浙江省瑞安市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温瑞商外初字第6号
原告：中国农业银行股份有限公司瑞安市支行。
负责人：王益盛。
委托代理人（特别授权）：蔡剑。
被告：宋建慧。
被告：蔡雪芬。
被告：中龙房地产开发（瑞安）有限公司。
法定代表人：尤克演。
原告中国农业银行股份有限公司瑞安市支行（以下简称农行瑞安支行）为与被告宋建慧、蔡雪芬、中龙房地产开发（瑞安）有限公司（以下简称中龙公司）金融借款合同纠纷一案向本院起诉，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2014年7月8日公开开庭进行了审理。原告农行瑞安支行的委托代理人蔡剑到庭参加诉讼，三被告经本院依法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告农行瑞安支行诉称：2010年4月15日，被告宋建慧向原告申请个人购房贷款341万元。经协商，2010年4月18日，原告和被告宋建慧签订了合同编号为33119201000033357号的《个人住房最高额抵押担保借款合同》，借款期限30年。同时合同中约定：1、借款利率执行浮动利率，依据中国人民银行公布的人民币贷款同期限档次的基准利率上上浮10%，实行等额本息还款法，借款发放后如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，则自调整后的次年1月1日起，贷款人按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行年利率；2、借款人未按本合同约定归还借款的，贷款人有权对逾期借款本金自逾期之日起直至本息清偿之日止，在本合同约定的借款执行年利率基础上上浮百分之五十计收罚息；3、合同有效期内，借款人未按时、足额偿还借款本息，至少一期借款逾期超过90天的，贷款人有权暂停或终止发放借款，有权提前收回已发放借款、行使抵押权、要求保证人履行保证责任、有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施；4、借款的担保方式为抵押担保＋阶段性保证担保，由被告宋建慧、蔡雪芬所有的位于瑞安市经济开发区商务广场国际公馆3幢2单元2201室的房产提供抵押担保，抵押物评估价值人民币5709086元，其最终价值以抵押权实现时实际处理抵押物的价款为准。抵押担保的范围包括合同项下的借款本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、因违约而产生的律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的费用。同时中龙公司自合同签订之日起，至借款人取得约定的房产权利证书，办妥正式的最高额抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。被告蔡雪芬是被告宋建慧婚姻存续期间配偶要承担共同还款责任。
2010年5月25日，原告依该合同向被告宋建慧发放了贷款341万元，并约定年利率6.534%，还款方式实行等额本息还款。自2011年11月起，被告一直未按时归还贷款本息。暂算至2013年9月21日被告尚欠本金3358562.31元、正常利息人民币462707.3元，罚息与复利人民币2670.84元未偿还。在按揭逾期后，经过多次催讨无果。原告已邮寄通知被告宋建慧贷款提前到期。现请求判令：1、被告宋建慧与蔡雪芬偿还欠款本金3358562.31元、正常利息462707.3元、罚息与复利2670.84元（算至2013年9月21日止）、自2013年9月21日起逾期利息及复利以3699158.92元为基数按逾期利率11.6325%计收至债务清偿之日止；2、合同编号为33119201000033357号的《个人住房最高额抵押担保借款合同》设定的抵押合法有效，原告对该合同项下的抵押物折价或者拍卖、变卖该抵押物的价款有优先受偿权；3、被告中龙公司对上述款项承担连带还款责任。
原告农行瑞安支行为证明其诉称事实，向本院提供了如下证据：
1、原告营业执照、组织机构代码证、金融许可证复印件，拟证明原告的主体情况；
2、被告的身份证、结婚证、营业执照、组织机构代码证复印件，拟证明被告主体情况；
3、借款凭证、个人借款申请书、承担共同还款责任承诺书，拟证明原、被告之间的借款关系；
4、个人住房最高额抵押担保借款合同、抵押登记证明书、财产共有人同意抵押承诺书，拟证明原被告之间的抵押借款合同关系；5、利息还款明细，证明被告未按期偿还利息；
6、提前收回借款通知函、快递回执，拟证明原告通知被告贷款提前到期。
被告宋建慧、蔡雪芬、中龙公司未作答辩亦未向本院提供证据。
上述证据经庭审出示。三被告未作答辩，又未提供反驳证据，应视为三被告自动放弃对原告证据质证的权利。本院经审查认为，证据1-5符合证据的真实性、合法性、关联性，且具有证明力，予以采信；证据6快寄回执上没有借款人的签名，不能证明提前收回借款通知函已送达借款，故对该证据不予采信。
经审理，本院认定事实与原告诉称的一致。
另查明，《个人住房最高额抵押担保借款合同》约定：最高额抵押借款额度有效期为本合同项下最高额抵押担保债权的确定期间，约定房产的住房抵押价值为本合同项下最高担保限额；借款期限内产生的应付而未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率按月计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率按月计算复利；逾期借款的应付而未付利息，按逾期借款利率按月计算复利；借款人未按时、足额偿还借款本息，至少一期借款逾期超过90天，则贷款人有权提前收回已发放借款。
2010年4月22日，被告蔡雪芬向原告出具了《财产共有人同意抵押承诺书》、《承担共同还款责任承诺书》，表示对被告宋建慧的上述借款承担共同还款连带责任，同意涉案房产为上述借款提供抵押。涉案抵押房屋于2009年10月29日进行预购商品房预告登记（瑞房预瑞安字第001182号），预告登记权利人为宋建慧、蔡雪芬，预告登记义务人为中龙公司；于2010年4月27日进行预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为原告，预告登记义务人为宋建慧、蔡雪芬。
涉案借款2014年度执行的年利率为7.205%，逾期年利率为10.8075%。
本院认为，涉案的最高额抵押担保合同、承担共同还款责任承诺书系当事人意思表示真实，不具有法律规定的无效情形，为有效合同，应受法律保护。被告宋建慧、蔡雪芬作为共同借款人，理应共同偿还借款，现未按期支付借款本息，应承担相应的违约责任。原告据此可以宣布合同提前到期，提前收回已发放的借款，但由于原告寄交的宣布合同提前到期的通知未送达给借款人，因此本院将宣布合同提前到期的时间确定为诉状副本最后送达之日2014年6月2日。被告宋建慧、蔡雪芬除应向原告偿还借款本金3358562.31元外，还应向原告支付拖欠的至2014年6月2日的正常利息642347.64、罚息3264.23元、复利19488.27元，从2014年6月3日起以本金3358562.31元为基数按年利率10.8075%计算至偿还之日止的罚息、从2014年6月3日起以正常利息462707.3元为基数按年利率10.8075%计算至偿还之日止的复利。根据合同意思自治原则，当事人在订立合同时，可以附加某些条件，将条件的成就与否作为民事法律行为效力发生或者消灭的依据。本案《个人住房最高额抵押担保借款合同》中约定被告中龙公司承担的是阶段性连带保证，其本意就是让被告中龙公司为借款人在该阶段内（即贷款合同签署之日起至抵押有效设定、相关权利证明文件交付原告执管之日止）向原告履行还款义务提供保证；这并非是对保证期间的约定，而是对保证合同所附的解除条件的限定。一旦原告取得房屋的抵押权（或者说原告对房屋享有优先受偿权），所附条件成就，阶段性保证也应随之消灭。本案中，虽然被告宋建慧、蔡雪芬与原告仅办理了预购商品房抵押权预告登记，但是预告登记使得被登记的请求权具有了物权的效力，可以对抗普通债权人，而原告在法庭辩论终结之日前对抵押物仍无法进行正式的抵押登记，且无法登记非基于原告的原因导致，故原告有权按照合同约定在抵押担保范围内对该房屋享有优先受偿权。既然原告对房屋享有了优先受偿权，被告中龙公司的阶段性保证责任应予免除。综上，原告的诉讼请求，部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国合同法》第四十五条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十八条、第二百零三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告宋建慧、蔡雪芬在本判决生效后十日内共同偿还原告中国农业银行股份有限公司瑞安市支行借款本金3358562.31元、正常利息642347.64元、罚息3264.23元、复利19488.27元以及从2014年6月3日起至偿还之日止按年利率10.8075%计算的罚息、复利（罚息以3358562.31元为基数，复利以642347.64元为基数）；
二、若被告宋建慧、蔡雪芬未按期偿还上述债务，原告中国农业银行股份有限公司瑞安市支行有权对坐落于瑞安市经济开发区商务广场国际公馆3幢2单元2201室（预告登记号为瑞房预瑞安字第001182号）折价或拍卖、变卖后所得价款对上述债务优先受偿；
三、驳回原告中国农业银行股份有限公司瑞安市支行的其他诉讼请求。
本案受理费36393元，由被告宋建慧、蔡雪芬共同负担；公告费300元由被告蔡雪芬负担（定于本判决生效后十日内向本院缴纳，原告于本判决生效后十五日内到本院退回预缴的受理费36393元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院［上诉案件受理费36393元（具体金额最终由浙江省温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），应在提交上诉状时预交，款汇浙江省温州市中级人民法院，户名：温州市财政局非税收入结算户，账号：192999010400031950013，开户行：农行温州市分行，上诉期满七日后仍未交纳的，按自动撤回上诉处理］。
本判决发生法律效力后，如被告拒绝履行，原告可向本院申请执行；申请执行期限为两年，从判决书规定履行期限的最后一日起计算。
审 判 长 邹丽雅
人民 陪 审员 张微萍
人民 陪 审员 戈金华
二〇一四年十月二十三日
（代）书记员 戴程栋