江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏07民终1512号
上诉人（原审被告）：连云港港泰置业有限公司，住所地江苏省灌南县经济技术开发区新湖路东。
法定代表人：邱广洲，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王新海，该公司实际持有人。
被上诉人（原审原告）：张得军。
委托诉讼代理人：张贵，江苏田湾律师事务所律师。
原审被告：连云港金亚置业有限公司，住所地江苏省灌南县新安镇新文化小区。
法定代表人：陈丽丽，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王成武，该公司员工。
上诉人连云港港泰置业有限公司（以下简称港泰公司）因与被上诉人张得军、原审被告连云港金亚置业有限公司（以下简称金亚公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2015）海民初字第03352号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月22日受理后，依法组成合议庭，分别于2016年7月18日、7月22日公开开庭审理了本案。上诉人港泰公司的委托诉讼代理人王新海、被上诉人张得军及其委托诉讼代理人张贵、原审被告金亚公司的委托诉讼代理人王成武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人港泰公司上诉请求：撤销一审判决主文第二条，改判上诉人不承担返还购房款189861元的责任。事实和理由：一、一审判决认定上诉人在收取被上诉人首付购房款后，未交给金亚公司并自行保管是错误的。金亚公司欠港泰公司一千余万元，无力偿还，遂委托港泰公司销售新文化小区周边门面房，约定售房后双方结账，以售房款抵冲金亚公司的债务。依此约定，上诉人收取被上诉人首付款时，抵冲了金亚公司的债务，实际已将首付款支付了金亚公司。二、一审多次开庭，上诉人均陈述收取了被上诉人的首付款，并举证证明要求退还购房款，是基于上诉人在为被上诉人办理产权证时得知该房产早已登记在别人名下，及时告知金亚公司，金亚公司遂委托上诉人退还购房款，并不是上诉人自己拿钱退还购房款。三、代理人在代理人权限内，以被代理人名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为承担民事责任。据此，金亚公司收取被上诉人首付款后，理应由金亚公司退还被上诉人购房款，而不应由上诉人返还。
被上诉人张得军辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。关于上诉人所称的退还购房款是基于上诉人自认的结果，一审判决要求上诉人返还，如果上诉人认为其不应当返还，其完全可以根据委托代理关系向原审被告追偿，并不影响本案的实际处理。
原审被告金亚公司辩称，金亚公司与上诉人已经就该房款进行实际交付，港泰公司不应承担房款返还责任，应该由金亚公司单独承担。一审判决认定上诉人故意隐瞒房屋出卖给他人的事实，属于欺诈行为，与事实不符。金亚公司委托上诉人出售新文化小区周边门面房1万平方，并不知情其中包含已经登记在公司员工名下的几间门面房，本是过失行为，并无一房二卖的故意，以下三方面事实可以证明：首先，金亚公司委托上诉人出售新文化小区周边门面房，除被上诉人几户之外的人均办理了产权过户手续；其次，上诉人为被上诉人办理房产登记手续时，发现该房产已经登记在公司员工名下，金亚公司及时告知上诉人并委托上诉人与被上诉人进行沟通，要求退还购房款；再次，金亚公司及时与该房产产权人范秀红进行追认，范秀红同意将房屋继续卖给被上诉人，被上诉人拒绝交付剩余房款，导致过户手续无法办理；最后，在上诉人将该房屋出售给被上诉人后，金亚公司将该房屋实际交付于被上诉人使用。综上，本案不构成一房二卖的故意，不属于故意隐瞒所售房屋的欺诈行为，一审判决金亚公司承担已付房款一倍的责任不适当。被上诉人本无损失可言，即使有损失也是其自身过错造成的，不应判决金亚公司承担利息和差价损失，被上诉人交付首付款后即占有该房屋至今，拒不交纳剩余房款，不与范秀红办理相关过户手续，该房屋每年的租金大约在3万元，收益颇丰，其无损失可言。被上诉人属恶意诉讼，企图以低价占有该房屋，几年的首付款利息即所谓的差价损失，不应由金亚公司承担，依法应由被上诉人自己承担。综上，一审判决认定关键事实错误、证据不足、适用法律不当，请求二审法院查明事实依法撤销一审判决第2、3、4项，并要求被上诉人承担实际占用房屋期间的租金约21万元，或将本案发回重审。
张得军向一审法院起诉请求：1、解除双方之间的事实房屋买卖合同；2、港泰公司、金亚公司共同返还张得军购房款189861元及利息（暂从2009年12月11日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际返还之日止）；3、港泰公司、金亚公司共同赔偿张得军一倍购房款189861元；4、港泰公司、金亚公司共同赔偿张得军房屋差价损失235139元（605000元-4100元/㎡×90.21㎡），并由港泰公司、金亚公司承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：金亚公司于2009年将其开发的、位于江苏省灌南县新安镇新文化小区周边门面房委托港泰公司对外销售。张得军欲购买该小区南侧第11号门面房，于同年12月1日向港泰公司交纳首期购房款189861元，该公司于同日向张得军出具收据1张，载明：交款单位“张得军”、收款方式“房款（按揭）”、收款事项“南门面11#（90.21㎡、4100元/㎡）”，并加盖港泰公司印章。后，双方未签订购房合同，张得军亦未交纳购房余款，张得军接手房屋，并一直占有、使用。港泰公司在收取张得军首付购房款后，并未交给金亚公司，而是自行保管。涉案房屋已于2008年10月6日由金亚公司出售给案外人范秀红，并于当月27日登记在案外人范秀红名下，罗军为共有人。在本案一审审理期间，经多方查找，无法联系范秀红、罗军二人。
本案在江苏省灌南县人民法院审理期间，张得军为主张房屋差价损失，申请对涉案房屋的现有价值申请评估，江苏先河房地产评估有限公司于2015年1月16日出具苏先评司法字（2015）第1002号评估报告：涉案房屋可能达成的市场最高价值为605000元。张得军为此预付鉴定费用6000元。张得军认为港泰公司、金泰公司系利益共同体且港泰公司明知委托事项违法，仍将涉案房屋对外销售，但未能提供证据证实港泰公司在销售涉案房屋时明知金亚公司无权销售。
2012年1月10日，张得军以房屋买卖合同纠纷为由诉至江苏省灌南县人民法院，要求港泰公司、金亚公司为其购买的房屋办理产权登记手续，后因张得军未在指定期限内足额交纳诉讼费用，亦未向该院提出司法救助申请，该院于2012年4月13日裁定按撤诉处理。2014年3月30日，张得军收到港泰公司的退款通知书，要求张得军20日内至指定地点办理退款手续，张得军不同意。2014年4月15日，张得军等人又至灌南县公安局报案，认为港泰公司收取购房款后一直未能为张得军等人办理产权证，涉案房屋已登记在他人名下，应追究港泰公司（王新海）的刑事责任。后灌南县公安局经审查认为，港泰公司的行为不属于犯罪行为，决定不予立案。在本案一审审理期间，港泰公司自愿将收到的189861元购房款退还张得军。
一审法院认为，港泰公司受金亚公司委托对外销售房屋，应由委托人金亚公司对外承担民事责任。金亚公司在未取得涉案房屋处分权的情况下，将涉案房屋出售给张得军，双方之间事实上形成的房屋买卖合同有效，但因房屋所有权人并未对双方之间的房屋买卖合同进行追认，致使房屋所有权不能转移，张得军可要求承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿，故张得军主张解除双方之间事实上的房屋买卖合同，有事实和法律依据，一审法院予以支持。
关于金亚公司如何向张得军承担损害赔偿责任，一审法院认为，金亚公司在向张得军出售房屋时故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实，张得军有权请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中返还购房款的主体是被代理人金亚公司，但因港泰公司在接收张得军的首期购房款后，并未及时将购房款交给金亚公司，且港泰公司自愿退还，故港泰公司应与金亚公司共同负有将张得军交纳购房款退还的义务。但因港泰公司系代理人，其不应对被代理人金亚公司的欺诈行为承担赔偿责任，故张得军主张港泰公司共同承担赔偿责任的诉讼请求，一审法院不予支持。张得军主张自收到款项之日起至实际返还购房款之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准支付利息并承担一倍已付购房款赔偿责任的诉讼请求，不违反法律规定，一审法院予以准许。张得军还主张金亚公司赔偿房屋差价损失235139元，但其只交纳了部分购房款，故房屋差价损失应按照其已交购房款占总房款的比例予以折算，即51.3%（189861元÷4100元/㎡÷90.21㎡）。现房屋差价总值为235139元（605000元-4100元/㎡×90.21㎡），金亚公司应赔偿的房屋差价损失应为235139元×51.3%=120626.3元。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十五条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、第一百一十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(三)》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、解除张得军与金亚公司就江苏省灌南县新安镇新文化小区南侧第11号门面房形成的房屋买卖合同；二、港泰公司、金亚公司于判决生效后十日内返还张得军购房款189861元；三、金亚公司于判决生效后十日内赔偿张得军利息（以189861元为基数，自2009年12月11日起至实际返还之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；四、金亚公司于判决生效后十日内赔偿张得军损失310487.3元（189861元+120626.3元）；五、驳回张得军的其他诉讼请求。一审案件受理费用9850元、鉴定费用6000元，由张得军负担1050元，港泰公司、金亚公司共同负担4100元，金亚公司单独负担10700元。
二审中，上诉人港泰公司申请李春华出庭作证，证明在2009年金亚公司因过失将房屋销售给被上诉人时，得到了产权人范秀红的追认。到2011年年底，范秀红仍然同意以当初的价格与被上诉人进行过户交易，事后被上诉人拒不交款。后因房价大涨，范秀红不同意以作出的价格进行交易过户。
经质证，被上诉人张得军的质证意见为：对证人证言三性均有异议，其陈述的内容与本案事实及法律关系无任何关联性。原审被告金亚公司的质证意见为：对证人证言三性均无异议，可以证明金亚公司卖房是事后经过了范秀红的追认。
本院认证意见：经审查，李春华的证人证言系其单方陈述，无其他证据佐证，本院对其证言不予采信。
本院经审理查明，一审判决查明的事实除“在本案一审审理期间，港泰公司自愿将收到的189861元购房款退还张得军”以外的事实属实，本院依法予以确认。
本案二审争议焦点：上诉人港泰公司对被上诉人张得军的已付购房款是否承担共同返还责任。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中，上诉人港泰公司受金亚公司委托对外销售涉案房屋，虽张得军所交购房款的收据加盖港泰公司的盖章，因张得军在起诉状中认可金亚公司委托港泰公司出售涉案房屋，故因销售涉案房屋产生的民事责任应由委托人即金亚公司承担。上诉人港泰公司虽于2014年3月30日向张得军发出退款通知书，要求张得军20日内至指定地点办理退款手续，但张得军并未在港泰公司限定的时间内办理退款手续，港泰公司之后亦未向张得军作出同意退还已付购房款的承诺，且本案诉讼中，港泰公司亦未承诺自愿将收到的189861元购房款退还张得军，故一审法院认定港泰公司自愿退还189861元购房款依据不足，属认定事实错误，本院予以纠正。被上诉人张得军要求上诉人港泰公司退还189861元购房款依据不足，本院不予支持。
关于原审被告金亚公司的答辩中提出的一审判决认定关键事实错误、证据不足、适用法律不当，请求二审法院查明事实依法撤销一审判决第2、3、4项，并要求被上诉人承担实际占用房屋期间的租金约21万元，或将本案发回重审的意见，因金亚公司未就一审判决提起上诉，故本院对其答辩意见不予审查。
综上所述，上诉人港泰公司的上诉请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持连云港市海州区人民法院（2015）海民初字第03352号民事判决第一、三、四、五项；
二、变更连云港市海州区人民法院（2015）海民初字第03352号民事判决第二项为：连云港金亚置业有限公司于本判决生效后十日内返还张得军购房款189861元。
一审案件受理费用9850元、鉴定费用6000元，由张得军负担1050元，由连云港金亚置业有限公司负担14800元；二审案件受理费9850元，由连云港金亚置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 程 晨
代理审判员 严伟晏
代理审判员 吴雪莹
二〇一六年十一月二日
书 记 员 王 辉
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。