间的纠纷系属另一法律关系，但双方对此已有明确约定，且约定内容合法。一审判决否定出卖人在此情况下可顺延交房的权利，没有法律依据。二、出卖人已提供了充分证据证明施工期间发生了合同约定的自然灾害。出卖人提供的广东中山建设监理咨询有限公司提供的《情况说明》与《施工监理日志》充分证明发生了雨天和停工的情况，且2012年10月30日至2014年4月30日一年多时间存在雨天系显而易见的，雨天导致工程停工亦符合常理。上述事实众所周知，一审法院不予采信逸升公司提交的证据有违证据规则。三、逸升公司提交的证据显示，逸升公司因工人罢工、大雨天气、施工单位拖欠工资货款等纠纷导致涉案房屋所在工程停工共计271天。四、买受人迟延付款，逸升公司可据实顺延交房。逸升公司提交的《借款凭证》可证实买受人存在迟延付款的行为。涉案合同约定买受人商业贷款的付款时间为2013年7月16日，但买受人实际付款的时间为2014年8月5日，买受人迟延付款386天。同时，买受人迟延付款的原因在于其申请银行按揭贷款的资料不符合银行要求。本案中，买受人实际上系通过广东铭致律师事务所办理按揭贷款手续。故买受人申请贷款的资料是否齐备、是否符合银行的要求，应由广东铭致律师事务所负责。涉案房屋所在小区的大部分业主均能按时办理抵押贷款，据办理贷款的律师反映，本案买受人未能及时办理抵押贷款的原因在于其未能及时递交社保证明等按揭贷款资料，该责任应由买受人自行承担。
陈晓平、郁开智辩称，一、关于竣工验收、房屋交付的问题。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十八条的规定，住宅小区工程竣工验收应办理综合验收。故买受人与逸升公司签订的涉案合同关于以单体验收作为交房标准违反法律强制性规定。本案应以2016年10月20日，涉案房屋所在建设工程通过综合验收作为达到交付标准的时间。二、涉案合同第八条第一款与第四款系包含关系，而非平行关系。三、工人罢工、停工，施工单位拖欠工资导致停工等造成工程延误的原因并非逸升公司不能控制的原因，上述状况均系因逸升公司与施工单位的纠纷所引起。四、关于天气原因导致交房时间延误的问题。逸升公司提交的《施工监理日志》与2345天气预报官方网站下载打印的天气情况对比可知，两份证据显示雨天的时间并不一致。一审庭审中，买受人亦不确认逸升公司提交的上述证据的真实性。此外，双方签订涉案合同时买受人即对双方约定的交房期限具有合理期待，逸升公司应对雨天有合理预见。所以，非属于不可抗力的异常天气不能作为逸升公司可顺延交房的理由。五、关于买受人是否存在迟延付款的问题。1.买受人已付清全部购房款，且相关贷款手续均系委托逸升公司办理；2.逸升公司未向买受人发出催缴购房款的通知，双方也从未就买受人逾期支付购房款对涉案合同进行补充或变更；3.退一步而言，本案买受人已于2014年8月5日付清全部购房款。直至2016年8月1日，买受人提起本案诉讼，逸升公司从未向买受人主张过任何逾期付款违约金。逸升公司直至2016年9月21日一审庭审期间才提出逾期付款的问题，已超过诉讼时效。综上，请求二审法院驳回逸升公司的上诉请求。
陈晓平、郁开智向一审法院起诉请求：1.逸升公司立即将符合条件的房屋交付给陈晓平、郁开智；2.逸升公司向陈晓平、郁开智支付逾期交房的违约金，自2014年11月1日起，以总房款495768元为基数，按日万分之二的标准，计算至陈晓平、郁开智收到逸升公司交付的房屋之日止。截至起诉之日止为63161元。后陈晓平、郁开智一审当庭要求撤回第一项诉讼请求，并明确第二项诉讼请求中逾期违约金的计算时间截止至2016年11月5日。
一审法院认定事实：2013年5月16日，陈晓平、郁开智与逸升公司签订《中山市商品房买卖合同》（含合同补充协议一），约定：陈晓平、郁开智购买逸升公司所有的位于中山市××××房，房价款为495768元；付款方式为银行按揭方式，148768元的约定付款时间为2013年5月16日，347000元的约定付款时间为2013年7月16日。合同第八条关于交付期限约定：“出卖人应当在2014年10月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、规划设计、市政建设部门有关政策或规定发生变动；3、若出卖人在合理的时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门办理验收，而有关政府部门因工作安排未能及时办理导致的延误。4、非出卖人所能控制客观事由造成工程延误或停工的其他事件（如台风、雨天、酷热等自然灾害，或地震、战争、动乱、疾病、罢工、施工异常问题等）；5、买受人未能按时付清所有的房款及其他费用，或未能按时办妥银行按揭抵押贷款手续。”及第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：……2、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本行业第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日而不足180日的，买受人不能行使解除合同的权利。但可要求出卖人按日向其支付已付房款的万分之二的违约金，合同继续履行；超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。出卖人退回买受人已付房款及违约金后，买受人同意支付已付房款有关费用、已供银行按揭利息或其他一切损失出卖人不再另外补偿或赔偿。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”合同签订后，陈晓平、郁开智向逸升公司支付了购房款495768元，但时至2016年8月1日，逸升公司仍未按合同约定将符合上述合同约定的商品房交付给陈晓平、郁开智使用，陈晓平、郁开智遂向一审法院提起诉讼，主张前述实体诉讼请求。
一审法院另查明，2016年10月20日，涉诉商品房工程取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。2016年10月26日，逸升公司向陈晓平、郁开智发出商品房交付通知书，通知陈晓平、郁开智于2016年10月29日至2016年11月5日收楼，2016年11月5日，陈晓平、郁开智办理了收楼手续。
一审法院认为：陈晓平、郁开智与逸升公司在平等自愿的基础上签订《中山市商品房买卖合同》，该合同关系合法有效，符合法律规定，一审法院依法予以确认。根据合同约定，逸升公司应于2014年10月31日前取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同约定的商品房交付给陈晓平、郁开智使用，虽然逸升公司辩称涉诉商品房施工过程中存在工人罢工停工、施工单位拖欠工资、天气等因素影响及政策原因，导致交付延迟。但经查，工人罢工停工系逸升公司及建筑单位之间的纠纷，属另一法律关系，逸升公司亦已另行起诉处理。至于天气原因，因陈晓平、郁开智对逸升公司提交的网上打印的天气记录不予确认，现逸升公司并未提交充分证据证实施工期间存在合同约定的自然灾害的情况，且逸升公司并未按合同约定在遭遇不可抗力之日起30日内告知陈晓平、郁开智；另中山市住房和城乡建设局发出的《关于明确排水报建和验收相关事项的通知》明确该通知自2016年7月1日起实施，7月1日之前申办手续仍按原有规定执行，如逸升公司严格履行合同约定，于2014年10月31日前取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，上述通知事项并不会对交付房屋的时间造成影响，故逸升公司以工人罢工停工、天气原因及市政建设部门政策变化等为由要求顺延交房时间，理据不足，一审法院不予采纳。关于逸升公司称陈晓平、郁开智存在逾期支付购房款的行为，因陈晓平、郁开智称其已付清全部购房款且相关贷款手续均是委托逸升公司办理，现逸升公司未提交证据证实陈晓平、郁开智确实存在逾期支付购房款的行为，亦未提交证据证实其曾向陈晓平、郁开智发出催缴购房款的通知或双方曾就陈晓平、郁开智逾期支付购房款而对合同内容进行补充或变更，故对逸升公司所提该点辩解意见，一审法院不予采纳。根据上述商品房买卖合同的约定，逸升公司交付房屋时间应为2014年10月31日，陈晓平、郁开智实际收楼时间为2016年11月5日，故逸升公司应向陈晓平、郁开智支付以购房款495768元按日万分之二的标准从2014年11月1日起计算至2016年11月5日止（共736天）的逾期交房违约金共计72977.05元。
综上所述，陈晓平、郁开智之诉请，合法有据，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：逸升公司于一审判决发生法律效力之日起3日内向陈晓平、郁开智支付逾期交房违约金72977.05元。如果逸升公司未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1380元，减半收取690元，由逸升公司负担。
二审期间，陈晓平、郁开智未提交新的证据。逸升公司围绕其上诉请求向本院提交了中山市社会保险基金管理局关于查询赖春华等六人参保情况的复函。经庭审质证，陈晓平、郁开智对上述证据的真实性、合法性均确认，对关联性不予确认。
一审判决审理查明的事实清楚,本院予以确认。
本院另查明：陈晓平、郁开智与逸升公司签订的中山市商品房买卖合同均系逸升公司提供的格式合同。该合同第七条约定，若买受人逾期付款，且逾期在30日之内，自合同规定的应付款期限至次日起至实际付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；若买受人逾期付款超过30日不足90日的，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，买受人按总房价款的10%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，买受人按日向出卖人支付逾期应付款的万分之二的违约金。该合同第八条第一款第4项约定“双方同意该商品房经验收合格交付，验收合格是指由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具的工程竣工验收报告，即单体竣工通过验收报告。”
本院又查明：陈晓平、郁开智向逸升公司支付完全部购房款的时间为2014年8月5日。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。故本案二审争议焦点有二：一是一审判决认定涉案商品房的交付标准是否有误；二是一审判决认定逸升公司逾期交楼的时间是否有误。
关于争议焦点一，即一审判决认定涉案商品房的交付标准是否有误的问题。虽然双方签订的涉案商品房买卖合同第八条第一款约定，逸升公司以房屋验收合格作为交付标准，同时明确“验收合格”是指由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具的工程竣工验收报告，即单体竣工通过验收报告。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收和验收不合格，不得交付使用；房地产项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请；房地产开发主管部门应当在收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。第十八条规定，住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当进行综合验收。由此可见，建设工程竣工验收备案制是加强政府监督管理，防止不合格工程流向社会的一个重要手段。同时，《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监督完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）第十一条已明确规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。由此可见，商品房经验收合格唯一有效的法定证明文件是建设工程竣工验收备案登记证，开发商交付使用的商品房应符合上述法定的交付标准。即当合同约定的交付条件高于前述标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于上述标准的，应以上述规定进行认定。本案中，因双方当事人合同约定的商品房交付标准低于上述法定交付条件。故涉案商品房的交付标准应为逸升公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。一审判决以逸升公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的时间（2016年10月20日）作为涉案商品房符合双方约定的交付条件的时间，并无不当，本院予以维持。因逸升公司在其取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》前，涉案商品房尚未符合交付条件，逸升公司向买受人发出的收楼通知均不构成有效的通知，买受人有权拒绝收楼。所以，逸升公司以其已在2015年1月15日、2016年9月9日书面通知买受人收楼，而买受人未及时收楼为由，主张免除其相应期间的逾期交楼违约责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于争议焦点二，即一审判决认定逸升公司可顺延交楼的时间是否有误的问题。逸升公司主张，其可顺延交楼657天，包括雨天停工及工地罢工停工时间以及买受人迟延支付购房款的时间；双方并未在合同中约定雨天或罢工导致交楼时间迟延时，逸升公司需在相关事件发生后30天内告知买受人。买受人则认为，雨天系自然现象，罢工系逸升公司管理不善所致，且逸升公司亦未在相关情况发生后30天内告知买受人，故一审判决认定逸升公司不可顺延交楼的时间正确。
经查，关于涉案房屋的交付问题，双方已在涉案合同第八条进行约定。第八条第二款第1项约定，发生不可抗力且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，相关期限可以算入逸升公司可顺延交楼的时间；第4项约定，“非出卖人所能控制的客观事由造成工程延误或停工的其他事件（如台风、雨天、酷热等自然灾害或地震、战争、动乱、疾病、罢工、施工异常问题等）”造成工程延误的，逸升公司亦可相应顺延交楼时间。而在合同领域中，不可抗力是指当事人不能预见、不能避免和不能克服的客观情况，主要包括自然灾害（如地震、洪水、台风、冰雹等）、社会事件（如战争、罢工、骚乱等）以及政府行为（如征收、征用）等。现双方当事人对上述合同条款的理解存在争议，因对合同条款的理解属于合同解释的范畴，需要人民法院或仲裁机构通过合同解释进行明晰。对此，本院作如下分析：
一则从不可抗力的角度进行审视，构成合同条款约定的雨天、罢工等均应达到一定的规模。而本案中，逸升公司主张的罢工仅系涉案工地的工人因工资被拖欠而造成涉案工地的停工，尚不构成社会学意义上的罢工，也不属于合同约定的不可抗力，逸升公司不能据此主张顺延交房期限。二则如果逸升公司主张的雨天及罢工构成不可抗力。通过审查上述合同条款的内容可知，双方在合同中约定逸升公司可顺延交楼的内容存在重复性，即合同第八条第二款第1项约定逸升公司可顺延交楼的情况与第4项约定逸升公司可据实予以延期的事由存在重复。同时，按照逸升公司的说法，雨天及罢工导致涉案工程工期延误，非逸升公司所能控制，即逸升公司亦主张雨天及罢工应属于上述合同条款中规定的“不可抗力”。而发生不可抗力导致交楼时间顺延时，双方已明确约定逸升公司应在事件发生后30日内告知买受人。因此，根据合同整体解释的规则，应认定逸升公司在雨天、罢工等事件致使交楼期限延误时，需履行告知义务。同时，买受人在签订购房合同后，对于逸升公司如期交楼具有合理期待。逸升公司作为专业的房地产开发公司，其对于房地产开发的进程能够把控和知悉，故要求其在发生影响合同交付的事件发生后及时向买受人履行告知义务，并不过于严苛。此外，即使上述合同条款存在不同的理解。因涉案商品房买卖合同属于格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定的格式合同的特殊解释规则，在合同条款存在两种以上解释时，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。因此，买受人主张逸升公司应在雨天及罢工等影响房屋交付的事件发生后30日内向其履行告知义务，理据充分，本院予以支持。现因逸升公司未提供证据证明其在上述事件发生后30日内已履行告知义务，其应承担举证不能的不利法律后果。所以，即使逸升公司主张的上述事实确实存在，逸升公司以雨天及罢工为由要求顺延交楼时间的抗辩主张亦不应得到支持。一审判决根据逸升公司的主张，在计算逸升公司迟延交楼的时间时扣减的相应的雨天及罢工时间不当，本院予以纠正。
关于买受人迟延支付购房款的时间能否算入逸升公司可顺延交楼的时间的问题。买受人上诉主张，逸升公司不能因其逾期支付购房款而顺延交楼时间。经查，虽然涉案合同第八条第二款第5项已明确约定买受人逾期支付购房款时，逸升公司可顺延交楼时间。但涉案合同第八条第一款亦明确约定，出卖人应当在2014年10月31日前，将符合约定的商品房交付买受人使用。同时，涉案合同第七条亦已对买受人逾期支付购房款时应承担的违约责任作出明确约定，即买受人逾期支付购房款时，逸升公司可主张买受人支付逾期付款违约金并解除合同。因此，根据诚信解释规则和整体解释规则，应认定涉案合同第八条第二款第5项约定的内容与第八条第一项约定的内容存在内在联系。故涉案合同第八条第二款第5项规定的情形应以第八条第一款约定的情形已实际发生为前提条件，即逸升公司以买受人逾期支付购房款为由主张延期交楼的，应以涉案商品房已符合合同约定的交付条件为前提条件。否则，逸升公司因买受人逾期支付购房款，既可根据涉案合同第七条要求买受人承担相应的违约责任，又可顺延交楼期限，免除己方相应的逾期交楼责任，有违公平及诚信原则。本案中，根据一审查明的事实可知，涉案商品房所在建设工程直至2016年10月20日才取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，才符合合同约定的交付条件，而买受人早在2014年8月5日即已付清全部购房款。因此，本案不符合合同第八条第二款第5项约定的逸升公司可行使先履行抗辩权的情形。逸升公司以此为由主张顺延其交楼的时间，理据不足，本院亦不予支持。对双方当事人未上诉的部分，本院不予审查。
综上，逸升公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1380元（中山市逸升房地产有限公司已预交），由中山市逸升房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 官 琳
审判员 刘 通
审判员 马燕清
二〇一七年十二月五日
书记员 易嘉璇