广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤0606民初3707号
原告：广东省佛山市顺德区大良街红岗股份合作经济社黄岗三小组，住所地广东佛山市顺德区大良街红岗公园路*号。
负责人：梁盛祥。
委托诉讼代理人:黎伟贤、张淑婷，广东宏骏律师事务所律师。
被告：梁日仔，男，1960年8月6日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，
委托诉讼代理人：梁少珊，广东海顺律师事务所律师。
原告广东省佛山市顺德区大良街红岗股份合作经济社黄岗三小组与被告梁日仔土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案开庭时，双方的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.解除原被告于2010年9月13日签订的《土地租赁合同》，并要求被告对土地恢复原状并归还土地；2.被告支付的25000元租赁按金归原告所有；3.被告向原告支付租金或占用土地的占用使用费直至归还土地之日止，现暂计至2017年12月31日为658665元（占用使用费参照租金标准计算至归还之日止）；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年8月22日，经原告股东表决同意，将座落于大良红岗黄岗三小组丰产塘、闸仔塘的土地出租收益。2010年9月13日，原、被告签订了《土地租赁合同》。该合同约定：由被告租赁原告座落于大良红岗黄岗三小组丰产塘、闸仔塘的土地，租用面积分别为：丰产塘5700平方米，闸仔塘450平方米，每月租金均为每平方米1.4元，即被告每月应付给原告租金8610元，租金每五年递增10%，土地租用期限从2011年10月1日至2031年3月31日止；被告支付25000元作为土地租赁按金。合同同时约定：本合同签署时，被告对原告的土地性质及现状是清楚的，并承诺负责办理一切合法手续方能使用，否则一切责任由被告承担，与原告无关；被告逾期缴纳租金，如被告拖欠租金超过两个月，原告有权终止被告租赁权，追回所欠款项，租赁按金不作退回。合同签订后，被告向原告支付了租赁按金25000元，原告向被告交付了土地。被告一直占用使用土地至今，但从2011年10月1日起至今，被告一直未按合同约定支付租金。原告认为：双方基于真实意思表示签订案涉合同，也并未违反法律法规的强制性规定，依法成立生效，双方应遵守约定。在合同期间内，被告未按约定支付租金，根据合同约定，原告有权解除合同，追收拖欠的租金，没收保证金，收回土地。
被告辩称，1.原告的诉请已过诉讼时效。原、被告于2010年9月13日签订《土地租赁合同》，合同签订后原告从未向被告追收过租金或占用费，因此已过法律规定的诉讼时效，应驳回原告的起诉。2.原被告签订的《土地租赁合同》是附条件生效的合同，该合同第八条约定，双方必须于2011年10月1日前经有资质的单位对租赁物面积进行测量，测量过程由原、被告及原告的居民代表三方在场监督，测量面积作为实际租用面积。因双方最终并没有测量，无法确定租用面积，合同并未生效。3.在《土地租赁合同》签订之后，原告并没有把租赁物即丰产塘、闸仔塘交付给被告，被告自始至终并未占用过或使用过，因此无须支付任何费用。丰产塘、闸仔塘一直被附近的居民占用，附近的居民用建围墙的方式圈地、占用租赁物，原告根本无法履行合同的最基本义务（即交付租赁物）。因村民占用，原告无法依约对租赁物的实际面积进行测量以确定实际租赁面积。合同第2条约定，原告应开具收据向被告收取租金，但被告从未向原告出具收据。因原告不能交付租赁物，双方早在2011年上半年已约定解除、终止合同，也正因为双方同意解除、终止合同，原告没有对租赁物进行测量及多年没有向被告追收过费用。被告没有使用、占用过租赁物，原告应向实际占用人追收占用费。综上，请法院驳回原告的全部诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对本案证据，本院认定如下：原告提供的证据1，被告无异议，本院予以采信。原告提供的证据2，被告对合同真实性无异议，本院予以确认；关于合同效力及履行的争议，是本案的认定问题；表决书是原告内部文件且只有复印件，与本案争议无关联性，不予认定；俯视图不能证实是出租时的租赁物状况，不予认定。原告提供的证据3，虽然收据是真实的，收据记载“荔枝塘、丰产塘、闸仔塘土地按金50000元”，鉴于分开两份合同签订，合同中并无约定荔枝塘、丰产塘、闸仔塘土地捆绑出租，被告只是一次性支付了两份合同的按金，因此该证据不能证实捆绑出租的约定。原告提供的证据4，根据原告陈述，只是其内部股东表决是否起诉的材料，与本案争议事实无关联性，在本案中不予认定。原告提供的证据5，公告是原告单方制作，无证据证实是当年的招租公告，且后来分开两份合同签订，合同中并无约定荔枝塘、丰产塘、闸仔塘的土地捆绑出租，故不予采信；对荔枝塘的租赁合同、照片的真实性，被告无异议，本院予以确认；至于被告是否已使用丰产塘、闸仔塘土地，是本案的争议问题。被告提供的证据1，原告对真实性无异议，该证据反映了丰产塘、闸仔塘土地情况，至于被告是否已使用，是本案的争议问题。被告提供的证据2，只有复印件，且原告有异议，因此在本案中不予认定。
本院经审理认定事实如下：2010年9月13日，原告与被告签订《土地租赁合同》一份。合同第1条约定：被告租用原告丰产塘、闸仔塘的土地，经双方核定丰产塘面积为5700平方米，每平方米每月租金1.4元；闸仔塘土地面积为450平方米，每平方米每月租金1.4元；即被告应每月支付租金8610元给原告，租金按每五年递增10%。合同第2条约定：被告支付25000元土地租赁按金给原告，原告在合同期满时退回给被告；租金每月5号前收取一次，原告开具收据给被告，逾期则被告应每天按每月租金总额2%支付滞纳金给原告。合同第3条约定，合同签订时，被告对土地的性质及现状是清楚的，并承诺负责办理一切合法手续方能使用，否则一切责任由被告负责，与原告无关，原告仅予以协助被告办理，而且办理手续所需一切费用由被告负责；出租土地的建设，由被告自行投资解决；租赁期内需要交纳的一切税费（如土地使用税、房地产租赁税等）由被告负责；丰产塘、闸仔塘周边自留地、建筑物等问题由被告自行协调解决。合同第4条约定：土地租赁期从2011年10月1日起至2031年3月31日止，……；租赁期内，被告所建设的建筑物、装修、水电设施等，在合同期满后，被告不得拆走，均属原告所有。合同第6条约定，被告负责做好环保、防火、防盗和生产安全等措施，不能影响附近居民，否则一切责任由被告负责，……。合同第8条约定，其他协议：丰产塘、闸仔塘的实际租赁面积必须在2011年10月1日前经有资质的单位进行测量，测量过程由原、被告及居民代表三方在场监督，本次测量的面积将作为丰产塘、闸仔塘的实际租赁面积；若测量面积与本合同面积有差异，则双方签订补充协议修正租赁面积和租金；测量费均由被告支付；被告所建的建筑物必须与居民住宅有2米距离；……。合同第9条约定，被告逾期交纳租金，如被告拖欠租金超过两个月，原告有权终止被告租用权，追回所欠款项，租赁按金不作退回，地上建筑物无偿归原告所有，并赔偿原告的经济损失；如被告单方面解除合同，地上建筑物则无偿归原告所有。
上述合同签订的同一天，双方还签订了一份《土地租赁合同》，约定被告租用原告荔枝塘土地5750平方米，每平方米每月租金2.05元，即每月租金11787.5元，被告应支付土地租赁按金25000元给原告。该合同中关于租赁期等其他约定基本与闸仔塘、丰产塘的《土地租赁合同》一致。
上述两份合同签订后，被告一次性将荔枝塘、丰产塘、闸仔塘的土地租赁按金共50000元支付给了原告。由于被告至今未支付租赁丰产塘、闸仔塘土地的租金，原告遂提起本案诉讼。丰产塘、闸仔塘土地的现状是丢荒，仅有些围蔽等临时构筑物；而荔枝塘土地的现状是被告已建了临时建筑作为市场出租收益，双方关于荔枝塘的《土地租赁合同》的履行至今并无争议。诉讼过程中，经本院释明，原告坚持认为合同有效，应予解除。
另查明，原告承认丰产塘、闸仔塘的土地性质为农用地。
本院认为，关于是否超过诉讼时效的争议。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。本案租金属于分期履行的债务，合同期至2031年3月31日，如果被告应支付租金，原告的主张未超过诉讼时效。关于合同是否已生效的争议。被告以合同第8条抗辩称合同未生效，但是该条文内容是约定测量租赁土地的面积，并约定若实测面积不一致，应签订补充协议确定租赁土地的面积及租金。也就是说，该合同并未约定以测量作为合同生效条件，只是约定以测量结果确定实际租赁土地的面积及应付租金。
从合同内容分析，闸仔塘、丰产塘的《土地租赁合同》与荔枝塘的《土地租赁合同》是两份各自独立的合同，并不是原告所称的“捆绑出租”。关于闸仔塘、丰产塘的《土地租赁合同》的效力，本院认为应为无效合同，理由如下：从合同约定的内容分析，原告并非出租闸仔塘、丰产塘的土地给被告用于种植业等农业用途，被告亦非为了用于种植等农业用途承租案涉土地。《土地租赁合同》中清楚记载被告建设建筑物，还需解决环保、生产安全等措施，可推定双方当时的真实意思是被告承租土地后建设厂房之类的建筑物。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，应依法办理审批手续。原告至今未提供任何审批手续。且，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定：乡、村规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。该司法解释第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。该司法解释第三条规定：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案双方签订《土地租赁合同》的真实目的是建厂房使用获益，只是由原告建厂房后再出租改为由被告租赁土地后再建厂房而已，根据上述司法解释及合同法第五十二条的规定，丰产塘、闸仔塘的《土地租赁合同》依法应为无效合同。诉讼中，本院已释明，原告仍坚持认为合同有效，因此其以合同有效所提出的相应主张，本院均不予支持，其应以合同无效为由另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回原告广东省佛山市顺德区大良街红岗股份合作经济社黄岗三小组的全部诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为5318.33元（原告已预交），由原告广东省佛山市顺德区大良街红岗股份合作经济社黄岗三小组负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 梁逵
二〇一八年四月十日
书记员 范文