广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤2071民初25172号
原告：郑红玉，女，1970年10月4日出生，汉族，户籍地址广东省中山市，现住广东省中山市，
被告：中山火炬开发区建设发展有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区会展东路12号投资大厦十三楼1311房，统一社会信用代码91442000719395947F。
法定代表人：邱凯城，董事长。
委托诉讼代理人：黎小凡，系广东香山律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄俊科，系广东香山律师事务所律师。
被告：中山市科尔玛房地产开发有限公司，住所地广东省中山市三角镇金鲤工业区金鲤路6号102室，组织机构代码79621012-5。
法定代表人：冼焕珍。
被告：中山市科尔玛酒店投资管理有限公司，住所地广东省中山市三角镇三鑫路108号103室，组织机构代码05535608-X。
法定代表人：高润宇。
上述两被告共同委托代理人：张世禄，广东泰力律师事务所律师。
上述两被告共同委托代理人：黄崇仙，广东泰力律师事务所实习律师。
被告：广东香山律师事务所，住所地广东省中山市东区岐关西路**号香山律师楼。
法定代表人：黄建学。
委托诉讼代理人：黄钰欣，广东香山律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘慷，广东香山律师事务所律师。
原告郑红玉诉被告中山市火炬开发区建设发展有限公司（以下简称建发公司）、中山市科尔玛房地产开发有限公司（以下简称科尔玛房地产公司）、中山市科尔玛酒店投资管理有限公司（以下简称科尔玛酒店公司）、广东香山律师事务所（以下简称香山所）合同纠纷一案，本院于2016年12月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑红玉及被告建发公司的委托诉讼代理人黄俊科、被告科尔玛房地产公司和科尔玛酒店公司共同的委托诉讼代理人张世禄、被告香山所的委托诉讼代理人黄钰欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
郑红玉向本院提出诉讼请求：1.判令被告科尔玛房地产公司和科尔玛酒店公司确认原告对位于中山市火炬开发区××路××号的商务大厦的20年的租赁权，并由建发公司代替被告科尔玛房地产公司和科尔玛酒店公司继续履行与原告签订的“租赁合同”和“委托经营管理合同”；2.判令香山所承担连带责任，退回原告交付的律师费500元并和其他被告一起赔偿原告的经济损失；两项合计257505元。庭审中，原告变更诉讼请求为：1.判令被告建发公司、科尔玛房地产公司和科尔玛酒店公司继续履行租赁合同及委托经营管理合同，若不能继续履行两份合同，则要求前述三被告连带返还租金257005元。2.判令被告香山所退还律师费500元，并按原告所缴纳租金257005元的20%向原告赔偿损失。事实与理由如下：2012年6月底，科尔玛房地产公司通过拍卖方式以低价2.6亿元的价格（当时市价为8亿元），从建发公司处购买了位于中山市火炬开发区××路××号的商务大厦（以下简称案涉大厦）。拍卖成功后，科尔玛房地产公司于2012年7月8日向建发公司支付了1亿多元成交款，但余款一直未付。在随后的3年多时间里，建发公司明知道科尔玛房地产公司未付完成交款，按拍卖合同约定，建发公司应在2012年底就以科尔玛房地产公司违约为由，与其解除合同，但建发公司不但没有解除合同，反而将案涉大厦交付给了科尔玛房地产公司任意使用，建发公司的行为已违反了拍卖法和房屋买卖合同法。这样，科尔玛房地产公司和科尔玛酒店公司以此大厦为标的物，展开大规模的所谓招商租赁活动，显然建发公司的做法为科尔玛房地产公司和科尔玛酒店公司的租赁融资案提供了条件，建发公司才是整个事件的始作俑者，若建发公司及时解除合同或不把物业交给科尔玛房地产公司随意租赁，就不会有整个事件的发生。在此之后的三年中，科尔玛房地产公司和科尔玛酒店公司以该酒店项目是火炬区地标建筑、是区政府确定的重点招商项目工程为名，在中山电台、中山日报等媒体和驻地发布大量的招商宣传广告，并开始了长达两年多的租赁融资活动，以出租该酒店房间、商铺的二十年使用权的方法吸资约1.3亿元。并约定该酒店于2013年10月1日正式对外营业，建发公司作为案涉大厦的实际拥有者和控制者，又紧挨该案涉大厦，并和科尔玛房地产公司和科尔玛酒店公司在同一栋楼办公，对此情况应是了如指掌的，但其并没有制止。依据我国法律规定出租人要么是财产所有权人，要么是经租赁物所有人同意的，依法获得使用权的人，这说明科尔玛房地产公司是经建发公司同意的，获得了案涉大厦使用权的法人，科尔玛房地产公司和科尔玛酒店公司的租赁融资行为，得到了建发公司的认可。且香山所给予了见证，为此“租赁合同”和“委托经营合同”是真实的、合法的，有效的。从2013年下半年至2015年上半年期间，科尔玛房地产公司加建地下停车场，主楼两翼约21000平方米，装修外立面，并在建筑物周围及内部，进行大力宣传报导。这显然也是得到了建发公司同意的，因此说，对科尔玛房地产公司和科尔玛酒店公司的以上行为，建发公司具有不可推卸的责任。建发公司在拍卖过程中，对科尔玛房地产公司审查失职，把一个注册资金只有100万的公司及违反“价高者得”的拍卖法则，让其成为买受人，其中的过程和交易只有当事双方知道，由于科尔玛房地产公司本身资质不够，又经营不善，造成资金链断裂，无法完成酒店正常开业。2015年7-8月份，“科尔玛事件”逐步暴露后，建发公司为急忙撇清自己的责任，于2015年8月10日在没有通知原告参与的情况下和科尔玛房地产公司解除拍卖合同，原告是通过中山日报2016年6月3日A4版的报导才获得此消息。建发公司在明知科尔玛房地产公司已经把该房产的使用权出租给原告，却在解除合同的过程中严重忽略原告的合法权益。原告多次要求建发公司提供解除合同的文本，但均被建发公司拒绝。根据《房屋买卖合同法》第十五条：“出卖人延迟交付房屋或者买受人延迟支付购房款，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。”据此，建发公司在三年零四个月后，解除合同权利已被消灭，其解除买卖合同行为是违法的，只能看作是又一次买卖行为。根据中华人民共和国合同法第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”又根据中华人民共和国合同法第二百三十条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人。”建发公司显然已严重违反了中华人民共和国合同法。还有根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体用法法律若干问题的解释》第20条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持”的规定，请求法院依法支持原告的第1项诉求。被告香山所作为签订合同的见证人，收取了原告的律师费，应按国家法律和法规，站在专业的角度，替原告把关，严守职业道德，认真审查被告有关资料，对照法律法规要求，给原告提出法律意见和法律风险，但被告律师事务所没有对原告提出任何建议，特别是没有提出科尔玛公司不是产权人的这一重要事实。为了赚钱，香山所职业道德缺失，甚至涉嫌伪造资料，给原告造成不可挽回的损失，因此香山所应按原告已缴纳租金的20%向原告赔偿损失。
建发公司辩称，本案的案由是租赁合同纠纷，建发公司并非涉案租赁合同和委托经营合同的相对方，原告主张由建发公司代为继续履行合同，没有任何的事实及法律依据，建发公司与被告科尔玛房地产公司和科尔玛酒店公司均是独立的法人主体，没有约定或法定的依据要求建发公司承担连带代为履行的责任，请求法院驳回原告的诉讼请求。
科尔玛房地产公司及科尔玛酒店公司辩称，1.科尔玛房地产公司与原告签订《租赁合同》时，未取得案涉大厦的产权，该合同尚未生效。科尔玛房地产公司通过拍卖方式购买案涉大厦，但因资金不足，无法支付对价，一直未取得案涉大厦的产权。且科尔玛房地产公司与建发公司解除了购买合同。根据物权法第九条及合同法第五十一条的规定，涉案《租赁合同》在未经建发公司同意或追认的情况下，该合同未生效。2.科尔玛酒店公司与原告签订的《委托经营管理合同》是以《租赁合同》为基础的，若《租赁合同》未生效，《委托经营管理合同》也未生效。3.本案的合同建发公司具备继续履行条件，可继续履行。因涉案的《租赁合同》与《委托经营管理合同》尚未生效，涉案租赁物属于建发公司所有，建发公司只要追认前述合同即可继续履行合同，而且涉案租赁物已被建发公司收回，建发公司具备履行合同的条件，可以由建发公司继续履行合同。4.若双方签订的合同有效，即使解除合同也不应全额退回租金。涉案《租赁合同》与《委托经营管理合同》虽然约定解除合同后可以退回租金，但双方已经履行了部分合同，2012年11月11日至2016年11月30日期间，科尔玛房地产公司和科尔玛酒店公司已经向原告提供了房屋租用权及收益，此期间的租金应扣除。另外，委托经营管理合同将解除合同和违约条款约定在一起，若全额退还租金作为违约条款，则该违约金已高于实际损失的30%，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，原告已经使用并已经收取了经营收益的期间并无损失，超过部分的违约责任过高，应予调整，不应全额退还租金。
香山所辩称，1.本案的案由为租赁合同纠纷，香山所并非涉案两合同的主体，不是本案适格的被告，不应就该两份合同的履行承担责任。2.香山所作为两份合同的见证律师所已经在双方签订合同前充分的履行了作为法律专业机构应尽的审慎义务及基本的风险提示义务，履约的风险应当由交易双方自行承担。3.原告要求香山所就各项损失承担连带责任，没有法定或有效的约定。综上，请求法院驳回原告对香山所的诉讼请求。
当事人各方围绕自己的主张提交了证据，原告郑红玉在诉讼中还申请本院向中山市新康拍卖有限公司调取案涉大厦拍卖记录及相关文件、向建发公司调取建发公司与科尔玛房地产公司关于案涉大厦的拍卖合同以及解除该拍卖合同的有关资料。对于当事人各方提交的证据，本院依法组织各方当事人进行了质证，并与开庭笔录附卷佐证、存查。结合当事人双方在本案诉讼过程中的陈述，本院认定本案事实如下：
2012年11月11日，郑红玉与科尔玛房地产公司签订《租赁合同》，主要约定：郑红玉向科尔玛房地产公司承租位于中山市火炬开发区××路××号商务大厦（科尔玛大酒店）第九层23号的物业（以下简称案涉物业），租赁期限从2013年10月1日起至2033年9月30日止，租赁期内租金总额为257005元（含定金）由郑红玉一次性支付。同日，郑红玉与科尔玛房地产公司、科尔玛酒店公司共同签订《委托经营管理合同》，主要约定：郑红玉委托科尔玛酒店公司经营管理上述物业，委托期限从2012年11月11日至2033年9月30日止。同日，香山所对上述《租赁合同》、《委托经营管理合同》的签订进行了见证。上述《租赁合同》、《委托经营管理合同》签订后，郑红玉向科尔玛房地产公司支付了257005元租金，科尔玛酒店公司已向郑红玉支付了2015年4月30日之前的委托经营收益，但未支付之后的委托经营收益。因科尔玛房地产公司通过拍卖从建发公司购买商务大厦后未足额支付价款，建发公司与科尔玛房地产公司已协议解除双方签订的关于案涉大厦的买卖合同，建发公司已将案涉大厦收回。
本院认为,本案纠纷因郑红玉与科尔玛房地产公司、科尔玛酒店公司履行《租赁合同》、《委托经营管理合同》而产生，该两合同在当事人、标的物以及当事人之间的权利义务方面均存在紧密联系，形成了一种类似于融资租赁的法律关系，同案一并审理有利于综合解决纠纷和减少当事人讼累，且与民事审判中“一事一理”原则之精神并无相悖，故本案一并审理，案由应为合同纠纷。
《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”从上述法律条文的规定可知，民事合同经当事人签字或盖章，只要没有违反法律、行政法规的强制性规定，即产生法律效力。产生法律效力的合同，对合同当事人具有约束力，当事人各方应当遵照履行。否则，守约方可以要求违约方承担相应的违约责任。本案郑红玉与科尔玛房地产公司、科尔玛酒店公司采用书面形式订立《租赁合同》、《委托经营管理合同》，且均已签字或者盖章，系当事人各方真实的意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，当事人各方应当遵照履行。由于科尔玛房地产公司迄今未实际取得案涉大厦（含案涉物业）的所有权而致使上述合同无法继续履行，科尔玛房地产公司违反了合同约定，原告郑红玉依法可要求其承担违约责任。但是，建发公司并非合同的当事人，原告郑红玉主张科尔玛房地产公司、科尔玛酒店公司和建发公司继续履行上述合同，理据不足，本院不予支持。根据《委托经营管理合同》第5.2条约定，“……乙方（科玛尔酒店公司）逾期支付经营收益超过90天的，甲方（郑红玉）有权以书面形式解除本合同，甲方（郑红玉）据此解除合同的，丙方（科尔玛房地产公司）应于本合同解除后的30天内向甲方（郑红玉）退回已付租金总额，甲方（郑红玉）已收取的经营收益无需退回乙方（科尔玛酒店公司）；除此以外，各方无须承担其他责任。”原告郑红玉主张被告科尔玛房地产公司退回租金257005元，其实质是在行使合同解除权，原告郑红玉的该主张符合双方约定，本院予以支持；原告郑红玉主张被告科尔玛酒店公司和建发公司连带返还租金，没有法律依据，本院不予支持。香山所对原告郑红玉与被告科尔玛房地产公司、科尔玛酒店公司签订上述合同进行见证，并收取见证费用，属于法律服务合同关系，与本案合同关系分属不同的法律关系，原告郑红玉主张香山所退回律师费并赔偿损失的请求，不应在本案中处理，原告郑红玉可另循其他法律途径解决。
《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”该法律条文规定体现的即是通常所称的买卖不破租赁原则。适用该法律条文或买卖不破租赁原则的前提是租赁合同的出租人为租赁物的所有权人。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。根据该规定，本案科尔玛房地产公司虽然已向建发公司购买案涉大厦，但该大厦至今未登记过户至科尔玛房地产公司名下，案涉大厦所有权仍属于建发公司。科尔玛房地产公司不是案涉大厦的所有权人，其就案涉大厦对外签订租赁合同引起的租赁纠纷不适用买卖不破租赁原则。因此，郑红玉、科尔玛房地产公司、科尔玛酒店公司以买卖不破租赁原则主张建发公司应当继续履行本案《租赁合同》、《委托经营管理合同》，与此相悖，本院不予支持。
郑红玉所述其他事实及理由，与本案合同纠纷的处理无直接关系，本案不予处理，其可另循其他法律途径解决。同理，郑红玉申请调取的相关证据或材料，与本案合同纠纷的处理无关，本院不予准许。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十九条，《中华人民共和国物权法》第九条之规定，判决如下：
一、被告中山市科尔玛房地产开发有限公司应于本判决生效之日起七日内向原告郑红玉退还租金257005元。
二、驳回原告郑红玉的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5162元，减半收取为2581元（原告郑红玉已预交），由原告郑红玉负担3元，被告中山市科尔玛房地产开发有限公司负担2578元（被告中山市科尔玛房地产开发有限公司应于本判决生效之日起七日内迳付原告郑红玉）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 何明伟
二〇一七年三月二日
书记员 肖 琴
姚志姬