安徽省合肥市庐阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖0103民初1557号
原告：李桂林，女，1966年7月5日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。
委托诉讼代理人：音海军，安徽云旗律师事务所律师。
被告：李政涛，男，1978年7月2日出生，汉族，住安徽省庐江县，
被告：安徽君客诚商业运营管理有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区九狮桥路43号南楼菜场综合楼x楼x室。
法定代表人:李政涛，总经理。
原告李桂林与被告李政涛、安徽君客诚商业运营管理有限公司（以下简称君客诚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李桂林的委托诉讼代理人音海军，被告李政涛同时作为君客诚公司的法定代表人，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李桂林向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告之间签订的房屋租赁合同，恢复房屋原状并返还房屋；2.判令被告支付房租137500元，违约金142875元，计280375元（房屋租金、违约金均从2016年4月1日起暂计至2018年1月31日，以后发生的房屋租金顺延计算至合同解除之日，违约金顺延计算至房屋租金付清之日）；3.判令被告承担诉讼费用。
事实和理由：2015年5月27日，原被告双方签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定，李桂林将位于合肥庐阳区、面积为20.49㎡的逍遥菜场x号位出租给被告，租赁期限为2016年1月1日至2028年12月31日，租金前三年为75000元每年，以后租金每两年递增5%。支付方式为：每半年付一次款，下半年提前十天付款。合同还约定被告如未按时支付房租，原告有权按每日租金的千分之三收取违约金。合同还就其他事项作出了约定。2016年4月1日以后，被告一直未能按照合同约定的期限缴纳房租。原告多次向被告催要租金，但被告仍未履行支付房租义务。故原告诉至法院，要求判如所请。
李政涛及君客诚公司共同答辩称，1、李政涛和逍遥市场所有门面房业主签订的《房屋租赁合同》，均是以法定代表人身份代表君客诚公司签订的，并非个人行为。2、因市场部分业主漫天要价，不配合出租，导致君客诚公司承租的房屋至今闲置，未能出租收益，君客诚公司因此受损巨大。3、君客诚公司资金链断裂，停业关闭，同意解除合同，不同意恢复原状。君客诚公司有权依据合同对房屋进行装修改造，现合同提前解除，合同未约定恢复原状的义务。4、李桂林曾多次到君客诚公司催要租金未果，对于君客诚公司停业、不履行合同的情况是明知的，应立即解除合同，即可避免延付租金的损失。李桂林应对长期拖欠租金的后果承担相应责任。李政涛系君客诚公司的法定代表人、主管决策人，于2015年7月22日被限制人身自由至今，导致君客诚公司停业，无力守约，且李政涛被限制自由不能及时办理书面合同解除手续，李桂林为维护自身利益更有责任及时解除合同。李桂林当初不解除合同是因为知晓案涉门面房大楼消防不合格以及共120多产权人关系复杂，对外难以出租收益，故向君客诚公司索要租金。现因庐阳区商务局准备启动市场招商，故李桂林提起诉讼要求解除合同，存在不诚信的情形。综上，君客诚公司最多同意支付3个月至6个月的租金并按年利率1%-2%的标准支付违约金。5、诉讼费用应由双方各承担一半。
李桂林围绕其诉讼请求提交了房产证、《房屋租赁合同》、企业基本信息查询表，李政涛及君客诚公司对其真实性不持异议，故本院对李桂林提交的上述证据的真实性、合法性和关联性予以确认。
结合上述证据及当事人庭审陈述，本院认定事实如下：李政涛系君客诚公司的法定代表人。2015年5月27日，李桂林作为出租方，李政涛代表君客诚公司作为承租方，签订《房屋租赁合同》一份，约定：租赁房屋位于逍遥菜场x号，房产证号03××30；租期为十三年，2016年1月1日至2028年12月31日为实际租期,2015年9月1日至2015年12月31日为封路免费期；前三年每年租金为75000元，之后每两年递增5%；租金支付方式为：每季度付一次款，每次提前10天付款；租赁期内承租方拖欠租金1个月，出租方有权中止合同，收回房屋，并不承担任何责任，出租方有权按照每日租金千分之三收取承租方的违约金；合同还对双方的其他权利义务进行了约定。
上述《房屋租赁合同》签订后，李桂林向君客诚公司交付了案涉房屋；君客诚公司亦支付了2016年1月1日至2016年3月31日的租金，之后未再支付租金。故李桂林诉至本院，要求判如所请。
本院认为，李政涛作为君客诚公司的法定代表人，其为公司经营所需与李桂林签订了《房屋租赁合同》，李桂林的房屋此后亦由君客诚公司接收、改造，故李政涛签署《房屋租赁合同》的行为应当认定为职务行为，由此所产生的权利、义务应当由君客诚公司承担。因此，对于李桂林要求李政涛在本案中承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。
李桂林和君客诚公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容除违约金约定过高以外不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。
关于解除合同和返还房屋，本院认为，君客诚公司未按约支付租金，符合合同约定的解除条件，现李桂林起诉主张解除合同，君客诚公司于2018年4月26日提交的书面答辩状中亦同意解除合同，故本院确认案涉租赁合同于2018年4月26日解除。合同解除后，尚未履行的部分终止履行，故君客诚应当将案涉房屋返还给李桂林。李桂林主张恢复原状，但未能提供证据证明案涉房屋交付时的原状如何，故对该项主张，本院不予支持。
关于李桂林诉请君客诚公司支付案涉合同解除前的房租，本院认为，君客诚公司支付租金至2016年3月31日，此后未按合同约定支付租金，应当承担继续支付租金的法律责任。按照合同约定的租金标准，自2016年4月1日计算至合同解除之日即2018年4月26日，君客诚公司尚应支付李桂林租金为155417元。
关于李桂林诉请的违约金，本院认为《房屋租赁合同》中关于逾期付款违约金“按照每日租金千分之三”计算的约定过高，君客诚公司亦对违约金计算标准提出异议，故本院对于李桂林要求被告以此标准计付违约金的诉讼请求不予支持。因君客诚公司逾期支付租金的行为客观存在，李桂林因君客诚公司逾期支付租金所受到的损失实为资金被占用期间的利息损失，故本院确定由君客诚公司自逾期之日起按照年利率6%的标准，向李桂林计付逾期支付租金的违约金。根据合同关于租金“每年每季度付一次款，下季度提前10天付款”的约定，违约金按租金支付时间分段计算为11132元（其中，2016年4月1日至2016年6月30日租金18750元，自2016年4月1日起计算至2018年4月26日的违约金为2359.4元；2016年7月1日至2016年9月30日租金18750元，自2016年6月21日起计算至2018年4月26日的违约金为2106.3元；2016年10月1日至2016年12月31日租金18750元，自2016年9月21日起计算至2018年4月26日的违约金为1818.8元；2017年1月1日至2017年3月31日租金18750元，自2016年12月22日计算至2018年4月26日的违约金为1531.3元；2017年4月1日至2017年6月30日租金18750元，自2017年3月22日计算至2018年4月26日的违约金为1250元；2017年7月1日至2017年9月30日租金18750元，自2017年6月21日计算至2018年4月26日的违约金为965.6元；2017年10月1日至2017年12月31日租金18750元，自2017年9月21日计算至2018年4月26日的违约金为678.1元；2018年1月1日至2018年3月31日租金18750元，自2017年12月22日计算至2018年4月26日的违约金为390.6元；2018年4月1日至2018年4月26日租金5417元，自2018年3月22日计算至2018年4月26日的违约金为31.6元），2018年4月26日之后的违约金以欠付的租金为基数顺延计算至房租实际付清之日止。
关于君客诚公司抗辩其法定代表人被采取刑事强制措施，李桂林在其无能力履行合同时，应行使合同约定的单方解除权，否则李桂林应承担扩大损失。本院认为，单方合同解除权是当事人依据合同约定设立，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，该项权利是守约一方的权利，解除权人也可在解除条件成就时不解除合同。本案中，君客诚公司承租李桂林房屋，其应按约支付租金，该租金不是合同以外的损失，如君客诚公司在承租过程中不具备履行能力，应由君客诚公司采取措施减少其自身租金损失，且君客诚公司作为独立法人，其法定代表人被采取刑事强制措施属于单位内部事务，与本案租赁合同是否得到履行之间不存在关联性，故本院对君客诚公司的该项抗辩不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、确认原告李桂林与被告安徽君客诚商业运营管理有限公司之间的《房屋租赁合同》于2018年4月26日解除；
二、被告安徽君客诚商业运营管理有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于逍遥菜场36号面积为20.49平方米的房屋返还给原告李桂林；
三、被告安徽君客诚商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李桂林租金155417元；
四、被告安徽君客诚商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李桂林违约金11132元（暂算至2018年4月26日，之后以实际欠付租金为基数按年利率6%的标准顺延计算至租金实际付清之日止）；
五、驳回原告李桂林的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为3333元，由原告李桂林负担1573元，被告安徽君客诚商业运营管理有限公司负担1760元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 孔静
二〇一八年五月十一日
书记员 孙多
附本案适用的法律条文：
1、《中华人民共和国民法总则》
第六十二条法定代表人因执行职务造成他人损害的，由法人承担民事责任。
法人承担民事责任后，依照法律或者法人章程的规定，可以向有过错的法定代表人追偿。
2、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
3、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。