江苏省东海县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0722民初499号
原告：江苏东海张农商村镇银行有限责任公司，住所地东海县牛山镇和平东路166号。
法定代表人：汪志鸿，董事长。
委托诉讼代理人：夏振国、王静，江苏润国律师事务所律师。
被告:连云港丰沃实业有限公司,住所地东海经济开发区晶都大道900号。
法定代表人：戚海静，执行董事。
被告:东海县槐树湾大酒店,住所地东海县牛山街道钢铁路***号。
投资人：张久芳，该酒店负责人。
被告:连云港沃漫方景园实业有限公司,住所地东海县经济开发区晶都大道900号。
法定代表人：段俊洋，董事长。
委托诉讼代理人：徐兴春，江苏恒旭律师事务所律师。
被告:张久芳,男,1960年6月14日出生,汉族，住东海县。
被告:何东梅,女,1968年5月9日出生,汉族，住址同上。
被告:段俊洋,男,1970年12月30日出生,汉族，住东海县。
被告:周树爱,女,1969年2月10日出生,汉族，住东海县。
被告:戚海静,女,1984年4月5日出生,汉族，住东海县。
原告江苏东海张农商村镇银行有限责任公司(以下简称东海村镇银行)与被告连云港丰沃实业有限公司(以下简称连云港丰沃公司)、东海县槐树湾大酒店(以下简称东海槐树湾大酒店)、连云港沃漫方景园实业有限公司（以下简称连云港沃漫方景园公司)、张久芳、何东梅、段俊洋、周树爱、戚海静金融借款合同纠纷一案，本院于2016年1月23日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年5月3日公开开庭进行了审理。原告东海村镇银行的委托代理人夏振国，被告连云港沃漫方景园公司及委托代理人徐兴春、段俊洋到庭参加诉讼，被告连云港丰沃公司、东海槐树湾大酒店、张久芳、何东梅、周树爱、戚海静经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告东海村镇银行向本院提出诉讼请求：1、被告连带偿还原告欠款本金300万元及利息、逾期利息、复利635543.25元（利息暂计算至2017年1月16日，本息暂计3635543.25元），利息、逾期利息、复利按合同约定利率计算；2、原告对连云港沃漫方景园公司提供抵押的房屋享有优先受偿权；3、判令八被告连带承担本案的诉讼费用、保全费用、律师费等。事实和理由：2014年12月18日，原告东海村镇银行与连云港丰沃公司签订《流动资金借款合同》，合同约定原告向连云港丰沃公司发放300万元整的流动资金借款，月利率为8.1‰，借款期限自2014年12月18日至2015年11月18日止。因连云港丰沃公司违约致使原告采取诉讼或非诉讼方式实现债权的，连云港丰沃公司应当承担原告实现债权的费用包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费、评估费等。次日，原告向连云港丰沃公司发放贷款300万元整。2014年12月18日，连云港沃漫方景园公司、东海槐树湾大酒店与原告签订《保证担保合同》，为连云港丰沃公司的300万元流动资金借款提供连带担保。担保范围包括主合同项下的债务本金、利息、逾期利息、罚息、复利、手续费、违约金、损害赔偿金、实现债权的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）。2014年12月18日，段俊洋、周树爱、张久芳、何东梅、戚海静与原告签订《个人保证担保合同》，为连云港丰沃公司的300万元流动资金借款提供连带担保。担保范围同上。2016年1月26日，东海村镇银行与沃漫方景园公司签订协议书，由沃漫方景园公司将其开发的位于东海县牛山镇晶都大道沃漫方景园小区20套房屋网签销售给东海村镇银行，作为东海村镇银行上述债权得以安全偿还的保证。2016年1月27日，东海村镇银行与沃漫方景园公司网签了20套房屋的商品房买卖合同，该商品房买卖合同实质上是沃漫方景园公司以该20套房屋为本案债权提供抵押，东海村镇银行对该20套房屋享有优先受偿权。借款期限届满后，被告拒绝偿还借款。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼。
被告连云港沃漫方景园公司及段俊洋辩称：一、涉案债权因抵消业已消灭。2014年12月19日，借款人向原告借款300万元，并由我公司提供担保。因借款人没有按时还款，2016年1月26日，原告经与我公司多次充分协商，达成了以房抵款的《协议书》，同意我公司开发的沃漫方景园小区的20套商品房及20套自行车库以12815199元价格的出售给原告并网签在其名下。原告还与我公司分别签订了20份《商品房买卖合同》，我公司也向原告出具了该20套商品房的销售发票。我公司认为，自2016年1月26日签订《商品房买卖合同》并网签备案合同之日起，该20套商品房及20套自行车库的所有权即归原告所有。既然该20套商品房及20套自行车库已归原告所有，原告便对我公司负有12815199元的债务，债权债务两相冲抵而消灭。而且该协议书还明确约定，如相关债务人在2017年1月25日之前不能全部归还借款本息，由原告通过履行《商品房买卖合同》，直接抵消借款本息。故双方已就以房抵款形成合意，涉案债权因抵消业已消灭。二、我公司将商品房网签在原告名下，不属于以房屋为借款人履行债务提供担保。所谓担保，是指在借贷、买卖、货物运输、加工承揽等经济活动中，债权人为保障其债权实现，要求债务人向债权人提供保证、抵押、质押、留置、定金的情况。结合本案，原、被告所签《商品房买卖合同》中虽出现将商品房网签给原告，作为原告上述债权得以安全偿还的保证，但所谓保证是指保证人和债权人以书面形式订立约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。即保证是以人的信用作保，而本案网签的是商品房，显然不属于保证担保。另外，我公司在与原告签订《商品房买卖合同》之后，该20套商品房及自行车库的所有权即转移在原告名下，这与不转移所有权的抵押担保明显不同。所以，我公司将商品房网签在原告名下，不属于以房屋为借款人履行债务提供担保。三、原告的诉讼请求不能成立。1、关于原告要求偿还借款本息的诉讼请求。我公司认为不能成立。因为涉案债权已在2016年1月26日得到清偿。故不存在偿还本金、利息之说，复利之要求更没有法律依据。2、关于原告要求对房屋享有优先受偿权问题。我公司认为，案涉20套商品房已经属于原告所有，无须行使优先受偿权。综上，请依法驳回原告对诸被告的诉讼请求。
原告为支持其诉求向本院提交了以下证据：1、《流动资金借款合同》、借款借据、利息清单、银行流水、还款明细。证明2014年12月18日，原告与连云港丰沃公司签订《流动资金借款合同》，合同约定原告向连云港丰沃公司发放300万元整的流动资金借款，月利率为8.1‰，借款期限自2014年12月18日至2015年11月18日止。因连云港丰沃公司违约致使原告采取诉讼或非诉讼方式实现债权的，其应当承担原告实现债权的费用包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费、评估费等。次日，原告向连云港丰沃公司发放贷款300万元整。截止至2017年1月16日，被告共欠本息暂计3635543.25元。2、《保证担保合同》，证明2014年12月18日，连云港沃漫方景园公司、东海槐树湾大酒店与原告签订《保证担保合同》，为连云港丰沃公司的300万元流动资金借款提供连带担保。担保范围包括主合同项下的债务本金、利息、逾期利息、罚息、复利、手续费、违约金、损害赔偿金、实现债权的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）。3、《个人保证担保合同》。证明2014年12月18日，张久芳、何东梅、段俊洋、周树爱、戚海静与原告签订《个人保证担保合同》，为连云港丰沃公司的300万元流动资金借款提供连带担保。担保范围同上。4、协议书。证明该笔贷款到期后，债务人及担保人没有按期还本付息。2016年1月26日，东海村镇银行与沃漫方景园公司签订协议书，由沃漫方景园公司将其开发的位于东海县牛山镇晶都大道沃漫方景园小区20套房屋网签销售给东海村镇银行，作为东海村镇银行上述债权得以安全偿还的保证。原告同意被告延长还款期限一年。2016年1月27日，东海村镇银行与沃漫方景园公司网签了20套房屋的商品房买卖合同，该商品房买卖合同实质上是沃漫方景园公司以该20套房屋为本案债权提供抵押，东海村镇银行对该20套房屋享有优先受偿权。5、委托代理合同及发票。证明原告与江苏润国律师事务所签订的委托代理合同，合同第六条约定原告向润国律师事务所支付122000元人民币，润国律师事务所向原告开具的代理费发票两张，原告为主张权利支付了代理费122000元。
被告连云港沃漫方景园公司及段俊洋对原告提交证据的质证意见为：对证据1、2、3的真实性无异议，但合同均为格式条款，部分内容加重了借款人的责任，且没有明示，比如关于律师费的内容；另外关于罚息、复利、违约金的内容没有依据，存在重复主张的情况，不应得到支持。对证据4的真实性无异议，但不能证明原告的证明观点，该协议书约定以房抵款不能理解为保证或是担保，另外协议中并没有关于原告同意被告延长还款期限1年的内容。被告认为，从2016年1月26日起，涉案的借款本息已经偿还完毕，不再继续产生利息。对证据5的真实性无异议，但是没有支付凭证，收费数额高于江苏省规定的律师收费标准，不应当由我们承担。
被告连云港沃漫方景园公司及段俊洋向本院提交以下证据：1、2016年1月26日，原、被告签订的《协议书》及附件1各1份。证明：（1）根据原告要求，沃漫方景园公司同意将沃漫方景园小区的20套商品房及20套自行车库以12815199元价格出售给原告，并网签在原告名下。（2）双方约定如相关借款人在2017年1月25日之前不能全部归还借款本息，则由原告通过履行《商品房买卖合同》，直接抵消借款本息。2、2016年1月26日，原、被告签订的经过网签备案的《商品房买卖合同》20份。证明：原、被告已签订《商品房买卖合同》，沃漫方景园公司将20套商品房及20套自行车库以12815199元价格出售给了原告。自该20份《商品房买卖合同》签订之日起，原告实际已成为法律意义上的房屋所有权人。3、销售不动产统一发票20份及销售发票统计表1份。证明：原、被告签订的20份《商品房买卖合同》已经实际履行，沃漫方景园公司已向原告出具了销售发票，将该20套商品房及20套自行车库以12815199元价格出售给了原告。4、商品房预售许可证2份。证明：沃漫方景园公司用于抵款的商品房已取得预售许可证，可以合法销售。5、东海县物价局价格认证分局《价格鉴证结论书》2份、《沃漫方景园6号楼、7号楼住宅销售价格表》及东海县物价局东价房备（2015）35号普通商品住房价格备案回复表各1份。证明：沃漫方景园小区6号楼、7号楼经物价部门批准的住宅销售价格。
原告对被告提交的证据的质证意见为：对证据1的真实性无异议，但对证明目的有异议，合同第4条“一年内不能还清本息的，房屋归原告”的约定违反了法律规定，属于无效条款，其他内容合法有效。该协议第1条约定签订商品房买卖合同是对借款的保证，同时第4条约定可以在1年内（2017年1月25日前）还本付息，也就是原告同意延期1年。第3条约定房屋买卖作为债务的担保。对证据2、3，形式真实，对合法性和证明目的有异议，商品房买卖合同本意不是买卖房屋，而是债的担保，既然是担保条款就不存在物权转移和货款交付，担保形式违反了担保法和物权法的规定，商品房买卖合同属于无效合同。对证据4、5的真实性无异议，房屋价格以市场价格为准而不是审批价，与本案无关。
经本院审理查明认定事实如下：2014年12月18日，原告东海张农商银行与被告连云港丰沃公司签订《流动资金借款合同》。该合同约定原告向连云港丰沃公司发放300万元整的流动资金借款，月利率为8.1‰，借款期限自2014年12月18日至2015年11月18日止。合同约定按月结息，在贷款到期日一次性还款。被告连云港丰沃公司提供保证担保为本合同的担保方式。因连云港丰沃公司违约致使原告采取诉讼或非诉讼方式实现债权的，连云港丰沃公司应当承担原告实现债权的费用包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费、评估费等。同日，连云港沃漫方景园公司、东海槐树湾酒店与原告签订《保证担保合同》，为连云港丰沃公司的300万元流动资金借款提供连带责任保证。担保的范围包括主合同项下的债务本金、利息、逾期利息、罚息、复利、手续费、违约金、损害赔偿金、债权人实现债权的一切费用（包括但不限于诉讼费、执行费、保全费、鉴定费、律师代理费、差旅费等）。同日，被告张久芳、何东梅、段俊洋、周树爱、戚海静与原告签订《个人保证担保合同》，为连云港丰沃公司的300万元流动资金借款提供连带责任保证。担保范围同上。2014年12月19日，原告东海张农商银行向连云港丰沃公司发放贷款300万元整。
另查明，2014年12月18日，原告东海张农商银行又分别与案外人杨维勇、成永正、段俊洋签订《流动资金借款合同》，次日，原告东海张农商银行分别向杨维勇、成永正、段俊洋发放贷款300万元整。就上述三笔贷款及本案的贷款，东海张农商银行于2014年12月18日一天共计发放贷款1200万元整。该四笔贷款均有个人保证担保和保证担保，其中连云港沃漫方景园公司对上述四笔贷款均提供了保证担保。该四笔贷款实际亦由被告连云港沃漫方景园公司使用，连云港沃漫方景园公司按月付息至2015年9月。后因连云港沃漫方景园公司与原告之间就有关问题发生争议，没有继续付息。在贷款到期后，作为借款人的被告连云港丰沃公司及作为个人保证担保和保证担保的其他被告均没有按约偿还相应借款本息。
又查明，连云港沃漫方景园公司是自然人控股的有限公司，法定代表人为段俊洋，该公司的许可经营项目为房地产开发、销售。
2016年1月26日，东海张农商银行与连云港沃漫方景园公司经协商签订了《协议书》一份，主要内容是：上述借款合计1200万元，均由连云港沃漫方景园公司提供保证担保，连云港沃漫方景园公司同意将其开发的位于东海县牛山镇晶都大道沃漫方景园小区部分房源以不低于其提供担保的金额预先出售给东海张农商银行，并配合东海张农商银行办理网上登记手续，作为对东海张农商银行债权得以偿还的保证。连云港沃漫方景园公司在2016年1月30日前与东海张农商银行签定有关《商品房买卖合同》。
同日，东海张农商银行与连云港沃漫方景园公司经协商签订了20份《商品房买卖合同》，连云港沃漫方景园公司将20套商品房及20套自行车库以12815199元价格出售给原告，并于同日下午完成网签备案。被告连云港沃漫方景园公司向原告东海张农商银行开具了该20套商品房及20套自行车库销售发票，原告东海张农商银行也接收了上述发票。
又查明，原告东海张农商银行为诉讼开出支付律师费122000元发票，但实际尚未支付。
上述事实，有原、被告当庭提供的《流动资金借款合同》、《保证担保合同》、《个人保证担保合同》、《协议书》、《委托代理合同》、代理费发票、《商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》、《商品房预售许可证》等证据予以证实。原、被告双方对上述证据的真实性均未提出异议，但对部分证据证明目的及效力提出异议。
本院认为：原、被告签订的《流动资金借款合同》、《保证担保合同》、《个人保证担保合同》均依法成立并生效。原告履行了发放贷款的义务，借款人及担保人应严格按合同约定履行还款义务。还款期限届满后，因被告未按约还款，原告东海张农商银行经与涉案债权担保人，也是贷款的实际使用人被告连云港沃漫方景园公司协商，于2016年1月26日双方签订了《协议书》，同日，被告连云港沃漫方景园公司根据《协议书》要求，与东海张农商银行签定20套《商品房买卖合同》并完成网签备案，故案涉《协议书》和《商品房买卖合同》均系原、被告真实意思表示，依法成立并生效。根据《协议书》约定，2017年1月25日之前，案涉借款人未能归还借款，通过与被告连云港沃漫方景园公司履行《商品房买卖合同》，通过债权债务互相抵消方式归还。现案涉借款人在约定还款日未能还款，其已依据《协议书》将20套商品房及20套自行车库以12815199元价格出售给原告并办理了网签备案手续。被告连云港沃漫方景园公司向原告东海张农商银行开具了该20套商品房及20套自行车库销售发票，原告东海张农商银行也接收了上述发票。上述20套《商品房买卖合同》及20套自行车库涉及的款项与之前四份《流动资金借款合同》涉及的款项属同一笔款项，产生了消灭本案债务的法律后果。关于原告东海张农商银行认为，《协议书》及《商品房买卖合同》是被告连云港沃漫方景园公司为涉案债务提供担保，担保形式违反担保法和物权法规定，属于无效合同的意见，不能成立，本院不予采纳。其再行向被告主张偿还债务不符合法律规定，故对原告诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（七）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告江苏东海张农商村镇银行有限责任公司的诉讼请求。
案件受理费35600元，由原告江苏东海张农商村镇银行有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时根据《诉讼费缴纳办法》的有关规定，向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费35600元。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号44×××94，也可到农行东海县支行营业厅交款。
审 判 长 肖汉江
审 判 员 王 鹏
人民陪审员 马长宜
二〇一七年五月八日
书 记 员 张 庆
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）《中华人民共和国合同法》
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
(一)债务已经按照约定履行;
(二)合同解除;
(三)债务相互抵销;
(四)债务人依法将标的物提存;
(五)债权人免除债务;
(六)债权债务同归于一人;
(七)法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
（二）《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。