湖南省永州市冷水滩区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）永冷民初字第387号
原告刘汉文，男，1942年2月15日出生，汉族。
被告谭贵秀，女，1953年9月10日出生，汉族。
被告湖南凤凰国际房地产开发有限公司。
法定代表人刘雄志，该公司总经理。
原告刘汉文与被告谭贵秀、湖南凤凰国际房地产开发有限公司（以下简称凤凰国际房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2014年4月3日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用普通程序，组成由审判员郭丽萍担任审判长，审判员金小兰，人民陪审员董珍参加的合议庭，于2014年8月8日在本院第四审判庭公开开庭进行了审理，代理书记员梁丽萍担任法庭记录。原告刘汉文到庭参加诉讼，被告被告谭贵秀、凤凰国际房地产公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘汉文诉称：2005年－2006年间，原告的前房主谭贵秀与凤凰国际房地产公司签订《永州市房地产买卖契约》，原告与谭贵秀签订《永州市房地产买卖契约》，被告凤凰国际房地产公司将其座落在冷水滩区凤凰园渡假村秋菊路侧面别墅幢号125·1－3层的房产（建筑面积461.07平方米）出售给被告谭贵秀，被告谭贵秀将该房产出售给原告。原告与被告谭贵秀的购房合同约定，房地产正式交付给原告，房屋移交给原告时，其该建设物范围内的土地使用权一并转移给乙方（即原告）。但二被告以各种理由迟迟不为原告办理土地使用权证，原告多次找二被告催促未果。为此诉请法院依法判令：1.被告办理并交付原告《土地使用权证》，并由被告承担一切办证费用；2.由被告承担本案诉讼费用。
原告刘汉文为支持其主张，在举证期限内向本院提交了以下证据：
证据一、原告身份证明及被告信息资料，拟证实原、被告的基本情况；
证据二、凤区（政土工）字第021号土地使用证，拟证实原告要求办理土地使用权证的总证土地使用者为被告凤凰国际房地产公司，其诉讼主体适格；
证据三、2005年11月14日的《永州市房地产买卖契约》，拟证实原告的前房主被告谭贵秀与被告凤凰国际房地产公司签订了买卖契约，购买了房屋；
证据四、2006年8月22日的《永州市房地产买卖契约》，拟证实原告从前房主谭贵秀处购买了该房屋；
证据五、永房权证冷水滩字第0XXX**号房屋所有权证，拟证实原告已取得房屋所有权证；
证据六、红线图三张，拟证实原告房屋占用范围内的土地权属情况；
被告谭贵秀、凤凰国际房地产公司在答辩期限和举证期限内既未向本院递交答辩状，也未向本院提交任何证据，视为放弃答辨、举证和质证的权利。
本院对原告提供的证据经审查后作如下认定：证据一、五与原件核对无异，证据来源及形式合法，符合证据的真实性、合法性、关联性要求，依法确认为有效证据；证据二、三、四系从永州市房产局调取的复印件，可证实被告谭贵秀与被告凤凰国际房地产公司以及原告与被告谭贵秀之间就本案所涉房屋进行买卖及相关产权登记的情况，证据来源及形式合法，与本案争议事实有关，依法确认为有效证据；证据六系复印件，因未提供原件核对，依法不予采信。
根据以上采信的证据和原告当庭所作的陈述，本院认定以下事实：2005年10月24日，被告凤凰国际房地产公司与被告谭贵秀在永州市房产局签订《房地产买卖契约》，约定由被告凤凰国际房地产公司将座落在冷水滩区凤凰园渡假村的房地产（房屋建筑面积461.07平方米）出售给被告谭贵秀，合同约定房屋交易价格为230500元，以一次性付款方式付款，由被告凤凰国际房地产公司于2005年10月24日将上述房地产正式交付给被告谭贵秀，并约定房屋移交时，该建筑物范围内的土地使用权一并转移。双方为此向永州市房产局申请办理了房屋产权过户登记，但未办理土地使用权转移登记。2006年8月22日，被告谭贵秀与原告刘汉文在永州市房产局签订《房地产买卖契约》，约定由原告刘汉文购买被告谭贵秀座落在冷水滩区凤凰园渡假村的房产，建筑面积为461.07方米，交易价格为230000元，并约定上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担。上述合同签订后，被告谭贵秀已将合同约定的房屋交付原告刘汉文使用并在永州市房产局办理了产权过户登记，原告刘汉文因此取得了产权证号为永房权证冷水滩字第0XXX**号的《房屋所有权证》，该《房屋所有权证》登记的房屋座落于凤凰园渡假村，房屋建筑面积为461.07平方米，登记时间为2006年8月24日。因该房屋相应的《土地使用权证》一直未予办出，原告刘汉文多次要求二被告办理《土地使用权证》未果，故诉至本院。
另查明：现该房屋占用范围内的土地使用权人仍登记为被告凤凰国际房地产公司，权证号为凤区（政土分）字第021号。被告凤凰国际房地产公司是在永州市工商行政管理局登记的有限责任公司，成立日期为1993年3月10日，2011年10月25日因行政处罚被吊销营业执照。
本院认为：原告刘汉文与被告谭贵秀签订的《房地产买卖契约》系双方真实意思的表示，内容合法，是依法成立并有效的合同。合同签订后，原告刘汉文已实际占有、使用房屋并取得《房屋所有权证》，据此可认定原告刘汉文因合法的民事缔约行为取得了该房屋的所有权。现原告刘汉文诉请要求办理《土地使用权证》，根据物权法的相关规定，建筑物转让的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并转让。虽然该房屋占用范围内的土地使用权人现仍登记为被告凤凰国际房地产公司，但被告凤凰国际房地产公司将房屋转让给被告谭贵秀以及被告谭贵秀将房屋转让给原告刘汉文时，应视为将房屋占用范围内的土地使用权一并转让。因此，原告刘汉文在受让冷水滩区凤凰园渡假村该房屋时，应依法同时受让了该房屋占用范围内的土地使用权。作为合法的土地使用权人，原告刘汉文要求办理《土地使用权证》的请求符合法律规定，依法应予支持。关于办证的义务主体，本院认为，被告谭贵秀是向原告刘汉文转让房屋的合同相对方，应负有将房屋占用范围内的土地使用权一并转让的义务。因此，依法负有为原告刘汉文办理《土地使用权证》义务的主体应为被告谭贵秀。同时，基于被告凤凰国际房地产公司向被告谭贵秀转让房屋时，亦未办理土地使用权转移登记，导致本案诉争的土地使用权仍登记在被告凤凰国际房地产公司名下，被告凤凰国际房地产公司应当负有协助办理上述权属登记的义务。在本案审理中，通过对被告凤凰国际房地产公司诉讼主体资格的审查，查明被告凤凰国际房地产公司已于2011年10月25日因行政处罚被吊销营业执照。本院认为，吊销企业法人营业执照是工商行政管理机关依据国家工商行政法规对违法的企业法人作出的一种行政处罚，企业法人被吊销营业执照后，丧失营业资格，但法人资格并未消灭，经过清算并办理工商注销登记后，该企业法人才归于消灭，企业法人被吊销营业执照后至被注销登记前，该企业法人仍应视为存续，可以自己的名义进行诉讼活动。故本案被告凤凰国际房地产公司具备诉讼主体资格，能以自己的名义承担相应的民事责任。关于办证的费用承担，原告刘汉文与被告谭贵秀签订的《房地产买卖契约》中约定“上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担”，该约定对于缔约双方均具有法律约束力，本案原告诉请的办理《土地使用权证》的费用应属该约定中表述的“办理房地产过户手续所需缴纳的税费”范畴，根据该约定，本案诉请的办证费用应由原告刘汉文与被告谭贵秀按照国家房地产政策、法规的规定予以分担。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告谭贵秀在本判决生效之日起三十日内为原告刘汉文购买的位于冷水滩区凤凰园渡假村、建筑面积为461.07平方米、房屋所有权证号为永房权证冷水滩字第0XXX**号的房产办理相应的《土地使用权证》，被告湖南凤凰国际房地产开发有限公司负有协助办理土地使用权转移登记的义务；
二、办理《土地使用权证》的税费由原告刘汉文与被告谭贵秀按照国家房地产政策、法规的规定予以分担。
本案受理费100元，公告费570元，共计670元，由被告谭贵秀、湖南凤凰国际房地产开发有限公司各负担335元。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
审 判 长 郭丽萍
审 判 员 金小兰
人民陪审员 董 珍
二〇一四年八月八日
代理书记员 梁丽萍
附相关法律条款：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国物权法》
第一百四十七条建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。