中华人民共和国广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗天法民四初字第716号原告：谭小青，住广东省广州市越秀区。原告：TAMEERFAKHRIBAKERKOLE（中文译名：寇天马），约旦护照。上述两原告的共同委托代理人：邵挺杰，系广东天杰律师事务所律师。上述两原告的共同委托代理人：黎炜业，系广东天杰律师事务所实习律师。被告：广东博学道传媒文化发展有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：刘晓东，系该司总经理。委托代理人：陈科云，系广东舜华律师事务所律师。原告谭小青、TAMEERFAKHRIBAKERKOLE诉被告广东博学道传媒文化发展有限公司租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告谭小青、TAMEERFAKHRIBAKERKOLE的共同委托代理人邵挺杰，被告广东博学道传媒文化发展有限公司的委托代理人陈科云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谭小青、TAMEERFAKHRIBAKERKOLE共同诉称：2012年11月2日，两原告与被告签订了《广州市房屋租赁合同》，约定：被告向两原告承租广州市天河区华强路3号之一2001房为办公用途使用，租期期限为2012年11月2日至2015年11月14日，租金分段计算，其中2013年11月15日至2014年11月14日期间的每月租金为8400元；租金按月结算，由被告在每月第15日前按银行转账方式缴付租金给两原告。同时上述合同第7条第1款约定逾期支付租金的违约责任。上述合同签订后，两原告如约交付了上述房屋给被告使用，但自2013年10月起至今，被告拖欠多月租金未缴纳，原告多次催收均无果。现诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付自2013年12月15日至2014年4月22日的租金35560元（每月的租金为8400元）以及从逾期之日（以当月16日起）起至2015年4月8日的逾期违约金（以当月拖欠的租金为本金，按照年利率6%的标准计算）；2、被告向原告返还垫付的2014年3、4月份的物业管理费763.6元（每月物管费是381.8元），2014年1月26日至2014年4月22日的水某28.3元，2014年1月25日至2014年4月2日的电费87.01元；3、被告向原告返还因交接广州市天河区华强路3号之一2001房而产生的开锁费300元；4、本案诉讼费由被告承担。被告广东博学道传媒文化发展有限公司辩称：不同意两原告的诉讼请求。一、我方在2013年11月11日已明确告知两原告解除合同，并且实际在2013年11月30日已搬出广州市天河区华强路3号之一2001房，所以不存在支付租金及违约金的问题。二、上述房屋是因为空调漏水导致我方无法实现租赁目的而依法解除合同，由于房屋的空调漏水，两原告没有尽到法定的维修责任，我方有权单方解除合同；关于涉案房屋空调漏水的事实，我方除了在（2013）穗天法民四初字第2206号案中提交的证据外，现还有新的证据用于证明，两原告出租房屋的代理人王某与我方的员工朱某的聊天记录，在该聊天记录中我方员工多次提出由于涉案房屋多次空调漏水，要求两原告履行法定维修责任的请求，但多次被敷衍，最后才导致我方拒绝交纳2013年10月份的租金，且提出解除合同。三、（2013）穗天法民四初字第2206号民事判决及（2014）穗中法民五终字第2875号民事判决认定的事实与客观事实不符，两原告提交了2014年3、4月份的物业管理费已足以证明原告在2014年3月份已实际占用房屋，我方提交的相关证据足以证明我方要求解除合同是由于房屋的空调漏水，所以要求法院驳回两原告全部的诉讼请求。经审理查明：广州市天河区华强路3号之一2001房（以下简称涉案房屋）的产权人为两原告，据广州市房地产档案馆于2013年12月5日出具的《房地产登记簿查册表》显示：涉案房屋的登记时间为2010年8月17日，建筑面积为100.4813平方米，套内建筑面积为76.296平方米，规划用途为办公，共有情况为共同共有等。2012年10月30日，原告谭小青签署《授权委托书》，委托案外人王某办理涉案房屋的出租事宜。2012年11月2日，两原告（出租人/甲方，下同）与被告（承租人/乙方，下同）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将涉案房屋出租给乙方作办公用途使用；2012年11月2日至2012年11月14日为装修免租期，2012年11月15日至2013年11月14日期间每月租金为8000元，2013年11月15日至2014年11月14日期间每月租金为8400元，2014年11月15日至2015年11月14日期间每月租金为8820元；租金按月结算，由乙方在每月的第15日前按银行转账付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳16000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金无息退回乙方；甲乙双方应当履行《民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《广东省城镇房屋租赁条例》、《广州市房屋租赁管理规定》等有关法律法规的规定和义务；（第六条）甲方的权利和义务：1、依照合同约定将房屋及设备交付乙方使用；未按约定提供房屋的，每逾期一日，须按月租金额的2%向乙方支付违约金；2、甲方应负的修缮责任：以下空白……4、发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；（第七条）乙方的权利和义务：1、依时交纳租金；逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2%向甲方支付违约金；2、乙方应负的修缮责任：以下空白……；（第八条）其他约定：1、免租期内及租赁期间的管理费由乙方负责承担，乙方需按时向管理处缴交；……5、如发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金1个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失等。该合同签章处甲方签名为委托代理人王某。两原告与被告因涉案房屋的租赁合同纠纷诉至本院，经审理，本院作出（2013）穗天法民四初字第2206号民事判决，经审理查明：“被告分别于2013年12月3日、2014年1月8日、2月18日分别支付涉案房屋2013年12月、2014年1月、2月的管理费。本院于2014年4月22日派员到涉案房屋察看，原、被告双方均表示不持有涉案房屋钥匙，本院经征求双方当事人同意，开锁进入涉案房屋，经现场拍照备案后将门锁钥匙更换并交由原告持有，原、被告双方均表示确认现场交接完毕”，判决如下：“一、解除原告谭小青、TAMEERFAKHRIBAKERKOLE与被告广东博学道传媒文化发展有限公司于2012年11月2日就涉案房屋签订的《广州市房屋租赁合同》。二、被告广东博学道传媒文化发展有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内，向原告谭小青、TAMEERFAKHRIBAKERKOLE支付2013年10月15日至2013年12月14日的租金16400元及迟延支付上述期间租金的违约金（违约金应分别以8000元及8400元为本金，按中国人民银行公布的逾期贷款利率的标准，分别自2013年10月16日及2013年11月16日起计至付清之日止，每期违约金以不超过本金为限）。三、驳回原告谭小青、TAMEERFAKHRIBAKERKOLE的其他诉讼请求。”。被告不服提起上诉，广州市中级人民法院经审理后作出（2014）穗中法民五终字第2875号民事判决，“经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，原审认定涉案《广州市房屋租赁合同》有效及认定该合同解除时间为2014年4月22日正确，本院均予以确认。但原审判决主文遗漏该《广州市房屋租赁合同》解除的时间，本院对此予以纠正，相应变更原判”，判决如下：“一、维持广东省广州市天河区人民法院（2013）穗天法民四初字第2206号民事判决第二项、第三项及案件受理费负担的决定；二、变更广东省广州市天河区人民法院（2013）穗天法民四初字第2206号民事判决第一项为：谭小青、TAMEERFAKHRIBAKERKOLE与广东博学道传媒文化发展有限公司于2012年11月2日就广州市天河区华强路3号之一2001房签订的《广州市房屋租赁合同》于2014年4月22日解除”。该裁判文书已于2014年12月29日发生法律效力。庭审中，双方确认租金的计费周期为当月15日至下月的14日，在每月15日前缴纳的应为当月15日至下月14日期间的租金。庭审中，两原告表示代被告支付了2014年3、4月的物业管理费763.6元、2013年12月18日至2014年3月17日的水某28.3元及2014年1月25日至2014年4月2日的电费87.01元，并提交案外人广州天力物业发展有限公司开具的涉案房屋2014年3、4月的管理费发票（每月金额为381.8元）及以上时段的水某、电费发票；被告对上述四张发票的真实性均予以确认。原告表示在2014年4月22日对涉案房屋进行开锁时支付了开锁费300元，持有发票一张（付款单位为涉案房屋，时间为2014年4月22日，项目为开锁、换锁，金额为300元）；被告对该份证据的真实性不予确认，认为原告在2014年3月份之前已实际控制并使用涉案房屋，原告开锁是故意行为。被告辩称因涉案房屋漏水，其在2013年11月11日已告知两原告要求解除合同并已在2013年11月30日搬出涉案房屋，其在（2013）穗天法民四初字第2206号案中已提交证据予以证明，并申请本院到“腾讯公司”调取被告截图保存的“案外人朱某与王某的QQ聊天记录”拟证明涉案房屋存在漏水的事实。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第（五）项的规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明。发生法律效力的（2014）穗中法民五终字第2875号民事判决已对（2013）穗天法民四初字第2206号民事判决查明的事实予以确认，被告在本案中再次辩称因涉案房屋漏水而拒绝支付租金，本院对被告的抗辩不予采纳。被告申请本院调查，本院不予采纳。两原告及被告签订的《广州市房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应切实履行。双方在履行《广州市房屋租赁合同》过程中发生纠纷并诉至法院，经发生法律效力的法律文书判决解除《广州市房屋租赁合同》，并确定合同解除时间为2014年4月22日。两原告要求被告支付2013年12月15日至2014年4月22日的租金并无不妥，本院予以支持。2013年12月15日至2014年4月22日的租金金额为35840元（8400元×4个月+8400元÷30天×8天），原告主张该段期间的租金金额为35560元属其对权利的自主处分，本院予以照准。关于迟延支付租金的违约金的问题，经双方确认，当月15日至下月14日期间的租金应在当月的第15日前缴付，违约金应从当月第16日起计，原告要求按年利率6%的标准计算违约金并计至2015年4月8日，属其对权利的自主处分，本院予以照准，违约金应以当月租金为本金，按年利率6%的标准，分别自当月的第16日起计至2015年4月8日止，租金的计费周期为当月16日至下月15日。关于物业管理费、水某及电费的问题，原告提交相关发票用于证明其已对上述费用进行垫付，本院对原告的该项诉讼请求予以支持。被告应向原告支付2014年3、4月的物业管理费763.6元，2014年1月26日至2014年4月22日的水某28.3元、2014年1月25日至2014年4月2日的电费87.01元。关于开锁费300元的问题，该项费用属于原告主张其权利的必要支出，本院对原告的该项诉讼请求予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第一款第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：1、被告广东博学道传媒文化发展有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内，向原告谭小青、TAMEERFAKHRIBAKERKOLE支付2013年12月15日至2014年4月22日的租金35560元及迟延支付上述期间租金的违约金（违约金应分别以当月租金为本金，按年利率6%的标准，分别自当月的16日起计至2015年4月8日止，租金的计费周期为当月16日至下月15日）。2、被告广东博学道传媒文化发展有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内，向原告谭小青、TAMEERFAKHRIBAKERKOLE支付2014年3、4月的物业管理费763.6元，2014年1月26日至2014年4月22日的水费28.3元，2014年1月25日至2014年4月2日的电费87.01元。3、被告广东博学道传媒文化发展有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内，向原告谭小青、TAMEERFAKHRIBAKERKOLE支付开锁费300元。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费730元，由被告广东博学道传媒文化发展有限公司负担。如不服本判决，原告谭小青、被告广东博学道传媒文化发展有限公司可在判决书送达之日起十五日内，原告TAMEERFAKHRIBAKERKOLE可在判决书送达之日起三十日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  符 慧人民陪审员  梁健东人民陪审员  黄 伟二〇一五年八月二十日书 记 员  何靖文李佳琦