天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民四终字第0918号
上诉人（原审被告）天津市合作物美百恒投资有限公司，住所地天津市静海县静海镇胜利南路1号。
法定代表人乔红兵，执行董事。
委托代理人李红梅，天津欧诺律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）冯玉光。
上诉人天津市合作物美百恒投资有限公司因与被上诉人冯玉光商品房买卖合同纠纷一案，不服天津市静海县人民法院（2014）静民初字第5727号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人天津市合作物美百恒投资有限公司委托代理人李红梅和被上诉人冯玉光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，2010年3月5日原告冯玉光与被告天津市合作物美百恒投资有限公司签订了2010-0014427号天津市商品房买卖合同，合同约定：原告购买被告开发的坐落于原静海县静海镇东方红路与胜利大街交口处金桥国贸中心A座-1-2701房屋，房屋建筑面积为140.11平方米，价格为5180元/平方米，价款为725770.00元，商品房建筑面积与甲方销售建筑面积差异不超过±3%（包括3%）的，每平方米价格保持不变，商品房价款按房屋建筑面积与销售建筑面积的差异多退少补；商品房竣工验收合格后方可交付，未经验收或验收不合格的不得交付。被告应于2011年9月30日前将符合交付条件的商品房交付原告使用；原告应于2010年3月12日前向被告交纳首付款225770元，其余价款通过贷款方式给付；如被告未按本合同约定的日期交付商品房，逾期在90日内的，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，合同继续履行，被告应支付原告已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，被告还应每日按商品房价款的0.10?向原告支付违约金。合同签订后，经实地丈量，房屋面积为140.22平方米，总房款应为726340元。原告依约向被告支付了房款，被告于2012年7月2日向原告出具总房款发票。2011年10月1日原告领取商品房钥匙，办理了入住手续。虽被告在规定时间内未向一审法院提交商品房竣工验收合格的相关证据，但经向原、被告询问，被告交付商品房于2012年11月1日实际验收合格。因双方协商未果，原告故诉至一审法院，要求被告支付逾期交房利息和违约金。
一审法院认为：原、被告签订的天津市商品房买卖合同是双方真实意思表示，合法有效，依法应受法律保护，双方均应按照合同约定履行。关于被告主张其延期进行竣工验收的情形属不可抗力，主要原因是供电部门给金桥国贸中心建设配套供电设施时，需要拆迁拟建设供电站附近的原有居民，而政府拆迁工作受阻，从而导致整个开发项目相关竣工备案手续未能如期办理。首先，根据国网天津静海供电有限公司提供的情况说明能够反映出是因被告未及时交纳“施工路由及赔偿费用”导致延期；其次，作为房地产开发企业，对开发的土地是否具备建设居住小区的条件是可以预见的，并应承担相应的开发建设风险，被告知道配套供电设施未能按期完工是受征地拆迁的影响，但其却未作出及时、合理的预见、预测及防范。由此可见，被告主张理由并非不能预见、不能避免，其主张的延期进行竣工验收的情形不属于不可抗力。原告依约履行了付款义务，被告应按照约定的时间将符合要求的商品房交付原告，但被告交付商品房直至2012年11月1日才经验收合格，该商品房方具备交付条件，被告虽主张原告2011年10月1日就已办理入住手续，但该主张并不能对抗双方对于房屋交付义务的书面约定，另外，被告提出在原、被告签订的补充合同中明确约定：“自交付之日起，该房屋的风险责任转由乙方（即本案原告）承担，与该房屋有关的一切费用均由乙方（即本案原告）承担”，自原告接收房屋起，被告已经完成交付义务，以后产生的所有风险和费用均由原告承担。但该条约定仅是对交付后风险转移的约定，并不能证明被告已履行完毕交付义务，关于被告的交付义务，在合同主文部分第三条已明确作出约定，“商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付”。被告于2012年11月1日验收合格后才具备交付条件，实际履行完毕交付义务。
故被告的延期行为已经构成违约，原告要求被告给付逾期交房利息的诉讼请求，一审法院予以支持，被告应给付原告自应交付房屋之日次日即2011年10月1日起至2012年11月1日止（共398天）的已付款利息，因逾期交房已超过90天，按照合同约定除利息外，被告还应支付原告违约金。关于违约金数额的计算，根据双方合同约定，违约金应从应交房之日90日之后起算，以总房款为基数，按日0.10?计算，共计2237.13元[726340元×（398-90）×0.10?]。原告主张违约金为2228元不违反法律规定，一审法院予以支持。关于被告主张违约金过高，要求予以调整的抗辩，双方约定的违约金按照日0.10?计算并不高于中国人民银行同期贷款利率，故对被告此抗辩理由，一审法院不予采纳。关于被告提出已经为原告承担15个月物业费的抗辩，对此原告不予认可，因该问题与本案不属同一法律关系，故本案不予处理，被告可另行主张。综上所述，被告应自2011年10月1日起至2012年11月1日止，以726340元为基数，按中国人民银行同期贷款利率向原告支付逾期交房利息，并支付违约金2228元。
据上情，一审法院判决：一、被告天津市合作物美百恒投资有限公司于判决生效之日起十日内给付原告冯玉光自2011年10月1日起至2012年11月1日止的逾期交房利息（以726340元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算）。
二、被告天津市合作物美百恒投资有限公司于判决生效之日起十日内给付原告冯玉光逾期交房违约金2228元。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费638元，由被告天津市合作物美百恒投资有限公司承担。
上诉人天津市合作物美百恒投资有限公司不服一审法院判决，认为被上诉人起诉时已经超过诉讼时效了。上诉人向被上诉人交房的时间2011年10月1日，被上诉人起诉上诉人时间是2014年10月24日，依法应当驳回被上诉人的一审起诉。原审认定上诉人违约与事实不符。原审中上诉人已经举证证明被上诉人已于2011年10月1日领取涉诉商品房买卖合同项下房屋的钥匙，办理了入住手续，被上诉人在原审中已当庭承认该事实。双方签订的商品房买卖合同补充合同（见上诉人提交的证据4）第3.2款明确约定“乙方（被上诉人）持房屋交付通知书办理该房屋交付手续，并交接该房屋钥匙后即为合同项下该房屋已交付”。该条款符合我国合同法中“交付以转移占有为标准”之规定，系对涉诉商品房买卖合同第三条的变更约定，是合法有效的。因此本案中上诉人已如期向被上诉人交付了房屋，且依补充合同之约定上诉人商品房交付之合同之义务已履行完毕，并未违约。故原审认定上诉人违约与事实不符。原审判令上诉人支付被上诉人违约金的同时亦支付逾期利息，适用法律不当。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释第18条明确规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本案中涉诉商品房买卖合同第5条既约定违约金，又约定按银行同期贷款利率计算支付已付款的利息，违反了上述第18条的规定，据此，该条款中仅约定违约金的部分有效。同时原审中尽管被上诉人称上诉人违约，但其未举证证明其因此遭受了实际损失，上诉人亦依据上述解释第16条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约超过造成损失的30%为标准适当减少”之规定向原审法院提出了调整违约金的请求，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法若干问题解释》（二）第27条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第114条第2款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”之规定，原审法院应驳回被上诉人请求。请求：1、请求依法撤销（2014）静民初字第5727号民事判决。2、依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。3、本案全部诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人冯玉光则认为不同意上诉人的上诉请求。上诉人在一审时对时效没有提出，二审不应予以审理。双方签订的合同第三条约定房屋经验收合格后方可交付，不具备交付条件的房屋不得交付，不应以上诉人交房作为产权转移的依据，上诉人交付的房屋经过鉴定具备交付条件的日期为2012年11月1日，对此上诉人在一审时是认可的；上诉人交付给被上诉人的房屋不具备合同约定房屋交付条件，发生过几百人堆土、闹事，集体诉讼，电梯问题也出现伤人，就电梯的起诉也在审理中，上诉人称没有违约事实是不对的；双方曾签订过补充协议，其中有关交房后风险转移给业主的条文违反法律规定，相关法律规定，商品房需领取房屋交付使用证才可向业主交付，且未取得房屋交付使用证的应通知业主延期办理入住手续；上诉人支付给被上诉人利息和违约金有上诉人提供的制式文本，被上诉人签字即生效有法律规定，如依上诉人上诉理由，上诉人制式文本不合法，上诉人存在欺诈行为。上诉人在逾期交房90日内支付利息，超过90日按照合同约定支付违约金，且三个案子违约金数额最多的才3000多元一年，最高人民法院近期也规定上诉人无偿利用被上诉人资金应同时支付利息和违约金，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，一审法院查明认定的事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案的焦点问题是上诉人天津市合作物美百恒投资有限公司在与被上诉人冯玉光双方所签商品房买卖合同履行过程中是否存在违约行为，是否构成逾期交房。从双方的约定情况看，确实约定了商品房竣工验收合格后方可交付，未经验收或验收不合格的不得交付，从实际履行情况看，被上诉人冯玉光是2011年10月1日办理了入住手续并实际居住至今，到目前为止，其并未提出对房屋本身存在质量问题的相关证据，因此，上诉人天津市合作物美百恒投资有限公司在与被上诉人冯玉光系通过交房和收房的行为变更了原合同对房屋交付条件的约定，本案不能认定上诉人天津市合作物美百恒投资有限公司逾期交房。综上，上诉人天津市合作物美百恒投资有限公司上诉请求成立，本院应予支持。一审法院判决有误，应予调整。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销天津市静海县人民法院（2014）静民初字第5727号民事判决；
二、驳回被上诉人冯玉光原审的诉讼请求。
两审诉讼费1915元，由被上诉人冯玉光负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 俊
代理审判员 刘雪峰
代理审判员 谢 宏
二０一五年十一月四日
书 记 员 王 越
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项：
原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更。