福建省莆田市涵江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0303民初341号
原告：陈朝勇，男，1990年2月22日出生，汉族，莆田市涵江区人，住福建省莆田市涵江区。
委托诉讼代理人：郭剑辉、姚猛(特别代理)，福建典冠律师事务所执业律师。
被告：福建省涵江港涵房地产开发有限公司(以下简称港涵公司)，统一社会信用代码91350300611253488H，住所地福建省莆田市涵江区集奎村。
法定代表人：黄征宇，总经理。
委托诉讼代理人：郑梅琴(特别代理)，福建大涵律师事务所执业律师。
原告陈朝勇与被告港涵公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈朝勇的委托诉讼代理人郭剑辉和被告港涵公司的委托诉讼代理人郑梅琴均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈朝勇向本院提出诉讼请求：1.判令港涵公司支付给陈朝勇逾期交房的违约金8万元；2.判令港涵公司立即为陈朝勇办理《房屋所有权证》及《国有土地使用证》(即现二证全一为《不动产产权证》)，并交付给陈朝勇；3.判令港涵公司支付给陈朝勇逾期办理并交付给陈朝勇《房屋所有权证》及《国有土地使用证》的违约金25.9万元。事实和理由：2010年9月27日，陈朝勇与港涵公司签订《商品房买卖合同》，约定：1.陈朝勇向港涵公司购买河滨温泉花园二期第3座19层1903号商品房；2.港涵公司应于2011年4月31日(注：“31日”系笔误，应为“30日”)前将符合交房条件的商品房交付陈朝飞使用。交房条件必须满足小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划要求建设完成，并经竣工验收和消防验收合格；3.港涵公司逾期交房的，陈朝勇要求继续履行合同的，港涵公司应自本合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止支付给陈朝勇以已付购房款为基数按日万分之三计算的违约金；4.港涵公司应在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，如因出卖人(港涵公司)的原因，买受人(陈朝勇)不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房的，出卖人自逾期之日起按买受人已付购房款的日万分之五向买受人支付违约金。合同签订后，陈朝勇已支付给港涵公司全部购房款，并向港涵公司交纳了办理《房屋所有权证》及《国有土地使用证》的相关费用。而港涵公司于2016年7月25日才向陈朝勇交付商品房，已构成逾期交房。因小区道路、绿化等公共配套设施没有建设完成，在陈朝勇及其他业主反映交涉下，2011年8月30日，港涵公司向陈朝勇出具《承诺书》一份，承诺自该《承诺书》出具之日起30日内完成小区道路建设及其他交房所需条件、45日内完成绿化。若无法按以上要求按时交房给陈朝勇使用，同意按每日500元罚款(支付违约金)。但时至今日港涵公司未兑现上述承诺。其行为已构成违约，应承担违约责任，支付自港涵公司承诺期满即自2011年10月15日起按每日500元计算的违约金。因考虑港涵公司的经济负担，酌情予以减少，该项违约金请求金额为8万元。故提出上述诉讼请求。
港涵公司辩称，1.港涵公司逾期交房及办证有客观原因。一是施工方未按约施工；二是部分业主提前收房进行装修，导致无法验收。目前，基础、主体、室内外装饰工程、防水工程、给排水工程、燃气工程、消防工程、建筑电气安装工程、通风与空调工程、电梯、电扶梯安装工程、室外工程已验收。绿化及配套设施已按规划施工完毕，消防验收正在办理；2.《承诺书》系在被胁迫的情况下出具的，内容应当认定无效，港涵公司已向公安机关报案处理。故港涵公司不应承担支付逾期交房及逾期办证的违约金；3.即便港涵公司应向买受人支付违约金，陈朝勇的1、3两项违约金诉讼请求明显偏高，请求法院予以降低；4.陈朝勇第1项诉讼请求超过诉讼时效。综上，请求驳回陈朝勇的全部诉讼请求。
陈朝勇围绕上述诉讼请求依法向本院提交下列证据：1.陈朝勇的《居民身份证》复印件一份，以此证明陈朝勇的身份及诉讼主体适格；2.《商品房买卖合同》一份、《销售不动产统一发票》一份及其他《收款收据》一份，以此证明①陈朝勇与港涵公司双方签订《商品房买卖合同》一份，约定：陈朝勇向港涵公司购买河滨温泉花园二期的商品房一套，双方对交付条件与期限、违约责任等进行约定，陈朝勇已支付全部购房款及相关办证等费用的事实。②交房条件必须符合小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理公共配套建设、基础设施按规划设计要求建设完成，并经竣工验收和消防验收合格。③出卖人(港涵公司)逾期交房，买受人(陈朝勇)要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限(2011年4月30日)的第二天开始至实际交付之日止，港涵公司应按日万分之三向陈朝勇支付违约金。④港涵公司应当在商品房交付使用后60日内，向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，如因出卖人(港涵公司)的原因，买受人(陈朝勇)不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房的，出卖人(港涵公司)自逾期之日起按买受人(陈朝勇)已付购房款的日万分之五向买受人(陈朝勇)支付违约金。⑤商品房实际交付时间为2016年7月25日；3.《承诺书》一份，以此证明2011年8月30日，港涵公司承诺因其自身原因无法具备交房条件，自承诺日起45日内完成小区南侧的绿化(包括广场)，若无法按时交付商品房，则按每日500元罚款(支付违约金)的事实。
港涵公司对陈朝勇提交的上述证据质证意见如下：对证据1的真实性、合法性及关联性均无异议；对证据2的三性均无异议，对证明内容①②⑤没有异议，对证明内容③④有异议，根据合同约定买受人(陈朝飞)同意接收房屋，出卖人(港涵公司)应支付违约金总额为5000元，而不是按日万分之三支付违约金。认为双方签订合同时约定，若出卖人(港涵公司)逾期办证(房产证及土地证)，出卖人自逾期之日起按买受人(陈朝勇)已付款的月万分之五向买受人支付违约金。对证据3有异议，认为该《承诺书》是在被胁迫的情况下出具的，是无效的，不应认定及采信。且该《承诺书》明确声明“交房完后例外”，也不适用该《承诺书》。
港涵公司就其上述辩解在举证期限内依法向本院提交下列证据：1.港涵公司的《营业执照》及《法定代表人身份证明书》各一份，以此证明港涵公司的身份及诉讼主体适格；2.莆田市涵江区河滨花园二期财富天下小区业主委员会出具的《证明》一份，以此证明港涵公司逾期交房系客观原因造成的，现交房率已达92%的事实；3.《调解协议书》复印件一份，以此证明政府未能依约处理征地事宜，引发纠纷至工期延误的事实。4.《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》复印件一份，以此证明讼争涉案楼盘已竣工并验收合格的事实。
陈朝勇对港涵公司提供的上述证据质证意见如下：对证据1的真实性、合法性及关联性均无异议；对证据2的三性均有异议，认为该楼盘大部分未交房，也没有成立业主委员，该《证明》系伪造的；即便有业主委员会，该《证明》内容也是不真实的，是虚假的；且不管该楼盘是否成立业主委员会，陈朝勇也没有参加业主委员会，不是该业主委员会的会员，业主委员会不能代表陈朝勇及其他业主；业主委员会无权证明该《证明》中所载的内容。如果政府原因导致逾期交房，应提供相应的政府文件；交房率是手写的，不具有真实性。证据3系复印件，认为不真实，与本案无关，不能证明港涵公司的主张。证据4系复印件，认为不具有证明效力。理由如下：从内容上看，竣工日期是2012年1月9日，而建设单位工程负责人审核日期为2012年2月29日，已超过合同约定的交付期限，可以反证逾期交房的责任在于港涵公司；其中审查结论记载，施工单位能够严格设计施工项目及按合同约定进行施工，此与港涵公司出具的证据2相互矛盾；目前小区里的绿化、道路等公共设施均没有完成，不符合交房条件，竣工验收结论认为质量合格与事实不符，故该结论不客观，不真实。
本院经审查认为，陈朝勇提交的证据1真实、合法，与本案有关联，予以认定并采信；证据2、3的真实性可予以确认，可以证明陈朝勇与港涵公司签订《商品房买卖合同》，港涵公司承诺交房时间及逾期交房应承担相应责任的事实。港涵公司提交的证据1真实、合法，与本案有关联，予以认定并采信；证据2的真实性无法确认，且业主委员会无权证明开发商逾期交房的原因及交房率，故不予采信；证据3、4均为复印件，其真实性无法确认，不予采信。
根据上述认定及采信的证据，并经审理查明，2010年9月27日，陈朝勇与港涵公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：MF-2007-01-NO.0293556）一份，约定：陈朝勇向港涵公司购买位于莆田市涵江区；合同签订当日支付首付款318273元，剩余购房款392671元须在2010年9月29日付清；第八条交付条件与期限“出卖人应当在2011年4月31日(“31日”系笔误应为“30日”)前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：……如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：……2、买受人同意接收，出卖人支付买受人人民币伍仟元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2、因政策性原因造成，因买受人延期付款造成等违约”；第九条：出卖人逾期交房的违约责任“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：（1）……（2）逾期超过30日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金”；第十四条：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、……。2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的月0.05%向买受人支付违约金”；第十八条：前期物业服务约定“本商品房项目由出卖人依法以协议方式选聘莆田市家和物业服务有限公司提供前期物业服务，……”。同日，陈朝勇与港涵公司双方签订作为附件四的《前期物业服务合同》，约定：委托管理期限为自房屋竣工验收交付之日起至业主委员会与业主大会选定的物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止。2010年10月7日，陈朝勇已支付给港涵公司购房款710944元。2011年8月30日，港涵公司出具《承诺书》一份，内容为：“（河滨温泉花园二期）财富天下二期所有业主：我司开发财富天下二期楼盘，因我司原因造成至今无法具备交房条件，我司向1号楼、2号楼、3号楼、4号楼所有业主承诺，位于小区南侧道路自承诺日起30天内竣工完成。位于小区南侧的面积约6660平方米的绿化（包括广场）自承诺日起45天内竣工完成，其他所需交房的条件在30天内配套完整。若以上要求我司无法按时交付各业主使用，我司愿意按每日每套500元罚款（交房完后例外），若罚款我司无法赔偿到位，我司愿意承担一切法律赔偿责任及产生的一切后果，本承诺函一式五份，同样具备法律效律。福建省涵江港涵房地产开发有限公司（印章）2011年8月30日”。2010年10月10日，港涵代收陈朝勇支付的代办房产证等相关费用31129元。港涵公司已于2016年7月25日向陈朝勇交房。陈朝勇于2017年1月5日诉至本院，提出上述诉求。诉讼期间，陈朝勇变更第3项诉讼请求为判令港涵公司支付给陈朝勇逾期办理并交付给陈朝勇《房屋所有权证》及《国有土地使用证》自2015年1月5日起至港涵公司办结上述“两证”之日止以总购房款710944元为基数按月0.05%计算的违约金。
本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。陈朝勇与港涵公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效，双方均应按照约定诚信履行。陈朝勇依约向港涵公司支付全部购房款，港涵公司亦应按照合同约定履行交付房屋的义务。港涵公司提供的证据不足证明其逾期交房符合《商品房买卖合同》第八条约定的据以延期交付的情形，应承担举证不能的法律责任。港涵公司于2011年8月30日出具的《承诺书》明确表明逾期交房的责任在于出卖方(即港涵公司)，其主张《承诺书》是在被胁迫的情况下出具的，但其提供的证据不足以证明上述主张，且若如港涵公司所述，港涵公司也应该在法律规定的时间内依法行使撤销权。现港涵公司主张其逾期交房是因客观原因造成的理由不能成立，其主张不承担违约责任，于法无据，不予支持。涉案商品房至今没有进行消防验收，实际上还未具备交付使用条件，即使陈朝勇已经同意接收涉案商品房，也不能免除港涵公司的违约责任。港涵公司主张《承诺书》中按每套每日500元支付给陈朝勇违约金过高，根据《合同法》的相关司法解释，违约金过高，应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平合理原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，合同约定的交房时间为2011年4月30日前，考虑到陈朝勇于2016年7月25日接收涉案商品房，港涵公司逾期交房时间长达近63个月多，陈朝勇虽未举证证明港涵公司逾期交房造成的经济损失，但可以认定陈朝勇的经济损失应为已付购房款的利息损失。陈朝勇考虑到港涵公司的经济负担酌情主张违约金为8万元，并未高于已付购房款按照中国人民银行规定同期同类贷款利率计算的利息损失，于法有据，应予支持。港涵公司并未举证证明陈朝勇同意并接收未达到交房条件的房屋，其主张违约金按5000元计算，缺乏事实和法律依据，不予支持。陈朝勇主张继续履行合同，港涵公司主张商品房已经竣工验收合格并在办理消防验收手续，鉴于目前尚不具备《商品房买卖合同》第八条约定的交房条件及办证条件，本院酌定港涵应在本判决生效之日起90日内为陈朝勇办理《房屋所有权证》及《国有土地使用证》(“两证”合一为《不动产产权证》)。因港涵公司逾期为陈朝勇办理上述“两证”，其应承担违约责任，按双方签订的合同第十四条约定：“2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的月0.05%向买受人支付违约金”，港涵公司应自2016年10月24日（即2016年7月25日交房后90天日的次日）按陈朝勇已付款的月万分之五支付逾期办证的违约金。港涵公司已向陈朝勇收取了相关的费用，依据双方合同约定，港涵公司应在商品房交付使用后90天内为陈朝勇办理房屋权属证，否则应依约承担违约责任。港涵公司至今未为陈朝勇办理房屋权属证书，已构成违约，应承担违约责任，虽然双方约定自逾期日起每日按陈朝勇已付购房的月万分之五支付逾期办证的违约金。但鉴于办理房屋权属证书涉及到诸多方面因素，有些客观因素并非港涵公司所能控制的实际情况以及结合港涵公司未按时办理房屋权属证书给陈朝勇所造成实际损失情况，本院酌情将违约金总额限制为不超过已付购房款总额的10%。本案逾期办证违约金应从2016年10月24日起算。因双方在合同中并未约定港涵公司应将涉案房屋权属证办理完毕后交付给买受人，港涵公司将涉案房产权属证书办理登记至买受人名下就应视为履行完受托办证义务，故逾期办证的违约金应截至涉案房产权属证书办理登记至买受人陈朝勇名下之日止。陈朝勇虽然于2016年7月25日接收涉案商品房，但该商品房至今未经消防部门验收合格，故港涵公司主张陈朝勇第1项诉讼请求已经超过诉讼时效缺乏法律依据，不能成立，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，判决如下：
1福建省涵江港涵房地产开发有限公司应在本判决生效之日起五日内支付陈朝勇逾期交房的违约金8万元。
二、福建省涵江港涵房地产开发有限公司应在本判决生效之日起九十日内为陈朝勇办理《房屋所有权证》及《国有土地使用证》（“两证”合一为《不动产产权证》）。
三、福建省涵江港涵房地产开发有限公司应支付给陈朝勇自2016年10月24日起至办理上述“两证”至陈朝勇名下之日止以陈朝勇已付购房款710944元为基数按月万分之五计算的违约金（最高金额以71094.4元为限）。
四、驳回陈朝勇的其他诉讼请求。
如果未按上述判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币2015元，由陈朝勇承担50元，由福建省涵江港涵房地产开发有限公司负担1965元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。
审 判 长 郑少凡
人民陪审员 郑云腾
人民陪审员 林金玉
二〇一七年七月七日
书 记 员 林黄欢
附：本案适用的法律条文及申请执行提示
1本案所引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十五条有下列情形之一的，撤销权消灭：
撤销事由之日起一年内没有行使撤销权。（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明
（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
交付使用之日起90日。（三）商品房买卖合同的物为已俊工房屋的，自合同订立
(三)商品房买卖合同的物为已俊工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
二、申请执行提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。
调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》
第一条被执行人具有履行能力而不履行生效法律文书确定的义务，并具有下列情形之一的，人民法院应当将其纳入失信被执行人名单，依法对其进行信用惩戒：
（一）以伪造证据、暴力、威胁等方法妨碍、抗拒执行的；
执行的。（三）违反财产报告制度的。（四）违反限制高消费令的。
（三）违反财产报告制度的；
履行执行和解协议的。（六
（五）被执行人无正当理由拒不履行执行和解协议的；
（六）其他有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的。
第六条人民法院应当将失信被执行人名单信息，向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒。
人民法院应当将失信被执行人名单信息向征信机构通报，并由征信机构在其征信系统中记录。
失信被执行人是国家工作人员的，人民法院应当将其失信情况通报其所在单位。
失信被执行人是国家机关、国有企业的，人民法院应当将其失信情况通报其上级单位或者主管部门。