山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0103民初5115号
原告：ＸＸ，男，1991年1月7日出生，汉族，无业，住济南市。
法定代理人：王立新（系ＸＸ之父），男，1965年5月30日出生，无业，住济南市。
委托诉讼代理人：刘震，男，历下区金宏法律服务所法律工作者，经济南市市中区魏家庄街道馆驿街社区居委员推荐。
委托诉讼代理人：张学燕，男，经济南市市中区魏家庄街道馆驿街社区居委员推荐。
被告：孙红霞，女，1964年8月7日出生，无业，住济南市。
委托诉讼代理人：王力立，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张明阳，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。
原告ＸＸ与被告孙红霞确认合同无效纠纷一案，本院于2016年8月8日立案后，依法适用简易程序进行了审理，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2017年3月15日、3月31日两次公开开庭审理了本案。原告ＸＸ的法定代理人王立新及其委托诉讼代理人刘震、张学燕，被告孙红霞的委托诉讼代理人王力立、张明阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告ＸＸ向本院提出诉讼请求：确认原告与被告于2016年3月3日签订的《济南市存量房屋买卖合同》无效。事实和理由：原告原住济南市市中区凤馆街18号，因济南市人民政府于2007年底实施旧城改造惠民工程，于2009年底回迁安置济南市市中区馆驿街新区4号楼4单元401室（房屋面积为61.36平方米），房屋所有权人为原告的祖母刘贞兰（后刘贞兰按照中华民族隔代亲的传统，于2015年2月10日将该房赠与其唯一的孙子即本案原告。在原告监护人不知晓的情况下（原告祖母也不知晓），2016年3月3日原告与被告签订《济南市存量房买卖合同》，该合同并非原告的真实意思，直接导致原告丧失了唯一居住房屋的所有权，以及其祖母老无所养。故原告诉至法院，提出上述诉讼请求。
被告孙红霞辩称，本案应该由济南仲裁委员会受理，法院无管辖权，应驳回起诉。原告与被告在2016年3月3日签订的涉案合同第六条明确约定争议解决机构为济南仲裁委员会。根据《中华人民共和国仲裁法》第五条的规定，当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉的，人民法院不予受理，但仲裁协议无效的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第二项规定，依法律规定双方当事人达成书面仲裁协议，申请仲裁不得向人民法院起诉的，告知原告向仲裁机构申请仲裁。本案原告为完全民事行为能力人，而本案起诉状中诉讼人并非原告本人，法院不应受理。涉案合同系原告的真实意思表示，涉案房产也已经完全过户，合同已经履行完毕，且被告已将涉案房产出售给案外人王飞。本案原告签订涉案合同时已是完全民事行为能力人，其关于签订涉案合同的行为因其监护人不知晓而应无效的主张无事实和法律依据，且济房权证中字第2839**号房产证中明确载明该房产的所有人为ＸＸ且为单独所有，ＸＸ有权自由处分。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提供的义务教育学籍卡片、济南市存量房屋买卖合同、不动产登记申请表、税收完税证明、房产证（补证1）复印件、济南市城市公有住宅房屋拆迁安置协议、济房权证中字第2827**号房屋所有权证、完税证明、房屋所有权转移申请书、赠与合同、个人无偿赠与住房免税证明、契税完税证明、民事判决书、登记原告为所有权人的房屋所有权证，被告提供的2016年3月3日建设银行转账凭证、2016年6月15日建设银行济南市市中区支行馆驿街分理处智慧柜员机业务回执、销售不动产统一发票、完税证明，本院依法调取的2016年6月15日建设银行济南市市中区支行馆驿街分理处监控录像的真实性，当事人无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提供的残疾人证系原件，虽然其证号比原告的2、原告提供的残疾评定表系复印件，被告不予认可，原告未提供原件予以核实，本院不予认定。3、原告提供的刘贞兰出具的情况说明，属于证人证言，因证人未出庭，该证据的真实性不予认定。4、原告提供的《今日说法》视频，与本案当事人无关联，对其关联性不予认定。
综合所有证据及双方当事人的陈述，本院认定事实如下：2015年1月29日，原告的祖母刘贞兰通过拆迁安置的方式取得济南市市中区馆驿街新区4号楼4单元401室房屋所有权。2015年2月10日，刘贞兰将上述房屋赠与给原告。原告于2015年2月13日取得房屋所有权证，证号为济房权证中字第2839**号。2016年3月3日，原告与被告签订《济南市存量房屋买卖合同》，约定原告将上述房屋卖给被告，成交价款为280000元，因房屋所有权转移所发生的相关税费由被告承担，并约定在履行合同过程中发生的争议由当事人协商解决，协商不成的，提交济南仲裁委员会仲裁。同日，原、被告双方在房产管理部门办理了房屋所有权转移登记申请，被告按照房屋销售额429520元缴纳了相关税费。在办理上述转移登记申请过程中原告向房产管理部门提交的房产证系其补办的房产证，但原告的原房产证并未丢失，仍由原告的法定代理人保管。
2016年3月3日，被告通过建设银行向案外人于毅转款50000元；同日，被告的儿子郑建林通过建设银行向案外人于毅转款170000元。2016年6月15日16时00分36秒，被告通过建设银行济南市市中区支行馆驿街分理处智慧柜员机向原告转款200000元。在被告向原告转款的同时，原告与两案外人来到建设银行济南市市中区支行馆驿街分理处，原告在银行柜台办理取款业务时，被告来到其身边，并与原告及两案外人有多次交流。原告办理完业务后与两案外人一同离开。
第一次庭审后被告提交情况说明，称其与原告是住在同一个单元楼里的居民，在对涉案房产证进行审查后即与原告签订了涉案房屋买卖合同，被告一次性转账支付200000元，现金支付80000元，取得房产证后又将涉案房屋以50多万元的价格出售了案外人王飞。第二次庭审中被告又称涉案房屋购房款为429520元，其中包括2016年3月3日被告及其儿子向案外人于毅的转款220000元，及2016年6月15日被告向原告的转款200000元，剩余的9520元以现金方式支付。但被告对于两次购房款数额及支付方式存在巨大差异的陈述未作出合理解释。
另查明，原告因存在智力问题于2016年7月22日取得智力贰级残疾证。原告的父亲王立新于2016年7月28日向本院申请认定原告为限制民事行为能力人。本院经审理，依据山东省精神司法鉴定所出具的司法鉴定意见，即原告患有轻度精神发育迟滞，理解能力差，辨认能力削弱，不能完全认识到其行为造成的后果，不能完全保护自己的合法权益，目前为限制民事行为能力，判决原告为限制民事行为能力人。
本院认为，原告因患有轻度精神发育迟滞，理解能力差，辨认能力削弱，不能完全认识到其行为造成的后果，而被依法认定为限制民事行为能力人，除纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同外，原告与他人订立的合同需征得其法定代理人同意或追认方能有效，而包括涉案房屋在内的涉及其重大权益的财产的处分属于其依法不能独立实施的民事行为，应征得其法定代理人的同意或追认。本案中被告对其购房款数额及支付方式存在巨大差异的陈述不能作出合理解释，宜采信其第一次关于购房款数额的陈述，即原、被告双方约定的购房款即《济南市存量房屋买卖合同》约定的成交价款，而该成交价款远远低于房屋销售的纳税价格，说明上述合同不是原告纯获利益的合同，被告亦无证据证实其与原告签订《济南市存量房屋买卖合同》时征得了原告法定代理人的同意或者追认，故原、被告双方签订的上述合同应为无效合同，原告的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。原告智力残疾的原因系精神发育迟滞，而精神发育迟滞系一个长期过程，故被告关于原告在签订合同时并非限制民事行为能力人的抗辩理由不能成立，本院不予采信。同时因原告系限制民事行为能力人，其与被告所达成的仲裁条款应为无效约定，故原告向本院起诉、本院予以受理，符合法律规定，被告关于本院无管辖权的抗辩理由，不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条、《中华人民共和国合同法》第四十七条、《中华人民共和国仲裁法》第五条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
确认原告ＸＸ与被告孙红霞于2016年3月3日签订的《济南市存量房屋买卖合同》无效。
案件受理费100元，由被告孙红霞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 栾桂秀
人民陪审员 查 珩
人民陪审员 刘爱群
二〇一七年四月十二日
代理书记员 胡桂娟