湖南省湘潭市雨湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0302民初2941号
原告：赵丽，女，1973年3月4日出生，汉族，湖南省韶山市人，住湖南省韶山市。
委托诉讼代理人：袁仕粱，湖南江荣律师事务所律师.
被告：湘潭新都酒店管理有限公司，住所地湘潭市九华经济示范区。
法定代表人：张剑平，系该公司总经理。
被告：湖南原弘产房地产开发有限公司，住所地湘潭市九华经济区。
法定代表人：张剑平，系该公司总经理。
两被告共同委托诉讼代理人：吕文圣，湖南湘晋律师事务所律师。
第三人：湘潭绿之韵大酒店有限公司，住所地湘潭市九华经开区。
法定代表人聂丽，该公司总经理。
委托代理人：邓小佳，湖南纲维律师事务所律师。
委托代理人：ＸＸ芳，湖南纲维律师事务所律师。
原告赵丽与被告湘潭新都酒店管理有限公司（以下简称新都公司）、湖南原弘产房地产开发有限公司（以下简称原弘产公司）、第三人湘潭绿之韵大酒店有限公司（以下简称绿之韵公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月21日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵丽的委托诉讼代理人袁仕梁、被告新都公司、原弘产公司的共同委托诉讼代理人吕文圣、绿之韵公司的委托代理人ＸＸ芳均到庭参加了诉讼。现已审理终结。
原告赵丽诉称：2013年，原告与被告新都公司签订了一份《租赁合同》，合同约定原告将其所有的位于湘潭市九华示范区学府路1号新都汇新都汇一期一单元1401017号房屋出租给被告新都公司，租期自2013年4月1日起至2025年4月1日止，共计十二年；并约定被告新都公司按原告《商品房买卖合同》中签订的实际成交价329136元为基数，自第三年起即2015年4月1日起按每年10%的比例向原告支付租金，支付方式为每半年支付一次。同时约定被告原弘产公司对被告新都公司上述租金等支付义务承担连带担保责任。合同生效后，原告已按合同约定交付房屋给被告使用，而被告新都公司至今未支付任何租金给原告。现原告认为被告新都公司未按合同约定支付租金，依照《租赁合同》第九条第1项约定，被告超过半年未付租金，原告有权终止合同，并可向被告追究违约责任。被告原弘产公司应对上述债务承担连带清偿责任。第三人湘潭绿之韵大酒店有限公司是1401017号房屋的实际使用方，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律问题解释》第十八条规定，原租赁合同解除后，原告有权要求第三人立即腾空房屋，并要求第三人支付房屋使用费用。为此原告为维护自身的合法权益，诉至本院，请求判令：1、解除原、被告签订《租赁合同》；2、被告新都公司支付拖欠原告的房屋租金49370.4元（自2015年5月1日暂计算至2016年4月30日租金，后续租金计算至被告一实际退出租赁房屋之日止），并支付违约金3588.83元（自2015年5月1日起暂计算至2016年8月14日，后续照计算至被告一付清欠付租金时止）；3、被告原弘产公司对诉请第2项支付义务承担连带偿还责任；4、第三人湘潭绿之韵大酒店有限公司立即腾空房屋，并将房屋返还给原告；5、第三人绿之韵大酒店有限公司支付原告房屋占有使用费用（按《租赁合同》租金计算标准，自判决生效之日起计算至实际腾房之日止；6、被告承担本案的诉讼费用及原告为实现权利而支付的其他合理费用。
被告新都公司、原弘产公司合并答辩称：原、被告双方签订的租赁合同是双方真实意思的表示，原告提出的逾期租金从2015年4月1日起至2016年9月30日前的租金按合同计算为49370.4元，违约金日万分之二计算为3588.83元，但是由于经济市场不景气，房地产市场滑坡，被告实际委托租给第三人的租金只有每平方16元，远远低于被告于原告约定的价格，希望根据实际情况予以减少，滞纳金予以减免。如原告要求解除合同，被告同意，第三人与原告的房屋租金问题由原告与第三人自行处理。
第三人辩称：一、第三人与原弘产公司签订的《酒店租赁合同》合法有效，系涉案租赁物的合法次承租人，合同应继续履行。本案原告与原弘产公司（即开发商）系产权式酒店公寓投资买卖关系，为预售方式，采取由原告以抵押借贷方式购买房屋后，将房屋交由原弘产公司用作开办新都酒店，并概括式授权原弘产公司对涉案房屋租赁经营，具有合法转租权，原弘产公司则回报原告房价10%的年收益。2015年5月15日，原弘产公司与答辩人签订《酒店租赁合同》，约定将位于湘潭市九华经济开发区的新都酒店相关楼层租赁给第三人经营。《酒店租赁合同》附件约定了具体租赁区域，包括主楼13层至18层、五层会议中心、一层大厅、负一层酒店办公区、负二层酒店后勤用房、酒店主要设施设备区域、五层裙楼区域多功能厅、四层整层、酒店配套设施区域。《酒店租赁合同》签订后，第三人按约支付了租金，原弘产公司亦交付了租赁物，合同已实际履行。因此，《酒店租赁合同》系第三人与原弘产公司双方的真实意思表示，合法有效。第三人为涉案租赁物的合法次承租人，合同应继续履行。
二、第三人已经按照《酒店租赁合同》第四条的约定全面履行了支付租金的义务，应享有相应的占有、使用涉案租赁物的权利。按照《酒店租赁合同》第四条的约定，酒店一次租赁区域租金350万元/年，第三人应一次性支付三年租金计1050万元；二次租赁区域前三年为免租期，优惠期后租金每年80万元，第三人一次性支付三年租金计240万元；第三人一次性支付酒店配套设施区域三年租金计60万元，即合同签订后，第三人应支付的租金共计1350万元。根据第三人提供的租金付款凭证可知，截至起诉之日，第三人共向原弘产公司支付租金1383.75万元，明显超过1350万元，即第三人已经按照《酒店租赁合同》第四条的约定全面履行了支付租金的义务，应享有相应的占有、使用涉案租赁物的权利。
三、第三人承租涉案租赁物系为创办湘潭绿之韵大酒店，为此第三人共计投入三千万元用于支付租金、水气电开户、电梯等设备及酒店装修等。原告诉请第三人腾空租赁物，应承担造成第三人的损失。
首先，第三人已经按照《酒店租赁合同》支付涉案房屋三年的租金。然第三人的绿之韵酒店仅经营一年多，已付租金应抵扣房屋占用费。现原告诉请腾房，对于抵扣后多余的租金，原告及原弘产公司应予退还。
其次，原弘产公司系新都酒店的开办者，因无资筹建而与第三人进行合作，由第三人承租新都酒店相关楼层创办绿之韵大酒店。双方约定采取先租赁部分楼层，由绿之韵大酒店投资开通开户水、气、电等，包括代付拖欠的电梯、空调等设备费用。根据第三人提供的绿之韵财务清单、付款凭证等证据，第三人为创办湘潭绿之韵大酒店共计投入三千万元用于支付租金、水气电开户、电梯等设备及酒店装修等。如原告收回涉案房屋，应支付第三人上述费用或对第三人的损失进行补偿，具体金额待核算后确定。反之，第三人将采取措施禁止原告使用上述由第三人出资的设施设备（包括水、电、气、电梯等），并将采取封房的方式维护第三人作为使用权人的权利。
综上所述，为维护第三人的合法权益，请求贵院驳回原告第4、5、6项诉讼请求。
经本院审理查明：原、被告于2013年签订了一份《委托租赁合同》，合同约定：原告将其所有的位于湘潭市九华示范区学府路1号新都汇新都汇一期一单元1401017号房屋出租给被告新都公司，租期自2013年4月1日起至2025年4月1日止，共计十二年；并约定被告新都公司按原告《商品房买卖合同》中签订的实际成交价329136元为基数，自第三年起按每年10%（含税）的比例向原告支付租金；还约定被告原弘产公司在甲方完全履行《商品房买卖合同》中规定的支付房款义务及其他义务后担任本合同的担保方，如新都公司需按照本合同承担违约责任，被告原弘产公司承担连带担保责任；合同另约定除非原告未支付完购买住宅的所有款项及费用，否则如被告新都公司不按上述约定按时向原告支付租金，则每逾期一日按应付未付租金的万分之二缴纳滞纳金；超过半年未付，原告有权终止合同，并可向被告新都公司追究违约责任；如原告提前终止租赁合同，被告新都公司须按本合同约定支付剩余租赁期的全部租金。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，被告新都公司自2015年4月1日起至今未向原告赵丽支付房屋租金。现原告为维护自身合法权益，为此诉至本院。
另查明：被告原弘产公司与第三人绿之韵公司于2015年5月15日签订了一份《酒店租赁合同》及《酒店租赁合同（附件），约定：酒店租赁区域及面积分为酒店一次租赁区域及面积、酒店二次租赁区域及面积、酒店配套设施租赁区域及面积；其中酒店一次租赁区域及面积包含本案涉案房屋；酒店一次租赁区域每年租金为350万元；酒店租赁期限为15年（自2015年6月1日起至2030年5月31日止）；《酒店租赁合同》及《酒店租赁合同（附件）签订后，第三人绿之韵公司于2015年5月20日通过中国建设银行网上银行分两笔向被告原弘产公司支付租金共计13837500元。
以上事实有原告身份资料复印件及、被告新都公司、原弘产公司的工商登记资料各一份、《委托租赁合同》复印件一份、《房屋权属登记证书》复印件一份、《购房发票》复印件一份、原弘产公司出具的《承诺书》复印件一份、《省委巡视组信访件交办函》复印件一份、《关于1栋业主投诉的回函》复印件一份、《关于湘潭九华新都汇酒店（返租式酒店）涉嫌非法集资的情况举报》复印件一份、新都公司出具的《证明》复印件一份、《酒店租赁合同》及《酒店租赁合同（附件）复印件各一份、《中国建设银行网上银行电子回单》复印件一份以及原告庭审陈述等证据予以证实，足以认定。
本院认为：根据本院查明的案件事实，结合原、被告的诉辩意见，本院认为本案的争议焦点为：一、原告赵丽与被告新都公司签订《委托租赁合同》是否成立？《委托租赁合同》是委托合同还是租赁合同？二、原告与被告新都公司签订的《委托租赁合同》是否得以解除？三、原告主张被告支付租金的诉讼请求是否应当得到支持？房屋租金计算的起止时间及金额为多少？四、原告主张向被告支付违约金的诉讼请求是否应当得到支持？五、被告原弘产公司是否应对被告新都公司的上述债务承担连带清偿责任？六、第三人是否负有腾空房屋的义务以及是否应当支付涉案租赁合同解除后的房屋占有使用费？
对于第一个焦点：本院认为，原、被告所签订的《委托租赁合同》是双方真实意思表示，且合同内容不违反法律规定，为有效合同，双方应按约全面履行各自的义务。原、被告签订的《委托租赁合同》虽从合同名称来看为委托租赁合同，但从合同实质内容来看，《委托租赁合同》对房屋的交付、租期、租金均进行了明确的约定，故原、被告所签订的《委托租赁合同》实质为房屋租赁合同。
对于第二个焦点：本院认为，合同签订后，原告履行了将房屋交付给被告使用的义务，被告应按约履行向原告给付房屋租金的义务，但被告自2015年4月1日起至今未按合同约定给付房屋租金，符合原、被告签订的《委托租赁合同》第九条合同解除的情形，故本院对原告要求解除原告赵丽与被告新都公司签订的《委托租赁合同》，本院予以支持。
对于第三个焦点：关于原告要求被告给付房屋租金的诉讼请求，按照原告赵丽与被告新都公司签订的《委托租赁合同》的约定“被告新都公司按原告《商品房买卖合同》中签订的实际成交价329136元为基数，自第三年起按每年10%（含税）的比例向原告支付租金”。为此被告新都公司应当按照合同的约定按年租金32913.6元的标准向原告赵丽支付租金。对于租金支付的起止期间问题，本案中鉴于系因被告未按合同约定支付租金而导致租赁合同解除，故租金应计算至本判决发生法律效力时租赁合同解除之日止。为此被告新都公司应自原告主张的2015年5月1日起至本判决生效之日止作为起止时间向原告支付租金。
对于第四个焦点，对于原告主张违约金的诉讼请求。本院认为《委托租赁合同》中对违约金已进行了约定，根据《委托租赁合同》第九条已明确约定了违约金的计算标准为逾期之日按未付租金的万分之二向原告缴纳滞纳金，而被告新都公司支付租金的时间为每一年的4月1日和10月1日起一个月内支付，故被告新都公司应分三个期间向原告赵丽缴付滞纳金，其中：第一个期间为自2015年5月2日起以16456.8元为基数计算至被告付清欠付租金之日止、第二个期间为自2015年11月2日起以16456.8元为基数计算至被告付清欠付租金之日止、第三个期间为自2016年5月2日起以16456.8元为基数计算至被告付清欠付租金之日止。
对于第五个焦点，原、被告之间进行争议的是被告原弘产公司所提供的保证是否已过保证期间。本院认为，本案中被告原弘产公司在《委托租赁合同》中向原告提供了保证，对被告原弘产所提供的保证本院评析如下：根据《委托租赁合同》第八条：丙方在甲方完全履行《商品房买卖合同》中规定的支付房款义务及其他义务后担任本合同的担保方，如乙方需按照本合同承担违约责任，丙方承担连带担保责任。该条款实质为附条件保证，其条件成就情形有如下两个：1、被告原弘产公司在原告赵丽、周晓春完全履行《商品房买卖合同》中规定的支付房款义务及其他义务后；2、如被告新都公司需按照本合同承担违约责任。从条件1来看，原告已充分举出证据履行了支付房款义务并向被告新都公司出具了《委托书》，足以证实房屋已交付被告新都公司，因此条件1已完全成就；从条件2来看，被告原弘产应在“如被告新都公司需按照本合同承担违约责任”时承担连带担保责任，而本案中原告采取的是向本院提起诉讼来主张被告新都酒店承担违约责任的方式，故应认定为原告向本院主张权利之日为条件2成就之时。同时鉴于在《委托租赁合同》未约定保证期间，为此被告原弘产公司的保证期间应自原告向本院主张权利之日起算。因被告原弘产公司的保证范围约定不明确，根据《中华人民共和国担保法》第二十一条“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。”为此对被告原弘产公司的保证范围为对被告新都公司的全部债务承担责任。为此本院对原告要求被告原弘产公司为被告新都酒店的支付原告赵丽、周晓春的租金及违约金的义务承担连带清偿责任的诉讼请求依法予以支持。
对于第六个焦点，本案中第三人绿之韵公司作为次承租人，虽与被告原弘产公司签订了《酒店租赁合同》且已向被告原弘产公司支付了三年租金，但因被告原弘产公司未能向原告支付租金导致本案涉案《租赁合同》解除时，被告原弘产公司已丧失了基础将房屋出租给第三人的权利，同时第三人也未向本院主张代被告向原告支付租金，故第三人绿之韵公司继续占有使用房屋已无合法依据，为此第三人绿之韵公司应负有腾空房屋的义务，对房屋腾空期限问题，鉴于涉案房屋至今第三人在经营，应给付第三人腾空房屋的合理期间，故本院酌定给予第三人绿之韵公司30日的腾空期。关于第三人主张原告诉请第三人腾空租赁物应承担造成第三人的损失的抗辩意见，本院认为，被告原弘产公司与第三人绿之韵公司签订《酒店租赁合同》，《酒店租赁合同》的合同相对方系被告原弘产公司，根据合同相对性原则及导致本案涉案《租赁合同》解除的因由为被告新都公司未向原告支付租金，为此第三人的主张并无事实与法律依据，为此本院对第三人的抗辩主张不予支持。对于原告要求被告支付租赁合同解除后的房屋占有使用费的问题，本院认为，合同解除后，第三人作为涉案房屋使用人，负有腾空房屋义务人，成就原告主张的条件应系第三人在合理腾空期届满后第三人仍未腾空房屋的情形，故若第三人逾期腾空房屋，则应承担相应的逾期腾房使用费，对于房屋占有使用费标准问题，应按《租赁合同》约定租金标准执行。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十六条、第二百一十三条、《中华人民共和国担保法》第十六条、第十九条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告赵丽与被告湘潭新都酒店管理有限公司于2013年签订的《委托租赁合同》；
二、被告湘潭新都酒店管理有限公司在本判决生效之日起十日内一次性向原告赵丽支付租金（租金自2015年4月1日起按照年租金32913.6元的标准计算至本判决生效之日止）；
三、被告湘潭新都酒店管理有限公司在本判决生效之日起十日内一次性向原告赵丽支付违约金（分三个期间向原告赵丽缴付滞纳金，其中：第一个期间为自2015年5月2日起以16456.8元为基数计算至被告付清欠付租金之日止、第二个期间为自2015年11月2日起以16456.8元为基数计算至被告付清欠付租金之日止、第三个期间为自2016年5月2日起以16456.8元为基数计算至被告付清欠付租金之日止。）
四、被告湖南原弘产房地产开发有限公司对本判决上述第二项、第三项给付金钱义务承担连带清偿责任；
五、第三人湘潭绿之韵大酒店有限公司在判决生效之日三十内自行腾空位于湘潭市九华示范区学府路1号新都汇1栋1401017号房屋,逾期腾房，应按年租金32913.6元的标准支付给原告赵丽占用期间的占有使用费；
六、驳回原告赵丽的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1124元，减半收取562元，由被告湘潭新都酒店管理有限公司、湖南原弘产房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。
审 判 员 朱 令
二〇一六年十一月十八日
代理书记员 陈思斯
附相关法条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十七条因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。
此承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵最租金或者向承租人追偿。
第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国担保法》
第十六条保证的方式有：（一）一般保证；（二）连带责任保证。
第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。