沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0102民初4500号
原告杨海青，女，1963年1月19日，汉族，住址：沈阳市和平区。
被告沈阳星辰房地产开发有限公司（组织机构代码：66251760-7），住所地：沈阳市和平区文体路6甲4号。
法定代表人黄哲明，该公司董事长。
委托代理人王志睿，系北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
原告杨海青与被告沈阳星辰房地产开发有限公司（以下简称沈阳星辰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员陈一鸣适用简易程序于2016年6月7日公开开庭进行了审理,原告杨海青，被告沈阳星辰公司委托代理人王志睿均到庭参加诉讼。后本案转为普通程序，依法组成合议庭，由审判员王金利担任审判长，审判员陈一鸣主审，人民陪审员刘陶然参加评议，于2016年9月20日公开开庭审理，原告杨海青，被告沈阳星辰公司委托代理人王志睿均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告杨海青诉称：原告于2011年6月30日与被告签订了《京城中心商品房定购书》，之后于2013年9月13日改签为《商品房买卖合同》，购买“京城中心”2号楼1层12号商业门市一套，建筑面积127.36平方米，付全额房款2,547,200元。合同约定被告于2014年5月31日交房。合同签订后，原告依照合同约定履行了全部义务，但是，被告没有履行合同义务，没有依照合同约定按期交房。现已过去一年多，被告没能交房，也确定不了交房日期，致使原告不能按期入住，同时给原告造成了财产损失及精神损失。不仅如此，被告还将原告购买的房屋抵押给了中国信达资产管理股份有限公司辽宁分公司，使得原告面临损失购房款的风险，让原告十分担忧，依照相关规定和合同约定，被告应于合同签订后30日内到沈阳市房屋登记中心为原告办理房屋登记，而后为原告办理房屋产权证书，这些事情也没有做。被告的行为违反了《合同法》、《房屋登记办法》的规定，因此应承担违约责任，向原告进行违约赔偿。被告不履行合同的约定义务，不按期交房是其主观故意作为所致，是其违法违规从事不法经营的结果。1、原告是房地产开发公司，依照国家相关规定，其进行房地产开发建设时，应“按提供预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。”这样的硬性规定，被告没有执行。既没有向工程建设投入约2.5亿元最低限额的资金，也没有确定好工程建设施工进度，没有确定竣工交房日期。结果发生了工程施工过程中由于资金短缺，出现工程长时间停滞情况，出现工程竣工时间不断更改，不断变化的混乱局面和交房延迟情况。出现这么多问题是被告违法经营所致。2、依照相关规定，被告获得土地使用权、开发建设权之后，必须向有关管理部门交纳一定比例、一定数额的水、电、气、暖等配套建设资金进行抵押，否则，相关部门不会为其发放《房屋预售许可证》。原告及相关购房人到相关管理部门及几个相关施工单位进行了调查，结果是被告没有向主管部门交纳配套抵押金，没有向有关施工单位交过工程款。现在，配套工程无法进行施工导致竣工时间延误，完全由于被告故意拖延不交配套款所致。3、《城市商品房预售管理办法》规定：“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。”被告取得《商品房预售许可证》的时间是2012年11月13日，在此之前是不允许进行商品房预售的。但实际情况是，2010年被告已经开始非法向外售房，至2012年11月份已经售出房屋几百套。被告的行为完全无视法律。“京城中心”进行违法经营，必须为其非法行为担责。4、被告把“京城中心”2号楼1层12号商业门市出售给原告，收取了原告全部购房款，与原告签订了《商品房买卖合同》，这意味着此房屋已经是我的了，其所有权、使用权已经确定。依照《物权法》、《在建工程抵押管理办法》的规定，开发公司不可以将已经出售的房屋再抵押给中国信达资产管理股份有限公司辽宁分公司，其行为严重违法违规。为了维护原告的切身利益，不让老百姓的财产受到损失，特此向法院提起诉讼。诉讼请求：1、请求判定原告与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，受法律支持和保护，确定房子是我的；2、请求判定被告赔付原告购房违约赔偿金人民币169388.8元。自2014年5月31日至2016年3月25日，共计665天；3、请求判定原告购买的“京城中心”2号楼1层12号商业门市按照《商品房买卖合同》约定，被告继续履行交付商品房的义务，并按照合同承担违约赔偿责任为原告尽快办理商品房登记备案、房屋产权证书；4、请求判定被告承担本案诉讼费用。
被告沈阳星辰公司辩称：原、被告签订的买卖合同合法有效，是双方真实意思表示。关于逾期交房违约金的问题,到目前为止没有交房是因为不可抗力的原因造成的，不存在承担逾期交房违约金的问题。另外，原告提出的违约金数额过高，超过了法律规定，请求法院不予支持。关于办理房屋登记备案的问题，现在不具备办理商品房登记备案的条件，待条件具备时会办理的。
经审理查明：2011年6月28日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《京城中心内部认购优惠权协议书》（编号：NO.0000106，以下简称《协议书》）一份，约定甲方就“京城中心”（以下简称本项目）与乙方在甲方取得预售许可证之前与甲方签订协议，以确保其对本项目特定房产的优先优惠预约权，同时约定原告意向房源为2栋8单元1层12号门市，建筑面积暂定129平方米，单价20,000元/平方米，房屋总价款2,580,000元……。其中第一条约定，甲、乙双方知悉并理解：本协议的标的物并非本项目房产实体，而是优先认购房产实体的权利。本协议的任何表述不能被解释为认购或买卖房产，本协议不能也不应视同为房产认购合同或房产认购书或房产买卖合同……第四条约定，甲方在收到乙方的优先认购权订金后，即接受乙方的房源保留申请，甲方向乙方交付收款收据。甲方确保2011年12月31日前取得预售许可证，并通知乙方签署商品房买卖合同，如因甲方的原因导致项目推迟开盘则乙方有权于2011年12月31日起申请退款，且甲方需在乙方提出书面申请后的10个工作日内退还乙方所付的预付款但不支付利息……。2013年9月13日，原告（××）与被告（××）签订《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171）一份，约定原告杨海青购买被告沈阳星辰公司开发的位于和平区文兴路41-2号第2幢文兴路31号房一处，建筑面积127.36平方米，总金额2,547,200元整。合同第六条约定，2013年9月13日前一次性付清购房款人民币2,547,200元整。合同第八条约定，××应当在2014年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：1、该商品房经验收合格。合同第九条约定，（2）逾期超过90日后，××有权解除合同。××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已付房价款的万分之一的违约金。原告杨海青于2011年6月28日及6月30日向被告公司分别交付购房诚意金350,000元及2,230,000元，被告为其开具收款收据两张。涉案房屋所在楼宇尚未竣工。
另查明：现根据本院至沈阳市房产局了解的情况，涉案房屋存在在建工程抵押，并已被司法查封.
庭审中，原告撤回第二项诉讼请求。
上述事实，有原告提供的《协议书》、《商品房买卖合同》收款收据，以及当事人当庭陈述笔录等证据在卷佐证，已经开庭质证，本院予以确认。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，故对原告的确认合同有效诉讼请求，本院予以支持。但因涉案房屋存在在建工程抵押，并被依法查封，不具备办理备案登记的条件，故对原告确认房屋归其所有的诉讼请求，本院不予处理。待条件具备时，原告可另行主张。
关于原告的第三项诉讼请求，因涉案房屋尚未竣工，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。待条件具备时，原告可另行主张。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百一十条第二项之规定判决如下：
一、确认原告杨海青与被告沈阳星辰房地产开发有限公司于2013年9月13日就位于沈阳市和平区文兴路41-2号第2幢文兴路31号房屋签订的《商品房买卖合同》有效；
二、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费1,844元，由被告沈阳星辰房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 王金利
审 判 员 陈一鸣
人民陪审员 刘陶然
二〇一六年九月二十日
书 记 员 黄 妍