山西省运城市盐湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）晋0802民初3257号原告：张靖义，男。原告：张靖林，男。二原告共同委托诉讼代理人：赵效泽，山西正豪律师事务所律师。被告：娄启成，男。委托诉讼代理人：王兵泽，山西淳正律师事务所律师。被告：张靖年，男。委托诉讼代理人：韩彦昌，山西河东律师事务所律师。被告：薛拉拉，女。被告：刘石榴，女。原告张靖义、张靖林与被告娄启成、张靖年确认合同无效纠纷一案，本院于2015年3月30日立案，于2015年10月22日作出（2015）运盐民初字第950号民事判决书，判决内容为：驳回原告张靖义、张靖林的诉讼请求。原告张靖义不服判决，提出上诉。运城市中级人民法院于2016年6月29日作出（2015）运中民终字第2299号民事裁定书，裁定撤销原判决，发回重审。本院于2016年7月5日立案后，经原告张靖义、张靖林申请，追加薛拉拉、刘石榴为本案被告，本院依法适用普通程序，重组合议庭，公开开庭进行了审理。原告张靖义、张靖林及其委托诉讼代理人赵效泽、被告娄启成委托诉讼代理人王兵泽、被告张靖年及其委托诉讼代理人韩彦昌、被告刘石榴到庭参加诉讼。被告薛拉拉经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告张靖义、张靖林向本院提出诉讼请求：1、依法确认四被告于2012年10月29日签订的房屋买卖合同无效；2、依法确认被告张靖年与娄启成于2012年10月29日签订的房屋买卖合同无效；3、判令被告娄启成返还原告位于运城市黄河大道东侧运北庄××号的房地产并恢复原状；4、诉讼费用由四被告承担。事实和理由：2006年7月5日，原告张靖义、张靖林与被告张靖年、薛拉拉签订一份关于分摊建设老院的决议书，原告张靖义、张靖林及被告张靖年共同投资在运城市黄河大道东侧运北庄××号建一座六层楼房。后二原告发现被告娄启成在该房施工，二原告直接向法院提起诉讼，诉讼过程中发现四被告之间分别于2012年10月29日签订两份房屋买卖合同，该合同不仅违法，更严重的损害了二原告的合法权益。原告张靖义、张靖林为支持自己的主张提供了以下证据：1、2006年7月5日二原告与被告薛拉拉、张靖年四人签订的分摊建设老院决议书一份，拟证明二原告与被告薛拉拉、张靖年四人分摊建设老院，二原告与张靖年各投资30万元，二原告的投资款根据建筑的层数逐步付款，建成后的6层楼为二原告和张靖年共同共有，该决议书第2、4条约定由被告张靖年负责施工，每层建筑的房屋为14间；2、张靖年为张靖义出具的收条两张共计10万元、薛拉拉为张靖林出具的收条两张共计10万元，拟证明二原告依据决议书第4条的约定付款，涉案房地产属于二原告和张靖年共同共有的事实；3、房屋买卖合同书两份、2012年11月7日房产局证明一份、2012年11月15日土地登记申请书一份，拟证明四被告间签订阴阳合同，将属于二原告和张靖年共同共有的房地产违法卖给了被告娄启成，该两份房屋买卖合同中，房屋的成交价格一个为188元，一个为188万元，从被告张靖年与被告娄启成土地登记申请书上可以看出，土地情况一栏中，权利设立情况为地表，申请登记的内容证实了被告之间违法买卖的事实，房产局的证明能够证实涉案房产没有进行过权属登记；4、交费发票一张、通话记录、短信内容及李小志等7人的证明，拟证明原告张靖义通过打电话、发短信及张贴公示的形式告诉被告娄启成涉案的房屋有争执，张靖年无权处分该房产，印证了被告方之间买卖房屋的行为是恶意的；5、司法局2004年第5号文件、证人王改兰、薛粉桃、薛莲莲的证明及薛拉拉本人证明、照片6张，拟证明被告张靖年、刘石榴殴打被告薛拉拉的事实，被告薛拉拉赠予被告张靖年土地是无权、无效的赠予，从法院调取的土地档案中可以看出，被告薛拉拉是将土地的使用权赠予张靖年，该赠予的时间为2006年7月5日几方签订分摊建设老院决议书后，同时该赠予协议的见证方不存在。被告娄启成辩称：被告娄启成认为二原告的起诉不能成立，被告娄启成与被告张靖年签订的房屋买卖合同已经履行完毕，并且办理了土地过户登记手续，已取得不动产的物权，被告娄启成的合法权益，应受法律保护，二原告的起诉不符合法律规定。被告娄启成为支持自己的主张提供了以下证据：1、照片，拟证明当时房子上没有不得买卖的字样；2、灵通资讯广告，拟证明在2012年5月、2012年8月被告张靖年通过灵通资讯出售房屋，被告娄启成看到该广告后，才与被告张靖年协商；3、10万元订金收据，拟证明2012年10月29日娄启成向张靖年交10万元订金后，才签订的房屋买卖合同；、4、房屋买卖合同，拟证明2012年10月29日，双方正式签订房屋买卖合同，并办理土地过户登记；5、国有土地使用证，拟证明2013年1月6日，运城市国土资源局向被告娄启成颁发土地使用证，证实了双方买卖合同有效；6、转账凭证，拟证明2013年1月9日被告娄启成向被告张靖年的建行账户转账170万元，买卖合同已经履行完毕。被告张靖年辩称：1、二原告主张的确认合同无效没有任何事实及法律依据，没有任何证据证明存在合同法52条规定的情形之一，应依法驳回二原告的诉讼请求；2、被告张靖年已将土地手续变更到被告娄启成名下，有土地证证明，故二原告主张返还房屋并恢复原状的诉讼请求没有证据支持，应当依法驳回二原告的诉讼请求。被告张靖年为支持自己的主张提供了以下证据：（2006）运盐北初字第65号民事调解书，拟证明本案诉争的房屋由被告张靖年负责施工，当楼房盖至4层时因影响了其他单位的通风采光权被诉至盐湖区法院，该房屋的所有权归被告张靖年。被告薛拉拉未到庭，未提交答辩状，亦未在举证期限内提交证据。被告刘石榴辩称：1、被告刘石榴与原告张靖义、张靖林之间不存在任何法律上利害关系，不应列为本案被告，被告刘石榴不是本案所涉房屋买卖合同的当事人，只是作为合同签订当时被告张靖年的家人，应被告娄启成的要求，与被告薛拉拉共同作为见证人在合同中签字；2、被告张靖年与被告娄启成签订的房屋买卖合同合法有效，并已履行完毕，被告张靖年与被告娄启成签订房屋买卖合同之前约定，由被告娄启成先付定金10万元，然后到土地局查看土地手续没争议，能过户，才于2012年10月29日签订房屋买卖合同，合同签订当时，被告刘石榴与被告薛拉拉作为被告张靖年的家人都在场，被告娄启成要求被告刘石榴与被告薛拉拉在合同中作为见证人签字。合同签订后到土地局办理过户手续，土地局要求房屋买卖合同是打印的，所以被告张靖年与被告娄启成又到土地局附近文印店按原合同打印了一份，因此，不管是2012年10月29日被告张靖年与被告娄启成签订的房屋买卖合同，还是法院调取土地局档案中双方签订的房屋买卖合同，从内容上看完全一致，均是被告张靖年与被告娄启成的真实意思表示，均合法有效。庭审中，原、被告双方各自就对方提供的证据发表了质证意见。被告娄启成对二原告提供的证据的质证意见为：对证据1的真实性无异议，但对二原告的证明目的有异议，该决议书只是共同建房的合同行为，不能表明合同的履行及建成房产的归属，2012年10月29日，被告娄启成购买本案标的物时，该不动产的权利人是被告张靖年，购买当时，无人提出该分摊建设老院决议书，故该决议书对本案买卖合同的效力没有关系；对证据2，该组证据和被告娄启成无关，不发表质证意见；对证据3，房屋买卖合同的真实性、关联性都无异议，但对其要证明四被告签订阴阳合同有异议，该合同的签订过程，在被告刘石榴的答辩中已经说明，该房屋买卖合同是土地部门要求打印的，该合同上房屋转让的价格就是188万元，该合同证明娄启成从张靖年手中购买房屋的真实性，并通过土地部门办理的相关手续，证明房屋买卖的合法性；对证据4，通话记录和短信真实性不能确定，但从通话时间2013年1月20日和2013年1月28日，该时间点上，娄启成、张靖年的房屋买卖合同已经履行完毕，已经完成了土地的过户登记，即便有事后通知行为，不影响买卖合同的效力；对证据5，该组证据和本案的合同没有关联性。被告张靖年对二原告提供的证据的质证意见为：对证据1的真实性无异议，但对其证明内容有异议，该协议只能证明合同签订的情况，不能证明合同履行的情况及房产的归属；对证据2，张靖年收原告张靖义10万元的2张收条无异议，但对薛拉拉收取张靖林10万元的收条真实性有异议，其不能证明被告张靖年收到了原告张靖林的10万元，该四张收条不能证明本案标的物属于共同共有；对证据3的真实性无异议，但该组证据不能证明两份合同属于阴阳合同，根据人民法院调取的土地档案中可以显示，土地手续由被告张靖年变更为被告娄启成，且188万元有相关的打款凭证；对证据4，该组证据不能证明二原告所要主张的内容，从人民法院调取的土地档案中显示，该土地原登记在张靖年名下，故张靖年有权处分该土地，通话记录及短信时间也是在该房产变更登记之后，与本案合同是否有效无关系；对证据5，证人王改兰、薛粉桃、薛莲莲的证明及薛拉拉本人证明均属于书面证言，不符合民诉法的相关规定，不应认可，司法局2004年5号文件的真实性无异议，但对其证明内容有异议，其不能否定薛拉拉将土地赠予给张靖年的事实，在人民法院调取的土地档案中，也有一份赠予协议，该份赠予协议是薛拉拉将土地手续过户给张靖年时向土地局提供的，证明薛拉拉将土地过户给张靖年属于其真实意思表示。被告刘石榴对二原告提供的证据的质证意见为：同被告张靖年的质证意见。二原告对被告娄启成提供的证据的质证意见为：对证据1、2真实性无异议，但是并不能证明被告娄启成与被告张靖年之间的合同是有效的；对证据3，二原告并不清楚，且其也不能证明合同的效力；对证据4，对被告娄启成提供的房屋买卖合同的真实性、合法性有异议，因为该合同与二原告申请法院向土地局调取的合同中买卖双方和证明人的签字上是完全不同的，二原告调取的土地局档案中的房屋买卖合同卖方仅有张靖年一个人的签字，没有被告刘石榴的签字，也没有被告薛拉拉的签字，也没有证明人景玲玲的签字；对证据5，该土地证和房产没有任何关系，也不能证实房屋买卖合同的效力，该证据的关联性与二原告申请法院调取的土地局档案中的2012年12月5日被告娄启成、张靖年之间的国有土地使用权转让合同书第一、第二条予以印证，证实被告娄启成、张靖年之间办理土地证时协议签订的是土地而不包括房屋，土地的价格为188万元，因此国有土地使用证与本案无关；对证据6，二原告并不清楚转账的事实，从该证据和土地转让合同看，该转账是土地转让的价格而不是房屋转让的价格；被告娄启成提供的证据均不能证明本案两份房屋买卖合同合法。被告张靖年、刘石榴对被告娄启成提供的证据无异议。二原告对被告张靖年提供的证据的质证意见为：对该份证据的真实性无异议，但该调解书不能证明房屋的所有权为张靖年，能够证实被告张靖年擅自调解的行为违反了三方分摊建设老院决议书的约定。被告娄启成、刘石榴对被告张靖年提供的证据无异议。本院听取了原、被告双方的质证意见，对双方无异议的原告张靖义、张靖年提供的证据1、3、被告娄启成提供的证据1、2、5、6和被告张靖年提供的证据的真实性予以确认，对各方有异议的证据作如下认定：1、张靖年为张靖义出具的收条两张共计10万元、薛拉拉为张靖林出具的收条两张共计10万元，对被告张靖年为原告张靖义出具的2份收据，本院予以确认，对被告薛拉拉出具的收据，并不能证实原告张靖林向被告张靖年交付10万元的事实，故本院对此不予认可；2、交费发票一张、通话记录、短信内容及李小志等7人的证明，本院认为该组证能够证明二原告与被告娄启成通话通信的事实，但该通话通信均发生在2013年1月6日即被告娄启成取得国有土地使用证之后，故不能证明被告娄启成存在恶意，对于李小志等7人的证明，因证人并未出庭作证，故本院对该组证据不予认可；3、司法局2004年第5号文件、证人王改兰、薛粉桃、薛莲莲的证明及薛拉拉本人证明、照片6张，本院认为司法局的文件并不能证明二原告想要证明的内容，证人及被告薛拉拉均未出庭质证，故本院对该组证据不予认可；4、10万元订金收据，虽二原告对其并不清楚，但对其真实性并未提出异议，故本院对该组证据予以认可；5、房屋买卖合同，因二原告提供的证据3中的房屋买卖合同与被告娄启成提供房屋买卖合同一致，故本院对该组证据的真实性予以认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告张靖义、张靖林与被告张靖年三人系兄弟关系，被告薛拉拉系三人之母，被告刘石榴系被告张靖年之妻。2006年7月5日，原告张靖义、张靖林与被告张靖年三兄弟根据母亲薛拉拉的意愿，对其母亲薛拉拉房屋院基达成了《关于分摊建设老院的决议书》，协议第一条约定：“根据形式决定盖六层楼房一座，约1800平方，每层300平方，共计投资总额90万元整，由张靖义、张靖林、张靖年兄弟三人共同投资，每人投资30万元，建成后产权归三人所有”。协议第三条约定：“经兄弟三人协商决定由张靖年承包建筑……”。协议第四条约定：“二层封顶后张靖义、张靖林各付5万元，四层封顶后各付5万元，六层封顶后各付5万元……”。被告张靖年分别于2006年7月5日、2006年8月7日向原告张靖义出具5万元的收据，共计10万元；被告薛拉拉分别于2006年7月9日、2006年8月17日向原告张靖林出具5万元的收据，共计10万元。2006年4月，被告张靖年在位于运城市万融实业有限公司所建的运城市黄河大道279号房屋的南邻处建房，运城市万融实业有限公司因被告张靖年所建房屋影响采光、通风等为由诉至本院，要求被告张靖年立即停止施工并拆除建筑。2006年8月1日，本院原东城法庭对运城市万融实业有限公司诉本案被告张靖年因本案诉争房屋而引起的相邻纠纷一案，作出（2006）运盐北初字第65号民事调解书。调解内容如下：“一、被告在原告南邻处盐湖区黄河大道运北庄三巷建造楼房，已盖四层，影响原告办公楼的通风采光。现原告同意被告建四层楼房，对影响原告的通风采光不再追究；二、被告所建楼房第五层的北墙外皮距其房屋第一至四层的北墙外皮距离应为5.5米，第五层的北墙外皮距其房屋第一至四层的北墙外皮距离应为7.5米；三、被告如不按本协议第二条约定界限建房，向原告支违约金10万元；四、原、被告各方将其所述房屋建筑转让他人的，本和解协议继续有效，由受让方继续履行（不含第三、五条）；五、被告方如因他人（含其亲属等）等原因违约，违约责任仍由被告承担；六、被告按本协议第二条的约定建房后，原告撤回先予执行申请；七、被告如需增加楼房高度（六层以上），应经原告同意”。运城市黄河大道东侧运北庄××号土地的使用者原为被告薛拉拉。2009年10月21日，被告薛拉拉与被告张靖年签订一份赠与协议书，被告薛拉拉将运城市黄河大道东侧运北庄××号的土地赠与给了被告张靖年。2010年1月6日，运城市国土资源局依据运国用（93）字第Z01××号《国有土地使用证》、赠与协议书、运政土确字（2009）23号《土地权属确定书》和土地出让金交纳票据，给被告张靖年颁发了运政国用（2010）第00××号土地使用权证书。2012年10月29日，被告娄启成与被告张靖年、刘石榴、薛拉拉签订了一份《房屋买卖合同》；同日，被告娄启成与被告张靖年签订了一份《房屋买卖合同》。两份合同的区别在：一是成交价格前一份为188元，后一份为188万元；二是前一份有证明人景玲玲的签名，后一份没有；三是前一份有被告娄启成、被告张靖年及刘石榴的签名和被告薛拉拉注明的“同意”字样及其签名，后一份只有张靖年和娄启成的签名。2012年10月29日，被告娄启成支付被告张靖年定金10万元。2012年12月5日，被告张靖年与被告娄启成在运城市国土资源交易事务中心签订了编号为运国土交易转字（2012）第4××号《运城市国有土地使用权转让合同书》，转让方为张靖年，受让方为娄启成，合同约定：“原土地证号：运政国用（2010）第**××号，土地座落:运城市黄河大道东侧运北庄三巷十号，转让价格为人民币188万元”。2013年1月6日，运城市国土资源局向被告娄启成颁发运政国用（2013）第0××号国有土地使用证，被告娄启成为运城市黄河大道东侧运北庄××号，面积为3××.63㎡土地的使用权人。2013年1月9日，被告娄启成向被告张靖年账号为436××的中国建设银行卡转账170万元。第一次诉讼中，被告薛拉拉向法院出具证明一份，称其将运城市黄河大道东侧运北庄××号土地土地使用权转让给被告张靖年，系因被告张靖年殴打被告薛拉拉，强迫其进行的转让。2016年9月7日，本院对被告薛拉拉进行了询问，被告薛拉拉表示《赠与协议》上的签字及转让土地的行为均为被告张靖年强迫所致。本院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，2012年10月29日，被告张靖年、刘石榴、薛拉拉与被告娄启成签订了一份《房屋买卖合同》，之后被告张靖年与被告娄启成又签订了一份《房屋买卖合同》，两人根据第二份买卖合同办理了土地转让过户手续。运城市国土资源局于2013年1月6日对诉争房屋的座落地（运城市黄河大道东侧运北庄××号）的使用权，向被告娄启成颁发了运政国用（2013）第0××号土地使用权证。被告娄启成向被告张靖年支付了180万元价款，被告张靖年将房屋交付被告娄启成。现原告张靖义、张靖林认为案涉房屋系二原告及被告张靖年三人共有，被告张靖年无权处分，被告娄启成与被告张靖年恶意串通，损害了二原告的利益，且本案中的两份合同违反法律、行政法规强制性规定，要求确认本案中的两份合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无权处分的人处分他人财产并不意味着合同当然无效；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。二原告提供的证据并不能证明被告娄启成以188元购买案涉房屋的事实，被告娄启成提供的证据可以证实其向被告张靖年支付的价款180万元是购买案涉房屋和土地的价款，因此涉案两份合同并不存在恶意串通，损害二原告利益的情形；《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第九条规定，法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力。综上，二原告要求确认合同无效的诉讼请求本院不予支持。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”，本案中，被告娄启成在受让案涉房屋时，案涉房屋的土地登记在被告张靖年名下，被告娄启成已经申领《国有土地使用权证》，房产局出具的证明证实案涉房产没有进行过权属登记，根据“房随地走，房地一体”的原则，被告娄启成已经取得了案涉房屋所有权及其土地的使用权，故二原告要求返还房地产并恢复原状的诉讼请求，本院亦不予支持。二原告如果认为被告张靖年处理运城市黄河大道东侧运北庄××号房屋的行为给其造成了损失，可向被告张靖年另案主张。依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告张靖义、张靖林的诉讼请求。案件受理费100元，保全费30元，共计130元，由原告张靖义、张靖林负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。审 判 长 杨跃华审 判 员 畅清泉代理审判员 焦   晓   红二〇一七年十月十日书 记 员 刘      洪