河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫01民终4489号
上诉人（原审被告、反诉原告）朱爱荣，女，汉族，1958年7月14日出生。
委托代理人李明伟、项修成，河南天新律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）杨海燕，女，汉族，1982年2月7日出生。
委托代理人刘新红，河南攀威律师事务所律师。
原审被告刘志民，男，汉族，1962年12月3日出生。
委托代理人李明伟、项修成，河南天新律师事务所律师。
上诉人朱爱荣与被上诉人杨海燕、原审被告刘志民房屋买卖合同纠纷一案，杨海燕于2014年10月9日向河南省郑州市金水区人民法院提起诉讼，请求判令二被告返还已付购房款80万元，并支付利息10万元，并承担本案全部诉讼费用。河南省郑州市金水区人民法院于2015年6月19日作出（2014）金民二初字第7694号民事判决。朱爱荣不服该判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月15日作出（2015）郑民一终字第1414号民事裁定书，裁定发回河南省郑州市金水区人民法院重审。河南省郑州市金水区人民法院于2015年12月10日作出（2015）金民二初字第5998号民事判决。朱爱荣不服该判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月25日受理后，依法组成合议庭，并于2016年5月4日公开开庭对本案进行了审理。上诉人朱爱荣及原审被告刘志民的共同委托代理人李明伟，被上诉人杨海燕及其委托代理人刘新红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2013年5月7日，原告杨海燕与被告朱爱荣在郑州三联房地产营销策划有限公司（以下简称三联公司）居间下，签订了房屋买卖合同一份。合同约定被告朱爱荣将其名下位于金水区国基路X号罗蔓维森X区X幢X层X号的房屋一套出售给原告杨海燕，房屋面积207.05平方米，总房款为220万元，双方约定付款方式为一次性付款，付款时间为签订合同第二天原告支付被告购房定金50万元，在被告朱爱荣房产证办理后五个工作日过户，过户当日原告支付剩余购房款170万元等。合同签订后，2013年5月9日，原告向被告朱爱荣委托的刘志民支付了定金10万元；原告于2013年5月15日办理了房屋产权登记并于2013年5月21日领取了房产证；2013年6月4日，原告通过河南凯兵建筑劳务有限公司向被告指定的郑州市管城区银基商贸城百老汇服饰店账户转款70万元；后双方在房管局办理了网签手续，之后便未再继续履行合同。被告于2014年1月20日与第三方签订房屋买卖合同，将争议房屋出售给第三方崔力源（双方合同约定价格为100万元，销售不动产发票的票面金额为1598067元）。原告认为被告违约，诉至法院，请求返还购房款80万元并支付利息。被告朱爱荣提起反诉，称原告资金不到位，不再继续履行合同，但原告也不协助办理网签合同解除手续，致使被告的房屋无法及时出售，造成被告后来低价出售房屋，被告朱爱荣反诉要求原告赔偿损失，支付利息及违约金。另查明：1、三联公司于2015年6月29日出具证明一份，主要载明原、被告签订合同后原告陆续向被告支付定金50万元及30万元购房款，被告委托其公司加急办理了房屋产权证书，并于2015年5月15日登记当天办理了归档手续；在能办理过户手续后，三联公司与原、被告共同到房管局办理过户手续，并进行了网签及一系列的手续，但在房管局询问是否将剩余购房款打入监管中心账户时，原告说资金没有到位，无法支付，随后离开房管局并不再配合处理此事；因原告不配合办理撤销网签的手续，被告只能等到网签六个月后申请撤销网签手续低价将房屋出售。同日，三联公司还出具证明一份，主要载明公司员工杨俊系原、被告合同的协调跟踪人，其已于2014年年初离职。2、因被告朱爱荣不服（2014）金民二初字第7694号判决书提出上诉，郑州市中级人民法院于2015年9月1日开庭审理该纠纷（案号为（2015）郑民一终字第1414号），杨俊以证人身份出庭作证，主要证明原告在购买被告房屋时没有配合办理过户手续和交付尾款等。
原审法院认为：原告在房屋中介公司居间下与被告朱爱荣签订的房屋买卖合同。双方在合同中约定合同签订第二天由原告向被告朱爱荣交纳定金50万元，该约定属定金合同；我国担保法第九十条规定当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限，定金合同从实际交付定金之日起生效，该规定明确了定金合同系实践合同。担保法第九十一条规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”。本案原、被告约定的总房款为220万元，购房定金50万元。依照担保法的规定，双方约定的定金最高不应超过44万元，原、被告对定金数额的约定明显超过担保法规定的定金最高数额。故超出的数额视为双方约定无效。除此之外，原、被告双方签订的房屋买卖合同的其他内容合法有效，本院予以确认。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十九条规定：“实际交付的定金数额多于或少于约定数额，视为变更定金合同；收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效”。本案被告刘志民代被告朱爱荣收款时确认原告交付定金的的金额为10万元，其余款项并不明确显示是否为定金，且支付时间与合同约定的支付定金时间不一致，被告在接受定金10万元时，视为变更定金合同。故本院认定被告向原告支付定金数额为10万元，其余70万元为购房款。被告朱爱荣收取原告相应款项后积极办理约定房产的产权登记并取得了房产证，原告与被告朱爱荣办理了网签手续后原告便表示不再购买被告的房子；原告构成违约，其无权要求返还定金，被告朱爱荣应将剩余70万元返还原告，并向原告支付逾期还款利息（利息自原告主张权利之日即起诉之日即2014年10月9日起按中国人民银行同期贷款利率计算至被告实际付款之日止）。被告朱爱荣主张房款损失601933元，因被告朱爱荣与崔力源约定的房屋价款系其二人协商确定的，该价款系其二人真实意思表示，故被告朱爱荣要求原告赔偿其房屋差价601933元的反诉请求本院不予支持。被告朱爱荣未提供证据证明余下30万元的借款利息及违约金，故对该30万元本院不予支持。原告请求被告刘志民承担责任的诉讼请求，被告刘志民系代被告朱爱荣收取定金，被告刘志民不是履行义务的责任主体，也不是合同相对方，其不应对原告承担民事责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第九十条、《中华人民共和国担保法》第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十九条之规定，判决如下：一、被告朱爱荣于本判决生效后十日内返还原告杨海燕购房款70万元及利息（利息自2014年10月9日起按中国人民银行同期贷款利率计算至被告实际付款之日止）；二、驳回原告杨海燕的其他诉讼请求；三、驳回被告朱爱荣的反诉请求。案件受理费12800元，由原告负担1408元，由被告负担11392元；反诉费6410元，由被告朱爱荣负担。
宣判后，朱爱荣不服，向本院提起上诉称：一、一审法院认定的有关定金的事实错误。上诉人与被上诉人签订合同后，因被上诉人一再违约导致合同无法履行，上诉人积极履行了自己的义务。合同约定定金为50万元，被上诉人在2013年5月19日在刘志民不知道合同内容的情况下让刘志民代朱爱荣收了10万元，后上诉人即向中介公司和被上诉人提出异议，并要求被上诉人履行合同约定，在这种情况下，被上诉人于2013年6月4日通过他人向上诉人转款70万元，明确了其中40万元为支付的定金。故一审法院认定刘志民收的10万元系上诉人对定金的变更是错误的。二、一审法院既然认定本案是由于被上诉人的原因导致合同无法履行，被上诉人构成违约，却驳回上诉人要求赔偿是错误的。综上，请求二审法院依法撤销一审判决，改判支持上诉人的反诉请求。
被上诉人杨海燕答辩称：上诉人所述与事实不符。上诉人的房屋并非低价卖出，不存在损失。被上诉人实际支付上诉人定金10万元，后双方继续履行合同，网签合同后被上诉人支付的70万元系房款。上诉人从2013年6月起无偿占用被上诉人的房款80万元至今，不存在损失反有受益。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。
原审被告刘志民称：同意上诉人朱爱荣的意见。
二审期间被上诉人杨海燕提交新证据：《杨海燕申请政府信息公开回复》，出具单位：郑州市房管局。证明事实：2013年6月4日当事人双方到房管局网签合同的时间是上午8：31分。证明目的：双方网签房屋买卖合同在前，被上诉人支付70万元房款在后（当日10：22分），结合双方的购房合同之约定，该70万元的性质是房款；双方的网签合同已经签订，不存在再支付定金情形。证明双方之间实际履行的定金是10万元，另70万元是房款。
上诉人朱爱荣质证认为，对证据的真实性没有异议，但不能达到被上诉人的证明目的。1、双方合同约定定金是50万元，被上诉人没有证据证明上诉人同意定金变更为10万元，且在被上诉人向原审被告刘志民交付10万元后，上诉人通过中介公司明确提出异议，要求对方补交定金。2、先签订网签合同后支付70万元的行为不能改变被上诉人向上诉人交付的80万元款项中的50万元的定金属性。3、双方的房屋买卖合同约定先支付50万元定金，房屋过户当日支付剩余房款，故过户前支付的80万元中有50万元是定金。
本院查明的其他事实同一审查明事实一致。
本院认为，上诉人与被上诉人于2013年5月7日签订的《房屋买卖合同》已发生法律效力，双方应当依约履行合同义务。上诉人在被上诉人未按合同约定于签约后第二天支付50万元定金、而仅支付10万元定金的情况下，仍于2013年5月21日办好了自己房屋的产权证，具备了履行过户义务的条件，并于6月4日与被上诉人进行了网签，后因被上诉人不支付下余房款导致合同不能继续履行而被解除，被上诉人系违约方，应向上诉人承担违约和赔偿责任。1、关于定金罚则的适用。本案上诉人诉请被上诉人按“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金”之定金罚则承担违约责任，但双方就定金的具体数额发生争议。我国《担保法》第九十条规定：“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”我国《担保法解释》第一百一十九条规定：“实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同；收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效。”本案双方当事人约定的定金是50万元，交付日期是合同签订第二天，但在2013年5月9日被上诉人实际交付上诉人的定金是10万元，被上诉人因此主张定金变更为10万元。上诉人虽主张其没有同意变更定金数额，并通过中介公司催促被上诉人支付剩余定金，但上诉人在被上诉人未支付剩余定金的情况下即与对方办理了房屋买卖网签合同，在该事实情况下，一审法院认定被上诉人在房管局网签合同办理后才向上诉人支付的70万元系房款并不包含定金，符合《担保法解释》第一百一十九条之规定，本院予以支持。2、关于上诉人损失赔偿问题。上诉人主张因被上诉人既不支付剩余房款又不解除网签合同，导致上诉人6个月后才得以解除网签合同并将房屋低价（160万）卖给第三人，造成的60万元卖房损失应由被上诉人承担。因上诉人无证据证明6个月后涉案房屋价格发生明显下降，故一审对上诉人自行以低价出卖房屋的差价不作为本案损失来认定，并无不当。另上诉人就其“房屋迟延卖出导致其对外所欠债务利息增加”主张，亦未提供证据予以证明，故本院亦无法认定其损失。综上，上诉人上诉理由因证据不力，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费19210元，由上诉人朱爱荣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 欧阳梅
审 判 员 张向军
代理审判员 张海霞
二〇一六年六月十五日
书 记 员 马 婷