江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终3630号
上诉人（原审被告）：张步，男，汉族，1964年1月30日生，住江苏省南京市栖霞区。
委托诉讼代理人：汪大江，江苏天淦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：南京霞天（集团）有限公司，住所地在江苏省南京市栖霞区栖霞山火车站。
法定代表人：蒋宏林，该公司总经理。
委托诉讼代理人：雷蕾，北京市盈科（南京）律师事务所律师。
上诉人张步因与被上诉人南京霞天（集团）有限公司（以下简称霞天公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2015）栖霞民初字第353号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月18日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人张步及其委托诉讼代理人汪大江，被上诉人霞天公司的委托诉讼代理人雷蕾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
张步上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1、一审判决认定案涉土地系农村集体性质土地是错误的。根据案涉土地的土地所有权证记载，包括南京霞天耐火材料厂11690.1平方米在内的共计42928.42平方米土地均属于工业用地性质。2、一审判决2010年5月31日原租赁合同期限届满后，双方之间形成不定期租赁合同关系是错误的。被上诉人改制前属于南京市××区摄山镇政府所属的集体所有制性质企业。2000年6月，被上诉人与上诉人签订企业产权转让协议书一份，被上诉人将霞天公司耐火车间通过改制方式转让给上诉人，上诉人在该受让产权基础上设立个人独资性质的南京霞天耐火材料厂。由于经验不足加上被上诉人历史遗留问题，导致上诉人一直无法办理改制资产包括房产和土地的权属登记。经多方反复协调，2002年6月，上诉人以南京霞天耐火材料厂名义向栖霞区栖霞镇农村集体资产管理办公室申领产权登记。2002年7月4日，南京市人民政府农村集体资产办公室正式向上诉人颁发了南京市农村集体资产产权登记证，该证载明了上诉人个人独资的南京霞天耐火材料厂占用土地为11690平方米、房产1700756元、机械设备388649元，其中集体所有为0。据此，原属被上诉人所有的企业资产均归上诉人设立的南京霞天耐火材料厂所有。原双方初始改制时签订的租赁合同也自然终止。被上诉人在改制后的十余年也从未向上诉人主张租赁费用或提出任何其他主张。3、一审判决片面采信吴学成证言，认定案涉土地为农村集体所有，却判决上诉人支付土地租赁费，是自相矛盾的。一审判决仅采纳了吴学成关于改制企业只能通过租赁方式有偿使用的说法，对其现在案涉土地具体归谁所有其不清楚的证言却视而不见。综上，一审法院事实认定不清，请求二审法院撤销一审判决，支持上诉人诉讼请求。
南京霞天（集团）有限公司辩称：一审判决认定事实清楚，证据确凿，应当驳回上诉人的上诉请求，维持原判。1、一审判决认定案涉土地是农村集体性质，根据我方新提交的证据，该土地是红梅村集体性质的土地。2、双方在2010年5月31日确实形成了不定期的租赁合同关系。土地管理法规定土地的所有权和使用权是相互分离的，不管上诉人的企业改制与否，但是土地的所有权归属一定还是归集体所有。上诉人的企业在改制之后，只能是通过租赁使用的方式取得土地使用权，土地使用权只能通过租赁、入股等企业流转的方式来取得。3、案涉土地原来是属于霞天公司依法使用，具有合法的使用权，根据现有的证据来看，霞天公司通过有偿租赁的方式将该土地的使用权租给了上诉人张步，张步应当依法缴纳土地租赁的费用，从企业产权转让协议的第4条以及租赁协议都可以看出来，土地是通过从霞天公司租赁的方式取得的使用权。4、鉴于双方已经形成了合法有效的租赁关系，且上诉人张步从2010年5月31日之后一直仍然在使用所占有的土地，按照法律的规定，双方之间应当是形成不定期租赁合同关系，应当参照原来的租赁合同支付租赁费用。5、土地所有权我们不否认，确实是属于集体土地，但是土地的使用权是归霞天公司依法使用的，使用权人也依法有权可以将该使用权转租给张步的，所以我们认为上诉人的上诉理由是不成立的。
霞天公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方于2000年6月30日签订的租赁合同；2.判令张步立即从租赁场地搬出；3.判令张步立即停止使用50KV的电力设施；4.判令张步立即拆除在租赁场地内私自搭建的面积约为200多平方米的钢棚；5.判令张步立即支付2002年6月1日至2015年8月1日期间的租金263333元；6.诉讼费用由张步负担。
一审法院认定事实：2000年6月30日，霞天公司（甲方）与张步（乙方）签订《企业产权转让协议书》一份，主要约定：1.甲方对霞天公司耐火车间的资产经南京中盛会计事务所资产评估（截止2000年3月3日）确定总资产2865609.43元，其中固定资产净值2365882.94元（含房屋建筑物1950042.94元、机器设备415840元），流动资产499726.49元，总负债2780609.43元，净资产85000元，在净资产中，剥离、提留、扣除房屋建筑中砖烟囱的一半价值7万元，实际可出售净资产15000元，甲方将该耐火车间以净资产15000元转让给乙方；2.乙方应在协议生效后一次性支付上述价款；3.耐火车间产权按净资产转让，原债权、债务全部由乙方承担，协议签字生效后，7日内办好银行换据手续；4.原企业占用地7218平方米，水电设施及净资产中剥离部分建筑物，甲方租赁给乙方使用，租赁合同另订。
同日，双方还签订了《租赁合同》一份，主要约定：1.甲方将耐火车间的土地使用权、水电设施租赁给乙方使用；2.租赁物为：场地面积7218平方米，电力设施50KV，已在净资产中剥离的方窑砖烟囱（价值7万元）；3.租赁期限自2000年6月1日至2010年5月31日，共计10年；4.租赁费每年2万元，前两年免交，第三年开始租赁费在每年6月1日前付清；5.双方订立合同办理公证，租赁开始和终止时应在公证部门的监督下办理企业资产交接手续；6.租赁资产的所有权属于甲方，乙方违法合同或企业租赁资产受到损害时，甲方有权进行干预，提出赔偿要求，情节严重的可以依法终止合同，追究责任；乙方自合同签订之日起，取得租赁资产的管理和使用权，负责管理和维修，以及资产保值增值。
上述《企业产权转让协议书》及《租赁合同》签订后，双方于同年7月11日至南京市××区公证处进行了公证。同年7月18日张步以该受让产权为基础设立了南京霞天耐火材料厂（个人独资企业）。
2002年6月5日，张步为申领《南京市农村集体资产产权登记证》，以南京霞天耐火材料厂（以下简称耐火材料厂）的名义填报了《农村集体资产产权登记表》，该表中显示张步出资金额为15000元，占用土地面积（登记表填报说明中明确该面积指：申请单位经营占用面积，拥有使用权）11690.1平方米，栖霞区栖霞镇农村集体资产管理办公室经审查注明“土地面积11690㎡性质：集体同意申领”，其后南京市栖霞区人民政府农村集体资产管理办公室经审定同意申领，审定的经办人为吴学成。同年7月4日，南京市人民政府农村集体资产管理办公室向耐火材料厂颁发了编号为0170677的《南京市农村集体资产产权登记证》，该证中显示耐火材料厂“占用土地面积”为11690平方米。
另查明，张步自与霞天公司签订租赁协议后从未向霞天公司缴纳过约定租金，现霞天公司以此为由具状诉至一审法院，要求处理。在审理过程中，一审法院依法向张步填报的《农村集体资产产权登记表》的审定经办人吴学成（现仍在南京市××区农村集体资产管理办公室工作）进行调查，其称：自1998年开始，集体资产改制，很多集体资产改制到了个人名下，但主要是房产改制到个人名下，而集体所有的土地只能租赁给个人；办理农村集体资产产权登记证主要是为了帮助改制后的企业便于以贷款等方式盘活资产、融资；该证中载明的资产中的房屋等如有改制，则按改制办法确定权属，土地则仍为农村集体所有，改制企业只能是通过租赁等方式有偿使用；农村集体资产产权登记证不能改变登记土地的性质，只有国土部门才有权限。
上述事实，有双方当事人的当庭陈述，霞天公司举证租赁合同、公证书，张步举证的企业产权转让协议书、农村集体资产产权登记表、企业营业执照，一审法院依职权自紫金农村商业银行龙潭支行调取的南京市农村集体资产产权登记证、抵押贷款材料及对吴学成所做的调查笔录等证据在卷佐证，一审法院予以确认。
一审法院认为，本案争议焦点为案涉土地7218平方米（或11690.1平方米）是否已确权给张步。对此，一审法院认为，双方因企业改制于2000年6月30日分别签订了《企业产权转让协议书》和《租赁合同》，可以明确张步出资15000元受让的仅为原霞天公司耐火车间的房产、设备及流动资产，同时还应承担相应的债务，而对于该房产所占用的土地及场地因系集体所有，只能通过租赁方式给张步使用。其后尽管张步在申报农村集体资产产权时，申报占用土地面积11690.1平方米（含原租赁合同中的7218平方米），并获得了相应的产权登记证，但该登记表及产权登记证中均明确记载为“占用土地面积”，而登记表的填报说明中亦明确系指“申请单位经营占用面积（拥有使用权）”，同时登记表中还明确该土地系“集体性质”，该产权登记证不能等同于土地使用权证，张步亦无证据证明其支付了相应的对价通过出让或是划拨等方式取得案涉土地权属，结合一审法院调查情况，一审法院认定该使用权不能等同于确权给张步，张步系基于与霞天公司的租赁合同才享有了合法的占有使用权。
本案中，双方签订的租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按协议履行合同义务。该租赁合同约定至2010年5月31日租赁期限届满，其后，张步仍一直占有使用该租赁场地及设施，应当视为双方之间形成不定期租赁合同关系，现霞天公司以张步一直未支付租金为由，要求解除合同、支付租金、返还场地等。对此，一审法院认为，尽管张步系自霞天公司处租赁了案涉土地，但同时张步已通过霞天公司的转让取得了案涉土地上的房屋，若解除租赁合同，要求张步单独返还土地，势必造成房地分离，客观上履行不能，同时，考虑双方签订租赁合同的企业改制背景，对于霞天公司要求解除合同的诉讼请求，一审法院不予支持；同时，为了便于张步生产经营，对于霞天公司要求张步返还土地、停止使用50KV电力设施的诉讼请求，一审法院亦不予支持；对于霞天公司要求张步拆除200多平方米的钢棚的诉讼请求，因霞天公司未能充分举证证明该钢棚的搭建位置及该搭建场地与霞天公司的关系，一审法院不予支持；对于霞天公司主张张步支付2002年6月1日至2015年8月1日的租金问题，一审法院认为，延付或拒付租金的诉讼时效为一年，该诉讼时效期间从合同约定支付期间的次日起算，对于租赁合同约定的租赁期限以内即2010年5月31日前的租金，已过诉讼时效，一审法院不予支持；对于2010年6月1日至2015年8月1日的租金，因双方之间系不定期租赁合同关系，双方未明确约定租金支付时间，故未过诉讼时效，霞天公司主张按照原租金标准2万元/年计算该期间的租金，经计算应为103333元，一审法院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国土地管理法》第十条、第十一条、第十二条之规定，一审判决：一、张步于判决生效之日起十日内向南京霞天（集团）有限公司支付2010年6月1日至2015年8月1日期间的租赁费103333元；二、驳回南京霞天（集团）有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费5570元，由南京霞天（集团）有限公司负担3204元，张步负担2366元。
二审中，上诉人提交证据：1、南京霞天电子陶瓷器件有限公司的土地使用证，载明用地的面积是42928.42平方米，用途是工业。证明霞天集团使用的42928.42平方米的土地性质是属于工业用地。土地证附件示意图，证明42928.42平方米的土地状况是在实线范围之内，我方在示意图上面用虚线划了并标注了原南京霞天耐火材料厂改制给上诉人用地范围，说明包括本案争议的7218平方米在内的11690.1平方米的土地是在整个工业用地的范围之内，进一步说明改制给上诉人的用地，从性质上来讲是工业用地，不是一审认定的集体土地。2、栖霞区经济体制改革委员会的文件，关于霞天公司耐火材料厂改制方案的批复，证明耐火材料厂已经以1.5万元转让给个人，这是经过合法审批的。3、霞天公司和上诉人签订的企业转让协议书一份、南京市农村集体资产产权登记证一份，证明原耐火车间改制以后，由上诉人成立了霞天耐火材料厂，所有的土地和财产都是归霞天耐火材料厂所有。4、一审承办法官向吴学成调查的一份笔录。被上诉人质证认为：对于上述证据的真实性、合法性无法证实。
被上诉人提交证据：1、2017年5月16日栖霞国土资源所提供的图纸一张，证实蓝色框内的土地和上诉人提供土地的位置是一致的，所涉土地是红梅村社区中一组集体建设用地，所有权是集体所有，土地用途是建设用地。上诉人质证认为：从被上诉人的质证意见已经确认案涉土地就在这个范围之内，实际上也已经承认了该证据与本案的关联性。被上诉人提交的南京市国土资源局出具的附图与我们登记的所有权证是有一定区别的，不知道差别在什么地方，同时如果该证据属实，明确该土地是属于红梅村社区中一组集中的建设用地，所有权归红梅村社区中一组所有，应当向法庭出示取得使用权的相关依据，否则在本案中被上诉人一审没有授权，在一审当中并未向法庭出示从社区取得使用权的相关依据和证据。2、改造项目批复、乡镇建设用地批准通知单、乡镇建设用地指标申请表、用地指标批准单、协议书。上述五份材料证明涉案项目因为需要土地，于1992年8月份经栖霞区政府批准，用地共计18.8亩，折算为12539.6平方米。其中，非耕地13.1亩，即8737.7平方米，耕地5.7亩。非耕地是通过区政府用地，耕地通过我方与村委会签订协议方式取得。3、用地表格，证明涉案项目内容，也证明了涉案项目之后申请单位名称变更为南京霞天电子陶瓷器件有限公司。4、栖霞山陶瓷厂土地使用证存根、土地使用调查表、土地现场调查表，证明该陶瓷厂拥有土地使用权，面积为33800平方米。5、企业信用信息公示报告，证明我方的性质为集体企业，股东为栖霞山陶瓷厂、南京便民染化助剂厂。上诉人对证据2、3、4、5质证认为：真实性无异议，但认为1989年的土地使用证存根，使用单位是栖霞山陶瓷厂，土地面积为33800平方米，我方改制面积就在该33800平方米内。被上诉人向法庭出示的1992年之后计经委的批复、用地通知及与村委会的协议书，都是在栖霞山陶瓷发展过程中，新增的拆迁使用土地的相关资料，与我方改制无关。同时，1992年11月24日陶瓷厂与村委会协议书第7条明确约定，栖霞山陶瓷上使用了村委会的耕地部分，若国家征用，土地的所有权仍归村委会所有，系集体土地。也就是说，被上诉人并未主张该部分集体土地的使用权。对企业信息信用公示公告，证明了被上诉人并非本案适格主体，其无权对涉案土地使用权费进行主张。被上诉人仅仅是栖霞山陶瓷厂的股东之一，我方提交的土地使用权证能证明我方使用的土地属于南京霞天电子陶瓷器件有限公司。
本院认为上述证据均不属于二审的新证据，本院不予认定。对一审查明的事实，本院予以确认。
本院认为，上诉人张步与被上诉人霞天公司因企业改制而签订了《企业产权转让协议书》和《租赁合同》，明确上诉人受让了原霞天公司耐火车间的房产、设备及流动资产并承担相应债务，签订该协议时明确该房产所占用的土地及场地因系集体所有，只能通过租赁方式给上诉人经营使用，故上诉人与被上诉人就案涉房屋的土地仍存在租赁关系。虽然上诉人在申报农村集体资产产权时申报占用土地面积为11690.1平方米（含原租赁合同中的7218平方米）并获得相应的产权登记证，但在登记表及产权登记证中亦明确记载上诉人对占用土地面积拥有使用权且土地系集体性质，因此双方的租赁关系并未因申报农村集体资产产权而变更。上诉人上诉主张案涉土地非农村集体土地，但未能提供案涉土地已经征收或领取国有土地使用权证的证据。综上，原审法院依据租赁合同而认定双方存在租赁关系、上诉人应在租赁期限届满后按不定期租赁关系支付相应租金，具有事实和法律依据。
综上所述，张步的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5570元，由上诉人张步负担。
本判决为终审判决。
审判长 李飞鸽
审判员 许云苏
审判员 马 帅
二〇一七年九月二十八日
书记员 孙雪松