宜昌市三峡坝区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0591民初209号原告:骆建华，男，土家族，1971年3月15日出生，住湖北省五峰土家族自治县。原告:周声艳，女，土家族，1974年10月6日出生，住湖北省五峰土家族自治县。二原告共同的委托诉讼代理人：刘鹏飞，湖北君任律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：范亮亮，湖北今天（宜昌）律师事务所律师。被告：宜昌和艺企业孵化运营管理有限责任公司，住所地宜昌市开发区大连路33号（展示中心内）。法定代表人：秦道祥，该公司经理。委托诉讼代理人：杨乐毅，湖北普济律师事务所律师。原告骆建华、周声艳与被告宜昌和艺企业孵化运营管理有限责任公司（以下简称宜昌和艺孵化公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，由简易程序转为普通程序，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告骆建华、周声艳的委托诉讼代理人刘鹏飞、范亮亮，被告宜昌和艺孵化公司的委托诉讼代理人杨乐毅到庭参加诉讼。原被告申请庭外和解的期限予以扣除，本案现已审理终结。骆建华、周声艳向本院提出的诉讼请求：1、判令被告宜昌和艺孵化公司自2015年9月1日起至实际交房之日止每日按已交付房款448204元的日万分之一向原告支付违约金（计算至2015年12月10日延履行违约金为4482元）。2、判令被告宜昌和艺孵化公司继续履行合同即交付符合合同约定户型（含入户花园）的房屋。若被告无法交付符合合同约定的房屋，则按入户花园面积（6.9084平方米）折算价款的三倍赔偿原告所受损失86838元。3、本案诉费由被告承担。事实和理由：2014年1月24日原告骆建华、周声艳与被告宜昌和艺孵化公司签订《宜昌市商品房买卖合同》约定骆建华、周声艳购买被告宜昌和艺孵化公司开发的清风华园4号楼1座1单元24层012403号房屋，建筑面积106.97平方米，户型为三房两厅一厨两卫，非封闭式阳台3个，房屋单价为4190元/平方米，总价为448204元，并就逾期交房等违约责任予以约定。合同签订后，原告分别于2014年1月24日支付购房款208204元，于2014年3月29日支付购房款70000元，于2014年3月29日支付余款170000元，届时房款已全部付清按。被告于2015年9月25日在宜昌市住建委办理商品房项目竣工交付使用备案。备案后被告通知交房，原告经验收发现交付房屋与原告销售宣传及合同附件图纸不符（无入户花园）拒绝接收。原告认为，被告延迟交付房屋及交付房屋不符合合同约定，已构成合同违约，应当承担相应的违约责任。同时根据消费者权益保护法第五十五条之规定，被告销售商品有欺诈行为，应当增加赔偿原告受到的损失，增加赔偿的金额为原告购买商品价款的三倍。被告宜昌和艺孵化公司辩称，1.对迟延交房的事实无异议，被告在取得备案证后已具备了交房条件，但原告仍拒绝接收房屋，被告不应承担这段期间的迟延交房违约金。2.被告与原告签订房屋买卖合同没有欺诈、合同没有约定本案房屋的争议区域为入户花园、宣传册仅属要约邀请，应以合同约定为准；原告认为适用《消费者权益保护法》主张三倍赔偿是法律适用错误，本案纠纷应适用有关商品房买卖合同的司法解释。3.本案纠纷主要是因原告拒收房屋所致，被告不应承担诉讼费。本院在庭审中组织当事人对证据进行了质证，对当事人无异议的证据《宜昌市商品房买卖合同》、销售不动产统一网络发票、施工设计图、销售宣传彩页、宜昌市商品房项目竣工交付使用备案证、宜昌市公安局东山分局消防大队的《说明》、宜昌市崇信房地产测绘有限公司的测量面积汇总表等予以确认，并在卷佐证；对证据所拟证明的观点本院在“本院认为中”予以综合分析甄别。根据当事人陈述和确认的证据，本院认定的事实为：2014年1月24日原告骆建华、周声艳与被告签订《宜昌市商品房买卖合同》约定骆建华、周声艳购买被告宜昌和艺孵化公司开发的清风华园4号楼1座1单元24层012403号房屋，建筑面积106.97平方米，户型为三房两厅一厨两卫，非封闭式阳台3个，房屋单价为4190元/平方米，总价为448204元。宜昌和艺孵化公司应在2015年8月30日前，将商品房交付骆建华、周声艳。若宜昌和艺孵化公司不能按期交付房屋，双方约定了相应的处理方式：1、按逾期时间分别处理（不作累加），（1）逾期不超过30日的，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，宜昌和艺孵化公司按日向骆建华、周声艳支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日的，骆建华、周声艳有权解除合同。骆建华、周声艳解除合同的，宜昌和艺孵化公司应当自骆建华、周声艳解除合同书面通知之日起30天内退还全部已付款，并按骆建华、周声艳累计已付款总数的1%向骆建华、周声艳支付违约金。骆建华、周声艳要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，宜昌和艺孵化公司按日向骆建华、周声艳支付已交付房价款万分之一的违约金。同时，该《宜昌市商品房买卖合同》的附件《合同补充协议》约定：……本合同附件所示该房屋所在区域的平面布局为暂定，如因优化进行调整，且未降低政府部门批准的规划指标，则宜昌和艺孵化公司可自主实施，不需提前征得骆建华、周声艳同意。如果宜昌和艺孵化公司向骆建华、周声艳发出相关通知，骆建华、周声艳应在收到通知后的7日内给予书面回复。逾期回复或未明确表示不同意的，视为同意并接受该调整。……关于广告效力及示范单位1、双方的权利义务仅以本合同及其附件、其他双方正式签署的书面协议约定为准。骆建华、周声艳在签署本合同及其附件、其他双方正式签署的相关协议之前或之后，通过报纸、电视、广播、护卫路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告以及展示沙盘所述内容，仅为要约邀请，不是骆建华、周声艳的要约或承诺，不是买卖合同的组成部分，不对确定该房屋价格产生重大影响，均不作为双方确定权利义务的依据，其中涉及资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件及交房实际情况为准。宜昌和艺孵化公司无需就该变化通知骆建华、周声艳，无需就此对骆建华、周声艳承担责任。2、该房屋装修、户型结构等，均以本合同及附件、附图约定为准。宜昌和艺孵化公司不因本合同及本补充协议以外的文件、图纸等，向骆建华、周声艳承担任何责任。3、宜昌和艺孵化公司所有广告及宣传资料中景观效果、建筑物外立面、屋面绿化景观及其色彩效果与实际建成后的景观，建筑物的外立面及色彩可能会有差别或局部调整，均以实际建成为准且宜昌和艺孵化公司不对骆建华、周声艳承担责任。……本补充协议经双方友好协商确定，双方均清晰知晓所有内容及可能的法律效果，愿意承担。双方同意不援引格式条款有关规定，不要求对方承担约定之外责任。本补充协议项下物业管理有限公司有权直接援引本补充协议相关约定，向骆建华、周声艳主张权利，骆建华、周声艳对此没有异议。骆建华、周声艳分别于2014年1月24日支付购房款208204元，于2014年3月29日支付购房款240000元，合计448204元。被告于2015年9月25日取得清风华园4#楼商品房项目竣工交付使用备案证（备案号为宜市（高）竣备字[2015]第027号）电话通知原告收房。原告看房后，认为被告交付的房屋无被告宣传资料的入户花园以及与合同附件载明的户型图不符，拒绝接受。同时查明，被告交付的房屋户型与合同约定的户型图、施工设计图载明的楼层平面图、户型图一致、与宣传资料中所标注的含有入户花园的户型图，除入户花园的区域实为消防通道外，其他一致。被告交付的房屋为一层四户，每户门前宣传资料展示的入户花园区域均由阻燃门与外界隔离成独立空间。同时还查明，宜昌市崇信房地产测绘有限公司出具的本案诉争房屋的建筑面积为106.96平方米，其中套内面积为83.70平方米、分摊面积为23.26平方米。2013年6月武汉名洋建筑设计有限公司出具的规划设计图纸对原告诉称的入户花园区域设计标注为走道。宜昌市公安局东山分局消防大队出具说明，清风华园项目1—7#楼标准层弱点平面图中使用功能标注为“走道”区域属消防通道。本院认为，1、原被告之间签订的《宜昌市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对原被告双方均有约束力，应依据合同约定履行各自的义务。合同中关于“交付期限及条件”中“入户条件”的约定，既是合同当事人协议的范围，也是行政管理的范围。因被告已办理清风华园4#楼工程竣工验收备案，并于2015年9月25日取得清风华园4#楼项目竣工交付使用备案证，说明清风华园含涉案房屋的4#楼已具备交房条件，具体到涉案房屋的合同约定为建筑面积106.97平方米，户型为三房两厅一厨两卫，非封闭式阳台3个，原告诉称的“入户花园”区域在本案合同中均未标注为“入户花园”，且宜昌市崇信房地产测绘有限公司实际测量的本案诉争房屋的建筑面积为106.96平方米，其中套内面积为83.70平方米与合同约定的面积一致，分摊面积为23.26平方米与合同约定的23.27平方米有0.01平方米的误差，该误差在合同约定的合理误差范围内（需要说明的，因原告多支付了此0.01平方米的房款，可依合同约定主张被告返还，因原告在本案中未予主张，不宜一并处理），因此本案房屋已达到原告与被告签订的《宜昌市商品房买卖合同》中约定的交房条件。合同约定被告应在2015年8月30日前交付房屋，原告诉称被告2015年9月25日取得商品房项目竣工交付使用备案证电话通知原告收房，被告显然违约。原告看房后无合理依据地认为被告交付的房屋不符合交房条件、同时选择继续履行合同，却拒绝接受房屋，其无正当理由的拒绝接受房屋之行为后果，应由原告自行承担。故，本院对原告主张被告逾期交房期间中的2015年9月25日至实际接受房屋之日止这段期间不予支持，即被告应向原告支付逾期交房违约金的期间应为2015年8月31日至2015年9月25日，而原告主张从2015年9月1日起算，系其权利的自由处分，本院不予干预，即具体违约金为（448204元×25日×日万分之一）1120.51元。2、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。被告的宣传资料上明确载明该宣传资料仅供参考，商品房买卖合同也明确约定宣传资料及展示沙盘所述内容，仅为要约邀请，不是要约或承诺。且被告的宣传资料对于本案合同的订立及价格的确定并无重大影响，因此本案宣传资料不能作为被告对原告购买商品房的要约。本案商品房买卖合同附件六中明确约定宣传资料及展示沙盘所述内容，仅为要约邀请，不是要约或承诺，不是买卖合同的组成部分，该约定系宜昌和艺孵化公司对所有购房者包括原告的提醒说明，并非《中华人民共和国合同法》第三十九条规定的免除或者限制对方责任的情形。且原告在签订商品房买卖合同时不可能不持慎重态度，本案商品房买卖合同中附件三也单独载明“出卖人针对买受人所购商品房及其所在楼宇做的广告、宣传资料、沙盘模型、样板房、房屋模型等仅供买受人购买时参考。最终以批准的设计方案及买受人所签订的《商品房买卖合同》约定的内容为准”。原告与被告在此附件上单独签名、捺印或盖章，由此可以认定原告清楚上述条款。原告主张被告存在欺诈应承担赔偿责任于法无据，本院不予支持。综上所述，依照依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十五条之规定，判决如下：一、被告宜昌和艺企业孵化运营管理有限责任公司继续履行合同，并在本判决生效之日起三日内支付原告骆建华、周声艳违约金1120.51元。二、驳回原告骆建华、周声艳的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费2082元（原告已预交1041元），由原告负担1041元、被告负担1041元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审 判 长  高云环审 判 员  张青山人民陪审员  刘先奎二〇一六年十二月二十二日书 记 员  蔡慧丽