湖南省宁远县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘1126民初1081号
原告欧日文，男，1963年7月26日出生，汉族，湖南省宁远县人，居民。
委托代理人龚智，湖南舜源泽律师事务所律师。
被告刘利民，男，1966年9月8日出生，汉族，湖南省宁远县人，居民。
被告刘晓明，男，1977年11月16日出生，汉族，湖南省宁远县人，居民。
二被告的委托代理人欧阳凌，湖南宁远舜峰法律服务所法律工作者。
原告欧日文诉被告刘利民、刘晓明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月2日受理后，依法适用普通程序，由审判员欧明辉担任审判长，与人民陪审员骆晋辉、人民陪审员李酒兰组成合议庭，由代理书记员李环担任庭审记录，于2016年10月12日在宁远县人民法院第四审判庭公开开庭进行了审理。原告欧日文及其委托代理人龚智，被告刘利民及其委托代理人欧阳凌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告欧日文诉请：1、依法判令被告限期为原告办理购买房屋的土地使用权证（分割到户），并承担办证的相关费用；2、依法判令被告立即退还不够面积的购房款30700元；3、依法判令被告立即拆除一楼右侧属于公用入户大厅内的建筑物；4、依法判令被告给付原告因超出合同约定公摊面积部分的购房款27341元；5、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年3月7日原告跟被告签订了一份《房屋买卖合同》，原告购买被告自建的位于金穗街12号房屋的右侧第5层房屋，双方在合同中约定，房价按房产证办证总面积计价，每平方米2600元，第一层右侧为共用入户大厅。合同签订后，被告收取了原告购房款387400元，然而，被告在为原告办理房屋产权证时，购买房屋套内面积只有115.04平方米，公摊面积25.82平方米，总面积为140.86平方米，被告实际收取原告150平方米购房款，已多收原告购房款21164元，按照双方签订的合同约定，房产证总面积为套内面积加套内面积10%的公摊面积之和，而被告为原告办理的房屋产权证套内面积为115.04平方米，公摊面积应该为11.504平方米，可原告房屋公摊面积为25.82平方米，多出了约定的公摊面积，被告应按多出部分面积退给原告房款。被告将房屋交付给原告后，擅自违反合同的约定，在一楼右侧属于共用入户大厅内建办公室，直接影响原告和其他购房户的正常出入，直到目前为止，被告尚未帮助原告办理购买房屋所在地的土地使用权证。据此，原、被告签订的合同属于双方真实意思表示，且符合法律规定，双方应按合同约定履行，为此，请求法院依法判处。
原告欧日文为支持其诉讼请求，向本院提供了如下证据：1、房屋买卖合同；2、收据；3、原告的房屋产权证。
被告刘利民、刘晓明辩称：一、原告要求办理房屋的土地使用证没有事实依据，原告的这一诉请不成立。原、被告签订的合同中没有约定办理土地使用证，原告要求办理土地使用证没有依据；二、原告诉请称房屋面积不够，其理由也不成立。被告为原告办理的房产证，实际上还有内阳台、房顶的公摊面积没有计算进去，如果将这些公摊面积计算进去，被告并没有违约；三、一楼右侧入户大厅的建筑双方没有约定拆除，且现在已经是被告的财产，不属原告等人的公共财产，原告要求拆除没有依据；四、原告诉请要求被告给付“因超出合同约定公摊面积部分的购房”的理由不能成立。据此，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经本院主持举证、质证，并经本院对原告的证据进行了审查，认为，被告对原告方提供的证据的真实性均没有提出异议，因此，本院对原告的证据均予以采信。
根据以上采信的证据，并结合当事人的陈述，本院确认以下事实：刘晓明的土地与蒋国胜的土地是相邻的两宗地，刘晓明与蒋国胜在2013年联合起来统一规划建房出售，而刘晓明的那宗地由刘利民与刘晓明合伙承建。原告欧日文知道被告刘利民在建房出售，于是决定到被告刘利民处购买房屋。原告与被告刘利民、刘晓明经过商谈，于2013年3月7日原告欧日文作为乙方与作为甲方的刘利民、刘晓明签订了《房屋买卖合同》，《房屋买卖合同》第一条约定：乙方所购房屋为左侧第五层为三室二厅一厨二卫二阳台户型房一套。该房屋结构、房屋面积、建筑层高以实际建筑为准，建筑层（车位、摩托车位为地下室，第一层左侧两门面、右侧为公用入户大厅、下车道，第二层及第二层以上为住房）。第二条约定：计价方式与价款1、双方同意按房产证办证总面积（套内面积加套内面积10%的公摊面积之和）计价，单层每平方米2600元计价。2、单套房屋总价为大约387400元。第八条约定：由甲方根据当地政府出台政策出面办理房屋产权证书，但乙方必须按甲方的要求提供本人资料给予甲方以便办理房屋产权证书，契税由乙方承担，办理房产证工本费及其他税费由甲方承担。第十四条约定：交房产证时此合同自行终止由甲方收回。被告的房屋建好后，被告刘利民与蒋国胜在一楼的大厅右后侧建了一面墙，形成了一个32.94平方米的房间，并在2014年4月10日将该房间的产权办至蒋国胜和被告刘晓明名下。2014年10月8日被告为原告办理了房产证，房产证上反映原告欧日文的房屋套内面积115.04㎡、分摊面积25.82㎡，建筑面积140.86㎡。被告将房产证办好后，将房产证交付给原告。在双方履行合同过程中，原告按合同约定将387400元购房款全部付给了被告刘利民、刘晓明。
本院认为，依法成立的合同具有法律效力。本案中，原、被告双方对合同的效力均没有提出异议，均表示愿意按合同继续履行，本院予以支持。那么原告的诉讼请求是否可以得到法律的支持？一、关于原告要求土地分户的诉请。原、被告双方签订的《房屋买卖合同》中没有关于办理土地使用证的约定，也即是被告没有合同义务为原告办理土地使用证。那么，被告是否有法律义务为原告办理土地使用证呢?在庭审过程中，原告提出应依照《物权法》第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”，和《商品房销售管理办法》第三十四条“房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”规定处理。就本案而言，虽然被告不是商品房开发企业，但也不是整栋房屋整体出售的形式，并且按原告提供的法律依据，被告也是“应当协助”的义务，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条：“现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，首先是购买人申请办理土地变更手续，而房地产开发人只是“协助”，并提供必要证明文件的义务，因此，本案被告只有协助办理义务，土地变更的费用应由原告承担。二、关于原告退还购房款和公摊面积款的诉请。根据双方合同中对价款的约定方式，双方在第二条第1项中明确约定了单价为2600元每平方米，但双方并没有明确约定房屋面积，反而在第2项中明确约定了房屋总价款为387400元，虽然所办理的房产证上没有达到150平方米的面积，但双方对总价款进行了约定，根据《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”的规定，本案中原、被告对房屋的总价款有约定的，按照约定处理。因此原告要求退还购房款和公摊面积款的请求，本院不予支持。三、关于拆除一楼右侧建筑物的诉请。本案中，虽然蒋国胜与刘晓明取得了房产局颁发的产权证，从证据的形式和证据效力上看，被告似乎享有一楼房间的物权。但《中华人民共和国物权法》第17条和第19条规定“记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”，“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正”，也即是法律既认可不动产登记簿具有极高的证明力，也承认现实中确实存在不动产登记簿记载的物权权属与其真实情况不一致的情形，不能赋予不动产登记簿绝对的证明力，不动产登记簿反映的事实是一种拟制事实，它对权属的反映仅是一种推定效力，从举证的角度而言，不动产登记簿记载的权利人免除了进一步举证的义务，从而也就加大了请求确权方证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人的举证证明责任。本案中，在原、被告签订合同前，房屋的的权利就属于蒋国胜与刘晓明（刘利民），但当事人有权处分自己的民事权利，双方在合同中约定了“右侧为公用入户大厅”，随着合同的成立与生效，被告对一楼右侧的房屋权利就已经转移给了原告等业主，因此，被告再将一楼右侧建墙并办理产权、占为已有没有法律依据。因此对原告的这一诉请本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第三十五条、第七十三条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条以及《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十四条的规定，判决如下：
一、由被告刘利民、刘晓明在本判决生效之日起30日内完备资料，协助原告欧日文办理房屋的土地使用权过户（分户）手续。过户费用由原告欧日文自行承担。
二、在本判决生效后15日内由被告刘利民、刘晓明自行拆除一楼右侧大厅的建筑物，将一楼右侧大厅用作公用。
三、驳回原告欧日文其他的诉讼请求。
案件受理费7111元，由原告欧日文承担4111元，由被告刘利民、刘晓明承担3000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
本判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可向本院书面申请执行，申请执行的期限为二年，该期限自法律文书规定履行期间的最后一日起计算，逾期不申请执行的，视为放弃权利。
审 判 长 欧明辉
人民陪审员 骆晋辉
人民陪审员 李酒兰
二〇一六年十一月十日
代理书记员 李 环
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务
《中华人民共和国物权法》
第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
《城市房地产开发经营管理条例》
第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。
《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》
第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
(二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。