云浮市云城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤5302民初1316号
原告：任家明，男，汉族，1980年10月27日出生，住云浮市。
原告：王佩仪，女，汉族，1987年6月12日出生，住云浮市。
被告：云浮市华宇房地产销售代理有限公司。住所地：云浮市。
法定代表人：林志艺。
被告：云浮市臻汇园房地产有限公司。住所地：云浮市。
法定代表人：林伟杰。
原告任家明、王佩仪诉被告云浮市华宇房地产销售代理有限公司（以下简称“华宇公司”）、云浮市臻汇园房地产有限公司（下简称“臻汇园公司”）合同纠纷一案，本院于2016年8月24日受理后，依法由审判员申少斌适用简易程序独任审判，于2016年10月20日公开开庭进行了审理。原告任家明、王佩仪到庭参加诉讼，被告华宇公司、臻汇园公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案已审理完毕。
原告任家明、王佩仪诉称：原告任家明、原告王佩仪与被告华宇公司于2014年7月31日签订了《商品房优先认购权转让协议》[编号：（2014）云华代字第13**号]，两原告认购被告臻汇园公司开发的某某新城某某栋某某房，并于2014年8月6日刷卡全额支付了受让款257896元给被告华宇公司。《商品房优先认购权转让协议》第三条第五款约定“转让人应于收到受让人提出退款的书面申请后60日内把上述受让款无息退回受让人。”臻汇园公司与华宇公司2013年6月7日签署的《授权委托书》写明“当华宇公司因履行《商品房优先认购权转让协议》而需承担法律责任时，臻汇园公司愿意承担连带保证担保责任”。
后来两原告从云浮市电视台新闻得知，某某新城长期处于半停工，迟迟未办理商品房预售证。故原告于2016年3月22日要求与华宇公司解除合同并提出全额退款的书面申请。此后原告多次催促华宇公司返还款项，并于2016年8月11日向华宇公司发出书面催款函，要求其在5个工作日内返还款项。但时至今日，华宇公司仍未返还受让款。
根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条及《城市商品房预售管理办法》第六条规定，被告臻汇园公司开发的某某新城未取得商品房预售许可证，华宇公司与两原告签订的《商品房优先认购权转让协议》应当无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条及《中华人民共和国合同法》第十八条，华宇公司应当全额返还受让款257896元及赔偿两原告在此期间的利息损失，臻汇园公司应对此承担连带责任。据此，请求法院判令：1、确认两原告与被告华宇公司签订的《商品房优先认购权转让协议》[编号：（2014）云华代字第13**号]无效。2、被告返还原告受让款257896元及利息（利息从2014年8月6日起以257896元为本金按中国人民银行同期贷款利息计算至还清本息之日止，利息暂计至2016年8月22日为29550.23元），被告臻汇园公司应对此承担连带责任。
原告为其陈述事实提交的证据有：
《商品房优先认购权转让协议》[编号：(2014）云华代字第13**号]（复印件），证明两原告于2014年7月31日认购被告华宇公司代售的某某新城某某栋某某房。
授权委托书（复印件），证明被告臻汇园公司将某某新城交由被告华宇公司代售，并对此承担连带保证担保责任。
收款收据、刷卡纸，证明两被告于2014年8月6日刷卡全额支付了受让款257896元给被告华宇公司。
申请书（复印件）、华宇公司房（车位）退款申请表（复印件），证明两原告于2016年3月22日向被告华宇公司提出全额退款。
催款函、快递单，物流信息（网上的打印件），证明两原告于2016年8月11日向被告华宇公司发出书面催款函，要求其在5个工作日内全额返还受让款。
被告华宇公司没有提出答辩，在诉讼中亦没有提交证据。
被告臻汇园公司书面辩称：一、商品房优先认购权由转受让双方创设，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。（一）《商品房优先认购权转让协议》第一条明确约定，商品房优先认购权是由转受让双方协商同意创设的一种民事权利，因此，这是原告与华宇公司双方的真实意思表示。（二）《商品房优先认购权转让协议》第一条也同时明确约定，商品房优先认购权是一种类似于“承租人优先购买权”的民事权利，它是一种期待权/形成权，而不是一种物权或准物权，只有当原告行使商品房优先认购权并与被告臻汇园公司签订《商品房买卖合同》后才可能获得商品房的物权；换言之，签订《商品房优先认购权转让协议》并不等同于签订《商品房买卖合同》或商品房认购协议，其交易的标的是商品房的优先认购权而非物权；正因如此，《商品房优先认购权转让协议》才会在第三条第5点赋予原告无条件退款的权利。因此，原告与华宇公司所签订的《商品房优先认购权转让协议》没有违反任何法律、法规及司法解释等强制性规定，是合法有效的。
二、退一步来说，即使商品房优先认购权属于物权范畴，原告主张《商品房优先认购权转让协议》无效也是没有任何事实及法律依据的。如上所述，商品房优先认购权不属于物权范畴。退一步来说，即使商品房优先认购权属于物权的范畴，但由于原告受让优先认购权的商品房早已于原告起诉前（2016年1月25日）取得了《商品房预售证》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，《商品房优先认购权转让协议》也应当被认定为有效。
三、原告可以提出退款，但理由不是因为《商品房优先认购权》无效，而是依据该协议第三条第5点的约定，违约金应当从2016年8月23日开始计算。根据《商品房优先认购权转让协议》第三条第5点“如受让人支付受让价款后，协商、签订《商品房买卖合同》前，要求转让人退回所收取的受让价款的，受让人应给予转让人5个月的无息退款期，自收到受让人提出退款的书面通知之此日起计算”的约定，原告于2016年3月22日提出退款申请，则华宇公司最迟应于2016年8月22日前退款给原告，逾期则从2016年8月23日开始计算违约金。综上所述，请求法院依法做出公正判决。
被告臻汇园公司为其辩解提供的证据有：
广东省云浮市商品房预售许可证（编号：云建房预字第201****号）复印件一份。
经审理查明：2013年6月7日，被告臻汇园公司（委托人）与被告华宇公司（受托人）签订一份《授权委托书》，约定：臻汇园公司正在开发建设位于云浮市云城区金山大道的云浮市云城区西花岗市政综合开发项目（又名“云浮市臻汇园”项目）的第二期楼盘“某某新城”。臻汇园公司现全权委托华宇公司代理其所开发建设的“某某新城”楼盘，华宇公司具有足够的授权代理销售“某某新城”楼盘，并可以自己的名义收取受让“某某新城”商品房优先认购权而支付的一切款项。当华宇公司因履行《商品房优先认购权转让协议》而需承担法律责任时，臻汇园公司愿意承担连带保证担保责任。
2014年7月31日，原告任家明、王佩仪（受让人）与被告华宇公司（转让人）签订一份《商品房优先认购权转让协议》[编号：（2014）云华代字第13**号]，约定：鉴于臻汇园公司（下称出让人）已授权委托华宇公司代理销售其所开发建设的“云浮臻汇园”房地产项目，经双方充分协商一致，订立如下条款。一、名词术语解释，1、商品房优先认购权。1）定义：商品房优先认购权是指出让人/转让人将其所拥有的、对自己所开发建设/代理销售的商品房以何种条件、何种方式、销售给何人的权利让渡给受让人，受让人可在商品房正式公开出售时以同等或更优惠的条件予以优先购买的权利。2）性质:商品房优先认购权是一种由出让/转让与受让双方协商同意创设的一种民事权利（类似于房屋租赁中的“承租人优先购买权”)，它是一种期待权/形成权，而不是一种物权；当受让人行使商品房优先认购权并与出让/转让人签订《商品房买卖合同》后才获得商品房的物权。2、出让人：是指将其开发建设的商品房以何种条件、何种方式、销售给何人的权利渡给受让人的商品房开发商。3、转让人：是指将其所代理的、出让人委托销售的商品房以何种条件、何种方式、销售给何人的权利让渡给受让人的商品房销售代理商。4、受让人：是指受让商品房优先认购权后能够在商品房正式公开出售时以同等或更优惠的条件优先购买商品房的单位或个人。二、转让人让渡商品房优先认购权给受让人的商品房概况，1、商品房开发商：臻汇园公司。2、商品房基本情况：1）地理位置：云浮市云城区金山大道云浮臻汇园7地块某某新城，2）商品房房号：某某新城某某栋某某房，3）商品房面积：总建筑面积：144.31平方米，套内建筑面积116.59平方米，公共部位与共用房屋分摊建筑面积27.72平方米(最终以政府部门测量的面积为准）。三、转让人让渡商品房优先认购权给受让人的条件。1、受让价款：257896元；2、付款时间和方式：受让人应于签订本协议之日起3日内以银行转账方式一次性将上述款项支付给转让人。3、上述受让价款在受让人与转让人签订《商品房买卖合同》后转作买受人支付给转让人的购房款或定金；4、受让人完全按照本协议约定履行义务后，在商品房公开出售时，转让人应优先与受让人协商出售本协议优先认购权所指向的商品房，并给予受让人以下第(2)种方式的优惠：（2）按商品房建筑面积每平方米5957元的固定价格出售。5、转让人应于其所代理销售的商品房领取预售许可证后1日内以书面、电子邮件或短信形式通知受让人前来转让人售楼处与转让人协商、签订《商品房买卖合同》；受让人未能在接到转让人通知之日起1日内前来与转让人协商、签订《商品房买卖合同》的，视为受让人放弃优先认购权，转让人有权将本协议优先认购权所指向的商品房出售给他人；但转让人应于收到受让人提出退款的书面申请后1日内把上述受让价款无息退回给受让人；如受让人支付受让价款后，协商、签订《商品房买卖合同》前，要求转让人退回所收取的受让价款的，受让人应给予转让人5个月的无息退款期，自收到受让人提出退款的书面通知之次日起计算。第七条违约责任的第3点约定，转让人逾期退款给受让人的，应按应退款金额的日0.2%的标准计付违约金给受让人。合同还对其他相关事宜进行了具体约定，原告任家明、王佩仪、被告华宇公司分别在合同上签名、盖指模或盖章确认。
《商品房优先认购权转让协议》签订后，原告于2014年8月6日通过刷卡消费的形式支付了受让款257896元给被告华宇公司，华宇公司亦于同日出具了收款收据给原告收执，确认收到原告交来某某新城某某幢某某房商品房优先认购金257896元。
2016年3月22日，原告向华宇公司提交申请书，认为太迟未签订购房合同，申请退房及全额退还优先认购款257896元。但华宇收到申请书，并未退还认购款给原告，原告于2016年8月11日再向华宇公司邮寄《催款函》，要求华宇公司全额退还受让款257896元并支付相应的违约金。但被告至今仍未将款项退还原告。
另查明，被告臻汇园公司提供的广东省云浮市商品房预售许可证（编号：云建房预字第201****号）复印件载明，发证机关为云浮市住房和城乡建设局，发证日期为2016年1月25日，开发企业为臻汇园公司，项目名称为某某新城（南区）高层洋房第某某幢。
庭审中，原告称，由于臻汇园公司提供了在2016年1月25日取得广东省云浮市商品房预售许可证，原告同意臻汇园公司主张合同的有效的意见，要求法院判决解除原告与华宇公司签订的转让协议，亦同意臻汇园公司在答辩状中主张从2016年8月23日开始计算违约金的意见。原告要求利息从2016年8月23日起以257896元为本金按中国人民银行同期贷款利率计算至还清本息之日止。
本院认为：原告任家明、王佩仪与被告华宇公司签订的《商品房优先认购权转让协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，上述协议合法有效，本院予以确认，双方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”协议约定，如受让人支付受让价款后，协商、签订《商品房买卖合同》前，要求转让人退回所收取的受让价款的，受让人应给予转让人5个月的无息退款期，自收到受让人提出退款的书面通知之次日起计算。协议签订后，原告按约定支付了房屋受让款257896元给被告，但被告华宇公司至今未与原告签订商品房买卖合同，故原告要求解除合同及要求被告华宇公司退还受让款257896元，合理合法，本院予以支持。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”《商品房优先认购权转让协议》约定要求转让人退回所收取的受让价款的，受让人应给予转让人5个月的无息退款期，自收到受让人提出退款的书面通知之次日起计算，转让人逾期退款给受让人的，应按应退款金额的日0.2%的标准计付违约金给受让人。原告于2016年3月22日向被告华宇公司主张退款，故原告要求利息从2016年8月23日起按中国人民银行同期贷款利率计算，并未超出协议约定的范围，本院予以支持。
《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款规定：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”被告臻汇园公司是涉案房屋的出让人，被告臻汇园公司与被告华宇公司签订了《授权委托书》，委托华宇公司代理其所开发建设的“某某新城”楼盘，代理销售“某某新城”楼盘，并可以华宇公司的名义收取受让“某某新城”商品房优先认购权而支付的一切款项，当华宇公司因履行《商品房优先认购权转让协议》而需承担法律责任时，臻汇园公司愿意承担连带保证担保责任。故原告要求被告臻汇园公司对涉案受让款及利息承担连带责任，合理合法，本院予以支持。
被告华宇公司、臻汇园公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利，依法可缺席判决。
综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告任家明、王佩仪与被告云浮市华宇房地产销售代理有限公司于2014年7月31日签订的《商品房优先认购权转让协议》[编号：(2014）云华代字第13**号]。
限被告云浮市华宇房地产销售代理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还受让款257896元及利息（利息从2016年8月23日起计至还清款日止以尚欠受让款为本金按中国人民银行同期贷款利率计算）给原告任家明、王佩仪。
被告云浮市臻汇园房地产有限公司对上述第二项判决的款项承担连带清偿责任。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费5612元，适用简易程序审理，减半收取2806元（原告已预交2806元），由被告云浮市华宇房地产销售代理有限公司、云浮市臻汇园房地产有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。
审判员 申少斌
二〇一六年十一月二日
书记员 麦绮莹
冯秋梅