浙江省三门县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙1022民初1548号
原告：王卫玲，女，69年12月16日出生，汉族，公民身份号码33262669********，住三门县海游街道向阳巷**号***室。
原告：李坚，男，65年2月13日出生，汉族，公民身份号码33262665********，住三门县海游街道向阳巷**号***室。
上述二原告的共同委托代理人：吴善巧，浙江持正律师事务所律师。
被告：章伟灵，男，93年10月9日出生，汉族，公民身份号码33102293********，住三门县海游街道寺后村**号。
委托代理人：章国锋，男，65年3月10日出生，汉族，公民身份号码33262665********，住三门县海游街道寺后村**号，系被告章伟灵之父。
委托代理人：王启高，三门县城关法律服务所法律工作者。
原告王卫玲、李坚与被告章伟灵房屋买卖合同纠纷一案，原告于2016年4月26日提起诉讼，本院于同日受理后，依法由代理审判员方刚适用简易程序，于2016年6月15日公开开庭审理了本案。二原告的委托代理人吴善巧，被告的委托代理人章国锋、王启高到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王卫玲、李坚起诉称：2013年8月16日，二原告以原告王卫玲名义与被告签订了三份《房地产买卖契约》，约定将属二原告所有的位于三门县海游镇（现为海游街道）梧桐路2号二单元403号、404号、405号的房地产出售给被告。第一份《房地产买卖契约》约定：出售的房屋坐落在三门县海游镇梧桐路2号二单元403号，建筑面积为96.67㎡，土地使用面积为17.56㎡；产权证号为三房权证海游字第2012095**；房屋转让价为674756元。第二份《房地产买卖契约》约定：出售的房屋坐落在三门县海游镇梧桐路2号二单元404号，建筑面积为120.62㎡，土地使用面积为21.91㎡；产权证号为三房权证海游字第2012095**；房屋转让价为8427元。第三份《房地产买卖契约》约定：出售的房屋坐落在三门县海游镇梧桐路2号二单元405号，建筑面积为95.66㎡，土地使用面积为17.38㎡；产权证号为三房权证海游字第2012095**；房屋转让价为667706元。上述房屋转让价款共计2184389元。
三份《房地产买卖契约》均约定：房款由被告分三期支付，第一期于2013年8月20日前支付100000元；第二期在原告将房屋产权证和土地证过户到被告名下后，被告以向银行按揭贷款的方式将部分款项直接划入原告指定账户；第三期在2013年9月30日前付清剩余款项。上述房地产办理过户手续所需缴纳的契税等相关费用，由被告承担；若被告不能按期向原告付清购房款，每逾期一日，由被告向原告支付相当于购房款价款千分之三的滞纳金。
合同签订后，原告依约将上述房地产转移登记至被告名下，并代为被告垫付了契税、房屋登记费用等产权变更登记所需的费用55407.82元。被告分三次通过银行转账向原告支付房屋转让价款共计630000元，向银行按揭贷款（中国银行、建设银行）后共计支付房屋转让价款860000元，被告向原告支付的房屋转让价款总计1490000元，尚欠房屋转让价款694389元至今未付；原告代为垫付的契税、房屋登记费用等产权变更登记所需的费用亦未归还。原告多次催讨，被告仍置若罔闻。无奈，原告只得向法院起诉，请求判令：一、被告支付原告房屋转让款694389元，并按日万分之七支付自2013年10月1日起至判决确定付款之日止的逾期付款滞纳金；二、被告归还原告代为垫付的契税、房屋登记费等产权变更登记所需的相关费用55407.82元。诉讼过程中，原告将第一项诉讼请求变更为：要求被告支付给原告房屋转让款694389元及违约金，违约金以694389元为基数按月利率1%自2015年11月17日起计算至判决确定付款之日止。
被告章伟灵答辩称：一、被告不存在逾期付款违约行为，在未完成银行抵押贷款之前，未付清购房款仍不逾期。被告无需支付违约金或滞纳金。原、被告在2013年8月16日签订的三份《房地产买卖契约》不具备生效条件，未生效，对双方不具约束力。原、被告在2015年10月16日重新签订三份《房屋买卖合同》，对购房款的付款时间、方式、交房时间、房屋权属证书的转移时间，税费的承担、违约责任重新作了约定。该合同条款对双方具有约束力，原合同的条款不再履行，失去效力。二、根据双方于2015年10月16日签订的三份《房屋买卖合同》，原告未落实银行抵押贷款，404室套房未完成银行抵押贷款的责任在于原告，在未完成贷款之前，被告不存在逾期支付购房款。三、被告无需承担支付违约金或逾期付款的滞纳金。原告主张滞纳金不成立。第一、被告不存在逾期付款，不存在违约，无需承担违约责任，无需承担支付违约金或逾期付款的滞纳金。第二、双方没有约定支付违约金。根据双方于2015年10月16日签订的三份《房屋买卖合同》的第六条约定，被告不能按期付清购房款，没有约定支付违约金，即不论是否逾期付款都无需承担支付违约金。四、被告尚欠原告购房款394391元，原告主张被告支付购房款694389元不成立。原告出卖给被告三套房屋，房价款共计2184391元，其中：403室房价款674756.60元，404室房价款8427.60元，405室房价款667706.80元。被告己支付购房款共计179万元，具体付款情况如下：2013年8月20日现金支付300000元，其他款项均为银行转账支付，2014年1月23日支付300000元，2015年6月12日支付200000元，2015年9月30日130000元，2015年11月11日通过三门中国银行贷款支付400000元，2015年11月12日通过三门建设银行贷款支付460000元。原告均按每套房的房价款开具正式税务发票，并代为缴纳契税等。三套房屋总价款2184391元，被告己付购房款179万元，尚欠394391元。五、原告垫付的契税和费用共计55407.82元，根据双方签订的《房屋买卖合同》约定，由被告承担，被告愿意承担。六、被告尚欠原告购房款394391元，被告拒绝支付合情合理合法。第一、原告违反合同法诚实信用原则，当时房屋买卖讲明是一手房，而实是二手房，土地使用权实际相差20年，实际按土地使用年限计算房屋价格的话，三套房屋至少相差400000元以上。土地使用权年限缩短的损失应当予以补偿。第二、原告承诺，只要被告支付每套100000元，其余的款项由原告落实办理银行抵押贷款支付购房款。在此承诺的情况下，被告购买的房屋价格比同幢出卖给其他人的价格每平方米高出约1000多元。目前原告未能完成全部房屋的银行贷款，被告购买这么高价格的房屋，为受骗上当。综上，除被告承担税费外，驳回原告的其他诉讼请求。
原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：
（1）《房地产买卖契约》原件三份，拟证明房地产坐落位置、面积、转让价格、付款期限及逾期付款的违约责任等。
被告质证称：对该组证据真实性无异议，落款是被告签名。1、这三份合同中的第三条第一期付款时间应为2013年8月20日，当时笔误错写成了2003年8月20日。2、合同第九条双方约定本契约经双方签章并经房地产买卖主管机关审查生效，该约定是生效条件，被告认为该条款的审查生效为房地产买卖主管机关盖章或备案，而这三份合同没有经过房地产买卖主管机关审查盖章，也没有在三门县房地产管理处备案，故该合同没有生效。3、双方在2015年10月16日重新签订三份《房屋买卖合同》，2013年的该三份合同与2015年10月16日的三份合同约定不同之处应以2015年10月16日的合同为准，2013年的合同所约定的内容已经失效。4、该三份合同可以证明，就是该合同第三条第一期付款约定被告应于2013年8月20日前付房款100000元，每套付100000元，原告于当日交付现状房屋用于装修，该条款证明被告已于2013年8月20日支付了每套100000元的房款，共计300000元，该笔款项由被告在涉案404室房屋门口的走廊以现金方式一次性支付给原告王卫玲，同日原告将房屋交付给被告装修。合同第三条第二期付款的约定可以证明两个事实，第一个事实，被告已经支付了300000元定金；第二个事实，只要被告支付完300000元定金后，剩余款项由原告去办理按揭贷款手续支付购房款。虽然该约定并未明确原、被告谁去办理按揭贷款，但可以视为是原告办理，因为该条款没有写明由被告去办，该条款只写明被告去办理有关手续就可以了，所以原告提供的该三份合同第三条的约定可以证明上述事实。关于违约金的约定，该约定本身就是违法的，根据合同第五条违约责任的约定按照每日千分之三（相当于月息九分）进行赔偿，这不是约定过高，而是法律禁止，所以被告认为该三份合同失效。5、如果法院认为应该计算违约金，那么本案违约金也只能按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算（约为年利率4.6%）。
原告称：1、原告认为该三份合同是生效的，合同第九条约定的经房地产买卖主管机关审查生效是指作为房地地产买卖行为而言，房地产契约必须要交到房地产部门，本来该三份《房地产买卖契约》存档到房地产管理部门就可以了。但因房地产管理部门有专门的合同格式文本，要求双方按照格式文本填写，所以双方按照要求更换合同格式文本，在2015年10月16日又签订了三份合同。虽然2013年的三份合同没有在三门县房地产管理处备案，但双方在2015年又签订了三份合同，前后合同内容基本一致，2015年的合同已经过房地产主管机关的审查，所以2013年的合同也是生效的。2、如果按照被告的说法该三份合同是无效的，那被告方逐条引用该契约的相关约定又有何意义，把无效的合同拿来引用就没有意义了。3、原告认为该三份合同是有效的，该三份合同第三条约定的第一期付款时间为2013年8月20日，另外该三份合同第三条约定的三期付款，仅约定了付款期限，并不意味被告按约定履行，合同约定与履行是两个概念。4、关于违约金的约定是否过高的问题，原告认为原来的约定是过高了，但是原告在诉讼过程中对违约金的计算标准进行了调整。
（2）浙江省政府非税收入一般缴款书（收据）（项目：房屋登记收费、土地权属调查、地籍测绘费、土地登记证书工本费）原件二份、浙江省地方税务局通用机打发票发票联（项目：地产交易转让费、产权交易手续费）原件二份、中华人民共和国税收缴款书（税务收现专用）（项目：契税）原件三份，拟证明原告代为垫付了契税、房屋登记费等费用共计55407.82元。
被告质证称：对该组证据无异议，但被告要说明，1、原告没有将涉案404室房屋的缴税税务发票给被告。2、按照房屋买卖房地产交易习惯，购房款支付都是以正式税务发票作为收款依据，临时收条一般是不出具的，原告当时也许诺统一开具正式税务发票，实际上原告已经开具了。如果被告故意不支付的话，那完全可以说全部购房款已经付清，所以被告是实事求是的，被告承认尚欠原告购房款390000元。
（3）房屋产权证（编号分别为：三房权证海游字第201209585、201209588、2012095**）复印件（盖有房产档案校对章）三份，拟证明涉案房屋出售前的产权人信息。
被告质证称：对该组证据的真实性无异议。1、该三份房屋产权证说明涉案房屋是作为二手房出卖给被告，原告存在着不诚信，违反诚实信用原则。2、这三本房产证取得时间是2012年12月，如果涉案房屋作为二手房卖给被告，原告取得该房屋应该是一手的，而土地证显示使用期限相差20年，被告对取得房产证的合法性有异议，但被告不深究，实际上作为商品房买卖，这样的做法是不合法的。
原告称：根据原、被告前后二次签订的合同内容均明确交易房屋的产权证号，可见涉案房屋交易时就是二手房。
被告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：
（4）双方于2015年10月16日签订的《房屋买卖合同》复印件三份，拟证明原、被告于2015年10月16日签订涉案三套房屋的买卖合同。说明如下：1、这三份合同是经过房地产管理部门备案的，并且是作为原、被告房屋买卖的合法有效凭证予以备案登记的。2、这三份买卖合同对房屋的房款支付以及支付方式、定金的约定和定金的最后抵扣都做了约定。这三份合同对双方具有约束力，双方应当履行。2015年的三份《房屋买卖合同》与2013年的三份《房地产买卖契约》有不同约定的应当以2015年10月16日的合同为准，前面的约定失效。
原告质证称：对该三份合同的真实性无异议，2013年的三份合同为原、被告自行签订合同，但到房地产管理部门办理产权转移变更手续时，房管部门要求按照其提供的格式合同填写，这才有2015年的三份合同。对被告的证明对象提出以下异议：1、该三份合同没有约定定金条款；2、该三份合同尽管没有约定违约金的计算方式，但并不表明不计算违约金。3、被告未明确2013年的三份合同到底有效还是无效。目前，涉案三套房屋由被告占有使用，该三套房屋的房产所有权于2015年10月21日登记在被告名下，土地使用权于2015年10月22日登记在被告名下。
被告称：原告关于前后两次签订不同的三份合同陈述不属实。2013年的合同不是双方的真实意思表示，签该合同的目的是为了办理银行贷款，但当时没有办出来，后双方协商重新约定付款时间，不要违约金，后签订2015年的合同。1、2013年8月16日的三份合同未生效，从签订开始至今都是未生效的。2、即使存在2013年的合同，因为2015年重新约定，那么2013年的合同也是未生效的。目前，涉案三套房屋由被告占有使用，该三套房屋的房产所有权于2015年10月21日登记在被告名下，土地使用权于2015年10月22日登记在被告名下，但是404室房屋的房屋所有权证、土地使用权证、契证均在原告处，未交付给被告。并且，被告没有404室的权属证书无法向银行贷款，无法付款购房款。如果原告扣押该套房屋的权属证书，可能是在联系落实银行贷款，这是可以的，否则原告违约。
（5）个人住房（商业用房借款合同）、中国建设银行个人贷款支付凭证、中国建设银行个人贷款开立贷款账户通知书、中国银行股份有限公司个人二手住房贷款合同、中国银行划付授权书、中国银行零售贷款借款借据复印件各一份，拟证明：1、涉案403、405室房屋的房款是原告联系落实的，因为当时所有的房产证都在原告处，被告仅仅去履行一下签字手续；2、403室房屋的款项是向中国银行贷款400000元，已经支付给原告，405室房屋的款项是向中国建设银行贷款460000元，也已经支付给了原告。
原告质证称：对该组证据没有异议。2015年的合同约定以贷款方式付清全部购房款，并未约定贷款必须由原告帮被告联系或者解决，如何贷款是被告的问题，贷不出款项是被告违约，所以被告不能以没贷出款作为不支付房款的理由。
（6）涉案403室房屋的土地使用权证（产权证号：三国用2015第003656号）复印件一份，拟证明涉案房屋是二手房屋，房屋的土地使用年限已经缩短了20年。
原告质证称：对该证据没有异议。
对原、被告提交的证据，本院认证如下：
被告对证据（1）的真实性没有异议，故该证据可以证明原、被告于2013年8月16日签订三份《房地产买卖契约》，并约定相关权利、义务。被告对证据（2）没有异议，原告对证据（5）、（6）没有异议，故本院对该三证据均予以采信。被告对证据（3）的真实性没有异议，故该证据可以证明涉案三套房屋在2012年12月6日登记为二原告共同共有。原告对证据（4）的真实性没有异议，故该证据可以证明原、被告于2015年10月16日签订三份《房屋买卖合同》，并约定相关权利、义务。关于被告的付款情况，根据原告自认和证据（5），本院认定被告在2014年年初通过银行转账支付300000元，后分二次通过银行转账支付330000元，后被告分别于2015年11月11日、11月12日以贷款支付购房款400000元、460000元，上述款项共计1490000元；关于被告主张曾于2013年8月20日以现金方式支付购房款300000元，因被告未予举证，而且合同上仅约定了付款时间，并未确认被告已履行付款义务，故本院对被告主张的这一待证事实不予认定。关于涉案房屋的交付，原告主张涉案房屋在双方于2013年8月16日签订《房地产买卖契约》前就已经交付，但未予举证，而被告承认原告在2013年8月20日交付涉案房屋，本院认定原告于2013年8月20日将涉案房屋交付给被告。关于被告主张涉案404室房屋的贷款应由原告联系落实，涉案2013年的合同和2015年的合同均未明确原告有联系落实涉案房屋贷款的义务，尽管原告承认涉案403、405室房屋的贷款由原告联系落实，但不能据此认定原告具有此项义务，而被告对此亦未举证，故本院对被告主张的这一待证事实不予认定。对原、被告陈述一致的其他事实，本院依法予以认定。
综上，本院认定本案事实如下：
2013年8月16日，二原告将共同所有的坐落在三门县海游街道梧桐路2号二单元403室（产权证号，三房权证海游字第2012095**号）、404室（产权证号，三房权证海游字第2012095**号）、405室（产权证号，三房权证海游字第2012095**号）房屋出卖给被告，三套房屋的成交价格分别为674756元、8427元、667706元，双方签订三份《房地产买卖契约》，该三份合同相同的内容有，三、付款方式，房款分三期支付：第一期，乙方（被告）于2013年8月20日前付房款100000元，甲方（原告）于当日交付现状房屋，允许装修，强弱电设施和管道变动须征得甲方同意。第二期，甲方在收到房屋定金后将房屋产权证和土地证过户到乙方名下，同时乙方须向指定银行提交符合办理按揭（抵押）贷款手续的全部资料。乙方同意银行贷款直接划入甲方指定帐户。第三期，购房余款乙方在2013年9月30日前付清，房款未付清前，乙方不得进场办公。四、甲方保证上述房地产权属清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成经济损失，甲方负责赔偿。五、违约责任：乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金。甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起10日内将定金退还给乙方，另给付乙方相当于定金数额的违约金。乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之三的滞纳金。六、本契约在履行中若发生争议，甲乙双方应采取协商办法解决。协商不成时，任何一方均可向台州市房地产仲裁委员会申请调解或仲裁，也可向有管辖权的人民法院起诉。七、上述房地产办理过户手续所需缴纳的契税，由乙方承担。八、本契约未尽事宜，甲乙双方另行议定，其补充议定书经双方签章后与本契约具有同等效力。九、本契约经双方签章并经房地产买卖主管机关审查生效。十、本契约一式二份，三门县地税局一份，三门县房地产管理处一份。原、被告签订的上述三份《房地产买卖契约》未在三门县房地产管理处备案。合同签订后，原告于2013年8月20日将涉案三套房屋交付给被告，被告在2014年年初通过银行转账支付购房款300000元。
2015年10月16日，原、被告就上述三套房屋的买卖又签订三份《房屋买卖合同》，相关内容为，二、房屋成交价格、付款方式及税费承担，1、经甲（原告）、乙（被告）双方协商一致，房屋成交总价分别为：403室房屋为674756.6元、404室房屋为8427.6元、405室房屋为667706.8元。2、乙方已支付定金（不高于房屋成交总价的20%）人民币￥/元，（大写）/。双方约定房款在2015年11月16日前分次付清，定金在最后一次付款时冲抵。分期付款时间及金额约定：贷款付清全部购房款。3、因房屋买卖发生的相关税费承担：乙方。三、房款交割方式，房款交割采用以下第1项方式：1、甲乙双方自行交割。四、房屋交割时间，双方同意于2015年10月16日前由甲方将上述房屋正式交付给乙方。房屋所有权转移，该房屋占用范围内的土地使用权同时转移。五、权属瑕疵保证及有关声明，甲方保证上述房屋权属清楚，不存在第三方主张优先购买权的情形，若发生与甲方有关的产权或债权债务纠纷等，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。乙方对上述房屋具体状况已充分了解。六、违约责任，乙方中途悔约，不得向甲方索还定金；甲方中途悔约，应在悔约之日起/日内将定金还乙方，另给付乙方相当于定金数额的违约金。乙方不能按期向甲方付清购房款，每逾期一日，由乙方向甲方支付应付房款的万分之/的违约金；甲方不能按期向乙方交付房屋，每逾期一日，由甲方向乙方支付房屋总价的万分之/的违约金。十、本合同未尽事项，甲乙双方可另行签订补充协议书，补充协议书为本合同不可分割的组成部分，具有同等法律效力。十一、本合同一式3份，甲乙双方各执一份，其余送相关部门。十二、本合同自双方签订之日起生效。合同签订后，被告分二次通过银行转账支付330000元，后于2015年11月11日通过中国银行股份有限公司三门县支行以上述403室房屋抵押贷款支付购房款400000元，于11月12日通过中国建设银行股份有限公司三门支行以上述405室房屋抵押贷款支付购房款460000元。
目前，涉案三套房屋的产权登记在被告名下，原告为此垫付房屋登记收费、土地权属调查、地籍测绘费、土地登记证书工本费、地产交易转让费、产权交易手续费、税费等共计55407.82元，被告共支付购房款1490000元。
本院认为，关于原、被告就涉案三套房屋于2013年8月16日签订的三份《房地产买卖契约》的效力问题。该《房地产买卖契约》第九条约定本契约经双方签章并经房地产买卖主管机关审查生效，双方均认为该条款约定的经房地产买卖主管机关审查为经房地产管理机关备案，该约定为合同生效条件，虽然《房地产买卖契约》未在房地产管理机关备案，但原告在合同签订后交付了涉案三套房屋，被告接收了房屋并支付了部分购房款，双方已在履行《房地产买卖契约》的主要义务，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条第二款的规定，双方的上述行为应视为变更了《房地产买卖契约》约定的生效条件。因此，双方于2013年8月16日签订的三份《房地产买卖契约》已经生效，对双方具有拘束力。后双方就涉案三套房屋于2015年10月16日签订的三份《房屋买卖合同》自签订之日起生效，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条、第七十八条的规定，该三份合同与双方于2013年8月16日签订的三份《房地产买卖契约》约定不一致之处，为《房屋买卖合同》对《房地产买卖契约》的变更。根据《房屋买卖合同》第二条的约定，被告应2015年11月16日前付清购房款，涉案房屋已按约交付给被告且权属已登记至被告名下，结合涉案房屋的总价款和被告的付款情况，被告至今未按合同完全履行付款义务，构成违约，故原告要求被告支付房屋转让款694389元的诉讼请求，合法合理，本院予以支持。关于被告提出涉案404室房屋的贷款应由原告联系落实，并据此提出拒付购房款的抗辩，但被告并未证明原告具有这一义务，故本院对被告的这一抗辩不予采纳。关于原告主张的违约金，《房屋买卖合同》第六条关于违约责任的约定不明确，根据《中华人民共和国合同》第七十八条的规定，推定为未变更，故《房地产买卖契约》第五条关于违约责任的约定仍对双方具有拘束力，但约定的滞纳金过高，原告主动调整为以被告所欠款项为基数按月利率1%自2015年11月17日起计算至本判决确定的付款之日，于法不悖，本院予以支持。对于原告主张被告归还代为垫付的契税、房屋登记费等产权变更登记所需的相关费用55407.82元，根据《房屋买卖合同》的约定，应由被告承担，且被告对该笔费用的承担没有异议，故本院对该诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、限被告章伟灵于本判决生效之日起三十日内支付给原告王卫玲、李坚尚欠的购房款694389元及违约金，违约金以前述所欠款项为基数按月利率1%自2015年11月17日起计算至本判决确定的付款之日止；
二、限被告章伟灵于本判决生效之日起三十日内偿还原告王卫玲、李坚垫付的房屋登记收费、土地权属调查、地籍测绘费、土地登记证书工本费、地产交易转让费、产权交易手续费、税费等共计55407.82元。
如果被告章伟灵未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则须依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费10790元，减半收取5395元，由被告章伟灵负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式三份，上诉于浙江省台州市中级人民法院（上诉案件受理费10790元在提交上诉状时预交，在上诉期内未预交的，应当在上诉期满后七日内预交，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，账号：-900001040000225089001，开户银行：中国农业银行台州市分行）。
本案申请执行期限为二年
代理审判员 方 刚
二〇一六年七月十一日
代书 记员 马晓珊