广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第1668号
上诉人（原审被告）深圳市xx盛投资发展有限公司，住所地深圳市光明新区xxx）。
法定代表人刘家忠，总经理。
委托代理人徐志鸿，广东晟典律师事务所律师。
委托代理人毛鹏，广东晟典律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）深圳市xx硕丰科技有限公司，住所地深圳市光明新区xx。
法定代表人魏连速，公司董事长。
委托代理人周贵华，广东立国律师事务所律师。
上诉人深圳市xx盛投资发展有限公司（以下简称xx盛公司）因与被上诉人深圳市xx硕丰科技有限公司（以下简称xx丽公司）租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法公民初字第264号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年5月12日，xx丽公司、xx盛公司签订了《租赁合同书》，约定xx盛公司将位于光明新区楼村中泰路鑫博盛科技园厂房及配套宿舍出租给xx丽公司，厂房总面积为19550平方米，租赁期限为陆年，自2011年5月11日起至2017年5月10日止。合同签订后，xx丽公司向xx盛公司支付租赁保证金527850元、用电保证金300000元。2013年6月29日，xx丽公司、xx盛公司双方签订《补充协议》，约定xx丽公司自愿安装变压器一台，并缴纳用电保证金及场地复原保证金150000元，该款项xx丽公司于2013年8月23日支付xx盛公司。
2014年1月22日及2月25日，xx盛公司与深圳市x顺电子股份有限公司（xx丽公司系深圳市x顺电子股份有限公司的全资子公司）先后签订两份《责任确认书》，约定xx丽公司生产场地搬迁及部分设备移转后，其与xx盛公司的合同如出现不能正常履行的情况，将由深圳市x顺电子股份有限公司承担不能履约的责任。2014年6月26日，xx丽公司、xx盛公司双方签订《协议书》，约定双方协商同意xx盛公司将涉案厂房出租给第三方，xx丽公司同意xx盛公司与第三方直接签订《厂房租赁合同书》，各项费用由xx盛公司直接收取，如xx盛公司与第三方签订《厂房租赁合同书》，则自xx盛公司书面通知起，xx丽公司须在30天内清理完厂房的装修和设备，将厂房修复好交还xx盛公司。2014年6月27日，xx盛公司出具书面《联络函》，要求xx丽公司于2014年6月28日起清理厂房内的装修和设备。xx丽公司主张其已于2014年8月5日将涉案厂房及宿舍交付给第三方承租人，即深圳市xx光电有限公司，并提交了交接证明、收条。xx丽公司、xx盛公司双方均确认xx丽公司已于2014年8月7日将其租用的两部电梯交付xx盛公司。xx盛公司主张因xx丽公司未及时将厂房修复，导致其分别于2014年9月6日、2014年9月24日才将宿舍和厂房分别交付深圳市xx光电有限公司，并提交了鑫博盛科技园（宿舍）物业交接确认书、鑫博盛科技园（厂房）物业交接确认书。
xx盛公司确认涉案房产没有房地产证，也没有报建手续。
以上事实，《租赁合同书》、收款收据、《补充协议》、中国银行付款凭证、《责任确认书》、《协议书》、《联络函》等证据及庭审笔录在案作证，应予认定。
xx丽公司在原审中诉请，1、xx盛公司返还xx丽公司租赁保证金527850元、用电保证金450000元，迟延支付利息18003元（按基准利率5.6%，8月1日起，暂计算至2014年12月31日，以实际支付日为准）；2、xx盛公司返还xx丽公司代付9月份电费39906.6元；3、支付xx丽公司装修费，暂以240658元计。以上三项合计1276417.6元；四、xx盛公司承担本案诉讼费。
原审法院认为，xx丽公司、xx盛公司双方签订的《房屋租赁合同》中约定出租的房产没有办理房地产证，也没有报建手续，故该合同违反了法律法规的强制性规定，应认定为无效合同，双方据此合同签订的《补充协议》及《协议书》等亦无效。对于合同的无效，合同当事人均有过错，根据无效合同的处理原则，相互取得的财产应当返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，xx盛公司应向xx丽公司返还收取的租赁保证金人民币527850元、用电保证金共计450000元，xx丽公司应当将位于光明新区xx中泰路xxx科技园厂房及配套宿舍返还给xx盛公司。因双方均已确认涉案房屋已另行出租给他人使用，故可视为xx丽公司已将位于光明新区楼村中泰路鑫博盛科技园厂房及配套宿舍返还xx盛公司。因双方签订的租赁合同无效，故xx丽公司依据该合同提出xx盛公司支付迟延支付利息的诉求，原审法院不予支持。
xx丽公司主张xx盛公司支付xx丽公司装修费，因其提交的电气安装工程施工合同书、污水处理工程合同等证据未能证明租赁房屋装修部分的现有价值，故原审法院对其诉求不予支持。xx丽公司主张xx盛公司返还其代付的9月份电费，因未提交证据予以证明，亦未能证明该电费实际使用者，故原审法院对其主张不予支持。
xx盛公司辩称因xx丽公司搬离后未将厂房、宿舍恢复原状，致使xx盛公司自行修复相关费用应由xx丽公司承担，因其对该部分诉求并未提起反诉，故原审法院不予处理。
依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决，
一、xx盛公司于判决生效之日起十日内返还xx丽公司租赁保证金527850元；二、xx盛公司于判决生效之日起十日内返还xx丽公司用电保证金450000元；三、驳回xx丽公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币16288元，由xx丽公司负担3810元，由xx盛公司负担12478元。
上诉人xx盛公司不服原审判决向本院提起上诉，请求判令，撤销（2015）深宝法公民初字第264号民事判决第一项、第二项，改判xx盛公司无需返还xx丽公司租赁保证金527850元、用电保证金450000元。
上诉的事实与理由：一、xx丽公司仍欠xx盛公司租金未结清，应从租赁保证金及用电保证金中扣除。1、xx丽公司应按比例补齐《租赁合同》（20110511）40天免租期的租金差额351900元。xx盛公司已于2014年6月27日与第三承租方签订《租赁合同》，根据《租赁合同》（20110511）第四条的约定，xx丽公司实际租赁涉案厂房、宿舍的时间只有2年，免租期按比例缩短为20天（2年÷6年×60天），则xx丽公司应按正常租金标准补齐40天的租金351900元（263925元÷30天×40天）。2、xx丽公司应再另行支付租金522571.5元，作为第三承租方的免租期租金。xx盛公司于2014年6月27日与第三承租方签订《租赁合同》（20140627），合同期限从2014年6月26日起至2019年6月25日止；免租装修期45天，即从2014年7月26日起至2014年9月9日止。因（（租赁合同》（20140627）的合同期限涵盖了《租赁合同》（2010511）的合同期限，根据《协议书》（20140626）第二条和第六条的约定，xx丽公司应支付xx盛公司两个月的租金作为第三承租方2014年7月26日至2014年9月9日期间的免租期租金。由于xx丽公司未按照《协议书》（20140626）的约定，将涉案厂房、宿舍修复完好交还xx盛公司，导致xx盛公司直到2014年9月6日才能将涉案宿舍交付第三承租方，直到9月24日才能将涉案厂房交付第三承租方，免租期应从9月24日开始计算45天，即从2014年9月24日起至11月8日止。因xx丽公司依据《责任确认书》（20140215）第三条，已于2014年2月份一次性支付了2014年4月1日至9月30日期间的租金，扣除已预交的租金后，xx丽公司仍需支付租金522571.5元（263925×（1＋10%）×2-263925×（l＋10%）÷30×6］作为第三承租方2014年9月24日至2014年11月8日期间的免租期租金。
二、因xx丽公司过错导致的涉案厂房、宿舍的所有修复费用合计912745.61元，应从租赁保证金及用电保证金中予以扣除。xx盛公司于2014年6月27日发出《联络函》要求xx丽公司于2014年6月28日起开始清理厂房内的装修与设备。xx丽公司迟迟拒不履行《协议书》（20140626）的约定，且在xx盛公司多次催促下，xx丽公司未履行修复厂房的义务，xx盛公司被迫于2014年8月15日开始对厂房、宿舍代为修复，费用合计912745.61元。
综上所述，xx丽公司仍欠xx盛公司租金未结清，且因其过错导致产生涉案厂房、宿舍的修复费用也未结清，故，xx盛公司有权暂不返还xx丽公司上述款项，并有权就相关未结清的租金及修复费用从租赁保证金和用电保证金中予以扣除。
被上诉人xx丽公司当庭答辩称，第一，租赁合同关系是根据xx盛公司与xx丽公司签署的租赁合同，租赁合同事实上双方有履行；第二，xx丽公司在租赁合同标的地点确实有办理过工商登记；第三，xx盛公司认为是xx丽公司提前解除合同，事实上是双方协商一致达成解除协议，xx盛公司所称的补足免租期租金，第三方免租期租金加修复费用，事实上从来都不存在。
原审法院查明的事实清楚，原审法院予以确认。
本院经审理查明，xx盛公司已另案起诉xx丽公司［案号为（2015）深宝法民初字第764号）］，请求xx丽公司向其支付免租期租金、修复费用，xx盛公司确认其另案起诉的诉求与其在本案上诉状中提出的诉求重合。
本院认为，xx盛公司与xx丽公司签订的《租赁合同书》、《补充协议》等因违反了法律法规的强制性规定，应为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，无效合同应适用相互返还原则，xx盛公司收取的租赁保证金、用电保证金、场地复原保证金均缺乏合同依据，依法应返还给xx丽公司。同时，因合同无效，在合同确认无效时，xx盛公司即应返还上述保证金，不存在返还的前置条件。xx盛公司主张xx丽公司欠付其免租期租金、修复费用，两者可以相互抵扣，但xx盛公司已另案就免租期租金、修复费用等争议提起诉讼，上述争议应在另案中处理，而不能构成本案中xx盛公司不予退还各项保证金的抗辩，因此对于xx盛公司不予退还保证金的上诉请求，本院不予支持。
综上，xx盛公司上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费12478元，由深圳市xx盛投资发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
代理审判员 许 莹 姣
代理审判员 周 敏
二〇一五年十一月二十六日
书 记 员 张东阳（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。