江苏省南通市港闸区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）苏0611执异2号
案外人朱文华。
申请执行人蒋维斌，送达地址南通市港闸区幸福街道幸福新居5幢1601室。
委托代理人祝志权，江苏××律师事务所律师。
被执行人戚新华。
本院在执行申请执行人蒋维斌与被执行人戚新华公证债权文书执行一案中，案外人朱文华于2016年1月8日提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，并于2016年1月26日进行听证。案外人朱文华，申请执行人蒋维斌及其委托代理人祝志权到庭参加了听证。被执行人戚新华经本院依法传唤，因其下落不明未到庭参加听证。本案现已审查终结。
案外人朱文华称，2012年9月10日，其与戚新华签订房地产买卖协议，约定戚新华将南通市港闸区幸福新居5幢1601室及同幢B139室车库以517086.23元价格向其出售。协议签订后，其已向戚新华合计支付房款500086.23元，戚新华亦于2013年1月将上述房产交付其居住使用至今。其与戚新华曾约定于2014年12月30日至房产交易部门办理产权过户手续，但事后其及房产中介方刘树华均联系不到戚新华本人，并导致上述房产未能按约过户至其名下。后其得知戚新华对外负有较多债务，戚新华于2015年1月将上述房产抵押给蒋维斌。戚新华将出售给其的前述房产对外抵押，构成对其严重违约。其对上述房产已履行了大部分的给付房款义务且其在戚新华对外抵押上述房产前亦实际居住使用至今，蒋维斌在与戚新华办理抵押登记前未实地查看上述房屋，蒋维斌自身存在过错，故应由蒋维斌自身承担由此造成的经济损失。现其以对上述房屋享有所有权为由要求法院解除对南通市港闸区幸福新居5幢1601室及同幢B139室车库的查封。
申请执行人蒋维斌认为，其依据具有强制执行效力的公证债权文书向被执行人戚新华主张给付权利。法院应当拍卖其享有抵押权的房产，以维护其合法权益。朱文华提供的房屋买卖协议，在未能得到戚新华确认的情况下不能认定其真实性。就协议内容而言，双方约定的成交价为28万元，而房屋的面积为125.42平方米，严重偏离市场价；协议内容中系拆迁安置权益的转让，而非房产的买卖；协议中甲方周兰芬系由戚新华代为签字，不能证明共有人周兰芬同意转让协议标的，该份协议存在瑕疵。朱文华提供的证据不能证明朱文华已支付了购房全款。2015年3月，朱文华曾向法院起诉戚新华，其作为第三人参加了该诉讼。2015年5月20日，朱文华以需要变更诉讼请求并决定另案起诉为由撤回该起诉讼。然而，至今也未看到朱文华重新诉讼。说明朱文华自身存在过错，才导致其合同目的不能实现。朱文华应对自身怠于行使权利的行为承担不利的法律后果。故要求法院驳回朱文华的异议请求。
本院经听证查明，2012年9月10日，在港闸区新一佳房产中介服务部业主刘树华（丙方）见证下，朱文华与戚新华签订《房地产买卖协议》一份，约定“1.戚新华、周兰芬（甲方）将坐落于南通市港闸区幸福新居（以安置房名称为准）建筑面积120平米、车库（以安置车库为准）等房屋出售给朱文华（乙方）；总成交价暂定人民币28万元；单价为11层房屋每平方米2500元、18层房屋每平方米2300元；甲方出售房屋超过分单平方的，以国家议价方计算；甲方出售18层房屋，同时出售地面车库；甲方出售11层房屋，同时出售地下车库。2.上述甲方出售的房屋，属安置房，待领产权证，对此，甲方告知乙方，乙方完全知晓并同意购买；甲方出售房屋的证明材料有拆迁补偿结算单、安置协议、评估报告；甲方保证有权处分上述房屋，若发生与上述房屋相关的民事纠纷，妨碍乙方购买或过户等，则由甲方承担民事责任，如造成乙方经济损失，甲方必须赔偿。3.签订协议时，乙方支付定金人民币5万元，由丙方转交甲方，甲方将上述房屋证明材料原件交丙方作售房保证；乙方支付购房款的时间为拿到安置房钥匙支付房款总价的三分之二（含定金在内）；如乙方逾期付款，则需按天支付甲方总成交价的1%赔偿金，本协议继续履行。4.甲方交房时间为拿到安置房钥匙即交房给乙方；如甲方逾期交房，则需按天支付乙方总成交价的1%赔偿金，本协议继续履行。……6.甲乙双方委托丙方办理房产的相应手续（如房产、土地、水电、煤气、电视过户等），甲乙双方必须积极配合丙方，并提供相关部门认为的必要手续。7.甲方出售的房地产，目前无产权证，属安置房待领产权证；乙方完全同意购买；甲方无条件配合乙方办理房产手续，产权人登记姓名由乙方确定……”。上述协议中，甲方落款处周兰芬系由戚新华代签。
朱文华提供的2013年3月1日收条显示，“朱文华购买幸福新居5幢1601室及车库总房款为29万元，朱文华已给付戚新华21万元，余款待过户后由朱文华付清，刘树华签名并加盖港闸区新一佳房产中介服务部印章予以见证”；2013年3月26日收款凭证显示，“戚新华收取了朱文华购买幸福新居5幢1601室空方的首付款2万元，刘树华签名予以见证”；2013年4月28日借条显示，“戚新华向许宝清借款2万元，刘树华签名予以担保”；2013年6月9日借条显示，“戚新华向刘树华借款1万元”；2014年1月28日收条显示，“戚新华收取刘树华8000元”；2014年7月13日收据显示，“戚新华因向刘树华借款去上海办事收取朱文华现金2000元”；2014年9月29日收据显示，“戚新华收取朱文华现金3000元”。刘树华于2016年1月26日作为在场人到庭参加听证，确认朱文华提供的上述证据的真实性，并自认“戚新华向其及许宝清所借上述款项，后由朱文华作为向戚新华支付的购房款代戚新华向其及许宝清进行了偿还，戚新华从其手中收取的钱款系其代朱文华转交的购房款”。
2015年7月23日，本院立案受理了蒋维斌申请执行戚新华公证债权文书执行一案，执行标的为借款本金282000元、律师代理费22000元及利息等。江苏省南通市崇川公证处于2014年12月11日作出的（2014）通崇证民内字第3095号债权文书公证书显示，戚新华于2014年10月22日领取了其享有单独产权的南通市幸福新居5幢1601室及同幢B139室车库房产证书；于2014年12月25日办理了蒋维斌为抵押权人的房产他项权利人登记（抵押面积140.6平方米、债权数额40万元）。本院就该案于2015年8月12日对该抵押房产（其中住宅125.42平方米、车库15.18平方米）予以登记查封，查封期限三年。
另查，本院于2015年3月3日立案受理原告朱文华起诉被告戚新华、李桂花、周兰芬房屋买卖合同纠纷一案。朱文华在该案中主张三被告将南通市港闸区幸福新居5幢1601室及同幢B139室车库过户至其名下并确认其享有该房产的所有权。同年5月20日，因朱文华以“其决定另案起诉”为由申请撤回该案起诉，本院裁定予以准许。同年12月30日，本院就该案重新立案予以受理，目前仍在审理当中。
以上事实，有本院（2015）港执字第00498号执行案卷材料一组，朱文华提供的房地产买卖协议、收条、收据、收款凭证、借条一组，本院依职权调取的（2015）港民初字第00158、01092号卷宗材料一组，本案听证笔录一份等在卷予以佐证，本院予以确认。
本院认为，朱文华基于其对案涉房屋享有所有权的实体权利，要求本院解除对案涉房屋的查封，其兼具案外人及利害关系人的身份。本院依法应当对其实体权利进行审查。
首先，朱文华主张其对案涉房屋享有所有权，主要依据的是其与戚新华之间存在案涉房屋买卖合同关系、其已支付大部分购房款、戚新华在取得产权登记之前已将案涉房屋交付其居住并使用至今等理由。而对照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力……”、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断……”的规定，在戚新华未将案涉房屋过户登记于朱文华名下之前，朱文华并不享有案涉房屋的所有权，朱文华仅享有基于房屋买卖合同要求戚新华将案涉房屋过户登记于其名下的债权。故朱文华主张其对案涉房屋享有所有权的理由不能成立。
其次，就本案而言，朱文华提供的《房地产买卖协议》显示，其与戚新华于2012年9月10日签订协议时尚未对拟买卖房屋的楼栋、楼层、具体面积、成交最终价格等需约定的内容予以明确。虽然朱文华提供的“2013年3月1日收条”显示双方最终约定了购房款为29万元、朱文华已付购房款21万元、余款（8万元）待过户后由朱文华付清等交易内容，且朱文华实际居住并使用了南通市港闸区幸福新居5幢1601室及同幢B139室车库，即双方于2012年9月10日签订协议后对具体标的物、买卖价款、后续履行方式等主要交易内容予以了明确，并部分予以了履行，但朱文华提供的其他收条、收据、收款凭证、借条等，且不论证据本身是否具有真实性或关联性，也仅能说明其在2013年3月1日之后向戚新华陆续支付了购房款合计6.3万元，仍有1.7万元购房款尚未向戚新华支付，即朱文华尚未向戚新华付清全部购房款。对照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，即便案涉房屋未能按约过户的责任应由戚新华承担，朱文华对此没有过错，但由于朱文华未能付清全部购房款，本院仍有权继续查封南通市幸福新居5幢1601室及同幢B139室车库。
再者，本案申请执行人蒋维斌不仅对戚新华存在已发生法律效力的借贷债权，且其基于该借贷债权还就案涉房屋享有抵押权。对照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”的规定，即使朱文华基于房屋买卖合同的债权最终取得了案涉房屋的所有权，亦不能对抗蒋维斌合法取得的抵押权。
综上所述，朱文华主张本院在（2015）港执字第00498号执行案中解除对案涉房屋查封的异议请求，于法无据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款的规定，裁定如下：
驳回案外人朱文华要求本院在（2015）港执字第00498号执行案中解除对南通市港闸区幸福新居5幢1601室及同幢B139室车库查封的异议。
本裁定送达后立即生效。
案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理，与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向人民法院提起诉讼。
审判长 孙兴旺
审判员 张俊秋
审判员 张国华
二〇一六年三月十一日
书记员 许 虎
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。