连云港市海州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0706民初5918号
原告：蒋廷敏，男，汉族，1962年11月5日生，住海州区。
委托诉讼代理人：范斌，江苏田湾律师事务所律师。
被告：连云港中豪房地产开发有限公司，住所地连云港市海州区利民路26号。
法定代表人：陈伟，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈华霞，江苏云港律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张长平，江苏云港律师事务所律师。
原告蒋廷敏与被告连云港中豪房地产开发有限公司（以下简称中豪房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋廷敏及其委托诉讼代理人范斌，被告中豪房地产公司的委托诉讼代理人张长平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蒋廷敏向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付购房诚意金100万元及利息10万元（已付利息已扣除，利息以100万元为基数按年息24%计算，暂算至2016年7月15日，之后的利息算至法院判决生效之日止。）2.判令被告承担本案诉讼保全费、诉讼费等。事实和理由：2011年2月21日，原告与被告签订了一份认购“中豪万博城市广场”A楼102号商铺的《协议书》。该《协议书》第九条明确约定：在原告支付房屋认购诚意金100万元后的16个月内，被告仍未通知原告签订正式购房合同或被告未取得该项目预售许可证的，原告有权放弃认购该物业，届时原告所支付的认购诚意金100万元，被告应按24%的年利率计算利息，于30天内一并退还给原告，购房协议自动失效。然而，自2012年5月开始，被告因债务问题，导致该商铺被人民法院查封，至今未予以解封，该楼盘未能竣工，被告一直无法交房给原告。由于被告严重违约，导致该协议已无继续履行的必要，原告根据《协议书》的相关条款约定，放弃购买该房屋。原告所支付的诚意金100万元，利息（计算至2016年7月15日近6年时间）计130万元，两项合计230万元。2015年11月3日，原告与被告签订了一份《还款协议书》，根据该协议书的约定：被告自2015年12月起，每月还款20万给原告，如果连续2个月原告没有收到款项，该还款协议无效，仍然按原协议执行。该还款协议签订后，被告连续还款6个月计120万元，在2016年5月停止还款，已经连续4个多月没能还款，导致该《还款协议书》无效。据此事实，被告至今还欠原告本息110万元未还。原告已于2016年7月20日申请对被告的财产进行了诉前保全，贵院已于2016年7月21日对被告的相关房屋进行查封。为了维护原告的合法权益不受侵害，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条和相关法规的规定，原告起诉至法院。
被告中豪房地产公司答辩称，根据协议书第九条约定，我公司在16个月内按约定取得了预售许可证，我公司未违约，原告按年利率24%计息和退款没有合同依据。基于本案商品房买卖合同的法律性质，我公司认为原告主张的利息过分高于实际损失，本案的利息实际上就是被告违约的相关违约金，应当参照房管局标准合同的有关违约金相关规定计算，鉴于还款协议书已经作废，我公司只需按照被告占用原告资金期间的银行同期贷款利率计算原告的损失。我公司已经实际退还原告120万元，包括了原告的预付款100万元和相应的利息损失，已经全部弥补了原告的实际损失，不应再继续退还。本案并非民间借贷纠纷，请求法庭不应支持原告的主张，因为这无异于支持原告获得非法利益。综上，请求法院依法驳回原告诉讼请求。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了以下证据：《协议书》、汇款凭证、收款收据、《还款协议书》、付款进账单（复印件）、银行卡交易明细清单、商品房预（销）售许可证（复印件）等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
本院经审理认定事实如下：2011年2月21日，原告蒋廷敏（乙方）、被告中豪房地产公司（甲方）签订《协议书》一份，主要内容：双方经协商，乙方现就自愿认购预订甲方投资开发的位于江苏省连云港市利民路以南、龙尾河以东的“中豪万博城市”广场商铺事宜签订如下协议：一、乙方自愿认购预订甲方投资开发的位于江苏省连云港市利民路以南、龙尾河以东的“中豪万博城市”商铺（以下简称该物业）。二、该物业位置编号为A-002号（附房屋位置示意图），套内面积约为158.43平方米，建筑面积以房管部门测绘为准。三、双方商定，该物业销售单价42000元/平方米，该物业总价款以此确定的单价乘以房管部门测绘的建筑面积为准。四、乙方自愿在签订本协议7天内支付认购诚意金100万元。五、……六、双方商定，乙方所支付的诚意金在付款到帐之日起至甲方取得预售可证之日止，期间甲方按18%的年利率计算利息，并于签订正式购房合同时在总价款中给予乙方7%的优惠折扣。七、乙方须在甲方取得预售许可证后七天内签订正式购房合同，逾期则视为乙方自动放弃认购该物业，届时甲方有权按当时开盘价格自行对外销售。乙方所支付的认购诚意金甲方按10%的年利率计算利息，于三十天内一并退还给乙方，本协议则自动失效。八、…….九、若乙方在支付认购诚意金后十六个月，甲方仍未通知乙方签订正式购房合同或未取得项目预售许可证，乙方有权放弃认购该物业，届时乙方所支付的认购诚意金甲方按24%的年利率计算利息，于三十天内一并退还给乙方，本协议则自动失效。十、甲方有义务在取得预售许可证之日，提前通知乙方办理签订正式购房合同手续。十一、若有未尽事且双方可协商解决，或另立补充协议。十二、本协议书一式叁份，甲方执两份，乙方执一份，经双方签字盖章生效。
该协议签订后，原告蒋廷敏先后于2011年2月23日支付被告50万元，2011年4月7日支付50万元，共计100万元。
2015年11月3日，中豪房地产公司（甲方）与蒋廷敏（乙方）签订《还款协议书》，主要内容为：甲乙双方于2011年2月21日签订《协议书》，乙方订购“中豪万博城市广场”项目商铺Ａ－002号面积158.43平方米，并于7天内缴纳认购诚意金人民币100万元。现由于甲方无法依照《协议书》的约定将“中豪万博城市广场”项目商铺Ａ－002号销售给乙方，经双方协商达成如下协议：１、甲方将全额退还乙方2011年缴纳的认购诚意金100万元，另甲方支付给乙方利息80万元，共计180万元。在还款期间不再计算相关利息。2、甲方每月支付给乙方20万元，每月15日支付款项，从2015年11月15日开始付款，2016年7月15日支付最后一笔款项，分9个月支付完毕。3、如乙方连续两个月未收到甲方支付的款项或9个月内未收到全款180万元，此份协议将作废，仍按2011年2月21日签订的《协议书》执行。4、在规定的期限内支付完全款180万元后，原《协议书》将自动作废，双方将再无任何经济纠纷。本协议自双方签字盖章后生效，本协议一式两份，双方各执一份。
《还款协议书》签订后，被告中豪房地产公司向原告蒋廷敏先后于2015年11月26日还款20万元、2015年12月23日还款20万元、2016年1月28日还款20万元、2016年3月4日还款20万元、2016年3月29日还款20万元、2016年5月11日还款20万元，共计还款120万元，此后未再还款。
本案的争议焦点：1、被告是否应给付认购诚意金100万元和利息，以及利息按年利率24%计算是否过高；2、被告已付的120万元是先冲本金还是先冲利息。
一、关于被告是否应给付认购诚意金100万元和利息，以及利息按年利率24%计算是否过高的问题。本院认为，原、被告签订的《协议书》系双方当事人真实意思表示，合法有效，原、被告均应按照合同约定履行各自的义务。本案中，在原告蒋廷敏支付认购诚意金后十六个月，被告中豪房地产公司仍未通知蒋廷敏签订正式购房合同，双方于2015年11月3日达成《还款协议书》，约定中豪房地产公司全额退还认购诚意金100万元并另支付利息80万元，共计180万元，中豪房地产公司亦按约先后返还120万元，但未在9个月付清，根据《还款协议书》第3条约定，蒋廷敏未在9个月内收到全款180万元，该份协议作废，双方仍按2011年2月21日签订的《协议书》执行。根据《协议书》第九条的约定，中豪房地产公司未按约通知蒋廷敏签订正式购房合同，中豪房地产公司构成违约，应当承担返还认购诚意金、支付违约金的相关法律责任。蒋廷敏有权放弃认购该物业，届时其所支付的认购诚意金中豪房地产公司按24%的年利率计算利息并于三十天内一并退还给蒋廷敏。故被告中豪房地产公司应当退还蒋廷敏所支付的认购诚意金100万元，并支付利息（利息均按年利率24%计算，从2011年2月23日起至2011年4月6日止，以50万元为基数，从2011年4月7日起至实际给付之日止，以100万元为基数）。关于违约金的数额，被告辩称原告主张按年利率24%计算利息过分高于实际损失，并认为应从2012年8月7日起以100万元为基数按银行同期贷款利率计算的意见，本院认为，被告对此未能举证且也不符合双方的约定，故本院对被告的该辩称意见不予支持。
二、关于被告已付的120万元是先冲本金还是先冲利息的问题。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条的规定，债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。故本案中，被告已付的120万元应当先冲抵利息。
综上所述，原告主张被告返还认购诚意金100万元及支付利息的诉讼请求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
被告连云港中豪房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告蒋廷敏认购诚意金100万元并支付利息（利息均按年利率24%计算，从2011年2月23日起至2011年4月6日止，以50万元为基数；从2011年4月7日起至实际给付之日止，以100万元为基数，已付的120万元应当予以扣除）。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14700元，保全费5000元，共计19700元，由被告连云港中豪房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，帐号：44×××94。
审判员 刘永红
二〇一六年十一月十七日
书记员 林媛媛
法律条文和上诉须知
一、法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十一条债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行财产所在地人民法院执行。
法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
二、上诉须知
根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自上诉人递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或者未将缴纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。
收款人：连云港市中级人民法院
账号：44×××94
开户行：连云港市农业银行苍梧支行