辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）大民二终字第02015号上诉人（原审被告）：大连创科君英科技发展有限公司.法定代表人：潘吉君，该公司经理。上诉人（原审被告）：大连四季香食品有限公司。法定代表人：潘吉君，该公司经理。二上诉人之共同委托代理人：卢士才，该公司法律顾问。二上诉人之共同委托代理人：王春才，辽宁仁凯律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：大连市国土资源和房屋局法定代表人：王晋良，该局局长。委托代理人：邴玉娜，辽宁智库律师事务所律师。委托代理人：冯娜，辽宁智库律师事务所律师。原审被告：大连金宇房地产经营集团有限公司（原称大连金宇房地产经营有限公司）。法定代表人：刘恩仁，该公司董事长。委托代理人：何小鹿，该公司职员。原审原告大连市国土资源和房屋局（以下简称市房屋局）与原审被告大连金宇房地产经营集团有限公司（以下简称金宇公司）、大连创科君英科技发展有限公司（以下简称创科君英公司）以及大连四季香食品有限公司（以下简称四季香公司）返还原物纠纷一案，大连市中山区人民法院于2014年10月28日作出（2014）中民初字第2110号民事裁定，驳回原告（反诉被告）市房屋局的起诉；驳回被告（反诉原告）创科君英公司、四季香公司的反诉。市房屋局不服该裁定，向本院提起上诉。本院于2014年12月30日作出（2014）大民二终字第01478号民事裁定，维持原裁定第二项；撤销第一项，指令一审法院对市房屋局的起诉进行审理。大连市中山区人民法院于2015年9月16日作出（2015）中审民初字第27号民事判决，创科君英公司、四季香公司均不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年1月21日公开开庭审理了本案。上诉人创科君英公司与四季香公司的法定代表人潘吉君及其共同委托代理人卢士才，被上诉人市房屋局的委托代理人冯娜、邴丽娜，原审被告金宇公司的委托代理人何小鹿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告市房屋局一审诉称：2007年7月9日，被告金宇公司的下属部门“房屋经营管理部”与被告创科君英公司和四季香公司签订了《租房协议书》，将大连市中山区连捷巷房屋出租给被告创科君英公司和四季香公司。但是，大连市中山区连捷巷房屋系原告直管公房，被告金宇公司受原告委托对该房屋只有催收租金和维修管理权，没有安排使用、出租、调整等处分权，其未经原告同意私自出租该房屋。原告得知后，曾多次要求三被告腾退，但至今未予腾退，故向法院提起诉讼，请求判令创科君英公司和四季香公司腾退大连市中山区连捷巷房屋（房地号26-52-2）。被告金宇公司一审辩称：原告起诉状中所述内容真实，我公司无异议，同意原告诉讼请求。被告创科君英公司、四季香公司一审共同辩称：不同意原告诉讼请求。原告不是适格主体，未能提交不动产权属证书证明案涉房屋系其所有。租赁合同的签订符合相关规定，应受法律保护，同时也已形成了实践性的租赁的合法事实。我方的租赁应适用物权法第一百零六条善意取得制度。原告的请求已过诉讼时效。一审法院审理查明：2007年7月9日，被告金宇公司的职能部门“房屋经营管理部”与创科君英公司和被告四季香公司签订了《租房协议书》，约定被告金宇公司将大连市中山区连捷巷房屋出租给被告创科君英公司和被告四季香公司使用。被告金宇公司收取了被告创科君英公司和被告四季香公司自2009年1月至2011年12月的房屋租金。被告创科君英公司和被告四季香公司提供14份向被告金宇公司交纳房屋租金的邮政储蓄银行汇款收据，证明已按约定向被告金宇公司账户汇入了2012年1月至2015年6月的房屋租金。被告金宇公司称其并未提取前述汇款，按照邮政储蓄银行的规定，若汇款两个月内无人提取，银行将自动返还汇款人，但未提供证据证明。经查，大连市房地产档案馆及大连市国有房产经营管理公司均为原告市房屋局所属事业单位。大连市房地产档案馆的主要职责为负责房地产档案管理、搜集、整理、鉴定房地产档案资料;房地产图测绘、调查、建卡及统一编排房地产管理号等工作;大连市国有房产经营管理公司（2007年6月23日更名为大连市国有房产管理中心）的主要职责是：依据市政府授权，负责对未出售的直管公房及自管公房等非经营性国有资产、市房产局系统内改制单位未出售的国有资产的运营、管理和监督等。原告提供的从大连市房地产档案馆调取的案涉房屋原始登记档案以及从大连市国有房产管理中心调取的案涉房屋管理台账资料，该两份证据上均记载位于中山区连捷巷、房产管理号为26-52-2的二层住宅为公有房屋。另外，大连市房地产档案馆出具《关于中山区连捷巷权属及档案管理情况说明》，主要内容为原告从该档案馆调取的原始登记档案系建国初期经调查后统一登记制作。案涉房屋一直属于国家所有的直管公房，故未颁发产权证。大连市国有房产管理中心出具《关于中山区连捷巷权属及档案管理情况说明》，主要内容为案涉房屋为原告委托该中心管理的直管公房，该房屋的管理台账由该中心管理，该房屋原始产权档案存放在大连市房地产档案馆。大连市中山区连捷巷房屋系原告市房屋局直管公房。另查，被告金宇公司改制前曾是原告下属事业单位，2004年改制为民营企业，不再隶属于原告。其主要职责为负责市副局级以上干部住房的管理维修、租金收缴、危房改造等，并无直管公房的出租权。被告金宇公司出租案涉房屋未取得原告同意。一审法院认为：法律规定专属于国家所有的不动产和动产，任何单位和个人不能取得所有权。本案中，案涉房屋为国家所有的直管公房，由原告市房屋局代表地方政府行使房屋所有权，被告金宇公司未经原告同意，私自将案涉房屋出租给被告创科君英公司和被告四季香公司使用，二被告属无权占有。根据《物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”之规定，原告有权要求二被告腾退房屋。故原告要求被告创科君英公司、被告四季香公司腾退案涉房屋的诉请，一审法院予以支持。关于二被告辩称，租赁合同的签订符合相关规定，应受法律保护，同时也已形成了实践性的租赁的合法事实一节，因三被告签订的《租房协议书》并未取得原告的同意，此合同内容对原告无法律拘束力，被告创科君英公司、被告四季香公司要求原告也履行此租房协议书没有合法依据，二被告只能向被告金宇公司主张合同权利。关于二被告提出其在租赁房屋时是善意第三人，应适用物权法第一百零六条善意取得制度一节，物权法第第一百零六条规定“无处分权人将不动产或动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：……当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”而本案三被告之间签署的是房屋租赁合同，被告金宇公司并非是将不动产转让给被告创科君英公司和被告四季香公司，二被告也没有受让该不动产，所以三被告之间仅是形成了合同之债，不适用物权法第一百零六条规定的物权善意取得制度。关于二被告提出原告的诉请已过诉讼时效一节，因当事人只能对债权请求权提出诉讼时效抗辩，而本案是基于物权而产生的腾退纠纷，不适用诉讼时效的规定，故二被告的此项抗辩主张，一审法院不予采纳。综上，一审法院依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第四十一条、第一百零六条之规定，作出如下判决：被告大连创科君英科技发展有限公司、被告大连四季香食品有限公司自判决发生法律效力之日起十日内，将位于大连市中山区连捷巷房屋（房地号26-52-2）腾退给原告大连市国土资源和房屋局。案件受理费9000元，由被告大连创科君英科技发展有限公司和被告大连四季香食品有限公司共同负担。创科君英公司、四季香公司上诉的理由及请求是：一、关于原审“国家所有的不动产和动产，任何单位和个人不能取得所有权”一节。1、国家财产、集体财产和个人财产同受法律保护。诸如，国有企业、资产的改制，其所有权依法发生转移。2、原审此节论理涉及的是物权所有权，而本案涉及的则是物权的“使用权”。二、关于原审“租赁协议并未取得原告同意”一节。1、原审已认定“金宇公司改制前曾是原告下属事业单位”。双方在签订《租房协议书》时，金宇公司并未告知其已改制，与市房屋局剥离，故创科君英公司与四季香公司仍“有理由相信”金宇公司的行为代理市房屋局，故足以构成表见代理，其行为之法律后果归于市房屋局。2、市房屋局自认，金宇公司受市房屋局委托享有“催收租金和维修管理权”。基于前述的“表见代理”及案涉房屋状况的“显现性”，其足以意味着：市房屋局早已知晓案涉房屋始终处于一种“租赁状态”，对于金宇公司可以向不特定人出租案涉房屋、收取租金的行为，显为一种“放任”和“认可”。3、2013年11月11日，“五方”会议录音材料证实：案涉房屋的租赁，“是经过供房科的同意和经局办的同意”。4、证据显示：不仅该租赁房屋的一楼现仍另租他人，且周围其他所谓“公管房”也一直处于对外租赁状态，其足以证实市房屋局对“公管房”完全可以向不特定人出租之事实，予以充分认可，其是一种普遍的租赁现象。5、原审庭审中，市房屋局明确表示“放弃对案涉《租房协议书》主张合同无效的请求权”。这就意味着：依法成立的案涉合同效力尚存，其合同项下的合法权利，应受法律保护，故原审判决违法剥夺了上诉人的合法租赁权。三、关于原审“善意取得制度法律适用”一节。1、《物权法》第一百零六条第三款规定，当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。善意取得制度，不仅适用于“所有权”的善意转让，还适用于“使用权”的善意让渡。2、案涉房屋交付给上诉人租赁已达八年之久，上诉人依约交纳房租，完全履行了合约义务，符合善意取得制度的“三个要件”，故应受到法律保护。四、关于原审“诉讼时效”一节。1、“债权”属请求权、相对权、对人权，其可分为合同之债、侵权之债等。本案，腾退纠纷显为“侵权之债”，故应依法适用《民法通则》关于诉讼时效的相关规定。2、最高院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题》的规定第一条，“列举”加“概述”，规定了诉讼时效排他规定的法定情形，这里并未排除对本案纠纷诉讼时效的法律适用。3、承前所述，市房屋局对上诉人与金宇公司2007年7月9日签订的案涉《租房协议书》是知晓的，且同意，若事后其认为侵害了自己的合法权益，应在法定的诉讼时效期间内向侵权人(上诉人)主张权利。然而，其却在案涉租赁事实(侵权事实)发生七年之后的2014年5月19日方提起诉讼，主张权利，显只有诉权，丧失胜权。故请求二审法院撤销一审判决，改判驳回市房屋局的一审诉讼请求。市房屋局二审答辩认为：不同意创科君英公司、四季香公司的上诉请求，同意一审判决。金宇公司二审述称：不同意创科君英公司、四季香公司的上诉请求，同意一审判决。本院经审理查明，一审判决认定事实属实。另查明，2015年8月19日，大连金宇房地产经营有限公司经大连市工商行政管理局核准更名为大连金宇房地产经营集团有限公司。本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物。案涉房屋为国有直管公房，依法属国家所有，由市房屋局代表地方政府行使房屋所有权。现市房屋局作为案涉房屋的权利人请求实际占有人创科君英公司以及四季香公司予以返还，创科君英公司以及四季香公司应举证证明其对案涉房屋的占有为“有权占有”，非“无权占有”。创科君英公司以及四季香公司提举了其与金宇公司的职能部门“房屋经营管理部”签订的《租房协议书》及租金汇款凭证，欲证明其是基于租赁关系合法占有、使用案涉房屋。金宇公司的主要职责为负责市副局级以上干部住房的管理维修、租金收缴、危房改造等，并无权对直管公房予以出租。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案现有证据均不足以证明市房屋局对于金宇公司出租案涉房屋予以追认或者金宇公司事后取得了案涉房屋的出租权，故《租房协议书》并非有效合同，创科君英公司以及四季香公司再以该合同主张对案涉房屋的占有使用权利，缺乏事实及法律依据。一审法院支持市房屋局要求创科君英公司以及四季香公司腾退案涉房屋的诉请，并无不当，本院予以维持。关于创科君英公司、四季香公司主张金宇公司出租房屋的行为构成表见代理。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。故以被代理人名义订立合同系表见代理构成要件之一。案涉《租房协议书》上约定的出租人为金宇公司的职能部门“房屋经营管理部”，并非权利人市房屋局，金宇公司并非以市房屋局的名义签订《租房协议书》，故该租房协议书并不能产生约束市房屋局的法律后果。创科君英公司、四季香公司的该项主张，缺乏法律依据，本院不予支持。关于创科君英公司、四季香公司主张其租赁案涉房屋属于“善意取得”，本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。故善意取得制度适用于当事人善意取得所有权或其他物权。创科君英公司、四季香公司主张的“租赁权”是基于租赁合同产生的债权，并非物权，一审法院认定不适用善意取得制度，具有法律依据，本院予以维持。关于创科君英公司、四季香公司主张市房屋局的诉请已过诉讼时效问题，本院认为，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条规定，当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩。市房屋局主张腾退房屋，依据的是所有人的返还原物请求权，属于物权请求权；另外，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第170条规定，未授权给公民、法人经营、管理的国家财产受到侵害的，不受诉讼时效期间的限制。案涉房屋系国家直管公房，属国家财产，按照上述规定，对其保护并不受诉讼时效的限制。故创科君英公司、四季香公司的该项主张，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9000元（上诉人预交），由上诉人大连创科君英科技发展有限公司和大连四季香食品有限公司共同负担。本判决为终审判决。审判长 赵 虹审判员 刘丽媛审判员 陈 伟二〇一六年二月二十九日书记员 王丽秋