安徽省淮南市田家庵区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）田民一初字第01942号
原告：董良，男，1984年7月7日出生，汉族，淮南矿务局供应处职工，住安徽省淮南市八公山区。
委托代理人：许波，安徽舜耕山律师事务所律师。
被告：安徽海沃投资置业有限公司，组织机构代码79984995-2。
法定代表人：黄建伟，该企业执行董事。
委托代理人：胡艳丽，安徽竞合律师事务所律师。
第三人：淮南市住房公积金管理中心矿业集团分公司。
负责人：汪贤，该单位主任。
委托代理人：李玉芝，该中心副主任。
第三人：徽商银行股份有限公司淮南泉山支行。
负责人：周玲霞，该支行行长。
委托代理人：饶璐璐，该支行员工。
委托代理人：吕超，该支行员工。
第三人：淮南市住房置业融资担保中心。
法定代表人：王瑞西，该公司经理。
委托代理人：王冰，该公司法律顾问。
原告董良诉被告安徽海沃投资置业有限公司，第三人淮南市住房公积金管理中心矿业集团分公司、徽商银行股份有限公司淮南泉山支行、淮南市住房置业融资担保中心房屋买卖合同纠纷一案，本院2014年9月9日受理后，依法组成合议庭，于2014年12月2日公开开庭进行了审理。原告董良委托代理人许波，被告安徽海沃投资置业有限公司委托代理人胡艳丽，第三人淮南市住房公积金管理中心矿业集团分公司委托代理人李玉芝，第三人徽商银行股份有限公司淮南泉山支行委托代理人饶璐璐、吕超，第三人淮南市住房置业融资担保中心委托代理人王冰出庭参加诉讼。原告董良、被告安徽海沃投资置业有限公司法定代表人黄建伟经本院依法送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告董良诉称：2011年12月31日，原、被告签订了商品房买卖合同，原告购买了海沃世贸商城1幢2208号商品房一套。商品房买卖合同约定房屋交付的期限为2013年12月30日。原告于2014年5月22日向被告提出解除商品房买卖合同及支付违约金申请，被告对原告要求解除商品房买卖合同申请以及支付违约金事宜置之不理。根据该合同第九条第1款第（2）项的约定“出卖人逾期交房超过120日后，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款。并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。”现被告已经逾期交房超过120日，2014年5月23日原告已经将解除合同通知送达至被告。被告并没有按照合同约定在通知到达后30日内将原告购房款全部退还，被告应承担原告累计已付款的3%违约金。为维护原告的合法权益，原告起诉来院请求依法解除原、被告签订的商品房买卖合同、返还原告购房款274192元、承担违约金8225.76元并承担本案的诉讼费用。
原告为证明其主张，在举证期内向本院提交下列证据：
证一、原告身份证复印件一份，证明原告主体资格，被告及第三人均无异议，本院经审查予以确认。
证二、商品房买卖合同一份，证明合同第九条第二项约定了出卖人逾期交房的违约责任，被告答辩中说到合同第八条第5款第2项约定，“如遭遇不可抗力（雨雪等灾害天气）致使工程延期的，交房时间顺延”；括号中说遇到雨雪等天气不符合不可抗力的条件，亦达不到不可抗力的程度；房屋的交付时间为2013年12月30日前，被告已经违约。被告对商品房买卖合同的真实性无异议，但对证明观点有异议，认为原告对商品房买卖合同第八条理解有误，被告对逾期的违约金的承担方式没有异议，但认为双方不具备合同解除的条件。第三人淮南市住房置业融资担保中心同意被告的答辩意见。第三人淮南市住房公积金管理中心矿业集团分公司、徽商银行股份有限公司淮南泉山支行不发表意见。本院认为，由于有相关证据证实被告迟延交付房屋系客观原因造成，故对该份证据的真实性予以确认，对原告的证明观点不予采信。
证三、交房通知书一份，证明房屋实际交付时间是2014年7月20日，与合同约定时间不符且已经超过120天。被告对交付时间无异议，但认为在淮河早报发布公告的时间是2014年7月17日。第三人淮南市住房置业融资担保中心、淮南市住房公积金管理中心矿业集团分公司、徽商银行股份有限公司淮南泉山支行不发表质证意见，认为如果法院判令解除商品房买卖合同，那么原告与第三人签订的借款担保合同应一并解除。本院认为，由于有相关证据证实被告迟延交付房屋系客观原因造成，故对该份证据的真实性予以确认，对原告的证明观点不予采信。
证四、邮寄凭证、解除买卖合同申请书、网上邮寄单打印记录各一份，证明原告于2014年5月22日向被告邮寄解除商品房买卖合同的申请书，被告于2014年5月23日收到。被告有异议，认为申请收到了但解除合同的理由不具备，且交房通知书已经送给原告，说明对原告提出的解除合同的申请不予认可。第三人均不予质证。本院对该份证据的真实性予以确认。
证五、徽商银行业务通知单、收据复印件各两张，证明原告的购房款已经全部付清。被告对加盖安徽海沃投资置业有限公司公章的两张认可，但对加盖安徽省淮南市正诚公证处公章的票据财务章不认可，认为与自己没有关系；业务通知单只能说明贷款已经发放并不能证明此款已经转到被告名下此房款已经付清。第三人淮南市住房置业融资担保中心认为贷款是以原告名义直接汇入被告公司，原告现还欠第三人的钱。第三人淮南市住房公积金管理中心矿业集团分公司认为该笔钱算是跟我公司的借款，我行有三方协议，该笔钱是通过银行打到开发商公司账户的，虽然个人没有直接给开发商，但相当于原告已经把房款付清。第三人徽商银行股份有限公司淮南泉山支行对于徽商银行业务通知单予以认可，是该行出具的，贷款发放时间是2013年4月18日，贷款是淮南市住房公积金管理中心矿业集团分公司委托我行发放到被告名下。本院认为，该证据能够证实原告董良办理了房屋按揭贷款手续，对该份证据的真实性予以确认。
被告安徽海沃投资置业有公司当庭辩称：原告要求解除合同的诉讼请求不符合合同约定，与事实不符。双方签订合同后，被告按照合同约定抓紧施工，但由于天气等各方面原因造成延误，依据合同第8条约定交付期限如遇到雨雪等不可抗力的影响交房时间可以顺延，我公司向气象局核查了在施工过程中的天气情况。按照合同约定扣除雨雪天气本案并不具备解除合同的条件，原告要求解除合同不符合事实情况。原告通知解除合同申请书不符合合同约定亦不能成立；在施工过程中，如遇到不可抗力、高温、高考等政府行为要求停工的期限是应该依法扣除。综上原告要求解除商品房买卖合同、退还房款不能成立，请求法院依法驳回。
被告为证明其主张，在举证期内向本院提交下列证据：
证一、营业执照、组织机构代码证复印件一份，证明被告的主体资格。原告及第三人均无异议，本院予以确认。
证二、商品房买卖合同复印件一份，证明合同第八条约定了交付期限，双方对顺延情形有明确约定，是双方均确认的事实。原告对商品房买卖合同的真实性无异议，但对证明观点有异议。原告认为此合同第八条中遇不可抗力的部分是格式化合同，是属于专门条款且未约定的；如遇到不可抗力，怎么确认不可抗力，能否达到不可抗力的程度法律有明确约定，气象预报说多少天都是可以预测的，顺延期限是不能成立的。第三人淮南市住房公积金管理中心矿业集团分公司、淮南市住房公积金管理中心矿业集团分公司、徽商银行股份有限公司淮南泉山支行不予质证。本院对商品房买卖合同的真实性予以确认。
证三、淮南市气象局出具的2011年6月至2014年6月降水量登记表一份，证明气象不好导致了工期顺延。原告对证据的真实性无异议，关联性有异议。原告认为气象预报的153天雨雪天与工程项目是否造成自然灾害不可抗力没有关联性，这153天有无造成停止施工没有证据。合同上面标注了雨雪等灾害天气，形成灾害天气的程度没有界定，不符合工期顺延的条件，故该证据与本案没有关联性。第三人均不予质证。本院认为，该份证据的真实性予以确认，气象不好导致工期顺延情有可原，但因此延误工期153天过长，故对原告的证明观点中合理部分确认。
证四、淮南市环境保护局城市管理行政执法局文件三份、淮南市建筑管理处文件一份、淮南市城乡建设委员会文件一份证明由于高温、高考等政府强制行为此工程停止施工13天，应予以扣除。原告认为高温、高考是可以预测的与本案没有关联性，且合同中没有约定此项。第三人均不予质证。本院认为，该组证据能够证实被告施工延期是客观原因，故对该份证据予以确认。
证五、交付通知书，证明交付的时间。原告对公告时间没有异议，但请求法庭注意房屋交付时间已超过120天。第三人均不予质证。本院对该份证据的真实性予以确认。
第三人淮南市住房置业融资担保中心述称：原、被告双方签订的商品房买卖合同涉及到贷款问题，原、被告如果解除商品房买卖合同，我中心要求把保障贷款合同、担保合同一并解除。
第三人淮南市住房置业融资担保中心为证明其主张，在举证期内向本院提交下列证据：
淮南市个人住房公积金担保机构保证贷款借款合同复印件一份，证明原告和第三人淮南市住房公积金管理中心矿业集团分公司签订了借款合同。如果原、被告解除商品房买卖合同，那么相应的抵押合同也应解除。被告应返还原告购房款，贷款未返还的应当直接返还徽商银行。原告对此合同的合法性、真实性无异议，认为该贷款应按照法律程序处理。被告、第三人淮南市住房公积金管理中心矿业集团分公司、第三人徽商银行股份有限公司淮南泉山支行对此证据均无异议。本院认为，原、被告及相关第三人均无异议，本院应予确认。
第三人淮南市住房公积金管理中心矿业集团分公司陈述意见同淮南市住房置业融资担保中心的意见且未向本院提交相关证据。
第三人徽商银行股份有限公司淮南泉山支行述称：无论双方签订的商品房买卖合同应否解除，原告都应及时向我行缴纳贷款，我行与淮南市住房公积金管理中心矿业集团分公司签订了贷款协议，原告尚欠我行本金和利息，希望借款人按期归还我行贷款本息。
第三人徽商银行股份有限公司淮南泉山支行为证明其主张，在举证期内向本院提交下列证据：
证一、组织机构代码证、营业执照复印件一份，证明徽商银行股份有限公司淮南泉山支行的主体资格。原、被告及第三人淮南市住房公积金管理中心矿业集团分公司、淮南市住房置业融资担保中心均无异议，本院予以确认。
证二、董良在我行未结清贷款余额查询证明原件一份，证明原告尚欠我行本金156600.83元、利息254.48元。原、被告及第三人淮南市住房公积金管理中心矿业集团分公司、淮南市住房置业融资担保中心均无异议，本院予以确认。
证三、淮南市职工个人住房公积金委托贷款协议，证明房款已经通过我行转入被告公司，且证明我行与第三人淮南市住房公积金管理中心矿业集团分公司的关系。原告对此证据无异议，请求法庭注意的是房款已经通过贷款形式转给被告，原告尚欠银行贷款。被告及第三人淮南市住房公积金管理中心矿业集团分公司、淮南市住房置业融资担保中心对此证据无异议。本院予以确认。
证四、住房公积金个人住房贷款协议书复印件一份，证明三方之间的关系。原、被告及其他两方第三人均无异议，本院予以确认。
本院经审理查明的事实如下：2011年12月31日，原、被告签订了商品房买卖合同，原告从被告处购买海沃世贸商城1幢2208号商品房一套。商品房买卖合同约定原告董良的付款方式为“于2011年12月31日付清房屋首付款94192元，余款人民币180000元办理银行按揭”，合同第八条约定交付期限为“出卖人应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品房住宅交付使用批准文件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、如遭遇不可抗力（雨雪等灾害天气）致使工程延期的，交房时间顺延；”合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”合同约定房屋交付的期限为2013年12月30日。原告董良依约支付了购房款并办理了银行按揭手续。房屋交付期限届满时，被告未能交房。原告于2014年5月22日向被告提出解除商品房买卖合同及支付违约金申请，被告于次日收到该申请。2014年7月17日被告通过淮河早报发布交房公告。原告认为被告逾期交房超过120日，2014年5月23日原告已经将解除合同通知送达被告，被告并没有按照合同约定在通知到达后30日内将原告购房款全部退还，被告应承担原告累计已付款3%的违约金。为维护原告的合法权益，原告起诉来院请求依法解除原、被告签订的商品房买卖合同、被告返还原告购房款274192元、承担违约金8225.76元并承担本案的诉讼费用。
另查明：2013年4月1日，原告董良与第三人淮南市住房公积金管理中心矿业集团分公司、徽商银行股份有限公司淮南泉山支行、淮南市住房置业融资担保中心共同签订一份《淮南市个人住房公积金担保机构保证贷款借款合同》，董良向徽商银行股份有限公司淮南泉山支行贷款180000元用于购买海沃世贸商城1幢2208号商品房一套。根据淮南市气象局出具的淮南市2011年6月至2014年6月的雨雪天气状况显示，降水量为10毫米以上天气为153天，其中中雨、中雪以上天气有56天。
本院认为：本案争议的焦点为：一、原、被告之间签订的商品房买卖合同应否予以解除；二、被告是否应承担违约责任。
关于争议焦点一、合同是否应当解除的问题。原告与被告在平等自愿的基础上签订了《商品房买卖合同》，应属有效合同，受法律保护。该购房合同中双方有约定的解除条款，被告虽未能依照合同的约定按期交付房屋，但其迟延交付房屋系由于天气及政府发文等意志以外的不可抗力所致，且原、被告在合同中亦约定了延期交房的但书情况，气象不好导致工期顺延情有可原，被告辩称因此延误工期153天，本院认为期日过长，酌定为90天，再加上政府下文停工13天，被告实际交房日期虽延期199天，但扣除因意志以外的不可抗力所致延误103天，实际未超过120日，故出卖人即安徽海沃投资置业有限公司的交房日期虽迟延，但未满足原、被告约定的解除条件，故对原告要求解除原、被告签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求不予以准许。
二、关于被告是否存在违约行为以及如何承担违约责任的问题。本院认为，原告与被告所签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。房屋买卖合同约定房屋交付的期限为2013年12月30日，原告依约履行了合同义务，但被告却迟延交付房屋，虽然有不可抗力等情况推迟交房，但扣除合理期间后，被告仍迟延交房96日。被告的行为已经构成违约，依法应承担违约责任；对于违约金的计算，依照《商品房买卖合同》的约定，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，本案中，董良办理了银行按揭手续，被告安徽海沃投资置业有限公司已经收到了全部购房款274192元，故被告应承担的违约金为2632元；故对原告对违约金诉求中合理的部分，本院予以支持。对于第三人淮南市住房公积金管理中心矿业集团分公司、徽商银行股份有限公司淮南泉山支行、淮南市住房置业融资担保中心认为若房屋买卖合同不撤销，则《淮南市个人住房公积金担保机构保证贷款借款合同》继续履行；若房屋买卖合同撤销，则贷款借款合同一并撤销的意见，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告安徽海沃投资置业有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付原告董良违约金2632元；
二、原告董良与第三人淮南市住房公积金管理中心矿业集团分公司、徽商银行股份有限公司淮南泉山支行、淮南市住房置业融资担保中心共同签订的《淮南市个人住房公积金担保机构保证贷款借款合同》继续履行；
三、驳回原告董良其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5536元，原告董良负担5484元，被告安徽海沃投资置业有限公司负担52元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。
审 判 长 崔化冰
人民陪审员 崔 英
人民陪审员 汪庆华
二〇一四年十二月十一日
书 记 员 周 悦
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。