桂林市叠彩区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）叠民初字第1061号原告桂林通力物业服务有限责任公司，住所地桂林市普陀路53号。负责人王文博，该公司总经理。委托代理人黄少宏，广西起航律师事务所律师。委托代理人李世雄，广西起航律师事务所实习律师。被告黄绍平，桂林市公安局干警。本院在审理原告桂林通力物业服务有限责任公司（以下简称通力物业）诉被告黄绍平拖欠物业费纠纷一案中，本院于2014年10月11日受理后，依法由审判员适用简易程序，于2014年11月19日公开开庭进行了审理。原告通力物业的委托代理人黄少宏，被告黄绍平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告通力物业诉称：原告通力物业是经工商登记注册，具有法人资格，并取得中华人民共和国住房和城乡建设部核发的三级资质等级证书的物业服务专业公司，同时受开发商委托为桂林市桂湖景苑小区的物业服务公司。被告是桂林市桂湖景苑小区5栋l单元501室的业主。被告收房时与桂林市鸿运物业管理有限公司签订了《（桂湖景苑）前期物业管理服务协议》。后桂林市鸿运物业管理有限公司委托原告对该小区进行物业服务，由原告与被告继续履行物业服务协议的权利和义务。在被告签订的《（桂湖景苑）前期物业管理服务协议》中，明确约定了由物业公司自售房之日起对桂林市桂湖景苑小区进行物业服务，物业服务费分别由各业主自行承担，还约定了如逾期缴纳，每日加收千分之三的滞纳金。经与小区前期物业服务公司桂林市鸿运物业管理有限公司办理交接手续，自2007年9月10日起，原告依照物业服务协议约定，全面履行了对小区物业服务的义务。小区的业主对原告的工作给予了热情的支持，大多数业主按期缴纳物业服务费用。但包括被告在内的少数业主一直拒付物业服务费。被告自2011年1月至今，一直拒付物业服务费，经多次催缴仍未果。经核算，其欠缴费用如下：物业费4416.28元，滞纳金4416.28元，但考虑到滞纳金数额较高，且具有违约金的性质，原告为此要求以被告所欠物业服务费本金的30%计收违约金，具体计算如下：所欠缴物业费4416.28元×30%=1324.88元。以上共计5741.16元。被告长期拖欠物业服务费的行为，已严重损害了原告的合法权益，属严重违约行为。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法判令被告支付拖欠的物业服务费4416.28元，违约金1324.88元，以上费用共计人民币5741.16元；本案诉讼费由被告承担。原告通力物业对其陈述事实和主张在举证期限内提供的证据：1、组织机构代码证、营业执照、资质证书，证明主体适格；2、交房的收条、住户资料、房屋接管验收表、室内装修许可证、桂湖景苑装修验收表、桂林市房屋安全鉴定中心的收据、桂湖景苑前期管理规定、桂湖景苑前期物业协议，证明被告已经收到房并且入住，也签订了临时的物业合同和管理规约；3、委托书，证明原告的物业服务是从一开始到现在的。被告黄绍平辩称：物业管理属于前期合约，后期合约双方都没有签订；卖房方是方正房地产，买房方是被告，第三方是通力物业，开发商2012年12月底以前没有按时交房，应该在交房后300工作日帮办理房产证，但是2010年以来都没有帮办理，2009年2010年被告已经交清前期物业管理费，后期协议没有签订，就没有缴纳。因为没有帮办理房产证，被告与开发商、通力物业协商过，但是没有协商成功。原告在没有履行好协议义务，小区管理混乱，车辆乱停放，业主变更小区绿化等，物业公司没有尽到应尽的义务，损害了业主权益。希望按照购房合约十五条，要求卖方赔偿延迟办理房产证的赔偿金，要求退房并要求赔偿房屋装修、房屋基金等共1623500元。按照购房合同第三条，物业服务费以及滞纳金，应该由方正物业公司承担。被告黄绍平为其辩解在举证期限内提供的证据有：1、购房合同十五条，证明开发商交房延期，不存在物业管理费。没有交房哪里来的物业管理，若是房产证没有办好所有费用由开发商承担；2、前期物业合同，证明被告与原告签订的是前期物业协议，现在是后期服务了。经过开庭质证，原告通力物业对被告黄绍平提交的书证1的真实性无异议，证明内容有异议，开发商是否延期交房，与物业公司无关；原告诉请要求2011年的元月开始的物业费，被告以该证据说明开发商延期交房与原告无关；2、真实性认可，证明内容有异议。他所说的前期物业协议第一条已经明确，该协议到目前为止都是有效的。被告黄绍平对原告通力物业提交的书证1真实性、证明内容认可；书证2交房时在上面本人写明，交房延期150天。没看到消防、气象、环保的验收书。该房没有验收合格，故没有办下房产证；书证3是方正房产开发公司委托的。本院结合双方举证和质证，认证如下：对双方确认的书证予以采信。对双方有异议的证据，因有异议方不能提供相反的证据予以否定，且该证据与本案有关联性，能客观反映真实情况，故本院亦作为定案参考依据。依据上述证据以及庭审笔录，本院确认案件法律事实如下：被告于2008年购买了桂林市桂湖景苑5栋1单元501房屋，2009年5月10日被告与原告通力物业签订《桂湖景苑前期物业服务协议》，约定自房屋出售之日起至业主委员会与选聘的物业服务企业签订的《物业服务委托合同》生效时止之间由原告通力物业实行物业管理服务，原告通力物业向业主和物业使用人收取物业、车辆场地使用费及其他有偿费用；对逾期不交物业服务费的业主和使用人补交所欠费用并从逾期之日起按每天3‰交滞纳金；收费标准：住宅物业服务费按建筑面积每平方米0.68元，每月交纳。被告在2009年5月收到房屋后从2011年1月至2014年9月拖欠原告物业服务费4416.28元，经原告催收，被告仍未交纳。原告通力物业诉至本院，要求被告交纳物业管理费4416.28元、违约金1324.88元。另查明：桂湖景苑小区至今未成立业主委员会。被告在桂湖景苑所购买的房屋建筑面积147.61平方米。本院认为：原告通力物业与被告签订的《桂湖景苑前期物业服务协议》内容符合相关法律规定，该合同为有效合同。被告黄绍平作为小区的业主之一，在实际接受了原告通力物业提供物业管理服务的同时，应及时履行缴纳物业管理费的义务。被告黄绍平入住后接受物业服务未按照《前期物业合同》履行义务缴纳相关费用的行为，不仅损害了原告的权益，对小区内按时支付物业管理费的其他业主亦存在损害。故原告通力物业要求被告支付物业管理费4416.28元（147.61平方米×0.68元／月／平方米×44个月）及滞纳金的诉请，符合法律规定，本院予以支持。被告黄绍平称开发商延期交房、至今未办理产权证是原、被告纠纷发生的原因，这是另一法律关系。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告黄绍平提出原告通力物业服务不到位、没有完全尽义务，造成小区管理混乱，但被告黄绍平未提供充分证据证明其所述的物业服务瑕疵足以构成减免物业费，被告应承担举证不能的后果。且原告通力物业认为双方约定的滞纳金过高，只要求被告黄绍平承担所欠物业费的30%的违约金，即4416.28元×30%=1324.88元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：被告黄绍平支付原告桂林通力物业服务有限责任公司2011年1月至2014年9月物业管理费4416.28元、违约金1324.88元。本案案件受理费50元，适用简易程序审理减半收取25元，由被告黄绍平负担，另25元由本院退回原告桂林通力物业服务有限责任公司。上述应付款项，义务人应于本案生效判决书送达之日起10日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在送达判决书之日起15日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元（开户行：农行桂林高新支行，户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状上诉期届满后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审判员肖敏二〇一四年十二月十八日书记员蒋璐