福建省泉州市鲤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鲤民初字第3657号
原告陈文霞，女，1965年2月27日出生，汉族，住厦门市思明区。
委托代理人蔡栋梁、魏月瑜，福建泓源律师事务所律师。
被告洪伟明，男，1973年4月27日出生，汉族，住泉州市鲤城区。
原告陈文霞与被告洪伟明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年4月11日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人魏月瑜、被告洪伟明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈文霞诉称，2004年2月15日，泉州市丰泽柏菲布业遮阳技术有限公司（下称“柏菲公司”）与泉州市鲤城区江滨堤防物业管理有限公司（下称“江滨物业公司”）签订《晋江下游新堤空厢租赁合同》，2005年1月12日，双方又签订了一份《补充协议》。上述二份合同约定，江滨物业公司将江滨北岸堤防空厢385号（新编空厢号365号）至527号（新编空厢号507号）、613号（新编空厢号585号）至678号（新编空厢号650号）共209间空厢出租给柏菲公司，柏菲公司可招商转租、分租或与他人合作经营。2005年1月10日，柏菲公司与被告签订《租赁商铺合同》，约定柏菲公司将泉州江滨大道“江滨文化休闲一条街”第434-441号共8间店面出租给被告，租赁期限为10年。前三年每间店面每月租金为380元，第四年起每年的租金在前一年租金的基础上递增10%，以此类推。柏菲公司自2005年1月25日起向被告计收月租金。合同还约定，若被告逾期支付租金，每逾期一天，按应付款总额的2%向原告支付违约金。2006年6月23日，原告与柏菲公司、江滨物业公司三方签订《协议书》，《协议书》约定，柏菲公司将其与江滨物业公司签订的相关协议的权利义务全部转让给原告，江滨物业公司同意原告与柏菲公司上述权利义务的转让。柏菲公司与被告签订《租赁商铺合同》后，柏菲公司向被告交付了七间店面，被告应自2005年2月18日起每季度支付一次租金，但被告未能按照合同约定的金额及时间支付租金，累计共拖欠租金人民币18834元，累计应支付违约金人民币10552.52元。另被告在租赁期间内未经原告及柏菲公司同意，擅自将上述租赁店面转租给他人，因此原告依法有权解除合同，收回上述租赁店面，请求法院判令：1、解除泉州市丰泽柏菲布业遮阳技术有限公司与被告于2005年1月10日签订的《租赁商铺合同》；2、被告向原告支付尚欠的租金人民币18834元及逾期支付租金的违约金人民币10552.52元；3、被告立即搬离址在泉州江滨大道“江滨文化休闲一条街”第843、845、847、849、851、853、855号共七间租赁店面；4、被告承担本案的全部诉讼费用。
被告洪伟明辩称，1、被告依约如期足额支付租金，不存在任何违约事由，《租赁商铺合同》合法有效应当继续履行；2、被告并未将店面转租他人，现店面仍由被告按合同约定的用途和经营方式进行承租，原告主张被告将店面转租他人无任何证据支持；3、在双方签订的《租赁商铺合同》中明确注明：“434号店面租赁期限自2005年1月25日起至2015年1月24日止，435号－441号店面自签约日起四个月内公司通知将店面交付使用并安装好铁门及遮阳蓬，租期以通知签约当日起加十五天装修期（介时另行注明租赁期限）。”原告至2005年11月18日才将435号－440号店面交付被告使用，故435号－440号店面的租赁期限应自2005年11月18日开始计算，租金也应自2005年11月18日开始计算，原告计算租金的方式是错误的，被告支付的租金是正确的；4、即使被告未足额支付租金，被告于2005年2月至2012年2月支付的租金，原告未在一年内提出异议，现在起诉已超过诉讼时效，不应予以支持。因此请求驳回原告全部的诉讼请求。
经审理查明，2004年2月15日，甲方泉州市鲤城区江滨堤防物业管理有限公司（下称“江滨物业公司”）与乙方泉州市柏菲布业遮阳技术有限公司（下称“柏菲公司”）签订了一份《晋江下游新堤空厢租赁合同》，合同约定：甲方同意将江滨北岸堤防空厢385号（新编空厢号365号）至527号（新编空厢号507号）、613号（新编空厢号585号）至678号（新编空厢号650号），共计209间空厢厢体出租给乙方，租赁用途为经营休闲文化产品，新堤物业为国有财产；租赁期限为20年，自2004年5月11日至2024年5月10日止。2005年1月12日，柏菲公司又与江滨物业公司签订了一份《补充协议书》，对上述《晋江下游新堤空厢租赁合同》的内容进行修改和补充，《补充协议书》中约定：柏菲公司在经营空厢时按现有泉州市的市场管理方式可招商转租、分租或与他人合作经营。
2005年1月10日，柏菲公司与被告洪伟明签订了一份《租赁商铺（场地）合同》，合同约定，柏菲公司将址在泉州江滨大道“江滨文化休闲一条街”第434号-441号铺位出租给被告经营，租赁用途为工艺配件；双方在合同中对租赁期限注明：434号店面租赁期从2005年1月25日起至2015年1月24日止，435号－441号店面至签约日起四个月内公司通知将店面交还使用并安装好铁门及遮阳蓬，租期以通知签约当日起加十五天装修期（介时另行注明租赁期限）；第一至三年每间铺位的租金为人民币380元／月，自第四年起，每间铺位的租金在前一年的基础上递增10%，以此类推，其他费用（水电费、物业管理费）由被告自行承担；柏菲公司从2005年1月25日（434号店面）起计收被告租金；如因不可抗力因素或政府行为等特殊情况而推迟交铺的，则租赁期限及计租收费日期顺延，双方不负违约责任，但要明确期限；如被告逾期向原告支付租金或其他费用，每逾期一天，按应付款总额的2%向原告支付违约金，逾期超过15天，或因被告发生其他违约行为时，原告有权立即终止合同并收回铺位，被告所交一切费用不予退回。合同签订后，柏菲公司将434号－440号共七间店面交付被告使用，441号店面至今未交付被告使用。被告自2005年开始向原告支付租金，双方约定支付租金日期为每月18日，租金每季度支付一次。2012年5月18日被告支付原告租金人民币11850元，2012年11月18日被告支付原告租金人民币12865元，2013年2月18日被告支付原告租金人民币14137元。被告支付租金后，原告出具相应的收款收据交被告收执。
2006年6月23日，柏菲公司、原告陈文霞与江滨物业公司签订了一份《协议书》，该《协议书》约定，柏菲公司将其与江滨物业公司于2004年2月15日所签订的《晋江下游新堤空厢租赁合同》、2004年6月5日所签订的《补充合同》、于2005年1月12日所签订的《补充协议》及其他相关协议的权利义务全部转让给原告陈文霞；江滨物业公司同意上述合同全部权利、义务的转让；经江滨物业公司同意，原告陈文霞可将承租的厢体转租、分租或与他人合作经营，转租、分租合同的内容由原告与转租人、分租人自行约定与江滨物业公司无关。被告洪伟明在庭审中表示，其实际向原告陈文霞承租诉争店面，并实际向原告陈文霞支付租金。
另查明，泉州江滨大道“江滨文化一条街”第434号-440号店面经重新编号后，原434号、435号、436号、437号、438号、439号、440号空厢对应的新空厢编号分别为843号、845号、847号、849号、851号、853号、855号。
上述事实，有原告提供的《晋江下游新堤空厢租赁合同》及《补充协议书》、《租赁商铺（场地）合同》、《协议书》，被告提供的收款收据四份及双方当事人的陈述为证，本院予以确认。
本院认为，柏菲公司向江滨物业公司承租诉争店面，经江滨物业公司同意将诉争店面转租给被告，后又经江滨物业公司同意柏菲公司将其所承租店面的权利义务转让给原告，现被告对原告的主体资格无异议，并实际向原告履行租赁合同的义务，因此，原告与被告之间的房屋租赁合同关系，主体适格，系双方真实的意思表示，且未违约法律及行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。原告主张被告自2005年2月18日起未足额支付租金，应支付自2005年2月18日起至2013年2月18日止拖欠的租金及违约金。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定：延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年。虽然原告向本院提交催收租金通知书及国内挂号函件收据各一份，欲证明其于2007年3月27日曾向被告主张权利，但原告提供的催收租金通知书为复印件，且无证据证明该通知书已送达被告，现被告对该通知书的真实性有异议，并称其未收到该份通知书，因此，原告的该主张，证据不足，本院不予采信。原告于2013年4月11日提起诉讼要求被告支付拖欠的租金及违约金，应视为其于2013年4月11日才向被告主张权利，故原告请求被告支付2005年2月18日至2012年2月18日间拖欠的租金及违约金，已超过一年的诉讼时效，原告的该部分请求，依法不予支持。原告自认于2012年5月18日收取被告租金11850元，于2012年8月18日收取被告租金11820元，于2012年11月18日收取被告租金12865元，于2013年2月18日收取被告租金14137元，被告对2012年5月、2012年11月的租金支付时间及数额无异议，但对其他租金的支付情况表示不清楚。由于支付租金是被告应履行的主要义务，应由被告对租金的支付情况承担举证责任，现被告未提供相反的证据反驳原告的主张，且被告所提供的部分租金的收款收据与原告所主张的被告支付租金的情况均相符，故自2012年5月起的租金支付情况本院采信原告的主张。根据双方签订的《租赁商铺（场地）合同》约定：如被告逾期支付租金，每逾期一天，按应付款总额的2%向原告支付违约金，逾期超过15天或因被告发生其他违约行为时，原告有权立即终止合同并收回铺位。从2012年5月起被告支付租金的情况来看，被告并不存在逾期十五日未支付租金的情形，且被告每季度支付租金后，原告均开具了相应的收款收据交被告收执，并未对被告支付的租金数额提出异议，应视为被告已足额支付原告租金。但被告应于2012年11月18日支付该季度租金12852元，被告至2012年11月22日才实际支付，逾期四天，按照合同的约定，被告应支付原告逾期支付租金违约金12852元×2%×4天＝1028.16元，原告要求被告支付的其他租金及违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告主张被告存在擅自转租的违约行为，但未提供相应的证据予以证明，现被告对此表示否认，故原告的该主张，证据不足，本院不予采信。因被告不存在逾期十五天未支付租金，且不存在擅自转租的行为，故被告不构成违约，原告以被告违约为由，要求解除《租赁商铺（场地）合同》，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告洪伟明应于本判决生效之日起十日内支付原告陈文霞逾期支付租金的违约金人民币1028.16元；
二、驳回原告陈文霞的其他诉讼请求。
当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费535元，由原告陈文霞负担485元，由被告洪伟明负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审 判 长 洪良直
审 判 员 林舒岚
人民陪审员 蔡毓瑜
二〇一四年二月二十日
书 记 员 吴丹婷
主要法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：
（一）身体受到伤害要求赔偿的；
（二）出售质量不合格的商品未声明的；
（三）延付或者拒付租金的；
（四）寄存财物被丢失或者损毁的。
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人
使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。