大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0204民初157号原告华润（大连）有限公司，住所地大连市。法定代表人唐勇，董事长。委托代理人陈茹，辽宁智库律师事务所律师。委托代理人徐洪刚，辽宁智库律师事务所实习律师。�告王桃清，女，汉族。委托代理人卢绪章，辽宁宏展律师事务所律师。原告华润（大连）有限公司与被告王桃清商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年1月8日受理后，依法适用简易程序，于2016年3月9日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈茹、徐洪刚、被告的委托代理人卢绪章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年8月25日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定被告购买原告开发的位于大连市沙河口区星海广场×号房屋，建筑面积为360.08平方米，单价为每平方米30548.77元，总房款为11000001元，合同约定被告应于签订合同当日一次性付清房款，但由于被告的资金问题，双方于签订合同当日就延期付款事宜又签订了一份《协议书》，约定被告应于2012年8月25日前支付房款3150000元，于2013年8月26日前支付房�7850001元。但被告仅支付3150000元，欠房款7850001元未予支付。经原告多次催要，被告仍未履行付款义务，已构成违约。大连市沙河口区人民法院在（2015）沙民初字第3942号民事判决书中确认因被告违约而判决解除原、被告之间的《商品房买卖合同》及《协议书》。依据双方签订的《协议书》第四条“如乙方（被告）未在本协议约定的时间内足额付清任意一笔房款的，甲方（原告）有权立即解除合同，同时甲方有权按照《合同》约定向乙方收取违约金，并将乙方支付的房款扣除违约金后向乙方无息返还。”合同第七条约定“逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款10%支付违约金。”补充协议第十七条约定，“除主合同及补充协议条款另有约定外，因乙方原因导致合同解除或无效的，如该房屋未交付使用的，乙方应按总房款10%的标准向甲方承担违约金。”被告应按总房款10%的标准向原告支付违约金1100000.1元。故请求判令被告向原告支付违约金1100000.1元。被告辩称，从本案的程序而言，原告本次起诉与（2015）沙民初字第3942号民事判决所处理的诉讼事项属于当事人相同、诉讼标的相同。本次诉请110余万元完全包含在上一次诉请243万的违约金数额之中，本次诉讼的案由也是商品房销售合同纠纷，与上次的请求事由也是一致的，因此原告此次诉讼请求实质上是否定前诉的裁判结果，原告的此次诉讼违反了一事不再理的原则，应当驳回原告的起诉。从本案的实体角度而言，依据合同约定承担违约责任是合同生效的情形下才会产生的法律后果，合同成立但未生效是不会产生违约责任的法律后果的，只存在缔约过失的责任问题。原告与被告签订的合同是在明知被告不符合限购政策的�形下签订的，故而应该是不生效的。且双方所签订的合同已被法院生效判决解除，双方在合同中未约定依法解除的合同应承担违约金的问题，因此被告也无需承担违约责任。同时，被告向原告支付了房款315万元，直至法院判令原告返还房款，被告已经占用房款1200多天，获得利息利益近60万元，且现案涉房屋已经升值，原告要求的违约金也过高。因此，不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2012年8月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于大连市沙河口区星海广场×号房屋，建筑面积为360.08平方米，房屋单价为每平方米30548.77元。合同第六条约定买受人于合同签订当日一次性付清房款11000001元。合同第七条约定买受人如未在本合同规定的时间付款，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付�10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。合同第八条约定出卖人应在2014年9月30日前将案涉房屋交付给买受人。同日，双方签订《补充协议》，《补充协议》第十七条约定，无论何种原因导致合同解除或无效，如合同未备案，则原告将应退房款无息返还被告，除主合同及补充协议其他条款另有约定外，因被告原因导致合同解除或无效的，如该房屋未交付使用的，被告应按总房款10%的标准向原告承担违约金。合同及《补充协议》还约定了双方的其他权利、义务。同日，原告与被告又签订《协议书》，约定，双方于2012年8月25日签订了《商品房买卖合同》，根据《合同》被告应于签订《合同》当日付清全部房款，由于被告资金问题，《合同》签订后被告实际支付房款3150000元，现经双方协商，就被告剩余房款支付事宜达成如下协议：一、在被告完全按照本协议第二条约定付清全部房款且无任何逾期付款及其他违约情形的前提下，原告同意将《合同》第六条约定的付款时间变更为本协议约定的付款时间。二、被告应按如下时间支付剩余房款：1、于2012年8月25日前支付房款3150000元；2、于2013年8月26日前支付房款7850001元。三、如被告在本协议第二条约定的时间内足额付清剩余房款，则甲方同意不按《合同》第七条约定收取被告逾期付款违约金。四、如被告未在本协议约定的时间内足额付清任意一笔房款的，甲方有权立即解除《合同》，将该商品房另行销售且不承担任何违约责任；同时，甲方有权按照《合同》约定向被告收取违约金，并将被告已支付的房款扣除违约金后向被告无息返还。如原告同意继续履行合同，则被告应继续履行《合同》付款义务，且应自《合同》签订之次日起按《合同》第七条约定标准向原告承担逾期付款的违约金，被告无权要求免除该违约金。该《协议书》亦约定了双方的其他权利、义务。《商品房买卖合同》、《补充协议》及《协议书》签订后，被告于签订合同当日向原告支付房款3150000元。双方所签订的《商品房买卖合同》未经房屋管理部门备案。2015年6月15日，原告向被告发出《律师函》，要求被告交纳剩余房款。被告认可收到该《律师函》。但此后，被告未向原告支付剩余房款7850001元，原告亦未向被告交付房屋。2015年9月7日，原告向本院提出诉讼，请求判令：1、被告向原告支付购房款7850001元；2、被告向原告按欠付款金额日万分之三的标准支付2012年8月26日起至全额支付之日止期间的违约金。被告辩称“双方签订的《商品房买卖合同》及《协议书》未生效。2011年2月25日，大连市政府办公厅下发大政办发（2011）20号《关于进一步加强房地产市场调控工作的实施意见》（俗称大连限购令）。根据限购令的规定，被告不符合在大连地区购房条件，该合同违反限购令的规定，未生效。根据大连市国土房屋局的要求，《商品房买卖合同》试行网签和登记备案管理。原被告双方签订的合同内容约定为以备案合同文本为准，依据限购令的规定，原被告于2012年8月25日签订的合同因违反限购令无法通过备案审查，因此未生效。合同法第七条规定，当事人订立履行合同应当遵守法律、行政法规、尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。因双方所签订的合同违反政府限购政策，不应得到法律的保护。案涉合同未�法成立，对当事人不具有约束力，原告无权要求被告继续履行合同并承担责任。由于案涉房屋未交付，没有办理物权登记，判决继续履行不具有可执行性。另外，被告也无力支付剩余的购房款。故被告不同意原告的诉讼请求。”同时被告提出反诉，请求判令：1、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《协议书》；2、原告返还被告购房款3150000元。该案经本院审理，本院认为“原告与被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》及《协议书》是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。按照合同约定，被告购买案涉房屋，支付房款是其合同义务，现被告未能按照合同约定的时间履行支付房款的义务，显系违约。虽然合同未约定被告在违约付款的情况下具有合同的解除权，但被告在本案庭审中已明确表示无力支付房款，不能继续履行合同义务。就合同履行而言，被告未受领案涉房屋且明确拒绝支付剩余购房款，合同继续履行存在现实困难。在此情况下，为衡平当事人之间的利益，可以允许违约方解除合同，但必须由违约方向守约方承担解除合同的违约责任，以保证违约方的现实既得利益不因合同解除而减少。而且交易的履行应建立在合同双方平等自愿的基础之上，案涉合同未办理备案登记，案涉房屋亦未交付给被告使用，被告拒绝履行合同义务，本院亦不能强制交易。故双方所签订的《商品房买卖合同》及《协议书》均应予以解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行。同时，根据双方在《商品房买卖合同》中约定，被告支付逾期付款违约金的前提是‘买受人愿意继续履行合同’，现被告拒绝履行合同，故原告要求被告继续履行合同支付剩余房款及违约金的诉请，本院不予支持。……�故本院于2015年12月17日作出（2015）沙民初字第3942号民事判决书，判决：一、解除原告（反诉被告）华润（大连）有限公司与被告（反诉原告）王桃清于2012年8月25日签订的《商品房买卖合同》及《协议书》；二、原告返还被告购房款3150000元；三、驳回原告的诉讼请求。宣判后，双方当事人均未上诉，现该判决已生效。上述事实，有原告提供的起诉状、《商品房买卖合同》及《补充协议》、《协议书》、收据、《律师函》、本院（2015）沙民初字第3942号民事判决书、被告提供的《商品房买卖合同》、《协议书》、收据以及双方当事人当庭陈述笔录在案为凭，且经当庭质证和本院的审查，应予采信。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》及《协议书》是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自�义务。被告没有按照合同约定履行付款义务，且其明确拒绝继续履行合同并拒绝支付剩余房款，存在违约行为。被告在违约后，提出解除双方《商品房买卖合同》及《协议书》的主张，被告的违约行为是导致合同解除的根本原因，故被告应对其违约行为承担违约责任。根据双方《商品房买卖合同》补充协议第十七条的约定，因被告原因导致合同解除的，如果房屋未交付使用的，应按总房款的10%的标准向原告承担违约金。该条约定是双方当事人的真实意思表示，是其双方对各自权利、义务的处分，且不违反法律规定，应予尊重和保护。故被告应当按照合同的约定向原告支付解除合同的违约金1100000.1元。关于被告提出违约金过高且被告支付的房款在原告处有利息收益的抗辩意见，本院认为，被告购买房屋向原告支付房款是被告的合同义务，原告作为房屋的出卖人享�收取房款的合同债权，其所收取的房款产生孳息等合法收益亦属于原告，原告是否获取收益与被告应予承担的违约责任没有必然的联系，亦不能作为减轻被告违约责任的理由。而被告没有按期足额的支付剩余房款且迟延支付超过两年，确会造成原告对该笔余款收取利息等预期利益损失。原告作为合同的守约方在合同的履行中并不存在过错，被告在违约后，仍提出解除合同的请求，有悖于诚实信用原则，其应当就其违约行为向原告承担违约责任。依据公平原则及诚实信用原则，综合衡量被告在履行合同过程中的违约情况，以及原告对合同履行的预期收益等因素，双方约定的违约金标准并不属于法律规定的畸高情形。被告请求调整该违约金的意见，本院不予采纳。关于被告提出原告系重复诉讼应予驳回起诉的意见，本院认为，虽然本案与本院（2015）沙民初�第3942号案件当事人相同，但在（2015）沙民初字第3942号案件中原告主张被告应继续履行合同支付房款并给付逾期付款的违约金，而本案原告主张的为合同解除违约金，该两种违约金性质不同，诉讼标的不同，不属于重复诉讼，故被告的该抗辩意见，没有事实及法律依据，本院亦不予采纳。关于被告提出双方签订的《商品房买卖合同》及《协议书》规避了限购政策应属无效的抗辩意见，本院认为，根据《华人民共和国合同法》及相关司法解释的规定，合同在违反法律、行政法规的效力性强制性规定时，才属无效。而限购政策仅属于地方对房地产的调控政策，不属于法律、行政法规的效力性强制性规定，故被告主张合同无效缺乏法律依据，被告的该抗辩意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、�九十七条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条的规定，判决如下：被告王桃清于本判决生效之日起十日内向原告华润（大连）有限公司支付解除合同违约金1100000.1元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费14700元、保全费5000元（原告均已预交），退回原告7350元，由被告负担12350元，给付时间同上。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。代理审判员  南庆鑫二〇一六年三月二十一日书 记 员  凌 云附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文�指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。