广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤04民终1581号上诉人（一审原告、反诉被告）：珠海市星际网吧，住所地：广东省珠海市斗门区。统一社会信用代码：91440400752079794E。法定代表人：赵瑞元，投资人。委托诉讼代理人：徐奕超，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：甘远儿，北京市盈科（珠海）律师事务所实习律师。被上诉人（一审被告、反诉原告）：珠海新源开发建设有限公司，住所地：广东省珠海市斗门区。法定代表人：刘志勇，董事长。委托诉讼代理人：赵晓光，珠海市斗门区法制局工作人员。上诉人珠海市星际网吧（以下简称星际网吧）因与被上诉人珠海新源开发建设有限公司(以下简称新源公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服珠海市斗门区人民法院(2017)粤0403民初2893号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。星际网吧的上诉请求：1、撤销一审判决第五项，改判新源公司双倍返还履约保证金97680元；2、撤销一审判决第六项，改判新源公司赔偿星际网吧装修损失费人民币500000元（该金额以司法鉴定的装修残值为准）；3、判令新源公司承担一审、二审诉讼费。事实和理由如下：一、一审法院认为星际网吧未交付租金系以多交付租金予以抵扣是认定事实错误。星际网吧要求按实际租赁面积交付租金并予以抵扣，系合理诉求，符合诚实信用原则。（一）租赁面积确存在差异，该条款已经违反诚信原则，星际网吧有权拒绝履行。在合同履行中，诚信履行系构成合同履行的基本原则。合同的当事人应当依照诚信原则行使债权，履行债务。新源公司法定代表人承认租赁面积约为590平方米的情况下，仍坚持按照740平方米的标准要求交付租金，违反了诚实信用原则，新源公司有权依据诚信原则，按照实际面积交付租金。（二）新源公司客观不能交付740平方米场地，应测量实际面积并通知星际网吧。租赁合同约定租赁面积为740平方米，而实际租赁面积仅有602.4平方米，新源公司已违约（（2017）粤0403民初638号生效判决文书予以认定）。根据《合同法》一百零七条约定，新源公司违约应承担采取补救措施、赔偿损失等违约责任。而差异面积的140平方米面积已交由其他单位使用，新源公司客观上不可能交付740平方米的场地，显然租赁合同关于740平方米租赁面积的条款无法继续履行。新源公司对房屋实际面积进行测量，实为对其违约行为的补救措施，系其应当承担的违约责任。（三）发现面积差异后，星际网吧积极与被上诉人协商要求确认实际面积，但新源公司怠于测量，甚至自始至终没有提出具体租赁面积，由此造成星际网吧客观上不能交付租金。星际网吧发现租赁面积存在差异后，多次找到新源公司要求退回多收租金并测量实际面积，但新源公司怠于履行其义务。从星际网吧一审提交的证据可以充分证明：1、2017年2月8日，星际网吧提交《申请书》明确提出要求修改合同租赁面积及多缴租金予以抵扣，新源公司未予以回复；2、2017年2月8日，星际网吧向新源公司提出如何支付租金，新源公司明确表示：图纸没有找到，待面积确认后再一起交租；3、2017年2月16日，星际网吧要求将多收租金退回并测量租赁面积，但新源公司回复面积仍在复核中，测量面积约为590多平方米；4、（2017）粤0403民初638号审理过程中，新源公司始终未确认或主张实际租赁面积的准确数值。无奈之下，星际网吧只好通过申请司法鉴定，最终测量面积为602.4平方米；5、新源公司多次发函要求按照740平方米交付租金，实则系拒不测量实际面积。因此，新源公司拒不测量实际面积，导致星际网吧客观上不能交付租金，继续交付740平方米的租金显失公平。二、一审法院认为星际网吧未与新源公司共同制定第三方测量并在未协商一致的情况下，停止交付租金系违约，系适用法律错误。（一）新源公司拒不履行补救措施，双方无法协商一致或指定第三方进行测量。双方自发生面积争议后，新源公司口头承认面积约为590多平方米，自始至终没有告知过星际网吧准确的租赁面积，即便星际网吧因此诉诸法院，在诉讼过程中新源公司也从未提出具体租赁面积。一审法院认为星际网吧应与新源公司共同制定第三方测量并协商一致的情况下，方可停止交付租金，否则属于违约。实属强加于星际网吧“不可实现”的义务。一审法院实则要求星际网吧继续按照合同约定，按照740平方米交付租金，也违反诚信原则。（二）星际网吧按600平方米交付租金系按双方确认合理面积交付，并无不当。星际网吧自行测量的租赁面积为566.28平方米，而新源公司并未提供准确的租赁面积，仅系法定代表人承认面积约未590平方米。然而，2017年3月23日，新源公司非但没有提供实际租赁合同面积及重新签订，反而发函要求按照740平方米面积交付租金。星际网吧按照双方确认的合理面积600平方米按时交付租金，并无不当。（三）新源公司仍按740平方米要求交付租金，实则拒不履行补救义务。新源公司于2017年2月10日、2017年3月23日，告知星际网吧在复核实际面积，等待面积确认后再一起交付租金。但新源公司于2017年3月23日、2017年4月20日、2017年7月27日、2017年8月30日向星际网吧发出的四份催缴租金的函，均系要求星际网吧按照740平方米的标准交付租金。新源公司在承认面积差异的情况下，仍拒不采取补救措施，不予测量实际面积。星际网吧认为，新源公司无法提供740平方米面积，应当及时测量实际面积并通知星际网吧实际交付的租赁面积，此为新源公司先履行的义务，新源公司拒不测量或告知的，星际网吧依法享有后履行抗辩权，有权拒绝新源公司交付740平方米的要求。（四）后履行抗辩权行使导致迟延履行的，应由新源公司承担责任。2017年10月14日，（2017）粤0403民初638号民事判决生效后，才能确定星际网吧应按602.04平方米的租赁面积交付租金。而新源公司于2017年10月26日发出债务抵销通知书，2017年10月31日，星际网吧交清抵债后的余额。以上事实证明，生效判决文书确定实际租赁面积后，星际网吧及时交清了租金，根据合同法的规定，当事人行使后履行抗辩权致使合同迟延履行的，迟延履行责任应由对方当事人承担。（五）在新源公司未提供准确的租赁面积的情况下，星际网吧按566.28平方米交付租金仍构成部分延迟履行。如同一审法院认为（2017）粤0403民初638号民事判决生效之日，才能确定星际网吧应按602.04平方米的租赁面积交付租金。新源公司承认存在面积差异又不进行测量实际面积，导致。即便星际网吧按照566.28平方米交付租金，仍构成迟延履行，仍将承担迟延履行的违约责任。我方认为，星际网吧按照566.28平方米交付租金缺乏合同和法律依据。综上所述，新源公司承认确存在面积差异的情况下，拒不测量实际面积也未通知星际网吧实际面积的情况下，仍要求按照740平方米面积交付租金，系违反诚实信用原则，星际网吧有权拒绝其要求。星际网吧按合理面积交付租金后仍被要求按740平方米交付租金，星际网吧行使抗辩权，一审法院认定系违约，违反了公平原则。新源公司答辩称：1.双方的合同在履行过程中如无协商一致就合同的内容进行变更，双方必须完全地履行合同，所以新源公司按原合同的约定要求对方履行合同缴纳租金合法合理。当然星际网吧也可以就自己的某些主张进行抗辩，但是要承担相应的可能的法律后果，本案中星际网吧是完全的从2017年4月份开始一分钱的租金都没有缴纳，而事实上最后其他案件所确定的只有部分可以不缴纳不能全免，星际网吧必须对这种行为的后果承担法律责任。2.事实上一审法院也查明星际网吧对590多平方米的面积是不持异议的，但是星际网吧就他不持异议的这部分也不缴纳租金，我方认为即使双方对部分的面积有争议，就没有争议或者异议的部分星际网吧也应当履行交租义务，而事实上这部分也不履行。综上，我方认为星际网吧必须就其行为后果承担法律责任。星际网吧向一审法院起诉请求：1.新源公司双倍返还履约保证金97680元；2.新源公司赔偿星际网吧装修损失费50万元（该金额以司法鉴定的装修残值为准）；3.新源公司承担本案诉讼费。新源公司向一审法院提出反诉请求：1.确认星际网吧、新源公司双方于2014年9月、11月签订的《租赁合同》、《补充协议》于2017年10月30日解除，并在判决结果出具后7天内腾退场地；2.星际网吧向新源公司支付少缴租金及场地使用管理费135.96元、迟缴租金及场地使用管理费违约金10003.04元及迟缴电费违约金2198.07元，共计12337.07元；3.本案诉讼费依法承担。一审法院认定事实：2014年4月1日，珠海市新恒润发展有限公司（承租方、合同乙方）与新源公司（出租方、合同甲方）签订租赁合同，合同约定：新源公司将位于珠海市斗门区井岸镇新青二路九号的骏烽实业有限公司A栋厂房一楼部分出租给珠海市新恒润发展有限公司，计租面积为740平方米，租赁期限为2014年4月1日至2026年12月30日止，租金以每平方米10元计算，即每月租金为7400元，管理费以每平方米12元计算，即每月管理费8880元，每月租金和管理费合计16280元，每满三年租金递增一次，每月每平方米增加2元；用水量按乙方每月实际用量进行结算，用电量按乙方每月实际用电量进行结算，水、电费的计价按当地相关部门的收费标准进行计价收费，乙方直接向水、电部门交水电费；合同签订之日起一个月内乙方须支付48840元作为履约保证金，此保证金不得冲抵租金及水电费，该款在合同期满后一个月内退还给乙方；乙方应在每月10日前依时向甲方支付租金，逾期15天，则甲方有权终止合同，并有权不予退还乙方的履约保证金并可追究乙方的连带赔偿责任。水费及电费等自行向水、电部门交纳，逾期交纳上述费用，甲方可按日向乙方收取每日千分之五的滞纳金；合同期未满，若乙方无违约的情况下甲方不得提前终止合同，否则甲方应向乙方双倍返还履约保证金；合同期未满，乙方不得以任何理由提前终止合同，否则甲方不退还乙方的保证金；租赁期满未能续约或合同因解除等原因提前终止的，乙方应于租赁期满或合同终止后15日内将租赁的场地及甲方提供的配套设施以良好、适租的状态交还甲方，且乙方在租赁物内所有固定装修设施（不含电器）的所有权均归甲方所有，乙方无权拆走。合同签订后，珠海市新恒润发展有限公司向新源公司支付履约保证金48840元。2014年11月19日，新源公司作为甲方与作为乙方的星际网吧签订补充协议，协议约定，根据珠海市新恒润发展有限公司与新源公司双方于2014年4月签订的租赁合同，现补充条款如下：珠海市新恒润发展有限公司现更名为珠海市新恒润发展集团有限公司，星际网吧是珠海市新恒润发展集团有限公司属下企业，作为租赁场所的使用者，所签订合同所有条款由属下公司星际网吧继续履行。甲方继续按原合同条款履行。补充协议签订当日，星际网吧接收使用案涉租赁物。2016年12月20日，星际网吧向新源公司提出申请，申请将网吧转营为电子游戏机业务及装修事宜。2016年12月20日，新源公司向星际网吧发出《关于催缴租金的函》，称现贵司已拖欠我司2016年10月-2016年12月租金48840元，截止至2016年12月16日产生滞纳金8872.6元，拖欠2016年7、9、10、11月电费合计9612.93元，产生滞纳金5970.17元，以上费用共计73295.7元。请贵司在三个工作日内向我公司缴纳以上费用，否则，我司按照合同终止合同，不予退还保证金并追究贵司的连带赔偿责任。2017年2月8日，星际网吧向新源公司提出申请，称经实地测量实际使用面积为566.28平方米，而不是合同所说的740平方米。本网吧于2015年4月1日至今合计共21个月按合同所说的740平方米交纳租金及管理费，每月多交173.72平方米的租金3813.04元，21个月多交80073.84元，现向贵公司申请多交部分在以后的租金内抵减并修改合同使用面积，请予批准。2017年3月14日，星际网吧在一审法院起诉新源公司，请求新源公司退还多收的租金损失81734.4元。在该案审理过程中，星际网吧申请对案涉租赁场所的实际面积进行测量，一审法院委托珠海市测绘院对案涉租赁场所的实际面积进行测量，2017年8月22日，珠海市测绘院出具房屋建筑面积测绘成果报告，双方确认星际网吧租赁并使用的为房屋建筑面积测绘成果明细表中标注为02、洗手间、办公室1、办公室2的部分，该四部分合计面积为602.06平方米。2017年9月22日，一审法院作出（2017）粤0403民初638号民事判决，认为新源公司与珠海市新恒润发展有限公司签订租赁合同后，又与星际网吧签订补充协议，约定珠海市新恒润发展有限公司与其之间的租赁合同由星际网吧与新源公司继续履行，珠海市新恒润发展有限公司将合同的权利义务转让给星际网吧，星际网吧成为租赁合同的相对方。判决新源公司赔偿星际网吧损失66763元[（740平方米-602.06平方米）×22元/平方米/月×22个月（2015年3月-2016年12月）]。该判决已于2017年10月14日发生法律效力。2017年3月23日，新源公司向星际网吧发出《关于催缴租金的函》，称截至2017年3月21日，星际网吧应缴未缴：（1）2017年1-3月租金每月16280元，合计48840元及产生的违约金1367.52元，共计50207.52元；（2）2016年10-12月租金产生的违约金1410.93元；（3）2016年12月-2017年2月电费合计297.7元及违约金36.84元，共计334.54元；（4）2016年7-11月电费产生的违约金2184.25元。请贵网吧在三个工作日内（即2017年3月28日）前把以上租金、电费、违约金共计54137.24元向我司缴纳，否则，我司按照合同约定终止合同，不予退还你方的履约保证金并追究你方的连带赔偿责任。2017年3月28日，星际网吧回复新源公司：就贵司催交租金一事，我司已按双方确认的实际面积600平方米于3月28日缴清租金。但就多缴纳租金一事，我司已向法院提交了诉讼文书，现待法院诉讼结果而定。2017年4月20日，新源公司向星际网吧发出《关于再次催缴租金的函》，称截至2017年4月20日，星际网吧应缴未缴：（1）2017年1-3月未按合同面积足额缴纳的租金（140㎡），每月3080元，共计9240元；（2）2017年4月租金16280元；（3）2016年12月-2017年1月电费277.9元；（4）2016年10月-2017年4月拖欠租金产生的违约金2760.26元；（5）2017年1-3月未足额缴纳租金的违约金431.2元；（6）2016年7月-2017年1月拖欠电费产生的违约金2236.14元。请贵网吧于2017年4月25日前把以上租金、电费及违约金共计31225.5元向我公司缴纳，否则，我司将按照合同约定终止合同，不予退还你方的履约保证金并追究你方的连带赔偿责任。2017年7月27日，新源公司向星际网吧发出《关于催缴租金的函》，称截止至2017年7月27日，星际网吧应缴未缴：（1）2017年1-3月未按合同面积足额缴纳的租金（140㎡），每月3080元，共计9240元；（2）2017年4-7月租金共计71040元。请贵网吧于2017年7月31日前把以上租金共计80280元向我公司缴纳，否则，我司将按照合同约定提前解除合同，不予退还你方的履约保证金并追究你方的赔偿责任。2017年8月30日，新源公司向星际网吧发出《关于催缴租金的函》，称截至2017年8月30日，星际网吧应缴未缴：（1）2017年1-3月未按合同面积足额缴纳的租金（140㎡），每月3080元，共计9240元；（2）2017年4-8月租金，共计88800元。请贵网吧于2017年9月4日前把以上租金共计98040元向我公司缴纳，否则，我司将按照合同约定提前解除合同，不予退还你方的履约保证金并追究你方的赔偿责任。2017年10月26日，新源公司向星际网吧发出《解除合同通知书》，称根据（2017）粤0403民初638号民事判决认定，双方自2014年11月9日起构成租赁合同关系，星际网吧承租斗门区新青二路九号A栋厂房一楼部分物业。从2017年4月起，星际网吧开始逐月欠缴租金，新源公司多次催告，但星际网吧仍不履行义务，已严重违约，故通知星际网吧：一、解除与星际网吧之间的租赁合同，租赁合同自本通知送达星际网吧之日起即行解除；二、星际网吧在收到本通知之日起7天内，自行搬离、腾退所涉物业返还给我司，逾期，我司将自行收回所涉物业，由此产生的后果，由星际网吧自行承担；三、星际网吧需向我司履行欠缴租金的履付义务。星际网吧在庭审中确认于2017年10月26日收到了新源公司的解除合同通知。同日，新源公司向星际网吧发出《债务抵销通知书》，称根据（2017）粤0403民初638号民事判决认定，双方自2014年11月9日起构成租赁合同关系，星际网吧承租斗门区新青二路九号A栋厂房一楼部分物业。星际网吧从2017年4月起开始逐月欠缴租金，就算按（2017）粤0403民初638号民事判决的认定，星际网吧所欠租金本金至10月底（暂计），也已欠缴租金101146.08元（尚未含逾期付款违约金额）。（2017）粤0403民初638号民事判决书判决我司赔偿贵司损失66763元、另外承担案件受理费、测绘费共计2008元，合计68771元。为妥善处理双方的债权债务关系，我司正式通知贵吧：一、用贵吧所欠我司的租金抵销我司所欠贵吧法院判决项下的赔偿金、受理费、测绘费合计68771元，本通知送达贵吧即生效。二、抵销后，贵吧尚欠我司的租金（含逾期违约金）余款，贵吧需在2017年10月31日前履付给我司。同时，我司保留向贵吧追讨拖欠租金、违约金等费用的权利。2017年10月31日，星际网吧复函新源公司，称接到新源公司债务抵销通知书，要求我网吧在2017年10月31日前交纳租金101146.08元，根据（2017）粤0403民初638号民事判决认定，抵销68771元，我网吧于2017年10月31日已将租金32375.08元交纳给贵公司。另贵公司第二份函通知和我网吧解除合同，因双方合同面积存在争议，争议未解决前行使抗辩权，现争议已解决我方愿意继续履行合同，若贵公司执意解除合同属于违法解除，现我公司不能继续营业，所造成的经济损失由贵公司承担。同时我方将追究贵公司违约责任。2017年11月8日，新源公司向星际网吧发出《场地收回通知书》，称2017年10月26日，我司已送达《解除合同通知书》并告知贵吧：“一是解除与贵吧之间的租赁合同，租赁合同自通知送达贵吧之日起即行解除，二是贵吧在收到通知之日起7天内，自行搬离、腾退所涉物业返还给我司，逾期，我司将自行收回所涉物业，由此产生的后果，由贵吧自行承担，三是贵吧需向我司履行欠缴租金的履付义务。”现经新青管委会研究决定，从即日（2017年11月6日）起，我司正式收回贵吧租赁位于斗门区井岸镇新青二路9号骏烽实业有限公司A栋厂房一楼部分的物业，现通知如下：一、经计算，贵吧需缴纳我司租金及违约金共计12337.07元，包括：（1）2017年1-3月每月少缴2.06平方米租金共计135.96元；（2）2016年10月至2017年10月迟缴租金产生的违约金10003.04元；（3）2016年7月至2017年2月迟缴电费产生的违约金2198.07元。二、贵吧缴纳的履约保证金48840元，在扣减拖欠租金及违约金共计12337.07元后，并在贵吧退出场地1个月内，我司向贵吧返还剩余的履约保证金36502.93元。三、请贵吧于2017年11月10日前自行搬离、腾退所涉物业返还给我司。否则，我司将自行收回所涉物业，由此产生的后果，由贵吧自行承担。如有异议，贵吧可向人民法院提起诉讼。星际网吧收到该通知后，表示不同意解除合同，单方解除合同属违约，应赔偿其损失。2017年11月13日，新源公司在星际网吧大门张贴封条。2016年12月23日，星际网吧向新源公司支付2016年10-12月租金及管理费48840元（740平方米×22元/平方米/月×3个月）；2017年3月28日，星际网吧向新源公司支付2017年1-3月租金及管理费39600元（600平方米×22元/平方米/月×3个月）；2017年10月31日，星际网吧向新源公司支付32375.08元，该金额为星际网吧拖欠新源公司2017年4-10月的租金及管理费101146.08元（602.06平方米×24元/平方米/月×7个月）与（2017）粤0403民初638号民事判决确定新源公司应向星际网吧支付的费用68771元（66763+2008）抵销后的余额。2017年1月4日，星际网吧向新源公司支付2016年7-11月电费9612.93元（其中7月5005.1元、9月3396.33元、10月973.2元、11月238.3元）；2017年2月9日，星际网吧向新源公司支付2016年12月-2017年1月电费277.9元（其中2016年12月218.4元、2017年1月59.5元）；2017年3月28日，星际网吧向新源公司支付2017年2月电费20元。一审法院认为，虽然案涉租赁合同是新源公司与珠海市新恒润发展有限公司签订的，但星际网吧、新源公司已通过签订补充协议的形式确认由星际网吧承接租赁合同项下珠海市新恒润发展有限公司的权利义务，故星际网吧成为租赁合同的相对方，租赁合同项下珠海市新恒润发展有限公司的权利和义务直接由星际网吧行使和履行。星际网吧与新源公司签订的租赁合同和补充协议，是在自愿、平等的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定行使权利履行义务。在合同履行过程中，新源公司以星际网吧未按约定支付2017年4月之后的租金及管理费为由，于2017年10月26日向星际网吧发出解除合同通知。结合本案查明的事实，2017年4月之后，星际网吧确实未向新源公司支付租金及管理费，根据租赁合同第六条的约定和《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，新源公司的合同解除权已经成就，可以解除合同。故一审法院确定租赁合同及补充协议于星际网吧收到解除合同通知之日即2017年10月26日解除。星际网吧辩称其未支付租金及管理费的理由为，新源公司提供的租赁场地面积与合同约定不符，导致新源公司多收取了星际网吧的租金及管理费，要求新源公司予以抵减。一审法院认为，在未经星际网吧、新源公司双方共同指定的第三方对新源公司向星际网吧交付的租赁场所面积进行测量并协商一致变更相关合同条款的情况下，星际网吧就停止向新源公司支付租金和管理费确系违约行为，退一步讲，即使新源公司交付的租赁场所面积不足740平方米，在星际网吧自认租赁场所面积为566.28平方米的情况下，星际网吧既未按合同约定的740平方米向新源公司支付租金和管理费，也未按其自认的566.28平方米向新源公司支付租金和管理费。关于星际网吧辩称抵减的问题。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十九条“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。”的规定可见，抵销是在当事人双方互负债务时，一旦具备了法律规定的要件，依任何一方的意思表示即可以用其债权清偿其债务，从而使其债务与对方的债务在对等额内相互消灭。本案中，新源公司对星际网吧享有租金及管理费的债权，而星际网吧在（2017）粤0403民初638号民事判决作出前，对新源公司并不享有确定的债权，其要求与新源公司进行抵销没有依据。星际网吧抗辩理由不成立，一审法院不予采纳。庭审中，星际网吧确认其尚有部分设备留存在案涉租赁场地，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”规定，案涉租赁合同解除后，星际网吧应将其占有使用的位于珠海市斗门区井岸镇新青二路九号的骏烽实业有限公司A栋厂房一楼602.06平方米的租赁场地腾退返还给新源公司。根据（2017）粤0403民初638号民事判决认定，新源公司实际交付的租赁场地面积为602.06平方米，星际网吧应按该面积向新源公司支付租金及管理费，结合一审法院查明的事实，星际网吧在2017年3月28日按照600平方米的租赁面积向新源公司支付了2017年1-3月的租金及管理费39600元，对于2.06平方米的租金和管理费，星际网吧有继续支付的义务，经核算，星际网吧仍应支付2017年1-3月租金及管理费合计135.96元（2.06平方米×22元/平方米/月×3个月）。新源公司反诉主张的迟缴租金及管理费违约金以（2017）粤0403民初638号民事判决认定的新源公司实际交付的租赁场地面积602.06平方米为计算基数，一审法院认为，直到（2017）粤0403民初638号民事判决生效之日，才能确定星际网吧应按602.06平方米的租赁面积向新源公司缴纳租金和管理费，根据对等原则，星际网吧多支付的租金及管理费新源公司应予以退还（一审法院已另案处理），星际网吧拖欠的租金及管理费星际网吧应及时支付，实际上新源公司的损失也已在双方债务抵销时予以弥补，新源公司另要求星际网吧承担以602.06平方米的租赁面积为基数按年利率24%的标准计算的逾期支付租金及管理费违约金没有依据，一审法院不予支持。关于新源公司反诉主张的迟缴电费的违约金。一审法院认为，根据租赁合同约定，水电费由星际网吧自行向水电部门缴纳，新源公司并不享有向星际网吧收取电费的合同权利，即使星际网吧存在向新源公司缴纳电费的行为，也属于代收代付行为，新源公司要求星际网吧支付迟缴电费的违约金没有依据，一审法院不予支持。星际网吧要求新源公司双倍返还履约保证金，新源公司辩称星际网吧支付的履约保证金应予没收。一审法院认为，根据租赁合同约定，合同期未满，在星际网吧无违约的情况下新源公司提前解除合同的，新源公司应向星际网吧双倍返还履约保证金；星际网吧提前终止合同，新源公司不退还星际网吧的保证金。可见，案涉租赁合同约定的保证金实为一方无正当理由单方解除合同时应向对方支付的违约金。如前所述，案涉租赁合同的解除是因星际网吧未履行合同义务所致，星际网吧要求新源公司支付违约金48840元没有依据。鉴于合同已经解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定和新源公司向星际网吧发出的场地收回通知书，一审法院确定星际网吧在合同签订时向新源公司缴纳的履约保证金新源公司应予返还。关于星际网吧请求新源公司赔偿装修损失的问题。星际网吧依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；……”向一审法院申请对案涉厂房的装修残值进行评估。一审法院认为，首先，适用本条司法解释的前提是租赁合同解除时出租人和承租人没有约定如何处理附合的装饰装修物，而案涉租赁合同第十条约定：“租赁期满未能续约或合同因解除等原因提前终止的，乙方（星际网吧）应于租赁期满或合同终止后15日内将租赁的场地及甲方（新源公司）提供的配套设施以良好、适租的状态交还甲方，且乙方在租赁物内所有固定装修设施（不含电器）的所有权均归甲方所有，乙方无权拆走。”其次，虽然新源公司在履行合同过程中也存在未按合同约定的面积提供租赁场地的违约行为，但星际网吧并未行使解除权，案涉租赁合同的解除是因星际网吧未按合同约定向新源公司支付租金及管理费所致，即导致案涉租赁合同解除的责任在于星际网吧，而非新源公司，故星际网吧要求新源公司赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失没有依据，一审法院不予支持。星际网吧的评估申请没有必要，故一审法院对该申请不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决：一、确认星际网吧与新源公司于2014年4月1日签订的租赁合同于2017年10月26日解除；二、确认星际网吧与新源公司于2014年11月19日签订的补充协议于2017年10月26日解除；三、星际网吧于判决生效之日起七日内腾退并向新源公司返还珠海市斗门区井岸镇新青二路九号的骏烽实业有限公司A栋厂房一楼602.06平方米的租赁场地；四、星际网吧于判决生效之日起七日内向新源公司支付欠缴的2017年1-3月的租金及管理费135.96元：五、新源公司于判决生效之日起七日内向珠海市星际网吧返还履约保证金48840元；六、驳回星际网吧的其他诉讼请求；七、驳回新源公司其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费9777元（星际网吧已预交），由星际网吧负担8978元，新源公司负担799元；一审反诉受理费104元（新源公司已预交），由珠海市星际网吧负担52元，新源公司负担52元。二审期间，双方均无新证据提交。经审理查明，2017年2月10日，星际网吧法定代表人赵瑞元与新源公司法定代表人刘志勇通话录音记载：“赵：星期一啊……刘：是啊。赵：那，那我的租金是点交啊？刘：租金？赵：是等你搞定了一起交，还是怎样？刘：你就等那个确认，就是说等那个图纸，图纸确认了事实上和你实际有没有误差，找到那张图纸先咯。赵：就是到时候一起交是吗？刘：是啊，是啊。”2017年2月16日，赵瑞元与刘志勇通话录音记载：“刘：去了建设部的问，你同意按现在开始签，就按照那个时间，这个面积，可以按照这个面积来交，但是之前的你说，你说补回、退回多少，这个呢，我就不可能退的，之前的是历史，我是不能把之前的错误揽到我身上。”另查明，星际网吧确认目前还有东西在涉案租赁物业未搬离。本院经审理查明的其他事实与一审判决认定事实一致，本院对此予以确认。本院认为：结合各方当事人在二审期间的诉辩意见分析，本案争议焦点为：1、租赁合同是否解除及星际网吧是否应当腾退涉案租赁场地；2、新源公司是否应当双倍返还履约定金及支付装修赔偿。针对焦点一：本院认为，珠海市斗门区人民法院作出的（2017）粤0403民初638号生效判决认定新源公司与星际网吧之间成立租赁关系，因此新源公司有权向星际网吧行使出租人权利。根据本案查明事实显示，星际网吧自2017年4月后拒不支付租金及管理费，根据租赁合同第六条约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，新源公司有权行使约定解除权，因此一审法院确定租赁合同于星际网吧收到解除合同通知之日即2017年10月26日解除，理据充分，本院予以确认。星际网吧上诉认为双方之间针对租赁场地面积产生分歧，因此其未依约交付租金并未构成违约，租赁合同不应当予以解除，对此本院分析如下：其一、虽然新源公司与星际网吧针对租赁场地面积产生分歧，星际网吧在未明确场地租金具体面积以及双方变更相关合同条款情况下，擅自停止支付全部租金，确属违反合同约定。其二、根据赵瑞元与刘志勇通话录音内容显示，星际网吧与新源公司法定代表人确有对租赁场地面积及交租事宜进行过磋商，但是并未达成一致意见，签订新的租赁合同，且新源公司并未做出允许星际网吧不交租金意思表示，因此星际网吧主张录音内容可以证实未缴纳租金未违反合同约定，理据不足，本院不予采纳。其三、星际网吧与新源公司虽然对租赁场地面积有分歧，但是星际网吧对使用面积为566.28平方米不持异议，因此星际网吧即使对场地租赁面积不认可，但对不持异议566.28平方米租赁场地应当按照合同约定缴纳租金，而不应当在正常使用涉案场地情况下，拒不支付全部租金。虽然新源公司催缴租金通知要求星际网吧按照合同约定740平方米支付租金，星际网吧如若对无异议部分566.28平方米按时缴纳租金，剩余租赁面积可以行使合理抗辩权。但星际网吧并未合理行使抗辩权，拒付全部租金，违反租赁合同约定。况且，在新源公司发出催缴通知后，星际网吧曾经按照600平方米租赁面积缴纳2017年1-3月租金，可见星际网吧确实明知其应当承担交付无争议租赁物业部分租金，因此其在2017年4月后完全不缴纳租金，违反租赁合同约定。综上，星际网吧以租赁物业面积有差异为由认为未违反合同约定，理据不足，本院不予采纳。鉴于星际网吧违反租赁合同约定，新源公司有权行使合同解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，新源公司有权要求星际网吧腾退涉案租赁场地。针对焦点二：星际网吧上诉要求双倍返还履约保证金及赔偿装修损失，根据上述分析，本院认定星际网吧未依约支付租金，构成违约，应当承担违约责任，因此星际网吧提出双倍返还定金无事实及法律依据，本院不予支持。星际网吧认为应当依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（三）项规定，因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应责任，新源公司应当赔偿其装修损失，对此本院认为，此条旨在处理因为双方过错导致合同解除后，装修装饰物如何处理的问题，而本案中虽然新源公司在租赁物面积交付存有误差，但是星际网吧并未因此解除租赁合同，租赁合同解除根本原因是因为星际网吧拒付全部租金所致，因此该条应当不予适用。鉴于租赁合同解除原因是因星际网吧违约所致，因此其无权以此为据主张装修损失，其该项上诉请求，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人星际网吧的上诉理据不足，本院不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。二审案件受理费9288元，由上诉人星际网吧负担。本判决为终审判决。审判长  曾艺能审判员  庹 佳审判员  王 芳二〇一八年六月十五日书记员  程 敏