江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第02768号
上诉人（原审被告）太仓市皇中皇娱乐总汇有限公司，住所地太仓市城厢镇上海东路77号2幢301、302、304、312室。组织机构代码：58842489-0。
法定代表人钱建东，董事长。
委托代理人陆益民，江苏百年东吴律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）江苏五洋房产有限公司，住所地太仓市城厢镇上海东路77号五洋国际商务大厦7楼。组织机构代码：25118963-7。
法定代表人杨忠执，董事长。
委托代理人雷明伟，江苏新天伦（太仓）律师事务所律师。
委托代理人佘滨，江苏新天伦律师事务所律师。
上诉人江苏五洋房产有限公司（以下简称五洋公司）因与被上诉人太仓市皇中皇娱乐总汇有限公司（皇中皇公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院（2013）太民初字第0920号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年2月25日，五洋公司与钱建东签订《五洋商务广场商铺租赁合同》1份（以下简称租赁协议一），该合同约定：1、甲方（原审原告）将其位于太仓市上海东路77号五洋商务广场2幢3层中的301、302、304、312号商铺，建筑面积为2758.4平方米，使用面积为1796.64平方米出租给乙方（钱建东）用于经营KTV，KTV的品牌为皇中皇娱乐。2、租赁期限为6年7个月，自2011年2月26日起至2017年9月30日止；其中从2011年2月26日起至2011年9月30日为免租装修期，租金起算日为2011年10月1日。2、租金以建筑面积计算：其中第一年、第二年、第三年的租金均为170万元／年，第四年、第五年、第六年的租金提高至183.6万元／年。租赁期内，租金按每半年结算，乙方应于签定本合同当日，向甲方支付首期半年租金85万元整。本着先付后租的原则，每次租金乙方须提前十天给付甲方，逾期将视为违约，逾期一个月，甲方有权单方面解除合同并收回商铺，并有权追究乙方赔偿甲方的其他损失。乙方在签定本合同之日，应向甲方一次性交付租赁保证金，金额相当于乙方第一年一个月租金总额共计141666元……。另外，合同还约定违约责任：其中约定，乙方拖欠甲方租金视为违约。每逾期一天按拖欠金额百分之二支付滞纳金；拖欠超过十天，甲方有权采取停止向乙方提供有关服务等其他强制措施；拖欠达一个月（含一个月）以上，甲方有权终止合同，乙方所交保证金不予退还，乙方还须付清所拖欠的款额及违约金，并无条件把租赁商铺同原附属物交回甲方……。
合同订立之日，钱建东给付原审原告保证金141666元，原审原告将合同中约定的房屋交付钱建东使用。钱建东于2011年3月9日支付原审原告租金818344元（2011年10月1日至2012年3月31日的部分租金）。钱建东于2011年12月19日在苏州市太仓工商行政管理局登记设立了太仓市皇中皇娱乐总汇有限公司，钱建东为该公司的法定代表人。
2011年12月30日，原审被告皇中皇公司向原审原告五洋公司提出书面申请，认为房租过高，要求从2012年元月起以100-120万元计算年租金。
2012年9月22日，原审原告五洋公司向原审被告皇中皇公司发函，讲明原审被告按合同约定应于2012年3月21日支付租金85万元，同年9月21日前支付租金85万元，原审被告未付上述款项，要求原审被告于2012年10月1日将欠付的租金付清。
2012年10月31日，原审被告支付原审原告租金29万元（2012年4月1日至2012年9月30日的部分租金）。2013年4月18日，案外人朱阿良代原审被告分两次支付原审原告租金656666元（其中216666元汇入原审原告帐户，440000元汇至原审原告会计个人卡上）。原审被告至2013年4月18日止，共支付原审原告租金1765010元。
以上事实，有原审原告提交的双方于2011年2月25日签订的租赁合同、发票、收据及当事人的当庭陈述等证据佐证。
原审原告五洋公司的诉讼请求为：1、原审被告立即支付结欠的租金140万元，以及逾期支付租金的违约金20万元，合计160万元；2、本案诉讼费用由原审被告负担。
原审法院认为：本案双方当事人的争议焦点是：租金是按150万元／年计算还是自2013年起租金按90万元／年计算。
原审原告认为，2011年2月25日双方签订租赁合同后，因原审被告的申请，双方进行了协商，达成补充协议，租金按150万元／年计算，并向原审法院提交补充协议证明其主张。该补充协议载明：甲（五洋公司）、乙（皇中皇公司）双方经过友好协商，就继续履行双方于2011年2月25日签订的“江苏五洋房产有限公司&太仓市皇中皇娱乐总汇有限公司《租赁合同》”的相关事宜，自愿达成如下一致意见：一、乙方租用太仓市城厢镇上海东路77号五洋商务广场2幢3层301、302、304、312号商铺，建筑面积2758.4平方米，经营KTV使用，月租金125000元整，每季度租金375000元整，年租金150万元整。二、双方确认，每年租金中10万元（最高限额），可由甲方（含甲方许可的客户，但须由甲方代表签字认可）至乙方处消费抵扣。若当年度甲方上述金额超过10万元的，超过部分顺延冲抵下一年的可冲抵租金部分。三、在原租赁期内，自2013年起，租金每季度支付一次（2013年租金在2012年12月20日前起付）。本着先付后用的原则，乙方在每年的12月20日、3月20日、6月20日、9月20日前支付下一个季度的租金。四、本协议签署前，乙方若有结欠甲方的房屋租金，乙方应在2012年12月20日前全部结清（租金结清至2012年12月31日）。五、本补充协议未提及事项，仍按双方之间签订的“江苏五洋房产有限公司&太仓市皇中皇娱乐总汇有限公司《租赁合同》”履行……。原审原告同时认为，原审被告现共支付原审原告租金1765000元，加上原审原告在原审被告处的消费110000元，合计1875000元，至2012年12月31日止，租期为15个月，每月租金为125000元（1875000元÷15个月），因此，原审原、被告双方是按补充协议约定的年租金150万元来计算租金的。
原审被告对原审原告提交的补充协议的真实性无异议，对支付租金总额1765000元无异议，认可原审原告在原审被告处消费110000元左右，但原审被告认为，在签订补充协议后，原审被告认为年租金150万元仍过高，再次与原审原告协商，双方又重新签订了租赁合同，并提供由双方盖章的《江苏五洋房产物业租赁合同》一份（以下简称租赁协议二）。该合同中部份内容如租赁标的物、违约条款与租赁协议（一）内容一致，但其中部分内容有所变动，租赁期限为6年5个月，自2011年5月1日起至2017年9月30日止。租金条款：自2011年5月1日起至2012年12月31日止，租金为1325000元；2013年、2014年、2015年、2016年的租金为90万元／年；自2017年1月1日起至2017年9月30日止的租金为675000元等等。原审被告认为，在支付原审原告1765000元的租金中，已支付至2013年4月18日止，其中自2011年5月1日起至2012年12月31日止的租金1325000元，另外44万元，原审原告于2013年11月13日开具发票给原审被告，可以证明原审被告已支付了2013年度的租金44万元，尚结欠原审原告2013年度租金46万元。
原审原告对原审被告提交的租赁协议（二）的真实性无异议，但原审原告认为，双方并非按此合同确定的金额来计算租金，该合同只是用来开具发票用的，至2013年4月18日，原审原告开具4张发票给原审被告，金额合计为1325000元，足以证明原审被告提交的租赁合同是用来开具发票，后原审原告认为不按150万元开具发票，存在风险，故于2013年11月13日将未开发票的44万元补开发票给原审被告。
原审原告在审理过程中，又补充提供由苏州市苏州公证处出具的公证文书一份，以证明补充协议和租赁协议（二）是同一时间形成，且租赁协议（二）是用于避税，而非实际履行的合同。
原审被告对原审原告提供的新证据提出了抗辩意见，认为这份公证书只是证明了原审原告代理人的电脑中存在这两份文件，而不能证明原审原告发出这两份邮件的时间，更不能证明这两份合同的签署时间，当然，也不能证明两份邮件的真伪。所以，这份证据不论从形式还是证明内容来看都不能证明原审原告方主张的目的。
原审法院认为：原审原、被告间的租赁关系依法成立，且合法有效应予确认。双方目前向原审法院提供的三份协议中对租金条款的约定存在较大的差异，租赁协议（一）为170万元／年、补充协议为150万元／年、租赁协议（二）为90万元／年。从目前双方提供的证据来看，对租赁协议（一）已作变更的意见一致。目前所争议的是在双方订立补充协议后有无再次协商变更租金条款，原审法院已注意到，1、租赁协议（一）与租赁协议（二），除租赁日期与租金发生变化外，相关内容也作了相应的调整，如，第四条，增加了如因原审原告物业质量问题致使原审被告在租用过程中造成损失原审原告应予赔偿的条款；第七条，增加了租赁房屋的用电负荷数量的内容；第十一条，对2011年2月25日订立的租赁协议中有关条款数的笔误作了更正等等。从时间点上可反映出租赁协议（二）应在租赁协议（一）之后，也可反映出双方在履行租赁合同过程中曾对原合同未尽事宜重新进行过磋商。2、另从持有者来看，如果按原审原告的说法，租赁协议（二）是用于避税，则原审被告无需持有，而现在租赁协议（二）的原件提供者确是原审被告，同时原审原告也将其复印件作为起诉证据提交原审法院。
最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第七十三条指出，双方当事人对同一事实分别举出相反证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供的证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。从双方提供的证据来看，目前对租金条款的实际履行确存在真伪不明的状况，原审法院依照法律的规定作如下评判：1、从原审原告提供的公证文书来看，可以证明一个事实，即租赁协议（二）和补充协议的形成时间是在同一阶段，按一般商业惯例，如果两份文件中就重大利益进行调整时，制定者应有其特殊需要。2、原审被告要证明租赁协议（二）的形成时间是在补充协议之后应提供相应的证据，而从目前的证据，原审被告也仅提供2011年12月30日向原审原告提出的书面申请，认为房租过高，要求从2012年元月起以100-120万元计算年租金，但该书证与租赁协议（二）约定的租金数额反而高出，不符一般社会常理。3、原审法院注意到，2013年4月18日原审被告曾支付租金656666元，但支付的过程是216666元汇入原审原告帐户，440000元汇至原审原告会计个人卡上，直至2013年11月13日才出具发票，从上述行为来看，可以说明租赁协议（二）订立的目的是用于避税的可能性较大。4、从租赁协议（二）的内容来看，并无原审原告至原审被告处消费抵扣租金的约定，但从原审被告多次陈述中，一直自认有该内容的存在，这与租赁协议（二）的约定明显不符。根据上述对原原审被告提供的证据进行分析可以认定，原审原告提供证据的证明力明显大于原审被告提供证据的证明力。但需要说明的是，原审原告采用订立租赁协议（二）以获取利益的做法是错误的，其规避国家税收的行为应予以纠正。
综上，原审被告结欠原审原告2013年度租金140万元未付，引起纠纷，责任在原审被告，原审法院对原审原告要求原审被告支付2013年度租金140万元之请求予以支持。关于原审原告要求原审被告支付违约金20万元的请求，按双方合同约定，未按合同约定按期支付租金，每逾期一天按拖欠金额的百分之二支付滞纳金，现原审原告在诉讼中确已降低了违约金的金额，但在原审原告未提供证据证明因原审被告违约而造成其实际损失已达到20万元的情况下仍然过高应予调整，其损失调整至按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.5倍进行计算较妥。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百七十四条、第二百十六条、第二百二十七条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷适用法律问题的解释》第二十四条的规定，判决如下：太仓市皇中皇娱乐总汇有限公司支付江苏五洋房产有限公司租金140万元，并支付逾期支付租金的违约损失（计算方法，375000元从2012年12月21日起算，375000元从2013年3月21日起算，375000元从2013年6月21日起算，275000元从2013年9月21日起算，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.5倍，分别计算至本判决确定的履行期限最后一日止），在本判决生效后10日内履行。案件受理费21700元，由原审被告负担。此款原审原告已预交，原审法院不再退还，由原审被告在给付上述款项时一并给付原审原告。
上诉人太仓市皇中皇娱乐总汇有限公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、租赁合同二（即年租金90万元的合同）是被上诉人提供给法院的，是双方最后签订的一份合同，上诉人认为该合同是合法有效的，应作为定案的依据。2、公证文书记录的补充协议和租赁合同二被上诉人未证明该合同文本被事先修改过。保全的邮件仅证明被上诉人的法律顾问同时审查了补充协议和租赁合同二，不能证明同时签署该二份合同。原审法院认定租赁合同二是被上诉人为了避税而签署的没有事实依据。请求二审法院依法改判。
被上诉人江苏五洋房产有限公司二审辩称：上诉人要求我方减少年租金至100-120万元，但我方未同意，最后达成年租金150万元的补充协议。我公司要求上诉人将按年租金90万元开票的款项打至我公司，其余租金打入公司指定的个人账户也说明合同二的签订仅是为了避税。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，服从原审判决。
本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，本案争议的焦点为：双方实际履行的是补充协议（即年租金为150万元的合同）还是租赁协议二（即年租金为90万元的合同）。第一，公证文书记录证明补充协议和租赁协议二由五洋公司的法律顾问同时进行了审查，补充协议和租赁协议二是同时形成的，被上诉人主张补充协议和租赁协议二是同时签署的，存在一定的可能性。第二，租赁协议一约定2011年10月1日之前是免租装修期，但租赁协议二约定的租金起算日为2011年5月1日起，未考虑免租装修期，不合常理。从租赁协议二的内容看，并无被上诉人到上诉人处消费抵扣租金的约定，但从双方当事人的多次陈述中，一直明确有被上诉人到上诉人处消费抵扣租金的约定。第三，在上诉人已付租金中，部分汇入了被上诉人指定的个人账户（当时并未开票，半年多后补开票），同时，结合上诉人已付租金及被上诉人在上诉人处的消费额11万元，共计1875000元，更符合按照年租金150万元的标准计算的。故被上诉人认为租赁协议二未实际履行，仅用于避税的陈述，存在一定的合理性。第四，上诉人于2011年12月30日向被上诉人提出房租过高，要求从2012年元月起以100-120万元计算年租金，但该书证比租赁协议二约定的租金数额（年租金90万元）反而高，不符一般常理。因此，根据现有证据，结合当事人的陈述，应当认定双方实际履行的是补充协议（即年租金为150万元的合同）而不是租赁协议二（即年租金为90万元的合同）。
综上所述，上诉人的上诉理由均不能成立，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，原审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费21700元，由上诉人皇中皇公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄文杰
审 判 员 叶 刚
代理审判员 裘 实
二〇一四年十月十五日
书 记 员 毛莉莉