湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘31民终1205号
上诉人（原审被告、反诉原告）：ＸＸ华，男，1979年6月7日出生，汉族。
委托诉讼代理人：季康济，湖南君见律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：龙泽华，男，2007年11月21日出生，苗族。
法定代理人：隆萍，女，1981年11月1日出生，苗族，湖南省凤凰县人。
委托诉讼代理人：段文桦，湖南民生律师事务所律师。
上诉人ＸＸ华因与被上诉人龙泽华房屋租赁合同纠纷一案，不服凤凰县人民法院（2016）湘3123民初357号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人ＸＸ华及其委托诉讼代理人季康济、被上诉人龙泽华的法定代理人隆萍及其委托诉讼代理人段文桦到庭参加诉讼。被上诉人龙泽华经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
上诉人ＸＸ华的上诉请求：1、撤销原判，并依法改判；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人应退还上诉人2个月的租金。因上诉人与被上诉人签订合同期限是2015年2月1日至2020年2月1日，上诉人ＸＸ华已将2015年2月1日至2016年2月1日一年的租金24000元全部交给被上诉人。被上诉人于2015年12月23日与凤凰县房屋征收管理办公室签订征收补偿协议书，ＸＸ华所经营的门面产权从2015年12月23日起属于凤凰县房屋征收办公室管理使用，不属于被上诉人的产权。因此剩下的2个月租金应由被上诉人退还上诉人。二、上诉人ＸＸ华交纳给被上诉人3万元转让费应全部返还给ＸＸ华。一审法院错误判决为按500元／月从ＸＸ华搬离计算至2020年2月1日止，因政府征收的有效时间是2015年12月23日，故不应计算至2020年2月1日。三、一审判决不支持上诉人的停产停业费是错误的，被上诉人应该对上诉人作出经营损失补偿。
被上诉人龙泽华辩称：一、关于租金退还问题，上诉人在今天二审开庭前一直还到门面内经营，上诉人的请求，无法律依据。二、3万元门面转让费不予以退还，因是不可抗力原因导致的；三、停产停业问题，上诉人在二审开庭前都还在门面经营，被上诉人不予补偿停产停业费。
被上诉人龙泽华向一审法院起诉请求：1、解除原、被告之间的原租赁合同；2、被告限期腾出位于南华路兴华商贸城一层133号门面；3、本案的诉讼费用由被告承担。
上诉人ＸＸ华向一审法院提起反诉请求：1、反诉被告支付反诉原告因拆迁导致合同不能履行的押金、转让费、停产停业补偿、装修费、搬迁费共计175455元；2、本案诉讼费用由反诉被告承担。
一审法院认定事实：隆萍与龙俊许系夫妻关系，龙泽华系隆萍与龙俊许之子。2015年2月1日，原告（反诉被告）龙泽华的法定代理人隆萍与被告（反诉原告）ＸＸ华签订一份《租赁合同》，合同约定ＸＸ华承租龙泽华所有的位于凤凰县沱江镇兴华步行街17号门面，租赁时间为2015年2月1日至2020年2月1日。每年租金24000元，按年交纳租金，另ＸＸ华应一次性交清5年的门面转让费30000元。合同签订后，ＸＸ华按约交付了5年的门面转让费30000元以及押金2000元。
为改善市民居住环境，完善城市服务功能，凤凰县人民政府拟对中心片区棚户区改造项目（中心片区S1、S2、S3号地块）范围内房屋实施征收，并于2015年3月20日发布凤政公（2015）2号《凤凰县人民政府关于棚户区改造项目（中心片区S1、S2、S3号地块）房屋征收范围的公告》，龙泽华所有的位于凤凰县沱江镇兴华商贸城一层133号门面在征收范围内。2015年1月23日，凤凰县人民政府发布凤政公（2015）14号《凤凰县人民政府关于凤凰县棚户区改造项目中心片区（含古城片区）房屋征收决定公告》，对棚户区改造项目中心片区、古城片区范围内的房屋作出了征收决定，并公布了中心片区棚户区改造拟划范围图。2015年12月21日，凤凰县房屋征收办公室与龙泽华签订《凤凰县国有土地上房屋征收补偿协议》，凤凰县房屋征收办公室征收了龙泽华所有的位于凤凰县沱江镇兴华商贸城一层133号门面（即凤凰县沱江镇兴华步行街17号门面，产权证号为00009398），龙泽华自愿选择产权置换补偿方式，置换房屋面积为39.43平方米，另凤凰县房屋征收办公室除置换房屋外还补偿龙泽华183455元整（除主体房屋外评估价值31947元、搬迁费1000元、停产停业损失110508元、按时签订协议奖20000元、按时腾房奖20000元）。《凤凰县人民政府关于凤凰县棚户区改造项目中心片区（含古城片区）房屋征收决定公告》发布之后，2016年3月25日龙泽华的法定代理人告知ＸＸ华，并要求ＸＸ华腾房，但双方为合同终止后的补偿等问题发生纠纷，原告龙泽华诉至该院，请求依法判令：1、解除原、被告双方签订的原租赁合同；2、判令被告搬离位于凤凰县沱江镇南华路兴华商贸城一层133号门面；3、本案诉讼费由被告承担。本案审理过程中，被告ＸＸ华提起反诉，请求依法判令：1、反诉被告支付反诉原告因拆迁导致合同不能履行的押金2000元、转让费30000元、停产停业费110508元、装饰装修费31947（可以扣除卷闸门、木窗的费用）、搬迁费1000元；2、本案诉讼费用由反诉被告承担。
另查明，龙泽华所有的位于凤凰县沱江镇南华路兴华步行街商贸城一层133号门面的房屋面积为39.43平方米，经张家界泰业房地产评估咨询有限公司评估该房屋价值为1315582元。室内装饰装修折旧价值为31947元，其中卷闸门（1470元）与木窗（239.4元）是龙泽华所装。ＸＸ华已交租金至2016年2月1日，现ＸＸ华一直在承租门面内经营。原、被告双方在《门面租赁合同》中没有对因征收而解除合同如何补偿进行约定。
一审法院认为：一、因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，原告龙泽华的法定代理人隆萍与被告ＸＸ华于2015年2月1日签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同的内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，依法应确认为有效合同。现因凤凰县人民政府于2015年11月23日发布凤政公（2015）14号《凤凰县人民政府关于凤凰县棚户区改造项目中心片区（含古城片区）房屋征收决定公告》，对棚户区改造项目中心片区、古城片区范围内的房屋作出了征收决定，并公布了中心片区棚户区改造拟划范围图，而被告ＸＸ华所承租原告龙泽华所有的位于凤凰县沱江镇兴华商贸城一层133号门面在棚户区改造范围之内，致原、被告所签订的合同目的不能完全实现，故原告龙泽华主张解除与被告ＸＸ华所签订的《租赁合同》符合法律规定，依法应予以支持；二、合同解除后，尚未履行的，终止履行。本案中，原告龙泽华与被告ＸＸ华所签订《门面租赁合同》因不可抗力致使合同目的不能实现，符合法定解除合同的情形，在合同解除后，双方尚未履行的合同义务应终止履行，现被告ＸＸ华未搬离承租门面，且一直在承租门面内经营，故原告龙泽华诉请被告ＸＸ华搬离凤凰县沱江镇兴华商贸城一层133号门面于法有据，应予以支持；三、关于反诉原告ＸＸ华要求反诉被告龙泽华补偿门面装饰装修费31947元（可扣除卷闸门、木窗的费用）、搬迁费1000元、押金2000元的诉讼请求，因在庭审过程中，反诉被告龙泽华同意补偿反诉原告ＸＸ华搬迁费和扣除卷闸门和木窗后的装饰装修费以及退还押金，故这三项诉讼请求依法予以支持；四、关于反诉原告ＸＸ华要求反诉被告龙泽华退还转让费30000元诉讼请求。根据《中华人民共和国民法通则》第四条规定，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。反诉原告ＸＸ华与反诉被告龙泽华签订《租赁合同》约定的租赁期限为2015年2月1日至2020年2月1日，反诉原告ＸＸ华已按约交付了5年的门面转让费30000元，现因棚户区改造，致反诉原、被告所签订的合同不能继续履行，从公平原则考虑，按500元/月在扣除2015年2月1日至反诉原告ＸＸ华搬离承租门面之日的门面转让费后应予以退还；五、关于反诉原告ＸＸ华要求反诉被告龙泽华支付停产停业损失110508元的诉讼请求，因反诉原、被告双方在《租赁合同》中并没有就因征收如何补偿进行约定，且反诉原告ＸＸ华至今在经营，并未产生停产停业的损失。故对该项诉讼请求依法不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告龙泽华的法定代理人与被告ＸＸ华于2015年2月1日签订的《租赁合同》；二、限被告ＸＸ华于判决后生效10日内搬离凤凰县沱江镇兴华商贸城一层133号门面；三、反诉被告龙泽华应在判决生效后10日内给付反诉原告ＸＸ华装饰装修费30237.6元（31947元-1470元-239.4元）、搬迁费1000元、押金2000元，共计33237.6元；四、反诉被告龙泽华应在反诉原告ＸＸ华搬离凤凰县沱江镇兴华商贸城一层133号门面之日起10日内退还反诉原告ＸＸ华门面转让费（转让费计算方式为：按500元/月从反诉原告ＸＸ华搬离之日起计算至2020年2月1日止）；五、驳回反诉原告ＸＸ华的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告ＸＸ华承担；反诉费3809元，由反诉原告ＸＸ华承担2500元，反诉被告龙泽华承担1309元。
在二审中，上诉人与被上诉人均无新证据向本院提交。
本院经审理查明的案件事实与原判认定的事实一致，依法予以确认。
本院认为，因上诉人ＸＸ华与被上诉人龙泽华对解除双方于2015年2月1日签订的《租赁合同》无异议，本院予以确认。现本案的争议焦点为：被上诉人应否退还房屋租金、转让费和停产停业费。
关于应否退还房屋租金的问题。我国物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。凤凰县房屋征收办公室与被上诉人龙泽华签订于2015年12月21日签订的《凤凰县国有土地上房屋征收补偿协议》，只是被上诉人龙泽华与凤凰县房屋征收办公室就房屋征收达成的意思表示，该协议只是物权变动发生的基础，并不代表物权经转移。故被上诉人认为自2015年12月21日后涉案房屋已不属于被上诉人所有，被上诉人龙泽华应退还其所交的2015年12月21日至2016年2月1日的租金的理由不成立，本院不予采纳。
关于应否退还转让费的问题。上诉人ＸＸ华与被上诉人龙泽华约定房屋租赁期限为五年（2015年2月1日至2020年2月1日），上诉人已依约交5年的转让费50000元。现因棚户区改造导致双方不能履行合同，原审法院从公平原则考虑，按500元/月在扣除2015年2月1日至反诉原告ＸＸ华搬离承租门面之日的门面转让费后予以退还，并无不当。
关于应否退还停产停业费的问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十七条、《湖南省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》第十四条等，均规定了停产停业损失费是由征收人补偿给被征收人即房屋产权人的损失，并未涉及房屋承租人，规定征收人仅与房屋所有权人发生关系，承租人不属于被征收人的范畴，也即在国有土地上房屋征收与补偿的法律关系中，承租人不是被征收和补偿的主体。本案中，被上诉人系涉案房屋的所有权人，而上诉人是房屋承租人，因此，根据上述规定，停产停业损失本应归房产所有人。
虽然国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《湖南省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》规定房产所有人是被征收人，但这只是针对国有土地上房屋征收与补偿这层法律关系而言，对于出租人与承租人而言，其之间仍受租赁合同的约束，应受合同法的调整。本案中，上诉人与被上诉人所签订合同的期限为2015年2月1日至2020年2月1日，但本案合同之所以不能继续履行至2020年2月1日，是因为政府对出租门面进行棚户区改造所致，不能归因于被上诉人，且双方对因棚户区改造而解除合同均无异议，在双方无约定的情形下，合同解除后造成的损失应按公平原则进行处理。
本案中，系提前解除租赁合同，上诉人ＸＸ华自2015年2月1日至2016年12月1日交钥匙，实际经营门面22个月，因上诉人与被上诉人签订的租赁合同期为5年，共计60个月，尚有38个月尚未履行，因在门面征收后，对上诉人ＸＸ华的经营必定会造成一定影响，故合同尚未履行的38个月应酌情计为上诉人的损失；同时，上诉人从2016年2月1日至2016年12月1日交钥匙，共计有十个月未交房屋租金，故对这十个月的租金应予以扣减。综上，ＸＸ华的损失为：49988.4（即停产停业损失110508元÷60个月×38个月－年租金24000元÷12个月×10个月）。
综上所述，上诉人ＸＸ华提出的上诉理由部分成立，本院对其部分上诉请求予以支持。原判审判程序合法、认定事实清楚，但适用法律错误，导致实体处理不当，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、维持湖南省凤凰县人民法院（2016）湘3123民初357号民事判决第一、二、三、四项，即“一、解除原告龙泽华的法定代理人与被告ＸＸ华于2015年2月1日签订的《租赁合同》；二、限被告ＸＸ华于判决后生效10日内搬离凤凰县沱江镇兴华商贸城一层133号门面；三、反诉被告龙泽华应在判决生效后10日内给付反诉原告ＸＸ华装饰装修费30237.6元（31947元-1470元-239.4元）、搬迁费1000元、押金2000元，共计33237.6元；四、反诉被告龙泽华应在反诉原告ＸＸ华搬离凤凰县沱江镇兴华商贸城一层133号门面之日起10日内退还反诉原告ＸＸ华门面转让费（转让费计算方式为：按500元/月从反诉原告ＸＸ华搬离之日起计算至2020年2月1日止）”；
二、撤销湖南省凤凰县人民法院（2016）湘3123民初357号民事判决第五项，即“五、驳回反诉原告ＸＸ华的其他诉讼请求”；
三、被上诉人龙泽华于本判决生效之日起十日内补偿上诉人ＸＸ华停产停业损失49988.4元；
四、驳回上诉人ＸＸ华的其他诉讼请求。
一审本诉案件受理费100元，反诉案件审理费3809元，由上诉人ＸＸ华负担2500元，由被上诉人龙泽华负担1309元；二审案件受理费3809元，由上诉人ＸＸ华负担2809元，由被上诉人龙泽华负担1000元。
本判决为终审判决。
审判长 彭志友
审判员 龙少松
审判员 田竺青
二〇一七年四月二十五日
书记员 张 艺
附：适用法律条款：
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第二条为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。
第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括： （一）被征收房屋价值的补偿； （二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。 市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;
……
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。