西藏自治区日喀则市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）藏02民终24号
上诉人（原审被告）：比脚经典，住所地西藏日喀则市桑珠孜区上海中路24号附78号军分区门面房**号。
经营者：赵彬洪，男，1976年9月1日出生，汉族，个体工商户，现住西藏日喀则市。
委托诉讼代理人：颜聪辉（系赵彬洪妻弟），男，1982年2月25日出生，汉族，现住西藏日喀则市。
被上诉人（原审原告）：中国人民解放军西藏日喀则军分区，住所地西藏日喀则市。
法定代表人：马赟，该军分区司令员。
委托诉讼代理人：次多，男，该军分区后勤保障部保障科助理员。
委托诉讼代理人：向仕军，西藏循矩律师事务所律师。
上诉人比脚经典因与被上诉人中国人民解放军西藏日喀则军分区（以下简称军分区）房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区桑珠孜区人民法院（2016）藏0201民初408号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月12日立案后，依法组成合议庭，于2018年4月11日公开开庭进行了审理。上诉人比脚经典委托诉讼代理人颜聪辉，被上诉人军分区委托诉讼代理人次多、向仕军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
比脚经典上诉请求：1.撤销原判、免除房租、免除占有使用费。2.退还押金。3.要求军分区开这几年收取房租的正规发票。4.补偿转让费和装修费损失人民币（以下货币均为人民币）350,000元。5.出租房实际面积62.2平方米，租赁面积却是69.1平方米，退还房屋面积差距的租金。6.给予清理存货的时间至2018年12月31日。事实和理由如下：押金应该退还，房屋按照面积收费，多收的租金应该返还，军分区一直未给予比脚经典交纳租金的正规发票，转让费和装修费确实产生了损失，需要处理积压货物的时间。
军分区答辩称，1.原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，且原审判决内容符合社会公平正义，原审判决理应得到维持，不应被撤销。2.比脚经典应当立即返还房屋，因为根据双方签订的《军队房地产租赁合同》约定，应当于2016年1月1日返还房屋；根据中央政策规定，比脚经典应立即返还房屋。比脚经典要求2018年年底返还房屋，无任何事实和法律依据。3.房屋租赁合同于2015年12月31日解除，根据公平原则，比脚经典应按照合同约定的租金标准，从2016年1月1日起至交还房屋之日向军分区支付占有使用费。4.比脚经典支付转让费用是其自身经营行为，风险由自己承担，军分区未收取任何转让费用，对其支付转让费用的行为并不知情，假设知情，也是比脚经典与第三人的合意行为，与军分区无关，不应当赔偿比脚经典的转让费用损失。5.《军队房地产租赁合同》第八条明确约定装饰装修“费用自理、权属归甲方所有”，比脚经典对房屋的装饰装修用于商业经营，实际受益人为自身，军分区无任何过错，不应承担该损失。6.根据合同约定，比脚经典在合同期满后拒不返还租赁房屋，军分区有权不退还交纳的押金，虽然约定了保证金，但实际并未交纳。比脚经典已交纳押金（保证金）的，归军分区所有。7.出具发票、退还差价的上诉请求无理无据，二审的新诉请应该进行调解，但军分区拒绝调解，比脚经典可以另行起诉。综上，一审判决认定事实的证据充分，适用法律正确无误，程序合法，比脚经典提出的上诉理由与事实不符，于法无据，请求本院依法驳回上诉、维持原判。
军分区向一审法院起诉请求：1.请求确认军分区与比脚经典之间签订的租赁合同已经解除；2.判决比脚经典立即将租赁房屋恢复原状并返还给军分区；3.判决比脚经典向军分区支付2016年1月1日起至2016年8月31日房屋占有使用费30,928元；4.判决扣除比脚经典已经支付的租赁保证金4,600元归军分区所有；5.本案诉讼费由比脚经典负担。在一审中，军分区变更第三项诉讼请求为：判令比脚经典向军分区支付房屋占有费自2016年1月1日起计算至判决之日止。
一审法院认定的事实：赵彬洪2014年经军分区同意从他人处转让取得军分区位于日喀则市上海中路1间门面房，并承继取得军分区开具给上一租户的押金3,000元的收据。赵彬洪与军分区一年一签合同直至2015年12月31日。2013年11月10日，军分区通知比脚经典2013年12月31日合同到期后将收回出租门面房，不再续租。双方2014年12月22日续签的租赁合同中约定，租赁期限自2015年1月1日至2015年12月31日止，共计12个月，年租金46,392元，租赁保证金4,600元。该合同期限届满后比脚经典继续占用涉案房屋，军分区也未收取租金。2015年9月26日军分区通知比脚经典，出租场地将于2015年12月31日关停，自2016年1月1日起将不再审批租赁项目。2016年4月12日，军分区再次向比脚经典下发通知表明双方的租赁项目到期，要求租户于2016年4月30日前交还出租房。
一审法院认为，军分区与赵彬洪于2014年12月22日签订的《军队房地产租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的规定，合法有效，双方应依约履行。针对案件争议焦点军分区主张收回租赁物的诉讼请求是否应予支持的问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定租赁期限届满，承租人应当返还租赁物；第二百三十六条的规定租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案双方之间签订的军队房地产租赁合同于2015年12月31日期限届满后未续签，同时军分区以拒收房租的方式提出异议，并在合同期限届满前明示不续租，届满后要求退房，双方之间并未形成不定期租赁合同关系。比脚经典应当按照合同约定向军分区返还房屋，现比脚经典未履行该项义务，构成违约，故军分区要求比脚经典返还房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。因自2015年12月31日合同期满终止后，比脚经典经营者赵彬洪继续占有门面房，也未支付房屋占有使用费，故军分区主张比脚经典经营者赵彬洪自2016年1月1日起至判决之日期间按照合同年租金46,392元标准支付房屋占有使用费的诉求，符合法律规定，一审法院予以支持98,583元（2016年1月1日至2018年2月15日按年租金46,392元/年÷12个月×25.5个月＝98,583元）。对此比脚经典辩称门面房是经军分区同意后转让取得，而且为转让门面房投入巨大，现家人生活全靠门面经营收益维持，库存货物一时无法处理，加上按照全面停止有偿服务通知文件精神，比脚经典承租的门面房属于政策红线外，军分区收回房屋的理由不成立的问题，一审法院认为，比脚经典在与军分区签订合同时就应当根据合同期限合理考虑其投资，比脚经典因军分区收回租赁房屋产生的损失属商业风险与军分区无关。虽然停止有偿服务的通知精神属于中央政策范围，但是即便非政策原因，因合同期限届满双方的权利义务终止，军分区以租赁合同期限届满主张收回门面房于法有据。针对比脚经典称军分区不同意其转让合同条款的不公平，存在霸王条款的问题，一审法院认为双方于2014年12月22日签订的军队房地产租赁合同中虽然第八条、第十五条的附加条款中，明确约定承租人不得擅自转租和转让，但基于出租人和承租人合意达成关于变更合同条款的意思表示，即出租人是否同意转让属于出租人处分自己的民事权利，不违反法律规定，且不存在免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，不属于霸王条款，比脚经典的抗辩理由不成立。对比脚经典称双方合同前后存在面积差异的问题，一审法院认为根据以往合同双方所形成的租赁关系均因合同期限届满而履行完毕，双方的权利义务终止。本案中，双方主要争议的权利义务系基于2015年的军队房地产租赁合同所约定，因面积大小产生的损失不能作为应当续签合同的事实和法律依据，比脚经典的抗辩理由不成立。对军分区要求扣除比脚经典交纳的押金的诉讼请求，一审法院认为，双方签订的房屋租赁合同明确约定合同期满后比脚经典必须无偿返还租赁物，否则军分区有权不退还押金，合同期满后比脚经典未按照合同约定返还房屋，而是占有使用至今不予退还，已构成违约。故军分区要求按照合同约定扣除保证金4,600元的诉讼请求，因未能提供直接收费证据，而根据一审法院查明的事实，比脚经典实际交纳押金为3,000元，军分区要求扣除比脚经典4,600元保证金无证据，故一审法院只认可并支持3,000元。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第（二）项、第一百零七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，该院判决：一、中国人民解放军西藏日喀则军分区与比脚经典经营者赵彬洪于2014年12月22日签订的《军队房地产租赁合同》已于2015年12月31日解除；二、比脚经典自本判决发生法律效力之日起七日内向中国人民解放军西藏日喀则军分区返还租赁房屋；三、比脚经典自本判决发生法律效力之日起七日内向中国人民解放军西藏日喀则军分区支付房屋占有使用费98,583元；四、自本判决发生法律效力之日起比脚经典向中国人民解放军西藏日喀则军分区支付的押金3,000元归军分区所有。五、驳回中国人民解放军西藏日喀则军分区其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,363元，中国人民解放军西藏日喀则军分区负担36元，比脚经典负担2,327元。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
本院二审审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点为：1.该案所涉及的房屋占有使用费是否支付问题；2.合同约定的保证金是否退还的问题；3.二审新增的诉讼请求是否一并审理的问题。
对于第一个争议焦点，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。”本案中，按照合同约定，双方当事人签订的合同于2015年12月31日期限届满。军分区在合同期满前3个月已经通知比脚经典合同期满终止后将不再续签，比脚经典应该在此期间处理积压商品，为合同期满终止交还房屋做准备。但比脚经典在合同期满终止后，在无法律和合同依据下继续占有使用房屋，其行为不符合双方合同约定和法律的规定，也有违诚实信用原则。另比脚经典与军分区签订了房屋租赁合同，约定了双方的权利义务，该合同合法有效，合同双方当事人均应该按照合同约定履行权利承担义务。合同双方约定合同关系于2015年12月31日解除，一审判决认定双方房屋租赁期满终止并无不当，相应判决确认双方合同关系已于2015年12月31日解除，虽表述不准确，但并不影响合同期满终止的法律后果。判决比脚经典自一审判决发生法律效力七日内向军分区返还租赁房屋，确属依法维护军分区合同权利，并无不当。本案中，合同履行期限届满后，比脚经典不及时返还房屋，继续占有使用房屋，已构成违约，且确实侵害了军分区对房屋占有使用收益处分的权利。一审法院按照军分区诉请，依据合同约定的房租标准每年46,392元确定比脚经典向军分区支付2016年1月1日至一审判决之日的占有使用费98,583元，并无不当，本院予以确认，对于比脚经典提出的免除占有使用费的请求于法无据，本院不予支持。
对于第二个争议焦点，2014年12月22日双方签订合同中约定了租赁保证金，但实际交纳的为押金，与合同约定形式不一致，且押金收据非2015年合同的内容，但庭审中军分区又对有原始收据的押金予以认可，视为庭审中比脚经典与军分区对2015年履行的合同予以补充，认可押金就为合同约定的租赁保证金。因2015年合同期满终止，比脚经典应返还租赁物，但比脚经典未履行构成违约，根据合同规定，比脚经典违约时军分区有权获得比脚经典交纳的租赁保证金的所有权。军分区在一审中要求按照合同约定的租赁保证金归其所有，该请求有合同和法律依据，并且比脚经典确实违约，应当承担违约的法律后果，一审判决保证金不返还并无不妥。
对于第三个争议焦点，比脚经典请求开具历年收取房租的正规发票、补偿转让费和装修费350,000元、退还房屋面积差多收的租金、因其未在一审中提出反诉，二审中军分区不同意调解，且军分区在庭审中明确表示不同意一并审理，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条“第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。”的规定，比脚经典可就二审新增加的诉请另行主张。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2,363元，由比脚经典负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 康 春 生
审 判 员 德 吉 玉 珍
审 判 员 刘 文 祝
二〇一八年五月六日
法官助理 贵桑德庆书记员蒙闱俊
附本案适用的法律条文：
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。