安徽省临泉县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）临民一初字第02726号
原告：于文合。
委托代理人：于文江。
委托代理人：于凯。
被告：亓信峰。
委托代理人：王华栋。
原告于文合与被告亓信峰确认合同无效纠纷一案，本院于2013年8月8日立案受理后，依法由审判员张静适用简易程序独任审判，于2013年12月13日公开开庭进行了审理。原告于文合及其委托代理人于文江、于凯、被告亓信峰的委托代理人王华栋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告于文合诉称：2008年9月20日，原告于文合与被告亓信峰签订房屋买卖合同，约定原告购买被告开发的位于临泉县前进东路大常庄（长城宾馆对面）的楼房的1单元五楼南户住房一套，价格11万元，于2009年1月22日支付房款10万元，余款1万元待房产证办好时付清。但原告付款后被告至今未将房屋交付给原告，也未办理房屋产权证。后经了解，被告出售给原告的该楼房系其私自在他人宅基上开发的小产权房，依法不能对社会进行销售，无法办理产权证。原、被告签订的购房合同应属无效合同。现起诉要求确认原、被告签订的房屋买卖合同无效；被告返还原告购房款及利息123010元；赔偿原告经济损失15万元。
原告为支持其上述主张，向本院提出如下证据材料：
1、原告的身份证，表明原告的主体资格。
2、售房合同书及收据，表明原、被告签订了房屋买卖合同，被告已收取原告10万元购房款。
3、房地产估价报告书及评估费发票，表明该套楼房现市场价为26万元，原告为此支付评估费4500元。
被告亓信峰辩称：原、被告签订的房屋买卖合同应为有效，且已经实际履行。即使房屋买卖合同无效，被告应返还原告购房款，原告返还房屋，被告不应当承担赔偿损失的责任。
被告亓信峰为支持其上述主张，向本院提供证据材料如
下：
1、被告的身份证复印件，表明被告具有诉讼主体资格。
2、录音光盘，表明涉案房屋被告已经交付给原告，该房屋由原告长期进行管理，原告购房时知道该房屋没有建房手续。
经庭审质证，被告对原告提供的1号证据真实性无异议，对其证明目的有异议，认为不能证明原告是适格的主体，因为房屋买卖合同上于文合的签名和指印均不是其本人。本院认为，被告虽提出异议认为合同不是原告本人所签，但经本院释明，被告表示不申请对合同上的笔迹进行鉴定，也未提供其他反驳证据，被告的异议理由不能成立，本院对该证据的证明效力予以确认。被告对原告提供的2号证据证明目的有异议，认为该合同能证明被告将房屋出卖给他人并收取款项，但收款凭证未记载是收取原告的购房款。本院认为，本院在询问被告时，被告认可已收取原告购房款10万元，且双方的售房合同书中也载明原告先付给被告预购付款10万元作定金，交付房屋定金以收据为准。该证据具有客观真实性，且该证据为原告所有，被告没有提供反驳证据，被告的异议理由不能成立，本院对该证据的证明效力予以确认。被告对原告提供的3号证据提出异议，认为该评估报告未对涉案房屋进行整体的勘查，参照的依据不明确，且仅依据合同载明的建筑面积，没有实地测量。本院认为，本案是合同纠纷，合同约定的标的物面积即是计算买卖损失的依据，被告要求按实物测量计算损失没有依据，且被告虽提出异议，但未申请重新评估，本院对其证据效力予以确认。
原告对被告提供的2号证据提出异议，认为该录音不能证明本案诉称房屋已经交付的事实。本院认为，该录音没有注明来源及出处，且对话人不是原告，对话内容指向不明。该证据与本案无关联性。原告的异议理由成立，对该证据材料的证明效力本院不予确认。
经审理查明：2008年9月20日，原告于文合与被告亓信峰签订房屋买卖合同，约定：亓信峰将正在建设的位于临泉县前进东路大常庄社区（长城宾馆对面）的楼房的1单元五楼南户楼房一套出售给于文合，面积117平方米，总价款11万元。先付预购房款10万元作定金，主体工程完工后，付总房款的80%，交付房屋时付购房款10万元，待房屋全部完工、总证办齐后30日内付清房款，否则亓信峰有权另行出售，买房交付的定金不退。合同又约定：下余房款1万元为房产总证押金，亓信峰为于文合包办房产分证，费用于文合自理。合同签订后，原告于2009年1月22日支付被告房款10万元，被告亓信峰出具收据一张。后来，被告未将该房屋交付给原告使用，该楼房的房产总证至今没有办好。因被告使用他人宅基地建设的该楼房，双方有纠纷，代永建将原、被告争议的房屋占有。原告索要房屋未果起诉来院。本案在审理过程中，经原告申请，本院委托安徽宏泰房地产评估有限公司对原、被告买卖合同约定的楼房现在价进行评估。2013年11月29日，安徽宏泰房地产评估有限公司作出评估结论为：评估基准日为2013年11月12日的该套楼房的市场处置价值为26万元人民币。原告为此支付评估费用4500元。双方当事人没有对该评估结论提出异议。
另查明：被告出卖的楼房系其利用他人土地开发建造的商品楼。原、被告在签订买卖合同时，该楼房正在建造，尚未竣工。被告至今无商品房开发资质、商品房预售许可证、城市建设规划许可证、房地产权属证等。
本案争议焦点：原、被告签订的合同是否无效；原告的损失是否应得到支持。
本院认为：依照有关法律规定，出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效。被告与原告签订房屋买卖合同时房屋正在建筑，尚未竣工，双方签订的购房合同实为商品房预售合同。出卖人应当向购房人出示商品房预售许可证明及有关权属证书，但本案被告亓信峰明知自己不具备开发商品房的资质，未取得商品房预售许可证、城市建设规划许可证等而出售给原告房屋，属故意隐瞒未取得商品房预售许可证的事实。该合同因违反法律、行政法规的强制性规定应属无效，无效的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。由于近几年房价猛涨，被告的违约行为给原告造成的经济损失，依法应予赔偿。原告的损失应当考虑合同履行后可以获得利益，即合同约定的房屋现值和原值差异。依据评估公司的评估测算，本案合同约定的房屋的市场现值为26万元人民币，原交易价格为11万元，故升值部分（原告的损失）为15万元。被告明知其无证建设、出售房屋，在售房是承诺为原告办理房产证，有悖诚信原则，对原告的损失依法应承担主要责任（80%）。而原告在购房时未严格验证对方出售房屋证件是否齐全，盲目购买未尽到应有的注意义务，也应承担一定的责任（20%）。被告应赔偿原告经济损失12万元。该评估费用4500元，由被告承担3600元。原告主张利息的请求于法无据，该诉求本院不予支持。被告辩称“原告不具有诉讼主体资格，且如果合同无效，原告应返还房屋”，但被告未提供相关的证据证明，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国房地产管理法》第四十五条第一款第（四）项、《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第二条、第九条第（一）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决如下：
一、原告于文合与被告亓信峰于2008年9月20日签订的售房合同无效。
二、被告亓信峰返还原告于文合购房款人民币10万元。
三、被告亓信峰赔偿原告于文合经济损失（含评估费）计人民币123600元。
四、驳回原告于文合的其他诉讼请求。
上述义务于判决生效之日起30日内履行完毕。
案件受理费5396元，减半收取2698元，由原告于文合负担371元，由被告亓信峰负担2327元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。
审判员 张 静
二〇一三年十二月十九日
书记员 韦桂杰
附：判决所依据的有关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的
损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国房地产管理法》
第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。
《城市房地产开发经营管理条例》
第二十七条房地产开发企业申请办理商品房预售登记，应当提交下列文件：
（一）本条例第二十三条第（一）项至第（三）项规定的证明材料；
（二）营业执照和资质等级证书；
（三）工程施工合同；
（四）预售商品房分层平面图；
（五）商品房预售方案。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。