陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）陕01民终4983号上诉人（原审被告）马国盛。委托代理人成武利，陕西伟天律师事务所律师。委托代理人罗军鹏，陕西伟天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）朱晓洁，无业。委托代理人张辉，陕西权诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）车彬彬，无业。上诉人马国盛因与被上诉人朱晓洁、车彬彬租赁合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院(2013)新民一初字第00604号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人马国盛及其委托代理人成武利、罗军鹏，被上诉人朱晓洁及其委托代理人张辉、被上诉人车彬彬均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱晓洁于2013年2月向原审法院起诉称，朱晓洁与车彬彬系夫妻关系。2006年，两人借款购买了本市长乐西路218号西北商贸中心20423号商铺，商铺登记在车彬彬名下。2009年因双方感情不和，朱晓洁起诉车彬彬离婚法院未予准许。2011年7月其再次起诉离婚，审理中，车彬彬出示其与马国盛的租赁合同一份，该租赁合同每年35000元，租期20年，租金一次性付清。但该商铺自2009年起就由案外人章华清租赁，由王安良实际转租经营，租期至2011年8月期满，现在的商场租赁价格每年约100000元。认为马国盛、车彬彬签订的租赁合同未经其同意，合同的落款日期亦非2009年，合同租金明显低于市场价格且不应该没有变化，租期20年违反租赁市场交易习惯。遂诉至法院，要求确认马国盛、车彬彬所签的《租赁合同》无效，马国盛将商铺返还朱晓洁和车彬彬。车彬彬辩称，其和朱晓洁系夫妻关系。2006年购买商铺的情况属实。商铺购买后其和朱晓洁经营1年。2009年8月其将商铺租赁给案外人章华清，每年25000元，租期两年。章华清未经其同意私下转租给案外人王安良，2009年10月，其通知章华清解除合同，由王安良腾交商铺。10月30日，其和马国盛签订房屋租赁合同，每年租金35000元，租期20年，租金一次性支付，共计700000元。签订合同后其就告知了朱晓洁。租赁费每年35000元系因租期长而低于市场价格。2010年2、3月，马国盛将该房屋转租给王安良。对于朱晓洁的诉请，认为其与马国盛的租赁合同真实有效，不同意朱晓洁请求。马国盛辩称，其和车彬彬从2009年9月起商谈租赁商铺一事，期间的一次商谈中，朱晓洁来找车彬彬，车彬彬给其说过朱晓洁也联系人对外出租商铺，车彬彬还问马国盛承租不，因其对租金每年递增的问题计算不清，马国盛就和车彬彬说好每年35000元，租期20年，租金一次性付清。因王安良未腾房，马国盛于2010年3月22日与王安良签订合同，将商铺转租给王安良，租期至2012年8月22日，马国盛收取王安良租金118000元。对于朱晓洁的诉请认为，朱晓洁和车彬彬之间为夫妻，其是在核对完房产证后才签订的租赁合同，表示不同意朱晓洁诉请。原审法院经审理查明，朱晓洁与车彬彬系夫妻关系，2006年，两人借款购买了本市长乐西路218号西北商贸中心20423号商铺，面积67.96平方米。商铺购买后，朱晓洁和车彬彬自行经营一年。后租给一姓王的案外人。2008年12月31日该商铺取得房产证书，房产证号为西安市房权证新城区字第××Ⅱ-19-1-20423～1号。商铺登记在车彬彬名下。2009年8月，车彬彬将该商铺租给案外人章华清，租期两年。章华清未经车彬彬同意，又将商铺转租给案外人王安良（租赁期限至2010年3月），车彬彬遂通知章华清解除合同，腾交商铺。2009年10月30日，马国盛、车彬彬签订租赁合同一份，该合同的租赁期限为2009年11月1日至2029年10月31日，每年租金为35000元，租金一次性支付。庭审中，马国盛称其支付车彬彬700000元，车彬彬出具有收条。现在马国盛、车彬彬所持的租赁合同及收条系其所住房屋拆迁，原合同及收条找不见了，其通知车彬彬后，双方补签的合同及收条，车彬彬所持的一份原租赁合同，双方已当面销毁。对此，车彬彬予以承认。朱晓洁认为该合同应是在2011年签订的，而非2009年10月30日。经查，朱晓洁因与车彬彬感情不和，于2009年10月向西安市莲湖区人民法院起诉离婚。车彬彬承认其因不同意离婚，在该次诉讼中并未向法院提交过任何双方共同财产的证据，包括本案的租赁合同情况。本案的租赁合同是其在2011年7月朱晓洁再次诉讼要求离婚的诉讼中提交的。经法院向西北商贸中心了解，该中心所备案的合同中并未有马国盛、车彬彬所签的上述合同。该商铺同地段同面积商铺的租金2009年为3-4万元，2010年为5万元，2011年为8万元，2012年为10万元。原审法院经审理认为，公民的合法的财产权利依法受到保护。依照法律规定，夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权，非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要的处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中，朱晓洁和车彬彬在婚姻存续期间购买本市长乐西路218号西北商贸中心20423号商铺，该商铺虽登记在车彬彬名下，但应属夫妻共同财产，该商铺的出租问题，属于法律上“非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要的处理决定”的情形，马国盛、车彬彬之间的租赁合同，在签订前，车彬彬应与共有人即本案朱晓洁协商后取得一致意见后才应予以处分。马国盛、车彬彬所述该合同签订日期为2009年10月30日，该时间段朱晓洁因与车彬彬感情不和已向法院起诉离婚，车彬彬亦承认在该次诉讼中未出示该租赁合同。因此，车彬彬签订该合同时未取得朱晓洁的一致意见，侵犯了朱晓洁共有人的权利。另从马国盛、车彬彬所签的租赁合同本身看，租期为20年，租金为固定的每年35000元且一次性缴清租金，不符合租赁市场租金不断上涨的形势，亦与市场的交易习惯相违背，马国盛庭审中及书面答辩中承认其签订合同时只看到车彬彬提供的房产证，就认为车彬彬为该房唯一的合法所有权人而签订合同。庭审中，其未提供其有理由相信车彬彬的行为为朱晓洁和车彬彬共同意思表示的相关证据，因此，马国盛不构成法律上的善意第三人。综上，马国盛、车彬彬所签的租赁合同应为无效协议。马国盛应返还商铺，马国盛支付的租金700000元由其另行主张返还，本案不一并处理。根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《最高人民法院关于适用解释一》第十七条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第八十九条之规定，判决：一、车彬彬与马国盛所签的《房屋租赁合同》无效。二、本判决生效后十五日内，马国盛腾交西安市长乐西路218号西北商贸中心20423号商铺给朱晓洁和车彬彬。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10900元，由车彬彬负担。宣判后，马国盛不服上述判决，向本院提起上诉称，马国盛与车彬彬签订房屋租赁合同时，已审查房产证书，该产权证书显示该房产所有人为车彬彬，并未载明朱晓洁为共有人。马国盛在租赁房屋时，无法得知车彬彬是否结婚，更不可能知道朱晓洁是车彬彬的配偶，故马国盛有理由相信车彬彬对于该房屋有处分权，马国盛系善意第三人。且朱晓洁自2009年10月起曾两次起诉离婚，理应关注各项财产状况，不可能在房产出租近三年时才知道该情况。2009年时同地段同面积商铺租金为20000元左右，考虑到租金上涨的可能，为了今后方便计算，马国盛与车彬彬签订租赁合同时，约定年租金为35000元，20年租金共计700000元一次付清，该约定系双方自愿达成，公平合理。请求：撤销原判，改判驳回朱晓洁的诉讼请求，一、二审案件受理费由朱晓洁、车彬彬负担。朱晓洁辩称，涉案商铺为朱晓洁与车彬彬的夫妻共同财产，该商铺的出租问题，并且一次出租20年的出租方式，应征得朱晓洁的同意的前提下才能签订该租赁合同，但朱晓洁从未见过马国盛，其与车彬彬的行为系转移夫妻共同财产，侵犯了朱晓洁作为共有人的财产权利。2010年上半年，该商铺由王安良实际经营，年租金为60000元，每年支付一次。故马国盛以不合理的价格取得该商铺的承租使用权，并非善意第三人，其与车彬彬所签订的租赁合同应属无效。请求：维持原审判决，驳回马国盛的上诉请求。车彬彬辩称，2009年10月30日其与马国盛签订租赁合同，同年11月21日朱晓洁才起诉离婚，即签订租赁合同在离婚起诉之前。自2009年起，一直是马国盛与实际承租人签订租赁合同。当时包括涉案商铺在内的很多商铺都未经备案。同意马国盛的上诉请求。本院经审理查明，2009年11月21日朱晓洁以夫妻感情破裂为由，向西安市莲湖区人民法院起诉请求与车彬彬离婚。其余事实原审判决查明属实。本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条规定，“夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”本案中，涉案商铺虽登记在车彬彬名下，但应属车彬彬和朱晓洁的夫妻共同财产，且车彬彬与马国盛签订的租赁合同租期长达20年，故该商铺该商铺的出租问题，属于“非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要的处理决定”之情形，即车彬彬与朱晓洁应就上述房屋出租事宜平等协商，取得一致意见后方才予以处分。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，马国盛未能提供证据证明其有理由相信车彬彬的行为为夫妻双方共同意思表示，亦未尽到合理注意义务。另，从租赁合同中有关价款及支付等约定内容来看，该商铺租期为20年，租金为固定的每年35000元且一次性缴清租金700000的支付方式，与市场的交易习惯相违背，且不符合租赁市场租金不断上涨的形势。至于马国盛上诉称其以合理的对价取得该商铺的承租权一节，缺乏事实与法律依据，依法不予支持。因此，马国盛不构成法律上的善意第三人。故原审判决认为马国盛、车彬彬所签的《房屋租赁合同》无效并判令马国盛返还商铺一节，并无不当。综上，马国盛的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院依法不予支持。据此，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10900元，由马国盛负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 平审 判 员  李 涛代理审判员  秦燕燕二〇一六年九月二十二日书 记 员  李 伟