江苏省海安县人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0621民初3357号原告：海安城市动迁改造有限公司，住所地海安县中城街道中坝南路12号建设大厦11楼。法定代表人：张健，董事长。委托诉讼代理人：刘宏，江苏震阳律师事务所律师。被告：陈忠玉，男，1967年1月10日出生，汉族，户籍地海安县，现住海安县。原告海安城市动迁改造有限公司（以下�称动迁公司）与被告陈忠玉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月7日立案受理后，依法先后适用简易程序、普通程序，两次公开开庭进行了审理。原告动迁公司的委托诉讼代理人刘宏，被告陈忠玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。动迁公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告2010年12月6日的房屋租赁合同已解除；2.要求被告立即腾空海安县海安镇曙光东一路11号501室并交付给原告；3.判令被告给付原告截止2016年4月2日的租金28861元；4.判令被告从2016年4月3日起至房屋实际交付之日止，按每日15元给付占用费。5.判令被告支付违约金5000元。事实和理由：被告因东大街旧城改造被拆迁，为解决被告临时安置问题，原、被告于2010年12月6日签订租房协议，双方约定租赁期限至安置房屋交付时止。2015年3月3日，被告将安置房屋转让给阙卫荣，阙卫荣与海安亚伦房地产开发公司就安置房买卖签订买卖合同。原告认为，被告将其安置的房屋转让，视为安置房屋已交付。双方签订合同后，被告仅给付半年租金2706元，至今仍居住在承租房屋内，原告要求其迁出未果，从而引发纠纷。陈忠玉辩称：1.涉案房屋是拆迁遗留问题，签订租房合同时叫我们按大合同6元/平方米给付租金，也就是当时拆迁过渡费的标准，但因为我们的情况不一样，拆迁工作组承诺我们按0.5元/平方米计算，而且可以住一辈子。2.我家的房屋系祖产，拆迁款项还分给了我爸爸的兄弟姐妹，最后我拿到的十几万元根本不够买房。我承租案涉房屋后，进行了重新装修。案涉房屋在5楼，我妈妈爬楼梯时摔了一跤，××，就把安置房屋卖掉了，现在我也没有其他房屋居住。3.租赁将近6年，租房时我好像交了租金2400元，后原告一直�有向我要过租金，原告现在主张是否超过诉讼时效。本院经审理认定事实如下：被告原居住房屋因东大街旧城改造被拆迁，为解决被告临时安置，2010年12月4日，被告向海安县城东大街旧城改造指挥部出具承诺书一份，承诺“临时借用东大街旧城改造指挥部提供的临时过渡安置房用于临时过渡使用，拆迁安置房屋交付后无条件立即搬出”。2010年12月6日，原、被告签订租赁合同一份，双方约定：原告将曙光东一路11号501室75.16平方米出租给被告使用。起租日2010年12月6日，合同期限至拆迁安置房屋交付时止。租金暂按合法建筑面积计每月6元/平方米，每半年缴纳一次，在本合同签订时先缴纳半年房屋租金，满半年期后原告再收取下一半年期的房屋租金。被告拖欠租金达一个月以上的，原告有权单方解除合同。本合同约定违约金5000元。合同签订后，原告即将案涉房屋及车棚交给被告使用，被告缴纳了租金2706元。2011年12月，被告选择了安置房屋，后将安置房屋转让给阙卫荣、金爱平。2015年3月3日，阙卫荣、金爱平与海安亚伦房地产开发公司签订了买卖合同。2016年4月2日，原告向被告送达通知一份，主要内容是：根据租赁合同第二条约定，合同期限至拆迁安置房屋交付之日止。被告所选东大街区域拆迁安置房屋已交付，按照上述约定，租赁期限已届满，应当将承租房屋交还原告。截止2016年3月31日，累计拖欠租金28861元，根据合同约定，拖欠租金达一个月以上的，我司有权单方解除合同，同时违约方承担违约金5000元。特通知被告，与被告解除2010年12月6日的租赁合同，腾空、交付租赁房屋并结清所欠租金，否则依法追究被告的违约责任。被告认可已收到该通知，但被告至今仍居住在案涉租赁房屋内。另查明，案涉房屋的所有权人为原告，房屋产权证登记的面积66.89平方米。以上事实，有土地使用权证、房屋所有权证，租赁合同、承诺书、收条，通知、照片，拆迁补偿安置协议、认购书、回迁房结算表、选房单据、发票、房屋买卖合同（均为复印件）及双方当事人陈述等在卷证实。本院认为：被告陈忠玉因房屋被拆迁后临时过渡，与原告动迁公司签订了租赁合同，原告动迁公司将案涉房屋交给被告陈忠玉居住，由被告陈忠玉给付租金，双方之间的租赁合同成立且合法有效。根据合同约定，租赁期限至拆迁安置房屋交付时止，被告陈忠玉在选择安置房后转让给他人，2015年3月3日他人与房地产公司签�了房屋买卖合同，视为拆迁安置房已交付，合同期限届满。但租赁合同到期后，被告陈忠玉继续使用租赁房屋，原告动迁公司没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，原告动迁公司可以随时解除合同。况且，根据双方合同约定，被告陈忠玉长期拖欠租金，原告动迁公司也有权单方解除合同。2016年4月2日，原告动迁公司通知被告陈忠玉解除租赁合同，被告陈忠玉收到该通知时双方之间的租赁合同即解除，故原告动迁公司要求确认双方之间的租赁合同已解除，本院予以支持。租赁合同解除后，被告陈忠玉应当腾空房屋并返还给原告动迁公司，故原告动迁公司要求被告陈忠玉腾空并返还案涉房屋本院予以支持。根据双方合同约定，租金按合法建筑面积6元/月/平方米计算，虽然合同中约定面积为75.16平方米，但产权登记面积为66.89平方米，应以登记面积66.89平方米计算，从2010年12月6日至2016年4月2日期间的租金应为25659元（6元/月/平方米×66.89平方米×63个月+6元/月/平方米×66.89平方米÷30天×28天），扣减被告陈忠玉已给付的租金2706元，被告陈忠玉应给付租金22953元。合同解除后，因被告陈忠玉未返还案涉房屋，应从2016年4月3日起按13.38元/天标准给付至实际返涉房屋之日止的占用费。原告动迁公司主张按75.16平方米计算每天租金15元，本院不予采信。被告陈忠玉辩称租金标准为0.5元/月/平方米，未提供证据，本院不予采信。根据《中华人民共和国民法通则》的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效为一年，根据合同约定，房租为每半年缴纳一次，在本合同签订时被告陈忠玉已缴纳半年房租，被告陈忠玉第二次缴纳房租应为2011年6月6日，但原告动迁公司直到2016年4月2日才向被告陈忠玉催要房租，原�动迁公司主张2015年4月2日之前的房租已超过诉讼时效，对于被告陈忠玉辩称的诉讼时效问题本院予以采信。关于原告动迁公司主张的租金，本院支持从2015年4月3日至2016年4月2日期间的租金4816.08元（6元/月/平方米×66.89平方米×12个月）及2016年4月3日至实际返还房屋之日止的占用费。双方在合同中约定违约金5000元，被告陈忠玉在签订合同后仅支付了2706元租金，未按约给付租金。原告动迁公司通知被告陈忠玉解除合同后，被告陈忠玉未在合理期限内搬离案涉房屋，况且庭审中仍然以没有房屋居住为由拒不搬出，被告陈忠玉存在违约行为，故原告动迁公司要求被告陈忠玉给付违约金5000元本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原、被告双方之间的租赁合同关系于2016年4月2日解除。二、被告陈忠玉腾空海安县海安镇曙光东一路11号501室的房屋并返还给原告海安城市动迁改造有限公司。三、被告陈忠玉向原告海安城市动迁改造有限公司支付2016年4月2日前的租金4816.08元，并按13.38元/天标准给付自2016年4月3日起至实际返还上述房屋之日的占用费。四、被告陈忠玉向原告海安城市动迁改造有限公司支付违约金5000元。上述二至四项，被告陈忠玉均于本判决发生法律效力后10日内履行完毕。如被告陈忠玉未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告海安城市动迁改造有限公司的其他诉讼请求。案件受理费806元，由原告海安城市动迁改造有限公司负担459元，被告陈忠玉负担347元（已由原告海安城市动迁改造有限公司代垫，被告陈忠玉在履行上述判决义务时一并给付原告海安城市动迁改造有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费806元（该院开户行�中国银行南通市西被闸支行，户名：南通市财政局，帐号：47×××82）。审 判 长  杨云霞代理审判员  丁 冀人民陪审员  钱德凤二○一六年十二○一六年十二月五日见习书记员  张秋洁附适用法条：《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：……（三）延付或者拒付租金的；……《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履�期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。