河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）郑民三终字第404号
上诉人（原审原告）孙富荣，女，1956年3月16日出生，汉族。
上诉人（原审原告）孙荣花，女，1958年8月31日出生，汉族。
二上诉人共同委托代理人岳陵、孙振宇，郑州市管城148法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告）孙铭和，男，1960年1月8日出生，汉族。
委托代理人郭冰冰，女，1988年7月3日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）孙松仁，男，1962年8月6日出生，汉族。
委托代理人赵宇、金明友，郑州市中原区石佛镇法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）孙金凤，女，1948年10月25日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）孙凤琴，女，1954年2月17日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）孙爱琴，女，1927年11月27日出生，汉族。
三被上诉人共同委托代理人李淑敏，郑州市中原区桐柏路法律服务所法律工作者。
上诉人孙富荣、孙荣花、孙铭和因与被上诉人孙松仁、孙金凤、孙凤琴、孙爱琴确认合同无效纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2013）中民二初字第1466号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人孙富荣及其委托代理人岳陵，上诉人孙荣花的委托代理人岳陵，上诉人孙铭和的委托代理人郭冰冰，被上诉人孙松仁的委托代理人赵宇，被上诉人孙金凤、孙凤琴、孙爱琴的共同委托代理人李淑敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：孙小苟原系郑州市中原区须水镇孙庄村村民，其妻子为李秀英。孙小苟与李秀英育有一子三女，儿子孙耀根，女儿孙金凤、孙凤琴、孙爱琴。孙耀根妻子为宋改云，孙耀根与宋改云育有一子二女，儿子为孙铭和，女儿为孙富荣、孙荣花。河南省荥阳县人民政府于1953年元月20日向孙小苟发放荥林字第657号《土地房产所有证》，确定孙小苟全家在孙庄村有一处宅基地及房屋三间。孙小苟于1958年去世，孙小苟去世后，孙耀根及孙金凤、孙凤琴离开郑州到甘肃省武威市生活。1968年孙耀根出面对宅基地上房屋进行翻建，孙爱琴因在郑州生活居住，也参与房屋翻建。1993年郑州市中原区人民政府颁发中土集建（93）字第012041号《集体土地建设用地使用证》，将该宅基地登记在孙耀根名下。孙耀根于2004年去世，李秀英于2006年去世。2010年元月1日，孙松仁作为买受人分别与宋改云及孙凤琴、孙爱琴、孙金凤、孙铭和签订五份内容一致的《房屋转让协议书》，协议约定：一、房屋出让坐落位置：孙庄村大街东路南。二、房屋面积及地面附属物：房屋为瓦房共三间，面积为60平方米，地面附属物有围墙和树木，全部归孙松仁所有，孙松仁有长期所有权及使用权。宅基地随房屋移交给孙松仁使用，证号为012041号。三、双方协商房屋及附属物买卖价格为34万元，孙松仁付清全部房屋及附属物款项后，对房屋、地面附属物及土地面积享有所有权和支配权，宋改云、孙凤琴、孙爱琴、孙金凤、孙铭和不得干预孙松仁的正常使用和管理。……七、宅基院内房屋是宋改云、孙铭和、孙金凤、孙凤琴、孙爱琴五人共有财产。五人同意作价共计34万元，转卖给孙松仁。王建军、刘良臣作为证明人在五份协议上签字。孙凤琴、孙爱琴、孙金凤、孙铭和于同日分别出具《宅基院收款委托书》，委托刘良臣代收宅基院交易款。2010年元月10日，刘良臣出具收条，载明“收到孙松仁付卖方宋改云、孙铭和、孙金凤、孙凤琴、孙爱琴五人宅基院内附属物及房屋款叁拾伍万元整（其中含旅差费壹万元整）”。协议签订后，孙松仁已实际占有使用买卖的房屋。宋改云于2012年去世。孙富荣、孙荣花起诉至原审法院，以侵犯其合法继承权为由要求判令孙松仁分别与孙凤琴、孙爱琴、孙金凤、孙铭和于2010年元月1日签订的房屋转让协议无效。
原审法院认为，《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无权处分人请求赔偿损失。据此，善意取得需要符合以下四个条件，即无权处分、受让人善意、支付合理对价、应当登记的已登记或不需要登记的已交付。本案中，孙耀根于1968年出面翻建了孙松仁、孙铭和、孙金凤、孙凤琴、孙爱琴买卖的房屋，虽然根据本案双方提交的证据，无法认定孙凤琴、孙金凤是否就翻建房屋进行出资，但可以认定孙耀根对该房屋享有权利。孙耀根去世后，孙耀根对该房屋的权利作为其遗产由其继承人继承。孙富荣、孙荣花作为孙耀根的继承人，在遗产未分割前与孙耀根的其他继承人即宋改云、孙铭和均为该遗产的共同共有人。在未取得孙富荣、孙荣花同意情况下，宋改云、孙铭和、孙金凤、孙凤琴、孙爱琴对房屋进行处分系无权处分。《房屋买卖协议》签订后，孙松仁支付了34万购房款，该价款相对于协议签订时的房屋价值无明显不合理。买卖的房屋系农村房屋，法律未对农村房屋产权的登记做出规定，房屋在协议签订后已由孙松仁占有使用，应视为交付。对孙松仁购买房屋时是否为善意的问题，买卖的房屋翻建于1968年，翻建前宅基地上已有旧房三间，该旧房系孙小苟家庭共有财产，孙小苟的家庭成员也对宅基地共同享有使用权，孙松仁认为在原家庭共有财产基础上翻建的房屋仍属家庭共有财产，由孙凤琴、孙爱琴、孙金凤、孙耀根共同共有，在孙耀根去世后，由孙耀根的妻子宋改云及儿子孙铭和代替孙耀根行使权利符合农村风俗习惯，不能推断出孙松仁存在恶意。在孙富荣、孙荣花不能提供相反证据的情况下，应认定孙松仁买受房屋时并不知晓孙富荣、孙荣花对房屋享有权利，孙松仁买受房屋属善意。综上，孙松仁受让房屋构成善意取得，孙富荣、孙荣花有权向孙凤琴、孙爱琴、孙金凤、孙铭和请求赔偿损失，但孙富荣、孙荣花主张孙松仁与孙凤琴、孙爱琴、孙金凤、孙铭和签订的《房屋转让协议书》无效，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决：驳回孙富荣、孙荣花的诉讼请求。案件受理100元，由孙富荣、孙荣花负担。
宣判后，孙富荣、孙荣花不服一审判决，向本院提起上诉称：一审法院认定事实错误。1、一审法院认定本案争议房屋系孙小苟所有是错误的。即使1953年的《土地房产所有证》是真实的，也早已被中原区人民政府颁发的《集体土地建设用地使用证》所代替，孙耀根系该土地唯一合法使用权人，也是该土地所建房屋的所有权人。2、孙铭和承认与孙松仁串通，是在孙松仁的授意下签订的协议，孙松仁并非善意取得。孙松仁明知只有孙富荣、孙荣花与孙铭和有权处分诉争房屋，却故意与无权处分诉争房屋的孙凤琴、孙爱琴、孙金凤签订房屋买卖合同，其行为显属恶意。请求：1、依法撤销原审判决，发回重审或改判；2、一、二审诉讼费由孙松仁、孙凤琴、孙爱琴、孙金凤、孙铭和承担。
孙松仁答辩称：一、孙富荣、孙荣花并非本案的适格主体。孙松仁购买的涉案房屋宅基地所有权人是孙小苟，孙小苟的合法继承人有李秀英、孙凤琴、孙爱琴、孙金凤、孙耀根，宅基地证办到孙耀根名下并不影响李秀英、孙凤琴、孙爱琴、孙金凤的继承权。购买三间房屋是经过全部继承人同意并签订买卖合同的。二、房屋转让协议是双方当事人的真实意思表示，不存在恶意串通。孙松仁购买该房屋时并没有任何人提出孙富荣、孙荣花有继承权，如果应征得孙富荣、孙荣花的同意，宋改云、孙铭和当时理应提出。孙松仁已按当时价格支付购房款，该房款已由继承人平均分得，孙富荣、孙荣花以不知情主张合同无效，没有法律依据。请求驳回上诉。
孙凤琴、孙爱琴、孙金凤共同答辩称：一审认定涉案房屋是孙小苟所有是正确的，该宅基地是孙庄村委会人员不知孙小苟妻子李秀英还健在的情况下误办在孙耀根名下，1968年翻建房屋时孙金凤、孙爱琴均出资，孙凤琴、孙爱琴、孙金凤作为孙小苟的合法继承人有权继承财产，孙铭和称与孙松仁串通不属实，协议合法有效。
孙铭和答辩并上诉称：一审判决认定事实错误。孙松仁作为孙庄村村委会副书记，对孙松仁的家庭成员组成及房屋情况是明知的，一审判决认定孙松仁签订协议时为善意与事实不符。2010年孙松仁与刘良臣、王建军到孙金凤处，先对孙松仁进行欺诈，进而与孙松仁串通，哄骗孙松仁不要将卖房的事告诉孙富荣和孙荣花，孙松仁购买房屋并非善意取得。请求：1、依法撤销一审判决并发回重审；2、一、二审诉讼费用由孙松仁、孙凤琴、孙爱琴、孙金凤承担。
孙富荣、孙荣花同意孙铭和的上诉意见。
孙松仁答辩称：孙铭和本人就是原协议的出卖人，该协议对其已发生效力，孙铭和的意见不能反映真实情况，不具有合理性，请求驳回上诉。
孙凤琴、孙爱琴、孙金凤共同答辩称：一审判决并未判决孙铭和承担任何义务，其没有上诉权利；孙铭和称与孙松仁串通签订协议是为达到其目的而编造的。
本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为：孙富荣、孙荣花上诉请求确认孙松仁分别与孙凤琴、孙爱琴、孙金凤、孙铭和于2010年元月1日签订的房屋转让协议无效，其主要理由是涉案房屋的所有权人为孙耀根，孙富荣、孙荣花作为孙耀根的女儿，对房屋转让行为不知情，上述协议侵犯了孙富荣、孙荣花的合法继承权，并且孙松仁取得该房屋并非出于善意。从本案的事实和证据来看，涉案房屋原系孙小苟的宅基地，其上有房屋三间，1968年房屋进行了翻建。孙小苟和妻子李秀英相继去世后，该房应由孙小苟的子女即孙凤琴、孙爱琴、孙金凤、孙耀根共同共有。孙耀根去世后，孙耀根对该房屋的权利由其继承人宋改云、孙富荣、孙荣花、孙铭和继承。在未取得孙富荣、孙荣花同意的情况下，宋改云、孙铭和、孙爱琴、孙凤琴、孙金凤对房屋进行处分侵犯了孙富荣、孙荣花的合法权益。由于孙耀根一家在孙小苟去世后就已搬到甘肃居住生活，签订房屋转让协议时，孙耀根家是由其妻宋改云和其子孙铭和出面，符合我国民间的风俗习惯，在没有相反证据的情况下，应当认定孙松仁在签订协议时并无串通、欺诈之故意，孙松仁买受该房属于善意取得。协议签订后，孙松仁支付了购房款35万元，该价款相对于协议签订时的房屋价值也比较合理，且涉案房屋已交付孙松仁占有使用。因此，孙富荣、孙荣花请求确认孙松仁分别与孙凤琴、孙爱琴、孙金凤、孙铭和于2010年元月1日签订的房屋转让协议无效的上诉请求不能成立，本院不予支持。但孙富荣、孙荣花有权向孙凤琴、孙爱琴、孙金凤、孙铭和请求分割购房款。关于孙铭和提出的上诉，由于孙铭和在一审中的诉讼地位是被告，一审判决驳回了原告的诉讼请求，因此，孙铭和并非适格的上诉人，且其所称受欺诈而与孙松仁串通签订房屋转让协议的上诉理由也未提供证据加以证实，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
孙富荣、孙荣花缴纳的二审案件受理费100元，孙铭和缴纳的二审案件受理费100元，由孙富荣、孙荣花和孙铭和各自负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾小潭
审 判 员 马 莉
代理审判员 刘平安
二〇一四年五月十五日
书 记 员 黄会苹