重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝01民终1589号
上诉人（一审被告）：廖清海，男，1976年5月10日出生，汉族，职业不详，住四川省邻水县，
被上诉人（一审原告）：重庆市城投公租房建设有限公司，住所地重庆市渝中区中山三路128号重庆投资大厦28层，统一社会信用代码91500000554093288Q。
法定代表人：张映龙，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张雪，重庆树深律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李颖，重庆树深律师事务所实习律师。
上诉人廖清海因与被上诉人重庆市城投公租房建设有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2016）渝0106民初9828号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月22日立案后，依法组成合议庭，于2017年3月23日开庭进行了询问。上诉人廖清海，被上诉人重庆市城投公租房建设有限公司的委托代理人张雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
廖清海上诉请求：1.撤销原判，并依法改判或发回重审。2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人重庆市城投公租房建设有限公司的部分诉讼请求已过诉讼时效，一审法院适用法律错误。被上诉人在2016年7月11日起诉前从未对上诉人进行过催收，双方也为约定过分期履行。2.一审法院对少数人廖清海承租时间、违约金的金额认定不清，导致事实认定错误。被上诉人主张2015年7月10日前的租金已过诉讼时效不应支持，2016年3月1日之后的租金因上诉人已经退租，被上诉人无权主张。按照租金总额计算20%的违约金过高且计算时间错误，一审法院不应按照原合同约定租金支持被上诉人请求，应按照被上诉人调降后的租金执行。
重庆市城投公租房建设有限公司辩称，廖清海的上诉理由是对本案事实与法律的误解，综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉人的全部上诉请求，维持原判。
重庆市城投公租房建设有限公司向一审法院起诉请求：1.廖清海支付重庆市城投公租房建设有限公司合同期内拖欠的租金96968.59元（从2013年10月15日起计算至2016年3月14日）；2.廖清海以116.69元/天的标准支付重庆市城投公租房建设有限公司从2016年3月15日起至2016年10月19日止的租金；3.廖清海支付重庆市城投公租房建设有限公司拖欠租金的违约金（按上述第一、二项诉讼请求租金总额的20%计算）。
一审法院认定事实：涉案房屋系重庆市城投公租房建设有限公司开发建设的公租房。2013年3月12日，重庆市城投公租房建设有限公司与廖清海签订《西永康居西城商业配套房屋（商铺）租赁合同》，约定廖清海将位于重庆市沙坪坝区西永康居西城公租房康城南路1号附41号商铺及其设施出租给廖清海使用（实测房屋建筑面积57.88平方米），租赁期限为三年，从2013年3月15日起至2016年3月14日止，租赁期满，廖清海要求续租且经重庆市城投公租房建设有限公司同意的，双方可以重新协商并续订租赁合同，在同等条件下，廖清海享有优先续租权。租金按实测建筑面积计算，前两年租金单价为每月56元/平方米，第三年租金单价为60.48元/平方米，其中免租期为2013年3月15日至2013年7月14日，廖清海应按“先交租金后使用”的方式按季交纳租金且需提前30日足额支付下一季度租金，双方合同签订之日廖清海应当支付重庆市城投公租房建设有限公司2013年7月15日至2013年10月14日的租金共计9864元以及履约保证金9864元；保证金由重庆市城投公租房建设有限公司在廖清海无违约行为的情况下期满予以退还；如廖清海未按期交纳租金，即视为廖清海违约并应当承担本合同第九条第3款规定的违约责任。其中合同第九条第3款约定，在租赁期内，如廖清海未能按合同约定的期限交纳租金，自应付清之日起，重庆市城投公租房建设有限公司有权每日按廖清海拖欠租金金额的2%收取滞纳金直至廖清海交清租金为止。合同第十二条还约定，重庆市城投公租房建设有限公司发给廖清海的书面通知函件送达廖清海承租房屋时即视为送达廖清海。合同签订后，重庆市城投公租房建设有限公司向廖清海交付了房屋，廖清海向重庆市城投公租房建设有限公司交纳了履约保证金9864元，廖清海一直使用涉案房屋直至2016年10月19日。
2016年3月11日，重庆市城投公租房建设有限公司通过邮政特快专递方式按照双方约定的送达地址向廖清海发出律师函，要求廖清海限期交纳拖欠的租金，否则将采取解除合同、收回房屋等一切法律手段维护自身权益，但廖清海无故拒收该邮件。审理中，双方确认廖清海已经于2016年10月19日将涉案租赁房屋交还重庆市城投公租房建设有限公司，双方租赁关系已经解除；重庆市城投公租房建设有限公司还举示了2013年12月24日的催收租金通知和2014年11月27日的欠租催收通知，因廖清海否认2013年12月24日的催收租金通知的签收回执系其本人签名并申请进行司法鉴定，重庆市城投公租房建设有限公司遂撤回该通知并不作为证据举示，2014年11月27日的通知并非廖清海签收，重庆市城投公租房建设有限公司也未举证证明签收人与廖清海是何关系，重庆市城投公租房建设有限公司坚持要求判如所请，廖清海否认重庆市城投公租房建设有限公司向其催收过欠租，并以重庆市城投公租房建设有限公司的诉讼请求超过诉讼时效等为由坚持不同意重庆市城投公租房建设有限公司的诉讼请求。由于双方分歧较大，调解未成。
一审法院认为，重庆市城投公租房建设有限公司与廖清海双方于2013年3月12日签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应按约定享受权利和履行义务。本案重庆市城投公租房建设有限公司与廖清海双方签订书面房屋租赁合同，建立租赁关系，双方租赁合同于2016年3月14日到期后未续签书面租赁合同，廖清海未搬出租赁房屋，重庆市城投公租房建设有限公司也未要求廖清海交还房屋，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条的规定，依法应当视为从2016年3月15日起双方之间成立不定期租赁关系，直至本案廖清海将房屋交还重庆市城投公租房建设有限公司，双方解除租赁关系的2016年10月19日。廖清海并未举证证明其向重庆市城投公租房建设有限公司交纳租金的事实，依法应当承担相应的不利后果。因此，廖清海依法应当向重庆市城投公租房建设有限公司支付合同期内2013年10月15日至2016年3月14日的租金共计97206.76元（56元/平方米·月×57.88平方米×17个月+60.48元/平方米·月×57.88平方米×12个月=97206.76元），现重庆市城投公租房建设有限公司主张廖清海支付合同期内2013年10月15日至2016年3月14日的租金96968.59元，符合法律规定，一审法院予以支持。同时，廖清海还应当按照原合同约定的租金标准（116.69元/平方米·天）支付重庆市城投公租房建设有限公司合同期满形成不定期租赁关系期间（2016年3月15日至2016年10月19日）的租金25087.51元（60.48元/平方米·月×57.88平方米×7个月+60.48元/平方米·月×57.88平方米÷30天×5天=25087.51元）。至于廖清海提出的鉴定申请，鉴于重庆市城投公租房建设有限公司已经撤回该证据，不再作为证据举示，鉴定并无必要，一审法院依法不予准许。关于廖清海主张支付租金是否超过诉讼时效的问题。廖清海作为承租人理应按约定支付租金，虽然《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定拖欠租金的诉讼时效期间为一年，但依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，重庆市城投公租房建设有限公司基于同一份合同享有的租金债权依法应当属于同一笔债务，其诉讼时效应当从最后一笔债务履行期限届满之日起算。本案双方租赁合同到期的时间为2016年3月14日，即使未经催告，本案重庆市城投公租房建设有限公司的起诉也未超过诉讼时效。因此，对廖清海关于重庆市城投公租房建设有限公司的诉讼请求已经超过诉讼时效的辩解不予支持。至于重庆市城投公租房建设有限公司主张的违约金问题。双方在合同中约定拖欠租金的违约金为每日拖欠租金的2%，现重庆市城投公租房建设有限公司自愿主张按照拖欠租金总额的20%计算，并不违反法律规定，本院予以支持。因此，廖清海应当支付重庆市城投公租房建设有限公司拖欠租金的违约金24411.22元。廖清海虽主张违约金过高，要求调整，但并未提供相应的证据予以证明，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条,《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款规定，判决如下：一、限廖清海于本判决发生法律效力后三日内支付重庆市城投公租房建设有限公司拖欠的2013年10月15日至2016年3月14日期间的租金共计96968.59元；二、限廖清海于本判决发生法律效力后三日内支付重庆市城投公租房建设有限公司2016年3月15日至2016年10月19日期间按116.69元/平方米·天计算的租金，即25087.51元；三、限廖清海于本判决发生法律效力后三日内支付原告重庆市城投公租房建设有限公司按上述第一、二项判决确定租金总额的20%计算的违约金24411.22元（含廖清海已交纳的保证金9864元）；四、驳回重庆市城投公租房建设有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2320元（重庆市城投公租房建设有限公司已预交1160元），减半交纳1160元，由廖清海负担。此款限廖清海于本判决发生法律效力后立即给付重庆市城投公租房建设有限公司。
二审中，当事人没有提交新证据,本院对一审判决查明的事实予以确认。
本院认为，关于本案房屋租金是否超过诉讼时效的问题。按照双方签订的租赁合同第十二条还约定，重庆市城投公租房建设有限公司发给廖清海的书面通知函件送达廖清海承租房屋时即视为送达廖清海。重庆市城投公租房建设有限公司先后于2014年11月27日、2016年3月11日按照双方约定的送达地址向廖清海发出催收函、律师函要去廖清海支付拖欠房租，虽然廖清海否认或拒收上述函件，但足以说明重庆市城投公租房建设有限公司在合同期间并未怠于行使催收租金的权利。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》是对《中华人民共和国民法通则》关于诉讼时效规定的进一步细化，故一审法院按照重庆市城投公租房建设有限公司基于同一份合同享有的租金债权依法应当属于同一笔债务，其诉讼时效应当从最后一笔债务履行期限届满之日起算于法有据。
关于本案租金计算时间及违约金的主张问题。双方合同签订时廖清海支付重庆市城投公租房建设有限公司2013年7月15日至2013年10月14日的租金共计9864元，此后廖清海一直没有支付任何租金给重庆市城投公租房建设有限公司。且租赁合同于2016年3月14日到期后双方未续签书面租赁合同，廖清海未搬出租赁房屋，重庆市城投公租房建设有限公司也未要求廖清海交还房屋，故一审法院根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条的规定，依法认定从2016年3月15日起双方之间成立不定期租赁关系，直至双方解除租赁关系的2016年10月19日止于法有据。因此，廖清海上诉称2016年3月1日之后的租金因其已经搬离案涉商铺不应得到支持的理由不成立，对其该项主张本院不予支持。至于违约金按照拖欠租金20%予以主张并不违反法律规定，对此一审法院已作详细论述，本院不再赘述。
综上所述，廖清海的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2320元，由廖清海负担。
本判决为终审判决
审 判 长 郑 泽
审 判 员 闫信良
代理审判员 伏虹瑾
二〇一七年三月三十一日
书 记 员 余 培