北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第11556号
原告（反诉被告）北京建实投资有限公司，住所地北京市朝阳区北三环东路2号513室。
法定代表人孟繁运，总经理。
委托代理人曾凡甲，男，1962年10月12日出生，住武汉市江岸区。
被告（反诉原告）大连洪富集团有限公司，住所地辽宁省大连市普兰店市墨盘乡于屯村。
法定代表人曲洪富，董事长。
委托代理人彭州，北京安博（合肥）律师事务所律师。
委托代理人张俊，北京安博（合肥）律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京建实投资有限公司（以下简称建实投资公司）与被告（反诉原告）大连洪富集团有限公司（以下简称大连洪富集团）居间合同纠纷一案，本院已于2013年10月31日作出一审判决。大连洪富集团不服该判决，向北京市第三中级人民法院提起上诉。北京市第三中级人民法院于2014年2月29日作出（2014）三中民终字第00285号民事裁定书，将本案发回本院重审。本院受理后，依法另行组成由审判员周昌昊担任审判长，代理审判员赵仕、李泽帅参加的合议庭，公开开庭进行了审理。建实投资公司的委托代理人曾凡甲、大连洪富集团的委托代理人彭州到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
建实投资公司起诉称：2001年7月5日，大连洪富集团与中国人民解放军92538部队（以下简称92538部队）房地产管理处签订《关于凌水桥地段规划改造前期工程合作意向书》，双方约定尽快解决92538部队所属区域内的铁路占地问题，办理土地使用证、建设规划和军内外立项报批等问题。该意向书签订后，大连洪富集团未能完成规划、土地等相关手续，无法与92538部队进一步合作，项目陷入僵局。2009年6月5日，建实投资公司与大连洪富集团签订《合作做好海军92538部队凌水桥地段项目开发的协议书》，约定：大连洪富集团委托建实投资公司出面协调，请求92538部队尽早和大连洪富集团重新达成合作协议，在确保军队不受损失的情况下，依法为大连洪富集团争取最大经济利益；大连洪富集团支付建实投资公司1500万元。协议签订后，建实投资公司积极落实与92538部队相关领导、部门的交流沟通。通过建实投资公司的居间工作，2011年5月27日，大连高新技术产业园区管理委员会（以下简称园区管委会）、92538部队、大连洪富集团签订《协议书》，明确约定了具体的补偿方式。在履行上述协议过程中，大连洪富集团为了办理产权证的变更，再行与建实投资公司于2010年1月12日签订《协议书》，约定大连洪富集团支付建实投资公司200万元，用于办理将国用2009第××1号的土地证变更到大连洪富集团名下。后大连洪富集团已经收到园区管委会支付的1.5亿元，建实投资公司的合同义务已经完成，但大连洪富集团拒不支付居间费用，故建实投资公司诉至法院，要求：1.大连洪富集团支付合同款1300万元;2.大连洪富集团支付逾期付款利息（以1300万元为基数，自2011年6月10日起至实际给付之日止；以200万元为基数，自2009年6月20日起至2011年1月15日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算），并要求大连洪富集团承担本案诉讼费用。
大连洪富集团答辩称：大连洪富集团不同意支付建实投资公司1300万元居间费及利息。理由如下：1、大连洪富集团认可与92538部队、园区管委会签订了三方《协议书》，但该《协议书》并没有实现大连洪富集团与92538部队合作开发凌水桥地段的目的，建实投资公司没有完成居间义务；2、大连洪富集团认为建实投资公司没有能力完成居间义务，于是于2010年1月12日与大连洪富集团签订《协议书》，对双方之前签订的协议进行了变更，居间费由1500万元变更为200万元，居间事项变更为建实投资公司将土地证号为国用2009第××1号的土地证变更到大连洪富集团名下；3、建实投资公司未能按照《合作做好海军92538部队凌水桥地段项目开发的协议书》的约定促成大连洪富集团与92538部队签订合作开发凌水桥地段的合作合同，亦未按《协议书》的约定将土地证号为国用2009第××1号的土地证变更到大连洪富集团名下，故大连洪富集团无须支付建实投资公司居间费，建实投资公司还应返还已收取的200万元。大连洪富集团提出反诉，要求建实投资公司返还已收取的200万元。
建实投资公司针对大连洪富集团的反诉答辩称：不同意大连洪富集团的反诉请求。《协议书》是《合作做好海军92538部队凌水桥地段项目开发的协议书》的补充协议，而不是对前协议的变更，《协议书》约定的居间事项是大连洪富集团另行委托建实投资公司办理将国用2009第××1号的土地证变更到大连洪富集团名下，就该委托事项大连洪富集团另行支付建实投资公司200万元。因《协议书》不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》及解放军总部关于军队空余土地对外转让的规定，属于无效协议。大连洪富集团向建实投资公司支付的200万元实为《合作做好海军92538部队凌水桥地段项目开发的协议书》约定的首付款，建实投资公司已经履行了《合作做好海军92538部队凌水桥地段项目开发的协议书》项下的合同义务，故不同意大连洪富集团反诉请求。
经审理查明:2001年7月5日，92538部队房地产管理处作为甲方、大连洪富房屋开发有限公司（以下简称洪富房开公司）作为乙方签订《关于凌水桥地段规划改造前期工作合作意向书》，该意向书约定,根据大连市规划设计研究院编制的《大连第三发电厂搬迁改造可行性研究报告》，结合甲方在该规划改造地段的实际情况，甲乙双方经反复协商，就有关规划改造前期工作达成一致意见；为加快该项目的前期工作实施进程，双方一致认为需明确分工，通力协作，制定可行性计划，按时完成；为此，经协商后双方签订合作意向如下：鉴于大连第三发电厂搬迁改造项目虽已确定，但尚未进入实施阶段，为了配合该项目的实施，改造甲方用地现状，双方一致认为应尽快解决甲方所属区域内的铁路占地，尚未办理的部分土地使用证、建设规划和军内外立项报批等问题。为此，双方应相互配合，共同努力，在年内完成规划改造的前期工作。上述各项工作如能按时完成，甲方将在同等条件下优先考虑由乙方实施改造建设，补偿方式和比例待正式签订协议时另行商议；甲方责任为负责办理军内立项报批手续、负责协调解决甲方区域内的有关动迁安置问题、负责办理军用土地使用证、负责处理军事专用铁路线的使用问题；乙方责任为负责办理规划及前期建设手续、负责处理涉及地方的有关问题、负责协助处理铁路拆除及周边单位产权产籍协调工作、负责规划建设的全部投资；本意向为合作协议的基础；在合作中发生的本意向未做规定的事项，由双方协商处理。
2009年1月1日，大连洪富集团与自然人曾凡甲共同签署《聘任书》一份，《聘任书》记载：大连洪富集团聘任建实投资公司董事长曾凡甲为大连洪富集团所属洪富房开公司总经理。聘用期为2009年1月1日至大连市地号为×××2的大连市凌水桥地段土地及房屋开发结束为止。聘用期内的工资暂定为1万元。曾凡甲当庭表示系代表建实投资公司参与相关工作。双方当事人均认可大连洪富集团未向曾凡甲支付过工资。
2009年6月5日，大连洪富集团作为甲方、建实投资公司作为乙方签订《合作做好海军92538部队凌水桥地段项目开发的协议书》，约定：为了使甲方于2001年7月5日与92538部队签订的《关于凌水桥地段规划改造前期工作合作意向书》所表明的意愿成为现实，甲乙双方本着“真诚志愿、资源互补、长期合作、共创双赢”的原则，特订立本协议；乙方的责任和义务为：积极协助甲方做好该项目的前期准备工作，主动做好92538部队主管机关的联络工作；确保92538部队及早派员和甲方联系，研究执行《关于凌水桥地段规划改造前期工作合作意向书》所表达意愿的解决方案；对于甲方在项目谈判和执行过程中，需要92538部队主管机关协调解决的议题，乙方在掌握情况后，应该以最快速度尽最大努力地联络和解决；在确保92538部队利益不受损失的前提下，依法和力所能及的争取甲方经济利益最大化，请求92538部队按规定尽早和甲方达成合作协议，并按照合作协议的规定积极承担责任，严格履行职责；甲方向乙方支付收益总计1500万元，本协议签订之日（或者协议签订后的15日内），作为乙方的预期收益，甲方保证向乙方支付200万元，在92538部队和甲方签订合作协议（合同）后，甲方应该在签订合作协议（合同）的当日（或者签订协议后的15日内），支付乙方800万元，在92538部队和甲方签订合作协议（合同）后，甲方应该在签订合作协议（合同）后的60日内，向乙方付清余款，即500万元；在执行本协议过程中，需要解决的其他问题，可另行签订补充协议，并与本协议具有同等法律效力。
2010年1月12日，大连洪富集团作为甲方，与乙方建实投资公司签订《协议书》，约定：根据甲乙双方于2009年6月5日签订的《合作做好海军92538部队凌水桥地段项目开发的协议书》的规定，特订立如下补充协议：1.甲方支出200万元，用于乙方履行并完成开发协议书规定的义务；2.乙方收到此款后，应在2010年6月末前促成92538部队与甲方达成相关合作协议（土地证号为高新园区国用2009第××1号土地证面积归大连洪富集团所有）；3.如果乙方在规定的时间内不能促成92538部队与甲方达成相关合作协议，即本协议第2款之规定，乙方承诺在2011年1月15日前将200万元本金返还甲方；4.以上协议共同遵守。大连洪富集团的法定代表人曲洪富与曾凡甲分别代表双方当事人签字。庭审中，建实投资公司主张《协议书》系双方当事人另行达成的协议，协议内容为大连洪富集团委托建实投资公司办理将高新园区国用2009第××1号土地证所载土地使用权变更至大连洪富集团名下，大连洪富集团向建实投资公司支付相应对价200万元，但该《协议书》因违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条及解放军总部关于部队营房用地转让的相关规定，因而无效。大连洪富集团对此不予认可，认为该《协议书》系对原《合作做好海军92538部队凌水桥地段项目开发的协议书》进行变更，将约定的居间费用变更为200万元，但建实投资公司仍未履行合同义务，因此应当将200万元退还。
《协议书》签订当日，大连洪富集团向建实投资公司支付200万元。建实投资公司主张该笔款项系为履行《合作做好海军92538部队凌水桥地段项目开发的协议书》支付的首付款，大连洪富集团则认为系支付前述《协议书》项下款项。
2011年，园区管委会（甲方）、92538部队（乙方）、大连洪富集团（丙方）三方签订《协议书》，三方约定，鉴于：1.甲方是大连高新园区管委会所述，负责对包括目标地块在内的凌水湾区域内的土地进行整理收储；2.乙方对位于高新区凌水桥营区的土地享有所有权；3.丙方先期已经对目标地块部分区域进行了整理，整理工作包括拆除建筑物、拆除铁路专运线、动迁、平整土地等，并对原建筑物及专运线所有者、使用者等进行了补偿。现经三方友好协商，就甲方对目标地块收储工作事宜达成协议如下：一、甲方表示认可丙方先期对目标地块部分区域所进行整理的工作，并同意接收丙方的整理工作成果；二、甲方同意对丙方的先期整理工作支付相应的费用，该费用由甲方和丙方根据审计评估结果协商确定，乙方认可甲方与丙方的上述方案；三、乙方承诺按照国家和军队关于军用土地转让的相关政策规定，协助甲方办理目标地块转让有关手续；四、本协议签订后，丙方不得从事与目标地块所述部分区域内相关的一切活动，并保证将尚未移交的与目标地块相关的全部文件、档案、证书等资料移交给甲方；五、本协议生效后，乙方与丙方之前所签订的涉及目标地块的所有协议全部解除，丙方不得以这些协议或者其履行行为为由向甲方或者乙方主张任何权利；六、甲方与乙方之间的关于目标地块由军队所有变更为地方国有的事宜以及其他在本协议中尚未约定的事宜，由甲方与乙方另行约定，与丙方无关；七、因丙方在整理目标地块过程中所为之行为而引起的任何权利义务、争议等，均由丙方自行处理，与甲方、乙方无关，如果任何第三方因此向甲方提出权利主张或者任何要求，丙方应当出面处理，如果甲方根据有效司法、行政等命令向任何第三方承担了义务、责任等，丙方应当予以等值补偿，造成甲方损失的，丙方应当承当赔偿责任；八、各方应当依法履行本协议约定的本方之义务，对本协议不涉及本方权利义务的条款表示尊重并同意；九、本协议丙方包括大连洪富集团有限公司和自然人曲洪富，该二人中任何人不得共同或单独对本协议提出异议，在履行本协议过程中，大连洪富集团或曲洪富个人的单独行为均视为丙方的行为，甲方、乙方向大连洪富集团或曲洪富个人的履行，均视为对丙方的履行；十、本协议一式十份，甲方六份，乙方、丙方各持二份，自三方签章时生效。
2013年11月11日，大连市政府下属大连高新技术产业园区管委会七贤岭建设开发管理办公室出具《关于大连高新区管委会与92538部队、洪富公司签订〈协议书〉情况说明》，载有：“2010年大连高新区引进万达广场项目，坐落在凌水桥地块，涉及部分部队用地，同时凌水桥区域亦被大连市规划为总部经济基地，为此2010年7月大连市政府办公厅致函92538部队，要求支持地方规划和经济发展，协商解决凌水桥地段土地问题。在市政府的支持下，高新区以七贤岭建设开发管理办公室为实施单位，与92538部队进行了多次协商，在协商过程中，92538部队提出大连洪富公司与该部有合作意向书，并对凌水桥区域内的铁路实施了拆除和补偿，对部分土地实施了整理，洪富公司与部队是利益相关方。鉴于此种情况，高新区七贤岭建设开发管理办公室与92538部队和洪富公司一起协商，并于2011年初高新区管委会与92538部队、洪富公司三方签订了《协议书》。此项工作只在以上三方内协商，土地置换工作至今尚未完成。在土地置换协议和协议起草签订的三方为：92538部队后勤部、高新区七贤岭建设开发管理办公室、大连洪富公司总经理孙衷。”
在本案审理过程中，经建实投资公司申请，本院赴大连市高新区七贤岭建设开发管理办公室调查，该办公室主任ＸＸ军答复称上述情况说明系该办公室出具，内容客观属实。ＸＸ军称2011年园区管委会向大连洪富集团支付了1.5亿元，但该款项并非最终确定的金额，最终金额需通过对大连洪富集团前期土地整理费用进行评估后确定，多退少补。现目标地块土地置换工作尚未完成。大连洪富集团对园区管委会已向其支付1.5亿元不持异议。
另查一，园区管委会、92538部队、大连洪富集团三方签订的《协议书》中约定的“目标地块”就是92538部队享有使用权的高新园区国用2009第××1号国有土地，建实投资公司与大连洪富集团于2009年6月5日签订的《合作做好海军92538部队凌水桥地段项目开发的协议书》中约定的凌水桥地段亦指向同一地块。
另查二，2009年7月起，建实投资公司以洪富房开公司名义向海军司令部寄送多封信函反映情况，要求海军方面协调92538部队解决凌水桥地块历史遗留问题。
另查三，2011年4月1日，曾凡甲向×××发送电子邮件称：王平你好，关于旅顺的进展，目前双方（部队和园区）的交换协议已经起草完毕，相关条款上述双方正在积极讨价还价和协商当中。我个人有个建议，供你们参考。目前最好不要惊动园区，等双方顺利签字盖章后，再和园区正式要价并积极追讨。另外，你们给园区致函时，请永久使用“大连洪富房屋开发有限公司”的名章，要和2001年与部队的协议一致，以免带来麻烦。同日，×××向曾凡甲复函称：大哥好，数年干旱逢春雨，一朝施子解昔忧！金榜功名未显甲，千秋大计在今朝！按部就班步步为营，谢谢大哥。庭审中，大连洪富集团认可王平系该公司工作人员，但否认王平使用139XXXX****这一手机号码，王平本人也于2016年1月25日到庭陈述，否认其使用139XXXX****这一手机号码，本院经向中国移动通信集团辽宁有限公司大连市分公司核实，2016年2月5日前，该号码一直系登记为王平使用，2016年2月5日王平申请将该号码变更给某庆海。
在本案审理过程中，经建实投资公司申请，本院赴海军司令部调查曾凡甲协调海军总部及92538部队处理凌水桥地块历史遗留问题的经过，海军副参谋长王维明答复称，其听说曾凡甲曾向部队反映过相关情况，当时部队领导说过要妥善处理此事。关于曾凡甲协调此事的程序，王维明答复称，曾凡甲曾代表大连洪富集团向海军总部首长写信反映凌水桥地块一事存在一定不稳定因素，后海军首长指示92538部队妥善处理，92538部队根据首长指示，按照解放军总部的各项规定协调地方政府和企业最终妥善处理了此事。
上述事实，有92538部队房地产管理处与大连洪富集团签订的《关于凌水桥地段规划改造前期工作合作意向书》、聘任书、洪富房开公司致海军总部函件、大连洪富集团与建实投资公司签订的《合作做好海军92538部队凌水桥地段项目开发的协议书》、2010年1月12日大连洪富集团与建实投资公司签订的《协议书》、大连银行电汇凭证、园区管委会与92538部队及大连洪富集团三方签订的《协议书》、公证书、大连高新区七贤岭建设开发管理办公室出具的《情况说明》、本院调查笔录及当事人陈述意见等在案佐证。
本院认为：建实投资公司与大连洪富集团签订的《合作做好海军92538部队凌水桥地段项目开发的协议书》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行合同义务。本案的争议焦点在于：
一、关于2010年1月12日《协议书》的性质及效力。2010年1月12日《协议书》明确记载系根据甲乙双方于2009年6月5日签订的《合作做好海军92538部队凌水桥地段项目开发的协议书》的规定订立的补充协议，且说明大连洪富集团支出的200万元，系用于建实投资公司履行并完成开发协议书规定的义务，因此建实投资公司主张2010年1月12日《协议书》系双方签订的新协议，合同内容为大连洪富集团委托建实投资公司办理土地使用权证事项明显与《协议书》的文字表述不符，本院不予采纳。大连洪富集团主张2010年1月12日《协议书》对《合作做好海军92538部队凌水桥地段项目开发的协议书》约定的价款进行了变更，由1500万元变更为200万元，对此本院认为，当事人对合同变更的内容约定不明确的，应推定为未变更，《协议书》虽记载大连洪富集团支出的200万元，系用于建实投资公司履行并完成开发协议书规定的义务，但并未明确说明《合作做好海军92538部队凌水桥地段项目开发的协议书》约定的余款无需支付，也未说明《合作做好海军92538部队凌水桥地段项目开发的协议书》约定的双方合同义务不再继续履行，因此应当推定为双方未对《合作做好海军92538部队凌水桥地段项目开发的协议书》约定的建实投资公司义务内容及合同价款进行变更。大连洪富集团的相关意见，本院亦不予采纳。
关于建实投资公司主张《协议书》因违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条及解放军总部关于部队营房用地转让的相关规定而无效的意见，本院认为首先《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条并非效力性强制性规定，其次双方当事人在《协议书》中并未表述采取非法手段获取土地使用权，部队土地使用权亦非一概禁止对外转让，故《协议书》虽约定建实投资公司于2010年6月末前促成92538部队与甲方达成相关合作协议（土地证号为高新园区国用2009第050**号土地证面积归大连洪富集团所有），但并不代表双方必然使用非法手段实现合同目的，因此建实投资公司关于《协议书》无效的主张，本院亦不予采纳。
二、双方之间居间合同约定的付款条件是否成就。2001年7月5日，大连洪富集团下属的洪富房开公司已经与92538部队签订了《关于凌水桥地段规划改造前期工作合作意向书》，约定92538部队将在同等条件下优先考虑由乙方实施改造建设，洪富房开公司负责规划建设的全部投资。2009年6月5日，大连洪富集团以《关于凌水桥地段规划改造前期工作合作意向书》为基础与建实投资公司签订了《合作做好海军92538部队凌水桥地段项目开发的协议书》，双方约定建实投资公司获得居间报酬的条件为大连洪富集团与92538部队订立“合作协议”，故“合作协议”的内容亦应以《关于凌水桥地段规划改造前期工作合作意向书》中大连洪富集团与92538部队之间就目标地块的合作投资开发意向为内容。现大连洪富集团与92538部队及大连高新技术产业园区管理委员会之间签订的《协议书》仅具有对大连洪富集团的先期整理工作的补偿性质，而无合作投资开发内容；大连高新技术产业园区管理委员会亦向本院表示土地置换工作尚未完成，故建实投资公司以大连洪富集团与92538部队及大连高新技术产业园区管理委员会之间签订的具有补偿性质而无合作内容的《协议书》主张居间报酬，与《合作做好海军92538部队凌水桥地段项目开发的协议书》及大连洪富集团与建实投资公司签订的《协议书》约定不符。建实投资公司主张按照合同约定支付居间费用及赔偿利息损失缺乏事实依据，本院不予支持。
三、关于大连洪富集团要求建实投资公司返还已交付的200万元的反诉请求。本院认为，建实投资公司虽未能促成大连洪富集团与92538部队达成合作开发协议，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。综合本案合同履行情况来看：首先，曾凡甲自2009年1月1日起即代表建实投资公司参与大连洪富集团及其所属洪富房开公司与海军92538部队开展协调工作，大连洪富集团未就此向建实投资公司或曾凡甲支付过报酬；其次，海军副参谋长王维明亦认可曾凡甲曾代表大连洪富集团就涉案凌水桥地块历史遗留问题向海军首长反映情况并促使问题得到解决；再次，大连洪富集团虽否认×××系该公司工作人员王平使用，但结合王平向本院否认139XXXX****这一手机号码系由其使用后10日即到中国移动通信集团辽宁有限公司大连市分公司将该手机号码过户至他人名下的事实，本院认定×××系由王平使用具有高度盖然性，因此能够认定王平在2011年4月1日发送给曾凡甲的邮件中亦曾对曾凡甲所做工作予以充分认可。鉴于以上情况，建实投资公司虽未能促成大连洪富集团与92538部队达成合作开发协议，但对于大连洪富集团与92538部队及大连高新技术产业园区管理委员会之间签订《协议书》，并获得相应经济补偿发挥了积极的作用，其有权向大连洪富集团主张的费用，本院参照其开展工作的情况酌情确定为200万元。故对于大连洪富集团要求建实投资公司返还已交付的200万元的反诉请求，本院亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）北京建实投资有限公司的诉讼请求；
二、驳回被告（反诉原告）大连洪富集团有限公司的反诉请求。
本诉案件受理费十一万一千八百元，由原告（反诉被告）北京建实投资有限公司负担（已交纳），反诉案件受理费一万一千四百元，由被告（反诉原告）大连洪富集团有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 周昌昊
代理审判员 赵 仕
代理审判员 李泽帅
二〇一六年五月三十一日
书 记 员 张 钰