浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0104民初7688号
原告陈泓涛，男，1995年7月30日出生，汉族，住址杭州市拱墅区。
委托代理人郑婷、颜晓颖，浙江朗铭律师事务所律师。
被告杭州中润瑞丰置业有限公司。住所地杭州市江干区德胜东路****号裙楼*楼***室。
法定代表人蔡丽萍，该公司董事长。
委托代理人杨金祥，浙江海通联合律师事务所律师。
第三人苏州中润商业发展有限公司杭州分公司。住所地杭州市江干区德胜东路****号*幢步步高商务大厦****室。
代表人蔡祥贤，该分公司常务副总。
委托代理人陈达，浙江海通联合律师事务所律师。
原告陈泓涛为与被告杭州中润瑞丰置业有限公司（以下简称杭州中润公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2016年10月24日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员叶文军独任审判，于2016年12月22日通知苏州中润商业发展有限公司杭州分公司（以下简称苏州中润杭州分公司）作为第三人参加诉讼，于同日公开开庭进行了审理。原告陈泓涛委托代理人郑婷、颜晓颖、被告杭州中润公司委托代理人杨金祥、第三人苏州中润杭州分公司委托代理人陈达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈泓涛诉称，2014年10月3日，陈泓涛与杭州中润公司签订商品房买卖合同，约定杭州中润公司将杭州市江干区丽丰商业中心1幢3262室房屋出售给陈泓涛，总价款为46万元；杭州中润公司应于2016年3月31日前交付房屋，逾期交付则杭州中润公司按每日万分之五向陈泓涛支付违约金等。合同签订后，陈泓涛已全面履行了合同，但杭州中润公司在房屋交付时间届满后仍未按约交付房屋，且未在合同约定时间内交付权属证书或登记证明。陈泓涛多次催讨但杭州中润公司仍置若罔闻。原告陈泓涛认为杭州中润公司未在约定时间内交付权属证书或登记证明的行为违反了商品房买卖合同第16.4条的约定。原告陈泓涛提出以下诉讼请求：
一、判令解除原告陈泓涛与被告杭州中润公司签订的商品房买卖合同。
二、判令被告杭州中润公司退还购房款46万元。
三、判令被告杭州中润公司支付违约金148810元（自2015年1月1日起按每日万分之五暂计算至2016年10月9日，最终计算至实际付清之日止）。
被告杭州中润公司辩称，一、陈泓涛以逾期交房为由主张解除商品房买卖合同不成立。原因如下：1、虽然商品房买卖合同约定交房日期为2016年3月31日，但也约定了“逾期超过30日的……买受方不退房，合同继续履行”，即双方约定了逾期交房不构成合同解除的事由。2、商品房买卖合同附件8补充协议约定买受人单方解除权的行使期间为15日，合同约定的交房日期为2016年3月31日，而陈泓涛提出解除合同的时间为2016年10月份，已超出合同约定的买受人单方解除权行使的时间。二、陈泓涛以逾期办证为由主张解除商品房买卖合同不成立。原因如下：1、商品房买卖合同附件8第12.1条约定，出卖人承诺在该商品房交付之日后90日内取得主合同第16条约定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。涉案商品房到目前为止并未交付，进而交付权属证书的时间亦无法确定，故陈泓涛的主张不能成立。三、陈泓涛已将其依据商品房买卖合同而享有的因逾期交房而产生的权益通过委托经营管理合同转由苏州中润杭州分公司享有，陈泓涛不能再向杭州中润公司主张该部分权益。四、陈泓涛依据逾期交房、逾期办证向杭州中润公司主张违约金不能成立。原因如下：1、杭州中润公司只是逾期交房而不是逾期办证。2、陈泓涛已将逾期交房所产生的权益转让给了苏州中润杭州分公司。3、陈泓涛并未因杭州中润公司逾期交房的事实遭受任何损失。根据委托经营管理合同，陈泓涛已实际从2016年4月1日起将涉案房屋出租给了苏州中润杭州分公司，苏州中润杭州分公司也预先支付了2016年4月1日至2019年3月31日的经营收益给陈泓涛，陈泓涛以该笔收益冲抵了购房款122278元。
第三人苏州中润杭州分公司辩称：基本同意杭州中润公司的答辩意见。补充如下：一、陈泓涛与杭州中润公司、苏州中润杭州分公司于2014年10月3日签订了委托经营管理合同，约定经营管理期限为10年，现在陈泓涛与苏州中润杭州分公司还处在委托经营管理的有效期内，苏州中润杭州分公司不同意陈泓涛解除商品房买卖合同与委托经营管理合同。二、委托经营管理合同第4.8条约定，陈泓涛不得擅自解除该合同；第12条约定，杭州中润公司逾期交房所产生的债权由苏州中润杭州分公司享有。苏州中润杭州分公司已于2014年10月3日向陈泓涛预支了3年的委托经营管理收益计122278元。
经审理本案事实认定如下：
2014年10月3日，杭州中润公司（出卖人）与陈泓涛（买受人）签订了商品房买卖合同，约定：出卖人将杭州市江干区丽丰商业中心1幢3262室房屋出让给买受人，该房屋用途为商业营业用房；房屋总价款46万元，买受人于签订合同之日支付23万元，余款23万元于2014年12月31日前付清；出卖人应当在2016年3月31日前将符合条件的房屋交付买受人使用；除合同第9条约定的特殊情况外，出卖人如未按合同约定的期限交付房屋，逾期不超过30日的，自合同约定的房屋最后交付期限之第2日起至通知交付之日止，出卖方按日向买受方支付已交付房价款万分之三的违约金，买受方不退房，合同继续履行；逾期超过30日的，自合同约定的房屋最后交付期限之第2日起至通知交付之日止，出卖方按日向买受方支付已交付房价款万分之五的违约金，买受方不退房，合同继续履行；出卖人承诺于2016年6月30日前，取得土地、房屋权属证书，交付给买受人；若出卖人在约定日期起90日后仍不能交付权属证书或登记证明的，如买受人退房，则出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，若买受人不退房，则出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；等等。
商品房买卖合同附件8补充协议约定：买受方依法行使合同条款约定的单方面解除合同权利时，应在知悉或应当知悉有权解除合同之日起15日内书面通知出卖方，逾期视为放弃该权利；出卖人承诺在房屋交付之日后90日内取得主合同约定的土地、房屋权属证书，交付给买受人；如出卖方逾期交房3个月内，买受方同意出卖方无需支付违约金，出卖方如逾期交房超出3个月的，超出3个月部分时间的违约金按每日万分之三赔付；补充协议的约定如与主合同冲突的，以补充协议约定为准；等等。
2014年10月3日，陈泓涛（甲方）、苏州中润杭州分公司（乙方）、杭州中润公司（丙方）签订了委托经营管理合同，约定：甲方将丽丰商业中心1幢3262室房屋交由乙方代为办理收房手续、实现房屋收益权（包括且不限于统一招商、统一经营管理等），委托统一经营管理期限与土地使用权期限一致，划为4个阶段执行，即每10年为1个阶段；经营管理自2016年4月1日至2019年3月31日的经营收益，乙方已一次性支付给甲方，第4、5年乙方应每6个月为一期向甲方支付相关收益，第6-10年的经营管理收益由甲乙双方共享，甲方80%、乙方20%；甲方与该房屋的开发商之间最终没有签订商品房买卖合同或商品房买卖合同被终止或解除的，即甲方事实上没有或无法取得合同约定的房屋所有权的,合同自动终止；甲乙双方在合作期限内，甲乙丙方均不得解约，如有违者必须支付违约金给守约方；甲乙丙各方同意，丙方若逾期交房形成的甲方债权，该债权转由乙方享有，甲方不再自行向丙方主张权利，乙方保证甲方的合同权益不受逾期交房影响；等等。
同日，陈泓涛出具收条1份，言明收到丽丰商业中心1幢3262室房屋2016年4月1日至2019年3月31日的租金122278元，该租金已一次性从上述房屋购房款中扣减结清（扣减后的房屋价款为46万元）。陈泓涛签字确认的签约资料确认单载明，丽丰商业中心1幢3262室房屋成交总价为582278元，抵扣122278元后合同总价为46万元。
陈泓涛已向杭州中润公司付清了购房款46万元。杭州中润公司至今未向陈泓涛交付丽丰商业中心1幢3262室房屋。
2016年10月13日，陈泓涛委托律师向杭州中润公司邮寄律师函，主张杭州中润公司未按约定交付涉案房屋及土地、房屋权属证书，通知杭州中润公司解除涉案的商品房买卖合同。杭州中润公司于2016年10月14日回函，表示不同意陈泓涛提出的全部要求，要求陈泓涛依合同约定继续履行。
2016年7月1日，苏州中润杭州分公司向杭州中润公司发函，主张杭州中润公司未按合同约定在2016年3月31日前交付房屋，向杭州中润公司主张因逾期交房而产生的违约责任。2016年7月8日，杭州中润公司（甲方）与苏州中润杭州分公司（乙方）签订协议，约定：截止2016年7月8日，参照商品房买卖合同约定的逾期交房违约责任条款，因甲方逾期交房，甲方应于该协议签订后5个工作日内一次性补偿乙方1677000元，乙方不再追究甲方在上述截止时间前因逾期交房所产生的违约责任；该协议约定的截止期间后甲方仍未能交房的，甲方应按商品房买卖合同约定的违约金计算标准向乙方支付违约金，直至甲方实际交房之日止；等等。
2016年9月21日，杭州中润公司在钱江晚报上刊登公告，表示由其公司开发的丽丰商业中心项目原定交房时间因故延期，具体交房时间届时另行通知；等等。
上述事实，有原告陈泓涛提交的商品房买卖合同、销售不动产统一发票、律师函及回函、被告杭州中润公司提交的商品房买卖合同、签约资料确认单、委托经营管理合同、函告、协议书、钱江晚报公告、回函、收条、庭审笔录证实。
本院认为，陈泓涛与杭州中润公司签订的商品房买卖合同以及陈泓涛、苏州中润杭州分公司、杭州中润公司签订的委托经营管理合同合法有效，各方当事人应按约定履行自己的义务。
陈泓涛于2016年10月13日向杭州中润公司发函，以杭州中润公司未按约定交付涉案房屋及土地、房屋权属证书为由通知解除涉案商品房买卖合同；杭州中润公司于次日回函表示不同意解除合同。本院认为，首先就逾期交房问题，杭州中润公司未能按约定期限在2016年3月31日前交付涉案房屋确已构成违约，但商品房买卖合同就逾期交房的违约责任约定为，杭州中润公司应根据逾期时间长短按日向陈泓涛支付万分之三或万分之五的违约金，陈泓涛不解除合同（不退房）；陈泓涛以逾期交房为由要求解除合同与约定不符。虽然该约定可能导致即使杭州中润公司一直不交房陈泓涛也不能要求解除合同的后果，但与商品房买卖合同同日签订的委托经营管理合同约定了陈泓涛将涉案房屋委托给苏州中润杭州分公司代为办理收房手续、实现房屋收益权；苏州中润杭州分公司也已向陈泓涛支付了2016年4月1日至2019年3月31日的经营收益122278元，该122278元款项已从陈泓涛应支付的购房款582278元中扣除，商品房买卖合同记载的购房款即为扣除后的46万元；委托经营管理合同并约定了苏州中润杭州分公司保证陈泓涛的合同权益不受逾期交房影响，本案庭审中苏州中润杭州分公司也表示即使杭州中润公司逾期交房，苏州中润杭州分公司应向陈泓涛支付的经营收益也是从2016年4月1日起算的，并不会往后顺延；因此，至少在3年时间内，即使杭州中润公司逾期交房，陈泓涛的合同目的也已实现，商品房买卖合同就逾期交房违约责任的约定并未使陈泓涛利益受损。因此，陈泓涛于2016年10月13日以杭州中润公司逾期交房为由通知解除涉案商品房买卖合同依据不足。
其次，就逾期办证问题，商品房买卖合同约定杭州中润公司应在2016年6月30日前取得土地、房屋权属证书交付给陈泓涛，但商品房买卖合同附件8补充协议将该期限变更为房屋“交付之日”后90日内。就“交付之日”，陈泓涛主张应解释为约定的交付之日即2016年3月31日，杭州中润公司主张应解释为实际交付之日。本院认为，“交付之日”如为约定交付之日，“交付之日”后90日内可以明确表述为2016年6月30日前，而不必采用补充协议的表述方式；“交付之日”如为约定交付之日，“交付之日”后90日为2016年6月30日，与商品房买卖合同的约定一致，补充协议无需再进行约定；因此，补充协议约定的“交付之日”应为房屋实际交付之日。涉案房屋至今没有交付，杭州中润公司至今没有取得土地、房屋权属证书并不构成违约。因此，陈泓涛于2016年10月13日以杭州中润公司逾期办证为由通知解除涉案商品房买卖合同依据不足。
陈泓涛的第1项诉讼请求为判令解除涉案的商品房买卖合同，理由为杭州中润公司逾期办证。由于陈泓涛已于2016年10月13日以杭州中润公司逾期交房、逾期办证为由通知解除涉案的商品房买卖合同，本案中陈泓涛应要求就涉案商品房买卖合同有无解除进行确认，而不是请求判令解除。并且，同前所述，杭州中润公司至今没有取得土地、房屋权属证书并不构成违约，陈泓涛以杭州中润公司逾期办证为由请求判令解除涉案的商品房买卖合同依据不足。因此，对原告陈泓涛要求判令解除涉案的商品房买卖合同、判令被告杭州中润公司退还购房款46万元的诉讼请求，本院不予支持。
陈泓涛的第3项诉讼请求为判令被告杭州中润公司支付自2015年1月1日起按每日万分之五计算的违约金。杭州中润公司逾期交房虽已构成违约，但委托经营管理合同约定，杭州中润公司逾期交房形成的陈泓涛的债权转由苏州中润杭州分公司享有，陈泓涛不再自行向杭州中润公司主张权利。苏州中润杭州分公司享有该项权利，以其不论杭州中润公司是否逾期交房均应向陈泓涛支付自2016年4月1日起算的经营收益为对价，苏州中润杭州分公司也已向陈泓涛支付了3年的经营收益，因此至少3年之内的逾期交房违约金应由苏州中润杭州分公司主张，陈泓涛不能再要求杭州中润公司支付。而同前所述，杭州中润公司并未构成逾期办证，无需支付逾期办证的违约金。因此，对原告陈泓涛要求被告杭州中润公司支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条之规定，判决如下：
驳回原告陈泓涛的诉讼请求。
案件受理费人民币4944元，由原告陈泓涛负担。
原告陈泓涛于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判员 叶文军
二〇一七年一月十日
书记员 杨文婕