浙江省开化县人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0824民初1281号原告：郑利俊，男，1988年8月14日出生汉族，浙江省江山市人，住江山市。委托诉讼代理人：刘建平，浙江援桥律师事务所律师。被告：徐金娟，女，1974年9月20日出生汉族，浙江省开化县人，住开化县。被告：江钦林，男，1970年3月17日出生汉族，浙江省开化县人，住开化县。两被告共同委托诉讼代理人：方立军，浙江三同律师事务所律�。原告郑利俊为与被告徐金娟、江钦林房屋买卖合同纠纷一案，于2017年5月10日向本院起诉，同日本院立案受理后，依法由审判员汪伟国适用简易程序，于2017年6月8日公开开庭进行了审理。原告郑利俊及其委托诉讼代理人刘建平、被告徐金娟、江钦林及两被告共同委托诉讼代理人方立军到庭参加了诉讼。现本案已审理终结。原告郑利俊起诉称：两被告于2014年委托开化县恒通房产中介将其共有的坐落于开化县龙顶西子城13幢2-602单元的房屋挂牌出售。原告于2017年3月19日与被告徐金娟签订了1份房地产买卖契约，签订契约前与被告江钦林电话联系，且征得被告江钦林同意。买卖契约约定：被告将上述房产以1465000元的价格出售给原告，签订合同时由原告先支付被告购房定金30000元；在合同签订后45日内原告向被告支付购房预付款465000元，购房定金在预付款内冲抵。同时被告将上述不动产证给予原告过户，剩余房款1000000元定于该房产证和土地证办理到原告名下后三个月贷款到位后付清交房。契约第六条约定了违约责任：乙方中途毁约不得向甲方索还定金，甲方中途毁约，应在毁约之日起两日内将定金退还给乙方，另给付乙方相当于定金数额的违约金。乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房产的每逾期一日由违约方向对方结付相当于上述房地产价款千分之零点五的滞纳金。合同签订后，原告依约在签订合同当天向被告支付了定金30000元，并积极筹措首付款，但由于原告误算从3月20日起至5月5日为45日导致向被告交付首付款的时间延迟了2日。原告及恒通中介在5月5日联系被告要求向其支付首付款时，被告却以原告已违约为由，明确拒绝出售房产，并没收原告的30000元定金。此时，原告才通过实际计�知道首付款的到期日为5月3日。之后，原告及中介多次与被告联系，但被告拒绝回应。经了解，被告的该房产市场价现已上涨10余万元，故被告在首付款到期日故意不催告而有意让原告造成迟延支付并以此为由试图直接解除合同。原告认为虽然原告误算了支付首付款时间期限，但在得知后一再向被告解释并告知愿意按契约约定支付逾期滞纳金的情况下，被告仍拒绝出售房产并没收原告定金的行为违反《合同法》第94条的规定。原告虽有延误，但不构成根本性违约，且被告在明知支付首付款期限为5月3日到期的情况下故意不催告原告就单方解除合同的行为于法无据。故原告诉诸法院，请求判令：一、两被告继续履行与原告于2017年3月19日签订的房地产买卖契约，并协助将坐落于开化县龙顶西子城13幢2-602室的房屋过户于原告名下；二、诉讼费由被告承担。被告徐金娟、江钦林答辩称：签订合同时，被告江钦林并不知情，被告徐金娟并未联系被告江钦林。原告并非误算首付款支付时间而是故意违约。原告陈述被告系因房价上涨而故意不催告且单方解除合同与事实不符。因此，原告客观上有违约行为，且已导致合同目的不能实现。因此，请求驳回原告的诉讼请求。原告郑利俊为证明其主张的事实，向本院提交的证据材料有：1、房地长买卖契约一份，用以证明原告郑利俊与被告徐金娟于2017年3月19日签订房地产买卖契约一份。2、收条一份，用以证明原告依约向被告支付了定金30000元。3、电话录音两份，用以证明原告迟延支付首付款并非出于故意而是因为误算，以及原告在知道逾期后要求支付首付款，但被告以原告违约为由拒绝出售房产。4、证人杨某的证言，用以证明涉案�产在2014年就挂在中介处出售。被告江钦林对房屋挂牌出售是知情的。原、被告签订合同时，两被告经过电话联系确认。首付款支付期限到期日即2017年5月3日时，被告并未向原告进行催告，而是直接在5月5日要求解除合同。之后，原告及中介公司跟被告联系沟通，但被告表示拒绝出售房产。5、短信记录（证人杨某与被告徐金娟及原告与被告徐金娟之间），用以证明2017年5月5日被告徐金娟表示单方解除合同后，原告及中介公司均多次试图与被告徐金娟沟通，要求继续履行合同，但被告徐金娟均明确表示要解除合同。被告为证明其主张的事实，向本院提交的证据材料有：中国移动的通话详单一份，用以证明证人杨某与被告徐金娟之间的电话录音系伪造的。原、被告双方的质证意见：对于原告提交的证据1，两被告对其真实性无异议，但被告认为该份合同系由中介提供的格式合同。实际上原、被告双方在协商房屋买卖时只对房屋价款、价款支付期限及方式进行了协商，对契约中约定的如违约条款等其他条款并未实际协商。对于原告提交的证据2，两被告对该证据的三性均没有异议。对于原告提交的证据3，两被告对该组证据合法性有异议，被告认为两份录音均未告知被告，且征得被告同意，因此形式违法，不能作为定案证据使用。且录音内容可以证实原告在2017年5月1日就知道首付款支付期限，因此原告并非误算支付期限，而是故意违约。证人杨某与被告徐金娟之间的录音系原告伪造。对于原告提交的证据4，两被告对证人证言中部分内容的真实性有异议。被告徐金娟认为中介当时并未让其与被告江钦林商量，其实际也没有与被告江钦林商量。证人的孩子�原告的学生，且证人系房屋中介的工作人员，房屋买卖合同能否履行与其存在利害关系，因此证人在本案中存在多重利害关系。对于原告提交的证据5，两被告对证据的真实性没有异议。对于被告提交的证据，原告认为该份证据没有移动公司的盖章确认，因此形式不符合证据的形式要件，不能作为定案证据使用。结合本案争议焦点，本院认证意见如下：对于原告提供的证据1，本院认为，该组证据可以证实原告用以证明的事实。对于原告提供的证据2，原、被告双方均无异议，本院予以认定。对于原告提供的证据3，结合原告提供的证据4、5及庭审中原、被告双方的陈述，本院认为可以证实涉案房产在2014年就已在开化县恒通房地产经纪有限公司挂牌出售，被告江钦林对涉案房产挂在开化县恒通房地产经纪有限公司出售是知情的�以及2017年5月5日，被告徐金娟通知中介因原告迟延履行支付首付款义务已构成违约，并要求解除合同后，原告及证人杨某通过电话及短信的方式与被告徐金娟联系要求继续履行合同的事实。对于被告提供的证据，本院认为证据形式不符合法律规定，不能作为定案证据使用。根据双方当事人的陈述及本院确认的证据，本院认定事实如下：两被告系夫妻关系。2014年，两被告将夫妻共有的坐落于开化县龙顶西子城13幢2-602室的房屋在开化县恒通房地产经纪有限公司（以下简称恒通公司）挂牌出售。2017年3月19日，通过恒通公司，原告郑利俊与被告徐金娟签订了一份房地产买卖契约，约定：被告徐金娟将坐落于开化县龙顶西子城13幢2-602室的房屋以1465000元的价格出售给原告，签订合同时由原告先支付被告购房定金30000元；在合同签订后45日之内原告支付购�预付款465000元，购房定金在预付款内冲抵，同时被告将上述不动产证给予原告过户；剩余房款1000000元定于该房产证和土地证办理到原告名下后三个月贷款到位后付清交房；原告中途毁约不得向被告索还定金，被告中途毁约，应在毁约之日起两日内将定金退还给原告，另给付原告相当于定金数额的违约金；原告不能按期向被告付清购房款或被告不能按期向原告交付房产的，每逾期一日由违约方向对方结付相当于上述房地产价款千分之零点五的滞纳金。合同签订后，原告依约在签订合同当日向被告支付了定金30000元。2017年5月5日，原告要求支付首付款，被告徐金娟以原告迟延履行支付预付款465000元构成违约为由单方表示解除合同。本院认为，原告与被告徐金娟签订的房地产买卖契约系双方真实的意思表示，合法有效。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民�和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项的规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”根据本案查明的事实，两被告2014年即将涉案房产委托恒通公司出售。原告有理由相信被告徐金娟与其签订房屋买卖契约系两被告夫妻共同意思表示，被告徐金娟的出售行为构成表见代理。因此，两被告以出售涉案房屋给原告系被告徐金娟个人处分行为，被告江钦林对此不知情为由对抗善意的原告，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，原告与被告之间签订的房地产买卖�约并未就合同解除的条件予以约定，因此不适用《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，就迟延履行付款义务的违约责任双方有明确约定，即迟延履行付款义务的违约一方按照房产总价款0.5‰每日计付滞纳金。虽然本案原告确有迟延履行支付购房款的违约行为，但在原告迟延履行付款的第二日，被告徐金娟就以原告违约为由单方解除合同，未向原告进行催告，给予合理的期限，不符合法定解除的条件。两被告主张原告与被告徐金娟签订的房地产买卖契约系分期付款买卖合同，原告作为分期付款的买受人迟延未支付的到期价款金额已超过全部价款的五分之一，因此被告可以依照《中华人民共和国合同法》第一百六十七条的规定解除合同。本院认为适用该条的前提系标的物已经交付买受人。本案被告房屋并未完成实际交付，因此，不适用该条规定。原、被告房屋买卖合同成立并生效，原告虽有违约行为，但并未构成根本性违约，且现房屋并未出售他人，房屋买卖合同仍具备履行条件，合同目的并非不能实现。综上，本院对原告要求继续履行双方于2017年3月19日签订的房地产买卖契约的诉讼请求予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项的规定，判决如下：一、被告徐金娟、江钦林继续履行与原告于2017年3月19日签订房屋买卖契约。二、原告郑利俊于本判决生效之日起十日内支付被告徐金娟、江钦林购房款435000元及迟延履行滞纳金1465元。三、被告徐金娟、江钦林于本判决生效之日起十日内协助原告办理开化县龙顶西子城13幢2-602室房产的所有权过户手续。四、被告徐金娟、江钦林在房屋过户后一个月内腾空开化县龙顶西子城13幢2-602室房屋并将房屋交付原告。五、原告郑利俊在完成上述过户手续后三个月内支付被告徐金娟、江钦林购房余款1000000元。如果原、被告双方未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五�三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费17985元，减半收取8992.5元，保全费5000元，由被告徐金娟、江钦林负担，定于本判决生效之日起十日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。审判员  汪伟国二〇一七年六月二十九日书记员  齐 鑫??