北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第799号
上诉人（原审被告）付江瑞，女。
委托代理人常贵昌（系付江瑞之夫），男。
被上诉人（原审原告）北京鼎唐知识产权代理有限公司，住所地北京市丰台区航丰路1号院2号楼1105房间。
法定代表人蒲兴国，经理。
委托代理人张雪雷，女，该公司职员。
上诉人付江瑞因与北京鼎唐知识产权代理有限公司（以下简称鼎唐公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第18226号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
鼎唐公司在原审法院诉称：2012年12月7日，我公司与付江瑞就位于北京市海淀区×1015室的房屋签订了房屋租赁合同，用于我公司日常办公经营。我公司如期支付了房屋租金及合同押金13000元，并按合同约定合法使用了承租房屋。合同到期前，我公司因为业务发展需要，不再续租付江瑞的房屋，如期搬离了房屋，并在2013年12月19日向付江瑞提出交接房屋验收请求，后双方于2013年12月20日办理了交接手续，付江瑞按合同约定的房屋内容验收完毕，我公司将房屋钥匙交还给付江瑞。但到目前为止，付江瑞未将剩余电费退还给我公司，也未将房屋押金13000元退还。为维护我公司的合法权益，现起诉请求法院判决：1、付江瑞退还我公司支付的房屋押金1.3万元。2、付江瑞退还我公司剩余电费531元。3、付江瑞支付我公司欠款利息310元（暂计算至2014年5月27日），本案诉讼费由付江瑞承担。
付江瑞在原审法院辩称：我不同意鼎唐公司的诉讼请求。第一、鼎唐公司起诉所称合同文件与双方签订的合同不符，我手里的合同没有鼎唐公司的公章，鼎唐公司提交的合同应属伪造合同，不具有法律效力。第二、鼎唐公司的法定代表人蒲兴国曾依据同一份合同到法院起诉过我，之后，法院按其撤诉处理，现鼎唐公司又以同样理由将我起诉到法院，不符合法律规定。第三、依据合同约定，鼎唐公司在合同履行期间擅自改变房屋构造，已构成违约，鼎唐公司应承担给付违约金并恢复房屋原状或赔偿相应损失3000元。据此，我不同意退还鼎唐公司房屋押金。第四、关于退还电费问题，我对电费金额没有异议，但我不同意退还531元电费。我的理由是双方没有正式办理退房手续，相关赔偿费用还未进行清算。第五、关于利息问题，这是无理要求，租赁合同中根本就没有约定，不同意支付。此外，按照我计算的金额，扣除应返还电费531元，对方应赔偿我房屋损失费及应付房屋租赁税费、水费、燃气费等共计22407.24元，其中次卧室房门钥匙一把200元、次卧室挂钟表一个800元、写字台一张1000元、二楼卫生间电线盖板及挂式电话100元、木地板5000元、木楼梯5000元。据此，请求法院依法查明事实，秉公处理，以维护我的合法权益。
原审法院经审理查明：2012年12月20日，鼎唐公司法定代表人蒲兴国（承租人、乙方）与付江瑞（出租人、甲方）协商签订《北京市房屋租赁合同》，付江瑞将其名下位于北京市海淀区×1015号房屋建筑面积176平方米出租给鼎唐公司用于办公使用，租赁标准78000元，支付方式为押一付六，各期租金支付日期为2012年12月，2013年6月。合同第三条约定：“（一）房屋租赁期自2012年12月20日至2013年12月19日。甲方应于2012年12月19日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋交割清单》经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成。（二）租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。乙方继续承租的，应提前30日向甲方提出续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同”。合同第四条第（二）款约定：“押金：人民币13000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方”。合同第六条第（二）款约定：“租赁期内，甲乙双方应共同保障房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全状态：1、对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的7日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。2、因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及期附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。”合同第八条第（四）款约定：“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达7日的。2、欠缴各项费用达一个月租金的。3、擅自改变房屋用途的。4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏拒不赔偿的。6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。7、擅自将房屋转租给第三人的。”合同第九条第（一）款约定：“甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。”
另查，在签订房屋租赁合同过程中，鼎唐公司法定代表人蒲兴国与付江瑞之夫常贵昌于2012年12月7日提前办理了承租房屋交付手续并签订了交房确认单，付江瑞将房屋、钥匙及屋内部分家具（保险柜、衣柜、写字台、书柜等）、冰箱、燃气灶、油烟机、钟表等物品交付鼎唐公司使用。在房屋租赁合同及交房确认单中，双方均未注明交付房屋及物品存在毁损情况。合同签订后，鼎唐公司按约定向付江瑞支付了房屋租金及押金。
合同到期后，鼎唐公司未与付江瑞续签房屋租赁合同。2013年12月20日，鼎唐公司将承租房屋及钥匙交还付江瑞，但双方未签署退房确认单。此后，因付江瑞拒绝退还房屋押金、剩余电费等费用，双方产生纠纷。2014年1月24日，付江瑞将北京市海淀区×1015号房屋转租他人，在付江瑞与他人签订的租赁合同中，双方注明：客厅墙面上网线打洞，木地板有损坏、木楼梯及扶手有损坏。
庭审中，经现场勘察，在北京市海淀区×1015号房屋内部分墙面墙角处有网线打洞痕迹、木制楼梯、扶手及楼上木地板有一些轻微划痕和损坏，书柜上加装了门锁，房屋窗户加装了窗帘。鼎唐公司提供录音录像等材料证明付江瑞同意公司安装网线，其家属收房时并未对房屋情况提出异议，付江瑞对鼎唐公司提供的录音材料及证明内容不予认可。鼎唐公司当庭否认房屋内楼梯、扶手及楼上木地板损坏情况与其公司有关，但未提供其他充分证据。
经询问，鼎唐公司同意给付付江瑞租房期间水费20元，燃气费18.24元。付江瑞对鼎唐公司给付水费、燃气费金额及主张退还的剩余电费的数额未持异议，其同意抵扣水费，但坚持不同意返还剩余电费及房屋押金，其要求法院就双方产生的房屋租赁纠纷一并予以处理，鼎唐公司对此予以认可。经释明，付江瑞主张鼎唐公司赔偿其财产损失，未提供充分证据。
上述事实，有双方当事人陈述、《北京市房屋租赁合同》、房屋交割清单、照片、开庭笔录等证据在案佐证。
原审法院认为：蒲兴国系鼎唐公司法定代表人，其代表公司与付江瑞于2012年12月20日签订《北京市房屋租赁合同》用于公司办公经营使用应属公司职务行为。鼎唐公司与付江瑞签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应遵守履行。合同期满后，鼎唐公司将承租房屋退还付江瑞，并无不当，但其应当履行与付江瑞办理退房手续的义务。现鼎唐公司未与付江瑞签署退房确认单，在此情况下，如房屋内发生物品及房屋设施受损情况，鼎唐公司理应承担相应的民事责任。依据法院核实情况，鼎唐公司退还给付江瑞的房屋确实存在网线打洞痕迹、木制楼梯、扶手及楼上木地板有划痕和损坏等情况。但上述情况应属鼎唐公司合理使用房屋及正常磨损范围，不属于鼎唐公司故意毁损房屋设施及擅自拆改变动、损坏房屋主体结构所致，故付江瑞以鼎唐公司的行为违反合同约定，应当承担合同违约金为由，不同意退还鼎唐公司合同押金13000元之抗辩，缺乏事实和法律依据，法院不予采信。虽然鼎唐公司不应承担合同违约责任，但由于上述磨损情况及部分物品毁损确系在鼎唐公司承租房屋期间发生，鼎唐公司理应承担相应的理赔责任。鼎唐公司否认相关损坏情况与其公司有关，未提供充分证据，法院不予采信。由于付江瑞拒绝返还鼎唐公司押金、剩余电费事出有因，故鼎唐公司主张付江瑞支付相关欠款利息之请求，没有依据，法院不予支持。付江瑞当庭陈述称其财产损失已超过押金和剩余电费之抗辩，缺乏客观依据，法院不予采信。考虑双方均同意在本案中一并解决相关纠纷，故法院将依据查明事实，酌情予以判处。付江瑞当庭所持其他抗辩意见，没有依据，法院均不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条第一款，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、付江瑞于本判决生效后五日内一次性退还北京鼎唐知识产权代理有限公司房屋押金及剩余电费共计九千二百九十二元七角六分（已抵扣北京鼎唐知识产权代理有限公司应付租赁房屋期间欠付水费、燃气费及相关财产损失理赔费用）。二、驳回北京鼎唐知识产权代理有限公司其他诉讼请求。
付江瑞不服一审法院上述民事判决，上诉至本院，请求：1、撤销原审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。2、判决被上诉人支付违约金13000元；追究伪造合同罪；承担房屋租赁税费7800元；赔偿损失14607.24元。其主要上诉理由是：对方违约，对房屋进行了拆改变动，损坏了房屋物品和附属设施。
鼎唐公司服从一审法院判决。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有当事人在二审审理期间的陈述在案佐证。
本院认为：鼎唐公司未拆改变动房屋主体结构，未违反合同约定；虽有部分装修、设施等有改动和损坏，但不超过合理使用限度，不属于合同约定的“保管不当或不合理使用”，不符合合同约定的支付违约金条件。一审法院已经考虑了付江瑞因此造成的实际损失，抵扣了部分押金，付江瑞再以此为理由要求不退还押金依据不足。付江瑞其他上诉请求超出一审审理范围，本院二审中不予处理。
综上所述，付江瑞上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费一百三十八元，由北京鼎唐知识产权代理有限公司负担四十二元（已交纳）；由付江瑞负担九十六元（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费一百三十八元，由付江瑞负担（已交纳）
本判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
审 判 员 刘国俊
代理审判员 刘 磊
二〇一五年一月十四日
书 记 员 索 彤