江西省吉安市青原区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣0803民初358号
原告:邱仁莉，女。
委托诉讼代理人：刘小云，江西赣中律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谭太平，江西赣中律师事务所律师。
被告：江西省吉水房地产开发有限责任公司。
法定代表人：王发强，总经理。
委托诉讼代理人：彭建军，吉水县新江法律服务所法律工作者。
原告邱仁莉与被告江西省吉水房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年3月14日立案后，依法适用简易程序，于2018年4月3日公开开庭进行了审理。原告邱仁莉及其委托诉讼代理人谭太平、被告吉水房地产公司的委托诉讼代理人彭建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邱仁莉向本院提出诉讼请求：1.请求被告赔偿逾期交房违约金10276元（以房款为基数，按每日万分之一的标准计算至实际交房之日止，暂计算至2018年3月8日）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年11月18日，原、被告签订了《商品房买卖合同》。原告购买被告开发的青原大道东路交汇处××阳光公寓××室，建筑面积52.96㎡，单价3150元/㎡，房屋总价款166824元。被告应在2016年6月30日前将验收合格的商品房交付原告，如逾期交房，原告有权要求被告支付逾期交房违约金。合同签订后，原告依约履行了自己的义务，但被告至今未交房。因双方协商未果，故原告诉至本院。
被告吉水房地产公司辩称，1.原告所购商品房系案外人刘建军、黄小军与被告合作开发，刘建军、黄小军登记注册了江西省吉水房地产开发有限责任公司同济阳光公寓式酒店项目部，同济阳光酒店项目部以自筹资金、独立经营、自负盈亏的形式独立承担涉案公寓项目的全部法律和经济责任，故被告不应承担本案逾期交房的违约责任；2.同济阳光酒店项目部未按时交房，是由于天气及城建部门未对涉案公寓项目验收等特殊原因，符合《商品房买卖合同》第七条特殊原因可延期的约定；3.部分原告未按约支付全部购房款，也是导致未按期交房的原因。综上，请依法驳回原告的诉讼请求，本案逾期交房的违约金应由案外人刘建军、黄小军承担。
原告邱仁莉为支持其诉请，向本院提交了自己的身份证、《商品房买卖合同》、预收款收据等证据。被告吉水房地产公司也向本院提交了其公司营业执照、合作开发协议书、关于吉安市和济春天开发项目安全、质量、经济责任的承诺书、刘建军和黄小军身份证等证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提供的《商品房买卖合同》第八条载明若遇严重恶劣天气等非出卖人主观原因造成工期延长、因买受方的原因、政府市政配套设施、规划审批、出卖人未收到商品房全部房款等特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。现被告主张本案存在该条约定的特殊原因，而造成本案诉争房屋逾期交付，但被告未提供证据予以证明，故对被告该质证意见本院不予采信；2.原告提供的预收款收据，被告质证认为，预收款收据上的收款单位是同济阳光酒店项目部，且原告未在《商品房买卖合同》约定的时间交清全部房款，故本案存在逾期交房的特殊原因。本院认为，原告向同济阳光酒店项目部支付房款，是原、被告之间的交易习惯，原告支付房款与开具发票时间存在几天时间差，符合本案实际。故原告提供的预收款收据可以证明原告已支付全部购房款，对该预收款收据本院予以采信。3.被告所提供的合作开发协议书、关于吉安市和济春天开发项目安全、质量、经济责任的承诺书、刘建军和黄小军的身份证等证据，进行房地产开发需具备相关资质，刘建军、黄小军个人并无房地产开发资质，其挂靠被告进行房地产开发系法律所禁止，同时以上证据是被告与案外人刘建军、黄小军的内部合伙开发“和济春天第三期”项目协议，与本案没有关联性，故本院对被告提供的以上证据不予采信。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告吉水房地产公司是一家经营范围为房地产开发、经营的有限责任公司。2015年11月18日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同第三条约定，原告购买被告开发的位于青原大道东路交汇处××阳光公寓××室，建筑面积52.96㎡，单价3150元/㎡，总价166824元；合同第六条约定，原告按一次性付款方式付款，即于2015年11月18日一次性付款166824元；合同第八条约定交付期限，被告应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经【验收合格】条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用；合同第九条第1款约定，被告逾期交房的违约责任，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；第2款约定，逾期超过90日，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。合同签订后，2015年11月18日，原告向被告支付了房屋全款166824元，2015年11月23日同济阳光酒店项目部向原告出具了预收款收据。但被告至今未将符合合同约定的商品房交付给原告。
本院认为，关于本案逾期交房违约金的承担主体问题，因《商品房买卖合同》是原、被告双方签订的，根据合同相对性原则，履行交房义务的主体是被告，承担本案逾期交房违约责任的主体也应当是被告，虽然收款收据上的收款单位是同济阳光酒店项目部，但同济阳光酒店项目部系被告的下属分支机构，不具备相应的法人资格，不能对外独立承担民事责任。根据《公司法》第十四条规定，公司可以设立分公司。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。原告将购房款支付给同济阳光酒店项目部视为已经向被告履行了支付房款的义务，且在合同履行过程中，被告一直未对原告的付款方式提出异议。故被告以同济阳光酒店项目，是实际控制人刘建军、黄小军开发的为由，要求刘建军、黄小军承担本案民事责任于法无据，故本院对被告提出追加刘建军、黄小军为本案被告的申请不予准许。原告邱仁莉与被告吉水房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方应按照合同约定履行各自的义务。原告按约定时间向被告支付了全部购房款，被告未提供证据证明其存在合同约定的逾期交房的特殊原因，故被告应按约定时间向原告交付验收合格的商品房。现被告逾期交房已构成违约，应承担合同约定的按每日万分之一标准计算的违约责任。根据合同约定，被告交付给原告的房屋，必须具备依照国家和地方人民政府有关主管部门规定“验收合格”的条件。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，对于房地产开发项目的竣工验收，应当是包括对工程质量、消防、人防等项目在内的综合验收；《建设工程质量管理条例》第十六条规定，工程竣工应当由建设单位组织设计、施工、工程监理等单位进行竣工验收。故原告诉请逾期交房违约金计算的截止日期应以被告实际办理房屋竣工验收、备案，并通知原告实际交房之日为准。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：
被告江西省吉水房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三日内向原告邱仁莉支付逾期交房的违约金（自2016年7月1日起，按已付房款166824元每日万分之一计算至被告实际办理房屋竣工验收、备案，并通知原告实际交房之日止）。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费57元，减半收取计28.5元，由被告江西省吉水房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。
审 判 员 欧阳根金
二〇一八年四月二十四日
法官助理 刘 春 梅
书 记 员 李 珂 怡