长春市绿园区人民法院民 事 判 决 书（2016）吉0106民初1322号原告：严建卫，男，1974年5月25日生，汉族，现住长春市绿园区。委托代理人：冯继伟，北京尚公律师事务所律师。执业证号：12201201110374021。委托代理人：任国松，北京尚公律师事务所律师。执业证号：12201199710384583。被告：长春中海地产有限公司，住所地长春净月潭旅游经济开发区净苑小区（北区）3栋。法定代表人：庄勇，董事长。委托代理人：马丽，吉林功承律师事务所律师。执业证号：12201201211704429。原告严建卫诉被告长春中海地产有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告严建卫的委托代理人冯继伟、任国松，被告长春中海地产有限公司的委托诉讼代理人马丽到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：原告于2010年12月26日购买了被告开发的位于绿园区的×××小区××栋×单元×××室，建筑面积113.28平方米，房屋总价款为人民币925224.00元，并签订《商品房买卖合同》。根据合同约定“出卖人应该在商品房交付后550日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意合同继续履行，出卖人按日向买受人支付房屋总价款十万之一的违约金，直至出卖人将所需由其提供的资料报送至产权登记机关之日止”。合同签订后，原告依据合同约定履行了付款义务，同时缴纳了物业维修基金，并于2012年6月30日办理了入住手续，但因被告占用了原告的物业维修基金而未按时向房管部门缴纳，致使至今无法办理权属证书。根据《商品房买卖合同》约定，出卖人有义务保障买受人在规定期限内取得房地产权属证书，“如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的”，出卖人应“按日向买受人支付房屋总价款十万分之一的违约金，直至出卖人将需由其提供的资料报送至产权登记机关止”，原告认为，该条款中约定的违约金明显过低，应当依法给予调整，为此，请求法院依据《合同法》第114条和《审理商品房买卖合同纠纷的解释》第16条及第18条的规定，将违约金的标准调整为“中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（上浮30%）”。综上，原告认为被告的行为已构成违约，且违约金约定明显过低，为此，原告特向法院提起诉讼，要求：1、判令被告向原告支付违约金152990.00元[自2014年1月3日起计算，暂时计算至2016年3月31日止，违约金计算标准为中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（上浮30%）计算]，此后违约金被告应按上述标准承担到将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案之日止；2、判令被告立即履行合同义务，将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案；3、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称:答辩人认为原告所购房屋未能办理产权登记的原因为长春市收储中心未能及时办理中海凯旋门项目土地原房屋产权灭籍手续导致，并非答辩人原因导致无法办理登记，答辩人不存在违约行为，亦不应承担违约责任。具体如下：1、《商品房买卖合同》及补充协议已明确约定，非因答辩人责任导致原告未能取得房地产权属证书的，答辩人不承担违约责任。答辩人与原告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后550日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、合同继续履行，出卖人按日向买受人支付房屋总价款的十万分之一的违约金，直至出卖人将需由其提供的资料报送至产权登记机关之日止。”并且，双方在《商品房买卖合同》补充协议中对上述约定进行了细化与解释，对相关责任作出了进一步明确，即补充协议约定：“由于非开发商原因，如政府或其他不可抗因素导致产权证、土地证等相关证件无法正常办理的，开发商将不承担任何违约责任。”根据以上约定，答辩人仅需对因答辩人责任导致被答辩人未取得房地产权属证书的情况承担违约责任，对因政府原因等非答辩人原因导致被答辩人未能及时取得房地产权属证书的，答辩人不承担责任。本案中，被答辩人未及时取得房地产权属证书是由于政府原因导致的，而非答辩人责任，依约答辩人对此不应承担违约责任。2、答辩人已在《商品房买卖合同》约定期限内向产权登记机关提交办理产权登记的相关资料，履行了合同义务，不存在违约行为。答辩人已在《商品房买卖合同》约定期限内向长春市房地产交易权属登记中心（下简称“权属登记中心”）提交了办理产权登记的申请及所需全部资料，但在提交资料申请办理产权登记备案过程中，答辩人被告知该地段尚有已拆迁但未办理灭籍手续的房屋，在灭籍手续办理完毕前，权属登记中心对答辩人的备案申请不予受理且不予接收备案资料。依据《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后550日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”据此约定，因答辩人已将需由答辩人提供的备案资料报送给了产权登记机关，但由于政府原因导致产权登记机关未接受备案资料，故答辩人已履行了合同义务。按照《商品房买卖合同》及补充协议的约定，答辩人对因政府原因导致未能完成产权登记备案的无须向原告承担违约责任，因此答辩人不存在违约行为。3、依据商品房买卖合同约定，非因答辩人责任导致无法办理产权登记的，答辩人无需支付违约金。答辩人通过招拍挂方式取得中海凯旋门项目地块的净地使用权，该地块早在2007年之前即由长春市收储中心委托长春市绿园区住房和城乡建设局进行拆迁，至2016年1月长春市收储中心方完成土地上房屋灭籍登记工作。答辩人在竞拍该地块时对存在未灭籍房屋事宜并不知情，且答辩人并非办理土地灭籍登记的义务人，因土地未灭籍导致产权不能办理并非答辩人责任，原告无权要求答辩人支付违约金。4、未办理产权登记并未给原告造成实际损失，原告违约金金额过高，依法应当予以调整。《合同法》第114条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条规定“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。”本案中，答辩人已依约向原告交付了房屋，虽涉案房屋尚未取得房地产权属证书，但并未影响原告对房屋的正常使用，原告主张违约金过高，应当依法予以调整。综上，本案中，未能办理产权登记的责任为政府部门未能及时办理房屋灭籍登记导致，并非答辩人责任，答辩人不应对此承担违约责任。经审理查明：2010年12月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于绿园区×××小区××栋×单元×××室，建筑面积113.28平方米，房屋总价款为925224.00元，被告于商品房交付后550日内将办理权属登记需要由被告提供的资料交产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意继续履行合同，被告按日向原告支付房屋总价款十万分之一的违约金，直至出卖人将所需由其提供的资料报送至产权登记机关之日止。后原、被告签订《商品房买卖合同》补充协议，其中第十一条对合同第十五条（产权登记）的补充约定中第二款约定“由于非开发商原因，如政府或其它不可抗因素导致产权证、土地证等相关证件无法正常办理的，开发商将不承担任何违约责任。补充协议第二十三条出卖人免责约定中约定“如因不可抗力和政府行为等非出卖人原因导致对买受人的不利影响，出卖人不承担责任。”合同签订后，原告向被告支付了购房款，并于2012年6月30日办理了入住手续。因本案所涉地块原拆迁房屋未灭籍，导致被告未能在合同约定期限内办理完毕权属登记手续。另查明，原告所购房屋的地块系被告通过招拍挂方式取得，于2016年1月13日长春市收储中心已将该地块上原拆迁房屋的灭籍工作办理完毕。2016年4月被告已办理完毕权属登记备案手续，且原告已于2016年11月份办理完毕涉案房屋产权证。本案争议的焦点为：原告诉讼请求是否应予支持。针对本案争议焦点，结合已查明的事实，本院综合评判如下：原、被告于2010年12月26日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议是双方当事人真实意思表示，不违反国家法律和行政法规强制性规定，合法有效，对当事人具有约束力，原、被告应按合同约定履行自己的义务。补充协议第十一条明确约定“由于非开发商原因，如政府或其它不可抗因素导致产权证、土地证等相关证件无法正常办理的，开发商将不承担任何违约责任”补充协议第二十三条约定“如因不可抗力和政府行为等非出卖人原因导致对买受人的不利影响，出卖人不承担责任。”根据上述约定，被告虽负有“在商品房交付后550日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的合同义务，但根据被告提供的《关于中海凯旋门地块部分未能办理灭籍手续的承诺书》、《关于拨付西水地块灭籍相关费用的函》等证据，能够证明案涉房屋所在小区是因政府部门在征地过程中操作不规范，未及时将原土地使用权人的房屋和土地使用权进行灭籍，导致被告未能在合同约定期限内办理完毕权属登记手续，其责任不在被告方，按照原、被告双方签订的补充协议第十一条、第二十三条约定，被告不应承担违约责任，原告要求被告支付违约金的诉讼请求本院不予支持。关于原告要求被告立即履行合同义务，将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案的诉讼请求，因长春市收储中心已于2016年1月13日将本案所涉地块上原拆迁房屋的灭籍工作办理完毕，且2016年4月被告已办理完毕权属登记备案手续，原告已于2016年11月份办理完毕涉案房屋产权证，故原告该项诉讼请求实际上已经实现。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告严建卫的诉讼请求。案件受理费3360.00元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长  杨立春人民陪审员  李凤香人民陪审员  郭 力二〇一六年十二月九日书 记 员  石 峰