浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙01民终8261号
上诉人（原审原告）：唐小花，女，1965年4月15日出生，汉族，住浙江省建德市。
委托代理人：丁鸿姣，建德市红枫法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：方秀娟，女，1963年11月30日出生，汉族，住浙江省建德市。
上诉人唐小花因与被上诉人方秀娟房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省建德市人民法院（2016）浙0182民初3014号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：对于当事人双方没有争议的事实，原审法院予以确认。对于当事人双方有争议的内容，作如下分析认定：1、关于唐小花租用方秀娟所有的房屋后，为装修房屋及添置家具家电等花费的款项问题。为此，唐小花提供房屋租赁合同复印件1份，用以证明双方签订的租赁合同约定房屋用途为开设宾馆，所以必然要进行装修。提供购物票据6份、空调安装合同1份、订货合同及收款收据一组，用以证明唐小花购买格力空调5台、长虹彩电5台、茶几5只、床头柜4只、靠背椅5张、电脑桌4张，上述物品均用在案涉房屋内。提供装潢预决算书1份，用以证明三楼装修花费人民币170000元。方秀娟对房屋租赁合同的证据“三性”无异议，认可合同约定房屋用途为开设宾馆，但提出根据合同第十条第四款约定，合同到期后留存的物品方秀娟有权处置。合同第七条约定，改变房屋结构要征得方秀娟同意，但唐小花在施工过程中未经方秀娟同意。对购物票据、空调安装合同、订货合同及收款收据的关联性和证明对象提出异议，认为不能证明上述家电及家具用于案涉房屋，也不能证明装修工程是否实际施工。原审法院认为，关于空调是否安装问题，因唐小花已经撤回要求方秀娟返还空调的诉讼请求，不再作出分析认定。关于其他物品是否安置于案涉房屋，以及房屋的装修费用问题，均与租赁合同的约定内容有关联，将作综合分析认定。2、关于退还房屋的时间问题。对此唐小花提供证人许某证言，用以证明租赁合同到期后，唐小花即将房屋退还给方秀娟。申请法院调取建德市公安局110处警现场情况登记表，用以证明2016年3月4日方秀娟报警称三楼房屋内的窗帘不见了，说明其时房屋已在方秀娟控制之下。方秀娟对许某证言的“三性”均有异议，对建德市公安局110处警登记表“三性”无异议，对证明对象有异议，表示其于2016年3月8日才强行收回房屋。原审法院认为，证人许某到庭作证，符合证据形式，其陈述：“三楼房屋租赁合同于2015年10月14日到期，大概到期后一个星期，经唐小花安排，我把三楼十个钥匙、一张总卡交给了方秀娟。”结合建德市公安局110处警登记表，可以认定合同期满后唐小花已将三楼房屋的钥匙及房卡交给方秀娟，对此予以确认。3、关于方秀娟收回房屋时家电及家具是否仍在房屋内的问题。对此唐小花以建德市公安局110处警登记表证明方秀娟报案时表示三楼窗帘和一张床失窃，说明其他东西都在的。以证人许某证言、张某证言证明三楼房屋交给方秀娟时房间内的东西没有搬走，上述物品是方秀娟后来雇人搬走的。以（2016）浙0182杭民初1201号案件庭审笔录证明方秀娟认可收回房屋时有电视机及空调。方秀娟认为唐小花的结论是推理的结果，也可以推理成除了窗帘外其他东西是没有的。证人张某陈述的时间与建德市公安局110处警登记表的时间不符，两证人证言内容矛盾，不可信。对庭审笔录无异议，但根据租赁合同未经甲方同意留存的物品，甲方有权处置。原审法院认为，建德市公安局110处警登记表、证人到庭作证的证言均符合证据要件，予以确认。关于租赁合同到期后房屋移交时是否尚有部分物品未搬走的问题，应结合租赁合同的内容判断与本案是否具有关联性，作综合分析。4、关于方秀娟收回房屋后是否截断四楼下水管道、该行为对唐小花是否造成影响及影响大小的问题。对此唐小花提供水电设计安装图纸1份，用以证明四楼排污管道通往三楼部分被截断并堵塞，导致四楼下水管道无法使用。提供租赁合同1份，用以证明唐小花将包括四楼在内的宾馆承包给案外人许某，每月租金10000元。提供新安江派出所出具的证明1份，用以证明宾馆三楼房屋在2015年11月16日至2016年6月12日期间停止营业。方秀娟对水电设计安装图无异议，但提出按照房屋原始（毛坯）状态，方秀娟未改变原有管道，方秀娟截断并予堵塞的下水管道系唐小花未经方秀娟同意从四楼往下延伸到三楼空间的部分，方秀娟在多次要求唐小花恢复原状不成的情况下，迫不得已采取了措施。对租赁合同有异议，认为合同双方当事人重复，甲方为唐小花，乙方许某、唐小花。对新安江派出所证明，提出未经负责人签名，证据形式不合法。原审法院认为，方秀娟认可收回房屋后截断了四楼通往三楼空间的下水管道并予以堵塞，对此予以确认。四楼下水管道被堵塞，必然影响四楼房屋的使用，对此双方当事人也无异议，予以确认。至于四楼房屋无法使用造成的损失与本案的关联性，应以方秀娟需承担责任为前提，对此将结合房屋租赁合同作综合分析。
唐小花诉至原审法院，请求：返还彩电5台、茶几5只、床头柜4只、靠背椅5张、空调机4台、电脑桌4张，支付改善租赁物增加投入的补偿款50000元，疏通4楼管道，赔偿损失70000元。审理中，唐小花撤回要求方秀娟返还空调的诉讼请求。
原审法院认为：唐小花、方秀娟签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。有效的民事合同，双方当事人均应遵守。房屋租赁合同约定“租赁期满后……依附于房屋的装修归甲方所有，甲方有权要求乙方恢复原状……乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用，对未经同意留存的物品，甲方有权处置”，根据查明的案件事实，唐小花在合同期满后将房屋退还给方秀娟。唐小花在退还前应做好房屋恢复原状、保持设施设备完好、搬走物品等工作。关于房屋装修价值，因合同约定“依附于房屋的装修归甲方”，故装修价值在合同期满后即归方秀娟享有，现唐小花要求方秀娟补偿，该请求缺乏事实依据。房屋装修价值问题，与本案不具有关联性，不作审查。关于方秀娟截断四楼延伸到三楼的下水管道并予堵塞的问题，因唐小花在退还房屋时负有“恢复原状”的义务，其未自行恢复，已违约。方秀娟收回房屋后，将房屋恢复原状，对唐小花不构成侵权，现唐小花要求方秀娟承担侵权责任，该请求没有事实和法律依据。因下水管道被堵塞造成的损失大小问题，与本案不具有关联性，不作审查。关于退房时房屋内的物品问题，依合同“甲方有权处置”、现唐小花要求方秀娟返还财物，该请求缺乏事实和法律依据。方秀娟退还唐小花房屋时是否留存物品、物品的种类与数量、物品的价值等问题，与本案均不具有关联性，不作审查。唐小花提出方秀娟阻止其搬走物品，但未提供相应证据，该主张不予认定。综上所述，唐小花的诉讼请求均不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院于2016年10月13日判决：驳回唐小花的诉讼请求。案件受理费减半收取1565元，由唐小花负担。
宣判后，唐小花不服，向本院提起上诉称：原判决认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律的错误。一、对未经同意留存物品事实证据。1.唐小花要回租房内的财物，可判决认定：“租期满后，不得留存物品，对未经同意留存的物品，甲方有权处置”，“退房前搬走物品等工作。”租期满，唐小花搬出租房内的被褥后，接着要搬电器和用具时遭方秀娟拒绝，理由欠租无法要回财物。判决未列举未经同意要留物的事实。2.方秀娟认可租房内留有唐小花的物品。(2016)浙0182民初1201号案中方秀娟认可“电视机有三四台，在仓库里”，该证据事实判决故意抹去。另外方秀娟认可“其中美的空调内机有三台，外机有两台”，可判决认定“现唐小花要求方秀娟返还财物，请求缺乏事实和法律依据。与本案不具有关联性”。要回租房内的物品，证据确凿，事实清楚，息息相关，也是直接的法律关系。二、依据合同法第223条之规，要求补偿装潢投入增益50000元，可判决认定“依附于房屋的装修归甲方享有”不错，现唐小花没有要求归所有，只是增益补偿。理由本案原租赁毛坯房时租金70000元/年，方秀娟另行出租180000元/年，这增租得益于唐小花的装潢投入173000余元所致。可判决认定“与本案不具有关联性”，完全缺乏事实和有违合同法。三、赔偿损失70000元，唐小花现拥有四楼15个房间，建房时管道安装直通过三楼进入一楼，已提供原始图纸，可判决认可的“……已违约”“方秀娟收回房屋后，恢复原状”“堵塞管道”、“不构成侵权”。所谓恢复原装则毛坯房。唐小花毛坯房的下水管道已被方秀娟截去，顶端用膨胀水泥封住了。原状被破坏了。唐小花停业7个月，现场方秀娟的三楼根本无唐小花的下水管道的事实，明显的侵权。要求疏通名正言顺。因管道堵塞影响使用，判决书已认可，公安亦证实，四楼停业损失租金70000余元已提供租赁合同。当时法院、公安、水厂等单位都赶到现场阻止过，事后方秀娟还堵塞。可判决书还是认定“与本案没有关联性”,完全违背事实。四、疏通管道问题适用法律错误。判决书依据原租赁合同第七条第一款作依据，适用法律错误。合同第七条第一款：“合同到期，依附于房屋的装修归甲方所有”，第二款：“甲方有权要求乙方恢复原状”。这两条根本矛盾的条款，既然装潢归甲方，又要乙方恢复原状，这里指要求原状则毛坯房。明显矛盾的，有矛盾的条款是不可取的，可判决选定第一款，适用法律的错误。现新承租人已予2016年1-3月租金都已交，而且是另行又适当装修。总之，本案的认定严重缺乏事实依据并适用法律的错误。请求二审法院撤销原审判决，作出重新判决归还物品，赔偿损失并补偿。故提起上诉，请求：撤销原审判决，重诉作出判决。
针对唐小花的上诉，方秀娟答辩认为：一、关于唐小花主张返还彩电、茶几等物品，方秀娟并未如数看到过以上物品。且退一步讲，根据双方签订的房屋租赁合同第十条第4项约定，唐小花交还方秀娟房屋应保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用，对未经同意留存的物品，方秀娟有权处置。因此，唐小花该项诉请不能成立。二、关于唐小花主张支付改善租赁物增加投入的补偿款50000元。根据双方签订房屋租赁合同约定，“依附于房屋的装修归甲方”，故装修价值在合同期满后即归方秀娟享有。现唐小花要求方秀娟赔偿，该请求缺乏事实依据。三、关于唐小花主张疏通管道。租赁初期，唐小花未经方秀娟同意，将四楼所有下水管道装在了三楼的顶部，又将三楼地面垫高，直接影响了三楼的层高。租赁期届满后，唐小花在退还房屋时负有“恢复原状”的义务，其未自行恢复，己违约。方秀娟收回房屋后将房屋恢复原状，对唐小花不构成侵权。因此，唐小花的该项主张不能成立。就下水管道堵塞造成的损失，与本案不具关联性。四、关于唐小花就涉案房屋的恢复原状义务，建德市人民法院已作出(2016)浙0182杭民初1201号生效判决。综上，原审法院认定事实、适用法律正确，应驳回唐小花的上诉请求。
二审期间，唐小花、方秀娟均未向本院提交新的证据材料。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：唐小花与方秀娟签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务。（一）关于唐小花要求返还彩电、茶几等物品的请求。根据涉案租赁合同相关约定，租赁期限届满，唐小花交还房屋时应当保持房屋设施及设备完好，不得留存物品或影响房屋的正常使用；对未经同意留存的物品，方秀娟有权处置。姑且不论上述物品是否真实留存在房屋内，唐小花欲达成其主张，应先提供证据证明物品的留存已经方秀娟同意。在唐小花未举证证明其主张的物品留存系经方秀娟同意的情况下，依据前述合同之约定，唐小花要求返还所谓物品的主张，不能成立。（二）关于唐小花要求支付改善租赁物增加投入补偿款的请求。对此，唐小花认为涉案房屋租金收益的增加得益于其装潢的投入，故提出该项请求。而根据涉案租赁合同相关约定，租赁期限届满或中途退租的，除另有约定外，依附于房屋的装修归方秀娟所有。因此，本案中依附于房屋的装修及其可能产生的增益均应由方秀娟支配。唐小花的该项请求，有违合同约定，不应予以支持。（三）关于唐小花要求疏通管道并赔偿损失的请求。对此，方秀娟认为，唐小花在装修时将四楼的排水管道装在三楼顶部，影响了涉案租赁房屋的层高；为了正常使用，对前述唐小花安装的管道进行了拆除。依据双方之间的合同约定，租赁期限届满或中途退租的，方秀娟有权要求唐小花恢复原状。本案中，在唐小花未履行恢复原状义务的情况下，方秀娟自行恢复原状的行为符合合同约定。唐小花的该项请求，依据不足，亦无法得到支持。综上，原审法院驳回唐小花在本案中的诉讼请求，并无不当。唐小花的上诉理由，均不能成立，本院不予采信。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2700元，由唐小花负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵为民
代理审判员 睢晓鹏
代理审判员 秦海龙
二〇一七年二月十五日
书 记 员 徐森燕