广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民一终字第42号
上诉人（原审被告）：高跃平，男，汉族，住广东省广州市白云区。
委托代理人：杨月彬，广东格雷兄弟律师事务所律师。
委托代理人：何素文，广东格雷兄弟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：谢红莲，女，汉族，住广东省东莞市东城区，公民身份号码：×××6340，系东莞市横沥美景湾酒店的经营者。
委托代理人：刘秀平，广东民诚众信律师事务所律师。
委托代理人：廖远峰，广东民诚众信律师事务所律师。
原审被告：东莞市金鸿盛电器有限公司，住所地：广东省东莞市。
法定代�人：高跃平。
委托代理人：李跃斌，男，汉族，××年××月××日出生，住湖南省南县。
原审被告：丁耀辉，男，汉族，住广东省东莞市，公民身份号码：×××6018。
原审第三人：吴加升，男，汉族，住广东省东莞市，公民身份号码：×××6033，系东莞市××美梦××歌舞厅的投资人。
上诉人高跃平因与被上诉人谢红莲、原审被告东莞市金鸿盛电器有限公司（以下简称金鸿盛公司）、丁耀辉及原审第三人吴加升房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2014）东三法沥民一初字第46号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年12月22日，谢红莲向原审法院提出诉讼，请求判令：1、高跃平、丁耀辉向谢红莲支付拖欠的租金（暂计至2013年12月份）合计5796476元及利息（从拖欠之日开始，按照中国人民银行同期贷款利率计算利息至案涉租金付清之日止）；2、金鸿盛公司对高跃平、丁耀辉的上述债务承担连带责任；3、本案受理费由高跃平、金鸿盛公司、丁耀辉负担。案件审理过程中，谢红莲提交欠款利息表，明确其第1项诉讼请求为“高跃平、丁耀辉向谢红莲支付拖欠的租金（暂计至2013年12月份）合计5796476元及利息（从2012年4月开始，以每月拖欠租金为本金，按照中国人民银行同期逾期贷款利率计算利息至案涉租金付清之日止，其中，2012年4月份至2012年9月份的部分租金即192000元的利息计至2013年5月31日。以上利息暂计至2013年12月31日为366933.47元）”。
原审法院经审理查明：2004年8月26日，谢红莲与案外人东莞市横沥农村信用合作社（现更名为东莞市农村商业银行股份有限公司横沥支行）签订了物业租赁合同，合同约定：甲方（东莞市横沥农村信用合作社）将自有的物业位于东莞市横沥镇中山路580号的新大楼（横沥农村信用社使用的除外，以红线为界），面积为9814.14平方米（见图纸），出租给乙方（东莞市横沥美景湾酒店、谢红莲），乙方承租后将该标的物做三星级酒店使用；租赁期限自2004年9月1日至2024年8月31日止。合同还约定租金及交租期限等内容。2004年9月14日，谢红莲登记成立东莞市横沥美景湾酒店，并为其经营者。
2010年12月10日，谢红莲与吴加升签订出租合同书，合同书约定：出租范围为东莞市横沥美景湾酒店的经营权、管理权及受益权；出租期限为2010年12月16日至2024年8月31日；出租项目为东莞市横沥美景湾酒店及东莞市横沥美梦时歌舞厅；出租内容为甲方（谢红莲）同意将美景湾酒店经营权、管理权出租给乙方（吴加升），甲方将配套设备、设施用具等经双方盘点后提供给乙方使用，上述物品乙方只享有使用权等，甲方同意将美梦时歌舞厅经营权、管理权出租给乙方，甲方将配套设备、设施用具等经双方盘点后提供给乙方使用，上述物品乙方只享有使用权等（注：合同签订十天后将营业执照法人由甲方变更乙方持有）；在签订合同一个月内，乙方自行更换招牌的商标，不能用建汇集团的商标。合同书还约定了租金及交租期限等内容。2009年11月6日，吴加升即投资登记成立个人独资企业东莞市横沥美梦时歌舞厅。
2012年3月13日，谢红莲、吴加升与高跃平、丁耀辉、金鸿盛公司签订出租合同。合同载明：甲方（谢红莲）同意乙方（吴加升）将原双方签订的出租合同书转让给丙方（高跃平、丁耀辉）经营，丙方共同承租上述经营项目等；出租范围为东莞市横沥美景湾酒店的经营权、管理权及受益权；出租期限从2010年12月6日至2024年8月31日止；出租项目为东莞市横沥美景湾酒店及东莞市横沥美梦时歌舞厅；丙方每月10号2前交当月租金；出租内容为甲方同意将美景湾酒店经营权管理权出租给丙方，甲方将配套设备、设施用具等经双方盘点后提供给丙方使用，上述物品丙方只享有使用权等，甲方同意将美梦时歌舞厅经营权管理权出租给丙方，甲方将配套设备、设施用具等经双方盘点后提供给丙方使用，上述物品丙方只享有使用权等（注：合同签订十天后将营业执照法人由甲方变更丙方持有）；在签订合同一个月内，丙方自行更换招牌的商标，不能用建汇集团的商标。合同还约定：如丙方在签订合同后未能按时交租金以及不能经营，甲方有权追究丙方及担保人（金鸿盛公司）合同内的全部租金，丙方及担保人必须要支付签订合同即日起至合同内的全部租金给甲方，如超期仍未交，丙方�支付租金及利息。该合同上有谢红莲、吴加升、高跃平、丁耀辉的签名及捺印，另在丁方（金鸿盛公司）签名处有高跃平字样的签名及捺印，并无金鸿盛公司印章。当日，谢红莲与高跃平、丁耀辉签订出租款项明细表，其中约定2012年3月至2014年12月15日按48万元／月上交租金，2014年12月16日至2017年12月15日按49万元／月上交租金，2017年12月16日至2024年8月31日按50万元／月上交租金。2013年4月27日，东莞市横沥美景湾酒店与东莞市农村商业银行横沥支行签订同意书，载明：东莞市农村商业银行横沥支行同意东莞市横沥美景湾酒店将物业转租给第三方，双方于2004年8月26日签订的物业租赁合同仍由双方按相关条款执行等。
经过开庭和质证，原审法院另查明以下事实：
（一）产权证明。
东莞市横沥美景湾酒店注册的经营场所与东莞市横沥美梦时歌舞厅登记的地址均为东莞市横沥镇沿江路1号。
谢红莲提交东府国用（2013）第特199号土地使用权证及对应的宗地图、粤房地证字第××号房地产权证（复印件）、餐饮服务许可证、消防安全检查合格证、税务登记证，证明案涉房屋取得相应权属证明及经营资质。其中粤房地证字第××号房地产权证载明其权属人为东莞市农村信用合作联社，房地坐落为东莞市横沥镇中山路580号。
谢红莲另提交东莞市横沥房地产管理所的证明，载明“兹有东莞市横沥镇中山路580号与横沥镇沿江路1号（即是横沥美梦时歌舞厅）是同一栋大楼。特此证明。”
高跃平表示东莞市横沥美景湾酒店与东莞市横沥美梦时歌舞厅不是同一地址，且对谢红莲提交的粤房地证字第××号房地产权证复印件不予确认。
（二）调查情况。
原审法院依职权向东莞市横沥房地产管理所调取案涉物业的相关材料，包括：房地产权证、广东省东莞市房地产登记申请书、东莞市房屋产权登记审批书及地址证明。其中粤房地证字第××号房地产权证载明其权属人为东莞市农村信用合作联社，房地坐落为东莞市横沥镇中山路580号。后东莞市农村信用合作联社申请变更权属人为东莞农村商业银行股份有限公司，经审核后进行了变更登记。东莞市横沥房地产管理所的地址证明载明“兹有土地权属人东莞农村商业银行股份有限公司，土地证变更后地址是：东莞市横沥镇横沥村中山路，与房产证地址：东莞市横沥镇中山路580号，属同一间房屋。现时该房屋使用的地址是东莞市横沥镇横沥村中山路。特此证明。”
（三）租金支付状况。
谢红莲提交2012年3月份结算表（复印件），证实高跃平确认同意向其支付2012年3月份之前未付租�956476元。谢红莲主张高跃平、丁耀辉每月仅支付部分租金，截至2013年12月欠交租金合计5796476元。谢红莲对此提交其自行制作的美景湾酒店1-12月收租情况、东莞市横沥美景湾酒店出租合同交租确认表证实。高跃平对2012年3月份结算表不予确认，表示其并未同意向谢红莲支付2012年3月份之前的未付租金，其应付租金应从承租之日即2012年3月13日起算，同时高跃平主张其2012年的租金已全部付清，仅余2013年部分租金未付。
经双方当庭核对，确认从2013年3月13日开始，已支付租金情况如下：2012年4月付款40万元；2012年5月付款37万元；2012年6月付款27万元；2012年7月付款24.67万元；2012年8月付款14万元；2012年9月付款7万元；2012年10月付款7万元；2012年11月付款30万元；2012年12月付款18万元，2013年1月付款7万元；2013年2月付款7万元；2013年3月付款30万元；2013年4月付款7万元；2013�5月付款27万元；2013年6月付款167.33万元；2013年7月付款7万元；2013年8月付款17万元；2013年9月付款7万元；2013年10月付款7万元；2013年11月付款7万元；2013年12月付款7万元。双方确认2013年10月份的租金中应扣减9万元消防费，实际应收租金为39万元。高跃平表示2012年2月谢红莲收到的50万元租金为第三人吴加升交付的租金。
高跃平另主张2012年7月份其以除湿机抵扣当月18700元的租金，未提交相应证据；高跃平还主张2013年6月其交付的租金167.33万元实际已结清2012年度剩余全部未付租金，谢红莲对此不予确认。
双方确认的2013年6月7日收据载明：“仅收回高跃平在2012年3月13日签订的租赁合同2012年度的部分租金……1673300元……”。
（四）担保情况。
谢红莲主张金鸿盛公司应对谢红莲与高跃平、丁耀辉于2012年3月13日签订的出租合同项下的租金�担保证责任。
金鸿盛公司对此不予确认，表示公司并未在出租合同上盖章确认，且高跃平以公司法定代表人的身份为自身债务提供担保的行为超出其职权范围，同时谢红莲对上述情况应当清楚，故案涉担保行为违反法律强制性规定，属于无效担保行为。
（五）其他。
金鸿盛公司为有限责任公司，法定代表人为高跃平，投资者为高跃平、高晓。
原审法院认定以上事实的依据有：谢红莲提交的物业租赁合同、个体工商户营业执照、企业机读档案登记资料、出租合同书、出租合同、出租款项明细表、同意书、2012年3月结算表、美景湾酒店1-12月收租情况表、美景湾酒店出租合同交租确认表、土地使用权证、宗地图、房地产权证、证明、餐饮服务许可证、消防安全检查合格证、税务登记证、承包商欠款利息表，原审法院依职权调取的房地产权证、广东省东莞市房地产登记申请书、东莞市房屋产权登记审批书及地址证明，原审法院的谈话笔录、证据交换笔录、庭审笔录等。
原审法院认为，案涉租赁物业已取得房地产权证，案外人东莞市农村商业银行股份有限公司横沥支行享有涉案物业的合法产权，其于2004年8月26日与东莞市横沥美景湾酒店、谢红莲签订的物业租赁合同合法有效；谢红莲与吴加升于2010年12月10日签订的出租合同书亦合法有效。丁耀辉、第三人吴加升经原审法院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃当庭质证与抗辩的权利。本案争议的焦点如下：
（一）出租合同效力问题。
本案中，高跃平主张谢红莲与高跃平、丁耀辉、金鸿盛公司于2012年3月13日签订的出租合同违反行政法规强制性的规定应属无效合同，谢红莲对此不予确认。原审法院认为，上述出租合同（除涉及保证条款部分之外）并未违反法律强制性规定，应属合法有效，理由如下：上述出租合同中已明确约定原由第三人吴加升经营的东莞市横沥美梦时歌舞厅转让给高跃平、丁耀辉经营，由高跃平、丁耀辉承租东莞市横沥美梦时歌舞厅；谢红莲与高跃平、丁耀辉亦对东莞市横沥美景湾酒店及东莞市横沥美梦时歌舞厅的租金数额达成协议；同时双方还约定“合同签订十天后将营业执照法人由甲方变更丙方持有”，“在签订合同一个月内，丙方自行更换招牌的商标，不能用建汇集团的商标”。故由此可见，出租合同已明确约定高跃平、丁耀辉承租后需变更营业执照的经营者、投资人及招牌商标。谢红莲并非将其注册成立的东莞市横沥美景湾酒店及吴加升投资成立的东莞市横沥美梦时歌舞厅承包给高跃平、丁耀辉经营，而实质是将案涉物业、酒店及歌舞�的配套设备和设施用具出租给高跃平、丁耀辉使用，故上述出租合同（除涉及保证条款部分之外）应属合法有效，高跃平、丁耀辉应当按照出租合同的约定向谢红莲支付案涉物业的租金。
（二）未付租金及利息的认定。
谢红莲提交2012年3月份结算表（复印件）、自行制作的美景湾酒店1-12月收租情况、东莞市横沥美景湾酒店出租合同交租确认表、收据证明高跃平、丁耀辉拖欠租金的情况。高跃平对2012年3月份结算表（复印件）不予确认，对美景湾酒店1-12月收租情况、东莞市横沥美景湾酒店出租合同交租确认表中记载的已付租金予以确认，对收据予以确认。原审法院认为，谢红莲提交2012年3月份结算表（复印件）证实高跃平确认同意向其支付2012年3月份之前未付租金956476元，证据不足，原审法院对此不予确认。双方于2012年3月13日签订出租合同、出租款项明细表，对租金数额达成一致协议，高跃平主张谢红莲、高跃平曾口头约定减少租金，但未提交任何证据证实，应承担举证不利的后果，故原审法院对高跃平的上述主张不予采纳。谢红莲提交自行制作的美景湾酒店1-12月收租情况、东莞市横沥美景湾酒店出租合同交租确认表、收据等，载明高跃平存在交付部分租金的情况，原审法院对此予以确认。结合谢红莲提交的上述证据，原审法院认定，从2012年3月13日至2013年12月份止，高跃平已交付租金为5020000元。双方确认2013年10月份应收租金为39万元（已扣减9万元消防费），原审法院对此予以确认。故高跃平、丁耀辉尚欠谢红莲案涉租金5264194元（480000元／月÷31天×19天＋480000元／月×20个月＋390000元-5020000元）。
关于利息，谢红莲与高跃平、丁耀辉于出租合同中约定每月10号前交付当月租金，高跃平、丁耀辉未按约定履行交租义务，应按照出租合同的约定支付相应利息。谢红莲主张2012年4月份至8月份及2012年9月份的部分租金即192000元的利息计至2013年5月31日，原审法院对此亦予以确认。双方对利息的计算标准并无事先约定，故高跃平、丁耀辉应分别以每月拖欠的租金为本金，按照中国人民银行规定的同期同档逾期贷款利率支付利息直至判决确定的清偿之日止，其中2012年4月份至8月份及2012年9月份的部分租金即192000元的利息计至2013年5月31日（详见利息计算附表）；对于谢红莲超出上述部分的利息主张，原审法院不予支持。
（三）担保责任。
高跃平为金鸿盛公司的法定代表人及投资人之一。根据《中华人民共和国公司法》第十六条第二款的规定“……公司为公司股东或者实际控制人提供担保的，必须经股东会或者股东大会决议。”谢红莲主张因高跃平在2012年3月13日签订的出租合同中“担保方”处代表金鸿盛公司签名，故金鸿盛公司应为案涉租金承担保证责任；金鸿盛公司对案涉保证责任不予确认。原审法院认为，金鸿盛公司无须为案涉债务承担保证责任，理由如下：本案中，高跃平代表金鸿盛公司在上述出租合同的“担保方”处签名，以金鸿盛公司的名义为其自身的债务承担保证责任，谢红莲既未要求高跃平出具股东大会决议，又未询问金鸿盛公司其他投资人的意见，甚至高跃平仅在“担保方”处签署自己的名字及捺印而并未加盖金鸿盛公司的印章，故谢红莲并未对金鸿盛公司是否同意为本案承担保证责任尽到基本的审查义务。且金鸿盛公司事后并未确认其就案涉债务承担保证责任，因此，谢红莲的举证不足以证实案涉出租合同上的保证条款是金鸿盛公司的真实意思表示，故金鸿盛公司无需为案涉债务承担保证责任。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，缺席判决：一、限高跃平、丁耀辉于判决发生法律效力之日起五日内向谢红莲支付租金5264194元及利息［其中，2012年4月至8月未付租金、2012年9月的部分未付租金192000元的利息计算方式：以每月未付租金为本金（详见附表），分别从2012年4月至2012年9月的每月11日开始，按照中国人民银行规定的同期同档逾期贷款利率支付利息至2013年5月31日止；2012年9月的剩余未付租金218000元、2012年10月至2013年12月的利息计算方式：以每月未付租金为本金（详见附表），分别从2012年9月至2013年12月的每月11日开始，�照中国人民银行规定的同期同档逾期贷款利率支付利息至判决确定的清偿之日止；上述利息计至2013年12月31日，以366933.47元为限］；二、驳回谢红莲对东莞市金鸿盛电器有限公司的全部诉讼请求；三、驳回谢红莲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费54944元，由谢红莲负担4745元，高跃平、丁耀辉负担50199元。
上诉人高跃平不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审判决认定案涉出租合同的实质是将案涉物业、酒店及歌舞厅的配套设备和设施用具出租给高跃平系错误的。案涉出租合同明确约定出租的标的为美景湾酒店及美梦时歌舞厅的经营权、管理权及收益权，合同中并没有关于物业、酒店及歌舞厅的配套设施�设施用具出租的约定。而案涉出租合同第六条约定将配套设备、设施用具等提供给高跃平使用是基于谢红莲同意将美景湾酒店及美梦时歌舞厅的经营权、管理权出租给丙方使用。（二）原审判决未查清案涉物业的产权情况。虽然美景湾酒店与美梦时歌舞厅注册的地址相同，但各自实际经营场所并不在同一物业内，美景湾酒店使用的物业是谢红莲向东莞市农村信用合作联社租用一栋大楼，而美梦时歌舞厅使用的物业并不在同一栋大楼内，而是在其旁边的另外一栋物业。谢红莲并未提供美梦时歌舞厅使用的物业产权情况，原审法院未查清上述物业的产权情况就认定出租合同有效明显有误。（三）高跃平认为案涉出租合同的性质是经营权、管理权及收益权的租赁经营，违反了行政法规《个体工商户条例》的强制性规定，应属无效合同，谢红莲对美梦时歌舞厅不具有合法经营权，无权出租给高跃平，且未能证明美梦时歌舞厅使用的物业符合法律规定，故出租行为无效。（四）原审判决对出租合同第四条约定的部分装修金200万元的性质未予认定。如果案涉出租合同属无效合同，本案应当按照无效合同的原则进行处理。（五）原审判决对未付租金及利息的事实认定不清。高跃平与谢红莲于2013年6月7日经双方协商同意高跃平一次性支付167.33万元以结清2012年度的租金，该收据有高跃平和谢红莲的签字确认，当时在场的见证人有邓建辉和经手人谭某某。另外，谢红莲从2013年7月5日之后的出具的收据均注明收2013年的租金而不是收2012年的租金也可以证明双方已经结清2012年度的租金，故原审判决认定事实有误。综上，请求本院：撤销原审判决，发回重审。
被上诉人谢红莲口头答辩称：（一）关于合同性质的问题。案涉合同是整栋物业出�，包括经营场所、设施设备，并非经营权以及牌照的出租，案涉合同是合法有效的。高跃平主张案涉合同违反个体工商户的强制性规定没有依据。（二）200万元的返还问题。合同中约定装修金200万元是作为谢红莲对案涉物业装修的补偿而非押金，不存在返还的问题。（三）关于租金、利息的问题，原审的认定合法正确。综上，原审认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原判，驳回高跃平的上诉请求。
原审被告金鸿盛公司口头答辩称：其与本案无关，其无答辩意见。
原审被告丁耀辉口头答辩称：其认可原审判决的结果。
原审第三人吴加升口头答辩称：其无答辩意见。
本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。
二审期间，谢红莲称高跃平是以美景湾酒店的名义对外经营，美景湾酒店的实际经营者是高跃平。高跃平确认上述事实。
另查明，案涉租赁合同约定签订合同当日，丙方（高跃平、丁耀辉）应向甲方（谢红莲）缴交人民币贰佰万元作为部分装修金。
本院认为，案涉出租合同约定谢红莲将东莞市横沥美景湾酒店的经营权、管理权及收益权出租给高跃平，而高跃平实际上亦是以东莞市横沥美景湾酒店的名义对外经营，故双方应为酒店承包经营合同关系，本案应为企业承包经营合同纠纷。本院围绕高跃平上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案的争议焦点：（一）案涉出租合同的效力问题。（二）装修金200万元的问题。（三）2012年度租金是否已经结清。
关于争议焦点一。案涉出租合同实际上是将酒店的所有权与与经营权相分离，确定酒店所有权人与酒店经营者的权利义务的合同，故案涉出租合同为酒店承包经营合同，该合同内容系各方当事人真实意思表示，且没有违反强制性法律规定，应属合法有效的合同，各方当事人应当按照合同的约定履行权利义务。高跃平主张案涉出租合同无效没有法律依据，本院不予支持。
关于争议焦点二。首先，高跃平在原审期间并未就案涉装修金200万元问题提出反诉，而谢红莲亦明确表示不同意就装修金进行调解；其次，案涉租赁合同合法有效，高跃平以案涉租赁合同无效的原则主张处理装修金没有依据；再次，案涉租赁合同并未约定双方在履行合同过程中发生争议时如何处理装修金的问题，故案涉装修金需待双方解除合同时才能处理，而本案并不涉及合同解除的问题，故本案暂不具备处理案涉装修金200万元的条件；高跃平可另行主张权利。
关于争议焦点三。高跃平主张其与谢红莲于2013年6�7日双方协商同意高跃平一次性支付167.33万元以结清2012年度的租金并提供了谢红莲出具的收据为证。虽然谢红莲确认收到上述款项，但谢红莲否认双方曾协商一致结清2012年度租金的事实。根据案涉2013年6月7日的收据显示“今收回高跃平在2012年3月13日的租赁合同2012年度的部分租金167.33万元”，上述收据内容并不能反映高跃平已经结清了2012年度的全部租金的事实。而谢红莲在2013年7月份后收取2013年度的租金亦不能必然得出双方已经结清2012年度租金的结论。因此，高跃平主张双方已经结清2012年度租金依据不充分，本院不予采信。
综上所述，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，本院予以维持。高跃平上诉请求缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持�判。
二审案件受理费48649元，由高跃平负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁振彪
代理审判员 杨 浩
代理审判员 廖志明
二〇一五年十一月五日
书 记 员 伦润玲
附相关法律条文（节选）
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
……