北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）丰民初字第18477号
原告武晓磊，女，1966年3月24日出生。
委托代理人李亮，北京市中银律师事务所律师。
委托代理人杨屹（原告女婿），1988年6月10日出生，北京新京报传媒责任有限公司。
被告成丽兰，女，1960年7月15日出生。
被告李录堂，男，1960年10月16日出生。
二被告委托代理人孙红新，北京高文律师事务所律师。
二被告委托代理人张亚梅，北京高文律师事务所律师。
第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人刘田，董事长。
委托代理人徐俊杰，男，1987年3月4日出生，该公司法务专员。
原告武晓磊与被告成丽兰、李录堂，第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告武晓磊及其委托代理人李亮，杨屹，被告成丽兰、李录堂的委托代理人孙红新、张亚梅，第三人我爱我家公司的委托代理人徐俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告武晓磊诉称：原被告签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定被告将其位于北京市丰台区5层502号的房屋出卖予原告，合同价款为三百三十万元整；自本合同签订之日起九十日内双方共同向权属登记部门申请办理房屋权属转移登记。合同签订后，原告于2013年8月1支付定金四万元、提前解除房屋抵押款及利息六十万元、面签当日付款二十万元、2013年8月27日付款四十六万元、2013年9月3日向工行公益桥支行办理资金托管一百万元，共计付款二百三十万元；向建设银行申请贷款一百万元于2013年9月6日获批。原告自9月初履行完全部付款义务后开始多次自行或通过我爱我家中介公司催促被告继续履行合同并办理过户事宜，但被告始终以各种理由予以拖延；2013年9月25日又通过中介公司向其发送告知函，催促其继续履行过户义务，但其始终未予回复；10月14日、15日、21日原告又几次催促，被告明确表示不愿继续履行过户义务。现原告诉至法院，要求：1、判令被告继续履行双方签订的E09128499号《北京市存量房屋买卖合同》并办理过户；2、判令被告支付违约金，从2013年11月1日到实际过户之日止，每天1650元。
被告成丽兰辩称：一、答辩人依法诚信履行合同，不存在迟延等违约事实，合同迟延履行系由于被答辩人未按照双方协议约定依法缴纳税款所致，被答辩人存在违约事实。2013年8月1日，答辩人按照第三人要求携带并出示房屋产权证，在第三人居间服务下与被答辩人依法签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版、编号E09128499）、《房屋买卖定金协议》（编号ZD0032653）就双方主要权利、义务达成一致。2013年8月1日，双方签订完上述协议后，答辩人并未返回兰州，而是继续留在北京等待办理房屋解抵押手续，答辩人及其配偶于2013年8月6日办理完毕解抵押手续后于8月7日返回兰州。2013年8月26日，答辩人及其配偶再次从兰州赶往北京办理网签手续后于8月29日返回。2013年9月15日，答辩人根据第三人过户专员的时间安排，第三次赶往北京，并于9月17日前往北京市丰台区房屋权属交易中心办理缴税过户手续。当日，由于被答辩人拒不按照双方协议的约定缴纳相关税收致使无法办理房屋过户手续。因此，纵观协议的履行过程可知，答辩人自始依法按照协议约定积极履行自身义务，并无任何违反协议约定的行为，不存在任何违约事实。涉案房屋未于2013年10月30日前办理完毕过户手续的责任在于被答辩人拒不按照协议约定履行缴纳税款义务，即被答辩人存在违约的事实。二、《房屋买卖定金协议》明确约定330万元不包含国家规定应当由甲方（即答辩人）承担的税费。因此，房屋交易过程中的一切税费均由答辩人承担。《房屋买卖定金协议》第二条以手填的形式明确约定：“丙方（第三人）根据乙方（被答辩人）委托购买房屋的意向条件推荐上述房屋，乙方已亲自现场勘验上述房屋，并对上述房屋的权属状况、设施设备、物业等相关情况进行了了解，确认以人民币叁佰叁拾万元整的价格购买上述房屋；此价格不包含国家规定应当由甲方（答辩人）承担的税费。”据此，“此价格不包含国家规定应当由甲方（答辩人）承担的税费”系指答辩人转让涉案房屋所获净价款（即答辩人到手净得款项）为叁佰叁拾万元整，国家规定应当由答辩人承担的税费由被答辩人实际承担或缴纳。除此，前述条款再无第二种理解。因此，定金协议作为双方房屋转让相关协议之系列协议，已就房屋交易过程中“国家规定应由答辩人承担的税费”的实际承担人给予了明确约定，被答辩人负有实际承担或支付“国家规定应由答辩人承担的税费”之合同义务。此外，众所周知，长期以来北京区域内二手房交易过程中发生的税费、中介费等一切税费皆由买方承担，该方式业已成为行业习惯。三、双方订立合同系由第三人进行居间撮合，双方皆与第三人分别进行联系，合同文本亦由第三人提供并完善手填内容。涉案房屋交易系在第三人居间服务下订立相关协议，自2013年7月份左右答辩人将该房屋的户型、权属登记等情况告知第三人后，即等待第三人的消息。在此之前第三人与意向购房人如何沟通答辩人皆不得而知。答辩人根据第三人的安排于2013年7月31赶往北京，并于8月1日提供了房屋产权证、于8月6日提供了契税完税凭证、身份证等相关材料，经第三人查阅并留存复印件。因此，双方在第三人的居间服务下签订相关协议，协议文本亦由第三人提供，双方皆通过第三人进行单向沟通，而并未单独沟通。被答辩人应当知晓和了解房屋产权证、契税完税凭证等相关材料的真实性及相关内容、以及涉案房屋交易存在的税费，第三人亦有义务和责任告知其该项交易包含的税费项目以及具体的数额。综上所述，答辩人自始严格按照协议的约定积极履行自身义务，并无任何迟延等违约行为。房屋未能在协议约定期限内办理过户手续的原因在于被答辩人拒不按照双方协议约定缴纳“国家规定应由答辩人承担的税费”，被答辩人存在严重违约行为。定金协议已就购房款叁佰叁拾万元是否包含“国家规定应由答辩人承担的税费”给予明确约定，在此情况下被答辩负有实际承担或支付所有税费的合同义务。其拒不履行应系严重违约。被答辩人应当知晓涉案房屋交易存在的全部税费，第三人亦有义务明确告知其全部税费项目、具体数额。
第三人述称，同意原告诉求，为双方办理过户手续，违约金与我方无关，不发表意见。
经审理查明：被告成丽兰与被告李录堂于1986年10月10日结婚，二被告于2013年3月13日取得北京市丰台区5层502号房屋所有权，该房屋登记在被告成丽兰个人名下。
2013年8月1日，被告成丽兰（出卖方）与原告武晓磊（买受人）在第三人我爱我家公司居间服务下，签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定原告武晓磊购买被告成丽兰所有的位于丰台区北甲地路9号院4号楼5层502号房屋，建筑面积110.89平方米，房屋总价为3300000元。合同约定：第九条，税、费相关规定，本合同履行过程中，买卖双方应按照国家及北京市的相关规定缴纳各项税、费，买卖双方承担税费的具体约定见附件七。因一方不按法律、法规规定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，其应当向对方支付相当于房价款20%的违约金。本合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费的，由政策规定的缴纳方缴纳；政策中未明确缴纳方的，由【买受人】缴纳。其第十条权属转移登记，（一）当事人双方同意，自本合同签订之日起九十日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。（二）买受人未能在房屋交付之日起九十日（约定时间或约定条件）内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理。1、如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起三日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期活期利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起三日内向买受人支付。……
同日，被告成丽兰（甲方）与原告武晓磊（乙方）、第三人我爱我家公司（丙方）签订《房屋买卖定金协议》，载明：……第二条：丙方根据乙方委托购买房屋的意向条件推荐上述房屋，乙方已亲自现场勘验上述房屋，并对上述房屋的权属状况、设施设备、物业等相关情况进行了了解，确认以人民币3300000（大写：叁佰叁拾万）元整的价格购买上述房屋；此价格不包含国家规定应当由甲方承担的税费。……
同日，被告成丽兰与原告武晓磊、北京伟嘉安捷投资担保有限公司签订《房屋交易保障服务合同》，约定原告武晓磊以商业贷款的方式向被告成丽兰支付部分购房款，北京伟嘉安捷投资担保有限公司提供带贷款保障服务。
上述协议签订后，原告武晓磊向被告成丽兰支付了定金4万元、购房款600000元。2013年8月27日，原告武晓磊向被告成丽兰支付了购房款660000元。2013年9月3日，原告武晓磊通过资金监管方式向被告成丽兰支付了购房款1000000元。2013年9月6日，原告武晓磊取得中国建设银行股份有限公司北京市分行的批贷证明，被告成丽兰办理了涉案房屋的解抵押手续。
2013年9月25日，北京伟嘉安捷投资担保有限公司向被告成丽兰发出《告知函》，载明：经北京我爱我家房地产经纪有限公司居间，阁下与买受方武晓磊于2013年8月1日签订了编号为E091284499的《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称合同），同时与北京我爱我家房地产经纪有限公司签订了编号为J12123445的《居间服务合同》与我公司签订了编号为B13014225的《房屋交易保障服务合同》，合同涉及标的房屋的物业地址为：北京市丰台区北甲地路9号院4号楼5层502（以下简称该房屋）。现因阁下承诺的契税票信息与事实情况有出入，导致阁下与买受方武晓磊之间的房产交易较预期而言新增个人所得税及营业税。依据法律及合同约定，交易房屋税费的承担应按照国家及北京市的相关规定执行，上述税费应由阁下承担。鉴于上述情况，现我公司通知阁下，请阁下于2013年9月30日前与我公司联系，并尽快配合协商解决上述税费，请阁下谨慎对待，妥善处理。
双方因房产过户税费问题发生争议，至今未办理房产过户手续。
庭审中，被告李录堂认可被告成丽兰出售房屋的行为。原告武晓磊同意直接支付被告成丽兰剩余房款1000000元。
以上事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《房屋买卖定金协议》、《房屋交易保障服务合同》、《告知函》及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：原被告双方所签《北京市房屋存量房屋买卖合同》、《房屋买卖定金协议》均系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，为有效协议。双方应严格遵照协议履行各自义务。本案双方争议焦点为，房屋过户税费由谁承担的问题。原告武晓磊主张双方所签全部协议中并未约定税费承担问题，因此双方应按照国家及北京市相关规定缴纳各自税费。被告成丽兰主张双方所签的《房屋买卖定金协议》中第二条约定了3300000元购房款为被告净得款，不包括税费，因此过户相关全部税费应由原告武晓磊承担。第三人我爱我家公司同意原告武晓磊意见。就此，本院认为，虽然双方在《房屋买卖定金协议》中第二条约定了3300000元购房款为被告净得款，不包括税费，但该条款内容不应直接解读为全部税费由原告武晓磊承担，且双方提交的其他文件均未显示双方存在对税费承担的约定，因此，双方应按国家及北京市规定承担各自过户税费。现被告成丽兰拒绝承担税费，导致涉案房屋未如期过户，理应承担相应责任。被告李录堂与被告成丽兰系夫妻关系且为房屋共有权人，理应承担连带责任。现原告要求二被告协助其办理房屋过户手续，承担相应税费的请求，并无不当，本院应予支持。原告要求二被告支付违约金自2013年11月1日到实际过户之日止，每天1650元，因双方合同约定的逾期办理房屋过户手续违约金的约定为“买受人实际取得房屋所有权证书之日起三日内向买受人支付”，现房屋买受人原告武晓磊尚未取得房屋所有权证，即该违约金给付条件尚未成就，故对该项诉讼请求，本院暂不予支持，原告武晓磊可待条件成就后另行起诉。原告武晓磊同意给付被告成丽兰剩余购房款1000000元，本院对此不持异议。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告成丽兰、李录堂于本判决生效之日起十五日内协助原告武晓磊办理过户手续，双方应按照国家及北京市的相关规定缴纳各自税费。
二、原告武晓磊于本判决生效之日起二十日内给付被告成丽兰一百万元购房款。
三、驳回原告武晓磊的其他诉讼请求。
案件受理费525元，由原告武晓磊负担455元（已交纳），由被告成丽兰、李录堂负担70元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 付强
代理审判员 罗滔
代理审判员 梁艳
二〇一四年四月二十八日
书 记 员 宋悦