浙江省绍兴县人民法院
民 事 判 决 书
（2004）绍经初字第967号
原告陈文忠。
委托代理人（特别授权代理）高海堂，浙江理论律师事务所律师。
被告尉金江。
委托代理人（特别授权代理）薛国民，浙江越光律师事务所律师。
原告陈文忠为与被告尉金江租赁合同纠纷一案，于2004年6月14日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员屠李强独任审判，于2004年7月5日组织双方当事人进行了证据交换，因原告根据法院的释明变更了诉讼请求，故本院根据原、被告的意见重新确定了举证期限，并于8月10日再次进行了证据交换，并二次公开开庭进行了审理。原告陈文忠及其委托代理人高海堂，被告尉金江的委托代理人薛国民，原告申请的证人陈文浩和被告申请的证人罗建萍、周芳等均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈文忠诉称，2004年4月下旬，我因经商所需与被告就绍兴城南大厦2幢15号一楼一底营业房达成房屋租赁协议。在签订协议时，我提出要求房东到场，以征得房东同意。被告称房东已同意转让，因其住家较远，无法前来。我信以为真即与被告签订了合同，租期自2004年4月28日起至同年9月17日止，租金为每月2,417元，合计11,418元，外加转让费9,500元。合同签订后，我一次性向被告支付了上述费用，并着后对房子进行了装潢。5月8日，我去鉴湖工商所申领营业执照时，工商所办证人员告知必须提供房东同意转让证明。为此，我向被告提出要求其帮助协办手续。直到5月22日，被告才提供了一份其与房东王伟杨的房屋租赁合同复印件及我与被告的房屋租赁合同复印件一份，在后一份合同上被告自行在出租方上加上了房东王伟杨名字。同时提供了房屋产权证复印件一份。因被告转租房子的行为未征得房东同意，且房东拒绝在转让协议上签字，导致我无法办理证照手续，迟迟不能开展营业，给我造成了很大的经济损失。现起诉要求解除与被告签订的房屋租赁合同，被告返还我租金及转让费20,918元，并由其赔偿我经济损失8,000元。在庭审中，经本院释明，原告变更其中解除租赁合同的诉讼请求为要求确认该租赁合同无效，其余请求不变。
为证明自己的主张，在本院指定的举证期限内，原告提供了以下证据：
1、2004年4月28日原、被告签订的房屋租赁合同一份，以证明双方订立租赁合同的情况及被告已收取原告20,918元租金及转让费的事实；
2、由被告交给原告的2004年4月28日房屋租赁合同一份，在上面由被告添加了“房主：王伟杨”几个字，以证明房屋转租一事房东并不同意的事实；
3、2004年5月8日和5月30日挂号信二份，以证明原告在办理营业执照过程时被工商所告知需提供房东同意转租证明，故二次通知被告，要求其协助办理的事实；
4、陈文浩出具的收条一份、浙江省商业零售统一发票一份、照片二份及证人陈文浩的当庭证言，以证明原告租赁房屋后，已由陈文浩对该房屋进行了装潢，为此支出3,000元费用的事实；
5、绍兴市工商行政管理局越城分局个体工商户申请开业登记表一份及调查取证申请书一份，以证明根据工商部门的要求，申请个体工商户登记必须提供经营场所房产使用证明，转租的需征得房东同意的事实。经审查，被告的申请符合法律规定，故本院向绍兴市工商行政管理局越城分局鉴湖工商所进行了调查，该所工作人员反映的个体工商户在申领营业执照时所需提供的材料与原告所述情况基本相符。
被告尉金江在答辩期内未提交书面答辩状，在庭审中辩称，对双方于2004年4月28日签订房屋租赁合同没有异议，合同签订后，被告也收到了原告交付的租金和转让费。但双方在签订合同时，并没有注明房屋的使用用途。双方订立合同时虽没有去征得房东同意，但事后，罗建萍作为房东王伟杨的代理人已明确对转租表示同意，因此原、被告签订的合同应当是有效的。另外，在双方订立的合同中，也没有约定被告应当协助原告办理工商登记。在合同有效的前提下，原告要求返还租金、转让费及赔偿损失的诉讼请求是不合理的，同时其装潢未经房东同意，也属不合理。因此要求驳回原告的诉讼请求。
为证明自己的主张，被告在本院指定的举证期限内提供了以下证据：
6、2003年9月17日房屋租赁合同一份（复印件）及绍兴越城和畅堂房屋信息服务部证明一份，以证明被告是通过该服务部向房东王伟杨租赁营业房，在被告转租房屋后，已通过该服务部取得房东同意的事实；
7、房产证一份（复印件），以证明被告转租给原告的房屋系王伟杨所有，且在原告办理工商登记时已将该房产证复印件交给了原告的事实；
8、房东王伟杨的代理人罗建萍及绍兴越城和畅堂房屋信息服务部工作人员周芳的当庭证言。其中罗建萍陈述：我系房东王伟杨的表姐，王伟杨口头授权我全权处理其在绍兴房产的出租等事宜，我委托和畅堂房屋信息服务部将城南大厦2幢15号房屋租给了被告，被告在转租该房后，曾通过信息服务部跟我讲过，我讲只要在2004年9月17日前转租是没有关系的，9月17日后则要重新讲过。而证人周芳陈述：我们中介所受罗建萍的委托，将王伟杨所有的营业房对外出租，2003年9月17日将城南大厦2幢15号房租给被告，我是具体的经办人。王伟杨是全权委托罗建萍处理其在绍兴的房产出租等事情，房租也是罗建萍收取的，对于被告转租一事，根据罗建萍的意思，我曾告诉被告在2004年9月17日前转租是可以的，但期间发生事情仍要被告负责。上述二位证人的证言证明被告转租房屋后，已通过中介所告知房东，并征得房东同意的事实；
9、授权委托书一份及浙江天洲电线电缆有限公司在绍兴县工商行政管理局的档案材料二分，以证明在王伟杨口头授权罗建萍全权处理其所有的绍兴城南大厦2幢15号营业房出租事宜的基础上，再次以书面形式确认委托关系存在。同时该委托书上的私章系房东王伟杨的个人真实私章的事实。
对第1项证据，经被告质证后无异议。对第2项证据，被告质证后对其真实性无异议，且认可该协议由其提供给原告的事实，但认为当时被告是将该协议交给中介所，由中介所出面去征得房东同意，事后中介所将该份协议交还被告，并称已取得房东同意。对第3项证据，经被告质证，其称未收到过上述二封信件，且原告能否办理出营业执照，是其与工商局的事，双方签订的租赁合同中并没有确定该房屋的使用性质，也没有约定被告应当协助原告办理工商执照的内容。对第4项证据，被告认为仅凭该些证据不能反映出原告已对房屋进行了装潢，且双方在合同中明确约定，如进行装潢应当经过出租方同意，现原告未经同意而进行装潢是不合理的。对第5项证据，经被告质证后认为该份开业登记表系空白表格，无工商局印章，工商局在办理个体营业执照时的程序系工商局的行政行为，与本案双方签订的合同没有直接关系，且双方订立的合同中也没有约定被告应当提供这个协助义务。
针对被告提供的证据，经原告质证，对第6项证据的真实性均无异议，但认为该二份证据只能说明被告与中介所之间的关系，与本案无关。对第7项证据无异议。对第9项证据的真实性无异议，但认为房东王伟杨至今没有授权被告转租该房屋的权力，且被告也未能提供罗建萍授权其可以转租房屋的书面依据，故该份书面委托书仅能说明房东王伟杨与罗建萍之间的代理关系，与双方争议无关。
经审查上述双方当事人提供的证据，结合双方的质证意见，本院对上述证据的证明力作以下认定：
对原告提供的第1、第2项证据，其内容基本一致。经审查，第1项证据中的合同内容真实，形式合法，与本案存在直接关联，故依法确认其证明力。而对第2项证据，双方对上面的“房主：王伟杨”内容系谁添加陈述不一致，因该事实与本案并无关联，仅凭该份协议，无法对原告主张的房东不同意转租这一事实起到证明作用，故对该项证据的证明力不予确认。对第3项证据，因其内容与双方订立的合同是否有效并无直接关联，故对其证明力不予确认。对第4项证据，因仅凭该些证据不能证明原告所支出的合理装潢费用，且原告未申请法院对该费用进行评估，故该项证据在本案中不能起到证明作用，对其证明力不予确认。对第5项证据，本院经审查后认为双方在订立租赁合同时，并没有约定应当由被告提供相应的协助原告办理营业执照的义务，且该义务也不属于法定的合同附随义务，原告办理营业执照的行为与本案中双方订立的房屋租赁合同是否有效无直接关联，故对该项证据的证明力不予确认。
对被告提供的第6项证据，本院经审查后认为，其与绍兴越城和畅堂房屋信息服务部订立的房屋租赁合同内容真实，形式合法，与本案存在关联性，故对其在本案中的证明力可以确认。但对于该信息服务部出具的一份证明，因并非房东王伟杨的直接授权委托书，而该服务部接受罗建萍的委托与被告订立的租赁合同，与本案中原、被告的转租合同是否有效也无直接关联，故在本案中不能起到证明作用，对其证明力不予确认。对第7项证据，可以证明双方租赁房屋的权属，与本案存在关联，故可以作为本案的证据。对第8、第9项证据，经审查，二位证人的陈述能较为客观真实地反映被告通过绍兴越城和畅堂房屋信息服务部租赁城南大厦2幢15号营业房及在原、被告转租该房屋后，罗建萍作为王伟杨的代理人同意被告在2004年9月17日前转租房屋的事实，结合第9项证据，可以证明房东王伟杨授权其亲戚罗建萍全权处理绍兴城南大厦2幢15号营业房的出租事宜，罗建萍有权决定该房屋的出租、转租等的事实。据此，上述二项证据在本案具有证明力，本院予以确认。
据此，本院确认以下事实;
2003年9月17日，被告通过绍兴越城和畅堂房屋信息服务部租赁了所有权人为王伟杨的绍兴城南大厦2幢15号营业房一套，租赁期间自2003年9月18日至2004年9月17日止。王伟杨口头委托罗建萍负责处理该房的出租事宜。2004年4月28日，原、被告又订立房屋租赁合同一份，约定由被告将该营业房转租给原告，租期为2004年4月28日至同年9月17日止，租金共计11,418元，同时由原告另行支付给被告转让费9,500元。合同签订后，原告依约将上述款项支付给了被告，被告亦已将营业房转交原告。此后，原告在向当地工商行政管理机关申领营业执照时，因无法提供房东同意转租证明而未能办理，其即向被告进行交涉。被告随后将转租情况告知了该信息服务部及罗建萍，并从服务部取得该房屋的所有权证复印件并转交原告，但原告仍未能办理出证照。此后，原告认为被告在转租房屋时并未征得房东同意，导致其未能办理证照手续，给其造成了损失，故起诉来院。在案件审理过程中，罗建萍作为王伟杨的代理人对被告在租赁期内转租该房的行为予以认可。
本院认为，原、被告双方存在的主要争议焦点是被告的转租行为是否已经出租人同意，这直接影响到双方所订立的转租合同的效力。本案中，被告虽未能举证证明在原、被告订立转租合同时已经出租人同意，但在案件审理过程中，被告已提供了出租人即房东王伟杨的书面授权委托书和受委托人罗建萍的当庭证言，通过该些证据，可以清楚地反映出在原、被告签订房屋租赁合同后，被告已告知中介所和罗建萍关于其已将房屋转租的事宜，罗建萍作为房东王伟杨的委托代理人，明确表示同意被告在2004年9月17日前转租该房这一事实。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。该项规定中的“出租人同意”既可以是转租时当场同意，也可以是事后追认。现房东王伟杨以书面授权方式将对双方争议房屋的出租、转租等处分权授权给罗建萍，因此，根据罗建萍提供的当庭证言，可以认定被告的转租行为已征得出租人即房东王伟杨同意。原告诉称被告转租房屋的行为未经房东同意，因此转租合同应属无效的主张，无相应的事实和法律依据，本院不予支持。同时，通过原告的陈述，可以认定其在订立合同时已明知该房屋并非被告所有，因此其诉称在订立合同时，被告故意隐瞒真实情况，与事实不符，故本院亦不予支持。鉴于原、被告双方所订立的转租合同合法有效的事实，故原告的其余诉讼请求均不能得到支持。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第五十七条、第八十八条第一款及《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十四条第一款的规定，判决如下：
驳回原告陈文忠的诉讼请求。
案件受理费1,167元，由原告陈文忠负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 屠李强
二〇〇四年八月三十日
书记员 邹 婷