广西壮族自治区崇左市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）桂14民终66号
上诉人（一审原告、反诉被告）：陈文恒，男，1974年6月21日出生，汉族，住广西壮族自治区龙州县。
委托诉讼代理人：农志扬，广西祥泰律师事务所律师。
被上诉人（一审被告、反诉原告）：龙州县水口镇水口街居民委员会，住所地广西壮族自治区龙州县水口镇水口街。
法定代表人：黄红林，居民委员会主任。
委托诉讼代理人：韦宝镇，广西欣和律师事务所律师。
上诉人陈文恒因与被上诉人龙州县水口镇水口街居民委员会（以下简称水口居委会）确认合同效力纠纷一案，不服一审广西壮族自治区龙州县人民法院（2017）桂1423民初844号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理，经过阅卷、询问当事人，合议庭认为不需要开庭审理。本案现已审理终结。
上诉人陈文恒上诉请求：二审法院撤销一审判决，改判支持陈文恒的诉讼请求。事实与理由：1、陈文恒与水口居委会签订《土地租赁合同书》经过水口居委会全体街民代表签字同意。2013年5月14日在水口居委会讨论将涉案土地出租事宜前，水口镇人民政府的工作人员梁政扬也参与了该会议。故陈文恒与水口居委会签订的合同经过水口镇人民政府同意，陈文恒也已书面向水口镇人民政府请示请求批准同意在涉案的租赁地上建造红木市场。双方发生纠纷后，水口镇人民政府在召集双方当事人调解时，也未认定涉案租赁合同为无效合同。因此，双方签订的租赁合同是有效的，一审判决认定该合同为无效合同错误。2、虽然涉案租赁的土地没有办理集体土地权属证书，但双方提供的界碑图纸系龙州县国土林业部门绘制后交给水口居委会留存的，证明该土地为集体土地。一审判决模糊该土地性质错误。3、涉案土地租赁合同签订后，双方已实际履行了两年。2016年，水口居委会的部分街民开始阻拦陈文恒在租赁地施工，并毁坏陈文恒投资建设的围墙大门等设施，陈文恒向相关部门反映并向水口居委会提出交纳当年租金，但水口居委会以待水口镇人民政府对闹事街民处理后再收取租金为由未收取2016年度租金，并不是陈文恒不愿交纳租金。故陈文恒在履行租赁合同过程中并无过错。水口居委会阻拦陈文恒在租赁土地上投资建设，并单方提出解除合同，违反了合同法的相关规定，依法应承担违约责任。陈文恒诉求继续履行涉案租赁合同合理合法。
被上诉人水口居委会辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
一审原告陈文恒向一审法院起诉请求：确认陈文恒与水口居委会签订的《土地租赁合同书》有效并要求继续履行至合同期满2028年11月30日止。
一审被告水口居委会反诉请求：解除陈文恒与水口居委会签订的《土地租赁合同书》。
一审法院认定事实：2014年1月1日，陈文恒与水口居委会签订一份《土地租赁合同书》，约定水口居委会将其集体土地946号界碑中方一侧，山脚于河边后靠马飞宏承包地止土地面积约40亩的土地出租给陈文恒，陈文恒每年应交租金4万元。合同签订后，2014年4月25日和2015年1月27日，陈文恒以广西龙州县昊天进出口贸易有限公司（以下简称昊天公司）的名义分别向水口居委会交纳了2014年、2015年的土地租金各4万元。陈文恒将承租的土地用于非农建设，但未办理任何报批、报建手续。双方合同约定租赁的约40亩土地未办理有土地登记手续，也未办理有任何土地权属证书。2016年底，双方就合同的履行问题产生争议，陈文恒向水口镇人民政府反映情况，要求解决纠纷。水口镇人民调解委员会经多次召集双方当事人调解，双方未能达成一致意见，2017年7月31日水口镇人民调解委员会作出调解终结告知书，告知双方调解终结，可通过仲裁、行政、司法等途径解决纠纷。2017年9月7日，陈文恒向一审法院起诉，2017年10月9日，水口居委会向一审法院提出反诉。
一审法院审理认为，双方当事人的争议焦点是：2014年1月1日陈文恒与水口居委会签订的《土地租赁合同书》是否应当继续履行还是应当解除。经庭审查明，1981年前后，现水口居委会由农村集体经济组织的村民委员会转变为城镇居民委员会，本案涉案租赁的约40亩土地未办理有土地登记手续，也未办有集体土地所有权证或国有土地使用证，土地权属未能明确。如本案涉案土地属于国有土地，则水口居委会无权将未取得国有土地使用权的土地出租。如本案涉案土地仍属于水口居委会所有的农村集体土地，根据《中华人民共和国土地管理法》第十五条第二款“农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。”和《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条第一款“发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。”的规定，因陈文恒不是水口居委会的集体成员，陈文恒与水口居委会签订的《土地租赁合同》并未报经水口镇人民政府批准，违反了法律的强制性规定。根据《中华人民共和国土地管理法》第十一条第二款“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。”和《中华人民共和国农村土地承包法》第八条“农村土地承包应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设。”的规定，双方签订《土地租赁合同》后，将土地用于非农建设，但未办理任何手续，是违法行为。根据上述分析，因本案涉案租赁的土地权属未明确，如涉案土地属于国有土地，则双方签订的《土地租赁合同》因陈文恒未取得国有土地使用权而属于无权处分合同；如涉案土地属于水口居委会所有的农村集体土地，则双方签订的《土地租赁合同》因违反《中华人民共和国土地管理法》第十一条第二款、第十五条第二款和《中华人民共和国农村土地承包法》第八条、第四十八条的规定而无效。因此，陈文恒请求确认合同效力并继续履行合同的诉讼请求和水口居委会请求解除合同的诉讼请求均不能成立，一审法院均不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第十一条第二款、第十五第第二款，《中华人民共和国农村土地承包法》第八条、第四十八条的规定，判决：一、驳回原告（反诉被告）陈文恒的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）龙州县水口镇水口街居民委员会的反诉请求。案件本诉受理费100元，减半计收50元，由陈文恒负担；反诉受理费100元，减半计收50元，由龙州县水口镇水口街居民委员会负担。
根据上诉和答辩意见，陈文恒对一审法院认定事实的异议：认定涉案租赁的土地权属不明确错误。该地一直由水口居委会经营管理，是水口居委会集体所有的土地。水口居委会对一审法院认定事实的异议：认定陈文恒以昊天公司的名义向水口居委会交纳了2014年、2015年的土地租金错误。无证据证实陈文恒是以昊天公司的名义交纳上述租金。上述租金是昊天公司交纳的，双方当事人签订合同后，陈文恒从未向水口居委会交付租金。
二审期间，陈文恒提交的新证据：1、水口居委会会议记录复印件一份，证明水口镇人民政府工作人员参与了水口居委会讨论涉案土地出租的会议，涉案的《土地租赁合同书》已经过水口镇人民政府同意。2、2015年3月8日龙州县水口边民农产品专业合作社向龙州水口口岸经济区管理委员会提交的《关于建设水口边民农产品专业合作社红木市场的请示》一份，证明陈文恒成立龙州县水口边民农产品专业合作社并计划使用涉案租赁的土地建设红木市场。水口居委会没有提交新的证据。
水口居委会对陈文恒提交新证据的质证意见：对证据1的真实性不予认可；证据2没有相关行政主管部门的批复，与本案无关联。
本院对上诉人陈文恒提交新证据的认证意见：证据1为复印件，未提交原件核对，是否真实不能确认，故不能作为定案事实依据；证据2没有相关行政主管部门的批复，不能证明待证事实，不予采信。
本院对当事人争议事实的分析与认定：一、经本院向水口居委会调查核实，涉案的租赁地一直由水口居委会使用经营管理，至目前该土地没有使用权属争议，应予确认该土地由水口居委会集体管理使用。对陈文恒的主张，应予以采信。二、虽然一审中陈文恒提交的两张《收款收据》分别记载2014年、2015年昊天公司向水口居委会支付土地租金，但结合：1、水口居委会对2014年1月1日双方签订的《土地租赁合同书》无异议；2、2017年5月11日水口居委会向陈文恒发函要求停止土地租赁合同，该函文中并未涉及陈文恒欠付2014年、2015年租金的内容；3、2017年7月31日水口镇人民调解委员会向双方送达的《调解终结告知书》中的内容证实：2014年1月1日陈文恒与水口居委会签订土地租赁合同并已缴纳租金正常使用两年的事实。导致双方发生纠纷的原因是由于水口居委会的部分街民认为水口居委会没有经过全体街民同意擅自将该地块进行出租，要求居委会解除租赁合同收回出租土地。综上，水口居委会已认可昊天公司交纳的2014年和2015年的租金就是用于履行陈文恒与水口居委会签订的土地租赁合同约定支付的租金，现其又主张陈文恒未交付过租金，与上述查明的事实不符，本院不予采信。
综上分析，一审法院查明事实属实，本院予以确认。
另查明：涉案租赁的土地一直由水口居委会使用经营管理。至今，未发生土地权属争议。
根据双方当事人诉辩意见，双方当事人的争议焦点是：涉案土地租赁合同的效力应如何认定；陈文恒的上诉请求是否有事实和法律依据。
本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第十五条的规定，因陈文恒不是水口居委会的集体成员，水口居委会将涉案土地出租给陈文恒应经过街民会议三分之二以上成员或者三分之二以上街民代表同意。现陈文恒提供的证据仅能证明2011年10月4日水口居委会召开街民代表会议讨论通过将23号界碑的土地进行出租，但讨论内容并未涉及承租方及具体的租赁合同内容，不能证明陈文恒与水口居委会签订的《土地租赁合同书》已经过水口居委会街民会议三分之二以上成员或者三分之二以上街民代表同意，并报乡（镇）人民政府同意，违反了法律的效力性强制性规定；且双方当事人签订的《土地租赁合同书》将土地租赁给陈文恒用于建设经营使用，根据《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款规定：“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地”，第十二条规定：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”，第四十四条第一款规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”，因双方当事人均未提交证据证明取得建设用地审批手续，而将土地用于非农业建设，双方签订的《土地租赁合同书》应属无效。一审法院对合同效力认定正确。陈文恒的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，陈文恒的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实基本清楚，适用法律和处理正确，程序合法，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人陈文恒负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 农雄楼
审 判 员 梁丹杰
审 判 员 陆有帅
二〇一八年四月二十三日
法官助理 柳成功
书 记 员 郑 磊
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。