北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）西民初字第20003号
原告程蕊（反诉被告），女，1985年4月30日出生。
委托代理人蒋云凤，女，1976年8月24日出生。
被告董广杰（反诉原告），男，1983年2月15日出生。
委托代理人汤浩、黄刚，北京市汉鼎联合律师事务所律师。
原告程蕊（反诉被告）诉被告董广杰（反诉原告）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告程蕊及其委托代理人蒋云凤、被告董广杰委托代理人汤浩、黄刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告程蕊诉称，原告计划开一家中餐馆，听说西城区xx小区有商铺出租，联系到被告，被告说自己有合法的出租权。于是原告就与被告在2010年4月13日签署了《租赁合同》。被告将xx商铺出租给乙方，租赁期为5年，自2010年4月13日起至2015年4月12日止，免租期45天，前三年租金为45万元。原告按照约定，支付三个月房租和相当于三个月房租的租赁保证金共225000元，原告同时还投入巨资对租赁的房屋进行装修，聘用厨师和经营管理人员进行开业前的培训准备工作。二、被告违反诚实信用原则，被告不是房屋的产权人，被告实际是转租的别人的房子，被告不能提供符合法定要求的房屋权属文件，原告无法完成餐厅开业必须的相关证、照手续，严重损害了原告的合法权益。三、被告必须承担其欺诈行为给原告造成的一切损失。由于没有合法的手续，原告随时面临罚款甚至承担刑事责任的危险，因此，原告要求与被告解除租赁合同，被告应当赔偿原告损失。现诉至法院，要求解除原、被告签订的xx商铺的房屋租赁合同；要求被告退还原告已经支付的房屋租金和房屋租赁保证金45万元；要求被告赔偿原告房屋装修装饰花费58万元；要求被告赔偿原告支付的员工工资、灶具、家具等其他开支97万元；要求被告赔偿2010年4月13日至2015年4月12日的租赁价格损失和可得利益损失；被告承担本案诉讼费用。
被告董广杰辩称，被告对涉案房屋有合法的使用权，有权转租。被告已经积极履行了协助原告办理工商等审批手续的义务。合同签订后，被告按照合同约定向原告交付了房屋，并全力配合原告的审批工作，向原告提供了房屋产权人的购房合同和发票，原告无法完成餐厅证照手续是其自己造成的，与被告无关。原告未能按照合同约定向被告支付租金，构成违约。原告2010年8月28日至2011年6月28日期间没再交过租金，租赁合同中约定了租金第一年应按季支付，提前10天，第二年是半年一付。被告按照合同约定将房屋交给原告使用，但原告一直拖欠2010年8月28日至今的房租。被告2011年4月26日向原告发了通知函，内容：被告单方解除合同；要求原告10日搬出租赁物并交还；被告保留追究原告违约的权利；原告收到函后未做任何意思表示。被告于2011年6月13日再次向原告发出腾退房屋的通知，要求原告三日内腾退房屋；三日内支付拖欠的租金。原告接到被告的通知后，没做任何回应，并继续在涉案房屋内经营，原告的行为违背了诚实信用的原则。被告对原告主张的装修费、员工工资、灶具、家具等其他开支均不认可，原告未经过被告允许，擅自装修并以此为由主张高额赔偿没有事实和法律依据。员工工资、灶具、家具等其他开支，与本案无关，不同意赔偿。综上所述，被告只同意解除双方签订的租赁合同，不同意原告其他诉讼请求。
反诉原告董广杰诉称，基于本诉的答辩意见，现提出反诉，要求被反诉人向反诉人支付2010年8月28日至2011年6月28日的房屋租金285000元；要求被反诉人向反诉人支付欠缴的物业管理费6300元及水电费2508元；要求被反诉人向反诉人支付违约金225000元；诉讼费由被反诉人承担。
反诉被告程蕊辩称，不同意被告的反诉请求。我们房租已支付到2011年2月28日，之后没有交租金，是因为被告承诺办好证件后我们再交，加之我们没法经营，我们再交租金对我们也不公平；关于欠缴的物业费问题，原告把2011年6月之前的都交了，之后的没交，也是由于被告把店封了造成的，费用也算不清；是被告违约，我们不应该承担违约金。
经审理查明：2009年9月11日，本案被告董广杰与案外人郭明月签订《商铺租赁合同》，约定郭明月将其拥有合法使用权的xx商铺（建筑面积1320平方米）出租给被告，作为商业用途使用，租赁期限为2010年6月16日至2025年6月15日止。
2010年4月13日，被告作为甲方将其承租的上述商铺中380平方米的面积转租给本案原告程蕊（乙方），双方就此签订了《租赁合同》，该合同约定：上述商铺的租赁期限为5年，自2010年4月13日起至2015年4月12日止，免租期45天（2010年4月13日至2010年5月28日止），年租金为45万元，从第四年起一次性递增5%...；租金不包含物业管理费、取暖费，水、电、气以及其他营业费用由乙方承担；租金首年应按季支付，乙方应提前十日向甲方支付下期租金。第二年租金支付方式为半年付；自本租约签订之日起，乙方应向甲方缴付人民币112500元，作为租赁保证金，同时付三个月租金112500元，乙方应于2010年4月28日前交付甲方；在乙方全部履行本租约的各项条款、规定和条件的情况下，并且乙方交还所租房产并交清所欠的一切费用后，甲方将于乙方退房之日起10天内退还乙方租赁保证金，如乙方违反本协议的各项条款、保证金应优先用于乙方应承担的违约责任，甲方有权从保证金中优先扣除，保证金不足以承担违约责任，乙方应另行给付。本租约其他条款对保证金有明确约定的，从其约定；关于甲方的责任和义务约定为：甲方应保证其有合法出租商铺、甲方保证承租单元房屋的类型为商业性质；甲方须在房屋交付使用后向乙方提供办理开展商业经营所需的相关产权文件，包括但不限于商铺的产权证明、甲方合法拥有出租商铺的证明等；包括工商注册、环保审批、消防审批等在内的全部审批手续均由乙方自行负责，但甲方应全力、及时配合；关于乙方的责任和义务约定为：乙方应根据租约的规定按时缴纳租金及各项相关费用，如逾期五日后未付租金则按逾期五日后每天1%收取滞纳金；在甲方的配合下，乙方应自行获取依据法律规定和政府有关部门规定应具备的所有许可、批准和证照，保证其营业活动的合法性，乙方独立承担经营责任及债权债务，违法经营的所有后果由乙方自行承担；未经甲方书面许可，乙方不得擅自对托管经营的房屋进行装修改造。经甲方同意的装修改造，乙方也应当向政府主管机关履行报批义务；关于违约责任，双方约定：1、乙方有下列情况发生时，视同乙方严重违约，甲方有权单方解除《租约》，立即收回出租房屋及钥匙、包括换锁及将屋内物品至公证处提存等，届时租赁保证金不予返还，并须由乙方赔偿由此产生的其他实际经济损失。⑴、在本《租约》有效期内，违反法律法规等进行不法经营活动的行为，导致不能继续执行本租约的；⑵、乙方逾期30天未付租金的；2、在租约履行期内，由于甲方原因解除本租约，甲方要向乙方支付数额相当于6个月的租金作为违约金及赔偿乙方相应损失；由于乙方原因解除本租约，乙方要向甲方支付数额相当于6个月的租金作为违约金及赔偿甲方相应损失；关于争议的解决，双方约定：若甲、乙双方在履行本租约过程中发生争议，双方应首先协商解决。协商不成时，向租约履行地人民法院提起诉讼。双方诉讼开始之日，乙方人员必须停止经营并撤出经营场所等待人民法院判决，本条只限于由于乙方未按期缴纳租金等费用而引起的诉讼。本租约的修改和变更或对其附件的修改和变更只可通过双方或双方授权的代表签署书面协议进行。
上述合同签订后，被告向原告交付了涉案房屋。原告于2010年4月21日向北京市工商行政管理局宣武分局申请了企业名称预先核准，原告经工商部门核准的企业名称为：北京颐天阁餐饮服务有限公司。原告对涉案房屋装修后开办了餐厅，该餐厅在未办理营业执照的情况下于2010年7月底开始营业。
2011年4月26日，被告因原告拖欠租金未付，向原告发出《通知函》，该通知指出涉案租赁合同签署后，被告将房屋交付原告使用，在双方合同履行期间，被告应在2011年2月8日前支付下期租金（半年租金），即2011年2月18日-2011年8月18日期间租金。但至发出通知函时，被告多次催缴，仍未收到原告交来上述期间租金。根据双方合同，原告未支付租金已逾期超过30日，被告有权单方解除双方合同。故，被告正式书面通知原告：1、解除双方《租赁合同》。2、10日内搬出并完好交还租赁房屋。3、被告保留追究原告相关违约责任的权利。
2011年6月13日，被告以原告拖欠租金未付为由，向原告发出《腾退房屋》的通知：1、限原告在3日内将原告承租的房屋退还。2、限原告在3日内将拖欠的房租支付。否则3日后，房屋内所有装饰设备物品被告将视为原告放弃权利，届时，被告将以任何方式处理上述物品，且其他后果原告自负。
2011年6月17日，被告强行将涉案房屋收回。庭审中，原告主张被告拆毁其装修后，将其餐厅内的部分设施拉走，对此，原告提交了2张物品清单、1张饮料清单，被告认可原告未拉走的物品其出具了清单，原告提交的物品清单列明的物品包括：3P空调4台、大消毒柜1台、1.5P空调2台、六眼炉1台、热水器1台、碗柜2个、长酒台1个、三星水池2个、双眼灶1台、单眼灶1台、荷台1个、货架3个、蒸柜1台、四门冰柜2台、双门冰柜2台、消毒柜1台、长方桌10张、椅子112把、取暖器2台、大圆桌2张、小圆桌2张、骨碟140个、小碗100个、茶碗10个、小勺100把、茶杯120个、沙发1套、家私柜3个、绞肉机1台、碎冰机1台、微波炉1台、鱼头盘10个、米饭碗160个、长方盘20个、电子秤1台。饮料清单列明：纯生6＋1个、鲜啤8＋1个、无醇3箱、小可乐2个、大可乐1个、小雪碧1箱、露露3箱、大雪碧1桶、王老吉1箱、牛栏山1箱、二锅头珍品（未列数量）、普啤1箱、牛栏山（白二）10瓶、果粒橙3箱。
庭审中，原告主张合同签订后其向被告缴纳租金及保证金共计450000元，但由于被告一直未提供涉案房屋的产权证明，使其不能在工商部门办理营业执照，致使其无法经营，被告的行为构成违约，其在此情况下，拒绝继续向被告缴纳2011年2月28日之后的租金未构成违约，被告强行收回房屋给其造成经济损失，应当予以赔偿。
被告对原告主张的欠租时间不予认可，被告主张原告共向其缴纳315000元，原告自2010年8月28日起开始拖欠租金；原告主张其共向被告缴纳租金及保证金450000元，其中有135000元为现金支付，被告不认可收到135000元现金的事实。
针对涉案房屋是否能够办理营业执照一节，原、被告各执一词。原告称依据被告提供的相关文件不能办理营业执照，被告对此不予认可，主张同为涉案房屋租户的北京金凤成祥食品有限责任公司红居街店，在其提供了与原告相同的材料后已经办理了营业执照，并提交了北京金凤成祥食品有限责任公司红居街店的营业执照。原告表示北京金凤成祥食品有限责任公司红居街店如何成功办理营业执照，其不得而知，但不能据此推断原告一定能成功办理营业执照。
针对双方上述争议焦点，本院于案件审理中向北京市工商行政管理局西城分局（以下简称西城工商局）致函，咨询原告在使用涉案房屋过程中未能成功办理营业执照的原因。
2012年4月9日，西城工商局给本院回函，部分内容如下：一、根据贵院提供的相关房产文件，北京市宣武区房屋登记发证事务所出具的证明显示西城区xx商业的产权单位为北京裕泰达房地产开发有限公司。根据当时登记注册住所相关规定，申办人还须提交加盖产权单位公章的住所（经营场所）证明。二、经查北京金凤成祥食品有限公司红居街店的登记注册档案，其在申请登记时提供了产权单位北京裕泰达房地产开发有限公司于2010年9月26日加盖公章的住所（经营场所）证明，及北京市宣武区房屋登记发证事务所出具的证明，符合登记注册住所相关规定。
另查，案外人郭明月因本案被告拖欠租金未付，曾于2011年诉至本院，要求解除其与本案被告之间的租赁合同并要求其支付拖欠的租金。本案被告在该案答辩中称郭明月向其交付的房屋权属证明有瑕疵，导致其无法办理营业执照。
现原告诉至本院，要求解除原、被告签订的xx商铺的房屋租赁合同；要求被告退还原告已经支付的房屋租金和房屋租赁保证金45万元；要求被告赔偿原告房屋装修装饰花费58万元；要求被告赔偿原告支付的员工工资、灶具、家具等其他开支97万元；要求被告赔偿2010年4月13日至2015年4月12日的租赁价格损失和可得利益损失；被告承担本案诉讼费用。
原告针对其主张的经济损失，向本院提交了装饰设计工程合同（合同价款30000元）、设计费收据、建设工程施工合同（合同价款550000元）、竣工决算单（决算价格550000元）、工程款付款收据、购买建筑材料、电料、灯具的收据（20385元）、北京市建设工程施工合同（室内喷淋、火灾报警系统，造价28000元）、消防改造费收据、广告灯箱制作合同书及付款收据（8000元）、塑钢收据（2100元）、制作点菜单、外卖单收据、燃气工程协议（合同款50000元）、燃气共同使用协议（原告承担30000元）、订购厨房设备合同书（合同款52000元，包括二眼鼓风灶1台43**元、单头单尾灶2800元、灶台拼台1台3**元、三门海蒸柜1台62**元、六头煲仔炉1台17**元、双开调理柜1台22**元、双层工作台1台10**元、四门冰柜2台54**元、四层货架1台11**元、保鲜工作台1台20**元、单盆水池1台5**元、保鲜工作台1台20**元、双层座台架1台4**元、三星水池1个1500元、残食台1台7**元、高身碗柜1台22**元、二开消毒柜1台5**元、排烟设备19900元）、空调购销合同及收据（奥克斯空调6台共计22000元）、家具买卖合同及收据（包括椅子98把9800元、衣架4个360元、宝宝椅2把400元、六人方桌7张3360元、四人方桌4张1520元、2米圆桌2张800元、1.2米圆桌2张560元、转盘2个160元、藤椅2把160元、圆茶几1个100元、沙发1套2200元、方茶几1个300元、屏风1块220元）、窗帘、订报纸、电话费、购买工作服的票据、购买食物的票据、餐具清单等。
被告对上述证据与本案的关联性及原告的证明目的均不予认可，被告同意解除涉案租赁合同，不同意原告其他诉讼请求，并提出反诉，要求原告向其支付2010年8月28日至2011年6月28日的房屋租金285000元及欠缴的物业管理费、水电费8808元，并要求原告向其支付违约金225000元。
被告针对其反诉主张的物业费、水电费，提交了北京明华嘉业物业管理有限公司出具的交费通知单、情况说明书、手书的红居小区二层用户水、电费明细，其中交费通知单载明物业公司通知被告交纳2011年3月16日至8月15日的物业管理费23415元；情况说明书载明被告将xx商铺分别出租给王冠涵、程蕊、房产经纪公司，自2011年3月中旬起，该房屋的部分租户虽正常经营使用，但一直拖欠物业服务费、水费、电费。后被告于2011年7月12日补齐所欠的物业服务费、水费、电费共计40663元。
针对被告的反诉请求，原告认为其2011年2月28日之后未缴纳租金，是由于被告违约在先，2011年6月之前的水费及物业费均已缴纳，之后的未缴纳是因为被告封店造成无法清算费用，被告出示的有关物业费、水电费的证据是被告承租的全部房屋拖欠的数额，不能证明原告存在欠缴费用的问题，且原告与物业公司之间没有交费关系，其直接向被告交纳各项费用。其本人不存在违约行为，不同意被告的反诉请求。
上述事实，有双方当事人陈述、租赁合同、2011年4月26日通知函、2011年6月13日腾退房屋通知、授权委托书、门牌楼编号证明信、裕泰达公司证明、房屋土地登记发证事务所证明、个体工商户预先核准通知、录音、装修合同和收据、建设工程施工合同、竣工结算单、付装修款的收据、室内消防改造施工合同、消防工程款收据、关于餐馆的门头、灯箱、塑铜字体的合同、定做的宣传单、点菜单、外卖单收据、燃气工程协议、燃气改造和使用分摊协议及燃气款收据、环境检测报告和收据、厨房设备订货合同、空调购销合同、订购家具合、收据同、发票、劳动合同、工商登记注册一次性告知单和食品卫生行政许可申请一次新告知单、物品清单、录像、营业执照、餐饮服务许可证、宅急送快递单、宅急送网站查询单、交费通知单、情况说明书、睿程阁私房菜单及其他相关证据材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同当属合法有效。双方当事人均应按照合同的约定，履行各自的义务。涉案合同签订后，被告依约向原告交付了租赁房屋，原告利用该房屋经营餐厅。根据双方合同约定，被告在原告办理营业执照的过程中，有义务向原告提供办理证、照所需的相关产权文件，但根据现有证据、双方当事人在庭审中的陈述及本院向西城区工商局咨询的结论可以认定，原告不能办理营业执照与被告未能全面提供涉案房屋的产权证明有关。由于双方明确约定涉案房屋的用途为商业用途，故被告未能提供相关文件，构成根本违约。原告在多次与被告交涉无果的情况下，拒绝继续缴纳租金的行为，不构成违约。被告在其违约的情况下，强行收回租赁房屋，被告的上述行为于法无据，本院对被告予以训诫。现双方租赁合同已不具备履行条件，原告要求解除涉案租赁合同，被告亦同意解除，本院对此不持异议。
对于因被告违约给原告造成的经济损失，被告应当承担违约责任，对原告经济损失的范围，本院根据原告的主张及在案证据分别予以阐述：
关于已支付的房屋租金及房屋租赁保证金。租赁合同签订后，原告在未办理营业执照的情况下已经实际占有、使用了房屋，故原告应当向被告支付经营期间的房屋租金。现原告要求被告返还已支付的房屋租金，缺乏相关依据，本院不予支持。但对于原告已付的租赁保证金，被告应当予以退还。综上，对于原告该项诉讼请求中合理的部分，本院予以支持。
关于原告主张的装修损失，涉案租赁合同签订后，原告对涉案的商铺进行了装修，由于被告的违约行为，致使涉案租赁合同解除，对于已形成附和的装饰装修费用，被告应当予以赔偿，鉴于被告已将涉案房屋强行收回，故原告的此项损失按原告提交的装修合同及相关票据予以认定，考虑双方约定的租赁期限为5年，原告已实际使用14个月，故被告赔偿原告的此项损失应当扣减上述期间的折旧，经本院核算被告应支付原告上述损失共计512505元［（580000＋20385＋28000＋10100＋30000）÷60×46］。
关于原告主张的员工工资、灶具、家具等损失，原告虽未取得营业执照，但已实际经营，故其聘用员工的工资、购置的家具、灶具、购买的食物等均应计入其经营成本，不属于其经营损失，但被告在强制收回房屋过程中，拉走了原告的部分物品，现不具备返还的条件，被告对此应折价赔偿，具体数额，本院根据被告拉走物品的清单结合原告购买物品的票据，考虑双方租赁合同的期限及租赁合同已履行的年限等因素酌情确定，对于原告该项诉讼请求中合理的部分，本院予以支持。
关于租赁价格损失和预期利益损失。因原告承租涉案房屋系用于开办餐厅，房屋的租赁价格及合同期内是否盈利或亏损受市场等多方面因素影响，就此问题原告亦未向本院提交相关证据，故本院无法确定原告必然存在租赁价格损失及预期利益损失。对于原告该项诉讼请求，本院不予支持。
对于被告的反诉请求，本院认定如下：
关于2010年8月28日至2011年6月28日的房屋租金，被告在2011年4月26日的《通知函》中已自认原告拖欠2011年2月18日以后的租金未付，故原告不应再支付2011年2月18日以前的租金。鉴于被告已于2011年6月17日强行将涉案房屋收回，故对于被告该项反诉请求，本院将判令原告支付被告2011年2月18日至2011年6月16日期间的房屋租金，对被告过高的主张不予支持（37500×3＋37500÷31×30=148790）。
关于物业管理费及水、电费，被告并未提供其交纳物业费及水、电费的正式发票，且依据被告提交的证据本院亦无法确定原告此期间应交纳物业费及水、电费的准确数额，故对于被告该项诉讼请求，本院不予支持。
关于违约金，因被告构成根本违约，原告不构成违约，故对于被告要求原告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、解除原告程蕊与被告董广杰于二〇一〇年四月十三日签订的《租赁合同》。
二、自本判决生效之日起三十日内，被告董广杰赔偿原告程蕊装修类损失五十一万二千五百零五元。
三、自本判决生效之日起三十日内，被告董广杰赔偿原告程蕊其他物品损失六万元。
四、自本判决生效之日起三十日内，被告董广杰退还原告程蕊租赁保证金十一万二千五百元。
五、自本判决生效之日起三十日内，原告程蕊给付被告董广杰二〇一一年二月十八日至二〇一一年六月十六日期间的房屋租金十四万八千七百九十元。
六、驳回原告程蕊其他诉讼请求。
七、驳回被告董广杰其他反诉讼请求。
如果程蕊、董广杰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二万二千八百元，由程蕊负担一万二千一百五十元（已交纳一万二千零六十元），由董广杰负担一万零六百五十元，反诉费四千四百九十四元，由董广杰负担二千八百五十六元（已交纳），由程蕊负担一千六百三十八元；均自本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 韩进红
人民陪审员 杨 敬
人民陪审员 娄 萌
二〇一三年十二月十六日
书 记 员 李 俊
书 记 员 李 蕾