北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第09740号
上诉人（原审被告，反诉原告）王宏章，男，1975年12月16日出生。
委托代理人郑艳（王宏章之妻），女，1976年2月16日出生。
委托代理人郑国柱，北京市浩都律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）王军，男，1979年6月19日出生。
上诉人王宏章因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2015）昌民初字第12312号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员张洁芳担任审判长、审判员刘国俊、代理审判员刘磊组成的合议庭对本案进行了审理，书记员刘瑾担任记录。本案现已审理终结。
王军在原审法院诉称：王军原居住于202号，为了孩子上学，2014年3月份决定将原有房屋卖掉，同时购买一套学区房。王军委托北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家地产）卖掉自己的房屋，链家地产同时向王军推荐了王宏章的房屋。2014年3月9日，链家地产通知王军看房，看房后极力劝告王军马上签订房屋买卖合同。因当时王宏章本人并未到场，第三人声称系王宏章的妻子，但未提供结婚证、委托书、房产证原件，王军要求核查王宏章与第三人的真实关系及房屋产权证的原件，王宏章及链家地产均承诺签订合同之后一定会让王军看到相关材料的原件。出于对链家地产的信任，当日王军和王宏章的代理人郑艳签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》约定：王军于签订合同当日支付王宏章定金5万元，2014年3月16日前支付首付款35万元，2014年6月15日前支付首付款100万元，2014年6月30日前付清余款；对房屋产权核验、网签、过户仅仅笼统规定2014年7月1日前办理。
王军依照合同约定支付了定金后，要求王宏章及中介尽快提供房产证原件、结婚证、授权委托书材料，并对房屋产权进行核验，王宏章及中介一直推诿。但是为了继续履行合同约定，王军又于2014年3月16日前支付了第二笔房款35万元，王军再次要求在支付第三笔房款前王宏章必须提供房产证原件、并进行房屋核验，王军方能继续履行合同，但是王宏章却始终拒绝提供房产证原件及其它相关材料。考虑到现在夫妻一方卖房、另外一方反悔的案例特别多，最后都会导致买房的人拿了钱却无法正常过户的现实，更基于现在王军已经支付王宏章40万元，却连房产证原件都未见到的事实，王军不敢再继续履行合同。王军是卖掉了自己的房屋、向亲戚朋友借款凑钱才能购买诉争房屋，如果受骗，可能导致王军处于房钱两空的境地，半生的努力付之东流，为此王军才要求解除合同，并将钥匙还给王宏章。综上，王军并没有违反合同约定，系王宏章没有提供完整的、有效的证明文件才导致合同无法继续履行。王宏章应当退还王军房款40万元。特诉至法院，请求：1、判令解除双方签订的《北京市存量房买卖合同》及《补充协议》；2、判令王宏章返还王军购房款40万元；3、判令王宏章承担本案诉讼费。
王宏章在原审法院辩称并提出反诉：王宏章是502室的业主。2014年3月9日，经链家地产居间介绍，王宏章通过委托代理人郑艳（王宏章之妻）与王军签订一份《北京市存量房屋买卖合同》，并签订一份《补充协议》，主要内容是：1、王宏章将上述房屋卖给王军，总价款共计313.5万元（净得价，不含税）。2、王军应于2014年3月9日向王宏章支付定金5万元；2014年3月16日前将首付款35万元（不含已付5万元定金）自行支付给王宏章；2014年6月15日前将首付款100万元自行支付给王宏章；2014年6月30日前将剩余房款173.5万元以银行托管的方式支付给王宏章。3、王宏章应于2014年4月15日前将房屋交付给王军，办理交接手续。4、任何一方逾期履行《补充协议》第二条约定的义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。5、如王军拒绝购买该房屋，或者逾期履行《补充协议》第二条约定的付款义务超过15日的，王宏章有权解除合同，王军应在违约行为发生之日起15日内以相当于该房屋总价款的20%向王宏章支付违约金，王军向王宏章已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。
合同签订后，王军于2014年3月9日向王宏章支付5万元定金，并于3月16日前向王宏章支付首付款35万元。两项合计40万元。2014年4月8日，王宏章委托代理人郑艳代理王宏章与王军办理了房屋钥匙、水电燃气卡及家具等各项交接手续，依约履行了交房义务。当天，双方签署了《物业查验交接单》，并签署一份《补充协议》，确认王宏章已于4月8日将交易房屋钥匙及电卡、燃气卡等交付给王军，并约定在房屋权属转移登记手续办理完之前，王军只能将房屋用于装修。
因房价持续下降，王军恶意违约。王军在接到王宏章委托链家发送给王军的催告函后，即未依约在2014年6月15日前支付首付款100万元，也未依约在6月30日前支付剩余房款173.5万元，严重违反合同。不但如此，王军还在2014年6月15日前将房屋钥匙及水电燃气卡等交由链家公司返还给王宏章，拒绝履行双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》。
鉴于双方订立合同的目的是为了履行且王军已将自己名下房屋出售，王军有实际支付能力的情况下，王宏章现依法诉至法院，要求：1、王军继续履行与王宏章签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、王军支付逾期违约金58万元；3、王军承担本案诉讼费用。
王军在原审法院辩称：我们要求解除合同，不同意继续履行。双方从发生纠纷至今已经将近1年多了，对王军及其家人精神上的伤害很大，王军的岳母也是因为买房的事情住院，从心理上来说，我们肯定是接受不了这套房子，现在因为王军岳母生病，王军的孩子患血液病，现在没有能力履行合同，王军不同意支付违约金，王军并没有违约，没有继续履行合同的原因是因为王宏章没有提供房产证的原件、结婚证原件及委托书，王宏章要求的违约金要求过高，也没有任何证据证明其受到了损失，请求法院对违约金进行调整。
原审法院经审理查明：2014年3月9日，王军（买受方、乙方）与王宏章的妻子郑艳（出卖方、甲方）签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及《补充协议》，约定由王军购买王宏章的502号房屋，成交价格为313.5万元。补充协议第二条约定：乙方于2014年3月9日支付甲方定金5万元，乙方于2014年3月16日前将首付款35万元以自行支付方式支付甲方，乙方于2014年6月15日前将首付款100万元以自行支付的方式支付甲方，乙方于2014年6月30日前将剩余房款人民币173.5万元以银行托管的方式支付甲方。双方同意于2014年7月1日前共同办理房屋所有权转移登记手续。甲乙双方任何一方逾期履行第二条约定义务的，每逾期一日，违约方按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1、提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；2、拒绝购买该房屋的；3、逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。双方还约定：出卖人应当在2014年4月15日之前将该房屋交付给买受人。
合同签订时，郑艳未向王军出示涉案房屋的房屋所有权证书、郑艳与王宏章的结婚证及王宏章授权郑艳出售房屋的授权委托书。王军称王宏章承诺以后会提供前述原件，王宏章对王军的陈述予以否认。合同签订当天，王军支付王宏章定金5万元。2014年3月16日，王军将首付款35万元支付给王宏章。2014年4月8日，王宏章将房屋钥匙、电卡、燃气卡交予王军。
2014年5月20日，王军通过房产中介经纪人要求王宏章出示房产证原件。王宏章提供录音及中介经纪人史海洋证言，证人称王军多次提到没钱买房要求解约。录音证据中，王军提到“是，现在就是买不起她的房子”等内容。
2014年6月1日，王军将涉案房屋钥匙、电卡、燃气卡交还中介经纪人史海洋。2014年10月11日，郑艳向王军发送短信，内容为：“王军你好！因截止合同到期，你仍未继续履行合同，现通知你合同解除。因你单方违约请依据合同相关规定于一个月内支付总价款的百分之二十作为违约赔偿，并按每日万分之五支付滞纳金给我方。”原审法院庭审中，王军称收到过该短信。
证人史海洋证明：2014年11月20日，史海洋向王军转交了《解除合同通知书》，王军看后拒收。
2015年年初，王宏章诉至法院要求王军承担违约责任，在该案中，王军提出对于涉案房屋在诉讼期间的市场价值进行评估，北京华信房地产评估有限公司出具评估报告，结论为：303.58万元。王宏章对该评估结论不予认可，并提出复议申请，评估机构复议意见为维持原评估结论。王宏章撤回对王军的起诉。
原审法院庭审中，王宏章称一直未向王军出示房产证是因为王军不想买房了，所以没有向王军出示房产证。
原审法院认定上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、录音及双方当事人的陈述等证据在案佐证。
原审法院判决认定：王军与王宏章签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应为合法有效。合同签订后，双方应当遵循诚实信用原则全面、适当地履行合同。王宏章未向王军出示房产证时，王军可以要求王宏章出示并中止履行，在王宏章提供房产证后，王军可继续履行合同义务。根据王宏章出示的录音及证人证言，王军当时意欲解约，故王军构成违约，但王军不能因此取得合同解除权，王宏章的代理人郑艳于2015年10月11日向王军发送解除合同短信，该短信到达王军手机时，合同解除。合同解除后，王宏章应当退还王军已交房款40万元。因王军构成违约，故王军应当支付王宏章违约金，违约金过于高过实际损失的，当事人可以要求减少违约金金额，故违约金金额由法院比照王宏章的实际损失酌定。故对于王军要求解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求，证据不足，法院不予支持；对于王宏章要求继续履行《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求，证据不足，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、王宏章返还王军房款四十万元，于本判决生效后七日内执行；二、王军支付王宏章违约金十万零五千元，于本判决生效后七日内执行；三、驳回王军的其他本诉请求及王宏章的其他反诉请求。
王宏章不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求：1、撤销原审判决并依法改判被上诉人王军向上诉人王宏章支付违约金58万元；2、由被上诉人王军承担全部诉讼费用。上诉理由：1、被上诉人王军恶意违约应承担违约责任，但原审判决的违约金数额10.5万元远远低于上诉人王宏章的实际损失59.8万元，判罚畸轻。因涉案房屋由育新学区房改为非学区房，导致房屋降价损失50余万元，加之房屋空置的租金损失等，10万元难以补偿上诉人的实际损失。上诉人的合法权益没有得到法律的保护，违背法律惩罚违约行为、保护诚信行为的原则。2、原审判决所引用的评估报告是一份在之前的案件中没有得到上诉人认可的评估报告，原审法院据此计算上诉人的实际损失极为不妥。原审法院直接剥夺了上诉人重新申请评估的权利。评估结果与市场实际成交价格背离，没有体现其公允性，违背了公允评估的原则。华信房地产评估有限公司违反法律规定，其中的一名评估师说自己没有参与制作评估报告。评估公司工作人员没有注意到房屋临街、不临地铁且已经不再是学区房的现状，片面作出评估报告，十分草率。评估报告不能全面反映被评估房屋的真实情况。评估程序以及评估内容存在诸多违反法律法规的情况，不能公允的反映市场价值，一审判决也未对该评估报告的公允性进行充分论证，不应作为确认上诉人实际损失的参考依据，二审法院应该准许上诉人要求评估公司出庭接受质询，同时重新委托评估机构，作出新的评估报告。3、被上诉人是因为房屋价格下跌而故意毁约，上诉人的售房款差价损失和房屋租金损失是被上诉人单方违约所致。房屋总价款20%的违约金没有过分高于上诉人的实际损失，没有必要酌减违约金。4、被上诉人恶意毁约引起本案诉讼，是被上诉人过错所致，应该由被上诉人承担全部的诉讼费用。
被上诉人王军不同意上诉人王宏章的上诉请求中主张的损失，希望上诉人提供损失额度的证明。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
二审审理期间，上诉人王宏章提交了新证据：《链家地产2014年至2015年11月成交记录汇总表》和链家网站的同小区、同户型的房屋的成交价格记录。该证据都是链家公司提供的，有链家公司盖章，用以证明房屋价格有下降。
上述事实，有当事人在二审审理期间的陈述和新证据在案佐证。
本院认为：本案争议焦点为违约金的数额问题。
王军与王宏章签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应为合法有效。合同签订后，双方均应认真履行。就房屋买卖而言，出示房产证原件是出卖人应尽的义务。合同签订后，买受人要求出卖人出示房产证原件，出卖人不出示，买受人有理由拒绝履行合同义务。对此，王军在出卖人不出具房产证的前提下，没有按约付款，是行使不安抗辩的权利，符合法律规定。但在王宏章出示房产证原件后，王军仍不履行支付款项的义务系违约，应支付违约金。原审法院对此认定正确，本院予以维持。就违约金的数额问题，原审法院参照另案中北京华信房地产评估有限公司就本案所涉房屋的价格出具的评估报告，认定房屋的损失并无不当。虽上诉人王宏章在二审中提出对本案房屋价格重新鉴定的申请，但因北京华信房地产评估有限公司出具评估报告系在法院审理中按照法律程序做出，且经过复议，故对上诉人王宏章再次申请鉴定，本院不予支持。虽上诉人王宏章在二审中提交《链家地产2014年至2015年11月成交记录汇总表》和链家网站的同小区、同户型的房屋的成交价格记录，但从两份证据的法律效力看，评估公司的鉴定远高于经纪公司的证明。故本院对链家公司的证明不予采信。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人的上诉理由缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费一万五千九百四十元，由王宏章负担（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费一万五千九百四十元，由王军负担（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费八千四百二十五元，由王宏章负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
审 判 员 刘国俊
代理审判员 刘 磊
二〇一五年十二月十一日
书 记 员 刘 瑾