山东省威海市环翠区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）鲁1002执异88号
异议人吕思诚，男，1957年4月3日出生，汉族，住威海火炬高技术产业开发区古寨西路。
委托诉讼代理人王光辉，山东威海卫律师事务所律师。
申请执行人中国建设银行股份有限公司威海海港支行，住所地威海市环翠区海滨北路。
负责人王民君，行长。
委托诉讼代理人马晓君，山东华田律师事务所律师。
委托诉讼代理人孙学军，系该行经理。
被执行人邵爱珍，女，1978年4月21日出生，汉族，住威海市世昌大道。
被执行人威海市房地产置业担保有限公司，住所地威海市环翠区海滨北路。
法定代表人王平昌，执行董事。
委托诉讼代理人刘程成，山东弘誉律师事务所律师。
本院在执行申请执行人中国建设银行股份有限公司威海海港支行与被执行人邵爱珍、威海市房地产置业担保有限公司金融借款、保证、抵押合同纠纷一案中，查封了位于威海古寨西路**号**室房产，异议人吕思诚对此不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
异议人吕思诚称，其于1999年购买涉案房屋，并于2000年入住至今。涉案房屋由威海东华供销公司建设，因威海东华供销公司不具有房产开发资质，所有住户的产权证书皆由威海市益隆房地产开发公司负责办理。2003年，异议人接到办理房证的通知，但威海市益隆房地产开发公司以经济问题为由停止办理。2006年7月，异议人与威海市益隆房地产开发公司达成协议，载明因威海市益隆房地产开发公司与威海市春秋实业发展有限公司原因，涉案房屋已于2006年1月暂时登记在威海市春秋实业发展有限公司职工邵爱珍名下，因公司经营需要，产权证已用于抵押贷款，保证在8个月内为异议人办理产权变更登记手续，但截至2010年仍未能办理。后威海市春秋实业发展有限公司与异议人再次达成协议，承诺在房证满5年后过户给异议人，但威海市春秋实业发展有限公司现已注销，至今未能办理房屋过户手续。异议人认为其系涉案房屋的所有权人，故请求本院中止对涉案房产的执行，并要求确认申请执行人对涉案房产不享有优先受偿权。
申请执行人中国建设银行股份有限公司威海海港支行辩称，按物权法规定，房产所有权是以产权登记为主。被执行人邵爱珍已于2005年10月取得涉案房屋所有权证书，为涉案房产的所有权人。邵爱珍系本案被执行人，故法院查封邵爱珍名下的房产并处置并无不当。关于申请执行人是否享有优先受偿权不是执行异议审查的范围。
被执行人邵爱珍辩称，其于1999年与威海市益隆房地产开发公司就涉案房屋签订了购房合同，并于2004年或2005年办理了房证，具体日期现已记不清楚。
被执行人威海市房地产置业担保有限公司辩称，被执行人邵爱珍已于2005年10月取得涉案房屋所有权证书，为涉案房产的所有权人，故法院查封邵爱珍名下的房产并处置并无不当。异议人称在1999年购买了涉案房屋，却未对被执行人邵爱珍以涉案房屋办理抵押贷款做出反应，直至本案进入执行阶段对涉案房产进行评估拍卖程序后才提出异议，期间长达11年之久。异议人提出的异议主张属于债权，按照法律规定适用2年诉讼时效，现已超过2年，异议人的异议请求不应得到支持。
本院查明，2016年3月2日，本院做出（2016）鲁1002民初1046号民事调解书，确认被执行人邵爱珍给付申请执行人截止2015年10月31日的借款本息90222.2元及利息（自2015年11月1日起至实际履行之日止，按合同约定的计算方式及方法计算），于2016年3月23日前偿还申请执行人贷款本息3870元，并自2016年4月起于每月23日前偿还申请执行人贷款本息960元，直至还清为止；被执行人邵爱珍于2016年4月30日前支付申请执行人律师代理费7000元；被执行人邵爱珍上述任一期逾期还款，则申请执行人有权就全部剩余款项申请强制执行；被执行人威海市房地产置业担保有限公司对被执行人邵爱珍的上述付款义务承担连带保证责任，其承担保证责任后有权向被执行人邵爱珍追偿；申请执行人对被执行人邵爱珍名下的位于威海市古寨西路**号**室房产在权利价值范围内有优先受偿权。因被执行人未按期履行还款义务，申请执行人于2016年8月24日向本院申请执行。2016年11月15日，本院做出（2016）鲁1002执2153-1号执行裁定书，并于2016年11月24日查封了被执行人邵爱珍名下的位于威海市古寨西路**号**室房产。在执行过程中，异议人向本院提出异议。
异议人为证实其请求向本院提交如下证据：1、签订时间为1999年3月9日的房地产买卖契约及收款收据各1份，房地产买卖契甲方落款处加盖威海东华供销公司印章，乙方落款处签有“吕永春（被划去）、吕思诚”字样，乙方委托代理人处签名为“吕宁”，契约载明威海东华供销公司同意将坐落于威海市环翠区王家钦村**号楼内**号房屋所有权售给乙方，房屋建筑面积94m2，共计8万元整，双方同意威海东华供销公司于2001年10月31日将房屋正式交付乙方，同时将与该建筑相关的土地使用权一并转移乙方，房地产产权转移手续由威海东华供销公司负责办理。双方执壹份到市房地产交易市场管理处办理产权转移登记手续。收据载明交款时间2000年1月20日，交款单位吕永春，金额8万元，事由为房款，收据加盖了威海东华供销公司财务专章。异议人称吕永春系异议人的叔叔，异议人购买涉案房产用于吕永春回国居住，但吕永春因身体原因不愿回国，故合同买受人更改为异议人。申请执行人对上述证据的真实性有异议，称买卖契约中乙方的名字被多次涂改，先后出现吕永春、吕思诚、吕宁三个名字，无从确认真实的买受人，且威海东华供销公司并不是涉案房屋的开发商或所有权人。买卖契约签订之时涉案房屋未登记在被执行人邵爱珍名下，异议人迟迟不到房管部门进行备案登记，该份买卖契约的真实性值得怀疑，收据恰恰可以证实涉案房屋与异议人没有任何关系，即便威海东华供销公司曾将涉案房屋出售，但涉案房屋实际购买人以及交款人应为吕永春，异议人无权对涉案房屋主张权利。2、通知复印件及协议书各1份，通知载明威海市益隆房地产开发公司于2003年12月24日通知古寨西路**号住户自2003年12月29日起，携带购房合同、交款收据、身份证复印件和所欠房款以及办理房证所需要的费用到公司办理有关办理房证的手续。通知下方加盖了威海市益隆房地产开发公司的印章。协议书签订时间为2006年7月3日，内容为古寨西路**号楼从2003年12月29日开始办理房证，并于2003年12月24日书面通知各户，从2003年12月29日起至2006年1月16日，已陆续办理了35户，尚有7户未来办理房证。经多方协商威海市房地产交易所同意将座落于古寨西路**号、**号、**号的120位住户的房产一次性办完。因**号楼买卖关系不明确，余下7户两年多没来办理房证手续，无法确定是否已出售，所以公司决定以春秋公司职工的名义将余下7户房证办出。现有古寨西路**号**室房主吕思诚前来办理房证，经核对房主明确，需办理产权转让手续。但春秋公司已用房证抵押贷款用于公司经营使用，短期内无法办理转让手续。介于双方均有责任，经双方协商：威海市益隆房地产开发公司保证在8个月之内为异议人办好房证。该协议落款处加盖威海市益隆房地产开发公司印章，异议人在该协议上签字。申请执行人对协议书的真实性不予认可，认为2006年1月涉案房屋就已登记在被执行人邵爱珍名下，威海市益隆房地产开发公司收取了房款，对涉案房屋已不享有任何权利。威海市益隆房地产开发公司已被吊销营业执照，无法办理房证，却还承诺8个月之内办好房证，不符合常理。对通知的真实性无异议，但主张开发商于2003年通知古寨西路**号住户立即办理房证，当时的**号住户未办理房证，存在过错。3、异议人与威海市春秋实业发展有限公司于2010年6月24日签订的协议书1份，载明威海市春秋实业发展有限公司将古寨西路**号**室产权（房证满5年后）转让给异议人，威海市春秋实业发展有限公司在办理产权转让前将房证交异议人保管。该协议书落款处加盖威海市春秋实业发展有限公司印章，异议人在落款处签字。申请执行人对该证据的真实性无法确认，但认为威海市春秋实业发展有限公司既非原来的开发商，也非房屋所有权人，其在2010年时出具的该协议书没有任何法律效力。4、威海东华供销公司与威海市喜雨顶实业总公司于1999年9月23日签订的转让合同书复印件及威海晚报报道复印件各1份，转让合同书载明因威海市喜雨顶实业总公司欠威海东华供销公司154.4万元，威海市喜雨顶实业总公司同意将自己在高技术开发区体校北面建筑的半成品宿舍楼转让给威海东华供销公司所有。威海晚报于2003年7月24日刊登了一篇名为《迟到的房证将到来》的报道，载明王家钦村党支部王书记说王家钦村将村西区的**号和**号楼卖给益隆房地产公司，将**号楼抵账给东华供销公司，益隆房地产公司欠王家钦村一部分款项，该公司出钱替王家钦村办下这3栋楼的总房证，各楼住户便可以办理分户房产证及土地证了。异议人据此主张古寨西路**号楼（即王家钦村西区**号楼）系1999年王家钦村通过其集体所有制企业威海市喜雨顶实业总公司抵账给威海东华供销公司，并约定由威海市喜雨顶实业总公司负责办证。后异议人向威海东华供销公司购买了涉案楼房。威海市喜雨顶实业总公司与威海市益隆房地产开发公司因买卖王家钦村西区**号及**号楼产生债务，故两公司协商由威海市益隆房地产开发公司办理**号、**号、**号楼总房证，并进行分户，后大部分房证已经办理完毕，剩余异议人等几户因个别原因被登记在了威海市春秋实业发展有限公司职工的名下，至今未能办理转移登记手续。申请执行人认为上述证据系复印件，签订合同书的两方也不是涉房房屋的开发商，故上述证据没有证据效力，报道中描述的王家钦村西区**号楼亦与本案没有关联性。5、涉案房屋房权证及国有土地使用证各1份，房权证填发日期为2006年1月18日，异议人据此证实涉案房产虽登记在被执行人邵爱珍名下，但房证一直存放于异议人处，被执行人邵爱珍主张购买了涉案房屋不属实。如果涉案房屋由被执行人邵爱珍购买，被执行人邵爱珍不可能近20年都未在涉案房屋居住使用，产权证书也不可能在异议人处。申请执行人主张其不清楚证书的真实性，以及邵爱珍为何将该两本证书交付给异议人。6、收据1张及发票3张，证实异议人为涉案房屋交纳了城市基础设施配套费及2014-2016年度采暖费。申请执行人对该证据的真实性无异议，但认为单据中并没有注明系异议人交纳的上述费用，亦未载明房屋的坐落。被执行人邵爱珍称，同意申请执行人上述质证意见，并称其不清楚异议人与威海华东供销公司及威海市益隆房地产开发公司之间的协议，涉案房屋系自己从威海市益隆房地产开发公司处购买，首付交了83200元，以现金的形式交付，但该公司未为自己出具收款收据，剩下的是贷款，贷款在2006年办理，款项被自己所在的威海市春秋实业发展有限公司使用，涉案房屋房证和土地证办在自己名下，但已经丢失，尚未补办，因另有房屋居住，从未居住过涉案房屋，因房款没有交齐，也没有催促异议人搬离。被执行人威海市房地产置业担保有限公司同意申请执行人的上述质证意见，认为买卖契约中房屋坐落与涉案房屋坐落不符，买卖契约与本案无关联性。异议人提供的所有证据均无法证明其与涉案房屋的开发商或者所有权人签订过买卖协议，异议人与本案亦没有利害关系，无权提出执行异议。异议人的主张如涉及到一房二卖，属于债权纠纷，已过诉讼时效。被执行人邵爱珍已办理涉案房屋所有权证及土地使用权证，根据相关法律的规定，房屋所有权应以房管部门办理权属登记为准。
申请执行人中国建设银行股份有限公司威海海港支行为证实其主张向本院提交（2016）鲁1002民初1046民事调解书1份，证实被执行人邵爱珍于2006年1月因购买涉案房屋向申请执行人贷款，并办理了抵押登记。异议人对该调解书的真实性没有异议，但认为调解书不能反映涉案房屋的真实权利状态。调解书确认的优先受偿权属于债权的范畴，在房屋权属未确定之前，优先受偿权不得履行，异议人系涉案房屋的真实所有权人，享有绝对的排他性权利，涉案房屋应终止执行。被执行人邵爱珍、威海市房地产置业担保有限公司对调解书的真实性及证明内容均无异议。
被执行人邵爱珍为证实其主张向本院提交：被执行人邵爱珍与威海市益隆房地产开发公司于1999年3月15日签订的房地产转让合同1份，其上加盖威海市不动产登记中心不动产登记资料查询专用章，载明威海市益隆房地产开发公司同意将坐落于威海市高区古寨西路**号楼内**号房屋所有权转让给被执行人邵爱珍，建筑面积95.93m2，共计17万元，被执行人邵爱珍应于1999年3月15日向威海市益隆房地产开发公司一次性付款17万元，邵爱珍称其手中存有的房地产转让合同因搬家丢失，该合同系其复印自威海市不动产登记中心。异议人对该证据来源的真实性无异议，但认为合同中威海市益隆房地产开发公司落款处印章不清晰，无法确认盖章主体，认为该证据系2006年办理房屋产权证书提交的形式要件，虽然落款时间为1999年3月15日，但是办证之时，房管局对该合同形式要件的要求不严格，该合同不能证实涉案房屋属于被执行人邵爱珍所有。申请执行人及被执行人威海市房地产置业担保有限公司对该证据的真实性无异议，并认为可以证实被执行人邵爱珍在1999年即与开发商签订买卖合同，而贷款的时间是2006年，异议人关于邵爱珍为骗贷而签订虚假的房屋买卖合同的主张不成立。
在听证过程中，异议人向本院提交如下证据：1、有线电视用户证1份，载明用户名称：吕思诚，住址：古寨西路**号楼**室，安装日期2002年1月，异议人据此证实其系涉案房屋实际所有权人，自2002年搬入涉案房屋中居住。2、山东广电网络威海有限公司出具的发票2张，证实异议人为涉案房屋交纳2013、2014年度数字电视费。3、威海人电厂出具收款收据及发票各1份，证实异议人在2008年为涉案房屋开通供暖，并交纳了供暖碰头费2877.9元及当年供暖费1607.5元。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，异议人提交其与威海东华供销公司1999年签订的房地产买卖契约、威海市益隆房地产开发公司于2003年12月24日发布的办证通知、2006年7月3日异议人与威海市益隆房地产开发公司签订的协议书以及其与威海市春秋实业发展有限公司2010年6月24日签订的协议书，可以证实异议人购买房屋的过程以及未能办证的原因，据此本院认定异议人在本院查封之前即购买了涉案房屋并缴纳了购房款，相关缴费凭证可以证实异议人已实际占有涉案房屋。该房屋虽于2006年1月办登记在被执行人邵爱珍名下，但2006年7月3日异议人与威海市益隆房地产开发公司签订的协议书明确载明“公司决定以春秋公司职工的名义将余下7户房证办出”，异议人与威海市春秋实业发展有限公司于2010年6月24日签订的协议书亦载明威海市春秋实业发展有限公司承诺在房证满5年后将涉案房屋产权转让给异议人，并将房证交异议人保管，可以确认邵爱珍和威海市益隆房地产开发公司并不存在真实的房屋买卖关系，房屋登记在邵爱珍名下仅是威海市春秋实业发展有限公司获取银行贷款的手段。被执行人邵爱珍在听证过程中陈述“涉案房屋系自己从威海市益隆房地产开发公司处购买，首付交了83200元，以现金的形式交付，但该公司未为自己出具收款收据，剩下的是贷款，贷款在2006年办理，款项被自己所在的威海市春秋实业发展有限公司使用”，该陈述中涉及到邵爱珍贷款买房，但贷款又被威海市春秋实业发展有限公司使用，如果贷款买房属实，贷款应交付威海市益隆房地产开发公司，而不应由威海市春秋实业发展有限公司使用。其还陈述“涉案房屋房证和土地证办在自己名下，但已经丢失，尚未补办，因另有房屋居住，从未居住过涉案房屋，因房款没有交齐，也没有催促异议人搬离”也不符合常理，如果其系善意取得，不可能在如此长的时间内不主张占有和使用等权利，且房屋产权证书由异议人持有，其前边陈述贷款买房，也不存在房款没有交齐的事实。综上，异议人的异议请求，理由正当，本院予以支持。被执行人邵爱珍的陈述与事实不符，本院不予采信。被执行人威海市房地产置业担保有限公司主张异议人的请求已过诉讼时效，按照我国法律规定，案外人对执行标的提异议的，应当在该执行标的被执行完毕前提出，异议人在本案涉案房产执行期间提出异议，并未超出法律规定的期限。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，裁定如下：
中止对威海市古寨西路**号楼**室的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当按照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 张燕春
人民陪审员 方海昭
人民陪审员 张 丽
二〇一八年八月十五日
书 记 员 宋 涛