南京市栖霞区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）栖迈民初字第556号
原告张翠兰，女，1963年10月9日生，汉族。
委托代理人吴镇华，江苏省离退休法院工作者协会法律服务部法律工作者。
被告南京市栖霞区人民政府迈皋桥街道奋斗村村民委员会，住所地江苏省南京市栖霞区迈皋桥街道奋斗村。
法定代表人侯连生，村委会主任。
委托代理人杨杰明，江苏欣达律师事务所律师。
委托代理人潘剑，江苏欣达律师事务所律师。
原告张翠兰与被告南京市栖霞区人民政府迈皋桥街道奋斗村村民委员会（以下简称南京奋斗村委会）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月19日受理后，依法由代理审判员杨燕独任审判，于2014年9月15日公开开庭进行了审理。后依法转由代理审判员独任张亮审判，于2014年11月19日、2014年12月10日公开开庭进行了审理。原告张翠兰及其委托代理人吴镇华，被告南京奋斗村委会的委托代理人杨杰明、潘剑均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张翠兰诉称，原告于2005年12月28日起租赁南京某某塑料助剂厂、面积为1040平方米办公楼一幢，租赁期限为10年（截止至2015年12月27日）。2011年5月20日，原告将上述房屋中的楼下两间门面房、面积约为80平方米转租给李某某，租赁期限为两年（截止至2013年5月22日），第一年租金为5万元，第二年租金为6万元。2012年1月15日，原告将上述房屋中的楼下三间平房转租给王某某，租赁期限为两年（截止至2014年1月30日），每年租金为7.8万元。2012年，因政府对某某路周边环境进行整治清理，物流产业退出经营。2012年3月8日，原告与李某某及被告签订补充租赁协议，李某某将所租房屋交给被告，被告履行原租赁协议。2012年3月22日，原告与王某某及被告签订补充租赁协议，王某某将所租房租交给被告，被告履行原租赁协议。但被告并未按原租赁协议给付原告租金，原告为维护自己的合法权益，故现向本院起诉，请求判令：1、被告支付拖欠的租房款人民币13.8万元；2、被告支付原告违约金41400元；3、被告承担本案诉讼费。
被告南京奋斗村委会辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，因两份租赁协议所涉及的房屋并未取得所有权证及土地证，没有合法的建筑手续及相应的规划，两份租赁协议应为无效。既然租赁协议无效，原、被告签订的补充协议亦是无效。补充协议无效，原告要求被告支付租金及违约金无事实及法律依据。且原告主张的违约金过高。第二，租赁协议所涉及房屋自从2012年3月后即处于空置状态，原因是政府对某某路周边环境进行整治，物流产业退出经营，房屋不可能得到使用，不存在所谓的租金。如非要牵强的说出房屋的损失，只能是房屋空置费的问题。第三，南京市栖霞区房屋拆迁办公室曾于2013年4月8日对案涉房屋所在片区发出拆迁公告，案涉房屋所在片区亦于2013年4月15日开始拆迁，本案原告已取得拆迁补偿款。第四，从原告与被告及李某某、王某某签订的补充租赁协议可以得知，李某某、王某某在原租赁合同未到期时就未再使用房屋，但被告已将多支付的房租及8000元房屋押金给付李某某、王某某，原告应退还被告8000元的房屋押金。第五，即使原告的租金主张合法，也超过了诉讼时效。
经审理查明，2005年，被告与南京某某塑料助剂厂签订土地合作协议，约定被告为南京某某塑料助剂厂提供8.35亩土地用于设立新公司，南京某某塑料助剂厂向被告支付66.8万元的土地合作金；上述土地在现有规划中为对外交通预留地，南京某某塑料助剂厂经营所建设施为临时建筑。2005年11月18日，原告与南京某某塑料助剂厂签订租赁合同，约定南京某某塑料助剂厂将位于南京市迈皋桥奋斗村某某路XX号、面积为1040平方米的办公楼一幢租给原告；租赁期限为十年，自2005年12月28日至2015年12月28日止；上述房屋所用的土地在现有规划中为对外交通预留地，故上述房屋为临时建筑；如遇政策性拆迁，原告有权拖走屋内可移动物品，租赁物里装潢补偿款由原告受益。2011年5月20日，原告与李某某签订租赁协议，约定原告将位于南京市迈皋桥奋斗村某某路XX号楼下、面积约为80平方米的两间门面房租给李某某；租赁期限为两年（自2011年5月23日至2013年5月22日），第一年租金为5万元，第二年租金为6万元；协议设置违约金为租金的30%。2012年1月15日，原告与王某某签订租赁协议，约定原告将位于南京市迈皋桥奋斗村某某路XX号楼下、面积约为120平方米的三间门面房租给王某某；租赁期限为两年（自2012年1月31日至2014年1月30日），租金每年为7.8万元；协议设置违约金为租金的30%。2012年3月8日，原告与王某某及被告签订补充租赁协议，约定因政府对某某路周边环境整治清理，物流产业退出经营，王某某服从政府产业调整规划，将租赁房屋交给被告；被告作为原协议的承租方，履行原租赁协议的权利和义务；被告在补充协议期间，有权将房屋对外招租。2012年3月22日，原告与李某某及被告签订补充租赁协议，约定因政府对某某路周边环境整治清理，物流产业退出经营，李某某服从政府产业调整规划，将租赁房屋交给被告；被告作为原协议的承租方，履行原租赁协议的权利和义务；被告在补充协议期间，有权将房屋对外招租。上述两份补充租赁协议签订后，李某某、王某某分别将从原告处承租的房屋交给被告。因李某某、王某某在签订上述补充租赁协议时，与原告签订的租赁协议约定的第一年租赁期限均未届满，被告分别将第一年剩余租赁期间的租金退还给李某某、王某某，并退还李某某房屋押金3000元、王某某房屋押金5000元。2013年4月8日，南京市栖霞区房屋拆迁安置办公室发布拆迁公告，案涉租赁房屋在拆迁范围内。案涉房屋于2013年11月底、12月初拆除。直至案涉房屋被拆除，被告并未将案涉房屋返还原告。原告从南京某某塑料有限公司（原南京某某塑料助剂厂）领取62万元的装修物补偿款，即搬离了案涉房屋。
庭审过程中，对于原告领取的62万元装修补偿款，被告陈述为了缓解拆迁矛盾以及一次性解决所有未解决的费用，被告通过南京某某塑料有限公司支付原告12万元款项，款项支付原告后，原、被告之间再无经济纠纷。但南京某某塑料有限公司负责案涉房屋拆迁的工作人员则陈述为尽快拆迁，在被告的协调下，南京某某塑料有限公司支付原告62万元；原告在领取62万元后，就搬离了案涉房屋。
另查，原告认可被告退还李某某房屋押金3000元、王某某房屋押金5000元，并同意在被告应支付原告的租金中予以抵扣。
上述事实，有土地合作协议、租赁协议、租赁协议补充协议、拆迁公告、谈话笔录、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，本院予以认定。
本院认为，依据相关法律规定，临时性建筑使用年限不得超出两年，并应当在批准的使用年限内自行拆除。出租人就未经批准或未按批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效；租赁期限超过临时建筑的使用年限，超过部分无效。本案中，案涉租赁房屋系临时建筑，在原告分别与李某某、王某某及被告签订租赁协议补充协议将房屋租赁给被告时，案涉房屋已超过两年的使用期限，故原告分别与李某某、王某某及被告签订租赁协议补充协议应为无效。租赁协议补充协议虽为无效，但协议签订后，李某某、王某某分别将租赁房屋交给被告，被告理应参照协议的约定支付原告房屋占有使用费。考虑到案涉房屋拆迁公告发布的时间及拆迁时间，本院酌定被告应给付原告的房屋占有使用费为101400元。在李某某、王某某将房屋交给被告后，被告将房屋押金退还给李某某、王某某，押金共计8000元，本案原告同意在应给付租金中扣除该部分押金，故被告给付原告房屋占有使用费为93400元。关于原告要求被告支付违约金41400元，租赁协议虽无效，但被告未按约定支付租金，应参照协议的约定给付原告违约金，故本院酌定被告支付原告违约金28000元。
至于被告提出的案涉房屋自2013年3月后，因政府对某某路周边环境进行整治，物流产业退出经营，房屋不可能得到使用，不存在所谓租金的抗辩理由，本院认为，在租赁协议补充协议签订之后，李某某、王某某将房屋交给被告，被告是否使用房屋与原告无关，但被告均应参照约定给付原告房屋占有使用费，故对被告的此项抗辩理由，本院不予采信。至于被告提出原告的租金请求已超过诉讼时效的抗辩理由，本院认为，在庭审过程中，被告陈述为了缓解拆迁矛盾以及一次性解决所有未解决的费用，被告通过南京某某塑料有限公司支付原告12万元，12万元款项支付原告后，原、被告之间再无经济纠纷，由此可见，原告一直在与被告沟通关于房屋租金的事宜，但被告并未举出证据证明其通过南京某某塑料有限公司支付原告12万元，故对被告的此项抗辩理由，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百一十四条，《中华人民共和国土地管理法》第五十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：
被告南京市栖霞区人民政府迈皋桥街道奋斗村村民委员会于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告张翠兰房屋占有使用费人民币93400元及违约金28000元。
如果当事人未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币3060元（原告已预交），减半收取为1530元，由被告南京市栖霞区人民政府迈皋桥街道奋斗村村民委员会负担1057元，原告张翠兰负担473元。被告南京市栖霞区人民政府迈皋桥街道奋斗村村民委员会负担部分，于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告张翠兰。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
代理审判员 张亮
二〇一五年三月十三日
书 记 员 杜娟