四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）成少民终字第262号
上诉人（原审原告）李贵荣。
委托代理人陈利高，四川兴蓉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）左玉林。
被上诉人（原审被告）雷秀清。
委托代理人李华，四川益正律师事务所律师。系左玉林和雷秀清的共同委托代理人
被上诉人（原审被告）左英。
被上诉人（原审被告）范心妍。
法定代理人左英。系被上诉人范心妍之母。
被上诉人（原审被告）范凯。
委托代理人黄凌一，四川经川律师事务所律师。系上列三位被上诉人共同委托代理人。
上诉人李贵荣因与被上诉人左玉林、雷秀清、左英、范心妍、范凯房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2013）金牛民初字第42号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年9月9日受理后依法组成合议庭，于2013年10月14日公开开庭进行了审理。上诉人李贵荣及委托代理人陈利高，被上诉人左玉林、雷秀清的委托代理人李华，被上诉人左英、范心妍、范凯的委托代理人黄凌一均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理认定，左玉林与雷秀清系夫妻，左英是二人的女儿；左英与范凯系夫妻，范心妍是二人的女儿。2003年6月10日，左玉林与成都市金牛区土地开发整治服务中心签订了《房屋拆迁货币安置协议书》，约定成都市金牛区土地开发整治服务中心拆除左玉林一家五口人（左玉林等五人）建筑面积为240平方米的房屋，并货币化补偿左玉林一家五口人人民币320600元。2003年10月22日，雷秀清作为被拆迁户代表与成都市金牛区土地开发整治服务中心签订了《房屋拆迁安置协议书》，申请购买了包括讼争房屋在内的两套安置房，购房款在五人获得的补偿款中扣除结算。后李贵荣委托其父亲李春虎，于2004年3月4日与左玉林签订《购房协议》，双方约定左玉林将位于羊西线蜀西路55号高家庄侧的金玺园小区7幢1单元3号房屋，以人民币150000元的价格出售给李贵荣。依协议，当日李春虎向左玉林支付购房款人民币145000元，左玉林随后将房屋交付给了李贵荣居住使用至今。2012年10月16日，原审被告方家庭成员签订《房屋分割协议》，约定将讼争的房屋分割给左英、范凯、范心妍，并于2013年2月21日将房屋产权登记至三人名下。
原审法院另查明，李贵荣在购买涉案房屋时，知道该房屋为拆迁安置房且未办理产权登记，并一直持有该涉案房屋的《房屋拆迁货币安置协议书》和《房屋拆迁安置协议书》。本案讼争房屋系城市房屋。
原审法院认定上述事实有，诉讼参与人身份信息、《房屋拆迁安置协议书》、《房屋拆迁货币安置协议书》、《购房协议》、收条、授权委托书、房屋所有权证、房屋分割协议以及双方在一审庭审中的一致陈述等证据予以证实。
原审法院认为，本案讼争的房屋系通过拆迁货币化补偿款购买的安置房，由左玉林等五人共同共有。此后左玉林等五人进行了财产分割，明确了涉案房屋由左英、范心妍、范凯共同共有，并据此办理了房屋产权登记。左玉林在处分讼争房屋时，同时向李贵荣出示了《房屋拆迁安置协议书》、《房屋拆迁货币安置协议书》等相关文件。李贵荣作为购买人，理应有义务知悉所购买房屋的来源和现状，即根据《房屋拆迁安置协议书》、《房屋拆迁货币安置协议书》中载明被拆迁人为五人的情况，向其他共有人了解对出售房屋的意见，要求左玉林出示相关的授权委托书。但李贵荣在没有尽到上述审慎义务的情况下，仍然向左玉林支付购房款，李贵荣有过错。
本案讼争房屋在出售时，系左玉清等五人共同共有。李贵荣以左玉林与左英具有近亲属关系，其出售房屋给李贵荣的行为，构成表见代理为由，认为出售房屋有效。由于从不动产本身的属性来看，不动产除了其出卖过程中的商品特性外，还具有与所有人较为紧密的联系，甚至与身份也密切相连，明显已不同于普通商事中的商品。而且，作为不动产的房产，其居住功能是首要的。当无权处分人出卖房产时，若仍由合同依表见代理而有效成立，势必对其余所有人的使用居住造成严重影响。在不动产交易中，所涉交易金额一般比较巨大，并且不动产所有人相对是明确的，可以较为容易查询到实际权利人，当不动产交易与没有明确授权的代理人进行时，所产生的风险很大。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（四）项规定，共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。该条款实质就是通过法律的形式，否定了表见代理在不动产交易中的适用。左玉林虽然与雷秀清、左英、范心妍、范凯具有亲属关系，但并不意味他的行为必然代表其人的意思表示。左玉林在处分涉案房屋时，没有征得其他共有人书面同意，系越权行为。
根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”之规定。李贵荣与左玉林于2004年3月4日签订的《购房协议》，对左英、范心妍、范凯没有法律约束力。综上，李贵荣提出是善意取得讼争房屋，左玉林与其签订《购房协议》的行为构成表见代理的辩论，原审法院不予支持。原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十九条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十五条第一款之规定，作出如下判决：驳回李贵荣的全部诉讼请求。
宣判后，李贵荣不服，向本院提起上诉，其主要上诉理由是，1、左玉林提交给上诉人的《房屋拆迁货币安置协议书》和《房屋拆迁安置协议书》中仅有左玉林或雷秀清的签字，上诉人有理由认为所购房屋属于左玉林和雷秀清，上诉人已尽到审慎义务。2、上诉人在本案中符合善意第三人，左玉林、雷秀清的行为构成表见代理。请求二审法院改判被上诉人协助其办理讼争房屋产权过户手续。
被上诉人左玉林、雷秀清答辩称，上诉人的上诉理由不能成立。请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人左英、范心妍、范凯答辩称，1、左英、范凯、范心妍均不知道房屋买卖的事情，左玉林、雷秀清的行为属于无权代理而非表见代理。2、上诉人在本案中购房行为不适用善意取得制度。请求驳回上诉，维持原判。
二审中，李贵荣申请证人李春虎出庭作证，证实其签《购房协议》后，在交付购房款时左英在场。被上诉人左英质证否认其知晓左玉林出售房屋一事。
本院对该证据分析认为，李春虎系李贵荣购房的受托人，与本案有利害关系，且其证言无其他证据相印证，该证人证言本院不予采信。
二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致。本院对一审审理查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点在于上诉人李贵荣与被上诉人左玉林签订的《购房协议》是否合法有效，上诉人李贵荣请求判决被上诉人协助办理过户登记是否应当支持。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，表见代理制度不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信其行为有代理权。合同相对人主张构成表见代理的，应当举证证明代理行为存在合同书、公章、印鉴等有权代理的客观表象形式要素，以及证明其善意且无过失地相信行为人具有代理权的证据。而本案中李贵荣并未举证证明左玉林在出售房屋过程中存在有权代理左英、范凯、范心妍出售房屋的表象。因此，上诉人李贵荣主张左玉林的行为属表见代理的上诉理由不能成立。此外，李贵荣委托其父李春虎购买房屋，李春虎有义务对其所购房屋权属进行详细了解。本案中，李春虎与左玉林在买卖涉案房屋时，出卖方左玉林向李春虎出示了《房屋拆迁安置协议书》和《房屋拆迁货币安置协议书》，该两份安置协议中除左玉林或雷秀清的签字外，还载明被拆迁安置人员为五人，即表明了左玉林所出售的拆迁安置房屋归五人共同共有，因而李春虎应在征得五位房屋共有人同意的情况下签定《购房合同》。而李春虎在未取得涉案房屋的其他共有人同意，又无其他共有人授权左玉林出售的情况下，与左玉林签定《购房协议》，购买人李春虎未尽到认真审查的义务，该审查不力的后果应由李贵荣承担。上诉人李贵荣以二份拆迁安置协议上只有左玉林或雷秀清的签字，其有理由认为所购房屋属于左玉林或雷秀清所有的上诉理由不能成立，李贵荣不应被认定为善意无过失的购买人。
左玉林在出售讼争房屋时，未征得其他房屋共有人的同意，系无权处分。该处分行为也未得到其他权利人的追认，且该房屋在分割时明确归左英、范心妍、范凯共同共有，并据此办理了房屋产权登记。故左玉林对讼争房屋的处分行为因无处分权而无效，上诉人李贵荣请求判决被上诉人协助办理房屋过户手续的诉讼请求不能成立，本院不予支持。至于因左玉林无权处分该讼争房屋致李贵荣所受损失，李贵荣可另行提起诉讼主张自己的权利。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费的负担按一审判决执行；二审案件受理费250元，由上诉人李贵荣负担。
审 判 长 陈晓俐
审 判 员 郑 红
代理审判员 侯文飞
二〇一三年十一月十一日
书 记 员 胡炀威