黑龙江省集贤县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑0521民初78号
原告林德东，居民身份证号码：××，男，19×年×月×日出生，汉族，无职业，户籍地（住所地）哈尔滨市香坊区×里×号×单元×楼×门。
委托代理人陈宏，男，1972年2月26日出生，汉族，无职业，户籍地（住所地）双鸭山市尖山区×路×栋×单元×室。
被告双鸭山市兴山房地产开发有限公司，住所地双鸭山银苑小区×号。
法定代表人高兴山，该公司董事长。
委托代理人黄英才，黑龙江姜笑雨律师事务所律师。
第三人何传廷，居民身份证号码：××，男，19×年×月×日出生，汉族，黑龙江省×有限公司第六项目部负责人，户籍地双鸭山市四方台区×路×号。
原告林德东与被告双鸭山市兴山房地产开发有限公司（以下简称兴山公司）、第三人何传廷房屋买卖合同纠纷一案，2014年10月22日向本院起诉，本院于2015年1月26日作出（2015）集民初字第622号民事判决书，判决：集贤县福利镇×城×号楼×单元×室156.34平方米房屋的所有权归原告林德东所有，被告双鸭山市兴山房地产开发有限公司于本判决生效后10日内将该房屋交付给原告林德东。判后兴山公司不服，上诉至双鸭山市中级人民法院。2015年11月4日，双鸭山市中级人民法院作出（2015）双民终字第245号民事裁定书，裁定发回我院重审。本案于2016年1月12日立案后，根据被告兴山公司的申请，本院追加何传廷为本案第三人参加诉讼。本院依法另行组成合议庭，于2016年6月20日公开开庭进行了审理。原告林德东及其委托代理人陈宏、被告兴山公司委托代理人黄英才到庭参加诉讼，第三人何传廷经传票传唤未到庭参加诉讼，亦未委托代理人参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林德东诉称，被告兴山公司系集贤县福利镇兴山现代城小区的开发商。2012年，兴山公司将×小区×号楼×单元×室156.34平方米给付其施工单位的第六项目部，以抵顶兴山公司应当给付第六项目部的工程款，第六项目部将争议房屋出售给了林德东。林德东交付给第六项目部经理何传廷购房款614416元，并于2012年5月22日，经兴山公司董事长高兴山同意，在兴山现代城售楼处，林德东的委托代理人以林德东的名义与兴山公司签订了客户认购书，兴山公司给林德东出具了614416元现金收据。原、被告之间就房屋买卖签订了书面合同，该合同合法有效，林德东已按照合同约定履行了付款义务，兴山公司亦应当按照约定交付房屋，林德东不知道兴山公司与何传廷之间有用工程款结算的约定。工程竣工后，兴山公司一直拒绝为林德东办理入户手续，不让林德东入住。因此，原告诉至法院，请求：一、确认争议房屋的所有权归林德东所有，并由兴山公司将争议房屋交付给林德东；二、兴山公司承担本案诉讼费用。
被告兴山公司辩称，原告林德东所述兴山公司开发兴山现代城及何传廷为施工单位项目经理一事属实，但其所述购买房屋之事不属实。事实是何传廷为亲朋好友预定了几套房屋（其中包括争议房屋），双方约定以应给付何传廷的工程款进行结算，兴山公司将房屋交给何传廷，何传廷就房屋价款给兴山公司出具欠据。之后是何传廷将争议房屋转让给了林德东。2012年5月22日原、被告之间所签订的认购书、兴山公司的收据以及何传廷就争议房屋给兴山公司出具的欠据只是对争议房屋具体位置、户型的确认。原、被告之间没有形成直接的买卖合同关系，兴山公司没有收到林德东的购房款，林德东没有履行交付房款的义务，所以兴山公司也就没有交付房屋的义务。经集贤县政府组织的联合工作组主持兴山公司与何传廷清算，兴山公司已不欠何传廷工程款，而且争议房屋也没有纳入双方结算的工程中。另外，在兴山公司与其他购房者的房屋买卖合同纠纷案件中，何传廷作为第三人出庭时也表示兴山公司不欠其工程款。原、被告之间没有签订正式的房屋买卖合同，根据我国《合同法》第32条的规定，认购书的签订仅表示合同处于磋商阶段，合同并未成立。即使原、被告之间的房屋买卖合同成立，该合同也是兴山公司与何传廷之间以完成施工任务为条件的附条件合同，即工程竣工结算后合同方能生效，兴山公司出具的认购书及收据均写明用工程款结算。现双方并未完成竣工结算，故兴山公司不能交付房屋。何传廷将合同的权利义务转让给林德东后，兴山公司即享有了对林德东的抗辩权，兴山公司也将需要以工程款结算的情况告诉了林德东。故在工程竣工结算之前，兴山公司没有交付房屋的义务。只有在何传廷将房款给付兴山公司后，兴山公司才能将争议房交付林德东。通过兴山公司了解，原告实际交付给第三人的购房款数额与收据记载的数额相差甚远，显失公平。林德东与何传廷之间名为买卖、实为借贷，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的规定，应当确认认购单无效，由何传廷返还给张连义借款，与兴山公司无关。
第三人何传廷经传票传唤未到庭参加诉讼，亦未提交任何答辩材料。
经审理查明，被告兴山公司系集贤县福利镇兴山现代城小区的开发商，案外人何传廷系兴山现代城的施工单位负责人。在建设兴山现代城过程中，兴山公司与何传廷约定，由何传廷出售房屋，并将售房款留作工程款，然后由何传廷就房屋价款给兴山公司出具欠据，最后双方进行统一结算，何传廷用欠兴山公司的房款抵顶兴山公司应当给付何传廷的工程款。何传廷出售的房屋都由兴山公司出具了认购书和现金收据，在认购书及现金收据中均注有以第六项目部工程款结算的字样。2012年5月22日，林德东通过何传廷购买了争议房屋，兴山公司给林德东出具了现金收讫的收据。工程竣工后，兴山公司以何传廷未进行工程结算为由，拒绝林德东入住。
2014年3月3日，兴山公司在双鸭山日报上刊登了公告：“关于第六项目部何传廷及合伙人崔某、于某和共同认购人龚某等认购房屋人，请于2014年3月15日速到兴山公司工程部进行工程盘点及财务结算，请何传廷、崔某、于某与认购人龚某等31人共同到兴山公司售楼处用工程款或现金交纳房款，截止日期为2014年3月30日前，如到期不交房款，兴山公司售楼处将此40套房产另行销售，造成一切经济、法律后果由何传廷、崔某及实际认购人承担。附何传廷预借工程款给亲戚朋友认购房屋明细表。”明细表中包括本案原告林德东。
以上事实的认定，有原、被告当庭陈述、自认，原告林德东提供的房屋认购书、收据、林德东出具的办理购买争议房屋事宜的委托书、（2014）集民初字第77号案件的庭审笔录，被告兴山公司提供的何传廷就争议房屋出具的欠据、集贤县政府联合工作组的工程盘点结算汇报说明、（2014）集民初字第248号案件的庭审笔录、兴山公司发出的公告，在卷为凭，且经当庭质证，足以采信。
综上所述，本院认为，根据原告林德东、被告兴山公司陈述、自认，可以认定本案的事实为：兴山公司将房屋建设工程承包给何传廷，并以在建房屋预付工程款；林德东将款项交付给何传廷，由兴山公司与林德东签订认购书并出具收取房屋价款614416元的收据，再由何传廷给兴山公司出具了欠据，认购书及收据中对交付房屋的条件均进行了约定，即工程款结算。故林德东与兴山公司签订的房屋认购合同系附履行条件的房屋买卖合同，该合同有效，应继续履行。现林德东要求确认房屋买卖合同有效、交付房屋，应先由何传廷履行结算工程款或给付购房款的义务，然后由兴山公司交付房屋，故何传廷应在一定期限内履行结算及给付义务，否则，该合同虽然有效，但在无法履行的情况下，应由何传廷承担违约责任，向林德东返还已付购房款614416元。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
第三人何传廷于本判决生效后十日内给付被告双鸭山市兴山房地产开发有限公司人民币614416元，同时被告双鸭山市兴山房地产开发有限公司将集贤县福利镇×小区×栋×单元×室156.34平方米房屋交付给原告林德东；逾期不能履行，解除原告林德东与被告双鸭山市兴山房地产开发有限公司于2012年5月22日签订的兴山现代城客户认购书，由第三人何传廷立即返还原告林德东人民币614416元。
案件受理费100元（原告林德东已预交），由林德东承担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省双鸭山市中级人民法院。
审 判 长 曲 伟
人民陪审员 王欣敏
人民陪审员 于淑艳
二〇一六年七月二十九日
书 记 员 陈晓冬
附件：法律条文全文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第六十四条当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。