安徽省合肥市庐阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）庐民一初字第01257号
原告：刘旭，男，1949年10月1日出生，汉族，退休职工。
被告：汪玲，女，1973年10月22日出生，汉族，社居委职工。
原告刘旭与被告汪玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月28日立案受理后，依法由审判员吕炎适用简易程序于2014年4月24日公开开庭进行了审理。原告刘旭，被告汪玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘旭诉称：刘旭与汪玲就安徽省合肥市庐阳区某房屋签订租赁协议一份，双方约定：房屋由汪玲承租，租赁期限自2012年8月13日至2014年8月15日，房租每半年交纳一次，提前一个月交付，如汪玲逾期交付，每逾期一天需向刘旭交纳月租金5%的违约金，逾期超过10天，刘旭有权收回房屋。根据合同约定，汪玲应在2014年1月15日交付房租9000元，但汪玲至今也未能全部交付房租。根据双方合同约定，汪玲应支付欠缴的租金，并立即返还房屋，还必须支付违约金和赔偿金，若出租房屋室内设施有损坏的，汪玲也必须予以修复和赔偿。刘旭已向汪玲出具了解除合同通知，现诉至法院，请求判令：1、刘旭解除房屋租赁合同合法有效；2、汪玲支付违约金6833元（其中包括：2014年1月15日至2014年1月29日期间按照75元／天的标准计算15天的违约金，计1125元；2014年1月30日至2014年3月20日期间按照54.16元／天的标准计算50天的违约金2708元；不履行合同约定条款的合同中途终止违约金3000元）、赔偿金1650元（按照150元／天的标准计算2014年3月21日至2014年3月31日期间共计11天的赔偿金，此后顺延计算）；3、本案诉讼费由汪玲承担。本案庭审过程中，刘旭将本案第1项诉请变更为请求判令解除刘旭与汪玲订立的租赁合同，汪玲迁出涉案房屋。同时刘旭向本院明确：诉讼请求中赔偿金系指汪玲实际占用房屋的费用，违约金系依据合同约定应由汪玲承担的逾期支付租金违约金以及合同中途终止违约金。
刘旭就其诉请向本院提交证据如下：
1、单位证明，以证明刘旭对涉案租赁房屋有使用权；
2、单位综合管理办公室维修记录，以证明2013年12月16日左右租赁物厕所渗漏，单位派人维修，用了十余天时间维修好，并非对整体租赁物进行维修；
3、房屋租赁合同，以证明与汪玲订立房屋租赁合同的事实；
4、刘旭本人出具的告知书，以证明由于汪玲存在违约行为，刘旭于2014年3月14日告知汪玲解除合同，通知于2014年3月21日收回租赁房屋，单位保卫处保安也签收了该份通知；
5、与汪玲的短信记录一组，以证明2014年1月23日、2014年1月24日短信告知汪玲维修已经结束，汪玲未回复短信或电话。2014年2月7日至2014年3月19日期间，刘旭再向汪玲爱人发送短信，双方就房租缴纳事宜协商不成，刘旭才诉至法院。
汪玲在庭审中辩称：1、刘旭诉称的事实理由与客观事实严重不符，刘旭在与汪玲签订房屋租赁合同时有欺诈行为，给汪玲带来了严重的损失，汪玲未全部支付租金有正当理由；2、刘旭本无权解除房屋租赁合同，但鉴于本案现在的实际情况，同意在法院解除与刘旭订立的房屋租赁合同，但是需要说明的是，并非是由于汪玲存在违约行为导致合同最终解除的后果，即便法院认定汪玲存在违约行为，刘旭主张的违约金也过高。
汪玲就其辩称向本院证据如下：
1、录音及录像视频资料，以证明2014年4月3日汪玲在单位维修部门反映承租房屋漏水导致不能正常使用，2014年2月15日、2014年4月12日，租赁物厕所仍存在地漏不通的现象；
2、照片一组，以证明租赁物厕所存在地漏不通的现象，同时刘旭在租赁物出租期间存在妨碍汪玲正常使用租赁物的情况，私自将房屋电线剪断；
3、网银汇款截图，以证明汪玲2014年1月30日向刘旭缴纳2500元租金，双方口头约定，房租每三个月支付一次，刘旭确保承租房屋质量完好并交付使用，但从2014年1月27日至2014年2月14日，租赁物因质量问题未能再使用，直至2014年2月15日再次维修。
经庭审举证、质证，双方当事人对证据发表的质证意见如下：
汪玲对刘旭提交的证据1、2真实性、合法性、关联性均有异议，认为刘旭系补办手续后才将房屋出租给汪玲，证据2中的“维修期间十余天”是单位应刘旭要求书写的，并不能反映租赁物维修真实情况，对证据3的真实性、合法性无异议，对证据4真实性有异议，从未收到过刘旭送来的合同解除通知书，单位保卫处也没有向汪玲送达过该份通知；对证据5中发给汪玲的短信记录真实性无异议，从2014年1月24日刘旭所发短信记录中“北区卫生间昨天已修好，今天可用”的内容可以看出承租房屋维修的事实，对刘旭发给汪玲爱人的短信真实性无法确认。
刘旭对汪玲提交的证据1中的录音真实性无异议，认为其反映了租赁物维修的事实，但维修时间仅为十余天；对证据1中的录像视频资料及证据2的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该证据无法反映租赁物维修情况，也无法证实刘旭有剪断租赁物电线的行为；对证据3刘旭于庭审中确认于2014年1月30日收到汪玲2500元转账款，但对汪玲该组证据其他的证明目的提出异议。
本案审理过程中，汪玲向本院提出申请，称2013年12月16日至2014年2月15日期间，租赁物出现反复多次维修的情况，故申请法院至单位调取房屋维修记录。经本院向单位综合管理办公室调取的落款日期为2014年4月24日的情况说明称：涉案房屋在2013年12月16日维修之后使用了几天，因住户反映马桶下水不畅，又进行了维修，时间约为半天，但此次维修不影响使用。具体维修方法：将马桶端掉，对管道进行疏通。该证据已在2014年4月24日庭审中出示并听取双方当事人意见。
经庭审举证质证，本院对证据认定如下：
刘旭提交的证据1、2经单位相关部门盖章确认，本院对其真实性予以确认，汪玲对证据2的真实性提出异议，并向本院提出调取房屋维修记录的申请，但经本院调取的证据也仅能补充证明租赁物在第一次维修后又进行了半天时间的维修，且汪玲就租赁物仍有维修事实的主张未能提供其他证据证实，故汪玲对上述证据证明效力提出的异议本院不予采纳；刘旭提交的证据3汪玲对其真实性无异议，本院予以确认；刘旭提交的证据4汪玲对其真实性提出异议，该组证据无法证实刘旭解除合同通知已送达至汪玲的事实，但鉴于汪玲庭审中表示同意解除合同，本院对双方当事人一致同意解除合同的事实予以确认；刘旭提交的证据5即短信记录中有2014年1月24日发出的“北区卫生间昨天已修好，今天可用”的表述，汪玲对此予以确认，本院确认相关短信内容的真实性、合法性和关联性。
汪玲提交的证据1中的录音资料刘旭对其真实性无异议，本院予以确认，但汪玲提交的其他视频资料以及证据2中的照片无法反映承租房屋地漏不通现象形成的时间及原因，也无法证实照片中电线被剪断的行为系刘旭所为，本院对上述证据的证明目的不予确认；汪玲提交的证据3通过庭审核实仅能证实其于2014年1月30日支付刘旭2500元，对于汪玲该证据其他证明目的，本院不予确认。
根据上述证据的分析与认定，结合双方当事人当庭陈述，本院查明事实如下：2012年8月13日，刘旭与汪玲订立房屋租赁合同一份，约定刘旭将涉案房屋出租给汪玲使用，租赁期限自2012年8月15日至2014年8月15日，月租金1500元，汪玲以半年一付的方式支付刘旭租金，租金支付时间为每次支付期之前的一个月，若汪玲逾期支付租金，每逾期一日应当向刘旭支付月租金的5%作为违约金，逾期超过10天，刘旭有权收回房屋。刘旭与汪玲还在合同的违约责任部分约定：刘旭与汪玲任何一方在未征得对方同意的情况下，不履行合同规定条款，导致合同中途终止的，视为违约，违约方应弥补无过错方之过失，违约金为月租金的两倍或以上，若违约金不足弥补无过错方之损失，则违约方还需就不足部分加付三倍或以上的赔偿金。此外，双方当事人还在房屋租赁合同中就押金的交付与返还、租赁房屋内设施设备的添置和使用、租赁期内水电费等费用的负担、合同终止和解除的条件作出了约定。上述协议订立后，刘旭将租赁房屋交付汪玲使用，汪玲向刘旭缴付了截至2014年2月15日的房租。在此后的合同履行过程中，根据双方约定，汪玲应在2014年1月15日前向刘旭交付2014年2月16日至2014年8月15日期间房租。2014年1月24日，刘旭向汪玲发送短信，称“北区卫生间昨天已修好，今天可用”，并要求汪玲支付下一期房租，汪玲于2014年1月30日以转账方式支付刘旭2500元。
另查明：涉案房屋系单位分配给刘旭居住使用，后刘旭将该房屋出租给汪玲。2013年12月，汪玲发现承租房屋厕所马桶下水管道不通，遂告知刘旭，经单位安排，单位能源服务部对房屋进行了维修。该单位综合管理办公室出具的证明称：1、涉案房屋厕所渗漏，单位派人维修，时间约在2013年12月16日左右，前后十余天维修好；2、在2013年12月16日维修之后，因房屋住户反映马桶下水不畅，又对房屋进行了维修，时间约为半天，但此次维修不影响使用。维修方法：将马桶端掉，对管道进行疏通。
本案审理过程中，刘旭还于2014年5月22日、2014年6月4日向本院提出，要求汪玲赔偿在搬离承租房屋后导致室内物品的损失。
本院认为：刘旭与汪玲订立房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。本案审理过程中，刘旭以其2014年3月14日出具的解除合同通知书主张其与汪玲订立的房屋租赁合同已合法有效解除，但其所举证据不足以证实其向汪玲送达了上述解除合同通知书，汪玲也否认收到上述通知，故该份通知书不能作为双方当事人间房屋租赁合同解除的依据。鉴于刘旭在本案审理过程中变更诉请，向本院明确要求解除与汪玲订立的房屋租赁合同并由汪玲迁出承租房屋，而汪玲亦同意解除房屋租赁合同，本院依双方当事人一致意思表示解除涉案房屋租赁合同，汪玲在涉案租赁房屋合同被解除后，应在法定期限内迁出涉案房屋，并将房屋返还刘旭。本案争议的其他问题在于：
1、违约金。从刘旭主张的违约金来看，主要有租金逾期支付违约金以及合同中途终止违约金，其中租金逾期支付违约金按照每日收取月租金的5%的标准计算，合同中途终止违约金按照两个月的房租计算。从本案的事实情况分析，汪玲已经支付至2014年2月15日期间房租，按照合同约定，汪玲应于2014年1月15日前支付下一期租金9000元，而汪玲实际于2014年1月30日支付下一期租金2500元。应当注意到的是，汪玲支付该2500元前，双方当事人关于租赁物的维修事宜已产生了争议，从单位综合管理办公室出具的证明来看，汪玲承租的房屋在2013年12月16日前因厕所下水管道渗漏影响了正常使用，第一次维修时间为十余天，使用几天后又进行了第二次维修，时间为半天。2014年1月24日，刘旭向汪玲发送短信也称“北区卫生间昨天已修好，今天可用”，可见上述期间租赁物的维修是客观存在的，该维修行为客观上难免影响承租人对租赁物的使用，根据相关法律规定，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期，故刘旭要求汪玲自2014年1月15日起按照75元／天标准支付租金逾期支付违约金法律依据不足。另，从本案合同的解除过程来看，双方当事人系在庭审中一致同意解除合同，汪玲在合同履行过程中，除推迟15天交纳下一期房租外，并无明显违约之处，也并未给刘旭带来其他重大损失，故刘旭要求汪玲支付合同终止违约金3000元依据不足。此外，汪玲也就本案中违约金过高提出了抗辩。根据相关法律规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。综合考虑本案案情，2014年1月24日刘旭向汪玲发送“北区卫生间昨天已修好，今天可用”的短信后，汪玲于2014年1月30日支付刘旭2500元，尚欠6500元未能支付，其行为给刘旭带来的实际损失只能是租金现金收益的利息损失，故对于刘旭违约金诉请，本院以欠付的6500元为基数，参照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准自2014年1月31日计算至本判决确定的履行期限届满之日。
2、关于赔偿金。诉讼中，刘旭明确该费用系指汪玲实际占用房屋产生的费用。因汪玲已经支付了截至2014年2月15日的房租，并于2014年1月30日支付刘旭2500元，结合租赁物维修的情况以及租赁物维修部位功能、维修持续时间等因素，本院酌情延长租赁物一周的租期，故汪玲已支付租金期限可顺延计算至2014年4月13日（2014年1月30日汪玲2500元租金支付期限截至2014年4月6日届满，顺延一周即为2014年4月13日）。参照双方当事人约定的租金标准，截至本案一审庭审辩论终结的2014年4月24日，汪玲欠付租金为550元（计算方式：50元／天×11天）。本案审理过程中，因双方当事人当庭同意解除合同，故自2014年4月25日起，汪玲应参照原房租50元／天的标准支付刘旭房屋占有使用费，直至汪玲迁出租赁物之日止。关于刘旭本项诉请中主张的三倍赔偿费用，根据合同约定，系指在违约金不足以弥补无过错方之损失情况下方可适用，而刘旭并无证据证实其实际损失已经超出约定情形，故刘旭主张的加倍赔偿费用部分本院不予支持。
3、关于刘旭于2014年5月22日、2014年6月4日向本院提出要求汪玲赔偿搬离承租房屋后导致室内物品损失等主张，因刘旭诉请中并未包含该项请求，同时汪玲在搬离承租房屋时，是否会导致租赁房屋室内物品损失尚无法确定，故本案中不予处理，双方当事人若为此发生争议，可依据相关合同另行主张权利。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十一条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告刘旭与被告汪玲于2012年8月13日订立的房屋租赁合同，被告汪玲于本判决生效后十日内迁出涉案房屋，将房屋交还原告刘旭，并支付违约金（违约金计算方式：以6500元为基数，自2014年1月31日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准计算至本判决确定的履行期限届满之日）；
二、被告汪玲于本判决生效后十日内支付原告刘旭租金550元，并自2014年4月25日起按50元／天的标准向刘旭支付房屋占有使用费，直至被告汪玲迁出涉案房屋之日止；
三、驳回原告刘旭的其他诉讼请求。
案件受理费减半收取为65元，由原告刘旭负担35元，被告汪玲负担30元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 吕 炎
二〇一四年六月十一日
书记员 荣慈竹