广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终71号上诉人(原审被告)：韦某兰，住广州市天河区。委托诉讼代理人：姚春鸿，广东合邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘艳华，广东合邦律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：张某涛，住广州市。被上诉人（原审原告）：翁某，住广州市天河区。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：金鑫，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原审被告：广州市祈某地产代理有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：谢颖仪，董事长。原审第三人：蒋某勤，住广东省遂溪县。上诉人韦某兰因被上诉人张某涛、翁某、原审被告广州市祈某地产代理有限公司（以下简称祈安地产）、原审第三人蒋某勤房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第2665号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。韦某兰代理人姚春鸿、刘艳华，张某涛、翁某代理人金鑫及张某涛本人到庭参加诉讼，祈安公司、蒋某勤经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。韦某兰上诉请求：1、撤销一审判决，驳回张某涛、翁某的诉讼请求；2、张某涛、翁某承担全部诉讼费用。事实与理由：一、本案一审法院违反法定程序。张某涛、翁某在一审诉讼过程中，变更诉讼请求，一审法院予以接受，但没有同意韦某兰就变更的诉讼请求提出的要求给韦某兰举证答辩期限的要求。在韦某兰对张某涛、翁某变更的诉讼请求没有充分行使抗辩权的情况下，一审即作出判决，属于违反诉讼程序的判决。另，在一审开庭前及开庭当天，双方没有一方提出解除合同的诉讼请求，而一审判令解除合同是违反程序法规定的。二、本案事实不明，证据不足。由于一审未查清事实，导致本案一审判决错误。1、买卖双方签署《房屋买卖合同》的时间为2013年5月18日，而买方签署银行按揭的时间是在向案外人广州市竞宇房地产按揭代理有限公司支付办理公积金的费用8200元之后。根据该笔款项收据显示，委托时间为2013年7月5日，说明买方履行办理签署银行按揭文件义务严重迟延，逾期日期长达41天之多，按照《房屋买卖合同》第十一条的约定，逾期超过五天，仍然未履行合同的则属违约。2、根据合同第十一条约定，案涉房屋买卖交易没有约定明确的履行期限，本案经纪方也未发出《履行合同催办通知书》，证明本案的房屋买卖交易一直在持续交易状态中。根据《房屋买卖合同》第十三条的约定，案涉房屋交易整个持续过程中，经纪方从未有卖方存在违约的意思表示，也从未向卖方发出《履行合同催办通知书》及《合同违约责任说明书》，证明卖方没有履约不能的违约事实。3、根据韦某兰在二审提交的新证据--2017年2月27日在天河区房地产登记交易中心总接待室咨询录像，证明事实如下：（1）、通过咨询得知，案涉房屋买卖，在天河区房地产交易中心中一直处于收件、待交易状态。证明：第一、只要按照交易中心的要求，办理房改房重购问题后，即可到50号窗口领取缴费单据，然后一步步完成交易；第二、本案房屋买卖交易，是一直在交易履约期限之内。（2）、通过咨询得知，本案的房屋买卖交易，只是刚刚向交易中心递交基本资料，待交易中心审查，及待买卖双方办理缴税的阶段。此时会出现经交易中心审查要求补交资料等情形。说明此阶段是完善交资料的过程，证明：第一、案涉交易解决房改房重购问题，是完善本次交易资料的工作内容之一；第二、本次交易还没有进入实质性交易阶段，即买方没有支付任何购房款，卖方也没有交付房屋。该交易还没有被交易中心正式受理，该交易还没有取得“正式受理回执”的事实。（3）、通过咨询得知，第一、卖方单方想从交易中心取回房产证原件，是做不到的，必须买卖双方同时到场并签字确认才能将产权证取回，然后才能办理房改房重购事宜。证明案涉房屋买卖合同没有实际履行是张某涛、翁某故意不配合的原因造成的，在履行房屋买卖交易过程中，张某涛、翁某故意不作为存在过错的事实。第二、卖方为了解决房改房重购问题，曾经向交易中心申请取回房产证原件，而被交易中心拒绝的事实。解决了一审判决对此重要事实不清及得不到证明的问题。4、通过咨询得知，解决房改房重购问题，不是向原产权单补交土地出让金，如果需补交土地出让金，也是交易中心申请缴交。而一审法院在认定事实时，在前提不正确的情况下，对韦某兰作出“构成违约”的责任认定，显然是错误的。张某涛、翁某二审辩称：1、关于案涉房屋来源的问题，张某涛、翁某认为是韦某兰虚构事实向农垦总局申购了房改房，一审提交的证据里1998年6月以及2010年11月的出售公有制房交款明细表中明确写明配偶是已故，也就是说韦某兰自己本来是有房改房的，韦某兰谎称自己的配偶已故，而获得另外的名额，分配得到本案的房改房。韦某兰在一审提交了公证委托书，是韦某兰委托蒋某勤出售房产的，公证委托书有韦某兰配偶傅某的签字，公证委托的时间是2010年12月17日。也就是说本案房改房的来源是欺骗得到的，农垦总局的纪检组也要查这套房是否存在国有资产流失的问题。2、韦某兰代理律师姚春鸿与本案的蒋某勤曾经是夫妻关系，实际上案涉房屋是他们夫妻借用韦某兰的名义取得房改房的，虽然登记在韦某兰的名下，但是实际出资人和控制人他们。在一审法官询问过程中，张某涛、翁某才得到了这个消息，一审中介公司也参加了庭审，也提供了背景信息。因蒋某勤和姚春鸿离婚对房屋的分配产生了矛盾，所以才导致在交易的过程中出现了阻碍。3、房改房是不能直接上市交易的，因为是作为公有制房没有交纳出地出让金，在一审提供的证据里就有《房改房上市交款表》明确了写明了案涉房屋应该由原产权单位农垦公司补交土地出让金15650元，《房改房上市交款表》是经过一审庭审质证的，上面显示是来源于广州市房改办的，且有房改办的电话，该证据是韦某兰自己提交的，对此一审法官非常尽职，为了补交出让金的事情多次向房地产交易中心咨询补交出让金的问题，最后得到的结论是案涉房屋因为没有补交出让金，所以交易中心就搁置无法继续过户，补交出让金的责任和义务在本案的购房合同来说是卖方，但是最终是否由卖方自己去交纳，还是由卖方原来所在的单位农垦公司去交纳，就不关买方的事。4、本案是2014年起诉的，最后判决是2016年判决，中间耽搁了很长的时间，如果说卖方是有意愿出卖房屋的话，张某涛、翁某是有意愿达成和解的，张某涛、翁某购买房屋是为了小孩读书，时间紧迫，但是等到递件时却得知房屋过户不了。为了小孩读书，张某涛、翁某又重新购买了另一套房屋，但是购买另外一套房时，就被当做是购买第二套房屋，而税费之类的费用被提高了，间接造成了张某涛、翁某的损失，且导致了小孩没有及时入学，小孩也没有进入到理想当中的学校。这些间接损失，张某涛、翁某无法要求韦某兰赔偿，从该角度说张某涛、翁某当时是非常强烈想要购买案涉房屋的产权。祈安地产、蒋某勤二审未答辩。张某涛、翁某向一审法院起诉请求：1、确认解除张某涛、翁某与韦某兰于2013年5月18日签订的《房屋买卖合同》；2、韦某兰向张某涛、翁某支付违约金156500元，并承担张某涛、翁某已支付的居间中介费5000元、办理按揭贷款中介费8200元，同时退回张某涛、翁某已支付定金30000元，合计199700元；3、韦某兰承担本案诉讼费。一审法院认定事实：根据穗房地证字第××号《房地产权证》显示：天河区红英岗燕塘大院30号楼104房（下称案涉房屋）的权属人为韦某兰；权属来源为1999年2月向广东省农垦总局买；建筑面积为77.85平方米；属于房改售房。1998年12月1日，韦某兰（购买住房人/乙方）与案外人广东省农垦总局（出售住房单位/甲方）签订《广州市公有住房买卖协议书》（落款时间为1999年2月23日），以59474.85元（补贴11894.97元，实付47579.88元）的价格向广东省农垦总局购买案涉房屋。广东省公证处于1998年12月18日出具（98）粤公证内字第47228号《公证书》对上述签约行为进行公证。根据韦某兰购买案涉房屋时所提交的《广州地区干部、职工购买公有住房申请书》显示：其工作单位为广东燕塘企业总公司，配偶已故。2010年12月17日，韦某兰及其丈夫傅某（案外人）出具《委托书》，委托蒋某勤代为执行和处理案涉房屋的相关事项（共十三项）。其中第六项为“代为出售案涉房屋的产权，代为办理出售案涉房屋的买卖交易过户手续，代签订房屋买卖合同，代为办理房屋交易登记，若交易不成功，有权办理退案手续”；第十一项为“蒋某勤有权代收售房款”。另，蒋某勤在办理委托事项的过程中所签署的一切文件，韦某兰和傅某均予以承认；且蒋某勤有转委托权；《委托书》有效期至办妥十三项事项为止。2010年12月23日，广东省广州市南方公证处作出（2010）南公证内字第49562号《公证书》，对韦某兰和傅某签署上述《委托书》的行为进行公证。2013年5月18日，张某涛、翁某（买方）与韦某兰（卖方，委托代理人为蒋某勤）和祈安地产（经纪方）签订《房屋买卖合同》（下称《合同》），约定：买方向卖方购买案涉房屋，建筑面积为85.714平方米（以房地产权证面积为准）；（第二条）卖方持有案涉房屋之权属证明，并保证对案涉房屋拥有完整的处分权，且案涉房屋在交易时没有产权争议、没有被查封、没有被冻结，如果有抵押权人，卖方则保证通过赎楼涂销抵押或转按等合法手续与买方办理过户手续，如因卖方的原因，造成案涉房屋不能办理产权过户登记或发生债权债务纠纷的，由卖方承担全部违约责任并赔偿由此而给买方及经纪方某成的全部损失；案涉房屋的成交价为1565000元；卖方于收齐房款之同时将案涉房屋及钥匙交付给买方装修、使用；按国家和房地产交易中心规定买卖双方税由买方支付；（第十条）若买卖任何一方违反国家有关政策法规，不具备购买或出售的条件令本合同无法履行的，则属违约；（第十二条第1款）卖方不按本合同约定将案涉房屋出售给买方的，须向买方支付违约金，违约金为成交价的10%，并退回买方已支付的全部费用；（第十二条第3款）基于经纪方已提供居间服务，因违约方原因导致合同无法继续履行，则视为经纪方已完成居间服务，违约方须向经纪方支付案涉房屋成交价的3%作为违约金，买卖双方未付之佣金仍应按照《支付中介服务费承诺书》约定支付，守约方有权向违约方追讨已向经纪方支付的佣金；一切交易过户、按揭手续及税费标准按照广州市房地产交易中心和按揭银行的最新规定办理；买卖双方联系地址以身份证住址或本合同联系地址（张某涛、翁某的联系地址为广州市天河区燕岭路238号703房，韦某兰的联系地址为广东省遂溪县黄略镇市碧丽华模压木制品厂宿舍）为准，有效文书自邮寄当天起三天内视为送达等内容。《合同》附件约定：买卖双方同意按银行按揭付款方式收付房款；买方须在签订本合同之同时支付30000元作为定金；买卖双方须在银行审批出具同意贷款通知书后5个工作日内协同经纪方到房地产交易中心办理相关交易递件手续，在成功受理后由买方支付给卖方首期房款（不含定金）735000元；买方应在签署本合同后7日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后7日内提供齐全办理银行贷款所需的资料，卖方必须按银行有关规定提供必须的资料及协助买方办理有关手续；房价余款（即申请贷款额）800000元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方，如银行批准的贷款金额少于或多于买方申请的贷款金额，二者相差金额买方须在支付首期房款中增加或扣减等内容。《合同》签订当天，张某涛、翁某向蒋某勤支付了购买案涉房屋的定金30000元。蒋某勤开具相应《收据》（NO.1857428）给张某涛、翁某。韦某兰确认其收到上述定金30000元。2013年5月30日，张某涛、翁某签订《支付中介服务费承诺书》，承诺向祈安地产支付居间中介费22500元，其中5000元在签订《合同》当天支付，剩余17500元在交易递件成功受理后收到/支付首期房款时支付。祈安地产确认收到张某涛、翁某支付的居间中介费5000元。2013年7月5日，翁某向案外人广州市竞宇房地产按揭代理有限公司（下称竞宇代理公司）支付办理公积金贷款的费用8200元。竞宇代理公司出具相应《收据》（NO.116601）给翁某。2013年7月31日，张某涛、翁某向广州市天河区房地产登记交易中心申请办理案涉房屋的产权过户手续，该登记中心以2013登记字9027327（红英岗燕塘大院30号楼104房）存案，并正式收件。张某涛、翁某表示虽然其办理了案涉房屋产权过户的递件手续，但因案涉房屋存在房改问题无法继续交易，导致递件状态一直持续至今，为此提交查询时间分别为2013年11月19日、2015年3月5日的两份《房地产登记簿查册表》予以证明。两份《房地产登记簿查册表》均显示：案涉房屋的建筑面积为77.8465平方米；登记附注“2013年7月31日翁某、张某涛、中国工商银行股份有限公司广广州庙前直街支行申请持房产证抵押（含涂销再抵押）、转移或交换（二手房免勘），2013登记字9027327号（红英岗燕塘大院30号楼104房）存案。（已正式收件）”等内容。韦某兰、祈安地产和蒋某勤对此均无异议，确认案涉房屋的交易现仍处于递件状态。2013年12月4日，蒋某勤出具《授权委托书》，转委托广东君信律师事务所的律师朱某、何某代为办理案涉房屋相关管理事务（共五项）。其中第三项为“代为办理案涉房屋售予张某涛、翁某之交易的合同解除及对应的交易申请撤销、交易税单注销等手续，领取交易登记部门退回的案涉房屋产权证原件”；第四项为“代为办理案涉房屋上市交易的相关审批手续，包括向粤垦集团或其辖下企业申请办理退回房改房手续以及协助委托方取得案涉房屋产权、递交、签署和领取与之相关的文件资料”。《授权委托书》自蒋某勤签署生效，至蒋某勤撤销委托或五项事务完成时终止。2014年3月10日，张某涛、翁某向韦某兰邮寄《告知书》（落款时间为2014年3月7日），内容为：“我们于2013年5月18日与您的委托代理人蒋某勤先生签约，约定以总价1565000元购买案涉房屋，7月18日我们与蒋某勤先生以及祈安地产中介一起在天河区房地产交易登记中心办理过户时被交易登记中心告知此房暂时不可交易，须补齐相关手续方可。现今已经过去8个月了，交易仍处于停滞状态，没有进展。有必要将此事告知您业主本人，请您督促落实过户事宜。”韦某兰确认收到上述《告知书》，但称由于其与张某涛、翁某在办完案涉房屋产权过户的递件手续后才被广州市天河区房地产登记交易中心告知案涉房屋因房改问题暂时不能进行交易，须撤回递件后由韦某兰与原出售单位办理相关房改登记手续后方可继续交易，但张某涛、翁某一直不配合办理撤回递件的手续导致交易至今未能完成，以此主张案涉房屋未能继续交易的主要原因在于张某涛、翁某，为此提交了《退办申请》（内容空白）、《房改房上市缴款表》《办理房屋交易撤案的通知》（落款时间为2013年10月12日，落款签名为“蒋某勤”的打印字体）、《快递邮单》（单号为131100756914，寄件人为姚春鸿，收件人为张某涛、翁某，邮寄地址为翁某的身份证住址即广州市天河区燕岭路238号703房）、《办理房屋交易撤案的通知二》（落款时间为2014年4月1日，落款签名为“朱某”的签名）、《快递邮单》（单号为1041132690506，寄件人为朱某，收件人为张某涛、翁某，邮寄地址为翁某的身份证住址即广州市天河区燕岭路238号703房）、《短信》等证据予以证明。《房改房上市缴款表》的“原产权单位名称”一栏记载“凡省属、铁路、部队的房改房必须回原产权单位缴款。市属单位的房改房可交建设银行建专7064”；“补交土地出让金（元）”一栏记载“15650”。本案中，韦某兰未举证证明其曾向广东省农垦总局申请补交案涉房屋的土地出让金。此外，韦某兰在《办理房屋交易撤案的通知》和《办理房屋交易撤案的通知二》中均称：由于张某涛、翁某、韦某兰、祈安地产于2013年7月31日申请办理案涉房屋的交易递件时，广州市天河区房地产登记交易中心告知案涉房屋属于重复购买的房改房，三方才得知案涉房屋不能出售，交易程序不得不中止；经韦某兰了解，案涉房屋的交易障碍可通过先撤案取回房产证原件，后向农垦集团申请退回房改房，再将案涉房屋重新作为商品房转移产权的途径解决；经过沟通，三方均希望继续交易，并同意通过办理撤案手续先取回案涉房屋的房产权原件，再循上述途径解决交易障碍；之后，张某涛、翁某于8月中下旬告知韦某兰不再购买案涉房屋，并拒绝配合办理案涉房屋的撤案手续；现韦某兰表示如果张某涛、翁某出于风险考虑不再愿意等待韦某兰办妥案涉房屋的房改房上市手续后继续购买案涉房屋，韦某兰同意在双方办妥案涉房屋的交易撤案手续后向张某涛、翁某无息退还购房定金；同时通知张某涛、翁某尽快配合办理案涉房屋的交易撤案手续。张某涛、翁某表示其从未收到韦某兰寄出的《办理房屋交易撤案的通知》和《办理房屋交易撤案的通知二》。本案中，韦某兰未举证证明《办理房屋交易撤案的通知》的投递情况；而《办理房屋交易撤案的通知二》的《退改批条》显示该邮件因收件人拒收被退回。本案中，韦某兰未举证证明其曾向广州市天河区房地产登记交易中心申请撤回案涉房屋的交易递件并被该登记中心拒绝的事实。另，韦某兰还提交了案涉房屋的档案资料（包括《复制档案资料申请表》《房屋所有权申请登记证件收据》《说明》《房地产证存根》《广州地区干部、职工购买公有住房申请书》《公证书》《广州市公有住房售价评估表》《出售公有住房缴款明细表》《房款收据》等）拟证明其在办理案涉房屋产权过户手续之前并不知道案涉房屋存在不能出售的情况。张某涛、翁某对此不予认可，认为韦某兰作为出售方理应确保案涉房屋能够顺利办理产权过户，否则即构成违约。现张某涛、翁某以韦某兰违约为由要求解除《合同》并要求韦某兰承担相应违约责任。韦某兰表示主张《合同》解除是张某涛、翁某的权利，但其认为案涉房屋的交易是因张某涛、翁某和祈安地产不配合办理递件的撤回手续而终止，因此主张张某涛、翁某和祈安地产对此均有过错；同时表示如果《合同》解除，一审法院应同时依法撤销案涉房屋交易的产权转移登记申请，并将案涉房屋的产权证原件退还韦某兰，相关交易文件退还各方当事人。此外，韦某兰还在本案庭审辩论终结后提出反诉，要求张某涛、翁某、祈安地产与其共同前往房地产交易中心办理案涉房屋的撤案手续并返还房地产权证原件，同时要求张某涛、翁某、祈安地产赔偿案涉房屋因无房产证原件导致无法出租所产生的租金损失及利息。一审法院认为：张某涛、翁某与韦某兰和祈安地产于2013年5月18日签订的《合同》是三方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，三方均应依约履行。该合同实际上包含了张某涛、翁某与韦某兰之间的房屋买卖合同关系，张某涛、翁某与祈安地产之间的居间合同关系，以及韦某兰与祈安地产之间的居间合同关系。本案仅审理张某涛、翁某与韦某兰之间的房屋买卖合同关系。关于合同解除的问题。根据已查明事实，张某涛、翁某和韦某兰在签订《合同》之后已于2013年7月31日向广州市天河区房地产登记交易中心申请办理案涉房屋的产权过户手续，该登记中心也已正式收件，现案涉房屋的产权过户手续仍处于递件状态。虽然韦某兰以张某涛、翁某和祈安地产不配合办理案涉房屋递件的撤回手续为由主张张某涛、翁某和祈安地产应对案涉房屋无法继续交易承担过错责任，但根据《房改房上市缴款表》可知，案涉房屋因属于省属的房改房，故韦某兰必须回原产权单位广东省农垦总局补交土地出让金15650元。由于韦某兰在本案中未能举证证明其曾向广东省农垦总局申请办理补交土地出让金的手续，因此一审法院认为案涉房屋至今未能消除产权过户障碍的责任在于韦某兰，韦某兰的行为已经构成违约。现张某涛、翁某以韦某兰违约为由要求解除《合同》，并无不妥，但由于本案仅审理张某涛、翁某与韦某兰之间的房屋买卖合同关系，因此一审法院确认解除《合同》中关于张某涛、翁某与韦某兰之间的房屋买卖合同关系。对张某涛、翁某要求确认解除《合同》的诉讼请求，部分予以支持。关于违约金的问题。依照《合同》约定，卖方不按合同约定将案涉房屋出售给买方的，须支付等额于案涉房屋成交价10%的违约金。由于已认定《合同》解除的责任在于韦某兰，因此张某涛、翁某要求韦某兰支付违约金156500元的诉讼请求，予以支持。关于居间中介费的问题。依照《合同》约定，因违约方原因导致合同无法继续履行，守约方有权向违约方追讨已向经纪方支付的佣金。经查明，张某涛、翁某已向祈安地产支付了居间中介费5000元。现因韦某兰违约导致《合同》解除，因此张某涛、翁某要求韦某兰支付居间中介费5000元的诉讼请求符合上述合同约定，对此予以支持。关于按揭贷款中介费的问题。依照《合同》约定，如因卖方的原因，造成案涉房屋不能办理产权过户登记的，由卖方承担全部违约责任并赔偿由此而给买方造成的全部损失。张某涛、翁某主张其已向竞宇代理公司支付了办理案涉房屋公积金贷款的费用8200元，并提供了竞宇代理公司出具的《收据》（NO.116601）予以证明，对此予以采信。现因韦某兰违约导致案涉房屋无法办理产权过户登记，因此张某涛、翁某要求韦某兰支付按揭贷款中介费8200元的诉讼请求符合上述合同约定，对此予以支持。关于定金的问题。依照《合同》约定，卖方不按合同约定将案涉房屋出售给买方的，须退回买方已支付的全部费用。由于韦某兰确认已收取张某涛、翁某支付的购房定金30000元，现因韦某兰违约导致《合同》解除，因此张某涛、翁某要求韦某兰返还定金30000元的诉讼请求符合上述合同约定，对此予以支持。至于韦某兰提出反诉的问题。由于韦某兰在本案庭审辩论终结后才提出反诉，且现有证据并未显示广州市天河区房地产登记交易中心曾拒绝韦某兰关于撤回案涉房屋交易递件的申请，韦某兰完全可凭相关文书（包括但不限于生效法律文书）向该登记中心申请撤回案涉房屋的交易递件并取回房产证原件；另外，案涉房屋是否能够出租以及是否存在租金损失与本案审理的房屋买卖合同关系无关；因此，对韦某兰提出的反诉，不予受理。韦某兰可另循其他途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院作出如下判决：一、解除原告张某涛、翁某与被告韦某兰、广州市祈某地产代理有限公司于2013年5月18日签订的《房屋买卖合同》中关于原告张某涛、翁某与被告韦某兰之间的房屋买卖合同关系；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告韦某兰向原告张某涛、翁某支付违约金156500元；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告韦某兰向原告张某涛、翁某支付居间中介费5000元；四、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告韦某兰向原告张某涛、翁某支付按揭贷款中介费8200元；五、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告韦某兰向原告张某涛、翁某返还定金30000元；六、驳回原告张某涛、翁某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费20680元,由被告韦某兰负担。经审查，一审认定事实无误，本院予以确认。另查明，张某涛、翁某二审陈述其办理的是住房公积金贷款。二审期间，韦某兰向本院提交2017年2月27日在天河区房地产登记交易中心总接待室咨询录像，证明：一、案涉房屋买卖在天河区登记交易中心中一直是处于收件待交易的状态，只要按照交易中心的要求办理清重构问题之后，就可以到窗口领取缴费单据。二、本案房屋买卖交易是一直在交易履约期限之内，本案的房屋买卖交易只是刚刚向交易中心提交基本材料，待交易中心审查及待买卖双方办理缴费的阶段，此时这个阶段会出现经交易中心审查要求补交材料的情形及缴纳税费方面的情形，此阶段是完善交易情况的阶段。案涉交易解决房改方重购问题是完善本次交易资料工作内容之一，本次交易还没有进入实质性的交易阶段，即买方没有支付任何的购房款，卖方也没有交付房屋。该交易还没有被交易中心正式受理，按照交易中心接待人员的说法，买卖双方还没有取得正式受理的回执。三、通过27号的咨询，卖方单方想从交易中心取回房产证原件是不可能的，必须买卖双方均到场并签字确认才能将房屋产权证取回，卖方才可以办理房改房重购的工作，证明不能解决房改房重购问题是张某涛、翁某故意不配合，张某涛、翁某有过错的事实。韦某兰为了解决房改房重购问题，曾经向交易中心取回原件而被交易中心拒绝的事实。四、解决房改房重购问题不是向原产权单位补交土地出让金。张某涛、翁某质证对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，其认为该录像不知有无获得交易中心工作人员的许可，如果交易中心不知情的情况下偷偷录音，那该证据是不合法的。至于交易中心的答复是否代表交易中心官方的意见，张某涛、翁某认为是不能的，而且在咨询过程中韦某兰问的问题是否有隐瞒背景事实，会导致工作人员回答的结果不一样。对于是否交易的问题，一审法官多次调查核实，交易中心给出的答复就是由原来产权单位农垦总局补交出让金就可以了，且核实了韦某兰在一审自己提交的《房改房上市交款表》的真实性，上面清楚表明是原来产权单位补交土地出让金。但是原产权单位是不会补交土地出让金使房屋出售的，因为原产权单位发现了韦某兰拥有两套房改房的事实。根据政策一个职工只能拥有一套房改房，这导致了本案根本无法交易，合同无法履行，达不到合同的目的，所以说本案的合同肯定是要解除的。韦某兰提交的证据也清楚表明，本案的关键是要解决房改房重购问题，交易中心的工作人员也说明了，要解决重购问题就要交纳相关的税费、土地出让金，但是原产权单位是不会办理的。另，根本不存在需要取回房产证原件的问题，房产证原件是韦某兰持有的，也是韦某兰交到交易中心的，且有收据可证明。双方都是委托中介来办理房屋的事情，过户的手续是由中介办理，张某涛、翁某是交纳了中介费的，取回房地产原件也是应由中介去取回，案涉房屋已经处于正式递件的阶段，这在查册表中可以显示出来。至于房款没有交纳的问题，张某涛、翁某已向中介公司交纳了8200元，且办理好了公积金贷款，只要过户张某涛、翁某的房款就到卖方的账户。对于房屋买卖合同卖方的义务是要提供可以顺利交易的标的，但是卖方并没有履行合同义务，导致合同不能履行，所以是卖方的根本性违约。张某涛、翁某在2014年起诉时并没有要求解除合同是因为当时我方还需要要求韦某兰将房屋卖给我方，但是因为一直协商不了，且经过了解农垦总局是不可能配合办理重购手续的，因此，在一审法官行使了释明权，询问张某涛、翁某是否要解除合同的情况下，张某涛、翁某才要求解除合同的。二审期间，2017年3月2日韦某兰向本院提交申请书，申请本院核实其提交咨询录像的真实性。2017年3月23日，韦某兰再次向本院提交广州市国土资源和规划委员会于2017年3月7日出具的《不予登记决定书》与“姚春鸿与涉案房屋出售单位的对话视频、录音”光碟以证明其主张。张某涛、翁某在二审庭询中已表示对韦某兰提交的证据不再予以质证，由法院进行审核认定。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对韦某兰的上诉请求与张某涛、翁某，蒋某勤的答辩意见，分析如下：一审法院对案涉合同效力认定正确，本院不赘述。本案二审双方争议的焦点为：1、一审诉讼中，张某涛、翁某增加诉讼请求后，一审法院对韦某兰答辩期的处理是否符合法律规定；2、张某涛、翁某未于合同约定期限内办理按揭手续是否构成违约；3、本案韦某兰是否构成违约。一审诉讼中，张某涛、翁某增加解除双方所签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求，韦某兰在2016年2月2日回答一审法院询问时并未提出要求给予答辩期问题，因其已发表答辩意见，其在法院询问后再要求给予答辩期已不影响本案的处理，故对韦某兰上诉认为一审法院对此存在程序错误的主张，本院不予采纳。至于韦某兰在询问后提起的反诉请求，其可另行提起诉讼解决。从本案证据及当事人的陈述可知，张某涛、翁某虽未在合同约定的时间内办理银行按揭手续，但双方已于2013年7月31日向广州市天河区房地产登记交易中心申请办理案涉房屋的产权过户手续。张某涛、翁某二审关于其办理的是住房公积金贷款，滞后于递件的陈述，符合韦某兰在未收取房款的情况下即与张某涛、翁某一起办理递件过户手续的事实，故，对张某涛、翁某所述，本院予以采信。为此，本案买卖双方已向房管部门递件办理过户手续，双方以事实行为变更了关于张某涛、翁某办理按揭手续的约定。对韦某兰二审提出张某涛、翁某未按照合同第十一条的约定，逾期办理按揭手续构成违约的主张，本院不予采纳。张某涛、翁某与签订的合同约定，韦某兰应持有案涉房地产之权属证明，并保证对该房地产拥有完整的处分权。根据《房改房上市缴款表》可知，案涉房屋属于省属的房改房，韦某兰必须回原单位广东省农垦总局补交土地出让金15650元，案涉房屋才具备上市交易条件。本案韦某兰并未提交证据证明其曾向广东省农垦总局申请办理补交土地出让金的手续。另，韦某兰上诉理由中述及了需要解决房改房的重购问题，案涉房屋才能继续进行交易。因此，本案在张某涛、翁某提出解除合同时，案涉房屋确实存在不能过户的障碍，韦某兰并未尽到上述合同约定义务。一审法院认为案涉房屋至今未能消除产权过户障碍的责任在韦某兰，韦某兰应承担违约责任并无不妥。至于韦某兰原单位是否同意解决案涉房屋重购问题，并不影响前述认定。据此，对韦某兰申请本院核实其咨询录像真实性，本院不予照准，对韦某兰二审提交的证据本院均不予采信。对韦某兰二审提出本次交易还没有进入实质性交易阶段，案涉房屋买卖合同没有实际履行是张某涛、翁某故意不配合的原因造成等主张，本院不予采纳。因韦某兰构成违约，一审法院判处解除韦某兰与张某涛、翁某的买卖合同关系，由韦某兰承担违约金156500元、居间中介费5000元、按揭贷款中介费8200元、返还定金30000元并无不当，本院予以维持。综上所述，一审查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人韦某兰上诉请求、理由均不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20680元，由韦某兰负担。本判决为终审判决。审判长  张燕宁审判员  郑怀勇审判员  万力平二〇一七年三月三十一日书记员  杨仁义王心怡