江苏省张家港市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0582民初1140号
原告：张家港弘圣墙纸有限公司，住所地张家港市。
法定代表人：朱爱平，该公司总经理。
委托诉讼代理人：秦秀琴，张家港市港区法律服务所法律工作者。
被告：朱礼举，男，1972年3月28日出生，汉族，住张家港市。
委托诉讼代理人：黄文俊，江苏俞晓华律师事务所律师。
原告张家港弘圣墙纸有限公司（以下简称弘圣公司）与被告朱礼举房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月19日立案后，依法由代理审判员牛楠适用简易程序独任审判。本案于2017年2月15日、2017年3月16日公开开庭进行审理。原告弘圣公司的委托诉讼代理人秦秀琴，被告朱礼举均到庭参加两次庭审，原告弘圣公司的法定代表人朱爱平，被告朱礼举的委托诉讼代理人黄文俊到庭参加第一次庭审。本案现已审理终结。
原告弘圣公司的诉讼请求为：1、被告支付租金34500元（自2016年6月1日起至搬出之日的租金，每天按115元计算，预估到2017年4月30日止计300天），并承担逾期滞纳金1437元（自2016年6月2日起计算，按银行同期贷款利率5厘计算）；2、被告立即迁出出租房屋；3、被告承担本案诉讼费用。审理中，原告变更其第一项诉讼请求为要求被告自2016年7月1日起至实际搬出之日止参照双方合同约定的租金标准42000元/年支付房屋占有使用费。事实和理由：2015年6月1日，双方签订房屋租赁合同，约定被告因经营需要向原告租用位于张家港市两间门面房，建筑面积为80平方米。合同签订后，原告按约定交付了房屋，但被告未按约定提前一个月支付2016年6月1日至2017年5月30日的租金，根据合同约定，被告逾期两个月不付租金原告可解除合同。原告于2017年1月10日委托张家港市港区法律服务所发函告知，已经与被告解除了合同，对此原告要求被告立即付清租金并搬出租赁房屋。为维护自身权利，原告诉至法院，提起以上诉求。
被告朱礼举辩称：被告并没有违约，违约方系原告。租赁合同明确约定，“乙方两间房及楼梯间上边的广告位归乙方无偿使用（三楼顶）”，被告就是看中约定的广告位的价值及收益才向原告承租房屋，但是事实上该广告位并非原告所有，是归某汽车销售服务有限公司（以下简称某汽车公司）所有，年租金为25000元，扣除广告位的价值，被告支付给原告的年租金应为1.7万元，原告一直未能妥善解决广告位事宜，也没有就除去广告位后的租金与被告协商一致，因此，被告有权暂停支付租金。根据房屋租赁合同第五条第一款第1项的规定“……如果甲方出租的房屋不具备出租条件，或不能满足乙方经营需求，或不能办理相关证照的，甲方应全额退还租金等各项费用，并赔偿由此造成的损失”。因此，原告应当退还已经收取的租金，并赔偿被告经营损失，被告认为损失数额至少30万元，本案中不提起反诉，但是被告保留另案起诉的权利。
经审理查明，2015年6月1日，原告弘圣公司作为出租方，被告朱礼举作为承租方，签订房屋租赁合同（以下简称合同）一份，约定被告朱礼举向原告承租位于张家港市两间门面房，建筑面积80平方米，房屋结构为砖混，供乙方（朱礼举）经营等使用。租赁期自2015年至2020年止。年租金为42000元，乙方每年一付房租（提起一个月支付）。合同第五条第一款第1项约定，……如果甲方的房屋不具备出租条件，或不能满足乙方经营需求，或不能办理相关证照的，甲方应全额退还租金等各项费用，并赔偿由此造成的损失。合同第六条第6款约定，乙方有下列情形的，甲方可以随时终止合同收回租赁物：……（3）乙方拖欠租金累计达2个月的。合同中注明：“乙方两间房及楼梯间上边的广告位归乙方无偿使用（三楼顶）不需另付费”。
审理中，原、被告均认可涉案房屋租赁期限自2015年6月29日起至2020年6月28日止。合同签订后，被告朱礼举支付第一年度租金42000元。
另查明，涉案房屋未办理建设工程规划许可证，亦未经主管部门批准建设。
上述事实，有房屋租赁合同、调查笔录及当事人陈述等予以佐证。
由于双方意见不一，致本案调解未成。
本院认为，根据法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或未经主管部门批准建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因此，本院认定原、被告于2015年6月1日签订的房屋租赁合同无效。房屋租赁合同被确认无效后，承租人应将租赁房屋返还给出租人。本案争议焦点在于合同中注明的广告位的具体位置及是否应当在租金中扣除广告位的费用。
原告弘圣公司主张，根据租赁房屋照片显示，合同中约定的广告位是照片中显示的与慧铭汽保广告牌平行的东部楼顶位置，该位置位于被告方承租的房屋顶部，是可以无偿使用的。但是被告要求使用顶部空白部分广告位，该处广告位归某汽车公司所有，如果需要租用的话，要支付年租金25000元。而被告朱礼举则主张，首先从文字上理解，“三楼顶”肯定是在三楼以上，而原告刚才的陈述是在三楼，若如原告认为的是在与慧铭汽保广告牌平行的东部位置，那么被告租赁的两间房及楼梯间上边的广告位与慧铭汽保的广告牌会有部分重叠，这是不符合常理的，也会侵犯到慧铭汽保的权利；其次，原告在通话录音中也确认某汽车公司广告位现在的租金是25000元一年，即使该村委会出面协调，也要20000元一年，原告陈述的与慧铭汽保广告牌平行的东部位置，是不可能有这么高的费用的，而且原告的广告牌以及隔壁某汽车公司的广告牌，都是在三楼顶，也可以推断合同中注明的广告位就是慧铭汽保顶部空白部分广告位。因此，应当在双方约定的年租金中扣除20000元的广告位的费用。
本院认为，合同中手写部分“乙方两间房及楼梯间上边的广告位归乙方无偿使用<三楼顶>不需另付费”，已对广告位的位置作出了明确说明，应是位于租赁房屋所在楼房的三楼顶部位置，即涉案房屋照片中显示的“慧铭汽保”顶部空白部分广告位，而非原告所称的与慧铭汽保广告牌平行的东部楼顶位置。被告主张应在其支付的年租金42000元中扣除广告位的费用，本院认为，根据合同约定，该广告位归乙方（朱礼举）无偿使用，不需另付费，也就是说，双方约定的租金标准并未包含广告位的具体费用，该项条款系原告作出的单方承诺，该承诺并不构成原告应履行的主要义务内容，且原告对该广告位并无处分权，因此，被告不能以此作为拒绝支付租金之理由，对被告的该项抗辩，本院不予支持。原告弘圣公司要求被告迁出租赁房屋，并参照合同约定的租金标准即42000元每年支付2016年7月1日之后的房屋占有使用费，于法有据，本院予以支持。至于被告朱礼举主张的要求原告赔偿其搬迁、装潢等一切损失，因被告明确另诉处理，本案不予理涉。
综上，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条之规定，判决如下：
一、被告朱礼举应从张家港市杨舍镇沙钢立交桥东侧两间门面房内迁出。
二、被告朱礼举应按照每年42000元的标准向原告张家港弘圣墙纸有限公司支付自2016年7月1日起至实际迁出之日止的房屋占有使用费。
以上两项，限被告朱礼举于本判决生效之日起十五日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费349元（已经减半收取），由被告朱礼举负担。该款原告已预交，由被告在履行本判决时一并支付给原告。
如不服本判决，可在判决送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
代理审判员 牛 楠
二〇一七年三月十七日
书 记 员 张炯敏