河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫01民终3957号
上诉人(原审被告)：河南福家置业有限公司，住所地郑州市中牟县郑开大道与康庄路交叉口西南角中原保险大厦A座24层。
法定代表人：陶德成，该公司总经理。
委托诉讼代理人：吴天舒，男，该公司员工。
被上诉人(原审原告)：孔祥夷，男，汉族，1976年7月29日出生，住郑州市金水区。
委托诉讼代理人：张新乐，河南尤扬律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：河南财政税务高等专科学校，住所地郑州市郑开大道76号。
法定代表人：赵水根，校长。
委托诉讼代理人：王辉，河南陆达律师事务所律师。
上诉人河南福家置业有限公司（以下简称福家置业）因与被上诉人孔祥夷、河南财政税务高等专科学校（以下简称财专学校）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院(2017)豫0191民初10274号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人福家置业的委托诉讼代理人吴天舒，被上诉人孔祥夷的委托诉讼代理人张新乐，被上诉人财专学校的委托诉讼代理人王辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
福家置业上诉请求：一、请求撤销原判决第二项、第三项，依法改判为驳回此二项诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、按照双方的合同约定，福家办理相关证书的最后时间时合同签订17个月之后，一审判决第二项将违约金的计算时间从2016年4月20日计算是错误的。二、一审判决第三项让上诉人退还减少面积及利息的判决是错误的。首先，虽然孔祥夷向财专缴纳的房款是按181.96平方米计算的，但财专向上诉人支付时按预测面积计算的，即上诉人实际收到的是176.04平方米的房款；其次，上诉人收取孔祥夷补交的500元/平方米房款时，是按176.04平方米收取的，但一审判决都按181.96平方米要求退还是没有根据的；三、一审判决要求退还的根据是上诉人与孔祥夷签订的《商品房买卖合同》，该合同的房屋面积是176.04平方米，约定的是该面积与实测面试不符时的处理办法，因此，一审判决将此合同的约定作为处理根据是不正确的；四、即使根据此合同，其约定的是绝对值超过3%以内的房款返还，3%以上的双倍返还，3%*181.96=5.46平方米，而一审判决是3平方米以内的返还房款，3平方米以上的双倍返还，认定的事实错误。
孔祥夷辩称，一、一审判决将违约金的计算时间从2016年4月20日计算正确。二、一审判决让上诉人退还减少面积的房款及利息完全正确。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应依法驳回上诉人的上诉，维持原判。
财专学校辩称，本案是上诉人与孔签订的买卖合同，与财专没有关系。
孔祥夷向一审法院起诉请求：l、被告为原告立即办理涉案房屋的不动产权证书；2、请求判令二被告支付原告违约金31212元(暂从2016年4月20日计算至2017年4月20日，之后的继续计算，直至被告将不动产权证书交付原告之日止)；3、请求依法判令二被告退还原告多交纳的房款109722.2元，并支付利息6583元(暂从2016年1月19日计算至2017年4月19日，之后的继续计算，直至被告将多交房款退还原告之日止)；4、请求判令二被告赔偿原告经济损失65505.6元；5、请求判令被告立即为原告出具交纳房款的正规发票；6、本案的诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2008年5月，原告认购了财专学校与被郑州市××大道南侧、××路西侧水××年华小区××楼××单元××东××住房××套4号楼1单元6层东户住房一套，面积181.96㎡,购房款为446711.8元。原告分别于2009年3月18日、2009年9月13日、2009年12月14日、2011年3月15日向被告财专学校支付房款90000元、133000元、134000元、89711.8元。2016年1月19日中国银行的现金缴款单显示原告孔祥夷向被告福家置业公司补交房款99463元。
2008年5月19日，二被告签订《商品房合作定向京××高速向××大道××与××处西南（××财政税务××专科学校西南（河南财政税务高等专科学校斜对面），建设总用地61.81亩，其中建筑用地55.08亩。项目内容为教职工生活住宅楼（按双气设计和施工）及其生活小区的配套设施建设。被告财专学校负责项目建设的监管工作，被告福家置业公司负责项目开发建设及管理工作。该项目提供住宅均价2495元/㎡。在该项目建设过程中无论市场价格发生任何变化，被告财专学校均按上述均价向被告福家置业公司结算购房款。付款方式：被告财专学校负责购房户购房款的收集，并在指定银行专门开设账户，按照合作项目进程，向被告福家置业公司支付购房款。福家置业在该项目建设开发达到预售条件并拿到预售许可证后，负责分户与财专学校购房教职员工签订购房合同，并有义务在七日内与财专学校购房通知书上的购房者签订《商品房买卖合同》。购房教职员工的付款手续（含一次性付款和按揭）及产权办理均由被告福家置业公司与购房职工直接交接办理，被告财专学校统一组织购房教职员工在三十日内办理各项手续和证件，证件包括土地使用证、房屋所有权证。
2008年12月30日，二被告签订《商品房合作定向开发补充协议书》一份，约定：商品房质量标准中暖气，采用市政供暖系统，设热交换站，管线到户内图示位置，并安装暖气片，材料类别为中等以上档次。付款方式中约定该项目房价2495元/㎡,已包含暖气、天然气、智能化等所有配套费用。
2015年1月31日被告财专学校对被告福家置业出具的《购房通知书》载明：购房户孔祥夷2009年5月认购了由我校与贵公司合作定向开发的水木年华小区4号楼1单元6层东户住房，按照协议均价，已交181.96平米购房款￥446711.80元。财专学校在2014年5月已经将购房户名单提交被告福家置业公司，但是被告福家置业公司一直声称开发资质过期导致至今不能签约，被告财专学校要求被告福家置业按照《商品房合作定向开发协议书》约定与购房户签订《商品房买卖合同》。
2016年1月9日原告孔祥夷与被告河南福家置业有限公司签订商品房买卖合同（编号为ZM16002286392）一份，约定原告孔祥夷中牟县××××道业公司开发的位于中牟县郑开大道南侧，康庄路西侧4幢3单元6层601号房屋一套，建筑面积共176.04平方米，商品房单价为2955元，总金额520198元。合同约定面积与产权登记面积与合同约定面积发生差异，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由被告福家置业公司返还给买受人孔祥夷，绝对值超出3%部分的房价款由被告福家置业公司双倍返还给原告孔祥夷。还约定被告福家置业公司应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由被告福家置业公司提供的资料到产权登记机关备案。如因被告福家置业公司的责任，原告孔祥夷不能在规定期限内取得房地产权属证书的，孔祥夷同意给予被告福家置业公司90个工作日的宽限期，且在宽限期内不追究被告福家置业公司的违约责任。被告福家置业公司在上述期限内未报送上述申报资料及报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，自宽限期满之日按日向孔祥夷支付总房款的0.005%的违约金。
购房款明细表及付款凭证一组，表明被告被告财专学校已将原告所交的购房款转交给被告福家置业公司。
一审庭审中被告福家置业公司称2016年1月19日签订商品房买卖合同当天房屋已交付原告孔祥夷，涉案房屋尚未办理初始登记。
一审法院认为，依法成立的合同应当履行，当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法，约定的违约金过分高于造成的损失的，可以申请人民法院予以适当减少。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本案中，经查《商品房合作定向开发协议书》、《商品房合作定向开发补充协议书》、《商品房买卖合同》、有原告、二被告各方当事人的签字，系各方真实意思表示，且合同内容并不违反法律法规的效力性强制性规定，自签订之日起即成立并生效，对原、被告双方均具有约束力，双方应按照约定和有关法律规定履行各自的义务。被告财专学校与被告福家置业公司签订了《商品房合作定向开发协议书》及《商品房合作定向开发补充协议书》，根据《商品房合作定向开发协议书》及《商品房合作定向开发补充协议书》约定被告财专学校为购房方，福家置业公司为开发方，被告财专学校实际上与购房者之间是无偿代理关系，在原告和被告财专学校的多次催促下，被告福家置业公司于2016年1月19日同原告孔祥夷签订了《商品房买卖合同》，视为购房者孔祥夷对被告财专学校代理购房行为的追认，合同签订后原告孔祥夷成为房屋买卖合同关系的相对方，因此《商品房买卖合同》、《商品房合作定向开发协议书》及《商品房合作定向开发补充协议书》所产生权利义务由孔祥夷直接享有和承担，且涉案房屋也实际交付给孔祥夷使用。原告孔祥夷已经履行付款义务，被告福家置业公司应依法履行自己的合同义务，原告请求被告福家置业公司为原告立即办理涉案房屋的不动产权证书，因办证系行政机关的职权范围，被告福家置业公司负有协助办证义务，故该院酌定被告福家置业公司于本判决生效后三十日内协助原告孔祥夷办理不动产权证书。关于原告请求判令被告支付自2016年4月20日起至被告福家置业将不动产权证书交付给原告之日止的违约金，根据合同约定，被告福家置业应当在涉案房屋交付原告后的60个工作日内办理房屋产权初始登记的资料提交房屋管理部门备案，且买受人孔祥夷同意给予被告福家置业公司90个工作日的宽限期，在宽限期内不追究出卖人的违约责任。未报送上述申报材料及报送材料不齐未被房地产行政主管部门受理的，自宽限期满之日起按日向买受人支付总房款的0.005%的违约金。故以总房款520198元为基数，按日向买受人支付总房款0.005%的违约金自2016年4月20日起至被告福家置业将申报材料报送房地产行政主管部门受理之日止，合法有据，该院予以支持，超出部分该院不予支持。关于判令被告退还原告多缴纳的房款109722.2元及利息6583元，根据原被告之间的房屋买卖合同关于面积差异处理的约定，面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房价款，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由被告福家置业公司返还给买受人孔祥夷，绝对值超出3%部分的房价款由被告福家置业公司双倍返还给原告孔祥夷，故减少面积5.92平米的退房款应为：2945元×3㎡＋2945元×2.92㎡×2=26033.8元，多交房款的利息以26033.8元为基数，按银行同期利率自2016年1月19日起至被告福家置业将26033.8元退回给原告孔祥夷之日止。关于退回多补交的房款每平米500元的诉求，因原告为完全民事行为能力人，应当认识到签订合同的法律后果，且原告也并未提供充足证据证明补交房款每平米500元并非原告真实意思表示，故补交房款的行为视为对《商品房合作定向开发协议书》及《商品房合作定向开发补充协议书》中关于房屋单价的变更，因此该项诉求于法无据，该院不予支持。关于原告请求判令被告赔偿原告经济损失65505.6元的诉讼请求，原告并未提供证据证明该损失客观存在，故该院不予支持。原告已将购房款全部交纳，被告福家置业公司应当为原告孔祥夷出具交纳房款的正规发票，故对于要求出具正规发票的该项请求，合法有据，该院予以支持。原告主张二被告承担连带责任缺乏依据，该院无法予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
被告河南福家置业有限公司于本判决生效后三十日内协助原告孔祥夷办理不动产权证书；
被告河南福家置业有限公司支付原告孔祥夷违约金（以总房款520198元为基数，按日0.005%的标准自2016年4月20日起至被告河南福家置业有限公司将申报材料报送房地产行政主管部门受理之日止）；
被告河南福家置业有限公司于本判决生效后十日内退回减少面积的房款26033.8元及利息（以26033.8元为基数，按银行同期利率计算自2016年1月19日起至被告河南福家置业有限公司将减少面积的房款实际退回给原告孔祥夷之日止）；
被告河南福家置业有限公司于本判决生效后十日内向原告孔祥夷出具交纳房款的正规发票；
驳回原告孔祥夷的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4495元，由原告孔祥夷负担1000元，被告河南福家置业有限公司负担3495元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提供的四号楼面积测绘成果系复印件，本院不予采信。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，本案中，上诉人称福家置业迟延办理相关证书违约金起算时间是合同签订17个月后，福家置业与孔祥夷于2016年1月19日签订《商品房买卖合同》并交付房屋，合同明确约定福家置业应当在涉案房屋交付后的60个工作日内办理房屋产权初始登记的资料提交房屋管理部门备案，且买受人孔祥夷同意给予福家置业90个工作日的宽限期，在宽限期内不追究出卖人的违约责任，故违约金应自2016年6月17日起计算。上诉人又称退还减少面积房款及利息错误，福家置业与孔祥夷签订《商品房买卖合同》中约定的是产权登记面积与合同登记面积存在误差时的处理原则，一审判决依此判决退还减少面积房款及利息确有不当，减少面积5.92平米的退房款应为：2455元/㎡×5.92㎡=14533.6元。多交房款的利息以14533.6元为基数，按银行同期利率自2016年1月19日起至福家置业将14533.6元退回给孔祥夷之日止。
综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、变更河南省郑州高新技术产业开发区人民法院(2017)豫0191民初10274号民事判决第二项为：河南福家置业有限公司支付孔祥夷违约金（以总房款520198元为基数，按日0.005%的标准自2016年6月17日起至被告河南福家置业有限公司将申报材料报送房地产行政主管部门受理之日止）；
二、变更河南省郑州高新技术产业开发区人民法院(2017)豫0191民初10274号民事判决第三项为：河南福家置业有限公司于本判决生效后十日内退回减少面积的房款14533.6元及利息（以14533.6元为基数，按银行同期利率计算自2016年1月19日起至河南福家置业有限公司将减少面积的房款实际退回给孔祥夷之日止）；
三、驳回上诉人河南福家置业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4495元，由孔祥夷负担800元，由河南福家置业有限公司负担3695元。二审案件受理费4495元,由河南福家置业有限公司负担3695元，由孔祥夷负担800元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨相峰
审 判 员 李庆伟
审 判 员 姚振勇
二〇一八年五月二日
法官助理 朱家珍
书 记 员 李智远