山西省晋城市城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）晋0502民初1647号
原告（反诉被告）：卫利军，男，1989年12月29日生，汉族，山西省泽州县人，住晋城市城区。
原告（反诉被告）：苗瑞，女，1992年8月31日生，汉族，山西省泽州县人，住晋城市城区。
二原告的委托代理人：卫立贵，男，1959年5月3日生，汉族，山西省泽州县人，住泽州县，系原告卫利军之父。
二原告的委托代理人：田新庆，晋城市城区光明法律服务所法律工作者。
被告：王俊芳，女，1980年7月28日生，汉族，山西省高平市人，住高平市。
委托代理人：毕红荣，山西长平律师事务所律师。
被告（反诉原告）：张文生，男，1967年3月3日生，汉族，山西省高平市人，住高平市。
委托代理人：司剑，山西祝融万权律师事务所律师。
原告卫利军、苗瑞诉被告王俊芳、张文生物权保护纠纷一案，以及被告张文生反诉原告卫利军、苗瑞房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告卫利军、苗瑞及其委托代理人卫立贵、田新庆，被告王俊芳及其委托代理人毕红荣，被告张文生及其委托代理人司剑到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告卫利军、苗瑞诉称：2016年5月7日，经房屋中介居间联系，原告和张文生签订了一份房屋买卖合同，合同约定：张文生自愿将位于晋城市某某路某某小区X号楼X单元X室房屋出售给原告，成交价为65万元。随后原告依约支付了61万元购房款，并于2016年6月7日办理了房产证，将房屋变更登记在原告名下。但房屋交接时，原告发现该房屋已被王俊芳霸占，并称该房屋其与张文生有纠纷，在原告向其出示产权证，并要求其腾退房屋后，王俊芳仍拒不搬离。原告报警，南街派出所多次出警，王俊芳依然拒绝搬离。原告认为，王俊芳侵占原告房屋、拒不搬离，构成侵权，张文生未向原告交付房屋，构成合同违约，原告诉至法院，请求判令二被告立即停止侵害、排除妨碍、赔礼道歉，返还原告位于晋城市某某路XXX号某某小区X号楼X单元X室房屋；判令张文生支付原告合同违约金32500元；诉讼费由二被告共同负担。庭审过程中，原告明确诉讼请求，停止侵害、排除妨碍指的是要求二被告腾退、返还房屋，放弃要求二被告赔礼道歉的诉讼请求，并增加诉讼请求，要求二被告按照每月1000元标准赔偿原告因在外租房产生的经济损失至房屋交付之日止，赔偿原告交通费500元。
被告王俊芳辩称：第一，本案为一房二卖纠纷，王俊芳对该房屋合法占有，应受法律保护。2004年11月3日，王俊芳与被告张文生之兄张某某签订了房屋转让协议书，张某某将其位于高平市南街办事处某某村的一套房屋转让给王俊芳，双方还经过了公证。2008年，王俊芳所购某某村房屋列入拆迁改造范围，因该村干部从中阻挠，王俊芳不能顺利取得安置补偿，后经协商，就与张文生达成了口头协议，即张文生将位于晋城市某某路XXX号某某小区X号楼X单元X室的分期付款房再加15万元现金，与王俊芳某某村的两套单元楼房进行置换。2009年双方开始履行合同，王俊芳占有该房屋有7年之久。其间，王俊芳还付过8万元的购房款，装修和购买家具家电花费8万元。王俊芳对该房屋享有合法权利，应当受保护。第二，原告与张文生签订的房屋买卖协议无效。张文生明知该房屋已置换给原告，却谎称房产证、土地证丢失，重新补办手续后将房屋卖给原告，补办房产证过程中未经过6个月的公告期，程序不合法，且原告与张文生的交易价格不合理，明显偏低，存在恶意串通嫌疑，房屋买卖合同应为无效。
被告张文生辩称：张文生是争议房屋的所有权人，原、被告签订的房屋买卖合同是真实有效的，不存在恶意串通。原告与张文生签订购房合同后，张文生已于2016年6月7日按照购房合同约定将房屋过户至原告名下，并于2016年7月1日将房屋钥匙交给了居间人某某房地产经纪公司，张文生已履行了合同义务，不存在违约行为，不应承担违约责任，请求驳回原告对张文生的诉讼请求。同时，合同约定原告应于2016年7月1日前交清剩余房款，原告至今仅支付张文生61万元，尚欠4万元，故提起反诉，要求判令原告依约支付张文生房款4万元；支付张文生合同违约金32500元；反诉费由原告承担。
原告针对张文生的反诉口头辩称：张文生所陈述的不是事实，张文生至今都没有将房屋钥匙交付房屋中介公司或者原告，而且，房屋无法实际交付是事实，张文生构成违约，应向原告承担违约责任。原告未付4万元房款也是因房屋无法交付，过错不在原告，原告不应承担责任，故请求驳回张文生的反诉请求。
经审理查明：被告张文生原系晋城市城区某某路XXX号某某小区X号楼X单元X室房屋的登记所有权人，原告卫利军与苗瑞系夫妻关系。2016年5月7日，被告张文生作为出售方、原告卫利军作为买售方、晋城市某某房地产经纪有限公司作为居间方，共同签订了房屋买卖合同，合同约定：张文生将晋城市城区某某路XXX号某某小区X号楼X单元X室房屋出售给卫利军；成交价为65万元；付款方式为贷款支付，合同签订当日，卫利军将25万元房款交付给张文生，张文生配合卫利军办理贷款手续，卫利军提出终止贷款行为或因卫利军原因不能取得贷款机构贷款的，卫利军应于2016年7月1日前交清剩余房款；过户等相关税、费由卫利军承担；合同签订后，张文生和卫利军于2016年7月1日前共同办理房产过户手续，张文生于2016年7月1日前将房屋及钥匙交于卫利军；张文生保证所售房屋不存在任何权属争议、债务纠纷或其他瑕疵，保证有权出售该房屋，保证全面履行合同义务，否则卫利军有权要求张文生退还成交价款，另外赔偿合同价款的5%违约赔偿金及其他经济损失；卫利军保证全面履行合同义务，且不得反悔，否则张文生有权要求卫利军支付合同成交价款，另外赔偿合同价款的5%违约赔偿金及其他经济损失。合同签订后，原告先期向张文生支付购房款25万元，并交纳了过户等相关税、费，还向居间方晋城市某某房地产经纪有限公司交纳了相应的服务费。2016年6月7日，张文生将上述房屋过户至卫利军、苗瑞名下。2016年6月22日，原告与晋城市住房公积金管理中心签订了《住房公积金个人贷款借款合同》、《住房公积金个人抵押担保合同》，将上述房屋办理了抵押登记，向晋城市住房公积金管理中心贷款35万元。贷款发放后，2016年7月15日，原告向张文生转款36万元，以上共计支付购房款61万元。后原告同晋城市某某房地产经纪有限公司的置业顾问一起去验收房屋，被告王俊芳称其对该房屋享有合法权利，原告无法实际取得上述房屋。
以上事实由原、被告签订的房屋买卖合同、原告向被告转款的银行凭证四支、原告交纳的契税和交易手续费、原告交纳的中间服务费、房产证、住房公积金个人贷款借款合同、个人抵押担保合同、双方当事人的当庭陈述等证据予以证实。
本案的争议焦点为：一、原告与张文生签订的房屋买卖合同是否有效；二、如果房屋买卖合同有效，原告和张文生各自是否存在违约行为，各应承担何种责任，被告王俊芳对原告是否存在侵权行为，应承担何种责任。
针对争议焦点一，原告和张文生均认为房屋买卖合同有效。张文生还提供了以下证据：1、争议房屋的购房发票复印件一支，付款方为张文生。2、收据两支，分别是：张某某于2004年11月3日出具的其收到王俊芳买房款4万元的收据，王俊芳于2008年4月3日出具的其收到张文生现金15万元、原与张某某的所有手续作废的收据。张文生陈述，其用15万元将张某某出售的房屋买回，不存在房屋置换一事。3、郑某某出具的证明及收据一份，旨在证明张文生将房屋出租给郑某某，后郑某某不能继续租房，张文生退还郑某某租金的事实。
对上述证据，原告质证称：证据1无异议，证明张文生是争议房屋所有权人；证据2、3与待证事实无关。王俊芳质证称：证据1需提供原件；证据2真实性认可，但协商的是张文生用15万加晋城的房子置换高平的两套房子；证据3真实性认可，但情况是王俊芳将房屋出租给郑某某，张文生骗取了第二年的租金，后退还了郑某某一部分。
被告王俊芳提出，其对争议房屋享有合法权利，原告与张文生签订的房屋买卖合同签订无效。对此，王俊芳提供了下列证据：1、王俊芳与张某某签订的房屋转让协议书、高平市公证书，证明其与张文生的哥哥张某某之间购买高平市南街办事处某某村房屋的经过。2、张文生购买争议房屋的商品房买卖合同原件、住宅维修基金原件、契税复印件、张文生通过银行贷款购买该房屋的存折本、银行卡和借款凭证、装修垃圾清运费原件以及交纳物业、电费原件等证据，王俊芳陈述，其与张文生达成房屋置换后，张文生在晋城分期付款购买了争议房屋，其还付了8万首付款，自2009年开始其就占有该房屋，其他房屋的税费以及装修均是其负担的，所有的原件均在其手中，其对房屋有合法权益。3、房产证原件、土地证原件，显示权利人为张文生，王俊芳陈述，因为是置换房屋，张文生将上述手续原件交给了王俊芳。4、房屋租赁合同、租户陈某签订的承诺书，旨在证明王俊芳作为房屋所有人将房屋出租在外以及张文生骗取租户租金的事实。5、证人栗某某的出庭证言，内容为：其与王俊芳是邻居，不认识张文生，2009年其与王俊芳的房子是一起装修的。6、王俊芳与张文生的通话记录以及视频，旨在证明其与张文生房屋置换，以及原告、张文生与中介机构恶意串通，损害王俊芳权益的事实。
对上述证据，原告质证称：对证据1、2、3真实性无异议，所有权人均显示是张文生；证据4租赁合同也有张文生的签字，与本案无关联性；证据5不能证明房屋系王俊芳所有；证据6没有内容显示二被告存在房屋置换的事实。被告张文生质证称：证据1认可，但不能证明双方存在房屋置换的事实；证据2真实性无异议，但相关费用都是张文生支付的；证据3认可，产权属于张文生；证据4真实性无异议，租赁合同是张文生签的，说明房子系张文生所有；证据5不能证明房屋系王俊芳所有；证据6没有内容显示二被告存在房屋置换的事实，不能证明该房屋系王俊芳所有。
针对争议焦点二，原告陈述，张文生未向原告交付房屋，构成违约，王俊芳侵占原告房屋，构成侵权，二被告应向原告承担腾退、返还房屋，并赔偿损失的责任，且张文生因违约还应向原告支付32500元违约金。关于损失，原告提供了卫利军与王某某签订的房屋租赁合同（租赁时间为2016年7月25日至2017年7月25日）以及王某某出具的收到卫利军一年租金1.2万元的收据一份。原告陈述，因争议房屋无法交付，原告租房居住，每月租金1000元，要求二被告赔偿租金损失，此外，原告为解决争议还支出有交通费，要求二被告赔偿交通费500元。对此，王俊芳质证称：对证据真实性有异议，同时，其对房屋有合法权利，不应赔偿。张文生质证称：对证据真实性有异议，且其已将钥匙交给中介公司，不构成违约。但原告提供了中介公司出具的证明，中介公司称未收到张文生的房屋钥匙。
被告张文生陈述，原告未按照约定交清房款，尚欠4万元，构成违约，要求原告支付房款4万元，并支付违约金32500元。对此，原告质证称：原告未交清房款是因房屋存在纠纷，无法交付，不构成违约。
本院认为，被告张文生原是争议房屋的登记所有权人，其自愿将该房屋出卖给原告卫利军，双方签订的房屋买卖合同是双方真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。即使被告王俊芳主张的其与张文生存在房屋置换是事实，因张文生已将该房屋出卖给原告，原告支付的价格合理，且该房屋已过户至原告名下，王俊芳也未提供充分证据证明原告取得该房屋是与张文生恶意串通，故原告构成善意第三人，也应取得争议房屋的所有权。至于王俊芳与张文生之间的纠纷，可另案另诉。该房屋目前由王俊芳占有，王俊芳构成侵权，原告无法实际取得该房屋，张文生构成违约，张文生辩称的其将钥匙交付中介机构视房屋交付的理由，不能成立，二被告应向原告承担腾退、返还房屋的法律责任。同时，张文生因出售的房屋存有争议、致使房屋无法交付，应按照合同约定向原告支付成交价款的5%即32500元的违约金。关于原告主张的赔偿损失，因违约金本身就是对原告遭受损失的赔偿，故被告不应再行赔偿，对该项诉讼请求，不予支持。关于张文生主张的要求原告支付剩余房款及违约金的诉讼请求，因房屋无法顺利交付是事实，原告以此未付张文生剩余房款，理由合理，原告实质是在行使不安抗辩权，不构成违约，不应向张文生支付违约金，对于原告未付的剩余房款，原告应在实际取得该房屋后向张文生支付。综上，依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
被告王俊芳、被告（反诉原告）张文生于本判决生效后15日内向原告（反诉被告）卫利军、苗瑞腾退、返还晋城市某某路XXX号某某小区X号楼X单元X室房屋。
被告（反诉原告）张文生于本判决生效后15日内支付原告（反诉被告）卫利军、苗瑞违约金32500元。
原告（反诉被告）卫利军、苗瑞在实际取得房屋后立即向被告（反诉原告）张文生支付剩余房款4万元。
驳回原告（反诉被告）卫利军、苗瑞的其他诉讼请求。
驳回被告（反诉原告）张文生的其他反诉请求。
如果未按判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费10625元，由被告王俊芳、被告（反诉原告）张文生共同负担；反诉案件受理费805元，由被告（反诉原告）张文生负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省晋城市中级人民法院。
审 判 长 李 芳
代理审判员 张 晖
人民陪审员 吕美丽
二〇一七年三月二十一日
书 记 员 郭 颖