成都市新都区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）新都民初字第1309号
原告成都颠峰软件有限公司，住所地成都高新区天府大道中段765号天府软件园B区B3栋3层。
法定代表人张玮，董事长。
委托代理人冯光，四川汇韬律师事务所律师，特别授权代理。
委托代理人陈鸿，四川汇韬律师事务所律师，特别授权代理。
被告吴金方。
委托代理人李凡，四川金援律师事务所律师，特别授权代理。
被告张玉凤。
委托代理人李凡，四川金援律师事务所律师，特别授权代理。
第三人廖波。
委托代理人米成亮，四川青平律师事务所律师，一般授权代理。
原告成都颠峰软件有限公司与被告吴金方、被告张玉凤、第三人廖波债权人撤销权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2013年11月4日、2014年5月21日公开开庭进行了审理，原告成都颠峰软件有限公司委托代理人冯光到庭参加诉讼，被告吴金方、被告张玉凤的委托代理人李凡到庭参加诉讼，第三人廖波的委托代理人米成亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告成都巅峰软件有限公司诉称，被告吴金方与被告张玉凤系夫妻，原告成都巅峰软件有限公司因与被告吴金方合同纠纷一案，经成都市高新区人民法院于2011年11月29日作出（2011）高新民初字1735号民事判决书，判决被告吴金方支付原告成都巅峰软件有限公司2000000元及利息。后被告吴金方未履行判决义务，原告成都颠峰软件有限公司向成都市高新区人民法院申请强制执行，在执行过程中，被告吴金方、被告张玉凤于2012年3月12日将自己所有的位于成都市龙泉驿区大面街道办事处梧桐路（上东阳光楼盘）9号20幢1楼2号的房屋以明显不合理的价格转让给第三人廖波，给原告成都颠峰软件有限公司造成损失。为维护原告成都颠峰软件有限公司的合法权益，要求法院公正判决：1、判令撤销被告吴金方、被告张玉凤向第三人廖波转让位于成都市龙泉驿区大面街道办事处梧桐路9号20幢1楼2号房地产的行为，将该房地产的产权登记恢复原状（从第三人廖波名下过户回被告吴金方、被告张玉凤名下）；2、判令二被告承担本案的诉讼费。
被告吴金方、被告张玉凤辩称，被告张玉凤和第三人廖波是表姐妹关系，二者在做生意当中，被告张玉凤借了第三人廖波450000元，被告张玉凤无力偿还，就以450000元的价格把房屋抵给了第三人廖波，在房管局登记时，就以1500元／平方米的价格登记，是为了合理避税，当时的龙泉驿区的指导价就是合同上的价格，但实际是以450000元抵债的，有税务局开具的税单作为指导价的依据，因为低于指导价的话必须要按指导价纳税。原告成都颠峰软件有限公司要求从第三人廖波名下过户回被告吴金方、被告张玉凤名下的诉讼请求不属于人民法院的民事审理范围。成都市高新区人民法院在执行时是按照判决的结果来执行的，并没有说第三人廖波与二被告之间的买卖协议是无效的，没有把第三人廖波列入被执行人，而是要求原告成都颠峰软件有限公司另行起诉。本案是债权人的撤销权之诉，本案中廖波也是债权人，被告吴金方、张玉凤是债务人，二被告把房屋卖给第三人廖波抵债的行为是符合相关法律规定。请求驳回原告成都颠峰软件有限公司的诉讼请求。
第三人廖波辩称，对于转让房产的价格，第三人廖波同意二被告的意见；税款已经缴纳给征税机关，表明国家已经认可当时房屋交易的市场价值。第三人廖波认为房屋的价格不会高于一套450000元，根据合同法的规定，以明显不合理的低价转让是基于指导价的，对债权人造成损失的，本案买卖的价格是符合政府规定指导价的。债务人的财产也没有明显的减少，房子的价格符合市场指导价，没有对第三人廖波作为债权人造成损失。第三人廖波对房产来抵债时不知道二被告和原告成都颠峰软件有限公司有债权债务关系，并且在执行当中。第三人廖波对二被告的债权是有偿取得房屋的所有权，房屋的所有权属于第三人廖波。二被告和第三人廖波的房产交易是有偿行为，并不是第三人廖波为二被告逃避债务的行为。请求驳回原告成都颠峰软件有限公司的诉讼请求。
经审理查明，被告吴金方与被告张玉凤系夫妻，原告成都巅峰软件有限公司因与被告吴金方合同纠纷一案，经成都市高新区人民法院于2011年11月29日作出（2011）高新民初字1735号民事判决书，判决被告吴金方支付原告成都巅峰软件有限公司2000000元及利息。后被告吴金方未履行判决义务，原告成都颠峰软件有限公司于2012年2月14日向成都市高新区人民法院申请强制执行，在执行过程中，成都市公安局高新区分局于2013年10月25日将被告吴金方因涉嫌拒不执行判决刑事拘留。2012年3月12日被告吴金方、被告张玉凤与第三人廖波签订房屋买卖合同将自己所有的位于成都市龙泉驿区大面街道办事处梧桐路（上东阳光楼盘）9号20幢1楼2号的房屋【建筑面积130.27平方米，书证号：监证0140084，丘（地）号：权0111206）以156000元的价格转让给第三人廖波，并在成都市龙泉驿区房管局办理登记。2012年5月31日，成都市龙泉驿区房管局向第三人廖波颁发（房监证0577903号、档案保管号权0111206）房屋所有权证。原告成都颠峰软件有限公司要求被告吴金方、被告张玉凤将撤销后买卖的房屋恢复原状，被告吴金方、被告张玉凤不同意，引起纠纷。
另查明，庭审中，被告吴金方在办理取保候审时已支付原告成都颠峰软件有限公司500000元，原告成都颠峰软件有限公司予以认可。现被告吴金方、被告张玉凤一直在成都市龙泉驿区大面街道办事处梧桐路9号20幢1楼2号的房屋居住。
以上事实，有当事人的当庭陈述及双方提供的（2011）高新民初字1735号民事判决书、（2012）高新执字第207号受理案件通知书、强制执行申请书、成都市存量房买卖合同、城市房地产转让市场指导价的通知、刑事拘留通知书、房屋产权证等证据，经本院当庭审查核实，予以确认，在卷佐证。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第七十四条规定，债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情况的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。被告吴金方作为债务人，是否以明显不合理的低价转让房屋，对债权人造成损害，是本案的争议焦点。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十九条规定，转让价格达不到交易时交易地的指导价，或者市场交易价的百分之七十时，一般可以视为明显不合理的低价。庭审中，二被告及第三人廖波均认为转让的位于成都市龙泉驿区大面街道办事处梧桐路（上东阳光楼盘）9号20幢1楼2号的房屋（面积130.27平方米）房屋价值156000元是成都市龙泉驿区的指导价，但提供的成都市房管局成都市物价局关于调整公布城市房地产转让市场指导价的通知（成房发（2007）10号文）作为证据证明该转让的房屋指导价为1500元。原告成都颠峰软件有限公司认为2007年的市场指导价不能作为2012年的市场指导价，也不是房屋所在地的指导价，不予认可。被告吴金方、被告张玉凤与第三人廖波签订房屋买卖合同，实际以156000元的价格转让给第三人廖波，并在成都市龙泉驿区房管局办理登记。被告吴金方、被告张玉凤辩称为了合理避税登记为156000元，当时的龙泉驿区的指导价就是合同上的价格，但实际是以450000元抵消债务，有税务局开具的税单作为指导价依据的理由缺乏证据支持，其抗辩不予支持。本案中，被告吴金方、被告张玉凤将登记在自己名下的自有房屋出售给亲戚第三人廖波，经本院通过成都市城乡房产管理网站查询成都市龙泉驿区上东阳光楼盘在2010年办理预售许可的均价为5599元／平方米，故二被告按1500元／平方米的价格出售给第三人廖波明显偏低，而被告吴金方尚欠原告成都颠峰软件有限公司1500000余元至今未能全部清偿，其低价转让房屋的行为对原告成都颠峰软件有限公司的债权利益已造成实际损害，故原告成都颠峰软件有限公司要求撤销该转让行为，事实清楚，证据充分，理由正当，本院予以支持。原告成都颠峰软件有限公司要求将该房屋的产权登记恢复原状即从第三人廖波名下过户回被告吴金方、被告张玉凤名下的请求，有利于原告成都颠峰软件有限公司向被告吴金方主张债权，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第七十四条的规定，判决如下：
一、撤销被告吴金方、被告张玉凤与第三人廖波于2012年3月12日签订的成存房买（2012）第2855号房屋买卖合同；
二、被告吴金方、被告张玉凤及第三人廖波于本判决生效后三十日内办理房屋过户手续即将位于成都市龙泉驿区大面街道办事处梧桐路9号20幢1楼2号房屋【建筑面积130.27平方米，书证号：监证0140084，丘（地）号：权0111206）的所有权登记人由第三人廖波变更为被告吴金方、被告张玉凤；
三、驳回原告成都颠峰软件有限公司其他诉讼请求。
案件受理费400元，由被告吴金方、被告张玉凤负担（此款已由原告成都颠峰软件有限公司垫付，被告吴金方、被告张玉凤于本判决生效后三十日内给付原告成都颠峰软件有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 李向东
审 判 员 王 丰
人民陪审员 陈远东
二〇一四年六月二十六日
书 记 员 张 石