北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0108民初36036号原告（反诉被告）：王奕龙，男，1946年2月8日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：王微怡（王奕龙之女），住北京市西城区。委托诉讼代理人：于洪亮，北京市英政律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京顺兴永强文化传播有限公司，住所地北京市密云县太师屯镇永安街143号镇政府办公楼415室-236。法定代表人：逯强，经理。委托诉讼代理人：李春杰，北京华沛德权律师事务所律师。原告（反诉被告）王奕龙与被告（反诉原告）北京顺兴永强文化传播有限公司（以下简称顺兴永强公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月11日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。王奕龙及其委托诉讼代理人王微怡、于洪亮，顺兴永强公司之委托诉讼代理人李春杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王奕龙向本院提出诉讼请求：1.撤销王奕龙与顺兴永强公司于2016年1月28日签订的《存量房屋买卖合同》；2.顺兴永强公司将位于北京市海淀区美和园西区X号房屋过户回至王奕龙名下；3.顺兴永强公司承担本案的诉讼费和鉴定费。事实和理由：2016年年初，案外人广艳彬向王奕龙称投资澳大利亚悉尼国际娱乐城，月收益很高，而且很安全。因王奕龙没有钱，广艳彬联系到龙学武，龙学武称可以借给王奕龙款项，但欺骗王奕龙必须先行办理过户抵押贷款手续，即要求王奕龙必须将名下位于北京市海淀区美和园西区X号房屋（以下简称X号房屋）过户到顺兴永强公司名下，其才能借给王奕龙款项。2016年2月2日，王奕龙和龙学武一起到海淀区建委办理过户手续，龙学武将一份顺兴永强公司为其出具的委托书交给王奕龙，称顺兴永强公司授权其办理过户手续。王奕龙与龙学武办理了X号房屋过户手续后，双方签订了借款合同，约定龙学武为出借人，借给王奕龙人民币200万元，月息2%，期限1个月。因王奕龙已将X号房屋过户至顺兴永强公司名下用作贷款抵押，王奕龙担心顺兴永强公司擅自卖房，故在2016年2月3日，王奕龙与龙学武又签订了关于过户抵押贷款的补充协议，约定是抵押房屋贷款，不是卖房，双方也不得单方卖房，相关事宜协商解决，贷款是200万元整，王奕龙按月付息，合同自动延长。案外人广艳彬作为担保人签字。上述文件签署后，龙学武于2016年2月3日共给付王奕龙200万元。后龙学武将部分款项汇给广艳彬用于投资，但广艳彬未向王奕龙支付任何投资收益，投资本金也分文不付。2016年9月29日，顺兴永强公司法定代表人逯强和龙学武突然带了十几人，将X号房屋撬开后将房屋清空。王奕龙得知后，与龙学武电话联系，其称因王奕龙未能支付借款利息，故而收房，并将出售房屋。王奕龙多次电话联系龙学武，强调当时是过户抵押，顺兴永强公司无权卖房，但龙学武对此置之不理。至此，王奕龙才发现，这是广艳彬、龙学武精心设计的骗局。王奕龙与顺兴永强公司签订的房屋买卖合同并不是王奕龙的真实意思表示，王奕龙的真实意思表示是为贷款做抵押，王奕龙还为此签订了补充协议，故王奕龙与顺兴永强公司签订房屋买卖合同并过户属于重大误解。同时，双方签订的房屋买卖合同仅仅约定了成交价格，对于购房款支付方式、时间、房屋交付时间等重要内容均未明确约定，而所约定的成交价为200万元，明显低于市值。另外，顺兴永强公司从未向王奕龙支付过一分钱购房款，同样可以印证双方并不存在真实的房屋交易行为。因此，双方签订的房屋买卖合同应当予以撤销。顺兴永强公司辩称，顺兴永强公司不同意王奕龙的全部诉讼请求，理由是：第一，顺兴永强公司与王奕龙存在真实的房屋买卖合同关系，不存在借贷关系，至于龙学武与王奕龙之间的法律关系，与顺兴永强公司无关；第二，房屋成交价格符合市场行情，虽然低于市场价格，是有其原因的，顺兴永强公司在购买房屋时，王奕龙要求必须全款，房屋也不能第一时间看房，只能看同户型其他房子。合同实际履行过程中，王奕龙一直拖延交房，王奕龙才告知顺兴永强公司，交易房屋存在纠纷，由其妹妹实际占有。在腾房过程中，派出所及王奕龙的妹妹均电话联系过王奕龙，但王奕龙一直没有出来解决问题，在顺兴永强公司实际占有控制房屋后，其才起诉要求撤销。另外，王奕龙虽然年岁较大，但是一名大学教授，有较高的文化水平及认知理解能力，在重大的房屋买卖和抵押问题上，不可能出现所谓的重大误解情况。顺兴永强公司向本院提出反诉请求：1.王奕龙向顺兴永强公司支付逾期交房违约金312000元；2.王奕龙向顺兴永强公司支付物业费11367.9元；3.王奕龙向顺兴永强公司支付赔偿金60000元；4.诉讼费用由王奕龙承担。事实和理由：经朋友居间，双方就X号房屋签订了房屋买卖合同，约定成交价为260万元，交易相关税费由王奕龙负担，王奕龙在房屋过户之日交付房屋，并办理物业交割手续，逾期交付房屋需按房屋成交价的日万分之五支付违约金。过户完成后，王奕龙未按期交付房屋，其行为已构成违约。此后，如本诉答辩意见所述，王奕龙向顺兴永强公司披露了房屋存在的纠纷情况，顺兴永强公司只能自行收房，在收房后发现王奕龙还拖欠着物业费。更未想到的是，王奕龙在双方合同履行完毕后提起了撤销之诉，并向房屋产权登记中心申请异议登记，并申请法院采取诉讼保全措施，导致顺兴永强公司向案外人转让该房屋遇阻，顺兴永强公司为此向案外人支付了赔偿款。因此，王奕龙应承担相应违约责任。王奕龙对顺兴永强公司的反诉辩称，王奕龙不同意顺兴永强公司的全部反诉请求，双方并未存在真实的房屋买卖合同关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据此确认如下事实：2015年12月25日，王奕龙取得X号房屋的所有权证。2016年1月28日，王奕龙（出卖人）与顺兴永强公司（买受人）就X号房屋签订网签的《存量房屋买卖合同》，约定王奕龙将X号房屋出售给顺兴永强公司，成交价为200万元。该合同中有关房屋交付、违约责任、权属转移登记等内容，双方并未约定明确内容。龙学武为顺兴永强公司的委托代理人。2016年2月2日，王奕龙与顺兴永强公司办理X号房屋的所有权转移登记手续。龙学武为顺兴永强公司的委托代理人。2016年2月3日，经不动产登记部门审批，X号房屋的所有权转移登记至顺兴永强公司名下。双方当事人针对房屋买卖合同存在争议。王奕龙主张双方合同存在重大误解和显失公平，应予以撤销。顺兴永强公司则主张双方合同不存在可撤销事由，王奕龙应承担违约责任。王奕龙就其主张向本院提交如下证据：1.《关于过户抵压贷款的补充协议》，内容为：“甲方龙学武乙方王奕龙（个人所有房屋：海淀区美和园西区X室）1、抵压房屋贷款，不是卖房，双方均不得单方面卖房，相关事宜协商解决。2、贷款贰佰万整。3、乙方按月付息，合同自动延长。4、不同意见，友好协商解决！”。该协议的落款处的“乙方”处有“王奕龙”的手写签字，“担保人”处有“广艳彬”的手写签字，“甲方”处内容空白，落款时间为“2016年2月3日”；2.北京市方正公证处于2016年7月15日出具的（2016）京方正内民证字第74913号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，载明：“王奕龙与龙学武于2016年2月2日向本处申请对前面的《借款合同》进行公证并赋予该合同强制执行效力。……依据上述事实，兹证明王奕龙、龙学武于2016年2月2日在本公证处，在本公证员面前签署了前面的《借款合同》。……自前面的《借款合同》生效即借款支付之日起，本公证书具有强制执行效力。”，该公证书所列明的《借款合同》，其中的内容为：“出借人（甲方）龙学武。借款人（乙方）王奕龙。一、甲方借给乙方：人民币贰佰陆拾万。二、借款利息：月息2%。三、借款用途：一切合法用途。四、借款期限：1个月。借款期限以实际支付借款日起算，甲方向乙方支付本合同项下资金方式为下述第2种方式：……2、银行转账，中国工商银行卡号：×××，户名：王奕龙。……六、乙方的义务：1、乙方应于到期日之前向甲方归还全部借款本息，利息支付按照每月支付当月利息方式进行。支付方式：银行转账。中国工商银行卡号：×××，户名：龙学武。……九、公证条款：1、本合同甲方、乙方均同意向北京市方正公证处申请对本合同办理具有强制执行效力债权文书的公证。……2、本借款合同所需的公证费由乙方承担。……签约时间：2016-2-2”；3.王奕龙名下的银行账号×××的流水和凭证，其中流水显示：账号×××于2016年2月2日通过卡存方式存入50万元、于2016年2月3日通过卡存方式存入20万元、于2016年2月3日通过卡存方式存入110万元、于2016年2月3日通过网转方式存入9万元、于2016年2月3日通过网转方式存入11万元，以上共计200万元；其中凭证显示王奕龙通过现金、转账等方式支取款项若干。经质证，顺兴永强公司对上述证据的质证意见为：对证据1，真实性、合法性、关联性均不予认可，该协议没有龙学武的签名，也没有顺兴永强公司的公章；对证据2，真实性认可，但不认可关联性，该借款合同虽然签订了，但没有实际履行，属于成立了但未生效，且该借款合同属于王奕龙和龙学武个人之间的借贷关系，与顺兴永强公司无关；对证据3，真实性认可，龙学武向王奕龙给付的200万元系代顺兴永强公司向王奕龙支付的购房款，至于王奕龙又将相关款项支取，系其自由处分行为，与顺兴永强公司无关。顺兴永强公司向本院提交了如下证据：1.《房屋买卖合同》，内容为：“第一条房屋信息描述：一、甲方自愿出售的房屋位于北京市海淀区美和园西区10号楼1层3单元X室。……第二条房屋成交价格及付款方式：一、成交价格：甲、乙双方经协商一致，同意该房产交易价格为人民币贰佰陆拾万元整。二、付款方式：甲乙双方经协商一致，甲方认可乙方采取现金支付方式付款。第三条关于税费：本合同履行期间内，甲乙双方自行按国家及地方相关规定自行缴纳各项税、费，甲乙双方进行相关税费的确认及计算工作。第四条权属过户委托事项及相关费用：甲乙双方办理权属过户的所有证件资料准备齐全，权属转移过程中发生的各项税费的缴纳甲乙双方按约定内容缴纳，未做出约定的，以房地产交易主管部门规定为准。第五条房屋交付：一、甲方应在办理完立契过户手续之日将该房产交付给乙方，甲乙双方办理该房产的物业交割手续。二、该房产交付前，因该房产所产生的各项费用如：水、电、煤气、物业、供暖等费用，由甲方承担；该房产交付并签订《物业交接单》后，因该房产所产生的各项费用如：水、电、煤气、物业、供暖等，由乙方承担。……第七条违约责任：……三、若甲方逾期交付该房产，则每逾期一日，甲方均应按该房屋价格的万分之五向乙方交付违约金，逾期超过十个工作日，乙方有权单方解除本合同，甲方应在三日内将乙方已付房款退还，并按本条第（一）款中的甲方违约条款处理。”。该合同的抬头处的“甲方（出卖方）”处有“王奕龙”的手写签字及捺印，“乙方（买受方）”处为空白；落款处的“甲方（出卖方）”处有“王奕龙”的手写签字及捺印，“乙方（买受方）”处为空白；2.《关于海淀区美和园西区X房产的税务清单》，内容为：“1.土地出让金526120元；2.契税60000元；3.印花费1000元。以上税费由龙学武代交。”该清单落款处有“王奕龙”的手写签名及捺印，落款时间为“2016年2月2日”；3.链家网成交记录截图，显示与X号房屋同小区同面积同时期的成交价；4.（2017）京0108民初2862号民事调解书，显示案外人宋晓东以与顺兴永强公司就X号房屋所签订的房屋买卖合同无法履行为由，要求解除双方的房屋买卖合同，并要求顺兴永强公司返还定金并支付违约金等，经法院主持调解，顺兴永强公司与案外人宋晓东自愿达成调解协议，解除双方于2016年11月28日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，顺兴永强公司于2017年3月24日前一次性退还宋晓东定金10万元及给付宋晓东违约金6万元。经质证，王奕龙对上述证据的质证意见为：对证据1，该合同是应龙学武要求填写的，乙方处空白，没有签字和盖章，这是小额贷款方通常的做法，双方没有真实的房屋买卖合同关系；对证据2，签字的真实性认可，但不认可是龙学武代替王奕龙缴纳，双方没有真实的房屋买卖合同关系；对证据3，真实性、关联性均不认可；对证据4，真实性认可，但不认可关联性。本院对双方提交的证据的认证为：对双方提交的证据的真实性均予以采信，相关证明力，另行评述。诉讼中，经王奕龙申请，本院委托北京仁达房地产评估有限公司（以下简称仁达评估公司）对X号房屋在2016年1月28日市场价值进行评估。仁达评估公司于2017年6月23日作出《房地产估价报告》，其中估价结果为：评估总价为327万元。王奕龙支付评估费8540元。经质证：王奕龙对评估报告没有异议；顺兴永强公司对该评估报告有异议：第一，王奕龙虽取得了X号房屋的所有权，但实际居住使用人是其妹妹，且未腾退，王奕龙的所有权存在权利瑕疵，故评估报告中“估价师了解知悉的估价对象未发现存在抵押权、租赁权等其他权利状态”的表述不准确；第二，同理，评估报告中“估价对象为自住状况”的表述不准确，连同前述权利瑕疵，会影响估价对象的市场价格；第三，估价房屋欠缴多年物业费，且性质为限价商品房，上市需缴纳土地收益价款，但评估报告未包含上述因素，且评估报告载明的估价师没有实地查看房屋。经查，该评估报告的“未定事项假设”中明确记载了有关限价商品住房的信息，并设定估价对象于价值时点可上市交易，并以此为估价前提。诉讼中，王奕龙申请对X号房屋进行保全，本院依法对该房屋采取了查封措施。王奕龙支付保全费5000元。本院认为，因重大误解订立的，或在订立合同时显失公平的，合同当事人一方有权请求人民法院撤销。本案的争议焦点在于双方就X号房屋之间的房屋买卖合同是否存在可撤销事由。对此，本院论证如下：第一，关于重大误解。根据本案查明的事实，可以确认王奕龙与龙学武于2016年2月2日签署了经公证机关公证的《借款合同》，王奕龙向龙学武借款260万元，而在此前的2016年1月28日，龙学武代理顺兴永强公司还与王奕龙针对王奕龙名下的X号房屋签订了网签的《存量房屋买卖合同》，龙学武作为代理人，仍实际经手办理相关手续。而从民间借贷的惯例而言，如此大额的借贷，既需要一定的洽商时间，更需要足额担保。因此，王奕龙所认为的针对其名下房屋签署相关买卖合同并办理过户手续系为其借款进行抵押担保，符合社会一般人的认知标准，同时，根据王奕龙提交的《关于过户抵压贷款的补充协议》，该协议虽未有龙学武的签字而直接对龙学武产生法律约束力，但从该协议的内容、落款处的案外人广艳彬的担保、落款时间来看，能够进一步佐证王奕龙针对其名下房屋签署相关买卖合同并办理过户手续的真正意思表示系为其借款进行担保，而非房屋买卖，因抵押担保与房屋买卖的性质完全不同，严重影响合同目的和双方当事人的权利和义务。因此，王奕龙所主张的重大误解事由成立。第二，关于显失公平。如前所述，双方就X号房屋于2016年1月28日签订了网签的《存量房屋买卖合同》所载明的房屋成交价为200万元，而根据仁达评估公司出具的评估报告，X号房屋在2016年1月28日的市场价值为327万元，顺兴永强公司虽对该评估报告提出异议，但就其异议而言，即便X号房屋由王奕龙妹妹居住使用，但此并非等同于存在租赁权，且评估公司对于X号房屋性质为限价商品房的因素已予以充分关注，故在没有相应证据予以佐证的情况下，顺兴永强公司所主张的异议内容，不足以影响评估报告的法律效力，本院对其异议不予采信，本院采信评估报告的证据效力。因此，比较X号房屋同期的评估价格和成交价格，成交价格低于评估价格的70%。此外，顺兴永强公司主张双方的实际成交价为260万元，相应依据为其提交的《房屋买卖合同》，但根据该证据显示的内容，该合同的“乙方”处为空白，且没有表明合同签署时间，而根据法律规定，采用合同书形式订立合同，在签字或盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。因此，判断该合同是否成立，应当判断顺兴永强公司是否已经履行了主要义务且王奕龙接受。顺兴永强公司作为房屋买受方，其主要义务为给付房款，但王奕龙对此予以否认。顺兴永强主张其购房款系通过龙学武代为支付，但如前所述，王奕龙与龙学武之间存有民间借款关系，相应借款合同的签订日期为2016年2月2日，同时根据王奕龙提交的其名下的银行账号流水，显示的龙学武向王奕龙的首笔汇款时间为2016年2月2日。因此，顺兴永强公司作为非借款合同的相对方，主张龙学武与王奕龙之间的借款合同未实际履行，且相应付款性质为龙学武代付购房款，显然缺乏相应事实依据，本院不予采信。此外，根据《房屋买卖合同》所载明的房屋坐落，与本案X号房屋的坐落并不一致。因此，顺兴永强公司所提交的《房屋买卖合同》，依法不成立，不对王奕龙具有法律约束力，双方之间的房屋买卖合同，应以双方网签的《存量房屋买卖合同》为准。退一步而言，即便顺兴永强公司与王奕龙之间就X号房屋的买卖合同的阳合同为《存量房屋买卖合同》，而阴合同为《房屋买卖合同》，则合同所约定的双方成交价格为260万元，但根据顺兴永强公司提交的相关税务清单，王奕龙作为出卖人还需自行负担由其应负担的税、费，此内容显然与当前的二手房交易惯例不符，即通常房屋买卖合同所约定的成交价为出卖人所得净价，不含应负担的税、费，相应税、费由买受人承担。因此，顺兴永强公司所主张的260万的实际成交价，亦非其真实实际成交价，在扣除相关税、费后，其成交价格仍低于评估价的70%。因此，不论双方的阴阳房屋买卖合同，所体现的成交价格均属于明显不合理的低价，双方之间的房屋买卖合同显失公平。综上分析，王奕龙主张的重大误解和显失公平事由成立，其要求撤销合同及恢复登记的诉讼请求，本院予以支持。有关顺兴永强公司的反诉请求，因双方之间合同被撤销，自始没有法律约束力，故其相关反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第三十六条、第五十四条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条规定，判决如下：一、撤销王奕龙与北京顺兴永强文化传播有限公司于2016年1月28日签订的《存量房屋买卖合同》（合同编号为：CW328518）；二、北京顺兴永强文化传播有限公司于本判决生效后七日内协助王奕龙办理北京市海淀区美和园西区X号房屋的过户登记手续，恢复登记至王奕龙名下；三、驳回北京顺兴永强文化传播有限公司的全部反诉请求。本诉案件受理费32960元，由北京顺兴永强文化传播有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费3525元，由北京顺兴永强文化传播有限公司负担，已交纳。评估费8540元，由北京顺兴永强文化传播有限公司负担，于本判决生效后七日内迳付王奕龙。保全费5000元，由王奕龙负担，已交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  陆金伟人民陪审员  商凤鸣人民陪审员  王小微二〇一八年五月二十五日书 记 员  刘小妹