陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕01民终6806号
上诉人（原审被告、反诉原告）：赵之东，陕西东生置业有限公司总经理。
委托诉讼代理人：闫新盈，北京市炜衡律师事务所西安分所律师。
委托诉讼代理人：裴朝杰，北京市炜衡律师事务所西安分所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：李永年。
上诉人赵之东因与被上诉人李永年房屋租赁合同纠纷一案。不服西安市碑林区人民法院（2016）陕0103民初2971号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
李永年向原审法院诉称，2014年9月15日，李永年租赁赵之东位于碑林区文艺北路188号东升大厦一层局部、三层整层房屋，租赁期限3年，合同签订当日李永年支付赵之东押金10000元，并支付2014年9月15日至2015年9月14日1年的房租。后由于李永年经营不善，无法继续经营，经赵之东同意，2015�4月遂将秦巴印象火锅店转让给苏金玺，押金由赵之东退还给李永年，赵之东也于当天与苏金玺签订了房屋租赁合同。后李永年多次向赵之东催要房屋押金10000元，赵之东至今未退还。故诉至法院请求依法判令赵之东支付李永年租房押金及利息10426元；赵之东支付李永年诉讼期间支付的交通费、住宿费等费用；诉讼费由赵之东承担。
赵之东辩称，李永年要求支付保证金的利息、交通费、住宿费等没有依据，且合同保证金的目的是保证合同正常履行，李永年违约在先，故不同意李永年诉讼请求。
赵之东向原审法院反诉称，2014年9月15日，其与李永年签订房屋租赁合同。合同签订后，赵之东按约将房屋交付李永年经营使用，经营未满一年，因李永年经营不善提出解除合同，其为了避免损失扩大，同意李永年将饭店转让，并与受让方重新签订了房屋租赁�同。但合同解除后，双方就免租期一个月租金支付及合同解除赵之东违约责任承担损失赔偿事宜协商未果。现请求法院判令李永年支付免租期一个月租金49506.98元及合同解除给赵之东造成的损失10000元；李永年承担反诉费。
李永年辩称，双方签订的《合同终止协议书》是双方真实意思表示，其并未违约，故不同意赵之东的反诉请求。
原审法院经审理查明，2014年9月3日，李永年（乙方承租人）与赵之东（甲方出租人）签订《房屋租赁合同》，合同约定乙方承租甲方座落于西安市文艺北路188号东升大厦1层、3层，建筑面积1053.34平方米，一楼大厅由二三层共同使用。合同免租期为2014年8月20日至2014年9月14日，供乙方装修、设备安装调试，免租期租金甲方免收。合同租期为三年，即2014年9月15日至2017年9月14日。合同签订后，乙方向甲方交付第一个租赁年�的第一次租金，甲方同时向乙方交付租赁房屋。合同签订当日，乙方向甲方支付保证金10000元。租赁期满，乙方将房屋完好交还甲方时，甲方退还乙方。同时，合同第八条房屋的转租约定：房屋租赁期内，未取得甲方书面同意，乙方不得将租赁房屋转租给他人；如乙方无法继续经营，在不损害甲方利益的前提下，并取得甲方书面同意，允许乙方转让给第三人，并由第三人出具书面承诺，本合同由第三人继续执行至合同期满止，剩余年租金由第三人交纳给甲方。合同第十一条违约责任第六款约定：除本合同明确规定的解除条款外，任何单方面解除本合同皆视为违约，违约方应向对方按双方约定当年年租金额的标准赔偿损失。合同第十三条其他约定事项第三款约定：在租赁期内，乙方违约合同提前解除，免租期按一个月租金计算支付甲方。李永年、赵之东均在合同上签字。后李永年向赵之东交清所租房屋第一年租金594083.76元，并于2014年9月16日向赵之东支付保证金10000元。2015年4月11日，李永年（甲方转让人）与苏金玺（乙方受让人）签订《饭店转让协议书》，约定甲方将西安市文艺北路188号东升大厦一层、三层，建筑面积1053.34平方米秦巴印象火锅店内甲方所有财产、设施及装修成果、本协议生效之日起至2015年9月15日前房屋租赁费用和甲方租赁的职工住房合同中约定租赁费以及租赁房中甲方所有的财产转让给乙方，转让价格为450000元。甲方在将本协议项下的房屋转租给乙方时，应当通知房屋所有人（出租人）知悉本协议，并应取得房屋所有人同意本协议。2015年4月15日，李永年、赵之东签订《合同终止协议书》，载明：“应乙方李永年的申请，因本人经营不善，无法继续经营，现将所租赁的文艺北路188号东升大厦一层局部、三层整层的经营权转让给苏金玺经营。经双方友好协商，甲方根据实际情况同意乙方于2015年4月15日提前终止上述房屋的租赁合同。乙方应将在其经营期间的债权债务清理完毕，如发生其他经济纠纷或责任事故，均由乙方承担，与甲方无关。乙方剩余租赁时间（2015年4月15日至2015年9月14日止）计五个月，经三方商定：由苏金玺继续使用至2015年9月14日止。三方共同对所租房屋经行交接。甲方赵之东2015年4月15日乙方李永年2015年4月15日”。同日，赵之东与苏金玺签订《房屋租赁合同》，约定苏金玺从赵之东处租赁上述房屋，租期为2015年10月15日至2018年10月14日。并约定合同签订当日，苏金玺应向赵之东支付保证金10000元，租赁期满，苏金玺将房屋完好交还赵之东时，赵之东退还苏金玺。原审庭审中，赵之东提供的2015年9月14日其与李永年签订的《合同终止协议》下方，手写有“五个月费用由李永年和苏金玺双方协商处理，与甲无关”。李永年提供的该协议下方手写有“五个月费用由李永年和苏金玺双方协商处理，与甲方无关。注：原合同押金壹万元，退给李永年”。李永年称，该手写部分是由赵之东担任法定代表人的陕西东生置业有限公司的经理张总所写，张总具体姓名其也不清楚，并要求对该手写部分内容是否为张总亲笔所写进行鉴定。后未按期向法院递交鉴定申请。
原审法院认为，本案争议焦点是李永年将房屋转租他人的行为是否属于对《房屋租赁合同》的单方面违约。李永年、赵之东在合同中约定，如李永年无法继续经营，在不损害赵之东利益并取得赵之东书面同意的前提下，允许李永年转让给第三人。赵之东与李永年签订书面《合同终止协议书》，同意李永年提前终止房屋租赁合同，并于签订终止协议当天与苏金玺签订�限为三年的《房屋租赁合同》的行为均表明，赵之东对李永年的转让行为知晓并认可，符合李永年、赵之东《房屋租赁合同》中对房屋转租的约定，故李永年的行为不属于单方违约。双方约定李永年向赵之东支付保证金10000元，在将房屋完好交还赵之东后，由赵之东退还李永年。现三方对房屋进行交接，且赵之东在与苏金玺签订《房屋租赁合同》时，亦要求苏金玺交纳保证金10000元。故李永年要求赵之东返还保证金10000元并按照中国人民银行同期贷款利率支付自合同终止之日起至起诉之日止的资金占用利息426元的诉讼请求，符合法律规定，应依法予以支持。对李永年要求赵之东支付诉讼期间的交通费、住宿费等费用一节，因未向法院提供花费的相应票据，故对此不予支持。因李永年的房屋转让行为不构成违约，故赵之东要求李永年承担违约责任，支付免租期一个月租金49506.98元及损失10000元的反诉请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：一、被告（反诉原告）赵之东于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）李永年租房保证金10000元并支付利息426元；二、驳回原告（反诉被告）李永年要求被告（反诉原告）赵之东支付诉讼期间的交通费、住宿费等费用的诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）赵之东要求原告（反诉被告）李永年支付免租期一个月租金49506.98元及合同解除给被告（反诉原告）赵之东造成的损失10000元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支�迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费705元（含反诉费644元），由原告李永年负担30元，被告赵之东负担675元。（此款原告已付61元，被告于本判决生效后十日内即给付原告31元）。
宣判后，赵之东不服上述判决，向本院提起上诉称，2015年4月11日，李永年因经营不善，提出提前解除合同的要求，为避免扩大损失，自己才同意解除合同，并与李永年签订了《合同终止协议书》，终止了之前的合同，原审法院认定李永年提前解约的行为不构成违约，并且不用承担赔偿责任错误，因为双方解除合同并非依据合同第九条第二款之约定，而属于李永年的单方违约，自己也未曾表示要放弃索赔的权利，因此赵之东应支付自己免租期一个月的租金，且应对因提前解除合同给自己造成的损失承担责任；李永年转让饭店之行为，只是转让了饭店内的所有财产，双方在解�合同之后，自己才与苏金玺签订了租赁合同，该情况也不属于合同中对于转租之规定。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判李永年支付赵之东免租期一个月租金（扣除一万元保证金）39506.98元，由李永年承担一审、二审诉讼费用。
李永年辩称，其与赵之东的合同是在双方友好协商的基础上解除的，根据房屋租赁行业的习惯，出租方一般会为承租方留有一定的免租期，另双方在解除合同之前已经找好了饭店的受让方，并不会对赵之东造成损失，自己也不存在违约行为；双方虽然在合同期未满的情况下解除租赁合同，但是并不存在自己单方违约的情况，赵之东不顾客观事实，严重违背了双方在签订《合同终止协议》时的初衷。综上，请求二审法院驳回赵之东上诉请求，维持原判。
本院经审理查明，原审判决查明事实清楚属实。
本院认�，赵之东与李永年于2014年9月3日签订了《房屋租赁合同》，合同约定租赁期为三年，后李永年因经营不善，计划将店面转让与案外人苏金玺，并与赵之东协商提前解除租赁合同。2015年4月15日，赵之东与李永年签订了《合同终止协议书》，表明双方对合同提前解除事项已经达成一致，且赵之东与苏金玺于当天重新签订了《房屋租赁合同》，亦表明赵之东认可李永年之转让行为，故李永年并未构成单方违约，赵之东要求李永年承担免租期租金之诉请无事实与法律依据。综上，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费788元，赵之东已预交，由赵之东负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 琪
代理审判员 师 婷
代理审判员 同江龙
二〇一六年十月十四日
书 记 员 刘家圳