浙江省衢州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙08民初423号
原告（执行案外人）：衢州茂园纺织有限公司，住所地：浙江省衢州市东港六路8号1幢103室。
法定代表人：李含芳，执行董事。
委托诉讼代理人：丁志坚，浙江国权明达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：成俊颁，浙江国权明达律师事务所律师。
被告（执行申请人）：中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司，住所地：浙江省杭州市延安路528号11、12层。
负责人：胡德，公司总经理。
委托诉讼代理人：方芳，浙江鼎亚律师事务所律师。
被告（被执行人）：衢州梦家园纺织有限公司，住所地：浙江省衢州市东港六路6号。
法定代表人：方向东，公司董事长。
被告（被执行人）：梦家园集团有限公司，住所地：浙江省义乌市城西街道横山村。
法定代表人：方向东，公司董事长。
被告（被执行人）：方向东，男，1968年11月8日出生，汉族，住浙江省义乌市北苑街道幸福路***号。
被告（被执行人）：李冬芳，女，1967年11月15日出生，汉族，住浙江省义乌市稠城街道菊园*幢***室。
上述四被告共同委托诉讼代理人：吴雪山，男，1966年10月7日出生，汉族，住浙江省常山县。系梦家园集团有限公司的员工。
原告衢州茂园纺织有限公司（以下简称茂园纺织公司）与被告中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司（以下简称资产管理公司浙江分公司）、衢州梦家园纺织有限公司、梦家园集团有限公司、方向东、李冬芳案外人执行异议之诉一案，本院于2017年10月12日立案后，依法适用普通程序组成合议庭，于2017年12月13日公开开庭进行了审理。原告茂园纺织公司的委托诉讼代理人丁志坚、成俊颁、被告资产管理公司浙江分公司的委托诉讼代理人方芳、被告衢州梦家园纺织有限公司、梦家园集团有限公司、方向东、李冬芳共同委托诉讼代理人吴雪山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令停止对被告衢州梦家园纺织有限公司所有的坐落在衢州市东港六路6号房地产【土地证号为衢州国用（2012）第3-0087858号】和东港六路8号的房地产【土地证号为衢州国用（2010）第3-629**号】采取腾空拍卖措施；2.判令原告茂园纺织公司与被告衢州梦家园纺织有限公司于2015年5月5日订立的《房屋及机器设备租赁合同》合法有效，并依法保护原告自2015年5月8日至2025年5月7日止的租赁权。事实和理由：原告于2015年5月11日成立。在筹建成立期间，公司负责人张红英代表公司与衢州梦家园纺织有限公司签订《房屋及机器设备租赁合同》，双方约定：衢州梦家园纺织有限公司将坐落于衢州市东港六路6号和8号，土地面积148753.87平方米，房屋建设面积76722.46平方米的房地产及机器设备租赁给原告使用。房屋租赁期限为10年，自2015年5月8日至2025年5月7日止；机器设备租赁期限为5年，自2015年5月8日至2020年5月7日止，租金每年为745167.43元。租赁合同签订后，原告即将承租人的房屋作为住所地进行营业执照的注册登记，并实际占有使用至今。现已查明，衢州梦家园纺织有限公司和中国建设银行股份有限公司衢州分行于2015年5月11日签订一份《最高额抵押合同》，约定衢州梦家园纺织有限公司将坐落于衢州市东港六路6号房产作为抵押物抵押担保向银行贷款，并于2015年5月13日办理抵押登记手续。原告认为，承租在先，抵押担保在后，应当依法保护原告的承租权。衢州中院（2017）浙08执异3号执行裁定损害了原告的合法权益。
被告资产管理公司浙江分公司答辩称，一、租赁合同不真实。1.根据附有效力的工商备案租赁合同，衢州茂园纺织有限公司仅承租130平方米，租金为每月1000元，与原告提交材料相距甚远；2.租金支付凭证多为往来款，许多笔款项记账凭证或汇款申请单上写明是货款，租金支付的金额和时间并未依照合同中的约定支付。两公司本身就有款项往来，无法证明证据中款项即为租金；3.租金明显低于同期市场价格。二、证据不足以证明原告在抵押前就占有使用该厂房。三、原告设立主要目的为承继衢州梦家园纺织有限公司，其员工、业务、财务存在大量混同，现在法定代表人更是公司股东李冬芳的姐妹，两公司关联紧密，存在两公司恶意串通妨碍法院执行的嫌疑。
被告衢州梦家园纺织有限公司、梦家园集团有限公司、方向东、李冬芳共同答辩的意见与原告的起诉意见一致。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
原告为证明所主张的诉讼请求，向法院提供证据如下：（1）（2017）浙08执异3号执行裁定书；（2）营业执照、公司登记申请书、变更登记情况；（3）租赁协议、房屋及机器设备租赁合同两份；（4）房租支付凭证以及水、电费支付凭证。
被告资产管理公司浙江分公司质证认为，对于证据（1）、（2）三性没有异议，予以认可。对于证据（3）的真实性有异议，认为5月5日签订的房屋及机器设备租赁合同与5月8日在工商登记机构备案的租赁协议差异太大，5月5日的协议仅有张红英签名并没有公司盖章，而7月20日的协议是在签订抵押合同之后。根据衢州梦家园纺织有限公司与银行签订的抵押合同当中承诺抵押财产不存在任何未书面告知的瑕疵或担保，因此可以认定该三份协议是不真实的。对于证据（4）真实性无异议。对于证明对象有异议，相关凭证备注为往来款，不能证明原告实际支付了水电费，而且第二年房租的数额就对不上了。
被告衢州梦家园纺织有限公司、梦家园集团有限公司、方向东、李冬芳的质证认为，对于原告提供的上述证据均无异议。
本院认为，原告提供的证据（1）、（2）客观、真实，应予确认。对于证据（3），5月8日工商登记备案的租赁协议与5月5日签订的相关协议内容差异较大，同时7月20日又签订一份内容相同的协议，鉴于被告衢州梦家园纺织有限公司在与银行签订贷款合同时曾承诺保证抵押物未设定出租等权利负担，因此，对于该证据（3）当中关于5月5日签订的《房屋及机器设备租赁公司》真实性存疑，不能作为本案定案依据。对于证据（4），相关凭证多为往来款，款项性质难以说明是涉案房屋的承租费用、水电费用。因此不能说明从2015年5月5日就开始承租涉案房屋及机器设备。
本院经审理认定事实如下：
2015年5月11日，衢州梦家园纺织有限公司与中国建设银行股份有限公司衢州分行签订了《最高额抵押合同》并附抵押物清单，以衢州市东港六路6号和8号的土地使用权、房屋产权为抵押，并于5月13日办理了抵押登记。衢州梦家园纺织有限公司在《最高额抵押合同》的第十三条中，对于该抵押房产保证“抵押财产不存在任何未书面告知的瑕疵或负担，包括但不限于抵押财产为限制流通物、被查封、被扣押、被监管、被出租……等情形或者抵押财产已为第三人设定担保”。2016年4月8日，本院在受理了中国建设银行股份有限公司衢州分行诉衢州梦家园纺织有限公司、梦家园集团有限公司、方向东、李冬芳金融借款合同纠纷一案中，诉讼保全查封上述房屋产权。根据已发生法律效力的（2016）浙08民初86号民事调解书，衢州梦家园纺织有限公司应于2016年7月24日前归还中国建设银行股份有限公司衢州分行借款本金10300万元及利息184.512779万元、律师代理费损失92000元及逾期罚息，中国建设银行股份有限公司衢州分行享有从处置衢州梦家园纺织有限公司用于借款担保的抵押物所得价款中在14000万元债务范围内优先受偿，梦家园集团有限公司在3000万元、方向东和李冬芳在15000万元范围内承担连带保证责任。调解书生效后，衢州梦家园纺织有限公司未履行生效法律文书确定的义务，中国建设银行股份有限公司衢州分行向本院申请强制执行，本院于2016年8月4日立案执行。2017年2月4日，本院作出（2016）浙08执94号之一执行裁定，裁定拍卖衢州梦家园纺织有限公司所有的坐落于衢州市东港六路6号、8号房地产、构筑物、地面附着物及其他辅助设施等财产。期间，资产管理公司浙江分公司向本院申请变更执行申请人，2017年6月6日，本院作出（2016）浙08执94号之五执行裁定，变更中资产管理公司浙江分公司为本案申请执行人。2017年8月21日，本院执行人员以笔录形式告知承租人衢州茂园纺织有限公司对涉案标的不带租拍卖。茂园纺织公司遂向本院提出书面执行异议。
另查明，茂园纺织公司在公司筹建期间及成立后，与衢州梦家园纺织公司先后签订了三份房屋租赁协议。2015年5月5日，茂园纺织公司与衢州梦家园纺织有限公司签订了一份《房屋及机器设备租赁合同》，双方约定：出租房屋地址及出租面积为衢州市东港六路6号衢州国用（2012）第3-0087858号地块及房屋建筑物和东港六路8号衢州国用（2010）第3-62946号地块及房屋建筑物，出租土地面积148753.87平方米、房屋建筑面积76722.46平方米，机器设备包括车间内生产设备及其辅助设备；房屋租赁期限十年，自2015年5月8日起至2025年5月7日止。机器设备五年，自2015年5月8日起至2020年5月7日止；租金每年计人民币745167.43元，其中房屋租金500000元，机器设备租金245167.43元。租金于6月15日之前付人民币285000元，余款11月30日之前付清。该份协议由双方公司的负责人代表签字后，衢州梦家园纺织公司盖了单位公章，茂园纺织公司未盖公章。2015年5月11日，茂园纺织公司向衢州市市场监督管理部门申请公司登记备案时，提交了一份于2015年5月8日与衢州梦家园纺织有限公司签订的《租赁协议》作为营业场所注册，该协议约定衢州梦家园纺织有限公司将东港六路8号1幢103室的房屋，面积为130平方米出租给茂园纺织公司使用，租期从2015年5月8日起到2025年5月7日止，租金为人民币1000元每月，一年一付。2015年7月20日，茂园纺织公司又与衢州梦家园纺织有限公司签订了一份《房屋及机器设备租赁合同》，该合同形式上除茂园纺织公司加盖了公章外，其余内容与5月5日签订的协议内容一致。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。本案的争议在于茂园纺织公司与衢州梦家园纺织有限公司签订的《房屋及机器设备租赁合同》时间在前还是衢州梦家园纺织有限公司与中国建设银行股份有限公司衢州分行设定抵押登记在前的问题。本案当中，2015年5月11日，衢州梦家园纺织有限公司与中国建设银行股份有限公司衢州分行签订了《最高额抵押合同》并附抵押物清单，以衢州市东港六路6号和8号的土地使用权、房屋产权为抵押，并于5月13日办理了抵押登记。茂园纺织公司虽提交了2015年5月5日与衢州梦家园纺织有限公司签订的《房屋及机器租赁合同》，但茂园纺织公司在该份合同上仅有张红英个人签名，并与其向衢州市市场监督管理部门申请登记备案提交的租赁协议内容相距甚远。结合同年5月11日衢州梦家园纺织有限公司在签订《最高额抵押合同》时承诺保证抵押物未设定出租等权利负担，故本院对该份合同的真实性存疑。茂园纺织公司主张自2015年6月12日至2017年6月2日分11次支付全部租金，这与2015年5月5日签订的《房屋及机器设备租赁合同》约定的支付租金方式、期限、数额不符，且租金是否真实交纳从双方的资金往来看，亦不能充分证明。综上，茂园纺织公司提交的证据不足以充分证明涉案房屋租赁合同在2015年5月5日就已经成立并实际履行。即茂园纺织公司不能充分举证证明在涉案房屋设立抵押登记之时已经被其承租的事实。
综上，原告茂园纺织公司主张其与被告衢州梦家园纺织有限公司于2015年5月5日签订的《房屋及机器设备租赁合同》合法有效的诉请，本院不予支持。原告茂园纺织公司要求停止对涉案房屋采取腾空拍卖的诉请，没有相应的法律依据，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：
驳回原告衢州茂园纺织有限公司的诉讼请求。
案件受理费63962元，由原告衢州茂园纺织有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省高级人民法院。
审 判 长 叶光辉
审 判 员 何小丽
人民审判员 钟海华
二〇一七年十二月二十六日
书 记 员 余香香
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