湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘11民终2563号
上诉人（原审原告）：湖南华广商业有限公司。
法定代表人：黄学军。
委托诉讼代理人：周芳龙。
上诉人（原审被告）：唐涌雄。
委托诉讼代理人：桑劲松。
湖南华广商业有限公司（以下简称华广公司）与唐涌雄租赁合同纠纷一案，双方均不服湖南省东安县人民法院（2016）湘1122民初963号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月6日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷和询问当事人，对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。
华广公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持该司一审诉讼请求，本案诉讼费由对方承担。事实和理由：1、一审法院认定唐涌雄的侵权行为未影响该司的正常招商与对外营业是错误的；2、一审判决唐涌雄只按月租金20%支付场地占用费且未判决唐涌雄搬离物品并交还场地错误。
唐涌雄辩称，华广公司上诉的事实和理由不成立，请求驳回对方的诉请，要求解除合同后应当给唐涌雄补偿房屋装修款，同时将押金返还。
唐涌雄上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判唐涌雄不承担该二项判决义务，本案诉讼费由对方承担。事实和理由：1、一审判决中第一项属超诉请判决，对方已撤回了要求给付两个月租金的诉讼请求；2、一审判决部分事实认定错误，唐涌雄合同到期后继续经营两个月的事实不存在；3、唐涌雄部分物品没有搬离是经对方同意的，未造成对方损失，不应支付场地占用费。
华广公司辩称，唐涌雄在一审时未对返还保证金提出反诉，一审判决超出审理范围，唐涌雄也未对补偿装修款提出反诉，二审应不予审理。唐涌雄称部分物品未搬离是经华广公司允许的无任何证据证实。
华广公司向一审法院起诉请求：1、唐涌雄支付华广公司场地占用费440,362元；2、唐涌雄在判决生效起10日内将所属物品撤离并将场地交还华广公司；3、本案的诉讼费用由唐涌雄承担。
一审法院认定事实：2013年8月18日，华广公司与唐涌雄协商签订了《湘中城市广场房屋租赁合同书》，合同期为24个月，即从2012年9月1日起至2014年8月31日止。合同约定：华广公司将位于湖南省东安县建设大道212号编码为B1-26的房屋出租给唐涌雄，唐涌雄按合同约定从事经营活动，每月应支付原告租金10,010元、物业管理费和广告费231元，并交纳保证金20,020元；首期房屋租赁费用唐涌雄应在接到华广公司进场通知5日内交付，以后租金在每季度第3个月28-30日前，预付下一季租金及物业管理费；唐涌雄未按合同规定的时间和金额交付房屋租赁费用和水电费的，除应补交房屋租赁费用的水电费外，每迟延交付一天应向华广公司支付迟交金额千分之五的违约金，迟延交付房屋租赁费用和水电费超过30天的，华广公司有权单方解除合同，租赁费用保证金不予退还；唐涌雄逾期不迁离或不返还租赁房屋的，华广公司有权强制收回租赁房屋，并就逾期部分向唐涌雄收取相当于双倍房屋租赁费用的房屋占用费。2013年5月以前，唐涌雄按约交纳了房屋租金与物管费。2013年5月，唐涌雄以生意不好，租金过高为由要求减少租金。华广公司同意在及时交纳租金和物业管理费的情况下按6折优惠交租至2013年10月底。2013年11月1日，华广公司要求唐涌雄按原合同约定交纳房屋租金与管理费，唐涌雄未予交纳，华广公司遂于2014年1月26日向法院提起民事诉讼，要求唐涌雄支付2013年11月至2014年1月期间的房屋租金与管理费30723元，后经法院协调，双方2014年3月31日达成口头和解，同意唐涌雄按6折交纳房屋租金与管理费后，华广公司撤回起诉，唐涌雄撤离卖场。华广公司撤诉后，唐涌雄按6折交纳了所欠房租与管理费，但以租赁合同未到期为由没有撤离卖场，从2014年4月1日起经营至同年8月31日合同期满，并按6折交纳了房屋租金与管理费。接着，唐涌雄又以华广公司延迟开业二个月为由，又继续经营至2014年10月31日，唐涌雄既没有交纳房租与管理费，也没有搬离卖场。2014年11月1日，华广公司以商场内大部分租赁客户已协商撤离了卖场、商场无法继续对外经营为由，关闭了商场，但唐涌雄的部分货物及陈列柜等物品仍然留在被告所有的卖场内，至今没有搬离。
一审法院认为，2012年8月18日签订的《湘中城市广场房屋租赁合同书》是双方真实意思表示，内容符合法律规定，该合同合法有效，双方应按约履行各自的义务。依据《租赁合同》约定，唐涌雄作为租赁人应当按合同规定的时间与金额交付房屋租赁费用和水电费用，但鉴于双方已根据卖场情况口头协商调整了房屋租金与物管费的交纳标准，视为对原合同约定的变更行为，其变更内容应合法有效，因而华广公司要求唐涌雄按原合同约定标准交纳所欠房屋租金与物管费的诉讼请求与事实不符，法院予以部分支持，即唐涌雄应按月房屋租金与物管费（10,421元）的60%交纳经营期间（2014年9月至10月）所欠的房屋租金与物管费12,505.2元（10,421元/月×2个月×60%）。租赁期间届满，承租人唐涌雄应及时退还租赁物，如继续使用租赁物，则应按原合同约定交纳租赁费用。但是，鉴于从2014年11月1日至华广公司起诉期间，唐涌雄虽然未搬离部分货物及陈列柜等物品，占据了华广公司的部分商场，尚未影响华广公司的正常招商与对外经营，同时华广公司也没有及时依法制止唐涌雄的违规占用行为，造成了不应有的纠纷与损失，因而华广公司要求唐涌雄按合同约定租金的两倍支付场地占用的诉讼请求明显过高，应部分予以支持，即参照双方变更后的房屋月租金与物管费的20%由唐涌雄交纳场地占用费30,012.48元（10,421元/月×60%×24个月×20%）。合同期满后，出租人应当如数退还合同履行保证金。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决：一、唐涌雄按合同约定房屋月租金与物管费（10,421元）的60%支付湖南华广商业有限公司2014年4月至10月期间的房屋租金与物管费12,505.2元；二、唐涌雄按双方协商变更后的房屋月租金与物管费（10,421元×60%）的20%支付湖南华广商业有限公司2014年11月至2016年10月期间的场地占用费30,012.48元；三、湖南华广商业有限公司退还给唐涌雄合同履行保证金20,020元；四、驳回湖南华广商业有限公司的其他诉讼请求。本案受理费8,213元，减半收取4,106.5元，由唐涌雄承担。
二审中，当事人围绕上诉请求提交了新证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对于唐涌雄提交的5,000元装修费收条，因与本案审理无关，本院不予采信。唐涌雄提交的数张照片，因无法证实何时何地所拍，不能真实反映商场经营状况，本院不予采信。经二审查明的事实与一审查明的一致，本院对一审查明的事实依法予以确认。
本院认为，《湘中城市广场房屋租赁合同书》是双方真实意思表示，内容符合法律规定，该合同合法有效，双方应按约履行各自的义务。在履行合同的过程中，双方根据卖场情况口头协商调整了房屋租金与物管费的交纳标准，视为对原合同约定的变更行为，其变更内容合法有效。2014年8月31日双方合同期满后，唐涌雄又继续经营至2014年10月31日，这两个月的租金应按照变更后的合同进行缴纳。唐涌雄上诉提出继续经营的事实不存在，但根据水电费缴纳的情况，其辩称与事实不符，本院不予采纳。唐涌雄提出一审对该两个月租金超诉请判决的上诉理由，本院认为，华广公司请求场占用费实际上包括了场地租金，且其起诉标的额为44余万，一审判决并未超出诉请金额，为不增加当事人诉累，本院对唐涌雄该上诉理由不予采纳。2014年11月1日华广公司关闭了商场后，唐涌雄虽然停止了营业，但其部分货物及陈列柜等仍然占用华广公司的卖场，其提出事先征得华广公司同意的辩解意见，因没有提供任何证据证实，且华广公司在庭审时予以否认，故本院不予采信。由于卖场系华广公司主动关闭，此后华广公司亦怠于催促唐涌雄搬离卖场，一审综合全案确定场地占用费按合同租金20%给付符合情理，唐涌雄提出不应支付场地占用费和华广公司要求按合同约定租金两倍支付场地占用费的上诉理由均不能成立，本院不予支持。合同终止后，华广公司应退还保证金，唐涌雄无需另行提起反诉。一审虽未支持华广公司要求判令唐涌雄限期搬离卖场的诉请，但经本院向当事人调查了解，唐涌雄在二审时已经基本履行了搬离卖场的义务，华广公司该项诉请已经实现，已无评判必要。
综上所述，上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8,213元，由湖南华广商业有限公司负担7,350元，唐涌雄负担863元。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭卫民
代理审判员 刘 爱
代理审判员 张向安
二〇一六年十二月二十七日
书 记 员 张玲慧
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。