福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0104民初2168号原告：福建顺欣物业有限公司，住所地福州市鼓楼区丞相路56号丞相坊小区2#1层。法定代表人：陈华滨，董事长。委托诉讼代理人：唐新锋、蔡晓春，公司职员。被告：谢建华男，1986年12月15日出生，汉族，住福州市仓山区。原告福建顺欣物业有限公司（下称顺欣物业）与被告谢建华物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，公开开庭进行了审理。原告顺欣物业的委托诉讼代理人蔡晓春到庭参加诉讼，被告谢建华经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付2014年2月至2016年4月的物业服务费3727.7元人民币，电公摊费用892元、水公摊27.60元，并且按照自逾期付款之日起每日千分之三支付原告逾期付款违约金5477.92元，（现暂计算至2016年4月30日止），以上费用总计10126.22元；2.由被告承担全部诉讼费用。事实与理由：大连万达物业管理有限公司福州分公司因万达集团经营战略调整要求，2014年2月19日向全体业主发出关于《福州仓山万达广场B区公寓、C区SOHO物业退管告知函》的通知告知业主，大连万达物业于2014年2月1日零时起正式退出仓山万达广场B、C区的物业管理。福州仓山万达广场B区公寓、C区SOHO因客观原因未能成立选举产生业主委员会，根据建设部《业主大会和业主委员会指导规则》的相关规定，由该区域物业所在地的福州市仓山区金山街道金骏社区居民委员会代行业主委员会职责，现本社区选聘福建顺欣物业有限公司为本物业管理区域的物业服务企业。原告于2014年2月1日零时起正式接管仓山万达广场B区酒店式公寓及C区SOHO物业管理项目物业管理权。被告系仓山万达广场B区×-×业主，住宅面积86.29平方米，物业费标准1.6元/月平方米，每月应缴138.10元；但被告拖欠自2014年2月至2016年4月的物业服务费3728.7元人民币，电公摊费用892元、水公摊27.60元，并且按照自逾期付款之日起每日千分之三支付原告逾期付款违约金5477.92元，以上费用总计10126.22元。经原告多次催讨仍拒绝支付应当缴付的物业服务费。被告谢建华未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，被告未提交书面答辩状及证据，视为放弃抗辩权利。原告提交的证据内容真实，来源合法，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年2月19日，大连万达物业管理有限公司福州分公司向全体业主发出《福州仓山万达广场B区公寓、C区SOHO物业退管告知函》，告知全体业主该公司已于2014年2月1日起退出仓山万达广场B、C区的物业管理，仓山区金山街道金骏社区居委会就成立仓山万达广场B、C区业主大会并组建业主委员会事宜书面征求业主意见，但由于投赞成票的人数不符合《物业管理条例》规定的召开业主大会、选举业主委员会的相关要求，故由金山街道金骏社区居委会代行业主委员会职责，推荐原告福建顺欣物业有限公司负责代管仓山万达广场B、C区的物业管理。同日，金山街道金骏社区居委会向全体业主发出《关于福州仓山万达B区酒店式公寓、C区SOHO更换物业公司的通知》，告知全体业主因仓山万达广场B、C区未能选举产生业主委员会，由金山街道金骏社区居委会代行业主委员会职责，选聘原告福建顺欣物业有限公司为本物业管理区域的物业服务企业。另查，金山街道金骏社区居委会与原告福建顺欣物业有限公司签订《福建省物业服务合同》，委托原告对仓山万达广场B、C区提供物业服务，服务期限自2014年2月1日起至2017年1月31日止，物业服务费高层住宅1.6元/月·平方米，属于业主共同使用的公共水电费用单独按实由业主分摊，业主应于每月15日前交纳物业服务费和公共水电分摊费。业主未能按时足额支付物业服务费，按每逾期一日缴纳欠费总额千分之三的标准向原告支付违约金。后因被告自2014年2月1日起未缴纳物业服务费及相关费用，原告委托律师向被告发出催缴物业费律师函。再查，被告系仓山万达广场B区×-×业主,住宅面积86.29平方米。本院认为，《福建省物业服务合同》虽是原告与金山街道金骏社区居委会签订的，被告非该合同相对方，但原告已实际按该合同约定对该小区提供物业服务，被告亦实际享受了原告提供的物业服务，且被告作为小区业主在原告提供物业服务期间亦未提出异议，被告仍应参照该合同约定履行缴纳物业服务费及其他费用的义务。现原告诉请被告支付拖欠的自2014年2月起至2016年4月的物业管理费3727.7元（86.29平方米×1.6元/月·平方米×27个月）及电公摊费用892元，本院予以支持。关于逾期缴纳物业费的违约金，根据合同约定，业主未能按时足额支付物业服务费，按每逾期一日缴纳欠费总额千分之三的标准向原告支付违约金。被告未按照约定的时间缴纳物业管理费，构成违约,由于原告主张的违约金按日千分之三计算显属过高，本院调整为日万分之五。根据物业服务合同，业主应于每月15日前交纳物业费，故被告逾期交纳物业费的违约金应从2014年2月16日起算。另原告主张的逾期支付电公摊费违约金没有依据，故本院不予支持。原告于诉讼中放弃对水公摊费用及相应违约金的主张，系对自身权利的处分，本院予以准许。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告谢建华于本判决生效之日起十日内支付原告福建顺欣物业有限公司物业服务费3727.7元及违约金（违约金按每日万分之五的标准，按每月应缴纳的物业费，从2014年2月16日起分别计算至款项还清之日止）。二、被告谢建华于本判决生效之日起十日内支付原告福建顺欣物业有限公司电公摊费用892元。三、驳回原告福建顺欣物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告福建顺欣物业有限公司负担25元，被告谢建华负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  郭 谋代理审判员  陈曜辉代理审判员  陈家挺二〇一六年十一月九日书 记 员  瞿彬彬附一：本民事判决书引用的主要法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。附二：执行申请提示发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”