贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）筑民一终字第1356号上诉人（原审被告）贵阳合纵置业有限公司，住所地贵州省贵阳市白云区同心路11号同心�厦302室。法定代表人王建虎，该公司董事长。委托代理人王海波。被上诉人（原审原告）黄力生。被上诉人（原审原告）刘林香。上诉人贵阳合纵置业有限公司（以下简称合纵公司）与被上诉人黄力生、刘林香商品房预售合同纠纷一案，贵州省贵阳市白云区人民法院于2015年5月8日作出（2014）白民初字第1758号民事判决，上诉人合纵公司不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原判查明，2012年8月4日，原告黄力生、刘林香与被告合纵公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：米兰春天XX-X-X号），约定原告购买被告位于贵阳市白云区云中路50号利海·米兰春天项目第X栋X层X号商品房，房屋价款588880元，原告在2012年8月15日前支付全部房款，房屋应在2014年3月30日前交付，逾期交付超过90日，原告有权退房，退房应当书面通知被告，被告应当自收到退房通知之日起90日内退还全部已付款，并支付已付款1%的违约金。2012年8月15日原告黄力生、刘林香与被告合纵公司签订住宅认购书，约定原告认购被告位于贵阳市白云区云中路50号利海·米兰春天项目第X栋X层X号商品房，商品房的认购价为582991元。原告于2012年8月5日向被告交付定金10000元，于2012年8月15日原告向被告交付购房款（扣除定金）572991元，2012年8月30日原告向被告交付维修基金11660元。2012年9月3日，原告所购房屋在贵阳市房地产管理局办理了商品房预售合同备案登记。被告未按照约定的时间向原告交付房屋，原告在2014年7月30日向被告出具退房通知书，要求被告退款，被告一直未向原告退款。原告遂诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合�》；2、被告立即返还原告购房款、房屋维修基金共计人民币594651元；3、被告赔付购房款本金3年期投资收益损失，按年收益率5%计算共计人民币89198元；4、被告应支付延期退款违约金，按银行同期贷款利率1.5倍支付自2014年9月27日起；5、被告赔付原告退房和催讨购房款路途花费、误工费、精神损失费共计91376元；6、诉讼费由被告承担。原判认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告如约履行付款义务，被告未如约履行交房义务，且已超过交房日后的90日，符合合同约定的解除条件，因此，原告诉请解除与被告签订的《商品房买卖合同》，予以支持。被告辩解原告至今未按照购房合同约定支付完购房款，不具备解除合同的权利，本案中，原、被告先签订《商品房买卖合同》对购房款进行了约定，后又签订《住宅认购书》，对购房款�新进行了约定，原告按照约定支付了购房款，关于购房款的金额原告已经支付完毕，被告没有按期交房，原告便享有解除合同的权利。随着合同的解除，原、被告之间的权利义务终止，原告有权要求返还购房款582991元，故对该诉请予以支持。对原告诉请的住宅专项维修基金11660元，被告虽辩解系原告交给有关政府部门，却未举证是否已将上述款项转交有关部门，应视为相应款项仍由被告掌控，故对原告要求被告返还住宅专项维修基金的诉请，予以支持。关于原告提出要求被告赔付购房款本金3年期投资收益损失的诉请，原告交付购房款是为了履行《商品房买卖合同》的付款义务，不属于投资行为，故原告要求被告按年收益5%计算收益损失不予支持，但是随着本案《商品房买卖合同》的解除，被告应该退还原告的购房款，本案中的《商品房买卖合同》属于格式合同�根据公平原则，被告应当从原告交清购房款次日起支付利息，支持按中国人民银行同期同类贷款基准利率从2012年8月16日起计算利息。合同约定，房屋应在2014年3月30日前交付，逾期交房超过90日，原告有权退房，被告应自收到退房通知之日起90日内退还全部已付款。原告在2014年7月30日向被告出具退房通知书，被告应在2014年10月29日前退还原告的购房款和维修基金，被告不予退还则构成对该款的占用，原告提出被告支付维修基金延期违约金，实为逾期利息，原告提出按银行同期贷款利率1.5倍计算过高，可支持从2014年10月30日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算利息。关于原告要求被告支付延期退款违约金，已经支持被告从2012年8月16日起计算购房款的利息，故原告诉请购房款延期违约金属于重复计算，不予支持。关于原告诉请被告赔付原告退房和催讨购房款路途花费、误工费、精神损失费等费用，因原告没有提供相应的证据，不予支持。被告提出原告当庭变更、增加诉讼请求违反法律规定，根据相关司法解释，原告在法庭辩论结束前增加诉讼请求，人民法院可以合并审理，故被告该理由不能成立，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十五条及《关于适用的解释》第二百三十二条之规定，判决：一、解除原告黄力生、刘林香与被告贵阳合纵置业有限公司于2012年8月4日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：米兰春天X-X-X）；二、被告贵阳合纵置业有限公司在本判决生效后十日内返还原告黄力生、刘林香购房款人民币582991元、住宅专项维修基金人民币11660元及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，购房款利息从2012年8月16日起计算至该款实际付清时止，维修基金利息从2014年10月30日起计算至该款实际付清时止）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告黄力生、刘林香的其他诉讼请求。案件受理费人民币11552元，减半收取人民币5776元，由原告黄力生、刘林香负担1302元，被告贵阳合纵置业有限公司负担4474元。一审宣判后，合纵公司不服该判决，向本院提起上诉称：一、上诉人无义务退还被上诉人交纳的住宅专项维修基金。上诉人根据被上诉人的委托，已经于2012年8月20日将被上诉人交纳的住宅专项维修基金交给贵阳市白云区物业管理办公室，即使双方合同被解除，上诉人已经不可能且没有任何依据返还被上诉人住宅专项维修基金；二、双方签订的《商品房买卖合同》第十三条约定“……买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起90内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。”根据民法自治原则，既然双方已经在合同中约定了退款时间和违约责任的条款，原判不应当超越双方约定进行判决。综上，上诉人合纵公司请求撤销原判，支持其上诉请求。被上诉人黄力生、刘林香共同提出答辩意见称：维修基金是被上诉人交付给上诉人的。故上诉人的上诉理由不能成立，故请求驳回上诉，维持原判。二审经审理查明的事实与原判查明事实一致。上述事实，有上诉人与被上诉人的陈述以及利海米兰春天认购书、《商品房买卖合同》、贵阳市商品房预售合同备案登�表、收据、退房通知书等证据在卷佐证，并经质证，本院予以确认。本院认为，2012年8月4日上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方真实意见表示，内容合法为有效合同，双方应按照合同约定履行。根据双方关于交房的约定，出卖人应当在2014年3月30日前向买受人交付房屋，逾期交付超过90日的，买受人有权退房。现上诉人未按照合同约定的时间向被上诉人交付房屋，其行为已构成违约，双方约定解除合同的条件成就。合同解除后，上诉人应当依据合同返还购房款，并承担因此而产生的损失。本案中，维修基金系因合同而产生的费用，并且系由被上诉人支付给上诉人，根据合同相对性，上诉人对此应当予以赔偿。因此对于上诉人主张不应退还维修基金的上诉请求，本院不予支持。对于上诉人认为违约金应当按照《商品房买卖合同》的约定进行赔�的上诉请求，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”以及第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，虽双方当事人对于退房违约金有约定，但本案中因上诉�违约给被上诉人造成的实际损失应为已付购房款的资金占用损失，原判按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算违约金并无不当，本院予以维持。对于上诉人的该项上诉请求，本院不予支持。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费91.5元，由贵阳合纵置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  彭伦禹代理审判员  刘 劼代理审判员  邓禹雨二〇一五年九月二十一日书 记 员  李燕云