四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川13民终1890号
上诉人（原审被告）：冯建军，男，汉族，生于1963年4月5日，住四川省南充市。
上诉人（原审原告）：成都明宇环球商业管理有限公司，住所地成都市高新区。
法定代表人：刘德成，总经理。
委托诉讼代理人：廖茂元，四川智典律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：成都明宇环球商业管理有限公司南充分公司，住所地南充市顺庆区。
负责人：袁毅，经理。
委托诉讼代理人：廖茂元，四川智典律师事务所律师。
上诉人冯建军因与上诉人成都明宇环球商业管理有限公司（以下简称明宇环球公司）及上诉人成都明宇环球商业管理有限公司南充分公司（以下简称明宇环球南充分公司）物业服务合同纠纷一案，不服南充市顺庆区人民法院（2016）川1302民初791民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人冯建军与上诉人明宇环球公司及上诉人明宇环球南充分公司的共同委托诉讼代理人廖茂元均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
冯建军上诉请求：1、撤销一审民事判决；2、判令被上诉人拆除明宇.帝壹家公共用地上所有非法建筑物，对所有破损屋（墙）面进行维修，恢复小区公共绿地、休闲场所原貌。事实和理由：一、上诉人与被上诉人并未建立任何法律关系，也不知被上诉人与明宇.帝壹家小区有何种关联；二、被上诉人提供的欠费催收函、律师函以及中国邮政邮件详情单回执不真实，不能证明物管公司向上诉人催收过费用。三、被上诉人未认真履行其职责。物管部门并未对出现的房屋质量问题进行维修，小区公共绿地被圈占，并存在私搭乱建、墙皮脱落等问题。
明宇环球公司及明宇环球南充分公司辩称，前期物业服务协议均有双方当事人的签字盖章，被上诉人是案涉小区的物业服务公司，有相关部门的备案。前期物业服务合同合法有效，被上诉人也是本案适格的主体。冯建军在诉讼请求中提到的，拆除恢复小区公共场地、绿地原貌，撤销小区内外的摊户，超出了一审的诉请范围，也不属于二审审理的范围，二上诉人并没有在一审时提出该诉请。
明宇环球公司及明宇环球南充分公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判被上诉人按每日3‰支付违约金，直至付清相关费用时止。事实和理由：1、一审法院既然已经认定被上诉人构成违约，就应当判决其按合同约定支付违约金。2、对于房屋渗水等质量问题，业主应当通过合法途径启用房屋维修基金进行维修或者向房屋建造者主张。3、冯建军并未提起反诉或另案主张要求上诉人减少价款、报酬或者减少违约金等诉请，即使上诉人提供的物业服务存在瑕疵，一审法院不支持所主张的违约金于法无据。
冯建军辩称，对方在物业服务中是存在瑕疵的，关于违约金的问题一审判决是正确的。
明宇环球公司、明宇环球南充公司向一审法院起诉请求：判令冯建军立即向明宇环球公司支付物业管理服务费、生活垃圾处置费4781.14元，并按每日3‰支付违约金（滞纳金），直至付清相关费用时止。
一审法院认定事实：成都明宇环球商业管理有限公司原名称为南充宇豪物业管理有限公司。冯建军系南充市顺庆区文峰街二段87号“明宇.帝壹家”小区业主，房屋建筑面积126.17㎡。2008年12月22日，冯建军与南充宇豪物业管理有限公司（以下简称宇豪公司）签订《明宇.帝壹家前期物业服务协议》，协议约定了物业费的收费标准为多层住宅用房按照建筑面积每月每平方米0.58元缴纳，代收代缴生活垃圾处理与清运费按照每户每月5元，一次缴纳6个月；业主未能按时足额交纳物业服务费的，从应交物业服务费之日起，按每日3‰的标准支付滞纳金；协议中另就双方权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、其他有偿服务费用、代收代缴收费服务、维修资金管理与使用、保险、广告牌设置、其他违约事项、违约责任等进行了约定；同时约定，本协议在履行中如发生争议，双方协商解决，协商不成，可向仲裁委员会申请仲裁或向人民法院起诉。南充宇豪物业管理有限公司在协议上加盖了印章，冯建军在协议上签名确认。
协议签订后，成都明宇环球商业管理有限公司依约对该小区进行了物业管理服务，冯建军以成都明宇环球商业管理有限公司未处理好所反映的情况为由自2011年1月1日起至2015年12月31日止未按约定交纳物业服务费及生活垃圾处置费，引起诉讼。
一审法院认为，明宇环球公司、明宇环球南充公司是取得物业服务资质的物业服务企业，与冯建军签订的《明宇.帝壹家前期物业服务协议》系当事人的真实意思表示，双方已实际履行合同，冯建军作为业主接受了物业公司的服务，并从中受益，按等价有偿原则冯建军应按约定交纳物业管理服务费，至于冯建军提出的房屋漏水未得到解决故不交纳物管费的抗辩主张，对房屋共有部份的维护是物管公司的责任，对冯建军房屋自有部分，若因房屋质量问题，冯建军可向房屋建造者主张或按合法途径启用房屋维修基金对房屋进行维修，若冯建军等业主对一审原告提供的服务不满，完全可以通过小区业主委员会更换物业服务单位等合法途径解决问题，而不能成为拒绝交纳物业服务费的理由。冯建军从2011年起即未按期交纳物业管理费，已构成违约，理应承担相应违约责任，鉴于冯建军另案业主均提供照片等证据证实明宇环球公司、明宇环球南充公司提供的物业服务存在瑕疵，对于明宇环球公司、明宇环球南充公司要求违约金的主张，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条“公民、法人违约合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。”、《物业管理条例》第七条第五项之规定，判决：一、冯建军于一审判决生效之日起三日内支付明宇环球公司、明宇环球南充公司2011年1月1日起至2015年12月31日止的物业服务费4391.14元、生活垃圾处置费300元，共计4691.14元。案件受理费25元，由冯建军承担。
本院二审查明的事实与一审审理查明的事实一致。
本院认为，宇豪公司于2013年8月16日变更为成都明宇豪雅物业服务有限公司，成都明宇豪雅物业服务有限公司于2015年8月25日变更为明宇环球公司，宇豪公司所享有合同中的权利义务应由明宇环球公司承接。
2008年12月22日，冯建军与明宇环球公司签订《前期物业服务协议》，双方均对该协议进行了签字（章）确认，该协议不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”冯建军主张明宇环球公司提供的服务质量未达到合同约定的标准，但其所提供的证据不足以证明其主张，因此，上诉人冯建军应当承担举证不能的不利后果。上诉人冯建军诉请明宇环球公司拆除公共用地上所有非法建筑物，对所有破损屋（墙）面进行维修，恢复小区公共绿地、休闲场所原貌，不属于本案二审的审理范围。上诉人冯建军作为小区业主，接受了明宇环球公司提供的物业服务，拒不交纳2009年1月1日起至2014年12月31日止的物业服务费及生活垃圾处置费5742元违反了合同约定，故冯建军应当给付欠交的物业服务费及生活垃圾处置费。双方在合同中明确约定如未及时缴纳管理费，将从逾期之日起按每天3‰加收滞纳金，该滞纳金具有违约金性质，但此违约金约定标准过高，本院酌情确定按照年利率的24%的标准计算每月欠缴物业管理费的违约金，该违约金从违约之日起即2009年1月1日起至2014年12月31日止，按每月物业服务管理费73.25元（面积126.3㎡×0.58元/㎡），应由冯建军支付给明宇环球公司。明宇环球南充分公司并非本案合同的相对方，其诉请没有事实依据，应予驳回。
综上，冯建军的上诉请求不成立，应予驳回；明宇环球公司上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销四川省南充市顺庆区人民法院（2016）川13民初791号民事判决；
二、冯建军于本判决生效之日起五日内向成都明宇环球商业管理有限公司支付2009年1月1日起至2015年12月31日止的物业管理费4395.24元、生活垃圾处置费300元，共计4695.24元；
三、冯建军在本判决生效之日起五日内按照年利率24%的标准每月按物业服务管理费73.18元（126.17㎡×0.58元/㎡/月）向成都明宇环球商业管理有限公司支付自2009年1月1日起至2015年12月31日止欠缴物业管理费的违约金。
四、驳回成都明宇环球商业管理有限公司南充分公司的全部诉讼请求。
如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，由成都明宇环球商业管理有限公司负担25元，冯建军负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 辉
代理审判员 李碧英
代理审判员 蒲文博
二〇一六年十二月十六日
书 记 员 何 薇