柳州铁路运输法院
民 事 判 决 书
（2015）柳铁民初字第97号
原告（反诉被告）张幼凡。
被告（反诉原告）易凤林。
委托代理人罗政，广西同望律师事务所律师。
委托代理人肖石荣，广西同望律师事务所实习律师。
原告（反诉被告）张幼凡与被告（反诉原告）易凤林房屋租赁合同纠纷一案，原告于2015年5月14日起诉到本院，被告易凤林于2015年5月25日提起反诉。本院受理后，依法由审判员赵菲担任审判长，与审判员刘智虹、代理审判员易娈组成合议庭进行审理。书记员胡兰兰担任记录。于2015年7月27日、2016年7月6日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）张幼凡、被告易凤林的委托代理人罗政、肖石荣到庭�加诉讼，证人夏某、孙某、候某出庭作证，本案现已审理终结。
原告张幼凡诉称，原告与被告是房屋租赁关系，是正常的个体，有民事行为能力，没有不可抗的理由，应当按合同施行，被告的行为已严重违反租赁合同第五条的约定，（乙方必需遵纪守法，注意安全爱护甲方财物，人为损坏承担赔偿责任，改动房屋结构必需得到甲方同意，房屋装修后附作物归甲方所有，未经甲方同意不得擅自拆除，否则需承担赔偿责任）。但被告在未经同意擅自拆除楼房的主要承重墙，东站家电协会胡忠祺秘书长通知原告后，原告立刻赶到现场制止，并要求被告恢复承重墙，保证人身和房屋的安全。原告多次电话、短讯及当面催促被告遵守合同，被告都以自己不正当的理论来说事还不算。被告的行为已经严重侵害了原告的合法权益，根据以上实际情况，根据原告与被告签订的租赁合同并根据《合同法》第八条，保护原告的合法权益，判决被告承担违约的法律责任：1、被告承担城站路东站一区2-1按柳州市房屋安全鉴定要求和设计加固的所有费用9500元；2、被告在没有解除合同前按租赁合同向原告支付第二季度租金32400元及房屋安全鉴定费1036元；3、被告承担本案全部诉讼费。
被告易凤林答辩称，1、原告要求被告支付房屋加固费用没有事实和法律依据，被告对租赁房屋的装修是经过原告同意的，在装修时，原告也在现场，特别是对拆除一楼墙体时，原告在现场也没有提出意见，而是默认了被告的拆除行为，现在原告要求被告承担维修费没没有任何依据；2、原告对租赁的门面自行鉴定，并没有征得被告的同意，被告也不支持，也不认可此次的鉴定报告书，鉴定报告书没有鉴定人员资质信息，也没有对1、2、3层墙体的拆除责任�行划分，况且被告已经对1楼沉重强进行加固处理，原告不存在任何损失；3、原被告的租赁关系因为原告的违约行为，致使合同目的不能实现，已于2015年2月7日解除，因此，之后并不会产生第二次三个月的租金；4、对于原告主张的鉴定费用，因鉴定是其自行委托未经被告同意，且未提供鉴定费用的票据，应由原告自行承担。被告因原告的原因并未真正使用租赁房屋，原告应该返还被告缴纳的租金32400元，押金10800元，赔偿被告装修损失28372元。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。
反诉原告（本诉被告）易凤林反诉称，易凤林与张幼凡于2014年12月14日签订《租赁合同》，约定张幼凡将位于柳州市柳南区城站路东站一区2-1-1号用于门面房1栋出租给易凤林使用，每月租金为10800元，门面押金10800元，租期从2015年1月15日至2020年1月15日。易凤林于合同签订当日向张�凡支付门面押金10800元及三个月的租金32400元。但在合同订立过程中，张幼凡向易凤林隐瞒了其并非本案房屋所有人以及其与案外人韦艳萍存在租赁合同纠纷等事实。自易凤林开始装修门面时起，案外人多次纠集社会人员来门面闹事，阻止易凤林开始装修，期间易凤林曾多次要求张幼凡妥善处理与他人纠纷，但易凤林未积极处理，反而导致矛盾激化，致使易凤林装修工程根本无法继续进行，更无法如期开展正常经营活动，给易凤林造成了严重损失。故易凤林于2015年2月7日向张幼凡发函中止租赁合同，并要求张幼凡返还门面押金和租金，因张幼凡刻意躲避、有意拖延，易凤林于2015年2月17日才将门面返还张幼凡，但张幼凡至今拒不退还门面押金和租金。现易凤林为维护自身合法权益，特向贵院提出上述诉讼请求，恳请判决如所请：1、确认易凤林和张幼凡签订的《租赁合同》已解除；2、张幼凡向易凤林返还门面押金10800元及租金32400元，并自2015年2月7日起按中国人民银行同期贷款利率（年利率5.1%）支付资金占用利息，暂计至2015年5月22日为628元；3、张幼凡向易凤林赔偿装修费用损失28372元；4、张幼凡承担本案诉讼费用。反诉被告（本诉原告）张幼凡答辩称，易凤林的反诉请求没有任何事实和法律依据。张幼凡要求解除租赁合同的时间是2015年2月7日没有任何根据，租赁合同上有明确的租赁期限，张幼凡同意解除合同，但要求与易凤林签订书面的的解除合同的协议，现在只有易凤林单方称2015年2月7日已经解除了合同，不同意易凤林的观点。易凤林擅自拆除租赁房屋的墙体，张幼凡与其多次协商，易凤林置之不理，易凤林应当承担房屋的损失，请求驳回易凤林的反诉请求。
原告（反诉被告）张幼凡为证明其本诉请求和反诉�解的成立，举证如下：
1、租赁合同1份，拟证明与被告有合法的租赁关系，租赁期限，以及双方的权利义务；
2、鉴定报告1份，拟证明被告拆除墙体的行为导致房屋成为危房，以及产生的维修加固费用；
3、（2014）南民初（二）字第744号民事判决书1份，拟证明该房屋的产权人是原告；
4、短信5页，拟证明被告拆除墙体行为，原告与被告进行协商，被告不予理会；
5、发票，拟证明鉴定产生的费用；
6、（2014）南民初（二）字第57号民事判决书，
7、（2014）南民初（一）字第1721号民事判决书，
证据6、7拟证明房屋是由原告管理使用；
8、光盘1张，拟证明被告正在拆除房屋墙体，原告去制止被告并要求被告进行加固，由证人夏某拍下的；
9、证人夏某、孙某的证人证言，拟证明被告拆除一楼承重墙未征得原告同意，原告现场予以制止；
10、租赁合同1份，拟证明原告已经将该房屋重新出租，该房屋能正常使用的事实；
11、收条1份，拟证明被告拆除一楼承重强，原告按照鉴定报告的内容对房屋进行加固，浇筑水泥柱共花费9500元。
被告（反诉原告）易凤林为证明其本诉的辩解及反诉请求成立，举证如下：
1、张幼凡身份证复印件1份，拟证明原告的身份情况；
2、租赁合同（张幼凡与易凤林）1份，拟证明原被告签订租赁合同，租赁期限，以及租金和押金的情况，现租赁合同已经解除；
3、收条1份，拟证明原告收取被告押金和门面租金的事实；
4、收款收据1份，拟证明被告为装修承租门面所花的费用；
5、邮寄单及信件内容2份，拟证明被告因原告与他人的纠纷�不在租赁该门面向原告寄信通知解除租赁关系；
6、（2011）南民初（二）字第120号民事判决书、（2012）柳市民二终字第144号民事判决书1份，拟证明120号判决书第7页倒数第7行的内容，说明张幼凡在出租该房屋，隐瞒该房屋是违法建筑，并未取得合法证书，144号判决也确认了该事实，租赁物是违法建筑，就算合同没有解除，租赁合同也是自始无效；
7、情况说明1份，拟证明原告就租赁房屋与刘春明之间存在纠纷，导致双方吵闹；
8、租赁合同（张幼凡与韦艳萍）1份，拟证明在原被告签订租赁合同时，原告与韦艳萍的租赁合同并未到期；
9、录音光盘1份，拟证明录音1原告与韦艳萍的纠纷导致被告未能按时装修，并未能正常营业；录音2被告花费的装修费用，被告并不知道原告与韦艳萍存在严重的纠纷，且被告已经与原告就解除合�就行协商并达成一致，第二页第9行、第3页的内容可以看出原告同意解除合同，且双方已经达成一致；
10、证人候某证人证言，拟证明被告是在原告同意的情况下拆除的承重墙，原告当时也在场，并指挥被告拆完后如何进行加固。
经庭审质证，当事人的质证意见如下：被告（反诉原告）易凤林对原告（反诉被告）易凤林提供的证据1真实性无异议，但不同意证明目的，对证据2真实性、关联性、合法性都不予认可，对证据3真实性无异议，对证据4、5不予认可，认为与本案无关，对证据6、7真实性无异议，但认为与本案无关，对证据8证明目的有异议，对证据9不认可证明内容，证人与原告有利害关系，对证据10、11、12的真实性、合法性、关联性均不予认可；原告（反诉被告）张幼凡对被告（反诉原告）易凤林提交的证据1、2、3均无异议，对证据4认为�本案无关，对证据5真实性有异议，对证据6、7、8、9均无异议，对证据10证明内容有异议。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：2014年12月14日，原告张幼凡（甲方）与被告易凤林（乙方）签订一份《租赁合同》，合同约定：1、甲方将城站路东站一区2-1-1号自有门面房1栋，一层面积120平方米共三层，租给乙方使用，月租金10800元，租期从2015年1月15日至2020年1月15日（租赁期间因国家征地需要拆除租赁房屋的，合同自然解除），租用期满二年后，每满二年租金递增3%；2、乙方交一个月租金数额的押金10800元，租金每季度交1次，押金不能冲抵租金，在租赁承包期满或合同终结后，若乙方没有任何违约行为，算清租金、水电费及税费后，甲方将押金无息还给乙方；3、乙方必须在每月的30日前将租金存入甲方指定账户，逾期每日另收1%利息，每月30日之前未交当月租金，甲方有权单方解除本合同；4、乙方必须遵纪守法，注意安全，爱护甲方财物，认为损坏程度赔偿责任，改动房屋结构必须得到甲方同意；5、因本门面存在房屋纠纷，如乙方在正常经营期间因房屋纠纷造成乙方的损失（如玻璃门被砸，纠纷闹事导致不能正常营业）甲方需承担责任；6、双方不得违约，单方违约应承担同等押金数额赔偿给守约方。合同签订后，易凤林向张幼凡交纳了押金10800元，以及2015年1月15日至2015年3月15日租金32400元，张幼凡将房屋交付易凤林使用。易凤林着手对租赁房屋进行装修，装修期间将一层整幅厚360mm厚砖砌体拆除，在装修期间，因张幼凡与第三人韦艳萍就本案租赁房屋存在纠纷，韦艳萍多次到本案租赁房屋处闹事，导致易凤林的装修未能正常进行，2014年12月29日，韦艳萍再次到租赁房屋处闹事，并与张幼凡发生冲突，张幼凡报警后柳南巡警队出警。因该房屋存在纠纷，易凤林在约定的免租期内未能完成装修，遂提出与张幼凡解除合同，双方通过电话协商了合同解除的事宜，并于2015年2月27日将房屋钥匙交还张幼凡。因易凤林将一楼承重墙拆除，给该房屋造成了一定的损害，张幼凡自行委托柳州市房屋安全技术鉴定中心对该房屋的安全性能进行了鉴定。其为继续出租该房屋，于2015年8月10日请人对一楼进行修复，浇筑了水泥梁和水泥柱，共花费材料费及人工费9500元，之后于2015年10月将该房屋重新出租。另查明，张幼凡与韦艳萍就本案租赁房屋签订一份租赁合同，合同期限为2014年5月1日至2019年5月1日，因韦艳萍拖欠租金，张幼凡于2014年11月17日起诉至柳州市柳南区人民法院，请求解除与韦艳萍的租赁房合同并腾空交还租赁房屋，柳南区人民法院作出（2014）南民初（二）字第744号民事判决书，�认双方的租赁合同于2014年12月解除。
本院认为，原告（反诉被告）张幼凡与被告（反诉原告）易凤林签订的《租赁合同》是双方真实意思的表示，符合法律和行政法规的规定，受法律保护，双方当事人应当全面履行合同义务。
关于张幼凡要求易凤林支付房屋加固费用9500元的诉请，本院认为，易凤林未经张幼凡同意，擅自改动房屋结构，拆除房屋一楼承重墙，严重影响该房屋安全，根据《合同法》第二百一十九条规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。易凤林辩称，其装修行为得到了张幼凡的许可，但其并未提交相应的证据予以证实，故易凤林该辩解，本院不予采信。故张幼凡要求易凤林承担损害赔偿责任的诉请，本院予以支持。关于房屋修复的费用，张幼凡提供了装修工人的收条予以证实，故张幼凡要求易凤林支付9500元房屋修复费用的诉请，本院予以支持。
关于本案租赁合同的解除，本院认为，由于张幼凡与第三人韦艳萍存在纠纷，韦艳萍多次去涉案房屋处闹事，一定程度上阻碍了易凤林装修和使用该房屋，而易凤林擅自拆除一楼承重墙致使房屋存在安全隐患，在张幼凡要求修复的的情况下并未采取相应措施，鉴于双方在合同履行过程中均存在过错，若经过双方的积极协商处理，并不必然导致合同的解除，现合同未能继续履行，双方应各自承担50%的责任。鉴于易凤林退出房屋并已于2015年2月27号将钥匙交还张幼凡，故本院认定双方的合同于2015年2月27日解除。鉴于双方合同于2015年2月27日解除，对张幼凡要求支付第二季度租金的诉请，本院不予支持。合同解除前易凤林应按实际占有使用房屋的时间支付租金，自2015年1月15日起至2015年2月27日，共计一个月十三天，其应支付的租金为10800元＋10800元÷30天×13天=15480元，鉴于张幼凡修复一楼承重墙需要一定的时间，本院酌定为半个月，此期间的租金损失应由易凤林承担，故张幼凡应退还易凤林租金32400元-15480元-5400元=11520元。关于易凤林要求张幼凡返还门面押金10800元的诉请。本院认为，根据双方合同的约定，在租赁承包期满或合同终结后，若乙方没有任何违约行为，算清租金、水电费及税费后，甲方将押金无息还给乙方，鉴于双方在履约过程中均存在违约行为，对易凤林该诉请，本院予以支持。关于易凤林要求张幼凡赔偿装修损失28372元的诉请，如前所述，双方合同已解除，双方对合同的解除均应承担50%的责任，关于装修费用，易凤林提交了两张装修发票，一张15000元，一张13370元，其中出具的13370元的发票时间是2014年1月29日，在本案租赁合同签订之前，易凤林辩称是装修公司笔误，但未能提交其他证据进一步予以证明，故该张发票本院不予采信，张幼凡应赔偿装修损失15000元×50%=7500元。
关于易凤林要求张幼凡支付利息的诉请，本院认为，因双方均存在违约行为，并应承担相应的违约责任，故其要求支付利息的诉请本院不予支持。
关于张幼凡要求易凤林支付鉴定费1036元的诉请，本院认为，虽然易凤林拆除了一楼的承重墙，但从鉴定的结果来看，不能得出该行为与鉴定结论存在必然联系，故该鉴定费用本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十九条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）张幼凡与被告（反诉原告）易凤林于2014年12月14日签订的《租赁合同》于2015年2月27日解除；
二、被告易凤林（反诉原告）向原告（反诉被告房）张幼凡支付房屋修复费用9500元；
三、原告（反诉被告）张幼凡退还被告（反诉原告）易凤林租金11520元；
四、原告（反诉被告）张幼凡退还被告（反诉原告）易凤林押金10800元；
五、原告（反诉被告）张幼凡赔偿被告（反诉原告）易凤林装修损失7500元；
六、驳回原告（反诉被告）张幼凡的其他诉讼请求；
七、驳回被告（反诉原告）易凤林的其他反诉请求。
本诉案件受理费2969元（原告已预交），由本诉原告张幼凡负担2758元，本诉被告易凤林承担211元，反诉案件受理费1605元（反诉原告已预交），由反诉原告易凤林负担942元，反诉被告张幼凡负担663元。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的�间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或柳州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（数额视当事人提出的上诉请求数额确定，收款单位：广西壮族自治区柳州市中级人民法院，账号：20×××09，开户银行：中国农业银行柳南支行潭中分理处）。逾期未交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 赵 菲
审 判 员 刘智虹
代理审判员 易 娈
二〇一六年八月三日
代书 记员 胡兰兰
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。