江西省武宁县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣0423民初144号
原告林岩，男，1968年9月10日出生，汉族，江西省武宁县人，住江西省武宁县。
委托代理人汤双林，江西修江律师事务所律师。
委托代理人夏福星，江西修江律师事务所实习律师。
被告武宁天力实业有限公司，住所地：江西省九江市武宁县万福经济技术开发区。
法定代表人冷绍梅，该公司执行董事。
委托代理人徐黎明，江西开河律师事务所律师。
原告林岩与被告武宁天力实业有限公司买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告林岩及委托代理人汤双林、被告委托代理人徐黎明均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，1、判决被告立即支付原告欠款2000000元及利息（从2015年4月28日起按月利率2%计算至被告付清为止）；2、判决被告立即支付原告欠款1977797元及利息（从2015年5月15日起按月利率2%计算至被告付清为止）；3、判决被告立即支付原告欠款人民币327899元及利息（从2015年7月31日起按月利率2%计算至被告付清为止）；4、判决被告立即支付原告欠款人民币19673元及利息（从2015年10月28日起按月利率2%计算至被告付清为止）；5、判决如被告逾期履行上述付款义务，原告有权对被告开发的万福豪庭9号楼1单元503室、603室、703室、803室、902室、903室、1003室、1102室、1103室、1202室、1203室、1302室、1303室、2301室、2302室、2303室、2201室、2202室、2203室、2101室、2102室、2103室、9号楼2单元2301室、2302室、2303室、2201室、2202室、2203室、2103室、2102室的房屋折价或者以拍卖、变卖上述房屋所得的价款优先受偿；6、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由是，2014年1月20日，原告林岩与被告武宁天力实业有限公司签订了一份钢材销售合同。合同约定被告开发的武宁县万福豪庭二期工地所需钢材从原告处采购，原告先为被告垫付2000000元钢材款，2000000元以上的钢材款按月结算，前期2000000元钢材款按照月息2分计算，每个季度付息一次。合同签订后，原告依约陆续向被告供应钢材。截止2014年7月，经原、被告双方结算，被告累计欠原告钢材款2000000元，并于当天向原告出具了欠条。该款于2015年7月30日由被告向原告出具欠条确认从2015年4月28日起按照月利率2%计算利息。2015年5月15日，经原、被告双方结算确认，被告从2014年7月28日至2015年5月15日期间共欠原告钢材款1977797元，并从2015年5月15日按月利率2%计算利息。2015年7月31日，经原、被告双方结算确认，被告从2015年5月16日至2015年7月31日期间共欠原告钢材款327899元，并从2015年7月31日起按照月利率2%计算利息。2015年10月28日，经原、被告双方结算确认，被告从2015年7月31日至2015年10月28日期间共欠原告钢材款19673元。2015年5月12日，被告经粗略估算共欠原告货款4500000元并与原告达成担保协议，被告自愿以其开发的武宁县万福豪庭9号楼1单元503室、603室、703室、803室、902室、903室、1002室、1003室、1102室、1103室、1202室、1203室、1302室、1303室共计14套房屋为欠原告的2500000元材料款提供担保。当日，被告将上述14套房屋备案登记到原告名下。后经被告要求，原告同意并撤销了对万福豪庭9号楼1单元1002室的备案登记。由于被告一直怠于履行付款义务，在原告的要求下，被告于2015年10月15日又将以其开发的万福豪庭9号楼1单元2301室、2302室、2303室、2201室、2202室、2203室、2101室、2102室、2103室、9号楼2单元2301室、2302室、2303室、2201室、2202室、2203室、2103室、2102室共计17套房屋为欠原告尚未提供担保的2500000元材料款提供担保。当日，被告将上述17套房分别备案登记到原告名下。此后，被告一直怠于履行付款义务。为维护自身合法权益，故原告诉诸法院。
被告辩称，1、2015年10月15日备案给原告的17套房屋是一种房屋买卖关系，原告并未付款；2、2015年5月12日备案给原告的14套房子是一种限制销售的担保行为，但该担保行为不符合法定的担保形式要件；3、第一笔欠款2000000元已超诉讼时效，双方也没有约定利息；4、对第二笔欠款1977797元及利息没有异议；5、对第三笔欠款327899元及利息没有异议；6、对第四笔欠款19673元的事实没有异议，但欠条上没有约定利息，不应计算利息。
为支持其诉讼请求，原告向本院提交了如下证据：
一、原、被告于2014年签订的钢材购销合同1份，证明：1、原、被告存在钢材买卖合同关系；2、双方约定了垫资的2000000元按照月利率2%计算利息，其它的欠款按照日3‰计算违约金。
经质证，被告认为该合同是原告与江西谐和建筑工程有限责任公司签订，对被告没有约束力。
经审查，本院认为，该合同双方主体确非原、被告，无法证明该钢材供销合同约束原、被告于本案的钢材买卖行为，故本院不予采信。
二、被告于2014年7月28日向原告出具的2000000元欠条1份、被告于2015年7月28日向原告出具的120000元的利息欠条1份，证明：被告欠原告钢筋款2000000元，并同意从2015年4月28日按照月利率2%计算利息。
经质证，被告对2014年7月28日出具的欠条真实性无异议，但认为该欠条已经过了诉讼时效；对2015年7月28日的120000元欠条也无异议，但认为该欠条中的“利息按合同办，4月28日至7月28日”部分书写内容不是欠条出具人辛成所写，根据笔迹判断，明显是两个人的笔迹，不能达到原告所说的2000000元按照月利率2%计算的证明目的。
经审查，对于两份欠条的真实性，被告无异议，本院予以采信。对于欠条是否已过诉讼时效及有无利息约定的问题，将结合全案，待后予以论述。
三、被告于2015年5月15日原告出具的1977797元的欠条1份、被告于2015年8月15日向原告出具的118668元的利息欠条1份、被告于2015年11月15日向原告出具的118668元利息欠条1份，证明：被告欠原告钢筋款1977979元，并同意从2015年5月15日按照月利率2%计算利息。
经质证，被告无异议，本院予以采信。
四、被告于2015年7月31日向原告出具的327899元的欠条1份，证明：被告欠原告钢筋款327899元，并同意从2015年7月31日按照月利率2%计算利息。
经质证，被告无异议，本院予以采信。
五、被告于2015年10月28日向原告出具的139673元的借条1份，证明：被告欠原告钢筋款19673元，应从2015年10月28日按照月利率2%计算利息。
经质证，被告对真实性无异议，但认为该欠款没有约定利息，不应当支付利息。
经审查，对欠条的真实性，被告无异议，本院予以采信。
六、原告与被告于2015年5月12日签订的工程材料供应款担保限制备案协议书2份、武宁县房管局关于被告向原告备案限制房屋列表复印件1份、备案号为201501628的商品房买卖合同复印件1份（与原件核对无异），证明：1、被告自愿以其开发的万福豪庭9号楼1单元503室、603室、703室、803室、902室、903室、1002室、1003室、1102室、1103室、1202室、1203室、1302室、1303室对原告超出垫资2000000元以外的欠款进行备案限制担保，担保未付款项利息按月利率2%计算；2、后经被告要求，原告于2015年6月9日同意并撤销了对万福豪庭9号楼1单元1002室的限制登记。
经质证，对该组证据的真实性无异议，但实际担保额为2500000元，第一笔垫资2000000元不在担保范围之内。
经审查，对该证据真实性，被告无异议，本院予以采信。因协议已明确约定担保的范围为除原告垫资的2000000元之外，故对被告的质证意见予以采纳。
七、原、被告于2015年10月15日签订的工程材料供应款担保限制备案协议书1份，备案号分别为：201503813、201503831、201503832、201503834、201503835、201503837、201503838、201503839、201503840、201503842、201503843、201503845、201503850、201503853、201503854、201503856、201503857的商品房买卖合同复印件17份（与原件核对无异），证明：1、被告自愿以其开发的万福豪庭9号楼1单元2301室、2302室、2303室、2201室、2202室、2203室、2101室、2102室、2103室、9号楼2单元2301室、2302室、2303室、2201室、2202室、2203室、2103室、2102室共计17套房屋为欠原告尚未提供担保的约2500000元材料款提供担保。
经质证，对该组证据的真实性无异议，如果本案认定为担保行为的话，那么原、被告双方签订的商品房买卖合同应予以撤销。
经审查，对该证据的真实性，被告无异议，本院予以采信。对于是否为担保的问题，将结合全案，待后予以论述。
被告未向本院提交证据。
经审理查明，原告林岩与被告武宁天力实业有限公司有钢筋销售业务往来，由原告向被告开发的武宁县万福豪庭项目工地供应钢材，双方约定由原告先行垫资2000000元。后原告陆续向被告供应钢材。截止2014年7月28日，经原、被告双方结算确认，被告共欠原告钢材款2000000元，并于当天向原告出具了欠条。2015年7月30日，被告向原告出具了钢筋款（利息）120000元的欠条。2015年5月15日，经原、被告双方结算确认，被告从2014年7月28日至2015年5月15日期间共欠原告钢材款1977797元，并从2015年5月15日按月利率2%计算利息。2015年7月31日，经原、被告双方结算确认，被告从2015年5月16日至2015年7月31日期间共欠原告钢材款327899元，并从2015年7月31日起按照月利率2%计算利息。2015年10月28日，经原、被告双方结算确认，被告从2015年7月31日至2015年10月28日期间共欠原告钢材款19673元。2015年5月12日，原、被告签订二份工程材料供应款担保限制备案协议书，协议书约定因被告欠原告材料款共4500000元，被告提供14套房为所欠原告的材料款进行担保，在被告归还欠款后，原告保证及时给予配合解除限制。协议还约定垫资2000000元不含在此担保中，实际担保为2500000元，担保未付款项利息按月息2分计算，担保期为一年。具体房号为：9号楼1单元503室、603室、703室、803室、902室、903室、1002室、1003室、1102室、1103室、1202室、1203室、1302室、1303室。当日，被告将上述14套房屋备案登记到原告名下。后经被告要求，原告同意并撤销了对万福豪庭9号楼1单元1002室的备案登记。2015年10月15日，原、被告又签订工程材料供应款担保限制备案协议书，协议书约定因被告欠原告材料款共2500000元，被告提供17套房为所欠原告的材料款进行担保，担保期为一年，在被告归还欠款后，原告保证及时给予配合解除限制。具体房号为：9号楼1单元2301室、2302室、2303室、2201室、2202室、2203室、2101室、2102室、2103室、9号楼2单元2301室、2302室、2303室、2201室、2202室、2203室、2103室、2102室当日，被告将上述17套房分别备案登记到原告名下。因被告未履行付款义务，后原告诉诸法院。
本院认为，被告武宁天力实业有限公司在原告林岩处购买钢材，双方形成了买卖合同法律关系。在原告依约交付货物后，被告亦向原告出具欠条的情况下，被告应及时给付原告全部货款。关于被告抗辩的第一笔货款200000元的已超过诉讼时效的意见，本院认为，原、被告之间的钢材买卖为连续性的行为，在被告第一次向原告出具欠条时，双方的钢材买卖并未结束，被告之后在各个时间段也陆续向原告出具了欠条，故应将双方的交易行为视为一个整体，在双方钢材买卖全部结束后，被告最后一次向原告出具欠条的时间则是整个交易欠付货款诉讼时效的起算点，因该时间点至原告起诉并未超过法律规定的二年诉讼时效，对被告的抗辩意见，本院不予采纳。故对原告要求被告支付钢材货款的4325369元的诉请，本院均予以支持。
关于第一笔货款2000000元的利息问题。因被告于2015年7月28日向原告出具的利息欠条中的利息为120000元，同时也明确注明了该利息计算的起止时间为三个月，结合之前被告仅欠原告2000000元钢材货款可知，双方对欠付的2000000元钢材款在该期间约定的月利率为2%，而原告要求在2015年7月28日之后继续按月利率2%计算该2000000元货款利息的主张亦符合法律规定。因被告对第二、三笔货款利息及其标准的约定均无异议。故对原告要求被告支付欠付货款2000000元的利息损失（从2015年4月28日起按月利率2%计算至被告付清之日止）、欠付货款1977797元的利息损失（从2015年5月15日起按月利率2%计算至被告付清之日止）、欠付货款327899元的利息损失（从2015年7月31日起按月利率2%计算至付清之日止）的诉请，本院均予以支持。关于第四笔钢材款19673元的利息问题，因欠条上对该笔欠付钢材款无利息约定，而限制备案协议书上约定的利息标准发生于该笔货款产生之前，对其并无约束力，同时，从其他证据亦不能反映该笔货款有明确的利息约定。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条之规定，双方虽未在合同上约定逾期付款违约金，但原告以被告违约主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息标准计算。故对原告要求被告承担货款19673元的逾期付款利息损失的诉请，本院亦予以支持，但该损失应以欠付钢材款19673元为基数，比照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮50%标准从2015年10月28日计算至付清之日止。
关于原告在本案欠付货款4325369元范围对位于万福豪庭9号楼1单元503室、603室、703室、803室、902室、903室、1003室、1102室、1103室、1202室、1203室、1302室、1303室、2301室、2302室、2303室、2201室、2202室、2203室、2101室、2102室、2103室、9号楼2单元2301室、2302室、2303室、2201室、2202室、2203室、2103室、2102室房屋折价或者以拍卖、变卖该房屋所得的价款是否能够优先受偿的问题。根据相关法律及司法解释规定，以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。《城市房地产抵押管理办法》第三十四条规定：“以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。”本案中，被告在向原告购买钢材时先后与原告签订了二份担保限制备案协议书，在协议书中，被告同意以位于武宁县××福××楼××单元××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××楼××单元××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室房屋为本案欠款提供抵押担保，该担保的约定系双方真实意思表示，合法有效。被告以其公司开发的商品房为其向原告欠款提供抵押担保，因提供抵押的房屋尚未颁发房屋产权证，未办理抵押权他项权证，故双方签订了商品房预售买卖合同，并在房管部门办理了备案登记手续，结合双方签订的担保协议可知，双方实质是以商品房预售买卖合同备案登记的方式使得对上述房屋的抵押担保具有唯一性和排他性，目前该些抵押物并没有出售或抵押给第三人，故应认定为抵押有效，原告已取得抵押物权，对原告要求对上述抵押房屋的处置价款享有优先受偿权的诉讼请求，本院予以支持。对于该些抵押物担保债权的范围，从原、被告先后签订的两份担保限制备案协议书可知，虽两份协议约定担保的债权范围均为2500000元，但用于担保的房屋并不重叠，而每份担保协议中的抵押物价值都超过2500000元钢材款，若原、被告仅是为欠付的钢材款中的2500000元提供担保的话，则无需先后签订两份协议书。故结合全案，本院依法认定原、被告之后所签订的担保协议所担保的债权是对之前抵押物所担保的债权的补充，即所有抵押物担保的债权范围为5000000元，被告总共欠付原告材料款4325369元，未超过双方约定的范围。
综上所述，对原告的诉讼请求，在法律保护范围内的本院依法予以保护，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百五十九条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第四十七条之规定，判决如下：
一、被告武宁天力实业有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告林岩钢材款2000000元逾期付款利息损失（以欠付款2000000元基数，从2015年4月28日起按月利率2%计算至被告付清之日止）。
二、被告武宁天力实业有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告林岩钢材款1977797元及逾期付款利息损失（以1977797元为基数，按月利率2%从2015年5月15日起计算至被告付清之日止）。
三、被告武宁天力实业有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告林岩钢材款327899元及逾期付款利息损失（以327899元为基数，按月利率2%从2015年7月31日起计算至被告付清之日止）。
四、被告武宁天力实业有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告林岩钢材款19673元及逾期付款利息损失（以19673元为基数，比照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮50%标准从2015年10月28日计算至付清之日止）。
五、如被告武宁天力实业有限公司逾期支付上述欠款及利息损失，原告林岩有权对被告开发的位于武宁县万福豪庭9号楼1单元503室、603室、703室、803室、902室、903室、1003室、1102室、1103室、1202室、1203室、1302室、1303室、2301室、2302室、2303室、2201室、2202室、2203室、2101室、2102室、2103室、9号楼2单元2301室、2302室、2303室、2201室、2202室、2203室、2103室、2102室的房屋折价或者以拍卖、变卖该房屋所得的价款优先受偿。
六、驳回原告的其它诉讼请求。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费41403元，由被告武宁天力实业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。
审 判 长 刘梦三
代理审判员 胡月意
代理审判员 明瑞香
二０一七年六月二十三日
代书 记员 王泰兰