广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房再字第3号
申请再审人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：曾伟贤。
被申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：王连君。
申请再审人曾伟贤因与被申请人王连君房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2013）深中法房终字第96号民事判决，向本院申请再审。本院于2013年11月4日作出（2013）深中法房申字第90号民事裁定，裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。曾伟贤、王连君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
深圳市宝安区人民法院经审理查明，2008年6月6日，王连君、曾伟贤签订《物业租赁合同》约定，曾伟贤将其位于深圳市宝安区龙华镇民治白石村一区198栋-199栋9层高建筑大楼其中三至八层约1800㎡（共计76套房间）出租给王连君，租赁期限为五年，即自2008年6月6日至2013年6月7日，租金每个月均价为450元／套／月，共计76套，合计总价34，200元／月，从签订合同日起45日内为免租期，从2008年7月21日起计租金，王连君须于每月10日前将租金支付曾伟贤，合同期间每十二个月曾伟贤返还一个月租金给王连君作为当年出租空置补偿，返还时间为每年最后一个月，王连君需向曾伟贤交付100，000元作为租赁押金，合同履行期间在地铁四号线通车前租金维持不变，地铁通车后曾伟贤在原租金的基础上上浮百分之二十，同时由王连君再租一年，一年后租金王连君、曾伟贤双方另行协商直至租赁期满，租赁期间王连君不得无故不按时交纳租金，若超过五天曾伟贤扣除王连君一个月租金，逾期十天的曾伟贤扣除王连君两个月租金并有权单方终止合同。合同签订后，王连君向曾伟贤交付了100，000元租赁押金。2008年7月至2009年6月，王连君每月向曾伟贤交纳租金34，200元，2009年7月王连君未向曾伟贤交纳租金，2009年8月、9月王连君每月向曾伟贤交纳租金34，200元，2009年10月王连君向曾伟贤交纳租金33，320元，2009年11月至2010年1月王连君每月向曾伟贤交纳租金30，000元，2010年2月王连君未向曾伟贤交纳租金，2010年3月至2011年5月王连君每月向曾伟贤交纳租金30，000元，2011年6月至2011年11月王连君每月向曾伟贤交纳租金34，200元，2011年12月至2012年4月王连君每月向曾伟贤交纳租金38，304元，2012年5月、6月王连君每月向曾伟贤交纳租金41，040元，2012年7月王连君向曾伟贤交纳租金4，960元。2012年6月15日，曾伟贤向王连君发出《解除物业租赁合同通知书》，称由于王连君4年时间所交租金与合同租金相差101，064元、欠物业管理费30，000元、电梯未及时年检等原因，曾伟贤将于2012年6月17日起与王连君解除合同。2012年7月4日，王连君、曾伟贤达成《补充协议》，该补充协议载明：1、8月份交清7月21日至7月30日租金11，100元；2、2012年7月份开始租金46，000元／月，租期到2013年5月31日，返半个月；3、租赁期间电梯安全责任由王连君负责；4、期满前一个月粉刷墙壁。2012年7月，曾伟贤代王连君收取了涉案房屋的租金14，835元，曾伟贤于2012年7月7日向王连君出具了借条，称上述14，835元待王连君交租时扣除此款项。王连君、曾伟贤于庭审时一致同意借条上载明的14，835元在本案中一并处理。2012年7月19日，曾伟贤再次向王连君发出《解除物业租赁合同通知书》，称王连君、曾伟贤于2012年7月4日签订的补充协议已定明2012年7月开始每月租金46，000元，租期到2013年5月31日，返半个月，但王连君7月10日欠交租41，040元，根据王连君、曾伟贤签订的《物业租赁合同》，曾伟贤于2012年7月20日起正式与王连君解除合同。2012年7月26日，王连君、曾伟贤签订《合同协议》，该协议载明：1、王连君7月30日前清走，与房东交楼；2、王连君所收押金全部退还租户；3、双方互不追究双方款项；4、双方签字为生效。王连君称2012年7月26日所签《合同协议》为受胁迫签订，但未提供证据予以证实。王连君就所承租的曾伟贤房屋共收取次承租人押金共计44，000元。
王连君一审诉讼请求：1、曾伟贤退还押金100，000元；2、曾伟贤支付违约金两个月租金共计82，080元；3、曾伟贤支付王连君租赁期间已投入费用共计20，137元；4、曾伟贤退还于2012年7月1日至4日期间强行收取租户租金共计16，251元；5、曾伟贤负担本案的诉讼费。
曾伟贤反诉请求：1、王连君支付拖欠租金158，212元；2、王连君依据合同约定结清租赁期间的水、电费共计10，984.56元；3、王连君依据合同约定结清租赁期间所发生的押金费用约计45，700元；4、王连君负担本案全部诉讼费用。
一审法院经审理认为，王连君、曾伟贤签订的《物业租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，王连君、曾伟贤形成租赁合同关系，双方合法权利均受法律保护。王连君、曾伟贤签订《物业租赁合同》后，于2012年7月4日签订《补充协议》对《物业租赁合同》的部分内容作了修改，租金从2012年7月开始调整为46，000元／月，租期到2013年5月31日，返半个月租金。《补充协议》签订后，王连君于2012年7月10日向曾伟贤支付租金4，960元，扣除曾伟贤向王连君出具的借条上载明的可以用于抵扣租金的14，835元及双方约定的可于8月份结清的7月21日至7月30日租金11，100元，王连君尚欠曾伟贤2012年7月租金15，105元。基于王连君拖欠租金的行为，曾伟贤于2012年7月19日向王连君发出《解除物业租赁合同通知书》，王连君已于2012年7月20日收到，故王连君、曾伟贤之间租赁合同关系于2012年7月20日已解除。2012年7月26日，王连君、曾伟贤就租赁合同解除后的事宜达成《合同协议》，该协议并未显失公平，王连君亦未提供证据证明该协议为受胁迫签订，该《合同协议》应视为王连君、曾伟贤的真实意思表示，双方均应履行。由于王连君、曾伟贤于2012年7月26日签订的《合同协议》已明确约定双方互不追究款项，故王连君的全部诉讼请求及曾伟贤反诉请求中的第一、二项该院均不予支持。关于曾伟贤反诉请求第三项，即要求王连君结清租赁期间的押金费用45，700元，由于该押金费用为王连君收取的次承租人的租赁押金，曾伟贤无权主张，对曾伟贤的该项反诉请求该院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审判决：一、驳回王连君的全部诉讼请求；二、驳回曾伟贤的全部反诉请求。本案本诉案件受理费2179元，由王连君负担，反诉案件受理费2241.5元，由曾伟贤负担。
一审宣判后，曾伟贤不服，上诉至本院，请求：1、撤销一审判决，驳回王连君的起诉；2、王连君支付拖欠租金158212元；3、王连君结清租赁期间的水、电费共计10984.56元；4、王连君依据合同约定结清租赁期间所发生的押金费用44000元；5、王连君负担本案一、二审诉讼费。
王连君亦不服一审判决，上诉到本院，请求：1、撤销一审判决；2、判令曾伟贤退还押金100000元；3、判令曾伟贤支付违约金两个月租金共计82080元；4、判令曾伟贤支付王连君租赁期间已投入费用共计20137元；5、判令曾伟贤退还于2012年7月1日-4日期间强行收取租户租金共16251元；6、判令曾伟贤负担本案的全部诉讼费用。
本院二审经审理查明，一审查明的内容属实，本院予以确认。
二审审理过程中，为查明案件的有关事实，本院函询深圳市公安局民新派出所，调查王连君与曾伟贤在2012年7月26日签订《合同协议》时的有关情况。2013年6月26日，本院收到深圳市公安局民新派出所的回函，回函称民警接警到达现场后没有发现报警人员所称的光头大汉。
二审审理过程中，曾伟贤向本院提交了涉案房产的《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》及批准建设的有关手续的复印件，在提交的《村镇住宅建筑许可证》复印件上记载的建筑面积为420平方米。
本院二审认为，本案为房屋租赁合同纠纷案件。在曾伟贤提交的涉案房产的《村镇住宅建筑许可证》复印件上记载的建筑面积为420平方米，而合同约定的租赁面积约为1800平方米，且从涉案房产已经申报历史遗留违法建筑普查的情况看，涉案房产大部分没有取得报建报批手续，因此，双方签订的租赁合同为无效合同，一审对此认定错误，本院二审予以纠正。王连君称其在2012年7月26日签订《合同协议》是受到曾伟贤的胁迫，但王连君没有提交证据证明，公安机关的回函也不能证明王连君签订该协议是受胁迫，因此，该《合同协议》的内容真实有效，可以作为认定案件的证据。根据该《合同协议》，双方互不追究对方款项，因此，王连君要求曾伟贤支付投入的费用、租户租金等请求应予以驳回，曾伟贤的反诉请求也应予以驳回，但王连君要求曾伟贤退还押金的请求应予以支持，理由如下：1、合同无效，曾伟贤应将收取的押金退还王连君；2、《合同协议》约定王连君应将自己收取的租户押金退还租户，但在该协议中并没有明确说明曾伟贤无需退还王连君押金。如果要求王连君退还收取的租户押金，而曾伟贤自己收取的王连君押金却不退还，不符合公平原则。综上，一审认定事实有误，本院二审予以纠正。王连君的上诉部分有事实和法律依据，予以支持。曾伟贤的上诉没有事实依据，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）、（三）项，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国民法通则》第四条、第六十一条的规定，二审判决：一、撤销一审判决第一项；二、维持一审判决第二项；三、曾伟贤自本判决生效之日起五日内返还王连君押金100000元；四、驳回王连君的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费、反诉费共计13495.50元，由王连君负担3756元，曾伟贤负担9739.50元。
二审判决生效后，曾伟贤不服，向本院申请再审，请求判令：1、王连君返还曾伟贤已垫付的住户押金44000元；2、王连君支付4年内欠下的租金及水电费累计169196.56元；3、撤销曾伟贤返还王连君10万元押金的判项。其主要事实和理由如下：一、合同协议上未说明曾伟贤要退还王连君押金，是因为王连君已欠租金累计158212元，电费10984.56元。二、1、二房东王连君订合同前住户有八成．曾伟贤还免租一个半月后才起计租金。在2008、2009年间王连君在附近先后开了发廊跟快餐店最后因不懂得经营而倒闭，就以金融风暴为由把责任推卸于曾伟贤，要求一次次减少租金，不同意则强制性少缴甚至不缴租金。王连君从未缴租赁税金，欠缴村委物业管理费2年多之久。曾伟贤于2011年已用《知会函》催交租金，有特快专递回执为证。2、王连君从不搞卫生，电线杂乱，杂物满梯间，蜘蛛网织满通道和保安室。电梯长年没有年审，在法院公然说有年审，更捏造黑衣人事件。3、王连君携带租户44000元押金和当月收取的租金约4万元撤离，造成大量客户因无法找到他退回押金而骚乱，曾伟贤已先将全部押金退回给住户。4、合同期内王连君4年未按照合同约定时间与数额交付租金，欠下租金累计158212元，电费10984.56元。三、根据《中华人民共和国民法通则》第六十一条，民事行为被确认为无效或者被撤销后当事人因该行为获得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担各自责任。所以在本案王连君也有责任。四、合同是当事人或当事双方之间设立、变更、终止民事关系的协议，我与王连君所签的《租赁合同》和《合同协议》也是双方的真实意愿和依法成立的合同，受法律保护。王连君违约在前，应当承担违约责任，而不能要求曾伟贤返还王连君10万元押金。按《合同协议》王连君要归还我已垫付的住户押金。
王连君再审口头答辩如下：1、曾伟贤重复计算租金，王连君已经交足租金。2、电费也已经足额交纳。3、物业租赁合同中原约定第一个月租金交25%，第二个月交50%，第三个月交75%，第四个月按34200元即整个月的数，当时我们协商给一个空置期，经过协商空置期为45天，曾伟贤在租赁合同中把那些比例全部划掉，改为空置期45天。曾伟贤说王连君从不搞卫生，杂物满屋等等，而王连君承租3到8层1800平米的物业，不存在不搞卫生的情况。如果不搞卫生，就没有人租房。电梯每年都年审，而且在特种设备管理网上都进行了备案。假如没有年审，电梯就会被停掉，所以曾伟贤主张电梯没有年审是不属实的，曾伟贤没有去核实。黑衣人事件确实存在。4、曾伟贤陈述其退了客户押金，引起住户骚乱，说找不到王连君，而王连君本人的联系方式从未改变过，而且一直在深圳，一天24小时开机，更何况客户的押金曾伟贤并没有退过，因为只有在退房的时候才会退给客户押金。5、实际上王连君每月都亏钱，包括自己的空房子也交了租金，雇工是为了加强管理。在四年中曾伟贤只返了一个月的租金。6、王连君收到终审判决书后才知道房屋是历史遗留违法建筑物，而曾伟贤从未说过涉案房屋是违法建筑物，有违诚实信用原则。
本院再审查明，一审法庭调查过程中，法院询问王连君实际收取承租户押金的总金额，双方确认已收取承租户的各种押金合计44000元。双方对于曾伟贤是否已代王连君向各承租户垫付押金的事实未进行确认。除上述事实外，本院确认原审已查明的其他事实。
本院再审认为，原二审判决认定涉案房产尚未取得报建报批手续，曾伟贤与王连君签订的租赁合同为无效合同，本院再审对此予以确认。对于双方于2012年7月26日签订的《合同协议》，原二审判决认为因没有证据证明王连君系受到曾伟贤的胁迫而签订，因而认定该协议真实有效，并以此作为认定案件的证据，本院再审对此亦予以确认。双方在该协议中约定“双方互不追究双方款项”，故曾伟贤请求王连君支付拖欠租金及水电费，本院不予支持。曾伟贤主张根据该约定，其无须向王连君退还押金。对此问题原二审判决已进行阐述，对二审的裁判理由本院再审不再重复。另外，本院注意到曾伟贤与王连君分别持有的《合同协议》字迹均非常潦草，曾伟贤陈述系由其朋友代为书写，即该协议文本系由曾伟贤一方提供，曾伟贤作为协议文本的提供方，应保证合同内容已充分涵盖其与王连君约定的权利义务，但事实上曾伟贤并未明确“双方互不追究双方款项”中的“款项”包含了王连君交纳的押金。并且，正如原二审判决所指出，《合同协议》明确王连君须将所收押金全部退还租户，按理曾伟贤也应退还王连君所收押金。且涉案租赁合同被确认无效后，其法律后果是王连君应向曾伟贤返还涉案房产，曾伟贤则应向王连君返还押金，王连君已尽返还房产之责，曾伟贤也应向王连君返还押金。因此本院再审认为，曾伟贤的该项再审理由不能成立，原二审判决对此处理妥当。曾伟贤主张王连君应偿还其代为垫付的住户押金44000元。对此本院认为，双方在一、二审过程中并未确认曾伟贤已将押金全额退还各住户，王连君再审中对曾伟贤退还押金的事实并不确认，曾伟贤虽提交押金收据证明其主张，但其此项主张的实质，是指各住户已将要求王连君退还押金的债权让与曾伟贤，故曾伟贤依据受让而来的债权向王连君直接主张。但根据《中华人民共和国合同法》第八十条的规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。曾伟贤主张其向住户垫付了押金，但垫付押金的过程并未通知王连君到场，各住户也未将债权让与曾伟贤的事实通知王连君。曾伟贤主张王连君当时下落不明，王连君对此不予确认，曾伟贤并未举证证明其已通知王连君参与退还押金的过程。因此，根据上述法律规定，即便曾伟贤实际已垫付押金，由于其未完善债权受让的法定程序，故并未取得债权受让的法律效果，其无权向王连君直接主张退还押金，本院对曾伟贤的该主张亦不予支持。
综上所述，曾伟贤的再审理由不能成立。原二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持本院（2013）深中法房终字第96号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭 亮
代理审判员 张乐雄
代理审判员 李 力
二〇一四年八月八日
书 记 员 刘舒婷
附相关法律规定：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。