江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民终字第02392号
上诉人（原审原告）徐州市忘忧草食品有限公司，住所地徐州市淮海西路134号。
法定代表人王道远，该公司经理。
委托代理人董振龙，江苏盛仪律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）徐州市安达橡塑有限公司，住所地徐州市泉山区段庄西工农北路18号。
法定代表人张广雨，该公司经理。
被上诉人（原审被告）张广雨。
两被上诉人共同委托代理人刘伟，江苏建伟律师事务所律师。
两被上诉人共同委托代理人王晓旭，江苏建伟律师事务所律师。
上诉人徐州市忘忧草食品有限公司（以下简称忘忧草公司）因与被上诉人徐州市安达橡塑有限公司（以下简称安达公司）、张广雨房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2013）泉民初字第4364号民事判决，向本院提出上诉。本院于2013年6月26日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人忘忧草公司的委托代理人董振龙，被上诉人安达公司的委托代理人刘伟、王晓旭，被上诉人张广雨及其委托代理人刘伟、王晓旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，张广雨系安达公司的法定代表人。2007年2月，张广雨（出租方）与徐州市中中食品公司（承租方）签订《房屋租赁合同》一份，内容有：第一条、房屋座落、面积、房屋质量。承租人愿租用出租方位于工农北路18#面积约为1100平方米房屋，出租方应为房屋质量负全部责任。第二条、租赁期限。租赁期共五年，出租方从2007年2月20日起将出租房屋交付承租方使用至2012年2月19日。……租赁合同因期满而终止的，如承租人到期确实无法找到房屋，出租人应酌情延长租赁期限。如承租方逾期不搬迁，出租方因此所受损失由承租方负责赔偿。合同期满后，如出租方仍继续出租房屋的，承租方享有优先权。第三条、租金和租金的交纳期限。本合同签订之日，承租人交纳房屋租赁押金人民币5000元，押金待租赁合同期满，甲方验收房产无损，水电费等结清后退回。房屋租金每年标准为人民币40000元整。第一、二年租金按季度支付，每季度租金人民币10000元整，第三年起按半年支付，每半年租金人民币20000元整，不得任意在租赁期限内抬高。水电费用按月支付，水电费按每月实际使用支付。……第五条、责任条件……3、如在租期内因出租方提前解除合同或因房屋拆迁导致承租方经济损失（其装修费用），经评估公司评估，由出租方负责全额赔偿。因承租方解除合同的，出租方不赔偿装修费用。4、因国家建设需要拆迁的，承租方应无条件搬出，租金按实际结算，其装修费用参照第3项执行。
上述《房屋租赁合同》签订后，张广雨与徐州市中中食品公司均依照约定履行了各自义务。期间，徐州市中中食品公司所缴纳房租均由安达公司实际收取。2009年7月4日，徐州市中中食品公司经工商行政管理部门核准变更为徐州市忘忧草食品有限公司。
2012年2月19日上述《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满后，双方没有续签书面租赁合同，忘忧草公司仍占有使用原租赁房屋，并以双方口头商定的年租金30000元按月实际向安达公司缴纳至2013年8月19日的房租。
后因忘忧草公司的上述承租房屋与安达公司的其他房屋一道均涉及拆迁，其未再向安达公司支付2013年8月19日后的相应房租。忘忧草公司于2013年9月中旬从上述承租房屋中搬出。后安达公司将上述承租房屋与其公司的其他房屋一道交由拆迁单位予以拆除。
为了索要上述承租房屋装修损失的赔偿，2013年9月9日，忘忧草公司自行向江苏省徐州市徐州公证处申请予以保全证据公证。2013年9月9日下午，江苏省徐州市徐州公证处派员对承租房屋进行拍照和录像，并将拍照和录像资料刻录成光盘。2013年9月11日，江苏省徐州市徐州公证处为此出具了（2013）徐徐证民内字第2563号《公证书》。
此前，2013年9月6日，忘忧草公司自行向徐州公信资产评估土地房地产股价有限公司申请对其上述承租房屋的装修进行评估。2013年9月18日，徐州公信资产评估土地房地产股价有限公司作出徐公评报字（2013）35号《资产评估报告书》，评估结论为：截止2013年9月18日徐州市忘忧草食品有限公司委评租赁房屋的装修部分的评估值为244600元。
2013年11月6日，忘忧草公司即诉至原审法院，请求判令安达公司、张广雨：一、赔偿装修费用240000元；二、赔偿征迁搬家费15400元，退还房屋押金5000元及其它应承担的一切费用；三、承担装修评估费用10000元；四、承担公证费5000元。后忘忧草公司又增加诉请要求安达公司、张广雨赔偿临时安置补助费200000元。
安达公司、张广雨在一审中共同答辩称，一，房屋租赁合同是由安达公司与徐州市中中食品有限公司签订的，与忘忧草公司没有关系。二，租赁合同有效期截止日期为2012年2月19日。该合同到期以后，安达公司并没有与徐州市中中食品有限公司之间再续签。徐州市中中食品有限公司到期后因拒不搬出，实际占用，安达公司收取了徐州市中中食品有限公司部分房屋占用和水电使用的费用。但双方之间并未有租赁合同作为租赁依据。三，徐州市中中食品有限公司在租赁期间并没有装饰装潢。四，本案涉及到的房屋是2013年10月份由安达公司与泉山区政府之间签订拆迁安置补偿协议而拆迁的房屋。在该拆迁的过程中特别是在补偿问题上，并没有涉及到忘忧草公司所称的装潢等补偿，同时安达公司领取的与拆迁相关的费用也与忘忧草公司之间没关系。五，忘忧草公司诉讼请求均不具有事实依据和法律依据。综上，忘忧草主体不适格，其诉讼请求也不合法。请求法院驳回其诉请。
在本案一审审理中，根据忘忧草公司及安达公司的申请，原审法院依法调取了徐州市泉山区人民政府与安达公司之间2011年2月19日签订的《徐州市棚户区改造城市房屋拆迁货币补偿安置协议》及所附的由徐州市价格认证中心于2012年11月27日作出的《徐州市市区房屋拆迁附属物评估结论》各一份。上述《货币补偿安置协议》载明安达公司：合法建筑面积5207.46㎡；其中附属物及室内装饰装潢补偿费用830291元（详见附属物评估结论单）；应得的搬家补助费用：奖金315448元（3000元＋5207.46㎡×2元×30天）。搬家费72904元（1次×5207.46㎡×14元）。货币补贴565856元。上述《附属物评估结论》载明：对徐州市安达橡塑有限公司5207.46平方米合法面积房屋的附属物进行了评估，评估基准日2011年2月19日。违章房1591.13平方米×260元／平方米＝413694元；经评估拆迁附属物评估结果为416597元，合计830291元。因无具体的拆迁附属物单项明细表，相关动迁人员口头解释本次拆迁时不分具体厂房内的装饰装潢，一律按照合法房屋面积每平方米80元计算拆迁附属物的补偿，即安达公司的附属物补偿计算方式为5207.46平方米×80元／平方米＝416597元。
对上述证据忘忧草公司的意见为：对两份证据的真实性、关联性及来源都无异议。但其中应包含给忘忧草公司所使用的厂房进行补偿的相关费用。由于没有具体的明细，应根据忘忧草公司使用厂房的用途即经营食品行业处理，经营食品行业对装潢有特殊要求，不同于一般的工商业，必须办理食品生产许可证。忘忧草公司所主张的装修费240000多元装修费用应当包含在其中。即使安达公司对其从征迁单位领取的补偿款数额予以认可，或其未考虑忘忧草公司的装潢费用，但安达公司应根据与忘忧草公司所签订的租赁合同相关约定向忘忧草公司承担相应的补偿责任。另，补偿款的数额中应含有临时安置的补偿费用以及因征收房屋造成的停产停业补偿。上述补偿也应由安达公司支付。安达公司、张广雨的意见则为：对上述证据的真实性及来源没有异议。但是：一，拆迁安置补偿协议以及附属物评估结论均未对忘忧草公司所称的装潢进行补偿。关于拆迁附属物的补偿应当是对合法房屋内的附属物进行补偿。所谓的附属物也不是忘忧草公司所称的装潢，它是指电灯、电线、水管、门窗及其他设施，如基坑等房屋之外由安达公司投资的附属物品。故上述证据充分说明安达公司没有从政府拆迁款中取得如忘忧草公司所称的装潢款。二，针对忘忧草公司称拆迁安置补偿协议中即便没有装修费用也应当根据忘忧草公司与安达公司之间的合同和协议来对忘忧草公司的装潢进行补偿，安达公司的意见：1、双方当事人之间的协议早已到期且不存在补偿问题。2、忘忧草公司也没有举证证明其有装潢，应当由安达公司进行补偿。3、房屋已经拆除，如果有补偿也应当由政府予以补偿。但通过举证质证能得到一个结论，政府也就是拆迁单位并没有补偿。综上，安达公司认为这份证据能够充分证明忘忧草公司的诉讼请求是不成立的，依法应当予以驳回。上述证据所列的其他费用均与忘忧草公司没有关系，是政府对安达公司的补偿。
为证实其主张，忘忧草公司还举证并播放了江苏省徐州市徐州公证处所作的相关拍照和录像，并称：这份证据是公证处在拆迁之前对厂房的现状进行的拍照、录像，固定证据的，并由评估公司据此进行了装潢相关费用的评估，结合双方当事人之间所签订房屋租赁合同的约定，安达公司应按照合同条款将装修费用244600元补偿给忘忧草公司。安达公司、张广雨质证认为：因是公证处在现场摄录，结合画面，对于这份证据的真实性是认可的。对于画面所反映的地砖、天花板、隔墙等不是忘忧草公司出资制作，而是安达公司的前任即学校承租房屋时所装修的隔断及地面等。忘忧草公司口头称这些地面、隔断、天花板等是从其前任魏老板手上买回，但是要说明：一是魏老板没权卖，二是其买卖也没有提供证据证明。三是其即使是从魏老板手上买，也不应当由安达公司再对其进行补偿，因为安达公司与魏老板的合同早已履行完毕。四是忘忧草公司与安达公司之间的合同期也已届满，双方在拆迁时并没有书面协议来对忘忧草公司所称的装潢进行补偿。
原审法院认为，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，继续向出租人支付租金，而出租人接受的，原租赁合同继续有效。但租赁期限为不定期，且当事人可以随时解除合同。本案中，张广雨与忘忧草公司（原徐州市中中食品公司）2007年2月签订有《房屋租赁合同》，约定：“房屋租金每年标准为人民币40000元整。第一、二年租金按季度支付，每季度租金人民币10000元整，第三年起按半年支付，每半年租金人民币20000整”、“3、如在租期内因出租方提前解除合同或因房屋拆迁导致承租方经济损失（其装修费用），经评估公司评估，由出租方负责全额赔偿。因承租方解除合同的，出租方不赔偿装修费用。4、因国家建设需要拆迁的，承租方应无条件搬出，租金按实际结算，其装修费用参照第3项执行”。该《房屋租赁合同》已于2012年2月19日租赁期限届满，此后，双方未续签书面的《房屋租赁合同》，忘忧草公司继续占有原承租房屋，但改为按照年租金30000元为标准逐月向安达公司缴纳租金，对于装修费用赔偿问题双方未作新的约定，此时双方即建立了不定期租赁关系，且双方当事人均可以随时解除合同。后因承租房屋涉及拆迁，忘忧草公司仅向安达公司缴纳至2013年8月19日的房租，双方的不定期租赁关系即于2013年8月20日实际解除。
鉴于忘忧草公司原是从其他单位接手承租房屋，其未举证证实在《房屋租赁合同》租赁期限内曾出资对承租房屋进行了装修装潢，也未举证证实在不定期租赁关系期间其在出租方同意下出资对承租房屋重新进行了装修装潢，且双方在不定期租赁关系期间对装修费用赔偿问题未作新的约定，其所举证的公证机关相关拍照和录像也不能直接证实哪些系其出资装修装潢所形成附属物，所调取的相关《货币补偿安置协议》、《附属物评估结论》也无法直接证实其出资装修装潢所形成的哪些附属物由安达公司得到了拆迁安置补偿，故忘忧草公司诉请安达公司、张广雨赔偿其装修费用240000元、承担装修评估费用10000元、承担公证费5000元、赔偿临时安置补助费200000元等诉请，举证不足，不予支持。考虑到双方当人的不定期租赁关系于2013年8月20日已实际解除，忘忧草公司系于2013年9月中旬从承租的1100㎡房屋中搬出，而安达公司将其所有合法建筑面积共5207.46㎡交与拆迁时实际获赔搬家费72904元（1次×5207.46㎡×14元），从公平角度考虑，法院酌定由安达公司、张广雨将其中的15400元搬家费（1次×1100㎡×14元）支付给忘忧草公司。忘忧草公司要求安达公司、张广雨退还房屋押金5000元，符合《房屋租赁合同》的约定，予以支持。
遂判决：（一）判决生效后十日内，安达公司、张广雨向忘忧草公司支付搬家费15400元。（二）判决生效后十日内，安达公司、张广雨向忘忧草公司退还房屋押金5000元。（三）驳回忘忧草公司的其他诉讼请求。
上诉人忘忧草公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称，1、一审认定事实不清，上诉人并非是从其他单位手中承租房屋，而是在经营期间变更了公司名称，股东之间对股权进行了转让。该承租房屋是由上诉人的原股东进行的装修，现任股东出资对装潢进行了买断，故上诉人对装修、装潢享有全部的权利。上诉人有权依照租赁合同享有补偿权利。2、上诉人与被上诉人签订租赁合同时均考虑到因上诉人经营行业的特性，上诉人必须进行装修，因此在租赁合同中对装修费用进行了约定，明确因解除或拆迁导致经营方的装修损失由出租房全额赔偿。3、2007年2月20日至2013年8月19日间，双方存在租赁合同关系，而被上诉人与拆迁人签订的《货币补偿安置协议》签订于2011年2月19日，是在租赁期限内。评估基准日也是2011年2月19日，证明被上诉人和泉山区政府段庄办事处关于房屋拆迁已于2011年2月19日达成一致意见。在租赁期限内达成的各项赔偿数额，被上诉人理应按照租赁合同的约定，对该租赁物的装修向上诉人进行赔偿。3、上诉人系食品生产加工企业，对装修、装潢有特别的要求。上诉人的装修、装潢费用是客观存在的，上诉人已经提交了公证机关拍摄的录像机评估公司出具的评估报告，能够证实损失的客观存在即具体数额。4、被上诉人只是把房屋出租给上诉人，被上诉人并未实际经营和使用，被上诉人系因上诉人等租赁户的经营才额外获得的高额补偿。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，应当对实际经营者进行补偿。此外，上诉人因拆迁而存在停产、停业损失也应予以赔偿。根据《拆迁协议》被上诉人房屋评估数额为6532673元，上诉人应获得的补偿应为653267.3元。上诉人仅主张200000元，法院对上诉人的请求应当支持。5、即使被上诉人未从拆迁办获得相应补偿，被上诉人也应该将装修损失支付给上诉人，这是因为双方在租赁协议中有明确约定。综上，上诉人与被上诉人有租赁合同关系，应当按照租赁合同的约定对装修费用进行补偿。拆迁协议是在租赁期限内签订，上诉人也有权获得相应的补偿利益。因此，上诉人应得的补偿构成为：搬家费1100×14=15400元，奖励66622.61元，停产停业损失（临时安置补助费）200000元，附属物和装潢补偿1100平米×80元／平米=88000元，上诉人的装修损失244600元，保全公证的费用5000元，财产评估费用3000元，房屋押金5000元。
二被上诉人共同答辩称，1、上诉人与被上诉人之间并不是原租赁合同续租关系，上诉人从原被上诉人的承租人方购买股权及变更企业名称等，其后都未经被上诉人认可且实际继续履行原租赁合同，原租赁合同的期限到2012年2月19日，2月19日之后上诉人与被上诉人之间是属临时性的租赁关系，上诉人一直都称要搬走并且也实际停业，但由于其部分货物依然占据被上诉人的房屋，所以被上诉人才按照每月一定的租金额收取租金。2、被上诉人房屋拆迁并不涉及到该租赁房屋的任何装璜补偿。3、该租赁房屋的装璜也不是由被上诉人出资装璜，而是由原承租方的另一单位金宏学校出资，涉及到的是铺地板砖也没有其他的装潢，而地板砖的铺设无论是上诉人还是上诉人的股权转让方均没有出资铺设地砖。因此该案在一审过程中上诉人并没有向法庭提交相关证据证实其有装璜的投资和实际的装璜损失，综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求及其理由没有事实依据及法律依据，请二审人民法院驳回上诉，维持原判。
经双方当事人确认，二审期间的争议焦点为：被上诉人应否向上诉人支付装修费、临时安置补助费及评估公证的费用。
二审期间双方当事人均未提供新证据。
本院认为，1、上诉人忘忧草公司主张其对涉案房屋进行了装修、装潢，但是从其提供的证据看，其仅仅证明该涉案房屋在拆迁时的房屋现状，上诉人主张涉案房屋的装修系股东之间的股权转让时其受让范围内的资产，但是也没有就此提供证据予以证实。因此上诉人的证据无法得出该涉案房屋的装饰、装修系其出资的结论。2、关于上诉人主张的临时安置费问题，从涉案房屋的拆迁安置补偿协议的内容看，被上诉人得到的拆迁安置费用中并不包括上诉人主张的临时安置补助费用，因此上诉人的此项上诉主张亦没有依据。因此，上诉人就自己的主张没有提供足够的证据予以证明，依法应当就此承担对其不利的法律后果，其在诉讼前为诉讼而自主进行的公证、评估等行为而产生的费用也无理由向对方当事人主张。
综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8125元，由上诉人徐州市忘忧草食品有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 建
审 判 员 杨梅花
代理审判员 李 琳
二〇一四年九月十八日
书 记 员 孙玉娟