广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东二法岭民一初字第790号
原告：董文杰，男，汉族，1965年10月30日出生，住广东省东莞市。
被告：东莞市悦和置业有限公司。住所地：广东省东莞市。
法定代表人：李文琪，该公司副总经理。
委托代理人：吴宏忠，该公司员工。
委托代理人：于发运，该公司员工。
被告：东莞市悦和物业管理有限公司。住所地：广东省东莞市。
法定代表人：李润华，该公司总经理。
委托代理人：张艳敏，该公司员工。
委托代理人：黄衍华，该公司员工。
原告董文杰诉被告东莞市悦和置业有限公司（以下简称“置业公司”）、东莞市悦和物业管理有限公司（以下简称“物业公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月30日受理后，根据原告董文杰的申请，追加被告东莞市悦和置业有限公司作为本案的被告。本案依法由审判员陈志良适用简易程序独任审判，于2015年12月11日公开开庭进行审理。原告董文杰，被告物业公司的委托代理人吴宏忠、于发运，被告置业公司的委托代理人黄衍华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告董文杰诉称：原告于2013年9月18日与被告物业公司签订《商铺委托经营协议》，约定如下：1.原告将位于东莞市大岭山镇纵队路32号的东莞市悦和义务小商品批发城1层XXX号商铺委托给被告物业公司经营；2.委托经营期限为10年，从2011年9月28日至2021年9月27日止。3.委托经营期间，被告物业公司应每年向原告支付返还金25124元，并约定了具体返还方式；4.若被告物业公司无正当理由逾期向原告支付返还金，则应按逾期天数每天向原告支付当年约定返还金的千分之零点三的违约金。2014年9月28日，被告物业公司应按照合同约定在30天内向原告支付2014年9月28日至2015年9月27日的返还金，但被告迟迟未予以支付。经原告多次催促，被告物业公司要求改为每月支付，并分别向原告支付了2期款项共计4203.44元。之后，原告再次向被告物业公司催促支付后续返还金，被告物业公司至今未予以支付。按合同约定，被告物业公司需向原告支付逾期违约金。为维护原告的合法利益，特向法院提起诉讼，请求法院判令：1.被告物业公司向原告支付返还金20920.56元；2.被告物业公司向原告支付逾期违约金，按银行同期贷款利率，从2014年11月1日起计算至付清之日止，暂计至2015年10月1日为1000元）；3.被告物业公司承担本案诉讼费。后原告变更全部诉讼请求为判令：1.原告分别与两被告签订的《商铺委托经营协议》和《商铺经营权转让合同》无效；2.两被告向原告支付返还金169589.7元；3.两被告承担本案诉讼费。
被告置业公司辩称：第一，双方签订的两份合同都是有效的，原、被告自愿对商铺进行经营签订的合同，属于经营性合同，原告是投资人，三方对商铺进行经营；同时原告委托被告物业公司进行经营，所以原、被告之间是投资经营关系，涉案合同是投资经营合同。第二，原告诉请返还本金理由不成立，因为经营商铺的款项已经投进涉案商铺建筑方面，所以就目前经济环境，被告有困难，原、被告双方仍在经营该商铺，没有返还款项的理由。第三，因为双方签订的合同有律师事务所见证，双方的权利义务清楚，所以合同是有效的。第四，两被告是主体混同经营的，办公人员、场所均一致，所以被告置业公司转让给原告后，原告转让给被告物业公司经营，所以两被告均是为原告服务的，两被告愿意承担连带责任。
被告物业公司辩称：其意见与被告置业公司一致。
本院经审理查明：原告主张2011年3月23日案外人东莞中泰木业有限公司（以下简称“中泰公司”）作为受让方，被告置业公司作为委托方，双方共同签订《商铺经营权转让合同》，约定被告置业公司将位于东莞市大岭山镇纵队路32号的东莞市悦和义乌小商品批发城1层XXX号商铺（以下简称“涉案物业”）的经营权转让给中泰公司，转让期限为2011年9月28日起至2051年9月27日止，商铺经营权转让费为251244元，中泰公司必须于该合同签订之日一次性支付转让价款；中泰公司于2011年3月23日向被告置业公司支付款项251244元，被告置业公司并向中泰公司出具了收据。2011年3月23日，中泰公司作为委托方，被告物业公司作为受托方，双方共同签订《商铺委托经营协议》，约定中泰公司委托被告物业公司经营涉案物业，同意乙方将涉案物业交由第三人使用；商铺委托经营期限为10年，从2011年9月28日至2021年9月27日止；委托经营期间，被告物业公司承诺按中泰公司与置业公司签订的《商铺使用权转让合同》中约定的转让总价款的10%作为回报分10年返还给中泰公司，《商铺经营权转让合同》中约定的转让总价款为251244元，即每年的返还金为25124元，第一年（即2011年9月28日至2012年9月27日）的返还金在中泰公司向置业公司支付的首期转让款中扣除；在2012年9月28日内被告物业公司支付中泰公司第二年的返还金，第三年至第十年的返还金按年支付，即在每年的9月28日起30日内支付当年的返还金。两被告对此予以确认。被告物业公司提交收据证明其于2011年3月23日向中泰公司支付返还金25124.4元，收据载明“今确认收到被告物业公司支付的1层XXX号商铺的委托经营期间第一年（即2011年9月28日至2012年9月27日）的返还金25124.4元”，落款处有陈某某字样的签名，两被告主张陈某某为中泰公司的法定代表人；被告置业公司提交银行付款凭证证明其于2012年10月26日向中泰公司支付返还金25124.4元，凭证显示的收款人为中泰公司。原告对两被告提交的上述证据均予以确认，并确认陈某某为中泰公司的法定代表人。截至2012年10月26日两被告向中泰公司支付返还金50248.8元，此后，两被告再未向中泰公司支付返还金。
原告还主张2013年9月18日中泰公司与被告置业公司变更《商铺经营权转让合同》，将合同中的受让方中泰公司变更为原告，合同其他内容均不变；同日，中泰公司与被告物业公司变更《商铺委托经营协议》，将合同中的委托方中泰公司变更为原告，合同其他内容均不变；当日，原告分别与被告置业公司、被告物业公司办理上述合同变更手续，将《商铺经营权转让合同》、《商铺委托经营协议》的中泰公司变更为原告，落款时间由2011年3月23日变更为2013年9月18日，两合同其他内容均不变；被告置业公司向原告出具两张收款收据。对此原告提交《商铺经营权转让合同》、《商铺委托经营协议》及编号分别为1117939、1117945号的2张收款收据予以举证，编号为1117939的收款收据载明“2013年9月18日置业公司收到原告1196号商铺全款251244元；编号为1117945的收款收据载明2013年9月18日被告置业收到原告1196、1197号商铺更名手续费5000元。被告置业公司对上述证据均予以确认，但主张其实际收取原告商铺更名手续费5000元，编号为1117939的收款收据载明的商铺款251244元原告并没有向其支付，是由于其与中泰公司变更涉案《商铺经营权转让合同》、《商铺委托经营协议》，将中泰公司变更为原告，中泰公司将其就上述合同的债权转让给原告，被告置业公司收回2011年3月23日出具给中泰公司的有关商铺款251244元的收款收据，重新出具编号为1117939的收款收据给原告，原告对此予以确认。被告置业公司于2013年11月1日向原告支付返还金2093.7元、于2014年11月6日向原告支付返还金2109.74元、于2015年1月23日支付4187.4元。截至2015年1月23日两被告原告支付返还金共计31405.3元，此后，两被告再未向原告支付返还金。
本案审理过程中，原告明确其诉请两被告返还的款项以中泰公司支付给被告置业公司的合同转让款扣除两被告支付给原告及中泰公司的返还金计算。两被告确认其混同经营，并同意对涉案债务承担连带责任。
另查明，本院向东莞市大岭山镇规划建设办公室及东莞市大岭山镇规划管理所调查涉案物业的报建情况，该办公室复函称位于东莞市大岭山镇纵队路32号的东莞市悦和义乌小商品批发城未按要求办理施工许可手续，该管理所复函上述建筑并未取得《建设工程规划许可证》。至一审法庭辩论终结时，涉案物业仍处于被告物业公司的管理中，未返还给被告置业公司。
以上事实，有原告提供的收款收据、《商铺经营权转让合同》、《商铺委托经营协议》，被告置业公司提供的规划建设办公室出具的《证明》、消防安全检查合格证、商品交易市场登记证、票据、收费缴款通知书、电汇凭证、《关于开办东莞市悦和义务小商品城的复函》、协议书、补充协议、补充协议书（二）、村民委员会出具的《证明》、住所使用证明、企业基本建设投资项目备案证，被告物业公司提供的返还表、银行付款凭证、收据，本院调取的大岭山镇规划建设办公室及东莞市大岭山镇规划管理所的复函及当事人的陈述附卷为据。
本院认为：被告置业公司于2011年3月23日收取中泰公司《商铺经营权转让合同》的转让款251244元；截至2015年1月23日两被告向中泰公司支付返还金共计50248.8元，向原告支付返还金共计31405.3元，双方对此均没有异议，本院予以确认。
本案的争议焦点为：一、原告是否为本案的适格主体；二、涉案合同及协议的效力；三、两被告应否向原告返还款项。
关于争议焦点一。2011年3月23日中泰公司作为受让方与被告置业公司签订《商铺经营权转让合同》；同日，中泰公司作为委托方与被告物业公司签订《商铺委托经营协议》。2013年9月18日中泰公司与被告置业公司变更《商铺经营权转让合同》，将合同的受让方中泰公司变更为原告；同日中泰公司与被告物业公司变更《商铺委托经营协议》，将合同的委托方变更为原告，原、被告双方对此均予以确认，且提交了涉案合同、收款收据、收据以及银行凭证予以证明，本院对双方提交的证据予以采信，对以上事实亦予以确认，认定中泰公司将对两被告享有《商铺经营权转让合同》、《商铺委托经营协议》的权利义务转让给原告。故本院认定原告为本案的适格主体。被告置业公司将涉案物业交由原告使用，并收取使用费。原告与被告置业公司之间的关系为租赁合同关系，本案是租赁合同纠纷。原告与被告物业公司签订的《商铺委托经营协议》实质上是转租合同，原告与被告物业公司之间的关系是租赁关系。
关于争议焦点二。涉案物业在一审法庭辩论终结前尚未取得建设工程规划许可证或主管部门批准建设的相关证明，置业公司将涉案物业出租给原告使用，原告将涉案物业转租给被告物业公司，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，本院认定涉案《商铺使用权转让合同》及《商铺委托经营协议》无效。
关于争议焦点三。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效后或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，因涉案合同及协议无效，各自取得的财产应相互返还对方，并根据各自的过错承担对方相应的损失责任。双方确认被告置业公司收取中泰公司转让款251244元，已返还中泰公司50248.8元，该款应该予以扣除，被告置业公司实际收取了中泰公司转让款200995.2元（251244元-50248.8元）未返还，被告置业公司应向中泰公司返还转让款200995.2元。2013年9月218日中泰公司将其对被告置业公司的债权转让给原告，故被告置业公司应当返还原告款项200995.2元，后被告置业公司向原告返还31405.3元，该款应该予以扣除，被告置业公司实际收取了转让款169589.9元（200995.2元-31405.3元）未返还，被告置业公司应向原告返还款项169589.9元，原告请求被告置业公司返还169589.7元属于对其权益的处分，本院予以准许，故本院对原告关于主张被告置业公司返还转让款169589.7元的请求予以支持。两被告确认混同经营，并同意对涉案债务承担连带责任，故本院对原告关于主张两被告对上述债务承担连带责任的请求予以支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第七十七条第一款、第七十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认原告董文杰与被告东莞市悦和置业有限公司于2013年9月18日签订的《商铺经营权转让合同》无效、与被告东莞市悦和物业管理有限公司于2013年9月18日签订的《商铺委托经营协议》无效；
二、限被告东莞市悦和置业有限公司于本判决生效之日起三日内向原告董文杰返还款项169589.7元；
三、被告东莞市悦和物业管理有限公司对本判决第二判项确定的债务承担连带责任；
四、驳回原告董文杰其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费收取1801元，由被告东莞市悦和置业有限公司、东莞市悦和物业管理有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 陈志良
二〇一六年二月三日
书记员 伦雪莹
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