山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁02民终6823号
上诉人（原审原告）：袁爱武。
委托诉讼代理人：杨炜林，山东诚功律师事务所律师。
委托诉讼代理人：姜燕，山东诚功律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）：蔡佳轩。
委托诉讼代理人：张士俭，山东元鼎律师事务所律师。
委托诉讼代理人：季秋实，山东元鼎律师事务所实习律师。
上诉人袁爱武与蔡佳轩因房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院（2017）鲁0202民初1001号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人袁爱武和委托诉讼代理人杨炜林、姜燕，蔡佳轩的委托诉讼代理人张士俭、季秋实，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
袁爱武上诉请求：1、依法撤销一审民事判决书第二项，改判蔡佳轩退还袁爱武全部租金100000元、押金20000元、转让费16000元；（上诉金额为41666.67元）；2、一审、二审诉讼费用由蔡佳轩承担。事实和理由：一、原审判决审判程序违法。原审法院询问案外人于健的笔录未经质证，程序违法。原审法院经询问案外人于健认定中介于2017年1月20日将钥匙交给袁爱武，并查清了水电费。该询问笔录既没有经过袁爱武质证，也未有任何书面证据予以证明。若房屋已经完成交接，应当有书面的交接清单，但案外人于健及蔡佳轩均未提交书面的房屋交接单，涉案房屋并未进行交接，袁爱武在房屋交接前发现涉案房屋无法满足使用条件，即向蔡佳轩表示解除合同，袁爱武不存在任何过错。再者，案外人于健作为本次房屋租赁的中介，与袁爱武存在利害关系，其陈述依法不能作为认定案件事实的依据。二、原审判决认定事实错误。1、原审判决在第5页中认定，合同解除的主要原因是邻居阻挠，蔡佳轩过错较小，与事实不符。解除合同的根本原因在于蔡佳轩根本违约，导致无法实现合同目的。蔡佳轩明知袁爱武承租房屋用于烘焙，却隐瞒房屋瑕疵，未尽告知义务，又无法实现电压增容，其根本无法提供符合使用条件的房屋，应承担解除合同的全部责任。袁爱武经中介介绍该房屋有排烟烟道，符合经营条件，且蔡佳轩承诺办理用电增容至380V，已审慎了解房屋状况，私改烟道扰民等情况袁爱武无法在短时间内了解，从常理上，承租房屋也无须征询邻居意见，因此袁爱武对合同解除不存在过错，不应承担责任。2、袁爱武在得知房屋瑕疵问题之后即向蔡佳轩及中介表示解除合同，并于2017年2月16日书面向蔡佳轩发送解除合同通知书，合同迟迟未予解除是因为蔡佳轩拖延不予配合，所造成的损失应由蔡佳轩自行承担。3、根据原审判决认定，2.5个月的房租为41666.67元，原审判决计算错误。根据合同约定第一年房租为190000元，半年的房租应当为95000元而不是一审法院认定的100000元。三、原审判决适用法律错误。本案袁爱武与蔡佳轩无法继续履行合同的原因在于蔡佳轩根本违约。房屋租赁合同中，作为出租人的蔡佳轩，其最主要的义务就是交付符合使用条件的房屋，但是，蔡佳轩明知其房屋无法满足袁爱武的使用目的，仍欺瞒袁爱武，试图掩盖其根本违约的事实。蔡佳轩无法按照约定交付房屋的行为，构成根本违约。因此，由其根本违约造成的损失均应由其自行承担。袁爱武方不存在任何过错，因此，一审法院认定袁爱武存在过错，应分担部分损失，没有法律依据。
蔡佳轩答辩称，针对袁爱武退还全部的租金的诉讼请求，蔡佳轩认为不合理，在签订合同时，租赁合同中并未约定房屋的用途，签订合同时并不明知袁爱武租赁此房屋需要用到烟道等设施，且租赁房屋并不需要邻居的同意，在签订合同后，蔡佳轩一直积极配合袁爱武维修房屋，增加设施，并未存在违约行为。
蔡佳轩上诉请求：1、请求依法撤销一审民事判决书，并依法改判或发回重审；2、本案一、二审诉讼等费用全部由袁爱武承担。事实和理由：1、本案蔡佳轩既没有违反双方签订的《房屋租赁合同》约定，也没有违反法律规定，一审法院认定蔡佳轩违约，应依法予以撤销。2、本案从2017年1月19日签订《房屋租赁合同》至2017年6月28日蔡佳轩受到一审判决书时，共计7个月，期间产生房屋租金共计约115000元。一审法院认定袁爱武应承担主要责任，却判决其仅承担2.5个月的房租41666.67元，且并未判决袁爱武承担违约责任，给蔡佳轩造成了重大经济损失。
袁爱武答辩称，1、本案合同解除的根本原因，是出租人隐瞒关键事实，导致合同目的根本不能实现，应当由蔡佳轩承担责任。2、本案袁爱武获悉涉案房屋无法开烘培店之后，多次通过中介与蔡佳轩协商解决相关事宜，蔡佳轩均不配合，袁爱武无奈于2016年2月16日发出解除合同通知书，在发出解除合同通知书之后，蔡佳轩仍不予理睬，袁爱武无奈向法院提起诉讼，双方扩大的损失，不应由袁爱武承担。
袁爱武向一审法院起诉请求：1、解除袁爱武与蔡佳轩之间的房屋租赁合同，蔡佳轩返还袁爱武房屋租金、押金、转让费共计人民币136000元；2、本案诉讼费用由蔡佳轩承担。
一审法院认定的事实：1、2017年1月19日，袁爱武、蔡佳轩签订《房屋租赁合同》，约定：乙方（袁爱武）租用甲方（蔡佳轩）坐落于青岛市市南区××网点房西侧一块，实际门牌号为××…乙方对该房已充分了解；该房屋租赁期为五年，自2017年1月19日起至2022年2月28日止（其中包括40天的装修期，即自2017年1月20日起至2017年2月28日为甲方给予乙方的装修期，装修期内免租金；若乙方中途提前退租，则甲方扣除此装修期，即乙方没有装修期）；房屋租金付款方式为第一年半年付，第一年房屋为190000元，乙方于2017年1月19日前支付100000元，后半年房屋为90000元；乙方于2017年7月1日前一次性支付给甲方；乙方应于本合同签订之日向甲方缴纳租房保证金20000元；本合同未尽事宜，由双方协商作出补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。
2、2017年1月19日，袁爱武、蔡佳轩签订《附件》，载明：2017年3月1日前，甲方（蔡佳轩）协助乙方（袁爱武）到相关部门将该房屋用电增容为380V。
3、2017年1月19日，袁爱武向蔡佳轩转账支付136000元，其中2017年度上半年房租100000元、租房押金20000元、设备转让费16000元。同日，蔡佳轩出具收条三份，分别载明：房屋租金100000元，房屋租赁押金20000元，绿岛花园房屋万众源排骨米饭16000元。
对当事人有争议的证据，原审法院认定如下：
1、袁爱武提交手机短信打印件一份，用以证明袁爱武于2017年2月16日向《房屋租赁合同》所载甲方蔡佳轩联系电话×发送彩信，内容为解除合同通知书。
2、袁爱武提交绿岛花园物业经理姜诠录音一份，用以证明蔡佳轩及物业公司工作人员均了解袁爱武承租房屋的目的是经营烘焙，而经营烘焙必须要用到烟道。蔡佳轩的房屋私改烟道，楼上居民及物业阻止其出租给有排烟需要的租户，该事实由来已久。蔡佳轩尚未与袁爱武进行房屋交接，未将房屋交付给袁爱武使用，袁爱武在查看电表时得知房屋瑕疵的情况。
3、袁爱武提交房屋中介员工于建录音一份，用以证明袁爱武在2017年春节已提出解除合同。蔡佳轩及中介在寻找新租客，三方关于解除合同的合意早已达成。涉案房屋一直未交付袁爱武使用，房屋未完成交接工作，在办理交接准备工作，查看电表时袁爱武才知晓房屋有问题，因存在烟道私改，楼上业主不让从事餐饮行业，将导致袁爱武无法实现合同目的。蔡佳轩承诺为袁爱武增容电压至380V，但一直未完成增容工作，且由于烟道问题，电业局也不会为蔡佳轩增容，若达不到380V，蔡佳轩也存在缔约过失，将致使合同目的无法实现。
蔡佳轩对上述1、2、3项证据质证称不认可或者拒绝质证，但没有足以反驳的相反证据，故上述证据具有较强证明力，原审法院予以采信。
证人张某出庭作证，证明因蔡佳轩的房屋用于餐饮行业，通过下水道排烟，异味和噪音影响楼上住户正常生活，曾多次向工商、城管、环保、政府信访部门投诉。
证人孙某出庭作证，证明2017年1月份得知袁爱武租房开面包房，当时告知该房屋没有烟道、通风口，不适合开设餐饮店，袁爱武表示要退租。此前该房屋开设排骨米饭时，孙某及楼上居民曾经共同向政府、物业公司投诉，并寻找房东，但没有找到。在得知袁爱武要开面包房后，孙某及楼上10户居民制作联名抗议书。
原审法院询问案外人于健，被询问人于健称，系房屋中介工作人员，是本案所涉房屋租赁的经办人。2017年1月20日中介方把钥匙交给了袁爱武，同时查清了水电费。后袁爱武委托转租，将钥匙交回中介处。中介方告知了蔡佳轩的母亲，袁爱武租房用于做面包。
一审法院认为：袁爱武与蔡佳轩签订的《房屋租赁合同》系双方真实的意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。袁爱武于2017年2月16日通知蔡佳轩解除合同，又于2017年2月17日起诉要求解除合同，不再适用合同自通知到达对方时解除的规定，由人民法院确认解除合同的效力。出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。虽然《房屋租赁合同》未约定用途，但是载明系网点房，租金较高，出租人承诺用电增容，结合中介方关于告知房屋用途的陈述，可以认定袁爱武经营烘焙不违反合同约定，该房屋应当满足袁爱武的正常经营需要。邻居以房屋排烟和噪声扰民为由阻止承租人从事餐饮业，蔡佳轩未及时予以维修，构成违约。袁爱武以蔡佳轩违约致使不能实现合同目的为由，要求确认解除合同，原审法院予以支持。关于租金100000元，合同解除后，蔡佳轩应当返还剩余租金。合同解除的主要原因是邻居阻挠，蔡佳轩过错较小。袁爱武没有审慎了解房屋状况，合同中未详细约定房屋用途、配套设施，对于合同解除具有一定的过错，应分担部分的损失。本院酌定袁爱武承担2.5个月的房租，即41666.67元（100000元÷6月×2.5月），其余租金58333.33元由蔡佳轩退还。关于押金20000元、转让费16000元，性质为房屋保证金和屋内设施转让价款，合同解除后蔡佳轩应当退还。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十一条规定，判决如下：一、确认袁爱武与蔡佳轩签订于2017年1月19日的《房屋租赁合同》解除；二、蔡佳轩于本判决生效之日起十日内向袁爱武退还租金58333.33元、押金20000元、转让费16000元；三、驳回袁爱武的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3020元，减半收取1510元，由袁爱武负担462.62元，蔡佳轩负担1047.38元。
本院二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。
本院认为，根据合同法有关租赁合同的规定，出租人的基本义务是按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。从一、二审查明的事实看，虽然《房屋租赁合同》未约定用途，但是载明系网点房，租金较高，且出租人承诺用电增容，结合中介方关于告知房屋用途的陈述，可以认定袁爱武经营烘焙不违反合同约定，该房屋应当满足袁爱武的正常经营需要。因客观存在邻居因房屋排烟和噪声扰民而阻止承租人从事餐饮业，出租人蔡佳轩未尽善意提醒义务且未及时予以维修致使承租人袁爱武无法正常经营，不能实现合同目的，袁爱武要求确认解除合同的诉讼请求应予支持。据此，一审法院确认解除合同正确。关于租金返还问题，根据双方约定，装修期自2017年1月20日起算，且有房屋中介人员证明2017年1月20日将房屋钥匙交给了袁爱武，在袁爱武得知涉案房屋无法实现合同目的后于2017年2月16日通知蔡佳轩解除合同，近一个月的时间涉案房屋在袁爱武的控制之下，因此袁爱武应承担相应的占有使用费。2017年2月16日袁爱武通知蔡佳轩解除合同后，蔡佳轩拖延不予配合，造成损失扩大，对此扩大的损失应由蔡佳轩承担。因此，一审法院酌定袁爱武承担2.5个月的房租41666.67元，无事实和法律依据，且计算有误，对此本院予以纠正。综合本案情况，本院认为由袁爱武承担一个月房租即15833元（190000元÷12个月×1个月）比较合理，其余租金84167元由蔡佳轩退还袁爱武。关于押金20000元、转让费16000元，性质为房屋保证金和屋内设施转让价款，合同解除后蔡佳轩应当退还袁爱武，对此一审判决并无不当。
综上，袁爱武的上诉理由部分成立，本院予以部分支持；蔡佳轩的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持青岛市市南区人民法院（2017）鲁0202民初1001号民事判决第一项；
二、撤销青岛市市南区人民法院（2017）鲁0202民初1001号民事判决第二项、第三项；
三、蔡佳轩于本判决生效之日起十日内向袁爱武退还租金84167元、押金20000元、转让费16000元；
四、驳回袁爱武的其他诉讼请求和其他上诉请求。
五、驳回蔡佳轩的上诉请求。
案件受理费3020元，减半收取1510元，由袁爱武负担176元，蔡佳轩负担1334元。
二审案件受理费3862元，由蔡佳轩负担3542元，袁爱武负担320元。
本判决为终审判决。
审判长 侯 娜
审判员 王昌民
审判员 杨保国
二〇一七年十二月二十五日
书记员 况君仪
书记员 郭丹丹