北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0115民初6293号
原告北京盛玺置业有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇北京燕南鹿鸣春大酒店4楼。
法定代表人桑春华，执行董事。
委托代理人徐亚军，女，1982年11月21日出生，北京盛玺置业有限公司职员，住湖南省益阳市。
被告张俊香，女，1965年3月3日出生。
委托代理人刘明秋，男，1951年10月1日出生，衡水市众诚法律服务所法律工作者，住河北省衡水市。
原告北京盛玺置业有限公司（以下简称：盛玺公司）与被告张俊香商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告盛玺公司的委托代理人徐亚军、被告张俊香的委托代理人刘明秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告盛玺公司诉称：我公司与张俊香于2014年4月3日签订了编号为Y1552667的北京市商品房预售合同，约定张俊香以总价款8047788元的价格购买我公司开发的位于大兴区西红门镇B座办公楼7层703号房屋（以下简称：703房屋）。张俊香以按揭贷款付款方式向中国工商银行股份有限公司北京大兴支行贷款402万元。根据我公司、张俊香及工商银行三方签订的个人购房借款、担保合同之约定，由我公司作为张俊香贷款的保证人，为张俊香的贷款提供阶段性连带责任保证。我公司与张俊香签订的预售合同约定，如果我公司为张俊香向贷款银行申请贷款提供了阶段性连带责任保证，张俊香在贷款银行发放贷款后，逾期偿还贷款本息而致使我公司履行了代偿款项的保证责任，张俊香应自我公司代偿款项之日起5日内归还代偿款项，若张俊香逾期归还代偿款超过30日的，我公司有权解除预售合同，解除预售合同的，张俊香应按该商品房总房款的20%向我公司支付违约金。因张俊香未按照个人购房借款、担保合同的约定偿还贷款，截至2016年3月21日，张俊香逾期偿还银行借款本息及罚息共计271085.86元。我公司已向工商银行代为清偿上述款项。张俊香至今未按照预售合同的约定向我公司归还代偿款项。故我公司起诉张俊香解除合同编号为Y1552667的北京市商品房预售合同及相关补充协议，张俊香协助我公司办理解除合同编号Y1552667北京市商品房预售合同备案手续，张俊香返还我公司代为偿还的银行借款本息及罚息271085.86元、支付我公司违约金1609557.6元。
被告张俊香辩称：我把房子抵押给了工商银行大兴支行，我们担心合同解除之后，工商银行大兴支行继续向我追要贷款。如果工商银行大兴支行不再向我追要贷款，我同意解除合同。我同意协助盛玺公司解除商品房预售合同备案手续。因为我现在没有钱，所以对盛玺公司代我向银行偿还的贷款本息、罚息，我同意从盛玺公司退还给我的房款里面扣除。关于违约金，盛玺公司主张的违约金比例过高。在订立合同时候，我也没有仔细看那几十页合同，这些都是盛玺公司提供的格式合同。违约金太高，我只同意负担2%。
经审理查明：2014年4月4日，盛玺公司（出卖人）与张俊香（买受人）签订了编号为Y1552667的北京市商品房预售合同，约定张俊香购买盛玺公司的703房屋；商品房的用途为办公，预测建筑面积共190.86平方米，其中套内建筑面积115.71平方米、共用部位与共用房屋分摊建筑面积75.15平方米；按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米69551.36元，总价款8047788元；出卖人应当在2015年5月1日前向买受人交付该商品房。双方还约定了其他事宜。在预售合同附件八补充协议第1条若买受人采用按揭贷款方式支付房款的，适用本条之约定。…5、如果出卖人为买受人向贷款银行申请贷款提供了阶段性连带责任保证，买受人在贷款银行发放贷款以后，逾期偿还贷款本息而致使出卖人履行了代偿款项（本息、罚息、追款费用等）的保证责任，买受人应自出卖人代偿款项之日起5日内归还代偿款项，若买受人逾期归还代偿款超过30日，或因买受人逾期偿还贷款本息导致商业贷款银行提前收回贷款本息并由保证人承担还款责任的，出卖人有权解除预售合同；出卖人解除预售合同的，买受人应按该商品房总房款的20%向出卖人支付违约金。当日，盛玺公司与张俊香还签订了商品房预售合同联机备案表，联机备案编号13217612。2014年7月10日，张俊香、张克强作为借款人，与贷款人中国工商银行股份有限公司北京大兴支行（以下简称：工行大兴支行）、保证人盛玺公司签订了个人购房借款、担保合同，约定贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人商用房贷款，金额为402万元，本合同项下贷款用于购买703房屋，建筑面积190.86平方米；保证人自愿向贷款人提供连带责任保证；保证人承担阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足包括但不限于以下条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。A.本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书；B.本合同第20.2条约定的抵押权预告登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述抵押权预告登记信息的证明文件。
此后，由于张俊香资金紧张，无力偿还工行大兴支行贷款。后盛玺公司分别于2015年12月22日、2016年3月24日代张俊香向工行大兴支行偿还贷款本金、复息、欠息、罚息、未结转复息共计271085.86元。2016年1月26日，盛玺公司向张俊香发出限期归还贷款本息、罚息及支付违约金的通知，催促张俊香偿还已欠款项，如果超期未还，该公司将解除预售合同，并保留追索代偿的借款本息及罚息并追究相关违约责任的权利。但张俊香由于资金紧张未能缓解，至今未能偿还。
上述事实，有双方当事人的陈述、商品房预售合同及相关补充协议、个人购房借款担保合同等证据在案佐证。
本院认为：合同是确定双方当事人权利义务的协议，依法成立的合同自成立时生效，且受法律保护。盛玺公司与张俊香签订的商品房预售合同及补充协议，系双方真实意思表示，双方均系完全民事行为能力人，合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效。盛玺公司与张俊香均应按照合同的约定行使权利履行义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据补充协议的约定，当张俊香逾期偿还贷款本息而致使盛玺公司履行了代偿款项（本息、罚息、追款费用等）的保证责任，张俊香应自盛玺公司代偿款项之日起5日内归还代偿款项，若张俊香逾期归还代偿款超过30日，盛玺公司有权解除预售合同。2015年12月22日、2016年3月24日，盛玺公司前后两次代张俊香归还贷款等，已超过30日，解除合同的条件已经成就。故盛玺公司要求解除合同及补充协议，于法有据，本院应予支持。合同解除后，由张俊香协助盛玺公司办理解除合同编号Y1552667北京市商品房预售合同备案手续，亦为张俊香根据合同的性质、目的所应当履行之义务。盛玺公司代张俊香向工行大兴支行偿还的贷款本金、复息、欠息、罚息、未结转复息等，亦应由张俊香返还。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。张俊香已构成违约，理应向盛玺公司支付违约金。但双方在补充协议中约定的违约责任过分高于盛玺公司的实际损失，张俊香同意负担房屋总价的2%作为违约金，本院不持异议。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第二款、第一百一十四条、第一百三十条之规定，判决如下：
一、解除原告北京盛玺置业有限公司与被告张俊香签订的编号为Y1552667的北京市商品房预售合同及相关补充协议；
二、本判决生效后十日内，被告张俊香协助原告北京盛玺置业有限公司办理解除合同编号Y1552667北京市商品房预售合同备案手续；
三、本判决生效后十日内，被告张俊香返还原告北京盛玺置业有限公司代其偿还的贷款本金、复息、欠息、罚息、未结转复息二十七万一千零八十五元八角六分；
四、本判决生效后十日内，被告张俊香给付原告北京盛玺置业有限公司违约金十六万零九百五十五元七角六分；
五、驳回原告北京盛玺置业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费六万八千一百三十五元，由被告张俊香负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张冠楠
人民陪审员 李生陆
人民陪审员 张国庆
二〇一六年九月三十日
书 记 员 张 萌