广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠中法民三终字第453号
上诉人（原审被告）：吴乾顺，男，汉族，住广东省珠海市香洲区，身份证号码：×××6318。
委托代理人：吴淑吟，女，汉族，××年××月××日出生，住广东省珠海市香洲区，系上诉人的女儿。
被上诉人（原审原告）：魏俊，男，汉族，住广东省珠海市香洲区，身份证号码：×××2310。
委托代理人：陈少华，广东嘉骏律师事务所律师。
委托代理人：黄晓燕，广东嘉骏律师事务所实习律师。
上诉人吴乾顺因与被上诉人魏俊房屋买卖合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2015）珠香法民三初字第1147号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2015年4月4日，魏俊（买方）、吴乾顺（卖方）与珠海市世华房地产代理有限公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》一份。合同约定，买卖双方通过经纪方出售及购入珠海市香洲区银桦路313号X栋X单元X01房，物业成交总价为110万元，定金为5万元；买方在签署合同时交2万元予经纪方，若卖方于2011年4月7日或之前签署本合同并对上述款项以定金名义签收后，买方所交保证金自动转为定金，买方在卖方签署本合同后3日内补足定金5万元整；105万元为第二部分楼款，买方应于本合同约定的定金支付日起30个工作日内办理完毕全部银行按揭申请手续，办理过户递件手续前买方需将本合同约定的总房款减去已交定金、欲申请贷款的总金额或银行出具的贷款承诺书、意向书等文件（以下简称“贷款文书”）记载的结果进行多退少补作为应付首期款支付给卖方，无论贷款政策调整或其他任何原因，如银行实际房款与贷款文书记载的房贷金额不符或银行对买方的贷款申请全部或部分不予批准，买方应于银行放款日或银行对买方贷款申请不予批准作出后3个工作日内将差额或房款一次性支付给卖方，买方应对银行全部或部分不予批准贷款的情形予以预见并不得以此继续履行或解除合同，否则视为买方违约；买卖双方须于2015年6月15日或之前办理完相关税费交纳和签署《珠海市二手房买卖合同（适用于二手楼买卖）》，并办理过户递件手续；如买方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，则已付定金将由卖方没收，而卖方有权再将该物业转让予任何人，如卖方收取定金后不依合同条款将该物业售予买方，则卖方须返还双倍定金予买方以弥补买方损失；首付款为人民币30万元整，具体以银行批贷多退少补。
合同签订当日，魏俊向吴乾顺支付定金2万元。2015年4月7日，魏俊向吴乾顺支付定金3万元，吴乾顺向魏俊出具共收到定金5万元的收据。2015年5月19日，双方共同到中国农业银行办理涉案房产按揭申请。
2015年6月15日上午，因尚未取得银行同贷书，双方以及经纪方在世华地产澳洲店对房屋过户手续事宜进行沟通协商，但双方未能协商一致。魏俊主张吴乾顺在协商过程中无故离开，在当日下午4点多钟取得同贷书后，吴乾顺电话一直无人接听，当晚世华地产澳洲店工作人员孟某打电话告知魏俊，吴乾顺表示房子不卖给魏俊了。魏俊申请世华地产员工孟某出庭作证，证明双方上午就首期款和办理过户进行协商，其建议魏俊先把首期款付给吴乾顺，但吴乾顺不同意，6月15日下午银行同贷书办理出来，下午给吴乾顺打电话，吴乾顺一直没有接电话，晚上打通后，吴乾顺明确表示房子不卖了。吴乾顺主张魏俊及经纪方并未告知6月15日已经取得同贷书，6月15日下午中介也没有打电话给吴乾顺，吴乾顺认为超过6月15日约定的过户递件时间，其有权不将房屋卖给魏俊。
2015年6月16日，世华地产澳洲店工作人员孟某电话约吴乾顺当日办理过户手续，吴乾顺拒绝，并表示要重新卖房。当日，世华地产公司向吴乾顺邮寄《履约催告函》，告知吴乾顺于2015年6月18日前联系公司经纪人，前往税局办理税费交纳并配合买方办理过户递件等相关手续。吴乾顺表示收到该函件，但认为2015年6月16日已经超过了双方约定的最后履行期限，吴乾顺已经口头告知解除合同。
原审庭审中，魏俊表示愿意继续履行合同，吴乾顺表示不同意继续履行合同，吴乾顺认为超过2015年6月15日合同约定的时间，其有权不卖了。
原审法院另查明，魏俊提交的中国农业银行股份有限公司珠海分行向魏俊出具的案涉房屋的《个人住房贷款同意贷款意向书》落款日期为2015年6月15日。
原审法院再查明，魏俊主张因履行合同支出1000元按揭代理费用及5000元评估费用，并提供了珠海市聚裕房地产按揭代理有限公司出具的1000元按揭代理费用收据予以证明。
魏俊的原审诉讼请求为：1、吴乾顺双倍退还定金100000元；2、吴乾顺赔偿魏俊按揭代理费用1000元，房产评估公司费用5000元；3、吴乾顺承担本案诉讼费用。
原审法院认为，双方及世华地产公司签订的《房地产买卖合同》系各方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应恪守诚信，按约履行。
关于魏俊是否违约。原审法院认为，双方《房地产买卖合同》约定，魏俊需在支付定金30个工作日内办理完毕全部银行按揭申请手续，在办理过户递件手续前将合同约定的总房款减去已交定金、欲申请贷款总金额或银行出具的贷款承诺书、意向书等记载的金额的结果进行多退少补作为应付首期款支付给卖方。魏俊于2015年4月7日交足了5万元定金，于2015年5月19日向中国农业银行股份有限公司珠海分行办理了按揭贷款申请，符合合同约定的期限，在魏俊依合同约定期限向银行办理按揭贷款申请后，魏俊已经履行了合同约定的义务，其后银行同贷书无论是否在合同约定的最后过户递件时间，即2105年6月15日前取得并非魏俊所能控制。故对吴乾顺主张魏俊未在2015年6月15日前取得同贷书构成违约的主张，无事实和法律依据，原审法院不予支持。
关于吴乾顺是否违约。原审法院认为，首先，双方未能在合同约定的2015年6月15日办理过户递件手续的原因在于未能在该日期之前取得银行出具的同贷书，在魏俊依照合同约定的日期办理了银行按揭贷款申请之后，同贷书的取得时间已非双方所能控制，故对未能在2015年6月15日前取得银行同贷书而导致未能在2015年6月15日当天办理过户递件手续，双方均无过错。其次，合同双方当事人在合同的履行过程中应依诚实信用原则，具有宽容的心态，才能减少冲突和争执，形成良好的互动和配合关系，以保证合同的正常履行。结合本案查明的事实，双方2015年6月15日对首期款及过户递件时间进行协商时，吴乾顺拒绝接受世华地产公司员工孟某提出的魏俊先向其支付首期款的建议，当日下午，取得了银行的同贷书，其后在2015年6月16日，世华地产公司员工孟某约吴乾顺办理过户递件手续时，吴乾顺明确表示拒绝继续将房屋卖给魏俊。此时与双方合同约定的过户递件日期仅仅迟延一天，并不影响双方合同目的的实现，在非因魏俊违约造成的合同未能按期履行的情况下，吴乾顺拒绝履行合同，有违诚实信用原则，构成根本违约。对吴乾顺关于超过合同约定的6月15日过户递件期限，其有权拒绝将房屋继续卖给魏俊的抗辩，原审法院不予采纳。综上，吴乾顺违约，魏俊请求吴乾顺双倍返还定金，符合法律规定，原审法院予以支持。对于魏俊主张的按揭代理费用及评估费用损失，原审法院认为，根据双方合同中约定，卖方收取定金后不依合同条款将物业售予买方，则卖方须返还双倍定金予买方以弥补买方之损失，上述双倍返还定金中已包含应弥补魏俊的损失，故对魏俊上述请求，原审法院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十五条之规定，原审法院判决如下：一、吴乾顺于判决发生法律效力之日起十日内向魏俊返还已交定金50000元；二、吴乾顺于判决发生法律效力之日起十日内向魏俊支付应赔偿魏俊的双倍定金50000元；三、驳回魏俊的其他诉讼请求。如果吴乾顺未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1210元，由魏俊负担68元，吴乾顺负担1142元；保全费1080元，由魏俊负担61元，吴乾顺负担1019元。
上诉人吴乾顺不服原审判决，上诉请求：1、维持原审判决第三项；2、撤销原审判决第一项；3、撤销原审判决第二项；4、判令魏俊承担本案全部诉讼费用，其事实和理由是：一审判决认定事实错误，请依法应予改判。
1、2015年6月15日已经是双方签订《房地产买卖合同》期限的最后一天，可是魏俊却没有依据《房地产买卖合同》的约定向吴乾顺支付30万元首付，所以是魏俊违约在先，吴乾顺有权没收5万元定金。
2、一审判决书中“结合本案查明的事实，双方2015年6月15日对首期款及过户递件时间进行协商时，吴乾顺拒绝接受世华地产公司员工孟某提出的魏俊先向其支付首期款的建议。”其实事实不然，世华地产员工孟某说假话，他根本没有在下午4点多打电话给吴乾顺。而吴乾顺不是拒绝接受首期款，而是拒绝中介孟某提出的“魏俊延期至2015年6月19日才向吴乾顺支付首期款30万元”的建议。在整个沟通协商过程中，魏俊根本就没有打算在2015年6月15日当日支付首期款，而且中介也是知道魏俊延期支付的打算。
3、在整个合同履行的过程中，吴乾顺积极配合魏俊与中介办理相关事宜，希望可以尽快完成交易。2015年6月15日，魏俊没有按时支付首期款30万，如果魏俊真的有诚心买房，就不会拖延支付首期款，这明显是魏俊违约在先，所以魏俊应当承担相应的违约责任。
4、2015年6月15日上午9点，吴乾顺来到世华地产澳洲园店，和中介沟通办理过户手续事宜。10点30分，魏俊才来到世华地产。在当天，本应该去办理过户递件手续，但是由于魏俊提交的银行贷款申请还没有得到批复，所以三方就延期过户时间的问题进行协商。中介孟某自己说，30万元首期款要到星期五即是2015年6月19日才支付给吴乾顺。魏俊和其中介坚持要延期至下个星期一，即2015年6月22日，吴乾顺表示不同意。从15日上午9点到下午2点多一直在商讨这个问题，三方却始终没有达成一致。于是吴乾顺要求世华地产公司工作人员当时解除合同，世华地产人员为了赚取佣金表示不同意。下午两点多时，吴乾顺报警，魏俊看到吴乾顺报警之后就走了。下午4点05分，吴乾顺没有见到魏俊，所以就离开了。在整个沟通协商过程中，中介孟某多次提到30万首期款要到星期五即2015年6月19日才支付给吴乾顺，并说最后的尾款要一个月才支付给吴乾顺。而魏俊说首期款30万要到下星期一即2015年6月22日才支付给吴乾顺，并说如银行不批贷款，要拖延一个月才能支付房款给吴乾顺。
5、据合同约定，2015年6月15日是房地产买卖合同的最后一天，吴乾顺应当收到30万首期款并且看到同贷书。可是，这两件事魏俊均未做到，所以吴乾顺认为魏俊违约，损害了吴乾顺的合法权益。
吴乾顺另当庭补充上诉意见：1、在一审中魏俊说在2015年6月15日下午四点多取得同贷书，却不及时告诉吴乾顺，吴乾顺不知道同贷书已经出来了。且证人孟某说在6月15日也没有看到同贷书。在一审魏俊上交证人孟某与吴乾顺在6月15日晚上8点多的通话录音中，证人孟某也没有提到什么时候过户。魏俊在拿到同贷书后不把30万首期款打进吴乾顺的银行账户的原因只有一个：魏俊在6月15日没有30万首期款支付给吴乾顺。合同约定，在2015年6月15日，魏俊必须先支付30万首期款，这一点魏俊是知道的，所以吴乾顺不违约。2、在一审中魏俊和证人孟某都说6月15日下午四点多打电话给吴乾顺，但吴乾顺的电话一直无人接听。这是他们捏造的事实，他们在当日下午四点多都没有打电话给吴乾顺。吴乾顺可以拿出6月15日当天的通话记录作为证据，请法院调取魏俊和证人孟某在6月15日当天的通话记录。（魏俊：158××××7857；孟某：136××××0061）。3、一审判决中，如迟延一天不算违约的话，那要迟延多长时间才算违约？这样子的话，签合同就没有用。一审判决只是法官个人的主观判断，并没有严格按照法律法规。
被上诉人魏俊辩称：一、吴乾顺违约，理应双倍返还定金。根据《房地产买卖合同》第2.1.2.2及2.1.2.3约定：魏俊应在2015年6月15日前拿到银行出具的贷款承诺书或者将首期款支付给吴乾顺。魏俊提交的证据及证人都证明了：魏俊在约定的时间内拿到银行出具的《个人住房贷款同意贷款意见书》，也同意在2015年6月15日支付首期款给吴乾顺。但吴乾顺既不愿意收魏俊的首期款也不愿意配合魏俊办理过户手续，根本不愿意将涉案房屋卖给魏俊构成根本违约理应双倍返还定金。二、吴乾顺在整个买卖过程中既不配合魏俊办理按揭手续又不配合办理过户手续，以各种理由没收魏俊的定金，拒绝将涉案房屋卖给魏俊。综上所述，一审法院认定事实正确，适用法律无误，所作的判决公平合理应予以维持，请法院依法驳回吴乾顺的全部诉讼请求。
吴乾顺二审向本院提交如下证据：1、录音光盘及文字整理，拟证明魏俊在6月15日并未提出支付30万元首期款支付给吴乾顺，而是提出到6月22日才支付，证人孟某提出的建议并不是在6月15日支付30万元，而是在6月19日；2、2015年6月电话通话记录明细单，拟证明6月15日下午我方并未接到魏俊和孟某的来电。
魏俊对上述证据质证如下：对证据1真实性无异议，同时证明了魏俊同意如果没有同贷书情况下可以先将30万元给吴乾顺，但是吴乾顺拒绝接受的事实，所以本案的违约责任在于吴乾顺，吴乾顺应当承担违约责任。对证据2真实性合法性及关联性均不予认可，理由是无任何主管单位盖章确认，同时如果在无人接听的情况下是无记录的，故该证据不能证明吴乾顺的任何主张。
魏俊无证据向本院提交。
经审查，对吴乾顺提交的证据1，因魏俊对其真实性无异议，本院予以采信；对证据2，因无相关部门盖章确认，本院对其真实性不予采信。
本院经审理查明，《房地产买卖合同》第3条约定：买卖双方同意采用银行按揭付款方式时买方支付的除定金和约定申请的贷款金额外的购房款差额，或银行部分或全部不予批贷款时减去已付款的购房款差额按以下列（B）项进行支付，买方按本合同2.1条款约定的期限内自行向卖方支付款项。
2015年5月19日，吴乾顺、案外人吴奇英和魏俊共同向中国农业银行股份有限公司珠海南湾支行出具《个人二手住房贷款租金划转授权委托书》，称“基于购房人与售房人对位于珠海市香洲银桦路313号X栋X单元X01的房屋（房地产权属证书编号粤房地证字第××号）进行真实交易这一事实，购房人已向贵行申请借款人民币70万元.如贵行批准发放不高于上述申请金额的借款，购房人、售房人双方均同意并授权贵行将上述贷款资金划入下列账户：户名：吴乾顺；开户行：中国农业银行珠海南湾支行；账号：44×××40”等。
2015年6月15日，中国农业银行股份有限公司珠海分行向魏俊出具《个人住房贷款同意贷款意向书》，拟同意向魏俊发放贷款70万元.
对原审判决查明的其他事实与本院查明事实相一致，本院予以确认。
结合双方的诉辩意见和庭审查明情况，本院对本案分析认定如下：
关于银行同贷书的取得时间。本院认为，尽管《个人住房贷款同意贷款意向书》的落款日期为2015年6月15日，但这只表明银行同贷书的出具时间。而根据魏俊二审当庭陈述2015年6月15日其只是看到了银行同意贷款的内部记录，其取得同贷书的时间为2015年6月16日。同时综观魏俊一审提交的2015年6月15日晚孟某与吴乾顺的电话录音，孟昭阳当晚亦未向吴乾顺告知银行已经同意贷款之事实。
关于2015年6月15日合同未能继续履行的原因。双方在《房地产买卖合同》中约定最迟应在2015年6月15日办理房产过户递件手续，同时约定在办理过户递件手续前魏俊应向吴乾顺支付应付首期款，应付首期款的具体计算方式为总房款减去已交定金、欲申请贷款的总金额或银行出具的贷款承诺书、意向书等文件记载的结果进行多退少补，但双方对银行同贷书的取得时间并未进行明确约定。事实上2015年6月15日魏俊与吴乾顺来到经纪方处进行了很长时间的商谈，综观当日的谈话录音，双方商谈的主要内容为因银行未能及时批复贷款而将过户时间延期至2015年6月19日还是2015年6月22日，但最终商谈结果未能取得一致意见。至于首付款30万元的支付时间，双方亦是以同贷书的取得与否作为前提条件进行协商的，即魏俊表示无论同贷书能否在2015年6月19日取得都可以在该19日支付首期款30万元；而吴乾顺对这一方案表示拒绝。综上，本院认为，2015年6月15日合同未能继续履行的原因为魏俊未能在该日取得银行同贷书。同时本院认为，通过双方的协商行为可以认定双方一致认可魏俊取得银行同贷书的时间应在双方办理过户递件手续之前。
2015年6月15日未能取得银行同贷书之过错分析。本院认为，如一审所述，在魏俊依照合同约定的日期办理了银行按揭贷款申请之后，同贷书的取得时间非其所能控制，故对未能在2015年6月15日前取得银行同贷书而导致未能在当天办理过户递件手续，魏俊并无过错。而吴乾顺在超过合同约定的办理过户递件手续工作时间的2015年6月15日晚明确表示解除合同不再继续履行，亦不存在过错。综上，在双方均无过错，合同不再继续履行的情况下，吴乾顺应将收取的魏俊5万元购房定金予以返还。原审法院认定吴乾顺违约双倍返还定金错误，本院予以纠正。
综上，吴乾顺上诉有理部分，本院予以支持；无理部分，本院予以驳回。原审法院查明事实基本清楚，适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持广东省珠海市香洲区人民法院（2015）珠香法民三初字第1147号民事判决第一、三项；
二、撤销广东省珠海市香洲区人民法院（2015）珠香法民三初字第1147号民事判决第二项；
三、驳回吴乾顺的其他上诉请求。
一审案件受理费1210元，保全费1080元，合计2290元，由魏俊负担1210元，吴乾顺负担1080元。二审案件受理费2300元，由魏俊负担1150元，吴乾顺负担1150元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨卫星
代理审判员 朱 玮
代理审判员 牟宏微
二〇一五年十一月二十四日
书 记 员 王 莉