重庆市綦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0110民初3126号
原告重庆浩佳物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区公园路19号18-C号，统一社会信用代码91500103663581555U。
法定代表人陈龙，该公司经理。
委托代理人杨建，男，1965年2月15日出生，汉族，住重庆市綦江区，系该公司员工。
被告李开国，男，1969年11月20日出生，汉族，住重庆市綦江区。
原告重庆浩佳物业管理有限公司（以下简称浩佳物业公司）诉被告李开国物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月11日立案受理后，依法由代理审判员留微微独任审判，适用简易程序，于2016年5月17日公开开庭进行了审理。原告浩佳物业公司之委托代理人杨建，被告李开国到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告浩佳物业公司诉称，2007年7月28日，原告与重庆华上置业发展有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定由原告对位于重庆市綦江区古南街道沱湾上升街的原华上新天D区，现在的锦绣春天小区提供物业服务。2014年4月8日，该小区成立业主委员会。2014年8月21日，原告与该小区业主委员会签订了《物业服务合同》并约定物业服务费按建筑面积收取：多层房每平方0.65元/月，高层房每平方1.00元/月，共用设施设备的能耗公摊水电费每户每月6.00元和二次加压水电费每吨0.6元。合同订立后，原告依约提供物业服务，被告自2011年12月起未向原告交纳物业服务费等相关费用，为维护自己的合法权益，原告遂诉求判令被告支付2011年12月起至2016年4月期间的物业服务费4187元、公摊水电费318元及此期间物业服务费违约金4898元（自逾期交款之日次月1日起以每月所欠费用为基数按日千分之一计算至2016年4月30日止），并承担本案案件受理费。
被告李开国辩称，没有交物管费是事实，面积大小正确，但对金额有异议。首先，原告主张的物业服务费等费用属于债权，有诉讼时效，超出诉讼时效部分不应主张。其次，去年有人告诉被告称说前年的物管费不交了，因为换了物管。再次，现在的物业服务合同没有经过三分之二以上业主同意，是无效合同，内容不公平。公摊水电费没有经过公示不认可，小区物业服务存在诸多问题，被告多次到物管反映无人理会，不认可违约金。
经审理查明，尹祥是原告浩佳物业公司提供物业管理服务的锦绣春天小区业主。2007年7月28日，重庆华上置业发展有限公司与原告浩佳物业公司分别作为甲乙双方订立前期物业管理服务合同，约定甲方将华上新天项目（即锦绣春天小区）前期物业委托乙方进行经营管理，乙方接受委托，并承担该物业项目的一切权利和义务。合同还约定了双方的权利义务及违约责任，该合同期限自2007年7月28日起至2015年7月27日止；但在合同期限内，若业主委员会与乙方签订了物业服务合同或业主委员会另行选聘新的物业管理企业时，本合同自动终止。2010年12月16日，尹祥与原告浩佳物业公司作为甲乙双方签订了《锦绣春天物业管理服务合同》，合同约定了甲乙双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量及违约责任等内容，其中约定物业服务费用由业主按其拥有的物业的产权建筑面积交纳，具体标准由物价局审核后收取（接房时采取每月1.00元/平方米的标准，预收6个月）；共用设备的能源消耗，按照物价局文件规定按户分摊；交费时间：每月5-15日业主自行到客户服务中心交纳当月物业服务费和上月公用能源分摊费。2014年4月8日，重庆市綦江区古南街道办事处作出关于成立锦绣春天业主委员会的批复，同意成立锦绣春天业主委员会，其成员为主任陈永江，副主任李泽维，委员黎廷恒、罗开元、陈应敏，候补委员敖正全、胡朝林。同年8月21日，綦江区古南街道锦绣春天业主委员会与原告浩佳物业公司分别作为甲乙双方签订《物业管理服务合同》，合同约定了委托服务事项、物业管理服务质量、双方的权利义务、物业服务费用、物业服务合同期限及解除、违约责任及附则，其中物业服务费用明确，物业收费采取包干制的方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的产权建筑面积交纳，具体标准如下：多层房0.65元/月·平方米，高层方1.00元/月·平方米（含电梯费）；共用设备的能源消耗，应按户据实分摊，每户分摊量以向相关公共单位缴费票据为准；根据供水单位设计、安装情况，使用二次加压供水设备供水业主按其使用水量进行分摊二次加压设备运行费用；每月缴纳费用时间：每月5-15日业主自行到锦绣春天物业客服中心交纳当月物业服务费、上月公用能源公摊费和二次加压费用。该物业服务合同期限为三年，自2014年8月25日起至2017年8月24日止。2014年8月25日，锦绣春天业主委员会和原告浩佳物业公司作为甲乙双方达成物业管理合同的补充说明，约定：二次加压水费每吨0.6元；公共能源分摊费每户每月6.00元；以上说明与《物业管理服务合同》有同等效力。
另查明，被告李开国系业主尹祥的妹夫，该房屋在接房后一直借给被告李开国居住使用，被告李开国认可由其承担该房屋的相关物业服务费用。
又查明，原告浩佳物业公司在业主接房时预收六个月的物业服务费后，并未到物价局进行价格审核。2010年12月16日，业主尹祥按0.8元/㎡·月（一楼不含电梯使用费）标准预交了6个月的物业服务费、公共能源分摊费合计628.60元。2011年6月16日，业主尹祥又按前述预交物业服务费、公共能源分摊费350元。此后，业主尹祥、被告李开国均未再按时交费。
审理中，原告举示了二张欠费通知的照片：2013年8月26日，原告浩佳物业在被告李开国所住锦绣春天小区A-1-5门上张贴欠费通知，催收2011年12月至2013年8月的物业服务费、公共能源分摊费。2015年5月9日，原告浩佳物业在被告李开国所住锦绣春天小区A-1-5门上张贴欠费通知，催收2013年8月至2015年5月的物业服务费、公共能源分摊费。前述通知被告李开国均表示认可，并举示了2016年3月10日原告浩佳物业公司向其发出书面缴费通知单（催收被告所欠物业服务费、公共能源分摊费合计4409.70元）。被告李开国辩称超过诉讼时效的欠费不应主张，原告称每月均在催收，但未举示相应证据；被告李开国举示照片、录音光盘等证据，照片等证据证明原告浩佳物业公司在向业主提供的物业服务中存在瑕疵，原告方认可照片等证据的真实性，但认为虽然原告提供的物业服务确实存在一些不足，但原因是多方面的，不是原告物业公司单方面的原因，业主不能据此拒绝交纳物业服务费等相关费用；录音光盘内容为被告李开国与业主委员会成员罗开元的对话，证明原告与业主委员会签订的合同不合法，原告对该证据的真实性不予认可，被告未提交其他证据予以佐证。
前述事实，有《前期物业管理服务合同》、《锦绣春天物业管理服务合同》、《物业管理服务合同》、保安巡逻签到表、感谢函、补充说明、交费明细、欠费通知、缴费通知单、古南街道办事处文件、照片、录音光盘等证据及原、被告当庭陈述在卷为凭，经庭审质证和本院审查属实，足以认定。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。被告李开国辩称原告浩佳物业公司与业主委员会之间订立的《物业服务合同》未经过三分之二以上业主同意，是无效合同。首先，业主委员会的决定对业主具有约束力，业主委员会有权代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。其次，原告浩佳物业公司举示了古南街道办事处文件证明业主委员会的成立合法，被告李开国举示录音光盘不能确定录音内容的真实性，被告李开国又未提交其他证据予以佐证，本院对其辩称意见不予认可。被告李开国未按时向原告交纳相关费用，但原告浩佳物业公司仍对被告的住宅提供物业服务，履行了主要义务。被告李开国应当按照合同约定按时交纳物业服务相关费用，防止因物管费用不足而可能导致的降低物业服务的水平和标准，损害业主权益的事件发生。被告李开国辩称，债权的请求权受诉讼时效的限制，原告的诉求超出诉讼时效部分不应得到法院的支持。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。本案中，原告举示了两份欠费通知，产生诉讼时效的中断。但原告举示的2013年8月26日的欠费通知（主张2011年12月至2013年7月期间的物业服务费、公共能源分摊费），虽然也产生了诉讼时效的中断，但诉讼时效中断之日至原告起诉之日已超过了二年，原告未举示证据证明在此期间又再次对2011年12月至2013年7月期间的物业服务费、公共能源分摊费进行了追索，本院认为被告李开国对诉讼时效的答辩成立，本院对此予以认可。故被告李开国应付原告浩佳物业公司2013年8月至2016年4月期间的物业服务费2607.26元（98.76㎡×0.80元/㎡·月×33月）。关于公共能源分摊费，原告浩佳物业公司与锦绣春天业主委员会达成了补充说明，其效力等同于《物业服务合同》，也对业主具有约束力。故被告李开国应支付原告浩佳物业公司2013年8月至2016年4月期间的公共能源分摊费198元（6元/月×33月）。关于违约金，本院认为从查明的事实看，原告在管理服务锦绣春天小区时在服务质量上的确存在一定的瑕疵，出现瑕疵后与业主沟通不到位，故对违约金的诉讼请求本院不予支持。
为此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条（五）项、第十二条第四款、第十五条（二）项、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告李开国于本判决生效后五日内支付原告重庆浩佳物业管理有限公司2013年8月至2016年4月期间的物业服务费2607.26元；
二、被告李开国于本判决生效后五日内支付原告重庆浩佳物业管理有限公司2013年8月至2016年4月期间的公共能源分摊费198元；
三、驳回原告重庆浩佳物业管理有限公司的其余诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费25元，由被告李开国负担（被告于本判决生效后五日内向本院交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 留微微
二〇一六年七月六日
书 记 员 蒋南楠