江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第3033号
上诉人（原审被告）黄龙喜，男，1956年9月9日生，汉族，南京市彩霞街农贸市场管理员。
上诉人（原审被告）黄诚，男，1984年4月6日生，汉族，无业。
以上两上诉人共同委托代理人马继克，江苏高的律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）魏声艳，女，1962年11月1日生，汉族，无业。
委托代理人韦伟，江苏衡鼎律师事务所律师。
委托代理人孙小姣，江苏衡鼎律师事务所律师。
上诉人黄龙喜、黄诚因与被上诉人魏声艳物权保护纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2014）秦民初字第3684号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人黄龙喜、黄诚及委托代理人马继克，被上诉人魏声艳及委托代理人韦伟、孙小姣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
魏声艳原审诉称，魏声艳与黄龙喜于1994年1月1日登记结婚，双方均系再婚。魏声艳携子（案外人魏某）、黄龙喜携子（上诉人黄诚）组建新的家庭，四人共同生活至二子成年独立谋生为止。1998年9月10日，黄龙喜依据房改政策，与秦淮区房产经营公司签订《南京市直管公房买卖契约》，购买了秦淮区某地1号102室房产，并于同年办理了产权变更手续。2010年8月10日，黄龙喜、黄诚在魏声艳毫不知情的情况下签订房屋买卖合同一份，约定黄龙喜将诉争房屋以47万元的价格卖给黄诚，并于8月19日办理了产权变更手续，但黄诚未实际支付房款。魏声艳认为黄龙喜的行为系擅自处分夫妻共有财产，为维护合法权益，魏声艳诉至法院，请求判令：一、黄诚退还秦淮区某地1号102室；二、将上述房屋恢复原产权登记状态；三、黄龙喜、黄诚承担本案诉讼费。
黄龙喜原审辩称：一、魏声艳的诉请无事实和法律依据，诉争房屋登记的所有权人是黄龙喜，并没有魏声艳的姓名，所以魏声艳并非本案诉讼主体；二、该房屋实际的出资购买人系黄慕林，并登记在黄龙喜个人名下，应属于黄龙喜个人财产，而非夫妻共有财产，黄龙喜处分其个人财产，不违反法律强制性规定，也未侵害他人权益；三、魏声艳主张诉争房屋由夫妻共同财产购买，但未提供任何证据；四、该房屋买卖及过户时间为2010年8月，现魏声艳的起诉已经超过法定诉讼时效，请求驳回魏声艳诉讼请求。
黄诚原审辩称意见同黄龙喜。
原审经审理查明，魏声艳与黄龙喜于1994年1月1日登记结婚，双方均系再婚，黄诚系黄龙喜与前妻所生之子。
原座落于南京市秦淮区某地8号房屋由黄龙喜与前妻一家三口，及黄龙喜的父母黄其昌、黄慕林和姐姐黄翠兰（患有××，于1997年去世）共同居住。1988年该地段被依法进行拆迁，黄龙喜一家三人被安置居住在秦淮区丁官营7号305室。1989年其父母黄其昌、黄慕林和姐姐黄翠兰被安置居住在秦淮区某地1号102室（以下简称诉争房屋）房屋，承租人为黄其昌。1995年12月28日，黄其昌因病去世后，该房屋承租人变更为黄慕林。1998年6月10日，黄慕林与其子女黄龙喜、黄翠华、黄翠娥、黄龙弟向秦淮区房产经营公司出具家庭协商证明一份，写明：本户承租的秦淮区某地1号102室直管公有住房，经我户集体商议，同意由本户籍内黄龙喜购买。1998年9月10日，黄龙喜与秦淮区房产经营公司签订《南京市直管公有住房买卖契约》，使用黄慕林的工龄，购买该房屋的所有权，并缴纳购房款17499.86元，于1999年领取了102室房屋所有权证，房屋登记在黄龙喜名下。2010年8月10日，黄龙喜、黄诚签订《南京市存量房买卖合同》一份，约定黄龙喜以47万元的价格将该房出售给黄诚，2010年8月19日该房屋过户登记至黄诚名下。
原审另查明，诉争房屋建筑面积51.5平方米，出售价格为795元每平米，黄慕林工龄折扣占房价的25.2%，经折旧、工龄等各项折扣后，房屋单价为395.12元每平米，需实际缴纳17499.86元。
原审庭审中，黄龙喜陈述其向魏声艳父母借款3000元，用于支付诉争房屋购房款。黄龙喜、黄诚确认《南京市存量房买卖合同》约定的购房款47万元实际未支付。
原审法院认为，处分共有的不动产的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。未经共有人同意的处分行为属无权处分。无处分权人将不动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产的所有权：（一）受让人受让该不动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，诉争房屋于1998年房改购买时，使用了黄慕林的工龄，系黄慕林对黄龙喜的赠与行为。在无证据证明其仅赠与黄龙喜一人的情况下，这种赠与不能产生认定诉争房屋为其一人所有的法律后果，且在房改购房时，魏声艳与黄龙喜也进行了家庭出资，因此，魏声艳应是诉争房屋的共有权人之一。黄龙喜与黄诚之间的买卖诉争房屋的交易行为，并未取得魏声艳的同意，且黄诚不构成善意取得，该行为应属无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。故魏声艳关于黄诚退还诉争房屋并恢复原产权登记状态的诉讼请求，于法有据，原审法院依法予以支持。黄龙喜、黄诚原审辩称魏声艳诉讼请求已超过诉讼时效，原审法院认为，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，黄龙喜、黄诚未提供证据证明魏声艳自房屋过户时即知晓该情况，故黄龙喜、黄诚相关抗辩无事实及法律依据，原审法院不予采纳。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条，《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，经原审法院审判委员会研究决定，原审判决：黄诚于判决生效之日起十日内将本市秦淮区某地1号102室房屋恢复登记至黄龙喜名下。案件受理费5963元，由黄龙喜、黄诚负担（黄龙喜、黄诚应负担的诉讼费已由魏声艳预交，黄龙喜、黄诚在判决生效之日起十日内将此款付给魏声艳）。
黄龙喜、黄诚不服原审判决，向本院提起上诉称，原判决认定事实不清，适用法律不当。一、原判决认定黄龙喜购买该房屋时进行了家庭出资，属认定事实错误。魏声艳在黄龙喜购买该争议房屋时没有任何出资，黄慕林购买该争议房屋时，由于部分债券没有到期，曾让黄龙喜向魏声艳的父母借款3000元，用于购房后支付后期的有关房屋的水电、过户、物管等费用，不是支付房屋购房款。黄慕林债券到期后，将该借款归还给魏声艳父母，该借款只能认定为债权，并不能认定为购房出资。魏声艳原审中陈述向其父母借款1万元用于购房，并没有提供任何借款的证据。二、《家庭协商证明》不能证明黄龙喜购买该房屋的真实意图。《家庭协商证明》上的签字都是黄龙喜一人签字，根据双方的家庭实际情况，该房屋由于前期已经产生过争议，为避免黄龙喜兄弟姐妹再产生纠纷，黄慕林想将该房屋直接给付其独孙黄诚，由于黄诚年龄较小，不具有购买资格，就以黄龙喜的名义购买，待黄诚成年后过户给黄诚。该《家庭协商证明》都是黄龙喜一人签字，因此并不能认定为取得家庭协商一致。根据秦淮区房产经营公司的证明，能够证实该房屋的购买人是黄慕林，仅仅是以黄龙喜的名义办理房产证。三、该房屋登记在黄龙喜的名下，足以证明系对黄龙喜个人的赠与。原判决认为该房屋属于使用黄慕林工龄购买，在无证据证明其仅赠与黄龙喜一人，就不能认定为其一人所有，显然与现有法律违背。上诉人并不需要提供证据证明是否仅赠与黄龙喜个人，利害关系人应当提供证据证明还有其他受赠人，举证责任并不在上诉人。房屋登记在黄龙喜名下，根据物权法的规定，当然可以认定属于黄龙喜的个人财产。四、本案判决的结果违法。根据南京市出售公有住房的规定，购买公有住房是以户为单位，一户只能购买一套公房。黄龙喜又于2011年元月21日购买了丁官营7号的公房，如果本案争议房屋认定家庭共有财产，明显违法。五、本案已经超过诉讼时效。根据被上诉人提供的录音证据能够看出，被上诉人问话明显带有目的性，其不可能2012年才听说房子卖给黄诚了，房屋在2010年8月就过户了，被上诉人不可能2012年要打官司了才听说。上诉人提供的证人证言能够证实，黄诚结婚时女方家庭就已经提出婚房问题，要求黄诚结婚时能够有套房子。过户时黄诚还找过被上诉人，但房产局说房产在谁名下谁签字，不需要其他人签字，被上诉人迁户口时已经知道该房屋过户给了黄诚，其准备购买丁官营的房屋，被上诉人明确知道该过户事实。因此，到其2012年12月提起诉讼时超过了2年的诉讼时效。综上，请求二审法院撤销原判，改判驳回魏声艳的原审诉讼请求。
被上诉人魏声艳辩称，原判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由均不能成立。一、上诉人向被上诉人父母借的3000元，上诉人在原审庭审中陈述系用于购买房屋。现上诉人陈述用于支付水电费用与常理不符，在当时相关的水电过户物管费用均未产生。购买案涉房屋应属于上诉人黄龙喜与被上诉人魏声艳用家庭财产共同出资。二、《家庭协商证明》是将购房资格确定由黄龙喜来进行购买的书面形式，也是房管部门必须要具有的书面形式。上诉人陈述房屋是黄慕林赠与给黄诚的，没有相关证据支持。三、黄龙喜购买丁官营的房屋与本案没有关联性。四、本案的诉讼时效从双方的通过录音中可以看出，此前魏声艳对于黄诚与黄龙喜之间的房屋过户交易完全不知情，不存在诉讼时效已过的情况。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与原审查明的一致。
本院认为，由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。本案案涉房屋原系由黄龙喜的母亲黄慕林承租使用的公房，但在1998年房改时由黄龙喜购买。虽然黄龙喜、黄诚上诉主张1998年房改时向房管部门出具的《家庭协商证明》上的签名系由黄龙喜一人所签，但房改时使用了黄慕林的工龄，黄慕林并未对以黄龙喜名义参加房改提出异议，故应当视为黄慕林将公房承租权赠与黄龙喜。黄龙喜、黄诚主张《家庭协商证明》能够证实房屋购买人系黄慕林，仅仅系以黄龙喜的名义办理房产证，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。黄龙喜上诉主张购房款均系黄慕林出资，但黄龙喜提供的银行提款凭证的时间均明显早于购房款缴款日期，尚不足以证明购房款全系黄慕林出资，而参加房改时使用的黄慕林的工龄属于一种政策性补贴，并非财产或财产权益，故黄龙喜、黄诚主张案涉房屋系黄慕林出资购买，依据不足，本院不予采纳。黄龙喜购买案涉房屋时已经与魏声艳结婚，黄龙喜所提供的证据尚不能证明其购买案涉房屋时未使用家庭共有财产，故案涉房屋虽然登记在黄龙喜名下，并不能认定为黄龙喜一人所有。黄龙喜认为购买公有住房每户只能购买一套，黄龙喜于2011年又购买了其他公有住房，故案涉房屋不应认定为家庭共有财产。因黄龙喜再次购买公有住房是否违反相关行政法规和规章的规定与本案无关，故黄龙喜、黄诚以此推定房屋的权属，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。黄龙喜、黄诚认为魏声艳的诉讼请求已经超过诉讼时效，因魏声艳系以房屋共同共有人之一的身份请求黄诚退还房屋并恢复至原产权登记状态，该请求权属于物权请求权，并不适用诉讼时效制度，故黄龙喜、黄诚认为魏声艳的主张超过诉讼时效，缺乏法律依据，本院不予采纳。综上，黄龙喜、黄诚的上诉理由均不能成立。依据《最高人民法院关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释（二）》第十九条、第二十二条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5963元，由上诉人黄龙喜、黄诚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晗庆
审 判 员 夏海南
代理审判员 吴 勇
二〇一五年六月十七日
书 记 员 朱亚芳