安徽省六安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）六民二终字第00052号
上诉人（一审被告）：汪自友。
被上诉人（一审原告）：石思德。
一审第三人：高贤玉。
石思德与汪自友买卖合同纠纷一案，安徽省舒城县人民法院于2012年12月10日作出（2012）舒民二初字第00445号民事判决，汪自友不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原告石思德一审诉称：2011年1月，原告石思德经协商与被告汪自友签订房屋买卖合同，原告如约先期支付30万元购房款给被告，下剩房款约定办理按揭后支付。后因被告不同意办理过户手续，故按揭手续无法落实导致买卖纠纷发生。2011年8月，原告提起诉讼，要求判令被告协助原告办理房地产权证过户变更手续，原告支付下欠房款后，立即将买卖的房屋交付原告使用，舒城县人民法院以（2011）舒民二初字第00692号民事判决书支持了原告的诉求，被告不服提出上诉，六安市中级人民法院裁定发回重审。原告现起诉要求被告立即返回原告购房款30万元；赔偿按月利率2%的实际占用预付购房款的利息损失；支付约定购买房屋可得利益损失；承担本案的诉讼费用。
原告为证明其主张，向一审法院提交八组证据；1、房屋产权买卖转让合同书一份、登记号为2006003783的房地产权证复印件一份，证明被告将房屋于2011年1月3日，出售给原告，并签订合同。原告按合同约定已给付300000元，下余款按揭一次性付清；2、春秋信息部说明一份，证明双方约定于2011年6月30日后，立即办理过户手续；3、收条七张，证明原告已付300000元购房款；4、关于要求协助房产过户的函、通话清单，证明原告于2011年7月26日，以书面形式催促第三人办理房产过户；5、光盘一张及其反映通话内容、通话清单一份，证明原告使用固定电话和第三人通话；内容为：原、被告双方签订买卖合同，第三人授权被告全权代理，至2011年7月25日未过户的原因，是被告要求原告增加购房款30000元，而原告仅同意增加10000元的利息，第三人明确要求原告按被告的意见增加30000元，方可办理过户手续。6、按揭报批手续已办好的复印件一份，证明因被告不同意办理过户手续，故按揭款无法到位。7、证人郑某证言，证明其陪同原告向第三人送达“关于要求协助房产过户的函”的事实。8、《舒城县房地产评估事务所估价单》证明被告房屋2012年6月的价格。9、证人徐某证言，证明原告为买房向其共借款30万元，月利率2%。10、《舒城县价格认证中心价格鉴定结论书》，证明被告房屋的当前价格。
被告汪自友一审辩称：原、被告签订房屋买卖合同及原告支付了30万元购房款属实，但签订购房合同时被告妻子并不知情。并且合同约定付完款后交房，原告没有付清全部房款，违约方是原告，被告不应承担赔偿责任。对于原告变更后的诉讼请求，同意返还30万元购房款，对其他诉讼请求要求法院依法驳回。
被告为证明其主张，向一审法院提交两份证据；1、被告交款收据一张，证明被告住一楼有个院落，系单独付款。2、短信内容记录两条，证明被告与春秋信息部工作人员解启宝通话，向其提出不要提供伪证，矛盾造成其有责任，解启宝表示原告要求其在合同上说明，后妥协在合同上说明，约定六月底过户，并不是推迟付款的事实。
第三人高贤玉一审述称：被告汪自友和第三人系夫妻关系，原告石思德和被告汪自友签订购房合同，并未征得第三人的同意。原、被告买卖房屋无效。请求法院判令原、被告买卖房屋合同无效，维护第三人的合法权益。
第三人为证明自己的主张，提交了八组证据；1、身份证复印件，证明第三人身份情况；2、结婚证复印件，证明第三人和被告系夫妻关系；3、房产证复印件，证明诉争的财产系第三人和被告的共同财产，签订合同时尚有五年可以转户；4、申请办理房产证材料，证明第三人和被告各自有委托书授权委托人办理房产证手续；5、租房协议，证明第三人无理由知道房屋被卖；6、离婚诉状，证明被告卖房的行为，严重损害夫妻感情，第三人已提出离婚；7、房屋产权转让合同书，证明原告提供的合同与事实不符；8、电信客户登记单，证明第三人一直使用18956426325号码。
根据被告汪自友的申请，一审法院依法对春秋信息部为原、被告签订买卖合同的执笔解启宝调查笔录一份，证明合同下余按揭的意思为买卖二手房必须在房屋产权过户后，以新的房产证由买房方到银行或公积金中心抵押后放款付给卖方。交房是交付行为，与房产证过户无关；五年后过户，是指被告的房产证到五年后，过户的契税和个人所得税大幅度减少，并不是2011年1月3日签订买卖合同后的五年。
根据上述证据材料，一审法院审理查明：2011年1月3日，原告石思德通过春秋信息部同被告汪自友，签订房屋产权买卖转让合同书，被告汪自友将其所有的位于舒城县城关镇六舒三路舒乐家园8－102号房屋一套，面积107.27平方的房屋出售给原告石思德，该房屋登记为被告及第三人共同共有，权证字号为房地权皖舒字第00027558号，总交易价为536000元。约定支付定金8000元、2011年1月10日前付100000元、1月30日付192000元，下剩按揭。原告于2011年1月3、8、14、16、19、24、28日，分别付8000元、120000元、20000元、30000元、20000元、50000元、52000元，将300000元购房款按合同约定支付给被告。合同约定办理手续所支付的相关税费由原告负担。后原告于2011年2月22日办好按揭报批手续。原、被告因房屋过户和给付款项时间先后问题，发生争议，导致房屋过户推迟。2011年7月15日，原告向第三人送达“关于要求协助房产过户的函”，第三人未予答复。原告遂向法院起诉。
一审法院认为：原告石思德与被告汪自友达成的《房屋产权买卖转让合同书》，因被告所售的舒城县城关镇舒乐家园8号楼102室的产权属被告和第三人高贤玉共有，汪自友是在未征得其妻高贤玉同意的情况下签订的，且事后也未得到高的认可，应属无效合同。造成合同无效，被告汪自友应承担主要责任，因合同无效给原告造成的实际损失，被告应予以合理赔偿。只有合同有效才能实现其合同预期目的，由于本合同无效，原告要求被告赔偿其购房可得利益损失无法律依据，故不予支持。原告诉称其利息损失的利率为2%，证据不足，鉴于其确有损失，酌定参照同类银行贷款利率计算利息。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条规定，判决：一、被告汪自友和原告石思德签订的《房屋产权买卖转让合同书》无效；二、被告汪自友于本判决生效后三日支付给原告石思德购房款300000元；三、被告汪自友于本判决生效后三日赔偿给原告石思德购房款利息损失（分别自2011年1月3、8、14、16、19、24、28日至本判决确定付款之日，按本金8000元、120000元、20000元、30000元、20000元、50000元、52000元，月利率1%计息）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8515元及保全费3200元，计11715元，由被告负担，鉴定费3000元由原告负担。
汪自友上诉称：上诉人与被上诉人在合同上补充约定“付完款后交房”，因被上诉人没有按约定履行付完房款，才导致房产没能过户，上诉人没有过错不应当承担赔偿责任；一审法院按月利率1％计算，判决上诉人赔偿上诉人已付款30万元并的利息错误。请求撤销一审判决，依法改判。
石思德辩称：上诉人违反合同义务，不协助办理过户和房屋按揭手续，导致买卖合同无效，我主张他赔偿我的合理损失是合法的。请求驳回上诉，维持原判。
一审证据材料均已随案移送本院。二审中，双方均无新的证据，所持意见同一审。经审查，一审采信的证据及认定的基本事实正确，二审予以确认。
本院认为：被上诉人石思德与上诉人汪自友经协商签订了房屋买卖合同，由于上诉人出售房屋未征得共有人的同意，导致房屋买卖合同无效，因此而产生的法律后果，上诉人应承担相应责任。被上诉人在签订合同后所支付的购房款，上诉人依法应当返还被上诉人，同时，上诉人还应当赔偿被上诉人因合同无效所受到的损失。一审法院判决确认被上诉人与上诉人签订的房屋买卖合同无效；判令被上诉人返还上诉人所付的购房款，并赔偿购房款的利息损失符合法律规定。上诉人上诉称“没有过错不应当承担赔偿责任”与事实不符，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8515元，由上诉人汪自友负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 颜 凯
审 判 员 张西湖
代理审判员 刘莹洁
二〇一三年三月十三日
书 记 员 牛 婧
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
（二）原判决适用法律错误的，依法改判；
（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。