贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）筑民二（商）终字第1164号
上诉人（原审原告）孙廷华。
被上诉人（原审被告）贵阳兴隆物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市花溪区漓江路57号。
法定代表人程芝元，系该公司董事长。
委托代理人王向亮。
上诉人孙廷华因与被上诉人贵阳兴隆物业管理有限公司不当得利纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2015）花民初字第570号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原判认定，原告孙廷华系贵阳市花溪区漓江路57号兴隆城市花园怡水园D栋2单元5楼10号住房（系多层住宅）原房屋所有权人，2008年12月19日原告孙廷华将该房过户给其子孙贝乐，期间，孙廷华一直单独居住、使用该房。2008年7月至2013年5月期间，该房的物业管理费、自来水费、直饮水费共计5846.5元，其中自来水费、直饮水费1173.5元（自来水费、直饮水费系被告代收）。原告一直未缴纳上述费用。孙贝乐于2013年3月15日书面委托原告孙廷华处理该房的一切事宜，并代缴纳一切正常费用。2013年4月12日孙贝乐又将该房过户给邱磊，原告代孙贝乐办理过户事宜，并将6000元现金存放于邱磊处，并告知邱磊该款系用于支付过户前（2008年7月至2013年5月期间）产生的物业管理费和水费的。后邱磊家人将该笔物业管理费、自来水费及直饮水费共计5864.5元交给被告贵阳兴隆物业管理有限公司。原告孙廷华以其本人不是该房屋的所有权人或承租人，依法不负有缴费义务为由，向被告要求返还上述费用，被告拒绝，故原告诉至法院，诉请：1、判令被告向原告返还不当得利人民币5846.5元及按银行同期贷款利率加算的孳息；2、诉讼费由被告承担。
另查明：1、被告于2004年6月10日成立，2010年9月26日取得由国家住房和城乡建设部颁发的中华人民共和国物业服务企业资质证书，资质等级为一级，被告入住兴隆城市花园后未与兴隆城市花园一期项目-
采云谷、怡水园、碧波居、卧龙居的业主签订前期物业服务协议，其与兴隆城市花园二期项目桃源居部分业主在2006年和2007年签订有《前期物业管理服务协议》，协议载明被告的资质等级为三级。该小区至今未成立业主委员会。2、2010年10月至2011年12月，被告按0.65元/月*112.74平方米向原告收取物业管理费。2011年10月9日，被告分别向小河区物管办、兴隆社区服务中心报送《关于上调物业服务费的收费标准的报告》，后被告经向兴隆城市花园一期项目的怡水园、碧波居、采云谷、卧龙居1865户业主就上调物管费发放《关于调整兴隆城市花园物业服务费的意见征集表》征集意见，载明了上调物管费的原因及调整的具体标准，其中1204户业主（占全体业主的65%）同意上调物管费，自2012年1月1日被告就其为兴隆城市花园提供的物业服务费标准调整为：多层（步梯房）0.85元/月/平方米，高层（电梯房）1.35元/月/平方米。
原判认为，本案争议的焦点为原、被告之间是否存在合法、有效的物业服务合同法律关系。被告贵阳兴隆物业管理有限公司2007年入驻兴隆城市花园开展物业管理服务活动，确实未与一期项目业主业主签订书面的物业管理合同，被告在其入驻后直至2010年9月26日取得住建部颁发的物业服务与企业一级资格证书，但被告自入驻至今对兴隆花园小区开展物业管理服务活动确为事实，原告也接受了被告的物业服务。《中华人民共和国合同法》第十条第一款规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”、该法第三十六条规定：“法律、行政法规规定或当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已履行主要义务，对方接受的，该合同成立”，依照前述法律规定，本案原、被告双方业已形成事实上的物业服务合同关系。原告孙廷华系贵阳市花溪区（原小河区）漓江路57号兴隆城市花园怡水园D栋单元5楼10号房屋原房屋所有权人，在2008年12月19日至2013年5月期间，该房系原告实际使用、管理该房屋。且房屋过户后，原告受该房屋所有权人委托代缴一切正常费用，因此，原告孙廷华有义务向被告贵阳兴隆物业管理有限公司缴纳该房屋的一切正常费用，因此，原告孙廷华有义务向被告贵阳兴隆物业管理有限公司缴纳该房屋的一切正当费用。同时，前期物业服务行为有其特殊性，在小区特别是大型小区业主大会成立并选举产生业主委员会之前，物业服务公司提供前期物业服务并非由小区业主授权，而系接收小区物业建设单位的委托履行物业服务义务，而且该物业服务义务的履行是有利于小区全体业主公共利益的实现的，小区部分业主对物业服务公司履行前期物业服务义务的合法性的异议，不能对抗前期物业服务的特殊性，更不能损害全体业主的公共利益。本案原告对被告提供前期物业服务合法性的质疑，是建立在小区已经成立业主大会并选举产生业主委员会，并由业主委员会代表全体业主选聘物业服务公司的前提下的，并不能适用于本案，故本院对原告关于被告系非法入驻兴隆城市花园小区的意见不予采信。被告向原告提供了物业服务，而原告也实际接受了该服务，则原告理应向原告交纳物业服务费。综上，结合本案实际情况，根据前期物业服务的相关法律规定，依据公平合理原则，对于原告要求被告退还已交纳的物业管理费诉请，本院不予支持。原告孙廷华在居住上述房屋过程中产生的自来水费、纯净水费应由原告承担，该费用系由被告代收，故对原告要求被告返还其交纳的自来水及纯净术费的诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第七十五条，《中华人民共和国合同法》第十条、第三十六条、《物业管理条例》第二条、第七条、第二十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告孙廷华的诉讼请求。案件受理费25元（已减半收取），由原告孙廷华负担。
原判宣判后，上诉人孙廷华不服，向本院提起上诉称：第一，原判认定事实不清。原判查明：上诉人在代理孙贝乐办理兴隆城市花园怡水园4栋2单元10号房屋过户事宜中“将6000元现金存放于邱磊处，并告知邱磊该款系用于过户前（2008年7月至2013年5月期间）产生的物业管理费和水费。”此说无证据支撑。第二，一审审理程序严重违法。一审法院以不当得利之诉立案，以合同之诉下判，将两种不同性质（不当得利所生之债与合同之债）诉讼法律关系混为一案。原判认为“本案争议所谓焦点为原、被告之间是否存在合法、有效的物业服务合同关系。”上诉人有必要指出，根据相关法律规定，物业服务合同关系仅存在物业服务企业与特定企业（房屋所有权人）之间。2008年12月19日起，上诉人因房屋转让即不再具有业主身份，相应合同权利义务依法应当由受让人孙贝乐承继。同理，2013年4月12日，孙贝乐将房屋转让亦不再具有业主身份，相应合同权利义务亦由受让人邱磊承继。又根据委托代理人之一般原理，孙贝乐将房屋转让邱磊，上诉人有权以孙贝乐之名（也只能以孙贝乐之名）在其授权范围内独立为意思表示，但依法不可能成为物业服务合同一方当事人，自然也不可能成为相关费用的义务履行人。第三，原判适用法律错误，鉴于本案诉讼法律关系被置换，又鉴于物业服务合同有其特殊法律适用规则，原判所引法律条文之错显而易见。第四，假定上诉人与被上诉人形成事实物业服务合同关系。既然原判以（2015）筑民二（商）终字第384号判决结果为审理依据，而被上诉人“于2010年9月26日方取得物业服务企业一级资质证书，故对其取得资质之前的物业服务费诉讼请求（法院）不予支持”。试问一审判决何以完全驳回上诉人的诉讼请求？请求：1、依法撤销一审判决；2、依法改判被上诉人返还上诉人不当得利人民币5846.5元及按银行同期贷款利率加算的孳息。
被上诉人贵阳兴隆物业管理有限公司答辩称：原判认定事实清楚，证据充分准确，程序合法，判决正确，请求驳回上诉人的上诉请求。
二审审理查明的事实与原判查明的事实一致。上述事实有当事人陈述、身份证、贵阳兴隆物业管理有限公司营业执照、《公证书》、《前期物业管理协议》、物管费、水费票据、贵阳市经济开发区房产管理处说明等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，不当得利基础要件之一系没有合法依据，或事后丧失了合法依据而被确认为因致他人遭受损失而获得利益。本案中，上诉人原系案涉贵阳市花溪区漓江路57号兴隆城市花园怡水园D栋2单元5楼10号房屋所有权人，且在2013年该房屋过户至案外人邱磊名下前，均一直居住、使用该房屋，而被上诉人在2007年之前已入驻该小区并实际对该小区开展物业管理服务，双方当事人存在事实上的物业服务合同关系，被上诉人收取上诉人之物业管理服务费用具备事实基础，亦符合法律规定。上诉人于2008年将案涉房屋所有权转让至其子孙贝乐名下后，其并未告知被上诉人关于房屋所有权人变更的事实，且其一直居住、使用该房屋至2013年，故被上诉人有理由认为在此期间上诉人仍为案涉物业管理服务费之交纳义务人。同时，结合2013年3月15日广东省广州市南方公证处《公证书》中《委托书》的内容来看，该委托书载明了孙贝乐委托上诉人出售案涉房屋之委托事项，其第五条为“五、代缴纳一切正当费用”，显然，此处“一切正当费用”为出售房屋应当交纳的相关费用，而除买受双方另有约定外，出售房屋应当缴纳的费用自然包括房屋出售、转让前应当交纳的物业管理服务费用。因此，案涉物业管理服务费产生期间，上诉人虽非案涉房屋所有权人，但其系该房屋的实际居住、使用人，且其并未告知被上诉人房屋已经转让的事实，同时，房屋所有权人孙贝乐向其出具有缴纳房屋相关费用的委托手续，被上诉人向其收取案涉物业管理服务费用具备事实基础及合法依据。另，关于上诉人提到的本案案由问题，因上诉人诉讼请求明确主张为不当得利，而原判亦系以不当得利进行裁判，故上诉人认为原判以合同之诉进行判决违反法定程序与事实不符，本院不予采信。
综上，上诉人诉请被上诉人返还案涉房屋2008年7月至2013年5月期间共计5846.5元的物业管理费等费用于法无据，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予维持。至于上诉人与案外人孙贝乐、邱磊之间的委托及其他合同关系，上诉人可通过合法途径另行主张。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人孙廷华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谢清明
代理审判员 庞 敏
代理审判员 彭 攀
二〇一五年九月二十一日
书 记 员 王泰文