广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终1451号
上诉人（原审被告）：王旖旎，女，1979年5月26日出生，汉族，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：周智文，广东凯行律师事务所律师。
委托诉讼代理人：彭志省，男，1975年5月9日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。
被上诉人（原审原告）:李志华，男，1977年11月19日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。
委托诉讼代理人：袁文明，广东邦杰律师事务所律师。
原审第三人：中山市五州房地产中介有限公司。住所地：广东省中山市坦洲镇南坦路*号海伦花园***座***号商铺。
法定代表人：雷新根，该公司经理。
上诉人王旖旎因与被上诉人李志华、原审第三人中山市五州房地产中介有限公司（以下简称五州公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法坦民一初字第416号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人王旖旎上诉请求：撤销一审判决第二项，改判王旖旎无须向李志华返还定金。事实和理由如下：一、李志华仅提供华夏银行珠海分行《贷款审批结果通知书》的复印件，并未提供原件，法院应该对此予以审核，以确认其是否真实。二、王旖旎提供的《个人信贷业务要素变更申请表》及赵宝英与中国农业银行中山坦洲支行客户经理李庆林的谈话录音，证明王旖旎就案涉房屋已向银行申请提前还贷，只待买方李志华支付首期款便可还清贷款。三、赵宝英于2015年5月13日上午前往中国农业银行中山坦洲支行贷款部等候了一整个上午，李志华与五州公司都没有出现，这是双方之前约定好的时间，李志华与五州公司再次失信。李志华提供的照片，辩识不到照片地点及时间，无法证明李志华于2015年5月13日当天去过农业银行坦洲支行。
被上诉人李志华辩称，一、因王旖旎一直未向银行申请提前还贷，也没有证据证明银行同意其提前还贷的申请，导致李志华一直无法支付房款。王旖旎的行为构成违约。二、李志华一直想要购买涉案房地产，但是李志华于2015年5月13日到达银行时，王旖旎并未出现。李志华提供的照片能够证明此事实。三、双方约定的款项支付时间还未过，王旖旎就委托律师发函要求解除案涉房屋买卖合同，其用意明显。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人五州公司述称，双方约定2015年5月13日到银行办理手续，但是王旖旎没有到场，李志华多次致电王旖旎，其也没有接听。五州公司去银行询问提前还款的事情，银行称是需要王旖旎提交申请，再把款项存入银行账户，银行才能审批。
李志华于2015年6月9日向一审法院起诉请求：解除李志华与王旖旎签订的房屋买卖合同并判令王旖旎向李志华双倍退还定金合计人民币8万元。在诉讼过程中，李志华明确第一项诉讼请求为：请求法院解除房屋买卖合同并判令王旖旎双倍返还定金及购房款共计8万元。
一审法院查明：甲方王旖旎(卖方)、乙方李志华(买方)与丙方五州公司(经纪方)在日期为2015年2月7日的房屋买卖合同上签名签章，约定：甲方将其全权拥有的座落于中山市××××房(房地产权证号：粤房地权证中府字第××号；土地使用权证号：中府国用(2012)第易3303837号)出售给乙方；房地产转让价格：总价人民币55万元；第一笔房款：本合同签订当日，乙方向甲方支付购房定金人民币15000元；第二笔房款：甲方申请银行提前还款，银行还款当日乙方再给甲方185000元，剩余购房款乙方办理银行按揭(该房屋金额为总价550000元－甲方已收取的定金房款15000元－甲方已经收取的185000元)剩下人民币35000元由按揭银行直接放款给甲方，按揭贷款金额以银行审批金额为准，乙方应当于产权过户的当天向甲方一次性现金补足差额或付清全部房款。如果该房屋发生不可抗拒原因，购房定金不予退回；本合同签订的当日，甲方将该房产有关的房地产权资料原件(含之后甲方的房地产权证)交付给丙方保管，以便办理产权过户手续；甲方还清银行贷款并取消抵押登记后，乙方申请银行按揭并出具银行同贷书3日内，甲、乙双方办理产权过户；如果甲方中途不卖、一房多卖、重卖、或因甲方的原因迟延办理过户手续、不将房地产权证交由丙方保管、该房产被查封，导致乙方无法顺利办理产权过户或无法顺利领取房地产权证，均视为甲方违约，甲方除将所收的全部房款(或定金)退回乙方，还需赔偿乙方已支付购房款同等金额(含乙方支付购房定金及购房款)；乙方亦可要求甲方继续履行合约，直至房屋产权过户到乙方或乙方指定的人名下为止。如乙方不按本合同约定及时支付购房款、办理产权过户手续，甲方有权单方面解除本合同，并没收乙方已付的购房款(或定金)；合同还约定其他权利义务。合同签订后，王旖旎于2015年2月11日收取李志华定金人民币15000元，同日王旖旎的委托代理人赵宝英收取周欣、李志华购买中山市××××房、305房定金共3万元。在庭审中，李志华与五州公司均陈述该3万元其中25000元是本案的定金，赵宝英也陈述定金由中介公司分配。2015年5月4日，华夏银行股份有限珠海分行公司出具贷款审批结果通知书给李志华，载明：鉴于按揭申请人/购房人李志华(身份证号码：)向售房人王旖旎，购买位于中山市××××房，并承诺以该转让房产为抵押物向我行申请按揭贷款，同意贷款人民币35万元，期限20年。2015年5月11日，赵宝英要求第三人五州公司出具中介方保证书，中介方保证：乙方李志华于2015年5月13日将购买中山市坦洲镇南坦路9号海伦花园座304号房首付款交给甲方(含已付定金)，该款项用于甲方偿还中山市坦洲农业银行按揭贷款。2015年5月13日，赵宝英委托北京市中银(珠海)律师事务所分别向李志华、五州公司发出律师函，载明由于合同约定第二笔款185000元由我方申请银行提前还款当日支付，多次向李志华、五州公司催促办理，李志华置之不理，故单方面解除该房屋买卖合同，并没收已收的购房定金。2015年5月19日，李志华委托广东邦杰律师所向王旖旎发出关于履行房屋买卖合同事宜的律师函，载明由于王旖旎收取定金后，拒绝根据合同的约定办理公证手续，在收到本函后3日内如不办理公证手续，将承担法律责任。2015年6月9日，李志华向法院提起诉讼，主张上述实体权利。
一审另查明：2015年2月3日，王旖旎在广东省珠海市珠海公证处公证委托赵宝英办理出售中山市××××房相关手续。
一审法院认为，李志华与王旖旎、五州公司于2015年2月7日签订的房屋买卖合同，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对此一审法院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”、第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，本案中，根据房屋买卖合同“甲方申请银行提前还款，银行还款当日乙方再给甲方185000元，剩余购房款乙方办理银行按揭……”的约定，王旖旎在收取定金人民币15000元后，应到银行办理申请银行提前还款，在银行还款当日，李志华才支付约定的房款给王旖旎。据庭审调查，王旖旎提交的中介保证书是赵宝英要求中介方五州公司出具的，证明其同意李志华于2015年5月13日支付首付款，而直至2015年5月13日，王旖旎并未举证证明其已办理申请银行提前还款，而其提交个人信贷业务要素变更申请表，只是证明赵宝英于2015年5月11日填写过该申请表，并未证明其向银行提交该申请；根据房屋买卖合同“如果甲方中途不卖、一房多卖、重卖、或因甲方的原因迟延办理过户手续、不将房地产权证交由丙方保管、该房产被查封，导致乙方无法顺利办理产权过户或无法顺利领取房地产权证，均视为甲方违约，甲方除将所收的全部房款(或定金)退回乙方，还需赔偿乙方已支付购房款同等金额(含乙方支付购房定金及购房款)；乙方亦可要求甲方继续履行合约，直至房屋产权过户到乙方或乙方指定的人名下为止。如乙方不按本合同约定及时支付购房款、办理产权过户手续，甲方有权单方面解除本合同，并没收乙方已付的购房款(或定金)”的约定，由于王旖旎没有办理申请银行提前还款致使不能实现合同目的，故李志华提出解除合同及双倍返还定金及购房款的诉讼请求一审法院予以支持。关于定金及购房款的金额，王旖旎于2015年2月11日收取李志华定金人民币15000元，同日王旖旎的委托代理人赵宝英收取周欣、李志华购买中山市××××房、305房定金共3万元，其中25000元是中山市××××房定金，故本案的定金及购房款共计4万元。对于王旖旎提出李志华多次违约经催告后合同解除的意见，由于合同约定银行还款日在甲方申请银行提前还款后且赵宝英要求中介方出具中介方保证书，视为王旖旎同意李志华于2015年5月13日偿还首期款，但李志华举证该日到银行办理相关手续，王旖旎却没有办理申请银行提前还款手续，故王旖旎的上述意见一审法院不予支持；王旖旎于2015年8月5日提出调取2015年5月13日赵宝英在中国农业银行股份有限公司坦洲支行的录像的申请与待证事实无意义，一审法院不予批准。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除李志华、王旖旎及五州公司于2015年2月7日签订的房屋买卖合同；二、王旖旎于一审判决发生法律效力之日起七日内向李志华双倍返还购房定金共计人民币80000元。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1800元，减半收取900元，诉讼保全费120元，共计1020元（李志华已预交），由王旖旎负担(该款王旖旎应于一审判决生效之日起七日内向李志华迳付)。
本院经审理查明：案涉房屋买卖合同并非王旖旎与李志华当面签订，而是中间通过五州公司转交。王旖旎与李志华在本案诉讼前并没有见过面，也没有对方的联系方式，所有的信息均是由五州公司从中传达。诉讼中，王旖旎的委托代理人赵宝英向法院提交多则其或王旖旎发送给五州公司法定代表人雷新根的短信记录，其中2015年5月4日的短信内容为：“小雷，本身约好2015年5月4日同乙方（李志华）带首付款去坦洲农行提前还款，对方又称有事来不了，自行提出改在2015年5月8日，那我们第四次通知乙方请于2015年5月8日同乙方带首付款去坦洲农行，提前还款最后期限，否则将视为自动解除合约”，2015年5月8日凌晨的短信内容为：“小雷，你和乙方在5月4日商量好你我5月8日星期五和乙方，他带185000元一同到银行还清贷款，我们同意后，我妈（赵宝英）于5月5日下午3点又一次在坦洲农业银行打招呼，申请提前还海伦堡房贷，后到你公司打招呼，申请提前还海伦堡房贷，后到你公司打招呼告知，之前乙方答应我们5月3日交月供贷款但没有交，她让你通知买方速交付，我也发短信通知你等你回复结果，可你全天无应答，你约我们5月8日和乙方见面去银行还款，定的时间几点去，到现在也没有主动告知我们不知为何，你通知乙方明天几点到，现在请把时间发给我，以免误事”，2015年5月8日上午8点43分的短信内容为：“小雷，本来约好2015年5月4日同乙方带首付款去坦洲农行提前还款，对方又称有事来不了，自行提出你在2015年5月8日，那我们第四次通知乙方请于2015年5月8日同乙方带首付款去坦洲农行提前还款为最后期限，否则将视为自动解除合约，你们两方不会忘了这个约定吧，再一次提醒今天是星期五你及买房人约定今天给我第二笔房款，我甲方去银行还款，望不要失约，买方今天几点到哪里见面，请速回电或短信告知，我们在等，希望不要浪费时间”，2015年5月10日凌晨12点01分的短信内容为：“小雷，你与买方协商好带第二笔款约我们星期五见面，我中午12点到你公司买方没来，你告知我乙方还差一半款正在凑，如果款齐了就来，我说等到下午5点，让买方来见面你说他凑不到款怎么来，来了也没用，我说按约定他一定要来见面，你说打电话通知买方，我要买方身份证复印件去华夏银行问一下放款事宜，你不给我，说合同上有名字有身份证号，我说五点回来你通知买方见面，你回答行。但下午五点我到五州公司大门锁上，以为你外出办事，等到6点19分给你打电话才知你下班了小孩病了说买方没凑到款，还要等到星期一看看，我说你敢保证星期五肯定见到买方把款带来，你说保证不了，我和女儿（王旖旎）商量了下，答应再给你方和买方一次机会，你通知买方周六、日来签署附加协议，约定星期一5月11号带首付款来给我们”，2015年5月10日凌晨2点24分的短信内容为：“小雷，5月8日是你与买方定的付款时间，由于买方差一半款没凑，无法和我方见面，又一次耽误卖方到银行还款的时间，买方一次又一次失信于我们，同时还耽误了我方的时间和车费，真不知怎么办，5月8日晚通电话，你代买方又一次提出让我方现宽容一次，告知我方买房人得到5月11日星期一我们见面，我说同意，但让你保证买方带款来，那天把事情搞清，你说保证不了。你方只是中介方不是买方，我们提过这次必须白纸黑字，双方签署附加协议，约定下来，否则买方星期一又没办好又往后拖怎么办，不可能无限期吧，当时你也同意了答应约买方，提前把协议签好，通知买方这两天见面签约，周六你没消息来，周日等你通知见面签约时间，以免误事”。2015年5月13日下午2点11分的短信内容为：“小雷，约好今天上午9点半到坦洲农行与买方见面，带首付款来一同把房贷还上，在银行领取申请表等待批解押，如有变化12号电话通知，若没接到有电话或短信通知，原定13号上午时间不变。12号中午我到你处取买方身份证明，你也没说时间的事，下午直到夜里0点你都没来电通知。今天早晨你也没有电话和短信通知，我方认为时间未变就按原约定的时间执行了。从9点30分在贷款部一直等到11点30分贷款部下班，你与买方都没有来，也没有来电话，也没有短信，又一次失信我方，我方不会再上当，让你中介和买方再骗我。我方将按合同约定办事”。五州公司的法定代表人雷新根否认收到上述短信，二审调查期间，赵宝英向本院出示手机，反映上述信息确于上述时间内发送至雷新根的手机号码（134××××3376），并显示发送成功。一审期间，五州公司向法院提交其于2015年5月13日向赵宝英发送的短信，内容为李志华先后在五州公司及农业银行坦洲支行等候，而赵宝英并没有依时出现等。赵宝英确认收到五州公司雷新根发送的上述短信，且其均予以了回复，但雷新根一直未对赵宝英的短信内容予以正面回应。经查，五州公司向法院提交的2015年5月13日短信记录仅反映其发送给赵宝英的短信，并没有反映赵宝英发送给雷新根的短信。王旖旎于一审期间提交其与雷新根的多则录音资料，内容反映王旖旎一直向雷新根催促买方支付购房款，雷新根一直以买方尚未凑齐款项为由，将付款时间一推再推。雷新根没有对王旖旎提交的录音资料的真实性予以否认，仅是认为其无权代表买方李志华。二审期间，根据王旖旎的申请，本院前往中国农业银行中山坦洲支行进行调查，证实王旖旎确于2015年5月11日向中国农业银行中山坦洲支行提交《个人信贷业务要素变更申请表》就案涉房地产申请提前还贷。中国农业银行中山坦洲支行的工作人员李庆林接受本院询问，其称：王旖旎委托其母亲赵宝英办理提前还贷事宜，赵宝英为此事多次来银行，最先是与中介的人员等几个人来银行了解提前还款的相关手续，李庆林详细向中介解释了提前还贷的流程，先存足款项，再过来申请，后来赵宝英在2015年5月11日就正式提交个人信贷业务要素变更申请表，申请提前还贷，当时她说过两天就会存足钱，后来因为还贷账户并没有存足钱，所以就取消了提前还贷申请。
本院另查明：李志华提供的银行流水反映，其于2015年5月10日前的账户余额为20767元，2015年5月11日账户存入98000元，2015年5月12日支出16500元，2015年5月13日存入41400元，截至2015年5月13日，账户余额为143667元。
除本院查明的上述事实外，一审法院查明的其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。王旖旎与李志华、五州公司于2015年2月7日签订的房屋买卖合同，包括了王旖旎与李志华之间的房屋买卖合同及王旖旎、李志华与五州公司之间的居间合同两部分的内容，上述合同内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应恪守履行。经查，案涉房屋买卖合同并非由出卖人王旖旎与买受人李志华直接协商并当面签订，而是由五州公司从中转交签订。至本案诉讼前，王旖旎与李志华作为案涉房屋的出卖人及买受人，从未谋面，双方亦没有对方的联系方式，整个过程均是五州公司的法定代表人雷新根从中传达及沟通。王旖旎与李志华于本案中均主张对方存在违约行为，均要求对方承担违约责任。综合本案全部证据及各方当事人的陈述，本院分析如下：
从王旖旎提交的短信记录、录音资料及本院前往中国农业银行中山坦洲支行的调查情况可知，王旖旎要待买方李志华支付第二笔款项（即首期款）后，才有足够的款项偿还案涉房屋的贷款，这也是各方当事人达成的共识。而王旖旎及其母亲赵宝英自案涉房屋买卖合同签订后，一直积极与银行联系提前还贷事宜，亦一直通过雷新根催促买方李志华支付首期款，但因李志华一直未能筹集足额款项，而导致合同约定的首期款（即第二笔款项）迟迟未予支付给王旖旎，李志华提交的银行流水亦证实款项直至2015年5月13日才筹足。正因为李志华在王旖旎与五州公司约定好的多个时间均未能向王旖旎支付第二笔款项，王旖旎要求雷新根于2015年5月11日写下《中介保证书》，保证买方李志华2015年5月13日交首付款及去农业银行坦洲支行偿还王旖旎按揭贷款。该保证书同时提及“如果乙方（李志华）2015年5月13日再失约，无法支付甲方（王旖旎）首付款，并要求甲方给予延期，甲方有权提出适当的补偿条件”。在得到雷新根的保证后，王旖旎的母亲赵宝英向中国农业银行中山坦洲支行提交《个人信贷业务要素变更申请表》申请提前还贷，并告知银行工作人员其于两天内将款项存入还贷账户。王旖旎提供的短信记录反映赵宝英于2015年5月13日上午9点半至11点半一直在中国农业银行中山坦洲支行的贷款部等候，但李志华与五州公司均未到达，据赵宝英陈述，其与雷新根约好的时间就是2015年5月13日上午9点半。雷新根对该事实不予确认，主张双方约好的时间是2015年5月13日下午1点。李志华提供照片及短信记录证实其于2015年5月13日下午3点多至5点在中国农业银行中山坦洲支行等候，期间雷新根发短信给赵宝英，但赵宝英没有出现。赵宝英确认收到雷新根当时发送的短信，其亦当时给予了回复，但因雷新根就赵宝英短信提及的内容并不正面回应，基于雷新根与李志华的多次不诚信行为，且两人也不按照之前约定好的时间于当天上午前往银行，故不再信任他们，并于当晚委托律师事务所发函给李志华，要求解除案涉房屋买卖合同。本院认为，虽然各方当事人对2015年5月13日李志华在中国农业银行中山坦洲支行向王旖旎支付合同约定的首期款，以便于王旖旎偿还案涉房地产的贷款的事实不存在争议，但对于各方当事人于当天的具体哪个时间到达银行，双方持有争议，且均未能提供充分有效的证据证明各自主张。结合王旖旎一直以来积极履行及催促对方支付购房款的行为，及赵宝英于2015年5月11日向银行申请提前还贷时告知银行工作人员，其会在两天内存足还贷款项的事实，本院对王旖旎主张赵宝英于2015年5月13日上午已经前往中国农业银行中山坦洲支行等候的主张予以采纳。根据本院前往中国农业银行中山坦洲支行调查的事实可知，案涉房屋买卖合同签订后，王旖旎的母亲赵宝英与五州公司的工作人员曾前往中国农业银行中山坦洲支行咨询案涉房屋提前还贷事宜，银行工作人员向五州公司详细说明提前还贷的相关手续。但五州公司在诉讼期间一直没有提及上述事宜，且五州公司的法定代表人雷新根于2015年5月13日下午向赵宝英发送短信时，赵宝英亦一直予以回复，但雷新根向法院提交的短信记录，却仅仅保留其向赵宝英发送的短信，而将赵宝英发送给其的短信删除，五州公司的上述行为有违中介公司的居间职责，亦显属不诚信诉讼行为。本院认为，因为出卖人王旖旎及买受人李志华均没有对方的联系方式，均是通过五州公司从中代为传达、沟通，而从本案的证据分析，五州公司并未能提供有效证据证明其明确告知王旖旎及李志华于2015年5月13日的哪个具体时间到达银行，即五州公司并未能履行好在出卖人及买受人之间进行有效沟通的职责，导致王旖旎与李志华沟通不畅，产生误解，最终导致双方均要求解除案涉房屋买卖合同，对此，五州公司应承担主要的过错责任。本院认为，因不可归责于王旖旎及李志华的事由而导致双方均要求解除案涉房屋买卖合同，故王旖旎应向李志华返还其已收取的定金。至于定金的数额，案涉房屋买卖合同虽然约定定金为15000元，王旖旎于2015年2月11日亦出具收据载明已收取周欣定金人民币15000元，但同日王旖旎的委托代理人赵宝英亦出具收据载明已收取李志华、周欣购买中山市××××房、305房定金共3万元，赵宝英陈述定金由中介公司分配，五州公司于诉讼期间明确上述3万元定金其中的25000元是案涉房屋的定金，故本案的定金应为40000元（15000元＋25000元），故王旖旎应向李志华返还4万元定金。另，根据李志华与王旖旎于本案中的陈述，双方均明确主张解除双方之间的房屋买卖合同，而并未主张解除其两人与五州公司之间的居间合同部分，故本院认为一审法院判令解除李志华、王旖旎及五州公司于2015年2月7日签订的房屋买卖合同应仅包括李志华、王旖旎之间的房屋买卖合同部分，而并不包括与五州公司的居间合同部分。
另外，对于当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。
综上所述，上诉人王旖旎的上诉合理充分，本院予以支持；不合理部分，予以驳回。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销广东省中山市第一人民法院（2015）中一法坦民一初字第416号民事判决第二项；
二、变更广东省中山市第一人民法院（2015）中一法坦民一初字第416号民事判决第一项为：解除被上诉人李志华、上诉人王旖旎及原审第三人中山市五州房地产中介有限公司于2015年2月7日签订的《房屋买卖合同》中的房屋买卖合同部分；
三、上诉人王旖旎于本判决发生法律效力之日起七日内向被上诉人李志华返还购房定金人民币40000元；
四、驳回被上诉人李志华的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1800元，减半收取900元，诉讼保全费120元，共计1020元，由上诉人王旖旎负担510元，由被上诉人李志华负担510元；二审案件受理费1800元，由上诉人王旖旎负担900元，由被上诉人李志华负担900元。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 玲
代理审判员 吴合波
代理审判员 吴碧英
二〇一六年十一月二十三日
书 记 员 罗海欣