江苏省连云港市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）连民终字第00215号
上诉人（原审被告、反诉原告）连云港隆盛房地产开发有限公司。
法定代表人李光亮，该公司董事长。
委托代理人朱晓冬，江苏云港律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）徐杨捷。
委托代理人杨春萍。
委托代理人方光快，江苏播仁律师事务所律师。
上诉人连云港隆盛房地产开发有限公司（以下简称隆盛公司）与被上诉人徐杨捷因商品房买卖合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2014）海民初字第01401号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月4日受理后，依法组成合议庭，并于2015年2月12日公开开庭进行了审理。上诉人隆盛公司的委托代理人朱晓冬，被上诉人徐杨捷的委托代理人杨春萍、方光快到庭参加诉讼。
一审中徐杨捷诉称，2011年4月25日，徐杨捷、隆盛公司签订《商品房买卖合同》，隆盛公司于2012年6月9日手机短信通知交房，徐杨捷发现所购的商品房没有通过国家和地方相关法规规定的竣工验收，不符合合同约定的交房条件，经多次协商未果。徐杨捷于2013年4月份向原连云港市海州区人民法院提出诉讼，要求判令隆盛公司承担延期交付的违约责任，原连云港市海州区人民法院一审判决徐杨捷胜诉。隆盛公司不服判决，提出上诉，连云港市中级人民法院进行了改判。此后徐杨捷提出申诉，江苏省高级人民法院开庭再审，目前没有收到判决。
按照买卖合同第十一条的约定，隆盛公司应在商品房达到交付使用条件后，书面通知徐杨捷办理交付手续。徐杨捷通过网上公开信息途经得知本案商品房已经于2013年12月31日通过市质检站的竣工验收，但徐杨捷一直没有收到隆盛公司的书面交房通知，徐杨捷于2014年8月23日、26日和29日三次到隆盛公司的售楼处要求办理交接手续，隆盛公司称该商品房正在诉讼期间，《商品房买卖合同》效力未定，不能办理交接手续。徐杨捷认为，隆盛公司应当按照合同的约定，及时通知徐杨捷履行交房手续，请求判令隆盛公司立即向徐杨捷交付合同约定的商品房，并判令隆盛公司立即根据规定予以协助办理相关产权证。
一审中隆盛公司辩称并反诉称，双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定，逾期超过30天的，该合同自动失效，徐杨捷应按合同总价款的每日百分之一支付违约金。隆盛公司多次书面通知或登报公告要求徐杨捷前来交房，但徐杨捷都以要求竣工验收备案后为交付条件予以拒绝。
徐杨捷起诉要求隆盛公司承担延期交房违约责任的案件，经连云港市中级人民法院的终审判决，支持了隆盛公司关于合同约定的单体楼交付条件，徐杨捷要求的竣工验收备案后为交付条件不成立。从2012年6月9日徐杨捷接到通知起30天后，即从2012年7月10日起计算到2014年10月9日止，共计10661426.80元，隆盛公司认为违约金约定过高，按不超过合同总价20%的原则，主张20万元的违约金。隆盛公司已于2014年8月29日书面通知双方商品房买卖合同失效，现反诉要求确认双方签订的商品房买卖合同失效，解除双方的买卖合同，徐杨捷支付违约金20万元，并承担所有费用。
徐杨捷辩称，隆盛公司在《商品房买卖合同》中采用格式合同侵害了徐杨捷的权利，并以此不合法的条款为依据，故意投递徐杨捷收不到邮件的地址送达收房通知书，不履行交房义务，并约定巨额的违约金。买卖合同的第十一条无效，不符合解除合同的条件，请求驳回隆盛公司的反诉请求。
原审判决查明：2011年4月25日，徐杨捷与隆盛公司签订《商品房买卖合同》，约定：买受人（徐杨捷）购买出卖人（隆盛公司）开发的位于新孔路东、滨河路北的河畔花城第29幢2单元2-302室住宅、第29幢无单元车库08室，房屋价款分别为1201774元、98400元。合同注明买受人的联系地址：原连云港市新浦区海昌南路120号楼二单元401室。第八条交付期限：出卖人应当在2012年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5.单体楼验收合格。第九条出卖人逾期交房的违约责任：逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。第十一条交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、逾期在30天内，自出卖人通知交付的最后一天起至实际交付之日止，买受人向出卖人支付本合同商品房总价款万分之一的违约金；2、逾期超过30天的，该合同自动失效，买受人按合同总价款的每日百分之一向出卖人支付违约金。合同补充协议第一条：本合同第一页买受人地址为乙方确认的购房相关文件送达地址，甲方给乙方的所有邮寄资料以该地址为准，如投递部门邮件退回视为已送达。《商品房买卖合同》还对其他事项进行了约定。
2012年5月30日，涉案商品房所在的河畔花城29号楼经建设单位、设计单位、施工单位和监理单位四方验收合格。2012年6月9日，隆盛公司按徐杨捷在《商品房买卖合同》中确认的原连云港市新浦区海昌南路120号楼二单元401室通讯地址，用挂号信通知徐杨捷收房，因该地址查无此人，无法送达，导致挂号信被退回。2012年6月上旬，徐杨捷收到隆盛公司的收房手机短信，徐杨捷家人至隆盛公司要求出示竣工验收备案表未果，双方产生争议。
2013年4月9日，徐杨捷起诉至原连云港市海州区人民法院，要求隆盛公司给付逾期交房的违约金44596元。2013年5月14日，原连云港市海州区人民法院判决：隆盛公司支付徐杨捷违约金44596元。隆盛公司不服判决，提出上诉。2013年11月20日，连云港市中级人民法院认为，双方所签订的合同中对商品房交付条件有明确约定，即“单体楼验收合格”，该条款未违反国家法律、法规的强制性规定，为有效条款，对合同双方均有约束力。判决如下：变更原连云港市海州区人民法院民事判决为：隆盛公司支付徐杨捷违约金5070元。此后，徐杨捷向江苏省高级人民法院提出申诉，江苏省高级人民法院于2014年3月4日立案。
2013年5月16日，隆盛公司邮寄给徐杨捷交房通知一份，称河畔花城29号楼已符合合同约定的交付条件，要求徐杨捷办理交房手续，特快专递的地址为徐杨捷现在的住址，即连云港市海州区建院未来城9号楼1902室。2013年5月22日，隆盛公司在苍梧晚报上发布交房公告，称河畔花城29号楼等楼房现已达到交付条件，请尚未办理交房手续的业主于2013年5月31日之前到售楼处办理交接事宜。2013年12月31日，隆盛公司组织河畔花城29号楼的设计单位、施工单位和监理单位对该工程进行竣工验收。2014年4月10日，隆盛公司又按徐杨捷在《商品房买卖合同》中确认的原通讯地址，用挂号信通知徐杨捷收房，因该地址查无此人，挂号信被退回。2014年8月26日、8月29日，徐杨捷到隆盛公司要求交房，隆盛公司认为双方签订的《商品房买卖合同》失效，要求徐杨捷承担违约金，并办理房款退还结算手续，致使双方一直没有交房手续。
原审法院认为：徐杨捷与隆盛公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效，合同双方当事人均应按合同约定履行义务。按照合同的约定，隆盛公司应将河畔花城第29幢2单元2-302室、第29幢无单元车库08室交付给徐杨捷，并协助徐杨捷办理相关产权登记手续。
对于隆盛公司反诉要求确认双方签订的商品房买卖合同失效、解除买卖合同，并要求徐杨捷支付违约金20万元的反诉请求，原审法院不予支持，理由如下：
第一，关于商品房具备何种条件可以交付，目前在司法实践中尚无统一标准，各地做法不一，徐杨捷依据《中华人民共和国建筑法》、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》等法律、法规的规定，认为所购的商品房没有通过国家和地方相关法规规定的竣工验收条件，不符合合同约定的交房条件，其拒绝接收房屋的理由并无不妥；第二，双方在买卖合同中约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。2012年6月9日，隆盛公司曾按《商品房买卖合同》中注明的联系地址通知徐杨捷收房，2013年5月16日，隆盛公司按徐杨捷的现住址邮寄交房通知，而2014年4月10日，隆盛公司又按徐杨捷在《商品房买卖合同》中注明的联系地址通知徐杨捷收房，导致挂号信被退回，隆盛公司明知徐杨捷有其它通信地址，仍然按照原地址通知徐杨捷交房，故隆盛公司没有尽到全面通知义务。而且2014年8月26日、8月29日，徐杨捷到隆盛公司要求交房，隆盛公司以《商品房买卖合同》失效为由，致使双方一直没有办理交房手续，隆盛公司拒绝交房的理由不能成立；第三、《商品房买卖合同》第十一条约定：“由于买受人的原因，未能按期交付逾期超过30天的，合同自动失效。”因《中华人民共和国合同法》没有规定合同“失效”的条件，而双方在合同中没有明确约定解除合同的条件，徐杨捷也没有不履行或者迟延履行主要债务即付款义务，故不符合法律规定的约定解除合同或者法定解除合同的条件。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下：一、连云港隆盛房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内将河畔花城第29幢2单元2-302室、第29幢无单元车库08室的房屋交付给徐杨捷，并协助徐杨捷办理产权登记手续；二、驳回连云港隆盛房地产开发有限公司的反诉请求。并决定本案一审本诉案件受理费15600元（徐杨捷已预交），由隆盛公司负担，于判决生效之日起十日内给付徐杨捷；一审反诉案件受理费2150元（隆盛公司已预交），由隆盛公司负担。
上诉人隆盛公司上诉称：1、关于本案商品房的交付条件，已经由连云港市中级人民法院和江苏省高级人民法院生效裁决作出认定，即涉案房屋的交付条件是双方合同约定的单体楼验收合格，但一审法院在本案中的认定明显与上述认定相矛盾。2、我公司已经全面履行了交房通知的义务，但一审判决对此却没有认定明显错误。3、我方在没有接到购房人书面通知正式要求变更送达地址的情况下，按照合同约定地点邮寄交房通知并无不当。4、双方在合同中约定的“合同失效”就是指双方合同的解除，一审对于该条款的理解错误。5、一审法院遗漏了我方要求给付20万元违约金的诉讼请求。综上，原审判决认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院撤销原判，依法予以改判。
本案在二审审理期间，原审本诉原告徐杨捷申请撤回起诉，并经过原审本诉被告隆盛公司的同意；同时，原审反诉原告隆盛公司亦申请撤回起诉，亦经过原审反诉被告徐杨捷的同意。本院经审查认为，原审本诉及反诉原、被告的撤诉行为，系双方当事人对各自民事权利的处分，且不损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益，本院予以准许；对于原审判决本院予以撤销。依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百三十八条的规定，裁定如下：
一、准许原审本诉原告徐杨捷撤回起诉；
二、准许原审反诉原告连云港隆盛房地产开发有限公司撤回起诉；
三、撤销连云港市海州区人民法院（2014）海民初字第01401号民事判决。
一审本诉案件受理费15600元，减半收取为7800元，由徐杨捷负担；一审反诉案件受理费2150元，减半收取为1075元，由连云港隆盛房地产开发有限公司负担；上诉案件受理费17750元，减半收取为8875元，由上诉人连云港隆盛房地产开发有限公司负担。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 周 淼
审 判 员 乙 斌
代理审判员 严伟晏
二〇一五年三月二十七日
书 记 员 刘雨君
附录法律条文
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第三百三十八条在第二审程序中，原审原告申请撤回起诉，经其他当事人同意，且不损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的，人民法院可以准许。准许撤诉的，应当一并裁定撤销一审裁判。
原审原告在第二审程序中撤回起诉后重复起诉的，人民法院不予受理。