河南省商丘市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）商民一初字第114号
原告（反诉被告）张瑞洪，男，汉族，1965年10月26日出生。
委托代理人冯迈，金研（商丘）律师事务所律师。
委托代理人梁敬胜，北京德恒（郑州）律师事务所律师。
被告马春楣，女，汉族，1969年12月3日出生。
被告（反诉原告）徐菲菲，女，汉族，1990年5月2日出生。
委托代理人陈步雷，北京市万商天勤律师事务所律师。
委托代理人徐银锁，男，汉族，1962年6月29日出生。
原告（反诉被告）张瑞洪与被告马春楣、被告（反诉原告）徐菲菲租赁合同纠纷一案，原告张瑞洪于2014年5月20日向本院提起诉讼，要求判令被告支付原告违约金200万元、赔偿损失600万元，并继续履行合同。本院受理后，依法向被告送达了起诉状、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等法律文书。并依法组成合议庭，于2014年9月2日公开开庭进行了审理。原告张瑞洪的委托代理人梁敬胜，被告徐菲菲的委托代理人陈步雷、徐银锁到庭参加了诉讼。被告马春楣经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告张瑞洪诉称：2012年1月30日，原告与被告就商丘市广场东北角旺角地下商场租赁承包签订《旺角地下商场承包协议书》。协议书约定：乙方（原告）承包期限10年，自2013年3月1日至2023年2月28日；承包费2016年3月1日前为每年200万元，以后每年递增；乙方支付定金30万元，定金和进场安装消防、中央空调、土建水电设施、装潢等支出费用可直接抵扣租金；乙方垫资投入安装设施和装潢等造价不低于600万元；甲方（被告）须保证乙方在经营期间对地下商场物业管理拥有掌控权，并成立法人组织运营公司，代表甲方与乙方签订补充协议；如甲方违约，应向乙方支付一年租金的违约金，同时如数赔偿乙方已投入的装潢等固定资产投资费用。
租赁承包协议书签订生效后，原告向地下商场投资1500余万元，进行商场的消防、中央空调、土建水电设施的安装，并与市内外广告商、客商签订招商经营合同，全面启动旺角地下商场的经营运作。就在原告按协议约定正常工作运营时，被告将地下商场的部分商铺抵押给银行贷款，并且拒不成立法人组织运营公司。因被告不按时偿还银行贷款，开封市中级人民法院、商丘市梁园区人民法院对地下商场商铺进行查封，并于2014年4月25日经开封市中级人民法院作出民事判决，将原告正在租赁使用的地下商场商铺判给他人抵偿欠款。被告的行为使原告完全失去了对所租赁承包地下商场的实际控制，已经签约招商的商家客户见到地下商场被法院查封，陷入诉讼纠纷，即解除了与原告签订的招商经营合同，追究原告的违约责任，原告为此向招商客户支付违约金220万元，可得利益损失380余万元。目前，原告租赁承包经营的旺角地下商场已处于停滞状态。
被告不履行合同义务，违背诚实信用原则，已构成严重违约。由于被告的违约行为，致使原告无法正常使用地下商场进行经营，给原告造成了巨大的经济损失。请求依法判令：1、被告支付原告违约金200万元；2、被告赔偿原告损失600万元；3、被告继续履行合同；4、被告承担本案诉讼费用。
被告马春楣辩称：一、张瑞洪将马春楣列为本案被告没有事实依据。原告起诉状的内容认为，原告在租赁经营期间，因被告徐菲菲的父亲徐银锁用被租赁的地下商铺作抵押借款，到期不能偿还，致使租赁物被法院查封、租赁的所有权被法院判决转移给他人，造成原告的经营损失。即原告的损失是被告徐菲菲造成的，与马春楣无关。被告不成立法人组织进行公司管理并不影响原告的经营，也不会给原告造成任何损失。如有损失，也应由法院依法认定。二、原告张瑞洪的损失有多少，应由法定的鉴定部门进行评估，然后由法院认定谁来承担。请求依法驳回对马春楣的诉讼请求。
被告徐菲菲答辩并反诉称：2012年1月30日，反诉原告（发包方）与反诉被告（承包方）订立了《旺角地下商场承包协议书》，约定：1、发包方把自己所有的位于商丘市凯旋路的“旺角地下商场”发包给承包方经营，承包期限为10年，自2013年3月1日至2023年2月28日。2、从2013年3月1日起正式计租金，前3年每年租金200万元；2016-2017年，年租金230万元；2017-2018年，年租金255万元；2018-2019年，年租金288万元；2019-2020年，年租金400万元。3、合同期前3年，发包方免收承包方本应支付的承包费，但承包方须投入装修及设备安装造价不低于600万元，设计风格为现代、时尚、高雅，由甲方徐银锁监督，甲方造价师审核；承包方并应积极招商、努力经营，使该商场得以良好商誉。4、甲乙双方任何一方违反上述条款的，违约方向对方赔偿一年基数租金数额的违约金。
上述合同生效后，反诉原告把承包（实为租赁）合同标的物，交付了反诉被告，反诉被告开始装修。但是，反诉被告有特别严重的违约甚至侵权行为：一、未经反诉原告同意更未经物业管理单位、政府主管部门审批，而擅自地破坏了6个消防通道、5个楼梯、1个消防池等重要的物业结构，造成了巨大隐患和严重危害。二、拒不按照合同约定，履行“投入装修及设备安装造价不低于600万元，涉及风格为现代、时尚、高雅，有甲方徐银锁监督，甲方造价师审核”的义务，而是把装修款投入其影剧院等与合同标的物无关的物业。根据合同约定，发包方3年免收承包费（租金）与承包方不低于600万元的装修投资和经营业绩是互为对价的，反诉被告违反了相关义务。此外，反诉被告在装修期满、能够经营之后，没有经营该地下商场，而把该地下商场当作垃圾场；此举严重损害了反诉原告物业的商誉和价值。三、反诉被告滥用诉权、恶意诉讼，无事实依据地起诉反诉原告，无端指责反诉原告违约，索要巨额违约金和损失合计达800万元。其行为严重违反诚实信用和相互信赖的合同法原则。据此，双方之间已无法维系长期合同关系。
综上，张瑞洪的行为，已严重、彻底地违约，须承担违约责任；《旺角地下商场承包协议书》必须解除。张瑞洪在本诉中所依据的事实不符合实际情况，首先反诉原告无违约行为，其次外地法院对马春楣、徐菲菲所有的旺角地下商场有关商铺实施的司法保全、执行行为，没有影响张瑞洪装修、安装设备和任何经营行为，张瑞洪不存在相应的损失。请求：1、依法驳回张瑞洪的全部诉讼请求；2、判决解除反诉原告与反诉被告2012年1月30日订立的《旺角地下商场承包协议书》；3、判令反诉被告恢复其承包承租的旺角地下商场的建筑物原状；4、判令反诉被告支付给反诉原告违约金200万元；5、判令反诉被告承担本诉和反诉的全部诉讼费用。
原告（反诉被告）张瑞洪辩称：一、《旺角地下商场承包协议书》是双方真实意思表示，张瑞洪已向地下商场投入近1600万元装饰装修改造费用，合同期限十年。合同正在履行期间，被告徐菲菲不能任意解除。张瑞洪提起诉讼，是因徐菲菲的个人行为，致使开封法院查封商场并将张瑞洪投巨资装饰装修的商铺判给了他人，严重影响合同履行，给张瑞洪造成了极大的损失。徐菲菲要求解除合同，恢复商场建筑物原状理由不能成立。该两项诉求，是故意进一步加大张瑞洪的损失，继续恶意违约。二、徐菲菲要求张瑞洪支付其200万元违约金，无事实和法律依据。自《旺角地下商场承包协议书》签订后，张瑞洪认真依约履行，无违约之处。相反，本案的违约者是徐菲菲。张瑞洪在接手旺角地下商场后，已经严格按建筑消防条件进行装修改造，张瑞洪招商已入场经营的商丘市卡纳斯电影放映有限公司和夜时尚台球城都已通过了消防部门验收，并拿到了消防合格证，并无消防隐患。张瑞洪承包后，对地下商场的装饰装修投入，远远超出600万元，其装修风格、形式也得到了招商策划公司及商户的认可。开封法院查封商场商铺之前，经张瑞洪巨资装饰装修改造的商场正在对外租赁，经营正常，秩序井然。商场之所以成为垃圾场，皆因徐菲菲违约被诉，法院查封，商户退租，无人管理所致。三、张瑞洪承包徐菲菲还处于正待装修尚不具备使用条件的地下商场，并如约投入巨资装饰装修改造，目的是经营获利。之所以提起诉讼，是因徐菲菲的违约行为给张瑞洪造成严重损失，不存在滥用诉权、恶意诉讼的情形。徐菲菲的反诉理由不能成立，请求依法驳回徐菲菲的反诉请求。
本诉被告马春楣述称：张瑞洪在租赁经营期间，对租赁物进行了装修，在装修过程中，对物业建筑的部分改变是事实，但是，马春楣、张瑞洪、徐菲菲都是该物业的所有人，且当初也未提出任何异议，现在提及此事，是否合理？张瑞洪对租赁物进行装修，到底投资多少应由法定的鉴定部门进行评估，是否违约，请法院依法确认。
根据各方当事人的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：1、涉案的承包协议是应予解除还是继续履行；2、哪一方当事人存在违约，各方当事人应如何承担违约责任。
原告张瑞洪为支持其诉讼请求，向本院提交的证据材料有：第一组，旺角地下商场承包协议书，证明2012年1月，被告马春楣、徐菲菲将商丘市旺角地下商场承包给原告张瑞洪租赁经营，合同约定了双方在承包租赁期间的权利义务。第二组，证据1、商场装修合同；证据2、建筑工程预算书；证据3、商场工程款汇总表及支付工程款凭证。证明原告张瑞洪按照地下商场承包合同对所承包的旺角地下商场投资1569万余元进行装饰装修施工。第三组，消防安全检查合格证，证明原告张瑞洪投入巨资的旺角地下商场装饰装修工程已经公安消防部门验收合格，商场具备招商经营条件。第四组，商丘旺角地下商城商业服务合同，证明原告张瑞洪将装饰装修完毕的旺角地下商场交予商业物业招商策划公司进行招商，双方约定了在招商期间的权利义务及违约应承担的责任。第五组，商丘旺角时尚特区商铺租赁合同，证明原告张瑞洪将装饰装修好的商铺根据招商策划公司的招商，租赁给招商来的商户经营，约定了租赁商铺期间双方的权利义务及违约应承担的责任。第六组，开封市中级人民法院民事裁定书、民事判决书，证明由于被告自己的原因涉讼，致使原告巨资装饰装修的地下商场被法院查封并判归他人，被告明显违约。第七组，证据1、地下商场商铺商业物业策划公司通知；证据2、商户转租商铺照片；证据3、原告支付违约金及退还租金凭证。证明被告违约给原告造成800万余元的实际经济损失。
被告（反诉原告）徐菲菲为反驳对方的诉讼请求，支持自己的反诉请求，向本院提交的证据材料有：证据一、徐菲菲身份证复印件，证明反诉原告（本诉被告）的身份。证据二、徐菲菲等人的房产证，证明徐菲菲等人对租赁物的所有权。证据三、《旺角地下商场承包协议书》，证明徐菲菲等人与张瑞洪订立的房屋租赁合同不违反法律，依法有效。证据四、租赁物原状的图纸、图片，证明租赁物地下室11800平方米的原状。租赁物状况符合租赁合同的目的，适于合同需要。证据五、反诉被告（本诉原告）张瑞洪严重破坏租赁物物业结构的图片，证明张瑞洪擅自破坏租赁物的结构、消防设施（包括逃生通道等），制造了严重不安全隐患。证据六、河南凤苑律师事务所向梁园区消防队举报的《律师函》（被告徐菲菲申请法院调取），证明律师授权就张瑞洪破坏旺角地下商场消防安全设施，向梁园区消防队举报。证据七、河南凤苑律师事务所向梁园区消防队给张瑞洪的《律师函》（被告徐菲菲申请法院调取），证明律师授权就张瑞洪破坏旺角地下商场消防安全设施、制造严重隐患，已经向张瑞洪交涉，责令其限期改正，恢复建筑物原状、消除危险。证据八、梁园区消防队给张瑞洪的《火灾隐患整改建议书》（被告徐菲菲申请法院调取），公安消防大队建议：张瑞洪与陈光兴于2014年3月27日前解决旺角广场地上和地下消防设施、设备存在的信访安全隐患；张瑞洪等人制定火灾隐患整改方案……；张瑞洪等人分别于每周五向消防大队上报整改进度。证明1、职能部门已认定张瑞洪给本案租赁物制造了火灾隐患，严重违约，损害了出租人的权益。2、张瑞洪至今不愿、不能按照消防部门和出租人的要求，恢复租赁物结构的原状，消除危险。证据九、梁园区消防队给陈光兴的《火灾隐患整改建议书》（被告徐菲菲申请法院调取），证明目的同上。证据十、租赁物被闲置为垃圾场的照片，证明张瑞洪不依约装修、经营租赁物，而把上万平方米的租赁物当作垃圾场，严重损害了出租人该商业地产的业主权益。
被告马春楣未向本院提交证据。
经庭审质证，被告（反诉原告）徐菲菲对原告（反诉被告）张瑞洪提交的证据发表如下质证意见：对第一组证据无异议，对第二组证据1真实性有异议，即使是真实的，也无证据证明是否履行；对证据2有异议，认为与本案无关，达不到原告（反诉被告）的证明目的；对证据3有异议，认为均为爱家装饰公司的盖章，没有提交营业执照，付款凭证是收据，没有正规发票。对第三组证据有异议，认为卡纳斯与本案无关。对第四组证据不予质证，合同第5条第3点本身不合理，不合法。对第五组证据有异议，认为该证据是复印件，对其真实性不能确定，即使是真实的也是甲方张瑞洪对乙方违约，违约责任也不合理。对第六组证据1的真实性无异议，但认为与本案无关，判决书不能支持原告的证明目的；对证据2、证据3真实性有异议，对其关联性亦无法确认。第一收款人是杨露，第二收款人是杨爱军，是同一个人签字，2014年6月12日张俊阵、2014年6月15日退回10.8万元，对真实性、关联性都无法认可。收款人胡盼佳汇款220万元，证据的真实性无异议，但认为与本案无关。
原告（反诉被告）张瑞洪对被告（反诉原告）徐菲菲提交的证据发表质证意见如下：对第一组证据徐菲菲的身份证的真实性无异议。对第二组证据徐菲菲等人的房产证的真实性有异议，徐菲菲并未提供房产证原件，无法确认其真实性；其次，该组房产证所登记的房产已经被法院判决给了第三人，徐菲菲等人已经不是涉案租赁物的所有权人，依法不能行使所有权。对第三组证据真实性无异议，但该协议书中第六条明确约定了徐菲菲等方应当保证张瑞洪方掌控商场物业管理权，以及徐菲菲方应当成立法人主体的公司对租赁物进行营运。而事实上，徐菲菲方在与张瑞洪签订承包协议之后，因与案外人的诉讼，导致该租赁物被法院查封，并判决给案外人，导致了张瑞洪无法实际控制其所承包的物业，给张瑞洪造成了巨大的经济损失。同时，徐菲菲等也并未组建法人主体的公司对租赁物进行营运，而法人主体与自然人主体无论是在经营上的风险，还是在应对风险的能力上都有着巨大的差别，若徐菲菲方依照协议约定成立公司，则出现问题时就只会存在股权上的纠纷，而不涉及财产，对于张瑞洪来说，也就不会存在现在的损失。对第四组证据中的图纸，由于是复印件，无法核对其真实性，对于租赁物原状的图片则根本没有提交，即徐菲菲仅仅是在《反诉原告证据目录》中列举了出来，证据则未提交法庭或经张瑞洪方进行质证。对第五组证据照片的真实性和证明内容均有异议，1、上述照片的拍摄时间不明，2、图片显示内容不清楚，无法证明所拍摄内容为其所证明的内容。另外，根据张瑞洪提交的证据可以明确看出，对于张瑞洪承租的租赁物，在对其进行装修、改造之后已经取得了相应的消防安全许可证，已经严格按照双方之间的协议保证了相关的安全，即不存在“严重不安全隐患”。对第六组、第七组证据真实性和关联性均有异议，认为该两份律师函中所言为虚假内容，亦无其他证据予以佐证。另外，该两份律师函中所提到的所谓业主也不是旺角商场主楼的业主。即该两份律师函是不相关的案外人所述。且该两组证据与本案无关联性。对第八组、第九组证据真实性与证明目的均有异议，该两组证据为复印件，真实性无法核实。且徐菲菲亦未提交证据证明其中陈光兴为该物业的业主。同时，该两组证据也不能证明张瑞洪违反了双方协议的约定，与本案中张瑞洪的本诉请求或徐菲菲的反诉请求均无关联。对第十组证据的真实性及证明目的均有异议，认为该组照片不仅没有拍摄日期，而且内容也模糊不清。导致无人经营的状况是由于徐菲菲违约造成的。
被告马春楣未出庭参加诉讼，未对张瑞洪、徐菲菲提交的证据发表质证意见。
对双方当事人无异议的证据，本院予以确认；对有异议的证据，本院作如下分析认定：对原告（反诉被告）张瑞洪提交的第二组证据2，该预算书由原告单方提供，没有依约由被告代理人徐银锁监督并由被告方造价师审核，被告不予认可，本院不予采信；第二组证据3系收据，非正规发票，本院不予采信。第三组证据虽系商丘市卡纳斯电影放映有限公司消防安全检查合格证，但卡纳斯电影放映公司位于双方诉争的商场之内，可以证明诉争的商场消防安全符合相关规定，本院予以采信。第四组证据系商业服务合同，能证明张瑞洪委托郑州盛合地产策划有限公司招商的事实，本院予以采信。第五组证据商铺租赁合同能证明商铺的租赁状况，本院予以确认。第六组证据证明商铺被法院查封的情况，本院予以确认。第七组证据退还商铺租金的收据，因法院查封并不影响租赁物的使用，故不能证明退还商铺租金与法院查封租赁物有关联性，本院不予确认。关于张章向胡盼佳汇付220万元的汇款凭证，因支付违约金系张瑞洪与郑州盛合地产策划有限公司之间的合意，不应对徐菲菲、马春楣产生约束力，且合同约定计价方式为按招商面积1个月租金的1.5倍计算，因双方实际招商面积不清，故合同总价款不清，双方约定的违约金240万元是否符合相关法律规定不清，对该汇款凭证不予采信。
对被告（反诉原告）徐菲菲提交的第二组证据因系复印件，且该组房产证所登记的房产有一部分已经法院判决给了案外人，不予采信。第三组证据与原告（反诉被告）提交的第一组证据相同，不再评判。第四组证据因与本案所诉的标的无关联性，本院不予确认。第五组证据图片显示内容不清，本院不予采信。第六组、第七组、第八组证据仅能证明涉案商场曾因存在火灾隐患需要整改，不能证明目前存在火灾隐患，本院不予采信。
根据双方当事人陈述、举证、质证及诉辩意见，本院确认如下案件事实：2012年1月30日，马春楣、徐菲菲与张瑞洪在见证人周建忠的见证下，签订了《旺角地下商场承包协议书》。该协议书约定：承包项目为商丘旺角地下商场，承包期限自2013年3月1日至2023年2月28日，承包费：2016年3月1日前为200万元／年；2016-2017年230万元／年；2017-2018年255万元／年；2018-2019年288万元／年；2019-2020年320万元／年；2020-2021年358万元／年；2021-2022年400万元／年；2022-2023年450万元／年。并约定免租期为装修期间及试营业期间，至2013年3月1日起正式计租。合同还约定，乙方（张瑞洪）垫付装潢及其他消防、中央空调、土建水电安装费用，直接抵扣全部租金，多还少补；如乙方投入装潢、土建水电安装等固定资产的投资超过年租金的，在下年度租金中予以扣除，扣完为止。乙方垫资投入的装修及设备安装造价不低于600万元人民币，设计风格为现代、时尚、高雅，由甲方徐银锁监督，甲方造价师审核。如乙方需要在地面增设广告位及增设出入口，甲方应无条件支持。双方还约定了违约责任，若甲方无故终止合同，向乙方赔偿一年租金数额的违约金，同时如数赔偿乙方已投入的装潢等固定投资费用。
合同签订后，张瑞洪对地下商场进行了装修，并经商丘市梁园区公安消防大队检查，消防安全合格。2013年1月2日，张瑞洪与郑州盛合地产策划有限公司签订了《商丘旺角地下商城商业服务合同》，委托郑州盛合地产策划有限公司进行招商，约定招商佣金按甲方（张瑞洪）实际需要招商面积1个月租金的1.5倍支付（最终按实际招商面积结算）。同时约定如甲方由于资金不足造成工程停顿或该物业受到银行、法院查封起诉等原因致使乙方无法招商，应向乙方支付240万元违约金。郑州盛合地产策划有限公司对外进行了招商，并签订了部分商铺租赁合同。
2014年4月4日，因案外人田艺与徐银锁、马春楣、徐菲菲民间借贷纠纷，涉案地下商场被开封市中级人民法院以（2014）汴民初字第41-1号民事裁定查封，并于2014年4月28日将涉案地下商场02号商铺（商丘市房权证2011字第00807**号）作价192万元、03号商铺（商丘市房权证2011字第00807**号）作价203万元、04号商铺（商丘市房权证2011字第00807**号）作价55万元、05号商铺（商丘市房权证2011字第00807**号）作价192万元、12号商铺（商丘市房权证2011字第00807**号）作价54万元，判归商丘市金明日用品销售中心所有，并办理了房产过户手续。
另查明：2014年4月12日，郑州盛合地产策划有限公司通知张瑞洪以商场被法院查封为由，要求张瑞洪一周内进行处理，否则解除服务合同，并由张瑞洪承担违约责任。
本院认为，张瑞洪与马春楣、徐菲菲签订的《旺角地下商场承包协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容符合法律规定，为有效合同。
关于涉案的承包协议是应予解除还是继续履行的问题，依据《中华人民共和国合同法》第九条的规定，依法成立合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。故原告（反诉被告）张瑞洪要求被告继续履行合同，于法有据，本院予以支持。被告（反诉原告）徐菲菲辩称张瑞洪擅自改变物业结构，造成隐患和严重危害；未履行“投入装修及设备安装造价不低于600万元，涉及风格为现代、时尚、高雅，有甲方徐银锁监督、甲方造价师审核”的合同义务，在装修期满、能够经营之后，没有经营该地下商场，而把该地下商场当作垃圾场，损害了被告物业的商誉和价值；张瑞洪滥用诉权，恶意诉讼，其行为违反诚实信用和相互信赖的合同法原则，双方无法维系长期合同关系。故要求解除合同。因商场内的商丘市卡纳斯电影放映有限公司经消防检查合格，且徐菲菲对其答辩理由并无有效的证据支持，即使上述违约行为存在，亦不能构成根本违约，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条关于合同解除的法律规定，不能据此解除合同。故被告（反诉
原告）徐菲菲的答辩理由及要求解除合同的反诉请求不能成立，本院不予支持。
关于哪一方当事人存在违约，各方当事人应如何承担违约责任的问题，本案张瑞洪请求判令被告继续履行合同，同时要求支付违约金200万元；根据双方的约定，被告无故终止合同，向张瑞洪赔偿一年租金数额的违约金，同时赔偿乙方已投入的装潢等固定资产投资费用。因张瑞洪已请求判令被告继续履行合同，则不存在终止合同的情形，故该诉讼请求不成立，本院不予支持。徐菲菲反诉称张瑞洪改变物业结构，破坏消防设施；未依约投入不少于600万元的装修费用，张瑞洪滥用诉权等。因双方对物业结构不能改变并无约定，且约定了张瑞洪可以增设出入口，徐菲菲又无有效证据证明租赁物存在安全隐患；又无证据证明原告张瑞洪投入的装修费用数额，且目前租赁物仍在装修过程中；而提起诉讼是张瑞洪的权利。根据双方的约定，无故终止合同才能引起违约金的负担，故徐菲菲请求以此主张违约赔偿200万元无事实依据，本院不予支持。
关于张瑞洪主张600万元损失的问题，法院查封租赁物采取的是禁止办理房产过户、变更、抵押等手续，并未在租赁物上粘贴封条，不影响租赁物的使用，并不必然造成张瑞洪的损失。根据张瑞洪提交的证据，不能证明承租人退租与法院查封租赁物有关。且张瑞洪支付郑州盛合地产策划有限公司违约金220万元，其约定的违约金数额未经法院判决自动履行，是否过高不清，张瑞洪与该公司的约定亦不足以对二被告产生约束力。故对其所主张的损失，本院不予支持。
关于徐菲菲要求判令张瑞洪恢复其承租的旺角地下商场的建筑物原状，因双方合同并未解除，不存在恢复原状的问题故徐菲菲的反诉请求不能成立，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：
一、被告马春楣、徐菲菲继续履行与张瑞洪签订的《旺角地下商场承包协议书》；
二、驳回原告（反诉被告）张瑞洪的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）徐菲菲的反诉请求。
案件受理费68640元，财产保全费5000元，共计73640元，由原告（反诉被告）张瑞洪负担；反诉案件受理费11400元，由被告（反诉原告）徐菲菲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。
审判长 戴 蕙
审判员 许秀敏
审判员 陈君善
二〇一四年十二月二十二日
书记员 陈 晨