四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）成民终字第6033号上诉人（原审被告）：四川佳年华置地有限责任公司。住所地：成都市金牛区蜀汉路***号**幢***楼。法定代表人：迟梅英，董事长。委托代理人曹承磊，北京中伦（成都）律师事务所律师。委托代理人：刘勇。被上诉人（原审原告）：万有飞。被上诉人（原审原告）：张琴。共同的委托代理人：覃忠，四川法之识律师事务所律师。上诉人四川佳年华置地有限责任公司（以下简称佳年华公司）与被上诉人万有飞、张琴房屋买卖合同纠纷一案，因佳年华公司不服成都高新技术产业开发区人民法院（2013）高新民初字第1886号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月19日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年11月日公开开庭审理了本案。上诉人佳年华公司的委托代理人曹承磊、刘勇，被上诉人万有飞、张琴的委托代理人覃忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2009年8月5日，万有飞、张琴与佳年华公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议及附件》（以下简称《补充协议及附件》），佳年华公司向万有飞、张琴出售位于成都市高新区天府大道南段1167号城南晶座3幢2单元6层2号的商品房。《商品房买卖合同》第十九条第一款初始登记约定“出卖人应当在2011年10月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理……2.由此导致房屋所有权证延期办理的，出卖人承担相对应的责任”；第十九条第二款转移登记约定：1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理……（2）合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之壹的违约金。同时，《补充协议及附件》第四条约定“1.买受人委托出卖人办理合同项下房屋的房屋权属转移登记及买受人房屋抵押贷款的他项权利登记，上述委托为无偿委托，该项委托为不可撤销委托。2.买受人须根据出卖人的要求出具办理上述事项的委托书并全力配合出卖人开展办证工作。3.在合同约定的房屋交付期限届满前，买受人须主动向出卖人提交相关资料，及时与出卖人办理房屋面积补差的结算手续和面积补差的补充协议签订手续，支付按政府规定应由买受人承担的维修资金和办理房屋权属转移所需的各种税、费并提供全部代办资料。否则，由此导致的不能及时办理房屋权属转移登记的后果由买受人自行承担。4.出卖人在买受人交清全部资料、税、费并办理完毕房屋面积补差手续、房屋验收交付手续后的365日内，为买受人办理房屋所有权证……如因买受人原因未在房屋交付时办理完结上述委托手续、付清全部应付费用、或出现其他导致房屋所有权证、国有土地使用权证逾期办理的因素，买受人自主合同约定的房屋交付之日起每日向出卖人支付实际房款的万分之壹作为违约金。出卖人不承担逾期办理房屋权属转移登记的责任……”。2010年12月4日，四川通用物业管理有限责任公司出具《收据》，载明收到万有飞、张琴7个月的物管费，并以此时间为交房时间。涉案房屋购房款，以面积补充协议上载明的为328193元。万有飞、张琴出具了《委托书》，该委托书载明，其委托佳年华公司办理涉案房屋的房屋登记手续，具体代理范围为办理涉案房屋的产权登记相关手续。该《委托书》载明的时间为2011年5月19日。万有飞、张琴还签订了《房屋登记信息询问笔录》，该笔录载明的时间为2012年5月19日。2012年11月2日，涉案房屋办理了产权登记，登记为万有飞、张琴所有。原审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应全面、诚实地履行各自义务。对于万有飞、张琴主张延期办证，是否为佳年华公司原因造成，应从涉案房屋所有权延期办理是否可归责于佳年华公司进行审查。具体分析如下：第一，涉争房屋所有权转移登记系应由双方共同申请办理之事项，万有飞、张琴委托协办义务的履行情况。依双方约定，办理房屋所有权转移登记为由万有飞、张琴委托佳年华公司进行办理。由于办理房屋所有权转移登记还须交纳相应的税费并提交办证所需资料等，故涉争房屋所有权转移登记能否依约及时办理不仅取决于佳年华公司是否及时交纳相应的税、费并将办理涉争房屋权属转移登记的资料及时提交房屋登记机构，也取决于万有飞、张琴是否及时履行委托协办义务。依双方补充协议之约定，万有飞、张琴委托佳年华公司代为办理涉争房屋权属证书，并约定应由万有飞、张琴预交相应税、费及办证资料于佳年华公司。本案中，万有飞、张琴签署了《委托书》，也签署了《房屋登记信息询问笔录》，并交纳了相关契税及产权登记费。关于上述《委托书》《房屋登记信息询问笔录》的提交时间，万有飞、张琴主张为交房时签署，但未填写时间，上述文件载明的时间是后面补充填写，而佳年华公司主张应当以上述文件载明的时间认定提交时间，并据此认为万有飞、张琴提交代办资料迟延所致逾期办证。就上述资料的提交时间，万有飞、张琴并未提交证据证明其交房时签署了《委托书》《房屋登记信息询问笔录》等办证资料，但未签时间，且该《委托书》上明确载明了时间为“2011年5月19日”。同时，万有飞、张琴也未证明上述资料上载明的时间的虚假，故原审法院对上述资料的提交时间为2011年5月19日及2012年5月19日予以认可，从该日万有飞、张琴资料即交清，其委托协办义务履行完毕。根据双方《补充协议及附件》第四条有关权属办理的特别约定第4款中，约定“出卖人在买受人交清全部资料、税、费并办理完毕房屋面积补差手续、房屋验收交付手续后的365日内，为买受人办理房屋所有权证”，故佳年华公司应当于2012年5月18日将涉案房屋的所有权证办理完毕。第二，关于佳年华公司主张买受人与出卖人就办理房屋产权证事项为无偿委托关系，出卖人仅在重大过错、故意、恶意之情形承担责任的辩称意见。原审法院认为佳年华公司作为涉案房屋的出卖人，其负有的产权转移义务乃买卖合同之内的合同义务，该义务的履行直接关系作为买受人的万有飞、张琴的合同目的能否得到实现，不能完全从买卖合同中割裂开，且履行该义务与违反该义务的违约责任已在双方《商品房买卖合同》中明确约定，故不能将产权转移义务单独作为委托关系而进行审查，因此，对佳年华公司的上述辩称意见不予采纳。综上，原审法院认为万有飞、张琴并不能证明其已于房屋交付时履行了其委托办证过程中的协办义务，其委托协办义务履行完毕的时间为2011年5月19日，故其应当自该日起365日即2012年5月18日取得涉案房屋的房屋所有权证，但本案中，涉案房屋的房屋所有权证登记时间为2012年11月2日，故佳年华公司已构成逾期办证，依法应承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》第十九条第二款约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之壹的违约金”，佳年华公司应当承担违约责任。对于约定违约金之计算，依双方《商品房买卖合同》中“买受人不退房，出卖人应按已付房价款的日息0.01%向买受人支付违约金”之约定，佳年华公司依约应按已付房价款的日息0.01%向万有飞、张琴支付自2012年5月18日起至2012年11月2日期间的违约金。关于佳年华公司主张涉案合同为按揭合同，应当按照第一期付款金额为基础计算违约金，鉴于本案《商品房买卖合同》对违约金计算已明确约定为“按已付房价款”，并未约定按第一期已付房款，对该项辩称意见原审法院不予采纳，应以全部房款计算违约金。故约定违约金的具体计算方法为：153日×328193元×0.01%/日=5513.64元。因佳年华公司主张上述约定违约金过高并请求法院调整，且万有飞、张琴亦未就佳年华公司逾期办证对其造成的损失充分举证，故依据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（以下简称《合同法解释（二）》）第二十九条，权衡本案合同履行情况、佳年华公司的过错程度及逾期利益等因素，对该约定违约金予以调整，酌定调整为2510元。关于万有飞、张琴主张的要求佳年华公司承担地震补贴7056元的诉讼请求，原审法院认为，地震补贴的发放是行政机关的义务而非佳年华公司，万有飞、张琴也未能举证证明双方在合同中明确约定佳年华公司作出了保障万有飞、张琴能够领取地震补贴的承诺，故对该诉讼请求不予支持。据此，原审法院依据合同法第八条、第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百三十条，《合同法解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一、二款之规定，判决：一、佳年华公司于判决生效后十日内向万有飞、张琴支付违约金4315元；二、驳回万有飞、张琴的其他诉讼请求。案件受理费减半收取140元，由佳年华公司承担120元，万有飞、张琴承担20元（此款万有飞、张琴已预交140元，佳年华公司在判决生效后十日内向万有飞、张琴支付）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。宣判后，佳年华公司不服，向本院提起上诉，请求驳回被上诉人的诉讼请求，其主要理由是：1.上诉人为被上诉人办理案涉房屋产权系无偿委托，且上诉人对被上诉人未能按《商品房买卖合同》约定时间取得房屋分户产权证非故意，亦无重大过失，根据合同法第406条之规定，上诉人不需就迟延为被上诉人办理分户产权证承担违约责任。2.即使上诉人需对被上诉人迟延取得房屋产权证承担违约责任，因被上诉人并未因该迟延取得房屋产权证遭受任何损失，上诉人对此亦无故意或重大过失，故上诉人无需向被上诉人进行任何赔偿。本案二审审理查明的事实与原审一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为佳年华公司是否应承担迟延办理房屋产权证的违约责任，现评判如下：一、佳年华公司办理房产证是否基于委托合同关系。佳年华公司认为其为被上诉人办理案涉房屋产权，双方系无偿委托关系，根据合同法第406条，因其不存在故意或重大过失，故不应承担违约责任。本院认为，佳年华公司作为案涉房屋的出卖人，根据合同法第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”之规定，其义务不仅有交付案涉房屋，还包括转移房屋的所有权。佳年华公司办理产权转移登记的义务属于买卖合同的义务，并非与买受人产生了新的委托合同关系，故不适用委托合同的规定。二、违约金与损失的关系。佳年华公司认为即使其逾期办证，但因万有飞、张琴不存在任何损失，故佳年华公司也无需支付违约金。本院认为，合同法第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”上述规定表明违约方违约就应当承担违约责任，违约责任兼具补偿性和惩罚性，法院在对违约金进行调整时，只是以损失为基础，但还应综合其他因素考虑，故没有损失并非违约方不承担违约责任的理由。原审法院在说理部分将违约金酌定调整为2510元，但判决主文为佳年华公司给付万有飞、张琴支付违约金4315元，前后矛盾。根据《合同法解释（二）》第二十九条，考虑到合同履行情况、佳年华公司的过错程度及当事人的逾期利益等因素综合本案的履行情况，本院将约定的违约金酌定为2510元。综上，原审认定事实清楚，但对违约金调整不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：撤销成都高新技术产业开发区人民法院（2013）高新民初字第1886号民事判决；二、四川佳年华置地有限责任公司于判决生效后十日内向万有飞、张琴支付违约金2510元元；三、驳回万有飞、张琴的其他诉讼请求。一审案件受理费的负担按原审判决确定的执行；二审案件受理费72元，由四川佳年华置地有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王长军代理审判员  曹 洁代理审判员  张 锦二〇一三年十一月二十九日书 记 员  冷 雪