广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民一终字第2697号
上诉人（原审原告）：河源市源城区客香园餐饮管理服务有限公司。住所地：广东省河源市新市区。
法定代表人：刘中清，该公司总经理。
委托代理人：高维华，广东永捷律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州圣元文化传播有限公司。住所地：广东省广州市天河区。
法定代表人：杨德利，该公司总经理。
委托代理人：石岳，广东泰旭律师事务所律师。
原审第三人：东莞市中油鼎益油品销售有限公司。住所地：广东省东莞市。
法定代表人：于海明，该公司董事长。
委托代理人：谢营，广东赋诚律师事务所律师。
委托代理人：王芝芳，广东赋诚律师事务所律师。
上诉人河源市源城区客香园餐饮管理服务有限公司（以下简称客香园公司）因与被上诉人广州圣元文化传播有限公司（以下简称圣元公司）、原审第三人东莞市中油鼎益油品销售有限公司（以下简称中油公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2013）东二法岭民一初字第294号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年7月23日，客香园公司向原审法院提出诉讼，请求判令：1、圣元公司向客香园公司支付违约金1000000元；2、圣元公司返还客香园公司交纳的租赁押金300000元，并按照银行同期贷款利率支付利息至押金返还完毕之日止；3、圣元公司返还客香园公司交纳的消防工程款35583元；4、圣元公司赔偿因其违约导致合同履行不能而给客香园公司造成的全部经济损失1518508元（含服务区南北中餐厅装饰工程的现有价值429600元，为经营南北中餐厅而购买的餐饮设备、设施和物品1088908元）；5、确认客香园公司已向本案中油公司交纳的1750000元费用，视为已交纳的租金，从应缴租金总额中抵扣；6、本案的诉讼费用由圣元公司承担。
原审法院经审理查明，圣元公司作为甲方，东源县湘满楼餐饮管理有限公司作为乙方，双方共同签订一份《东莞市虎岗高速大岭山服务区餐厅项目租赁合同》，其中，第1.1条约定，甲方将位于广东省东莞市大岭山镇大塘村（虎岗高速公路管理中心旁）的大岭山服务区南北两侧的中餐厅出租给乙方使用，物业的详细建筑位置、使用范围以甲方提供的设计图纸为准；第2.1条约定物业的租金第1-2年为1680000元／年，第3-4年为1800000元／年；第2.3条约定，租赁期内租金每3个月支付一次（即每3个月视为一个付款周期），第一期租金在起租日起10个工作日内支付，以后的每期租金应在每个付款周期的前10个工作日内支付，不足一个付款周期的租金计算方法为年租金÷365×实际经营天数；第2.8条约定，乙方应向甲方交纳300000元作为押金，在签订本合同后10个工作日内向甲方一次性支付；第3.1条约定，该合同所订租期自起租日开始计算，至2016年7月12日止；第4.2条约定，甲方保证确实拥有物业的转租权和使用权；第4.7条约定，除该合同另有约定，在甲方无任何违约责任的前提下，乙方应按合同规定如期支付租金及其它根据合同应向甲方支付的费用；第8.1条约定，为保证乙方对物业的设计和改建工作顺利进行，甲方同意于签订该合同7日内向乙方提供出租物业的全套建筑设计图纸；第8.4条约定，乙方自行负责其经营项目的报建及经营手续的办理，包括但不限于营业执照、税务证、卫生许可证、环保证、消防验收等，并承担相关费用，对此甲方提供必要配合与协助；第10.2.1条约定，在甲方无违约的情况下，乙方应依约按时如数地向甲方支付租金；如乙方无正当理由未支付或迟延支付租金，经甲方书面通知后10个工作日内仍未支付租金的，还应赔偿甲方按日息千分之一计算的滞纳金，因乙方未付租金或其他原因导致甲方损失的，经甲方书面通知后6个月仍未支付的，甲方有权提前终止合同，要求乙方支付所欠租金及滞纳金（如有），并要求乙方支付违约金5000000元；第10.2.2条约定，在乙方无违约的情况下，如因甲方原因导致乙方无法正常经营超过10个工作日，甲方应赔偿乙方此期间内相应的经营损失，经乙方书面通知后6个月内仍无法纠正其违约行为的，乙方有权要求提前终止合同，并要求甲方支付违约金5000000元。上述合同甲方落款处有圣元公司的签章，乙方落款处有乙方的印章及乙方的法定代表人刘中清的签名。2013年3月1日，东源县湘满楼餐饮管理有限公司名称变更为河源市源城区客香园餐饮管理服务有限公司。
上述合同签订后，东源县湘满楼餐饮管理有限公司于2012年7月16日向圣元公司交纳了租赁押金300000元；于2012年9月5日向圣元公司交纳了消防工程款35583元。圣元公司主张消防工程款是消防大队要求的，但其并没有提供证据证明该主张。2013年7月13日，客香园公司委托律师向圣元公司发了《律师函》，告知：一、圣元公司应向客香园公司提供其已获得中油公司同意转租的证明文件，并将该文件交给客香园公司；二、圣元公司在收到该律师函后五日内向客香园公司提供全套建筑设计图纸；三、要求圣元公司提供已收租金及消防工程款发票；四、要求圣元公司提供对公账户以便客香园公司直接将租金支付至对公账户；五、要求圣元公司停止侵权行为。2013年7月23日，客香园公司对圣元公司提起本案诉讼。在本案第一次开庭时，圣元公司提供了一份涉案租赁物的平面图，而客香园公司主张该平面图不符合双方之间租赁合同的约定。客香园公司从2013年3月11日起没有向圣元公司交纳租金。圣元公司于2013年7月24日亦对客香园公司提起诉讼，原审法院受理后立案号为（2013）东二法岭民一初字第295号（以下简称295号案件）。在295号案件中，圣元公司于2015年5月20日以客香园公司未交纳租金超过6个月为由提出解除合同，而客香园公司在本案第四次开庭（2015年7月1日）以圣元公司未取得涉案租赁物的转租权导致客香园公司、圣元公司之间的租赁合同履行不能为由主张解除该租赁合同。客香园公司主张圣元公司赔偿因其违约导致涉案租赁合同履行不能造成的损失共计1518508元，其中，客香园公司申请对涉案租赁物的装饰工程残值进行鉴定，广东坤元正量资产评估有限公司出具了资产评估报告，评估涉案租赁物装饰工程于2014年3月18日的价值为429600元。另外，客香园公司主张为经营中餐厅购买的餐饮设备、物品等能移动物品的价值为1088908元，并申请对上述可移动物品的价值进行鉴定。
另查明，中油公司知道圣元公司与客香园公司的诉讼后，认为圣元公司未经其同意擅自转租涉案物业给他人，遂对圣元公司提起诉讼，但并未主张本案客香园公司、圣元公司之间的转租合同无效。本院（2014）东中法民一终字第578号生效判决确认中油公司与圣元公司签订的租赁合同于2013年10月23日解除；限圣元公司于判决生效之日起十五日内将自有物品搬离涉案租赁房屋；限圣元公司支付拖欠租金及自2013年10月24日起至实际搬离之日止的房屋占有使用费等。中油公司有口头允许客香园公司暂时继续在涉案租赁物里经营，但中油公司并未与客香园公司达成书面的协议。客香园公司分别于2014年7月7日、2014年12月29日、2015年5月4日共汇款1750000元给中油公司，客香园公司主张该款应与其尚欠圣元公司的租金相抵扣，而圣元公司、中油公司均不同意抵扣。
原审法院认定的上述事实依据有：客香园公司提供的核准迁入登记通知书、《东莞市虎岗高速大岭山服务区餐厅项目租赁合同》、律师函、收款收据、照片、银行客户回单，圣元公司提供的建设用地规划许可证、《东莞市虎岗高速公路常平至虎门服务区（含加油站）投资建设经营合同》、《东莞市虎岗高速公路大岭山服务区项目租赁合同》、《东莞市虎岗高速大岭山服务区餐厅项目租赁合同》、书面催收邮件单、律师函、建设工程消防验收意见书、营业执照、市场主体基本登记信息查询、组织机构代码证、平面图、水电费明细表，鉴定机构出具的资产评估报告，原审法院依职权调取的本院民事判决书、生效证明及当事人的陈述等。
原审法院认为，本案是租赁合同纠纷。客香园公司、圣元公司签订的《东莞市虎岗高速大岭山服务区餐厅项目租赁合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，中油公司知道圣元公司擅自转租的行为后未主张客香园公司、圣元公司双方的转租合同无效，故客香园公司、圣元公司签订的《东莞市虎岗高速大岭山服务区餐厅项目租赁合同》有效。本案的争议焦点是：一、圣元公司应否向客香园公司支付违约金；二、客香园公司主张的赔偿损失是否合法有据；三、客香园公司主张的退还押金300000元及利息是否合法有据；四、圣元公司应否向客香园公司退还消防工程款35583元；五、客香园公司向中油公司交纳的1750000元能否与客香园公司欠圣元公司的租金抵扣。
关于本案争议焦点一，客香园公司依据上述租赁合同第10.2.2条的约定主张圣元公司支付1000000元违约金，该合同条款的适用条件为在客香园公司无违约的情况下，因圣元公司原因导致客香园公司无法正常经营超过10个工作日，经客香园公司书面通知后6个月内仍无法纠正其违约行为的，客香园公司有权要求提前终止合同，并要求圣元公司支付违约金5000000元。首先，圣元公司主张客香园公司未按约定交纳租金构成违约，但客香园公司以圣元公司未按上述租赁合同第8.1条的约定在签订该合同7日内向客香园公司提供全套建筑设计图纸，违约在先，客香园公司享有先履行抗辩权。原审法院认为，根据上述《租赁合同》第8.1条的约定，圣元公司应于上述合同签订之日起7日内向客香园公司提供出租物业的全套建筑设计图纸，虽然圣元公司在本案第一次开庭时向客香园公司提供一份平面图，但是圣元公司仅交付一份平面图显然不符合上述合同约定的全套建筑设计图纸的交付，故客香园公司享有先履行抗辩权，在圣元公司未交付涉案租赁物全套建筑设计图纸前，客香园有权拒付租金且不构成违约。其次，圣元公司未经中油公司的同意将涉案物业转租给客香园公司，并且中油公司因此解除了与圣元公司的租赁合同，收回租赁物，导致客香园公司、圣元公司的租赁合同履行不能，虽然客香园公司尚在涉案建筑物内经营，但中油公司一直未与客香园公司签订租赁合同，客香园公司能否继续在涉案物业经营处于不确定状态，导致客香园公司不能正常营业。客香园公司早已在2013年7月13日的律师函中要求圣元公司纠正违约行为，但圣元公司在6个月内均未予纠正，亦不能纠正，故原审法院认定客香园公司主张圣元公司支付违约金1000000元的条件成就，原审法院对客香园公司相应的请求予以支持。
关于本案争议焦点二，圣元公司于2015年5月20日通过原审法院295号案件以诉讼的方式以客香园公司拖欠租金为由提出解除涉案租赁合同，如前所述，因客香园公司享有先履行抗辩权，故圣元公司提出解除合同没有事实依据，圣元公司提出解除合同的效力原审法院不予确认。客香园公司以圣元公司未取得涉案租赁物的转租权导致涉案合同履行不能在本案第四次开庭时（2015年7月1日）主张解除涉案租赁合同，符合法律规定及涉案租赁合同第10.2.2条的约定，故涉案租赁合同于2015年7月1日解除。因圣元公司未取得涉案租赁物的转租权导致涉案租赁合同履行不能，圣元公司应赔偿客香园公司的损失。客香园公司、圣元公司双方对于涉案租赁物装修的残值为429600元没有异议，原审法院亦予确认，圣元公司造成客香园公司的装修损失为429600元。至于涉案租赁物内能移动的物品，因可以移走且移走并没有损害物品的使用价值，故不能认定为客香园公司的损失。客香园公司申请对可移动物品的价值评估与本案的处理结果没有关联，故原审法院不予准许，并对客香园公司关于主张赔偿可移动物品的损失不予支持。但是，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，违约金的功能与赔偿金一样，具有填补损失的功能，基于圣元公司的同一违约行为（未取得涉案租赁物的转租权），客香园公司不能同时主张赔偿损失及支付违约金，原审法院已支持了客香园公司关于违约金的请求，故原审法院对客香园公司关于赔偿损失的请求不予支持。
关于本案争议焦点三，涉案押金300000元是涉案租赁合同履行的担保，在合同到期或解除时，结清涉案租赁合同项下的所有款项后应无息退还给客香园公司。因客香园公司未结付清涉案租金给圣元公司，故客香园公司主张返还上述押金300000元及利息的请求，原审法院不予支持。上述押金300000元应抵扣客香园公司欠圣元公司的租金或占有使用费。
关于本案争议焦点四，圣元公司收取了客香园公司消防工程款35583元，没有事实依据，也没有法律依据，圣元公司构成不当得利，应当向客香园公司返还上述款项。原审法院对客香园公司关于主张返还消防工程款35583元的请求，予以支持。
关于本案争议焦点五，客香园公司向中油公司交纳的1750000元属于客香园公司与中油公司的关系，且圣元公司与中油公司均不同意该款与客香园公司欠圣元公司的租金相抵扣，故客香园公司主张抵销其欠圣元公司的租金没有法律依据，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、限广州圣元文化传播有限公司于判决生效之日起三日内向河源市源城区客香园餐饮管理服务有限公司支付违约金1000000元；二、限广州圣元文化传播有限公司于判决生效之日起三日内向河源市源城区客香园餐饮管理服务有限公司返还35583元；三、驳回河源市源城区客香园餐饮管理服务有限公司的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费29633元，由河源市源城区客香园餐饮管理服务有限公司负担15513元，由广州圣元文化传播有限公司负担14120元，本案鉴定费5000元，由广州圣元文化传播有限公司负担。
上诉人客香园公司不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审法院应判令圣元公司赔偿客香园公司案涉租赁装修残值429600元。案涉租赁物的装修残值已经进行了评估，评估价值为429600元，因案涉租赁合同已解除，导致合同不能履行，圣元公司应当对此承担赔偿责任。（二）原审法院未同意客香园公司为经营中餐厅购买、添置的餐饮工具、设备和物品等损失进行司法鉴定系错误的。首先，案涉餐饮设备已固定在厨房内，是不能移动的，移动就会毁坏，丧失使用价值；其次，餐饮工具、设备和物品的规格、型号是根据餐厅的面积量身定做的，即便移动到其他地方也不能使用；最后，餐饮工具、设备数量之多无法用在家庭进行消费使用，对于客香园公司而言，合同解除后，餐饮设备已失去使用价值，故原审法院应当同意客香园公司提出的鉴定申请，并根据鉴定结论判令圣元公司承担赔偿责任。（三）原审法院认为客香园公司不能同时主张赔偿损失及支付违约金系错误的。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”原审判决虽然判令圣元公司承担1000000元的违约金，但是客香园公司的经济损失总额约2500000元，故1000000元的违约金并不能弥补客香园公司因解除合同所造成的全部经济损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。”因此，原审判决只判令1000000元的违约金显然是不够的，应当提高违约金的数额或判令圣元公司赔偿经济损失。（四）原审法院应当判令客香园公司已交纳的1750000元作为自2015年1月11日起应交纳的占有使用费相抵扣。虽然中油公司在原审期间不同意该款用以抵扣客香园公司应交付给圣元公司的租金，但是原审判决已经认定客香园公司与圣元公司之间的租赁合同于2015年7月1日解除，因圣元公司于2015年1月10日腾房，但2015年1月11日起至今，客香园公司仍然没有搬离中餐厅，故会产生占有使用费，中油公司收取上述占有使用费应从1750000元中抵扣。综上，请求本院：1、维持原审判决第一、二项。2、改判原审判决第三项，判令圣元公司赔偿客香园公司经济损失1518508元。3、改判客香园公司已交纳的1750000元作为自2015年1月11日起应向中油公司交纳的占有使用费相抵扣。
被上诉人圣元公司口头答辩称：（一）关于违约金的问题。客香园公司拖欠租金在先，其当时拖欠租金并非租赁合同效力问题，而是客香园公司经营效益不好，故圣元公司不应支付违约金。况且案涉租赁合同第8.1条约定的设计图纸交付义务不能对抗交付租金的义务。（二）关于消防费用，圣元公司就案涉租赁物业办理了消防验收，并提交了消防验收的证据材料，客香园公司经营餐饮行业，按照法律规定及合同约定，均应由客香园公司自行办理，圣元公司代为支付消防费用，客香园公司应当返还。（三）关于经济损失，由于客香园公司目前仍在案涉租赁物经营，客香园公司申请鉴定的财产损失还未发生，429600元的装修损失缺乏证据支持，目前也没有实际产生，不应支持。（四）1750000元应从另案即执行案件中扣除。综上，请求本院驳回客香园公司的上诉请求。
原审被告中油公司口头答辩称：中油公司对客香园公司上诉请求的第一、二项内容无意见，对上诉请求第三项内容请求在另案即执行案件中一并处理。
本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。
二审期间，本院询问客香园公司在本案中造成的实际损失为多少时，客香园公司称实际损失为1518508元，其中装修损失429600元，经营餐厅购置的餐饮设备、设施物品，价值1080000元，上述餐饮设备大概在2012年7月份购买，目前客香园公司仍在案涉租赁物使用上述餐饮设备，该餐饮设备折旧后至少值50-60万元。
另查明，圣元公司向原审法院递交上诉状，但圣元公司未预交上诉受理费，本院于2016年1月18日作出（2015）东中法民一终字第2697号民事裁定书，裁定：对广州圣元文化传播有限公司的上诉按其自动撤回上诉处理。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院围绕客香园公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案的争议焦点有：（一）客香园公司要求赔偿装修损失及餐饮设备等损失有无依据。（二）案涉1750000元应如何处理。
关于争议焦点一。根据客香园公司在二审期间的庭审陈述，案涉餐饮设备折旧后至少值50－60万元，而装修损失经评估为429600元，考虑到客香园公司已经使用了案涉餐饮设备三年多的时间且目前仍在使用，而客香园公司在搬离租赁物时亦能将能够移动的餐饮设备回收利用，因此，客香园公司的实际损失并不会超过1000000元。由于违约金与赔偿损失均具有填补损失的功能，故原审法院仅支持客香园公司1000000元的违约金诉请合法正确，客香园公司要求赔偿损失缺乏依据，本院不予支持。
关于争议焦点二。根据已查明的事实，客香园公司交纳了1750000元给中油公司，该款系客香园公司与中油公司之间的关系，而本案系处理客香园公司与圣元公司之间的租赁合同纠纷，且中油公司明确表示不同意在本案中处理案涉1750000元，故客香园公司在本案中要求抵扣中油公司的占有使用费，本院不予处理。客香园公司可另行向中油公司主张权利。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以支持。客香园公司上诉请求缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费32948元，由客香园公司负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 浩
代理审判员 钟 雯
代理审判员 廖志明
二〇一六年二月二十五日
书 记 员 伦润玲
附相关法律条文（节选）
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
……