北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第1178号
上诉人（原审被告）北京嘉德馨园物业管理有限公司，住所地北京市海淀区复兴路甲38号11层1111室（住宅）。
法定代表人李祥发，经理。
委托代理人王迅，北京市律理律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京金都房地产实业股份有限公司，住所地北京市平谷区南独乐河镇同乐路19号。
法定代表人洪洪，董事长。
委托代理人熊伟，北京市中永律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京嘉德房地产开发有限公司，住所地北京市密云县西智路番字牌工业小区。
法定代表人杨涛，董事长。
委托代理人陈谷文，北京市昆仑律师事务所律师。
上诉人北京嘉德馨园物业管理有限公司（以下简称嘉德物业公司）因返还原物纠纷，不服北京市海淀区（2013）海民初字第15308号判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开审理了本案。上诉人嘉德物业公司之法人李祥发，委托代理人王迅，被上诉人北京金都房地产实业股份有限公司之委托代理人熊伟，被上诉人北京嘉德房地产开发有限公司之委托代理人陈谷文均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2013年5月，北京金都房地产实业股份有限公司（以下简称金都房地产公司）以自己公司与嘉德房地产公司签订房屋买卖合同，约定嘉德房地产公司将其所有的位于嘉德公寓一层A1、二层A2房屋卖与我公司，房价款27655560元。2008年初，我公司在办理上述房产过户手续时，发现嘉德房地产公司违反相关规定，未将专项维修资金存入专用账户，我公司要求嘉德房地产公司缴纳专项维修资金，嘉德房地产公司告知该资金已经交给了嘉德馨园物业公司。我公司为了取得房屋产权证，无奈向北京市居住小区管理办公室指定的专用账户缴纳了553112元专项维修资金为由，向原审法院起诉，要求北京嘉德房地产开发有限公司（以下简称嘉德房地产公司）、嘉德物业公司返还我公司人民币553112元。嘉德房地产公司辩称，金都房地产公司陈述属实，我公司认可。金都房地产公司购买房屋的项目是我公司开发的，开发后就诉争房屋部分，我公司办理了产权证，因为当时根据相关规定该资金由物业公司代收，故我公司向当时负责的北京宝联物业管理有限公司（以下简称宝联物业公司）交纳了40万元。之后物业公司交接，宝联物业公司将该资金转入了嘉德物业公司的账户，但嘉德物业公司没有按照之后的国家法规规定，将该款存入建委下设的专用基金账户，导致我公司将上述房屋转给金都房地产公司的时候，无法办理产权过户手续，所以金都房地产公司自行交纳了相关费用，同意其诉讼请求。嘉德物业公司辩称，我公司不同意金都房地产公司诉讼请求。金都房地产公司起诉没有依据，缺乏关联性。根据法律规定，我公司没有义务承担相关责任，没有将相关资金转入相关账户的依据。我公司认为金都房地产公司所说的违反规定，没有依据。我公司与金都房地产公司不相识，没有收取过专项维修资金，金都房地产公司要求我公司返还没有依据。根据金都房地产公司出示的交纳凭证，可以证明其向市小区办交纳了553112元，说明金都房地产公司没有将钱交给我公司，市小区办也没有将该款交给我公司，故不存在返还。
原审法院经审理后认为，嘉德物业公司从嘉德房地产公司接收的维修基金中包括嘉德房地产公司交纳的40万元。本案中，由于嘉德物业公司未将所收取的维修基金转至市小区办维修基金专用账户，致使嘉德房地产公司将其所有的房产出售给金都房地产公司时，不能将其所缴纳的维修基金过户至金都房地产公司名下，导致金都房地产公司为同一房屋另行缴纳了维修基金。至此，嘉德物业公司无权再占有上述房屋相关的维修基金，应予以返还。判决：一、北京嘉德馨园物业管理有限公司于本判决生效后十五日内向北京金都房地产实业股份有限公司返还公共维修基金四十万元；二、北京嘉德房地产开发有限公司于本判决后十五日内向北京金都房地产实业股份有限公司返还公共维修基金十五万三千一百一十二元。
判决后，嘉德物业公司不服，仍以自己无义务返还该笔大修基金为由，向本院提起上诉，要求改判。其他各方同意原判。
经审理查明：嘉德房地产公司系北京市海淀区复兴路甲38号嘉德公寓开发商，嘉德物业公司系嘉德公寓物业管理企业，且自2004年1月起至今为该公寓提供物业管理服务，之前由宝联物业公司为嘉德公寓提供物业管理服务。
2004年7月，应嘉德公寓物业管理委员会要求，北京市居住小区管理办公室（以下简称市小区办）同意将嘉德公寓的维修基金从嘉德房地产公司移交到嘉德管委会和嘉德物业公司共同监管的专项维修资金专用账户。2004年8月9日，嘉德房地产公司向嘉德物业公司转交维修基金2860900.95元，嘉德物业公司为其出具了发票。
嘉德房地产公司主张其在初次购房时已交纳维修基金40万元且包括在转交给嘉德物业公司的款项中，为此向法院提交了宝联物业公司出具的大修基金转出明细表，该明细表记载了转出的大修基金总额为2860900.95元，其中包括嘉德房地产公司交纳的40万元。嘉德物业公司对代收维修基金中是否包括嘉德房地产公司交纳的40万元表示不清楚，并提交其与嘉德管委会签订的协议书及交接单，主张其公司已将代收维修基金转交给管委会。嘉德房地产公司及金都房地产公司对此均不予认可。
2004年10月10日，嘉德房地产公司与金都房地产公司签订北京市商品房买卖合同，约定嘉德房地产公司将其所有的位于嘉德公寓一层A2、二层A2房屋卖予金都房地产公司，房屋总价款为27655560元。2008年6月，市小区办向金都房地产公司发出专项维修资金交款通知书，要求金都房地产公司交纳上述房屋的维修基金553112元。金都房地产公司于同年8月向市小区办指定的专用账户内交纳了上述款项。
另查，嘉德公寓自2005年1月1日起至今未成立业主委员会。嘉德房地产公司曾于2012年4月将嘉德物业公司诉至法院，要求返还维修基金40万元，后经北京市第一中级人民法院审理认为，嘉德房地产公司作为业主在初次购房时交付40万元维修基金系履行法律赋予其的义务，其并未重复缴纳维修基金，且不符合相关规定需返还维修基金的情况，故驳回了嘉德房地产公司的起诉。
上述事实，有双方当事人陈述、商品房买卖合同、收据、发票、大修基金明细表、协议书、民事裁定书等证据材料在案佐证。
本院认为：住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府财政部门或者建设（房地产）主管部门代管。房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。受让人应当持相关文件到专户管理银行办理分户账更名手续。
嘉德物业公司对代收维修基金中是否包括嘉德房地产公司交纳的40万元表示不清楚，（2012）一中民终字第7724号裁定书认定嘉德房地产公司在初次购房时已交纳维修基金40万元，现该裁定书已经生效，故可以确认嘉德物业公司从嘉德房地产公司接收的维修基金中包括嘉德房地产公司交纳的40万元。本案中，由于嘉德物业公司未将所收取的维修基金转至市小区办维修基金专用账户，致使嘉德房地产公司将其所有的房产出售给金都房地产公司时，不能将其所缴纳的维修基金过户至金都房地产公司名下，导致金都房地产公司为同一房屋另行缴纳了维修基金。至此，嘉德物业公司无权再占有上述房屋相关的维修基金，应予以返还。嘉德物业公司虽称所收取的维修基金已转入管委会账户，并提供了其与管委会的协议书及交接单，但因管委会在签订该协议时已不具备合法主体资格，且嘉德物业公司亦未提供管委会的账户及其将维修基金转入管委会账户的有效财务凭证。因此，对嘉德物业公司的抗辩主张，无法采信。根据市小区办的交款通知，金都房地产公司交纳的维修基金为553112元，在嘉德物业公司处代管的40万元应予返还，剩余部分应由房屋原产权人交纳，现金都房地产公司要求嘉德房地产公司、嘉德物业公司返还维修基金的诉讼请求，于法有据，应予以支持。嘉德物业公司的上诉请求，因缺乏事实与证据及法律依据，本院无法支持。综上所述，原判正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
保全费二千五百二十元，由北京嘉德馨园物业管理有限公司负担（本判决生效后七日内交纳）。
一审案件受理费九千三百三十一元，由北京嘉德房地产开发有限公司负担二千五百八十三元（本判决生效后七日内交纳）；由北京嘉德馨园物业管理有限公司负担六千七百四十八元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费六千七百四十八元，由北京嘉德馨园物业管理有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡 沛
审 判 员 汤 平
代理审判员 宁 韬
二〇一四年二月十日
书 记 员 常婷婷