云南省保山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）保中民二终字第138号
上诉人（原审被告）杨梅，女，1959年9月17日生。
委托代理人赵安富，保山市隆阳区龙泉法律服务所法律服务工作者。特别授权代理。
上诉人（原审被告）杜斌，男，1985年12月11日生。
委托代理人赵映禄，云南旦阳律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审原告）中国联合网络通信有限公司保山市分公司。
负责人章剑，该公司总经理。
委托代理人胡苏斌，云南天利达律师事务所律师。特别授权代理。
委托代理人朱治宇，云南天利达律师事务所实习律师。特别授权代理。
上诉人杨梅、杜斌因与被上诉人中国联合网络通信有限公司保山市分公司（以下简称中国联通保山公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服保山市隆阳区人民法院（2014）隆民初字第01277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月3日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院经审理确认的本案事实是：2012年1月6日，被告杜斌与被告杨梅签订房屋租赁合同，由杨梅将其位于潞江镇小平田莫卡5号的三格铺面房租赁给杜斌，租期三年，租金每年24600元，一年一交。杜斌承租房屋后对房屋进行了装修并以“卓越通讯”的字号经营手机销售业务。同年3月18日，原告中国联通保山公司与被告杜斌签订代理协议，被告杜斌以其位于潞江镇小平田莫卡5号的原“卓越通讯”的经营场所与原告中国联通保山公司合作建立“中国联合通信有限公司保山分公司卓越通讯合作营业厅”，由被告杜斌作为原告在潞江镇范围的综合电信业务代理商，代理经营原告的相关通信产品，约定合作期限为一年。同年3月23日，原告中国联通保山公司与被告杨梅签订了房屋租赁合同，由原告中国联通保山公司租赁使用被告杨梅位于潞江镇小平田莫卡5号的三格铺面房屋。双方约定“租期为五年：2012年3月23日-2017年3月23日，租金为29700元／年，租金一年支付一次”。房屋租赁合同签订后，基于原告与被告杜斌之间的代理协议，原告对承租的三格铺面房进行装修后，无偿交给被告杜斌管理使用，进行经营活动。2013年1月原告为被告杜斌经营的卓越通讯合作营业厅安装了LED户外显示屏一块。2012年3月23日至2014年3月23日，原告与被告杨梅按约履行了房屋租赁合同。期间，原告采取汇款方式每年向被告杨梅支付租金29700元（含发票税款）。2013年4月18日，原告与被告杜斌的代理协议期限届满，双方未续订协议，但双方仍按协议继续履行。后因双方发生纠纷，双方于2014年4月终止了代理关系。之后，杜斌继续占用原告向杨梅承租的铺面，以“中国移动通信卓越特约代理点”进行经营并得到杨梅的认可。原告中国联通保山公司要求杨梅继续履行双方签订的房屋租赁合同，但被杨梅予以拒绝，二被告形成事实上的房屋租赁关系。
原审法院认为，原、被告因房屋租赁合同产生纠纷，原告中国联通保山公司和被告杜斌均主张承租了诉争的铺面房屋，而被告杨梅只认可并履行与被告杜斌之间的房屋租赁合同。原、被告主张的房屋租赁权利义务应源于合法有效的房屋租赁合同。房屋租赁合同是出租人将房屋交承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二被告虽于2012年1月6日签订了关于小平田莫卡5号三格铺面房屋的租赁合同，但该合同因原告中国联通保山公司与被告杨梅于2012年3月23日另行签订房屋租赁合同而自行解除，二被告之间的租赁关系就此终止。对此，被告杜斌并未反对。2012年3月23日原告与被告杨梅自愿签订了关于小平田莫卡5号三格铺面房屋的租赁合同，原告将承租的铺面装修后，无偿交由其业务代理商杜斌使用，原告与被告杨梅之间的租赁合同已实际履行两年，租期至今尚未届满，双方应继续按约履行，不得擅自变更或解除合同；而被告杜斌因其与原告的代理协议已经解除，已无权继续使用原告承租的铺面房，应腾让后将铺面房交付原告管理使用，但自2014年4月以来，被告杨梅拒绝继续履行与原告签订的房屋租赁合同，同时，二被告恶意串通，达成了新的口头租赁合同，二被告之间形成了事实上的房屋租赁关系，二被告的行为损害了原告的利益。故原告要求确认二被告之间的租赁合同无效、由被告杨梅继续履行与其签订的房屋租赁合同、由被告杜斌将原告承租的小平田莫卡5号三格铺面房交付原告管理使用的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。原告要求二被告赔偿经济损失80000元，因原告未能提交证据予以证实，不予支持。二被告提出的“被告杨梅不知道与原告签订的是房屋租赁合同，原告采取欺骗手段与被告杨梅签订房屋租赁合同，合同无效”的辩解，因二被告未提交相关证据证实，同时，杨梅作为具备一定文化知识和社会阅历的完全民事行为能力人，以自己不知晓为辩解理由，不能成立。被告杜斌提出的“二被告于2012年1月6日签订的房屋租赁合同仍然有效，其有权继续使用本案所涉三格铺面房”的辩解，原审认为，二被告于2012年1月6日签订的房屋租赁合同因原告与被告杨梅于2012年3月23日签订租赁合同并实际履行而自行解除，二被告之间的租赁关系也就此终止，对此被告杜斌并未提出异议，并实际参与了原告和被告杨梅之间租赁合同的履行，二被告在2014年4月以后形成的房屋租赁关系与该份租赁合同无关；另外，被告杜斌无偿使用原告承租的房屋，是基于其与原告的代理关系，现双方代理关系已经解除，被告杜斌已无继续使用原告承租房屋的权利。故被告杜斌的辩解不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第一款第（二）项、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告杜斌与被告杨梅之间于2014年4月达成的房屋租赁合同（口头）无效。二、由被告杨梅继续履行与原告中国联合通信有限公司保山市分公司于2012年3月23日订立的房屋租赁合同。三、由被告杨梅、被告杜斌将位于潞江镇小平田莫卡5号的三格铺面房屋腾让给原告中国联合通信有限公司保山市分公司管理使用（合同的剩余租期自实际交付房屋之日起计算），于本判决生效后十日内履行完毕。四、驳回原告中国联合通信有限公司保山市分公司的其他诉讼请求。案件受理费减半征收1000元，由原告中国联通保山公司负担900元，被告杨梅负担50元，被告杜斌负担50元。
原审判决宣判后，被告杨梅、杜斌不服，均向本院提起上诉。二上诉人的上诉理由是：（一）原审认定事实不清，证据不足，认定事实与判决内容相矛盾。1、按一审认定的事实，上诉人究竟是占用房屋形成事实上的房屋租赁关系，还是上诉人之间恶意串通达成新的口头租赁合同，在依合同使用？一审判决不明。2、一审认定杜斌与中国联通保山公司终止了代理关系，杨梅与杜斌形成了事实上的房屋租赁关系，有悖客观事实。2012年1月6日二上诉人签订《房屋租赁合同》，租期三年，后杜斌与中国联通保山公司签订代理协议，该协议是以杜斌承租的铺面为合作条件与被上诉人建立合作营业厅，故二上诉人实际履行的是该租赁合同。3、一审认定二上诉人恶意串通，损害被上诉人利益无事实依据，缺乏证据支持。4、一审以杨梅与被上诉人于2012年3月23日签订《房屋租赁合同》，就主观臆断二上诉人签订的租赁合同自然解除，租赁关系终止，无事实和法律依据。（二）2012年1月6日二上诉人签订的《房屋租赁合同》合法有效，应继续履行；2012年3月23日上诉人杨梅与被上诉人中国联通保山公司签订的《房屋租赁合同》，不是上诉人杨梅的真实意思表示。1、2012年3月23日的《房屋租赁合同》不是2012年1月6日《房屋租赁合同》解除的理由和依据。2、杜斌用租来的房屋与被上诉人合作建立合作营业厅，在征得上诉人同意后，杜斌与被上诉人对营业厅进行二次装修及对
外宣传活动，是杜斌与被上诉人履行代理协议的行为，不是杨梅在履行与被上诉人的租赁合同。3、2012年3月23日的《房屋租赁合同》不是上诉人的真实意思表示，合同签订后双方没有实际履行，上诉人收到的租金是被上诉人基于与杜斌的代理协议为杜斌支付的。
被上诉人中国联通保山公司答辩称：二上诉人2012年1月6日签订的《房屋租赁合同》是虚假合同，其与杜斌的代理协议是一年一签，而与杨梅的租赁合同是五年期合同，故其租赁合同不是以代理协议为基础，不是为了报账使用。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
二审中，除中国联通保山公司认为杨梅与杜斌2012年1月6日没有签过《房屋租赁合同》外，各方当事人对一审认定的其他事实无异议。
本院认为，杜斌与中国联通保山公司的代理协议约定，杜斌是以其位于潞江镇小平田集镇的经营场所与中国联通保山公司合作建立“中国联合通信有限公司保山分公司卓越通讯合作营业厅”，该约定能与杨梅、杜斌2012年1月6日签订《租赁合同》的事实相互印证，故本院对一审认定的事实予以确认。
归纳各方诉辩主张，本案的争议焦点是：杜斌与中国联通保山公司签订代理协议后，杨梅是与杜斌履行2012年1月6日《租赁合同》，还是与中国联通保山公司履行2012年3月23日《租赁合同》？
双方均未向本院提交新的证据。
本院认为，杜斌与杨梅签订《租赁合同》后，以其租赁的涉案铺面作为其“卓越通讯”的经营场所。在经营过程中，基于与中国联通保山公司签订的代理协议，杜斌提供了其经营场所与中国联通保山公司成立合作营业厅。在此基础上，中国联通保山公司才得以与杨梅另行签订租赁合同。在中国联通保山公司与杨梅签订《租赁合同》的过程中，杜斌因其与中国联通保山公司之间的代理协议未提出反对意见，但并不代表杜斌与杨梅之间的租赁合同即行终止，否则其提供经营场所作为双方合作的基础将不复存在。原审以杨梅与中国联通保山公司签订租赁合同后，杨梅与杜斌之间的合同自然终止的认定，否定了涉案铺面系由杜斌提供用于合作使用的事实，系认定事实错误。代理协议终止后，杜斌用于双方合作经营的场所理应返还给杜斌继续经营使用。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理”。本案中，代理协议终止后，杜斌继续占有、使用涉案铺面，是基于其与杨梅2012年1月6日签订租赁合同的合法占有，且根据签订合同的先后，本案应履行杨梅与杜斌2012年1月6日签订的租赁合同。作为后合同签订人，中国联通保山公司应尊重前租赁人杜斌的意志，对其要求杨梅与杜斌返还租赁铺面的主张，本院不予支持。对中国联通保山公司的损失，其可依照合同法的有关规定处理。综上，二上诉人上诉理由成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销保山市隆阳区人民法院（2014）隆民初字第01277号民事判决。
二、驳回被上诉人（原审原告）中国联合网络通信有限公司保山市分公司的原审诉讼请求。
一审案件受理费1000元，二审案件受理费2000元，均由被上诉人中国联通保山公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 燕
审 判 员 程国远
代理审判员 茶晓皎
二〇一五年一月六日
书 记 员 张雪娇