宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）宁02民终61号
上诉人（原审被告）：黄萍，女，1974年5月20日出生，汉族，无固定职业，住宁夏回族自治区石嘴山市。
委托诉讼代理人：李丹（与黄萍系母女关系），住宁夏回族自治区石嘴山市。
被上诉人（原审原告）：石嘴山市校企苑业主委员会，住所地宁夏回族自治区石嘴山市。
负责人：王彦生，石嘴山市校企苑业主委员会主任。
委托诉讼代理人：曹长安，宁夏宁和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：石嘴山市云帆物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区石嘴山市。
法定代表人：李秀花，石嘴山市云帆物业服务有限公司总经理。
委托诉讼代理人：曹长安，宁夏宁和律师事务所律师。
上诉人黄萍因与被上诉人石嘴山市校企苑业主委员会、石嘴山市云帆物业服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院（2016）宁0202民初2603号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年1月16日受理后，依法适用普通程序，于2017年2月20日公开开庭进行了审理。上诉人黄萍及其委托诉讼代理人李丹，被上诉人石嘴山市校企苑业主委员会（以下简称校企苑业主委员会）、石嘴山市云帆物业服务有限公司（以下简称云帆物业公司）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
黄萍上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.校企苑业主委员会不具备诉讼主体资格。校企苑业主委员会在一审中并未提交相关备案证实其主体资格，也未提交业主代表大会相关授权文件，证实其有权就本案提起诉讼。本案系房屋租赁合同纠纷，校企苑业主委员会无权就与物业管理无关的、个别或部分业主的事宜，向人民法院提起民事诉讼，其应当以物业公司为被告向人民法院提起民事诉讼；2.涉案房屋属于不动产，校企苑业主委员会、云帆物业公司并未举证证实其拥有涉案房产所有权，其诉讼请求没有事实和法律依据。宁夏众鑫诚房地产开发有限公司、石嘴山市校企苑物业有限公司出具的通知，内容是对于涉案房屋使用权的转移并不是所有权的转移。石嘴山市校企苑物业有限公司并非涉案房产租赁合同的相对方，不具备解除双方租赁合同的主体资格，且其从未向黄萍出具过任何解除租赁合同的通知。
校企苑业主委员会、云帆物业公司辩称，黄萍的上诉理由不能成立：1.关于业主委员会是否具备民事诉讼主体资格的问题，根据最高人民法院（2002）民立他字第46号、（2005）民立他字第8号以及2009年最高人民法院关于审理物业服务纠纷适用法律的若干解释的规定，业主委员会有作为民事诉讼的主体资格；2.关于涉案房屋所有权的问题，涉案房屋虽没有产权证，但该房屋属于业主共有的物业管理用房，只是开发商在开发使用过程中擅自行使该房屋的相应物权，经业主申请，相关部门调解后，确认该房屋归业主所有。
校企苑业主委员会、云帆物业公司向一审法院起诉请求：1.被告立即腾退占用的位于大武口区建设东街建设院小区（供应处小区）大门旁1号的房屋；2.被告向原告支付房屋占用费18750元（自2015年5月1日至2016年7月31日15个月1250元/月计算），并按41.7元/天支付自2016年8月1日至实际腾退房屋期间的房屋占用费；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定的事实：被告从2006年一直租用位于大武口区建设东街建设苑小区（供应处小区）大门旁1号的房屋并交纳押金500元，2014年5月5日，被告与案外人石嘴山市校企苑物业服务有限公司签订房屋租赁协议，约定被告承租涉案房屋用于开饭馆，租赁期限自2014年5月1日起至2015年4月30日止，租金每年15000元。合同签订后被告交清了一年的租金，并一直使用该房屋至今。2015年4月30日二原告从案外人宁夏众鑫诚房地产开发有限公司及石嘴山市校企苑物业有限公司受让涉案房屋，现二原告要求被告搬出涉案房屋并要求被告支付占用期间的占用费，被告认为二原告不具有主体资格,且被告对涉案房屋进行了装修，双方纠纷成诉。一审法院认为，二原告从案外人宁夏众鑫诚房地产开发有限公司及石嘴山市校企苑物业有限公司受让涉案房屋,二原告具有涉案房屋的占有、使用、收益等物权，故原告具有本案诉讼主体资格。被告与案外人石嘴山市校企苑物业服务有限公司签订的房屋租赁协议，于2015年4月30日到期后，双方没有解除，转化为不定期租赁合同，原告可随时要求解除租赁合同，并给予被告一定的期间搬出涉案房屋，故二原告要求被告搬出房屋有事实和法律依据，予以支持。被告一直占用涉案房屋，应当向二原告支付房屋占用费，故二原告要求被告支付房屋占用费18250元（租金1250元/月×15个月-
押金500元，从2015年5月1日至2016年8月1日）符合法律规定，予以支持，自2016年8月2日至被告实际搬出房屋的占用费按每天41.7元（租金1250元/月÷30天/月）计算。被告抗辩原告应当支付其装修费用，因合同没有约定，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条及第二百三十二条之规定，判决：1.被告于判决生效后三十日内搬出位于大武口区建设东街建设苑小区（供应处小区）大门旁1号房屋；2.被告于判决生效后五日内支付给原告房屋占用费18250元；自2016年8月2日至被告实际搬出房屋的占用费按每天41.7元（租金1250元/月÷30天/月）计算。案件受理费268元，减半收取134元，由被告黄萍负担。
二审中，黄萍未提交新证据，校企苑业主委员会、云帆物业公司出具了关于供应处小区门口房屋的情况说明、授权书各1份，黄萍进行了质证。本院对以上证据认证如下：大武口区人民路街道建设社区居民委员会出具的关于供应处小区门口房屋的情况说明来源合法，黄萍亦无证据反驳其真实性，应予采信并在卷佐证，可以证实诉争房屋原属于宁夏众鑫诚房地产开发有限公司，前由石嘴山市校企苑物业有限公司进行管理，涉案租赁合同期满后，移交校企苑业主委员会，并由云帆物业公司进行管理；授权书系校企苑业主委员会出具，其真实性、合法性予以确认，但本案系租赁合同纠纷，云帆物业公司并非租赁合同的相对方，租赁合同的权利、义务与其无关，故授权书的关联性不予确认。
对一审查明的事实，黄萍认为合同期满后，黄萍并未使用租赁房屋。一审查明的其他事实双方当事人均无异议。
二审经审理查明，上诉人黄萍从2006年起一直租用位于大武口区建设东街建设苑小区（供应处小区）大门旁1号的房屋并交纳押金500元。2014年5月5日，黄萍与案外人宁夏众鑫诚房地产开发有限公司所属的石嘴山市校企苑物业服务有限公司签订一份房屋租赁协议，约定黄萍承租涉案房屋用于开饭馆，租赁期限自2014年5月1日起至2015年4月30日止，租金每年15000元。合同到期后，黄萍以装修损失为由拒绝交付租赁房屋，双方纠纷成诉。
另查明，人民路街道建设社区居民委员会出具的关于供应处小区门口房屋的情况说明中确认，位于大武口区建设东街建设苑小区（供应处小区）东侧的第一间房屋，系建设苑小区的共有房屋，原属于宁夏众鑫诚房地产开发有限公司，后因居民反映，经信访部门协调，该公司将诉争房屋移交于校企苑业主委员会作小区门房使用。校企苑业主委员在一审起诉时，提交了人民路街道建设社区居民委员会出具的证明，证实校企苑业主委员会是由建设苑小区业主推荐并投票产生的合法组织。
本院认为，人民路街道建设社区居民委员出具的证明可以证实校企苑业主委员会的成立合法，其有权代表全体业主处理小区内公共事务。诉争房屋系建设苑小区的公共用房，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条的规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有，故黄萍认为校企苑业主委员会并未举证证实其拥有涉案房产所有权的上诉理由不能成立。根据《中华人民共和国物权法》第八十三条的规定，业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失，业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。因诉争房屋系公共房屋，对其管理应当属于公共事务，业主委员会可以作为民事主体对侵害业主共有房屋合法权益的行为提起诉讼，故黄萍关于校企苑业主委员会不具备诉讼主体资格的上诉理由不能成立。校企苑业主委员会成立后，宁夏众鑫诚房地产开发有限公司对诉争房屋即丧失处分权，其所属的石嘴山市校企苑物业有限公司无权与黄萍签订房屋租赁合同，但校企苑业主委员会在庭审中明确表示其对涉案租赁合同的效力予以追认，故涉案租赁合同认定为有效合同。黄萍作为承租人，在租赁合同期满后，有向出租人交付租赁物的义务，黄萍未使用租赁物，并不等于其已履行了交付义务。黄萍以房屋装修损失为由拒绝交付租赁物，但其又未提交相应的证据证实出租方应对其装修损失予以赔偿，故一审驳回其要求出租人支付装修费用的辩解理由，并判由其交付租赁物、承担未交付租赁物期间的占用费并无不当。云帆物业公司并非租赁合同的相对方，租赁合同的权利、义务与其无关，故云帆物业公司对黄萍的一审诉讼请求应予驳回，一审对此认定有误，应予纠正。
综上，黄萍的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。原审部分法律适用有误，本院予以改判。依据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条、第八十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院（2016）宁0202民初2603号民事判决第一项”被告黄萍于本判决书生效后三十日内搬出位于大武口区建设东街建设苑小区（供应处小区）大门旁1号的房屋”；
二、撤销宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院（2016）宁0202民初2603号民事判决第二项”被告黄萍于判决书生效后五日内支付给原告石嘴山市校企苑业主委员会、石嘴山市云帆物业服务有限公司房屋占用费18250元；自2016年8月2日至被告实际搬出房屋的占用费按每天41.7元（租金1250元/月÷30天/月）计算”；
三、上诉人黄萍于本判决书生效后五日内向被上诉人石嘴山市校企苑业主委员会支付房屋占用费18250元；自2016年8月2日至上诉人黄萍实际搬出房屋的占用费按每天41.7元（租金1250元/月÷30天/月）计算；
四、驳回被上诉人石嘴山市云帆物业服务有限公司对上诉人黄萍的诉讼请求。
义务人如未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理案134元，二审案件受理费256元，共计390元，由上诉人黄萍负担。
本判决为终审判决。审判长刘敏
审判员 韩少华
审判员 杨如新
二〇一七年三月二十九日
书记员 肖 晖