上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第34147号
原告上海虹大房地产开发有限公司。
法定代表人HOJIAJUN。
委托代理人徐军，上海市光大律师事务所律师。
委托代理人吴燕华，上海市光大律师事务所律师。
被告沈强强。
被告沈。
法定代理人沈强强。
原告上海虹大房地产开发有限公司（以下简称虹大房产）与被告沈强强、沈商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年9月26日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员张盈独任审判，于2013年11月11日公开开庭进行了审理。原告虹大房产的委托代理人吴燕华，被告沈强强兼被告沈的法定代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告虹大房产诉称，2010年7月16日，两被告与原告签订《上海市商品房预售合同》（以下简称预售合同），约定被告向原告购买上海市浦东新区新场镇新环北路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下统称系争房屋），房屋总价款为人民币1，985，550元（以下币种相同），其中2010年7月25日前支付首付款605，550元，于2011年6月30日前通过银行贷款支付房款1，380，000元。预售合同签订后，被告未按照约定付款，原告多次委托律师向被告发出催款函，但截至2013年6月1日，被告尚余1，380，000元房款未能支付。2013年5月15日，原告向被告发出《解除合同通知函》，要求依照合同约定解除双方的预售合同并要求被告承担房屋总价30%的违约金。原告认为在被告迟迟未履行相关义务下，原告为保护自己的合法权益，提起诉讼，请求：1、判令解除原、被告之间的预售合同；2、判令被告向原告支付违约金595，665元；3、判令被告配合原告办理系争房屋撤销预告登记手续；4、本案诉讼费由被告承担。
被告沈强强、沈共同答辩，签订预售合同后，被告于2011年已经开始办理贷款手续，但根据当时国家的政策，被告属于第二套房屋，即使第一套房屋的房款已经全部付清，但购买系争房屋的首付比例要增加，被告想通过银行仍然办理房价款七成的贷款，在办理中被告将手机遗失，导致原告及银行都无法与被告联系到，且被告人也在遥远的外地无法回上海处理这些事情。直至现在被告已经办妥银行的相关贷款手续，仅缺少一份《房屋交接书》，致使贷款至今未发放下来。鉴于贷款现在也已经批下来了，被告还是要继续购买系争房屋，故对原告要求解除预售合同并主张违约金的请求不同意，对违约金的计算构成，如果一定要解除被告也没有办法，如果继续履行适当的违约金被告还是可以承担的。
经审理查明，2010年7月16日，原告虹大房产作为卖方（甲方）与被告沈强强、沈作为买方（乙方）订立预售合同，约定乙方向甲方购买系争房屋，房屋总房价款为1，985，550元。乙方应按如下时间足额将房价款解入甲方预收款的监管账户：2010年7月25日前支付房价款的30%计605，550元，按揭贷款为全部房价款的70%计1，380，000元，由乙方通过向银行申请按揭贷款的方式于2011年6月30日或之前付清；如由于乙方原因或其他非甲方原因，造成乙方申请个人住房贷款额度与贷款银行批准发放贷款额度产生差额时，该差额部分，乙方同意按约定的按揭贷款付款日之前以自有资金形式付清，否则，乙方应承担合同约定的违约责任；若乙方申请贷款的，由于出现乙方未提供贷款资料、或未与银行签署按揭贷款合同及抵押合同、或未办理公证手续、或其他非甲方原因，导致乙方不能以按揭贷款方式支付本合同约定的按揭贷款金额的，则乙方同意继续履行合同并按照约定的按揭贷款付款之日之前以自有资金形式付清，否则，乙方应承担合同约定的违约责任；乙方若未按合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之3计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过60天后，甲方有权单方面解除合同，乙方应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价的30%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方，如乙方已支付的房价款不足赔偿的，甲方有权追索，甲方如行使解除合同权的，应当书面通知乙方；甲、乙双方在本合同所提供的联系地址及电话应详尽准确，是甲、乙双方寄发邮件的依据，本合同一方按照合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，……如以挂号邮寄的方式，在投邮后（以寄出的邮戳为准）第15日将被视为已送达另一方，如以直接送达的方式送达，则于另一方签收时视为已送达；……。之后，被告除首付款外并未以贷款或其他方式支付1，380，000元房款。2011年10月8日，原告通过律师依照被告合同上的地址发函，表示被告仍有1，430，550元未按时支付，行为已构成违约，由此要求被告在函件发出7日内向原告支付拖欠房款及利息。2012年10月19日，原告再次依照被告合同留存的地址邮寄律师函，表示至2012年10月1日，被告已支付房款605，550元，未支付房款1，380，000元，现要求被告于2012年10月31日前向原告付清房款及逾期付款利息，否则不予办理交房手续。2013年3月，在原告再行向被告邮寄催告函无果下，原告于同年5月15日依照被告在预售合同中留存的地址邮寄《解除函》，表示解除双方之间的预售合同，并依照合同约定收取被告违约金。上述原告邮寄的信函，被告表示是于2013年3月回家时由家人转交。
以上事实，由《上海市商品房预售合同》、律师函、催告函及解除函等及当事人庭审陈述在案佐证。
本院认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方的真实意思表示，应为合法有效，双方均应按约履行。被告作为房屋的购买方，支付房款是其所应承担的主要合同义务。根据出售合同对于付款方式及付款期限的明确约定，被告选择通过贷款方式支付部分房款，同时也对贷款申请未获批准或获批贷款成数不足后的履行及责任承担做了相应明确的约定，这说明买卖双方在订立合同的当时已经对各自合同义务的履行及风险有着比较充分的预见，对合同订立后可能出现的各种履行障碍有相应的解决方案。虽然被告选择部分房款通过贷款方式支付，但根据对付款约定内容，在签约时被告当且应当对贷款能否获批及相应后果如何处理已有预见和准备，被告提出依据当时政策，其办理贷款首付比例增加，之后遗失手机沟通不畅等原因，均不能作为被告长期延迟履行合同的理由，故被告的行为构成违约。现原告依据合同约定，以被告逾期付款超过60天，要求解除双方预售合同，解除后由被告配合原告撤销关于系争房屋的预告登记，并要求被告承担房价款30%的违约金即595，665元，该请求符合合同约定，本院予以支持。对合同解除后，原告同意在被告承担相应违约金的同时返还被告支付的房款，对此并无不可，可予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告上海虹大房地产开发有限公司与被告沈强强、沈就上海市浦东新区新场镇新环北路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市商品房预售合同》解除；
二、被告沈强强、沈应于本判决生效之日起十日内配合原告上海虹大房地产开发有限公司办理撤销关于上海市浦东新区新场镇新环北路XXX弄XXX号XXX室房屋的预告登记手续；
三、原告上海虹大房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告沈强强、沈房款605，550元；
四、被告沈强强、沈应于本判决生效之日起十日内支付原告上海虹大房地产开发有限公司违约金595，665元。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9，756元，减半收取计4，878元，由被告沈强强、沈负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 张 盈
二〇一三年十二月二十日
书 记 员 李黎黎
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。