贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0502民初3020号原告:陈世放，女，生于1978年1月11日，汉族，贵州省六盘水市人，住贵州省六盘水市钟山区。被告：毕节市绿野房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区松山路士心公寓一单元301号。组织机构代码：74571900-1。法定代表人赵强，系该公司总经理。原告陈世放诉被告毕节市绿野房地产开发有限责任公司（下称：绿野房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，由审判员孔羽佳独任公开开庭进行了审理。原告陈世放，被告绿野房开公司法定代表人赵强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈世放向本院提出诉讼请求：（1）判令被告将毕节市广惠路（毕节市第一人民医院对面）“豪雅华庭”A幢2层45号商品房（商铺）返还给原告；（2）判令被告支付逾期交房违约金（从交付之日2012年3月30日起至实际交房之日止）；（3）本案诉讼费、评估费由被告承担。事实及理由：2011年10月30日，原告以21118.00元/㎡单价向被告购买被告开发修建的毕节市七星关区广惠路“豪雅华庭”（毕节市第一人民医院对面）A幢2层45号，建筑面积为12.15㎡的商铺一个，购买总金额为人民币171052.00元，当日双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号：GF-2000-0171）.与此同时被告又以“返租”的形式向原告租用前述商铺，并约定租赁时间从2012年3月30日（即《商品房买卖合同》中确定的交房时间）至2015年3月30日止，每年按实际成交总价的8%计算租金，3年共计24%，合计人民币为41052.00元。原告遂按照合同约定向被告支付了50%购房款86052.00元，其余房款以按揭贷款方式支付，并支付了被告房屋维修基金、备案登记。直至2015年3月30日，上述营业商铺租期届满，被告并未将商铺交还给原告，至今两年多来原告一直找被告讨还自己的商铺，被告就以诸多借口推辞拒不返还，因此原告不能使用商铺导致原告停产营业给原告造成巨大损失。单就租金而言，按照两年前原、被告约定的租金以实际成交的8%计算租金为13684.00元/元，门面、商铺等营业用房租金随年上涨这是众所周知的事实也是自然规律，在2015年3月30日后至今的两年多里商铺租金至少应为15000.00元/年，两年来至少给原告造成30000.00元以上的租金损失。原告认为：根据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条及《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条之规定，被告将其出售给原告的商品房出售给原告后，房屋所有权已归原告所有，被告以返租的形式租用原告享有的商铺在租期届满后未将商铺返还给原告实属侵犯原告的物权权利，因此给原告造成的损失被告应予赔偿。综上，为维护原告的合法权益，特诉至人民法院。被告绿野房开公司辩称：1、原告购买商铺是存在的，合同是真实的，但是涉案房屋未验收，所以无法将涉案商铺给原告。2、原告要求赔偿未将商铺交付原告，从而给原告造成的租金损失，但要求的此项请求租金损失过高，请求法院依法判决。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经庭审审查核实认定如下：“商品房买卖合同、收据3张、租金收款单”，符合有效证据要件，本院予以采信。根据经庭审确认的证据，本院认定如下：2011年10月30日原告陈世放作为买受人与被告绿野房开公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号为GF-2000-171），合同约定：被告将其开发建设的位于毕节市七星关区广惠路（毕节地区医院对面）“豪雅华庭，婴童广场”A栋2单元45号，建筑面积12.15平方米，套内建筑面积8.1平方米的商铺出卖给原告，按套内面积计算，单价21118.00元/㎡，总价为：171052.00元。付款方式为：在合同签订当日，原告支付被告总房款的50%即86052.00元，余款85000.00元由原告通过银行按揭贷款的方式支付。合同约定的交房期限为2012年3月30日，交房条件为：按照国家和地方人民政府的有关规定，涉案房屋应当取得工程竣工验收报告，方能交付。逾期交房的违约责任为：逾期不超过150日，自本合同约定的最后交付期限的第二日起至实际交付完毕之日止，出卖人每日向买受人交付已付购房款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过150日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知达到之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的万分之一向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二日起至实际交付完毕之日止，出卖人每日向买受人交付已付购房款万分之一的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条约定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人应当在商品房交付使用后550日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能再规定的期限内取得房地产权属证书，买受人不退房的，出卖人按已付房价的0.1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告于2011年10月30日向被告缴纳购房首付款86052.00元，备案登记费80.00元。另，原被告于同日签订租赁合同，合同约定，由被告返租原告购买的涉案房屋，租期为三年，从2012年3月30日起至2015年3月30日，租金共计41050.00元，该部分租金用作抵扣原告应当缴纳的86052.00元购房首付款中部分款项，故原告实际缴纳的购房首付款为45002.00元。合同约定的交房期限满后，被告未按照合同约定向原告交付涉案商铺。另查明：涉案商铺的消防设施现还未完工，被告公司也未与施工单位贵州源通电力建设有限公司办理竣工验收手续，也未取得工程竣工验收报告及综合验收合格备案登记。本院认为,原告陈世放与被告绿野房开公司签订的《商品房买卖合同》系原被告之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，依法应予确认。原被告双方均应按照合同的约定履行各自义务。原告陈世放已向被告缴纳86052.00元购房首付款，被告就应当按照合同约定在2015年4月1日将涉案房屋交付给原告陈世放，但由于涉案房屋未取得工程竣工验收报告以及综合验收合格备案登记，故对原告诉请被告绿野房开公司交付涉案房屋的请求，本院不予支持。对于原告要求被告支付逾期交房违约金的请求。根据《商品房买卖合同》第九条约定：“逾期超过150日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知达到之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的万分之一向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二日起至实际交付完毕之日止，出卖人每日向买受人交付已付购房款万分之一的违约金”由于涉案商铺原告已于2012年3月30日反租被告，租期为三年，故应从2015年4月1日起，计算被告逾期交房的违约责任，违约金以86052.00为基数，按日万分之一的标准计算，计算时间从2015年4月1日计算至被告将涉案商铺交付原告陈世放之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条、第一百三十五条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告毕节市绿野房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起九十日内支付原告陈世放逾期交房违约金，违约金以原告陈世放已付房款人民币86052.00元为基数，按日万分之一的标准计算，计算时间从2015年4月1日起至被告毕节市绿野房地产开发有限责任公司将涉案商铺交付原告陈世放之日止。驳回原告陈世放的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币321.00元，由被告毕节市绿野房地产开发有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。审判员  孔羽佳二〇一七年八月十七日书记员  申开旭