上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终2423号
上诉人(原审原告)：蒋林荣，男，1965年11月26日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。
委托诉讼代理人：刘毅，上海东炬律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：祝元英，女，1978年1月8日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。
委托诉讼代理人：黄贤华(祝元英之夫)，1973年11月1日出生，汉族，户籍地上海市。
被上诉人(原审被告)：黄贤华，男，1973年11月1日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。
委托诉讼代理人：陈勇，上海咏君律师事务所律师。
被上诉人(原审第三人)：马允硕，男，1986年10月24日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。
委托诉讼代理人：薛雨思，上海科尚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韩静，上海科尚律师事务所律师。
上诉人蒋林荣因与被上诉人祝元英、黄贤华、马允硕房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2016)沪0118民初10434号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
蒋林荣上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：一审判决已认定有关上海市青浦区城北新村XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)两份买卖合同合法有效，故理应履行在先签订的买卖合同。然而一审判决却驳回了蒋林荣的诉讼请求，违反了法律规定。另，马允硕与祝元英、黄贤华签订的租赁合同系虚假的，马允硕并未实际占有系争房屋。故请求二审法院支持其上诉请求。
祝元英、黄贤华辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
马允硕辩称，我方实际占有系争房屋，且正在办理房屋产权转移登记手续。一审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
蒋林荣向一审法院起诉请求：1、判令祝元英、黄贤华继续履行《房地产买卖合同》，按合同约定按时办理房屋产权过户手续；2、判令祝元英、黄贤华将合同约定房屋按期交付蒋林荣；3、判令祝元英、黄贤华支付蒋林荣违约金人民币(以下币种均为人民币)2万元。
一审法院认定事实：系争房屋登记在祝元英、黄贤华名下，祝元英、黄贤华系夫妻关系。
2016年7月21日，祝元英、黄贤华(甲方)、蒋林荣(乙方)与上海春海房地产经纪事务所(丙方)签订《房地产买卖合同》，约定由甲方将其系争房产出售给乙方，房屋总价109万元；乙方应于2016年7月21日签约时交付购房定金2万元，第一期房款27万元于2016年8月20日左右支付，第二期房款80万元以贷款方式支付，具体以银行放款为准，不足部分由乙方自行解决；乙方在支付第一期房款后，双方办理过户手续；过户结束后，甲方将房屋转移给乙方；如乙方违约则将签约时的购房定金作为违约金付给甲方；如甲方违约，则除退还乙方签约时的购房定金外，另付给乙方2万元作违约金；办理过户手续中的一切费用，由乙方承担。合同另对其他内容进行了约定。合同甲方落款处仅有祝元英签字，且未办理网签备案。当日，蒋林荣支付了购房定金2万元，并由祝元英签字确认。
2016年7月22日，祝元英、黄贤华(甲方)、马允硕(乙方)与德佑房地产经纪有限公司(丙方)签订《房地产买卖居间协议》，约定：甲方将系争房屋转让给乙方，总房价款110万元；为表示购买诚意，乙方向丙方支付意向金5万元，协议签署后，意向金转为定金；协议签订后7日内，甲乙双方签订《上海市房地产买卖合同》；合同签订后1日内乙方应向甲方支付首期房款39万元(含已支付的全部定金)；乙方应于合同签订后7日内申请银行贷款，并通过贷款方式支付第二期房款60万元，若贷款申请未在过户前获得足额批准或无法获得贷款，乙方应当在申请产权过户之前将相应部分房款支付给甲方；第三期房款10万乙方应于房地产交易中心产权过户当日支付给甲方；尾款1万元在房屋交付后支付给甲方；交易中产生的所有税费由乙方承担。合同另对其他内容进行了约定。协议签订后，马允硕向祝元英、黄贤华支付定金5万元。
2016年7月27日，祝元英、黄贤华(甲方)与马允硕(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定：甲方将系争房产转让乙方；转让价款110万元；甲方应于2016年10月30日前腾退该房屋并通知乙方验收交接；甲乙双方确认在2016年9月30日前申请办理转让过户手续。合同附件三约定：首期房价款39万元包括乙方已在合同签订前支付定金5万元，在签署合同后，转为部分首期房价款；剩余首期房款34万元应于合同签订当日支付；第二期房价款60万元通过贷款方式支付；第三期房价款10万元应在房产交易中心出具产权过户收件收据当日支付；剩余房价款1万元在交房后支付。合同另对其他内容进行了约定。当日，马允硕向祝元英、黄贤华支付首期房价款34万元。2016年8月17日，马允硕向上海市公积金管理中心申请公积金贷款60万元，并已获得审批。
2016年9月8日，祝元英、黄贤华与马允硕共同至青浦区房地产交易中心申请办理房产过户手续，并由马允硕缴纳了双方税费及其他费用。当日，马允硕向祝元英、黄贤华支付第三期房价款10万元。2016年9月27日，因“申请登记事项与房地产登记簿的记载有冲突”而被退卷。
一审另查明，2016年9月8日，祝元英、黄贤华与马允硕签订《房屋租赁合同》一份，约定由祝元英、黄贤华对系争房屋进行反租，期限为2016年9月8日至2017年11月30日；租金每月2,000元，考虑到双方买卖关系租期内免收租金；押金10,000元，该押金用于保障房屋内设备完好，如合同期满，房屋内设备没有损坏，马允硕应将押金退还祝元英、黄贤华。合同另对其他内容进行了约定。
一审审理中，蒋林荣主张其系通过中介挂牌信息知晓系争房屋在出售，应该是祝元英、黄贤华一致意见；合同签订前蒋林荣去看过房，也看过产权证，当时祝元英、黄贤华均在场；双方就房屋出售事宜曾协商两次，2016年7月份第一次洽谈时祝元英、黄贤华均在场，第二次去中介签字时只有祝元英在场，黄贤华上班，祝元英说其可以代表黄贤华签字；合同签订过程中，蒋林荣未与黄贤华直接沟通过，都是中介与黄贤华联系的；合同签订几天后，中介即将祝元英、黄贤华不打算将系争房屋出售的情况告知蒋林荣。综上，蒋林荣认为祝元英的行为构成表见代理，应认定合同相对人为祝元英、黄贤华，由祝元英、黄贤华承担相应合同责任。蒋林荣表示对其主张无证据可以提供。
祝元英、黄贤华对蒋林荣主张不予认可，并提出祝元英出售系争房屋给蒋林荣未与黄贤华沟通，黄贤华也对此不予追认，故系争合同应为无效，且合同签订当天因黄贤华反对出售，祝元英通知中介转告蒋林荣不再出售；蒋林荣看房时黄贤华不在场，签订合同时也没有与黄贤华商量过；当时祝元英、黄贤华正在闹离婚，想将房屋出售后分开；蒋林荣支付的2万元定金，祝元英没有收到，应该在中介处；系争房屋确实在中介处挂牌，因与马允硕签订的合同较正规，且蒋林荣与祝元英之间的中介不诚信，所以同意出售给马允硕。
马允硕主张其系通过中介挂牌信息得知系争房屋在出售，并经中介与祝元英、黄贤华签订购房合同；之所以与祝元英、黄贤华签订反租协议，是因为祝元英、黄贤华无其他住处且房价上涨，目的是促成买卖合同如期履行。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，并受法律保护。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。蒋林荣与祝元英及祝元英、黄贤华与马允硕之间的合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。针对黄贤华提出的其未同意出售房屋给蒋林荣、且对祝元英行为不予追认，故合同无效的主张，法院认为蒋林荣与马允硕均系通过中介得知系争房屋在售并看房，两份合同签订时间仅间隔一天，且祝元英、黄贤华系夫妻关系，蒋林荣有足够的善意信赖祝元英的行为能代表黄贤华，即祝元英的行为构成表见代理，法院认定蒋林荣的合同相对方为祝元英、黄贤华，应由祝元英、黄贤华承担相应的合同义务。
案涉两份合同均以系争房产所有权登记变更为目的，需综合考虑房产过户登记情况、交付或占有使用状况、对价履行程度、合同签订时间等因素，借以确定应履行哪份合同。本案中蒋林荣方合同虽签订在前并支付定金，但马允硕已支付系争房屋除贷款外的绝大部分房款、申请贷款获批、实际占有使用了该房屋，并申请了产权变更登记，故法院认定就系争房屋应履行祝元英、黄贤华与马允硕之间签订的房地产买卖合同，对蒋林荣要求继续履行合同并交付房屋的诉请不予支持。
一审法院作出作出判决：一、驳回蒋林荣的全部诉讼请求；二、祝元英、黄贤华应于判决生效之日起十日内协助马允硕办理房屋产权过户手续，将上海市青浦区城北新村XXX号XXX室房屋产权过户至马允硕名下(过户所需税费均由马允硕负担)。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，如果数份房屋买卖合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权转移登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。本案中，蒋林荣并未实际占有系争房屋，仅支付了定金2万元，尚未签订网签备案合同。而马允硕不仅签订了网签备案合同，还已支付除贷款外的绝大部分房款，从合同履行情况方面考量，显然马允硕在合同履行程度上高于蒋林荣。因此，一审法院认定由祝元英、黄贤华与马允硕履行系争房屋的买卖合同，并无不当。但蒋林荣可依据法律规定、合同约定，就违约责任另行主张权利。蒋林荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币80元，由上诉人蒋林荣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 俊
审 判 员 徐 江
代理审判员 俞 璐
二〇一七年四月二十六日
书 记 员 蔺皓然
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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