广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第2172、2173号
上诉人（原审原告）：钱孟元。
委托代理人：杨春雷，广东巨龙律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳新东方培训学校。
法定代表人：俞敏洪，董事长。
委托代理人：李福明。
委托代理人：王萍。
上诉人钱孟元因与被上诉人深圳新东方培训学校（以下简称新东方学校）房屋租赁合同纠纷二案，不服深圳市南山区人民法院（2014）深南法民三初字第446、447号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
钱孟元原审诉讼请求：1、新东方学校支付拖欠租金446号案29453.76元、447号案239313.88元；2、新东方学校支付违约金直至实际付清拖欠租金之日（截至2014年3月25日，446号案违约金为1870.71元，447号案违约金为15196.82元）；3、新东方学校承担本两案诉讼费。
原审法院审理查明，某园一期商场1层、3层于2006年7月17日登记在钱孟元名下，建筑面积分别为1487.83平方米、1975.04平方米，房产证号分别为4000276042、40002760**。
2012年1月20日，钱孟元（出租人）与新东方学校（承租人）签订《房屋租赁协议》，约定：钱孟元将某园一期商场一层01#商铺，建筑面积43.2平方米及三层西面商铺，建筑面积1053.04平方米（涉案房屋）出租给新东方学校作为培训使用；租赁期限从2012年2月1日起至2020年2月28日止；装修期（免交租金）从2012年2月1日起至2012年3月31日止；租金起始日为2012年4月1日；起始租金为一层43.2平方米，每月每平方米324.66元（含税），三层1053.04平方米，每月每平方米108.22元（含税），合计月租总额为127985.3元；租金从第三年起每年递增5%，直到租赁期满止，每月租金总额具体为：2012年2月1日至2013年12月31日127985.3元，2014年1月1日至2014年12月31日134384.57元，……；新东方学校须于每月5日前向钱孟元支付当月租金，钱孟元收到新东方学校租金之前或同时向新东方学校出具合法的租赁费发票；本协议签订后3个工作日内，新东方学校需向钱孟元支付两个月租金作为押金，共计255970.6元，钱孟元收到押金时开押金收据给新东方学校；本协议期满，新东方学校如不再续租，新东方学校在租赁期间没有违约，钱孟元应在本协议期满后，新东方学校结清物业相关的所有费用后的15个工作日内将押金一次性退还给新东方学校（不计利息）；如新东方学校逾期交付房租需每天支付相当于拖欠租金千分之一的违约金，拖欠超过三十日的，或者拖欠电费、水费、管理费等超过两万元的，钱孟元有权解除合同，所收押金不退；在合同解除或者到期终止后，新东方学校应当在十五日内迁出，如逾期则按照日租金双倍标准支付租金；及其他条款。2012年2月9日，钱孟元向新东方学校开具收款收据，载明收到新东方学校支付的押金255970.6元。
2014年1月8日，新东方学校向钱孟元邮寄了一份未经签署的《﹤房屋租赁合同﹥终止协议书》，协议书载明：双方同意提前终止《房屋租赁合同》，终止日期为2014年2月28日，钱孟元协助新东方学校办理租赁所退租手续；新东方学校向钱孟元支付的租赁押金用于抵扣2014年1月1日至2014年2月28日的租金，不足部分，新东方学校补交完整；新东方学校签订该协议后，于2014年3月1日前双方对房屋和附属物品等进行验收，结清费用。钱孟元确认收到上述协议书。2014年1月23日，钱孟元向租赁合同中约定的新东方学校送达地址发函，表示不同意提前终止租赁合同以及以租赁保证金抵扣租金，要求新东方学校尽快支付拖欠的租金。新东方学校否认收到上述函件。
2014年2月18日，新东方学校向钱孟元名下的租金收款账户转账支付12799.14元，并注明“1-2月租金差额”，钱孟元确认收到该款，并确认该款仍在钱孟元处。2014年2月24日，深圳市南山区南头街道办事处房屋租赁管理所注销了双方登记备案的房屋租赁合同。2014年2月28日，新东方学校搬离涉案房屋，钱孟元确认新东方学校支付的租赁押金仍在钱孟元处。
原审法院认为，双方签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行义务。
新东方学校称双方于2014年1月初口头协商一致解除合同，钱孟元不予确认，新东方学校亦未进行举证，原审法院对新东方学校的主张不予采信。新东方学校于2014年1月8日向钱孟元邮寄《﹤房屋租赁合同﹥终止协议书》，应视为新东方学校向钱孟元提出解除合同，钱孟元收到该协议书后于2014年1月23日函复新东方学校表示不同意提前解除合同，虽新东方学校否认收到该函件，但钱孟元邮寄的地址系租赁合同中双方约定的新东方学校送达地址，故原审法院认定钱孟元的意思表示达到新东方学校，双方未就解除合同达成一致。新东方学校虽未按照合同约定于2014年1月5日前支付当月租金，但其向钱孟元提出解除合同并以租赁保证金抵扣租金，而钱孟元于2014年1月23日才作出回复，故新东方学校并未拒付租金。2014年2月24日，深圳市南山区南头街道办事处房屋租赁管理所注销了双方登记备案的房屋租赁合同，因注销登记手续须租赁双方共同办理，故该事实应视为双方协商一致解除合同。2014年2月18日，新东方学校向钱孟元转账支付了抵扣租赁保证金后的2014年1月、2月租金差额12799.14元【差额应为12798.54元（134384.57×2－255970.6）】，钱孟元并未举证证明其收款后向新东方学校提出异议，其反而随后与新东方学校共同办理了租赁合同注销登记手续，应认定钱孟元以自己的行为接受新东方学校以租赁保证金抵扣租金的意见。新东方学校已于2014年2月28日搬离涉案房屋，2014年1月、2月的租金已以租赁保证金抵扣，不足部分新东方学校已经支付，双方已协商一致解除合同，新东方学校并未拖欠租金，故钱孟元请求新东方学校支付2014年1月、2月的租金及其违约金，无合同及法律依据，原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回钱孟元的全部诉讼请求。446号案件受理费291.5元，447号案件受理费2558.8元，均由钱孟元负担。
上诉人钱孟元不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、改判支持钱孟元的诉讼请求；2、由被上诉人承担诉讼费用。事实与理由：一、一审判决明显失去中立地位，为承租人设立合同之外的义务，认定事实错误。一审判决中称“被告1月8日提出终止合同以押金抵房租，而原告1月23日‘才’回复不同意解除合同，所以被告并未拒付租金”。依据双方的租赁合同约定及法律规定，承租人无权提出“以押金抵租金”，出租人也没义务回复，在此期间，承租人仍应该按原合同继续交付租金。第二、被上诉人以行为明确表示不再履行合同，上诉人多次明确表示反对，并将反对意见以书面形式通过约定方式送交对方，这些证据都已在一审时提交法庭。在被上诉人明确将不履行合同的前提下，办理解除租赁手续仅仅是为了减少损失的一个手段，根本不应被视为“双方协商一致”，一审判决的认定明显与客观事实不符。第三、一审判决认定“双方协商以押金抵租金”的说法与当事人双方的说法都矛盾。被上诉人当庭明确表示“未支付2014年l、2月租金是因为原告未提供租赁发票”，这说明被上诉人认为租金应当支付，而仅仅是因为“没提供发票”，对于如此明确的事实，一审判决却毫无道理的认定为“协商一致以押金抵租金”，令人费解。综上，一审法院认定事实错误，判决错误，请依法改判。
被上诉人新东方学校答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本二案为房屋租赁合同纠纷。结合当事人的上诉及答辩意见，本二案二审的争议焦点是双方是否达成协商解除合同及以押金抵扣租金的一致意思表示。根据查明的事实，新东方学校在涉案房屋租赁合同租赁期限届满前提出了解除合同的要求，出租方钱孟元通过向新东方学校发函的方式对此明确表示不同意，可见双方并未就提前解除合同达成一致的意思表示。办理注销租赁合同备案登记可能是合同不能进一步继续履行的情况下当事人出于防止损失扩大而采取的积极措施，不能据此认定双方达成协商一致解除合同的意思表示，原审法院对此认定有误，本院予以纠正。新东方学校提前解除合同并拖欠租金构成违约，钱孟元依约有权不予退还押金，原审法院认定钱孟元同意新东方学校以押金抵扣租金依据不足，本院予以纠正。就2014年1、2月份的租金，新东方学校仅于2014年2月18日向钱孟元支付了12799.14元，尚欠255970元（134384.57×2-12799.14），钱孟元主张新东方学校拖欠该两月份租金的事实成立，新东方学校应向钱孟元支付拖欠租金255970元，钱孟元超过该部分数额的请求本院不予支持。由于钱孟元未提供证据证明其收取的押金不足以弥补其损失，其关于逾期支付租金的违约金请求本院不予支持。
综上，钱孟元的上诉请求部分成立，对成立的部分本院予以支持。原审判决处理有误，本院予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销深圳市南山区人民法院民三初字第446、447号民事判决；
二、被上诉人深圳新东方培训学校应于本判决生效之日起五日内向上诉人钱孟元支付拖欠租金255970元；
三、驳回上诉人钱孟元的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本二案一审案件受理费2850.30元，由上诉人钱孟元负担350.30元，被上诉人新东方培训学校负担2500元；二审案件受理费5700.60元，由上诉人钱孟元负担700.60元，被上诉人新东方培训学校负担5000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
代理 审 判员 吴思罕
代理 审 判员 邓 媛
二〇一五年二月九日
书记员（兼） 刘尹琳
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。