湖北省南漳县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂南漳民二初字第00049号
原告范红星，个体工商户。
委托代理人杨俊，湖北水镜律师事务所法律工作者。代理权限：特别授权代理。
委托代理人杨骞，湖北水镜律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被告南漳县电影发行放映公司（以下简称南漳电影公司）。住所地：南漳县城关镇。
法定代表人王新银，任公司经理。
委托代理人刘波，湖北水镜律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
原告范红星与被告南漳电影公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告范红星的委托代理人杨俊、杨骞，被告南漳电影公司的委托代理人刘波到庭参加了诉讼。审理中，被告于2014年5月12日向本院申请撤回反诉，本院已裁定予以准许。本案现已审理终结。
原告范红星诉称，2005年8月26日，我与被告签订了《房屋租赁合同》，租赁期限自2005年10月1日起至2015年9月30日止。2014年3月7日，被告向我发出《解除合同通知书》。请求法院确认被告发出的《解除合同通知书》无效，原告依法继续享有房屋承租权。
被告南漳电影公司辩称，原告未按租赁合同约定的时间交纳租金，合同约定的解除条件已成就，我公司解除合同合法有效，应依法驳回原告的诉讼请求。
原告为了证实自己的主张，向法庭提交了如下证据：
1、房屋租赁合同一份，拟证实原、被告之间合法的租赁关系，租期十年。经质证，被告对真实性无异议。合议庭对该证据予以采信。
2、营业执照、完税发票，拟证实原告按合同约定合法经营的事实。经质证，被告认为合法经营是原告的义务，证据与本案无关联。合议庭对证据的真实性予以确认。
3、房租收据，拟证实原告交清了2013年9月30日前的房租，积极履行合同义务。经质证，被告对真实性无异议。合议庭对该证据予以采信。
4、2013年4月28日被告发出的告知书复制件一份，拟证实被告告知原告租赁场所要拍卖，要求原告协商腾退租赁房屋的事实。经质证，被告称无原件，不予质证。合议庭认为，该证据与被告2014年3月7日向原告发的解除合同通知书内容能够相映证，因此对该证据予以采信。
5、原告的回复函一份，拟证实原告积极抗辩说明，维护自己的权利。经质证，被告称未收到。合议庭认为，原告未提交相关证据证实回复函已送交被告，因此对这一证据不予采信。
6、2013年12月18日、12月19日通知书二份，拟证实被告未将原告的合法承租权放在眼里。经质证，被告对两份通知书的真实性无异议。合议庭对该证据的真实性予以确认。
7、2014年3月7日被告发出的解除合同通知书，拟证实通知书违反法律规定，被告违约。经质证，被告对证据的真实性无异议。合议庭对该证据的真实性予以确认。
被告为了证实自己的反驳主张，向法庭提交了如下证据：
1、2013年9月28日被告制作的一份有关向原告收取租金的研究决定，拟证实向原告催要租金的事实。经质证，原告称未收到。合议庭对该证据不予采信。
2、舒雪瑞、王前进出庭作证证词，拟证实向原告催交租金的事实。经质证，原告有异议。合议庭认为，证人系被告单位职工，有利害关系，不予采信。
3、房屋所有权证一份、土地使用权证一份，拟证实被告对租赁物享有物权，被告具有向原告发出解除通知的主体资格。经质证，原告对证据的真实性无异议，认为房屋及土地使用权已拍卖，被告不再具有解除合同的主体资格。合议庭对该证据的真实性予以确认。
4、南漳县国土资源局出具的证明一份，拟证实武镇电影院的土地使用权经拍卖南漳县嘉美置业有限公司成交，但该公司还未签订《国有建设用地使用权出让合同》，也未交清价款。经质证，原告对该证据无异议。合议庭对该证据的真实性予以确认。
依据原、被告的陈述以及认定的有效证据，本院认定以下事实：2005年8月26日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：原、被告双方为发展市场经济，将武镇电影院改建为购物超市，被告将座落在武安镇蟠龙路的武镇电影院观众厅、门厅一至三楼（不含放映室）、门面房七间（自北向南）总面积约1818平方米租给原告使用。租赁期十年，从2005年10月1日至2015年9月30日。原告在签订合同时一次性交清第一年房屋租赁费58000元，以后每年提前两个月一次性向被告缴纳全年房屋租赁费。先交钱后用房，房屋使用三年后，年租金在上年基础上每年增长百分之六，与原定年租金同时缴纳。合同还约定：合同一经签订，非双方协商并经被告法人代表签字同意，不得变更、终止。原告有下列情形之一的，被告有权终止合同，其中情形之一为原告不按时足额向被告缴纳水电费及房屋租赁费的。
合同签订后，被告将租赁房屋交付给原告使用至今，原告按合同约定交清了2013年9月30日以前的房屋租金。2013年4月28日，因被告拟拍卖该租赁房屋，向原告下《告知书》一份，内容为：“尊敬的租户范红星：我公司经上级研究批准，因单位改制拟将我公司所属武安镇电影院整体对外拍卖出售，现依法将权利和义务告知如下：1、依据法律规定和合同约定，你享有同等条件下的优先竞买权，请你在收到本告知书后十日内来我公司提出是否参加竞买的意见，逾期未作出任何表示的，将视为放弃优先竞买权。2、依据贵我双方签订的《房屋租赁合同》第六条第4项约定自2013年4月28日始30日内请你及时到我公司协商腾退所租赁房屋事宜，逾期我公司将向法院申请强制腾退房屋，并追究你的违约责任，其一切损失将由你方承担。”此后，原告未将租赁房屋退给被告，以被告损害了其合法承租权给其造成损失为由，未交纳2013年10月1日起的房屋租金。
2013年12月18日，被告给原告下通知书一份，内容为“范红星：我公司与你在2005年8月26日签订的房屋租赁合同中约定，房屋在使用三年后，租金在上年基础上每年增长6%，因此确定2012年10月1日到2013年9月30日租金为76947.50元，2013年10月1日至2014年9月30日应交租金为81564.35元，而你至今未向我公司交纳。按合同第六条第1项约定，你应承担每逾期一日缴纳租金5%的滞纳金。请你在接到通知后三日内及时到我公司交纳2013年10月1日—2014年9月30日期间的租金和滞纳金，逾期责任自负。通知单位：南漳县电影发行放映公司”。
2013年12月19日，被告又向原告下通知书一份，内容为“范红星：你现租赁我公司武镇电影院的房产于2013年10月23日被南漳县嘉美置业有限公司中标。我公司于2013年12月22日向南漳县嘉美置业有限公司移交房产，移交后，权利义务也相对转移。特此通知。”
原告收到通知后因未向被告交纳房租，被告又于2014年3月7日向原告送达了《解除合同通知书》，内容为“范红星：我公司与你在2005年8月26日签订了一份房屋租赁合同，将我公司所属武镇电影院出租给你经营。2013年我公司因改制将所属的武镇电影院予以整体拍卖，2013年4月28日我公司以书面形式下达通知书告知予你，将享受优先购买权，但你放弃购买。之后，你未按合同约定向我公司交纳房租。我公司多次口头催促无果。2013年12月18日给你下达了催交房租的通知书，但你仍未交纳。现依据双方签订的房屋租赁合同第五条第二项第三款的规定和《中华人民共和国合同法》第94条的规定，决定如下：一、解除我公司与你在2005年8月26日签订的房屋租赁合同。二、请你于2014年4月27日前腾退所占用的房屋。三、在收到本通知书后30日内交清2014年4月27日前的房屋占用费。占用费按原合同约定计算。特此通知。”为此，原告向本院起诉，请求确认该《解除合同通知书》无效，原告依法继续享有房屋承租权。
另查明，原告所租赁的房屋行政所属系南漳县电影发行放映公司，2013年10月23日南漳县嘉美置业有限公司在拍卖活动中竞得该租赁房屋所在的国有土地使用权以及地上附着物，但竞买成交后南漳县嘉美置业有限公司未与南漳县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，也未交清价款。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应当遵守合同的约定。按合同第三条约定，原告应每年提前两个月一次性向被告缴纳全年房屋租赁费，也就是原告应在2013年8月前交纳2013年10月1日至2014年9月30日的房租，经被告书面催要限期交纳，原告至今未交纳违反了合同约定。按合同第五条约定以及法律规定，原告无正当理由不按时缴纳房屋租赁费，被告有权终止合同。
原告称，未交纳租金是因被告自2013年4月起两次拍卖租赁房屋，损害了原告的合法承租权给其造成了损失，被告违约在先。本院认为，合同法规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。拍卖租赁房屋是被告依法享有的权利，若因拍卖活动给原告造成了损失，原告应依法主张权利。被告4月28日给原告下的告知书，只是要求原告与被告协商腾退租赁房屋，而并不是通知原告解除房屋租赁合同，在租赁合同未协商解除的情况下，原告仍继续占有租赁物，就应当按合同约定向被告交纳租金，原告以拍卖给其造成损失作为未交纳租金的理由，无法律依据，不予支持。因此，被告于2014年3月7日给原告送达的《解除合同通知书》有效。经调解，双方当事人达不成一致意见，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
驳回原告范红星的诉讼请求。
案件受理费5800元，由原告范红星负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费，款汇至湖北省襄阳市中级人民法院。开户行：中国农业银行襄阳万山支行；户名：湖北省襄阳市中级人民法院；账号：17-451701040001338。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 周兰英
人民陪审员 李远兰
人民陪审员 温楚权
二〇一四年五月二十九日
书 记 员 陈 扬