天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）一中民二终字第339号
上诉人（原审被告）天津市佳诺房地产经纪有限公司，住所地天津市和平区。
法定代表人刘虹，经理。
委托代理人郭辉，该公司职员。
被上诉人（原审原告）李辛子，女，1978年出生，汉族，住天津市南开区。
委托代理人赵鑫，天津泽惠律师事务所律师。
委托代理人袁博，天津泽惠律师事务所律师。
原审第三人天津中新捷信房地产开发有限公司，住所地天津市南开区。
法定代表人倪建达，董事长。
委托代理人杨洋，该公司法务。
原审第三人张晶，女，1982年出生，汉族，户籍地天津市红桥区，现住址天津市南开区。
上诉人天津市佳诺房地产经纪有限公司因居间合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2013）和民二初字第402号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人天津市佳诺房地产经纪有限公司的委托代理人郭辉，被上诉人李辛子及委托代理人赵鑫、袁博，原审第三人天津中新捷信房地产开发有限公司（以下简称中新公司）的委托代理人杨洋到庭参加诉讼。原审第三人张晶经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2011年7月，原告在互联网看到被告发布的关于晋丰大厦商铺出售的中介信息后便与被告电话联系。经过被告公司员工郭辉带领看房后，原告选中了第三人中新公司开发建设的城厢东路与北城街交口西北侧龙亭家园XXX号房屋。2011年7月28日，原告遂与被告签订购买意向书一式两份，该购买意向书约定：原告有意购买天津市南开区北马路龙亭家园XXX号楼XXX室房屋，买方报价为1720356元，付款方式为按揭贷款，支付首期款为2011年9月31日前。购买人已对上述房产充分了解有意向购买并委托21世纪不动产天津佳诺加盟店销售代表代为与卖方洽谈。委托洽谈期限为七天。购买人自愿在签订本意向书时向本公司支付购买该房产诚意保证金34000元，在与卖方签订正式的《房屋买卖（置换）合同》时即转为购买该房产的中介服务费。如我公司同卖方客户洽谈达到购买人的书面报价条件范围内，则购买人应以谈妥价格购买该房产，否则所交购买诚意保证金不予退还。如我公司在约定期限内，无法谈到购买出价要求，则购买人所付诚意保证金，无息全额退还购买人。该购买意向书最后，原告签字，被告加盖该公司合同专用章，业务员郭辉签字。其后，原告分别于2011年7月29日和2011年8月12日分三次（交纳数额分别为17000元、5000元、12000元）向被告交纳上述34000元，被告为原告开具了三张收据，收据上所载为居间服务费。期间，被告业务员郭辉又向原告收取了17200元，但未就该17200元与原告签订任何协议，亦未为原告开具收款收据。郭辉收取该17200元后交给被告公司，并由被告公司给予第三人张晶15000余元。第三人中新公司系讼争房屋开发建设单位，在中新公司对外销售房屋中未委托被告公司代为销售房屋。2011年10月31日，原告与第三人中新公司签订天津市商品房买卖合同，原告向第三人中新公司购买天津市南开区城厢东路与北城街交口西北侧龙亭家园XXX房屋，房屋建筑面积113.53平方米，总价款为1720314元。原告签订房屋买卖合同后，向第三人中新公司交纳了房屋首付款860000元，并交纳了51609.42元契税。后因房屋实测面积与商品房买卖合同约定面积不符（实测面积为105.45平方米），原告与第三人中新公司经协商将讼争房屋总价款变更为1597878元，并办理了契税退税，由天津市南开区房管局向原告退还契税3673.07元。
另查，在本案原告起诉前，原告曾于2012年7月14日以郭辉涉嫌诈骗为由向天津市公安局和平分局体育馆派出所报案，公安机关调查后认为现有证据不足以证实犯罪事实发生，决定不予立案。在案件审理过程中，原审法院向天津市公安局和平分局体育馆派出所调取了案卷卷宗，卷宗中公安机关分别对原告、被告业务员郭辉、第三人张晶进行了调查询问，并制作了询问笔录。
原告向原审法院起诉请求：1、判令被告立即向原告退还多收取的居间费用19642.44元，第三人张晶和第三人中新公司承担连带给付责任；2、诉讼费用由被告承担。
原审法院认为，被告作为提供房屋信息咨询、商品房销售代理的房地产中介公司对外发布了房屋信息，原告因此与之联系，并与被告签订了关于讼争房屋的购房意向书。虽然原、被告之间没有签订正式房屋居间合同，但是该购买意向书中已经明确了由原告委托被告代为与卖方洽谈购买讼争房屋的有关事项，并且约定如果原告与卖方签订了正式《房屋买卖（置换）合同》，原告所交纳的诚意保证金34000元即转为购买该房产的中介服务费，故原、被告之间已经形成了事实上的房屋居间服务法律关系，被告作为居间人向原告提供相关房屋信息、报告订立合同的机会、提供订立合同的媒介服务，原告作为委托人支付相应报酬。
综合本案庭审情况，原、被告及第三人所争议的两个焦点问题是原告向被告所交纳的17200元是否应当退还原告和原告购买的讼争房屋因实测面积减少导致总房款减少，原告向被告支付的34000元中介服务费是否应相应的减少。
对于原告向被告所交纳的17200元是否应当退还原告的问题，根据庭审调查，被告自认由其业务员郭辉向原告收取了该17200元。虽然被告及第三人张晶均称被告收取该17200元后向第三人张晶支付了15000余元作为好处费，并通过第三人张晶的帮助将讼争房屋的价格折扣由9.4折降至9.2折，但根据第三人张晶的陈述，其在与被告商谈合作之时即已经知晓能以9.2折的价格购买房屋。而原告与被告签订的购买意向书中确定的房屋价格与最终原告与第三人中新公司签订的商品房买卖合同约定的价款几乎一致（两价款相差仅42元），上述情形与被告业务员郭辉在庭审以及在公安机关所陈述的先收取该17200元后因原告要求价格打折再找到第三人张晶由其协调价格的过程并不一致。从另一方面讲，被告作为中介服务机构，所收取的每一项费用均应向客户明示并为其开具相关收据。现被告并无证据能够证实其在收取该17200元之时已经向原告明确告知该17200元的用途，而且所收取的17200元也没有为原告开具任何收据。被告未如实向原告告知订立合同的重要事实，未向原告明示收费原因和用途的情况下即向原告收取该17200元的行为损害了原告的合法权益，被告收取的该17200元费用依法应退还原告，故对原告要求被告退还17200元的请求，予以支持。对于被告要求第三人中新公司和第三人张晶承担连带退还责任的请求，因第三人中新公司和第三人张晶与原告之间并无居间服务的法律关系，而实际收取该17200元的主体亦为被告，要求第三人中新公司和第三人张晶承担连带退还责任没有法律依据，不予支持。
对于原告购买的讼争房屋因实测面积减少导致总房款减少，原告向被告支付的34000元中介服务费是否应相应的减少的问题，根据原、被告签订的购买意向书，原告购买讼争房屋的报价是1720356元，原、被告议定按照该房款的2%计收中介服务费。该约定是原、被告均明知且认可的。其后，原告通过被告的中介服务与第三人中新公司签订了商品房买卖合同，商品房买卖合同所约定的讼争房屋价款为1720314元，合同所载房屋面积与购买意向书也均为113.53平方米。根据最后实际成交价格按总房款的2%计算中介服务费用也应为34000余元。其后在办理产权过户中，房屋相关测绘单位对讼争实际测量的面积减少为105.45平方米，原告因此经过与第三人中新公司协商将房屋价款减少为1597878元。该情况的出现并非被告在为原告提供服务时所能够或应当预见，被告已经为原告提供的相关媒介服务，根据其服务所收取的34000元中介服务费为原、被告双方所明晰且认可，原告要求被告退还2442.44元居间费的请求没有法律依据，不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第四百二十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、判决生效后十日内，被告天津市佳诺房地产经纪有限公司一次性退还原告李辛子17200元；二、原告其他诉讼请求予以驳回。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼受理费287元，减半收取143.5元，由原告负担18元，由天津市佳诺房地产经纪有限公司负担125.5元（判决生效后十日内直接给付原告）。
上诉人天津市佳诺房地产经纪有限公司不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉人的上诉理由为：一审判决认定事实不清，证据不足。1、一审法院认为我公司与第三人张晶合作时，就明确了9.2折，没有通过中间人运作与事实不符。第三人张晶与我公司合作时，明确知道的价格是一次性9.2折，贷款9.4折，而且第三人张晶也明确过从9.4折到9.2折是要运作的，而不是开始就能降到9.2折，一审法院认定上诉人已提前知晓是不对的。2、一审法院认为被上诉人与我公司签订的购买意向书中确定的房屋价格与最终被上诉人与第三人中新公司签订的商品房买卖合同约定的价款几乎一致，即认定我公司提前知道9.2折与事实不符。3、我公司收取的任何款项都会明示并开具相关收据的，而收取的17200元没有向被上诉人开具相关收据，被上诉人是认可和知晓此款项的目的和用途的。请求：1、法院依法撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担；
被上诉人李辛子辩称：不同意上诉人的请求，原审法院适用法律正确，要求维持原判。
原审第三人中新公司辩称：同意一审法院的判决。
原审第三人张晶未参加诉讼亦未作答辩意见。
经本院审理查明，二审查明的事实与原审法院查明的事实相同。
本院认为，被上诉人李辛子与上诉人天津市佳诺房地产经纪有限公司签订了关于讼争房屋的购房意向书。该购买意向书中已经明确了由被上诉人李辛子委托上诉人天津市佳诺房地产经纪有限公司代为与卖方洽谈购买讼争房屋的有关事项，并约定如果被上诉人李辛子与卖方签订了正式《房屋买卖（置换）合同》，被上诉人李辛子所交纳的诚意保证金34000元即转为购买该房产的中介服务费，故双方已经形成了事实上的房屋居间服务法律关系，被上诉人李辛子作为委托人支付相应报酬。关于本案诉争的被上诉人李辛子向上诉人天津市佳诺房地产经纪有限公司所交纳的17200元是否应当退还问题。上诉人天津市佳诺房地产经纪有限公司自认由其业务员郭辉向被上诉人李辛子收取了该17200元。并通过原审第三人张晶的帮助将讼争房屋的价格折扣由9.4折降至9.2折。上诉人天津市佳诺房地产经纪有限公司作为中介服务机构，所收取的每一项费用均应向客户明示并为其开具相关收据。现上诉人天津市佳诺房地产经纪有限公司并无证据能够证实其在收取该17200元之时已经向被上诉人李辛子明确告知该17200元的用途，而且所收取的17200也没有为被上诉人李辛子开具任何收据。故上诉人未向被上诉人李辛子明示收费原因和用途的情况下即向被上诉人李辛子收取该17200元的行为无法律依据，上诉人天津市佳诺房地产经纪有限公司收取的该17200元费用依法应退还。
据此原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院应予维持。上诉人的上诉理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费230元，由上诉人天津市佳诺房地产经纪有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 炜
审 判 员 从士康
代理审判员 沈剑辉
二０一三年九月三日
书 记 员 王淑霞
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：
被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……