江苏省淮安经济技术开发区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）苏0891执异12号
异议人（案外人）：李兵，男，汉族，1970年8月9日生，住淮安经济技术开发区。
申请执行人：中国邮政储蓄银行有限公司淮安市分行，住所地淮安市淮海南路130号。
负责人：庄号召，该分行行长。
委托代理人：马建春、蒋伟，该分行职工。
被执行人：陆仁刚，男，汉族，1979年4月18日生，住淮安市经济技术开发区。
被执行人：朱玉珍，女，汉族，1976年10月13日生，住址同上。
中国邮政储蓄银行有限公司淮安市分行（以下简称淮安邮储银行）申请执行陆仁刚、朱玉珍申请实现担保物权纠纷一案，本院于2014年5月26日查封了陆仁刚、朱玉珍位于淮安经济技术开发区和畅路52号2幢1-10、1-11号二套房屋（申请执行人为李成）。后经首轮查封法院淮安市淮安区人民法院同意，由本院对陆仁刚、朱玉珍的上述房产采取拍卖措施。本院于2015年12月10日再次查封了上述房产，并对该房产进行评估。李兵以和畅路52号2幢1-11号房屋已由陆仁刚转卖给其所有，并办理交接手续，后于2013年2月7日补办买卖协议。出卖人陆仁刚未告知该处房屋已办理产权证，故未办理产权变更，事后出卖人在未经其同意的情况下，将该处房产办理过户给淮安邮储银行并抵押贷款，申请法院认定对该房产抵押给银行无效，申请法院解除查封为由提出执行异议。本院立案后依法组成合议庭公开进行了听证审查，异议人李兵、申请执行人淮安邮储银行委托代理人马建春、蒋伟出席听证，被执行人陆仁刚、朱玉珍未到庭，本案现已审查终结。
异议人李兵异议称：一、2013年2月7日双方签订房地产买卖协议，房屋总价100万元，并由鲍怀居作为见证方进行见证。二、2013年7月3日陆仁刚收到我付的购房款计伍拾万元整，2014年3月19日又付陆仁刚现金22000元，还有2000元没有条子，总计付他524000元，还差陆仁刚476000元房款未付。三、2012年10月份我已拿到该屋装潢了，后又改了水电，交纳的物管费、水电费等，证明已实际使用，现申请法院认定对我涉案房屋的抵押无效。
申请执行人答辩称：李兵所述没有事实和法律依据，我方和陆仁刚于2012年签订借款合同，办理了抵押手续，后来陆仁刚逾期，我方向法院申请了实现担保物权，涉案房屋产权很清楚，我方依法取得了房屋他项权证，请求法院驳回申请人的异议申请。
经听证审查查明，淮安邮储银行申请执行陆仁刚、朱玉珍申请实现担保物权纠纷一案，本院于2014年7月4日作出（2014）淮开民特字第0005号民事裁定书，依据裁定书：对被申请人陆仁刚、朱玉珍位于淮安市经济开发区和畅路52号2幢1-10、1-11室的房屋准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，申请人淮安邮储银行对变价后所得款项在全部债务本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、抵押权人依据主合同约定提前收贷产生的可得利息损失、损害赔偿金以及债权人实现债权的费用范围内优先受偿。因二被执行人未按法律文书履行义务，淮安邮储银行向本院申请执行，本院于2015年1月30日立案受理。在执行过程中，本院责令二被执行人于2015年3月9日前履行法律文书确定的义务，但二被执行人未履行。经与首轮查封法院淮安市淮安区人民法院协商，淮安区法院同意由本院对已抵押给申请执行人的上述房产进行处置。本院遂对已被查封的陆仁刚、朱玉珍位于淮安经济开发区和畅路52号2幢1-10、1-11室的房屋进行评估。
在听证中，异议人李兵为证明其主张，提供以下证据材料：一、2013年2月7日双方签订房地产买卖协议，第一条载明：甲方（陆仁刚）自愿将其坐落在淮安开发区福建路北侧、重庆南街西侧由淮安玉荣置业有限公司开发的商品门面房2号楼1-11号房三层及附属实施一并出售给乙方；第二条载明：甲乙双方议定上述房地产成交总价为人民币100万元整…；第三条载明：甲方保证上述房地产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事责任，由此给乙方造成的经济损失甲方负责全额赔偿；第四条载明：付款方式：在本协议签订时付人民币50万元整。（以甲方收条为准），余款人民币50万元整在甲方为乙方办理上述房地产权属过户成功后付清。二、2013年7月3日，陆仁刚出具的收条，内容为：今收到李兵购房款计人民币伍拾万元整；2014年3月19日，陆仁刚出具的收条，内容为：收到李兵现金人民币贰万贰仟元整。三、李兵于2012年10月左右拿到房屋并进行了装修。
申请执行人淮安邮储银行质证认为：一、对买卖协议的真实性无法核实，我方没有参与，即使该协议是双方真实意思表示，因为该协议签订日期是在我方依法取得他项权证之后，所以我方认为即使协议是真的，李兵本人也有重大失误，对该房屋的产权没有尽到核实义务，应承担无法过户的后果。二、其他的借条，只能显示陆仁刚收到的现金，不能证明房款问题。为证明其方张，淮安邮储银行提供以下证据：一、2012年12月19日，陆仁刚、朱玉珍与淮安邮储银行签订的借款合同及抵押合同；二、2012年12月19日，淮安市政府出具的淮市他项（2012）第968号国有土地出让抵押权证，注明抵押金额140000元，土地使用权面积129.20㎡，土地座落于淮安经济开发区和畅路52号2幢1-10、1-11室；三、2012年12月19日，淮安经济技术开发区建设房管局出具的淮房他证开字第D12068**号房屋他项权证，债权数额60万元，抵押房屋座落在经济开发区畅路52号2幢1-10室。
异议人李兵质证认为：上述房地产抵押均在我的抵押之后，陆仁刚与我买卖协议，但是没有到相关部门办理登记，对上述证据的真实性无异议，但是和我没有关系。
另查明，陆仁刚、朱玉珍所有的位于淮安经济开发区畅路52号2幢1-10室房屋，于2012年9月11日办理了房屋产权登记。
还查明，2012年12月19日，淮安邮储银行与陆仁刚、朱玉珍签订《个人额度借款合同》、《个人最高额综合授信合同》和《房地产抵押合同》，合同约定被申请人陆仁刚、朱玉珍向淮安邮储银行借款110万元，借款期限从2012年12月19日至2022年12月19日止，年利率为8.32%，被申请人用其所有的位于淮安市经济开发区和畅路52号2幢1-10、1-11室房产作为抵押物提供抵押担保，并在国土及房屋管理机关办理了抵押权登记，此外合同还约定了抵押担保的范围。淮安邮储银行于2012年12月20日将100万元借款通过银行汇入陆仁刚账户并在2013年9月25日又将10万元借款通过银行汇入陆仁刚账户，因陆仁刚未按约还款，淮安邮储银行请求法院裁定拍卖、变卖被申请人抵押的房产，拍卖或变卖所得价款由申请人在被申请人担保的范围内优先受偿。
再查明，2013年2月7日，陆仁刚、李兵签订了上述房地产的买卖协议。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项的规定：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；第（五）项规定：对案外人的其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断，无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。该案中，涉案房地产已办理了房地产权登记，所有权人为陆仁刚、朱玉珍，后陆仁刚、朱玉珍将上述房屋抵押给淮安邮储银行，并办理了抵押登记，借款共计110万元，因陆仁刚、朱玉珍未按时归还借款，淮安邮储银行要求对抵押物实现担保物权的请求符合法律规定，本院予以支持。2013年2月7日，陆仁刚、李兵签订房地产买卖协议，此前，陆仁刚实际上已取得了房地产权利证书，并已将上述房地产抵押给了淮安邮储银行，且房屋为陆仁刚、朱玉珍二人共同共有，陆仁刚向李兵隐瞒了上述事实，单方与李兵签订房地产买卖协议，买卖协议第四条还注明：付款方式：在本协议签订时付人民币50万元整。（以甲方收条为准），余款人民币50万元整在甲方为乙方办理上述房地产权属过户成功后付清。由此可见，陆仁刚将房地产抵押给淮安邮储银行，在贷款未清偿前，无权再对房屋实施买卖行为，陆仁刚仍与李兵签订买卖协议，损害了淮安邮储银行的利益，当属无效，李兵在处置重大财产时未能尽到核实义务，亦应承担相应的法律责任。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款、第十一条、第十二条、第十七条第一款第二项以及第二十五条第一款第一项、第五项的规定，裁定如下：
驳回异议人李兵的执行异议。
如不服本裁定，可在本裁定送达之日起十五日内，向淮安经济技术开发区人民法院提起诉讼。
审 判 长 王海忠
审 判 员 雍海林
人民陪审员 许广明
二〇一六年十二月二十七日
书 记 员 徐科洋