河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫01民终2402号上诉人(原审原告)房志伟，男，1975年9月27日出生，汉族，住河南省濮阳市华龙区。委托诉讼代理人董富强，河南力天律师事务所律师。委托诉讼代理人常慧梅（实习），河南力天律师事务所律师。上诉人(原审被告)河南怡昌置业有限公司，住所地：郑州市中原区汝河小区33号楼，统一社会信用代码91410100556907695L。法定代表人耿红梅，执行董事。委托诉讼代理人李祥文，河南仟问律师事务所律师。委托诉讼代理人王大宫，河南仟问律师事务所律师。上诉人房志伟、河南怡昌置业有限公司（以下简称“怡昌公司”）因房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州市中原区人民法院（2016）豫0102民初5629号民事判决，向本院提起上诉。本案于2017年2月9日受理后，本院依法组成合议庭审理了此案。上诉人房志伟的委托诉讼代理人董富强、常慧梅，上诉人河南怡昌置业有限公司的委托诉讼代理人王大宫等到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。上诉人房志伟不服原审判决向本院上诉请求：1、撤销原审请求判决，依法支持房志伟的诉讼请求；2、本案诉讼费用由怡昌公司承担。事实和理由：怡昌公司没有按照双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，依照地方人民政府的有关规定，将与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：“1、供水设施：2016年5月31日达到：使用条件；供水方式为市政管网直接供给，供水设施设备应取得城市公共供水企业出具的验收合格证明文件。”“2、供配电设施：2016年5月31日达到：使用条件；运行方式为市政电力直接供给，电力配套设施工程取得电力企业验收合格证明文件。”“4、供暖设施：2016年5月31日达到：工程验收合格；运行方式为市政管网集中供暖。使用市政管网集中供暖的，供热系统的设计与安装须经城市集中供热企业审核验收，出具验收合格证明文件后纳入城市集中供热，并与供热企业签订集中供热并网协议。”一审法院回避客观事实，曲解合同约定，认定事实错误、适用法律错误，作出了错误的判决。一、供配电设施不符合郑州市人民政府有关规定和合同约定的交付条件。（一）居民用电负荷达不到郑州市人民政府规定的基本配置标准。双方当事人《商品房买卖合同》约定房产所在的和昌·湾景国际新建住宅项目共有1735户，总建筑面积186118.47㎡，平均每户107.27㎡，根据郑州市人民政府的规定，电的安装容量基本配置应为15615千瓦。而根据怡昌公司与国网河南省电力公司郑州供电公司（以下简称郑州供电公司）签订的《高压供用电合同》和高压供电方案答复单可知，和昌·湾景国际商业居民生活专用配受电点有受电变压器安装容量共为5600KVA，仅为郑州市人民政府有关规定基本配置的三分之一。现在是冬季，已交房住户就已经经常出现跳闸停电现象，到夏季用电高峰，用电量更是无法得到保障。一审法院回避该规定和客观事实，对此避而不谈。（二）电力配套设施工程至今未取得郑州供电公司的验收合格证明文件。根据郑政[2011]35号文《郑州市新建住宅项目供配电设施建设管理办法（试行）》第六条“新建住宅项目供配电设施的建设范围是指：从电网的10千伏电源点起至住宅项目居民的计量电表箱（含表箱和电表）之间的供配电设施及安装工程（不包含住宅项目红线内开闭所、中心配、配电房及电缆线路工程的土建部分）。”之规定，开闭所仅是新建住宅项目供配电设施的起点，且开闭所土建部分不包含在新建住宅项目供配电设施的建设范围之内，因此，郑州市城乡建设委员会出具的和昌·湾景国际开闭所工程竣工验收备案表不能证明“怡昌公司电力配套设施工程已经验收合格。”客户受电工程竣工检验意见单的用电地址是西三环路东、汝河路北，且是对高压设备型式试验报告、低压设备3C认证书、值班人员名单及相应资格、安全工具清单及试验报告、运行管理制度五项资料检验，而不是对电力配套设施工程进行验收。2016年12月6日郑州供电公司出具的受电工程竣工检验情况的说明，也说明客户受电工程竣工检验意见单仅是对该“五项资料进行了检验，检验结果为合格。此检验不代表对供电设施建设工程的验收”，因此，客户受电工程竣工检验意见单也不能证明“怡昌公司电力配套设施工程已经验收合格。”（三）和昌·湾景国际现在的供电运行方式是郑州供电公司向怡昌公司供电并直接向怡昌公司结算电费，怡昌公司再向房志伟供给，违反合同约定的市政电力直接供给。房志伟与怡昌公司《商品房买卖合同》约定的供配电设施运行方式为“市政电力直接供给”，正如一审判决所称的“所谓直接，指不经中间事物，径直承继；接续；与‘间接’相对。”《供电营业规则》第十二条第二款规定：“使用临时电源的用户不得向外转供电”，也就是说使用永久性电源的用户可以向外转供电。所以，由电业部门（各地供电公司）直接向用户供电并直接向用户结算电费的，叫直供。若不是由供电公司直接供电，而是由供电公司向A供电,由A再向B供给就是转供电，即间接供给。和昌·湾景国际是由郑州供电公司向房志伟供电，并直接向怡昌公司按照每度0.519元的价格结算电费，然后怡昌公司将电供给到包括房志伟在内的和昌·湾景国际各户，委托物业按照每度0.56元的价格向每户结算电费，且不能向各户提供郑州供电公司的收费票据，只能提供物业公司的收费票据。因此，供电运行方式不符合合同约定的市政电力直接供给。《商品房买卖合同》是怡昌公司提供的格式条款，对格式条款有两种以上解释，应当作出不利于怡昌公司的解释，依法认定怡昌公司的电力运营方式违反合同约定。首先，根据郑政[2011]35号第六条、第七条：“新建住宅项目供配电设施实行对居民‘抄表到户，一户一表’供电。”第二十九条：“供电部门负责新建住宅项目供配电设施的运行、维护和管理工作。”之规定，《商品房买卖合同》约定的供配电设施运行方式为“市政电力直接供给”的通常理解，应是郑州供电公司将电直接供给到房志伟的计量电表箱（含表箱和电表），由供电公司抄表到户，并负责从电网的10千伏电源点起至住宅项目居民的计量电表箱（含表箱和电表）之间的供配电设施的运行、维护和管理工作。而按照和昌·湾景国际供配电设施现在的运行方式为居民生活合表，采用高供高计、居民生活总表计量方式；怡昌公司每次购电费不应少于一个月的正常用电量，采用银行代扣方式，每次预付的代扣金额为1054455.6元；供用电设施产权分界点在开闭所（卧8板-配16板，卧45板-配5板、配6板）出线断路器负荷侧接点处，分界点电源侧产权归供电人，分界点负荷侧产权属用电人，双方各自承担其产权范围内供用电设施的运行维护管理责任，并承担各自产权范围内供用电设施上发生事故等引起的法律责任。因此，供配电设施运行方式不符合合同约定。其次，在《商品房买卖合同》中约定的供水设施、燃气供应设施、供暖设施的运营方式，与供配电设施的运营方式约定是相同的，均为市政企业直接供给，用户家外设施归市政企业并由其维护管理，用户家内设施归每户所有并由其维护管理，因此，市政电力直接供给的供配电设施在用户家外小区内的设施也应归市政企业并由其维护管理，而不是由怡昌公司所有最终将责任转移给业主。一审判决以对整个小区供电方式不违法“市政电力直接供给”，认定怡昌公司提供的供电方式不违反合同约定方式；及以计费方式涉及全体业主和电力公司，认定房志伟欲改变电费计量方式，应通过业主大会或业主委员会协商后，与电力公司协商，是错误的。1、《商品房买卖合同》涉及房屋的专有部分及共有部分，有些条款涉及公共部分，有些条款涉及专有部分，对不明确是对专有部分约定或共有部分约定的，应是对专有部分和共有部分的共同约定。一审判决片面认为市政电力对小区的直接供给即符合合同约定，明显是错误的。该错误认定也进一步证明了市政电力间接对房志伟供电、怡昌公司向房志伟转供电的客观事实。2、从买卖合同法律关系分析，买卖合同约定上诉人直接从郑州市供电公司购买电力，居民计量电表箱电源侧供用电设施的运行维护管理责任由郑州市供电公司承担，居民计量电表箱负荷侧供用电设施的运行维护管理责任由用电人承担；现在变更为：供用电设施产权分界点在开闭所（卧8板-配16板，卧45板-配5板、配6板）出线断路器负荷侧接点处，分界点电源侧产权归供电人，分界点负荷侧产权属用电人，双方各自承担起产权范围内供用电设施的运行维护管理责任，并承担各自产权范围内供用电设施上发生事故等引起的法律责任，明显不符合合同约定。怡昌公司现阶段间接供给电力，在怡昌公司售完房子撤离后，无疑将开闭所至每户计量表电箱的维护管理及用电损耗、风险转移给了包括房志伟在内的全体业主，严重损害了房志伟的利益。3、怡昌公司向房志伟交付的供配电设施运行方式，若要变更为合同约定的供配电设施运行方式，需要资金二千多万元。一审法院认定由业主大会或业主委员会与电力公司协议，将被申请人交付的不符合合同约定的供配电设施运行方式，变更为合同约定的供配电设施运行方式，费用谁承担。二、供水设施不符合合同约定的交付条件。自来水报装工程的流程是：申请—立项—设计—预算—施工—水力检测、管道冲洗、水质检验—打印领表单、水表安装通知—综合验收—户号编入自来水公司管理系统。被申请人提供的报装工程竣工资料清单中没有水力检测合格单、水表安装通知的日期是2016年7月21日，而自来水总公司户表工程验收单的日期是2016年7月20日，时间倒置，且自来水公司管理系统至今查不到房志伟水表户号，因此，户表工程验收单显然是在供水设施不符合合同约定的交付条件下，为达到交付条件而制作的虚假材料。三、供暖设施不符合合同约定的交付条件。怡昌公司提交的《集中供热协议》和供热指令不是供暖设施工程验收的合格证据，不能证明供暖设施在2016年5月31日达到工程验收合格条件。《集中供热协议》明确约定怡昌公司的采暖设施须经热力公司验收合格，若验收合格，被申请人必然持有热力公司验收合格的证据，但怡昌公司一直未能提供，应当依法推定供暖设施未经验收合格。一审法院认定怡昌公司提供的证据能够证明其已完成了合同约定，那么，供暖设施达到合同约定的具体日期是什么时间？如果供暖设施在2016年5月31日即已合格，按照郑州市的惯例，应在10月份通知缴纳暖气费用，11月初进行管道系统测试，11月15日正式供暖。而怡昌公司却于11月15日才开始通知和昌·湾景国际业主缴纳暖气费，于11月26日才开始供热。并且，现在小区内供热管道多处跑水漏汽，因此，即使已经供热，也不能证明供暖设施工程已经达到验收合格条件，一审法院认定怡昌公司依约完成了合同约定义务，没有事实依据。综上所述，原审法院认定事实不清，适用法律错误，侵犯了房志伟的合法权益。希望二审法院查明事实，依法撤销错误判决，支持房志伟的诉讼请求。上诉人怡昌公司针对房志伟上诉辩称：一、针对供电问题。1、用电负荷问题是电力工程方面的专业问题，在没有第三方机构出具鉴定结论的情况下，仅凭简单的数学计算就得出用电负荷不达标的结论缺乏科学性和严谨性。2、涉案小区电力配套工程涉及审批，施工过程监督以及最终的验收合格，都是由国网河南省电力公司郑州电力公司完成，全套审验资料均在该公司留存。一审法院在庭审过程中，对国网络郑州公司进行了现场访谈，公司明确涉案小区电力由其直接供给，并强调公司不可能在工程验收不合格的情况下对涉案小区送电。3、本案需要明确的事实是居民使用的电力由国网络公司发出并由房志伟使用，电费也已经缴纳到国网公司。电力供给和电费收取是两个不同的事情，电费收取方式的不同不影响电力直接供给的性质，我公司及物业公司仅仅在电力收取过程中发挥了代收作用，电力由国网发送到用户的过程中，我公司无能力也不可能发挥任何作用。关于房志伟提出的电费差额问题，国网公司在一审访谈中明确表示，电费标准是由发改委制定的，30万伏高压电费为0.53元，220伏居民用电电费为0.56元，如果居民家中家用电器可以达到30万伏高压，可以按照这个标准进行缴费。综上，涉案小区居民用电收费标准符合法律规定，且与本市其他小区居民用电标准相同，每户业主均有独立的电表计量用电量。电费收取按照分户电表严格执行，不存在摊派问题。因此涉案小区的电力供给完全符合合同约定，没有给居民用电带来额外的负担。4、房志伟引用的2011年【35】号文因涉嫌商业垄断已经被2015年【17】号文取代，因此房志伟以此为依据提出上诉请求是不恰当的。供电方式是否符合合同约定是事实问题，不是对格式条款的理解问题。二、关于供水。针对房志伟提出的涉案小区供水验收程序不符合供水常规程序的问题。涉案纠纷再进入诉讼程序前已经经过郑州信访局的调解，涉案小区供水工程是在信访局督促下以特事特办的形式加快办理的。在信访的过程中，自来水公司明确向信访局表示自来水已经申报合格，后来才得以顺利结束。一审法院在一审中调取了水表安装通知单，该单明确显示每户均有独立的水表。三、针对供热。热力公司针对我市的所有小区都没有出具过房志伟所要求的表明检验合格的所谓检验文件，供热公司在检验合格之后，供热公司才会与物业公司或开发商签订协议，也只有在验收合格之后才会下发供热指令。涉案小区有合格的供热协议及供热指令，足以证明小区供热工程合格。至于房志伟说提出的供热时间晚于一般认为的供热时间的问题，是因为正式供热除了受上述因素有关之外还与小区实际入住率、居民供热交费情况等有关系。上诉人怡昌公司不服原审判决向本院上诉请求：1、请求撤销一审判决第一项中怡昌公司支付补偿款1000元的判决；2、本案诉讼费和一审诉讼费由房志伟承担。事实和理由：一审判决载明：“河南怡昌置业有限公司完成了电力配套设施工程验收合格、保证房志伟正常用电的义务，未违反合同约定；但其选择的“居民合表”计费方式与有关产业政策倡行的施行一户一表、方便用户的用电方式尚有一些差距，确给涉案小区业主交费带来了不便，给涉案小区业主将来选择计费方式的变更增加了负担，本院酌定由怡昌公司向房志伟由此形成的负担予以经济补偿1000元”。1、一审判决认定“涉案小区电力收费方式与产业政策存在差距”缺乏事实依据《郑州市新建住宅项目供电设施建设管理办法》明确规定，住宅项目建设单位可选择供电企业之外具备资质的单位进行新建住宅项目供电设施建设。我公司依照该文件精神进行涉案小区供电设施建设，符合法律、法规及地方行政规章要求。按照国网河南省电力公司郑州供电公司的收费规则，由其组织建设的新建住宅供电项目，采用“一户一表”收费方式；而由其他具备资质的单位组织建设的新建住宅供电项目，采用“居民合表”收费方式。因此，“一户一表”及“居民合表”两种收费方式均为行业主管部门认可的合法收费方式，涉案小区采用“居民合表”收费方式，符合供电行业政策要求，且不存在与法律、法规及地方行政规章相悖之处。综上，涉案小区电力设施建设及电费计收方式符合法律、法规、地方行政规章及行业政策要求，不存在与相关产业政策相悖之处，一审判决认定涉案小区电力收费方式与产业政策存在差距缺乏事实依据。2、一审判决认定“怡昌公司给涉案小区业主将来选择计费方式的变更增加了负担”缺乏事实及法律依据涉案小区电费计收方式变更不是已存在的事实，而仅仅是包括房志伟在内的部分业主的主观意愿，能否最终实现存在极大的不确定性；即使未来确定进行变更，变更事项的合同相对方分别是业主和供电企业，上诉人作为住宅项目建设单位，不是上述合同关系的任何一方，对上述合同关系不应承担任何责任。因此，一审判决依据一个并不存在的所谓“合同关系”，主观臆断将上诉人强加到该“合同关系”当中并判令上诉人承担相关责任缺乏事实及法律依据。3、一审判决判令上诉人向房志伟支付补偿款1000元缺乏合同及法律依据上诉人如期完成涉案小区电力配套设施建设并经报验合格，房志伟用电已得到完全保障，该事实已得到一审判决认定；上诉人已完全履行了《商品房买卖合同》中关于电力供给的约定义务，在涉案商品房电力供给方面尚不存在违约行为，一审判决判令上诉人向房志伟支付补偿款1000元缺乏合同及法律依据。综上所述，一审判决认定事实不清，判决缺乏事实、合同及法律依据。请求二审法院依法查明事实，公正裁决。房志伟针对怡昌公司上诉答辩称：房志伟与怡昌公司房屋买卖合同纠纷一案，房志伟针对怡昌置业的上诉，答辩如下：一审法院判决认为“怡昌公司完成了电力配套设施工程验收合格、保障房志伟正常用电义务，未违反双方合同约定”错误；居民合表计费方式违反合同约定的“市政电力直接供给”交付条件，且电的安装容量仅为政府规定基本配置的三分之一，无法保证包括房志伟在内的居民生活正常用电。达到合同约定条件和基本配置，至少需投资23637045.7元，一审法院酌定由怡昌置业向房志伟由此形成的负担给予1000元的经济补偿明显过低。和昌·湾景国际的电力配套设施工程未取得电力企业的验收合格证明文件。根据郑政[2011]35号文《郑州市新建住宅项目供配电设施建设管理办法（试行）》第六条“新建住宅项目供配电设施的建设范围是指：从电网的10千伏电源点起至住宅项目居民的计量电表箱（含表箱和电表）之间的供配电设施及安装工程（不包含住宅项目红线内开闭所、中心配、配电房及电缆线路工程的土建部分）。”之规定，开闭所仅是新建住宅项目供配电设施的起点，且开闭所土建部分不包含在新建住宅项目供配电设施的建设范围之内，郑州市城乡建设委员会出具的和昌·湾景国际开闭所基础设施工程竣工验收备案表，显示由建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位对开闭所土建部分验收合格，既不是对电力配套设施工程验收的合格证明，也不是电力企业出具的验收合格证明，因此，开闭所基础设施工程竣工验收备案表不是合同约定的“电力配套设施工程取得电力企业验收合格证明文件”。一审法院调取的《客户受电工程竣工检验意见单》显示是对高压设备型式试验报告、低压设备3C认证书、值班人员名单及相应资格、安全工具清单及试验报告、运行管理制度五项资料检验，而不是对电力配套设施工程进行验收。2016年12月6日郑州供电公司出具的《国网郑州供电公司关于河南怡昌置业受电工程竣工检验情况的说明》，也明确《客户受电工程竣工检验意见》单仅是对该“五项资料进行了检验，检验结果为合格。此检验不代表对供电设施建设工程的验收”，因此，《客户受电工程竣工检验意见单》也不是合同约定的“电力配套设施工程取得电力企业验收合格证明文件。”根据《郑州市新建住宅项目供配电设施建设管理办法》（以下简称郑政[2015]17号文）第二十条：“供电企业应当按照国家标准或者电力行业标准参与新建住宅项目供电设施设计图纸的审核,对供电设施隐蔽工程的施工过程实施监督,并在供电设施建设工程竣工后进行检验;经验收合格的,出具验收合格证明,方可投入使用。”可知，新建住宅项目供电设施验收范围是整个供电设施建设工程，即使开闭所和《客户受电工程竣工检验意见单》中所述的“五项资料”验收合格，也不代表整个供电设施建设工程验收合格。因此，一审法院认为“《客户受电工程竣工检验意见单》、和昌·湾景国际开闭所工程竣工验收备案表能够证明怡昌公司电力配套设施工程已经验收合格。”是没有依据的，是错误的。电的安装容量仅为政府规定基本配置的三分之一，无法保证包括房志伟在内的居民生活正常用电。《商品房买卖合同》约定“出卖人应当在2016年05月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定”，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。和昌·湾景国际新建住宅项目共有1735户，总建筑面积186118.47㎡，平均每户107.27㎡，根据郑州市人民政府的规定，电的安装容量基本配置应为15615千瓦。而根据怡昌置业与国网河南省电力公司郑州供电公司（以下简称郑州供电公司）签订的《高压供用电合同》和高压供电方案答复单可知，和昌·湾景国际商业居民生活专用配受电点有受电变压器安装容量共为5600KVA，仅为郑州市人民政府有关规定基本配置的三分之一，不符合政府规定和合同约定。现在冬季用电淡季就经常出现跳闸现象，夏季用电高峰期更会经常停电，怎么保障房志伟正常用电？而一审法院回避该规定和客观事实，对此避而不谈。居民合表计费方式违反合同约定的“市政电力直接供给”运行条件。“所谓直接，指不经过中间事物。径直承继；连续；与‘间接’相对。”但一审判决又以《商品房买卖合同》“均涉及房屋的专有部分及全体业主的共有部分”为理由，认定“从整体小区的供电方式来看，‘居民生活合表’及高供高计的供电方式不违反‘市政电力直接供给’的约定，已经实行了市政电力对小区的直接供给。”怡昌置业上诉称：和昌湾景小区供电设施是依据郑政[2015]17号文《郑州市新建住宅项目供配电设施建设管理办法》的精神建设的，符合法律、法规及地方行政规章要求。“按照国网河南省电力公司郑州供电公司的收费规则，由其组织建设的新建住宅供电项目，采用“一户一表”收费方式；而由其他具备资质的单位组织建设的新建住宅供电项目，采用“居民合表”收费方式。因此，“一户一表”及“居民合表”两种收费方式均为行业主管部门认可的合法收费方式，符合供电行业政策要求”。因此，大家共同认可一个事实，和昌·湾景国际小区现行的“居民生活合表”及高供高计的供电方式实现了市政电力对小区的直接供给，“居民生活合表”和“一户一表”是不同的两种收费方式，均为行业主管部门认可的合法收费方式。但是，是否符合合同约定的“市政电力直接供给”运行条件呢？我们简单分析如下：首先，双方签订《商品房买卖合同》时，都不可能预见郑州市人民政府会在2015出台实施郑政[2015]17号文。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条：“合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定”之法律适用原则，对于本案合同约定有关内容的理解只能根据当时实施的郑政[2011]35号文，而不能根据郑政[2015]17号文。根据郑政[2011]35号文第三条：“新建住宅项目供配电设施建设实行统一规划、统一收费、统一标准、统一建设、统一管理。”第六条“新建住宅项目供配电设施的建设范围是指：从电网的10千伏电源点起至住宅项目内居民的计量电表箱（含表箱和电表）之间的供配电设施及安装工程（不包含住宅项目红线内开闭所、中心配、配电房及电缆线路工程的土建部分）。”第七条“新建住宅项目供配电设施建设实行对居民”抄表到户，一户一表”供电。”第十四条“新建住宅项目供配电设施的建设资金分两次收取，住宅项目开发建设单位交纳60%的供配电设施建设资金后，供电部门开始组织供配电工程建设工作。新建住宅项目供配电工程建设竣工、验收合格，住宅项目开发建设单位交纳剩余40%的供配电设施建设资金，供电部门正式送电。”之规定，供电企业必须把新建住宅项目供配电设施建设到住宅项目内居民的计量电表箱，实行对居民“抄表到户，一户一表”，就不存在所谓的“居民生活合表”及高供高计的供电方式，及所谓的市政电力仅对小区的直接供给。换句话说，如果没有郑政[2015]17号文，怡昌置业怎么履行购房合同约定的市政直接供给呢？和昌·湾景国际现在由郑州供电公司向怡昌置业高供高计、“居民生活合表”，向怡昌置业收取0.519元/度的电费，然后由怡昌置业转供给每户，逐一向每户居民按0.6元/度收取电费的供电方式，显然不符合合同约定的“市政电力直接供给”运行条件。其次，在双方签订的《商品房买卖合同》中，除供配电设施约定“运行方式为市政电力直接供给”外，还约定“供水方式为市政管网直接供给”、燃气供应设施“运行方式为市政燃气直接供给”，而水和燃气都是一户一表，由市政公共企业直接供给到每户，直接向每户收取费用。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”之规定，“市政电力直接供给”也应是一户一表，由市政公共企业直接供给到每户，直接向每户收取费用。再次，《商品房买卖合同》是怡昌置业提供的格式合同，根据合同法第四十一条：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”之规定，“市政电力直接供给”应是按照通常理解和房志伟认为的一户一表，由市政公共企业直接供给到每户，直接向每户收取费用。因此，“居民生活合表”虽然不违反现行的收费规则，但合同约定的“市政电力直接供给”运行条件也符合法规的规定，怡昌置业应当按照约定全面履行自己的义务，而不能以“居民生活合表”不违反郑政[2015]17号文规定为由拒绝履行合同约定的义务。怡昌公司的违约行为将给包括房志伟在内的全体业主造成2000多万元的直接经济损失。根据怡昌置业有关人员跟物业公司有关人员的电话录音可知：怡昌置业采取高供高给、“居民生活合表”的供电方式建设费每平方米支出68元，如果采取一户一表则需每平方米支出127元，因此采取“居民生活合表”方式怡昌置业可以少支出1200多万。为了多赚取1200多万的利润，怡昌置业违反合同约定，采取高供高给、“居民生活合表”供电方式，使房志伟用电处于随时都有可能被停电的不利状态下。同时，根据郑政[2011]35号文第二十九条“供电部门负责新建住宅项目供配电设施的运行、维护和管理工作。”而怡昌置业采取“居民生活合表”供电运行方式则后期的运行、维护、抢修以及更新根据郑政[2015]17号文的规定是由怡昌置业自行承担。在怡昌置业售完房子撤离或者公司注销后，自然将开闭所至每户计量表电箱的维护管理及用电损耗风险转移给了包括房志伟在内的全体业主，严重损害了房志伟的利益。若要达到合同约定的“市政电力直接供给”运行方式，则需要向供电公司支付127元/㎡×186118.47㎡=23637045.7元的供电设施建设费。若再加上供配电设施的运行、维护和管理费用，将会给包括房志伟在内的全体业主造成更加巨大的损失，一审法院只判决补偿1000元，明显少于因怡昌置业违反合同约定给房志伟造成的损失。若按房志伟的房屋面积计算，仅一户一表改造费用，怡昌置业至少应补偿房志伟127元/㎡×76.51㎡=9716.77元，1000元的补偿显然过低。五、即使房志伟接收房屋，怡昌置业仍应承担违约赔偿责任。房屋是否能够使用、房志伟是否收房与怡昌置业交付的房屋是否符合合同约定的交付条件，是不同的概念和法律关系。房屋是否能够使用与房屋是否符合合同约定的交付条件体现了不同的使用条件和交易价值；房志伟收房也是在不知道与怡昌置业交付的房屋不符合合同约定的交付条件的情况接收的，也是为了减少因怡昌置业违约造成的损失，并不能因此证明交付条件的成就。根据合同法第一百零七条、《郑州市房地产开发项目使用条件管理办法》第四条、第十四条之规定，即使房志伟接收房屋，怡昌置业仍应承担违约交房的违约赔偿责任。综上所述，一审判决认为市政电力虽未实现对每户直接供给，但实行了市政电力对小区直接供给的“‘居民生活合视’及高供高计的供电方式不违反‘市政电力直接供给’的约定，”没有事实和法律依据，该供电方式不仅与产业政策存在差距，并且违反合同约定，给小区业主造成巨额损失，补偿1000元显然不能弥补业主们的损失，请求贵院查明事实，依法撤销一审错误判决，支持房志伟的诉讼请求。房志伟向一审法院起诉请求：1.判令被告对未按双方签订的《商品房购房合同》约定交付房屋的违约行为限期整改，根据合同第八条第5项、第九条第1项（1）（2）、第10条第2项、第11条、第13条第2项、第14条第1.2.3.4项之约定承担赔偿责任；2.判令被告支付交房的违约金3.5万元，暂定至2016年10月20日（应计算至整改完之日），并实际交付以及承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2014年6月18日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告以1161478元的价格购买被告开发的位于中原区西三环东、汝河路北和昌湾景国际商品房一套，被告应于2016年5月31日将符合合同约定的房屋交付给原告。被告承诺与商品房正常使用直接关系的下列设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.供水设施：2016年5月31日达到使用条件；供水方式为市政管网直接供给，供水设施设备应取得城市公共供水企业出具的验收合格证明文件。雨污设施：2016年5月31日达到使用条件；排水方式为接入市政管网，并取得城市管理部门出具的室外排水设施验收合格证明文件。2.供配电设施：2016年5月31日达到使用条件；运行方式为市政电力直接供给，电力配套设施工程取得电力企业验收合格证明文件……4.供暖设施：2016年5月31日达到工程验收合格；运行方式为市政管网集中供暖。使用市政管网集中供暖的，供热系统的设计与安装须经城市集中供热企业审核验收，出具验收合格证明文件后纳入城市集中供热，并与供热企业签订集中供热并网协议。合同中对逾期交房违约责任约定为自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之二的违约金。2016年7月21日，涉案小区供水设施达到了合同约定条件。2016年5月30日，被告与郑州市热力总公司就涉案小区签订《集中供热协议》，2016年11月14日，郑州市热力总公司并网验收处对涉案小区发出供热指令。2016年5月30日，被告与国网河南省电力公司郑州供电公司针对涉案小区签订《高压公用电合同》，双方约定用电性质为商业用电及居民生活合表；用电计量方式为高供高计。诉讼中，双方均认可被告已为涉案房屋安装入户电表。庭审中，经双方确认，本案事实的争议焦点为：被告提供的房屋的供配电设施、供暖设施及供水设施是否符合双方合同约定。1.针对供配电设施，原告陈述称涉案小区采用的系居民生活合表及高供高计方式，不符合双方合同约定的“运行方式为市政电力直接供给”内容。被告陈述称，涉案小区电力系从国家电网直接供给，居民生活合表及高供高计只是电费计收方式不同。经被告申请，该院向国网河南省电力公司郑州供电公司调取了涉案小区《客户受电工程竣工检验意见单》，显示供电公司对涉案小区高压设备形式试验报告、低压设备3C认证书等内容的现场检验意见为“竣工验收合格”。供电公司向该院出具回复及说明称，居民生活合表是指居民小区合用一块电表，供电公司只抄总表的方式；高供高计是指高压供电，同时在高压侧装设计量装置的方式。并称此检验不代表对供电设施建设工程的验收，也与该公司是否选择“供电设施自行维护管理”方式无关。经被告申请，该院向郑州市建设委员会调取了和昌湾景国际开闭所工程竣工验收备案表，显示同意备案。2.针对供暖设施，原告陈述称供热指令是2016年11月14日才发出，被告给原告的交费通知时间是2016年11月23日，实际开始供暖是11月26日，晚于正常的每年11月15日供热时间，供热设施没有在合同约定的2016年5月31日达到合格标准。3.针对供水设施，原告陈述称自来水报装工程的流程是：申请—立项—设计—预算—施工—水力检测、管道冲洗、水质检验—打印领表单、水表安装通知—综合验收—户号编入自来水公司管理系统。根据被告提供的报装工程竣工资料清单中没有水力检测合格单、水表安装通知的日期是2016年7月21日，而自来水总公司户表工程验收单的日期是2016年7月20日，时间倒置，且原告水表户号至今未进入自来水公司管理系统。被告陈述称涉案小区自来水检验是在市政府及市信访局督促下自来水公司按照特事特办流程加速办理的，目的是尽快满足业主的诉求。原告所指出的办理过程中存在的程序瑕疵原因来自于特事特办加速办理，且程序瑕疵不影响最终的实质性的自来水供给检验合格的事实。一审法院认为，经原、被告双方确认，本案争议焦点为被告提供房屋的供水设施、供暖设施及供配电设施是否符合双方合同约定，故该院仅对该三项设施是否符合双方合同约定进行审查，对其余纠纷不做审查。针对供水设施，被告提交的证据足以证明供水设施于2016年7月21日达到商品房买卖合同约定的“供水方式为市政管网直接供给，供水设施设备取得城市公共供水企业出具的验收合格证明文件”交付条件，被告承认其晚于交房日期后52天方取得供水设施的验收合格文件，并愿意按日万分之二承担违约金12079元，不违反法律规定，该院予以支持。针对供暖设施，被告提供的证据能够证明其依约完成了合同约定义务，对原告该项请求不予支持。针对供配电设施系双方最大争议焦点，一是被告电力配套设施工程是否取得电力企业验收合格证明文件。被告申请调取的《客户受电工程竣工检验意见单》、和昌湾景国际开闭所工程竣工验收备案表能够证明被告电力配套设施工程已经验收合格。二是涉案小区所采用的居民生活合表及高供高计方式是否符合“市政电力直接供给”的约定。诉讼中，双方对“市政电力直接供给”发生争议，并予以了不同解释，双方均认可涉案小区系市政电力供给，且可正常取电用电，但对是否为“直接”供给产生争议。该院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”所谓直接，指不经过中间事物，径直承继；接续；与“间接”相对。首先，本案所涉小区中，开发商虽经与各单独业主签订《商品房买卖合同》，但该合同均涉及房屋的专有部分及全体业主的共有部分，系典型的建筑物区分所有权，小区供电虽经各业主《商品房买卖合同》予以固定，但不能理解为仅系对各业主专有部分的供电，亦包括小区全部物业共有部分的供电，故即使在采用非“居民生活合表”供电方式的小区亦有专门针对共有部分供电的电表计量。从整个小区的供电方式来看，“居民生活合表”及高供高计的供电方式不违反“市政电力直接供给”的约定，已经实现了市政电力对小区的直接供给。其次，从买卖合同法律关系中卖方义务分析，被告对各业主专有部分已经安装了入户电表，能够实现对各专有部分的电费计量，同我国未实现一户一表改造的旧有小区有本质区别。故被告所提供的供电方式并未违反双方合同约定，原告此项诉讼请求不应得到支持。针对供电及电费计量方式的选择，本案原告所欲达到的系供电公司对其专有部分直接计费，此种计费方式较本案小区所采用的“居民生活合表”方式，确实权属清晰，便于定分止争，方便群众，但计费方式的改变除涉及全体业主外，亦涉及供用电合同的另一方主体即电力公司，属涉及各业主专有部分及共有和共同管理权的重大事项，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，应当由业主共同决定。故若原告欲改变电费计量方式，应当按照法律规定通过业主大会或业主委员会协商后，同电力公司协议变更供用电合同内容，以实现其诉求。对此，被告完成了电力配套设施工程验收合格、保障原告正常用电的义务，未违反双方合同约定，但其选择的“居民生活合表”计费方式与有关“一户一表、抄表到户”的用电方式尚有一些差距，确给涉案小区业主交费带来了不便，给涉案小区业主将来选择计费方式的变更增加了负担，该院酌定由被告向原告由此形成的负担予以经济补偿1000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百五十五条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告河南怡昌置业有限公司自本判决生效之日起十日内向原告房志伟支付违约金12079元、补偿款1000元。二、驳回原告房志伟的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费676元，已减半收取338元，由被告河南怡昌置业有限公司负担。本院二审期间，房志伟围绕上诉请求依法提交两份新证据：1、涉案物业公司人员与怡昌置业人员之间的通话录音证据一份，证明：在双方签订合同时，新建住宅项目还不存在高供高计居民生活核表供电方式；采用供电企业直接供给给居民的一户一表合同约定的市政电力直接供给方式需要向供电公司缴纳127元每平的配套费用；高供高计居民生活核表供计方式，供电设备的维护、管理、损害最终由业主承担，若使用电力直接供给一户一表的方式则由供电公司承担。2、一审开庭之后2月16日，怡昌置业向业主周建勋出具的电费收据一份，证明现在电费收取方是怡昌置业。证明供电方式不是合同约定的供电公司直接供给。怡昌公司对以上两份证据质证意见为：对证据1，真实性有异议，证明目的有异议。房志伟没有提供相关证据证明所谓的录音交谈的双方是物业以及怡昌置业的人员，录音时间及地点不能证明，所以不能证明房志伟的证明目的。对证据2，对该组证据真实性及证明目的有异议，该证据只能证明我公司代收电费，而电费收取与电力供给方式是两个完全不同的事情。电费收取不影响电力供给的方式。本院经审理查明事实与原审查明事实一致。本院认为，本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》，当事人意思表示真实，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定有效。对于案涉供水设施验收手续办理方面的违约问题，怡昌公司予以承认，原审判决怡昌公司按约定支付相应违约金正确。关于案涉电力配套设施工程是否验收合格及供电方式是否符合合同约定问题，对于前者，原审法院认定《客户受电工程竣工检验意见单》、《和昌湾景国际开闭所工程竣工验收备案表》能够证明案涉电力配套设施工程验收合格并无不妥，对于后者，综合本案全部案情，整个小区的供电方式不违反合同约定。对于供电及电费计量方式的选择，一审判决告知当事人可依法通过相应机构，同电力公司协议解决的前提下，认定涉案小区用电方式与有关产业政策倡行方式有一些差距，确给小区业主带来不便，酌定由怡昌公司向对方支付相应经济补偿亦无不妥之处。本案双方当事人的上诉主张均缺乏充分的事实和法律依据，对双方当事人的上诉请求本院均不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费676元，由河南怡昌置业有限公司承担26元，由房志伟承担650元。本判决为终审判决。审判长 成 锴审判员 于岸峰审判员 陈启辉二〇一七年三月二十三日书记员 苏小东