广东省佛山市三水区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）佛三法民二初字第876号
原告（反诉被告）:罗京艳，女，（其他信息略）。
委托代理人：曾某。
委托代理人：刘某。
被告（反诉原告）：李金贤，男，（其他信息略）。
委托代理人：唐某、龚某。
原告罗京艳诉被告李金贤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2011年11月29日立案受理后，被告在答辩期间内提出反诉，本院将本诉和反诉合并审理，依法由审判员林伟庭担任审判长，与审判员陈美华、人民陪审员陈志超组成合议庭于2013年1月10日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
原告本诉称：2008年11月25日，原、被告签订《商铺租赁合同》，被告承租原告位于佛山市三水区西南街道同福北路横涌村金芙蓉美食城二号楼1号铺。租赁期间，被告拖欠2010年3月至2011年8月的租金170万元以及2011年8月22日至11月30日的占用费30万元。原告多次要求被告支付，但被告均予以拒绝。据此，原告本诉诉请判令：1、被告立即支付拖欠的租金170万元（2010年3月至2011年8月22日）、占用费30万元（2011年8月22日至11月30日）；2、被告交回租赁物，并支付从2011年11月30日起至被告实际交还之日止按10万元/月的标准计算的占用费；3、本案本诉诉讼费用由被告承担。
被告辩称：1、涉案租赁物为非法建筑物，原、被告之间的租赁合同无效。租赁房屋建设之时未按法律规定报建，至今尚未取得《建筑工程规划许可证》，也未取得主管部门的批准。2、原告主张被告支付租金、占用费没有法律依据。原、被告之间没有合法的租赁合同关系，涉案租赁房屋不具备使用条件，存在严重的质量问题，被告从未使用该房屋，更未从中获益。该房屋至今空置并非被告的过错造成。
被告反诉称：2008年11月25日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定被告承租原告位于佛山市三水区西南街道同福北路横涌村的商铺用于开办夜总会。合同签订后，被告发现房屋存在楼宇倾斜、地面下沉、楼板承载不足等严重质量问题。原、被告曾多次沟通，但原告拒绝提供该建筑物的安全验收手续，故被告一直无法正常使用该房屋，合同目的无法实现。出于对租赁合同履行的信赖，被告对租赁物按约定的用途进行了大量的设计，并购置多项设备设施，支付了巨额装修费用，现因租赁物存在质量问题，被告遭受了巨大的经济损失。据此，被告反诉请求判令：1、原告立即退还被告已交纳的租赁保证金、租金40万元；2、原告赔偿被告设计和装修损失6407959元；3、原告赔偿被告水电筹建损失48967.88元；4、本案反诉诉讼费用由原告承担。
针对被告的反诉，原告辩称：1、原、被告之间的租赁合同合法有效，被告擅自解除合同，属于单方违约，已交纳的保证金、租金不予退还。2、被告对房屋进行设计装修是其自己的商业行为，相应费用由其自行承担。房屋出现损害后果是被告违规装修所致，原告在合同履行过程中不存在任何过错。
原告（反诉被告）向法庭举证如下：
1、《商铺租赁合同》，证明原、被告之间存在租赁合同关系。
2、《补充协议》，证明原、被告经协商后对原合同内容进行了补充约定。
3、《土地租赁合同》，证明原告承租三水区西南街道横涌村委会的土地经营饮食业。
4、《通知书》，证明原告于2010年11月25日向被告催收租金以及被告回复的情况。
5、公证书、《解除租赁合同通知书》，证明原告通知被告解除双方之间的《商铺租赁合同》，并将相关情况进行了公证。
6、《钢筋力学性能工艺性能检验报告》，证明原告于2009年3月27日对租赁房屋的质量进行了检验。
7、《建设工程施工合同》，证明吴承九承建涉案房屋的土建工程。
8、《工作联系函》、《质量安全责任书》，证明涉案房屋的施工方、监理方、设计方对工程质量作出的承诺。
9、《承包合同书》（复印件），证明被告将房屋的装饰装修工程发包给吴承九，被告在原有基础上对房屋进行了加建、改建。
10、《工程量计算书》、《端夯扩桩施工记录表》，证明施工方吴承九的施工过程。
11、《佛山市建设项目规划方案审核申请表》、《佛山市建（构）筑物设计方案审核申请表》、广东省企业基本建设投资项目备案证、行政服务中心项目办理表、规划审批总平面图（均为复印件），证明原告开发金芙蓉美食城得到了行政部门的批准。
12、土地证，证明原告承租土地的情况。
13、建设工程规划许可证、图纸，证明租赁建筑物办理了合法报建手续。
14、（2011）三法刑初字第100号刑事判决书（复印件），证明被告曾因犯容留他人吸毒罪被判处有期徒刑一年，不能经营娱乐业。
15、询问笔录、讯问笔录、《现场检测报告书》、检测照片（复印件），证明被告有吸毒史。
16、《娱乐场所管理条例》，证明被告不具备开办娱乐场所或在娱乐场所内从业的资格。
被告（反诉原告）向法庭举证如下：
1、《商铺租赁合同》、《租赁意向书》、《补充协议》、《特别约定》，证明原、被告签订租赁合同对各自权利义务作出了明确的约定。
2、《关于淼城公司酒城KTV装修工程的停工报告》，证明因租赁房屋存在质量问题，被告的装修工程从2010年4月8日起停工。
3、收款收据、中国工商银行个人业务凭证、中国工商银行自动提款机客户通知书，证明被告已支付租赁保证金、租金合计40万元。
4、广东省佛山市供水统一发票、广东省行政事业性收费统一票据，证明被告在装修过程中支付了水费8102.16元。
5、收据、广东省佛山市供电统一发票、证明被告在装修工程中支付了电费40865.73元。
6、《电梯供货安装合同》、《报价文件》、收据、中国农业银行客户通知书、中国农业银行银行卡取款业务回单，证明被告预订了价值244000元的电梯，由于房屋存在质量问题不能继续装修，被告支付了违约金75000元。
7、装修设计图、电子邮件内容，证明被告委托设计师对承租房屋进行装修设计，支出了装修设计费100万元。
经被告申请，本院依法委托广东安固建筑工程质量司法鉴定所、广东同益达工程顾问有限公司对涉案房屋质量以及被告因装修房屋造成的损失大小进行司法鉴定。广东安固建筑工程质量司法鉴定所出具的鉴定报告显示房屋主体结构不满足娱乐场所安全使用要求，存在安全隐患。广东同益达工程顾问有限公司出具的鉴定报告显示被告装修房屋及建设配套设施共支出了4180611.65元。
经审查，原告提交的证据1-8、10、12、13均是原件，且与本案具有关联性，本院予以采信；证据9是复印件，无原件予以核对，且被告不予认可其真实性，故本院不予采信；证据11虽为复印件，但被告对其真实性予以认可，本院予以采信；证据14、15、16与本案无关，本院不予采信。被告提交的证据1-7均是原件，证据来源、形式合法，与本案具有关联性，本院予以采信。本院依申请委托的司法鉴定，鉴定程序合法，鉴定依据充足，本院对鉴定结论予以采信。
根据本院采信的证据并结合原、被告的陈述，本院确认以下事实：
2008年3月1日，原告罗京艳与佛山市三水区西南街道横涌村委会上横涌村民小组签订《土地租赁合同书》，上横涌村将21942㎡的“基口潭”（土名）土地出租给罗京艳，租期从2008年3月1日至2028年2月29日。合同签订后，原告罗京艳拟在上述土地上建设金芙蓉美食城，于同年3月3日与吴承九、曾建湘签订《建设工程施工合同》，将金芙蓉美食城二号楼的土建工程发包给吴承九、曾建湘，总工程款为755.5万元，工期从2008年3月1日至2008年8月1日。
2008年11月25日，原告罗京艳与被告李金贤签订《商铺租赁合同》，约定原告将金芙蓉美食城二号楼1号铺出租给被告作夜总会用途，商铺使用面积为5475㎡；租期从2009年5月1日至2019年4月30日；2009年5月1日至2011年4月30日租金为10万元/月，2011年5月1日至2019年4月30日每年租金比上一年递增3.5%；租赁期间的一切经营费用，包括水电费、租金、物业管理费、有线电视收视维护费及经营相关税费均由被告负担；原告仅按房产现状交付给被告，被告未征得原告同意不得改变房屋结构，原告对房产的装修或改造时的方案进行监督和审查并及时提出意见；被告在签订合同时支付30万元作为保证金，被告中途中止合同的，保证金不予退回，合同终止时，原告扣除所欠费用（包括水、电费、租金、物业管理费、因经营改变现有场所的恢复费等）后，将余下保证金无息退还；从起租日起，被告在单月份支付两个月租金给原告，并在该月的10日前付清；为保障被告租赁的建筑物用地合法，如原告的建筑物因违章、违规、不合法导致政府要求拆除的，原告必须赔偿被告投资该项目的资金，并补偿50%的损失；原告必须按照被告的要求，二、三层在原图纸上加高40厘米，建筑物外墙由被告提供装饰设计图纸，超出原有建筑的装饰部分及建筑费由被告支付；原、被告任何一方未按本合同的条款履行，导致中途终止合同，则视为违约。若原告违约，除退还押金外，还应赔偿被告的经济损失，若被告违约，原告有权扣下押金作为违约金，并要求赔偿损失；被告未按时交纳所有应付款项的，属于违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向原告支付所欠款项5%的违约金，超过30日仍未交清的，原告有权单方面解除租赁合同，收回商铺。上述合同签订后，被告分别于2008年11月25日、2009年7月31日、8月21日向原告交纳了租赁保证金30万元、租金10万元。
2009年12月18日，原、被告再次签订《补充协议》，约定因被告承租商铺后尚未开业，严重影响了原告整个项目的经营，被告保证在2010年5月开始营业；原告给予被告三个月免租期，即从2009年12月21日起至2010年3月20日止，租金从2010年3月21日开始计算。
2010年11月25日，原告向被告发出《通知书》，称被告不仅未按承诺按时营业，而且已拖欠租金70万元、违约金245万元、水电费、办公室租金等4691元、专用变压器升级购置费15万元，合计3304691元，要求被告尽快支付。被告李金贤回复称公司正在进行内部调整，租金、水电费等费用会足额交付，希望原告能谨慎处理。2011年8月22日，原告向被告邮寄《解除租赁合同通知书》，称被告长期没有开业经营，且拒绝支付租金，已构成了根本性违约，原告依据合同约定解除与被告签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》，要求被告于2011年8月18日前与原告协商处理拖欠租金以及清理房屋内财物等事宜，如被告逾期不处理，原告将对租赁房屋进行清场。
另查明，因被告陈述涉案房屋存在严重质量问题，并且因此遭受了经济损失，经其申请，本院依法委托广东安固建筑工程质量司法鉴定所、广东同益达工程顾问有限公司对涉案房屋质量、被告装饰装修房屋及建设配套设施的工程造价进行司法鉴定。广东安固建筑工程质量司法鉴定所出具的鉴定结论如下：（一）工程存在以下质量问题：1、该房屋设计施工图纸不齐全，施工验收资料不齐全。2、房屋混凝土地面局部存在开裂、下沉情况。主要原因是装修施工将部分隔墙直接砌筑在地坪上，造成地坪下回填土产生不均匀沉降，引起地坪开裂、下沉。3、房屋首层至三层隔墙墙体大部分存在开裂情况，局部外墙存在开裂情况。造成首层墙体开裂的主要原因是隔墙墙体直接砌筑在混凝土地面上，没有设置地梁或地骨。地面回填土受力不均匀产生不均匀沉降，导致墙体变形开裂。造成二、三层内隔墙墙体开裂的主要原因是由于原设计二、三层未设置内隔墙，楼板板面活荷载按2.5KN/㎡考虑，现在在楼板面增加包房内隔墙，部分隔墙（120㎜、180㎜厚）直接砌筑在楼板上，增加了板面荷载引起楼板变形，导致部分墙体出现开裂情况。造成二、三层外墙开裂的原因是由于原设计外墙有窗，施工时将窗取消改为砌墙，增加了外墙框架梁上的荷载，梁变形引起外墙开裂。4、房屋共抽取混凝土柱9个芯样，其中有6个芯样的混凝土抗压强度偏低，主要是由于混凝土施工质量不稳定造成的，应采取加固补强措施。（二）房屋主体结构验算。1、根据房屋原设计用途为酒店，二、三层楼面均为大空间，无内隔墙布置，柱混凝土强度首层按14.1MPa、二层按C25级、三层按18.8MPa和原设计层高，对原房屋主体结构进行复核验算，验算结果表明：首层有13根柱的轴压比和配筋，二层梁有11根框架梁配筋，三层梁有16根框架梁配筋，屋面梁有4根框架梁配筋，二层、三层、天面层楼板3-8×G－L轴，平行A轴方向板面支座负筋，均不满足现行设计规范的要求。2、根据装修施工后房屋现状内隔墙布置的实际情况及房屋用途为夜总会，柱混凝土强度首层按14.1MPa、二层按C25级、三层按18.8MPa和实际层高，对房屋主体结构进行复核验算，验算结果表明：首层有40根柱的轴压比和配筋，二层梁有71根框架梁、56根次梁配筋，三层梁有56根框架梁、25根次梁配筋，屋面梁有32根框架梁、4根次梁配筋，二层、三层、天面层楼板3-8×B－G轴，大部分板面支座负筋和少部分板底配筋，均不满足现行设计规范的要求。（三）按照娱乐城房屋目前的实际施工状况及荷载布置情况，对房屋主体结构进行检查、复核验算，目前娱乐城房屋主体结构存在设计施工验收资料不全；首层、三层柱混凝土抗压强度偏低；混凝土柱、梁、板钢筋配筋不足；混凝土柱轴压比不满足规范要求；地面下沉、墙体开裂的问题。房屋质量不符合国家建筑工程安全标准。造成上述问题的主要原因：1、原设计二、三层楼面均为大空间、无内隔墙，现在增加了内隔墙、外墙改为实体墙，楼面面层加厚，夜总会楼面活荷载为4.0KN/㎡大于酒店楼面活荷载为2.5KN/㎡，以上因素增加了结果荷载。2、二、三层房屋增加了层高。3、部分柱构件混凝土抗压强度偏低。4、内隔墙墙体直接砌筑在楼板上或地面上。综上所述，娱乐城房屋主体结构不满足作为夜总会的娱乐场所安全使用要求，存在安全隐患，应采取处理措施。广东同益达工程顾问有限公司出具的鉴定结论为被告装饰装修房屋及建设配套设施造价为4180611.65元，不含设计费用。另，被告在装修租赁房屋期间支付了2009年8月至2011年1月的水费8102.16元、2009年4月至2011年9月的电费40865.73元。因被告拟在装修工程完工后安装两台电梯，其于2010年1月6日与广东台日电梯有限公司签订《电梯供货安装合同》，支付了定金73200元。
再查明，原告曾就金芙蓉美食城项目向佛山市三水区发展和改革局申请备案，三水区发展和改革局于2010年2月2日向原告颁发了广东省企业基本建设投资项目备案证。2012年12月28日，佛山市国土资源和城乡规划局向原告颁发了金芙蓉美食城二号地的《建设工程规划许可证》【（建字第440607201201044号（临建）】。
本院认为，首先，关于原、被告签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》的效力问题。上述两份协议是双方当事人的真实意思表示，虽然租赁房屋在建设、出租之时尚未取得相关的规划许可，但原告在2012年12月28日即本案开庭之前取得了佛山市国土资源和城乡规划局颁发的《建设工程规划许可证》【（建字第440607201201044号（临建）】，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，涉案《商铺租赁合同》及《补充协议》合法有效，双方应依法履行各自的合同义务。原、被告签订的租赁合同租期为十年，超过了上述临时建设工程规划许可证的时间限制，但租期超期并不必然导致合同无效，并且原告有权再次申请永久性建设工程规划许可证。
其次，关于原、被告是否存在违约行为的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百一十七条的规定，原告作为出租人，负有交付符合约定用途的房屋的合同义务，被告作为承租人，也负有按约定用途合理恰当地使用房屋的合同义务。根据房屋质量鉴定报告的结论，租赁房屋出现因楼宇倾斜、墙体开裂、地面下沉而导致无法正常使用的情形，原因既包括房屋主体结构存在问题，如混凝土抗压强度偏低，柱、梁、板钢筋配筋不足，混凝土柱轴压比不满足规范要求，二、三层增加了层高，原以酒店标准建设，结构荷载不能满足夜总会装修标准等等，也包括后续装饰装修工程操作不当，如将部分隔墙直接砌筑在楼板上，增加了楼板荷载，将窗改造为砌墙，增加了外墙框架梁的荷载等等，故租赁房屋无法正常使用既有原告将不符合夜总会用途的房屋交付给被告的因素，也有被告不恰当装修房屋的因素，双方均存在一定的违约行为。
再次，关于合同解除的问题。原告以被告拖欠租金为由于2011年8月22日通知被告解除租赁合同，但被告因原告未交付符合约定用途的租赁物而拒绝交租，依据《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”，故被告未按时交租具有合法的理由，原告不能据此行使合同解除权。另，根据原、被告各自的诉辩主张，双方均明确或以行为表示不再继续履行租赁合同，涉案租赁合同因双方意思表示一致而解除。故原告诉请被告返还租赁物，被告反诉请求原告返还已交纳的保证金、租金，合法有理，本院均予以支持。
第四，关于各项损失的赔偿问题。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”本院考量双方违约行为的严重程度，酌情认定原、被告对于因房屋的质量问题导致的损失各自承担50%的责任。（1）原告的损失部分。签订涉案租赁合同时，原告预期从2010年3月21日开始每月可收取10万元租金，因原、被告各自的违约行为导致租赁房屋一直无法正常使用，故本院参照租金标准的约定，酌情确定被告按5万元/月的标准赔偿原告的租金损失。（2）被告的损失部分。根据广东同益达工程顾问有限公司出具的鉴定报告，被告装修装饰房屋及建设配套设施共损失4180611.65元。另，被告在装修期间支付了水电费48967.89元（8102.16元＋40865.73元）、购买电梯的定金73200元，该两项费用均属于因房屋无法正常使用而产生的损失。因此，被告的损失合计为4302779.54元（4180611.65元＋48967.89元＋73200元），原、被告应各自承担50%，即2151389.77元。至于设计费，因被告未提供其与设计单位签订的委托合同以及相关的支付凭证，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十三条、第九十七条、第一百二十条、第二百一十六条、第二百一十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决如下：
一、被告李金贤须在本判决生效之日起三十日内将位于佛山市三水区西南街道同福北路横涌村金芙蓉美食城二号楼1号铺返还给原告罗京艳；
二、被告李金贤须在本判决生效之日起十日内赔偿原告罗京艳的租金损失（从2010年3月21日起至实际返还租赁物之日止按50000元/月的标准计算）；
三、反诉被告罗京艳须在本判决生效之日起十日内返还反诉原告李金贤已交纳的保证金、租金合计400000元；
四、反诉被告罗京艳须在本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告李金贤的损失2151389.77元；
五、驳回原告罗京艳的其他本诉诉讼请求；
六、驳回反诉原告李金贤的其他反诉诉讼请求。
如果被告（反诉被告）未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费22800元，反诉受理费29899元，合计52699元，原告（反诉被告）罗京艳负担11661元，被告（反诉原告）李金贤负担41038元。鉴定费273264元，原告（反诉被告）罗京艳负担136632元，被告（反诉原告）李金贤负担136632元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 林伟庭
审 判 员 陈美华
人民陪审员 陈志超
二〇一三年四月二日
书 记 员 范晓瑜