北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京0114民初5177号
原告：杨志涛，男，1985年12月24日出生，汉族，住北京市昌平区。
原告：王晓伟，女，1987年7月16日出生，汉族，住北京市昌平区。
二原告委托代理人：张慧明，河北浩博律师事务所律师。
被告：李琳娜，女，1981年7月1日出生，汉族，住北京市昌平区。
被告兼李琳娜委托代理人：齐雨，男，1978年9月6日出生，汉族，住北京市昌平区。
第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托代理人：孙凤起，男，1980年7月16日出生，汉族，该单位法律顾问。
原告杨志涛、王晓伟与被告齐雨、李琳娜、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨志涛、王晓伟及其委托代理人张慧明、被告兼李琳娜的委托代理人齐雨到庭参加了诉讼。第三人链家公司经本院合法传唤，第二次庭审未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
杨志涛、王晓伟向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除与被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《变更协议书》；2、判令被告返还原告购房定金10万元；3、判令被告赔偿原告违约金62万元；4、判令被告及第三人退还居间服务费7．5万元；5、判令被告承担原告延迟购房所承担的房价上涨造成的损失，暂定10万元；6、本案所有诉讼费用及财产保全费用均由被告承担。事实与理由：原告与被告在2017年12月17日在第三人的居间下签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，合同约定原告以310万元购买被告位于昌平区北七家镇名流花园梅苑某号的房屋（详见买卖合同）及家电、装饰装修和配套设施。原告依约于签订合同当天向被告支付了定金10万元，但被告却反悔不愿将涉案房产卖给原告，原告多次找被告协商无果。同时因被告违约导致原告购房时间延迟两月以上，期间房价上涨将给原告造成巨大的损失。无奈原告依据《民事诉讼法》第三条向法院提起诉讼，望贵院判令所请。
齐雨、李琳娜向本院答辩称，合同规定是5月17日过户完毕，所以我认为在5月17日之前完成过户就可以。解押时间确实是拖了，但我们一直在协商中。12月18日对方要求解除合同，我问为什么，他们说压力太大。20万尾款一年后给，我觉得不放心。他们说20万尾款没法给付我，只能给我290万，此时间已经过了解押日期。2月11日对方又签了别人的房子，所以我做了网签。直到2月13日对方还在跟我们谈解约的事。我没有恶意违约或不履行合同，我一直积极履行合同。对方买别人房应该提前跟我说一下，不能买了别人的房再跟我谈此事。我只能把我房子出售。我房子310万，给对方让了20万尾款，为什么买别人房子的时候没有让别人让你们尾款呢。
第三人链家公司未提交答辩意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于本案事实，本院经审理查明如下：
2017年12月17日，杨志涛、王晓伟（买受人）与齐雨（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》。该合同约定，齐雨将其所有的坐落于昌平区北七家镇名流花园梅苑某号房屋（面积91．78平方米）及屋内家具家电、装饰装修和配套设施设备以310万元的价格出卖给杨志涛、王晓伟。同日，齐雨（甲方）与杨志涛、王晓伟（乙方）及第三人链家公司（丙方）签订《补充协议》。该协议第二条约定：“1、定金：乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。（1）乙方于2017年12月17日将第一笔定金100000元自行划转的方式支付甲方。2、还款解押：交易房屋有抵押，甲方应于2017年12月25日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2017年12月28日前办理完毕解除抵押登记手续。甲方解押所需资金来源为甲方自行筹集。……4、首付款:（1）乙方于不晚于过户前五个工作日将第一笔首付款980000元以建委监管支付的方式支付甲方。（2）乙方于不晚于过户前五个工作日将第二笔首付款10000元以理房通支付的方式支付甲方。5、甲乙双方应于网签后3个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。6、权属转移登记。甲乙双方同意，在公积金和银行批贷后10个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。……7、甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存100000元作为户口迁出保证金，乙方应于不晚于过户后12个月以理房通支付的方式支付甲方。8、物业交割：……甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存100000元作为物业交割保证金，乙方应于不晚于过户后12个月以理房通支付的方式支付甲方。”协议第四条约定：“违约责任。……2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；……甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起15日内以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金、丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。”
上述协议签订后，原告于2017年12月17日支付定金5万元，于12月18日支付定金5万元。其后，出卖人齐雨称因自身情况发生变化，无法筹到解抵押所需资金，故未能在合同约定的期限内解除涉案房屋的抵押登记。在经过链家公司工作人员多次催促后，齐雨仍未能解除抵押登记。2018年1月28日，被告齐雨因无法按约定时间解除抵押登记故提出解除房屋买卖合同。本日，原被告及第三人开始协商解除合同和如何赔偿违约损失的问题。在此之前的1月13日，原被告签订了一份《变更协议书》。该协议书将户口迁出保证金和物业交割保证金支付的时间变更为“过户后12个月之内”。2018年1月28日的谈判中，原被告虽然都同意解除合同，但在赔偿金数额上未能达成一致，且原告认为被告当时亦无支付能力。之后，双方又见面谈过两次，但都无结果。2018年2月10日，原告杨志涛与案外人于得宾又签订了一份房屋买卖合同，原告杨志涛购买了与涉案房屋同一小区的另一套房屋。该房屋面积为74．38平方米，合同约定价格为312万元。2018年2月12日，被告齐雨与案外人韩文和针对涉案房屋签订了一份网签合同。
原告在提起本案诉讼时，提起了保全申请，要求查封涉案房屋。我院经审查后出具裁定书，查封了涉案房屋。关于原告的经济损失，原告认为有86万多，并称在签订两份房屋买卖合同期间涉案房屋所在小区的房屋单价有所上升。被告认为在此期间房屋价格并未上涨。他在出卖涉案房屋给原告时因为急于卖房所以是低价出售，而且在户口迁出保证金和物业交割保证金金额和支付期限方面他也做出了很大让步。被告齐雨认为原告主张的违约金数额过大，要求降低。另查，原告依据《居间服务合同》向第三人链家公司支付居间代理费68200元。原告依据《房屋交易保障服务合同》向合同保障方北京方源房地产咨询服务有限公司支付代收评估费600元、保障服务费6200元。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《变更协议书》、网签记录、定金转账记录、居间费专用收据、陈佩、苑新宽证人证言及原被告当事人的庭审陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原被告签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《变更协议书》系双方当事人的真实意思表示，依法应当有效。双方均应按约履行。现被告齐雨在合同约定的期限内不能解除涉案房屋原有的抵押登记，属违约行为。被告的违约行为符合《补充协议》第四条第2款第（3）项的约定，原告享有解除权。原告杨志涛、王晓伟要求解除《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《变更协议书》的请求有法律依据，本院予以支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同具有相对性，本案所涉合同出卖方为被告齐雨，故合同的违约责任应由齐雨承担。被告李琳娜并非合同的相对人，其是否负有赔偿义务是属于夫妻财产规定范畴，与本案不属于同一法律关系，本案不予认定。杨志涛、王晓伟要求退还购房定金并赔偿违约金的请求有事实和法律依据，本院予以支持。关于违约金的金额，本院考虑到买方支付购房款的金额、后续购房的支出、卖方违约的时间、合同签订后至卖方违约同期房屋价格变化程度等因素将酌情降低。齐雨作为违约方，依据原被告签订的《补充协议》第四条第2款的约定，应当赔付杨志涛、王晓伟交纳的居间服务费。故原告要求被告赔付居间服务费的请求本院予以支持。保障服务费和评估费的负担问题在《补充协议》中并未约定，原被告可另行协商解决或与保障服务方协商解决。本案不予处理。原告主张的延迟购房所带来的经济损失本院在判决违约金时已充分考虑，故原告主张经济损失的请求本院不再支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除杨志涛、王晓伟与齐雨签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《变更协议书》；
二、解除杨志涛、王晓伟、齐雨和北京链家房地产经纪有限公司签订的《补充协议》；
三、齐雨于本判决生效之日起7日内返还杨志涛、王晓伟购房定金10万元；
四、齐雨于本判决生效之日起7日内赔偿杨志涛、王晓伟居间服务费损失68200元；
五、齐雨于本判决生效之日起15日内支付杨志涛、王晓伟违约金25万元；
六、驳回杨志涛、王晓伟的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15800元，由齐雨负担（于本判决生效之日起7日内交纳）；保全费5000元，由齐雨负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审判员 卢志成
二〇一八年五月二十一日
书记员 赵桂贤