江苏省涟水县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）涟商初字第00882号
原告江苏涟水农村商业银行股份有限公司，住所地涟水县涟城镇安东路132号。
法定代表人程明飞，该公司董事长。
委托代理人杨茹，该公司办事员。
被告胡从美。
委托代理人李斌。
原告江苏涟水农村商业银行股份有限公司诉被告胡从美金融借款合同纠纷一案，本院于2015年10月14日受理后，依法由代理审判员张健适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告江苏涟水农村商业银行股份有限公司的委托代理人杨茹与被告胡从美委托代理人李斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告江苏涟水农村商业银行股份有限公司诉称：2010年10月14日，原告与被告胡从美签订最高额借款合同，合同约定：自2010年10月14日起至2013年10月14日止，由原告根据被告胡从美的需要、资信状况和担保情况等向其提供最高贷款余额不超过30万元的贷款，每笔贷款的金额、期限、用途、还款方式以借款凭证为准，借款按季结息且应在结息日向原告支付利息，贷款到期后收回全部本金。同时原告与被告胡从美又订立了最高额抵押合同，该抵押合同约定，被告胡从美为自2010年10月14日起至2013年10月14日止，在原告处办理的人民币贷款所实际形成的债务的最高本金余额30万元提供担保，抵押物具体为胡从美名下位于涟水县涟城镇东门村馨园小区的房屋及土地，双方办理了抵押权登记，原告取得了涟房他证涟城字第10043**号、涟他项（2010）第657号证书。上述担保的债权范围包括：主债权本金及其利息、罚息、实现债权和担保权利的费用（包括但不限于诉讼费）和所有其他应付费用。
被告胡从美因业务需要于2012年10月16日向原告贷款人民币30万元，约期2012年10月16日至2013年10月14日，年息为固定利率10.44%，逾期利息上浮40%。贷款到期后，被告未按时偿还贷款本息，已构成违约，原告有权按照合同约定要求被告胡从美立即归还贷款本金30万元及相应利息，并承担原告实现债权的诉讼等费用，原告对被告提供的抵押物，即房屋所有权证号为201003155的位于涟水县涟城镇东门村馨园小区的房屋以折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。为了维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、被告立即归还原告贷款本金300000元，利息和逾期利息95091元（利息算至2015年10月13日，以后产生的利息按照合同约定计算），本息合计395091元，并承担本案诉讼费用。2、原告对被告提供的抵押物，即房屋所有权证号为201003155的位于涟水县涟城镇东门村馨园小区的房屋以折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。原告为支持其诉讼请求提供了以下证据：1、借款借据1份，证明原告将30万元借款打到卡号为62×××90，户名为胡从美的账户上，且借款借据上有胡从美的签名；2、最高额借款合同2份；3、最高额抵押合同2份；4、国有土地使用权抵押合同1份；5、房屋所有权证、房产他项权证、土地使用权证、他项权证各1份。
被告胡从美辩称：被告当时只知道与原告签订了有关贷款合同，但事后贷款是否经过审批进而将30万元的贷款打到被告账户上，被告并不知情。如果原告认为被告取得了30万元的贷款，原告应提供相关证据。
经审理查明：2010年10月14日，被告胡从美与江苏涟水农村合作银行（现更名为江苏涟水农村商业银行股份有限公司）签订了《最高额借款合同》，合同编号为江苏涟水农合高借字（2010）第4号，合同约定：自2010年10月14日起至2013年10月14日止，由原告根据被告胡从美的需要、资信状况和担保情况等向其提供最高贷款余额不超过30万元的贷款，每笔贷款的金额、期限、用途、还款方式以借款凭证为准，借款凭证是合同的组成部分，具有同等的法律效力。借款按季结息，结息日为每季末月的第20日，贷款到期后收回全部本金。并约定不按期归还贷款本金又未获准展期，从逾期之日起借款人按合同约定利率加付40%的利息。同日，为了确保被告与原告签订的上述合同能够切实履行，原告与被告胡从美又订立了《最高额抵押合同》，合同编号为涟农合高抵字（2010）第4号，该抵押合同约定，被告胡从美为其自2010年10月14日起至2013年10月14日止，在原告处办理的人民币贷款所实际形成的债务的最高本金余额30万元提供担保，自愿将其名下坐落于涟水县涟城镇东门村馨园小区的房屋及土地作为抵押物，该房屋的建筑面积为175.35平方米，所有权人为被告胡从美，房屋所有权证号：涟水房权证涟城字第××号，土地使用权证号：涟国用（2010）第414号，并于2010年10月15日办理了房屋所有权抵押权登记手续，他项权证号为涟房他证涟城字第10043**号，债权数额为30万元，于2010年10月18日办理了土地所有权抵押权登记手续，他项权证号为涟他项（2010）第657号，抵押限额为人民币32270元。上述抵押担保的范围包括：债务本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金及抵押权人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费）和所有其他应付费用。
2012年10月16日，被告胡从美从原告下属麻垛支行处贷款300000元，期限自2012年10月16日至2013年10月14日，年利率为10.44%，结息方式为每季末月21日结息，原告将该借款支付至账号为62×××90被告胡从美的银行账户。借款到期后，被告未能按期偿还贷款本息，截止2015年10月13日，被告胡从美尚欠原告本金300000元，利息和逾期利息95091元。
另查明，涉案国有土地使用权抵押期限3年，自2010年10月14日至2013年10月14日。
以上事实，由原告提供的借款借据、《最高额借款合同》、《最高额抵押合同》、《国有土地使用权抵押合同》、房屋所有权证、房产他项权证、土地使用权证、他项权证及庭审笔录等载卷为证，本院予以确认。
本院认为：原、被告之间签订的《最高额借款合同》、《最高额抵押合同》、《国有土地使用权抵押合同》，是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方当事人均应按照合同履行各自的义务。原告依照合同约定向被告胡从美发放了贷款300000元，贷款到期后，被告胡从美未能按照合同约定履行到期偿还义务，属于违约，故原告要求被告归还贷款本金300000元及相应的利息，本院予以支持。
关于原告要求以被告胡从美所抵押房屋以折价或拍卖、变卖所得款项享有优先受偿权问题，依照法律规定，房地产抵押应当办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效，抵押合同以登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿。本案中，原、被告签订了《最高额抵押合同》，并且进行了抵押登记，登记数额为30万元，故原告有权对被告胡从美抵押的位于涟水县涟城镇东门村馨园小区的房地产在折价或拍卖、变卖所得价款在30万元范围内优先受偿。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十二条，《中华人民共和国担保法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告胡从美于本判决生效后十日内归还原告江苏涟水农村商业银行股份有限公司借款本金300000元及利息（计算至2015年10月13日的利息为95091元，之后产生的利息按照合同约定计算）。
二、原告江苏涟水农村商业银行股份有限公司有权对被告胡从美抵押的位于涟水县涟城镇东门村馨园小区的房地产在折价或拍卖、变卖所得价款在上述债权中30万元范围内优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取3613.5元，由被告胡从美负担。此款原告已预缴，被告随上述款项一并支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院交纳上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54）
代理审判员 张健
二〇一五年十二月十六日
书 记 员 翟雪
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百八十二条以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。
抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。
《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。