湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘10民终436号
上诉人（原审被告、反诉原告）：雷全智，男，1979年6月14日出生，汉族，住湖南省资兴市。
委托诉讼代理人：郭华军，湖南福城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张武华，湖南福城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：郴州三元酒店管理有限公司，住所地湖南省郴州市。
法定代表人：周斌，该公司董事长。
委托诉讼代理人：龙云飞，男，该公司法律顾问。
上诉人雷全智因与被上诉人郴州三元酒店管理有限公司（以下简称三元酒店）租赁合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2017）湘1002民初2554号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月5日立案后，依法组成合议庭，于2018年4月4日公开开庭进行了审理。上诉人雷全智及其委托诉讼代理人郭华军、张武华，被上诉人三元酒店委托诉讼代理人龙云飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
雷全智上诉请求：1.撤销原判第一项，改判为解除郴州三元酒店管理有限公司与雷全智于2015年5月6日签订的《三元酒店五岭店三楼租赁合同书》，双方继续履行2012年6月3日签订的《三元酒店五岭店二楼租赁合同书》；2.撤销原判第二项，改判为雷全智退还所承租三楼房屋给郴州三元酒店管理有限公司；3.撤销原判第三项，改判为雷全智支付三元酒店房屋租金280,700元（三楼计算至2016年5月，二楼计算至2017年8月31日，之后二楼租金按合同约定计算）；4.撤销原判第五项，改判为三元酒店返还雷全智保证金10,000元并赔偿雷全智各项损失1,341,404元；5.本案诉讼费用由三元酒店承担。事实和理由：1.雷全智未交租金系因三元酒店未消除三楼漏水漏便的隐患和未赔偿雷全智的损失，雷全智依法行使抗辩权，一审法院认定雷全智违约并解除二楼租赁合同属认定事实和适用法律错误。2015年5月6日雷全智租赁三楼开办网吧后，2015年8月15日、9月27日、10月16日、11月2日出现多次漏水，每次漏水的位置都不一样。漏水导致三楼装修、部分电脑受损，网吧经营受到严重影响。雷全智多次与三元酒店沟通要求赔偿损失并采取措施杜绝漏水事件再次发生，然而三元酒店只是简单的对管道进行维修，并未消除漏水隐患，也不愿赔偿损失。雷全智因此要求将未赔偿的损失抵减租金后，该交的租金再交给三元酒店，三元酒店则要求雷全智缴纳全部租金。双方僵持不下。2015年12月17日，三楼楼顶的下水管爆裂，大量的大、小便及污臭水下泻至三楼网吧，致多名顾客衣物污损，十三套电脑及配件损坏，天花吊顶、墙面等装修严重受损，网吧停止营业。后雷全智花费大量人力、物力对受损装修、电脑桌椅、地面进行清理、修复、更换，尽全力恢复三楼网吧营业，以减少损失。但因漏便事件的影响，以及此后在2015年12月21日、2016年1月6日、2016年4月5日又多次出现漏水，顾客都不愿再来三楼网吧上网。无奈之下，于2016年5月开始停止对三楼的营业，安排员工轮班守卫三楼房屋和设备设施。三楼网吧停业后，至今仍然漏水，随时可能再次发生下水管爆裂而漏便的事件。三楼房屋发生漏水、漏便后，三元酒店理应进行全面修缮，排除漏水、漏便隐患，确保出租房屋能够符合约定用途，并对漏水、漏便造成的损失进行赔偿，但三元酒店既没有全面修缮消除漏水、漏便隐患，更没有对损失进行赔偿，且三元酒店违约造成的损失远远大于雷全智应交的租金，在此情况下，雷全智拒交租金是合法行使抗辩权和抵消权。2.因三楼多次漏水并发生漏便，雷全智于2016年5月停止三楼网吧经营，停业系三元酒店违约致合同目的不能实现导致，故雷全智不应承担2016年5月之后的房租。3.雷全智拒交租金是依法行使抗辩权的行为，并非违约，一审判决每月0.7%的利息没有法律依据。4.因为发生漏便事件，三元酒店又一直没有消除三楼漏水、漏便隐患，致使三楼房屋无法正常使用导致三楼网吧无法继续经营，合同目的无法实现，故雷全智同意解除三楼租赁合同，但三元酒店应当对雷全智的全部损失承担赔偿责任。经核算，因漏水漏便直接导致的经济损失有：①电脑及配件损失70,150元；②清洁、通风干燥的水费、电费17,574元；③装修维修费31,500元；④停业清洁、通风干燥期间员工工资37,904元；⑤停业清洁、通风干燥期间营业损失20,000元；⑥停业清洁、通风干燥期间租金损失5500元。雷全智为经营三楼网吧投入巨大，其中装修费用为492,000元、电脑及配件损失416,568元(购进价676,568元一处理价260,000元)、桌椅损失177,008元(购进价182,008元一部分已处理桌椅款5000元)、空调损失41,200元(购进价51,200元一处理价10,000元)、2006年5月以来的守卫人员工资32,000元。三元酒店应当赔偿前述损失共计1,341,404元。三楼网吧装修刚营业就接连出现漏水、漏便而不得不关门歇业，造成雷全智新装修和新购置的电脑、桌椅都没有产生效益，应当全部由三元酒店按原值赔偿。雷全智依法提起了反诉，并提供了漏水、漏便现场的照片、视频、录音资料、证人证言，电脑及配件的购销合同、出库单、收款收据，桌椅购销合同及收据，工装装修合同及收据等大量的证据，出租房屋的现场仍然可以看到受损的电脑及配件、装修情况、桌椅情况，亦可以证明仍然存在漏水的情形和损失的情况。同时，因三楼房屋漏水合同目的不能实现，因此合同保证金应当予以全额退还。
三元酒店辩称：1.雷全智称三楼网吧在2015年8月15日、2015年9月27日、2015年10月16日、2015年11月2日、2015年12月21日、2016年1月6日、2016年4月5日发生多次漏水事件，但雷全智从一审、二审、重审至今未提供确实充分的证据来证实以上所谓的7次漏水事件。雷全智在最早的2016年4月29日一审民事答辩状中也只字未提及以上7次的所谓漏水事件，显然，雷全智虚构了以上漏水事实。2.雷全智主张漏水事件造成1,341,404元损失，但雷全智从一审、二审、重审至今未提供确实充分的证据来证实以上所谓的损失，即使诉讼过程中法院委托了资产评估公司进行损失鉴定，亦因无相应鉴定资料而无法进行评估，故雷全智的所谓损失是为了应付诉讼而虚构的。3.三元酒店起诉的标的为392,053.16元，案件受理费为7274元，雷全智的标的为1,341,404元，案件受理费却为8437元，故按雷全智所交案件受理费则其对应的标的应在500,000元左右，故超出部分的标的应不在本案审理范围。4.雷全智虚构漏水事件从而达到抗租、续租、骗赔的目的，请求二审法院驳回其续租二楼和赔偿1,341,404元的诉请。5.雷全智未按时交租金，显然违约，三元酒店据此主张雷全智承担逾期付款利息损失的违约责任，并不违反合同法关于违约责任的法律规定。6保证金票据上明确注明了“须以转账为凭”，本案中雷全智未提交10,000元的转账凭据，雷全智主张10,000元保证金无事实依据。另外，合同第三条约定了保证金的功能及返还程序，假设雷全智交了10,000元保证金，亦因其违反合同第三条的约定而无权要求返还。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。
三元酒店向一审法院起诉请求：1.解除双方于2012年6月3日签订的《三元酒店五岭店二楼租赁合同书》、2015年5月6日签订的《三元酒店五岭店三楼租赁合同书》；2.雷全智将租赁物立即退还三元酒店；3、雷全智支付2015年11月1日至2016年3月25日二楼租金50,948元、三楼租金26,435元，总共租金77,383元；4.支付2015年8月1日至2016年3月23日水费1893.9元；5.支付2016年3月26日至租赁物退还日止的租金及水费；6.本案诉讼费用由雷全智承担。审理过程中，三元酒店将第3项诉讼请求变更为要求雷全智支付租金共计363,128元（计算至2017年8月）；将第5项诉讼请求变更为判令雷全智支付2017年9月至租赁物退还日止的租金；增加诉讼请求要求雷全智赔偿利息损失28,925.16元、诉讼保全费5000元、诉讼保全担保费1200元。
雷全智反诉请求：1.判令三元酒店赔偿雷全智电脑损失63,700元，电脑鼠标、耳机、键盘损失6450元，两项合计70,150元；2.赔偿电费损失（2015年11月）17,439元，水费损失135元，两项合计17,574元；3.赔偿2015年11月租金损失5500元，营业额损失20,000元；4.赔偿因漏水、漏粪便支付的维修款31,500元；5.赔偿2015年11月份员工工资37,904元；6.本案反诉费用由三元酒店承担。审理过程中，雷全智变更并增加诉讼请求为：1.解除双方于2015年5月6日签订的《三元酒店五岭店三楼租赁合同书》，由三元酒店返还保证金10,000元并赔偿各项损失共计1,341,404元，具体包括：①因漏水损坏的13台电脑及配件损失70,150元；②电费、水费损失17,574元；③2015年11月租金损失5500元，营业额损失20,000元；④维修款31,500元；⑤2015年11月份员工工资37,904元；⑥三楼装修损失492,000元；⑦三楼的电脑及配件损失416,568元；⑧桌椅损失177,008元；⑨空调损失41,200元；⑩看守人员的工资损失32,000元；2.三元酒店承担本案所有诉讼费用。
一审法院认定事实：一、2011年9月8日，三元酒店从案外人何华英处承租私房一栋用于经营酒店，租赁期间为2011年9月8日至2022年2月7日。2012年6月3日，三元酒店将该栋私房的二楼整层出租给雷全智，并签订《三元酒店五岭店二楼租赁合同书》，主要约定：1.租金30,000元/季度，协议签订之后三日内支付，以后每季度提前十天支付，租金两年上浮6%；2.签订协议之日雷全智向三元酒店交纳保证金10,000元；3.租赁期间为2012年6月3日至2021年8月3日，前两个月为免费装修期；4.每月1号为水表、电表的查表计量日，雷全智必须在1日内缴纳（三元酒店根据国家发布的价格收取）。合同签订后，三元酒店将房屋交付给雷全智，雷全智将该房屋用于经营“天方夜谭”网吧。
2015年5月6日，三元酒店又将该栋私房的一楼右边楼梯间和三楼整层出租给雷全智，并签订《三元酒店五岭店三楼租赁合同书》，主要约定：1.租金16,500元/季度，协议签订之后三日内支付，以后每季度提前十天支付，租金两年上浮6%；2.签订协议之日雷全智向三元酒店交纳保证金10,000元，协议期满，承租人对出租人无任何违约，承租人应在协议终止履行之日起三个工作日内结清归还保证金；3.租赁期间为2015年5月6日至2021年8月3日，前两个月为免费装修期；4.每月1号为水表、电表的查表计量日，雷全智必须在1日内缴纳（三元酒店根据国家发布的价格收取）。合同签订后，三元酒店将房屋交付给雷全智，雷全智向三元酒店交纳了保证金10,000元，并将该层装修后亦用于经营“天方夜谭”网吧。
二、2015年6月22日，三元酒店与案外人何华英签订《补充协议》，何华英同意三元酒店的转租行为。
三、雷全智承租的三元酒店二、三楼租金已支付至2015年10月31日、水费按3.24元/吨支付至2015年8月1日。因三楼房屋存在漏水、漏便问题，此后的租金及水费，雷全智拒付，且至今尚未将二、三楼交付给三元酒店。
四、漏水造成的损失的认定问题。三元酒店不认同雷全智主张的损失，本案在原一审过程中，三元酒店向一审法院申请损失价值鉴定，一审法院依法委托湖南华信求是地产矿产与资产评估有限公司进行评估鉴定。湖南华信求是地产矿产与资产评估有限公司将该鉴定请求退回一审法院，理由是：“我司收到委托书和鉴定资料开展了评估工作，并进行了现场勘查，评估人员现场查勘时及评估过程中，由于本案当事人不能按评估准则的要求提供资料并明确评估范围和评估对象，双方当事人对鉴定的范围不一致，导致评估工作无法进行。特此申请退回。”
重审审理过程中，经重审法院释明，三元酒店、雷全智均拒绝对雷全智的损失进行价值鉴定。
对雷全智主张因房屋漏水、漏便造成的损失作出如下评判与认定：①雷全智主张电脑设备损失13台共计花费70,150元，雷全智提交的证据不足以证明房屋漏水造成受损电脑的数量及价值，不予采信；②雷全智主张停业一个月的电费损失17,439元、水费损失135元，月租金损失5500元、营业额损失20,000元、员工工资损失37,904元、装修费用31,500元，对于停业时间的确定问题，雷全智主张停业时间为1个月，但提交的装修结算票据显示的时间与其陈述自相矛盾，停业期限不能确定，故其损失无法计算，不予采信；③雷全智主张三楼网吧装修损失492,000元，电脑及配件损失416,568元，桌椅损失177,008元，对于上述大金额的支出，雷全智并未提交相应的转账记录及存、取款凭证，且房屋的装修时间为2015年，并不能表明装修物现有的价值，亦无法核实已处理的电脑及配件、桌椅的数量及价值，该项主张依据不足，不予支持；④雷全智主张空调损失41,200元、三楼停业后请人看守的人员工资32,000元，雷全智仅提交了收款收据或收条，未提交其他证据佐证，不予采信。
一审法院认为，本案属于房屋租赁合同纠纷，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，合同的双方应当坚持诚实信用原则，履行自己的义务。就本案的争议焦点评述如下：
一、三元酒店与雷全智于2012年6月3日签订的《三元酒店五岭店二楼租赁合同书》、2015年5月6日签订的《三元酒店五岭店三楼租赁合同书》应否解除。两份租赁合同系双方真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。三元酒店主张解除三楼房屋租赁合同，雷全智亦要求解除，故对双方主张解除三楼房屋租赁合同予以支持。二楼租赁合同中已经明确约定如雷全智逾期支付租金或者水电费，三元酒店有权解除合同，现雷全智拖欠三元酒店租金及水费，已违反合同约定，故对三元酒店要求解除二楼房屋租赁合同的主张，予以支持。雷全智辩称因三楼房屋存在漏水漏便问题因此有权拒付租金的抗辩理由，因房屋漏水漏便问题，雷全智可以要求三元酒店予以修复或要求赔偿损失，但不构成其拒付租金的理由，且房屋漏水并未对二楼产生影响，故对该抗辩理由不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。据此，三元酒店有权要求雷全智返还租赁房屋。
二、三元酒店诉请的租金、水费、诉讼保全担保费是否应当支持。二、三楼租金已支付至2015年10月31日，此后租金未付，至2017年8月31日，尚欠二楼租金241,468元、三楼租金121,660元，雷全智应当向三元酒店支付，2017年9月之后（含9月）的租金及门面占用费按合同约定计付至雷全智返还租赁房屋之日止。关于逾期付款的利息损失，因雷全智未按合同的约定按时支付租金，按月利率0.7%计算利息未超过法律规定，予以支持。关于水费，三元酒店未提交二、三楼的实际用水量，对该项诉请，不予支持。关于诉讼保全担保费，双方签订的租赁合同并未对该费用作出约定，且该费用不属于违约后必然发生的费用，故对三元酒店要求雷全智承担诉讼保全担保费的诉请，不予支持。
三、三元酒店应否赔偿雷全智的损失及返还保证金。1、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”本案中，因租赁房屋漏水导致承租人财产权益受损，出租人应当承担赔偿责任，但雷全智对其主张的损失未提交充分证据证实，无法核实损失的价值，经释明雷全智拒不同意申请鉴定，应承担举证不能的后果，故对雷全智要求三元酒店赔偿损失的诉讼请求，不予支持。有新的证据后，雷全智可另行起诉。2、关于保证金，合同约定承租人对出租人无任何违约，出租人应归还保证金，本案中，雷全智拒付租金，存在违约，故对雷全智要求返还保证金的诉请，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“一、解除原告（反诉被告）郴州三元酒店管理有限公司与被告（反诉原告）雷全智于2012年6月3日签订的《三元酒店五岭店二楼租赁合同书》及2015年5月6日签订的《三元酒店五岭店三楼租赁合同书》；二、被告（反诉原告）雷全智于本判决生效后60天内退还所承租的二楼、三楼房屋给原告（反诉被告）郴州三元酒店管理有限公司；三、被告（反诉原告）雷全智于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）郴州三元酒店管理有限公司房屋租金363,128元及利息28,925.16元[2017年9月（含9月）之后的租金和房屋占用费按合同约定的租金标准计付至雷全智返还所租赁房屋之日止]；四、驳回原告（反诉被告）郴州三元酒店管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）雷全智的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费7274元，财产保全费2551元，合计9825元，由原告（反诉被告）郴州三元酒店管理有限公司负担136元，由被告（反诉原告）雷全智负担9689元；反诉案件受理费8437元，由被告（反诉原告）雷全智负担。”
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。雷全智提交证据1银行流水清单，拟证明2015年5月6日签订三楼租赁合同之日，雷全智将租金、押金共计47,800元转入三元公司账户，其中二楼第一个季度（5、6、7月）租金31,800元，三楼一个多月租金6000元（5月6日至8月9日，依据合同第五条约定二个月装修期免租金，应交1个月零3天租金计6050元，去掉尾数），加三楼押金10,000元；证据2视频资料光盘一张，拟证明2015年12月17日前三楼多次漏水，2015年12月17日三楼漏便，2015年12月17日后又多次漏水，造成雷全智网吧装修、电脑受损，经营受到严重影响，因三元酒店未消除漏水隐患和赔偿雷全智损失，雷全智行使抗辩权未交租金，并因无法实现合同目的，同意解除三楼租赁合同，由三元酒店赔偿全部损失。三元酒店质证认为，对证据1银行流水明细的真实性无异议，但47,800元是否由这三部分组成，由于时间太久了记不清楚了，不予认可；对证据2真实性有异议，视频无法显示拍摄时间，从视频内容看，雷全智所称的漏水漏便对桌子、椅子、电脑、凳子均没有造成损坏的现象，这次提交的视频也包含一审提交的视频，对原一审视频之外的视频未作说明，这次将新的视频和原一审提交的视频合并一起作证据提交，不符合证据规则，不予认可。本院认证认为，证据1银行流水中有雷全智向三元酒店转账的记录，结合三元酒店向雷全智出具了10,000元押金收据的事实，本院对该证据予以采信，认定雷全智已向三元酒店支付了三楼租赁押金10,000元的事实；证据2中有多段视频资料，虽然视频中未显示拍摄时间，但结合原一审雷全智提交的2015年8月漏水装修维修费收据可确定2015年8月三楼发生了漏水事件；结合原一审中三元酒店对2015年12月17日三楼漏水漏便事件的认可，本院认定2015年12月17日三楼发生了楼顶下水管破裂致漏水、喷粪事件；多段视频显示三楼处于停业状态、电脑设备及桌椅已被处理，楼顶尚有多处漏点在继续漏水，故本院对该视频资料部分予以采信。
本院查明：一、2015年8月，案涉三楼网吧发生漏水，雷全智自行进行了维修。2015年12月17日，三楼楼顶下水管管道破裂，导致粪便等污物污损了墙面、地板以及部分电脑设备等。该事件发生后，雷全智立即通知了三元酒店，三楼网吧因维修停业一个月，后恢复营业。2016年5月，雷全智对三楼网吧终止营业，并将电脑、设施设备、桌椅家具等拆除处理。三楼停业后，楼顶依然存在不定期不定点的漏水情况。
二、2018年6月4日本院组织双方现场勘查时，三楼楼顶仍有一处漏点正在漏水，地板上有长期滴漏形成的水渍痕迹。四楼为三元酒店的十余间客房，每个房间均有独立卫生间。
三、2016年3月30日三元酒店起诉雷全智，要求解除二、三楼租赁合同，由雷全智返还房屋，支付截至2016年3月26日的租金，并支付后续租金及水电费直至租赁物退还日止。雷全智提起反诉，要求三元酒店赔偿2015年12月17日漏水漏便事件造成的十三台电脑设备70,150元的损失，及停业维修一个月造成的水电费、租金、营业利润、维修费、人员工资等损失。一审法院经审理，于2016年12月27日作出（2016）湘1002民初747号民事判决，判令解除二、三楼租赁合同，由雷全智支付租金71,883元（2015年11月1日至2016年3月25日期间），三元酒店赔偿雷全智损失137,602元。双方均不服上诉至本院，本院于2017年6月19日作出（2017）湘10民终602号民事裁定，以原判决认定事实不清发回重审。一审法院重审中，三元酒店将租金请求变更为支付至2017年8月二、三楼租金共计363,128元，2017年9月后另计，直至返还房屋日止，增加利息损失28,925.16元、诉讼保全费5000元、诉讼保全担保费1200元的诉请；雷全智增加、变更反诉请求为要求继续履行二楼租赁合同，同意解除三楼租赁合同，由三元酒店返还保证金10,000元并要求三元酒店赔偿各项损失共计1,341,404元（包括2015年12月17日漏水漏便造成的损失，及三楼终止营业后造成的装修费损失、电脑设备设施折价处理带来的损失、看守人员工资等）。
重审诉讼中，雷全智为证明其反诉主张，提交了电脑及配件的购销合同、出库单、收款收据，桌椅购销合同及收据，装修合同及收据等证据，其中装修合同及收款收据载明装修费为492,000元。
五、对于一审法院在查明的事实中对雷全智因房屋漏水、漏便造成损失的分析与评判部分，本院不予认定；对一审法院查明的其他事实本院予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。二审争议焦点为：一、案涉二楼租赁合同是否应予解除；二、违约责任如何认定；三、租金、利息及三楼损失如何认定；四、保证金应否返还。
关于焦点一。双方均同意解除三楼房屋租赁合同，本院对此予以确认。二、三楼租赁合同分别在2012、2015年签订，中间相隔三年，虽然房屋用途均为经营网吧，但两个租赁合同为独立合同、互不牵连，两层空间相互独立、互不影响，事实上在三楼出现漏水漏便问题后，二楼网吧经营未受到影响，至今仍在正常营业，故雷全智以三楼房屋存在漏水漏便问题而三元酒店一直未予彻底修复且未赔偿损失为由而拒付二楼租金，缺乏事实依据。对于三楼房屋漏水漏便问题，雷全智可以要求三元酒店予以修复或要求赔偿损失，但其不得以此拒付二楼租金。雷全智拒付二楼租金、水电费的行为已构成违约，三元酒店据此请求解除合同，应予支持。故对雷全智提出的二楼房屋租赁合同不应解除的上诉主张，本院不予支持。一审判令雷全智返还租赁房屋处理正确，本院予以确认。
关于焦点二。（一）二楼正常经营至今，根据合同约定及前文分析论述，雷全智拒付二楼租金构成违约，三元酒店请求雷全智支付二楼租金（门面占用费）及逾期付款利息，应予支持。（二）《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。三楼房屋非因雷全智原因长期存在漏水问题，出租人三元酒店应履行维修义务确保房屋符合使用条件，承租人雷全智自行维修的，三元酒店应承担维修费用，现雷全智多次维修后漏水问题依然未能得到解决，严重影响雷全智三楼网吧经营，最终被迫终止营业。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三元酒店作为出租人交付给承租人的房屋不符合合同约定的用途，应承担相应违约责任，雷全智因此有权拒付租金，并要求三元酒店赔偿相应损失。
关于焦点三。（一）租金及逾期付款利息的认定。雷全智已支付二、三楼租金至2015年10月31日，此后租金未支付。对于二楼租金，雷全智应按合同约定予以支付，且应支付逾期付款利息，三元酒店请求按月利率0.7%计算利息未超过法律规定，本院予以支持。截至2017年8月31日，二楼租金共计241,468元，逾期付款利息为19,055元，2017年9月之后（含9月）的租金及门面占用费按合同约定计付至雷全智返还租赁房屋之日止。三楼网吧营业至2016年5月，营业期间的租金雷全智应予支付。截至2016年5月31日，三楼租金共计38,500元，2015年12月17日三楼网吧因发生漏水漏便事件而维修停业一个月，该一个月的租金5500元应予扣除，故雷全智应支付三楼租金共计33,000元（38,500元-5500元）。对于三元酒店要求雷全智支付此后三楼租金（门面占用费）的诉请，本院不予支持。三楼系因发生漏水影响了网吧经营雷全智才拒付租金，且三元酒店对于漏水问题一直未能完全解决，雷全智拒付三楼租金有法律依据，故三元酒店要求雷全智支付三楼租金的逾期付款利息，本院不予支持。
（二）三楼损失的认定。1.对于2015年12月17日三楼发生楼顶下水管爆裂导致的漏水漏便事件而产生的损失，虽然原一审法院对外委托鉴定后，因“当事人不能按评估准则的要求提供资料并明确评估范围和评估对象，双方当事人对鉴定的范围不一致，导致评估工作无法进行”而被鉴定机构退回，但根据雷全智提交的相关证据，可以根据证据规则对相关损失进行分析认定：①电脑及配件损失。雷全智主张下水管道喷泻的污水损坏电脑设备13台，其因此重新购买13台新电脑及设备，共计花费70,150元，提供了电脑损坏的照片、送货单、销售单以及一审证人谭尾兰、李宏成（谭尾兰系网吧员工、李宏成系网吧顾客）的证言，三元酒店对雷全智的主张予以否定，但未能提供证据予以反驳，本院根据上述有效证据以及下水道破裂致损事实，对雷全智的上述证据予以采信。鉴于被污损的电脑设备已使用了5个月，对其价值应适当予以折旧计算，故本院酌情认定被污损的电脑设备损失为重置价格70,150元的80%，计为56,120元。清洁、通风干燥的水、电费损失。雷全智主张清洁、通风干燥导致水电费损失17,574元，并提供水电缴费清单予以证明，本院认为，下水管道破裂导致三楼停业，但二楼仍在正常营业，该水电费缴费清单无法区分是二楼营业还是三楼清洁、通风干燥而产生的水电费，故本院对雷全智的该项主张不予支持。③租金及营业收入损失。雷全智主张三楼停业一个月产生租金损失5500元、营业利润损失20,000元，本院认为，根据一审证人谭尾兰、李宏成出庭作证的陈述，结合郴州泰基装饰设计工程有限公司出具的装修费收款收据，以及下水道粪便污损墙面地面产生的气味消散时间较长的日常生活经验法则，可认定停业一个月的事实。因三楼租金雷全智只交纳至2015年10月31日，此后租金并未交付，故雷全智要求赔偿租金损失5500元无事实依据，本院不予支持。根据雷全智提交的三楼网吧经营财务入账资料等证据，本院对其主张的网吧停业一个月产生的经营利润损失20,000元予以认定。④装修、维修费。雷全智主张为修复漏水漏便污损的墙面、地面而花费装修费用31,500元，提供了三张收款收据予以证实，本院对此予以认定。⑤员工工资损失。雷全智主张三楼停业一个月产生员工工资损失37,904元，其提供了员工工资发放表欲证明该主张，本院认为，为消除污秽物，三楼清洁、通风本身就需要人工，且二楼网吧在正常营业，三楼的员工可在二楼网吧提供劳务，并不必然放假闲置，本院更无法区分哪部分系二楼和三楼员工工资，故对雷全智此项诉请不予支持。以上第①-
⑤项合计107,620元。2.对于三楼终止经营产生的装修费、电脑设备、桌椅家具、空调、守卫人员工资等损失，虽然雷全智未申请一审法院对外委托鉴定，但根据雷全智提交的相关证据，亦可以根据证据规则对相关损失予以认定：①装修费。雷全智提交了三楼装修合同、收款收据等证据，证实了其为经营三楼网吧花费装修费用492,000元，本院对此予以确认。鉴于其三楼租赁期间为6年，截至其2016年5月终止营业，共经营了1年时间，尚余5年经营期间，故对其装修损失认定为410,000元（492,000元÷6×5）。②电脑设备、桌椅、空调损失。雷全智提交的相关证据均不足以证实电脑设备、桌椅、空调的实际购置价格，且雷全智自认已将三楼的电脑设备、桌椅、空调进行了折价出售处理，但其提交的证据又无法证实折价处理的数额为多少，结合雷全智自认其还在郴州市内开办有多家网吧、酒店的陈述，本院亦有理由相信其可能已将上述设备、家具运往雷全智其他经营场所继续使用。故本院对雷全智要求赔偿电脑及配件损失416,568元、桌椅损失177,008元、空调损失41,200元的主张，不予支持。③看守人员工资。雷全智主张2016年5月至今已支付三楼守卫人员工资32,000元，但其对此未举证证明，经本院现场勘查，三楼网吧必须先从二楼网吧内穿行通过后上楼梯方能进入，且现场勘查时三楼大门紧锁，钥匙由雷全智掌握，雷全智亦自认于2016年5月即将三楼网吧内的电脑设备、桌椅、空调等进行了拆除处理，故三楼实际并无人看守且勿需雇专人进行看守。对雷全智此项主张，本院亦不予支持。以上第①-
③项损失合计410,000元。
关于焦点四。合同约定承租人对出租人无任何违约，出租人应归还保证金。雷全智拒付二楼租金，存在违约，故对雷全智要求返还二楼保证金的诉请，本院不予支持；但三楼合同解除系出租人三元酒店违约导致，三元酒店应将三楼10,000元保证金返还给雷全智。
另，《诉讼费用交纳办法》第十八条规定，被告提起反诉，人民法院决定合并审理的，减半交纳案件受理费。重审中雷全智的反诉标的为1,341,404元，一审法院减半收取案件受理费8437元符合规定。三元酒店辩称按雷全智所交案件受理费8437元对应的标的在500,000元左右，对于雷全智超出部分的标的应不在本案审理范围内的主张，依法不成立。
综上，雷全智的上诉请求部分成立，本院予以支持。雷全智应支付三元酒店截至2017年8月31日的二、三楼租金274,468元及利息19,055元，2017年9月之后（含9月）二楼的租金（门面占用费）按合同约定的租金标准计付至雷全智返还租赁房屋之日止；三元酒店应赔偿雷全智三楼损失共计517,620元（107,620元+410,000元），并返还保证金10,000元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十一条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销湖南省郴州市北湖区人民法院（2017）湘1002民初2554号民事判决第四、五项；
二、维持湖南省郴州市北湖区人民法院（2017）湘1002民初2554号民事判决第一、二项；
三、变更湖南省郴州市北湖区人民法院（2017）湘1002民初2554号民事判决第三项为雷全智于本判决生效后十日内支付郴州三元酒店管理有限公司截至2017年8月31日的二、三楼租金274,468元及利息19,055元，2017年9月之后（含9月）二楼的租金（门面占用费）按合同约定的租金标准计付至雷全智返还租赁房屋之日止；
四、郴州三元酒店管理有限公司于本判决生效后十日内赔偿雷全智损失517,620元及返还雷全智保证金10,000元；
五、驳回郴州三元酒店管理有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回雷全智的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉案件受理费7274元，财产保全费2551元，合计9825元，由郴州三元酒店管理有限公司负担3825元，由雷全智负担6000元；反诉案件受理费8437元，由郴州三元酒店管理有限公司负担4000元，由雷全智负担4437元。二审案件受理费17,965元，由郴州三元酒店管理有限公司负担7965元，由雷全智负担10,000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 欧阳萍
审 判 员 王 洪
审 判 员 谢末钢
二〇一八年六月四日
法官助理 郝 敏
书 记 员 曹 婷
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。