江苏省扬州市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2013）扬行终字第0002号
上诉人（原审原告）梅定兰。
被上诉人（原审被告）扬州市住房保障和房产管理局，住所地扬州市文昌中路18号。
被上诉人（原审第三人）扬州市百昌置业有限公司，住所地扬州市泰州路188号5幢203室。
法定代表人朱培，该公司董事长。
上诉人梅定兰因房屋行政登记一案，不服高邮市人民法院（2012）邮行初字第0015号行政判决，向本院提起上诉。本院于2012年12月21日受理后依法组成合议庭，于2013年1月8日公开开庭审理了本案。上诉人梅定兰及其委托代理人张某某，被上诉人扬州市住房保障和房产管理局（以下简称扬州房管局）的委托代理人洪某某、丁某某，被上诉人扬州市百昌置业有限公司（以下简称百昌公司）的委托代理人张某某、朱某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本案被诉具体行政行为：2009年12月14日，扬州房管局对梅定兰坐落在扬州市梅岭东路梅岭佳园4幢304室的房屋进行产权登记，核发了扬房权证维字第20090159**号房屋所有权证，登记房屋建筑面积103.54平方米。
原审法院经审理查明：原告梅定兰的房屋梅岭佳园4-304室坐落在扬州市梅岭东路北侧窦庄，系第三人百昌公司拆迁安置房（交换产权面积95.39平方米，私人购房面积8.15平方米，合计103.54平方米）。梅岭佳园4幢（施工幢号窦庄街坊10号）由第三人百昌公司开发，系商住楼，1、2层为商业楼，3、4、5层为住宅楼。梅岭佳园4幢房屋北侧原设计为车库，2006年7月，经第三人申请，扬州市规划局同意将原北侧车库的用途变更作为附属用房及库房使用。2004年10月23日，扬州市房地产测绘队对扬州市梅岭东路窦庄北侧窦庄街坊扩建工程9号、10号楼依据第三人提供的项目施工图预测作出扬房预测字第0487号扬州市房产测绘报告书，10号楼建筑面积3152.28平方米，本幢计入分摊共有公用部位为外墙体一半及楼梯间。建筑面积测绘和计算依据《房产测量规范》（GB／T17986.1-2000）、《房产测量规范（图式）》（GB／T17986.2-2000），房屋分户面积对照表显示，窦庄街坊10号楼4-304室套内建筑面积87.12平方米，分摊面积16.42平方米。2007年4月28日，扬州市房地产测绘队通过对竣工交付的4幢楼的实测作出扬房测字第Q2007416001033号房产测绘成果报告书，梅岭佳园4幢房屋建筑面积分户计算明细表载明4-304室建筑面积同上。
原审法院认为，根据《房屋测量规范》（GB／T17986-2000）B3共有面积的分摊。共有建筑面积的内容包括：楼梯间以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算，还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。B3.3b）商住楼共有建筑面积的分摊方法。首先根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分，即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积。然后住宅和商业部分将所得的分摊面积再各自进行分摊。住宅部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上住宅部分本身的共有建筑面积，依照B2的方法和公式，按各套的建筑面积分摊计算各套房屋的分摊面积。商业部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上本身的共有建筑面积，按各层套内的建筑面积依比例分摊至各层，作为各层共有建筑面积的一部分，加至各层的共有建筑面积中，得到各层总的共有建筑面积，然后再根据层内各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套，求出各套房屋分摊得到的共有面积。根据上述规定，被告下属单位扬州市房地产测绘队作出的两份房产测绘报告，对本案争议的4幢商住楼计入分摊共有公用部位为外墙体的一半及楼梯间符合上述规定。原告主张其只分摊本单元本层次本室公用面积楼梯间7.02平方米的公摊面积不符合《房产测量规范》的规定。第三人提交的4幢施工图上，商铺朝北没有门；被告在测绘时，也没有原告所称的门存在，原告以商铺朝北开门为由要求商铺分摊室外楼梯面积，不符合《房屋测量规范》的规定。被告提供的两份房产测绘报告书均证明4-304室建筑面积为103.54平方米，且原告对两份测绘报告的真实性、合法性并无异议，其所主张的实际建筑面积与产权登记面积比较发生缺少，没有事实根据，不予支持。根据建设部《房屋登记办法》第三十三条的规定，被告在审核了原告梅定兰户的房屋转移登记资料（登记申请书、申请人身份证明、拆迁安置协议、拆迁交换证明、发票证明），梅岭佳园4-304室房屋原始登记资料后，予以发放该房屋所有权证，符合法律规定。
综上所述，原告梅定兰主张的房屋所有权证显示的建筑面积与实际建筑面积不符，比应有面积少9.4平方米，因无证据证实，不予支持。因其主诉不成立，附带赔偿诉讼亦不能成立。依照最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第（四）项、最高人民法院《关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第三十三条之规定，判决：驳回原告梅定兰要求被告扬州房管局对原告房屋所有权证显示面积大于实际测量面积的做法予以纠正，并承担连带赔偿责任的诉讼请求。案件受理费50元，由原告梅定兰承担。
上诉人梅定兰上诉称：1、原审对证据的采信不当，被上诉人提供的梅岭佳园4-304室房屋权属转移登记资料与本案无关，梅岭佳园4-304室房屋初始登记资料因为没有与其相对应的施工图纸与计算书经上诉人质证，不能认定其合法性和真实性。第三人到庭迟到才提交的证据违反法定时效且未经上诉人质证，不应采信。2、原审认定事实错误。原审认定扬州市规划局同意将车库改为附属用房没有依据，认定商铺朝北没有门也没有证据。对上诉人提出的违规建设等问题没有审理。请求二审查明事实，依法判决。
被上诉人扬州房管局答辩称：1、本案所涉房屋是拆迁后交换安置的房屋，答辩人为上诉人办理房屋产权转移登记时对其提交的材料进行了审查，登记记载的上诉人房屋的面积是依据百昌公司经初始登记后持有的增量房确权证明书记载的建筑面积，房产测绘成果报告并非办理转移登记需要审查的材料。2、本案答辩人仅对为上诉人办理转移登记的合法性承担举证责任，关于登记的初始材料，不属于答辩人的举证责任范围。在初始登记中，测绘成果报告的提供义务人是百昌公司，答辩人在办理初始登记中对测绘成果报告只需尽到审慎审查义务即可。3、虽然2004年扬房预测字第0487号《扬州市房产测绘成果报告》记载10号楼建筑面积为3152.28平方米，但是2006年7月扬州市规划局同意将原北侧167平方米车库的用途变更为附属用房及库房使用，应百昌公司请求，测绘队对原测绘报告的明细表进行了部分修正，将“房屋分层面积对照表”中10号楼的建筑面积变更为3331.73平方米。4、测绘队预测的事实依据是施工图纸，实测的事实依据是现场测量。预测时施工图纸中二层商铺朝北没有门，实测时现场测量人员也没有看到二层商铺朝北有门，因此在测绘报告中反映的只能是按照没有门计算的相关数据。综上，答辩人的转移登记正确，上诉人要求答辩人进行行政赔偿没有事实和法律依据。请求驳回上诉。
被上诉人百昌公司未提供书面答辩意见，在庭审中答辩称：1、一审法院在庭审中审查了上诉人提出来的所有疑问，查明的事实清楚，适用的法律正确，判决结果应当予以维持。2、在一审中为帮助法院查明案件的相关事实，百昌公司提交了10号楼的施工图，在该施工图上，所争议的门并不存在；百昌公司在开发中，对部分建筑申请了变更，就是把原设计的车库变更为商业附属用房，并且经过批准。3、百昌公司出卖房屋时的原始状况，并没有上诉人所争议的门存在，这也是有关部门对建筑进行验收的状况。上诉人所在楼梯的二层的门是由一、二层的商户自行开启，与百昌公司无关，更与扬州房管局无关。请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人扬州房管局在一审时举证并在二审庭审中出示的证据有：
1、2009年12月14日申请人为梅定兰的《扬州市房屋所有权登记申请表》、领证日期为2009年12月28日、领证人为梅定兰的《房屋权属登记审核表》；
2、梅定兰的身份证复印件，证明前来办理手续是梅定兰本人；
3、扬州市房屋拆迁货币安置协议书，证明登记申请人产权来源是房屋拆迁交换；
4、扬州市拆迁房屋交换证明以及登记时计费单，需要缴纳的各项费用单据；
5、百昌公司于2009年11月27日出具的《证明》一份，证明房屋的增量房确权证明书遗失；
以上证据均为上诉人在申请房屋转移登记时向扬州房管局提交，用以证明为梅定兰办理的房屋转移登记合法。
6、2007年5月10日申请人为百昌公司的《扬州市房屋所有权登记申请表》，在该表中与本案有关的是4幢房屋，总面积是3330.70平方米。
7、扬规建字第2004114号《建设工程规划许可证》，许可的建筑面积3170.2平方米，另阁楼831.3平方米，车库167平方米；
10、百昌公司房销证第827号《商品房销售许可证》；
11、百昌公司《2007年度商品房销售面积明细表》，对应梅岭佳园4-304室面积是103.54平方米；
12、2007年4月28日扬房测字第Q2007416001033号《房产测绘成果报告书》，在房屋建筑面积分户计算明细表中，列明梅岭佳园4-304室的房屋面积是103.54平方米，其中套内建筑面积87.12平方米，分摊面积16.42平方米。
以上证据结合原审第三人提供的证据，用以证明初始登记对梅岭佳园4-304室的房屋面积确认为103.54平方米的合法性。
上诉人在一审提交的证据材料有：1、扬房权证维字第20090159**号房屋所有权证；
2、原告的庭审陈述（含附图及计算表）计12页。
二审中上诉人提交了《二审庭审陈述证据目录》一册计26页，用以证明扬州房管局为上诉人办理房屋权属登记的面积错误。
被上诉人百昌公司在一审提交的证据材料有：1、扬州市窦庄街坊改造工程10号楼的施工图纸三张，其中10号楼二层平面图标注的“E期05.10”，在争议的楼梯处为墙体，没有门；
2、百昌公司于2006年7月18日给扬州市规划局的报告，经扬州市规划局批准同意将10号楼原北侧部分车库的用途作为附属用房及库房使用。
以上证据用以证明规划变更经过扬州市规划局的批准，在争议的二楼楼梯并没有门。
对于以上证据，上诉人认为：被上诉人扬州房管局提供的证据，梅岭佳园4-304室的房屋权属转移登记资料以及初始登记资料全是被上诉自己的行为，不能证明该房屋面积是103.54平方米；被上诉人百昌公司提供的证据，超出期限且没有提供原件，施工图也没有经过规划部门的批准，不应认定。上诉人扬州房管局认为：对上诉人提供的证据1没有异议，证据2是庭审陈述并非证据；对被上诉人百昌公司提供的证据没有异议。被上诉人百昌公司对扬州房管局提供的证据没有异议，对上诉人提供的证据的意见同扬州房管局。
本院经庭审质证认为：对于被上诉人扬州房管局提供的证据1，上诉人承认“梅定兰”的签名确实是上诉人所签，对于其他证据，没有能够否定其真实性；被上诉人百昌公司在开庭前提供相关证据，并没有违反《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》中举证期限的规定，并且在一审审理中出示了原件，二审中也应上诉人要求提供了原件；被上诉人扬州房管局和百昌公司提供的证据，来源真实、合法，能够证明本案的相关事实，应予确认。上诉人提供的证据1能够证明本案房屋登记的事实，被上诉人对此亦无异议，应予确认；上诉人提供的证据2不是案件的证据材料，不予确认；二审中提交了《二审庭审陈述证据目录》为被上诉人提交的证据的复制件及庭审陈述，并非证据，不予确认。
上诉人要求本院调取百昌公司原规划许可的图纸，本院为了查明案件事实，向扬州市城乡建设局档案馆调取了百昌公司该项目的建设档案，但是档案内没有相关图纸。
根据以上确认的证据，本院认定以下案件事实：
扬州市规划局于2004年8月12日向百昌公司颁发了扬规建字第2004114号《建设工程规划许可证》，许可其在梅岭东路北侧建设9号和10号营业、住宅楼，其中10号楼为砖混五层，建筑面积3170.2平方米，另阁楼831.3平方米，车库167平方米。2006年7月18日，经百昌公司申请，扬州市规划局同意将10号楼原北侧部分车库的用途作为附属用房及库房使用。2007年4月28日，扬州市房地产测绘队作出扬房测字第Q2007416001033号《房产测绘成果报告书》，对百昌公司委托的梅岭佳园房屋经过实地测量，梅岭佳园4幢（施工幢号窦庄街坊10号）系商住楼，1、2层为商业楼，3、4、5层为住宅，房屋建筑面积分户计算明细表载明4-304室建筑面积为103.54平方米，其中套内建筑面积87.12平方米，分摊面积16.42平方米。2007年5月10日百昌公司申请对梅岭佳园的房屋进行房屋所有权登记，提供了登记申请表、扬规建字第2004114号《建设工程规划许可证》、梅岭东路北侧窦庄街坊9号、10号的房销证第827号《商品房销售许可证》、《2007年度商品房销售面积明细表》、《房产测绘成果报告书》等资料。申请登记的房屋状况中，10号楼建筑面积为3330.70平方米，销售明细表中记载304室建筑面积为103.54平方米。2009年12月14日，梅定兰申请对梅岭佳园4幢304室房屋进行所有权登记，申请的房屋建筑面积为103.54平方米，扬州房管局经对梅定兰的身份证复印件、扬州市房屋拆迁货币安置协议书、扬州市拆迁房屋交换证明以及百昌公司出具的房屋的增量房确权证明书遗失《证明》等材料，于2009年12月28日向梅定兰颁发了扬房权证维字第20090159**号《房屋所有权证》。
另查明，百昌工程提供的扬州市窦庄街坊改造工程10号楼的施工图纸三张中，10号楼二层平面图显示，在争议的楼梯处为墙体，没有门；图纸右下角标注“E期05.10”。
本案的争议焦点是：被上诉人扬州房管局将上诉人的房屋产权登记为建筑面积103.54平方米是否正确。庭审质证辩论中，各方当事人围绕本案的争议焦点进行了辩论。除前述诉辩意见外，上诉人还认为，百昌公司提供的施工图纸日期为05.10，产生在2006年7月18号扬州市规划局批准之前，并且没有经过市计委、规划局依法确定，该建设属违法建设；在0487号预售报告书上计算出10号楼建筑面积3152.28平方米，而在“房屋分摊系数对照表”等该楼面积增至3331.73平方米，没有依据；被上诉人把一、二层套内楼梯列为公摊面积，两个楼梯间的公用面积311.84平方米全部摊到住宅用房上，是工作失误；商铺朝北原先是有门的，如果没有门就不必建专用二层楼梯段；上诉人的房产证的附图与其他产权证附图有重大区别，是蒙混房屋缩水的行为。
被上诉人扬州房管局认为，由于百昌公司向规划局申请将车库变更为营业房的附属用房和库房使用，2007年测绘部门实测后出具的测绘报告中，将变更为附属用房的面积在测绘报告中变更为有效面积；转移登记不涉及测绘报告的审查，初始登记只对测绘报告进行形式审查，预测报告不是登记的依据；商户至住户间第二层楼梯的建设是因为安全的考虑；房产证上的附图可能因为登记的时间不同有所差别，登记应以房屋登记部门记载的数据为准。
被上诉人百昌公司认为，施工图纸在规划部门审批之前作出是合理的，因为在规划审批时应当提供相关的图纸；本案变更后的图纸是经过规划部门批准的，上诉人认为图纸要经过规划局的确认，在2006年是不需要的，扬州市政府2007年第100号文件对此有相关规定。
本院认为：第一，《房产测量规范》（GB／T17986-2000）中3.1.4规定，房屋的产权面积系指产权主依法拥有的房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确认认定。因此，被上诉人扬州房管局具有对登记的房屋产权面积进行认定的法定职权。
第二，关于梅岭佳园4幢304室的房屋产权登记为建筑面积103.54平方米是否正确。
首先，依据扬州市房产管理局扬政房（2006）92号《关于进一步规范房屋车库、阁楼面积测绘及权属管理的通知》，车库建筑面积不合并计算成套房屋建筑面积。本案中，2006年7月18日经百昌公司申请，扬州市规划局同意将10号楼原北侧部分车库的用途作为附属用房及库房使用。由于用途有了变更，原来批准的车库面积计入房屋建筑面积，扬州房管局确认该楼房屋总面积3330.68平方米，并未超出规划批准的3337.21平方米（3170.21＋167）的范围，该确认具有法律和事实依据。
其次，对于本案争议的二层楼梯处的规划许可是否有门，由于未能调取到百昌公司2004年获得扬规建字第2004114号《建设工程规划许可证》时的相关图纸，目前仅有百昌公司提供的施工图纸。在2007年6月1日扬州市人民政府扬政发（2007）100号《关于加强建设项目规划批后管理的意见》中要求“市规划局在办理建设工程规划许可时，应当一次性审查6份施工图，并盖章确认，……”本案规划变更于2006年7月18日，当时尚未要求规划管理部门在图纸上盖章确认，因而不能因为百昌公司提供的施工图纸上没有扬州市规划局的盖章而否认其真实性；即使如上诉人认为该施工图完成于2005年10月，是在2006年7月18日规划变更批准以前，百昌公司陈述的先上报图纸后经规划审批的理由符合常理。因此，百昌公司提供的施工图纸应当予以确认，可以认定本案在争议的二层楼梯处的规划许可并没有门。
再次，扬州市房地产测绘队作为具有资质的房产测绘专业部门，其依照《房产测量规范》的规定经测绘后计算出房屋建筑面积分户明细表，将4-304室建筑面积确定为103.54平方米，其中套内建筑面积87.12平方米，分摊面积16.42平方米，符合《房产测量规范》关于商住楼共有建筑面积的分摊方法的规定。上诉人认为被上诉人将一、二层套内楼梯列为公摊面积，两个楼梯间的公用面积全部摊到住宅用房上，没有事实依据。
第三，百昌公司申请对其开发的梅岭佳园房屋进行所有权登记后，扬州房管局根据梅定兰的申请，经对梅定兰的身份证复印件、扬州市房屋拆迁货币安置协议书、扬州市拆迁房屋交换证明以及百昌公司出具的房屋的增量房确权证明书遗失《证明》等材料进行审核后，向梅定兰颁发了扬房权证维字第20090159**号《房屋所有权证》，确认其房屋面积103.54平方米，并无不当。
综上，扬州房管局为上诉人梅定兰房屋进行产权登记，登记房屋建筑面积103.54平方米是正确的，原审法院驳回上诉人的诉讼请求并无不当。至于目前争议的二层楼梯处有门的问题，应当通过其他途径解决。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费50元，由上诉人梅定兰承担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 李春蓉
审 判 员 王岚林
代理审判员 徐沐阳
二〇一三年一月十七日
书 记 员 刘慧云