湖北省荆门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂08民终491号
上诉人（原审原告）：田传华，个体工商户。
委托诉讼代理人：万艳。
委托诉讼代理人：陈玉金，湖北同进律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：朱峰，男，1955年4月7日出生，汉族，退休职工，住荆门市东宝区泉口路**号。
被上诉人（原审被告）：高静。
被上诉人（原审被告）：胡淼清。
上诉人田传华因与被上诉人朱峰、高静、胡淼清执行异议之诉一案，不服荆门市东宝区人民法院（2016）鄂0802民初229号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人田传华及其委托诉讼代理人万艳、陈玉金，被上诉人朱峰、胡淼清到庭参加诉讼，被上诉人高静经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人田传华上诉请求：1、撤销原审判决，改判不得执行位于荆门市东宝区浏河三组（三三0立交东南）A幢1单元1层1号的房屋（所有权证：荆门市房权证东宝区字第00044114－1／2号）；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、上诉人与案外人叶明举、田传香具有真实的房屋买卖合同关系，上诉人已付清房款且实际占有使用涉案房屋。二、上诉人与叶明举、田传香签订的《房屋买卖协议》合法有效。三、上诉人对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益的，对涉案房屋应不予执行。
三被上诉人答辩称，田传华上诉的事实和理由与其一审起诉的事实和理由实质是相同的。抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，未通知抵押权人亦未告知受让人的，转让行为无效。
田传华向一审法院起诉请求：依法判决对位于荆门市东宝区浏河三组（三三〇立交东南）A幢1单元1层1号的房屋（所有权证荆门市房权证东宝区字第00044114-1／2号）不予执行，诉讼费用由被告负担。
一审法院认定事实：2009年3月25日，田传香、叶明举与中国工商银行石化支行签订合同贷款60万元，并提供二人所有的位于荆门市东宝区浏河三组（三三〇立交东南）A幢1单元1层1号的房屋（房屋所有权证荆门市房权证东宝区字第00044114-1／2号）及所在土地使用权（地号01021501224）作为抵押，分别于2009年6月15日（荆门市房他证东宝区字第310140**号）和同年4月24日（荆土他项抵第2009326号）办理了抵押登记。2015年1月26日，田传华以该房屋为营业场所申请设立个体工商户。因朱峰、高静、胡淼清与叶明举、田传香民间借贷纠纷，一审法院于2015年6月8日作出（2015）鄂东宝执字第00161-1号执行裁定书，对叶明举、田传香位于荆门市东宝区浏河三组（三三〇立交东南）A幢1单元1层1号的房屋予以查封。田传华对此提出异议，一审法院作出（2015）鄂东宝执异字第00033号民事裁定书，驳回田传华的异议。
一审法院认为，田传华在诉讼时，提交了《房屋买卖协议》和时间不一致的收条，未能提交实际付款的证据，不符合交易习惯，不能证明田传华与房屋产权人确实存在房屋买卖合同；同时，即使田传华与房屋产权人之间存在房屋买卖合同，而房屋产权人对涉案房屋已设定抵押后签订的房屋买卖合同效力及是否发生物权变更的问题，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。而本案中原告所述买卖合同的房屋产权人在未取得抵押权人同意也未消除抵押权的情况下，该转让行为无效。同时，不动产物权的转让经依法登记发生法律效力，涉案房屋物权亦未变更。
关于田传华的异议能否成立，能否排除执行行为的问题。依照《中华人民共和国担保法》第四十九条规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人（××）未通知抵押权人亦未告知受让人（田传华）的，转让行为无效，且不能改变房屋的所有权。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。因此，田传华就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，其提出的执行异议不能成立。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第（二）项、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第一百九十一条之规定，判决：驳回原告田传华的诉讼请求。案件受理费100元，由原告田传华负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院另查明，叶明举与田传华于2011年5月5日签订1份《房屋买卖协议》，约定叶明举将位于泉口一路47号门面7-3出售给田传华，价款为38万元整。2012年5月15日，叶明举出具收条1张“今收到田传华购房款叁拾捌万元整（380000.00元），330桥下门面”。2015年1月26日，田传华以诉争房屋为营业场所注册为个体工商户。因叶明举在中国工商银行石化支行的贷款未还清，涉案房屋抵押未解除，无法办理过户手续。
本案争议的焦点为：一、抵押期间，抵押人未经抵押权人同意与他人签订的售房合同是否有效；二、田传华是否享有足以排除强制执行的民事权益。
一、关于抵押期间，抵押人未经抵押权人同意与他人签订的售房合同是否有效的问题。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。就不动产物权变动而言，这里的转让，指的是不动产物权变动的结果，而不是原因。引起不动产物权变动的原因行为即合同的效力，不受抵押权人是否同意转让抵押物的影响。《最高人民法院办公厅关于印发〈全国民事审判工作会议纪要〉的通知》（2011年10月9日法办（2011）442号）更是明确指出：“《物权法》第一百九十一条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，不应予以支持”。抵押期间，抵押人并不丧失对抵押财产的占有、使用、收益和处分的权利。抵押人在抵押期间转让抵押财产的行为，仍为抵押人处分自己的财产。叶明举作为诉争房屋的所有权人出卖登记在自己名下的房产，并非因未经抵押权人中国工商银行石化支行同意而当然无效。
二、关于田传华是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。
本案中，田传华与叶明举所签订的《房屋买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。荆门市东宝区人民法院于2015年6月8日对诉争房屋予以查封，田传华于2015年1月26日以该房屋为营业场所申请设立个体工商户，已合法占有该不动产。叶明举也给田传华出具了收到全部房款的收条。因叶明举在中国工商银行石化支行的贷款尚未还清，涉案房屋抵押未解除，故无法办理过户手续。从以上情形可以看出田传华所提执行异议符合上述司法解释的规定，其所提执行异议理由成立。田传华享有足以排除强制执行的民事权益。
综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，对此本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：
一、撤销荆门市东宝区人民法院（2016）鄂0802民初229号民事判决；
二、不得执行位于荆门市东宝区浏河三组（三三〇立交东南）A幢1单元1层1号的房屋（所有权证：荆门市房权证东宝区字第00044114-1／2号）。
一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由朱峰、高静、胡淼清负担。
本判决为终审判决。
审判长 董菁菁
审判员 向华波
审判员 刘永清
二〇一六年九月二十七日
书记员 吴文倩