云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）昭中民二终字第600号上诉人（原审被告)杨开正，男，汉族，1962年12月12日生，云南省镇雄县人，教师，住镇雄县。上诉人（原审被告）黄玉先，女，汉族，1969年2月12日出生，籍贯，系杨开正之妻。上诉人（原审第三人）孟光荣，男，汉族，1955年4月20日出生，云南省镇雄县人，退休干部，住镇雄县。被上诉人（原审原告）孟黎明，男，汉族，1979年12月25日出生，中专文化，云南省镇雄县人，镇雄县城管局职工，住镇雄县。委托代理人汪继尧，云南雄云律师事务所律师。上诉人杨开正、黄玉先因与上诉人孟光荣、被上诉人孟黎明排除妨碍纠纷一案,不服镇雄县人民法院（2013）镇民初字第589号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，本案现已审理终结。原审法院经审理确认的事实是：1995年8月孟光荣以孟黎明的名义向他人有偿转让宅基地并向土地管理部门办理了相关用地手续后，在乌峰镇油榨街汽车站家属房北侧修建了砖混结构房屋三层，面积297.94平方米。房屋建成后，孟光荣夫妇将该房开办“悠然旅社”进行经营，期间将该房租赁给他人使用。2002年12月20日该房办理了房屋产权证，房产所有人为孟黎明。2004年9月，杨开正、黄玉先接手旅社经营，同年11月1日，孟光荣、杨开正签订房屋买卖协议，以8万元价款将争议房屋卖给杨开正。孟光荣并向杨开正出具了收款收据，尔后该房一直由杨开正、黄玉先使用。2008年7月杨开正、黄玉先夫妇对该房进行了加层修建。同年9月12日，孟黎明将该房用于抵押向镇雄县建设银行贷款15万元。至今为止，杨开正除协议外，其余该争议房的土地使用手续、房屋产权使用权证均在孟黎明处，该争议房也从未办理过相关的过户手续。2012年3月孟光荣与杨开正、黄玉先为此房屋发生纠纷。2013年5月13日，孟黎明起诉，请求杨开正、黄玉先排除妨碍，立即返还其房屋。原审人民法院经审理认为，本案争议房屋虽在修建时孟黎明尚属限制民事行为能力人，房屋由孟光荣修建，但在孟黎明成为完全民事行为能力人后该房屋已于2002年登记到其名下，孟黎明成为法律上的房屋所有权人。2004年11月1日，孟光荣、杨开正在明知该房的所有权人系孟黎明，在孟黎明不知道也不在场的情况下，孟光荣私自签订协议将孟黎明所有的房屋出售给杨开正，尔后也未得到孟黎明的追认，孟光荣与杨开正的行为对孟黎明的合法权益构成侵害，故对孟黎明的诉讼请求予以支持。杨开正、黄玉先占用孟黎明房屋的行为对孟黎明的合法物权构成侵害，故对孟黎明的诉讼请求予以支持。同时杨开正、黄玉先在该争议房加层的行为因没有办理相应的修建手续，属违章建筑，因违章建筑的权属纠纷不属人民法院管辖，故不作处理。同时对杨开正、黄玉先造成的损失，应由孟光荣进行赔偿，该案中，杨开正、黄玉先未主张权利，故杨开正、黄玉先可另案起诉。为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十四条、《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第十五条（三）项、（四）项之规定，判决：杨开正、黄玉先立即停止对孟黎明享有所有权的位于镇雄县乌峰镇油榨街支巷3号房屋的侵害，并将该房屋返还给孟黎明。限判决生效后60日内履行。件受理费人民币100元，由杨开正、孟光荣各承担50元。杨开正、黄玉先不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原判，改判驳回孟黎明的诉讼请求，判决孟黎明承担全部诉讼费用。其上诉理由是：1.一审依据物权法第二十四条之规定错误，该法条规定的对象是动产，本案对象是不动产；2.本案因孟光荣以孟黎明名义签订《房屋买卖协议书》引起，系合同效力问题，一审法院将案由定性为侵权纠纷错误，案由应该是合同纠纷；3.孟黎明与孟光荣是父子关系，同吃同住，孟黎明是上诉人的亲外甥，两家经常来往，上诉人自买房起住了九年时间，孟黎明从未主张过权利，现其主张不知道父亲与舅舅签订房屋买卖协议明显不可能；4.孟黎明是城管工作人员，专管违章建筑，2008年上诉人对房屋进行加层修建，增加建筑面积170平方米，将住房改为门面，对整栋房屋进行了内外全装修，孟黎明从来没有过问，说明其明知房屋买卖，未对上诉人修建行为作处理；5.本案的《房屋买卖协议书》合法有效。根据合同法第四十九条孟光荣签订协议的行为构成表见代理。房屋是孟光荣修建的，当时孟黎明才15岁，上诉人认为孟光荣有代理权可以被接受。且上诉人2004年以8万元购买房屋，符合当时的市场价，上诉人是善意取得。孟光荣亦不服一审判决，向本院提起上诉，请求：维持原审判决结果。其上诉理由是：1.原判认定2004年11月1日，孟光荣、杨开正签订房屋买卖协议，以8万元价款将争议房屋卖给杨开正，孟光荣并向杨开正出具了收款收据错误，杨开正提交的房屋买卖协议和收条均系草稿，没有当事人本人签名，不具备法律行为形式要件，不具有证据效力。签订协议时孟黎明已24周岁，该买卖协议应当由孟黎明签订，上诉人无权将争议房屋出售给杨开正，孟黎明未授权上诉人代理处分争议房屋，且孟黎明并不知道该事实。杨开正、黄玉先未在法定期间要求孟黎明追认争议房屋买卖协议书的效力，也不存在上诉人代理孟黎明签订房屋买卖协议书的法律事实；4.房屋所有权证和土地使用权证一直在孟黎明手中，这一事实证明了上诉人没有收到过杨开正、黄玉先的购房款，双方不存在房屋买卖法律关系；5.争议房屋约定的交易价款过分低于正常市场价格行情，不符合交易法则。争议房屋有完整的经营手续，属于商铺，建筑面积320余平方米，室内开办旅社的设施价值4万余元，2000年时租金收益已经达到12000元/年，上诉人一审诉讼中捏造争议房屋真实交易价款为180000元；6.上诉人将争议房屋提供给被上诉人占有、管理、使用，是基于亲情关系，为当时经济困难的杨开正一家提供经济帮组，而不是基于房屋买卖法律关系。孟黎明作了服判答辩。在本案二审诉讼中，孟光荣除对原判认定“2004年11月1日，孟光荣、杨开正签订房屋买卖协议，以8万元价款将争议房屋卖给杨开正。孟光荣并向杨开正出具了收款收据”的事实有异议外，对其余事实未提出异议，对双方当事人无异议的事实，本院依法予以确认。归纳诉辩双方主张，本案的争议焦点是：1.孟光荣是否与杨开正签订房屋买卖协议，孟光荣是否以8万元价款将争议房屋卖给杨开正；2.孟光荣与杨开正签订的房屋买卖协议是否合法有效；3.杨开正、黄玉先是否构成善意取得，原审判决杨开正、黄玉先停止侵害，将房屋返还给孟黎明是否恰当。针对以上争议焦点，分别评判如下：（一）关于孟光荣是否与杨开正签订房屋买卖协议，孟光荣是否以8万元价款将争议房屋卖给杨开正的问题。孟光荣上主张原判认定2004年11月1日，孟光荣、杨开正签订房屋买卖协议，以8万元价款将争议房屋卖给杨开正。孟光荣并向杨开正出具了收款收据错误，杨开正提交的房屋买卖协议和收条均系草稿。本院认为，孟光荣对一审诉讼中杨开正、黄玉先出具的《房屋买卖协议书》、《收款收据》，质证认为协议书和收条均是其书写，但系草稿。《房屋买卖协议书》载明：甲方孟黎明，乙方杨开正。产权面积297.94平方米，土地占地面积134.58平方米。房屋价格共计人民币80000元，由乙方一次性付清房价款。甲方出具收据后，将房产证和土地使用证交由乙方使用。房屋产权随之转移给乙方。如乙方要办理房产权转移手续，由乙方自行决定。《收款收据》载明：“今收到杨开正交采购油榨街住房的房价款捌万元整（小写80000元）。此据。收款人：孟黎明，2014年11月1日”。房屋买卖协议、收款收据及一、二审诉讼中各方当事人认可事实相互印证，证明了2004年11月1日，孟光荣以孟黎明的名义与杨开正签订房屋买卖协议，以8万元价款将争议房屋卖给杨开正。孟光荣并以孟黎明的名义向杨开正出具了收到8万元购房款的收据。孟光荣虽主张协议及收据均是草稿，但未提交证据证明，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，孟光荣对其主张应承担举证不能的法律后果，孟光荣的该上诉理由不能成立，不予支持。（二）关于孟光荣与杨开正签订的房屋买卖协议是否合法有效的问题。杨开正上诉主张孟光荣以孟黎明的名义签订协议的行为构成表见代理，其与孟光荣签订的《房屋买卖协议书》合法有效。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”孟光荣以争议房屋产权人孟黎明的名义与杨开正签订房屋买卖协议，将其无所有权的争议房出售给杨开正的行为，属无处分权人处分他人财产的行为，孟光荣的处分行为，事后未经孟黎明追认，孟光荣事后也未取得争议房屋的所有权，故杨开正、孟光荣2004年11月1日签订的《房屋买卖协议书》无效，杨开正、黄玉先认为买卖协议有效的上诉理由不能成立。（三）关于杨开正、黄玉先是否构成善意取得，原审判决杨开正、黄玉先停止侵害，将房屋返还给孟黎明是否恰当的问题。杨开正上诉主张其2004年以8万元购买房屋，符合当时的市场价，其是善意取得本案争议房屋。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”本案中，首先，孟光荣以孟黎明名义与杨开正签订本案争议房屋买卖协议时，杨开正明知孟黎明是争议房屋的所有权人，却与不是房屋产权人的孟光荣签订房屋买卖协议，故杨开正、黄玉先不构成善意；其次，杨开正、黄玉先上诉中虽主张其在2004年以8万元价格购买争议房屋，符合当时市场价，但其并未举证证明购买与本案争议房屋相同类型的房屋市场价格，即其未举证证明其支付了合理的价格购买争议房屋；第三，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”即根据我国法律规定，不动产的物权变更登记，是不动产所有权转移的必备条件，本案因未进行房屋产权变更登记，故不发生所有权转移的后果。因此，杨开正、黄玉先不构成善意取得。孟黎明以房屋所有权人身份的起诉请求杨开正、黄玉先排除妨碍，返还其房屋，原审判决杨开正、黄玉先立即停止对孟黎明享有所有权的位于镇雄县乌峰镇有榨街支巷3号房屋的侵害，并将该房屋返还给孟黎明合法恰当。杨开正、黄玉先上诉主张本案系合同效力问题，一审法院将案由定性为侵权纠纷错误，案由应该是合同纠纷的上诉理由不能成立，杨开正、黄玉先的损失可以向孟光荣另行主张，本案不作审查。杨开正、黄玉先2008年未向相关部门办理建房批准手续，在无产权的争议房屋上进行加层修建的行为，不属民事案件的受案范围，本案不作处理。综上所述，本院认为，原判认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。上诉人杨开正、黄玉先、孟光荣的上诉理由不能成立，其上诉主张本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币100元，由杨开正、黄玉先承担50元，孟光荣承担50元。本判决为终审判决。本判决自送达之日起生效。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审人民法院申请强制执行。本案当事人申请强制执行的期限为二年。审判长 王  碧审判员 李  宏审判员 杨 胜 洪二〇一四年十一月四日书记员 郭李子怡