广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终13019号
上诉人（原审被告）：深圳市燕胜珠宝首饰商贸有限公司，住所地：深圳市罗湖区翠竹街道田贝四路阳光天地家园A座天地轩507-509。
法定代表人：陈燕胜。
委托诉讼代理人：房保华，北京德恒（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：肖文祺，住所地：湖南省湘潭市岳塘区。
委托代理人：蔡伟伟，广东汇森律师事务所律师。
原审第三人：深圳市阳光置业房地产投资顾问有限公司，住所地：广东省深圳市罗湖区南湖街道深南东路4003号世界金融中心A座6A。
法定代表人：郭峰。
原审第三人：郭峰，住所地：广东省深圳市罗湖区。
原审第三人：中国银行股份有限公司深圳罗湖支行，住所地：深圳市宝安南路2048号宝丽大厦一、二楼。
负责人：黄庄，行长。
原审第三人：中国银行股份有限公司深圳滨河支行，住所地：深圳市福田区南园路商住楼20栋一层。
负责人：陈辞，行长。
原审第三人中行罗湖支行、中行滨河支行共同委托代理人：叶梦蕾，上海段和段（深圳）律师事务所律师。
原审第三人中行罗湖支行、中行滨河支行共同委托代理人：邱国垒，上海段和段（深圳）律师事务所律师。
上诉人深圳市燕胜珠宝首饰商贸有限公司（以下简称燕胜公司）因与被上诉人肖文祺，第三人深圳市阳光置业房地产投资顾问有限公司（以下简称阳光公司）、郭峰、中国银行股份有限公司深圳罗湖支行（以下简称中行罗湖支行）、中国银行股份有限公司深圳滨河支行（以下简称中行滨河支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2016）粤0303民初6206号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年7月15号立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，上诉人燕胜公司的委托诉讼代理人房保华，被上诉人肖文祺的委托诉讼代理人蔡伟伟，中行罗湖支行和中行滨河支行的共同委托诉讼代理人叶梦蕾、邱国垒到庭参加诉讼，第三人阳光公司、郭峰经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
燕胜公司上诉请求：撤销一审判决第三项，改判驳回肖文祺要求燕胜公司支付成交价20%即82万元违约金的诉讼请求，本案一、二审案件受理费及保全费均由肖文祺负担。
事实与理由：原审判决认定主要事实不清，证据不足，适用法律错误。本案中，造成买卖双方签订的《二手房买卖合同》不能履行的根本原因在于：肖文祺与燕胜公司的代理人郭峰（第三人阳光公司法定代表人）为达到减少首付款金额的目的，未经燕胜公司同意，虚构合同价款，违规签订了配合买方做高贷的《二手房买卖合同》，并且向贷款银行提交了违背燕胜公司意愿的虚假的成交价480万元的买卖合同（实际成交价410万元，7成按揭贷款金额应为287万），骗取了按揭贷款银行（中行罗湖支行）为其出具了贷款金额336万元的《个人贷款承诺函》，如果成功获贷的话买方（肖文祺）将获得高于实际成交价多达70万元的按揭贷款，则肖文祺可因此实现减少首付款70万元的非法目的。但燕胜公司自始至终表示不同意做高贷，原因之一燕胜公司没有在写有配合做高贷内容的书面合同上盖章确认，虽然燕胜公司委托阳光公司卖房，但受托人违规行为的法律后果不应当由委托人燕胜公司承担；原因之二是肖文祺要求燕胜公司，一旦其获得虚假合同价480万元相应的按揭贷款，燕胜公司必须将多出410万元实际合同价的70万元退还，以达到降低首付款的目的，燕胜公司不同意配合其欺骗银行；原因之三燕胜公司银行账户控制权因融资需要已经交予前海小贷公司，燕胜公司无法控制，即便肖文祺按揭贷款银行（中行罗湖支行）将按揭贷款336万元转入燕胜公司银行账户，燕胜公司也无法及时将多出的总计70万元购房款返还肖文祺。因而，燕胜公司的不履行合同的所谓“违约”，是因肖文祺违规做高贷的违约行为或者不适当履行的行为而引起，理应认定肖文祺违约在先，燕胜公司有权没收购房定金。退一步说，也应认定双方原因导致本案合同不能履行，判决解除合同并返还定金即可，对于肖文祺（原审原告）要求赔偿82万元违约金的诉讼请求则应予以驳回。
一审判决片面强调燕胜公司明确表示不愿意继续履行合同，而对燕胜公司不愿意履行合同的原因不进行全面调查审核，即认定燕胜公司行为构成根本违约应当承担违约责任，燕胜公司认为原审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，依法应予改判。
二审燕胜公司补充上诉意见为：一、肖文祺一直没有向燕胜公司出示过其具有购房资格，燕胜公司怀疑肖文祺签订二手房买卖合同时候是否具备购房资格，如果不具备，则合同无效。二、郭峰在未征得燕胜公司同意的情况下擅自签订了高贷的按揭贷款合同，燕胜公司得知该情况后立即口头和短信等其他方式明确告知肖文祺，不同意配合办理高贷的按揭贷款合同，由此导致本案纠纷，本案不应认定为燕胜公司单方违约，应当认定为不能归咎于双方的原因导致合同不能履行。即便是构成违约，违约金过高，请求二审适当降低。
肖文祺辩称，一、燕胜公司与肖文祺签订的二手房买卖合同是当事人真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。二手房买卖合同签订后肖文祺依约履行了定金支付、首期款监管、贷款申请等主要合同义务，燕胜公司却拒不协助房产过户的相关手续，且涉案的房产至一审庭审时仍是抵押未解除状态，燕胜公司于2016年3月4日向肖文祺发短信要求终止交易，明确表示不履行合同，导致二手房买卖合同未能履行，燕胜公司构成违约。二、关于燕胜公司声称燕胜公司因高贷造成的违约，该事实有待法院核实，退一步说该高贷的情况属实并不违反双方签订的二手房买卖合同，是合法有效的。双方签订二手房买卖合同，燕胜公司必须严格遵守，然而燕胜公司恶意违约不仅损害了肖文祺的合同权利，也破坏了市场交易的秩序，转让成交价20%的违约金标准应当适用，请求维持原判。
中行罗湖支行和中行滨河支行共同辩称，燕胜公司与肖文祺之间的交易与第三人无关，二手楼交易资金委托监管协议约定几笔监管资金均已到期，截止开庭之日已经退还给肖文祺。
郭峰未到庭，未答辩。
阳光公司未到庭，未答辩。
肖文祺向一审法院起诉请求，1、解除肖文祺、燕胜公司双方签订的《二手房买卖合同》；2、燕胜公司退还肖文祺定金10万元及利息（利息按同期贷款基准利率自支付定金之日即2015年12月14日计至还款之日止）；3、燕胜公司承担违约责任，向肖文祺支付房屋转让成交价20%违约金即82万元；4、燕胜公司向肖文祺赔偿肖文祺委托银行监管134万元资金的利息损失（利息按同期贷款基准利率自第二笔监管资金划转之日即2016年1月19日起计至还款之日止）；5，燕胜公司承担本案所有的诉讼费用、保全费用。
一审法院查明：位于深圳市罗湖区田贝四路以贝丽北路交汇处阳光天地家园A座天地轩501房产（以下简称涉案房产），产权登记在燕胜公司名下，房屋的用途为住宅，房屋的建筑面积为81.91平方米。该房产于2015年6月19日抵押于案外人深圳市联银小额贷款有限公司，目前抵押尚未解除。2015年12月14日，经第三人阳光公司居间，肖文祺作为买方，与燕胜公司作为卖方，签订《二手房买卖合同》，约定肖文祺向燕胜公司购买涉案房产，房屋转让成交价为410万，定金为10万，肖文祺通过申请银行贷款来支付首期款之外的款项；合同第3条约定，本条所约定的定金交由双方所约定的第三方监管，监管方式，放款退款条件等事项依买卖双方与第三人所签订的监管协议或类似文件而定，买方将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账户以后，视为买方本人已收取定金，卖方应向买方出具定金收据；合同第5条约定，卖方应在肖文祺取得贷款承诺函之日起3日内协助肖文祺办理房屋过户的相关手续；合同第6条约定，涉案房产没有抵押；合同第11条约定，如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之十支付违约金，并继续履行合同，卖方逾期超过十日，买方可解除合同并选择卖方转让成交价20%的违约金承担责任，或双倍返还买方已支付的定金。该《二手房买卖合同》买方处由肖文祺签字，卖方处由燕胜公司公证委托代理人郭峰以卖方代理人的身份签字。
2015年12月31日，买卖双方签订《补充协议》，该协议就首期款的资金监管期限进行了变更，卖方处由燕胜公司签章。
《二手房买卖合同》签订当天，肖文祺向燕胜公司支付定金10万元，第三人郭峰以燕胜公司委托代理人的身份出具《收款收据》。2016年1月4日，买卖双方以及第三人中行滨河支行签订了《二手楼交易资金委托监管协议》办理了首期款40万的资金监管手续。1月18日，买卖双方以及第三人中行滨河支行签订了《二手楼交易资金监管协议》，办理了首期款93万的资金监管手续。监管期限均为协议生效之日起180天。2016年2月24日，第三人中行罗湖支行向肖文祺出具个人贷款承诺函，承诺发放贷款336万。其后，燕胜公司以在委托第三人阳光公司出售包括涉案房产在内的其他房产过程中受到了第三人阳光公司欺骗为由，未履行买卖合同约定的过户手续，并于2016年3月4日向肖文祺发短信要求终止交易，导致《二手房买卖合同》未能履行。肖文祺为此提起本案诉讼。
为避免首期款134万监管损失进一步扩大，肖文祺当庭要求燕胜公司协助肖文祺到第三人中行滨河支行处共同办理首期款监管的提前解除手续，但经一审法院释明，燕胜公司以肖文祺在贷款当中存在不当为由明确表示不同意协助肖文祺办理该首期款监管的提前解除手续。根据监管协议，40万首期款监管的监管期限将于2016年7月3日届满，94万首期款的监管期限将于2016年7月17日届满。
燕胜公司与第三人阳光公司就定金10万有无支付给燕胜公司问题有争议，第三人阳光公司称已经将定金10万支付给了燕胜公司，燕胜公司则称其委托第三人阳光公司出售包括涉案房产在内的其他房产，第三人阳光公司本应向燕胜公司支付定金合计100万，现燕胜公司只收到了60万，所以本案的定金10万燕胜公司没有收到。
一审法院认为，肖文祺、燕胜公司签订的《二手房买卖合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行规法规的强制性规定，合法有效。《二手房买卖合同》签订后，肖文祺依约履行了定金支付、首期款监管、贷款申请等买方的主要合同义务，燕胜公司却拒不协助肖文祺办理房产过户的相关手续，相反，涉案房产的抵押目前仍未解除，且燕胜公司于2016年3月4日向肖文祺发短信要求终止交易，明确表示不履行合同，导致《二手房买卖合同》未能履行，燕胜公司该行为构成违约。燕胜公司抗辩称第三人阳光公司违约在先，一审法院认为，《二手房买卖合同》签订之后即对燕胜公司产生法律效力，燕胜公司应依约履行其作为卖方的合同义务，至于其与第三人阳光公司之间的委托合同关系或居间关系，应向其与第三人阳光公司之间另循法律途径解决，燕胜公司以此为由作为本案的抗辩则依据不足，一审法院不予采纳。综上，导致《二手房买卖合同》未能履行的原因是燕胜公司无正当理由拒不履行合同义务，燕胜公司是违约方，肖文祺是守约方，燕胜公司应承担相应的违约责任。
肖文祺作为守约方，诉请解除《二手房买卖合同》，符合合同约定与法律规定，一审法院予以支持。《二手房买卖合同》解除后，燕胜公司应将所收的定金10万元退还肖文祺，肖文祺要求燕胜公司支付定金10万元的诉讼请求，一审法院予以支持。至于燕胜公司抗辩所主张的其尚未从第三人阳光公司处获得该定金10万元问题，应由燕胜公司另循法律途径解决。
《二手房买卖合同》明确约定“卖方逾期超过十日，买方可解除合同并选择卖方转让成交价20%的违约金承担责任，或双倍返还买方已支付的定金”，既约定了定金又约定了违约金，肖文祺在本案中选择适用违约金条款主张违约责任是其作为守约方的合同权利。契约必须严守，燕胜公司恶意违约，不仅损害了肖文祺的合同权利，也破坏了市场交易秩序，因此，转让成交价20%的违约金标准应严格适用。肖文祺要求燕胜公司支付违约金820000元的诉讼请求，一审法院予以支持。
由于一审法院已支持了肖文祺要求返还定金的诉讼请求，及要求燕胜公司支付违约金820000元的诉讼请求，其损失已得到补偿，其再要求燕胜公司支付定金10万元及首期款134万元的利息的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除肖文祺与燕胜公司签订的《二手房买卖合同》；二、燕胜公司应于判决生效之日起十日内向肖文祺退还定金10万元；三、燕胜公司应于判决生效之日起十日内向肖文祺支付违约金82万元；四、驳回肖文祺的其他诉讼请求。如未按前项判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行债务期间的利息。本案受理费6900元、保全费5000元，由燕胜公司承担。
二审查明：原审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件。根据上诉人的上诉内容，本案的争议焦点为上诉人是否构成违约，是否应承担相应的违约责任。本院认为，肖文祺依约履行了定金支付、首期款监管、贷款申请等主要合同义务，燕胜公司却拒不协助肖文祺办理房产过户的相关手续，且在一审时涉案房产的抵押仍未解除，燕胜公司于2016年3月4日向肖文祺发短信要求终止交易，明确表示不履行合同，导致《二手房买卖合同》未能履行，燕胜公司该行为构成根本违约应承担约定的违约责任。如果燕胜公司认为阳光公司在履行委托合同关系或居间关系过程中存在违约行为，可另寻法律途径解决。燕胜公司解约的理由并非高贷，因此，即使涉案房产的交易存在高贷问题，也不是本案解除合同的根本理由。
综上，上诉人的上诉理由不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12000元，由上诉人燕胜公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 明 亮
审判员 路 德 虎
审判员 朱 宽
二〇一六年十月十八日
书记员 张东阳（兼）
附本判决所适用法律法规：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。