湖南省娄底市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）娄中民一终字第325号
上诉人（原审被告）李竹掀。
委托代理人曾星球，湖南晨晖律师事务所律师。
委托代理人段志雄，居民。
被上诉人（原审原告）段和平。
委托代理人李智勇，冷水江市正为法律服务所法律服务工作者。
被上诉人（原审第三人）冷水江市商务局，住所地冷水江市新行政中心。
法定代表人欧志红。
委托代理人苏继雄，改制办副局长。
上诉人李竹掀因占有物返还纠纷一案，不服冷水江市人民法院(2014)冷民一初字第273号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2004年3月3日，原湖南省冷水江市糖酒副食品批发总公司决议按照冷商企改字[2002]01号《关于糖酒副食品批发总公司企业改革实施方案的批复》处置资产。当年3月4日，副食公司呈报其所有的位于冷办建新居委会办公楼旁食杂楼和与该楼相邻的冷水巷22号住宅楼的前期公开拍卖处置审批手续。同年委托娄底市集利拍卖行全权负责拍卖该资产。2004年3月25日拍卖行公示拍卖公告。2004年4月8日原告段和平通过竞拍取得该房的所有权，于2004年4月12日支付房款26万元，2004年4月20日支付房款4万元。2004年4月22日原告与第三人签订标的移交协议。被告李竹掀的丈夫曹太宗系副食公司职工，自1993年开始承租该房屋居住。从2003年后不再支付租金，被告现一直居住在该房屋内。从2004年起，原告多次要求被告搬出冷水巷22号，均遭被告拒绝，故原告诉至法院。
原审法院经审理认为：位于冷办建新居委会126幢1－2层住宅(冷水巷22号住宅楼)系原告段和平合法竞买取得其所有权，且依法登记在原告名下，依据我国物权法的规定，原告对该房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。被告长期占有原告的房产，构成侵权。被告应将该房腾出交付给原告。被告答辩称，第三人不履行告知义务的行为，严重侵犯了被告的优先购买权。现在原告主张其腾房，为时过早，应该对被告进行合理安置。本院认为，被告的丈夫曹太宗系原湖南省冷水江市糖酒副食品批发总公司职工，对公司的房屋处置公告理应知晓，且第三人证明已派人通知被告。后拍卖公司又张贴了拍卖公告。因此，可以合理推定被告对冷水巷22号住宅楼的处置、拍卖是知情的。被告辩称第三人侵犯其优先购买权的理由缺乏事实依据，本院不予支持。根据《物权法》规定不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息。被告李竹掀占有该房屋期间，因被告李竹掀在该房屋已居住七年以上，一直未向房屋所有权人即原告支付房屋占有使用费，现原告要求被告支付10000元的经济损失，系合理请求。本院予以支持．据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条、第二百四十三条之规定，判决如下：一、限被告李竹掀自本判决生效之日起十五日内将位于冷办建新居委会126幢1－2层住宅(冷水巷22号住宅楼)腾房交付给原告段和平；二、限被告李竹掀自本判决生效之日起十日内向原告段和平支付房屋占有使用费10000元。如被告李竹掀未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1000元，由被告李竹掀承担。
上诉人李竹掀不服原审法院的上述民事判决，向本院提起上诉称：1、被上诉人冷水江市商务局对拍卖信息未向上诉人履行告知义务，侵犯了上诉人的优先购买权。本案上诉人依法享有优先购买权，被上诉人冷水江市商务局应当征拍卖之前的合理期限对被告履行告知义务。被上诉人冷水江市商务局不履行告知义务的行为，严重侵犯了上诉人的优先购买权。2、假如被上诉人冷水江市商务局履行了告知义务．被上诉人段和平也应在对上诉人进行合理安置之后才能请求上诉人返还房屋。娄底市集利拍卖行4月8日拍卖会专场须知(二)第四条明确规定“如需改扩建，有关报批手续山买受人自行办理。标的物周边架空线和底下管线由买受人自行处理，周边矛盾、邻里关系和冷水巷22号住户的安置均由买受入(即被上诉人段和平)负责。被上诉人段和平与被上诉人冷水江市商务局签订的《标的移交协议》第六款也约定“甲方冷水巷22号住户按《集利拍卖行4月8日拍卖会专场须知(二)》第四条办理并负责安置，移交后与甲方无任何关系。”原审法院在两被上诉人没有对上诉人进行合理住房安置的情况下，判决上诉人腾房交付及支付10000元占有使用费，实属认定事实不清。请求撤销原审判决，重审本案。
被上诉人段和平辩称：1、2004年4月8日，答辩人通过合法途径竞拍到原湖南省冷水江市糖酒副食品批发总公司位于冷办建新居委会冷水巷22号一栋2层住宅楼，该住宅楼此前由被答辩人李竹掀的丈夫曹太宗承租居住，2004年4月23日，答辩人依法办理了房屋所有权证，取得该住宅楼的所有权后，曾多次要求曹太宗腾房未果。2013年农历11月曹太宗去世后，答辩人再次要求被答辩人李竹掀腾房，仍然遭到无理拒绝，现被答辩人李竹掀强行侵占答辩人住宅已达十一年之久，又一直未向答辩人支付房屋占有使用费，严重侵害了答辩人的合法权益，一审法院根据庭审查明的事实及当事人提交的有效证据，对上述事实依法进行了认定，并依照我国《物权法》的相关规定判决被答辩人李竹掀限期将位于冷办建新居委会126楼1-2层住宅腾房交付给答辩人，同时判决被答辩人李竹掀向答辩人支付房屋占有使用费10000元是完全正确的，请求二审法院依法予以维持。2、被答辩人李竹掀的丈夫曹太宗生前系原湖南省冷水江市糖酒副食品批发总公司的职工，对公司所有的冷水巷22号住宅楼的处置、拍卖理应知晓，且被上诉人冷水江市商务局在一审时向法院提供了证据证明原湖南省冷水江市糖酒副食品批发总公司当时派人告之了曹太宗，同时，娄底市集利拍卖行在拍卖之前也张贴了拍卖公告，一审法院据此推定被答辩人李竹掀对冷水巷22号住宅楼的处置、拍卖是知情的，这一推定是完全合情合理。被答辩人李竹掀主张其对冷水巷22号住宅楼享有优先购买权没有法律依据，答辩人已于2004年4月23日对所购买的冷水巷22号住宅楼依法办理了登记手续，并取得了房屋所有权证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条的规定：“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持”，其中第(四)项“第三人善意购买租赁房屋并已办理登记手续的”，显然被答辩人李竹掀主张对冷水巷22号住宅楼享有优行购买权的主张于法无据。3、答辩人对冷水巷22号住宅楼办理登记手续，依法取得房屋所有权证后，即对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，答辩人要求被答辩人李竹掀返还房屋是法律赋予的权利，任何人都不得侵犯。同时，答辩人也没有对被答辩人李竹掀进行合理安置的法律义务。显然，被答辩人李竹掀提出：“答辩人应对其进行合理安置后，才能请求其返还房屋”的主张没有任何法律依据。请求驳回上诉人李竹掀的上诉请求，维持原判。
被上诉人冷水江市商务局辩称：1、蒋丁幸等人的证言相互印证，证明副食品公司在处置标的物前通知了曹太宗；该四人作为副食公司的职工，代表单位通知曹太宗，合情合理，真实可信，相反，如果是公司以外的人证明通知了，才是显得虚假，值得怀疑；其四人的证言一致，对证明事实已具有高度的概然性，足以还原客观事实。标的物的出售是通过公开拍卖处置的，既然是公开拍卖，那么它的受众就包括了曹太宗及上诉人；上诉人丈夫曹太宗是副食品公司的职工，公司改制这样重大的事项是通过了职工大会的，曹太宗对公司重要财产的处置，特别是涉及到其居住的房屋的处置理应知晓。所以，曹太宗对标的物的出售是知情的，被答辩人称答辩人没有履行告知义务缺乏依据。2、优先购买权的行使是在同等竞买条件的前提下行使的，而标的物的出售是公开拍卖的，被答辩人不但不参与竞买，而且曹太宗明确表示只出价一万元(见《副食品公司资产变价处置会议纪要》)，低于被上诉人段和平的买受价格，所以，上诉人有何优先购买权可谈。因此，答辩人不存在侵犯被答辩人优先购买权。请求驳回上诉人的上诉，维持原审判决。
二审经审查，确认原审法院所查明的案件事实。
另查明：1、李竹掀的丈夫曹太宗为湖南省冷水江市糖酒副食品批发总公司的职工，当时因李竹掀一家五人挤住一间房，故调剂其租住冷水巷22号公产房屋。1995年房改时，因该房屋不符合房屋房改条件，仍由其按市房产局租房价格租住至2004年4月8日。2、根据冷水江市企业单位改制文件精神，2004年3月3日由全市流通企业改革领导小组办公室召开专题会议，形成湖南省冷水江市糖酒副食品批发总公司资产变价处置决议，2004年3月25日委托娄底市集利拍卖行全权负责拍卖相关事宜，并公开公告了“拍卖公告”，拍卖行4月8日拍卖会专场须知(二)中第四条规定“如需改扩建，有关报批手续由买受人自行办理。标的物周边架空线和地下管线由买受人自行处理，周边矛盾、邻里关系和冷水巷22号住户的安置均由买受人负责”。湖南省冷水江市糖酒副食品批发总公司与段和平签订的《标的移交协议》第六条约定：甲方（副食公司）冷水巷22号住户按《集利拍卖行4月8日拍卖会专场须知(二)》第四条办理并负责安置，移交后与甲方无任何关系。”湖南省冷水江市糖酒副食品批发总公司于2005年3月17日全面完成改制任务，其单位已被撤销，剩余资产由冷水江市流通企业改革改制办公室接管。
本院认为：2004年3月3日由冷水江市流通企业改革领导小组办公室召开专题会议，形成湖南省冷水江市糖酒副食品批发总公司资产变价处置决议，2004年3月25日委托娄底市集利拍卖行全权负责拍卖相关事宜，并公告了“拍卖公告”，上诉人的丈夫曹太宗系原湖南省冷水江市糖酒副食品批发总公司职工，对公司位于冷办建新居委会126幢1－2层住宅(冷水巷22号住宅楼)处置公告理应知晓，冷水江市商务局在一审中提交蒋丁幸等人的证明，亦证明由时任经理邹光荣委派蒋丁幸、刘爱康、戴秀华等人员通知了上诉人，后拍卖公司又张贴了拍卖公告。因此，可以认定上诉人对冷水巷22号住宅楼的处置、拍卖是知情的，原审认为上诉人辩称原审第三人侵犯其优先购买权的理由缺乏事实依据，对此不予支持，并无不当。位于冷办建新居委会126幢1-2层住宅(冷水巷22号住宅楼)系被上诉人段和平合法竞买取得其所有权，且依法登记在上诉人名下，依据法律的规定，被上诉人段和平对该房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。原审判决被告李竹掀将位于冷办建新居委会126幢1－2层住宅(冷水巷22号住宅楼)腾房交付给原告段和平，符合法律规定。上诉人李竹掀占有该房屋已居住至今，一直未向房屋所有权人即被上诉人支付房屋占有使用费，现被上诉人要求上诉人支付10000元的经济损失，原审判决予以支持，亦无不当。2004年3月25日娄底市集利拍卖行受委托全权负责拍卖相关事宜，并公告了“拍卖公告”，拍卖行4月8日拍卖会专场须知(二)中第四条规定“如需改扩建，有关报批手续由买受人自行办理。标的物周边架空线和地下管线由买受人自行处理，周边矛盾、邻里关系和冷水巷22号住户的安置均由买受人负责”。湖南省冷水江市糖酒副食品批发总公司与段和平签订的《标的移交协议》第六条约定：甲方（副食公司）冷水巷22号住户按《集利拍卖行4月8日拍卖会专场须知(二)》第四条办理并负责安置，移交后与甲方无任何关系。”根据上述事实，被上诉人要求上诉人从冷水巷22号搬出就应对上诉人进行适当安置，因上诉人李竹掀的丈夫曹太宗系副食公司职工，自1993年开始承租该房屋居住，属于租住性质，故只能比照房屋搬迁中对承租人的安置补偿标准确定，在二审中，被上诉人段和平亦表示为缓和矛盾自愿给予上诉人适当的搬迁安置费用，综合考虑本案的上述实际情况，本院予以准许。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，但处理不全面，本院予以适当改判。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条、第二百四十三条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持冷水江市人民法院(2014)冷民一初字第273号民事判决；
二、由被上诉人段和平向上诉人李竹掀支付安置补偿费30000元，在与冷水江市人民法院(2014)冷民一初字第273号民事判决第二项所确定的款项相抵扣后，被上诉人段和平还应向上诉人李竹掀支付20000元[该款在上诉人李竹掀将冷办建新居委会126幢1-2层住宅(冷水巷22号住宅楼)腾房交付给被上诉人段和平后的当日，由被上诉人段和平支付给上诉人李竹掀]。
三、驳回被上诉人段和平的其他诉讼请求。
本案一审案件受理费1000元，二审案件受理费1000元，合计2000元，由上诉人李竹掀承担1500元，由被上诉人段和平承担500元。
本判决为终审判决。
审判长 曾 兴
审判员 曾爱东
审判员 王晶晶
二〇一五年七月八日
书记员 谭 鹤
附有关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。