云南省武定县人民法院民 事 判 决 书（2016）云2329民初68号原告昆明绿洲物业服务有限公司。住所地：云南省昆明市禄劝彝族苗族自治县屏山镇五星路***号。组织机构代码：68367878-4。法定代表人喻飞，系该公司董事长。（未到庭）委托代理人王某某，云南汇同律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人任某某，昆明绿洲物业服务有限公司武定片区经理，代理权限：特别授权代理。被告李某某，女，1970年3月5日生，云南省武定县人。委托代理人邵某某，男，1966年11月31日生，云南省武定县人，代理权限：特别授权代理。原告昆明绿洲物业服务有限公司诉被告李某某物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月27日立案受理。受理后，依法由审判员李宁适用简易程序公开开庭进行了审理。原告昆明绿洲物业服务有限公司的委托代理人王某某、任某某，被告李某某的委托代理人邵某某已到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昆明绿洲物业服务有限公司诉称：被告系武定县狮山镇狮山南路商业街4栋A区4单元402号业主，面积172.66m²。根据被告业委会同原告达成的物业服务合同之规定，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告自2013年7月1日起便无故拖欠物业管理费、生活垃圾清运费等各项费用，至2015年6月30日止共计人民币2606元。我方曾多次以多种形式向被告催要物业管理费及垃圾清运费，但其未予以理睬。现根据双方签订的物业服务合同第三条、第十二条、第二十条之规定及《中华人民共和国合同法》第一百零九条规定，特提起诉讼。现诉请：1、由被告立即支付（2013年7月1日至2015年6月30日期间）物业管理费2486元；2、由被告立即支付（2013年7月1日至2015年6月30日期间）的垃圾清运费120元；3、由被告承担滞纳金248元,并由被告承担诉讼费用。被告李某某辩称：一、我方没有与原告方签订过任何合同，也不知道该公司何时住进商业小区，其职责是什么，我方不清楚。原告与昌伟、刘洪斌签订的《武定商业小区物业服务合同》，与我方没有法律关系，我没有履行和承担该合同的义务。昌伟、刘洪斌是业主委员会的主任和副主任，依法律规定，小区业主委员会主任和副主任是要通过业主大会产生的，我没有选举昌伟、刘洪斌，故我不认可昌伟、刘洪斌是业主委员会的主任和副主任。二、原告物业公司没有履行物业管理义务和职责。1、物业管理混乱，外来车辆随意进出小区，且乱停乱放，给小区住户的出入带来不安全因素。2、擅自改变用途：我方单元门口原有绿化带200平方米和一棵风景树。现绿化带被取消，把风景树移变成超市入口，侵犯了业主的合法权益。由于原告方与昌伟、刘洪斌签订的《武定商业小区物业服务合同》与我方无关，且原告没有履行物业管理职责，故原告请求我方支付物业管理费、垃圾清理费、滞纳金的请求无法律依据，要求法院依法驳回原告方的诉讼请求。庭审中，原告昆明绿洲物业服务有限公司对其主张的事实向本院提交了如下证据材料证明：1、营业执照、组织机构代码证、被告身份证、房屋所有权登记申请审批表复印件各1份，欲证明原告的自然信息及具有适格的原告主体资格，被告的自然信息及具有适格的被告主体资格；2、武定县商业街小区物业服务合同、催款函、律师函复印件各1份，欲证明原告于2013年6月30日及2014年6月30日分别与武定县商业街小区签订了《物业服务合同》，由原告为商业街小区的业主及物业使用人提供物业服务，物业服务费按照2012年7月20日武发改价格【2012】107号文件执行，普通住宅0.6元/月/m²，别墅0.7元/月/m²,商铺1.0元/月/m²的价格执行。垃圾清运费城镇居民5元/户/月，商铺按环卫站以前的收费标准执行182.50元/户/年；按照《物业服务合同》约定业主超过每年6月30日前还未缴纳物业服务费的，按每月10%收取滞纳金，按照该约定，被告需支付滞纳金；根据被告业委会同原告达成的《物业服务合同》规定，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告一直无故拖延物业费、垃圾清运费等费用，原告曾多次以电话、口头、催款函以及律师函等多种形式向被告催缴均未果。被告的拖欠行为已经严重影响其他已缴费业主的合法权益及原告物业服务工作的进一步开展。3、情况说明复印件一份，欲证实四单元落水管损坏，原告帮四单元业主修理，本该由四单元住户承担的修理费由原告垫付；4、更换闭门器服务记录复印件一份，欲证实原告为被告所居住的四单元住户更换闭门器；5、图片10张，欲证实原告为被告所在四单元门口修护路面、维修下水道以及小区整体环境；6、公示3张，欲证实原告严格按照武定发改委（2012）107号文件收费标准执行；7、检查（调查）通知书复印件一份，欲证实原告的收费严格按照武定发改委文件标准执行的事实。经质证,被告李某某对原告提交的证据材料1无异议；对证据材料2,对物业服务合同不予认可，认为自己对业主委员会不认可。对催款函没有异议；对证据材料3的真实性提出异议，认为原告没有修着落水管，因自己不知道原告修过落水管；对证据材料4认可的，闭门器换过了；对证据材料5照片是真实的，但是对我们单元楼梯口脏乱的现象没有照着；对证据材料6、7不认可；本院认为，被告李某某对原告提交的证据材料1、4、5未提出异议，本院依法予以采信。证据材料2、3、6、7来源合法，具有客观性，能证明待证事实，本院依法予以采信。被告李某某对其答辩理由，在本院指定的举证期限内，向我院提交如下证据材料证明：1、照片复印件11张，欲证实：（1）、小区内车辆乱停乱放，出入不便严重扰乱住户生活、安全；（2）、小区单元门口没有绿化，原告在小区根本没有服务的事实；2、杨艳娟、文天雁、王发共同出具的情况说明原件一份，欲证实被告所居住单元门前无绿化，私搭乱建、无安全保障等情况。经质证，原告昆明绿洲物业服务有限公司对被告提交的证据材料1的真实性无异议，认为小区内有时车辆乱停乱放是存在的，确实管理上存在不到位的地方；至于被告单元门前无绿化是我公司入驻小区前就存在形成的事实，且通过相关部门审批，原告无法改变。对证据材料2三性不予认可。本院认为：证据材料1，来源合法，但只能证实小区内有时车辆乱停乱放，确实管理上存在不到位的地方；证据材料2属证人证言，依法应一人一证，故证据形式不合法，本院依法不予采信。本院依据当事人的陈述、举证及庭审调查确认本案法律事实如下：被告李某某系武定县狮山镇狮山南路商业街4栋A区4单元402号业主，房屋建筑面积为172.66平方米。原告昆明绿洲物业服务有限公司系武定县狮山镇狮山南路商业街业主委员会选聘的物业公司。2013年6月30日及2014年6月30日原告分别与武定县狮山镇狮山南路商业街业主委员会签订武定商业街小区物业服务合同，合同约定原告为武定县狮山镇商业街业主提供物业管理服务，武定商业街小区的物业管理费为普通住宅按照产权面积（建筑面积）0.6元/月/平方米收取，居民住宅生活垃圾清运费按5元/户/月收取，并约定业主按规定缴纳物业服务费，超过每年6月30日还未缴纳的，按每月10%收取滞纳金。被告自2013年7月1日起至2015年6月30日止未交纳物业管理费、垃圾清运费，共欠原告物业管理费2486元（0.6元/平方米/月×172.66平方米×24月=2486元）、垃圾清运费为120元（住宅5元/户/月×24月=120元），合计2606元，经原告方多次催要，但被告未交纳上述费用，原告遂诉讼来院。本院认为，原告与被告业主委员会签订的武定商业街小区物业服务合同，该合同的内容没有违反法律的规定，为有效合同，被告作为业主，接受原告提供的物业服务，依法应按合同的约定交纳物业管理费、垃圾清运费，故对原告主张由被告支付物业管理费2486元，垃圾清运费120元的请求，符合法律规定，本院依法予以支持。对原告主张滞纳金248元的请求，鉴于原告管理的小区内有时车辆存在乱停乱放，给业主的出入和安全会带来一定的影响,确实管理上存在不到位的地方，故对该请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款、《最高人民法院》第六条、第九条第二款之规定，判决如下：一、由被告李某某于本判决生效之日起十日内支付所欠原告昆明绿洲物业服务有限公司2013年7月1日至2015年6月30日的物业管理费2486元、生活垃圾清运费120元，合计人民币2606元。二、驳回原告昆明绿洲物业服务有限公司的其他诉讼请。案件受理费50元，依法减半收取25元，由被告李某某承担。（限本判决生效之日起十日内执行完毕。）如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省楚雄彝族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若被告李某某未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟+延履行期间的债务利息。若被告李某某不自动履行本判决，原告昆明绿洲物业服务有限公司可在判决履行期限届满后二年内向云南省武定县人民法院或与云南省武定县人民法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。审判员  李宁二〇一六年三月八日书记员  张婷