山东省东平县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0923民初1689号
原告：山东星光实业有限公司，统一社会信用代码91370923X13502050U，住所地山东省泰安市东平县经济开发区。
法定代表人：张尚生，董事长。
委托诉讼代理人：袁吉祥，山东慧哲律师事务所律师。
被告：孙传栋，男，1967年2月19日出生，住东平县。
委托诉讼代理人：李庆国，山东超然律师事务所律师。
原告山东星光实业有限公司（以下简称星光实业公司）与被告孙传栋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月22日立案后，原告书面申请，撤回了对赵燕新、泰安鑫浩装饰有限公司的诉讼，本院口头裁定准许并记入庭审笔录。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告星光实业公司委托诉讼代理人袁吉祥、被告孙传栋及其委托诉讼代理人李庆国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告星光实业公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告偿还购房款本息1510980元（利息暂算至2016年4月30日，要求算至付清为止）；2.本案的诉讼费用由被告承担。
事实和理由：2014年8月1日，原告与被告在平等、自愿的基础上，经过充分协商，签订了《原东平县星光塑料制品厂转让合同书》，合同约定：原告以400万元的价款将东平县星光塑料制品厂厂房及院落转让给被告。被告应当在2014年10月31日前支付全部的合同价款，逾期按照月利率二分支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定将厂房及院落等地上附属物交付给被告，并办理了过户手续。被告支付部分合同价款后，拒付剩余款项。被告严重违反了诚实信用原则，恶意违约，侵害了原告的合法权益。诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。
被告孙传栋辩称，原告所述与事实严重不符，合同签订前后我都按约定全面履行了自己应尽的义务，按时足额交纳了定金和分期付款，但未曾想原告在签订合同时，隐瞒了重要事实，构成合同欺诈，具体如下：一、合同明确约定转让的国有土地使用面积为5650㎡，但在过户时才发现实际面积为5629㎡。二、合同明确约定，“甲方对土地及地上附属物有完全产权及使用权，保证与第三人无纠纷”，在土地过户过程中发现原告转让的土地中有第三方东平街道闫村社区的一条道路，面积为563.4㎡，竟然包含在原告的土地证书中，该道路一直由广大村民使用，无法进行改扩建或做其他用途使用。基于以上两点，原、被告多次协商，原告曾多次许诺从总价款中予以扣减，但双方一直未就应扣数额达成一致意见。由于原告的违约，给被告造成了巨大的经济损失，被告不得不多次与原告、闫村社区及广大村民进行交涉，付出了巨大的精力和物力，悬挂的广告牌，砌垒的围墙多次被损坏和推到，致使企业无法进行正常的生产经营，也无法进行必要的设施改造，被告未付的款项不足以弥补被告的损失，请求依法驳回原告的诉讼请求，要求原告赔偿损失136万元。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。
原告星光实业公司为支持自己的诉讼请求，提供如下证据：证据一、原、被告于2014年8月1日签订的《原东平县星光塑料制品厂转让合同书》。证明原、被告双方就合同所涉标的物转让事宜协商一致，被告在充分了解的情况下同意购买，合同价款为400万元，签订合同时，支付100万元，2014年7月31日前支付100万元，2014年10月31日前支付剩余200万元，同时还约定，如被告未按照合同约定的付款时间付款，在合同规定的应付款期限之日第二日起至实际付款之日止按照月利息2分计算利息。如逾期60天未付款，原告可以解除合同，被告返还标的物。
证据二、2014年8月1日被告向原告出具的收到条。证明2014年8月1日涉案房产过户前，原告将涉案房产的房屋所有权证、国有土地使用权证交付被告，被告在过户前对该厂及土地已充分了解，该土地使用证上的面积为合同所约定的5650平方米，原告在签订合同时并没有过错，没有对面积进行虚假扩大。
证据三、2014年9月26日协议书。证明2014年9月26日原、被告双方办理过户手续前，与东平街道闫村社区共同签订了协议书，证明被告在签订合同前，对涉案房产进行了充分了解，并承诺按照涉案房产使用现状进行过户转让，双方并没有对被告约定协议之外的权利，证实了被告在购买该房产的过程中，始终对房产的使用现状是了解的，原告并没有隐瞒任何房产使用事实。
证据四、银行汇款凭证三份。证明被告于2014年7月11日向原告支付100万元，同年8月1日支付100万元。2015年1月4日付款30万元，同年2月9日付款20万元，4月30日付款30万元，9月30日付款15万元，证明被告在合同约定的期限之后又支付了原告95万元。在被告付款过程中从未对涉案标的物提出过任何异议，并主动履行了部分合同价款。
被告孙传栋质证认为，对原告提交的证据真实性均无异议，对原告的证明主张有异议。对证据一，合同明确约定了使用权面积为5650平方米，而且明确约定甲方对土地及地上附属物有完全产权及使用权，保证与第三人无纠纷，被告按照合同约定支付了定金100万元，首付款100万元，后来在过户过程中才发现涉案土地达不到5650平方米，而且还有一部分属闫村社区所有和使用，所以，被告才未支付剩余款项，原告的行为严重违反了合同约定。对证据二，收到条只是收到两个证件，并没有土地使用证的面积，有相反的证据证明面积达不到5650平方米，该收到条也是在合同签订后所打的，也不能证实被告方进行了充分的了解。对证据三、四，签订合同后，在对房地产过户时，闫村社区及广大村民提出异议，因为该地产含闫村社区的一条共同道路，该道路形成于解放前，一直隶属于闫村社区，满足村民种地扫墓等需求，在无奈的情况下，为了使该地产顺利过户，原、被告及闫村社区进行了协商，仍然保留了该共同道路，供村民继续使用，所以才签订了该协议，闫村社区在土管部门的调查笔录上进行了签字，双方于2014年10月22日才进行了土地过户，当时约定的第三笔付款时间为2014年10月31日，基于原告隐瞒了土地的面积和该道路的真实情况，被告才拒付第三笔款项。
被告孙传栋为反驳原告的诉讼主张，提供以下证据：东房权证城区字第××号房屋所有权证及东平国用（2014）第××号土地使用权证。证明涉案土地只有5629平方米，达不到合同约定的5650平方米，并且从土地宗地图可以看出，该土地包含了闫村社区的公共道路，原告的行为严重违反了合同约定。同时证明所买房产已过户。
原告星光实业公司质证认为，对被告提交的证据真实性无异议，对其主张异议认为：1.对被告过户后土地使用权证记载的土地使用面积有异议，因为原告交付被告的原土地使用证上面积为5650平方米，也是东平县人民政府颁发的证书，在被告办理过户手续时也许是因为失误导致的面积缩小，因为原告的土地使用证已经交付给被告，要求被告出示原土地使用证进行核实。2.该土地使用证上宗地图一栏，明确标明总面积，并没有被告所陈述的闫村社区公共道路，同时，该证能够证实原告所有的土地，包括协议书上签订的道路产权均归被告所有，原告并没有任何欺诈行为，这也就推翻被告所陈述的该道路的产权归闫村社区所有。过户后的房屋所有权证能够证实涉案房产已全部按照合同约定过户到被告名下。这两份证书足以证实原告已履行了全部的合同义务。
对原、被告提交的上述证据，其真实性相对方均无异议，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
原告星光实业公司前身原东平县星光塑料制品厂变更企业登记后，已搬迁至县经济开发区。原东平县星光塑料制品厂的厂房及土地使用权一宗予以出售转让。被告孙传栋通过几次实地踏勘后，2014年8月1日与原告星光实业公司经过协商，原、被告以甲乙方签订了《原东平县星光塑料制品厂转让合同书》，其中约定，甲方将原东平县星光塑料制品厂的厂房及院落转让给乙方。土地使用类型为：出让国有土地使用证（国有土地使用证号东国用[1999]字第××号），使用权面积为5650平方米。地上附属物，甲方对土地及地上附属物有完全产权及使用权，保证与第三人无纠纷。转让价款为400万元，签订合同时，乙方支付甲方100万元作为履约定金，抵顶合同价款，2014年7月31日前支付100万元，余款200万元于同年10月31日前支付。签订合同前，甲方已将厂房及院落等地上附属物交付乙方。乙方交足前期200万元价款后，甲方协助乙方办理房产过户手续。乙方如未按合同规定的时间付款，甲方对乙方的逾期应付款有权追究违约利息，自付款期限之日第二天起按月利息二分计算逾期利息至实际付款之日止。同时在合同中还约定了担保条款，由赵燕新、泰安鑫浩装饰有限公司为乙方担保合同的完全履行，两担保人在合同担保人栏处签名签章。按合同约定，被告支付原告价款200万元后，原告将房屋所有权证及所载土地使用面积为5650平方米的土地使用权证交付给被告。之后，被告对涉案房产准备施工改造，因原东平县星光塑料制品厂土地使用权范围内的院南墙外侧及厂门外有东西方向的道路，该道路是该厂建厂之前所形成，由东平街道闫村社区村民耕种田地等所需，与该厂共同使用，被告准备将院墙外的道路圈入院内，将该道路封堵后改走西门，遂与闫村社区村民产生纠纷。被告所受让原告的厂房等房屋所有权于2014年8月21日已变更登记过户到被告名下，在变更过户土地使用权登记时，由原、被告及东平街道闫村社区三方签订协议书，约定：原东平县星光塑料制品厂南围墙至燃料公司后墙，从西山路通往南山道路为方便居民种地、扫墓等需求，经过协商，同意此路维持现状，严禁大车通行，产权归原公司所有，过户后归新征用单位所有，任何一方不得改变道路现状，使路畅通。2014年10月22日被告过户取得了该宗土地使用证书，该土地使用权证书面积一栏及宗地图中显示面积5629平方米，南邻至东平县燃料公司，所涉道路仍含宗地使用面积之内。之后原告向被告催要其余房产转让价款时，被告以资金困难为由，于2015年1月4日至2015年9月30日分四次共支付价款95万元，其余105万元未再支付。原告将被告孙传栋、担保人赵燕新、泰安鑫浩装饰有限公司诉至本院，在未向受诉被告送达民事诉状、传票等诉讼文书前，原告撤回了对担保人赵燕新、泰安鑫浩装饰有限公司的诉讼。另，在审理中，被告答辩提出要求原告赔偿损失136万元，又明确表示不提出反诉，故未予审理。同时，被告又口头提出申请追加东平街道闫村社区为本案共同被告，因未提交相关证据，又无事实法律依据，故当庭口头裁定不予准许。
本院认为，本案的争议焦点是：一、原告所转让给被告的房产，过户给被告变更登记后土地使用权证所载面积减少，原告是否承担违约责任。二、本案所涉土地使用权面积范围内存在与东平街道闫村社区村民通行道路，对此所产生的部分土地占用及纠纷，原告是否承担违约责任。
关于焦点一，原、被告根据买卖合同约定，双方交易标的物已经明确，原告已根据约定将标的物全部交付给了被告，在办理变更过户登记时，虽然涉案土地面积经行政登记机关变更登记后与原登记面积有出入，但该政府登记行为并未实质改变原、被告双方交易的标的物，被告可依正当途径向相关主管部门反映以寻求解决，故被告认为涉案房产土地过户后证书面积与原证书所载面积相差21平方米，其未与原告对原合同进行补充和修改的前提下，应当减少价款的抗辩意见无事实和法律依据，依法不予支持，因此，原告对此不存在违约，不承担责任。
关于焦点二，原、被告的权利义务以买卖合同为准。涉案房产转让过程中，被告亦进行了实地踏勘，应当清楚了解转让的该宗土地范围内存在南院墙大门外历史形成的与东平街道闫村社区村民的共同通行道路；原、被告签订转让合同后尚未办理过户登记前，被告即对所买受的房产进行改造，在堵塞该通道时，被妨碍通行的村民所阻止。若原告对该通道的现状未告知或被告不了解，当时被告有权选择与原告解除合同，退还已付价款及利息或者继续履行合同。但实际情况是，被告与第三人签订协议书，表示该道路维持现状由社区村民共同通行，使道路畅通。该协议书原告虽参与签订，但应是在被告承诺维持通道现状的前提下，协助被告履行合同的行为，之后，双方才办理了土地使用权过户登记，同时亦表明被告以实际行为选择了继续履行合同。另外，该通道为原告转让房产前的历史形成通道，根据相关法律规定，该情形的通道所有权人或者使用权人不得堵塞，原告转让房产前未与第三人发生纠纷，转让后是被告随意改造堵塞通道才与第三人发生的纠纷。因此，被告对此所提出的抗辩理由不能成立，原告亦不承担违约责任。
综上所述，原告与被告之间签订的房产买卖合同是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法、有效。合同签订后，原告履行了交付房产义务，并已协助被告办理了过户登记，但被告未按合同约定全面履行义务，原告主张被告偿还下欠房产价款105万元有事实法律依据，依法应予支持；双方在合同中明确约定了被告未按约定付款，应按月息2分支付逾期利息，该约定并不违反法律规定，因此，原告主张被告违约欠房产价款应支付利息，亦应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百三十条、第一百五十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第三款规定，判决如下：
被告孙传栋于本判决生效后十日内偿还原告山东星光实业有限公司下欠房产价款本金105万元，支付利息460980元（按实际欠款数额分段依月息2分暂计算至2016年4月30日；之后按欠款本金105万元以月息2分计算至本判决指定的履行期满之日）。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费18398元，由被告孙传栋负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。
审 判 长 陈可征
审 判 员 王金辉
人民陪审员 陈 磊
二〇一六年十月二十日
书 记 员 徐玉静