广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤2071民初16125号
原告：中山市嘉怡物业管理有限公司，住所地中山市石岐区富康路11号12幢2卡，统一社会信用代码914420007211620506。
法定代表人：李秀春，总经理。
委托诉讼代理人：谢水生，男，1978年6月9日出生，汉族，住广东连平县。系该公司副总经理。
委托诉讼代理人：黄思敏，女，1993年5月27日出生，汉族，住广东省中山市西区。系该公司经理。
被告：陈池添，男，1959年5月17日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。
委托诉讼代理人：岑立明，广东森隆律师事务所律师。
原告中山市嘉怡物业管理有限公司（以下简称嘉怡公司）诉被告陈池添物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月29日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告嘉怡公司的委托诉讼代理人谢水生，被告陈池添及其委托诉讼代理人岑立明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
嘉怡公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付所欠原告的物业费7696.43元，滞纳金2886.16元，物业管理费自2011年3月1日起按每月157.07元计至2015年3月30日，共计7696.43元；滞纳金自2011年3月1日起按每日5‰暂计至2015年3月30日，以实际执行时所欠滞纳金为准），以上合计：10582.59元；2.判令被告立即支付所欠原告的物业费2718.45元，滞纳金326.21元，物业管理费自2015年4月1日起按每月181.23元计至2016年5月30日，共计2718.45元；滞纳金自2015年4月1日起按每日5‰暂计至2016年5月30日，以实际执行时所欠滞纳金为准），以上合计：3044.66元。事实与理由：2008年10月22日，原告受中山市豪雅房地产有限公司委托，对中山市翠山雅筑商住小区物业进行物业管理。根据中山市物价局的收费批复（中价函[2009]1号规定，小区住宅物业管理费按每月每平方米1.3元收取。根据中山市物价局的收费批复（中价函[2015]1号）规定，小区住宅物业费按每月每平方米1.5元收取。另根据《广东省物业条例》的规定业主或物业使用人逾期未缴纳物业费的，原告可收取所欠费用每日5‰的滞纳金。被告为翠山雅筑3卡的业主，该物业面积为120.82平方米，自2011年3月1日至2015年3月30日前每月应向原告交纳物业管理费157.07元，2015年4月1日至2016年5月30日前每月应向原告交纳物业181.23元，但被告自2011年3月1日起至今一直未交纳上述费用，经原告多次催收拒不交纳。原告认为，被告的欠费行为已属违约，侵犯了原告的合法权益，为了维护原告的合法权益，现根据《合同法》、《物业条例》等相关法律法规的诉诸法院，请依法判决。
陈池添辩称，1.原告收取被告物业服务费的起算时间有误，应从被告收楼的时间起算，被告是在2013年11月19日才收楼的。2.被告收楼时发现，开发商在两卡商铺之间没有建隔离墙，没有电表，只有电线，多次要求原告解决，原告一直没有联系开发商解决，违反了前期物业服务协议。3.现在商铺出现漏水，裂缝等问题，原告一直没有解决，违反了前期物业服务协议的约定，根据前期物业服务协议，原告有义务进行维修，而原告一直没有履行。因此被告不交物业费是有理有据的。4.退一步而言，被告拖欠物业费，已有3年，原告一直未书面催告，2013年11月至2014年6月的物业费已过诉讼时效。5.原告要求滞纳金的标准过高，根据原告提供的物业服务管理合同，2015年之后的滞纳金应该是按每日1‰计算，而不是5‰；即使是按每日1‰计算，也是过高，被告认为应按银行同期同类贷款利率计算。综上，原告的诉求没有事实和法律依据，应该予以驳回。
嘉怡公司、陈池添围绕诉讼请求及各自主张的事实依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换及质证。对双方无争议的证据及事实，本院予以认定，并在卷佐证。对双方有争议的证据及事实，本院认定如下：原告嘉怡公司认为被告陈池添应从2011年3月1日起交物业服务费，被告陈池添认为应从收楼时，即是2013年11月29日签订《前期物业服务协议》时起交物业服务费。本院认为，被告与中山市豪雅房地产有限公司签订《前期物业服务协议》的时间是2013年11月29日，被告交纳物业服务费的起算时间应从签订前述协议之日起算。
本院认为，本案是物业服务合同纠纷。本案争议的焦点是：1.原告嘉怡公司主张被告支付2014年6月之前的物业服务费是否已超过诉讼时效。2.原告嘉怡公司主张的违约金是否过高，应按什么标准计算。
关于焦点1，陈池添辩称，嘉怡公司主张的2014年6月之前的物业服务费已经超过两年诉讼时效，不应得到法律支持。嘉怡公司称一直有催促陈池添交纳物业服务费，但其没有举证证明。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外”的规定，以及第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”的规定，再根据《前期物业协议》第十条“每次收缴物业服务费的时间为每月5号收取当月费用”的约定，本院认为，陈池添自2013年11月19日自收楼起，就没有交纳物业服务费，嘉怡公司应当从2013年12月6日起知道自己的权利被侵害，而嘉怡公司直至2016年6月才电话通知陈池添应交物业服务费，因此，嘉怡公司主张的2014年6月之前的物业服务费已超过两年的诉讼时效，依法应不予支持，本院对陈池添的关于诉讼时效的抗辩意见予以采纳。陈池添辩称因嘉怡公司未履行《前期物业服务协议》的约定，未为其解决商铺的漏水及建隔离墙的问题，而拒绝向嘉怡公司交纳物业服务费。本院认为，物业公司提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果少数业主以物业服务存在一般违约为由拒交物业服务费，将会造成物业服务企业运营经费不足，难以维持正常的物业服务水平，其将损害其他正常交纳物业服务费的业主利益，最终也将损害小区内全体业主的利益。如果业主认为物业服务企业在提供服务时造成了其损失，可以根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，主张权利，而不能据此而拒绝交纳物业服务费。故对陈池添的该项抗辩本院不予采纳。关于焦点2，嘉怡公司主张陈池添应从逾期之日起每天按应交物业服务费的5‰支付违约金，陈池添认为，嘉怡公司主张的违约金过高，应依法予以调整。本院认为，陈池添未交纳物业服务费构成违约，该违约行为确实会给嘉怡公司造成损失，但嘉怡公司的损失主要是利息损失，嘉怡公司主张按日5‰计付违约金明显过高，本院依法将该违约金的计算标准调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计算。因《前期物业服务协议》约定业主交纳物业服务费的时间为每月5日，因此逾期违约金的计算，应从每月6日起计算。
综上，本院对嘉怡公司主张的在诉讼时效期间内的物业服务费以及符合法律规定的违约金的诉讼请求予以支持，对其他部分诉讼请求予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告陈池添应于判决生效之日起七日向原告中山市嘉怡物业管理有限公司支付物业服务费3950.85元（2014年7月起2015年3月的物业服务费按每月157.07元计，为1413.63元；2015年4月至2016年5月的物业服务费按每月181.23元计，为2537.22元）及违约金（自2014年6月6日起计至付清之日止，以实际所欠物业服务费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。
二、驳回原告中山市嘉怡物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取为25元（原告中山市嘉怡物业管理有限公司已预交），由被告陈池添负担25元（被告陈池添娟应于判决生效之日起七日内迳付原告中山市嘉怡物业管理有限公司）。
本判决为终审判决。
审判员 何明伟
二〇一六年十一月十八日
书记员 肖 琴
罗鑫