江苏省泰州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）泰中执异字第00145号
案外人徐海兵。
委托代理人孙克玲，江苏恒桥律师事务所律师。
申请执行人钱峰。
被执行人江苏创和重钢科技股份有限公司，住所地泰州市姜堰区张甸镇工业园区。
法定代表人杨晓敏，董事长。
被执行人杨晓彬。
被执行人任龙娥。
被执行人杨晓敏。
被执行人俞红梅。
被执行人江苏瑞和重工有限公司，住所地泰兴市虹桥镇中丹西侧。
法定代表人费和兰，董事长。
本院在执行钱峰与江苏创和重钢科技股份有限公司（以下简称创和公司）、杨晓彬、任龙娥、杨晓敏、俞红梅、江苏瑞和重工有限公司（以下简称瑞和公司）民间借贷纠纷一案中，案外人徐海兵于2015年12月15日对本院作出的（2015）泰中执字第00081-4号通知提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人徐海兵称：（1）2014年8月，案外人与俞红梅签订房屋租赁合同，合同自签字之日起即具有法律效力，该合同报有关部门备案时间较晚，但并不影响租赁合同的有效性。（2）被承租的房产近临地铁出入口，交通便利，小区周边配套成熟；同地段、同面积、同房型的房租均价为7000元／月，此房产房租约定为5000元／月，案外人至上海工作至今一直居住在该房屋内，对该房屋较为满意。（3）签订租赁合同时，适逢俞红梅经济陷入窘境，急需将该房产出租取得一大笔资金，案外人也有长期租房代替买房的打算，经多次协商签订了20年租赁合同，降低租房价格为5000元／月，一次性支付10年的约定，合理、合法。综上，你院通知书中认定双方存在恶意串通，签订房屋租赁合同以规避执行的行为不当，请求查明事实，对该房屋不予拍卖、变卖等，以保护案外人租赁合同期间的房屋承租权。
申请执行人钱峰辩称：徐海兵与俞红梅是亲戚关系，双方之间恶意串通签订房屋租赁合同，没有及时备案，一次性�付10年租金60万元明显不合情理，且无法说明资金来源和去向；徐海兵在上海已另租房屋，没有居住在该房屋内，徐海兵的父亲也反映没有租此房屋。请求依法审查，驳回案外人异议请求。
本院查明，钱峰与创和公司、杨晓彬、任龙娥、杨晓敏、俞红梅、瑞和公司民间借贷纠纷一案，本院根据钱峰财产保全申请，于2014年9月9日作出（2014）泰中民初字第00081-2号民事裁定：冻结创和公司、杨晓彬、任龙娥、杨晓敏、俞红梅、瑞和公司银行存款1175.8万元或查封相应价值的财产。同年9月16日本院向上海市房地产交易中心发出协助执行通知书，查封俞红梅位于上海市浦东新区三林路1466弄108号802室［权证号：浦2009109228，面积119.39平方米］房地产一处。查封期限为二年，自2014年9月16日到2016年9月15日。同年12月15日本院作出（2014）泰中民初字第00081号民事判决：一、创�公司、杨晓彬、任龙娥应于本判决发生法律效力之日起十日内向钱峰支付借款本金1000万元及利息（自2014年3月8日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率四倍计算），并承担钱峰支付的律师服务费234133元；二、瑞和公司、杨晓敏、俞红梅对创和公司、杨晓彬、任龙娥的上述还款义务承担连带清偿责任。案件受理费99303元，由创和公司、杨晓彬、任龙娥、杨晓敏、俞红梅、瑞和公司负担。任龙娥、俞红梅不服，向江苏省高级人民法院提起上诉。因任龙娥、俞红梅未缴纳上诉费用，江苏省高级人民法院于2015年2月11日作出（2015）苏民终字第00101号民事裁定，本案按自动撤回上诉处理。该裁定生效后，创和公司、杨晓彬、任龙娥、瑞和公司、杨晓敏、俞红梅均未履行，钱峰申请执行。2015年2月15日本院立案执行后，委托评估公司对俞红梅名下所有的位于上�市浦东新区三林路1466弄108号802室房屋进行了评估。2015年9月20日，案外人徐海兵向本院提出2014年8月1日与被执行人俞红梅签订房屋租赁合同，主张租赁合同期间的房屋承租权并请求本院对案涉房屋不予拍卖，申请执行人钱峰为此提出异议。本院以“案外人徐海兵与被执行人俞红梅存在恶意串通，签订房屋租赁合同以规避执行的行为，侵害了债权人合法利益”为由，决定对徐海兵与被执行人俞红梅签订的上述房屋租赁合同效力不予认可，并于2015年11月19日作出（2015）泰中执字第00081-4号通知书，将对被执行人俞红梅名下所有的上述房屋不带租拍卖处置。徐海兵为此向本院提出执行异议。
2016年1月7日本院进行了公开听证。本案在听证过程中，案外人徐海兵为证明自己的主张提供以下证据：（1）2014年8月1日，案外人与俞红梅签订的《个�房屋租赁合同》1份，该合同约定：俞红梅（甲方）将位于上海市浦东新区三林路1466弄108号802室房屋出租给徐海兵（乙方）使用；租赁期限20年，从2014年8月1日起至2034年7月30日止；每月租金5000元，按10年交付一次，合同签订后乙方向甲方支付10年的租金，10年届满乙方向甲方支付余下10年的租金；押金15000元，用于保障房屋内的设备完好等。（2）2014年8月1日俞红梅出具的收条1份，俞红梅收到徐海兵房屋租金（2014.8.1-2024.7.31）60万元。（3）2015年8月13日，上海市浦东新区东明路街道对上述房屋出具的上海市居住房屋租赁合同登记备案通知书。（4）徐海兵于2016年1月3日出具的情况说明1份，对其父亲向申请执行人反映的有关房屋租赁情况表示不予认可。（5）由公安机关签发的上海市居住证载明徐海兵居住地住址为上海市浦东新区三林路1466弄108号802室，并称在签订合同前一两年就居住在此房屋。
钱峰经质证认为：对案外人提供的（1）、（2）、（3）份证据的真实性、合法性有异议，租赁合同、收条是虚假的；对第（4）份证据申请执行人去案外人家找其父亲了解情况是事实并有录像为证，案外人的父亲反映案外人没有在此房屋居住生活；对第（5）份证据真实性没有异议。
2016年1月20日，钱峰向本院提供在案外人的父亲家中了解相关情况时录像光盘1张以及2015年11月19日向本院提出“关于对案外人徐海兵向法院执行中主张承租权的异议”书面材料一份。
本案争议焦点是：案外人徐海兵与被执行人俞红梅之间签订的房屋租赁合同是否存在恶意串通行为。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。本案案外人徐海兵在上海工作，为解决住房与俞红梅签订房屋租赁合同，且按约交付租金，并在此房居住。案外人与俞红梅虽为亲戚关系，一次性给付10年租金有不合理之处，但申请执行人没有证据证明被执行人俞红梅与案外人之间恶意串通、以明显不合理的低价租赁、或伪造交付租金等证据，依据上述规定，其要求确认俞红梅与案外人之间恶意串通，本院不予支持。俞红梅作为被执行人，本院可对其所有的财产依法采取查封、拍卖等执行措施，根据“买卖不破租赁”的原则，本院可对该房产带租拍卖，案外人请求对案涉房屋不予拍卖、变卖等，没有法律依据，本院不予采纳。对于申请执行人向本院提供的录像资料，因案外人对此予以否认，申请执行人又无其他证据予以佑证，故本院对此不予认定。综上，本院通知书认定案外人徐海兵与被执行人俞红梅之间存在恶意串通行为证据不足，除去租赁关系拍卖不当，该通知应予撤销。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：
撤销本院（2015）泰中执字第00081-4号通知书。
如不服本裁定，可在本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 刘文亚
代理审判员 王露露
代理审判员 张 鹏
二〇一六年二月二日
书 记 员 张 伟