黑龙江省牡丹江市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黑10民终432号上诉人（原审被告）：李萍，女，1958年12月20日出生，汉族，住穆棱市八面通镇。上诉人（原审被告）：王继伟，男，1958年8月23日出生，汉族，住穆棱市八面通镇。二上诉人委托诉讼代理人：姜长海，黑龙江牡大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马桂兰，女，1952年10月15日出生，汉族，住穆棱市八面通镇。委托诉讼代理人:冯雪萍，黑龙江冯雪萍律师事务所律师。原审第三人：穆棱市正圆房地产开发有限公司，住所地穆棱市八面通镇。法定代表人：梁栐，董事长。委托诉讼代理人：刘绍海，男。上诉人李萍、王继伟因与被上诉人马桂兰、原审第三人穆棱市正圆房地产开发有限公司(以下简称正圆公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省穆棱市人民法院（2017）黑1085民初1082号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李萍、王继伟上诉请求：1.请求撤销（2017）黑1085民初1082号民事判决书，重新改判或发回重审；2.本案诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：2015年5月18日，上诉人李萍替第三人与被上诉人签订买卖房屋协议书，按照协议约定，被上诉人付清房款后，上诉人李萍负责办理购房合同，事后上诉人按合同约定条款履行了义务，将商品房屋买卖合同交给了被上诉人，形成了新的商品房买卖合同关系主体，是被上诉人与第三人之间的事了，与上诉人无关。这一基本事实法院未能查清，就下发了判决是认定事实错误，导致判决必然错误。综上，请求二审法院依法重新裁判，维护上诉人的合法权益。被上诉人马桂兰辩称：驳回上诉，维持原判。原审第三人正圆公司辩称：驳回上诉，维持原判。马桂兰向一审法院起诉请求:1.判令二被告退还购房款78200元，同时承担利息损失按1分自2010年12月1日计算至付清全部购房款为止。2.本案诉讼费由被告承担。原告马桂兰当庭增加诉讼请求：要求解除双方于2010年5月18日签订买卖房协议书。一审法院认定事实：二被告系夫妻关系。第三人正圆公司因与被告李萍于2008年4月28日签订《商品房抵债合同》，合同约定：正圆房地产开发有限公司因开发房地产需要资金，向债权人李萍借款人民币350万元，第三人以每平方米1700元价格抵偿给被告李萍商品房总面积2047.18平方米；乙方（李萍）对抵偿房屋具所有权、使用权、买卖权。2009年6月17日第三人为被告出具了九套房屋的买卖合同。2010年5月18日被告李萍将其中福满家园B区9单元201室，面积60.15平方米房屋转卖给原告马桂兰，并签订了《买卖房协议书》。该协议除有原、被告签名外，还有张文荣作为证明人签名。《买卖房协议》约定：“房屋价格78200元，乙方（原告）先付订金人民币58200元，所欠房款在2010年11月30日之前还清。乙方付清房款后，甲方负责办理购房合同。如乙方在规定的期限内付不清房款，视同乙方违约，甲方有权将该住宅楼处理他人不退任何订金”。协议签订后，原告履行了支付房款义务后，第三人应被告要求，按原告与被告签订商品买卖合同的时间即2009年6月17日为原告马桂兰重新出具了《商品房买卖合同》及66165元的购房收据。该合同约定在2010年12月30日前向原告交付房屋。现在已超过交房时间，被告一直没有将原告购买的房屋交付原告。另查明，原、被告争议的房屋现在尚未完工。第三人正圆公司开发的该楼盘在庭审结束前尚未办理商品房预售许可。一审法院认为：原告马桂兰与被告李萍签订的房屋买卖协议，虽然买卖的房屋是被告李萍从第三人正圆公司抵偿债务而来，第三人开发的该争议房屋的楼盘至庭审前尚未办理商品房预售许可，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，原告与第三人之间签订的《商品房买卖合同》应认定无效，但不影响原、被告签订的房屋买卖合同的效力。原、被告签订的房屋买卖协议是双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效。双方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。原告已按照约定将购房款交付给被告，被告就应当按照约定将房屋交付给原告，交付不了房屋属违约。对于原告提出解除原、被告签订的房屋买卖合同的诉讼请求，因被告至今无法交付房屋，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理的期限内仍未履行。”之规定，被告至今无法交付房屋，因此，原告的该诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求利息损失的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，被告应当承担原告的利息损失，因原、被告双方未约定具体数额，本院酌定按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算被告赔偿原告利息损失。被告将从第三人处以物抵债所得房屋出售，并按协议协助原告将该房屋在第三人处重新办理买卖合同，被告以自己的名义与原告签订买卖合同，处分自己的财产，不符合中介服务的特点，故被告主张的被告提供的中介服务的辩论意见，无事实及法律依据，本院不予支持。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)的补充规定》第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”的规定，二被告系夫妻关系，原告主张被告王继伟共同承担责任的诉讼请求，本院予以支持。原、被告签订了房屋买卖合同，第三人又为原告出具了商品房买卖合同，原告放弃对第三人主张权利，是对自己权利的处分，本院予以认可。被告与第三人之间先是民间借贷，后又形成以物抵债法律关系，由当事人另主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项、九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除原告马桂兰与被告李萍于2010年5月18日签订的买卖房协议书；二、被告李萍、王继伟于本判决生效后十日内返还原告马桂兰购房款78200元，并从2010年12月1日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算利息，直至购房款还清为止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1755元，由被告李萍、王继伟承担。本院二审期间,双方当事人未提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于上诉人李萍、王继伟提出的李萍系替原审第三人正圆公司与被上诉人马桂兰签订的买卖房屋协议书，该房屋买卖与其无关的主张。经查，涉案房屋是李萍从原审第三人正圆公司抵债所得，李萍以自己的名义与马桂兰签订的《买卖房协议书》，系双方当事人真实的意思表示，马桂兰按约定缴纳了全部房款，虽然李萍为马桂兰提供了原审第三人为出卖人的《商品房买卖合同》，该合同中没有马桂兰的签字确认，不能认定原审第三人与马桂兰之间建立新的合同关系。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。因上诉人李萍、王继伟提供的证据不足以证实其该项主张，应当承担举证不能的后果，故对上诉人李萍、王继伟的上诉请求不予支持。综上所述，李萍、王继伟的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费755元，由李萍、王继伟负担。本判决为终审判决。审判长 毕 旭审判员 李仲斌审判员 卢文丽二〇一八年五月四日书记员 安虹旭