广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终5242号
上诉人（原审原告）：广州完全房地产物业管理有限公司中山分公司，住所地广东省中山市坦洲镇乐怡路2号锦绣盈翠苑2座A02首层。
主要负责人：王荣林，该分公司总经理。
委托诉讼代理人：谭健新，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：卢敏珊，女，该公司员工。
被上诉人（原审被告）：黄燕，女，1973年6月23日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。
委托诉讼代理人：凌浩平，男，1969年4月15日出生，住广东省汕头市金平区，系黄燕丈夫。
上诉人广州完全房地产物业管理有限公司中山分公司（以下简称完全物业中山分公司）因与被上诉人黄燕物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初9491号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
上诉人完全物业中山分公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持完全物业中山分公司全部诉讼请求。事实和理由：一审认定涉案房屋于2013年5月4日完成交付系认定事实错误。涉案房屋在约定的交付日期（2010年1月16日）前已符合交付标准，开发商依约向黄燕发出收楼通知书。黄燕主张的房屋质量存在问题属于质量保修范围，不影响房屋的交付，不应以此为由拒绝收楼。因此其拖欠的物业管理费应从2010年2月1日起计。
被上诉人黄燕辩称，一、涉案房屋一直未交付给黄燕使用，完全物业中山分公司不应该向黄燕要求支付物业费；二、完全物业中山分公司清楚涉案房产应具备水景，但现场没有该水景，故完全物业中山分公司履行合同不符合约定。
完全物业中山分公司于2016年5月12日向一审法院起诉请求：1.黄燕缴纳自2010年2月1日至2016年3月31日的物业管理费57477.69元；2.黄燕自每月逾期之日起至给付日止每日按欠物业管理费用的千分之一承担违约金。
一审法院认定事实：完全物业中山分公司主张2009年1月1日，完全物业中山分公司与锦绣海湾城开发商中山市国利房地产有限公司（以下简称国利房地产公司）签订前期物业服务合同，接受开发商的委托，为锦绣海湾城二期一区提供物业管理服务。2009年5月7日，黄燕购买位于中山市××镇长××海湾城××海××房的房屋。完全物业中山分公司与黄燕签订《前期物业服务协议》，约定上述房屋自交付使用之日至物业业主委员会与新物业服务企业签订物业服务合同止期间，由完全物业中山分公司提供物业管理服务，黄燕应自收楼次月起缴纳物业管理费，物业管理费标准为按建筑面积每月每平方米2.2元计算，缴纳时间为每月的十五号，逾期交纳的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的1‰交滞纳金。在中山市南朗测绘工程有限公司于2010年1月18日出具的中山市商品房实测面积明细表中显示上述房屋房产面积为353.29平方米。完全物业中山分公司在履约期间已按约提供物业管理服务，但黄燕自2010年2月起至今未按约缴纳物业管理费。
黄燕承认完全物业中山分公司在本案中所主张的事实。但认为，黄燕在收到国利房地产公司发出的收楼通知书后，于2010年1月17日前往办理收楼手续，发现房屋存在质量及景观问题，未能办妥收楼手续。涉案房屋是黄燕以相对同小区没有水上景观的房屋高出一倍的价格购买的，但房屋周围并没有国利房地产公司当初承诺的水上景观。后黄燕分别于2011年10月22日、2014年10月24日、2015年2月28日多次前往协商办理手续，但均因房屋未达到收楼标准，黄燕未完成收楼手续，至今未取得涉案房屋钥匙。因涉案房屋未交付，相关责任由国利房地产公司承担，物业管理费也应由国利房地产公司负担。
一审法院认为，黄燕承认完全物业中山分公司在本案中主张的事实，故对完全物业中山分公司主张的事实予以确认。本案系物业服务合同纠纷。双方的争议焦点为国利房地产公司是否完成交付商品房的合同义务，完全物业中山分公司是否有权向黄燕收取物业管理费。《物业管理条例》第四十二条规定:“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”上述规定明确了买受人支付物业服务费的时间界点，即物业服务费应从国利房地产公司交楼给黄燕之日起算。本案中，国利房地产公司依约向黄燕发出收楼通知书，但黄燕抗辩因房屋质量问题和景观问题至今无法办理收楼手续。房屋的质量问题，从黄燕提交的返单记录可得知，国利房地产公司已于2013年5月4日全部完成修理；至于景观问题，虽然是影响房价的一个因素，但是不足以影响居住导致黄燕无法按时完成收楼手续，故一审法院认定国利房地产公司已履行了交付房屋的义务，2013年5月4日应视为房屋交付之日。是故，广州完全物业公司有权自2013年5月起向黄燕收取物业管理费。黄燕每月需缴纳物业管理费777.24元（353.29平方米×2.2元/平方米）。从2013年5月至2016年3月期间35个月应缴的物业管理费为27203.4元。
黄燕不按时支付物业管理费，其行为已经构成违约，应按前期物业服务协议约定向完全物业中山分公司支付滞纳金。因完全物业中山分公司主张之滞纳金实际为逾期付款利息损失，合同约定的日1‰标准明显过高，一审法院将涉案滞纳金的计算标准依法调整为按中国人民银行同期同类逾期贷款罚息利率的标准计算。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条、第六十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、黄燕于一审判决发生法律效力之日起七日内向完全物业中山分公司支付2013年5月起至2016年3月止的物业管理费27203.4元及违约金（违约金从2013年5月15日起至实际清偿物业管理费之日止，以每月实欠物业管理费为基数，按中国人民银行同期同类逾期贷款罚息利率的标准计算）；二、驳回完全物业中山分公司的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行上述债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2606元，减半收取1303元，由完全物业中山分公司负担930元，黄燕负担373元。
本院二审期间，完全物业中山分公司提交了证据：1.竣工验收备案登记证；2.建设工程规划批复书。拟证明涉案房屋达到了交付标准。黄燕提交了证据：2017年2月14日在涉案房屋拍摄的水景照片一份，拟证明涉案房屋未到合同约定的交付标准。本院组织当事人进行了质证，黄燕确认完全物业中山分公司二审提交证据的真实性、合法性、关联性；完全物业中山分公司确认黄燕二审提交证据的真实性、合法性，不确认其与本案争议事实的关联性。
本院另查明：涉案锦绣海湾城二期1区于2010年1月15日取得竣工验收备案登记。该小区开发商中山市国利房地产有限公司与完全物业中山分公司签订的前期物业服务合同第十条约定，本物业竣工交付使用后，物业服务费由业主或非业主使用人缴交；已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业、物业服务费由房地产开发企业交纳。
根据黄燕向物业档案处复印的B92-102房维修记录，黄燕于2010年1月17日反映涉案房屋存在以下问题：1.一楼大厅地面不平；2.后花园左上边的夹竹桃开花有毒；3.后花园有几颗树枯死，重新种树；4.二楼前左边卫生间没有排水管；5.一楼到二楼楼梯有缺角；6.二楼到三楼踏步要修补；7.二楼地面不平（全层）8.二楼后露台四个角未收尾好；9.大厅墙角未收尾好；10.入户门墙壁有污渍，需补刷油漆；11.后花园平台花盆预制件土地下沉；12.车库地面不平且墙壁有污迹；13.入户罗马柱上墙壁（左边）有裂纹；14.入户门上檐、门檐都有破角，要修补。档案记载上述问题于2010年2月3日维修完成。
黄燕于2010年2月6日反映入户门花盆平台涂料脱落，档案记载该问题于2010年3月9日维修完成。于2010年2月23日反映二层后露台积水，档案记载该问题于2010年3月6日维修完成。于2011年10月22日反映存在以下问题：1.外墙裂纹、三楼罗马柱外墙脱皮；2.客厅四周地面裂纹；3.一楼上二楼台阶有铁丝外露。档案记载上述问题于2011年12月12日维修完成。
2012年11月24日，物业公司自查发现一楼饭厅天花、厨房天花渗水，档案记载该问题于2012年12月4日维修完成。2013年2月2日物业公司自查发现三楼门把手损坏，档案记载该问题于2013年2月23日维修完成。
2013年月4月23，黄燕反映入户门右边花坛下水管道堵塞，档案记载该问题于2013年5月4日维修完成。
本院对一审认定的其他事实予以确认。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，本院二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。故本案二审争议焦点为，黄燕应向完全物业中山分公司交纳物业费的起算时间为何时。对此，本院分析如下：
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。故涉案商品房开发商国利房地产公司与完全物业中山分公司签订的前期物业服务合同对完全物业中山分公司和黄燕均有拘束力，双方均应按照合同履行各自义务。根据该前期物业合同第十条，涉案物业竣工交付使用后，物业服务费由业主或非业主使用人缴交；已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业、物业服务费由房地产开发商交纳。对此，完全物业中山分公司认为，涉案房屋已取得竣工验收备案，开发商国利房地产公司向黄燕发出了收楼通知，故涉案物业属于合同约定的交付使用状态，应由黄燕负担物业服务费；黄燕则认为其依据该前期物业服务合同支付物业服务费，除应符合法定交付使用条件，还需完成对涉案房屋其他质量问题的维修，满足实际居住、使用的条件。本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定，“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”涉案商品房开发商与完全物业中山分公司签订的前期物业服务合同条款虽对黄燕产生拘束力，但该合同并非系物业公司与黄燕充分协商之结果，对于受合同条款拘束力的黄燕等业主而言，该前期物业服务合同条款具有为了重复使用而预先拟定的效果，故对该合同条款的解释应适用格式条款解释规则。《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”故本院对完全物业中山分公司的主张不予采信，对黄燕的主张予以采信。物业公司向业主计收物业费，涉案物业应具备可实际居住、使用的条件。根据已查明的事实，涉案商品房虽于2010年1月15日取得竣工验收备案登记，符合国利房地产公司与黄燕约定的涉案物业交付条件。但根据该商品房的维修记录，该商品房在取得竣工验收备案登记后仍存在卫生间缺少排水管、后花园平台花盆预制件土地下沉等严重影响业主正常居住、使用的质量问题。对前述维修是涉案物业的开发商应当履行的合同义务。维修施工期间黄燕必然不能正常使用该物业，完全物业中山分公司在黄燕不能正常使用该物业的情况下向其计收物业费缺乏合同依据。黄燕向完全物业中山分公司支付物业费的条件，应当是其知悉上述严重影响居住、使用的质量问题已维修完毕，可实际使用涉案物业之时。
根据黄燕向一审法院提交的维修记录，上述严重影响居住、使用的质量问题已于2010年2月3日维修完毕。黄燕于2010年2月6日又反映涉案物业存在新的质量问题，可推知其于该日已重新检查过涉案物业，已知晓前述质量问题已维修完成的事实。关于黄燕于2010年2月6日之后陆续反映的质量问题及物业公司自查发现的质量问题。本院认为，根据已查明的事实，黄燕于此后反映的质量问题，诸如露台积水、花盆平台涂料脱落，并非导致黄燕无法正常居住、使用的严重质量问题。虽然国利房地产公司仍需对此类问题承担保修责任，但黄燕不得以此类质量问题（其于2010年2月6日之后反映的质量问题）为由，拒绝向完全物业中山分公司支付物业费。故黄燕应当从知悉涉案物业存在的严重质量问题已维修完成的第二日起（即2010年2月7日），向完全物业公司分公司支付物业费，一审认定黄燕应向完全物业中山分公司交纳物业费的起算时间有误，本院予以纠正。即黄燕于本案中应向完全物业中山分公司交纳每月777.24元（353.29平方米×2.2元/平方米），从2010年2月7日至2016年3月31日期间63个月又22天的物业管理费49536.1元及以每月实欠物业管理费为基数，按照中国人民银行同期同类逾期贷款利率标准计算的迟延履行违约金。当事人未上诉的其他事项，本院不予审理。
综上所述，上诉人完全物业广州分公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初9491号民事判决；
二、黄燕于本判决发生法律效力之日起七日内向广州完全房地产物业管理有限公司中山分公司支付2010年2月7日起至2016年3月31日止的物业管理费49536.1元及违约金（违约金从2010年2月7日起至实际清偿物业管理费之日止，以每月实欠物业管理费为基数，按中国人民银行同期同类逾期贷款利率的标准计算）；
三、驳回广州完全房地产物业管理有限公司中山分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行上述债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2606元，减半收取1303元（广州完全房地产物业管理有限公司中山分公司已预付），由广州完全房地产物业管理有限公司中山分公司负担260元，黄燕负担1043元（黄燕于本判决生效之日起七日内迳付广州完全房地产物业管理有限公司中山分公司）；二审案件受理费557元（广州完全房地产物业管理有限公司中山分公司已预付），由广州完全房地产物业管理有限公司中山分公司负担56元，由黄燕负担501元。
本判决为终审判决。
审 判 长 官 琳
代理审判员 马燕清
代理审判员 刘 通
二〇一七年十二月十五日
书 记 员 魏丹丹
莫琰