湖南省长沙县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）长县民初字第3102号
原告蔡宜轩。
委托代理人黄辉明，湖南泓锐律师事务所律师。
委托代理人张自海，湖南泓锐律师事务所律师。
被告湖南橘郡城镇置业有限公司，住所地长沙县暮云镇北塘路8号。
法定代表人张波，董事长。
委托代理人王维，湖南耀银律师事务所律师。
委托代理人王小泉，湖南思想律师事务所律师。
原告蔡宜轩与被告湖南橘郡城镇置业有限公司（以下简称橘郡公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年10月24日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告蔡宜轩的委托代理人黄辉明、张自海、被告橘郡公司的委托代理人王维、王小泉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蔡宜轩诉称：2011年7月，被告发布广告宣称其开发的橘郡楼盘为一亩地一小独栋、系长沙首个纯粹小独栋别墅群，于是原告及家人前往被告售楼部看房，被告销售人员向原告发放了“小独栋F9户型手册”，并带领原告及家人参观了系独栋别墅的样品房。基于对被告广告宣传及样品房的信赖，2011年7月9日，原、被告双方签订了合同编号为20110166102的《长沙县商品房买卖合同》，原告以5388888元的总价购买了被告开发的橘郡礼顿山第B52C幢102房；2012年7月17日，经原告要求，被告又向原告出具了一份房屋花园面积为325
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340平方米的书面承诺。2013年3月，被告通知原告收房，通过实地查看，原告才发现，被告拟交付的房屋为双拼住宅而非独栋别墅，房屋花园面积也不到200平方米。后经了解得知，涉案楼盘并未获得规划行政主管部门建设独栋别墅的规划许可，对涉案房屋，规划许可为双拼住宅而非独栋别墅。综上，被告明知其开发建设的房屋系双拼住宅，却宣传其产品为独栋别墅，且样品房亦为独栋别墅，其行为已构成恶意欺诈，双方签订的合同为可撤销合同，请求法院判令：1、撤销原、被告双方签订的合同编号为20110166102的《长沙县商品房买卖合同》；2、被告返还原告购房款5388888元；3、被告赔偿原告损失2000000元（暂计算至起诉时止）。
被告橘郡公司辩称：一、橘郡公司开发的涉案楼盘，存有独栋别墅、双拼住宅、洋房等多种产品，橘郡公司关于“小独栋”的广告宣传及样品房展示是针对整个楼盘，而非某一特定客户、特定房屋。二、“小独栋”系商业术语，而非法律术语，原、被告双方对“小独栋”的界定亦无明确约定，故橘郡公司无权以此为由要求撤销合同。三、橘郡公司拟交付给蔡宜轩的房屋完全符合双方合同约定，无违法违约行为。双方签订的《长沙县商品房买卖合同》附件一《房屋平面图》显示一宗地两栋房，即原告购买的房屋系双拼住宅而非独栋别墅，被告并无隐瞒行为，故交房时为双拼住宅未违反合同约定。四、涉案房屋的花园面积系橘郡公司免费赠送给蔡宜轩，未计算价款，且房屋花园面积是否符合约定亦系合同履行问题，与原告诉称的因欺诈而要求撤销合同无关，即便花园面积有较大误差，亦应另谋途径处理。综上，请求法院依法驳回蔡宜轩的诉讼请求。
本院经审理查明：2011年7月1日，蔡宜轩及其母亲傅春燕前往橘郡公司开发的橘郡楼盘看房，橘郡公司销售人员带领蔡宜轩及其母亲傅春燕参观了系单独成栋房屋的样品房，发放了橘郡礼顿山花溪香颂组团及“小独栋F9户型手册”的宣传资料，宣传资料对上述户型的房屋描述为“小独栋”。随后，蔡宜轩拟购买“小独栋F9户型”的房屋，并通过傅春燕名下的银行账户向橘郡公司转账支付了100000元。收到该款项后，橘郡公司出具了收款收据，其上记载“今收到蔡宜轩B6区B52c-102房定金100000元”。2011年7月3日，“蔡宜轩（傅春燕）”作为买受人，橘郡公司作为出卖人，双方签订了《橘郡楼宇预售协议》，主要内容有：买受人购买橘郡礼顿山第B52c幢102房屋，该房屋总建筑面积为363.35平方米，价格为15290元／平方米，总价为5555555元；双方于2011年7月10日再签订《商品房买卖合同》等。傅春燕在买受人处签了名。2011年7月9日，蔡宜轩、橘郡公司双方签订了合同编号为20110166102的《长沙县商品房买卖合同》及附件四份，合同内容主要有：蔡宜轩购买橘郡公司开发的橘郡礼顿山第B52c幢102房屋，该房为预售商品房，设计用途为住宅，建筑层数为地上2层，地下1层，房屋平面图见附件一，房屋建筑面积共363.35平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积19.93平方米，房屋单价为每平方米14831.12元，总金额为5388888元，于合同签订之日支付首付款2158888元，余款以银行按揭贷款方式支付。附件一为三张《房屋平面图》，即三层房屋各一ＸＸ面图，三ＸＸ面图均显示：在同一个方框内有“户室01”、“户室02”共两栋房屋，两栋房屋之间未连接。蔡宜轩在三ＸＸ面图上分别签名确认。同日，蔡宜轩向橘郡公司支付了购房首付款，并支付了契税、维修基金等费用244825元。2011年7月17日，橘郡公司向蔡宜轩出具了一份《关于花园面积的补充说明》，其上记载：蔡宜轩所购房屋花园使用面积约为325
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340平方米，买受人对其拥有使用权，交房时花园面积误差为正负5%（以权威部门的实测数据为准），如违约则出卖人无条件将花园面积恢复到其承诺的面积。2011年8月26日，蔡宜轩与橘郡公司、工商银行长沙北站路支行（以下简称工商银行）签订了《个人购房借款／担保合同》，向工商银行借款3230000元，用以支付涉案房屋的余款。2011年9月22日，工商银行向蔡宜轩发放了借款期限为360期、利率为6.55的按月等额购房借款，迄今为止，蔡宜轩均按期足额归还了贷款。2011年10月11日，橘郡公司向蔡宜轩出具了两张购房款发票，发票金额分别为2158888元和3230000元，合计5388888元。
2013年3月，橘郡公司通知蔡宜轩验房、收房，蔡宜轩经实地查看后，以拟交付房屋系双拼住宅而非独栋别墅，且花园面积不足为由拒绝收房。
另查明，涉案楼盘存有独栋别墅、双拼住宅、洋房等多种产品。蔡宜轩购买的第B52c幢102房屋，规划行政主管部门批准的规划设计为双拼住宅，实际建筑亦为双拼住宅。
诉讼中，蔡宜轩主张涉案房屋花园面积为190.42平方米，未达到橘郡公司承诺的325--340平方米，并提供了《房屋质量咨询表》等证据。
以上事实，有规划设计图、样品房视频及照片、橘郡礼顿山花溪香颂及“小独栋F9户型手册”等宣传资料、《橘郡楼宇预售协议》、《长沙县商品房买卖合同》及附件、《关于花园面积的补充说明》、拟交房屋的视频和照片、“定金”收款收据、契税等费用的收款收据、发票、《个人购房借款／担保合同》、银行还款明细、银行交易明细清单、当事人陈述、证人证言等证据予以证明，足以认定。
本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》规定，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院撤销。本案原告起诉认为被告明知其开发的房屋系双拼住宅，却宣传其产品为独栋别墅，且样品房亦为独栋别墅，其行为已构成恶意欺诈，故请求本院撤销双方签订的合同并要求赔偿损失。故本案争议的焦点是被告橘郡公司的上述行为（销售广告、宣传资料、展示样品房）是否构成上述法律规定的欺诈，亦即双方签订的合同是否属于可撤销合同。本院认为，被告橘郡公司的上述宣传行为不构成欺诈，双方签订的《长沙县商品房买卖合同》不属于可撤销合同。理由如下：一、《中华人民共和国合同法》第十五条规定，商业广告等为要约邀请，商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。根据上述规定可知，被告橘郡公司上述有关宣传行为（销售广告、宣传资料及展示样品房）应属于要约邀请范畴，旨在吸引买方向自己发出要约，双方是否达成交易尚需进一步协商，以签订合同为准。即使上述广告宣传作出了具体明确的说明和允诺，属于要约范畴，可视为合同内容，其法律后果也应是当事人承担不履行合同义务的违约责任，而不构成导致合同可撤销的法定事由。其二，在双方正式签订《长沙县商品房买卖合同》时，书面合同在显要位置，即第三条述明其房屋平面图见附件一，被告橘郡公司亦实际提供了三ＸＸ面图作为合同附件。该平面图既标明了房屋结构，也标明了房屋位置及相邻房屋布局情况。这一事实表明双方签订合同时，被告橘郡公司并没有隐瞒将来要交付房屋的实际情况，因此，即使该房屋平面结构、位置及与相邻房屋布局状况与被告的广告宣传、样品房存在差异，也不能认定被告具有欺诈行为。其三，关于房屋花园面积问题，被告橘郡公司就房屋花园面积作出书面承诺，属于合同内容的一部分，日后实际能否交付足额面积的花园，属于合同履行问题，法律后果是违约方承担违约责任，也不构成合同可撤销的法定事由。
综上，原告蔡宜轩认为被告橘郡公司的行为构成欺诈，而要求撤销《长沙县商品房买卖合同》、返还购房款、赔偿损失的诉讼请求缺乏事实和法律的依据，本院不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第八条、第十五条、第五十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：
驳回原告蔡宜轩的诉讼请求。
本案受理费63603元，由原告蔡宜轩负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 汤 伟
代理审判员 李俊才
人民陪审员 易云辉
二〇一四年四月十五日
代理书记员 李 想
本判决引用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。
商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。
第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
（一）因重大误解订立的；
（二）在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。