西藏自治区日喀则市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）藏02民终34号上诉人（原审被告）：徐光明，男，1974年10月1日出生，汉族，四川省绵阳市涪城区人，经商，住址四川省绵阳市涪城区。上诉人（原审被告）：恋尚客，住所地西藏日喀则市。经营者：胡玉如，女，1975年10月26日出生，汉族，个体工商户，住址西藏日喀则市。两上诉人共同委托诉讼代理人：李君(系上诉人徐光明、胡玉如表姐)，女，1970年10月16日出生，汉族，个体工商户，住址西藏日喀则市。被上诉人（原审原告）：中国人民解放军西藏日喀则军分区，住所地西藏自治区日喀则市。法定代表人：马赟，该军分区司令员。委托诉讼代理人：次多，男，该军分区后勤保障部保障科助理员。委托诉讼代理人：向仕军，西藏循矩律师事务所律师。上诉人徐光明、恋尚客因与被上诉人中国人民解放军西藏日喀则军分区（以下简称军分区）房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区桑珠孜区人民法院（2017）藏0202民初335号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月15日立案后，依法组成合议庭，于2018年4月9日公开开庭进行了审理。上诉人徐光明、恋尚客的委托诉讼代理人李君，被上诉人军分区的委托诉讼代理人次多、向仕军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐光明、恋尚客的上诉请求：一、请求二审法院撤销原审法院（2017）藏0202民初335号民事判决；二、不同意返还租赁房屋；三、不同意支付房屋占有使用费人民币98,583元（以下货币均为人民币）；四、不同意支付押金4,600元。事实和理由：1.恋尚客属于合法经营，军分区应多给点时间和空间减少恋尚客的损失。2003年恋尚客经部队盖章签字同意后以高昂的转让费从上家商户处转让而继受该门面房做小本生意，军改政策我们可以积极配合并支持，但这并非要让我们老百姓来承担这惨重的损失，让我们血本无归，断绝唯一养家糊口的经济来源。希望法官体恤民情，为民做主；2.恋尚客的经营者已失去生活来源，军分区停止有偿服务的本意是禁止军队方面有偿性质的服务，如果军分区再让我们补交房租，与军改政策相违背，故请求免去我们的房租费；3.要求补偿恋尚客10多年来虚假面积多收的部分房租费；4.尽量多为商户考虑处理货品的时间，让商户减少损失；5.将来门面是交由政府管理或土地置换后续租还是开发重建，恋尚客可以不付高价费用享有优先承租权。军分区辩称，1.租赁合同已于2015年12月31日解除，徐光明、恋尚客应立即返还租赁房屋，且徐光明、恋尚客租金交至2015年12月31日，理应依照约定的租金标准支付房屋占有使用费；2.徐光明、恋尚客向案外人支付转让费是其自身经营行为，军分区并未收取任何转让费用，是徐光明、恋尚客与案外人达成的合意，与军分区无关；3.因徐光明、恋尚客在合同期满后拒不返还租赁房屋，军分区有权不退还押金（保证金）。综上所述，军分区认为，原审法院判决认定事实清楚，证据确凿，程序合法，适用法律正确，请求予以维持。军分区向一审法院起诉请求：1.请求确认军分区与徐光明、恋尚客之间租赁合同关系已终止；2.判决徐光明、恋尚客立即搬离上述房屋；3.判决徐光明、恋尚客向军分区支付房屋占有使用费98,583元，自2016年1月1日起至2017年10月31日止，后续占有使用费计算至徐光明、恋尚客实际搬离房屋为止；4.判决扣除徐光明、恋尚客已经支付的租赁保证金4,600元归军分区所有；5.本案诉讼费由徐光明、恋尚客承担。一审诉讼中军分区变更第三项诉讼请求：判令徐光明、恋尚客向军分区支付房屋占有费自2016年1月1日起计算至判决之日止。一审法院经审理查明：1.徐光明自2004年经军分区同意后，从他人处转让取得1间位于日喀则市上海中路军分区的门面房，用于经营服装生意；2.徐光明与军分区以一年一签的方式续签合同直至2015年12月31日。双方在2014年12月22日续签的租赁合同中约定，租赁期限自2015年1月1日至2015年12月31日止共计12个月，年租金46,392元，合同约定押金4,600元，租金按照每半年以转账方式交纳；3.2014年5月5日，徐光明经营的金得利男装更名为恋尚客，经营者为胡玉如；4.军分区曾于2013年11月10日向徐光明下发了通知，内容载明“2013年12月31日合同到期后将收回出租门面房及空余房地产，不再续租”。此后军分区分别于2014年、2015年与徐光明续签了军队房地产租赁合同。后在2015年9月26日双方合同履行期间军分区向恋尚客下发通知，告知恋尚客“根据军队政策规定出租场地须于2015年12月31日关停，自2016年1月1日起将不再审批租赁项目”。2015年12月31日双方的合同期限届满后，军分区于2016年4月12日再次向恋尚客下发通知，表明双方的租赁项目到期，要求租户于2016年4月30日前将出租房交还军分区。一审法院审理后认为，军分区与徐光明之间签订的《军队房地产租赁》，系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的规定，合法有效，双方应依约履行。军分区同时要求与恋尚客终止合同，对此该院认为，房屋租赁合同的相对人并非军分区与恋尚客，故对军分区这一诉求该院不予理睬。针对本案争议焦点军分区主张收回租赁物的诉讼请求是否应予支持？根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。第二百三十六条规定租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中军分区与徐光明签订的军队房地产租赁合同于2015年12月31日期限届满后未续签，军分区以拒收房租的方式提出异议，并在合同期限届满前和届满后分别下发了不予续租和要求退房的通知，双方之间并未形成不定期租赁合同关系。另外根据《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，本案中，徐光明基于租赁合同届满双方不再续租的事实致使丧失继续合法占有不动产的法律基础，而恋尚客经营者胡玉如作为实际占有人亦构成无权占有，因此军分区作为权利人要求恋尚客和徐光明返还房屋的诉讼请求符合法律规定，该院予以支持。2015年12月31日合同期满终止后，徐光明继续占用涉案房屋，也未支付房屋占有使用费，故军分区主张徐光明、恋尚客自2016年1月1日起至判决之日期间按照原合同标准即每年46,392元支付房屋占有使用费，对此该院认为，根据合同相对性原则，徐光明未按约履行合同义务，将涉案房占用至今，理应按照合同约定的租金46,392元由徐光明支付占有使用费98,583元（期限从2016年1月1日计算至2018年2月15日，46,392元/年÷12个月×25.5个月=98583元）。另外，关于徐光明、恋尚客辩称按照全面停止有偿服务通知文件精神，徐光明、恋尚客承租的店面属于政策红线外，军分区收回房屋的理由不成立的问题，该院认为，虽然该份通知精神属于中央政策范围，但是即便非政策原因，因合同期限届满双方的权利义务终止，军分区以租赁合同期限届满主张收回门面于法有据。针对徐光明、恋尚客称军分区合同条款系霸王条款，该院认为双方于2014年12月22日签订的军队房地产租赁合同中虽然第八条、第十五条的附加条款中明确约定，承租人不得擅自转租转让，但基于出租人和承租人合意达成关于合同条款的意思表示，即出租人是否同意转让属于出租人处分自己的民事权利，不违反法律规定，且不存在免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，不属于霸王条款，故徐光明、恋尚客的抗辩理由不成立。另外，针对徐光明、恋尚客称双方合同前后存在面积差异的问题，该院认为，以往所形成的租赁关系均因合同期限届满而履行完毕，双方的权利义务终止。本案中，双方主要的争议是基于2015年的军队房地产租赁合同所约定的权利义务，因面积大小产生的损失不能作为应当续签合同的事实和法律依据。因此徐光明、恋尚客的抗辩理由不成立。军分区认为徐光明、恋尚客违约要求扣除押金。对此该院认为，徐光明、恋尚客双方签订的房屋租赁合同明确约定合同期满后徐光明、恋尚客必须无偿移交租赁物，否则军分区有权不退还押金。合同期满后徐光明、恋尚客未按照合同约定移交房屋，而是恋尚客经营者胡玉如占用房屋至今，徐光明、恋尚客未提供押金收据，应承担举证不利的后果，故该院认为军分区要求按照双方合同约定扣除押金4,600元的诉讼请求于法有据，该院予以支持。综上所述，对于军分区的诉讼请求部分该院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第(二)项、第一百零七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、中国人民解放军西藏日喀则军分区与徐光明于2014年12月22日签订的《军队房地产租赁合同》已于2015年12月31日解除；二、徐光明、恋尚客自本判决发生法律效力之日起七日内向中国人民解放军西藏日喀则军分区返还租赁房屋；三、徐光明自本判决发生法律效力之日起七日内向中国人民解放军西藏日喀则军分区支付房屋占有使用费98,583元；四、徐光明向中国人民解放军西藏日喀则军分区支付的押金4,600元，自本判决发生法律效力之日起归中国人民解放军西藏日喀则军分区所有。如果未按照本判决指定的期限给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,364元，由徐光明负担。徐光明、恋尚客于二审期间补充提交了如下证据，1.租金收据，拟证明恋尚客按约定交纳租金的事实。军分区对于该证据认为，租金收据的真实性是认可，但与本案没有关联性。本院经审查认为，该证据虽能证明恋尚客按约交付租金的事实，但不能证明2015年12月31日之后恋尚客占有该租赁物的合法性，故本院不予采纳该证据；2.消防押金凭条和工本费收据，拟证明2001年原承租人向军分区缴纳该费用的事实。军分区对于该证据认为，该证据与本案没有关联性，而且不属于二审新证据。本院经审查认为，该证据与本案主要诉求无关联性，故不予采纳；3.押金收据一份，拟证明徐光明的原承租人向军分区缴纳10,000元的押金，而且该押金已经继受给徐光明的事实。军分区对于该证据认为，押金收据的合法性、真实性、关联性予以认可。本院经审查认为，各方当事人都认可该押金收据的“三性”，且与本案诉请有关联性，故本院采纳该证据，确认徐光明从原承租人处继受该押金的事实。本院经审理查明，一审法院认定的其他事实正确，双方当事人均无异议，本院予以确认。本院另查明，1.双方租赁房屋确切地址为西藏自治区日喀则市上海中路24号附78号-10号门面；2.徐光明、恋尚客在租赁合同签订后未向军分区交付合同约定的保证金4,600元，但徐光明的原承租人已向军分区缴纳10,000元的押金，一审阶段徐光明未找到该押金的原始凭证，二审阶段向法院补充提交押金“收据”；3.双方租赁合同约定“租赁期满，合同解除”。上述事实有租赁合同、庭审笔录在卷佐证。本院认为，军分区与徐光明于2014年12月22日签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效，对双方当事人具有约束力。双方于2014年12月22日签订的合同明确约定租赁期限至2015年12月31日止。军分区在2015年9月26日租赁期届满前明确表示不再续约的情况下，双方租赁期限届满终止。一审法院判定双方合同已于2015年12月31日期满解除并无不当。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条关于“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物”的规定，返还租赁物是租赁期间届满、合同解除、双方合同权利义务关系终止的必然法律后果，一审法院据此判决徐光明、恋尚客返还租赁房屋，符合法律规定，徐光明、恋尚客应当予以返还。徐光明、恋尚客不同意返还的上诉请求，本院不予支持。本案审理中，双方当事人都认可合同约定的保证金在合同签订后并未实际支付。对此，徐光明认为，其向案外人支付转让费时已包含案外人向军分区支付的押金10,000元，且案外人已交的押金10,000元的收据以继受方式转给徐光明。军分区则认为，原审起诉时因对案情不了解，依照租赁合同约定做了错误的表述，实际未收取过保证金。对此，本院认为，是否收取过保证金是本案一个基本事实，军分区单方就该事实即可进行核实，且军分区起诉时明确表述已收取保证金并明确提出了相应的诉讼请求，现称因对案情不了解，做了错误表述的意见确属牵强。徐光明关于军分区对外出租房屋时，向原始租户均收取了金额不等的押金，其向案外人支付转让费时已包含案外人向军分区支付的押金，在结合军分区自认收到，签订合同后未另行收取的事实来看，所作表述更接近客观事实。本案中，徐光明向案外人支付转让费后获得承租权，从而承继了案外人缴纳押金相对应的权利、义务，且徐光明能够提供案外人缴纳押金的原始单据，故具体金额以徐光明提供的押金收据为准，但收取押金金额与合同约定收取保证金金额不一致的，抵扣保证金后的剩余押金因军分区并无合同和法律依据继续占有，军分区应向徐光明返还多收取的5,400元（押金10,000元-4,600元保证金=5,400元），该款可从徐光明应当承担的房屋占有使用费中予以抵扣。徐光明、恋尚客逾期未腾退房屋，存在违约事实，原审法院据此判决徐光明、恋尚客承担保证金所对应的违约责任并无不妥，故徐光明、恋尚客不承担合同约定保证责任的上诉请求，本院不予支持。原审法院关于恋尚客租赁期满后继续占有、使用出租房屋，应支付房屋占有使用费的判决正确，有事实和法律依据，本院应予以维持，徐光明、恋尚客的该项上诉请求，本院亦不予支持。对于徐光明、恋尚客要求退还因面积差所多交纳租金及优先承租方面的上诉主张，因一审中徐光明、恋尚客没有提起明确的反诉请求，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十八条的规定，二审中军分区不同意调解和一并处理，本院不做审理，徐光明、恋尚客可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、维持西藏自治区桑珠孜区人民法院（2017）藏0202民初335号民事判决第一项，即中国人民解放军西藏日喀则军分区与徐光明于2014年12月22日签订的《军队房地产租赁合同》已于2015年12月31日解除；二、维持西藏自治区桑珠孜区人民法院（2017）藏0202民初335号民事判决第二项，即徐光明、恋尚客自本判决发生法律效力之日起七日内向中国人民解放军西藏日喀则军分区返还租赁房屋；三、维持西藏自治区桑珠孜区人民法院（2017）藏0202民初335号民事判决第三项，即徐光明自本判决发生法律效力之日起七日内向中国人民解放军西藏日喀则军分区支付房屋占有使用费98,583元；四、变更西藏自治区桑珠孜区人民法院（2017）藏0202民初335号民事判决第四项为：徐光明向中国人民解放军西藏日喀则军分区支付的押金4,600元，自本判决发生法律效力之日起归中国人民解放军西藏日喀则军分区所有。对于徐光明多交的押金5,400元由中国人民解放军西藏日喀则军分区自本判决发生法律效力之日起七日内向徐光明退还；五、驳回徐光明、恋尚客的其他上诉请求。如果未按照本判决指定的期限给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2,364元，由徐光明负担；二审案件受理费2,364元，由徐光明负担。本判决为终审判决。审 判 长 蒋 克 勤 &   # x B ;审 判 员 边 确 &  #  x B ;审 判 员 次            琼二〇一八年五月六日法官助理 扎西卓玛书记员米珍附法条：最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。