山东省淄博市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）淄民一终字第251号
上诉人（原审原告）：刘洪卫，无业。
委托代理人：刘军，山东桓中律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：耿伟，桓台县春夏秋冬女装店法定代表人。
委托代理人：于霞，山东大地人（桓台）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：魏蒙蒙，职业不详。
原审第三人：巩春芳，职业不详。
上诉人刘洪卫因房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省桓台县人民法院（2014）桓民初字第1307号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘洪卫的委托代理人刘军，被上诉人耿伟及其委托代理人于霞到庭参加诉讼。被上诉人魏蒙蒙及原审第三人巩春芳经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本案按缺席审理。本案现已审理终结。
原审判决认定：2013年6月16日，原告刘洪卫与被告耿伟、被告魏蒙蒙签订房屋租赁合同一份。合同约定原告刘洪卫承租位于惠仟佳购物街4号楼25商铺一套，租赁期限自2013年6月16日至2015年4月20日，到期后原告有优先承租权，房屋租赁费为150000.00元。合同签订后，被告耿伟、魏蒙蒙协助原告刘洪卫将营业执照的法人变更到原告名下，费用由原告负责，被告使用的P0S机一台、笔记本电脑一台、空调两台及所有附属设施全部归原告所有。被告耿伟在合同中注明：“若我成为此房屋房东后5年之内，由乙方（即原告刘洪卫）自愿出租，甲方（房东）不予干涉。”2013年8月28日，被告耿伟为原告出具收条一份，内容为：“经与刘友好协商，现以壹拾伍万元的价格转让给她，已收到壹拾贰万元正（120000.00元），还欠叁万元正（30000.00元），耿伟，2013年8月28日。”后原告通过刷卡的方式向被告耿伟支付了剩余30000.00元。
2013年11月15日，第三人巩春芳与被告耿伟签订商铺租赁合同一份。合同约定：巩春芳继续将惠仟佳购物街4号楼25商铺租给耿伟商用，期限至2015年4月19日不变；承租期间，未经巩春芳书面同意，耿伟无权转租或转借该房屋，不得改变房屋结构及用途，因耿伟原因造成房屋及设施损坏，由耿伟方赔偿。2014年7月16日，桓台县公安局巡逻特警大队出具处警证明一份，内容为：“2014年5月15日，刘洪卫报警称：其与耿伟签订的惠仟佳购物街4-25号门面房租赁合同，房子的真正房东巩春芳告诉刘洪卫，耿伟没有转租权利，房东巩春芳要求刘洪卫搬出。处警民警经过了解属于民事纠纷，告知报警人刘洪卫通过转租人耿伟自行协商处理。”
另查明，涉案房屋系第三人巩春芳于2013年11月份从案外人常静处购买，并于2013年11月18日办理了房屋产权变更登记手续，登记房屋所有权人系第三人巩春芳。涉案租赁合同签订时，被告耿伟、魏蒙蒙系合作关系，共同承租涉案房屋。自2014年5月15日起涉案房屋被原告及第三人巩春芳相继上锁，原告亦停止经营，涉案商铺现有物品有P0S机一台、戴尔笔记本电脑一台、1.5匹格力挂式空调一台。美的空调一台已经由原告刘洪卫移走。庭审中，被告耿伟主张涉案房屋转租时，除上述物品外还有一百多件衣服、八十多双皮鞋及两个鞋架。对此，原告刘洪卫不予认可，被告耿伟亦未提交有效证据加以证明。
庭审中，两被告均主张其从第三人处租赁房屋时，租赁费是每年21000.00元。原告主张返还租赁费75667.00元，系根据合同约定的150000.00元租赁费，折合每天租赁费222.552元，自2014年5月15日至2015年4月20日计算340天，金额为75667.00元。
原审法院认为：本案争议的焦点在于原告刘洪卫与被告耿伟、被告魏蒙蒙签订的房屋租赁合同的效力问题。
首先，第三人巩春芳系于2013年11月份购买的涉案租赁房屋，而原、被告之间的租赁合同签订于2013年6月16日。故第三人巩春芳购买涉案租赁房屋时，被告耿伟、魏蒙蒙已经租赁了涉案房屋并转租给原告刘洪卫。被告耿伟、魏蒙蒙承租房屋的行为不因房屋所有权人的变化而变化，应继续有效。其次，被告耿伟、魏蒙蒙将租赁房屋转租给原告刘洪卫，其行为是否有效，应当取决于当时的房屋所有权人（出租人）的意思表示和原告刘洪卫是否知悉。被告耿伟、魏蒙蒙将租赁房屋转租给原告刘洪卫后，当时的房屋所有权人（出租人）未提出异议，原、被告及第三人亦没有证据证明当时的房屋所有权人（出租人）不同意转租。因此，原告刘洪卫主张房屋所有权人（出租人）不同意转租，与事实不符，不予支持。原告刘洪卫与两被告签订的租赁合同中，被告耿伟明确注明“若我成为此房东后5年之内……”的字样，故原告刘洪卫与两被告签订的房屋租赁合同系转租合同且原告在主观上是明知的。再次，原、被告之间签订的合同虽名为“租赁合同”，但其合同内容不仅限于房屋租赁，还包括被告耿伟、被告魏蒙蒙所经营的物品、设施，也包括被告耿伟、被告魏蒙蒙相关经营手续的转让等，而该部分内容不受第三人意思表示的限制。综上，原、被告之间的租赁合同有效。原告刘洪卫以第三人巩春芳不允许转租为由，诉求确认其与两被告之间的合同无效并返还房屋占有使用费75677元，证据不足且不符合法律规定的合同无效的情形，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百二十四条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回原告刘洪卫的诉讼请求。
上诉人刘洪卫不服原审判决，向本院提起上诉称：本案争议的焦点问题是2013年上诉人刘洪卫与被上诉人耿伟之间签订的租赁合同是否有效的问题。现房屋所有权人即原审第三人巩春芳对房屋转租事宜明确陈述为不允许转租。本案案由为租赁合同纠纷，原审法院却在审理过程中调查起涉案房屋周边的租赁价格，即使超出了周边租金也不能据此认定双方之间的合同不是租赁合同。故，被上诉人隐瞒事实将涉案房屋转租违法法律的强制性规定应归于无效。综上，请求二审法院依法查清事实后改判，以维护上诉人刘洪卫的合法权益。
被上诉人耿伟答辩称：首先，之所以产生本案是因为上诉人将转租的事情主动告知原审第三人，才致使原审第三人因转租事宜与上诉人产生争议，上诉人的本意是自己本人不想继续履行合同，而是想通过合法的手段达到非法的目的。其次，该案件约定的15万元租赁费并不单纯是租赁费，包括房租及电脑、空调、货架、P0S机、衣服、鞋子等所有设施在内的转让费。综上，一审在查明事实后作出的判决证据充分，请求依法驳回上诉人的上诉。
被上诉人魏蒙蒙经本院依法传唤，未到庭应诉亦未作答辩。
原审第三人巩春芳经本院依法传唤，未到庭应诉亦未作答辩。
本院二审查明的事实与原审判决认定的事实一致。
上述事实，有房屋租赁合同、收条、刷卡证明、商铺租赁合同、处警证明、房产证及双方当事人的当庭陈述等证据在卷佐证。
本院认为，上诉人刘洪卫以被上诉人耿伟、魏蒙蒙未经房屋所有权人同意私自转租为由请求确认所涉租赁合同无效的诉讼请求应否得以支持，本院从以下几点作出认定：
首先，关于承租人未经出租人同意转租的情形，法律仅赋予了出租人解除合同的救济权利，并未规定次承租人有权据此请求确认转租签订的租赁合同无效，且这一规定亦非效力性强制性规定，上诉人据此主张请求确认其与被上诉人签订的租赁合同无效无法律依据。其次，上诉人刘洪卫与被上诉人所签之租赁合同约定租赁费为15万元，对此被上诉人主张该笔款项并非单纯的租赁费，还包括资产设施转让费等。上诉人对此不予认可，但据原审法院调查涉案房产同地区同类型房产的租赁费用仅为2-3万元，上诉人亦表示在租赁前已对相关租赁价格做过考察，现主张15万元仅为租赁费用与常理不符。最后，自纠纷发生后，上诉人及原审第三人相继在涉案房屋上锁，直至2015年4月上诉人才与原审第三人完成交接，将房屋内的设施拆走后将房屋交还原审第三人，这表明涉案房屋虽有纠纷但一直未脱离上诉人的掌控范围，现上诉人主张房屋占有使用费75677.00元无事实依据。综上，上诉人刘洪卫的上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1692.00元，由上诉人刘洪卫负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 戴永成
代理审判员 赵树一
代理审判员 姜修娟
二〇一五年五月十一日
书 记 员 王敬波