山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁01民终1768号
上诉人（原审被告）张彦，女，1978年9月20日出生，汉族，住山东省单县。
委托代理人李广华，山东圣义律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘杰，男，1988年10月31日出生，回族，住济南市。
委托代理人马吟侠、许梅，山东金浩律师事务所律师。
第三人宁继霞，女，1976年9月20日出生，汉族，住山东省章丘市。
上诉人张彦因与被上诉人刘杰、原审第三人宁继霞返还原物纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2014）高民初字第518号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，2013年6月3日，刘杰（乙方）与宁继霞及宁继金（甲方）在济南嘉航房地产经纪有限公司签订房屋买卖合同一份，双方约定：宁继霞将其所有的位于济南高新区新宇北路以西新生活家园81号楼7单元401室的房产出售给刘杰，房屋建筑面积为130.31平方米，附属设施包括房屋内固定装修、公共维修基金、室内房屋固定设施，房屋有抵押，无租赁，总价款为107万元，签订合同当日交付定金2万元，该房产在济南兴业银行设有抵押，由甲方自行办理解除抵押手续；甲乙双方均清楚知道此房产处于商品房银行抵押状态，在此状态下签订此合同具有同等法律效力；甲方在乙方支付首付款当日，应配合乙方到房管局办理产权过户手续，否则乙方有权不支付首付款；甲方承诺其共有权人同意此套房产的出售事实，若因共有权人原因造成本合同不能履行，则视为甲方违约；代理人承诺已经获得上述房地产产权人的授权，否则由此给甲方或中介造成的损失由代理人承担。同日，刘杰交付宁继霞定金2万元，2013年7月9日，刘杰转入周龙账户212800元，提取现金34200元。同日，宁继霞出具收条一张，载明：“今本人收到刘杰（370105198810310017）购买济南市高新区新宇北路以西新生活家园81号楼7-401室房屋首付款人民币大写贰拾柒万元整（￥270000.00元）”，宁继霞解除了对该房产上其向权朝政办理的抵押登记。2013年7月15日，刘杰取得该房产所有�证书，房产证号为济房权证高字第0564**号，房屋所有权人为刘杰，共有情况为单独所有。2013年7月23日，刘杰在中国邮政储蓄银行济南市历城区支行办理购房贷款，贷款数额为80万元，并授权付至宁继霞6210984510007598466账户。同日，中国邮政储蓄银行济南市历城区支行发放了贷款80万元。后刘杰多次到该房产处，发现该房产门锁已被更换，无法进入该房居住。2014年9月2日，济南市公安局高新区分居舜华路派出所出具关于证明刘杰报警的函一份，载明：“根据申请，兹证明刘杰（男，回族现张彦（经了解，张彦称其于2013年3月份已从宁继霞手中租住该房，而且其已支付宁继霞该房租金20年”。
诉讼中，张彦提交宁继霞（出租人）与张彦（承租人）签订的房屋租赁合同一份，合同载明时间为2013年2月28日，双方约定出租房屋坐落于高新区新宇北路以西新生活家园81号楼7-401室，房屋用途为居住，允许转租，租赁期限自2013年2月28日至2033年12月28日止，租金每月2000元，承租人在合同生效之日起5日内向出租人支付租金50万元，出租人在合同生效之日起5日内将房屋交付给承租人。同日，宁继霞向张彦出具收条一份，载明：“今收到张彦交来坐落于高新区新宇北路以西新生活家园81号7-401租赁费人民币伍拾万元整，￥500000元整。收款人签字：宁继霞日期：2013年2月28日”。同日，宁继金、张金芳、宁继霞分别向张彦出具房屋腾清承诺确认书一份，承诺：其系高新区新宇北路以西新生活家园81号楼7-401（房屋所有权证号038586）的产权人和共有人，因租赁承诺于2013年2月28日前将前述房产移交给张彦，并提前清腾前述房产内的所有物品；2013年2月28日起，其本人及家属均未在该房屋内居住，房屋内尚未腾出的物品和附属设施视为抛弃，张彦有权自�进入并接收该房产。
张彦主张其丈夫陈光辉通过其工商银行6222081602001992345账户分别于2013年3月26日向宁继金6222021602005554565账户转账给付10万元；于2013年4月20日向宁继金6217221602000318832账户转账给付10万元；于2013年4月24日向宁继金6217221602000318832账户转账给付20万元；于2013年4月28日向宁继金6217221602000318832账户转账给付10万元，合计50万元，全部租金已经付清，并提交工商银行交易记录及明细予以证明。对于该主张，刘杰认为宁继霞向张彦出具收条时间为2013年2月28日，而张彦主张的房租支付时间为2013年3-4月份，不能认定该50万元系支付的房租款，应认定宁继金与陈光辉间存在借贷关系。宁继霞认为50万元系宁继金与陈光辉间的借款，而非房租款。张彦主张该房产于2013年4月份由宁继霞及宁继金交接给张彦，2013年7、8月份张彦将房屋出租给他人，现张彦已将该房屋出租给时国际，但未提交证据予以证明。
宁继霞主张宁继金与张彦丈夫陈光辉之间系民间借贷关系，为担保该债务的履行，张彦要求与宁继霞签订了房屋租赁合同，而非真实的房屋租赁关系。宁继霞主张宁继金自向陈光辉借款后，曾多次向陈光辉及张彦账户还款，现债务已经偿清，担保也就不复存在，为证明其主张，宁继霞提供宁继金的转账凭条一宗，涉及金额133600元。其提供的中国工商银行凭条中均载明：“转入卡号／账户62220816020019＊＊＊＊5，收款人：＊光辉”。刘杰对宁继霞提交的证据及主张予以认可。张彦认为宁继霞提交的证据真实性无法确认，即使该证据是真实的，有一部分款项转给了陈光辉，但因转款原因的多样性，据此就否认租赁合同关系是于法无据的；再退一步讲，即便转账就是还款，依然不能否定张彦与宁继霞间的租赁合同关系，因�张彦与宁继霞均认可租赁合同具有担保性质，假设如宁继霞所述借款47万元偿还了13万余元属实，也还有30多万元尚未偿还完毕，债权债务并未了结，租赁合同也已经履行。张彦代理人不清楚陈光辉与宁继金之间有无其他债权、债务纠纷。
另查明，张彦向原审法院提交的陈光辉账户交易明细中显示：2013年2月28日，陈光辉通过其6222081602001992345账户向6222021602005554565账户转账给付3万元；2013年3月7日，陈光辉通过其6222081602001992345账户向6222021602005554565账户转账给付2万元；2013年3月20日，陈光辉通过其6222081602001992345账户向6222021602005554565账户转账给付10万元。根据庭审中张彦的主张及其提交的转账明细可以认定6222081602001992345账户户名为宁继金。
原审法院认为，刘杰与宁继霞签订房屋买卖合同，达成购房合意，该房屋买卖合同合法有效。刘杰已经支付了相应�价，且案涉房产也已办理了过户手续，刘杰作为案涉房产的所有权人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。张彦与宁继霞签订了房屋租赁合同，张彦抗辩称其作为承租人，按照“买卖不破租赁”的原则，其享有对案涉房产的使用权，故刘杰无权要求张彦腾房。原审法院认为，张彦主张租赁案涉房屋20余年，并一次性支付全部租金50万元，在本案诉讼中张彦亦未提交其或他人在案涉房产中居住的相应证据，有悖于一般意义上为生活、生产便利租用房屋而签订的房屋租赁合同。从张彦提交的交易记录来看，自2013年2月28日至2013年4月28日，陈光辉向宁继金转款七笔，除张彦主张的50万元外，还有15万元由陈光辉转账支付给宁继金，且发生在张彦与宁继霞签订租赁合同后及张彦主张的50万元转账前；而从宁继霞提交的宁继金转账凭证来看，宁继金多次向陈光辉账户存款�双方提交的证据符合民间借贷合同关系的借款给付与还款的基本特征，与宁继霞关于宁继金与陈光辉间存在借贷关系，且房屋租赁合同系双方借贷关系担保的相关陈述相吻合。由此可见，张彦与宁继霞签订的房屋租赁合同并非一般意义上的房屋租赁合同，系因陈光辉出借资金给宁继金，为了使出借资金有所担保，由张彦与宁继霞签订了此份租赁合同，因此，该份房屋租赁合同难以产生法律意义上的房屋租赁合同效力，且用租赁的形式作为借贷的担保于法无据，故原审法院认定张彦与宁继霞于2013年2月28日签订的房屋租赁合同为无效合同。综上所述，刘杰要求张彦腾出位于济南市高新区新宇北路以西新生活家园81号楼7单元401室房屋的诉讼请求，原审法院予以支持。刘杰自愿放弃要求张彦赔偿其经济损失75000元的诉讼请求，系对其权利的自行处分，且不违反法律规定，原审法院予以支持。原审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第六十四条，《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第七条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：张彦于判决生效之日起十日内腾出位于济南市高新区新宇北路以西新生活家园81号楼7单元401室房屋。案件受理费1675元，由张彦负担。
上诉人张彦不服原审判决上诉称：一审程序违法。张彦、刘杰、宁继霞均承认涉案房屋的实际所有权人为宁继金，即宁继霞的弟弟，且刘杰也认可房屋交易的过程是与宁继金之间发生的，宁继霞仅是名义的房屋所有权人，并未实际参与房屋交易的过程，仅是配合交易进行签字而已，因此该案依法应追加宁继金为第三人，但一审法院虽经我多次申请，不予追加。另在刘杰提交的《房屋买卖合同》中，宁继金作为卖方签字，因此�据合同关系也应追加宁继金为第三人。我提交的房屋租赁合同、租金收到条、实际支付租金凭证及房屋交接单等书证，足以证明我真实、合法租赁了涉案房屋。但一审法院仅以宁继霞陈述“租赁合同是借款的担保合同”为由认定我的租赁合同系无效合同，该认定显然违法，因为根据证据规则，书证的证明力要大于当事人的陈述。一审法院对证据的采信违反了证据规则，继而导致认定事实错误。一审适用法律错误。一审法院认定租赁合同为无效合同，其理由为租赁合同是担保性质的合同，该理由与合同法上关于合同无效的规定不符，于法无据。现有证据不能够证明刘杰已经全部交付了购房款，一审法院所查明的刘杰转入周龙帐号212800元，没有证据证明系购房款的一部分，因此，我有理由怀疑刘杰与宁继霞之间的房屋买卖合同是虚假的。请求撤销原审判决，并改判或�回重审；一、二审的诉讼费用由刘杰承担。
被上诉人刘杰辩称：宁继霞作为物权登记的所有人，分别与我和张彦签订合同，系本案适格的当事人。宁继金及陈光辉、陈光辉的表弟权朝政等都参与过涉案房屋的交易中的活动，但这些人并不是合同相对方，不是适格的当事人。追加当事人是作为原告一方的诉讼权利，人民法院也可以根据案件审理的情况，依职权决定是否追加当事人参加诉讼。一审过程中，一审法院追加宁继霞参加诉讼活动，已经查明本案事实，并作出正确判决。张彦的丈夫陈光辉早就与宁继金存在民间借贷关系，从涉案房屋的抵押、解除抵押、出卖整个过程看，张彦和其丈夫陈光辉是知情的，而刘杰在本案房屋买卖之前与宁继霞从未相识，也没有任何利害关系，所以不存在虚构买卖合同的情形。关于宁继霞在一审中的陈述，实际上是有一系�原始的证据来支持的，这些证据与宁继霞的陈述是相互印证的，已经形成了完整的证据链条，能够证明张彦所提交的房屋租赁合同以及50万元的租赁费收据内容都是虚假的。一审法院对案件证据的采信、认定，完全符合我国民事诉讼证据规则。签订房屋租赁合同是张彦作为其债权实现的一种担保方式，并非双方签订租赁合同的真实意图，也未有任何实际的履行行为，故不具有租赁合同的效力。张彦和宁继霞签订租赁合同作为借贷合同抵押担保，形式要件违反物权法的规定，不是我国法律确定的担保形式，不产生抵押的法律效力。从内容看，是一种恶意串通行为，也是无效的。刘杰与宁继霞房屋买卖合同是合法有效的，刘杰已经支付了全部房屋价款，并且取得了房屋的产权证书，刘杰的房屋所有权没有任何瑕疵。请求驳回张彦的上诉请求，维持原审判决。
�审第三人宁继霞未发表意见。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，涉案房屋登记的原产权人为宁继霞，宁继金是否与宁继霞作为共同卖方与刘杰签订房屋买卖合同，并不影响该买卖法律关系的性质，宁继金并无必须参加诉讼之必要，张彦主张原审程序违法，理由不能成立。涉案房屋已办理过户登记，房屋买卖合同已经实际履行，房款是否付清不是影响买卖合同效力的因素，且主张房款的权利属于房屋的卖方，与张彦无关。
张彦与宁继霞签订的房屋租赁合同中约定房屋用途为居住，但张彦自认其并未居住，而是进行了转租，虽然租赁合同中约定允许转租，但张彦仅为了居住或转租而租赁涉案房屋20年且一次性支付50万元租金，明显不符合日常生活经验，与常理相悖，故原审判决综合当事人的陈述及相关证�材料，认定张彦与宁继霞签订的房屋租赁合同无效，并无不当。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1675元，由上诉人张彦负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邵举强
代理审判员 马立营
代理审判员 曹 强
二〇一六年五月二十三日
书 记 员 吴秀婷