山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁02民终5617号
上诉人（原审原告）：青岛东奥开发建设集团公司（青岛城投旅游集团）。
法定代表人张镇安。
委托代理人李戎家，北京市盈科（青岛）律师事务所。
委托代理人李珊珊，北京市盈科（青岛）律师事务所。
被上诉人（原审被告）：崔雪。
委托代理人陈丽莉，山东黎强律师事务所律师。
委托代理人张婉君，山东黎强律师事务所律师。
上诉人青岛东奥开发建设集团公司（青岛城投旅游集团）（以下简称东奥公司）因与被上诉人崔雪房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院（2016）鲁0202民初452号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人东奥公司的委托诉讼代理人李戎家、李珊珊，被上诉人崔雪的委托诉讼代理人陈丽莉、张婉君，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
东奥公司上诉请求：一、修改上诉人名称为青岛东奥开发建设集团公司（青岛城投旅游公司）；二、请求撤销一审判决第二项，依法改判崔雪向东奥公司支付房租185500元；三、请求撤销一审判决第四项，依法改判崔雪按银行同期贷款利率1.3倍承担逾期付款违约金；四、本案一、二审诉讼费用均由崔雪承担。主要事实与理由：东奥公司与崔雪就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》约定：崔雪应于合同签订当日（2011年8月27日）向东奥公司支付12万元的租金，自2012年起，应以半年为单位提前一个月向东奥公司预交租金；如未履行按时足额缴纳房租的义务，应向东奥公司支付违约金。而崔雪并未履行按时足额缴纳房租的义务，至今欠缴租金185500元。按照合同约定应向东奥公司支付欠缴租金。因崔雪单方违约导致合同解除，应当向东奥公司支付逾期付款违约金。
崔雪答辩称，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，东奥公司的主体不适格。另外东奥公司主张的租金已过诉讼时效。东奥公司主张自2012年7月起崔雪就拖欠租金，后2014年6月3日东奥公司第一次向市南法院提起诉讼，后因起诉主体名称问题，2014年7月5日市南法院裁定驳回起诉，故自2014年7月5日起适用一年的诉讼时效，而东奥公司第二次起诉的时间是2016年1月11日，已过诉讼时效，因此请求驳回东奥公司的上诉请求。
东奥公司向一审法院起诉请求:一、解除双方签订的《房屋租赁合同》；二、崔雪向东奥公司支付2012年7月1日至2015年6月25日期间的租金590400元；三、崔雪支付逾期付款违约金99586.123元（暂计算至2015年12月1日并持续计算至判决生效之日止，按银行同期贷款利率的1.3倍计算）；四、崔雪向东奥公司支付水电费2716.7元（截至2015年6月25日）；五、本案诉讼费用由崔雪承担。
一审法院认定的事实：2011年1月1日，双方签订《房屋租赁合同》一份，约定东奥公司将青岛奥林匹克帆船中心-
主防波堤酒吧、餐饮商用房60号-61号出租给崔雪，房屋面积：60号、61号均为71平方米，共计142平方米；租赁期间自2011年1月1日起至2018年12月31日止；2011年—2013年租金每年18万元，2014—2016年租金每年21.6万元；2017年—2018年租金27万元；租金交付方式以半年为单位，由崔雪提前一个月向东奥公司交纳；崔雪承担租赁期间内的水、电、物业服务费用等；如崔雪未按时足额支付租金，每逾期一日，按照年租金1%向东奥公司支付违约金；如崔雪未按约及时足额支付租金逾期10日以上，东奥公司有权解除合同，收回房屋。合同签订后，崔雪在涉案房屋内开设市南区锦邦老船长音乐餐厅，注册登记地址位于涉案房屋。
2013年12月9日，涉案房屋产生截至2013年7月9月水电费共计2716.7元。崔雪在《水电费签收单》上签字确认。
2014年6月3日，东奥公司曾就案涉《房屋租赁合同》履行事宜起诉崔雪，因东奥公司起诉崔雪名称错误，2014年7月25日，一审法院裁定驳回东奥公司的起诉。
2012年8月27日，崔雪向东奥公司电汇9万元，附言载明系房租；2012年11月6日，案外人蒋莉向东奥公司转账汇款9万元，用途：奥帆老船长酒吧租金。
东奥公司称，崔雪于2015年6月25日将涉案房屋钥匙交回，其租金交纳至2012年6月31日；崔雪欠付租金后东奥公司曾向崔雪催缴，崔雪未签收催缴通知书；情人坝系奥帆基地内建筑项目，通过青岛市政府的批准而建设。
崔雪称，1、崔雪租金交纳至2012年12月31日，崔雪曾向蒋莉借款9万元缴纳2012年下半年2012年7月1日—12月31日的租金，东奥公司自2013年7月份开始对涉案房屋停水停电并更换门锁，情人坝酒吧在奥帆中心内，交通不便，生意惨谈，因此崔雪于东奥公司协商减免租金，东奥公司一开始同意，后由于东奥公司领导更换，新领导不同意租金减免，导致酒吧无法正常使用经营；崔雪实际占用涉案房屋至2013年7月9日，在刚刚更换门锁后崔雪与东奥公司协商，崔雪已将涉案房屋物品取回，自2013年7月9日之后崔雪未再实际占有使用涉案房屋。
一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。本案中，双方签订的《房屋租赁合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同系合法有效的。涉案房屋所在情人坝系奥帆基地内部的相关建筑，奥帆基地建设系经过政府部门的审批，崔雪主张涉案房屋租赁合同无效，一审法院不予采信。
依据崔雪提交的银行汇款凭证，崔雪于2012年11月6日委托案外人向东奥公司账户汇款9万元，因东奥公司未提出相反证据予以反驳，一审法院认定崔雪支付房租租金至2012年12月31日。
东奥公司主张崔雪于2015年6月25日将涉案房屋钥匙交回，但东奥公司对此未提交证据证明，崔雪主张其占有使用涉案房屋的期间截至2013年7月9日，依据东奥公司提交的《水电费签收单》，2013年7月9日之后涉案房屋内再未产生水电费用，综合本案案情，一审法院以2013年7月9日作为崔雪将涉案房屋交还给东奥公司之日，即案涉《房屋租赁合同》解除之日。因此，崔雪应向东奥公司支付2013年1月1日至7月9日期间的房屋租金95500元。
依据合同约定，崔雪承担租赁期间内的水、电、物业服务费用，现崔雪尚有承租期间水电费2716.7元未付，崔雪应给付东奥公司。
东奥公司要求崔雪支付违约金的请求，一审法院认为，双方解除《房屋租赁合同》的原因部分系东奥公司存在对房屋整体管理不善而导致崔雪经营困难，综合本案案情，对此一审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条之规定，判决：一、东奥公司与崔雪崔雪签订的《房屋租赁合同》于2013年7月9日解除；二、崔雪于判决生效之日十日内给付东奥公司房租95500元；三、崔雪于判决生效之日十日内给付东奥公司水电费2716.7元；四、驳回东奥公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22135元，由东奥公司负担4388元，崔雪负担17747元。因东奥公司已经预交，崔雪于判决生效之日十日内给付东奥公司。
本院二审期间，关于双方争议的租金支付情况，被上诉人称：第一笔是2009年2月25日6万元定金转为租金，有收据复印件为证，收据原件在上诉人处。因双方于2011年8月27日签订了房屋租赁合同，在合同当中已经明确约定前期已交纳定金6万元，故上诉人将此收据原件收回。第二笔是3万元现金，没有收据。第三笔是2011年8月29日的9万元收款收据，第四笔为2012年8月27日银行转帐9万元，第五笔为2012年11月6日银行转帐9万元，共计36万元。上诉人不予认可，并提交一组证据证明：崔雪总计缴纳租金27万元。证据一、2009年2月25日收款收据（原件，收据编号7206558）。证据二、2011年8月29日收款收据（原件）。证据三、2011年9月30日记账凭证（原件）证据一、二、三证明事项：被上诉人缴纳2011年上半年租金9万元。具体缴费过程如下：2009年2月25日，青岛城投经济发展有限公司收取案外人陈同珍定金6万元（59-60#），并开具收款收据。2011年8月29日，被上诉人崔雪缴纳现金3万元，同时将上述6万元的收款收据原件交回，青岛城投经济发展有限公司为其开具新的收款收据，金额9万元，备注为60-61#上半年房租。而被上诉人崔雪于一审诉讼期间提交的编号为7206558的金额为6万元的收据为复印件，故崔雪所述2009年2月25日交费6万元事实不存在，重复计算交费金额。证据四、2012年8月27日转账凭证。证据五、2012年10月15日收款收据、记账凭证。证据四、五证明事项：2012年8月27日被上诉人崔雪转账支付2011年下半年租金9万元。证据六、2012年11月6日转账凭证。证据七、2012年11月7日收款收据、记账凭证。证据六、七证明事项：2012年11月6日，案外人蒋莉向上诉人转账支付租金9万元，为2012年上半年租金。上诉人提交以上证据一至证据七证明：1、被上诉人缴纳2011年1月1日至2012年6月31日之间的租金为27万元，至今欠缴2012年7月1日至2013年7月9日之间的房屋租金185500元。被上诉人质证称，对上诉人提交的收款收据无异议，但会计凭证系单方制作，不具有法律效力，不予质证。
二审另查明，上诉人在二审期间提交《关于青岛东奥开发建设集团公司加挂青岛城投旅游集团牌子的批复》、《事业单位法人证书》，证明根据青岛市机构编制委员会办公室批复，上诉人名称为青岛东奥开发建设集团公司（青岛城投旅游集团）。该《事业单位法人证书》载明，名称为青岛东奥开发建设集团公司（青岛城投旅游集团）。被上诉人质证称，对证据的真实性无异议，但从该证据可以看出自2009年5月8日其公司名称为青岛东奥开发建设集团公司（青岛城投旅游集团），而与被上诉人2011年8月27日签订的合同相对方为青岛东奥开发建设集团公司，其系两个法律主体，其诉讼主体不适格。本院经审查认为，被上诉人对上诉人提交的《关于青岛东奥开发建设集团公司加挂青岛城投旅游集团牌子的批复》、《事业单位法人证书》的真实性无异议，故本院认定上诉人名称为青岛东奥开发建设集团公司（青岛城投旅游集团）。
二审查明的其他事实与一审基本一致。
本院认为，本案争议的主要焦点问题在于：被上诉人崔雪欠付的租金数额如何认定。
本院认为，上诉人与被上诉人建立租赁关系后，上诉人亦如约向被上诉人交付涉案房屋，故被上诉人依法负有及时足额支付租金的义务。根据双方租赁合同约定，2011年至2013年期间，涉案房屋年租金为18万元，上诉人主张被上诉人租金支付至2012年6月31日，被上诉人主张其租金支付至2012年12月31日。对此，本院认为，被上诉人作为交纳租金的义务方，其依法应对其租金的支付情况承担举证责任。根据庭审查明的事实，被上诉人主张其支付的第一笔即2011年上半年房租的方式是，2009年2月25日6万元定金转为租金，有收据复印件为证，并主张在之后支付3万元现金，但没有收据，合计支付9万元。上诉人不予认可，主张2009年2月25日收取的定金6万元（59-60#）已连同被上诉人崔雪于2011年8月29日缴纳的现金3万元，一并由上诉人为被上诉人崔雪开具金额为9万元的收款收据，并备注为涉案房屋上半年的房租。在开具该收款收据的同时，上诉人已将上述6万元的收款收据原件收回。因此，根据上诉人与被上诉人提交的相应证据并结合上诉人的陈述，本院认为，被上诉人提交的上述证据不足以证明其在2011年8月29日之前已支付9万元租金，在被上诉人未对其主张提交其他有效证据证明的情况下，被上诉人作为租金义务方应依法承担举证不能的法律责任。故本院认定被上诉人支付的租金数额合计为27万元，一审认定为36万元不当，本院予以纠正。根据合同约定的租金支付时间，本院认定被上诉人的租金实际支付至2012年6月31日，上诉人的该项上诉理由成立，本院予以支持。原审对此认定不当，本院予以纠正。根据合同约定，2011年—2013年租金为每年18万元，因此，上诉人主张被上诉人支付自2012年7月1日至2013年7月9日的租金185500元，予法有据，本院予以支持。
关于被上诉人崔雪应否承担逾期支付租金的违约金问题，本院认为，合同明确约定，如崔雪未按时足额支付租金，每逾期一日，按照年租金1%向东奥公司支付违约金。崔雪未按期支付租金，其应对此承担相应责任。鉴于合同约定的违约金过高，上诉人虽主张被上诉人按银行同期银行贷款利率的1.3倍承担逾期付款违约金，但基于本案案情，且考虑到利息是法定孳息，本院酌情支持被上诉人按中国人民银行同期银行贷款利率向上诉人承担相应逾期支付租金的责任。关于利息的起止时间，鉴于本院已认定崔雪租金已支付至2012年6月31日，而合同约定租金交付方式以半年为单位，由崔雪提前一个月向东奥公司交纳，故关于2012年7月1日至2012年12月31日期间的租金，被上诉人最晚应于2012年6月1日支付。关于2013年1月1日至2013年7月9日期间的租金，被上诉人最晚应于2012年12月1日支付。因此，利息的具体起算方式为：被上诉人应自2012年6月2日至本判决生效之日止，以欠付租金9万元为基数，自2012年12月2日至本判决生效之日止，以欠付租金95500元为基数，均按中国人民银行同期银行贷款利率向上诉人承担相应利息的支付义务。
综上，上诉人东奥公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。原审判决结果有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、维持青岛市市南区人民法院（2016）鲁0202民初452号民事判决第一、三项；
二、撤销青岛市市南区人民法院（2016）鲁0202民初452号民事判决第二、四项；
三、被上诉人崔雪于本判决生效之日起十日内向上诉人青岛东奥开发建设集团公司（青岛城投旅游集团）支付租金185500元，并自2012年6月2日至本判决生效之日止，以欠付租金9万元为基数，自2012年12月2日起至本判决生效之日止，以欠付租金95500元为基数，均按中国人民银行同期银行贷款利率向上诉人青岛东奥开发建设集团公司（青岛城投旅游集团）承担相应利息的支付义务；
四、驳回上诉人青岛东奥开发建设集团公司（青岛城投旅游集团）的其他诉讼请求。
一审案件受理费22135元，二审案件受理费4010元，共计26145元，由上诉人青岛东奥开发建设集团公司（青岛城投旅游集团）负担18040元，由被上诉人崔雪负担8105元。
本判决为终审判决。
审判长 侯 娜
审判员 王昌民
审判员 杨保国
二〇一七年九月十五日
书记员 吴苗苗
书记员 王 晶