山东省广饶县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0523民初2609号
原告：王加国。
委托代理人：付冬梅，山东黄河口律师事务所律师。
被告：广饶中南房地产有限公司。住所地：广饶县中心商务区银座购物广场。
法定代表人：陈锦石，该公司董事长。
委托代理人：聂炯，该公司职工。
原告王加国诉被告广饶中南房地产有限公司（下称中南公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员庞小霞独任审判，公开开庭进行了审理。原告王加国及其委托代理人付冬梅、被告中南公司的委托代理人聂炯到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告王加国诉称：2013年9月29日，原、被告签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定原告购买被告开发建设的广饶中南世纪城1.2期20号楼一单元2501室楼房，建筑面积为147.84平方米，总房款为728082元。原告于合同签订当日全额支付了购房款。因购买该商品房，原告与被告另签订车位认购书、储藏室认购书各一份，支付车位款72000元、储藏室款17112元。合同约定被告应于2015年10月31日前交付诉争房屋，若被告逾期交房超过30日，原告有权解除合同，被告应自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照已付款的2%向原告支付违约金。截止起诉之日，被告仍未将符合交房条件的房屋交付原告，已构成根本违约。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求判令：一、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》及车位认购书、储藏室认购书；二、被告返还原告购房款728082元、车位款72000元、储藏室款17112元、违约金16343.88元，以上共计833537.88元；三、被告赔偿因违约给原告造成的利息损失（自购房款交纳之日起至实际付清退房款之日止按中国人民银行贷款逾期利息计算）；四、诉讼费由被告承担。
被告中南公司辩称，1、原告购买涉案房屋时与被告签署了《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《委托改造协议》，按照双方《委托改造协议》第一条约定，原告在交房前委托答辩人对所购房屋进行改造。根据补充协议第三条第二款第4项约定，委托改造期不超过三个月。因此，被告应当于2016年1月31日前将经过委托改造后的房屋进行交付。原告在购买房屋时，被告向其明确告知了委托改造事宜、三个月的委托改造期限以及2016年1月31日的交付时间。原告对上述事项是明知的，在签署上述三份协议时也未提出任何异议。原告所述“被告应于2015年10月31日前交付争诉房屋”与事实不符，双方约定的房屋交付时间应为2016年1月31日前。2、房屋交付前，被告按照国务院《建设工程质量管理条例》的规定，组织了设计、施工、工程监理等有关单位对涉案房屋所在的中南世纪城1.2期完成了竣工验收。同时，被告通过邮寄方式向原告送达了交付通知，通知原告于2016年1月20日至1月31日到被告处办理房屋交付手续。随后，被告在2016年1月20日至1月30日间对中南世纪城1.2期组织了集中交付。综上，被告没有在2015年10月31日前向原告交付房屋的合同义务，被告对合同的履行未违反双方关于交付时间的约定，不存在违约行为，请求驳回原告的诉讼请求。
原告王加国为支持其诉讼请求，向本院提交证据，并由被告发表质证意见如下：
证据1，《商品房买卖合同》一份，拟证明2013年12月27日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买中南世纪城1.2期20幢2501号商品房一套，建筑面积147.84平方米，总价款为728082元；交房期限为2015年10月31日前；逾期超过30天，原告有权解除合同，被告退还已付房款并支付2%的违约金。
证据2，收款收据一份，拟证明被告已于2013年9月29日收到原告全部购房款728082元。
被告对证据1、2的真实性均无异议，对证据1的证明事项有异议，认为商品房买卖合同仅是双方合同关系的一部分，根据补充协议第三条第二款第四项及委托改造协议第一条规定房屋的交付日期应当自2015年10月31日顺延三个月。根据补充协议第三条第四项，关于逾期交付的违约责任也进行了变更，与原告提交的证据1不符。对证据2无异议。
证据3，车位、储藏室认购书、发票各一份，拟证明原告因购买涉案房屋，另购买附属车位、储藏室，支付车位款72000元、储藏室款17112元。
被告对该证据无异议。
证据4，整改通知书(复印件)、承诺函（复印件）、水系工程整改公示牌照片各一份，拟证明被告建设的包括涉案楼房在内的项目室外环境配套工程没有按照规划进行施工，被告承诺于2016年7月30日完成室外环境配套工程中的水系建设、因涉案楼房所在项目配套工程没有完工，显然不具备验收合格的条件，从而证明涉案楼房未达到法定交房条件。
被告认为：1、原告提交的该组证据系复印件，根据民诉法规定，无法与原件核对的复印件不能作为证据使用；2、三份复印件的内容也无法证明原告提出的待证事实，环境配套工程是否完工与本案涉及的房屋买卖合同关系无关。
被告中南公司为支持其答辩主张，向本院提交证据，并由原告发表质证意见如下：
证据1，商品房买卖合同及商品房买卖合同补充协议1份，拟证明原被告之间的合同关系及违约条款，根据补充协议第三条第四项，关于逾期交付的违约责任进行了变更。
原告对该份证据的合法性有异议。该补充协议为无效合同，理由是：1、该份协议为标准的格式合同，因该补充协议与《商品房买卖合同》系同一天签定，是被告事先拟定而重复使用，且在订立时并没有跟原告协商的合同。其中交房日期、原告行使解除权的逾期交房时间、以及交房的验收单位、逾期交房违约金等条款与《商品房买卖合同》相对比，均属于被告明显免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款。2、该补充协议没有经行政主管部分备案，明显属于逃避国家行政单位对商品房买卖的公平性监管，且其中的一些条款违反法律的强制性规定。综上两条，建议法庭根据《合同法》第39、40、52条相关规定，将该证据认定为无效协议。
证据2，《委托改造协议》1份，拟证明双方间的委托改造关系及委托改造期限，根据该协议双方约定交付房屋的日期应为改造完成后的2016年1月31日。
原告对该证据的合法性、关联性及证明目的均有异议。首先，该证据为格式合同，系双方在签订商品房买卖协议时被告让原告同其他手续一起签订，事先并没有与原告协商协议内容，且是事先拟好、重复性使用的格式文本，该证据不影响商品房的正常验收，不会导致房品房在约定的交房时间达到法定的交房条件，与本案争议焦点问题不具有关联性。其次，该委托协议的真实目的为规避法律及法规的规定，为违法改造，为无效协议，不具有合法性。对格式条款的意见同证据1质证意见。
证据3，《通知》、EMS邮寄单以及投妥证明各1份，拟证明被告依约向原告发出了交付通知，组织交付房屋的具体时间为2016年1月20日至2016年1月30日。
原告对证明目的有异议。无论原告是否接到收房通知，该组证据均不能证明被告的商品房已于2016年1月31日具备了法定的交房条件。因为根据法律规定以及原被告双方签订的《商品房买卖协议》第十一条约定，未达到交付使用条件，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。
证据4，《商品房使用说明书》、《商品房质量保证书》、《分部、分项工程验收记录证明书》、《住宅工程质量分户验收记录》《山东省建设工程档案合格证》各1份，拟证明被告交付的房屋符合法定及合同约定的交付条件，房屋各项验收资料档案合格。
原告对《商品房使用说明书》、《商品房质量保证书》、《分部、分项工程验收记录证明书》、《住宅工程质量分户验收记录》的真实性无异议，但对证明目的有异议。根据法律规定，商品房必须由质量监督、规划、消防、人防等涉及人身安全的相关部门进行综合验收合格后才可交付使用。被告提交该组证据，为建设单位、设计单位、施工单位、工程监理单位、物业单位制定签署，根据《建设工程质量管理条例》第三条规定，该五家单位仅仅是依法对建设工程的质量负责，对质量负责的单位，决不可能具备对涉及公民安全的住宅小区等群体房地产开发项目的验收资格。该证据仅能作为其内部单位对建设工程项目竣工的证明，并不等同涉案商品房已具备交房条件。《城市房地产经营开发管理条例》规定，房地产开发项目竣工后，应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请，故该组证据不能实现被告的证明目的。对《山东省建设工程档案合格证》的真实性及合法性无异议，但对证明目的有异议，该证据仅仅证明被告向山东省住房和城乡建设厅所移交的建设工程档案符合归档要求，不能证明涉案商品房已经验收合格并符合法定的交房条件。
证据5，委托改造部位现场照片1份，拟证明被告按照《委托改造协议》约定，完成了委托改造事宜。
原告认为该照片系复印件，对其真实性不予认可，因为该证据无法证明系原告的商品房改造部位，即便真实存在改造情况也应认定为非法改造，且改造部位与本案是否有关联性也无法证明。
证据6，认购书1份，拟证明原告在购买房屋时先与被告签订了认购书，有充分的时间对商品房买卖合同、补充协议、委托改造协议进行阅读和理解。
原告对该证据的真实性无异议，但是不能证明在签订认购书时被告同时将商品房买卖合同、补充协议、委托改造协议交给原告阅读。
证据7，出庭证人刘某的证言，拟证明双方在签订合同时被告销售人员已明确告知原告合同补充协议及委托改造协议相关条款，以及交付房屋的具体日期。
被告对该证言无异议。
原告质证认为，因为证人系被告职工，与被告存在法律上的利害关系，其证言具有明显的倾向性，但我们认可经我方询问证人回答的问题：如果原告不签署补充协议和委托改造协议，被告宁愿不卖房子。
经审查，原告提交证据1、2、3，内容合法、形式要件具备、与本案存在关联性，被告对其真实性亦无异议，可以作为认定案件事实的依据。原告提交的证据4系复印件，被告对其真实性不予认可，且该证据所涉内容为涉案小区外环境工程，与本案诉争事项缺乏必然关联性，本院不予采纳。被告提交的证据1、2，原告对其真实性无异议，可以作为认定案件事实的依据，被告提交该证据的证明目的及原告所提异议，本院将结合其它证据综合分析认定。庭审中，原告陈述系因被告所售涉案楼盘具有高性价比原告才同时签署被告提供的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及委托改造协议，故该三份协议系原、被告真实意思的表示，原告所提该三份协议无效的主张，本院不予支持。被告提交的证据3，原告虽持异议，但在庭审调查中原告认可已收到该通知，该证据可以作为认定案件事实的依据。被告提交的证据4、6，内容合法、形式要件具备、与本案存在关联性，原告对其真实性亦无异议，被告提交证据4与本院调取的证据亦能相互印证，可以作为认定案件事实的依据。被告提交的证据5，本院将结合其它证据综合认定。证人刘某系被告公司职工，与被告存在利害关系，其出庭所作证言本院将结合其它证据综合认定。
为进一步查明案件事实，经被告申请、本院依法调取保存于广饶县住房和城乡规划建设局的资料一宗：1、2016年2月4日颁发的验字第370523201600003号建设工程竣工规划验收合格证，建设项目名称为广饶中南世纪城1.2期（11#；13#；14#;15#；17#；18#；19#；20#），内容为本建设工程竣工规划验收合格；2、备案日期为2016年2月14日的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案录1份，工程名称为广饶中南世纪城1.2期20#住宅楼，备案文件包括工程竣工验收报告、单位工程质量综合验收文件等法律、法规必须提供的文件；3、2015年11月30日由东营市雷电防护技术中心出具的“中南世纪城1.2期20#楼防雷装置所验项目合格”的检测（验收）报告、2015年12月9日由东营市公安消防出具的“消防验收合格”的建设工程消防验收意见书、2015年12月18日由广饶县人民防空办公室出具的“符合办理项目竣工验收备案的人防条件”的验收证明各1份。原、被告对上述证据当庭质证并发表质证意见如下：
本院调取的证据，符合证据要件，本院予以采信。
经审理查明，2013年9月24日原、被告签订认购书一份，约定由原告王加国认购广饶中南世纪城1.2期20号楼一单元2501室楼房，价款为778082元，另注明双方签定商品房买卖合同时在此总价基础上优惠40000元、及时签约优惠2000元、另一次性付款8000元。2013年9月29日，原、被告签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定原告购买被告开发建设的广饶中南世纪城1.2期20号楼一单元2501室楼房，建筑面积为147.84平方米，总房款为728082元。合同约定被告应当于2015年10月31日前将验收合格的商品房交付给原告。合同约定的原告解除合同的条件为：如果逾期交房超过30日，原告有权解除合同。合同约定的交房条件为：该商品房验收合格。原、被告所签合同在广饶房产管理部门进行备案。原、被告同时签订《商品房买卖合同补充协议》及委托改造协议各1份。委托改造协议第一项第一条约定：原告委托被告对20-1-2501号房屋进行改造，被告同意以包工包料的方式进行工程施工，被告按经双方确认的附件二平面图进行施工，但改造工程质量须符合有关施工规范。补充协议第三条第二款第四条约定：如买受人委托出卖人改建所购买房屋增加房屋实际使用面积的，则出卖人在买受人所购买房屋竣工验收备案结束后三个月内改建施工完毕；将主合同第八条作出补充约定：将交付条件变更为该商品房经建设单位、施工单位、监理单位验收合格；约定主合同第八条交付期限是指改建前的房屋达到主合同约定的房屋交付条件的期限；对原告的解除条件变更为：逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当于30日内书面通知出卖人，否则视为放弃解除合同的权利。合同签订当天原告向被告付清全部购房款728082元。后原、被告又签订认购书两份，由原告认购20号楼C1460车位和2045储藏室，原告于2015年12月8日支付购买储藏室价款17112元，于2015年12月29日支付车位款72000元。2013年9月3日至2015年12月15日，被告完成涉案小区20号楼地基与基础、主体、屋面、装饰装修、给排水及采暖、通风与空调、电气、电梯、智能、节能的分项验收。上述验收结论均为合格。2015年10月21日被告组织建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、物业公司对涉案20号楼进行分户（户内部分）验收，分户验收结论为：符合设计要求和规范规定。2015年10月27日被告以邮寄方式向原告寄送通知一份，通知原告涉案房屋在3个月改造期以后（2016年1月31日前）交付，原告于2015年10月30日收悉该通知。被告就该房屋出具了使用说明书及质量保证书。原告至今未接收涉案房屋。原告于2016年6月17日诉来本院。
本院认为，合同应当履行。原、被告同时签订的《商品房买卖合同》、《委托改造协议》及《商品房买卖合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。原告提出的该《委托改造协议》及《商品房买卖合同补充协议》系格式合同应为无效合同的意见，原、被告是平等的市场交易主体，原告具有选择交易的权利，原告在庭审中认可，被告出售涉案楼房的条件是三份协议同时签署，经与同时期的其它楼盘比较被告开发的涉案楼盘优惠力度大、性价比高故在被告提出同时签订三份协议的出售条件时原告予以接受并自愿签署三份协议、购买涉案楼房，即是原告对被告提出的交易条件进行自由选择的结果，是自己真实意思的表示，且原告在被告对楼房的交付时间与交付条件等最基本的信息不进行告知的情况下即进行不动产购买亦不符合常理，原告所提系无效合同的意见不能成立。原、被告签订补充协议对涉案房屋的交付时间、交付条件、违约责任均进行了变更，双方应依变更后的约定确定双方的相关权利、义务，原告委托被告对涉案楼房进行改造，原告无证据证明被告在双方约定的改造期内拟将经建设单位、施工单位、监理单位验收合格的涉案楼房交付原告存在违约行为，原告在收到被告交房通知后擅自以自己认为的原因不接受房屋交付是造成涉案房屋至今未交付的原因，因此造成的延期交付的责任应由原告自行承担，故原告要求解除双方之间的合同并退还购房款、支付违约金的请求，本院不予支持。原告所提涉案小区室外环境配套工程中的水系建设未完工的意见，该水系虽为涉案小区附属设施，但双方并未约定该水系完工的时间与条件及与涉案房屋交付之间的时间顺序，且在单体商品房交付买受人后继续完善小区绿化、水系等景观设施为房屋产交易市场的习惯，原告的权益也不会受到损害，原告所提该意见本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院》第二条之规定，判决如下：
驳回原告王加国的诉讼请求。
案件受理费12135元，减半收取6067.5元，由原告王加国负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。
审判员 庞小霞
二〇一六年八月二十五日
书记员 李爱玲
附：判决书所适用法条
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
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