吉林省长春市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉0104民初3400号
原告（反诉被告）：张义，男，住吉林省伊通满族自治县。
委托诉讼代理人：安然，北京大成（吉林）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：张显光，男，住吉林省长春市朝阳区。
委托诉讼代理人：陶传彬，吉林法序律师事务所律师。
第三人：吉林省同仁大药房连锁有限公司桦甸街分店。住所地：长春市朝阳区。
原告（反诉被告）张义与被告（反诉原告）张显光及第三人吉林省同仁大药房连锁有限公司桦甸街分店（以下简称同仁大药房）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。张义及其委托诉讼代理人安然、张显光的委托诉讼代理人陶传彬到庭参加诉讼，同仁大药房经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
张义向本院提出诉讼请求：1.要求张显光承担违约金170,000.00元；2.诉讼费由张显光承担。诉讼过程中，张义增加两项诉讼请求：⒈解除张义与张显光于2014年10月13日签订的房屋租赁合同；⒉判令张显光返还张义垫付的取暖费11,328.00元及利息（按银行同期贷款利率自2015年12月17日起计算至给付完毕时止）。庭审中，张义变更部分诉请，要求张显光返还取暖费7,552.00元及利息。事实和理由：张义与张显光于2014年10月13日签订《租房协议合同》一份。协议约定：“租赁期限为五年，即从2015年5月15日至2020年5月15日止……双方从2015年5月15日起计算租金，本合同生效后，双方应严格遵守，否则违约方支付另一方违约金17万元。”此租赁合同还在履行期限内，张义于2017年1月8日从他人处得知，现房屋已被张显光再次出租给同仁大药房，并且早已由同仁大药房实际使用。张义认为，张显光的行为违反双方约定，影响了张义的正常经营及资金流转，给张义造成损失。同时，张义于2015年12月17日替张显光垫付取暖费，此款应返还给张义，故诉至本院。
张显光辩称:同意解除合同。但张义其他诉讼请求没有事实和证据支持，应予以驳回。2017年1月8日是由张义选定的次承租人与同仁大药房签订了租赁合同，而非张显光。张显光并没有影响张义的正常经营和资金流转，事实上张义没有正常经营，而是未经张显光同意擅自将涉案房屋转租，严重违反了双方约定。房屋转租给同仁大药房是张义选定的次承租人的行为，张显光与同仁大药房签订承租合同是为减少损失的自助行为，不是违约行为。张义因身体原因已经无力继续承租房屋，自动放弃权利，在张显光不得不与同仁大药房签订租赁合同后，又索要违约金，属于不诚信和滥用诉权的行为，违反合同法基本原则，不应支持。关于张义垫付的采暖费，并非是为张显光垫付，而是为案外人冮松林垫付，张义应向冮松林主张，垫付的数额应以发票为准，另双方没有约定利息，利息主张也不应支持。
张显光向本院提出反诉请求：⒈张义向张显光支付违约金170,000.00元；⒉解除双方房屋租赁合同；⒊反诉费由张义承担。事实及理由：2014年10月13日，张义与张显光签订房屋租赁合同，房屋用于经营超市。协议签订后，张显光依约将房屋交付给张义。但张义在2015年左右未经张显光同意，将房屋转交给郭淑英经营丁丁龙虾店，不仅违约转租，且改变了经营业主，已经违约。张显光得知后，没有追究张义违约责任，而是明确告知张义不可以再次转租，否则张义将收回房屋。2016年12月26日，张义选定的次承租人又将房屋租给同仁大药房，同仁大药房进行装修并入住经营。张义的行为违反合同约定，故张显光向法院提出反诉请求。
张义辩称:1、张显光与张义从订立合同开始，双方对于房屋的转租或转兑早已具有预见性；2、张显光对张义的转租行为是知道并且默许的，根据合同法224条，原租赁合同继续有效；3、张显光对于张义应督促次承租人交取暖费的行为，应视为对转租行为的追认；4、张义于2015年底转租，张显光与同仁大药房签订租赁合同的时间为2016年底，相距时间超过一年多。张显光知道张义转租但在六个月内未提出异议，其没有权利再行使撤销权。5、张显光主张因张义选定的次承租人再次转租，方收回房屋理由不成立。
同仁大药房未作陈述。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：涉案房屋位于长春市朝阳区桦甸街435号一处门市房，该房系张铎向长春星宇集团建宇房地产开发有限公司购买，张显光系张铎叔叔，代张铎对外出租该房屋。2014年10月张义从涉案房屋原承租人冮松林处承兑其经营的超市，并于2014年10月13日与张显光签订《房屋租赁合同》，合同约定了房屋用途、租赁期限、租金的支付方式、费用承担及违约责任等。其中，合同第四条约定：乙方未经甲方书面许可，不得擅自转租、转借、抵押租赁标的；第八条约定了违约责任，即违约方支付另一方违约金170,000.00元。张义已支付了2017年5月15日之前的房租，并在承租期间垫付了该房屋2013年-2014年和2014年-2015年两个年度的供暖费共计7,552.00元。在租赁期限内，张义分别将涉案房屋转租给张辉艳经营面馆和冯孝林、郭淑英经营丁丁龙虾店。在张义与张显光的通话录音中显示，张显光对张义将涉案房屋转租给张辉艳和冯孝林、郭淑英表示同意，同时向张义明确告知如再次转租需经其同意，否则将收回房屋。
2016年12月26日，郭淑英与同仁大药房员工王静华签订出兑协议，将桦甸街435号丁丁龙虾店转让给王静华，协议载明房租已交到2017年5月15日。2017年1月16日，张辉艳与焦艳签订兑店协议，将面馆以5万元的价格出兑。2017年2月21日之前，同仁大药房已经实际使用涉案房屋。2017年4月16日，张铎之母李晶代张铎与同仁大药房实际经营者孙建东签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋出租给孙建东。
认定上述事实的证据有:商品房购销合同、购房发票、房屋租赁合同、出兑协议、兑店协议、中国工商银行电子银行回单、借记卡账户历史明细清单、交通银行长春阳光城支行凭证、供热费发票、照片、通话录音、询问笔录、户口及庭审笔录在卷为凭。
本院认为:一、张显光与张义签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。现涉案房屋由同仁大药房使用，张显光与同仁大药房另行签订了《房屋租赁合同》，张义和张显光之间的租赁合同已无法继续履行，在2017年10月20日的庭审中，张义和张显光均表示同意解除双方签订的租赁合同，该合同于2017年10月20日解除。
二、张义和张显光是否存在违约行为的问题。租赁合同第四条约定“张义未经张显光书面许可，不得擅自转租、转借、抵押租赁标的”，在合同履行过程中，张显光得知张义将房屋转租给张辉艳和冯孝林、郭淑英后，向张义明确告知如张辉艳和冯孝林、郭淑英再次转租需经张显光同意，否则将房屋收回，但房屋仍被张辉艳和冯孝林、郭淑英转租给同仁大药房及他人，张义虽称不清楚再次转租的事情，但其在承租期间应对房屋进行管理，发生再次转租也是因其对房屋管理不善造成，因此张义构成违约，应承担违约责任。而张显光在张义承租期间内，在未行使解除权的情况下，与同仁大药房签订了部分租赁期限重复的房屋租赁合同，亦构成违约，应承担违约责任。基此，张义与张显光均存在违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，张义与张显光应各自承担违约责任，对双方主张违约金的诉请均不予支持。
三、关于供暖费及利息的问题。张义的租赁期限自2015年5月15日起，张义为正常使用房屋，垫付了2013年-2014年和2014年-2015年的供暖费并无不当，张显光应偿还张义为使用房屋垫付的供暖费7,552.00元，并以7,552.00元为基数，支付自缴纳之日起至给付完毕时止的利息即自2015年12月17日起至给付完毕时止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第四项、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
1.解除原告（反诉被告）张义与被告（反诉原告）张显光于2014年10月13日签订的《房屋租赁合同》；
2.被告（反诉原告）张显光于本判决生效后立即给付原告（反诉被告）张义垫付的供热费7,552.00元及利息（以7,552.00元为基数，自2015年12月17日起至给付完毕时止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；
3.驳回原告（反诉被告）张义其他的诉讼请求；
4.驳回被告（反诉原告）张显光其他的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费3,943.00元，由原告（反诉被告）张义负担3,893.00元，由被告（反诉原告）张显光负担50.00元。反诉费1,850.00元由被告（反诉原告）张显光负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 孙彦辉
审 判 员 曲 栋
人民陪审员 王一茗
二〇一七年十月三十日
书 记 员 吴佳音