广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤04民终413号
上诉人（一审原告）：珠海市斗门忠诚物业服务有限公司。
法定代表人：王庆芬。
委托诉讼代理人：胡悦，女，汉族。
委托诉讼代理人：陈思建，男，汉族，系公司员工。
被上诉人（一审被告）：李桂姜，女，汉族。
被上诉人（一审被告）：韦木城，男，汉族。
上诉人珠海市斗门忠诚物业服务有限公司（以下简称忠诚物业公司）因与被上诉人李桂姜、韦木城物业服务合同纠纷一案，不服珠海市斗门区人民法院（2016）粤0403民初2393号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月10日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人忠诚物业公司的委托诉讼代理人胡悦、陈思建到庭参加诉讼，被上诉人李桂姜、韦木城经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
忠诚物业公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判。2、一、二审诉讼费用全部由李桂姜、韦木城承担。事实和理由如下：1、忠诚物业公司与珠海市斗门忠信房产开发有限公司（以下简称忠信房产）签订的《物业管理合同》是真实有效的。2008年4月1日执行的《珠海市物业管理条例》第四十八规定建设单位取得预售许可证之前通过招投标方式选聘具有资质等级的物业服务企业，而忠诚物业公司与忠信房产签订《物业管理合同》时间为2006年5月10日，在《珠海市物业管理条例》执行时间之前，并且《珠海市物业管理条例》并没有明确规定必须要通过招投标的方式选聘物业服务企业。2、忠诚物业公司与李桂姜、韦木城签订的《前期物业管理服务协议》约定了管理费缴纳标准为电梯房住宅按建筑面积计算每月每平方1.3元收取，虽然《协议》已到期未续签，但根据2003年10月珠海市建设局《珠海市前期物业服务协议》示范文本第四章第二十一条：服务期限从本物业交付使用之日起至本物业业主大会所选聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时止。所以双方虽未续签，但小区至今未成立业主大会，忠诚物业公司也一直负责小区的物业管理，因相关部门对物业管理行业的各个环节法规并不完善，业主亦缺乏理解，重新与小区业主单个续约业主几乎不会响应续签的。且忠诚物业公司2011年8月开始一直是按每月每平方1.25元收取物业服务费（1.25元包含1.05元物业服务费和0.2元公摊水电费），双方存在事实约定，忠诚物业公司也提供了相应的物业服务。公摊水电费的收取一直都是和物业服务费一起收取的，从该小区开始管理起一直都是每月固定费用，这是从一开始双方就约定好的，不用计算分摊水电费的具体金额，所以应该支持2014年12月至2016年11月期间的公摊水电费617.81元。综上，请求二审法院撤销一审判决，并作出公正的裁决，维护忠诚物业公司的合法权益。
忠诚物业公司向一审法院起诉请求：1、李桂姜、韦木城向忠诚物业公司缴纳2014年12月至2016年11月的物业服务费3243.49元和公摊水电费617.81元；2、李桂姜、韦木城支付从2014年12月1日至2016年10月31日的违约金为1138.6元；3、本案的诉讼费用由李桂姜、韦木城承担。事实和理由如下：李桂姜、韦木城是珠海市斗门区井岸镇美澳园三区6号502房的业主，忠诚物业公司为丽苑小区提供物业服务，作为涉案房屋的所有权人，李桂姜、韦木城实质接受了忠诚物业公司提供的服务，2011年8月经过业主大会同意进行提升物业服务费，即每月每平方1.05元，公共水电费每月每平方0.2元。李桂姜、韦木城一直拖欠物业服务费，故起诉要求李桂姜、韦木城支付物业费和违约金。
一审法院认定事实：2006年5月10日，忠诚物业公司与忠信房产签订物业管理合同，合同约定忠信房产委托忠诚物业公司管理位于珠海市斗门区井岸镇美澳园二、三区的忠信丽苑一、二、三期，合同期限为五年，自2006年5月10日至2011年5月9日。2011年5月19日，忠诚物业公司与忠信房产签订物业管理合同续订书，约定忠诚物业公司与忠信房产续签物业管理合同，合同期限为2011年5月10日起至本小区业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同生效之日止。
忠诚物业公司与韦木城签订前期物业管理服务协议，约定忠诚物业公司为李桂姜、韦木城所购买的珠海市斗门区井岸镇美澳园三区6栋502房提供物业服务，对房屋共用部位、公共设施设备、绿化、环境卫生、治安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，合同期限从发展商公布竣工交楼日起（以政府文件为准）至三年止；管理费缴纳标准为电梯房住宅按建筑面积计算每月每平方米1.3元收取；该协议没有签订时间，注明生效时间为2008年6月9日。忠诚物业公司还与韦木城签订委托银行电脑代收住宅小区管理服务费合同，约定韦木城同意将每月的住宅小区管理服务费委托斗门建设银行支付给忠诚物业公司。
珠海市斗门区井岸镇美澳园三区6号502房的权属人为李桂姜与韦木城，于2008年向忠信房产购买，建筑面积为128.71平方米，所在楼宇总层数为11层，为电梯楼房。忠诚物业公司与李桂姜、韦木城确认案涉房产于2008年4月竣工验收。
忠诚物业公司的物业服务企业资质等级为三级。
一审法院认为：虽然忠诚物业公司曾与韦木城签订前期物业管理服务协议，但是该协议约定的期限为竣工交楼后三年，案涉房产于2008年4月竣工，前期物业管理服务协议的履行期限早已届满，双方没有就物业服务达成新的协议。忠诚物业公司没有提交证据证明其是案涉小区建设单位通过招投标的方式选聘的具有相应资质的物业服务企业，也没有提交证据证明案涉小区属于投标人少于3个或住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业的情况。故案涉小区建设单位与忠诚物业公司签订的物业管理合同和物业管理合同续订书，违反了《物业管理条例》第二十四条第二款的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，应认定无效。
虽然案涉小区建设单位与忠诚物业公司签订的物业管理合同无效，但忠诚物业公司实际上为案涉小区提供了物业服务，李桂姜、韦木城作为案涉小区的业主实际享受了相关的服务，应当支付相应的对价。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，忠诚物业公司主张李桂姜、韦木城支付物业服务费依法有据，一审法院予以支持。忠诚物业公司主张李桂姜、韦木城按每月每平方米1.05元的标准支付物业服务费，符合珠海市斗门区当地物业服务行业的一般收费标准，一审法院予以支持。
忠诚物业公司主张李桂姜、韦木城拖欠2014年12月至2016年11月期间的物业服务费，李桂姜当庭予以确认在此期间没有缴纳物业服务费，对忠诚物业公司主张的李桂姜、韦木城拖欠物业服务费的期间本院予以采信，故李桂姜、韦木城应支付的物业服务费为3243.49元（128.71平方米×1.05元×24个月）。
由于忠诚物业公司与案涉小区建设单位签订的物业管理合同无效，忠诚物业公司与韦木城签订前期物业管理服务协议履行期限早已届满，故忠诚物业公司援引该物业管理合同和前期物业管理服务协议约定的违约金计算标准要求李桂姜、韦木城按照欠付物业服务费每日千分之一的标准支付违约金没有依据，一审法院不予支持。由于李桂姜、韦木城欠付物业费的行为确实给忠诚物业公司造成了一定的利息损失，故一审法院确定李桂姜、韦木城应当按中国人民银行同期贷款利率向忠诚物业公司支付欠付物业服务费的利息，计息期间从2015年1月1日至2016年10月31日止。
至于忠诚物业公司要求李桂姜、韦木城按照每月每平方米0.2元的标准缴纳公摊水电费的问题。由于忠诚物业公司没有提交双方就此达成约定的证据，也没有提供证据证明李桂姜、韦木城应负担分摊水电费的具体金额，故本院对忠诚物业公司该请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《物业管理条例》第二十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审法院判决如下：一、李桂姜、韦木城于本判决生效之日起七日内向忠诚物业公司支付2014年12月至2016年11月期间的物业服务费3243.49元（128.71平方米×1.05元×24个月）；二、李桂姜、韦木城于本判决生效之日起七日内向忠诚物业公司支付拖欠物业服务费的利息损失（以欠缴当月的物业服务费为本金，按中国人民银行同期贷款利率，从2015年1月1日计算至2016年10月31日止）；三、驳回忠诚物业公司的其他诉讼请求。本案受理费50元，减半收取25元，由忠诚物业公司负担8元,由李桂姜、韦木城负担17元。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。
双方当事人对原审法院查明的事实均无异议，本院对此予以确认。
本院认为，虽然忠诚物业公司曾与韦木城签订前期物业管理服务协议，但是该协议约定的期限为竣工交楼后三年，案涉房产于2008年4月竣工，前期物业管理服务协议的履行期限早已届满，双方没有就物业服务达成新的协议。忠诚物业公司没有提交证据证明其是案涉小区建设单位通过招投标的方式选聘的具有相应资质的物业服务企业，也没有提交证据证明案涉小区属于投标人少于3个或住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业的情况。故案涉小区建设单位与原审原告忠诚物业公司签订的物业管理合同和物业管理合同续订书，违反了《物业管理条例》第二十四条第二款的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，应认定无效。原审法院对此认定正确，本院予以维持。虽然案涉小区建设单位与忠诚物业公司签订的物业管理合同无效，但忠诚物业公司实际上为案涉小区提供了物业服务，作为案涉小区的业主实际享受了相关的服务，李桂姜、韦木城应当支付相应的服务费用。上诉人忠诚物业公司上诉主张被上诉人李桂姜、韦木城应支付2014年12月至2016年11月的公共水电费人民币617.81元，忠诚物业公司上诉所主张公共水电费，虽然没有提交详细的业主分摊名细表，但该费用是涉案小区实际、必然发生的费用，而且业主是实际受益者，因此，该费用理应由业主分摊。在忠诚物业公司2011年8月10日出示《通知》，公布公共水电费分摊的标准后，李桂姜、韦木城并未提交证据证明大多数业主对此提出过异议。同时，该物业管理费与公共水电费的标准合计起来并未超过前期物业服务合同所约定的标准。因此，忠诚物业公司上诉主张公共水电费应由李桂姜、韦木城负担的观点有事实依据，本院予以支持。原审法院对此事实认定错误，导致结果处理错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持广东省珠海市斗门区人民法院（2016）粤0403民初2393号民事判决第一项、第二项、第三项；
二、李桂姜、韦木城于本判决生效之日起七日内向珠海市斗门忠诚物业服务有限公司支付2014年12月至2016年11月期间的公共水电费617.81元（128.71平方米×0.2元×24个月）。
一审案件受理费人民币25元，由珠海市斗门忠诚物业服务有限公司负担7元，由李桂姜、韦木城负担18元；二审案件受理费50元，由李桂姜、韦木城负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 发
审判员 朱文春
审判员 杨卫星
二〇一七年三月二十九日
书记员 谭慧莹