江苏省宿迁市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）苏13执复40号
复议申请人（被执行人）：宿迁泽达文化创意产业园投资管理有限公司，住所地江苏省宿迁市湖滨新区玉兰路9号。
法定代表人：王强，该公司总经理。
申请执行人：南通浦江重工机械有限公司，住所地江苏省南通市港闸开发区黄海路133号。
法定代表人：周伟，该公司总经理。
委托代理人：袁晓明，江苏钟山明镜律师事务所律师。
被执行人：王益民，男，汉族，1967年2月21日出生，住浙江省杭州市西湖区。
被执行人：浙江泽达创意产业投资管理有限公司，住所地浙江省杭州市滨江区浦沿路78号1号楼。
法定代表人：王益民，该公司总经理。
被执行人：杭州江南专修学院，住所地浙江省杭�市滨江区浦沿镇明德路。
法定代表人：王益民，该公司董事长。
被执行人：江苏泽达文化发展有限公司，住所地江苏省宿迁市软件与服务外包产业园水杉大道1号。
法定代表人：王益民，该公司总经理。
复议申请人宿迁泽达文化创意产业园投资管理有限公司（以下简称宿迁泽达公司）不服宿豫区人民法院（2016）苏1311执异45号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。
南通市港闸区人民法院在执行南通浦江重工机械有限公司（以下简称南通浦江公司）与王益民、宿迁泽达公司、浙江泽达创意产业投资管理有限公司、杭州江南专修学院、江苏泽达文化发展有限公司借款合同纠纷一案中，以被执行人宿迁泽达公司有财产在湖滨新区晓店镇为由，将该案委托宿迁市宿豫区人民法院执行。该案立案后，宿豫区人民法院于2016年2月23日依法作出（2016）苏1311执934号民事裁定书，裁定对宿迁泽达公司所有的宿国用（2014）第14137号土地及附属建筑物委托有资质单位予以评估。后该院依法委托江苏苏信房地产评估咨询有限公司（以下简称江苏苏信评估公司）进行评估，2016年6月13日该公司出具房地产估价报告，确定估价对象在满足全部假设及限制条件下于价值时点2016年5月17日房地产市场价值为12656.40万元。宿迁泽达公司认为该份评估报告没有细化分析，没有详细标明土地等细化价值，且评估的价值远远低于市场价格，要求对该房屋进行重新评估，并向宿豫区人民法院提出执行异议。
宿豫区人民法院审理查明，宿豫区人民法院在执行南通浦江公司与宿迁泽达公司等借款合同纠纷一案中，于2016年2月23日依法作出（2016）苏1311执934号民事裁定书，裁�对宿迁泽达公司所有的宿国用（2014）第14137号土地及附属建筑物委托有资质单位予以评估。2016年3月11日，该院司法鉴定部门通过随机摇号方式选取江苏苏信评估公司作为评估机构，南通浦江公司及宿迁泽达公司均在场。后该院依法委托江苏苏信评估公司进行评估，2016年6月13日该公司出具房地产估价报告，确定估价对象在满足全部假设及限制条件下于价值时点2016年5月17日房地产市场价值为12656.40万元。涉案评估的土地使用权面积为46227.00平方米，价值为4382.61万元，房产总价为8273.79万元，房产面积为32915.97平方米，评估单价为2513.61/平方米。宿迁泽达公司以评估价过低为由，向宿豫区人民法院提起异议。
又查明，江苏苏信评估公司是经工商登记注册并在江苏省高级人民法院备案的有房地产价格评估资格的评估机构，评估人员也具备相应的资质证书。
宿豫区人民法院认为，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定，向负责执行的人民法院提出书面异议的，应当进行审查。2016年3月11日，宿豫区人民法院司法鉴定部门通过随机摇号的方式选取了江苏苏信评估公司作为评估机构，申请人执行人南通浦江公司及被执行人宿迁泽达公司在场。该评估机构是经工商登记注册并在江苏省高级人民法院备案的有房地产价格评估资格的评估机构，评估人员也具备相应的资质证书。宿迁泽达公司就涉案评估报告提出两点异议，对此评估公司到庭接受当事人咨询，并对宿迁泽达公司提出的异议进行说明。对此该院认为，评估公司采用市场比较法对土地价值进行评估测算，选取的实例也是估价对象所在区域类似用途的真实成交案例，在综合估价对象的土地用途、现状容积率、土地剩余年限等相关因素下，得出土地的评估价值，该估价价格并没有明显偏颇。对于涉案房产，评估公司采用成本法进行评估，对建筑物建设成本以及该房产的位置等具体情况综合进行评估，该估价价格亦没有明显偏颇。宿迁泽达公司举证的证据均系复印件，且对于其提出的异议，评估公司均予以明确答复，故宿迁泽达公司提供的证据不足以证实其主张。综上，涉案房地产的评估程序合法、评估机构及评估师资质合法、评估结果合理，宿迁泽达公司的异议请求不成立，不应对涉案房屋进行重新评估。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定如下：驳回宿迁泽达公司的异议申请。
宿迁泽达公司向本院申请复议称：请求撤销宿豫区人民法院（2016）苏1311执异45号，重新评估宿迁泽达公司所有的位于宿迁市湖滨新城泽达学院的宿国用（2014）第14137号土地及其附属建筑物。理由如下：一、�苏苏信评估公司对宿迁泽达公司土地使用权进行评估时，按照0.71容积率进行评估，该宗土地的实际容积率为3.5，如果按照0.71的容积率进行评估，该宗土地价格远远低于市场价格，会使宿迁泽达公司遭受重大损失。该标的物有商业办公土地69.3亩，2013年成交价格为70万元/亩，现在同区域土地价格已升至140-180万元/亩【参照宿迁国土资源局2016（经）挂A期土地出让公告】，现在市场总价应不少于8300万元。二、涉案房屋的估价也远远低于市场成交价格，精装修商业办公楼共计32915平方米，2013年10月政府指导价格为1.0061亿元，现市场价值应高于1亿元，再计算财务成本利息、管理费用、政策性费用等应不少于800万元。综上，宿迁泽达公司涉案房地产的总体评估价格应不少于1.91亿元。
为证明其主张，宿迁泽达公司向本院提供国有建设用地使用权网上交易成交确认书�证明宿迁泽达公司在竞买涉案房地产时，土地面积46227平方米，容积率为≤3.5，总价为4853.835万元；地上建筑物面积约32915.97平方米，总价为1.0061亿元。
南通浦江公司对上述证据质证认为，该土地成交确认书不能反映涉案房地产目前的价值，应以现状进行评估，确定其价值。
江苏苏信评估公司陈述称：一、江苏苏信评估公司采用市场比较法对涉案土地进行评估测算，选取的实例均为估价对象所在区域类似用途的真实成交案例，按照《土地估价规程》的技术要求，经过剩余使用年限等相关因素修正，最终得出估价对象的土地价格。1.宿迁泽达公司提到的宿迁国土资源局2016（经）挂A期土地出让公告涉及的成交案例，该成交案例成交价值在140-180万元每亩，是在规划用途为商业住宅用地，且满足规划利用条件的基础上的成交价值。而涉案土地的用途为商业办公用地，两者在用地性质上存在差异，价格存在明显差距，无法进行比较。同时，江苏苏信评估公司在运用市场比较法对土地价值进行评估时，也是严格参照相同性质土地作为案例进行比较修正而得出涉案土地的评估价值，从宿迁市国土资源局国有建设用地使用权挂牌出让公告2016（经）挂D期、2016（经）挂E期共4宗均为商业办公用地的实际成交案例，可以反映出涉案土地的市场价格。2.涉案土地成交价格是在规划设计要点规定的规划利用条件下的挂牌价格，规划条件仅作为政府出让用地的限制条件适用，不能作为确定该宗地的实际容积率水平，江苏苏信评估公司在对涉案土地进行评估时，严格按照涉案土地开发利用水平评估其市场价格，符合估价目的和技术规范要求。二、江苏苏信评估公司采用成本法对估价对象的房产进行评估，对成本法中建设成本具体包括建安工程费、前期费用、基础设施建设费等的取值，严格按照宿迁市建安造价标准和相关文件规定进行取值。同时，根据估价对象的区域位置等具体情况，客观合理的确定管理费用、投资利息、开发利润等，并进行适当折旧，最终测算出涉案房产的价值。宿迁泽达公司提出涉案房产价格1.0061亿元，完全不符合目前宿迁市类似房屋的价格水平。综上，江苏苏信评估公司严格按照国家标准GB/T50291-2015《房地产估价规范》对估价对象进行评估，对现场的实地勘察认真翔实，选用的估价方法正确，经过认真分析和测算得出估价对象的价值，评估的房地产价值能够准确反映估价对象的市场价值。
南通浦江公司答辩称，法院司法鉴定是按程序委托的，程序合法，评估价格公正、合理、客观，请求驳回宿迁泽达公司的复议申请。
双方当事人对宿豫区人民法院查明�事实均无异议，本院依法予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款规定：当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。根据上述规定，宿迁泽达公司申请重新评估的请求无事实和法律依据，本院不予支持。理由如下：一、江苏苏信评估公司及其指派的评估人员具备涉案房地产的评估资质，可以接受法院委托从事涉案房地产的评估。二、宿迁泽达公司主张宿迁2016（经）A期土地出让价格已经达到140-180万元每亩，涉案土地评估价格过低，但宿迁2016（经）A期出让的土地规划用途为商住用地、容积率为≤1.5或≤2.0、土地使用年限为商业40年、居住70年，涉案土地规划用途为商办用地、现状容积率为0.71、�地剩余使用年限为37.74年，两者之间不能进行比较。江苏苏信评估公司在运用市场比较法对涉案土地进行评估时，选取估价对象所在区域相同用途的成交案例作为参考，综合涉案土地现状容积率、剩余使用年限等因素，最终确定涉案土地价格为4382.61万元，并无不当。三、江苏苏信评估公司采用成本法对涉案房屋进行评估时，按照相关规定对估价对象建设成本进行取值，并综合考虑涉案房屋所在区域位置、实际情况等因素确定评估价格，宿迁泽达公司主张涉案房屋评估价格过低，未提供证据予以证实，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定如下：
驳回宿迁泽达文化创意产业园投资管理有限公司的复议申请，维持宿豫区人民法院（2016）苏1311执异45号异议裁定。
本裁定送达后立即生效。
审�判长赵述安
代理审判员 陈 鹏
代理审判员 马 黎
二〇一六年十一月二十五日
书 记 员 张晓青
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