广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终20505号上诉人（原审原告）：广州世港物业管理有限公司,住所地广州市海珠区。法定代表人：樊强学，执行董事。委托诉讼代理人：陈廷隆、李春良，均系广东世港律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：谢亚娜,住浙江省宁波市鄞州区。被上诉人（原审被告）：林挺，住浙江省宁波市鄞州区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈秋言、张文建，均系上海瀛东律师事务所律师。上诉人广州世港物业管理有限公司（以下简称世港物管公司）因与被上诉人谢亚娜、林挺物业服务合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初3614号民事判决，向本院提起上诉。世港物管公司代理人李春良，谢亚娜、林挺代理人张文建到庭参加诉讼。本院依法组成合议庭审理本案。世港物管公司代理人李春良，谢亚娜、林挺代理人张文建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。世港物管公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判谢亚娜、林挺支付拖欠世港物管公司自2008年10月至2017年6月止的物业管理费23038元，垃圾处理费、水费及电费分摊共计2742.7元，滞纳金37589.47元，共计63370.29元。2.本案全部诉讼费用、保全费由谢亚娜、林挺承担。事实和理由：1.一审法院认定事实错误。世港物管公司主张追缴的物业管理费用，于2016年11月7日向谢亚娜发出律师函，世港物管公司积极行使自身权利，应认定为合法有效的书面催交行为，符合诉讼时效中止、中断的情形。根据《物业管理条例》第七条规定，故业主依照约定缴纳物业服务费是业主的法定义务，且物业管理公司向业主收取物业服务费是其经营创收的主要来源。经一审法院认定，世港物管公司为涉案小区提供了物业服务，谢亚娜、林挺作为小区业主，应根据《物业管理协议》的约定支付物业服务费。一审中谢亚娜、林挺辩称其长期不在广州，房屋未装修也未出租处于长期闲置状态且认为本案已过诉讼时效。一审法院认为世港物管公司虽主张追缴的物业管理费用是通过各房屋贴及小区公共通知的形式追缴的，但所交的证据谢亚娜、林挺不予确认，属于怠于行使自身权利，不符合诉讼时效中止、中断的情形。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定是为了平等保护当事人的利益。催收物业费，主要是通过电话联系、上门催收、张贴或邮寄催费通知单、小区张贴公共等形式。根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条的规定以及根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条的规定，在本案中，因谢亚娜、林挺对世港物管公司所提交的证据三性均不予确认，便加重世港物管公司对已经书面催交的举证责任，显然有失公平。一审没有采纳世港物管公司提交的每年所催缴物业管理费的证据作为依据，作出判决，世港物管公司认为该证据足以证实催缴物业管理费达到诉讼时效中断的情形。世港物管公司在一审中提交了广东世港律师事务所在2016年11月7日向谢亚娜发出的律师函及相应的快递单据，故世港物管公司对谢亚娜、林挺的书面催交应认定为合法有效的书面催交，导致诉讼时效中断。一审法院认定世港物管公司怠于行使自身权利，不符合讼时效中止、中断的情形，属于认定事实错误。二、一审法院适用法律错误。关于一审法院判决谢亚娜支付的滞纳金金额的计算方式，应适用《合同法》意思自主原则，严格依照双方签订《物业服务协议》的约定支付违约金。2007年7月1日，世港物管公司与谢亚娜签订《物业服务协议》，约定了涉案房屋广州市海珠区新港东路238号广州市世港花园B幢903单元物业管理费用，及谢亚娜不按该协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，世港物管公司有权要求谢亚娜补交并支付相应的违约金，且约定了违约金具体计算方式。本案中，谢亚娜应支付的滞纳金应适用《合同法》意思自治原则。该《物业服务协议》是世港物管公司与谢亚娜的完整且真实的意思表示，滞纳金金额应依照该协议计算。一审法院判决谢亚娜支付的滞纳金金额等同于物业管理费本金，属于适用法律错误，容易造成谢亚娜恶意拖延支付应支付的物业管理费，不利于促进合同的履行。谢亚娜、林挺共同二审答辩称，不同意世港物管公司的上诉请求，一审认定事实清楚，法律使用正确，请求二审法院予以维持。世港物管公司称一审法院认定事实错误，没有依据。世港物管公司主张的物业管理费交纳的期间确实是超过了诉讼时效，一审庭审中世港物管公司认可其知晓谢亚娜、林挺户籍地不在广州市，涉案房屋也没有装修，也没有任何人在涉案房屋内居住、使用，世港物管公司有谢亚娜、林挺的联系方式和地址，却从来没有就谢亚娜、林挺欠缴物业费催缴或邮寄过任何书面通知，也没有打过电话或发送短信。谢亚娜、林挺认可世港物管公司在2016年11月7日邮寄了一份快递，同意从2014年11月7日开始计算物业管理费，是为了更好的解决问题，与法律规定相符。世港物管公司一审庭审时称物业管理费催缴单是通过公告栏张贴等形式通知的，但当庭并没有提交证据，其庭后提供的催缴通知单等照片，谢亚娜、林挺从未见世港物管公司张贴过，也从未听说世港物管公司张贴过，明显是世港物管公司临时制作的，或者是记账使用的，对其真实性、合法性、关联性谢亚娜、林挺无法认可。世港物管公司怠于行使权利，其法律的不利后果由其自行承担。针对世港物管公司称的法律适用错误，世港物管公司认为一审没有按意思自治原则计算滞纳金，与一审庭审时情况完全不符。一审庭审过程中双方对滞纳金问题确实存在争议，谢亚娜、林挺列举了世港物管公司违反物业服务协议的数十种违约行为，并举证予以证明认为存在违约行为的是世港物管公司，谢亚娜、林挺不应承担违约责任，为了清晰确定物业管理费的交纳金额，一审法庭提出若以2014年11月7日为时间节点，计算各项费用，让世港物管公司确认一个准确的金额。世港物管公司当庭计算4件案的交纳金额，并同意滞纳金与物业管理费一致，总金额按35400元计算。谢亚娜、林挺当时并没有真正接受这一标准，但从解决问题的角度出发，对世港物管公司提出的滞纳金交纳金额也表示了认可，只是希望法庭能够充分考虑世港物管公司在管理中存在重大瑕疵，酌情予以扣减。综上，一审判决在事实认定，法律适用上不存在任何过错，请求二审法院予以维持。世港物管公司向一审法院起诉请求：1、谢亚娜、林挺支付拖欠世港物管公司自2008年10月至2017年6月止的物业管理费23038元；2、谢亚娜、林挺支付垃圾处理费、水费及电费分摊共计2742.7元；3、谢亚娜、林挺支付其拖欠的滞纳金37589.47元，共计63370.29元；4、谢亚娜、林挺承担本案诉讼费。一审法院查明事实：2004年6月1日，世港物管公司（乙方）和广州鸿X实业发展有限公司（甲方）签订《物业管理委托合同》，约定甲方委托乙方对世港花园进行物业管理；委托期限从2004年6月1日起至业主委员会成立止，此期限内业主委员会在物业行政管理部门的指导下依法成立，合同自行终止，由业主委员会依法选聘物业管理公司进行管理；本物业的管理服务费的收取标准，按乙方与其他业主在《物业服务协议》约定的标准执行，并报相关主管部门备案；甲方逾期缴交有关费用的，从逾期之日起按应缴款的千分之三交滞纳金；等。2007年7月1日，世港物管公司（甲方）和谢亚娜（乙方）签订《物业服务协议》，约定乙方所购的房屋位于广州市海珠区XX路XX号XX花园X幢X单元；建筑面积73.1369平方米；甲方和乙方就前期物业管理服务达成如下协议：……（第四条）1、乙方每次需按规定交纳管理服务费用。首次交纳时间为2005年3月30日前，由收楼之日起计，2005年3月30日后，按发展商发出《收楼通知书》的挂号信寄出之回执日期的第十五天开始计算。2、A、B、C三幢费用收费为建筑面积每月每平方米人民币3元；……（第七条）……乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天欠费总额的千分之一交纳违约金，或者可采取以下方法执行：1、通知法律诉讼程序进行催交；2、甲方多次催交无效后，有权将乙方所欠管理费之有关资料于小区范围内或在报纸媒介进行公布；3、甲方有权将拖欠管理费用业主的有关资料在当地房屋管理所备案，未交清所欠管理费及其他费用之前，该物业不可转让或出租；4、甲方有权采取其它手段催收；等。2007年7月1日，谢亚娜在《承诺书》中签字，主要内容为：为维护及促进世港花园【国际公寓】的管理，谢亚娜现同意遵守“世港花园【国际公寓】管理公约”内的一切条款及有关修订。2017年5月5日，世港物管公司向一审法院提起本案诉讼。在诉讼过程中，世港物管公司提供广州市不动产登记查册表作为证据，证明本案涉案房屋海珠区XX街X号X房登记在谢亚娜名下。同时提供宁波市鄞州区档案馆的复印材料作为证据，证明本案谢亚娜与林挺于2005年6月20日结婚，并于2007年8月13日离婚。谢亚娜、林挺对上述证据真实性、合法性和关联性均没有异议。为了证实世港物管公司曾对谢亚娜、林挺所欠费用进行催收，世港物管公司提供了广东世港律师事务所在2016年11月7日向谢亚娜发出的律师函及相应的快递单据。谢亚娜、林挺确认收到世港物管公司快递，但对内容不予确认。庭后，世港物管公司补交了曾通过小区公告及上门张贴的形式向谢亚娜、林挺催收欠缴物管费通知书。但谢亚娜、林挺对上述证据三性均不予确认。一审庭审过程中，世港物管公司、谢亚娜、林挺确认从2014年11月7日至本案起诉之日，所欠物业管理费为7800元、垃圾处理费、水费及电费分摊共计900元，滞纳金7800元。本案诉讼中，一审法院根据世港物管公司申请，作出财产保全裁定，查封了谢亚娜名下位于海珠区××路××街××房1%产权份额。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷，本案的焦点问题在于世港物管公司主张的费用有没有过诉讼时效问题及谢亚娜、林挺对所欠费所承担的责任问题。关于诉讼时效问题。世港物管公司虽主张追缴的物管费等费用是通过各房屋贴及小区公共栏通知的形式催缴的，但所交的证据均为世港物管公司单方提供的照片，谢亚娜、林挺均不予确认。结合世港物管公司主张从2008年起计的物业管理费等费用有数年之久，世港物管公司知晓谢亚娜、林挺户籍地均不在广州，且涉诉房屋均未装修，无人使用的情况。世港物管公司既没有证据证明除谢亚娜确认收到的2016年11月7日催收函外向曾谢亚娜、林挺进行书面催缴，也没有通过诉讼等形式对谢亚娜、林挺进行主张，属于怠于行使自身权利，不符合诉讼时效中止、中断的情形。故对于世港物管公司主张2014年11月7日前的费用，一审法院不予支持。世港物管公司为涉案小区提供了物业服务，谢亚娜、林挺作为小区业主，世港物管公司应根据物业管理协议约定支付物业服务费。根据世港物管公司、谢亚娜、林挺双方庭审确认，从2014年11月7日至起诉之日所欠物业管理费为7800元、垃圾处理费、水费及电费分摊共计900元，滞纳金7800元，对于此时间段所欠费用一审法院予以认可。关于谢亚娜、林挺对所欠费所承担的责任问题。世港物管公司起诉要求谢亚娜、林挺基于夫妻关系应共同清偿上述费用，但根据世港物管公司提供的证据证明，林挺、谢亚娜已于2007年8月13日离婚，故对于世港物管公司的此部分诉讼请求没有法律依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出如下判决：一、被告谢亚娜在本判决生效之日起10日内，支付原告广州世港物业管理有限公司从2014年11月7日至2017年5月5日止物业管理费为7800元、垃圾处理费、水费及电费分摊共计900元，滞纳金7800元。二、驳回原告其他诉讼请求。本案受理费1384元，由原告负担1024元，被告谢亚娜负担360元。本案保全费654元，由被告谢亚娜负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对世港物管公司的上诉请求与谢亚娜、林挺的答辩意见，分析如下：关于诉讼时效问题。根据日常经验法则，对于接受物业管理的业主，物业管理公司应留存有该业主的手机等联系方式以便及时通知业主，故，非不得以，物管公司一般不应采取在门口粘贴通知书或小区公告栏公告的方式通知业主缴纳物业管理费。从一审法院查明事实可知，谢亚娜、林挺长期未在涉案房屋居住。本案世港物管公司一审虽提交证据证明其发出律师函前对物业管理的费用是通过各房屋贴及小区公共通知的形式进行追缴的，但所交的证据谢亚娜、林挺并不予确认，对该追缴方式世港物管公司并未提交公证机关出具的公证证明。谢亚娜拖欠物管费等费用从2008年起至今已达数十年之久，但世港物管公司在此期间除2016年11月7日向谢亚娜发出律师函催收费用之外，亦没有证据证明其曾向谢亚娜书面催缴或通过诉讼等方式主张费用与常理不符，该司怠于行使自己的权利。为此，一审认定世港物管公司追缴物业管理费不符合诉讼时效中止、中断的情形，对世港物管公司主张2014年11月7日前的费用不予支持并无不当，本院予以维持。关于滞纳金问题。根据双方的一审庭审作出的确认，从2014年11月7日至本案起诉之日，所欠物业管理费为7800元，垃圾处理费、水费及电费分摊共计900元，滞纳金为7800元，故一审法院对所欠费用认定正确，本院予以维持。对世港物管公司该项上诉主张，本院不予支持。关于责任承担问题，谢亚娜作为《物业服务协议》的签订方应对上述费用承担清偿责任，而根据世港物管公司提交的证据证明谢亚娜、林挺已于2007年8月13日离婚，故林挺对上述费用无需承担责任，一审法院驳回世港物管公司提出的要求谢亚娜、林挺共同清偿所欠费用正确，本院予以支持。综上所述，一审查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。世港物管公司上诉请求、理由均不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百二十三条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1024元，由上诉人广州世港物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  张燕宁审判员  谭红玉二〇一七年××月××日书记员  王心怡黄妙丽