广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）桂市民四终字第62号
上诉人（一审原告）赵爱林。
委托代理人赵玉意。
被上诉人（一审被告）王济飞。
被上诉人（一审被告）张漫霞。
委托代理人王济飞。
上诉人赵爱林与被上诉人王济飞、张漫霞因房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2013）象民初字第313号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月16日受理后，依法组成由审判员程锦担任审判长，审判员周宪年和代理审判员黄赟参加的合议庭，于2014年3月12日公开开庭审理了本案。书记员汤静担任记录。上诉人赵爱林及其委托代理人赵玉意，被上诉人王济飞，被上诉人张漫霞的委托代理人王济飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，被告王济飞与原告张漫霞系夫妻关系。2010年4月22日，原告赵爱林作为承租方（乙方）与被告张漫霞作为出租方（甲方）签订《房屋承租合同》一份，约定：甲方同意将兴进曦镇3栋1单元3楼5号住房租给乙方，租期为陆年，即从2010年6月1日起至2016年5月31日止；租房每月租金为人民币柒佰元整（￥700）；在合同期间，乙方可自行让亲友居住，不需甲方书面同意，但需每月本人交纳租金，并对甲方全面承担合同责任（包括他人损害本屋财产赔偿责任）；若甲方悔约退租，除双倍返还押金外，还需赔偿乙方叁万元的装修费。该合同签订后，原告赵爱林先后于2010年4月22日、2011年5月2日、2012年4月29日支付给被告张漫霞总计25200元，用于支付2010年6月1日至2013年5月31日期间的房屋租金。2012年1月30日，原告（甲方）将该房屋转租给案外人廖莉君（乙方），并签订《房屋出租合同》一份，约定：甲方同意将兴进曦镇3栋1单元3-5号住房租给乙方，租期14个月，从2012年1月30日起至2013年3月29日止；房屋租金每月为人民币贰仟元，自签订之日起开始计算。原告在庭审时称廖莉君系原告朋友，按照原、被告双方合同约定，给廖莉君居住不需要经被告同意，且廖莉君租房时称是做住房使用，2012年9月左右廖说她租用的办公室到期了，找不到办公室租用，就把办公用品暂时搬到租住的房屋内，并让她的员工过来处理业务，廖与我说搬办公用品时我同意了，但未约定何时将办公用品搬走。2012年12月31日，兴进曦镇物业服务中心出具证明一份，写明：兹有兴进曦镇物业服务中心向被告王济飞下发违规整改通知书一份，写明因兴进曦镇3栋1单元305号房住宅现作为办公使用，要求被告将此住宅恢复为住宅使用，如确需改为办公使用，应依据相关规定，征得相关利害关系业主的同意。2013年1月4日，应被告要求，桂林市供电局对该房电表进行了拆除。原告称因被告拆除电表，2013年1月9日廖莉君搬离该房，原告为此向廖莉君支付违约金5000元，但并未向该院提交证据证实。原告将房屋恢复原状后未通知被告，现该房钥一直由原告掌握。双方因此发生争议，原告赵爱林诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签订的《房屋承租合同》；2、二被告退还原告已付租金3500元，返还房屋装修费30000元；3、二被告赔偿因违约造成的对第三方违约赔偿金5000元及预期利益收益6000元；4、诉讼费用和其他费用由被告承担。
一审法院认为，原、被告签订的《房屋承租合同》是双方当事人在平等自愿、协商一致的基础上签订的。该合同系双方真实意思表示，且没有违反国家法律和行政法规的强制性规定，故为合法有效的合同，双方均应按照合同的约定履行各自的权利义务。原告现诉请要求解除与被告签订的《房屋承租合同》，被告在本案开庭审理时亦表示同意，故该院对原告要求解除与被告签订的《房屋承租合同》的诉请予以支持。合议庭结合原、被告的诉辩主张及双方提供的证据，确定该案的争议焦点为：被告对原告所承租的房屋进行断电的行为是否构成了违约及该承租合同解除后的责任承担。关于被告行为是否构成违约的问题：被告称其对房屋采取断电措施的原因在于原告未经被告同意，擅自将房屋转租给他人，并改变房屋性质作为办公使用；原告则称其只是将房屋交由朋友居住，按照协议约定不需要经被告同意。该院认为，原告与廖莉君签订的《房屋出租合同》中写明原告系将房屋出租给廖莉君使用，原告实际亦收取了租金；原告庭审时自认廖莉君确实将办公用品搬到承租房并有员工在处理业务；另兴进曦镇物业服务中心出具了证明及整改通知书证明该房为出租房且作�办公使用；原告虽提供照片欲证明该房并未做办公使用，但是照片未显示拍摄时间，不能证实转租期间房屋的使用状态，故该院认定原告未经过被告同意将房屋转租给他人并做办公使用，违反了合同的约定，已经构成违约；在被告向原告要求整改后，原告仍未采取整改措施，侵犯了被告作为房屋权利人及管理人应享有的合法权益，故被告在无法劝阻原告对上述行为予以改正的情况下，对房屋采取拉电闸无效后再行断电的行为，并无不妥，综上，该院认定被告对原告承租房屋断电的行为并不构成违约，合同解除的责任不在被告方。如前所述，因被告对房屋采取断电行为理由正当，且至今该房的钥匙一直由原告掌握，原告亦自认其将房屋恢复原状后并未通知被告，故该院对原告诉请要求被告退还其已支付的房屋租金依据不足，该院不予支持；关于被告是否应当返还房�装修费的问题：该院认为，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成符合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持；但出租人同意利用的，应在利用价值范围内适当补偿。现本案原告存在违约行为，被告亦不同意对该房装修进行利用，故该院对原告诉请要求被告返还房屋装修费用的请求，不予支持。关于原告诉请要求被告赔偿原告对第三方违约赔偿金及预期收益的问题，该院认为，首先，第三方不能承租房屋系因原告自身的违约行为所致；其次，原告也未能提供证据证实其对第三方的赔偿系因被告不当行为所致，故该院对原告的该项诉请不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第九十九条、第二百二十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决：一、解除原告赵爱林与被告王济飞、张漫霞于2010年4月22日签订的《房屋承租合同》；二、驳回原告赵爱林的其他诉讼请求。
上诉人赵爱林不服一审判决，上诉称：一、上诉人并无违约行为。1、从承租合同的措辞来看，被上诉人同意上诉人将房屋租给第三方。上诉人与被上诉人签订的《房屋承租合同》的第5条中明确约定，被上诉人承诺上诉人可在租赁期间对房屋进行装修并可将该房屋交由亲友居住，且不需要被上诉人书面同意。双方的该约定表明，被上诉人同意上诉人将租赁房屋交由第三人使用，至于是否有偿在所不问。换言之，上诉人将承租房屋交由第三人有偿使用并未违反合同约定。且从常理来看，上诉人花了如此大的人力、物力、财力装修房屋，收取适当的回报是完全可以理解的。且该合同在实际履行了两年多的过程中被上诉人并未提出任何异议，说明被上诉人同意上诉人将房屋租给第三方。2、上诉人并没有改变租赁房屋的使用用途。上诉人将房屋交由第三人廖莉君使用，是约定用于居住的。至于房屋中出现的办公用品，系廖莉君临时搬来存放，并未对租赁房屋和周边造成任何损害。因此，该临时存放的办公用品，并不构成上诉人改变租赁房屋适用用途的充分证明。二、被上诉人有根本违约行为。合同履行期限尚未截止，被上诉人无故对上述房屋停水断电，致使上诉人不能对该房屋正常使用，并导致对第三人的违约责任以及相关的预期利益损失，被上诉人已根本违约。综上，请求二审法院：1、依法撤销一审民事判决书，支持上诉人的一审诉请；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人王济飞、张漫霞共同口头答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，尊重法院判决，请求二审法院予以维持。
综合辩诉双方的意见，对一审查明的事实存在以下争议：原告将房屋恢复原状后是否通知被告，现房屋钥匙实际由谁掌握。
上诉人赵爱林对争议事实未提供新证据。
被上诉人王济飞二审期间提供的证据是：2014年1月1日开始的水电费清单，证明上诉人从元月至今一直使用该房屋并要求上诉人支付被上诉人代为交纳的水电费。
上诉人未对被上诉人提供的证据发表质证意见。
本院对当事人争议事实的分析和认定：上诉人庭审中自认房屋�匙至今仍由其掌握，且因上诉人对本案争议的事实部分未提出证据予以证明，对被上诉人提出的证据没有相反的证据予以反驳，依法应承担举证不能的法律后果，故本院对一审法院查明的基本事实予以确认。
本院认为，上诉人赵爱林与被上诉人张漫霞签订的《房屋承租合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，本院予以确认。
综合辩诉双方的意见，本案争议焦点为：本案合同双方是否存在违约行为？若存在违约行为，违约责任应如何分配？
合法有效的合同对双方当事人具有约束力，合同双方应当依照约定履行各自的义务。上诉人与被上诉人签订的《房屋承租合同》第五条约定：在合同期间，乙方可自行让亲友居住，不需甲方书面同意，但需每月本人交纳租金，并对甲方全面承担合同责任。根据该条约定，上诉人只在将承租房屋交由亲友居住时不需征得被上诉人同意。本案中上诉人在未征得出租人同意的情况下将承租房屋转租给案外人廖莉君并收取了租金，且一审庭审自认廖莉君确实将办公用品搬到承租房屋中并有员工在处理业务，故本院认为上诉人在未经被上诉人同意的情况下将房屋转租他人并改变房屋用途的行为违反了合同约定，已构成违约。被上诉人在与上诉人协商无果，要求上诉人限期整改无效后，为维护自己作为房屋所有权人的合法权益采取拉闸断电的行为并无不当，不构成违约。因此，上诉人应依照合同约定承担相应的违约责任。其诉请要求被上诉人承担违约责任没有事实依据，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，审理程序合法，适用法律及实体判决正确，本院予以维持。上诉人赵爱林的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费913元，由上诉人赵爱林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 程 锦
审 判 员 周宪年
代理审判员 黄 赟
二〇一四年四月二日
书 记 员 汤 静