福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽06民终2429号
上诉人（原审被告）：漳州富丽华酒店有限公司，住所地漳州市芗城区延安北路延北大厦二至十二层、E层（夹层）。组织机构代码：55755933-8。
法定代表人：朱东阳，总经理。
委托诉讼代理人：林占锦，北京盈科（厦门）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林熹，北京盈科（厦门）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：福建省漳州土产日杂采购供应站，住所地漳州市南坑路南坑旅社西面。统一社会信用代码：15650123-1。
法定代表人：洪建，总经理。
委托诉讼代理人：章小燕，福建罡言律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周霖蔚，福建罡言律师事务所律师。
上诉人漳州富丽华酒店有限公司（以下简称“富丽华酒店”）因与被上诉人福建省漳州土产日杂采购供应站（以下简称“土产日杂供应站”）房屋租赁合同纠纷一案，不服漳州市芗城区人民法院（2015）芗民初字第9935号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人富丽华酒店的委托诉讼代理人林占锦、林熹，被上诉人土产日杂供应站的委托诉讼代理人周霖蔚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
富丽华酒店上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回土产日杂供应站的一审诉讼请求。事实和理由：一、土产日杂供应站并非漳州市芗城区延安北路x号延北大厦x层（夹层）房屋（以下简称“讼争房屋”）的所有权人，原判未审查讼争房屋的权利来源，迳行认定涉案《房屋租赁合同》有效错误。根据土产日杂供应站提供的讼争房屋的《房屋所有权证》记载，讼争房屋所有权人为漳州市供销社资产运营管理中心，该管理中心系漳州市供销社的内设机构，故讼争房屋属于漳州市供销社所有。原判依据土产日杂供应站提供的《资产委托管理协议书》认定其受漳州市供销社委托出租讼争房屋，但我方对该证据的真实性存疑，并申请对该证据落款时间的书写时间进行鉴定。原审在该证据的真实性以及委托关系何时成立的事实未查清，土产日杂供应站是否有权出租讼争房屋，即涉案《房屋租赁合同》是否有效、何时生效的基本事实均无法确认的情况下认定涉案《房屋租赁合同》有效，是错误的。二、土产日杂供应站作为本案原告主体不适格。即使上述《资产委托管理协议书》真实有效，该协议书也明确了漳州市供销社资产运营管理中心委托土产日杂供应站经营管理讼争房屋，该代理行为的后果应由被代理人承受，故本案的适格主体是漳州市供销社而非土产日杂供应站；三、原审判令我方支付2014年10月1日至2015年9月30日的租金及2015年11月4日至实际还款日的违约金错误。1.租金的付款条件未成就。根据涉案《房屋租赁合同》约定，付款前土产日杂供应站需向我方开具票据，在其未向我方交付正式发票前，我方有权行使先履行抗辩权拒付租金；2.讼争房屋的实际面积少于约定的使用面积，我方有权要求降低租金；3.原判对诉讼时效的认定有误。如前所述，讼争房屋的所有权属于漳州市供销社所有，土产日杂供应站起诉并不能中断诉讼时效，即使土产日杂供应站有权对我方主张租金，诉讼时效也应自我方收到本案起诉状之日方产生中断。四、原判未查清讼争房屋的装修、添置、执掌情况，迳行判决我方腾退讼争房屋错误。五、土产日杂供应站于一审法庭辩论终结后向法庭提交《资产委托管理协议书》一份，原审对该份证据未经我方质证而直接采纳作为定案依据，程序违法。
土产日杂供应站辩称：一、我方作为讼争房屋的出租方并无不当，涉案《房屋租赁合同》合法有效。本案讼争房屋系漳州市供销社的资产，由其内设机构资产运营管理中心负责管理。我方受资产运营管理中心授权，与富丽华酒店签订租赁合同并无不当。我方作为讼争房屋的出租人，提起本案诉讼主体适格。二、原审判令富丽华酒店支付租金及违约金正确。合同签订后，我方依约向富丽华酒店交付了讼争房屋，其应依约履行支付租金的义务，是否开具票据并不影响其享有承租权。涉案《房屋租赁合同》并非以面积大小计算租金，而是以讼争房屋整体出租并约定租金，且富丽华酒店自2010年使用讼争房屋至今未就面积提出过异议，要求按照面积调整租金缺乏依据。综上，请求驳回富丽华酒店的上诉请求。
土产日杂供应站向一审法院起诉请求：1、富丽华酒店腾退讼争房屋；2、富丽华酒店偿还租金445072元及逾期付款违约金（从起诉之日起至实际还款之日止按日万分之五计付违约金）；3、本案诉讼费由富丽华酒店承担。
一审法院认定事实：2010年7月29日，土产日杂供应站与富丽华酒店签订一份《房屋租赁合同书》（以下简称“涉案合同”）,合同约定:土产日杂供应站将座落于漳州市芗城区延安北路x号，延北大厦x层（夹层）约556平方米房屋出租给富丽华酒店，租赁期限为五年，自2010年10月1日起至2015年9月30日止；第一年至第三年每年租金为人民币233520元，第四年年租金为247536元，第五年年租金为247536元，租金支付方式为半年支付壹次，富丽华酒店应于每一期前10日内缴纳该期租金（30日内必须交清），否则富丽华酒店违约，付款前土产日杂供应站需开具票据给富丽华酒店。倘若富丽华酒店未按期足额向土产日杂供应站支付租金，则每逾期一日，富丽华酒店须按迟延支付金额的万分之五向土产日杂供应站支付违约金，上述违约金逐日累计至支付日止。如富丽华酒店不按期支付租金，逾期超过30天，视为富丽华酒店违约，土产日杂供应站有权解除合同。富丽华酒店应无条件执行解除租赁权。合同签订后，土产日杂供应站依约将上述房屋交付富丽华酒店使用，富丽华酒店依合同约定支付了2010年10月1日至2013年9月30日的租金，土产日杂供应站向富丽华酒店出具了加盖单位印章的非经营性专用收据。2014年3月4日，富丽华酒店向土产日杂供应站支付了50000元租金。富丽华酒店拖欠土产日杂供应站自2013年10月1日起至2015年9月30日止（即合同约定的第四年及第五年）的房屋租金合计445072元（已扣除富丽华酒店于2014年3月4日缴纳的50000元租金）。审理中，富丽华酒店确认讼争房屋仍由其占有使用。讼争房屋所有权人系漳州市供销社资产运营管理中心。2005年10月1日，案外人漳州市供销社资产运营管理中心与土产日杂供应站签订《资产委托管理协议书》，协议书约定漳州市供销社资产运营管理中心委托土产日杂供应站经营管理讼争房屋，在委托期间土产日杂供应站享有经营、出租、管理和受益的权利。2012年11月23日，土产日杂供应站出具一份《证明》交富丽华酒店收执，该证明记载（摘要）：“芗城区延安北路x号，延北大厦夹层556平方米，产权系福建省漳州土产日杂采购供应站”。2015年5月18日，土产日杂供应站曾就涉案合同向富丽华酒店提起民事诉讼，后撤回起诉。
一审法院认为，土产日杂供应站对讼争房屋享有经营、出租、管理和收益的权利，富丽华酒店辩称土产日杂供应站主体不适格，无法律依据，不予采纳。土产日杂供应站与富丽华酒店签订的《房屋租赁合同书》是双方真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定，成立并生效，双方应当按照合同约定全面履行合同义务。合同约定的租赁期限于2015年9月30日届满，现土产日杂供应站主张富丽华酒店腾退讼争房屋合法有据，予以支持。关于土产日杂供应站主张富丽华酒店偿还租金445072元的问题。富丽华酒店辩称，土产日杂供应站在富丽华酒店缴纳租金后一直没有开具相关的发票，根据合同约定，富丽华酒店有先履行抗辩权，有权拒付租金；土产日杂供应站自述其为租赁物的所有权人，存在欺诈行为，且其起诉的租金请求已超过诉讼时效，不应予以支持。富丽华酒店向土产日杂供应站索要租金发票是其合法权利，但富丽华酒店不得以此为由拒付租金。土产日杂供应站已经按照合同约定将租赁房屋交付给富丽华酒店使用，富丽华酒店应当按照约定的期限支付租金。富丽华酒店辩称其有权拒付租金，于法无据，不予采纳。土产日杂供应站对讼争房屋享有经营、出租、管理和收益的权利，富丽华酒店辩称土产日杂供应站存在欺诈行为，无事实依据，不予采纳。关于诉讼时效问题，延付或拒付租金的诉讼时效为一年。土产日杂供应站主张其多次向富丽华酒店催讨租金，证据不足，不予支持。按照双方签订的租赁合同租金支付方式，2013年10月1日至2014年3月30日的租金支付日为2013年11月1日，2014年4月1日至2014年9月30日的租金支付日为2014年5月1日，2014年10月1日至2015年3月30日的租金支付日为2014年11月1日，2015年4月1日至2015年9月30日的租金支付日为2015年5月1日。土产日杂供应站曾于2015年5月18日就本案租赁关系提起过诉讼，故截止2014年9月30日的租金已过诉讼时效，富丽华酒店应支付给土产日杂供应站自2014年10月1日至2015年9月30日止即合同约定的第五年年租金247536元。富丽华酒店辩称土产日杂供应站请求支付租金超过诉讼时效，部分依法有据，予以采纳，部分依法无据，不予采纳。土产日杂供应站主张富丽华酒店支付自起诉之日起至实际还款之日止按日万分之五支付逾期付款违约金的诉讼请求，事实清楚，证据充分，予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、漳州富丽华酒店有限公司应于判决发生法律效力之日起十五日内腾退漳州市芗城区延安北路x号延北大厦x层（夹层），并将该房屋交付福建省漳州土产日杂采购供应站执掌。二、漳州富丽华酒店有限公司应于判决发生法律效力之日起十五日内支付给福建省漳州土产日杂采购供应站租金247536元，并自2015年11月4日至实际还款之日止按日万分之五支付逾期付款违约金。三、驳回福建省漳州土产日杂采购供应站的其他诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。本院查明，除富丽华酒店对原判查明认定的“2005年10月1日，案外人漳州市供销社资产运营管理中心与土产日杂供应站签订《资产委托管理协议书》，协议书约定漳州市供销社资产运营管理中心委托土产日杂供应站经营管理延北大厦夹层，在委托期间土产日杂供应站享有经营、出租、管理和受益的权利”的事实有异议，主张上述2005年10月1日签订的《资产委托管理协议书》一审时未经富丽华酒店质证，其手中仅持有落款时间为2005年9月30日的《资产委托管理协议书》外，双方当事人对原判查明认定的事实无争议，本院对无争议的事实予以确认。
另查明，经核查，土产日杂供应站于2016年4月8日向一审法院提交落款时间为2005年10月1日的《资产委托管理协议书》，经一审庭审质证，富丽华酒店对该证据的真实性及证明内容没有异议，故富丽华酒店对一审查明认定事实的异议及其提出对2005年9月30日的《资产委托管理协议书》进行鉴定，均与其一审庭审陈述不符，不予采纳。
本院认为，关于土产日杂供应站是否有权出租讼争房屋，即其是否是适格的诉讼主体的问题。虽然土产日杂供应站并非讼争房屋的所有权人，而是受漳州市供销社资产运营管理中心委托管理讼争房屋，但根据漳州市供销社资产运营管理中心出具的《资产委托管理协议书》记载，在委托期间土产日杂供应站对讼争房屋享有经营、出租、管理和收益的权利。该《资产委托管理协议书》实质上包含了委托代理和权利义务的转让的双重内容。本案中，土产日杂供应站作为漳州市供销社资产运营管理中心的代理人与富丽华酒店签订涉案《房屋租赁合同书》，同时漳州市供销社资产运营管理中心也将该合同的权利义务转让给了土产日杂供应站。根据《中华人民共和国合同法》第八十条规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。一审中，土产日杂供应站向富丽华酒店出示了上述《资产委托管理协议书》，视为已经履行了通知义务。据此，土产日杂供应站作为涉案《房屋租赁合同书》权利义务的受让人，有权行使出租人的相关权利，其作为本案原告主体适格。富丽华酒店关于涉案《房屋租赁合同书》权利来源不清、土产日杂供应站主体不适格、其起诉不能中断诉讼时效的上诉主张均不能成立，不予采纳。
关于租金的支付问题。富丽华酒店上诉主张，根据涉案合同约定，付款前土产日杂供应站需开具票据，在其未交付正式发票前，富丽华酒店有权行使先履行抗辩权拒付租金。在租赁合同法律关系中，租金是承租人为使用租赁物而支付的对价，而收款票据的出具系出租人交付承租人作为其已经支付租金的凭证，票据的出具可以与租金的支付同时进行，富丽华酒店以未出具票据为由拒付租金，不符合行使先履行抗辩权的法定条件，且与交易习惯相悖，该理由不予采纳。富丽华酒店上诉主张，讼争房屋的实际面积少于约定面积，其有权要求降低租金。根据涉案《房屋租赁合同书》第一条约定，租赁标的坐落于芗城区延安北路x号，延北大厦x层（夹层）约556平方米，该约定体现关于面积的记载仅为大致约定，双方系将该夹层作为整体标的物进行租赁并约定租金数额，富丽华酒店在五年的租赁期间亦未就租赁标的的面积向土产日杂供应站提出异议，故该上诉主张不能成立，不予采纳。
关于讼争房屋的腾退问题。富丽华酒店上诉主张，原判未查明讼争房屋的装修、添置、执掌情况，迳行判决腾退讼争房屋属认定事实错误。一审中，富丽华酒店未就讼争房屋的装修、添置提出抗辩意见，且未就装修、添置的补偿问题提起反诉，一审依法不予审理正确，富丽华酒店的该上诉主张不予采纳。富丽华酒店一审确认讼争房屋仍由其占有使用，本案涉案合同的租赁期限已经届满，富丽华酒店继续占用讼争房屋没有合同依据，应予腾退。
综上，富丽华酒店的上诉理由均不能成立，不予采纳。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费5014元，由上诉人漳州富丽华酒店有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 花 絮
审 判 员 翁艺晖
代理审判员 黄 兴
二〇一六年十二月二十九日
书 记 员 詹靓妹