云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云01民终4622号
上诉人（原审被告）：汤越，男，1974年5月21日出生，汉族，在云南捷彤进出口有限公司工作，住云南省昆明市盘龙区。
委托诉讼代理人：胡登昕，云南和律丰律师事务所律师，一般授权代理。
被上诉人（原审原告）：阮光雄，男，1990年7月16日出生，汉族，住云南省楚雄彝族自治州姚安县。
委托诉讼代理人：张雯，云南领正律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审被告）：昆明荣城房地产经纪有限公司。住所地：昆明市仿江南水乡商网*号。
法定代表人：毕永国，经理。
委托诉讼代理人：蔡恒，男，汉族，1993年8月21日出生，昆明荣城房地产经纪有限公司员工。特别授权代理。
委托诉讼代理人：郑晋，男，汉族，1991年8月25日生，昆明荣城房地产经纪有限公司员工。特别授权代理。
上诉人汤越因与被上诉人昆明荣城房地产经纪有限公司（以下简称“荣城公司”）、阮光雄房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2016）云0102民初4267号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人汤越的委托代理人胡登昕、被上诉人阮光雄的委托代理人张雯、被上诉人荣城公司的委托代理人蔡恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
汤越的上诉请求：1、请求人民法院撤销一审判决，依法改判一审判决之第二、第三项。2、本案的诉讼费用由被上诉人承担。其主要的事实及理由为：一审法院仅注意到出卖人的瑕疵担保义务，未注意到履行顺序。根据双方的约定，被上诉人先向上诉人支付首付款24万元，上诉人以此部分款项偿还银行抵押贷款，消除标的房屋上的担保物权再办理过户手续。后因为被上诉人拒不按照约定支付首付款导致没有履行合同，基于此情况，合同目的不能实现的原因不能归责于上诉人，反而是被上诉人不按约支付首付款才是合同目的不能实现的原因。因此，请求二审法院支持其上诉请求。
被上诉人阮光雄辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。
被上诉人荣城公司辩称：合同已经履行完毕，我方不是返还定金的适格主体。
被上诉人阮光雄在一审法院起诉时请求：1、解除原告与被告汤越签订的房屋买卖合同；2、判决被告汤越双倍返还定金6万元；3、判决被告荣城公司配合被告汤越履行返还定金的义务；4、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院确认的案件事实：2016年5月4日，阮光雄、汤越和荣城公司签订《房屋买卖合同》，约定：1、汤越自愿将坐落于昆明市北市区银河片区银河大道西侧郡城小区19幢2单元302室出售给阮光雄；2、房屋成交总价格为78万元；4、为保证交易顺利履行，阮光雄交付汤越购房定金3万元，该定金汤越指定荣城地产代收并保管；5、在2016年5月31日前办理《房屋所有权证》过户手续，并委托荣城地产协助办理；6、在产权过户当日，当阮光雄看到产权部门出具的写有自己姓名的收件收据时，阮光雄付给汤越购房首付款24万元，剩余款项由阮光雄办理公积金组合贷款偿还；7、荣城地产提供中介服务，本合同签订完成，荣城地产向阮光雄收取佣金15600元，如因买卖双方的原因最终未能完成该房地产产权过户，此交易佣金无需退还，因荣城地产原因导致的除外。合同签订当日，阮光雄向汤越支付了定金3万元，该笔定金由荣城地产代收代管。庭审中被告汤越自认涉案房屋上存在抵押权。一审法院认为，各方当事人于2016年5月4日签订的《房屋买卖合同》系当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，各方均应诚信履行合同约定的义务。其次，涉案房屋上存在抵押，在抵押权消灭前，交易事实不能完成，原告以签订和履行合同取得物权的合同目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”的规定，2016年5月4日《房屋买卖合同》中涉及两个民事法律关系，一为原、被告之间的房屋买卖合同关系，二为原、被告及第三人之间的居间合同关系，根据当事人的诉求及合同履行情况，对于2016年5月4日《房屋买卖合同》中涉及原、被告之间房屋买卖的合同内容予以解除，对于居间合同部分在本案中不予处理。第三，《房屋买卖合同》中虽然未对涉案房屋上是否存在他项权利予以明确，但不论他项权利存在与否，根据交易习惯和诚实信用等合同履行原则，被告汤越作为出卖人，其依法负有标的物瑕疵担保义务，其有法定的注意义务，即在约定期限内保证向买受人交付符合合同约定的质量标的物，以满足买受人订立和履行合同追求的交易价值和合同目的，否则即应承担违约责任。同时，合同并未约定在房屋过户前原告除支付定金外还需要履行其他义务，也无证据能够直接证明房屋未能过户因原告的过失或者不履行约定或者法定义务所致，因此，确认涉案房屋在约定日期（2016年5月31日）未能消灭附于房屋之上的他项权利，导致交易不能完成的责任在于被告汤越，其应当承担违约责任。第四，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”故对于原告阮光雄要求被告双倍返还定金6万元的诉讼请求，予以支持；第五，被告荣城地产持有定金系代被告汤越保管，该定金的收取主体系被告汤越，原告阮光雄要求被告荣城地产监督被告汤越返还定金，于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：一、解除2016年5月4日《房屋买卖合同》中涉及原告阮光雄与被告汤越之间房屋买卖的合同内容；二、被告汤越应在本判决生效后三日内双倍返还原告阮光雄定金6万元；三、驳回原告阮光雄的其他诉讼请求。
在二审审理中，上诉人申请证人茶玉平（被上诉人荣城公司的工作人员，系上诉人与被上诉人阮光雄签订房屋买卖合同的经办人）出庭作证，其证实，上诉人与被上诉人阮光雄的房屋买卖合同未能履行的原因是因为双方当事人就是否由被上诉人阮光雄先支付首付款，再办理公证发生争议，后不能协商一致，所以未能履行该房屋买卖合同。对此，各方当事人均无异议。本院依法予以采信。
双方当事人对于一审法院所确认的事实均无异议，本院依法予以确认。
综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：上诉人汤越是否存在违约行为，应否向被上诉人阮光雄承担双倍返还定金的责任？
本院认为：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，被上诉人阮光雄根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”诉至法院请求判令上诉人双倍返还定金，故应当由被上诉人阮光雄提供证据证实系上诉人存在不履行合同义务造成合同不能履行的违约行为。但根据本案查明的事实，双方当事人未能履行房屋买卖合同，是因为对于是否应当由被上诉人阮光雄先付首付款发生争议，最终不能继续履行房屋买卖合同。被上诉人阮光雄未能提交合法、有效证据证实系因上诉人的违约行为造成该合同不能履行，故被上诉人阮光雄主张由上诉人双倍返还定金的主张，不应予以支持。一审法院对此判决有误，本院依法予以纠正。各方当事人对于一审法院判决解除2016年5月4日的《房屋买卖合同》涉及上诉人与被上诉人阮光雄的合同内容均无异议，本院依法予以维持。因上诉人与被上诉人阮光雄的合同内容被解除，则上诉人应当返还被上诉人阮光雄3万元定金。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：
一、维持昆明市五华区人民法院（2016）云0102民初4267号民事判决第一项，即，“一、解除2016年5月4日《房屋买卖合同》中涉及原告阮光雄与被告汤越之间房屋买卖的合同内容”；
二、撤销昆明市五华区人民法院（2016）云0102民初4267号民事判决第二、三项，即，“二、被告汤越应在本判决生效后三日内双倍返还原告阮光雄定金6万元；三、驳回原告阮光雄的其他诉讼请求。”；
三、上诉人汤越于本判决生效之日起五日内返还被上诉人阮光雄3万元定金，被上诉人昆明荣城房地产经纪有限公司承担连带的返还责任；
四、驳回被上诉人阮光雄的其他诉讼请求。
一、二审案件受理费1950元，由上诉人汤越负担975元，由被上诉人阮光雄负担975元。
如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请执行的期间为二年。
审判长 刘昕光
审判员 陆有林
审判员 汪 佳
二〇一六年十二月八日
书记员 马 娜