河北省沧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沧民初字第67号
原告：潘玉芹。
原告：孟荣。
二原告委托代理人：刘康宁，河北海岳律师事务所律师。
二原告委托代理人：霍灿英，河北海岳律师事务所律师。
被告：沧州天一商贸有限公司。住所地：河北省沧州市清池大道**号。
法定代表人：武刚，该公司董事长。
委托代理人：曹迎滨，河北衡泰律师事务所律师。
委托代理人：侯志涛，河北衡泰律师事务所律师。
原告潘玉芹、孟荣与被告沧州天一商贸有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月11日作出（2013）沧民初字第196号民事裁定，原告潘玉芹、孟荣不服该裁定提起上诉，河北省高级人民法院作出（2014）冀立民终字第194号民事裁定，将本案发回重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告潘玉芹、孟荣及其委托代理人刘康宁、霍灿英，被告沧州天一商贸有限公司委托代理人曹迎滨、侯志涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告潘玉芹、孟荣诉称，2005年12月5日，孟建华（系原告潘玉芹之夫、原告孟荣之父，于2008年3月15日去世）与被告签订房屋买卖合同一份，合同约定将时任祥华房地产公司法定代表人孟建华位于沧州市南北大街与解放路交叉口西北角的私有楼房一处，以1650万元的价格转让给被告，所转让房屋所有权为孟建华与原告潘玉芹夫妻共同所有。合同签订后，被告未按合同约定的支付方式和期限向孟建华支付房款；孟建华为使合同继续履行，便在2006年7月3日协助被告办理了部分产权过户登记手续，后在2007年12月19日又就另一部分房产办理了过户登记手续，但是被告仍不按合同约定付清房款。自合同签订后被告陆续向孟建华支付房款共计1221.8万元（其中包括用于偿还信用证贷款的180万元及契税68.8万元），尚欠428.2万元未支付。请求：1、被告支付二原告购房余款428.2万元并支付违约金107.5元；2、本案诉讼相关费用由被告承担。
被告沧州天一商贸有限公司辩称，1、本案经河北省高院（2014）冀立民终字第194号裁定书发回沧州中院重审，但是作出该裁定的是省法院立案庭，依据民诉法司法解释332条之规定，省法院应当作出指令审理的裁定，而不是发回重审，如果是发回重审等于圈定了本案范围仅限于应否驳回起诉这一程序问题，所以本案究竟是仅针对程序问题进行审理还是就实体问题一并审理，需要省法院作出释明后方可进行，本案应中止诉讼或延期审理；2、本案涉及两份买卖合同，一份是2005年12月5日祥华房地产与被告签订的合同，另一份是2006年7月3日孟建华、潘玉芹与被告签订的合同，原告现在依据2005年他人的合同起诉，显然属于主体不适格，如果不驳回原告的起诉，那么原告的诉请就明显属于缺乏事实依据，就应当驳回其诉讼请求；3、被告不拖欠原告的任何款项，而且被告因购买本案涉及的房地产还多支付了款项，原告的诉请内容事实不清，缺乏依据，不应得到支持；4、假设被告拖欠原告款项，原告在2008年11月8日第一次书写起诉状时就已经超过了诉讼时效。综上，请求驳回原告的起诉或者诉讼请求。
原告为证实自己的主张，提交以下四组证据：
第一组：证实原告主体适格。1、2005年12月5日、2006年7月3日及12月19日孟建华与被告签订的房屋买卖合同三份；2、2012年12月20日沧州市华祥房地产开发有限公司出具的证明一份；3、2005年8月19日沧州市房屋产权产籍监理处出具的证明一份；4、河北省高级人民法院（2014）冀立民终字第194号民事裁定书。以上证据证明本案所涉房产是潘玉芹与孟建华的夫妻共同财产，潘玉芹当然有权作为原告主张权利，孟荣作为孟建华的法定继承人，有权利参加诉讼；5、被告向原告支付部分购房款的收据存根8份，时间在2006年7月3日房地产买卖契约签订之间，证实双方履行的是2005年12月5日的合同；6、被告在执行案件中提交给法院的收据8张，该收据与原告提供的证5能够一一对应，而且上面盖有祥华房地产的公章，被告的法人也在该收据上签字确认。
第二组：证明本案没有超过诉讼时效。1、沧州市运河区法院案卷第8页被告提供的答辩状，证明自2007年底至2008年11月原告起诉没有超过诉讼时效；2、本院第一次开庭笔录第5页第15－21行，证明被告对2005年12月5日的合同没有异议，也就是说被告认可以1650万元的价格购买了原告除去杨桂芹购买的部分的整栋楼，由此印证了2005年12月5日的合同是分两批履行的，即后来签订的2006年7月3日及12月19日的合同，而第二份合同于2007年12月19日签订并履行，距离原告在运河法院起诉的2008年11月，也没有超过诉讼时效；3、2005年至2007年11月底收款收据存根24张，证明2007年11月底还在支付房款，距离原告在运河法院起诉的2008年11月，没有超过诉讼时效；4、被告法定代表人通过建行给孟建华的司机马国明打款9万元的凭证，证明2007年11月26日被告还在支付房款，因此没有超过诉讼时效。
第三组、证明被告已支付房款1221.8万元，尚欠428.2万元。1、2005年12月3日至2007年11月底被告支付购房款864万元。2005年至2007年11月底收款收据存根24张及被告在某执行案卷中提交的收款收据8张，与被告保存的在建工程分类帐相对应；2、2007年12月19日为了将涉案的部分房产过户至被告名下而签订的买卖合同，证明被告于2007年12月19日支付购房款181万元；3、房管局备案的2006年8月2日缴纳契税601928元的凭证和被告分类账目记载的2008年1月22日契税86076元，证实应由原告承担的契税86076元由被告垫付，应从购房款中扣除；4、沧州市运河区人民法院卷71页庭审笔录，证实2009年被告以向原告借款的方式支付房款109万元。
第四组、1、孟建华建行的存折；2、2015年中国工商银行有限公司沧州新华支行出具的证明一份，证实2006年5月8日被告方支付房款93万元用于偿还孟建华在工商银行的贷款90万元，但孟建华就该项房款已给被告出具93万元的收条，由此证实被告提交的收条不具有真实性，孟建华不会就同一款项给被告出具两张收条。
被告沧州天一商贸有限公司对以上证据质证意见如下：
第一组中的证1，2005年12月5日的合同与本案不具备关联性和证明力，该合同对标的物的描述比较笼统，对于标的物的面积等内容记载为空白，起不到证据的作用。2006年两份合同中记载交易额为180万元的买卖契约与本案不具备关联性，该处房产是因孟建华对外负有债务，经拍卖公司以拍卖程序由被告竞买所得，对另一份交易额为1504.82万元的买卖契约没有异议，但该证据仍不能支持原告的主张，该合同明确显示在孟建华和潘玉芹之间存在该买卖契约，如果双方有纠纷应当以该契约为依据，而不是以祥华公司与被告的契约为依据，原告主张的祥华公司签订的合同是2005年12月份，原告所举契约是2006年7月3日，假设原告的观点成立，也应该适用2006年买卖契约，而不是2005年的合同，不支持原告反而支持被告的情况，应当认定为不具备证明力。证2不具备证明力，不能支持原告的主张，该证明内容说明了涉案房地产产权人不是祥华公司，而是孟建华、潘玉芹夫妻二人，原告在诉状中是以祥华房地产公司与被告的合同提起的，也就是该证明证实了原告是以他人的合同提起的诉讼，该证据支持了被告的答辩意见，不支持原告的主张。证3没有异议，因为我们购买的房地产就是购买的孟建华和潘玉芹的夫妻共同财产，该证明不具备直接关联性，证明的内容是无争议的内容。证4不属于证据类别中的证据，原告所引用的部分是裁定书的本院认为部分，而不是经审理查明部分，该裁定书也没有经审理查明部分，这是因为该裁定书是立案庭作出的，只是程序问题进行裁判，不对实体问题作出任何认定，该裁定书的存在不能当然认定可以通过实体审理作出裁判，并没有剥夺一审法院在对实体审理后因主体不适格驳回起诉的审判权。对证5的真实性有异议，该证据是第一联存根，上面的内容应当是收款方单方书写的，所以该证据的产生随意性较大，而且证据上有孟建华的个人签字，体现不出是祥华公司收取的款项，不能证实原告的主张。证6与证5不能全部形成对应，如果证6真实的话，时间在买卖订立之前，被告作为购买方无法控制上面的签章，但是由于契约出现在上期之后，所以原告提交的8张收据不能证实2006年买卖契约不作为双方的权利义务依据。
第二组证据中的答辩状上写到了2007年底此楼房款全部付清的字迹，但是这里的2007年指的是经拍卖所得的面积为1614.74平方米的房产，另一契约的款项支付与本案争议无关，原告之所以最早认可契约为依据起诉，现在变成以2005年合同起诉就是为了规避诉讼时效；原告提交的其他证据如没有原件，被告均不认可。
第三组证据的质证意见，被告应向原告支付的购房款是1504.82元，依据2006年7月3日买卖契约的约定，被告已经支付的数额超过了应付数额。
第四组，证1本身的真实性没有异议，原告主张存折上的93万元是被告支付，虽然证据上不能显示，但是该内容对被告有利，被告不予否认，由于本案的复杂性和多样性造成，但是对存折的关联性和证明力有异议，原告先提交了2006年5月8日单方持有的93万元收据，后双提交了2006年5月8日存入93万元的存折，这是原告在重复提交证据或重复计算，不属于被告的重复计算。证2本身的真实性没有异议，但对证明内容的真实性及合法性有异议，依据民诉解释115条的规定，该证据不符合法定证据形式，该证明上加盖的印章不是单位印章，而且加盖的个人信贷业务印章不能包含单位信贷业务的内容，没有个人其他贷款不能证明没有孟建华以公司名义贷款，另，该证明中关于借款金额30万元的描述与存折支出数额不能形成对应关系，存折29万不是30万，银行不会使用模糊概念。综上，二者综合后仍不具备证明力不能证实被告提交的收款证明不真实，具体理由为：原告提交的两份证据自相矛盾，银行的证明明显是为了迎合收款证明上的90万元的收据，但存折显示的不是90万，不能因数字相近就认定为是同一笔款项，假设原告提交的两份证据能够证实与收款证明中的第三条90万元是同一款项，那么这一证明后果只能是证实了收款证明的真实性，原告为被告所举的收款证明提供了印证，有刑事案件笔录，证人证言及原告的上述举证综合予以证实，原告提交的证据证实了证人证言的真实性，证人证言又证实了收款证明的真实性，在此情况下，充其量只能将重复的数额扣除，收款中的8个事项，原告仅对第三项证实可能重复，对于其余7项没有证实，收款证明的真实性是可以印证的，原告虽然又补充了以上两份证据，但仍未尽到举证责任，买卖关系中卖方主张欠款应提交欠款的证据，不能因为买方的收据被盗就要求被告举证。
被告沧州天一商贸有限公司为证实自己的主张，提供了以下证据：1、2008年11月8日原告在沧州市运河区法院对被告提起诉讼的起诉状，该诉讼原告所依据的就是2006年的买卖契约，该证据证实原告明知也认可双方之间的权利义务应当以2006年买卖契约作为依据，本案发生变化不应得到支持。2、15张票据，主要是税费类和竞买过程中支付款项类的票据，总额4133798.65元，扣除原告已经认可的68.8万元和180万元，剩余数额为1645798.65元，3、378.1万元的收款证明复印件一份，该证明原件因被告单位发生被盗事件，运河分局出具了证明，在刑事案卷的卷宗材料2008年10月19日运河分局在对报案人询问笔录中第二页第1－5行记载了丢失的物品，此时原被告尚未发生诉讼，4、证人张某的证人证言，主要内容为，378万元的收款证明中，第一条第一项是我经手的，大概是2006年夏天我经手办理的，这80万元是租金钱，是建行租赁门市的钱，后五年给天一了，让天一收，这个钱没动就直接还了孟建华的贷款，建行有个证明。第三项工行的贷款90万也是我办的，天一在工行有开户，直接替孟建华还的贷款，去房管所办理解封，也让工行出具证明了，也应该是2006年。90万是还的二中这的银行，数目记不准了，是在天一的帐户上直接还给的工行，可以去银行查询，我2001年至2007年在孟建华处打工，因为孟建华认为我在买卖房过程中存在损害公司利益的事情，所以才不让我干的。双方买卖房屋是2005年快到春节的时候签的合同，先交了50万元的定金，过完年之后逐步要房款，合同价款是1650万元，在我走之前一直在跟天一要钱。5、沧州仲裁委（2013）沧仲决秘字第0001号决定书，该证据系生效法律文书，证实原告不是祥华房地产公司与天一商贸公司合同的主体，该合同不能约束双方，故本案原告依据上述合同起诉属于无事实依据，因省法院指定不能驳回起诉，本案就应当驳回原告的诉讼请求。
原告对以上证据质证称，证1的真实性、合法性、关联性都没有异议。将涉案房产转让给天一商贸公司以1650万元成交是双方真实意思表示。2006年和2007年在房管局办理过户时签订的契约都是为了履行2005年的合同，因为在房管局过户时，是房管局要求的按照他们的契约合同形式办理。被告说180万元的房产是被告通过竞买购得，但是房产登记档案中并不存在。证2中除了68.8万元契税和180万元的房款以外，对于其他票据的真实性有异议，其中2008年1月26日的金额为16147元的凭证为复印件2008年1月31日金额为1200元的也是复印件，对于其余原件真实性认可，但是与本案没有关联性，不能证明被告的举证目的。证3是复印件，对该证据的真实性不予认可，对运河分局的证明和刑事案卷真实性没有异议，但是与本案没有关联性，不能证明378万元的收款证明丢失，不能证明被告的举证目的。证4证人当庭发表的证言，因为证人对于收到武刚购楼款证明的形成过程，他并不知道，证言提到的几个细节，房屋卖给天一以后，房子部分租给建行，租赁期限在孟建华名下到武刚名下有一个时间跨度，房子卖给天一之后是应该由孟建华收取还是天一收取有争议，但是不能证明收款证明上所列的事情都是真实的，关于第三项还银行贷款的90万元，证人当庭陈述不能作为证据使用，他对还款数额并不记得，只是看着这一项说是还工行的贷款，从证人离开公司的原因讲，是因为孟建华认为他侵害公司利益，但是他认为不存在这个事，从这个角度讲和孟建华和公司是存在利害的，证人出庭发表的证言不能证明被告的举证目的。原告询问了证人房屋买卖过程，追要房款的过程，证明原告主体适格，是履行的2005年合同，至2007年证人离开公司的时候还在追要房款，说明不超过诉讼时效。证5的真实性没有异议，但该决定书的内容仅仅是由于没有仲裁条款而支持了本案被告提出的管辖异议，仅是程序上的审理，因此该证据不能证实被告的主张。
经审理查明，2005年12月5日沧州市祥华房地产开发有限公司（甲方）与被告沧州市天一商贸有限公司（乙方）签订立《房屋买卖合同》，该合同由双方盖章及双方法定代表人孟建华和武刚签字。该合同约定甲方将在沧州市南北大街与解放路交叉口西北角有楼房一座卖给乙方，房屋及土地共计1650万元，并约定乙方在2006年3月1日前，将房屋总额的40%（660万元）交甲方指定帐户，余额乙方应于2006年7月1日以前交清，甲方保证在乙方交清总额的40%后，将所有房屋腾出，与任何原租赁房无任何遗留问题，或在2006年3月1日前将所有租赁手续和租赁费转交给乙方，甲方保证在乙方交清总额的80%房款时，将本协议的房屋土地办理过户到乙方名下，并承担契税和相关手续费；乙方承担房屋产权交易税和相关手续费；乙方保证收到房证后60日内向甲方交清全部房款；以上规定双方不得违反，一方违反按数额和情节，向对方承担未履行部分10%的违约金。2006年7月3日原告潘玉芹及孟建华（甲方）与被告沧州市天一商贸有限公司（乙方）又签订《房地产买卖契约》一份，约定甲方自愿将座落在解放路、南北大街西北角房地产（房屋建筑面积5566.98平方米）出售给乙方，成交价格为1504.84万元，乙方于2006年7月3日前一次付清给甲方，双方同意于2006年7月3日由甲方将上述房地产正式交付乙方，办理过户手续所需缴纳的税费由甲乙双方按规定各自承担等内容。2007年12月19日，原告潘玉芹及孟建华（甲方）与被告沧州市天一商贸有限公司（乙方）还签订《房地产买卖契约》一份，约定甲方自愿将座落在运河区解放中路南北大街西北角的房地产（房屋建筑面积1614.74平方米）出售给乙方，于2007年12月19日前一次性付清。后被告支付部分房款，并于2006年7月3日和2007年12月19分别办理了房屋产权过户登记手续。
又查明，本案所涉房屋登记在孟建华个人名下，系孟建华与潘玉芹夫妻共同财产。
另查明，孟建华原系沧州市祥华房地产开发有限公司法定代表人，于2008年3月15日去世，后其继承人多次与被告对帐并要求支付购房款；原告主张被告自2005年12月5日至2007年11月21日期间通过现金或转账支付24笔计864万元，支付契税68.8万元，2007年12月9日支付购房款180万元，2008年4月至2009年5月10日支付109万元，以上款项共计支付1221.8万元，尚欠购房款428.2万元。被告沧州市天一商贸有限公司对原告主张的已支付购房款数额不持异议，并提供《收到武刚购楼款证明（378.1万元）》复印件及15张票据，票据扣除原告已认可的68.8万元和180万，剩余1645798.65元，对以上被告主张的还款数额原告均不认可。
还查明，2008年9月19日，被告沧州天一商贸有限公司经理室、财务室被盗，此案已侦破，但借条、收据等物品未追回。
本院认为，1、2005年12月5日的《房屋买卖合同》虽是以沧州市祥华房地产开发有限公司的名义与被告所签，但根据沧州市祥华房地产开发有限公司和沧州市房屋产权产籍监理处的证明可以证实该合同所涉房产系孟建华与潘玉芹夫妻共同所有，又结合被告付款时间及证人张某的证人证言，故本院认为被告与孟建华夫妻实际履行了该合同，而2006年7月3日、2007年12月9日的两份《房地产买卖契约》均是在履行过程中因其他原因所签。孟建华和原告潘玉芹作为该房屋的实际所有人，应当享有该房屋买卖合同的权利义务，现孟建华死亡，其权利义务依法应由其继承人即本案原告潘玉芹、孟荣承继，因此，原告潘玉芹、孟荣具备本案诉讼主体资格。2、根据双方提交的证据，能够证实被告于2007年12月13日支付过80万元房款，原告于2008年11月8日第一次提起诉讼之日，并未超过法律规定的两年的诉讼时效，故对被告关于本案超过诉讼时效的辩称，本院不予采信。3、2005年12月5日《房屋买卖合同》约定的房屋总价为1650元，双方对被告已付款1221.8万元均无异议，关于剩余房款428.2万元房款是否已付的问题，被告主张已付清的证据为378.1万元的收款证明复印件、15张票据及证人张某的证人证言，378.1万元的收款证明系复印件，虽被告公司曾经被盗，但根据公安部门的相关材料，并不能证实其丢失的票据中包含该复印件的原件，而证人张某的证言内容与原告方提交的偿还贷款的证据又相互矛盾，因此，本院对378.1万元收款证明复印件的真实性不予采信。15张票据中除双方认可的部分其他均为办理房屋过户时交纳的各项税款，根据双方《房屋买卖合同》约定，契税和相关手续费由原告方承担，房屋产权交易税和相关手续费由被告承担，而房屋产权交易税是指在房产交易过程中产生的各种税费的统称，而契税仅是房产交易税中的一项，因此，按合同约定，被告应当承担除契税之外的其他所有房产交易税，被告提交的15张票据所载明的税费除原告认可的68.8万元契税外，均为房屋产权交易税，依合同约定应由被告承担。综上，由于被告对于其反驳的事实不能提出确实有效的证据予以证实，故对其主张已付清全部房款的辩称本院不予采信。原告主张欠房款428.2万元的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。4、由于被告在房屋过户后一直未付清全部房款，已构成违约，应当按合同约定支付未履行部分10%的违约金。综合本案事实，双方在履行《房屋买卖合同》过程中，均未严格按照合同约定的期限和情节履行合同义务，故对原告主张按第一期付款期限到期时的未付款项为基数支付违约金107.5元的主张本院不予支持。本院酌定以被告实际未付款的数额428.2万元为基数按合同约定10%的比例支付违约金，即42.82万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：
被告沧州天一商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告潘玉芹、孟荣房款428.2万元，违约金42.82万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费49299元，由被告沧州天一商贸有限公司负担43383元，由原告潘玉芹、孟荣负担5916元。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河北省高级人民法院。
审判长 刘晓莉
审判员 李玉刚
审判员 付 毅
二〇一五年七月三十日
书记员 李 静