北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终13575号
上诉人(原审被告)：陈丽丽，女，1975年2月22日出生。
被上诉人（原审原告）:均豪物业公司，住所地北京市平谷区夏各庄镇公司院内。
法定代表人：于庆新，董事长。
委托诉讼代理人：罗格根图雅，北京宏健仁和律师事务所律师。
上诉人陈丽丽因与被上诉人均豪物业公司（以下简称均豪物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2016）京0113民初11708号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈丽丽、被上诉人均豪物业公司的委托诉讼代理人罗格根图雅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈丽丽上诉请求：撤销（2016）京0113民初11708号民事判决第一项，同意按均豪物业公司主张的物业费的六折支付；判决均豪物业公司将小区绿地回复为购买此房时的原状，保持草坪原样；判决均豪物业公司将小区违建业主住宅回复为购买房屋时的原貌；判决均豪物业公司承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：均豪物业公司的服务质量存在严重瑕疵。具体表现在：15号楼1单元的门禁在2014年之前没有启用，启用之后门禁也是时好时坏；陈丽丽所在的单元楼卫生较差，经常接到小广告；均豪物业公司为了节约成本，没有及时维护草坪，小区的绿地草坪已经没有了；目前小区没有采取封闭管理，安全存在隐患，小区发生过多起盗窃；小区的停车管理收费没有在顺义区相关部门备案，故其没有收取停车管理费的资质，且停车费只有收据没有提供发票；小区道路损害，均豪物业公司推脱责任，导致去年动用了业主维修基金进行维修；小区私搭乱建情况严重;小区中水设备无法使用，物业公司不应收取中水费用。
均豪物业公司服从一审法院判决。其针对陈丽丽的上诉答辩称：不同意陈丽丽的上诉请求和理由。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。
均豪物业公司向一审法院起诉请求：1.判令陈丽丽支付均豪物业公司自2009年1月21日至2015年12月20日物业服务费40240.83元，拖欠物业服务费的违约金500元；2.判令本案诉讼费由陈丽丽承担。
一审法院认定事实：陈丽丽系顺义区香花畦家园15号楼房屋业主，该房屋建筑面积为210.83平方米。该小区开发商北京××房地产开发有限公司（以下简称××1公司）通过招标方式选聘均豪物业公司为该小区提供前期物业服务，并于2007年12月19日与均豪物业公司签订《双裕住宅小区（香花畦家园）前期物业服务合同》。该合同部分内容如下：由××2公司为该小区提供前期物业服务；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为多层及高层住宅2.30元/平方米/月，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金；前期物业服务期限为三年，自2008年1月1日至2010年12月31日，合同期满后，未出现第七章“合同的解除和终止”情形的，本合同应按整年度进行延续，直至新物业服务企业接管为止；本合同期满，尚未成立业主大会，或虽成立业主大会但尚未与××2公司或其他物业服务企业签定新的物业服务合同的，本合同按整年度延续。
从一审法院已生效的判决书中可知，2011年10月28日，××2公司经北京市工商行政管理局核准更名为均豪物业公司。2013年6月，香花畦小区成立业主委员会，但未选聘新的物业服务企业，均豪物业公司为该小区提供物业服务至今。
一审庭审中，陈丽丽为证明均豪物业公司与××1公司已经解除前期物业服务合同，向法院提交了关于解除《前期物业服务合同》的事宜通知和关于××1公司致函的回复函，内容为：双方于2007年12月19日签订了《双裕住宅小区（香花畦家园）前期物业服务合同》等三份物业服务合同，因均豪物业公司的违约行为致使××1公司已决定通过在法院提起诉讼的方式要求解除与均豪物业公司所签订的三份物业服务合同，但无论诉讼结果怎样，××1公司都在此通知，双方所签订的三份物业服务合同于2012年12月31日终止履行，届时我方将不再续约。请均豪物业公司做好交接准备工作。落款日期为2012年9月19日。2012年9月20日，均豪物业公司进行了回复，同意到期终止三份物业服务。均豪物业公司对证据的真实性予以认可，对证明目的不予认可，主张2012年双方确实有往来函件，并且××1公司将其公司诉至法院，要求解除前期物业服务合同，但2013年香花畦小区成立业主大会，××1公司没有权利再终止前期物业服务合同，并且2015年动用公共维修基金时，××1公司认可前期物业服务合同有效，并在相关审批材料上加盖了公章。虽然××1公司与均豪物业公司有往来函件，但业主和××1公司均没有选聘新的物业公司，因此按照物业合同的相关约定，物业合同的效力继续按照整年延续。陈丽丽向法院提交了29张照片，证明均豪物业公司在提供公共绿地的养护，共用设施设备的日常维修养护、运行和管理等服务方面存在不到位的情况。均豪物业公司对其中显示出楼房的照片的真实性予以认可。
一审法院认为：××1公司与××2公司签订的《双裕住宅小区（香花畦家园）前期物业服务合同》不违反法律相关规定，该合同对小区全体业主具有约束力，双方均应依约履行。××2公司经核准变更名称为均豪物业公司，依据法律规定，均豪物业公司承继××2公司的权利义务。
陈丽丽在庭审中抗辩称××1公司与均豪物业公司在往来函件中表示将于2012年12月31日解除前期物业服务合同，虽然××1公司与均豪物业公司均作出了解除合同的意思表示，但××1公司未选聘新的物业公司，并且均豪物业公司在2012年12月31日之后一直为香花畦小区提供物业服务，且陈丽丽并未提供证据证明香花畦小区由其他物业公司提供物业服务，故一审法院对陈丽丽的主张不予采信。均豪物业公司对涉诉香花畦小区提供物业服务，陈丽丽作为该小区的业主，也是均豪物业公司提供物业服务的受益人，应该向均豪物业公司支付与其服务标准相适应的物业服务费。根据一审庭审中陈丽丽提交的证据和一审法院在审理均豪物业公司起诉涉诉小区其他业主给付物业服务费的类似案件中查明的情况可知，均豪物业公司在提供诉请期间物业服务过程中，存在一定瑕疵，其服务质量应进一步提高。就均豪物业公司已经提供的服务，一审法院根据其服务质量依法酌减陈丽丽应当交纳的物业服务费数额，均豪物业公司诉讼请求过高部分，一审法院不予支持。鉴于均豪物业公司提供的物业服务存在一定瑕疵，陈丽丽并非恶意拖欠物业服务费用，故对均豪物业公司主张拖欠物业服务费违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。
需要指出的是，针对本案诉讼过程中所反映出的相关物业服务问题，一审法院建议均豪物业公司应加大服务意识，增强公共区域及设备的维护力度，更多赢得业主对物业服务的理解与支持。同时，小区业主也应及时按约缴纳相关物业服务费用，否则长期拖欠物业费的行为不仅不能真正提高物业服务质量，也会造成物业公司难以收回运营成本，造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、陈丽丽于判决生效之日起7日内给付均豪物业公司2009年1月21日至2015年12月20日期间的物业服务费38228.8元；二、驳回均豪物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，陈丽丽与××2公司之间虽没有订立书面物业服务合同，但××2公司依据其与××1公司之间订立的《双裕住宅小区（香花畦家园）前期物业服务合同》，为双裕住宅小区（香花畦家园）提供物业服务，该合同不违反法律相关规定，应确认其合法有效，且对小区全体业主具有约束力，双方均应依约履行。××2公司经核准变更名称为均豪物业公司，均豪物业公司应承继××2公司的权利义务。依据法院查明的事实，均豪物业公司已对涉诉香花畦小区提供物业服务，陈丽丽作为该小区的业主，也是均豪物业公司提供物业服务的受益人，应该向均豪物业公司支付与其服务标准相适应的物业服务费。
关于陈丽丽上诉主张，均豪物业公司的物业服务质量在门禁修理、卫生保洁、绿化维护、安全保卫和道路修护问题上存在严重瑕疵，构成严重违约，一审法院酌减比例显失公平一节，本院认为，均豪物业公司应当按照合同约定和相关政策规定标准，向小区业主提供物业服务。根据本案中双方提交的证据和陈述，可以认定均豪物业公司在提供诉请期间的物业服务过程中，确实存在一定瑕疵，其服务质量应进一步提高。一审法院依据均豪物业公司实际提供的物业服务情况，同时考虑到物业公司整体运营成本以及小区全体业主的整个利益，已酌情减少陈丽丽应交纳的诉争期间物业费。一审法院酌减的比例并无不当，本院予以确认。陈丽丽以均豪物业公司严重违约为由，主张一审法院酌减的比例显失公平，应按照其主张物业费金额的60%交纳物业费的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。关于陈丽丽上诉主张的停车管理及中水系统问题，因本案中均豪物业公司并未主张停车管理费和中水费，其以此为由要求扣减物业费的上诉请求亦不能成立。
需要指出的是，针对本案诉讼过程中所反映出的相关物业服务问题，建议均豪物业公司应加大服务意识，增强公共区域及设备的维护力度，更多赢得业主对物业服务的理解与支持。同时，小区业主也应及时按约缴纳相关物业服务费用，否则长期拖欠物业费的行为不仅不能真正提高物业服务质量，也会造成物业公司难以收回运营成本，造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。
综上所述，陈丽丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费820元，由陈丽丽负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 齐晓丹
审判员 田 璐
审判员 高 娜
二〇一六年十二月二十日
书记员 郭欣欣
书记员 刘 波