浙江省杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭西民初字第258号
原告（反诉被告）：ＸＸ。
被告（反诉原告）：王炎。
委托代理人：周衍昌、李小平。
原告（反诉被告）ＸＸ诉被告（反诉原告）王炎房屋租赁合同纠纷一案，ＸＸ于2014年1月26日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员熊英英独任审判。后因王炎提起反诉，本案转为普通程序进行审理，并依法组成合议庭，于2014年3月19日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）ＸＸ，被告（反诉原告）王炎的委托代理人周衍昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）ＸＸ诉称：2012年11月3日，ＸＸ与王炎就杭州市玉古路173号中田大厦10楼B座的写字楼签订租赁合同，双方约定王炎在租赁期内提前解除合同的，应提前两个月书面通知ＸＸ，并以押金作为付给ＸＸ的违约金。2013年10月25日，当ＸＸ向王炎索要下季度房屋租金时，王炎口头提出不再续租，并要求给予一周时间进行转租。但至2013年11月中旬，王炎却以ＸＸ不归还押金为由拒不移交房屋，并发短信威胁ＸＸ，表示如果ＸＸ将房屋出租给他人，将派人捣乱并砸掉办公室。ＸＸ因该房屋被闲置无法出租遭受了较大经济损失。王炎还伪造ＸＸ的签名，与王炎的杭州筑坤投资管理有限公司签订租赁合同，到杭州市工商行政管理局西湖区分局备案，导致该房屋无法再用于注册其他公司。故ＸＸ诉至法院，请求判令王炎支付拖欠的物业管理费6373.8元、空调费和电费5159.3元、房屋租金23000元（2013年11月3日至2014年1月3日）以及违约金和滞纳金25000元（包括违约金15000元即予以没收的押金，滞纳金2000元，向王炎追讨房租的误工费、交通费等8000元），共计59533.1元。后ＸＸ撤回了关于8000元误工费、交通费的诉讼请求。
被告（反诉原告）王炎辩称：一、王炎没有欠付房租，更不需要支付违约金和滞纳金，反而是ＸＸ应退还三个月的租金。2013年7月，案涉房屋空调出现严重问题无法正常使用，当时正值酷暑，王炎多次找人维修仍无法解决，故要求ＸＸ更换空调，但ＸＸ不同意。为此，王炎已于2013年7月17日以案涉房屋无法正常使用为由要求解除合同，ＸＸ应退还2013年7月至11月2日的租金。二、王炎在提出解除合同后没有再使用案涉房屋，不需要支付物业管理费、空调费、电费。同时，王炎提起反诉称：在其提出解除合同时，ＸＸ不予同意，但至2013年10月25日，由于王炎已经支付租金的租赁期限即将届至，ＸＸ同意终止合同并返还押金，但之后却反悔，拒绝退还押金并扣押了王炎的办公设备，故请求法院判令：1、ＸＸ向王炎支付扣押的办公设备的折价款30000元（苹果笔记本电脑一台，价值14000元；佳能打印机一台，价值4000元；圣奥沙发一组，价值4500元；老板椅一张，价值3500元；油墨、纸、笔等办公耗材，价值4000元）；2、ＸＸ返还押金15000元，并赔偿给王炎造成的损失10000元（包括维修空调的费用3500元，另找办公场所期间支付给公司员工的工资4000元，另找办公场所花费的中介费1500元，其他1000元）。
针对被告（反诉原告）王炎的反诉，原告（反诉被告）ＸＸ辩称：一、案涉房屋的空调一直可以正常使用，不存在需要维修的情况，王炎也从未提出过维修或更换空调的要求。王炎所述不实，无权要求返还押金，具体理由同本诉意见。二、关于留存在案涉房屋内的物品，王炎曾在短信中表示价值20000元，现又提出价值30000元，自相矛盾。且王炎在未通知ＸＸ的情况下，已于2013年11月29日取走了笔记本电脑，案涉房屋内只有三人沙发一张、老板椅一张、打印机一台和一些笔等办公用品，具体品牌不清楚，该些物品已与物业公司共同打包封存，可以退还给王炎，但对王炎的折价赔偿要求不予认可。三、王炎主张的10000元损失没有依据。故请求驳回王炎的反诉诉讼请求。
原告（反诉被告）ＸＸ为支持其主张的事实，向本院提供以下证据材料：
1、2012年11月3日签订的《中田大厦租赁合同》。证明ＸＸ与王炎的房屋租赁合同关系以及相关的权利义务约定（第7.2（3）条、第8.1（4）条、第9.2（1）条、第11.3条）。
2、绿城物业服务集团有限公司杭州第四分公司杭州中田大厦物业服务中心出具的关于物业管理费、电费、空调费的清单。证明王炎在案涉房屋内正常办公，空调可以正常使用以及王炎欠付的物业管理费、电费、空调费的情况。
3、案涉房屋的房屋所有权证复印件。证明ＸＸ系案涉房屋的业主。
4、王炎发给ＸＸ的丈夫孟骏的短信内容。证明双方的沟通情况。
被告（反诉原告）王炎为支持其主张的事实，向本院提供以下证据材料：
1、2012年11月3日签订的《中田大厦租赁合同》。证明ＸＸ与王炎关于租赁合同的具体约定。
2、2012年11月4日孟骏出具的押金收条。证明ＸＸ向王炎收取了15000元押金。
经质证，关于原告（反诉被告）ＸＸ提交的证据，被告（反诉原告）王炎发表如下质证意见：对证据1的真实性没有异议，但对关联性和证明对象有异议，租赁合同虽然约定由承租人王炎负责维修空调设施，但在无法维修时，应由出租人ＸＸ承担更换的责任，ＸＸ指出根据第8.1（4）条的约定，其在王炎拖欠租金累计15天以上且不缴纳滞纳金时有权解除合同，如果按此理由主张解除合同，则不存在王炎要求解除合同需提前两个月提出的问题，另外，王炎是因为物品被ＸＸ扣押才无法自行腾退；对证据2的真实性和关联性均有异议，且该证据显示2013年11月仍有电费发生与ＸＸ所述2013年10月25日之后王炎不再使用案涉房屋办公存在明显的矛盾；对证据3的真实性没有异议，但对本案原告的主体资格有异议，案涉房屋共有权人孟骏应作为共同原告；证据4系超过举证期限提交的证据，不同意进行质证。
关于被告（反诉原告）王炎提交的证据，原告（反诉被告）ＸＸ没有异议。
本院审查后认为，ＸＸ提交的证据1、3和王炎提交的证据1、2的真实性没有争议，作为本案的有效证据，ＸＸ、孟骏虽然共同共有案涉房屋，但孟骏不是案涉房屋租赁合同的当事人，不应列为本案的原告。ＸＸ提交的证据2系案涉房屋所在中田大厦的物业服务企业出具的材料，本院予以确认，但就2013年11月的电费区分为11月1日至11月2日用电24度、11月3日至11月30日用电0度不符合实际，本院对该部分内容不予采纳。ＸＸ提交证据4已经超过举证期限，王炎不同意予以质证，且该证据不影响本案的处理，故不作为本案的有效证据。
综上，根据有效证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：
2012年11月3日，ＸＸ（甲方）与王炎（乙方）签订《中田大厦租赁合同》，约定ＸＸ将其所有的位于杭州市西湖区玉古路173号中田大厦10楼B座、建筑面积为98.36平方米的房屋出租给王炎用于经营，王炎在未经ＸＸ同意的情况下不得转租他人使用、经营；租赁期限为2012年11月3日至2015年11月2日，租金为3.5元／日／平方米（不含税），每年递增15%，即第二年月租金为12000元、第三年月租金13800元，实行先交租金后使用的方式，租金每三个月支付一次，提前十五日支付下一期租金。同时，该合同第7.1（1）条约定，“甲方提供该房屋给乙方使用，提供空调、电源单独计量计费”；第7.2（1）条约定，“乙方认可并自觉遵守《物业管理服务协议》，该协议作为本合同附件之一。物业管理费由乙方承担，并直接向中田大厦物业管理有限公司支付”；第7.2（2）条约定，“乙方根据甲方提供的配备额度用电，费用自理。乙方应按国家有关部门核定的水价、电价按月缴纳自用部分的水电费并承担公共区域分摊费用。上述各项费用直接由乙方向中田大厦物业管理有限公司支付”；第7.2（3）条约定，“租赁期间，该房屋内的照明灯具、空调设施的维修由乙方负责，公共部位由物业管理公司负责维修。乙方负责维护好先前提及的办公家具，不得损坏，否则照价赔偿”；第8.1条约定“合同期内，乙方有下列违约行为之一的，甲方有权单方面通知乙方终止本合同（乙方收到甲方的解除通知书上明确的合同终止日即为本合同的提前终止之日），收回该房屋，并采取必要的措施。乙方因此产生的装修、装潢损失，由乙方自行承担，另应按本合同规定的壹万伍仟元押金作为违约金支付给甲方。8.1（1）……8.1（4）未经甲方书面同意，拖欠租金累计15天以上且不缴纳滞纳金的；8.1（5）……”；第9.1（1）条约定，“在租赁期内，甲方提前解除本合同的，应提前两个月书面通知乙方，甲方并应以租赁当年的一个月租金向乙方支付违约金”；第9.2（1）条约定，“在租赁期内，乙方提前解除本合同的，应提前两个月书面通知甲方，并应以押金作为付给甲方的违约金。乙方提前解除合同，乙方的装修、装潢支出甲方不予补偿，或者乙方协助找到续租方（押金必须两个月租金或以上），并得到甲方认可”；第9.2（3）条约定，“在租赁期内，乙方未按期缴付租金的，除应及时补交所欠租金外，并向甲方按日支付逾期付款金额的万分之四的滞纳金”；第11.2条约定，“本合同因任何乙方提出提前解除而终止的，乙方应在解除合同通知书规定的日期内将租赁房屋归还给甲方，双方办理移交手续。双方在办理移交手续前，乙方返还房屋应当符合正常使用的状态，保持房屋内部装修的完好整洁。在此期间，乙方仍应按本合同的约定支付租金”；第11.3条约定，“如乙方未及时移交房屋、清理完毕物品的，除按本合同约定标准支付租金外，另外每逾期一天应向甲方支付当前租金标准双倍的违约金。如乙方在合同期届满或因提前解除而终止合同后，未办理终止的移交手续，房屋内仍有物品未清理完毕的，甲方有权作为无主物品自行进行处置，乙方无权提出索赔”。次日，王炎交付了押金15000元。
2013年10月25日，ＸＸ向王炎催收2013年11月3日至2014年2月2日的租金，但王炎表示不再继续租赁前述房屋，要求提前解除合同，给予其一周时间寻找续租方，ＸＸ表示同意。之后王炎并未找到续租方，且要求ＸＸ退还押金。ＸＸ不同意退还押金，并因王炎未交清物业管理费而拒绝王炎取走放置在前述房屋内的沙发等物品。
另查明，前述房屋2013年6月至9月发生空调费721.8元、1587.2元、1640.3元、529.1元；2013年6月至11月用电134度、147度、228度、153度、27度、24度（单价为0.955元／度）；物业管理费为7元／平方米／月，公共能耗费为3.8元／平方米／月。王炎未支付从2013年6月开始的空调费、电费和从2013年7月开始的物业管理费、公共能耗费。
在本案审理过程中，ＸＸ确认王炎尚有三人沙发一张、办公椅一张、松下传真机一台和笔等零星办公用品未取回，同意退还王炎。
本院认为，案涉《中田大厦租赁合同》系ＸＸ与王炎的真实意思表示，双方成立房屋租赁合同关系，均应按照约定全面履行自己的义务。在约定的租赁期限内，王炎要求提前解除合同应当符合法律规定或《中田大厦租赁合同》第9.2（1）条的约定。本案中，王炎称因空调无法正常使用且ＸＸ拒绝更换而曾行使法定解除权缺乏相应的事实依据，本院不予采信。ＸＸ要求王炎根据《中田大厦租赁合同》第9.2（1）条的约定承担提前解除合同的责任合理正当，应予支持。从ＸＸ确认的王炎提出提前解除合同的时间看，王炎应支付租金至2014年12月25日（按12000元／月的标准，从2013年11月3日计算至2014年12月25日共53天，计21200元），并以押金15000元作为给付给ＸＸ的违约金。关于滞纳金，综合本案情况和《中田大厦租赁合同》第9.2（3）条的约定，本院酌情支持1500元。考虑到王炎在2013年11月2日之后已经不再使用案涉房屋，未能完全腾退放置在案涉房屋内的物品与ＸＸ不予配合有关，且王炎已应承担前述违约责任，故本院确定王炎应付清2014年11月2日之前发生的空调费、电费、物业管理费、公共能耗费，但不再承担之后发生的费用。王炎要求ＸＸ折价赔偿被扣押的办公设备缺乏事实依据，本院不予支持，ＸＸ对其认可的物品同意退还王炎，王炎可自行取回。王炎要求ＸＸ返还押金15000元并赔偿损失10000元缺乏相应的事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、王炎向ＸＸ支付物业管理费2799.9元、公共能耗费1520元、空调费4478.4元、电费659.5元、租金21200元、滞纳金1500元，共计32157.8元，于本判决生效之日起十日内付清。
二、王炎向ＸＸ交付的15000元押金作为违约金归ＸＸ所有。
三、驳回ＸＸ的其他本诉诉讼请求。
四、驳回王炎的反诉诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1088元，由ＸＸ负担92元，王炎负担996元，王炎负担部分于本判决生效之日起十日内交纳至本院。反诉案件受理费1175元减半收取587.5元，由王炎负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：1202024409008802968，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 熊英英
人民陪审员 王 皓
人民陪审员 王静芳
二〇一四年六月十三日
书 记 员 杨 慧