广东省佛冈县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）清佛法民二初字第87号
原告廖诚锋，男，汉族。
委托代理人林瑞文，系广东盈辉律师事务所律师。
委托代理人廖中山。
被告曾建华，男。
委托代理人谭东权。
原告廖诚锋诉被告曾建华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月16日立案受理后，依法由审判员黄小毅适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告廖诚锋及其委托代理人林瑞文、廖中山，被告曾建华的委托代理人谭东权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告廖诚锋诉称：2011年3月7日，原被告双方签订一份《铺位出售协议书》，协议约定被告将位于佛冈县石角镇青云东路226号的商铺以614000元的价格转让给原告（详细内容见协议书）。协议签订后，原告依约支付450000元购房款并因此而取得房屋的使用权，但被告收取购房款后并没有依约将房产过户至原告名下。相反，被告在明知已订立合同并收取买受人大部分购房款的情况下于2012年8月1日将涉案房产抵押给广州市骏达典当有限公司并办理了抵押登记手续，致使涉案房产至今不能办理房产过户手续，其行为直接就导致了合同的目的不能实现，已构成合同法上的根本性违约。该方面的事实在（2012）清佛法民二初字第151号判决及（2013）清中法民三终字第103号判决中已得到确认。原告认为，本案是涉及房屋买卖合同的纠纷，被告恶意抵押致使原告无法取得房产的违约行为已构成根本违约，其行为已严重侵害原告的购房利益，被告应承担相应的责任。参照最高院《商品房买卖合同纠纷司法解释》第8条中的有关“买卖合同订立后，出卖人未告知买受人可以要求解除合同、返还已付购房款及利息，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”的规定。原告有权要求解除合同，要求被告返还购房款450000元及利息，并要求被告承担450000元的赔偿责任。基于以上事实，原告认为其主张的诉讼请求事实清楚，依法有据，望法院查明事实、正确适用法律。特请求法院判令：1、解除原被告双方于2011年3月7日所签的《铺位出售协议书》；2、被告返还购房款450000元并支付利息77393.75元（利息从2011年3月20日暂计算至2014年1月15日，共2年9月25日，利率按人行同期贷款年利率6.1%计算）；3、被告赔偿原告450000元。
诉讼期间，原告向本院提供的证据有：
证据一、居民身份证，拟证明原告的诉讼主体资格；证据二，铺位出售协议书，拟证明被告将涉案房产转让原告；证据三，收条，银行流水，拟证明原告按合同约定支付购房款45万元；证据四，（2012）清佛法民二初字第151号判决、（2013）清中法民三终字第103号判决，拟证明原告曾通过诉讼途径要求被告履行合同将房产过户至原告名下，但被告恶意将房产抵押第三人，导致原告在支付大部分购房款的情况下亦无法取得涉案房产，被告应承担其恶意违约的赔偿责任。
被告曾建华辩称：本人确认《铺位出售协议书》的内容，并收取原告廖诚锋购铺款450000元，但原告至今仍欠购铺款164000元，原告因各种理由推托过户时间及付款时间，且以种种借口让被告将商铺借其临时安装水电为由，私自与租户朱金霞、冯燕华等人签订了商铺出租协议，而且签订时间长达10年之久（2011年4月13日至2021年5月30日目，附商铺房屋租赁合约一份），根据原被告双方签订的《铺位出售协议书》中的第三点第3小点：“被告承诺在铺款交清时交付原告方使用”。原告在商铺款没有交清的情况下，私自与租户签订了租赁合同实属违约行为，严重侵占了被告的商铺所有权，且违约收取租户几年时间的租金共计53000元（2011年4月13日至2014年3月12日止），对此，根据原告的起诉请求，我作出如下的反驳及申诉理由：1、同意解除双方签订的《铺位出售协议书》，已收购铺款450000元在一个月内归还，但我本人必须在退还购铺款的同时收回商铺的使用权，原告与租户朱金霞、冯燕华签订长达10年的租赁协议与我本人无直接关系，，不承担租赁责任；2、对原告追讨450000元的利息77393.75元。本人认为是原告拖欠164000元的购铺款所至，是原告暂时不过户的原因，是原告当时因资金困难等原因不能及时交款，而且，现在原告要求退回商铺解除购铺合同，根据协议内容第五点规定：“已收房款不计付利息”的协议，不予采纳利息费用的追诉；3、对原告请求判令赔偿450000元的申请，本人认为对此毫无法理的请求实属法律依据不足，也没有国家法规的条文，本人坚决反驳和拒绝；4、本人对原告在2011年4月13日与朱金霞、冯燕华签订的商铺租赁合同，要求法院判令其租赁合同无效，并追回所收的商铺租金收入共计52500元（从2014年4月13日至2014年3月12日止），直至协议终止。
诉讼期间，被告向本院提供的证据有：商品房租赁合同一份，证明原告和租户签订了合约。
经审理查明：2011年3月7日，原、被告签订了一份《铺位出售协议书》，协议约定：被告将其所有的座落在佛冈县城青云东路226号商铺（即雅居花园帝景阁首层第一卡）以614400元的价格卖给原告。该商铺建筑面积为48平方米，房产权证号码为C13736**。付款方式：从签订协议即日原告交付铺款450000元给被告，余款164400元在办理房产证后4个月内付清；交铺时间：被告承诺在铺款交清时交付原告使用；违约责任：原告过期支付房价款，每超期1天，按应付未付房价款的2%支付违约金；若原告中途不买或逾期10天未支付房价款，作原告悔约处理，本协议即告解除，被告在解除协议之日起30日内将已收房款在对外出售后退还原告，已收房款不计利息，并有权要求原告支付总房价款5%的违约金，由被告在原告已付购铺款中扣除，而本协议没有约定被告的违约责任。签订合同后，原告在2011年3月7日交付了60000元给被告；2011年3月8日交付了240000元给被告；2011年3月19日交付了150000元给被告。同日，被告将商铺交付给原告使用；2011年4月原告的父亲以其名义将商铺租给他人使用并收取租金至今，该《商铺房屋租赁合约》约定有：租赁期间为2011年6月1日至2021年5月30日；租金分别为，第一年每月租金1500元、第二年每月租金1500元、第三年每月租金1500元、第四年每月租金1548元、第五年每月租金1548元、第六年每月租金1596元、第七年每月租金1596年、第八年每月租金1644元、第九年每月租金1692元、第十年每月租金1740元等内容。（2012）清佛法民二初字第151号和（2013）清中法民三终字第103号判决，已确认原被告于2011年3月7日签订的《铺位出售协议书》有效；同时终审判决以担保物权未注销之前，廖诚锋要求将涉案商铺过户到其名下的诉讼请求无法实现，原审法院判决曾建华在判决发生法律效力之日起30日内协助廖诚锋办理房屋转移登记手续不具有可执行性，而予以撤销。
另查明：被告于2012年8月1日将涉案商铺抵押给广州市骏达典当有限公司借款，并到佛冈县房管所办理抵押登记手续。
本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。对于有无违约问题，原告虽未按协议约定如期支付购铺款给被告，但在此前作出的（2012）清佛法民二初字第151号判决与（2013）清中法民三终字第103号判决已明确被告是默认廖诚锋逾期付款的，故原告不存在逾期付款的违约行为；而被告在与原告签订出售铺位后，仍将涉案商铺抵押给他人，在双方发生争议后，被告亦未能对此担保物权注销，显然被告的行为构成根本性违约。现原告以被告将涉案房屋恶意抵押给第三人致使原被告所签订的合同不能实现合同目的为由，要求解除原被告双方于2011年3月7日所签订的《铺位出售协议书》，被告表示同意解除与原告所签订《铺位出售协议书》，故本院对原告的该项请求予以支持。对于原告主张被告返还购铺款450000元的请求。合同解除后，依法被告应当返还原告已付的购铺款450000元。而对于原告请求被告支付购铺款利息及判令被告赔偿450000元问题，因原被告的房屋买卖合同，不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中所指的商品房买卖合同，故原告主张适用该解释第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）…”的规定，本院不予采纳，又因原被告签订的协议书没有约定被告违约需承担的违约责任，同时原告亦没有证据证明其因被告违约造成的实际损失，据此原告的损失实际是利息的损失，故被告应当承担支付自2011年3月20日起至返还清购铺款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率的利息给原告。对于被告抗辩认为原告应当返还商铺及该商铺产生的收益问题，因被告没有向本院提出反诉，故本案本院不作处理，当事人可另循途径解决。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干问题的规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告曾建华应于本判决生效之日起10日内返还清购铺款450000元及利息（自2011年3月20日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至返还清购铺款止）给原告廖诚锋。
二、驳回原告廖诚锋的其它诉讼请求。
本案受理费13674元，减半收取6837元、诉讼保全费5000元，合计11837元。由原告廖诚锋负担5377元，被告曾建华负担6460元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判员 黄小毅
二〇一四年四月十五日
书记员 邝美娜
附引用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干问题的规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。