湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第00271号
上诉人（原审被告）周建平。
上诉人（原审被告）吴凯。
委托代理人殷尚野，湖南骄阳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）倪骥南。
委托代理人吴政耕，长沙市芙蓉区正星法律服务所法律工作者。
上诉人周建平、吴凯因与被上诉人倪骥南房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2014）开民一初字第01960号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：位于长沙市开福区湘雅路226号的门面系周建平所有，该门面原承租人系吴凯，吴凯租用该门面用于联通营业厅的经营。2013年11月26日，吴凯与周建平续签了《房屋租赁合同》，租赁期限为2年，从2014年1月1日至2015年12月30日止。因觉得生意不好及还需要增加投资，吴凯决定将门面进行转让并在门面大门上张贴转让公告。倪骥南学到做比萨饼的技术后，欲加盟湖南省加优格餐饮管理有限公司连锁店经营，加盟店负责人周灿通过大集房地产中介公司有偿提供的门面资源，介绍吴凯欲转让的本案争议的门面给倪骥南承租。倪骥南于2014年3月21日与周灿前往位于湘雅路226号的门面了解情况，通过相关了解，倪骥南认为该门面位置不错，符合加盟经营店要求，故与周建平、吴凯商谈房屋租赁和门面转让的问题。通过协商后，2014年4月1日，倪骥南作为乙方与周建平作为甲方签订了一份《房屋租赁合同》。同日，周建平作为房东方与吴凯作为甲方及倪骥南作为乙方签订了一份《门面转让合同协议说明》，《房屋租赁合同》约定甲方将其所有的位于长沙市开福区湘雅路226号房屋一栋出租给乙方使用，用于餐饮经营，时间租用期为2年，从2014年4月12日至2016年4月11日止，每月租金为7500元，付款方式为半年付，下次租金提前一个月支付，合同签订后，交押金10000元整，在签订合同期内如遇乙方转让或转租及乙方变动签约人（法人）以及经营时损坏甲方房屋和设施，则甲方有权不退押金，视为违约及赔偿金处理，租用期间，如遇政府行为要让马路拆迁，乙方应无条件服从政府腾房，政府拆迁，如乙方继续经营到拆迁限时上，甲方方可退还押金及拆迁限时后续多交付的房屋租金，合同还对其他事项进行了约定。《门面转让合同协议说明》约定甲方（吴凯）以92500元将门面转让给乙方（倪骥南），今后一切有关甲方、乙方的转让费遇到重复转让，拆迁损失等问题，均与房东与甲方无关，乙方自行解决，合同期内，如遇不可抗力和政府拆迁等原因，使本房屋合同不能履行时，双方均有权解除合同，并互不承担违约和赔偿责任。《门面转让合同协议说明》中还对其他事项进行了约定。倪骥南与周建平在《房屋租赁合同》中签署的时间为2014年4月12日。周建平向倪骥南出具了时间为2014年4月12日的收条和押金条，收条内容为“今收到房租款45000元，时间6个月（4月12日至10月11日止）。”该押金条内容为“今收到房租押金10000元。”2014年4月1日倪骥南通过银行转账的方式向周建平支付租金及押金38100元（倪骥南应交租金与押金共计55000元，因周建平需退还16900元租金给吴凯，因此周建平要倪骥南将该16900元直接转给吴凯），在倪骥南将转让费82500元（含之前所付定金5000元）交给吴凯后，吴凯于2014年4月4日向倪骥南出具一份收条，内容为“今收到倪骥南门面转让费92500元整。另收水电费实际结余款790元整。”同日吴凯搬离门面，交出钥匙给倪骥南，倪骥南又将余下的转让费10000元及水电费余额790元交付给吴凯。2014年4月7日，倪骥南在进行门面筹划装修事宜时，遇到长沙市开福区城管人员的制止，城管人员告知倪骥南称此处马上拆迁，装修要占道，需要报批备案。同年4月8日，倪骥南赶到湘雅路拆迁办公室询问，被告知该门面如果没有打，就不要打，如果打了，就不要装修了。倪骥南认为自己受了周建平、吴凯的欺骗，找到周建平、吴凯协商退款并解除合同，经长沙市开福区湘雅路街道人民调解委员会的调解后未果。倪骥南为维护其合法权益，诉至原审法院，请求判令：一、确认房屋租赁合同以及门面转让合同无效；二、请判周建平、吴凯分别返回倪骥南房租租金45000元，押金10000元和门面转让费92500元及水电费790元（其中周建平55000元，吴凯93290元）共计148290元；三、请求判由周建平、吴凯按所收现金比例分别承担相应的借款利息损失2965元（按民间贷款利率2分计算）；四、请判由周建平、吴凯承担本案全部诉讼费用。
另查明，2014年5月12日，长沙市开福区城市房屋征收和补偿管理办公室发布了《长沙市黄兴北路棚户区改造项目（潘家坪路至湘雅路段及S5、S6、S9号地块）房屋征收范围公告》，周建平所有的长沙市开福区湘雅路226号房屋在拆迁范围内。本案争议的门面公路对面已经拆除，但相邻门面仍有部分在经营。
原审法院认为：倪骥南没有充分确切的证据证实周建平、吴凯具有明知本案争议的门面即将拆迁并恶意串通从而对倪骥南进行欺诈的行为，因此倪骥南与周建平、吴凯签订的《房屋租赁合同》与《门面转让合同协议说明》系三方当事人的真实意思表示，未违反相关法律、法规的强制性规定，是合法有效的，故倪骥南请求确认《房屋租赁合同》及《门面转让合同协议说明》无效的诉讼请求该院不予支持；虽然《房屋租赁合同》与《门面转让合同协议说明》有效，但根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款“因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”之规定，因倪骥南所承租的门面在签订租赁合同一个月后即将进行拆迁，导致不能装修与进行加盟店的经营，无法实现倪骥南为签订合同所实现的经营目的，因此倪骥南向周建平、吴凯要求退款并解除合同是合情合理的，在未能实现自己的要求向该院起诉，实质上是倪骥南通过法律的形式向周建平、吴凯作出解除合同的明示，因此，该院认定本案中的《房屋租赁合同》与《门面转让合同协议说明》解除之日系倪骥南向该院的起诉日即2014年6月4日；关于倪骥南要求周建平返还房屋租金45000元、押金10000元的诉讼请求，虽倪骥南与周建平的房屋租赁关系已予解除，从2014年4月4日吴凯向倪骥南交付门面钥匙之日起至倪骥南起诉之日即2014年6月4日共两个月的时间，考虑到本案起诉后倪骥南亦未将门面交还给周建平，该院酌定周建平应当返还倪骥南3个月的租金共计22500元较为适宜；因倪骥南在接收周建平的门面后，未能进行装修，亦未对周建平的门面造成损坏，故倪骥南请求周建平退还押金10000元的诉讼请求该院予以支持；关于倪骥南请求吴凯返还门面转让费92500元及水电费790元的诉讼请求，因门面转让费系让渡门面使用权时收取的费用，费用的高低主要取决于对门面本身获利能力的认知和市场的供求关系。《中华人民共和国民法通则》第四条规定：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”。本案中，倪骥南已就承租门面支付了租金，即已对门面使用权支付了一定的对价，且吴凯在与周建平所续签的《房屋租赁合同》系从2014年1月1日至2015年12月30日两年的期限，吴凯未能提供证据证实因提前转让导致的损失与所倪骥南付出的转让费基本等价，亦未提供证据证实所转门面中有相关的财产转让给倪骥南的事实，从倪骥南接收门面一月后即面临拆迁的现实与基于成本收益与实际收取转让费数额的考虑，该院酌定吴凯应当返还倪骥南门面转让费80000元；关于水电费790元的问题，因该款系水电费的实际结余款，结合本案实际情况，该款不予返还；关于要求周建平、吴凯按所收现金比例分别承担相应的借款利息损失2965元（按民间贷款利率2分计算）的诉讼请求，本案合同的解除客观上是由于拆迁问题导致未能装修并经营，没有证据证实系周建平、吴凯主观原因的过错所造成，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任”之规定，故倪骥南的该项诉讼请求，该院不予支持。综上所述，该院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决：一、周建平在本判决生效之日起五日内返还倪骥南租金22500元、门面押金10000元，共计32500元；二、吴凯在本判决生效之日起五日内返还倪骥南门面转让费80000元；三驳回倪骥南的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费3325元，因适用简易程序减半收取1662.50元，由倪骥南承担362.50元、周建平承担500元、吴凯承担800元。
上诉人周建平不服原审判决，向本院提起上诉称：1、因与倪骥南签合同前，周建平与吴凯已签订了两年合同，并交租金至2014年6月，倪骥南3月份才出现洽谈合同，导致周建平与吴凯的合同终止，再延续倪骥南交的7、8、9三个月租金，在倪骥南转让门面时，周建平转出三个月租金，实际周建平只收倪骥南三个月租金和10000元押金。2、不可抗力应采用客观标准，不能预见，倪骥南可以预见到本案涉诉门面会拆迁，不能避免，不能克服，倪骥南于2014年3月14日通过中介机构有偿提供门面资源，到3月31日签订合同，有足够时间咨询，倪骥南认为不能实现合同目的，完全可以采取措施避免签订合同。3、合同法规定因不可抗力致使合同目的不能实现的，当事人可以解除合同，合同法并未对合同目的做出明确界定。2014年5月12日征收范围公告出来，到目前10月份，周围的门面都在使用，没有不准经营、转让、转租，只是不准新建、改建、扩建。当时周建平提出把门面转租给其他可以经营的租户，减少损失，倪骥南不配合。4、根据意思自治原则，合同约定如遇不可抗力和政府拆迁的原因，使本房屋合同不能履行时，双方均有权解除合同，并互不承担违约责任和赔偿责任。在不违反法律强制性规定的情况下，应约定优先，该约定具有法律效力。5、政府规划修路，所租房屋要拆，周建平向省、市政府及律协反映，想知道此种情况是否属于不可抗力，得到的回答是政府拆迁不是不可抗力行为。综上，原审判决认定事实不清，适用法律不当，是倪骥南严重违约导致了双方所签订的2份合同履行不能，周建平已经按照合同的约定履行了自己约定的义务，特提起上诉，请求：1、撤销长沙市开福区人民法院作出的（2014）开民一初字第01960号民事判决第一项。2、判令倪骥南补交违约应提前一个月交租金六个月的门面租金45000元。3、一、二审案件的诉讼费由倪骥南承担。
被上诉人倪骥南辩称：倪骥南认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。周建平上诉状中的上诉请求不能成立。倪骥南起诉的钱均系依约交付了的，且双方在原审审结之后对租赁房屋已经移交。
上诉人吴凯不服原审判决，向本院提起上诉称：1、原审判决超出了倪骥南的诉讼请求范围，违背了民事诉讼法不告不理的基本原则。原审判决认定《房屋租赁合同》与《门面转让合同协议说明》合法有效，却不顾合同所约定的如遇不可抗力和政府拆迁的原因，使本房屋合同不能履行时，双方均有权解除合同，并互不承担违约责任和赔偿责任。在倪骥南没有请求解除合同的情况下，原审判决一方面主动代倪骥南解除合同，另一方面径行判决由周建平、吴凯承担违约及赔偿责任，有违民法意思自治原则。2、《房屋租赁合同》与《门面转让合同协议说明》真实有效，各方当事人均应遵照执行。所签订的合同没有违反法律的强制性规定，未损害国家、集体或者第三人的利益，三方均为完全民事行为能力人，既不存在胁迫、欺诈、恶意串通，又不存在重大误解，对于将来可能出现的政府拆迁问题三方达成了一致意见，各方应遵照执行。倪骥南提出城管阻拦装修，城管只是要求先备案后装修，可以在备案后装修，且相邻门面一直在营业。综上，原审判决超出倪骥南的诉讼请求范围，违背了不告不理原则，特提起上诉，请求：1、撤销（2014）开民一初字第01960号民事判决，依法改判驳回倪骥南的起诉；2、本案一、二审诉讼费用由倪骥南承担。
倪骥南辩称：吴凯的上诉请求超出了本案诉讼范围，不应予支持。倪骥南认为原转让合同是无效的，请求驳回上诉，维持原判。
本案在二审过程中，周建平向本院提交以下证据：照片一张，拟证明店面一直在经营并产生了经济效益。吴凯对该证据无异议，提出不是一审认定的存在不可抗力的问题，是可以继续经营的。倪骥南对该证据的证明目的有异议，提出门面刚开张不久就停了，正式拆了。本院经审查认为，该证据只能证明本案涉诉门面在倪骥南离开后曾经营业过，不能证实一直在营业的事实，故不予认定。
吴凯向本院提交以下证据：1、吴凯前任的转让协议一份，拟证明按照租赁合同支付门面转让费3万元。2、店内照片一张，拟证明转租的时候店面是正常营业的。3、银行流水，拟证明并不是像一审说的营业不善，门面转让之前，每月都有一定收入，正常经营。周建平对该三份证据均无异议。倪骥南对该三份证据均有异议，提出不是新证据，且真实性无法核实。本院经审查认为，对吴凯提供的证据1，因转让协议的原转让人未到庭接受质询，真实性无法核实，本院不予认定；对吴凯提供的证据2、3，可以证实本案涉诉门面在转租前一直经营，本院予以认定。
倪骥南向本院提交以下证据：收条一张，拟证明一审之
后房子已经完成交接。周建平、吴凯对该证据均无异议，本
院予以认定。
本院经二审中审理查明：倪骥南与周建平在本案一审之后完成门面的交接，将门面退还给了周建平，周建平又将该门面租赁给他人经营。本案涉诉门面在2014年11月被政府拆迁围栏包围，已无法经营。
本院查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：上诉人周建平、吴凯与被上诉人倪骥南签订的《房屋租赁合同》与《门面转让合同协议说明》系三方当事人的真实意思表示，未违反相关法律、法规的强制性规定，合法有效，三方当事人理应按照合同的约定全面履行各自的义务。在合同签订后，倪骥南准备对房屋进行装修时，被城管执法人员告知该房屋要拆迁，不能进行装修，倪骥南未对房屋进行装修，更未实际使用该房屋，没有实现签订合同所要达到的目的。周建平和倪骥南在签订合同时都知道本案涉诉房屋存在拆迁的可能性，双方均一致同意签订，协议约定遇到重复转让，拆迁损失等问题，与周建平、吴凯无关，由倪骥南自行解决，合同期内，如遇不可抗力和政府拆迁等原因，使本房屋合同不能履行时，双方均有权解除合同，并互不承担违约和赔偿责任，但考虑倪骥南支付6个月租金后并未使用该房屋的实际情况，根据公平双方应各承担3个月的租金损失，故原审判决周建平返还倪骥南22500元比较适宜。因政府拆迁，导致合同无法履行，双方均无违约行为，故倪骥南交付给周建平的押金10000元应予退还。上诉人周建平提出撤销原审判决第一项的上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人周建平要求倪骥南补交6个月租金45000元的上诉请求。本院认为，周建平与倪骥南完成了房屋交接手续，合同自动终止及本案涉诉门面在2014年11月被政府拆迁围栏包围，无法经营，倪骥南不再有支付租金的义务，且周建平在原审没有提起反诉，该项请求属于二审中新增加的诉讼请求，周建平可另行主张权利，对该项请求，本院不予支持。同样，吴凯和倪骥南在签订转让合同时都知道本案涉诉房屋存在拆迁的可能性，双方均一致同意签订，协议约定遇到重复转让，拆迁损失等问题，与周建平、吴凯无关，由倪骥南自行解决，但根据本案合同履行情况，从公平合理的角度出发，原审判决吴凯返还倪骥南转让费80000元过高，本院依法予以调整，应由吴凯和倪骥南各承担一半较为妥当。上诉人吴凯提出撤销原审判决，驳回倪骥南起诉的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。上诉人周建平提出政府拆迁不属于不可抗力，倪骥南签订合同时知道涉案门面存在拆迁的可能性，完全可以避免签订合同的上诉意见，本院认为，签订合同时，三方当事人均知道涉案门面有拆迁的可能性，由于没有明确的拆迁时间表，三方均同意签订合同，在合同签订后的履行过程中，政府决定对涉案门面拆迁，导致合同无法继续履行，三方均无明显过错，故应各自承担相应的责任。上诉人周建平提出倪骥南不能经营餐饮后，曾要求倪骥南将门面转让给他人经营以减少损失，而倪骥南不配合导致损失扩大的上诉意见，因无相关证据证实，本院不予支持。上诉人吴凯提出原审判决超出倪骥南的诉讼请求，违背不告不理原则及周建平、吴凯共同提出原审判决违背意思自治原则，本院认为，倪骥南向原审法院请求确认合同无效，在合同无效的理由不成立的情况下，原审判决认定起诉
之日为合同解除之日，但该项认定不影响案件的处理结果，
故并未超出诉讼请求。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，但处理欠妥，本院依法予以调整。上诉人周建平的各项上诉请求均不能成立，本院不予支持。上诉人吴凯要求撤销原审判决，驳回起诉的上诉意见，无事实和法律依据，本院不予支持，但原审判决吴凯返还倪骥南转让费80000元过高，本院依法予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省长沙市开福区人民法院（2014）开民一初字第01960号民事判决第一、三项；
二、变更湖南省长沙市开福区人民法院（2014）开民一初字第01960号民事判决第二项为：吴凯在本判决生效之日起五日内返还倪骥南门面转让费46250元。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案一审受理费1662.50元，二审受理费3325元，共计4987.50元，由上诉人周建平负担1500元，上诉人吴凯负担1800元，由被上诉人倪骥南负担1687.50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 波
代理审判员 曾庆军
代理审判员 周 卓
二〇一五年三月二十四日
书 记 员 孙 娇
附相关法律条文：
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。