安徽省宿州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宿中民一终字第00366号
上诉人（一审被告）：安徽宏利房地产开发有限公司。
法定代表人：林泽民，该公司董事长。
委托代理人：李运銮，男，1940年11月20日出生，汉族。
被上诉人（一审原告）：赵保平，男，1958年3月14日出生，汉族。
上诉人安徽宏利房地产开发有限公司（以下简称宏利公司）因与被上诉人赵保平商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院于2014年6月4日作出的（2014）宿埇民一初字第03158号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年7月29日受理后，依法由审判员马晓红担任审判长，与代理审判员杜飞、李震组成合议庭，于2014年8月19日公开开庭审理了本案。上诉人宏利公司委托代理人李运銮，被上诉人赵保平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
赵保平一审诉称，2011年，赵保平与宏利公司签订了商品房买卖合同，购买宏利公司开发的欣意国际城南1﹟北1﹟幢31层3105号房。合同约定交房时间为2013年7月30日前和相关的违约责任等事项。合同签订后，赵保平向宏利公司支付购房款，但宏利公司未能按照合同约定的交房时间交付房屋，属于违约行为，应按照合同约定承担违约责任。此外，宏利公司交付给赵保平的房屋装修和设备不符合合同约定，房屋面积增大，存在欺诈行为。请求判令：宏利公司向赵保平支付30000元逾期交房违约金（该违约金按照赵保平已交购房款的万分之二计算从2013年8月1日起至2014年4月10日止）。
宏利公司一审辩称，2013年7月30日，涉案房屋已经符合交付条件，宏利公司多次通知赵保平办理交付手续，赵保平未按照合同约定办理交付手续，应承担相应的责任，宏利公司不应给付赵保平逾期交房违约金，应驳回赵保平诉讼请求。
一审法院查明：2011年，赵保平与宏利公司签订商品房买卖合同，购买宏利公司开发的欣意国际城南1﹟北1﹟幢31层3105号（面积为133.05平方米）房屋一套，单价为4489.15元／㎡。该合同第六条约定买受人按下列方式付款：合同签订时支付187282元，余款410000元为银行按揭；第八条约定：出卖人应在2013年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人。同时合同约定了出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按照本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按第一种方式处理：1、按逾期时间分别处理（不作累加），（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十一条：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。该商品房买卖合同登记备案日期为2013年1月17日。2011年1月10日，赵保平向宏利公司支付购房款187282元，余款410000元在银行办理按揭贷款。宏利公司至今未将争议房屋（即欣意国际城南1﹟北1﹟幢31层3105号房）交付赵保平。另宏利公司关于宿州欣意国际城的工程竣工验收报告中载明：2014年2月27日，涉案工程经工程质量监督站验收合格。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人双方具有法律约束力。赵保平与宏利公司签订的商品房买卖合同是双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。当事人应当按照约定全面履行契约义务。赵保平已按照合同约定付清房款，宏利公司应按照合同约定的交房期限履行交房义务，否则应承担逾期交房的违约责任。本案中，合同约定宏利公司应于2013年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人。宏利公司未按合同约定交付房屋，应承担逾期交房的违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。赵保平与宏利公司签订的商品房买卖合同第九条明确规定出卖人逾期交付，超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该违约金应不小于第（1）项中的比率）的违约金。故，宏利公司逾期交付赵保平涉案房屋超过90日，应按赵保平已经交付房款的万分之二支付违约金（违约金计算期限为从2013年8月1日起计算至2014年4月10日止）。宏利公司辩称涉案房屋2013年7月30日具备合同约定的交付条件，宏利公司已通知赵保平办理上房手续；因宏利公司提供的工程竣工验收报告上载明，涉案工程于2014年2月27日经工程质量监督站验收合格，且宏利公司无证据证明已按照合同约定书面形式通知赵保平办理交付手续，故宏利公司该辩称意见，不予采信；宏利公司辩称，赵保平交付房款办理银行按揭时存在违约情况，因宏利公司提供的证据不足以证明赵保平办理银行按揭存在违约，故该理由不予采信。综上，赵保平的诉讼请求应予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：宏利公司于判决生效之日起十日内支付赵保平违约金30000元。案件受理费275元，由宏利公司负担。
宏利公司不服一审判决，向院提出上诉称：1、本案双方当事人权利义务关系不明确，违约责任及交房时间等案件事实不清楚，依法应适用普通程序审理，故，一审法院适用简易程序审理本案，程序严重违法。2、（2014）宿中民一终字第00244号生效民事判决认定涉案房屋于2013年5月20日验收合格和于2013年7月30日交付的事实，故，一审判决认定涉案工程于2014年2月27日经工程质量监督站验收合格错误。3、双方签订的合同补充条款第四条约定：合同规定出卖人应履行的通知义务，以出卖人按买受人填写在合同中的联系地址和电话进行电话通知并寄出变更通知，且出卖人据此地址寄挂号信函后七日即视为送达……宏利公司已按合同约定于2013年7月30日前通过短信、电话、公告、快递等方式通知赵保平办理房屋交付手续，赵保平以涉案房屋面积增大不同意上房，宏利公司不存在违约情形。综上，一审判决认定事实不清，程序违法，请求撤销一审判决，改判驳回赵保平的诉讼请求。
赵保平二审辩称：1、一审法院适用简易程序审理本案合法。2、因涉案房屋建筑面积增大7平方米，不符合合同约定的交付条件，故本人不同意上房。且本人是在2014年3月25日才收到宏利公司邮寄送达的书面上房通知，宏利公司称其于2013年7月30日交付房屋与事实不符。综上，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，双方当事人复述了一审证据及质证意见，本院认证意见与一审一致。
二审期间，赵保平未提供新证据。宏利公司提供本院（2014）宿中民一终字第00244号民事判决书一份，证明涉案房屋于2013年5月20日验收合格，符合合同约定的交付条件；另证明宏利公司于2013年7月30日将涉案房屋以公告方式交付包括赵保平在内的所有购房户。
赵保平质证意见：对判决书无异议，但不能证明宏利公司的证明目的。
根据双方的举证、质证意见，本院认为：宏利公司提供的本院（2014）宿中民一终字第00244号生效判决查明和认定的事实与本案具有关联性，应当作为认定本案事实的依据。
本院二审查明：除一审查明宏利公司至今未将涉案房屋（即欣意国际城南1﹟北1﹟幢31层3105号房）交付赵保平外，一审查明的其他事实属实，本院予以确认。
另查明：涉案房屋于2013年5月20日经验收合格，符合双方约定的交付条件；宏利公司于2013年7月28日在宿州市拂晓报刊登公告载明：欣意国际城南1#、北1#楼定于2013年7月30日交付，请广大购房户携带相关购房资料，前来公司办理交付手续。逾期不来，视为已经交付。
本院认为：综合双方当事人诉、辩意见，本案二审争议的焦点是：1、一审程序是否严重违法；2、涉案商品房何时具备交付条件；3、宏利公司在履行与赵保平签订的商品房买卖合同中是否存在逾期交付房屋的违约行为。
（一）关于一审程序是否严重违法问题。本案纠纷法律关系单一，双方签订的商品房买卖合同对交房时间、交付条件、违约责任等案件基本事实约定较为清楚，合同双方权利义务关系相对明确。故，一审法院适用简易程序审理本案符合相关法律规定，宏利公司关于此项上诉主张不能成立，本院不予采信。
（二）关于涉案商品房何时具备交付条件问题。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”及《建设工程质量管理条例》第十六条“建设单位收到建设工程竣工验收报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：……（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件……建设工程经竣工验收合格的方可交付使用”之规定，建设工程竣工后，应当由建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，验收合格后，方可交付使用。本案中，双方签订的商品房买卖合同第八条明确约定：宏利公司应当于2013年7月30日前将具备该条第1项即“该商品房经验收合格”的商品房交付赵保平使用，而未选定第2项即“该商品房经综合验收合格”为交付条件。根据宏利公司提供的竣工验收报告，宏利公司于2013年5月20日组织监理单位、施工单位、设计单位对赵保平购买的房屋所在的建设工程进行验收，验收意见为合格，此时，涉案房屋即具备双方约定的交付条件。一审将综合验收合格作为交付条件违背双方合同约定，本院予以纠正。宏利公司该项上诉理由成立，本院予以采纳。
（三）关于宏利公司在履行与赵保平签订的商品房买卖合同中是否存在逾期交付房屋的违约行为问题。赵保平与宏利公司在合同中明确约定，宏利公司应当于2013年7月30日前将符合交付条件的商品房交付赵保平使用。涉案房屋按双方签订的合同约定，于2013年5月20日经验收合格后，宏利公司已于2013年7月28日在宿州市拂晓报刊登公告，通知包括赵保平在内的所有购房户于2013年7月30日办理交付手续，赵保平认为所购房屋的建筑面积增大，不愿办理上房手续。故，宏利公司在与赵保平履行合同中并不存在违约行为，赵保平主张的宏利公司未按合同约定交付符合条件的商品房属违约，应承担相应的违约责任的意见，无事实及法律依据，不予采纳。综上，一审认定案件事实部分错误，本院根据二审查明的事实予以改判。宏利公司要求驳回赵保平的诉讼请求的上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销安徽省宿州市埇桥区人民法院（2014）宿埇民一初字第03158号民事判决；
二、驳回赵保平的诉讼请求。
一审案件受理费275元；二审案件受理费550元，均由赵保平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 晓 红
代理审判员 杜 飞
代理审判员 李 震
二〇一四年九月九日
书 记 员 夏春秋（代）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。