上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终10389号
上诉人（原审被告）：上海澜天实业有限公司，住所地上海市青浦区沪青平公路9565号1幢2层U区228室。法定代表人：苏玉娥，执行董事。委托诉讼代理人：张浩然，上海市海华永泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周贵贤，男，1958年4月28日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：周婕，系周贵贤之女。上诉人上海澜天实业有限公司因与被上诉人周贵贤房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初37199号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月13日立案后，依法组成合议庭，于2016年10月19日公开开庭进行了审理，上诉人上海澜天实业有限公司之委托诉讼代理人张浩然、被上诉人周贵贤及其委托诉讼代理人周婕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海澜天实业有限公司（以下简称澜天公司）上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的原审全部诉讼请求。事实和理由：一、上海市浦东新区XX路XX弄XX号楼3197号房屋（以下简称系争房屋）原价为624,144元（人民币，下同），被上诉人购房享有优惠包括：团购优惠25万元、现场“砸金蛋”活动优惠18,888元及9.8折、三年租金86,067元，由此房屋交易价格计算为262,083.88元，故根据《房屋认购单》约定，签署合同价应为享受所有优惠后并抵扣三年租金后价格即262,084元。二、上诉人依据《房屋认购单》内容要求被上诉人签署《上海市商品房出售合同》，并向被上诉人多次解释认购单内容，但被上诉人以种种理由拒绝、拖延，故《上海市商品房出售合同》未能签订的过错责任在于被上诉人。周贵贤辩称，不同意上诉人的上诉请求，一、签署合同价应为被上诉人实付款392,084元，被上诉人于2016年4月22日才知道262,084元这一价格。被上诉人说十年之后以原价的150%进行房屋回购，若合同价写262,084元将影响被上诉人的回购利益。二、团购优惠应为12万元，而非25万元。在签订《房屋认购单》时上诉人并未提及团购服务的事宜，也未说要另外签订团购协议。综上，请求驳回上诉，维持原判。周贵贤向一审法院起诉请求：判令澜天公司向周贵贤双倍返还定金6万元。一审法院认定事实：2016年4月20日，周贵贤就认购系争房屋与澜天公司签订一份《房屋认购单》，其中约定：双方约定认购总价为598,151元，并注明实付392,084元。在付款方式第三条规定，买方应于2016年4月26日前，至本项目售楼处签订《上海市商品房出售合同》，并于当天支付剩余房款。特别约定第三条规定，认购金系买方对上述物业的购买权且自愿交纳，买方应在2016年4月26日前(包括该日)携带相关证明文件及本认购单前往售楼处签订合同并办理购房手续，卖方不再另行催告。逾期者以弃权论，视为买方单方面违约，放弃该物业并无权要求卖方返还定金；若买方反悔不买则视为买方违约，同时买方所支付的定金，卖方不予退还。卖方可不经催告另行处置该物业。特别约定第五条规定，参加“发房王”内部团购活动；如参加的，认购总价可优惠25万元。《上海市商品房出售合同》按优惠后价格签订。备注中规定，届时签署合同价为享受所有优惠后并抵扣三年租金后价格。2016年4月20日，澜天公司出具收据确认周贵贤向其支付定金3万元。2016年4月22日，澜天公司售楼员司马玲对认购单上的认购价格再次核算：从系争房屋原价624,144元，扣除参加团购活动优惠25万元，减去抽奖所得18,888元，再打0.98折，加上13万元团购费，再抵扣三年租金后（以前者两者之和为基数，乘以0.82），即得到认购书上注明的实付价格392,084元，也是《房屋认购单》备注中约定的签署合同价。对此，澜天公司却主张，在参加“发房王”内部团购活动中，周贵贤享受认购总价优惠25万元的前提条件是支付13万团购费。在认购单上注明的系争房屋的实付价格392,084元中，含有13万元团购价，如果减去13万元团购价，则签署合同价应为262,084元。对此，法院认为，在计算实付价格392,084元的过程中，抵扣三年租金时，澜天公司将13万团购费作为计算基数，如果按澜天公司主张扣除团购费的因素，则不应是直接扣除13万，而应考虑抵扣三年租金对团购费的影响，所以，澜天公司主张签署合同价应为262,084元的抗辩，不予采纳。一审法院认为，当事人一方违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。周贵贤与澜天公司于2016年4月20日签订的《房屋认购单》，意思表示真实，合法有效。《房屋认购单》签订后，双方应当在《房屋认购单》已经明确内容的基础上，诚实信用地进行磋商谈判，在2016年4月26日前签订《上海市商品房出售合同》。但在双方的实际磋商中，澜天公司未按签订《房屋认购单》备注的约定，即届时签署合同价为享受所有优惠后并抵扣三年租金后价格392,084元与周贵贤签订《上海市商品房出售合同》。综上，在澜天公司与周贵贤磋商过程中，其主张签署合同价为262,084元，违反了双方签订《房屋认购单》时明确的内容，是双方未能签订正式《上海市商品房出售合同》的主要原因，过错在澜天公司。所以，周贵贤主张解除合同并要求澜天公司双倍返还定金6万元的诉讼请求，法院予以支持。判决：一、解除周贵贤与上海澜天实业有限公司于2016年4月20日签订的《房屋认购单》；二、上海澜天实业有限公司于判决生效之日起十日内双倍返还周贵贤定金6万元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,300元，减半收取计650元，由上海澜天实业有限公司承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，二审的主要争议焦点即在于双方未能签订《上海市商品房出售合同》应归责于何方。根据本案查明事实，双方之所以未能签订正式房屋买卖合同，原因在于双方对签署合同价的金额存在较大争议，而争议核心就在于13万元差价的款项性质以及该款应否纳入合同价的范畴。首先，关于该13万元的款项性质。双方在《房屋认购单》中已明确约定被上诉人参加“发房王”内部团购活动且认购总价优惠25万元，同时被上诉人提供的2016年4月22日上诉人售楼员司马玲的计算手稿亦写明“13万抵25万”，且司马玲计算得出的实付款金额确与《房屋认购单》记载实付款金额一致，由此可见，被上诉人所称团购优惠应为12万元、其一审才听说13万元团购费事宜等说法既与认购单约定内容不符，亦有悖常理，本院实难采信，故该13万元款项应属团购费性质。其次，关于该13万元团购费应否纳入合同价范畴的问题。上诉人虽主张该团购费系由案外人即组织团购活动的公司收取并开具收据，但其并无证据证明该节事实，也无证据证明其已明确告知被上诉人该节事实，可见，双方在签订《房屋认购单》时，尚未就团购活动的具体参与方式，如团购费向何方支付、如何支付、由何方开具票据等问题达成书面协议，从而导致双方对团购活动内容、签署合同价款的组成金额理解不一致。此外，被上诉人主张因上诉人称系争房屋不参与回购，与签订《房屋认购单》时的说法不一致，故不能签订正式合同的过错在于上诉人，对此，本院认为，被上诉人并无证据证明双方之间存在回购协议，且上诉人对回购事宜予以否认，故对被上诉人该项主张本院难以支持。综上，本院认为，双方未能签署《上海市商品房出售合同》并不能归责于任何一方，一审法院认定过错责任在上诉人有误，本院予以纠正。鉴于双方对合同价的理解存在分歧且未能协商一致，在被上诉人坚持要求解除《房屋认购单》而上诉人表示如解除则要求没收定金的情况下，本院认为，双方之间的预约合同关系确已难以继续维持，故对被上诉人要求解除《房屋认购单》的主张予以支持，但双方关于对相对方适用定金罚则的主张，本院均不予采纳。综上所述，上诉人应当将其收取的定金返还给被上诉人，一审判决上诉人双倍返还定金存在不妥，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初37199号判决第一项；二、撤销上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初37199号判决第二项；三、上海澜天实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还周贵贤定金3万元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1,300元，减半收取计650元，由上海澜天实业有限公司、周贵贤各半承担；二审案件受理费1,300元，由上海澜天实业有限公司、周贵贤各半负担。本判决为终审判决。
审 判 长 叶 兰
代理审判员 潘俊秀
代理审判员 严佳维
二〇一六年十一月十一日
书 记 员 周 勰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。