辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终6458号
上诉人（原审原告）：沈阳百田房产开发有限公司，住所地沈阳市皇姑区塔湾街13号。
法定代表人：朱政，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈东坡，北京市盈科律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：高维永，男，1978年5月2日出生，汉族，住辽宁省大石桥市。
委托诉讼代理人：赵申，辽宁弘立律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：沈阳达韵通道路设施材料有限公司，住所地沈阳经济技术开发区高花镇高花村。
法定代表人：朱政。
被上诉人（原审被告）：董昕伦，女，1989年3月2日出生，汉族。
上诉人沈阳百田房产开发有限公司（以下简称百田公司）因与被上诉人高维永、沈阳达韵通道路设施材料有限公司（以下简称达韵通公司）、董昕伦案外人执行异议之诉一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2016）辽0114民初13827号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月21日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
百田公司上诉请求：1.撤销一审民事判决，改判支持上诉人的诉讼请求；2.全部诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：涉案房屋为我公司开发的房地产项目，依法由我公司享有所有权。一审法院判决驳回我公司诉讼请求的理由“商品房预售合同登记性质上应属于预告登记”，没有法律依据，属于适用法律错误。一、物权种类和内容只能由法律规定。二、合同备案的规定来源于建设部《城市商品房预售管理办法》第10条的部门规章，并非来源于法律，不属于《物权法》所称的登记行为。三、一审判决认为“商品房预售合格登记性质上应属于预告登记”适用法律错误，是将“预售合同备案”错误理解为登记行为。“备案”与“登记”是不同的法律行为，一审判决仅将“预售合同备案”与《物权法》“预告登记”进行特征上的比较，便将两者等同，不顾两者来源于不同的规范性文件，事实上一审法院无法指出“预售合同备案”来源于何种法律规定。综上，请求支持我公司的上诉请求。
高维永辩称，一、维持原判，驳回百田公司上诉请求。二、一审法院对涉案房屋的查封执行符合法发[2004]5号文件规定，我方作为债权人根据登记机关的登记依法对涉案房屋申请执行，符合法律规定。三、我方对百田公司与达韵通公司、董昕伦之间的民事争议不知晓，我方作为合法善意的债权人，应当得到法律的保护。
达韵通公司、董昕伦二审均未到庭。
百田公司向一审法院起诉请求：1.确认百田公司享有沈阳市皇姑区明廉路5号4门房产的所有权；2.停止对沈阳市皇姑区明廉路5号4门房产的执行并解除对沈阳市皇姑区明廉路5号4门房产的查封；3.全部诉讼费由高维永、达韵通公司、董昕伦承担。
一审法院认定事实：2015年7月16日，百田公司与董昕伦签订《商品房买卖合同》，约定董昕伦购买百田公司开发的沈阳市皇姑区明廉路5号4门1-2层房屋，建筑面积329.25平方米，买受人应在签订之日起一次性交纳购房款2,634,000元。《商品房买卖合同》于签订当日办理了备案。
2015年12月11日，高维永与达韵通公司、董昕伦借款合同纠纷一案在一审法院立案受理，诉讼中，一审法院于2015年12月24日预查封了备案在董昕伦名下的案涉房产。一审法院判决达韵通公司偿还高维永250万元及利息，董昕伦承担连带责任。判决生效后，高维永申请强制执行，执行过程中，百田公司提出异议。
再查明，百田公司于2016年8月3日诉至沈阳市皇姑区人民法院，要求解除与董昕伦之间的商品房买卖合同。
一审法院认为，《物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。关于《商品房买卖合同》备案登记的属性问题，首先，该条款将预告登记制度的适用范围界定为“当事人签订买卖房屋或其他不动产物权的协议”，《商品房买卖合同》系双方签订买卖房屋的协议，属于该条款规定范围内。其次，预售登记和预告登记保护的法益一致。两者均起到了公示的作用，均是为了加强预售商品房的管理，从而降低房屋预售市场的风险，保障房地产市场的安全，保护预购人的利益。再次，预告登记的本质特征是使被纳入登记的请求权具有物权的效力，具有排他性，可以对抗任意第三人。预售登记对物权变动均具有决定性意义，经登记的预购人即可将来请求发生物权变动，其权益具有普通债权所不具备的排他性。因此，预售登记和预告登记均使合同债权具有物权性质，是一种典型的债权物权化。综上，商品房预售合同登记性质应属于预告登记。百田公司与董昕伦之间《商品房买卖合同》已经备案登记，百田公司现提供的证据无法证明其享有足以排除强制执行的民事权益，一审法院对百田公司请求确认案涉房屋为百田公司所有、停止执行的诉讼请求不予支持。百田公司主张未收到案涉房屋的购房款，因与本案不是同一法律关系，百田公司已据此另行诉讼，本案中不予审理。百田公司主张案涉房屋一直出租他人，因收益权并非所有权，不能据此确认所有权归属，百田公司据此主张房屋权属于法无据，一审法院不予支持。判决：驳回百田公司的诉讼请求。案件受理费100元，由百田公司承担。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点为百田公司是否对涉案房屋享有足以排除执行的民事权益。
关于涉案房屋是否能够作为董昕伦的财产予以预查封的问题。百田公司和董昕伦签订的《商品房买卖合同》第二条约定，董昕伦购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为沈房预售第09092号，该合同已在房产部门办理了商品房预售合同登记备案手续。依据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）第十五条第三项的规定“房屋虽未进行房屋所有权登记，但被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，人民法院也可以进行预查封。据此，一审法院预查封涉案房屋于法有据，百田公司提出涉案房屋不能被预查封的理由不能成立。
关于百田公司提出董昕伦并未支付购房款等主张。百田公司和董昕伦签订的《商品房买卖合同》第六条约定，董昕伦在签订之日一次性交纳购房款263.4万元，第八条约定，百田公司应当在2013年12月31日前交付房屋，合同签订日期注明为2015年7月16日。百田公司辩称宋涛已不是公司法定代表人，经查宋涛于2016年1月4日之前担任该公司法定代表人，即百田公司与董昕伦签订并履行《商品房买卖合同》期间，宋涛是百田公司的法定代表人，也是该公司股东之一。本案诉讼期间，宋涛虽然不再担任百田公司法定代表人，但仍为该公司股东之一。董昕伦一审辩称驳回百田公司的诉讼请求，自述与百田公司的买卖合同合法有效，提出已向百田公司实际支付房款。结合一审卷宗内董昕伦于2015年3月至10月期间向宋涛转账支付款项的银行凭据。即使百田公司与董昕伦就商品房买卖合同的履行存在着争议，也不能否定董昕伦与百田公司签订商品房买卖合同并办理预售合同登记备案手续的事实。在涉案房屋被预查封前，百田公司并未通过诉讼或其他方式依法解除或者撤销其与董昕伦签订的《商品房买卖合同》。因此，一审法院认定，百田公司是否收取房款，与本案不是同一法律关系，百田公司已另诉，本案不予审理，并无不当，本院予以维持。
综上所述，上诉人百田公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人沈阳百田房产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙卓
审判员 王虹
审判员 单立
二〇一七年七月五日
书记员 许璐
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；