终稿
广东省广州市荔湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗荔法民一初字第1437号
原告：潘某甲。
委托代理人：罗斌，广东百思威律师事务所律师。
委托代理人：刘钊，广东百思威律师事务所律师。
被告：潘某乙。
委托代理人：鲍健。
被告：潘某丙。
原告潘某甲诉被告潘某乙、潘某丙法定继承纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告潘某甲的委托代理人罗斌、刘钊，被告潘某乙及其委托代理人鲍健，被告潘某丙到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告潘某甲诉称：原告的母亲关玉屏和父亲潘家修生育有原、被告三人，关玉屏于1983年11月17日死亡，潘家修和关玉屏的父母均早于关玉屏死亡。广州市荔湾区长寿西路贤梓东街41号房屋是关玉屏生前名下房产，关玉屏去世后，广州市荔湾区公证处出具（91）穗荔证内字第6398号《继承权证明书》，确认该房屋由原、被告三人共同继承。1993年3月17日，原、被告三人与广州市危房改造建设管理所签订《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》，同意将上址房屋交由管理所拆除，管理所同意将自有的广州市荔湾区中山八路周门石路基住宅楼49号二梯703房、801房两间房屋交付原、被告作产权补偿。此外，因原房屋存在租户，原、被告三人同意将租户余某某安置在703房。1995年1月24日，管理所将703房、803房分别交付给余福暖、潘某乙。余福暖于同年2月22日将703房交还原、被告，1995年5月-2000年1月703房由原告使用；2000年起至今，703房由被告潘某丙使用收益。此外，潘某乙自收回803房后就将该房屋对外出租至今。潘某乙未向原告及潘某丙支付租金收益，潘某丙亦从未向原告和潘某乙支付租金收益，因三人至今未能就上述两房屋的所有、使用、收益、处分达成一致意见，导致至今仍未办理房地产权证。鉴于原、被告三人年事已高，该局面长期持续既严重损害了原告的合法权益，也不利于被告权利的明确，为避免将争端延至后人，现原告诉至法院，请求判令：1、703房、801房由原、被告共同继承，各享有三分之一所有权份额。2、703房、801房以折价或者拍卖、变卖的方式进行分割，原告分得三分之一的房款。3、判决被告潘某乙向原告支付801房自1995年2月1日起至判决生效之日止的收益款（按每月546.6元的标准暂计至2013年3月31日，为119159元，具体收益款以法院最终评估结果为准）。4、判决被告潘某丙向原告支付703房自2000年1月1日起至判决生效之日止的收益款（按每月354.8元的标准暂计至2013年3月31日，为56445元，具体收益款以法院最终评估结果为准）。
被告潘某乙辩称：其对原告的第一、二项诉讼请求没有异议，但认为第三、四项的诉讼请求不合理。703房的租户在1995年2月22日归还了房屋后，其将钥匙交给原告，原告应拥有使用权至今，所以原告不应该向其索取关玉屏房产的三分之一使用权的租金。其在办理801房交房手续时支付了防盗网、防盗窗等费用，要求原告按市值支付费用。其出资购买了拆迁补偿房屋多出的面积14.2213m2，因此该14.2213m2应属其所有。潘某丙曾说过他继承伯娘在吉星里的房屋，而关玉屏的房屋归潘某乙和潘某甲所有，但事后他反悔，还要争夺关玉屏的房屋，所以原、被告三人未能达成一致意见，导致703、801房至今没有办理产权证。潘某乙对关玉屏有尽扶养义务。拆迁补偿协议写明801房是潘某乙使用，现在该房屋由朋友居住，没有出租也没有租金收益，原告现要求追讨多年的租金不合理。
被告潘某丙辩称：其对原告的第一、二、三项诉讼请求均没有异议，被告潘某乙多年来占用了801房房屋，不管是自住还是出租，都需支付租金收益。若潘某乙将801房的收益款拿出来进行分配，其就同意原告第四项诉讼请求，将其租金拿出来分配；但若潘某乙不同意，其也不同意原告第四项诉讼请求。此外，潘某乙收到801房和703房钥匙后，确实支付了防盗网、防盗门窗的钱，其要求补偿是合理的，应该由原、被告三人分担。
经审理查明：关玉屏于1983年10月27日死亡，关玉屏生前没有立下遗嘱，其父母和丈夫潘家修均先于关玉屏死亡，原告潘某甲和被告潘某乙、潘某丙是关玉屏的子女。关玉屏的遗产有广州市长寿西路贤梓东街四十一号房屋（广州市房地产所有证：证字第7903房）。1993年3月17日，广州市危房改造建设管理所（甲方）与原、被告三人（乙方）签订了《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》，其中约定：一、甲方拆除广州市荔湾区德星路贤梓东41号房屋，评定产价金额是23193.60元；二、甲方将荔湾区中山八路周门石路基住宅楼49号二梯801房、二梯703房的房屋划归乙方所有，以作为拆除乙方所有的原址房屋的产权补偿；三、乙方原址房屋时136.0187m2，而甲方移交给乙方的新建房屋是150.24m2，两者面积相比相差了14.2213m2，乙方愿意付给甲方7821.72元，并在1994年12月31日前付清……十一、乙方与住户余某某存在租赁纠纷，为避免影响拆迁工作，乙方只能先将住户带走在二梯703房安排不少于26m2的面积给余某某暂住。1993年3月17日，广州市危房改造建设划拨建设管理所与余某某签订《划拨建设用地拆迁房屋安置协议书（住户使用）》，约定由管理所将中山八路周门石路基住宅楼49号二梯703房房屋给余某某居住，余某某在1993年3月20日前搬离原居住在德星路贤梓东41号房屋。1995年1月24日，广州市住宅建设公司将中山八路石路基49号二梯703房移交给余某某（业主关玉屏）使用，余某某作为接收人签署了《商品房移交使用签证书》。1995年2月22日，余某某将该703房交回给业主，潘某乙代表业主收回该房屋。
诉讼中，潘某甲陈述由于潘某丙在2000年1月起至今使用了上述703房、潘某乙在1995年1月24日起至今使用了上述801房，认为应以2008年房管局公布的上述地段的租金参考价，即18元／月×平方米为基数计算703房、801房历年的收益款。被告潘某乙、潘某丙确认潘某甲陈述的房屋交付使用时间，但潘某乙陈述其没有出租801房，而是给其朋友居住；潘某丙陈述没有出租703房，而是由其儿子居住。
庭审中，原、被告均确认广州市荔湾区长寿西路贤梓东街41号房屋就是德星路贤梓东街41号房屋，该房屋已被拆除；置换后所得的上述703房、801房至今没有办理产权证。此外，潘某乙认为其在办理801房交房手续时支付了防盗网等费用，要求潘某甲按市值支付费用；其出资购买了拆迁补偿房屋多出的面积14.2213m2应属其所有，若不能归其所有则按现在市场价分割。潘某甲和潘某丙不同意把14.2213m2归潘某乙，亦不同意按现在市场价分割，而认为应按当时购买价7821.72元平分。庭审后，潘某甲陈述中山八路周门石路基住宅楼49号二梯的门牌号更改为中山八路石路基61号之一。
诉讼中，本院向广州市房地产管理局调查了解上述703、801房的产权情况。该局答复本院，截止2013年9月16日止，没有中山八路周门石路基住宅楼49号二梯703房、801房的产权登记资料。根据该房管局的《房地产登记簿查册表》显示中山八路石路基61号之一的全部产权人是广州市白云区人民政府石井街道办事处。
本院认为：被继承人关玉屏没有遗嘱，因此其遗产依法应按法定继承处理。关玉屏的父母和丈夫均先于关玉屏死亡，原告潘某甲和被告潘某乙、潘某丙均是关玉屏的子女，因此该三人是关玉屏的法定继承人，有权继承关玉屏的遗产。根据原、被告的陈述，关玉屏名下的广州市荔湾区长寿西路贤梓东街41号房屋已被拆除，故原、被告三人可依法继承该房屋的权益，每人各占三分之一份额。对于原告所主张上述房屋拆迁置换中山八路周门石路基住宅楼49号二梯703房和801房两间房屋由原、被告三人共同继承，以及对两房屋折价或者拍卖、变卖的方式进行分割的问题，由于该两房屋尚未有产权登记的相关资料，虽然原告陈述中山八路周门石路基住宅楼49号二梯变更为中山八路石路基61号之一，但房管部门显示61号之一房产的权属人并非原、被告及其父母。故此，原告可待本案确认了各方应得的继承权益和份额后，另行到相关房屋管理部门主张，本案不作处理。
对于潘某甲主张703房和801房房屋的租金，以及潘某乙主张其对该两房屋应得相关权益的问题，因这属于该两房屋的债权债务问题，而本案是继承纠纷，且该两房屋尚没有确权，故本院对上述问题不作处理，各方当事人可待该两房屋明析产权归属后另行主张权利。
为此，依据《中华人民共和国继承法》第三条、第十条、第十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
1、原广州市荔湾区长寿西路贤梓东街41号房屋的权益由原告潘某甲和被告潘某乙、潘某丙共同继承所有，每人各占三分之一份额。
二、驳回原告潘某甲的其他诉讼请求。
本案受理费22953元，由原告潘某甲、被告潘某乙、潘某丙各负担7651元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日之内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 杨锦元
代理审判员 黎 嘉
人民陪审员 伍碧霞
二〇一三年十月××日
书 记 员 杨志仙
本法律文书已于2013年月日送达。送达人：杨志仙