重庆市南岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）南法民初字第10469号
原告北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司。住所地南岸区铜元局街道风临路8号1栋，组织机构代码：59368390—x。
负责人金梅，经理。
委托代理人聂某（特别授权），重庆雷力律师事务所律师。
委托代理人华某某（特别授权），重庆雷力律师事务所律师。
被告段磊，男，1980年8月出生，汉族，住重庆市南岸区。
被告韦丹，女，1980年11月出生，汉族，住重庆市南岸区。
委托代理人段磊（特别授权），男，1980年8月出生，汉族，住重庆市南岸区。
原告北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司（下称金辉公司）与被告段磊、韦丹物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金辉公司的代理人聂某、华某某，被告段磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金辉公司诉称：两被告系南岸区融侨半岛云满庭X区X-X-
X号房屋的业主，原告（原重庆融侨锦江物业管理有限公司）系为该小区提供物业管理服务的企业。从该小区建成以来，原告一直按照《前期物业服务合同》约定的职责为小区和广大业主提供了优良的物业管理服务。被告作为小区的业主，应当按月支付物业服务费用和公摊水电费。但是被告从2007年11月以来，长期拖欠物业服务费及公摊水电费。原告多次催收未果，故起诉来院请求人民法院判令：一、被告立即向原告支付拖欠的2007年11月至2012年7月期间的物业服务费9232元；二、被告支付原告拖欠的公摊水电费150元；三、被告支付从2007年11月至2012年7月期间的滞纳金2021元。
被告段磊、韦丹辩称：第一，金辉公司并非本案适格原告，双方没有物业服务合同关系。第二，金辉公司未按物价局的文件规定收费，擅自提高收费标准。第三，房屋质量有问题但金辉公司一直未予解决，其服务没有达到前期合同约定标准。第四，收取滞纳金缺乏法律依据。
经审理查明：2011年4月5日，重庆融侨锦江物业管理有限公司（以下简称融侨锦江物业公司）在工商部门将名称变更为重庆金辉锦江物业服务有限公司，之后又申请将名称变更为北京金辉锦江物业服务有限公司。原告系北京金辉锦江物业服务有限公司在重庆设立的分支机构。北京金辉锦江物业服务有限公司出具证明函由原告代其享有与履行原告在重庆市内的各项权利义务，包括但不限于各项实体权利义务以及当原告实体权利遭受侵害时，全权代表北京金辉锦江物业服务有限公司负责在重庆市内进行的司法诉讼、仲裁，并行使相应诉讼实体权利义务。
2007年，甲方融侨锦江（重庆）房地产有限公司即建设单位与乙方融侨锦江物业公司就融侨半岛云满庭前期物业管理服务事宜签订了《云满庭X区前期物业服务合同》，合同约定：物业名称为融侨半岛.云满庭X区，位置坐落于重庆市南岸区铜元局XXX路X号，物业服务费收费标准为住宅一层1.20元／月／平方米、二层1.30元／月／平方米、三层及以上1.40元／月／平方米，含业主及来访人员电梯使用费，不含装修时用电梯运送材料、垃圾等使用费。业主向乙方交纳物业服务费后，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担；合同期限：本合同期限为三年，自2006年3月1日起至2009年2月28日止；合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止；本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同。违约责任：甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之三的标准向乙方支付违约金。该合同签订后，融侨锦江物业公司为云满庭X区提供了物业服务。2009年2月16日，甲方融侨锦江（重庆）房地产有限公司与乙方融侨锦江物业公司又签订了《云满庭X区前期物业服务合同》补充协议，该协议约定：服务期间延长4年，延长服务期间从2009年3月1日至2013年2月28日。延长的合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。2012年7月20日，云满庭X区业主委员会出具情况说明：云满庭X区业主委员会于2009年1月成立以来，因故至今未与物业管理公司签订物业管理服务合同，现业主仍按照《云满庭X区前期物业服务合同》中规定的物业服务费标准缴纳物业服务费。
重庆市物价局于2008年1月10日作出《重庆市物价局关于确定南岸区云满庭物业服务正式收费标准的通知》（渝价（2008）16号），该通知载明：云满庭高层住宅的收费标准：高层住宅物业服务费0.75元／月／平方米，公共设备设施日常维修养护费0.35元／月／平方米，电梯房电梯费收取方式，电梯房电梯费收取方式可实行月票和次票，并由物业管理公司根据实际情况选择一种收费方式，次票票价：单上单下每人次0.30元，上下往返每人次0.50元；本文件自公布之日起生效，有效期两年，原重庆市物价局渝价（2003）84号、渝价（2005）46号文件自行废止。
另查明：2007年6月29日，二被告作为乙方与建设单位融侨锦江（重庆）房地产有限公司作为甲方签订《商品房买卖合同》，合同约定：乙方所购商品房位于南岸区双峰山路X号XX幢X-
X号（即南岸区融侨半岛云满庭X区X-
X-X），建筑面积为127.10平方米。该合同补充协议中约定物业管理服务费用：二层1.30元／月／平方米。交费时间：为每月15日前交清当月的费用（也可以预交）。
2007年10月13日，二被告对南岸区融侨半岛云满庭X区X-X-
X号房屋办理了房屋交接验收等手续。原告对该物业《重庆市前期物业服务收费标价表》进行了张贴和公示。二被告接房后，每月应按约交纳的物业服务费为165元（127.10平方米×1.3元／月／平方米=165元）。两被告拖欠原告从2007年11月起至2012年7月期间的物业服务费9232元和公摊水电费150元。审理中，二被告对拖欠的公摊水电费150元表示无异议。原告于2012年7月6日以邮寄特快专递的形式向被告催收物业服务费及相关费用未果，原告遂以前述请求诉至本院。
庭审中，二被告举示照片等证据证明原告在提供物业服务中存在的若干问题，例如：将物业用房出租使用、消防通道堵塞、消防设施维护不力、楼梯间乱堆杂物、有安全隐患，原告认可以上照片确系小区内拍摄，但现在已经部分整改了。
上述事实，有《商品房买卖合同》、《企业迁移通知书》、《名称变更通知》、《证明函》、《营业执照》、《组织机构代码》、《负责人身份证明》、《云满庭X区前期物业服务合同》、补充协议、情况说明、渝价（2008）16号文件、《重庆市前期物业服务收费标价表》、催告函、催款通知书、交寄清单、公摊费用明细及原、被告的当庭陈述等证据证实，足以认定。
本院认为，融侨锦江物业公司与融侨锦江（重庆）房地产有限公司签订的《云满庭前期物业服务合同》，是双方根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上签订的，形式要件符合相关法律规定，合同内容没有违反法律的禁止性规定，故本院确认该合同真实有效，签订该合同的各方当事人均应受到约束。融侨锦江物业公司将名称变更为重庆金辉锦江物业服务有限公司，之后又申请变更为北京金辉锦江物业服务有限公司，融侨锦江物业公司的权利义务由变更后的北京金辉锦江物业服务有限公司享有与承担。原告系北京金辉锦江物业服务有限公司的分支机构，现北京金辉锦江物业服务有限公司将其在重庆市内的各项权利义务让与原告，故原告享有相应权利并承担相应义务。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”云满庭X区2009年1月成立业主委员会之后，因故至今未与物业管理公司签订物业管理服务合同，且融侨锦江（重庆）房地产有限公司与融侨锦江物业公司又签订了《云满庭X区前期物业服务合同》补充协议，二被告作为云满庭X区的业主，应受该协议的约束。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告为二被告提供了物业服务，二被告应按约定支付缴款义务。故对原告提出的要求二被告支付从2007年11月起至2012年7月期间的物业服务费9232元的诉讼请求，本院予以支持。对原告提出的要求二被告支付尚欠原告的公摊水电费150元的诉讼请求，由于二被告对此无异议，故本院对此予以支持。
二被告提出房屋质量有问题但金辉公司一直未予解决；原告在提供物业服务中存在例如将物业用房出租使用、消防通道堵塞、消防设施维护不力、楼梯间乱堆杂物、有安全隐患等服务不到位的地方；擅自提高收费标准的辩称理由，本院认为，《云满庭前期物业服务合同》中已明确约定云满庭小区物业服务费的收费标准为二层1.3元／月／平方米（含电梯费），该物业服务收费标准已经重庆市物价局核准通过。重庆市物价局渝价（2005）46号文件在重庆市物件局于2008年1月10日作出《重庆市物价局关于确定南岸区云满庭物业服务正式收费标准的通知》（渝价（2008）16号）后已废止。由于二被告未能证明其要求原告应当降低收费标准与原告在管理上的瑕疵应承担的责任之间具有对等性，且房屋质量纠纷系另一法律关系，被告可依法另行诉讼解决，故对被告拒付物业服务费的辩称理由，本院不予采信。对原告提出的要求二被告支付滞纳金的请求，由于原告所提供的物业服务确有瑕疵，对原告要求两被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定判决如下：
一、限本判决生效之日起十日内由被告段磊、韦丹支付原告北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司从2007年11月起至2012年7月期间的物业服务费9232元；
二、限本判决生效之日起十日内由被告段磊、韦丹支付原告北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司的公摊水电费150元；
三、驳回原告北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费85元，由被告段磊、韦丹负担（此款暂由原告北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司垫付，二被告给付前款时一并付清）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或重庆市第五中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审 判 长 周新星
人民陪审员 刘安碧
人民陪审员 胡晓蓉
二〇一三年一月二十五日
书 记 员 刘 春