江苏省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）苏审二民申字第0887号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：苏州市报关有限公司。住所地：江苏省苏州市西环路****号。
法定代表人：黄建栋，该公司董事长。
委托代理人：严如春，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：苏州润建置业有限公司。住所地：江苏省苏州工业园区娄葑分区宏业路***号。
法定代表人：王煦菱，该公司行政总裁。
委托代理人：张四华，上海市建纬（苏州）律师事务所律师。
委托代理人：赵伟，上海市建纬（苏州）律师事务所律师。
再审申请人苏州市报关有限公司（以下简称报关公司）与被申请人苏州润建置业有限公司（以下简称润建公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省苏州市中级人民法院（2013）苏中民终字第1662号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
报关公司申请再审称：原判决认定的主要事实缺乏证据证明，适用法律不当。润建公司向报关公司出具的“环球188写字楼销售价格表”，应为双方商品房销售合同的组成部分，润建公司应向报关公司赠送房产面积78.78平方米或赔偿相应损失。1、价格表上加盖了销售专用章表明价格表并非润建公司内部资料，即使是内部资料，因报关公司合法持有该价格表的事实表明其性质已发生改变。2、价格表表明润建公司做出了两个承诺，一是关于价格的，二是关于赠送实用面积的。价格表所载价格与商品房销售合同不一致，只能说明双方对房屋价格达成了一个新的约定，但关于赠送面积的约定没有变化。3、因商品房销售合同系润建公司单方提供的格式合同，故该合同中关于“除本合同中明确约定内容外，其他内容均不构成本合同组成部分”的条款无法律效力。4、报关公司与有关业主通过备忘录达成了使用毗邻空间的约定与润建公司的承诺无关，不能认定报关公司使用的78.78平方米属于润建公司赠送的面积，事实上，该部分面积属于报关公司应得的公摊面积，而按照惯常理解，赠送的房产面积应当是能够载入房地产证书的面积。一审判决认为报关公司应当知道赠送的面积在哪没有事实依据。5、价格表存在斜叉线，实际属于商品房销售的惯例：将已售出的房屋叉掉。二审法院认为价格表属于中间文件没有依据。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）项、第（六）项的规定，请求再审本案。
本院审查查明：2010年12月21日，报关公司与润建公司签订商品房销售合同两份，合同约定，润建公司（甲方）将其开发建设的润华环球大厦1幢601、602室办公用房出售给报关公司（乙方），上述两套房屋的建筑面积均为300.51平方米，套内建筑面积均为154.51平方米，分摊共有面积为146平方米。其中601室房屋单价为23243.359元／平方米，总价6984862元；602室单价为23806.196元／平方米，总价7154000元。合同签订后，报关公司依约定交付了购房款，润建公司亦于2011年2月将上述房屋交付报关公司使用。2011年6月17日，报关公司办理了上述两套房屋的所有权证，两套房屋的登记建筑面积均为300.26平方米，套内建筑面积均为154.51平方米。
另查明：上述601、602两套房屋之间留有开放式的公共空间，该部分空间长度约7.75米、宽度约10.1米，该部分空间高度为该商办楼的4个层高（即自6层底部至9层顶部）。2011年2月17日，报关公司与上述物业同一楼层的其他业主签署了“关于本楼层公共空间维护职责的备忘录”。该备忘录约定，由报关公司承担对该楼层中601、602室之间的毗邻公共空间管理维护职责，且该楼层全体业主亦同时承诺尊重本楼层其他业主对其房屋毗邻公共空间的管理权利，不对其他业主合理管理维护其公共空间的行为进行干涉或提出异议。报关公司目前已将601、602室之间的公共空间封闭并进行了装修。
2013年10月23日，报关公司向江苏省苏州工业园区人民法院提起诉讼，请求：判令润建公司交付赠送房产面积78.78平方米或赔偿损失2852855.28元。
一审法院认为：本案争议焦点是润建公司是否向报关公司承诺赠送房屋面积78.78平方米，若存在承诺润建公司应如何承担责任。
报关公司主张，润建公司在销售过程中向其承诺赠送78.78平方米，并表示所赠送的面积可以记入产权证。报关公司为此提供了盖有润建公司印章的“环球188写字楼销售价格表”一份，该表中载明了“601、602建筑面积601.02，赠送实用面积78.78，单价25013，总价15033346”的内容，该价格表上有润建公司多位管理人员在不同时间的签字，同时，该价格表上还留有“销控”“价已核”“启用”等字样，报关公司所提供的价格表为在包含上述内容的价格表复印件上加盖了润建公司“销售专用章”的“原件”。报关公司声称其原只打算购买一套房屋，但当时销售人员拿出该价格表告诉其如购买两套可获赠78.78平方米，其为此才购买了两套，润建公司销售人员应其要求将该价格表加盖公章之后交给报关公司。
润建公司认为，其并未承诺赠送报关公司面积78.78平方米，双方在合同中对于房屋的面积、价格有明确约定，合同中并无赠送面积的约定，此外合同补充条款亦明确约定了“除本合同中明确约定内容外，其他内容均不构成本合同组成部分，也对房屋购买和房屋价格无重大影响”。报关公司所提供的价格表确系润建公司销售过程中曾考虑过的一个方案，但最终并未采用该方案，该价格表仅是润建公司销售过程中的一个内部报备流程，并非对外承诺，润建公司否认该价格表系其销售人员交给报关公司。且，价格表形成时间在合同订立之前，该价格表上所约定的房屋单价与总价均与合同约定的价格不一致，故应根据合同确定双方的权利义务。
在一审庭审中，润建公司承认价格表上所称的“实用面积78.78平方米即为两套房屋之间的毗邻公共空间。但报关公司否认润建公司销售人员告知过78.78平方米的具体位置。
关于润建公司向一审法院提供的公共空间维护职责备忘录，报关公司解释称该备忘录系应润建公司销售人员要求所签，备忘录上条款内容均为润建公司工作人员拟定。对此，润建公司表示其知晓楼层业主签署备忘录的事情，但具体条款是否由其工作人员拟定并不清楚。
一审法院认为，本案双方所签订的商品房销售合同意思表示真实，且合同内容未违反法律规定，合同合法有效。根据双方所订立的合同结合报关公司所提供的价格表，报关公司所主张的润建公司承诺赠送合法使用面积78.78平方米的事实不能成立。理由如下：首先，报关公司所提供的价格表上虽然加盖有润建公司“销售专用章”，但除了所加盖的公章之外，其他内容均系复印形成，从原复印件的形式及内容来看，该价格表上不仅有多人签名，而且还标注了“销控”“价已核”“启用”等字样，充分表明该价格表的原始形成过程与润建公司内部价格审核流程存在关联，从表面上看，该价格表属于内部资料并不具有对外承诺的性质；其次，从双方签订的销售合同以及实际履行情况来看，合同实际履行的价格与价格表不符而与销售合同一致，故价格表因其所载的价格与销售合同有冲突，不能成为具有合同补充条款性质的合同附件；再次，从价格表的文义内容结合销售合同条款来看，即使将价格表中标注的“赠送实用面积78.78”字样理解为承诺，亦无法认定润建公司承诺赠送给报关公司能够载入房地产权属证书的合法使用面积。
但从另一方面来看，根据报关公司所提供的价格表结合销售合同的实际履行情况，有理由认定双方对于在合同约定的销售面积之外买受人可以额外使用601与602室之间的毗邻公共空间达成过默契。第一，润建公司认可价格表中所提及的78.78平方米即为601与602之间的毗邻公共空间；第二，在润建公司的引导下（润建公司虽未直接认可备忘录条款系其工作人员拟定，但从备忘录的用语以及备忘录所附的平面图纸来看，完全有理由相信该备忘录系在润建公司引导下签订），楼层业主以公共空间管理维护的名义实际划分了各自对楼层公共空间的使用范围；第三，报关公司亦实际利用了601、602之间的公共空间；第四，报关公司购买的系现房，报关公司在明知有78.78平方米“赠送”空间的情况下，却辩称完全不知道所“赠送”的空间在何处，有悖常理。故报关公司虽否认润建公司所“赠送”的78.78平方米即为公共毗邻空间，但依现有事实能够认定，双方对于由报关公司额外使用毗邻公共空间已达成默契。
综上，鉴于现有证据不足以表明润建公司承诺赠送报关公司合法使用面积且报关公司亦实际利用了毗邻公共空间，故报关公司要求润建公司交付赠送面积或赔偿相应损失的诉讼请求不能成立，不予支持。现有证据表明，润建公司在销售过程中存在不当的宣传、引导行为，有悖诚实信用，故导致纠纷的过错起因主要在润建公司，故案件受理费由润建公司负担。依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条、第六十条的规定，判决：驳回报关公司的诉讼请求。
报关公司不服一审民事判决，向江苏省苏州市中级人民法院提起上诉。
二审审理中，报关公司向法院提交2010年12月13日涉案601室房屋认购书一份，主张合同价格较价格表下调是因其申请九五折优惠，但双方就价格表中赠送约定未变更或撤销，应继续有效。润建公司对该认购书的真实性无异议，但认为房屋认购书在价格表之后形成，恰能证明双方在正式的房屋认购书中亦未确定赠送事宜。此外，报关公司向法院提交套内面积分摊表一张，证明涉案601、602室房屋较7、8、9楼同位置房屋多分摊78余平方米，故涉案601、602室毗邻空间面积属其购买所得，应计入房产证。润建公司对上述分摊表真实性不予认可，且认为与本案无关联性。
二审另查明：涉案商品房销售合同系苏州工业园区国土房产局与苏州工业园区工商行政管理局共同制定的全装修房销售合同示范文本第六版，另附补充条款三页（共17条），其中第7条载有“除本合同条款中明确约定内容外，其他内容均不构成本合同的组成部分，也对房屋购买和房屋价格无重大影响”。
报关公司提供的“环球188写字楼销售价格表”中除载有“601、602建筑面积601.02，赠送实用面积78.78，单价25013，总价15033346”的内容外，尚有“（601）300.51，7426754”、“（602）300.51，7606592”的内容，以及其他房屋的销售面积、价款等信息，且大部分的房屋销售面积、价款等信息被大斜线叉划（共计20处），涉案的601、602室房屋销售面积、价款信息亦被斜划（未在前及20处以内）。
报关公司提供的房屋认购书中载有“苏州工业园区苏惠路88号环球财富广场1幢601室（公安编号）预测建筑面积300.51平方米，单价24713.83元，总价7426754元”，另在页尾载有“此客户特向集团申请95折优惠，申请下来此定金为部分房款，如申请不下来此定金10万元退还，成交价格为7055416元”。报关公司提供的涉案601室商品房销售合同中载有“1幢601室房屋建筑总面积300.51平方米，每平方米建筑面积单价为23243.359元，总价6984862元。”
二审认为：报关公司主张重大误解，显逾可请求变更或撤销的撤销权除斥期间，且与其原审诉讼主张不可调和，后者为请求润建公司履行合同义务或无法履行时承担违约责任进行赔偿。
合同签订前的磋商过程有时简单有时复杂，有时形成的中间文件较多有时形成的中间文件较少或者没有，合同主体的权利义务在一般情形下应严格以最终签订的合同为确定依据，例外的情形仅为少数的法定情形，如与本案最密切联系的销售广告视为合同要约的条件的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定。报关公司提供的“环球188写字楼销售价格表”从证据外观上判断，一份整幅面的20处大斜线叉划充斥其间的表式很难谓确系面向潜在买受人的销售广告，从证据内容上判断，“销控”、“价已核”、“启用”等用词本身即能证明该表最初确系润建公司内部资料，然现报关公司持有加盖润建公司销售专用章的原件，在润建公司未有效证明报关公司之于该表来源不符合法律规定的情形下，不能排除润建公司将其内部资料用作缔约过程中的销售广告的可能。但是，涉案的601、602室房屋销售面积、价款信息亦被斜划这一事实，使判断彼时在售中的601、602室房屋所附“赠送实用面积78.78”优惠条件存在与否成为不可能，报关公司据此所提相关主张，无据可藉。其实，该价格表如被用作销售广告，则报关公司所持原件至少涉案的601、602室销售信息处应为清洁，如前所述之现状使该价格表更符合仅为内部资料之特征。进言之，即使涉案的601、602室房屋销售面积、价款信息未被斜划，价格表之后签订的房屋认购书中亦无赠送之相关事项确定，在此后签订的合同单价与总价均较之下调的情形下，该表所载信息更自证其中间文件之属性。一审因此认定润建公司在销售过程中存在不当的宣传、引导行为故有悖诚实信用，实为不妥，应予纠正。报关公司未有效证明如其主张的存在润建公司所作但未载入商品房买卖合同的对合同订立及房屋价格的确定有重大影响的具体且确定之允诺，故本案中无《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定适用之事实基础。确定双方合同权利义务的书面的合同依据为且仅为签订于2010年12月21日的商品房销售合同。补充条款第7条所载“除本合同条款中明确约定内容外，其他内容均不构成本合同的组成部分，也对房屋购买和房屋价格无重大影响”之内容旨在确定双方买卖合同关系的合同组成文件，相关确定并未背离一般社会认知，同时亦无《中华人民共和国合同法》第四十条规定中的“（提供格式条款一方）免除其责任”、“加重对方责任”、“排除对方主要权利”此三种情形可予以评价之语境。如依报关公司之主张，则“赠送实用面积78.78”诚非小事，其签订合同时未明确载入合同或补充条款中已欠缺合理，进而于此后的交房及再嗣后的办证时其亦未提出异议，显逸正常认知之域。故，报关公司以不明所以的“环球188写字楼销售价格表”为据，挑生本案诉讼，意欲寻求非正当的合同外利益，有悖《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条规定之民事诉讼应当遵循的诚实信用原则。本案纠纷所发生的诉讼费，应课其承担。至于报关公司主张其所购涉案601、602室较7、8、9楼同位置房屋多分摊78平方米有余，故涉案601、602室间毗邻空间面积应计入其房产证，该主张非属其一审诉请范围，本案中不予理涉。另，涉案备忘录是业主之间关于毗邻空间的使用约定，毗邻空间属于业主共有空间。润建公司作为开发商，在相关房屋出售后对毗邻空间的使用并无处分权，而应尊重业主之间的维护使用约定。原审判决关于双方就相关毗邻公共空间之使用事项已经达成默契的评价，纯属冗述，与本案审理范围无涉，应予纠正。
综上，报关公司的上诉主张，无事实和法律依据，不予支持。一审判决实体处理并无不当，应予维持。一审确定诉讼费负担有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判决。
本院认为：合同的解释应当遵循诚实信用原则。本案中报关公司持有加盖有润建公司销售专用合同章的“环球188写字楼销售价格表”，主张润建公司应赠送实用面积78.78平方米或者作出相应赔偿。综合分析上述价格表与双方当事人商品房销售合同的相关内容，以及双方当事人合同的磋商过程，本院认为，原判决认定价格表不属于合同组成部分，驳回报关公司诉讼请求，并无不当。
第一，报关公司取得价格表在先，双方当事人商品房销售合同签订在后。商品房销售合同中并无赠送面积的约定，合同中所约定的价格也与价格表中所载明的价格不符，且补充条款第7条明确载明：“除本合同条款中明确约定内容外，其他内容均不构成本合同的组成部分，也对房屋购买和房屋价格无重大影响”。根据常理，合同磋商过程中当事人的承诺与合同内容不一致的，应当以合同约定为准。涉案商品房买卖合同是在双方当事人充分磋商的基础上订立，作为卖方的润建公司并无显著优势地位，故报关公司称补充条款第7条系润建公司免除卖方主要合同义务、剥夺买方主要合同权利的格式条款，应属无效，理由不能成立。
第二，报关公司称价格表表明润建公司做出了两项承诺，一是关于商品房单价，二是关于赠送的面积，虽然单价有了变化，但赠送面积的约定未变。本院认为，商品房的总价由单价、面积两个因素决定，价格表上载明的涉案商品房单价为每平米25013元，而商品房销售合同上两套房的单价分别为每平米23243.359元，和每平方米23806.196元。作为理性的民事主体，通常情况下，润建公司不会在商品房单价降幅较大的同时仍然同意赠送实用面积。
第三，价格表上载明赠送实用面积78.78平方米，报关公司声称润建公司未告知该赠送面积的具体位置。本院认为，赠送实用面积78.78平方米房产应属重大事项，报关公司声称对赠送面积的位置不知情明显不合常理。事实上，由润建公司人员参与，报关公司与相关业主达成备忘录，由报关公司单独使用涉案两套商品房毗邻的公共空间面积即为78.78平方米。由此可以推断，报关公司在价格表上的承诺实际应指将78.78平米的公共面积交由报关公司专用，且该承诺已经兑现。报关公司称赠送的78.78平方米实用面积应属可以记载于房产证书上的面积，无事实和法律依据，本院不予采信。
综上，报关公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回报关公司的再审申请。
审 判 长 张继军
审 判 员 丁争鸣
代理审判员 成荣海
二〇一五年二月二十五日
书 记 员 杨 君