广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1973民初110号
原告（反诉被告）：东莞市谢岗金曼莎服装店，住所地：广东省东莞市谢岗镇泰园社区东部义乌商品城*楼***********号铺位。
经营者：刘小群，女，汉族，1964年8月23日出生，住四川省南充市高坪区，
委托诉讼代理人：刘小梅，女，汉族，1990年6月16日出生，住四川省高坪区，系刘小群亲属。
被告（反诉原告）：东莞市东部义乌商品城有限公司，住所地：广东省东莞市谢岗镇花园大道81号A栋6楼601室。
法定代表人：蔡志明，总经理。
委托诉讼代理人：何东，男，汉族，1988年7月2日出生，住广东省东莞市，系该公司员工。
原告（反诉被告，以下统一称“原告”）东莞市谢岗金曼莎服装店诉被告（反诉原告，以下统一称“被告”）东莞市东部义乌商品城有限公司租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员罗广杰独任审判，公开开庭进行了审理。原告东莞市谢岗金曼莎服装店的委托诉讼代理人刘小梅,被告东莞市东部义乌商品城有限公司的委托诉讼代理人何东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告东莞市谢岗金曼莎服装店向本院提出诉讼请求：1、解除双方铺租合同；2、被告归还原告所有物品；3、被告归还原告铺租押金7200元；4、赔偿2016年10月7号至10月13号经营损失5000元；5、赔偿装修费用5000元；6、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告就案涉铺位签订了租赁合同。合同时间从2015年10月1日至2020年9月30日，合同的期限为5年，押金7200元整。在2016年6月17日原告通过被告转下P3017-P3022号铺位，且已交给被告更名费3000元整，原告与被告所签合同生效。本商场大部分商户6号都没有交租，原告打算2016年10月7号交租，由于特殊原因本人2016年10月7号至12号在东莞市妇幼保健院不能回来，因此向被告告知5天后交租，店里的商品由朋友帮忙销售。但被告7号停了原告店里的电，封了原告店铺的门。2016年10月8号原告交朋友去帮拿点东西，结果被被告轰出。2016年10月12号下午原告找被告协商，被告说停电封门都是合法的。被告行为太过恶劣了，导致原告经济损失严重，因此双方租赁合同无法继续履行。
被告东莞市东部义乌商品城有限公司辩称，被告与原告签署合同，合同在2015年10月1日生效，被告与原告协议免租期18个月，到了18个月后要收取租金时，原告以各种理由要求被告解除合同。对于原告提出的条件，被告认为不合理，被告并无过失，合同规定每月5日缴清相关费用。原告要求被告赔偿铺位装修的损失，缺乏依据。原告方当时想搬走店里的物品时没有经过管理员授权，所以才不同意其拿走物品。只要原告缴清相关费用，被告同意其将物品拿走。关于押金，被告没有过错，其要求没有依据。关于经营损失，原告一直在使用铺位，被告不同意赔偿其损失。关于装修费用，没有依据。本案诉讼费用不应由被告承担。
被告东莞市东部义乌商品城有限公司向本院提出反诉请求：一、原告向被告支付案涉房屋每月租金3450元，（计算至原告搬离之日止），暂计至反诉之日为：4600元。二、原告向被告支付租金违约金（违约金按每日千分之五计算，从逾期交租即2016年10月1日开始按拖欠租金总额的每日千分之五计算至原告缴清所有款项之日止），暂计至反诉之日为：920元。三、原告向被告支付每月物业管理费882元（计至原告搬离之日）暂计至反诉之日为1205元。四、原告向被告支付物业管理费违约金（违约金按每日千分之五计算，从逾期缴纳即2016年10月1日开始按拖欠物业管理费总额的每日千分之五计算至原告缴清所有款项之日止），暂计至反诉之日为247元。五、原告向被告支付中央空调费每月人民币882元（计算至原告搬离之日止），暂计至反诉之日为1205元。六、原告向被告支付中央空调使用费违约金（违约金按每日千分之五计算，从逾期交纳即2016年10月1日开始按拖欠中央空调使用费总额的每日千分之五计算至原告缴清所有款项之日止），暂计至反诉之日为：247元。七、原告向被告支付按2000元/m2计算装修折旧费（含中央空调设备管道、消防、配电、招牌、天花、玻璃、地砖等，按照五年折旧计算至原告搬离之日止），暂计至反诉之日为：19058元。八、被告无需向原告返还履约定金人民币7200元。九、本案反诉费用由原告承担。以上1-9项合计：34682元。事实与理由：2015年10月1日被告与原告的实际经营人刘小群签订《东莞市东部义乌小商品批发城租赁合同》约定被告将其所有的位于东莞市东部义乌小批发城的第三层六个铺位即3017至3022租赁给原告使用，合同期限为2015年10月1日至2020年9月30日。免租期18个月，先前一年免租，交完一年的租金后再行免租六个月，共计18个月，第一次交租的时间为2016年10月1日，最迟应该在2016年10月5日前交清。合同签订后，被告依约交付了精装商铺给原告使用，而原告在租赁期间，经常由于自己的私人原因而将铺面关闭，并且在享受完一年的免租期以后，以各种理由拖延租金，被告无奈，多次找其协商租金事宜，但原告一纸诉状将被告告上法庭，要求解除双方签订的《东莞市东部义乌小商品批发城租赁合同》，并退回铺位押金，被告认为，本案是基于原告无正当理由将铺面关闭并且累计时间超过5天以上，在不缴纳租金以及在合同期间内要求解除合同而造成的，原告的行为违约在先，根据双方签订的《东莞市东部义乌小商品批发城租赁合同》第三部分约定铺位空置达五天以上（含五天）以及无故解除合同的，保证金不予退回。被告认为，原告起诉被告的目的很简单，就是想利用免费租期，无偿使用被告的租赁物以后，然后要求被告退还租赁保证金以及赔偿损失。被告为了保障自身的合法权益，望法院判如所请。
原告针对被告的反诉辩称，案涉店铺是原告2016年6月17日从别人处转让过来的，当时已经被告同意，原告的店铺一直开门营业。因2016年10月7日因小孩生病，本人没有去店铺，让弟媳去开门。被告就关门停电，不准原告经营，一直关门至2016年10月12日，原告找被告商量，2016年10月7日至2016年10月12日的费用不缴纳，其他费用全部愿意缴清，被告不同意原告的方案，要求原告全部交齐，原告不同意。对于被告的反诉请求，原告均不认可。
本院经审理认定事实如下：2014年9月1日，案外人东莞市新地商贸城有限公司与被告签订了一份《东莞市谢岗镇新地商贸城租赁合同》，将位于东莞市谢岗镇谢岗村泰园的商贸城（房产证号为：粤房地证字第××号）出租给被告，合同约定被告可以将该建筑转租、分租，后被告将该幢建筑装修后用于出租。2015年10月1日，被告与案外人刘思博签订了一份房屋租赁合同，约定将被告的P3017-P3022号铺位出租给案外人刘思博。2016年6月17日，原告与被告、案外人刘思博经协商，由原告承租被告的P3017-P3022号铺位。原、被告双方就上述六个铺位分别签订六份《东莞市东部义乌小商品批发城租赁合同》，主要条款如下：一、合同期限为2015年10月1日至2020年9月30日，合同期限为5年整；二、原告向被告交纳的合同履约保证金1200×6=7200元；三、商铺租金56元／平方米。第一年免租；第二年交1-6月份租金打七折，免7-12月份租金，按每月39.2元／平方米收取…；四、综合物业管理费每月按10元／平方米收取，空调费按10元／平方米收取，按月份实用实收；五、商铺租金、综合物业管理费为每个季度首月5号前缴纳清楚；各项费用延迟1天未交清的按千分之五收取违约金。原告若拖欠租金、综合物业管理费超过15天，被告有权单方终止合同，责令原告无条件退场，且其合同保证金不予退回，作为赔偿被告的损失。五、原告如有以下情形，被告方有权解除合同，并不退还原告方已交合同履约保证金：1、逾期缴纳租金、管理费、空调费达15天以上的（含15天）；2、在被告及市场管理处规定的开业是逾期7天不进场经营或正常营业时间内，铺位空置无人经营达5天以上的（含五天）…；六、原告承租的六个铺位每个铺位的面积均为14.66平方米，六个铺位共88平方米。
合同签订并生效后，原告依约向被告交付了合同履约保证金7200元及铺位转名费3000元，并于2016年6月17号开始使用案涉商铺。原告未在2016年10月5日前向被告交付第一期3个月租金、物业管理、中央空调费。2016年10月7日，被告关停原告商铺里的电源并关闭原告商铺的大门。2016年10月12日，原告就合同的履行情况与被告的管理人员协商，双方协商未果。原告于2016年10月17向本院提起诉讼，本院于2016年10月25日向被告送达起诉状副本。另查，原告现放置在被告铺位的物品如下：1、衣服450件；2、衣架500个；3、模特9个；4、收银台2个；5、沙发和座椅各1张；6、衣服展示架4个；7、射灯27个；8、灯管15条；9、衣服展示架(不锈钢)18个；10、展示柜（木制）10个；11、服装储货柜1个；12、底台20米；13、灭火器3个。
以上事实，有原告提交的房屋租赁合同、收据、录音光碟、录音文字内容、证人证词，被告提交的房地产权证（复印件）、《东莞市谢岗镇新地商贸城租赁合同》、质证笔录以及本案庭审笔录附卷为证。
本院认为，案涉房屋已取得房地产权证，符合出租条件。原告与被告签订的《东莞市东部义乌小商品批发城租赁合同》是双方真实的意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方应该按照合同的约定履行各自的义务。
一、关于双方合同解除的问题。本院作如下分析：原、被告在合同中明确约定商铺租金、综合物业管理费应在每个季度首月5号前缴纳清楚，即原告应在2016年10月5日前缴纳商铺租金等各项费用。但原告未按约定在2016年10月5日前缴纳该费用，违反了合同的约定义务。2016年10月7日，被告关停原告商铺里的电源并关闭原告商铺的大门。2016年10月12日，双方就租赁合同的履行协商无果，至此，合同没有继续履行。本院认为，原、被在履行合同时，原告未按合同约定交付租金，存在迟延支付租金等各项费用的行为，对合同的履行存在过错；但被告在原告没有按合同约定交付租金的情况下，并未催告原告在合理期限内支付租金等各项费用，而是直接采取关停原告商铺里的电源并关闭原告商铺的大门等强硬措施，致使原告无法正常营业，合同目的无法实现，故被告在履行合同义务的过程中也存在过错。原告于2016年10月17日起诉要求解除与被告签订的《东莞市东部义乌小商品批发城租赁合同》，被告在2016年10月25日收到原告的起诉状副本后未对解除合同提出异议，故本院确认双方签订的六份《东莞市东部义乌小商品批发城租赁合同》于2016年10月25日解除。
二、关于原告放置在被告店铺内的货物。本院在上述第一点已经确认双方签订的合同已经解除，案涉放置在被告店铺内的货物属于原告所有，被告在辩称中也同意原告搬走，故原告要求被告归还其放置在被告处的货物，本院予以支持。被告应归还原告的货物具体如下：1、衣服450件；2、衣架500个；3、模特9个；4、收银台2个；5、沙发和座椅各1张；6、衣服展示架4个；7、射灯27个；8、灯管15条；9、衣服展示架(不锈钢)18个；10、展示柜（木制）10个；11、服装储货柜1个；12、底台20米；13、灭火器3个。
三、关于原告主张的营业损失5000元以及装修费用5000元。因原告未提交证据予以证明有上述损失，应当承担举证不能的不利后果，故对该请求，本院不予支持。
四、关于铺租押金7200元。原告要求被告退回所有押金，被告则要求不予退回押金。本院认为该铺租押金其性质为履约定金，是为担保原、被告依照合同约定履行合同的定金。被告主张原告经常因私人原因将铺面空置，无人经营达5天以上，但被告未提供证据证明，故本院对该主张不予采纳。由于原、被告双方在合同的履行中均存在过错，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。故本院认定原、被告对合同的解除负有同等责任，根据公平原则，本院认定被告应退回50%的押金即3600元给原告；原、被告请求超出部分，本院均不予支持。
五、关于被告主张的房屋租金、物业管理费、中央空调费及相关违约金。原、被告之间的合同在2016年10月25日就已解除，双方的权利义务就此终止。在2016年10月7日至2016年10月25日期间，原告的货物虽放置在被告的铺位内，但被告在2016年10月7日就将原告承租的铺位关闭，导致原告无法正常使用该铺位，且2016年10月12日双方就租赁合同的履行协商未果，并非原告恶意占用。故根据公平原则，本院认定原告应支付的房屋租金、物业管理费、中央空调费的计算时间为2016年10月1日至2016年10月12日，对于被告主张超出该期间的费用，本院不予支持。按原、被告之间的合同约定，原告2016年7月至12月每月应缴纳的租金为3462元，物业管理费为每月880元，中央空调费每月880元（按月份实用实收）。综上，对上述各项费用计算如下：（1）租金：3462元×12÷30=1384.8元；（2）物业管理费：880元×12÷30=352元；（3）中央空调费：880元×12÷30=352元。至于违约金，由于原、被告在合同履行过程中均有过错，双方均存在违约行为。故对被告的该项诉讼请求，本院不予支持。
六、关于被告主张的案涉房屋的装修折旧费。由于被告没有提供证据证明该项损失，其要求原告赔偿该费用，缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百二十条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）东莞市谢岗金曼莎服装店与被告（反诉原告）东莞市东部义乌商品城有限公司签订的六份《东莞市东部义乌小商品批发城租赁合同》在2016年10月25日解除；
二、被告（反诉原告）东莞市东部义乌商品城有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内退回原告（反诉被告）东莞市谢岗金曼莎服装店履约定金3600元；
三、被告（反诉原告）东莞市东部义乌商品城有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内返还原告（反诉被告）东莞市谢岗金曼莎服装店的物品：1、衣服450件；2、衣架500个；3、模特9个；4、收银台2个；5、沙发和座椅各1张；6、衣服展示架4个；7、射灯27个；8、灯管15条；9、衣服展示架(不锈钢)18个；10、展示柜（木制）10个；11、服装储货柜1个；12、底台20米；13、灭火器3个；
四、原告（反诉被告）东莞市谢岗金曼莎服装店应于本判决发生法律效力之日起三日内向被告（反诉原告）东莞市东部义乌商品城有限公司支付2016年10月1日至2016年10月12日的租金1384.8元元、物业管理费352元、中央空调费352元；
五、驳回原告（反诉被告）东莞市谢岗金曼莎服装店的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）东莞市东部义乌商品城有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费115元，原告东莞市谢岗金曼莎服装店已预交，由原告东莞市谢岗金曼莎服装店与被告东莞市东部义乌商品城有限公司各负担57.5元；反诉受理费361元，被告东莞市东部义乌商品城有限公司已预交，由原告东莞市谢岗金曼莎服装店与被告东莞市东部义乌商品城有限公司各负担180.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 罗广杰
二〇一七年二月十一日
书记员 黎珈瑜
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使合同目的不能实现的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不能履行合同的；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。