江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终4251号
上诉人（原审被告）：孙为好。
被上诉人（原审原告）：苏州市林珍红制衣有限公司，住所地苏州市吴中区甪直镇甫澄北路。
法定代表人：朱素祯，董事长。
委托诉讼代理人：季海兵、张心源，北京市百瑞（苏州）律师事务所律师。
上诉人孙为好因与被上诉人苏州市林珍红制衣有限公司（以下简称林珍红公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2015）吴甪民初字第290号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
孙为好上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：上诉人对涉案房屋装修花费580万元，为被上诉人垫付65万元茶馆转让费，因此并不结欠被上诉人租金，原审法院判决解除合同没有依据。
林珍红公司辩称，原审查明事实清楚，适用法律正确。请求法院驳回上诉。
林珍红公司向一审法院起诉请求：孙为好将位于甪直镇海藏路2号的一层14间店面房以及二、三层的房屋返还；孙为好支付拖欠租金（计算至合同解除之日，暂计至2015年7月20日为719300元）以及房屋使用费（按照合同约定的年租金1562000元标准，自合同解除之日起至实际搬离之日止）。
一审法院认定事实：位于苏州市吴中区甪直镇海藏路2号房屋所有权人为林珍红公司，该房屋共三层，建筑面积为6070.87平方米。林珍红公司、孙为好于2012年4月6日签订店面房租赁合同，孙为好租赁林珍红公司位于甪直镇海藏路2号、幢号为2-3、4的房屋，后林珍红公司于2014年4月28日诉至法院要求孙为好迁出承租房屋，支付2014年4月6日起至实际迁出之日止的房屋使用费等，经法院组织调解，双方于2014年4月30日达成调解协议：双方确认店面房租赁合同于2014年4月5日终止履行；孙为好于2014年5月6日前迁出甪直镇海藏路2号第2-3、4幢房屋，并支付2014年4月6日至5月6日期间的房屋使用费150000元。
2014年8月23日，孙为好向林珍红公司承诺：2014年下半年的房租计划于2014年10月6日付150000元、11月6日付150000元、12月6日付200000元，2015年1月6日付250000元，如违约，愿接受停业处理。同年11月20日，孙为好向林珍红公司承诺每天抽出营业额的20%付房租，由林珍红公司会计结算付清。2015年1月6日，孙为好又向林珍红公司出具承诺书一份，其内容为：因欠林珍红制衣有限公司2014年4月6日至2015年4月5日房租未清，特承诺每个星期天下午付20000元，逾期不付停电，到2015年4月5日余款未付，承诺自愿撤出不经营，装修抵押做为房租欠款。
2015年2月2日，孙为好向林珍红公司出租承诺书一份，其内容为：本人孙为好因欠苏州市林珍红制衣有限公司2014年4月6日至2015年4月5日全年房租金1488000元（现以每日收取店内营业额的20%抵作房租，最终以结算为准），今承诺在2015年4月5日前未付清房租，则自觉搬走，且甪直镇海藏路店内的装修及一切物品作为遗弃物由房东林珍红公司自行处理。
2015年4月29日，孙为好向林珍红公司出具承诺书一份，其内容为：今欠甪直镇海藏路2号朱素珍房租2014年4月6日至2015年4月5日666000元，双方达成协议，2015年4月29日起每3天付10000元；如果一期未付，停水停电，到2015年12月31日把2015年4月6日至2016年4月5日剩余房租结清。2015年6月27日，孙为好向林珍红公司承诺：至2015年7月2日不付30000元，自动搬走，所有后果自已承担。
2015年4月5日，林珍红公司、孙为好与案外人（担保方金林清）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：林珍红公司将位于苏州市吴中区甪直镇海藏路2号的一层14间店面房以及二、三层面积共约4200平方米房屋出租给孙为好使用，由案外人金林清作为担保方为孙为好共同承担责任。租期自2015年4月6日起至2020年4月5日止，租金第一年按2218000元（其中包含上年所欠租金656000元）（未税）计算，第二年年租金按1640000元计算（出租方为缓解承租方经济压力将该租赁物内的13.5间店面代为出租，该租金抵作承租方的年租金，租金金额以13.5间店面的合同金额为准；若后期13.5间店面出现退租，该部分店面的租金由承租方承担，相应房屋由承租方继续使用），每年租金为不含税价，如需开具发票，则由承租方承担相应税费。租金支付方式为：第一年租金，第一个月付100000元，付款日期为每三天付10000元；第二个月开始，每月支付95000元，付款日为每月1号。第二年开始的房租金每年一次性付清。每年租金先付后租，担保方对此付款金额与日期予以担保。期间如有一期拖欠房租金，出租方有权对承租方断电、断水处理；如承租方延迟支付房租金超过10天的，出租方有权收回房屋，承租方无条件退出该租赁物，一切后果由承租方自负。承租方必须搬离该租赁物的，出租方不承担承租方的任何装修费用。对于承租方装修、扩建及增设附属设施和设备的与出租方无涉，如承租方到时未退出也未清场，该租赁物内的所有建筑、装饰、设施等物品出租方将全部视为废弃物予以处理，废弃物处理的人工及材料费由承租方承担。房租费及水电费以收据为准，水、电费用量以每月抄表数为准。庭审时，双方一致确认，上述合同中涉及由林珍红公司出租的店面为1、2、4、5、6、7、8、10、11、12、13、14、15号十三间及8号门面的另半间。
2015年8月6日，林珍红公司委托律师向孙为好寄送《律师函》，通知孙为好即日起解除2015年4月5日签订的《商铺租赁合同》，收到律师函起5日内将租赁物返还给林珍红公司，支付拖欠租金719300元。孙为好于次日收到该份律师函。对此，林珍红公司在庭审时陈述，双方的租赁合同在2015年8月7日解除。
一审庭审中，林珍红公司陈述，孙为好曾向其出具多份承诺书，但多次违约，不履行付款义务，其在本案中不起诉保证人金林清。本起合同中约定之前结欠的租金为656000元，双方在结算时已扣除了代为出租店面的转让费及租金。在签订本起合同之后，其收到孙为好的租金50000元，收到店面转让费30000元及代为出租的店面租金可在合同约定的租金中冲抵。因孙为好承诺支付租金而未支付，在2015年5月份之前偶尔停过几次电，自2015年5月份之后就一直处于停电状态。林珍红公司为证明其代为出租本案合同所涉部分店面的情况，提供租赁合同，合同的出租方均为林珍红公司：1.承租方为王海民，签订日期为2015年2月27日，租赁物为甪直镇海藏路2号一层4#、5#、6#两间半店面及7#、8#一间半店面共约320平方米，租期自2015年2月27日起至2016年2月26日止，每年租金为360000元。2.承租方为李祥峰，签订日期为2015年3月27日，租赁物为甪直镇海藏路2号一层2#-10号一间店面共约80平方米，租期自2015年4月15日起至2018年4月14日止，每年租金为95000元；转让费为30000元。3.承租方为林志，签订日期为2014年6月4日，租赁物为甪直镇海藏路2号一层2#-13号一间店面共约80平方米，租期自2014年7月20日起至2017年7月19日止，每年租金为100000元；转让费为30000元。4.承租方为贾玉辉，签订日期为2014年6月11日，租赁物为甪直镇海藏路2号一层2#-11号一间店面共约88平方米，租期自2014年6月20日起至2017年6月19日止，每年租金为100000元；转让费为30000元。5.承租方为石翔，签订日期为2014年6月11日，租赁物为甪直镇海藏路2号一层2#-12号一间店面共约88平方米，租期自2014年6月20日起至2017年6月19日止，每年租金为100000元；转让费为30000元。6.承租方为朱洪正，签订日期为2014年5月27日，租赁物为甪直镇海藏路2号一层2#-1、2、14、15号四间店面共约310平方米，租期自2014年6月10日起至2017年6月9日止，每年共计租金为350000元；转让费为105000元。对此，林珍红公司陈述，该13.5间店面的出租方为林珍红公司，各承租户与其存在租赁关系，林珍红公司与孙为好之间就该些店面仅存在租金抵扣结算的问题。孙为好经质证认为，对该几份合同不予认可，出租没有经过孙为好，但林珍红公司大致口头上与其说过，收到的租金及转让费应在租金中抵扣。
一审庭审中，孙为好陈述，其与林珍红公司曾签过多次房屋租赁合同，其在本起合同签订之前，落款日期为2015年4月6日的租赁合同签订时间并非其落款日期，而是在2015年7月20日补签的。在签订本起合同之后，其由他人代为支付租金50000元。在本起合同之前，曾对承租房屋装修支出约6000000元，其还代房东支付转让费650000元，应由林珍红公司归还。当时其租赁房屋用于开店，经营不好，其找到债权人王志富与房东经过协商，说债务太多，让其将店面转租给他人，后转租未成。因考虑到其在外欠货款约6000000元，投资约5500000元，被迫无奈接受房东的要求，继续承租房屋开店经营，立下上述承诺书。自2014年4月7日起，因欠租金，林珍红公司对其经常停电以致无法正常经营，其陆续正常经营的天数约60天。在2015年7月份，林珍红公司纠集30多黑社会人员对其店铺强行关门，打人砸门店物品，影响了其经营。为此，孙为好提供了如下证据：1.租赁协议、照片、银行流水，证明曾多次承租店面的情况，银行流水证明其帮林珍红公司法定代表人垫付转让费650000元，该流水仅载明孙为好账户的存取款情况；2.平面图、起诉状、欠条、借据，证明本案所涉房屋系其装修，花费约5800000元；3.营业执照、合作协议、和解协议、民事判决书，证明其经营不善，对外欠债较多，林珍红公司想赶其走，迫于经济压力，保护债权人的利益，逼其出具承诺书的事实；4.视频资料、照片，证明林珍红公司对其强行封门，对其员工进行殴打的事实。林珍红公司经质证认为，上述证据与本案无关联，孙为好花费5800000元装修款无相应依据，也无任何理由让林珍红公司承担，双方合同中约定装修扩建及增设的附属设备与林珍红公司无关，如未退出及未清场，应作废弃物处理，相应费用由孙为好承担。
上述事实，由林珍红公司提供的房屋租赁合同、承诺书、店面租赁合同，当事人的陈述以及庭审笔录予以证实。
一审法院认为，林珍红公司、孙为好之间签订房屋租赁合同，不违反国家法律强制性规定，应属有效，双方当事人应受其约束，按约履行合同义务。孙为好抗辩其被迫签订本案合同，并无证据证明其非自愿意思签订该合同之事实，应承担举证不能的法律后果，故原审法院对其上述抗辩不予采信。根据约定，林珍红公司已将涉案房屋交付孙为好使用，履行了合同义务，而孙为好应按约交付租金。根据双方合同约定，孙为好结欠2015年4月6日前的租金为656000元；合同签订后的第一年租金，应在第一个月付100000元，第二个月起每月1日应支付95000元。孙为好还在2015年4月29日的承诺书中承诺自2015年4月29日起每3天付10000元，在2015年12月31日将2015年4月6日至2016年4月5日的剩余房租结清。而事实上，孙为好未按约支付租金，已构成违约，林珍红公司据此通过律师函方式告知其解除房屋租赁合同，孙为好亦确认收到该通知，故该解除通知已发生法律效力，双方合同应于2015年8月7日解除。林珍红公司要求孙为好返还承租房屋，于法有据，原审法院予以支持。对于由林珍红公司出租的1、2、4、5、6、7、8、10、11、12、13、14、15号共计13间及8号门面的另半间，该店面系林珍红公司以自己名义与相应承租人订立租赁合同，该些店面由林珍红公司与相应承租人自行交接处理。
关于孙为好结欠租金的具体金额。孙为好对签订合同之事实无异议，且其曾向林珍红公司出具的承诺书确认结欠租金666000元之事实，在孙为好无证据反证的情形下，原审法院对双方在本案合同中确定结欠租金为656000元予以认定。对于签订本起合同之后的租金，根据双方合同约定第一年（即2015年4月6日至2016年4月5日）租金为1562000元，据此核算自2015年4月6日至2015年8月6日期间的应付租金为524946元。双方确认由林珍红公司出租的部分店面收取的租金应在前述租金总额中抵扣，双方确认了林珍红公司代为出租的店面范围，且林珍红公司为此提供了相应出租合同，孙为好对此不予认可而未提供反证，故对上述出租合同予以采信，根据该些租赁合同核算上述店面可抵扣的年租金为1105000元或月租金为92083元，据此核算2015年4月6日至2015年8月6日林珍红公司收取店面租金为371360元。另，林珍红公司收取的转让费30000元、孙为好已付租金50000元应一并结算。经结算，孙为好欠付该期间的租金应为73586元。由此可见，截至2015年8月6日，孙为好结欠林珍红公司租金为729586元。
本案所涉合同解除之后，孙为好未将承租房屋交还林珍红公司，林珍红公司要求其参照合同约定的年租金457000元（合同约定的年租金1562000元扣减由林珍红公司出租的店面年租金1105000元得出）标准支付使用费，于法有据。孙为好抗辩林珍红公司对其采取停电等措施致其无法正常营业，故其不应当支付停电期间的租金。双方在合同中约定如孙为好不按期交租金，林珍红公司有权停电停水；孙为好亦多次向林珍红公司承诺按约支付租金，如不交，则自动搬离，林珍红公司有权停电处理。在孙为好不按约支付租金，亦未按约自动撤场搬离的情况下，林珍红公司对其采取停电措施并无不当。孙为好占有房屋，林珍红公司据此要求孙为好支付占有使用费亦合法有据。至于孙为好要求林珍红公司补偿装修费用，双方约定孙为好违约应搬离涉案房屋，林珍红公司不作补偿，故孙为好该主张，无事实依据，原审法院不予支持。另孙为好主张其垫付茶馆转让费650000元，林珍红公司对此亦不予认可，孙为好仅提供银行账户交易记录，难以证明其主张，原审法院不予采信。孙为好主张林珍红公司砸坏其物品并殴打其员工所造成的损失，非本案处理范围，不予理涉。遂依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第二百二十六条，判决：一、孙为好于判决生效之日起十日内将承租的位于苏州市吴中区甪直镇海藏路2号的一层店面房以及二、三层房屋腾空迁出并返还苏州市林珍红制衣有限公司。二、孙为好于判决生效之日起十日内支付苏州市林珍红制衣有限公司租金人民币729586元及房屋占有使用费（按年租金457000元的标准计算自2015年8月7日起至实际搬离房屋之日止）。案件受理费人民币10993元，由苏州市林珍红制衣有限公司负担993元，由孙为好负担10000元。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院认为，2015年4月5日，上诉人孙为好与被上诉人林珍红公司及案外人金林清签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，其内容不违反国家法律法规的禁止性规定，应为合法有效。该合同约定：租期自2015年4月6日起至2020年4月5日止，租金第一年按2218000元（其中包含上年所欠租金656000元）。第一年租金，第一个月付100000元，付款日期为每三天付10000元；第二个月开始，每月支付95000元，付款日为每月1号。如承租方延迟支付房租金超过10天的，出租方有权收回房屋，承租方无条件退出该租赁物，对于承租方装修、扩建及增设附属设施和设备的与出租方无涉。但截止2015年8月6日林珍红公司向孙为好发函通知解除合同，孙为好仅支付了租金50000元，违反合同约定，因此林珍红公司有权依约解除合同并要求孙为好支付拖欠的租金和房屋使用费。孙为好上诉称对涉案房屋装修花费580万元以及为林珍红公司垫付65万元茶馆转让费可扣减欠付租金，但其提供的证据仅能证明对房屋进行装修以及从其账户取款的事实，而无法证明装修费用应由林珍红公司承担以及其为林珍红公司垫付转让费的事实，因此在林珍红公司对该事实不予认可，且没有相关合同依据的情形下，孙为好的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
综上所述，上诉人孙为好的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10993元，由上诉人孙为好负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
审 判 员 叶 刚
代理审判员 郭 锐
二〇一六年十一月九日
书 记 员 吴茂程