西藏自治区拉萨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）藏01民终274号
上诉人（原审被告）刘吉水，男，汉族，1973年7月31日出生，河南省新乡市人，经商，现住河南省新乡市。
委托代理人王梅，西藏子产律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）桑扎，男，藏族，1967年6月3日出生，西藏丁青县色扎乡人，现住拉萨市。
原审被告西藏豫兴饲料销售有限公司，住所地拉萨市城关区。
法定代表人完德才旦，总经理。
上诉人刘吉水与被上诉人桑扎、原审被告西藏豫兴饲料销信有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区城关区人民法院（2016）藏0102民初456号民事判决，向本院提起上诉。本院依法受理后，依法组成由审判员苏加棠担任审判长、审判员格珠、次仁桑布参加评议的合议庭，经询问当事人后，合议庭决定于2016年8月5日进行不开庭审理，本案现已审理终结。现已审理终结。
桑扎在一审中诉称：原、被告于2014年3月22日签订《房屋租赁合同》，约定：被告承租原告位于拉萨市娘热乡二村金牛加油站对面的三层楼房，年租金为27万，第一年为半年一交，以后按每年一次性支付，如被告未按期支付，甲方有权将房屋收回，并且不退还押金。合同签订后，被告违反合同约定不仅不能一次性支付租金，且经常拖延分期支付，给原告造成了重大影响，现诉至法院。诉讼请求：1、解除《房屋租赁合同》，被告向原告返还房屋；2、房屋押金50000元归原告所有；3、被告承担本案诉讼费。
西藏豫兴饲料销售有限公司在一审中答辩称：公司与原告桑扎签订《房屋租赁合同》时，刘吉水是公司的法定代表人，现公司法定代表人已变更。
刘吉水在一审中答辩称：一、租赁合同真实有效，被告并未存在违约的情况。我已经交足了一年的租金，原告不存在解除合同的条件。二、我已经装修了租赁房屋，如果解除合同将给我们造成一定的损失。三、我分期支付租金是经过原告桑扎同意的。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
原审法院审理查明：原告桑扎（甲方）与被告西藏豫兴饲料销售有限公司（乙方）于2014年3月22日签订《房屋租赁合同》，合同约定：出租方桑扎将其位于拉萨市娘热乡二村金牛加油站对面，面积为1140平方米的三层小楼（共30间房屋）出租给被告西藏豫兴饲料销售有限公司。租期及租金约定为：租赁期限为8年，即2014年5月1日至2022年5月1日。房屋租金第一年为每半年交一次，以后每年一次性支付；每年租金27万元，前四年每年租金27万元，后四年每年租金29万元，房屋押金5万元，水费电费由豫兴公司承担，如豫兴公司不按期支付，桑扎有权收回房屋，并不退还押金。被告刘吉水在《房屋租赁合同》上乙方处签字，合同签订当时，刘吉水系豫兴公司法定代表人。合同签订后被告刘吉水于2014年5月向原告桑扎支付半年租金135000元，2015年4月6日支付租金35000元、2015年11月1日向桑扎支付租金20000元、2016年1月11日支付租金50000元、2016年1月13日支付租金50000元、2016年1月25日支付租金50000元、2016年2月2日支付租金150000元，期间以现金形式支付7500元，以上共计497500元。
原审法院认为：根据原告的主张及两被告的答辩，结合庭审中查明的案件事实，本案争议焦点为，一、本案租赁合同相对人的确定；二、本案是否存在违约事实及租赁合同是否因此解除。原审法院分析如下：
一、本案租赁合同相对人的确定问题。在原告桑扎举出的《房屋租赁合同》中承租方处为被告豫兴公司，签订合同当时被告刘吉水为被告豫兴公司法定代表人，且加盖有公司公章，从形式上看，被告豫兴公司租赁了原告桑扎的房屋，系租赁合同的相对一方。在庭审中，刘吉水主张其个人承租了桑扎的房屋，陈述其在实际使用房屋，并自己交纳租金，刘吉水实际使用房屋和自行交纳租金的事实经庭审查证属实，则从合同履行情况来看，被告刘吉水租赁了原告桑扎的房屋，系租赁合同的相对一方。至此本案就出现了租赁合同相对人需要确定的问题，由于豫兴公司与刘吉水属于不同的民事主体，刘吉水又是豫兴公司的股东，因此本案中《房屋租赁合同》的承租人只能是豫兴公司或刘吉水其中之一，根据《中华人民共和国合同法》的规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，依据该规定结合豫兴公司、刘吉水在履行合同中的行为，可以确认刘吉水系《房屋租赁合同》的相对方，即刘吉水实际承租了桑扎的房屋，而庭审中各方当事人都未对《房屋租赁合同》本身提出异议，因此可以确定原告桑扎与被告刘吉水根据《房屋租赁合同》确立了租赁合同法律关系。
二、本案是否存在违约事实及《房屋租赁合同》是否因此解除。本案中的《房屋租赁合同》的签订系双方在自愿平等协商一致的基础上签订，未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，原审法院予以确认，则原告桑扎与被告刘吉水均应按照合同约定履行相应的义务，即原告桑扎依约向被告刘吉水交付房屋，被告刘吉水依约向桑扎交纳租金。根据该合同的约定，被告刘吉水应在第一年半年交纳一次，以后每年一次性支付，虽然没有约定具体交付时间，但是明确约定的是第一年后即2015年应一次性支付；结合查明的事实，被告刘吉水系陆续向原告桑扎交纳租金，并非一次性支付，就此可以确定刘吉水在本案纠纷中存在不按照约定交纳租金的违约行为。被告刘吉水在庭审中称存在分期付款的约定，但其申请出庭作证的证人并不能证明该事实，同时又无其他证据予以证明，因此，对于被告刘吉水的该辩解原审法院不予认可。而合同是否因被告刘吉水的违约行为而解除？原审法院认为，合法有效的合同是合同双方当事人赖以开展相应民事活动的基础，依法成立的合同对双方均有约束力，遵守合同约定是双方当事人应当履行的义务，也是合同健康、稳定、有序的保障，本案中刘吉水陆续支付租金的行为已经违反合同约定，已经达到双方约定的合同解除条件即，如不按期支付，桑扎有权收回房屋，并不予退还押金，故基于合同的约定、刘吉水的违约行为、桑扎要求解除合同的请求，原审法院认为《房屋租赁合同》应当予以解除，押金并不予退还。被告豫兴公司并非本案《房屋租赁合同》中房屋的实际承租人，不应在本案中承担相应的责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第二百一十二条，《诉讼费用交纳办法》第十六条之规定，判决如下：一、解除原告桑扎与被告刘吉水之间的《房屋租赁合同》，被告刘吉水在本判决生效之日起三十日内返还其承租原告桑扎的房屋。二、原告桑扎收取的押金50000元不予退还。三、驳回原告桑扎的其它诉讼请求。
刘吉水不服一审判决，向本院提起上诉，请求判令：一、依法撤销拉萨市城关区人民法院做出的（2016）藏0102民初456号民事判决并改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；二、诉讼费用由被上诉人承担。主要事实与理由为：一、刘吉水按期交纳了房租，桑扎不具有约定解除合同；二、桑扎未按合同法规定履行通知义务，因此不具有法定解除合同的权利；三、原审法院判决解除合同但未要求退还押金认定错误；四、刘吉水对房屋进行大量的装修，桑扎解除合同必将给刘吉水造成巨大损失，有违公平正义。
桑扎在二审中答辩称，一审判决正确，请求二审法院予以维持。
原审被告西藏豫兴饲料销售有限公司在二审中未提交书面答辩意见。
各方当事人在二审中未提交新证据。
本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。
认定上述事实的有当事人提交的《房屋租赁合同》、中国农业银行交易明细单、中国农业银行存款业务回单、当事人陈述及原审庭审笔录在卷为凭。
本院认为，根据双方当事人签订的《房屋租赁合同》约定的租金及刘吉水实际承租时间，与已交纳的房屋租金数额，可以认定刘吉水存在欠付租金的违约行为，虽然刘吉水上诉称，双方已在实际履行合同过程中变更了租金交付方式，但对变更租金履行方式的事实，桑扎并不认可。因此本院认为刘吉水仅以交付租金的时间点为变更租金履行方式的论据不能够成立，因为我国合同法第一百零九条的规定：“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或报酬。”此条规定意味着，负有履行金钱给付义务的一方当事人的违约行为不能免除其应负有的付款义务，所以桑扎接受刘吉水违反合同约定交付租金期间而交付的租金，并不能表示刘吉水的该违约行为转为合法化。原审法院对租金交付方式的认定正确，本院予以维持。
刘吉水上诉称桑扎未能够履行通知交付租金的义务，不具有我国合同法第九十四条、第九十六条规定的法定解除合同的条件，对此，本院认为，我国合同法第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”此条相对于我国合同法的第九十四条、第九十六条的规定，属于特别条款，应当优先适用。而且第二百二十七条规定的“可以”，赋予了出租人通知选择权，系出租人的权利而不是义务，且本案中刘吉水存在多次逾期支付租金的行为，桑扎未再选择通知刘吉水交租的权利，符合第二百二十七条的规定。该条同时规定“逾期不支付，出租人可以解除合同”，现刘吉水尚有部分租金未支付，符合该条规定的解除条件，因此桑扎诉请解除房屋租赁合同于法有据，原审法院认定正确。根据房屋租赁合同的约定，及刘吉水违约的事实，原审法院认定押金不予退还，亦符合双方当事人签订的租赁合同约定，并无不妥之处，本院予以维持。
对于双方当事人未上诉的部分，本院根据我国民事诉讼法的相关规定，本院不作审理，依法予以确认。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元（刘吉水已预交），由刘吉水承担。
本判决为终审判决。
审判长 苏 加 棠
审判员 格 珠
审判员 次仁桑布
二〇一六年八月八日
书记员 李 静