西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2015）雁民初字第00590号原告陈昊。原告孟丹。系原告陈昊之妻。委托代理人何其博。系原告孟丹所在单位西安米乐商贸有限公司推荐诉讼代理人。被告陕西天宝物业投资有限公司，住所地：陕西省西安市雁塔区丈八路南侧，西万路以东。法定代表人李磊，系该公司董事长。委托代理人李锦波，北京金诚同达律师事务所西安分所律师。委托代理人夏英昊，北京金诚同达律师事务所西安分所律师。第三人中国银行股份有限公司西安长安路支行，住所地：陕西省西安市碑林区南稍门十字南关正街3号。负责人苏芳，系该行行长。委托代理人孙继民，北京市康达（西安）律师事务所律师。原告陈昊、孟丹与被告陕西天宝物业投资有限公司（以下简称天宝公司）、第三人中国银行股份有限公司西安长安路支行（以下简称“中行长安路支行”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈昊、原告孟丹的委托代理人何其博、被告天宝公司的委托代理人李锦波、第三人中行长安路支行的委托代理人孙继民均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告陈昊、孟丹共同诉称，2013年10月，二原告与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》。合同约定，二原告购买被告开发的位于西安市雁塔区丈八东路晶城秀府第11幢3单元7层30701号房，总价款822752元。原告于2013年10月27日向被告支付首付款252832元，于2013年12月3日，原告也依照合同约定从第三人处贷款并向被告按期支付了所有余款57万元。合同第八条约定，被告应当在2014年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用。合同第九条约定，被告如未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的2%向原告支付违约金。2014年8月31日，被告未能按照合同约定向原告交付房屋。2014年8月26日，被告发出10-11#楼延期交房通知书。2014年11月15日，被告再次发出延期交房通知书。2014年11月20日，被告发出道歉信。2014年12月7日，原告向被告发出退房通知函要求解除双方之间的商品房买卖合同。2014年12月中旬，原、被告进行了座谈，在座谈中，被告明确承认其已经收到退房通知书。原告提出要求退房款，但被告拒绝退房。故原告诉至法院，请求：1、解除原被告之间的合同登记号Y13123023的商品房买卖合同及其所有补充协议；2、请求被告返还原告已支付总房款822752元；3、请求被告按照合同支付原告违约金16455元；4、请求被告赔偿原告因该合同造成的所有实际损失，包括但不限于月供利息46369元，标的房屋延期交付导致原告额外产生的租金8400元，其他33453元，实际损失共计82222元（暂计算至开庭之日）。被告天宝公司辩称，原、被告之间签订《商品房买卖合同》及双方与第三人之间签订有购房按揭贷款合同均属实，且被告已收取原告定金、首付款及银行按揭贷款共计822752元，被告也曾承诺原告于2015年5月31日前交房，延期交房的情况也存在。现原告要求解除合同并支付违约金，符合合同约定。但对于原告要求赔偿实际损失的诉请，并无合同及法律依据，不应得到支持。根据双方签订的买卖合同约定，在因被告的原因导致合同解除时，被告应无息返还原告已付购房款，并按照合同约定承担违约金，原告即无权再要求被告赔偿其他损失。而租房损失是在合同继续履行后，原告期待的房产延期交付情况下才存在，原告已经主张解除合同，再主张租房损失并无依据。此外，原告通过按揭贷款方式购买涉案房产，且已将涉案房产抵押给第三人。如果原告要求解除合同，原告应首先配合解除对该房产的抵押登记，被告才能将全部房款返还给原告。否则，被告仅向原告返还首付款，剩余的按揭贷款由被告与第三人协商后依法向第三人返还。综上，原告如继续坚持解除合同，被告仅返还房款，至于按揭贷款的金额要看贷款合同是否解除而定，承担的违约责任也仅限于合同约定。第三人中行长安路支行述称，2013年10月，原、被告及第三人签订了贷款合同，原告向其银行贷款并以所购房屋作为抵押，且办理了抵押手续，被告为原告的借款提供连带责任保证。如原、被告之间的商品房买卖合同解除，三方的贷款合同也应一并解除，原、被告应当连带偿还所欠借款的本息。根据法律规定，商品房买卖合同解除后，被告应当将首付款和贷款分别支付给原告和第三人，不应当全部支付给原告。如果全部支付给原告，既损害了被告的物权，也损害了第三人的债权。经审理查明，2013年10月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，登记备案号为Y13123023，由原告购买被告开发的位于西安市雁塔区丈八东路晶城秀府第X幢X单元X层X号房，建筑面积105.19平方米，总价款822752元。合同第八条约定，被告应当在2014年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用。合同第九条约定，被告如未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的2%向原告支付违约金。合同附件五补充协议约定，《买卖合同》解除，出卖人将在《买卖合同》办理注销登记之日起30日内向买受人无息退还已收房款，并由违约方向守约方按照《买卖合同》相关条款的约定承担违约责任。合同附件七补充协议第十一条约定，因出卖人原因导致买受人有权依约行使合同解除权时，买受人应自约定的解约情形发生之次日起15日内，向出卖人书面提出解除《买卖合同》，买受人逾期不主张退房的，视同买受人放弃退房权利。2013年10月27日，原告向被告支付首付款252752元、POS机手续费80元，并与第三人中行长安路支行签订《个人一手住房贷款合同》及《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》，被告为贷款合同的保证人。2013年12月3日，第三人中行长安路支行向被告支付原告的贷款即剩余购房款570000元。2014年1月3日，原告开始按时向第三人中行长安路支行偿还贷款。截止2015年3月27日，原告共偿还15期贷款共53885.55元，其中本金8080.08元、利息45805.47元。2014年8月26日，被告向原告出具《晶城秀府项目10-11#楼延期交房通知书》，通知因市政地铁、丈八立交建设影响，原告所购买的房屋延期至2014年11月30日交付。2014年11月15日，被告再次向原告出具《晶城秀府项目10-11#楼延期交房通知书》，通知原告因同样原因故原定的交房时间2014年11月30日将再次延期，具体交房时间另行通知。2014年11月20日，被告向原告出具《致晶城秀府10-11号楼业主的致歉信》，通知原告其公司将集中投入所有人的人力、物力、财力，保证在2015年5月31日前将10-11号楼交付使用。2014年12月7日，二原告向被告邮寄《退房通知函》，要求退房，要求被告退还已付款、赔偿违约金，同日被告收到该通知函庭审中，原告认为商品房买卖合同解除后，其遭受的损失远高于合同约定的违约金，故将其第3、4项诉请明确为主张赔偿实际损失。其主张的实际损失包括：2014年1月3日至2015年3月3日已偿还月供中的利息损失45805元、首付款252752元从2013年10月28日至2015年3月28日的同期人民银行贷款利息23453元、从2014年8月31日至2015年3月28日共7个月的租金损失8400元，以上共计77685元。此外，原告认为商品房买卖合同解除后，房屋贷款合同仍未解除，故购房款全部款项应返还于其。第三人在本案中也未提出解除贷款合同的主张。以上事实，有《商品房买卖合同》、收款收据、《个人一手住房贷款合同》、《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》、《晶城秀府项目10-11号楼延期交房通知书》、《致晶城秀府10-11号楼业主的致歉信》、《退房通知函》、录音、贷款已还款明细清单和庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容合法，具有法律约束力，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。《中华人民共和国合同法》（以下简称：《合同法》）第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《合同法》第九十六条规定:当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。根据双方合同约定，被告应在2014年8月31日前将房屋交付原告使用，如未按合同规定期限将该房屋交付原告使用，逾期超过90日后，原告有权解除合同。同时，合同附件还约定，因被告原因导致原告有权依约行使合同解除权时，原告应自约定的解约情形发生之次日起15日内，向被告书面提出解除买卖合同，原告逾期不主张退房的，视同原告放弃退房权利。本案中，被告于2014年11月20日通知原告其将于2015年5月31日前将11号楼交付使用。2014年12月7日，原告遂向被告邮寄《退房通知函》要求退房。由此可见，原告在被告已逾期交房超过90日的情况下向被告书面提出退房，符合合同约定，故原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议已于2014年12月7日予以解除，被告理应按照合同约定向原告返还购房款822752元，并承担房屋总价款2%即16455元的违约金。但是，现原告提出因合同解除后其遭受的损失明显高于合同约定的违约金，当庭主张被告应按照其实际损失予以赔偿。本院依据原告及第三人提交的贷款还款明细清单、首付款收据等证据来看，在双方合同解除后截止庭审（2015年3月27日）前，原告遭受的客观损失为原告从偿还按揭贷款之日起至庭审前期间的按揭利息45805.47元、从付款之日至庭审前期间首付款252752元的同期人民银行贷款利息22916.18元，共计68721.65元。该损失已明显高于合同约定的违约金16455元，并且该损失在被告未及时向原告返还购房款的情况下还一直持续增加。因此，根据《合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”之规定，原告以此为由请求被告赔偿其实际损失68721.65元，于法有据，本院予以支持。而原告要求被告支付违约金16455元的诉请，本院不予支持。此外，因原告现仍向第三人按月偿还按揭贷款，故被告还应承担原告偿还按揭贷款中自2015年3月28日起至贷款合同实际解除之日止的按揭利息及首付款252752元自2015年3月28日起至其实际返还原告首付款之日的贷款利息。至于租金损失系合同在未解除继续履行情况下所产生，而本案原告在合同解除的情况下请求租金损失，无合同和法律依据，本院依法不予支持。对于被告与第三人均提出不应将贷款部分购房款返还原告的辩称意见，因第三人在本案中未提出一并解除商品房担保贷款合同的主张，故该辩称并无法律依据，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，判决如下：一、原告陈昊、孟丹与被告陕西天宝物业投资有限公司于2013年10月28日签订的《商品房买卖合同》（合同登记号为Y13123023）已于2014年12月7日解除。二、被告陕西天宝物业投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告陈昊、孟丹返还购房款822752元。三、被告陕西天宝物业投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告陈昊、孟丹赔偿合同解除的损失68721.65元，并按同期银行贷款利率向原告支付首付款252752元自2015年3月28日起至被告向原告实际返还首付款之日的利息及原告向第三人中行长安路支行所偿还按揭贷款中自2015年3月28日起至贷款合同实际解除之日止的按揭利息。四、驳回原告陈昊、孟丹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费13984元，由被告陕西天宝物业投资有限公司承担。因原告已预交，故被告应在支付上述款项时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  叱红梅人民陪审员  张金桂人民陪审员  刘孟黎二〇一五年九月十日书 记 员  孙晶晶