四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川01民终1530号上诉人（原审原告）缪朝阳，男，汉族，1976年6月16日出生，住四川省成都市锦江区。委托代理人曾晓林，四川川高律师事务所律师。被上诉人（原审被告）成都人和新天地公共设施有限公司。住所地：四川省成都市锦江区。法定代表人刘丽娟，总经理。委托代理人唐金华，男，汉族，1979年9月23日出生，住湖北省江陵县。上诉人�朝阳因与被上诉人成都人和新天地公共设施有限公司（以下简称人和新天地公司）租赁合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2014）锦江民初字第3881号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院查明：2012年4月6日，缪朝阳向人和新天地公司缴纳地一大道富二层2C区122号商铺的租金42625元、商铺物业费2663元、商铺押金14202元。2012年5月5日，缪朝阳与人和新天地公司签订《商铺移交确认书》，约定商铺为成都地一大道富二层2C区122号，商铺的使用面积为16.34平方米。双方确认人和新天地公司于签订确认书之日起已将认租书中所涉及商铺交付缪朝阳，缪朝阳对商铺验收并正式接收商铺。2012年5月5日起，缪朝阳实际占有商铺，人和新天地公司对商铺的权利和义务一并转移�交付于缪朝阳。2012年10月26日，缪朝阳与人和新天地公司签订《成都地一大道商铺租赁合同》，约定：缪朝阳租赁人和新天地公司投资的位于成都地一大道富二层2C区122号商铺用于服饰商品的经营，商铺的使用面积为16.34平方米。人和新天地公司在招商期间所做的各种宣传资料仅作参考。双方同意该商铺的位置、面积、格局、装修等以实际交付商铺的实物为准。商铺租赁期限为39个月，租赁期预计自2012年12月22日至2016年3月21日止。若地一大道负二楼实际开业时间与本协议约定开业时间不符。人和新天地公司将就地一大道的实际开业日期进行公告，双方同意以地一大道的实际开业时间为计租日，租赁期限顺延。免租期为首次缴费周期后叁个月。商铺租金款为320元/月/平方米（使用面积），商铺租金标准按每年递增5%的标准计算，租金总额为197806元。缪朝阳应向人和新天地公司或其委托的管理部门缴纳管理费，管理费包括空调费、公摊电费、保安、消防、环卫、绿化、排污、公共卫生、公共水、设备维修保养以及商场日常服务所支出的各项费用的分摊。管理费标准为20元/平方米/月收取。租金以半年缴的方式，从计租日起，缪朝阳应提前一个月支付下半年租金。双方庭审中均陈述《成都地一大道商铺租赁合同》中约定的租赁保证金即为商铺押金，人和新天地公司实际收取缪朝阳商铺押金14202元，由人和新天地公司向缪朝阳开具收据。满足下列全部条件，人和新天地公司不计利息向缪朝阳返还租赁保证金：租赁期满缪朝阳不再续租，没有拖欠租金、管理费、电费等应由缪朝阳交付的费用；缪朝阳已支付应付的违约金、赔偿金、滞纳金；经人和新天地公司验收商铺完好无损的；缪朝阳无任何违约行为的。缪朝阳违反合同相�约定的，租赁期内，缪朝阳擅自变更或终止合同的，人和新天地公司不予返还租赁保证金及剩余租金等相关费用。缪朝阳拖欠租金、管理费、水电费、空调费以及相关违约金、赔偿金、滞纳金等其中任何一项超过十五日；或缴纳的租赁保证金不足，自人和新天地公司通知之日起五日内仍未补齐的，视为缪朝阳违约。租赁期内未经缪朝阳和人和新天地公司双方书面协议，任何一方不得单方面变更或解除合同，但合同有明确约定的除外。租赁期内，缪朝阳单方面解除或终止合同，则人和新天地公司有权不予退还租赁保证金及剩余租金等各项费用。上述合同签订后，缪朝阳一直占有案涉商铺，没有退还人和新天地公司。原审另查明，2014年6月10日，缪朝阳与人和新天地公司签订一份《补充协议》，约定：成都地一大道2C001-1、2C001-2、2C001-3、2C001-5号4间商铺因长期漏水，给业户造成很大的影响。现经双方协商决定，给予缪朝阳2个月的免租期作为此次漏水的补偿，增加免租期的时间为2014年7月1日至2014年8月31日。即原合同期为2013年10月1日至2016年12月31日更改为合同期2013年10月1日至2017年2月28日止。其他以原合同为准。案涉商铺与上述四间商铺位于同一区域内。原审审理过程中，经原审法院现场核实，案涉商铺所在区域地一大道富二层2C区处于经营状态，有其他商家在正常经营；缪朝阳承租的地一大道富二层C区122商铺未进行装修，由宣传布料遮盖。原审认定上述事实，有缪朝阳、人和新天地公司提交的缪朝阳的身份证复印件、人和新天地公司信息查询通知单、《商铺移交确认书》、《成都地一大道商铺租赁合同》、收据、《补充协议》等证据材料以及缪朝阳、人和新天地公司的当庭陈述在案为证。缪朝阳原审中的诉讼请求是：1、解除缪朝阳与人和新天地公司签订的《成都地一大道商铺租赁合同》；2、人和新天地公司立即退还缪朝阳租赁款59470元（商铺租金42605元、商铺物业费2663元、商铺押金14202元）；3、诉讼费由人和新天地公司承担。原审法院认为，缪朝阳与人和新天地公司签订的《成都地一大道商铺租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方均应按约全面履行合同义务。合同签订后，缪朝阳按约向人和新天地公司缴纳了租金、押金、物业费；人和新天地公司已于2012年5月5日将案涉商铺移交缪朝阳管理并实际使用。缪朝阳提出本案涉案商铺因长期漏水导致无法经营。虽然双方于2014年6月10日签订的《补充协议》明确载明缪朝阳租赁的与本案案涉商铺在同一区域的另外4间商铺因长�漏水，双方协商决定由人和新天地公司给予缪朝阳2个月的免租期作为此次漏水的补偿，只能证明另外4间商铺存在漏水情况，双方因此而进行了协商。而案涉商铺缪朝阳一直未装修，是否存在漏水亦未提交证据证明。故缪朝阳以漏水未解决而要求解除合同的理由不能成立。缪朝阳、人和新天地公司签订的《成都地一大道商铺租赁合同》约定，案涉商铺的租赁期限为39个月，租赁期预计从2012年12月22日起算，但双方签订的《商铺移交确认书》明确载明从2012年5月5日起缪朝阳已实际占有商铺，人和新天地公司对商铺的权利和义务一并转移并交予缪朝阳。此时，缪朝阳对案涉商铺享有占有、使用、收益的权益。案涉现有证据不能证明涉案商铺所在区域地一大道富二层C区的具体开业时间，且双方对开业时间不能形成一致意见，结合原审法院现场核实以及至今缪朝阳一直占有�案商铺的事实，涉案商铺所在区域地一大道富二层C区处于经营状态，且有其他商家在正常经营。故租赁期限应自缪朝阳2012年5月5日实际占有商铺开始计算39个月，即2012年5月5日起至2015年8月4日止，现双方的租赁期间已自然到期无须解除。缪朝阳请求返还该租赁期间的商铺租金42605元、商铺物业费2663元，原审法院不予支持。2015年8月5日起双方形成不定期租赁关系，缪朝阳可随时解除合同，故缪朝阳起诉讼要求解除合同，原审法院予以支持。合同解除后，人和新天地公司理应向缪朝阳退还商铺押金，故缪朝阳请求人和新天地公司退还商铺押金14202元，于法有据，原审法院予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款(法律条文全文附后)之规定，判决：一、解除缪朝阳与人和新天地公司于2012年10月26日签订的《成都地一大道商铺租赁合同》；二、人和新天地公司应于判决发生法律效力之日起十日内返还缪朝阳商铺押金14202元；三、驳回缪朝阳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取743元，由缪朝阳负担566元，人和新天地公司负担177元。宣判后，原审原告缪朝阳不服，向本院提起上诉。其主要上诉理由为：1、原审判决查明事实不清，双方租赁合同明确以地一大道的实际开业时间为计租日，但地一大道负二楼至今未开业，租赁期不应开始计算，缪朝阳交付的租金、物管费等应予退还；2、缪朝阳从未占有、使用案涉商铺，至今该商铺仍由人和新天地公司用宣传布料遮盖。由于人和新天地公司未按承诺进行宣传打造，导致整个负二层商场几乎均未处于营业状态；3、原审判决适用法律错误，案涉商场未经消防验收合格，至今不具备消防验收许可证，双方签订的《商铺租赁合同》无效。综上，缪朝阳上诉请求：1、改判原审判决第一项为：《成都地一大道商铺租赁合同》为无效合同；2、维持原审判决第二项；3、撤销原审判决第三项，改判人和新天地公司向缪朝阳返还租金42605元，物业费2663元；4、一审、二审诉讼费用由人和新天地公司承担。人和新天地公司答辩称，原审判决认定事实清楚，请求二审法院予以维持。二审中，人和新天地公司提交2012年1月17日成都市公安消防支队出具的建设工程消防验收意见书，成公消（验）【2012】第9号《关于成都顺城街、盐市口、东御街地下空间工程消防验收合格的意见》，拟证明案涉地一大道商场通过消防验收。缪朝阳对加盖有成都市公安消防支队鲜章的该份意见书真实性不予认可，本院经走访成都市公安消防支队核实，该份意见书属实。二审中，缪朝阳提交案涉商铺现状摄影资料及公证书一份，拟证明案涉铺面没有达到租赁条件。该视频显示案涉商铺周边有灯光，有人员走动。经二审审理查明的事实与原审一致，本院予以确认。本院认为，经本院二审核实，案涉地一大道商场已于2012年1月17日消防验收合格，缪朝阳认为双方租赁合同无效的理由不成立。故缪朝阳与人和新天地公司签订的《成都地一大道商铺租赁合同》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效�双方均应严格按照合同约定履行各自义务。本案中，双方对于案涉商铺的租期起算时间主张不一致。缪朝阳认为根据双方《成都地一大道商铺租赁合同》的约定，起算租期的时间应从整个商场实际开业之日开始计算，因案涉地一大道商场未实际开业，因此不应计算租金。人和新天地公司则认为整个商场已经于2011年开业，整个商业体属于陆续投入使用，并无具体的开业时间。首先，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”之规定，本案双方于2012年5月5日签订的《商铺移交确认书》明确载明缪朝阳已实际占有商铺，缪朝阳对案涉商铺已经有权获得占有、使用、收益的权益，双方从2012年5月5日应视为已经建立事实上的租赁合同关系。其次，因案涉租赁合同对于所谓“开业”�指整个商业综合体一并开业还是单独陆续实际投入使用也未作出明确约定，在双方后续就何谓“开业”以及何时“开业”均无法达成一致的情况下，2012年10月26日双方签订的租赁合同对于租期起算时间的约定，应视为属于合同约定不明的情形。在该合同内容并不与前述2012年5月5日签订的《商铺移交确认书》形成新的权利义务设定矛盾的情况下，原审法院根据本案调查了解的实际内容，结合双方合同的实际履行情况，综合认定租赁期限应自2012年5月5日缪朝阳实际占有商铺开始计算39个月租期并无不当，本院依法予以维持。对于缪朝阳上诉要求退还租金及物管费用的主张，本院依法不予支持。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳�上诉，维持原判。一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费1039元，由上诉人缪朝阳负担。本判决为终审判决。审 判 长  廖 方代理审判员  张菲菲代理审判员  夏 伟二〇一六年五月二十日书 记 员  蔡诗言