阳江市江城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1702民初2113号
原告：李桂荣，女，1972年7月31日出生，汉族，住江门市新会区，原告确认的送达地址为阳江市江城区新江北路淘金湾小区七幢2层广东真智律师事务所，联系人钟国衡。
委托代理人：钟国衡，广东真智律师事务所律师。
委托代理人：冯朵，广东真智律师事务所实习律师。
被告：阳江市富和房地产开发有限公司。住所地：阳江市江城区富和海岸城御景湾首层**层。被告确认的送达地址为阳江市江城区富和海岸城御景湾首层、二层，联系人陈国锋.
法定代表人：陈国锋，该公司执行董事。
委托代理人：招金泳，北京德恒（珠海）律师事务所律师。
原告李桂荣诉被告阳江市富和房地产开发有限公司（以下简称富和房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月26日立案受理后，依法由审判员梁胜光适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。在审理过程中，本案于2017年8月20日裁定中止诉讼，后于2017年10月30日恢复诉讼。原告李桂荣的委托诉讼代理人钟国衡，被告富和房地产公司的委托诉讼代理人招金泳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李桂荣诉称，2015年10月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买坐落于阳江市××××号富和海岸城9幢1单元401房，总价333606元，该款原告已付清。《商品房买卖合同》第八、十一条约定被告应于2015年11月23日前向原告交付验收合格的商品房，并且同时出示《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等证明文件，但被告至今仍未履行该义务，行为已构成违约。自违约之日起至2017年6月15日起诉时止，被告延迟交付655天，根据《商品房买卖合同》第九条第1项第（2）：“逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1.00%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之1.00（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”的约定，原告可请求被告支付违约金32776.79元（333606×655×0.00015），并继续履行合同。原告为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：一、被告支付逾期交房违约金32776.79元（从2015年8月31日计至2017年6月15日止共655天）给原告；二、本案诉讼费由被告承担。
被告富和房地产公司辩称，一、涉案商品房于2015年10月26日已取得《住宅工程质量分户验收汇总表》，2015年11月23日被告已将商品房交付给原告使用，双方《商品房买卖合同》是2015年10月30日才签订的，但是该合同第八条约定商品房于2015年11月23日前交付是不符合客观事实的，是笔误，因此被告不应承担逾期交房责任。二、原告的诉请提高了逾期交房违约金没有事实依据。
经审理查明，被告富和房地产公司以出让方式取得位于阳江市××××号[编号为阳府国用（2011）第10062号、阳府国用（2004）第11377号]的土地使用权，并取得了《土地使用权证书》。经批准，被告在上述地块上建设商品房，定名为富和海岸城。被告已取得富和海岸城小区商品房预售许可证，证号为阳预许证字2014056号。
2015年10月30日，原告李桂荣（买受人）与被告富和房地产公司（出卖人）签订了《广东省商品房买卖合同》（合同编号：2015103273），主要约定：买受人向出卖人购买的商品房位于阳江市××××号“富和海岸城”9幢1单元401房，该商品房的建筑面积共98.70平方米，其中套内建筑面积81.80平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积16.90平方米，按套内建筑面积计算购房价格，每平方米4078.31元，总房价款共333606元。签订本合同时，出卖人即已收首期房款133606元，余额200000元由买受人向阳江市银行申请按揭贷款给予支付。如因国家、银行对商品房按揭政策变动，按揭首期款不足金额由买受人现金补足；合同第八条约定：“出卖人应当在2015年11月23日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、买受人有合同约定违约行为导致延迟的；合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（二）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一[该比率应不小于第（1）项中的比率]的违约金”；合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同约定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”；合同还约定了其他相关条约。签订合同后，原告支付了首期购房款，并于2015年11月19日，原告支付了余下购房款200000元给被告。2015年11月23日，原告在阳江市百时佳物业管理有限公司专人陪同下对涉案商品房进行入伙验收，检查了房屋的建筑、设施、设备的质量情况，对房屋质量无任何异议，签领了涉案商品房并在领取房屋后进行了装修入住。2017年6月26日，原告以被告没有按时向其交付经验收合格的商品房，被告应承担违约责任为由向本院提起诉讼，请求如诉称。
诉讼中，被告主张原告已于2015年11月23日收楼，原告对此予以承认，但认为该房屋不具备法定的交房条件，应视为未交付。
另查明，2013年10月25日，被告向阳江市住房和城乡规划建设局申请将建设的富和海岸城二期规划报建和施工报建J、K、L栋项目使用的J、K、L英文字母编号相应调整为7幢、8幢、9幢。根据被告提交的2014年3月30日《J栋主体结构分部（子分部）工程质量验收纪要》反映，阳江市富和海岸城二期J、K、L栋，层数15-17层，面积共54510.57平方米，开工日期2013年6月17日，完工日期2014年1月10日，质量控制资料齐全，安全和功能检验检测报告合格，观感质量良好。总承包单位阳西县富和建筑工程有限公司、设计单位阳江市城乡建筑市政设计有限公司、监理单位阳江市建设监理有限公司、建设单位富和房地产公司在《J栋主体结构分部（子分部）工程质量验收纪要》上签章。根据被告提交的2015年10月26日《住宅工程质量分户验收汇总表》反映，阳江市富和海岸城二期J栋，层数17层，面积20584.4平方米，总户数128户，分户验收日期2015年10月23日，验收结论为经各责任主体单位对本工程进行分户验收，验收合格，符合设计要求。建设单位富和房地产公司、总承包单位阳西县富和建筑工程有限公司、设计单位阳江市城乡建筑市政设计有限公司、监理单位阳江市建设监理有限公司均在《住宅工程质量分户验收汇总表》上签章。法庭辩论终结时，涉案商品房尚未经过竣工验收合格及未在阳江市住房和城乡规划建设局办理工程竣工验收合格备案手续。
以上事实，有原告提供的企业信用信息公示报告、商品房买卖合同、购房发票、借款借据，被告提供的《J栋主体机构分部（子分部）工程质量验收纪要》、《住宅工程质量分户验收汇总表（J栋）》、申请书、阳江市住宅质量保证书和住宅使用说明书、房屋验收意见书、业主装修施工承诺表、消防责任书、承诺书及庭审笔录等证实，经本院综合分析予以认定。
本院认为，原告与被告所签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，主体适格，内容合法有效，双方当事人应按照合同约定来切实履行合同义务。综合双方当事人的诉辩，本案争议的焦点是：一、如何认定被告逾期交房的起算时间；二、涉案商品房是否具备交付使用条件，被告应如何承担违约责任。
关于焦点一，原、被告于2015年10月30日签订的《广东省商品房买卖合同》约定的交房时间为2015年8月30日，属约定错误，应视双方约定的交房时间不明确。《广东省商品房买卖合同》属于被告单方面提供的格式合同，被告提供错误条款的格式合同存在过错。由于双方约定的交房时间不明确，而原告于2015年11月19日才付清所有购房款，故被告亦应在当天向原告交付经验收合格的商品房，但被告直至2015年11月23日才向原告交付房屋，因此应认定2015年11月19日为被告逾期交房的起算时间。
关于焦点二，本案中，被告与原告签订的《广东省商品房买卖合同》约定的交付条件为商品房经验收合格，但双方没有具体约定验收主体及具体如何验收，双方对该约定的理解发生争议。房屋交付，首先要符合法律法规的规定。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”；《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条也规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”，因此，交付使用的房屋应当经过竣工验收合格是法律的强制性规定，任何当事人都应当遵守，不得依当事人的意愿而违反。对于如何确定交付房屋是否经竣工验收合格的问题，《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”，住房和城乡建设部《房屋建筑和市政工程基础设施工程竣工验收备案管理办法》第八条规定：“备案机关发现建设单在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收”、第十一条规定：“建设单位采用虚假证明文件办理工程竣工验收备案的，工程竣工验收无效，备案机关责令停止使用，重新组织竣工验收……”。可见，备案是竣工验收的最后一个环节，主管部门通过该环节对建设工程进行再次监督，因此取得建设工程竣工验收备案表是证明该工程经验收合格的依据。对此，广东省建设厅作出的粤建办房函(2003)63号《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》中亦明确《广东省商品房买卖合同》（示范文本）第八条第一款中的“该商品房经验收合格”，是指该商品房建设单位已在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。省建设厅作为合同范本提供者，其有权对合同中有争议内容作出解释，且该解释与上述法律法规规定相符。因此，对被告与原告签订的商品房买卖合同约定的商品房交付条件为商品房经验收合格，应理解为该商品房经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门取得工程竣工验收备案表。被告提供的《J栋主体机构分部（子分部）工程质量验收纪要》、《住宅工程质量分户验收汇总表（J栋）》仅可以证明在该两份证明上盖章的四个责任主体单位进行的是主体工程部分验收，并非单位工程竣工验收。被告以此主张涉案商品房已经验收合格符合交付条件的意见，理据不足，本院不予采纳。按照双方签订的商品房买卖合同的约定，被告应在2015年11月19日前将经验收合格的商品房交付给原告使用。本案中，原告于2015年11月23日签领了涉案商品房并在领取房屋后进行了装修入住。原告领取涉案商品房时，虽然涉案商品房未办理工程竣工验收备案手续，房屋尚不符合合同约定的经验收合格的交房条件，但原告仍予以接收，应视为被告在2015年11月23日向原告履行了交付商品房的义务。至于该项履行不符合合同约定的交付条件，属于不当履行，被告应承担的是该不当履行的违约责任，原告作为买受人可以请求被告依据法律规定或者合同约定完善商品房交付条件，并赔偿因此造成的实际损失，而不是逾期交房的违约责任。因此，原告接收商品房后仍要求被告支付逾期交房违约金，显属不当，本院不予支持。被告逾期交房时间应从2015年11月19日起计至2015年11月23日止，共计4天。根据原、被告双方签订的合同约定，被告逾期交房未超过30天，被告每日应按原告已付房价款333606元的万分之一的标准支付违约金给原告，即被告应向原告赔偿的逾期交房违约金为133.44元（333606元×1/10000/天×4天）。
综上所述，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条、第一百五十三条和《建设工程质量管理条例》第四十九条的规定，判决如下：
一、限被告阳江市富和房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金133.44元给原告李桂荣；
二、驳回原告李桂荣的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费351元（原告已预缴），由原告李桂荣负担349.57元，由被告阳江市富和房地产开发有限公司负担1.43元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。
审判员 梁胜光
二〇一七年十一月十七日
书记员 邹婷婷