广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东三法民一初字第1476号
原告东莞市塘厦镇蛟乙塘西门厦股份经济合作社，住所地：广东省东莞市。
负责人赵耀洪，理事长。
委托代理人严伟，广东旗峰律师事务所律师。
委托代理人路芳，广东旗峰律师事务所律师。
被告东莞市恩康金属制品有限公司，住所地：东莞市。
法定代表人蔡振宇。
原告东莞市塘厦镇蛟乙塘西门厦股份经济合作社（以下简称“蛟乙塘西门厦经合社”）诉被告东莞市恩康金属制品有限公司（以下简称“恩康公司”）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告蛟乙塘西门厦经合社的委托代理人严伟已到庭参加诉讼。被告恩康公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蛟乙塘西门厦经合社诉称，2013年5月1日，原告与被告签订《厂房租赁合同书》，约定：原告将其合法拥有的位于东莞市塘厦镇蛟乙塘宝石工业区厂房的租赁物出租给被告使用，建筑总面积5261平方米，租赁期限2013年5月1日至2016年4月30日止，租金每月为66289元。然而，被告自2015年1月1日起至2015年7月一直拖欠原告租金不付。2015年6月，被告实际投资人李权浩（韩国人）逃匿，被告工厂即停止生产经营。而在此之前，被告尚拖欠工人工资128603元未付，后由原告代为垫付。2015年6月9日，被告因与他人经济纠纷案件，其工厂内的机器设备被法院依法查封，2015年7月15日上述被查封的机器设备由法院搬离涉案租赁物。为此，原告作为房东聘请保安看管被告被查封的机器设备至2015年7月15日止，共支出保管费（即保安工资）19000元。原告认为，其作为房东提供场地存放并保管法院查封的被告机器设备的行为，显然是对所有债权人的一种共益行为。因此，自2015年6月10日起至2015年7月15日止所产生的涉案租赁物的租金79546.80元应属于为被告的所有债权人的利益而产生的共益费用，此期间的租金依法应从被查封的机器拍卖所得价款中优先受偿。综上，被告长期拖久原告厂房租金，已构成违约，原告依法依约有权收回涉案租赁物，终止双方的租赁合同关系，并有权要求被告支付拖欠的租金和保管费及违约金。为维护原告的合法权益，因此，特提起诉讼，请求依法判决：一、解除原告与被告之间的租赁合同关系；二、被告向原告支付自2015年1月1日至2015年7月15日止的租金共计430878.50元；三、被告向原告支付逾期缴纳租金的违约金（违约金按每逾期一日支付月租金0.5%的标准计算，暂计至起诉之日止，共计341885.52元，应计至全部租金清偿完毕之日止）；四、确认被告应付原告自2015年6月10日至2015年7月15日期间的租金79546.80元应从被告的机器设备拍卖所得价款中优先受偿；五、本案诉讼费由被告承担。
被告恩康公司在法定期限内未向本院提交任何证据，也未提出任何答辩。
经审理查明，位于东莞市塘厦镇蛟乙塘村委会宝石工业区的厂房，所占土地的土地使用权人为塘厦镇蛟乙塘村西门厦村民小组，截止一审辩论终结前，案涉厂房尚未取得房地产权证或建设工程规划许可证。
2013年5月1日，原告作为甲方，被告作为乙方签订了一份《厂房租赁合同书》，合同主要约定：甲方将其拥有的位于蛟乙塘宝石工业区厂房的租赁物出租给乙方使用，租赁物总面积为5261平方米；租赁期为三年，即从2013年5月1日起至2016年4月30日止；租赁物每月租金总计为66289元；租金缴交按每月缴交，乙方于每月5日前将当月租金转入甲方银行账户；乙方有拖欠甲方超过两个月租金的，甲方有权随时单方解除合同并收回厂房，没收履约保证金，乙方已缴交的租金不予退回。如乙方未缴清租赁厂房相关费用的，甲方有权留置乙方厂房内的财产，并申请拍卖留置的财产用于抵偿乙方应支付的因租赁行为所产的全部费用；等。
2015年6月9日，被告实际停止经营，法定代表人及实际经营者均去向不明，机器设备被本院依法司法查封。2015年7月15日，被告的机器设备被本院依法变更保全地点，搬离案涉厂房。原告主张被告拖欠2015年1月1日至2015年7月15日期间的租金，被告未举证予以反驳。
庭审中，经本院释明：因案涉房屋截止一审法庭辩论终结前尚未取得房地产权证或建设工程规划许可证，故案涉《厂房租赁合同书》依法无效。经本院释明后，原告变更诉讼请求为：一、被告向原告支付自2015年1月1日至2015年7月15日止的房屋占有使用费共计430878.50元；二、被告向原告支付逾期缴纳房屋占有使用费的违约金（违约金按每逾期一日支付月房屋占有使用费0.5%的标准计算，暂计至起诉之日止，共计341885.52元，应计至全部房屋占有使用费清偿完毕之日止）；三、确认被告应付原告自2015年6月10日至2015年7月15日期间的房屋占有使用费79546.80元应从被告的机器设备拍卖所得价款中优先受偿；四、本案诉讼费由被告承担。
以上事实，有《厂房租赁合同书》、塘厦镇经济社重大事项民主决策程序审查表、塘厦镇经济社户代表大表决情况记录表、《协议书》、土地使用权证、产权证明等以及本案庭审笔录附卷为证。
本院认为，被告恩康公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，也未向本院提出答辩及提供任何证据，视为放弃对原告的主张进行抗辩、对原告的证据进行质证的权利，应当承担由此产生的不利法律后果。
案涉厂房由原告投资建造，原告对案涉房屋有处分收益权。案涉《厂房租赁合同书》虽系原、被告双方的真实意思表示，但是否有效，还应审查该租赁合同是否违反了法律的强制性规定。本案中，截止本案一审法庭辩论终结前，案涉厂房尚未取得建设工程规划许可证，也未取得房地产权证，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，原、被告于2013年5月1日签订的《厂房租赁合同书》依法无效。
《厂房租赁合同书》虽然无效，但被告已实际占有使用案涉房屋，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，被告仍应按约定的租金标准支付原告房屋占有使用费。本案中，原告按《厂房租赁合同书》约定的租金标准66289元／月主张房屋占有使用费，较为合理，本院予以支持。原告主张被告未支付2015年1月1日至2015年7月15日的房屋占有使用费，被告未举证予以反驳，应承担举证不利的后果，本院采信原告的主张，认定被告应支付原告此期间房屋占有使用费430878.5元（66289元／月×（6＋15÷30）个月］，故被告应支付原告房屋占有使用费430878.5元。
因《租赁合同》无效，合同约定的违约条款也随之无效，原告主张被告应支付逾期缴纳房屋占有使用费的违约金，无事实与法律依据，本院不予支持。另，原告主张2015年6月10日至2015年7月15日的房屋占有使用费享有优先受偿权，于法无据，本院予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：
一、被告东莞市恩康金属制品有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告东莞市塘厦镇蛟乙塘西门厦股份经济合作社2015年1月1日至2015年7月15日的房屋占有使用费430878.5元；
二、驳回原告东莞市塘厦镇蛟乙塘西门厦股份经济合作社的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费11527.64元，原告已预交，由原告东莞市塘厦镇蛟乙塘西门厦股份经济合作社负担3527.64元，被告东莞市恩康金属制品有限公司负担8000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 韦枝展
人民陪审员 刘丽璋
人民陪审员 曾 雯
二〇一六年三月八日
书 记 员 余秋玲
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。