上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第224号
上诉人（原审原告、反诉被告）上海首尔餐饮管理有限公司。
法定代表人刘德峰。
委托�理人励伟刚，上海市国雄律师事务所律师。
委托代理人朱荣太。
被上诉人（原审被告、反诉原告）集荟商业管理（上海）有限公司。
法定代表人杨爱。
委托代理人徐韬峰，北京市中伦律师事务所上海分所律师。
委托代理人刘唯翔，北京市中伦律师事务所上海分所律师。
上诉人上海首尔餐饮管理有限公司（以下简称“首尔公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院（2013）黄浦民四（民）初字第1329号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，集荟商业管理（上海）有限公司（以下简称“集荟公司”，甲方）与首尔公司（乙方）于2009年8月7日签订《上海市房屋租赁合同》，约定由首尔公司承租上海市南京东路XXX号XXX层XXX号商铺经营餐饮。租赁期限为2009年7月31日至2011年7�30日，租赁保证金为人民币（以下币种均为人民币）30，000元。合同约定的租金、物业管理费及水电费的支付方式为：对于消费者在该铺位内进行的任何消费、交易金额，由甲方通过收银系统统一收银，扣除乙方应付租金、物业管理费等应付费用后将结算金额返还乙方；甲方每月与乙方结算1次帐款，帐期为当月1日至月末最后一天；甲方于次月7日（节假日顺延）前向乙方提供上一个月的结算清单，乙方若有异议应于收到清单次月10日前提出，否则视为乙方同意按清单结算；若乙方的交易金额不足以抵扣其应付的款项，甲方将于提供结算清单时一并向乙方提供应付帐单，乙方须于收到帐单后的5个工作日内向甲方支付费用，若乙方逾期支付，则应按日向甲方支付逾期金额千分之一的滞纳金。合同又约定，乙方拖欠任何一项应付的租金、物业管理费、保证金的补差或其他�用连续超过14天或累计超过60天的，甲方有权解除合同且无需承担任何装修费、设备添加费的赔偿；乙方已支付的保证金不予退还且还需向甲方支付相当于至租赁期满乙方应付而未付的租金及物业管理费总和之金额的违约金。2011年集荟公司（甲方）与首尔公司（乙方）签订《继续租赁协议书》，约定甲方同意乙方续租至2013年8月19日，2011年9月1日至2012年8月19日每月基本租金为25，000元，2012年8月20日至2013年8月19日每月基本租金为28，000元，每月提成租金为乙方月营业额之23%，实际应付租金为基本租金与提成租金的较高者，物业管理费为每月5，000元；除协议约定的补充及变更外，房屋租赁合同其余所有条款继续有效。2013年6月26日，集荟公司向首尔公司送达合同解除函，要求解除租赁合同及首尔公司支付所有拖欠费用。2013年8月5日，集荟公司对首尔公司承租房屋内的冰箱、咖啡机、煤气灶等物品进行清点及搬离，上海市黄浦公证处对清点过程予以公证。
2013年8月，首尔公司诉至原审法院，以集荟公司财务管理混乱，致使双方无法对每月租赁费由帐单达成一致，且始终未解决厨房排风问题及撤走首尔公司处的POS机，又单方提出解除合同，强行将首尔公司搬离为由，要求集荟公司赔偿损失1，210，000元（包括遣散员工补偿金损失15，000元，2013年6月28日至2013年9月19日期间营业损失540，000元，剩余食物损失50，000元，会员卡退卡费用10，000元，厨具及餐具等设备损失180，000元，装修损失360，000元，律师费损失5，000元，品牌名誉损失50，000元）及退还装修保证金5，000元。
集荟公司遂提起反诉，以首尔公司自2012年1月起拖欠租金、物业管理费、水电费等，集荟公司经书面催款无效后于2013年6月26日终止双方的租赁关系，并于2013年8月5日经公证收回房屋，集荟公司因合同提前解除遭受房屋闲置损失，要求首尔公司支付公证费10，000元、拖欠及赔偿费用合计536，600.76元（包括拖欠租金、物业管理费、水电费等232，255.86元及自欠费之日起至合同解除之日的滞纳金44，578.14元，违约金178，366.76元，2013年6月29日至2013年8月5日期间的房屋占用费81，400元），首尔公司已缴纳的保证金30，000元归集荟公司所有，不予返还。
原审又查明，集荟公司向首尔公司送达的最后一份催款函载明：截止到2013年6月30日，应付租金437，117.98元、物业管理费85，000元、电费50，325.10元、水费2，386.40元、扣除应退营业额346，219.83元，合计应付228，609.65元。
原审审理中，双方确认双方所签订之《上海市房屋租赁合同》及《继续租赁协议书》已解除；另确认集荟公司于2013年6月29日凌晨切断水、电供应并围绕承租房屋搭建装修所需的隔离木板墙�首尔公司表示其因大楼物业禁止大件物品出门而无法于2013年6月29日搬空物品，集荟公司则表示首尔公司未按时办理房屋交接手续。首尔公司另要求与集荟公司就拖欠费用再行对帐但未向法院提供已付款项凭证或已扣营业额小票，集荟公司则以已超过约定期限为由不同意对帐。对于存放在集荟公司的物品，集荟公司同意首尔公司自行取走，首尔公司不同意取走而要求集荟公司直接予以赔偿。
原审法院经审理后认为，集荟公司与首尔公司签订的《上海市房屋租赁合同》、《继续租赁协议书》系真实意思表示，合法有效，签约双方均应恪守履行。现双方对于《上海市房屋租赁合同》、《继续租赁协议书》的解除均无异议，主要争议焦点在于合同解除的归责及违约责任的承担。
首尔公司主张的集荟公司违约情节包括：财务管理混乱，致使双方无法对每月租金帐单达成一致；始终未解决厨房排风、漏油、空调、小房间卫生等问题及撤走POS机，导致首尔公司无法正常经营；于2013年6月26日单方提出解除合同并切断承租商铺的水、电及强行将首尔公司驱离承租房屋。集荟公司主张的首尔公司违约情节为长期拖欠租金、物业管理费等合同约定费用。首先，双方的举证及质证意见可以证实，集荟公司按合同约定送达对帐单及结算通知，首尔公司均予以签收，且并无证据证明其曾在合同规定的期限内提出异议，而其在案件审理过程中提出对帐亦未提供已付款项凭证或已扣营业额小票等对帐所需的证据；故对于首尔公司提出的集荟公司财务管理混乱而致使双方无法对每月租金帐单达成一致的意见，法院难予采信。其次，首尔公司并未就其提出的厨房排风、漏油、空调、小房间卫生等问题充分举证；而《上海市房屋租赁合同》、《继续租赁协议书》中并未就提供POS机系集荟公司合同义务作出明确约定，首尔公司强调的合同附件五中亦仅提到POS机柜，且即使存在集荟公司于租赁合同履行中途撤走POS机的情节，但并无证据证明首尔公司曾对此提出异议及因此无法正常经营，故对于首尔公司提出的集荟公司始终未解决厨房排风、漏油、空调、小房间卫生等问题及撤走POS机而导致首尔公司无法正常经营的意见，法院不予采信。最后，首尔公司长期拖欠租赁费用属实，集荟公司以此为由单方解除合同并收回房屋有约定依据，并无不当。综上，对于集荟公司提出的首尔公司因长期拖欠租金、物业管理费等合同约定费用而构成违约之主张，法院予以采纳；而对于首尔公司提出的集荟公司违约之主张，法院均不予采纳。
首尔公司的所有赔偿请求系以集荟公司违约为请求基础，现首尔公司所主张的集荟公司违约情节均不成�，其亦未就营业损失、会员卡退卡费用、剩余食物损失、厨具及餐具等设备损失提供充分证据，其不同意取走存放在集荟公司的物品而直接要求集荟公司予以赔偿主张亦不符法律规定，而遣散员工补偿金损失、律师费损失、品牌名誉损失并不属于法定或约定的直接损失赔偿范围，且作为违约方的首尔公司依照合同约定亦无权要求装修损失赔偿或补偿。故对于首尔公司的所有赔偿请求，法院不予支持。
首尔公司长期拖欠租赁费用，构成违约并导致合同解除，理应承担相应违约责任及继续履行支付拖欠费用之义务。首尔公司提供的对帐单内容均为手写，所对应的日期均为2013年2月之前且并无双方签字盖章，不能佐证其提出的实际拖欠费用总额为131，602.16元的辩称意见；其亦未就提出的集荟公司认可免除其缴纳物业管理费用的辩称意见充分举证，且集荟公司对此予以否�，故法院对于此两项辩称意见均不予采纳；集荟公司的截止日期为2013年6月30日的最后一份催款函已向首尔公司送达，根据双方约定，该催款函所列金额为有效的结算金额，故法院依据该函确认首尔公司应继续支付拖欠费用228，609.65元。关于违约责任，合同中就首尔公司违约情况下保证金作为违约金的一部分不予退还作了明确约定，故对于集荟公司主张的保证金30，000元归其所有的诉讼请求，法院予以支持；至于合同约定的违约金及滞纳金，鉴于合同解除日距合同履行届满日期不到2个月，集荟公司未就其因合同提前解除所受损失提供充分证据并已从不予退还的保证金中获得部分补偿，又虑及在没有配备POS机情况下以约定的营业额抵扣方式支付租金的特殊性及集荟公司在所发的催款函中从未提及过滞纳金的现实，而首尔公司就违约金的约定标准提出过高调整的请求，�法院根据公平原则，酌情调整违约金标准为一个月的租金即28，000元，对于集荟公司主张的滞纳金不予支持。
集荟公司在提出解除合同时要求首尔公司搬离承租房屋，根据其提供的签收单可以确认2013年6月26日为解除函送达之日，租赁合同依法于该日解除，但集荟公司作为大楼的经营方并未提供首尔公司搬运物品的便利，反而围绕承租房屋搭建装修所需的隔离木板墙，事实上阻碍了首尔公司履行搬离义务，故对于其主张的2013年6月29日至2013年8月5日期间的房屋占用费，法院不予支持。收房时的物品清点公证亦非必须之合同约定行为，集荟公司自愿为此支付公证费亦非必然的直接损失，故对于其主张的公证费赔偿，法院不予支持。因合同履行已终止，首尔公司已缴纳的装修保证金应予返还，其提出的装修保证金抵扣欠费之意见缺乏约定依据，法院不予采纳。
原审法院�此作出判决：一、上海首尔餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内支付集荟商业管理（上海）有限公司拖欠费用228，609.65元；二、上海首尔餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内支付集荟商业管理（上海）有限公司违约金28，000元；三、上海首尔餐饮管理有限公司已支付的保证金30，000元归集荟商业管理（上海）有限公司所有，不予返还；四、集荟商业管理（上海）有限公司于判决生效之日起十日内返还上海首尔餐饮管理有限公司装修保证金5，000元；五、上海首尔餐饮管理有限公司其余诉讼请求不予支持；六、集荟商业管理（上海）有限公司其余诉讼请求不予支持。
原审判决后，上诉人首尔公司不服，向本院提起上诉称：集荟公司在《继续租赁协议书》租赁期限内单方面终止合同履行，应赔偿对首尔公司造成的直接经济损失；在集荟公司提前终止履行合�及诉讼前，首尔公司并不知道拖欠集荟公司的租金、何时开始拖欠及拖欠多少，集荟公司未就此告知过首尔公司；集荟公司擅自撤走POS机，造成首尔公司经营障碍和损失，当属违约行为。由此，原判确定的拖欠费用228，609.65元应抵扣保证金30，000元，首尔公司不应承担违约金，集荟公司应返还相关留存物品，否则首尔公司原审主张之损失应获赔偿。故要求撤销原判第一、二、三、五项主文，作如上改判。首尔公司提供物品清单、装修进度表以证明其上诉主张。
被上诉人集荟公司答辩称：首尔公司欠费是事实，集荟公司已提供相关费用计算单、催款函及签收单，原审经质证并无异议，集荟公司已经进行了催讨，有权解约；合同并未约定集荟公司提供每个商户的POS机，消费需通过总台P**机收银，商户内部POS机即使撤走也不会产生影响，首尔公司在诉前从未就此提出异�；首尔公司就其主张的损失未提供任何证据证明，不应赔偿。故要求驳回上诉，维持原判。对物品清单表示系首尔公司自行制作，不认可其内容和金额，原审中首尔公司不同意取走物品，集荟公司现在仍同意首尔公司办理有关手续后将集荟公司经公证留存下的物品取走。对装修进度表表示不能证明首尔公司的主张。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
二审另查明：2013年6月27日，首尔公司致函集荟公司，表示了对自2012年11月起拖欠租金的歉意，其乐意继续经营，请集荟公司多给予时间以便处理账目，首尔公司会把款项补齐等。另，上海市黄浦公证处出具的（2013）沪黄证经字第8668号公证书记载物品清点结果见所附《首尔公证物品清单》。以上事实有相关函件、公证文书为证，经质证应予认定。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。首尔公司上诉认为其因集荟公司未告知拖欠租金、何时开始拖欠及拖欠多少才欠费未付，但证据显示集荟公司已按约定向首尔公司送达了对账单、结算通知等，首尔公司亦未有证据证明其曾就此在约定期限内提出异议，故本院对首尔公司该上诉意见不予采纳，首尔公司长期拖欠租赁费用属实，依照约定已构成违约。首尔公司另主张集荟公司擅自撤走POS机，造成首尔公司经营障碍和损失，属违约行为，集荟公司对此表示应通过总台P**机收银，商户内部POS机即使撤走也不会产生影响，首尔公司在诉前从未就此提出异议。鉴于首尔公司未能提供充分证据证明该主张存在明确的合同以及事实依据，且其在相关函件中�欠租致歉时从未提及该节，对撤走POS机会导致其无法正常经营也不能予以证明，故本院对此不予采纳。原审中，集荟公司同意首尔公司按公证清单取走留存物品，首尔公司拒绝并要求集荟公司直接赔偿，原审对此未予支持，首尔公司现要求予以返还，本院为避免讼累，全面解决纠纷，对此一并予以判明。考虑到首尔公司就留存物品仅能提供自制清单，缺乏其他有效证据印证，故本院认为集荟公司应按相关公证书记载的物品清单返还留存物品。另外，原审法院对首尔公司提出的关于具体损失的主张以及不予退还保证金、应支付违约金等已作详细分析，本院予以认同，在此不再赘述。首尔公司的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：
一、维持上海市黄浦区人民法院（2013）黄浦民四（民�初字第1329号民事判决；
二、集荟商业管理（上海）有限公司应于本判决生效之日起十日内按照（2013）沪黄证经字第8668号公证书所附《首尔公证物品清单》（详见本判决附页）返还上海首尔餐饮管理有限公司相关物品。
二审案件受理费人民币16，212元，由上诉人上海首尔餐饮管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晓频
代理审判员 徐 江
代理审判员 俞 璐
二〇一四年四月二十一日
书 记 员 薛凤来
附：相关法律条文
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《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
物品清单：
编号
名称
数量
编号
名称
数量
1
餐台前木凳
12个
19
水槽
2个
2
更衣箱
1个
20
炊具
1个
3
鱼缸
2个
21
电饭锅
4个
4
咖啡机
1台
22
冰箱
3台
5
冰柜
1台
23
冰柜
3个
6
橱柜
2个
24
冷藏柜
2个
7
操作台
2个
25
微波炉
2个
8
冷气柜
1个
26
玻璃柜
1个
9
推车
1辆
27
绞肉机
1个
10
煤气灶
3个
28
木柜
1个
11
储物柜
1个
29
切肉机
3台
12
电锅
1个
30
制冰机
1台
13
方桌
3�
31
搅拌机
2台
14
长方形桌
3个
32
机箱
2台
15
椅子
6个
33
货架
3组
16
电扇
1台
34
杂物
若干
17
沙发
6个
35
调味品
若干
18
架子
12个