通化市东昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东江东民初字第271号
原告樊永生（反诉被告），现住通化市东昌区。
委托代理人聂重阳，吉林仁博律师事务所律师。
委托代理人赵福全，吉林仁博律师事务所律师。
被告姜会清（反诉原告），现住通化市东昌区。
委托代理人周晓伟，吉林易金律师事务所律师。
委托代理人郭秀丽，现住通化市东昌区。
原告（反诉被告）樊永生与被告（反诉原告）姜会清租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月13日收到原告起诉状，同日受理，受理后依法组成合议庭，于2014年8月1日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）樊永生及委托代理人聂重阳、赵福全，被告（反诉原告）姜会清委托代理人周晓伟、郭秀丽到庭参加了诉讼。本案一审现已审理终结。
原告（反诉被告）樊永生诉称，2012年10月3日，原、被告签订《档口租赁合同》，期限一年（2012年10月15日至2013年10月14日）。被告先收取了原告5，000.00元的预留金，然后才出示其事先拟定好的合同，如原告不签合同预留金不予返还。虽然合同中约定的双方权利义务不合理，但原告已交付预留保证金，无奈只能同被告签订了合同。被告按500.00元／㎡收取了档口抵押金。被告承诺华强美食城试营业的三个月免收档口租金，并且会做大型宣传活动与广告。还承诺美食城档口一定满，不会有空档，会给原告一定的扶持和待遇。原告入驻后，被告没有按照约定在开业前两个月做项目推广和宣传，并且被告聘用的经理找到原告说资金紧张，能否支持一下在试营业期间交一个月的档口租金。原告为了帮助被告经营，便在试营业期间交了一个月的租金。但原告入场后发现华强美食城公摊费用畸高，所有业户都处于亏损中。2012年12月14日，原告同其他业户找到美食城负责人郭秀丽，提出公摊费过高要求查看相关信息，并提出保洁管理人员过多，费用要业户承担明显不合理，要被告作出解释。被告不但未做任何解释，还在2012年12月15日采取停电关门的方式，不让原告进场经营。被告的行为严重违反合同约定，请求法院判令被告返还煤气表一块，并返还原告交纳的档口抵押金13，900.00元。
被告（反诉原告）姜会清辩称，《档口租赁合同》是双方在平等自愿的基础上签订，是双方真实意思表示，且合同内容合法，是有效的合同，双方均应按合同的约定履行各自义务。现双方因履行合同发生纠纷，该合同是法院审理案件的关键、更是重要依据。原告起诉要求返还档口抵押金，但没有提出法定或约定事由。依照双方签订的合同第二条第一项，合同正常终止后抵押金才能返还。同时第二项约定原告应于每月25日前以上纳租的形式提前向被告交纳租赁费，拖欠一天，按月租金3%交滞纳金，超过5天，按原告违约处理，被告有权单方终止合同，保证金不予返还，被告不做任何赔偿。本案中原告只交纳了一月个的租金，系原告违约在先，被告有权终止合同、不返还抵押金。原告要求返还煤气表或者返还价值4，500.00元，该请求不能成立。煤气表是双方协商一致用于美食城经营的，系配套设施费用，具有特定一次性的使用功能，不经煤气公司同意被告无权单方向原告返还，由此产生的费用也不是被告收取的，如果原告坚持要求返还应向煤气公司主张权利。综上，请求驳回原告诉讼请求。
反诉原告（被告）姜会清诉称，2012年10月3日，原、被告签订《档口租赁合同》，期限一年（2012年10月15日至2013年10月14日）。合同约定原告按照其租赁的档口面积以500.00元／㎡的标准交纳抵押金，抵押金在合同正常终止一个月内全额无息返还，樊永生交纳抵押金13，900.00元。档口租金按150.00元／㎡收取，樊永生租赁的档口面积为32平方米，月租金4，800.00元，如原告不按时交租，被告有权单方终止合同，抵押金不予返还。原告承担自己档口内的水、电、煤气等费用。公共区域卫生、保洁、管理人员费用，公共区域水、电、取暖等费用按各档口的营业面积予以均摊。如合同未到期，原告提前终止合同属于违约，抵押金不予返还。美食城于2012年9月29日试营业，10月13日正式营业，10月15日开始计费。原告只交纳了一个月的租金，之后以种种理由拒绝交纳租金、水电费、保洁人员工资。因档口业户拒绝交纳电费，供电公司于2012年12月16日给美食城停电。原告拒绝交纳租金、水电等费用构成违约，2013年1月12日，被告向原告送达了解除合同通知，要求原告结清拖欠费用，但原告未支付。故请求法院判令反诉被告樊永生支付拖欠两个月的档口租金9，600.00元，支付反诉原告为其垫付的水费257.75元、电费3，544.45元、取暖费2，811.66元、保洁员工资2，530.45元，共计18，744.31元。要求原告返还煤气计量卡，并结算余额。
反诉被告（原告）樊永生辩称，姜会清对档口租金的主张已超过诉讼时效。2012年12月15日关闭美食城之后姜会清未向樊永生主张过租金，根据民法通则规定，租金的诉讼时效为一年。姜会清要求给付水费、电费、取暖费及保洁人员工资的请求缺乏事实依据，双方在合同中对这些费用约定不明确，姜会清不能向我方提供相应的明细并且姜会清雇佣的保洁人员人数及工资标准也未同樊永生协商，对此我方认为双方未协商沟通的情况下，姜会清应对其行为和所发生的各项费用承担相应责任。我方认为煤气计量卡随煤气表走，表应归我方。
在开庭审理过程中，本案原告（反诉被告）樊永生与被告（反诉原告）姜会清对本案以下事实有争议，本案评判如下：
被告（反诉原告）是否应当返还原告（反诉被告）档口抵押金、煤气表？原告（反诉被告）是否应当支付被告（反诉原告）租金、水、电、暖气、保洁费用并返还煤气计量卡？
原告提供煤气表收据一份，证明：向被告交煤气费4，500.00元。
被告质证意见：真实性无异议，但这钱交给煤气公司了。本院认为，该证据真实性本院予以采信。
被告针对自己的主张提交以下证据（均为复印件与原件核对无异）：
1、原告樊永生与被告签订的档口租赁合同一份，证明：双方成立合同关系，约定档口抵押金和租金的收费标准，保洁人员的工资及水电、取暖费用的分摊方法，承租方逾期缴纳租金的，出租人有权终止合同，承租人缴纳的保证金可不予返还。根据合同第二条第二项、第四条第一项的约定，原告违反合同，我方不返抵押金。
原告质证意见：真实性无异议，证明目的有异议。该合同是被告事先拟定的格式条款，未与原告协商条款的具体内容，被告依据合同第二条第二项、第四条第一项是排除原告主要权利的约定，根据合同法该条款无效。
本院认为，原告对合同的真实性无异议，且合同内容可以证明被告主张，该证据本院予以采信。原告主张合同排除其主要权利没有事实及法律依据，主张合同第二条第二项、第四条第一项无效不能成立。
2、取暖费收据、取暖费分配表、通化市市场建设服务中心取暖费票据及证明。证明：我方交纳了2012-2013年度全年的取暖费，按照合同第二条第六项规定，取暖费用按营业面积均摊。
原告质证意见：有异议，认可分摊方式，计算数额、缴费标准不认可。
本院认为，该组证据客观真实，数额准确，本院予以采信。
3、电费票据八张，分配表四张，证明：我方交纳了经营期间的电费，分配表证明原告应当交纳的电费，该费用应按合同约定按营业面积均摊。
原告质证意见：对原告自用部分的电费无异议，对公摊电费有异议。公摊费用过高，与自用电费差距过大，不清楚公摊电费具体用途。
本院认为，该组证据本院予以采信。美食城电梯、电视、照明等均为公共合理用电，原告主张公摊电费高，但没有反驳证据，本院不予支持。
4、水费票据三张，分配表三张，证明：我方交纳了经营期间的水费，分配表证明原告应当分摊的费用。按合同第二条第六项约定，该费用应按营业面积均摊。
原告质证意见：认可水费。
故该组证据本院予以采信。
5、保洁人员工资发放明细表3张，收据7张，考勤表7张，证明：我方支出了保洁人员的工资，根据合同第二条第6项的约定，保洁人员费用按各档口的营业面积予以均摊，参照此约定，将保洁员工资按户均摊符合交易习惯，此主张应受法律保护。
原告质证意见：对证明目的有异议，从工资明细中可以看出美食城在9月雇了16人，10月18人，11月15人，美食城经营总面积1180平方米，加上刷碗2人，多达20人，人员过多且未与原告协商，不同意承担。我在中东美食城也有档口，公用的水电、保洁均不用我承担。
本院认为，原告对保洁人员数量无异议，被告主张的工资也符合市场价格，档口租赁合同中第二条第六项明确约定保洁人员费用由各档口业主按营业面积均摊，故该组证据本院予以采信。原告应当支付保洁人员工资。中东美食城公用费用的承担方式与本案无关，原告主张不能成立。
6、缴费通知，证明：因业主欠缴各项费用，我方送达了缴费通知，档口业主拖欠我方水电等费用已构成违约。
原告质证意见：真实性无异议，证明目的有异议。
该证据本院予以采信。
7、停止供电通知书，证明：因各档口拖欠电费，通化电业局给反诉原告送达了停电通知，停电一事并非如反诉被告所说是我方给停的电。
原告质证意见：真实性无异议，电业部门停电的时间是12月22日，而非12月14日。12月14是被告擅自停电。
本院认为，原告对该证据的真实性无异议，该证据可以证明供电公司于2012年12月14日对美食城停止供电，该证据本院予以采信。原告主张被告擅自停电没有事实依据，其主张不能成立。
8、解除合同通知书，证明：因各档口业主欠缴租金等费用，其行为构成根本违约。
原告质证意见：真实性无异议，证明目的有异议。认可合同已经解除了。从通知书也可以看出已过诉讼时效。
本院认为，该证据本院予以采信。反诉原告主张水电、暖气、保洁工资等费用没有超过两年诉讼时效。但主张租金的诉讼时效为一年，反诉原告姜会清主张档口租金已过诉讼时效。
9、吉林省文化产业投资集团有限公司文件一件（复印件），证明：因该公司2013年7月准备与华强美食城协商全资并购事宜制订了该文件，文件内容包含公司整体收购美食城，将美食城隐名经营人刘志强经营期间的债权债务一并接管，由该公司与美食城的档口经营业主清理所欠租金、水电、保洁工资等费用。刘志强本人同意并委托该公司向摊位业主协商清理所欠债务，这可以证明在2013年7月刘志强经营的华强美食城协同该投资公司向档口业主主张过租金及其它债权，依法导致诉讼时效的中断。
原告质证意见：真实性有异议，复印件无法核对，不能做证据使用。该证据与本案的关联性有异议，以其主张诉讼时效中断是不成立的，是被告与案外人的约定，原告不清楚。
本院认为，该证据为复印件，原告对其真实性不予认可，本院不予采信。
经过庭审中对无争议事实的归纳和本院综上认定的证据，可证明本案如下事实：2012年10月3日，原告（反诉被告）樊永生与被告（反诉原告）姜会清经营的通化市东昌区华强创业美食城签订《档口租赁合同》，约定樊永生租赁华强创业美食城A1号档口经营“东北风味中餐”。租赁期限为2012年10月15日至2013年10月14日一年。原告向被告交纳保证金13，900.00元，约定该款在合同正常终止时返还，若原告不按期交纳租金构成违约，保证金不予返还。档口内的水、电、暖气等经营费用由档口业主承担。公共区域内保洁、水、电、取暖等费用按各档口营业面积予以均摊。原告樊永生租赁的档口内面积为32平方米，公摊面积为64.29平方米。2012年10月13日美食城正式开业，经营期间效益不良，各档口业户仅交纳了10月至11月期间的租金、水电取暖费。12月12日，被告对各档口业户下达缴费通知，各业户未予缴费。2012年12月14日供电公司给美食城下达了“停止供电通知书”，并对美食城予以断电，美食城停止营业。2013年1月12日，被告向各档口业主下达“解除合同通知书”，通知各业主解除合同、保证金不予返还、统装不许拆除、限期缴费。美食城经营期间的水、电、取暖、保洁费用均由被告垫付完毕。樊永生在经营期间交纳了一个月的租金4，800.00元、一个月取暖费702.91元、电费453.45元、水费118.64元。
在庭审诉辩中，原、被告对以下问题发生争议，本院评判如下：
被告（反诉原告）是否应当返还原告（反诉被告）档口抵押金？原告（反诉被告）是否应当支付被告（反诉原告）租金、水、电、暖气、保洁费用？
原告（反诉被告）认为，姜会清应当返还樊永生保证金。姜会清主张租金已过诉讼时效。主张水、电、取暖、保洁费用缺乏事实依据。
被告（反诉原告）认为，依据合同，樊永生不按期缴费构成违约，不应返还保证金。樊永生应支付拖欠的租金、水电、取暖保洁费用。
本院认为，原、被告签订的《档口租赁合同》合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。原告（反诉被告）樊永生不按约定支付租金构成违约，按照合同约定保证金不予返还。故樊永生主张姜会清返还保证金没有事实及法律依据，本院不予支持。同时，樊永生应当支付其经营期间拖欠的水、电、取暖、保洁费用。姜会清主张樊永生支付水费257.75元、电费3，544.45元、保洁员工资2，530.45有证据证明，数额计算准确，本院予以支持。因美食城仅经营两个月，故姜会清主张全年5个月的取暖费本院不予支持，樊永生应再支付一个月的取暖费702.91元。姜会清主张租金已过诉讼时效，本院不予支持。
关于煤气表及计量卡问题，原、被告在合同第四条第1项中约定：合同未到期时，档口业户如果想提前终止合同，属业户违约，其抵押金不予返还，档口内的固定设备、电表、水表、煤气表、牌匾等不行拆除拿走。现因原告在内的档口业户不缴费，导致美食城被电业局断电而停止经营。属于原告违约，煤气表按合同约定不予返还。原告主张返还煤气表本院不予支持。煤气计量卡是煤气表的附属物，被告主张原告结清煤气费并返还煤气计量卡，本院予以支持。
《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项规定：“下列的诉讼时效期间为一年：（三）延付或者拒付租金的；”《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额计算方法。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”
依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）樊永生的诉讼请求。
二、原告（反诉被告）樊永生于本判决生效后立即支付被告（反诉原告）姜会清电费3，544.45元、水费257.75元、取暖费702.91元、保洁员工资2，530.45，共计7，035.56元；原告（反诉被告）樊永生于本判决生效后立即结清煤气费并将煤气计量卡返还给被告（反诉原告）姜会清。
三、驳回被告（反诉原告）姜会清其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费670.00元，反诉费25.00元，由原告（反诉被告）樊永生承担。
原告（反诉被告）樊永生到期不履行本判决确定的给付义务，被告（反诉原告）姜会清向本院申请执行的期间为二年。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。
审 判 长 于慧燕
代理审判员 徐媛媛
人民陪审员 张立斌
二〇一四年十二月二十日
书 记 员 付佳琦