广西壮族自治区兴安县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0325民初969号
原告兴安县高正物业服务有限公司。住所地：广西桂林市兴安县银杏广场ＸＸ巷**号。
法定代表人张海波。
委托代理人唐辉仁，广西利业律师事务所律师。
委托代理人王振珍，女，1982年6月15日出生，汉族，居民，住所地广西合浦县，系兴安县高正物业服务有限公司办公室主任。
被告梁某。
被告侯某。
原告兴安县高正物业服务有限公司与被告梁某、侯某物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月21日受理后，于2016年9月15日依法由代理审判员石燕飞适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员康婷担任法庭记录。原告兴安县高正物业服务有限公司的委托代理人唐辉仁、王振珍及被告梁某到庭参加了诉讼，被告侯某经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告兴安县高正物业服务有限公司诉称，2012年11月1日及2014年11月1日原告与湘水帝苑业主委员会签订了《湘水帝苑物业委托服务合同》，该合同对物业服务事项、合同期间、双方的权利义务、物业管理服务费用、违约责任等进行了明确约定。合同签订后，原告按照合同约定履行了应尽的物业管理服务义务。被告梁某、侯某为湘水帝苑的业主，享受了原告提供的物业管理服务，却一直未向原告交纳物业服务费，原告多次催收无果诉至法院，请求判令被告梁某、侯某向原告支付拖欠物业管理费1836元、公摊水电费360元，并支付逾期未支付物业管理费的滞纳金4020.84元；本案的诉讼费由被告承担。
原告兴安县高正物业服务有限公司为证明自己的事实主张，向本院提交如下证据：
1、兴安县高正物业服务有限公司《营业执照》、《组织机构代码证》复印件各一份，用以证明原告的主体适格；
2、兴安县高正物业服务有限公司《资质证书》复印件一份，用以证明原告具有物业服务的资质；
3、兴安县高正物业服务有限公司与湘水帝苑业主委员会签订的《湘水帝苑物业委托服务合同》复印件两份，用以证明湘水帝苑业主委员会委托兴安县高正物业服务有限公司自2012年11月1日起至2015年10月31日止对湘水帝苑小区提供物业管理服务，原、被告双方存在物业管理合同关系；
4、湘水帝苑业主委员会备案申请报告复印件一份，用以证明湘水帝苑业主委员会在兴安县房地产管理所备案；
5、清运垃圾处理服务协议书及收据复印件一份，用以证明原、被告具有物业服务关系及收费依据；
6、兴安县高正物业服务有限公司日常维修登记表、巡逻签到表、值班记录表复印件各一份，用以证明原告按照合同约定履行了物业服务的义务。
被告梁某辩称，原告与业主委员会签订的合同无效，业主委员会并没有得到业主的授权。合同签订的主体不合法，原告签订合同的时候没有具备合法的资质，被告对蒋功志的业主委员会主任的身份有质疑，其无权代表全体业主与原告签订物业管理服务合同，被告不承认该合同。被告拥有湘水帝苑小区2-1-302号房产，但是被告未装修、未装门、未入住，并未享受到物业公司的服务，原告要求被告全额缴纳物业管理费不合理。湘水帝苑小区环境脏乱差，车辆乱停放，原告在公共区域的绿化带划设了车位出租，其所得收益并未进行分配，被告的房间被他人占用用于养鸡鸭、堆放杂物等，原告不管理，所以原告没有尽到物业管理服务的义务。原告的起诉已经超过诉讼时效，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告为其辩解向本院提交的证据有：
1、《资质证书》复印件一份，用以证明原告资质证书取得的时间是2013年9月23日，原告向被告要求支付2012年11月1日起的管理费并未取得资质；
2、兴安耀峰物业服务有限公司与蒋功志于2011年10月1日签订的《兴安县湘水帝苑小区物业管理服务合同》复印件及兴安耀峰物业服务有限公司的说明复印件各一份，用以证明原告在没有取得资质的情况下非法从事物业服务；
3、蒋功志等人向兴安县房管所的报告复印件及请示复印件各一份、关于湘水帝苑业主委员会印章交接有关事项的声明原件及该小区第二届业主委员会备案申请回复，用以证明以蒋功志为代表的第二届业主委员会产生的程序不合法，在房管所和社区找不到任何的资料。
被告王小芳未到庭答辩质证，亦未在举证期限内提交证据。
被告对原告提交的证据1、5没有异议，对原告提交的证据2、4、6不予认可，对原告提交的证据3真实性没有异议，对其证明的内容不予认可。原告对被告提交的证据真实性没有异议，对被告提交的证据2认为其与本案无关，对被告提交的证据3关于湘水帝苑业主委员会印章交接有关事项的声明原件，声明上签名的业主委员会未到庭作证，只是被告的一面之词。经过庭审质证，本院认为，对于各方意见一致的意见本院予以采信，不一致的意见作为本案参考。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：
原告兴安县高正物业服务有限公司为合法的物业服务企业。2012年11月1日及2014年11月1日原告与湘水帝苑业主委员会分别签订了《湘水帝苑物业委托服务合同》，湘水帝苑业主委员会委托原告为湘水帝苑小区提供物业管理服务，服务期限自2012年11月1日起至2015年10月31日止。合同约定了双方的权利义务，并约定物业管理服务费由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.4元向原告交纳；物业管理服务费每一年交纳一次，每次交纳费用时间为3月30日前；物业管理服务费中未计入的水电公摊费，按每户每年120元收取，以实际产生费用为准，多退少补，垃圾清理代收费每户每年84元；业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之三交纳滞纳金。被告梁某、侯某为湘水帝苑小区2-1-302号房业主。被告自2012年11月1日至2015年10月30日期间未交纳物业服务费，原告催收无果诉至本院，请求判令被告梁某、侯某向原告支付自2012年11月1日至2015年10月30日止拖欠的物业管理费1836元、公摊水电费360元，并支付长期拖欠上述费用的滞纳金4020.84元；本案的诉讼费由被告承担。另查明被告梁某、侯某的房屋建筑面积为126.9平方米。
本院认为，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理服务费用。湘水帝苑业主委员会与原告兴安县高正物业服务有限公司签订的《湘水帝苑物业委托服务合同》，是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力。该合同对湘水帝苑小区的业主梁某、侯某具有约束力。原告负有按合同约定的维修、养护、管理等义务；被告负有享受物业服务企业提供的物业服务后，及时、足额交纳物业服务费的义务。本案原告在按照合同约定提供了相关物业管理服务后，被告未按合同约定交纳物业管理服务费，原告要求被告支付拖欠的物业服务费请求，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务合同，对业主具有约束力。被告主张业主委员会的成立不合法，但其未向本院提交充分的证据证实，故被告以合同是业主委员会的个别人与原告签订，被告不予认可的抗辩理由，本院不予采纳。被告主张原告取得《资质证书》的时间是2013年9月23日，原告系在未取得资质的情况下于2012年从事物业管理活动，《湘水帝苑物业委托服务合同》应视为无效合同，但原告提交的资质证书副本载明“准予从事物业管理活动时间自2012年9月12日至2022年9月12日”，故被告的主张本院不予采纳。被告主张系原告未尽合同义务，但未向本院提交充分证据证实，故本院不予采纳。关于原告起诉是否超过诉讼时效的问题，2014年11月1日原告与湘水帝苑业主委员会针对原合同达成了新的协议，故被告提出超过诉讼时效的理由，本院不予采纳。业主认为物业服务公司未履行合同义务造成被告财产损失的，物业服务公司未分配公共区域车位服务费的，被告可依合同另行通过正当途径主张权利。经核实，被告应支付原告自2012年11月1日起至2015年10月30日止的物业服务费为1827元（126.9㎡×0.4元／㎡／月×36月），公摊水电费为360元（120元／年／户÷12月×36月）。关于原告请求的滞纳金，业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之三交纳滞纳金，本院认为原告与被告约定的滞纳金，其实际是一种违约约定，故应认定为违约金。原告主张的违约金数额过高，适当予以减少，被告应交的物业管理服务费为1827元，被告未交纳，按百分之三十计算，本院酌定支持548.1元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第四十一条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、被告梁某、侯某支付原告兴安县高正物业服务有限公司2012年11月1日起至2015年10月30期间的物业管理服务费1827元，公摊水电费360元，合计2187元；
二、被告梁某、侯某支付原告兴安县高正物业服务有限公司拖欠物业管理服务费违约金548.1元；
三、驳回原告兴安县高正物业服务有限公司其他诉讼请求。
本案收案件受理费25元（已减半收取），由原告负担5元，被告负担20元。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效后十五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元［收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：桂林市农行高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院，上诉期限届满后七日内未交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
代理审判员 石燕飞
二〇一六年九月十九日
书 记 员 康 婷
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