广西壮族自治区梧州市龙圩区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）桂0406执异17号
案外人：黎菊秀，女，1980年6月11日出生，汉族，梧州市夏郢镇卫生院护士，住广西梧州市万秀区。
申请执行人：梁杰，男，1983年8月13日出生，汉族，个体户，住广西苍梧县。
委托诉讼代理人：李伟恒，广西正立律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈鑫，广西正立律师事务所律师。
被执行人：陶建军，男，1974年12月1日出生，汉族，个体户，住广西梧州市龙圩区。
被执行人：唐桂萍，女，1977年10月31日出生，汉族，广西梧州市龙圩司法所工作人员，住广西梧州市龙圩区。
本院在执行申请执行人梁杰与被执行人陶建军、唐桂萍民间借贷纠纷一案〔即发生法律效力的（2016）桂0406民初431号民事判决书〕的过程中，案外人黎菊秀于2017年7月11日向本院提出书面执行异议。本院依法另行组成合议庭，对案外人的异议进行了审查。现已审查终结。
案外人黎菊秀称，本院在申请执行人梁杰与被执行人陶建军、唐桂萍民间借贷纠纷中，依据（2016）桂0406民初431号民事判决书及（2016）桂0406民初431号民事裁定书，对被执行人唐桂萍所有的位于梧州市龙圩区××文化里××单元××房（产权证号：梧房权证龙圩区字第××号）进行查封。现案外人依法提出异议，理由如下：该房于2016年3月25日由被执行人唐桂萍出售给案外人，房地产买卖合同经过梧州市房地产交易中心监证，案外人已经支付全部房款给被执行人唐桂萍，并已经缴纳契税等费用，目前正在办理过户登记手续，该房的产权属于案外人所有。基于上述事实理由，请求法院撤销（2016）桂0406民初431号民事裁定书，解除对案外人所有的位于梧州市龙圩区××文化里××单元××房（产权证号：梧房权证龙圩区字第××号）的查封。
申请执行人梁杰辩称，（2016）桂0406民初431号民事裁定书认定事实清楚，适用法律正确，应当给予维持。案外人与被执行人唐桂萍签订的《房地产买卖合同》未办理过户且成交金额未达涉案房屋评估总金额的30%，属于明显不合理低价转让财产即唐桂萍恶意转移财产逃避债务及案外人属于恶意交易，同时案外人未能举证已经实际占有房屋、已支付完毕全部房价、自身无过错等，故依法应驳回案外人的异议。理由如下：（一）案外人应依法举证证实在人民法院查封涉案房屋之前已经签订了合法有效的合同、已经实际占有涉案房屋、已经支付了全部价款、自身无过错等，但在本案中，案外人并没有完成上述举证责任，故根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干�题的规定》的规定，应依法驳回案外人的异议。（二）根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》的规定，对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。而本案中，涉案房产的评估价为110821.68元，但实际转让价格只有3万元，转让价格属于明显不合理的低价，实际是唐桂萍恶意转移财产逃避债务，故案外人与唐桂萍签订的合同并非合法有效，且案外人不属于善意第三人而是明显存在恶意即自身存在过错。得知案外人与唐桂萍恶意串通损害申请执行人的利益时，申请执行人已经�法及时向梧州市产权交易中心提出中止交易的异议申请，同时也向人民法院提出了查封涉案房屋的请求（房屋尚未过户），人民法院依法查明了有关事实后作出了合法的裁定，维护了申请执行人的合法权益。综上所述，（2016）桂0406民初431号民事裁定书认定事实清楚，适用法律正确，应当给予维持；案外人的异议请求既没有事实依据又没有法律依据，依法应予驳回。
被执行人唐桂萍辩称，一、对被执行人唐桂萍所有的位于梧州市龙圩区××文化里××单元××房已经在2016年3月25日出售给黎菊秀，房地产买卖合同经过梧州市房地产交易中心监证，黎菊秀已经现金支付了全部房款，并已经缴纳契税等费用，过户登记手续已经全部办理好，所以该房的产权属于黎菊秀，与其无关。二、该房的总房款其与黎菊秀私下约定是8万元，其也已经收到了黎菊秀支付的总房款8万元。三、房屋已经在签订买卖合同后就交付给黎菊秀使用了。
被执行人陶建军在本院告知其权利义务后未提交书面答辩意见及证据。
经审查查明，2016年4月14日，本院立案受理了原告梁杰诉被告陶建军、唐桂萍民间借贷纠纷一案。2016年5月17日，本院依原告梁杰的申请，对属被告唐桂萍所有的座落于梧州市××龙圩镇××文化里××单元××房（产权证号：梧房权证龙圩区字第××号）价值在13万元的部分房屋进行查封。2016年12月12日，本院作出（2016）桂0406民初431号民事判决书，该判决书确认被告陶建军、唐桂萍应共同偿还原告梁杰借款本金147万元及利息（利息的计算：2014年1月16日起至2015年10月9日以本金90万元按月利率2%计算；2015年4月18日起至2015年10月9日以本金30万元按月利率2%计算；2015年10月10日起以本金147万元按月利率2%计至本案生效判决规定的履行期限的最后一日止）；被告陶建军应偿还原告梁杰借款本金345000元及利息（利息的计算：从2016年3月16日起以实际欠款额345000元按月利率2%计至本案生效判决规定履行期限的最后一日止。判决后，被告陶建军不服，向梧州市中级人民法院提起上诉，因陶建军未能在法院通知的期限内足额预交上诉案件诉讼费，梧州市中级人民法院于2017年5月31日作出（2017）桂04民终474号民事裁定书，按自动撤回上诉处理。判决生效后，因被告陶建军、唐桂萍未在判决书规定的期限内履行给付义务，原告梁杰于2017年6月20日向本院申请强制执行。案外人黎菊秀于2017年7月11日向本院提出执行异议。
另查明，2016年3月25日，在梧州市房地产交易中心监证下，被执行人唐桂萍与案外人黎菊秀签订《房地产买卖合�》，约定将属被执行人唐桂萍所有的座落于梧州市××龙圩镇××文化里××单元××房（产权证号：梧房权证龙圩区字第××号）出售给案外人黎菊秀。2016年4月21日，案外人黎菊秀缴纳契税等费用，随后其向房产部门申请办理二手房买卖产权登记。在办理产权登记过程中，因申请执行人梁杰提出异议并向本院申请财产保全而未果。
再查明，在案外人黎菊秀申请执行异议过程中，其提供的证据有：《房地产买卖合同》、《存量房交易纳税申报审核表》、广西壮族自治区政府非税收入专用收据（房屋所有权登记费）、广西壮族自治区政府非税收入专用收据（代收广告费）、个人所得税税收缴款书、契税税收缴款书、销售不动产统一发票、（2016）桂0406民初431号民事裁定书、（2016）桂0406民初431号民事判决书及收条，但没有提供实际占有涉案房产的证�。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”及第二十五条第一款“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”的规定，本案中，尽管案外人已申请办理房屋过户手续，但尚未取得不动产登记簿，不是本案的权利人。另外，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记�被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，案外人未能举证证实其已合法占有涉案房产，不符合上述规定的第（二）种情形，故其主张的权利不能排除法院的执行。因此，对案外人黎菊秀提出的异议申请，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下：
驳回案外人黎菊秀的异议申请。
如不服本裁定，可在接到裁定书之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 樊逢春
人民陪审员 朱芳勇
人民陪审员 郭木森
二〇一七年七月二十六日
书 记 员 黄颖健
附本案适用的法律条文：
1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法�提起诉讼。
2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议不成立的，裁定驳回异议；
（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；
（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；
（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。