广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深福法民三初字第1534号
原告曾宜勤，身份住址广东省深圳市罗湖区。
委托代理人马丽，广东瑞霆律师事务所律师。
委托代理人张学聘，广东瑞霆律师事务所律师。
被告深圳市顺景天城进出口有限公司，住所地广东省深圳市福田区车公庙天安数码时代大厦A座1803，组织机构代码XX。
法定代表人谢铁，系该司总经理。
委托代理人李林屏，广东国晖律师事务所律师。
上列原告曾宜勤诉被告深圳市顺景天城进出口有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月6日立案受理后，依法适用普通程序审理，于2015年11月11日公开开庭进行了审理，原告委托代理人马丽、张学聘，被告委托代理人李林屏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，魏某某与被告于2015年4月16日签订编号为27379号《房屋转让合同书》（以下简称：合同），约定魏某某向被告购买位于深圳市福田区福荣路XX的房屋，转让成交价为6450000元整。2015年4月16日，原告与魏某某及被告签订《主体变更确认书》，购房人（买方）由魏某某变更为原告，魏某某与原告系夫妻关系。根据合同第6条的约定:被告应在原告将首付款支付至监管账号及取得银行贷款承诺函之日起十日内，自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续。原告按照约定将定金及首期款支付到监管账号，并于2015年5月29日取得银行贷款承诺函。被告按照约定应于2015年6月8日前完成赎楼工作，但截止至起诉之日，被告仍未办理赎楼手续。原告已依约履行了合同义务，但被告没有依约履行，已违反合同约定，依据合同第11条的约定，买方（即原告）可解除合同并要求卖方（卖方）支付转让成交价百分之二十的违约金。据此，请求法院判令：1、解除原、被告之间签订的编号为27379号的《房屋转让合同》;2、被告退还原告定金300000元；3、被告支付原告违约金1290000元、赔偿原告评估费损失5000元；4、本案的诉讼费、保全费由被告承担。
被告庭审前提交答辩意见称：1、原告存在违约行为，原告未按合向约定将足额的首期款165万元打入监管帐户。《合同》约定：买方应当于5月17日前将首期款165万元打入监管帐户，实际上，买方在5月13号转入142万元首期款。实际监管的首期款与合同约定的不符，差额23万元。原告的违约行为也给被告带来直接经济损失。理由是：被告卖房的原因系向案外人XX公司借款500万元高利贷，意欲将房子转让后，房款直接用于归还XX公司的本金及利息。如首期款降低，会直接影响被告对XX公司的还款进程，因而造成被告的直接经济损失。2、原、被告双方签订《房屋转让合同书》后不久，原告曾口头承诺：赎楼费9个点由原告来承担，后因原告反悔，不及时交付赎楼费，也是造成未及时赎楼的主要原因。3、另外，原告在未经过被告同意的情形下，向银行进行了违法高贷，被告只跟原告签订过一份《房屋买卖合同》，合同约定的房屋总价是645万元，根据现行的银行规定，最高不会超过合同价的7成，即原告只能贷款451万元，然后，原告确收到了银行469万元的贷款承诺函，高贷18万元，被告有理由怀疑原告向银行提交虚假房屋买卖合同。原告高贷系违法行为，直接损害了国家或第三者的利益，也是被告不愿配合原告履行房屋买卖合同的理由。综上，被告认为原告存在违法、违约行为，根据合同法公平公正、诚实信用原则，请求法庭驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明，2015年4月16日，案外人魏某某与被告签订《房屋转让合同书》约定：被告向魏某某出售其名下位于深圳市福田区福荣路XX房产，转让成交价为6450000元；买方同意在签署本合同当天向卖方支付定金10万元，在签署本合同后二日内再向卖方支付定金20万元，定金由双方交第三方托管；买方须于2015年5月17日前（含当日）将首期款（不含定金）165万元整支付至上述监管机构的监管账号；房屋有抵押，卖方自行筹资赎楼，买方按照合同第4条约定将其全部应付款项支付至监管账户及取得银行贷款承诺函（如买方已付按揭款）之日起十日内，卖方自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续；买卖双方未按照合同约定的期限履行义务，守约方均有权要求违约方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如违约方逾期履行义务超过五个工作日，守约方可解除合同并选择要求违约方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任；同日，魏伟锋与被告签订《资金托管协议》，约定涉案房屋买卖定金交由中介方XX公司托管，托管金额为30万元。魏某某于2015年4月17日向中介方缴纳定金30万元，中介方XX公司与被告均向其开具了定金收据。
2015年4月16日，魏某某、原告与被告签订《主体变更确认书》，约定涉案房产买方由魏某某变更为原告，魏某某将买卖合同及合同附件[含《佣金及必要费用确认书（买房）》]项下的权利义务转让给原告。
2015年5月13日，原、被告于中国农业银行股份有限公司深圳国贸支行处签订《二手房交易结算资金托管协议》，约定原、被告双方交易涉案房产委托中国农业银行股份有限公司深圳国贸支行进行资金监管，监管金额为146万元；原告在签署本协议时存入托管资金。原告于当天按照协议约定向指定的账户转入监管款项146万元。
2015年5月29日，中国农业银行股份有限公司深圳国贸支行向原告发出贷款承诺函，同意向原告发出贷款469万元整，用于购买涉案房产。
原告提交了其与被告法定代表人谢轶之间的短信记录，该记录显示2015年6月14日，双方仍未完成对涉案房产的赎楼，原告与被告在短信中就赎楼的事宜进行协商。另查，被告已于2015年10月22日收到了原告的诉状。
另查，原告主张因申请按揭贷款向银行缴纳评估费5000元，但未提交相关证据。
本院认为，案外人魏某某与被告签订的《房屋转让合同书》，原、被告及案外人魏某某签订的《主体变更确认书》系各方真实意思表示，合法有效。原告于2015年5月29日取得了银行的贷款承诺函，依照约定，被告应于10日内自行将涉案房产赎出，并办理抵押注销登记。但被告未按合同约定办理涉案物业的赎楼义务，并且逾期履行义务超过5个工作日，达到了合同约定的解除条件。原告请求解除合同，被告返还定金并支付违约金，符合合同约定，本院予以支持；原告要求被告支付评估费5000元，无事实依据，本院不予支持。原告的起诉状包含了解除合同的诉请，该起诉状已于2015年10月22日送达给被告，双方的《二手房买卖合同》已于2015年10月22日解除。被告提出原告同意由原告进行赎楼并承担相应费用，系原告没有按照其约定进行赎楼导致了合同未能进行。从双方认可的短信内容而言，仅能证明原告向被告提供费率为9%的赎楼机构，并不能证明原告同意为其办理赎楼。且短信内容显示被告在短信中回应赎楼的情况是回答“下午钱打过去”，也能证明被告并未接受原告提出的赎楼方案，坚持自行赎楼。因此，被告提出的该抗辩，本院不予支持。对于首期款的数额问题，合同约定为165万元，双方应以此执行。但2015年5月13日，双方在贷款银行办理资金监管时，约定监管金额为146万元。房屋买卖交易习惯中，资金监管的金额为除了定金外的首期款。因此，原、被告双方在资金监管协议中的约定视为对首期款款项的修改。因此被告提出原告没有按照合同的约定缴纳足额的首期款，本院不予认可。最后，被告提到的本案的高贷问题。从资金监管的款项以及原告最后获得的贷款数额来看，确实已经超出了有关规定，存在向银行递交的房屋买卖合同上约定的购房总价款高于原告与被告实际成交价的情形。但究其双方真实意思应是以双方之间签订的房屋买卖合同约定的价款为准，被告亦未对房屋价款数额提出异议。至于双方是否存在向银行递交虚假材料以获得较高贷款的情形，并非本案审理的范围。即使存在贷款违规，双方的最终目的依然是完成本次交易，原告取得房产，被告取得相应的合同价款，被告对此在交易过程予以了配合且并未提出任何异议。从结果而言并不会损害被告基于房屋买卖合同应获得的房款权益。综上所述，对于被告的关于高贷的抗辩，本院不予支持。由于被告提出了抗辩，本案的违约金确过分高于原告的实际损失，本院依照公平及诚实信用原则并参照合同的签订和履行情况，酌情调整违约金为交易成交价的10%。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告曾宜勤与被告深圳市顺景天城进出口有限公司之间的《房屋转让合同书》已于2015年10月22日解除；
二、被告深圳市顺景天城进出口有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告曾宜勤返还定金30万元；
三、被告深圳市顺景天城进出口有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告曾宜勤支付违约金64.5万元；
四、驳回原告曾宜勤其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费19155元，保全费5000元（均已由原告预交），由被告负担14577.5元，原告负担9577.5元。
如不服本判决，原告、被告应于本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知次日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，将按自动撤回上诉处理。
审 判 长 廖泰琳
人民陪审员 张艳荣
人民陪审员 罗祝红
二〇一五年十二月二十三日
书 记 员 陈洵娴
谢寒
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