湖北省京山县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂京山屈民一初字第00088号
原告祁保连，退休职工。
委托代理人祁建国，男，汉族，1968年4月7日出生，无固定职业，代理权限：特别授权，系原告祁保连之子。
委托代理人付九龙，湖北惠山律师事务所律师，代理权限：一般代理。
被告湖北瑞康置业有限公司，组织机构代码证：58545746-X，住址：荆门市屈家岭管理区屈家岭办事处二亭湾01幢。
法定代表人刘付新，董事长。
委托代理人潘克勤，湖北新天律师事务所律师，代理权限：一般代理。
委托代理人付明建，男，汉族，1983年2月22日出生，代理权限：特别授权。
第三人许云纪，无固定职业。
委托代理人贾胜梅，代理权限：一般代理。
原告祁保连与被告湖北瑞康置业有限公司（以下简称瑞康公司）、第三人许云纪房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告祁保连的委托代理人祁建国、付九龙，被告瑞康公司的委托代理人潘克勤、付明建，第三人许云纪及其委托代理人贾胜梅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：1995年11月14日，原告申请个人建房，土地部门以划拨形式同意原告建房，并颁发了个人建房许可证，原告建成二间二层住宅，房产部门颁发了产权证。所有合法证件，在原告手中。2013年4月10日，被告明知许云纪没有房产权，仍与许云纪签订合同将原告住房拆除，被告的行为侵犯了原告的合法权益，请法院确认被告与许云纪签订的《房屋转让协议书》无效，被告应与原告签订《房屋拆迁补偿合同》，被告应还建面积为306.74平方米，赔偿损失70000元，诉讼费由被告负担。
被告瑞康公司辩称：1、我公司只与许云纪签订了《房屋拆迁安置补偿合同》，并未与其签订《房屋转让协议书》。2、原告已将房屋卖给第三人许云纪，并交付了有关证件，许云纪系房屋实际所有权人，我公司与其签订合同并无不当。3、我公司没有与原告签订合同，不存在还建义务，我公司亦没有侵犯原告的权益，不应赔偿原告的损失。请法院驳回原告的诉讼请求。
第三人许云纪述称：1、本案是房屋拆迁补偿合同关系，我既不是拆迁方，也不是受偿方，我不应作为第三人参加诉讼。2、我已购买了原告的房屋，我是房屋的所有权人，我有权与瑞康公司签订合同，原告请求与瑞康公司签订合同，其诉请违法。3、我与原告签订的合同已履行达四年之久，原告起诉要求主张合同无效，已超过诉讼时效规定。请法院驳回原告的诉讼请求。
在庭审质证过程中，原告举证如下：
1、个人建房用地申请书复印件等6份，证明1995年11
月28日，原告申请个人建房，土地部门以划拨形式同意原告个人建房。
2、96字第0057号房屋所有权证，证明1996年8月6
日，原告办理了房屋所有权证。
3、房屋转让协议书，证明原告与第三人许云纪于2009
年10月30日签订了《房屋转让协议书》，约定：原告将位于屈家岭二亭湾猪场对面第一家，合法拥有的二间二层房屋，以8.2万元的价格转让给许云纪，原告在收款时开具购房款收据，同时将土地使用权证、建设许可证等合法证件全部移交许云纪。
4、张勇、王昌清的证明，拟证明原告与第三人许云纪签
订房屋买卖协议后，原告欲反悔，许云纪未同意。
5、被告与第三人签订的《二亭湾棚户区改造房屋拆迁安
置补偿合同》，拟证明此合同无效，侵犯了原告的权益。
在庭审质证过程中，被告瑞康公司举证如下：
1、被告的法人营业执照及组织机构代码证复印件，证
明被告的身份信息。
2、房屋转让协议书及收条，证明原告将房屋卖给第三
人许云纪，第三人许云纪支付了房款8.2万元。
3、五三国用（93）字第010008083号国有土地使用证、
编号96028建设用地规划许可证、编号96028建设工程规划许可证，证明这些证件是由第三人许云纪交给被告。
在庭审质证过程中，第三人许云纪举证如下：
1、《房屋转让协议书》及收条复印件一份，证明原告将
房屋卖给第三人许云纪，第三人许云纪支付了购房款8.2万元。
2、五三国用（93）字第010008083号国有土地使用证、编号96028建设工程规划许可证、编号96028建设用地规划许可证复印件各三份，拟证明原告已将这三份证件交付第三人许云纪。
原告所举证据1、2、3，被告及第三人对其真实性无异
议，本院予以确认。对证据4，被告及第三人许云纪有异议，认为证人没有出庭作证，原告亦没有提交证人的相关身份证明，本院认为，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条第一款规定，证人应当出庭作证，接受当事人的质询。证据4，不符合证据的形式要件，本院不予确认。对证据5，被告及第三人对其真实性无异议，对原告的证明目的有异议，认为合同有效，本院认为，此合同具备拆迁安置补偿合同要件，系有效合同，本院予以确认。
在庭审质证过程中，被告所举证据1、2、3，原告及第三人对其真实性无异议，本院予以确认。
在庭审质证过程中，第三人所举证据1、2，原告及被告对其真实性无异议，本院予以确认。
根据以上有效证据，本院确认以下事实：1995年11月
28日，原告向五三农场（现又称屈家岭管理区）申请个人建房，五三农场同意划拨土地56.60平方米给予原告建房。1996年，原告在五三农场园艺分场二亭湾猪场对面建造一幢二层砖混结构房屋，建筑面积为151.29平方米，并办理了国有土地使用证及房屋所有权证。
2009年10月30日，原告及其子祁建国与第三人许云纪
签订了《房屋转让协议书》，约定：原告将位于屈家岭二亭湾猪场对面第一家，合法拥有的二间二层房屋，以8.2万元的价格转让给许云纪，原告在收款时开具购房款收据，同时将土地使用权证、建设许可证等合法证件全部移交许云纪。之后，第三人许云纪给付购房款8.2万元，原告之子祁建国出具了收条，并将国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证交付给第三人许云纪。随后，第三人许云纪搬入该房屋内居住。
2013年，屈家岭管理区园艺分场二亭湾实行棚户区改造，由被告瑞康公司实施改造工程。第三人许云纪将《房屋转让协议书》、收条、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证交付给被告瑞康公司，以证实该房屋系第三人许云纪所有。2013年4月10日，被告与第三人签订了《二亭湾棚户区改造房屋拆迁安置补偿合同》，约定：由被告拆除诉争房屋，并还建第三人许云纪190平方米的房屋。
本院认为，此案的焦点是：1、原告与第三人签订的房屋转让协议书是否有效，2、被告应该与哪一方当事人签订拆迁安置补偿合同。
关于原告与第三人签订的房屋转让协议书是否有效的问题。原告主张房屋转让协议书无效。首先，其依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。据此认为协议无效。这一条款属管理性强制性规定，并非效力性强制性规定，根据最高人民法院关于《适用中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条规定：合同法规定的强制性规定是指效力性强制性规定，所以，不能以当事人违反了管理性强制性规定而确认协议无效。
其次，原告依据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第11条规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。据此认为协议无效。这一规定所规范的是直接以土地使用权为合同标的的转让行为，本案中原告与第三人签订的是房屋买卖协议，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。原告与第三人约定转让房屋，则该房屋占用的建设用地使用权也应依法转让，此案不适用该司法解释对合同效力的规定。
原告及第三人均为完全民事行为能力人，双方签订《房屋转让协议书》，原告自愿将其所有的涉案房屋以8.2万元的价格转让给第三人，第三人亦自愿买受该房屋。双方在缔约过程中，并无欺诈、胁迫的情形，协议内容是双方当事人的真实意思表示，且无违反法律、法规的强制性规定。因此，该房屋转让协议应认定为合法有效的民事合同。原告认为该房屋转让协议书无效的请求，无事实和法律依据，本院不予采信。
关于被告应该与哪一方当事人签订拆迁安置补偿合同的问题。原告与第三人签订《房屋转让协议书》后，双方应自觉履行协议书所约定的义务，第三人向原告交付了购房款8.2万元，第三人全面履行了其义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。原告应向第三人交付房屋并协助第三人办理房屋过户手续，但原告只履行了交付房屋的义务，而未履行为第三人办理房屋过户手续的义务，属原告未尽完全义务。根据《中华人民共和国合同法》第六条规定：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。结合目前的司法实践，为维护买卖市场的稳定性，被告与第三人签订的拆迁安置补偿合同为有效合同。
综上所述，被告与第三人许云纪签订的是《二亭湾棚户区改造房屋拆迁安置补偿合同》，并未签订《房屋转让协议书》，原告诉请法院确认被告与第三人许云纪签订《房屋转让协议书》无效的请求无事实和法律依据，本院不予支持。原告诉请被告应与自己签订《房屋拆迁补偿合同》以及被告应向原告还建面积306.74平方米，并赔偿损失70000元的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。
据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告祁保连的诉讼请求。
案件受理费10620元，由原告祁保连负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。
审判长 毛晓玲
审判员 谢正华
审判员 王强宸
二〇一三年十二月三十日
书记员 陈湘贇