杭州市萧山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0109民初4767号
原告：葛某某，女，1959年8月9日出生,汉族，住杭州市萧山区。
委托诉讼代理人：葛秋萍，女，1972年5月18日出生，汉族，住杭州市萧山区。
被告：高某某，女，1971年1月11日出生，汉族，住杭州市萧山区。
委托诉讼代理人：周培敏，浙江周培敏律师事务所律师。
被告：杭州萧山广厦房屋置业有限公司，统一社会信用代码91330109704285526U，住所地杭州市萧山区城厢街道育才路西501室。
法定代表人：王斌，该公司董事长。
委托诉讼代理人：毛洪辉，浙江泽大律师事务所律师。
原告葛某某诉被告高某某、杭州萧山广厦房屋租置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月31日立案受理后，依法由审判员崔白洁适用简易程序于同年5月27日公开开庭进行了审理。双方当事人同意本案简易程序审理期限届满后继续适用简易程序，故本案延长审限三个月。原告葛某某及其委托代理人葛秋萍，被告高某某的委托代理人周培敏，被告杭州萧山广厦房屋置业有限公司的委托代理人毛洪辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告葛某某诉称：2011年3月份，原告向被告高某某承租位于萧山区西河路194号的房屋用于经营。2014年1月2日，双方续签合同。在租赁期间，该房屋一直存在漏水问题，原告多次雇人维修，共计支付维修费用40000元。根据合同法的规定出租人应当履行维修义务，为此原告与被告高某某交涉要求其支付相应维修费，但被告高某某未予答复。被告杭州萧山广厦房屋租置业有限公司系房东。为此原告起诉来院，请求判令：两被告赔偿原告房屋漏水维修费100000元及停业损失10000元。
被告高某某辩称：高某某向原告出租的房屋符合合同约定，不存在质量问题。双方于2011年开始建立房屋租赁合同关系，2014年1月2日双方续签合同，原告在续签合同时未提出任何有关房屋的质量问题，原告也未曾就房屋维修向高某某提出过要求。事实是，高某某起诉原告要求其支付拖欠的租金，被告才提出质量问题要求赔偿，其是为了推脱付款义务。综上，请求法院驳回原告对高某某的诉讼请求。
被告杭州萧山广厦房屋租置业有限公司辩称：一、原告与高某某之间的《房屋租赁合同》未经杭州萧山广厦房屋租置业有限公司同意，应属无效。杭州萧山广厦房屋租置业有限公司与高某某于2013年10月15日签订《房屋租赁合同》，其中第六条约定“乙方发生下列行为之一的，甲方有权单方面终止合同，收回房屋：4、未经甲方同意有转租、转借、转让租赁或以其他任何形式转租、转借、转让租赁行为的。”可见杭州萧山广厦房屋租置业有限公司不同意承租人高某某以任何形式对案涉房屋进行转租。直至2016年1月原告向杭州市萧山区住房和城乡建设局反映其与高某某的租赁纠纷时，杭州萧山广厦房屋租置业有限公司才知道高某某将案涉房屋转租给原告的事实。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，杭州萧山广厦房屋租置业有限公司现对原告与高某某之间的《房屋租赁合同》提出异议，认为该合同为无效合同。二、杭州萧山广厦房屋租置业有限公司对原告不负有任何合同义务，不是本案的适格被告。原告与杭州萧山广厦房屋租置业有限公司之间未成立任何形式的合同关系，杭州萧山广厦房屋租置业有限公司亦非本案所涉房屋租赁合同纠纷的当事人。根据合同的相对性，杭州萧山广厦房屋租置业有限公司不应成为本案被告。反而根据杭州萧山广厦房屋租置业有限公司主张，原告与高某某之间的《房屋租赁合同》应属无效合同，原告无权对杭州萧山广厦房屋租置业有限公司的房屋的占有和使用，杭州萧山广厦房屋租置业有限公司对原告不负有任何法律上的义务或者责任。综上，杭州萧山广厦房屋租置业有限公司认为原告与高某某签订的《房屋租赁合同》无效，且杭州萧山广厦房屋租置业有限公司不应列为本案被告，故请求法院依法驳回原告对杭州萧山广厦房屋租置业有限公司的起诉。
原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：
1．《房屋租赁合同》一份，欲证明原告与被告高某某之间存在房屋租赁合同关系的事实；
2．《房屋租赁合同》（复印件）两份，欲证明两被告均负有维修案涉房屋义务的事实；
3.照片一组，欲证明案涉房屋存在漏水质量问题的事实；
4.收款收据三份、证明一份、费用清单一份，欲证明原告已产生和即将产生房屋维修费用的事实；
5．告知书、挂号信退件各一份，欲证明原告多次要求高某某维修房屋，但是高某某一直拒绝维修的事实。
经质证，被告高某某认为：对证据1、2无异议。对证据3的真实性、合法性、关联性均有异议，该组照片不能证明案涉房屋存在漏水的质量问题。证据4，对收款收据、证明的真实性、合法性、关联性均有异议，并不能证明原告主张的已支付的费用；对费用清单的真实性、合法性、关联性均有异议，该清单反映的是后续要产生的费用，后续产生的费用是不可控的，不予认可。对证据5有异议，高某某并没有拒收过这份挂号信，事实上该挂号信高某某并没有收到过。
经质证，被告杭州萧山广厦房屋租置业有限公司认为：对证据1的真实性、关联性无异议，对合法性有异议，该合同未经杭州萧山广厦房屋租置业有限公司同意，系无效的转租合同。对证据2无异议，但不能证明原告的主张。杭州萧山广厦房屋租置业有限公司对原告没有维修义务。对证据3有异议，不能证明原告的证明目的，杭州萧山广厦房屋租置业有限公司从来未收到过关于漏水质量问题的反映。证据4，对收款收据、证明同意高某某的质证意见；对费用清单，这些费用只是可能会发生的费用，据了解原告与高某某之间的租金纠纷已经通过诉讼途径解决了，房屋不会再进行维修，不会产生维修费用。对证据5，杭州萧山广厦房屋租置业有限公司不知情，同意高某某的质证意见。
本院审查后认为：证据1是客观、真实的，与本案事实具有关联，本院对其证明效力予以确认。对证据2、3的真实性予以确认。对证据4，证明出具人未到庭作证，故本院对证明不予确认，收款收据不能证明系因维修案涉房屋而支出的费用。证据5，邮件均系无人而被退回，并未显示高某某拒收，该邮件也仅表明2016年3月原告才要求高某某维修房屋的事实。
被告高某某为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：（2015）杭萧临民初字第1026号民事调解书一份，欲证明原告与高某某双方就租赁纠纷已达成调解协议的事实。
经质证，原告认为：调解时是原告的律师去的，虽然原告不认可，但是基于律师已在调解协议签字所以予以认可，原告已按调解协议的约定按期支付租金。2016年未支付租金是因为高某某有欺骗原告说案涉房屋是个人产权的。
经质证，杭州萧山广厦房屋租置业有限公司认为：对证据无异议，可以反映原告和高某某之间因租金纠纷有过诉讼，当时原告从来未提出过房屋质量、维修问题。
本院审查后认为：该证据能够证明因原告拖欠租金，高某某向法院提起诉讼，后经本院主持调解，双方就租金的支付已达成调解协议的事实。
被告杭州萧山广厦房屋租置业有限公司为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：
1．房屋所有权证一份，欲证明被告杭州萧山广厦房屋置业有限公司对案涉房屋具有合法产权的事实；
2．情况说明（复印件）、杭州市萧山区住房和城乡建设局2016年1月10日作出的关于对葛某某同志信访问题的答复（复印件）各一份，欲证明被告杭州萧山广厦房屋租置业有限公司事先对原告与高某某的转租情况并不知情的事实。
经质证，原告认为：对证据1无异议。对证据2的真实性无异议，但认为杭州萧山广厦房屋租置业有限公司对转租是明知的。
经质证，被告高某某认为：对证据1、2无异议。
本院审查后认为：证据1是客观、真实的，与本案事实具有关联，本院对其证明效力予以确认。对证据2的真实性本院予以确认。
根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：杭州萧山广厦房屋租置业有限公司系萧山区城厢街道西河路194号房屋的产权人。2013年10月15日，杭州萧山广厦房屋租置业有限公司与高某某签订《房屋租赁合同》，该合同约定，杭州萧山广厦房屋租置业有限公司将西河路194号房屋出租给高某某使用，租赁期自2013年1月1日至2016年10月31日止，租金每年157500元，一年一付，杭州萧山广厦房屋租置业有限公司负责对出租房屋共用部位和承重结构部分的维护养护。未经杭州萧山广厦房屋租置业有限公司同意有转租、转借、转让租赁或以其他任何形式转租、租借、转让租赁行为的，杭州萧山广厦房屋租置业有限公司有权单方面终止合同，收回房屋。2014年1月2日，高某某与葛某某签订《房屋租赁合同》，约定高某某将案涉房屋出租给葛某某使用，使用性质为营业。租赁期自2013年11月1日至2016年10月30日止，租金一年一付，合同签订后需付清全年房租，第二年房租交款日期为2014年9月20日，第三年房租交款日期为2015年9月20日。
另查明：2015年高某某向本院提起诉讼，要求解除与葛某某签订的《房屋租赁合同》，葛某某支付自2015年的10月31日起至实际腾房之日止的租金及违约金。2016年1月10日，杭州市萧山区住房和城乡建设局作出《关于对葛某某同志信访问题的答复》，答复载明“你与高某某因西河路194号房屋租赁产生纠纷问题已由司法诉讼处理。关于该房屋原租赁户违背与杭州萧山广厦置业有限公司签订的《房屋租赁合同》条款，我局相关部门已要求广厦置业公司保留依法追损和进一步索赔权力，并做好今年10月租赁到期的后续手续”。
2016年1月14日，杭州萧山广厦房屋置业有限公司出具情况说明一份，该情况说明载明“位于杭州市萧山区城厢街道西河路194号房屋，所有权人系我司，一直出租于高某某。该房屋这几年一直由葛某某用于经营足浴店”。
经本院主持调解，双方于2016年3月3日就继续履行合同达成调解协议：“一、葛某某支付高某某租金360000元，于2016年3月13日前支付50000元，余款于2016年3月31日前付清；二、如葛某某有一期未按约足额履行，则加付违约金20000元，并高某某有权自葛某某逾期之日起，就全额360000元及违约金20000元中的未履行部分申请强制执行。”
调解书生效后，葛某某依照约定向本院缴纳了175000元。该款因葛某某申请财产保全，未发放给高某某。
本院认为：关于原告葛某某与被告高某某签订《房屋租赁合同》效力的问题。被告杭州萧山广厦房屋租置业有限公司认为被告高某某未经其同意擅自转租，故原告与被告高某某签订的《房屋租赁合同》无效。本院认为根据被告杭州萧山广厦房屋置业有限公司于2016年1月14日出具的情况说明表明被告杭州萧山广厦房屋置业限公司对被告高某某将房屋转租给原告的情况是明知的，其也未在六个月内提出异议，故被告杭州萧山广厦房屋置业限公司关于转租合同无效的主张缺乏法律依据，本院不予采纳。关于原告要求两被告赔偿房屋漏水维修费100000元的诉讼请求，本院经审理后认为，现有证据可以证实案涉房屋存在漏水的事实，现双方订立的租赁合同未约定租赁标的物不适格时由承租人进行修复，故根据租赁合同履行交易习惯，租赁标的物不适格时应由出租人修复。现原告在未通知被告高某某租赁房屋需要修复的情况下，主张自行进行了修复，但未提供有效证据对修复事实及修复费用进行举证，应承担举证不能的不利后果，故原告要求两被告赔偿房屋漏水维修费100000元的诉讼请求本院不予支持。原告主张停业损失10000元，亦未提供证据予以证实，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回葛某某的诉讼请求。
案件受理费2500元，减半收取1250元，由葛某某负担。
不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审判员 崔白洁
二〇一六年九月二十八日
书记员 徐丽芳