山东省济宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁08民终3857号
上诉人(原审被告)：济宁居然之家家居建材有限公司，住所地：住济宁市任城区太白路51号。
法定代表人：李占峰，董事长。
委托诉讼代理人：王荣，山东恒正律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张宝玉，山东恒正律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：冯彩，女，1981年10月13日出生，汉族，住济宁市红星东路26-1号如意嘉园南区。
委托诉讼代理人：李永申，山东中昊律师事务所律师。
上诉人济宁居然之家家家居建材有限公司(以下简称居然之家公司)因与冯彩房屋租赁合同纠纷一案，不服任城区人民法院(2016)鲁0811民初11592号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
居然之家公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判上诉人不返还被上诉人物品；二、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一审认定事实不清，适用法律错误。上诉人留置被上诉人物品是依法行使留置权，并非强行扣留其样品，未对其造成侵权。2012年被上诉人先行入驻上诉人处经营家居，经营柏森实木家具，后于2013年4月2日双方签订招商合同，上诉人作为出租人，将面积为180.9平方米的商铺，交付承租人冯彩使用，并依照合同约定提供了物业服务。合同在2014年4月30日到期后，被上诉人拒绝签订书面招商合同，但仍在租赁场所内继续经营，双方形成不定期租赁关系，被上诉人将经营品牌变更为紫榆艺品。在租赁期间及不定期租赁期间，被上诉人拖欠上诉人租金、物业费、市场管理费等费用。上诉人工作人员多次找被上诉人催要拖欠费用，被上诉人置之不理，甚至已经将店内物品打包逃场，被上诉人家在青岛，逃场经营后上诉人的合法权益将无法得到保障，在此紧急情况下，上诉人依法采取留置措施是为了保证自身的合法权益。上诉人行使留置权是合法行为，并非是对其侵权，导致不定期租赁解除的根本原因是被上诉人的拖欠违约及逃场行为，而非是上诉人造成。一审认定上诉人留置被上诉人物品构成侵权及认定上诉人扣留被上诉人物品造成被上诉人无法实际经营合同终止履行显属认定事实不清，依据侵权相关法律规定判决返还物品适用法律错误，综上，请求二审法院依法查明事实，依法改判。
冯彩辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，2015年12月25日上诉人方的通知，证实了双方之间不是不定期租赁合同关系，双方已于2015年12月25日重新达成租赁合同，双方对租金收取、合同期及相关费用等事宜作出了明确约定，租赁期限为2015年12月1日至2018年2月28日。上诉人主张双方是不定期租赁关系、2015年12月25日的通知是要约，明显与事实不符，通知中没有对什么时候签订合同作出约定，也没有规定必须再签订书面租赁合同，况且对该通知双方已经实际履行，双方合同已经成立。答辩人不欠上诉人租金，上诉人就应严格履行双方在2015年12月25日达成的租赁协议，2016年8月1日，上诉人无故扣押答辩人家居等物品，并撤离经营场所，致使答辩人无法继续经营，并造成巨大经济损失，是上诉人违约在先，答辩人不存在上诉人所谓的打包逃场行为，上诉人也无权行使什么所谓的留置权，双方签订的租赁合同应继续履行，上诉人还应赔偿给答辩人造成的营业等损失。综上，请求驳回上诉人的上诉请求。
冯彩向一审法院起诉请求：1.依法判令继续履行原、被告之间的租赁合同；2.判令被告返还原告经营的家具等物品一宗（详见清单），价值498405元，并赔偿损失；3.诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2013年4月2日，原、被告签订《居然之家招商合同》，原告在被告处经营家居，并入住被告公司济宁店一号楼三层经营场所，经营柏森实木家具。租赁房屋净面积为180.9平方米，租赁期限自2013年1月1日至2014年4月30日，共计485天，免租期206天。租金每日每平方米1.83元，物业管理费每日每平方米0.5元，市场管理费按每月每平方米保底销售额500元的5‰计算，付款方式每3个月一付，付款时间为每个付款周期的上月月末。合同到期后，双方未续签书面租赁合同，但原告在被告处继续经营，经营品牌更换为紫榆艺品。2015年12月25日，被告向各商户发出通知，对各商户有关租金收取、合同期及相关费用等事宜作出了规定。原告在经营过程中，双方曾发生纠纷，被告于2016年8月1日将原告经营的家具、饰品等物品进行了扣留，并进行了部分搬离。双方自2016年8月2日起已实际终止了合同的履行。本案在诉讼过程中，案件承办人员曾到被告扣留存放原告物品的现场，欲清点具体货物，但现场物品堆放在了一起，部分家具进行了拆卸，且没有照明，导致无法清点。根据被告提供的扣留物品现场录像视频，原告整理了一份物品清单，被告对原告整理的清单中的物品在现场录像视频中有显示的无异议，但认为因为视频拍摄存在盲区，且部分物品原告已经进行了打包，如法院判决返还原物，返还时应以现场清点为准。另，原告认为因被告将原告的物品进行拆卸及搬运，现无法进行具体清点，在搬迁过程中是否存在损坏或丢失造成损失，待返还货物后，缺损部分的损失另行主张权利。
一审法院认为，合同系平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，依法成立的合同，受法律保护。原告与被告所签订的租赁合同，系双方真实意思表示，系有效合同。原告在合同期满后，虽未与被告继续签订书面租赁合同，但原告在被告处继续经营，双方存在实际上的房屋租赁合同关系。2016年8月1日，因被告扣留了原告的物品并进行了部分搬离，造成原告已无法进入经营，双方的合同关系自2016年8月2日已实际终止履行，因此，原告主张继续履行合同已不可能，对原告的该项请求，本院不予支持。原告在履行租赁合同过程中，如存在欠费等违约情形，被告理应通过正当、合法的方式保护自己的合法权益，而不能私自强行扣押原告的物品从而导致其无法继续经营，现被告以原告欠费逃场为由，扣押原告的物品，已构成侵权，原告要求被告返还家具等物品的请求，本院予以支持。因被告将扣押的物品已进行了拆卸及搬运，具体数量及种类现暂时无法清点及核实，本院在本案中判决被告向原告返还所扣留的物品，种类及数量以实际返还时现场清点的为准。双方均对被告提交的扣押现场的录像视频无异议，待原告被扣押的物品实际返还后，原告如认为被告实际返还的物品与视频录像中所显示的及其个人主张的物品种类、数量、质量有不符之处，可根据视频录像的记载及其他证据另行主张权利。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第七十五条第二款、第一百一十七条、《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第六条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告济宁居然之家家居建材有限公司于本判决生效之日起十日内向原告冯彩返还所扣押的物品（含柏森及紫榆艺品家具、家具配件及配套物品、家具拆卸工具、办公设备及用品、饰品、灯具、顾客礼品、单据等，本案判决返还的物品种类及数量以现场实际清点的为准）；二、驳回原告冯彩要求继续履行租赁合同的诉讼请求。案件受理费4388元，由被告济宁居然之家家居建材有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，本案的焦点问题在于上诉人是否有权对被上诉人物品行使留置权。《中华人民共和国物权法》第二百三十条第一款规定：“债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。”第二百三十一条规定：“债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但企业之间留置的除外。”本案中上诉人扣押的物品系被上诉人经营的家具、饰品等物品，在扣押之前上诉人并未合法占有上述物品，本案上诉人主张的租金之债权是基于双方之间的租赁合同产生的，而上诉人并不能基于双方之间的租赁合同占有被上诉人的家具等物品，故上诉人扣押的动产与债权并不属于同一法律关系。基于以上，本院认为，上诉人主张其扣押被上诉人物品系行使留置权，不符合上述法律规定，本院不予支持。
综上所述，上诉人居然之家的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8776元，由上诉人济宁居然之家家居建材有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李连芳
审判员 张 芳
审判员 宋汝庆
二〇一七年九月十八日
书记员 周平平