内蒙古自治区陈巴尔虎旗人民法院民 事 判 决 书（2018）内0725民初697号原告：呼伦贝尔市尚元物业服务有限公司，住所地内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区。法定代表人：张树兵，经理。委托诉讼代理人：乌兰图雅，女，该公司职工。委托诉讼代理人：马振香，女，该公司职工。被告：图雅，女，蒙古族，住内蒙古自治区陈巴尔虎旗。原告呼伦贝尔市尚元物业服务有限公司（以下简称尚元物业公司）与被告图雅物业服务合同纠纷一案，本院于2018年6月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告尚元物业公司的委托诉讼代理人乌兰图雅、马振香，被告图雅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尚元物业公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告图雅给付2017年1月1日至2018年3月30日的物业费1305元。2、要求被告给付拖欠物业费产生的滞纳金39元。3、要求被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告于2015年6月1日起为陈旗党校小区1号楼提供物业服务，与党校小区1号楼业主委员会签订了《物业服务合同》，被告是党校小区1号楼7号门市业主，建筑面积为87平方米。在原告为该小区提供物业服务期间，被告自2017年1月1日起无故拖欠物业费至今，已构成违约。原告经多次催收，被告仍拒绝交纳物业费。故诉至法院，望予以公正裁决。被告图雅辩称，首先，原告尚元物业公司接管陈旗党校小区1号楼手续不合法。该小区并不存在业主委员会，业主委员会并不是通过选举产生。该事实在被告与梁振芳、张文军、刘福财交谈时得知。根据法律规定，没有业主委员会的小区应当由全体业主签订物业服务合同。被告与原告没有签订物业服务合同，故被告不承认原告有资格向被告收取物业费。其次，原告根本没有为被告提供服务。被告门前的积雪和垃圾均未清扫，垃圾也不让倾倒在垃圾箱。再次，梁振芳、张文军、刘福财在委托书上的签字是原告伪造的，其他业主在相信委托书是真实的情况下，才与原告签订的合同。综上，被告不同意交纳所欠的物业费及滞纳金，也不同意承担诉讼费。本院经审理认定事实如下：原告尚元物业公司系具有三级资质从事物业管理服务的企业。2015年5月31日，原告与内蒙古陈巴尔虎旗党校小区1号楼业主代表梁振芳、刘福财、张文军签订《物业服务合同》,包括服务公约附加协议、物业服务收费标准、物业服务委托书、物业管理合同，委托期限为三年。在原告未进入该小区服务前，因该小区没有物业公司服务，故业主梁振芳、刘福财、张文军三人经常为小区做一些清扫垃圾等服务工作，后来三人出面找到原告尚元物业公司，要求进入该小区提供物业服务，并且三人与原告尚元物业公司工作人员一同去各业主家征求意见，取得小区大部分业主的签字同意后，原告尚元物业公司正式进入该小区提供物业服务。被告图雅的房屋面积87平方米，每平方米物业管理费0.80元，二次垃圾清运费每月15元，每月物业费共计84.6元，欠费期间为15个月，共计欠物业费1269元。被告图雅对所欠物业费期间及数额没有异议。原告放弃要求被告给付滞纳金的诉讼请求。上述事实，除本案当事人当庭陈述外，原告为证明其诉讼请求向法庭提供了下列证据：一、物业服务合同一份，证明原告进入陈旗党校1号楼小区在城建局有备案，是由三位业主委员会成员刘福财、张文军、梁振芳找到原告物业公司，并带领物业工作人员进入小区业主家签字，得到小区70%以上业主的同意后进入该小区进行服务，程序是合法有效的。合同还约定了管理范围和收费标准。二、小区服务报表3张，证明对该小区进行了各项服务。三、资质证书一份，证明原告有物业公司的服务资质。被告质证，对证据一真实性及证明目的有异议。对证据二真实性无异议，对证明目的有异议。对证据三无异议。本院认证，证据一包括物业服务合同、服务公约附加协议、物业服务收费标准、物业服务委托书、物业管理合同，该组证据真实、合法，与本案有关联，并且被告无相关证据反驳，予以采信。证据二仅证明三个月的服务情况，无法支持其证明目的，不予采信。证据三真实、合法，与本案有关联，且被告无异议，予以采信。被告图雅提供如下证据：一、证言四份，梁振芳和张文军、陈玲、姚显和、玉春的证言，证明原告尚元物业公司未给被告提供服务，产生的垃圾都是被告自己清理的，冬季的积雪原告没有清扫。二、照片5张，证明尚元物业的服务是劣质服务。原告质证，对证据一，真实性认可，对证明目的不认可，每个门市业主与镇政府有门前三包合同，卫生是业主自己承担，装修垃圾是由业主自行处理，门市和住宅的共用管道由物业进行维护和保养，所以被告所述没有享受到物业服务的是不成立的。对证据二，真实性无异议，但对于证明目的不认可。本院认证，证据一因原告对证据真实性认可，且认可未给被告门前清扫积雪和垃圾，即使门市业主与镇政府有门前三包合同，也不能证明物业公司就可以不清扫积雪及垃圾，故对该证据予以采信。证据二照片的拍照范围不是被告门市情况，与被告证明目的无直接关联性，不予采信。本院认为，原告尚元物业公司与内蒙古陈巴尔虎旗党校小区1号楼业主代表梁振芳、刘福财、张文军签订《物业服务合同》,对小区全体业主均具有约束力，全体业主均应遵守。被告图雅作为该小区业主接受了相关物业服务应当支付相应的物业管理费。被告认可自2017年1月1日至2018年3月30日未交纳物业费1269元，故根据《物业管理条例》第七条第（五）项的相关规定，被告图雅应支付所欠原告尚元物业公司的物业费。原告以每个门市业主与镇政府有门前三包合同，卫生是业主自己承担为由而不给被告清扫门前积雪及垃圾，不符合物业服务合同相关规定，应认定原告的物业服务不到位，存在瑕疵。鉴于原告公司提供的基本物业服务项目仍存在一定的瑕疵，根据物业服务收费遵循合理及费用与服务水平相适应的原则，确认被告按所欠物业管理费的90％交纳物业服务费，较为适宜。关于被告提出的业主委员会成员未经选举产生的问题，是小区全体业主及业主大会内部操作问题，不能对抗原告尚元物业公司。梁振芳、刘福财、张文军三位业主是小区公认的热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主，他们出面以业主委员会成员身份与原告尚元物业公司签订物业服务合同，其行为和所产生的一切后果，对小区每位业主而言，都有义务必须遵守和承担。至于被告不认可三位业主委员会成员身份，可通过召开小区业主大会或其他途径另行解决。故被告的该项主张在本案中不能做为拒交物业费的抗辩理由。关于被告提出的调查取证及笔记鉴定的申请，因该两项申请不属于本案审查范围，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告图雅于本判决生效之日起给付原告呼伦贝尔市尚元物业服务有限公司2017年1月1日至2018年3月30日期间陈巴尔虎旗巴彦库仁镇党校小区1号楼7号门市的物业费1142元（1269*90%）；二、驳回原告呼伦贝尔市尚元物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元,由被告图雅负担22.5元；由原告呼伦贝尔市尚元物业服务有限公司负担2.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审判员  全喜二〇一八年七月二十六日书记员  赵阳附页：（一）适用的法律一、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。二、《物业管理条例》第七条：业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和公用实施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。三、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。（二）上诉事项及本判决生效的情形：如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状正本一份，副本三份，合计四份，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院，同时预交上诉费50元。逾期不递交上诉状或者在递交上诉状后7日内未预交上诉费的，视为不上诉或者撤回上诉，本判决即发生法律效力。上诉后，二审法院驳回上诉，维持原判的判决书送达双方当事人，本判决亦发生法律效力。（三）、申请执行事项：本案原告自本判决生效后，自动履行期届满之日起两年内应向本院立案庭申请执行。逾期不申请，人民法院即不再强制执行。