海南省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）琼民申27号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：王维，性别。
委托代理人：王兆冠，海南坤和律师事务所律师。
委托代理人：刘瑛瑛，海南坤和律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：刘转旧等63位海口市美兰区和平南街道上坡社区第二村民小组村民（详见本案二审判决）。
委托代理人：刘宁刚，海南新概念律师事务所律师。
委托代理人：蔡兴泉，海南新概念律师事务所律师助理。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：海口市美兰区和平南街道上坡社区第二村民小组。
法定代表人：郑少玲，该村民小组组长。
一审被告：袁亚英，性别。
再审申请人王维因与被申请人刘转旧等63位海口市美兰区和平南街道上坡社区第二村民小组村民（××）、海口市美兰区和平南街道上坡社区第二村民小组（以下简称上坡第二村民小组）及一审被告袁亚英房屋租赁合同纠纷一案，不服海南省海口市中级人民法院（2015）海中法民一终字第1509号民事判决（以下简称二审判决），向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
王维申请再审称：（一）二审判决认定事实错误。1.本案《房屋租赁合同书》约定的租赁标的没有约定铺面面积，也没有约定租赁单价，按现状出租。二审判决认定涉案租赁铺面面积为339.96平方米，属事实认定不清。2.二审判决对租赁合同无效的过错责任划分不当。上坡第二村民小组明知涉案房屋没有合法报建，也未取得建设工程规划许可证，在未召开村民会议表决的情况下签订租赁合同，应承担80%以上的过错责任。二审判决无端认定双方各承担50%的过错责任，不尊重客观事实，有悖于公平公正原则。3.二审判决直接采信《司法技术鉴定报告》不当。涉案铺面是违章建筑，是1983年的临时建筑，年限较长较旧，而鉴定报告参考邻近的宁屯大厦、六合大厦、永安大厦等铺面则是海口早期的标志性建筑，二者存在明显差异，没有可比性。因此鉴定报告与实际情况存在极大差距，采信鉴定报告有失公平。4.《房屋租赁合同书》约定租金公平合理，没有损害被申请人利益。基于王维对出租铺面改造装修的资金投入，双方约定铺面租期十年，年租金97200元，还有税金及人工管理费用，再加上装修改造投入，符合市场情况，公平合理。5.二审判决未采信王维主张的铺面改建装饰装修等损失，无视客观事实的存在。（二）二审判决适用法律错误。1.二审判决以评估鉴定市场租金价格与合同约定租金的价差确定被申请人因合同无效遭受的损失，没有事实与法律依据。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，王维已依约支付了租金，不存在再按约定标准支付房屋占有使用费的问题。按《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，本案合同无效的损失赔偿在性质上属于缔约过失责任，赔偿范围仅限于信赖利益，以履行利益为限。二审判决将铺面评估租金价格作为被申请人的损失，显然不符合法律规定。同时，租赁合同属于继续合同，故租赁合同无效不具有溯及力。即使鉴定报告的市场价格不同于合同约定的租金标准，应当以较低者计，反之亦然。但二审判决却改变了已履行完毕的合同内容，也不符合法律规定。2.二审判决没有处理租赁合同无效后王维改建和装修的投入，属于适用法律不当。综上，二审判决明显存在认定事实错误，适用法律不当，严重损害了王维的合法权益。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。
刘转旧等63人提交意见认为：二审判决认定事实清楚，适用法律正确，王维的再审申请缺乏事实和法律依据，请求予以驳回。
上坡第二村民小组的意见与刘转旧等63人的意见基本一致。
本院审查查明：王维就本案铺面改造、修缮和装修的费用问题于2015年9月28日向海口市美兰区人民法院另行起诉。海口市美兰区人民法院于2015年9月29日作出（2015）美民一初字第2182号受理案件通知书，对该起诉立案受理。其他查明的事实与二审判决查明的事实一致。
本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，根据已查明的案件事实，涉案铺面未经合法报建、未取得房屋建设工程规划许可证，属临时建筑。故二审判决认定王维与上坡第二村民小组签订的《房屋租赁合同书》为无效合同，是正确的。王维与上坡第二村民小组均知悉涉案铺面未经合法报建、未取得房屋建设工程规划许可证的情况。故二审判决认定双方对造成本案租赁合同无效的后果均有过错，各自承担一半的过错责任，并无不当。因上坡第二村民小组在未召开村民会议进行表决或通过三分之二村民签字同意的情况下，将涉案铺面出租给王维，涉案铺面的租金明显低于市场租赁价格。故二审判决以海南华路土地房地产评估咨询有限公司（2014）海中法鉴委字第10号《司法技术鉴定报告》确定的市场租赁价格与双方约定的租金价格的价差，作为上坡第二村民小组因合同无效所受到的损失，亦无不妥。涉案铺面位于海口市和平南路28号临街，包含1-8号铺面、附二楼铁皮棚、9号混凝土二层铺面、建山路口旁1-3号铺面，根据现场勘查，铺面建筑面积明显大于铺面的占地面积。故二审判决以刘转旧等63人主张依据海口市土地测绘院《海口市美兰区上坡社区第二村民小组坐标示意图》载明的铺面占地面积即339.96平方米作为铺面的建筑面积计算，符合人民法院应当根据当事人的诉讼请求进行审理的相关规定，没有损害王维的合法权益。至于王维提出的二审判决未处理租赁合同无效后其对铺面改建及装修的投入问题，因其已根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条和《中华人民共和国合同法》第五十八条的相关规定，向海口市美兰区人民法院另行起诉，且该院已立案受理。故本院对此项再审审请理由不再予以审查。
综上，王维的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回王维的再审申请。
审判长 汪忠学
审判员 林秋婷
审判员 夏伟伟
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案件唯一码
二○一六年二月二十三日
书记员徐欣瑞
附:相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：
（一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；
（二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的；
（三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的；
（四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的；
（五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的；
（六）原判决、裁定适用法律确有错误的；
（七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的；
（八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的；
（九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的；
（十）未经传票传唤，缺席判决的；
（十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的；
（十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的；
（十三）审判人员在审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。
第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。
因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。