四川省广安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川16民终817号
上诉人（原审原告）：广安市渠江商贸有限公司，住所地四川省广安市。
法定代表人：吉和平，董事长。
委托诉讼代理人：杨琳琳，四川诚协律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：唐浩恩，男，生于1980年6月14日，汉族，城镇居民，户籍地为四川省广安市。
委托诉讼代理人：龚上胲，四川法雨律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：刘小华，男，生于1958年4月15日，汉族，农村居民，住四川省广安市。
上诉人广安市渠江商贸有限公司（以下简称渠江商贸公司）因与被上诉人唐浩恩、刘小华共有权纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2014）广安民初字第3879号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人渠江商贸公司的委托诉讼代理人杨琳琳，被上诉人唐浩恩的委托诉讼代理人龚上胲到庭参加诉讼，被上诉人刘小华经传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。案件审理过程中，双方当事人申请庭外和解一个月，庭外和解期间依法不计入审限。本案现已审理终结。
渠江商贸公司上诉请求：1.撤销原判，改判：⑴被上诉人唐浩恩拆除在上诉人房屋内违法搭建的隔断，恢复广安市广安区金安大道北段38号楼梯间楼梯原状，保障楼梯间通行；⑵被上诉人唐浩恩赔偿上诉人租用楼梯间的费用，从2014年8月1日起至楼梯间恢复时止，每年度租金人民币8万元。2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.原审认定事实存在错误及遗漏。⑴原审认定上诉人“出示的所有的二、三楼房产登记信息中无法看出该二、三楼分摊面积中含该楼梯的分摊面积”属明显错误认定；⑵原审法院既已查实目前38号房屋产权登记详细信息，明知38号内存在楼梯间，却对被上诉人占用楼梯间的违法行为避而不谈；⑶原审法院遗漏对被上诉人占用争议38号楼梯间二楼空间的事实认定；2.原审认定上诉人不能以现在施行的物权法来主张权利，该认定完全出于原审法院对法律条文的片面狭隘理解，原审法院仅仅机械适用物权法生效时间的规定进行裁判，直接导致判决结果错误。3.原审审理近两年才结案，审判程序违法。
唐浩恩辩称，讼争的广安市广安区金安大道北段38号在唐浩恩购买时的现状是一间商业门市，之前是否存在部分楼梯间的事实并不因此改变38号在唐浩恩购买时是商业门市的客观事实。唐浩恩系善意购买，并非在购买后再改变、隔断，因此取得该门市的权利受法律保护。唐浩恩于2005年取得该门市，物权法于2007年颁布实施，本案属于相邻关系，而非上诉人主张的共有关系，上诉人请求恢复原状无事实和法律依据，其租赁他人门市作为楼梯通道而造成的损失与本案无关。请求驳回上诉，维持原判。
刘小华未作答辩。
渠江商贸公司向一审法院起诉请求：判令唐浩恩拆除私自在渠江商贸公司二楼房屋里违法搭建的隔断，恢复广安市广安区金安大道北段38号楼梯间楼梯的原状，保障楼梯间通行；判令唐浩恩赔偿给渠江商贸公司租用楼梯间费用，从2014年8月1日起至楼梯间恢复时止，每年度租金80,000元；本案诉讼费由唐浩恩承担。
一审法院认定事实：1992年，原广安区天然气公司、广安区五金公司、广安区百货公司（后改为广安市群林百货有限公司）、广安区糖酒公司合资在广安城南开发区征地15.433亩，修建了广安区金安大道北段的广安县商业贸易大楼（原名为城南购物中心）。本案争议的广安市广安区金安大道北段38号房屋位于第一层，广安市广安区金安大道一段46号201、202号及301、302号的房屋分别位于第二、三层。
2007年4月11日，冉敬芳取得了原广安县商业贸易大楼（广安区广宁路254号，现为广安区金安大道46号201、202号）二、三层楼的所有权。2013年11月28日，四川省邻水县人民法院（2012）邻水执字第3号、198号民事裁定书裁定：将冉敬芳所有的位于广安市城南广宁路254号二、三层商业用房（面积6302.48㎡）按评估价36,522,800元，以物抵债给广安市渠江商贸有限公司所有。渠江商贸公司取得该二、三楼所有权后，于2014年6月11日办理了房屋所有权证，其地址变更为广安市广安区金安大道一段46号。该房权证显示：广安市广安区金安大道一段46号201、202号，房权证号为广安市房权证广房字第201406XXXXX**号，建筑面积3151.24㎡、套内建筑面积2769.63㎡;301、302号（房权证号为广安市房权证广房字第201406XXXXX**号，建筑面积3151.24㎡、套内建筑面积2830.28㎡）。
2002年1月22日,广安区天然气公司、广安区五金公司、广安区百货公司、广安区糖酒公司为了明确产权，经协商对已竣工验收的房产签订了分割《协议》，其中约定：“商场建筑面积分摊为总建筑面积为21,248㎡，其中一层门市由四家公司分摊，二层以上及地下室建筑面积为17,227㎡，为广安区天然气公司的产权。一层建筑面积分摊：广安区天然气公司714㎡，金安大道北段56号为590㎡，红旗路2号为124㎡；广安区糖酒公司1031㎡，广宁路254号为278㎡，金安大道北段44-38号、红旗路1号为753㎡；广安区百货公司616㎡，金安大道北段52-50号；广安区五金公司660㎡，金安大道北段54号为317㎡，金安大道北段48、46号为343㎡；并委托胡本寿同志办理该工程的相关手续”。
2002年8月，广安市房产管理局加盖印章的广安市房权证广房字第00009X**号房屋所有权证显示：广安市广安区金安大道北段38号及42至44号房屋的所有权人均系广安市广安区糖酒公司，该38号建筑面积为60.2㎡，设计用途为其他，房地产平面图方框内写有59.28、楼梯；该42至44号建筑面积为304.16㎡，设计用途为商业；该房产证附记为其中公用分摊面积5.56平方米，门号包括38号、42号、44号。
2004年10月15日，广安市房产管理局登记广安市广安区金安大道北段38号房屋的取得人系广安市广安区糖酒公司，房屋分幢分层平面图显示无楼梯，套内面积为59.28㎡，分摊面积0.92㎡，建筑面积60.2㎡。
2005年6月9日，广安市房产管理局加盖印章的广安市房权证广房字第00044X**号房屋所有权证显示：广安市广安区金安大道北段38号房屋的所有权人系广安市广安区糖酒公司，建筑面积为60.2㎡，设计用途为其他，附记中公用分摊面积0.92平方米。房地产平面图方框内写有59.28。2005年6月2日，广安市广安区糖酒公司与唐浩恩签订房屋买卖合同。
2013年7月19日广安市房屋测绘队制作房屋面积测绘图—房屋分户图显示：该38号有共用梯间，套内面积28.86㎡，根据协议分摊梯间面积30.42㎡，分摊外墙面积0.92㎡，建筑面积60.20㎡。
2013年7月22日，广安市房产管理局发出《关于原广安县商业贸易大楼部分房屋登记信息的公告》，其内容为：“根据广安市广安区人民法院《关于协助确认广安县商业贸易大楼涉案楼梯间共有权属的函》（广安区法函[2013]2号）的要求，我局对原广安县商业贸易大楼部分房屋权属登记全部资料进行了查实。现将记载于房屋登记簿的相关信息予以公告，相关权利人如有异议，请于2013年8月6日前向我局反映”。该公告附有原广安县商业贸易大楼部分房屋登记信息，该信息为“广安市广安区金安大道北段38号房屋产权人系唐浩恩，产权证号广房00045XXX，建筑面积60.2㎡，其中分摊楼梯间面积30.42㎡，其中分摊外墙面积0.92㎡。”
2014年9月16日，广安市房产管理局计算机信息查询结果单显示：广安市广安区金安大道北段38号房屋的所有权人系唐浩恩，其登记时间为2005年9月14日，建筑面积为60.2㎡，附记一栏显示为其中分摊楼梯面积30.42平方米、分摊外墙面积0.92平方米，设计用途为其他。
同时查明，2005年10月5日，刘小华与唐浩恩签订了《仓库买卖合同》，该合同约定唐浩恩将位于广安市广安区金安大道北段38号仓库卖给刘小华，总金额18,000元。合同签订当天，刘小华向唐浩恩支付购房款18,000元，唐浩恩将该38号仓库交由刘小华使用。2009年10月23日，一审法院以（2009）广安民初字第2067号民事调解书确认位于广安市广安区金安大道北段38号仓库归刘小华所有。唐浩恩与刘小华至今仍未办理房屋过户手续。
经一审法院进行现场勘查，原广安县商业贸易大楼（原名为城南购物中心）一、二楼总共有7个楼梯，现可供通行的楼梯有5个（包括渠江商贸公司陈述的其租用的门市所作的楼梯即快乐兄弟牛排及大前门火锅共用的楼梯），这5个可通行的楼梯现状分别为：1.快乐兄弟牛排及大前门火锅共用的楼梯（渠江商贸公司陈述系其租用）；2.鸿发办公家具门市有一楼梯，现该楼梯可直接通往二楼，但二楼已用砖封堵；3.罗莱家纺与富安娜家纺门市间有一楼梯，该楼梯可直通二楼，二楼为广聚行投资管理有限公司；4.中国建设银行旁第五季网咖楼下有一楼梯，二楼为思创网络第五季网咖，三楼为古摄影婚纱；5.四川省福利彩票发行中心广安市分中心处有一楼梯，该楼梯可直通顶楼，在二、三楼处分别有一防盗门，防盗门处于关闭状态，二楼防盗门旁贴有“百年大前门火锅装修施工，给您带来不便，敬请谅解”字样。
一审法院认为，本案中争议的广安区金安大道北段38号房屋的楼梯，渠江商贸公司认为应当属于建筑物区分所有权中的共有部分，并按业主共有权纠纷向一审法院提起诉讼。广安区糖酒公司与其他公司合资修建了原广安县商业贸易大楼，后广安区糖酒公司与其他合资公司为明确产权，将广安区金安大道北段38号房屋产权确认给广安区糖酒公司。从该38号所有权登记看，2002年的房屋产权证上房地产平面图显示有楼梯，但分摊面积为5.56㎡（包括38、42、44号），该楼梯登记在广安区糖酒公司的专有面积内。2004年10月15日房产管理局登记材料中房屋平面图显示无楼梯，说明广安区糖酒公司在2004年已变更了在其专有面积内的楼梯。唐浩恩于2005年购买该38号房屋时，该房屋内无楼梯，广安市房管局的房产登记资料上亦未显示有楼梯存在，唐浩恩基于对广安市房管局房屋登记的信任及该38号房屋现状，其有充分的理由相信其购买的38号房屋无楼梯。且从渠江商贸公司出示的其所有的二、三楼房产登记信息中无法看出该二、三楼分摊面积中含该楼梯的分摊面积。渠江商贸公司提供的证据并不足以证实本案争议的38号房屋内楼梯在2013年7月19日广安房管局测绘前系业主共有。《中华人民共和国物权法》规定了业主的建筑物区分所有权，业主建筑物区分所有权包括专有部分所有权、共有部分共有权以及因共同关系所生的成员权所组成的特别所有权。我国《物权法》于2007年10月1日起施行，在我国物权法施行前该38号房屋内已无楼梯存在，且唐浩恩及二、三楼原所有权人冉敬芳均系在物权法施行前取得房屋所有权，在物权法施行前取得的物权应该得到保护，渠江商贸公司不能以现在施行的物权法来主张其权利。故对渠江商贸公司要求唐浩恩拆除私自在渠江商贸公司二楼房屋里违法搭建的隔断，恢复广安市广安区金安大道北段38号楼梯间楼梯的原状，保障楼梯间通行；判令唐浩恩赔偿给渠江商贸公司租用楼梯间费用，从2014年8月1日起至楼梯间恢复时止，每年度租金80000元的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国物权法》第二百四十七条之规定，判决：驳回广安渠江商贸有限公司的诉讼请求。案件受理费2000元，减半收取1000元，由广安渠江商贸有限公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：
（一）涉案楼梯间是否系唐浩恩拆除问题。渠江商贸公司为支持其主张举示了其代理人对原二、三楼租户陈洪明的调查笔录，陈洪明证实：其于2007年租用大楼二、三楼做家具卖场时38号房屋内的楼梯仍可正常通行，该处楼梯于2009年前后拆除，拆除时闹得很凶，很多人知道，还扯到派出所去了的。该份证据拟证明涉案楼梯间系唐浩恩拆除。唐浩恩认为证人陈洪明的证言虚假。本院认为，证人应当出庭作证，接受当事人的质询，陈洪明未出庭作证，本院难以核实其证言之真假，诚如证人所言，楼梯拆除事件闹得沸沸沸扬扬，知情者众多，派出所也知晓，渠江商贸公司理应提供其他知情人的证言及当地派出所的报警记录予以佐证，渠江商贸公司在一、二审中均未提供这方面证据，应当承担举证不能的法律后果，且落款时间为2004年10月15日的38号房屋分幢分层平面图显示无楼梯，2005年6月9日的广安市房权证广房字第00044X**号房屋所有权证也未附注楼梯，故本院对该调查笔录不予采信，对渠江商贸公司主张涉案楼梯间系唐浩系恩拆除的事实不予认定。
（二）是否采信广安市广安区人民法院《关于协助确认广安县商业贸易大楼涉案楼梯间共有权属的函》及广安市房产管理局《关于确认原广安县商业贸易大楼涉案楼梯间共有权属的复函》。渠江商贸公司举示上述函及复函拟证明38号楼梯间一直存在，广安市房产管理局已完善产权登记簿信息，明确38号有分摊楼梯面积，并对核实后的产权登记信息进行了公告，该楼梯为大楼业主共有，任何人不能独占使用。唐浩恩质证认为广安市广安区人民法院发函是该院在审理冉敬芳等共有权纠纷案中一种工作处理，不能作为本案证据，广安市房产管理局的复函不合法，复函之前广安市房产管理局已对唐浩恩所购买的门市办理了产权证，房管局不能随意撤销，对此唐浩恩已向前锋区人民法院提起了行政诉讼，但该院至今未处理。因该组证据具有真实性、关联性、合法性，本院予以采信。
经审查，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案讼争的广安市广安区金安大道北段38号房屋，从建筑物规划设计以及初始产权登记和2013年7月22日广安市房产管理局发出《关于原广安县商业贸易大楼部分房屋登记信息的公告》的情况看，应当属于含有楼梯间的房屋，其中分摊楼梯间面积为30.42㎡。建筑物内具有公共通行功能的楼梯间属于共有部分，不因物权法实施前未确定业主建筑物区分所有权制度而抹杀其共有和共同管理的属性。本案并非邻里纠纷，一审法院确定案由为共有权纠纷正确。因渠江商贸公司以侵犯共有权的行为一直持续为由起诉，且诉讼发生在物权法实施后，故本案可以适用物权法的相关规定，一审法院对此适用法律不当，本院予以纠正。根据物权法相关规定，改变共有部分用途、处分共有部分应由业主共同决定。《物业管理条例》第六十六条规定，擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处以罚款。
本案中，渠江商贸公司主张38号房屋内的楼梯间系唐浩恩拆除，但其提供的证据不足以证实其主张，唐浩恩对此事实又予以否认。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款规定，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。因此，本院对渠江商贸公司要求唐浩恩拆除违法搭建的隔断、恢复楼梯原状并赔偿损失的诉讼请求不予支持。渠江商贸公司可另循法律途径救济。
综上所述，渠江商贸公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，依法可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2000元，由上诉人广安市渠江商贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张登贵
审 判 员 黄正明
代理审判员 梁 成
二〇一六年十二月九日
书 记 员 杨 珺