江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏09民终3115号
上诉人（原审原告）：中国邮政储蓄银行股份有限公司盐城市分行，住所地在盐城市城南新区新都街道世纪大道5号盐城金融城1幢104室。
负责人：何道友，该行行长。
委托诉讼代理人：韦桂元，男，1966年2月1日出生，汉族，该行风险管理部职员，住大丰市。
委托诉讼代理人：陈群洋，江苏展旺律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王厚源，男，1985年6月16日出生，汉族，原盐城洲际置业有限公司工作人员，住盐城市盐都区。
被上诉人（原审被告）：祁红梅，女，1987年5月27日出生，汉族，住址。
被上诉人（原审被告）：盐城洲际置业有限公司，住所地在盐城经济技术开发区松江路18号402室。
法定代表人：顾金花，该公司总经理。
委托诉讼代理人：吴相成，江苏瑞信律师事务所律师。
上诉人中国邮政储蓄银行股份有限公司盐城市分行（以下简称邮政银行盐城分行）因与被上诉人王厚源、祁红梅、盐城洲际置业有限公司（以下简称洲际置业公司）金融借款合同纠纷一案，因上诉人邮政银行盐城分行不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2017）苏0902民初461号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
邮政银行盐城分行上诉请求：改判邮政银行盐城分行对盐城市区洲际逸品11号楼101室的房产享有优先受偿权。事实和理由：根据洲际置业公司、王厚源以及祁红梅与邮政银行盐城分行签订的借款及担保合同，王厚源、祁红梅自愿将位于盐城市区洲际逸品11号楼101室的房屋抵押给邮政银行盐城分行，且洲际置业公司提供连带责任保证，邮政银行盐城分行已在房管部门办理了预抵押登记。故邮政银行盐城分行对该房屋享有优先受偿权。
洲际置业公司辩称，法律设立预抵押登记的目的是为了防止抵押人处分抵押财产，并且在具备抵押登记的条件时可以直接办理抵押登记，预抵押登记并不直接产生抵押权的法律效力。且根据合同约定，洲际置业公司承担分段保证责任，一旦抵押权成立，洲际置业公司公司就不再承担连带保证责任。一审判决已经支持了邮政银行盐城分行要求洲际置业公司承担连带保证责任的诉讼请求，则就不应当再支持其要求享有抵押权的诉讼请求。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，邮政银行盐城分行的上诉不能成立，故请求二审驳回上诉，维持原判。
祁红梅辩称，签订合同以及借款的情况属实，其他同洲际置业公司的答辩意见。
王厚源未答辩。
邮政银行盐城分行向一审法院起诉请求：判令王厚源、祁红梅立即偿还贷款本息269957.50元，并承担自2017年1月10日至判决实际还款之日止的利息和罚息，支付律师代理费14000元；邮政银行盐城分行对抵押物盐城市区洲际逸品11号楼101室房产在抵押登记的担保范围内享有优先受偿权，洲际置业公司对王厚源、祁红梅的债务承担连带偿还责任。
一审法院认定事实：王厚源与祁红梅系夫妻关系。2015年2月11日，邮政银行盐城分行与王厚源、祁红梅、洲际置业公司签订个人购房/购车借款及担保合同约定，贷款人根据借款人的申请，同意向其发放贷款300000元，用于购买盐城市区洲际逸品11号楼101室房屋；贷款期限120个月，自2015年2月11日至2025年2月11日；利率按中国人民银行公布的同期同档次人民币基准利率执行；自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基础利率确定执行新的利率，基准利率调整的不再通知借款人；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）、金额偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按执行利率的基础上加收30%确定；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权宣布已经发放的贷款全部提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息、复利、违约金、补偿金及其他费用；本合同订立和履行过程中产生的相关费用包括但不限于保险费、评估费、登记费、保管费提存费、鉴定费、诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等费用，由合同各方依照法律、法规、行政规章以及其它规范性文件的要求承担，合同另有约定的除外；合同担保方式为抵押加保证组合担保；抵押物为贷款所购买的盐城市区洲际逸品11号楼101室房产；抵押担保的范围包括但不限于本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、主合同约定应由债务人承担或支付的所有费用以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权及抵押权的一切费用；借款人连续三个月或累计六次未足额还款，贷款人有权将抵押物拍卖、变卖，在扣除贷款人实现债权的费用后，以所得价款优先受偿；王厚源、祁红梅作为共同借款人及共同抵押人在合同上签名确认。洲际置业公司为上述贷款提供了连带责任保证，保证范围为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、主合同约定应由债务人承担或支付的所有费用以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权及抵押权的一切费用。次日，王厚源、祁红梅在盐城市房产交易登记中心办理了上述抵押房产的预购商品房抵押预告登记。同年2月15日，王厚源向邮政银行盐城分行出具借据一份，借据载明：借款金额300000元，期限自2015年2月15日起至2025年2月15日止，还款方式为等额本息，借款年利率为5.658%，借款用途为购房。邮政银行盐城分行据此向王厚源支付借款300000元。其后，王厚源夫妇未能按照约定时间还款。截止2017年1月9日，欠本金265239.64元、利息、罚息计4717.86元，本息合计269957.50元。邮政银行盐城分行多次催偿未果，遂诉至本院。
另查明：邮政银行盐城分行因本案提起诉讼，委托江苏展旺律师事务所律师代理诉讼，并向江苏展旺律师事务所支付诉讼代理费14000元。
一审法院认为，邮政银行盐城分行与王厚源、祁红梅以及洲际置业公司签订的个人购房/购车借款及担保合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，双方均应按合同约定履行各自的义务。现王厚源、祁红梅未能按约还款，已构成违约，邮政银行盐城分行要求王厚源、祁红梅偿还借款本金、利息和罚息的请求，符合双方所订合同约定，依法应予支持。洲际置业公司为王厚源、祁红梅贷款提供连带责任保证，应依合同约定承担连带责任保证，洲际置业公司履行担保义务后，有权向王厚源、祁红梅追偿。王厚源、祁红梅以其共有的位于盐城市区洲际逸品11号楼101室房屋向邮政银行盐城分行提供抵押担保，但未进行抵押登记，故邮政银行盐城分行要求王厚源、祁红梅对未能偿还的借款本金、利息、罚息以上述房产拍卖、变卖的价款优先受偿不符合法律规定，不予支持。关于邮政银行盐城分行主张的律师代理费问题，因合同中约定如违约应承担相关费用包括律师代理费，故邮政银行盐城分行要求王厚源、祁红梅以及洲际置业公司支付律师代理费的请求应予支持。综上，一审判决：一、王厚源、祁红梅应判决生效之日起十日内向中国邮政储蓄银行股份有限公司盐城市分行支付贷款本息269957.50元，并从2017年1月10日起至实际还款之日止以本金265239.64元为基数按借款合同约定的利率标准承担逾期付款的利息、罚息。二、王厚源、祁红梅应于判决生效之日起十日内向中国邮政储蓄银行股份有限公司盐城市分行支付律师代理费14000元。三、盐城洲际置业有限公司对王厚源、祁红梅上述第一、第二条债务承担连带偿还责任。盐城洲际置业有限公司履行还款责任后，有权向王厚源、祁红梅追偿。四、驳回中国邮政储蓄银行股份有限公司盐城市分行的其他诉讼请求。案件受理费5460元，依法减半收取2730元，由王厚源、祁红梅负担。
一审查明事实属实，本院依法予以认定。
本院认为，本案的争议焦点为：邮政银行盐城分行是否对位于盐城市区洲际逸品11号楼101室房屋享有抵押权。
《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生
效力，但法律另有规定的除外。第一百八十七条规定，以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第四条规定，未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。
根据邮政银行盐城分行与王厚源、祁红梅以及邮政银行盐城分行在借款担保合同中约定，抵押物为贷款所购买的盐城市区洲际逸品11号楼101室房产。为此，邮政银行盐城分行也向房管部门申请了抵押预告登记。邮政银行盐城分行进行了抵押预告登记之后，享有的是请求抵押人履行抵押权登记义务并使抵押权成立的请求权，而尚未享有抵押权。且根据合同约定，保证人承担阶段性连带责任保证：保证人对合同项下全部贷款本金、利息等承担连带保证责任，但如满足相应条件后，保证人对该等条件同时满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任，条件包括合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕等。即邮政银行盐城分行在办理抵押权登记之后，洲际置业公司即免除保证责任，保证担保与抵押担保并不同时共存，而是有先后顺序。因本案所涉的房屋尚未取得不动产权证，事实上也无法办理抵押权登记，在此情况下一审法院判决由洲际置业公司承担连带保证责任，符合法律规定以及合同的约定，而邮政银行盐城分行既要求洲际置业公司承担连带保证责任，又要求对抵押物享有优先受偿权，没有事实依据。
综上所述，中国邮政储蓄银行股份有限公司盐城市分行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5460元，由上诉人中国邮政储蓄银行股份有限公司盐城市分行负担。
本判决为终审判决。
审判长 周瑞星
审判员 史宏春
审判员 王 珩
二〇一七年八月十一日
书记员 成 云