四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川13民终2452号
上诉人（原审被告）：四川友诚房地产开发有限公司，住所地：四川省南部县桂仙路第五大道5幢2楼。
法定代表人：陈财明，董事长。
委托诉讼代理人：杜黎明，四川义立律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄光文，男，1969年9月10日出生，汉族，住四川省南部县。
委托诉讼代理人：何旭，四川义立律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何季桔，四川义立律师事务所律师。
上诉人四川友诚房地产开发有限公司（以下简称友诚公司）因与被上诉人黄光文房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省南部县人民法院（2016）川1321民初868号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人友诚公司的委托诉讼代理人杜黎明与被上诉人黄光文的委托诉讼代理人何季桔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
友诚公司上诉请求：撤销一审判决，驳回黄光文的全部诉讼请求。事实和理由：一、上诉人已履行了办理房屋所有权初始登记的义务，上诉人不应承担迟延办证的违约责任。1.上诉人虽有违规修建的事实，但早已由相关部门处理终结，上诉人已经按照规定缴纳罚款及土地出让金。上诉人已经向房管及国土部门提供了购房户的相关身份证件及购房手续并申请办理房屋的初始登记。2.被上诉人在诉讼请求中明确了迟延办证的违约金起止期限，表明被上诉人知悉可以办证的事实。二、一审判决上诉人承担24522元的迟延交房违约金与法律相悖。1.上诉人有迟延交房的事实，但在一审中已提供了充分证据证实属于不可抗力及自然灾害原因。2.即使上诉人有违约行为，被上诉人的此项诉讼请求已超过了诉讼时效，本案系在2016年2月26日立案受理，往前推两年，其时间为2014年2月26日，故本案计算迟延交房违约金的时间段为2014年2月26日至2014年3月5日。3.一审判决超出被上诉人诉讼请求的金额，被上诉人在一审中针对迟延交房违约金的诉请为15062元。三、一审判决上诉人退还水、电、气上户费用6000元，属于典型超越职权的错误判决。1.上诉人是否有违规收费问题属于行政主管部门的主管范畴，不属于法院民事审查范围。2.上诉人根据业主的授权履行代收、代缴行为，并开具了发票。3.案涉合同中虽未约定房价中没有包含水、电、气安装费用，但买卖双方已实际履行的应视为对原合同的补充。4.退还水、电、气上户费的诉请已经超过了诉讼时效。
黄光文辩称：1.办理产权登记是合同约定的内容，上诉人至今没有办理是根本违约，已经办理初始登记并不能产生物权效力。2.不可抗力的说法是错误的，本案不存在不可抗力。3.迟延办理是持续行为。4.开发商不能在合同价款外收取水、电、气上户费。
黄光文向一审法院起诉请求：1.判令友诚公司按合同约定协助办理房屋产权证和国有土地使用证；2.判令友诚公司支付迟延办证违约金；3.判令友诚公司支付延迟交房违约金；4.判令友诚公司返还违法收取的水、电、气上户费6000元；5.由友诚公司承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：对于当事人没有争议的事实，予以确认。对于当事人有争议的诉讼时效问题，应适用两年的一般规定，因友诚公司于2014年3月5日才向黄光文交房，故应以实际交房之日起计算诉讼时效，现黄光文在交房之日起两年内起诉，故本案未过诉讼时效。对于当事人有争议的迟延交房、办证归责问题，《商品房买卖合同》约定：出卖人应在2011年7月31日前向买受人交付该商品房，除不可抗力外，出卖人未按期交房，合同继续履行的，应自2011年8月1日起按日支付买受人已付房款的万分之一的违约金。商品房交付后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋产权转移登记，如因出卖人的责任致使买受人在商品房交付之日起365日内取得权属证书的，买受人不退房，每逾期一日出卖人按买受人已付房款的万分之一支付违约金。作为房地产开发企业，在开发过程中的应对种种可能产生的问题预见并采取相应应对措施，案涉房屋依山而建，虽遇自然灾害或政府政策调整，以及友诚公司因多占土地补交相关税费等原因，都不必然导致商品房延迟交房及延迟办证，过错在于友诚公司，故友诚公司应按合同约定承担相应的违约责任。对于当事人有争议的水、电、气上户费问题，根据相关部门文件，“两管三线”安装工程费用纳入商品房开发成本，2010年6月19日之后签售的商品房，开发商不得在房价外再收取，2010年6月19日之前签售的商品房，合同已明确约定房价没有包含水、电、气的安装费用的，业主缴纳该笔费用有效。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于迟延交房违约金，按照双方当事人有关逾期交房违约责任的约定，自2011年8月1日起至2014年3月5日止，共计944天，故友诚公司应承担的迟延交房违约金为24522元（259771元×万分之一×944天）。关于迟延办证违约金，在黄光文已经按约支付全部价款259771元的情况下，友诚公司应当依法按约交付房屋并协助办理所有权变更登记。“观岭上筑”小区存在违规超建的事实，而因前述行政违法行为构成案涉房产所有权变更登记之法律障碍，故友诚公司应在相关行政违法事项消除后，协助黄光文办理所有权变更登记。后续事项如因新的事实出现而再起争议，黄光文可另循法律途径解决。按照双方当事人有关逾期办证违约责任的约定，双方于2014年3月5日交接房屋，故应从实际交接之日起365日后计算，即应自2015年3月5日起至黄光文实际取得权属证书时止，按已付房款259771元的万分之一按日计算支付违约金。案涉《商品房买卖合同》未约定房价中没有包含水、电、气的安装费用，故对黄光文缴纳的6000元上户费用友诚共应予退还。综上所述，对黄光文的诉讼请求，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、友诚公司在相关行政违法事项消除后三十日内协助黄光文办理所有权变更登记；二、友诚公司在一审判决生效后十日内向黄光文支付迟延交房违约金人民币24522元，并支付从2015年3月5日起至黄光文取得房屋权属证书之日止，按已付房款259771元的万分之一按日计算的迟延办证违约金;三、友诚公司在一审判决生效后十日内退还黄光文水、电、气上户费用人民币6000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费415元，由友诚公司负担。
本院二审查明的事实：2010年1月31日，上诉人友诚公司与被上诉人黄光文签订《商品房买卖合同》，案涉合同第十二条逾期交房责任载明：……按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在45日之内……（2）逾期超过X日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起X日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的X%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之X的违约金，并于该商品房实际交付之日起X日内向买受人支付违约金。
另查明：友诚公司出具给黄光文的6000元收款收据载明：交款事由：水、电、气款，时间：2010年1月31日。
本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，上诉人友诚公司与被上诉人黄光文于2010年1月31日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定的内容行使权利和履行义务。
《商品房买卖合同》约定的交房时间为2011年7月31日前，而上诉人友诚公司实际交房的时间为2014年3月5日，根据合同的约定，上诉人友诚公司构成迟延交房，应当承担相应的违约责任。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”本院认为，迟延交房违约金系继续性债权，应当适用二年的普通诉讼时效规定，其违约金应当以每个个别的债权分别计算诉讼时效期间。本案的立案受理时间为2016年2月26日，因此，迟延交房违约金的诉讼时效时间界点应倒推两年计算即至2014年2月27日，因此，上诉人友诚公司应当承担2014年2月27日至2014年3月5日之间的逾期交房违约责任。关于逾期交房违约金的计算方式问题，虽《商品房买卖合同》中仅对逾期在45日之内的违约金计算方式进行了明确的约定，但逾期时间超过45天的违约行为相比而言程度更为严重，因此，本案的逾期交房违约金可参照《商品房买卖合同》中对逾期在45日之内交房的违约金计算方式进行计算，上诉人友诚公司应当按日计算向被上诉人黄光文支付已付房价款万分之一的违约金。
被上诉人黄光文按照合同约定足额支付了全部购房款，上诉人友诚公司应当按照合同约定的期限为被上诉人办理转移登记。案涉房屋的实际交付日期为2014年3月5日，被上诉人黄光文应在交付之日起365日即2015年3月4日内取得房屋所有权证书。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”被上诉人黄光文至今并未取得案涉房屋的所有权证书，而上诉人友诚公司并未举证证明案涉房屋已经具备办证条件及其履行了合同约定的协助义务，因此，上诉人友诚公司应当承担举证不能的不利后果，上诉人友诚公司应当承担自2015年3月5日至被上诉人黄光文实际取得房屋所有权证书之日止逾期办证违约责任。
被上诉人黄光文以相关部门针对商品房水、电、气等“两管三线”基础设施配套建设费用和安装工程费用所作出的文件向上诉人主张退还已收取的水、电、气上户费用，本院认为，案涉文件系价格主管部门为规范商品房买卖中的收费行为所作出，并非禁止开发商收取水、电、气安装或上户费用。而被上诉人黄光文在与上诉人友诚公司签订买卖合同的同一天向友诚公司缴纳6000元的水、电、气上户费用，本院认为，《商品房买卖合同》虽未对是否收取水、电、气上户费用进行约定，但被上诉人黄光文向友诚公司缴纳水、电、气上户费的履行行为应视为双方对合同内容的补充，因此，被上诉人黄光文向上诉人友诚公司主张返还水、电、气上户费用于法无据。
综上所述，友诚公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持四川省南部县人民法院（2016）川1321民初868号民事判决第一项；
二、撤销四川省南部县人民法院（2016）川1321民初868号民事判决第二项、第三项；
三、四川友诚房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起二十日内向黄光文支付自2014年2月27日至2014年3月5日止的逾期交房违约金（按照已付购房款259771元的万分之一逐日计算）；
四、四川友诚房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起二十日内向黄光文支付自2015年3月5日至黄光文实际取得房屋所有权证书之日止的逾期办证违约金（按照已付购房款259771元的万分之一逐日计算）；
五、驳回黄光文的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费415元，二审案件受理费415元，共计830元，由四川友诚房地产开发有限公司负担500元，由黄光文负担330元。
本判决为终审判决。
审 判 长 田 娟
代理审判员 李碧英
代理审判员 蒲文博
二〇一六年十一月二十二日
书 记 员 刘 南