广东省深圳市南山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0305民初14307号
原告：余传仁，男，1982年6月21日出生，汉族，身份证住址深圳市罗湖区，
委托诉讼代理人：邓艳艳，广东盈科律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨一帆，广东盈科律师事务所实习律师。
被告：深圳市京基物业管理有限公司，住所地深圳市南山区深圳湾二路与白石路交汇处御景东方花园会所101，统一社会信用代码：91440300661016261W。
法定代表人：陈华，董事长。
被告：深圳市京基物业管理有限公司御景东方物业服务中心.
负责人：陈华。
以上被告委托诉讼代理人：薛静，万商天勤（深圳）律师事务所律师。
以上被告委托诉讼代理人：李丝芮，万商天勤（深圳）律师事务所实习律师。
原告余传仁诉被告深圳市京基物业管理有限公司（以下简称“京基物业”）、深圳市京基物业管理有限公司御景东方物业服务中心（以下简称“京基物业御景东方物业服务中心”）业主知情权纠纷一案，本院于2017年8月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其诉讼代理人，被告诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、被告公开（允许原告查阅并复印）御景东方花园2007年1月起至起诉之日的全部收入与支出明细以及相应的单据（包括但不限于：建筑物及其附属设施的专项维修资金的归集情况、款项余额以及相应的收支明细；共有部分的使用和收益，即共有部分的广告费、使用租金等明细）；2、被告公开（允许原告查阅并复印）御景东方花园2007年1月起至起诉之日的全部活动记录档案文件等（包括但不限于：物业服务合同、其他与原告及小区其他业主利益有关的各类合同）；3、被告公开（允许原告查阅并复印）御景东方花园地下车库全部车位的使用情况（包括但不限于：固定车位的分布情况、每个固定车位的使用人是否为小区业主、每个固定车位的使用人是通过何种途径取得固定车位、小区全部车位的收益和收益资金的去向等）；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系深圳市南山区御景东方花园的业主，御景东方花园位于深圳市南山区××、××北，小区占地面积50084平方米，总建筑面积332291平方米，规划建设住宅939套，住宅配套停车位1000个。御景东方花园于2007年竣工，建设有住宅169330平方米，商业57963平方米，地下商业（不计容）25973平方米；其中住宅1-11栋位于地面4-32层，12-15栋为1-8层，住宅停车场位于地下二层。自建成以来，御景东方花园小区的物业服务一直由深圳市京基物业管理有限公司御景东方物业服务中心（深圳市京基物业管理有限公司的分公司）提供。原告作为御景东方花园的业主，根据《中华人民共和国物权法》第79条以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第13条的规定，享有业主知情权。作为业主，原告一直按期足额缴纳物业管理费用，并积极参与本小区业主共同管理事务，原告曾多次向被告主张知情权，其中包括被告的工作情况、小区业主的共有部分和共用设施设备的维护管理及出租等情况、小区物业费和维修资金的归集和使用情况等。但原告的这些诉求被被告以各种理由拒绝，严重损害了业主的基本权益。御景东方花园早已经具备成立业委会的条件，但是御景东方花园至今尚未成立业委会。原告作为业主，通过御景东方花园小区所在的沙河街道办事处白石洲东社区工作站与被告沟通，成立了业委会筹备组，但是因为被告的阻挠以及不配合，导致业委会至今尚未成立。本小区住宅部分配套停车位户均仅1.06个，2007年本小区交付使用之初，勉强能满足业主需要。但随着业主私家车拥有量的攀升，小区停车位已非常紧张。在这种情况下，被告仍不断私设固定车位，数量高达100多个。甚至在业委会筹备组成立后，被告为了阻挠业委会的成立，对业主进行分化瓦解，又向部分业主送出了一批固定车位，导致部分业主退出了业委会的筹备工作，甚至走到了业委会筹备组的对立面。被告的所作所为不仅严重破坏了邻里之间的和睦关系，更损害了小区业主对车位的公平使用权，性质极其恶劣。御景东方小区自首批业主入伙至今已经十年了，被告从未向小区业主公示过物业费的收支情况，也并未对其履职情况对小区业主做过任何公示或者说明。在这十年间，小区的绿化维护状况每况愈下，假山的喷泉也不再供水，配套商业的餐饮企业的污水排放处理直接经过小区车库，气温稍高便恶臭难忍，小区配套的游泳池向小区居民之外的不特定公众开放导致小区进出人员混杂，更严重的是小区曾短时间内连续发生2起盗窃事故，上述种种状况导致小区很多业主对于被告所提供的服务均不满意，原告也多次联名向被告反映上述问题，期望被告为小区创造更好的居住环境，提升其物业服务质量，但是被告均未予以及时解决。因本小区没有业委会，业主也没有能够和被告沟通和对话的平台。原告深知，作为业主，面对号称是为业主提供“物业管理服务”的被告的种不作为，可以维护自己合法权益的途径实在有限，无奈只能诉请法院以保障自己的业主知情权。
被告辩称：原告起诉请求要求公布的内容包括以下三大类：1、2007年1月至今的全部收入与支出情况，包括：①建筑物及其附属设施的专项维修资金的归集情况、款项余额及相应收支情况；②共有部分的使用和收益情况；③物业服务合同。2、2007年1月至今的全部活动记录档案文件。3、车库全部车位的使用情况。首先，对于上述第1类事项，被告认为，其符合法律和最高院司法解释的规定，被告愿意向其出示相关资料。对于上述第2类事项，被告认为，除非其明确指明所需档案文件的具体内容、且符合前述第13条司法解释的规定，否则，该项诉讼请求没有依据。对于上述第3类事项，被告已经提供相关证据证明，车库的所有权和管理权均不在被告，被告不是车库处分情况的公布主体。而且，严格来说，被告的举证已经说明了车库的处分情况，即车库归深圳市京基房地产股份有限公司（系由“深圳市京基房地产开发有限公司”更名而来）所有，并由该公司管理。其次，对于公布和查阅的方式，被告认为，公布指的是在显眼或者特定位置将相关内容展示给业主。那么，能够以这种方式展示的，只能是根据实际情况汇总的情况说明、账务总体收支情况，即主要是说明类资料。公布主体不可能将具体的合同、发票、单据等琐碎的、大量的经营资料展示在外。因此，被告愿意公布相关资料，但同时认为，“合同”、“单据”等具体资料，不在公布的范围内。而且，一方面，经营资料（即合同、单据等）属公司的商业秘密，除非法院明确指明披露某一具体信息，任何法定的披露信息，不可能强行要求披露经营秘密（例如，哪怕是上市公司在披露重大交易合同时，也并不会将合同原件/复印件展示出来，而是对交易概况予以说明）；另一方面，不披露所谓单据和明细，并不会导致业主权益受损。因为，解释第13条同时规定了“查阅”，即是在业主针对公布主体所公布的情况信息，可以有明确指向性的要求查阅具体内容。而如果业主认为物业公司经营不善，某些支出过高、某些收入过低，无须查看原始合同，从物业公司所公布的收支明细中即可了解到。而查阅，即查看和阅读，但并不包括复印。业主要求查阅的信息，有一些属于物业公司的经营信息，有一些可能涉及其他业主的隐私（例如某些业主拖欠公共维修资金）。此类信息，依据业主知情权向其公开，应当有一定的公开限度。一方面，要保障业主知情权，了解自己的合法权益未受侵害。另一方面，也要保障其他业主、公布主体的信息不被不合适、甚至不合法的利用。因此，对于查阅，决不能做扩大解释，不能允许业主复印。至于如果要依法主张相关权利而需要复印件甚至原件（例如向某些业主追索拖欠的专项维修资金），则自然有业主大会、业委会依据其他程序实现。因此，原告如要求查阅具体经营资料、明细，应有明确指向，并且单据超过了合理限度，更不能允许其复印。事实上，司法解释用了“公布、查阅”，而不是“提供”这样的用语，本身就说明了业主知情权以“知道”为限，而不包括“拥有”。此外，任何权利行使都应当具有合理性，因此，对于查阅的时间也应当有所限定。综上，对于原告的诉讼请求：1、被告应当向其公布有关小区的收支情况（包括专项维修资金的筹集和使用情况、共有部分的使用和收益情况），该情况以文字说明的方式体现；2、对于原告要求查阅的有明确指向的合同，被告愿意向其提供，但具体的单据等其他文件，不在查阅范围内；3、除说明类的文件外（因公布本身就不排除业主自行拍照留存的情况），其他原始文件，都不能允许原告复印；4、查阅应当有具体时间限制；5、涉案物业的停车场归深圳市京基房地产股份有限公司所有并管理，这便是停车场的处分情况。如果法院经审理认为需要更进一步公布情况，那么，被告不了解，被告也的确不是该事项的法定公布主体。被告对于原告作为业主所享有的知情权本身无异议，但知情权应当受到以下几点限制：1、关于时间限制，原告系2016年2月成为小区业主，在此之前无论被告有无公布过相关情况，原告均无从得知，该权利其无法享受，因此对于其成为业主之前，被告没有义务证明曾经公示相关情况；2、关于行使方式及内容，从立法目的来看，原告作为业主享有的是知情权，而不是相关资料的使用权或所有权，而原告知悉小区物业管理的相关情况，其根本目的在于衡量物业管理的水平，当小区业委会成立，业主大会决定选聘或更换物业公司时，根据其对于小区基本情况的认知行使自己的投票权，因此其掌握物业公司向其公示的基本情况已经足以促使业主做出合理的适当的投票，而有关合同单据等具体经营细节，一方面涉及到经营隐私，另一方面只有物业公司或业委会才能够使用该资料，行使相关权利，业主个体持有上述资料是没有用的，反而会侵犯其他业主或相关主体的隐私。因此，综合来看，业主知情权应当主要限制在物业公司所公布的账目明细和简介方面，合同单据等不在公布范围内。从立法用语来看，司法解释用的是“公布”、“查阅”，而不是“提供”，可见业主不能够享有复印相关文件的权利。3、根据南山法院的判例，考虑到知情权的行使不能影响到物业公司的经营，对于查阅的时间也应当有所限定。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
原告系（涉诉小区）5号楼16A的所有权人，该房产于2016年2月6日登记至原告名下，转移方式为买卖。被告自2007年1月涉诉小区入伙开始为涉诉小区提供物业服务至今。
2009年3月28日、2009年9月28日，被告京基物业与深圳市京基房地产股份有限公司（以下简称“京基房地产”）分别签订《京基御景东方一期物业管理委托合同》、《京基御景东方二期东堤园物业管理委托合同》，约定：京基房地产委托京基物业对御景东方一期、二期提供物业服务，委托管理事项包括：房屋建筑本体共用部位、房屋建筑本体共用设施设备、本物业规划红线内的公用设施及附属配套设施、公共环境、物业管理档案、资料的收集与管理等，合同期限自合同签订之日起至业主委员会与选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》生效时止。被告当庭出示了上述合同原件，原告对合同真实性予以确认。截至庭审之日，涉诉小区尚未成立业主委员会。
关于涉诉小区的车位。深圳市公安局交通警察局颁发的《深圳市经营性停车场许可证》载明：御景东方地下停车场（住宅类）的管理单位为京基房地产，可停车位1248个。2017年5月17日，深圳市深圳公证处依原告申请，对涉诉小区地下负二层停车场的D区、E区、F区、G区进行了现场拍照的证据保全，并为此出具了（2017）深证字第78571号《公证书》，原告拟以此证明被告在上述规划住宅类停车场内设置固定车位151个。被告否认固定车位由其设置，并提交了京基房地产与涉诉小区业主签订的房地产买卖合同，拟证明根据合同中“停车场/位的使用权以及小区内未分摊给住户面积的公共或/和配套附属设施之所有权及其所衍生的权益归由卖方所有，不随本房地产转让”的约定，涉诉小区停车场属京基房地产所有。被告另提交了涉诉小区住宅类停车场的收费公示牌照片、收费发票，拟证明停车场的收费单位系京基房地产，京基房地产系停车场的管理人。庭审中，原告主张小区业主的停车费一直向物业管理处交纳，交纳方式包括从银行账户扣取、直接支付；被告称，2016年底之前，物业管理处曾代京基房地产收取停车费，具体方式为京基房地产的工作人员在被告办公场所收取。
被告提交了其编制的涉诉小区本体维修资金汇总情况、2015年本体维修资金使用情况、2016年本体维修资金使用情况、2012年至今本体维修资金的收取和欠缴情况说明、2007-2017第一季度《物业管理服务费用收支帐目公示》，以及2007年6月29日《房屋共用设施专用基金缴交通知书》及付款银行进账单、收据，原告主张该等证据无原始凭证、无法核对。
原告当庭明确诉讼请求为每项诉讼请求中“包括但不限于”之后的内容；第二项诉讼请求其他各类合同指的是涉及到小区物业管理费用支出的合同，小区共有部分收益的合同。
本院认为，业主知情权是指业主了解建筑区划内涉及业主共有权以及管理权相关事项的权利，是业主基于其作为建筑区划内的区分所有人在由全体区分所有人组成的共同体中的成员地位所享有的固有权利，是业主对共有部分行使管理权的必要组成部分。该权利基于建筑物专有部分所有权的取得而取得，业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，业主知情权作为其对共有部分享有的共同管理的权利亦一并转让。原告通过购买方式取得涉诉房产所有权，成为涉诉小区业主，涉诉房产原业主所享有的业主知情权亦转移至原告，故原告请求对2007年1月涉诉小区入伙至起诉之日即2017年8月9日的有关共同管理的事项行使知情权，理据充分。
根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，业主有权请求公布、查阅以下情况和资料：(一)建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；(二)管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；(三)物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；(四)建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；(五)其他应当向业主公开的情况和资料。原告在诉讼请求中明确其行使知情权的方式为“查阅并复印”，其请求复印相关资料，缺乏法律依据，本院不予支持。原告依法有权查阅涉诉小区建筑物及其附属设施的专项维修资金的筹集、使用情况，共有部分的使用和收益，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况。被告已当庭出示了物业服务合同原件，原告查阅并对其真实性予以确认，故本院对原告关于查阅物业服务合同的诉讼请求不再支持。原告未对其诉请查阅的“其他与原告及小区其他业主利益有关的各类合同”予以明确，本院对该项请求不予支持。为保障原告充分行使其业主知情权，也为避免影响被告的工作秩序，本院对原告查阅相关资料的时间和场地予以明确，原告查阅以被告在京基物业御景东方物业服务中心办公场所提供相应资料给原告查询为宜，时间以七个工作日为限。
综上，依据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告深圳市京基物业管理有限公司、深圳市京基物业管理有限公司御景东方物业服务中心于本判决生效之日起十日内提供七个工作日的时间，在被告深圳市京基物业管理有限公司御景东方物业服务中心的办公场所内接受原告余传仁查阅2007年1月至2017年8月9日期间御景东方花园的建筑物及其附属设施的专项维修资金的筹集、使用情况，共有部分的使用和收益情况；
二、被告深圳市京基物业管理有限公司、深圳市京基物业管理有限公司御景东方物业服务中心于本判决生效之日起十日内提供七个工作日的时间，在被告深圳市京基物业管理有限公司御景东方物业服务中心的办公场所内接受原告余传仁查阅建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；
三、驳回原告余传仁的其他诉讼请求。
案件受理费50元，由原告负担20元，由被告负担30元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审判员 蒋雅琴
二〇一七年十一月九日
书记员 周 圆
附相关法条：
《中华人民共和国物权法》
第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。
业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十三条业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：
（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；
（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；
（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；
（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；
（五）其他应当向业主公开的情况和资料。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。