辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民二终字第00270号
上诉人（原审原告）：李广香，女，退休职工。
委托代理人：李广杰，辽宁正垒律师事务所律师。
委托代理人：张婷，辽宁正垒律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：朱根林，男。
被上诉人（原审被告）：江雪荣，女，无职业。
被上诉人（原审第三人）：大连好旺角房屋经纪有限公司，住所地大连市西岗区长春路131号。
法定代表人：高军，该公司董事长。
委托代理人：张涛，辽宁新华律师事务所律师。
原审原告李广香与原审被告朱根林、江雪荣、大连好旺角房屋经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2013）西民初字第1438号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李广香的委托代理人李广杰、张婷，被上诉人朱根林、江雪荣，被上诉人大连好旺角房屋经纪有限公司（以下简称好旺角公司）委托代理人张涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告李广香诉称，2013年3月1日，原告经第二被告的介绍与第一被告签订了其自有的位于大连市西岗区黄河路338号B号2-2-1号房屋的买卖合同。合同签订后，原告发现合同的主要条款的约定与事实不符，不仅如此，二手房交易又出现了政策性的变化，双方经协商未果。根据原告的心理与身体现状也无法承受政策变动以及交易后可能发生的不可预测的各种风险。原告已是76岁的老年人，买房是想安度晚年的，不想因所购买的房屋给晚年生活带来不应有的麻烦，因此为了维护原告的合法权益，依法请求解除三方所签订的房屋买卖合同。请求被告好旺角公司返还代保管的定金和中介费6万元。
原审被告朱根林、江雪荣辩称，不同意原告的诉讼请求，合同是在中介履行的合理合法，合同签订后，对方说与事实不符。原告说有政策性变化，其实没有，是原告不想买房了，原告违约。
原审被告好旺角公司辩称，不同意原告的诉讼请求，双方已经签订了房屋买卖合同，此份合同合法有效。自双方签订合同后已完成居间合同及代为保管定金，原告应当依法履行合同，现在合同无法履行，和我公司无关。
一审法院经审理查明，2013年3月1日，原告李广香与被告朱根林、江雪荣（系夫妻关系），被告好旺角公司签订《房地产买卖合同》一份，约定：被告朱根林将其所有的坐落于大连市西岗区黄河路338B号2单元2层1号房屋以价款199万元卖给原告，该房屋已经设定抵押，因该房屋系贷款购买，卖方欠银行贷款额为73万元，买卖双方协商办理注销抵押的方式为：买方出资全部定金6万元和部分首付房款67万元给卖方还贷赎证。同时，双方约定：如买方未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，则已付的定金将支付给卖方作为违约赔偿，卖方有权将房屋转让于任何人；如卖方未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，则双倍返还定金给买方作为违约赔偿。合同签订即日，原告给付被告好旺角公司定金5万元，中介费1万元。嗣后，原告不同意购买涉案房屋。另查，被告朱根林所有的坐落于大连市西岗区黄河路338B号2单元2层1号房屋于2009年8月12日作为抵押，向哈尔滨银行股份有限公司大连西岗支行贷款85万元。
一审法院认为，原、被告签订的《房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方应按合同的约定履行。原告虽然将部分定金及居间费给付了被告好旺角公司，但未按合同约定购买涉案房屋并履行支付房款的义务，已构成违约，应按合同约定承担违约责任。鉴于房屋买卖实际情况，对原告要求与二被告解除双方签订的《房地产买卖合同》的请求，一审法院予以支持。原告要求二被告返还定金及居间费共计60000元的请求于法无据，不予支持。关于原告提出合同约定的设定抵押是因贷款购买涉案房屋，而实际是被告以涉案房屋为抵押而取得贷款，即主要条款和事实不符一节，涉案房屋无论是何种贷款，双方约定了还款赎证，并不影响原告购买房屋或出现买卖行为瑕疵的情形，故原告以此作为不履行合同的理由无理，不予采信。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十条之规定，判决如下：一、解除原告李广香与被告朱根林、江雪荣、大连好旺角房屋经纪有限公司签订的《房地产买卖合同》。二、驳回原告李广香的其他诉讼请求。案件受理费1400元（原告已预付），由原告李广香负担。
李广香的上诉请求为：撤销原判第二项，依法改判支持李广香原审诉讼请求。其基本上诉理由为：本案中，被上诉人用该房屋抵押偿还其他外欠债，原审法院对该房屋系抵押贷款购买认定有误。合同的主要条款是履行合同的根本，签合同当时被上诉人方隐瞒了该房屋为案外债务设定抵押的事实，就交易房屋本身抵押贷款还上就不存在其他纠纷，但外债不一样，有多少、能否上门索债均存在未知数，这也是影响李广香正常的晚年生活的不可预测的风险，原审法院认为案涉房屋无论是何种贷款，双方约定了还款赎证，并不影响李广香购买房屋或出现买卖行为瑕疵的情形是错误的。签订合同时被上诉人均没有向李广香出示过任何有效证件，更没有对贷款进行任何释明，显然侵犯了李广香的合法权益。李广香是年迈老人，对房屋交易的事情一窍不通，原审被告已经丧失了商业诚信，如果增值交易税发生更将会出现不堪设想的后果。原审法院不支持李广香的诉讼请求是错误的。
本院经审理对一审法院查明的：“卖方欠银行贷款额为73万元”一节事实更正为：“卖方欠银行贷款额约为73万元”。对一审法院查明其他案件事实予以确认。
另查明，朱根林购买案涉房屋之后，在向李广香出售之前，出于其他原因而将该房屋作为抵押向哈尔滨银行股份有限公司大连西岗支行贷款85万元，贷款期限自2009年8月12日至2024年8月11日。
朱根林、江雪荣在本院二审过程中当庭表示同意解除案涉房屋买卖合同。
本院查明的上述事实有抵押合同、当事人法庭陈述等在案为凭，业经庭审质证和本院审查，足资采信。
本院认为，李广香与朱根林、江雪荣以及好旺角公司签订的房地产买卖合同系当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应按合同的约定履行各自义务，不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应承担相应的责任。
综合各方当事人的诉辩主张，本案的焦点问题为定金是否应予以返还。本院认为，根据《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。结合此规定可以看出，合同一方当事人如果基于无任何合理合法的理由而根本违约导致不履行合同时，则可适用定金罚则。依据本案查明的事实看，由于李广香与朱根林、江雪荣在合同中约定案涉房屋系贷款购买，但客观情况是朱根林购买案涉房屋之后，在向李广香出售之前，出于其他原因而将该房屋又作为抵押向银行贷款，且贷款并非用于购买案涉房屋，而朱根林、江雪荣对此却并未在签订合同时告知李广香。又由于案涉房屋买卖合同中约定出卖方朱根林、江雪荣欠哈尔滨银行的贷款额是约为73万元，该贷款利率、提前还贷赎证承担的责任等方面均与通过按揭贷款购买房屋有所不同，而且朱根林、江雪荣未提供充分证据证明其在哈尔滨银行的准确贷款欠款数额，因此，如果李广香出资73万元是否一定能够将案涉房屋的产权证赎回有可能存在不确定性。据此，综合本案情况，在朱根林、江雪荣所欠贷款准确数额不能确定的情况下，李广香基于对此存在疑虑而未继续履行合同的行为，并不能够直接认定系李广香根本违约，且亦不能认定案涉合同不能履行完全系李广香单方原因所致，鉴于双方在二审中均表示同意解除合同，故李广香主张好旺角公司返还代为保管的定金5万元的诉请，本院予以支持。
关于李广香主张好旺角公司返还收取的1万元中介费一节，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条的规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬，好旺角公司已促成双方签订房屋买卖合同，李广香主张好旺角公司返还中介费1万元，无充分事实和法律根据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）、（三）项之规定，判决如下：
一、维持大连市西岗区人民法院（2013）西民初字第1438号民事判决第一项；
二、撤销大连市西岗区人民法院（2013）西民初字第1438号民事判决第二项；
三、大连好旺角房屋经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还李广香定金5万元；
四、驳回李广香的其他诉讼请求。
一审案件受理费1400元，二审案件受理费1400元，合计2800元（上诉人李广香已预交），由上诉人李广香负担2000元，由被上诉人朱根林、江雪荣负担800元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李奎哲
代理审判员 阁成宝
代理审判员 周燕雁
二〇一四年五月九日
书 记 员 夏丽娜