广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终12767号
上诉人（原审被告）：广州市梅山建设综合开发有限公司，住所地：广州市番禺区。
法定代表人：黄学海，职务总经理。
委托代理人：李军，广东海际明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：许智麟，住广州市海珠区。
委托代理人：孙建宁，广东东方衡泰律师事务所律师。
上诉人广州市梅山建设综合开发有限公司（以下简称梅山公司）因与被上诉人许智麟房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2015）穗番法民三初字第359号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
梅山公司上诉请求：1.撤销原审第二项关于利息的部分，判决我方无需向许智麟支付利息；2.撤销原审第三项，我方无需向许智麟退还定金50000元；3.判决许智麟承担一审、二审的诉讼费用。事实与理由：一、我方无需支付利息。一审查明，本案是许智麟对合同条款有异议，因而不愿意与我方签订合同。在此情况下法院判决解除认购书，我方也同意，但对于利息不应由我方负担，因为是许智麟违约不愿意签约，其违约行为不应由我方承担利息损失。二、我方无需退还定金50000元。许智麟签署认购书时，已经在销售现场仔细阅读并充分理解《商品房买卖合同》，双方进行了充分了解和协商，认购书也明确约定，许智麟未在我方通知的期限内签署《商品房买卖合同》，应当视为其违约，已交订金不予退回。三、本案是许智麟违约引起，应承担违约责任，诉讼费用也应由许智麟负担。
许智麟二审答辩如下：梅山公司要求不需要支付利息、无需向我方返还定金5万元给我方没有事实和法律依据，一审判决要求其返还定金是合情合法合理，应当予以支持，一、二审的诉讼费均应由梅山公司承担。
许智麟向一审法院起诉请求：1、解除许智麟、梅山公司于2014年5月24日所签订的编号为0000007的认购书；2、梅山公司退还许智麟已付房款533809元及利息26835.7元（利息自许智麟支付房款之日2014年5月31日起算，按中国人民银行同期贷款一年利率计算，计至还清款项之日，暂计至起诉之日）；3、梅山公司向许智麟双倍返还已付定金，即120000元；4、本案诉讼费由梅山公司承担。
一审法院认定事实：2014年5月24日，梅山公司作为甲方（出售方）与许智麟作为乙方（认购方）签订《温馨里认购书》(编号:075)，约定认购位于广州市番禺区桥兴大道278号温馨里5栋401房（以下简称涉讼物业），建筑面积69.6157平方米，套内面积58.3233平方米（实际面积以产权登记面积为准）；该物业成交总价为769914元；乙方确认甲方已经在销售现场对即将签订的内容完整、条款齐全的《商品房买卖合同》、《前期物业服务协议》等文件的示范文本及法律法规规定应向乙方明示的认购需知等其他文件、证书进行公示；乙方已经仔细阅读并充分理解前述《商品房买卖合同》、《前期物业服务协议》、《临时管理规约》等示范文本和认购须知等其他文件、证书及重要提示，并无异议，并确认前述示范文本为应当签订之最终版本，甲、乙双方均不会另行单方提出变更该等示范文本条款的要求；乙方若在签订《商品房买卖合同》前单方面解除本认购书的，甲方有权不予退还乙方已经支付的定金，并可以不通知乙方而将该物业另行出售，甲方若在签订《商品房买卖合同》之前无故解除本认购书的，应双倍返还乙方已经支付的定金;该物业暂定于2015年6月30日前交付使用,最终交付时间以《商品房买卖合同》约定为准。
同日，许智麟签署《确认书》，确认已清楚了解【温馨里】楼盘的现状，同时清楚认购后签署的《商品房买卖合同》中所购买的物业为毛坯标准，并同意委托广东省化州市第二建筑工程公司广州分公司对本人所购买的涉讼物业进行装修，由广东省化州市第二建筑工程公司广州分公司向本人收取装修款，装修款为393895元。
2015年2月12日，梅山公司作为甲方（出售方）与许智麟作为乙方（认购方）就涉讼物业签订了新的《温馨里认购书》（编号：0000007），变更了物业成交总价为1163809元,并增加约定：乙方需接甲方通知之日起7天内签署《商品房买卖合同》，若乙方逾期签署《商品房买卖合同》，视为乙方违约，已交定金不予退回；装修标准为精装修，最终装修标准以签订《商品房买卖合同》中附件“装修标准”为准。双方在该《温馨里认购书》中倒签日期至2014年5月24日。
2015年3月16日，许智麟通过邮政快递方式向梅山公司、张某寄发了《房屋买卖合同异议函》，称楼盘销售于2015年2月13日致电我方前往温馨里楼盘销售部重新签订新的温馨里认购书，并将一份新的买卖合同给予我方签订，本人将你方给予的新合同详细阅读后,发现你司的房屋买卖合同条款存在不合理、不公平的条款，我方根据《合同法》及我国先行商品房买卖相关法律的规定，对于你方提出的霸王合同条款予以拒绝签约，并要求你方重新修订合同条款及时与我方协商。经在邮政官网查询显示，该邮件于2015年3月17日投递并签收，签收人为本人。
2015年3月19日，涉讼物业被广州市越秀区人民法院以（2014）穗越法金民初字第1492-3号《协助执行通知书》予以查封。
2015年3月28日，许智麟又通过邮政快递方式向梅山公司寄发了《关于要求立即解决房屋查封问题的函》，称在梅山公司收取了本人房款之后迟迟不通知签署正式的《商品房买卖合同》，经本人在房管部门的公示资料查询得知涉讼物业已被人民法院司法查封无法办理房产转移登记手续，现本人正式告知梅山公司,请在本函件发出之日起7日内办妥涉讼物业的解封手续,否则本人将解除《温馨里认购书》，并追究违约责任。经查，该邮件因收件人拒收，于2015年4月1日退回。之后，因许智麟与梅山公司无法就涉讼物业买卖事宜协商一致，于2015年4月7日向原审法院提起诉讼，要求解决。
另查明，2015年5月26日，广州市越秀区人民法院以（2014）穗越法金民初字第1492-4号《协助执行通知书》对涉讼物业予以解封。
关于涉讼物业款项的支付问题。许智麟确认其于2014年5月24日支付了1万元的房屋装修款（收据NO.0071780）、3万元装修款定金（收据NO.0071856）、2万元购房定金（收据NO.6026570），又于2014年5月31日支付了313895元房屋装修款（收据NO.0012899）、219914元购房款（收据NO.6025578），上述款项中包括353895元装修款及6万元定金，所有款项均由梅山公司收取；之后，双方按照新签订的0000007号《认购书》的约定分别更换了上述编号为0071780、0012899、0071856的收据为6013952、6013953、6013954的收据。而梅山公司主张编号为0071780、0012899、0071856的收据上的款项为许智麟向案外人广东省化州市第二建筑工程公司广州分公司支付，并划账至该公司账户，之所以更换该三张收据为0071780、0012899、0071856的收据是应许智麟要求重新开具的，且许智麟仅支付了5万元定金，因此认购书中定金条款的效力由于许智麟没有足额支付定金应当视为效力待定。
关于涉讼物业买卖合同签订的问题。许智麟确认梅山公司于2015年2月10日通知其更换认购书，2015年2月12日许智麟到达现场与梅山公司更换新的认购书后要求签订书面合同，但许智麟发现书面合同与梅山公司公示的合同存在差异，因此拒绝签订合同，之后许智麟一直向梅山公司工作人员联系要求修改合同内容但无回应。为此，许智麟提供了两份《房屋买卖合同》的影印件，称一份为2014年的范本合同，另一份为梅山公司于2015年2月12日现场要求其签订的合同，其中，范本合同第十四条“延期交房的违约责任”约定“甲方（即梅山公司）应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方（即许智麟）支付违约金，本合同继续履行。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：双方确认以本合同第十三条约定的交房期限届满之日视为甲方实际交付商品房，由此产生的一切费用、风险和法律责任均由乙方承担”，而梅山公司于2月12日现场要求许智麟签订的合同第十四条更改约定“甲方无正当理由未能按期交付该商品房的，自买卖合同第十三条及本补充协议规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付该商品房价款总金额0.01%的违约金，合同继续履行且乙方不得退房。延期交房的总违约金不超过总房价的1%。甲方延期交付该商品房的，则甲方为乙方办理产权登记的期限自甲方实际交付该商品房之日的次日开始计算。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为该商品房自本合同和补充协议约定交房之日交付给了乙方，乙方应按合同约定支付物业管理费，若自本合同约定的交房之日起，逾期三个月乙方仍未办妥收楼手续的，甲方有权从逾期之日起按日向乙方收取总房价万分之五的违约金。”许智麟主张调整过后的条款存在两方面不公平内容，其一为即便卖方违约未能按期交楼买方也不能退房，其二为延期交房总的违约金变成了不超过总房价的1%。而梅山公司对于上述许智麟提交的两份《房屋买卖合同》质证认为因无原件不予认可。
本案争议的焦点在于梅山公司与许智麟未能签订《商品房买卖合同》的原因。许智麟称由于梅山公司要求其签订的《房屋买卖合同》与已网签公示的《房屋买卖合同》在违约条款方面存在不一致且不合理之处，且双方在对相关条款进行磋商期间，涉讼物业被人民法院另案查封，致使房屋无法过户，认购书的购房目的无法实现，虽然涉案物业在本案起诉之后已经解封，但是在我方明确表示不购买房屋后予以解封，故解封房屋对本案已经不构成影响。而梅山公司则称，许智麟要求解除认购书的真正原因是其对合同条款有异议，在此情况下，双方是对合同条款的争议产生的纠纷，而并非涉案物业被查封引起的，且房屋被查封主观上亦不是梅山公司的过错。
原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”。梅山公司与许智麟均确认双方于2014年5月24日签订了编号为075的《温馨里认购书》后，又于2015年2月12日新签订了编号为0000007《温馨里认购书》，并修改了前一份认购书中的部分内容，故该认购书应视为对第一份认购书的替换，本案中应对编号为0000007《温馨里认购书》进行审查认定。梅山公司与许智麟签订的《温馨里认购书》（编号：0000007）是双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方均应遵照履行。从法律性质而言，签订是当事人为将来订立确定本约而达成的合意。为预约合同，是独立有效的合同。在梅山公司与许智麟签订《温馨里认购书》后，双方所负有义务即为实现交易，按公平交易原则及诚实信用原则，循着确立的原则，填充缺失条款，明确不确定条款，完成磋商签订房屋买卖合同，使确立的原则、计价标准等核心条款在房屋买卖合同中得以全面体现。许智麟、梅山公司双方在订购书中约定，“乙方需接甲方通知之日起7天内签署《商品房买卖合同》”，由于许智麟、梅山公司在磋商签署《商品房买卖合同》过程中不能协商一致，许智麟在2015年3月16日向梅山公司、张某寄发了《房屋买卖合同异议函》也明确表示，“楼盘销售于2015年2月13日致电我方前往温馨里楼盘销售部重新签订新的温馨里认购书，并将一份新的买卖合同给予我方签订，本人将你方给予的新合同详细阅读后,发现你司的房屋买卖合同条款存在不合理、不公平的条款，我方根据《合同法》及我国先行商品房买卖相关法律的规定，对于你方提出的霸王合同条款予以拒绝签约”。由于许智麟、梅山公司不能协商签订房屋买卖合同，双方签订的《温馨里认购书》作为预约合同，不能实现其合同目的，许智麟起诉要求解除编号为0000007《温馨里认购书》的主张，原审法院予以支持。许智麟起诉认为解除认购书是因涉讼物业被人民法院另案查封，导致合同目的已经无法实现。许智麟实际上将认购书与一般房屋买卖合同的合同性质混淆，如上文所述，是为预约合同，是当事人为了预备将来订立确定本约（即房屋买卖合同）而达成的合意。只要当事人为签订房屋买卖合同进行了实质性磋商，是否能够协商达成一致，认购书都实现了其合同目的。房屋被查封产生的直接法律后果是不能办理房屋产权过户，而完成交易、实现房屋产权过户是签订房屋买卖合同的合同目的。许智麟、梅山公司是在2015年2月13日协商签订房屋买卖合同，许智麟在2015年3月16日向梅山公司发函明确表示拒绝签订房屋买卖合同，涉讼物业是于2015年3月19日才被广州市越秀区人民法院查封，此时，双方已确定磋商不成。因此，对于许智麟主张的该项理由，原审法院不予采纳。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”，双方在诉讼中确认许智麟已就涉讼物业支付了593809元，在梅山公司就该款项开具的所有收据中，载明款项为定金的有编号为6026570及6013954的收据,共计5万元，故原审法院认定许智麟就涉讼物业买卖事宜向梅山公司缴纳了购房款、装修款共543809元及定金5万元，对于梅山公司主张涉讼物业装修款并未由其收取，而是支付至装修公司的抗辩理由，原审法院不予认可。在《温馨里认购书》解除之后，许智麟有权要求梅山公司返还其已付的购房款、装修款543809元及利息（利息的计算方式为：以543809元为本金，自款项支付之日起，即2014年5月31日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至款项清偿之日止）。
许智麟起诉要求梅山公司向其双倍返还已付定金120000元。关于定金金额，原审法院已认定许智麟所交的定金为5万元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。关于梅山公司与许智麟未能签订《商品房买卖合同》的原因，许智麟称由于梅山公司要求其签订的《房屋买卖合同》与已网签公示的《房屋买卖合同》在违约条款方面存在不一致且不合理之处，梅山公司也认为未签订合同的真正原因是原告对合同条款有异议。许智麟认为涉案房屋被查封，梅山公司已构成违约，该理由在上文中已陈述，原审法院不予采纳。现许智麟、梅山公司皆未举证证明对方在协商签订《房屋买卖合同》过程中违背诚实信用原则，恶意磋商或具有缔约过失，因此，原审法院认定未能签订房屋买卖合同的原因是双方不能协商一致，不可归责于任何一方。对于许智麟要求双倍返还定金的诉请，原审法院不予支持。但对于许智麟支付的5万元，梅山公司应当退还给许智麟。对于许智麟的其他诉讼请求，原审法院予以驳回。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，作出如下判决：一、解除许智麟与广州市梅山建设综合开发有限公司签订的《温馨里认购书》（编号：0000007号）；二、广州市梅山建设综合开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向许智麟返还已支付的购房款、装修款543809元及利息（利息的计算方式为：以543809元为本金，自款项支付之日起，即2014年5月31日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至款项清偿之日止）；三、广州市梅山建设综合开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向许智麟退还定金50000元；四、驳回许智麟的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15274元，财产保全费3923元，合计19197元，由广州市梅山建设综合开发有限公司负担16740元，许智麟负担2457元。
经审查，一审认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，由于梅山公司与许智麟均无意继续就签订合同达成合意，原审法院判令解除《温馨里认购书》，双方均并无异议，梅山公司对一审法院判决其返还许智麟涉案房屋购房款、装修款，并无异议，故本案二审双方争议的焦点是因双方未能签订房屋买卖合同，梅山公司应否退还许智麟已付定金及支付购房款、装修款利息。
由于《温馨里认购书》性质为预约合同，且该认购书明确约定双方需另行签订《商品房买卖合同》，而许智麟与梅山公司在履行《温馨里认购书》过程中，许智麟对合同条款有异议，双方未能协商一致，最终未能签订《商品房买卖合同》，原审认定未能签订《商品房买卖合同》不可归责于任何一方，并判令梅山公司退还许智麟定金50000元并支付其已付房款、装修款利息，于法有据，本院予以维持。梅山公司上诉主张由于许智麟自身原因不愿意签署《商品房买卖合同》，许智麟应承担违约责任，故其依约有权扣除许智麟已付定金及无需支付购房款、装修款利息，未能对此予以举证证明，本院对该主张不予采纳。
综上所述，梅山公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2050元，由广州市梅山建设综合开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 梁淑敏
审判员 陈珊彬
审判员 李 焕
二〇一六年十一月十日
书记员 麦倩文
林飘云