重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）渝二中法民终字第00270号
上诉人（原审被告）胡锐。
被上诉人（原审原告）重庆旺达物业管理有限公司。
上诉人胡锐与被上诉人重庆旺达物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，重庆市忠县人民法院于2012年11月8日作出（2012）忠法民初字第02024号民事判决，胡锐对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院审理查明：胡锐系忠县忠州镇中博新城锦绣花园一期业主。2006年7月30日，重庆旺达物业管理有限公司（以下简称旺达物业公司）与重庆市中博房地产开发有限公司（以下简称中博房产公司）签订《忠县忠州镇中博新城锦绣花园物业小区物业管理合同书》，约定：中博房产公司选聘旺达物业公司为其开发的位于忠县忠州镇中博新城锦绣花园物业小区实施前期物业管理服务；本合同期限为两年，自2006年7月1日起至2008年6月30日止，合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。合同签订后，双方到忠县房地产管理所办理了合同备案。之后，旺达物业公司与胡锐签订《中博新城锦绣花园前期物业管理服务协议》，就双方的权利义务、物业管理服务内容、质量及费用、违约责任等进行了约定。从2006年7月至2007年7月，旺达物业公司依照合同约定对中博新城锦绣花园物业小区实施了前期物业管理服务。之后，旺达物业公司与中博房产公司约定解除该合同。
2007年7月23日，中博房产公司与梁平爱佳物业管理公司签订《前期物业服务委托合同》，约定由中博房产公司委托梁平爱佳物业管理公司对中博新城的住宅物业实施前期物业服务和管理。合同签订后，从2007年8月至2008年12月，梁平爱佳物业管理公司依约对该小区实施前期物业管理服务。2008年12月28日，中博房产公司与梁平爱佳物业管理公司签订《协议书》，约定：解除双方签订的《前期物业服务合同》；在2008年12月31日前的物业服务和管理责任及各项利益由梁平爱佳物业管理公司负责，从2009年1月1日起，中博新城住宅物业服务和管理工作由中博房产公司委托具备资质的物业管理企业实施服务和管理，此后所产生的责权利与梁平爱佳物业管理公司无关。
2008年12月28日，旺达物业公司与中博房产公司再次签订《忠县忠州镇中博新城物业小区物业管理合同书》，约定：中博房产公司选聘旺达物业公司为中博新城物业小区实施前期物业管理服务；根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准为住宅按0.50元／月.平方米收取；本合同期限为2009年1月1日起至业主委员会选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止；本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人。合同签订后，旺达物业公司为该小区实施了前期物业管理服务，并按0.45元／月.平方米的标准向业主收取物业服务费。因胡锐未向旺达物业公司交纳物业服务费，旺达物业公司遂诉至该院。
诉讼中，胡锐对尚欠旺达物业公司从2010年1月至2010年12月及2011年4月至2012年8月止的物业服务费共计1517.40元无异议。
诉讼中，中博新城锦绣花园一期业主邱莉之父邱华权、聂远福等人表示旺达物业公司曾于2011年10月到该小区向所有拖欠物业服务费的业主采取直接送达《物业服务费用催交通知单》的方式催收物业服务费，如业主未在家，则通过在门上张贴《物业服务费用催交通知单》的方式向其催收物业服务费。
另查明，中博新城锦绣花园锦绣一期小区已于2010年成立业主委员会，但业主委员会至今尚未选聘新的物业服务企业。
旺达物业公司一审诉称，胡锐在中博新城购房并与旺达物业公司签订了《中博新城锦绣花园前期物业管理服务协议》。在物业管理服务协议的履行过程中，旺达物业公司依约履行合同义务，但胡锐却无任何理由拖欠物业管理费，旺达物业公司经多次上门催收均无结果。胡锐的该行为给旺达物业公司造成严重的经济损失，诉请判令胡锐支付拖欠的物业管理费1517.40元。
胡锐一审辩称，胡锐系中博新城锦绣花园一期业主及其未向旺达物业公司交纳物管费属实，胡锐未交纳物管费理由如下：一、旺达物业公司与胡锐没有合同关系。旺达物业公司原系胡锐居住小区的物业管理公司，于2007年7月悄悄撤离。从2007年8月至2008年12月，该小区的物业管理公司为梁平县爱佳物业管理公司。在胡锐不知情的情况下，旺达物业公司又成为该小区的物业管理公司。旺达物业公司与胡锐之间的合同关系已于2007年7月终止；二、旺达物业公司未按照合同约定履行相关义务，主要表现为：1、锦绣花园六期内的物业用房共计8间被人卖掉，旺达物业公司不闻不问，不履行管理职责；2、旺达物业公司破坏设施设备，偷拆小区内的闭门器，致小区内存在安全隐患；3、小区内的可视电话、监控器、凳子均损坏，不能正常使用；4、小区内自来水管爆裂，业主要求旺达物业公司处理，旺达物业公司置之不理，导致水四处喷射，冲坏墙体，有的还漫进业主房内；5、旺达物业公司不履行保洁、保安及小区内设施设备和绿化的维修、保养职责；6、因小区附近工地修建房屋放炮，导致小区部分业主家的玻璃门窗被震破，给业主造成损失，旺达物业公司对此不进行赔偿处理；7、移动公司购买小区房屋后，将该房屋作为公司电机房，屋内大功率计算机同时工作，噪声大、辐射强，给业主造成损害，旺达物业公司对此不进行赔偿处理；综上，旺达物业公司不为业主服务，故不能向业主收取物管费；三、旺达物业公司从未向胡锐催收物管费，至今已超过两年的诉讼时效。综上，请求驳回旺达物业公司的诉讼请求。
一审法院认为，一、旺达物业公司与胡锐是否存在前期物业服务合同关系？
根据我国物业管理相关法律制度规定，前期物业管理，是指住宅出售后至业主委员会成立并选聘新的物业服务企业以前的物业管理。该案中，中博房产公司作为中博新城锦绣花园一期的建设单位，在该小区业主委员会成立并选聘新的物业服务企业之前，先后与旺达物业公司、梁平爱佳物业管理公司等签订的物业服务合同，均系前期物业服务合同。虽然胡锐未直接与旺达物业公司签订物业服务合同，但因前期物业服务合同系由建设单位与物业服务企业之间签订，而非由物业服务企业直接与业主签订，而胡锐系中博新城锦绣花园一期业主，故中博房产公司与旺达物业公司签订的物业服务合同对胡锐具有约束力。
依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，虽然中博房产公司先后于2007年7月23日、2008年12月28日与梁平爱佳物业管理公司和旺达物业公司签订物业服务合同，但其在签订合同时，已依法解除与前一物业企业之间签订的合同，故旺达物业公司与中博房产公司于2008年12月28日签订并履行至今的物业服务合同合法有效，对胡锐具有约束力。胡锐以其与旺达物业公司没有合同关系为由抗辩，不符合上述法律规定，该院不予支持。
二、旺达物业公司是否履行了合同约定的相关义务？
依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，旺达物业公司与中博房产公司签订前期物业服务合同后，旺达物业公司作为物业服务企业的主要义务是提供公共服务，包括设备维护、小区环境卫生、保安等全方面的综合服务，胡锐作为物业业主的主要义务是依约交纳物业服务费。
旺达物业公司主张其依约履行合同义务，并提供小区内照片予以证实。胡锐抗辩旺达物业公司未履行合同义务，并就旺达物业公司未履行合同义务的行为进行了列举。针对胡锐的抗辩意见，该院评析如下：一、物管用房被卖，旺达物业公司对此不履行管理职责及旺达物业公司偷拆闭门器的问题，因胡锐未提供相关证据予以证实，且旺达物业公司予以否认，故胡锐的该抗辩意见不予支持；二、自来水管爆裂，致个别业主家中受损的问题。自来水管爆裂后，因旺达物业公司不能自行对该部分水管进行维修，但旺达物业公司及时通知相关部门进行维修，履行了相关义务，故胡锐不能以此为由拒绝交纳物业服务费；三、附近工地放炮将业主家中玻璃门窗震破及移动公司将机房设在该小区，给业主造成噪声污染及辐射的问题，因旺达物业公司不是胡锐所主张的损害后果的侵权责任主体，故旺达物业公司不应承担损害赔偿责任，胡锐可另行向相关责任人主张权利。四、小区内的部分设施设备损坏，不能正常使用及旺达物业公司不履行保洁、保安及小区内设施设备和绿化的维修、保养职责的问题。因物业管理是一个阶段性的工作，周到的服务是每个小区业主的共同希望，物业服务企业应当在合同约定的权利义务的基础上，不断提升物业服务水平，加强与业主间的沟通交流，作为小区业主也应当从大局出发，对物业企业的工作给予理解和支持，共同维护小区的利益，爱护小区内的公共设施设备。该案中，旺达物业公司应不断提升物业服务质量，但胡锐不能以旺达物业公司在提供物业管理服务过程中存在的瑕疵作为其拒绝交纳物业服务费的理由。综上，胡锐的该抗辩意见不能成立，该院不予支持。
三、该案是否超过诉讼时效？
依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”之规定，因胡锐从2011年1月起未向旺达物业公司交纳物业服务费，从2011年1月起至今并未超过法律关于两年的诉讼时效，且旺达物业公司于2011年10月曾向胡锐主张权利催收物业服务费，故该案并未超过诉讼时效。另外，法律对诉讼时效的规定旨在督促债权人积极履行诉讼权利，保护自己债权利益的实现，胡锐不能简单以尚欠物业服务费至今已超过两年为由拒绝履行相关义务，故胡锐的抗辩理由不能成立，该院不予采信。综上，该案未超过诉讼时效。
综上所述，旺达物业公司作为中博新城锦绣花园一期小区的物业管理人，已对小区实施物业管理服务，胡锐作为该小区的业主，应当依照诚实信用的原则，向旺达物业公司履行支付物业服务费的义务。因胡锐对其尚欠旺达物业公司物业服务费时间、金额等均无异议，且在旺达物业公司所主张的物业费用中并不包含梁平爱佳物业管理公司实施物业管理服务期间的费用，故旺达物业公司要求胡锐支付尚欠物业服务费1517.40元的诉讼请求成立，该院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《国务院物业管理条例》第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：胡锐在该判决生效之日起十日内向旺达物业公司支付从2010年1月至2010年12月及2011年4月至2012年8月止的物业服务费共计1517.40元。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由胡锐负担。
上诉人胡锐上诉称：一、一审判决认定事实错误、证据不足。根据本案客观事实，上诉人与被上诉人之间并不构成合同关系，2008年12月未与上诉人签订合同，开发商与物业管理公司的合同不合法，未进行备案通知，即双方并不互有权利、义务，上诉人不是合同相对人，被上诉人也不是本案适格的诉讼主体。即便涉及业主拖欠物管等费，也只能依法由业主委员会行使追索权。同时被上诉人所收取的物管费计算标准，完全仅凭单方意思表示，既未与上诉方协商一致，更无任何相关合法的收费许可及事实依据。故本案双方的债权债务关系及事实并不清楚。二、一审判决适用法律不当，判决明显错误，严重显失公平和公正。本案即便双方存在物业服务关系，但也是被上诉人违约在先，并没有按照自己单方制定的物管责任及范围约定履行义务，不仅如此相反还严重侵犯了业主的合法权益并造成了相应损失。依据我国合同法第六十七条及我国物权法等相关规定，上诉人有权监督和拒绝被上诉人要求其履行的义务。三、本案确实已超过了受法律保护的诉讼时效。一审判决认定被上诉人曾主张过权利的事实依据并不充分，一审中没有证据证明被上诉人向业主进行催收的事实。同时一审判决确认的费用含有梁平县爱佳物业管理公司管理时的费用以及有重复计算的费用。四、一审程序违法。根据2006年的服务协议，对于物业管理费用发生争议应先到相关部门进行调解，如调解无效才应当起诉。在公司提起诉讼前，没有业主委员会向业主发出相应的通知要求缴费，先行调解的程序未启动，因此向一审法院起诉程序违法。综上，请求：一、撤销（2012）忠法民初字第02024号民事判决。二、依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。3、一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。
被上诉人旺达物业公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
双方当事人对一审查明的事实无异议，本院对双方当事人无争议的事实予以确认。
二审查明，2008年12月28日，旺达物业公司与中博房产公司再次签订《忠县忠州镇中博新城物业小区物业管理合同书》，约定合同在履行中如发生争议，双方可以依法申请调解，向有关行政管理部门申诉；也可以先选择以下方式解决：1、重庆市仲裁委员会仲裁；2、人民法院诉讼。
胡锐从2010年1月至2010年10月及2011年4月至2012年8月止的物业服务费共计1517.40元。
本院认为，根据我国物业管理条例第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”的规定，中博房产公司作为中博新城锦绣花园一期的建设单位，在该小区业主委员会成立并选聘新的物业服务企业之前，与旺达物业公司、梁平爱佳物业管理公司签订的物业服务合同，均系前期物业服务合同。虽然该前期物业服务合同未与业主签订，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，该前期物业服务合同在业主委员会选聘新的物业管理企业之前对业主仍具有约束力，上诉人认为不是合同相对方，双方不互有权利、义务的主张不能成立，本院不予支持。
因中博房产公司与梁平爱佳物业管理公司于2008年12月28日签订《协议书》，约定解除双方签订的《前期物业服务合同》；在2008年12月31日前的物业服务和管理责任及各项利益由梁平爱佳物业管理公司负责，此后所产生的责权利与梁平爱佳物业管理公司无关。因此，2008年12月28日旺达物业公司与中博房产公司签订《忠县忠州镇中博新城物业小区物业管理合同书》是双方的真实意思表，合法有效。签订合同后旺达物业公司就对该小区从2009年1月1日起行使管理职能，并按物业管理合同约定标准住宅按0.50元／月.平方米收取的范围内实际按0.45元／月.平方米的标准向业主收取物业服务费，在实际履行中，上诉人已履行了部分物业服务费，同时该项标准也没有超过当时当地物价部门就该类收费核发的计算标准，故被上诉人以此为标准向上诉人主张从2010年1月至2010年10月及2011年4月至2012年8月止的物业服务费共计1517.40元的请求，一审法院予以支持并无不当。
上诉人提出被上诉人违反物业管理合同的约定，未履行合同义务。按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，对物业服务企业未履行或者不完全履行合同约定的，业主可以请求物业服务企业承担相应的违约责任。本案中虽然中博新城锦绣花园锦绣一期小区于2010年成立业主委员会，但业主委员会至今尚未选聘新的物业服务企业，也没有解除与旺达物业公司的物业管理合同，对旺达物业公司在提供物业管理服务过程中存在的瑕疵或者违约行为可另案主张，但不能作为上诉人拒绝交纳物业服务费的理由，一审法院对上诉人提出被上诉人未履行合同义务作出上诉人的抗辩理由不成立并无不当，本院予以支持。
对于旺达物业公司提起的诉讼是否超过诉讼时效的问题。中博新城锦绣花园一期业主邱莉之父邱华权、聂远福等人表示旺达物业公司曾于2011年10月到该小区向所有拖欠物业服务费的业主采取直接送达《物业服务费用催交通知单》的方式催收物业服务费，如业主未在家，则通过在门上张贴《物业服务费用催交通知单》的方式向其催收物业服务费，足以证明2011年10月向其催收的事实。同时欠付物业服务费是同一合同下连续累计产生的债务，旺达物业公司在物业管理合同期限内向其主张权利并没有超过诉讼时效。
对上诉人提出旺达物业公司未按约定先行进行调解程序违法的问题。因中博房产公司与旺达物业公司签订的物业管理合同书中约定合同在履行中如发生争议，双方可以依法申请调解，向有关行政管理部门申诉；也可以先选择以下方式解决：1、重庆市仲裁委员会仲裁；2、人民法院诉讼。调解与申诉并非法定前置程序，现被上诉人选择向人民法院诉讼的方式解决争议，符合合同的约定，对上诉人的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，经本院审查，旺达物业公司主张要求上诉人支付的物业服务费没有重复计算的事实，虽然一审法院将旺达物业公司向胡锐主张物业服务费的时间认定为2010年1月至2010年12月及从2011年4月至2012年8月共计1517.40元，而实际旺达物业公司主张的时间是从2010年1月至2010年10月及2011年4月至2012年8月止的物业服务费共计1517.40元，一审法院将时间认定错误，但物业服务费的数额不变，并没有加重上诉人的责任。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由胡锐负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 江善进
审 判 员 胡兴成
代理审判员 龙江莉
二〇一三年四月十五日
书 记 员 张 蕾