河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀01民终2044号上诉人（原审被告）：辛集市妇幼保健院。法定代表人：冯青奇，系该院院长。委托诉讼代理人：冯青涛，河北沧澜律师事务所律师律师。被上诉人（原审被告）：辛集市辛集镇温家方碑村村民委员会。法定代表人：温大刚，系该村村委会主任。委托诉讼代理人：郑双稳，河北新雨律师事务所律师。上诉人辛集市妇幼保健院（以下简称妇幼院）因与被上诉人辛集市辛集镇温家方碑村村民委员会（以下简称村委会）租赁合同纠纷一案，不服河北省辛集市人民法院（2016）冀0181民初983号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年02月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人妇幼院的委托诉讼代理人冯青涛、被上诉人村委会的委托诉讼代理人郑双稳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。妇幼院上诉请求：一、请求二审法院依法撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用、鉴定费用由被上诉人承担。事实和理由：一、以物价鉴定结果作为衡量本案房屋租金高低的标准是错误的。1、当初建设和租赁的背景。2002年辛集市政府将妇幼院扩大规模搬迁新址作为一项重要工作内容，并经市长办公会将该项工作列为辛集市政府2003年利民实事之一。经协调安排，占用被上诉人土地，由被上诉人投资建设，上诉人分15年将项目总投资以租金的形式全部返还被上诉人。所以本案中所涉及的合同不只是简单的租赁合同，而是兼具了融资租赁合同的特点，而融资租赁合同在租期内的租金是不可违反约定单方进行变更的。2、被上诉人除租金外另有收益。辛集市政府对本案涉及房屋建设项目给予了重点关注和政策倾斜，减免了被上诉人房屋建设时50%的配套费。对于被上诉人的村民，就诊住院享有优惠政策，这都是被上诉人因租赁而享有的利益，不能只单纯的计算租金，而不考虑另外收益。3、上诉人也进行了投资，包括电梯、配套设施、路面硬化、取暖设施等，上诉人合计投资了20余万元，对此物价鉴定时并未考虑。4、合同约定的租金采用了投资定期收回法（成本法）计算，所以不应该用物价鉴定的市场价值衡量。合同约定的年租金是用总投资除以15年的成本收回法计算得出，和参照市场价值确定租金不是一种办法和标准。资产评估报告第6页第3行写到“资产评估办法分三种，即成本法、市场法、收益法。根据本项目特点，不适宜用成本法和收益法评估，本次评估根据市场法对涉及房地产的年租金价格进行评估”，所以在签订协议时用成本法，要求涨租金用市场法，那么租赁起始几年按照成本法约定的租金明显低于市场租金价值，上诉人的损失谁来弥补。一审判决用完全没有关联性、可比性的以市场法评定的租金作为判决依据，错误明显。尤其是做出一个毫无关联的评估结果，却让上诉人承担鉴定费用，更没有依据。二、本案不适用“情势变更”原则。1、本案不具有情势变更的特征。情势变更具有三个特征，一是签订合同时的事实基础发生异常变动。应为国家政策、行政措施、现行法律规定发生重大改变或者自然灾难、意外事故、战争爆发、及社会经济环境的巨变等，其标准必须足以导致合同赖以成立的基础丧失，但本案并无任何情形发生，也无任何异动。二是情势变更必须是当事人不能遇见，且有不可预见之性质。物价上涨、价格浮动是一般都可以预见到的情形，只是一般商业风险，和情势变更毫无关系。三是情势变更的后果会导致一方当事人遭受重大损失，而致使合同目的不能实现。但本案约定的是15年收回总投资，按照约定履行即可，无合同落空之虞。2、一审判决程序错误。最高人民法院在《合同法司法解释二》颁布实施前，做出了《关于正确适用中华人民共和国合同法若干问题的解释二服务党和国家的工作大局的通知》，要求各级法院对“情势变更”务必正确理解、慎重适用，如果根据案件特殊情况，确需在个案中适用的，应当由高级人民法院审核，必要时报请最高人民法院审核。同年最高院又做出了《最高人民法院于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》，其中第一条第三款规定“人民法院要合理区分情势变更与商业风险。商业风险属于从事商业活动的固有风险，诸如尚未达到异常变动程度的供求关系变化、价格涨跌等。情势变更是当事人在缔约时无法遇见的非市场固有风险”，第四款规定“为防止情势变更原则被滥用而影响市场正常的交易秩序，人民法院决定适用情势变更原则做出判决的，应当按照最高院《关于正确适用若干问题的解释（二）服务党和国家工作大局的通知》的要求，严格履行适用情势变更的相关审核程序”。村委会辩称：一、一审法院以物价鉴定结果为基础，衡量本案房屋租金高低的标准是有事实基础和依据的。现妇幼院交付被上诉人租金数额多年来明显低于同位置的租赁价格，上诉人称本来兼具融资租赁的合同特点是为其拒绝增加租金所找借口。二、本案中被上诉人除租金外无任何收益。辛集市政府《关于妇幼院整体搬迁建设配套费优惠的请示》辛集市卫生局2003年6月18日请示中：请示主要内容建设配套费问题，根据国家政策，新建妇幼院应不征收配套费。减免配套费是国家政策决定的，是妇幼保健院的公益性质，所得利益是全辛集市人民的，不是一个温方村集体的。三、对于上诉人的投资，物价局在勘验现场时，对于上诉人投资的电梯、取暖设施、配套设施都一一做了记录，双方代表签字。鉴定时物价局都予以考虑。四、本案上诉人与被上诉人所签协议属于租赁合同，租金的计算应参照市场价格。租赁协议被上诉人要的年租金，当时租金的计算虽然从形式上参考的投资数额，但其实质是被上诉人收取租金的数额及办法，并不是上诉人所称成本法。市场法、成本法等只是物价局评估价格的一种方式，上诉人主张适用成本法，明显否认本案租赁协议的实质。租赁起始几年租金确实低于一般市场租赁价格，因为妇幼保健院是市政府惠民工程，租金低于市场价格也在情理之中。经济利益的亏损从协议签订开始由被上诉人一方承担，上诉人无任何损失。一审法院既考虑了现在市场租金差距，又考虑了妇幼保健院是惠民工程，公平合理。五、本案应适用公平原则，兼适用“情势变更”原则。《最高人民法院关于当前形势下审理民商合同纠纷案件若干问题的指导意见》第四条明确规定，运用情势变更原则并非简单豁免债务人的义务，而使债权人蒙受不利后果，需要充分注意利益均衡，公平合理调整双方利益关系。《合同法》第五条是对公平原则规定，公平原则是指在合同关系中利益均衡，公平合理，强调的是一方给对方的等值性。现在随着人民生活水平和消费水平增长，社会经济已经发生了翻天覆地的变化，租金还按11年前订立合同缴纳明显不公平，不具备等值性。村委会向一审法院起诉请求：一、变更2004年6月5日租赁协议第二条、第三条，要求妇幼院每年增加租金1万元；二、责令妇幼院承担诉讼费用。诉讼中，村委会增加诉讼请求：在原租金55万元的基础上，每年增加租金446100元。一审法院认定事实：经村委会申请，一审法院委托河北中源厚德资产评估有限公司，对诉争房产租金进行实地评估，评估结论：经实施评估程序后，对委托评估的租赁村委会房产所需年租金的市场价值为99.61万元，2015年7月14日为评估基准日，即从2015年7月14日起至2016年7月13日期限内有效。村委会、妇幼院对该鉴定结论均未提出重新鉴定申请。一审法院认为，村委会、妇幼院签订租赁合同时，无法预见物价水平的变化，根据专业评估部门的结论，双方按合同约定的租金继续履行合同，明显不公平，故根据公平原则及本案实际情况，考虑双方的合理利益，对村委会请求变更租金的请求，以增加22万元为宜。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、【最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解解释（二）】第二十六条之规定，判决为：辛集市妇幼保健院租赁辛集市辛集镇温家方碑村村民委员会位于辛集市××大街××房产及院落年租金自2015年起由原来的55万元增加为77万元。案件受理费7992元，由村委会负担3996元，由妇幼院负担3996元。评估费12718.45元，由妇幼院负担。经审理查明，2002年12月18日，上诉人妇幼院（乙方）与被上诉人村委会（甲方）签订了《协议书》一份，载明：“根据市长办公会纪要，就乙方租赁甲方土地、房屋一事，甲、乙双方经协商达成如下协议条款：一、即日起，甲方开始办理本村位于文昌路西××安定街南侧沿街地块（约19亩）征地手续，乙方给予协助办理，直至甲方取得本地块国有土地使用证。二、甲方根据乙方设计方案投资建设安定大街沿街门诊楼和后排病房楼各一座（共约5000平米，含电梯一部）和门前停车场（约1500平方米），甲方负责附属工程，乙方负责绿化。乙方给予协助办理建设手续，直至甲方工程完工。三、起租时间：以租赁协议签订时间为准，甲方工程完工验收后十日内，甲乙双方签订租赁具体协议，双方均不得以任何理由拖延或拒签，否则视为违约。四、租赁期限：甲方将本协议第一、二款固定资产租赁给乙方经营使用，租期为十五年。五、租金总额：甲方本协议第一款土地总价值（以每亩16万元计算）加上第二款建设投资总和为租金总额。六、付租方式：自租赁之日起，乙方将租金总额分十五年交付甲方，即年上交租金为租金总额的十五分之一。七、图纸设计费用由乙方支付，至开工前，乙方向甲方交付押金50万元（包括图纸设计费用），起租后，此押金扣除第一年租金后，乙方必须留有20万元作为滚动押金，直至抵顶最后一年租金。八、租赁期间，乙方自负门诊楼、病房楼区内水、电、暖配套设施及房屋维修，租赁期满，完好交还甲方。九、违约责任：本协议双方共同遵守，如单方违约须赔偿对方直接和间接经济损失。十、未尽事宜，甲乙双方另行协商。甲方有义务为乙方提供经营方便，乙方给予甲方村民医疗优惠（医疗优惠仅限租赁期间）。十一、租赁期满，乙方优先租赁或购买甲方房、地产权。十二、本协议一式四份，甲乙双方各执二份，签章生效。原2002年7月7日甲乙双方签订的租赁协议同时作废。”2003年7月4日，上诉人妇幼院（乙方）与被上诉人村委会（甲方）签订《补充协议》一份，就甲方建妇幼院投资病房楼电梯（乙方投资门诊楼）一事，约定了双方的权利义务。2004年5月20日，上诉人妇幼院（乙方）与被上诉人村委会（甲方）签订《合作协议》一份，载明：“甲方1#、2#综合楼现已落成，根据市长办公会纪要指示精神，甲、乙双方合作，有利于我市中等城市规划；有利于发展妇幼保健事业；有利于村民生活的安置。就此甲、乙双方经协商，达成以下协议：一、甲方1#、2#综合楼占地9亩，价值144万元，投资690.5258万元，总投资为834.5258万元，该房、地产权归甲方所有。二、自2004年6月3日起（试营三天）乙方开始经营使用，经营使用期为连续15年。三、经营使用期间，乙方每年向甲方交纳甲方村民必须的生活补助款，款额为甲方总投资（包括土地价值）的十五分之一。乙方自经营使用之日起，以每年上交的形式准时向甲方交纳上述款额，之后方可营业。同时，甲方及时向乙方转付滚动押金20万元的银行年定期存款利息。四、甲方有责任制止甲方村民无理干扰乙方经营行为，乙方给予甲方村民医疗优惠，即：给村民发放的医疗优惠本所规定的优惠项目。五、本协议一式二份，甲乙双方各执一份，签章生效。”2004年6月5日，村委会（甲方）与妇幼院（乙方）签订《租赁协议》一份，载明：“根据2002年12月18日原协议及2003年7月4日补充协议精神，甲、乙双方本着长期合作，互惠互利的原则，经进一步磋商，就有关起租的具体事宜协议如下：一、甲方1#、2#综合楼已完工验收，自2004年6月6日起由乙方开始租赁经营，租期为连续十五年。租赁期满，乙方优先租赁或购买甲方房、地产权。二、甲方总投资额：用地9亩，合款144万元，工程总投资690.5258万元，总计投资额：824.5258万元。上述总投资额为乙方租赁十五年的租金总额。三、年租金额：年租金额定为（大写）：伍拾伍万元整。四、付租方式：起租日起，乙方每年上交甲方年租金55万元，同时，甲方向乙方转付预交租金或者滚动押金20万元的银行存款利息，之后乙方方可经营。否则，甲方有权制止乙方营业。五、甲方有责任制止甲方村民无理干扰乙方经营的行为，乙方给予甲方村民医疗优惠，即：给村民发放的医疗优惠本所规定的优惠项目。六、本协议与2002年12月18日原协议及2003年7月4日补充协议具有同等法律效力，相抵触之处以本协议为准。本协议生效之时，2004年5月20日双方所签合作协议同时作废。七、本协议一式四份，甲乙双方各执二份，签章生效。”多年以来，上诉人妇幼院与被上诉人村委会依照双方签订的协议履行，没有争议。2015年5月13日，被上诉人村委会诉至法院，要求每年的租金予以增加，双方产生争议。以上事实有庭审笔录及妇幼院、村委会提交的证据为证。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的其他事实与一审一致。本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第26条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除。”上诉人妇幼院与被上诉人村委会签订的《协议书》、《补充协议》、《合作协议》以及《租赁协议》是双方自愿签订，合法有效，对双方当事人具有约束力，均应依约履行。从双方签订的协议和实际履行的事实看，双方具有良好的合作关系，均依照约定履行了大部约定的义务。上诉人妇幼院与被上诉人村委会签订协议时，对合同约定的租赁费明知，对交易中的实际付出有明确的预期。《租赁协议》开始履行时，租金高于市场价，协议履行至今，签订协议时的政策、背景均没有发生变化，房租随着市场经济发展而发生浮动属于商业风险，不存在无法预见之情形。一审法院委托河北中源厚德资产评估有限公司作出的评估价格，只能证明现在的市场价格，不能证明双方签订《租赁协议》后存在情势变更的情形，也不能证明如按照约定价格履行将导致显示公平的结果。契约严守是合同法的基本原则，双方签订合同时均对租金的数额认可，对双方具有约束力，且合同已经实际履行十多年，双方的合同目的均已实现，被上诉人村委会要求增加租金没有事实依据，不符合双方约定，且损害了上诉人妇幼院的合法利益，一审法院根据单方意愿增加租金不符合双方的约定。综上所述，上诉人妇幼院的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项规定，判决如下：撤销河北省辛集市人民法院（2016）冀0181民初983号民事判决；驳回被上诉人辛集市辛集镇温家方碑村村民委员会的诉讼请求。一、二审案件受理费共计11988元，由被上诉人辛集市辛集镇温家方碑村村民委员会负担；评估费12718.45元，由被上诉人辛集市辛集镇温家方碑村村民委员会负担。本判决为终审判决。审判长  刘建国审判员  宋广道审判员  史兆宏二〇一七年三月二十一日书记员  徐洁莹