吉林省延吉市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉2401民初410号
原告：任志坤，男，汉族，住延吉市朝阳街。
被告：宋振萍，女，汉族，住延吉市依兰镇。
委托代理人：胥志强，吉林权哲律师事务所律师。
被告：延吉市烟集造林林场（下称烟集林场），住所地：延吉市依兰镇。
法定代表人：崔京日，该林场场长。
第三人：延吉市房地产开发有限公司（延吉市联谊建筑安装有限公司），住所地：延吉市北山街。
法定代表人：张福森，该公司经理。
委托代理人：许洪伟，吉林孚达律师事务所律师。
案由：案外人执行异议之诉。
原告任志坤与被告宋振萍、被告烟集林场、第三人延吉市房地产开发有限公司之间案外人执行异议之诉一案，本院于2016年1月13日受理后，依法由审判员杨雪松担任审判长，与审判员冯喜库、刘玉升组成合议庭，于2016年3月2日公开开庭进行了审理。原告任志坤、被告宋振萍的委托代理人胥志强、被告烟集林场的法定代表人崔京日、第三人延吉市房地产开发有限公司的委托代理人许洪伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告任志坤起诉称，2002年，由于国家政策规定行政机关禁止新建楼堂馆所，延吉市林业局借其下属单位烟集林场的名义，向延吉市联谊建筑安装有限公司发包，由延吉市联谊建筑安装有限公司垫资建设了包括本案诉争车库（产权证号：XXXX，房屋代码XX，幢号XX，室号XX，面积XX平方米）在内的办公楼和职工住宅楼，在工程建设款结算中采取以房抵债的形式，将本案诉争的车库交付延吉市联谊建筑安装有限公司处理，但购买车库款4.1万元于2003年5月10日，同样由原告交与了延吉市林业局，并于2003年接受了林业局交付的车库并占有使用至今。但由于当时的林业局主要领导许杰及具体负责人随后不久因涉嫌职务犯罪被追究刑事责任，导致产权一直未予变更，到目前尚登记在被告烟集林场名下。2015年，被告烟集林场因不履行已经发生法律效力的（2015）延民初字第XX号民事调解书所确定的义务，所以登记在烟集林场名下但一直为本案原告占有使用的车库被本院以（2015）延执字第XX－X号执行裁定书查封。原告向本院提出执行异议被本院以（2015）延执异字第XX号执行裁定书驳回异议申请后向本院提起案外人执行异议之诉，要求停止对产权证号XX、房屋代码为XXXX、幢号XX、室号XX、面积XX平方米车库的执行。
被告宋振萍答辩称，根据物权法第九条、第十五条、第二十条的规定，不动产物权以登记为生效要件，被法院执行的执行标的物明确登记在被告即被执行人烟集林场名下，原告并非本案所诉争车库的权利所有人，因此请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告烟集林场未答辩，并表示对此事不清楚。
被告林业局未答辩，但表示对原告的请求无异议，对具体的产权登记情况不清楚。
本院经依法公开开庭审理，综合查明如下事实：2002年，由于国家政策规定行政机关禁止新建楼堂馆所，延吉市林业局借其下属单位烟集林场的名义，向延吉市联谊建筑安装有限公司发包，由延吉市联谊建筑安装有限公司垫资建设了包括本案诉争车库（产权证号：XX，房屋代码XXXX，幢号XX，室号XX，面积XX平方米）在内的办公楼和职工住宅楼。在工程建设款结算中采取以房抵债的形式，由延吉市林业局将本案诉争的车库交付延吉市联谊建筑安装有限公司处理，但购买车库款4.1万元同样交与了延吉市林业局，并于2003年接受了延吉市林业局交付的车库并占有使用至今。但由于当时的延吉市林业局主要领导许杰及具体负责人随后不久涉嫌职务犯罪被追究刑事责任，导致产权一直未予变更，到目前尚登记在烟集林场名下。2015年，由于烟集林场（本案诉争车库的登记权利人）不履行已经发生法律效力的（2015）延民初字第XX号民事调解书所确定的义务，登记在烟集林场名下但一直为本案原告占有使用的车库被本院以（2015）延执字第XX－X号执行裁定书查封。原告向本院提出执行异议被本院以（2015）延执异字第100号执行裁定驳回。
另查明，延吉市联谊建筑安装有限公司在本案成诉之前已经被注销，其法定代表人与延吉市房地产开发有限公司的法定代表人系同一人，即张福森，延吉市房地产开发有限公司表示愿意承担延吉市联谊建筑安装有限公司的相关权利和义务，并向委托代理人许洪伟出具了授权委托书。
上述事实，有原告提供的证据：
证据1.（2015）延执异字第XX号执行裁定书；
证据2.2003年5月12日购买本案诉争车库向林业局交纳的4.1万元收据；
证据3.延吉市林业局与延吉市联谊建筑安装有限公司签订的两份建房合同；
证据4.延吉市集中供热有限公司经销中心开具的2011－2014年的供暖费收据和缴费通知，延吉市光明物业管理有限公司提供的证明一份，电费明细一张；
以及被告宋振萍向本院提供的（2015）延民执字第XX－X号执行裁定书一份加以证明。
经原告申请和本院准许，证人安某（身份证号：XXXX，系当时延吉市林业局开发建设包括本案诉争车库的具体承办人）出庭作证所作的证词。同时，本院依法调取了引起案外人执行异议之诉的（2015）延执异字第XX号执行裁定书。
各方当事人对上述证据的真实性不存异议，但对部分证据的证明目的有异议，但并不影响案件事实的成立，本院予以确认。
本案审理的焦点为原告是否是诉争车库的实际权利人，其占有使用的车库是否有物权上的权利且足以排除对诉争车库的执行。
由于本案系案外人执行异议之诉，涉及不动产物权的确认以及引起物权变动的债权基础的合法性，应当适用合同法、民事诉讼法以及最高人民法院相关司法解释加以处理。
本院认为，本院作出的驳回案外人异议申请的（2015）延执异字第XX号执行裁定书，是根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人以登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同规定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，而案外人任志坤即本案原告与被执行人烟集林场没有签订合法有效的书面买卖合同而作出的。但综观本案，在运用文义解释的同时，应当综合地以系统解释以及立法者目的解释的方法对上述规定进行解读，因为我国是统一的法律体系，任何法律并不孤立存在，而是系统存在的。
当事人各方对前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定中的（二）、（三）项不持异议，所以本院仅对（一）、（四）项进行系统性的解释。
物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，其中最重要的是权利人对特定物的所有权。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，若无法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理权物登记的，不影响合同的效力。因此该案争议的车库买卖的合同效力在2003年5月12日原告向林业局交纳购买车库款后，形成事实上的买卖合同关系且已经成立生效。虽然该案诉争的车库的所有权形成于物权法颁布实施之前的2002年，但物权法（2007年10月1日起施行）所规定的一些条款可以成为本案说理论证的理由。同时，《中华人民共和国民法通则》第七十二条第二款规定：“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，除法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”因此，原告对本案诉争车库的权利在第三人交付之时起已经转移。1995年1月1日（2007年8月30日修改）施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定：“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”同时该法第六十条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”亦即通过买卖合同关系取得的不动产所有权应该向管理机关登记。虽然本案诉争车库的所有权登记不适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的有关规定，但在买受人支付购买车库款后，出卖人应当在交付房屋后尽快为买受人办理房屋权属登记证书是其应尽的义务，不然超过法定的时间或不给办理均构成违约。而本案所诉争车库的权属之所以到目前仍然登记在买受人之外的人名下，其并非买受人不急于登记，而是由于实际开发建设单位的主要领导随后不久因涉嫌犯罪被追究刑事责任而造成，其责任不在买受人即本案的原告，也就是说，本案所诉争车库的未办理过户登记非因买受人自身的原因。同时，2００5年1月1日起施行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”对此规定的解读，可以理解为，第三人虽未办理过户登记，但已经实际占有，如果第三人对此无过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案原告所占有的房屋与此规定相符。既然对第三人占有的不动产不得进行查封、扣押、冻结，何以能够谈到执行问题呢？该规定的第十九条“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”也从相反的方面说明，只要被执行人合法占有，即支付了对价但尚未过户，可以认定被执行人对该财产拥有了实体权利，人民法院可以查封，也就是说是否已经转移登记不能成为可以执行或阻碍执行的原因，关键是看当事人是否对诉争的财产拥有实体权利，那么，作为本案原告占有使用长达13年的不动产，其因买卖取得了对本案诉争财产的实体权利，人民法院如果直接认定为仍然属于出卖方的财产，就有悖于该司法解释的规定了。所以，本案诉争的车库，因原告对其拥有实体权利，人民法院不得执行。
关于案外人任志坤即本案原告与被执行人烟集林场没有签订合法有效的书面买卖合同的问题。本院对此问题进行探究认为，之所以最高人民法院要在《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）项中要规定“在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同”，其目的是为了防止被执行人与案外人恶意串通，影响执行的正常进行，妨碍申请人权利的实现，其主要的价值取向在于防止案外人与被执行人“恶意串通”，所以对此规定不能孤立地、片面地、静止地看待。与该司法解释所对应的是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。”但对这一问题，不仅应当从字面上进行解读，也应该从当时的历史环境和形成原因方面进行分析。单位集资建房通常的惯例为，单位开发的职工集资建房由买受人直接向单位交纳规定的购房款，俟建成后由单位交由买房的职工占有使用，所以未在此过程中严格地在双方之间签订房屋买卖合同。况买受人即本案原告虽到目前为止没有办理过户手续，但自2003年取得车库后一直占有使用至今，除在因烟集林场作为被执行人，法院通过房产管理部门确认本案诉争车库登记在烟集林场名下而予以查封外，从未有人对原告拥有的车库主张过权利，即在产权归属上构成对原告权利的威胁。试想，原告通过买卖取得的车库权利且占有使用达13年之久，却因非自身原因未登记而突然因为他人要实现权利而导致自身权利的丧失，于情于理皆不符合大众的普遍性认识。从债的形成来讲，合同所生之债是债的重要来源之一，本案原告通过合法买卖而非与出卖人恶意串通取得债权，而申请执行人因司法调解取得债权，同为债的情况下，后取得债权人优于先取得债权人并能够取得实际的权利，这在合同法的角度也是难以成立的。因此，因历史的非原告自身过错的原因未能过户的责任不能归咎于原告本身，对因买卖合同关系合法取得的权利应当予以尊重，不能轻易地加以否定，不然就会危及到市场交易行为的稳定和安全。
同时，本案是因为被告烟集林场不主动履行（2015）延民初字第XX号民事调解书所确定的义务而形成，所以应由其负担本案的诉讼费用。
综合上述分析论证，原告的诉讼请求符合最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十一条的规定，其异议成立。据此，根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条第（一）项的规定，判决如下：
停止对原告任志坤占有使用的产权证号为XX、房屋代码为XXXX、幢号XX、室号XX、面积为XX平方米的车库的执行。
案件受理费800元（原告已预交），由被告延吉市烟集林场负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审判长 杨雪松
审判员 冯喜库
审判员 刘玉升
二〇一六年三月八日
书记员 李 越