江西省景德镇市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣02民终857号上诉人（原审原告、反诉被告）：曹艳霞，女，1965年8月8日出生，汉族，住江西省。委托诉讼代理人：朱政宇，江西驰骋律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：景德镇市德福房地产开发有限公司，住所地江西省景德镇市昌江区瓷都大道（河西农贸市场内）。法定代表人：陈恺，该公司总经理。委托诉讼代理人：彭德福，该公司董事长。上诉人曹艳霞因与被上诉人景德镇市德福房地产开发有限公司（以下简称德福房地产）房屋买卖合同纠纷一案，不服景德镇市珠山区人民法院（2017）赣0203民初643号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曹艳霞上诉请求：1、依法撤销原审法院（2017）赣0203民初643号民事判决书，并查明事实，依法改判，支持上诉人的一审全部诉讼请求；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、原审判决依据被上诉人申请调取的《商品房买卖合同》补充协议及交易惯例来认定被上诉人已经履行了通知义务和交付义务实属事实认定错误，法律适用错误。(1)此份调取的《商品房买卖合同》正本第二十条明确对补充协议进行约定，要求双方约定后签订补充协议，但调取的补充协议没有任何上诉人的签字，也未得到任何形式的认可，根据《中华人民共和国合同法》第7条第44条之规定，合同的成立生效必须双方合意，不违反法律的强制性规定为准，而不是以备案为生效要件，原审法院以《商品房买卖合同》及补充协议已经备案为由，认定上诉人对内容知晓并认可，实属事实认定不清。再者，由原审法院调取的补充协议上未有上诉人的签名恰好证明其内容在《商品房买卖合同》签订之时，根本未得到上诉人的认可。(2)在本案中，被上诉人申请调取的《商品房买卖合同》补充协议记载的内容实质上均为对被上诉人作为开发主体在商品房交易过程中应当履行的责任进行免除，此内容是典型的格式条款，严重侵害消费者的合法利益，依据《中华人民共和国合同法》第40条第52条之规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该格式条款无效，故本份补充协议免除被上诉人交房义务的内容，依法不应当得到支持。(3)在本案中无任何证明文件对原审法院认定的所谓“交易习惯”进行佐证，任何“交易习惯”不可能会对合同某一方的义务进行免除，原审法院援引的“交易习惯”明显证据不足，事实认定错误。原审法院依据一份未经过上诉人任何形式认可的，由被上诉人提供的格式条款，用以免除被上诉人作为开发商应尽责任的补充协议，并且引用所谓的“交易习惯”对本案进行裁量，实属事实认定错误，法律适用错误。2、原审判决已经认定被上诉人德福房地产延迟交房的情况下，认为上诉人未交庭院费，主观存在过错，致使交房未果，则被上诉人不需要承担责任，明显自相矛盾，实属严重的事实错误。本案系上诉人与被上诉人之间的商品房买卖合同所引发的合同纠纷，在双方签订的《商品房买卖合同》中，对双方的权利义务已进行明确的约定，双方争议的焦点在于房屋是否交付问题及违约责任的承担上，但原审法院认定的事实中居然存在一个“庭院使用费”的问题，在未取得相关证据的同时认定上诉人未交纳“庭院使用费”，纵观本案核心《商品房买卖合同》中约定的内容，根本没有涉及“庭院使用费”的相关记载，试问如何对此进行审理，又如何认定上诉人未缴纳“庭院使用费”是存在过错的，又如何可以作为已经认定延迟交房的被上诉人的免责事由，至于被上诉人提出的抗辩理由完全不成立，如其认为双方之间存在“庭院使用费”的约定且有纠纷，那么完全可以就此提起诉讼，由法院依法裁量，这完全是两个法律关系，故此项认定明显事实不清，证据不足，依法应当予以改判。3、原审法院认定被上诉人德福房地产在本案中房屋满足交付条件，实属事实认定不清，在本案的《商品房买卖合同》中明确约定了交付的前置条件，被上诉人均未满足，达不到交付标准的房屋，何谈已经交付，本项原审法院认定事实错误。依据双方签订的《商品房买卖合同》中第八条约定，被上诉人应将取得商品房面积实测技术报告书及商品房验收合格的相关文件的商品房交付于上诉人，但在庭前庭后，被上诉人均未向法庭及上诉人提供以上材料，如在庭审中被告所提交的证据，仅一份无日期，真实性存疑的房屋面积预测技术报告书及若干份报告，根本达不到合同约定的交付标准。依据相关规定，房屋预测技术报告书与房屋实测报告书完全是两样性质不同的文件，前者是为了方便商品房预售，后者则是为了商品房销售完成的办理相关证件的凭证，原审法院对此完全不予查明，直接认定被上诉人的房屋满足交付条件实属事实认定错误。综上，原审法院认定事实错误、适用法律错误，请求二审法院依法撤销原审法院作出的全部判决，并查明事实，依法改判，支持上诉人的一审的全部诉讼请求。被上诉人德福房地产答辩称：曹艳霞买房子以后，当时谈好庭院要收费，但曹艳霞打了欠条，一直没给钱，我们再三打电话通知她，她一直没有来。后来她要钥匙去装修房子，我们说交了庭院费才好给，但她一直没有来，也没找过我协商，就是非要拿钥匙，我说不行，然后她就告至法院。她不仅这个院落钱没有交，按揭的钱也有一年没有交，银行也找我们，我们找她多次，最后银行把银行贷款的30多万，全部在我们的保证金上扣除了，把我们的钱扣了。曹艳霞一审诉讼请求：1.判令被告赔偿原告交房违约金73105.70元（后变更诉讼请求为，判令被告支付原告迟延交房违约金，从2015年4月29日起至实际交房之日止，按每日100.14元计算）；2.诉讼费由被告承担。一审判决认定：2014年11月16日，原、被告签订商品房买卖合同，约定买受人（原告曹艳霞）购买被告开发的和谐家园第1栋2号楼105号房屋，房屋代码为125134。该房屋建筑面积139.09平方米，单价为每平方米3600元。买受人以银行按揭贷款方式按期付款，即首付150724元，贷款350000元，贷款期限15年。合同第八条规定交付条件，即出卖人（被告）应当在2015年4月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种和第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人（原告）使用：1.该商品房取得面积实测技术报告书；2.该商品房经验收合格；……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人（被告）可据实予以延期：1.遇不可抗力，且出卖人（被告）在发生之日起30日内告知买受人的；2.因执行政府及公用事业部门的法令、政策、通告、要求等造成的延迟；3.买受人不能按时交纳全部房价款的。除上述特殊情况外，出卖人（被告）如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限（2015年4月28日）的第二天起至实际交付之日止，出卖人（被告）按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人（原告）有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限（2015年4月28日）的第二天起至实际交付之日止，出卖人（被告）按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金。……商品房达到交付使用条件后，出卖人（被告）应当书面通知买受人（原告）办理交付手续。本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件五）。合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。本合同连同附件一式4份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：出卖人2份，买受人1份，房产局1份。本合同自双方签订之日起生效。另双方实际签订的合同后附附件一：房屋平面图（空白）；附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明；附件三：抵押权人同意该商品房预售的证明及关于抵押的相关约定；附件四：装饰、设备标准；附件五：合同补充协议。上述附件，原、被告双方未另行签名、盖章。其中附件五第八条为关于交房之补充约定：…出卖人以电话通知的形式通知买受人交房的，若因买受人电话变更、停机、关机、通讯故障等原因而又未及时告知出卖人有效联系方式，致使出卖人通知不到或无法通知的，合同载明的交付时间即视为出卖人的书面通知的交房时间，出卖人不再另行通知。出卖人在商品房满足交房条件，合同约定的交付时间已经届满后，无须一定以书面形式通知买受人办理房屋的交接手续。无论出卖人是否通知买受人或出卖人的通知在客观上是否送达买受人，买受人均应在合同约定的交房日届满时办理房屋交付手续。买受人逾期未办理相关手续的，则以合同约定的交房最后期限届满日（或提前交房期限届满日）视为出卖人的实际交付日，该商品房交付完成。…截止2014年11月16日，原告曹艳霞向被告支付173446元[其中2014年10月29日现金支付20000元（收款事由为二期1栋108室定金），2014年11月16日刷卡支付33446元（收款事由为二期2栋105室），2014年11月25日现金支付80000元、刷卡支付40000元（收款事由为二期2栋105室）]，并于2015年1月16日，以和谐家园二期2栋105室房屋在原景德镇市商业银行股份有限公司办理个人购房抵押（保证）借款，借款350000元，借期180个月，自2015年2月13日至2030年2月13日止。原景德镇市商业银行股份有限公司于2015年2月13日将贷款350000元支付给被告德福房地产公司。2017年4月11日，原告曹艳霞支付2017年4月-2018年3月底的物业费1001元，支付装修押金1000元、垃圾清理费500元。现原告曹艳霞以被告至今未通知其交房，违约长达2年之久，要求被告按合同约定承担违约金，并诉至该院。另查明，和谐家园二期2号楼于2014年10月15日取得单位工程施工竣工报告，工程施工竣工意见为符合工程竣工验收要求；2014年10月18日取得工程勘察质量检查报告，勘察质量检查意见为符合要求，合格；2014年12月20日取得工程竣工验收报告；2014年12月20日取得工程质量监理评估报告，评估意见为合格；2014年10月21日取得工程设计质量检查报告，设计质量检查意见为各分部符合设计要求，评定合格。还查明，原告曹艳霞所购买的2栋105室房屋院子没有付款。与涉案房屋同栋的2栋101室房屋买受人黄万荣、2栋108室房屋买受人彭子晴，于2015年8月19日支付了“收交房垃圾清运费”500元，2栋104室房屋买受人秦馨于2015年10月22日支付“收交房垃圾清运费”500元。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行义务。本案中，原、被告签订房屋买卖合同，原告依约向被告支付购房首付款，并办理了银行按揭贷款手续，双方房屋买卖合同关系成立，被告应当依约承担按期交房的义务。虽然双方合同主文约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，但合同附件对通知交房的方式作出了变更，变更为无论出卖人是否通知买受人或出卖人的通知在客观上是否送达买受人，买受人均应在合同约定的交房日期届满时办理房屋交房手续，买受人逾期未办理相关交房手续的，则以合同约定的交房最后期限届满日（或提前交房期限届满日）视为出卖人的实际交付日，该商品房交付完成。尽管附件没有双方当事人的签名，但该附件属于房屋买卖合同的组成部分，亦在原告办理个人购房抵押（保证）借款时，提交给房管部门备案。对于交房通知形式问题，在实践中，若要求出卖人必须书面通知买受人交房，不符合交易惯例。人民法院审理民事案件，必须以事实为依据，以法律为准绳。结合本案查明的事实，迟延交房，有原告拖欠支付庭院使用费的原因。被告举证证明涉案房屋所在的和谐家园二期2号楼于2014年10月已经竣工，符合交付条件，且在2015年8月陆续有该楼栋楼层买受人收房，2017年4月11日原告亦办理收房手续，原告以被告未通知购房者交房为由，主张被告承担逾期交房的违约责任，与事实不符，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第六十条、第六十一条、第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：“驳回原告曹艳霞的诉讼请求。”案件受理费1628元，由原告曹艳霞承担。二审中，双方当事人均没有提交新的证据。二审另查明，被上诉人德福房地产在一审期间提起反诉，请求：1.确认反诉原告与反诉被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：YS00045066）已经解除；2.判令反诉被告向反诉原告支付违约金100144.80元，腾空和谐家园二期1栋2号楼105室的房屋并交还给反诉原告；3.反诉费用由反诉被告承担。理由是：2014年11月16日，反诉原、被告双方签订编号为YS00045066《商品房买卖合同》，约定反诉被告向反诉原告购买和谐家园二期1栋2号105室商品房一套。2015年2月13日，反诉被告和原景德镇市商业银行（现变更为江西商业银行景德镇分行）签订个人购房抵押（担保）贷款合同，反诉原告作为阶段性保证人。因反诉被告未按照该借款合同的约定履行还款义务，2017年7月5日，江西商业银行景德镇分行决定提前收回贷款，要求反诉原告承担连带责任并从反诉原告保证金账户将该贷款本金及利息扣收。反诉原告依据合同相关约定，于2017年7月7日向反诉被告邮寄解除合同通知书，通知解除双方签订的《商品房买卖合同》，要求其向反诉原告交还和谐家园二期1栋2号楼105室。反诉原告认为反诉被告违反合同约定，构成根本违约，故在原告曹艳霞诉被告德福房地产公司房屋买卖合同纠纷案开庭审理前提出反诉。一审法院认为，反诉的当事人应当限于本诉的当事人范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同的法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同的事实。本案中，反诉原告以反诉被告未按期向江西银行股份有限公司景德镇高新支行（原景德镇市商业银行股份有限公司）履行返款义务，导致其作为阶段性担保人，承担了反诉被告贷款本金和利息的担保责任，反诉被告违约，而提出反诉诉请，其基于的是担保合同关系，属于借款人（反诉被告）、贷款人（江西银行股份有限公司景德镇高新支行）及担保人（反诉被告）三方之间形成的法律关系。与本诉中原告以被告违反商品房买卖合同迟延交房，基于的房屋买卖合同关系不属于同一法律关系，且房屋买卖合同关系是出卖人（被告）与买受人（原告）两方形成的法律关系。反诉原告基于不同的法律关系，在实际涉及当事人超出本诉当事人的情况下，针对本诉提出反诉，不符合反诉条件，法院不应受理，已受理的，依法应裁定驳回。反诉原告可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十三条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百二十三条、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条第一款、第二款之规定，一审法院于2017年9月29日作出与本案相同案号的民事裁定书，裁定：“驳回反诉原告景德镇市德福房地产开发有限公司的反诉。”此外，被上诉人德福房地产二审陈述，因上诉人曹艳霞有近一年时间没有向抵押贷款的银行支付本案争议房屋的按揭贷款，导致贷款银行提前解除了与曹艳霞的抵押贷款合同，并从被上诉人德福房地产向该银行缴纳的按揭贷款保证金账户中，扣除了曹艳霞应当按期缴纳的全部贷款30多万元。本案双方当事人争议的主要问题是被上诉人德福房地产迟延交房。这里涉及到一是合同附件是否具有法律效力；二是被上诉人在具备交房条件时是否通知了上诉人接受房屋以及上诉人有无故意拒绝接收房屋。本院认为，引起本案双方当事人争议的《商品房买卖合同》，系双方当事人自愿订立，属有效合同，应受法律保护。该合同文本是由房地产交易管理部门提供的格式合同，非由双方当事人制作。合同的附件虽然没有提供供合同当事人签字的栏目，但合同文本是一个完整的格式文本，且该合同文本的全部内容并无对双方当事人有任何不利的条款，因此，不能因合同文本附件双方当事人没有签字而加重被上诉人的义务。上诉人在合同约定的交付房屋的时间，应当充分注意到自身的合同权利。在二审谈话过程中，被上诉人陈述，曹艳霞就居住在引起争议房屋的附近，并在紧邻的一个小区从事物业管理工作，其购买引起争议房屋，很容易了解房屋的建设进度等情况。同时，根据现实生活中开发商销售房屋的一般情况，基本不存在具备交房条件时开发商不主动通知购房者前来办理交付手续的情况。因此可以充分相信被上诉人通知了上诉人受领房屋。故本院认为，上诉人曹艳霞的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决事实清楚，证据充分，适用法律并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费1628元，由上诉人曹艳霞负担。本判决为终审判决。审判长  胡纯华审判员  舒振亚审判员  徐文生二〇一七年十二月二十五日书记员  涂娜娜