江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0106民初3708号原告：孙春凤，女，汉族，1942年8月4日生。委托诉讼代理人：丁晶晶，北京市高朋（南京）律师事务所律师。被告：南京悦庆投资控股有限公司，住所地在南京市鼓楼区凤凰街2号。法定代表人：杨秉汶。破产管理人：江苏泰和律师事务所。委托诉讼代理人：蒋宜贯，江苏泰和律师事务所律师。委托诉讼代理人：李自强，江苏泰和律师事务所实习律师。原告孙春凤与被告南京悦庆投资控股有限公司（以下简称南京悦庆公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人丁晶晶、被告的委托诉讼代理人蒋宜贯、李自强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙春凤向本院提出诉讼请求：判令被告协助原告办理南京市鼓楼区凤凰街2号532室房屋所有权证。事实和理由：2009年4月18日，南京富泽房产咨询有限公司（下称富泽房产公司）与被告前身南京悦庆房地产开发有限公司签订协议，约定：富泽房产公司负责位于南京市鼓楼区凤凰街2号悦庆大厦（下称悦庆大厦，建筑面积为15000平方米左右）的销售、与购房人的协调工作：悦庆房产公司应当按照富泽房产公司介绍的购买方签订销售合同总价格的10%向富泽房产公司支付宣传、策划、销售费等用；富泽房产公司销售房屋产生溢价的，富泽房产公司分享溢价部分的40%。之后，被告与富泽房产公司就宣传、策划、销售、溢价分成等费用进行了核算，富泽房产公司如约开具了发票，交给被告并已入账，但被告迟迟未履行付款义务。经富泽房产公司、原告、被告等友好协商，一致同意：被告就南京市鼓楼区凤凰街2号XXX室、XXX室、XXX室房屋与原告签署房屋买卖契约。2014年6月9日，被告就XXX室与原告签署了《南京市商品房现售合同》并出具了购房发票及土地变更登记申请书和大产证，但至今未协助原告办理房屋的过户手续。为了维护原告的合法权益，故起诉至法院，望判如所请。被告南京悦庆公司辩称，现在被告已进入破产清算程序，破产管理人为江苏泰和律师事务所；如果经过审理法院，原告确实已经履行了协议书以及商品房现售合同约定的义务，破产管理人可以根据生效法律文书依法履行相关职责；原告的诉讼请求没有获得支持，请原告根据法律规定申报债权。本院经审理查明，坐落于南京市鼓楼区凤凰街2号凤凰水岸广场XXX室房屋（建筑面积34.63平方米，丘号为591375-I-200，以下简称案涉房屋）由南京悦庆房地产开发有限公司建设开发。2012年7月，南京悦庆房地产开发有限公司更名为南京悦庆投资控股有限公司。2009年4月18日，南京悦庆房地产开发有限公司（协议甲方）与案外人南京富泽房产咨询有限公司（协议乙方）签订《协议书》，约定：甲方将南京市鼓楼区凤凰街2号悦庆大厦项目（约15000平方米）委托乙方销售；双方确定销售价格，超过该价格的部分为溢价；如乙方按照双方确定的价格销售，则提成10%；如乙方高于确定价格销售，则溢价部分由甲乙双方按六四分成；等等。之后，富泽房产公司按约定对外销售凤凰街2号悦庆大厦房屋。2011年1月25日，被告（甲方）与富泽房产公司（乙方）就委托销售事项进行结算，签订《补充协议书》，约定：甲方应支付乙方按照双方确定价格销售的部分提成400万元；甲方应支付乙方溢价部分为1044.63万元，甲方以本协议约定的房产冲抵乙方应得溢价款，房屋单价为2.5万元/平方米，（应冲抵）面积为418平方米，房号为522、523、524、525、530、531、532、533、534、539、540，（实冲抵）面积为397平方米，面积不足部分以现金方式补足，需补金额为52.5万，同时在本协议生效后三个工作日内，甲方应当与乙方签订商品房买卖契约；双方同意本《补充协议书》签订后三个工作日内，甲方应向乙方支付提成及因面积不足所补现金等费用共计452.5万元整给乙方（其中包括先期已支付给乙方的100万元整）；甲方逾期不履行本协议约定，应向乙方支付违约金400万元；等等。2011年1月26日，被告（甲方）与富泽房产公司（乙方）签订《补充协议书（二）》，约定：甲乙双方同意《补充协议书》中约定房屋的买卖契约分别由刘恩和蒋柏平签订，其中蒋柏平与甲方签订买卖契约的房屋为XXX、XXX、XXX、XXX室，其余房屋由刘恩与甲方签订买卖契约。2014年6月6日，被告（甲方）与富泽房产公司（乙方）签订《补偿协议书（三）》，约定：甲乙双方同意《补充协议书（二）》中蒋柏平与甲方签订买卖契约的房屋为531、532、533、534室，其中蒋柏平同意531室房屋同耿晓婷签订购房买卖契约；532、534室房屋同孙春凤签订购房买卖契约。自2014年1月2日起，富泽房产公司已向被告开具“咨询服务费”发票金额为1424.4万元。2014年6月9日，原告孙春凤（合同乙方）与被告南京悦庆公司（合同甲方）签订了《商品房现售合同》，约定甲方将案涉房屋出售给乙方；乙方预购该商品房以建筑面积计价，单价为25000元/平方米，总价款合计为865750元；乙方应于2014年6月6日前一次性向甲方支付合同总价款，甲方应于2014年6月30日前向乙方交付该商品房；本合同签订后10日内（应当不超过10日），甲方应按规定通过南京市网上房地产操作系统，将本合同基本信息传送至南京市房产管理局产权市场处备案；本合同签订后90日内（应当不超过90日），甲、乙双方应当共同申请房屋所有权转移登记，乙方领取《房屋所有权证》90日后，乙方有权且应当要求甲方配合办理该商品房占用范围内的国有土地使用权变更登记；甲、乙双方约定，本合同经双方签署并备案后生效；等等。合同签订当日，被告将案涉房屋交付给原告；原告遂缴纳了物业费并办理了入住手续，并占有、使用案涉房屋至今。2014年8月8日，被告向原告出具了金额为865750元的购房款发票。2017年1月16日，南京市鼓楼区人民法院作出裁定：受理对南京悦庆公司的破产清算申请，并指定江苏泰和律师事务所作为破产管理人。被告南京悦庆公司进入破产清算程序。审理过程中，原告孙春凤已办理了案涉房屋的不动产权证。上述事实，由被告与富泽房产公司的《协议书》、《补充协议书》、《补充协议书（二）》、《补充协议书（三）》、咨询服务费发票、《商品房现售合同》、购房款发票、物业费及水电费收据、不从产权证、民事裁定书及开庭笔录中的当事人陈述等证据予以佐证。本院认为，案外人富泽房产公司因代理销售房屋而与被告之间形成债权债务关系，双方之间经结算，形成以富泽房产公司对被告的债权充抵购房款的协议，是双方的真实意思表示，不违反法律规定，本院予以确认。为履行该协议，被告与原告孙春凤签订了《商品房现售合同》。关于《商品房现售合同》的效力，合同约定经双方签署并备案后生效，虽然无证据表明合同已备案；本院认为，参考《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条第二款规定：“当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外”，结合富泽房产公司代原告孙春凤支付了全部购房款，被告向原告开具购房发票的行为亦是对原告履行付款义务的确认，且被告已向原告交付了房屋，故双方均已履行了主要义务，因此，本院认为该合同系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，成立且生效。虽原、被告双方均已履行了主要合同义务，但办理案涉房屋权属变更登记亦是合同义务，现原告主张被告协助履行该项义务，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。现该义务已实际履行，本院予以确认。综上所述，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：被告南京悦庆投资控股有限公司于本判决生效后，协助原告孙春凤将南京市鼓楼区凤凰街2号凤凰水岸广场532室房屋的不动产权证登记至原告孙春凤名下（已履行）。案件受理费80元，减半收取计40元，由被告南京悦庆投资控股有限公司负担（原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内给付此款）。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  胡腾云二〇一七年五月三十一日书记员  宋宇燕履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出境；4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。