浙江省舟山市定海区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0902民初1838号原告：浙江富联置业有限公司，住所地舟山市定海区临城街道临城街166号。法定代表人刘金娣，董事长。委托诉讼代理人：马国海，浙江民鸿律师事务所律师。被告：傅纪军，男，1975年10月24日出生，汉族，个体，住舟山市定海区。原告浙江富联置业有限公司（以下简称“富联置业”）与被告傅纪军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月2日立案后，依法适用简易程序于2016年7月13日公开开庭进行了审理。原告富联置业的诉讼代理人马国海、被告傅纪军到庭参加了诉讼。原告向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告于2014年6月17日签订的房屋租赁合同，被告立即腾退租赁房屋；二、被告向原告支付租金159783元及物业费、水电费38703元（暂算至2016年5月31日），并自2016年6月1日起按年租金283400元标准、每月每平方米3.7元及每月300元分别计付租金、物业费及水电费至被告实际腾退之日止；三、被告向原告支付159783元租金自2015年11月8日起按日千分之二计算的违约金至实际履行之日止；四、被告赔偿原告经济损失70849元（按年租金283400元计算三个月）；五、被告承担原告为实现债权而支出的律师费11000元。原、被告于2014年6月17日签订了一份房屋租赁合同，就原告所属的新城商会大厦内房屋租赁给被告等事宜达成书面条款。合同主要约定：房屋租赁期限为六年，自2014年7月1日至2020年6月30日；年租金为260000元，租金起算时间为2014年11月1日，租金逐年在前一年的基础上递增9%，先付后租，每年支付一次；水电费、物业费等均由乙方承担；乙方逾期未支付租金或其他应缴费用，经甲方书面催告后无正当理由仍未支付的时间超过10天，甲方有权解除合同收回物业，同时甲方有权不予返还乙方已支付的履约保证金，并要求乙方支付租金、赔偿损失；本合同项下发生纠纷，因此产生的律师代理费、诉讼费等相关费用由败诉方承担等内容。原告按约履行了出租房屋应尽的义务，被告也支付了第一年度的租金。但就第二年度的租金按合同约定应在2015年11月8日前支付283400元，被告仅于2015年12月7日支付了10万元，就剩余租金和费用经原告多次书面催讨，原告均以资金困难为由拖延支付。被告辩称，1、原告在招商时夸大宣传且隐瞒了竞业禁止约定，给被告造成实际经营困难；2、原、被告在合同履行中就第二年租金通过口头协议方式予以变更，原告同意第二年租金为15万元；3、合同中约定了燃气费负担主体，但涉案房屋中没有燃气管道，消防部门曾通知被告整改，因此原告违约在先；4、被告预交的2万元履约保证金应当返还并抵扣租金；5、合同第十三条约定被告经营不善停止营业，合同终止原、被告互不承担违约责任，因此不产生任何违约金、经济损失及律师费，且原告主张的违约金过高应予调整；6、原告主张的物业费、水电费与事实不符，且原告聘请的物业公司提供物业服务有瑕疵。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对原告提交的2016年3月9日、3月31日解除合同的两份函告，因被告提交的核准停业通知书载明自2016年3月28日至9月27日属停业期间，而原告在此期间向被告所租赁房屋处寄交材料，且也未提供被告确已收到函告的证据予以佐证，故对后两份解除函告的关联性本院不予认定；对被告提交的核准停业通知书的关联性，虽能够证明被告确实存在经营困难，但与本案被告拖欠租金致原告行使约定解除权无关；对被告提交的燃气管道安装协议书及供用气合同，因原、被告合同中未约定房屋适租需配备燃气管道，故对其关联性本院不予认定；对被告提交的录音，虽能反映出双方确曾对此进行过蹉商，但不能印证被告辩称的双方已就此达成意思表示一致，也不能得出与被告进行蹉商之人确已得到原告公司的授权或变更合同履行内容属于其职责范围，故对其关联性本院不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于舟山市定海区临城街道新城商会大厦201室及内铺44号是原告富联置业所有房产。2014年6月17日，原告（甲方）就出租上述房屋与被告傅纪军（乙方）签订了一份《房屋租赁合同书》。合同约定：出租房屋建筑面积475平方米；房屋租赁用途限于餐饮业；房屋租赁期限为六年，自2014年7月1日至2020年6月30日；年租金260000元自2014年11月1日起计收，合同签订之日后四个月为免租金装修期，租金逐年在前一年的基础上递增9%，采取先付后租的方式每年支付一次，第一年租金于签署《房屋租赁合同书》时一周内付清，其他分别于一年周期满后一周内支付；合同签订同时，乙方需向甲方支付房屋租赁履约保证金2万元，租赁期间如乙方拖欠应支付的款项，甲方有权扣除履约保证金抵作乙方应支付费用；乙方承担水费、电费、燃气费、物业管理费及电梯、空调等共有部分、共有设备日常运行公摊费（公共能耗费），公共能耗费按10元/平方米预缴，预缴费用于租赁结束后扣除相关能耗费后退还，物业费以面积514平方米按3.7元/平方米/月收取；以下情形之一的，本合同终止，甲乙双方互不承担违约责任“乙方因经营不善停止营业的”，甲方有权提前解除本合同收回该物业，同时甲方有权不予返还乙方已支付的履约保证金，并要求乙方支付租金、赔偿损失“乙方逾期未支付租金或其他应缴费用，经甲方书面催告后无正当理由仍未支付的时间超过10日”；乙方逾期支付租金及其他款项的，每逾期一日乙方应向甲方支付应付款总额千分之二的违约金；本合同项下发生纠纷，因此产生的律师代理费、诉讼费等相关费用由败诉方承担。合同签订后，原告将涉案房屋交由被告使用，被告也支付了第一年房屋租金（按8个月计收）。按照合同约定，被告理应于2015年7月7日前支付第二年租金283400元，被告仅于2015年12月7日支付了10万元，对剩余租金始终未付。2016年2月23日，原告发函被告要求其在10日内付清租金及其他费用，并承担相应违约金。被告收到后未支付。后原、被告协商无果，故原告诉至法院。另查明，截止2016年5月31日，根据合同约定的年租金计付标准，被告尚应支付租金159783元。2015年7月1日至2016年5月31日产生的物业费19332.5元，由原告代被告垫付。2015年2月至2016年4月产生的水电费共计18664.92元（含2015年玻璃幕墙清洗费429元和电梯年检费183元），由原告代被告垫付。原告为实现债权支出律师代理费11000元。庭审后，原告出具情况说明同意被告预缴的公共能耗费4750元抵扣其应付未付的水电费。本院认为，原、被告双方签订的合同系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规强制性规定，双方之间房屋租赁合同依法成立并已生效，租赁双方均受之约束。本案中，被告对欠付第二年租金及原告向其函告催缴的事实没有争议，但对2016年3月9日、31日原告两次向其发出解除合同的书面通知，被告否认收到。现原告提起包括解除双方租赁合同在内的民事诉讼，本院于2016年6月22日向被告送达了应诉通知书及民事起诉状、证据副本等材料，至本案辩论终结前被告仍未向原告支付剩余租金，故本案房屋租赁合同于应诉材料送达被告之日解除。如其辩称，被告作为营商主体应在签订合同前主动了解，适当预期并合理安排自身经营活动，其抗辩因原告夸大招商前景并隐瞒竞业约定违约在先，于法于理无据；被告又据合同中“因乙方经营不善停止营业的，合同终止双方互不承担违约责任”条款抗辩不存在违约情形，本院经审查认为，被告在租赁期间停业属客观事实，但从其在停业后与原告多次协商变更履行内容，期间也并未有正式书面终止合同的意思表示通知原告，可知，被告仍希望继续履行而非终止合同，故对其拖欠租金的行为，应当认定为违约并受合同解除及违约责任条款之约束；被告辩称原告未提供符合消防条件的适租标的物属违约，本院经审查后认为，对于标的物是否应包括燃气管道，前已论证，不为赘述，至于出租房屋不符合消防要求，被告也未提供消防部门出具的整改通知等证据予以证明，故对此抗辩意见本院不予采纳。在被告逾期违约后，原告及时催讨，并在合理时间行使了合同解除权，应认定原告已采取了合理措施防止损失扩大，故原告不存在违约行为。针对被告辩称双方口头变更第二年全部租金为15万元，并提供电话录音加以证明，前已论证，不为赘述，庭审结束后被告又提供案外人顾华军陈述，但综合考虑案外人与被告之间存在的利害关系，对其陈述的客观性不予采信，故对被告此抗辩意见本院不予采纳。关于租金及其他费用。被告自2015年7月1日至2016年5月31日应付未付租金159783元，及原告主张自2016年6月1日起至实际腾退日止按年租金283400元计付租金和占有使用费的，本院予以支持。原告主张被告支付物业费19332.5元（暂算至2016年5月31日）及水电费13914.92元（已扣除能耗费4750元，暂算至2016年5月5日），并自2016年6月1日至被告实际腾退之日止按3.7元/月/平方米计付占有使用期间产生的物业费，有双方合同约定及收款收据予以佐证，本院予以支持；之后的水电费，因原告损失并未提供证据支持，本院暂不予支持，原告可待实际费用发生后另行主张权利。被告辩称物业服务有瑕疵，因与本案非系同一基础法律关系，本院不予采纳。关于违约金与原告实际损失。本案为房屋租赁合同纠纷，被告的违约行为是未按合同约定给付租金，原告的实际损失应当为租金能够产生的孳息及原告收回租赁物并另行出租所需时间和金钱支出。针对被告主张调整违约金，本院将兼顾合同履行情况、当事人过错以及预期利益等综合因素考察。首先，原告及时行使了合同解除权，并及时通过诉讼方式主张权利，并无扩大损失之嫌，且根据被告提供的现有证据，亦无法认证原告在履行合同过程中存有一定过错；其次，结合当前同地段房屋租赁市场，参考涉案租赁合同租金情况，对原告另寻租客所需时间及金钱支出，本院认定可按年租金283400元计算三个月，该损失已包含于原告主张的日千分之二违约金内；再次，为充分体现违约金的补偿性为主、惩罚性为辅的功能，在确定的时间段内，原告主张的日千分之二违约金也并未超过造成损失的百分之三十的，故对原告违约金主张不作调整，本院予以支持。履约保证金2万元。合同约定的履约保证金具有双重属性，一为预付款性质，即租赁期间，如被告拖欠应支付款项，原告有权扣除并抵作被告应支付的费用；一为单方面定金性质，即被告违约，原告可以没收该保证金，但是原告违约，合同未约定双倍返还，此为对被告违约责任的约定，是当事人真实意思表示。因此，在当事人约定多项违约责任承担方式的，守约方可以选择，但总和不得过分高于实际损失。现原告主张日千分之二违约金已能实现违约金目的，故对被告主张返还并抵扣租金的辩解，本院予以支持。原告主张被告应支付律师代理费11000元，有合同约定且该收费标准合理，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（五）项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第一百一十三条、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、确认原告浙江富联置业有限公司与被告傅纪军于2014年6月17日签订的关于租赁舟山市定海区临城街道新城商会大厦201室及内铺44号房屋的合同于2016年6月22日解除，被告傅纪军于本判决生效之日起十日内携其物品于上述房屋内腾退；二、被告傅纪军于本判决生效之日起十日内向原告浙江富联置业有限公司支付房屋租金139783元、物业费19332.5元及水电费13914.92元（水电费算至2016年5月5日），并自2016年6月1日起按年租金283400元与3.7元/月/平方米分别计付租金（占有使用费）与物业费至实际腾退之日止；三、被告傅纪军于本判决生效之日起十日内向原告浙江富联置业有限公司就139783元按日千分之二支付自2015年11月8日起至本判决确定履行之日止的违约金；四、被告傅纪军于本判决生效之日起十日内向原告浙江富联置业有限公司支付律师代理费11000元；五、驳回原告浙江富联置业有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费5505元，减半收取2752.5元，由被告傅纪军负担2500元，由原告浙江富联置业有限公司负担252.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。［上诉案件受理应在递交上诉状时预交（具体承担金额由舟山市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇至浙江省省级财政专户结算分户，开户银行舟山市农行南珍支行，账号19×××06。上诉期届满后七日内仍未缴纳又不提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理］。代理审判员 张 杨二〇一六年八月十三日书 记 员 於航燕