天津市静海县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）静民初字第4992号
原告李树昌，男，1960年出生，汉族，住天津市静海县。
被告天津盛德龙泰景观装饰工程有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽跃进里13-1-501。
组织机构代码：78637818-6。
法定代表人李海滨，总经理。
委托代理人卞洪伟，天津百博律师事务所律师。
原告李�昌与被告天津盛德龙泰景观装饰工程有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月16日立案受理，依法由审判员韩金凤适用简易程序于2014年10月14日、10月29日公开开庭进行了审理，原告李树昌及被告委托代理人卞洪伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李树昌诉称，原、被告系租赁合同关系。被告租用原告所属的养鱼场。2014年4月5日，原告（甲方）、被告（乙方）双方签订了一份养鱼场租赁合同。合同约定，原告将坐落于天津市杨成庄大桥西侧的总面积为17618平方米的养鱼场及厂房租给被告，租期为七年，自2014年6月1日至2021年5月31日。双方约定该养鱼场租赁费为人民币320000元。租金按年支付，第一年租金分两次付清，即2014年6月1日付150000元，11月20日付150000元。如出现拖欠费用情况，乙方需按照每拖欠一天处罚3200元向甲方支付违约金，最长不得拖欠10天，超�10天甲方可以解除合同，损失由乙方承担等。合同签订后，被告给付原告一张署期为2014年6月6日的中国工商银行转账支票，票面金额为150000元，但上述支票到期时原告交付银行后被以存款不足为由于同年6月9日退票。此后，原告多次找被告追要租赁费，被告于同年6月20日给原告出具了承诺书，承诺于6月底之前给付上述费用，但承诺书到期后被告仍未给付，原告于2014年8月13日经静海县公证处公证后向被告寄送了解除养鱼场租赁合同通知函，告知被告双方所定的养鱼场租赁合同自接到该通知之时解除，被告于接到该通知后5日内到原告处商洽交接事宜。但被告至今未到原告处协商，故呈讼，请求法院依法判令原、被告立即解除养鱼场租赁合同并依法办理交接手续；被告赔偿原告经济损失534400元（其中包括一年租赁费320000元，违约金214400元）；诉讼费用由被告承担。
被�天津盛德龙泰景观装饰工程有限公司辩称，关于租赁合同的内容和签订过程同意原告的说法。被告分别于2014年7月12日和2014年8月1日支付了30000元和15000元的租金，合计是45000元，以银行转账的方式，转账到原告的女儿李瑛名下，开户名是中国农业银行，账号是6228480028125614272。被告至今未支付剩余租金也是由于原告违约在先，原告从始至终占用着被告租赁标的物中办公室三间，被告曾多次要求原告腾出该房屋，但原告以种种理由拖延至今。2014年7月17日原告单方强行将租赁的厂房办公室门窗锁死，不能让被告正常使用，给被告造成了重大损失。关于张文丰所出具的承诺，被告并不认可。张文丰只负责公司的生产活动，不能代表被告的其他活动，根据担保法规定，该书面承诺应属无效条款。被告同意解除合同并办理交接手续，请求法院驳回原告的其他诉讼请请。被告保留要求原告进一步赔偿的权利。
经审理查明，2014年4月5日，原告李树昌以其经营的天津市静海县树昌养鱼场的名义与被告天津盛德龙泰景观装饰工程有限公司（以下简称为盛德龙泰公司）签订了一份养鱼场租赁合同。合同约定，原告将坐落于天津市杨成庄大桥西侧的养鱼场及厂房租给被告，租期自2014年6月1日至2021年5月31日止。租赁费为人民币320000元，原告不收取押金。同时约定第一年租金分两次付清，于2014年6月1日付150000元，11月20日付150000元。如出现拖欠费用情况，被告须向原告支付违约金，违约金按照拖欠一天处罚3200元（年租金320000元的1%）计算，最长不得拖欠10天，超过10天原告可以解除合同，损失由被告承担等。合同签订后，被告给付原告中国工商银行的转账支票一张，票面金额为150000元，于2014年6月6日兑付。该支票到期后被银行以存款不足为由退票。后原�的法定代表人李海滨及该公司负责生产的职员张文丰于同年6月20日给原告出具了承诺书，写明“本人张文丰，因房租未于（予）交付李树昌，今承诺，本月底之前于（予）以交付，如月底之前交付不了，本人解散员工走人，所投入一切物品，皆归李树昌所有”。承诺书到期后被告仍未给付。同年7月17日，原告将被告租用的厂房门锁上并自行看管。同年8月13日，原告经静海县公证处公证后向被告寄送了解除养鱼场租赁合同通知函，告知被告双方所签的养鱼场租赁合同自接到该通知之时解除，被告须于接到该通知后5日内到原告处商洽交接事宜。后成讼。诉讼中，本院对租赁场地及相关设备、设施进行了现场勘验（详见勘验笔录）。
另查明，被告于2014年7月12日给付原告30000元，于2014年8月1日给付原告15000元，共计4.5万元。
以上事实，由原告提交的租赁合同、中国工商�行转账支票、公证书、原、被告庭审中陈述、勘验笔录及询问笔录予以证实。
本院认为，原告李树昌与被告天津盛德龙泰景观装饰工程有限公司之间签订的租赁合同系双方真实意思表示，为有效合同。在合同履行过程中，因被告未能按照合同约定给付原告租金，且在原告多次催要后仍未给付，造成原告将被告租赁的厂房锁住。庭审中，被告亦表示无力支付租金，同意解除合同。故本院准予双方解除租赁合同。被告提出原告占用租赁标的物中的三间房屋导致其不能给付租金的说法，因没有相应证据，本院不予采信。关于张文丰与李海滨所写的承诺书，应认定为以抵押方式担保其履行债务的意思表示，但其抵押物并不明确，且该约定违反了《中华人民共和国物权法》第一百八十六条的规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵�财产归债权人所有。故本院认定该约定无效。
关于原告要求被告给付租金320000元及违约金214400元的主张，原告将被告所租厂房锁住后，该房屋随之也由原告实际管控。被告不能再进行正常生产。原告要求被告支付全额租金的主张，于法无据，本院不予支持。故租金自双方合同签订日即2014年4月5日计算至原告将被告厂房锁上之日即2014年7月17日，共计104天。因租赁合同中明确约定第一年租金为300000元，故本案以年300000元作为租金计算标准。据此，被告应支付原告租金为85479.5元（300000元÷365天×104天）。原、被告约定的违约金过高，不符合法律规定，且被告对此亦提出抗辩，故本院依法予以调整，以合同约定320000元为基数、以中国人民银行的同期贷款利率为标准计算违约金，自被告违约之日即2014年6月2日起计算至本判决生效之日止。
关于被告给付原告的45000元的用途问题，虽然双方对给付数额没有异议，但对该款的用途说法不一。因被告之间存在鱼款纠纷，且被告对此用途未能提供相应证据，故本院将该款按照鱼款处理，不计入本案。
关于双方解除合同后的交接问题，被告在取走己方设备及原材料的同时，应对承租房屋所完成的装修保持现状。其在厂房内的喷漆房系生产所需，被告要求拆走的主张，不违反合同约定，本院予以支持。被告提出有两部电脑存放承租房内的说法，因没有相应证据且原告不予认可，本院不予支持，可待有证据后另行主张。
关于诉讼中原告提出的借款及鱼款问题，与本案不是同一法律关系，本案中不予处理，原告可另行主张权利。
综上，经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款及第二款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院《关于民事诉�证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告李树昌与被告天津盛德龙泰景观装饰工程有限公司于2014年4月5日签订的养鱼场租赁合同。
二、被告天津盛德龙泰景观装饰工程有限公司于本判决生效后十日内给付原告李树昌租金85479.5元。
三、被告天津盛德龙泰景观装饰工程有限公司于本判决生效后十日内给付原告李树昌自2014年6月2日至本判决确定给付之日的违约金（以320000元为基数、以中国人民银行同期贷款利率为计算标准）。
四、被告天津盛德龙泰景观装饰工程有限公司于本判决生效后十日内将其承租房内设备及原材料等物品腾空后将承租房交给原告。其中设备有：跃盈牌YW-50液压冷压机一台，宏立MT345木工带锯机一台，速豹空气压缩机（一立方米）一台，津工牌木工砂光机一台，三能双端圆锯机（MT610型）一台，中豪兴单片锯一台（ZHX-
MT153A含鼓�机），单面木工压刨床（MB104EM）一台，MB503斜口平面刨一台，威力士牌力士双轴木工洗床（MX5317型）一台，威力士牌力士单轴木工洗床MX51178型一台，威力士牌力士单轴木工洗床MX5115型一台，威力士木工镂铣床MX5068型一台，豪德牌推台锯一台套（含鼓风机、MT320M型），松泰伟业宽带砂光机（含鼓风机）一台套，金鼎台式钻床一台，喷漆房一套，沙发一套、圆桌一个。原材料有：存在原告处的木板、半成品等。因无法清点本院进行了拍照，按照片确定的位置来确认需要搬走的数量。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3322元，原告李树昌承担2600元，被告天津盛德龙泰景观装饰工程有限公司承担722元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十�日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审判员 韩金凤
二〇一四年十一月十七日
书记员 马志妍