广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）清中法民二终字第489号
上诉人（原审原告、反诉被告）：张灶飞，曾用名张飞，男，汉族。
委托代理人：陆智慧，广东浈阳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘金焕，男，汉族。
委托代理人：成廷习，广东德众律师事务所律师。
委托代理人：刘国良，男，汉族。
上诉人张灶飞因与被上诉人刘金焕土地租赁合同纠纷一案，不服广东省英德市人民法院（2015）清英法西民初字第4号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院查明：2010年8月16日，张灶飞与刘金焕签订《租用场地合同》，约定：由刘金焕将位于英德市西牛镇西联管理区以东一个糖厂（面积约四千平方米，有楼房平房及水电设施，四周有完整的围墙界定），租给张灶飞开办公司或厂；除开小部分房屋刘金焕留用，其余全部给乙方（�灶飞）使用；租用时间暂定拾年（2010年8月16日至2020年8月15日）；每年租金为人民币99000元，可按月交租，并开具发票；张灶飞利用该场地办公司或办厂，并办好一切国家有关手续，合法经营，按时交租金，并交定金20000元，退场后收回。张灶飞签订合同后至今，共交租金210316元，张灶飞因未办理到工商登记，从2011年至今停产，并堆放一批矿粉在该场地内。刘金焕组织金声曲艺团在该场地内进行排练等活动，并停靠一辆西牛至顺德班车在该场地内。现张灶飞认为刘金焕存在违约，起诉要求解除合同。刘金焕认为张灶飞未交足租金，已经构成违约，并且在搬离场地，刘金焕恐其债权得不到保障，故留置了张灶飞存放在场地内的矿粉。庭审中，张灶飞增加诉讼请求，要求判令：刘金焕补开210316元租金发票；刘金焕双倍返还定金40000元。刘金焕变更并增加诉讼请求，要求�令：张灶飞支付至其租赁合同解除前的租金（至2015年1月止欠租金共计222809元）；张灶飞返还刘金焕垫付的电费共计26171.39元；张灶飞向刘金焕支付违约金20000元（即原告支付的定金20000元）。
原审法院认为，张灶飞与刘金焕签订的《租用场地合同》是双方在平等、自愿的基础上订立的，是双方的真实意思表示，上诉合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方均应按约定履行合同义务。刘金焕应当将合同约定的土地交付给张灶飞使用，张灶飞则应当履行按时交付租金的义务。张灶飞从2010年8月16日起应当按时交租，截至刘金焕提起反诉之日，张灶飞共交租金210316元，仍欠部分租金未交。故刘金焕要求张灶飞支付计至租赁合同解除前的租金，本院予以支持，刘金焕应将原审原告已付租金的发票开具给张灶飞。张灶飞认为刘金焕提供�地面积不符合合同约定，根据合同内容来看，合同并未明确要求刘金焕提供一个四千平方米的场地，而只是载明其提供的是一个四周有完整围墙界定的场地，面积约为四千平方米，合同也并未要求该场地必须是完全契合于房地产权证上所标明的面积范围内的场地，故张灶飞以刘金焕提供场地不符合约定，租赁物存在瑕疵为由要求减少租金，原审法院不予支持。
根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。张灶飞认为是刘金焕未提供房屋权属证书导致无法办理工商登记，未能提供证据证实，且《租用场地合同》亦未明确约定刘金焕有协助张灶飞办证的义务，原审法院对张灶飞该主张不予支持。张灶飞认为刘金焕将部分场地及房屋另行出租他人榨糖收取租金，亦未提供证据予以证实。对于西牛金声曲艺团，停车占用场地的问题，合同中已经约定小的部分房屋刘金焕留用，且张灶飞已在庭审中承认合同中刘金焕留用的部分为第一层其居住的地方和厨房，包括金声曲艺团使用的部分，西牛到顺德班车早出晚归，占用面积小，而且张灶飞未办理工商登记，从2011年至今基本停止生产，班车的停靠未影响到张灶飞生产经营，不能以此认定刘金焕违约。
关于解除合同的条件是否成立的问题，张灶飞一直拖欠租金并起诉要求解除合同，刘金焕当庭表示若张灶飞交清租金，其同意解除合同，且刘金焕在租赁场地外立广告牌对外招租，双方都已经以其行为表明不再履行合同义务，故张灶飞起诉要求解除合同，原审法院予以支持，但应当缴清之前所欠租金，按合同约定每年99000元，暂计至2015年3月15日的租金为453750元，扣除张灶飞已支付的210316元，仍应支付243434元。
关于张灶飞�否应当补交电费的问题，首先，《租用场地合同》并未明确约定由张灶飞负责缴纳电费；其次，刘金焕虽提供了其缴纳电费的清单和票据，但并未证明该电费是因张灶飞生产所产生的，故刘金焕要求张灶飞支付其垫付的电费26171.39元，证据不足，原审法院不予支持。
关于定金是否返还的问题，张灶飞长期拖欠租金，已经构成违约，根据《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，故张灶飞要求双倍返还定金，原审法院不予支持。双方约定租期10年，租金每年99000元，张灶飞已支付租金210316元，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百二十条的规定，定金可以退还相应比例即4248.8元。
关于刘金焕留置张灶飞矿粉的问题，根据《中华人民共和国物权�》第二百三十条的规定，债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，本案刘金焕属于强行留置没有合法占有的物品，而非已经合法占有的张灶飞的动产，刘金焕留置矿粉没有法律或者合同上的依据，故应当将矿粉返还给张灶飞。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百二十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2015年3月9日作出（2015）清英法西民初字第4号民事判决：一、解除张灶飞与刘金焕于2010年8月16日签订的《租用场地合同》；二、刘金焕于原审判决生效之日起30日内，返还张灶飞定金4248.81元；三、刘金焕�原审判决生效之日起30日内，开具金额为210316元的租金发票给张灶飞；四、刘金焕于原审判决生效之日起30日内，将留置的张灶飞的现存矿粉返还给张灶飞；五、张灶飞于原审判决生效之日起30日内，按《租用场地合同》的约定支付所欠租金给刘金焕，租金计至本判决生效之日止（暂计至2015年3月15日，所欠租金为243434元）；六、驳回张灶飞的其他诉讼请求；七、驳回刘金焕的其他诉讼请求。案件本诉受理费550元，由张灶飞负担425元，刘金焕负担125元；反诉受理费2667.35元，由张灶飞负担2439.2元，刘金焕负担228.15元。
宣判后，张灶飞不服原审判决，向本院提起上诉。请求：1、撤销英德市人民法院（2015）清英法西民初字第4号民事判决第五项；2、改判决第二项为被上诉人双倍返还定金共40000元给上诉人；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由如下：一、被上诉人在履行合同过程中存在违约行为导致合同解除，应当承担违约责任，双倍返还定金给上诉人。被上诉人交付的租赁物不符合合同约定，没有按照约定开具租金发票，在租赁期间将场地另租给他人经营榨糖，且在2014年11月在租赁场地外立广告牌对外招租，以其行为表明不再履行合同义务，均是被上诉人违约的表现。二、上诉人并未拖欠租金。双方未在合同中明确约定租金支付方式，上诉人自2010年12月30日至2014年10月21日止，一直有不定期持续交付租金，但被上诉人从未按合同约定开具发票。三、合同终止的时间为2014年11月即被上诉人树立广告牌招租之时，因此租金的计算终止日为2014年11月而非判决生效之日。
被上诉人刘金焕答辩称：一、上诉人认为答辩人交付的租赁物不符合合同约定，因此有权减少租金的主张缺乏事实及法律依据。首先，答辩人�付的租赁物是符合合同约定的；其次，根据合同，答辩人并不是将全部场地租赁给被答辩人；再次，被答辩人于2011年起因未办理工商登记而停止生产，答辩人的亲戚将班车停于场地内并没有影响其生产经营，且被答辩人之前也未提出过异议。二、被答辩人一直未按时足额支付租金，明显属违约行为。三、答辩人不存在违约行为，无需对被答辩人承担违约责任。首先，答辩人已如约交付租赁物，且租赁物符合合同约定；其次，按照《中华人民共和国合同法》规定，答辩人未向被答辩人开具发票的行为是正当行使先履行抗辩权的行为，而非被答辩人所称违约行为；最后，被答辩人称答辩人在租赁期间将租赁物另租给他人经营榨糖无事实依据。四、关于合同解除之日的认定，因被答辩人起诉请求原审法院解除与答辩人签订的《场地租赁合同》，且双方自起诉日前未能达�解除合同的合意，亦未就合同解除后的事宜进行过协商，故合同解除之日应当认定为本案判决生效之日。五、被答辩人要求答辩人双倍返还定金的请求无事实及法律依据。故原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。
被上诉人在二审期间提交《租赁土地协议书》及《英德市西牛镇西联兴发糖厂现状图》各一份作为证据。
本院经审理查明，原审查明的基本事实清楚，本院予以确认。
另查明，租赁场地为被上诉人2003年通过《租赁土地协议书》从西联大村五队租赁取得初始使用权，现由有产权证和无产权证两部分组成，四至清楚，有围墙界定，其中确权发证面积为1348平方米，未确权发证面积为1995.49平方米，总面积3333.49平方米。且双方均确认，在2014年11月中旬（约15日），上诉人撤场后，被上诉人开始招贴广告牌对外招租。
本院认为，本案是土地租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用﹤民事诉讼法﹥若干问题的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案二审应围绕上诉人的上诉请求进行审理。综合上诉人的上诉请求和被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点为：1、双方签订的《租用场地合同》何时解除，租金计算到何时；2、被上诉人是否存在违约行为，应否双倍返还定金。
关于双方签订的《租用场地合同》何时解除及租金多少的问题。2014年11月1日，被上诉人刘金焕发现上诉人张灶飞搬离租赁场地，并留置了上诉人张灶飞的矿粉作为担保，上诉人在搬离租赁场地后已无实际使用该场�，上诉人用行动表明不再继续履行双方签订的《租用场地合同》。另双方均确认，在2014年11月中旬（约15日），上诉人撤场后，被上诉人开始招贴广告牌对外招租，表明被上诉人已同意解除《租赁场地合同》的事实，故合同解除的时间应认定为被上诉人对外招贴广告牌招租之日，即2014年11月15日。租金则计至合同解除之日（2014年11月15日止）。按合同约定每年租金为99000元，从2010年8月16日计至2014年11月15日的租金为420750元，扣除张灶飞已支付的210316元，仍应支付210434元。
关于被上诉人是否存在违约行为的问题。从当事人提交的证据可以看出，租赁场地为被上诉人2003年通过租赁合同从西联大村五队租赁取得初始使用权，现由有产权证和无产权证两部分组成，四至清楚，有围墙界定，其中确权发证面积为1348平方米，未确权发证面积为1995.49平方米，总面积3333.49�方米。按双方在《租赁场地合同》的约定，并没有载明该场地只是有房产登记的部分，而是一个有围墙界定的范围。即使租赁物交付之时（即2010年8月16日起），交付场地范围与约定的场地范围有差距，但上诉人并没有在履行了长达4年的租赁期间内提出异议。另上诉人主张被上诉人在租赁期内擅自将租赁场地租赁给第三人榨糖收取租金，存在违约行为，应当承担违约责任。但上诉人对自己提出的该主张所依据的事实并无提供证据加以证明。至于被上诉人允许第三方停留班车在租赁场地的行为发生在上诉人实际撤离租赁场地后，此时合同已经实际解除，不构成合同约定的法定事由，故原审法院认定被上诉人刘金焕不存在违约行为，并无不妥，本院予以维持。
关于定金是否需要返还问题。双方签订的《租赁场地合同》第二条约定“定金贰万元，退场后收回”�根据合同自治原则，双方签订的合同为双方平等、自愿的基础上订立的，是双方的真实意思表示，上述合同内容在不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方均应按约定履行合同义务。合同解除后，刘金焕应按合同约定将定金20000元退还给上诉人张灶飞。因被上诉人未出现违约行为，上诉人请求被上诉人双倍返还定金的上诉请求理据不足，本院不予支持。
综上所述，上诉人张灶飞的部分上诉理由成立，本院部分采纳。原审判决认定事实清楚，但适用法律和实体处理部分不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持广东省英德市人民法院（2015）清英法西民初字第4号民事判决第一、三、四、六、七项。
二、变更广东省英德市人民法院（2015）清英法西民初字第4号民事判决第二项内容为：被上诉人刘金焕于本判决生效之日30日内，返还上诉人张灶飞定金20000元。
三、变更广东省英德市人民法院（2015）清英法西民初字第4号民事判决第五项内容为：上诉人张灶飞于本判决生效之日30日内，按《租用场地合同》的约定支付所欠租金210434元给被上诉人刘金焕（时间计至2014年11月15日）。
一审案件受理费，按一审判决执行。二审案件受理费1100元，由张灶飞承担550元，由刘金焕承担550元。
本判决为终审判决。
审判长 曾晓清
审判员 巢忠文
审判员 赖广鑫
二〇一五年十月十四日
书记员 何 叶
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。