广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院民 事 判 决 书（2016）西民一初字第4055号原告:南宁市金福物业服务有限公司，住所地南宁市新阳北三路20号锦秀豪庭4号楼6号楼8号楼201号商铺。法定代表人:施云清，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴长峰，广西桂霖峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄丽华，广西桂霖峰律师事务所律师。被告:陆露，男，1983年5月19日出生，汉族，住南宁市江南区。原告南宁市金福物业服务有限公司（以下简称“金福物业公司”）与被告陆露物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年10月26日公开开庭进行审理。原告金福物业公司的委托诉讼代理人吴长峰，被告陆露到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金福物业公司向本院提出诉讼请求：一、被告支付原告物业管理费1528.23元、代收电梯维保费480元、代收生活垃圾费128元、代收水费467.82元、代收公摊水费159.01元、代收公摊电费350.67元及违约金6317.7元，合计9431.43元；二、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：被告陆露系南宁市锦秀豪庭小区7号楼2单元405房业主，原告系该小区物业服务公司。原告在2014年3月16日至2015年10月31日期间已经为被告提供了物业服务，但被告却没有按期向原告支付物业管理费等费用。截至2015年10月31日，被告未向原告支付的费用有：2014年4月1日至2015年10月31日期间的物业管理费1528.27元、2014年7月1日至2015年10月31日期间的代收电梯维保费480元和代收生活牢记费128元、2014年3月16日至2015年6月15日期间的代收水费467.82元、2014年4月16日至2015年6月15日期间的代收公摊水费159.01元、2014年4月6日至2015年10月5日期间的代收公摊电费350.67元以及违约金6317.7元，共计9431.43元。原告认为被告未向原告支付上述各项费用，构成违约，应承担违约责任，特向法院提起上述诉请。被告陆露辩称,一、原告索要物业管理费没有合同依据。被告于2009年8月21日与广西万事达房地产开发有限公司签订一份《南宁市商品房买卖合同》，购买由广西万事达房地产开发有限公司建设并出售的商品房一套（西乡塘区新阳北三路20号锦秀豪庭小区7号楼2单元405号房）。根据商品房买卖合同，为锦秀豪庭小区提供前期物业服务的公司为广西华清园物业管理有限公司，期限自2009年4月1日起至2019年4月1日止。故原告主张的物业管理费不应支持。二、原告索要违约金没有合同依据。被告没有跟原告签订物业服务合同，为此原告基于被告未按时交纳物业管理费要求支付违约金6317.7元没有任何法律依据的。三、原告并未实际提供物业服务，且原告在2014年被南宁市住房保障和房产管理局被注销物业服务企业资质，被告不应向原告支付2014年3月16日至2015年10月31日期间的物业费。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告金福物业公司于2015年8月向本院起诉位于南宁市的锦绣豪庭小区的部分业主拖欠物业管理费等费用的物业服务合同纠纷系列案，案号为（2015）西民一初字第2478号至2514号，本院已于2016年8月7日审结。结合当事人在上述系列案及本案中所提交的证据及双方当事人陈述，本院查明如下事实：位于南宁市的锦秀豪庭小区系万事达公司开发建设，被告陆露为锦秀豪庭小区7号楼2单元405房业主，房屋建筑面积为114.92平方米。该小区的前期物业服务企业原为华清园公司，后华清园公司撤离小区，广西万事达房地产开发有限公司另选聘原告金福物业公司为前期物业服务企业,并于2011年12月15日签订《前期物业服务合同》，约定高层住宅物业管理综合服务费为0.7元/平方米/月，其他各项收费为公共水电分摊费（按实际使用量及收益人物业建筑面积分摊），电梯设备设施维护及年检费30元/月/户、楼中楼35元/月/户，代收生活垃圾费8元/月/户，物业管理综合服务费的追缴及违约金的计收方式为被告以半年度为周期交纳物业管理综合服务费，逾期一个月未交纳的，原告将按每月加收欠交部分千分之三的标准向业主收违约金等。另查明,原告金福物业公司于2011年12月29日取得物业服务企业三级（暂定）资质证书，有效期至2012年12月29日，但原告在资质证书到期后未按规定办理申报三级资质相关手续。由于万事达公司未办理招投标手续也未获得相关部门批准擅自选聘原告进驻锦秀豪庭小区从事物业管理及原告在资质证书过期失效的情况下从事物业管理行为，南宁市住房保障和房产管理局于2014年3月20日分别对原告和万事达公司进行行政处罚，并于2014年8月20日注销原告三级（暂定）物业服务资质行政许可。原告自2015年11月4日起撤离锦绣豪庭小区。原告已代付小区电费至2015年8月份，代付水费至2015年4月份，代付生活垃圾处理费至2015年3月份。被告陆露自2014年3月16日起欠交代收水费，自2014年4月6日起欠交代收公摊电费，自2014年4月16日起欠交代收公摊水费，自2014年4月1日起欠交物业管理费，自2014年7月1日起欠交代收电梯维保费、代收垃圾处理费。本院认为：关于原告金福物业公司与万事达公司于2011年12月15日签订的《前期物业服务合同》的效力问题。虽开发商万事达公司选聘原告作为锦秀豪庭小区前期物业服务企业之前,原选聘的前期物业服务企业为华清园公司,但华清园公司因故撤离小区，故万事达公司与华清园公司之间的前期物业服务合同因无法履行而解除，其后万事达公司在小区业主委员会成立前，为保证本案所涉小区前期物业管理的有序进行，其又与原告签订的前期物业服务合同符合法律规定，本院予以确认。虽万事达公司在选聘原告进入锦秀豪庭小区进行前期物业管理服务时未依照《物业管理条例》第二十四条的规定经过招投标程序，但该规定是国家行政部门旨在规范开发商在选聘物业服务企业时实行招投标程序，该规定亦明确可以通过协议方式选聘具有资质的物业服务企业，且即使开发商在选聘物业服务企业时没有按照上述条款的规定采取招投标的方式，也仅是承担相关行政部门行政处罚的法律后果，故《物业管理条例》第二十四条不是法律禁止性和强制性效力规范，万事达公司与原告2011年12月15日签订的《前期物业服务合同》并不因违反此规定而无效。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，该合同对业主具有约束力。关于原告金福物业公司的各项费用诉请的认定：1、物业管理费。物业管理是针对整个小区而进行的，业主及时、足额支付物业管理费是物业服务企业维持良好运行状态的必要条件，若小区业主拖欠物业管理费，不仅会使正常的物业管理难以为继，也会使整个小区的物业管理陷入恶性循环状态，最终损害的是全体业主自身的利益。虽被告抗辩称小区物业以“锦秀豪庭物业服务中心”名义经营，在被告已支付的物业服务费收据中只盖有万事达公司及华清园公司公章，故原告未向小区提供物业服务。但从被告提交的举报信及信访件中，可知小区业主曾联名向工商行政管理部门投诉原告于2012年起在本案诉争小区提供物业服务中的各种管理问题，且原告向南宁市环境卫生管理处及水务、电力部门支付的小区垃圾处理费电费、水费、电费的发票中，垃圾处理费发票自2012年1月起发票客户名称均注明为原告，水费、电费自2014年起的发票客户名称均注明为原告，说明本案小区自2012年1月至2015年6月份的物业服务由原告提供。至于被告认为原告服务存在不到位的情况，可依法另行向原告主张要求继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等，不能作为拒交物业服务费的抗辩理由。由于原告的三级物业服务资质已于2012年12月29日到期，到期后亦未按规定办理申报三级资质相关手续，故其物业服务费应按最低资质等级标准收取，现原告主张物业服务费按每平方米0.70元/月为标准计算，并未超出《关于印发》（南价格[2009]200号）中关于最低资质等级收取物业管理费的规定，本院予以支持。本案被告房屋建筑面积为114.92平方米，故每月的物业服务费为80.4元，从2014年4月1日计算至2015年10月31日计收19个月物业服务费1527.6元。2、代收电梯维保费。本案诉争小区均为带电梯住宅，故物业公司需对电梯的日常维护、专业维保商的维保费、电梯的年检费等费用支出，原告主张每户的电梯维保费30元并无不当，本院予以采信。从2014年7月1日计算至2015年10月31日（共计16个月），电梯维保费计为480元。3、代收生活垃圾处理费。由于原告仅举证证明其代付小区生活垃圾处理费至2015年3月份，故被告应支付拖欠2014年7月1日至2015年3月31日（共计9个月）的生活垃圾费，按每户每月8元计,为72元。4、代收水费。因双方均确认小区水费由物业公司统一结算后收取，现原告已代付小区水费至2015年4月份，原告主张被告已拖欠2014年3月16日至2015年6月15日的水费467.82元，但其未提交证据证明截止2015年4月前被告实际用水产生的费用，故原告的该项主张缺乏依据，本院不予支持。5、代收公摊水费。原告已提交每月公摊水费的计算明细，被告虽不予认可，但并未举证予以反驳。原告要求2014年1月1日前按照2.66元／立方米及2014年1月1日后按照2.68元/立方米计收公摊水费亦尚属合理范畴，本院予以确认。现原告已代付小区水费至2015年4月份，结合小区每月每户公摊水费公示情况，故本院确认2014年4月16日至2015年4月被告应付公摊水费为124.7元。6、代收公摊电费。原告已提交每月公摊电费的计算明细，被告虽不予认可，但并未举证予以反驳，结合原告提交的每月向供电部门支付的电费发票，与公摊电费明细计算金额基本一致，故对原告主张的每月每户公摊电费本院予以确认。原告已代付小区电费至2015年8月份，结合被告所居住的7号楼每户公摊电费情况，故本院确认2014年4月6日至2015年8月被告应负担的公摊电费321.51元。7、违约金。由于原告在履行合同过程中,其三级物业服务资质已于2012年12月29日到期，原告在未按规定办理申报物业服务资质并获得核准的情况下继续进行小区物业管理服务,其本身存在违规行为,故原告请求被告支付所拖欠的物业管理费违约金，本院不予支持。对原告主张的被告拖欠代收的电梯维保费、生活垃圾费、水费、公摊水费、公摊电费的违约金，因合同中未有相应的约定，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告陆露支付原告南宁市金福物业服务有限公司2014年4月1日至2015年10月31日的物业管理费1527.6元；二、被告陆露支付原告南宁市金福物业服务有限公司2014年7月1日至2015年10月31日的电梯维保费480元；三、被告陆露支付原告南宁市金福物业服务有限公司2014年7月1日至2015年3月31日的生活垃圾费72元；四、被告陆露支付原告南宁市金福物业服务有限公司2014年4月16日至2015年4月的公摊水费124.7元；五、被告陆露支付原告南宁市金福物业服务有限公司2014年4月6日至2015年8月公摊电费321.51元；六、驳回原告南宁市金福物业服务有限公司的其他诉讼请求。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。案件受理费50元（原告南宁市金福物业服务有限公司已预交），由原告南宁市金福物业服务有限公司负担37元，被告陆露负担13元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时应自上诉期限届满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行，户名：待结算财政款项中院诉讼费专户，账号：20×××17）。逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判长  陆汉林审判员  梁永光审判员  刘水华二〇一七年六月六日书记员  张梦缘附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。