广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终8473号上诉人（原审原告）：梁国斌，男，1964年11月19日出生，汉族，住广州市天河区。被上诉人（原审被告）：广州锦绣香江花园业主委员会，住所地广州市番禺区汉溪大道锦绣香江花园东门处。负责人：王东，职务：主任。委托诉讼代理人：梁龙丽，广东合成泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州锦绣香江物业管理有限公司，住所地广州市番禺区南村镇迎宾路段西侧。法定代表人：范菲，职务：董事长。委托代理人：陈文孙，该公司工作人员。委托代理人：吴毅锋，该公司工作人员。上诉人梁国斌因确认合同无效纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2016）粤0113民初2340号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院认为，本案是确认合同无效纠纷，适用《中华人民共和国合同法》及相关司法解释关于合同效力问题的规定。梁国斌主张合同无效理由之一为锦绣香江业委会主体不合法，且没有得到业主大会的授权。经审查，签订涉诉物业服务合同的锦绣香江业委会为第三届业委会，自成立后已向有关行政机关备案，目前没有证据证明该届业委会主体不合法。关于锦绣香江业委会是否得到业主大会授权的问题。根据《广东省物业管理条例》第二十四条第（二）项的规定，业主委员会是业主大会的执行机构，履行代表业主与业主大会决定选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同的职责。第四十四条第一款规定，业主大会成立后，业主委员会应当与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同。因此，锦绣香江业委会基于上述规定代表全体业主签订物业服务合同，合法合规，梁国斌该项主张缺乏事实依据，原审法院不予采纳。梁国斌主张合同无效理由之二为锦绣香江业委会作出同意续聘的业主大会程序违法。首先，本案虽然没有明确的以业主大会会议决定或是业委会会议决定的形式记载最终的决定结果，但在《关于召开2011年度业主大会的通知》中，已告知全体业主锦绣香江业委会将与锦绣香江物业公司签订合同的业委会会议决定，业委会会议的决定以何种方式作载体不影响其法律效力。其次，业委会就是否续聘锦绣香江物业公司的议题召开的业主大会的程序，实际上是作出该次业委会会议决定程序的一部分，由于该次业委会会议决定目前未被依法撤销，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”的规定，上述业委会会议决定对全体业主具有约束力。故梁国斌该项诉请理据不足，依法不予采纳。梁国斌以锦绣香江业委会、物业公司签订涉诉物业服务合同属恶意串通，损害业主的利益为由主张合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。《物业管理条例》第三十五条第二款规定，物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。本案中，锦绣香江业委会代表的是全体业主，锦绣香江物业公司是具有物业管理服务资质的企业，双方签订的物业服务合同的目的是委托锦绣香江物业公司对锦绣香江花园提供物业服务，合同约定的条款亦符合上述《物业管理条例》规定的物业服务合同应当约定的内容，经审查，合同约定双方权利义务基本对等，锦绣香江物业公司通过为业主提供物业服务获取等价服务费，业主通过享受锦绣香江物业公司的服务支付对价。而关于签订合同主体、程序问题，如前所述，并未有证据证明签订合同的主体及程序违法，双方签订涉诉物业服务合同不存在恶意，且不以故意损害全体业主的利益为签订合同的目的，因此，梁国斌该项主张缺乏事实依据，对此不予采纳。梁国斌以涉诉物业服务合同约定的部分条款存在故意免除锦绣香江物业公司的法律责任、加重业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的情形，违反法律、行政法规强制性规定，属无效约定，并以此主张合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。第五十三条规定，合同中造成对方人身伤害的、因故意或者重大过失造成对方财产损失的免责条款无效。第五十六条规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。可见，根据物业服务合同的性质来看，其终极目的是物业服务公司提供物业服务获得服务费，业主享受物业服务支付相应的服务费，共同营造业主良好的生活环境。因此，只有在合同目的性条款违反法律、行政法规强制性规定的情形下，才会导致合同整体无效，部分条款无效不影响整个合同的效力，且上述规定违反的是法律、行政法规的关于合同效力的强制性规定，不包括规章及规范性文件等规定。《物业管理条例》第四十条规定，物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同无效或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。根据上述规定可知，如果物业服务公司将服务小区的全部物业服务一并委托给他人，业主请求确认合同无效的对象是物业服务公司与他人签订的委托合同，而不是业主与物业服务公司签订的物业服务合同本身；另外，物业服务合同中如果有免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款，其法律后果也不必然是导致合同整体无效。本案中，涉诉物业服务合同第三条第4款约定的是锦绣香江物业公司“可以选聘专业服务企业承担物业区域内的专项服务项目，但不得将本区域内的全部物业服务委托给第三方”，符合《物业管理条例》上述规定。而从梁国斌提出有异议的关于物业服务合同期限超期等其他上述罗列的众多条款来看，并无涉及合同目的性条款违反相关法律、行政法规关于合同效力的强制性、禁止性规定的内容。即便部分条款涉及无效条款，也不会导致整个物业服务合同无效。因此，梁国斌该项主张缺乏事实依据、法律依据，原审法院依法不予采纳。另外，如果业主认为物业服务合同存在约定不全或不合理的情形，可以通过补充协议等方式就需要约定的内容进行补充约定。综上，原审法院认为梁国斌请求确认锦绣香江业委会与锦绣香江物业公司于2011年10月29日签订的物业服务合同无效，理据不足，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回梁国斌的诉讼请求。一审案件受理费100元，由梁国斌负担。判后，上诉人梁国斌不服，向本院提起上诉称：1、原审诉讼程序违反，在被上诉人提交造假证据的情况下也不传唤证人到庭核实；2、原审判决认定事实有误，业委会未得到业主大会授权，认定业主大会决定有效的理据不足，物业公司不具备小区一级资质，不符合应聘的条件；3、业委会违法违规，但原审判决故意不提适用《民法通则》，是适用法律错误。据此，梁国斌上诉认为原审判决错误，请求二审法院撤销原审判决，支持上诉人的全部诉讼请求，并由被上诉人承担全部诉讼费用。被上诉人锦绣香江业委会、锦绣香江物业公司在二审均答辩同意原审判决。本院二审审理查明事实与原审查明事实一致。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。关于梁国斌上诉人认为原审法院违反程序的问题，经本院审查并无充分证据予以证实，本院对于梁国斌的该项上诉理由不予采信。原审法院根据双方当事人的诉辩意见及提交的证据，对本案事实进行了认定，在此基础上作出原审判决合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认。梁国斌上诉理由与其在原审的理由基本一致，本院认可原审法院对事实的分析和认定，在此不再赘述。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。上诉人梁国斌的上诉理由不成立，本院对其上诉请求予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人梁国斌负担。本判决为终审判决。审判长  肖逸思审判员  陈弋弦审判员  曾文莉二〇一七年七月××日书记员  罗倩雯