福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）厦民终字第3038号
上诉人（原审被告、反诉原告）陈和宿，女，1974年10月25日出生，汉族。
委托代理人杨志谦，北京盈科（厦门）律师事务所律师。
委托代理人林晓毅，北京盈科（厦门）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）厦门宏图三胞电脑科技有限公司，住所地福建省厦门市思明区龙山南路251号之七204室A单元。
法定代表人袁亚非，董事长。
委托代理人肖劲松，公司职员。
委托代理人罗鹏，公司职员。
上诉人陈和宿因与被上诉人厦门宏图三胞电脑科技有限公司（以下简称“厦门宏图三胞公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市集美区人民法院（2013）集民初字第2365号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
厦门宏图三胞公司向原审法院起诉，请求判令：1.确认双方《房屋租赁合同》于2013年7月21日解除；2.陈和宿将360000元（人民币，下同）履约保证金予以退还；3.陈和宿赔偿装修损失479999元；4.陈和宿退还已支付的消防工程款40000元；5.陈和宿支付2013年年租赁费用20%的违约金356000元；以上5项请求共计1235999元。
陈和宿向原审法院提起反诉，请求判令：1.确认双方签订的《房屋租赁合同》于原审判决生效之日起解除；2.厦门宏图三胞公司支付2013年7月22日起至判决生效之日止的租金（1780000元／360日=4944.4元／日），暂计至2013年8月27日租金182944元；3.厦门宏图三胞公司支付逾期缴纳租赁费用的违约金（从2013年7月22日起至原审判决生效之日止按2013年度年租赁费用的万分之二即356元／日计算），暂计至2013年8月27日13172元；4.厦门宏图三胞公司支付2013年度租赁费用20%的违约金即356000元；5.厦门宏图三胞公司支付60000元消防工程款；6.厦门宏图三胞公司承担本案诉讼费。
原审判决查明，1985年7月22日，厦门市人民政府下发厦府（1985）综343号文件《关于杏林乡人民政府综合服务楼建设用地的批复》，载明：“杏林区杏林乡人民政府：经研究，同意你乡在杏林东路南侧区政府办公楼西南侧征用杏林街道办事处曾营居委会的农地720平方米，折1.08亩，作为你乡建综合服务楼用地，用地红线四至角点坐标详见附图。”2012年3月28日，厦门市集美区杏滨街道办事处出具一份《产权证明》，载明：“兹证明厦门市集美区杏东路2号（占地面积720平方，建筑6层，面积约2300平方）权属人为厦门市集美区杏滨街道社区管理中心所有，该地为原杏林乡人民政府于1985年申请的综合服务楼，办有用地红线图，未曾办理产权证。特此证明！”2011年5月10日，厦门市集美区杏滨街道社区经济管理中心出具一份《同意证明》，载明：“厦门市集美区杏滨街道社区经济管理中心与厦门建昌房地产开发有限公司于2011年5月9日所签订的杏林东路2号《房屋租赁合同》。合同期限（8年）自2011年8月20日至2019年8月19日止，共六层，建筑面积2300平方米，用途为商贸、服务等第三产业。由于经营需要，现同意厦门建昌房地产开发有限公司与品牌商以合作经营或者转租的方式进行经营。特此证明！”2011年10月17日，厦门建昌房地产开发有限公司出具一份《同意证明》，载明：“厦门建昌房地产开发有限公司与陈和宿于2011年6月25日所签订的杏林东路2号《房屋租赁合同》。合同期限（8年）自2011年8月20日至2019年8月19日止，共六层，建筑面积2300平方米，用途为商贸、服务等第三产业。由于经营需要，现同意陈和宿将杏林东路2号第一层部分和第二层整层（总面积570平方米），转租给厦门宏图三胞电脑科技有限公司，用以做卖场，经营电脑等相关联产品。特此证明！”2011年10月20日，以陈和宿为甲方（出租方）、以厦门宏图三胞电脑科技有限公司为乙方（承租方），双方签订一份《房屋租赁合同》，合同约定如下：“根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，甲、乙双方本着平等互利的原则，经协商一致，就下述房屋租赁事宜签订本合同。租赁物及其权属状况：第一条、本合同所称的租赁物：包括租赁房屋及租赁房屋附属场地、附属设施设备、与租赁房屋相关联的共用场地、共用设施设备。租赁房屋坐落于厦门市集美区杏东路2号，商业用房，建筑面积570平方米（租赁房屋具体位置以附件一租赁房屋平面图中红色框内部分区域为准，双方盖章确认）。本合同中的面积数字仅供参考，若与实际测量面积存在误差，双方均同意不对租赁费用做任何调整。1.1租赁房屋附属场地包括甲方提供给乙方的外墙面店招位、广告位等。1.2租赁房屋共用设施设备包括：符合国家相关规定并可正常使用的共用消防楼梯。（附件二：《租赁房屋及附属场地、附属设施设备交接登记表》及相关资料，双方盖章确认。）1.3甲方已告知乙方租赁房屋现状且乙方知悉该租赁物尚无消防验收合格证明、房屋所有权证，乙方日后不得以此作为主张甲方违约或解除合同的根据。第二条、甲方对租赁房屋享有转租权，对此乙方已知悉。（见附件三：房屋所有权证复印件或合法转租权证明，上述证明需经甲方签字确认）。租赁期限、用途：第三条、租赁期限和优先权，3.1租赁期限自2011年10月22日至2019年08月19日止。3.2双方约定租赁物交付日期为2011年10月21日前，双方现场实际清点交接符合国家相关规定的租赁物后，签署《租赁房屋及附属场地、附属设施设备交接登记表》（附件二《租赁房屋及附属场地、附属设施设备交接登记表》）。3.3免租期（乙方有权使用但不交租赁费用的期限）为甲方交付租赁物次日起25天。从免租期期满次日起开始计租……第四条、租赁用途及转租，4.1乙方承租租赁物的用途：开设宏图三胞连锁卖场。4.2乙方有权在租赁期限内将租赁物转租给第三方，用于同类产品经营、仓储或办公，乙方应在转租协议签订后书面告知甲方。租赁费用及支付：第五条、租赁费用及其他费用，5.1本合同所定义的租赁费用包括：该租赁物的租金，附属设施设备和共用设施设备使用维护费、物业（房屋、场地、设施、设备、化粪池清掏、垃圾清运等）管理费。5.2月租赁费用合计为人民币14万元整（大写壹拾肆万元整），设施设备使用维护费0元，物业管理费0元。合同期内年租金分别为：第一年年租金为￥168万元（时段：2011年10月22日-2012年10月21日），第二年年租金为￥178万元（时段：2012年10月22日-2013年10月21日），第三年年租金为￥188.7万元（时段：2013年10月22日-2014年10月21日）……第八年租期为302天，租金为￥229.4万元（时段：2018年10月22日-2019年8月19日）。5.3合同签订后三个工作日内乙方需向甲方缴纳三个月租金为履约保证金，即￥36万元整，合同期满后七日内，甲方将该保证金一次性无息退还乙方……第六条、租赁费用支付方式，6.1租赁费用支付方式为：按每三个月支付一次。采用先付后用的原则，甲方于每期租赁费用到期前10天向乙方开出符合法律规定的租金发票，乙方于收到发票后10天内以支票、本票或转账方式支付上述款项。首期租赁费用支付时间为2011年11月15日……双方权利义务：第七条、甲方的权利义务……第八条、乙方的权利义务……8.7乙方进行内部装修和改造，不得破坏房屋承重结构；甲方承诺对乙方的整体Ⅵ已经知晓并认可，且承诺不干涉乙方的Ⅵ标准；乙方应提前2天将方案交甲方进行备案，甲方不得无故拒绝该方案，除非能提供合理依据证明该方案将危机建筑物结构安全。如甲方收到该方案7天内未作书面答复，则视为甲方同意此方案。8.8乙方应于租赁期满后七日内，将租赁房屋及其附属设施、设备交还甲方；对于乙方自行装修的部分，乙方须在租赁期满时且在不影响房屋主体结构的情况下，自行拆除腾空。否则视为废弃，财物归甲方所有。8.9乙方租赁区域内部消防设施设备，在经营过程中如国家消防部门有新的政策出台，要求增加消防设备的，应由乙方承担。8.10乙方租赁区域的消防施工工程，应由甲方指派的单位进行施工（具备法定施工资质），所产生的施工和材料费用，由指定单位报价，乙方确认后再进行施工，费用乙方承担……违约责任：第十条、双方的违约责任，10.1甲方未按时交付租赁物，每逾期一天，应按每年租赁费用的万分之二向乙方支付违约金，逾期交付达10天，乙方有权解除合同，并要求甲方按当年年租赁费用的20%支付违约金。10.2甲方出现违约行为，经乙方书面催告后30日内，仍未符合本合同约定的，乙方有权不予支付违约期间的租赁费用；经乙方第一次书面催告后60日内，仍未符合本合同约定的，乙方有权解除本合同。10.3未经乙方书面同意，甲方无故收回租赁物或者因甲方违约行为乙方行使合同解除权的，甲方应按当年年租赁费用的20%向乙方支付违约金。10.4乙方未按时支付租赁费用，每逾期一天，应按每年年租赁费用的万分之二向甲方支付违约金，经甲方书面催告后30天内乙方仍未支付租赁费用的，则甲方有权解除本合同，乙方还应按当年年租赁费用的20%支付违约金。10.5乙方因经营需要提前30天书面通知甲方并补偿甲方当年2个月租金后可提前解除合同……争议解决：第十三条、凡因本合同的解释或履行引起的任何争议，双方应首先努力通过友好协商解决；协商不成的，双方同意依法由房屋所在地人民法院管辖。其他约定：第十四条、本合同及附件一式陆份，由甲、乙双方各执叁份，经双方盖章后生效，本合同所有内容手写无效……第十六条、本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补充条款。补充条款及附件均为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。”该合同并对双方的其他权利义务进行了约定。2011年10月30日，以陈和宿为甲方（出租方）、以厦门宏图三胞电脑科技有限公司为乙方（承租方），双方签订一份《补充协议书》，约定如下：“为敦促双方履约，本着平等、诚信、自愿的原则，经甲、乙双方协商一致，针对乙方承租甲方位于厦门市集美区杏东路2号（以下简称租赁物）的事宜，达成如下补充协议，双方共同遵守：一、甲方有下列情形，且20个工作日内未能解决的，乙方有权随时解除房屋租赁合同：1、未拥有合法的出租权或转租权；2、未取得消防合格证明导致乙方消防年检不合格；3.未取得租赁物整体消防竣工验收导致乙方无法申领营业执照；4、因提供不符合规定的消防验收证明或意见导致乙方被吊销营业执照；5、因甲方的上述行为导致乙方无法合法占有使用租赁物或房屋租赁合同无效。二、乙方依据上述情形需要行使合同解除权时，还可以要求甲方返还乙方已支付但未实际使用期间的租金等一切费用及其利息，并支付年租赁费用20%的违约金，违约金不足弥补乙方实际损失（包括但不限于装修损失、经营损失、行政处罚等）的，甲方还应补足。三、本协议经双方加盖印章之日即生效，且不受租赁合同效力的影响，所生争议，双方协商解决，协商不成的，双方同意将争议提交房屋所在地人民法院管辖。四、本补充协议为双方签署的《房屋租赁合同》的有效补充。本补充协议与《房屋租赁合同》有冲突的，以本补充协议为准。本协议一式两份，双方各执一份，具有同等法律效力。”2012年1月20日，以厦门宏图三胞电脑科技有限公司为甲方、以陈和宿为乙方，双方签订一份《协议书》，约定如下：“一、工程概况，工程名称：宏图三胞·厦门杏林东路店消防工程。二、工程承包范围，承包范围：室内消防工程。三、质量标准，工程质量标准：本工程由甲乙双方及政府消防部门施工图纸、设计说明、设计变更和国家（行业）的相关标准、规范为标准共同验收。四、合同价款，合同总包干价为100000元人民币，即（大写）人民币壹拾万元整。其中工程款：40000元（大写）人民币肆万元整，8年合同期内的外联维护费和消防工程验收费60000元（大写）人民币陆万元整。五、工程承包形式，1、工程承包形式：包工包料。2、材料供应（采购）：乙方采购，乙方施工所需的材料器具均由乙方自行采购，所采购进场材料的品种、颜色、型号、规格、数量等技术指标应符合有关设计要求及相关标准、规范。3、本工程消防项目的审批、验收等手续由乙方负责办理，甲方协助。六、付款方式，甲方门店开业后付清工程款，即：40000元（大写）肆万元整，余下60000元（大写）陆万元整，为8年合同期内的外联维护费和消防工程验收费，由甲方决定分次向乙方支付……七、竣工验收，乙方指派工程队施工，乙方承诺《房屋租赁合同》约定租赁年限内消防和产权的安全性。详见双方2011年10月30日签署的房屋租赁合同《补充协议书》。”该协议并对双方的其他权利义务进行了约定。上述房屋租赁合同及协议书签订之后，厦门宏图三胞公司已经支付陈和宿自2011年10月22日起至2013年7月21日的租金，2013年7月21日后的租金厦门宏图三胞公司未再支付。2012年1月20日，厦门宏图三胞公司并向陈和宿支付消防工程款40000元。2011年11月4日，厦门宏图三胞电脑科技有限公司杏林分公司成立并办理工商登记，工商登记上载明的住所地为厦门市集美区杏林东路2号一层5、6、7号和二层。2012年2月24日，厦门市集美区公安消防大队出具一份《建设工程消防设计备案受理凭证》，载明：“厦门宏图三胞电脑科技有限公司杏林分公司：你单位于2012年2月23日经网上备案受理系统进行了厦门宏图三胞电脑科技有限公司杏林分公司工程消防设计备案。备案号：35000WSJ120001607，根据《建设工程消防监督管理规定》的规定，该工程未被确定为抽查对象。”2013年6月13日，厦门宏图三胞公司向陈和宿发出一份《告知函》，内容如下：“陈和宿：贵我双方于2011年10月20日就我司承租贵方福建省厦门市集美区杏林东路2号商业用房事宜签订了《房屋租赁合同》，合同签订后双方一直保持良好合作关系。受经济形势影响，卖场经营状况不佳，亏损严重，我司总部统一调整经营策略，为减少双方的损失，经总部慎重考虑，拟将该店面关闭。我司现正式发函告知贵方，我司将于2013年7月30日与贵方解除《房屋租赁合同》。《房屋租赁合同》中10.5条约定我司提前30天并支付贵方当年2个月房租之后可提前解除合同，因此我司将支付贵方当年2个月的房租作为提前解除合同的补偿，同时，请贵方将360000元履约保证金退还给我司。望贵方在收到本函后即书面的形式回复我司，我司对因此给贵方造成的诸多不便表示最诚挚的歉意，希望贵方对我司的决定予以理解和支持。”2013年7月16日，厦门宏图三胞公司将讼争房屋搬空并离开，搬离之后讼争房屋未办理交接。2013年7月27日，陈和宿向厦门宏图三胞公司发出一份《告知函》，内容如下：“厦门宏图三胞电脑科技有限公司：贵司与我方于2011年10月20日签订位于厦门市集美区杏林杏东路2号的《房屋租赁合同》合法有效，根据合同约定你方应在2013年7月22日支付（2013年7月22日-2013年10月21日）三个月租金，共计￥445000元。同时你方应当根据税务机关要求出具相应租金的《付款证明》，我方才可出具相应的租金发票。”2013年10月14日，双方同时来到原审法院，要求对讼争房屋的钥匙进行交接，厦门宏图三胞公司当庭提交讼争房屋的钥匙大小共计39把，陈和宿确认当庭收到厦门宏图三胞公司提交的讼争房屋的钥匙大小共计39把，双方共同确认：“从2013年10月14日起，讼争房屋即福建省厦门市集美区杏林东路2号商业用房（建筑面积570平方米）及讼争房屋内的物品任由陈和宿自由处置。”
原审判决认为，厦门宏图三胞公司与陈和宿签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为有效，双方均应依约履行。关于合同的解除问题，在《房屋租赁合同》履行过程中，2013年6月13日，厦门宏图三胞公司向陈和宿发出一份《告知函》，表明“受经济形势影响，卖场经营状况不佳，亏损严重，我司总部统一调整经营策略，为减少双方的损失，经总部慎重考虑，拟将该店面关闭。我司现正式发函告知贵方，我司将于2013年7月30日与贵方解除《房屋租赁合同》。《房屋租赁合同》中10.5条约定我司提前30天并支付贵方当年2个月房租之后可提前解除合同，因此我司将支付贵方当年2个月的房租作为提前解除合同的补偿，同时，请贵方将360000元履约保证金退还给我司。”同时，《房屋租赁合同》中约定：“甲方已告知乙方租赁房屋现状且乙方知悉该租赁物尚无消防验收合格证明、房屋所有权证，乙方日后不得以此作为主张甲方违约或解除合同的根据”，其后，双方关于消防工程另行签订一份《协议书》，上述情况说明双方对于讼争房屋的消防状况是充分了解的，现厦门宏图三胞公司在向陈和宿发出上述《告知函》之后又以消防不合格为由主张解除《房屋租赁合同》，依据不足，不予支持。现双方均主张解除《房屋租赁合同》，对此应予以支持，《房屋租赁合同》应予以解除，但违约方应在厦门宏图三胞公司，而非陈和宿。关于厦门宏图三胞公司主张的要求陈和宿退还履约保证金360000元的诉讼请求，因双方之间的租赁关系已经解除，故陈和宿应将该履约保证金退还厦门宏图三胞公司。关于厦门宏图三胞公司提出的要求陈和宿赔偿装修损失479999元的诉讼请求，根据《房屋租赁合同》的约定“乙方应于租赁期满后七日内，将租赁房屋及其附属设施、设备交还甲方；对于乙方自行装修的部分，乙方须在租赁期满时且在不影响房屋主体结构的情况下，自行拆除腾空。否则视为废弃，财物归甲方所有。”同时本案的违约方在厦门宏图三胞公司，厦门宏图三胞公司依据《补充协议书》中的条款主张装修损失亦无根据，故厦门宏图三胞公司的该项主张于法无据，不予支持。关于厦门宏图三胞公司主张的消防工程款40000元，根据《房屋租赁合同》的约定“乙方租赁区域的消防施工工程，应由甲方指派的单位进行施工（具备法定施工资质），所产生的施工和材料费用，由指定单位报价，乙方确认后再进行施工，费用乙方承担”，故厦门宏图三胞公司要求陈和宿赔偿该项损失于法无据，不予支持。关于厦门宏图三胞公司主张的违约金，因本案中的违约方在厦门宏图三胞公司而非陈和宿，故厦门宏图三胞公司的该项主张于法无据，不予支持。关于陈和宿主张的要求厦门宏图三胞公司支付2013年7月22日起至判决生效之日止的租金及逾期缴纳租赁费用的违约金的反诉请求，原审法院认为，厦门宏图三胞公司已经于2013年7月16日将讼争房屋搬空并离开，其后并未占有使用讼争房屋，根据公平合理的原则，陈和宿的上述主张缺乏相应的事实依据与法律依据，不予支持。关于陈和宿主张的违约金，根据《房屋租赁合同》的约定“乙方因经营需要提前30天书面通知甲方并补偿甲方当年2个月租金后可提前解除合同”，上述约定的补偿的性质应为违约金，故厦门宏图三胞公司需支付的违约金应为1780000元／年÷12×2=296667元。关于陈和宿主张的消防工程款60000元，其仅仅提供收据而非发票，且根据双方《协议书》的约定，该60000元系8年合同期内的外联维护费和消防工程验收费，现《房屋租赁合同》已经解除，故该项主张于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十条、第十一条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决双方于2011年10月20日签订的《房屋租赁合同》解除，陈和宿应于判决生效之日起十日内退还厦门宏图三胞电脑科技有限公司履约保证金360000元，厦门宏图三胞电脑科技有限公司应于判决生效之日起十日内向陈和宿支付违约金296667元，驳回双方的其他诉讼请求。
宣判后，陈和宿不服，向本院提起上诉。
陈和宿上诉称，一审判决适用法律部分有误：1.一审法院关于厦门宏图三胞公司已经于2013年7月16日将讼争房屋搬空并离开，其后并未占有使用，根据公平合理的原则，陈和宿要求支付2013年7月22日起至判决生效之日止的租金及逾期缴纳租赁费用的违约金的请求缺乏相应的事实依据与法律依据而不予支持的裁判理由存在错误。2013年7月16日，厦门宏图三胞公司将诉争房屋搬空并离开的情况陈和宿并不知情，双方也未办理交接手续。在一审诉讼期间，双方于2013年10月14日才办理房屋、钥匙及物品的交接手续。故双方签订的《房屋租赁合同》应当在2013年10月14日交接之日解除。据此，厦门宏图三胞公司应当支付从2013年7月22日起至2013年10月14日交接之日的租金及逾期缴纳租赁费用的违约金。
2．一审法院判决根据《房屋租赁合同》“乙方因经营需要提前30天书面通知甲方并补偿甲方当年2个月租金后可提前解除合同”的约定，认定上述约定的补偿性质应为违约金，故厦门宏图三胞公司需支付的违约金应为1780000元／年÷12×2=296667元。该认定确有错误，一审法院已认定厦门宏图三胞公司因拖欠租金构成违约，应根据《房屋租赁合同》第10.4条约定支付违约金，经计算此项违约金为356000元。一审法院错误引用“乙方因经营需要提前30天书面通知甲方并补偿甲方当年2个月租金后可提前解除合同”这一约定解除权的补偿条款，而非违约责任条款；况且提前30日书面通知与补偿2个月租金为并列关系，应同时满足时，被上诉人方可行使约定解除权，本案厦门宏图三胞公司约定解除权未实现，且拒不支付租金已构成违约。
综上，陈和宿请求二审法院撤销厦门市集美区人民法院（2013）集民初字第2365号民事判决，改判：1.厦门宏图三胞公司支付其从2013年7月22日起至2013年10月14日（交接之日）止的租金（按1780000元／360日=4944.4元／日计算，共84天），总计415329.6元；2.厦门宏图三胞公司支付其逾期缴纳租赁费用的违约金（从2013年7月22日起至2013年10月14日交接之日止按2013年度年租赁费用的万分之二即356／日计算，共84天）总计29904元；3.厦门宏图三胞公司支付其2013年度租赁费用20%的违约金356000元；4.本案一、二审诉讼费用由厦门宏图三胞公司承担。
厦门宏图三胞公司答辩称，一审判决认定事实无误，适用法律正确，应当予以维持。理由是：1.原审判决认定双方租赁合同于2013年7月30日解除基本合理。厦门宏图三胞公司确于2013年6月13日向陈和宿发函要求于7月30日解除双方租赁合同，也在函中提出依据合同约定提前30天并支付两个月租金的违约金作为补偿。但此后，厦门宏图三胞公司总部才得知经营场地消防验收不合格，陈和宿未履行与厦门宏图三胞公司关于消防施工方面的补充协议，致使厦门宏图三胞公司处于经营上的非法状态，公司总部要求立即停业并撤场，并要求陈和宿承担相应的违约责任及赔偿损失并无不当。因为厦门宏图三胞公司的工作疏忽，已于2013年6月13日发函要求按照合同约定提前解除合同。有鉴于此，一审法院未支持厦门宏图三胞公司诉讼请求而认定双方2013年7月3O日解除合同，厦门宏图三胞公司予以接受。但陈和宿主张的2013年10月14日解除合同则没有事实和法律依据。厦门宏图三胞公司2013年6月13日发出的解约函是陈和宿向法庭提供的证据，说明陈和宿己经收到该函，应于7月30日前配合办理交接手续。陈和宿接到厦门宏图三胞公司解约函未予配合撤场交接手续，直到2013年10月14日才在法院交接钥匙，是陈和宿以各种理由不配合造成的，应当由其自身承担厦门宏图三胞公司撤出租赁场地后的各种费用。更为重要的是，陈和宿和厦门宏图三胞公司对消防工程和消防验收做出了补充约定，约定由厦门宏图三胞公司支付，陈和宿安排施工和消防验收，未通过消防验收的，厦门宏图三胞公司有权解除合同并且要求陈和宿赔偿损失及支付违约金。陈和宿委托他人进行了消防工程施工，也帮助申请了消防验收，但诉争房屋没有通过消防验收。因厦门宏图三胞公司因为工作疏忽没有及时追究陈和宿的相关责任而发函解约，才让陈和宿抓住机会，不仅不需承担违约赔偿责任，还拒不配合撤场后的钥匙交接，并肆意扩大损失，想让厦门宏图三胞公司支付其更多的费用。
2.原判决对违约金的认定符合合同的约定。一审判决并没有认定“厦门宏图三胞公司因拖欠房租构成违约”，而是认定因为厦门宏图三胞公司提前解除合同构成违约，同时是按照双方租赁合同的明确约定而判令厦门宏图三胞公司支付两个月房租的违约金，符合合同约定和履约情况。
综上所述，一审法院根据租赁合同的明确约定和对合同履行情况的合理认定，做出了认定厦门宏图三胞公司提前解除合同构成违约并按合同约定判令厦门宏图三胞公司支付两个月租金违约金，合理合法，二审应当予以维持。
经审理查明，对于原审判决查明的事实，厦门宏图三胞公司没有异议。陈和宿对一审查明事实亦无异议，但认为遗漏查明二个事实：1.2013年7月5日，厦门宏图三胞公司给陈和宿回函，并明确提出解除合同的依据是补充协议书约定的租赁物未取得消防合格证明，导致消防年检不合格，并明确其不再支付当年度两个月租金。而且，一审庭审中，厦门宏图三胞公司也确认，这个回函取代了6月13日的告知函；2.遗漏了厦门宏图三胞公司未将其在2013年7月16日将讼争房屋搬空并离开的情况告知陈和宿的事实。
对双方当事人无异议的原审判决查明的事实，本院予以确认。对陈和宿认为原审判决遗漏的事实，本院经审理查明如下：
1.一审中，厦门宏图三胞公司提交《关于厦门宏图三胞电脑科技有限公司中途终止﹤房屋租赁合同﹥造成违约的索赔要求》和2013年7月5日厦门宏图三胞公司给陈和宿的《回函》作为证据，但陈和宿对上述证据的真实性表示异议，并否认有发给厦门宏图三胞公司索赔函，亦没有收到厦门宏图三胞公司的《回函》。二审中，陈和宿确认针对厦门宏图三胞公司2013年6月13日要求解除合同的《告知函》，陈和宿于2013年6月25日发送《关于厦门宏图三胞电脑科技有限公司中途终止﹤房屋租赁合同﹥造成违约的索赔要求》，并且明确表示对2013年7月5日厦门宏图三胞公司给陈和宿《回函》的真实性予以认可，同时承认有收到这份《回函》。
据此，可以查明，2013年6月13日厦门宏图三胞公司向陈和宿发出一份《告知函》，要求根据《房屋租赁合同》第10.5条约定提前30天书面通知解除合同并将支付陈和宿当年2个月租金作为提前解除合同的补偿。收到该《告知函》后，陈和宿于2013年6月25日发送《关于厦门宏图三胞电脑科技有限公司中途终止﹤房屋租赁合同﹥造成违约的索赔要求》给厦门宏图三胞公司，除了要求补偿当年2个月租金计296666元外，还提出25天免租期损失115068元、增加一路电表30000元的费用、自行拆除装修部分恢复原状或补偿20000元、在合同期满（即2019年8月19日）后才返还厦门宏图三胞公司36万元合同保证金、赔偿消防改造工程100000元等要求。收到该索赔函后，厦门宏图三胞公司于2013年7月5日给陈和宿发送《回函》，对陈和宿的上述索赔要求一一予以辩驳，并且在其第五点中明确提出“根据双方于2011年10月30日签订的《补充协议书》约定：租赁物未取得消防合格证明导致我方消防年检不合格的，我方有权解除合同并要求贵方支付相当于年租赁费用百分之二十的违约金，违约金不足以弥补我方损失的，我方还可以要求补足。事实上，该店2013年1月消防验收仍不合格，我方现要求于2013年7月21日解除《租赁合同》，要求贵方返还我方已付的4万元消防改造工程费以及向我方支付相当于合同年租赁费用20%的违约金。且我方表示不予支付296666元违约金。”
2.一审中，陈和宿提交2013年6月13日厦门宏图三胞公司向陈和宿发出的《告知函》作为证据，厦门宏图三胞公司对其真实性无异议，并当庭表示：“我方6月份本想与陈和宿友好协商解决事宜，但是发函后，被告态度蛮横，提出了6条不合理的索赔要求，我方感到事情没有解决可能性，在对对方完全失望的情况下，《回函》要求提前解除合同。双方并未就6月13日的函件中所述条件达成一致意见，也未就此解除合同，该函已经被7月份所发的《回函》取代，该函与本案无直接关系。”二审中，厦门宏图三胞公司表示其要求保留2013年6月13日发出的《告知函》的效力，并声称：“当时之所以发出7月5日的《回函》，以消防问题来解除合同，主要目的是要让陈和宿认识到违反了补充协议的约定，也对陈和宿提出的补偿要求表示不满的回应。我们的本意还是希望提前解除合同，支付两个月租金作为补偿金。”
3.二审中，厦门宏图三胞公司表示由于陈和宿不配合，只好请公证处公证撤场，搬走时有明确通知陈和宿，但没有直接的证据予以证实。陈和宿表示其收到厦门宏图三胞公司的本案一审起诉状是在2013年8月13日，其在8月份已经清楚厦门宏图三胞公司已经搬离了。同时，陈和宿表示：“由于双方协商解除失败，所以没有进行交接。”厦门宏图三胞公司表示：“认可陈和宿所说的因为协商不下来，所以没有办理交接。”
另查明，双方确认根据《房屋租赁合同》的约定，2013年7月22日至2014年10月14日的租金是410388元。
本院认为，一、关于合同的解除。厦门宏图三胞公司因经营原因根据《房屋租赁合同》第10.5条约定提前30天书面通知陈和宿解除合同并表示将支付陈和宿当年2个月租金作为提前解除合同的补偿，属于依约行使合同权利的行为。虽然陈和宿向厦门宏图三胞公司发送《关于厦门宏图三胞电脑科技有限公司中途终止﹤房屋租赁合同﹥造成违约的索赔要求》，提出了远远超出《房屋租赁合同》约定的合同解除条件，但厦门宏图三胞公司未据理力争，也未实际行使补偿陈和宿2个月租金后提前解除合同的权利，而是在2013年7月5日向陈和宿发送《回函》，以陈和宿违反补充协议书关于消防问题的约定为由，要求于2013年7月21日解除《房屋租赁合同》，并明确表示不予支付2个月租金的补偿金。虽然其主观目的是要让陈和宿认识到其违反了补充协议的约定，也是对陈和宿提出超越合同解除条件的要求表示不满的回应，本意还是希望支付两个月租金补偿以提前解除合同，但客观上也造成双方解除合同事宜被复杂化。虽然厦门宏图三胞公司已经于2013年7月16日将讼争房屋搬空并离开，但双方没有达成解除合同的一致意思表示，亦没有进行交接。因此，难以认定双方合同在2013年10月14日交接前已经解除。在双方于2013年10月14日在原审法院的主持下完成房屋的正式交接，且双方都要求解除合同的情况下，应当认定《房屋租赁合同》于2013年10月14日解除。由于双方合同解除的起因，是厦门宏图三胞公司因经营原因希望支付两个月租金补偿以提前解除合同，这也是厦门宏图三胞公司的本意。因此厦门宏图三胞公司应当根据《房屋租赁合同》第10.5条的约定支付陈和宿当年2个月租金（即296667元）作为提前解除合同的违约金。在合同已经解除且房屋已经完成交接的情况下，陈和宿应退还厦门宏图三胞公司履约保证金360000元。
二、关于合同解除之前租金支付的问题。虽然厦门宏图三胞公司已经于2013年7月16日将讼争房屋搬空并离开，但没有证据表明其已经将搬空并离开的情况通知陈和宿，没有履行通知和要求交接的义务。因此，2013年7月22日至2013年10月14日合同解除前的租金410388元，应当由厦门宏图三胞公司负担并支付给陈和宿。厦门宏图三胞公司在2013年6月13日和2013年7月5日二次向陈和宿发函，明确表示将解除合同，并在2013年7月16日公证搬空并离开承租房屋，由于解除条件存在争议，双方确认因协商解除失败，所以没有进行交接。厦门宏图三胞公司未支付2013年7月22日至2013年10月14日的租金并不属于正常履行合同情况下未按时支付租金的情况。因此陈和宿要求厦门宏图三胞公司支付逾期缴纳2013年7月22日至2013年10月14日租金的违约金29904元，以及据此解除合同并要求厦门宏图三胞公司支付违约金356000元的请求缺乏依据，本院不予支持。
综上，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持福建省厦门市集美区人民法院（2013）集民初字第2365号民事判决第二、第三和第四项；
二、变更福建省厦门市集美区人民法院（2013）集民初字第2365号民事判决第一项为：厦门宏图三胞电脑科技有限公司与陈和宿在2011年10月20日签订的《房屋租赁合同》于2013年10月14日解除；
三、变更福建省厦门市集美区人民法院（2013）集民初字第2365号民事判决第五项为：厦门宏图三胞电脑科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向陈和宿支付2013年7月22日至2013年10月14日的租金410388元。
四、驳回上诉人陈和宿的其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费15924元，减半收取7962元，由本诉原告厦门宏图三胞电脑科技有限公司负担5643元，由本诉被告陈和宿负担2319元；反诉案件受理费12363元，减半收取6181.5元，由反诉原告陈和宿承担1077.5元，由反诉被告厦门宏图三胞电脑科技有限公司承担5104元。
二审案件受理费11812元，由上诉人陈和宿承担1388元，由被上诉人厦门宏图三胞电脑科技有限公司承担10424元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李向阳
代理审判员 章 毅
代理审判员 周宗良
二〇一四年十二月十五日
代书 记员 陈清强
附本案所适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。