上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民三（民）初字第3620号
原告（反诉被告）李兵。
委托代理人彭明星，江苏周海滨律师事务所律师。
委托代理人沈国兴，远闻（上海）律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海锦帝汽车销售服务有限公司。
法定代表人陶余胜。
委托代理人陆裕，上海泰瑞洋律师事务所律师。
委托代理人龙春林，上海泰瑞洋律师事务所律师。
原告李兵诉被告上海锦帝汽车销售服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月10日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员林青独任审判，并于2014年11月6日、2015年2月3日、3月2日三次公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人彭明星、沈国兴，被告委托代理人陆裕到庭参加诉讼。审理中，被告提起反诉，本院依法予以受理。因案情复杂，本案依法组成合议庭进行审理。本案于2015年5月28日第四次公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人沈国兴，被告委托代理人陆裕到庭参加诉讼。审理中，原、被告双方均同意继续适用简易程序，延长审限一个月。本案现已审理终结。
原告李兵诉称：2014年3月23日，原、被告双方签订房屋租赁合同，约定被告出租上海市某区某镇某路某号房屋，建筑面积约820平方米，租金每平方米每天人民币0.90元，租赁期限自2014年4月8日至2017年4月7日止，年租金计269，370元，租金半年一付。同时约定，原告租赁房屋经营汽车修理，支付第一期租金时付租赁押金2万元。签订合同后，原告按约支付第一期（即半年）租金134，685元及租赁押金2万元。此后，原告为经营汽车修理对租赁房屋进行装修，且购置各类汽车修理设施等，同时雇佣并培训员工，为此，原告累计投入近百万元。但原告在申办工商及相关部门审批手续时，被告知需提供租赁房屋产权证，故原告向被告索要资料，然被告一再拖延。原告于2014年9月书面要求被告提供资料，但被告拒不提供，后原告获知，该出租房屋为违章建筑，没有产权证及相关建设审批手续。被告将违章建筑出租给原告，显然违背法律规定，双方所签订租赁合同应属无效，被告应返还收取原告的所有费用，同时，因被告隐瞒了房屋违章建筑的事实，应当赔偿原告因此所受的损失。故原告诉至法院，请求判令：1、要求解除2014年3月23日原告与被告签订的房屋租赁合同；2、要求被告返还租金134，685元及2万元押金；3、要求被告赔偿损失60万元（包括装修材料费及人工费用297，073.60元；9名员工从2014年5月1日计算至2014年9月30日5个月工资共计234，677元以及采购设备的费用117，825.60元）。审理中，原告同意押金2万元不要求在本案中予以处理，原、被告双方另行解决。
被告上海锦帝汽车销售服务有限公司辩称：同意解除租赁合同，但不同意原告其他诉请。理由在于：1、系争房屋坐落于某公路某号1、2、3幢及部分搭建的厂房，原、被告所租赁的系争厂房实际上有295平米合法建筑，双方签订的租赁合同合法有效，原告的返还请求无依据。6个月租金及2万元的押金合计154，685元被告收到了，但不同意返还原告租金，对于押金不要求在本案中予以处理，原、被告双方另行解决。2、不同意赔偿原告损失。鉴于原告占有使用系争厂房至今，故被告也提出反诉，反诉请求判令：1、要求解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、判令反诉被告支付2014年10月8日至2015年4月7日期间的租金人民币134，685元；3、判令反诉被告支付水电及物业管理费共计38，758元；4、要求反诉被告支付滞纳金32，593.77元；5、请求法院支持解除合同的同时，要求反诉被告支付违约金67，342.50元（即三个月的租金，每月租金是22，447.50元）；6、判令反诉被告恢复租赁物的原状；7、判令反诉被告腾退系争房屋。审理中，反诉原告自愿撤回第三项及第六项反诉请求，不要求在本案中予以处理。
反诉被告李兵对反诉原告上海锦帝汽车销售服务有限公司反诉辩称：不同意反诉原告的反诉请求。关于诉请1，反诉被告同意解除合同，理由在于反诉原告违约，解除合同时间确定为2015年3月2日。关于诉请2，不同意支付租金或房屋使用费，实际交付的有产证的房屋面积为295平米，另外交付的部分没有产证的面积确实是525平米，其他场地不能按照同样的标准收取租金，因为无法达到约定的用途。确认系争厂房依然由反诉被告占有使用。关于诉请3，物业管理费反诉被告不认可，对于物业管理费及水电费，鉴于反诉原告收取反诉被告押金2万元，且反诉原告同意案外另行核算解决，反诉被告也同意上述费用案外另行解决。关于诉请4，反诉被告不同意支付滞纳金，对于计算标准也有异议，且过高。并不是反诉被告不愿意交租金，而是反诉原告违约，反诉被告要求解除合同。2014年10月8日之后的租金或使用费反诉被告是没有支付。关于诉请5，本案并非反诉被告违约，而是反诉原告违约，反诉原告没有交付820平米房屋的房产证，也没有提供可以转租的凭证。关于诉请6，对于烤漆房反诉被告同意恢复原状，对于系争房屋其他的装修原、被告双方在合同中是无约定的，也无法提供书面证据证明反诉原告同意反诉被告拆改变动房屋，烤漆房可以拆除。关于诉请7，反诉被告同意腾退系争房屋。
经开庭审理查明：2014年3月23日原告与被告法定代表人陶余胜签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将位于上海市某区某镇某路某号部分厂房出租给原告作为汽车修理使用，出租建筑面积为820平方米，租赁日期自2014年4月8日起至2017年4月7日止。租金按每年269，370元计算，押金2万元，实行先付后用。租金在每个租期前五天付清。原告逾期付款10天以上的，每逾期一天，则原告需按每月租金的10%支付滞纳金给被告。原告未经被告书面同意不得随意拆改、变动房屋结构，不许在场上搭建建筑物、增设大小门、窗、玻璃及其他设施。在任何情况下，原、被告双方欲解除合同，否则，由此造成的经济损失由违约方三倍赔偿给对方（定三个月租金）。合同签订后，原告向被告交付了2014年4月8日至2014年10月7日的租金134，685元及2万元押金，被告也向原告交付了合计面积约820平方米的1、2、3幢及部分搭建的厂房。事后，原告以被告未交付具有合法产权的820平方米厂房为由诉至本院，提起所请。
另查明，系争房屋是被告从案外人上海某公司租赁而来，约820平方米的系争房屋中包括具有合法房屋产权1、2、3幢，面积合计为295平方米，房屋登记权利人为上海某资产经营管理有限公司，剩余面积约525平方米的系争房屋没有相应的产证及施工许可证。
以上查明的事实，有原、被告陈述，房屋租赁合同、租金收款收据、银行账户历史明细、银行卡历史明细清单、上海市房地产权证、被告与上海某公司签订的租赁合同等证据材料复印件为证，并经当庭出证质证，本院予以确认。
审理中，原、被告均认可系争房屋涉及动迁，原、被告双方确认装修费为6万元。
根据庭审确认的事实，本院认为：本案中，被告认为房屋租赁合同合法有效，但要求解除合同，原告对此也同意。就房屋租赁合同所交付的系争房屋而言，其中有产证的面积为295平方米，剩余约525平方米的系争房屋没有合法产证及相应的施工许可证。被告租赁给原告的系争房屋大部分都无相应的产证及施工许可证。鉴于同一合同所租赁的房屋大部分无合法产证及相应的施工许可证，双方所签订的房屋租赁合同违反了法律、行政法规的强制性规定，应为无效合同。合同无效后，原告再占有系争房屋已无相应的依据，理应予以腾退。本案中，原告主张被告返还半年租金。本院认为，合同签订后，被告已实际交付了原告约820平方米的房屋，原告也支付了半年的租金并占有使用了系争房屋，双方已经实际履行完毕，且被告也不同意返还。故本院对原告此项诉请不予支持。对于原告要求被告赔偿损失60万元的诉请，赔偿范围包括装修材料费及人工费用297，073.60元；9名员工从2014年5月1日计算至2014年9月30日5个月工资共计234，677元以及采购设备的费用117，825.60元。为此，原告提供了收款收据、销货清单、送货单、发货清单、销售单、办公室设备清单及购销合同、汽修厂采购设备清单、发票、自行制作的汽修厂员工工资表等证据为证，被告对上述证据均不予确认。本院认为，对于附着于系争房屋不可拆卸的装修，该部分装修损失系因租赁导致的直接损失，原、被告均确认装修金额为6万元。鉴于合同无效后，考虑到原、被告双方之间的过错责任，且系争房屋已涉及动拆迁，相关价值已为评估，对此，本院确认被告赔偿原告装修损失6万元。原告主张的9名员工工资损失，该部分损失并不属于直接损失，员工工资基于的是雇主或者企业对员工劳动所支付的报酬，其法律关系与本案房屋租赁合同法律关系显属不同。原告主张作为损失赔偿，无相应的依据，且原告提供的证据被告也不认可，故本院不予支持。原告主张的采购设备损失，同样无相应的依据，原告腾退系争房屋时，相关采购设备可自行搬离。本院不予支持。本案中，被告反诉要求原告支付滞纳金及违约金的诉讼请求。本院认为，因合同无效，被告主张已无相应依据，故本院不予支持。被告反诉要求原告支付2014年10月8日至2015年4月7日期间的租金134，685元，鉴于该期间原告仍占用系争房屋，被告主张该期间的占有使用费，有相应的事实依据，本院予以支持，但对于占有使用费的金额，应根据本案的实际情况，综合原、被告双方各自的过错责任，本院酌情确定原告支付被告该期间的占有使用费6万元。另，原告主张押金以及被告反诉主张原告支付水电及物业管理费的诉讼请求，原、被告双方均要求在本案中不予处理，本院予以准许。审理中，被告反诉要求恢复租赁物原状，后被告自愿撤回该项反诉请求，系被告行使自身权利之行为，于法无悖，本院也予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）李兵与被告（反诉原告）上海锦帝汽车销售服务有限公司于2014年3月23日签订的房屋租赁合同无效；
二、被告上海锦帝汽车销售服务有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告李兵装修损失人民币60，000元；
原告（反诉被告）李兵应于本判决生效之日起十五日内腾退位于上海市某区某镇某路某号厂房，并将该房屋返还给被告（反诉原告）上海锦帝汽车销售服务有限公司；
原告（反诉被告）李兵应于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）上海锦帝汽车销售服务有限公司房屋使用费人民币60，000元；
驳回原告李兵的其他诉讼请求；
驳回被告（反诉原告）上海锦帝汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费人民币11，226.85元，由被告负担人民币1，380元，由原告负担人民币9，846.85元；反诉费人民币2，489.66元，由原告（反诉被告）负担人民币730元，由被告（反诉原告）负担人民币1，759.66元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 徐冬梅
代理审判员 林 青
人民陪审员 陆关泉
二〇一五年六月九日
书 记 员 王 菲
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。