福建省漳州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）闽06执异12号
异议人苏伟钊，男，1984年9月3日出生，汉族，住福建省惠安县。
申请执行人刘文瑞，男，1965年5月5日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。
被执行人漳州市正瀚商贸有限公司，住所地漳州市芗城区南昌路。
法定代表人沈晓娟，总经理。
被执行人漳州市睿业文化传播有限公司，住所地漳州市蓝田开发区。
法定代表人方镇福，总经理。
被执行人漳州益佰电讯有限公司，住所地漳州市芗城区元光北路。
法定代表人沈庭辉，总经理。
被执行人陈晓文，男，1966年11月4日出生，汉族，住广东省饶平县。
被执行人沈晓娟，女，1972年9月28日出生，汉族，住福建省诏安县。
被执行人方镇福，男，1973年8月25日出生，汉族，住福建省诏安县（系沈晓娟之配偶）。
被执行人沈军，男，1967年11月24日出生，汉族，住福建省诏安县。
本院在执行申请执行人刘文瑞与被执行人漳州市正瀚商贸有限公司、沈军等借款合同纠纷一案中，异议人苏伟钊向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议人苏伟钊认为，2012年9月30日和2012年10月8日苏伟钊与沈军分别签订租赁合同及补充协议，沈军将位于福州市晋安区王庄街道福新中路75号永同昌花园1号楼501单元（总面积220平方米）的房屋出租给异议人办公使用。约定租期20年，月租金14300元，10年一付，现已支付10年的租金。2015年7月16日，异议人把办公场所转租给邱永福，租期一年，从2015年8月1日至2016年8月1日，月租金12100元。由于2012年12月4日，沈军给漳州市正翰商贸有限公司提供最高额抵押担保，向中国银行股份有限公司漳州芗城支行（以下简称“中国银行芗城支行”）贷款9999939.92元。2013年12月5日，贵院判决沈军承担担保责任。后中国银行芗城支行将判决生效的债权转让给申请执行人刘文瑞。2016年，刘文瑞申请强制执行，贵院于2016年3月7日查封了沈军位于福州的房产，于2016年3月29日向邱永福送达了协助执行通知书，要求将租金从2016年4月1日起提取至贵院的银行账号，以偿还被申请人的债务，这侵害到异议人的合法财产权益，因此提出执行异议。
申请执行人刘文瑞认为，异议人的异议明显不能成立。具体理由如下：一、《租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、《房屋租赁合同》的真实性有异议，明显存在虚假。从形式上看，《租赁合同》签订的落款时间是2012年10月1日，而2012年10月8日的《房屋租赁合同补充协议》中载明甲乙双方于2012年9月30日签订了《房租租赁合同》，这二者时间上明显存在不符。从内容上看，租期长达20年，租金每月固定为14300元，且十年一付。而且苏伟钊与邱永福签的价格又更低，才12100元。与常理不符。二、《租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、《房屋租赁合同》即使是真实的，也不合法。被执行人沈军把福州市晋安区福新中路75号永同昌花园1号楼501单元的房产抵押给中国银行股份有限公司漳州芗城支行的时间是2012年2月20日，并办理了抵押登记。而异议人苏伟钊与沈军签订《租赁合同》的时间是2012年10月1日，沈军在出租前未告知抵押权人中国银行股份有限公司漳州芗城支行，违反了双方的合同约定，沈军与苏伟钊即使有签订上述《租赁合同》亦属无效。综上，异议人提出的执行异议是不能成立的，请求贵院依法立即对被执行人沈军名下位于福州市晋安区福新中路75号永同昌花园1号楼501单元的房产进行变卖、拍卖，以抵偿申请人享有的债权。
经审查查明：
2012年2月20日，中国银行芗城支行与沈军签订《最高额抵押合同》，沈军将其所有的位于福州市晋安区王庄街道福新中路75号永同昌花园1号楼501单元房屋为漳州市正瀚商贸有限公司向中国银行芗城支行借款提供抵押担保，同日办理抵押登记。
2012年9月30日、2012年10月8日苏伟钊与沈军签订《租赁合同》和《房屋租赁合同补充协议》，沈军将上述房屋出租给异议人苏伟钊办公使用，约定租期20年，月租金14300元，10年一付。
2015年7月16日，苏伟钊将房屋转租给邱永福，约定租期一年，到2016年8月1日，月租金12100元。邱永福已向苏伟钊支付租金至2016年3月。
2016年3月7日，本院查封上述房产；2016年3月29日，本院向邱永福送达（2014）漳执行字第38号协助执行通知书，要求其协助提取2016年4月1日以后的租金。异议人苏伟钊向本院提出执行异议，请求本院撤回该协助执行通知书。
另查明：
2015年6月18日，中国银行芗城支行与第三人中国东方资产管理公司福州办事处（以下简称“东方资产公司福州办事处”）签订《债权转让协议（分户）》，将本案债权转让第三人东方资产公司福州办事处，并于2015年8月12日在福建日报上刊登债权转让暨债务催收联合公告；2015年11月25日，第三人东方资产公司福州办事处与第三人刘文瑞签订《债权转让协议》，将本案债权转让给刘文瑞，并于2015年12月9日在福建日报上刊登债权转让暨债务催收联合公告；2016年1月20日，本院作出（2014）漳执行字第38号执行裁定书，裁定变更第三人刘文瑞为本案的申请执行人。
本院认为，异议人苏伟钊与被执行人沈军就福州市晋安区王庄街道福新中路75号永同昌花园1号楼501单元的房屋签订租赁合同时间在被执行人沈军将该房屋设定抵押登记之后，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”的规定，异议人苏伟钊异议主张的租赁关系不能对抗本案申请执行人所享有的抵押权。而且，申请执行人对该租赁关系已提出反对意见，人民法院应当根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”的规定，依法将其除去后进行拍卖。本院根据申请执行人的申请于2016年3月7日依法查封上述房屋，并于2016年3月29日向该房屋实际占有人邱永福送达（2014）漳执行字第38号协助执行通知书，要求其协助提取2016年4月1日以后的租金，已实际取消了异议人苏伟钊与被执行人沈军的房屋租赁关系，异议人要求撤回（2014）漳执行字第38号协助执行通知书的异议请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持，异议人可另行通过诉讼向出租人（被执行人）沈军主张权利。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第一款规定，裁定如下：
驳回异议人苏伟钊的异议请求。
异议人、当事人对本裁定不服的可以自本裁定送达之日起十日内向福建省高级人民法院申请复议。
审判长 阮明光
审判员 林维石
审判员 吴顺和
二〇一六年八月二十五日
书记员 叶文翊
附适用的法律：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。
2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。
人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。
人民法院作出其他裁定和决定时，法律、司法解释规定了相关权利人申请复议的权利和期限的，应当进行告知。