江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏13民初151号
原告：宿迁市第三建筑工程有限公司
法定代表人：袁松，该公司总经理。
委托诉讼代理人：林勇，江苏钟吾律师事务所律师。
委托诉讼代理人：姜建华，江苏钟吾律师事务所律师。
被告：王书朝
委托诉讼代理人：王松，江苏永明辉律师事务所律师。
第三人：宿迁金鼎置业有限公司
法定代表人：孟凡祥，该公司总经理。
原告宿迁市第三建筑工程有限公司（以下简称三建公司）与被告王书朝、第三人宿迁金鼎置业有限公司（以下简称金鼎公司）申请执行人执行异议纠纷一案，本院于2016年9月13日受理后，依法适用普通程序，于2017年2月24日公开开庭审理了本案。原告三建公司的委托诉讼代理人林勇、被告王书朝及其委托诉讼代理人王松到庭参加诉讼，第三人金鼎公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告三建公司向本院提出诉讼请求：1.准予对金诚家园7-2-204室房屋的执行；2.被告王书朝承担本案诉讼费用。事实和理由如下：王书朝与金鼎公司之间关于金诚家园7-2-204室商品房买卖合同关系尚未成立，房款交付不真实，且没有证据证明除诉争房屋外没有其他房屋居住。王书朝提出的执行异议不成立，其与金鼎公司之间仅是普通债权债务关系，不能对抗三建公司就涉案房屋对金鼎公司享有的工程价款优先受偿权。
被告王书朝辩称：王书朝与金鼎公司的合同真实有效，且王书朝已经履行了全部的付款义务，王书朝名下别无其他房屋居住，故王书朝对讼争房屋有排除执行的权利。综上，三建公司的诉讼请求没有事实及法律依据，应予驳回。
第三人金鼎公司未到庭应诉及陈述意见。
经审理查明，本院在审理三建公司与金鼎公司建设工程施工合同纠纷一案过程中，依据三建公司的申请，本院于2015年3月4日作出（2015）宿中民初字第0064号民事裁定：查封金鼎公司位于泗洪县金锁镇金诚家园26套住宅房屋，包括本案争议的7-2-204室。该裁定书于2015年3月9日送达泗洪县房地产管理处。该案经审理后，本院于2016年1月1日作出（2015）宿中民初字第0064号民事判决：一、金鼎公司判决生效后十日内支付三建公司工程款16049926.35元及利息（分别以10490000元为基数自2015年2月13日起，以1594598.4元为基数自2015年9月2日起，以3965327.95元为基数自2015年9月29日起，均按中国人民银行同期同类贷款利率计算至判决确定的履行之日止）；二、三建公司在16049926.35元范围内，对泗洪县“金诚家园”小区住宅楼工程中被本院采取保全措施及尚未销售的房屋、车库及储藏室折价或拍卖的价款享有优先受偿权；三、驳回三建公司其他诉讼请求。该判决生效后，因金鼎公司未履行判决确定的义务，三建公司向本院申请执行，本院于2016年6月14日立案执行。在执行过程中，本院于2016年6月27日作出（2016）苏13执205号之一执行裁定书，对本院依法查封的上述房屋进行评估、拍卖。案外人王书朝遂提出执行异议，理由为：2013年，王书朝与金鼎公司签订了购房书并付清购房款252447元，并于2016年5月拿到涉案房屋钥匙。因此，涉案房屋应为王书朝所有，请求中止对该房屋的执行。本院经审查于2016年8月19日作出（2016）苏13执异84号执行裁定：对位于泗洪县金锁镇金诚家园7-2-204室房屋中止执行。三建公司不服，遂向本院提起执行异议之诉。
另查明，金鼎公司已经取得了涉案房屋的商品房预（销）售许可证。
再查明，三建公司在本案中提供一份加盖金鼎公司公章的《金诚家园小区情况统计表》，载明该小区购房户、房号、房款及交款情况，其中王书朝购买7-2-204，全款支付房款217980元。
上述事实有本院（2015）宿中民初字第0064号民事裁定书、（2015）宿中民初字第0064号民事判决书、（2016）苏13执205号之一执行裁定书、《金诚家园小区情况统计表》及当事人陈述等证据证实，本院依法予以确认。
本案的争议焦点是：涉案的7-2-204室房屋是否应予执行。
王书朝为证明其主张，向本院提交下列证据：
1.《金诚家园购房书》一份，载明：业主王书朝，房号7-2-204室，总价216447元，车库7幢D5号，总价36000元；应付房款252447元。金鼎公司置业顾问“侯春艳”、客户“刘静（系王书朝妻子）”分别在落款处签名。旨在证明：王书朝与金鼎公司签订了涉案房屋买卖合同。
2.金鼎公司于2013年7月27日出具的252447元收据一份。旨在证明：王书朝已经付清涉案房屋购房款。
3.王书朝银行卡交易明细一份、侯某账户明细一份、宋某银行卡交易明细一份、证人张某、侯某、宋某的出庭证言。旨在证明王书朝交付涉案房屋房款的资金来源：2013年7月17日王书朝从其账户取款3万元用于买房，同日转账给张某2.5万元，张某于2013年7月27日归还该2.5万元，并借给王书朝2.5万元买房；侯某于2013年7月5日从其账户取款7万元借给王书朝买房；宋某于2013年7月20日从其账户转账4万元给金鼎公司会计许宁宁系借给王书朝买房；剩余房款来源于王书朝平时做板材生意的流动资金。
三建公司质证意见：购房书不能证明双方之间商品房买卖合同成立；房款收据上房款数额252447元与三建公司提供的《金诚家园小区情况统计表》载明房款217980元不一致，对收据真实性不予认可；银行卡交易明细不能证明王书朝房款的来源，对证人证言不予认可。
本院认为，《金诚家园购房书》虽不是正式的商品房买卖合同，但其内容具备了商品房买卖合同的主要内容，可以认定金鼎公司与王书朝就金诚家园7-2-204室房屋及车库成立了买卖合同关系。2013年7月27日252447元收据上加盖了金鼎公司印章，三建公司没有提供证据推翻其真实性，故本院对该收据形式上的真实性予以确认，至于其内容是否真实还需结合其他证据予以综合认定。王书朝账户明细可以证明2013年7月17日王书朝取款3万元；侯某账户明细可以证明其于2013年7月5日取款7万元，侯某证明该款系借给王书朝买房；宋某账户明细能够证明：2013年7月20日宋某向金鼎公司会计许宁宁账户转入4万元，宋某证明该款系借给王书朝用于交付房款，本院予以采信；以上合计14万元虽不能完全证明均用于支付王书朝的购房款，但至少证明王书朝购买房屋具有一定的资金来源，结合三建公司提供的《金诚家园小区情况统计表》上载明王书朝购买7-2-204房屋且全款支付房款217980元（购房书载明房款为216447元，应付房款252447元还包括车库款36000元），能够印证王书朝于2013年7月27日前购买了7-2-204房屋，且付清了全部购房款。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定的总价款的百分之五十。本案中，金鼎公司已经取得了涉案房屋的商品房预（销）售许可证，王书朝与金鼎公司签订了购房书，且金鼎公司已经按照约定收受王书朝购房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该购房书应当认定为合法有效的商品房买卖合同。经查，王书朝名下无其他用于居住的房屋。因此，王书朝对涉案房屋提出异议完全符合上述排除执行的法定情形。
此外，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的批复》第二条的规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。因此，生效判决虽确认三建公司对涉案房屋享有工程价款优先受偿款，但不能对抗买受人王书朝。
综上，三建公司请求准许执行涉案房屋没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的批复》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，判决如下：
驳回原告宿迁市第三建筑工程有限公司的诉讼请求。
案件受理费5087元，由原告宿迁市第三建筑工程有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。同时按照《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费（江苏省高级人民法院开户行：中国农业银行南京山西路支行，帐号：10×××75）。
审判长 王 静
审判员 庄云扉
审判员 徐金鸽
二〇一七年三月八日
书记员 李晓璇
附录法律条文
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》
二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定的总价款的百分之五十。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
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