海口市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2016）琼0106民初10183号原告：陈巧。委托代理人：符志坚，海口市美兰区新丰法律事务所法律工作者。被告：倪榆松。委托代理人：李红岩。第三人：海南中南装饰工程有限公司。法定代表人：邱盛全，总经理。委托代理人：符明显，海南刚峰律师事务所律师。原告陈巧（以下简称原告）与被告倪榆松（以下简称被告），第三人海南中南装饰工程有限公司（以下简称第三人）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人符志坚，被告委托代理人李红岩，第三人法定代表人邱盛全、委托代理人符明显到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告2006年9月25日签订的《房屋买卖合同》合法有效，合同应继续履行；2.被告将海南省海口市龙华区海运路XX号椰城花园X幢XXX房（房产证号：HK303XXX**）过户至原告名下；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2006年9月25日签订了《房屋买卖合同》，约定被告将海南省海口市龙华区海运路XX号椰城花园X幢XXX房卖给原告，房屋面积139.17平方米，价格467611.12元。双方商定房屋若存在产权纠纷，由被告倪榆松承担全部责任。同日，被告将房屋交付原告，土地使用权同时转让给原告。第三人在合同上盖了公章作为担保，同意从宝岛花园商铺或榆海华庭商铺应收装修款中委托支付房款，原告在2007年2月30日前已向被告付清房款。原告筹备资金30多万元对房屋进行装修，于2008年9月入住至今，期间的燃气、水电都是原告向物业交付的。被告因拖欠别人债务太多，为逃避追债长期外逃。原告多次想找被告要求办理过户，均无法找到本人。双方合同有效，原告已实际履行义务，请法院判如所请。被告辩称，一、原告提交的房屋买卖合同真实，但根据合同约定购房款的付款方式：一种是2007年2月30日前一次性付清，另一种由第三人从宝岛花园商铺榆海华庭商铺装修应收款中委托支付，原告均未提供支付凭证，应承担举证不能的责任。现原告已逾期履行9年之久，合同早已自动解除。二、根据（2008）龙民一初字第100号民事判决第4页第8行，该房买卖时间是2005年8月。被告与委托代理人李红岩于2004年缔结婚姻关系，该房是夫妻共同财产。依据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第八十九条的规定，共同共有人对共同财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般应认定无效。因此本案合同即使成立，也是无效的。三、合同约定的房价远低于市场价，不符合情理。四、原告提供的（2012）海中法民二终字第275号民事判决与本案无关联性，只能证明亚星公司与第三人存在债务关系。亚星公司的债务不会由法人或股东偿还，因此被告不可能以家庭财产偿还公司债务。该判决生效时间是2012年12月，已远超合同约定的房款支付期限。五、被告曾将房子给张传亮居住，原告仅凭家庭人口信息不能证明其与张传亮是夫妻关系，应提供户口本和结婚证。现张传亮已去世，原告是非法侵占被告房屋。被告多次要求其退还房屋，均被原告拒绝。被告没能书面通知原告收回房屋，是因被告与开发商海运公司之间就本案房屋引发诉讼，海运公司经一、二审判决收回此房。被告不服判决，经过申诉，海口中院再审作出（2015）海中法民再审终字第25号民事判决被告获得此房。六、第三人在2007年2月30日没有任何凭证和通知确定代原告支付了房款。依据《中华人民共和国担保法》第二十五条“一般保证的保证人与债权人未约定保证期间的，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月”，也即在2007年8月30日，第三人担保责任免除。也因如此，第三人在与洋浦亚星公司进行装修款诉讼案中，才只字不提承诺为原告代为支付房款之事，而是要求亚星公司支付全部装修款1297712元。第三人述称，一、原告的主张有事实和法律依据，合同真实有效，是双方真实意思表示。原告已实际占有使用房屋近10年，占有使用就是交付的表现。张传亮原是第三人的项目经理，合同也是他签订的。被告2005年开始就欠第三人工程款，按照双方约定，第三人作为担保方已支付了该款，只是双方没有相应手续。二、被告称合同系伪造没有事实依据，被告要求笔迹鉴定，但被告本人始终不出面，也无法采集笔迹，自然无法鉴定。第三人也存有一份同样的合同，该合同是客观真实的。三、被告代理人李红岩称是被告老婆，其认为被告不能处理夫妻共同财产是没有法律依据的。经审理查明，2006年9月25日，原告与被告签订《房屋买卖合同》（以下简称《合同》），主要约定：原告向被告购买位于海口市港前路椰城花园X幢XXX房（以下简称涉案房屋）的房屋，建筑面积139.17平方米，价格467611.12元；原告在2007年2月30日前一次性付清房款，或由担保单位自愿从宝岛花园商铺或榆海华庭商铺装修应收工程款中委托付款方支付上述应付房款；被告在2006年9月25日将上述房屋交付原告。张传亮代表第三人在该《合同》上签字，并加盖第三人公章。《合同》签订后，原告自2008年9月起实际入住涉案房屋至今。另查，被告是洋浦亚星房地产经纪有限公司（以下简称亚星公司）法定代表人。亚星公司与第三人建筑工程施工合同纠纷一案，经海南省海口市中级人民法院二审，于2012年12月21日作出（2012）海中法民二终字第275号民事判决。该院审理查明部分事实为：亚星公司与中南公司于2008年3月27日达成一份《谅解协议书》，该协议书内容为：双方就椰城花园底商地标分割线工程延期误工损失赔偿事项达成以下协议：双方均确认中南公司延期交付的赔偿金额为103万元人民币，该金额为最终违约赔偿金额，双方同意从椰城花园底商地标分割线工程进度款中扣除。判决亚星公司向第三人支付1297712元及利息。海南省海运总公司（以下简称海运总）与被告就涉案房屋的商品房预售合同纠纷案，经被告申诉，由海口市中级人民法院再审审理，于2015年12月1日作出（2015）海中法民再终字第25号民事判决。判决查明的部分事实为：海运总于2007年上半年将本案涉案房屋交付被告，该房至今未办理房产证。判决部分认定内容为：海运总主张倪榆松构成违约，但海运总在履行合同中也存在违约，在倪榆松已付清房款的情况下，双方违约行为相当，违约责任互相抵消……双方的《商品房买卖合同》不宜解除。被告与其委托代理人李红岩于2004年7月14日缔结婚姻关系，于2011年3月21日解除婚姻关系。在本案2016年12月24日庭审过程中，原告对被告委托代理人李红岩的代理资格提出异议，认为授权委托书只有被告的印章，无本人签名。庭后本院与被告本人确认授权委托情况，李红岩的代理资格已经其认可。海口市龙华区金茂街道金海社区居民委员会亦于2016年12月25日出具一份《说明》，证实被告通过视频委托李红岩作为诉讼代理人。另，庭审调查中，原告表示其与张传亮是夫妻关系，张传亮已于2012年去世，其生前与第三人是合作关系。购房款已从亚星公司应支付给第三人的工程款中扣除完毕，所以被告才会交付房屋让其居住，原告没有另行支付过购房款。被告庭审表示，被告仅是亚星公司股东之一，张传亮是第三人的包工头，涉案房屋房产证仍未办理。房屋只是给张传亮使用，并没有给原告使用。第三人庭审表示，在（2012）海中法民二终字第275号案件中，判决书查明的扣除亚星公司已支付款项不包含涉案房屋购房款，即该判决书判令亚星公司向第三人支付的工程款1297712元包含了涉案房屋的购房款467611.12元。现第三人已向法院申请强制执行，申请执行标的本金为1297712元，涉案房屋购房款至今未进行冲抵。以上事实，有《房屋买卖合同》，海南民生管道燃气有限公司货物销售发票、抄表通知单，海口威立雅水务有限公司水费发票、抄表通知单，椰城花园水、电专用收据，海口市排水收费所收据，物业管理费发票，结婚证、离婚证，海南省海口市中级人民法院（2012）海中法民二终字第275号民事判决书、（2015）海中法民再终字第25号民事判决书，当事人陈述及庭审笔录在卷为凭，足以认定。本院认为，一、关于合同效力。根据海口市中级人民法院（2015）海中法民再终字第25号民事判决，涉案房屋系被告依法购买取得，来源合法、权属清晰。《房屋买卖合同》的真实性已经原、被告及第三人共同认可，故该《合同》是原、被告及第三人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，三方应遵照执行。被告辩称《合同》已因原告不履行付款义务而自动解除，原告不予认可。现被告未能提交证据证明其已依法向原告主张解除《合同》，故本案合同仍处于继续履行状态。被告亦未能在本案中反诉主张解除合同，故对被告该主张，本院不予处理。二、关于过户。庭审中原告表示其未向被告支付过房款，房款已从被告应付第三人的工程款中扣减，但已扣减的主张已经第三人明确否认，故本案并无证据证明原告依约履行了房款支付义务。被告已依约交付房屋，原告未能在约定期限付清房款，原告已构成违约。依据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，被告拒绝为原告办理过户，符合上述抗辩权的行使条件。据此，原告诉请被告过户，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条的规定，判决如下：一、确认原告陈巧与被告倪榆松、第三人海南中南装饰工程有限公司于2006年9月25日签订的《房屋买卖合同》合法有效；二、驳回原告陈巧的其他诉讼请求。案件受理费4157元，由原告陈巧负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至海南省海口市中级人民法院。审判员 赵 越二〇一六年十二月二十五日书记员 高子婷