湖北省武汉市江岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂江岸民商初字第01267号
原告（反诉被告）中国出口商品基地建设湖北公司，住所地武汉市江岸区江汉北路8号。
法定代表人朱家旺，总经理。
委托代理人王滋楚（特别授权代理），湖北扶轮律师事务所律师。
被告（反诉原告）柯丽君。
委托代理人李斌（一般授权代理），湖北得伟君尚律师事务所律师。
原告中国出口商品基地建设湖北公司（以下简称中基公司）与被告柯丽君买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月30日立案受理后，由代理审判员解静娴适用简易程序于2015年8月10日公开开庭进行了审理。审理中，被告柯丽君提起反诉，本院依法予以受理。因双方当事人争议较大，本院依法转为普通程序审理，并组成由代理审判员解静娴担任审判长，人民陪审员葛一红、石俊参加的合议庭，于2015年11月4日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）中基公司的委托代理人王滋楚、被告（反诉原告）柯丽君及委托代理人李斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）中基公司诉称：我公司系位于武汉市江岸区惠西小区9栋1单元6楼1号、建筑面积70.85平方米房屋的所有权人。2001年9月30日我公司与柯丽君签订《售房协议》，约定该房屋经武汉市房屋评估市场评估后，我公司参照评估价出售给柯丽君。该协议签订后，柯丽君即入住该房。但一直未到评估机构进行评估。2003年7月2日，我公司经专业机构评估，确认该房屋价值为135，000元（人民币，下同）。评估后我公司多次通知柯丽君前来办理交易过户手续，但柯丽君置之不理。2005年5月26日我公司再次向柯丽君送达书面《通知》，明确表示仍按该房屋2003年的评估价优先向其出售该房屋，柯丽君却以应按《售房协议》签订时的价格估价为由，未到我公司办理房屋交易手续。2015年3月我公司再次派员与柯丽君谈话，要求其尽早处理房屋遗留问题，并再次向其发出律师函。柯丽君于2015年5月29日向我公司发出《情况说明》，称愿扣减装修费后按2003年评估价向我公司支付剩余购房款。但我公司不能接受。故我公司诉至法院，请求判令：1、柯丽君向我公司支付购房款125，000元；2、柯丽君向我公司支付违约金273，750元（以125，000元为基数，按照日万分之五的标准从2003年7月3日计至2015年12月31日）；3、柯丽君向我公司赔偿损失251，250元；4、柯丽君承担本案全部诉讼费用。
被告（反诉原告）柯丽君辩称并反诉称：双方之间房屋买卖合同真实、合法、有效，房屋价格按照售房协议的约定是指合同签订时的市场价格，中基公司第一项诉讼请求违背《售房协议》，没有事实及法律依据，且超过诉讼时效，应予驳回；中基公司在《售房协议》签订后，违背诚实信用原则，拖延交易；中基公司要求我方支付违约金及赔偿损失没有事实及法律依据，本案是中基公司违约《售房协议》也未约定履行期限，房款也未确定，中基公司也未向我主张过支付房款。综上，请求驳回中基公司的全部诉讼请求，并反诉请求判令：1、中基公司协助我方办理武汉市江岸区惠西小区9栋1单元6楼1号房屋的过户手续，将房屋两证办理至我方名下；2、诉讼费由中基公司承担。
原告（反诉被告）中基公司针对反诉辩称：因为柯丽君未付清房款，我公司才未办理房屋过户手续，反诉请求实际是包含在本诉诉讼请求中的。
经审理查明：柯丽君原系中基公司员工。坐落于武汉市江岸区惠西小区9栋1单元6楼1号房屋（以下简称涉案房屋）系中基公司所有。2001年9月30日，中基公司（甲方）与柯丽君（乙方）签订《售房协议》，就中基公司将涉案房屋出售给柯丽君一事约定如下：涉案房屋建筑面积70.85平方米，土地使用权证、房屋产权证两证齐全，售前房屋产权及土地使用权归甲方所有；甲方拟出卖住房，经武汉市房屋交易所评估作价，甲方参照定价出卖给乙方，经武汉市房屋交易所及土地管理局办理相关手续后移交两证给乙方，交易转让税费按国家规定办理；乙方付定金10，000元，甲方同意乙方入住装修。同日，柯丽君向中基公司支付了定金10，000元。随后柯丽君对涉案房屋进行了装修并于2001年10月入住至今。
2003年7月2日，中基公司委托武汉精峰房地产价格评估有限责任公司对涉案房屋市场价值进行评估，该公司做出精峰估字2003第5395号《房地产评估报告》，载明：估价对象为涉案房屋，估价时点2003年7月2日，估价对象房地产单价为1，906元／平方米，总价为135，000元。在估价说明中，该报告载明：本报告评估价值未包括估价对象房地产范围内的装修价值。因柯丽君未支付剩余房款、办理房屋过户手续，2005年5月26日中基公司向柯丽君发出《通知》，通知其涉案房屋市场评估价为135，000元，接通知十日内提交个人购房申请、身份证及一次性购房款办理房产交易事宜，逾期中基公司将公开出售处理。柯丽君回复中基公司要求按照签订《售房协议》时的价格估价。
2015年5月27日，中基公司委托律师向柯丽君发出《关于处理房屋遗留问题的律师函》，要求柯丽君于收到函件十日内来中基公司办理涉案房屋有关事宜。柯丽君于5月29日回复《情况说明》，主要内容为：为表达诚意，不再坚持按2001年的评估价作价，接受中基公司提供的精峰估字2003第5395号《房地产评估报告》，但交易作价必须扣减装修费，实际交易价格100，000元整；承诺及时足额缴纳由其承担的过户税费，在收到涉案房屋的房屋产权证、土地使用权证后三个工作日内，一次性支付购房尾款90，000元。因柯丽君至今未支付剩余购房款，中基公司诉至本院。
以上事实，有《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、《售房协议》、《收据》、《房地产评估报告》、《通知》、《情况说明》、《律师函》及当事人陈述等证据在卷佐证，并经双方当事人庭审质证，本院予以确认。
庭审中，柯丽君向本院提出对涉案房屋2001年的市场价格进行评估，本院未予准许。
本院认为：中基公司与柯丽君签订的《售房协议》未违反法律和行政法规的强制性规定，应属有效。关于中基公司的本诉请求与柯丽君的反诉请求，本院分别评判如下：
一、关于中基公司的本诉请求。双方在《售房协议》中并未明确约定房屋交易价格，仅约定中基公司参照评估价出卖给柯丽君。双方未共同委托评估机构对2001年时涉案房屋价格进行评估，但精峰估字2003第5395号《房地产评估报告》已作出涉案房屋总价为135，000元的评估结论。2015年中基公司向柯丽君发出律师函后，柯丽君表示接受《房地产评估报告》，要求扣除装修费后按90，000元支付剩余购房款。《房地产评估报告》评估结论明确载明评估价值未包括装修价值，即为房屋净值，柯丽君要求扣减装修费没有事实和法律依据，本院不予采纳。故本院对于《房地产评估报告》的效力予以认可，柯丽君还应向中基公司支付房款125，000元（135，000元－10，000元=125，000元）。中基公司在2005年向柯丽君主张支付购房款后十年内未再行主张，但柯丽君在收到中基公司于2015年5月27日发出的《律师函》后，于2015年5月29日回复表示愿意支付购房款、办理房屋过户手续，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”的规定，中基公司要求柯丽君支付未付房款没有超过诉讼时效，对柯丽君该项抗辩本院不予采纳。柯丽君自2001年10月起入住涉案房屋，至今未支付剩余购房款，但《售房协议》未明确约定购房款及支付时间，也未约定违约金数额或计算标准，直至2015年5月29日柯丽君明确表示愿意按照《房地产评估报告》确定的房屋价值扣除装修费后支付购房款，中基公司主张按照日万分之五标准计算逾期付款违约金没有事实和法律依据，其损失应为柯丽君逾期支付购房款产生的资金占用损失，故柯丽君应自2015年5月30日起，按照中国人民银行同期贷款利率标准向中基公司赔偿因未付购房款而产生的资金占用损失，对中基公司要求柯丽君自《房地产评估报告》作出之日即2003年7月3日起至2015年12月31日按日万分之五标准计算逾期付款违约金的诉讼请求，本院予以部分支持。中基公司在逾期付款违约金以外又主张柯丽君按涉案房屋现行市场价格赔偿其损失251，250元，本院认为，自2005年中基公司向柯丽君发出通知要求其办理购房手续至今已十年有余，在此期间中基公司并未采取有效措施向柯丽君主张支付购房款，十年间存量房价格已成倍增长，中基公司按照现行存量房价格主张损失有自怠于行使权利中获益之嫌，其怠于行使权利造成的损失应由其自行承担，故本院对中基公司该项诉讼请求不予支持。
二、关于柯丽君的反诉请求。《售房协议》约定的房屋交易流程是中基公司出卖房屋给柯丽君后再办理房屋过户，也即作为买受人，柯丽君应先支付购房款，中基公司再予协助办理房屋过户手续。故中基公司应在柯丽君履行完毕支付购房款的合同义务后，协助柯丽君办理涉案房屋的转移变更登记，对柯丽君的该项诉讼请求本院予以支持。
综上，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百五十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）柯丽君于本判决生效之日起三日内向原告（反诉被告）中国出口商品基地建设湖北公司支付购房款125，000元；
二、被告（反诉原告）柯丽君于本判决生效之日起三日内向原告（反诉被告）中国出口商品基地建设湖北公司支付资金占用损失（以125，000元为基数，自2015年5月30日起至2015年12月31日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；
三、原告（反诉被告）中国出口商品基地建设湖北公司应于收到上述第一、二项确定的款项十日内，协助被告（反诉原告）柯丽君办理位于武汉市江岸区惠西小区9栋1单元6楼1号房屋的转移变更登记手续；
四、驳回原告（反诉被告）中国出口商品基地建设湖北公司其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）柯丽君其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10，300元、反诉费1，400元，共计11，700元，由原告（反诉被告）中国出口商品基地建设湖北公司负担9，370元，由被告（反诉原告）柯丽君负担2，330元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 解静娴
人民陪审员 葛一红
人民陪审员 石 俊
二〇一五年十二月十日
书 记 员 杨 林