安徽省颍上县人民法院民 事 判 决 书（2017）皖1226民初3201号原告：万保磊，男，1994年3月4日出生，汉族，住安徽省颍上县。委托诉讼代理人：孙兵，安徽慎诚律师事务所律师。被告：潘娜，女，1989年10月15日出生，汉族，住安徽省颍上县。被告：沈成波，男，1984年5月26日出生，汉族，住安徽省颍上县。两被告共同委托诉讼代理人：张如彬、刘培元,安徽刘传茹律师事务所律师。原告万保磊诉被告潘娜、沈成波房屋买卖合同纠纷一案,本院于2017年6月27日受理后,依法由审判员张军独任审判,公开开庭进行了审理。原告万保磊的诉讼代理人孙兵与被告潘娜、沈成波共同委托诉讼代理人张如彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万保磊诉称：2016年12月份，原告得知两被告要卖位于颍上县××路西侧××商业广场××号住宅，就委托母亲刘明秀与两被告联系。2016年12月31日，被告沈成波委托父亲沈传玺与原告母亲刘明秀达成书面的房屋转让协议，房屋价格为62.5万元,暂交定金4万元,当时，原告支付定金4万元。2017年2月8日，原告与两被告签订正式的存量房交易合同，合同约定，房屋价款为人民币629000元，买卖双方以银行按揭方式付款，并约定通过资金托管机构支付首付款人民币189000元，余款人民币440000元由贷款银行转至资金托管机构帐户，通过资金托管机构支付给被告。当日，原告按合同约定将首付款人民币189000元，通过银行转入即颍上县住房资金管理中心帐户，被告方也将该房屋的钥匙交给原告父母。原告开始通过向建设银行颍上支行办理银行按揭贷款手续，2017年6月21日银行按揭贷款已经审批贷款，待原被告双方到银行签字即可发放该笔贷款。两被告反悔，不同意出卖该房，原告提出可以直接支付被告余款440000元现金，两被告仍然不同意。原告认为：原被告双方签定的房屋买卖合同合法有效，依法应受到法律保护，被告违约行为，显属无理，为了维护原告合法权益，现依法向贵院提出民事诉讼，1、要求被告继续履行房屋买卖合同并协助原告办理房屋过户手续。2、本案诉讼费由被告承担。请依法支持原告诉讼请求。被告潘娜、沈成波辩称，双方于2017年2月8日签订存量房交易合同，该合同并未对出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款作出明确约定。我们长期在外做生意，因资金周转不开才急忙想将该房屋出售。在签订房屋买卖合同后多次催告原告支付逾期房款，但原告一直未履行该合同义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条规定：出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。我们多次催告原告履行支付购房款义务，但原告迟迟不予履行，造成我们资金得不到及时周转，给我们造成严重后果。故请求法院依法解除房屋买卖合同，返还私自占有被告的房屋，并支付占用费6000元。经审理查明，2016年12月份，原告万保磊得知两被告要出售位于颍上县××路西侧××商业广场××号住宅的信息，就委托母亲刘明秀与两被告联系购买该房屋事宜。2016年12月31日，被告沈成波委托父亲沈传玺与原告母亲刘明秀达成书面的房屋转让协议，商定房屋价格为人民币625000元,暂交定金4万元,同时约定以银行贷款方式结清房款。协议签订后，原告支付定金4万元，由沈传玺代收后存入被告潘娜建行个人活期账户。后因该房评估价值为人民币629000元，故2017年2月5日，原被告双方签订了房屋买卖合同的交易价款名义上为人民币629000元，但双方同意还是按照原定的人民币625000元成交，为了方便起见，2017年2月6日被告将已经收到的定金人民币40000元再加上人民币4000元共计人民币44000元交给原告方存入原告万保磊的建行个人账户，再由原告万保磊将首付款人民币189000元转入被告潘娜的建行个人账户，至此原告万保磊已经完成合同约定的支付首付款义务。2017年2月8日，原告与两被告公证委托授权的受托人马长远签订正式的网签存量房交易合同，合同约定，房屋价款为人民币629000元，买卖双方以银行按揭方式付款，为了交易的安全，二手房买卖施行资金托管，约定通过资金托管机构支付首付款人民币189000元，余款人民币440000元由贷款银行转至资金托管机构帐户，通过资金托管机构支付给被告。当日双方办理了资金托管手续，颍上县住房资金管理中心开出银行现金存款凭证，随后被告潘娜又将收到的首付款人民币189000元于2017年2月12日由建行萧山开发区支行转入原告万保磊建行个人账户，原告于2017年2月14日取出该款存入颍上县住房资金管理中心在工行的资金托管账户。完成以上手续后，原告父母向被告表示想用该房搁置东西，被告即将该房屋的钥匙交给原告父母。此后原告开始通过向建设银行颍上支行办理银行按揭贷款手续，2017年6月21日银行按揭贷款已经审批同意贷款，但被告以原告办理银行按揭贷款手续时间过长，给其造成其他经济损失为由不同意出卖该房，为此双方发生争议。2017年7月7日，被告发现其房门的锁具被更换，即与原告方发生口角，警方接到报警到场调解未果，原告随即向本院提起民事诉讼。上述事实，有下列经庭审举证、质证的证据予以证实：原被告的当庭陈述；房屋转让协议、房屋买卖合同、存量房交易合同、公证书、房地产估价报告书房地权证（颍房局监字第××号）银行现金存款凭证、存量房资金托管存款中国工商银行凭证、接处警情况登记表。定金收条、中国建设银行个人活期账户交易明细。本院认为，本案的焦点如下：1、原被告之间的商品房买卖合同是否合法有效；2、原被告对于房款支付方式和时间是否有明确约定；3、原告是否存在迟延支付购房款的行为；4、房屋买卖合同是否应予解除，并赔偿损失。根据本案查明的事实，原被告双方达成房屋转让协议后签订的房屋买卖合同，随后原告交付定金及首付款，双方又共同办理资金托管手续，因此双方之间客观存在房屋买卖合同关系的事实，且该买卖行为系其真实意思表示，双方对合同依法成立生效均无异议。作为买卖合同的双方当事人，均应本着诚实信用的原则，及时全面履行合同义务，理由如下：1、被告的房屋系办理了房屋产权证书的商品房，依法可以上市交易，被告有完全的处分权；房屋的价格与价格评估一致，不存在明显低于市场价格或重大误解等情形；原被告双方又通过中介签订了网签版的存量房买卖合同，不可能存在一房二卖的情形。因此，该房屋买卖合同合法有效且具有可履行性，双方均应依法履行。2、原被告双方在买卖合同中对于购房款的支付方式进行了书面明确约定，合同约定购房款的付首付款189000元（其中4000元系被告垫付），余款440000元由贷款银行转至资金托管机构账户，通过资金托管机构支付给卖方。原告按合同约定支付了首付款，并履行了向贷款银行办理按揭手续，该银行按揭贷款也已经于2017年6月21日审批。对于贷款银行审批时间，以及何时将440000贷款支付到资金托管机构的具体时间，双方没有具体约定。3、原告依约及时完成首付款交付及向贷款银行办理按揭手续，由于银行审批放款的时间不由原被告掌控，双方合同没有约定按揭贷款的时限及交付余款的时间，故原告不存在迟延支付购房款的行为。4、关于合同是否存在解除的问题。《合同法》明确规定：依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。此外，《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》也有明确的规定，本案不存在解除合同的法定情形和约定情形。由于该房子已经办理了网签手续，卖方不能实现一房二卖，客观上保证了该房屋买卖合同具备履行条件。双方签订的买卖合同是双方当事人真实意思表示，该合同已经成立生效，作为守约方的原告的合同权益应当受法律的严格保护。另外，根据最高人民法院《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》的精神，也强调了要“制裁恶意违约行为，保护购房人利益。”以实现“共同维护诚信的市场交易秩序”。因此，原告的诉讼请求合理合法，应予以支持!由于原告没有违约和其他过错，更不存在赔偿被告经济损失的问题，被告所谓的“经济损失”实属商业风险，对于被告辩称的返还私自占房屋并支付占用费6000元的要求与本案不属同一法律关系，且当事人也不尽相同，本案不予处理。综上所述，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原被告双方均应继续全面及时履行合同义务，包括协助对方办理按揭、领取房款及房屋的产权过户抵押手续等，在实现当事人合同目的的同时，也实现“共同维护诚信的市场交易秩序”的社会效果。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条之规定，判决如下：原告万保磊与被告潘娜、沈成波之间的房屋买卖合同合法有效，双方均应继续全面及时履行合同义务。被告潘娜、沈成波应当在本判决书生效后三十日内协助原告万保磊办理房屋过户手续，同时原告万保磊也应及时的办理好按揭贷款，完成付款义务，使被告潘娜、沈成波尽快收到全部的房款。案件受理费人民币10050元，减半收取人民币5025元，由被告潘娜、沈成波负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  张军二〇一七年十月十九日书记员  白雪附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。