浙江省嵊州市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绍嵊民初字第992号
原告：王君铭。
委托代理人（特别授权代理）：李明华，嵊州市大众法律服务所法律工作者。
委托代理人（特别授权代理）：尹志南，浙江求道律师事务所律师。
被告：嵊州市华夏置业有限公司。
法定代表人：孙梅。
委托代理人（特别授权代理）：周利雅，浙江世纪方正律师事务所律师。
委托代理人（特别授权代理）：王斌育，浙江世纪方正律师事务所律师。
原告王君铭与被告嵊州市华夏置业有限公司（以下简称华夏公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月29日立案受理，依法由代理审判员吕泉清适用简易程序分别于2014年7月2日、8月21日公开开庭进行了审理。原告王君铭的委托代理人李明华（参加第一次庭审）、尹志南（参加第二次庭审）及被告华夏公司的委托代理人周利雅、王斌育到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王君铭起诉称：2011年9月7日，原、被告签订浙江省商品房买卖合同二份，原告以总价为2480339元的价格向被告购买嵊州五金机电城二期6号楼1-02号、1-03号商品房。合同约定该房屋的交付时间为2012年8月8日前，如逾期交付，原告要求继续履行合同的，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告已按约支付了全部购房款。但时至今日，被告仍没有将符合合同约定的交房条件的商品房交付给原告。为维护原告的合法权益，现起诉至法院，提起如下诉讼请求：1、责令被告立即交付符合交房条件的商品房。2、责令被告支付自2012年8月9日起至实际交付之日止按已付房价款的每日万分之三计算的违约金。3、本案诉讼费用由被告承担。
被告华夏公司答辩称：一、被告开发的嵊州五金机电城二期工程于2012年5月26日竣工验收为合格，在2012年8月4日，被告向原告寄发了书面的《交房通知书》及附件《嵊州五金机电城商品房费用结算清单》各一份。通知原告在2012年8月8日交付合同约定的房屋，但原告不按通知约定的时间前来接收房屋，故根据合同和通知内容，应视为被告按约在规定的时间内对原告的商品房作了交付。原告提出被告寄发的《交房通知书》及附件《嵊州五金机电城商品房费用结算清单》的国内挂号信函收据中的“收件人姓名”并非原告签署，否认收到此信函，但这并不影响该证据本身的证明效力。如原告需证实确没收到《交房通知书》及附件《嵊州五金机电城商品房费用结算清单》，应当提供反驳证据加以证明，对此原告并未提供任何证据加以印证，且承认于2012年8月8日按通知到了现场，只是因为被告没有完整的备案资料，而拒签书面的交房手续，但实际却占有了合同中应交付的商品房。而原告的6号楼1-02号、1-03号商品房开了名为“大虹工具”的店铺。另从物业管理服务费的交付情况来看，原告也认可其从2012年8月8日始已向被告支付物业管理服务费，由此可见，原告已经接收了被告交付的合同约定的商品房。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条关于“对房屋的转移占有，视为房屋的交付”的规定，原告已于2012年8月8日接收和实际占有了房屋，现原告再次要求被告交付商品房是不可能的，也是不现实的。但如原告需要被告协助办理房屋产权登记时，被告会给予配合办理。二、虽然被告在履行的过程中存有一点瑕疵，但并不构成根本性违约，且没有给原告造成任何经济损失，原告也在实际占有和正常使用，故原告要求被告支付自2012年8月9日起至实际交付之日止每日按已付房价款的万分之三计付的违约金的诉讼请求既没有事实依据，也没有法律依据，应当予以驳回。如果法院判令被告应承担违约责任，被告希望减少违约金的支付。
原告为证明自己的主张，在本院规定的举证期限内提交的证据，被告的质证意见及本院的认证意见如下：
证据1、公司基本情况1份，证明被告的主体资格。
证据2、商品房买卖合同2份，证明原告与被告于2011年9月7日签订商品房买卖合同2份，并约定了相关的违约责任和违约条款。
证据3、购房发票4份，证明原告已按合同约定向被告支付了全部购房款。
证据4、竣工验收备案表1份，证明讼争房屋于2013年4月27日完成竣工验收备案。
被告经质证称对证据1-4无异议。本院对上述证据的证明力予以认定。
被告为证明自己的主张，在本院规定的举证期限内提交的证据，原告的质证意见及本院的认证意见如下：
证据5、交房通知书、挂号信函单据各1份，嵊州五金机电城商品房费用结算清单2份，证明被告已根据合同约定提前通知原告在2012年8月8日交接房屋。原告经质证称，对该证据的真实性有异议，挂号信上的名字并非原告所签，其未收到交房通知书和嵊州五金机电城商品房费用结算清单。本院认证认为，挂号信函单据上加盖了邮戳，能够证明被告向原告邮寄了国内挂号信函。
证据6、工程质量竣工验收记录1份，证明被告的房屋已在2012年5月26日竣工验收合格，已具备了房屋交付的基本条件。原告经质证称对该证据的真实性有异议，工程质量竣工验收记录不能等同于竣工验收备案证明，竣工验收备案时间应以竣工验收备案表中主管单位同意备案的时间为准。本院认证认为，该证据已加盖各验收单位的公章，本院对该证据的真实性予以认定，并将其作为认定本案事实的有效证据予以收集。
证据7、收款收据2份，证明原告已缴纳2012年8月8日起至2013年8月7日止的物业管理服务费，由此印证原告自2012年8月8日起已接收了房屋，并在实际使用。原告经质证称，对该证据的真实性有异议，收款收据开具的时间并非2012年8月8日，无法证明被告在2012年8月8日已交付了符合合同约定的房屋。本院经审核认为，对该证据的真实性予以认定，能够证明原告已缴纳了自2012年8月8日起至2013年8月7日止的物业管理服务费。
证据8、商铺照片1份、工商档案2份，证明讼争房屋已由原告在实际使用。原告经质证称对该证据的真实性无异议，但照片并无拍摄时间，无法证明被告于2012年8月8日已交付了合同约定的房屋。本院认证认为，上述证据能够证明讼争房屋现已由原告在实际使用。
证据9、工程质量监督报告、竣工验收签到名单各1份，证明2012年7月27日对嵊州五金机电城6号楼进行验收，被告交付的房屋已经具备备案条件。原告经质证称对工程质量监督报告的真实性无异议，但根据合同要求，被告必须取得主管部门的竣工验收备案表才视为其已经履行了相应的义务，该证据不能达到被告的证明目的；对竣工验收签到名单的真实性有异议。即使为真实的，也只能证明这些人到过现场，并不能证明工程已经竣工验收合格。本院经审核，对工程质量监督报告的真实性予以认定，并将其作为认定本案事实的有效证据予以收集。对于竣工验收签到名单，因该名单未加盖相关单位的公章，且无法确认名单中签字人员的身份，故本院对该证据不予采信。
证据10、国内挂号信函收据1组，证明被告已经向所有业主邮寄交房通知书与嵊州五金机电城商品房费用结算清单。原告经质证称被告向其他业主邮寄信函，不能推出被告必然曾向原告邮寄过交房通知书和嵊州五金机电城商品房费用结算清单，且原告确实没有收到过被告的挂号信函。本院认证认为，该证据与本案的处理无关，本院对该证据不作认证。
证据11、证人魏某的证言及“录音”证据1份，证明原告王君铭已于2012年8月8日如期收房，且已经在2年前开店。原告经质证称证人和原告无关系，证人是受到被告方的安排，故意以买东西为由，套取原告的录音。该证据取得不符合法律的规定。谈话的内容中“2年”是较为宽泛的，应该有具体的起始时间，无法证明原告已于2012年8月8日接收了房屋。本院认证认为，证人不认识原告王君铭，无法确定与其谈话的是原告王君铭；录音证据无法证明录音的双方系证人与原告，从录音的内容来看亦无法证明原告已于2012年8月8日接收了房屋，故本院对上述证据不予采信。
经审理查明，2011年9月7日，原告与被告签订商品房买卖合同2份，约定原告向被告购买位于嵊州市双塔路18号五金机电城6号楼1-02号、1-03号房屋，房价款为2480339元。原告已按约向被告付清了全部购房款。按照双方签订的买卖合同第九条的约定：被告应在2012年8月8日前将建设工程验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明，取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件的商品房交付给原告。第十条规定：出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，双方同意按照下列约定处理：②逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款8%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。2012年8月4日，被告通过向原告邮寄国内挂号信的方式通知原告到指定地点交付讼争房屋。原告于2012年8月8日到被告指定地点，因被告未能出示竣工验收备案证明而拒绝办理交接手续。原告现已占有、使用讼争房屋，且已缴纳了自2012年8月8日起至2013年8月7日止的物业管理服务费。嵊州市建筑业管理局于2013年4月27日同意对被告开发的嵊州五金机电城5-10号楼进行备案。
本院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同，其内容未违反法律的强制性规定，应属有效合同，合同当事人应依照约定全面履行各自的义务。合同签订后，原告已按约向被告支付了全部房屋价款，但被告未在合同约定的期限内交付符合合同约定的房屋。被告答辩称其曾通知原告于2012年8月8日到指定地点交付合同约定的房屋，但原告不按通知约定的时间前来接收房屋，根据合同和通知内容，已视为被告按约在规定的时间内对原告的商品房作了交付，且原告已支付2012年8月8日起至2013年8月7日止的物业管理服务费，开了名为“大虹工具”的店铺，应视为其已接收了讼争房屋，且已在实际使用，被告不可能再交付合同约定的房屋给原告。本院认为，原告在庭审中认可其已实际使用讼争房屋，故原告要求被告交付房屋的诉讼请求于理无据，本院依法不予支持。对于被告是否需要承担违约责任的问题，不管原告从何时开始实际使用讼争房屋，被告都不能否认其于2013年4月27日才完成备案的事实，故被告在2012年8月8日不可能交付符合合同约定的房屋，故被告称其没有根本性违约，要求驳回原告的诉讼请求的答辩意见于理无据，本院不予采信；被告应承担逾期交房的违约责任。至于违约金的计算数额，双方当事人在合同中已作出明确约定按已付房价款的每日万分之三计付，因原告在诉讼中未提供其因被告未完成备案手续而遭受经济损失的相应证据。因此，对于被告以原告已实际接收了房屋且已在使用，未完成备案未对原告造成损失为由要求本院下调违约金计付标准的答辩意见本院予以采纳，本院对违约金计付标准适当予以调整，调整为按每日万分之一计付，故原告要求被告支付自2012年8月9日起至2013年4月27日止的违约金，本院调整为64984.88元（2480339元×0.01%／天×262天＝64984.88元）。原告另要求被告支付自2013年4月28日起至实际交付之日止的违约金，因被告已于2013年4月27日完成备案，故本院对原告上述诉讼请求依法不予支持。综上，对于原告合理的诉讼请求，本院依法予以支持；对于不合理的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、嵊州市华夏置业有限公司支付王君铭违约金64984.88元，款限本判决发生法律效力之日起十日内付清。
二、驳回王君铭的其余诉讼请求。
如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8442元，依法减半收取计4221元，由原告王君铭负担3645元，由被告嵊州市华夏置业有限公司负担576元（款限被告于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内应预缴上诉案件受理费8442元，款汇绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。如逾期按自动撤回上诉处理］。
代理审判员 吕泉清
二〇一四年九月十七日
书 记 员 杨 月
本案引用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。