湖北省荆门�东宝区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0802民初534号
原告：中国工商银行股份有限公司荆门南台支行.
代表人：裴中勇，该行行长。
委托诉讼代理人：陈婷，系该行职员。
委托诉讼代理人：陈玉，湖北新天律师事务所律师。
被告：张建平。
被告：刘慧琪。
被告：荆门市凯凌房地产开发有限公司。
法定代表人：董西林，执行董事。
委托诉讼代理人：王义，湖北京中金律师事务所律师。
原告中国工商银行股份有限公司荆门南台支行（以下简称“南台工行”）与被告荆门市凯凌房地产开发有限公司（以下简称“凯凌公司”）、张建平、刘慧琪借款及保证合同纠纷一案，本院于2016年3月18日受理后，依法由审判员吴瑶琼担任审判长，与人民陪审员杜开满、赵辉美组成合议庭于2016年8月1日公开开庭进行了审理。原告南台工行的委托诉讼代理人陈婷、陈玉以及被告凯凌公司的委托诉讼代理人王义到庭参加了诉讼，被告张建平、刘慧琪经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告南台工行向本院提出诉讼请求：1、被告张建平、刘慧琪共同偿还借款本金214435.44元及应付的利息、罚息、复利（截至2016年1月21日积欠利息、罚息、复利合计79625.27元，2016年1月21日之后的利息、罚息、复利按合同约定的标准计算至贷款本息还清之日止）；2、被告凯凌公司对上列第一项所述债务承担连带保证责任；3、本案诉讼费用由三被告共同承担。事实和理由：2006年7月7日，被告张建平因办理住房按揭贷款与原告南台工行签订《个人购房借款合同》，贷款金额246000元，�限20年，采用等额本息还款法。被告张建平、刘慧琪以其购置的位于荆门市东宝区长宁大道凯凌紫竹苑慧龙轩1单元802室的房屋抵押给原告，但未办理抵押登记手续。被告凯凌公司为该笔贷款向原告提供了阶段性连带保证担保，担保范围包括全部贷款本金、利息、罚息、复利以及原告为实现债权而支付的其他费用。2006年7月7日，原告向被告张建平发放贷款，被告张建平、刘慧琪偿还部分贷款本金、利息。截至2016年1月，二被告已连续逾期59期，尚欠贷款本金214435.44元，利息及罚息、复利合计79625.27元。被告凯凌公司也未承担保证责任。
被告张建平、刘慧琪未向本院答辩，也未提交证据。
被告凯凌公司辩称，1、凯凌公司作为开发商为购房人办理房产证的义务已经履行完毕，凯凌公司提供的是阶段性担保，在被告张建平取得房产证后该担保责任予以免除；2、被告张建平逾期后，原告没有采取措施防止损失扩大，逾期59期后才主张权利，凯凌公司对扩大的损失不承担责任。
结合双方诉辩意见，本院归纳本案争议焦点为：凯凌公司是否应当对涉案贷款承担保证责任。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：A2、保证函，原告拟证明被告凯凌公司为张建平、刘慧琪的借款提供阶段性连带责任保证，担保期间自合同签订时起至借款人按揭购买房屋办理正式抵押登记之日止。被告凯凌公司对其证明目的有异议，认为保证函第1条约定的“我公司在住房竣工办理《房屋产权证》后，及时代借款人办理《房屋他项权证》，并交付贵行”是南台工行与凯凌公司为借款人设�的义务，实际不能履行。本院认为，保证函第1条系凯凌公司与原告协商办理抵押登记的约定，在借款人已经同意以所购房屋提供抵押，而该房屋未办理房产证导致无法办理抵押登记的情况下，该房屋的开发商即被告凯凌公司与原告签订保证函，因凯凌公司对办理房产证有协助义务，故凯凌公司对于该房屋取得房产证的时间应知晓，其应在知晓该房屋取得房产证后催促或者代为办理《房屋他项权证》并交付原告，故该条款系凯凌公司与原告协商一致后为凯凌公司设定的义务，凯凌公司应当按约履行，本院对被告的质证意见不予采纳，对A2予以采信。B3、房屋拍卖结论报告书、交易发票、执行裁定书，被告凯凌公司拟证明涉案房屋在2013年12月被法院以567000元拍卖处置，原告怠于行使权利导致损失扩大。原告对其证明目的有异议，认为法院处置房屋时其并不知情。本院认为，B3并不能证明原告对于张建平按揭购买的房屋已办理房产证及被拍卖处置的事实知情，且借款人逾期还款后，是否向债务人主张权利是债权人的权利而非义务，同时保证人亦有义务督促债务人偿还债务以及在债务人不依约偿还债务时主动承担保证责任，即因借款人、保证人未按约定还款产生的利息、罚息属于债务人不积极履行义务而产生的损失，原告作为守约方对该损失不承担责任，故本院对该证据的证明目的不予采信。B4、个人贷款整改通知书，被告凯凌公司拟证明原告在不符合发放贷款条件的情况下发放贷款造成的损失由原告自行承担。原告对其证明目的有异议，合同并未约定原告应在办理抵押预售登记后发放贷款。本院认为，该通知书是工行荆门分行信贷管理部门在发放贷款后的2007年8月5日向原告发出，该整改通知属于工行内部风险控制管理程序，并不能表明双方合同约定原告应该在办理抵押预售登记后才能发放贷款，本院对B4证明目的不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对原告诉称的事实予以确认。同时查明，《个人购房借款合同》约定的利率为浮动利率，即中国人民银行同期同类贷款基准利率，逾期罚息利率为日万分之三十。该合同第三十六条约定：“保证担保期限为本合同借款人不履行债务之日起两年。如果保证人为售房人的，其保证期限自本合同签订之日起至借款人持《房屋所有权证》办理正式抵押登记手续之日止。”凯凌公司出具的保证函第2条约定：“在贵行未取得《房屋他项权证》前，我公司对该借款人的还款义务承担连带责任……。”涉案房屋于2006年9月7日办理产权登记，张建平取得房屋所有权后未向南台工行提供抵押担保。因张建平与他人债务，荆门市中级人民法院�2013年9月委托湖北中正拍卖有限公司拍卖该房屋，并以567000元的价格成交，现该房屋已变更登记。
另查明，截至2016年1月21日，张建平尚欠借款本金214435.44元，积欠利息、罚息、复利合计79625.27元。张建平、刘慧琪在上述借款发生时处于夫妻关系存续期间，且刘慧琪对上述借款签署了《共同还款协议》。
本院认为，原告南台工行与被告张建平签订的个人借款合同是双方真实意思的表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合同合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。原告依约发放贷款后，被告张建平未按期还款，应依法承担违约责任，故本院对原告要求被告张建平偿还借款本金及利息的请求予以支持。关于罚息利率，合同约定为日万分之三十，原告主张按照借款执行利率上浮30%计算，该利率标准不超过合同约定，亦不违反法律规定，本院予�支持。
被告刘慧琪在涉案借款发生时与被告张建平是夫妻关系存续期间，且刘慧琪出具《共同还款协议》，承诺与张建平共同偿还购房贷款本息，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条规定，上述债务是二人共同债务，故本院对原告要求被告刘慧琪对张建平的涉案债务承担连带偿还责任的诉请予以支持。
关于被告凯凌公司是否应当对涉案贷款承担保证责任的问题。被告凯凌公司主张，其提供的是阶段性担保，在被告张建平取得房产证后该担保责任应免除，本院认为，借款合同的保证条款及保证函均约定，凯凌公司的保证期间自合同签订之日起至办理正式抵押登记之日止，但借款人张建平取得房产证后未办理房屋抵押登记，免除保证责任的条件未成就，凯凌公司应当承担保证责任，保证方式�连带责任保证。被告凯凌公司还提出，因原告和借款人张建平未办理涉案房屋的预抵押登记和正式抵押登记，且原告在借款人逾期59期后才主张权利，造成损失扩大。本院认为，办理抵押登记应属借款人主要义务而非贷款人主要义务，借款人张建平申请购房贷款时，房屋尚未办理产权登记，在借款合同未约定发放贷款需要办理预抵押登记的情况下，原告向张建平发放贷款并无不当；借款人张建平在取得房产证后，未及时履行提供抵押的义务，亦无证据表明原告对张建平已取得房产证知情，故涉案房屋未办理正式抵押登记亦非原告过错。另外，原告在借款逾期59期后向张建平主张权利，由此产生的利息损失不属于原告原因导致的损失。因此，被告凯凌公司抗辩担保责任已免除以及原告怠于行使权利导致损失扩大的意见不能成立，本院不予采纳。
综上，被告�建平、刘慧琪应当向原告南台工行偿还借款本息，被告凯凌公司应当承担连带保证责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告张建平、刘慧琪于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司荆门南台支行借款本金214435.44元，并支付利息、罚息、复利（截至2016年1月21日利息、罚息、复利合计79625.27元，2016年1月22日至清偿之日止的罚息以214435.44元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算）；
二、被告荆门市凯凌房地产开发有限公司对被告张建平的上�债务承担连带清偿责任。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5711元，由三被告承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。
审 判 长 吴瑶琼
人民陪审员 杜开满
人民陪审员 赵辉美
二〇一六年八月二十四日
书 记 员 王 维