广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终11763号
上诉人（原审原告、反诉被告）：毛丽君，女，1973年1月30日出生，汉族，身份证住址湖南省衡阳市珠晖区。
委托诉讼代理人：滕继斌，广东达生律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：伍尚勇，男，1967年4月8日出生，汉族，身份证住址广东省广州市白云区。
被上诉人（原审被告）：李丽云，女，1972年2月4日出生，汉族，身份证住址广东省广州市白云区。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：曾祥彬，广东宾得律师事务所律师。
上诉人毛丽君因与被上诉人伍尚勇、李丽云房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初11459号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人毛丽君及其代理人滕继斌，被上诉人伍尚勇本人及其与李丽云的代理人曾祥彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
毛丽君上诉请求：1.撤销一审判决第一、三项及诉讼费的分担；2.判令伍尚勇、李丽云退回毛丽君的仓库租赁押金237472.5元；3.判令伍尚勇、李丽云支付仓库租赁合同书解除的违约金3479504元；4.伍尚勇、李丽云承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：一审判决认定双方签订的租赁合同无效没有事实依据、法律适用错误。一、本案租赁的建筑物是否具备规划许可，不应该以毛丽君及伍尚勇、李丽云是否提供了规划许可的证据为判断标准，而应以该建筑物到底有没有实际获得规划许可为标准。1.规划许可是政府部门作出的行政行为，该行政行为实际有没有作出应当以政府部门的结论为依据才能认定；2.毛丽君作为承租户，显然不具备这样的举证能力，根据其起诉的理由，也不对此承担举证责任；3.伍尚勇、李丽云不是土地的权属人，不是规划申报的主体，显然也不具有对政府作出的行政行为举证的能力。而且伍尚勇、李丽云是以该租赁物为违章建筑，租赁合同应认定无效来对抗毛丽君的诉讼请求，否认这一事实符合其利益。因此，无论如何都不能将毛丽君与伍尚勇、李丽云是否提供规划许可的证据作为判断该房屋是否具备规划许可的理由。二、在两个行政机关的查询回复中，均没有确定该租赁房屋属于违章建筑，也没有确定该建筑没有取得规划许可。一审判决就作出了肯定性的决定，这首先属于事实不清，也属于越权认定行为。1.没有取得规划部门审批修建的房屋属于不合法的，也属于“违章建筑”，但是作出这一认定机关只能是相应的行政机关，而不是由法院根据双方有没有证据就可以来认定的；2.根据一审判决查明的事实，广州市白云区人民政府白云湖街道办、农业试验中心白云国资委已经签订了《广州市白云区蔬菜研究所地块储备开发项目征收补偿协议书》已经就本案租赁建筑达成了补偿协议，约定向伍尚勇、李丽云支付建筑物补偿等共计12207253元。该补偿协议的签订从另一个方面已经说明政府部门对该建筑的合法性是予以确认的。但，一审判决的认定却与该确认行为相矛盾。因此，一审判决所依据的事实存在明显的事实不清。三、一审判决将《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的第二条错误的适用本案的处理。该法律的核心含义是指，没有实际取得规划许可的建筑是不合法的，以此签订的租赁合同无效。因此，认定合同无效是有前提的，即该房屋没有取得规划不具有合法性，法院才具备认定无效的基础。但是，本案没有政府机关确认这一认定无效的前提事实。当事人没有提供规划的证据并不等同该建筑是没有获得规划许可或者非法的建筑。这是两个不同的概念。但一审判决却混淆了这两个看似相似其实不同的概念。本案一审判决仅仅凭借伍尚勇、李丽云的“口头”抗辩理由，即向行政机关发出询证函，又在行政机关没有确认的情况，认定伍尚勇、李丽云的抗辩事实，并强行将举证责任推给毛丽君，作出不利毛丽君的认定，也完全违背了民诉法“谁主张，谁举证”的基本原则。综上所述，请求法院支持毛丽君上诉请求。
伍尚勇、李丽云二审答辩称：1、签订当时合同伍尚勇是借用了合同范本抄过来的，对于高额违约金这一块，甲乙双方都没有做出理智、慎重的考虑。伍尚勇认为自己也不是主动违反合同约定，只不过是政府征地而导致合同履行不能。一审中伍尚勇也提出反诉要求毛丽君支付50万元左右的租金差价。这部分诉求在一审没有得到支持后，伍尚勇、李丽云也没有与毛丽君纠缠上诉，但是实际上伍尚勇、李丽云认为毛丽君对于这几十万是有存在获利的，而且租金也是按照一审判决退回了。另在次承租人搬迁过程中，伍尚勇、李丽云也为毛丽君垫付了20多万的遣散费，是其应退还给部分小租户的押金。所以综合来说，毛丽君在租赁关系中是没有损失的，且是有获利的。据此，伍尚勇、李丽云认为一审判决相对公正，请求维持原判。针对合同效力问题。伍尚勇、李丽云认为涉案建筑物没有得到相关批准有相关证照，合同应无效。
毛丽君向一审法院起诉请求:一、解除毛丽君、伍尚勇签订的仓库租赁合同；二、伍尚勇、李丽云向毛丽君退回仓库租赁押金237472.5元；三、伍尚勇、李丽云支付解除《仓库租赁合同书》的违约金3479504元。
一审法院查明事实：涉案场地位于广州市白云区机场路××80号广州市白云区农业科学试验中心（以下简称农业试验中心）大院内东南角位置，用地单位为广州市白云区蔬菜科学研究所。
2008年2月15日，伍尚勇（承租人，乙方）与农业试验中心（出租人，甲方）签订租赁合同，约定：甲方将位于茂华以南的空地租赁于乙方使用，地块面积经双方认可确定为建筑地块1568.9平方米，道路为1229.3平方米；地块由乙方自行管理，如乙方需转变使用功能，须经甲方书面同意，因转变功能所需办理的全部手续，由乙方按政府的有关规定申报，因改变使用功能所应交纳的全部费用由乙方自行承担；乙方应向有关部门办理好相关手续才能施工，建造建筑物的报建手续及费用由乙方负责，对未办理好相关手续所产生的损失由乙方负责；租赁期限为25年，即从2008年2月15日起至2033年2月14日止等。上述合同签订后，伍尚勇取得该地块并为该地块进行“三通一平”及兴建仓库，住宅等建筑物。
2012年7月3日，毛丽君（承租方，乙方）与伍尚勇（出租方，甲方）签订编号为：W200712××号《仓库租赁合同书》，约定：甲方将位于广州市白云区机场路××80号，即夏茅客运站对面白云区蔬菜科学研究所内的总面积5968.20平方米的在建物业（含3965.40平方米的仓库、1225.80平方米的宿舍和777平方米的空地）租赁于乙方使用；租赁期限为贰拾壹年；租赁合同保证金为首月租金的三倍，即237472.5元；仓库和宿舍的租金按时间分段，采用递增方法计算，其中2012年8月18日至2015年8月17日，每月租金不含税为79157.5元；2015年8月18日至2018年8月17日，每月租金不含税为87073.25元；2018年8月18日至2021年8月17日，每月租金不含税为95780.60元；2021年8月18日至2024年8月17日，每月租金不含税为105358.6元；2024年8月18日至2033年8月17日，每月租金不含税为115894.5元；租赁保证金向甲方一次性支付，租赁期限届满，在乙方已向甲方交清了所有全部应付租金及因本租赁行为所产生的一切费用，并按本合同规定承担向甲方交还承租的租赁物等本合同所约定的责任后三日内，甲方向乙方无条件无息退还租赁保证金；经甲方书面同意后，乙方可将租赁物转租、分租；转租、分租的管理工作由乙方负责，包括向转租户收取租金等，合同规定的甲乙双方的责任和权利不因乙方转租、分租而改变；如因地段被国家征用需要解约，须提前60日书面通知乙方，并承担违约责任；租赁期内，乙方如有下列行为之一，甲方有权单方终止合同，收回租赁物及没收租赁保证金：（1）擅自将租赁物转租给第三方；（2）擅自拆改楼房结构或改变用途；（3）拖欠租金或水电费累计两个月；（4）利用租赁物进行违法活动的；双方约定以合同租金总额的20%作为违约金，违约方除应承担违约金外，同时应赔偿对方的因违约而产生的全部连带经济损失等。该合同中对空地的租金标准未作约定。同日，李丽云作为出租方与承租方毛丽君签订《补充协议》，约定每月水、电费由承租方、出租方共同到收费单位交纳，出租方不承担任何费用，如因此造成停水、停电，所有责任由承租方自行负责；因目前出租方提供75千瓦用电，如在租用期内使用方需增加用电量，须得到供电单位同意，有条件增加的前提下出租方须争取优先解决，并增加用电的手续费由出租方负责（只限于供电单位使用的变压器容量允许的前提下）；其他条款按合同执行等。
合同签订后，伍尚勇依约将涉案仓库、宿舍及空地交付毛丽君使用。毛丽君向伍尚勇支付了租赁保证金237472.5元并按照合同约定支付租金，截止至2015年8月17日，毛丽君均能按照合同约定向伍尚勇支付租金。2015年8月18日起，毛丽君按照80000元的标准逐月向伍尚勇支付租金至2017年3月17日，2017年3月18日至同年4月17日以及2017年4月18日至同年5月18日的租金，毛丽君各支付了67277元。后毛丽君于2017年6月19日支付最后一次租金28963元即未再支付过租金。
2017年2月15日，广州市白云区人民政府征地办公室发出穗云征通[2017]1号《广州市白云区人民政府征地办公室关于征收白云区蔬菜研究所地块的通知》，请各商户积极配合该办公室的征收补偿工作，于2017年5月22日前全部搬迁离场。
2017年3月22日，广州市白云国有资产经营有限公司（以下简称白云国资公司）向伍尚勇发出《解除合约通知》，根据农业试验中心与伍尚勇签订的《土地使用协议书》及相关补充协议，正式与伍尚勇解除租赁合同，要求伍尚勇于2017年5月22日前将场地内所有设施设备及物品搬离。及后，伍尚勇和广州市白云区人民政府白云湖街道办事处（以下简称白云湖街道办）、农业试验中心、白云国资公司签订《广州市白云区蔬菜研究所地块储备开发项目征收补偿协议书》约定白云湖街道办向伍尚勇支付建筑物补偿款10834868元、构筑物补偿款188530元、停产停业损失补偿款1182383元，共计12207253元，分两期支付，第一次支付60%，剩余补偿款待伍尚勇将租赁房屋内的物品全部搬离，经白云湖街道办确认后一次性支付完毕等。
2017年6月22日，伍尚勇发出通知，表示为配合白云区蔬菜研究所征地拆迁工作，厂房定于2017年7月8日前全部搬迁完毕，希望各租户按时完成。现涉案租赁物已经由伍尚勇全部收回。
及后，毛丽君与伍尚勇、李丽云就租赁合同保证金、违约金及租金产生争议，毛丽君于2017年7月22日委托广东达生律师事务所滕继斌律师向伍尚勇、李丽云发出律师磋商函，表示伍尚勇、李丽云于2017年5月口头通知需要拆迁，要求毛丽君通知现有承租人搬离，并于同年6月22日发出书面的搬迁通知，毛丽君认为伍尚勇、李丽云已经构成违约，应当支付违约金并要求伍尚勇、李丽云就此与毛丽君进行磋商解决双方的争议。后未果，毛丽君诉至一审法院。
基于查清本案事实需要，一审法院于2018年1月17日向广州市白云区城市管理局及广州市白云区国土资源和规划局发出协助调查函，其中向广州市白云区城市管理局调查涉案物业是否属于违章建筑以及该局是否向涉案土地相关权利人发出整改通知或相关整改文件；向广州市白云区国土资源和规划局调查涉案土地的性质以及涉案土地上盖物是否已经办理相关报建手续。2018年1月30日，广州市白云区城市管理局函复一审法院，表示因城管机构改革和区内各街道行政区划重新划分，导致2007年至2008年间的相关执法文件并无保存，无法确认是否有发出整改通知书或相关的整改文件，另涉案土地上盖物属于历史建筑，且所属地块已依法被征收，其上述地上上盖物是否属于违章建筑，建议向国规部门进行调查确认。2018年3月5日，广州市白云区国土资源和规划局向一审法院函复：一、涉案地块在现行土地规划中规划为建设用地；二、涉案地块在现行控规中规划为二类居住用地、公园绿地、防护绿地；三、用地情况：地块位于《建设用地批准书》（穗国土建用字[1993]第5××号）红线范围内，用地单位为白云区蔬菜科学研究所。白云区蔬菜研究所已于2017年取得规划设计条件（穗国土规划业务函[2017]45××号），2017年12月完成公开出让；四、报建情况：暂未查询到该建筑物相关规划报建许可信息。涉及房屋租赁、经济纠纷等问题，建议向当事人索取相关材料。一审法院依据该函建议，要求毛丽君、伍尚勇、李丽云提供该涉案物业的报建手续，毛丽君表示其作为租户没有持有报建材料，伍尚勇、李丽云则表示其承租涉案土地后，未进行报建即兴建涉案物业。一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，向毛丽君释明涉案《仓库租赁合同书》中关于仓库、宿舍部分的租赁合同关系无效，并询问毛丽君是否变更诉讼请求。毛丽君不认可该无效认定，坚持不变更诉讼请求。
庭审中，伍尚勇、李丽云确认其确实应当向毛丽君返还租赁押金，但认为基于毛丽君尚欠租金未予清偿，应当予以扣减。
诉讼中，毛丽君、伍尚勇、李丽云均未能提供证据证实毛丽君迁出涉案物业的具体时间。
以上事实，有《租赁合同》、《仓库租赁合同书》及补充协议、租金收据银行转账凭证、征收补偿协议书、《广州市白云区人民政府征地办公室关于征收白云区蔬菜研究所地块的通知》、《解除合约通知》、搬迁通知、协助调查函及当事人陈述等证据证实。
一审法院认为，根据毛丽君、伍尚勇、李丽云的诉辩意见，本案的争议焦点如下：
一、涉案《仓库租赁合同书》的效力问题。
根据伍尚勇与农业试验中心于2008年2月15日签订的租赁合同显示，农业试验中心将涉案土地租赁给伍尚勇，而根据伍尚勇与毛丽君于2012年7月3日签订的《仓库租赁合同书》显示毛丽君承租的是仓库、宿舍及空地，可见涉案仓库、宿舍系伍尚勇在承租涉案土地时所建。经一审法院向广州市白云区国土资源和规划局调查，涉案土地虽规划为建设用地，但该土地上盖物并无相关规划报建许可信息，毛丽君、伍尚勇、李丽云均未提供证据中证实仓库、宿舍已经取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，伍尚勇、李丽云亦表示上述建筑物并无进行报建。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”依照上述规定，涉案《仓库租赁合同书》中关于仓库、宿舍的部分无效，关于空地部分的租赁合同关系有效。毛丽君起诉要求解除《仓库租赁合同书》中仓库、宿舍的租赁合同关系，一审法院不予支持。另毛丽君、伍尚勇均确认毛丽君已经迁出涉案建筑物，且伍尚勇亦确认其已经全部收回涉案建筑物及土地，故毛丽君与伍尚勇之间的《仓库租赁合同书》关于777平方米空地的租赁合同关系实际上已经于2017年解除，毛丽君再起诉要求解除该租赁合同关系并无诉的利益，亦无实际必要，一审法院不予支持。
二、伍尚勇是否应当退还租赁押金并按照合同租金总额20%支付违约金的问题。
《仓库租赁合同书》中仅对仓库和宿舍的租金进行约定，并未对空地的租金进行约定，可见伍尚勇在签订涉案租赁合同时该777平方米空地系作为附属物连同仓库、宿舍一并出租，并未收取相应的租金。《仓库租赁合同书》中违约责任条款中所约定“以合同租金总额的20%作为违约金”的条款中的“合同租金”并不及于777平方米空地的租金。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”依照上述法律规定，毛丽君与伍尚勇之间关于仓库、宿舍的租赁合同关系无效。毛丽君要求伍尚勇退还租赁押金237472.5元符合法律规定，一审法院予以支持。
伍尚勇作为出租人，应当将合法建设的房屋出租给毛丽君。毛丽君作为承租人，同样负有谨慎审查房屋合法性的义务，现涉案仓库、宿舍的租赁合同关系基于未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设而无效，毛丽君、伍尚勇均存在过错，故虽伍尚勇存在合同中所约定“如因地段被国家征用需要解约，需提前60日书面通知乙方，并承担违约责任”的违约情形，该违约金条款同样无效，毛丽君据此要求伍尚勇支付解除仓库、宿舍租赁合同关系的违约金3479504元缺乏法律依据，一审法院不予支持。
三、毛丽君是否应当向伍尚勇补足房屋使用费的问题。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”伍尚勇按照《仓库租赁合同书》约定收取房屋占有使用费符合上述法律规定。但在合同履行过程中，毛丽君自2015年8月18日起即按照80000元的标准逐月支付房屋占有使用费至2017年3月17日，在长达一年零七个月的期间，伍尚勇未就减少的房屋占有使用费提出异议，且伍尚勇表示毛丽君曾经表示出租状况不好等经济环境好转会补上房屋使用费差额，其当时表示同意，但并未就该附条件的约定提供证据，故毛丽君主张其与伍尚勇协商一致，房屋占有使用费自2015年8月18日起减少为80000元较为符合事实，一审法院予以采信。伍尚勇要求毛丽君补交2015年8月18日至2017年3月17日期间的房屋占有使用费差额缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。
对于2017年3月18日至2017年9月17日期间的房屋使用费问题，根据现有证据显示，广州市白云区人民政府征地办公室于2017年2月15日已经发出征收涉案地块的通知，广州市白云国有资产经营有限公司亦于2017年3月22日向伍尚勇发出解除合约通知并要求伍尚勇于2017年5月22日前迁出涉案土地。可见，涉案房屋、土地在2017年2月15日起已处于因征收需要不能持续性使用的状态，伍尚勇亦于2017年6月22日发出书面通知要求分租租户迁出，其作为出租人，负有提供符合合同约定使用条件的建筑物，现建筑物使用状况发生变更，不属于毛丽君的责任，毛丽君主张其与伍尚勇协商一致变更房屋占有使用费的标准为按照实际收取数额交纳较为符合常理。毛丽君仅支付2017年3月18日至同年4月17日以及2017年4月18日至同年5月18日的房屋占有使用费各67277元，并于2017年6月19日支付最后一次房屋占有使用费28963元。无证据证实伍尚勇曾经就此提出异议，伍尚勇亦未能提供证据证实毛丽君及其租户迁出的具体时间，其再要求毛丽君按照87073.25元的标准补足房屋占有使用费缺乏合理性，一审法院亦不予支持。
伍尚勇表示因处理毛丽君分租租户的搬迁问题而支出巨额费用以及毛丽君尚未足额支付租赁期间房屋占有使用费而应当扣除相应的押金，但既未能提供证据证实其处理分租租户搬迁问题所导致的损失，毛丽君亦无需补足租赁期间的房屋占有使用费，伍尚勇的辩解无理，一审法院不予采纳。
四、李丽云是否应当共同承担合同义务的问题。
虽《仓库租赁合同书》的合同相对人为毛丽君与伍尚勇，但伍尚勇与李丽云为夫妻关系，涉案租赁合同关系发生在伍尚勇、李丽云婚姻关系存续期间，李丽云亦作为出租人与毛丽君在《仓库租赁合同书》补充协议上签名确认，足以证实李丽云同属涉案《仓库租赁合同书》的合同相对人，应当与伍尚勇共同承担合同义务。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第十条、第五十二条、第五十六条、第五十八条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，作出如下判决：一、确认伍尚勇、毛丽君于2012年7月3日签订的编号为：W200712××号《仓库租赁合同书》中关于仓库、宿舍部分的租赁合同关系无效；二、于本判决生效之日起五日内，伍尚勇、李丽云共同退还毛丽君租赁押金237472.5元；三、驳回毛丽君的其他诉讼请求；四、驳回伍尚勇的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费36535.8元，由毛丽君负担31673.71元，由伍尚勇、李丽云共同负担4862.09元。本案反诉受理费4407元，由伍尚勇负担。伍尚勇、李丽云于本民事判决生效之日起五日内共同向毛丽君支付案件受理费4862.09元。
经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审期间，毛丽君向本院提交《补充协议》和《消防验收意见书》各一份，认为该两份证据虽不能直接证明涉案物业有规划报建，但首先，规划局复函并没有确定是否存在有报建手续，只是说没有找到相关资料，拆迁办提供的资料反而可以说明是有报建的。补充协议第一条可以说明有以甲方报建的事实。土建消防不是单独的消防，证明涉案物业建设肯定有报建手续的，不可能连规划都没有就报消防验收。政府已经给了1000多万的补偿给伍尚勇，如果是非法建筑政府不可能提供补偿的。伍尚勇、李丽云质证认为：该补充协议说明了建筑物是伍尚勇在实际使用，关于毛丽君解释的土建消防，的确伍尚勇报了消防的手续，且根据消防验收的意见书是得到通过的。当年只要有相关的喷淋和水管能验收通过，消防就能验收通过手续，而现在是没有房产证就不会接受消防验收的申请。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案双方二审争议的是合同的效力，及伍尚勇、李丽云是否应向毛丽君支付违约金问题。针对毛丽君上诉请求及伍尚勇、李丽云的答辩意见，分析如下：
根据2018年3月5日，广州市白云区国土资源和规划局向一审法院函复内容:一、涉案地块在现行土地规划中规划为建设用地；二、涉案地块在现行控规中规划为二类居住用地、公园绿地、防护绿地；三、用地情况：地块位于《建设用地批准书》（穗国土建用字[1993]第5××号）红线范围内，用地单位为白云区蔬菜科学研究所……等可知，涉案地块规划为建设用地，控规中的规划为二类居住用地、公园绿地、防护绿地。现农业试验中心将上述地块中“茂华以南”的空地租赁给伍尚勇后，由伍尚勇建设成厂房后出租给毛丽君，而毛丽君亦是将涉案物业出租给次承租户作厂房、宿舍使用。为此，伍尚勇建设厂房与上述复函载明的规划不符。毛丽君上诉虽抗辩该复函回复的是涉案地块2018年的规划，不代表双方2012年双方签订租赁合同时的规划，但其并未提交证据证明2012年规划与上述复函载明不一致，故本院不予采信。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”依照上述规定，一审认定涉案《仓库租赁合同书》中关于仓库、宿舍的部分无效正确，本院予以维持。至于毛丽君提出涉案物业经过土建消防验收、未经城管等相关行政部门处理及拆迁部门确认对涉案物业进行拆迁补偿等理由均不足以证明涉案物业是合法建设的物业，本院不予采纳。对毛丽君上诉要求认定其与伍尚勇签订的合同有效，伍尚勇应依约承担支付违约金的责任缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，一审查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。毛丽君公司上诉请求、理由均不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第三百二十三条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费34636元，由毛丽君负担。
本判决为终审判决。
审判长 郑怀勇
审判员 张燕宁
审判员 谭红玉
二〇一八年七月二十日
书记员 钟明丽