天津市东丽区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丽民初字第3257号
原告张晓彬。
委托代理人陈玉良，天津和中国际贸易有限公司法务。
原告董巧云，无职业。
委托代理人张晓彬。
被告天津市津丽湖投资有限公司，住所地天津市东丽区东丽湖度假区。
法定代表人时守明，总经理。
委托代理人寇建明，该公司职员。
委托代理人蔡伟擎，该公司职员。
原告张晓彬、董巧云与被告天津市津丽湖投资有限公司（以下简称津丽湖公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员王俊独任审判，公开开庭进行了审理。原告张晓彬及其委托代理人陈玉良、原告董巧云及其委托代理人张晓彬，被告津丽湖公司的委托代理人寇建明、蔡伟擎到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告张晓彬、董巧云诉称，二原告系母子关系。2010年7月4日，二原告与被告签订了《天津市商品房买卖合同》，购买了由被告开发的坐落于天津市东丽区东丽湖东丽大道与中心环路交口处绿洲花园30-3-101号房屋，该房屋建筑面积170.84平方米，总价款1640702元。合同签订后，二原告向被告交纳了全部购房款。合同约定，被告应于2011年9月30日之前向原告交付房屋，但至今被告未向原告书面送达入住通知书。并且，涉诉房屋存在严重的质量问题，客厅、卧室墙面返潮返碱，墙体开裂等，不能达到交付与正常使用的条件，二原告多次与被告协商未果。虽然被告多次实施维修，但仍无法正常交房与收房，已构成严重违约，同时造成原告因此租房居住的实际损失。此外，被告为了修建小区停车位，未经原告同意，擅自将院落面积压缩，减少了7.5平方米，改变了原有设计，造成了原告使用面积的损失。上述问题二原告多次与被告交涉，被告拒绝赔偿。涉诉房屋现仍在维修中。原告认为被告的行为严重侵害二原告的合法权益，故起诉请求：1、判令被告继续履行《天津市商品房买卖合同》约定的维修、交房的合同义务；2、判令被告赔偿原告自2011年10月1日起至2015年6月25日止的逾期交房违约金223299.54元；3、判令被告赔付原告擅自变更设计压缩院落面积的实际损失36013.99元；4、判令被告赔付原告因逾期交房造成的租房损失105000元；5、本案诉讼费用由被告承担。
原告张晓彬、董巧云向本院提供了下列证据：
1、《天津市商品房买卖合同一份》（复印件），证明原、被告之间系商品房买卖合同关系，合同约定了双方的权利义务，并约定了交房时间为2011年9月30日之前。
2、购房发票二份（复印件），证明二原告已经交付了全部购房款。
3、房屋租房合同、产权证复印件各一份及租金收条十四份，证明因涉诉房屋质量问题被告不能交房，原告租房产生的租房损失。
4、照片一组，证明涉诉房屋存在严重的质量问题及被告进行维修的现场状况。
5、光盘三份，证明原告与被告就房屋质量问题多次进行商谈，谈话中被告的工作人员认可涉诉房屋存在返潮反碱等质量问题。另证明截止2015年6月17日，涉诉房屋仍在维修，每次都是原告打电话询问、督促被告维修进程与结果。
6、致业主函五份，证明被告存在延期交房、擅自变更院落设计、缩小院落面积，持续维修房屋的事实。
被告津丽湖公司辩称，不同意二原告诉讼请求。理由第一、涉诉房屋虽然存在质量问题，但不影响原告收房。根据合同约定的质量保修义务是原告收房之后被告才应承担的义务，在房屋具备约定及法定交付条件之后，原告借口质量问题拒不收房的行为，系违约行为，修复义务发生于原告收房之后。第二、原告以被告逾期交房要求违约金，而本案的实际情况是原告借口质量瑕疵拒不收房，而非被告不交房，在交房的问题上被告不存在违约行为，且原告的该项诉讼请求，部分已经超过诉讼时效。第三、原告购买的房屋产权面积仅仅限于其所购买房屋的面积，庭院的使用属于被告对其的赠与，是被告在原告没有支付合同对价的情况下，一楼业主对庭院免费使用的一种赠与。合同中，原、被告双方都没有对庭院的面积进行过书面约定，被告没有承诺原告所使用的一楼庭院具体面积，在交付之前，赠与人有权撤回赠与。第四、根据法律规定，损失和违约金不能同时主张，而且该项诉讼请求中有部分损失诉讼时效已过。综上所述，被告不同意原告的主张，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告津丽湖公司提供了下列证据：
1、《天津市商品房买卖合同》一份，证明双方商品房买卖合同约定的具体内容，并证明房屋交付的条件是经验收合格，庭院使用权属于被告赠与。
2、《竣工验收备案书》、《准许交付使用证》各一份，证明房屋验收合格的具体时间及准入证下发的时间，涉诉房屋规划及工程质量已具备法定交付条件。
3、维修调度单二份四页，证明原告正式报修时间为2013年4月份，被告根据原告报修的项目对涉诉房屋进行了维修，且已维修完毕。
（以上证据均为复印件）
4、光盘一份，其中包括录音四份，证明原告借口房屋存在质量问题拒不收房。
经庭审质证，被告对二原告提供的证据1、2真实性无异议，予以认可。对证据3的租赁合同、租金收条的真实性有异议，根据法律规定，承租人应该出庭作证，租赁合同应该备案并且交纳税费，原告提供的租金收条格式没有变化，纸张全部都是新的，不真实。对证据4真实性有异议，该证据无法证明照片形成时间以及是否涉诉房屋存在质量问题。对证据5真实性有异议，内容与本案无关联性。对证据6中的“延期交房通知书”及“至业主的函”二份证据的真实性无异议，同时也证明了被告告知了原告，庭院面积是根据国家规划进行了调整，样板间只是参考，要以相关部门的审批为准。
二原告对被告提供的证据1、2真实性认可，对证明目的不认可。对证据3维修调度单对只有原告签字的认可，其他的不予认可。对证据4录音真实性没有异议，但是对证明目的不予认可，该证据不能证明原告拒不收房，对被告客服人员承诺房屋修复完毕的主张不予认可，房屋没有完全修复。
本院对原、被告提供的证据审查后认为，原告提供证据1、2、4、6以及被告提供的证据1、2、3真实客观、来源合法、与本案具有关联性，本院予以采信。对原告提供的证据3，因被告不予认可且无其他证据予以佐证，故本院不予采信。原告提供的证据5、被告提供的证据4，均能够证明原、被告双方因涉诉房屋存在质量问题多次协商和交涉。
经审理查明，二原告系母子关系。2010年7月4日，二原告与被告签订了《天津市商品房买卖合同》和《补充协议》，合同约定，二原告购买由被告开发的坐落于天津市东丽区东丽湖东丽大道与中心环路交口处绿洲花园30-3-101号房屋一套，建筑面积170.84平方米，房屋总价款1640702元。合同签订后，二原告向被告交纳了全部购房款。依据双方签订的购房合同第三条约定，被告应于2011年9月30日前将商品房交付原告使用，但到期后被告未按合同约定交付房屋。期间，被告向原告送达了延期交房通知书。2012年1月13日，被告取得了涉诉房屋商品房准许交付使用证。原告在查验房屋的过程中，发现诉争房屋的客厅、卧室墙壁存在返潮返碱、墙面开裂、客厅顶棚漏水等质量问题，其中墙壁返潮返碱现象严重，原告向被告报修。随后，被告对涉诉房屋的质量问题逐一进行维修，尤其是为了解决涉诉房屋的返潮返碱问题被告进行了针对性的维修。具体的维修方案包括：1、涉诉房屋室内室外水溶性氢泞桨浆液注入墙根，彻底密封返潮反碱的路径；2、涉诉房屋外墙设封闭性、永久性的截水沟，水沟上面石板封面。截止2015年6月17日，被告维修工作完毕。
另查明，关于逾期交付商品房的处理，合同第五条约定，除遇不可抗力外，出卖人如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，买受人有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利息计算。如超过上述约定期限的，买受人有权按照补充协议第四条的约定处理。补充协议第四条第二款约定，出卖人未按约定日期交付商品房，逾期超过90日的，合同继续履行，出卖人应自合同约定交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，每日按商品房价款的万分之一向买受人支付违约金。
再查明，2011年4月28日，被告向原告送达“致业主的函”，载明“根据设计规范要求及从业安全使用角度出发，绿洲项目情景洋房X2户型原室外楼梯加长1.5米左右，以减缓楼梯坡度。同时，小院围墙外停车位的位置也根据整体布局进行调整。您所参照的样板间的房间设计和环境布局只作为您购买商品房的参考，最终以相关部门审批的规划为准。上述调整，已经过行政主管部门的审核批准，由此给您带来的不便，我司深表歉意”。
本院认为，原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益，合同合法有效，该合同对双方当事人具有约束力，双方均应遵循诚实信用原则全面履行各自的合同义务。原告依合同约定向被告支付了全部购房款，履行了合同义务，被告却未能在合同约定的期间内向原告履行交付商品房的义务，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。现原告依据合同要求被告承担违约责任具有事实和法律依据，对于原告要求被告承担违约责任的诉请本院予以支持。虽然被告于2012年1月13日取得了涉诉房屋的准许交付使用证，但是被告未能提供证据证明其向原告送达了入住通知书及敦促收房通知书。通过庭审调查，原告仅收到了被告送达的延期交房通知书。而且，被告认可涉诉房屋存在返潮返碱的质量问题，也认可一直在对房屋进行数次维修及针对性的维修，且自认直至2015年6月17日维修工作完毕。被告维修房屋期间原告不能入住是客观事实，因此，违约金计算的截止日期应计算至被告维修工作完成之日，即2015年6月17日，共计1355天。被告赔付原告逾期交房违约金期限应自2011年10月1日起至2015年6月17日止，计222315.12元（1640702元＊0.1‰＊1353天）。庭审中，二原告认可被告对涉诉房屋的维修结果，故应尽快办理房屋交接手续为宜。
关于原告主张的租房损失，根据合同法的相关规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求增加，高于造成的损失的，可以请求适当减少。据此，本案原、被告双方在签订的商品房买卖合同中已约定了违约条款及计算标准，且计算标准并不低于原告的实际损失。再者，依据法律规定，违约金与赔偿金属于选择适用，不能兼并适用。因此，对于原告要求被告赔偿租金损失的诉讼请求于法无据，本院不予支持。
关于原告主张的因被告擅自变更设计使院落面积缩小7.5平方米要求赔偿的诉请，被告对此事实并不否认，但认为其行为并不构成违约，同时认为原告此项诉请超过了诉讼时效。对此，本院认为，依据双方所签合同第十条约定，出卖人擅自变更房屋设计及环境布局的，须书面征得买受人的同意，买受人同意变更的，双方订立补充合同。根据庭审调查，被告仅书面通知了原告变更方案，并未书面征得原告的同意，更未就此订立补充合同。据此，被告的行为已构成合同违约，应承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应视为要约。说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。被告的样板间作为销售房屋重要的广告和宣传资料，对于双方当事人合同的订立及房屋价格的确定均会产生重大的影响。原告购买房屋为一楼金角，院落的面积的大小直接影响该房屋的价格及原告的选择。因此，被告擅自变更设计使原告院落面积缩小，应对原告进行一定的补偿。原告的此项诉请具有事实和法律依据，本院予以支持。鉴于双方对此违约责任未订立补充合同进行约定，考虑本案的实际情况及目前一楼庭院的市场价格，原告主张按照每平方米50%购房款的计算标准尚属合理恰当范围，故对原告此项诉请，本院予以支持。被告应赔偿原告该项损失36013.99元（7.5㎡＊4801.87元）。
因涉诉房屋始终处于维修状态，直至诉讼期间被告的维修工作尚未停止，且双方均提供证据证明对于涉诉房屋的维修、交接问题从未间断，一直处于协商状态。因此，被告提出的原告部分诉请超过诉讼时效的抗辩意见不能成立，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告张晓彬、董巧云与被告天津市津丽湖投资有限公司于本判决生效之日起十日内办理天津市东丽区东丽湖东丽大道与中心环路交口处绿洲花园30-3-101号房屋的交接手续。
二、被告天津市津丽湖投资有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告张晓彬、董巧云逾期交房违约金222315.12元。
三、被告天津市津丽湖投资有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告张晓彬、董巧云院落损失36013.99元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回原告张晓彬、董巧云的其他诉讼请求。
案件受理费减半收取3382元，原告张晓彬、董巧云负担677元，被告天津市津丽湖投资有限公司负担2705元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审判长 王 俊
二〇一五年七月三十日
书记员 林鑫洁
本判决所依据的法律法规
一、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
二、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
三、中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，可以请求人民法院或者仲裁机构适当减少。
四、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应视为要约。说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
五、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。