上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民三（民）初字第470号
原告（反诉被告）上海百惠物流有限公司，住所地上海市松江�。
法定代表人李亚娜，总经理。
委托代理人冯小洲，上海申伦律师事务所律师。
委托代理人马文斌，上海申伦律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海玉垒环境生物技术有限公司，住所地上海市闵行区。
法定代表人冯坤范，董事长。
委托代理人孙艳，女。
委托代理人卓娅，上海精诚申衡律师事务所律师。
原告上海百惠物流有限公司（以下简称“百惠公司”）与被告上海玉垒环境生物技术有限公司（以下简称“玉垒公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月28日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。审理过程中，被告玉垒公司提起反诉，本院受理后予以合并审理。后因案情复杂，本案依法转为适用普通程序进行审理。本案于2015年8月28日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人冯小洲、被告的委托代理人孙艳、卓娅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海百惠物流有限公司诉称：2014年7月17日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于上海市松江区九亭镇盛富路XXX号厂房租给被告使用，年租金70万元，租赁期为2年，2014年8月15日交付房屋，截至8月31日为免租期。被告应于2014年9月1日向原告支付三个月租金175，000元。双方约定被告逾期支付租金的，每逾期一日应按应缴纳金额的千分之三支付滞纳金。协议签订后，原告按约交付房屋给被告，但被告一直拒绝支付租金。原告多次催讨，被告仍拒绝支付。原告于2014年10月26日向被告发出律师函，解除双方的租赁合同并要求被告支付租金、滞纳金、水电费等，并将物品于10月30日前搬离。因被告未及时回应，故原告于2014年10月28日、29日分两批将被告的物品搬离租赁厂房至�时租用场地，产生了大量费用。为此，原告起诉请求判令：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、被告支付2014年9月1日至10月27日的租金116，600元；3、被告支付迟延支付租金的滞纳金29，925元（以175，000元为本金，按日千分之三计算，自2014年9月1日计算至10月27日）；4、被告支付物品清理费14，572元；5、被告支付物品临时存放场地占用费2，603元（以137元／天为标准，自2014年10月28日起计算至2014年11月15日止）。
审理中，经本院释明双方房屋租赁合同无效后，原告变更其诉讼请求为：1、确认原、被告双方签订的《房屋租赁合同》无效；2、被告支付2014年7月18日起至10月27日止的房屋占有使用费199，373元（参照合同约定的70万元／年的租金标准计算）；3、被告支付物品清理费14，572元；4、被告支付物品临时存放场地占用费46，032元（以137元／天为标准，自2014�10月28日起计算至2015年8月28日止）。
被告玉垒公司辩称：对合同无效无异议。2014年8月底之前被告已经搬离系争房屋，且合同中对免租期截至8月31日的约定是双方当事人的意思自治，故被告不应当支付使用费，且原告交付被告使用的仅为1，000平方米的面积，而非全部厂房。对诉请3、4，认为其在2014年8月底之前已经全部搬离，并未遗留物品在系争房屋处，故不同意此两项诉请。
同时，被告玉垒公司反诉称：因原告提供的仓库存在漏水漏风情况，被告多次要求原告修复，原告始终未予修复。2014年7月18日，被告将产品（土壤改良剂及相关产品）搬入仓库。同月20日，周边居民向环保部门反映有异味，环保部门即要求被告立即搬离。之后，被告开始寻找他处仓库，并在8月6日向原告发出终止租赁合同的协议，明确提出解除合同，但原告未回复。8月7日，�告开始将产品搬往位于奉贤的大棚作临时存放。故被告反诉要求判令：1、原告返还保证金58，300元；2、原告支付保证金的滞纳金（以58，300元为本金，自2014年8月10日起计算至实际支付之日止，按日千分之三计算）；3、原告赔偿大棚租赁费34，000元；4、原告支付运费、装卸费、人工费共计53，350元；5、原告支付第3、4项诉讼请求金额的利息（以87，350元为本金，自2014年8月10日起计算至实际支付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。
审理中，经本院释明双方房屋租赁合同无效后，被告变更其第二项反诉请求为：要求原告支付保证金的利息（以58，300元为本金，自2014年8月10日起计算至实际支付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。
针对被告玉垒公司的反诉请求，原告百惠公司辩称：不同意反诉请求1、2，根据合同约定，其有权没收�证金。对诉请3、4、5，亦不同意。原告已经向被告提供了合乎要求的厂房，对房屋本身的瑕疵也进行了修复，被告在实际使用中也没有任何问题。被告自己的产品有异味，违反了租赁合同第9条第3项的约定。且双方合同对房屋密闭要求没有标准化、量化的标准，被告后来另租的大棚的密闭性还不如原告的厂房。
经审理查明：2011年4月30日，原告与案外人陈某某签订《租赁协议书》，约定原告向陈某某承租位于上海市松江区九亭镇盛富路XXX号的厂房，租期自2011年5月14日至2016年5月24日。2014年7月18日，双方签订《附加协议》，约定陈某某同意原告将盛富路XXX号厂房整体转租给被告使用。
2014年7月17日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将上海市松江区九亭镇盛富路XXX号厂房（实测承租面积2，000平方米）租赁给被告使用，被告承租该物业作为�壤改良剂及相关产品生产工厂用途，租期2年，年租金70万元。租金每三个月支付一次，先付后用。被告于2014年9月1日前支付2014年9月1日至2014年12月1日的租金175，000元。被告在合同签订当日向原告支付保证金58，300元。双方约定于2014年8月15日交付系争厂房，免租期为不少于15天（自交付物业日至8月31日止）。原告负责租赁物业本体的日常维修（包括目前已经出现漏水漏风修复）。合同另对其他权利义务作了约定。
合同签订后，原告于2014年7月18日将系争厂房交付被告使用，被告支付原告保证金58，300元。
2014年10月26日，原告向被告发送律师函，载明：贵司从2014年9月1日起使用租赁房屋开始至今，经原告多次催告仍一直未向原告支付当期租金。贵司行为已构成违约。现向贵司发出通知，解除双方的《房屋租赁合同》，同时贵司应该按合同第四条约定，向原告支付所有拖欠租金、承担滞纳金、缴清水电费用。同时请贵司在2014年10月30日之前将租赁房屋内的所有物品搬离。被告认可收到该律师函。被告于2014年10月30日向原告发出回复函，载明：1、同意解除2014年7月17日双方签订的《房屋租赁合同》；2、同意《房屋租赁合同》自2014年10月30日起解除；3、我公司于10月29日方收到来函，请给予合理的准备和搬离时间，本公司会在合理的期限内尽快搬离（最晚不超过11月15日前）；4、由于百惠物流提供的租赁物业不能实现我公司的租赁目的，我公司不得不临时将物料存储在另租的场地，并等待百惠物流改造租赁物业条件，以实现我公司使用目的。在此期间发生的仓库、运费等额外支出共计97，887元将从应付租金中扣除；5、按照约定，我公司需要承租的面积为2，300平米，而百惠物流实际交付的面积为1，000平方米，故按照实际�付使用的事实状况，我公司应承担的首期租金为76，000元；6、我公司已支付的押金58，300元，合同解除时即应退回我公司；7、我公司保留房屋租赁合同项下一切请求违约及损害赔偿的权利。
审理中，本院向上海市松江区规划和土地管理局发出《调查函》，要求其明确涉案厂房所占用的土地是否属于集体土地，土地使用权归属于谁，土地是否为基本农田，是否已经转为国有或集体建设用地；地上建筑物是否办理了建设工程规划许可证等情况。该局向本院出具调查回函，载明：本案系争厂房所在土地性质为集体土地，土地用途为工业用地，权利人为上海高仕扁钢开剪有限公司，非基本农田。该土地上建筑物未办理建设工程规划许可证。
此外，原告在审理中还提供了以下证据：发票及收据，以证明其主张的物品清理费；被告对证据的真实性不予认可，认为收据没有缴款单位及收款单位，发票没有原件，且缴款人是案外人陈某某而非本案原告，故认为发票与本案无关联性。
被告在审理中还提供了以下证据：1、土壤改良剂的结构与性质，以证明土壤改良剂本身存在异味，且被告已经告知原告。原告对该证据不予认可，认为原告非从事化学行业，对土壤改良剂的性质不了解，且“与臭鸡蛋类似气味”的字样是被告自行添加的；2、微信照片，以证明2014年7月18日至20日，被告材料入库；原告只是将部分仓库（1，000平方米）交付被告使用。原告对真实性不予认可，认为看不出是何时何地；3、内部行文单、付款凭单、租赁合同、收据、运输清单、收条，以证明被告在奉贤区另行租赁了大棚，自2014年8月7日起将土壤改良剂等产品转运至奉贤大棚，且将原本应运至系争厂房的物料也运至奉贤大棚，以及支付的运费�租赁费。原告对真实性均不认可，认为内部行文单是被告单方提供的，缺乏相应的凭证；租赁合同及相应费用是发生在被告与第三人之间的，原告不认可；运输费用是被告自行选择离开的，即使有运费等损失，与原告无关。
以上事实，由租赁协议书、附加协议、房屋租赁合同、律师函、回复函、调查函、调查回函、银行贷记凭证及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为：违反法律、行政法规强制性规定的合同应属无效。合同无效或被撤销的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。
关于原、被告之间租赁合同的效力问题。根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用�律若干问题的解释规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。原告就未取得建设工程规划许可证的厂房与被告签订承租合同，违反了上述禁止性规定，故合同效力应属无效。
关于合同无效的后果处理问题。在租赁合同被认定无效后，被告应将系争房屋返还给原告，原告应将收取的保证金58，300元返还给被告。现原告确认已于2014年10月28日收回全部厂房，故对此本院不再处理。此外，关于厂房占有使用费，双方均确认原告于2014年7月18日将系争厂房交付被告使用，本院对此时间予以认定。被告虽辩称原告仅交付了其中的部分面积（1，000平方米），而非合同约定的面积，且其在2014年8月底之前已经将系争厂房返还给原告，但其未能提供相应证据证明，且其在2014年10月30日的回复函中称“最晚不超过11月15日前”搬离，与其庭审中的已在8月底前搬离的陈述相悖，故对被告的上述辩称意见，本院均不予采信。关于被告是否应当支付7月18日起至8月31日止的占有使用费，本院认为，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，一般应予支持。关于系争房屋免租期的约定是双方当事人真实意思的表示，属于当事人对于如何支付租金的一种约定情形，不应隔离于租金支付标准单独看待。故原告要求被告支付截至8月31日的房屋占有使用费，缺乏相应依据，本院不予采信。关于2014年9月1日至10月27日的房屋占有使用费，原告主张参照租赁合同约定的70万元／年的标准要求被告支付，本院予以支持，经本院核算，该段时间的使用费应为109，315元。
关于原告主张的物品清理费以及临时存放场地占用费，原告均未能提供相应证据材料证明上述费用均为处理被告遗留物品所发生的且原告已经为实际支付，故本院难以支持。
关于被告主张的保证金的利息，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于被告主张的大棚租赁费、运费、装卸费、人工费以及上述费用相应的利息损失，因其未能提供证据证明系争房屋实际交付后，被告就房屋质量问题向原告提出过修复主张且原告拒绝修复，并由此导致被告无法继续使用的严重后果，故其在外租赁大棚并产生相应的运费等费用，与原告并无直接的因果关系，被告要求原告承担上述费用及利息，缺乏相应依据，本院亦不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定�判决如下：
一、确认原告（反诉被告）上海百惠物流有限公司与被告（反诉原告）上海玉垒环境生物技术有限公司之间所签订的《房屋租赁合同》无效；
二、被告（反诉原告）上海玉垒环境生物技术有限公司支付原告（反诉被告）上海百惠物流有限公司自2014年9月1日起至2014年10月27日止的房屋占有使用费109，315元；
三、原告（反诉被告）上海百惠物流有限公司返还被告（反诉原告）上海玉垒环境生物技术有限公司保证金58，300元；
四、上述第二、三项相互折抵后，被告（反诉原告）上海玉垒环境生物技术有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海百惠物流有限公司51，015元；
五、驳回原告（反诉被告）上海百惠物流有限公司的其余诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）上海玉垒环境�物技术有限公司的其余反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费5，279元，反诉案件受理费2，002元，合计诉讼费7，281元，由原告（反诉被告）上海百惠物流有限公司负担3，382元（已付），由被告（反诉原告）上海玉垒环境生物技术有限公司负担3，899元（已付2，002元，余款1，897元于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 利
审 判 员 惠 蕙
人民陪审员 陆为明
二〇一五年九月二十一日
书 记 员 沈 韵
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
……