锡林浩特市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锡民二初字第643号
原告（反诉被告）锡林浩特市置力房地产开发有限责任公司，住所地锡林郭勒盟锡林浩特市希办一棵树街。
法定代表人田志男，该公司总经理。
委托代理人李志刚，内蒙古建中律师事务所锡林浩特分所律师。
被告（反诉原告）范湘云。
委托代理人张华枝，内蒙古西蒙律师事务所律师。
原告（反诉被告）锡林浩特市置力房地产开发有限责任公司（简称置力公司）诉被告（反诉原告）范湘云商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员赵清适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）置力公司委托代理人李志刚，被告（反诉原告）范湘云及其委托代理人张华枝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）置力公司诉称，2012年2月22日，范湘云与置力公司签订《商品房买卖合同》。合同第一条、第二条约定，范湘云购买置力公司在锡林浩特市希办一棵树街宜居苑小区商铺，单价每平方米5900元，总价款为1158347元。按照《商品房买卖合同》第六条“乙方逾期付款的处理”约定，范湘云应于2012年2月22日前付置力公司购房首付款595074元，但范湘云实际分别于2011年1月6日付购房首付款200000元，2011年8月9日付购房款100000元，其余563273元办理贷款但由于贷款于2012年6月20日只批付500000元，所以范湘云于2012年7月29日补交购房款278997元。总计付款1078997元，余款79350元一直拖欠未付，经我公司多次催缴才于2014年7月9日付清。依据合同约定，范湘云逾期付款23个月共710天，逾期付款违约金为82242.64元，银行同期贷款利息为9961.73元，合计92204.37元。综上，被告范湘云严重违反了与原告置力公司签订的商品房买卖合同的约定，为了维护自身合法权益，原告置力公司诉至法院，请求判令：一、被告偿还拖欠购房款违约金82242.64元及银行利息9961.73元，合计92204.37元；二、被告承担本次诉讼费用。
被告（反诉原告）范湘云辩称，2011年1月6日，答辩人与被答辩人签订《商品房认购合同》，答辩人购买被答辩人位于锡市建设路东侧，定名宜居苑小区的商业楼，房屋建筑面积为193平米，房屋价款为每平米5900元，交房时间为2011年10月31日。被答辩人在约定期限未向答辩人交付房屋。2012年2月22日答辩人与被答辩人又签订《商品房买卖合同》，合同第一条约定，答辩人购买的商业楼建筑面积为200.86平米，总价款为1185074元，在合同签订日商定如银行能多贷出款以银行贷款为准，剩余款答辩人再向被告答辩人支付，贷款由被答辩人负责办理，《商品房买卖合同》第三条同时约定甲方于2012年5月1日前将房屋交付乙方使用。2012年6月20日被答辩人将贷款办出，但银行只批付500000元银行贷款，答辩人于2012年7月29日，向被答辩人又交付房款278997元，答辩人合计已向被答辩人交付房款1078997元，被答辩人在合同约定交房时间，未将房屋交付答辩人使用。答辩人按合同约定向被答辩人支付了首付款及大部分房款，被答辩人应当按照合同约定的时间向答辩人交付房屋。但答辩人多次找到被答辩人要求其交房但被答辩人的负责人田志男总是以各种理由搪塞答辩人，一直拒交房屋。事实上，由于被答辩人客观上无法在约定时间内交付房屋，违约在先，答辩人在被答辩人履行交房义务前不支付房屋余款的行为属于行使同时履行抗辩权，答辩人直至被答辩人未交付房屋前已将余款付清不属于违约行为，不应承担违约责任。因此被答辩人无权要求答辩人支付违约金及利息。再者，被答辩人对房屋平米数不确定，签订《房屋认购合同》时房屋平米数193平米，签订《商品房买卖合同》时房屋平米数为200.86平米，因被答辩人一直拒绝向答辩人交付房屋，无法确定房屋平米数，答辩人购买房屋是用来出租，获取租赁费来冲抵银行利息，被答辩人一直拒绝向答辩人交房给答辩人造成2年多的租金损失，答辩人无奈按被答辩人要求的平米数于2014年7月9日向被答辩人又交付房屋价款100020元，被答辩人于2014年8月20日才通知答辩人办理房屋交接手续向答辩人正式交付房屋，因房屋平米数有误差，答辩人在2014年7月9日多向被答辩人交房款20670元，后来答辩人找被答辩人工作人员才将房屋实际平米数弄清楚，房屋实际平米数为196.33平米。由于被答辩人逾期交房违约在先，答辩人未交付剩余房款是履行同时抗辩权，被答辩人无权要求答辩人承担违约金及利息，法院应驳回被答辩人的诉讼请求。
被告（反诉原告）范湘云反诉称，2011年1月6日反诉人与被反诉人签订《商品房认购合同》，反诉人购买被反诉人开发的位于锡市建设路东侧，定名宜居苑小区的商业楼，每平方米价款为5900元。2012年2月22日反诉人与被反诉人又签订了《商品房买卖合同》，合同第三条约定被反诉人向反诉人交付商品房日期为2012年5月1日前，合同第五条约定，甲方（被反诉人）逾期交付商品房的，除遇不可抗力，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在30日内的乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之一向乙方支付违约金。合同签订后反诉人向被反诉人支付房款，但被反诉并未按合同约定日期向反诉人交付房屋，直至2014年8月20日被反诉人才向反诉人正式交付房屋，被反诉人未按《商品房买卖合同》第三条约定时间向反诉人交付房屋其已构成违约，反诉人根据合同第五条的约定诉至法院，请求法院判令：一、被反诉人支付逾期交房违约金96142.8元，承担逾期交房已付款利息162943.43元；二、被告承担本案的反诉费用。
原告（反诉被告）置力公司辩称，一、我方对反诉原告当庭变更请求不认可，依据民诉法变更诉求应在举证期限届满前提出，并送达我方，给予我方不少于15天的答辩期间，其提出变更有违规定，应驳回；二、根据商品房买卖合同，范湘云按合同约定第6条，其应在2012年2月22日前支付全部首付款595074元，但其未履行付款义务，其在2014年7月9日才付清首付款，逾期710天，我方是根据合同法行使先履行抗辩权。综上我方不应承担反诉责任。
经审理查明，2011年1月6日，被告（反诉原告）范湘云与原告（反诉被告）置力公司签订《商品房认购合同》，就预购宜居苑小区商品房事宜达成协议，约定预购商品房建筑面积193平方米，每平方米5900元，房屋总价款1138700元，“买受人于2011年1月6日交付首付款200000元”。2011年1月6日，被告（反诉原告）范湘云支付房屋首付款200000元。合同履行过程中，2012年2月22日，双方达成正式《商品房买卖合同》。合同约定被告（反诉原告）范湘云购买宜居苑小区商业房，房屋建筑面积200.86平方米，每平方米5900元，房屋总价款1185074元，房屋交付于2012年5月1日前。付款形式及付款时间约定2012年2月22日前一次性交付首付款595074元，其余办理贷款。如买受人未在上述期限内付款，逾期超过30日的，合同继续履行，买受人支付逾期利息，利息自合同约定的应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算，此外买受人还应每日按商品房价款的1‰0支付违约金。逾期交付商品房的，若逾期超过30日，合同继续履行，出卖人支付买受人已付款利息，利息自合同约定出卖人应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，此外，出卖人还应每日按商品价款的1‰0向买受人支付违约金。
商品房买卖合同签订后，双方相继履行合同义务。2011年7月29日，被告（反诉原告）范湘云支付房屋价款278997元；2011年8月9日，支付房屋价款100000元；2012年6月20日，以银行房屋贷款形式支付房屋价款500000元；2014年7月9日，支付房屋价款100020元。以上合计支付房屋价款1179017元。原告（反诉被告）置力公司于2014年8月20日向被告（反诉原告）范湘云交付房屋，因交付房屋实际建筑面积为196.33平方米，较约定房屋建筑面积有所减少，房屋交付时，原告（反诉被告）置力公司返还购房款20670元，计被告（反诉原告）范湘云实际支付房屋价款1158347元。现原告（反诉被告）置力公司诉请要求被告（反诉原告）范湘云承担因其逾期履行付款义务的违约责任，被告（反诉原告）范湘云反诉请求原告（反诉被告）置力公司承担因其逾期交付房屋的违约责任，引发争议。
以上事实，有双方当事人陈述，《商品房认购合同》、《商品房买卖合同》、收款收据、中国农业银行个人借款凭证、宜居苑小区业主钥匙领取单在案佐证，且经庭审举证、质证，本院予以认可。
本院认为，原告（反诉被告）置力公司与被告（反诉原告）范湘云签订的《商品房认购合同》、《商品房屋买卖合同》，系双方真实意思表示且不违反法律规定，合同真实有效。签订在后的《商品房屋买卖合同》可视作对《商品房认购合同》的确认，当事人应当按照约定的内容全面履行自己的义务。关于原告（反诉被告）置力公司请求逾期履行付款义务违约金及利息的主张，双方商品房屋买卖合同约定“被告（反诉原告）范湘云应于2012年2月22日前一次性交付商品房首付款595074元”，现被告（反诉原告）范湘云20**年2月22日前支付首付款578997元，剩余首付款项16077元迟至2012年6月20日以房屋贷款形式支付，被告（反诉原告）范湘云对该延期支付房屋首付款的事实行为应承担违约责任，原告（反诉被告）置力公司请求逾期支付首付款部分（16077元）违约金及利息的请求，理由正当，本院予以支持；就首付款外部分房屋价款违约金及利息的请求，因商品房买卖合同对除首付款外的房屋价款履行期限未进行明确，仅约定“办理房屋贷款”，视为对剩余房屋价款履行期限约定不明，对剩余房屋价款，原告（反诉被告）置力公司作为债权人可以随时要求被告（反诉原告）范湘云履行，但其请求逾期支付首付款外房屋价款违约金及利息请求，应向本院提供向被告（反诉原告）范湘云主张过此部分房屋价款的证据，其未提供，应承担举证不能的后果，故对原告（反诉被告）置力公司请求逾期履行付款义务违约金及利息的主张，本院予以部分支持，即仅支持逾期支付首付款部分违约金及利息请求。对于被告（反诉原告）范湘云辩称同时履行抗辩权的主张，因房屋首付款给付义务在前，房屋交付义务在后，对此辩称，本院不予采纳。关于被告（反诉原告）范湘云反诉请求逾期交付房屋的违约责任主张，因被告（反诉原告）范湘云逾期交付房屋首付款，违约在先，原告（反诉被告）置力公司辩称其未依约交付房屋是因被告（反诉原告）范湘云未依约支付房屋价款，其为行使先履行抗辩权的意见，本院予以采纳，但被告（反诉原告）范湘云于2014年7月9日交齐房屋价款，原告（反诉被告）置力公司于2014年8月20日交付房屋，对此期间，原告（反诉被告）置力公司应承担相应逾期交付房屋违约责任，故被告（反诉原告）范湘云反诉请求逾期交付房屋的违约责任主张，本院予以部分支持，即仅支持自2014年7月9日至2014年8月20日期间的逾期交付房屋利息及违约金主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条（四）项、第六十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）范湘云于本判决生效后30日内，向原告（反诉被告）锡林浩特市置力房地产开发有限责任公司支付逾期付款的利息（自2012年2月22日至2012年6月20日，按首付款部分16077元的中国人民银行同期贷款利率计算），赔偿逾期付款的违约金13784元（自2012年2月22日至2012年6月20日，按商品房价款1158347元的日万分之一计算）；
二、原告（反诉被告）锡林浩特市置力房地产开发有限责任公司于本判决生效后30日内，向被告（反诉原告）范湘云支付逾期交付房屋已付款的利息（自2014年7月9日至2014年8月20日，按已付房屋价款1158347元的中国人民银行同期贷款利率计算），赔偿逾期交付房屋的违约金4865元（自2014年7月9日至2014年8月20日，按商品房价款1158347元的日万分之一计算）；
三、驳回原告（反诉被告）锡林浩特市置力房地产开发有限责任公司其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）范湘云其他反诉请求。
如果未按照本判决书确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
本诉案件受理费2105元，减半收取1052.5元，由被告（反诉原告）范湘云负担；反诉案件受理费2202.5元，减半收取1101元，由原告（反诉被告）锡林浩特市置力房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于锡林郭勒盟中级人民法院。
审判员 赵 清
二〇一四年十二月二十四日
书记员 杜鹏勇
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。