江苏省江阴市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0281民初3897号
原告佳兆业物业管理（深圳）有限公司江阴分公司，住所地江阴市人民东路1091号23楼。
负责人迟家方，该公司总经理。
委托代理人陶君玉（公司法务主任）。
委托代理人金忠华（公司客服主任）。
被告俞弘擎。
委托代理人张松，江苏信卓律师事务所律师。
委托代理人俞大伟。
原告佳兆业物业管理（深圳）有限公司江阴分公司(以下简称物业公司江阴分公司)与被告俞弘擎物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月22日立案受理后，依法由审判员李峰适用简易程序于2016年5月11日公开开庭进行了审理。原告物业公司江阴分公司的委托代理人陶君玉、金忠华，被告俞弘擎的委托代理人俞大伟、张松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告物业公司江阴分公司诉称：2009年2月23日，俞弘擎购买江阴市水岸新都XXX号房屋,建筑面积为188.72平方米。俞弘擎收房后应于2009年6月1日起交纳物业费。2009年9月21日，俞弘擎办理入伙手续并与他公司签订前期物业服务协议，根据该协议，俞弘擎应按年支付物业服务费用，物业服务收费标准为2.18元/㎡/月。协议约定，如未按约交纳物业服务费用，则需自逾期之日起按未交纳金额的0.5‰/天交纳滞纳金。俞弘擎自2010年8月11日起至2016年2月29日已拖欠物业服务费共计27431.73元，产生滞纳金11628.9元。请求法院判令（一）、被告向原告支付自2010年8月11日起至2016年2月29日的物业服务费27431.73元；（二）、被告支付滞纳金11628.9元（暂计算至2016年3月9日）。
被告俞弘擎辩称：（一）、他欠付2010年8月11日至2016年2月29日止期间的物业费用27412.95元是事实。对欠付物业费用期间计算的滞纳金金额11672元没有异议，但他不应承担滞纳金；（二）、物业公司江阴分公司不具有与其签订《前期物业服务协议》的合同主体资格，双方签订的《前期物业服务协议》违反法律规定，当属无效，他无需支付任何费用；（三）、物业公司江阴分公司违反物业服务约定，侵犯他的权利。《前期物业服务协议》第二条物业管理服务内容中第1项约定：房屋共用部位及设施的维护和管理：共有部分是指结构相连或具有共有、共用性质的部位，包括房屋的承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、梁、柱、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、公共通道、本体共用排烟道（管）等。2011年6月18日，因房屋质量问题造成房屋地下层渗水，地下层渗水造成地下室堆放的物品受损严重，其中酒损失168193.5元、家具损失（麻将桌一张，小靠背椅四张）5000元、燕竹图损毁（价值至少5万元）。2011年8月22日因房顶渗水造成墙纸霉变，当年10月份他更换了霉变的墙纸。2012年7、8月份，墙纸再次因渗水霉变，为此他又找人进行了维修，共计花费8000-9000元。物业公司江阴分公司拆掉可视门铃，不履行约定义务，侵犯他的物权。物业公司江阴分公司不对其门禁卡升级，造成业主生活很不方便，侵害了他的通行权。（四）、物业公司江阴分公司监管不到位。2012年5月6日，江阴市水岸新都XXX号业主装修时候，造成他家承重墙裂差，地下室大量渗水。（五）、物业公司江阴分公司主张物业费滞纳金与法无据，合同法上不存在滞纳金的概念。（六）、物业公司江阴分公司主张的2014年3月9日之前的物业费已过诉讼时效。
经审理查明：江阴市泰昌房地产开发有限公司书面通知（佳兆业.水岸新都一期收房兼办证通知）业主，载明：您所购买的佳兆业·水岸新都一期A40-XXX（已确定公安编号为：水岸新都XXX号以下简称本单位）已通过政府部门的竣工验收，达到了商品房买卖合同约定的交付条件。根据江阴市房屋建筑面积测绘报告结果，本单位（竣工）实测建筑面积为188.72㎡，（竣工）实测套内建筑面积为179.05㎡。自2009年5月20日起，我司向您交付所购单位。您可到水岸新都物业服务中心办理收房手续。物业管理费自2009年6月1日开始计收……。
2009年9月21日，甲方物业公司江阴分公司、乙方俞弘擎订立前期物业服务协议，载明：乙方所购房屋水岸新都一期A40栋XXX单元，建筑面积188.72平方米（以房产证为准）。
第一条双方的权利和义务
一、甲方的权利义务1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务和管理；6、依据本协议向乙方按年收取物业服务费用。二、乙方的权利义务4、依据本协议向甲方按期交纳物业服务费用。
第二条物业管理服务内容
一、房屋共用部位及设施（以下简称共用部位）的维护和管理。共用部位是指结构相连或具有共有、共用性质的部位，包括房屋的承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、梁、柱、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、公共通道、本体共用排烟道（管）等。
第三条物业管理服务质量
一、房屋外观良好、整洁，无妨碍市容和观瞻；二、设备运行：设备运行状态良好，使用正常，维修及时；三、共用部位、共用设施设备的维护和管理。
第四条物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用）
一、乙方交纳费用按年度收取；二、别墅按建筑面积每月每平方米2.18元计算。
第八条违约责任
一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，由甲方承担相应的法律责任；四、乙方如违反协议，未按照本协议约定的收费标准及时间交纳有费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳滞纳金。
另查明，2009年12月28日，坐落于水岸新都XXX号房屋登记所有权人俞弘擎，建筑面积188.72平方米。
审理中俞弘擎确认：他欠付2010年8月11日至2016年2月29日止期间的物业费用，共计27412.95元。对截止到2016年3月9日，欠付物业费用产生的滞纳金11672元没有异议。
庭审后物业公司江阴分公司变更主张欠付物业费的期限为2010年8月11日至2015年5月31日，该期间的物业费为23730.12元。
另物业公司江阴分公司未按本院确定的期限和方式告知：有无拆除业主的可视门铃及有无定期对业主门禁卡进行升级等情况。
上述事实，有佳兆业水岸新都一期收房兼办证通知、前期物业服务协议、交房资料确认表、江阴市房屋登记簿及当事人的陈述在卷予以佐证。
本案争议的焦点：（一）、物业公司江阴分公司与俞弘擎签订的《前期物业服务协议》的合同效力；（二）、物业公司江阴分公司主张的2014年3月9日之前的物业费是否已过诉讼时效；（三）、物业公司江阴分公司是否按《前期物业服务协议》的约定提供相应服务；（四）、《前期物业服务协议》约定的滞纳金是否合法有效；（五）、俞弘擎主张物业公司江阴分公司未履行物业服务约定，导致其财产损失的问题。
关于物业公司江阴分公司与俞弘擎签订的《前期物业服务协议》的效力问题。本院认为，物业公司江阴分公司虽不具有独立法人资格，但营业执照经营范围明确注明从事物业管理及停车场管理服务，故物业公司江阴分公司在水岸新都小区从事物业管理符合法律规定。物业公司江阴分公司与俞弘擎签订前期物业服务协议是双方真实意思表示，前期物业服务协议签订程序合法，不违反法律法规的强制性规定，故双方签订的前期物业合同合法有效，对双方具有约束力。另《物业管理条例》第二十四条有关以招投标方式选聘物业服务企业的规定系管理性规范，而非强制性效力性规范，并不影响合同效力。故俞弘擎称物业公司江阴分公司没有资质从事相关物业服务、物业公司江阴分公司不具有诉讼主体资格的理由不成立。
关于物业公司江阴分公司主张的2014年3月9日之前的物业费是否已过诉讼时效的问题。江苏省高院《关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见》第十五条物业服务人要求业主给付物业服务费用的诉讼时效期间，从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算。物业公司江阴分公司迄今为止在水岸新都小区持续提供了物业服务，故物业公司江阴分公司提起本案诉讼未超过诉讼时效。
关于物业公司江阴分公司是否按《前期物业服务协议》的约定提供相应服务的问题。审理中俞弘擎主张物业公司江阴分公司拆除其可视门铃、拒绝为其办理电子感应卡升级。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，俞弘擎作为小区业主，如果认为物业公司江阴分公司没有完全履行物业服务合同约定的全部义务，可以通过合法途径请求物业公司江阴分公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但俞弘擎在本案中并未提出反诉请求。俞弘擎以物业公司江阴分公司拆除其可视门铃、拒绝为其办理电子感应卡升级为由拒交物业服务管理费用虽然属于行使合同履行抗辩权的行为，但该抗辩权的行使范围与物业公司江阴分公司的违约程度并不相互对应，物业公司江阴分公司的服务质量瑕疵并不足以抵销俞弘擎所欠的物业服务管理费用。故俞弘擎主张免除其所欠的全部物业服务管理费用，没有事实和法律依据。
关于《前期物业服务协议》约定的滞纳金是否合法有效的问题。《前期物业服务协议》约定，业主如未按照本协议约定的收费标准及时间交纳费用的，物业公司江阴分公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳滞纳金。根据江苏省高院《关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见》第九条的规定，该处的滞纳金实属违约金，即俞弘擎未履行按时交纳物业服务费应当向物业公司江阴分公司承担赔偿损失的违约责任。但鉴于物业公司江阴分公司在履行义务过程中的瑕疵行为，故对物业公司江阴分公司诉请的滞纳金不予支持。
关于俞弘擎主张物业公司江阴分公司未履行物业服务约定，导致其财产损失的问题。因该主张属侵权法律关系，与本案的物业服务合同关系属不同的法律关系，俞弘擎可依法另行主张权利。
综上，原告物业公司江阴分公司与被告与俞弘擎签订的《前期物业服务协议》系双方合意达成，对双方均具有约束力，双方均应按约履行。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，物业公司江阴分公司对水岸新都进行了物业管理，提供了物业服务，俞弘擎依约应向物业公司江阴分公司支付物业服务费。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第六条、第七条第（五）项、第二十四、第四十二条第一款之规定，判决如下：
一、俞弘擎应于本判决生效之日起十日内支付佳兆业物业管理（深圳）有限公司江阴分公司的物业服务费23730.12元；
二、驳回佳兆业物业管理（深圳）有限公司江阴分公司对俞弘擎的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费388元（佳兆业物业管理（深圳）有限公司江阴分公司已预交），由佳兆业物业管理（深圳）有限公司江阴分公司负担128元；由俞弘擎负担260元，于本判决发生法律效力之日起十日内给付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省无锡市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省无锡市中级人民法院开户银行:中国工商银行无锡城中支行；账号:11×××05。
审判员 李峰
二〇一六年六月二十日
书记员 陈超
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《物业管理条例》
第六条房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第二十四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。