昆明市盘龙区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）云0103执异10号
案外人：张跃严，男，1991年出生，傣族，住昆明市盘龙区。
案外人：唐娟，女，1989年出生，汉族，住玉溪市北城镇。
上述两案外人共同委托代理人：饶宝静、习洪武，代理权限为特别授权代理。
原告：杨春勇，男，1975年出生，汉族，住昆明市盘龙区。
委托代理人：张江、何开进，代理权限为特别授权代理。
被告：杨旭平，男，1970年出生，住昆明市盘龙区。
委托代理人：毕云龙，系云南万成律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
本院受理（2015）盘法执保字第435号杨春勇诉杨旭平民间借贷纠纷一案，本院于2015年11月13日对被告杨旭平名下位于滨江俊园的房屋予以保全，案外人张跃严、唐娟就上述房产向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年3月10日召开听证会，案外人唐娟及其委托代理人饶宝静、习洪文，申请执行人杨春勇的委托代理人张江，被执行人杨旭平的委托代理人毕云龙到庭参加听证。
案外人张跃严、唐娟称：其二人于2015年9月20日通过昆明尊园房地产经纪公司，以人民币988000元的价格向杨旭平、林霞购买坐落于滨江俊园房屋一套。双方签订房屋买卖合同后，其二人于2015年10月14日至15日分三次向杨旭平支付购房款人民币615300元，杨旭平于2015年10月15日将房屋交付给其二人使用，双方于2015年10月27日到昆明市明信公证处办理了买卖合同公证，并于当日到房屋管理部门办理过户手续，交付了人民币8900元的契税。在办理房产证及按揭借款过程中，所购买房屋被昆明市盘龙区人民法院查封。其二人作为善意第三人，以市场价支付了大部份房款，并实际居住使用该房屋，申请法院撤销（2015）盘法执保字第435号民事裁定书，解除对上述房屋的查封。
原告杨春勇辩称：1、杨春勇申请财产保全符合法律规定，昆明市盘龙区人民法院作出的（2015）盘法执保字第435号民事裁定书不存在任何法律瑕疵。2、案外人张跃严、唐娟并非被保全财产的所有权人，不是保全案件当事人，无权提出异议。3、《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第九条规定：“对国土资源、房地产管理部门已经受理，被执行人转让土地使用权、房屋的过户登记申请，尚未核准登记的，人民法院可以进行查封，已核准登记的，不得进行查封。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中截止目前案外人并未办理产权过户登记手续，该涉案房屋仍为被告杨旭平所有，且未支付全部购房款，本案财产保全符合法律规定。4、如案外人与被告杨旭平之间存在真实的房屋买卖关系，可根据《合同法》第一百二十一条之规定，要求被告杨旭平返还购房款并承担相应的违约责任。5、案外人所提异议以及其异议所依据的证据材料存在诸多瑕疵：（1）、2015年9月20日通过昆明尊园房地产经纪有限公司签证的《房屋买卖暨居间服务合同》及2015年10月27日在昆明市明信公证处签证的《房屋买卖合同》，在成交价格及首付款上存在巨大差异；（2）、案外人所提交的付款凭证上显示的付款人为张忠佩和洪捷，并非案外人本人；且汇款用途为“货款”，并非“购房款”，案外人所提交付款凭证存在瑕疵，不能证实其异议主张；（3）异议人无法证明其已入住涉案房屋。综上，恳请法院依法裁定驳回案外人的异议。
被告杨旭平辩称：法院查封前，案外人和被告已经缔结购房合同，案外人支付了购房款，且房屋已经完成交付。因为要办理借款，所以存在两个合同，房屋交易真实有效，不存在恶意。被告查询了房屋档案，杨旭平不是房屋所有权人，状态为限制、已变更。
案外人张跃严、唐娟为证明其主张，向本院提交如下证据：
第一组：案外人张跃严、唐娟身份证复印件，证明张跃严、唐娟主体资格。
第二组：《昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖暨居间服务合同》、尊园中介13000元收款收据及张跃严信用卡刷卡13000元存根、尊园中介代保管1万元定金收据及张跃严信用卡刷卡1万元存根，证明1、2015年9月20日杨旭平、林霞与张跃严、唐娟在尊园中介的引荐下签订了二手房买卖合同；2、该合同约定房价98.8万元，张跃严、唐娟代杨旭支付525300元付款赎证；约定杨旭平于付款当日交付钥匙给张跃严、唐娟；3、已支付中介费13000元；4、已支付10000元的保证金。
第三组：《昆明市明信公证处委托公证书》，证明：杨旭平于2015年10月12日到昆明市明信公证处办理委托公证，委托林霞代办本案房屋的买卖手续。
第四组：工商银行转帐汇款凭证、银行卡客户交易查询打印单、工商银行自助柜员机转账操作记录页面照片、补充协议、收条,证明：1、2015年10月14日，案外人张跃严父母张忠佩、洪捷代张跃严支付525300元房款给银行付款赎证；2、因银行柜员机在汇款用途一栏的六个选项中，没有购房款选项，不得已选择了“货款”；3、张跃严父母张忠佩、洪捷汇入银行的款项被第三方划走30万元，在逼迫杨旭平退还垫资款后又重新转入垫资款，完成付款赎证工作；4、银行成功扣划款后，林霞出具收条给案外人父母。
第五组：房屋买卖公证书、税收缴款书（契税）、税收缴款书（个人所得税）、发票、房产交易产权交易交件收据，证明2015年10月27日买卖双方办理了买卖公证、取得了完税发票，办理完成过户手续，取得交件收据。
第六组：交接房证明、入住证明，证明林霞依约将房屋交付张跃严、唐娟居住。
第七组：公证处受理通知书、收据（代收公证费）、尊园中介收款收据（代收评估费），证明张跃严、唐娟需办理公积金贷款，所以委托公证处做抵押借款合同公证。
第八组：张忠佩、洪捷户口簿、结婚证，证明垫资人张忠佩、洪捷是夫妻，是张跃严的父母。
第九组：盘龙区人民法院立案通知书、盘龙法院民事裁定书、房屋查询摘抄表、收件收据、盘龙区人民法院协助执行通知书、房屋产权交易交件收据，证明：1、张跃严、唐娟与杨旭平于2015年10月27日完成过户手续；2、昆明市盘龙区人民法院于2015年10月10日接受杨春勇保全申请并立案，2015年10月20日作出保全裁定书，2015年11月13日将保全裁定书、协助执行通知书送达房管局；3、2015年11月16日房管局完成保全登记。
原告杨春勇就案外人张跃严、唐娟所提交的上述证据发表如下质证意见：对第一组证据的真实性、合法性、关联性予以认可；对第二组、第三组证据的真实性、合法性、关联性不认可；对第四组中的转帐汇款单真实性、合法性予以认可，对关联性、证明目的不认可；对客户交易查询打印单的关联性不予认可；对工商银行自助柜员机转账操作记录页面照片不予认可；对补充协议的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可；对收条的真实性予以认可，对合法性、关联性、证明目的不予认可；对第五组证据中公证书的真实性、关联性予以认可，对证明目的不予认可；对税收缴款书的真实性、合法性、关联性予以认可，对证明目的不认可；对第六组证据中的交接房证明的真实性、合法性、关联性予以认可，对证明目的不认可；对入住证明的真实性、合法性、关联性及证明目的不予认可；对第七组证据中公证处受理通知书的的真实性、合法性、关联性予以认可，对证明目的不予认可；对对两份收据的真实性、合法性、关联性不予认可；对第八组证据的真实性、合法性予以认可，对关联性、证明目的不予认可；对第九组证据的真实性、合法性、关联性予以认可。
被告杨旭平对案外人张跃严、唐娟提交的九组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均予以认可。
原告杨春勇为证明其主张，向本院提交如下证据：
证据一：立案通知书，证据二：传票，证明昆明市盘龙区人民法院于2015年10月10日受理杨春勇诉杨旭平一案。
证据三：民事裁定书，证明昆明市盘龙区人民法院于2015年10月19日裁定对杨旭平的财产进行保全。
证据四：昆明市房屋交易产权管理处房屋登记薄查阅摘抄表，证明：1、被保全房屋在2015年10月12日显示产权人为杨旭平，抵押权人为中国建设银行股份有限公司云南分行；2、昆明市盘龙区人民法院于2015年11月16日对房屋进行保全时该房屋产权人依然显示为杨旭平。
案外人张跃严、唐娟就原告杨春勇提交的上述证据发表质证意见如下：对证据一、二的真实性、合法性、关联性予以认可；认为证据三的作出时间不等于送达时间；对证据四的真实性、合法性、关联性予以认可，对证明目的不予认可。
被告杨旭平就原告杨春勇提交的上述证据发表质证意见如下：
对证据一、二的真实性、合法性予以认可，对关联性和证明目的不予认可；对证据三的真实性予以认可，对合法性、关联性、证明目的不予认可；对证据四的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。
被告杨旭平为证明其主张，向本院提交如下证据：
第一组:房屋买卖合同、补充协议、银行流水，证明房屋买卖交易真实，交易价格符合市场标准，无明显低于市场价的情况，案外人是善意取得。
第二组：房屋产权档案摘抄表，证明：1、被保全房屋已办理了过户登记，产权人杨旭平显示为无效状态，摘抄表上已明确显示房屋产权“已变更”；2、办理过户变更登记交件时间是2015年10月27日，交件满7日即2015年11月4日便可领取房屋产权证书，而昆明市盘龙区人民法院到2015年11月13日才到房屋管理部门查封，实施查封的时间是2015年11月16日，存在违法查封的情况。
案外人张跃严、唐娟对被告杨旭平提交的上述一、二组证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。
原告杨春勇对被告杨旭平提交的上述证据发表质证意见如下：
对第一组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可；对第二组证据的真实性、合法性、关联性予以认可，但对证明目的不予认可。
案外人张跃严、唐娟为证明其主张，向本院申请余涛、张忠佩、洪捷、吴俊颖等四名证人出庭作证：
余涛作证称：其是尊园房产中介的员工，其于2015年7、8月份获得房源，房屋交易价格是98.8万元，房屋买卖合同公证时还有一个公证价是89万元。房屋的过户的交件手续也是其办理的。
张忠佩作证称：其是张跃严的父亲，买房前不认识杨旭平和林霞。买房的钱是其转给杨旭平的，因为工商银行的网银系统转账只有六个用途选项，所以转款用途只能选择了货款。
洪捷作证称：其是张跃严的母亲，买房前不认识杨旭平和林霞。张跃严户口本上有曾用名，改过名字。
吴俊颖作证称：其是张跃严的表弟，其看到房管局的系统里上述争议房屋已经登记到张跃严名下。
上述证据，本院将结合听证程序及各方当事人陈述予以综合评判。
经听证，本院查明如下事实：案外人张跃严、唐娟于2015年9月20日通过昆明尊园房地产经纪公司，以人民币988000元的价格向杨旭平、林霞购买坐落于滨江俊园房屋一套。双方签订房屋买卖合同后，张跃严、唐娟于2015年9月20日支付购房定金人民币10000元，于同年10月14日支付购房款人民币525300元，尚余购房款人民币452700元未支付。杨旭平于2015年10月15日将房屋交付给张跃严、唐娟二人使用，双方于2015年10月27日到昆明市明信公证处办理了买卖合同公证，并于当日到房屋管理部门办理过户手续，张跃严、唐娟交付人民币8900元的契税。在办理房产过户及按揭贷款过程中，昆明市盘龙区人民法院于2015年11月13日将张跃严、唐娟所购上述争议房屋查封。
本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部份价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人张跃严、唐娟于2015年9月20日与被告杨旭平签订滨江俊园房屋购房合同，于2015年10月15日占有该争议房屋，张跃严、唐娟签订购房合同、占有使用争议房屋均早于本院对该争议房屋的查封。但张跃严、唐娟仅支付购房款人民币535300元，尚余购房款人民币452700元未支付，且案外人张跃严、唐娟亦表示无钱再继续支付剩余房款。在张跃严、唐娟未全额支付购房款的情形下，其二人权利不能排除执行，其二人所提执行异议无事实和法律依据，本院不予支持。据此，本院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：
驳回案外人张跃严、唐娟的执行异议申请。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 李 俊
审 判 员 莫 默
助理审判员 孙远先
二〇一六年六月十四日
书 记 员 李 珩