温州市龙湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）温龙商初字第1148号
原某：中国银行股份有限公司温州龙湾支行。
负责人：林峰。
委托代理人（特别授权代理）：陈乃财。
被告：王建春。
被告：汪振花。
被告：温州恒嘉房地产开发有限公司。
法定代表人：邵泰和。
被告：邵泰和。
被告：邵泰清。
被告温州恒嘉房地产开发有限公司、邵泰和、邵泰清共同委
托代理人（特别授权代理）：朱建华。
原某中国银行股份有限公司温州龙湾支行（以下简称“中国
银行龙湾支行”）与被告王建春、汪振花、温州恒嘉房地产开发
有限公司（以下简称“恒嘉公司”）、邵泰和、邵泰清金融借款
合同纠纷一案，于2013年5月27日向本院起诉，本院于同日受理后
，根据原告申请，依法查封了被告邵泰和所有的坐落于温州市龙
湾区瑶溪街道雄心村的房屋（所有权证号为062857，地号为4-
46）。后因案情较复杂于2013年6月20日转入普通程序审理，于20
13年9月27日公开开庭审理本案。原告中国银行股份有限公司温州
龙湾支行（以下简称“中国银行龙湾支行”）委托代理人陈乃财
到庭参加诉讼，被告王建春、汪振花、温州恒嘉房地产开发有限公司、邵泰和、邵泰清经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。
本案现已审理终结。
原某诉称：2009年8月10日，原某与第一被告签订了一份编号
为2009年7251字b107号的《购房借款合同》。合同规定：借款金
额为98万元；在人民银行规定的基准利率基础上下浮28%执行，确
定月利率为3.564‰，贷款期限为300个月，自2009年8月10日起至
2034年8月10日止；等额本息还款法；每月归还本息之和为5323.7
5元，还款日为每月8日；原某有权对逾期贷款本息自逾期之日起
按本合同约定的利率上浮50%计收罚息；借款人连续三期或累计六
期未按时偿还贷款本息的，经通知，贷款人有权宣布合同项下的
贷款提前到期。第一﹑第二被告作为抵押人以坐落于温州市龙湾
区龙城锦园4幢1702室（房权证号：21××48）房产提供抵押担保
。抵押担保的范围为本合同项下的贷款本金、利息（包括按本合
同约定所计收的复利）、罚息、以及实现债权的各项费用。此前
，第二被告向原某出具一份《共同还款承诺书》，自愿作为第一
被告的共同还款人，与第一被告承担共同还款责任。
第三被告根据《房屋按揭合作协议》及《购房借款合同》约
定为第一被告承担连带保证责任，第四、第五被告作为保证人与
原某签订了编号为2009年7251字001号《最高额保证合同》，并承
担连带保证责任，保证范围本金余额不超过3亿元止。
合同签订后，原某向第一被告发放了贷款98万元，但第一被
告已经连续三期未按时偿还贷款本息，已经构成违约，借款人已
通知第一、第二被告贷款提前到期。截止2013年5月10日，第一被
告尚欠原某借款本金为902645.48元及相应利息、罚息未偿还，第
二被告亦拒绝予以偿还，第三、第四、第五被告亦拒绝承担保证责任。
故起诉，请求判令：1﹑第一、第二被告立即共同偿还原某借
款本金904433.58元利息、罚息、复利（截止2013年5月10日，利
息为14582.44元、罚息为258.62元，之后利息、罚息、复利按合
同约定计算至判决确定的履行之日止）以及律师费6000元；2﹑如
第一、第二被告没有履行上述第一项债务，则判令拍卖、变卖或
折价第一、第二被告抵押给原某的坐落于温州市龙湾区龙城锦园4
幢1702室房产（房权证号：21××48）房产所得款项由原某优先
受偿；3﹑第三、第四、第五被告对上述第一条规定的债务承担连
带保证责任；4﹑本案的诉讼费用由五被告承担。
原某在本院指定的举证期限内提供了如下证据：
1﹑原某营业执照、组织机构代码证，证明原某的诉讼主体资
格；
2﹑被告营业执照、身份证、结婚证复印件，证明被告的诉讼
主体资格；
3﹑《购房借款合同》、中国银行零售贷款借款借据，证明原
告与第一被告之间存在借贷合同关系，原某已发放了贷款；
4﹑共同还款承诺书，证明第二被告自愿与第一被告共同承担
还款责任；
5﹑房屋按揭协议，证明第四被告为第一被告向原某借款承担
连带保证责任；
6﹑最高额保证合同，证明第五、第六被告作为连带保证责任
人应承担连带保证责任；
7﹑提前还款通知书、挂号信函，证明原某已经通知第一、第
二被告贷款提前到期；8﹑预购商品房抵押权预告登记证，证明第一、第二被告作为
抵押人并办理了房产抵押登记。
被告温州恒嘉房地产开发有限公司书面答辩称；1、恒嘉公司
在买房人领取房产权证之前提供保证属实：2、原某已经有抵押预
告登记，抵押权应优先于恒嘉公司的保证责任；3、要求法院先处
置房产，不足部分再由保证人承担，且保证人代偿之后享有向被
告王建春、汪振花追偿的权利。被告恒嘉公司没有提供证据。
被告王建春、汪振花、邵泰和、邵泰清没有提供证据，亦无
答辩。
原某提供的证据，经庭审出示。被告王建春、汪振花、温州
恒嘉房地产开发有限公司、邵泰和、邵泰清经本院依法传唤，无
正当理由拒不到庭，依法视为放弃抗辩与质证的权利。本院经审
查认为，原某提供的证据均真实合法，与本案有关联性，本院予
以采纳。
经审查，本院认定事实如下：2009年8月10日，原某作为贷款
人，被告王建春作为借款人，被告温州恒嘉房地产开发有限公司
、邵泰和、邵泰清作为保证人，被告王建春、汪振花作为抵押人
，各方共同签订了一份编号为2009年7251字b107号的《购房借款
合同》。该合同约定：王建春向原某中国银行龙湾支行借款98万
元，用途为购买坐落于龙城锦园4幢1702室房屋；贷款利率按人民
银行规定的基准利率基础上下浮28%执行，确定月利率为3.564‰
，利率调整方式为次年1月1日开始调整；贷款期限为300个月；实
行等额本息还款法；每月归还本息之和为5323.75元，还款日为每
月8日；贷款逾期罚息按本合同约定的贷款利率上浮50%计收；借
款人连续三期或累计六期未按时偿还贷款本息的，经通知，贷款人有权宣布本合同项下的贷款提前到期；被告王建春、汪振花作
为抵押人以坐落于温州市龙湾区龙城锦园4幢1702室房产提供抵押
担保，抵押担保的范围为本合同项下的贷款本金、利息、逾期罚
息以及实现债权的费用等；被告恒嘉公司、邵泰和、邵泰清承担
连带保证责任，保证范围包括贷款本金、利息、逾期罚息以及实
现债权的费用等，保证期间为阶段性担保，即本合同借贷条款签
订之日起至借款人持《房屋所有权证》办妥正式抵押登记手续并
向贷款人交付他项权证之日止，保证人承诺，不以首先处置主债
务人抵押物作为保证人承担保证责任的前提。
上述坐落于龙城锦园4幢1702室的房屋已于2009年8月17日办
理预购商品房抵押权预告登记，原某为预告登记权利人。该房屋
至今未办理房产权证，也未办理正式抵押登记手续。
2009年7月21日，被告汪振花向原某出具一份《共同还款承诺
书》，自愿作为“连带共同债务人”对借款人王建春与原某签订
的借款合同项下全部债务（含贷款本金、利息、逾期罚息、实现
债权的费用等）承担连带共同还款责任。
2009年8月25日，原某向被告王建春发放了贷款98万元，借款
借据载明的到期日为2034年8月25日，但被告王建春从2013年1月8
日起未正常还款，2013年9月29日、2013年9月30日、2013年10月2
4日，恒嘉公司分别代被告王建春偿还按揭款30000元、2000元、5
000元，截至2013年11月7日，被告王建春尚欠原某按揭款本金889
824.26元，利息尚欠10474.12元，罚息尚欠587.46元（220.89＋3
66.57）。
另，2009年7月20日，被告温州恒嘉房地产开发有限公司与原
告中国银行龙湾支行就龙城锦园楼盘的按揭贷款事宜签订《房屋按揭合作协议》。该协议中约定：恒嘉公司为每个借款人就按揭
贷款债务提供连带责任保证，保证期间从每笔主合同签订之日起
至借款人持《房屋所有权证》办妥以原某为抵押权人的正式抵押
登记手续并向原某交付他项权证之日止，恒嘉公司承诺按照保证
合同及本协议约定履行保证责任，并且不以原某首先处置抵押物
作为恒嘉公司履行保证责任的前提。同日，被告邵泰和、邵泰清
作为保证人与原某签订编号为2009年7251字001号的《最高额保证
合同》，约定邵泰和、邵泰清愿为主合同项下原某债权提供连带
责任保证，担保的主债权为自合同签订之日起，至借款人持温州
恒嘉房地产开发有限公司开发的龙城锦园《房屋所有权证》办妥
现房抵押登记手续并向原某交付他项权证之日止产生的并约定由
本合同提供保证担保的全部债务，本金余额不超过三亿元。
本院认为，原某与各被告签订的《购房借款合同》、《最高
额保证合同》、《房屋按揭合作协议》以及汪振花出具的《共同
还款承诺书》，均系当事人的真实意思表示，且未违反法律、行
政法规的强制性规定，应确认合法有效，各方均应按约履行。鉴
于借款人王建春已连续三期以上未按时偿还贷款本息，汪振花作
为“连带共同债务人”也未履行共同还款义务，均构成违约，在
此情形下，原某依据《购房借款合同》有权主张贷款提前到期。
现原某起诉要求被告王建春、汪振花共同偿还原某借款本息，符
合双方约定及法律规定，本院予以支持。涉案的龙城锦园4幢1702
室房屋已办理原某为预告登记权利人的预购商品房抵押权预告登
记，因房屋未取得房产权证无法办理正式抵押登记手续。预登记
虽非正式设立抵押权，但系给予被登记的债权请求权以物权效力
，作为抵押权预登记的第一顺位权利人，原某中国银行龙湾支行的请求权具有物权的效力，具有对世及排他的权利，其有权以预
登记抵押物折价或拍卖、变卖该财产的所得价款优先受偿。涉案
房屋尚未办理原某为抵押权人的正式抵押登记手续，原某要求恒
嘉公司、邵泰和、邵泰清对上述债务承担连带保证责任，符合双
方合同约定，本院予以支持。《购房借款合同》约定“不以首先
处置主债务人抵押物作为保证人承担保证责任的前提”，故恒嘉
公司“要求法院先处置房产，不足部分再由保证人承担”的抗辩
本院不予采纳。恒嘉公司、邵泰和、邵泰清承担保证责任后，依
法有权向被告王建春、汪振花追偿。律师费并非原某实现债权的
必要支出，故本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二
百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担
保法》第十四条、第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华
人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百
八十七条、第一百九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第
一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告王建春、汪振花在本判决生效之日起十日内共同偿
还原告中国银行股份有限公司温州龙湾支行借款本金人民币88982
4.26元，并支付利息、罚息、复利（截至2013年11月7日，所欠利
息、罚息、复利为11061.58元，之后的利息、罚息、复利按《购
房借款合同》约定计算至本判决确定的履行之日止）；
二、如被告王建春、汪振花到期未履行上述第一项债务，原
告中国银行股份有限公司温州龙湾支行有权以拍卖、变卖被告王
建春、汪振花提供的抵押物即坐落于温州市龙湾区龙城锦园4幢17
02室房产（预告登记房权证号：21××48）所得价款优先受偿；
三、被告温州恒嘉房地产开发有限公司、邵泰和、邵泰清对
上述第一项债务承担连带保证责任，其承担保证责任后，有权向
被告王建春、汪振花追偿；
四、被告温州恒嘉房地产开发有限公司已承担保证责任37000
元，其有权向被告王建春、汪振花追偿该代偿款项；
五、驳回原告中国银行股份有限公司温州龙湾支行其他诉讼
请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《
中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付
迟延履行期间的债务利息。
本案受理费13053元，保全费1520元，合计14573元，由被告
王建春、汪振花负担，被告温州恒嘉房地产开发有限公司、邵泰
和、邵泰清负连带责任。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院
递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中
级人民法院［在递交上诉状之日起七日内预缴上诉案件受理费130
53元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还
），款汇温州市中级人民法院，温州市财政局非税收入结算户，
开户行：农业银行温州市分行，账号：192999010400031950013。
逾期按自动撤回上诉处理］。
审 判 长 李曙光
审 判 员 刘 斌
人民陪审员 高和燕
二〇一三年十一月八日
书 记 员 杨长长