江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终5799号
上诉人（原审原告）：金元安，男，回族，1958年1月29日出生，住南京市玄武区。
委托诉讼代理人：成子龙，南京市玄武区律恒法德法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：花斌，男，汉族，1981年4月13日出生，住南京市鼓楼区。
委托诉讼代理人：居国培，江苏宁诚律师事务所律师。
上诉人金元安因与被上诉人花斌房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初12624号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
金元安上诉请求：撤销一审判决，支持上诉人一审诉讼请求；被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：1、一审判决上诉人须先办理水电气过户，但过户需买房后拿到新产权证方可办理，而涉案房屋原产权证已经送到房产局，上诉人无法办过户，从而导致一审判决根本无法实际履行。2、200多万元的房屋现在已经过户到被上诉人名下，但被上诉人至今一分钱都没有支付，如被上诉人能当场承诺将全部房款立即支付给上诉人，上诉人也同意过户。一审判决既违背常理，也无法履行。上诉人已催告被上诉人履行其付款义务，而被上诉人一直未能履行，请求二审法院确认合同解除。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
花斌辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。
金元安向一审法院提出诉讼请求：1、解除双方签订的存量房买卖合同，将房屋恢复登记至金元安名下；2、花斌赔偿金元安违约金24000元；3、花斌承担本案诉讼费用。
一审法院经审理认定事实如下：1601室房屋原系金元安所有。2016年6月1日，金元安与花斌签订南京市存量房买卖合同一份。合同约定，金元安将1601室房屋出售给花斌，房屋转让价款为255万元，其中含定金2万元，尾款2万元。双方定于全款结清时正式交付该房屋，金元安在正式交付房屋前腾空该房屋。双方定于全款结清前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续，金元安应在全款结清前将其落户于该房屋的户籍关系迁出。双方同意在合同生效后30日内，共同向房屋权属登记机关办理房屋所有权转移登记。合同的附件三中注明，附属设施包括水、电、燃气和有线电视等。2016年6月1日下午17：03分，双方向房屋权属登记机关提交了房屋权属变更登记材料。同年6月15日，该房屋已过户登记花斌名下。因房屋买卖的税收未能交纳完毕，花斌尚未取得1601室房屋的房屋所有权证。2016年11月18日，花斌发送手机短信给金元安，要求金元安履行合同中的完税义务，迁出户口，完成附属设施的变更手续。金元安回复同意按合同约定履行，要求花斌七日内准备好全部购房款。截至本案一审庭审中，花斌尚未向金元安支付购房款。一审庭审中，双方一致认可，1601室房屋除办理房屋过户手续外，尚未办理其它水、电、燃气等设施的交接手续。
关于房款的支付期限和方式。金元安陈述，双方口头约定一次支付房款255万元。2016年11月18日，金元安短信要求花斌七日内付清全部款项。花斌陈述，双方口头约定先完税，然后花斌支付40万元，其中包含定金2万元，剩余款项向银行贷款。关于合同约定的“办理相关附属设施和相关权益的更名手续”的含义，金元安认为指办理房屋权属变更登记手续，花斌认为是指办理水、电、物业维修基金等交接更名手续。关于1601室房屋内的户籍情况，南京市公安局玄武分局于2016年12月6日出具的情况说明中明确，1601室房屋内目前无户口。金元安表示，双方签订房屋买卖合同时，金元安的户口就不在1601室房屋内。花斌表示，金元安之前并未将其户口不在1601室房屋内的情况告诉花斌。
一审法院认为，金元安与花斌签订的南京市存量房买卖合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应遵守诚实信用原则，全面履行合同义务。合同约定房屋转让款为255万元，但对于款项的支付方式及支付期限均未作出明确约定。花斌关于先完税再支付40万元，剩余款项办理贷款的主张，并无证据予以证明，一审法院不予确认。金元安主张花斌应一次性付清全部房款，2016年11月18日，金元安发短信要求花斌七日内付清房款，该要求仅是金元安的单方主张，对花斌并无约束力。根据合同约定，全部房款付清前，双方应办理附属设施及相关权益的更名手续，同时金元安应将房屋内的户籍关系迁出。结合合同附件三的约定，附属设施及相关权益的更名手续应指水、电、燃气和有线电视等附属设施的更名交接手续，至诉讼时，双方尚未办理前述更名交接手续。金元安主张其户口不在1601室房屋，金元安亦未将该情况告之花斌。因此，金元安要求花斌付清全部房款的前提条件并未成就，花斌尚未支付房款的行为并不违反合同约定。1601室房屋的所有权人已变更登记至花斌名下，花斌同意支付房款并继续履行合同并不存在事实或法律上不能履行的情形，金元安以花斌未支付房款为由要求解除合同并将房屋恢复登记至金元安名下的主张不能成立。花斌不存在违约行为，金元安要求花斌支付违约金的诉讼请求，一审法院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回金元安的诉讼请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换与质证。被上诉人花斌提交了“告之函”、短信记录、房屋登记簿等证据，上诉人金元安对上述证据的真实性不持异议，但认为被上诉人花斌应依约支付定金2万元后其才能交纳一个点的契税；如金元安在没有拿到房款的情况下交纳契税、完成出件，则将完全失去对房屋的控制权，对金元安而言风险过大，也不符合交易习惯。结合双方意见，本院对上述证据的真实性、关联性予以确认。一审法院查明的事实正确，本院予以确认。
本院二审另查明，被上诉人于其一审答辩意见中陈述，交件手续办理后，被上诉人经多方打听得知科利华中学中央路校区可能要搬迁，随后向上诉人询问学校是否搬迁、是否是学区房，而上诉人未置可否，让其自行调查。后经被上诉人了解，学区是否搬迁不得而知，但涉案房屋价格比同幢楼、同户型、同朝向房屋高出30万元左右，为此被上诉人再次询问上诉人，上诉人回复房价高是市场行为。为此，双方一直在商议中，到9月底房价上涨，上诉人即告知其不想卖了，双方因而发生争议。2016年11月22日，金元安向花斌发送函件，通知花斌接函后七日内与其联系、至新立基大厦1602室支付房屋全款，否则将采取法律手段追究花斌的法律责任。11月30日，花斌以短信形式告知金元安其已收到函件并阅读，但金元安尚未完成完税、迁出户口、变更附属设施等义务，故其违约在先，在金元安完成以上义务后，花斌才能依约履行。
以上事实，有被上诉人答辩意见、“告之函”、短信纪录等在案佐证。
本院认为，双方当事人签订的南京市存量房买卖合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应遵守诚实信用原则，全面履行合同义务。本案中，双方对涉案房屋的款项支付方式、支付期限发生争议;对此本院认为，案涉房屋买卖合同支付方式条款中，“贷款”选项已经划去，应视为合同约定房款的支付方式不包括贷款。被上诉人虽主张双方口头约定以贷款方式支付，但并无证据予以证明。一审法院认为合同中对款项支付方式未作明确约定，属于认定错误，应予纠正。
根据《中华人民共和国合同法》第六十二条规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案中，在涉案房屋价款已经确定的情况下，涉案房屋买卖合同就款项支付期限未作明确约定。涉案房屋已于2016年6月15日登记至被上诉人名下，应视为上诉人已履行了重要合同义务，其得以在交付房屋前要求上诉人履行相应的付款义务。被上诉人认可其在送件后仍与上诉人就涉案房屋价款问题多次协商，则协商未果后，上诉人于2016年11月18日、22日两次要求被上诉人七日内准备好全部购房款，应视为其要求被上诉人履行付款义务。但截止至本案诉讼期间，被上诉人均未能向上诉人支付任何购房款项。被上诉人认为上诉人尚未交纳税费、办理附属设施及相关权益的更名手续，因而其不能支付房屋款项。对此本院认为，涉案房屋已登记于被上诉人名下，上诉人交纳其应承担的税费、完成附属设施及相关权益的更名手续等均非房屋买卖合同的主要义务，上诉人就税费问题能够作出合理解释，双方当事人亦约定2万元尾款；故在被上诉人未支付任何房屋款项的情况下，其以上诉人未办理上述事项为由不支付合同价款，不具备事实和法律依据。据此，因被上诉人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，上诉人主张确认解除存量房买卖合同，将房屋恢复登记至金元安名下，具有事实与法律依据，本院予以支持；结合案件情况，本院确认涉案南京市存量房买卖合同于2016年12月8日解除。
上诉人主张被上诉人支付24000元违约金，结合本案合同约定、违约情形等因素，本院酌定被上诉人需支付上诉人10000元违约金。
综上，金元安的上诉请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十二条、第九十四第三款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
撤销南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初12624号民事判决；
金元安、花斌2016年6月1日就南京市玄武区中央路258－27号1601室房屋签订的《南京市存量房买卖合同》于2016年12月8日解除；
花斌于本判决生效之日起十日内协助将南京市玄武区中央路258－27号1601室房屋恢复登记于金元安名下；
花斌于本判决生效之日起十日内支付金元安违约金10000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费400元，减半收取200元，由花斌负担；二审案件受理费400元，由花斌负担。
本判决为终审判决。
审判长 殷源源
审判员 孙 伟
审判员 张旭东
二〇一七年九月十五日
书记员 汪海燕