安徽省安庆市宜秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宜秀民一重初字第00010号
原告（反诉被告）：安庆市东圆宾馆有限责任公司，住所地安徽省安庆市宜光东路70号，组织机构代码73164400-2。
法定代表人：王春，董事长。
委托代理人：徐光奇，安徽中皖律师事务所律师。
委托代理人：鲁瑶，安徽中皖律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：安庆师范学院，住所地安徽省安庆市集贤北路1318号，组织机构代码48561789-2。
负责人：朱士群，院长。
委托代理人：方双六，安庆师范学院后勤服务集团总经理。
委托代理人：查名祥，安徽安联律师事务所律师。
原告安庆市东圆宾馆有限责任公司（下称安庆东圆公司）与被告安庆师范学院房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年3月11日作出（2012）宜秀民一初字第00754号民事判决。安庆师范学院不服该判决，向安徽省安庆市中级人民法院提起上诉。安徽省安庆市中级人民法院于2013年10月15日作出（2013）宜民一终字第00741号民事裁定，撤销本院原审判决，将该案发回本院重审。安庆师范学院在本院释明后，对安庆东圆公司转租行为提出反诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托代理人徐光奇、鲁瑶及被告（反诉原告）委托代理人方双六、查名祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
安庆东圆公司诉称：2007年8月30日，其与安庆师范学院后勤服务集团签订了一份《龙山校区二期食堂租赁协议书》，双方约定由安庆东圆公司租赁经营安庆师范学院龙山校区二期食堂一、二楼，期限自2007年9月1日起至2008年7月15日止，安庆东圆公司向安庆师范学院交纳履约保证金35万元。2007年11月15日，安庆师范学院以安庆东圆公司将食堂二楼转包为由，发函通知安庆东圆公司，要求解除食堂二楼的租赁协议，办理资产交接手续，并表示“若资产完好无缺交还，立即退还所交纳的保证金”。经法院判决确认安庆师范学院部分解除租赁协议行为有效后，双方于2008年6月8日办理了食堂二楼资产交接手续。食堂一楼的租赁关系继续维持。2008年7月16日租赁期限届满时，安庆师范学院将履约保证金35万元以借款方式退还30万元，尚欠履约保证金5万元。另经结算，安庆师范学院确认应退安庆东圆公司多付的房租、水电费等6.8万元。安庆东圆公司多次索要上述11.8万元未果，故诉请判令安庆师范学院返还上述11.8万元，并支付该款自2008年7月16日起至实际还款之日止的银行同期贷款利息。
安庆东圆公司提供下列证据证明其主张：
一、营业执照、组织机构代码证，证明其合法主体身份；
二、《安庆师范学院龙山校区二期工程食堂租赁协议书》、保证金收据各一份，证明双方于2007年8月30日建立租赁合同关系，安庆东圆公司向安庆师范学院交纳履约保证金35万元。根据该协议约定，履约保证金系对“装潢设施、所有设备完好无缺”和“经济结算完毕”的保障，安庆师范学院应于2008年7月16日合同期满时退还安庆东圆公司。该协议没有关于安庆师范学院有权因转租而扣除履约保证金的约定；
三、《关于部分解除安庆师范学院龙山校区二期食堂租赁协议书的通知》、民事判决书、资产交接协议书各一份，证明安庆师范学院于2007年11月15日以安庆东圆公司将食堂二楼转包为由，发函通知安庆东圆公司解除食堂二楼的租赁协议，要求办理资产交接手续，并表示“若资产完好无缺交还，立即退还所交纳的保证金”。经法院判决确认解除合同的效力及全部合同到期后，双方分别于2008年6月8日、2008年7月16日办理了食堂二楼、食堂一楼的租赁资产交接手续。安庆师范学院在实施上述行为时，均无要求扣除部分履约保证金的意思表示。
四、安庆东圆公司的申请报告、安庆师范学院的答复函各一份，证明安庆东圆公司于2008年9月17日致函安庆师范学院，要求退还履约保证金及支付其他欠款，安庆师范学院于2010年7月22日答复表示，在确认尚欠安庆东圆公司保证金余额5万元和房租、水电费等6.8万元的同时，要求扣除履约保证金17.5万元。双方纠纷就此形成。
五、民事裁定书一份，证明安庆东圆公司曾于2012年7月15日起诉安庆师范学院后勤服务集团，因被告主体错误而撤诉，故安庆东圆公司于本案起诉时未超过诉讼时效。
安庆师范学院辩称：因安庆东圆公司违约，其有权按照合同约定扣除安庆东圆公司履约保证金17.5万元。安庆师范学院于2007年11月15日发函要求安庆东圆公司于2007年11月30日前办理食堂二楼的资产交接手续，但安庆东圆公司未在期限内办理手续。安庆东圆公司自称安庆师范学院以借款方式返还履约保证金30万元，不符合事实，该30万元系安庆东圆公司的借款，并非返还履约保证金；2010年7月22日，安庆师范学院后勤服务集团向安庆东圆公司发函后，安庆东圆公司一直未主张权利，安庆东圆公司起诉已超过诉讼时效，故请求驳回安庆东圆公司的诉讼请求。
安庆师范学院提供下列证据证明其主张：
一、组织机构代码证，证明其主体资格；
二、《龙山校区二期食堂租赁协议书》、《关于部分解除安庆师范学院龙山校区二期食堂租赁协议书的通知》、民事判决书各一份，证明安庆东圆公司违约将房屋转包，放弃经营，应承担违约责任，即扣除履约保证金17.5万元；
三、借据、汇款单，证明安庆东圆公司向安庆师范学院借款30万元的事实；
四、安庆师范学院后勤服务集团致安庆东圆公司的发函，证明安庆师范学院于2010年7月22日明示扣除履约保证金17.5万元，安庆东圆公司于2012年9月20日起诉已超过诉讼时效。
安庆师范学院反诉称：安庆东圆公司违约将一半租赁物转包给案外人经营，明显是提前放弃所承租房屋并导致合同终止，根据双方签订的的租赁协议书第七条第6项的约定：“如因乙方原因造成乙方提前放弃所承租房屋并终止合同时，乙方必须提前两个月通知甲方，所缴纳的履约保证金金额全额转为违约赔偿金支付给甲方，不再退还”，安庆师范学院有权不退还安庆东圆公司违约部分的履约保证金17.5万元。安庆东圆公司交纳了履约保证金35万元，为安庆师范学院垫付费用6.8万元，合计41.8万元；安庆东圆公司应承担违约金17.5万元，偿还借款30万元，合计47.5万元；债权与债务相抵，安庆东圆公司应向安庆师范学院支付5.7万元，故反诉请求判令安庆东圆公司向安庆师范学院支付该款5.7万元。
安庆东圆公司针对反诉请求辩称：转包行为不属于放弃所承租房屋，合同中没有支付违约金的约定，故安庆师范学院反诉请求无事实根据；反诉请求已超过诉讼时效。
经庭审质证，双方对上述证据的真实性均无异议。
安庆师范学院质证认为：安庆东圆公司所举证据二达不到其证明目的，安庆东圆公司对履约保证金理解错误，安庆东圆公司将食堂二楼转包，放弃对承租房屋的经营，导致合同解除，已经违约，责任在于安庆东圆公司，安庆师范学院可以扣除履约保证金17.5万元（食堂共两层，每层面积相同，每层履约保证金应为17.5万元）；证据三表明安庆师范学院要求安庆东圆公司在2007年11月30日前办理资产交接手续的前提下，才能退还履约保证金，但安庆东圆公司未在规定的时间前办理手续，安庆师范学院可以扣除履约保证金，民事判决书只涉及解除合同的效力，并未涉及履约保证金，履约保证金应按合同约定处理；证据四表明安庆师范学院一直未放弃扣除履约保证金17.5万元的权利；证据五达不到安庆东圆公司的证明目的，安庆东圆公司起诉安庆师范学院下属机构，不是向安庆师范学院主张权利，故安庆东圆公司主张权利的时间是2012年9月20日的起诉之日，已超过诉讼时效。
安庆东圆公司质证认为：安庆师范学院所举证据二达不到其证明目的，合同未约定违约金，故安庆东圆公司不须支付违约金，转包与提前放弃是不同的概念，故安庆东圆公司并未违约，安庆东圆公司一直都在向安庆师范学院交纳租金；证据三证明的借款是与履约保证金有联系的，视为以借款方式返还履约保证金，合情合理；证据四达不到证明目的，该函是安庆师范学院后勤服务集团出具的，可视为受安庆师范学院委托，安庆东圆公司起诉未超过诉讼时效。
由于双方对证据的真实性无异议，本院均予以认定。
基于上述证据的质证、认定及当事人的陈述，查明事实如下：
1、2007年8月30日，安庆东圆公司与被告内设机构后勤服务集团签订了一份《安庆师范学院龙山校区二期工程食堂租赁协议书》。协议约定：安庆东圆公司租赁经营被告的龙山校区二期工程食堂一、二楼及附属设施（面积约5000平方米），租赁期限自2007年9月1日起至2008年7月15日止，食堂一楼租金按营业额的8%收取，二楼租金按营业额的6%，租金按月在营业款中扣除，年保底租金为28万元；安庆东圆公司交纳履约保证金35万元，合同期满时在装潢、所有设备完好无缺、经济结算完毕的前提下如数退还履约保证金;安庆东圆公司不得转包经营；如因安庆东圆公司原因造成其提前放弃所承租房屋并终止合同时，安庆东圆公司必须提前两个月通知安庆师范学院，所缴纳的履约保证金金额全额转为违约赔偿金支付给安庆师范学院，不再退还。协议履行后，安庆东圆公司于2007年9月1日食堂二楼转包其他个人经营。2007年11月15日，安庆师范学院书面通知安庆东圆公司因转包经营而解除安庆东圆公司对食堂二楼的租赁经营权，并要求安庆东圆公司于2007年11月30日前办理食堂二楼的资产交接手续，若资产完好无缺交还，立即退还保证金，逾期不办理资产交接手续，视为安庆东圆公司将所有资产遗失，保证金不再返还。安庆东圆公司于2007年11月27日向本院提起诉讼，请求判令安庆师范学院解除合同的行为无效，继续履行合同，并支付违约金17.5万元。2008年2月26日，本院判决确定安庆东圆公司违反了不得转包经营的约定，并驳回其诉讼请求。2008年6月8日，双方办理了食堂二楼的资产交接手续。安庆东圆公司对食堂一楼继续租赁经营至合同期满。
2、安庆东圆公司于2008年6月、7月先后两次向安庆师范学院借款30万元。2010年7月22日，安庆师范学院发函要求安庆东圆公司偿还借款30万元，并明确表示扣除安庆东圆公司履约保证金17.5万元，安庆师范学院欠安庆东圆公司房租、水电费等6.8万元，债权债务相抵后，对安庆东圆公司尚欠安庆师范学院的5.7万元债务实行“两不找”。
3、2012年7月19日，安庆东圆公司起诉安庆师范学院后勤服务集团，因安庆师范学院后勤服务集团不具备法人资格，原告撤回诉讼。
本院认为：安庆东圆公司与安庆师范学院之间租赁经营合同关系成立，受法律保护。依据合同之约定，因安庆东圆公司的原因造成其提前放弃所承租房屋并终止合同时，履约保证金才能转化为违约金。履约保证金不等同于违约金，在未发生上述情形下，履约保证金就不能转化为违约金。现因安庆东圆公司转包构成违约，但在未依法解除合同前，双方合同关系依然存在，该违约行为不属于上述合同约定的提前放弃所承租房屋的行为。因双方未对转包行为的违约责任作出约定，安庆师范学院依法可解除合同，并要求赔偿损失，而不能诉请根据上述约定将履约保证金转化为违约金，故应对安庆师范学院的反诉请求予以驳回。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。安庆东圆公司起诉安庆师范学院后勤服务集团及安庆师范学院一直要求扣除安庆东圆公司履约保证金均使诉讼时效中断。安庆东圆公司起诉及安庆师范学院反诉均未超过诉讼时效，故对安庆东圆公司要求返还欠款11.8万元的请求予以支持，但对其要求安庆师范学院支付欠款利息的诉讼请求，因无事实根据而不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告(反诉原告)安庆师范学院于判决生效后七日内给付原告（反诉被告）安庆市东圆宾馆有限责任公司欠款11.8万元；
二、驳回原告（反诉被告）安庆市东圆宾馆有限责任公司其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）安庆师范学院的反诉请求。
案件受理费2660元、反诉费613元，合计3273元，由被告（反诉原告）安庆师范学院负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。
审 判 长 胡斌
审 判 员 黄魏
人民陪审员 龙军
二〇一四年六月二十七日
书 记 员 汪君
附：本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。