湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0104民初4833号
原告长沙XXXX有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区枫林三路699号天顶街道物业综合楼。
法定代表人文某,该公司董事长。
委托代理人刘某某，女，1982年8月7日出生，汉族，住长沙市开福区，系该公司员工。
被告刘某某，男，1974年2月23日出生，汉族，住湖南省邵阳县。
原告长沙XXXX有限公司（以下简称“XX公司”）诉被告刘某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员肖必芳独任审理，并于2016年9月13日公开开庭，原告XX公司的委托代理人刘某某、被告刘某某到庭参加了诉讼。后因案情复杂，本案转换为普通程序，组成由审判员肖必芳担任审判长，人民陪审员杨云、李曼玲参加的合议庭于2016年12月12日进行了公开开庭审理。书记员王孟凡担任记录。原告XX公司的委托代理人刘某某到庭参加了诉讼，被告刘某某经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告XX公司诉称：2015年7月13日，原告与被告就长沙市岳麓区麓云路“XX雅苑”楼盘商业XXXX房地产（以下简称“该房屋”）签订了《房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”），合同约定了租金及支付方式。合同约定租金支付方式为2015年9月1日至2016年8月31日每月租金3556.58元，2016年9月1日至2017年8月31日每月租金4979.21元，2017年9月1日至2018年8月31日每月租金5228.17元；租金按季结算，租赁优惠期租金共计42678.96元，在2015年12月1日至2016年8月31日期间，平均分为三期，在每期开始日的上月26号按银行转账付款方式向甲方缴付，每期缴付金额为租赁优惠期总金额的三分之一，即14226.32元，租赁优惠期之后各期按季为一期租金应于每期开始日的上月26日按银行转账付款方式向甲方缴付……。根据合同约定，被告应于2015年11月26日支付租赁优惠期总金额的三分之一，即14226.32元，应于2016年2月26日支付租金14226.32元，于2016年5月26日支付租金14226.32元，共计42678.96元。原告多次催促被告支付欠缴租金，但被告一直怠于履行义务。原告分别于2015年12月15日、2016年3月8日及2016年6月20日向被告发出了《催缴租金通知书》，于2016年3月22日向被告发出了关于催缴租金等的《律师函》，但是被告仍不缴纳，导致被告租金缴纳至今已逾期七个多月。根据租赁合同的约定，被告逾期交纳租金的，应按当月租金额千分之三向原告支付违约金，共计16986.23元。被告的行为违反了法律规定与合同约定，已构成严重违约，现原告为维护自己的合法权益诉至本院，要求依法判令：1、解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》且被告须在合同解除之日起2日内迁出租赁房屋；2、被告向原告支付拖欠租金共计42678.96元（暂计算至2016年8月31日，2016年9月1日及之后的租金计算至被告实际迁出租赁房屋之日止）；3、被告向原告支付拖欠租金的违约金共计人民币16986.23元（暂计算至2016年7月7日，2016年7月8日及之后的违约金计算至被告实际缴清全部应交租金之日止）；4、原告不予退回被告租赁保证金共计人民币9484.2元；5、由被告承担本案的诉讼费用。
被告刘某某在第一次庭审中辩称：一，商铺刚开始合同上注明逾期缴纳房租15天会停电、停水，但是原告没有这样做，而是一年之后再起诉，导致被告的损失越来越大，租金违约就越来越多，现在一年之后的违约金等各项费用被告承担不起；二，去年两个商铺签订合同，租金违约金免除六个月，今年被告写的投诉书，原告未予理睬，导致过道全部堵死，被告损失惨重，要求原告作出相应的赔偿；三、被告欠房租是事实，解除合同的话，要赔偿被告的损失；四，违章建筑，楼上商户自己建的，开发商没有阻止这一行为。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
证据1、房屋租赁合同，拟证明原被告签订的房屋租赁合同系自愿平等协商一致，就租赁事宜已达成合意，是双方真实意思表示，应该按照租赁合同的约定履行合同内容。
证据2、收据，拟证明被告仅支付租赁押金，未支付任何租金。
证据3、《催缴租金通知书》、快递查询单、《律师函》及其送达凭证等，拟证明被告怠于支付租金义务，原告已经通过各种途径进行催告，被告仍然不予缴纳，导致被告租金缴纳至今已逾期七个多月。
被告刘某某在本院指定的举证期限内未提交证据，且未出庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。
对原告提交的证据1-3，本院认为上述证据来源合法，内容客观真实，且与本案有关联，对上述证据本院予以确认。
根据上述确认的证据并结合当事人的陈述，本院认定本案事实如下：
2015年7月13日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将坐落在长沙市岳麓区麓云路XX雅苑楼盘的XXXX房地产出租给被告做“蛋糕烘焙类”使用，经营品牌为麦香蛋糕屋。该合同第三条约定：合同约定租赁期限为三年，自2015年9月1日起至2018年8月31日止。其中2015年9月1日至2016年8月31日为租赁优惠期，被告每月应缴纳租金3556.58元，从2016年9月1日开始，乙方每月租金为4979.21元，并从2016年9月1日开始每一年递增5%。租金按季结算，租赁优惠期租金共计42678.96元，在2015年12月1日至2016年8月31日期间，平均分为三期，在每期开始日的上月26号按银行转账付款方式向原告缴付，每期交付金额为租赁优惠期总金额的三分之一，即14226.32元，租赁优惠期之后各期按季为一期租金应于每期开始日的上月26日按银行转账付款方式向原告缴付，原告须向被告提供相应的租金发票。被告应按时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，被告须按当月租金额的0.3%向原告支付违约金。该合同所约定的交付期届满后15天，被告仍未全额交付当期租金的，原告有权采取措施随时终止被告承租房屋的使用功能，该措施包括但不限于停止向承租房屋提供电力、空调、通讯、水灯使用功能，直至被告全额交纳当期应交租金。因此导致的一切损失及责任均由被告自行承担。该合同签订当日，被告须向原告交纳9484.2元作为保证金。在该合同租赁期届满且被告完全履行合同约定的义务，没有违约行为的情况下，原告将该租赁保证金9484.2元在协议终止后30天内以现金或转账的方式退还被告（不计利息）。被告违反该合同任何条款，原告均有权从租赁保证金中抵扣被告应当支付给原告的款项，直至将租赁保证金全部抵扣完毕，不足部分原告可向被告追偿。如原告按本款约定扣划租赁保证金后，被告须自接到原告通知后10天内补足租赁保证金金额，否则，视为被告违约，原告有权采取约定措施，随时终止被告承租房屋的使用功能。该合同第四条约定：房屋应在2015年9月1日前交付使用。该合同第五条对双方的权利义务进行了约定。该合同第六条关于违约责任的约定：被告应按时交纳租金，如逾期30天不交租金的，原告除有权向被告追索租金及逾期交付租金的违约金外，原告还有权解除该租赁合同，且租赁保证金不予退回，原告并有权向被告要求赔偿损失。因原告有法定或约定理由行使合同解除权而终止合同的，被告须于原告解除合同之日起2日内迁出该房屋。逾期未迁出的，每占用房屋一天，应按上月每日租金2倍向原告支付租金，且租赁保证金不予退还，并视为被告放弃该房屋内的物品的所有权和其他权利，原告有权在居委会或第三方现场见证的情况下任意处理；如房屋内物品所有权或其他权利属第三方的，因原告处理该物品造成的损失由被告承担。该合同第七条第7款约定：被告的通讯地址为湖南省长沙市XXXX栋，邮政编码为410100，原告依本地址向被告发送有关信函文件，因被告所留地址有误或变更地址未通知原告的，责任由被告承担，原告向被告所发送的信函文件等视为已送达被告。
合同签订后，原告按照合同约定向被告交付了所租赁房屋；2016年3月8日，原告以邮寄方式向被告寄送《催缴租金通知书》一份，告知：按照合同约定被告应在2016年2月26日前向原告交纳2016年3月1日至2016年5月31日租金共计14226.32元，但至今未缴纳，现通知被告在2016年3月14日前向原告缴付上述款项。该通知书于2016年3月9日由被告本人签收。2016年3月21日，原告委托湖南金州律师事务所刘佑权律师向被告邮寄《律师函》一份，要求被告在收到函件后三日内将拖欠的租金14226.32元及相应违约金支付至原告账户。该函件于2016年3月22日投递，同年3月23日由被告本人签收。2016年6月20日，原告再次向被告发出《催缴租金通知书》一份，要求被告在2016年6月23日前向原告交纳租金42678.96元。该通知书于2016年6月21日交邮，于同年6月22日由被告本人签收。因被告一直未交纳房屋租金，原告于2016年7月12日诉至本院，要求解除原、被告之间签订的租赁合同。本院于2016年7月20日向被告送达了民事起诉状副本、开庭传票等应诉材料，并于2016年9月13日对本案进行开庭审理，被告在庭审过程中提出，如果解除合同，要求被告赔偿损失130000元。在本院通知被告预交反诉案件受理费后，被告未在本院指定的期限内预交案件受理费，本院对原告的反诉请求按自动撤诉处理。
另查明，1、被告于2015年7月7日向被告交纳了商铺租赁押金9484.2元。2、涉案门面现由被告锁住，并未营业。
本院认为，原、被告于2015年7月13日签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，依法成立并生效，原、被告均应严格按照合同的约定履行各自义务。原、被告签订合同后，原告即将租赁房屋交付给被告使用，但被告未在合同约定的期限内向原告交付租金，应当支付房屋租金的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延交付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，被告自房屋交付之日起即未向原告交纳租金，经原告多次催缴，一直没有交纳，原告有权解除合同。原告于2016年7月12日诉至本院，本院于2016年7月20日向被告送达了民事起诉状副本、开庭传票等应诉材料，故本院确认原、被告所签订的《房屋租赁合同》自2016年7月20日起予以解除。合同解除后，被告应当向原告腾退所租赁的房屋。对原告要求解除合同并腾退房屋的诉请，本院予以支持。合同解除后至被告实际腾退之日止的房屋占有使用费，考虑到本案被告在第一次开庭后即未再营业的事实及原告的主张，确认被告按照合同约定的每月3556.58元的标准向原告支付占有期间的使用费。
被告逾期支付房屋租金，致使合同解除，应当向原告支付违约金；对违约金的支付标准，本院综合考虑原告因被告违约行为可能产生的损失、本案的实际情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告给付原告违约金5000元；对原告主张的超出部分，本院不予支持。
对原告请求判令对合同租赁保证金9484.2元不予退还的诉请，本院认为，原、被告所签订的《房屋租赁合同》第三条约定：被告违反该合同任何条款，原告均有权从租赁保证金中抵扣被告应当支付给原告的款项，直至将租赁保证金全部抵扣完毕，不足部分原告可向被告追偿。虽然后续合同条款中亦约定被告逾期交纳房屋租金，租赁保证金不予退还，但双方的上述约定系关于合同租赁保证金的使用功能的特别约定，在其他条款与之相冲突时，应当优先适用该条款，故对原告要求对合同租赁保证金9484.2元不予退还的诉请，本院不予支持；该租赁保证金应当在被告所应支付给原告的房屋租金中优先抵扣。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三项、第九十六条、第九十七条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告长沙XXXX有限公司与被告刘某某于2015年7月13日所签订的《房屋租赁合同》自2016年7月20日起予以解除；
二、被告刘某某自本判决生效后十日内腾退位于长沙市岳麓区麓云路XX雅苑商业XXXX号门面；
三、被告刘某某自本判决生效之日起十日内向原告长沙XXXX有限公司支付截至2016年8月31日止的房屋租金33194.76元（已扣减被告所交纳的租赁保证金9484.2元），并支付2016年9月1日以后的房屋占有使用费（该使用费按每月3556.58元的标准从2016年9月1日开始计算至被告腾退承租房屋之日止）；
四、被告刘某某自本判决生效之日起十日内向原告长沙XXXX有限公司支付违约金5000元；
五、驳回原告长沙XXXX有限公司的其他诉讼请求。
如果被告刘某某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费1529元，由被告刘某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 肖必芳
人民陪审员 李曼玲
人民陪审员 杨 云
二〇一六年一月九日
书 记 员 王孟凡
附适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。