江苏省南京市玄武区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0102民初2818号
原告：贺林波，男，1985年6月6日生，汉族。
委托代理人：葛勇武，江苏行知律师事务所律师。
被告：郑文良，男，1967年5月4日生，汉族。
委托代理人：郑波，南京汽轮电机集团有限公司退休职工。
委托代理人：李百炼，江苏维世德律师事务所律师。
原告贺林波诉被告郑文良房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贺林波及其委托代理人葛勇武、被告郑文良及其委托代理人郑波、李百炼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告贺林波向本院提出诉讼请求，要求判决被告返还原告双倍定金12万元。事实和理由：2016年3月14日原、被告签订存量房交易合同一份，约定：被告将南京市玄武区XX路XX号XX幢302室房屋出售给原告，转让价款为2468000元；其中定金6万元，尾款8000元，2016年5月10日前原告应将首付款120万元交至监管帐户，被告同意原告向银行申请个人住房抵押贷款120万元用于支付余款，原告同意于2016年4月26日前与贷款银行签订借款合同，同时委托银行将贷款资金划入监管帐户；如不能足额贷款，则不足部分原告同意在银行贷款批准或不批准之日起三日内以现金解交监管帐户；双方在合同生效后30日内申请办理房屋所有权转移登记；在被告收到原告定金之日起，如原告不想购房则不得索回定金，如被告不想卖房则需返还定金6万元并补偿6万元。2016年2月22日原告已支付给被告定金6万元，同年4月26日前原告与银行签订了借款合同及房地产抵押合同，办妥了贷款手续，并做好了支付首付款的准备。但被告违反在合同生效后30日内共同申请办理房屋所有权转移登记的约定，至今不配合办理所有权转移登记。2016年5月2日及当月9日就在原告将向被告支付首付款120万元之时，被告代理人郑波向原告两次发出解除合同通知，其间2016年5月5日郑波还通知原告第二天九时在房产局办理撤销网签和退款。被告一系列行为构成重大违约，致使原告合同目的无法实现。
被告辩称，原告所诉被告拒绝履行合同不符合事实，原告在2016年4月26日与被告代理人一同前往房产部门办理资金监管手续时拒绝办理，在贷款银行已审批的情况下拒绝签订贷款合同，在交易条件具备的情况下原告拒不履行合同第二条第二款第二项约定的原告应于2016年4月26日前与贷款银行签订贷款合同、同时委托贷款银行将款项划入监管帐户的义务。在被告指出原告违约、并给予三天宽限期的情况下，原告仍然拒绝履行合同义务，双方的交易事实上已经无法履行。此后在被告与原告沟通后，原告已经同意解除合同，并且同意前往房产部门办理撤销网签手续，但到达约定时间后原告再次拒绝办理撤销网签的手续，原告应当承担全部违约责任，已经给付被告的定金应不予返还。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告举证了证据：1.存量房交易合同。2.经过公证的原告委托郑波办理售房事宜的委托书、原告的身份证、结婚证复印件。3.2016年2月22日郑波收取原告6万元定金的收条。4.中国工商银行股份有限公司江苏省分行营业部（简称工商银行）与原告签署的借款合同、房地产抵押合同、贷款审批意见书、抵押登记申请书、抵押房地产价值协议书等贷款手续。5.涉案房屋所有权证及国有土地使用证。6.郑波于2016年5月2日、5月5日、5月9日通知原告解除合同、要求办理撤销网签和退款的手机短信。7.原、被告于2016年5月16日的电话通话录音。8.银行贷款经办人王磊与原告的电话通话录音。
被告对原告举证的真实性、合法性没有异议，但对其中部分证据的关联性提出异议：对原告证据4，被告认为上述证据没有签署日期，借款合同中缺少贷款利率的约定，这些贷款手续在原告提交至房屋交易资金监管部门后才能正式生效，原告提前拿到的合同是无效的，因为原告不同意银行给予其按二套房上浮10%的利率，他要求到银行调整利率。对原告证据6，被告认为，2016年5月5日原告与郑波的手机短信记录间接证明了双方达成解除房屋买卖合同的协议，当月9日的短信记录证明原告再次违约，被告通知其解除合同。对原告证据7，被告认为不能证明是被告因要求涨价而违约，能够证明5月9日前原告从未向被告表达继续履行合同的意愿。对原告证据8，被告认为该证据证明原告是通过熟人关系提前拿到的贷款手续，银行已经否定了原告持有的贷款审批手续的合法性和有效性，并且证明在2016年4月26日当天在可以办理资金监管手续的情况下，原告拒绝完成，而4月29日原告得知贷款利率调整后亦未告知被告，表明其不愿意继续履行合同。
被告举证了证据：1.二手房交易流程的网页打印件。2.资金监管的承诺书。被告称因原告违约导致承诺书没有提交给资金监管部门,而一直存放在被告处。3.郑波的手机通话清单。被告以此证明2016年4月26日郑波两次与原告通话,给予其三天的宽限期,5月6日下午原告主动打电话给郑波,联系办理撤销网签和退款手续,但因当时郑波不在,没有办成。4.原、被告的微信聊天记录。被告以此证明被告一直在催促原告办理贷款手续，完成房屋交易，且在5月2日和3日之间双方多次联系，最终达成了协议解除合同，退还定金。5.郑波和原告的短信记录，被告以此证明郑波也在不停的催促原告办理贷款手续、完成交易，且在5月5日与原告约定办理撤销网签手续，但因原告开会未能办理成功。
原告对被告证据的真实性、合法性没有异议，对部分证据的关联性提出异议。对被告证据3，原告认为通话记录记载被告2016年4月26日共打了四个电话，第一个电话是上午10点24分，是双方相约办理监管账户的手续，1时59分这是双方都到了办理监管账户的地点，因为没有找到人打的电话，下午4点17分被告问原告在哪，当时原告说向银行递交了相关手续，5点17分又问原告办的情况怎么样了，这里面没有被告给予原告三天宽限期的事实。对被告证据4，原告认为没有一条微信记录能证明原告表示不买房，可以办理解除合同手续。对被告证据5，原告认为恰恰证明被告在合同履行过程中擅自悔约解除合同。
对没有争议的证据，本院予以确认。对有争议的证据，本院认定如下：
原告证据4银行贷款手续中虽缺少签署日期，但并不能就此否认借款合同等贷款手续的效力。贷款利率是借款合同的基本条款，如果缺少利率约定，则借款合同未成立。本案中，2016年4月26日原、被告约定共同办理资金监管手续当天，借款合同中未填写利率，原告与贷款银行电话沟通得知按二套房确定利率时亦不同意，说明原告与银行未就贷款利率形成一致约定，故借款合同在2016年4月26日当天并未成立。原告证据6中2016年5月2日及当月9日的手机短信显示被告以原告违约为由决定解除合同，当月5日的短信显示郑波要求“明天早上九点在大光路房产局办理撤消网签和退款”，而原告明确表示“去不了，开会”，并无双方一致同意解除合同的意思表示。原告证据7即2016年5月16日的通话录音中，原告数次明确表示想继续履行合同，被告不予明确答复，却反问原告愿意什么价格履行。原告证据8，原告在与银行贷款经办人的通话中，贷款经办人王磊称借款合同还没有审核通过就先盖了章，属于内部违规，原告则认为如按二套房的贷款政策完全符合流程。本院认为，借款合同上加盖有银行公章，不是仅凭贷款经办人员口头表达即可认定违规，再者即使违反银行内部操作流程，也并不必然构成违法，甚至导致合同效力受影响。对于借款合同在内的贷款手续的效力，本院已在对原告证据4的前述分析中予以认定。
被告证据3是郑波的手机通话清单仅记录了通话时间和号码，不能反映通话内容，故不能证明被告所称给予原告三天宽限期的待证事实。被告证据4原、被告的微信聊天记录及证据5郑波和原告的手机短信记录的内容显示在2016年5月2日前被告有过催促原告办理贷款手续，但5月2日之后被告即表示解除房屋买卖合同，且没有双方一致同意解除合同的意思表示。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
南京市玄武区XX路XX号XX幢302室（简称302室）建筑面积54.25平方米的房屋系被告所有。2015年12月29日原告委托郑波、胡利斌为其代理人，代为办理上述房屋出售事宜，委托权限包括提前还贷、解除抵押、确定房屋交易价格、签订买卖合同、签署产权登记有关文件、代收售房款等。2016年2月22日被告代理人郑波收取了原告购房定金6万元。2016年3月14日原、被告签订房屋买卖合同，约定：被告将302室以2468000元的价格出售给原告，含定金6万元，尾款8000元；原告应将240万元售房款解交至南京市房屋置业担保公司设立的存量房交易结算资金监管账户，其中2016年5月10日前支付首付款120万元，余款120万元以原告向银行申请个人住房抵押贷款支付，原告同意于2016年4月26日前与银行签订借款合同，同时委托银行将贷款资金全部划入资金监管账户，若原告不能按计划贷足或者银行不同意贷款申请的，则转让价款的不足部分由原告在银行贷款批准或不批准之日起3日内以现金解交监管账户（约定于合同第二条第二款第二项）；原、被告定于被告收到全房款3个月内交付房屋；双方应在本合同生效后30日内共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记，逾期未申请登记的，当事人一方可以主张解除交易合同网上备案（约定于合同第四条第二款）；在被告收到原告定金之日起，如原告不想购房则不得索回定金，如被告不想买房则需返还定金并补偿6万元。
合同签订后30日内原、被告均未申请房屋权属转移登记。
2016年4月26日原告持与工商银行签订的借款合同、抵押合同等贷款手续与被告前往资金监管机构准备办理资金监管手续。因借款合同上未填写贷款利率，原告与工商银行工作人员电话沟通，得知其利率是按照二套房贷款政策确定，而原告要求按首套房贷款政策确定利率，遂未将贷款手续提交资金监管机构用于办理资金监管手续。原告向被告表示要与银行就利率问题进行交涉，被告亦让原告尽快办理。
诉讼中原告称其通过与银行交涉，将贷款利率调整为按首套房政策确定，并于2016年4月28日调整完毕，因临近劳动节假期，无法办理交易手续，故没有及时告知被告，但在劳动节假期内的5月2日即收到被告解除合同的通知。
2016年5月2日及5月9日被告代理人郑波两次向原告发送手机短信称：按照合同第二条第二款第二项和第四条第二款，均超过合同约定期限，已失去了继续执行的基础，经慎重考虑，决定解除合同。原告则通过短信及电话数次向被告表示其没有违约，要求继续履行合同。
本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同合法有效，双方当事人应依约履行合同义务，违约一方应承担相应的民事责任。
被告主张解除房屋买卖合同的第一个依据是合同第二条第二款第二项。合同第二条第二款第二项约定内容是转让价款中的120万元以原告向银行申请个人住房抵押贷款支付，原告同意于2016年4月26日前与银行签订借款合同，同时委托银行将贷款资金全部划入资金监管账户，若原告不能按计划贷足或者银行不同意贷款申请的，则转让价款的不足部分由原告在银行贷款批准或不批准之日起3日内以现金解交监管账户。在2016年4月26日原、被告准备申请办理资金监管手续时，原告虽提交了借款合同、抵押合同等贷款手续，但借款合同中缺少贷款利率这一合同基本条款，原告表示须和银行进一步交涉利率问题，说明当时原告与银行之间尚未就利率达成合意，虽有借款合同的书面文本，但借款合同实质未成立。但即使原告不能按约提供有效的借款合同，房屋买卖合同亦仍然可以履行，即合同中约定的：原告不能贷足款项或银行不同意贷款的，按合同约定转让价款的不足部分由原告在银行贷款批准或不批准之日起3日内以现金解交监管账户。再者，即使原告迟延办理贷款手续属违约行为，亦并非一方当事人违约，对方当事人即享有单方的合同解除权。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，非违约方才可解除合同。本案原告在合同约定的2016年4月26日不能提交有效成立的借款合同，被告同意原告“尽快”和银行交涉解决利率问题，意即给予原告一定时间继续履行，但未明确具体时限。被告2016年5月2日单方通知解除合同距2016年4月26日仅数天时间。被告没有本着诚实信用、促成合同履行的原则，依照上述法律规定给予原告催告后的合理期限。因此，被告无权以原告未按时办理贷款手续为由停止履行合同。
被告主张解除房屋买卖合同的第二个依据是合同第四条第二款：双方应在本合同生效后30日内共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记，逾期未申请登记的，当事人一方可以主张解除交易合同网上备案。但根据被告举证的南京市二手房交易流程，买卖双方在贷款银行审批完毕后，到资金监管受理窗口办理资金监管手续，此时应提供借款合同、抵押合同在内的贷款手续；资金监管手续办理后，买方向监管账户入存入首付款，取得收款凭证并缴纳相关费用后申请办理转移登记手续，三个工作日内贷款银行将购房贷款划入监管账户；十个工作日后完成房屋转移登记手续，买卖双方缴纳税费后领取房屋所有权证。按上述流程，申请办理房屋权属转移登记应在首付款支付之后，而本案原、被告签订的合同约定合同生效后30日内即2016年4月14日前申请办理转移登记，同时还约定了首付款的支付时间是2016年5月10日前，故原、被告双方对于转移登记时限的约定与南京市二手房交易流程不符。并且，本案合同履行过程中原、被告均未申请房屋权属转移登记，并非一方当事人的单方违约行为。再者，合同第四条第二款约定，逾期未申请登记的，当事人一方可以主张解除交易合同网上备案。这只是约定了当事人一方对房屋买卖合同的网上备案可以主张解除，并非约定对合同的解除权。被告无权据此单方解除合同。
综上所述，被告单方停止履行合同，不愿继续出售房屋，系重大违约行为，应按合同约定返还定金6万元，并补偿原告6万元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
被告郑文良于本判决生效之日起十日内返还原告贺林波定金6万元，补偿原告贺林波6万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2700元，因适用简易程序减半为1350元，由被告负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 员 杨晓峰
二〇一六年八月十五日
见习书记员 吴 琼