广东省新兴县人民法院民 事 判 决 书（2015）云新法民二初字第350号原告新兴县恒全燃料油有限公司。地址：新兴县。法定代表人莫国全，总经理。委托代理人甘永波，广东创亮律师事务所律师。被告容伟凤，女，1976年6月30日出生，汉族，居民，住佛山市南海区。被告刘永强，男，1975年2月5日出生，汉族，居民，住佛山市南海区。原告新兴县恒全燃料油有限公司诉被告容伟凤、刘永强租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月31日立案受理，依法由审判员练洪森适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的法定代表人莫国全及其委托代理人甘永波，被告容伟凤、刘永强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新兴县恒全燃料油有限公司诉称，原告因公司发展需要，计划在新兴县天堂镇开办分公司，被告夫妇找到原告的法定代表人莫国全，两被告称在位于新兴县天堂镇鱼鳞岗大郎河桥头侧有厂房和土地出租，该厂房是被告原来办厂时建成，并已经当时的天堂镇国土所长批准兴建的。2015年3月14日，原告与被告容伟凤签订了《厂房租赁合同》，约定租期从2015年3月14日起至2030年3月13日止，共15年。合同签订后，原告依约支付了2015年的租金30000元及押金30000元给被告。之后，原告为开办分公司共投入了289010元。在2015年5月16日，新兴县国土资源局执法大队天堂中队向原告发出了《责令停止国土资源违法行为通知书》，责令原告停止有关建设行为。为查清事实，原告与被告容伟凤共同到天堂镇国土所了解情况，被告容伟凤在天堂镇国土所当着前所长、原告的法定代表人莫国全及工作人员莫嘉仪、被告哥哥容亮的面仍称厂房经前国土所长批建的。2015年6月10日，新兴县天堂镇政府向原、被告发出了《限期拆除违章建筑通知书》，要求原、被告在收到通知书之日起七日内自行拆除违建物，否则强制拆除。逾期后，租赁场地的建筑物已被强制拆除，造成原告无法经营。之后，原告多次与被告协商未果。原告认为，被告出租的土地是农业用地，厂房属违建，原、被告签订的《厂房租赁合同》已符合法定解除的情形，依法应当解除。况且，双方在签订合同时，被告故意隐瞒土地是农业用地，厂房属违建的真实情况，导致合同解除，过错在于被告，被告应当承担过错责任，赔偿原告的损失289010元及退回全部已收的租金、押金共60000元。为此，原告特向法院提起诉讼，请求：1、判令解除原告与被告签订的《厂房租赁合同》；2、判令被告退还已收取的租金、押金共60000元给原告；3、判令被告赔偿经济损失289010元给原告；4、本案的诉讼费由被告承担。被告容伟凤辩称，1、原告诉称原、被告的认识过程不实。原告的法定代表人莫国全与被告容伟凤是经新兴县天堂镇昌和汽车修理厂的老板介绍并协商厂房租赁事项的，双方的认识过程并非是原告起诉状所述，原告在说谎。2、被告出租的厂房不属于违章建筑。被告出租的厂房建于2011年，当时被告向天堂镇国土所进行了报建，但现在国土所的领导已换，查不到相关报建资料，而国土所丢失被告的报建资料是国土所的问题,当年也没有认定被告所建的厂房是违建。而且，云浮市人民政府的云府(2012)55号《关于严厉打击“三违三抢”行为的通告》于2012年6月才发文，被告厂房的建设早于该发文，不属于违章建筑。3、《厂房租赁合同》的实际签约时间是2015年5月22日，并非是2015年3月14日。2015年3月14日，莫国全与容伟凤签订的是《责任承诺书》，载明容伟凤同意莫国全事先停放一些机器设备在其厂房内3个月，并于当天收取了莫国全3个月的设备摆放费7500元，但当天双方没有签订租赁合同。直至2015年5月22日，双方才签订《厂房租赁合同》，签约地点在天堂镇昌和汽车修理厂，该厂老板在场见证。签订合同当天，原告才交纳租金和押金给容伟凤，该款项由莫国全的女儿莫嘉仪与容伟凤一起到新兴农商行天堂支行办理存款手续，有容伟凤在2015年5月22日的存款小票为证。4、原告未经被告同意擅自改建厂房，其造成的损失与容伟凤无关。在摆放机械设备期间，当时双方并未签订租赁合同，原告未经容伟凤同意将厂房改建，容伟凤得知后，曾于2015年5月初电话质问莫国全有没有申请报建，莫国全说这个不用容伟凤管，关系已打通，政府不会干预。5、原告隐瞒国土部门于2015年5月16日责令停建的事实，蒙骗容伟凤于2015年5月22日签订租赁合同。在摆放机械设备期间，莫国全已于2015年5月16日收到了国土部门发出的《责令停止国土资源违法行为通知书》，但莫国全隐瞒该事实，还于5月17日电话催速容伟凤返回天堂与其签订租赁合同。为此，容伟凤才于2015年5月22日返回天堂与莫国全签订合同，这完全是莫国全有预谋实施的合同诈骗行为，容伟凤已向公安机关报案。6、对于原告要求赔偿损失的诉求，由于是原告自身未经报建违法改建厂房造成的，应由原告自行承担。同时，对原告提供的厂房投资证据的真实性，有待法院审核。7、容伟凤自2015年6月下旬起不断收到莫国全的短信骚扰，为此，容伟凤曾向公安机关报案。综上所述，容伟凤要求原告恢复涉案出租厂房的原状，并按租赁合同交付租金，请求原告对容伟凤的恐吓行为在媒体刊登道歉声明，恢复名誉。被告刘永强辩称，刘永强与被告容伟凤已于2014年11月25日离婚，本案与刘永强无关。但原告没有了解情况将刘永强列为被告，属于错告，要求原告在媒体刊登道歉声明。经审理查明，2011年3月1日，新兴县天堂镇东南管理区第一经济合作社作为甲方，被告容伟凤作为乙方，双方签订了一份《承包合同》，约定容伟凤承包甲方位于天堂镇鱼鳞岗大郎河桥头侧的旱地，承包期限从2011年3月1日起至2031年2月底止，共20年。容伟凤承包旱地后，于2011年在该旱地建起围墙围弊土地，并建起部分厂房。之后，容伟凤利用场地开办新兴县天堂镇计伙塑料回收厂，并经营至2013年10月停业。之后，该厂房一直闲置。2014年11月间，经新兴县天堂镇昌和汽车修理厂老板介绍，原告的法定代表人莫国全与被告容伟凤认识，双方就容伟凤上述厂房的租赁事宜进行了协商。同年3月14日，莫国全与容伟凤签订了一份《责任承诺书》，约定容伟凤提供涉案的厂房给莫国全停放机器设备，期限3个月，为此，莫国全于当天按每月2500元计算共转账了7500元给容伟凤。《责任承诺书》签订后，莫国全开始使用租赁场地，并从2015年4月17日开始兴工对厂房进行改建和扩建，经过两个月的施工，改建和扩建工作基本处于收尾时，2015年5月16日，新兴县国土资源局执法监察大队天堂中队向莫国全发出了《责令停止国土资源违法行为通知书》，责令莫国全停止厂房建设的违法行为。2015年5月22日，被告容伟凤作为甲方、原告作为乙方，双方签订了一份《厂房租赁合同》，约定：1、厂房的位置及面积：甲方将其位于天堂镇鱼鳞岗大郎河桥头侧的厂房出租给乙方，建筑面积1200㎡；2、租期：从2015年3月14日起至2030年3月13日止，共15年；3、租金：年租金为30000元，于每年3月5日前付清；4、押金：30000元；5、乙方在租赁期间，须遵守国家法律法规，合法经营。在租期内乙方因经营不善或疏忽等原因自身造成的财产损失，应由乙方自行承担，与甲方无关；6、重要备注；甲方同意将厂房租给乙方，租期15年（自2015年3月14日开始租，至2030年3月13日期满）。租赁期满后，乙方将自已的物品搬走，固定建筑物不能拆迁搬走，并按原状返还厂房及其附属物品、设备设施给甲方，甲方退还押金。若乙方在租期内提出退租，甲方不退回押金。等等内容。租赁合同签订当天，原告以现金支付了租金和押金共52500元给被告，为此，容伟凤将本次收取的现金52500连同3月14日以转账收取的款项7500元共60000元，出具了租金30000元和押金30000元的收据各一份给原告收执，其中租金收据载明今收到厂租（2015.3—2016.3）年租金30000元；两份收据的落款日期均填写“2015年3月14日”，租赁合同签订后，2015年6月10日，新兴县天堂镇打击“三违三抢”行为工作领导小组办公室向原、被告发出了《限期拆除违章建筑通知书》，要求原、被告在收到本通知书之日起七天内自行拆除违建物，否则强制拆除。逾期后，原、被告均没有自行拆除。因此，新兴县天堂镇打击“三违三抢”行为工作领导小组办公室于2015年6月29日对租赁场地的建筑物实施强制拆除。其后，原告将厂房内的设备搬走，并清理了其所建构筑物的拆除物品，该场地和厂房自此一直闲置至今。之后，原、被告就租赁合同问题多次协商，但未果。因此，原告于2015年8月7日诉至本院，并提出前述诉求。诉讼中，原告认为其租赁被告厂房后，对原厂房进行了改建和扩建。项目包括：1、加高场地的四面围墙至3.5米；2、改动厂房门口；3、捣制场地水泥地面900㎡；4、搭建钢架结构锌瓦棚（36.4米×8.7米×5.7米）；5、新建办公室120㎡和厨房36㎡；6、改建钢架锌瓦结构燃油仓库三间，每间120㎡；等等项目。因此，原告支出款项包括：1、向何剑展购买水泥和沙石支出53280元；2、向黎树进建筑队支出土建费52550元；3、向李思连（阳春华联彩瓦店）购买锌瓦棚原材料支出81436元；4、向李桂中家私店购买天花、门窗（含人工）支出28190元；5、向桂洪（五东电器维修部）购买水电材料（含人工）支出24860元；6、天堂供电所改线路支出3716元；7、向锦清建材店购买地砖等支出5778元；8、雇请车辆运输槽罐和机电设备支出运输费39200元；以上共支出289010元。原告还认为双方在签订合同时，被告故意隐瞒租赁土地是农业用地，厂房属违建的真实情况，造成厂房后来被强拆，导致原告遭受以上经济损失，故请求被告赔偿289010元。对该项诉求，被告认为在莫国全借用其厂房停放机器设备期间，即在双方未签订《厂房租赁合同》前，原告未经出租人容伟凤的同意，亦未向国土等相关管理部门报建的情况下，擅自对租赁厂房进行改建和扩建，该损失是原告自行造成，与被告无关，不承担赔偿责任。同时，对原告提供各项改建和扩建厂房的支出单据，质证认为其真实性存疑，请法院核实。庭审中，原、被告对双方于2015年5月22日签订《厂房租赁合同》的事实，均无异议。但原告认为双方的实际租赁时间已从2015年3月14日发生，而被告认为于2015年3月14日签订的是《责任承诺书》，该承诺书只是同意借用场地给原告摆放机械设备3个月，并未发生实际租赁事实。同时，原告又认为在其改建和扩建厂房时，已征得出租人容伟凤的同意，但容伟凤予以否认，对此，原告未能提供证据予以证实。而被告容伟凤认为双方在2015年5月22日签订租赁合同时，原告故意隐瞒国土部门于2015年5月16日已责令其停止违建的事实，欺骗其于2015年5月22日签订租赁合同，存在合同诈骗行为，并已向公安机关报案。另查明，被告容伟凤与刘永强原为夫妻关系，但双方已于2014年11月25日离婚。此外，被告刘永强均不是涉案《责任承诺书》和《厂房租赁合同》的当事人。以上事实，有原告提供其营业执照、机构代码证、法定代表人身份证、被告身份证、厂房租赁合同、责令停止国土资源违法行为通知书、限期拆除违章建筑通知书、照片、基建一览表、租金和押金收据、何剑展身份证和收据、黎树进身份证和土建工程收据、华联彩瓦钢材店出货单和营业执照、李桂中身份证和送货单、五东电器维修部收据两份、天堂供电所装表工程费用、锦清建材店销货清单、恒全公司私人运输入账凭单；被告提供两被告身份证及其离婚证、中国移动电话通话清单、承包合同、责令停止国土资源违法行为通知书及国土资源公文送达回证、限期拆除违章建筑通知书、报警回执、云浮市公安局来访登记、客户抄表结算复核单、照片、租金和押金收款收据两份、转账传票、账户明细查询及客户无折现金存款、厂房租赁合同、责任承诺书、云浮市人民政府文件关于严厉打击“三违三抢”行为的通告、水费缴费照片、通话光盘、原厂房、银行及手机短信照片及本院的庭审笔录等材料证实。本院认为，本案系租赁合同纠纷。综合原、被告的诉辩意见，本案关键在于双方签订的《厂房租赁合同》的效力问题。对此，本院研判如下：1、《厂房租赁合同》的签订时间问题。被告抗辩租赁合同的落款时间是2015年3月14日，但该合同的真实订立时间是2015年5月22日，对此，原告没有异议，本院予以确认。2、《厂房租赁合同》约定的租赁时间从何时起算问题。由于《厂房租赁合同》约定的租期为从2015年3月14日起至2030年3月13日止，被告事后也按该约定出具收据收取原告2015年3月至2016年3月的租金30000元，该期限包含了《责任承诺书》中约定的时间，是原、被告订立合同的合意，即是双方的真实意思表示，虽然《厂房租赁合同》签订时间发生实际租赁之后，但这并影响双方的租赁时间从2015年3月14日起算的约定。被告认为双方在2015年3月14日签订的《责任承诺书》，只是约定借用厂房给原告摆放机械设备，并未形成租赁关系的意见，由于《责任承诺书》签订后，被告已收取了原告的3个月的费用7500元，且事后在2015年5月22日出具的收据也确认该费用为租金性质，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将出租物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，从《责任承诺书》的内容及双方的履行情况，已具备了租赁合同的性质，双方已构成了租赁关系。故被告的上述意见，理据不充分，本院不予采纳。3、原告于2015年5月16日收到国土部门责令其停止违建的通知书，是否影响双方于2015年5月22日签订《厂房租赁合同》的效力问题。由于该通知书是国土部门针对原告在签订租赁合同前进行厂房改建和扩建行为，并不是针对被告的出租厂房的这一事实，因此，该通知书与被告出租厂房并不冲突。况且，原告作为承租人明知这一事实仍愿意与被告于2015年5月22日签订租赁合同，表明原告自愿承担租赁期间的风险，并不影响双方签订《厂房租赁合同》的效力。综上，原、被告双方签订的《厂房租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。合同设定的权利、义务对合同当事人具有法律约束力，原、被告应按约定全面履行合同的义务和享有权利。针对原告的诉求，本院研判如下：一、关于租赁合同的解除问题。原、被告签订《责任承诺书》后，双方已形成了事实上租赁关系，事后双方又通过签订《厂房租赁合同》明确了租赁期限、租金等事项，故《厂房租赁合同》是原、被告的履约合同。但原告在使用租赁物的过程中，因原告未经报建擅自对厂房进行改建和扩建，导致国土部门于2015年5月16日通知其停止建设，事后，原告虽然停止了建设行为，但未能补办相关报建手续，为此，新兴县天堂镇人民政府于2015年6月10日又将厂房定性为“三违三抢”建筑物（构建物），并于同年6月29日进行了强制拆除。从此，导致原告再无法使用租赁物。由于原告以上未经报建的违法建设行为，造成厂房被强制拆除，致使原告租赁厂房的合同目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”的规定，该租赁合同的法定解除的条件已成就。故原告方请求解除双方签订的《厂房租赁合同》，依法有据，本院予以支持。而原告认为被告的厂房出租前是违建，因其在本案未能提供证据证实，故本案不予确认。二、原告请求被告退还租金、押金问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”1、关于原告请求退还的租金。《厂房租赁合同》签订后，由于原告一次性交付了第一年租期（2015年3月14日起至2016年3月13日止）共12个月的租金30000元，但原告从2015年3月14日租用厂房起至2015年6月29日被政府部门强拆时止，期间实际租用时间为3.5个月，按合同约定年租金30000元即每月租金2500元计算，原告应交租金为8750元（2500元×3.5元/月），现被告已收取了租金30000元，其多收的租金21250元（30000元－8750元）应当退还给原告。但原告要求被告退还全部租金30000元的主张，本院不予支持。2、关于原告请求的退还押金。由于被告于签订《厂房租赁合同》时收取了原告的合同押金30000元，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权，人民法院不予支持”的规定，由于原告交付的是“押金”，不属定金性质，双方的租赁合同解除后，被告收取的押金应退还给原告。故对原告要求被告全额退还押金主张，理据充分，本院予以支持。三、关于原告请求被告赔偿的增建厂房损失289010元问题。原告租赁使用厂房后，对原厂房进行改造和增建，依法应当由原告向相关部分办理建设的审批手续，但原告未取得合法批准文件就实施厂房建设，被新兴县天堂镇人民政府定性为“三违三抢”建筑物（构建物），并强制拆除，因此而造成的经济损失，由于是原告自身的违建行为造成，与被告无关，故该损失应由原告自行负担。况且，原告提供其因改造和增建厂房而支付的材料费和人工收据等证据，证明其增建厂房投入289010元，被告经质证不予认可，且收费的第三方也没有出庭陈述相关情况，原告提供的这些证据证明力不足，不能作为本案的判案依据，故对原告要求被告赔偿经济损失289010元的主张，本院不予支持。此外，对于原告要求另一被告刘永强承担责任的诉求。由于本案是合同纠纷，根据合同的具有相对性原则，刘永强不是涉案合同的当事人，故对原告要求刘永强承担责任的主张，依法应予驳回。对于被告容伟凤要求原告恢复涉案出租厂房的原状及按租赁合同交付租金答辩意见，因容伟凤在法定期限内未提出反诉，故本案不作处理，但可另案起诉。对于容伟凤认为莫国全以短信骚扰及刘永强认为莫国全将其错告，均要求原告在媒体刊登道歉声明，由于本案是合同纠纷，而被告的这一主张属于另一法律关系，本案亦不作处理，可另循途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十一条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释》（二）第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告新兴县恒全燃料油有限公司与被告容伟凤于2015年5月22日（落款时间为2015年3月14日）签订的《厂房租赁合同》自2015年6月29日起予以解除。二、被告容伟凤应于本判决发生法律效力之日起十日内退回租金21250元及押金30000元给原告新兴县恒全燃料油有限公司。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3267.58元，由原告负担2726.95元、被告容伟凤负担540.63元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  练洪森二〇一五年十一月十六日书记员  李洁琼