广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江蓬法民三初字第216号
原告：江门市蓬江区骏景湾物业管理有限公司，住所地江门市。
法定代表人：冯永超，该公司总经理。
委托代理人：郑兰英、李艳娜，均是广东天高律师事务所律师。
被告：陈堉锟，男，1979年8月26日出生，住江门市蓬江区。
委托代理人：彭小兰，女，1949年7月4日出生，住江门市蓬江区。是陈堉锟的母亲。
原告江门市蓬江区骏景湾物业管理有限公司（以下简称骏景湾公司）诉被告陈堉锟、蔡慧娜物业服务合同纠纷一案，本院于2014年5月30日立案受理后，期间，原告骏景湾公司以房屋实时没有登记在蔡慧娜名下为由申请撤回对蔡慧娜的起诉，本院经过审查，依法裁定予以准许。本案由审判员邱启杰依法适用简易程序，于2014年7月31日公开开庭进行了审理，原告骏景湾公司的委托代理人郑兰英、李艳娜，被告陈堉锟的委托代理人彭小兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告骏景湾公司诉称：2006年12月27日，被告陈堉锟、蔡慧娜购买了江门市蓬江区某某某某某某某庭6幢之三802单元，建筑面积138.76平方米，江门市蓬江区南昌房地产开发有限公司（以下简称南昌公司）依约在2007年7月30日前向被告交付物业。2006年12月27日，被告陈堉锟还签订《某某某某某（前期）物业管理服务协议》，约定同意物业管理服务费按住宅建筑面积每平方米电梯洋房1元／平方米／月收取，小车位每个每月20元收取。双方还约定“乙方应按《商品房买卖合同》第八条约定的交付使用日期次月起向物业管理公司交纳物业管理费，物业管理费采用银行代收代交方式于公历每月5日前交纳，……对因乙方逾期受理、账户冻结或余额不足等原因未能在划款期间自动支付费用的，甲方有权将在下月缴费中按每日1%计收滞纳金。”
2008年8月20日，南昌公司与原告骏景湾公司签订合同，委托原告骏景湾公司对某某某某某小区提供前期物业管理服务，双方约定原告有权“每月收取的物业管理服务费、车位使用月租费、其他有偿服务费，自收自用”，“业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起，按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金”。
因此，被告陈堉锟每月应交服务费为138.76元，其自收楼后至2013年5月均依约履行付款义务，但自2013年6月起，却迟迟不愿交纳物业服务费，原告多次催收未果。因此，原告为了保障自己的合法权益，起诉到法院，请求判令：1、被告陈堉锟向原告支付拖欠的物业服务费1526.36元，及其滞纳金（滞纳金自2013年6月1日起按每日千分之三计算至实际付清物业服务费之日止，暂计算至2014年4月为831.43元）；2、本案诉讼费用由被告承担。
原告骏景湾公司为起诉提供的证据有：
证据1.《营业执照》1份，证明原告的主体资格。
证据2.《商品房买卖合同》1份，证明被告陈堉锟、蔡慧娜是涉案房屋的产权人，涉案物业建筑面积138.76平方米。
证据3.《前期物业管理服务协议》1份，证明2006年12月27日，南昌公司与陈堉锟就前述物业的前期物业管理服务的有关问题达成一致的协议并签订物业管理服务协议，约定双方权利义务。
证据4.《骏景湾物业管理委托合同》1份，证明原告骏景湾公司受开发商南昌公司的委托对骏景湾小区进行前期物业管理，合同约定原告有权向业主每月收取物业管理费、车位管理费，以及约定如果业主逾期支付有关费用，原告可以按每日千分之三的标准收取滞纳金。
证据5.《资质证书》及《组织机构代码证》各1份，证明原告具有物业管理资质，获得相关的许可。
被告陈堉锟辩称：一、原告主体资格不适格。2006年12月27日，被告购买涉案房屋时，在签订购房合同时，与开发商南昌公司又签订了《前期物业服务合同》，约定由南昌公司提供物业管理服务并收取费用。被告在签订该合同时就约定了物业管理费由银行代缴，被告不知道实施物业管理的主体已经更换，南昌公司及原告也未通知被告，被告与原告并没有签订任何的物业服务合同，未形成一致的意思表示，原告以此提起诉讼主体不适格。
二、由于开发商南昌公司不具有物业管理资质，所以开发商南昌公司与被告签订的《前期物业服务合同》违反了《物业管理条例》及相关规定，该合同无效。
三、原告提供的物业管理服务极差，不能达到业主公约的服务质量要求。2010年，被告所在房屋就对面业主（801房）私自加装防盗门，阻碍通道侵犯被告相邻权，被告因此多次向物业管理处及政府有关部门反映，但物业管理处迟迟不采取措施，造成既成事实的现状，导致被告的权利长期受损，在被告多次投诉后才迟迟发出整改通知。在反映问题期间，原告没有尽到安全保障义务，导致被告的房门被恶意破坏，但原告拒绝承担相应的责任。由于原告服务质量低下，存在重大违约行为，被告不应当向其支付管理费用。
四、南昌公司与原告签订的《骏景湾物业管理委托合同》是虚假无效合同。骏景湾小区建筑面积为29.23234万平方米，为综合类住宅小区，只有二级以上物业管理资质的公司方能承接管理小区。原告骏景湾公司在2012年才申办了三级物业服务企业资质，南昌公司选聘原告骏景湾公司作为小区物业管理公司既没有发布招标公告，也未经江门市住建局批准，选聘原告进行物业管理，违反了国家法律和行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第52条的规定，南昌公司选聘骏景湾公司进行物业管理而签订的《骏景湾物业管理委托合同》属于无效合同。并且，该合同没有签署时间，其真实性无法考据，有可能是伪造的。
因此，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。
被告陈堉锟为其答辩提供的证据有：
证据1.违章《照片》1张、证据2.《责令整改通知书》1份、证据3.《江门市住房和城乡建设局复函》1份，以上证据均证明原告未及时积极履行义务。
经审理查明：原告骏景湾公司于2008年8月14日登记成立，是具有三级资质的物业服务企业。
2006年12月27日，陈堉锟（甲方）与南昌公司（乙方）签订《某某某某某前期物业管理服务协议》，约定：因甲方已购买某某某某某某某庭6幢之三802房，同意由乙方对该物业实施物业管理；物业管理费按住宅建筑面积1元／平方米收取；物业管理费采用银行代收代交于公历每月5日前交纳，逾期交纳每逾期一天需向乙方交纳所拖欠物业服务费的0.5%违约金等条款。该合同签订后，由南昌公司代为提供物业管理服务。
2008年8月20日，南昌公司（甲方）与原告骏景湾公司（乙方）签订《骏景湾物业管理委托合同》，约定：甲方作为骏景湾住宅小区开发单位，选聘乙方为该住宅小区提供物业管理服务；服务收费标准：住宅多层、高层电梯洋房屋、商铺，根据购房合同约定收取物业服务费，由乙方按建筑面积每月每平方米1.2元或1.5元向业主或物业使用人收取；合同期限从2008年8月20日0时至2014年8月19日24时止；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金等条款。该合同签订后，骏景湾小区物业管理服务由骏景湾公司提供，并向业主收取有关的服务费用。
位于江门市蓬江区某某某某某某某庭6幢之三802室房屋建筑面积138.76平方米，由陈堉锟、蔡慧娜于2006年12月买受，该房屋现登记在陈堉锟一人名下。陈堉锟交纳了2013年5月以前的物业服务费，从2013年6月开始，由于与骏景湾公司就相邻的801房业主加装防盗门的问题存在争议，其没有再交纳物业服务费，至2014年4月30日止，陈堉锟已拖欠物业服务费共1526.36元。
在《骏景湾物业管理委托合同》的履行期间，陈堉锟的委托代理人彭小兰多次向原告反映相邻的801房业主违反业主公约擅自加装防盗门阻碍防火通道的情况，原告收到彭小兰的投诉后，采取了向801房业主张贴《责令整改通知》的措施，通知801房业主自行拆除加装的防盗门，恢复原貌，但经多次协调未果。后彭小兰向江门市住建局等政府部门投诉，住建局复函通知其可向有关部门反映，或通过司法途径解决。
本院认为：本案是物业服务合同纠纷。本案争议的焦点有：1.涉案《骏景湾物业管理委托合同》是否对陈堉锟具有法律约束力；2.被告陈堉锟是否依法享有拒交物业服务费的抗辩权；3.滞纳金（违约金）计算标准是否过高等问题。
一、涉案《骏景湾物业管理委托合同》是否对陈堉锟具有法律约束力的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”涉案的《骏景湾物业管理委托合同》是南昌公司与骏景湾公司依法订立的合同，合同约定由南昌公司委托骏景湾公司对骏景湾小区进行物业管理服务，该合同对业主陈堉锟具有法律约束力，陈堉锟以其没有与骏景湾公司签订书面的物业服务合同为由而提出的骏景湾公司主体不适格的抗辩意见，于法无据，本院不予采纳。
至于陈堉锟提出的南昌公司没有经过招投标选聘物业公司、骏景湾公司资质无法承接小区管理服务而认为《骏景湾物业管理委托合同》无效的意见，本院认为，根据《物业管理条例》第二十四条规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”、第五十七条规定：“违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”从条文的表述及其法律责任的承担来看，显然，《物业管理条例》第二十四条的规定是管理性的规定，并非我国《合同法》第五十二条第（五）项规定的效力性强制性规定。也就是说，即使开发商南昌公司在选聘物业公司时没有按照上述条款的规定采取招投标的方式，也仅是承担相关政府部门行政处罚的法律后果，并不当然地导致涉案的《骏景湾物业管理委托合同》无效；并且，陈堉锟也未能提供证据证实南昌公司在选聘物业公司时程序违法的情形。
至于陈堉锟抗辩认为骏景湾公司的资质无法承接小区管理服务而导致《骏景湾物业管理委托合同》无效的意见，首先，由于骏景湾公司是具有三级物业管理资质的企业，其物业管理资质并未被撤销；其次，陈堉锟未能提供证据证明骏景湾公司存在超越资质经营的情形；第三，如上所述，即使存在陈堉锟所述的骏景湾公司存在超越资质经营的情形，也仅承担行政处罚的法律后果。因此，对于陈堉锟的该项抗辩意见，本院不予采纳。
至于陈堉锟抗辩认为《骏景湾物业管理委托合同》是虚假、伪造的意见，该主张仅是其主观的猜测，并未能提供实质证据予以证实，对该项抗辩意见，本院不予采纳。
二、被告陈堉锟是否依法享有拒交物业服务费的抗辩权的问题。本案中，陈堉锟以骏景湾公司在履行合同过程中存在对相邻801房业主加装防盗门不采取措施、服务质量差的违约行为，其因此有权主张抗辩权，进而拒交物业服务费。对此，本院认为，根据合同的约定，骏景湾公司提供物业服务的项目包括：公共设施维护与管理、公共卫生清洁、交通秩序及车辆停放管理、安全巡视与保卫等。从陈堉锟提供的《责令整改通知》、《复函》等证据可以看出，对于801房业主加装防盗门的情况，骏景湾公司已责令其整改，张贴整改通知，且也进行了协调，但未取得满意的效果，骏景湾公司履行了物业公司对违反业主公约的行为采取批评、规劝、警告等合同义务，由于骏景湾公司并非政府执法部门，其没有权力采取进一步的强制执法手段，因此，陈堉锟以骏景湾公司对801房业主加装防盗门不采取措施，存在违约行为，从而拒交物业服务费的意见，于法无据，本院不予采纳。对于陈堉锟提出的骏景湾公司存在其他违约情形的意见，由于其未能提供证据予以证实，应承担举证不能的不利后果。
物业服务费是用于小区维护保养、维持小区正常持续运行所必须的费用，如果允许任何一个业主以不满意物业服务为由拒付物业管理服务费，则必然导致物业公司因缺乏资金对小区的维护管理难以为继，必然导致全体业主的共同利益遭受损害。如果业主对物业公司的服务不满意，可以自己名义或通过业主委员会与物业公司交涉，通过协商沟通予以解决，解决不了的，也可以通过其他合法的途径处理。
根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”按合同约定交纳物业管理服务费是业主应承担的一项基本合同义务，本案中，被告陈堉锟事实上享受了原告骏景湾公司提供的物业服务，双方已经形成了事实上的物业服务合同关系，根据公平原则，其应支付相应的服务费用。被告陈堉锟住宅建筑面积为138.76平方米，按住宅小区同类房屋的收费标准，本院核定其应交纳的物业管理服务费为1526.36元（138.76平方米×每平方米1元／月×11个月）
三、关于原告骏景湾公司请求按每日3‰的标准计算违约金是否过高的问题。按照《骏景湾物业管理委托合同》的约定应该从逾期之日起向骏景湾公司支付滞纳金，此约定的滞纳金实际是逾期付款的违约金。按照审判实践的通常做法，逾期付款违约金计算标准的上限为中国人民银行同期同类逾期贷款利率（基准贷款利率再30%-50%的上浮）的4倍，但上述合同约定的按每日3‰的标准计算违约金明显过高，已经超出审判实践中关于逾期付款违约金计算标准的上限，本院依法予以调整。按照中国人民银行同期一年期逾期贷款利率6%的标准计算，逾期付款违约金计算标准的上限为日息1‰。由于陈堉锟此前的物业服务费均在每月的5日前通过银行转账方式交纳。因此，本案中的逾期违约金应从2013年6月6日起，按每月应交的物业服务费为基数以日息1‰计算至本院判决确定的履行期限届满之日止为宜。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二十一条、第二十四条、第四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告陈堉锟在本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市蓬江区骏景湾物业管理有限公司支付2013年6月1日至2014年4月30日止的物业服务费共1526.36元及逾期付款违约金（违约金应从2013年6月6日起，按每月应交的物业服务费为基数以日息1‰计算至本院判决确定的履行期限届满之日止）。
二、驳回原告江门市蓬江区骏景湾物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费100元，减半50元，由被告陈堉锟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。
审判员 邱启杰
二〇一四年八月十五日
书记员 容丽萍