河南省郑州市金水区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫0105民初22659号
原告苗艳霞。
委托代理人方保红，河南昌浩律师事务所律师。
被告王江涛。
被告郑州一诺房地产营销策划有限公司，住所地郑州市郑东新区。
法定代理人王科宏，经理。
二被告委托代理人胡方瑞，河南点石（上海）律师事务所律师。
委托代理人朱振亚，系该公司职工。
原告苗艳霞诉被告王江涛、郑州一诺房地产营销策划有限公司居间合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人方保红，被告王江涛，被告王江涛和郑州一诺房地产营销策划有限公司共同委托代理人胡方瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2016年9月18日，原告与郑州大昌房地产营销策划有限公司、裴广军签订《房屋买卖合同》一份，约定裴广军将其位于金水区西太康路房屋出售给原告，郑州大昌房地产营销策划有限公司提供居间服务。付款方式为按揭贷款，原告与裴广军在100个工作日共同到房管局立契并办理房产过户及相关手续。合同生效后，郑州大昌房地产营销策划有限公司于2016年9月18日直接收取原告定金2万元，郑州大昌房地产营销策划有限公司又通过被告郑州一诺房地产营销策划有限公司于2016年9月23日收取原告贷款服务费9840元。2016年10月1日，郑州市出台限购新政策，原告夫妻名下已有一套住房，且第二套继承房屋的公证及近亲属产权过户手续基本办理完毕，在合同约定的100个工作日办理产权过户登记期限内，属于新政策规定的购买第三套房屋限制对象。原告立即将该不可抗力因素造成合同无法履行的情形通知被告及卖房人，协商处理房屋买卖合同解除及退款事宜，但被告却置政府限购政策于不顾，强迫原告继续违规交易，拒绝退还违约收取的原告定金和贷款服务费。政府限购政策属不可抗力，房屋买卖合同无法继续履行各方均不承担违约责任，合同各方应当依法解除合同，并返还所收取的费用。由于政府限购政策出台，《房屋买卖合同》无法履行，原告和裴广军未到房管局办理存量房买卖合同，房屋中介服务目标没有实现，郑州大昌房地产营销策划有限公司依法不能收取佣金，被告郑州一诺房地产营销策划有限公司没有为原告提供按揭贷款金融服务，依法也不应当收取贷款服务费。郑州大昌房地产营销策划有限公司应当对该贷款服务费的返还承担连带责任，定金本应由裴广军收取，郑州大昌房地产营销策划有限公司保管。郑州大昌房地产营销策划有限公司违反约定约定直接收取原告定金，造成原告和裴广军之间定金合同不成立，应当依法返还原告定金。因在诉讼过程中，郑州大昌房地产营销策划有限公司的股东被告王江涛为逃避债务，虚假清算报告，骗取工商登记机关于2017年10月17日办理了注销登记。故原告诉至法院，请求判令：1、被告王江涛返还原告定金2万元；2、被告郑州一诺房地产营销策划有限公司返还原告服务费9840元，被告王江涛承担连带责任；3、本案诉讼费用由二被告承担。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：
1、《房屋买卖合同》一份；
2、裴广军房屋所有权证复印件及郑州市房产分户图复印件各一份；
3、2016年9月18日《收据》一份；
4、2016年9月23日《收据》一份；
5、原告结婚证、户口本各一份；
6、姜巍房屋所有权证一份；
7、网签监管担保业务预约凭证复印件一份；
6、郑州市房地产管理局办事大厅受理凭证（领取确认单）复印件一份；
7、郑州市不动产证一份；
8、《郑州市人民政府办公厅关于在郑州市部分区域实施住房限购的通知(郑政办【2016】64号)》打印件一份；
9、《关于印发（住房限购政策实施细则）的通知》打印件一份；
10、《郑州市存量房买卖合同》打印件一份；
11、《公证书》四份；
12、微信截图九张；
13、郑州大昌房地产营销策划有限公司工商登记信息一份。
被告王江涛辩称，一、王江涛作为本案被告，诉讼主体不适格，本案王江涛虽然系郑州大昌房地产营销策划有限公司（以下简称大昌房产）股东，但是王江涛并没有为逃避公司债务，虚假清算报告，骗取工商登记机关于2017年10月17日办理注销登记,根据现有证据材料,大昌房产依法办理了公司注销手续,股东王江涛依法履行了清算的义务,并依法在报纸上对清算事宜进行了公告。在公司注销、清算之前,王江涛并不知情本案诉讼,且苗艳霞未向大昌房产就清算事宜提出异议。因此,王江涛认为,大昌房产依法办理注销、清算手续,股东王江涛已经履行了相应的义务,不应当承担任何责任,王江涛作为本案被告,诉诉讼主体不适格,法院应当依法驳回苗艳霞的起诉;二、苗艳霞的诉讼请求没有事实根据和法律依据,应当驳回其诉讼请求。1.苗艳霞起诉事实与理由不属实,本案的真实事实如下，2016年9月18日,苗艳霞通过大昌房产购买裴广军拥有位于金水区××院××楼××房屋××套,并签订了《房屋买卖合同》,其中《房屋买卖合同》第二条约定,苗艳霞签订房屋买卖合同时,向大昌房产支付2万元,其中佣金6000元,代收定金为14000元。王江涛在此予以说明14000元系代收定金,系大昌房产代为保管的定金,并非苗艳霞所述大昌房产直接收取其定金20000元。《房屋买卖合同》第十三条第2项约定,涉案房屋银行费用为9840元,大昌房产给苗艳霞出具了《最新交易预算表》,并告知其相关的费用明细，原告对此予以认可，2016年10月1日,郑州市出台限购政策,即郑政办【2016】64号文件,苗艳霞为郑州市户口,其名下有一套住房,其可以购买涉案房屋即第二套房屋,并不符合限购政策所规定的限购。但是,苗艳霞为了不购买涉案房屋,逃避违约责任,故意办理继承房屋的公证及近亲属产权过户手续,谎称自己购房涉案房屋系购买第三套住房,在限购范围之内。因此,王江涛认为，苗艳霞辩称其因为限购政策，无法购买本案房屋的陈述不能成立。苗艳霞陈述,政府限购政策属于不可抗力,该陈述不能成立。根据《中华人民合同法》第一百一十七条规定,不可抗力具有不可避免性、不可预见性、不可克服性,但是显然根据本案上述事实,本案政府限购政策不属于不可抗力。2016年9月17日,大昌房产与苗艳霞签订了《客户看房确认单》，确认单第一条明确约定,大昌房产为苗艳霞找到了交易对象,并签订《房屋买卖合同》时,苗艳霞应当按合同总房款的2%,向大昌房产支付佣金。之后,苗艳霞、大昌房产、裴广军于2016年9月18日签订了《房屋买卖合同》,大昌房产已经履行了居间义务,苗艳霞辩称,苗艳霞与裴广军没有签订《存量房买卖合同》大昌房产中介服务目标没有实现,大昌房产不能收取佣金的陈述不能成立。《房屋买卖合同》签订后,河南正和房地产评估有限公司于2016年9月29日对涉案房屋进行了评估。2016年9月29日,苗艳霞接收通知后到中国银行河南省分行办理了银行按揭贷款手续。苗艳霞陈述,郑州一诺房地产营销策划有限公司没有为苗艳霞提供按揭贷款金融服务,不应当收取贷贷款服务费不能成立。大昌公司更没有对贷款服务费承担返还的连带责任,苗艳霞的诉讼请求没有事实根据和法律依据。苗艳霞构成违约后,裴广军多次到大昌房产闹事,要求大昌房产返还定金,严重影响了大昌房产的正常经营,大昌房产通知苗艳霞到大昌房产调解纠纷,均遭到苗艳霞的拒绝,大昌房产无奈,于2016年12月18日将定金14000元退还给裴广军。2.苗艳霞的诉讼请求没有合同依据和法律依据，根据《客户看房确认单》第一条以及《房屋买卖合同》第二条约定,苗艳霞应当向大昌房产支付佣金12000元,但是苗艳霞仅仅向大昌房产支付佣金6000元,因此,大昌房产收取其佣金6000元,有合同依据。另外,根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条之规定,居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。因此,大昌房产收取苗艳霞佣金6000元,有法律依据。本案的案由是居间合同纠纷,按照法律规定,本案应当处理的是苗艳霞与大昌房产之间的居间合同事宜，苗艳霞主张的第一项诉讼请求中包括定金14000元。该定金14000元的处理案由应当是房屋买卖合同纠纷,且大昌房产按照《房屋买卖合同》第二条约定,代为保管定金14000元,有合同依据。按照《房屋买卖合同》第二条约定,该定金由大昌房产保管,但是实际拥有该定金权利人为裴广军,本案缺少重要的当事人即卖方裴广军,在裴广军没有参加本案诉讼的情况下,法院依法不应当处理本案的定金14000元。另外本案的《房屋买卖合同》并未解除,且大昌房产已经于2016年12月18日被迫将定金14000元交给裴广军,苗艳霞要求退还定金14000元的事实已经不存在。二、苗艳霞未按照《房屋买卖合同》约定履行自己的义务,已经构成违约,按照《房屋买卖合同》第九条的约定,苗艳霞应当支付大昌房产佣金12000元,被答辩人仍然保留主张的权利。1.根据郑州市限购政策以及本案合同签订时间、履行的事实,苗艳霞有资格购买涉案房屋,但是其故意称自己没有资格购买涉案房屋或者故意设法让自己没有资格购买本案房屋,其存在主观恶意违约,违反《房屋买卖合同》约定之义务,其行为已经构成恶意违约、根本违约。2.根据《房屋买卖合同》第九条约定,单方违约时,有违约方承担全部佣金。根据《客户看房确认单》第一条以及《房屋买卖合同》第二条约定,苗艳霞应当向大昌房产支付佣金12000元。3.虽然在本案中,大昌房产没有提起反诉,但是大昌房产仍然保留主张佣金12000元的诉讼权利。综上所述,请求法院査明事实,依法判决驳回苗艳霞起诉或者驳回苗艳霞的诉讼请求。
被告王江涛就其答辩意见，向本院提交了以下证据：
1、《出售房屋委托书》、《客户看房确认单》、《委托书》各一份；
2、《房屋买卖合同》、最新交易预算表各一份；
3、《郑州市人民政府办公厅关于在郑州市部分区域实施住房限购的通知(郑政办【2016】64号)》打印件一份；
4、河南科技报一份；
5、照片两张。
被告郑州一诺房地产营销策划有限公司辩称，郑州一诺房地产营销策划有限公司(以下简称一诺公司)作为本案被告,诉讼主体不适格。本案的案由为居间合同纠纷,本案一诺公司接受苗艳霞委托,提供贷款服务,有权收取贷款服务费用,因此,一诺公司作为本案被告,诉讼主体不适格。苗艳霞的诉讼请求没有事实根据和法律依据,应当驳回其诉讼请求。1.苗艳霞起诉事实与理由不属实,本案的事实情况如下:郑州大昌房地产营销策划有限公司(以下简称大昌房产)与裴广军、苗艳霞于2016年9月18日签订《房屋买卖合同》后,一诺公司接受苗艳霞的委托,提供贷款服务,由河南正和房地产评估有限公司于2016年9月29日对涉案房屋进行了评估。2016年9月29日,苗艳霞接收通知后到中国银行河南省分行办理了银行按揭贷款手续,由于苗艳霞故意称自己没有资格购买涉案房屋或者故意设法让自己没有资格购买本案房屋,拒绝进一步执行银行贷款手续,存在主观恶意违约,导致苗艳霞的贷款没有审批通过。因此,苗艳霞陈述,一诺公司没有为苗艳霞提供按揭贷款金融服务,不应当收取贷款服务费的理由不能成立。2.苗艳霞的诉讼请求没有合同依据和法律依据。《房屋买卖合同》第十三条约定以及《最新交易预算表》,苗艳霞予以认可贷款服务费明细表以及贷款服务费为9840元的事实。苗艳霞应当支付给一诺公司贷款服务费9840元。综上所述，请求法院查明事实，依法判决驳回苗艳霞起诉或驳回苗艳霞的诉讼请求。
被告郑州一诺房地产营销策划有限公司就其答辩意见，向本院提交以下证据。
1、《房屋买卖合同》复印件、最新交易预算表复印件各一份；
2、《预评估报告表》一份，《郑州市人民政府办公厅关于在郑州市部分区域实施住房限购的通知(郑政办【2016】64号)》打印件一份。
经审理查明：
2016年9月18日，案外人李莉、裴广军（作为卖方）与原告（作为买方）、郑州大昌房地产营销策划有限公司（作为居间方）签订《房屋买卖合同》一份，主要约定，原告购买李莉、裴广军位于金水区××院××楼××号的房屋（房屋建筑面积为48.28平方米），房产及其配套设施的总价款为60万元。原告同意自本合同签订时支付定金2万元，其中佣金6000元，余额14000元作为代收的定金，原告与卖方均同意该定金在立契前暂时由郑州大昌房地产营销策划有限公司保管，卖方自本合同签订时将房屋所有权证交由居间方保管。原告与卖方同意以按揭贷款方式付款，原告与卖方于签订本合同后，应共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续。原告按合同申请贷款的比例，向卖方支付首付款，其余价款用银行贷款支付。第四条约定：原告与卖方应在本合同签订之日起100个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户及相关手续，并积极提供过户需要的相关证件和资料。原告若违反本合同第四条的约定，致使本合同在约定期限内无法正常过户，郑州大昌房地产营销策划有限公司应在原告违约之日起三日内催告原告，原告在被催告通知的日期内仍拒不履行义务的，卖方有权解除合同，同时原告应赔偿卖方的损失，郑州大昌房地产营销策划有限公司应将所保管的定金交给卖方（除非三方达成新的协议）。卖方若违反本合同第四条的约定，郑州大昌房地产营销策划有限公司应在卖方违约之日起三日内催告卖方，卖方在被催告通知的日期内仍拒不履行义务的，原告有权解除本合同，并要求卖方双倍返还原告定金并赔偿原告的损失（除非三方达成新的协议）。若买、卖双方均违反本合同第四条的约定，在双方约定的立契日期的次日，居间方将房产产权证或售房保证金退还卖方，同时将购房定金退还原告（除非三方达成新的协议）。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，在本合同经双方签字成立后，原告与卖方应向居间方足额支付佣金。因买、卖任一方违约或双方违约，而导致本合同解除、终止履行，三方确认按以下方式支付佣金：单方违约时，有违约方承担全部佣金，买、卖方同时违约时，各负担总佣金的一半。居间方承诺：此房银行费用为9840元，中介费用6000元整。经原告与居间方协商，在办理完该房过户手续时，原告向居间方支付4000元中介费。待一年后居间方帮助原告办理完商业贷款转公积金贷款手续后（若原告自愿放弃办理，原告仍需向居间方支付剩余中介费用2000元整），原告向居间方支付中介费用2000元整及500元小费。合同还对其他事项进行了约定。
同日，郑州大昌房地产营销策划有限公司向原告出具《收据》一份，载明：兹收到苗艳霞交来购买金水区××院××楼××号的房屋2万元。
2016年9月22日，被告郑州一诺房地产营销策划有限公司向原告爱人姜巍出具《收据》一份，载明：兹收到姜巍交来服务费（代收）9840元。
2016年10月1日，郑州市人民政府办公厅发布《郑州市人民政府办公厅关于郑州市部分区域实施住房限购的通知》，该通知主要内容为，在郑州市市内五区和郑州航空港经济综合实验区、郑东新区、郑州经济开发区、郑州高新区范围内，对拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭和拥有1套以上住房的非本市户籍居民家庭限购180平方米（不含180平方米）的住房。
2016年10月2日，郑州市房管局印发的关于《住房限购政策实施细则》的通知附件1住房限购政策实施细则：第一条规定自2016年10月2日起，对在本市市区（含市内五区、航空港区、郑东新区、经济开发区、高新区）已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（包括购房人、配偶以及未成年人子女），无住房的非本市户籍居民家庭，限购1套180平方米以下（不含180平方米）的住房（含新建商品住房和二手住房）。对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区向其售房。第二条规定：居民家庭在本市市区已拥有的住房，包括已经完成房屋产权登记或不动产登记的住房和已进行网上签约（特指新建商品房）或网签合同确认（特指存量住房）但尚未完成不动产登记的住房。第三条规定：购房人在限购期间因继承、房改购房、拆迁安置、法院判决等非市场交易行为取得住房的，不在限购范围。
2016年10月2日，原告将郑州市人民政府办公厅发布的《郑州市人民政府办公厅关于郑州市部分区域实施住房限购的通知》的内容通过微信发给被告王江涛，并询问被告王江涛：“我这不受影响吧”。2018年10月4，被告王江涛给原告回复称：“没有办法啊姐，这是政策啊”。原告回复称：“我头大我也没法，不行再卖了吧”。被告王江涛回复：“咋卖啊？、“你啥时候有时间，咱们三方见个面吧，协商一下好吧姐”。原告称：“我都没办法了”。被告王江涛问：“那你准备怎么办呢？。原告回复：“我不知道”。被告王江涛问：“那十号解压不？都预约好了呀”、“愁死人了”。原告称：“办不了咋解”。
后，原告将其2016年9月5日预约办理网签监管担保业务的预约凭证、其爱人房屋所有权证照片发送给被告王江涛，并称：“8月份去办理，房管局说需要先公证房子才能过户给她儿子姜巍”、“公证完去办理又说要预约一个月之后，这都是实际情况，你看看吧”、“你觉得能和解了给我打电话，我把实际情况都给你说了，真没法调节就该咋办咋办，我不可能不到半个月3万来块钱不要了”。被告王江涛回复：“是的”。原告称：“我要求退定金你没法退，是吧？我就不难为你了”。被告王江涛回复称：“按照我们所掌握的资料，你属于违约方，所以定金不能退”。原告回复称：“政策原因谁也没违约，你不退我知道了”。
另查明，1、郑州大昌房地产营销策划有限公司系一人有限责任公司，其唯一股东为被告王江涛。2017年10月11日，郑州大昌房地产营销策划有限公司注销；2、原告与姜巍于2002年8月22日登记结婚，王秀英系姜巍的母亲。2006年11月27日，姜巍取得位于金水区××路××楼××单元××西户房屋的房屋所有权证书。2016年9月1日，河南省郑州市绿城公证处分别作出作出（2016）郑绿证民初字第11609号、11610号、11611号、11612号公证书，该公证书分别载明：姜涛、姜海、姜巍自愿放弃对位于郑州市二七区铭功路180号1号楼3单元36号房屋姜金坤遗产的继承权，姜金坤的上述遗产由王秀英一人继承。2016年9月5日，姜巍取得2016年10月10日办理网签监管担保业务的凭证。王秀英与姜巍签订《郑州市存量房买卖合同》一份，约定王秀英将位于郑州市二七区铭功路180号1号楼3单元36号的房屋出售给姜巍。3、被告王江涛和被告郑州一诺房地产营销策划有限公司提交的最新交易预算表显示：按揭费用共计9840元，包含抵押登记费400元、按揭服务费4000元、按揭代办费1500元、按揭评估费3000元、验资费400元、印花税40元，调查费500元。2016年9月29日涉案房屋进行了评估，原告称其没有去，被告说必须评估。
2017年10月19日，原告诉至本院。
本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条的规定，所谓居间合同即是指居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案原告与郑州大昌房地产营销策划有限公司及卖方裴广军、李莉签订的《房屋买卖合同》，原告与裴广军、李莉之间的房屋买卖合同及原告与郑州大昌房地产营销策划有限公司、裴广军、李莉之间的居间合同两方面的内容。本案涉及的居间合同系原告与郑州大昌房地产营销策划有限公司及卖方裴广军、李莉真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。原告与郑州大昌房地产营销策划有限公司及卖方裴广军、李莉均应按照合同约定的内容履行各自的义务。郑州大昌房地产营销策划有限公司已经促成原告与卖方房屋买卖合同的成立，原告收取佣金的条件已成就且双方并未在合同中约定佣金的收取以交易顺利完成为条件，而是约定本合同经买、卖双方签字成立后，买、卖双方向居间方足额支付佣金。并且郑州大昌房地产营销策划有限公司在促成合同成立是并不存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况、损害买卖双方利益等过错，现原告请求郑州大昌房地产营销策划有限公司返还其交纳的佣金6000元，依据不足，本院不予支持。三方在《房屋买卖合同》中约定：原告同意自本合同签订时支付定金2万元，其中佣金6000元，余额14000元作为代收的定金，原告与卖方均同意该定金在立契前暂时由郑州大昌房地产营销策划有限公司保管。该1.4万元定金是基于原告与卖方裴广军、李莉之间的房屋买卖合同所产生，而非基于原告与郑州大昌房地产营销策划有限公司之间的居间合同而产生，是原告为购买卖方裴广军、李莉的涉案房屋而向卖方裴广军、李莉支付的购房定金，郑州大昌房地产营销策划有限公司仅是基于三方合同约定代为保管，现原告直接向郑州大昌房地产营销策划有限公司要求返还定金1.4万元，依据不足，本院不予支持。被告郑州一诺房地产营销策划有限公司于2016年9月22日向原告爱人姜巍出具《收据》认可收到原告交来服务费9840元。庭审中被告王江涛和被告郑州一诺房地产营销策划有限公司提交的最新交易预算表均显示：按揭费用共计9840元，包含抵押登记费400元、按揭服务费4000元、按揭代办费1500元、按揭评估费3000元、验资费400元、印花税40元，调查费500元。而郑州一诺房地产营销策划有限公司提供的证据显示其仅提供了按揭评估服务，故被告郑州一诺房地产营销策划有限公司应向原告返还其他事项的服务费共计6840元。庭审中，原告称2016年9月29日涉案房屋进行评估她没有去，并称被告说必须评估。据此可以认定，原告对涉案房屋评估一事是知情的。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告郑州一诺房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内退还原告苗艳霞服务费6840元；
二、驳回原告苗艳霞的其他诉讼请求。
若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费546元，由原告负担421元，被告郑州一诺房地产营销策划有限公司负担125元。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 王盼盼
人民陪审员 牛根法
人民陪审员 史书欣
二〇一八年六月二十五日
书 记 员 袁建伟