上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第17100号
原告（反诉被告）宣履方。
委托代理人宣嘉俊。
委托代理人陈昱，上海朝闻律师事务所律师。
被告（反诉原告）赵伟。
被告（反诉原告）沈炎。
被告（反诉原告）赵琪欣。
被告（反诉原告）汪月月。
被告（反诉原告）赵颖雯。
法定代理人赵琪欣。
法定代理人汪月月（系赵颖雯母亲）即本案被告。
上列五被告共同委托代理人ＸＸ，上海市建纬律师事务所律师。
原告（反诉被告）宣履方（以下简称原告）与被告（反诉原告）赵伟、沈炎、赵琪欣、汪月月、赵颖雯（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月8日立案受理后，依法适用简易程序，并于2014年7月8日、10月24日公开开庭进行了审理。原告宣履方的委托代理人宣嘉俊、陈昱，被告赵伟及其与被告沈炎、赵琪欣、汪月月、赵颖雯的共同委托代理人ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宣履方诉称，被告赵伟、沈炎系夫妻，被告赵琪欣是他们的儿子；被告赵琪欣与被告汪月月系夫妻，被告赵颖雯是他们的女儿。2013年9月20日，原告通过房产中介与被告签订《上海市房地产买卖合同》（以下简称“买卖合同”），向被告购买位于浦东新区西泰林路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”），房屋面积为120.94㎡，合同约定，房屋转让价格为人民币（以下币种相同）150万元，在2013年11月20日之前，被告须积极协助原告办理转让过户手续，任意一方若迟延履行合同，每逾期一日，应向守约方支付本合同约定的总房价款的万分之五作为滞纳金，合同还对付款方式及交房义务等相关情况作出约定。当天，双方另签订《补偿协议》，约定“系争房屋”的总成交价为被告净到手279万元，除“买卖合同”约定的转让价150万元外，另129万元为固定装修及搬迁补偿款。合同签订当日，原告支付被告房款105万元，另双方约定45万元由原告办理贷款，余款待原告自有房屋出售款拿到后支付。至2013年12月31日，原告又支付被告房款133万元，2014年1月5日，原告支付被告尾款5万元，被告当场将房屋钥匙交给原告，并出具了一份承诺书，承诺在2月15日前还清“系争房屋”上原有的贷款，3月1日前办理过户，但之后，被告未配合原告办理贷款及过户。4月28日，中介告知原告“系争房屋”已被法院司法查封，4月29日，原告从交易中心查询得知“系争房屋”早于2013年9月24日被浦东法院司法查封，但被告和中介恶意隐瞒，5月，长宁法院法官上门称“系争房屋”被该法院查封。原告认为，被告恶意隐瞒“系争房屋”被司法查封的事实，同时不配合原告办理贷款及过户，故提起诉讼，要求：1、判令被告立即履行协议，协助原告办理“系争房屋”产权过户手续；2、判令被告共同承担迟延履行的违约金126，750元（从2013年11月20日起算至实际履行之日，利率为总房价款150万元的日万分之五，暂算至起诉日）；3、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告撤回要求被告共同承担迟延履行的违约金126，750元的请求。
被告赵伟、沈炎、赵琪欣、汪月月、赵颖雯辩称，被告不存在不协助原告办理贷款的情况，是原告未提供相关资料。房屋未能办理过户是因为原告未能按照《补偿协议》的约定在2013年11月15日前支付补偿款，而《补偿协议》约定，原告未按约付款的，被告有权拒绝办理过户，故被告不存在违约，不需要支付违约金。由于系原告付款违约，被告有权解除合同。“系争房屋”被浦东法院查封的事实，被告是在2014年1月5日中介查询后通知原、被告后才知道的，长宁法院的查封，被告不知情。综上，不同意原告的诉请。
被告赵伟、沈炎、赵琪欣、汪月月、赵颖雯反诉称，2013年9月20日，被告与原告就“系争房屋”签订了“买卖合同”，合同约定，房屋转让价款为150万元，原告应于签订合同当日支付首期房款100万元（含定金）。同日，双方签订《补偿协议》，该协议约定，转让房屋的实际总成交价为被告净到手价279万元，其中，房屋买卖合同约定成交价150万元，固定装修和搬迁补偿价为129万元，而129万元的第一笔14万元原告应于签约当天支付，第二笔115万元原告应于2013年11月15日前支付；若产权过户前未付清以上款项的，被告有权拒绝办理过户；《补偿协议》为买卖合同的组成部分；履行《补偿协议》是履行买卖合同的前提；违约方逾期超过十五日的，则守约方有权单方解除本协议并追究违约方的违约责任，违约金为协议约定总价的20%。“买卖合同”和《补偿协议》签订当日，原告支付被告105万元，连同前期支付的9万元定金，共计支付114万元，之后，原告未按约支付补偿款115万元。被告认为，《补偿协议》对房屋转让总价，付款条件及违约责任等作了补充约定，是“买卖合同”的补充条款，双方应按照“买卖合同”和《补偿协议》的约定履行，但原告未按《补偿协议》约定履行付款义务，且超过十五日，故被告有权按照约定解除房屋买卖合同，为此提起反诉，要求：1、判令解除被告与原告于2013年9月20日签订的“买卖合同”；2、判令原告向被告支付违约金558，000元（总房款279万元的20%）；3、本案诉讼费由原告承担。
原告宣履方辩称，因被告违约不配合原告办理贷款导致付款延期，且“系争房屋”在2013年9月24日被法院查封，也无法过户。从被告2013年12月和2014年1月5日收取房款及2014年1月5日出具承诺书可以看出被告是同意继续履行合同的，另外，根据法律规定，被告要求解除合同应当催告原告支付，但被告从未催告，因此，本案不存在解除合同的理由。综上，不同意被告的反诉请求。
经审理查明，被告是“系争房屋”的产权登记人。2013年9月20日，由原告作为乙方、被告作为甲方，双方签订“买卖合同”，合同第二条约定：乙方以150万元的价格向甲方购买“系争房屋”；合同第四条约定，甲方于2013年11月25日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接；第六条约定，甲、乙双方确认，在2013年11月20日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；合同附件三约定，签订本合同当日内，乙方应支付甲方首期房价款100万元（其中包括在签署本合同之前，乙方已支付甲方定金，本合同签订后，该笔定金转让为乙方支付给甲方的部分首期房款），待上海市浦东新区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证以及以贷款银行为抵押权人之他项权利证明后，乙方应委托贷款银行将45万元贷款直接付至甲方账号作为第二期房款，乙方应于按本合同约定办妥房屋交接、户口迁出及水、电、煤物业等结清且户名变更手续同时支付甲方房价款尾款5万元；合同补充条款（一）其中约定：双方均认知，目前该房地产已设定抵押，抵押权人是上海市住房置业担保有限公司、中国银行上海市浦东分行、中银消费金融有限公司，徐威，抵押金额共计约172万元；甲方确认抵押权人同意甲方提前还贷并承诺于交易中心产权过户日前还清以上贷款并办理抵押注销手续。甲方承诺该房地产除上述抵押以外无查封、违章限制等权利限制或他人主张权利等情况；甲方同意乙方可以向贷款银行申请45万元的贷款用于支付部分房款，乙方应于签订买卖合同后五个工作日内提供贷款所需资料，与贷款银行签署借款抵押合同以及其他相关文件，并支付一切费用，甲方应给予积极合理的配合，如乙方之贷款申请未获得贷款银行审批通过或审批通过金额不足，则任何不足部分均由乙方于办理交易过户手续前支付甲方；在履行本合同过程中，甲、乙双方任意一方若未按本合同履行的，即为违约，违约方每逾期一日，应向守约方支付本合同约定的总房价款的万分之五作为滞纳金（迟延履行违约金）；若该等逾期违约超过十五日的，则守约方有权单方面解除本合同并追究违约方的违约责任，该等违约金按本合同约定总房价20%计或要求违约方继续履行本合同且支付滞纳金（迟延履行违约金）直至恢复履行之日止；……。
“买卖合同”签订当日，由原告作为乙方、被告赵伟并代其他被告作为甲方，双方签订《补偿协议》，该协议载明：甲、乙双方于2013年9月20日就转让“系争房屋”之事宜达成一致，双方达成的该项交易实际总成交价为279万元（该总成交价为甲方净到手价，乙方承担本交易税、费），由该房屋买卖合同及固定装修及搬迁补偿协议共同组成，其中房屋买卖合同约定的成交价为150万元，房屋现有固定装修及搬迁补偿价为129万元，现本协议对固定装修及搬迁补偿做出以下约定：1、乙方同意就现有固定装修及搬迁补偿价为129万元，该笔补偿款分二笔支付：第一笔14万元，于2013年9月20日支付，第二笔115万元，于2013年11月15日前支付；若产权过户前未付清上述款项，则甲方有权拒绝办理过户手续。……。3、本协议为买卖合同的有效组成部分，不可分割。履行本协议是双方履行买卖合同的前提，买卖合同如终止履行，则本协议亦自动终止。在履行本协议过程中，甲、乙双方任意一方若未按本协议履行的，即为违约，违约方每逾期一日，应向守约方支付本协议约定的总房价款的万分之五作为滞纳金（迟延履行违约金）；若逾期超过十五日的，则守约方有权单方面解除本协议并追究违约方的违约责任，该违约金按本协议约定总房价20%计或要求违约方继续履行本协议且支付滞纳金（迟延履行违约金）直至恢复履行之日止。双方保证本协议一经签订，即不可撤销。如本协议与买卖合同不符，则以本协议为准，本条款为本协议的违约条款。4、双方同意本协议的违约责任适用买卖合同有关规定。
在“买卖合同”和《补偿协议》签订之前，原告已支付被告定金9万元，“买卖合同”和《补偿协议》签订当日，原告支付被告105万元，之后原告分别于2013年12月6日、12月7日、12月21日和12月31日支付被告12万元、8万元、10万元和103万元。2014年1月5日，原告又支付被告5万元，当天，被告将“系争房屋”钥匙交给原告，同时被告赵伟出具内容为“关于上海市浦东新区西泰林路XXX弄XXX号XXX室物业银行还贷事宜，本人承诺将于2014年2月15日之前还清，且3月1日之前配合购买方办理房产过户更名手续，若未及时办理，导致购买方成本加大，由本人承诺承担全部责任”的《承诺书》。至2014年3月1日前，被告未能配合原告办理“系争房屋”过户手续。
另查明，被告于2014年1月22日还清“系争房屋”上的全部抵押借款，但至2014年2月20日，“系争房屋”上的抵押登记尚未注销。
以上事实，由经庭审质证的“买卖合同”、《补偿协议》、房款收据、“系争房屋”的房地产登记信息及原、被告的陈述在案佐证。
审理中，原告表示，由于原告售房款一直没有拿到，故双方在2013年11月15日前对付款变更进行了协商，双方约定原告先行支付被告30万元，售房款103万元拿到后马上支付，还有27万元办理贷款，故原告于2013年12月6日、12月7日及12月21日分别支付被告房款12万元、8万元及10万元，12月31日，原告将收到的售房款103万元转到被告账上，1月5日，原告向被告支付了尾款5万元，余款27万元说好办理公积金贷款，当天，被告将“系争房屋”钥匙交给原告，之后原告对“系争房屋”进行装修后入住至今。后原告要求被告协助办理公积金贷款，并过户，但被告一直以各种理由拖延。诉讼中，原告为了解除影响“系争房屋”交易过户的司法查封，已分别代被告赵琪欣向上海市长宁区人民法院支付执行款8万元及向债权人吴永辉支付30万元，共计代付38万元，现该二个司法查封均已解封，为此，原告尚欠被告的购房款27万元，不应当再行支付。另原告表示同意按照实际的交易价格缴纳相应的税费。
被告则表示，不存在原告所述的双方协商付款变更这一事实。被告已于2013年11月15日前向银行申请提前还贷，因原告未按约于2013年11月15日前支付115万元房款，导致被告无法还贷注销抵押。2013年12月下旬，中介曾通知被告配合原告办理公积金贷款，并称所有产权人都要去，后被告在办理提前还贷时问过工作人员，他们表示只需一个产权人代表就可，赵伟就告诉了中介，让中介随时通知他，他会从外地赶回来的，但之后，中介一直没有通知。2014年1月5日，中介与原告到赵伟家里，让赵伟写之前收到的103万元的收条，因原告急于要求入住，并承诺余款以现金方式于3月1日前支付，故被告才同意3月1日前配合过户。3月1日前，原告联系过赵伟，要求过户，但房屋上有查封，要先解除查封才能过户，当时被告跟浦东法院的执行法官联系过，因为债务人赵琪欣只是房屋共有人之一，所以只要支付22万元另写个书面还款承诺就可以解封，但原告迟迟不付款，导致被告没有能力还款解封，另外，被告家里确实有些困难，赵琪欣患重病，赵伟母亲病危，3、4月赵伟确实也不在上海。
本院认为，根据庭审查明的事实可以确认，原、被告双方就“系争房屋”进行交易的真实价格系279万元，而“买卖合同”上约定的转让价格150万元显然是为避税而故意做低房价，原、被告双方故意做低房价的行为违反相关规定，该约定应属无效，原、被告双方就“系争房屋”进行交易的真实价格应当确定为279万元。原、被告签订的“买卖合同”除转让价格外，均系双方真实意思表示，且内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。而原、被告签订的《补偿协议》系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。
“系争房屋”转让价款279万元的支付时间及方式原、被告在“买卖合同”和《补偿协议》中已分别作出约定，现原告确实没有按照约定在2013年11月15日前支付115万元，虽然原告称由于其售房款未能及时到账故双方在2013年11月15日前又进行了协商对付款作了变更，但该陈述未得到被告认可，且原告也未提供证据佐证，本院难以采信。根据《补偿协议》的约定，原告逾期付款超过十五日的，被告有权解除合同，但是，被告在原告逾期付款，且超过十五日后，并未提出解除合同，反而继续收取原告房款，并于2014年1月5日将“系争房屋”交付给了原告，同时书面承诺于2014年3月1日配合原告办理过户，虽然被告称，被告是鉴于原告承诺在3月1日前现金付清购房余款而同意配合过户的，但被告的该陈述也未得到原告认可，且被告也未提供证据佐证，本院也难以采信。被告继续收取房款、交付房屋及书面承诺于3月1日前配合过户的行为表明其已放弃了解除合同的权利，选择继续履行合同，为此，被告反诉要求解除“买卖合同”并由原告支付违约金，依据不足，本院不予支持。鉴于影响“系争房屋”过户的司法查封因原告代被告赵琪欣代为支付执行款而已解封，故“系争房屋”过户已无法律上的障碍，而原告代被告赵琪欣支付的执行款已超过其应当向被告支付的购房余款，故原告要求被告配合其办理“系争房屋”过户手续，理由正当，应予支持。审理中，原告自愿撤回要求被告支付迟延履行违约金系处分其民事权利，符合法律规定，本院应予准许。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）赵伟、沈炎、赵琪欣、汪月月、赵颖雯应于本判决生效之日起十五日内协助原告（反诉被告）宣履方办理上海市浦东新区西泰林路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记至原告（反诉被告）宣履方名下的手续；
二、驳回被告（反诉原告）赵伟、沈炎、赵琪欣、汪月月、赵颖雯的反诉请求。
本诉案件受理费18，300元，减半收取计9，150元，财产保全费5，000元，均由被告（反诉原告）赵伟、沈炎、赵琪欣、汪月月、赵颖雯负担；反诉案件受理费4，690元，由被告（反诉原告）赵伟、沈炎、赵琪欣、汪月月、赵颖雯负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张敏
二〇一四年十月二十八日
书记员 秦叶
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。