浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）浙绍民终字第357号
上诉人（原审被告）陈表。
委托代理人（特别授权代理）章明清。
被上诉人（原审原告）金坤尧。
委托代理人（特别授权代理）顾凌枫。
上诉人陈表为与被上诉人金坤尧房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省上虞市人民法院（2010）绍虞民初字第2150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年3月6日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，为加快城市旧区改造和生态环境改善，2008年5月18日，上虞市城中村改造投资开发有限公司委托上虞市房屋拆迁安置所与被告陈表签订房屋拆迁产权调换协议书一份。协议协定：陈表同意将座落于头甲村，面积为122.64平方米房屋交由上虞市城中村改造投资开发有限公司拆除，上虞市城中村改造投资开发有限公司将座落于城北规划46号地块西侧，套型为B、E型的期房各一套作为陈表的安置用房；安置房具体情况（幢号、房号、面积、层次）待抽签择房后确定，付款金额计算结果待安置房交付日在安置书中注明。2010年1月6日，原、被告在上虞市百官街道诚明中介所，签订安置房（期权）转让协议一份，协议约定，被告因拆迁所得的面积为120平方米的头甲公寓B型安置房一套（期权）转让给原告，楼层系数差额由原告结算；房产转让价为620000元，付款方式为订立协议时支付100000元作为购房定金，2010年1月15前支付430000元，余款90000元，于被告将房产过户给原告，原告办理按揭后支付；交房时面积有出入，差额部分主房以每平方米安置价格计，附房按平方米安置价格基数由原告结算，被告在办理本户房产证时需交各种费用和拆迁所应交的全部款项均由被告负责付清，原告在办理本户房产证时需交各种费用由原告负责支付；拆迁安置所通知交房日当日为被告交房给原告的时间，被告在收到安置所通知，可领取房产证及土地证即日起，30日内做好被告本户的房产证及土地证，并在领取房产证及土地证后，30日内协助原告办理房产过户手续。协议签订当日，原告按约向被告支付100000元，并于2010年1月15日再次向被告支付430000元。2010年8月7日，经原告代被告择房后确定被告的安置房为头甲公寓2幢302室。另查明，2010年9月3日，上虞市城市改造管理局在《上虞日报》上刊登头甲村安置房交房公告，告知被告的安置房于2010年9月7日-20日可以陆续办理交房手续。但被告没有按时办理交房手续，也未按协议约定将该房屋交付给原告。
原审法院审理认为，本案的争议焦点为原、被告签订的拆迁安置房转让协议书的效力。被告提出合同无效基于协议书是房屋买卖协议，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项、第四十条的规定，即未依法登记领取权属证书的房地产不得转让；以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。首先该转让协议的标的并非是拆迁安置房的购买权，所谓拆迁安置房的购买权，在法律性质上，是指作为被拆迁人的被告，基于其与拆迁人之间的拆迁补偿安置协议所享有的合同债权。如果本案中转让协议之标的是合同债权，则该协议应属于债权的让与，应当发生债权让与的法律效力，即由受让人取代出让人的债权人地位，也就是说，作为受让人的原告应直接享有拆迁补偿协议所约定的合同债权。但事实上并非如此，被告仍是拆迁补偿协议的债权人，作为受让人的原告并不对拆迁人直接享有合同请求权。其次，本转让协议的标的应当是拆迁安置房，只不过在该转让协议订立之时，该拆迁安置房尚不存在，但是，这并不影响该转让协议的效力。这里首先需要区分债权行为与物权行为两个不同的概念。物权行为直接涉及物权的变动，故其成立生效应以标的物之客观存在为前提；债权行为仅产生债权请求权，并不直接涉及物权的变动，故其成立生效无需以标的物客观存在为前提。对于一个尚不存在或尚未实际取得的标的物，当事人可以签订债权合同，作为债权行为的转让协议，只要双方具有相应的行为能力、意思表示真实，标的确定、可能，不违反法律，即可发生法律效力。本案中的标的物虽尚不存在且尚未实际取得，但依一般社会观念，是可确定的，也是可能的，且不违反法律，故应认定为有效。即原、被告签订的安置房（期权）买卖协议，系双方真实意思表示，且符合法律规定，应依法确认买卖协议有效。依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告已按约履行了房款，被告应按约办理交房手续将房屋交付给原告，并按约定办理房产的权属登记及过户手续。然被告未按约履行义务，却提出补偿房款的要求，实有违诚信原则，业已构成违约，依法应承担相应的违约责任。故对原告的诉讼请求，应予支持。但鉴于原、被告签订的协议系债权行为的转让，实际交付时面积可能存在误差，楼层存在差别，故被告向原告交付房屋时，原告应按协议约定承担楼层系数的差额款项以及面积超出约定部分的款项，同时按协议约定承担附房的购置款。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，第一百三十八条之规定，判决如下：1、原告金坤尧与被告陈表签订的安置房（期权）买卖协议有效。2、被告陈表应在本判决生效之日起三十日内，从上虞市城中村改造投资开发有限公司依法办理交房手续并交付给原告，领取座落于上虞市百官街道头甲公寓2幢302室房屋一套及附房一间的房产所有权证，并从上虞市城中村改造投资开发有限公司过户到自己名下，办理过户手续时须缴纳的相关费用由被告陈表承担；补缴面积差额的款项、楼层系数的差额款项以及附房的购置款由原告金坤尧承担；被告陈表取得上述房产所有权证后，再将该房产过户给原告金坤尧，办理过户手续时须缴纳的相关费用由原告金坤尧承担。3、被告陈表应在本判决生效之日起三十日内将上虞市城中村改造投资开发有限公司赔偿给其的迟延交房违约金支付给原告金坤尧，并支付原告金坤尧自2010年9月20日至实际交房日按每天100元计算的迟延交房违约金。本案受理费10000元，依法减半收取5000元，财保费3770元，合计8770元，由被告陈表负担。
原审判决作出后，上诉人陈表不服，提出上诉称：原审判决将物权行为和债权行为截然对立，认为物权行为直接涉及物权的变动，故其成立生效应以标的物之客观存在为前提；债权行为仅产生债权请求权，并不直接涉及物权的变动，故其成立生效无需以标的物客观存在为前提。上诉人认为对本案而言，这种观点不妥，虽然物权和债权的本质不同，物权变动和债权变动的法律基础也不同，但上诉人与被上诉人的安置房买卖协议实际上是物权变动采取了债权形式主义模式，系意思主义和登记或交付之结合。即使以债权转让来认定合同效力，也应体现法律的精神。本案涉诉标的并非商品房，拆迁后安置的房子的土地性质是划拨土地，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条之规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用出让手续，并按照国家有关规定交纳土地使用权出让金。原审法院将本案涉案房屋认定为商品房，故而产生错误。上诉人所转让的安置房，未经登记。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定，未依法登记领取权属证书的，不得转让。所以上诉人与被上诉人所签订的协议实际已违反了法律的强制性规定，应属无效。原审判决缺乏公正、公平性。双方签订协议时涉案房屋为期房，在协议未履行完毕房价已快速上涨，双方权利义务发生了不公，原审法院判决继续履行合同显属不公。故请求二审法院依法撤销上虞市人民法院（2010）绍虞民初字第2150号民事判决书，发回重审或依法改判。
被上诉人金坤尧答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人与被上诉人之间签订的协议是真实意思表示，合法有效，上诉人应当按照合同约定履行义务，上诉人没有按约交付房屋，属于违约行为。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
二审中双方当事人均未提交新的证据。
本院二审查明事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为，上虞市城中村改造投资开发有限公司与上诉人陈表签订房屋拆迁产权调换协议后，上诉人陈表取得的权利是一种债权，上诉人陈表与被上诉人金坤尧签订的安置房（期权）转让协议属于债权转让协议，非物权行为。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批。即划拨土地建造的房屋转让在办理过户登记手续之前，需要经相关职能部门审批，未经审批只是阻却办理房屋产权转移等手续的事由，未办理审批手续之前，双方仍可根据真实意愿，缔结合法有效的房地产买卖合同。上诉人提出“未依法登记领取权属证书的，不得转让”故而双方的买卖合同无效的上诉理由，本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条关于“未依法登记取得权属证书的房屋不得转让”的规定，是指买卖行为因尚未登记领取权属证书而不能彻底完成，不能发生所有权移转的合法履行目的，依法登记领取权属证书只是物权变动的成立要件，而非买卖合同的生效要件，因此不得据此确认本案争议的买卖关系无效，故上诉人的该项上诉理由不能成立。同时，双方当事人在房屋买卖时，对交易的风险和各自的权利义务关系是知晓和同意的，应对双方产生约束力，上诉人认为房价上涨继续履行原合同对上诉人明显不公的上诉理由，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10000元，由上诉人陈表负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高伯军
代理审判员 徐燕飞
代理审判员 丁林阳
二〇一一年五月十九日
书 记 员 章卫琴