河南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫民终字第301号
上诉人（原审被告）：翟宏伟，女，汉族，1966年5月5日出生，住河南省郑州市金水区。
委托代理人：刘胜，系翟宏伟丈夫。
委托代理人：朱俊楠，金博大律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈玲，女，汉族，1956年1月8日出生，住河南省南阳市卧龙区。
委托代理人：张付晴，河南震世律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：河南省锦寓置业有限公司。住所地：河南省郑州市经五路**号。
法定代表人：葛明森，该公司董事长。
委托代理人：程果，河南衡祥律师事务所律师。
上诉人翟宏伟与被上诉人陈玲、被上诉人河南省锦寓置业有限公司（以下简称锦寓公司）执行异议之诉纠纷一案，陈玲于2015年5月28日诉至河南省郑州市中级人民法院（以下简称原审法院），请求：依法解除对位于南阳市宛城区天山路东段都市春天9号楼3102房屋的查封，判令不得执行该房屋；诉讼费用由翟宏伟负担。原审法院于2015年11月6日作出（2015）郑民一初字第140号民事判决，陈玲不服，向本院提起上诉。本院受理此案并依法组成合议庭，于2016年5月4日进行了公开开庭审理。上诉人翟宏伟的委托代理人刘胜、朱俊楠，被上诉人陈玲及其委托代理人张付晴，被上诉人锦寓公司的委托代理人程果到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：南阳市房地产市场管理处于2010年9月9日向锦寓公司颁发了的编号为（宛市）房预售证第2010038号的商品房预售许可证，该许可证显示：经审查，准予锦寓公司公开预售都市春天2#、3#、4#楼（1-26层）和8#、9#楼（1-33层）商住楼。
2011年10月9日，陈玲与锦寓公司签订“都市春天认购书”一份，该协议书中在认购物业中填写“9号楼3102室，建筑面积132.35平方米，标准总价502930元”；在“甲乙双方约定付款方式”中约定：乙方（即陈玲）选择一次性付款方式，优惠0元，优惠后总价502930元（含订金），于2011年10月9日前付清；此外，认购书中还对双方的费用承担、不可抗力、联系方法、违约责任等进行了约定。2011年10月9日，锦寓公司南阳分公司向陈玲出具编号为0075164的收据，该收据载明：“收到陈玲人民币壹万元整，系付9#、3102室，房款”，并加盖有锦寓公司的财务专用章。2014年10月27日，锦寓公司向陈玲出具编号为0011238和00111239的收据2张，收据载明：“收到陈玲人民币贰万六仟贰佰贰拾贰元整，系付9-3102室，补房款”、“收到陈玲人民币肆仟捌百三拾柒元整，系付9-3102室，办证费、价格基金、沼气费”，并加盖有锦寓公司的财务专用章。
2012年6月12日，因翟宏伟在与锦寓公司的仲裁案件中申请财产保全，南阳市宛城区人民法院于2012年6月12日作出（2012）宛民保字第1号民事裁定书，裁定查封锦寓公司名下包括涉本案房屋在内的20套房产，6月13日，南阳市宛城区人民法院向南阳市房产管理局送达了该民事裁定书及（2012）宛民保字第1号协助执行通知书，将锦寓公司名下涉本案在内的20套房产查封。后郑州仲裁委员会作出（2012）郑仲裁字第183号裁决书。2013年4月26日，翟宏伟持郑州仲裁委员会（2012）郑仲裁字第183号裁决书向本院申请强制执行，原审法院于2013年4月28日立案执行，于2013年5月9日作出（2013）郑执一字第196号执行通知书，责令锦寓公司自该通知书送达之日起三日内向翟宏伟支付购房款300万元和违约金150万元，并负担案件仲裁费56615元及申请执行费48016元；于2013年5月15日作出（2013）郑法执字第196号民事裁定书及（2013）郑协执字第196号协助执行通知书，查封锦寓公司名下涉本案在内的20套房产，同日送达南阳市房产管理局，查封期限至2014年6月12日止。2014年6月9日，原审法院作出（2013）郑执一字第196-4号执行裁定书及协助执行通知书，继续查封包括涉本案房屋在内的20套房屋，查封期限一年，同日向南阳市房产管理局送达。2015年6月1日，又作出（2013）郑执一字第196-4号执行裁定书及协助执行通知书，继续查封包括涉本案房屋在内的20套房屋，期限三年，并于2015年6月4日送达南阳市房产管理局。陈玲不服（2013）郑执一字第196-4号执行裁定书，认为涉本案房屋系其与锦寓公司签约购买，并付完全款，且已占有使用，以案外人身份书面向原审法院提出执行异议，请求中止对涉本案房屋的执行。2015年4月29日，原审法院作出（2015）郑执异字第30号执行裁定书，驳回了陈玲的异议。裁定书于2015年5月16日送达后，原告陈玲不服，于2015年5月28日提起本案诉讼。
经原审法院主持调解，各方当事人就解决本案纠纷曾于2015年8月5日达成了附生效条件的和解协议，但因锦寓公司未履行和解协议，和解协议未生效。
原审法院认为：陈玲提起本案执行异议之诉，目的是为了停止针对涉本案房屋的执行行为及解除本院对涉本案房屋的查封，因此，在其他民事案件的执行过程中对涉本案房屋进行查封是否适当，以及是否应予解除查封是本案的审查重点。而关于民事执行中对被执行人为商品房开发企业的不动产的查封是否适当，以及案外人提出的执行异议能否成立，应当适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条进行审查。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案陈玲和第三人在房屋查封之前签订的《认购书》、《订房协议》，对双方当事人身份，通联方法，房屋的方位座落，面积，价格价款，支付价款方式，违约责任等一系列问题都作了明确的约定，双方权利义务关系明确，意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的书面买卖合同。
本案中，陈玲提交的两份收据显示其于2011年10月9日，即合同签订的当日向锦寓公司交纳了涉案房屋的房款50.2930万元，能够证明陈玲在涉本案房屋查封前其已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，购买了涉本案房屋。
综合当事人在本案中提供的证据，陈玲和锦寓公司之间在涉本案房屋被查封前就存在合法、有效的商品房买卖关系，且陈玲向锦寓公司支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，且陈玲名下又没有其他可供居住的其他房屋，故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，本院查封涉本案房屋缺乏法律依据，陈玲提出的执行异议成立，其对涉本案房屋享有的民事权益足以排除对该房屋的强制执行，故陈玲在本案中请求停止对涉本案房屋执行的诉讼请求，合法有据，予以支持。就陈玲要求解除对上述房屋的查封，应通过执行程序进行处理，故本院对陈玲要求解除查封的请求不予审理。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、停止对位于南阳市宛城区天山路东段都市春天9号楼3102房屋的执行；二、驳回陈玲的其他诉讼请求。案件受理费1050元，由翟宏伟负担。
翟宏伟不服，向本院提起上诉称：原审判决停止对位于南阳市宛城区天山路东段都市春天9号楼3102房屋的执行不当。应驳回陈玲要求停止执行的诉讼请求。1、陈玲仅提供了锦寓公司为其开具的一张房款收据，且锦寓公司也未提供其留存的收据底联及认购书与陈玲所提供的收据相印证。该一张收据不足以证明其已支付了全部房款。2、陈玲提供的《认购书》虽然有效，但不具备合法性，不符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的内容，并非合法的《商品房买卖合同》。3、陈玲对未办理过户登记手续有过错。4、原审适用法律错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》只在执行阶段，对当事人等所提执行异议进行形式审查时适用。而本案的执行异议之诉，是通过诉讼程序对案外人所提异议进行实质审查。因此，本案不应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条的规定，而应适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定进行审理。综上，原审认定事实有误，适用法律错误，判决结果不当，请求二审法院查明事实，依法改判，驳回陈玲要求停止郑州市中级人民法院对位于南阳市宛城区天山路东段都市春天9号楼3102房屋执行的诉讼请求。
陈玲答辩称：1、陈玲在本案房屋被查封前已经与锦寓公司签订了《认购书》，并交纳了全部的房款，锦寓公司向其出具了收款收据，从认购书和收据的陈旧程度可以看出是当时开具的收据，且之所以出具收据也是符合当地的实际习惯和实际情况的。翟宏伟虽然对收据有异议，但其并未申请司法鉴定，视为其对该收据的认可。2、陈玲所提供的《认购书》具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，且《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，只要具备了商品房买卖合同的主要内容，该合同就应认定为商品房买卖合同。3、陈玲已实际占有该房屋。4、陈玲对房屋被查封并不知情，且未办理过户手续无过错。5、原审适用法律适当。因执行异议程序与执行异议之诉均系执行救济的一种方式，其目的是一致的，均是为了排除生效文书的强制执行，这两个程序，适用标准有共同性，因此两个程序均应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条的规定处理。6、基于对相对弱势群体的保护，陈玲的权利是一种特殊的权利。立法本意上对该权利赋予了优先性。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
锦寓公司答辩称：锦寓公司与陈玲之间存在真实的房屋买卖关系，虽然没有签订正式的买卖合同，但并不影响房屋买卖关系的成立，且根据5、6年前南阳市房地产市场的情况，陈玲以支付现金的方式购买该房屋的交易是符合当地的实际情况的，且实际交付。原审适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。
根据翟宏伟、陈玲及锦寓公司的诉辩意见，并征得各方当事人的同意，本院将二审争议焦点归纳为：应否停止郑州市中级人民法院对位于南阳市宛城区天山路东段都市春天9号楼3102房屋的执行。
除对原审查明的事实予以确认外。本院经审理另查明：1、陈玲提供的2011年10月9日、编号为0075164收据中载明的内容为：“今收到陈玲人民币伍拾万零贰仟玖佰叁拾元整￥502930元，系付9#、3102号房款”，并非原审认定的“壹万元整”。2、2015年7月20日，南阳市房屋产权产籍管理处出具“南阳市家庭（个人）房产登记信息查询证明”一份，载明：经查南阳市房屋登记信息系统，截止2015年7月7日20日15时，陈玲及家庭成员现名下拥有的房屋登记记录为零。
本院认为：本案系执行异议之诉，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条规定：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。因此，案外人对执行标的（即涉案房屋）是否享有足以排除强制执行的民事权益是本案需要审查的关键问题。2015年5月5日最高人民法院公布施行的《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条对“是否享有足以排除强制执行的民事权益”的条件作出了具体的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发公司企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封之前已签订有效合法的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”依照该规定以及司法实际掌握的标准。案外人在执行标的上享有足以排除强制执行的民事权益，以上三个条件必须全部具备，缺一不可。本案中，陈玲于2011年10月9日与锦寓公司签订了《认购书》，该协议中约定了所购买房屋的具体位置、面积、总价款、付款方式和时间、违约责任等主要内容，且陈玲亦于《认购书》签订的当日向锦寓公司交纳了全部房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，该《认购书》应认定为商品房买卖合同。从以上事实可以看出，陈玲在本案房屋被查封（2012年6月13日）之前已与锦寓公司签订了商品房买卖合同，并向锦寓公司交纳了全部的房款，且陈玲名下无其他可供其居住的房屋，因此，陈玲购买涉案房屋的情形同时具备上述第二十九条所规定的三个条件，其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，应停止郑州市中级人民法院对位于南阳市宛城区天山路东段都市春天9号楼3102房屋的执行。上诉人翟宏伟主张不应停止该房屋执行的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由翟宏伟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卜 发 中
审 判 员 周 会 斌
代理审判员 袁 方
二〇一六年六月二十九日
书 记 员 赵登辉（代）