江苏省南京市玄武区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0102民初162号
原告:南通四建集团有限公司，住所地江苏省南通市通州经济开发区世纪大道999号。
法定代表人：陈健，该公司董事长。
委托诉讼代理人：钱乃坤，江苏君远律师事务所律师。
委托诉讼代理人：乔雯，江苏君远律师事务所律师。
被告：南京华光房地产开发有限公司，住所地南京市江宁区麒麟镇悦民东路。
法定代表人：钱菊生，该公司董事长。
委托诉讼代理人：夏之殷，该公司员工。
委托诉讼代理人：姜文，该公司员工。
被告：金胜昔，男，1969年6月26日生，汉族。
被告：刘怀霞，女，1981年11月4日生，汉族。
上列两被告共同的委托诉讼代理人：彭远明，江苏宁盾律师事务所律师。
原告南通四建集团有限公司（以下简称南通四建）诉被告南京华光房地产开发有限公司（以下简称华光公司）、金胜昔、刘怀霞债权人撤销权纠纷一案，本院于2016年1月12日立案后，依法适用普通程序分别于2016年7月18日、10月27日公开开庭进行了审理。原告南通四建的委托诉讼代理人钱乃坤、乔雯，被告金胜昔、刘怀霞的共同委托诉讼代理人彭远明均到庭参加诉讼；被告华光公司的委托诉讼代理人夏之殷、秦文，被告金胜昔到庭参加了第一次庭审。本案现已审理终结。
原告南通四建向本院提出诉讼请求：1.撤销被告华光公司将位于南京市江宁区悦民路房产（以下简称案涉房产）转让给被告金胜昔、刘怀霞的行为；2.被告金胜昔、刘怀霞将案涉房产恢复原状，并转至被告华光公司名下；3.被告华光公司、金胜昔、刘怀霞支付原告为行使撤销权而支付的律师费36万元；4.本案诉讼费用由被告承担。
事实和理由：2007年1月23日，原告与被告华光公司签订《建设工程施工合同》，约定由原告承包被告华光公司银河湾紫苑北区42#、49#、5#商铺、6#商铺楼的桩基、土建、水电安装施工，包工包料。2009年5月至8月20日，双方陆续完成全部工程的竣工验收。截至2010年6月23日，被告华光公司陆续完成工程竣工验收备案。因双方就工程结算未达成一致，原告将被告华光公司诉至南京市中级人民法院，后南京市中级人民法院判令被告华光公司支付原告工程款3112844.23元及利息，并承担案件受理费、保全费等。2015年4月21日，南京市中级人民法院查封了案涉房产，由于被告华光公司未履行判决，原告向南京市中级人民法院申请强制执行。2015年7月14日，被告金胜昔、刘怀霞对案涉房产被查封提出异议。2015年9月10日，南京市中级人民法院裁定中止对案涉房产的执行。
至此，原告才知道被告华光公司在2014年8月以1950元的价格将案涉房产转让给被告金胜昔、刘怀霞的行为，转让价格属于明显不合理的低价，被告华光公司又与被告金胜昔、刘怀霞串通将1950万元购房款支付到华光公司的关联公司南京华光置业发展有限公司的名下，以规避法院执行，对原告的债权构成损害。据此，原告行使债权人撤销权，诉至本院。
被告华光公司辩称：1.被告华光公司将案涉房产转让给被告金胜昔、刘怀霞是基于与案外人马伟平对案涉房产享有的抵押权而进行的，当时被告华光公司向马伟平借款，并将案涉房产抵押给马伟平，因被告华光公司未按时还款，马伟平联系了拍卖机构对案涉房产进行拍卖。当时案涉房产一直由被告金胜昔承租，由被告金胜昔购买案涉房产较为合理，就与被告金胜昔协商，最后确定以1950万元的价格出售给被告金胜昔、刘怀霞。2.虽然目前被告华光公司经营状况不好，但不存在与被告金胜昔、刘怀霞共同串通的事实，连过户的税款都是被告金胜昔、刘怀霞支付的。3.当时同小区周边的房产也一并拍卖，最终成交均价与案涉房产的单价相当甚至更低，因此不存在明显不合理低价一说。被告华光公司收到购房款后也直接支付给马伟平。
被告金胜昔、刘怀霞共同辩称：当时为了节省拍卖费，所以直接与被告华光公司签订购房买卖协议，但与被告华光公司之间不存在恶意串通的情形，当时购买价格1950万元是以现金方式交付给被告华光公司的，具备这样的付款条件的买家不多。对于被告华光公司的其他经营状况其并不清楚，现案涉房产已经经法院强制过户至其名下。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，并依法调取了相关证据。对当事人无异议的事实及证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院作出认定，并认定如下事实：
南通四建诉华光公司建设工程施工合同纠纷一案，由南京市中级人民法院受理，案号为（2013）宁民初字第25号。该院经审理，于2014年10月22日作出判决，判令被告华光公司向南通四建支付工程款3564383.33元及利息（按中国人民银行同期同档贷款基准利率自2009年11月24日起至实际给付之日止）。后南通四建、华光公司均不服一审判决，上诉至江苏省高级人民法院。江苏省高级人民法院受理后【案号为：（2015）苏民终字第00159号】，于2015年6月18日作出二审判决，判令撤销一审判决，华光公司应支付给南通四建工程款3112844.23元及利息（自2009年11月24日至实际给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算），并承担诉讼费、保全费、鉴定费等129542元。
在（2013）宁民初字第25号案件审理中，南京市中级人民法院裁定对案涉房产进行查封。后金胜昔、刘怀霞对查封裁定不服，向南京市中级人民法院提出异议。南京市中级人民法院审查后认定如下事实：2012年10月10日，华光公司与金胜昔签订《房屋租赁合同》，约定华光公司将案涉房产租赁给金胜昔作酒店经营使用，租期为10年。2014年7月29日，华光公司与金胜昔签订《商品房买卖协议》，约定华光公司将案涉房产以1950万元的价格出售给金胜昔。后金胜昔支付了购房款1950万元。2014年8月17日，华光公司与金胜昔、刘怀霞签订《商品房现售合同》，并办理备案登记手续。同时，在通州建总集团有限公司与华光公司建设工程施工合同纠纷一案中，南京市江宁区人民法院针对金胜昔、刘怀霞对查封案涉房产提出的执行异议，裁定中止执行。南京市中级人民法院于2015年9月10日作出裁定，中止对案涉房产的执行。
原告南通四建认为：其作为被告华光公司的债权人，在2015年9月10日得知被告华光公司将案涉房产以1950万元的价格出售给被告金胜昔、刘怀霞这一事实后，主张行使债权人撤销权。主要理由为：1.被告金胜昔、刘怀霞支付的购房款并未直接支付给被告华光公司，而是支付给南京华光置业发展有限公司，显然是为了逃避执行。2.深圳市金基达拍卖行有限公司（以下简称金基达公司）与被告华光公司、马伟平签订的《委托拍卖合同》中明确，案涉房产评估价值为36989900元，原告南通四建所了解到的同区域房产单价约为25000元/平方米，被告金胜昔、刘怀霞多年承租案涉房产，应当对房产价值有所认知，但最终成交价1950万元明显低于市场价格的70%。3.被告华光公司与被告金胜昔、刘怀霞签订的《认购协议书》时间为2014年7月24日，而金基达公司拍卖公告时间为2014年7月25日（公告上刊登案涉房产的起拍价为2400万元），说明被告华光公司从未想拍卖案涉房产，况且仅在金基达公司网站上发布拍卖公告，没有通过报纸或其他新闻媒介发布，也不符合相关法律规定。4.转让案涉房产时，被告华光公司已经因为结欠大量债务被起诉，原告的债权虽被法院依法认定，但华光公司已无其他财产可供执行，因此被告华光公司以不合理低价处置案涉房产的行为严重侵害了原告的合法权益。5.行使撤销权所支付的律师费应由被告承担。
被告华光公司认为：其向马伟平借款时，以案涉房产作抵押担保，欠款金额为3500万元。后因其无法还款，马伟平联系到金基达公司要求对案涉房产进行拍卖，评估价中包含金胜昔承租所投入的装修等价值。鉴于被告金胜昔、刘怀霞之前已经承租了案涉房产，其联系到被告金胜昔、刘怀霞是否有购买意向。经协商，最终确定由被告金胜昔、刘怀霞以1950万元的价格购买案涉房产，并且按照马伟平的要求需要以现金方式支付，也是应马伟平的要求支付到南京华光置业发展有限公司。被告金胜昔、刘怀霞付清购房款后，马伟平解除了对案涉房产的抵押。因此，并非原告所称的其与被告金胜昔、刘怀霞互相串通，以不合理低价转让财产。
被告金胜昔、刘怀霞认为：1.被告华光公司为归还马伟平借款才转让案涉房产，虽然没有经过拍卖公司拍卖，但是双方经多次协商才确定以1950万元现金方式购买案涉房产，当时能以1950万元现金支付的买家很少，购房款也直接用于华光公司归还马伟平的借款，且金胜昔、刘怀霞对华光公司的经营状况以及对外负债情况并不知情，不存在原告所称的互相串通情形。2.当时被告华光公司的关联公司变卖土地获得款项几个亿，也将拖欠的几百万元工程款支付给通州建总集团有限公司，因此华光公司当时并未失去偿债能力。3.通州建总集团有限公司与南通四建的代理律师相同，因此南通四建知道撤销事由的时间应从金胜昔、刘怀霞向南京市江宁区人民法院提出执行异议的时间起算，距离南通四建提起本次诉讼已经超过1年。4.当时华光公司处置的一批房产中，金胜昔、刘怀霞购买价格并非最低，XX室房产成交价格更低，单价为7350元/平方米。5.金胜昔承租案涉房产时，华光公司交付的房屋状态为纯毛坯，而此后的装修费用都是由金胜昔承担，因此评估价值中的金额并不准确，包含了金胜昔投入的装修费用。
审理中，本院依职权到南京市江宁区不动产登记中心调查案涉房产的相关情况。经查询：1.原登记在被告华光公司名下的位于案涉房产于2013年10月10日设立抵押担保，连同同小区XX室共6套房屋（面积共计3172平方米）一并抵押金额为2400万元，抵押权人为马伟平，于2014年8月14日解除抵押。2.周爱华经拍卖购买的位于南京市江宁区麒麟街道悦民路房屋在房产局备案的购买价格为169万元，与被告金胜昔、刘怀霞提交的《拍卖成交确认书》一致。
本院认为：债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害的，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。具体到本案中：一、原告对被告华光公司依法享有债权，有权在债权范围内行使撤销权。
二、原告南通四建提出撤销权系基于被告华光公司将案涉房产转让给被告金胜昔、刘怀霞的行为，从现有证据可以看出，南通四建只能从南京市中级人民法院受理的（2013）宁民初字第25号案件中金胜昔、刘怀霞提出异议以后才能得知上述事实，南京市中级人民法院于2015年9月10日作出中止执行的裁定后，南通四建在一年内提起撤销权之诉，并未超出法定期限。三、原告认为案涉房产的成交价格明显不合理，已经低于市场价和评估价的70%，对此本院认为，对于转让价格是否属于明显不合理，应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确定。具体而言：1.2012年金胜昔从华光公司承租到案涉房产时，房屋应为毛坯状态，金胜昔作为酒店经营使用，势必会投入装修并购置相应的设备、财产，时隔2年后两被告即发生案涉房产买卖，资产折旧部分相对较低。因此评估价值36989900元中应包括金胜昔投入部分的价值，确定案涉房产的实际价值时应予以扣除，不能仅以评估价值确定案涉房产的实际价值。2.双方确认案涉房产买卖未经过拍卖程序，故原告所称拍卖程序不符合法律规定与本案无关。但是，从拍卖网站刊登的公告内容来看，起拍价仅为2400万元而非36989900元，最终成交价格1950万元也未低于2400万元的70%。况且案涉房产面积较大，总价较高，存在一拍未成功而发生二拍、甚至流拍等可能性。3.原告提交的同区域同时期的房产售价均为2.5万元/平方米，以此证明成交价格远远低于案涉房产的实际价值。对此本院认为，原告提交的房产面积均在200平方米以下，而案涉房产面积达2154.96平方米，实践中房屋面积越大往往单价约低，因此原告提交的网站信息与案涉房产的单价不具可比性。同时，被告提交的银河湾9幢106室成交单价也仅为7350元/平方米。综上，结合双方提交的证据，本院难以认定房屋成交价属于明显不合理的低价。四、案涉房产在买卖时存在抵押债权，房屋出售的款项应优先用于清偿马伟平的债务，也实际未侵害到原告享有的债权。五、原告未提交足够证据证明被告金胜昔、刘怀霞知晓被告华光公司对外结欠债务的情况，也未提交证据证明被告金胜昔、刘怀霞与被告华光公司共同串通逃避原告债权的行为，被告金胜昔、刘怀霞将购房款项应被告华光公司要求支付给华光置业发展有限公司也不足以证明被告金胜昔、刘怀霞就存在恶意串通的事实。六、原告虽主张律师费，但未提交证据证明实际支付了该部分律师费。综上，原告诉请于法无据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、第七十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
驳回原告南通四建集团有限公司的诉讼请求。
案件受理费人民币6700元，由原告南通四建集团有限公司承担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 高 飞
人民陪审员 周琪宝
人民陪审员 单凌波
二〇一六年十一月十八日
见习书记员 巫晓艳