江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏06民终3563号
上诉人（原审被告）：钱锐锋，男，1963年12月3日生，汉族，住江苏省南通市崇川区，现住江苏省南通市。
委托诉讼代理人：顾军，江苏君哲律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：南通嘉晟物业管理有限公司，住所地江苏省南通市。
法定代表人：杨建业，该公司总经理。
委托诉讼代理人：沈爱军，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：佘晓菲，女，该公司员工。
上诉人钱锐锋因与被上诉人南通嘉晟物业管理有限公司（以下简称嘉晟公司）物业服务合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2016）苏0602民初1134号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人钱锐锋上诉请求：请求二审法院撤销原判，改判驳回嘉晟公司的诉讼请求。一、二审案件受理费由嘉晟公司负担。事实和理由：1.嘉晟公司提供的证据不能证明外环西路106号属于案涉物业合同约定的服务范围。2013年4月21日南通市崇川区紫阳新城业主委员会（以下简称紫阳新城业委会）和嘉晟公司签订的物业合同（简称第一份合同）中，约定的物业服务范围是人民西路247-249号，本人是外环西路106号的业主，不在其范围之内。2016年6月8日紫阳新城业委会与物业公司续签的合同（简称第二份合同）中，嘉晟公司将外环西路店面写入物业服务范围。嘉晟公司是按照第一份合同主张2013年5月1日至2015年4月30日的物业费，本人的房屋当时不在其物业服务范围，嘉晟公司主张物业费无合同依据。2.两份合同中的建筑面积是嘉晟公司私自所写，嘉晟公司于2013年4月21日进驻紫阳新城小区，其所公示的物业合同约定建筑面积为63900平方米，故一审法院以两份合同建筑面积不变推断外环西路也在服务范围是错误的。第二份合同是在一审过程中签订，嘉晟公司在其中加入外环西路店面房，是其单方制作证据，在本人不予认可的情况下，应依据第一份合同作出认定。第一份合同约定的物业服务范围亦存在店面，不能得出嘉晟公司的商业服务范围就是指外环西路的店面。3.嘉晟公司提供的南通市崇川区任港街道弘运社区居委会的证明，已被该居委会撤销，不能作为认定事实的依据。4.南通住宅维修基金系统截图只能证明本人购房时已缴纳住宅专项维修基金，这与本案当事人之间是否存在物业合同关系并无必然关联。同理，南通市规划局政府信息公开说明也只能说明外环西路沿街店面是和紫阳新城由同一开发商所开发，不能得出外环西路沿街店面和嘉晟公司之间存在物业服务关系。5.嘉晟公司无证据证明其向本人提供了事实上的物业服务。嘉晟公司提供的照片不足以证明其员工在为本人的门前清扫，且本人提供了卫生责任状予以反驳。在嘉晟公司不能进一步举证的情况下，其应当承担举证不能的不利后果。
被上诉人嘉晟公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
嘉晟公司向一审法院起诉请求：判令钱锐锋立即支付所欠2013年5月1日至2015年4月30日间的物业服务费人民币9412元及滞纳金11859.12元。
一审法院认定事实：2013年4月21日，嘉晟公司与紫阳新城业委会签订了物业服务合同一份，约定由紫阳新城业委会委托嘉晟公司对坐落于南通市人民西路高架桥东侧、人民西路247﹟-249﹟的南通市紫阳新城实行物业管理，占地面积为建筑面积68900平方米。合同约定的委托管理事项包括：房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、管理和运行服务；共用设施、配套服务设施的维修、养护和管理；公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运；车辆行驶及停泊；配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作，财产保险保管责任等等。合同约定委托管理期限为3年，即自2013年5月1日起至2016年4月30日止（含试用期3个月）。合同同时规定了双方的权利义务。合同约定的物业管理服务费用为：商业店面物业服务费暂按每月每平米1.8元收取。交费时间为：缴费起止日为试用期结束之日，逾期每日滞纳金千分之三。自2013年5月1日起至2015年4月30日，嘉晟公司按约为紫阳新城小区提供了物业管理服务。
钱锐锋系外环西路106号业主，投资设立了“宏图环保”公司，其房屋建筑面积217.89平方米。2011年3月1日，宏图环保公司与南通市崇川区任港街道办事处签订了“市容环境卫生责任状”。钱锐锋自2013年5月1日起至2015年4月30日，未向嘉晟公司支付物业管理服务费。
庭审中，钱锐锋辩称其不在物业合同约定的物业服务范围内，且嘉晟公司实际并未向其提供物业服务。嘉晟公司为反驳钱锐锋主张，提供了以下证据：1.南通住宅维修基金系统截图，证明紫阳新城外环西路106号缴纳了住宅专修维修基金，且属于紫阳新城范围之内，面积也与钱锐锋的建筑面积一致。2.2015年8月份嘉晟公司保洁人员清扫现场的资料照片，证明嘉晟公司的保洁人员为钱锐锋提供了物业服务。3.保安保洁及管理人员的考勤复印件，证明嘉晟公司进行了保安维序和物业管理工作。4.南通市规划局信息公开申请答复书及图纸，证明南通市紫阳新城外环西路属于南通市紫阳新城规划范围。5.南通市崇川区任港街道弘运社区居委会的证明，说明南通市紫阳新城外环西路106号系南通市紫阳新城小区业主，隶属弘运园、任港街道管辖。6.由紫阳新城业委会认可属实的嘉晟公司出具的情况说明一份，内容为：2014年7月份，小区多名业主反映外环西路106号楼顶葡萄架有安全隐患，考虑到天气预报有台风，且认为拆除葡萄架对屋顶不会产生影响，故物业公司决定拆除。经质证，钱锐锋认为照片没有明确的时间，可能为摆拍；对情况说明，钱锐锋认为物业公司拆除的是其楼顶的合法建筑，并保留要求嘉晟公司恢复原状的权利。钱锐锋认为其他证据也不能证明外环西路106号属于紫阳新城小区范围，为此，钱锐锋提供了2016年6月8日紫阳新城业委会与嘉晟公司签订的新物业服务合同。该合同比案涉合同在第一条座落位置内容上增加了外环西路店面房，用于证明钱锐锋所在外环西路106号不在本案合同约定范围内，且嘉晟公司实际也未向钱锐锋提供物业服务。嘉晟公司则认为，虽然新签订的物业合同在座落位置内容上增加了钱锐锋所在外环西路，但占地面积没有变化，仍是建筑面积68900平方米，其中包括商业店面8900平方米，新的物业合同约定更为明确与清晰。
庭审中，嘉晟公司陈述，物业公司为钱锐锋所在的店面房提供了包括一天两次的商铺前面道路的清扫、生活垃圾的清运服务，保安巡视服务，商铺简单的维修、共用部位的疏通等服务。如钱锐锋需要动用公共维修基金，也需要物业公司协调处理。由于商铺在小区外围，没有设置固定的停车位，车辆停放问题是由车主自主管理，也无法提供绿化修剪服务。钱锐锋则辩称，店铺外的道路都是自己派人清扫的，嘉晟公司未给其提供任何物业服务。
一审法院认为，嘉晟公司与紫阳新城业委会签订的物业服务委托合同系合同当事人真实意思表示，且于法不悖，应为合法有效，对紫阳新城小区全体业主具有约束力。本案需要解决的争议是钱锐锋的房屋是否属于紫阳新城业委会与物业公司物业合同约定的服务范围。从嘉晟公司提供的住宅专项维修资金管理系统登记的内容，钱锐锋的房屋缴纳了维修资金，且隶属于紫阳新城小区。从南通市规划局存档的紫阳新城总平图，外环西路属于紫阳新城小区规划范围。再者，从崇川区任港街道弘运社区居委会的证明以及新的物业合同，都可以反映出外环西路106号属于紫阳新城小区。尤其是两份物业合同的对照，在建筑面积不变的情形下，明确了座落位置包括外环西路店面房。案涉的物业合同虽没有明确包含店面房，但在收费标准中约定的商业店面物业服务费暂按每月每平米1.8元收取也指向钱锐锋所在房屋。故法院认定钱锐锋所有的外环西路106号属于物业合同约定的物业服务范围。
就嘉晟公司的物业管理服务，法院认为，其为整个紫阳新城小区提供了物业服务，也陈述了其为钱锐锋所在店面房提供的包括保洁、保安、公共部位维修等服务，并提供了部分证据，从紫阳新城业委会与嘉晟公司续签物业服务合同也可以看出，嘉晟公司提供的物业服务得到了小区大部分业主的认可。钱锐锋辩称嘉晟公司未提供服务，提供了卫生责任状，法院认为，卫生责任状是任港街道为保证市容整洁而与临街店面房签订的，它并不免除物业公司对于该区域的物业服务，也不能证明物业公司没有提供物业服务。钱锐锋辩称没有享受到嘉晟公司提供的公用设施维修的服务，法院认为，钱锐锋如果报修后物业公司未予维修，则物业公司服务存在瑕疵，但钱锐锋未曾报修过，而且案涉房屋缴纳了公共维修基金，不排除以后需要物业公司进行维修或动用公共维修基金的情况发生，故钱锐锋的辩称意见法院不予采纳。钱锐锋所处地理位置致使其无法享受到小区内的绿化服务，物业公司与业主委员会订立合同时应考虑到钱锐锋所处位置进行相应的调整并说明。店铺外区域属于小区物业服务范围，则物业公司对外围的卫生、安保、车辆停放、维修等均应给予服务，物业公司承认未对商铺外车辆停放进行管理，存在一定的瑕疵。综上，就本案中嘉晟公司提供的物业管理服务而言，其基本上履行了物业管理服务合同约定的义务，但不能否认嘉晟公司在本案物业管理服务过程中存在瑕疵。嘉晟公司起诉要求钱锐锋缴纳拖欠的物业费为9412元（1.8×217.89×24），鉴于其服务存有瑕疵但尚未构成根本性违约，故法院酌情认定钱锐锋需缴纳物业费7600元，一年的物业费是3800元。由于钱锐锋逾期不付款，应承担逾期付款的违约金。嘉晟公司要求钱锐锋按合同约定的每日千分之三支付违约金明显高于其因钱锐锋违约所遭受的损失，法院酌情按拖欠额的每日万分之三计算逾期付款的违约金。按合同约定，缴费起止日为试用期结束，即2013年7月31日为当年的缴费到期日，故钱锐锋应自每年8月1日起支付逾期付款违约金至实际给付之日止。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《国务院物业管理条例》第二条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，一审判决：钱锐锋于判决生效起十日内,一次性支付南通嘉晟物业管理有限公司2013年5月1日至2015年4月30日间的物业服务费人民币7600元及逾期付款违约金（其中3800元自2013年8月1日，3800元自2014年8月1日起日万分之三计算至实际给付之日止）。案件受理费人民币332元，由南通嘉晟物业管理有限公司负担32元，钱锐锋负担300元。
二审中，上诉人提供以下证据：1.嘉晟公司于2013年4月23日进驻紫阳新城小区公示的物业合同，紫阳新城项目立项的申请，南通市发改委通计固[2004]90号批复，南通市人防办、发计委通防字[2004]78号关于同意结合“紫阳新城”一期工程新建人防工程的项目批复，南通市人防办、发改委通办发{2006}111号关于同意结合“紫阳新城”二期新建人防工程的项目批复，证明紫阳新城的建筑面积为63900平米，而嘉晟公司提供的物业合同将建筑面积标为68900平米，是错误的。一审法院根据不属实的数据认定钱锐锋的物业属于物业合同约定的物业范围是错误的。2.2016年8月8日外环西路102-144号商户给紫阳新城业委会的联名信，证明外环西路商户不属于嘉晟公司的服务区域。3.任港街道弘运社区居委会情况说明，证明嘉晟公司一审提供的弘运社区居委会的证明已被撤销，相关证据不能作为认定事实的依据。被上诉人嘉晟公司质证认为：1.物业合同与合同原件不符。2.关于弘运社区的情况说明只是证明不属于他们范畴之内，不能代表不在嘉晟公司物业服务范围内。3.紫阳新城的项目申请和物业资金管理系统没有矛盾。4.关于联名信，业委会有回复函，物业公司已经对房屋进行了维修，也动用了维修资金，该缴纳的物业费应缴纳。
被上诉人提供以下证据：1.开发公司出具的函，其要求对紫阳新城106号进行维修，证明开发公司明确将商铺纳入物业服务范围内，要求嘉晟公司提供服务。2.物业费收据，证明102、142、144号享受了服务，也主动缴纳了物业费。上诉人钱锐锋质证认为：1.对函的真实性不予认可，该函上诉人没有收到，该函是被上诉人单方制作，也与本案无关。2.对收据的真实性有异议，不能证明双方形成物业合同关系。即使收据中的业主向嘉晟公司支付物业费，不能据此推断本案双方存在物业合同关系。
本院经审理查明，原审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。
本院认为，从嘉晟公司提供的住宅专项维修资金管理系统登记的内容，钱锐锋的房屋缴纳了维修资金，且隶属于紫阳新城小区。在第一份合同约定的时间内，嘉晟公司也对钱锐锋房屋楼顶的葡萄架进行了管理，对其门前地段进行了打扫，在合同期内嘉晟公司也对钱锐锋的物业费进行了催缴，以上可初步证明嘉晟公司对钱锐锋所在的房屋进行了物业管理。至于其未能尽到完善的物业服务，一审法院已对物业费作了扣减。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费332元，由上诉人钱锐锋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 盛
代理审判员 周 敏
代理审判员 张峥嵘
二〇一七年三月二十日
书 记 员 毛校霞