上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝民三（民）初字第657号
原告王春林。
委托代理人范仲兴，上海范仲兴律师事务所律师。
委托代理人杨颖琦，上海范仲兴律师事务所律师。
被告唐根妹。
委托代理人程鑫。
第三人苏某某。
委托代理人姜大源，上海亚冠律师事务所律师。
委托代理人杜从践，上海亚冠律师事务所律师。
第三人谭某某。
法定代理人苏某某。
第三人何飞。
原告王春林与被告唐根妹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月29日受理后，依法由代理审判员蒋梦娴独任审判，通知苏某某、谭某某、何飞作为第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告王春林及其委托代理人范仲兴、杨颖琦，被告唐根妹，第三人苏某某的委托代理人姜大源、第三人何飞到庭参加诉讼。第三人谭某某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告王春林诉称，唐根妹是上海市宝山区淞南三村XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）的产权人。2013年9月12日，唐根妹委托何飞出售系争房屋并出具了公证委托书。2013年10月1日，王春林与唐根妹在中介公司居间下签订《房地产买卖（含居间）协议》。2013年10月26日，王春林与唐根妹就系争房屋签订房屋买卖合同，房屋总价人民币137万元。王春林已按约支付了135万元，尚有尾款2万元约定交房时支付，但唐根妹至今未交付房屋，故王春林起诉要求唐根妹交付系争房屋，并按135万元为基数、按日万分之五计算，支付2014年3月2日起至实际交房之日止的违约金，及按137万元为基数、按日万分之五计算，支付2014年5月17日起至房屋内原有户口迁出之日止的违约金。
被告唐根妹辩称，系争房屋的实际产权人是苏某某。因苏某某缺钱，故委托唐根妹以唐根妹的名义购买系争房屋、用来套取银行贷款，交易实际是假买卖。交易后，贷款由苏某某偿还，系争房屋也由苏某某一家居住使用。此后，苏某某又找到唐根妹，说缺钱、要将系争房屋出售，但由于产权登记在唐根妹名下，希望唐根妹办理公证委托手续，全权委托何飞办理出售房屋的手续。唐根妹没有拿过王春林支付的购房款。房屋现已过户给了王春林，故唐根妹对此已没有责任了。由于唐根妹从未占有系争房屋，故没有交房的义务，也不存在违约问题；且合同约定的违约金标准过高，要求调低。综上，不同意王春林的所有诉讼请求。
第三人苏某某述称，苏某某将系争房屋出售给唐根妹是虚假房屋买卖，唐根妹未支付房款，苏某某未交付房屋，且产权人徐桂英未在买卖合同上签字。此后，因苏某某向何飞借高利贷，故与何飞办理了全权委托手续，苏某某知道委托权限中包括出租及买卖，但苏某某原以为只是由何飞代苏某某向银行贷款后用以归还苏某某外面的借款。苏某某没有收到房款，收到的高利贷借款本金也只有30多万元，不清楚利息如何计算。直至2013年11月，苏某某才知道系争房屋被卖给王春林，苏某某质问何飞，何飞表示贷款不可以了，只能出售房屋，并说房屋卖了108万元，苏某某当时表示不止的、最起码120万元。由于系争房屋是苏某某的唯一住房，且没有收到过房款，故不同意王春林的诉讼请求；且合同约定的违约金标准过高，要求调低。
第三人何飞述称，因系争房屋上原有上海银行及李鸿福的抵押借款，苏某某和唐根妹找到信贷公司借钱还债。何飞与信贷公司里的一个人是朋友，故信贷公司找到何飞让其做全权委托手续。办理全权委托公证手续时，苏某某及唐根妹都到场了，也说清楚是有权出售房屋的。苏某某因外面欠债还不起，故让何飞卖房。何飞与苏某某之间没有借贷关系，苏某某与信贷公司之间有债务，但具体情况何飞不清楚。王春林向何飞支付了135万元，除了银行放贷的那部分房款，何飞用来代苏某某还了李鸿福30万元、还了银行18万元，因李鸿福被关押在云南监狱中，还有6万元用于去云南办理公证委托手续，剩余房款，何飞当着苏某某的面以现金方式放在了信贷公司的桌子上；银行放贷的那部分房款是直接汇入何飞的银行账户，何飞当着苏某某的面将银行卡和身份证给了信贷公司，由苏某某与信贷公司结清，何飞不清楚。由于何飞只是负责交易房屋的全权委托人，同意王春林要求交房的诉请，其余与其无关。
经审理查明，唐根妹于2004年12月4日经登记为上海市宝山区淞南三村XXX号XXX室房屋的房地产权利人。2013年9月12日，唐根妹出具《委托书》，内容为，委托人唐根妹，受托人何飞，委托人委托受托人办理房屋出租、出售的一切事宜：1、办理银行还款及归还其它欠款、领取抵押权证明、办理房屋抵押注销登记；2、代为办理产权证及其密码的挂失、补办、领取、调阅房屋原始档案资料；3、代为签订居间合同、定金协议、房地产买卖合同（房屋出售底价为七十万元）；4、代为办理房地产转移（过户）登记、代迁户口；5、办理交房、水、电、煤及物业、维修基金过户手续；6、代为支付房地产出售过程中的相关税费；7、协助买受人办理购房贷款或房屋转按揭手续、代收银行贷款；8、代收房款及房屋出售过程中的其他相关事宜；9、代为出售房屋、签订房屋租赁合同、代收租金。委托权限为全权委托。委托期限从即日起至2014年9月12日止。受托人无转委托权。委托人对受托人办理的有关手续及签署的相关合同、协议、文件均予以认可，并享有相关权利、承担相关义务。2013年9月26日，上海市宝山公证处对上述《委托书》进行公证。
2013年10月1日，唐根妹（甲方、出售方）与王春林（乙方、承购方）、上海菁英房地产经纪有限公司（中介方）签订《房地产买卖（含居间）协议》，其中约定系争房屋房地产出售总价为137万元。唐根妹及何飞均在上述协议上签字。
2013年10月26日，唐根妹（卖售人，甲方）与王春林（买受人，乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，主要内容为，甲乙双方通过上海菁英房地产经纪有限公司居间介绍，由乙方受让甲方系争房屋，房地产转让价款108万元。合同第四条约定，甲、乙双方同意，甲方于2013年12月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的十日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志。第六条约定，甲乙双方确认，在2013年11月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第十条约定，甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过七日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付七日的违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总金额的20%。甲方应在接到书面通知之日起三日内全额退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。合同补充条款（一）第3条约定，甲方承诺自该房地产权利转移（送件取得收件收据）之日起的150日内，向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口（若有）的迁出手续，若在前述期限内，原有户口（若有）未能迁出的，则每逾期一日，甲方应当按照该房地产转让价款的万分之五向乙方支付赔偿金，直至原有户口（若有）迁出时止。合同附件三付款协议第4条约定，待贷款银行将第二期房价款支付至指定账户且上海市宝山区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证和以贷款银行为抵押权人的他项权证后十日内，甲乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方。同时乙方应自行支付或上海菁英房地产经纪有限公司代为转付给甲方房价尾款（若有）计人民币2万元。上述合同甲方处由代理人何飞代唐根妹签字。
同日，唐根妹（出卖方，甲方）与王春林（买受方，乙方）签订《协议书》，其中约定：1、乙方购买甲方系争房屋，实际成交价到手价为137万元，而《上海市房地产买卖合同》（下称“买卖合同”）操作价格为108万元。差额共计29万元作为甲方的装修补贴费。2、甲乙双方约定：乙方房价款及装修补贴费的支付方式为：（1）甲乙双方约定，签订正式买卖合同当日乙方支付给甲方的部分房价款57万元，用来偿还甲方的该房地产之银行抵押贷款（若有）；（2）人民币13万元于2013年10月28日由乙方直接支付给甲方；（3）67万元由乙方申请贷款的贷款银行审核通过后由银行代乙方支付给甲方。5、本协议约定内容如与买卖合同相冲突，以本协议为准。6、甲乙双方在此确认以上为双方真实意思表示。该《协议书》出卖方处由何飞代唐根妹签字。
2013年10月1日，何飞出具收款收据，内容为，收到王春林购买系争房屋的定金2万元。2013年10月16日，唐根妹出具收款收据，内容为，收到王春林购买系争房屋的定金3万元。2013年10月26日，何飞出具收款收据两张，内容分别为，收到王春林购买系争房屋的房价款16万元及36万元。2013年10月28日，何飞出具收款收据，内容为，收到王春林购买系争房屋的房价款11万元。2014年2月19日，王春林的购房贷款67万元汇至何飞银行账户。
2013年12月17日，上海市宝山区房地产交易中心出具登记收件收据。2013年12月31日，王春林经登记为系争房屋的房地产权利人。同日，中国建设银行股份有限公司上海普陀支行经登记为系争房屋的抵押权人，债权数额为67万元。目前，系争房屋由苏某某及其儿子谭某某居住，且上述两人户口至今仍在系争房屋内。
另查明，谭文旺、苏某某、徐桂英于2004年4月26日经核准登记为系争房屋的房地产权利人。2004年11月15日，唐根妹与上海银行京东支行就系争房屋签订《个人住房抵押借款合同》，借款金额为10万元。2004年11月20日，谭文旺、苏某某、“徐桂英”（出卖人、甲方）与唐根妹（买受人、乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，其中约定，房地产转让价为25.01万元。买卖合同未对房屋交付时间、过户时间进行约定。谭文旺于2012年10月死亡。徐桂英于2014年6月死亡。审理中，唐根妹及苏某某一致确认，该份房屋买卖合同是虚假的，是为了骗取银行贷款，银行贷款10万元打到苏某某账上，贷款是由苏某某偿还的，唐根妹没有支付过房款，苏某某等未交付过房屋，且“徐桂英”的签字是他人冒签的。
审理中，王春林提供上海安居客网站查询的淞南三村房价情况，证明2013年11月淞南三村的房屋单价在21，609元左右。各方当事人对该份证据真实性无异议。
唐根妹提供下列证据：1、苏某某于2014年2月23日出具的收条，内容为，今收到淞南三村XXX号XXX室房款已全部结清。唐根妹表示，当天苏某某带了一个投资公司的人来找唐根妹，要求其在一张纸上签字，说签了字就好了，这个房子就结束了，唐根妹表示钱没有拿到、不能签字，故苏某某就写了这样一张收条、表示房款都收到了。2、傅广春于2013年10月16日出具的证明，内容为，证明系争房屋购房订金5万元唐根妹没拿到。3、录像资料，证明何飞是苏某某找来的，且唐根妹没有收到过任何房款。王春林表示，对所有证据真实性均不清楚。苏某某表示，证据1，收条是在何飞的恐吓下书写的，不能反映苏某某收到房款；证据2不清楚；证据3真实性无异议。何飞表示，对所有证据真实性均不清楚。
审理中，苏某某表示，王春林曾上门看房，苏某某曾叫王春林不要买这个房子，这个房子很复杂的；王春林表示，其曾经至系争房屋看过房，苏某某及徐桂英当时都在场，没有人提出过异议。此外，王春林表示，因唐根妹逾期交房产生的损失是租金的损失；逾期迁出户口的损失，暂时没有发生。
以上事实，有原告王春林提供的公证书、房地产买卖（含居间）协议、上海市房地产买卖合同、协议书、收款收据、贷款支付凭证、上海市房地产权证、查询情况等，被告唐根妹提供的收条、证明、录像资料等，上海市房地产登记信息、上海市房地产买卖合同、个人住房抵押借款合同等，及各方当事人当庭陈述等证据为证，本院予以认定。
本院认为，系争房屋的房地产权人登记为唐根妹，唐根妹通过公证委托书全权委托何飞代为办理签订房屋买卖合同、办理房地产转移登记、代收房款等手续，王春林作为购房买家，有理由相信产权登记及公证委托书的公示性。王春林购买系争房屋前曾前往看房，没有证据表明苏某某等人向其提出过房屋权属存在争议、不同意卖房，且王春林已以合理对价受让该房屋、并经登记成为了系争房屋的房地产权利人，故王春林应认定为善意购买人。即使此前唐根妹与谭文旺、苏某某、“徐桂英”就系争房屋签订的买卖合同无效，王春林也已善意取得了系争房屋。现王春林根据与唐根妹间的买卖合同要求唐根妹交付房屋、支付违约金，应予以准许；鉴于系争房屋现由苏某某、谭某某实际居住，苏某某、谭某某应配合将该房屋交付给王春林。关于逾期交房及逾期迁出户口的违约金标准，唐根妹抗辩过高，本院酌情调整。此外，按照合同约定，王春林应在交房当日支付尾款2万元。至于何飞与苏某某、唐根妹间房款的结算，唐根妹与谭文旺、苏某某、徐桂英间房屋买卖合同的后果处理等，与本案并非同一法律关系，本案中不作处理，各方当事人可另行主张。据此，依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第162条之规定，判决如下：
一、被告唐根妹于本判决生效之日起十五日内，将上海市宝山区淞南三村XXX号XXX室房屋交付给原告王春林，第三人苏某某、谭某某予以配合；
二、原告王春林于本判决生效之日起十五日内，向被告唐根妹支付房屋尾款2万元；
三、被告唐根妹于本判决生效之日起十五日内，按每日80元的标准向原告王春林支付自2014年3月2日起至本判决生效之日止的逾期交房违约金；
四、被告唐根妹于本判决生效之日起十五日内，按每日30元的标准向原告王春林支付自2014年5月17日起至第三人苏某某、谭某某户籍迁出系争房屋之日止的违约金；
五、原告王春林的其余诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照上述规定，支付迟延履行金。
案件受理费减半收取825元，由被告唐根妹负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 蒋梦娴
二〇一四年七月十八日
书 记 员 刘劭阳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国物权法》
第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
二、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
三、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》
162、无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。人民法院判决承担民事责任的无独立请求权的第三人，有权提起上诉。