新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）新01民终543号
上诉人（原审原告）：杜坪，女，1976年3月2日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市天山区。
委托诉讼代理人：梁海忠，北京乾坤（乌鲁木齐）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王晓丽，女，1974年2月14日出生，汉族，无固定职业，住河北省三河市燕郊开发区。
委托诉讼代理人：杨峰，新疆世源律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谷雨，新疆世源律师事务所律师。
第三人：新疆中兴房地产经纪股份有限公司，住所地乌鲁木齐高新区（新市区）。
法定代表人：王娜，该公司总经理。
上诉人杜坪因与被上诉人王晓丽、第三人新疆中兴房地产经纪股份有限公司（以下简称中兴经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市天山区人民法院（2017）新0102民初7271号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杜坪及其委托诉讼代理人梁海忠与被上诉人王晓丽的委托诉讼代理人杨峰、谷雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人杜坪的上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判支持我方的一审诉讼请求。事实和理由：1.一审法院对于案件事实认定不清，主观断案。一审法院对王晓丽提供的微信记录、录音等证据一概予以确认，有违以事实为依据的原则。合同条款充分说明王晓丽在签订合同时恶意隐瞒房屋没有产证这一情况，一审法院对此未予认定。一审法院对付款时间的认定缺乏事实依据。2.一审法院适用法律错误，一审法院适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十七条之规定判决，明显适用法律不当。综上，请求二审法院支持我方的上诉请求。
被上诉人王晓丽辩称，一审的判决有据可查，有法可依，希望二审法院予以维持。
第三人中兴经纪公司未到庭陈述意见。
上诉人杜坪向一审法院起诉请求：1、请求王晓丽履行房屋买卖合同，为我方办理1-1-23号商铺产权过户手续，并交付该房屋，返还已收取的房租800,000元；2、请求王晓丽交付1-9-201、1-10-202号房屋，返还已收取的房屋房租206,784.52元；3、请求王晓丽赔偿我方利息损失62,346.6元；4、由王晓丽承担本次诉讼的全部费用。
被上诉人王晓丽向一审法院反诉请求：1、请求依法判令解除我方与杜坪间的《房屋买卖居间合同》；2、反诉诉讼费由杜坪承担。
一审法院认定事实：2017年4月13日，王晓丽（甲方，售房人）与杜坪（乙方，购房人）以及中兴经纪公司（丙方，居间方）签订《房屋买卖居间合同》一份，约定：甲方及产权共有人同意，自愿将合法拥有的，坐落于乌鲁木齐市天山区的房屋出售给乙方；合同签定当日乙方向甲方交付购房定金1,500,000元，首付款1,650,000元于2017年5月5日前支付给甲方，剩余转让款5,000,000元在办理过户之前付清；此房所有税费由乙方承担；约定其它事宜：①共三套房屋：日光小区1-9-201和日光小区1-10-202以及日光小区1-1-23号商铺一同出售，总价为8,150,000元；②过户当天做房屋交接（一周内），此房（三套）房租及收益权归乙方所有；③在办理过程中甲方全程配合乙方；④此房水、电、暖、天然气、物业费在交房当天结清，多退少补；⑤甲方违约，则双倍返还定金，乙方违约，则定金不退。合同签订后，王晓丽于2017年4月14日出具收条一张，载明收到杜坪购买上述涉案房屋的定金1,030,000元。2017年4月17日，王晓丽出具收条一张，载明收到杜坪房款470,000元。2017年4月27日，杜坪分两次向王晓丽转账1,300,000元。2017年5月5日，杜坪分两次向王晓丽转账350,000元。2017年5月11日，杜坪向王晓丽转账280,000元。2017年5月12日，杜坪向王晓丽汇款420,000元。上述款项合计3,850,000元。经查，签订合同时，日光小区1-1-23号商铺的产权证书仍登记于房产开发商即新疆广汇房地产开发有限公司名下，故双方协商于商铺产权证办理至王晓丽名下后，由杜坪一次性支付尾款，并同时办理三套房屋的产权过户手续。2017年5月25日，王晓丽与三河市泰德房地产开发有限公司签订《福成·尚街时代广场项目认购书》一份，约定王晓丽认购福成·尚街时代广场的第G1幢1单元1层08号房屋，建筑面积约为211.30平方米，销售单价34,000元/平方米。签订认购书当日，王晓丽向三河市泰德房地产开发有限公司交纳定金100,000元。2017年6月初，王晓丽多次通过中介通知杜坪准备好房款，待产权证办出后一次性支付尾款，杜坪表示资金不能到位。2017年6月26日，王晓丽向三河市泰德房地产开发有限公司补交定金500,000元，庭审中，王晓丽自述补交定金系为了延迟支付房款的时间。后为了让杜坪办理银行贷款筹集资金，王晓丽于2017年6月下旬协助杜坪先办理了日光小区1-9-201房屋和日光小区1-10-202房屋的产权过户手续。2017年7月3日，杜坪与乌鲁木齐银行股份有限公司南湖路支行签订《房产抵押合同》两份，将日光小区1-9-201房屋和日光小区1-10-202房屋抵押贷款合计1,300,000元，抵押期限为2017年7月3日至2029年7月3日止。同日即2017年7月3日，王晓丽取得日光小区1-1-23号商铺的产权证书。2017年7月4日，王晓丽、杜坪等人在中兴房产经纪公司的店面中见面商谈付款事宜，对于尾款的支付时间，杜坪表示：要等贷款1,300,000元到了再说，剩余款项不知道什么时间到，到时再出去借。2017年7月13日，王晓丽将日光小区1-1-23号商铺在新疆天山农村商业银行股份有限公司抵押贷款3,000,000元，抵押期限2017年7月13日至2019年7月12日。2017年8月29日，杜坪诉至法院，请求如诉。审理中，王晓丽提起反诉，请求如诉。另查，涉案的三套房屋均由王晓丽出租给案外人占有使用。庭审中，杜坪陈述银行贷款1,300,000元已于2017年7月28日到账。
一审法院认为，杜坪、王晓丽经中兴房产经纪公司居间签订的《房屋买卖居间合同》系其双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格依约履行。对于付款方式，合同中明确约定“合同签定当日乙方向甲方交付购房定金1,500,000元，首付款1,650,000元于2017年5月5日前支付给甲方，剩余转让款5,000,000元在办理过户之前付清”，杜坪目前已向王晓丽付款合计3,850,000元，剩余4,300,000元至今未付。根据庭审查明的事实，王晓丽已于2017年7月3日取得日光小区1-1-23号商铺的产权证书，即此时杜坪应向王晓丽一次性付清剩余尾款，但因杜坪的资金未到位，未能及时付款，导致王晓丽及时收取房款的合同目的不能实现，其行为已构成违约。庭审中，杜坪辩称应给予其合理的付款时间，一审法院认为，在2017年4月13日双方签订合同时，杜坪对商铺产权证书办出后即应一次性支付剩余房款的事实是明知的，故杜坪应保证款项随时能够足额到位，而王晓丽从2017年6月初开始就多次提醒杜坪准备好款项以便于及时付款，杜坪的资金始终未能到位，即使在王晓丽先行协助其办理了两套住宅的过户手续以配合其办理银行贷款后，杜坪仍然未能凑齐剩余房款，故本案系杜坪违约在先，王晓丽在不能及时收到房款的情形下，又于2017年7月13日将日光小区1-1-23号商铺抵押贷款融资，目前日光小区1-1-23号商铺已不具备产权过户条件，双方的房屋买卖合同已不能继续履行。虽然两套住宅的产权的住宅已经过户至杜坪名下，但因为三套房屋系同时对外出售，价格无法单独区分，故对于王晓丽主张解除2017年4月13日签订的《房屋买卖居间合同》的反诉请求，予以支持。故对于杜坪本诉基于继续履行合同而主张王晓丽办理1-1-23号商铺产权过户手续并交付该房屋以及主张交付日光小区1-9-201号、1-10-202号房屋的诉讼请求，均不予支持。另，因为杜坪并未足额支付房款，涉案房屋亦未办理完毕过户手续，故房屋的交付条件尚未成就，对于杜坪主张返还租金的诉讼请求，不予支持。对于杜坪因银行贷款产生的利息损失，系其违约造成，应由其自行负担，亦不予支持。
遂判决如下：一、解除杜坪与王晓丽、新疆中兴房地产经纪股份有限公司于2017年4月13日签订的《房屋买卖居间合同》；二、驳回杜坪主张王晓丽办理1-1-23号商铺产权过户手续以及交付该房屋的诉讼请求；三、驳回杜坪主张王晓丽返还已收取的房租800,000元的诉讼请求；四、驳回杜坪主张王晓丽交付日光小区1-9-201号、1-10-202号房屋的诉讼请求；五、驳回杜坪主张王晓丽返还已收取的房租206,784.52元的诉讼请求；六、驳回杜坪主张王晓丽赔偿利息损失62,346.6元的诉讼请求。
本院二审中,杜坪提供雷某的证人证言一份，用以证明签订房屋买卖合同时，王晓丽隐瞒了房屋没有产证的情况，过户的时间是无法确定的。王晓丽对该证人证言质证认为，其在出售房屋时没有做虚假手续，在对合同的理解上没有歧义。本院认为，双方当事人对证人证言陈述的情况基本没有异议，本院对证人证言的真实性予以确认，对关联性、有效性综合全案予以认定。
本院认为，依法成立的合同应严格履行。本案中按合同约定在办理过户之前，杜坪应当将剩余房款500万元支付给王晓丽，而在涉诉商铺于2017年7月3日具备过户条件时，根据王晓丽提供的2017年7月4日的录音证据，王晓丽于2017年7月4日已向杜坪催告支付剩余房款时，杜坪本人陈述无法支付剩余房款，且何时具备支付能力也不能确定，之后杜坪也未向王晓丽支付剩余房款或向公证机关提存，故杜坪的行为已构成违约，一审法院对此认定正确，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项之规定支持王晓丽的反诉请求并无不当，本院予以维持。杜坪上诉称王晓丽隐瞒了涉诉商铺没有产证的事实，对此本院认为，二审中根据杜坪的申请，本院准许证人雷某出庭作证，根据雷某的证人证言，未将涉诉商铺没有产证的事实告知杜坪是因为雷某的工作疏忽，并非王晓丽的故意隐瞒，故杜坪的该上诉主张不能成立，本院不予支持。杜坪上诉另称已过户的两套房屋的租金收益应由其收取，对此本院认为，《房屋买卖居间合同》第十条规定的收益归属时间应为合同完全履行之时，即涉诉的三套房屋均过户完毕后杜坪才有权收取租金收益，现合同并未完全履行，杜坪无权收取租金收益，故杜坪的该上诉主张亦不能成立。杜坪上诉还称一审法院适用法律错误，本案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，对此本院认为，该司法解释第一条规定“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，而本案中的房屋转让行为属于二手房买卖，与该司法解释的第一条规定不相符，不应适用该司法解释，杜坪的该上诉主张不能成立，本院不予支持。因一审法院审理过程中，王晓丽撤回了合同解除后的相关诉讼主张，故本院对合同解除后的法律后果不做处理。综上，杜坪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14,422.18元（杜坪已预交），由杜坪负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾 敏
审判员 柳 燕
审判员 黄淑梅
二〇一八年三月二十二日
书记员 姚 雷