广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东三法民一初字第4920号
原告东莞市科辉达贸易有限公司。
法定代表人吴怡叶，总经理。
委托代理人邢增蕊，广东维强律师事务所律师。
委托代理人吴丽霞，广东维强律师事务所律师助理。
被告东莞市天空金属制品有限公司。
法定代表人尹成群，总经理。
委托代理人李燕，广东旗峰律师事务所律师。
委托代理人罗丽珍，广东旗峰律师事务所实习律师。
原告东莞市科辉达贸易有限公司（以下简称科辉达公司）诉被告东莞市天空金属制品有限公司（以下简称天空公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月27日立案受理后，依法由审判员钱开群适用简易程序独任审判，于2013年10月22日公开开庭进行了审理。原告科辉达公司的委托代理人邢增蕊，被告天空公司的委托代理人李燕、罗丽珍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告科辉达公司诉称，科辉达公司与天空公司于2012年12月25日签订了一份《厂房出租合同》及《合同补充说明》，合同约定月租金为37649元，管理费为9847元，合同期限从2013年1月1日至2014年12月31日。天空公司从2013年6月开始拖欠各项费用，具体为：拖欠2013年6月份水费2500.7元；拖欠2013年7月份水费2381.8元及电费23149.183元；拖欠2013年8月份租金37649元、管理费9847元、水费2000元、电费20000元；拖欠2013年9月份租金37649元、管理费9847元、水费2000元、电费10000元。天空公司还应承担科辉达公司翻新厂房原状所需费用250000元。上述各项费用经科辉达公司多次催促，天空公司仍不支付。因此，科辉达公司为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求判令：1.天空公司向科辉达公司支付2013年6月份水费2500.7元；2.天空公司向科辉达公司支付2013年7月份水费2381.8元；3.天空公司向科辉达公司支付2013年7月份电费及滞纳金23149.18元；4.天空公司向科辉达公司支付2013年8月份租金37649元、管理费9847元；5.天空公司向科辉达公司支付2013年8月份水费2000元、电费20000元；6.天空公司向科辉达公司支付2013年9月份租金37649元、管理费9847元；7.天空公司向科辉达公司支付2013年9月份水费2000元、电费10000元；8.天空公司向科辉达公司支付恢复翻新厂房原状费用250000元；9.本案诉讼费由天空公司负担。
科辉达公司在2013年10月22日的庭审中，变更其诉讼请求为：1.天空公司向科辉达公司支付2013年6月份水费2500.7元；2.天空公司向科辉达公司支付2013年7月份水费2381.8元；3.天空公司向科辉达公司支付2013年7月份电费及滞纳金23149.183元；4.天空公司向科辉达公司支付2013年8月份租金37649元、管理费9847元；5.天空公司向科辉达公司支付2013年8月份水费2560.1元、电费8759元；6.天空公司向科辉达公司支付2013年9月份租金37649元、管理费9847元；7.天空公司向科辉达公司支付2013年9月份水费1044.4元、电费2527.53元；8.天空公司向科辉达公司支付2013年10月份租金37649元、管理费9847元；9.天空公司向科辉达公司支付恢复翻新厂房原状费用250000元；10.解除科辉达公司与天空公司于2012年12月25日签订的《厂房出租合同》；11.本案诉讼费由天空公司负担。
被告天空公司辩称，确认科辉达公司变更后的第1、2、4、10项诉讼请求，对科辉达公司提出的其他诉讼请求不予确认，2013年7月份的电费及滞纳金应为22474.33元。对于科辉达公司主张的2013年6、7月份的水费、7月份的电费及滞纳金、8月份的租金及管理费，天空公司并非恶意拖欠，而是因为天空公司内部股东之间出现矛盾，导致公司无法继续经营，资金链断裂无法支付工人工资、供应商货款及科辉达公司租金及各项费用。天空公司于2013年8月1日已经全面停产，8月15日全厂人员已经退厂，因此天空公司愿意按照实际情况结算2013年8月份的水电费。2013年8月15日以后，涉案物业已经由科辉达公司和天空公司大股东尚广奇实际掌控，科辉达公司在履行相关通知义务后，已经可以对在场的机器设备进行搬迁处理，实际上科辉达公司也有部分空地可以摆放相关的机器设备，但是科辉达公司没有采取相应措施避免损失的进一步扩大，因此科辉达公司要求天空公司支付2013年9月份之后的租金、管理费、水电费没有合法根据，天空公司不同意支付。关于恢复翻新厂房的问题，科辉达公司未能举证证明天空公司存在任何破坏厂房结构的装修行为，退一步讲即使天空公司存在破坏厂房结构的行为，依双方合同约定，科辉达公司也只能扣押天空公司的押金，无权要求天空公司做任何赔偿，因此科辉达公司该项诉讼请求没有事实和法律依据。
经审理查明，科辉达公司与天空公司于2012年12月25日签订《厂房出租合同》。合同约定，科辉达公司将新厂房、宿舍（面积约5937平方米，科辉达公司保留宿舍一楼的一间办公室）出租给天空公司。租赁期限为2年，从2013年1月1日至2014年12月31日。租赁期满，科辉达公司有权收回出租的厂房、宿舍，天空公司应如期原状归还。合同期内租金按每月37649元计算，每月租金应于当月18日前支付，如天空公司未按期交纳租金，科辉达公司有权以当月租金按日收取5%的滞纳金，如天空公司连续两个月未按时支付租金，科辉达公司有权终止合同，押金不退还天空公司，天空公司必需交清所有租金及其他费用后方可退场。天空公司应在合同签订时向科辉达公司支付厂房、宿舍租赁押金95000元及预付一个月租金37649元，合同期满天空公司移交厂房、宿舍后，押金95000元无息退还天空公司。租赁期间，租赁厂房所发生的水电费等费用由天空公司承担。天空公司在租赁期间可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏厂房结构，装修费用由天空公司自行承担。租赁期满后如天空公司不再续租，天空公司应将厂房、宿舍等恢复翻新原状（例如：门窗、墙体、天面隔热层、电动门、人货梯等），否则押金不退还给天空公司。如因自然灾害造成的损坏，天空公司可不负责赔偿。租赁期间，如科辉达公司提前终止合同而违约，应赔偿天空公司两个月租金；如天空公司提前退租而违约，应赔偿科辉达公司两个月租金并结清所有水电等费用后方可退场。
2012年12月25日，科辉达公司与天空公司又签订了一份《合同补充说明》，约定天空公司每月还应向科辉达公司支付管理费9847元。
《厂房出租合同》签订后，科辉达公司将涉案厂房、宿舍交付天空公司使用，天空公司也向科辉达公司支付了租赁押金95000元并按期支付了2013年1月至7月的租金、管理费、2013年1月至6月的电费、2013年1月至5月的水费，但天空公司从2013年6月开始的水费、从2013年7月开始的电费以及从2013年8月开始的租金、管理费均逾期未支付。科辉达公司与天空公司确认：2013年6月的水费为2500.7元，2013年7月的水费为2381.8元，2013年7月的电费及滞纳金为22474.33元，2013年8月的电费为8759.74元，2013年8月的租金为37649元、管理费为9847元。天空公司同意双方签订的《厂房出租合同》解除，但是对于科辉达公司主张的2013年8、9月的水费、2013年9月的电费、2013年9、10月的租金及管理费不予确认。天空公司向本院提交了2013年8月1日事件之情况说明、天空公司2013年6月份工资表、证明、光宝公司电子邮件，拟证明天空公司股东尚广奇于2013年8月1日在公司拉闸断电导致公司被迫停止生产，尚广奇还通知公司的供应商冻结公司的货款，导致天空公司资金链断裂被迫于2013年8月15日全面停产，无法及时支付工人工资、供应商货款以及科辉达公司的房租及水电费。
庭审中，双方对以下问题存在争议：
关于天空公司2013年9月份的电费问题。
科辉达公司称，东莞市清溪镇罗马村委会6号分为A区和B区，都属于科辉达公司所有，A区和B区共用一个变压器，有一个总电表，A区和B区的电费都是统一按总电表显示的用电量缴纳的。A区厂房及宿舍出租给鸿鹄公司使用，B区厂房及宿舍以前出租给东莞市德业五金塑胶制品有限公司（以下简称德业公司），变压器也登记在德业公司名下，因此科辉达公司一直是以德业公司的名义交电费。A区和B区又分别安装有电表，科辉达公司诉讼请求的2013年7月至9月的电费是按照B区的电表计算电费的。天空公司于2013年9月中旬尚在生产及进行与生产有关的活动，其员工也于9月8日才搬出宿舍，因此天空公司理应支付9月份的电费，经计算，天空公司9月份的电费为2527.04元。科辉达公司为证明其主张，向本院提交了电费通知单、缴纳电费的广东增值税专用发票、鸿鹄公司与天空公司2013年7月至9月用电明细表、缴纳电费收据等证据。电费通知单系中国南方电网广东电网公司向德业公司出具的缴纳2013年8、9月电费的通知，电费通知单显示，2013年8月德业公司的电费为25239元，9月的电费为19336.53元。缴纳电费发票显示，德业公司向广东电网公司东莞供电局缴纳了2013年7月至9月的电费，其中8月电费为25239元，9月电费为19336.53元，德业公司的地址为东莞市清溪镇罗马村委会6号B区厂房。鸿鹄公司与天空公司2013年7月至9月用电明细表显示，鸿鹄公司2013年8月用电为13500度，当月电费为16479.45元，9月份用电为11280度，当月电费为16809.456元，天空公司2013年8月用电为7176度，电费为8759.74元，9月份用电为1696度，电费为2527.04元，用电明细表有鸿鹄公司的盖章确认。缴纳电费收据显示鸿鹄公司于2013年9月8日向科辉达公司缴纳了8月的电费16479.5元，于10月12日向科辉达公司交纳了2013年9月份电费16809元。
天空公司对科辉达公司提交的鸿鹄公司与天空公司2013年7月至9月用电明细表、缴纳电费收据的真实性不予确认，对电费通知单、缴纳电费的广东增值税专用发票的真实性予以确认。天空公司主张，天空公司2013年8月份已经停止生产，2013年9月6日结算了员工工资，员工也已经遣散，不存在9月份用电的问题，因此不应承担9月份的电费。
关于天空公司2013年8月至9月的水费问题。
科辉达公司主张，罗马村委会6号A区和B区分别安装有水表，水费按各自水表分开缴纳。天空公司2013年8月份的水费为1547.8元、污水处理费为562.3元、垃圾处理费为450元，合计为2560.1元，2013年9月份的水费为436元、污水处理费为158.4元、垃圾处理费为450元，合计为1044.4元。科辉达公司为证明其主张，向本院提交了缴纳水费的广东省东莞市国税局通用机打发票及缴纳污水处理费、垃圾处理费的广东省其他非税收入通用票据，广东省东莞市国税局通用机打发票及广东省其他非税收入通用票据显示德业2013年8月份的水费为1547.8元、污水处理费为562.3元、垃圾处理费为450元，2013年9月份的水费为436元、污水处理费为158.4元、垃圾处理费为450元。
天空公司对科辉达公司提交的广东省东莞市国税局通用机打发票及广东省其他非税收入通用票据的真实性予以确认，但认为天空公司2013年8月份已经停止生产，2013年9月6日结算了员工工资后，员工也已经遣散，因此8月份的水费应相应减少，天空公司愿意承担一半的水费即1235元，9月份水费不应由天空公司承担。
三、关于科辉达公司主张的天空公司向其支付恢复翻新厂房原状的费用250000元。
科辉达公司主张，依照《厂房出租合同》第二条第2项，租赁期满科辉达公司有权收回出租厂房，天空公司应如期原状归还。现罗马工业区6号B区厂房存在以下损坏：一楼水磨石地面有油污、门窗有破损、天花板安装了很多爆炸螺丝、人货梯有损坏、厂区大门的电动门损坏严重，厂区的所有围墙、栏杆全部损坏。因此天空公司应赔偿科辉达公司恢复翻新厂房原状的费用250000元。
天空公司则主张，依照《厂房出租合同》第六条第4项，如天空公司租赁期满后不再续租，应将厂房、宿舍等恢复翻新原状，否则押金不退还给天空公司。因此天空公司即使未翻新厂房、宿舍，后果只是不退还押金，故科辉达公司主张的250000元恢复翻新厂房原状费用并无依据。
四、关于《厂房出租合同》是否有效的问题。
科辉达公司主张，科辉达公司与天空公司签订的《厂房出租合同》是双方的真实意思表示，因此合同是合法有效的。科辉达公司为证明《厂房出租合同》合法有效，还向本院提交了东府国用（2005）第特1139号国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程施工合同、建设工程质量监督登记表、工程质量监督工作方案、抗压强度检测报告、建筑工程消防设计审核意见书、建筑工程消防验收意见书、建设工程结构抽检证明等证据。科辉达公司同时确认涉案厂房没有办理建设工程规划许可证和房产证。
天空公司主张，因科辉达公司未提交建设工程规划许可证，因此双方签订的《厂房出租合同》是无效合同，科辉达公司收取的95000元押金应退还天空公司。
以上事实，有《厂房出租合同》、《合同补充说明》、广东省东莞市国税局通用机打发票、广东省其他非税收入通用票据、电费通知单、缴纳电费的广东增值税专用发票、鸿鹄公司与天空公司2013年7月至9月用电明细表、缴纳电费收据、东府国用（2005）第特1139号国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程施工合同、建设工程质量监督登记表、工程质量监督工作方案、抗压强度检测报告、建筑工程消防设计审核意见书、建筑工程消防验收意见书、建设工程结构抽检证明、2013年8月1日事件之情况说明、天空公司2013年6月份工资表、证明、光宝公司电子邮件等证据以及本案一审庭审笔录、质证笔录等附卷为证。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。关于涉案的《厂房出租合同》是否有效的问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。因科辉达公司未举证证明涉案厂房、宿舍已取得建设工程规划许可证或者已经过主管部门批准建设，且涉案厂房没有办理房产证，因此《厂房租赁合同》及合同附件《合同补充说明》因违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效合同。
关于科辉达公司主张的租金、管理费、水电费及翻新厂房、宿舍等费用，下面分别予以说明：
一、科辉达公司与天空公司签订《厂房租赁合同》及《合同补充说明》后，科辉达公司已将涉案的厂房及宿舍交付天空公司，天空公司也实际占有使用了涉案的厂房及宿舍，因此天空公司仍应参照合同约定向科辉达公司支付房屋占有使用费以及管理费、水电费等其他费用。因双方确认天空公司未支付从2013年6月份开始的水费、2013年7月开始的电费以及从2013年8月份开始的租金、管理费；2013年6月份的水费为2500.7元，2013年7月份的水费为2381.8元，2013年7月份的电费及滞纳金为22474.33元，2013年8月份的租金为37649元、管理费为9847元，2013年8月份的电费为8759.74元。因此对于上述双方已经确认的天空公司需向科辉达公司支付的租金、管理费及水电费等费用，本院予以确认。
二、关于科辉达公司主张的2013年9、10月的租金及管理费。因天空公司在停止生产后仍继续占有使用了科辉达公司的厂房及宿舍，因此仍需向科辉达公司支付在此期间的占有使用费及管理费，故对于科辉达公司主张的2013年9、10月每月37649元的占有使用费及每月9847元的管理费的诉讼请求，本院予以支持。
三、关于科辉达公司主张的2013年8、9月水费及2013年9月电费的问题。
对于2013年8、9月的水费，科辉达公司提交了广东省东莞市国税局通用机打发票、广东省其他非税收入通用票据，证明天空公司承租的清溪镇罗马村委会6号B区厂房、宿舍从2013年6月至9月期间产生的水费、污水处理费及垃圾处理费，其中8月水费为1547.8元，污水处理费为562.3元，垃圾处理费为450元，合计2560.1元；9月水费为436元，垃圾处理费为158.4元，垃圾处理费为450元，合计1044.4元。天空公司对科辉达公司提交的广东省东莞市国税局通用机打发票、广东省其他非税收入通用票据的真实性予以确认，对2013年6、7月份的水费数额也予以确认，但对于2013年8、9月份的水费数额不予确认，但天空公司对其2013年8、9月份的用水情况并未提供证据予以证明。
对于2013年9月的电费，科辉达公司提交了电费通知单、缴纳电费的广东增值税专用发票、鸿鹄公司与天空公司2013年7月至9月用电明细表、缴纳电费收据等证据。其中，电费通知单、缴纳电费的广东增值税专用发票显示，涉案的清溪镇罗马村委会6号A区、B区厂房宿舍2013年9月的电费为19336.53元。鸿鹄公司与天空公司2013年7月至9月用电明细表、缴纳电费收据显示，罗马村委会6号A区鸿鹄公司9月的电费是16809.456元，罗马村委会6号B区天空公司9月的电费是2527.04元。天空公司对电费通知单、缴纳电费的广东增值税专用发票的真实性予以确认，对鸿鹄公司与天空公司2013年7月至9月用电明细表、缴纳电费收据的真实性不予确认，但天空公司对其2013年9月份的用电情况未提交证据。
本院认为，关于天空公司2013年8、9月的水费及2013年9月的电费，科辉达公司已经提交了缴交水电费的发票、鸿鹄公司与天空公司7月至9月用电明细及鸿鹄公司支付电费的收据，足以证明天空公司8、9月的水费数额及9月份的电费数额，天空公司虽然已经停止生产，但对于其每月的用水、用电情况仍然可以通过查询其水表、电表予以核实，但天空公司却至今未向本院提供其在此期间的实际用水、用电的数量，故应承担举证不能的不利后果。因此本院采信科辉达公司的主张，天空公司2013年8月的水费为2560.1元、9月的水费为1044.4元（包括水费、污水处理费、垃圾处理费），天空公司2013年9月的电费为2527.53元。因此对于科辉达公司要求天空公司支付其2013年8、9月水费、2013年9月电费的诉讼请求，本院予以支持。
四、关于科辉达公司主张的恢复翻新厂房原状费用250000元的问题。因科辉达公司并未提供证据证明天空公司在租赁期间对涉案厂房宿舍造成了破坏及科辉达公司为修复涉案厂房宿舍支出了修理费250000元，故对于科辉达公司的该项诉讼请求，本院不予支持。
天空公司在签订《厂房出租合同》后，向科辉达公司支付了95000元押金，因该合同为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，科辉达公司应向天空公司返还该95000元押金。因本案双方互负有支付款项的义务，因此可在本案中进行抵扣以减少当事人诉累。经计算，天空公司应支付科辉达公司的水电费、厂房宿舍占用费、管理费等款项合计为184735.86元，与科辉达公司应返还天空公司的95000元押金互相抵扣后，天空公司还应向科辉达公司支付89735.86元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十四条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告东莞市科辉达贸易有限公司与被告东莞市天空金属制品有限公司于2012年12月25日签订的《厂房出租合同》及《合同补充说明》为无效合同；
二、限被告东莞市天空金属制品有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市科辉达贸易有限公司支付抵扣押金后的水电费、厂房宿舍占用费、管理费的余款89735.86元；
三、驳回原告东莞市科辉达贸易有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3916元、保全费2555元，合计6471元，由原告东莞市科辉达贸易有限公司负担3715元，由被告东莞市天空金属制品有限公司负担2756元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 钱开群
二〇一三年十一月二十五日
书记员 周知秋
附相关法律法规条文：
1、《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所收到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
3、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般予以支持。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
5、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条第一款：当事人不服地方人民法院第一审判决的，有权在判决书送达之日起十五日内向上一级人民法院提起上诉。