南京市栖霞区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0113民初3847号
原告（反诉被告）:卢金花，女，汉族，1979年12月24日出生，户籍地江苏省南京市浦口区。
委托诉讼代理人：徐义明，江苏共盈律师事务所律师。
被告（反诉原告）：张夕美，男，汉族，1953年3月2日出生，户籍地江苏省阜宁县。
被告（反诉原告）：顾林华，男，汉族，1952年8月12日出生，公民身份号码3209231952********，户籍地江苏省阜宁县阜城北向阳居民小组***号。
两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：许正文，阜宁县阜城法律服务所法律工作者。
两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：李建飞，阜宁县阜城法律服务所法律工作者。
原告(反诉被告)卢金花与被告（反诉原告）张夕美、顾林华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月7日立案后，被告张夕美、顾林华提出反诉，本院予以合并审理。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）卢金花及其委托诉讼代理人徐义明，被告（反诉原告）张夕美、顾林华的委托诉讼代理人许正文、李建飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告卢金花向本院提出诉讼请求：1、判令确认原被告签订的商铺租赁合同于2017年6月24日解除；2、判令两被告立即返还房屋并支付物业费2076.6元、水费1174元、电费4600元；3、判令两被告向原告支付违约金10000元并赔偿原告经营损失67500元（6个月租金）；4、判令两被告按照369.86元/天的标准连带向原告支付2017年7月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费；5、判令由两被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年11月11日，原被告签订商铺租赁合同，约定原告将位于南京市文宗路8-12号一层（高科荣域20幢106室）的商铺出租给被告使用，租期自2017年1月10日至2018年6月30日，年租金为13.5万元，每年按6%递增，租金每半年支付一次，被告应提前一个月以现金或银行转账形式支付。合同约定若被告逾期交纳租金，原告有权按每日千分之二向被告收取滞纳金，逾期交纳房租超过十个工作日的，原告有权解除租赁合同、收回房屋、没收履约押金，并有权就遭受的损失向被告索赔。根据租赁合同约定被告应于2017年6月10日前支付2017年下半年的房屋租金，但被告一直借口拖延，经原告多次催缴至今未付。故原告于2017年6月24日书面通知被告解除合同，并要求被告于2017年6月30日前腾出房屋，但被告至今拒绝腾房。综上，原告为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。
被告张夕美、顾林华辩称：1、本案原告不具备诉讼主体资格。被告认为原被告于2016年11月11日签订的商铺租赁合同无效，因为原告不是涉案商铺的所有权人，也没有涉案商铺所有人的授权，在签订合同时，被告未能对原告的身份进行了解，误认为原告就是该商铺的实际产权人，从而导致重大误解。2、原告不是商铺所有人，原被告签订的商铺租赁合同应该是转租合同，转租合同按照法律规定应该由出租人出具书面同意。原告与被告签订商铺租赁合同时，原告未向被告出具转租同意手续，导致租赁合同无效。根据合同法规定合同的无效是自始无效，故原告的诉请不应得到法院支持。3、合同内容显失公平。原被告签订租赁合同的第七条约定原被告合同存续关系期间，原告有权将租赁商铺的经营权转让给第三方，该约定显失公平，违背了法律的强制性规定。综上所述，原告既不是涉案商铺的原始产权人，也没有取得转租权，因此原告将涉案商铺租赁给被告是违反法律规定的，双方签订的合同无效，请求法院驳回原告诉请。
反诉原告张夕美、顾林华向本院提出诉讼请求：1、判令反诉原告与反诉被告签订的商铺租赁合同无效；2、判令反诉被告卢金花立即返回房租71550元；3、案件受理费由反诉被告承担。事实与理由：反诉被告卢金花不具有涉案商铺的出租资格，反诉原告与反诉被告于2016年11月11日签订的商铺租赁合同无效，反诉被告于2014年7月28日与案外人平某某及张夕美签订的商铺租赁合同也无效。平某某无权将涉案商铺出租给卢金花，也无权出租给张夕美，因为该出租行为没有的到该商铺所有权人书面同意和认可，从而导致平某某和反诉原告、反诉被告签订的多份商铺租赁合同均是不合法而无效的。因此，反诉被告收取的2016年11月11日至2017年6月30日所收取的租金不合法，应返还给反诉原告。反诉原告实际占有和使用涉案商铺所产生的使用费应当向涉案商铺所有权人支付。综上所述，反诉原告对反诉被告的出租资格形成重大误解，签约行为违反了法律禁止性规定，双方签订的商铺租赁合同无效，反诉被告应返还收取的房租71550元。故反诉原告为维护自身的合法权益，向法院提起反诉，请求法院支持反诉原告的诉讼请求。
反诉被告卢金花辩称：反诉被告认为双方签订的商铺租赁合同是双方真实意思表示，合法有效，请求法院驳回反诉原告的诉请。
本院经审理认定事实如下：
双方当事人没有争议的事实如下，本院予以确认：
2014年7月28日，平某某（甲方、出租方）与张夕美（乙方、承租方）签订商铺租赁合同，约定甲方将坐落于本市本区文宗路8-9号（系文宗路8-12号商铺的一部分）的房屋出租给乙方，租期自2014年8月5日至2017年1月9日。2015年5月21日，卢金花与张夕美在该合同第3页上方空白处备注如下：1、自2015年5月22日至2017年1月9日由现任宋某甲、卢金花接手经营；2、自2016年6月30日至2017年1月9日之间租金按6%递增；3、2015年5月21日前有任何纠纷及所产生的费用与宋某甲、卢金花无关。2015年5月21日，周文竹（甲方、出租方）与卢金花、宋某甲（乙方、承租方）签订商铺租赁合同，约定：甲方将坐落于文宗路8-12号一层（高科荣域20幢106室）的房屋出租给乙方，租期自2015年7月1日至2018年6月30日。2016年11月11日，卢金花（甲方、出租方）与张夕美、顾林华（乙方、承租方）签订商铺租赁合同（以下简称涉案租赁合同），约定甲方将坐落于文宗路8-12号一层（高科荣域20幢106室）的商铺（以下简称涉案商铺）出租给乙方，租期自2017年1月10日至2018年6月30日，年租金135000元，半年一付，提前1个月支付；乙方在租赁期间，自己所产生的所有费用及物业费、水费、电费需自行承担；若乙方逾期交纳租金，甲方有权按每日千分之二向乙方收取滞纳金，若乙方逾期交纳租金超过十个工作日，则甲方有权解除租赁合同，收回租赁房屋，没收履约押金，并有权就所遭受损失另行向乙方索赔；合同双方签字盖章后生效，如乙方违约，另一方有权向违约方要求赔偿违约金1万元。关于涉案租赁合同签订后，张夕美、顾林华支付租金情况，其陈述已支付租金71550元，但其未提供证据证明，卢金花也不予认可；卢金花陈述被告支付了2017年1月10日至7月10日的租金。2017年6月24日，卢金花向张夕美、顾林华邮寄律师函并在涉案商铺门上张贴，律师函言明：张夕美、顾林华应于2017年6月10日前支付下半年的房屋租金，但张夕美、顾林华一直借口拖延，经多次催缴至今未付已超过十个工作日，因此要求解除商铺租赁合同。张夕美、顾林华在涉案商铺中经营至今。
审理中，原告提交商品房现售合同复印件1份，载明：2014年6月30日，薛某某作为买受人与南京高科置业有限公司签订荣域品苑商品房现售合同，购买坐落于南京市××路××号（××、××）的商品房。周文竹作为薛某某的代理人在现售合同上签字。原告表示：涉案商铺的产权人是薛某某，薛某某授权给周文竹处理房屋的出租事宜。经质证，被告表示周文竹不是涉案商铺的所有权人，无权租赁涉案商铺，该合同也不能证明涉案商铺的所有权人，应以产权登记证为准。本院依职权调取的不动产登记资料查询结果证明载明，薛某某为涉案商铺的所有权人。原告提交薛某某于2015年5月20日出具的授权委托书原件1份，载明：“位于南京市××路××号（××室商铺）本人拥有合法产权，因本人原因，现授权委托周文竹处理该商铺的一切事务（购买、出租、签订租赁合同、租金交纳、商铺经营权转让等），同意卢金花、宋某甲将该商铺一层对外转租。”经质证，被告表示对授权委托书有异议。原告提交物业费发票1张、水费发票4张、电费发票2张、手机上缴纳水电费的打印件，表示：原告已缴纳了2017年1月1日至2017年12月31日的物业费4153.2元、2017年1月至5月的水费2348元、2017年1月至5月的电费23806元，原被告约定物业费和水费双方各承担一半费用，电费按照分表计算，故被告应该承担物业费2076.6元、水费1174元、电费4600元。经质证，被告表示：物业费发票不能证明是涉案商铺产生的物业费；涉案商铺中没有水源，被告也没有使用水；关于电费建议按照分表进行计算，但分表在原告处，原告没有和被告核实被告用电度数。
被告张夕美、顾林华提交周文竹（甲方、出租方）与平某某（乙方、承租方）于2014年6月18日签订的商铺租赁合同复印件1份，约定甲方将坐落于文宗路8-12号一层（高科荣域20幢106室）的房屋出租给乙方，租期自2014年7月1日至2018年6月30日。经质证，原告卢金花认为该合同系复印件，对真实性不予认可。
本院认为：关于涉案租赁合同效力认定问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。本案中，原告卢金花提交了薛某某出具的授权委托书原件，被告张夕美、顾林华虽对其提出异议，但未能提供证据否定该授权委托书的真实性、合法性，故本院对该授权委托书予以采信。薛某某作为涉案商铺的合法所有权人，书面委托周文竹全权处理涉案商铺出租等相关事宜，并明确表示同意卢金花转租。因此，原被告签订的涉案商铺租赁合同，不仅系合同当事人的真实意思表示，且其内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方当事人均应按约履行。故反诉原告主张涉案租赁合同无效的请求，缺乏依据，本院不予支持。关于反诉原告主张反诉被告返还已支付租金71550元的请求，系基于涉案租赁合同无效，但本院已认定该合同有效；且即使涉案租赁合同无效，依据相关法律规定，承租人也应当参照合同约定的租金价格支付相应的使用费；另，反诉原告从反诉被告处承租使用涉案商铺的时间已超过已支付租金所对应的承租期间。因此，反诉原告主张的该请求缺乏依据，本院不予支持。
关于原告主张确认原被告签订的商铺租赁合同于2017年6月24日解除的请求。涉案租赁合同约定年租金为135000元，租金半年一付，提前1个月支付；该合同还约定若被告逾期交纳租金超过十个工作日，则原告有权解除租赁合同，收回租赁房屋。两被告主张其已向原告支付了71550元租金，原告不予认可，两被告对此主张没有提供证据证明，故本院对两被告陈述的这一事实不予采信。原告陈述被告已支付了2017年1月10日至2017年7月10日的租金，此属于原告自认，本院予以确认。故2017年7月11日之后的半年租金根据合同约定应当在2017年6月11日前付清，两被告对此笔租金至今未支付，构成逾期支付租金的违约，且超过10个工作日。因此，涉案租赁合同约定的解除合同的条件已成就，原告依据合同约定有权解除合同；原告于2017年6月24日向被告邮寄并于涉案商铺门上张贴了解除合同的律师函，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，本院认定涉案租赁合同已经于2017年6月24日解除。涉案租赁合同解除后，被告应将涉案商铺腾空交付给原告。涉案租赁合同约定的租金为13.5万元，折算每天为369.36元。因此，原告主张两被告腾空交付涉案商铺，且支付自2017年7月1日起至实际返还之日时的租金，按369.86元/天计算的请求，其中起付时间应更改为2017年7月11日，其余请求均合法有据，本院予以支持；但原告主张两被告连带支付缺乏法律依据，本院确定应当由两被告共同支付。关于原告主张被告支付违约金10000元的请求。因两被告逾期支付租金构成违约，应当按照涉案租赁合同约定承担违约责任，该合同既约定了违约金10000元，又约定逾期交纳租金按每日千分之二承担滞纳金，原告选择按约定的违约金10000元主张被告承担违约责任，本院予以确定。因此，原告主张的此请求合法有据，本院予以支持。
关于原告主张被告支付物业费2076.6元、水费1174元、电费4600元的请求。涉案租赁合同约定被告在租赁期间所产生的物业费、水费、电费需自行承担。原告就主张的物业费，提交了物业公司开具的发票，以证明原告交纳了2017年1月1日至2017年12月31日的物业服务费4153元，但此物业费为商铺整体物业费，原告认为按约定被告应承担一半，被告不予认可，原告对此也未能提供证据予以证明，故原告主张物业费的请求依据不足，本院不予支持。关于水费，被告认为涉案商铺没有水源也没有实际使用水，故不同意承担水费，原告认为按约定被告应承担一半水费，但原告对此未能提供证据予以证明，故原告主张水费请求缺乏依据，本院不予支持。关于电费，原告提交了2017年1月及3月缴纳电费9638元的发票，被告认为涉案商铺有分表在原告处，其应按照涉案商铺的分表度数交费，且原告也没有提供相关证据证明涉案商铺相应期间产生的电费，故原告主张电费的请求依据不足，本院不予支持。
关于原告主张被告赔偿原告经营损失67500元（6个月租金）的请求。原告未能提供证据证明其经营损失，且涉案租赁合同已约定了违约金1万元，原告也未提供证据证明该违约金低于因被告违约造成的损失。因此，原告主张的这一请求，依据不足，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第二百二十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告卢金花与被告张夕美、顾林华于2016年11月11日签订的商铺租赁合同于2017年6月24日解除；
二、被告张夕美、顾林华将坐落于江苏省南京市栖霞区文宗路8-12号一层的房屋于本判决生效之日起十日内腾空交付给原告卢金花；
三、被告张夕美、顾林华于本判决生效之日起十日内共同向原告卢金花支付自2017年7月11日至将上述房屋实际交付之日的租金，按369.86元/天计算；
四、被告张夕美、顾林华于本判决生效之日起十日内共同支付原告卢金花违约金10000元；
五、驳回原告卢金花主张的其它诉讼请求及反诉原告张夕美、顾林华主张的诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2022元，减半收取1011元，由原告卢金花负担906元，被告张夕美、顾林华共同负担105元（此款原告已向本院预交，由两被告在履行本判决确定的义务时一并给付原告）；反诉案件受理费794元（已减半收取），由反诉原告张夕美、顾林华负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
代理审判员 张 璐
二〇一七年九月十五日
见习书记员 朱文清