广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终6402号
上诉人（原审原告）：邱江，住广州市越秀区。
委托代理人：阎文亮，广东南日律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：龙绍文，住广州市荔湾区。
被上诉人（原审被告）：广州瑞佳投资顾问有限公司,住所地广东省广州市越秀区。
上述两被上诉人共同委托代理人：胡桂芬、彭钢，分别系广东法丞律师事务所律师、实习律师。
上诉人邱江因与被上诉人龙绍文、广州瑞佳投资顾问有限公司（以下简称瑞佳公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院(2014)穗越法民三初字第2124号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年3月23日，邱江（买受人）、龙绍文（出卖人）及瑞佳公司（委托代理人及保证人）签订《商铺买卖合同》，约定买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商铺达成如下协议，买受人购买的商铺为现铺，买受人所购的商铺（现铺）属框架结构，其房屋平面图经广州市规划部门批准，为广州市越秀区东风东路699号第一层74号铺（以政府相关部门批复的最终地址为准），该商铺建筑面积共6.9907平方米，其中套内建筑面积为3.6750平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积3.3157平方米；按套内建筑面积计价，房价款总金额为601159元（单价163581元）；根据买卖双方选择的计价方式，以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，计价面积有差异的，以房地产权证上登记的面积为准；房地产证上登记的面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按以下方式进行处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算；（2）面积误差比绝对值超出3%，商铺实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照本合同约定的套内面积单价计算补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；商铺实际面积小于合同约定面积的，面积差异部分的房价款及利息由出卖人返还买受人；面积误差比=（实际计价面积-
合同约定计价面积）/合同约定计价面积×100%；出卖人应当于2012年3月28日前，以书面形式通知买受人办理该商铺的交付手续；买受人负有积极配合出卖人办理该商铺交接的义务，并配合该商铺商场管理公司签订相关委托租赁、经营管理的相关协议；如因买受人不配合出卖人办理该商铺交付手续，而影响商场的正常经营，买受人同意在完成该商铺交付手续前，以该商铺全部房价款为标准，按每日1‰向出卖人支付违约金；买受人未按时前来办理收楼手续的，从出卖人发出交楼通知书之日起第十五天视为已收铺；该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2014年3月27日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权，包括对该商铺进行关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、企业承包、转租、出租柜台等，买受人不得干涉；买受人同意不得以与本合同相关的任何理由拒绝办理该商铺使用权交接手续，买受人同意办理该商铺使用权交接后不得以任何理由向出卖人索取任何租金及管理费用；出卖人应于2014年3月28日前，将该商铺按本合同约定的装修标准移交给买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权；出卖人如未按合同规定的期限将该商铺使用权移交给买受人，按下列方式处理：（1）逾期不超过45日，自合同约定的最后交接期限的第二天起至实际交接之日，出卖人按日向买受人支付已付房价款0.8‰的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过45日后，按合同规定的最后交接期限的第二天起至实际交接之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款1.2‰的违约金；保证人同意对出卖人在本合同约定的全部义务和责任承担一般保证责任等。
签订合同后，邱江已向某支付了房价款601159元。
2011年10月10日，广州市国土资源和房屋管理局向邱江核发了涉讼商铺的《房地产权证》，该证记载涉讼商铺建筑面积6.99平方米，套内建筑面积3.68平方米。该证附图记载：建筑面积6.9907平方米，套内建筑面积3.6750平方米。
2012年3月25日，邱江（乙方）与瑞佳公司（甲方）签订《【星辰·港澳中心】商铺交接确认书》，内容为：乙方同意并确认于2012年3月25日已完成接收该商铺；同时乙方同意接受下述关于商铺交付及商铺使用权交接的约定：出卖人委托商场经营管理公司代为办理该商铺使用权的交接事宜，须于2014年3月28日前按《商铺买卖合同》约定的装修标准完成装修后，将该商铺的使用权移交给乙方；若商场经营管理公司未能如约将该商铺使用权交付乙方，须参照《商铺买卖合同》的有关约定向乙方承担赔偿责任，商场经营管理公司向乙方作出赔偿后，出卖人将不再承担因该商铺使用权交接而形成的违约责任或经济赔偿，甲方在《商铺买卖合同》中约定的保证责任亦随之解除；如因商场经营管理公司原因，造成乙方未能按《商铺买卖合同》的约定接收该商铺的使用权，则由甲方代出卖人向乙方承担相应的违约责任或经济赔偿等。一审庭审中，邱江称2012年3月25日当天，涉讼商铺仍未进行间隔；龙绍文、瑞佳公司则称已经进行了间隔，邱江已经现场查看了商铺。双方未就各自的陈述提供相应证据。
2014年4月14日、6月18日，邱江委托律师向某寄发《律师函》，内容为：涉讼商铺内有一直径约15公分左右的竖立管道，严重影响买受人使用，违反合同约定；邱江拒绝接收铺位，直至龙绍文整改至符合合同要求或双方达成一致止；邱江按照合同约定向某主张迟延交付使用的违约金等。
2014年8月26日，邱江向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、龙绍文、瑞佳公司支付质量瑕疵违约金180347.7元（按合同价款30%计）。2、龙绍文、瑞佳公司支付房屋面积减少的价款327162元（按合同约定单价2倍计）。3、龙绍文、瑞佳公司支付迟延交楼违约金，按合同约定从2014年3月29日至2014年5月12日共45天，每天按601159元的万分之八计；2014年5月13日至2014年9月17日，每天按601159元的万分之十二计。
龙绍文一审辩称：不同意邱江的诉讼请求。理由如下：1、涉案商铺在2011年10月10日核发了邱江名下房产证，2012年3月25日办理商铺交接确认手续，邱江现在主张违约金已过诉讼时效。2、涉案商铺不存在质量瑕疵也没有延迟交楼情况。3、产权证登记面积与邱江商定买卖合同约定一致，面积差异的处理合同也进行了约定。4、根据商铺交接确认书第五条的约定，邱江主张2014年3月份违约责任也应由瑞佳公司承担，不应由我方承担。
瑞佳公司一审辩称：同意龙绍文的意见。
经邱江与龙绍文、瑞佳公司双方丈量并确认：涉讼商铺内的竖立圆柱状管道周长36厘米、直径11.46厘米，管道外边缘距离后墙7厘米，管道圆心距离左右两边墙分别为49厘米、106厘米。龙绍文、瑞佳公司并确认该管道属于消防管道，不能拆除。
另查，在本案审理过程中，邱江另行向原审法院提起行政诉讼，要求广州市国土资源和房屋管理局对涉讼商铺进行测绘并据实更正房地产权证记载的面积。原审法院于2015年3月4日作出（2015）穗越法行初字第12号行政判决书，认为邱江并未提供充分证据证实其就此向广州市国土资源和房屋管理局提出过相应申请，且邱江请求法院直接判令广州市国土资源和房屋管理局更正房产证面积并无法律依据，故其要求法院直接判令广州市国土资源和房屋管理局作出相应行为的理由不成立，原审法院不予支持。判决驳回邱江的诉讼请求。该判决发生法律效力后，邱江向广州市房地产测绘院申请对涉讼商铺的面积进行测绘，未果后再次向原审法院提起行政诉讼，请求原审法院撤销广州市国土资源和规划委员会核发的上述房产证，并责令广州市国土资源和规划委员就涉诉商铺重新给邱江核发房产证。原审法院于2015年11月27日作出（2015）穗越法行初字第290号行政裁定书，认为邱江的委托代理人于2011年10月12日已领取了涉案的产权证，邱江于2015年5月才向原审法院提起诉讼，已超过法定的两年起诉期限，故裁定驳回邱江的起诉。该裁定书于2015年12月11日发生法律效力。
原审法院认为，邱江与龙绍文自愿签订的《商铺买卖合同》为双方真实意思表示，内容及形式均无违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，双方均应依约履行。该合同明确约定“以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，计价面积有差异的，以房地产权证上登记的面积为准”，现涉讼商铺的《房产权证》记载的套内建筑面积与上述合同约定的套内建筑面积并无差异，故邱江要求龙绍文支付房屋面积减少的价款的诉讼请求，没有事实依据，原审法院不予支持。
关于涉讼商铺内竖立管道的问题。龙绍文、瑞佳公司没有证据证明签约时已经明确告知邱江涉案商铺内存有该管道的情况；而该管道安装在商铺的显眼位置，且距离后墙7厘米，对邱江使用该商铺构成一定的妨碍，应属于质量瑕疵。鉴于龙绍文、瑞佳公司表示该管道属于消防用途，无法拆除，即该瑕疵无法进行修复，故应酌情向邱江赔偿3461元【参照合同约定的单价163581元/平方米×（11.46㎝+7㎝）×11.46㎝计】。
关于邱江主张的逾期交楼违约金的问题。因上述管道问题仅属瑕疵，并非严重质量问题，且未对邱江使用商铺构成重大影响，邱江以此为由拒绝接收该商铺，并要求龙绍文、瑞佳公司支付逾期交楼违约金的诉讼请求欠缺理据，原审法院不予支持。
至于龙绍文、瑞佳公司认为本案责任应由瑞佳公司承担，不应由龙绍文承担的问题。上述《【星辰·港澳中心】商铺交接确认书》约定“如因商场经营管理公司原因，造成邱江未能按《商铺买卖合同》的约定接收该商铺的使用权，则由瑞佳公司代出卖人向邱江承担相应的违约责任或经济赔偿”，现就上述质量瑕疵问题，龙绍文、瑞佳公司没有提供证据证明是“因商场经营管理公司原因”造成，故不能免除龙绍文的责任。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十一条之规定，作出如下判决：一、龙绍文、广州瑞佳投资顾问有限公司应在本判决发生法律效力之日起7日内向邱江支付赔偿款3461元；二、驳回邱江的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9849元，由邱江负担9749元，龙绍文、广州瑞佳投资顾问有限公司共同负担100元。
判后，上诉人邱江不服原审判决，向本院提起上诉称：房产证本身是一证据证明力较高的证据，但不能高于原物，更不能违反公理。我方签订买卖合同时该房屋尚没有完成初始分割登记，因此，龙绍文有义务按合同交付房屋。该房屋平面图为一简单的长方形单间，我方一审也要求法官去实地查看而未果，房屋平面图标长2.1米，宽1.75米，但实测长1.6米，宽1.69米。我方是根据合同套内面积3.65平方米发现面积严重减少。根据公理和常识就可以发现证载面积严重不符，一审却不允许鉴定、重新测绘，导致合同买卖双方义务严重失衡，有违公平。房间内有一公共管道，在收楼前我方没有得到任何提示，龙绍文、瑞佳公司应当承担质量瑕疵责任。由于房屋本身面积较小，应为严重影响我方使用。我方发现房屋面积缩水和质量瑕疵后，按照买卖合同上的联系方式联系不上龙绍文、瑞佳公司，经过律师函催告也未能联系到，因此，我方无法收楼，龙绍文、瑞佳公司当然应承担延期交楼的违约责任。综上所述，上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，改判支持我方一审诉请；2.本案诉讼费由龙绍文、瑞佳公司承担。
龙绍文、瑞佳公司答辩称：我方不同意上述请求，关于商铺面积差异，邱江没有证据证明商铺面积存在差异。关于公共管道的赔偿，我方坚持认为该请求权已超过两年的诉讼时效，但是一审判决的赔偿金额不大，我方可以承受。综上我方认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，一审判决是合法有效的，应当予以维持。邱江的上诉理由与请求不能成立，请求二审法院驳回。
经本院二审审理，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案二审双方当事人争议的焦点问题是邱江是否有权主张龙绍文、瑞佳公司违约并要求其赔偿相关损失。由于邱江与龙绍文签订的《商铺买卖合同》明确约定“买受人(邱江)购买的商铺为现铺，……。该商铺建筑面积共6.9907平方米，其中套内建筑面积为3.6750平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积3.3157平方米；以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，计价面积有差异的，以房地产权证上登记的面积为准”，而广州市国土资源和房屋管理局向邱江核发了涉讼商铺的《房地产权证》，该证记载涉讼商铺建筑面积6.99平方米，套内建筑面积3.68平方米。该证附图记载：建筑面积6.9907平方米，套内建筑面积3.6750平方米。邱江上诉主张龙绍文、瑞佳公司交付的涉案商铺面积不足，并无事实依据，且邱江2011年3月23日购买涉案商铺时，该商铺为现铺。2012年3月25日，邱江与瑞佳公司签订的《【星辰·港澳中心】商铺交接确认书》载明乙方（邱江）同意并确认于2012年3月25日已完成接收该商铺。直至2014年8月24日邱江提起本案诉讼前，其并未对涉案商铺的面积及交付问题提出过异议，原审法院驳回邱江要求龙绍文支付房屋面积减少的价款及逾期交楼违约责任的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。
邱江上诉主张涉案商铺存在质量瑕疵即商铺内竖立管道的问题，原审法院鉴于该管道确对邱江使用该商铺构成一定的妨碍，酌情判令龙绍文向邱江赔偿3461元，邱江未举证证明该赔偿数额不足以弥补其由于该管道存在导致的损失，故本院对邱江该上诉主张不予采纳。
综上所述，上诉人邱江上诉理由缺乏依据，本院不予采纳。原审法院查明事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9749元，由上诉人邱江负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁淑敏
代理审判员 余 盾
代理审判员 李 焕
二〇一六年七月二十一日
书 记 员 麦倩文
郑诗韵