青岛市市南区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南商初字第30536号
原告中信银行股份有限公司青岛分行。
负责人杨威，职务行长。
委托代理人陈明秀，山东海达律师事务所律师。
委托代理人闻志永，山东海达律师事务所律师。
被告钟先军。
被告青岛世茂新城房地产开发有限公司。
法定代表人许世坛，职务董事长。
委托代理人王新，系该公司员工。
本院受理原告中信银行股份有限公司青岛分行诉被告钟先军、被告青岛世茂新城房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案后，依法组成合议庭并公开开庭进行了审理。原告中信银行股份有限公司青岛分行委托代理人陈明秀、闻志永和被告青岛世茂新城房地产开发有限公司委托代理人王新到庭参加诉讼，被告钟先军经本院依法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告中信银行股份有限公司青岛分行诉称，2013年8月1日，原告与被告钟先军、被告青岛世茂新城房地产开发有限公司签订《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》，约定原告向被告钟先军提供贷款人民币85万元，贷款期限300个月，并约定被告钟先军以青岛市高新区华贯路601号13号楼2单元1层XXX户房产为上述贷款提供抵押担保，双方办理了上述房产的抵押登记手续，同时约定被告青岛世茂新城房地产开发有限公司对本案债务承担连带保证责任。原告依约发放了贷款，被告未按期还款，先后数次拖欠应还的贷款本息。截至2014年8月14日，被告尚欠原告贷款本息合计人民币861928.51元。被告青岛世茂新城房地产开发有限公司作为连带责任保证人应对本案债务承担连带清偿责任。故请求人民法院判令：一、被告偿还原告贷款本金人民币846943.2元、利息人民币3105.25元、逾期利息人民币11880.06元（截至2014年8月14日，上述各项共计人民币861928.51元），自2014年8月15日至实际履行完毕之日止的利息、逾期利息按照借款合同约定计算；二、原告对被告抵押的位于青岛市高新区华贯路601号13号楼2单元1层XXX户房产拍卖或变卖所得享有优先受偿权；三、被告青岛世茂新城房地产开发有限公司对被告钟先军所负全部债务承担连带保证清偿责任；四、案件受理费、保全费等费用由被告承担。后原告申请将其诉讼请求第一项变更为，被告偿还原告贷款本金人民币851022.78元、利息人民币14787.85元、罚息人民币197.46元（截至2014年8月14日，上述各项共计人民币866008.09元），自2014年8月15日至实际履行完毕之日止按照借款合同约定计算的利息、罚息。
被告钟先军未在答辩期内提交书面答辩状。
被告青岛世茂新城房地产开发有限公司辩称，对借款人欠款情况不清楚。
经审理，本院查明以下事实：
一、2013年8月1日，原告中信银行股份有限公司青岛分行（乙方）与被告钟先军（甲方）、被告青岛世茂新城房地产开发有限公司（丙方）签订（2013）信青高新银房贷字第131252号《个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》，约定：甲方向乙方借款人民币85万元用于购买位于青岛市高新区华贯路601号13号楼2单元1层XXX户房屋；贷款期限300个月，自2013年8月1日起至2038年8月1日止；贷款年利率为5.5675％，合同履行期间贷款利率采用浮动利率，本合同利率按贷款发放当日中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率下浮15％，即月利率为4.6396‰执行，自贷款发放日起，首次利率调整日确定为2014年1月1日，并从首次利率调整日后每12个月调整一次利率，调整后的贷款利率为利率调整日所适用的中国人民银行同期同档次的基准利率按照本合同约定方式进行浮动后所确定的利率；还款方式为按月等额本息还款，还款日为每月20日，每期还款本息为5254.06元；甲方逾期或未按约定的金额足额归还贷款，乙方有权对逾期贷款加收罚息，逾期贷款罚息利率为合同利率的150％，对不能按时支付的利息按罚息利率计收复利；甲、乙双方同意遵循先还息后还本的原则，乙方按照“逾期利息（含罚息、复利）－逾期本金－当期利息－当期本金”的顺序扣划甲方还入款项；本合同项下的贷款担保为抵押加阶段性保证，系指甲方同意以本合同项下贷款资金所购房屋抵押给乙方，以及作为甲方偿还本合同项下贷款的担保，对甲方取得该房屋的所有权证并办妥乙方为抵押权人的抵押登记之前所产生的所有甲方应付款项，丙方提供阶段性保证责任，担保范围包括本合同项下的贷款本金、利息（含复利）、罚息、违约金、赔偿金、补偿金、为实现债权和担保权而发生的费用（包括但不限于律师费、评估费、拍卖费、诉讼费、保全费、差旅费等）；丙方对自本合同生效之日起至甲方就本合同项下所购房屋取得房屋所有权证、办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他相关资料交乙方持有之日止（“担保阶段”）甲方的所有应付款项承担连带保证责任，如甲方在担保阶段内未能依照本合同约定按时偿还贷款本息和／或相关费用的，在保证期间内乙方有权直接要求丙方承担保证责任并有权从丙方在中信银行任何营业机构开立的账户中直接扣除，保证期间为担保阶段内甲方每期应付款项逾期之日起至担保阶段届满后两年；发生甲方逾期或未按约定的金额归还贷款本息等情况即构成违约，乙方可采取按中国人民银行的规定和本合同约定计收罚息和复利、宣布本合同项下已发放贷款提前到期、要求甲方立即偿还全部贷款本金及相应利息、处分抵押房产、要求丙方履行保证责任等一种或多种措施。
二、2013年9月30日，原告发放贷款人民币85万元。《个人借款凭证（借据）》载明，到期日期为2038年9月30日。
三、截至2014年12月9日，借款人钟先军连续逾期9次，借款人当前逾期本金9607.89元、提前结清贷款尚需偿还本金831090.55元、逾期利息27170.53元、应还未还罚息929.97元、应计利息2442.08元；其中，原告分别于2014年3月20日、4月20日扣取被告青岛世茂新城房地产开发有限公司的保证金5070.28元、5254.06元，合计人民币10324.34元；2014年5月20日后，被告未还款。
四、被告钟先军所购买的位于青岛市高新区华贯路601号13号楼2单元1层XXX户房产没有办理抵押登记或预告登记。
上述事实有原告提交的身份信息资料、借款合同、借款凭证、还款计划执行情况以及当事人陈述等证据在案佐证，经本院审核，可以采信。
本院认为，原告中信银行股份有限公司青岛分行与被告钟先军及被告青岛世茂新城房地产开发有限公司签订的《个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》是各方当事人的真实意思表示，合法有效，具有法律约束力。原告依约发放贷款后，被告钟先军应按期足额还款。现被告钟先军未按约定偿还借款本息，已构成违约，应承担相应民事责任；违约事实的发生使得原告有权依据借款合同的约定主张债务加速履行，即要求被告钟先军立即偿还全部剩余借款本金及利息、罚息，本院对此予以支持。
被告钟先军以贷款所购房屋未办理抵押登记，抵押权未设立，原告不享有就该房产拍卖或变卖所得价款优先受偿的权利。
被告青岛世茂新城房地产开发有限公司提供的保证为阶段性连带责任保证。根据《个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》约定，保证责任所对应的主债务是发生于“担保阶段”即至借款人取得房屋所有权证并办妥抵押登记之前所产生的所有借款人应付款项，也就是说，取得房屋所有权证和办妥抵押登记这两个条件成就后，保证人不再对新发生的主债务承担保证责任。本案中，涉案的房屋没有办理抵押登记，则保证人“担保阶段”尚未结束，所以被告青岛世茂新城房地产开发有限公司应对被告钟先军所负前述贷款债务承担保证责任。原告已扣取保证金人民币10324.34元，系被告青岛世茂新城房地产开发有限公司所承担的保证责任的一部分；被告青岛世茂新城房地产开发有限公司承担保证责任后，依法可向被告钟先军追偿。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告钟先军于本判决生效之后十日内向原告中信银行股份有限公司青岛分行偿还截至2014年12月9日尚欠的借款本金余额人民币840698.44元、利息人民币29612.61元、罚息人民币929.97元，以及此后至清偿之日止按照前述《个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》约定计算的利息、罚息；
二、被告青岛世茂新城房地产开发有限公司对被告钟先军所负前项贷款债务承担连带清偿责任；被告青岛世茂新城房地产开发有限公司承担保证责任后，依法可向被告钟先军追偿；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如被告未按本判决规定的上述期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币12419元、财产保全费人民币5000元，合计人民币17419元，由被告钟先军、被告青岛世茂新城房地产开发有限公司连带负担；因原告已向本院预交，被告于本判决生效后十日内直接给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 陈刚
人民陪审员 范伟
人民陪审员 余珍
二〇一五年一月九日
书 记 员 徐莉