江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏03民终2251号
上诉人：王永军，男，1969年3月15日生，汉族，住徐州市泉山区。
委托诉讼代理人：李昌杰，江苏金华星律师事务所律师。
被上诉人：上海浦东发展银行股份有限公司徐州分行，住所地徐州市淮海西路29号。
负责人：张志宁，该分行经理。
委托诉讼代理人：胡玮，江苏汇君律师事务所律师。
被上诉人：高利国，男，1971年11月8日生，汉族，住徐州市泉山区。
原审第三人：江苏银丰铝业有限公司，住所地徐州市云东一道街云龙山文化城1-409室。
法定代表人：孙丰城，该公司总经理。
原审第三人：江苏沛丰铝业有限公司，住所地江苏省沛县经济开发区周勃路南侧。
法定代表人：孙丰城，该公司总经理。
原审第三人：江苏沃德铝业有限公司，住所地沛县经济开发区汉兴路西侧、昆明路北侧、汉康路东侧。
法定代表人：孙丰城，该公司总经理。
上诉人王永军因与被上诉人高利国、上海浦东发展银行股份有限公司徐州分行（以下简称浦发银行徐州分行）、原审第三人江苏银丰铝业有限公司（以下简称银丰铝业）、江苏沛丰铝业有限公司（以下简称沛丰铝业）、江苏沃德铝业有限公司（以下简称沃德铝业）案外人执行异议纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（以下简称原审法院）作出的（2017）苏0311民初5193号民事判决，向本院提起上诉。本案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
上诉人王永军上诉称，请求撤销原审法院（2017）苏0311民初5193号民事判决，依法改判或发回重审。理由：原审法院判决认定事实不清，定性不准。1、王永军与高利国之间就开元四季新城F8-1-601室房屋（以下简称涉案房屋）发生买卖关系在查封之前，但原审法院却以怀疑为由认定双方之间协议是虚假的，交易是不合理的。王永军提供的合同、收款收据、取款记录、交费的发票，足以证明案件事实；2、上诉人已经合法占有涉案房屋，居住只是占有方式的其中一种。交付完毕后，买受人已经居住且交纳了相关费用，原审法院仍认为不能证明王永军已居住错误；3、涉案房屋没有办理过户的情况，在开庭时已多次说明，如果办理了过户手续也不存在那么多问题，原审法院不应以不符合常理为由而否定白纸黑字的证据。综上，原审判决错误，请求依法支持王永军上诉请求。
被上诉人浦发银行徐州分行答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。王永军提出涉案房屋系其购买并已占有居住，但自始至终未提供充分证据予以证实，浦发银行徐州分行依法申请查封高利国名下涉案房屋符合法律规定。王永军提出的诉讼请求不应得到法律支持，请求二审法院驳回其上诉请求。
被上诉人高利国答辩称，涉案房屋已出卖给王永军且已交付完毕，涉案房屋与其无任何关系。
原审第三人银丰铝业公司、沛丰铝业公司、沃德铝业公司未到庭亦未提交书面答辩意见。
原审法院查明，浦发银行徐州分行与银丰铝业、沛丰铝业、沃德铝业、孙敦化、高利国金融借款合同纠纷两个案件，原审法院受理后立案审理。案件审理过程中，根据浦发银行徐州分行的诉讼保全申请，原审法院作出(2016)苏0311民初3816号、(2016)苏0311民初3834号民事裁定，并于2016年7月19日查封了高利国、崔翠侠名下的涉案房屋。原审法院于2016年9月22日分别作出(2016)苏0311民初3816号、(2016)苏0311民初3834号民事调解书予以确认。其中，(2016)苏0311民初3816号民事调解书内容为：“一、银丰铝业于2016年10月8日前一次性偿还浦发银行徐州分行借款本金14990672.87元及利息、罚息、复利1676033.11元（暂计算至2016年5月30日，自2016年5月31日起至实际清偿之日止，按照合同约定继续计息）；二、银丰铝业于2016年10月8日前支付浦发银行徐州分行律师费用20000元；三、沛丰铝业、沃德铝业、孙敦化、高利国对上述债务承担连带担保责任”。
(2016)苏0311民初3834号民事调解书内容为：“一、银丰铝业于2016年10月8日前一次偿还浦发银行徐州分行借款本金13720153.74元及垫款罚息2025277.71元（暂计算至2016年5月30日，自2016年5月31日起至实际清偿之日止，按照合同约定继续计息）；二、银丰铝业于2016年10月8日前支付浦发银行徐州分行律师费用20000元；三、沛丰铝业、沃德铝业、孙敦化、高利国对上述债务承担连带担保责任”。因银丰铝业、沛丰铝业、沃德铝业、孙敦化、高利国未履行生效调解书确定的义务，浦发银行徐州分行向原审法院申请执行。
2015年6月23日，高利国、崔翠侠（甲方）与王永军（乙方）签订《房屋买卖协议》，约定高利国、崔翠侠将其所有的涉案房屋出售给王永军，房屋总价款为99万元；王永军应于协议签订之日向高利国、崔翠侠支付购房款16万元，余款两年内分期分批支付给高利国、崔翠侠；高利国、崔翠侠在协议签订后向王永军交付房屋；在付清全部房款后，该房屋所有权即归王永军所有；付清购房款三个月内，高利国、崔翠侠协助王永军办理过户手续完毕。《房屋买卖协议》第六条约定，高利国、崔翠侠保证在交易时该房屋没有产权纠纷，各种水、电、气、物业及其他费用，均在交付房产前缴清办妥。协议签订后，高利国分别于2015年6月23日、2015年7月10日、2015年8月10日、2015年11月25日、2016年2月19日及2016年6月15日向王永军出具购房款“收条”六份，确认收到王永军交付购房款99万元。2016年2月2日，涉案房屋重新换领不动产权证，登记的权利人仍为高利国、崔翠侠。
本院审理期间，王永军对其缴纳的物业费均在法院查封该房屋之后的情况辩称“之前缴费的票据都可以打印，但在打官司之前，没有想过打印发票的事情，缴费后就丢掉了，可以到缴费单位调取”。2018年6月7日，本院在浙江开元物业管理股份有限公司徐州分公司调取了涉案房屋在法院查封前物业费缴纳的情况，证明：2016年8月14日，高利国补交了2015年3月至2016年9月间的物业费；2016年12月29日，王永军补交了2016年10月至2016年12月的物业费。
原审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释[2015]10号）第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应该按照下列标准判断其是否系权利人：(一)已登记的不动产，按照不动产登记簿判断……”,本案涉案房屋登记于高利国、崔翠侠名下，王永军不是登记簿记载的所有权人，其诉讼请求能否成立，应判断其对本案涉案房屋是否享有足以排除强制执行的其他民事权益。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，王永军所举银行卡交易明细与高利国出具收条的时间虽然吻合，但本案6笔购房款均为大额交易，全部以现金支付不合常理；王永军举证的水电费发票、物业费收据记载的水、电及物业费的产生时间均在原审法院查封涉案房屋之后，浙江开元物业管理股份有限公司虽为王永军出具证明，但王永军是否在该房屋内一直居住，是一种持续的客观事实，物业公司显然不具备证明这一事实的能力，故上述证据均无法证实王永军在涉案房屋查封前已合法占有该房产；高利国在换领本案房产不动产权证时，据王永军陈述及举证，王永军已付购房款800000元，此种情况下，王永军将房屋所有权证及土地使用权证交还高利国、高利国换证时登记依然将权利人登记为其本人均与常理不符。综上，王永军举证不足以证实其对涉案房屋享有足以排除执行的权利，对其诉请，原审法院不予支持。判决：驳回王永军的诉讼请求。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。王永军申请阻却对涉案房屋的执行必须符合上述法律规定的条件。即在涉案房屋被查封前，已签订合法有效的书面房屋买卖合同；在查封前已支付全部价款；在查封前，已实际占有并使用涉案房屋；对未办理所有权转移登记手续没有过错,上述条件同时具备，缺一不可。本案中，王永军、高利国一致陈述双方于2015年6月23日签订《房屋买卖协议》当日交付了房屋，此后高利国对涉案房屋再也没有过问。原审期间王永军向原审法院提供了缴纳物业管理费收据，借以证明其实际占有并使用涉案房屋，但王永军所提供的物业管理费收据均在原审法院对涉案房屋查封之后，王永军对此解释称，法院查封之前缴费发票丢掉了，可以到缴费单位调取。二审期间，本院调查了浙江开元物业管理股份有限公司徐州分公司，查明双方合同签订时起至法院查封前的物业管理费用是高利国在法院查封涉案房屋后补交，查封前王永军未交过物业管理费用。王永军诉讼期间所述查封前交纳了物业费并以此证明其对涉案房屋实际占有系虚假陈述。王永军以缴纳了物业费来证明其查封前实际占有并使用涉案房屋证据不足，本院不予支持。
综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由王永军负担。
本判决为终审判决。
审判长 韩黎华
审判员 王 青
审判员 孙 燕
二〇一八年六月十一日
书记员 刘 迪