四川省广安市广安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）广安民初字第1598号
原告周克蓉，女，生于1965年3月21日，汉族，住广安市广安区。
委托代理人雷黎明，四川诚协律师事务所律师。
委托代理人雷西尧，四川诚协律师事务所律师。
被告四川省广卫房地产开发有限公司，住所地达县南外镇新达路25号。
法定代表人罗将，董事长。
委托代理人王远，四川远创律师事务所律师。
原告周克蓉与被告四川省广卫房地产开发有限公司（以下简称广卫房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员周小波适用简易程序，于2015年6月11日、12月2日、12月30日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人雷黎明、雷西尧，被告的委托代理人王远到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告周克蓉诉称：2010年4月10日，原、被告签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件及补充协议》，约定被告将其开发的鸿城•望江农贸商业广场某房屋卖给原告，原告依约支付了购房款47201元，税款等费用3239元。合同约定在2011年12月31日取得权属证书，由被告负责办理。但因至今长达4年，被告并未能办理权属证书，已构成违约；该负一层存在墙面、进出口通道、电梯不合格，消防、排污设施不合格，不具备开办农贸市场的条件，设置农贸市场未取得批准等问题，不能实现合同目的；该负一层和地上一层应作为一个整体销售，被告未取得将其分割预售的许可；被告擅自将地上楼层顶层增加了2层，负一层增加摊位，属于擅自变更设计，按照合同约定买受人可以退房；被告交付的摊位面积与合同约定的面积误差比按照法律规定超出了3%，原告有权退房。现原告为维护自身的权益，特诉请：1、判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件及补充协议》；2、判令被告退还原告购房款47201元及其利息（从2010年5月19日起按同期商业银行利率计算至购房款全部返还时止）；3、判令被告退还原告税款等费用共计3239元及其利息（从2011年6月18日起按同期商业银行利率计算至购房款全部退还时止）；4、诉讼费由被告承担。
被告广卫房产公司辩称：鸿城•望江农贸市场建设后续，土地规划性质就是农贸市场商业综合楼，他方取得该农贸市场规划的土地是通过公开竞价的方式取得，建设该农贸市场也是在相关部门办理了一切所需的手续，建设完成后经竣工验收合格；未办理权属证书的责任不在被告，他方竣工验收合格后，一直在申请办理产权手续，且各项办证手续也是齐全的，但现在未办理是因为相关职能部门的拖延，这对被告来说属于不可抗力。且经他方向相关职能部门反映，已经办理了农贸市场大证。现在尚未办理摊位分割产权，是因为在总证办理好后为各位业主办理具体摊位的产权证过程中，地税局需向业主核实合同签订真实情况后予以清算，但原告不予配合，致使清算时间延长；他方对市场的通道等设计都是通过了住建局审核的，不存在不合理的问题；摊位面积的分摊比例符合国家现行标准，且2011年6月后重新定了测绘标准，导致分摊面积出现误差，但面积实际上没有超过3%的误差的；市场摊位已经交付了5年，市场出现的漏水、通风、排污等问题，在市场运作起来，进行保洁维修工作后，都不是问题；他方没有擅自增加楼层，原告所称的增加楼层实际上是第8、9楼经批准修建的层高为5米余，业主在接收房屋后自行对其进行的改造，与被告无关。
审理查明：2010年4月10日，原告周克蓉（买受人）与被告广卫房产公司（出卖人）签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同附件及补充协议》主要约定：1、买受人购买出卖人开发的广安市广安区某摊位，其所在土地用途为商业，摊位测绘面积为7.066㎡，其中套内建筑面积3.19㎡，分摊建筑面积3.876㎡，按套计算价款，总价款为47201元；2、买受人应在2010年4月10日前一次性付清购房款；3、出卖人应于2010年12月31日前交付该摊位；4、出卖人应于2011年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按下列第2种方式处理，即买受人不退房，《买卖合同》继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际确定权属证明之日起30日内向买受人支付；5、如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方按照下列第2种方式处理，即买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金；6、买受人同意委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；7、面积差异处理方式为，该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（简称实测面积）。实测面积与第三条载明的测绘面积发生误差的，双方同意按第3种方式处理，即商品房按套计价，且摊位总数差异在3%范围内的，双方互不找补。但因实际施工布置调整，使摊位总数差异超出3%，导致出卖人不能将此物业销售给买受人的，出卖人除退还买受人已付房款外，并按银行同期活期存款利率付给利息，同时出卖人向买受人支付人民币叁仟元整作为补偿；8、出卖人委托测绘商品房面积的房产测绘机构是广安市房屋测绘队；9、关于地下层、地面一层各业态经营范围的约定：1001至1013为品牌商铺区、1014至1046为鲜肉区、1047至1054为冷鲜区、1055-1075为水产区等，本物业属于商业的，其经营范围属于鲜肉区，买受人不得超出本协议约定的范围经营等等。
合同签订当日，原告周克蓉与徐某某签订了《租赁合同》，约定原告周克蓉将位于广安市广安区经营范围为鲜肉的摊位租给徐某某，租期为1年，自2011年1月1日起至2011年12月31日止。年租金为4089元，支付方式为签订合同当日一次性付清。
原告于2010年4月10日向被告支付了某摊位购房款47201元，于2011年6月8日向被告支付了该摊位的契税1888元、登记费550元、交易费354元、工本费75元、维修基金318元、印花税24元，共计3209元。于2011年6月16日向广安千福物业管理有限公司支付了门牌费30元。
2011年12月13日，广安市广安区住房和城乡规划建设局向中国建设银行广安分行营业部发出《房屋专项维修资金集中缴存通知》，广卫房产公司将鸿城•望江农贸商业广场1栋338户业主专项维修资金归集到该行专项维修资金专户，专项维修基金共计392163.75元，并请该行分别出具交款凭证。其中，原告周克蓉所购买的某摊位按照7.07平方米的面积计算应交纳的专项维修金为318.15元。2011年12月14日，被告向广安市住房与城乡规划建设局在中国建设银行广安分行营业部账户转入款项392163.75元。经四川省广安市地方税务局第一直属税务分局清算，原告所购买的某摊位应缴纳契税为1888.04元（47201×4%）。2015年10月12日，被告代原告向广安市地税局第二直属税务分局征收所交纳了原告应缴纳的契税1888.04元、印花税23.60元。2015年12月22日，被告出具情况说明称，因权属证书尚未办理，故登记费、工本费尚未向相关部门交纳。
同时查明：广安市规划和建设局广市规建局（2009）158号《关于恳请审定鸿成•望江农贸商业广场设计方案的请示》中载明，规划鸿成•望江农贸商业广场项目拟建建筑层数为10层（含地下1层），其中地上为2层商业和7层住宅，建筑面积6152.63平方米，地下为1层商业，建筑面积2224.3平方米。2010年3月4日，广卫房产公司取得的鸿成•望江农贸商业广场项目的《商品房预售许可证》载明预售总建筑面积为8596.76平方米。
2014年11月1日，经广安市房屋测绘队测绘，广安鸿成•望江农贸商业广场摊位房建筑面积（含分摊面积）为2885.7㎡，原告周克蓉购买的摊位经测绘建筑面积为6.25㎡，其中，套内面积3.23㎡，分摊面积3.02㎡。
再查明：因办理摊位产权问题，广卫房产公司于2013年11月25日向广安市政府报送了《关于解决办理鸿成•望江农贸市场产权证的紧急报告》，2014年1月7日，广安市住房和城乡规划建设局下发广住建信复字（2014）1号文件答复：“你公司开发建设的鸿成•望江农贸市场总建筑面积8714平方米，共10层，其中地上9层，地下1层。当时因地下层未纳入容积率内，暂未办理房屋登记。2013年12月31日，市政府组织相关部门对此事进行了研究，同意该地下层确权登记。请你公司备齐建设资料，尽快向市房产管理局申报房屋登记，我局将督促市房产管理局抓紧办理”。2015年1月15日，广卫房产公司取得了广安市广安区某房屋权属登记总证，载明该栋房屋（含地下1层摊位面积）建筑面积共计为8375.75平方米，并于2015年8月10日、8月21日进行了产权分户的税收完税，目前正在办理各业主的房屋所有权证分户。同时，四川省广安市地税局第一直属税务分局出具情况说明书载明：广卫房产公司于2015年3月报请他局进行税务清算，因他局需向各购房客户核对合同签订真实情况，大部分购买摊位的客户不配合调查核实，导致清算时间有所延长。2015年7月31日，广安市人民政府作出广安府复（2015）92号批复文件，收回了2015年1月26日其作出的广安府复（2015）5号批复文件，重新确定了广卫房产公司应当补缴广安区望江市场项目土地出让金的金额合计为1748400元。
以上事实，有《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同附件及补充协议》、《租赁合同》、收款收据，《房屋专项维修资金集中缴存通知》及缴存清册、费用报销单、《办证花名册》、税收缴款书、被告情况说明、广安市规划和建设局广市规建局（2009）158号文件、《商品房预售许可证》、《四川省房屋面积测绘报告》、广安市住房和城乡规划建设局广住建信复字（2014）1号文件、广安市人民政府广安府复（2015）5号、92号文件、房屋所有权证、四川省广安市地税局第一直属税务分局的情况说明、税收完税证明以及原、被告出庭人员的当庭陈述等证据予以证实，足以认定。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。
原告依约向被告交纳了房款和相关税费，被告就应当按照合同约定严格履行交付摊位、办理权属登记的义务。合同中“实测面积与第三条载明的测绘面积发生误差的，双方同意按第3种方式处理，即商品房按套计价，且摊位总数差异在3%范围内的，双方互不找补。但因实际施工布置调整，使摊位总数差异超出3%，导致出卖人不能将此物业销售给买受人的，出卖人除退还买受人已付房款外，并按银行同期活期存款利率付给利息，同时出卖人向买受人支付人民币叁仟元整作为补偿”等内容，仅是对摊位计价方式和摊位总数的差异范围及违约责任的约定，未对建筑面积出现误差作出约定。照此约定，摊位系按套计价，摊位总数的差异只能在3%以内，否则出卖人除退还房款即解除合同外，还要承担违约责任。相对于原告个人而言，其购买摊位的实质因素应是建筑面积，而不是摊位总数，且从合同约定的摊位建筑面积和摊位价款看，原告所购摊位事实上也与建筑面积有着实质上的关联。因此，被告出售给原告的摊位如出现建筑面积的法定误差，原告仍有权请求解除合同。合同约定的诉争摊位测绘建筑面积为7.066㎡，其中套内建筑面积3.19㎡，分摊建筑面积3.876㎡，而合同约定的房产测绘机构广安市测绘队测绘的诉争摊位建筑面积却为6.25㎡，其中，套内面积3.25㎡，分摊面积3.02㎡，两者相比较，被告交付摊位的建筑面积与合同约定的建筑面积相差0.816㎡，建筑面积误差比绝对值为11.55%，远超过了3%，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二项“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按约定处理；合同没有约定或约定不明确的，按照以下方式处理：（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同，返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”的规定，原告以建筑面积误差比绝对值超过3%为由要求解除合同的理由成立。同时，原告购买被告开发修建的市场摊位，被告作为开发商，虽没有绝对的市场运作义务，但其自始是基于开发农贸市场的目的修建该市场，开发设计上应充分考虑到该市场在进出口通道、摊位形式、通风排水等应便于市场营运的因素。从原告提供的现场照片和本院实地走访的情况看，该市场在进出口通道、部分摊位设计上确实存在不合理的问题。因此，对原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。
被告已经取得包括原告购买摊位在内所在楼的权属登记总证，且被告现也已将分户所需税款缴纳完毕，由此可以确认该栋楼所有摊位现均可办理相应的房屋所有权证书。同时，原告也未提供证据证明原告购买摊位所在楼的顶层存在违章建筑及增加的摊位数量超过了约定的3%，也不能提供该楼的负一层和地上一层应作为一个整体销售的相关规定。故原告的相关诉称理由不成立，本院不予支持。
合同解除后，被告应当根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，将向原告收取的购房款返还给原告，故对原告请求被告返还购房款47201元的诉讼请求，本院予以支持。原告在签订合同当日即与徐晓明签订了《租赁合同》的事实表明，被告已向原告履行了交付摊位的义务。原告在接收该门市后，可自行经营或出租获利，被告不应再支付购房款利息，故对原告要求支付购房款利息的诉讼请求，本院不予支持。
原告向被告支付的契税、登记费、交易费、工本费、维修基金、印花税等各种费用3209元中，契税、印花税、维修基金等费用合计2230元已由被告向税务、建设等部门交纳，原告支付的门牌费30元已向广安千福物业管理有限公司交纳，合同解除后，可由双方共同到有关部门要求解决，如因此造成损失，可另案请求解决；登记费、交易费、工本费等费用合计979元，因被告未提交证据证明其已向相关职能部门交纳，故其应向原告返还。
被告关于摊位的面积误差是因测绘标准出现变化所造成的辩解意见，因未提供证据予以证明，本院不予采纳。
综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第九十四条第五项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（五）法律规定的其他情形”、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，判决如下：
一、解除原告周克蓉与被告四川广卫房地产开发有限公司于2010年4月10日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件及补充协议》；
二、被告四川省广卫房地产开发有限公司向原告周克蓉返还购房款47201元；
三、被告四川省广卫房地产开发有限公司向原告周克蓉返还交易费、登记费、工本费共计979元；
四、驳回原告周克蓉的其他诉讼请求。
本案受理费1060元，减半收取530元，由原告周克蓉负担25元，被告四川省广卫房地产开发有限公司负担505元，分别向广安市广安区人民法院交纳。
上述债务，义务人应于本判决生效后十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，须履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；须履行其他义务的，应当支付迟延履行金，权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。同时预交上诉案件诉讼费，逾期未预交又不提出缓交申请的，依法按自动撤回上诉处理。
代理审判员 周小波
二〇一五年十二月三十日
书 记 员 王 拓