安徽省蒙城县人民法院民 事 判 决 书（2017）皖1622民初6304号原告：冯涛，男，1971年8月5日出生，汉族，住安徽省蒙城县，委托诉讼代理人：李世全，安徽京奇律师事务所律师。委托诉讼代理人：何燕铭，安徽京奇律师事务所律师。原告：马春丽，女，1974年9月20日出生，汉族，住蒙城县，委托诉讼代理人：李世全，安徽京奇律师事务所律师。委托诉讼代理人：何燕铭，安徽京奇律师事务所律师。被告：安徽腾巍置业有限公司，统一社会信用代码：913416220597072543（1-1）。住所地：安徽省蒙城县逍遥北路**号。法定代表人：杨亚涛，该公司法人。委托诉讼代理人：陈琛，安徽淮中律师事务所律师。原告冯涛、马春丽诉被告安徽腾巍置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年8月11日受理后依法由审判员方蕴瑜适用简易程序，于2017年9月7日公开开庭进行了审理。原告冯涛、马春丽的委托诉讼代理人何燕铭、被告安徽腾巍置业有限公司的委托诉讼代理人陈琛到庭参加诉讼。现本案已审理终结。原告冯涛、马春丽诉称：1.判令被告支付原告违约金65070元（违约金自2015年10月30日起按每日支付已交房款的万分之二计算至2017年8月5日），原告保留此后的延期交房违约金的诉权；2.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2014年10月10日，原告就购买位于天御一品33幢4单元209号房与被告签订了商品房买卖合同。合同编号：201410010005。合同第四条约定：房屋总价482000元。合同第六条约定：付款方式为一次性付清房款。合同第八条约定：被告于2015年10月30日前把商品房交付于原告。合同第九条约定：逾期不交，被告将按日向原告支付已交房款万分之二的违约金。现原告按合同约定支付清房款，但被告至今都没有按合约交付房屋，至今已违约675天。综上所述，根据我国《民事诉讼法》第119条及相关法律法规之规定，特此具状诉讼，请贵院依法裁决。原告为证明其主张提供证据如下：1.原告身份证复印件，证明原告诉讼主体资格；2.被告出具的商品房款收据复印件，证明原告履行了《商品房买卖合同》第六条第一款一次性支付房款的约定；3.商品房网上备案确认单复印件、商品房买卖合同复印件，证明①原被告存在商品房买卖合同关系，合同第八条约定被告应在2015年10月30日前把验收合格的房屋交付给原告，截至原告起诉之日，该小区并没有报请相关部门验收，不具备交房条件，已构成违约；②至起诉时，被告未按约定交付房屋，已构成违约，被告应按合同第九条约定，按日向原告支付已付房款万分之二的违约金。被告安徽腾巍置业有限公司辩称：1.被答辩人诉请已超诉讼时效；2.被答辩人未按照合同第六条约定履行付款义务，应按照合同第七条约定，向答辩人支付逾期支付房款的违约金；3.即使存在违约情况，鉴于被答辩人已收房使用，且违约金过高，应予以调整减少。被答辩人收房后，对涉案房屋进行使用及收益，且无证据证明其实际损失；即使有损失，每天总房价万分之二的标准，远远超出了被答辩人的可能产生的损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；根据《安徽省高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第八条规定，人民法院可以根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，结合案件具体情况，在中国人银行发布的同期同类贷款利率四倍的范围内，对约定的违约金进行调整。且计算日期应以被答辩人收房时为止。综上，被答辩人存在违约，答辩人在约定时间将房屋交付被答辩人使用，并无违约；且双方违约金比例过高，应予以调整。请法庭查明事实，驳回被答辩人诉请。被告为证明其主张提供证据如下：业主入住协议复印件一份，证明原告已在被告多次要求下于2016年11月15日收房。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。依据上述确认的证据及当事人陈述，经审理查明事实如下：2014年10月10日，原告就购买位于天御一品33幢4单元209号房与被告签订了商品房买卖合同。合同编号：201410010005。合同第四条约定：房屋总价482000元。合同第六条约定：付款方式为一次性付清房款。合同第八条约定：被告于2015年10月30日前把商品房交付于原告。合同第九条约定：逾期不交，被告将按日向原告支付已交房款万分之二的违约金。2016年11月15日原告接收被告交付的不符合综合验收合格的商品房。直到现在原告购买被告的商品房仍然没有分期综合验收合格。被告没有按照合同约定交付原告购买的商品房。合同第九条约定“···自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”。本院认为：根据《合同法》第六十条明确规定:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。本案中,冯涛、马春丽与腾巍置业在《商品房买卖合同》中明确约定,开发商应在2015年10月30日前，将具备经分期综合验收合格的商品房交付冯涛、马春丽使用。从该约定看,腾巍置业将房屋交付使用包含两个层面的内容:一是要在约定期限内将房屋交付给冯涛、马春丽使用；二是要确保其在约定期限内所交付的房屋经分期综合验收合格。2015年10月30日起至2016年11月15日，腾巍置业将房屋交付使用两个层面违约，违约金按每日支付已交房款的万分之二计算，虽然腾巍置业在2016年11月15日将未经分期综合验收合格的房屋转移给冯涛、马春丽占有应视为有效的交付使用,但腾巍置业所交付使用的房屋未经分期综合验收合格,该房屋质量不符合合同的约定,因此开发商交付使用行为违约。根据我国《合同法》第一百五十五条规定:“出卖人交付的标的物不符合质量要求的,买受人可以依照合同法第一百一十一条的规定要求承担违约责任”。而《合同法》第一百一十一条规定:“质量不符合约定的,应当按照当事人的约定承担违约责任”。因此在本案中,腾巍置业应按照合同约定承担违约责任。由于在该约定中“逾期交房”包含了两个层面的内涵:一是房屋逾期交付使用；二是交付的分期综合验收合格逾期。因此开发商于2015年10月12日实际交付了未经分期综合验收合格的房屋,但由于其所交付的房屋未经分期综合验收合格,故其仍存在“逾期交房”第二个层面的行为——分期综合验收合格逾期。因此,腾巍置业存在第二层面的逾期行为,腾巍置业应向冯涛、马春丽支付自2015年10月30日起至2016年11月15日止的逾期交房违约金,本院对合同约定的每日万分之二的违约金标准酌情减轻,将违约金每日万分之二调整为每日万分之一计算。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条、第一百五十五条规定，判决如下：一、安徽腾巍置业有限公司自2015年10月30日至2016年11月15日违约金按每日已交房款的482000元的万分之二计算支付给冯涛、马春丽；自2016年11月15日至2017年8月5日违约金按每日已交房款的482000元的万分之一计算支付给冯涛、马春丽。上述义务于本判决生效后30日内支付。二、驳回冯涛、马春丽的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1430元，减半收取715元，由被告安徽腾巍置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。审判员  方蕴瑜二〇一七年十月十七日书记员  贾桃桃附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第一百五十五条出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。