安徽省凤阳县人民法院民 事 判 决 书（2017）皖1126民初2368号原告：迮宗奎，男委托诉讼代理人：姚运胜,安徽治邦律师事务所律师。被告：凤阳县绿都房地产开发有限公司,住所地安徽省滁州市凤阳县临淮镇门临路,统一社会信用代码91341126697395582X。法定代表人：王施政，该公司总经理。委托诉讼代理人：王庆松，男，1964年1月10日出生，汉族，住安徽省凤阳县，（系凤阳县绿都房地产开发有限公司推荐）委托诉讼代理人:薛玉元，男，住安徽省凤阳县。（系凤阳县绿都房地产开发有限公司推荐）原告迮宗奎与被告凤阳县绿都房地产开发有限公司（以下简称绿都房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告迮宗奎的委托诉讼代理人姚运胜、被告绿都房地产公司的委托诉讼代理人王庆松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。迮宗奎向本院提出诉讼请求：1.判令绿都房地产公司支付逾期交房违约金21926.38元；2.将房产证交付给迮宗奎，并退还多收取的办证费及房屋面积误差款；3.支付逾期办理房屋所有权证违约金33173.10元，以上合计55099.48元；4.本案诉讼费用由绿都房地产公司承担。在审理的过程中，迮宗奎变更诉讼请求，请求：1.判令绿都房地产公司支付逾期交房违约金21926.38元【从2012年10月31日计算至2014年1月29日，共计454天。（228780+12700）×0.0002×454】；2.判令退还多收取的办证费3816.16元及房屋面积误差款996.14元；3.支付逾期办理房屋所有权证违约金47385.67元（自2014年1月29日，向后推290日，即2014年11月19日计算至2017年8月28日，以全部已付款房款228780元为基数，按年利率7.5%计算），以上合计73964.72元。事实和理由：2012年1月4日，迮宗奎与绿都房地产公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定迮宗奎购买绿都房地产公司开发的“禄都花园”第13幢2单元401号房，建筑面积89.57㎡，单价2554.20元，购房款计228780元。同时，双方口头约定购买储藏室一间，价款12700元。合同第八条约定，绿都房地产公司应当于2012年10月30日前将综合验收合格的商品房交付迮宗奎使用，并出具符合合同约定的证明文件及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，逾期交房购买人不退房的，按日支付已付房款的万分之二支付违约金。合同签订后，迮宗奎依约支付了全部房款和储藏室价款，但绿都房地产公司未能按期交房，至2014年1月29日双方才办理房屋交接手续，但是相关验收合格报告及产权证书至今没有办理、交付。绿都房地产公司另于2014年1月29日向迮宗奎收取了代办房产证费用7996元，但房产证至今也没有办下来，多收取的办证费至今未退。特提起诉讼。绿都房地产公司辩称，本案已经超过了诉讼时效，迮宗奎的诉请不应得到支持。导致逾期交房和逾期办证的原因不在绿都房地产公司，而是因政府部门办事拖沓和合同约定工期顺延的有关情形出现所致，故绿都房地产公司不应承担由此产生的法律责任。迮宗奎主张的违约金计算缺乏相应的事实和法律依据，请求驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对迮宗奎提交的身份证复印件、企业登记基本信息复印件、商品房买卖合同复印件、首付款收据、按揭款收据、储藏室收据、代收办证费收据、禄都花园交房通知书、安徽省滁州市新建住宅小区综合查验备案表复印件、民事判决书复印件、物业公司出具证明复印件、新安晚报复印件、国土资源和房产管理局文件复印件、房管局认定的迮宗奎房屋面积、契税税额、维修基金数额、房产证复印件等证据；绿都房地产公司提交了营业执照复印件、交房通知书复印件、综合查验备案表、综合查验备案申请表复印件、办证费复印件等证据，本院予以确认并在卷佐证。至于绿都房地产公司提交了情况说明复印件、报告复印件、低温阴雨、低温雨雪气象材料复印件等证据，本院将结合庭审中查明的事实予以综合认证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年1月4日，迮宗奎与绿都房地产公司签订商品房买卖合同一份，约定：迮宗奎购买绿都房地产公司建设的禄都花苑13幢2单元401号房，建筑面积89.57平方米，单价2554.20元，总金额228780元。首付款98780元，余款13万元由迮宗奎办理银行按揭贷款；出卖人应当在2012年10月30日前将经综合验收合格的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交付房超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后290日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方同意友好协商解决。迮宗奎向绿都房地产公司支付储藏室款12700元。2012年1月4日，迮宗奎支付首付款98780元。2012年4月5日，迮宗奎支付按揭款13万元。绿都房地产公司收取迮宗奎代收办证费7996元。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。迮宗奎与绿都房地产公司签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应严格依约履行。关于迮宗奎主张的要求绿都房地产公司支付逾期交房违约金21926.38元。双方合同约定出卖人应当在2012年10月30日前将经综合验收合格的商品房交付买受人使用。绿都房地产公司虽在2013年6月12日，通知迮宗奎办理房屋交接手续，但涉案房屋在2015年11月份才通过综合验收，才符合交付条件。庭审中，本庭向绿都房地产公司释明，要求其公司在本院指定时间提交双方办理交房手续的证据，但绿都房地产公司未按时提交，应当承担举证不利的后果。同时，绿都房地产公司提交的交房通知书第三条规定，业主在领取钥匙前需到售楼处办理入住手续缴纳物业服务费；第四条规定，业主凭缴纳物业费用的票据换取入住凭条前往小区物业管理处进行验房收房。迮宗奎提交了2014年1月29日交纳物业费的票据，故迮宗奎主张双方于2014年1月29日办理交房手续的意见，本院予以采纳。故逾期交房时间应从2012年10月31日计算至2014年1月29日共计455天。双方约定按日万分之二计算违约金，绿都房地产公司未提出异议，本院予以确认。关于绿都房地产公司辩称的不应将储藏室价款计入已付房款计算违约金一节，储藏室为房屋的附属建筑，依附于主合同，根据民法中的诚实信用原则，储藏室交付与违约责任应当参照购房合同约定，故对绿都房地产公司辩称意见，本院不予支持。综上，绿都房地产公司应支付迮宗奎逾期交房违约金21974.68元[（228780元+12700元）×0.0002×455天]，迮宗奎自愿主张21926.38元，未超出法律规定的范围，本院予以确认。关于迮宗奎主张的退还多收取的办证费3816.16元及房屋面积误差款996.14元。绿都房地产公司收取迮宗奎办证费用7996元，实际为迮宗奎办证支出4279.84元，多收取的3716.16元，应返还迮宗奎，超出部分本院不予以支持。关于迮宗奎要求绿都房地产公司返还房屋面积误差款。双方在合同中约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房屋价款。现产权登记面积为89.18平方米，合同面积为89.57平方米。故迮宗奎要求绿都房地产公司返还房屋面积误差款996.14元【（89.57平方米-89.18平方米）×2554.20元】，予以支持。关于迮宗奎主张的支付逾期办理房屋所有权证违约金47385.67元（自2014年11月19日起，以已付房款228780元为基数，按年利率7.5%支付违约金至2017年8月28日，共计1008天）。双方合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后290日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意友好协商解决。现双方协商未果，对于违约金的计算约定不明。《最高人民法院》第十八条的规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。绿都房地产公司在收取了迮宗奎代办证费的情况下，却未遵循诚实信用原则全面履行义务，也未举证证明其在规定期限内将符合办证要求的资料交登记机关备案，故应支付逾期办理房产证违约金。涉案房屋于2014年1月29日交付，凤阳县不动产登记中心在2017年4月7日受理了绿都房地产公司的办证资料。故逾期办理房产证违约金应自实际交付日（2014年1月29日）290日后（2014年11月15日）起，以228780元为基数按年利率7.5%计算至2017年4月7日，共计41086.38元，超出部分本院不予支持。绿都房地产公司辩称的本案已经超过了诉讼时效，因绿都房地产公司在涉案商品房买卖合同中存在多处违约，如将其中的单个违约行为从合同中分列出来单独计算时效，于法无据，而逾期办证行为长期持续，故对其公司的该项辩称，本院不予支持。关于绿都房地产公司辩称的因政府部门办事拖沓和合同约定工期顺延的有关情形出现，致逾期交房和逾期办证，以及申请向凤阳县气象局、凤阳县供电公司、临淮关镇人民政府调取2011年3月至2013年4月期间的低温、雨雪天数情况，停断电情况及小区周边群众阻止干扰施工的情况材料。按照双方合同约定，遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，可以延期，但绿都房地产公司未提交向买受人履行告知义务的证据；对于因政府部门办事拖沓至逾期，其公司未提交证据证明相关部门存在责任，且从其公司提交的综合查验备案表反映，其存在未按规划施工的情形；对于合同约定的发生了影响工程进度的特殊天气，如连续雨雪天、气温过高、过低而影响施工的交付日期顺延，该部分内容系绿都房地产公司提供的格式条款，其公司未提交证据证明采取合理方式提请买受人注意该条款，并对该条款的理解及后果予以说明，故依据合同法应作出不利于提供格式条款一方的解释。综上，绿都房地产公司的申请，无调查必要，对其该部分辩称，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院》第十一条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告凤阳县绿都房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付原告迮宗奎逾期交房违约金21926.38元；二、被告凤阳县绿都房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付原告迮宗奎办证费3716.16元、房屋面积误差款996.14元；三、被告凤阳县绿都房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付原告迮宗奎逾期办理房屋所有权证违约金41086.38元；四、驳回原告迮宗奎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1850元，减半收取计925元，由原告迮宗奎负担78元，由被告凤阳县绿都房地产开发有限公司负担847元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员  计奡舜二〇一七年十二月七日书记员  曹培军附本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。