北京市第一中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）京01执异235号
案外人张德强，男，1964年1月24日出生。
委托代理人张雯俪，女，1990年11月5日出生。
申请执行人中国建设银行股份有限公司北京上地支行，住所地北京市海淀区上地信息路28号信息大厦一层。
负责人赵辉，行长。
委托代理人王剑波，北京天驰君泰律师事务所律师。
委托代理人马克，北京天驰君泰律师事务所实习律师。
被执行人北京科技园文化教育建设有限公司，住所地北京市海淀区中关村南大街18号B座10层。
法定代表人董琦。
被执行人北京泰跃房地产开发有限责任公司，住所地北京市海淀区太月园1号楼六层。
法定代表人刘汉元。
被执行人中泰信用担保有限公司，住所地北京市海淀区太月园1号楼三层。
法定代表人刘霞。
本院在执行中国建设银行股份有限公司北京上地支行（以下简称建行上地支行）与北京科技园文化教育建设有限公司（以下简称科技园公司）、北京泰跃房地产开发有限责任公司（以下简称泰跃房地产公司）、中泰信用担保有限公司（以下简称中泰担保公司）借款合同纠纷一案[执行依据：北京市高级人民法院（2009）高民初字第5089号民事判决书；执行案号：（2010）一中执字第1231号]过程中，发布公告拟对位于北京市海淀区逸成东苑B区2号地下车库(房屋所有权证号：京房权证海其字第008**号；以下简称2号车库)及对应的国有土地使用权[土地使用权证号：京海国用（2002出）字第2016号]进行拍卖。张德强就此向本院提出书面异议。本院依法组成合议庭进行了审查，本案现已审查终结。
张德强述称：2005年10月14日，张德强与泰跃房地产公司签订《机动车地下停车位买卖合同》，约定张德强购买泰跃房地产公司出售的产权证号为京房权证海其字第00821号项下2号车库-01层540号停车位（以下简称540号停车位）。同日，张德强与北京太月物业管理有限责任公司第三分公司签订《逸成东苑地下停车场管理服务协议》，实际占有使用540号停车位，并于2005年10月19日向泰跃房地产公司支付全部价款。张德强对该车位没有办理产权登记无过错，故请求法院停止对540号停车位的处置，解除对540号停车位的查封。
建行上地支行请求法院对案外人所提异议依法裁定。
本院经审理查明：
北京市高级人民法院在审理建行上地支行与科技园公司、泰跃房地产公司、中泰担保公司借款合同纠纷一案过程中，依据建行上地支行的财产保全申请于2009年10月27日轮候查封了2号车库，并于同日查封了2号车库对应的土地使用权。2010年5月7日，北京市高级人民法院作出（2009）高民初字第5089号民事判决书，判决：一、科技园公司于本判决生效后十日内偿还建行上地支行借款本金二亿五千八百八十七万七千五百五十七元一角七分及相应的利息；二、泰跃房地产公司、中泰担保公司对本判决第一项科技园公司的债务承担连带保证责任；三、建行上地支行在本判决第一项确定的债权范围内及其享有的X京房海其他字第024769号《房屋他项权证》、京海土他项（2008抵）第0151号《土地他项权利证明书》、X京房海其他字第025557号《房屋他项权证》、京海土他项（2008抵）第0199号《土地他项权利证明书》所登记的抵押权利价值范围内，对相应的抵押物房地产折价、拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；四、泰跃房地产公司、中泰担保公司在承担保证责任后，有权在其承担保证责任范围内向科技园公司追偿。该判决发生法律效力后，因科技园公司、泰跃房地产公司、中泰担保公司未履行生效民事判决书确定的义务，建行上地支行向法院申请强制执行。
2010年7月1日，北京市高级人民法院作出（2010）高执字第71号执行裁定书，裁定：北京市高级人民法院作出的（2009）高民初字第5089号民事判决书，指定北京市第一中级人民法院执行。该案诉讼保全措施转为（2010）一中执字第1231号执行案件中的执行查封措施，上述查封措施延续至今。
2016年9月7日，本院发布（2010）一中执字第1231号公告，拟对2号车库及相应的土地使用权进行评估、拍卖。
另查明：2005年10月14日，张德强与泰跃房地产公司签订合同编号为0096的《机动车地下停车位买卖合同》，约定张德强购买泰跃房地产公司出售的540号停车位，价款为六万元。
同日，张德强与北京太月物业管理有限责任公司第三分公司签订No售0096《逸成东苑地下停车场管理服务协议》（已购车位），约定由张德强交纳自2005年10月14日至2006年12月31日的540号停车位服务费。
同日，北京太月物业管理有限责任公司第三分公司出具发票一张，主要内容为：收款单位北京太月物业管理有限责任公司第三分公司，付款单位（个人）4-3-1402张德强，经营项目地下车位管理费06.1.1-06.12.31，金额468.50元。
2005年10月19日，泰跃房地产公司出具发票一张，主要内容为：收款单位泰跃房地产公司，付款单位（个人）张德强，经营项目540号车位款，金额六万元。
再查明：2002年9月3日，北京市国土资源和房屋管理局颁发的京海国用（2002出）字第2016号《国有土地使用权证》载明：土地使用者为泰跃房地产公司，座落为2号车库，用途为地下车库，使用权类型为出让，使用权面积为10874.07平方米。根据《房屋所有权制证通知》及《北京市房屋所有权登记申请书》的记载，2号车库的建筑面积为27472.62平方米，房屋所有权证号为京房权证海其字第008**号。
2008年9月18日，北京市建设委员会颁发的X京房海其他字第025557号《房屋他项权证》载明：房屋他项权人为建行上地支行，房屋所有权人为泰跃房地产公司，房屋所有权证号为京房权证海其字第008**号，房屋座落为2号车库，权利种类为抵押，权利价值为人民币48039500元，权利范围合计20436.47平方米（详见附记抵押物清单），附记为抵押权利价值人民币肆仟捌佰零叁万玖仟伍佰元整。
2008年11月23日，北京市国土资源局颁发的京海土他项（2008抵）第0199号《土地他项权利证明书》载明：土地他项权人为建行上地支行，义务人为泰跃房地产公司，座落为2号车库，权属性质为国有土地使用权，地类（用途）为地下车库，使用权面积为10874.07平方米，使用权类型为出让，他项权利种类及范围记载为“抵押种类：房地抵押土地证号：京海国用（2002出）字第20**号抵押范围：逸成东苑B区2#地下车库合计建筑面积20436.47平方米（详见清单）及对应分摊土地使用权面积5458.66平方米权利价值：人民币肆仟捌佰零叁万玖仟伍佰元整”，设定日期为2008年11月14日，记事“此笔抵押对应的房屋他项权证号为：X京房海其他字第025557号”。
张德强主张享有所有权的540号停车位不在X京房海其他字第025557号《房屋他项权证》和京海土他项（2008抵）第0199号《土地他项权利证明书》记载的抵押物范围之列。
本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，张德强于法院查封之前与泰跃房地产公司签订了《机动车地下停车位买卖合同》，已交纳了全部价款并实际占有使用了540号停车位，且没有证据证明张德强对未能办理540号停车位的过户登记负有责任，该停车位亦不在本案抵押范围之列，故张德强的主张符合上述法律规定，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：
一、张德强提出的案外人异议成立。
二、本案中止对位于北京市海淀区逸成东苑B区2号地下车库-01层540号停车位及相应土地使用权的执行。
如不服本裁定，认为原判决错误的，依照审判监督程序办理；与原判决无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 阎 军
审判员 张 悦
审判员 冯更新
二〇一六年十月二十七日
书记员 王新子