贵州省遵义市汇川区人民法院民 事 判 决 书（2015）汇民初字第613号原告刘曦，广东省广州市人，住广东省广州市天河区。委托代理人袁河，贵州名城律师事务所律师。委托代理人陈建均，贵州名城律师事务所实习律师。被告贵州万福房地产开发有限公司，住所地：贵州省遵义市汇川区澳门路光达花园2号。法定代表人赵福刚，该公司总经理。被告贵州超一房地产开发有限公司，住所地：贵州省仁怀市盐津街道办事处酒都新区五转盘。组织机构代码：68841882-6。法定代表人唐超一，该公司总经理。委托代理人李淑金，贵州子尹律师事务所律师。委托代理人李泽友，贵州子尹律师事务所律师。原告刘曦与被告贵州万福房地产开发有限公司（以下简称万福房开公司）、被告贵州超一房地产开发有限公司（以下简称超一房开公司）商品房销售合同纠纷一案。本院于2015年1月22日立案受理后，依法组成由法官任晓珊担任审判长、人民陪审员冉吉祥、刘幸福参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘曦的委托代理人袁河、陈建均、被告超一房开公司的委托代理人李淑金到庭参加了诉讼。被告万福房开公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘曦诉称：2007年6月20日，原告与被告万福房开公司签订《商品房买卖合同》，约定原告以总价款665970元向被告万福房开公司购买位于遵义市汇川区高九路（钦州路）“北部湾·锦都豪苑”住宅小区第6幢第1层第15号建筑面积221.99平方米的营业房，交房时间为2008年6月30日，并约定逾期交房违约金为已付房价款万分之二每日。合同签订后，原告按约支付首付款并办理了按揭贷款手续，而被告万福房开公司未能如约交房且房屋被案外人田时会侵占，原告以返还原物为由将案外人田时会诉至法院，2011年3月14日遵义市汇川区人民法院判决田时会返还该房，田时会不服上诉，中院发回重审。在重审过程中，被告超一房开公司以田时会为被告诉至法院，请求判令田时会将其占有的涉案房屋归还并赔偿经济损失341863.20元。遵义市汇川区人民法院于2012年4月12日裁定对原告起诉田时会返还原物纠纷一案中止审理，并于2012年8月8日判决田时会返还涉案房屋。田时会上诉后遵义市中级人民法院维持原判，故原告遂撤回对田时会的起诉。2013年12月10日，法院强制执行，田时会将涉案房屋交付给被告超一房开公司，同时二被告与原告签订《房屋移交协议》并公证，至此，被告才履行了交付义务。原告认为，二被告逾期交房长达1988日，按约应支付原告违约金264781元，且违约金的计算标准远低于租金损失，故原告诉至人民法院，请求判令二被告共同支付原告迟延交房违约金264781元，诉讼费用由二被告承担。被告超一房开公司辩称：一、被告万福房开公司已于2012年6月21日将房屋交付给原告刘曦，不存在违约，第三人侵权应当由第三人承担赔偿责任；二、原告的诉请已经超过诉讼时效，应予以驳回。被告万福房开公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩状。经审理查明：2005年5月3日，被告万福房开公司因开发“北部湾·锦都豪苑”需要，与案外人田时会签订《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》，由被告万福房开公司对田时会的房屋进行拆迁补偿，在北部湾花园C区安置田时会住宅五套，2005年5月10日，双方又签订《门面买卖协议》，由田时会用拆迁补偿款从被告万福房开公司遵义市北部湾还房小区购买门面2间，协议第一条约定门面地点在北海路（现更名为钦州路）北侧，约定第二条约定“甲方同意待营业房修建上市后，由乙方自行在北海路选择营业房2间，面积为84㎡，面积若有差异，按实际丈量面积互补，价格为3600元/㎡，其面积不得超过10㎡”，并约定该《门面买卖协议》作为拆迁协议的附件。2007年6月20日，原告刘曦与被告万福房开公司签订《商品房买卖合同》，约定原告刘曦购买被告万福房开公司开发的位于遵义市汇川区高九路“北部湾·锦都豪苑”住宅小区第6幢1层15号商业用房（面积221.99㎡），总价款为665970元。合同约定，被告万福房开公司应于2008年6月30日前交付涉案房屋，逾期超过60日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自交房时间第二天起至实际交付之日止，被告万福房开公司按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。同日，经遵义市房产市场管理处审查后为原告刘曦办理了合同登记备案手续。2007年6月21日，原告支付了购房款400000元；2008年4月12日，原告支付了购房款265970元，购房款全部支付完毕。被告万福房开公司在开发北部湾·锦都豪苑项目过程中，由于经营管理不善成为“问题楼盘”，导致该公司尚未履行完毕的合同不能履行，田时会以有权自行选择门面为由，于2010年3月底自行占有了北部湾·锦都豪苑6-1-12号门面和6-1-15号门面。2010年3月31日，二被告签订《协议》，被告万福房开公司将其开发的“北部湾·锦都豪苑”项目现状的资产和负债全部转让给被告超一房开公司，该公司接收“北部湾·锦都豪苑”项目后，于2010年4月1日恢复对扫尾工程的施工，2010年4月施工完毕后，原告将还房小区六号楼楼下的28号、29号门面交付给田时会，但田时会不同意并继续占有12号、15号门面，导致被告超一房开公司无法向原告进行交付。为此，原告刘曦于2010年11月10日为返还原物纠纷提起诉讼，要求判令案外人田时会返还涉案房屋并赔偿损失，经遵义市汇川区人民法院于2011年3月14日作出（2010）汇民一初字第838号民事判决书，判决田时会返还涉案房屋并赔偿损失，田时会不服提起上诉，二审发回重审，后原告撤回诉讼。2012年4月12日，被告超一房开公司以田时会为被告提起诉讼，遵义市汇川区人民法院于2012年8月8日作出（2012）汇民初字第822号民事判决书，判决田时会将涉案房屋返还给本案被告超一房开公司。田时会上诉后遵义市中级人民法院于2012年11月28日作出（2012）遵市法民三终字第519号民事判决书维持原判。田时会申请再审，贵州省高级人民法院作出（2013）黔高民申字第408号民事裁定书驳回田时会的再审申请。被告超一房开公司申请强制执行后，2013年12月10日，田时会及其家人将其占有的涉案房屋交付给被告超一房开公司，同时被告超一房开公司即将涉案房屋移交给原告刘曦。同日，原告与二被告签订《房屋移交协议》，明确二被告于2013年12月10日将涉案房屋交付给原告，后双方于2014年1月15日对《房屋移交协议》进行了公证。遵义市汇川区人民法院于2012年8月8日作出（2012）汇民初字第822号民事判决书还查明：“北部湾·锦都豪苑住宅小区”第6幢1层营业房租金为35元/㎡/月。上述事实，有各方当事人当庭陈述、书证等证据在卷佐证，经庭审质证，足以认定。本院认为：原告刘曦与被告万福房开公司签订的《商品房买卖合同》为双方当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，双方均应按照约定的期限履行各自的义务。原告以现金和按揭贷款的方式依约向被告万福房开公司支付了全部购房款665970元，被告万福房开公司理应于合同约定的交房期限内将涉案房屋交付给原告。现逾期交房（2008年7月1日至2013年12月10日）1988天，根据合同约定，逾期交房违约金为665970元0.00021988天＝264789.67元，原告仅主张264781元，系对其权利的处分，本院予以支持。原告与被告万福房开公司签订的《商品房买卖合同》中未约定不得转让条款，同时，法律也未禁止房地产开发公司将开发中的房地产的项目进行转让，在被告万福房开公司开发的“北部湾·锦都豪苑”项目因资金困难成为问题楼盘，使该公司对外签订的尚未履行完毕的合同不能继续履行后，在政府的主持下，二被告签订协议，由被告万福房开公司将其开发的“北部湾·锦都豪苑”项目现状的资产和负债全部转让给被告超一房开公司，其性质是合同的概括转让，不属于法律禁止和合同性质不允许转让的行为，依据《中华人民共和国合同法》第八十八条：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”之规定，对原告的交房和支付违约金的责任，理应由被告超一房开公司承担。被告超一房开公司辩解原告刘曦已于2010年4月12日在《遵义“北部湾·锦都豪苑”收楼证明书》上签字认可收房，但原告刘曦签字时涉案房屋已被案外人田时会占有，被告并未实际交付房屋，经过诉讼后，二被告才与原告于2013年12月10日签订《房屋移交协议》确定实际交房，故交房时间应为2013年12月10日，对被告超一房开公司的该项辩解，本院不予支持。被告超一房开公司认为违约金计算过高，认为应调整为每日按已付购房款万分之一的标准计算违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，且仅就2012年涉案房屋的租金损失就为211.99平方米35元/㎡/月12月＝89035.80元，而根据合同约定的违约金标准计算为665970元0.0002365天＝48615.81元，双方对违约金标准的约定并未超过租金损失，故对被告超一房开公司的该项辩解，本院不予采纳。被告超一房开公司辩解原告的诉讼已超过诉讼时效，但原告在发现涉案房屋被案外人田时会占有后即积极主张，后因被告超一房开公司提起诉讼后才撤回诉讼，且涉案房屋实际交房时间为2013年12月10日，至起诉时并未超过两年，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”、第一百四十条：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”之规定，原告的起诉并未超过诉讼时效，对被告超一房开公司的该项辩解，本院不予采纳。被告万福房开公司经本院传票传唤无正当理由未到庭，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，视为放弃其诉讼权利，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告贵州超一房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘曦支付逾期交房违约金264781元；二、驳回原告刘曦其他诉讼请求。案件受理费5280元，公告费400元，共计5680元，由被告贵州超一房地产开发有限公司承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决书则发生法律效力。本判决书发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起二年内向本院或者被执行的财产所在地基层人民法院申请强制执行。审 判 长  任晓珊人民陪审员  冉吉祥人民陪审员  刘幸福二〇一五年七月二十二日书 记 员  谭吉飞