宁波市镇海区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0211民初67号原告：童红朝，男，1971年1月26日出生，汉族，住浙江省宁波市鄞州区。被告：宁波玫瑰湾置业有限公司（统一社会信用代码：91330211091921373L），住所地浙江省宁波市镇海区澥浦镇兴建西路350号1-10。法定代表人：杨孟君，该公司董事长。委托诉讼代理人：汤婕，北京大成（宁波）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何璐洁，北京大成（宁波）律师事务所律师。原告童红朝诉被告宁波玫瑰湾置业有限公司（以下简称玫瑰湾置业公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2017年1月6日立案受理后，依法由审判员张晓圆适用简易程序独任审判，于2017年3月1日、2017年3月15日公开开庭进行了审理，并于第二次庭审时当庭宣判。原告童红朝到庭参加诉讼，被告玫瑰湾置业公司的委托诉讼代理人汤婕到庭参加诉讼。经原、被告双方当事人申请，本案庭外和解一个月。原告童红朝向本院提出诉讼请求：1.要求判令被告玫瑰湾置业公司立即向原告双倍返还定金人民币2万元。审理中，原告变更诉讼请求为：1.要求判令撤销原、被告签订的《定购单》；2.要求判令被告立即返还原告定金1万元。事实和理由：2016年12月11日，原告因看到被告有关玫瑰湾二期开盘的宣传资料后，前往被告售楼处咨询。被告销售人员以价格优惠、户型热销非常紧张，当天签单可额外享受开盘优惠价1万元，第二天此优惠将取消等说辞。在没有充分全面告知原告所预订9#1403房屋优缺点的重要事实，也未及时提供该房型真实平面尺寸图，并且口头承诺：签订购房合同当天需缴纳的3万元回款保证金可退回的前提下，诱导原告签订了《定购单》并交纳了定金1万元。待原告缴纳了定金1万元后，被告销售人员才向其发放玫瑰湾优惠公示，原告从中发现有一条款存在极大的争议和风险性，即“认购客户需在签定购房合同当天签署回款优惠申请书，同时缴纳回款保证金3万元，在购房款全额到达出卖人指定账户后享受相应的回款优惠，如未能按约定时间全额到账，则保证金不予退还”，该条款有失公平原则，原告不予认可，要求被告修改，被拒绝。后经原告上网查询及咨询了相关专业人士，发现被告销售人员存在虚假宣传、故意隐瞒重大户型缺陷，存在商业欺诈意图。原告所认购的房源是作婚房用途，为了事情进展顺利，多次积极主动与被告协商，但均未果。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十四条，被告未能向原告提供真实信息，以欺诈手段诱导原告订立《定购单》，应予以撤销，返还原告定金1万元。被告玫瑰湾置业公司答辩称，双方签订的定购单属预约合同，双方在定购单中对定购房屋、面积、价格、定金及签约时间进行了明确的约定，双方均应共同遵守。被告对原告不存在诱导欺诈行为。被告在房屋销售过程中并未故意隐瞒任何重要内容，根据原告与被告工作人员之间的微信往来可以看出，被告的工作人员已经将原告所需的户型图发给原告，且原告也亲自到现场看了户型图，户型图上明确表明了几房几厅几卫，约多少平方米的内容，房屋内部格局也清晰可见，同时在定购单中双方再一次明确订购房屋的幢数、楼层、房号、建筑面积、单价和总价，订购单上也明确注明“买受人在签定本定购单时，对所定购房屋（包括位置、朝向、价格等）均已了解并认可。”作为一个完全民事行为能力人，原告应该能够据此独立作出是否购买房屋的判断。户型图是目前为止最详细的房屋介绍资料，户型图内的家具摆设图样也都是设计公司根据标准的家具尺寸与房间面积形成的同比例缩略图，被告已尽了详尽的告知和介绍义务，不存在未及时提供房屋真实平面图的情况。被告关于房屋销量的宣传资料不构成诱使原告签订定购单及支付定金的虚假宣传。网签的已售（住宅）套数与被告处签订的定购单并非对等，网签的已售（住宅）套数是指已签订商品房买卖合同并进行备案登记的房屋数量，该数量不包含类似原告一样已经签订定购单但尚未签订商品房买卖合同的房屋。原告拒不与被告签订购房合同并要求返还定金的真实原因在于未筹集到购房款。从原告与被告销售人员的微信记录中可以看出，在签订定购单后，原告一直在纠结的从来不是房屋的户型等问题，而是购房款的筹集问题，说21万钱款已筹集得差不多，20号前争取签约，又要求将支付剩余定金1万元的时间拖至18日签约当天，这些内容都表明原告在签订定购单时并未准备好足够的购房款，事后又由于没有足够的钱购房故意找理由要求被告给予额外购房优惠，在被告明确拒绝的情况下提出退房并返还定金的要求。原告未按约定期限签订商品房买卖合同，构成违约，应当适用定金罚则，无权要求被告返还定金。根据定购单约定，原告应于2016年12月20日前携带相关资料及签约时应付的款项到售楼中心签订商品房买卖合同及附件等相关合同文件，被告在定购单确定的签约日期前不得将原告定购的房屋另售他人。被告已按约定履行了自己的义务，在签约日期前如约为原告保留了房屋，而原告却未在约定的期限与被告签订商品房买卖合同，原告的行为已构成根本违约，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，应适用定金罚则，原告无权要求被告返还定金。综上，被告在销售过程中对原告不存在欺诈，请求驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。原告向本院提交了如下证据：1.定购单一份，欲证明被告已向原告收取定金1万元的事实。被告对该证据的真实性无异议，但表示该证据证明双方在定购单中对定购房屋作了明确约定，定购单上也明确约定“合同已阅，定金不退”，证明被告不存在欺诈的事实。2.孙亚美的微信朋友圈宣传打印件一份、开发商微信宣传资料打印件、宁波乐居微信公众号内容打印件、楼市君微信记录各一组，欲证明被告存在虚假宣传，以欺骗诱导手段欺骗原告签订定购合同，没有全面告知房屋的情况，未尽到详尽介绍义务，致使原告陷于被动，属于商业欺诈行为。被告对该证据的真实性无异议，但对关联性有异议，认为已售房数指已签订商品房买卖合同并进行备案登记的房屋数量，不包括仅签订定购单未签订商品房买卖合同的数量，不能以此作为认定被告欺诈的理由，且从宣传内容看，仅宣传了成交套数，并没有对房屋质量及设施进行宣传，对合同的签订及房屋价格的确定没有重大影响，从性质上该宣传属要约邀请，房屋销售数量与房屋质量、设施等情况不同，与业主是否购买房屋无因果关系，楼市君的对话只能代表个人对房屋户型的观点，被告不存在对原告诱导欺诈的行为，该证据不能证明原告欲证明的内容。3.孙亚美的微信资料、朋友圈及与原告的微信聊天记录一组、开发商微信宣传资料、楼市君微信公众号资料各一组，欲证明原告是真心想购房，但被告在户型存在重大缺陷情况下没有告知原告，使原告陷入被动，只能放弃购买。被告对该证据的真实性有异议，认为聊天记录并不完整，该证据不能证明被告欺诈的事实。4.金水苑、桂语里户型图各一份，欲证明别的小区的户型图有完整的尺寸。被告对真实性无异议，但对关联性有异议，认为不能证明被告的户型图不符合国家规定，从而不能证明被告对原告存在欺诈。5.涉案户型图一份，欲证明被告对房型标识很模糊，诱导原告付定金，次卧开间尺寸只有2.7米，其已购买的床有2.3米长，摆放了床以后基本没有走动空间，属于户型重大瑕疵，其是看了户型图后才下单，其要是知道该开间尺寸只有2.7米，就不会下订单。被告对该证据的真实性无异议，但认为户型图的家具摆设仅供参考，户型图是设计公司根据家具标准尺寸与房间面积形成同比例的缩略图，一般人都能看出正常的家具摆放位置与房屋的空隙，原告根据房屋平面图是可以作出正确的判断来决定是否购买该房屋。6.玫瑰湾优惠公示一份，欲证明该公示系其签订定购单后，被告销售人员才给原告的，上面约定的回款优惠附了条件，说如果购房款没有按约定时间全额到账，所交的3万元保证金不能退还，被告销售人员在其下订单告知优惠条件时并没有告诉其该附加条件，其认为被告存在欺诈。被告对该证据的真实性无异议，认为该证据证明原告在签订定购单时被告已向其充分说明了可享受的优惠条件，保证金这块是签订商品房买卖合同时才会涉及，属于享受优惠政策时对应的担保措施。7.光盘一份，欲证明被告的售楼人员没有专业的销售意识，做事不规范，其是诚心想买房子，但因为其发现了房屋的瑕疵，抱着息事宁人的态度，提出按开盘价再降1万元也就算了，但被告销售人员连这个也不答应，被告是有错在先，属于重大欺诈。被告对该证据的真实性无异议，认为录音内容证明原告并非真想要退房，只是想让被告给予更多优惠，在被告不能给予优惠的情况下，原告故意找理由提出退房。8.楼市君微信资料一组，欲证明被告在房屋销售数量上存在虚假宣传。被告对该证据的真实性与关联性均有异议，认为该证据仅为案外人对宁波楼盘的个人观点，不能证明被告对原告存在欺诈的事实。经审查，被告对上述证据（除了证据3、8）的真实性均无异议，本院对其真实性予以认定，另证据3、8不能单独作为认定案件事实的依据。被告向本院提交了如下证据：1.购房情况说明、来人登记表各一份，欲证明原告签订定购单的过程及违约原因。原告认为情况说明所载内容笼统，没有说明问题的根本所在，其是被销售人员诱导下了订单，被告的销售人员还建议其将付给红星广场的定金退回，这也属诱导，来人登记表其仅登记了姓名和电话号码，其他内容不清楚。2.定购单一份，欲证明原告向被告订购房屋，双方对定购房屋的幢数、楼层、房号、建筑面积、单价、总价和优惠金额等内容均作了明确的约定，被告不存在合同欺诈的事实。原告认为定购单上的编号200说明了签单数量，该证据与其提供的定购单不一致，被告提供的签购单落款销售人员处多了一个签名，另外还盖有被告单位的公章，不一致的地方是被告后添加的，被告弄虚作假，有违诚信原则，且仅能证明原告支付了定金的事实，事情没有因为该证据发生实质性改变，其在定购单上签名后，被告才给了优惠公示材料，应认定该定购单无效。3.孙亚美与原告的微信聊天记录一组，欲证明证明原告在签订定购单前已充分阅读房屋户型图等资料，被告已将户型图的尺寸发给原告，原告违约是由于无法筹集到购房款，在12月13日的聊天记录中原告要求被告将9号楼1403室的平面图尺寸发给原告，证明原告在订购房屋时已经看过尺寸图，否则不会知道另外有尺寸图的事实。原告对聊天记录的内容和时间点无异议，但认为恰证明户型图是其签订定购单后才给的事实，这就是欺诈，12月11日晚上八九点签的定购单，要尺寸图的时候原告已经打过电话，孙亚美说下班时候电脑发过来，该图是电脑上发过来的，证明孙亚美原先根本没有尺寸图。4.涉案户型图和尺寸图各一份，欲证明被告户型图的框架需要政府备案，户型图内的家具摆设都是设计公司根据标准尺寸设计出来，是符合国家规定的事实。原告对户型图无异议，但表示签定购单前被告没有把尺寸图给原告，原告没有看到过尺寸图，对被告提供该证据欲证明的内容不予认可。5.涉案房屋周边楼盘宣传图一组，欲证明其他楼盘的房屋户型图也均没有标明尺寸，被告提供的户型图是符合行业标准和国家规定的事实。原告对该证据的真实性无异议，但对其关联性有异议，而且别的楼盘不存在涉案房屋空间瑕疵的情况，恰证明被告存在虚假宣传诱导消费者下单。经审查，本院认为被告提供的证据1、证据3、证据4中的尺寸图、证据5不能单独作为认定案件事实的依据，对被告提供的证据2与原告提供的定购单一致的内容本院予以认定，对证据4中的户型图的真实性本院予以认定。根据认定的证据，结合原、被告的陈述，本院查明事实如下：原告童红朝与被告玫瑰湾置业公司于2016年12月11日签订定购单一份，约定原告认购被告开发的玫瑰湾•鸿璟园9幢1403室房屋一套，预测建筑面积97.46平方米，认购表单价为为10307元/平方米，认购表总价为1004520元。双方约定买受人应于2016年12月20日前携带本定购单、定金收据、登记为产权人的身份证、按揭资料等，并备足签约时应付的款项到本项目售楼中心签订《商品房买卖合同》及附件、补充协议、前期物业管理服务协议、临时管理规约等相关合同文件，买受人如未能在上述约定日期之前到本项目售楼中心与出卖人签订《商品房买卖合同》及附件等相关合同文件并交足签约款项，即属违约，出卖人有权没收买受人已交纳的定金，出卖人无需另行催告即有权将该房屋另行出售，出卖人在本定购单确定的签约日期前不得将买受人定购的房屋另售他人，如有发生，视作出卖人违约，出卖人双倍返还买受人所付定金。定购单签订当日，原告支付定金1万元。双方至今未签订商品房买卖合同。本院认为，原、被告于2016年12月11日签订的《定购单》系当事人双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定为合法有效。该《定购单》明确约定了房屋位置、面积、售价等，同时对双方签订本约即商品房买卖合同的时间进行了约定，从法律性质而言，该《定购单》是当事人为将来订立本约而达成的合意，为买卖房屋的预约合同，对签约双方均具有约束力。原告主张系受被告欺诈而签订《定购单》，但未提供充分证据予以证明，且原告也没有提供证据证明涉诉房屋次卧开间尺寸不符合相关的质量或技术标准，从而构成房屋质量的重大瑕疵，故本院对此不予采信。原告要求撤销该《定购单》的诉请，无事实与法律依据，本院不予支持。《定购单》上约定的定金属立约定金，系双方以交付该定金作为订立本约的担保，根据该《定购单》约定，原告应于2016年12月20日前与被告订立本约，违反该期限的，被告有权不予退还定金。现原告拒绝在该期限内与被告订立本约，却未提供充分证据证明系不可归责于双方当事人的事由或被告违约造成，其行为已属违约，原告要求被告返还定金的诉请，与双方约定不符，又无其他事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告童红朝的诉讼请求。本案案件受理费人民币50元，减半收取25元，由原告童红朝负担（已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审 判 员 张晓圆二〇一七年三月十五日代书记员 葛驷驷