宁夏回族自治区海原县人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）宁0522民初1563号
原告：宁夏吉晟房地产开发有限公司，住所地：银川市金凤区上海路欧陆经典花园16号综合楼十层办公室。
法定代表人：田云发，该公司经理。
委托诉讼代理人：谈帮瑞，宁夏瀛智律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
被告：陈增洪，男，汉族，生于1974年7月11日，个体经营者，住银川市。
委托诉讼代理人：于瑞婷、余慧，宁夏宁竞达律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
原告宁夏吉晟房地产开发有限公司与被告陈增洪商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月25日受理后，依法由审判员马忠义担任审判长，与人民陪审员马宏禄、田风生组成合议庭，于2018年1月22日公开开庭进行了审理。原、被告委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年8月24日宁夏敬义泰清真食品股份有限公司（以下简称敬义泰公司），将其持有的宁夏中农亿泰科技股份有限公司（以下简称中农亿泰公司）的全部股份转让给被告和案外人张生林。交付中为将中农亿泰所占土地的土地使用权证书顺利交付，由原、被告和敬义泰公司三方签订协议，约定将原告开发的位于海原县农贸市××楼号营业房以每平米2000元的价格登记备案在被告和张生林名下，由被告和张生林用该批房屋进行融资，仅用于解除敬义泰公司抵押给宁夏宏川小贷公司中农亿泰公司土地证的相关用途。协议签署后原告依约在房屋产权籍管理所将20套房屋登记备案手续，同时开具20份销售不动产统一发票，共计40万元。并交付被告。但被告未履行约定融资义务。敬义泰公司向宁夏宏川小贷公司返还了借款，解除了中农亿泰公司土地使用权的抵押，并交付被告的合伙人张生林。原告认为原、被告及敬义泰公司签署协议目的是赎回土地使用权证，现敬义泰公司已返还借款赎回了土地使用权证已经实现了合同目的，因此2015年12月14日三方签署的协议无需继续履行。但案涉房屋仍在被告名下，原告无法行驶权利，为维护原告的合法权益。故诉请判令：一、解除原被告订立的海原县农贸市××楼号营业房《商品房买卖合同》（预售）；二、被告返还2016年1月13日交付被告的20份不动产销售发票原件；三、本案诉讼费由被告承担。
原告为支持其主张，提供如下证据证明：
一、《商品房买卖合同（预售）》复印件20份，证明原、被告在2015年10月28日订立了20份《商品房买卖合同（预售）》，约定将20套房屋出售给被告，被告需在2015年10月28日前一次性支付全部房款，否则原告有权解除合同的事实。
二、《销售不动产统一发票》20张，每张2万元，证明为给被告办理20套房屋产权备案手续，原告为其开具了每套房屋2万元的发票的事实。
三、《承诺》书、收条各一份，证明：1、原、被告及敬义泰公司各方达成一致协议，原告的20套房屋抵顶给被告和张生林，并备案至被告名下，其目的是让被告用房屋去融资（贷款）；2、基于本协议，原被告之间订立了20份合同，原告开具了20张发票，并办理了备案登记的事实。
四、署名张生林《确认书》一份，证明：1、被告未按照承诺书的约定用上述房屋去融资贷款，是敬义泰公司和田云河向抵押权人宁夏宏川小贷有限公司偿还了贷款，取回了土地使用证，并交付给张生林；2、证据二承诺书的合同目的没有实现，被告应当与原告解除商品房买卖合同，撤销备案手续，并归还发票；3、张生林之前向田云河、敬义泰公司支付的300万元工程保证金事宜已经处理完毕；4、张生林和被告作为新股东，与原股东张宏翼、敬义泰公司就宁夏中农亿泰公司《股权转让合同》已经履行完毕，再无纠纷的事实。
五、宁夏中农亿泰科技股份有限公司银国用（2015）第600096号土地使用权证复印件一份、宁夏中农亿泰科技股份有限公司工商登记信息复印件一份，证明该土地证原件已经交付给张生林，中农亿泰公司的100%的股权也已经转让交割完毕的事实。
被告辩称，一、本案产生纠纷的前提是原被告及敬义泰公司、张生林四方签订的承诺书，其中约定由原告提供保证，敬义泰公司交付中农亿泰公司土地使用证。因此本案当事人应为原、被告及宁夏敬义泰公司、张生林四方，但原告起诉时未将宁夏敬义泰公司、张生林列为当事人，是为掩盖事实真相而进行的恶意诉讼，以否认表面的买卖合同企图逃避担保责任。现土地证仍未交付被告，且该土地证仍存在债务纠纷，故原告应当继续承担担保责任，不应解除《商品房买卖合同》（预售）；二、本案非单纯的商品房买卖合同纠纷，而是原告为敬义泰公司按期交付被告没有抵押和债务纠纷的土地证，以房屋买卖方式提供担保。合同鉴定后敬义泰公司既未按期交付被告土地证，且该土地证上还存在债务纠纷，故在主债务尚未履行的情况下，单方拒绝提供担保责任是违背合同精神和法律精神的。其次原告所诉与事实不符。未进行融资的责任在于原告和敬义泰公司，因案涉房屋至今未建成，未达到交付使用状态，根本无法进行融资。另外合同的目的是敬义泰公司交付被告无任何权利瑕疵的土地证，而不是简单的解除土地证的抵押。目前该土地证属于冻结状态，被告即便持有土地证，但无法对土地证行使任何权利，原告及敬义泰公司隐瞒土地证存在债务纠纷的事实，将土地证形式上交付给被告，便认为其义务履行完毕，完全是为逃避应承担的责任，严重损害被告的权益；三、单纯就商品房买卖合同纠纷来看，原被告于2015年10月28日签订《商品房买卖合同》（预售），原告明知被告未缴纳任何款项便获得房屋所有权。从开始便知道自己权利受损，拥有解除权。但原告未主张解除合同，故根据法律规定，其解除权消灭。原告的主张于法无据，应予以驳回。综上所述，原告的主张事实理由不能成立，构成违约的是原告及敬义泰公司而非被告，且原告逾期行使解除权，解除权消灭。请求驳回原告的诉讼请求。
被告为支持其主张，提供如下证据证明：
一、承诺书一份，证明：1、原被告之间不是单纯的商品房预售合同关系，而是因敬义泰公司与被告达成中农亿泰公司股权转让中，土地证交付中，土地证抵押给三方公司，无法及时交付而签订的；2、敬义泰公司及原告承诺交付给被告无任何抵押及债权债务的土地证，因敬义泰公司及原告没有按照承诺履行，故商品房买卖合同不能解除。
二、宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事裁定书、银川市不动产登记信息查询单各一份，证明案涉土地证因原中农亿泰公司的债务纠纷而被第三人申请诉讼保全，该土地证至今尚有债务纠纷，权利存在瑕疵，敬义泰公司及原告的义务尚未履行完毕。故买卖合同不能解除。
对原告提供的证据被告质证认为：证据一对三性无异，但原告被告签订买卖合同是为了确保敬义泰公司向被告交付没有任何抵押及债权债务纠纷的土地证而进行的担保，因原告的原因无法正常办理它项登记，故将房屋备案至被告名下。合同解除权至2015年10月28日起计算。证据二无异议；证据三对三性及证明目的一无异议，但该承诺书被告承诺用于融资目的在于敬义泰公司抵押给宁夏宏川小贷公司中农亿泰公司土地证的相关用途，但是由于原告未将该工程施工完毕，故被告无法进行融资，且该承诺书为原、被告、敬义泰公司、张生林四方所签订，其不仅仅是商品房买卖合同；证据四系案外人张生林签署，是否是本人所签不确定，无法核实其真实性，涉及到的原告所称股权转让合同已经履行完毕，是不成立的，该合同因原告与敬义泰公司未向被告交付，没有任何抵押及债权债务的土地证而未履行完毕，故原告证明目的不成立；证据五对土地使用证复印件为复印件无法核实其真实性，而中农亿泰公司法人为陈增洪只能证明该公司已办理公司转让登记手续，不能证明公司的100%股权已经转让交割，原告陈述土地证交付给张生林，因其为案外人，无法核实实际情况。对被告提供的证据原告质证认为：证据一对合法性有异议，对证明目的第二不认可，该承诺第二条原告同意将房屋抵押给被告和张生林，而不是将房屋办理到被告和张生林名下，这是有本质区别。该承诺的第三条第一句话违反担保法规定，属无效条款。该承诺的第四条约定”敬义泰公司交付了土地证，则被告和张生林无条件退还抵押的房产和收款收据，本承诺书自动失效。”2017年3月因为敬义泰公司已经向张生林交付了土地证，所以本承诺书现已失效。被告提出的因土地证上抵押不能正常行使权利，属于公司股权转让纠纷，被告应另案起诉与本案无关。证据二对三性无异议，但不能证明原告的证明目的。
本院认为，原告提供的证据一系原、被告双方签订，被告对其三性无异议，本院予以认定；证据二为原告开具给被告的发票，被告无异议，本院予以认定；证据三《承诺书》为原被告共同签订，被告无异议，本院予以认定；证据四证人应当出庭作证，书写的文书真实性无法确定，本院不予认定；证据五系复印件不能作为定案的依据亦证明原告的证明目的，本院不予认定。被告出示的证据一，系双方鉴定，原告对其真实性无异，故对《承诺书》中记载的内容，本院予以认定；证据二系生效法律文书，本院予以认定。
经法庭审理结合当事人的陈述，与本院认定的有效证据，确认以下事实。
2015年8月24日宁夏敬义泰清真食品股份有限公司与被告及张生林协商将其持有的宁夏中农亿泰科技股份有限公司的全部股份转让给被告和案外人张生林。但在交付中因宁夏中农亿泰科技股份有限公司的土地的土地使用权证书在协议前被宁夏敬义泰清真食品股份有限公司抵押给宁夏宏川小贷公司。为顺利交付土地使用权证书，2015年10月27日由原、被告和宁夏敬义泰清真食品股份有限公司、张生林三方签订《承诺书》一份，约定将原告开发的位于海原县农贸市××楼号营业房抵押给被告和张生林。2015年10月28日原被告签订《商品房买卖合同》（预售）20份，后于2015年12月14日原、被告和敬义泰公司又签订《承诺》一份，约定将上述房屋抵顶给被告及张生林，并于2015年12月17日原告开具给被告预售发票20份每份2万元，但未交付现金。约定由被告和张生林用该批房屋进行融资，用于返还宁夏敬义泰清真食品股份有限公司欠宁夏宏川小贷公司贷款解除宁夏中农亿泰科技股份有限公司土地证的抵押。后宁夏敬义泰清真食品股份有限公司返还宁夏宏川小贷公司借款，解除了宁夏中农亿泰科技股份有限公司土地证的抵押。2015年11月3日经宁夏三弦互强担保有限公司申请，银川市金凤区人民法院裁定对该土地地籍进行冻结。另查明宁夏中农亿泰科技有限公司成立于2014年3月13日于2017年6月21日将法定代表人变更为被告陈增洪。
本院认为，合法的买卖关系受法律保护。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原被告虽签订《商品房买卖合同》（预售），原告亦为被告开具了发票，但发票所开房款被告并未实际支付，房屋亦未交付。而是因宁夏敬义泰清真食品股份有限公司将自己拥有的宁夏中农亿泰科技有限公司股份转让给被告，交付中因宁夏敬义泰清真食品股份有限公司将宁夏中农亿泰科技有限公司土地地籍抵押给宁夏宏川小贷公司用于借款，借款未清。无法交付被告，由原、被告及宁夏敬义泰清真食品股份有限公司三方协议为宁夏敬义泰清真食品股份有限公司尽快交付被告此宗土地的土地证书，用原告告开发的本案案涉的20套房屋作为保证，协议签订后双方又将该房屋在房管部门进行登记备案，目的是让被告用该20套房屋进行融资，用融资款返还宁夏宏川小贷公司以解除土地地籍的抵押。因此原被告及宁夏敬义泰清真食品股份有限公司签订的合同不具备买卖合同的要件实为担保合同。现原告请求解除买卖合同，根据《中华人民共和国合同法》规定，”在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主债务的”当事人可以解除合同。原被告签订买卖合同及开具买房发票的目的为，被告利用该房屋进行融资，现因故无法进行融资。双方的融资的合同目的无法达成，故应当依法予以解除。原告要求解除买卖合同的诉讼请求本院依法予以支持。另根据《中华人民共和国合同法》规定合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中原被告虽签订《商品房买卖合同》（预售）但仅交付发票未交付价款及标的物。故被告应返还原告。对于被告主张张生林应参加诉讼的抗辩，因《商品房买卖合同》（预售）由原被告签订，根据合同的相对性原则。张生林不是合同当事人，被告的抗辩不能成立。故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下：
一、解除原告宁夏吉晟房地产开发有限公司与被告陈增洪签订的海原县农贸市××楼号营业房《商品房买卖合同》（预售）20份；
二、被告陈增洪于本判决生效后10日内返还原告宁夏吉晟房地产开发有限公海原县农贸市场7号楼1-20号营业房《销售不动产统一发票》20张。
案件受理费100元，由原告宁夏吉晟房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人数的人数提出副本，上诉于中卫市中级人民法院。
审判长马忠义
人民陪审员田风生
人民陪审员马宏禄
二〇一八年二月二十六日
书记员杨晓兰
附：本案所适用的法律条款
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。
离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。