安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖01民终302号
上诉人（原审被告）：马晓梅，个体工商户。
委托代理人：孙绪，安徽众城高昕律师事务所律师。
被上诉人（原告原告）：合肥和信商业发展有限公司，住所地安徽省合肥市阜阳路191号政通大厦A区3层。组织机构代码78493290-5。
法定代表人：魏本领，董事长。
委托代理人：李磊磊，安徽高速律师事务所律师。
委托代理人：彭超，安徽高速律师事务所律师。
上诉人马晓梅因与被上诉人合肥和信商业发展有限公司（以下简称和信商业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2015）庐民一初字第01473号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
经审理查明：2012年5月14日，出租方和信商业公司与承租方马晓梅签订一份《房屋租赁合同》，约定马晓梅承租和信商业公司所有的位于合肥市长江路150号（南1）建筑面积约30.62平方米的房屋一间，租赁期限自2012年6月2日起至2015年2月1日止；房屋年租金为93600元，一季度一付，先付租金后使用房屋，签订合同时付第一季度租金23400元，以后提前30日支付下一季度租金；房屋租赁保证金为人民币2万元，马晓梅在接受房屋之前将保证金2万元支付给和信商业公司；租赁期满后，马晓梅必须在10日内无条件归还房屋。双方还约定，租赁期限届满后或合同解除后，马晓梅未按约定清场并返还房屋，除须按最后一期租金标准补交延迟交房时间内的租金外，还应按每天1000元承担违约赔偿金；如马晓梅拖欠租金或存在其他违约行为，和信商业公司采取诉讼等法律手段保护自身合法权益时产生的律师费、诉讼费等费用由马晓梅承担。合同签订后，马晓梅向和信商业公司支付了保证金2万元及合同期内的租金。合同到期后，双方未能续约。和信商业公司通过招投标形式确定承租人，但马晓梅未参与投标，涉案房屋也未能出租。由于马晓梅经催告后拒不返还房屋，和信商业公司于2015年3月30日起诉至原审法院，请求判令：1、马晓梅立即返还租赁房屋（位于合肥市庐阳区长江路150号1幢南1）；2、马晓梅支付和信商业公司房屋占用费13000元（自2015年2月2日至2015年3月24日，按照每日260元计算，此后顺延至实际返还房屋之日）；3、马晓梅支付和信商业公司违约金4万元（自2015年2月12日至2015年3月24日，违约金按照每日1000元标准计算，此后顺延至实际返还房屋之日止）；4、马晓梅承担律师代理费8000元。
另查明：案在原审期间，马晓梅于2015年4月13日向和信商业公司转账2万元。和信商业公司在本案中聘请安徽高速律师事务所律师为其提供诉讼服务，支出律师费8000元。
再查明：和信商业公司原审期间向法院提交一份2014年12月3日《原承租人承诺函》的复印件，该函系马晓梅向和信商业公司和合肥公共资源交易中心出具，内容为：合肥和信商业发展有限公司委托合肥公共资源交易中心进行的位于长江路150号1幢（南1）房屋招租项目，如我方竞租时不能接受他人的最高报价或在公告期内不办理报告并缴纳竞租保证金等手续，则视为我方放弃优先承租权，并在该项目中标人确定后5日内，我方无条件让房给合肥和信商业发展有限公司。特此承诺。马晓梅在原承租人处签名，并填写了自己的身份证号码。
后和信商业公司委托合肥公共资源交易中心就长江路150号1幢部分房屋在网上发布出租公告，公告期为2014年12月31日至2015年1月19日17：00止。因该次招标无人中标，和信商业公司又委托合肥公共资源交易中心在网上发布第二次出租公告，公告期为2015年2月3日9：00至2015年3月4日17：00止。马晓梅两次竞标均未参与，并在合同到期后一直占有涉案房屋至今。
原审法院经审理后认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。涉案房屋租赁合同期限届满后，根据双方约定，马晓梅须在10日内无条件返还房屋。马晓梅逾期未能返还，已构成违约，和信商业公司有权要求其立即返还房屋并承担违约责任。一、关于房屋占有使用费，和信商业公司主张参照原租金标准计算租赁期限届满后的房屋占有使用费，符合法律规定及合同约定，该院予以支持。涉案房屋租赁期限于2015年2月1日届满，自2015年2月2日暂计算至2015年8月1日的房屋占有使用费为46800元。双方同意将马晓梅支付的2万元保证金在本案中一并处理，再扣除马晓梅在诉讼过程中已经支付的2万元，马晓梅还应支付6800元。之后的房屋占有使用费，自2015年8月2日起顺延计算至马晓梅实际返还房屋之日止。二、关于和信商业公司主张的违约金。合同约定逾期交房按每日1000元计算违约金，该违约金的计算标准过高，马晓梅请求核减，符合法律规定，该院予以支持。结合该案具体情况，该院酌定马晓梅每月按月租金标准的10%承担违约金。暂计算至2015年3月24日，和信商业公司主张40天的违约金，违约金计算为1040元（7800元／月÷30日x40日x10%）。之后的违约金，按每月780元标准顺延计算至马晓梅实际返还房屋之日止。三、关于律师代理费，合同约定，如马晓梅拖欠租金或存在其他违约行为，和信商业公司采取诉讼等法律手续保护自身合法权益时产生的律师费、诉讼费等费用由马晓梅承担。和信商业公司在本案中主张律师代理费，符合合同约定。和信商业公司主张律师代理费8000元，未超过安徽省物价局、安徽省司法厅《关于重新公布安徽省律师服务收费标准的通知》（皖价服（2013）17号）的计算标准，该院予以支持。
马晓梅提交的证明系证人证言，因证人未出庭接受法庭询问，该院对该证明及证人的身份证复印件不予认定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决：一、马晓梅于判决生效之日起十日内将位于安徽省合肥市长江路150号1幢（南1）的房屋返还给合肥和信商业发展有限公司；二、马晓梅于判决生效之日起十日内支付合肥和信商业发展有限公司房屋占用费6800元（之后的房屋占用费，按每月7800元标准，自2015年8月2日起顺延计算至实际返还房屋之日止）；三、马晓梅于判决生效之日起十日内支付合肥和信商业发展有限公司违约金1040元（之后的违约金，按每月780元标准，自2015年3月25日起顺延计算至实际返还房屋之日止）；四、马晓梅于判决生效之日起十日内支付合肥和信商业发展有限公司律师代理费8000元；五、驳回合肥和信商业发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2670元，由合肥和信商业发展有限公司负担1807元，马晓梅负担863元。
马晓梅上诉称：双方签订的房屋租赁合同中明确约定了马晓梅有优先承租权，和信商业公司原审提交的2014年12月3日《原承租人承诺函》虽是复印件，但确系马晓梅本人签署，根据该函的内容，即使依据原审判决认定视为马晓梅放弃了优先承租权，但马晓梅归还房屋的期限及条件是涉案房屋“中标人确定后5日内”，也就是说双方其实是确定了不定期租赁的合约。涉案房屋虽经过公开招标程序，但因无人竞标而流标，故涉案房屋至今未达到交房条件，马晓梅有权不交房且不构成违约，原审法院判令马晓梅还房并承担逾期还房的违约金及和信商业公司因诉讼而产生的律师费均系认定事实和适用法律错误。请求二审法院查清事实后，撤销原判第一、三、四项，并改判驳回和信商业公司原审这三项诉讼请求。
和信商业公司辩称：涉案房屋的租赁期限于2015年2月1日到期后，和信商业公司拒收马晓梅租金，直至同年3月30日起诉要求马晓梅还房，这些行为均表明和信商业公司不同意将涉案房屋继续租赁给马晓梅，故双方间不构成不定期租赁关系。原审法院认定事实和适用法律均正确，应予维持。
本院认为：和信商业公司与马晓梅就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效。双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。合同签订后，和信商业公司按约交付了涉案房屋，马晓梅也按约支付了合同期内的租金。
涉案合同第九条第（八）款约定，合同到期前，马晓梅有意继续承租的，应按照相关规定参加新一轮的房屋招租竞标，在同等条件下享有优先承租权；如马晓梅竞标成功，则双方应按照中标价格及招租竞标的约定签订新的房屋租赁合同；如马晓梅未能中标，应按约定按时清场搬离，归还和信商业公司房屋。由此可见，马晓梅与和信商业公司续签涉案房屋租赁合同的条件是马晓梅必须参加招租竞标报名且竞标成功。而《原承租人承诺函》是在涉案房屋租赁合同即将到期、进行招租竞标前，马晓梅向和信商业公司及合肥公共资源交易中心作出的承诺，但此后马晓梅并未报名参与投标，故马晓梅与和信商业公司续签涉案房屋租赁合同已不可能。和信商业公司在合同到期后拒收马晓梅租金并在次月起诉要求马晓梅还房的行为，也表明了和信商业公司不愿与马晓梅续签涉案房屋租赁合同的态度。马晓梅上诉称涉案房屋尚未达到交房条件，其与和信商业公司形成不定期租赁关系，既与事实不符，亦缺乏法律依据。因马晓梅未参与投标，其应按合同约定在租赁期满后10日内无条件归还涉案房屋。而马晓梅至今仍占有涉案房屋，不仅缺乏合同依据，而且构成违约，原审法院据此判令马晓梅还房、并承担房屋占用费、违约金及律师代理费于法有据，本院予以维持。马晓梅的上诉请求，理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由马晓梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陆建群
审 判 员 马枫蔷
代理审判员 余海兰
二〇一六年二月二十五日
书 记 员 鲍晶晶
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。