广西壮族自治区北海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂05民终362号
上诉人（原审原告、反诉被告）：广西世华房地产代理有限公司，住所地广西北海市陈文村建苑小区五巷25幢1号一楼。
法定代表人：胡鑫，该公司总经理。
委托诉讼代理人：苏小丽，该公司员工。
委托诉讼代理人：邓明武，广西珠浦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：张李卡。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：罗亮英。
委托诉讼代理人：谭彩燕，广西易桂律师事务所律师（受上述两被上诉人的共同委托）。
上诉人广西世华房地产代理有限公司（以下简称世华公司）因与被上诉人张李卡、罗亮英房屋租赁合同纠纷一案，不服北海市海城区人民法院（2015）海民一初字第2276号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月16日立案受理后，依法组成合议庭于2016年6月21日公开开庭进行了审理。上诉人世华公司的委托代理人苏小丽、邓明武，被上诉人张李卡、罗亮英的委托代理人谭彩燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人世华公司上诉请求：撤销北海市海城区人民法院（2015）海民一初字第2276号民事判决，驳回被上诉人一审的反诉请求，支持上诉人的诉讼请求。
事实和理由：一审判决认定事实错误，导致判决结果明显不公，损害了上诉人的利益。一、一审判决认定“被告在收到上述的通知后不同意解除合同”、“反诉原、被告之间于2012年12月12日签订的《商铺租赁合同》于2015年12月24日解除”、“因涉案商铺一直由原告在使用，且至今未与被告办理相关的交接手续”等事实有误。因为上诉人在2015年8月30日向两被上诉人寄出解除合同通知后，即告知两被上诉人将于2015年9月1日撤离所有物品，腾退涉案商铺给两被上诉人，上诉人的员工邱某在2015年9月初即联系搬运工将该商铺中属于上诉人的物品全部搬走，且邱某已在2015年10月24日约被上诉人张李卡交付商铺钥匙，被上诉人张李卡同意并当场接收涉案商铺钥匙。上述事实有邱某证人证言及被上诉人张李卡的录音证实。二、《商铺租赁合同》应于2015年10月24日实际解除。在上诉人于2015年8月30日向两被上诉人送达解除合同通知后，同年9月初，上诉人派人将该商铺中属于上诉人的物品全部搬走腾空，腾退过程均与被上诉人及时反馈。2015年10月24日经与被上诉人张李卡电话联系好，在上诉人指派的员工邱某把该商铺钥匙交给被上诉人张李卡及张李卡接收钥匙之刻开始，上诉人已经完全把该商铺交还给两被上诉人，两被上诉人对该商铺即享有占有、使用、管理、收益权。被上诉人接收该商铺后，已及时发布招租广告，有相片为证。本案中，被上诉人是以其接收商铺钥匙的实际行为表示同意解除商铺租赁合同，故一审法院认定上诉人和两被上诉人签订的《商铺租赁合同》在2015年12月24日解除，而涉案商铺一直由上诉人在使用，且至今未与被上诉人办理相关的交接手续属认定事实错误。被上诉人张李卡、罗亮英辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。本案中，该《商铺租赁合同》没有解除。上诉人在2015年8月30日出具了解除合同通知，但被上诉人方是不同意的，且商铺租赁合同里面也没有约定上诉人可以随时解除合同的条款，这是上诉人对合同条款的错误解读，法院查明加上被上诉人当庭确认之后，应以法院判决为准，由于一审判决未生效，所以本案商铺租赁合同就没有解除。至于交钥匙的行为，被上诉人认为上诉人交钥匙的行为并不导致该租赁合同解除，也不能导致上诉人已将商铺交接给了被上诉人，因为双方一直在协商解除，并没有形成一致意见。上诉人交钥匙的过程是被上诉人到上诉人处，一个自称是上诉人的员工将钥匙交给被上诉人，被上诉人只是打开房门看了一下，并只是询问商铺内的空调为什么不见了，上诉人的员工说不知道就离开了商铺，然后被上诉人只能关门收好钥匙暂时保管，这是一个合情合理合法的行为。这个单纯的交钥匙行为，并不能起到一个交接的法律后果，所以被上诉人认为本案商铺租赁合同一直没有解除，且涉案商铺也一直没有出租出去。
世华公司向一审法院起诉请求：1、张李卡、罗亮英返还世华公司66000元；2、张李卡、罗亮英承担本案的诉讼费用。张李卡、罗亮英向一审法院反诉诉请求：1、解除双方于2012年12月12日签订的《商铺租赁合同》，世华公司将商铺交还给张李卡、罗亮英；2、世华公司支付拖欠2015年10月至2015年12月的租金给张李卡、罗亮英，共计48000元；3、世华公司赔偿张李卡、罗亮英租金损失384000元（从2016年1月1日起至2017年12月31日止，共计24个月，每月按16000元计）；4、世华公司承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2012年12月12日，世华公司与张李卡、罗亮英签订《商铺租赁合同》一份，主要约定甲方（张李卡、罗亮英）将其座落于北海市北部湾东路新力海景花园A4商铺约300平方米出租给乙方（世华公司）使用，租期从2013年1月1日至2017年12月31日，共计5年，其中2015年度租金为18000元／月；乙方支付50000元给甲方作为押金；乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有无故拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金每日按实欠租金的1%，如拖欠租金超过7天，视为违约，甲方有权收回房屋，并不退还乙方租金押金；还约定了甲乙双方在合同终止前，须提前一个月书面通知对方是否终止合同等内容。2015年4月7日，世华公司与张李卡、罗亮英签订《补充协议》一份，主要约定更改原合同自2015年4月1日至2015年12月1日止每月租金为16000元／月。上述合同和协议签订后，世华公司按约向张李卡、罗亮英支付了押金50000元和截止到2015年9月份的租金。2015年8月30日，世华公司向张李卡、罗亮英发出《解除合同书面通知》一份，主张其依据原合同第九条第二款“甲乙双方在合同终止前，须提前一个月书面通知对方是否终止合同”的约定，要求解除双方于2012年12月12日签订的《商铺租赁合同》。张李卡、罗亮英于2015年9月2日收到了上述通知。世华公司自向张李卡、罗亮英发出上述的通知后与张李卡、罗亮英多次就上述合同是否解除以及押金是否退还等事宜进行协商，未果。现世华公司诉至法院，提出上述的诉求。张李卡、罗亮英以世华公司拖欠租金构成违约为由，于2015年l2月24日诉至法院，提出上述的反诉请求。另查明，双方在庭审中均同意解除《商铺租赁合同》。世华公司至今未就涉案商铺与张李卡、罗亮英办理交接手续。
一审法院认为，本案的争议焦点：1、双方当事人于2012年12月l2日签订的《商铺租赁合同》是否已解除？如解除，何时解除？2、世华公司和张李卡、罗亮英的诉求有无事实和法律依据？
关于本案的第一个争议焦点即双方之间于2012年12月12日签订的《商铺租赁合同》是否已解除？如解除，何时解除的问题，该院认为：世华公司与张李卡、罗亮英于2012年12月12日签订《商铺租赁合同》和于2015年4月7日签订《补充协议》均是双方当事人真实的意思表示，没有违反法律的禁止性规定，均是合法有效的合同。双方当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务。张李卡、罗亮英按照合同的约定将涉案商铺交付世华公司使用，世华公司亦按合同的约定支付了押金和截止到2015年9月份的租金。世华公司主张其于2015年8月30日向张李卡、罗亮英发出《解除合同书面通知》，所以双方于2012年12月l2日签订的《商铺租赁合同》已于2015年8月30日解除。张李卡、罗亮英在收到上述的通知后不同意解除合同，主张合同第九条第二款“甲乙双方在合同终止前，须提前一个月书面通知对方是否解除合同”该条款的意思是合同期限届满前，须提前一个月书面通知对方是终止还是续租。该院认为张李卡、罗亮英的主张符合常理及交易习惯，该院予以支持。为此，对于世华公司认为双方合同自其发送《解除合同书面通知》之日起解除的主张该院不予支持。本案中，世华公司于2015年8月30日所发出的《解除合同书面通知》，张李卡、罗亮英于2015年l2月24日提起反诉，请求解除双方于2012年12月12日签订的《商铺租赁合同》，因此，双方解除合同的意见于该日达成。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”之规定，世华公司与张李卡、罗亮英之间于2012年12月12日签订的《商铺租赁合同》于2015年12月24日解除。关于本案的第二个争议焦点即世华公司和张李卡、罗亮英的诉求有无事实和法律依据的问题，该院认为：世华公司作为承租人应按合同约定履行支付租金的义务，因涉案商铺一直由世华公司在使用，且至今未与张李卡、罗亮英办理相关的交接手续，为此，对于世华公司请求退还2015年9月份租金l6000元的诉求于法无据，该院不予支持。世华公司自2015年10月份开始拒不履行支付租金的义务构成违约，依据合同第九条第一款“乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有无故拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金每日按实欠租金的1％，如拖欠租金超过7天，视为违约，甲方有权收回房屋，并不退还乙方租金押金”之约定，世华公司请求退还押金50000元于法无据，该院不予支持。双方于2012年12月l2日签订的《商铺租赁合同》经双方同意解除，为此，对于张李卡、罗亮英请求世华公司将涉案商铺返还给其的诉求于法有据，该院予以支持。因世华公司从2015年10月份开始拒付租金，为此对于张李卡、罗亮英请求世华公司支付2015年10月至2015年12月的租金48000元于法有据，该院予以支持。因世华公司至今未与张李卡、罗亮英办理商铺交接手续，未将涉案商铺归还张李卡、罗亮英，为此张李卡、罗亮英主张世华公司赔付租金损失（按每月16000元的标准，从2016年1月1日开始计算至世华公司将上述商铺腾退至张李卡、罗亮英之日止）的诉求于法有据，该院予以支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、反诉原告张李卡、罗亮英与反诉被告北海市世华房地产代理有限公司于2012年l2月12日签订的《商铺租赁合同》于本判决生效之日起解除；二、反诉被告北海市世华房地产代理有限公司须于本判决生效之日起三十天内将座落于北海市北部湾东路新力海景花园A4商铺腾退给反诉原告张李卡、罗亮英；三、反诉被告北海市世华房地产代理有限公司支付反诉原告张李卡、罗亮英2015年l0月-12月的租金48000元；四、反诉被告北海市世华房地产代理有限公司赔偿反诉原告张李卡、罗亮英租金损失（租金损失：按每月l6000元的标准，从2016年1月1日开始计算至反诉被告将上述商铺腾退至反诉原告之日止）；五、驳回原告北海市世华房地产代理有限公司的诉讼请求。本诉案件受理费1450元，反诉案件受理费3890元，由北海市世华房地产代理有限公司承担。
二审期间，上诉人世华公司围绕其上诉请求向本院提交了以下证据：一、聊天记录，拟证明被上诉人同意于2015年10月24日下午三点腾退交接涉案商铺、解除租赁合同；二、《情况说明》，拟证明上诉人世华公司于2015年9月已交接腾退涉案商铺事宜；三、《情况说明》，拟证明上诉人世华公司已结清腾退商铺前的全部费用；四、《情况说明》，拟证明2015年9月初世华公司已搬运全部物品，腾空商铺；五、《中国电信股份有限公司北海分公司客户登记单》，拟证明上诉人已办理涉案商铺内的固定电话、宽带网络的销户手续；六、《收款收据》，拟证明上诉人已将腾退商铺前的所有费用结清给涉案商铺所属物业公司；七、《旗舰店人事调动通知》，拟证明2015年8月20日上诉人决定撤销涉案商铺的分店，作出所有该分店人员调动的通知；八、招租图片，拟证明被上诉人已接收商铺并早已发布广告重新招租；九、通话录音，拟证明上诉人与被上诉人已于2015年10月24日交接商铺，被上诉人已接收商铺钥匙；十、2016年6月15日拍摄的新租客装修照片，拟证明被上诉人早已收回涉案商铺并重新招租，新租客重新装修；十一、通话录音，拟证明2015年8月4日被上诉人罗亮英同意上诉人对涉案商铺租赁期限到2015年8月底终止；十二、证人黄某、邱某、陈某的证人证言，拟证明上诉人在2015年10月24日已将涉案商铺钥匙交付给被上诉人，涉案商铺已经腾退，张李卡已同意解除租赁合同，只是对是否退还押金双方没有达成一致意见。被上诉人张李卡、罗亮英向本院提交以下证据：照片三张，拟证明上诉人擅自将被上诉人的空调拆走，至今也没有搬回装好。
本院组织当事人进行了证据交换和质证，被上诉人张李卡、罗亮英对上诉人世华公司提供的上述证据的质证意见如下：证据一是上诉人公司内部的交流，不能证明被上诉人已同意腾退交接涉案商铺，解除合同，对证据一的真实性、合法性及关联性均不予认可；对证据二的真实性、合法性及关联性均不予认可，证据二实际是证人证言，证人应出庭作证，且该证人是上诉人的员工，其证言证明力不大，其所陈述的所有事实均是上诉人的单方行为，与被上诉人无关；对证据三真实性、合法性及关联性没有异议，对其证明内容有异议，因为双方合同约定物业费就应是上诉人交付的，但至今还有拖欠的物业费，所以上诉人缴纳物业费的行为不能证明其已腾退房屋；证据四没有证明力，物品搬运了并不能说明什么；证据五没有关联性；对证据六的真实性、合法性及关联性没有异议，对其证明内容有异议，理由同证据三的质证意见；证据七与本案没有关联性，上诉人公司的内部调动与被上诉人无关；证据八正好证明了被上诉人的商铺刚刚在招租，是被上诉人在为减少损失所做的积极行为；对证据九的合法性不予认可，依据相关规定，虽是面谈，但未经被上诉人同意录音，对其真实性亦不予认可，该份录音只是截取部分内容，且在录音中显示被上诉人一直只同意上诉人转租，并没有解除合同的意思表示，还一直在说“什么时候把空调搬回来，就与你们办理解除合同交接手续”；证据十与本案没有关联性，看不出具体谁在装修；证据十一是合同解除通知没有发出之前的录音，录音来源不清，根据相关规定，该证据没有合法性，对其真实性也不予认可，被上诉人不知道对方谈判对象是谁，且其中有断章取义的意思，那段录音的前提是“你只有转租出去之后我才怎样与你解除合同”之类的，双方从8月份开始一直在反复协商，该份录音并不能证实上诉人所要证明的内容；对证据十二证人黄某、邱某、陈某的证人证言的真实性不予认可，三位证人是上诉人的员工，证明力应大打折扣。上诉人世华公司对被上诉人张李卡、罗亮英提供的上述证据的质证意见如下：对其三性有异议，该照片的拍摄时间不清楚，同时只是选择了一小部分地方拍摄，不能反映整个铺面的状况，同时不能证明这个空调是上诉人搬走的，即使是，也是另一个法律关系，与本案无关。
结合双方举证和质证，本院认证如下：上诉人世华公司二审提交的证据一、二、三、五、六、七、八、九、十、十一、十二具有真实性、合法性，且与双方诉辩事由有一定的关联性，本院予以采纳，但对其证明内容，将结合本案其他证据综合予以认定。世华公司二审提交的证据四实为证人证言，而该证人没有出庭作证，接受当事人的质询，对于该证据本院不予采纳。被上诉人张李卡、罗亮英二审提交的照片拍摄的时间地点不明，且上诉人对该证据的三性均有异议，故对该证据本院不予采纳。
经二审审理查明：上诉人世华公司已于2015年10月24日腾退涉案商铺并将该商铺钥匙交付给被上诉人张李卡、罗亮英。北海市世华房地产代理有限公司于2015年11月17日变更企业名称为广西世华房地产代理有限公司。此外的事实与一审认定的一致，本院予以确认。
综合诉辩双方的意见，本院归纳本案争议焦点为：1、双方当事人于2012年12月l2日签订的《商铺租赁合同》是否已解除？如已解除，是何时解除？2、世华公司和张李卡、罗亮英一审的诉求有无事实及法律依据？
关于本案的第一个争议焦点，本院认为，世华公司与张李卡、罗亮英于2012年12月12日签订的《商铺租赁合同》、于2015年4月7日签订的《补充协议》均是双方当事人真实的意思表示，没有违反法律、法规的禁止性规定，属合法有效的合同，双方当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务。张李卡、罗亮英按照合同的约定将涉案商铺交付世华公司使用，世华公司亦按合同的约定支付了押金和截止到2015年9月份的租金。世华公司依据双方签订的《商铺租赁合同》第九条第二款的规定于2015年8月30日向张李卡、罗亮英发出《解除合同书面通知》，张李卡、罗亮英于2015年9月2日收到了上述通知，并于2015年10月24日接收了涉案商铺，本院认为张李卡、罗亮英以其行为表示亦同意解除双方的租赁合同，故依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”之规定，双方于2012年12月l2日签订的《商铺租赁合同》已于2015年10月24日解除。世华公司主张双方租赁合同已于2015年8月30日解除，而张李卡、罗亮英主张涉案《商铺租赁合同》第九条第二款“甲乙双方在合同终止前，须提前一个月书面通知对方是否解除合同”该条款的意思是合同期限届满前，须提前一个月书面通知对方是终止还是续租。本院认为张李卡、罗亮英的主张符合常理及交易习惯，应予支持，故对于世华公司认为双方租赁合同自其发送《解除合同书面通知》之日起解除的主张本院不予支持。而张李卡、罗亮英认为其于2015年10月24日接收商铺钥匙的行为只是代世华公司保管钥匙，其没有接收涉案商铺的主张并不符合常理及交易习惯，本院不予支持。因此，世华公司与张李卡、罗亮英于2012年12月12日签订的《商铺租赁合同》应于2015年10月24日解除。
关于本案的第二个争议焦点，本院认为，世华公司作为承租人应按合同约定履行支付租金的义务，因涉案商铺一直由世华公司在使用，世华公司在2015年10月24日才将涉案商铺腾退并交付商铺钥匙给张李卡、罗亮英，为此，世华公司请求退还涉案商铺2015年9月份的租金l6000元，于法无据，本院不予支持。涉案商铺2015年10月份的租金世华公司至今未支付已构成违约，依据双方签订的《商铺租赁合同》第九条第一款“乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有无故拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金每日按实欠租金的1％，如拖欠租金超过7天，视为违约，甲方有权收回房屋，并不退还乙方租金押金。”、第四条第五款“合同期满终止，乙方交清租金、水电费、煤气费、管理费、电话费等相关费用后，甲方即退还乙方押金。”之约定，世华公司请求张李卡、罗亮英退还押金50000元于法无据，本院不予支持。世华公司已于2015年10月24日腾退涉案商铺并将商铺钥匙交付给张李卡、罗亮英，虽然张李卡、罗亮英主张涉案商铺内丢失了三台空调，但这并不影响张李卡、罗亮英已接收并占有涉案商铺的法律后果，为此，张李卡、罗亮英要求世华公司将涉案商铺返还给其的诉请没有事实依据，本院不予支持。因世华公司在2015年10月24日才将涉案商铺腾退给张李卡、罗亮英，该商铺2015年10月份的租金至今未支付，故张李卡、罗亮英请求世华公司支付2015年10月的租金16000元于法有据，本院予以支持。但因双方于2012年12月12日签订的《商铺租赁合同》已经双方同意解除，张李卡、罗亮英亦于2015年10月24日接收涉案商铺，故张李卡、罗亮英请求世华公司支付2015年11月、12月的租金及赔偿租金损失384000元（从2016年1月1日起至2017年12月31日止，共计24个月，每月按16000元计）没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人世华公司的上诉请求部分成立，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持北海市海城区人民法院（2015）海民一初字第2276号民事判决第五项；
二、撤销北海市海城区人民法院（2015）海民一初字第2276号民事判决第二项、第四项；
三、变更北海市海城区人民法院（2015）海民一初字第2276号民事判决第一项为：上诉人广西世华房地产代理有限公司与被上诉人张李卡、罗亮英于2012年l2月12日签订的《商铺租赁合同》于2015年l0月24日解除；
四、变更北海市海城区人民法院（2015）海民一初字第2276号民事判决第三项为：上诉人广西世华房地产代理有限公司支付被上诉人张李卡、罗亮英2015年l0月的租金16000元；
五、驳回被上诉人张李卡、罗亮英的其他反诉请求。
一审本诉案件受理费1450元，一审反诉案件受理费3890元，二审案件受理费5340元，合计10680元，由上诉人广西世华房地产代理有限公司负担5340元，被上诉人张李卡、罗亮英负担5340元（被上诉人张李卡、罗亮英应负担部分案件受理费1450元在本判决发生法律效力之日起十日内返还给上诉人广西世华房地产代理有限公司）。
上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向一审人民法院申请强制执行。
本判决为终审判决。
审判长 李雪燕
审判员 叶 萍
审判员 周润生
二〇一六年十月十二日
书记员 周淑怡