广东省英德市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）清英法望民初字第96号
原告苏虎（反诉被告），男，1986年01月14日出生，汉族，湖南省茶陵县人，住湖南省茶陵县。
委托代理人潘志明，男，1985年9月27日出生，汉族，清远市人，住清远市清新区。
被告钟永红（反诉原告），男，汉族，1968年10月19日出生，住英德市。
委托代理人严帅，广东正鑫律师事务所律师。
本诉原告苏虎诉本诉被告钟永红土地租赁合同纠纷一案，本院2015年4月17日立案受理后，依法由代理审判员侯立军适用简易程序公开开庭进行了审理。案件在审理过程中，本诉被告向本诉原告提起反诉，经审查符合法律规定，本院决定合并审理。本诉原告苏虎及其委托代理人潘志明、本诉被告钟永红及其委托代理人严帅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告苏虎诉称，2014年9月28日，原、被告双方签订了《土地使用权租赁合同》，约定被告将位于高速沙口收费站出口收费站宿舍楼左手边3600平方米（5.4亩）的土地出租给乙方使用经营饭店，租赁期限为20年。租金为每年每亩6000元，年租金为32800元。原告需预交一年的押金给被告。租赁土地上已构建的厕所和活动板房及出租地上的桉树、桂花树苗，被告转让给原告，总计费用33000元。2014年10月1日，被告在收取了原告支付的租地定金32800元、购买板房和桉树、桂花等青苗款33000元及2014年10月1日至2015年10月1日的租金32800元后，分别出具了3份收据给原告。上述合同签订后，相关部门告知此路段的高速路不开口，从而使得原告无法经营饭店，当时签订合同的目的无法实现，依据《合同法》的规定，涉案合同应当解除。另外，涉案土地属集体土地，该土地的发包未经过村民会议三分之二以上成员或村民代表的同意，且未经镇人民政府批准，故涉案合同属无效合同。综上，为维护原告的合法权益，诉请：1、判决解除原、被告双方于2014年9月28日签订的《土地使用权租赁合同》；2、判令被告返还原告租地定金32800元、购买板房和树、桂花等青苗款33000元、2014年10月1日至2015年10月1日的租金32800元，合计98600元；3、责令被告承担本案诉讼费用。
本诉原告苏虎为证实其诉讼请求，在举证期限内提供如下证据：1、原告身份证复印件；2、被告身份证复印件；3、土地租赁合同复印件；4、收据复印件；5、现场照片两张。
本诉被告钟永红辩称，一、原告诉求解除双方于2014年9月28日签订的《土地使用权租赁合同》于法无据；二、原告要求被告返还租地定金、青苗款、租金等共98600元无事实和法律依据；三、原告要求解除合同的行为属擅自解除合同的行为，故根据《租赁合同》第三条、第十七条的约定，原告所支付的押金不应予以退还，并应支付50000元违约金给被告。因此，请求法院查明本案事实驳回原告的诉讼请求。
反诉原告钟永红在诉讼中提起反诉请求，1、依法判令反诉被告继续履行与反诉原告于2014年9月28日签订的《土地使用权租赁合同》；2、依法判令反诉被告支付违约金50000元给反诉原告。反诉原告在第二次开庭法庭辩论结束前变更反诉请求第一项为要求依法解除反诉原、被告双方于2014年9月28日签订的《土地使用权租赁合同》，且判令反诉被告在解除合同后5日内将涉案土地的物品清理完毕。
本诉被告钟永红在本诉及反诉中提交的证据有:1、合同；2、民事起诉状、应诉通知书；3、2015年4月30日的证明；4、身份证；5、收据；6、2014年9月28日的证明；7、2015年5月21日的证明；8、2015年5月25日的证明；9、现场照片七张。
此外，本诉被告申请的证人钟某在当庭具结保证后作证称，本诉原告请其铲车对涉案土地按本诉原告的要求进行平整，所需费用都包括在厕所、活动板房及各种木苗的33000元之内。
反诉被告对反诉原告的反诉请求辩称，1、双方签订的《土地使用权租赁合同》因未经民主议定程序而属无效合同；2、双方签订合同的目的是为了在涉案土地上经营饭店，现因相关部门未在涉案土地上规划开口，故无法实现合同目的，所以合同应解除；3、至签订《土地使用权租赁合同》前，反诉被告未占用过涉案土地，未动用过任何物品，涉案土地上的板房、花草并非反诉原告所有；4、本案合同属无效合同，无违约可言。
经审理查明，2014年9月28日，本诉原、被告双方在自愿协商的基础上，分别以甲、乙方的名义签订了《土地使用权租赁合同》，合同主要约定：“一、甲方（钟永红）将位于广乐高速沙口收费站出口收费站宿舍楼左手边的土地租给乙方（苏虎）使用，……面积45*80=3600平方米（5.4亩）……三、押金：乙方交一年的押金给甲方，合同履行将近完成，押金用来抵租期的最后一年租金，如乙方擅自解除合同，押金不退还。四、租金按年支付，为每年每亩6000（大写陆仟圆整）元，年租金为32800元（叁万贰仟捌佰圆整），……五、租赁土地上已构建的厕所和活动板房，及出租地上的桉树、桂花树苗，甲方伤人转让给乙方，连同甲方负责按照乙方要求平地的费用，总计费用33000（大写叁万叁仟圆整）元，甲方收到此款后须出具单据。……十七、违约责任：本协议生效后，甲、乙双方不得擅自解除。如甲方不按约定将土地租赁给乙方的，须支付乙方五万元的违约金。如乙方擅自解除协议，乙方需支付给甲方五万元违约金。……十九、本协议自甲、乙双方签字或加按指模后生效。……”合同签订后，本诉原告曾为涉案土地开设水表。
另查明，涉案土地为本诉被告的自留地，该土地租赁事宜已经过村民小组中三分之二以上户代表同意。
再查明，本诉被告在庭审中向法庭提交了现场照片，从照片上看，涉案土地经过平整并铺有细石碴，且有部分地方有铺过水泥的痕迹。
以上事实，有起诉状、答辩状、反诉状、原、被告双方提供的证据和开庭笔录等在卷佐证。
本院认为，本诉原、被告双方于2014年9月28日签订的《土地使用权租赁合同》是双方在平等自愿协商的基础上签订，其内容未违反法律的强制性规定，亦未违反公序良俗，且合同所涉土地系本诉被告自留地，出租该土地的事宜已经村民小组三分之二以上户代表同意，故本案《土地使用权租赁合同》合法有效，本院予以认定。本诉原告要求解除合同，本诉被告亦同意解除合同，本院予以认可。本诉原告以广乐高速不在涉案土地处开口而无法实现经营饭店的合同目的为由要求解除合同，但《土地使用权租赁合同》中并未对租赁土地的目的进行具体约定，且本诉原告亦未提供其他证据证明本案合同签订是以经营饭店为目的，故本诉原告以合同目的无法实现而要求解除合同的理由不成立，本院不予认可。由于本诉原告并无其他正当理由，故其要求解除合同的行为属单方违约行为，根据双方在《土地使用权租赁合同》中第三条的约定，对于本诉原告要求本诉被告返还押金32800元的请求，不予支持，同时，根据本合同第十七条的约定，对于反诉原告要求反诉被告支付50000元违约金的反诉请求，予以支持。
对于本诉原告要求退还已经预交的第一年的租金的问题，因本诉原告已于合同签订后为涉案土地安装水表，该行为已能够证实本诉被告已将涉案土地交付本诉原告使用即合同已实际履行的事实，且从本诉被告提交的图片证据及证人证言亦可对上述事实予以辅证。同时在《土地使用权租赁合同》中双方约定租金按年支付，且解除合同的请求是本诉原告在无正当理由的基础上自行提出，但鉴于本诉被告已于2015年6月15日同意解除双方所签的租赁合同并同意本院根据实际情况对合同未实际履行部分依法进行裁量，故从公平角度出发，本院酌情认定由本诉被告退还四个月的租金10933.33元给本诉原告。
对于本诉原告要求本诉被告返还合同第五条约定的购买厕所、活动板房、桉树、桂花树苗及平整土地的费用等33000元的请求，因本诉被告已向本诉原告支付上述物品的对价，根据合同约定上述物品已由本诉被告转让给本诉原告，故本诉原告在合同解除后应自行对上述物品进行处置，而无权要求本诉被告返还对价，且本诉被告已按照本诉原告的要求对土地进行了平整，故对本诉原告该项请求，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八条、第六十条、第九十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除本诉原、被告双方于2014年9月28日签订的《土地使用权租赁合同》，限本诉原告于本判决生效之日起十五日内将涉案土地的物品清理完毕。
二、反诉被告苏虎于本判决生效之日起十日内向反诉原告钟永红支付违约金50000元。
三、由本诉被告于本判决生效之日起十日内退还租金10933.33元给本诉原告。
四、驳回本诉原告的其他诉讼请求。
本诉受理费1132.5元，反诉受理费262.5元，合计1395元，由本诉原告苏虎负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
代理审判员 侯立军
二〇一五年七月六日
书 记 员 黄安琪
附：适用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。