福建省石狮市人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）闽0581执异70号
案外人：柯荣辉，男，汉族，1959年8月27日出生，住福建省石狮市。
申请执行人：晋江金山典当有限公司，住所地福建省晋江市新塘街道占头工业区1-4号。组织机构代码：78900338-X。
法定代表人：吴文裕，该公司董事长。
被执行人：福建石狮市五星彩印有限公司，住所地福建省石狮市振狮工业区A幢一楼。
法定代表人：梁秀惠。
被执行人：庄彩霞，女，汉族，1968年12月18日出生，住福建省石狮市。
本院在执行晋江金山典当有限公司与福建石狮市五星彩印有限公司、庄彩霞典当纠纷一案中，案外人柯荣辉于2016年10月9日对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人柯荣辉称，其与福建石狮市五星彩印有限公司（以下简称五星公司）分别于2011年1月21日、2011年12月14日、2011年12月31日签订了三份《房地产买卖合同》，约定其向五星公司购买由五星公司开发的位于石狮市八七路北侧洋下段石狮洋下服装面料综合市场二期28号商住楼第一至十幢房地产。签订合同后，其依约支付了对价，但五星公司始终未能履行交房义务。案外人柯荣辉于2015年11月向清远仲裁委提请仲裁，经仲裁庭审议后，裁定案外人柯荣辉与五星公司签订的房地产买卖合同有效，并且应当继续履行。现案外人柯荣辉得知晋江金山典当有限公司（以下简称金山公司）已向本院申请强制执行，并即将拍卖五星公司名下坐落于石狮市八七路北侧洋下段的土地使用权和在建工程，该土地使用权涉及上述案外人柯荣辉购买的部分不应当作为五星公司的被执行财产予以拍卖、变卖，该部分财产应当独立于五星公司，应当已经出卖于案外人，并已经生效法律文书予以确认法律效力，故提出执行异议，请求本院终止对五星公司名下坐落于石狮市八七路北侧洋下段石狮洋下服装面料综合市场二期28号商住楼第一至十幢房地产（在建工程）的执行程序。
本院查明，本院在执行申请执行人王善博、何月英与被执行人福建石狮市五星彩印有限公司、庄彩燕、庄彩恋、汪建聪民间借贷纠纷一案【案号为：（2015）狮执字第244号】中，于2015年10月26日作出（2015）狮执字第244号执行裁定书，裁定查封、扣押、冻结、划拨、扣留、提取被执行人福建石狮市五星彩印有限公司、庄彩燕、庄彩恋、汪建聪的财产（以执行标的额为限）。2015年12月31日，本院作出（2015）狮执字第244-1号执行裁定书，裁定拍卖、变卖被执行人福建石狮市五星彩印有限公司所有的址在石狮市八七路北侧洋下服装面料综合二期28号楼的房地产【土地证号：狮地灵国用（2007）第03**号】。另，申请执行人晋江金山典当有限公司以福建石狮市五星彩印有限公司、庄彩霞为被申请执行人向本院申请强制执行，本院已于2016年8月11日立案受理，案号为（2016）闽0581执3999号。2016年10月9日，案外人柯荣辉向本院提出上述执行异议。
本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条等规定，执行程序中，人民法院可以查封、扣押被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判决其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。经查，本案被查封的址在石狮市八七路北侧洋下服装面料综合二期28号楼的房地产登记的土地使用权人为被执行人福建石狮市五星彩印有限公司，相关的建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证登记的建设单位亦为被执行人福建石狮市五星彩印有限公司。据此，本院认定被查封的房地产权利人为被执行人福建石狮市五星彩印有限公司并依法对该房地产进行查封及裁定拍卖、变卖，符合法律规定。案外人柯荣辉提供的清远仲裁委员会裁决书，虽对案外人柯荣辉与福建石狮市五星彩印有限公司签订的《房地产买卖合同》和《延期交房协议》的真实性、合法性予以确认，但该裁决书系在本案被执行标的即石狮市八七路北侧洋下服装面料综合二期28号楼的房地产被查封后作出的，且案外人柯荣辉在上述房地产被查封之前尚未合法占有该房地产、未支付完全部价款，亦未对上述房地产办理过户登记，因此，案外人柯荣辉针对涉案不动产所主张的权利不能够排除执行，其所提的执行异议不能成立，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第二百四十四条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十四条、第二十五条第一款第（一）项、第二十六条第二款、第二十八条之规定，裁定如下：
驳回柯荣辉的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 曾文龙
审判员 何荣添
审判员 曾怡明
二〇一六年十月二十四日
书记员 郑 涵
附：本案引用的主要法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
第二百四十四条被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。
采取前款措施，人民法院应当作出裁定。
二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
人民法院作出其他裁定和决定时，法律、司法解释规定了相关权利人申请复议的权利和期限的，应当进行告知。
第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。
人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。
人民法院作出其他裁定和决定时，法律、司法解释规定了相关权利人申请复议的权利和期限的，应当进行告知。
第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：
（一）案外人是否系权利人；
（二）该权利的合法性与真实性；
（三）该权利能否排除执行。
第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：
（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；
（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；
（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；
（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；
（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。
案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。
第二十六条金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：
（一）该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持；
（二）该法律文书系就案外人与被执行人之间除前项所列合同之外的债权纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其交付、返还执行标的的，不予支持。
（三）该法律文书系案外人受让执行标的的拍卖、变卖成交裁定或者以物抵债裁定且其权利能够排除执行的，应予支持。
金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。
非金钱债权执行中，案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书对执行标的权属作出不同认定的，人民法院应当告知案外人依法申请再审或者通过其他程序解决。
申请执行人或者案外人不服人民法院依照本条第一、二款规定作出的裁定，可以依照民事诉讼法第二百二十七条规定提起执行异议之诉。
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。