北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0105民初38884号
原告（反诉被告）：北京中洋环球金枪鱼有限公司，住所地北京市朝阳区崔各庄乡东辛店村三元饲料厂，统一社会信用代码：911101057662671120。
法定代表人：潘勇，总经理。
委托诉讼代理人：杨易，北京市建祥宇律师事务所律师。
被告（反诉原告）：北京林之雨金餐饮有限公司，住所地北京市朝阳区阜通东大街6号院4号楼3层3-001，统一社会信用代码：91110105569490112M。
法定代表人：沈志平，执行董事兼经理。
委托诉讼代理人：王大鹏，北京安理（天津）律师事务所律师。
第三人：北京市三元饲料厂，住所地北京市朝阳区京顺公路东辛店村南，统一社会信用代码：91110105101639372K。
法定代表人：胡弈，经理。
委托诉讼代理人：张旭。
原告（反诉被告）北京中洋环球金枪鱼有限公司（以下称其中洋公司）与被告（反诉原告）北京林之雨餐饮有限公司（以下简称林之雨金公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月9日立案后，依法适用简易程序，于2017年7月18日、2017年12月13日公开开庭进行了审理，依法追加北京市三元饲料厂（以下简称三元公司）作为第三人参加诉讼。中洋公司委托诉讼代理人杨易、林之雨金公司委托诉讼代理人王大鹏、三元公司委托诉讼代理人张旭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
中洋公司向本院提出如下诉讼请求：1、要求解除我司与林之雨金公司签订的《生产项目承包合同》；2、要求林之雨金公司给付违约金66000元。事实和理由：2016年8月13日，林之雨金公司（乙方）与中洋公司（甲方）签订了《生产项目承包合同》，内容为：林之雨金公司自中洋公司处承包冷库、车间、原料及成品库等区域共计300平方米，进行经营金枪鱼下脚料再加工利用业务、杂鱼深加工业务等。合同承包期限为五年，自2016年9月10日至2021年9月9日，承包金额为第一年80000元，第二年开始每年100000元。合同还约定了承包费交付日期和合同解除的事由及违约责任。合同签订后，中洋公司依约履行，将约定区域交付林之雨金公司使用。林之雨金公司将此作为员工宿舍，并安排员工占有、使用了该区域，但并未开展承包合同中所述业务。林之雨金公司在合同履行期内存在严重违约行为。合同约定林之雨金公司应于2017年2月18日前5日向中洋公司缴纳第一年的后六个月剩余承包金，即40000元。但经多次催缴，林之雨金公司于2017年3月24日才交付该费用。依据合同约定：“乙方逾期十五日未交付承包金，甲方在权终止合同，收回全部房屋及所有设施、设备和物品，如因此给甲方造成的损失由乙方负责赔偿。”鉴于林之雨金公司的不诚信行为，我司依约要求解除与林之雨金公司的承包合同，并向其送达了解除通知书。但林之雨金公司拒不履行，严重侵害了我司的合法权益。此外，林之雨金公司承租期间将两公司使用的冷库隔断墙打穿了一个洞，这样的话，我司的冷库工作负荷增大，压缩机也因此坏掉了一台，我司买了新的一台，又坏了，现在停用了，也导致我司每月电费增加很大，关于电费增加、压缩机损坏的赔偿，我司在本案中保留另诉的权利。
林之雨金公司针对本诉辩称，同意合同解除。不同意支付违约金。因为中洋公司存在违约行为，根据双方签署承包合同附件一约定，中洋公司应交付冷库、房屋、车间等300平米的房屋，但是其只交付了办公室一间、宿舍四间、洗漱间、化验室，还有176平方米的空间（包括1-4号冷库、车间、大闸蟹水池区域）未交付。我司曾经多次要求其交付全部场地及房屋，但中洋公司均拒绝。2017年3月24日，我司交付首年度第二笔承包金时，中洋公司并未拒绝，所以，我司有理由相信双方承包合同仍在继续履行。然而，在此情形下，中洋公司却于2017年4月底单方收回了办公室、化验室，并从2017年6月10日起停止给我司承包的区域供电，导致我司不得不于2017年6月21日搬出，中洋公司的行为给我司造成了很大的经济损失。所以，中洋公司主张违约金没有合同和法律依据。中洋公司单方收回已经交付的房屋，应退还我司多交的承包金。
三元公司辩称，1、中洋公司和林之雨金公司之间是承包关系还是租赁关系，我司不清楚，而且，我司和中洋公司之间的相关约定是不允许转租的。现在我司和中洋公司租约已经到期，双方尚未就续租事宜达成一致意见。2、违约金与我司没有关系，是他们之间的事儿。我们租给中洋公司的时候，中洋公司称拟用于员工宿舍，我司不同意其作为宿舍，但中洋公司不听。3、法院涉案的二层楼房是我司建造的，没有建房许可手续。这地块没有国有土地规划许可，是集体土地，是我司从东辛店村委会拿到地以后自己大概94、95年开始建造的。房屋呈“L”形
林之雨金公司提出如下反诉请求：1、要求解除双方签订的《生产项目承包合同》；2、要求中洋公司赔偿装修损失300000元；3、要求中洋公司返还自2017年6月22日至2017年9月9日期间的承包金17315.07元。事实和理由：2016年8月13日，林之雨金公司（乙方）与中洋公司（甲方）签订了《生产项目承包合同》，内容为：林之雨金公司自中洋公司处承包冷库、车间、原料及成品库等区域共计300平方米，承包期限五年。签约后，我司对承包区域进行了装修施工，支出装修费用300000元。但中洋公司却严重违约，其一、并未依约交付合同约定的房屋。其二、合同期内擅自收回涉案房屋。其三、从2017年6月10日起对我司承包区域停止供电。最终导致我司与2017年6月21日搬出。我司已支付承包费至2017年9月9日，应予以退还。针对装修损失，也应予以赔偿。
中洋公司针对反诉辩称：１、同意解除合同。2、不同意赔偿装修费。双方合同约定的很清楚，由于林之雨金公司造成损失产生的装修费用，中洋公司不予赔偿。3、林之雨金公司尚拖欠水电费30000元，故其已付的承包金应用于折抵拖欠的水电费，不应退还。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认。
经查，2010年4月30日，三元公司（甲方、出租人）、中洋公司（乙方、承租人）签订了《补充协议》，约定中洋公司承租位于北京市朝阳区崔各庄乡东辛店村三元公司院内房屋，其中房屋加工及办公面积705平方米、西侧相邻空地面积308平方米、新增加东侧以及南侧空地面积129.47平方米。中洋公司承租后用于办公、加工、修建冷库及住宿用房屋。房屋租赁期限8年，至2017年9月30日。
2016年8月13日，中洋公司（甲方）、林之雨金公司（乙方）签订了《生产项目承包合同》，约定林之雨金公司拟承包中洋公司部分生产项目的加工业务，承包经营范围为：金枪鱼下脚料再加工利用业务，杂鱼深加工业务，冷库、车间、原料及成品库等区域管理。承包期限5年，自2016年9月10日至2021年9月9日，承包金额为第一年80000元，第二年开始每年100000元。付款方式为：本合同生效之日前５日内（即2016年8月9日内），乙方应付第一年度承包金的二分之一（即40000元），乙方于2017年2月18日前5日向甲方缴纳第一年度后六个月的剩余承包金（即40000元）。后面四个年度的承包金依照每一交费年度的方式缴纳，乙方应于当年度承包期起始期的前五日向甲方交付下一年度的承包金。承包期内水费、电费由乙方自行支付，按双方认可安装的计量器记录为准，电费1.3元/度、水费9.5元/吨。该合同后附了《生产与生活场所明细表》，列明：一、冷库包括1号冷库5平方米、2号冷库7平方米、3号冷库8平方米、4号冷库13平方米；二、车间103平方米；三、办公室一间26平方米；四、宿舍四间56平方米；五、洗漱间一个15平方米；六、大闸蟹水池区域40平方米；七、化验室一间27平方米，以上合计300平方米。
后林之雨金公司依约交纳了第一年度的首期承包金40000元，并于2017年3月24日交付第一年度的第二期承包金40000元，租金付至2017年9月9日。
签约后，林之雨金公司进行了装修，并使用相应房屋。
2017年4月27日，中洋公司向林之雨金公司发出《法律函》，要求解除合同，要求林之雨金公司于2017年5月31日前搬出涉案房屋。
林之雨金公司已于2017年6月21日搬出，涉案房屋均由中洋公司占有。
涉案房屋位于北京市朝阳区崔各庄乡东辛店村三元公司院内，该房未经相关部门规划审批，未取得建房施工许可证及房屋权属证书。
本案存在如下争议事实：
一、关于中洋公司实际向林之雨金公司交付的标的房屋情况是否符合合同的约定。案件审理中，本院进行现场勘查，涉案房屋位于一栋二层楼房，系L型结构外观，中部为通道。双方合同中所列林之雨金公司拟使用的房屋格局为：二层北侧西数三间、二层南侧西数两间、二层西侧卫生间一间；一层东侧坡顶房北数第一间作为办公室、一层南侧东数第一间作为化验室、化验室东侧至楼内南北向走廊为一处空地作为车间、一层东北角为大闸蟹水池、一层北侧东数四间房屋为四个相连的冷库。其中，林之雨金公司认为中洋公司未向其交付大闸蟹水池、冷库区、二层南侧西数一间房屋。中洋公司对此提出异议，认为合同约定由林之雨金公司使用的冷库区系指1-4号冷库可以由林之雨金公司使用部分空间，并非将该部分单独隔断，认为林之雨金公司实际使用了冷库区。中洋公司认为已交付了大闸蟹水池区域，并称由于已交付大闸蟹水池区，导致其单位与下家之间关于经营大闸蟹的合作关系终结。
二、关于林之雨金公司对其使用的房屋进行的装修造价如何确定。林之雨金公司提交了《北京林之雨金餐饮有限公司东辛店工程项目室内装饰装修合同》、付款回单、委托付款函、照片、视频光盘等佐证实际装修的事实，并称实际花费300000元。中洋公司对装修造价不认可，认为数额过高。双方同意针对装修残值由法院酌定。
三、关于林之雨金公司是否拖欠了水费、电费。就此，中洋公司未举证，并保留另案主张的权利。
四、关于林之雨金公司使用涉案房屋期间，是否将冷库的隔断墙上破拆了一个通风孔，并因此给中洋公司造成了损失。就此，中洋公司提交了照片，可见与仓库隔板上被破开一个方形孔洞，但针对该孔洞的形成时间、形成后的后续处理，未见各方举证，中洋公司保留另案主张的权利。
本院认为：中洋公司与林之雨金公司之间签订的虽然名义上是《生产项目承包合同》，但从合同内容上看，中洋公司每年收取的费用是固定的，且不参与林之雨金公司的生产经营活动，难以认定双方存在联营事实。故本院认定双方系租赁关系。
租赁关系中，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，截至一审法庭辩论终结前，各方均未提交涉案房屋取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的手续，所以，中洋公司与林之雨金公司之间签订的《生产项目承包合同》虽系各方真实意思表示，但所涉房产系未经规划许可手续的建筑，故该合同无效。
中洋公司与林之雨金公司对涉案房产是否具有建设工程规划许可手续均负有审慎的注意义务，且在双方租约中已明确载明各方均已明知涉案房产实际状况（包括主要装修、设施及设备、面积、房屋结构、周边环境等），故本院认定双方就合同无效的法律后果均负有责任。现中洋公司已明确表示不愿继续履行，且林之雨金公司也已搬出并将涉案房屋交付给中洋公司，故双方已不具备继续履约的可能，中洋公司多收取的自2017年6月22日至2017年9月9日的承包金17315.07元应予以退还。
林之雨金公司与中洋公司在同一楼栋办公，合同履行过程中，未见林之雨金公司就中洋公司未依约交付相应房屋提出异议，且依约交付了相应款项，故本院对林之雨金公司依据中洋公司未依约交付房屋而应承担违约金的主张，不予支持。
依约定，林之雨金公司应于2017年2月18日交付该期租金，但林之雨金公司于2017年3月24日才交付了第一年度第二期租金，已逾期35日付款，构成违约。依约定，林之雨金公司逾期交付承包金超过15日的，中洋公司有权终止本合同，并收回房屋、设施。现林之雨金公司逾期付款的行为已构成违约，中洋公司有权行使单方解除权。但是，合同履行过程中，双方均应保有适度的容忍义务，而且在中洋公司接受上述款项后，仍要求林之雨金公司搬出，有失妥当，故本院对中洋公司主张林之雨金公司违约责任的请求不予支持。
中洋公司与林之雨金公司承租的涉案房产处于同一楼栋，租期内，林之雨金公司对承租房产进行了装修，未见中洋公司提出异议，故本院认定中洋公司同意林之雨金公司的装修行为。
承租人经出租人同意的装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。林之雨金公司搬出后，诉争房屋内尚有部分装饰装修物未搬出，后由中洋公司接收，虽处于空置状态，但可以认定出租人同意利用林之雨金公司的装饰装修物。鉴于各方均不申请就诉争房屋内装饰装修物的现值损失鉴定，本院基于利益衡平的考虑，酌定装饰装修物现值损失30000元。然而，依约定，林之雨金公司在承包经营期间发生的装修、装饰投入，非因中洋公司原因导致合同终止的，中洋公司对此不予补偿。现林之雨金公司延期交付应付款项，构成违约，中洋公司单方形式合同解除权，并无不当，故中洋公司对林之雨金公司的装修损失不予补偿，林之雨金公司要求装修补偿款的主张，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十七条、第一百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）北京中洋环球金枪鱼有限公司与被告（反诉原告）北京林之雨金餐饮有限公司二〇一六年八月十三日签订的《生产项目承包合同》无效；
二、原告（反诉被告）北京中洋环球金枪鱼有限公司于本判决书生效后七日内退还被告（反诉原告）北京林之雨金餐饮有限公司承包金一万七千三百一十五元零七分；
三、驳回原告（反诉被告）北京中洋环球金枪鱼有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）北京林之雨金餐饮有限公司的其他反诉请求。
如未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4250元，由中洋公司负担（已交纳）。
反诉案件受理费3030元，由林之雨金公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 黎伟伟
二〇一七年十二月二十八日
书记员 李雅雯