山东省淄博市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁03民终2635号
上诉人（原审原告）：张涛，无业。
委托诉讼代理人：陆洋，山东柳泉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：淄博鑫盛房地产开发有限公司，住所地：淄博市张店区西六路博苑宾馆816室。统一社会信用代码：913703002671018121。
法定代表人：谢东江，董事长。
委托诉讼代理人：邹明卿，山东圣德律师事务所律师。
上诉人张涛因与被上诉人淄博鑫盛房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服淄博市张店区人民法院（2016）鲁0303民初2542号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张涛及其委托诉讼代理人陆洋，被上诉人淄博鑫盛房地产开发有限公司的委托诉讼代理人邹明卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张涛上诉请求：请求依法撤销一审判决，改判被上诉人向上诉人交付房地产产权证书并支付违约金93281.00元。事实与理由：一、双方签订的补充协议因被上诉人的原因并未实际履行，不应成为一审判决的依据。1、根据《合同补充条款》，被上诉人占有房屋产权证书的唯一依据是第一条第四项“权属证书办理完毕后，由甲方（被上诉人）将乙方权属证书交至贷款银行，有贷款银行办理抵押登记手续”，该补充条款签订至今已近十年，被上诉人至今仍然没有履行，因此一审法院依据《合同补充条款》判决不当。2、无论被上诉人是否为上诉人提供保证担保，与被上诉人扣押上诉人的权属证书无关，没有法律或是合同约定双方在此种情况下可以由被上诉人扣押上诉人的产权证书。二、被上诉人存在明显违约行为，应当依据合同承担违约责任。根据合同第十五条规定，因出卖人原因买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按照已付房屋价款的日0.02%向买受人支付违约金。权属证书办理完毕后，被上诉人至今未交付上诉人，明显违约。被上诉人以《合同补充条款》未履行而不成立抗辩不成立。三、被上诉人为上诉人提供的合同均为格式条款，按照《合同法》规定，对格式条款的理解发生争议的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款与非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。由此可见，在没有办理抵押登记的情况下，合同应当选择有利于上诉人的解释。四、房屋权属证书归上诉人所有，被上诉人无权扣押，其扣押属于违法行为。
被上诉人淄博鑫盛房地产开发有限公司辩称：一、上诉人主张被上诉人违约没有事实及法律依据。因为涉案的房屋权属证书由被上诉人持有，是双方协议中明确约定的内容，是被上诉人的合同权利，合理合法。在2006年11月19日《商品房买卖合同》签订的同时，双方还签订了合同补充条款，明确约定权属证书办理完毕后，由甲方将乙方的权属证书交至贷款银行，由贷款银行办理抵押登记手续。在权属证书办理完毕后，因上诉人无法提供贷款合同原件至今未办理抵押登记手续，银行也不接受上诉人的房屋权属证件原件，因此，被上诉人只能继续持有，直至上诉人办理完毕抵押登记手续。其他办理抵押登记的业主，也都是由被上诉人将权属证书交至银行。二、上诉人主张的违约金没有依据。上诉人主张的违约金条款是针对被上诉人为上诉人办理权属登记的行为，而上诉人据此条款主张的是房屋权属证书的交付行为，没有任何依据。
张涛向一审法院起诉请求：1、被告向原告交付房地产产权证书并支付违约金97800元（后原告将该数额减少为93281元）；2、诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2006年11月19日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订商品房买卖合同（含附件）一份，约定原告以178359元的价格购买被告开发的鑫盛·财富广场B座2018户房产一套，每平方米3306元。付款方式为银行按揭贷款，首付36359元，贷款142000元。该合同第十五条约定，出卖人应在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的日0.02%向买受人支付违约金。双方在合同补充条款中约定，被告（甲方）为原告（乙方）贷款担保，权属证书办理完毕后，由甲方将乙方的权属证书交至贷款银行，由贷款银行办理抵押登记手续。合同签订后，原告依约付清了房款及其他费用，被告为原告出具完款凭证一份。2008年10月6日，原、被告对涉案房屋进行了交接，原告实际入住该房产。现上述房产的房产所有权证书、土地使用权证书、契证均已办理完毕，由被告持有。该房产产权档案证明显示，产权证书的办理时间为2010年1月19日，此房产未办理抵押登记手续。据原告陈述，其每月归还银行贷款871元，但在法院规定期限内，没有提交向银行贷款的相应证据材料。原告称其已履行了合同中约定的付款义务，双方在合同补充条款中约定的办理房屋抵押贷款的事项也没有履行，涉案房产在银行有贷款，但没有通过抵押申请贷款，被告无权扣押原告的涉案产权证书。据此，原告要求被告交付房产产权证书并以178359元为基数，按日0.02%计算，从2009年4月4日至2016年6月4日，主张违约金93281元。被告对原告的主张不予认可，称涉案房产办理抵押登记前是由被告为原告的银行贷款承担连带保证责任，原告至今未办理抵押登记，也未还清贷款。在原告没有履行上述义务前，被告持有原告的产权证书符合双方约定。原告到相应银行填写抵押登记申请表及其他相关资料后，有银行通知被告交付权属证书给银行。原告计算损失的依据是产权登记不及时的条款，且被告不存在违约行为，故不同意支付违约金。
一审法院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原、被告签订的商品房买卖合同及合同补充条款是双方真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同及相应补充条款合法有效，双方均应依约履行各自的义务。双方在商品房买卖合同约定出卖人应在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价的日0.02%向买受人支付违约金，但双方在商品房买卖合同及补充条款同时约定，原告购买房产以从银行按揭贷款的方式付款。从合同补充条款中的“按揭贷款购房的付款方法及相关约定”部分，涉案房产权属证书办理完毕后，由被告将相关权属证书交至贷款银行，有贷款银行办理抵押登记手续，该条款实质上是对商品房买卖合同第十五条内容的变更，也就是说在涉案房产办理抵押登记前，原告无权取得涉案房产权属证书。既然未办理抵押登记前，原告无权取得涉案房产产权证书，原告诉求被告支付违约金的主张亦于法无据。综上，原告现诉求被告交付涉案房产产权证书并支付违约金的主张证据不足，理由不当，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告张涛的诉讼请求。案件受理费1123（减半收取），由原告张涛负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：被上诉人提交中国工商银行股份有限公司淄博张店支行出具的说明一份，内容为因张涛未提供办理抵押登记的相关资料至今未办妥抵押登记手续。以证明因上诉人原因未办理抵押登记手续被上诉人有权利依据合同约定继续持有权属证书，不属于违约。经上诉人质证，对证据的真实性无异议，但张涛未提供抵押登记资料的原因是两证都在被上诉人处，张涛无法提供，未办理抵押手续的责任不在张涛。该证据与本案焦点问题没有关联性。据此，被上诉人提供的证据真实合法且与本案的案件事实具有关联性，对上述证据本院予以采信。二审庭审中，被上诉人陈述涉案房屋不能办理抵押登记的原因系当事人不能向银行提供第一次贷款的合同原件，上诉人张涛亦认可银行要求其提供第一次贷款合同的原件，但张涛本人没有原件，银行亦不同意提供原件或是复印件。
本院二审查明的其他事实与一审判决认定的事实一致，予以确认。
本院认为，首先，上诉人上诉称双方签订的《合同补充条款》并未履行，不应成为一审判决的依据。但上诉人并未提供证据证明上述《合同补充条款》有变更或是终止的情形存在，故双方当事人均应依约行使自己的权利，履行自己的义务。按照《合同补充条款》约定，“权属证书办理完毕后，由甲方将乙方的权属证书交至贷款银行，由贷款银行办理抵押登记手续”，根据上述约定，虽然上诉人系涉案房屋产权证书的所有人，但其已经在合同中约定在产权证书办理完毕后，由被上诉人持有并交付至银行办理抵押登记，而非由上诉人自己持有。其上述约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的，故上诉人要求被上诉人将涉案房屋产权证书直接交付给上诉人的主张与双方的合同约定不符。其次，上诉人还主张涉案房屋至今未办理抵押登记的原因系其手中没有房地产产权证书，但其并未提供其到银行填写过房屋抵押登记权属资料的证明，亦未提供其他证据证明不能办理抵押登记的原因系其没有提供房地产产权证书，且被上诉人在二审时主张未办理抵押登记的原因系银行要求提供第一次贷款时的合同原件，但张涛未能提供。上诉人张涛亦认可其手中未持有第一次贷款时的合同原件，无法向银行提供的事实。而张涛作为贷款合同的贷款主体，其手中没有贷款合同原件与常理不符。故，综合上述情况，上诉人主张涉案房屋一直未办理抵押登记的责任在于被上诉人的上诉理由，不能成立，本院不予采信。再次，上诉人要求被上诉人按照合同约定向其支付违约金。如其要求的是逾期交证的违约金，因为被上诉人不存在逾期交付房地产产权证书的违约责任，故其此项诉求没有事实及法律依据，本院不予支持。如其要求的是逾期办证的违约金，因涉案房屋产权证书是在2010年1月19日办理完毕的，其于2016年4月19日提起诉讼要求支付逾期办证违约金，已过法定诉讼时效，本院亦不予支持。综上，上诉人的上诉理由，没有事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2132元，由上诉人张涛负担。
本判决为终审判决。
审判长 李兴民
审判员 杨继生
审判员 张婷娟
二〇一六年十一月二十二日
书记员 彭倩倩