安徽省蚌埠市蚌山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）蚌山民一初字第00317号
原告：张淑香。
委托代理人：迟涛，安徽国梦律师事务所律师。
被告：蚌埠深国投商用置业有限公司，住所地安徽省蚌埠市胜利中路1556号华海商业中心。
法定代表人：张捷，总经理。
委托代理人：詹婧，集团公司法务部员工。
原告张淑香诉被告蚌埠深国投商用置业有限公司（以下简称蚌埠深国投）租赁合同纠纷一案，于2015年2月2日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年3月23日、5月27日两次公开开庭进行了审理。原告张淑香及其委托代理人迟涛，被告蚌埠深国投的委托代理人詹婧到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告张淑香诉称：2013年5月31日，原被告双方签订商业租赁合同，约定被告将蚌埠市胜利中路1556号“华海商业中心”面积为3246.44平方米的商铺出租给原告经营百货、服装、皮具、饰品等，租赁期限为9年，2014年6月份，被告通知原告其所租赁的商铺另行出租给其他商户，要求原告在一定期限内全部清场撤离。后原告与被告沟通关于清场撤离的相关赔偿事宜，但被告不予理会并说原告违约。原告认为在房屋租赁费缴纳期限届满前，被告工作人员王某多次阻止原告不需要缴纳房租，说交了也是白交，2014年6月份原告必须撤场，到时候由现在新的承租户与原告商谈赔偿事宜。至今，被告和新承租户未予原告解决相关赔偿问题。故提起诉讼，请求：1、判令原被告解除商业租赁合同；2、判令被告赔偿原告装修损失78000元；3、判令被告赔偿原告预期经济损失50000元（具体数额待剩余租赁期间店面租赁权价值鉴定后再行追加）；4、被告承担本案诉讼费用。
被告蚌埠深国投辩称：双方合同解除是基于原告违约在先，因原告欠缴租金，被告向原告发出解约，被告在此期间没有违约行为。原告沿用的是苏宁电器的原来装修，没有具体的装修损失。合同解除时，双方没有商谈任何解除合同赔偿事宜，故请求法院驳回原告的诉请。
原告为证明自己的主张，向本院提交如下证据：
1、原告身份证。证明原告的身份及诉讼主体资格。
2、被告营业执照、组织机构代码证。证明被告主体资格。
3、《商业租赁合同书》一份。证明原被告之间的租赁关系。
4、工商登记材料。证明被告高管人员的情况及王某系公司总经理。
5、2014年5月29日张贴告示3份。证明沃尔玛停业，被告准备让原告清场。
6、转租合同书。证明被告同意将原告承租的商铺1F234-237，1F399五个铺位转租他人。
7、交费发票13张，共计1396748元。证明原告依约交纳了租赁费。
8、装修损失清单2张、收条1张。证明原告装修装饰的损失。
9、录音材料。证明被告总经理王某在2014年2月份便不让原告交纳租赁费用的事实。
10、申请法院调取的谈话笔录。证明王某在合同租赁期间明确以其他商铺招商为由，告诉原告不需要缴纳房租，是对合同履行事项的变更。
11、向法院调取的2014年11月14日的庭审笔录。证明目的同上。
12、证人马某、闫某出庭作证。证明在原告租赁期间被告就已经商谈将其承租的商铺重新租赁给第三方，被告违约意向在先。
13、证人王某出庭作证。证明王某明确同意原告不交纳房租，应当视为双方对合同履行的变更，2014年6月11日以后被告对原告的清场行为是违约和违法行为。
被告蚌埠深国投为证明自己的主张，向本院提交如下证据：
1、《商业租赁合同书》一份。证明原被告双方租赁关系。其中第十二条合同的变更与解除，12.2甲乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同：（3）擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交还各自承租房屋的。（4）逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的。
2、《交接确认函》。证明被告已于2013年4月25日将IF399商铺付交给原告使用，且场地设施符合原告方要求。
3、《知会函》及照片两份。证明因原告欠付巨额租金，被告分别于2014年5月16日、2014年5月21日向原告发出《知会函》要求原告立即支付欠缴租金、市场综合服务费、履约保证金及滞纳金。截止被告实际退场日2014年6月23日，原告欠缴租金市场综合服务费934218.5元。
4、《通知函》及照片。证明原告欠付租金，被告于2014年6月11日向原告发出通知函与通知原告解除双方于2013年5月31日所签的合同，要求原告5日内迁出。
5、原告于2014年6月19日作出的书面承诺一份。证明原告于6月23日将商品拉走。
6、（2014）蚌山民一初字第01294号民事裁定书及诉状。证明原告曾起诉要求双方继续履行合同，后撤诉。
7、万福百货交费一览表。证明原告交纳租金一直有延迟，现在已经欠缴90多万，被告已经向蚌山区人民法院提起诉讼。
经当庭举证、质证，本院对上述证据认证如下：（一）被告对原告提供的证据1、2、4、6无异议。经审查，本院予以确认。对证据3真实性无异议。经审查，本院予以确认。对证据5真实性有异议，因为落款未加盖公章，沃尔玛停业与本案无关。经审查，沃尔玛胜利中路店停业事实已登报，故被告异议不能成立，本院不予采纳。对证据7真实性有异议，与万福百货交费一览表中的缴费金额不符。经审查，被告对该证据的真实性有异议，未提供相反的证据予以证明，本院对被告的异议不予采纳。对证据8真实性有异议，原告应提供签订的正式装修合同以及发票证实万福百货进行过装修。经审查，被告对该证据的真实性有异议，未提供相反的证据予以证明，本院对被告的异议不予采纳。对证据9真实性有异议，录音内容模糊不清，双方谈话的时间、地点不清，取得手段不合法，不能达到其证明目的。经审查，证人王某出庭作证认可该录音，故对被告的异议理由本院不予采纳。对证据10、11真实性无异议。经审查，本院予以采纳。对证据12证人马某、闫某的证言真实性有异议，达不到证明目的。证人马某和王某的谈话笔录中内容可以看出，这些人员是向整个商场考察的。而且证人都是听说的。证人所述考察的人一次次过来丈量不合理，商场是有平面图的。经审查综合王某的证言证明商场一直在招商的事实，被告的异议理由本院不予采纳。对证据13证人王某的证言，经审查王某系被告在蚌埠的负责人，证言的真实性本院予以采纳。（二）原告对被告提供的证据2、6无异议，本院予以确认。对其余证据的真实性无异议，达不到证明目的。经审查，本院予以采纳。
根据上述认定的证据及庭审中当事人的相关陈述，经审理查明：2013年5月31日，原告张淑香（乙方）与被告蚌埠深国投（甲方）签订了一份《商业租赁合同书》，约定被告将蚌埠市胜利中路1556号“华海商业中心”面积为3246.44平方米的一层商铺出租给原告经营百货、服装、皮具、饰品等。该合同共分两部分，第一部分通用条款9页，第二部分专用条款3页，主要内容为：“第一部分通用条款，第十条乙方的违约责任，10.1乙方未经甲方同意擅自中途退出的，甲方有权选择要求乙方继续履行本合同并就所发生的损失向乙方索赔或者解除本合同并按本合同12.2条处理。10.2乙方逾期支付租金或者本合同第四条约定的各项费用（包括未补足履约保证金不足部分）的，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1%向甲方支付滞纳金。逾期支付上述任何款项超过15天的，甲方或甲方指定的物业管理公司有权停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止乙方使用，因此造成的一切后果由乙方自行承担。第十二条合同的变更和解除，12.1甲、乙双方同意有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：（4）合同期内，甲方需要对商场或其任何部分拆除或重建时影响到该房屋的经营的。12.2甲、乙双方同意有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同。乙方所支付的所有租金、综合服务费以及履约保证金和其他费用均不予退还。同时，乙方还须支付给甲方相当于当年六个月的租金和六个月的综合服务费之和的金额作为违约金。如果违约金不足以弥补因此给甲方造成任何损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额：（4）逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的；第十四条权利的放弃，在乙方违约情况下甲方又接受租金或其他款项时，不能视为甲方放弃追究乙方违约责任的权利。乙方交付的租金或其他款项不足本合同之规定金额时，或甲方接受金额不足的金额或其他款项，均不能视为甲方同意乙方少付租金或其他款项以及根据本合同及法律规定的其他权利。此外，甲方未能或延迟行使本合同项下的任何权利将不意味放弃该等权利。甲方任何权利的放弃均以甲方签署的书面明确表示为准。第二部分专用条款，第十九条出租房屋状况，19.1甲方出租给乙方的房屋坐落在蚌埠市胜利中路1556号被称为“华海商业中心”壹层1F234-237、1F399号铺。19.2甲乙双方同意该房屋用于计算租金、综合服务费的租用面积为3246.44平方米。19.4物业交付标准补充条款吊顶、铺地砖。第二十条租赁期限和免租装修期，20.1该房屋的租赁期自甲方书面通知的开业日起计算，租赁每满12个月为一个合同年度，暂定开业日期为2013年8月1日，租期玖年：则乙方租赁期限暂定为2013年8月1日至2022年7月31日，乙方首个合同年度的起始计租日为2013年8月1日。20.2甲方同意给予乙方自该房屋交付之日起60天的免租装修期，即2013年6月1日至2013年7月31日。乙方无须承担该免租装修期内的租金、综合服务费，但在免租装修期内，乙方应承担除上述费用外本合同约定的其他费用。20.3双方暂约定该房屋交付日为2013年6月1日，如有变更将以书面通知，租赁条款相应顺延。第二十一条租金、综合服务费用，21.1乙方按本合同20.1款确定的起始计租日，向甲方支付该房屋的租金、综合服务费用，按照下述规定计算：21.1.1固定租金、综合服务费：按租用面积计算：第一个租金计收年度的月租金、综合服务费为213573元，年度租金、综合服务费为2562876元。第二个租金计收年度的月租金、综合服务费为249605.41元，年度租金、综合服务费为2995265元……。租金、综合服务费支付方式：每叁月支付一次，其后每叁个月预付的租金，应由乙方提前15天向甲方付清下＿个月的租金。21.2乙方应于本合同签订时向甲方交纳商业租赁履约保证金，履约保证金为30万元。（手写补充）21.5甲乙双方约定，乙方自签约之日起10日内，付定金30万元。21.6甲方将一楼1FZ10#铺位给乙方免费使用”。合同签订后，甲方将合同约定的壹层1F234-237号的铺位交与乙方开始装修。乙方承租商铺后，共计向甲方交纳13次费用，合计1396574.9元，分别是2013年7月30日10万元，10月20日42133.1元，12月27日54441.8元，2014年1月23日至27日交纳6次计60万元，2014年4月16日交纳4笔计60万元。
在商场租赁的过程中，2014年1月份，被告“华海商业中心”不断对外招商，部分商家多次来商场考察。2014年2月份，被告蚌埠负责人王某与原告商谈，要求原告退场事宜，但因原告要求赔偿双方未能达成一致意见。2014年5月15日，被告“华海商业中心”的二楼、三楼沃尔玛胜利中路店暂停营业，并在2014年5月29日正式关门。
2014年5月16日，被告给原告发送催缴租金及履约保证金的《知会函》，主要内容为：“应于2014年1月16日前缴纳2014年2月1日至4月30日租金556906.2元，应于2014年4月16日前缴纳2014年5月1日至7月31日租金640719.00元，合计应支付租金1197625.2元，且合同约定的履保30万元至今仍未缴纳，目前共计欠费1497625.2元。现我司不得不正式书面通知要求你方尽快缴齐所欠租金及履约保证金，同时我司保留继续追究的权利。”2014年5月21日，被告再次给原告发送催缴租金及履约保证金的《知会函》，主要内容为：“我司已于2014年5月16日函件要求你尽快缴齐所欠租金及履约保证金，但截至今日仍未缴纳。你方所欠租金及履约保证金截止今日已产生滞纳金合计195840.8元，现我司再次函告要求你方尽快缴齐所欠租金、履约保证金及所产生的滞纳金，同时我司保留继续追究的权利。”2014年6月12日，被告给原告发送解除租赁合同《通知函》，主要内容：“根据合同第十二条12.2.（4）约定，逾期支付租金或其他任何应付款项一个月，我方有权通知贵方解除合同。现正式书面通知贵方：解除双方2013年5月31日所签合同，应在收到通知三日内缴清全部租金及滞纳金，并按照合同约定支付违约金，贵方应当在接到本通知五日内从租赁房屋迁出，如贵方不能依通知履行，我方将根据合同约定采取必要的措施维护我方合法权益”。2014年6月19日，原告承诺于2014年6月23日晚上9点前把商品拉走。
另查明：2013年4月25日，被告已将其1F399号商铺交与原告经营万福百货。
再查明：2013年6月20日，原告张淑香因装修其承租被告的铺位花费78000元。
本院认为：原告张淑香与被告蚌埠深国投之间2013年5月31日签订的《商业租赁合同书》中约定租赁1F234-237、1F399号铺位。实际被告于2013年4月25日已将其1F399号商铺交与原告经营万福百货。该合同系被告提供的格式合同，《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”合同第一部分通用条款共计9页均系格式条款，合同第十条10.2约定“逾期支付上述任何款项超过15天的，甲方或甲方指定的物业管理公司有权停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止乙方使用，因此造成的一切后果由乙方自行承担。”合同第十四条约定，“在原告违约情况下被告又接受租金或其他款项时，不能视为被告放弃追究原告违约责任的权利。原告交付的租金或其他款项不足本合同之规定金额时，或被告接受金额不足的金额或其他款项，均不能视为被告同意原告少付租金或其他款项以及根据本合同及法律规定的其他权利，被告任何权利的放弃均以甲方签署的书面明确表示为准。”该约定包含了原告拖欠租金的情形，也包含了原告迟延给付预交租金的情形。原告迟延支付预交租金，被告接受后仍然可以随时追究原告的违约责任，故该条约定加重了原告的责任也排除了原告享有的权利。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条规定“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。”该约定条款未采取合理的方式提请对方注意，本院认定该条款无效。
在履行合同过程中，截止到2014年1月30日之前，原告已支付大部分租金，只欠少量的租金。被告在此期间并未向原告催缴租金，而是口头要求原告退场，在商场租赁合同未协商解除的情况下，被告不断对外招商。该行为与原告拖欠少量租金相比应承担根本违约责任。因双方签订的是《商业租赁合同》，被告在合同履行过程中对外招商和要求原告退场的违约行为严重影响了原告的经营状况，致使原告的经营处于不稳定状态。从双方履行合同的过程来看，原告主观上积极履行了合同，于2014年4月份仍缴纳了60万元租金。被告却存在毁约的情形，为了实现商场整体出租的目的，2014年5月16日，在商场的二楼、三楼沃尔玛胜利中路店暂停营业的次日，被告即函告催促原告缴纳租金，该租金既包括欠付的租金，也包括原告应当预付的租金，说明此时被告对原告仍有继续履行合同的意思表示，但该函并未限定交租金的具体时间。2014年6月份，在商场的二楼、三楼沃尔玛胜利中路店正式关门后，被告以原告不缴纳租金违约为由，单方解除合同并停止有关能源、设施、设备的供应。被告的行为给原告造成的经济损失应当予以赔偿。
因双方的租赁合同已经由被告通知解除，且原告已经腾退，故原告诉请解除合同本院不再处理。原告主张被告赔偿装修损失78000元，因双方在合同中约定了免租装修期，虽然未提供正式的装修合同及发票，但鉴于原告对商场装修的事实，本院对原告装修损失78000元予以认定。综合双方合同约定的租赁年限，本院酌定支持该项损失6万元，但原告实际腾退商场在2014年6月23日，尚欠被告租金应予抵扣。原告要求被告赔偿预期经济损失5万元，因未提供相应的证据予以证明，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百一十三条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
驳回原告张淑香的诉讼请求。
案件受理费2860元（原告已预交），由原告张淑香负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。
审 判 长 寇学年
审 判 员 徐 俊
人民陪审员 张有年
二〇一六年二月十六日
书 记 员 祝 庆
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第十条提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。