湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）岳民初字第07488号
原告汪立新。
委托代理人薛世扶。
被告周晓武。
原告汪立新诉被告周晓武房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员刘建适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员唐娟担任法庭记录。原告汪立新及其委托代理人薛世扶，被告周晓武均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告汪立新诉称：2014年8月前，被告将位于长沙市岳麓区黄鹤村七组后湖路中南大学校区北门门面（10号）出租给陈赓。经原、被告及陈赓协商，由原告支付陈赓门面转让费2万元，该10号门面转由原告经营，原、被告双方于2014年6月2日重新签订了《房屋租赁合同》，被告将该10号门面出租给原告经营“四川砂锅粉”。合同约定：“租金费每年24800元，按年付款。房屋租赁期暂定1年，自2014年8月2日至2015年8月2日。承租人需缴纳房屋押金2000元，合同其终止后，房屋内财物无损坏等，出租房全额退还押金”。合同同时约定，“合同期内乙方可转让门面，甲方不得干涉。”2015年7月2日，原、被告双方达成了，门面续签的协议，约定租金不变，租期为1年，并于同日原告支付被告租金15000元，余款10000元由原告2015年12月30日付清。原告对门面进行了简单装修，花费9700元。2015年9月23日，长沙市公安局岳麓分局、长沙市工商行政管理岳麓分局、长沙市岳麓区国家税务局、长沙市岳麓区城市管理和行政执法局、长沙市岳麓区地方税务局、长沙市岳麓区卫生局六部门联合下发《关于终止门店（生产作坊）经营活动的通告》。该《通告》由有关部门送达到原告店面。据《通知》告知，被告出租门面系“后湖景区违章建筑”，“根据相关法律规定，请整治区域范围违章建筑内的各门店经营户于2015年10月20日前停止经营活动，关闭场所，并到相关部门办理门店变更、登记等相关手续，逾期不终止经营的，将依法依程序进行处理。”由于门店拆除、租赁合同无法继续履行，原告损失较大，在赔偿事宜上，原告多次与被告协商，无果。原告认为，根据法律相关规定，被告应赔偿原告全部损失，原告现诉至贵院，请求判令：1.被告支付原告各项费用总计46328元，包括退还租金余额9268元、退还押金2000元、赔偿装修损失9700元、赔偿门面转让费20000元、经营损失5000元；2.被告承担本案诉讼费用。
被告周晓武辩称：一、被告因岳麓区岳麓街道办事处（后湖景区综合整治工程项目岳麓街道分部）的违法拆除行为造成原告与被告房屋租赁合同终止，所造成原告的直接经济损失由岳麓街道办事处承担，被告不承担责任；二、被告与原告发生终止房屋租赁合同纠纷的原因是长沙市公安局岳麓分局、长沙市工商行政管理岳麓分局、长沙市岳麓区国家税务局、长沙市岳麓区城市管理和行政执法局、长沙市岳麓区地方税务局、长沙市岳麓区卫生局六部门联合下发的《关于终止门店（卫生作坊）经营活动的通告》要求，指挥部于2015年10月27日将该房屋违法强制拆除，造成原告终止营业的是指挥部，被告于2016年1月5日向本院起诉。被告没有恶意终止与原告的房屋租赁行为，没有侵犯原告的合法权益。根据合同约定，其他所发生的费用和损失与被告无关，因原告在政府通告后，得到政府给予的相关补偿（搬家费）后搬离，租金押金中尚未履行合同部分余额是政府违法执法行为造成。故被告对原告的装修及完全履行房屋租赁合同，不承担退还剩余租金押金赔偿责任和义务，请人民法院依法维护被告的合法权益公正判决。
经审理查明：2014年6月2日，原告汪立新（承租人）与被告周晓武（出租人）签订《房屋租赁合同》，约定原告汪立新承租被告周晓武位于长沙市黄鹤村七组后湖路中南大学新校区北门门面，租金每年24800元，租赁期限自2014年8月2日起至2015年8月2日止，原告汪立新需缴纳房屋押金2000元。2014年6月12日，原告汪立新（乙方）与陈赓（甲方）签订《店面转让协议》，陈赓将位于中南大学新校区（清水路）的店铺转让给原告汪立新使用，原告汪立新一次性支付陈赓全部转让费20000元。2015年7月2日，被告周晓武出具《收条》，内容为今收到十号门面租金壹万五千元（年租24800元，2015年8月2日至2016年8月2日）。2015年9月23日，长沙市公安局岳麓分局、长沙市工商行政管理岳麓分局、长沙市岳麓区国家税务局、长沙市岳麓区城市管理和行政执法局、湖南省长沙市岳麓区地方税务局、长沙市岳麓区卫生局六部门联合下发《关于终止门店（生产作坊）经营活动的通告》，要求违章建筑内的各门店经营户于2015年10月20日前停止经营活动，关闭经营场所，并到相关部门办理门店变更、登记等相关手续，逾期不终止经营活动的，将依法依程序进行处理。原、被告双方因赔偿问题不能达成一致意见，遂成本诉。
另查明，涉案房屋于2015年10月27日拆除。涉案房屋未办理规划许可证和房屋产权证。
上述事实，有当事人的当庭陈述，原告提交的并经庭审质证的《关于终止门店（生产作坊）经营活动的通告》、收据、门面转让协议、收条等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，原、被告双方已经形成事实的房屋租赁合同关系，但双方租赁的标的物即被告周晓武所有的涉案房屋没有取得规划及准建许可证属违法建筑，违反了我国相关法律法规的强制性规定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。虽然双方房屋租赁协议无效，但原告汪立新客观上占用、使用了涉案房屋，根据法律规定应当按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。原告汪立新于2015年7月2日交付房租15000元，其于2015年6月13日起实际占有使用该房屋至2015年10月27日，根据双方协议约定租金标准为每月2066.67元，故原告汪立新应当支付房屋使用费9300元（2066.67元／月×4月＋2066.67元／月÷30天／月×15天=9300元），剩余租金5700元（15000元-9300元=5700元）被告周晓武应当予以返还。虽然原、被告双方在合同中约定了押金，但原告提交的证据未能证明其向被告周晓武支付了押金，故本院对原告汪立新要求被告周晓武退还押金2000元的诉讼请求不予支持。被告周晓武将未取得规划及准建许可证的涉案房屋出租，原告汪立新作为完全民事行为能力人在承租房屋时应当具备审慎的注意义务以确保所承租房屋为合法建筑，因此双方对于合同无效都有过错，根据法律规定因合同无效所受到的损失，双方应当各自承担相应的责任，同时符合日常房屋租赁交易中普遍存在的“来装去丢”惯例，因此原告汪立新主张装修损失缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于经营损失，基于上述理由，原告汪立新承租违章建筑经营本身即存在过错，违章建筑客观上存在随时被行政机关拆除的可能，经营损失亦为订立无效合同所可能受到的损失，故该损失应当由原告汪立新自行承担。关于门面转让费，系原告汪立新与案外人的纠纷，与本案不属同一争纷，本案不予处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、限被告周晓武于本判决生效之日起三日内返还原告汪立新租金5700元；
二、驳回原告汪立新的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取479元、保全费320元，799元，由原告汪立新承担400元，被告周晓武承担399元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 刘建
二〇一六年二月二十三日
书记员 唐娟