广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗越法民三初字第791号原告：张娟，住广州市天河区。委托代理人：覃永德、郭春玉，广东洛亚律师事务所律师。被告：刘德民，住广州市越秀区。委托代理人：罗维、谭杰明，广东国声律师事务所律师。原告张娟诉被告刘德民房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张娟及其委托代理人郭春玉，被告刘德民的委托代理人罗维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告于2011年12月27日与被告签订合同约定原告购买广州市北京路147号三层245号商铺。后双方于2014年4月14日签订解除商铺买卖合同协议，约定被告应于2014年5月15日至2014年8月15日前分期付清应退款项，但至今被告仍有房款未返还，故请求法院判令：1.被告向原告退还118238元；2.被告向原告支付违约金30717.20元；3.被告向原告支付逾逾期利息（按银行同期同类贷款利率计算，从款项支付到被告之日起计至实际付款之日止）。被告辩称：一、同意分期退还剩余款项给原告；二、不同意按合同房价的10%的标准计付违约金，被告认为该违约金标准显然过高，同意参照人民银行同期活期存款利率的标准计付费用给原告。经审理查明：2011年12月27日，张娟（为买受人）与刘德民（为出卖人）的委托代理人广州骏腾商业经营管理有限公司（以下简称骏腾公司）签订《商铺买卖合同》（尾页盖有刘德民私章），约定：买受人向出卖人购买广州市北京路147号三层245号铺，建筑面积共3.15平方米，其中套内面积1.31平方米。该商铺属现房，按套内建筑面积计价，房价总额307172元，买受人一次性付款，2011年12月28日前支付187172元（包含定金），出卖人出示广州市房地产交易中心收件收据三天内支付120000元。出卖人应于2014年5月1日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用。出卖人未按本合同规定的期限将商铺交付买受人使用，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日起60天内退还全部已付房价款，并按已付房价款10%的标准向买受人支付违约金。本合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，由出卖人刘德民名下交易过户至买受人名下，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金等。上述合同签订后，原告向被告支付了定金50000元及首期购房款137172元，另向被告支付了税费10185元。上述款项均由被告出具《收款收据》收取。2014年4月14日，张娟（为买受人）和刘德民（为出卖人）的委托代理人骏腾公司签订《解除〈商铺买卖合同〉协议》（尾页盖有刘德民私章），约定：买卖双方经平等协商，一致同意解除之前双方于2011年12月27日签订的关于“广州市越秀区北京路147号三层245号铺”的《商铺买卖合同》，对合同解除的相关事项安排如下：一、买受人已缴交的款项合共金额197357元。已包括购房款、税费等全部款项。双方经友好协商，出卖人将按如下方式分期退还给买受人：1、2014年5月15日支付金额20000元；2、2014年6月15日支付金额59119元；3、2014年7月15日支付金额59119元；4、2014年8月15日支付金额59119元。二、双方均确认，自所有款项退完之日起，本协议将自动结束，双方互相不追究对方依据《商铺买卖合同》可能存在的违约责任。三、如出卖人未能按时退还上述相关款项，买受人有权按《商铺买卖合同》的相关条款追究出卖人的违约责任。四、本协议自买卖双方签字盖章之日起生效。此后，被告分别于2014年5月23日、7月17日、8月12日、10月20日分别向原告返还20000元、20000元、20000元及19119元。本院认为：原告与被告自愿签订的《商铺买卖合同》、《解除〈商铺买卖合同〉协议》均是双方当事人的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，是合法有效的。根据双方签订的《解除〈商铺买卖合同〉协议》的约定，该协议系对原、被告之间因买卖广州市越秀区北京路147号三层245号铺而签订的《商铺买卖合同》的处分，属独立的合同，原、被告双方签订的《商铺买卖合同》业已解除，本案纠纷系因被告违反该协议的约定引致。因被告未能按约定期限将已收款项退还给原告，原告现要求被告返还应退还而未退还的房款，依据充分，本院予以支持。至于原告主张的要求被告按从付款之日起支付应退款项的利息的问题，如前所述，因该协议属独立合同，被告逾期退还款项的利息应自约定的每期退款日之次日起计付逾期还款的利息，至于利息标准，考虑到前述款项属原告支付的购房款项，且早在2011年12月即已支付予被告收取，因被告未能依约履行买卖合同致使双方解除合同，被告占用该款项的时间较长，故原告主张按银行同期同类贷款利率计付利息，本院予以准许。被告关于利息应按同期银行存款利息计付的抗辩意见，本院不予采信。至于原告主张要求被告负担的违约责任的问题，根据《解除〈商铺买卖合同〉协议》的约定，被告应分四期返还房款，如未能按时退还款项的，原告有权按《商铺买卖合同》的相关条款追究出卖人的违约责任。即《解除协议》约定了在被告未按期退还款项的情况下，被告的违约责任准用《商铺买卖合同》的约定。而根据《商铺买卖合同》关于被告逾期交付商铺及逾期申办交易过户的违约责任的约定，被告若逾期交付商铺超过15日的，应按已付房价款的10%标准向原告支付违约金；被告若逾期申办交易过户的，应按房价款的10%的标准向原告支付违约金。因上述《解除协议》中并未明确应准用的违约责任条款，虽然导致本案合同解除的原因系因被告无法办理涉案商铺的房地产权证手续，但结合本案中原告实际仅支付了部分购房款187172元的事实，本院酌定被告按已付购房款的10%承担相应的违约责任为宜，原告主张按购房款总额的10%计付违约责任，本院予以调整。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、一百零七条及第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、被告刘德民应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告张娟一次性返还广州市越秀区北京路147号三层245号铺的房价款118238元及逾期退款的利息（按中国人民银行同期同类贷款利率标准计付，其中第一期应付款项的利息自2014年5月16日至2014年5月23日止，以20000元为基数；第二期应付款项的利息自2014年6月16日至2014年7月17日，以59119元为基数，自2014年7月18日至2014年8月12日，以39119元为基数，自2014年8月13日至2014年10月20日，以19119元为基数；第三期应付款项的利息自2014年7月16日至实际付款之日，以59119元为基数；第四期应付款项的利息自2014年8月16日至实际付款之日，以59119元为基数）。二、被告刘德民应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张娟支付违约金18717.20元。三、驳回原告张娟的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3592元，由原告张娟负担480元，由被告刘德民负担3112元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。（本页以下无正文）审 判 长  程秀建人民陪审员  黎冬梅人民陪审员  马 明二〇一五年十二月二十四日书 记 员  邵 欣