吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉01民终1304号
上诉人（原审被告）:吉林中诚房地产开发有限公司，住所地：农安县文化街黄龙房地产开发综合楼。
法定代表人：朱冬梅，总经理。
委托诉讼代理人：凌乐，该公司职员。
被上诉人（原审原告）:付景伟，男，汉族，1960年2月6日生，现住农安县农安镇宝塔街2委**组。
被上诉人（原审原告）:陈丽，女，汉族，1959年5月6日生，现住农安县农安镇宝塔街2委**组。
二被上诉人委托诉讼代理人:徐宏举,吉林宗吉律师事务所律师。
原审第三人：张生，男，汉族，1955年5月11日出生，现住农安县站前街土产综合楼。
原审第三人：张为宏，男，汉族，1963年6月17日出生，现住农安县爱心家园**栋4门***室。
原审被告：吉林省厚金建筑工程有限公司，住所地：吉林省长春市农安县开安镇向阳路。
法定代表人：田德龙，总经理。
委托诉讼代理人：车军，吉林铸诚律师事务所律师。
上诉人吉林中诚房地产开发有限公司（以下简称中诚公司）因与被上诉人付景伟、陈丽房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省农安县人民法院（2017）吉0122民初4978号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
中诚公司上诉请求：1.吉林省农安县人民法院（2017）吉0122民初4978号民事判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费及其相关费用,由被上诉人承担。理由如下：1.被上诉人所提交的主要证据仅仅为七套房屋收据，该收据并非我公司开具，也没有经我公司认可或授权开具，无法证明上诉人与被上诉人之间形成房屋买卖合同关系。本案涉及房屋只能由上诉人处置，其余任何人均无权处置，被上诉人以本案第三人的签字视为上诉人知晓并同意，并非事实，该房屋收据的形成从未经上诉人知晓及同意。厚金公司与上诉人达成《建设工程施工合同》，但是其并没有按照约定完成交付工程，双方也没有进行结算，依据补充协议约定，用于工程款支付的立体砍块房屋并没有实际处置，张为宏作为厚金公司委托人的身份联系被上诉人进行房屋置换等行为属于无效行为。被上诉人完全是和第三人张为宏个人之间形成的关系，与上诉人无关。2.第三人张生及张为宏在合同签订时仅仅为签约代表，原审法院错误的将签约代表认定为委托代理人错误，张为宏的法人授权委托书明确其受委托权限。被上诉人在一审庭审中已经明确其与第三人张为宏达成所谓房屋置换时，看到过相关合同和手续，被上诉人也应当明确知道只有上诉人才具有楼房的处置权，原审法院仅通过张生与张为宏作为工程施工合同签订代表身份，就认定被上诉人有理由相信该两人个人具有楼房处置权是不充分的。
付景伟、陈丽辩称：我方认为本案一审事实清楚，适用法律正确，购房收据已经明确了购房人面积、房屋号、总价款等具备了房屋买卖合同的基本内容，上述房屋是在中诚公司抵付厚金公司立体砍块范围内，张生系中诚公司与厚金公司签订的建筑工程合同及补充协议中的中诚公司的代表，张为宏为厚金公司的代表，上述协议中已经明确以立体砍块的形式履行支付工程款，张生的行为代表中诚公司履行职责，其完全能代表中诚公司并履行该协议，另外，张生代表中诚公司在购房票据上签字备案，足以使本案被上诉人有理由相信张生、张为宏具有代理权，已构成表见代理，张生、张为宏的行为符合民法总则第170、172条规定，对中诚公司具有法律效力，张生在一审中陈述、确认出售给付景伟的楼房是在立体砍块内，这楼已经以立体砍块的方式给建筑商了，并且已经备案，案涉房屋已经给付付景伟，付景伟已经占有使用、装修，根据以上事实及相关法律规定，一审认定事实清楚，应当依法维持原判。
张生二审答辩意见与一审答辩意见一致。
张为宏二审答辩意见与一审答辩意见一致。
厚金公司二审答辩：张为宏是挂靠在厚金公司名下，案涉工程厚金公司未出资、出人，完全是由张为宏个人行为，与厚金公司无关系，厚金公司尊重法院判决。
付景伟、陈丽一审提出诉讼请求：1、要求确认付景伟、陈丽与中诚公司、厚金公司签订的七份房屋买卖合同有效；2、要求中诚公司、厚金公司就上述房屋买卖的所有一切正规相关手续，并将房屋所有权证办到付景伟、陈丽名下。3、案件受理费由被告负担。
中诚公司一审辩称：1、原告诉请本案事由是原告与厚金公司产生的，与中诚公司没有直接关系；2、原告诉请的七套房屋买卖合同从形式和事实上均不是中诚公司开具，也没有经过中诚公司同意，该行为属无效行为；3、厚金公司与中诚公司涉及金都广场建设施工关系中，厚金公司并没有按照双方合同约定交付工程，因此，合同中约定的涉及抵工程款房屋没有完全处置，并且该处置权只能由中诚公司有权，其他人包括厚金公司均无权处置房产，综上，原告诉请房屋买卖合同属于无效合同，应驳回诉讼请求。
张生一审述称：2014年我是中诚的委托人，与厚金公司张为宏签订一份施工合同，价值2008万元，厚金公司是建筑商，我代表开发商，当时的工程款2008万元以楼房的立体砍块方式支付，因为我是开发公司的项目负责人，对建筑商以楼房的方式支付工程款，2014年8月份动工，合同约定2014年12月15日交工，在2014年9月5日厚金公司张为宏自己以项目部的名义开具的收据，并盖的厚金公司的项目章，到我们甲方项目部，要求开几个楼，支付水暖工程款，水暖工程款是建筑工程的大项，包括上下水、取暖，到9月份就已经开始安装了，因为我们项目部没有权利开票子，这楼已经以立体砍块的方式给建筑商了，他开出的楼房是立体砍块的之内的楼房，我们只是证明一下这房子已经签出去了。我们约定的工程张为宏始终没有交工，也没有投入使用，一切手续没有办法完善，已经造成很大的损失，这个损失应由张为宏负责。
张为宏一审述称：张生所说的我有异议，我确实与张生签订站前广场的施工合同，张生就是实际开发商，只是挂靠中诚公司，所以我才和他签订合同，未交工的原因不是单方造成的，因为甲方中诚代表张生始终未履行合同协议，我们是以楼房立体砍块的形式支付工程款，我们是自筹，我们的一楼已经使用了，我开的票据都是通过中诚代表张生认可的，每一笔都经过张生认可，都有明细，他们没有给我拨过一分钱的工程款，合同要求12月15日竣工，我们组织资金加紧施工，到水暖的承包者夏佩红提出困难，然后夏佩红用原告正规的房屋票据价值14万元换的钱，还有20万元现金抵顶我们给原告开具的那几套楼房。
一审法院经审理查明：2014年7月26日甲方中诚公司与乙方厚金公司签订了农安金都城市广场2号楼、3号楼建设工程施工合同、补充协议，第三人张生为中诚公司的委托代理人、张为宏为厚金公司的委托代理人在合同中签字，并加盖了中诚公司和厚金公司的公章，工程承包补充协议中第七款约定：付款方式：工程款以本工程建成的房屋抵工程款，房屋价格以双方拟定的价格为准。1、立体砍块分配方案：甲方以2号楼一、二层商网4-10门1252平方米，三至六层2505平方米，住宅403、404、501、502门面积303平方米抵乙方工程款，不确定部分由甲乙双方协商确定。双方在合同中另约定资金来源为自筹，张为宏为工程筹措资金，通过夏佩红介绍，与付景伟达成置换楼房的协议，将付景伟位于农安县合隆镇、前岗乡价值141万元的楼房出售，所得现金用于支付水暖工程等工程款，张为宏用厚金公司与中诚公司约定的2号楼立体砍块分配方案范围内，抵订工程款的楼房506室、309室、511室、507室、513室、509室、505室偿付给付景伟，因置换的楼房价值不对等，付景伟以现金方式支付了差价款20万元。在售楼收据中记载此票据待楼盘开盘后换取正式票据，面积以产权为准，价格随售楼处浮动，并加盖了厚金公司站前项目部的公章，张为宏在乙方工地项目经理栏中签字，中诚公司代理人张生在开发商（甲方）栏中签字，并注明“已备案”。
一审法院认为本案系商品房买卖合同关系，具体分析认定如下：关于第三人张生、张为宏在售楼票据中的签字行为是否构成表见代理。本案通过双方当事人提供的中诚公司及厚金公司签订的农安金都城市广场建设工程合同及补充协议，双方在合同上签字的是甲方委托代理人张生，乙方委托代理人张为宏，双方约定甲方（中诚公司）以立体砍快方式用2号楼一、二层商网4-10门1252平方米，三至六层2505平方米，住宅403、404、501、502门面积303平方米抵乙方工程款。张为宏为筹集工程资金，与付景伟达成置换房屋的合意，协商将付景伟位于农安县合隆镇、前岗乡的楼房出售后，所得现金141万元用于支付金都广场工程款，张为宏向付景伟出示了中诚公司和厚金公司工程合同和补充协议。同时张为宏为付景伟开具了加盖厚金公司站前项目部公章的在立体砍块楼房分配方案内的购房票据7份，付景伟支付中间的差价款20万元。在张为宏开具购房票据上张生代表中诚公司在开发商（甲方）栏中签字备案，足以使付景伟有理由相信张生、张为宏具有代理权，故张生、张为宏的行为构成表见代理。张生庭审中陈述：厚金公司出售给付景伟的楼房是在立体砍块范围内，是厚金公司的楼房，并且已经备案。综上，付景伟购买的中诚公司的506室、309室、511室、507室、513室、509室、505室楼房，应依法予以保护，中诚公司作为开发商应当协助买受人付景伟办理产权登记手续。中诚公司称因张为宏没有按约定竣工，不具备交付条件，合同中约定的涉及抵偿工程款房屋不能完全处置。因该约定是中诚公司与厚金公司之间的内部约定，该约定不能损害买受人的利益，中诚公司与厚金公司的纠纷可另案处理。中诚公司另辩称因厚金公司出具的售楼票据是2014年，而金都广场2号楼、3号楼的商品房预售许可证是在2016年4月取得，当时开票据时是不具备售楼条件的。因原告起诉时该楼已经取得预售许可证，故中诚公司的此抗辩主张，于法无据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条之规定，判决如下：一、原告付景伟、陈丽与被告吉林中诚房地产开发有限公司签订的在位于农安县金都城市广场2号楼506室、309室、511室、507室、513室、509室、505室楼房的房屋买卖合同关系依法成立。二、被告吉林中诚房地产开发有限公司在判决生效后10日内履行协助原告付景伟、陈丽办理上述楼房相关产权登记的义务，将上述楼房的产权办理在付景伟、陈丽名下。案件受理费50元、诉讼保全费5000元由被告吉林中诚房地产开发有限公司负担
除一审法院查明事实外，本院二审另查明：1.张为宏挂靠厚金公司施工农安县站前金都城市广场小区二、三号楼；2.案涉房屋309室已办理预告登记，预告登记人为唐大威。
本院认为：1.张生作为中诚公司代表与厚金公司就农安县站前金都城市广场小区二、三号楼签订了《建设工程施工合同》及《站前金都广场小区工程承包补充协议》，厚金公司认可该工程系张为宏挂靠其单位施工，其单位仅出借资质，实际施工人为张为宏，依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条规定，该《建设工程施工合同》及《站前金都广场小区工程承包补充协议》应认定为无效协议。2.现上述案涉工程已经交付使用，并具备预售条件，针对张为宏已经与中诚公司办理出售手续的房屋，依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，张为宏及买受人有权要求中诚公司按《站前金都广场小区工程承包补充协议》第七条2#号楼立体砍块以房抵工程款方式继续履行，一审法院认定付景伟、陈丽与中诚公司就农安县金都城市广场2号楼506室、309室、511室、507室、513室、509室、505室房屋买卖合同关系成立正确，但因陈丽购买的309室中诚公司已另行出卖他人，并办理预告登记，故除309室外，剩余6套房屋中诚公司应承担为付景伟办理产权登记手续义务，陈丽可就309室另行主张权利。关于中诚公司上诉主张张生无权代其确认出售房屋问题，因张生系中诚公司代表签署施工合同，而且施工合同明确约定以2#楼房屋抵顶张为宏（厚金公司）工程款，陈丽、付景伟有理由相信张生在购房收据中签字及盖章系有权代理，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效”的规定，张生的签字行为构成表见代理，对中诚公司具有约束力。
综上，原审判决认定事实部分不清，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持吉林省农安县人民法院（2017）吉0122民初4978号民事判决第一项；
二、改判吉林省农安县人民法院（2017）吉0122民初4978号民事判决第二项为：吉林中诚房地产开发有限公司在判决生效后10日内履行协助付景伟办理上述除309室外，其他房屋的相关产权登记义务，将上述房屋的产权办理在付景伟名下；
三、驳回吉林中诚房地产开发有限公司的其他上诉请求。
二审案件受理费100元，由中诚公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 迪
代理审判员 李东鹤
代理审判员 贺银婷
二〇一八年五月二十三日
书 记 员 李玉鑫