广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤04民终1510号
上诉人（一审被告）：珠海格力物业管理有限公司。
法定代表人：郑木贞，系该公司董事�。
委托诉讼代理人：刘英，广东谨行律师事务所律师。
上诉人（一审原告）：珠海市香洲区棕榈假日业主委员会。
代表人：郝志勇，男，汉族。
委托诉讼代理人：韩夫，广东星辰律师事务所律师。
上诉人珠海格力物业管理公司（以下简称格力物业公司）、珠海市香洲区棕榈假日业主委员会（以下简称棕榈假日业委会）物业服务合同纠纷一案，均不服珠海市香洲区人民法院(2016)粤0402民初5374号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。格力物业公司的委托诉讼代理人刘英、棕榈假日业委会的代表人郝志勇及委托诉讼代理人韩夫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
格力物业公司上诉请求：撤销原判，改为裁定驳回起诉。事实和理由：一、一审法院无视广东省高院《关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》，凭空认定业委会的起诉行为有业主大会的明确授权，应予纠正。广东省高级人民法院《关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》【粤高法发（2011)49号】第一条第二款规定：“业主委员会起诉、应诉、提起反诉、上诉、撤诉，变更、放弃或者承认诉讼请求，进行和解、调解等诉讼行为的，应当向人民法院提交业主大会的授权决定。”由于业主委员会的决定对业主具有约束力，其提起诉讼不但事关全体业主之经济利益，而且需要业主承担败诉之后果，也即事关重大，因此广东省高院作出指导性规定，明文要求业主委员会提起诉讼应当提交业主大会的授权决定。而要获得“业主大会的授权决定”，显然条件有二：一是依法召开了业主大会；二是会议中双过半通过了准许业主委员会起诉物业服务企业并承受诉讼后果的决定。具体到本案，棕榈假日业委会提起诉讼并未获得棕榈假日业主大会的授权决定，一审法院理应裁定驳回起诉。但一审法院却认为“棕榈假日业委会起诉是执行业主大会决议，无须再次经过业主大会授权”，授权是一种事实，不是法官个人的臆断。二、一审法院错误理解街道办指导意见，将一次业主大会产生的相互关联的两个决议强行割裂为独立的“新聘决议”和“解聘决议”，不利于实践执行。前山街道办、长沙社区居委会于2016年7月13日作出的《通知》（格力物业公司提交证据第71页）已明确向棕榈假日业委会强调“业主大会选聘物业服务企业表决结果无效”、“保持小区稳定”，因会议统计结果无监票人签名诸多原因，政府部门不光在强调“新聘决议”无效，言下之意“解聘决议”也无效，这才要求恢复原状、小区稳定。《广东省物业管理条�》第五十条第四款规定：“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。”政府部门正是基于解聘与选聘的不可分性，才明确表示业主大会决议无效，而非仅指“新聘决议”无效。三、一审判决的主文内容不明确且不具有可执行性，二审法院应予以纠正。按物业管理行业的惯例和本案实际情况，棕榈假日业主大会重新选聘新物业时，格力物业公司也将获得参与新聘投标的资格。如格力物业公司中标，现一审判决“格力物业公司于业主大会选定新的物业管理公司之日起15日内撤离小区”就会出现尴尬。另外，业主大会选定新的物业管理公司之日是指通过决议之日？签署合同之日？实际进驻之日？政府备案之日？不明确的判决内容将导致实践混乱。综上，为维护上诉人的合法权益，请求依法裁定驳回起诉或直接改判。
棕榈假日业委会辩称：格力物业公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求法庭支持棕榈假日业委会上诉请求。
棕榈假日业委会上诉请求：一、撤销（2016）粤0402民初字第5374号民事判决书第一、二、三项判项；二、将原审判决书三项判决内容里确定的格力物业公司撤离、移交场所设施、物管资料的期限从“棕榈假日业主大会选定新的物业管理公司之日起15日内”依法改判为“2017年5月15日内”。三、本案上诉费由格力物业公司承担。棕榈假日业委会当庭变更上诉请求第2点为：判决生效之日起15日内。事实和理由：棕榈假日业委会对一审法院判决格力物业公司应当撤离、移交场所设施和资料没有异议，但是，对于一审三项判项里确定的格力物业公司撤场、移交资料的期限，表示不服，认为一审判决在法律适用上存在严重错误，应依法给予改判，理由如下：一、一审判决将格力物业公司的物业服务身份定性错误，进而导致适用法律错误。本案格力物业公司并未与棕榈假日业委会签署任何性质的物业服务合同。格力物业公司系棕榈假日商品房小区的前期物业服务企业，系与建设商国鼎集团2012年4月16日签署的前期物业服务合同，发生在棕榈假日商品房小区业主大会成立之前，因此，本案不能适用《广东省物业管理条例》“第五章物业管理服务”包括第五十条第四款的规定。《广东省物业管理条例》“第五章物业管理服务”条款的法律适用是有前提条件的：即该条例第四十四条规定的“业主大会成立后，业主委员会应当与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同”，并不适用前期物业服务合同。二、本案对于格力物业公司撤离、移交场所设施和资料的期限认定，应适用《国务院物业管理条例》第二十六条规定，“前期物业服务合同可以约定期限;但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”既然一审法院已经查明2012年4月16日格力物业公司与建设单位国鼎集团签署了一份《棕榈假日前期物业服务合同》，该合同第27条约定，到2017年4月30日格力物业公司对棕榈假日商品房小区5年前期物业服务期限届满，那么，在前期物业服务合同对于合同终止期限已有明确约定的情况下，一审应当判决格力物业公司在合同约定期限届满之后15日内撤离、移交场地资料，即2017年5月15日。三、一审判决在“本院认为”里认定“解聘旧物业与选聘新物业可以独立”，但判决结果却与该认定重大矛盾，确定在新的物业服务企业选聘出来后15天内退场，�是将解聘与选聘两者混为一团，没有独立认定，前后矛盾。解聘旧物业公司先退场应该是为了之后选聘工作更好的开展。一审判决根据长沙居委会的意见，认为必须要选聘新的物业公司之后旧物业公司才能退场，实际上剥夺了我国《物权法》第81条法律赋予业主的基本权利。《物权法》第81条规定“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”，说明业主对于自己物业小区的管理有三种形式的选择权，而并非一定需要委托物业服务企业来完成，一审对于旧物业公司退场附条件的判决，等于是硬性、强加给棕榈假日商品房小区一定要有新的物业管理企业来进场，进而否定了法律赋予的业主其他选择权，这样的判决结果显然不合法，也不合常理，损害的是棕榈假日商品房广大业主的合法利益，一审判决传统的物业纠纷审理思维�要作调整和改变。四、一审的判决根本不具有强制执行内容，或者说难以执行。按照一审的判决结果，如果棕榈假日业委会一天不通过新物业的选聘，格力物业公司就可以不退场，就可以按照之前合同标准收取物业费，非法变合法。
格力物业公司辩称：棕榈假日业委会上诉请求缺乏事实和法律依据，请求法庭支持格力物业公司的上诉请求。
棕榈假日业委会向一审法院起诉请求：一、判令格力物业公司立即排除妨碍，撤离珠海市香洲区棕榈假日商品房小区；二、判令格力物业公司立即移交位于“棕榈假日”5栋2单元首层的物业服务用房和地下车库、配电室、水泵房等相关设施、场所、场地给棕榈假日业委会；三、判令格力物业公司向棕榈假日业委会立即移交物业管理资料包括：1、竣工总平面图，单位建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管�工程竣工图等竣工验收资料；2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料（特别是电梯维修维护资料和相关许可文件）；3、物业质量保修文件等物业使用说明文件；4、垃圾消纳许可文件等物业管理所必需的相关资料；5、利用全体业主所有的共同部位经营的相关资料；6、业主房屋产权清册等相关资料；7、预收的物业服务费或者装修押金等其他应当移交的财务资料；四、判令由被告承担本案全部诉讼费。
一审法院认定事实：根据已生效的（2017）粤04民终5号民事判决书查明以下与本案的有关事实。格力物业公司为珠海市香洲区棕榈假日小区提供物业服务。2014年10月，小区商品房区成立业主委员会，成员为郝志勇、王永胜、ＸＸ、周治文、盛德海、黄金志和谢承斌，其中郝志勇为业委会主任，王永胜和ＸＸ为副主任。2015年4月16日，棕榈假日业委会向格�物业公司发出一份《招标邀请函》，称业委会决定采取邀请招标方式，选聘有资质、有实力、服务良好的物业管理企业为棕榈假日提供专业化的物业管理服务，邀请格力物业公司于2015年4月21日前往棕榈假日业委会领取标书，拟好标书后送达招标工作负责人。5月17日，棕榈假日业委会发布招标公告，决定从所有报名的服务公司中初选资质优、实力强、口碑佳的三家公司，提交业主大会投票表决选定其中一家物业公司为小区报务。经过招投标程序后，2015年6月1日，棕榈假日业委会公布了招标结果，初选中标物业服务企业为珠海市镇业物业管理有限公司（下称镇兴物业公司）、珠海市葆力物业管理有限公司（下称葆力物业公司）和珠海市房产物业管理有限公司（下称房产物业公司）。6月6日，棕榈假日业委会发布《召开业主大会的公告》，决定召开业主大会，召开形式为现场及上门书面征求意见；会议召开时间为2015年6月23日9时至2015年7月22日18时，地点为小区正门中庭、上门；会议内容为：1.对是否重新选聘物业服务企业进行表决；2.对初选的中标服务企业进行表决，选取一家物业务服务企业为本小区报务。2015年6月24日，棕榈假日业委会在长沙社会居委会召开协调会，确定了选票格式、样式（已请示前山街道办事处）、投票权数，并决定商品区及回迁区分隔讨论，投票方式为固定投票和上门投票。由于在原定投票时间内投票权数未达到法定投票权数，2015年8月19日，棕榈假日业委会发布《关于业主大会延期的公告》，将业主大会召开时间延后至2015年8月21日17时至2015年8月30日17时。棕榈假日业委会发放给业主的表决票列出了两项内容：1.是否续聘格力物业公司公司；2.在解聘原物业公司前提下，选聘新的物业服务企业。对于赞同续聘格�物业公司公司的业主，则无需填写选聘新物业公司的选票。棕榈假日小区分为商品房和回迁房两部分，两个区域都成立了业主委员会。召开业主大会拟更换物业公司的是商品房业主委员会。在业主大会召开公告发布后，部分业主以QQ聊天形式对此进行讨论。2015年8月31日，棕榈假日业委会对选举票数进行了统计，统计表上有计票人签名，但没有街道、社区监督人员的签名。1083名业主参与了投票，赞同续聘格力物业公司公司的为104票，反对的为934票，弃权的为45票。未参加投票的848名业主推定同意大多数人的表决意见。因此最后反对续聘格力物业公司公司的票数为1782票，占总票数比率为92.09%，得票面积占总建筑面积比为93.97%。对于拟新选聘的物业公司，镇兴物业公司得票834票、葆力物业公司得票86票，房产物业公司得票14票。未参加投票的848名业主推定同意大�数人的意见，因此镇兴物业公司总得票数为1682票，占总票数比率为86.93%，得票面积占总建筑面积比为88.85%。当日，棕榈假日业委会即对业主大会选举和表决结果进行了公示。棕榈假日业委会提交了一份长沙社区居委会的收据，证明其于2015年9月1日将选举投票一箱、公示原件、复印件、会议记录原件、复印件、公示拍照文件、选举投票统计表、表决结果公示等文件都送交了长沙社区居委会。2015年9月13日，棕榈假日业委会向格力物业公司发出一份《移交、撤场通知函》，决定不再续聘格力物业公司，要求格力物业公司在2015年9月30日前将小区的产权资料、工程竣工验收资料、工程技术资料、工程经济资料和有关物业服务资料移交新选聘的物业公司，在2015年10月15日前自动撤场。2015年10月10日长沙社区居委会书面告知棕榈假日业委会，称镇兴物业公司未得取物业行政主管部门核发的物业服务企业资质证书，业主大会重新选聘物业服务企业表决结果无效。2016年7月，珠海市香洲区前山街道办理处也向棕榈假日业委会发出《通知》，重申了业主大会选聘物业服务企业表决结果无效的意见，并要求业委会暂时将镇兴物业公司人员撤出小区，相关宣传横幅收回，做好业主的解释沟通工作。张云鹏等部分业主对棕榈假日业主大会和业主委员会更换物业公司的决定不服，向有关部门进行投诉。（2017）粤04民终5号案件审理过程中，二审法院向前山街道办和长沙居委会的工作人员调查本案相关情况，前山街道办和长沙居委会回复如下：棕榈假日是一个物业管理区域，很多公共设施实际也无法分开使用。因为最初先有回迁区的业委会，后商品房区建成后，也成立了业委会，最初回迁房区与商品房区由同一个物业公司管理，后来分开过由两个物�公司管理，水电、监控视频也分开过，后来又合并由一个物业公司管理。棕榈假日商品房业主委员会单独就商品房区的物业管理，开业主大会决定解聘和重新选择物业管理公司，得到了街道办和居委会的认可。召开开业主大会过程中，业主是主体，居委会指导，街道办参与监督。《棕榈假日选聘物业服务企业选举票数统计表》没有街道、社区监督人员的签名，这是街道办的疏忽，但是人员是在场的，因为工作很复杂，需要几天统计数据，对这个数据是认可的。2015年6月24日的会议记录是真实的。选票的格式、样式也送给了街道办，街道办拿去区里修改过的。2015年6月24日有长沙社区居委会盖章的《棕榈假日总户数和总面积的情况》是真实的。棕榈假日业主大会所投的票和票箱都封存起来放在居委会。《关于业主大会延期的公告》显示延期开会也即延长投票时间，街道办是知道的，通常都是需要延期的，没有达到法定票数就要延期。旧的物业公司如果被解聘，新的物业公司未选出，还未进场，一般可由原物业公司在收费不变的情况下继续进行管理直至新的物业公司进场。
另查明，2012年4月16日，格力物业公司与棕榈假日小区的开发商珠海市国鼎集团有限公司签订了一份前期物业服务合同，合同主要内容为：珠海市国鼎集团有限公司将棕榈假日商品房区域委托给格力物业公司公司管理服务，委托管理期限自2012年5月1日起至2017年4月30日止。针对棕榈假日业委会诉求的第二、三项所列明的相关物业管理资料及相关设施，格力物业公司称设施是由其使用，但是资料有些发展商也没有给格力物业公司。格力物业公司提供了小区的平面图以及保管的物业管理资料的明细清单给法庭。
以上事实，有以上证据及当事人的陈述�案佐证。
一审法院认为：一、关于棕榈假日业主大会和业主委员会解聘格力物业公司决议的效力问题。棕榈假日业主大会经过投票表决，反对续聘格力物业公司的业主票数占总票数的92.09%，总得票面积占总建筑面积的93.97%。投票程序合法，投票结果得到居委会、街道办的认可。之后业主委员会根据业主大会的投票结果，向格力物业公司发出《移交、撤场通知函》，明确不再续聘格力物业公司。因此，棕榈假日业主大会和业主委员会解聘格力物业公司公司的决议，合法有效。二、关于棕榈假日业委会是否有权提起诉讼的问题。国务院《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）�时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。本案中，解聘格力物业公司的决议，经过了棕榈假日业主大会的投票表决。棕榈假日业委会根据投票表决结果向格力物业公司发出《移交、撤场通知函》，格力物业公司拒不撤场，棕榈假日业委会为此向一审法院起诉，是执行业主大会决议的行为，无须再次经过业主大会的授权，其有权提起诉讼。三、关于解聘旧物业公司与选聘新物业公司的关系。根据选票的内容，明确选聘新物业公司与解聘旧物业公司是两个不同的表决事项，前山街道办、长沙社区居委会仅认定选聘新物业公司无效，并没有认定解聘旧物业公司无效，故解聘旧物业公司和选聘新物业公司可以独立的，选聘新物业公司无效并不影响解聘旧物业公司的效力。《广东省物业管理条例》第五十条第四款规定：物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。本案所涉的前期物业服务合同将于2017年4月30日到期，截止法庭辩论终结前棕榈假日业委会尚未重新启动选聘新的物业公司。前山街道办、长沙居委会的回复称：旧的物业公司如果被解聘，新的物业公司未选出，还未进场，一般可由原物业公司在收费不变的情况下继续进行管理直至新的物业公司进场。根据上述《广东省物业管理条例》的规定以及前山街道办、长沙居委会的回复，格力物业公司公司应在棕榈假日业主大会选聘除新的物业公司后撤场。综上所述，棕榈假日业主大会和业主委员会解聘格力物业公司的决议，合法有效，棕榈假日业委会请求判令格力物业公司排除妨碍，撤离珠海市香洲区棕榈假日商品房小区，并移交相关设施、文件资料，理据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，国务院《物业管理条例》第十二条、第十五条、第二十九条、第三十九条之规定，判决如下：一、格力物业公司于珠海市香洲区棕榈假日业主大会选定新的物业管理公司之日起15日内撤离珠海市香洲区棕榈假日商品房小区；二、格力物业公司于上述第一项期限内向珠海市香洲区棕榈假日业主委员会移交位于“棕榈假日”5栋2单元首层的物业服务用房和地下车库、配电室、水泵房等相关场所、设施；三、格力物业公司于上述第一项期限内向珠海市香洲区棕榈假日业主委员会移交包括竣工总平面图等国务院《物业管理条例》第二十九条规定的资料。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费300元，由格力物业公司负担。
二审期间，格力物业公司提交一份微信信息《区物业办联合街道积极协调棕榈假日小区进驻纠纷》，拟证明政府部门禁止新的物业进场，认为业主大会表决结果无效，要求小区维持现状。棕榈假日业委会对该证据真实性、合法性、关联性均不予认可。
经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，棕榈假日业委会上诉主张与格力物业公司的物业合同已经解除，格力物业公司应立即撤销涉案小区；格力物业公司上诉主张棕榈假日业委会没有经业主大会明确授权，其主体不适格，且“新聘决议”与“解聘决议”相互关联，不可分割。因此，本案的焦点为棕榈假日业委会是否为本案适格的主体以及格力物业公司应否立即撤销涉案小区。为此，本院认为，首先，国务院《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。本案中，诚如一审法院所认定，解聘格力物业公司的决议，经过了棕榈假日业主大会的投票表决。棕榈假日业委会根据投票表决结果向格力物业公司发出《移交、撤场通知函》，格力物业公司拒不撤场，棕榈假日业委会为此提起本案诉讼，正是执行业主大会决议的行为，因此，其有权提起本案诉讼。同时，解聘旧�业与选聘新物业完全是两个不同的事项，两者没有任何关联，因此，格力物业公司主张棕榈假日业委会主体不适格，且“新聘决议”与“解聘决议”相互关联，不可分割的观点没有事实及法律依据，本院不予支持；其次，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。本案中，棕榈假日业主大会经过投票表决，明确不再续聘格力物业公司。棕榈假日业委会根据业主大会的决议，向格力物业公司发出《移交、撤场通知函》，则双方的物业服务关系予以解除，格力物业公司继续向涉案小区提供物业服务既无合同依据，也无法律依据。同时，依据上述解释第十条关于“物业服务合同的权利义务终�后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持”的规定，棕榈假日业委会主张格力物业公司立即撤离涉案小区并移交相应设施、资料的主张有事实及法律依据，本院予以支持。一审法院依据《广东省物业管理条例》第五十条第四款关于“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止”之规定，判令格力物业公司于涉案小区业主大会选定新的物业管理公司之日起十五日内撤离涉案小区。为此，本院认为，该条适用的前提条件是物业服务合同期满，业主大会没有解除与原物业服务企业的物业服务合同关系，且业主大会没有作出选聘或续聘决定。而本案中，物业服务合同期满后，涉案小区业主大会不仅明确作出决定解除与格力物业公司之间的物业服务关系，而且于2015年5月17日作出了选聘决定，并发布了招标公告。因此，一审法院引用该条，属于适用法律错误，本院予以纠正。
综上所述，棕榈假日业委会的上诉主张有事实及法律依据，对其有理之诉求，本院依法予以支持；格力物业公司的上诉主张没有事实及法律依据，依法应予以驳回。一审法院认定事实清楚，但适用法律错误，导致结果处理错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、变更广东省珠海市香洲区人民法院（2016）粤0402民初5374号民事判决第一项内容为：珠海格力物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内撤离珠海市香洲区棕榈假日商品房小区；
二、变更广东省珠海市香洲区人民法院（2016）粤0402民初5374号民事判决第二项内容为：珠海格力物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内向珠海市香洲区棕榈假日业主委员会移交位于“棕榈假日”5栋2单元首层的物业服务用房和地下车库、配电室、水泵房等相关场所、设施；
三、变更广东省珠海市香洲区人民法院（2016）粤0402民初5374号民事判决第三项内容为：珠海格力物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内向珠海市香洲区棕榈假日业主委员会移交包括竣工总平面图等国务院《物业管理条例》第二十九条规定的资料。
一审案件受理费300元，二审案件受理费600元，均由珠海格力物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 发
审判员 朱文春
审判员 杨卫星
二〇一七年五月二十三日
书记员 苏婉婷