成都市武侯区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0107民初1249号
原告成都市龙井物业服务有限公司。住所地：成都市武侯区龙井西街路口*号。
法定代表人黎江，总经理。
委托代理人成开明，男，1957年3月5日出生，住成都市武侯区永盛南街9号9栋1号，公司员工。
委托代理人黄文英，北京安博（成都）律师事务所律师。
被告任国华，男，1957年9月7日出生，汉族，住成都市武侯区金花镇金花村*组。
原告成都市龙井物业服务有限公司（以下简称龙井物业）与被告任国华物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员翟辉容适用简易程序公开开庭进行审理。原告龙井物业的委托代理人成开明、黄文英，被告任国华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告龙井物业诉称，位于成都市武侯区金花镇258号江安河新居（一期）是拆迁安置房，被告系被安置人，安置的房产为3栋1单元804号（建筑面积47.98平方米）、3栋1单元802号（建筑面积92.62平方米）和1栋2单元803号（建筑面积49.1平方米）。2010年10月8日、2013年10月1日，原告与武侯区人民政府簇桥街道办事处分别签订《江安河（一期）前期物业服务合同》，约定原告为江安河新居（一期）的前期物业管理服务人，后原告又与被告签订了《前期物业服务合同》（本案提交的复印件，原告从该小区撤场时将原件移交给了江安河居民自治小组），前述物业合同约定江安河新居（一期）高层住宅的物业服务费用标准为0.6元/月·平方米（不含政府补贴0.5元）。原告按照合同约定，于2010年10月1日至2014年9月30日期间为江安河新居（一期）提供了物业服务，但被告却长期拖欠物业服务费，其中3栋1单元804号房屋建筑面积47.98平方米，从2013年1月至2014年9月，拖欠21个月，3栋1单元802号房屋建筑面积92.62平方米，从2014年1月至2014年9月，拖欠9个月，1栋2单元803号房屋建筑面积49.1平方米，从2013年1月至2014年9月，拖欠21个月，以上共计欠费1724元。原告多次催收无果，故诉至法院，请求判令被告支付原告物业服务费用1724元。
被告任国华辩称，1.被告与原告签订的《前期物业服务合同》是在交房时非自愿的情况下签订的，也被迫交纳了半年的物业服务费，被告并没有要求原告提供物业服务管理的意愿，半年之后原告也未要求被告交纳物业服务费；原告与街道办签订的物业服务合同不能约束被告，原告的收费标准无依据。2.原告的物业服务存在很多问题，物品被盗、房屋漏水、电梯经常故障不修。3.收房时入户门存在问题。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2010年10月8日，武侯区人民政府簇桥街道办事处与原告签订《江安河（一期）前期物业服务合同》，合同约定办事处选聘原告为江安河新居（一期）提供前期物业管理服务，其中高层住宅的物业服务费用标准为1.1元/月·平方米（含政府补贴0.5元/月·平方米），合同期限从2010年10月1日至2013年9月30日，合同还就服务内容与质量、服务费用主要用于的开支、物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护和违约责任等予以了约定。2013年，该合同到期后，街道办事处与原告续签了合同，约定合同期限至2014年9月30日止。
2015年9月20日，武侯区人民政府簇桥街道办事处分别出具《入住证明》和《物业服务证明》，其中《入住证明》载明“由武侯城市发展有限公司修建的江安河新居，于2010年12月簇桥街道江安河新居移交和安置领导小组向龙井物业公司开出入住通知，村民凭入住通知办理接房、入住。江安河新居房屋安置结束，街道江安河新居移交和安置领导小组撤销，江安河新居房屋相关事宜由簇桥街道城乡推进科负责”，该证明还附有江安河新居入住明细，其中被告安置的房屋为3栋1单元804号（建筑面积47.98平方米）、3栋1单元802号房屋（建筑面积92.62平方米）和1栋2单元803号（建筑面积49.1平方米）,《物业服务证明》证明原告合同期间为江安河新居（一期）提供了物业服务，合同到期后于2014年10月15日将物业服务及资料移交江安河居民自治小组，原告应收业主的物业服务费标准为0.6元/月·平方米。
在原告提供物业服务期间，涉案小区多次发生电瓶车遗失及入户盗窃事件，本院同期审理的其他涉及同一小区的物业服务合同纠纷的多名被告向公安机关进行了报案。
原告于2014年9月30日撤离江安河新居（一期），按照《江安河(一期)前期物业服务合同》物业服务费标准，被告欠原告物业服务费1724元未付。
另查明，1.因尚未安置完毕，目前江安河新居（一期）未办理产权证，涉案房产为高层电梯。2.本案审理过程中，原告未向本院提交电梯的巡查维修记录，安保巡逻记录等相关证据材料。
上述事实有原告提交原件的《江安河(一期)物业服务合同》、》武侯区人民政府簇桥街道办事处出具的《物业服务证明》、《入住证明》及原告向被告催收费用的通知，接报警记录以及双方当事人的庭审陈述等证据在案予以证实。被告提交的房屋漏水、楼顶护栏损坏的照片不能确定是在原告管理涉案小区期间拍摄的，不能证明与本案的关联性，故本院不予采信。
本院认为，根据街道办与原告签订的《前期物业服务合同》约定，原告系专业的物业管理公司，该合同目的是为了规范江安河新居（一期）的物业管理，合同中关于原、被告权利义务的约定未违反法律法规的强制性规定，应属合法、有效。根据街道办的证明及双方当事人的庭审陈述，原告实际为江安河新居（一期）提供了物业服务，被告作为该小区房屋的使用人也接受了原告的服务，双方建立了事实上的物业服务合同关系，故本院对被告其只与原告签订了半年合同，只应支付半年物业服务费的抗辩意见不予采信，被告应当支付原告为其提供物业服务的价款。
关于被告抗辩原告在履行合同时存在瑕疵，本院认为，根据《前期物业服务合同》约定，原告对房屋共用部位，电梯通道等，应当做好巡查记录并及时进行维修养护，在治安方面有对重点区域重点部位进行巡查，并作巡逻记录的义务，但原告未能向本院提交证据证明其完善履行了上述义务，故本院对被告主张原告履行合同存有瑕疵的抗辩意见予以采信。关于被告提到的房屋漏水、收房时入户门存在问题，一方面被告未能举证证明上述问题发生在原告提供物业服务期间，另一方面收房时入户门有问题、房屋漏水等问题属于房屋本身质量问题，不属于原告提供管理服务范围，故本院对被告上述抗辩意见不予采信。但考虑到物业管理是一种全天候、不间断的公共服务，涉及范围非常广泛且事关全体业主的利益，若被告单以个别理由拒绝缴纳物业管理服务费并持续多年，势必导致物业服务水平下降进而侵害全体业主的利益，因此，本院综合考虑双方当事人合同履行情况、过错程度及损失情况，酌情将原告主张的物业服务费收费标准调整为每月每平方米0.4元，故被告应向原告支付物业服务费1148元（0.4元×47.98平方米×21个月+0.4元×92.62平方米×9个月+0.4元×49.1平方米×21个月）。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一、二、三款之规定，判决如下：
一、被告任国华于本判决生效之日起十日内向原告成都市龙井物业服务有限公司支付欠付的物业服务费1148元；
二、驳回原告成都市龙井物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由被告任国华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 翟辉容
二〇一六年四月二十日
书 记 员 胡 悦