湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘02民终1555号上诉人（原审原告）：帅松柏，男，1976年1月23日出生，汉族，大专文化，会计师，住茶陵县。上诉人（原审原告）：黄晓燕，女，1984年3月4日出生，汉族，茶陵县人，初中文化，教师，住茶陵县。共同委托诉讼代理人：殷海卉，湖南昌言律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：尹朝华，湖南昌言律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：攸县中盛房地产开发有限公司，住所地：攸县联星街道百花社区强远1栋13-1号。法定代表人：陈初华，系该公司董事长。委托诉讼代理人：谢伟，男，1983年12月26日出生，汉族，攸县人，住攸县，系该公司项目负责人。委托诉讼代理人：陈亮，湖南华安律师事务所律师。上诉人黄晓燕、帅松柏与被上诉人攸县中盛房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省株洲市茶陵县人民法院（2016）湘0224民初1439号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了�理。上诉人黄晓燕、帅松柏的委托诉讼代理人殷海卉、被上诉人攸县中盛房地产开发有限公司的委托诉讼代理人谢伟、陈亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。黄晓燕、帅松柏上诉请求：1、请求依法撤销株洲市茶陵县人民法院（2016）湘0224民初1439号民事判决书；2、请求依法改判被上诉人赔偿逾期交房期间的租金损失38750元整（暂计算至2017年7月30日，具体计算至被上诉人实际将房屋交付给上诉人之日止）；3、请求将《商品房买卖合同》第十二条约定的逾期交房违约金标准从日万分之0.5适当调高至日万分之五，并请求改判被上诉人按申请人已付房价款日万分之五的标准向申请人支付逾期交房违约金161354.21（暂计算至2017年7月30日，具体计算至被上诉人实际将房屋交付给上诉人之日止）；4、请求依法改判被上诉人在2017年9月31日前对房屋开裂�墙体抹灰等质量问题进行整改，并将符合交付条件的房屋交付给上诉人占有使用；5、请求依法改判被上诉人赔偿上诉人飘窗损失20000元整；6、请求依法改判被上诉人于2017年9月31日前将房屋前的变压器迁移，确保上诉人安全的居住环境；7、请求依法改判被上诉人承担本案一审诉讼费7685元、律师费10000元（合计17685元整）及二审的诉讼费、律师费6000元等全部费用。事实与理由：一、原审判决认定事实错误，适用法律错误。1、原审判决认定雨水天气是被上诉人延期交房的原因并调整延期交房的时间为16个月，明显认定事实错误。2、双方关于逾期交房的违约金的约定系格式文本，且约定标准过分低于实际损失，原审判决以约定违约金标准是双方真实意思表示为由不予调整系适用法律错误。3、被上诉人在宣传资料中列明了上诉人所购房屋中有飘窗，但房屋实际并未配备飘窗，原审判决以合同未明确约定飘窗为由不予支持上诉人的请求明显适用法律错误。4、原审法院已去实地查看，房屋开裂、墙面抹灰不到位等质量瑕疵客观存在，原审以证据不足判决不予支持，明显有悖于事实。5、被上诉人违反约定在上诉人所购房屋前设置了变压器和高压线，存在安全隐患，原审判决以变压器系电力部门经规划后安装为由不予支持明显对上诉人不公平。二、合同约定逾期交房的违约金按日万分之0.5计算，该约定过分低于上诉人的实际损失，应当调高至日万分之5。三、被上诉人应向上诉人支付逾期交房违约金，并赔偿上诉人因此导致的全部损失。攸县中盛房地产开发有限公司辩称：1、本案原审判决认定延期交房时间为16个月并无不当；2、上诉人要求赔偿所谓租房损失以及要求调高违约金计算比�的上诉请求，没有事实和法律依据；3、没有证据可以证实涉案房屋主体质量存在严重问题，也没有证据证实涉案房屋存在其他严重质量问题影响正常居住使用；4、上诉人要求赔偿所谓房屋飘窗损失的诉求，没有事实和法律依据；5、上诉人要求移除小区电力设施的诉求同样没有事实和法律依据。黄晓燕、帅松柏向一审法院起诉请求：一、请求依法判令被告赔偿逾期交房期间的租金损失38750元整；二、请求将《商品房买卖合同》第十二条约定的逾期交房违约金标准从日万分之0.5适当调高至日万分之五，并请求判令被告按申请人已付房价款日万分之五的标准向申请人支付逾期交房违约金125345元（暂计至2016年12月31日，具体计算至被告实际将房屋交付给原告之日止）；三、请求判令被告在2016年12月31日前对房屋开裂、墙体抹灰等质量问题进行整改�并将符合交付条件的房屋交付给原告占有和使用；四、请求依法判令被告补偿原告飘窗损失20000元整；五、请求依法判令被告于2016年12月31日前将房屋前的变压器迁移，确保原告安全的居住环境；六、请求依法判令被告承担本案的全部诉讼费用7685元及律师费10000元，合计17685元。一审法院认定事实：2013年12月23日，原告黄晓燕、帅松柏与被告攸县中盛房地产开发有限公司签订商品房(预)销售合同，原告购买被告开发的财富一号8栋702室，房屋总价款为342942元。《预售合同》第十条约定“该房屋的交付必须符合下列第三种方案所列条件：……第三、该商品房取得茶陵县建筑工程质量监督站竣工验收备案书。”第十一条约定“甲方（房产公司）定于2014年12月31日前将该房屋交付给乙方。如因不可抗力导致无法按期交付的，依据法律的有关规定处理。�第十二条约定“甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之0.5计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。……”第十三条约定：“该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前30天书面通知乙方办理交付该房屋的手续。乙方应在收到该通知之日起10天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为交钥匙。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为住宅用房，甲方应向乙方提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接收该房屋，由此而产生的延期交房�责任由甲方承担。”第十七条约定：“甲方交付的该房屋系验收合格的房屋。……双方商定对标准的认定产生争议时，委托本市有资质的建设工程质量检测并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。”补充条款第五条约定：“下列情形，甲方可以延期交房：……因雨水天气或其他不可预知的灾害天气造成建筑方推迟完工。”补充条款第六条第一款约定“1、甲方应当以书面或电话通知的方式通知乙方办理房屋交付手续。……”补充条款第六条第三款约定“……双方如对房屋主体结构是否合格或房屋质量问是否严重影响乙方的正常居住使用发生争执，双方同意由湖南工业大学司法鉴定中心对乙方所购买购买的房屋进行鉴定，以该机构的鉴定结论作为房屋主体质量是否合格、房屋是否正常居住使用的依据……。”原告将房屋首付款支付给被告后，两原告于2014年7月作为借款人与株洲市住房公积金管理中心茶陵县管理部、中国建设银行股份有限公司茶陵县支行签订了《住房公积金担保贷款合同》从该银行贷款20万元，该笔贷款期限为2014年7月29日至2029年7月28日。中盛房产公司于2016年1月14日取得建筑工程竣工验收备案表，同年为两原告办理好了土地使用权证及房产证。但原告认为双方签订合同约定的交房时间为2014年12月31日，但截止于起诉之日（2016年11月8日）被告仍未按照约定交付房屋，被告庭审辩称其公司在取得建筑工程竣工验收备案表后就通知原告收房，后又办理好了两原告的房产证后再次电话通知两原告收房，但原告均以质量有问题拒绝收房。现原告认为被告擅自更改房屋设计，将飘窗去除，且逾期交房等一系列行为构成了违约，故诉请法院，要求判如所请。一审法院认为：本案系商品房销售合同纠纷。根据原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点：一、被告是否属于延期交房及逾期交房的违约金如何计算。本案两原告与被告签订的《茶陵县商品房（预）销售合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自的义务。原、被告约定的交房日期为2014年12月31日，被告未按照约定的时间将原告所购买房屋交付给原告，已构成违约，被告中盛公司辩称其与原告方签订的购房合同中的补充条款已明确约定因雨水天气造成建筑方推迟完工的是属于延期交房的情形之一，被告为证明其主张向本院提交了气象资料证明2013年的降水日数为183天、2014年的降水日数为170天。原告作为具有完全民事行为能力的缔约主体，有权利也有义务在全面阅读合同条款并充分理解合同条款的基础上，谨慎地行使合同签订权，既然与被告签订了合同，可认定就该合同双方达成了共识，属双方的真实意思表示。补充条款第六条第三款约定双方如对房屋主体结构是否合格或房屋质量问题是否严重影响购买方的正常居住使用发生争执，双方同意由湖南工业大学司法鉴定中心对购买方购买的房屋进行鉴定，以该机构的鉴定结论作为房屋主体质量是否合格、房屋是否正常居住使用的依据。原告陈述是因为被告的房屋质量存在问题，导致其不愿收房，但根据上述约定，双方若对质量问题存在争议应由湖南工业大学司法鉴定机构进行鉴定，并以此鉴定作为依据。本案中原告虽提交了照片以证明房屋存在问题，但并未提供任何鉴定意见书作为其购买的房屋存在质量问题的依据，故本院对原告主张房屋存在质量问题影响其正常居住才导致其不收房的主张不予支持。原告主张合同约定的违约金日万分之0.5过低要求予以调整为日万分之五，本院认为原、被告签订的合同中约定的违约金是双方的真实意思表示，且原告并未提供证据证明实际损失高于约定的违约金，故不应予调整。原告主张延迟交房时间计算至将房屋实际交付时止，但庭审查明，被告在办理了原告房产证及土地使用权证后即告知其来收房，且从原告提供的电话录音中，原告自己承认2016年6月30日已通知其收房，被告辩称其在竣工验收后即2016年1月14日后通知了原告收房，但其提交的证据未达到其证明目的，故本院以原告所述的2016年6月30日为被告通知原告收房的日期。被告提交的证据可以证明降水天数，但对于降雨量多少，降雨程度未明确。故综合考虑雨水天气的影响、被告中盛公司的过错以及平衡合同双方当事人的利益等因素，被告中盛公司承担迟延交房的违约金计算16个月较为妥当�根据合同的约定被告中盛公司应按照已付房款342942元的日万分之0.5计算违约金，故被告应支付给原告的违约金为8231元（342942元×0.005%×30天×16个月）。二、原告诉请中的租金损失，庭审查明原告租房子是为了周末让其婚生女在茶陵县县城学习舞蹈而用，且原告未提交房东的身份信息，故本院不予支持租金损失的主张；原告主张的飘窗损失20000元，该损失系原告估算，且在原、被告签订的购房合同未约定飘窗，故本院对原告的该项主张不予支持；原告诉请中的变压器系电力部门经过规划后安装，故原告主张迁移变压器的主张，本院不予支持；因原、被告签订的合同中未对律师费进行约定，故原告要求被告承担其律师费10000元的主张，本院不予支持；原告诉请的房屋开裂、墙体问题等因证据不足，本院不予支持。本案经调解无果。据此，依照《中华人民共和国合同法�第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告攸县中盛房地产开发有限公司于本判决生效后三日内向原告帅松柏、黄晓燕支付违约金8231元。二、驳回原告帅松柏、黄晓燕的其他诉讼请求。案件受理费4182元，由原告帅松柏、黄晓燕负担4011元，由被告攸县中盛房地产开发有限公司171元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。上诉人共提交两份证据：第一份证据是房东身份证复印件，拟证明房屋租赁情况是真实存在的。第二份证据是2017年元月份签订的继续租房的合同。拟证明上诉人租房是一个连续的过程，房屋到现在都没有交房。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人质证认为：证据一不是新证据，对其关联性有异议，即使有租房费用，跟我们公司销售房屋没有关联性。证据二也不是新证据，且没有提供原件，我方对其真实性有异议。我们的房屋早就可以交房了，即使发生租房费用也跟我们没有关系。对当事人二审争议的事实本院认定如下：对证据一的真实性予以认可，结合上诉人在一审提交的与唐凤艳签订的《房屋租赁合同》及房租收据，可以认定上诉人租房的相关事实，予以采信。证据二虽是复印件，但当庭与上诉人代理人手机中的照片做了比对，对其真实性予以认可，但该份租赁合同的签订日期为2017年元月，在被上诉人通知上诉人收房日期之后，故与本案无关联性，不予采信。对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，根据当事人的上诉请求、答辩意见以及有关证据，并经当事人当庭确认，本案二审争议焦点为：一、被上诉人逾期交房的期间应当如何计算。二、被上诉人应当向上诉人支付违约金金额为多少。三、交付房屋是否存在质量瑕疵，是否应当整改。四、被上诉人是否应当赔偿上诉人飘窗损失。五、被上诉人是否应当将变压器迁移。焦点一：被上诉人逾期交房的期间应当如何计算的问题。根据双方签订《茶陵县商品房（预）销售合同》的约定，被上诉人应当于2014年12月31日前将房屋交付给上诉人，房屋交付条件为“该商品房取得茶陵县建筑工程质量监督站竣工验收备案书”。被上诉人一方于2016年1月14日取得竣工验收备案表，符合交付条件。但�上诉人未提供证据证明其取得备案表后立即通知了上诉人一方收房，而上诉人认可的对方通知收房日期为2016年6月30日。故本院认定被上诉人通知收房的日期为2016年6月30日。上诉人陈述因被上诉人房屋质量存在瑕疵故拒绝交房，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二、十三条之规定，以及双方当事人签订的补充条款之约定，只有存在房屋主体结构质量不合格或者因房屋质量问题严重影响正常居住使用时，买方可以拒绝收房。而根据双方补充条款的约定，双方如对上述情况发生争执，由湖南工业大学司法鉴定中心对房屋进行鉴定，以该机构的鉴定结论作为房屋主体质量是否合格、房屋是否正常居住使用的依据。上诉人未提供湖南工业大学司法鉴定中心的鉴定结论，从上诉人提供的照片来看，交付房屋存在的是抹灰不平�渗水等质量瑕疵问题。故在上诉人未有证据证明交付房屋存在主体结构质量不合格或因房屋质量问题严重影响正常居住的情况下，本院认定房屋交付时间为2016年6月30日。另，被上诉人虽然提供了茶陵县气象局出具的《气象资料证明》，证明茶陵2013年、2014年的降雨天数，双方在补充条款中亦约定“因雨水天气或其他不可预知的灾害天气造成建筑方推迟完工的可以延期交房”。但该约定的中的“雨水天气”应当理解为足以造成无法施工的雨水灾害天气，属于不可抗力的范畴。如将正常的降雨天气作为延期交房的约定事由，根据《中华人民共和国合同法》第四十条之规定：“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，应当认定为无效。故被上诉人的逾期交房的期间为2015年1月1日至2016年6月29日。焦点二：被上诉人应当向上诉人支付违约金金额的问题。双方合同约定的逾期交房违约金为乙方已支付房价款的日万分之0.5。上诉人认为约定标准过分低于实际损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“……约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“……当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”根据双方约定的标准，被上诉人应支付的违约金数额为：342942元×0.00005×30天×19个月=9774元。而上诉人主张因违约造成的损失有：资金占用的损失、租房损失和诉讼费与律师费。其中资金占用损失并非逾期交房所造成，不论是否逾期交房，上诉人购房款均已交付占用。租房损失确系逾期交房所造成的损失，本院予以认可。诉讼费用的承担本院将根据案件判决结果进行合理分配，在此不予赘述。律师费用的承担双方并无约定，法律对此亦无规定，本院不予认定。故因被上诉人逾期交房造成上诉人的损失为1250元（月租金）×19个月=23750元。而根据双方约定计算的违约金金额为9774元，低于所造成的损失，故应当以违约造成的损失确定违约金数额，被上诉人应向上诉人支付违约金23750元。上诉人在诉讼请求中要求被上诉人同时支付违约金与租房损失，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条之规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的�人民法院不予支持”，因此，对该两项赔偿本院不予同时支持。焦点三：关于交付房屋是否存在质量瑕疵，是否应当整改的问题。上诉人虽未提交鉴定机构的鉴定意见证明交付房屋存在质量瑕疵，但从上诉人提供的照片上看，房屋确实存在裂缝、渗水等质量瑕疵，被上诉人作为卖方有责任进行修复整改。焦点四：被上诉人是否应当赔偿上诉人飘窗损失的问题。上诉人在一审中提交了证据五即“被上诉人印发的宣传资料”作为证明，但在二审庭审中上诉人代理人并不能在资料上指认出飘窗的位置，本院在资料上亦未看到有飘窗的设计，故上诉人该项主张证据不足，本院不予支持。焦点五：被上诉人是否应当将变压器迁移的问题。上诉人并未提供证据证明变压器未按照规范设计和安装，也未提供证据证明该变压器对其人身或居住环境造成了损害。故对该项主张本院不予支持。综上所述，帅松柏、黄晓燕的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持茶陵县人民法院(2016)湘0224民初1439号民事判决第二项“驳回帅松柏、黄晓燕的其他诉讼请求”；二、变更茶陵县人民法院(2016)湘0224民初1439号民事判决第一项为“攸县中盛房地产开发有限公司于本判决生效后三日内向帅松柏、黄晓燕支付违约金23750元。”；三、攸县中盛房地产开发有限公司于本判决生效后三日内对交付房屋的质量瑕疵进行整修。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华�民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费8900元，由上诉人帅松柏、黄晓燕负担4500元，由被上诉人攸县中盛房地产开发有限公司负担4400元。本判决为终审判决。审判长  易文胜审判员  邓画文审判员  李少华二〇一七年九月三十日书记员  文 雅