文书内容海南省三亚市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）琼02民终222号上诉人（原审被告）王素兰。被上诉人（原审原告）张小兵。委托代理人吴凤兰。上诉人王素兰因与被上诉人张小兵居间合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2015）城民一初字第6276号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王素兰，被上诉人张小兵的委托代理人吴凤兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院查明：2010年1月29日，张小兵与张雪从沈阳市到三亚市旅游，在王素兰经营的三亚海茹兰宾馆开钟点房休息时，询问王素兰三亚房源情况后，王素兰向张小兵、张雪推介了海湾椰林度假村特价房，王素兰与张小兵、张雪谈妥：王素兰介绍张小兵、张雪购房成功后，张小兵、张雪按每套给王素兰介绍费5万元。随后王素兰用车将张小兵、张雪带到三亚海湾椰林度假村施工现场。王素兰将张小兵、张雪介绍给三亚海湾椰林度假村的开发商。因没有现房，张小兵、张雪分别与开发商签订了期房购房合同。张小兵与三亚海湾椰林度假村项目部签订《合作建房协议书》，约定：张小兵认购8栋1单元1层104房，建筑面积为55.7平方米，总价款150270元，一次性全额支付。张小兵回到沈阳市后，于2O10年2月5日通过银行向王素兰转款5万元。在张小兵接收房屋前，2011年7月份，因三亚海湾椰林度假村8栋属于未经规划部门批准，未取得建设工程规划许可证的违法建筑即俗称的“小产权房”被三亚市综合行政执法局强制拆除。张小兵知道后，赶到三亚了解情况，并在王素兰经营的宾馆居住数日，向王素兰提出返还介绍费，王素兰不同意。此后，张小兵的受托人吴凤兰于2011年8月至2015年11月间每年向三亚市信访局等部门投诉、信访，投诉开发商包括王素兰拒绝返还介绍费。经追款未果，张小兵遂向法院起诉。经法院主持调解，王素兰不同意调解。一审法院认为：从张小兵与王素兰双方口头约定的内容分析，王素兰介绍房源并使张小兵购房成功，张小兵向王素兰支付介绍费，双方形成了居间合同关系。虽然张小兵与王素兰达成的口头居间合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性效力性的规定，应认定合法有效。但王素兰在履行合同中，没有尽到提示张小兵所购房屋属于“小产权房”告知义务，存在一定过错。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款、第四百二十七条的规定，居间人要求委托人支付报酬的条件是居间人促成合同成立。而《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”由此可见，合同成立应当是指依法成立，并且合法有效。就本案而言，虽然王素兰的居间行为没有违法，但她促使张小兵与开发商签订的买卖“小产权房”合同因违反法律强制性规定而无效根本不能成立，也就是说，王素兰实际未促成合同成立，依法不应取得张小兵支付的报酬，已经取得的应当返还。因此，张小兵诉求王素兰返还收取的居间报酬5万元合理合法，予以支持。张小兵在2011年7月向王素兰提出返还居间报酬遭王素兰拒绝后，于2011年至2015年期间每年均向相关部门投诉、信访，主张了自己的权利，使诉讼时效中断。故王素兰抗辩主张张小兵于2015年11月起诉已过诉讼时效与事实不符，不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第五条,《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第四百二十六条第一款、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条之规定,判决:王素兰应自判决发生法律效力之日起十日内向张小兵返还居间报酬5万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费525元（减半收取，张小兵已预缴）,由王素兰负担，直接付给张小兵。上诉人王素兰不服一审判决，上诉称：一、一审诉讼时效认定错误。庭审时张小兵提供的证据只有一份来访登记资料，其中记载的上访内容与向王素兰要求返还居间费没有关系,不能证明其主张过权利。庭审后张小兵提供了4份证据，其中3份是上访受理回执，明确写明最近一次上访时间是2013年4月7日，距离起诉时间也超过2年。另一份上访处理记录中明确写明因上访人没能继续主张而不予处理。二、一审认定事实错误。1、合作建房协议中明确写明“一次性付全款”，这证明张小兵购买的是现房而不是期房，在交全款同时张小兵便取得房屋，并不是一审认定的在接收房屋前，房屋就被拆除。2、房子是被第三方违法拆除,王素兰不应承担责任。法律规定“没有取得规划许可证，但符合规划的，责令补办许可证”，“对村民已经建成的房屋，应该补办相关证件和手续”，涉案小区的建设履行了报建手续，按照上述规定不仅不应拆除，还应责令（必须）补办规划许可证并完善相关手续,一旦补办并完善，该小区房屋就取得房产证。3、一审认定房屋购买合同违反法律强制性规定没有法律依据。我国根本没有禁止购买小产权房的法律法规。购房合同也没有损害国家、集体或者第三人利益，没有侵害社会公共利益，所以有效，并实际履行完毕。法律规定居间人收取报酬的条件是居间人报告订立合同的机会，并促成合同签订，而不是合同是否履行。王素兰已经促成合同签订，收取费用符合法律规定，判决返还居间费违反上述法律规定。4、张小兵应自行承担风险投资的后果。王素兰不仅明确告知所购房屋是不能办理房产证的小产权房，还说明能办理产权证的房价上万元每平方米。协议第六条明确提示，所购房屋在当时是不能办理产权证的小产权房，既有风险又有利益，张小兵不仅明知且认可，之所以愿意给付报酬,就是因为价格还不到能够办理产权证的房价格的三分之一。综上，请求撤销原判，改判驳回张小兵一审诉讼请求，诉讼费由张小兵承担。被上诉人张小兵辩称：一、张小兵自2012年起一直在上访，不存在过诉讼时效。二、王素兰说张小兵拿到现房与实际不符，张小兵已经交完房款，但是没有拿到房。三、居间人没有告知张小兵海湾椰林度假村没有规划和报建手续，规划局要求拆除没有拆，反而又加盖楼层，属隐瞒欺骗，不应收取居间费。综上，一审判决合理，应予维持。经审理查明：一审查明的事实属实，本院予以确认。另查明：张小兵二审提交一份三亚市信访局的人民来访处理单，证明其自2011年8月至2015年11月期间一直在向三亚市信访局申诉。本院认为，本案为张小兵向王素兰主张返还居间费用纠纷，故本案案由应为居间合同纠纷。本案争议焦点为本案是否已过诉讼时效及王素兰是否应返还居间费。关于诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外；《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第174条规定，权利人向人民调解委员会或者有关单位提出保护民事权利的请求，从提出请求时起，诉讼时效中断。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条规定，权利人向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断。信访部门是负责群众来信来访的政府工作机构，受理、转送、交办群众信访事项。可见，信访部门可通过协调等方式解决相关民事纠纷，因此，信访部门属上述法律规定的“有关单位”或“社会组织”范畴。张小兵虽于2010年2月5日支付中介费，但其在2011年8月至2015年11月期间一直在向三亚市信访局申诉。故张小兵的投诉行为导致诉讼时效中断，本案未过诉讼时效。关于王素兰是否应返还居间费的问题。王素兰与张小兵虽然口头达成了具有居间性质的协议，但该协议必须合法才能得到法律保护，《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定，民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。因王素兰介绍给张小兵购买的标的物为违法建筑，而违法建筑按法律规定不能进入市场交易，否则属于违法，故王素兰与张小兵口头达成的协议内容违法而不受法律保护，王素兰不能取得居间费，张小兵要求退还居间费符合法律规定。一审认定居间合同有效错误，应予纠正，但判决结果正确，应予维持。综上，王素兰的上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人王素兰负担。本判决为终审判决。 审  判  长    李新建               审  判  员    陈太洪            审  判  员    高建刚              二〇一六年四月十三日      书  记  员   袁文静      附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……