重庆市渝中区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0103民初761号
原告王明辉，女，1973年12月26日出生，汉族，住重庆市万州区。
委托代理人谭笑，北京大成（重庆）律师事务所律师。
委托代理人王兴元，北京大成（重庆）律师事务所律师。
被告重庆奥汀机械销售有限公司，住所地重庆市渝中区民权路27号35-3号附1号，统一社会信用代码91500103597994772B。
法定代表人刘英明，该公司董事长。
委托代理人王寿和，男，1963年1月9日出生，汉族，重庆奥汀机械销售有限公司员工，住重庆市南岸区。
原告王明辉与被告重庆奥汀机械销售有限公司（以下简称重庆奥汀公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员颜莉丽与法官助理周国平适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员蒋雪琴担任法庭记录。原告王明辉的委托代理人王兴元，被告重庆奥汀公司的委托代理人王寿和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王明辉诉称，2012年11月13日，原、被告双方签订《重庆新华国际写字楼租赁合约》，合约约定，王明辉将其所有的重庆市渝中区XX路XX号物业出租给重庆奥汀公司，该物业建筑面积为177平米，租期自2012年11月19日起至2017年12月23日，其中2014年12月24日至2015年12月23日实收租金为79.5元/平方米，每季度应付租金为42214.5元，租金按季支付，重庆奥汀公司应在每季度到期前10日内交付下一季度的租金，如重庆奥汀公司未能按期支付应付款项，则王明辉将自到期之日起每日计收应付款千分之三的违约金，直至应付款项及违约金付清为止，如果逾期付款30天以上，王明辉有权终止合约且重庆奥汀公司缴纳的保证金不予退还。合约签订后，王明辉如约交付了房屋，并履行了全部合同义务，原、被告双方亦一直保持正常的租赁关系，但重庆奥汀公司未能如期缴纳2015年第三、四季度及2016年期间的租金。2015年10月，王明辉委托北京大成（重庆）律师事务所正式函告重庆奥汀公司，王明辉决定依据《重庆新华国际写字楼租赁合约》之约定与被告终止合约，并请重庆奥汀公司务必在本函发出之日起10日内向原告交纳欠缴费用及违约金、腾空租赁物业、与王明辉办理租赁物业交接手续，将租赁物业恢复原状并归还王明辉。但重庆奥汀公司未予理睬，继续非法占用王明辉房产。重庆奥汀公司的行为已严重损害了王明辉的合法权益，为维护原告的合法权益，王明辉依据相关法律之规定，现请求法院判令：1、确认原、被告签订的《重庆新华国际写字楼租赁合约》已解除；2、被告立即腾退重庆市渝中区XX路XX号房屋，并在结清欠缴物业费、水电费等费用后，将租赁房屋恢复原状交还原告；3、被告缴纳的保证金13275元不予退还；4、被告立即向原告支付2015年第三、第四季度及2016年欠缴的租金、违约金（以欠缴租金为基数从应缴而未缴之日起至实际缴纳之日止按每日千分之三的标准计算违约金）；5、本案诉讼费由被告承担。
被告重庆奥汀公司辩称，2015年6月被告重庆奥汀公司遇到了重大困难，在此之前被告一直按照合同约定履行了交纳租金的义务。奥汀公司现已将2015年度所有欠付的租金支付完毕，于2015年9月2日向原告支付租金20000元、2015年11月17日支付租金21214.5元、2016年1月6日支付租金40000元、2016年2月5日支付租金1214.5元、2016年3月24日支付租金2000元。对于之后的租金，若被告经营状况好转，愿意按照合同的约定交纳租金。现被告不同意解除租赁合同，被告承租的涉案房屋系清水房，被告投资了几十万元对该房屋进行了装修。被告确实存在欠付租金的情况，但现在已经交纳完毕。被告公司经营存在困难，并不存在恶意拖欠租金的情况。被告愿意在2016年3月底前按合同约定交纳2016年第一季度的租金。关于违约金，因被告不存在违约情况，不认可违约金，也不认可原告关于保证金的诉求。如果法院判决重庆奥汀公司应承担违约金，重庆奥汀公司认为合同约定的违约金标准过高，应当按照中国人民银行同期贷款利率计算违约金。
经审理查明，重庆市渝中区XX路XX号房屋（建筑面积176.92平方米，套内面积117.84平方米）之产权系王明辉所有。2012年11月13日，王明辉（甲方、出租方）与重庆奥汀公司（乙方、承租方）签订《重庆新华国际写字楼租赁合约》，合约约定，甲方同意将坐落于重庆市渝中区XX路XX号的物业出租给乙方，该物业以清水状态下租给乙方作为写字间使用；租赁房屋的建筑面积为177平方米，套内面积为117.84平方米（上述面积均以房地产权证或购房合同上记载为准）；乙方同意在租赁期间内，租金按如下标准计算：……（2）2014年12月24日至2015年12月23日，租金递增6%，租赁单元每月每建筑平方米租金为79.5元，每季度应付租金为42214.5元，本期租金共计168858元。（3）2015年12月24日至2016年12月23日，租金递增6%，租赁单元每月每建筑平方米租金为84.27元，每季度应付租金为44747.37元，本期租金共计178989.48元；租金为季度支付，乙方在每季度到期前10日内交付下一季度租金给甲方；为保证合约的履行，乙方须向甲方支付一个月租金作为保证金，共计人民币13275元，保证金不计利息；承租期自2012年11月19日至2017年12月23日止；如果乙方未按期支付应付款项，遇节假日顺延，则甲方将自到期之日起每日计收应付款千分之三的违约金，直至应付款项及违约金付清为止，如果应付款项逾期30天以上，甲方有权终止本合约且乙方已缴纳保证金不予退还；乙方按本合约约定应当交纳的承租费以外的费用，包括但不限于水费、电费、空调费、电话费、停车费、物业管理费等；本合约提前解除或者期满终止时，乙方应将租赁房屋恢复原状归还甲方。该合同还对双方的其他权利和义务进行了约定。前述合同签订后，王明辉依约将合同约定之房屋交付重庆奥汀公司使用，重庆奥汀公司按约向王明辉支付房屋租金及相关费用至2015年第二季度止。
庭审中，原、被告双方均确认以下事实：2015年9月2日，重庆奥汀公司向王明辉支付了租金20000元；2015年11月17日，重庆奥汀公司向王明辉支付了租金21214.5元；2016年1月6日，重庆奥汀公司向王明辉支付了租金40000元；2016年2月5日，重庆奥汀公司向王明辉支付了租金1214.5元；2016年3月24日，重庆奥汀公司向王明辉支付了租金2000元；2016年5月16日，重庆奥汀公司向王明辉支付了租金89494.74元。
2015年10月16日，王明辉委托北京大成（重庆）律师事务所通过邮寄方式向重庆奥汀公司发送《律师函》一份，主要内容为，因重庆奥汀公司未能在2015年6月30日前向王明辉交纳2015年第三季度的租金，亦未能在2015年9月30日前交纳2015年第四季度的租金，虽经王明辉多次催缴，重庆奥汀公司至今未付，其行为已经严重损害了王明辉的合法权益，构成违约。现正式通知重庆奥汀公司：重庆奥汀公司拖欠应付租金已超过30日，王明辉决定依据《合约》之约定与重庆奥汀公司终止合约。请重庆奥汀公司务必于本函发出之日起10日内向王明辉交纳欠缴费用及违约金、腾退租赁物业，与王明辉办理租赁物业交接手续，并将租赁物业恢复原状并归还王明辉。该《律师函》于2015年10月22日妥投重庆奥汀公司。
上述事实，有房地产权证、《重庆新华国际写字楼租赁合约》、律师函、邮件回执、身份信息、转账记录及当事人的陈述等证据载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。
本院认为，原告王明辉与被告重庆奥汀公司签订的《重庆新华国际写字楼租赁合约》系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。合同双方当事人均应依照合同约定全面履行自己的合同义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
本案中，原告王明辉按照《重庆新华国际写字楼租赁合约》的约定将重庆市渝中区XX路XX号房屋交付给被告重庆奥汀公司使用，重庆奥汀公司应当按照合约的约定按时向王明辉支付租金，但重庆奥汀公司自2015年第三季度以来，均未能按时足额向王明辉支付租金。重庆奥汀公司的行为已违反《中华人民共和国合同法》的相关规定和《重庆新华国际写字楼租赁合约》的相关约定，依法应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
王明辉对租金及保证金的主张，符合《重庆新华国际写字楼租赁合约》的约定，且并不违反相关法律法规之强制性规定，本院予以认可。关于违约金的计算标准，鉴于被告已交纳的保证金已弥补了王明辉因重庆奥汀公司违约而造成的部分损失，且被告重庆奥汀公司当庭表示合同约定的违约金计算标准过高，并请求依法予以调整，因此，从公平原则出发，结合被告所实际遭受的损失，本院依法酌情调整违约金的计算标准为按中国人民银行同期贷款利率计算。关于王明辉对解除合同并要求重庆奥汀公司腾退租赁房屋的主张，因重庆奥汀公司的违约行为已符合原、被告双方在《重庆新华国际写字楼租赁合约》中约定的合同解除条件，且王明辉已举示相关证据证明其于2015年10月16日委托北京大成（重庆）律师事务所通过邮寄方式向重庆奥汀公司发送了要求解除合同的律师函，该函于2015年10月22日寄达，合同已于2015年10月22日解除，本院予以认可，重庆奥汀公司应当依约将租赁房屋恢复原状并返还给王明辉。《重庆新华国际写字楼租赁合约》解除前欠缴的租金，重庆奥汀公司已于2016年3月24日向王明辉支付完毕，违约金按本院上述确定的标准进行计算；《重庆新华国际写字楼租赁合约》解除后原告王明辉主张的租金和违约金，实质上是重庆奥汀公司逾期腾房的占有使用费及合约解除前后逾期支付相关费用（包含租金和逾期腾房的占有使用费）的资金占用损失，该两笔费用，应继续参照原租赁合同的约定和本院确定的违约金计算标准进行计算。
综上所述，原告王明辉的诉讼请求部分成立，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告王明辉与被告重庆奥汀机械销售有限公司于2012年11月13日签订的《重庆新华国际写字楼租赁合约》于2015年10月22日解除；
二、被告重庆奥汀机械销售有限公司于本判决生效后立即将重庆市渝中区XX路XX号房屋恢复原状并退还给原告王明辉；
三、被告重庆奥汀机械销售有限公司于本判决生效后立即以应付而未付租金、房屋占有使用费为基数，从应付而未付租金、房屋占有使用费之日起至欠付租金、房屋占有使用费付清之日止，按中国人民银行同期贷款利息向原告王明辉计算支付违约金及资金占用利息损失；
四、被告重庆奥汀机械销售有限公司依据《重庆新华国际写字楼租赁合约》向原告王明辉交纳的履约保证金13275元归原告王明辉所有不予退还；
五、驳回原告王明辉的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费604元，由被告重庆奥汀机械销售有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审 判 员 颜莉丽
二〇一六年六月八日
法官助理 周国平
书 记 员 蒋雪琴