重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝二中法民终字第00061号
上诉人（原审被告）重庆万州博达房地产开发有限公司，住所地重庆市万州区太白路94号5楼，组织机构代码：28764005-5。
法定代表人杨霄，董事长。
委托代理人吴继东，重庆荣东律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）原告重庆宏耀建设（集团）华珠有限责任公司，住所地重庆市万州区沙龙路969号，组织机构代码：70943880-0，
法定代表人梁耀，董事长。
上诉人重庆万州博达房地产开发有限公司因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服重庆市万州区人民法院（2013）万法民初字第06778号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
原审查明：2008年1月5日，原告重庆万州博达房地产开发有限公司（以下简称宏耀华珠公司）作为乙方与被告博达房产公司重庆万州博达房地产开发有限公司（以下简称博达房产公司）作为甲方签订拆迁还房协议，该协议约定：被告博达房产公司拆迁宏耀华珠公司位于旅游局办公室负一层173.48平方米的房屋（产权证301房地证2005字05703号），甲方就地在负一层按1：1.5比例还给乙方套内面积260平方米，具体还房位置见附图，附图经双方签字生效，房屋拆迁安置期间补偿：甲方在建设期间，导致乙方原房屋和紧邻房屋不能继续经营，甲方按乙方原租金2万元／年的标准补偿乙方，共计6万元（2006年12月1日至2009年12月1日），签约时一次性补偿给乙方，若发生超期则按2万元／年的计算标准按超期天数支付给乙方，在施工期间，乙方将其拥有的宿舍楼1单元303室交给甲方使用，乙方不得再以任何理由要求甲方另行补偿和提出要求；并约定还房质量要求：所还消防通道必须符合消防要求，室内净高不低于4.5米，室内通道入口两个，宽度不低于1.5米，排污水管和上下水管不得穿越所还房屋的室内及室内空间，沼气池和化粪池不得设在所还房屋室内及室内空间，所还房屋在靠白岩路一侧开1.2米×1.5米窗户6个，靠太白宾馆锅炉房一侧开3.9米×2米窗户一个，必须保证相邻房屋（外事办综合楼1单元103和303室）的正常通道不受影响；交房时间2009年12月31日前，不可抗力及政策性因素除外（过渡安置费及经营补偿不受此条约束）；另特别约定：本协议第三条1、2、3、4、5、6条约定必须保证全部满足达到。如其中任何一条达不到要求，双方约定按一下方式处理，A、甲方可在白岩路纵向负一层还房给乙方建筑面积173.48平方米，但靠白岩路主公路方向的公路距离必须保证离开墙体80CM的间距。B、上条若不能满足，乙方可选择现金补偿，甲方以乙方的原有建筑面积173.48平方米按1.5万元／平方米的价格补偿乙方，付款在甲方预售房开始时一次性付清给乙方。若一方违约，则应支付另一方违约金20万元（逾期交房除外）作为因诉讼引起的纠纷损失。协议签订后，被告支付原告过渡费至2013年9月5日。
2012年10月31日，原、被告在还房位置（负二层）附图上签字，原告在附图上批示：1双方约定还房为红线范围。2、该还房套内面积不少于270平方米。对于该批示，被告称由于还房不符合协议约定，故经双方商议，增加10平方米。但原告称不是被告所称的理由，而是明确还房的位置和面积，对于其他的事项没有约定。对于所还的负二层，原、被告一致认可室内高度低于协议约定的4.5米、室内有排污管道通过、室外通道（连接103、303室）被占用。另负一层也有排污管道。
原审认为，原、被告签订的拆迁安置补偿协议，是双方当事人的真实意思表示，且被告经相关部门批准予以拆迁安置。故原、被告签订的拆迁安置补偿协议合法有效，原、被告应当按照协议履行各自的义务。本案由于被告修建的还房（负二层级负一层）未能按照原、被告拆迁安置补偿协议的约定条件，对此原、被告均无异议。对于原告要求按现金补偿的请求，被告称协议约定在负二层不能满足原告的要求时，纵向上升一层，在负一层可以还房，对此，原告提出负一层的还房，也应按照协议约定的执行，被告也未能达到条件，故不同意还负一层房屋；被告则称，协议没有约定负一层的还房条件，仅仅在负二层约定还房的条件，如达不到时，就在负一层还173.48平方米的房屋，没有约定其他条件，故坚持在负一层还房。对此，从本案的实际情况看，原、被告就拆迁还房（负二层）约定1至6项条件，因被告未能达到要求，按照原、被告的特别约定，上升到负一层还173.48平方米，对于在负一层的具体位置，原告要求自然上升（上面是门面），被告则要求在靠白岩路的一侧（不是门面），而负一层靠白岩路的还房室内仍有管道等问题，故仍不能满足原告的要求。因此，被告应当按照特别约定的B项，进行现金补偿，被告要求在负一层还173.48平方米的房屋，本院不予采信。由于原告对于主张的房价上涨要求每平方米增加5000元、可得利益损失36万元和房屋租金14万元另行主张，故本院不予调整。本案因被告未能按期交房及还房不符合协议约定，属被告违约，应当按照协议承担违约责任。故原告要求被告给违约金20万元及建筑面积173.48平方米按1.5万元每平方米进行现金补偿，符合法律规定，予以支持。原、被告协议约定现金补偿在被告预售房开始时一次性支付，该房屋被告虽因其他原因未能及时办理预售房许可，但被告已经实际销售且交付购房户房屋，鉴于该房屋目前已修建完成，具备交房条件，符合被告支付现金补偿的条件。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、被告博达房产公司在判决生效后五日内支付原告宏耀华珠公司房屋款2602200元（173.48平方米×1.5万元／平方米）；二、被告博达房产公司在判决生效后五日内给付原告宏耀华珠公司违约金20万元。案件受理费40156元，减半收取20078元，由被告博达房产公司负担。前述费用已由原告预交，被告应迳付原告，本院不予清退。
宣判后，博达房产公司不服一审判决，向本院提起上诉称，一审认定事实错误，双方在2012年10月31日对不能完全满足拆迁安置补偿合同约定事宜达成了补充协议，一审法院还错误理解合同的第六条，对A款的约定扩大解释，并且就算是最后前面的还房均不能履行，执行最后一款现金补偿，也不构成支付违约金20万的条件，且一审程序违法，被上诉人撤回一审变更了诉请没有通知上诉人，请求二审法院予以改判。
宏耀华珠公司答辩称一审认定事实清楚，适用法律正确。庭审中被上诉人自愿撤回诉讼请求的一个诉请，不是变更，也不是放弃，只需要得到人民法院的允许，没有程序违法。被上诉人和上诉人虽然在2012年10月31日对面积有新的约定，但负二层是该幢楼房的公共设备用房，业主改变其用途显然是违反建设法规的，双方的协议显然不是法律意义上的协议。另外，第六条A款也应当按照第三条的1、2项约定的室内还房条件还房，这才是双方缔约的真实意思表示。上诉人逾期交房长达四年，交房也不符合要求，也不执行现金补偿，违约成立。请求二审法院维持。
二审中宏耀华珠公司向本院提供重庆市万州区城乡建设委员会对该公司的回函一份，该回函中称博达·香榭郦晶项目负二层涉及功能用途为核心筒和发电机房、消防水池、工具间等设备用房，证明负二楼不是商业用房，不能作为还房。上诉人称负二层可以办证，但不能保证用途为商业用房，本院对该证据予以采信。二审中本院对还房进行了实地考察，上诉人指定的还房区域中下水、通风管道密布，致使可使用面积的层高严重缩水，并且无窗户。其他事实同一审法院查明。
本院认为，上诉人和被上诉人签订的拆迁还房协议不违反法律法规，该协议合法有效。双方约定的香榭郦晶项目整体负二层因个别条件如有管道等不能满足还房条件，双方在2012年10月31日达成新的协议，由原来的面积260平方米变更为270平方米，但根据重庆市万州区城乡建设委员会的对被上诉人的答复，该负二楼的功能是香榭郦晶项目的设备用房，不能作为商业用房，达不到还房的目的，负二层不能作为对被上诉人的还房，双方约定的还房协议的第三条不能履行，上诉人称双方有新协议应按照新协议来执行的理由不成立。双方还约定，第三条不能履行时，执行第六条特别约定，其中A条约定在负一层还房，虽然该条款中没有层高以及管道、窗户的约定，但通过本院的实地考察，该指定区域由于管道等原因，层高、通风情况都不能达到商业使用的条件，上诉人称执行A方案的理由不能成立。由于前面两个条件均不能达到，被上诉人要求执行第六条B方案的请求应予支持。上诉人不履行货币还房是违约行为，双方约定中明确：若一方违约，则应支付另一方违约金20万元（逾期交房除外），作为因诉讼引起的纠纷损失，因此，上诉人明确拒绝货币还房后，被上诉人起诉要求支付违约金应予支持。
综上，一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费29218元，由上诉人重庆万州博达房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜长城
审 判 员 刘丽苹
代理审判员 毋向娟
二〇一四年三月三十日
书 记 员 姜 霞