新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）新01民终1078号
上诉人（原审原告）：吴春峰，女，1961年4月16日出生，汉族，无固定职业。
委托诉讼代理人：于佳，新疆星河律师事务所律师。
委托诉讼代理人：沈安娜，新疆星河律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王乃曦，男，1948年12月4日出生，汉族，新疆生产建设兵团工一师第六建筑工程公司退休职工。
被上诉人（原审被告）：王耀乐，男，1962年9月25日出生，汉族，无固定职业。
上诉人吴春峰因与被上诉人王乃曦、王耀乐案外人执行异议之诉一案，不服乌鲁木齐市天山区人民法院(2017)新0102民初4695号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月7日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。本案现已审理终结。
吴春峰上诉请求：1.请求依法撤销（2017）新0102民初4695号判决书，判决停止对新疆乌鲁木齐市天山区东风路21号3单元602室房屋的执行，解除对于该房屋的查封措施；2.本案一、二审诉讼费由王乃曦承担。事实与理由：1.我与乌鲁木齐浩鸿房地产经纪有限公司（以下简称浩鸿公司）签订《房产买卖合同》时已经尽到了普通人应当尽到的谨慎合理注意义务。首先，浩鸿公司系合法正规的企业，具有房产经纪资质，属专业的房产交易经纪公司。房产交易过程中，浩鸿公司向我出示了涉案房产的房产证原件、《公证委托书》原件，并告知受托人李雅茹系浩鸿公司职工，可以随时办理房产过户手续。我在签订合同当日付清房款并办理房屋交接手续。即使浩鸿公司出让涉案房产的行为系无权处分，我也属于善意取得。《最高院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的立法原意是防止房产查封后，被执行人作为出卖人恶意与第三人串通处分房产的行为，我从正规的房产经纪公司购买房产，并不是直接从王耀乐处购买；2.我系涉案房屋产权所有人，涉案房产并非属于王耀乐的财产。一审判决否定了（2014）天民三初字第373号、（2015）乌中民四终字第760号生效民事判决文书内容，确认房产归登记所有人王耀乐所有。2007年7月12日，牛洪新与王耀乐签订《房产买卖合同》并在同日办理《公正委托书》授权李雅茹办理涉案房产的过户手续。2007年8月8日，乌鲁木齐市天山区人民法院在（2007）天民一初字第2736号案件审理过程中，查封东风路21号3单元602涉案房产。2009年1月21日，我与牛洪新签订《委托购房合同书》，并支付完毕全部购房款180,000元及交易佣金1,800元，牛洪新签订《房产买卖合同》的行为系履行浩鸿公司职务的行为，浩鸿公司及牛洪新对涉案房产系合法有权占有。2017年4月1日，天山区法院向我送达拍卖通知的行为是错误的；3.法院对涉案房产的查封措施已严重超出法定期限。截至目前为止，该查封期限已超期七年之久。这也是涉案房产至今未能过户到上我名下的客观原因。综上所述，一审法院判决认定事实错误，判决内容有误，恳请二审法院依法改判。
王乃曦辩称，吴春峰在购买房屋时并未尽到注意义务，根据相关法律规定，被查封的房屋不能进行转让，吴春峰并非诉争房屋权属人，涉案房屋的所有权人始终为王耀乐，而非其他机构，我有权对该涉案房产进行处分，超过了查封期限是因吴春峰阻碍执行造成的，吴春峰的上诉请求不能成立。请求驳回上诉，维持一审判决。
王耀乐未到庭进行答辩,亦未提交书面答辩意见。
吴春峰向一审法院起诉请求：1.停止对新疆乌鲁木齐市天山区东风路21号3单元602室的房屋的执行，解除对于上述房屋的查封措施；2.诉讼费用由王乃曦承担。
一审法院认定事实：2007年，王乃曦以王耀乐向其借款未归还为由诉至法院，经审理，一审法院作出（2007）天民一初字第2736号、（2007）天民一初字第3171号、（2008）天民一初字第911号民事判决，三案共判决王耀乐给付王乃曦欠款365,081.05元（含诉讼费）。其中（2007）天民一初字第2736号案件于2007年8月3日立案，该案审理期间，王乃曦申请财产保全。一审法院于2007年8月8日依法查封了王耀乐名下乌鲁木齐市天山区东风路21号3单元602室房产手续。
2007年7月12日，牛洪新与王耀乐签订房屋转让合同，王耀乐将位于乌鲁木齐市万元转让给牛洪新。合同签订当日，王耀乐将房屋交付给牛洪新。同日牛洪新所在的乌鲁木齐浩鸿贸易有限公司（以下简称浩鸿贸易公司）替牛洪新支付王耀乐房款15万元。2007年7月13日，牛洪新与王耀乐办理了该房屋的抵押登记手续，抵押评估额为8万元。2007年8月10日，牛洪新与王耀乐前往乌鲁木齐市房屋产权交易中心办理了房屋解押手续，欲办理产权过户时发现涉案房屋被一审法院查封。2007年11月22日，牛洪新向乌鲁木齐市仲裁委员会提起申请仲裁。2007年11月26日，乌鲁木齐市仲裁委员会作出（2007）乌仲裁字第226号仲裁裁决，牛洪新与王耀乐与2007年7月12日签订的房屋转让合同合法有效，涉案房屋归牛洪新所有，王耀乐于2007年12月5日之前为牛洪新办理过户手续。
一审法院在执行王乃曦与王耀乐民间借贷纠纷过程中，牛洪新对一审法院查封上述房产提出执行异议。一审法院于2009年4月21日作出（2009）天执监字第48号民事裁定，裁定牛洪新的异议成立，解除对涉案房产的查封。王乃曦不服裁定，以牛洪新为被告向一审法院提起诉讼，请求许可执行乌鲁木齐市天山区东风路21号3单元602室房产。2009年8月4日本院作出（2009）乌中执监字第103号执行裁定，不予执行乌鲁木齐市仲裁委员会作出的（2007）乌仲裁字第226号仲裁裁决。2009年11月20日，一审法院作出（2009）天民三初字第624号民事判决，认为本案被执行财产权属和执行标的物明确，原存在的执行妨碍，已被本院作出的（2009）乌中执监字第103号执行裁定予以排除，王乃曦可以申请恢复对涉案房产的执行，故判决驳回王乃曦的诉讼请求。该判决已发生法律效力。
牛洪新对（2009）乌中执监字第103号执行裁定不服，向新疆维吾尔自治区高级人民法院申请复议。新疆维吾尔自治区高级人民法院复议认为，（2009）乌中执监字第103号执行裁定赋予当事人复议权不符合程序法相关规定，于2010年6月9日作出（2009）新执二监字第201号执行裁定，撤销本院作出的（2009）乌中执监字第103号执行裁定。2011年3月28日，本院作出（2010）乌中执监字第216号执行裁定，裁定对乌鲁木齐市仲裁委员会作出的（2007）乌仲裁字第226号仲裁裁决不予执行。
2014年6月17日，牛洪新以王耀乐为被告、王乃曦为第三人诉至一审法院，要求确认与王耀乐签订的房产转让合同有效。2014年12月24日，一审法院作出（2014）天民三初字第373号民事判决，确认牛洪新与王耀乐2007年7月12日签订的房产转让有效。王乃曦不服判决，提出上诉，2015年7月15日，本院作出（2015）乌中民四终字第760号民事判决，驳回上诉，维持原判。牛洪新以此判决为依据再次向一审法院提出执行异议。2017年1月18日一审法院作出（2017）新0102执异2号执行裁定，驳回牛洪新的异议申请。
2009年1月21日，吴春峰与浩鸿公司签订委托购房合同，合同约定吴春峰委托浩鸿公司购买涉案房产，价款180,100元，合同约定本合同签订后吴春峰交付定金1万元，浩鸿公司于2009年2月28日前为吴春峰办理过户手续，过户前吴春峰支付170,100元，吴春峰另外支付浩鸿公司佣金1,800元。2008年11月27日，吴春峰向浩鸿贸易公司交付定金1万元。2009年1月21日，吴春峰向浩鸿贸易公司交付171,800元，收据写为代收购房款。浩鸿公司将涉案房屋交付给吴春峰使用至今。
2017年，吴春峰对执行标的即上述涉案房产提出书面异议，一审法院于2017年5月19日作出（2017）新0102执异27号执行裁定，裁定驳回吴春峰的异议请求。吴春峰遂于2017年6月5日诉至一审法院，提起本次案外人执行异议之诉。
一审法院认为，房产系重大的财产利益，吴春峰作为涉案房产的买受人，应当尽到与房产价值相对应的注意义务。本案中，2009年1月21日吴春峰与浩鸿公司签订委托购房合同，约定委托浩鸿公司购买涉案房产，而一审法院查封涉案房产是2007年8月8日，签订合同是在一审法院查封涉案房产之后。吴春峰在购买涉案房产时有义务对房产的基本状况，如是否设定抵押、是否司法限制等情况进行充分了解，在未充分了解房产状况的情况下即签订合同并支付款项，可以认定吴春峰在交易过程中存在过错。因涉案房产在买卖时已被法院查封，吴春峰至今未能取得涉案房产的物权，故吴春峰对涉案房产仅享有债权，其可向房产的出卖人主张债权的相关权利。综上，吴春峰无权主张停止对涉案房屋的执行及解除查封措施，对其上述诉讼请求，一审法院不予支持。遂判决：驳回吴春峰的诉讼请求。
本院二审期间，当事人未提交新证据。本院二审查明的事实及所依据的证据与一审法院一致。
本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，不得转让。本案涉案房屋在吴春峰与案外人浩鸿公司签订转让协议之前已被一审法院依法查封，案外人浩鸿公司并非涉案房屋的所有权人，吴春峰在购买涉案房屋时并未对涉案房屋权属登记情况及司法限制情况进行核实，案外人牛洪新与王耀乐之间签订的房产转让合同虽系有效合同，但该合同的效力并不必然导致涉案房屋物权进行变动，吴春峰以此作为主张对涉案房屋依法享有排他权利并无法律依据，吴春峰及案外人牛洪新亦未对涉案房屋进行变更登记，吴春峰主张购买涉案房屋属于善意取得的上诉理由不能成立，本院不予采信。
综上，吴春峰的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费70元（吴春峰已预交），由上诉人吴春峰负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 琛
审判员 冯 宁
审判员 卫 杨
二〇一八年五月二十三日
书记员 马恒雯