福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽05民终3163号
上诉人（原审原告）：中国建设银行股份有限公司晋江分行，住所地福建省晋江市。
代表人：陈立新，该分行行长。
委托诉讼代理人：鲍丹琦，男，该分行职员。
委托诉讼代理人：陈丽莉，女，该分行职员。
被上诉人（原审被告）：庄景周，男，1968年8月2日出生，汉族，住福建省晋江市。
被上诉人（原审被告）：丁柚柑，女，1967年10月20日出生，汉族，住福建省晋江市。
原审被告：泉州百凯房地产开发有限公司，住所地福建省晋江市。
法定代表人：陈国良。
上诉人中国建设银行股份有限公司晋江分行（下称建行晋江分行）因与被上诉人庄景周、丁柚柑，原审被告泉州百凯房地产开发有限公司（百凯公司）金融借款合同纠纷一案，不服福建省晋江市人民法院（2016）闽0582民初1665号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人建行晋江分行的委托诉讼代理人鲍丹琦、陈丽莉到庭参加诉讼，被上诉人庄景周、丁柚柑，原审被告百凯公司经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人建行晋江分行上诉请求：1.维持一审判决第一、二、三项；2.撤销一审判决第四项；3.改判支持上诉人建行晋江分行有权处分本案所涉房产，并对房产拍卖、变卖所得价款优先受偿。事实与理由：1、上诉人与被上诉人就本案所涉房产到登记机关办理了商品房抵押权预告登记，根据物权法第20条的规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”，可以看出预告登记具有对抗第三人的效力，其作用主要在于赋予被登记的债权请求权以物权的排他效力，保障预告登记请求权的实现，经过预告登记，债权请求权就具有了对抗第三人的效力。因此，上诉人应对预告登记的房屋享有优先受偿权。2、预购商品房抵押是伴随我国商品房预售制度的产生、发展以及银行为防范住房金融业务中可能产生的信贷风险而出现的一种非典型的担保方式，为老百姓买房提供极大的便利和支持，如果一味认定预告登记并非正式的抵押登记，银行对房屋不享有优先受偿权，一旦购房人违约拒不归还按揭贷款，银行只能以普通债权人身份向开发商、购房人要求还款，贷款债权无物权保障，将极大影响银行的信贷资金安全。另一方面，开发商提供的为阶段性担保，担保期间自抵押权设立，他项权证移交银行之日起，如购房人故意不办理房屋正式抵押登记，开发商将持续承担保证责任，无形中加重开发商的责任，势必对房地产市场造成不利影响。综上，上诉人提起上诉，请求依法改判。
被上诉人庄景周、丁柚柑，原审被告百凯公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩的诉讼权利。
建行晋江分行向一审法院起诉请求：1.解除建行晋江分行、庄景周、丁柚柑、百凯公司签订的2011年建泉晋个房借字第1801号《个人住房借款合同》；2.庄景周、丁柚柑一次性偿还借款本金641683.3元、利息10262.11元（截至2016年2月3日）及自2016年2月4日起至实际还款之日止按合同约定计算的利息及罚息；3.建行晋江分行对址在晋江市青阳街道湖光西路百宏华尔街第3幢9层907号房产享有优先受偿权；4.百凯公司对上述借款本息承担连带清偿责任。
一审法院认定事实：建行晋江分行与庄景周、丁柚柑、百凯公司于2011年8月30日签订个人住房借款合同1份，主要约定⑴庄景周、丁柚柑因购买址在晋江市青阳街道湖光西路百宏华尔街第3幢9层907号房产需要向建行晋江分行借款71万元，期限20年（自2011年9月1日起至2031年9月1日止）；⑵借款利率为中国人民银行公布的同期同档次基准利率上浮10%。⑶逾期还款，罚息利率为借款利率上浮50％。⑷借款偿还和计息、结息：采用等额本息偿还法，每月归还本息5830.93元。⑸违约责任：庄景周、丁柚柑未按时偿还借款本息，建行晋江分行有权解除合同，要求庄景周、丁柚柑清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用。⑹庄景周、丁柚柑以其购买的上述房产提供抵押担保。⑺百凯公司提供阶段性连带保证担保，范围包括借款本金、利息（包括罚息和复利）等，期间为①保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由原告核对无误、收执之日止；②保证条款生效之日起至合同项下借款人的债务履行期限届满之后两年止。如合同项下债务分期履行的，则每期债务的保证期间均至合同项下最后一期债务履行期限届满之日后两年止。若原告根据合同约定，宣布债务提前到期的，保证期间至原告宣布的债务提前到期日后两年止。2011年9月30日，双方到晋江市住房和城乡规划建设局对上述房产办理了《房地产按揭登记证》（晋房预第25121号）。建行晋江分行于2012年1月9日发放贷款71万元给庄景周、丁柚柑。庄景周、丁柚柑自2015年10月起未能按时足额偿还借款本息，截至2016年2月3日欠建行晋江分行贷款本金641683.3元、利息10262.11元。综上，一审法院认为，建行晋江分行与庄景周、丁柚柑、百凯公司签订的借款、抵押和保证合同，未违反法律的强制性规定，应认定合法、有效。建行晋江分行依约向庄景周、丁柚柑发放贷款后，庄景周、丁柚柑自2015年10月起未按合同约定全面履行还本付息的义务，应承担相应的违约责任，故建行晋江分行有权依约解除合同、提前收回贷款本息并对抵押物行使抵押权。因双方对抵押物仅办理抵押权预告登记，一审法院认为，抵押预告登记仅是一种临时性的登记行为，并非正式的抵押登记，其仅是保障将来抵押权的正式设立，故建行晋江分行并未取得对抵押物的抵押权，对该抵押物折价或者拍卖、变卖所得价款不享有优先受偿权。百凯公司应依合同约定承担连带保证责任。庄景周、丁柚柑、百凯公司经一审法院传票传唤，未到庭参加诉讼，一审法院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十二条、第三十三条、第四十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国物权法﹥若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、解除建行晋江分行与庄景周、丁柚柑、百凯公司于2011年8月30日签订的2011年建泉晋个房借字1801号《个人住房借款合同》；二、庄景周、丁柚柑应于一审判决生效之日起十日内偿还建行晋江分行借款本金641683.3元、利息10262.11元及自2016年2月4日起至实际还清款项之日止的利息、罚息（按中国人民银行关于逾期还款的规定及借款合同约定计算）；三、百凯公司对上述债务承担连带清偿责任。百凯公司在承担保证责任后，有权向庄景周、丁柚柑追偿；四、驳回建行晋江分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费10319元，因适用简易程序减半收取为5160元，由建行晋江分行负担560元，庄景周、丁柚柑和百凯公司共同负担4600元。
各方当事人在二审期间均未向本院提交新证据。
对于原审查明的事实，上诉人建行晋江分行无异议，被上诉人庄景周、丁柚柑，原审被告百凯公司未到庭参加诉讼视为无异议，本院予以确认。
本院认为，案涉房产上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，上诉人建行晋江分行作为案涉房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或者约定期限届满对案涉房产办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对案涉房产的处分，而非享有现实的抵押权，故建行晋江分行的上诉请求于法无据，本院不予支持。
综上所述，上诉人建行晋江分行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10319元，由上诉人中国建设银行股份有限公司晋江分行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄海清
代理审判员 傅天真
代理审判员 王莉莉
二〇一六年十月十九日
书 记 员 林嘉锟
一、引用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
二、执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。