北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第07245号
上诉人（原审被告）胡连保，男，1955年3月23日出生。
委托代理人胡文同，北京市平谷区马昌营镇法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）胡忠诚，男，1951年12月29日出生。
委托代理人张×1（胡忠诚之妻），1950年1月9日出生。
委托代理人王成亮，北京平济律师事务所律师。
上诉人胡连保因与被上诉人胡忠诚所有权确认纠纷一案，不服北京市平谷区人民法院（2015）平民初字第00753号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人胡连保及其委托代理人胡文同、被上诉人胡忠诚及其委托代理人张×1、王成亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
胡忠诚一审诉称：我与胡连保系兄弟关系。1982年，我父母主持分家，我与胡连保共同分得7号房产（以下简称7号房产），我居东，胡连保居西，二人各占二分之一。此后，我与胡连保共同对该处房屋进行了翻建。1988年，胡连保申请53号房产（以下简称53号房产）的宅基地。我与胡连保约定，7号房产归胡连保所有，我享有53号房产的二分之一份额。2006年11月16日，我与胡连保约定，7号房产归胡连保所有，53号房产归我所有，我给付胡连保房屋补偿款50000元。现我已将房屋补偿款给付胡连保，但胡连保却表示7号房产及53号房产均为其所有，故我诉至法院，要求确认我享有53号房产的所有权。
胡连保一审辩称：胡忠诚所述与事实不符。第一，我认可胡忠诚所述的分家事实，但7号房产的翻建与胡忠诚无关。第二，我翻建完7号房产后，在村内新申请53号房产的宅基地，并承诺在该处宅基地上为胡忠诚建造二丈六尺的北正房。第三，1991年11月，双方协商胡忠诚自愿以2000元的价格将53号房产中二丈六尺的北正房出让给我，该约定已实际履行。第四，2012年，双方再次约定将53号房产以50000元价格出让给胡忠诚，但双方未实际履行。第五，胡忠诚现非胡庄村村民，故其购买胡庄村房产与法相悖，且购买房产的协议未实际履行。综上，我不同意胡忠诚的诉讼请求。
一审法院经审理查明：1982年5月1日，胡忠诚与胡连保及其兄弟分家，7号房产由胡忠诚、胡连保共同分得。此后，胡连保在胡庄村申请了53号房产的宅基地，并在53号房产宅基地处为胡忠诚建造二丈六尺的北正房，7号房产归胡连保所有。随后，胡忠诚将其享有的53号房产中二丈六尺北正房以2000元价格转让给胡连保。
庭审中，胡忠诚提供双方签订的住房协议，该协议约定：2006年，胡忠诚以10000元价格向胡连保要回53号房产中二丈六尺北正房；此后，胡忠诚再次以40000元价格向胡连保要求53号房产的全部所有权。现胡连保以该协议违反法律强制性规定，且胡忠诚未实际支付价款为由，认为53号房产仍为胡连保所有。另，双方均认可该协议签订的时间与协议文本显示的时间不符，且协议文本显示的时间明显提前。
关于双方在签订住房协议中约定的给付钱款是否实际履行问题，胡忠诚表示其已分两次向胡连保共计支付了50000元，但给付钱款时未要求胡连保出具书面收条，且无其他人在场。胡连保不认可给付钱款的事实。为此，胡忠诚提供胡连保之妻胡×1的录音，该录音显示胡连保之妻胡×1说：“还给你写啥，你也有一份，要不我就撕了它，把50000元给你，就当没有这回事。”胡忠诚提供其亲属银行账单，用以证明给付胡连保款项中有部分系从银行支取。胡连保承认该录音中的声音为其妻胡×1，但认为录音不完整，胡×1的本意为住房协议作废，且宁愿赔给胡忠诚50000元钱也不卖房，故该录音不能证实胡忠诚已支付过钱款。胡连保认为胡忠诚提供的银行账单不能证明款项已交给了胡连保，且就胡忠诚提供的银行账单显示取款时间与胡忠诚所述不一致。胡连保向一审法院提供证人胡×2（双方之弟）、胡×3（双方之弟）出庭作证，用以证明胡忠诚并未支付钱款，但二证人均表示对双方是否付款一事不知情，双方亦均未向证人提起付款之事。
另查，胡忠诚提供北京市平谷区金海湖镇胡庄村民委员会出具的两份证明，用以证实胡忠诚对53号房产享有所有权。经一审法院向北京市平谷区金海湖镇胡庄村民委员会调查，胡忠诚持有的两份证明系用于胡忠诚办理户口，不能证明房屋的权属，且在开具证明时，胡忠诚向村委会表示53号房产无争议，故村委会才出具了证明。
一审法院认为，依法成立的合约，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。本案中，双方对于胡忠诚提供的住房协议书真实性无异议，该协议约定了双方就分家所得及新建房屋如何确定所有权的问题，该约定不违反法律规定应予以确认。胡连保认为胡忠诚非胡庄村村民，不能购买胡庄村房屋，但胡忠诚、胡连保系兄弟关系，双方达成的协议内容基于分家等基础事实，且协议内容亦是对兄弟二人房屋所有、居住等方面的约定，故不能等同于房屋买卖行为。双方签订的协议写明胡忠诚应负有给付胡连保钱款的义务，现胡忠诚认为已向胡连保履行了给付钱款的义务，且提供了胡连保之妻的录音材料，胡连保认可录音材料中的声音系其妻胡×1所说，但认为胡×1表述的含义并非胡忠诚已给付了房款，分析胡×1在录音中的陈述可知胡×1明确表示要将房款退还给胡忠诚，故应理解为胡连保已收取了房款。综上，胡忠诚依约要求确认其享有53号房产所有权，于法有据，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决：位于北京市平谷区53号房产归胡忠诚所有。
胡连保不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由：1.一审判决以被上诉人提交了上诉人妻子录音，由此认定上诉人支付了购房款有误。录音系偷录行为，录音内容仅保留一句话，与上诉人妻子的真实意思截然相反，依据证据规则，该录音不能作为证据使用。另外，在庭审过程中，被上诉人就其交付房款一说前后出现矛盾。证人证明协议是在2012年正月，且未看到被上诉人给付房款的事实，可证明被上诉人所述2010年交付房款，是子虚乌有。因双方在2010年未谈及转让房屋事宜；2.被上诉人是城市居民，按相关法律规定，不能购买胡庄村房屋，双方签订的转让协议无效；3.上诉人妻子有精神抑郁症，在上诉人录音时处于发病状态，故该录音无效。综上，请求：撤销北京市平谷区人民法院（2015）平民初字第00753号民事判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。
胡忠诚辩称，不同意对方的上诉请求，同意一审判决。
本院经审理查明的上述事实与一审法院查明的事实一致。
本院另查明，一、二审庭审中，胡忠诚与胡连保均认可签订的《住房协议书》落款2006年11月16日系倒签。胡忠诚主张协议签订于2010年，是付款时签订的；胡连保主张签订于2012年正月。对于签订的时间，一审中，胡连保的证人即双方之弟胡×2、胡×3（协议书中的证明人）均证明协议书签订于2012年正月。胡忠诚对此提供了其病历，证明其于2012年2月19日至3月8日住院18天，不可能与胡连保签订协议。但本院查询到2012年春节为1月23日，阴历二月初一为阳历2月22日。
对于5万元的房款，胡忠诚表示于2006年10月给付1万元、2010年春给付4万元。
本院庭审中，胡连保提交了胡忠诚之妻张×1于1991年12月27日写给胡连保夫妇的一封信，用以证实胡连保之妻患有精神抑郁症。胡忠诚对关联性不予认可。双方均认可涉案房屋原由其父母居住，现由其母亲居住。
另，胡忠诚自认其户口于1973年变更为城镇户口。
本案在审理过程中，本院对53号院内的房产进行了勘验。该院内如以房柁为划分标准，共有北房5间，其中北房东数第一、二、三间是胡连保当年为胡忠诚建造的二丈六尺房，现由双方之母居住；第四、五间没有门窗，现为杂物间。
上述事实，有住房协议、分家单、村委会证明、录音材料，勘查笔录、照片及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据本案查明的事实，对于住房协议书签订的时间，因双方当事人各执一词。但胡连保对此提供了证人证言。因证人系×，且胡×3还系协议的证明人，而胡忠诚提供的证据并不能否定该事实发生的时间，故本院认定协议签订于2012年正月；对于胡忠诚是否支付房款，分析胡连保之妻胡×1在录音中的陈述及双方倒签协议的事实，应确认胡连保已收取了房款，协议已得到了履行。但因宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。因胡忠诚并非涉案房屋所在村集体经济组织成员，不具备购买该村宅基地上房屋的资格，故该协议涉及53号院内的房屋买卖行为因违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效。但胡忠诚与胡连保系兄弟关系，双方达成的协议内容基于分家、房屋置换等基础事实，不能完全等同于房屋买卖行为，故本院确认协议中对位于胡庄南环路53号内二丈六尺房屋的约定有效，该院落内其余房屋的约定无效。而对于合同部分无效后产生的法律后果，双方当事人可另行解决。综上，胡连保的上诉请求部分成立，一审判决的处理结果部分有误，本院应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条之规定，判决如下：
一、变更北京市平谷区人民法院（2015）平民初字00753号民事判决为：位于北京市平谷区金海湖镇53号内二丈六尺的北正房归胡忠诚所有；
二、驳回胡忠诚的其他诉讼请求。
一审案件受理费525元，由胡忠诚负担262.5元（已交纳），胡连保负担262.5元（于本判决生效后七日内给付胡忠诚）。
二审案件受理费1050元，由胡忠诚负担525元（于本判决生效后七日内给付胡连保），胡连保负担525元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 朔
审 判 员 周文祯
代理审判员 陈烁琳
二〇一五年十一月十六日
书 记 员 李星月