浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙03民终1919号
上诉人（原审原告）：潘德雷。
委托代理人：林陈秀，浙江雁楠律师事务所律师。
委托代理人：周勉弟，浙江九州大众律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：温州居士达房地产开发有限公司，住所地浙江省平阳县昆阳镇横阳西路1号。
法定代表人：游鉴非，董事长。
委托代理人：林岩龙，浙江横阳律师事务所律师。
委托代理人：林小茴，浙江横阳律师事务所律师。
上诉人潘德雷因商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省平阳县人民法院（2015）温平民初字385号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年5月4日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原判认定，被告居士达房开公司以出让方式取得位于平阳县昆阳镇体育场路、昆三中北侧、编号为平（国）用（2009）第01-8036号的地块的建设用地使用权，并经批准在上述地块上建设商品房1号至5号楼（推广名中央公馆，原名雅典花园）。被告在宣传广告称户型面积为89平方米，优化后可利用面积约为24平方米，三室两厅两卫，并标明了户型优化图和户型原始图。
2012年12月28日，原告潘德雷向被告居士达房开公司购买中央公馆第5幢8层803号商品房，并签订一份商品房买卖合同，且经平阳县住房和城乡规划建设局备案登记，载明：建筑面积为89.09平方米，9034.76元/平方米，总金额为804907元；居士达房开公司应当在2015年3月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付潘德雷使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明，2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件，3.用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件；房屋平面图作为上述商品房买卖合同附件。
2015年3月27日，涉案住宅区工程经备案机关竣工验收备案登记。2015年3月31日，被告向原告交付一把涉案商品房大门钥匙时，涉案商品房是未经优化（镂空的通风井、通风架，燃气管道铺设在通风之内），并结算购房款。后被告承诺涉案住宅区二次优化工程于2015年6月30日前完工并自负优化费用。现中央公馆第5幢商品房现状是改造搭建结构空井部位、空中过道部位而成，致使燃气管道是在涉案商品房优化面积范围之内。现原告还未领取涉案商品房剩余的五把钥匙。
原判认为，原告诉讼请求的实质是要求被告按《商品房买卖合同》书面约定的面积交付房屋，即要求被告拆除为涉案商品房实现赠送面积而进行优化过程中增加的建筑物。本案争议焦点在于双方的买卖合同仅是《商品房买卖合同》书面约定的面积，还是包括优化赠送面积。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体明确，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约；该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，被告作为房地产开发商，通过沙盘、广告、楼书、装修示意图等形式进行销售宣传，宣传过程中将优化面积（赠送面积）作为重要卖点。房屋作为大价值财产，购房者在购买前应当会对房屋的地理位置、采光、通风、价格、优惠措施、赠送面积等进行全面了解，且优化面积对涉案商品房买卖合同的订立是有重大影响的。原告清楚并认可涉案商品房赠送面积，双方的买卖合同不仅包括《商品房买卖合同》书面约定的面积，还包括优化赠送面积。因此，涉案商品房的现状与双方的约定基本相符，原告以被告交付的商品房不符合双方书面约定的面积状况为由而要求拆除优化过程中增加的建筑物，依据不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决：驳回原告潘德雷的诉讼请求。案件受理费80元，由潘德雷负担。
宣判后，潘德雷不服，向本院提出上诉称：第一，涉案《商品房买卖合同》系经过公证的合同，依法具有最高的法律效力，被上诉人“非法”搭建的后加建筑不在公证合同的建筑面积之内，故应予以拆除。第二，被上诉人在出卖商品房时根本不存在原审法院认定的宣传广告中所列明的户型优化图和户型原始图。第三，原判认定图纸优化结果，被上诉人从未向上诉人讲过，上诉人也未同意过，故该优化结果对上诉人不具有法律效力。第四，一审法院认定的图纸优化结果从图纸本身来看只是一种可能，即可以优化，也可以不优化，而不是必须优化。第五，一审法院判决被上诉人“非法”搭建的后加建筑符合合同约定而不予拆除，则导致法院司法审判权超越了住建部门对房地产建设的监管权，即将得不到住建部门审批的面积予以合法化。且因后加面积没有经过可行性论证，安全性无法保障，可能增加潜在风险。第六，商品房面积增加导致容积率增加，依法可能要补交土地出让金。上诉人申请法院将本案移送住建部门依法处理，否则可能导致国有资产的流失。第七，一审法院认定优化问题系要约，是错误的。在户型装修设计指南的户型附图上备注“本户型为开启空间设计示意图，所有图文数据仅供参考”，并且在大宣传册中注明为“自主改造”，而不是交付已经完成改造的商品房。上述证据能够证明优化问题只是要约邀请而不是要约，一审判决认定为要约存在重大错误。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判支持上诉人的原审诉讼请求；案件一、二审诉讼费均由被上诉人承担。
被上诉人温州居士达房地产开发有限公司答辩称：第一，优化是合理的，并非非法。涉案商品房买卖合同缔约时，被上诉人提供了销售资料及设计指南、沙盘、结构图等材料，上诉人对其所购买的803室商品房做了充分了解，且在一审中当庭承认其买房原因是因为看到宣传册而慕名而来。第二，一审法院并没有利用民事审判权对行政管理事务进行超越权限认定，一审法院仅认为上诉人要求拆除优化部分，依据不足，并没有提到优化部分的建筑是否合法。第三，关于涉案房屋是否具备居住条件，是否存在安全隐患的问题。涉案小区共有商品房五百多套，现在已经卖出了四百多套，交付的有三百多套，装修入住的已有二百多套，且入住的业主所购买商品房的套型大多跟涉案803室商品房一样都是中间套。上诉人主张的安全隐患是不存在的，燃气管道在优化后进行了重新设计，重新安装，并且整改验收合格。第四，关于出让金的问题。当时的房地产市场普遍不景气，涉案小区在设计规划时，就允许优化，也就是给予购买人优惠。因商品房存在优化面积，故其市场价格是偏高的，对要缴纳的总税金是没有影响的，不存在要补缴土地出让金的问题。且优化设计项目，在浙江省房地产开发中是非常普遍的做法。第五，宣传册包括户型装修设计指南材料等，上诉人也是承认买房时有这些材料，并且摆在那里，只是上诉人没有拿，能够证明上诉人买受房屋时，被上诉人已经向购房户提供了相关宣传材料。第六，户型装修设计指南中标示户型原始图是89平方米，该户型的实际面积在产权登记时需要测量的，“优化后可利用面积约24平方米”，而不是24平方米，而优化后面积到底多少也只是一个大概，备注的内容仅供参考指的是上述标明的数字不是准确的。户型装修设计指南和宣传册均已明确告知购房户优化部位及大约面积及形状、结构。第七，关于要约邀请还是要约的问题，一审判决引用是要约邀请的规定，要约邀请只是在特定情况下视为要约。
在二审审理期间，双方当事人均无新的证据提供。本院经审查当事人一审提供的证据，依法对原审判决认定的事实予以确认。
本院认为，房屋系大价值财产，上诉人作为完全民事行为能力人，在签订涉案《商品房买卖合同》之前应仔细审查房屋的计价面积、赠送面积、户型等因素。被上诉人作为房开公司在销售涉案楼盘时已经通过户型装修设计指南、广告、楼书、沙盘等宣传资料向上诉人展示了涉案房屋的一个重要卖点是赠送优化面积，该事实对涉案商品房买卖合同的订立有重大影响，且从上诉人二审向法庭出示其所持有的宣传资料中醒目地标明涉案房屋的“子爵89公馆三室两厅两卫（优化后）”、“户型优化图”、“户型原始图”、“优化后可利用面积约24平方米”等内容可以看出，被上诉人对该优化面积所做的说明和允诺具体明确，故原判认定为要约，于法有据。涉案《商品房买卖合同》当中已包含了房屋平面图这一附件，宣传资料中也已经明确标明了涉案商品房面积优化前后效果图之间的差异。在此情况下，上诉人与被上诉人签订涉案《商品房买卖合同》，应视为其对赠送优化面积事实的认可且无异议，即涉案商品房赠送优化面积的事实亦为双方的共同意思表示，该说明和允诺虽未载入商品房买卖合同，依法亦应当视为合同内容。因此，被上诉人向上诉人交付优化后的商品房符合双方约定，上诉人以被上诉人向其交付优化后的商品房不符合合同约定为由要求拆除该商品房在优化过程中增加的面积部分，缺乏依据，原判不予支持，并无不当。综上，上诉人的上诉理由不能成立，其据此提出的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人潘德雷负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 毅
审 判 员 刘宏杰
审 判 员 郑文平
二〇一六年七月一日
代书记员 蔡瑞洁