连云港市海州区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0706民初1733号
原告（反诉被告）：黄银春，女，1982年5月10日生，汉族，住连云港市海州区。
委托诉讼代理人：江尧兆，连云港市海州区云台法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）：连云港新海新贸易有限公司，住所地连云港市海州区海连东路1号新海手机城。
法定代表人：于宗磊，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李秋生，江苏田湾律师事务所律师。
原告黄银春与被告连云港新海新贸易有限公司（以下简称新海新公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因案情复杂，转为普通程序。本院依法公开开庭进行了审理。2017年5月22日和2017年6月15日，原告黄银春及其委托诉讼代理人江尧兆、被告新海新公司的委托诉讼代理人李秋生均到庭参加诉讼；被告新海新公司的法定代表人于宗磊到庭参加了2017年5月22日诉讼。本案现已审理终结。
原告黄银春向本院提出诉讼请求：1.被告新海新公司继续履行协议，恢复供电。2.被告新海新公司赔偿损失4.5万元。3.被告承担本案诉讼费。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1.被告新海新公司继续履行协议；2.新海新公司赔偿原告损失20万元；3.要求被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年9月1日，原、被告签订《商场租赁协议书》，被告将位于华联新海手机城A-26号门面租赁给原告，该门面早在2016年9月1日前原告和丈夫就租赁。原告于2016年10月14日交付被告押金5000元。11月8日交付租金14830元。后原告一直要求交租金给被告，被告拒收。2017年2月20日被告委托律师发函给原告，单方要求解除合同，并说明该房已租赁他人。2月23日上午被告掐断原告电源，并于当晚将原告店里的所有财物运走，致原告无法正常经营，造成经济损失。被告的违约行为损害了原告的合法权益，特诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。
被告新海新公司辩称，被告依法解除双方签订的租赁合同符合法律规定，原告的诉求没有事实依据，请求法院依法驳回原告的诉求。
反诉原告新海新公司向本院提出诉讼请求为：1.黄银春给付租金1万元；2.黄银春赔偿因其违约给新海新公司造成的损失54800元。事实与理由：争议双方于2016年9月1日就新海手机城店面租赁签订《商场租赁协议书》，约定租期2年，第一年租金76000元，按季度分四次缴纳。因黄银春未按约支付租金，新海新公司于2017年1月23日通知黄银春在15日内缴纳拖欠的租金1万元，因其未及时缴纳，新海新公司于2017年2月8日以书面形式通知解除双方签订的涉案协议书，并告知其在三日内搬离租赁场地。在黄银春未主动搬离的情形下，为避免自身损失的扩大，新海新公司不得不请人将黄银春的物品搬离（黄银春已取回）。为维护自身合法权益，现提起反诉，请求法院依法判决。
反诉被告黄银春辩称，新海新公司的反诉请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回其反诉请求。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了以下证据：原告提交了《商场租赁协议书》及租金收据、押金收据、云台法律服务所向被告出具的告知函及快递单、2017年2月17日录音光盘、连云港市公安局新东派出所接处警工作登记表、被告向其他租赁户出具的交租通知单及被告一周的工作安排、原告所作的三个月的收入清单、微信语音；被告提供了《商场租赁协议书》、2017年1月23日房租催收通知函的照片、2017年2月8日解除租赁合同的通知函及被告向原告送达该解除函的光盘、函、2017年3月8日证明等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
本院经审理认定事实如下：2016年9月1日，原告黄银春（乙方）与被告新海新公司（甲方）签订《商场租赁协议书》一份，约定：甲方同意乙方在甲方商场设置卖场。甲乙双方自合同签订日内共同到现场办理完交接手续。场地陈列商品的设施由乙方提供，柜台统一尺寸为1200*900*500。本合同有效期限自2016年9月1日至2018年9月1日止。乙方经营项目以手机及手机相关零配件为限。年租金76000元。缴付方式为每年分四次支付，甲方合同签订之日缴纳租金19000元，分季支付，每季19000元。甲方通过综合考核同意乙方继续经营，第二年租金在第一年租金末月前一个月交付，以此类推，并第二年按前一年房租的5%递增。为了确保合同履行，乙方同意在本合同签订同时向甲方支付租赁期间保证金5000元。保证金退还方式：合同履行期满乙方迁出，双方办理完毕卖场交接手续10天后，如无客户索赔、投诉等问题，且经甲方确认乙方没有任何违约行为及欠缴有关费用，甲方退还乙方保证金，保证金退还时不计利息。对乙方有违反本合同等违法行为，甲方有权从保证金中扣除相应违约等损失，乙方应在接到通知后3日内补足保证金不足部分，否则乙方应承担违约责任。第七条违约处理：（1）如甲方违约解除本合同，甲方退还乙方租金及保证金余额，并承担年租金10%的违约金。（2）如乙方违约解除本合同，甲方不再退还乙方剩余租金，并且乙方应承担年租金10%的违约金。（3）延付：乙方延期支付租金的，乙方应承担延付部分日万分之二的违约金，逾期支付超过十五日甲方有权解除合同，所收保证金不退。……（6）合同期满未再续约或乙方违反本合同经甲方通知而终止合同，乙方于接到终止合同通知后3天内负责将商品搬离现场，如故意拖延不履行，视为抛弃其所存留于专柜（架）的货物，任由甲方处理，以其货质充抵其应承担的违约责任，不足部分乙方仍应承担。第九条租赁卖场的交还：（1）在本合同期满而双方未予续签或本合同提前终止时，乙方应于本合同终止后三日内将承租卖场及甲方提供的设施、设备等以良好、整洁、清洁、适租的状态交还甲方。其他事项中约定双方之间任何关于本合同向对方的通知行为，均以书面形式进行方为有效。但对于全体承租人均有约束力的内容，甲方有权以公告、布告等形式进行通知。本合同自甲乙双方签字盖章并由乙方支付保证金、首期租金之日起生效。如因乙方原因致本合同无效，甲方不退还保证金。合同还对其他事项进行了约定。
合同签订当日，原告接收卖场，于2016年10月14日交纳保证金5000元、2016年11月8日交付租金14830元。2016年12月8日至15日期间交付租金9000元。
2017年1月23日，新海新公司向黄银春送达《房租催收通知函》并张贴在黄银春的商铺门面上，主要内容：“按合同定于2016年12月1日应缴纳租金19000元，但至今仍欠10000元未支付，经我方会计多次口头催款你都未能支付，还有几日马上春节，我方书面通知你请你于15日内缴纳剩余的本季度剩余的10000元，15日后仍不缴齐我方将根据租赁协议第七条违约处理解除与你的租赁协议。特此通知”。
2017年2月8日，被告新海新公司向黄银春当面送交《解除租赁合同通知函》，通知其应按合同约定于2016年12月1日应缴纳租金19000元。但至今仍欠10000元未支付。现依据合同条款的第七条违约处理中的第三条：解除双方租赁协议并没收保证金。请接到本函之日起三日内搬离场地，逾期场地内物品视为你方遗弃物，我方有权随意处理、抛弃，特此通知。
2017年2月21日，江苏田湾律师事务所受新海新公司向黄银春邮寄了律师函，希望黄银春在接到本函后48小时内腾空占用的房屋、及时交付租金和返回房屋。2017年2月23日深夜，新海新公司将黄银春的手机配件等物品打包整理搬离了租赁商铺，强行收回租赁的商铺。黄银春因此于当日报警。
2017年2月25日，新海新公司书面通知黄银春领回商铺的物品。黄银春于2017年3月4日从新海新公司处领回完好无损的商铺中的物品，并在物品清单上签收人处签名确认。物品清单上还载明“柜少一节”。现涉案商铺经重新整改后已于2017年2月15日租赁给案外人。
诉讼中，原、被告均认可原告第一季度的租金交付情况为：第一季度（2016年9月、10月、11月）实际交纳了14830元，因涉案房屋之前是案外人出租给了原告，原告已经向案外人交纳了租金，案外人向被告交纳了租金，因租期未到期，所以被告将案外人未到期的剩余部分租金视为原告所交，即视为原告已付清第一季度租金，但不包含保证金。
黄银春在诉讼中申请对（2017年2月24日至2018年9月1日）商铺经营损失进行鉴定，并主张物品清单确认的少一节柜台的价值为700至800元，包含在其主张新海新公司赔偿的20万元损失范围内。被告新海新公司认为少一节柜台的价值为500至600元。双方对此均未提供证据。
另，2017年2月10日黄银春通过微信语音留言告知新海新公司的廖忠慧会计“有时间可到其商铺收取房租”。但廖忠慧会计对方没有答复。
本案争议焦点：1、原告黄银春主张继续履行涉案《商场租赁协议书》是否有事实和法律依据？2、原告是否还欠付租金1万元？3、原告要求被告赔偿损失20万元有无事实和法律依据？4、被告新海新公司主张原告违约给其造成的损失54800元有无事实依据？
本院认为，黄银春、新海新公司签订的涉案的《商场租赁协议书》，系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按约履行各自的权利义务。
一、关于原告要求被告继续履行《商场租赁协议书》有无事实依据问题。本院认为，原、被告双方在《商场租赁协议书》约定租金按每年分四次，且分季交付。虽然未明确约定每个季度里具体交付时间，但根据涉案《商场租赁协议书》约定的“缴付方式为每年分四次支付，合同签订之日缴纳租金19000元，分季支付，每季19000元。甲方通过综合考核同意乙方继续经营，第二年租金在第一年租金末月前一个月交付”以及“第七条违约处理：（1）如甲方违约解除本合同，甲方退还乙方租金及保证金余额（2）如乙方违约解除本合同，甲方不再退还乙方剩余租金”等内容，租金应在每个季度之初支付，这较为符合双方合同的本意。
本案中，因黄银春未按约定在第二个季度之初即2016年12月1日支付该季（2016年12月、2017年1月、2017年2月）租金19000元，仅于2016年12月15日前支付租金9000元，尚欠第二季度租金1万元。被告于2017年1月23日向原告送达催缴租金的通知限其于15日内缴纳，原告于2017年1月23日收到后并未在被告指定的15日内即2017年2月7日前缴纳租金1万元，被告于2017年2月8日向原告送达解除涉案租赁协议的通知。根据双方在《商场租赁协议书》中“黄银春逾期支付超过十五日新海新公司有权解除合同”中的约定，在被告将解除涉案租赁协议的通知送达原告之日即2017年2月8日，涉案《商场租赁协议书》已被解除，符合双方合同约定的解除条件，故原告要求继续履行合同无事实和法律依据，本院对其该诉讼请求不予支持。虽然原告黄银春于2017年2月10日微信语音留言新海新公司的会计有时间到其处取钱，但也不能证明其在限定时间内交付欠付租金，且新海新公司已于2017年2月8日向黄银春送达了解除通知，故本院对该份证据证明目的不予采信。因原告黄银春未按约支付租金致使合同被解除，根据《商场租赁协议书》的约定“逾期支付超过十五日甲方有权解除合同，所收保证金不退”，对被告辩称的所收取的保证金不予退还的意见，本院予以采纳。
二、关于原告是否还欠付租金1万元的问题。本院认为，涉案的《商场租赁协议书》于2017年2月8日被解除，第二季度的租金为19000元（包括2016年12月、2017年1月、2017年2月，共计90天），每天租金约为211元，从2016年12月1日至2017年2月8日，共计70天，租金应为14770（211元/日*70天）元，扣除原告于2016年12月已付的9000元，原告尚欠租金5770元。原告还应给付被告租金5770元，被告反诉请求原告支付欠付租金1万元，无事实依据，本院不予以支持。
三、关于原告要求被告赔偿其损失20万元有无事实和法律依据的问题。对于其中原告主张的柜台损失（700至800元），因双方对归还的物品中少一节柜台无异议，但对柜台的价款有异议，原告主张是700至800元，被告认为是300元至500元，双方对此均未举证，结合本案案情，本院酌定柜台损失为650元较为合宜。关于原告主张的其余损失，本院认为，本案中原告未按约支付租金，经被告催交，原告在限定的时间内也未支付欠付的租金，系原告违约致使合同被解除，原告自身存在过错，除柜台损失外，对原告的主张其余损失，因其缺乏事实和法律依据，本院不予支持。在诉讼中，虽然原告申请对（2017年2月24日至2018年9月1日）商铺经营损失进行鉴定，本院认为，因原告未按约支付租金，构成违约致使涉案的《商场租赁协议书》已于2017年2月8日解除，现原告申请对2017年2月24日至2018年9月1日的商铺经营损失进行鉴定，与本案无关联性，故本院对原告的鉴定申请不予准许。
四、关于被告主张原告违约给其造成的损失54800元的问题。本院认为，被告反诉请求原告赔偿其损失54800元，因其提供的证据不足以证明，故本院对被告的该反诉请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告连云港新海新贸易有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告黄银春650元；
二、反诉被告黄银春于本判决发生法律效力后十日内给付反诉原告连云港新海新贸易有限公司租金5770元；
三、驳回本诉原告黄银春的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告连云港新海新贸易有限公司的其他诉讼请求。
如果未按照判决指定的期间履行上述给付金钱义务的，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费用4300元，其中原告黄银春负担4280元，被告连云港新海新贸易有限公司负担20元；反诉案件受理费用775元，其中，反诉原告连云港新海新贸易有限公司承担705元，反诉被告黄银春承担70元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请执行期限为二年。
审 判 员 刘永红
人民陪审员 刘 莹
人民陪审员 郭家民
二〇一七年九月一日
书 记 员 沈 笑
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）、《中华人民共和国合同法》
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理限期内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
二、上诉须知
根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。应自上诉人递交上诉状之日起7日内交纳上诉案件受理费、同时将缴费凭证提交本院，逾期未交纳或未将缴纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。
收款人：江苏省连云港市中级人民法院
账号：44×××94
开户行：连云港市农业银行苍梧支行