北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0105民初53300号
原告：北京高地物业管理有限公司，主要办事机构所在地北京市怀柔区庙城镇。
法定代表人：倪某，总经理。
委托代理人：高嵩，上海市锦天城（北京）律师事务所律师。
被告：王某，男，1983年5月11日出生，中央国家机关后勤干部培训中心。
委托代理人：赵天博，北京市隆安律师事务所律师。
原告北京高地物业管理有限公司（以下简称原告）与被告王某（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人高嵩、被告委托代理人赵天博到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：判令被告向我司支付欠缴物业费人民币184943.58元及违约金619446.65元，两项合计804390.23元，物业费是从2011年4月15日起计算至2016年6月30日，系预交，被告房屋建筑面积537.73平方米，每平米每月5.5元。事实和理由：2011年4月14日，被告与开发商北京柏宏房地产开发有限公司（以下简称柏宏公司）签订了《商品房现房买卖合同》，约定由被告购买柏宏公司开发的位于朝阳区西大望路的房屋，建筑面积537.73平方米。在《商品房现房买卖合同》附件中，柏宏公司与被告签署了《前期物业服务合同》，由柏宏公司委托我司进行物业管理，物业费每平方米每月5.5元，未按时足额缴纳物业务费，每天按应交费总金额的3‰缴纳违约金。截至目前，被告从未缴纳过物业费，被告欠付物业费数额巨大，而且我司反复催要，被告均置之不理。故诉至法院要求被告支付。综上所述，被告拖欠物业费的事实明确，故我司提出如上述请求，望贵院支持为盼。
被告辩称，不同意原告诉求，1.关于欠费主体问题，我至今尚未收房，没有房屋钥匙，没有使用房屋，没有收到开发商入住通知，根据物业管理条例第42条约定，已竣工尚未出售，或者尚未交给买受人的物业，由建设单位缴纳，以及北京市物业服务收费办法第15条因开发建设单位原因未交给买受人单位由开发单位全额缴纳，因此我认为欠费主体不是我，而是开发商。2.诉讼时效问题，原告明知我没有接受房屋，没有使用房屋，没有办理入住手续，却在6月25日以快递律师函形式向我发出律师函，除此之外，从签订合同至今我没有收到任何催缴物业费通知，即使我已经收房，根据民法通则135规定，向人民法院请求保护民事权利的期限为两年，以及高院关于审理物业纠纷意见第26条规定，审理物业费用案件应当按照现行法律关于诉讼时效的规定。除物业企业明显怠于行使权力可以认定其持续主张权利，因此从签订买卖合同到现在已经有五年多时间，原告明显怠于使用其权利，超过主张期效外的物业费不应该被支持。3.关于服务瑕疵问题，我支付物业费前提是原告完全履行义务，前期物业服务合同第2条约定在物业管理区域内乙方服务包括以下内容：物业公用部位养护维护和管理；共用设备设施运行维修养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生垃圾处理和清运，污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理。实际情况是原告管理下的小区共用部位的维护养护不到位，垃圾清运不及时，绿化带裸露没有草坪，车辆占道乱停乱放，公共区域问题外，我的房屋存在很多质量瑕疵，从签订合同到现在都未能予以修缮。因此根据高院审理物业纠纷第22条规定，物业管理企业提供的服务项目质量与合同约定差距明显的，业主可以请求减收物业服务费，或者要求返还多交的物业费。据此，我无全额支付物业服务费的义务。4.违约金约定过高，根据合同法司法解释二第29条的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定是合同法第114条第二款规定的过分高于造成的损失，双方签订的前期物业服务合同为提供的格式合同，其规定的支付物业费每月千分之三，明显过高，且我没有支付原因是因为前述的情况，没有给原告造成损失，因此我不应向原告支付违约金。物业费确实没有交，原告所述的房屋地址、建筑面积、欠缴期间属实，如果法院判决违约金数额要求降低。
本院经审理认定事实如下：2011年4月14日，被告与北京柏宏房地产开发有限公司（以下简称柏宏公司）签订《北京市商品房现房买卖合同》（合同编号：XF280942），约定被告自柏宏公司处购买朝阳区西大望路房屋（以下简称涉案房屋），实测建筑面积537.73平方米。
当日被告在原告与柏宏公司签订的《新天嘉园北区前期物业服务合同》上签字确认，《新天嘉园北区前期物业服务合同》约定：柏宏公司（甲方）委托原告（乙方）对新天嘉园北区提供前期物业管理服务，新天嘉园北区坐落位置：北京市朝阳区西大望路21号；乙方提供的前期物业服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理，2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，4、公共绿化的养护和管理，5、车辆停放管理，6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，7、装饰装修管理服务，8、物业档案资料管理（第二条）；乙方提供的其他服务包括以下事项：l、市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场等，2、向甲方、业主、物业使用人收取物业服务费、代收代缴的各项费用、其他有偿服务费用（如入户维修、家政服务、委托代办等），3、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所，4、消防管理服务，包括公共区域消防设施的维护，消防安全宣传等，5、组织开展社区文化娱乐活动等，6、双方约定的其他内容（第三条）；乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准（第四条）；物业服务费选择酬金制方式，由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，其中高层住宅标准为：5.5元/月·平方米；业主在第一次缴纳物业费用时，物业管理公司将预收一年的物业管理费，一年期满后物业管理公司将以每六个月为一周期预收物业管理费（第六条）；业主应于甲方发放的入住通知书所标明的房屋交付之日起交纳物业服务费用，纳入物业管理范围的己竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方全额交纳（第七条）；乙方的管理服务达不到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，甲方有权要求乙方限期整改，如因此造成损失，则由乙方赔偿所造成的经济损失；甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按拖欠金额每日千分之三的标准向乙方支付违约金（第三十一条）；本合同期限是前期物业服务合同期限，自2007年3月22日起至业主委员会代表全体业主与新选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止（第三十五条）。
同一日，原告向被告出具《业主房屋验收记录》，载明涉案房屋在土建、强电、弱电和给排水方面存在问题。
2011年11月30日，涉案房屋的所有权转移至被告名下。
2016年6月23日，原告向被告发出《律师函》，告知被告拖欠自2011年4月15日至2016年6月30日的房屋物业管理费184943.58元，滞纳金619446.65元，要求被告于2016年6月30日之前结清上述款项，否则原告将采取合法手段追缴欠款。
庭审中，原告提交2011年至2016年的物业费催缴函7张，欲证明多次向被告催缴物业费。被告对其中落款日期为2016年5月25日及2016年11月1日的催缴函原件真实性认可，对其余5张没有原件的催缴函真实性不予认可，但表示原件也未收到过，贴在房门上只能视为发出，不能视为被告已经收到，原告提供的证据明显是后补充的，法庭不应采纳。原告另提交入伙通知书及快递单，欲证明柏宏公司曾通知被告收房。被告认为原告并未提交证据证明被告已经签收该快递，也没有提交证据证明快递内容就是入伙通知书，故因被告没有收到通知，所以至今没有办理房屋交接手续。
庭审中，被告提交代理人与原告工作人员汪某、宋某的对话录音，欲证明房屋验收是原告和业主去做的，其告知原告其还没有收房。原告对录音真实性认可，对关联性不认可，认为被告存在误导，该证据不能证明涉案房屋是否已经交接。被告另提交照片若干，欲证明原告物业服务不到位。原告对该证据真实性不予认可，表示看不出拍摄时间、地点，并表示什么样的小区都会有一些脏乱一点的地方，不能当做物业瑕疵的证据，该小区物业并不存在被告所述的问题。
庭审中经询，被告表示涉案房屋的房款已在《北京市商品房现房买卖合同》签订当日全额支付给柏宏公司，现与柏宏公司之间并无纠纷。
上述事实，有当事人当庭陈述、《北京市商品房现房买卖合同》、《新天嘉园北区前期物业服务合同》、《律师函》、《业主房屋验收记录》、物业费催缴通知函、入伙通知书、快递单、录音、照片等在案佐证。
本院认为：本案争议焦点在于涉案房屋物业费缴纳主体的确定。虽未有直接证据显示被告已收房，但据被告所述，其已支付涉案房屋全款，现与开发商之间并无纠纷，另结合本案证据，在签订《北京市商品房现房买卖合同》当日原告和被告即对涉案房屋进行验收，且在半年之后被告办理了涉案房屋的所有权属证书，以上证据足以形成完整的证据链，证明被告已经实际收房。
建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中被告已实际享有权利并接受服务，成为物业服务的实质当事人，故其作为普通业主应履行交纳物业费之义务。原告主张之物业服务费缴纳期间及金额均合理，本院予以支持。就违约金一节，原告并未提交充分证据证明其尽到了及时催缴义务，故本院对此不予支持。
关于被告提出的诉讼时效问题，因物业服务具有长期性、连续性的特点，在审理物业服务合同纠纷中对诉讼时效的认定不宜过苛，故本院对被告的此项抗辩意见不予采纳。关于被告提出的原告物业服务存在瑕疵的问题，因被告提交的照片并未显示拍摄时间，且部分照片过于局部，难以证明原告的物业服务长期存在照片上的问题，故对于被告此项抗辩本院亦不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告王某于本判决生效后七日内给付原告北京高地物业管理有限公司物业服务费十八万四千九百四十三元五角八分。
二、驳回原告北京高地物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5922元，由原告北京高地物业管理有限公司负担4560元（已交纳），由被告王某负担1362元（于本判决生效后七日内直接给付原告北京高地物业管理有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 裴小星
二〇一六年十一月二十八日
书记员 孙晓琳