吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉02民终2996号
上诉人(原审第三人)：罗翠荣，住磐石市。
委托诉讼代理人:张秀英，磐石市经济开发区法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：白太恩，住磐石市。
委托诉讼代理人：王佰成，北京大成（吉林）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：吉林省嘉利成房地产开发有限公司，住所地吉林省磐石市。
法定代表人：杜军，总经理。
上诉人罗翠荣因与被上诉人白太恩、吉林省嘉利成房地产开发有限公司（以下简称嘉利成公司）商品房销售合同纠纷一案，不服吉林省磐石市人民法院（2017）吉0284民初1827号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月18日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
罗翠荣上诉请求：撤销一审判决，改判驳回白太恩的诉讼请求。事实和理由：根据一审判认定的事实，可以证明罗翠荣和白太恩购买的是嘉利成公司开发建设的同一套商品房，嘉利成公司实施了一房二卖行为。根据《商品房销售管理办法》第十条的规定，嘉利成公司在没有和罗翠荣解除合同之前，再行销售给白太恩的行为显然违法。因此，白太恩要求罗翠荣从诉争房屋迁出的主张没有事实和法律依据，不能成立。白太恩可以另行向嘉利成公司主张权利。一审判决适用法律错误，嘉利成公司与白太恩签订的合同违反了《商品房销售管理办法》第十条的强制性规定，应认定为无效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条是对动产买卖进行的规定，本案是不动产纠纷，一审判决据此判决错误。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条、第十一条的规定，白太恩应另行向嘉利成公司主张权利，诉争房屋已经由罗翠荣占有使用，合同已经履行完毕。
白太恩辩称，第一，罗翠荣与嘉利成公司之间不存在商品房买卖合同关系，此点已经由杜军在一审庭审中证实。嘉利成公司与罗翠荣之间实际上是民间借贷关系，以签订房屋预定协议作为担保。第二，白太恩与嘉利成公司签订了商品房买卖合同，并办理了预告登记。第三，白太恩在建行办理了房屋按揭贷款，目前仍然按月偿还贷款。综上，罗翠荣的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
嘉利成公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
白太恩向一审法院起诉请求：1.判令嘉利成公司履行与白太恩在2014年7月31日签订的商品房买卖合同；2.判令罗翠荣腾出磐石市开发区金色都汇一期12号楼2单元802号房屋，并交付给白太恩使用。
一审法院认定事实：2013年8月16日，白太恩与嘉利成公司签订商品房预售合同，合同主要约定白太恩预购嘉利成公司开发的金色都汇一期12号楼2单元802号房屋。白太恩于当日交纳了首付款133182元。2014年7月31日，白太恩与嘉利成公司签订商品房买卖合同，合同主要约定，嘉利成公司将坐落于金色都汇一期12号楼2单元802号房屋出售给白太恩，房屋总价款263182元。2014年7月31日，白太恩与中国建设银行股份有限公司吉林市分行签订了个人住房借款合同，合同主要约定白太恩为购买上述房屋在中国建设银行股份有限公司吉林市分行借款13万元，借款期限为2014年7月31日至2029年7月31日。白太恩已经通过银行贷款的方式向嘉利成公司交付了购房款。目前白太恩仍在按月偿还中国建设银行股份有限公司吉林市分行购房贷款。2014年8月6日，白太恩在磐石市房屋产权管理中心就金色都汇一期12号楼2单元802号房屋办理了预购商品房预告登记，预告登记权利人为白太恩。2013年4月11日，罗翠荣与嘉利成公司签订了房屋预定协议，协议主要约定罗翠荣预购磐石市开发区金色都汇一期12号楼2单元802号房屋（房屋面积为87.60平方米），每平方米3000元，房屋总价款262800元。2013年4月11日，罗翠荣交付了全部房款。2015年7月15日，罗翠荣缴纳入住费入住上述房屋，一直居住至今。
一审法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同.本案中,嘉利成公司就金色都汇一期12号楼2单元802号房屋分别与白太恩、罗翠荣签订了房屋买卖合同，该两份合同均是双方的真实意思表示，无法律规定的无效情形，该两份合同均有效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定：“出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：（一）先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应予支持；（二）均未受领交付，先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；（三）均未受领交付，也未支付价款，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持。”《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”本案中，嘉利成公司就金色都汇一期12号楼2单元802号房屋分别与白太恩、罗翠荣签订了房屋买卖合同，该两份合同均有效。在签订合同后，2014年8月6日，白太恩在磐石市房屋产权管理中心为金色都汇一期12号楼2单元802号房屋办理了预购商品房预告登记。2015年7月15日，罗翠荣入住上述房屋，占有上述房屋。到目前为止，本案争议房屋仍不能办理不动产登记。基于以上事实，罗翠荣占有本案争议房屋在白太恩预告登记期间，根据法律规定，该处分行为，不发生物权效力，故对白太恩要求罗翠荣腾迁的诉讼请求，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条、《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，作出如下判决：一、白太恩与嘉利成公司就坐落于磐石市开发区金色都汇一期12号楼2单元802号房屋的买卖协议有效，嘉利成公司于判决发生法律效力后履行协议，交付坐落于磐石市开发区金色都汇一期12号楼2单元802号房屋；二、罗翠荣于判决发生法律效力后30日内从坐落于磐石市开发区金色都汇一期12号楼2单元802号房屋中迁出。案件受理费5250元，由嘉利成公司负担。
白太恩在二审中提交以下证据：证据1.个人贷款支付凭证，证明建行按照约定向白太恩发放了13万元贷款，收款人是嘉利成公司；证据2.建行个人活期账户交易明细，证明白太恩在2017年5月至10月按月偿还银行贷款，每月还贷金额为1062.55元。罗翠荣对上述两份证据的真实性没有异议，但对其关联性有异议，不能证明白太恩与嘉利成公司签订的商品房买卖合同合法有效。本院认为，因白太恩仅是以该证据证明向建行借款以及还贷的事实，且罗翠荣对两份证据的真实性没有异议，故本院对证据的真实性予以确认。
经本院审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为，罗翠荣和白太恩先后与嘉利成公司签订房屋预定协议和商品房买卖合同，两份合同均是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，均应认定为合法有效。嘉利成公司的行为属于“一房二卖”，该行为不但违反了诚信原则，而且同时损害了罗翠荣和白太恩的合法权益，也是引发本案的根本原因，为此应承担相应的民事责任。罗翠荣和白太恩在签订合同后分别以全款及按揭贷款的方式交付了购房款，履行了合同义务，均不存在违约行为。嘉利成公司为罗翠荣办理了进户手续并收取了进户费，将诉争房屋实际交付给罗翠荣。罗翠荣对诉争房屋进行了装修并居住至今，构成对房屋的合法占有。因此，白太恩要求罗翠荣腾迁没有事实及法律依据，无法得到支持。关于预告登记问题。根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，预告登记所登记的不是现实的不动产物权，而是将来发生不动产物权变动的请求权，即在预告登记有效期间，未经预告登记权利人同意，出卖方第二次处分行为无效。本案中，虽然嘉利成公司为白太恩办理了商品房预告登记，但是从签订合同的时间看，罗翠荣先于白太恩与嘉利成公司签订合同并交付房款，故嘉利成公司将诉争房屋出售给罗翠荣的行为不属于上述法律规定的无效处分行为。目前，虽然诉争房屋尚未进行不动产登记，但因嘉利成公司已将房屋交付给罗翠荣且由罗翠荣实际占有使用，从而导致白太恩与嘉利成公司之间的合同不具备继续履行的条件，故白太恩关于嘉利成公司继续履行合同的请求无法得到支持。白太恩可以根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定另行向嘉利成公司主张权利。
综上所述，罗翠荣的上诉请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第十一条规定，判决如下：
一、撤销吉林省磐石市人民法院（2017）吉0284民初1827号民事判决；
二、驳回被上诉人白太恩的诉讼请求。
一审案件受理费5250元，二审案件受理费5242元，合计10492元，由被上诉人白太恩负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 浩
审 判 员 任宝君
代理审判员 郭立坤
二〇一七年十一月九日
书 记 员 任 杰