江苏省南通经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）开商初字第00027号原告江苏炜赋集团南通物业发展有限公司，住所地南通市经济技术开发区星湖大道**。法定代表人唐煌琪，董事长。委托代理人吴海祥，公司职员。委托代理人周一鸣，北京炜衡（上海）律师事务所律师。被告南通世界之窗科技创意产业园有限公司，住所，住所地南通经济技术开发区创业外包服务中心**div>法定代表人杨芬庆，董事长。原告江苏炜赋集团南通物业发展有限公司与被告南通世界之窗科技创意产业园有限公司因物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月9日立案受理后，依法由审判员徐娟独任审判，进行了公开开庭审理。原告江苏炜赋集团南通物业发展有限公司的委托代理人吴海祥、周一鸣到庭参加了诉讼，被告南通世界之窗科技创意产业园有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院进行了缺席审理，本案现已审理终结。原告诉称，被告于2013年7月18日与原告签订《开发区创业外包服务中心B楼物业管理服务合同》，约定由原告对被告所使用的物业承担物业管理工作，被告应定期按规定缴纳有关管理费用，合同期限自2013年5月至2014年4月30日，合同到期后，原告继续按原合同约定提供物业服务。被告尚拖欠2013年4月1日至2015年1月30日的物业管理费437500元。同时被告还拖欠原告应承担的2010年9月至2014年8月期间的电费164679.18元，拖欠2011年4月至2014年10月的水费136265.5元。上述费用虽经原告多次催缴，被告仍置之不理。为此，请求法院判令：1.被告向原告支付所欠物业管理费437500元；2.被告向原告支付所欠电费164679.18元；3.被告向原告支付所欠水费136265.5元；4.被告向原告支付因诉讼产生的律师费30000元；5.被告支付违约金68422元；5.被告承担全部诉讼费及其他相关费用。被告未作答辩。经审理查明，原告是从事物业管理业务的单位。被告于2010年5月20日与南通市经济技术开发区管委会签订一份《合作协议》，约定由被告承租南通市经济技术开发区创业外包服务中心B楼进行经营。2011年被告与南通市经济技术开发区总公司签订一份《房屋租赁合同》，约定被告自2011年3月17日起至2016年3月16日止承租B楼作为办公使用。原告2010年9月开始为该楼提供物业服务。2011年8月29日，原告与被告签订一份《开发区创业外包服务中心B楼物业服务合同》，约定原告负责该楼楼外、监控室、地下、地下车库及与之配套设施的物业管理。合同期限自2011年5月1日至2012年4月30日，物业管理费为250000元，每半年结算一次，在签订合同时，由被告将前半年的管理费125000元交付给原告，于2011年11月1日前交付后半年的物业管理费125000元。关于水电费双方约定，大楼内水电费（包括理应分摊费用）由被告负担，被告当月的水电费按水电部门收取的金额在下一个月5日至8日前由原告代收。被告的水电费用，同供电公司、自来水公司收费同步，原告按被告实际使用和公用部位分摊明细，分送到被告，被告统一缴纳，原告开具收据（供电公司、自来水公司只有一张总收款发票，物业公司义务代收，因此无分户发票）。对于费用逾期支付的违约责任，双方约定逾期不交者须按应交未交付费用总金额的每天1%标准支付违约金。在此之后，原、被告每年签订一份《开发区创业外包服务中心B楼物业服务合同》，双方最后一份合同是在2013年7月18日签订，合同期限自2013年5月1日至2014年4月30日，合同的主要条款与之前的合同基本相同，对于律师费用，双方约定被告因无故不缴费（管理费、水电费等），而原告通过法律途径索取费用产生的律师费、交通费、诉讼费等，全部由被告承担。本院另查明，开发区创业外包服务中心A、B、C三幢楼由南通市经济技术开发区总公司开发，根据规划设计三幢楼共6只变压器，其中1、2号变压器为B楼用电。此三幢楼2011年8月份前的前期电费费用由南通市经济技术开发区总公司垫资，其中2010年9月至2011年8月B楼电费为366925.88元（其中2011年4月至2011年8月电费为185467.39元），水费从2011年4月起南通市经济技术开发区总公司交由原告托收并交纳。A、B、C三幢楼存在两个水表，户号为838011和838012，838011水表截止2011年3月读数为8450，838012水表读数为1570。上述用水量原告无法区分A、B、C三幢楼每幢楼的具体用水量，庭审中原告表示认可上述用水量均用于B幢楼。2014年10月，原告对B幢楼每层楼的水表进行抄表，该楼一至九层水表反映的用水总量为38223吨。此外，自来水公司水费到户价为每吨3元。本院还查明，自2013年4月起，被告未再向原告支付物业管理费，对2011年8月份之前应承担的电费也未补缴。此外，从2011年4月起亦未缴纳水费，水费均由原告垫付。为上述款项，原告数次催要未果，遂诉至本院，提出如前诉请。此外，为本起诉讼，原告聘请律师，委托代理费用为30000元。在诉讼过程中，原告表示放弃要求被告支付违约金的诉讼请求。上述事实，有原告提供的《开发区创业外包服务中心B楼物业服务合同》、水电费交费凭证、发票、南通市经济技术开发区总公司的情况说明和确认书、抄表记录等书证及原告的陈述在卷佐证。本院认为，原、被告签订的《开发区创业外包服务中心B楼物业服务合同》是双方真实意思的表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效，合同双方应依照约定履行各自的义务。虽然双方签订的最后一份合同的履行期限至2014年4月30日止，但在合同到期后，原告继续为被告提供物业管理服务，被告亦接受该服务，未提出异议，也未明确要求原告退出服务区域、移交设施、资料，故通过双方的行为应视为双方之间形成事实物业服务合同关系，原合同约定的权利义务对双方仍具有约束力。现被告自2013年4月起未支付物业服务费，有违合同的约定，原告要求被告按照合同的约定支付物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。此外，自2010年9月起至2011年8月止，B幢楼结欠电费共计366925.88元，其中从被告与南通市经济技术开发区总公司签订《房屋租赁合同》所约定的租赁起始时间2011年3月17日至2011年8月电费就高达185467.39元，现原告仅主张164679.18元，并无不可，被告应予支付。被告自入驻B幢楼后，未交纳水费，截止2014年10月，B幢楼共用水38223吨，由于原告无法区分2011年4月之前B幢楼的用水量，其认可在此之前A、B、C三幢楼总用水量10020吨均用于B幢，该自认并不损害被告利益，故被告应实际支付28203吨水费。至于水费的标准，本院认为自来水公司到户价为每吨3元，现原告要求主张每吨3.5元缺乏合同依据，本院不予采信，故本院认定被告应支付水费84609元。综上，原、被告签订的物业服务合同合法有效，被告未按合同约定支付物业费、水费、电费，构成违约，原告要求其支付实际拖欠的费用并不无当。此外，原告要求被告承担律师费用亦符合合同约定，且该费用标准亦未超过相关规定，本院也予以支持。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，应视为对自己诉讼权利的放弃。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告南通世界之窗科技创意产业园有限公司支付拖欠原告江苏炜赋集团南通物业发展有限公司的物业服务费437500元；二、被告南通世界之窗科技创意产业园有限公司支付拖欠原告江苏炜赋集团南通物业发展有限公司自2010年9月至2011年8月的电费164679.18元；三、被告南通世界之窗科技创意产业园有限公司支付拖欠原告江苏炜赋集团南通物业发展有限公司自2011年4月至2014年10月的水费84609元；四、被告南通世界之窗科技创意产业园有限公司支付原告江苏炜赋集团南通物业发展有限公司律师代理费30000元；上述合计716788.18元，于本判决发生法律效力之日起10日内履行。五、驳回原告江苏炜赋集团南通物业发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费11868元，减半收取5934元，由原告江苏炜赋集团南通物业发展有限公司负担534元，被告南通世界之窗科技创意产业园有限公司负担5400元（被告负担部分原告已垫付，待执行时由被告一并给付原告）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费11868元（户名：南通市财政局，开户行：中国银行南通市西被闸支行，账号：47×××82）。审判员 徐 娟二〇一五年四月八日书记员 张圣威附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法际关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条：物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。