北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）通民初字第09918号
原告北京裕华英森金属制品有限公司，住所地北京市通州区张家湾镇陆辛庄村。
法定代表人李士英，经理。
委托代理人杨相军，北京市诚汇律师事务所律师。
被告北京市通州区张家湾镇陆辛庄村民委员会，住所地北京市通州区张家湾镇陆辛庄村。
法定代表人禹怀铁，主任。
委托代理人吴志军，北京市通州区张家湾镇法律服务所法律工作者。
第三人胡刚，男，1974年9月2日出生。
原告北京裕华英森金属制品有限公司（以下简称�华英森公司）与被告北京市通州区张家湾镇陆辛庄村民委员会（以下简称陆辛庄村委会）、第三人胡刚土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告裕华英森公司的委托代理人杨相军、被告陆辛庄村委会的法定代表人禹怀铁及其委托代理人吴志军、第三人胡刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告裕华英森公司诉称：我公司与陆辛庄村委会于2001年11月1日签订了土地使用权转让合同，约定：我公司使用被告村委会土地共计113亩，使用期限为60年。我公司按照合同约定向被告陆辛庄村委会未支付了相应的土地出让费，但陆辛庄村委会未经我公司同意擅自将原告使用的土地转让给了第三人胡刚。我公司多次与陆辛庄村委会及胡刚协商未果，故诉至法院，要求判令：1、陆辛庄村委会与胡刚签订的土地租赁合同无效；2、陆辛庄村委�退还我公司土地租赁费90万元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告陆辛庄村委会辩称：村委会不同意原告的诉讼请求。原告于2001年与村委会签订合同，但连续多年未交纳租赁费用。2006年原告与村委会协商将承租的土地中的45亩退还村委会。后村委会将该45亩土地租赁给了胡刚。从2010年开始原告也是按照68亩的面积向村委会交纳租金。原告要求退还的租金本来就应该是村委会的，所以原告的诉讼请求没有事实及法律依据。
第三人胡刚辩称：我不同意原告的诉讼请求。我是和村委会签订的租赁合同，我也按时向村委会交纳租金。我的租金还是应该向村委会交纳。
经审理查明：2001年11月1日、2002年1月1日，村委会（甲方）与裕华英森公司（乙方）签订两份《土地使用权转让合同》，约定：甲方将社地共计113亩作为工业用地，出让给乙方，并负责办理相关手续；乙方独立�有该土地在合同期内的使用权，甲方不参与、干涉乙方的投资建设和生产经营活动；甲方在2002年1月1日前交付上述土地的使用权予乙方，使用期限为60年。前30年土地出让费为24000元／亩，后30年的出让费不得超过前30年的50%；乙方买断甲方的土地使用权，其付款方式为分期付款，第一个10年为600元／亩／年，第二个10年为800元／亩／年，第三个10年为1000元／亩／年。后30年的付款方式另行协商。如遇特殊情况可协商提前或推迟交付；甲方提供乙方在基本建设过程中的临时用水用电，费用由乙方承担；甲方应为乙方创造良好的投资环境，确保乙方的合法权益不受其村民和其他人侵害，并协助乙方搞好同相邻单位和个人的关系，共同做好治安保卫工作；在合同期限内，甲方不得以任何理由方式收回乙方的土地使用权（除乙方严重违约）；双方并就其他事宜作出约定。合同�订后，陆辛庄村委会将该113亩土地交付裕华英森公司使用。
2006年8月10日，陆辛庄村委会（甲方）与胡刚（乙方）签订《土地租赁协议》，约定：甲方经村民同意将村西口工业区地45亩提供给乙方有偿使用；地里位置为裕华英森西；租赁期自2006年8月10日至2036年8月10日；租赁费为每年每亩4000元至2036年8月10日；甲方拥有土地的所有权；乙方所租赁的土地享有自主经营权，乙方可根据自身需要，自行安排经营；双方并就土地租赁其他事项作出约定。合同签订后，该45亩土地由胡刚租赁使用。经查，该45亩土地属于陆辛庄村委会租赁给裕华英森公司的113亩土地中一部分。
2008年12月20日，陆辛庄村委会（甲方）与裕华英森公司（乙方）签订《协议》，载明：甲方于2001年11月和2002年1月将本村113亩工业用地以60年使用权出让给乙方，并签订了土地流转协议。后因乙方有部分土�暂时无法使用，甲方为了帮助乙方尽快发展生产，征得乙方同意后，代理乙方将部分土地流转给第三方，但该土地出让人（土地使用权人）仍为乙方，所得出让金归乙方所有，实际上自2006年8月24日至今，上述土地的流转费用也一直由乙方收取；现经甲、乙双方充分协商一致并同意，将乙方享有的使用权而以甲方名义出让的土地，重新以乙方的名义即乙方为该土地的出让人，修改原由甲方代签的土地使用权流转合同。该土地的经营、出让在乙方享有使用权的期限内，甲方不得干预，并严格履行甲、乙双方于2001年11月1日和2002年1月1日签订的合同。
另查，胡刚已向陆辛庄村委会交纳2006年8月10日至2014年8月9日期间的土地租赁费共计144万元；陆辛庄村委会已给付裕华英森公司胡刚交纳的2006年8月10日至2009年8月9日的土地租赁费共计54万元。其中18万元用于折抵裕华英森公司�交纳陆辛庄村委会的土地租金，剩余36万由陆辛庄村委会直接给付裕华英森公司；裕华英森公司历年向陆辛庄村委会交纳租金记录为：2006年11月1日交纳10万元、2007年9月12日交纳18万元、2007年10月16日交纳39200元、2008年10月8日交纳3万元、2008年10月9日交纳57600元、2009年6月10日交纳67800元、2009年9月7日交纳67800元、2012年3月31日交纳20万元、2013年1月7日交纳3万元、2013年4月10日交纳3万元、2013年4月19日交纳3万元，2013年6月5日交纳2万元。其中，2009年6月10日及2009年7月27日，陆辛庄村委会向裕华英森公司出具的租金收据上明确载明面积为113亩。
上述事实，有《土地使用权转让合同》、《土地租赁协议》、《协议》、证明、收据、证人证言及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，不得擅自变更或者解除合同。当事人应当按照约定全�履行自己的义务。租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。本案中，陆辛庄村委会与胡刚于2006年8月10日签订的《土地租赁协议》约定的租赁期限为30年，其中超过20年的部分应属无效。但该《土地租赁协议》未超过20年租赁期限的部分系双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效。裕华英森公司主张该《土地租赁协议》无效，但其理应知道陆辛庄村委会与胡刚签订该《土地租赁协议》及胡刚实际占有使用其土地的事实，却并未提出异议，且依据裕华英森公司与陆辛庄村委会签订的《协议》，裕华英森公司对于陆辛庄村委会与胡刚签订该《土地租赁协议》的行为进行了追认，故对于裕华英森公司主张该《土地租赁协议》未超过20年租赁期限的部分无效的请求，本院不予支持；依据陆辛庄村委会与裕华英森公司签订的《协议》，裕华英森公司应为胡刚承租土地的实际出让人，亦应为胡刚与陆辛庄村委会签订的《土地租赁协议》的合同相对人，胡刚应交纳的土地租赁费应归裕华英森公司所有，陆辛庄村委会理应将胡刚交纳的2009年8月10日至2014年8月9日的土地租赁费给付裕华英森公司。故裕华英森公司要求陆辛庄村委会退还土地租赁费90万元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持；陆辛庄村委会辩称裕华英森公司已将承租的土地中的45亩退还陆辛庄村委会，但该辩解意见与陆辛庄村委会与裕华英森公司签订的《协议》及陆辛庄村委会收取裕华英森公司的租金情况相互矛盾，对其辩解意见本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、二百一十四条之规定，判决如下：
一、被告北京市通州区张家湾镇陆辛庄村民委员会与第三人胡刚于二〇〇六年八月十日签订的《土地租赁协议》超过二十年租赁期限的部分无效；
二、被告北京市通州区张家湾镇陆辛庄村民委员会返还原告北京裕华英森金属制品有限公司土地租赁费共计人民币九十万元，于本判决生效后七日内执行清；
三、驳回原告北京裕华英森金属制品有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费九千四百八十八元，由原告北京裕华英森金属制品有限公司负担三千零八十八元（已交纳），由被告北京市通州区张家湾镇陆辛庄村民委员会负担六千四百元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 叶福勇
人民陪审员 李淑玲
人民陪审员 崔向丽
二〇一三年十月二十一日
书 记 员 杨 军