湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘11民终255号
上诉人（原审被告）：永州帝豪房地产开发有限公司。
法定代表人：刘新胜，该公司董事长。
委托诉讼代理人：沈国军，湖南火龙联合律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：谢朝红。
被上诉人（原审原告）：郑冬艳（上诉人谢朝红之妻）。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：谢亚芳（上诉人谢朝红姐姐）。
原审第三人：中国工商银行股份有限公司新田支行。
法定代表人：黄荣飞，该行行长。
上诉人永州帝豪房地产开发有限公司（以下简称帝豪公司）因与被上诉人谢朝红、郑冬艳、原审第三人中国工商银行股份有限公司新田支行商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省新田县人民法院（2016）湘1128民初578号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人帝豪公司的委托诉讼代理人沈国军、被上诉人谢朝红、郑冬艳的委托诉讼代理人谢亚芳到庭参加诉讼。原审第三人中国工商银行股份有限公司新田支行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法对其缺席审理。本案现已审理总结。
帝豪公司上诉请求：1、依法撤销新田县人民法院作出的（2016）湘1128民初578号民事判决，将本案发回重审或改判被上诉人继续履行合同；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一审法院认定上诉人开发的商品房未达到交付条件，上诉人已收到二被上诉人要求解除合同的书面通知事实错误。事实是涉案房屋已于2015年12月31前达到了交付条件，上诉人不存在违约，上诉人未收到二被上诉人解除合同的书面通知，二被上诉人不能解除合同；一审法院判令解除上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同（预售）》后，一并解除被上诉人与原审第三人签订的《个人购房担保合同》缺乏法律依据。
谢朝红、郑冬艳辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。2016年5月31日二被上诉人委托诉讼代理人谢亚芳将“退房通知书”送达给帝豪公司的工作人员沈小江。被答辩人到目前为止仍未提供房屋竣工验收备案登记证明，故被答辩人开发的商品房到目前为止仍不具备交付条件，答辩人要求解除合同是符合合同约定的。
谢朝红、郑冬艳向一审法院起诉请求：1、判令解除谢朝红、郑冬艳与帝豪公司签订的购房合同；2、判令帝豪公司退还全部房款387,788元；3、判令帝豪公司支付购房首期款利息14,143元；4、判令帝豪公司支付银行贷款利息15,000元；5、判令帝豪公司退还谢朝红、郑冬艳支付办理房产证、水电开户费17,213元及利息1377元；6、判令帝豪公司支付违约金3867.88元；7、判令帝豪公司因购房给谢朝红、郑冬艳造成的交通费、误工费及其他损失2000元。
一审法院认定事实：2015年2月2日，原告谢朝红、郑冬艳与被告帝豪房地产公司签订了合同编号为201502455《商品房买卖合同（预售）》，该合同第三条约定：预售的房屋为新田县福海家园16D栋1单元5层502号，其预测建筑面积112.21平方米；第五条约定：商品房每平方3478元，总价款为386,788元，首付款176,788元，占全部房价款的45.7%；余款210,000元银行按揭；第十条约定：被告应当于2015年12月31日前向原告交房；第十一条约定：逾期在30日内，被告按约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向原告支付全部房价款万分之五的违约金；逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起按照（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后原告于2015年2月3日依约交清了首付款。2015年3月5日，原告谢朝红、郑冬艳与第三人工商银行新田支行签订《个人购房担保合同》，该合同约定，第三入同意向二原告发放个人住房购置贷款，金额210,000元，用于二原告购买新田县福海家园16D栋1单元5层502号，建筑面积112.21平方米的住房，本笔贷款的担保方式为保证、抵押，贷款期限为120个月，贷款利率以贷款发放时适用中国人民银行公布的同期同档次贷款率为基准利率，借款人授权划入被告帝豪房地产公司账户，二原告每期最低还款额为2321元。原告谢朝红、郑冬艳与第三人工商银行新田支行《个人购房担保合同》签订后，第三人工商银行新田支行按约定将贷款发放给被告帝豪房地产公司。2015年3月5日，原告交付给被告帝豪房地产公司办房产证费用12,413元、水电开户费4800元。2015年8月17日，被告帝豪房地产公司代二原告交纳销售不动产契。截止2016年12月3日，二原告已向第三人工商银行新田支行归还贷款本金27,714.77元，利息17,630.16元，合计45,344.93元。对上述事实，原告提供了《商品房买卖合同》、《个人购房担保合同》、《房款收据》，被告提供了《福海家园住房装修物业管理协议》，第三人提供《本金利息还款详单》，双方无争议，法院予以确认。
一审另查明，中国人民银行公布的金融机构人民币贷款基准利率中，2015年3月1日调整的一至三年贷款基准利率为年利率5.75%。
二、各方当事人有争议的事实的认定
1、2015年6月至2016年6月期间降雨长达172天，是否属不可抗力，是否可以免除被告责任。被告提交证据新田县气象局《证明》，拟证明新田县从2015年8月1日至2016年5月26日出现降水日数共计172天。二原告提出异议，认为降雨与本案不按期交房无关，不属不可抗力。法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能屐行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”之规定，被告提出2015年至2016年出现降水日数，不属于合同法规定的不可抗力情形。2、被告是否依合同约定的交房条件按期交付原告房屋，原告行使合同解除权是否符合合同的约定。被告认为原告依合同起诉请求解除，不符合法律的规定，被告不存在违约。被告提供证据福海物业管理有限公司《证明》，拟证明被告工程完工后，通知原告收房的事实，二原告提出异议，认为该通知是物业公司的通知，亦未通知二原告，且不符合合同约定的收房通知方式，证明系物业公司出具，不能证实原告收房。法院认为，被告委托物业公司代为通知业主收房，物业公司是否通知义务，通知方式是否符合双方合同约定，被告未提供证据予以佐证，故法院不予采信；被告提交证据《住宅装修物业管理协议》，拟证明原告所在楼房其他业主已有进行装修使用的现状，法院认为福海物业公司与业主谢小艳、邓金签订《住宅装修物业管理协议》时间分别是2016年6月3日、6月11日，均超过原、被告约定的交付时间，且该证据与本案无关，法院均不予果信；被告提交证据新田县建设工程质量安全监督站《证明》，拟证明福海家园15D#、16#栋住房已竣工并经验收完成，备案手续正在办理之中，符合交付条件，二原告提出异议，认为该证明是2016年9月1日出具，现在才符合交付条件，原告没有收到交房通知，法院认为，该证明由新田县建设工程质量安全监督站出具加盖公章，法院对证据的真实性予以确认，但该证据是2016年9月l日出具，未记载本案所涉楼房竣工验收完成的具体时间，不能达到被告的证明在2015年12月31日已达到交付条件的目的，故法院对被告拟证明的内容不予采信；原告认为被告未按合同约定履行交房手续，并于2016年5月31日向被告送达了退房通知书，退房通知书要求解除合同，被告退还全部房款，并按不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率给付利息，按全部房价款的1%支付违约金，退还收取的杂费等诉求，被告当庭陈述认可是2016年6月10日才收到原告解除住房的通知。法院认为，被告未提供证据证实在约定交房日期2015年12月31日前通知原告收房，也未提供证据证实至2016年6月13日原告起诉之日，被告已履行向原告交付商品房的义务，显属违约行为，原告向被告提出解除合同，并书面通知被告，根据原、被告《商品房买卖合同》约定及双方法庭陈述，法院认定被告逾期交房超过30日，二原告书面通知行使合同解除权符合双方签订《商品房买卖合同（预售）》第十一条：“逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人”的约定。
3、本案被告应退还的款项及原告损失的计算。
原告谢朝红、郑冬艳向法院请求判令被告退还首付款、已付贷款，支付购房首期款利息14,143元、支付购房银行贷款利息15,000元、退还原告支付办理房产证、水电开户费17,213元及利息1377元、判令被告支付违约金3867.88元、支付因购房给原告造成的交通费、误工费及其他损失2000元，被告认为未给原告造成损失，违约金和利息是相冲突的，办理房产证费用给付利息没有依据，交通费不予认可。①根据《商品房买卖合同》第十一条约定：“逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起按照（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金”之规定，二原告请求被告退还购房首期款、已归还贷款及购房首付款利息，支付原告已付购房银行贷款部分的利息，支付违约金3867.88元符合合同的规定，法院予以支持，被告应自2015年2月3日起按中国人民银行同期贷款基准年利率5.75%支付原告首付款176,788元的利息至本判决生效之日止，赔偿本判决生效之日止原告谢朝红、郑冬艳已向第三人中国工商银行股份有限公司新田支行归还的贷款利息；②、原告支付办理房产证、水电开户费17,213元，因被告未按约履行义务，导致合同不能履行，被告应予退还原告，原告要求被告支付办理房产证、水电开户费的利息1377元，因双方未约定，被告又按合同承担违约金，故原告该请求不符合法律规定，法院不予支持；③、原告要求支付交通费、误工费及其他损失2000元，原告提供了4张车票，其中3张为车旅费发票计549元，与本案起诉、调解时间相吻合，系原告实际发生的损失，法院予以支持，1张为订票单，不是正式发票，不符合证据规则，法院不予支持，原告的其他交通费、误工费等损失，未提供相应证据予以佐证，法院不予支持。
4，原告行使《商品房买卖合同》解除权后，原告与第三人工商银行新田支行《个人购房担保合同》的解除后果的处理。
原告请求被告退还全部房款386,788元，被告认为没有违反合同约定不退还房款，原告在提起诉讼时未将工商银行新田支行列为被告，法院通知工商银行新田支行作为第三人参加诉讼，第三人认为如原告行使解除合同权，剩余的后期贷款及利息要求被告帝豪房地产公司归还。法院认为，在商品房买卖合同解除后，按揭贷款合同的目的已无法实现，商品房买卖合同之诉与按揭合同之诉属于混合的诉的合并，两者存在天然的关联，为了解决当事人的争议，保证裁判尺度，可对两者合并处理，工商银行新田支行参加诉讼，属有权提出诉讼请求的第三人，故第三人提出剩余的后期贷款及利息要求被告帝豪房地产公司归还，符合法律规定，法院予以支持，为了便于本案执行，在本判决生效之前的贷款本金及利息由二原告给付第三人，生效之后的后期贷款及利息由被告帝豪房地产公司给付第三人。第三人在本案中无过错，亦无违法行为，虽然原告通过行使法定解除权而解除按揭合同，但解除合同前的利息原告应当承担，在按揭贷款合同解除后剩余的后期贷款及利息由被告赔偿给第三人，第三人应配合办理注销房屋预告抵押手续。
一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告谢朝红、郑冬艳与被告签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，合法、有效。被告作为开发商，按约交付是基本合同义务，被告未按合同约定交付商品房，逾期交房已超过30日，属于违约，原告按合同约定书面通知被告，行使合同解除符合约定。原告与第三人签订的《个人购房担保合同》，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”之规定，应予以解除。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第一款第三项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一、三款及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：一、解除原告谢朝红、郑冬艳与被告永州帝豪房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》合同编号为201502455;二、解除原告谢朝红、郑冬艳与第三人中国工商银行股份有限公司新田支行签订的《个人购房担保合同》；三、被告永州帝豪房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告谢朝红、郑冬艳首付款176,788元及自判决书生效之日止原告谢朝红、郑冬艳已向第三人中国工商银行股份有限公司新田支行归还的贷款本金；四、被告永州帝豪房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内按中国人民银行同期贷款基准年利率5.75%赔偿原告谢朝红、郑冬艳自2015年2月3日起文付首付款176,788元的利息；五、被告永州帝豪房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿原告谢朝红、郑冬艳已向第三人中国工商银行股份有限公司新田支行归还的贷款利息；六、被告永州帝豪房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告谢朝红、郑冬艳办理房产证、水电开户费17,213元；七、被告永州帝豪房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿原告谢朝红、郑冬艳违约金3867.88元，车旅费损失549元；八、被告永州帝豪房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向第三人中国工商银行股份有限公司新田支行偿还原告谢朝红、郑冬艳自判决书生效之日起个人住房借款担保合同剩余的贷款，自被告永州帝豪房地产开发有限公司清偿上述贷款后五日内，第三人中国工商银行股份有限公司新田支行协助办理房屋抵押登记的涤除手续；九、驳回原告谢朝红、郑冬艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币7905元，由被告被告永州帝豪房地产开发有限公司负担7805元，原告谢朝红、郑冬艳负担100元。
二审期间，双方当事人均未提交新证据。
本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致，对一审法院认定的事实，本院予以确认。
本院认为，本案争执的焦点是：被上诉人谢朝红、郑冬艳能否解除与上诉人永州帝豪房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》。2015年2月2日上诉人谢朝红、郑冬艳与被上诉人帝豪房地产公司签订了合同编号为201502455的《商品房买卖合同（预售）》，该合同系双方真实意思表示，且未违反法律强制性规定，该合同是合法有效的。双方当事人应按合同的约定履行各自义务。该合同第八条、第十条、第十一条对交房条件、时间及逾期交房如何处理进行了约定。被上诉人谢朝红、郑冬艳按照合同约定履行了自己的义务，上诉人帝豪公司到目前为止仍未提供涉案房屋已取得建设工程竣工验收备案的证明文件，根据合同约定涉案房屋仍未达到交付条件。上诉人帝豪公司自认已于2016年6月10日收到被上诉人谢朝红、郑冬艳的退房通知书，逾期交房时间超过了30日，故被上诉人谢朝红、郑冬艳起诉要求解除与上诉人签订的《商品房买卖合同（预售）》符合合同约定，本院予以支持。上诉人帝豪公司提出的“涉案房屋已于2015年12月31日前达到交付条件，上诉人未收到被上诉人要求解除合同的书面通知，上诉人不存在违约，被上诉人不能解除合同”的上诉理由与查明的事实不符，本院不予支持。二被上诉人与上诉人签订的《商品房买卖合同（预售）》系主合同，二被上诉人与原审第三人签订的《个人购房担保合同》系从合同。一审法院判决解除二被上诉人与上诉人签订的主合同后，将从合同一并处理，并未违反法律规定，本院予以维持。
综上所述，永州帝豪房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十四条、第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7905元，由上诉人永州帝豪房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张海燕
审 判 员 陈 俊
代理审判员 唐英虎
二〇一七年三月二十日
书 记 员 吴雪芳
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。