广东省广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗海法民三初字第630号
原告梁某，男，19XX年XX月X日出生，汉族，住所地广州市越秀区。
被告广州市恒景房地产投资有限公司，住所地。
法定代表人赵育民，总经理。
委托代理人蔡丽芬，该公司职员，联系地址。
原告梁某诉被告广州市恒景房地产投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告梁某及被告的委托代理人蔡丽芬到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2004年1月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告以553654元向被告购买广州市海珠区滨江西路1XX号X单元（2X楼）；被告应于2004年3月31日前将符合本合同约定的商品房交付原告使用；被告未能在房屋交付使用后180天内取得房地产权属证的，原告选择不退房，被告应每迟延90日即按已付房款的1%向原告支付逾期办证违约金，直至办妥取得房地产权属证书止。合同签订后，原告已交付全部房款。2013年2月24日，江兆公司通知原告收楼，原告办理了全部相关手续和支付了相关费用，但至今被告仍未办理房地产权证交给原告，故起诉要求判令：1、被告在本判决生效之日起10日内，向原告支付从2013年8月24日起至办妥房地产权证交给原告之日止的逾期办证违约金，按每迟延90日，按已付房款的1％的标准计算；2、被告承担本案受理费。
被告辩称，不同意原告的诉请。理由是：1、涉案房屋所在项目的部分物业于2009年12月31日被拍卖，但拍卖后并没有按照拍卖的要求去执行，项目的具体情况被告不清楚；2、2010年2月8日被告在海珠区人民法院主持下将被拍卖物业所在项目移交买受人，当天经被告、买受人及海珠区人民法院三方以签署三方笔录的形式确认“买受人也应按拍卖公告的要求在2010年10月8日将楼盘交还海珠区人民法院，再由法院移交被告”。但项目完成后，买受人一直没有依法交还楼盘，楼盘的进展完全由买受人控制，被告根本不具备办理交楼及产权手续的条件。事实上，楼盘部分房屋已交付使用，但这些手续也不是由被告办理；3、海珠区人民法院于2010年12月31日依法作出（2008）海指执字第173-6号执行裁定书及于2011年3月15日作出的（2011）海执异字第2号执行裁定书，均认定“买受人无法在期限内完成收尾工程及规划验收等工作，将整个楼盘交还给法院，违反了（2009）海委拍字第56号委托拍卖函第三条第7、8项的规定”的事实。因此2009年12月31日拍卖后的逾期交楼及办证并非被告原因造成，而是因为买受人违约延长楼盘完成收尾工程及规划验收等工作的期限，一直没有依法交还楼盘造成的。被告不应承担因以上原因延迟履行的违约责任；且原告的诉请计算基数也有误，我公司只收到183654元房款。
经审理查明，2004年1月5日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（编号：穗房合字XXXXXXXXXX号），约定原告以553654元向被告购买广州市滨江西路1XX号帆影阁［自然层2X］G号房；被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在房屋交付使用后180日内取得房地产权属证书的，双方同意原告有权选择是否退房，原告选择不退房的，每延迟90日被告即按已付房款的1%向原告支付违约金，直至办妥房地产权属证书止；等。
2011年3月15日，本院作出（2011）海执异字第2号执行裁定，查明：中国建设银行广州市荔湾支行、中国东方资产管理公司广州办事处、钟鸣等申请执行人依据已经发生法律效力的广州市公证处（2004）穗证内经字第95576号、（2006）穗中法民二终字第1372号民事判决书、（2006）海民三初字第650号民事调解书等法律文书，分别向广州市中级人民法院、广州市越秀区人民法院、本院申请执行。2008年3月6日，市中院以（2008）穗中法执指字第1号民事裁定书将涉及被执行人广州市恒景房地产投资有限公司的系列案指定本院执行。执行过程中，本院依法查封了广州市恒景房地产开发有限公司所有的位于广州市海珠区滨江西路1XX号“帆影阁”楼盘的房产，并作出（2008）海指执字第173－2号执行裁定书、（2009）海委拍字第56号《委托拍卖函》拍卖被执行人位于广州市海珠区滨江西路1XX号“帆影阁”楼盘的地下1－2层59个车位和地上1－4层商场及第6－29层即第6层A－H、J单元；第7层A－J单元；第8层A－H单元；第9层E单元；第10层B单元；第11层E；第12层H、I单元；第13层A、C、J单元；第14层A－B、D、E、G、H、J单元；第15层A、F－I单元；第16层G单元；第17层H单元；第18层A－C、E、G、H、J单元；第19层A－D、F、H、J单元；第20层B、D、E、G、H、J单元；第20－21层复式单元；第21层B、D、E、J单元；第22层B－E、J单元；第22－23层复式单元；第23层B－E、J单元；第24层B－D、H单元；第24－25层复式单元；第25层B－G单元；第26层B、E单元、第26－27层复式单元、第27层D单元；第28层J单元；第28－29层复式单元；第29层B－J单元的房屋。2009年12月31日，由江门市华进物业发展公司【在（2011）海执异字第2号案中为异议人】通过竞投拍卖了上述房产，并由其独资投资成立的广州市益丞江兆房地产有限公司（异议人之一）对“帆影阁”楼盘进行整体完善工程。2010年2月8日，本院将上述楼盘移交给上述异议人。
2013年11月7日，原告以被告一直未办理涉案房屋房产证为由，向本院提起诉讼。2014年1月29日，本院以（2013）穗海法民三初字第3173号民事判决书查明：因被告另欠他人款项，本院曾依法查封涉案房屋，原告向本院提出执行异议，并将购房款余款359312元交至本院代管，本院于2011年1月18日作出（2010）海执异字第119号民事裁定书，裁定解除对涉案房屋的查封；原告共支付553654元购房款，其中向被告支付的房款是183654元，向法院执行局交纳的代管款是359312元，另有10688元当时是作为税费及工本费缴纳给被告；本院向广州市公安局海珠区分局调取了《滨江西路1XX号门牌编列示意图》，其中编列说明：拟将“帆影阁”商住楼首层住宅入口门牌编列为滨江西路1XX号。另本院向房管部门调取了海珠区滨江西路#130《房屋面积测量成果报告书》（测字：110111978），报告中6-29层的《广州市房地产查丈原图（层图）》中标示的07房的位置与原、被告签订的《商品房买卖合同》附件一房屋平面图中原告所购房屋的位置相符。房管部门出具的《房地产登记簿查册表》（查册时间为2013年9月3日）记载：海珠区滨江西路1XX号的权属人为被告和广州市益丞江兆房地产有限公司，契证类型为权属证明书，登记时间为2013年1月18日；广州市益丞江兆房地产有限公司占有负2层01-18车位，负1层01-10车位，首层01、03单元，第2-4层01单元，第6层01-08、10单元，第7层01-10单元，第8层01-08单元，第9层05单元，第10层02单元，第11层05，第12层08、09单元，第13层01、03、10单元，第14层01、02、04、05、07、08、10单元，第15层01、06-09单元，第16层07单元，第17层08单元，第18层01-03、05、07、08、10单元，第19层01-04、06、08、10单元，第20层01、02、04、05、07、08、10单元，第21层01、02、04、05、10单元，第22层01-05、10单元，第23层01-05、10单元，第24层01-04、08单元，第25层01-07单元，第26层01、02、05单元，第27层01、04单元，第28层01、10单元，第29层01-10单元。被告占有除广州市益丞江兆房地产有限公司占有部位外全部，其中66.72平方米（协议回迁面积）用于南华西路相公巷4号回迁安置、大部分单元已办预售备案及在建工程抵押备案（详见（2012）第1000006号《国有土地使用证》内2001备字41009号、2003备字5008号、2002备字16561、17701号抵押备案，及990230号预售证记录）；并判决被告在该判决生效之日起10日内协同原告办理涉案房屋的产权过户手续和房地产登记手续；等。该判决于2014年2月14日生效，原告向本院申请执行，广州市国土资源和房屋管理局于2014年5月22日出具《协执文书收件回执》。
原告为证明其已于2013年2月24日接收涉案房屋并使用，提交如下证据：1、广州圣元物业管理有限公司于2013年1月24日开具的《收据》，载明今收到2XXX房物业服务费（2013年2月1日-4月30日）共计775.77元；等。2、2013年2月24日，原告与广州圣元物业管理有限公司签订的《益兆明珠前期物业管理服务协议》。被告称其不清楚原告的收楼时间，实际上向原告交楼的并不是被告，原告也接受了并不是合同当事人的交楼行为。
本案庭审中，原告表示同意按（2013）穗海法民三初字第3173号民事判决书认定，从总支付房款553654元中减去10688元作为其已付房款总额的本金计算本案违约金，违约金计算时间为：从2013年8月24日起计至2014年5月22日止。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。根据房管部门的登记，本院并未查封被告名下的已预售房屋，且本院以（2008）海指执字第173－2号执行裁定书、（2009）海委拍字第56号《委托拍卖函》拍卖的被告的房产中也未包含广州市海珠区滨江西路1XX号2XXX房即帆影阁21层G号房。另外，根据（2011）海执异字第2号案查明的事实，法院对被告名下的其他财产采取强制措施的原因，是被告未履行（2006）穗中法民二终字第1372号民事判决书等法律文书，即是被告自身原因导致，且被告也未举证证明该情况影响其履行本案《商品房买卖合同》的义务，故被告关于“在法院主持下将被拍卖物业所在项目移交买受人、被告根本不具备办理交楼及产权手续的条件”等的抗辩意见，本院不予采纳，被告应按合同约定履行义务及承担责任。原告对其于2013年2月24日收楼的主张提交了证据加以证明，被告对原告该主张未提出反证，故应承担不利的诉讼后果，本院对该事实予以认定。按照合同约定，如因被告的责任，原告不能在房屋交付使用后180日内取得房地产权属证书的，双方同意原告有权选择是否退房，原告选择不退房的，每延迟90日被告即按已付房款的1%向原告支付违约金，直至办妥房地产权属证书止。被告至今仍不能为原告取得涉案房屋的房产证，已构成违约，故原告要求被告以每迟延90日，按已付房款1%的标准，支付逾期办理房产证的违约金有理，本院予以支持。
关于已付房款数额问题，本院以（2013）穗海法民三初字第3173号民事判决书查明，因被告另欠他人款项，本院曾依法查封涉案房屋，原告向本院提出执行异议，并将购房款余款359312元交至本院代管，本院依法作出民事裁定书，裁定解除对涉案房屋的查封。即原告共支付553654元购房款，其中向被告支付的房款是183654元，向法院执行局交纳的代管款是359312元，另有10688元当时是作为税费及工本费缴纳给被告。现原告表示愿意按总支付房款553654元减去税费及工本费10688元作为已付房款的本金计算违约金有理，本院予以采纳。对被告关于其只收到183654元房款的抗辩，因是其自身原因造成，故本院不予采纳。
诉讼中，原告表示违约金截止时间计至2014年5月22日止，是对自身权利的处分，并无不当，本院予以准许。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
被告广州市恒景房地产投资有限公司在本判决生效之日起十日内向原告梁某支付从2013年8月24日起至2014年5月22日止的逾期办理房产证的违约金，以每迟延90日，按已付房款542966元的1%的标准计付。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费77元，由被告负担。
如不服本判决，当事人可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 胡泳贤
代理审判员 钟 琴
人民陪审员 王丽明
二〇一四年八月十五日
书 记 员 杨 曼
许珊珊