重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝五中法民终字第04942号
上诉人（原审原告）董永星。
委托代理人左自伟，重庆中钦律师事务所律师。
委托代理人梁明山，重庆中钦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）重庆市万盛经济技术开发区保障房管理中心，住所地重庆市綦江区（原万盛区）勤俭路32号，组织机构代码：67336131-0。
法定代表人ＸＸ，主任。
委托代理人阳长荣，重庆北信律师事务所律师。
上诉人董永星与被上诉人重庆市万盛经济技术开发区保障房管理中心（以下称万盛保障房管理中心）因房屋拆迁安置补偿�同纠纷一案，不服重庆市綦江区人民法院（2013）綦法民初字第06559号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
一审法院审理查明，重庆市万盛区廉租住房保障管理中心系依法成立的事业法人。2011年11月綦江和万盛行政区划调整后，重庆市万盛区廉租住房保障管理中心更名为重庆市万盛经济技术开发区保障房管理中心（即本案被告）。原重庆市万盛区廉租住房保障管理中心的权利义务均由本案被告承继。
2009年，重庆市万盛区人民政府为消除万盛老街危旧房安全隐患，决定实施万盛老街危旧房改造工程。2009年10月，重庆市万盛区廉租住房保障管理中心制定1份《万盛老街危旧房改造拆迁补偿安置实施方案》（以下简称“《拆迁补偿安置实施方案》”），经重庆市万盛区房地产管理局研究并报重庆市万盛区政府第42次常务会议审定后，于2009年11月1日正式实施。
《拆迁补偿安置实施方案》第一条载明：“根据《重庆市城市房屋拆迁管理条例》精神，结合片区实际，制定本实施方案。”第三条载明：“万盛老街危旧房改造工程的拆迁补偿安置适用本方案。”第四条载明：“本次危旧房拆迁人为万盛区廉租住房保障管理中心。”第九条载明：“私有住房实行产权调换的，安置房面积超过被拆迁房屋所有权证记载面积的，按分段计算方式结算：（一）被拆迁房屋所有权证记载面积人均不满15平方米的，可向拆迁人申请按达到人均15平方米的标准进行住房安置。超过原自有面积部分按多层1430元／平方米、高层电梯房1580元／平方米的标准结算费用；但安置房面积达到人均15平方米后的超面积款项计算，按本条第（二）项规定执行。（二）被拆迁房屋所有权证记载面积超过人均15平方米的，因户型设计导致安置房面积超过被拆迁房屋面积的，按下表结算费用：1、小于或等于5平方米，结算标准为多层1430元／平方米、高层电梯房1580元／平方米。2、大于5平方米且小于或等于10平方米，结算标准为多层1580元／平方米、高层电梯房1730元／平方米。3、大于10平方米，结算标准为交房时安置房同地段、同用途新建商品房市场平均价格。”第三十二条载明：“装饰装修物由房屋所有人自行拆除，不予补偿；不能自行拆除或拆除后丧失使用价值的，按40-60元／平方米标准给予适当补偿（具体认定标准附后）；确因装饰装修较好的，由被拆迁人申请评估机构进行评估，按其评估等级标准补偿（评估等级标准附后）。”第三十八条载明：“安置房的选择方式，按《重庆市城市房屋拆迁管理条例》第三十七条规定，按先拆、先搬、先选的原则，先行搬迁的被拆迁人优先选择安置房（具�选房办法另定）。”第四十一条载明：“本方案所涉及的以面积结算是指以建筑面积结算。”
2009年11月30日，原、被告签订1份《产权调换协议书》。《产权调换协议书》载明，根据《中华人民共和国合同法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《老街危旧房改造拆迁补偿安置实施方案》，经双方协商同意进行产权调换；原告的被拆迁房屋位于XXXXXXX，建筑面积为192.30平方米，建筑结构为砖混，使用性质为住宅，；被告以万盛区老街危旧房改造拆迁项目范围的××××××号安置房屋，建筑面积分别为93.73平方米、71.33平方米、69.18平方米，与原告房屋进行产权调换；被告应支付原告装饰补助费为8812元……；被告实际应支付原告各项拆迁补助费共计22212元；原告选房号为504号；在安置房通过竣工验收后，一次性完清产权调换差额款；安置房建好后，结算面积为建筑面积，以具�资质的房屋测绘部门实地测量并经产权登记部门确认的产权面积为最终安置房计价面积；经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该安置房结构形式、户型、空间尺寸、朝向改变的免除被告方责任；双方按规定结算产权调换差额款，完清接房手续后，该安置房产权归原告所有；被告应当在2011年10月31日前，将安置房建好并通过相关部门验收合格后，交付原告使用，但如遇下列特殊原因，被告可据实予以延期：1、遭遇法律认定的不可抗力因素；2、如本期拆迁范围的拆迁争议进入行政裁决或司法程序，按行政裁决或司法拆迁所需要的完成时间顺延；除以上规定的特殊情况外，被告如未在本协议规定的期限内将安置房交付原告使用，按《重庆市房屋拆迁管理条例》（市人大2003年5号公告）第四十四条规定办理；原告在收到被告的接房通知后，按第七条的约定办理，逾期不接房并未完清费用的（特殊情况须书面申请并经被告书面同意），两个月内未到被告处办理接房手续，视为自行放弃产权调换权利，被告有权对原告所选安置房进行处置等内容。随后，双方按《产权调换协议书》履行各自义务。
由于拆迁范围内的少数被拆迁人拒绝搬迁等原因，万盛老街危旧房改造项目建设进程受阻。2011年10月31日，被告未能如期完成安置房建设，亦未按约定将安置房交付原告。之后，被告按照原过渡补助费标准（即400元／月），向原告加倍支付了截至2013年6月的超期过渡补助费（即800元／月）。
2013年4月24日，万盛经开区国土房管局发出“万盛经开区国土房管信访函（2013）31号”文件，答复万盛老街被拆迁人代表的有关信访事项。该文件第一条载明：“关于超优惠面积部分房价问题，按照《重庆市城市房屋拆迁管理条例》、《拆�补偿安置实施方案》和所签协议‘拆一还一’，按证载面积相近户型和最少套数的规定安置。”第二条载明：“上访人提出增加装修期过渡费问题。我们认为有其合理性，对现在产权调换尚未安置的被拆迁人给予2个月的装修期，并给予原方案规定的正常过渡费补助。”第四条载明：“不支持被拆迁人提出的安置房扣减公摊面积后进行安置的主张。”
2013年6月，万盛老街片区的安置房基本完工。被告作为建设单位，与监理单位、设计单位、勘察单位和施工单位进行了竣工验收并形成《建设工程竣工验收意见书》。《建设工程竣工验收意见书》载明了规划、消防、环保等专项验收合格，同意通过竣工验收等内容。同月25日，重庆市万盛经济技术开发区规划建设局发出1份《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，确认该工程竣工验收备案文件齐全、符合要求。
原万盛�人民政府审定的《拆迁补偿安置实施方案》中没有确定具体的选房办法，万盛经开区国土房管局遂制定了1份《万盛老街危旧房改造工程安置房选房细则》（以下简称“《选房细则》”）。重庆市万盛经开区管委会于2013年6月22日批复同意上述《选房细则》。被告随后向万盛老街的被拆迁人公示了《选房细则》并根据《选房细则》开展选房分房工作。
《选房细则》确定了4栋高层电梯楼和6栋多层楼供被拆迁人选择。其中第四条载明：“面积补差价格标准：（一）被拆迁人原拆迁面积超出人均15平方米保障面积的，其所选安置房屋户型面积大于原拆迁房屋面积部分，按照以下优惠价格补足差价。1、超面积小于或等于5平方米，结算标准为多层楼1430元／平方米、电梯楼1580元／平方米；2、超面积大于5平方米且小于或等于10平方米，结算标准为多层楼1580元／平方米、电梯楼1730元／平方米。若被拆迁人在选择一套安置房且享受上述优惠价格后，确需更大安置户型的，10平方米以内，按照多层楼2960元／平方米、电梯楼3230元／平方米的优惠价格购买；10平方米以上，多层楼3733元／平方米、电梯楼按照4073元／平方米的市场价格购买。以上优惠价格每户被拆迁人只能享受一次。（二）被拆迁人原拆迁房屋面积不足人均15平方米保障面积的（按建筑面积计算，下同），可按照人均15平方米保障面积标准选择安置房屋户型。超出原拆迁房屋自有面积、低于保障面积部分，按照多层楼1430元／平方米、电梯楼1580元／平方米补足差价。超出保障面积部分，按上款执行。”
2013年7月7日，原告依照《选房细则》的相关规定，自愿选择了高层电梯楼×××××××××号安置房屋。经万盛经开区房产测量所测量，原告所选择的×××××××××号安置房套内面积为74.94平方米，分摊系数为0.2508（即公摊系数25.08%），分摊面积为18.79平方米，建筑面积为93.73平方米；×××××××××号安置房套内面积为57.03平方米，分摊系数为0.2508（即公摊系数25.08%），分摊面积为14.30平方米，建筑面积为71.33平方米；×××××××××号安置房套内面积为54.12平方米，分摊系数为0.2782（即公摊系数27.82%），分摊面积为15.06平方米，建筑面积为69.18平方米。
2013年7月18日，被告制作1份《万盛老街城市房屋拆迁产权调换差额费用结算表（电梯房）》（以下简称“《费用结算表》”）。该《费用结算表》载明被拆迁房屋面积为192.30平方米；安置房屋面积为234.24平方米；被告应支付原告2013年7月超期过渡补助费800元、2013年8月和9月的安置房装修过渡补助费共计800元；所选安置房大于20平方米的部分为21.94平方米，计价标准为4073元／平方米，金额为89361.62元；原告应支�被告各类费额合计114642.79元等内容。原告因对安置房超面积优惠价格、公摊系数等问题存有异议，拒绝在结算表上签字，亦未向被告支付产权调换的差额费用。被告则以原告未完清结算手续为由，拒绝将安置房交付原告。至今，原告既未完清结算手续，也未接收所选安置房。
另查明，《重庆市城市房屋拆迁管理条例》第二十六条规定：“实行货币补偿的，货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。……”第二十八条规定：“实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例第二十六条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换差价。”第四十四条规定：“因拆迁人的责任使自行过渡的被拆迁人的过渡期延长的，从逾期之日起，拆迁人应当按原标准的百分之一百加付临时安置�助费或经济损失补助费；……。”
《重庆市城市房屋拆迁管理办法》（渝府令（2001）第113号）第十八条规定：“《拆迁条例》（即《重庆市城市房屋拆迁管理条例》）第二十八条、第二十九条、第三十条所称实际偿还建筑面积是指所还房套内建筑面积与公摊建筑面积之和。其中，公摊建筑面积的计算与划分，按国家和本市制定的房屋建筑面积计算规则执行。”
重庆市人民政府于2008年4月2日印发的《关于主城区危旧房拆迁补偿安置工作的指导意见》（渝府发（2008）37号）第一条规定：“实行产权调换安置，安置住房公摊系数超过15%的，超过部分所对应的公摊面积由拆迁人承担购房费用，在15%以内的按实计算。”第八条规定：“本指导意见适用于主城区范围内危旧房屋拆迁，自发布之日起实行。”
2011年1月21日，国务院颁布并施行了《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称“《征收条例》”）。《征收条例》第三十五条规定：“本条例自公布之日起施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例实施前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。”
2011年5月5日，重庆市人民政府办公厅印发了由重庆市人民政府第98次常务会议审议通过的《重庆市国有土地上房屋征收与补偿办法（暂行）》（渝办法（2011）123号）（以下简称“《征收办法（暂行）》”）。《征收办法（暂行）》第八条规定：“被征收住宅建筑面积公摊系数低于或等于15%的，按15%的公摊系数计算应补偿的住宅建筑面积，被征收住房建筑面积公摊系数高于15%的，按实际面积计算房屋补偿。”《征收办法（暂行）》附则第一条载明：“按照《征收条例》第三十五条规定，在《�收条例》前已取得拆迁许可证的项目，其评估、补偿、安置等按原拆迁管理条例的规定办理，……”第二条载明：“本办法自印发之日起施行。”
2013年，万盛经开区管委会决定实施“万盛朝红路以南至人民医院（老卫生局片区）旧城改造征收项目”。该项目的补偿方案规定，如安置房公摊系数超过15%的，其超过部分对应的公摊面积由征收人承担费用；公摊系数在15%以内的按实计算。
同时查明，万盛老街危旧房改造工程在拆迁安置前，已于2009年经原重庆市万盛区规划委员会审定，确定修建高层（电梯房）和多层房（步梯房），整体规划设计符合法定程序。被告根据万盛经开区国土房管局发出的“万盛经开区国土房管信访函（2013）31号”文件精神，按照原过渡补助费的标准，向已完清结算手续并接收安置房的万盛老街被拆迁人支付了2个月（即2013年8月和9月）的装�期过渡补助费。
审理中，原告举示1份录音证据，欲证明万盛经开区管委会负责人在接待万盛老街的被拆迁人时作出承诺，超过公摊系数超过15%以上部分所对应公摊面积的购房费用由拆迁人承担。但被告对此录音的真实性、合法性和证明作用均提出异议。
董永星向一审法院诉称，原、被告于2009年11月30日签订《万盛老街危旧房改造工程城市房屋拆迁产权调换协议书》（以下简称“《产权调换协议书》”），约定原、被告实行产权调换，原告以被拆迁房屋面积192.30平方米调换被告面积234.24平方米的安置房，安置房号分别为×××××××××等内容。《产权调换协议书》约定被告交付安置房的时间为2011年10月31日前，但被告至今未将安置房交付给原告。
重庆市万盛区房地产管理局“万盛房发（2009）116号”文件第9条规定，安置房超面积部分应当分段计算房款，大于10平方�的面积按交房时的同地段、同用途新建商品房市场价格计算。原告对所选安置房超面积20平方米以上的部分（即21.94平方米）应当按2011年的价格3230元／平方米计算，但被告却要求原告以2013年的价格4073元／平方米购买。被告逾期交付安置房导致安置房价格上涨，相应的损失即超面积20平方米以上的购房费用18495.42应当由被告承担。
《产权调换协议书》对安置房的建筑面积、结构、使用性质及公摊系数未作约定。原告的被拆迁房屋系自建房屋，无公摊面积。被告违背诚实信用原则，擅自调整安置房规划，将原规划为7层砖混结构安置房改为高层电梯楼房，且事前未告知原告，属于违约行为。原告在不知情的情况下选择了高层电梯楼，3套安置房的公摊系数高达27.82%和25.08%。
在原、被告未约定公摊系数的情况下，可以根据有关规定或交易习惯确定。重庆市人民政府《关于主城区危旧房拆迁补偿安置工作的指导意见》规定，实行产权调换安置，安置房公摊系数超过15%的，其超过部分所对应的公摊面积由拆迁人承担购房费用。而在与“万盛老街危旧房改造项目”性质相同、地段相近的“万盛朝红路以南至人民医院旧城改造项目”中，安置房公摊系数超过15%以上部分所对应的公摊面积亦由征收人承担费用。原告认为，由被告承担原告所选安置房公摊系数超过15%以上部分所对应的公摊面积的购房费用，符合交易习惯和法律规定。此外，万盛经开区管委会对原告等万盛老街被拆迁人口头承诺，由被告承担原告所选安置房公摊系数超过15%以上部分所对应的公摊面积的购房费用，应当履行。
原、被告签订的《产权调换协议书》中约定的装饰费补偿过低，显失公平。被告对同批次、同等装修的其他拆迁人的装饰补偿为500元／平方米，但对原告却按40元／平方米计算，严重损害原告的合法权益。
被告因自身原因迟延交付安置房，导致原告至今无房居住，应按《产权调换协议书》的约定，加倍支付原告2013年7月至2014年5月期间的过渡补助费。
现请求法院判令：一、被告对原告所选安置房超面积20平方米以上的部分按3230元／平方米计算，超价格部分的购房款18495.42元由被告承担；二、由被告承担原告所选安置房公摊系数超过15%以上部分所对应的公摊面积19.47平方米的购房费用79301.31元；三、被告支付原告房屋装饰费87338元（192.30平方米×500元／平方米）-8812元；四、被告支付原告2013年7月至2014年5月期间因延期交付安置房的加倍过渡补助费8800元（400元／月×200%×11月）；本案诉讼费由被告负担。
万盛保障房中心向一审法院辩称，原、被告签订《产权调换协议书》属实。《产权调换协议书》符合相关法律法规，代表�方真实意思，是合法有效的合同。虽然被告因客观原因延期交付安置房，但被告已按合同约定和相关规定向原告支付截至2013年6月的超期过渡补助费。根据《产权调换协议书》的约定和相关规定，只有原告完清结算手续后才能接房。原告在2013年6月接到被告通知后选择了安置房，但一直不与被告完清结算手续，也就不能接收安置房。因此，原告至今未能接房的责任在原告本人。原告因自身原因未接房，被告不应当支付原告2013年7月至2014年5月期间的加倍过渡补助费，法院应驳回原告的诉讼请求。原告要求对其所选安置房超面积部分按3230元／平方米计算不符合相关拆迁政策规定，被告对此不认可。原告要求由被告承担的超价格部分的购房款18495.42元，没有事实依据，法院应当予以驳回。
按照合同约定，被告调换给原告的安置房的结算面积是建筑面积，包含套内面积和�摊面积。原告认为结算面积不应包含公摊面积，没有法律依据。万盛老街危旧房改造项目的安置房是严格按照最终确定的规划设计要求修建完工，经验收合格后才交付使用的，原告认为安置房违反规划设计，没有事实依据。重庆市人民政府《关于主城区危旧房拆迁补偿安置工作的指导意见》适用范围并不包括万盛区（万盛经开区），本案不能参照适用。万盛老街危旧房改造项目应当适用原来的《城市房屋拆迁管理条例》、《重庆市房屋拆迁管理条例》等原来的拆迁政策。原告要求参照现行的国有土地上房屋征收补偿政策，由被告承担原告所选安置房公摊系数超过15%以上部分所对应的公摊面积的购房费用，没有法律依据，法院应当驳回。万盛经开区管委会和被告从未向原告承诺公摊系数超过15%以上部分所对应的公摊面积的购房费用由被告承担，原告的陈述不是事实�
《产权调换协议书》对被拆迁房的装饰补偿已有明确约定，是合法有效的。如果原告认为该约定显失公平，应在1年内申请撤销或变更。原告现主张该约定显失公平，要求按500元／平方米的标准补偿，已超过1年的除斥期间，法院应予驳回。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人有约束力。原、被告于2009年11月30日签订的《产权调换协议书》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。
围绕争议焦点，一审法院认定如下：
一、关于超面积购房款问题
经原万盛区人民政府审定的《拆迁补偿安置实施方案》是实施万盛老街危旧房改造工程的规范性文件，应当作为原、被告双方订立和履行《产权调换协议书》的主要依据。万盛经开区国土房管局根据《拆迁补偿安置实施方案》第三十八条中“具体选房办法另定”的规定和实际情况，�对被拆迁人选择安置房时所涉及的问题，专门制定了《选房细则》。该《选房细则》经万盛经开区管委会批复同意后，向包括原告在内的万盛老街被拆迁人进行了公示，符合法律规定，亦应当适用于万盛老街危旧房改造工程的安置补偿。由于《产权调换协议书》中对安置房面积超过20平方米部分的优惠价格并没有明确约定，而原、被告对此又未达成补充协议，所以被告以《选房细则》为依据，对原告所选安置房超面积20平方米以上的部分按4073元／平方米的价格结算是合理的，一审法院对此予以确认。《选房细则》已明确载明安置房超面积部分的优惠价格对应超面积数量呈阶梯式变化。原告在明知不同的超面积数量对应不同的优惠价格的情况下，完全可以根据自己的需要选择适宜面积的安置房。但原告先是按照《选房细则》的规定选择了超面积20平方米以上的安置房�之后又拒绝接受超面积所对应的优惠价格，坚持要求按其他价格进行结算，显然有悖诚信。因此，原告要求被告对其所选安置房超面积20平方米以上的部分按3230元／平方米计算，且由被告承担超价格部分的购房款18495.42元，理由不充分，一审法院不予支持。
二、关于公摊面积问题
现行《征收条例》和《征收办法（暂行）》明确规定，2011年1月21日之前的拆迁项目的补偿安置等均应沿用原规定办理。万盛老街危旧房改造项目于2009年正式实施，其拆迁补偿安置应当适用原《城市房屋拆迁管理条例》、《重庆市城市房屋拆迁管理条例》和《重庆市城市房屋拆迁管理办法》。同时，根据原、被告于2009年11月30日签订的《产权调换协议书》，被告对原告的拆迁补偿安置的政策依据是《中华人民共和国合同法》和《城市房屋拆迁管理条例》等法律法规，而非现行的《征收条例�和《征收办法（暂行）》。因此，根据“法不溯及既往”的原则，被告对原告的补偿安置不能适用现行的《征收条例》和《征收办法（暂行）》。
《产权调换协议书》第八条约定，安置房的结算面积为包含有公摊面积的建筑面积。该约定符合《重庆市城市房屋拆迁管理办法》第十八条“实际偿还建筑面积是指所还房套内建筑面积与公摊建筑面积之和”的规定，合法有效。因此，被告按照测绘部门出具的测绘数据，确定安置房的结算面积中包含公摊面积，符合拆迁安置的相关规定和《产权调换协议书》的约定。同时，公摊面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积，包括为本栋楼服务的电梯井、管道井、楼梯间、过道、公共门厅、辅助或管理用房等。这些公用设施为本栋楼的住户服务，其面积应由本栋楼的各产权人分摊。在法律规定的范围内，公摊面积较大，公用设施的服务功能相对较强，产权人享受的配套服务越完善，居住环境越好。原告既然享受公用设施提供的配套服务，就应当承担相应的公摊面积，这符合权利义务一致原则和公平原则。现原告认为安置房的结算面积不应当包含公摊面积，理由不充分，一审法院不予支持。
根据一审法院查明的事实，被告建设完成的安置房的整体规划设计是由原万盛区规划委员会审定的，并不存在违反规划设计的情形。现原告诉称被告擅自改变规划，修建高层电梯楼，导致公摊系数增加，证据不足，一审法院不予采信。同时，《拆迁补偿安置实施方案》中明确载明安置房包括高层电梯楼和多层楼两种类型，而《产权调换协议书》中亦载明被告提供的安置房包括高层电梯楼和多层楼，且原告当时已明确选择了高层电梯楼，应当认定原告在签订《产权调换协议书》时已明确知晓安置房包括高层电梯楼和多层楼。现原告诉称被告未事先告知安置房包括高层电梯楼，且原告在不知情的情况下选择公摊系数较高的高层电梯楼，证据不足，理由不充分，一审法院不予采信。
一般而言，公摊面积与房屋的套内面积和公摊系数成正比。公摊系数较高，公摊面积也相对较大。《选房细则》中已载明有4栋高层电梯楼和6栋多层楼供被拆迁人选择。原告作为完全民事行为能力人，知道或应当知道不同类型的安置房的公摊系数不同，可以根据自身需要来选择公摊系数较高的高层电梯楼或公摊系数较低的多层楼。原告自愿选择高层电梯楼后，现又以高层电梯楼的公摊系数过高为由，要求被告承担部分公摊面积的费用，违反诚实信用原则，一审法院对此不予支持。
原告诉称应当按照重庆市人民政府《关于主城区危旧房拆迁补偿安置工作的指导意见�的规定，对安置住房公摊系数超过15%的，超过部分所对应的公摊面积由拆迁人承担购房费用。由于《关于主城区危旧房拆迁补偿安置工作的指导意见》的适用范围限定于主城区，并不包括万盛区（万盛经开区），与本案无关联性，所以一审法院对此意见不予采纳。
原告诉称“万盛老街危旧房改造项目”与“万盛朝红路以南至人民医院（老卫生局片区）旧城改造征收项目”的性质相同，地段相近，原告应参照适用“万盛朝红路以南至人民医院（老卫生局片区）旧城改造征收项目”中公摊系数超过15%部分所对应公摊面积由征收人承担费用的政策。由于两个项目系不同时期所实施，分别适用不同的拆迁（征收）政策规定，相互之间没有关联性，所以一审法院对此意见亦不予采纳。
原告诉称万盛经开区管委会负责人口头承诺安置房的公摊系数超过15%以上部分所对应的公�面积的购房费用由被告承担。由于原告所举示录音证据的合法性和真实性不能证实，所以一审法院对此证据不予采信。同时，在原告提供的录音证据中，原告所称的“负责人”一直强调公摊系数问题“以文件为准”，并没有明确表示应由被告承担相关公摊面积的费用，并不能对原告所主张事实的起到充分的证明作用。因此，对原告该项诉称意见，一审法院不予支持。现原告要求由被告承担原告所选安置房公摊系数超过15%以上部分所对应的公摊面积的购房费用79301.31元，理由不足，一审法院不予支持。
三、关于装饰补偿费问题
原告诉称万盛老街的其他被拆迁房屋的装饰补偿标准较高而自己的被拆迁房屋的装饰补偿标准较低，主张原、被告约定的装饰补偿金额显失公平。由于原告未能举证证明原告的被拆迁房屋与其他被拆迁房屋的装饰相同或近似，亦未能举证证明�告被拆迁房屋装饰的实际价值与《产权调换协议书》中约定的装饰补偿费之间存在较大差距，且显失公平。因此，原告以显失公平为由，要求被告按500元／平方米的标准支付房屋装饰费87338元，证据不足，一审法院不予支持。
四、关于过渡补助费问题
被告未按合同约定期限交付安置房，应当支付原告超期过渡补助费，超期过渡补助费标准应为原过渡补助费标准的2倍。被告建设的安置房已于2013年6月竣工并验收合格，原告接到被告的通知后于2013年7月选择了安置房，被告向原告支付超期过渡补助费的时间应当截至2013年7月。由于被告只向原告支付了2013年7月之前的超期过渡补助费，所以被告应当向原告支付2013年7月的超期过渡补助费800元（400元／月×200%）。
根据《产权调换协议书》第九条“乙方（原告）在收到甲方（被告）的接房通知后，按第七条的约定办理，逾�不接房并未完清费用的（特殊情况须书面申请并经甲方书面同意），两个月内未到甲方处办理接房手续则视为自行放弃产权调换权利，甲方有权对乙方所选安置房进行处置”的约定，完清结算手续是交接安置房的前提条件。原告在选择安置房后未完清结算手续前，被告有权拒绝向原告交付安置房。由于原告至今未能接收安置房是其自身原因造成，所以原告要求被告支付2013年8月至2014年5月期间的加倍过渡补助费，理由不充分，一审法院不予支持。
此外，被告根据万盛经开区国土房管局的信访回复意见，向万盛老街被拆迁人支付2个月（即2014年8月和9月）的装修期过渡补助费，仅是针对已办理结算和接房手续的被拆迁人，不适用于未办理结算和接房手续的被拆迁人。本案原告既不完清结算手续，也未接收安置房，不符合领取装修期过渡补助费的条件。因此，在原告完�结算手续并接收所选安置房之前，被告不应当支付原告2014年8月和2014年9月的装修期过渡补助费。
一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九条第一款、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款、《重庆市城市房屋拆迁管理条例》第二十六条、第二十八条、第四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，参照《重庆市城市房屋拆迁管理办法》第十八条之规定，判决：一、驳回董永星要求重庆市万盛经济技术开发区保障房管理中心对所选安置房超面积20平方米以上的部分按3230元／平方米计算，超价格部分的购房款18495.42元由重庆市万盛经济技术开发区保障房管理中心承担的诉讼请求；二、驳回董永星要求重庆市万盛经济技术开发区保障房管理中心承担安置�公摊系数超过15%以上部分所对应的公摊面积的购房费用79301.31元的诉讼请求；三、驳回董永星要求重庆市万盛经济技术开发区保障房管理中心支付房屋装饰费87338元的诉讼请求；四、重庆市万盛经济技术开发区保障房管理中心于本判决生效后3日内支付董永星2013年7月的超期过渡补助费800元；五、驳回董永星的其余诉讼请求。
宣判后，董永星不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判支持其一审诉讼请求，由被上诉人万盛保障房中心承担一、二审诉讼费用。主要理由为：1.一审判决对安置房超面积部分的价格结算错误，逾期交房系被上诉人原因所致，不应由上诉人承担不利后果，依据重庆市万盛经济技术开发区国土房管局《万盛经开国土房管信访函（2013）31号》文件答复，超面积价格应按约定交房时间2011年同地段、同用途新建商品房市场估价3230元／M2计�；2.被上诉人擅自改变2008年11月17日《重庆市万盛区发展改革委员会关于万盛区2009年新建廉租住房项目可行性研究报告的批复》（万盛发改投（2008）135号）确定的立项规划，将7层砖混楼梯房修建为高层电梯房，导致拆迁还房的公摊面积增加，相应增加部分的购房费用应当由被上诉人承担；3、《拆迁补偿安置实施方案》明确装饰装修物不能自行拆除或拆除后丧失使用价值的，按40-60元／平方米标准给予适当补偿；确因装饰装修较好的，由被拆迁人申请评估机构进行评估，按其评估等级标准补偿，而上诉人与被上诉人签订的《产权调换协议书》中约定的装饰费补偿标准仅为30元／平方米，对上诉人显失公平，应予以增加；4、上诉人拒绝接房系被上诉人前述违法、违约行为引起，被上诉人应对此承担延期交付安置房的加倍过渡补助费。
被上诉人万盛保障房中心答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审审理查明的事实与一审审理查明的事实相同。
本院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同履行引发的纠纷，结合董永星诉讼请求指向及双方当事人的诉辩意见，二审争议的焦点为：一、安置房超面积部分价格结算问题；二、公摊系数超过15%部分所对应的公摊面积的购房费用承担问题；三、《产权调换协议书》关于装饰补偿费标准约定的司法审查与评判。现分别评述如下：
一、关于安置房超面积部分价格结算问题。本院认为，董永星以房屋拆迁安置补偿合同法律关系为请求权基础，双方当事人对合同权利义务内容产生争议，对此应纳入合同法关于合同订立的法律适用予以评判。结合已查明事实，《拆迁补偿安置实施方案》第九条虽涉及董永星所诉称的超面积价格结算问题，但其明确“大于10平方米�结算标准为交房时安置房同地段、同用途新建商品房市场平均价格”。同时，《拆迁补偿安置实施方案》及双方签订的《产权调换协议书》对作为合同履行标的安置房位置、户型、面积等未进行约定。对此，根据《拆迁补偿安置实施方案》第三十八条中“具体选房办法另定”的规定和实际情况，万盛保障房中心于安置前公示了《选房细则》，该细则包含履行标的和履行方式，并结合履行标的面积和市场交易价格细化了超面积价格的结算具体标准，应属对合同进一步履行内容的要约。董永星明知《选房细则》的具体内容，仍自愿选择了相应面积的安置房，其行为系对相关要约内容的认可和承诺，现其反言主张价格结算标准异议，有违诚信，本院不予支持。对于董永星所主张的《万盛经开国土房管信访函（2013）31号》文件，因其制定主体为重庆市万盛经济技术开发区国土房管局，非系合同相对方万盛保障房中心的意思表示，不属涉诉合同法律关系范畴，本院依法不予采信。
二、关于公摊系数超过15%部分所对应的公摊面积的购房费用承担问题。本案双方当事人签订的《产权调换协议书》第八条关于面积确认、面积差异及安置房产权登记的约定中载明：“安置房建好后，结算面积为建筑面积，以具有资质的房屋测绘部门实地测量并经产权登记部门确认的产权面积为最终安置房计价面积。……”根据《重庆市城市房屋拆迁管理办法》第十八条的规定，实际偿还建筑面积是指所还房套内建筑面积与公摊建筑面积之和。结合已查明事实，通过《拆迁补偿安置实施方案》及《产权调换协议书》，上诉人董永星应当知晓安置房包含高层电梯楼和多层楼两种类型的事实。同时，被上诉人公示的《选房细则》亦对不同设施配置和使用性能的高层�梯楼和多层楼予以明确，对此董永星在选房时已签字确认选择高层电梯楼，现其以高层电梯楼的公摊系数过高为由要求被上诉人承担超过15%部分公摊面积的费用有违诚信，本院不予支持。
三、关于《产权调换协议书》中装饰补偿费标准约定的司法审查与评判。《中华人民共和国民法通则》第五十九条规定，“下列民事行为，一方有权请求人民法院或者仲裁机关予以变更或者撤销：……（二）显失公平的……”，同时，《最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见（试行）》第二款明确，“可变更或者可撤销的民事行为，自行为成立时起超过一年当事人才请求变更或者撤销的，人民法院不予保护”。本案董永星与万盛保障房中心于2009年11月30日即签订《产权调换协议书》，对于诉称的装饰补偿费标准约定，董永星并未在法定除斥期间内依法定程序变更�撤销，现其诉讼主张异议于法无据，本院不予采信。
另针对上诉人董永星就延期交付安置房加倍过渡补助费所提出的上诉请求，鉴于其关于被上诉人违约的基础事由主张不能成立，延期安置系上诉人自己拒绝接房、未及时履行受领义务所致，本院对此不予支持。
综上，上诉人董永星的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4179元，由上诉人董永星负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖 琴
审 判 员 张泽兵
代理审判员 邓 瑀
二〇一四年十二月十九日
书 记 员 朱 帝