天津市南开区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津0104民初6024号
原告：天津开发区津一物业管理有限公司，住所地天津市经济技术开发区第三大街濠威大厦1门201—1室。
法定代表人：王伝佶，该公司总经理。
委托诉讼代理人：郭建慧，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：王俊亮，男，该公司员工。
被告：郭欣，男，1949年5月1日出生，汉族，财政部驻天津市财政监察专员办公处退休人员，住天津市南开区。
原告天津开发区津一物业管理有限公司（以下简称津一物业公司）与被告郭欣物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告津一物业公司的委托诉讼代理人郭建慧、王俊亮，被告郭欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告津一物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告交纳自2014年9月1日至2017年8月31日的物业费和梯泵能源费3528元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年9月1日，原告通过竞标获得了华苑新城物业管理权，与华苑新城业主大会签订了物业管理服务合同，备案号为南开物备【2014】第75号。被告在享受物业服务后，自2014年9月1日至2017年8月31日未交纳物业服务费，经多次催收未果。被告所有的房屋建筑面积为116平方米，每月应交费98元，上述期间合计欠费3528元。被告的行为属于单方违约行为，侵犯了原告的合法权益，故诉至法院。
被告郭欣辩称，一、原告所述事实与实际情况不符，被告多次声称可交纳物业管理费，但是梯泵能源费应按照国家法律法规的规定执行，原告应提供实际用电度数，不能按照每户每月交纳。国家明确规定，电费可以代收，但是不能收取其他的手续费，不能按照原告的要求交纳电费。二、原告进驻小区时承诺，不提高收费标准，现原告与代理业委会职能的居委会签订的物业服务合同高于承诺的交费标准。三、原告所签订的物业服务合同是违法的，合同签订时没有成立业主大会，只选取了业主代表。被告所在的小区没有业主委员会，代业主委员会主任签字的是于翔，而于翔本人是新城小区居民委员会主任和党总支书记，不是小区业主和居民，更不是业主委员会成员，其本人没有交纳过物业费。居民委员会代行业主委员会职能违反了物权法、物业管理条例、天津市物业管理条例的相关规定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系物业管理企业，具有物业管理三级资质。2014年8月9日，在华苑新城居民委员会的指导和协助下，华苑新城小区召开业主大会，业主大会通过53名业主代表及书面征求意见的方式对参加竞聘的物业公司进行投票表决。投票结果显示业主代表及专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意原告为新城社区邀请招标物业服务企业的最终中标者。2014年9月1日，原告与天津市南开区华苑新城业主会签订了《天津市住宅物业服务合同》，约定将华苑新城小区云华里、竹华里委托原告进行物业管理服务。该合同对委托物业的基本情况、物业管理服务内容及标准、物业管理服务期限、双方权利义务、物业管理服务费用等内容进行了约定。该合同约定物业管理期限为三年，自2014年9月1日起至2017年8月31日终止。物业管理服务费用高层住宅按建筑面积每月每平方米0.50元的标准由业主交纳。电梯、水泵、智能系统等设备的运行管理与服务，在大修、年度检验合格证前，收取梯、泵能源费平均每月每平方米0.50元，取得年检合格证后，对电梯运行进行监管，与专业有资质厂家签订维保合同，进行年度检测，收取梯、泵能源费平均每月每平方米0.50元，另收取电梯维保费、年度检测费平均每户每月30元。合同签订后，分别在华苑新城小区和居民委员会公示栏进行了公示。同时，原告于2014年12月30日经天津市南开区物业管理办公室进行了备案。2015年1月8日，华苑新城居民委员会（代理业委会）发布了梯泵能源费变更通知，通知内容主要为“华苑新城广大业主对物业服务合同中梯、泵能源费提出异议，经社区两委班子、业主代表、楼门长多次会议研究决定修改为：2至3层按照每户每月25元收取、4至5层按照每户每月35元收取、6至9层按照每户每月40元收取、10至13层按照每户每月45元收取。”津一物业公司依约为被告小区提供了物业服务。
另查，被告郭欣系云华里22-1-802号房屋的业主，其房屋的建筑面积为115.86平方米，每月应交物业服务费57.93元、梯泵能源费40元。被告拖欠自2014年9月1日至2017年8月31日期间的物业服务费2085.48元（0.5元/月/平方米×115.86平方米×36月=2085.48元）和梯泵能源费1440元（40元/月/户×36月=1440元），合计3525.48元。
本院认为，原告与天津市南开区华苑新城业主会签订的《天津市住宅物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效，合同对原告及小区全体业主均具有约束力，双方应依照合同约定行使权利并履行义务。原告作为物业服务企业履行了对该小区的服务义务，被告作为房屋所有权人即为该小区业主，理应受前述合同的约束，承担给付物业服务费和梯泵能源费的义务。
关于被告提出的原告收取梯泵能源费应按照实际支出的电费收取的问题，本市实行物业管理联席会议制度，被告所在小区的华苑新城居民委员组织召集的物业管理联席会议决定小区梯泵能源费按户每月固定收取，现被告实际支出的梯泵能源费低于物业服务合同约定的数额，被告主张的每月按照实际耗电数付费的抗辩理由，不具有现实的可操作性，不符合物业企业现行的运作模式。故被告以此为由拒缴物业服务费和梯泵能源费，本院不允。关于被告提出的原告收费高于承诺标准的问题，因其未提供证据予以佐证，本院不予采纳。关于被告提出的物业服务合同的签订系违法一节，现有证据可证明该《天津市住宅物业服务合同》的签订业经华苑新城业主代表及小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，符合规定程序，合法有效。故被告以此为由拒缴物业服务费，本院不允。关于被告提出的居民委员会代行业主委员会职责系违法一节，根据中华人民共和国住房和城乡建设部制定的《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定，因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。结合本案，在当时特殊情况下，为确保小区的正常运转，维护全体业主的合法权益，华苑新城居民委员会充分发挥组织、协调作用，并无不妥。故被告的该抗辩事由，本院不予采纳。综合考量原告物业服务标准与等级、实地调查情况等因素，原告对被告提供的服务存在瑕疵，被告应给付原告自2014年9月1日至2017年8月31日期间梯泵能源费1440元，给付原告自2014年9月1日至2017年8月31日期间物业服务费2085.48元的95%，计1981.21元，上述两项合计3421.21元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条，《天津市物业管理条例》第十三条、第十七条、第三十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
本判决生效后十五日内，被告郭欣给付原告天津开发区津一物业管理有限公司自2014年9月1日至2017年8月31日期间的物业服务费和梯泵能源费3421.21元。
如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，由被告郭欣负担，于本判决生效后十五日内直接给付原告天津开发区津一物业管理有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审 判 员 于钟亮
二〇一八年八月十三日
法官助理 金红双
书 记 员 王韶华
附本裁判文书所依据法律规定的具体条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《中华人民共和国物权法》
第七十五条业主可以设立业主大会，选举业主委员会。
地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
第七十六条下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
《天津市物业管理条例》
第十三条同一个物业管理区域内业主人数不足一百人的，全体业主组成业主大会；业主人数在一百人以上的，可以按照业主总数的一定比例推选业主代表，组成业主代表会，代表业主履行业主大会职责。业主代表会的代表组成，不得少于三十五人。
业主代表在行使所代表业主的表决权前，应当事先书面征求其所代表的业主意见，并在业主代表会会议上如实反映所代表业主的意见。
业主代表以幢、门、楼层等为单位，由业主推选，并在推选后以书面形式在物业管理区域内公告。
第十七条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主可以书面委托代理人行使业主权利。
第三十一条本市实行物业管理联席会议制度。
物业管理联席会议由街道办事处或者乡镇人民政府负责组织召集，由区、县物业管理行政主管部门、居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表等各方代表组成。
物业管理联席会议主要协调解决下列问题：
（一）业主委员会不依法履行职责的问题；
（二）业主委员会换届过程中出现的问题；
（三）履行物业服务合同中出现的重大问题；
（四）提前终止物业服务合同的问题；
（五）物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题；
（六）需要协调解决的其他物业管理问题。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
宣判后当事人权利义务告知书
一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。
当事人提出上诉的，应在上诉期内，将天津市第一中级人民法院上诉费缴费凭证及上诉状正副本一并交至本院诉讼服务中心。逾期不提交，经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。由此产生的后果，由上诉人承担。
二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。
当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。
三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。
四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。