重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝民终73号
上诉人（原审原告）：蒋雪梅，女，汉族，1973年7月5日出生，住重庆市九龙坡区。
委托诉讼代理人：谢馥蔚，重庆伟豪（北部新区）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘维，重庆伟豪（北部新区）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：重庆市大渡口区盛元昌小额贷款有限责任公司，住所地重庆市大渡口区钢花路728号阳明山庄大厦南楼611室，统一社会信用代码91500104686232710H。
法定代表人：赵奇宇，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王洪，重庆比君律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曾飞洋，重庆比君律师事务所律师。
原审第三人：重庆洋龙置业有限公司，住所地重庆市大足区龙岗街道办事处龙濠商业街3号楼二层2号，组织机构代码70944938-2。
法定代表人：邓功灿，该公司董事长。
委托诉讼代理人：谭先银，重庆达美律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡斌，重庆达美律师事务所律师。
上诉人蒋雪梅因与被上诉人重庆市大渡口区盛元昌小额贷款有限责任公司(以下简称盛元昌小贷公司)、原审第三人重庆洋龙置业有限公司(以下简称洋龙置业公司)案外人执行异议之诉一案，不服重庆市第一中级人民法院（2015）渝一中法民初字第00969号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。蒋雪梅的委托诉讼代理人谢馥蔚，盛元昌小贷公司的委托诉讼代理人王洪，洋龙置业公司的委托诉讼代理人谭先银参加诉讼。本案现已审理终结。
蒋雪梅上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判终止对案涉房屋的执行并解除查封；2.一、二审诉讼费用由盛元昌小贷公司承担。主要事实和理由：1.一审法院只凭常理加重蒋雪梅的举证责任，是错误的。一审中，蒋雪梅陈述其已支付全部购房款，款项的组成是通过其丈夫师宏俊的账户在签订本案争议房屋的买卖合同之前向邓文革、邓功灿、邓飞及杨道群的账户共计转款5327000元，余款969600元在签订合同后以现金的方式陆续支付完毕。，一审法院已查明上述转款情况，洋龙置业公司也认可上述事实，并于2013年11月15日向蒋雪梅出具了上述款项的六份收据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条第一款关于“诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。但涉及身份关系的案件除外。”蒋雪梅陈述的购房款支付情况，有洋龙置业公司的认可和收款收据，已经形成完整的证据链，一审法院违反上述规定，加重蒋雪梅的举证责任错误。2.蒋雪梅签订合同前支付的款项是预付款，即使不能认定为预付款，但蒋雪梅与洋龙置业公司之间达成转为购房款的意思表示，也应当认定为支付的购房款。3.一审判决未认定蒋雪梅在查封前合法占有房屋是错误的。蒋雪梅举示的《房屋租赁合同》、承租人之间的《合作协议》、营业执照、税务登记表及证明、燃气费、水费及其他商业用途安装费发票，证明蒋雪梅已将案涉房屋出租给案外人开办大足区荣兴餐饮馆，大足区荣兴餐饮馆已于2014年7月16日办理工商登记，证明在2014年12月2日查封案涉房屋前，蒋雪梅已经合法占有并使用案涉房屋，且并无其他权利人主张对案涉房屋的权利。因此，一审法院没有询问洋龙置业公司转移占有案涉房屋的情况，仅以蒋雪梅举示的《房屋租赁合同》涉及案外人，对该合同的真实性不能确定为由，对蒋雪梅在查封前合法占有案涉房屋的事实不予认定，属认定事实不清。
盛元昌小贷公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
洋龙置业公司述称，1.蒋雪梅已经实际占有案涉房屋。2.蒋雪梅与洋龙置业公司签订合同前支付的价款是借款，并已转化为购房款。请求二审法院依法判决。
蒋雪梅向一审法院起诉请求：1.撤销重庆市第一中级人民法院的(2014)渝一中法公执字第697号执行裁定书；2.终止执行蒋雪梅所有的重庆市大足区龙岗街道龙濠商业街7-1-1、7-1-2、7-1-3、7-1-4、7-1-5、7-1-6房屋，并解除相关查封手续；3.本案诉讼费由盛元昌小贷公司承担。
一审法院认定事实：2013年6月7日，蒋雪梅与洋龙置业公司签订六份《商品房买卖合同》，分别约定由蒋雪梅购买洋龙置业公司开发的重庆市大足区龙岗街道龙濠街7号楼1-1、1-2、1-3、1-4、1-5、1-6号房屋，购买价款分别为636400元、817000元、1131800元、1777400元、998200元和935800元，合同约定上述房款为一次性付款方式。后洋龙置业公司于2013年11月15日向蒋雪梅出具收到上述全部房款的六份收据。
另查明，蒋雪梅与师宏俊系夫妻关系。师宏俊的个人账户于2012年8月31日向邓文革的账户转账2000000元、2012年10月23日向邓功灿的账户转账540000元、2012年11月8日向邓飞的账户转账387000元、2013年4月9日向邓飞的账户转账400000元、2013年4月19日向杨道群的账户转账2000000元，共计转款5327000元。
再查明，洋龙置业公司于2013年8月14日取得大足区国土房管(2013)预字第38号商品房预售许可证。洋龙置业公司与盛元昌小贷公司于2013年8月22日签订编号为盛元昌(委)贷字第2013015号《借款合同》，约定由盛元昌小贷公司向洋龙置业公司发放借款30000000元，借款期限2个月。洋龙置业公司于当日还与盛元昌小贷公司签订编号为盛元昌(委)担抵字第2013015号《抵押合同》，约定洋龙置业公司以其所有的坐落于大足区龙岗街道学坝路113号、131号共计建筑面积1987.46平方米的住宅和1314.12平方米的非住宅[重庆市商品房预售许可证号：大足区国土房管(2013)预字第(38)号]作为前述借款的抵押物并已办理抵押登记。邓功灿和杨道群于当日与盛元昌小贷公司签订编号为盛元昌(委)保证字第2013015号《保证合同》，约定由邓功灿和杨道群为前述借款提供连带责任保证。上述合同签订后，盛元昌小贷公司于2013年8月23日向洋龙置业公司发放了全部借款，期限届满后因洋龙置业公司未能按时归还借款，经盛元昌小贷公司申请，重庆市大渡口公证处作出了(2014)渝渡证字第5758号具强制效力的债权文书公证书以及(2014)渝渡证字第7822号执行证书，确认盛元昌小贷公司可持上述证书向有管辖权的人民法院申请强制执行，申请执行标的为：(1)本金人民币3000万元；(2)2014年10月1日起至债务清偿之日止按月利率1.86%计息；(3)因公证强制执行所产生的一切费用。因洋龙置业公司、邓功灿和杨道群逾期未履行该生效法律文书所确定的义务，盛元昌小贷公司于2014年10月21日向本院申请执行，重庆市第一中级人民法院受理后于2014年12月2日作出(2014)渝一中法公执字第697号执行裁定书，查封了登记在洋龙置业公司名下的位于重庆市大足区龙岗街道办事处龙濠商业街7号、9号楼共计29套房屋，其中包含本案争议房屋。在该案执行中，蒋雪梅作为案外人对争议房屋提出了执行异议，重庆市第一中级人民法院以(2015)渝一中法执异字第122号执行裁定书裁定驳回案外人蒋雪梅的异议。
一审法院认为，本案双方争议焦点是：蒋雪梅对位于重庆市大足区龙濠街7号楼1-1、1-2、1-3、1-4、1-5、1-6号的房屋是否享有权利且其权利是否能够排除执行。
首先，蒋雪梅与洋龙置业公司关于争议房屋签订的六份《商品房买卖合同》是否合法有效的问题。蒋雪梅与洋龙置业公司签订上述合同的时间是2013年6月7日，而洋龙置业公司取得商品房预售许可证的时间是2013年8月14日，依据最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》的解释第二条的规定，“出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，故蒋雪梅与洋龙置业公司签订的上述六份《商品房买卖合同》可以认定有效。
其次，蒋雪梅是否在法院查封之前已合法占有争议房屋。查封争议房屋的时间是2014年12月2日，而蒋雪梅称已于2014年3月31日将争议房屋出租给邓小洪开办大足区蓉兴餐饮馆，虽经该院实地勘查争议房屋处确实开办有蓉兴餐饮馆，但因蒋雪梅所举示的《房屋租赁合同》涉及案外人，对该合同的真实性不能予以确认，因此也不能认定争议房屋即为蒋雪梅出租给他人用于开办餐馆，故对蒋雪梅称已在法院查封之前合法占有了争议房屋的理由不予支持。
再次，蒋雪梅是否已支付全部价款。按照蒋雪梅的陈述，其已支付完全部房屋价款，款项的组成即蒋雪梅通过其丈夫师宏俊的账户在签订本案争议房屋的买卖合同之前向邓文革、邓功灿、邓飞及杨道群的账户共计转款5327000元，另余款969600元在签订合同后以现金方式陆续支付完毕。虽然洋龙置业公司对蒋雪梅的自述全部予以认可，但按蒋雪梅所述，蒋雪梅在本案争议房屋尚未修建时即向洋龙置业公司支付巨额款项作为购房款与常理不符，且余款969600元数额较大，蒋雪梅并未举示充分证据证明该部分款项的具体支付情况，另蒋雪梅仅以其丈夫师宏俊向邓文革、邓功灿、邓飞及杨道群的账户转账来证明是向洋龙置业公司转账或借款给洋龙置业公司的证据并不充分，故蒋雪梅举示的证据不能证明其已支付完争议房屋的全部价款。
最后，蒋雪梅对未能办理过户登记是否具有过错。虽然蒋雪梅与洋龙置业公司签订合同时洋龙置业尚未取得商品房预售许可证，但蒋雪梅对洋龙置业公司在取得预售许可证后即办理过户登记享有期待权，如蒋雪梅知晓洋龙置业公司已取得预售许可证或者在洋龙置业公司取得之后较长一段合理期限内未行使其期待权，则蒋雪梅对于未能办理过户登记具有过错，本案中无证据证明洋龙置业在取得预售许可证后已告知了蒋雪梅，且洋龙置业在2013年8月14日取得预售许可证后即于当月的22日与盛元昌小贷公司签订《借款合同》和《抵押合同》，故蒋雪梅对于未能办理过户登记不具有过错。
综上，蒋雪梅所举示的证据不能证明其对位于重庆市大足区龙岗街道龙濠商业街7-1-1、7-1-2、7-1-3、7-1-4、7-1-5、7-1-6号房屋享有权利且其权利能够排除执行。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回原告蒋雪梅的诉讼请求。案件受理费55876.20元，由蒋雪梅承担。
二审中，当事人没有提交新证据。各方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。
本案二审争议焦点：蒋雪梅就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的实体权利。
本院认为，蒋雪梅就案涉房屋不享有足以排除强制执行的实体权利。理由如下：
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，蒋雪梅虽然与洋龙置业公司就案涉房屋签订了《商品房买卖合同》，但蒋雪梅举示的付款证据不足以证明其已经支付了全部购房款。首先，蒋雪梅并未举示其本人向洋龙置业公司直接付款的证据；其次，蒋雪梅丈夫师宏俊支付的款项不能认定为蒋雪梅支付的购房款。师宏俊支付的四笔款项，均系签订买卖合同之前支付的，其支付对象均系个人，而非洋龙置业公司。对于上述付款的性质，蒋雪梅与洋龙置业公司说法各异，蒋雪梅称是房屋预付款，洋龙置业公司称是借款，但均未举示证据证明，亦无各收款人对收款性质的说明，仅有洋龙置业公司向蒋雪梅出具的购房款收条，仅凭上述付款凭据和洋龙置业公司的收据，尚不足以排除师宏俊与收款个人之间存在其他债权债务关系的可能，不足以证明上述个人收款行为系代表洋龙置业公司所为。另从该收条的出具时间看，系在案涉房屋被抵押之后，而双方在签订《商品房买卖合同》时，并未在合同中约定将前述款项抵作购房款。因此，现有证据不足认定上述款项系蒋雪梅的购房款。再次，余款969600元，蒋雪梅称系现金支付，与其所称其他款项的支付方式明显不符，且该笔款项数额较大，蒋雪梅应当承担相应的举证责任，但蒋雪梅一、二审均未举示证据证明，也未按本院要求交付执行。综上，蒋雪梅不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条第（三）项规定的情形，就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的实体权利。
关于蒋雪梅上诉提出一审法院加重其举证责任的问题。本院认为，在执行异议之诉案件中，为避免案外人与被执行人恶意串通，损害申请执行人的行为发生，人民法院应当从严审查证据，限制当事人自认原则的适用，对于案外人主张的事实，不能因为有被执行人的认可，而免除案外人的举证责任，案外人仍应承担相应的举证责任。
综上所述，蒋雪梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费55876.20元，由蒋雪梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 宾
代理审判员 周 倩
代理审判员 黄 巍
二〇一七年四月二十五日
书 记 员 文婷婷