四川省泸州市江阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）江阳民初字第5701号原告（反诉被告）黄德友，女，1968年9月2日生，汉族，住泸州市江阳区。原告（反诉被告）曾庆兵，男，汉族，1964年11月22日生，住四川省叙永县。二原告委托代理人李兴权，四川时代永嘉律师事务所律师。被告（反诉原告）胡怀彬，男，1977年7月12日生，汉族，住泸州市龙马潭区。委托代理人罗焰，重庆伟豪（泸州）律师事务所律师。被告（反诉原告）高泽红，女，汉族，1971年12月4日生，住泸州市江阳区。委托代理人周正兴，男，汉族，1955年8月7日生，住泸州市江阳区，系被告高泽红之夫。委托代理人徐玲，重庆伟豪（泸州）律师事务所律师。被告（反诉原告）梁跃均，男，汉族，1970年7月27日生，住泸州市江阳区。委托代理人毛元超，泸州市江阳区弥陀法律事务所法律工作者。原告（反诉被告）黄德友、曾庆兵与被告（反诉原告）胡怀彬、高泽红、梁跃均合同纠纷一案，胡怀彬、高泽红、梁跃均不服本院（2015）江阳民初字第2066号民事判决，上诉至泸州市中级人民法院。2015年11月10日，泸州市中级人民法院作出（2015）泸民终字第605号民事裁定，撤销本院（2015）江阳民初字第2066号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告黄德友、曾庆兵及其委托代理人李兴权，被告胡怀彬及其代理人罗焰，被告高泽红及其代理人周正兴、徐玲，被告梁跃均及其委托代理人毛元超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）黄德友、曾庆兵诉称：二原告系合伙关系。2014年9月22日，原、被告签订《转让协议》，约定原告将其经营的“东方棕泉休闲会所”以478000元转让给被告（含：租赁保证金20000元），从转让之日起一切设施经营权归被告，转让之日后一切经营权、手续有关费用由被告负责；违约方赔付守约方双倍违约金，双方口头约定违约金金额为20000元；付款方式：被告先给付转让定金20000元，于2014年9月30日前支付400000元，2014年12月30日支付余款58000元。后被告虽按约支付原告转让款420000元，但拒不支付余款58000元。原告多次催收余款未果，故诉至法院，请求判令：1、被告立即支付剩余转让款58000元及利息，利息从2015年1月1日起按中国人民银行同期贷款利率计付至付清款之日止；2、被告立即向原告支付违约金20000元；3、诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）胡怀彬、高泽红、梁跃均辩称（同时作为诉称）：三被告系合伙关系。原告故意隐瞒合同标的物存在重大消防安全隐患的事实，使被告在违背真实意思情况下签订《转让协议》，属欺诈行为，所签订的合同依法应当予以撤销；原、被告信息来源不对等，双方所签订《转让协议》系被告因重大误解而做出错误意思表示订立，致使合同目的不能实现，依法应当予以撤销；双方未口头约定违约金金额；原告不是“东方棕泉休闲会所”个体工商户登记情况表所载明的经营者，无权转让。重审中，被告另提出：原告未证明“东方棕泉休闲会所”自身已通过消防验收；涉案房屋周边的已新开了多家网吧，经营环境产生变化，贻误了商机，不能实现合同目的。综上，被告认为合同应当撤销，被告为装修网吧所花费的装修费26万元应由原告赔偿，故请求依法判令：1、驳回原告的诉讼请求；2、撤销原、被告所签订《转让协议》，由原告返还被告已付转让款420000元及利息，利息从2014年10月3日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付至付清款之日止；3、原告赔偿被告装修损失费260000元；4、本诉费、反诉费由原告承担。经审理查明：座落于泸州市江阳区中房大厦6层属案外人黄吉宽所有，曾出租给王子一、王平、赵小飞经营“东方棕泉休闲会所”。王子一、王平、赵小飞后于2013年6月13日将会所转让给二原告黄德友、曾庆兵，由二原告继续向黄吉宽租赁涉案会所房屋。2014年5月26日至同年6月1日，二原告在泸州《生活向导》DM报上刊登了转让“东方棕泉休闲会所”的信息。2014年6月24日，泸州市江阳区公安消防大队对“东方棕泉休闲会所”所在的中房大厦下发《火灾隐患告知单》、《重大火灾隐患整改通知书》、《责令限期改正通知书》，认定中房大厦：1、消防控制室内的控制设备无法正常使用；2、火灾自动报警系统不能正常使用，不再具备防火功能；3、部分楼层未设置自动喷水灭火系统；4、水泵房不能实现远程控制，以上构成重大火灾隐患。同时责令中房大厦于2015年4月15日前整改；并告知整改期间，应履行消防安全职责，采取有效防范措施，严防发生火灾事故等等。同月，曾庆兵在《责令限期改正通知书》签字。被告胡怀彬、高泽红、梁跃均系合伙关系，拟共同经营网吧，遂与二原告及案外人黄吉宽进行协商，由三被告向二原告收购“东方棕泉休闲会所”，并向黄吉宽租赁涉案房屋。在协商过程中，二原告了解到三被告拟将房屋用于经营网吧，但未告知三被告存在火灾隐患整改的情况。2014年9月22日，原告黄德友与胡怀彬签订《转让协议》，约定：原告将“东方棕泉休闲会所”转让给被告，自转让之日起经营权、手续有关费用由被告负责；被告应给付原告“东方棕泉休闲会所”转让费478000元（含房东保证金20000元）；违约方赔付守约方双倍违约金（但未约定违约金金额）；付款方式为：被告先付定金20000元，2014年9月30日前支付400000元，2014年12月30日前付清余款58000元。同日，高泽红与黄吉宽签订《租房协议》，约定被告向黄吉宽租赁“东方棕泉休闲会所”有关房屋等，租期为2014年10月1日至2024年9月30日，由被告向黄吉宽缴纳租赁保证金20000元，被告承担完善租赁范围内消防等管理责任，所产生费用由被告承担等等。合同签订后，被告于2014年9月22日支付原告定金20000元，同年9月29日支付原告100000元，同年10月2日再支付原告300000元。三被告为经营网吧，拆除了涉案房屋旧有装修，并重新进行了部分装饰装修。因中房大厦无业主委员会、物业管理，无人牵头进行消防整改，致使消防整改工作久拖不行。三被告也因此无法通过消防许可，遂拒不支付原告余款58000元。此外，三被告为此次消防整改支付了消防整改费11518.38元。另查明：涉案房屋已于2013年6月29日为案外人郭明益在泸州市纳溪区农村信用合作联社白节信用社的贷款300万元进行抵押担保。同日，曾庆兵向信用社承诺转租须经信用社同意；信用社主张债权时，视为其租赁合同到期，并放弃租赁，无条件搬出。2015年7月20日，黄吉宽通知被告胡怀彬、高泽红，称因从2015年1月起未支付房租，因此解除双方《租房协议》，要求被告于2015年7月31日前退出房屋。但被告至今仍占有涉案房屋。2015年10月22日，泸州市江阳区公安消防大队对中房大厦下发《重大火灾隐患销案通知书》，载明：经检查，重大火灾隐患已整改消除，予以销案。以上事实有当事人陈述、身份证复印件、户口页、转让协议、租房协议、收条、重大火灾隐患整改通知单、火灾隐患告知单、责令限期改正通知书、北城街道安全会议记录、北城街道安全生产现场检查记录登记表、施工合同、调查笔录、工商登记信息表等证据予以证明。本案的争议焦点是：1、原告是否对被告隐瞒了该房屋存在火灾隐患整改情况；2、本案是否构成欺诈；3、涉案合同是否有其他应撤销的情形或存在效力问题。本院认为：1、关于原告是否对被告隐瞒了该房屋存在火灾隐患整改情况的问题。二原告主张已经告知了三被告，但未能举证予以证明，应承担举证不能的责任，视为二原告未告知三被告。2、关于本案是否构成欺诈的问题。三被告主张二原告隐瞒中房大厦存在火灾隐患整改及会所房屋已抵押的情况，应当认定欺诈。关于隐瞒火灾隐患整改是否构成欺诈问题。经审认为，隐瞒火灾隐患整改情况对于民事合同纠纷而言，属隐瞒了标的物瑕疵。该行为本身不构成欺诈。相对而言，欺诈行为的认定需要有主观恶意，而且有较严重情节。本案中，原告在消防整改通知前，就开始转让会所；之后消防部门虽下达消防整改通知，但是是针对整栋大楼，不是涉案会所；消防整改通知下达后，没有责令停业、查封，涉案会所可以继续经营；原、被告双方书面合同约定的是转让会所本身，没有约定用途用作网吧，即便合同载明用作网吧，也要考虑双方是否清楚“将原会所改为网吧要重新通过消防，而大楼自身存在消防问题未解决前，将导致新营业不能通过”；消防的整改状态本身只是暂时性的问题，并非永久性的，而且是因为该大楼业主不积极处理、完善消防系统，才导致整改状态长期存在。综上，从原告的主观，合同标的本身以及原告的主观预见能力，以及消防隐患长期存在的客观原因等来判断，不能认定二原告具有其他恶意，行为情节程度也达不到欺诈的标准。因此，对二原告的行为定性为隐瞒瑕疵,不认定二原告构成欺诈。关于隐瞒涉案会所的房屋存在担保是否构成欺诈的问题。经查，涉案房屋存在抵押担保，原告曾庆兵曾向信用社承诺转租须经信用社同意，信用社主张债权时，视为其租赁合同到期，并放弃租赁，无条件搬出的问题。但该承诺对被告没有法律约束力，且原告与被告并非转租关系。所涉问题只有原告没有告知房屋存在抵押担保，这种情况属于权利瑕疵，同样不宜认定为欺诈。如抵押权人主张权利，承租人可依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第二款规定“抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。”，按瑕疵担保责任解决。3、关于涉案合同是否有其他应撤销的情形或存在效力问题。被告还提出以下理由，主张涉案合同应撤销或存在效力问题：（1）、原告不是“东方棕泉休闲会所”个体工商户登记情况表所载明的经营者，无权转让；（2）、原告未证明“东方棕泉休闲会所”自身已通过消防验收；（3）、涉案房屋周边的已新开了多家网吧，经营环境产生变化，贻误了商机，不能实现合同目的；（4）、因原告的隐瞒行为，导致双方消息不对称，被告签订《转让协议》时存在重大误解。经审认为，（1）、关于被告提出原告无权转让的问题。王平等的证言及原告向房东黄吉宽租赁涉案会所房屋的事实足以证明原告转让给被告前已实际取得了该会所，其有权转让。（2）、关于被告提出原告的经营项目本身没有通过消防的问题。在2014年工商登记“先照后证”改革前，取得营业执照通常须先通过消防验收。本案被告所经营的项目已取得了营业执照，原告的主张本身不符合通常情况，也没有举证证明可能存在相关事实，对此不予支持。（3）、关于被告提出经营环境产生变化，不能实现合同目的，合同应当撤销的问题。合同目的无法实现本身属于合同解除的情形，不属于撤销合同的情形。且本案火灾隐患已于2015年10月22日整改消除，予以销案，涉案房屋现已可以正常进行消防装修和验收。此外，经营环境变化属商业风险，也不符合情势变更原则，不能以此主张解除、撤销。（4）、关于是否构成重大误解的问题。重大误解是基于当事人自己认识错误产生的，主要针对品种、质量、数量等。本案情形不属重大误解的范畴。因此，被告的上述主张均不能成立。综上所述，三被告关于撤销合同的反诉主张不能成立，合同应继续履行，对三被告主张的撤销合同后应赔偿260000元重新装修费同样不予支持。二原告的行为属隐瞒瑕疵，因该公有部分瑕疵致使在特定时间内限制了涉案场所的用途，不符合通常标准，二原告构成违约，应承担违约责任。消防整改装修可视为装修工程的一种，三被告因该瑕疵支出的消防整改费11518.38元可视作装修损失，二原告应予赔偿。此外，因涉案瑕疵在消防整改通过前产生的其他损失（如租金），三被告在本案中没有主张，可另行主张。二原告的本诉主张成立，合同继续履行，三被告应支付二原告尾款58000元。但二原告主张的违约金因没有约定金额，不予支持；二原告主张的精神损失费没有事实、法律依据，不予支持。品迭二原告应赔偿三被告的装修损失费11518.38元，三被告还应支付二原告尾款46481.62元。据此，本案经本院审判委员会讨论决定，根据双方当事人合同约定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决如下:一、被告胡怀彬、高泽红、梁跃均于本判决生效之日起十日内给付原告黄德友、曾庆兵转让款46481.62元；二、驳回原告黄德友、曾庆兵的其他诉讼请求；三、驳回被告胡怀彬、高泽红、梁跃均的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1750元，由原告黄德友、曾庆兵承担450元，被告胡怀彬、高泽红、梁跃均承担1300元；本案反诉受理费10600元，由被告胡怀彬、高泽红、梁跃均承担10000元，原告黄德友、曾庆兵承担600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。审判长  蒋相立审判员  吴晓明审判员  王 帅二〇一六年六月二十七日书记员  喻惠婷