湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第00555号
上诉人（原审原告）彭新权。
委托代理人毛佳，湖南湘行律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）长沙亚兴置业发展有限公司，住所地长沙市雨花区洞井镇同升湖。
法定代表人王忠和，董事长。
委托代理人沈赤源，系该公司职员。
上诉人彭新权与被上诉人长沙亚兴置业发展有限公司（以下简称亚兴公司）商品房预售合同纠纷一案，湖南省长沙市雨花区人民法院于2014年10月29日作出（2014）雨民初字第01238号民事判决。彭新权不服，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2007年12月8日，彭新权（买受人）与亚兴公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定彭新权购买亚兴公司开发的同升湖山庄第E附区2栋1层101号房，建筑面积430.65平方米，单价为每平方米6194.37元，总房价为2667605元；买受人以银行按揭方式付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款1067605元，余款1600000元以按揭方式支付；出卖人应于2008年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房验收合格并符合附件三所约定的装饰、设备标准的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，买受人应在书面通知送达之日起五天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；由于出卖人的原因，未按合同约定交房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金；出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权拒绝出卖人的交付行为，且出卖人应按前述规定承担逾期交房的责任，并按约定标准在双方约定期限内完成整改；自本合同生效之日起30天内，买卖双方应向长沙市房屋产权管理局申请预告登记或预售合同备案登记。出卖人在交付商品房后180个工作日内，将该幢商品房向长沙市房屋产权管理局申请初始登记，取得栋产权证后185个工作日内申请办理买受人的房屋所有权证；如因出卖人的责任，未能在规定期限内为买受人办理上述手续并取得相关权属证书的，买受人不解除合同，自本合同规定的期限的第二天起至实际办理登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款0.05%的违约金。双方当事人于当日签订《补充协议》约定：与该商品房配套使用的私家庭院面积为302.8平方米，单价为800元／平方米，私家庭院总售价为242240元；与该商品房配套使用的私家庭院的最终面积，以国有土地使用权证面积为标准。合同签订后，彭新权分别于2007年12月11日、12月17日向亚兴公司交付购房款809845元、500000元，另1600000元向中国银行湖南省分行营业部按揭贷款。彭新权于2007年12月11日向亚兴公司交纳了印花税等7555元、契税116394元、维修基金58197元。2008年6月30日，亚兴公司按照《商品房买卖合同》的约定，向彭新权发放了交房通知单，但彭新权认为亚兴公司没有向其提供房屋竣工验收的文件、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，并且房屋装饰也不符合合同附件三的标准而拒绝收房，直至2012年初，彭新权才收房。2008年1月30日，亚兴公司将双方签订的《商品房买卖合同》提交产权登记机关预告登记。因彭新权至今尚未取得房屋产权证书，彭新权于2014年3月18日提起诉讼，请求判决：1、亚兴公司继续履行《商品房买卖合同》，为彭新权办理位于长沙市洞井镇同升湖山庄第E附区2栋1层101号房屋初始登记手续及房屋所有权登记手续；2、亚兴公司自2009年1月1日起至实际办理登记之日止，按日向彭新权支付已付房价款0.05%的逾期办证违约金，违约金现暂算至2014年3月18日止，为2767263元，起诉后的违约金计算至亚兴公司实际办理房屋产权登记之日止；3、亚兴公司自2008年7月1日起至2011年12月31日止，按日向彭新权支付已付房款0.05%的逾期交房违约金，共计1860846元；4、亚兴公司承担本案全部诉讼费。
原审法院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，该合同合法、有效，双方应全面履行合同约定的义务。彭新权按时支付了购房款，双方签订的《商品房买卖合同》约定“出卖人应于2008年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房验收合格并符合附件三所约定的装饰、设备标准的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；由于出卖人的原因，未按合同约定交房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金”。亚兴公司于2008年6月30日通知彭新权收房，彭新权以亚兴公司没有向其提供房屋竣工验收的文件、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，并且房屋装饰也不符合合同附件三的标准而拒绝收房，直到2012年初，彭新权才收房。彭新权依据上述合同约定，要求亚兴公司支付逾期交房违约金1860846元。原审法院认为，开发商在与业主签订的商品房买卖合同中做出上述约定往往是为了满足政府有关行政主管部门的要求，而实践中，由于商品房本身的特点，要求交房前商品房完全满足附件三的约定一般难以实现，只要其房屋不存在主体质量不合格、不能正常使用以及存在人身财产安全隐患等法定事由，则业主不能拒绝收房；商品房未能满足附件三的要求，业主可起诉要求开发商承担修复、更换等责任。对彭新权主张逾期交房违约金1860846元，不予支持。《商品房买卖合同》约定“自本合同生效之日起30天内，买卖双方应向长沙市房屋产权管理局申请预告登记或预售合同备案登记。出卖人在交付商品房后180个工作日内，将该幢商品房向长沙市房屋产权管理局申请初始登记，取得栋产权证后185个工作日内申请办理买受人的房屋所有权证；如因出卖人的责任，未能在规定期限内为买受人办理上述手续并取得相关权属证书的，买受人不解除合同，自本合同规定的期限的第二天起至实际办理登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款0.05%的违约金”。经查，亚兴公司仅于2008年1月30日将双方签订的《商品房买卖合同》提交产权登记机关预告登记，至今未给彭新权办好所购房屋权属证书，应承担逾期办证的违约责任。因双方在合同中对逾期办证的违约金约定过高，亚兴公司申请调整，故按人民银行同期贷款利率的标准计算为宜。由于彭新权要求亚兴公司办证属于物权请求权范畴，因此，不适用诉讼时效的规定；但彭新权主张逾期办证所产生的违约责任属于债权的范畴，适用诉讼时效的规定。对于违约金诉讼时效的起算点，则从起诉之日起两年前的违约金过了诉讼时效，不予支持，故亚兴公司应支付彭新权逾期办证违约金357910.94元（2909845元×2年×6.15%），彭新权主张超过部分，不予支持。彭新权提出由亚兴公司继续履行《商品房买卖合同》，为彭新权办理位于长沙市洞井镇同升湖山庄第E附区2栋1层101号房屋初始登记手续及房屋所有权登记手续的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，予以支持。原审法据此依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十八条第一款（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：（一）长沙亚兴置业发展有限公司应于本判决生效后7日内支付原告彭新权逾期办证违约金357910.94元；（二）长沙亚兴置业发展有限公司应于判决生效后15日内向产权登记机关申请并协助彭新权办理位于长沙市洞井镇同升湖山庄第E附区2栋1层101号房屋初始登记手续及房屋所有权登记手续；（三）驳回彭新权的其他诉讼请求。本案受理费43825元，公告费560元，合计44385元，由彭新权负担10000元，长沙亚兴置业发展有限公司负担34385元。
彭新权不服，上诉称：1、《商品房买卖合同》约定的违约金是双方真实意思表示，不违反法律规定，在被上诉人未提交违约金过高的证据及在法定期限内提出主张的情况下，原判对此予以调整没有法律依据，且违反法定程序。2、原判在被上诉人未提出时效抗辩的情况下，认定起诉之日起两年前的逾期办证违约金已过诉讼时效，明显违法。3、原判判令被上诉人申请并协助上诉人办理相关权属登记手续，认定该项合同义务的履行主体错误，依法应予纠正。4、被上诉人交付房屋不符合合同约定条件，上诉人有权拒绝收房，原判认定上诉人不能拒绝收房，被上诉人无需承担违约责任，没有事实与法律依据，应由被上诉人承担逾期交房的违约责任。请求撤销原审判决，改判被上诉人按照《商品房买卖合同》约定为上诉人办理位于长沙市洞井镇同升湖山庄第E附区2栋1层101号房屋所有权证；由被上诉人支付自2009年1月1日起至实际办理房屋产权登记之日止按每日已付房价款0.05%的标准计算逾期办证违约金（暂算至2014年3月18日止计2767263元）；由被上诉人支付自2008年7月1日起至2011年12月31日止按每日已付房价款0.05%的标准计算逾期交房违约金1860846元。
亚兴公司辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与原判认定的事实一致。
本院认为：本案争议的焦点为：1、申请办理房屋产权证的责任主体是房屋出卖人还是买受人；2、被上诉人是否应承担逾期交房违约责任；3、原判判令被上诉人支付357910.94元逾期办证违约金是否符合法律规定。针对以上争议焦点，本院评判如下：
关于办理房屋产权证的责任主体问题。双方签订的《商品房买卖合同》关于产权登记的约定为：出卖人在交付商品房后180个工作日内向长沙市房屋产权管理局申请初始登记，取得栋产权证后185个工作日内申请办理买受人的房屋所有权证。因此，被上诉人作为涉案房屋的出卖人，应当依据合同约定履行义务，系申请办理房屋产权证书的责任主体，上诉人的该项上诉理由成立，本院予以支持。
关于被上诉人是否应承担逾期交房违约责任的问题。根据合同约定，涉案房屋交付条件为：该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准。而上诉人提交的合同文本中关于装饰、设备标准的附件三为空白，且上诉人并未提交证实涉案房屋不符合约定条件，故上诉人以此为由拒绝收房并要求被上诉人支付逾期违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于原判判令被上诉人支付357910.94元逾期办证违约金是否符合法律规定的问题。上诉人根据合同约定主张逾期办证违约金2767263元，而其房屋价款共计2909845元。在公告送达开庭传票并缺席审理的情况下，原审法院根据被上诉人在庭审后要求调减违约金的请求，对上诉人主张的违约金予以调减，符合公平原则，也符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定。上诉人的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省长沙市雨花区人民法院（2014）雨民初字第01238号民事判决第一项、第三项；
二、变更湖南省长沙市雨花区人民法院（2014）雨民初字第01238号民事判决第二项为：长沙亚兴置业发展有限公司应于本判决生效后15日内向房屋产权登记机关申请初始登记并在取得栋产权证后185个工作日内申请为彭新权办理位于长沙市洞井镇同升湖山庄第E附区2栋1层101号的房屋所有权证
本案一审受理费43825元，公告费560元，二审受理费43825元，共计88210元，由上诉人彭新权负担35000元，被上诉人长沙亚兴置业发展有限公司负担53210元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 凯
审 判 员 王 勇
代理审判员 金新贵
二〇一五年四月七日
书 记 员 杨 蓓
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。