浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙02民终318号上诉人（原审被告）：周杰，男，1973年3月7日出生，汉族，销售人员，户籍所在地：安徽省合肥市蜀山区，现住浙江省宁波市鄞州区。委托诉讼代理人：谢凤展，浙江正清和律师事务所律师。委托诉讼代理人：王莉萍，浙江正清和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宁波江东梵森物业管理有限公司。住所地：浙江省宁波市江东区莘苑路***号***室。法定代表人：徐浩，该公司总经理。委托诉讼代理人：屠坤鑫，浙江文天律师事务所律师。上诉人周杰因与被上诉人宁波江东梵森物业管理有限公司（以下简称梵森物业）房屋租赁合同纠纷一案，不服原宁波市江东区人民法院（2O16）浙0204民初3478号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。周杰上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：1.一审法院对合同解除时间与租金标准认定事实不清。扶手电梯系通往上诉人经营超市的唯一通道。被上诉人于2015年12月21日关闭通往上诉人经营的二楼超市主通道的楼梯、电梯、消防通道，并切断超市内外电源，导致店内食品饮料、速冻食品等全部腐烂，损失惨重，被上诉人对此应负全部责任，此时间为合同解除时间。被上诉人对市场内其他铺位给予租金减半的政策，也应给上诉人该政策。上诉人和被上诉人签订《商铺租赁合同》前，做过市场调查，市场整体规划图里载明二楼为肉食等摊位，且上诉人去现场实地考察也是客流量充足，作为合同附件的规划图是合同内容不可或缺的组成部分，被上诉人不可随意更改。但2015年2月10日，上诉人经营的超市开业，被上诉人在未进行任何通知的情况下，于2015年4月1日将二楼其他商铺全部搬到一楼，导致上诉人超市经营惨淡。2.一审法院判决上诉人缴纳管理费，适用法律错误。对格式条款理解发生争议的，应按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应作出不利于格式条款一方的解释。本案中，上诉人无需承担管理费。3.一审法院认定主体有误。应以宁波安多玛克国际贸易有限公司作为合同主体。2014年5月15日，双方当事人第一次签订合同时，上诉人的营业执照尚未办理好，等2014年10月21日签订第二份合同时，营业执照已经办理好了，此后上诉人多次向被上诉人提出变更合同签订主体，被上诉人不予理睬。4.一审法院未予认定上诉人缴纳的27500元租金，事实认定不清。梵森物业辩称，一审法院认定双方间的合同解除时间正确。二楼规划是招商过程的市场蓝图，至于市场是否形成，系投资者应考量的商业风险。禽类、肉类商铺的搬迁是被上诉人与其他租户协商一致的结果。被上诉人的公共管理不存在问题。请求驳回上诉，维持原判。梵森物业向一审法院起诉请求：1.解除原、被告签订的编号为2014-10-21A《商铺租赁合同》；2.被告向原告支付2014年11月1日起至实际返还之日止的租金、管理费（暂计至2016年3月1日为50890.56元），装修保证金10000元、水电费3189.10元；3.被告向原告支付每期租金、管理费及装修保证金的迟延履行利息，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计，自每期应付款日起计算至实付款日止（暂计至2016年3月1日为2734.05元）。一审法院认定事实：宁波东部新城开发投资有限公司(以下简称东投公司)系位于莘苑路711、695、689号房屋所有权人。2013年8月20日，东投公司与原告梵森物业签订《房屋租赁合同》，将包括涉案房屋在内的菜场整体出租给原告，租赁期限为2013年11月1日至2023年12月31日，东投公司同意原告转租。2014年11月，原告与被告签订编号为2014-10-21A的《商铺租赁合同》一份，约定：原告将位于宁波市东部新城莘苑路711号莘苑菜场主二层218、219商铺出租给被告，用于经营品牌为安多玛克的超市；租期为2014年11月1日至2023年12月31日；管理费为290元／月，每三个月付一次；2014年11月1日至2014年12月31日租金为9167元，2015年起租金为55000元，第二年至第五年每年递增6%，第六年起每年递增8%；租赁保证金30000元，于合同签订后10日内付清，其中含装修保证金10000元，在合同结束后不予退还；管理费包含项目为公共区域照明费，电梯使用费，电梯使用电费，电梯维护保养费，电梯损耗折旧费，垃圾清运费，化粪池维护费，公共区域的清洁卫生、绿化、保安服务、配电维护、消防维护、公共设施维护保养等费用。合同另就双方的违约责任等进行了约定。合同当事人虽载明为原告与宁波安多玛克国际贸易有限公司，但落款签字的为原告与被告。2014年12月30日，被告在承租房屋上注册成立宁波安多玛克国际贸易有限公司。一审法院认为，本案的争议焦点如下：一、被告主体是否适格。根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条第一款的规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。涉案合同落款仅有被告签字，符合本条以外观主义标准确定合同相对人，现原告请求该发起人，即被告承担合同责任，故本案被告主体适格。二、涉案房屋租赁合同何时解除。被告辩称因原告于2015年12月21日关闭通往超市的扶手电梯及电子门，故合同自此目的无法实现，故于此时解除。但通过现场勘查认为，该扶手电梯系通往超市的重要通道，但并非唯一通道，顾客仍可以从升降电梯及楼梯处通往超市，故合同尚可履行，被告辩称不成立。相反，被告未按时缴纳租金及管理费，违反合同约定。原告称已进行催讨并将解除的意思表示通知对方，但证据并不充分，故合同于本案诉状副本到达被告时起解除，即于2016年6月28日解除。三、涉案房屋的租金标准。被告辩称因原告经营不善，故给予全体承租户租金减半的政策，但被告并未提供充分的证据证明该政策适用于被告。被告的租赁合同系与原告签订，基于合同相对性原则，被告的租金标准仅能通过原、被告双方协商予以变更，现被告并未提供证据证明原、被告就租金变更事项达成一致，对被告的辩称不予采信，租金标准仍按合同执行。对于原告主张的2014年11月1日至2014年12月31日期间的租金，根据合同约定，上述期间的租金应于2014年11月30日前付清，而原告并未提供证据证明其在支付日后至起诉前向被告主张过该期间租金，且原、被告对于被告已支付2015年1月1日至2015年6月30日期间的租金27500元无异议，故在被告未支付首期租金的前提下，原告既不及时行使权利，又不将第二期租金用于抵扣首期租金的做法，不符合常理，故采信被告陈述，即双方对于该部分租金另行约定，对原告主张的该期间租金不予支持。但被告未提供证据证明其已支付了2015年7月1日起的租金，故尚需支付2015年7月1日起至2016年6月28日止的租金56326.11元，并自2016年6月29日起参照租金标准支付至实际腾退日止的占有使用费（自2016年6月29日起为29150元／年，此后至2019年12月31日止每年递增6%，自2020年1月1日起至2023年12月31日止每年递增8%）。因原告并未举证证明其向被告进行过催讨，原、被告亦曾就租金问题进行过会议协商，故对原告主张的迟延履行利息，不予支持。四、涉案房屋的管理费是否需要缴纳。被告辩称因承租房屋管理不善，故无需支付管理费。虽然合同中明确约定管理费项目包含公共区域照明费、电梯使用费及保洁费用，但是原、被告签订的合同中并未明确公共照明涵盖的具体区域、范围，扶手电梯是否必须开通等，原、被告于2014年11月1日完成交付后，被告也并未对房屋彼时状况及时提出异议，故被告需要交纳2014年11月1日起至2016年6月28日止的管理费5780.67元。因原告在管理中缺乏与承租户的沟通，且在管理水平、标准上有一定的缺陷，故对原告主张的迟延履行利息，不予支持。因合同于2016年6月28日解除，原告主张此后的管理费无事实与法律依据，不予支持。因原告未提供证据证明水电费收费依据及金额，故不予支持。五、装修保证金是否需要支付。装修保证金在性质上并非属于担保，而是普通债权，故适用普通债权的诉讼时效，原告并未超过诉讼时效，且不存在违法解除合同的情形，故被告应当按照合同约定支付装修保证金10000元，但原告并未举证证明其向被告进行过催讨，且双方对该款项存在争议，故对原告主张的迟延履行利息不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，作出如下判决：一、原告宁波江东梵森物业管理有限公司与被告周杰签订的编号为2014-10-21A《商铺租赁合同》于2016年6月28日解除；二、被告周杰于判决生效之日起十日内支付原告宁波江东梵森物业管理有限公司2015年7月1日起至2016年6月28日止的租金56326.11元，并自2016年6月29日起参照租金标准支付至实际腾退日止的占有使用费（自2016年6月29日起为29150元／年，此后至2019年12月31日止每年递增6%，自2020年1月1日起至2023年12月31日止每年递增8%）；三、被告周杰于判决生效之日起十日内支付原告宁波江东梵森物业管理有限公司2014年11月1日起至2016年6月28日止的管理费5780.67元；四、被告周杰于判决生效之日起十日内支付原告宁波江东梵森物业管理有限公司装修保证金10000元；五、驳回原告宁波江东梵森物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1570元，减半收取785元，由原告宁波江东梵森物业管理有限公司负担25元，被告周杰负担760元。二审审理期间，上诉人提交了下列四组证据。第一组，与合同解除时间有关的证据：1.照片六张，拟证明解除合同的时间应为2015年12月21日的事实；2.起诉状两份、举证通知书两份，拟证明被上诉人第一次书面提出解除合同的时间为2016年3月25日的事实；3.照片九张，拟证明被上诉人切断电源导致上诉人无法经营的事实；第二组，与租金减半优惠有关的证据：4.照片三张，拟证明被上诉人在合同履行过程中存在过错，严重违约的事实；5.会议纪要一份，拟证明2015年10月27日双方当事人对租金进行协商，被上诉人自认系因租金太高导致租户流失、上诉人客户流失造成损失的事实；6.短信记录一份，拟证明被上诉人同意给上诉人减租的事实；7.安多玛克超市收银系统统计表一份，拟证明超市营业额自2015年4月1日至2015年12月26日严重降低的事实；第三组，已缴纳租金37500元的证据：8.现金缴款单两份、中国建设银行的银行交易明细一份、收据一份、发票一张，拟证明上诉人已缴纳租金37500元的事实；第四组，被上诉人未履行物业管理的证据：9.照片九张、收款收据四份，拟证明被上诉人未履行物业管理义务的事实。被上诉人经质证认为，对证据1的真实性、关联性均有异议；对证据2的关联性有异议，被上诉人有权选择起诉个人还是公司；对证据3的关联性有异议，被上诉人不清楚上诉人具体经营物品种类，照片显示物品是否为本案超市内物品及是否因断电产生损失，无法确定；对证据4的真实性无异议，关联性有异议，规划图只是标出了租赁物的范围，双方当事人并未约定其他租户的经营业态，这属正常的商业风险；对证据5真实性无异议，关联性有异议，会议纪要中被上诉人提到的管理失败只是客气说法；对证据6的关联性有异议；对证据7的三性均有异议，该统计表系上诉人内部事务；对证据8无异议，该笔款项已在一审判决书中予以认定；对证据9的关联性有异议，被上诉人在超市通道处安装的照明设备足够用，上诉人自行决定另行安装照明设备，费用应由其自己承担，超市保洁无法做到一尘不染。本院经审查认为，证据1无法证明待证事实，不予认定；证据2和本案不具关联性，不予认定；证据3无法证明待证事实，不予认定；证据4不能证明被上诉人违约的事实，不予认定；证据5只能说明双方协商，但最终并未达成协议，和本案无关联性，不予认定；证据6不能证明待证事实，不予认定；被上诉人对证据7有异议，该证据无法证明待证事实，不予认定；对证据8予以认定；证据9无法证明待证事实，不予认定。上诉人周杰申请证人彭某、陈某、蓝某出庭作证。彭某陈述，其从事电工工作。2015年12月，上诉人联系其，上诉人称，其经营的超市（涉案超市）停电了，让其帮忙接通电源，当时因找不到电源，楼下快餐店老板也不让借电，其就回家了。2016年3月，上诉人再次联系其，让其检查电路，打开超市大门时，里面有发霉的味道。陈某陈述，其是安多玛克超市的收银员，2015年1月至2015年7月在超市上班，2、3月份时生意很好，一个班能收2000到3000元，自从2015年4月1日梵森物业将二楼其他摊位搬到一楼后，超市生意差了很多，一个班只能经营300到500元，4月份以后，超市门外卫生都是超市员工轮流打扫的，梵森物业不给打扫。蓝某陈述，其是安多玛克超市的收银员，2015年8月至2016年3月在超市上班，当时二楼只有一家超市，生意不好，一个班只能收400到500元，超市门口及大门口的楼梯卫生均是超市员工轮流打扫的，梵森物业基本不管。上诉人认为证人证言可以印证安多玛克超市自2015年4月之后经营状况急剧下降，被上诉人未尽到管理职责。被上诉人对证人证言均有异议，且陈某、蓝某为上诉人的员工，和上诉人有利害关系。本院经审查认为，被上诉人对证人证言均有异议，本院不予认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方当事人之间的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。关于主体问题，因《商铺租赁合同》系上诉人以个人名义签订，一审法院认定上诉人具有主体资格，于法有据。上诉人称一审法院认定主体有误的上诉理由，于法无据，本院不予支持。合同履行过程中，被上诉人以上诉人拖欠租金为由主张解除合同，一审法院予以支持，并认定自诉状副本到达上诉人时合同解除，并无不当。上诉人称2015年12月21日为合同解除时间，依据不足，本院不予支持。关于租金减半政策，上诉人并未提供双方当事人就此达成一致意见的证据，被上诉人对此也持有异议，故本院不予支持。关于规划图问题，规划图并非合同的一部分，上诉人据此主张被上诉人应受规划图的约束，依据不足，本院难以采信。关于管理费问题，根据合同约定及被上诉人实际履行情况，上诉人应缴纳管理费。上诉人称系格式条款，其不应支付管理费，无事实依据，本院不予采纳。综上所述，周杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1570元，由上诉人周杰负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄永森审 判 员 朱亚君审 判 员 赵保法二〇一七年四月十一日代书记员 薛 楠