吉林省通化市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉05民终1294号上诉人（原审被告）：邹世贵，男，1959年10月13日生，汉族，柳河县经贸局职工，住吉林省柳河县。被上诉人（原审原告）：王艳，女，1978年10月11日生，满族，无业，住吉林省梅河口市。原审被告：通化市跃恒房地产开发有限责任公司。法定代表人：刘凤海，经理。原审第三人：于洋，男，1973年10月30日生，汉族，柳河县人，个体，住吉林省柳河县。委托代理人：于大友，男，1943年3月3日生，汉族，住吉林省柳河县柳河镇，系于洋之父。上诉人邹世贵因与被上诉人王艳，原审被告通化市跃恒房地产开发有限责任公司（以下简称跃恒公司），原审第三人于洋买卖合同纠纷一案，吉林省柳河县人民法院作出（2015）柳民中初字第58号民事判决，王艳不服向本院提起上诉，本院作出（2015）通中民二终字第343号民事裁定，撤销了（2015）柳民中初字第58号民事判决，并将本案发回吉林省柳河县人民法院重审。吉林省柳河县人民法院作出（2016）吉0524民初190号民事判决，邹世贵不服向本院提起上诉。本院立案受理后，于2016年11月8日依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理，本案现已审理终结。邹世贵上诉请求：依法撤销吉林省柳河县人民法院（2016）吉0524民初190号民事判决，改判邹世贵不承担向王艳返还购房款义务。事实和理由：涉案车库系刘忠君所卖，房款并未交给邹世贵而是用于楼房的维修。涉案车库所在的楼盘是于洋挂靠在跃恒公司名下开发的，邹世贵是受于洋委托卖房，涉案车库是于洋“一房两卖”造成的，出现问题应由于洋负责。涉案车库交付给王艳达一年之久，现涉案车库被他人强占，王艳自己应承担责任。王艳辩称：王艳将钱交给了邹世贵，邹世贵有义务将房款返还给王艳，一审裁判正确，二审应予维持。于洋述称：邹世贵胁迫于洋在法院达成调解协议，并胁迫于洋为其出具售楼委托书，强占于洋开发的若干处房屋，又私刻跃恒公司的财务专用章非法出售房屋，王艳就是受害人之一。现调解书已被人民法院撤销，邹世贵应承担刑事责任。恒跃公司二审未到庭，亦未提交书面意见。王艳向一审法院起诉请求：2011年3月4日，王艳与邹世贵签订康馨家园售楼协议，约定王艳以44300元的价格购买了邹世贵承建的建筑面积为22.24平方米车库，合同签订后，邹世贵迟迟不交付车库，现王艳发现，王艳订购的车库，已经卖与他人，故诉至法院，要求邹世贵返还购房款44300元，按银行同期贷款利率支付利息，承担本案诉讼费。一审法院认定事实：于洋挂靠在跃恒公司名下在梅河口市山城镇开发建设康馨家园即本案涉案车库在内的楼盘。2010年4月30日，于洋与邹世贵、案外人赵凯志签订了委托售楼协议，约定于洋委托赵凯志及邹世贵销售康馨家园楼房事宜，邹世贵、赵凯志在卖楼价款中优先扣除合理费用，扣除合理费用后，卖楼款再由于洋支配，达成协议后，于洋、赵凯志、邹世贵分别在该协议书上签署自己姓名（同时查明，赵凯志并未参与销售上述楼房，销售楼房事宜主要由邹世贵负责）。2011年3月4日，邹世贵依据与于洋签订的委托售楼协议，以跃恒公司的名义与王艳签订了康馨家园售楼协议一份，约定王艳以44300元的价格购买梅河口市山城镇康馨家园C座楼第38号22.24平方米车库。在该协议书中甲方处盖有“通化市跃恒房地产开发有限责任公司财务专用章”公章，甲方代表处有“邹世贵印”名章，乙方代表处有王艳签名，另有手写标注的“卖房人：刘忠君”字样。同日，本案王艳将车库款44300元交给售楼处工作人员刘忠君，刘忠君向王艳出具收据一张，并在收据中“审核”处签字，并加盖“山城镇康馨家园售楼专用章置业顾问”公章，并将涉案车库交付给王艳。交付后不到一年，涉案车库被他人占用，王艳至今无法使用。另查明，本案涉案楼盘在开发建设中仅办理了《土地使用权证》，并未取得《商品房预售许可证明》、《房屋所有权证》及跃恒公司现已被吊销营业执照。一审法院认定上述事实的证据为：康馨家园售楼协议一份、收据一张、委托售楼协议复印件一份、（2010）柳民中初字第213号民事调解书、（2010）通中抗字第35号民事裁定书、（2011）柳民再字第5号民事判决书、（2012）通中民终字第275号民事裁定书、（2011）通中立民终字第45号民事裁定书、跃恒公司公章样本以及双方当事人当庭陈述。一审法院认为：一、王艳与出卖人签订售楼协议效力问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房销售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可定认定有效。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第九条规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记手续才生效的，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”因此，出卖人与买受人订立商品房销售合同时，出卖人必须持有商品房预售许可证明，是法律、行政法规的强制性规定。邹世贵明知其所出售的车库未能办理产权证予以出售，其违反了房屋应当取得所有权证后才能进行交易的规定，在车库买卖过程中故意隐瞒车库不能办理产权证的事实，促成了与王艳的交易，因此本案中邹世贵应当承担完全的法律责任，王艳的合法权益应当得到保障。又因邹世贵用私自刻制的“通化市跃恒房地产开发有限责任公司财务专用章”与王艳签订售楼协议，王艳对这一事实并不知情，《中华人民共和国合同法》中规定合同无效的情形有，一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益和违法法律、行政法规的强制性规定，合同均属无效，无效的合同自始没有法律约束力。出卖人虽以现房的形式将涉案车库卖与王艳，并且交付王艳使用，但因该车库所有权存在瑕疵，故王艳依旧不能取得涉案车库所有权，不能实现买卖合同的目的，王艳的合法利益得不到有效保护，并且邹世贵以欺诈、虚假的行为与王艳签订售楼协议，该协议符合无效合同的法定情形，故该售楼协议属无效合同，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故王艳购买涉案车库的购房款应予以返还。二、购房款由谁返还的问题。于洋挂靠在跃恒公司名下开发涉案车库在内的楼盘，2010年4月30日，于洋书面授权由被告邹世贵销售其开发的楼盘，售楼款优先由邹世贵支配。2011年3月4日，邹世贵依据授权委托书以跃恒公司的名义将涉案车库卖与王艳，应视为邹世贵、跃恒公司、于洋共同作为出卖人与王艳签订售楼协议，但跃恒公司并未在该委托书上签字，事后亦未追认该授权委托书，故跃恒公司不负有返还购房款的义务，该委托书仅约束邹世贵与于洋。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人与第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”第四百零四条规定：“委托人处理委托事物取得的财产，应当转交给委托人。”2010年4月30日，于洋书面授权由邹世贵销售其开发楼盘，2011年3月4日，邹世贵依据该委托合同以跃恒公司销售代表的名义将委托人于洋开发、建设的涉案车库卖与王艳，并以其名义收取售楼款，并未向王艳披露其与于洋间的委托关系，故该售楼协议直接约束王艳与邹世贵，根据法律规定，邹世贵应将售楼款交与于洋，但审理查明，邹世贵并未将该售楼款交与于洋，虽邹世贵抗辩，工作人员刘忠君收取该房款，其负有返还房款义务，但刘忠君仅是售楼处工作人员，销售房屋系其工作职责，其不构成返还房款的义务主体，故邹世贵负有向王艳返还购房款的义务。王艳要求支付购房款利息的诉讼请求，因邹世贵过错，导致合同无效，合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，故王艳的上述请求，符合法律规定，予以支持。综上，依照《中国人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第一百零七、第一百五十五条的规定，一审法院判决：一、邹世贵于一审判决生效后，立即返还给王艳购房款44300元及该购房款所产生的利息，利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2011年3月4日至全部房款给付完毕为止；二、驳回王艳其他诉讼请求。案件受理费1032元，由邹世贵负担。本院二审期间，各方当事人均未提供新的证据。二审认定的事实与一审认定的事实基本相同。另查明：邹世贵与王士君系亲属关系，于洋挂靠在跃恒公司名下开发康馨家园项目，因缺少资金，于洋向徐凤金、王士君借款用于康馨家园项目建设。2010年4月30日，柳河县人民法院作出（2010）柳民中初字第213号民事调解书，确认康馨家园的32个门市房、91个车库、79套住宅楼归徐凤金所有。同日，于洋与邹世贵签订委托售楼协议。2010年12月23日，本院作出（2010）通中民抗字第35号民事裁定，指令柳河县人民法院再审，再审期间中止原调解书的执行。2011年8月1日，柳河县人民法院作出（2011）柳民再字第5号民事裁定，撤销（2010）柳民中初字第213号民事调解书并驳回徐凤金的起诉。徐凤金不服向本院提起上诉。2011年11月14日，本院作出（2011）通中立民终字第45号民事裁定，撤销了（2011）柳民再字第5号民事裁定并指令柳河县人民法院审理。2011年12月15日，柳河县人民法院作出（2011）柳民再字第5号民事裁定，撤销了（2010）柳民中初字第213号民事调解书并将该案移送到本院审理。本院作出（2012）通中民初字第42-1号民事判决，判令于洋、李宏艳给付徐凤金、王士君借款本金1407.7万元。本院认为：（2010）柳民中初字第213号民事调解书的时间与于洋书委托邹世贵销售康馨家园房屋的时间为同一日，二者之间存在关联性。在该民事调解书尚未被依法撤销前，邹世贵于2011年3月4日将涉案车库出售给王艳，邹世贵在出售车库时既没有向王艳披露于洋委托售楼的事实，亦没有将房款交付给于洋，因跃恒公司未取得康馨家园项目商品房预售许可证，导致合同无效，王艳无法取得涉案车库的所有权，一审法院判令邹世贵承担向王艳返还购房款并支付利息义务，并不无当。邹世贵提出应由于洋返还购房款证据不足，该抗辩主张本院不予支持。综上所述，邹世贵的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费908元，由邹世贵负担。本判决为终审判决。审判长  王艳刚审判员  范立华审判员  王立武二〇一六年十一月十四日书记员  赵 航