湖南省常德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）常民三终字第89号
上诉人（原审原告）石门县水稻原种场，住所地湖南省石门县蒙泉镇。
法定代表人杨春沅，该场场长。
委托代理人龚光友，男，1956年8月12日出生，汉族，住湖南省石门县。
委托代理人舒文范，石门县先河法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）喻自文，男，1967年8月22日出生，土家族，住湖南省石门县。
委托代理人李书欣，湖南前进律师事务所律师。
原审第三人湖南大康牧业股份有限公司，住所地湖南省怀化市鹤城区鸭嘴岩工业园3栋。
法定代表人陈黎明，该公司董事长。
上诉人石门县水稻原种场（以下简称石门原种场）因与被上诉人喻自文、原审第三人湖南大康牧业股份有限公司（以下简称大康公司）土地租赁合同纠纷一案，不服湖南省石门县人民法院（2013）石民一初字第168号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人石门原种场的委托代理人龚光友、舒文范、被上诉人喻自文的委托代理人李书欣到庭参加诉讼。大康公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，2008年2月29日，石门原种场与喻自文签订《土地租赁协议》。协议约定，喻自文租赁石门原种场位于生猪原种场办公楼前土凸一座，面积0.7亩，办公楼西头4米处外空地一块，面积3.6亩，租赁总面积4.3亩；租赁费用4.3万元（1万元／亩），签订协议时一次性付清；租赁时间40年，自2008年3月1日起至2048年3月1日止；喻自文主要用于畜禽舍建设和道路更新以及其他之用。喻自文租赁期间可以修建畜禽舍以及附属设施，所有设施归其所有；办公楼西头地段，喻自文不管从事任何建设项目，都要留足3米生产通道，否则石门原种场有权制止项目实施；租赁期满后，固定资产属于喻自文所有，土地使用权属于石门原种场所有，如需续租，双方重新协商，并签订协议，如不续租，由双方协商处理；在租赁期间，石门原种场不负责给喻自文建设所需要的任何手续和费用；约定违约责任为：违约方承担0.5万元违约金，因违约造成的全部损失由违约方承担。协议签订后，喻自文按约支付了租金，石门原种场出租了约定土地。2011年3月2日，喻自文作为丙方与大康公司（甲方）、石门县盛旺达种猪场（乙方、个体工商户业主杨宜珍，系喻自文配偶）签订《土地使用权租赁协议》，协议约定，大康公司租赁喻自文及石门县盛旺达种猪场位于石门县原种水稻场面积36995㎡土地使用权，租赁期限20年，且喻自文及石门县盛旺达种猪场免费提供大康公司使用该土地，不收取租赁费。石门原种场认为，其与喻自文所签协议违反法律强制性规定，喻自文擅自修建办公楼等设施以及擅自转租，构成违约，遂于2013年6月7日诉至法院。
另查明，石门县盛旺达种猪场（普通合伙）于2008年8月11日成立并核准登记，2008年11月3日因分立而解散注销，合伙人为杨宜珍、杨春林。石门县盛旺达种猪场（个体工商户）于2008年11月18日成立并核准登记，2011年8月3日注销，经营者为杨宜珍。湖南大康牧业股份有限公司石门盛旺达种猪场于2011年8月10日成立，2012年12月30日经石门县工商行政管理局核准登记，为大康公司分公司。
再查明，石国用（2012）第0041号国有土地使用证记载，坐落于“石门县蒙泉镇水稻原种场”、土地使用权面积为75.6公顷的土地使用权人为“湖南省石门县水稻原种场”，地类（用途）为“农用地”，使用权类型为“国有划拨”，其中耕地28.23公顷、园地37.21公顷、林地0.97公顷、草地0.58公顷、农村道路1.72公顷、水利设施用地6.89公顷。
原审法院认为，本案争议焦点为：一、石门原种场与喻自文所签订的《土地租赁协议》的效力问题；二、第三人大康公司是否是本案适格的诉讼主体问题。对于焦点一，该协议效力的认定取决于本案出租土地使用权是否属于《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《条例》）和《划拨土地使用权登记管理暂行办法》（以下简称《办法》）适用的范围。根据《条例》第二条第二款规定，《条例》所称城镇国有土地是指市、县城、建制镇、工矿区范围内属于全民所有的土地；《办法》第一条也明确了其适用是“为了贯彻实施《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》”。本案争议出租土地坐落于“石门县蒙泉镇水稻原种场”，土地用途性质为“农用地”，不属于《条例》和《办法》规定的范围，故不适用《条例》和《办法》的相关规定。《中华人民共和国物权法》第一百三十四条规定，“国家所有的农用地实行承包经营的，参照本法的有关规定”，该法第十一章“土地承包经营权”还规定，土地承包经营权可以采取转包、互换、转让等方式流转；故石门原种场与喻自文约定对石门原种场享有经营权的国有农用地出租给喻自文经营使用，并不违反法律的强制性规定，石门原种场以此主张合同无效没有法律依据，且协议内容系双方当事人的真实意思表示，合法有效。但是双方约定租赁期限为40年，超出了《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于租赁期限不得超过二十年的规定，超过部分应认定无效。虽然石门原种场并未主张超过部分的效力，但是其主张确认协议整体无效应包括相关期限的效力问题。关于石门原种场主张喻自文擅自改变土地使用性质和擅自转租的问题，原审法院认为，该主张并不涉及合同的效力认定，而只涉及石门原种场是否有权解除合同的问题，因其在诉讼请求中仅主张确认合同无效，而没有主张解除合同，法院不能超过当事人诉讼请求进行评判和裁决。对于焦点二，本案《土地租赁协议》合同当事人为石门原种场与喻自文，后喻自文与大康公司、石门县盛旺达种猪场三方签订《土地使用权租赁协议》，约定将石门原种场租赁给喻自文的土地经营权进行转租，石门原种场、喻自文和大康公司相应成为出租人、承租人和次承租人。依照《民事诉讼法》第五十六条规定，在租赁合同纠纷案件中，次承租人与双方当事人的诉讼标的存在利害关系，具有第三人诉讼地位，法院可以通知其作为第三人参与诉讼。此外，《土地使用权租赁协议》的参与方石门县盛旺达种猪场因系大康公司的分公司，不具有独立的主体资格，其民事行为由具有主体资格的大康公司，故第三人大康公司系本案适格的诉讼主体。但因《土地租赁协议》租期在20年内有效，石门原种场主张喻自文、大康公司恢复该土地原状、拆除地上附着物及构筑物的诉讼请求没有依据，原审法院不予支持。为此，依照《中华人民共和国物权法》第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款之规定，判决如下：一、确认原告石门县水稻原种场与被告喻自文所签订的《土地租赁协议》租期在20年范围内有效，租期超出20年部分的约定无效；二、驳回原告石门县水稻原种场的其他诉讼请求。本案案件受理费875元，由原告石门县水稻原种场负担。
宣判后，石门原种场不服，向本院提出上诉称：石门原种场前身土地是属于白洋湖军区农场所有，农场撤走后，石门县政府接收土地，后招工建立石门原种场，该场是石门县农业局业务上进行指导的科级事业单位，土地使用权面积75.6公顷，系国有划拨土地，土地属《条例》规定建制镇范畴，受《条例》和《办法》规范。一审适用法律不当，喻自文与石门原种场签订的《土地租赁协议》应当确认无效，喻自文未经石门原种场同意将该宗土地转让给第三人作为建设用地违反了法律强制性规定。请求撤销原判决，依法改判。
喻自文辩称：涉诉土地虽然在石门县蒙泉镇管辖范围，但该土地是农村土地，土地性质是农用地，不适用《条例》和《办法》，喻自文将土地租赁给大康公司无偿使用，没有改变土地的性质。请求二审驳回上诉，维持原判。
石门原种场与喻自文在二审举证期限内均未向本院提交新的证据材料。
本院二审审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，本案争议焦点是《土地租赁协议》效力问题。石门县人民政府颁发了石国用（2012）第0041号国有土地使用证给土地使用权人石门原种场，该宗土地坐落于石门县蒙泉镇水稻原种场，为国有划拨农用地。《条例》和《办法》中的相关法律规定适用于城镇国有土地中的划拨土地使用权，本案涉诉土地属于国有划拨农用地范围内，并不适用《条例》和《办法》。根据《中华人民共和国土地管理法》第九条“国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用”、第十五条“国有土地可以由单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产”，石门原种场与喻自文签订的《土地租赁协议》约定喻自文租用涉案土地用于生猪、家禽养殖，不违反法律强制性规定，协议内容系双方当事人真实意思表示，该《土地租赁协议》租期20年内合法有效，故对石门原种场上诉请求，本院不予支持。
综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款（一）项、第一百七十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费875元，由石门县水稻原种场负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘海澜
审 判 员 于 琇
审 判 员 刘爱华
二〇一四年八月二十六日
代理书记员 徐晓敏
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。