广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠中法民一终字第1007号
上诉人（原审被告）：惠州市华轩置业有限公司。
法定代表人：李惠雄。
委托代理人：余周德、张继先，广东广法律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李红梅，女，汉族，1978年3月13日出生。
委托代理人：张百竹，河南广民律师事务所律师。
上诉人惠州市华轩置业有限公司（下称华轩公司）与被上诉人李红梅因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2014）惠城法民一初字第693号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2014年4月18日，原审原告李红梅向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、被告向原告支付违约金44296.63元（此违约金计至2014年3月23日，其余违约金至交房之日另计）；2、责令被告限期代原告向惠城区地税局缴纳契税4933元并提供完税凭证；3、被告承担本案的诉讼费用。
主要事实和理由是：原告于2011年8月27日与被告签订《商品房买卖合同》，该合同约定，原告所购买的房屋坐落于惠州市惠城区下角青年西路1号桃花源居D栋3单元3层02号房，建筑面积共89.56平方米，房屋总价款493281元；并约定被告应当在2012年12月28日前将约定的商品房交付原告使用，逾期超过90日未交付使用的，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款的万分之二的违约金，等等。合同签订后，原告按合同约定，将购房款493281元按时足额支付给被告，而被告并未按合同约定时间交付房屋。经原告多次催告，被告仍未将房屋交付给原告使用，至今，被告应向原告支付违约金44296.63元（此违约金计至2014年3月23日）。在双方签订《商品房买卖合同》时，被告向原告收取购买该套商品房应当缴纳的契税4933元，并承诺代为按期缴纳契税，经原告多次催告，被告拖延至今仍未缴纳。原告认为，被告逾期交付房屋的行为已构成违约，根据合同约定，被告应向原告继续全面及时履行合同义务，并支付因逾期交付房屋而产生的违约金；被告未按承诺代为缴纳契税的行为损害了原告的合法权益，被告应当限期代原告向惠城区地税局缴纳契税4933元并向原告提供相应完税凭证。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判如所请。
被告华轩公司辩称：一、答辩人并未违反《商品房买卖合同》有关约定，答辩人不必承担任何违约责任。原告与答辩人签订的《商品房买卖合同》，因该合同约定的不可抗力事由导致无法交付房屋，因此答辩人不存在违约，无需承担相应的违约责任。理由如下：首先，答辩人自开建桃花源居三期以来，由于降雨量大导致工地停工，长达94天。有惠州市气象局所提供的《降雨量表》及《等级表》可以证实。其次，由于钉子户问题严重影响拆迁，其中有两栋拆迁楼一直未拆除，导致工地机器设备及材料一直无法正常进出，部分地下车库一直无法施工。因此，该部分户拆迁问题是导致无法交楼的不可抗力的因素。有该两栋拆迁楼的照片可以证实。再次，由于青年河道整治工程自2013年10月30日开工，周边道路围闭，导致工地机器设备及材料一直无法正常进出，严重影响到工程的正常施工。该青年河整治是政府工程，且发生在工程开工以后，是不可预计的，应属不可抗力因素。至今该青年河整治工程仍未完工。有惠州新闻网的报道及现场的照片可以证实。最后，根据《商品房买卖合同》第八条关于“交付期限。……以如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……l、遭遇不可抗力……据此约定，答辩人在前述不可抗力因素影响下无法交付房屋，出卖人即答辩人可以据实予以延期，因此答辩人不存在违约，无需承担相应的违约责任。二、根据双方签订的《补充协议》第三条的第三项约定“出卖人、买受人双方同意合同第八条规定的交楼日期为基准交楼时间，但迟延交楼不超过两个月的，买受人应予理解及支持，不视为违约。”因此，除了以上不可抗力影响到无法交楼外，该两个月的迟延也应予以剔除。综上所述，答辩人已按照《商品房买卖合同》约定履行了合同义务，并无违反合同约定和相关法律规定，故请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：原、被告双方于2011年8月27日签订《广东省商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买位于惠州市惠城区下角青年西路1号桃花源居D栋3单元3层02号房，总价款为人民币493281元。该合同第八条约定：“出卖人应当在2012年12月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：…4、该商品房经建设、设计、勘察、施工、监理单位五方验收，取得《工程竣工验收报告》。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；”该合同第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。…（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金。”该合同附件四《补充协议》第三条约定：“……3、出卖人、买受人双方同意合同第八条规定的交楼日期为基准交楼时间，但迟延交楼不超过两个月的，买受人应予理解及支持，不视为违约。”合同签订后，原告付清了全部房款共计493281元，原告另于2011年9月24日向被告交纳了4933元的契税款，而被告至今未向原告交付房产，也未取得工程竣工验收报告。现原告以被告逾期交房为由诉至本院，请求判如所请。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应当按照合同的约定履行各自的义务。本案当事人争议的焦点为被告逾期交付涉案房产是否存在不可抗力。对此，分析如下：根据原、被告双方在合同中的约定，被告应当在2012年12月28日前将经分期主体验收合格的涉案房产交付给原告方使用，而涉案房产目前仍未经五方验收并取得《工程竣工验收报告》。被告没有在约定的期限内将符合交付条件的房产交付给原告方使用，存在逾期交楼的违约行为。被告辩称因降雨量大导致工地停工94天，并提供惠州市气象局的《降雨量表》，对此本院认为，该《降雨量表》不足以证明降雨对被告施工造成的影响，也不能证明被告是否因降雨而停工，即便在施工期间出现过不可抗力情形，被告也没有提供证据证明从发生之日起60日内将该情形告知了原告方。拆迁问题是被告在开发建设涉案房产前就应解决的问题，被告仅提供2张照片辩称因钉子户问题影响拆迁导致部分地下车库无法施工，本院不予采信。青年河道整治工程于2013年10月30日开工，而双方约定的交楼时间为2012年12月28日，故被告以青年河道整治工程造成道路围闭影响施工进度，理由不充分。
既然被告无正当理由逾期交楼，依约应当向原告方承担违约责任，被告应按照合同第九条“如被告逾期交房超过120天而原告要求继续履行合同的，被告应按已付房款总额日万分之二计付违约金”的约定，向原告支付违约金。关于违约金的起算时间，合同附件四《补充协议》第三条约定了两个月的迟延交房宽限期，本院认为该宽限期属特殊约定，不违反法律规定，故本案被告逾期在两个月内的基于双方约定不视为违约。原告诉请违约金计算至交房之日，但房屋是否符合交付条件是较为复杂的事项、存在多变性，故本案违约金从2013年3月1日开始暂计至法庭辩论终结之日，具体计算为：493281元×0.0002×495天=48834.82元。原被告未明确约定由哪一方代缴契税，双方也未能确定涉案房产应交契税的实际金额，故涉案房产的契税由原告自行缴交，被告应将收取的4933元契税款退还原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告惠州市华轩置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告李红梅支付截至2014年7月8日的逾期交楼违约金48834.82元。
二、被告惠州市华轩置业有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告李红梅契税款4933元。
三、驳回原告李红梅的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1031元（原告已预交），由被告惠州市华轩置业有限公司负担。
当事人二审的意见
上诉人华轩公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、―审判决认定事实不清，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。
主要事实和理由：第一，自桃花源三期开建以来，由于降雨量大而导致工地停工长达94天，该事实有惠州市气象局提供的《降雨量表》及《等级表》予以证实。该事实应属不可抗力事由。
第二，就钉子户问题影响工期并非2张照片问题，该事实有因钉子户问题而导致地下车库无法正常完工予以证实。该事实法庭也应当依职权作出相应的取证予以证实，以维护法律的公平公正，保护上诉人的正当权益。
综上，一审法院认定事实不清，故上诉人请求二审法院依法查明本案事实，撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审，以维护上诉人的合法权益。
被上诉人李红梅答辩称：答辩人认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，被答辩人惠州市华轩置业有限公司的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
一、被答辩人在上诉状中称，桃花源三期开建以来，由于降雨量大导致工地停工94天属于不可抗力，答辩人认为不可抗力的理由显然不能成立。
首先，降雨量大是正常的天气现象，上诉人完全可以根据惠州气象记录情况合理预计工期，是可以遇见的，不属于不可抗力因素。其次，上诉人在一审中提交的惠州气象局《降雨量表》及《等级表》，也是只有降雨量和降雨天数，并没有明确界定哪种降雨量构成自然灾害属于不可抗力，会因此造成施工停工。再有，上诉人称停工94天，而提交的气象局降雨量表是从2011年1月份到2014年6月份，按上诉人的说法，也是整整三年半的时间只有94天降雨量大导致停工。而答辩人是在2011年8月27日与被答辩人签订商品房买卖合同，约定2012年12月28日交房，合同从签订到交房也就只有一年四个月的时间，折算起来也就只有30多天停工时间，而被告实际延迟将近两年，至今仍然不能交房，什么时候能够交房还是未知数。最后，根据双方《商品房买卖合同》第八条第二款约定：遭遇不可抗力，出卖人在发生之日起60日内告知买受人的，可据实予以延期。但双方从签订合同至起诉之日，答辩人从来没有收到过上诉人对于不可抗力的任何告知事项。上诉人显然不能因不可抗力而免责。
二、上诉人声称钉子户影响工期，答辩人认为钉子户不能作为其延迟交房的理由。
拆迁问题是上诉人进行房地产开发建设前就应当解决的问题，上诉人在未能与拆迁住户达成一致协议的情况下，就与买房者签订购房合同，无论是否属实或者能否拆迁，都不构成影响交房的不可抗力的因素。
综上所述，答辩人认为，根据《合同法》第117条和118条规定，不可抗力免责必须具备两点：其一，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。无论是降雨量大还是拆迁户的问题都是可以预见并且能克服的问题，属于正常开发建设风险，不属于不可抗力。其二，不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，并在合理期限内提供证明。上诉人在交房日之前从来没有发生也没有提供过任何不可抗力情况的证明告知答辩人。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。故请求二审法院依法驳回被答辩人的上诉请求，维持原判，以维护当事人的合法权益。
本案二审中，双方当事人均未提交新证据。
本院查明的事实、判决理由和结果
本院除查明一审查明的事实外，还查明：就华轩公司所抗辩的钉子户影响施工进度问题，华轩公司并未申请一审法院进行调查。
本院认为，本案属于商品房买卖合同纠纷，华轩公司是出卖人、李红梅是买受人。各方当事人对买卖关系的成立以及已经支付的款项等没有争议，本案二审中争议的问题是：华轩公司未按照约定交付房屋是否违约的问题。
在房屋买卖合同关系中，华轩公司作为出卖人的义务是按照合同约定的时间和标准将涉案的房屋交付给买受人，李红梅作为买受人的义务是按照合同约定的时间和金额支付价款。本案中，华轩公司并未抗辩及举证李红梅没有及时、足额支付价款，因此本案中重点审查的是华轩公司交付房屋是否符合约定的问题。一审中已经查明，涉案的房屋买卖合同第八条明确约定的交房时间是2012年12月28日；华轩公司在本案诉讼中仍然未能按照约定办理涉案房屋的验收手续并交付的，已经构成违约。对于华轩公司上诉中提出的其遇到了不可抗力的情形依法应当延期交房的问题，华轩公司一审诉讼中提交的证据中尽管有施工过程中钉子户拆迁等影响施工的因素，也有降雨等方面的证据。但是需要拆迁的“钉子户”问题是开工建设前就已经存在并考虑的问题，应当在建筑施工合同中预留出充分的时间，并据此计算确定工程竣工时间和可以向房屋买受人交房的时间。根据我国合同法的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。无论是降雨量大还是拆迁户的问题都是可以预见并且能克服的问题，属于正常开发建设风险，不属于不可抗力。本案并非审理建筑施工合同纠纷，以上情况即便存在的对工程进度的影响也不属于本案审理的范围；降雨等属于客观事实，但是降雨量和高温是否达到影响建筑施工的进程，影响程度有多大，既没有合同约定的标准也没有提交行业标准等予以证明。同时，这些因素存在并影响施工进度、构成了“不可抗力”的情形，华轩公司也没有根据合同的约定向李红梅告知。因此，上诉人华轩公司认为存在不可抗力、应当顺延交房时间并部分或者全部免除其违约责任的，依据不足。一审法院依据以上理由，能做出准确判决，在华轩公司没有提出申请的情况下，也没有自行调查所谓“钉子户”影响施工进度情况必要。
综上所述，上诉人华轩公司的上诉主张没有事实依据和法律依据，对其上诉请求本院不予支持。原审认定的事实和适用法律正确，实体处理得当，其判决本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币1031元，由上诉人惠州市华轩置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 郭志文
审判员 曾 莹
审判员 郑 杰
二〇一四年十一月十三日
书记员 彭科梅
附：相关裁判依据：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；