福建省厦门市海沧区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）闽0205执异1号
申请人：张晓鹏，男，汉族，1966年11月12日出生，住福建省惠安县。
委托代理人：郑宗兴，福建昕悦律师事务所律师。
被申请人：陈晓菲，女，汉族，1987年7月19日出生，住福建省厦门市海沧区。
被申请人：林德真，男，汉族，1984年10月13日出生，住福建省德化县。
本院在审理陈晓菲与林德真民间借贷纠纷一案【（2016）闽0205民初2993号】过程中，依该案原告陈晓菲之财产保全申请，查封了该案被告林德真名下址于厦门市湖里区新景龙郡4号楼C梯23跃24层2303室房产。现申请人张晓鹏向本院提出书面异议，要求解除对位于厦门市湖里区新景龙郡4号楼C梯23跃24层2303室房产（以下简称涉案房产）的查封。本院受理后，依法组成合议庭于2017年4月10日举行公开听证，申请人张晓鹏及其委托代理人郑宗兴、被申请人陈晓菲到庭参加听证，被申请人林德真经本院依法传唤未到庭。本案现已审查终结。
申请人张晓鹏称：2015年8月12日，申请人通过厦门市湖里区麦田中美房地产中介服务部（以下简称麦田房产）的介绍购买涉案房产，于当日交纳定金人民币（下同）50000元。同年9月，申请人开始以林德真的名义向银行偿还贷款。截至2016年2月27日，除银行贷款148万元以外的全部购房款申请人均已支付完毕。根据涉案房产开发商的交房通知，申请人在林德真的配合下，于2016年1月7日对涉案房产进行验收并装修入住。2016年10月，涉案房产开发商通知业主办理房产证，申请人欲办理的时候才知该房产已被法院查封。申请人认为，其已依照合同约定支付购房款、如期支付房产按揭款，并已合法占有涉案房产，且对于未能办理房产证不存在过错。故向本院提出异议，请求解除对涉案房产的财产保全措施。
申请人张晓鹏向本院提交的证据有：《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务合同》、《收款收据》、《代收定金协议书》、《公证书》、《商品房买卖合同备案证明》、《预购商品房预告登记证明》、《新景龙郡产权办理流程》、《厦门日报》公告通知、购房发票、转账业务受理单、交易明细查询单。
被申请人陈晓菲称：涉案房产还在林德真名下，其有权申请法院查封。申请人张晓鹏并没有付清购房全款。据其所知，涉案房产2016年3月就可以办理产权证，申请人怠于办理过户手续存在过错。故请求法院依法驳回申请人的异议请求。
被申请人林德真未作答辩。
经审查查明，1、厦门市房地产交易权籍登记中心《商品房买卖合同备案证明》（合同编号：03058886）载明“出卖人：厦门新景龙郡房地产有限公司，座落：新景龙郡X#楼X梯XX跃XX层XX室，买受人：林德真，证件号码：”；
2、2015年8月12日，申请人张晓鹏通过麦田房产的介绍购买涉案房产，于当日向麦田房产交纳购房定金50000元。同年9月4日，申请人与麦田房产及林德真签订《居间服务合同》、《交易服务合同》，并与林德真单独签订《房屋买卖合同》。《房屋买卖合同》（甲方林德真，乙方张晓鹏）载明“房屋成交价为人民币2720000元……付款方式：乙方应于合同签订当日支付定金420000元，于2015年9月7日前再支付定金180000元，定金作为购房款的一部分，未实际支付定金不影响合同的效力……甲方应于2015年9月21日前将办理该房屋甲方名下《土地房屋权证》相关权利义务等以公证的形式委托给乙方指定人员并将相应的公证书交付给乙方，乙方应在接收公证书后当日内扣除定金、房屋交接保证金、已付购房款以及在乙方接收公证书当月甲方尚欠抵押权人贷款金额（具体金额以抵押权人出具的贷款余额清单为准）外的购房款支付给甲方……”。签订该《房屋买卖合同》当日，申请人与被申请人林德真还签订一份《协议》（甲方林德真，乙方张晓鹏），约定因涉案房产开发商延迟交房产生的违约赔偿款权属。该《协议》载明“按2015年8月4日开始算，2015年8月4日之前的房屋违约赔偿款归甲方所有，从2015年8月4日之后由乙方所有”。2015年9月22日，林德真将涉案房产办理产权证等相关权利公证给张晓鹏的朋友胡永煌。2016年2月27日，张晓鹏与林德真签订《补充协议》（甲方林德真，乙方张晓鹏），载明“1、原甲乙方双约定开发商赔偿款人民币450000元给乙方，现另外约定归甲方所有；……3、因以下两条约定，该房屋交易大兵粗预留款100000元直接抵扣上述款项。乙方无须再支付甲方预留款”。至此，张晓鹏共向林德真支付购房款1123039元，明细如下表所示：
3、2016年10月14日，厦门新景龙郡房地产有限公司在《厦门日报》刊登《通知》载明“新景.龙郡项目已于2016年10月10日在厦门市不动产登记中心完成初始登记送件单，并将于2016年10月26日取件并具备办理产权条件，请各业主自本通知日起到新景龙郡售楼处办理面积补差价及产权代办手续……”；
4、厦门国贸物业管理有限公司出具的《收款收据》（票本号：GM201608，票据号码：0048590）载明“2016年1月至2016年6月公摊电费147.3元，2016年1月至2016年9月公摊水费18.9元，2016年1月至2016年9月自用水费265.6元，2016年7月至2016年10月公共维修金110.8元，2016年11月公共维修金27.7元，合计570.3元，交款单位：91#2303张晓鹏，开票时间：2016-11-25”。厦门国贸物业管理有限公司出具的《收款收据》（票本号：GM201608，票据号码：0048591）载明“2016-12公共维修金27.7元，交款单位：91#2303张晓鹏，开票时间：2016-11-25”。厦门国贸物业管理有限公司出具的《厦门增值税普通发票》（No：06751384）载明“2016.7－12物业管理费1228.87元，2016.7-9公摊电费103.49元，合计1412.30元，名称：91#2303张晓鹏，开票日期：2016-11-25”；
5、申请人提交的《交易明细查询》显示：自2015年9月至2017年2月，申请人于每月11日前后将涉案房产按揭款转至林德真账户中；
6、本院因（2016）闽0205民初2993号案件，依该案原告陈晓菲申请于2016年9月27日查封了涉案房产。申请人张晓鹏于2016年10月底欲办理涉案房产产权证时得知该房产被查封，遂向本院提出异议。
本院认为，本案争议焦点在于申请人张晓鹏在购买涉案房产的过程中是否存在过错。首先，申请人张晓鹏与被申请人林德真签订《房屋买卖合同》时，林德真是涉案房产买受人，有权处置该房产，且该合同签订于本院查封涉案房产之前；第二，合同签订后，张晓鹏依合同约定支付购房款，并按时缴纳涉案房产银行按揭款；第三，涉案房产物业管理费、公共维修金以及水电费缴纳情况可证明张晓鹏在本院查封涉案房产之前已实际使用该房产；最后，被申请人陈晓菲辩称涉案房产在2016年3月即可办理产权证、申请人怠于过户存在过错，但没有提供相关证据予以证明，本院不予采信。根据涉案房产开发商刊登的办理产权通知，涉案房产具备办理产权证条件的时间为2016年10月26日。本院于2016年9月27日即查封涉案房产，张晓鹏至今未取得涉案房产权属并非其自身原因造成。故可以认定申请人张晓鹏在购买涉案房产的过程中不存在过错。综上，申请人张晓鹏的异议理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
中止对址于新景龙郡X#楼X梯XX跃XX层XX室房产的保全措施。
如不服本裁定，可自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 罗小茜
审 判 员 黄玉梅
代理审判员 林焕华
二〇一七年五月二日
代书 记员 黄章聘
本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
序号付款时间付款金额（元）付款人收款人备注
12015年8月12日50000张晓鹏麦田房产代收定金
22015年9月4日50000张晓鹏麦田房产代收定金
32015年9月4日310000张晓鹏胡永煌林德真其中20万元由张晓鹏朋友胡永煌代为转账、11万元由张晓鹏手机转账
42015年9月5日180000张晓鹏林德真转账
52015年9月22日533039张晓鹏张帆林德真其中50万元由张晓鹏之子张帆转账、33039元由张晓鹏转账