广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第1594号
上诉人（原审被告）：王艳玲。
委托代理人：王立仁，男，汉族，1950年10月1日出生。
被上诉人（原审原告）：深圳市乐景物业管理有限公司，住所地：深圳市宝安区龙华街道东环一路源发大厦八楼，组织机构代码：76759976-8。
法定代表人：林庄喜，该公司董事长。
委托代理人：曾令刚，广东博商律师事务所律师。
上诉人王艳玲因与被上诉人深圳市乐景物业管理有限公司（以下简称乐景公司）物业服务合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法民三初字第54号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2008年12月12日，深圳市宝安区龙华街道东源阁小区业主委员会诉至法院，请求深圳市宝安区龙华经济发展有限公司（以下简称龙华经济发展公司）和深圳市源发实业有限公司（以下简称源发公司）向其移交相关资料、物业管理用房，请求龙华经济发展公司、源发公司、乐景公司向其返还小值班房、移交大值班房实物，并支付从2006年3月开始至撤离本小区服务之日止的相关费用、承担名誉权侵权责任等。深圳市宝安区人民法院于2009年4月28日做出（2009）深宝法民三初字第203号《民事判决书》，认定：深圳市宝安区龙华街道东源阁小区业主委员会在成立后没有召开过业主大会会议，更没有通过召开业主大会对是否选聘物业管理企业或与乐景公司续签物业管理合同进行表决并形成决议，判决驳回原告的诉讼请求。深圳市宝安区龙华街道东源阁小区业主委员会不服，提起上诉，深圳市中级人民法院经审理，于2009年9月2日做出（2009）深中法民五终字第1509号《民事判决书》，判决驳回上诉维持原判。另，（2009）深中法民五终字第1509号民事判决中查明以下事实：1、龙华经济发展公司是宝安区龙华街道东源阁小区的开发建设单位，源发公司以挂靠的方式对东源阁小区进行实际开发建设，涉案小区交付物业后，乐景公司于2003年开始对小区的前期物业进行管理，前期物业于2005年1月28日到期，前期物业管理期满后，小区仍由乐景公司进行物业管理，且该服务为不定期服务；2、深圳市宝安区龙华街道东源阁小区业主委员会只是业主大会的执行机构，其并未提供充分证据证明经过业主大会授权其请求龙华经济发展公司、源发公司、乐景公司移交相关的资料、管理用房、商业用房。本案中，王艳玲在庭审中主张乐景公司于2009年1月进入涉案小区进行物业管理。
2009年2月23日，涉案小区业主委员向松和社区居民委员会（工作站）、瓦窑排居委会递交了《关于东源阁小区业主委员会换届选举工作的请示》，载明：“经业主委员会决定，并在2006年11月由街道办城建科主持的开发商、挂靠商、物业公司、业委会4方协调会确定，业委会成员暂由管理费抵业委会经费。到目前，此费用在依法支付委员津贴之后，尚有一部分可以变通用来换届选举之用”。深圳市宝安区龙华街道瓦窑排社区居民委员会在“同意按以上方案执行”处盖章。乐景公司对该份证据的上述内容不予认可，认为乐景公司从未同意过王艳玲进行相关抵扣；王艳玲主张其已经向业主委员会缴交了相关的管理费，但因没有记账，所以无法提交相关凭证。
2009年2月24日，乐景公司主张王艳玲等业主拖欠2006年至2008年期间的物业管理费、水费和维修基金等费用，故诉至法院请求支付相关费用，宝安区人民法院于2009年4月10日做出（2009）深宝法民三初字第731-738号判决，以乐景公司“没有提供证据证明其对涉案小区实际履行了物业管理职责”为由，驳回了乐景公司的诉讼请求。
2009年9月11日，深圳市市场监督管理局向王立仁等4位业主发出《关于龙华街道东源阁小区供水价格问题的复函》，回复：经调查，乐景公司确以高于龙华自来水公司的自来水销售价格向住户收取水费。经研究，我局决定由宝安分局尽快依法处理乐景公司的自来水价格问题。另，相关部门至今未对乐景公司收取的自来水价格问题进行处理。
2009年11月17日，王立仁诉至法院，请求源发公司和乐景公司从业主交纳的管理费中按照业主大会议事规则的标准即1，000元／月向其直接支付执行秘书津贴。深圳市宝安区人民法院于2010年2月5日做出（2010）深宝法民一初字第73号《民事判决书》，判决驳回王立仁的诉讼请求。王立仁不服，提起上诉，深圳市中级人民法院于2010年8月17日做出（2010）深中法民一终字第1020号《民事判决书》，判决驳回上诉维持原判。广东省人民检察院于2013年6月9日做出粤检民抗字（2013）193号《民事抗诉书》，提起抗诉，现再审案件仍在审理过程中。
2010年3月2日，王立仁、王雪玲、廖勇英认为源发公司和乐景公司多收了物业管理费和水费，故诉至法院，请求源发公司和乐景公司返还上述多收的费用及利息。深圳市宝安区人民法院于2010年5月15日做出（2010）深宝法民三初字第544号《民事判决书》，判决驳回王立仁、王雪玲、廖勇英的诉讼请求。王立仁、王雪玲、廖勇英不服上述判决，提起上诉，深圳市中级人民法院经审理做出（2010）深中法民五终字第1606号《民事判决书》，撤销了（2010）深宝法民三初字第544号民事判决，驳回了王立仁、王雪玲、廖勇英关于退赔多收的物业管理费及利息，以及诉讼费用由源发公司、乐景公司承担的诉讼请求，同时另行制作民事裁定书以重复起诉为由对退赔多收的水费的部分驳回了王立仁、王雪玲、廖勇英的起诉。（2010）深中法民五终字第1606号民事判决中相关内容认定如下：1、（2009）深宝法民三初第732、734、736、738号判决中驳回了乐景公司的诉讼请求的原因是“没有证据证明其对涉案小区实际履行了物业管理职责”，故（2009）深宝法民三初第732、734、736、738号判决书对于乐景公司是否对涉案小区实际履行了物业管理职责不能产生既判力的法律后果；2、虽然乐景公司不是商品房买卖合同的主体，但其对涉案小区实际履行了物业管理职责，参照商品房买卖合同中约定的每月0.8元每平方米的价格收取物业管理费并无不当。
2010年9月20日，深圳市宝安区住宅局向乐景公司发出《关于东源阁小区使用日常收取的物业专项维修资金的整改意见》，告知王艳玲：经调查，乐景公司并未按照《深圳经济特区物业管理条例》第八十七条第二款“物业部分共有部分的维修、更新、改造需要使用物业专项维修资金的，应当经该共有物业建筑面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，但不得与业主大会对物业全体共有部分作出的决定”的规定执行，存在不规范使用日常收取的物业专项维修资金的情况。故现责令乐景公司在辖区街道办、居委会的指导监督下，会同东源阁小区业主清理未依照政策法规使用的日常收取的物业专项维修资金，一个月内完成清理工作并将结果上报，深圳市宝安区住宅局视理清结果再做进一步处理；乐景公司应当立即停止不规范使用物业专项维修资金的行为。
2011年5月23日，深圳市宝安区住宅局向东源阁小区部分业主发出《关于东源阁小区物业管理相关事宜的回复》，对立即指派居委会或者比较优秀的物业公司接管东源阁过渡时期的物业管理服务的问题回复如下：建议成立新一届的业主委员会行使职权，在业主委员会成立之前，由街道办在征求小区业主或过半数使用人的意见后，指定物业所在地社区居委会代行业主大会和业主委员会职责。
2011年12月5日，深圳市市场监督管理局宝安分局向王立仁、熊伟等业主发出《关于东源阁小区部分业主投诉物业乱收费的回复》，回复：根据原深圳市物价局、国土局深价规（2007）1号文规定，对住宅类物业的前期物业管理收费实行政府指导价，其他形式的住宅物业管理服务收费均实行市场调节价。经查，东源阁小区于2006年3月已成立业主委员会，前期物业服务终止，按照文件规定，该小区收费标准调整应由业主和物业服务企业协商确定。
2012年4月30日，乐景公司退出涉案小区。
2013年4月10日，东源阁小区第二届业主大会筹备组出具《关于业委会候补委员交纳费用的证明》，证明：一年多来，东源阁小区不存在物业管理服务和物业专项维修资金的收费和交费的问题。期间的业主委员会委员，候补委员也不存在是否欠交以上费用的问题。
乐景公司主张王艳玲存在2009年6月至2012年4月期间欠缴物业管理费、水费、专项维修资金及迟延付款利息的情况，故于2013年12月27日诉至原审法院，请求王艳玲支付上述费用。
另查，1、2004年10月13日，王艳玲向龙华经济发展公司购买了涉案房屋，经核准登记为涉案的东源阁A区1栋A座2单元（6／7）04号房业主，房屋用途为住宅，涉案房屋面积为173.69平方米。乐景公司、王艳玲在庭审中确认，涉案物业为多层物业，专项维修资金的收取标准为每月0.15元／平方米。
2、乐景公司于2006年4月3日取得物业管理三级资质。
3、涉案小区第一届业主委员会于2006年3月26日成立，2009年3月任期届满。第二届业主委员会于2013年3月25日成立。涉案小区第一届业主委员会任职期间未通过法定程序选聘新的物业管理公司，亦未召开业主大会就要求乐景公司退出涉案小区的事宜形成过决议。
4、王艳玲主张乐景公司在涉案小区进行物业管理期间，存在管理制度不完善、照明设备损坏无人维修、无法保障共用部分和设施设备的安全运行、车辆停放无序、绿化不到位、卫生清洁不到位的情况，王艳玲提供了照片予以证明其该主张，乐景公司对王艳玲的主张不予认可。另，王艳玲提供的照片中并无2012年1月至2012年4月期间的照片。
5、乐景公司主张其曾多次向王艳玲催讨2009年6月至2012年4月期间欠缴物业管理费、水费、专项维修资金及迟延付款利息，乐景公司提供了给全体业主的一封信、通知、乐景公司文件接收记录证明其该主张，王艳玲对全体业主的一封信的真实性予以认可，对于通知和乐景公司文件接收记录的真实性不予认可，王艳玲主张乐景公司从未向其主张过上述费用。另，乐景公司2012年4月5日做出的给全体业主的一封信中并无向王艳玲主张上述费用的内容；乐景公司并未提交证据证明其已经将催缴相关物业管理费用的通知送达或告知给王艳玲。
6、乐景公司、王艳玲从未签订过物业管理服务合同，龙华经济发展公司与涉案房屋的买受人签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》中约定，物业管理费按每月0.8元／平方米计收。乐景公司主张自2009年3月起物业管理费调整为按每月1元／平方米的标准进行计收，但除《东源阁收费登记表》外乐景公司未提供证据予以证明；王艳玲主张物业管理费的计收标准为每月0.8元／平方米，从未进行过调整。另，乐景公司主张业主或物业使用人应当在每月10号缴交当月的物业管理费等相关费用以及上个月的水费。
7、2010年12月之前涉案小区的水表尚未实现抄表到户，小区的水费一直由乐景公司代收。乐景公司主张的水费为2009年6月至2010年12月期间的水费，收费的标准为4.34元／立方，王艳玲对乐景公司主张的用水量和水费标准均不予认可，除《东源阁收费登记表》外乐景公司未提供证据予以证明，且《东源阁收费登记表》中的用水量并无王艳玲签字确认。
8、王艳玲主张涉案第一届业主委员会任期届满后，未及时成立第二届业主委员会的责任在于乐景公司，王艳玲提交了《关于东源阁小区有关问题的回复》证明其该主张，乐景公司对王艳玲的主张以及上述证据的证明内容不予认可。《关于东源阁小区有关问题的回复》仅载明，深圳市宝安区住宅局于2009年6月26日对东源阁部分业主进行了答复，答复内容为：一、“因你方与物业公司之间关于收取费用等问题已采取法律途径解决，根据《深圳市物业管理投诉处理办法》规定，不属于信访调整范围”；二、“我局已指导龙华街道办按法律法规程序规定，重新组织第二届业委会换届选举工作”。
以上事实，有深圳市中级人民法院（2009）深中法民五终字第1509号《民事判决书》、《关于东源阁小区业主委员会换届选举工作的请示》、（2009）深宝法民三初字第732、734、736、738号《民事判决书》、《关于龙华街道东源阁小区供水价格问题的复函》、粤检民抗字（2013）193号《民事抗诉书》、（2010）深宝法民三初字第544号《民事判决书》、（2010）深中法民五终字第1606号《民事判决书》，《关于东源阁小区使用日常收取的物业专项维修资金的整改意见》、《关于东源阁小区物业管理相关事宜的回复》、《关于东源阁小区部分业主投诉物业乱收费的回复》、《关于业委会候补委员交纳费用的证明》、产权查询单、照片、给全体业主的一封信、通知、乐景公司文件接收记录、《深圳市房地产买卖合同（预售）》、《东源阁收费登记表》、《关于东源阁小区有关问题的回复》等证据以及笔录、庭审笔录予以证实。
乐景公司的诉讼请求为：1、王艳玲向乐景公司支付2009年6月至2010年12月期间的水费人民币1，129元、2009年6月至2012年4月期间的物业管理费人民币5，775元、2009年6月至2012年4月期间的维修基金人民币910元，以及上述款项的迟延付款利息（按银行同期贷款利率从起诉之日要求继续计算至付清之日止）；2、王艳玲承担本案诉讼费。
原审法院认为，本案属于物业管理纠纷。已经生效的深圳市中级人民法院（2009）深中法民五终字第1509号民事判决中已查明前期物业管理期满后，小区仍由乐景公司进行不定期物业管理，在本案中，王艳玲亦确认2009年1月至2012年4月期间乐景公司在涉案小区进行物业管理。另，涉案小区未通过法定程序选聘新的物业管理公司，亦未召开业主大会就要求乐景公司退出涉案小区的事宜形成过决议。综上，在无充分有效证据证明深圳市宝安区龙华街道东源阁小区业主委员会在经过业主大会授权的情况下已经请求乐景公司退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施等的情况下，乐景公司在涉案期间为涉案小区提供了物业服务，双方存在事实上的物业管理服务关系，王艳玲应当向乐景公司支付物业管理费等相关费用，东源阁小区第二届业主大会筹备组在未经乐景公司确认的情况下出具《关于业委会候补委员交纳费用的证明》不能作为本案的定案依据。王艳玲主张王立仁系涉案小区业委会成员，故应当由王立仁家庭成员缴交的管理费均已经作为业委会经费交付给业委会，但根据本案查明的事实，涉案期间涉案小区并无业主委员会，且无充分有效证据证明属于第一届业主委员会依法继续履行职责的情形，王艳玲亦未能够提供交付凭证等证据证明其向业主委员会交付的数额，根据谁主张谁举证原则，原审法院对王艳玲该主张不予支持。另，（2009）深宝法民三初第732、734、736、738号判决中驳回了乐景公司的诉讼请求的原因是“没有证据证明其对涉案小区实际履行了物业管理职责”，故（2009）深宝法民三初第732、734、736、738号判决书对于乐景公司是否对涉案小区实际履行了物业管理职责不能产生既判力的法律后果。
关于诉讼时效。乐景公司主张起诉前其曾向王艳玲主张过物业管理费等相关费用，但乐景公司提供的证据不足以证明其该主张，王艳玲对此亦不予确认，根据谁主张谁举证的原则，原审法院对乐景公司该主张不予支持。乐景公司主张业主或物业使用人应当在每月10号缴交当月的物业管理费以及上个月的水费，由此可见从每月11日开始乐景公司就已经应当知道当月的物业管理费以及上个月的水费未缴交，乐景公司未提供充分有效证据证明存在诉讼时效中断或中止等事由的情况下，乐景公司关于2009年6月至2011年12月期间的物业管理费、2009年6月至2010年12月期间的水费及上述费用的迟延付款利息的诉讼请求已经超过诉讼时效，原审法院对乐景公司要求王艳玲支付2009年6月至2011年12月期间的物业管理费、2009年6月至2010年12月期间的水费及上述费用的迟延付款利息的主张不予支持。
关于专项维修资金。房屋专项维修资金是用于房屋本体共用部位的维修养护而设立的基金，与广大业主的切身利益密切相关，其所有权属于全体业主共有，王艳玲应当按照相关规定进行缴纳，王艳玲对于专项维修资金提出的时效抗辩，原审法院不予支持，经核算王艳玲应当缴交的2009年6月至2012年4月期间的专项维修资金人民币911.87元（每月0.15元／平方米×173.69平方米×35个月）。根据原审法院查明的事实，乐景公司已经于2012年4月30日退出涉案小区，乐景公司在代收代缴专项维修资金的过程中确实存在不规范使用日常收取的物业专项维修资金的情况，且专项维修资金属于全体业主共有，乐景公司作为物业管理公司仅负有代收代缴的义务，故王艳玲现在仍将上述专项维修资金交由乐景公司代收代缴有所不妥，故乐景公司主张王艳玲应当向其支付上述专项维修资金，原审法院不予支持。如王艳玲未将上述专项维修资金自行存入专项维修资金帐户，涉案小区全体业主可通过法定程序向王艳玲主张上述专项维修资金。
关于2012年1月至2012年4月期间的物业管理费。首先，乐景公司主张自2009年3月起物业管理费调整为按每月1元／平方米的标准进行计收，但乐景公司未能提供充分有效证据证明其该主张，根据谁主张谁举证原则，故原审法院对乐景公司该主张不予支持。其次，王艳玲主张乐景公司存在管理制度不完善、照明设备损坏无人维修、无法保障共用部分和设施设备的安全运行、车辆停放无序、绿化不到位、卫生清洁不到位的情况，但王艳玲未能提供充分有效证据证明2012年1月至2012年4月期间乐景公司存在上述情况。最后，生效的（2010）深中法民五终字第1606号民事判决认定虽然乐景公司不是商品房买卖合同的主体，但其对涉案小区实际履行了物业管理职责，参照商品房买卖合同中约定的每月0.8元每平方米的价格收取物业管理费并无不当。综上，原审法院认定王艳玲应当向乐景公司支付2012年1月至2012年4月期间的物业管理费人民币555.81元（每月0.8元／平方米×173.69平方米×4个月）。
关于延迟付款利息。延迟付款利息属于法定孳息，乐景公司有权按银行同期同类贷款利率为标准向王艳玲主张拖欠的物业管理费、专项维修资金的延迟付款利息，结合乐景公司的主张，原审法院判令王艳玲向乐景公司支付上述拖欠的物业管理费人民币555.81元的延迟付款利息（以人民币555.81元为基数，从乐景公司主张的起诉之日即2013年12月27日起计至本判决确定的付款之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算）。
乐景公司的其他超额诉讼请求，均缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、王艳玲于本判决生效之日起十日内向乐景公司支付2012年1月至2012年4月期间的物业管理费人民币555.81元、以及延迟付款利息（以人民币555.81元为基数，从乐景公司主张的起诉之日即2013年12月27日起计至本判决确定的付款之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算）；
二、驳回乐景公司其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币25元，由乐景公司承担人民币23元，由王艳玲承担人民币2元，受理费乐景公司已预交。
王艳玲不服原审判决，向本院提出上诉称：（一）一审法院对本案的部分重要事实认定错误，或者没有认定。受之前（2009）深中法民五终字第1509号判决书错误认定的影响，对乐景公司在涉案小区的服务，是否属于法律法规禁止的“物业服务合同的权利义务终止后的事实服务”，原审判决认定错误。
根据涉案小区《房地产买卖合同》第十五条约定，2003年至2004年前期物业服务期间由源发公司管理服务。前期物业服务期满后直至2009年1月，物业服务企业仍然是源发公司是而不是乐景公司。乐景公司在本案中也承认了这个客观事实。乐景公司2005年6月才被核准成立、2006年4月才取得物业服务资质，其在涉案小区前期物业服务期间不存在、更没有取得物业服务资质，不具备在涉案小区提供前期物业服务的可能性。
涉案小区业主大会已经作出过《关于依法采取公开招标方式选聘优秀物业服务企业的决定》，授权业委会采取公开招标方式选聘物业服务企业，终止了源发公司的前期物业服务。源发公司已经于2009年1月自行停止了在涉案小区的物业服务和收费。涉案小区第一届业委会在即将任届期满的2009年1月已经启动了业委会换届选举工作。由于乐景公司等方面的严重干扰，业委会未能继续主持换届选举工作。2009年3月，乐景公司等严重违法违规作假舞弊炮制了一个傀儡“业委会”，2009年6月，宝安区住宅局根据部分业主《关于东源阁小区严重违法违规作假舞弊的举报》，查实情况后依法取缔了这个傀儡“业委会”，并称“已指导龙华街道办重新组织第二届业委会换届选举工作”，涉案小区出现了从2009年初到2013年2月没有业委会的现象。
乐景公司未经任何合法程序，于2009年1月从源发公司手里接管了涉案小区全部的物业管理服务，擅自进入涉案小区采取不正当手段向业主施加强迫服务。第一届业委会于2009年3月18日公开书面声明“从2006年3月至2009年3月，业委会一直没有认可、特别是没有委托任何一家物业服务企业在本小区从事物业管理服务。”
涉案小区业主大会筹备组出具的、由松和工作站、龙华街道办城建科同时加盖公章确认的《关于业委会委员候补委员交纳费用的证明》，客观真实地证明了以下事实：建设单位委托深圳市源发实业有限公司的前期物业服务终止；第一届业委会没有与任何一家物业服务企业签订物业服务合同；业主大会、业主与物业服务企业没有依法形成服务和交费的权利义务关系；源发公司未经业主大会讨论决定将东源阁小区全部的物业管理服务转让给乐景公司；2012年4月31日乐景公司自行撤出了东源阁小区；一年多来东源阁小区不存在物业管理服务费和物业专项维修资金的收费和交费的问题。松和工作站、龙华街道办城建科同时加盖公章确认的这份证明，是本案近百份证据构成的完整证据链条中的重要一环。业主大会筹备组、工作站、街道办没有认可乐景公司在涉案小区服务和收费的合法性，他们依法履行职责无需经过乐景公司审批确认。2012年4月乐景公司自行撤离涉案小区后，至今拒绝向依法成立的第二届业委会和业委会依法选聘的新的物业公司移交财物、资料、专项维修资金。龙华新区城建局正在依法对乐景公司的违法行为进行查处。
以上客观事实和法律事实，足以推翻（2009）深中法民五终字第1509号民事判决书关于涉案小区“前期物业管理是由乐景公司管理，前期物业服务期满后，小区仍由乐景公司进行不定期物业管理”的错误认定，足以证明本案一审判决相关事实认定是不正确的。乐景公司违反国务院、广东省、深圳经济特区的《物业管理条例》关于“不得将该区域的全部物业管理一并委托给他人”的强制性规定，擅自从源发公司手里受让涉案小区的全部物业管理，向业主施加强迫服务，业委会书面声明不认可，大多数业主强烈反对，业主有权依法直接抵制。源发公司终止了前期物业服务合同的权利义务后，在没有业委会，无法召开业主大会，更无法公开招标选聘新的物业公司的情况下，涉案小区要么由源发公司继续“事实服务”，要么源发公司自行撤离小区，小区出现类似2012年4月自2013年7月那样的没有物业公司管理服务的状况，其他任何物业公司进入小区管理服务和收费都违反法律规定，业主都有权依法抵制。乐景公司于2009年1月违反法律强制性规定擅自进入涉案小区服务收费，与所有业主没有物业服务合同关系，且有对业主辱骂、恐吓、威胁、停水停电迫害、张贴小字报公然诽谤、甚至殴打等涉嫌强迫服务的所谓的“事实服务”，比“物业服务合同的权利义务终止后的事实服务”违法情节更严重，完全符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款中“人民法院不予支持”的情形。
（二）一审法院对本案以下的重要事实，未作认定或未明确认定：1、乐景公司与王艳玲、业委会从来就没有建立过物业服务合同权利义务关系，没有关于物业管理费等费用的任何约定，更没有迟延付款的约定。
2、《物业管理条例》第六十二条和《深圳经济特区物业管理条例》第一百零五条规定：“违反本条例的规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，……委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用”。乐景公司在涉案小区已经收取的管理费，属于非法委托所得的收益，应当依法退赔给全体业主。尚未收取的管理费，就更不是属于乐景公司所有。对涉案小区管理费没有所有权，而且必须退赔，其主体资格不适格。
3、依照法律法规规定，专项维修资金的所有权、使用权人，都是业主。主张、追讨专项维修资金的权利人是业主大会授权的业委会或者有物业服务合同关系的物业公司。乐景公司不具备主张专项维修资金、追缴维修资金的主体资格。
4、自来水公司从来没有委托过乐景公司收取水费，更没有委托乐景公司追缴水费。乐景公司不具备收取和追缴水费的主体资格。
5、本案不符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交、业主无正当理由拒绝缴纳”的情形。关于“经书面催交”，一审判决已经认定了乐景公司“起诉前没有充分证据证明向业主书面催交”的事实，客观事实也是乐景公司从未向王艳玲书面送达过催交文字、数据。此外，对于王艳玲有正当理由拒绝缴纳的事实，例如：乐景公司非法受让接管涉案小区，没有物业服务合同关系，有管理费水费乱加价行为，代收的专项维修资金没有建立专户，没有公布，没有依法上缴专存且非法侵占，2009年至2010年基本上没有管理服务而没有证据证明2011年至2012年4月期间服务有所好转等等，一审法院判决没有根据证据予以认定。
（三）一审判决认为“迟延付款利息属于法定孳息，乐景公司有权按照银行同期贷款利率为标准向王艳玲主张迟延付款利息”，此认定完全错误。物业服务费等费用及其迟延付款利息的收取，必须以双方的书面合同约定为依据。王艳玲与乐景公司没有约定，乐景公司无权向王艳玲收取费用，特别是所谓的迟延付款利息。2008年《深圳经济特区物业管理条例》，已取消了之前《深圳特区物业管理行业管理办法》中关于迟延支付物业费滞纳金的规定。乐景公司主张物业费迟延付款利息，没有法规依据。乐景公司收取水费、追讨维修资金均未得到委托或授权，更没有主张迟延付款利息的权利。只有未按照生效判决履行给付金钱义务的当事人，按照《民事诉讼法》第二百五十三条规定，才需要支付迟延履行期间的利息。
（四）一审法院法律适用部分不当。一审判决依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条判令王艳玲缴纳物业服务费及其迟延付款利息，属于适用法律不当。以上两条法律规定，都是以“按照约定”和“履行合同”为前提，王艳玲和涉案小区业委会与乐景公司从来没有任何约定，更没有签订过任何合同，均不存在合同权利义务关系。本案应当适用《合同法》第三条“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方”的规定，《物业管理条例》中关于物业管理服务必须通过公开招标选聘物业服务企业并签订合同的规定，以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条物业服务权利义务关系终止后，物业服务企业“以存在事实上的服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务关系终止后的物业费的，人民法院不予支持”等规定，驳回乐景公司的全部诉讼请求。
一审判决依据《民事诉讼法》第六十四条第一款规定判令王艳玲向乐景公司缴纳部分物业服务费及其迟延付款利息，属于适用法律不当。王艳玲递交的证据，已经形成了几组完整的证据链条，足以证明乐景公司的主张没有事实依据和法律依据。王艳玲已经履行了举证义务，人民法院应当驳回乐景公司的全部诉讼请求。
据此，王艳玲请求本院判令：1、维持原审判决第二项，改判驳回乐景公司全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费全部由乐景公司承担。
乐景公司答辩称：王艳玲的上诉理由没有事实和法律依据。
本院经审理查明，原审法院已查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点在于乐景公司是否有权向王艳玲主张2012年1至4月的物业服务费及欠费利息。王艳玲上诉称涉案小区业主及业主委员会从未与乐景公司签订过物管合同，乐景公司无权收取物业服务费。本院对此认为，已发生法律效力的本院（2009）深中法民五终字第1509号民事判决书认定，因涉案小区未曾召开过业主大会，前期物业管理期限届满后一直仍由乐景公司对涉案小区提供不定期的物业管理服务；已发生法律效力的本院（2010）深中法民五终字第1606号民事判决书亦认定，乐景公司对涉案小区实际履行了物业管理职责，其参照涉案小区商品房买卖合同中约定的每月0.8元每平方米的价格收取物业管理费并无不当。根据前述生效法律文书认定，本案当事人之间存在事实上的物业服务关系，根据本案现有证据，涉案小区亦未曾形成选聘其他物业服务企业或要求乐景公司退出涉案小区的业主大会决议，同时鉴于王艳玲未能举证证明乐景公司在2012年1至4月期间内未对涉案小区提供物业管理服务，依照《中华人民共和国民法通则》第四条所规定的等价有偿的民事活动基本原则，乐景公司向王艳玲主张2012年1至4月的物业服务费于法有据，王艳玲此项上诉主张不成立，本院不予支持。
王艳玲上诉亦称乐景公司未曾向其书面催交物业服务费，原审判决不符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定。本院认为，乐景公司虽不能举证证明其在本案起诉前曾书面催交物业服务费，但在原审法院已将乐景公司本案起诉状送达王艳玲的情况下，可视为乐景公司已通过本案起诉的方式进行了书面催交，原审判决符合前述司法解释的规定。王艳玲此项上诉主张亦不成立，本院不予支持。
关于王艳玲上诉所称的欠费利息问题，本院认为，因本案当事人之间存在事实上的物业服务关系，王艳玲应当参照涉案房屋《深圳市房地产买卖合同（预售）》中的相关约定向乐景公司支付物业服务费。依民事法理，利息是资金被占用而产生的法定孳息，因王艳玲未按期支付物业服务费用，欠费利息则属乐景公司由此所遭受的损失，原审法院判令王艳玲支付欠费利息并无不当，本院对此予以维持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由王艳玲承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邱裕华
审 判 员 杨潮声
代理 审 判员 唐 毅
二〇一四年九月九日
书记员（兼） 李全慧
附：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。