广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深福法民三初字第1454号
原告（反诉被告）崔鑫
委托代理人侯军，广东华雅律师事务所律师。
被告（反诉原告）刘智锋
委托代理人余迅辉，广东丰鹏律师事务所律师。
第三人中国银行股份有限公司深圳市分行，住所地深圳市罗湖区建设路
负责人宁效云，行长。
委托代理人杨长禄，广东深天成律师事务所律师。
委托代理人郑坦明，广东深天成律师事务所律师。
上列原告崔鑫诉被告刘智锋、第三人中国银行股份有限公司深圳市分行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月30日立案受理后，被告提出反诉，本案本诉反诉合并审理，由代理审判员吴颂适用简易程序审理本案，于2015年9月14日公开开庭进行了审理，原告委托代理人侯军、被告委托代理人余迅辉、第三人委托代理人杨长禄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2015年4月24日，原告与被告签订了《二手房买卖合同》。由原告购买被告所有位于深圳市福田区新洲路西都市花园乐庭轩3栋2层B单元的房产，建筑面积76.36平方米，房屋转让价2700000元。合同约定：原告应于合同生效之起3日向被告支付定金50000元；原、被告应在2015年6月23日之前（含当日）到银行办理首期款资金监管手续；合同第10条约定任何一方未按约定履行义务，守约方有权以转让价为基数按每日万分之五要求违约方支付违约金。合同签订后，原告分别于2015年4月24日和2015年4月27日向被告支付定金50000元。
2015年6月18日，原告向被告发出《资金监管通知书》，通知被告于2015年6月19日（下午14：00）到中国银行深圳福建大厦支行办理资金监管，2015年6月19日，原告按通知时间到中国银行深圳福建大厦支行办理资金监管，然而，被告并未依合同约定及通知时间配合原告到银行办理相关手续。
2015年6月24日，原告又委托广东华雅律师事务所律师向被告送达要求履行合同的律师通知函，而被告依然拒绝配合原告履行合同义务，且拒绝接听原告电话。被告的上述行为，根据《二手房买卖合同》约定已构成违约。据此，请求法院判令：1、被告继续履行与原告于2015年3月10日签订的《二手房买卖合同》；2、被告承担违约责任，并向原告支付违约金9450元（违约金比例按《房地产买卖合同》第10条约定每日万分之五，自2015年6月24日起暂计至2015年6月30日，之后违约金按照约定计至被告义务履行完毕之日止）；3、由被告承担本案的诉讼费、保全费及其它相关费用。
被告答辩称：原告履约行为构成重大过错，已严重违约，请求予以驳回。理由为：1、2015年4月24日原被告双方签订《二手房买卖合同》，合同约定于2015年6月23日前，原告应将定金以外，交楼押金之外的剩余首期款支付至银行监管账号中。由于原告不能出具房产登记部门的《购房资格证明》，故双方共同协商将资金监管手续延伸至2015年6月29日。2015年6月29日原告仍不能开具购房证明导致不能办理资金监管手续，原告也无依约到资金监管所在银行即中国银行福建大厦支行办理资金监管手续，故而导致原告的首付款及银行资金监管手续均无法在双方约定的2015年6月29日前完成；2、没有证据证明原告在2015年6月23日前向按揭银行提交按揭贷款申请相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查等手续，原告行为怠于履行合约，已构成违约；3、原告主张继续履行合同应提交购房所在地的购房资格证明的证据，原告在举证期限未提交，应视为其举证不能。其诉请继续履行双方签订二手房买卖合同没有法律依据，应当依法驳回。
第三人辩称：1、原被告之间的纠纷应由其自行解决，第三人并未介入，双方的解决结果与第三人无关；2、第三人对被告的房产享有抵押权和优先受偿权。原被告之间的纠纷不能影响第三人前述权利的实现。
被告提起反诉称：被告与原告于2015年4月24日就位于深圳市福田区新洲路西都市花园东庭轩三单元2B房产达成了《二手房买卖合同》。其中合同第一条约定“……本次交易约定交付的附属设施设备、装饰装修、相关物品等见附件清单，清单所列设备、装修及物品等无需买方另行付费，成交价包含清单所列物品价值。”第二条约定房屋总价款为人民币270万元。第四条约定“……买方须于2015年6月23日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款（以银行贷款为准）支付至买卖双方约定的银行监管账号或其它第三方的监管账户中。买方须于2015年6月23日前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续……
现由于原告未按合同约定履约，存在以下违约行为：一是原告未在2015年6月29日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款支付至买卖双方约定的银行监管账号或其它第三方的监管账户中；二是原告未于2015年6月23日前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续；三是原告未有充分资金履行《二手房买卖合同》的能力。原告的行为已经违反《中华人民共和国合同法》第107条及双方订立的《二手房买卖合同》第4条及第10条约定，已经构成违约，给被告造成了损失。据此，请求法院判令：1、请求判令原告向被告支付违约金540000元；2、本案诉讼费由原告承担。
原告针对被告的反诉答辩称：1、被告称原告未在2015年6月29日前将定金和交楼押金之外的剩余首期款支付至双方约定的银行监管账户和第三方监管账户。原告认为是被告未配合原告签订资金监管协议，双方并未约定银行监管账户，所以原告无法将首期款支付至所谓的监管账户；2、原告未办理资金监管的情况下，银行不接受贷款申请，所以原告不存在未配合被告办理贷款审批手续的情况。原告已提交签订贷款申请的书面材料，只是因为被告没有配合原告签订资金监管协议，所以无法提交；3、原告在购买涉案房屋前，刚出售一套房产，原告完全有足够的资金支付首期款。
第三人针对被告的反诉答辩称：与本诉的答辩意见一致。
经审理查明，2015年4月24日，原告（买方）与被告（卖方）签订《二手房买卖合同》，约定：卖方将位于深圳市福田区新洲路西都市花园乐庭轩三栋2层B单元房产以270万元价格转让给买方，购房定金共计5万元，买方在签订合同当日支付2万元，合同生效后三日内支付3万元；买方须于2015年6月23日之前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款以银行贷款为准支付至买卖双方约定的资金监管账号或其他第三方的监管账号中，并向银行提交按揭贷款申请的相关资料，按揭贷款金额以银行承诺的贷款金额为准，如银行承诺的贷款少于应交房款余额的，买方应于接到银行通知后三个工作日补足；房产处于抵押状态，卖方承诺于本合同签订之日起50日内与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理售楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续，买方须协助卖方办理；卖方承担因提前还贷卖方按揭银行征收的罚息、违约金及相关费用、产权查档费、赎楼公证费、赎楼担保费和短期利息，买方承担其余的税费；在买方按照合同约定取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件之日起三个工作日内，买卖双方需签署《深圳市二手房买卖合同》，办理房产过户手续，但最晚不得迟于2015年7月30日；卖方应于收到全部楼款后三个工作日内将房产及钥匙交付买方。如一方未按照合同约定期限履行义务，守约方有权要求以转让成交价的基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同。
2015年4月24日，原告向被告支付定金2万元，4月27日支付3万元。
2015年6月18日，原告向手机号码为1360263****的号码发送短信，要求被告2015年6月19日下午14：00到中国银行福建大厦支行办理资金监管手续。对于该手机号码，被告代理人当庭陈述并非被告本人的手机号码。但2015年7月28日，被告向本院出具的《证人出庭作证申请书》上，被告自己注明的自己的联系方式为上述手机号码。
2015年6月19日，原告与中介人员前往中国银行福建大厦支行办理资金监管手续，但被告并未前往。原告称已通过快递、短信及登门拜访形式告知被告前往银行办理资金监管手续，但被告并未前往。被告则称是原告无法开具购房资格证明而双方协商将办理资金监管的日期延长到6月29日。
2015年6月23日，原告委托律师向被告发出律师函，律师函载明，被告并未于6月19日前往指定银行办理资金监管手续，函告被告在2015年6月29日前（含当日）配合原告到中国银行福建大厦支行办理资金监管手续。
2015年6月29日下午，被告前往中国银行福建大厦支行。庭审中，被告陈述系去办理资金监管手续，但原告一直没有前来。原告则称原告与被告并未事先约定好办理资金监管手续的具体时间。
2015年6月29日下午16：29分，被告代理人打电话给原告，告知其违约未前往约定银行办理资金监管手续。
2015年6月30日，原告再次向被告发送短信要求被告2015年7月1日下午15：00到浦发银行深圳罗湖支行办理资金监管手续，并于当日下午前往上述银行。但被告并未前往也未给原告回复任何的短信。
另查，涉案房产目前仍处于抵押状态，抵押权人系第三人。截至2015年7月28日止，原告家庭在深圳市住房限购区域内拥有购房资格，可购2套。原告承诺可将付款方式改为一次性支付剩余房款，在被告不履行赎楼义务的时候，原告也愿意代被告完成赎楼手续。
本院认为，原告、被告签订的《二手房买卖合同》系当事人真实意思表示，合法有效。各方均应按照合同和补充协议的约定履行相应的合同义务。被告未按照合同约定与担保公司签订服务合同委托担保公司赎楼，也未自行还清贷款，办妥注销抵押登记手续。在约定的期限内也未配合原告办理资金监管手续构成违约。原告有权请求继续履行房屋买卖合同并要求被告支付逾期履行合同的违约金。
关于违约金的计算问题。合同约定签订合同50日内，被告需委托担保机构进行赎楼，被告逾期未办理赎楼手续，原告有权要求被告支付自逾期办理赎楼手续之日开始按照每日万分之五的标准计算至本判决作出之日止的违约金。原告主张违约金从2015年6月24日起开始计算，没有超过其可主张的范围，本院予以支持。而本判决作出后的违约金，因涉及尚未发生的事实，且原告未针对此后请求预交诉讼费用，故原告可在数额明确后另行主张。
被告虽辩称原告委托律师向其发送的律师函注明2015年6月29日前要办理资金监管手续，原告未能在2015年6月29日下午前往指定银行办理资金监管手续，属于原告违约。但如前所述，被告没有提交证据证明在2015年6月13日前已委托担保公司赎楼或者自行赎楼注销抵押，被告违约在先；且被告也未提交证据证明在前往银行前，已与原告约定了办理资金监管手续的具体日期和时间。被告单方前往银行的行为，不能认定为履行合同义务的行为。对于被告的反诉请求，本院予以驳回。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告刘智锋应在本判决发生法律效力之日起十日内向第三人中国银行股份有限公司深圳市分行清偿涉案房产的抵押债务，逾期未清偿的，可由原告崔鑫在十日内代为清偿；
二、第三人中国银行股份有限公司深圳市分行对涉案房产的抵押债权实现后，应在五日内注销涉案房产的抵押登记；
三、被告刘智锋应在涉案房产注销抵押登记之日起2日内向原告崔鑫提供收款账号，原告崔鑫在收到被告刘智锋提供的收款账号之日起三十日内向被告刘智锋支付购房款2650000元【若原告崔鑫代被告刘智锋向第三人中国银行股份有限公司深圳市分行偿还了抵押债务（包括提前还贷按揭银行征收的罚息、违约金及相关费用），原告崔鑫给付的所有代付款均应抵作购房款】；如被告刘智锋拒不提供收款账号，则原告崔鑫有权在被告刘智锋履行本项判决期限届满之日起三十日内将剩余房款到公证部门进行提存；
四、被告刘智锋应于原告崔鑫履行完毕上述第三项判决内容之日起三日内与原告崔鑫一起共同向深圳市不动产登记机关申请将其名下位于深圳市福田区新洲路西都市花园乐庭轩3栋2层B单元房产登记至原告崔鑫名下，办理过户的各项税费由原告崔鑫承担；
五、被告刘智锋应于原告崔鑫支付完毕所有房款之日起三日内结清相关费用，并将涉案房产交付于原告崔鑫；
六、被告刘智锋应于本判决生效之日起十日内向原告崔鑫支付自2015年6月24日起计算至2015年9月29日止的违约金（违约金以2700000元为计算基数，均按照每日万分之五的标准进行计算）；
七、驳回原告崔鑫的其他诉讼请求；
八、驳回被告刘智锋的反诉请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如果当事人未按本判决指定的期限履行其他义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付延迟履行金。
本诉案件受理费28476元，因适用简易程序而由法院收取的14238元、保全费5000元（均已由原告预交），均由被告负担；反诉案件受理费9200元，因适用简易程序而由法院收取的4600元（已由被告预交），由被告负担。
如不服本判决，应于本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知次日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，将按自动撤回上诉处理。
代理审判员 吴 颂
二〇一五年九月二十九日
书 记 员 俞婷婷（代）
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