陕西省长武县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0428民初545号
原告：宋某，男，汉族。
委托诉讼代理人：王某，陕西秦瀚律师事务所律师。
被告陕西华鹏置业有限公司。（以下简称华鹏公司）
法定代表人：王某甲，男，汉族。
委托诉讼代理人：王某乙，陕西平镜律师事务所律师。
被告长武县亭口镇亭北村村民委员会。（以下简称亭北村委会）
法定代表人：吴某，男，汉族。
委托诉讼代理人：杨某，男，汉族。
宋某与华鹏公司、亭北村委会房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8与8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宋某及其委托诉讼代理人王某，被告华鹏公司的委托诉讼代理人王海峰，被告亭北村委会的委托诉讼代理人杨某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告宋某向本院提出诉讼请求:1、依法确认原、被告所签的房屋买卖合同无效；2、依法判决被告限期返还购房款156906元及利息；3、依法判决被告赔偿已付房款一倍的经济损失；4、依法判令由二被告对上述请求承担连带责任；5、二被告承担本案诉讼费。事实与理由：2010年10月30日，原、被告签订房屋买卖合同，据该合同约定，原告购买被告开发的位于长武县亭口镇亭北商贸市场房屋一套，建筑面积89.23平方米，总价款154502元，原告先后数次给被告交纳购房款及土地出让金共计156906元，合同约定2011年12月30日以前交房，合同签订后被告未能按时交房，且被告不具备开发资质，所建房屋依照法律规定无法满足商品房交易条件，故该房屋买卖合同应认定为无效合同。
被告华鹏公司辩称，2010年年初，亭北村委会开发亭口镇亭北商贸市场房屋，同年10月与原告签订房屋买卖合同。当时亭北村委会建设商品房时，委托华鹏公司代为销售。双方于2010年9月28日签订了代理销售协议书。故被告华鹏公司并非本案的适格被告，商品房买卖合同系被告亭北村委会与原告所签，被告华鹏公司只是被告亭北村委会的委托代理机构。后因种种原因，亭北村委会在后期建设中无法继续推进，则由华鹏公司通过竞标在长武县国土资源管理局获取了该商贸城的国有土地使用权，后于2013年华鹏公司欲与原告重新签订房屋买卖合同，但原告拒绝，原告未及时变更合同，亦未付清余款，已违约。综上所述，应驳回原告对被告华鹏公司的诉讼请求。
被告亭北村委会辩称，亭北商贸城项目是被告亭北村委会2009年底与华鹏公司洽谈的项目，由亭北村委会开发，华鹏公司垫资建设。2010年亭北村委会以新农村建设项目开工，因当时证件不齐，同年11月份左右亭北村委会将整个项目全部转给被告华鹏公司。由被告华鹏公司售房，收房款。被告亭北村委会提供的空白合同上加盖了亭北村公章，但至于被告华鹏公司将房屋出卖给谁，根本不清楚。被告亭北村委会已将该项目转给被告华鹏公司，房款也均是被告华鹏公司收取的，故在本案中被告亭北村委会不承担责任。
本院经审理认定事实如下：2010年9月28日长武县亭口镇亭北村委会与陕西华鹏置业有限公司就亭北村委会建设的亭北商贸市场楼盘销售事宜签订了代理销售协议书一份，双方约定由陕西华鹏置业有限公司代理销售亭北商贸城房屋。同年10月30日，宋某与亭北村委会之间签订了编号为6-2-401号《房屋买卖合同》，该合同约定，宋某购买位于长武县亭口镇亭北商贸市场第6幢2单元4层01号房屋一套，建筑面积89.23平方米，合同总价款154502元。原告分别于2010年10月23日、10月30日、2012年2月24日三次向陕西华鹏置业有限公司交纳房款139052元、土地出让金17854元。2010年8月19日华鹏公司在长武县住房和城乡建设局分别取得了建设工程规划许可证、建设用地规划许可证，2012年8月24日取得了建筑工程施工许可证。2012年11月23日华鹏公司在长武县房地产管理站办理了长房预售字第2012（07）号商品房预售许可证，2013年5月3日长武县国土资源局为华鹏公司办理了国有土地使用证。合同约定于2011年12月30日交房，但至今未交房。2014年2月29日华鹏公司书面承诺同年6月底将房款及同期存款利息退还给宋某，但该承诺并未实际履行。
上述事实有原告提供的房屋买卖合同、收款收据、承诺书，被告华鹏公司提供的建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证，国有土地使用证及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为定案依据。
本院认为，原告宋某与被告亭北村委会签订的房屋买卖合同系双方在自愿合法的情况签订的，被告亭北村委会在合同签订时虽未取得房地产开发企业应具备的营业执照及商品房预售许可证，但根据《中华人民共和国房地产管理法》第六十五条的规定该行为应给予行政处罚，并非导致合同无效的法定情形。同时根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案在审理中，二被告均认可已将该房屋买卖合同的权利义务从亭北村委会转让于华鹏公司，原告对此虽有异议，认为其不知情，但其向被告华鹏公司交纳房款及与被告华鹏公司商议退房事宜的事实，可以证明原告对该合同的相对方变更的事实并不持异议，应认定原告与被告亭北村委会签订合同之后，该合同的实际履行方为被告华鹏公司。该合同签订之后，被告华鹏公司分别于2010年、2012年及2013年取得了建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证及国有土地使用证。通过以上有效证件可证明被告华鹏公司系本案的适格主体，其为本案双方当事人诉争房屋的实际出卖方。其取得的相关证件时间是在原告起诉之前，故应认定该房屋买卖合同有效。原告要求确认该房屋买卖合同为无效合同，无事实和法律依据，不予支持。按照双方签订的房屋买卖合同约定，被告华鹏公司应于2011年12月30日前交房，但被告华鹏公司并未按约交房，2012年2月24日原告还继续向被告华鹏公司交纳第二期房款，应认定双方对迟延交房进行了默认。在合同履行过程中，被告华鹏公司并不存在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条所规定的情形，故对原告要求赔偿购房款的一倍损失的请求不予支持。因原告与被告华鹏公司曾商谈过退房事宜，被告华鹏公司亦承诺退房，退还房款并负担银行同期存款利率计息。且原告在诉讼中坚持要求退房的情况下，被告华鹏公司亦同意退房，故该合同应予解除。对原告要求被告华鹏公司退还房款139052元的请求予以支持，对违约金双方在合同中虽有约定，但双方曾在商议退房事宜时，均认可按银行同期存款利率计息，该行为视为对合同中约定的违约金的变更。同时因该合同不能实际履行，被告华鹏公司亦应退还原告交纳的土地出让金17854元。原告在向被告华鹏公司交纳房款及协商退房应当知道合同的相对方已发生变化，但其并未提出异议，应认定其对二被告之间的转让予以默认，故其要求被告亭北村委会承担连带责任的理由不成立，该诉讼请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第八条之规定，经合议庭评议，判决如下：
一、宋某与长武县亭口镇亭北村村民委员会签订的编号为6-2-401号《房屋买卖合同》有效；
二、宋某与长武县亭口镇亭北村村民委员会签订的编号为6-2-401号《房屋买卖合同》，予以解除；
三、陕西华鹏置业有限公司在本判决生效之日起三十日内一次性退还宋某购房款139052元及利息【其中10000元从2010年10月24日起按同期银行存款利率计息至还款之日、67251元从2010年10月31日起按同期银行存款利率计息至还款之日、61801元从2012年2月25日起按同期银行存款利率计息至还款之日】、土地出让金17854元；
四、驳回宋某的其他诉讼请求。
如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按照中国人民银行同期贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费3378元，减半收取1689元，由宋某负担338元，陕西华鹏置业有限公司负担1351元。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。
审判员 刘飞雪
二〇一七年九月十八日
书记员 王彦飞
附：法律适用
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第八条具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。