广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终21864号
上诉人(原审原告)：交通银行股份有限公司广州花都支行。住所地：广州市花都区。
负责人：邢智毅，该支行行长。
委托诉讼代理人：黄珏安，广东金桥百信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：毕敏华，广东金桥百信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：刘雪敏，女，1988年10月9日出生，汉族，住湖北省襄樊市襄阳区。
被上诉人（原审被告）：广州市花都城镇建设开发有限公司。住所地：广州市花都区。
法定代表人：梁丽甜。
上诉人交通银行股份有限公司广州花都支行（以下简称交行花都支行）因与被上诉人刘雪敏、广州市花都城镇建设开发有限公司（以下简称花都城建公司）借款合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初1332号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
交行花都支行上诉请求：1、撤销广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初1332号民事判决第三项，并依法改判；2、判令被上诉人刘雪敏协助上诉人办理广州市花都区荣翠轩自编A4栋2层201房的抵押登记手续，并将抵押物的《不动产登记证明》或证明抵押权设立的其他文件正本交由上诉人保管；3、判令上诉人有权处置被上诉人刘雪敏位于广州市花都区荣翠轩自编A4栋2层201房的抵押房产，并对抵押房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；4、一审、二审的诉讼�用由两被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人刘雪敏协助上诉人办理广州市花都区荣翠轩自编A4栋2层201房的抵押登记手续，并将抵押物的《不动产登记证明》或证明抵押权设立的其他文件正本交由上诉人保管，为双方约定的被上诉人刘雪敏的义务，一审法院驳回该诉求，属适用法律错误，认定事实不清，应依法改判。根据《个人房产抵押贷款合同》中第10.11条的约定，刘雪敏有义务协助交行花都支行办理涉案房屋的抵押登记手续，并将抵押物的《不动产登记证明》或证明抵押权设立的其他文件正本交由交行花都支行保管。本案为借款合同纠纷，上述义务是在本案《个人房产抵押贷款合同》中约定的，上述诉求属于本案审理范围内。而且根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全部内容履行自己的义务。”刘雪敏协助交行花都支行办理涉案房屋的抵押登记手续，并将抵押物的《不动产登记证明》或证明抵押权设立的其他文件正本交由交行花都支行保管是按照合同履行其义务。一审法院已认定双方签订的《个人房屋抵押合同》合法有效，刘雪敏应按照约定继续履行其义务。同时，交行花都支行认为申请办理不动产权证和抵押登记行为是可以同步受理的，这不能成为借款人免除办理抵押登记义务的理由。二、交行花都支行就抵押权登记和办理他项权利证明一事并没有过错，也未怠于行使其权利，一审法院认定不支持刘雪敏协助交行花都支行办理抵押权登记和不支持交行花都支行对抵押房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，属于事实认定不清，应依法改判。涉案房产已具备物权登记条件但因刘雪敏的原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下让刘雪敏协助交行花都支行办理抵押登�手续及赋予交行花都支行对抵押房产拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。
被上诉人刘雪敏、花都城建公司未到庭亦未作答辩。
交行花都支行向一审法院起诉请求：1.刘雪敏向交行花都支行偿还贷款本金人民币320931.91元及利息、罚息、复利（利息、罚息、复利从2017年6月22日起按照合同约定计算至付清之日止，以交通银行花都支行与刘雪敏签订的合同编号为粤花都2012年个房贷字201号的《个人房产抵押贷款合同》的相关约定为准。）；2.刘雪敏协助交行花都支行办理广东省广州市花都区荣翠轩自编A4栋2层201房的抵押登记手续，并将抵押物的《不动产登记证明》或证明抵押权设立的其他文件正本交由交通银行花都支行保管；3.交通银行花都支行有权处置刘雪敏位于广东省广州市花都区荣翠轩�编A4栋2层201房的抵押房产，并对抵押房产拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权；4.花都城建公司对刘雪敏的上述债务承担连带清偿责任；5.刘雪敏、花都城建公司承担本案全部诉讼费用。
一审法院经审查核证后，确认交行花都支行起诉主张的如下事实：2011年8月30日，交行花都支行与花都城建公司签订编号为粤花都2011年房贷协字006号的《个人住房抵押贷款业务合作协议》。其中约定，花都城建公司为本合同项下全部贷款人提供连带责任保证，刘雪敏取得所购房屋的《房地产权证》并以其所购房屋为交行花都支行贷款设定抵押担保、交行花都支行取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本之日起，花都城建公司的保证责任方才解除。
2012年9月5日，交行花都支行与刘雪敏签订了合同编号为粤花都2012年个房贷字201号的《个人房产抵�贷款合同》。其中约定：（1）交行花都支行向刘雪敏发放贷款人民币38万元，贷款期限为240月，贷款利率为月利率4.639583‰，用于刘雪敏购买位于广东省广州市花都区荣翠轩自编A4栋2层201房的房产；（2）刘雪敏以其购买的上述房产向交行花都支行提供抵押担保，抵押担保的范围为本合同项下的贷款本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权及抵押权的费用；（3）若刘雪敏未能按时足额偿还贷款本金和利息的，交行花都支行有权单方面宣布合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，并要求刘雪敏立即偿还所有到期贷款本金并结清利息；有权按逾期贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利；刘雪敏还应承担交行花都支行为实现债权而支付的催收费用、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其它费用；有权处置�押房产，对抵押房产拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。上述房产已于2013年4月9日办妥抵押权预告登记手续（证书编号为粤房地预登穗字第0320115040号）。
合同签订后，交行花都支行于2012年9月12日依约向刘雪敏发放贷款人民币38万元。但刘雪敏从2016年10月21日起未依约履行还款义务，截至2017年1月19日仅归还本金47945.93元、归还利息、罚息及复利共76801.93元。但经交行花都支行多次催收，刘雪敏至今仍未依约还款。
一审法院另查明：1.交行花都支行起诉后,刘雪敏已经清偿逾期利息，至开庭日尚欠借款本金为320931.91元及自2017年6月22日起按照《个人房产抵押贷款合同》约定计算的利息。2.刘雪敏提供位于广州市花都区荣翠轩自编A4栋2层201房的房产为上述借款作抵押担保。涉案商品房已于2013年4月9日办理预购商品房预告登记及预购商品房抵押预告登记，交行花都支行未举证证明涉案商品房已取得房屋所有权证、办理抵押登记手续并取得他项权证。3.《个人住房抵押贷款业务合作协议》是交行花都支行与花都城建公司于2011年8月30日签订，第3.10条规定，在所购房屋的《房地产权证》办妥后，花都城建公司应当立即通知交行花都支行，并协助交通银行花都支行在30天内办妥所购房屋的现房抵押登记手续。未经交行花都支行同意，花都城建公司不得在交行花都支行办妥所购房屋的现房抵押登记手续之前将所购房屋的房地产权利证书交付购房人。4.《个人房产抵押贷款合同》是交行花都支行与刘雪敏、花都城建公司签订于2012年9月5日签订，第6.4条约定，刘雪敏应在本合同签订后立即向有关登记机关办理抵押登记手续，并在登记手续办妥后将抵押登记证明文件正本交交行花都支行保管；第10.11约定，如刘雪敏按第六条约定提交的抵押权登记证明文件仅系抵押权预告登记证明文件，刘雪敏应在本合同约定的时限内及时办妥抵押权设立登记手续，并将他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本交交行花都支行保管；第22.3约定，刘雪敏应自可办理抵押权设立登记之日起3月内及时办妥抵押权设立登记手续。
诉讼过程中，根据交行花都支行的财产保全申请，一审法院依法查封刘雪敏名下位于广州市花都区荣翠轩自编A4栋2层201房的产权。
一审法院认为：交行花都支行与刘雪敏、花都城建公司签订的《个人房产抵押贷款合同》、《个人住房抵押贷款业务合作协议》是各方当事人借款的真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，依法成立、有效。
交行花都支行依约向刘雪敏发放贷款38万元，刘雪敏理应依约履行还款义务，但刘雪敏没有按约定归还借款，现拖欠交行花都支行贷款本金320931.91及利息的行为已构成违约，应承担违约责任。故交行花都支行请求刘雪敏清偿本金320931.91元及约定利息、罚息、复利的诉求，一审法院予以支持。
交行花都支行诉请刘雪敏协助其办理正式抵押登记，设定抵押权后享有优先受偿权。对此，《个人房产抵押贷款合同》、《个人住房抵押贷款业务合作协议》约定，涉案房屋办理抵押登记须满足办妥房地产权属证书的前提条件，并自可办理抵押权设立登记之日起3月内办理抵押登记手续。本案为交行花都支行与刘雪敏、花都城建公司之间因借款担保而引起的诉讼，涉案房屋是否符合办证条件，能否办妥房地产权属证书不在本案审查范围内，而且交行花都支行未能提供证据证明涉案房屋已办妥房地产权属证书。基于此，在没有证据证明房地产权属证书已办理的情况下，不宜对抵�权登记行为进行处理，当事人可在条件满足后再行主张。
涉案房产未取得房地产权利证书，也未办理抵押房产登记手续，仅办理了预购商品房预告登记及预购商品房抵押权预告登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第二十条不动产预告登记制度的规定，不动产预告登记虽具有一定的物权性质，但预告登记权利人对案涉房屋并没有因此取得抵押权。即，预告登记权利人交行花都支行不具有被登记房产的抵押权，不能因此主张涉案房产变现价款的优先受偿权。
交行花都支行不具有被登记房产的抵押权，不能因此主张涉案房产变现价款的优先受偿权，在花都城建公司为该购房人办妥房屋所有权证及交行花都支行作为抵押权人的他项权证之日前，花都城建公司按照合同约定承担连带保证责任。对交行花都支行诉请花都城建公司对刘雪敏所欠债务承�连带清偿责任，一审法院予以支持。
刘雪敏、花都城建公司经一审法院合法传唤无正当理由拒不履行到庭义务，违反法律规定，一审法院依法缺席判决。为此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零一条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、刘雪敏于判决发生法律效力之日起十日内向交通银行股份有限公司广州花都支行清偿借款本金320931.91元及利息、罚息、复利（从2017年6月22日起按《个人房产抵押贷款合同》约定计算至款项还清之日止）；二、广州市花都城镇建设开发有限公司对上述第一判项刘雪敏的债务承担连带清偿责任；广州市花都城镇建设开发有限公司承担清偿责任后，在承担责任的�围内有权向刘雪敏追偿；三、驳回交通银行股份有限公司广州花都支行其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付上述欠款，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6114元及财产保全费2198元,由刘雪敏、广州市花都城镇建设开发有限公司负担。
经二审审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
2018年1月30日二审庭审时，上诉人交行花都支行确认，在其于2017年1月23日提起本案诉讼后，被上诉人刘雪敏于2017年6月份将借款逾期本息还清，并于2017年6月21日起正常供款，一审判决后交行花都支行也仍有收到刘雪敏的月供款，截止至2018年1月24日前的利息、罚息、复利已经还清，尚欠本金312037.87元。交行花都支行另确认，被上诉人刘雪敏就涉案房屋至今仍然没有�得房地产权证书。
本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。本案二审的争议焦点为：交行花都支行要求判令刘雪敏协助办理涉案房屋抵押登记手续的条件是否成就；交行花都支行对涉案房屋是否享有优先受偿权。
关于交行花都支行要求刘雪敏协助其办理涉讼房屋的抵押登记手续，并将抵押物的《不动产登记证明》或证明抵押权设立的其他文件正本交由其保管的问题。根据《中华人民共和物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；第十条规定，国家对不动产实行统一登记制度。本案中，《个人房产抵押贷款合同》、《个人住房抵押贷款业务合作协议》亦约定，涉案房屋办理抵押登记须�足办妥房地产权属证书的前提条件，并自可办理抵押权设立登记之日起3月内办理抵押登记手续。现鉴于被上诉人刘雪敏就涉案房屋并未取得《不动产权证》，故一审法院对于交行花都支行的该项诉请不予支持，并告知当事人可在条件满足后再行主张，处理并无不当，本院予以维持。
关于优先受偿权问题。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，抵押权自登记时设立，而本案涉讼房屋仅办理预购商品房抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。依照《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，交行花都支行作为上述房屋预购商品房抵押权预告登记的权利人，在未办理上述房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就对上述房屋办理抵押权设立登记的请求权，但并不享有现实抵押权。据此，交行花都支行主张对涉讼房屋变现价款享有优先受偿权的依据不充分，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。
另，虽然被上诉人刘雪敏在一审期间于2017年6月份还清之前逾期欠款，并自2017年6月21日开始按月还款直至二审期间，但刘雪敏、花都城建公司在本案一审、二审诉讼过程中均不到庭应诉，对于一审法院支持交行花都支行诉请刘雪敏立即清偿借款剩余本金的处理亦没有提起上诉，故本院对此处理予以维持。至于刘雪敏在2017年6月21日之后偿还的款项，可在本案裁决执行过程中予以相应抵扣。
综上所述，交行花都支行的上诉请求理据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6114元，由上诉人交通银行股份有限公司广州花都支行负担。
本判决为终审判决。
审判长 邹迎晖
审判员 吴 湛
审判员 马 莉
二〇一八年四月十九日
书记员 陆艳婷
林洁裕