江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏04民终3055号
上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司常州钟楼支行，住所地常州市广化街275号。
负责人：蒋伟，该支行行长。
委托诉讼代理人：董晓明，江苏乐天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑娜，该支行员工。
被上诉人（原审被告）：朱爱军，男，1975年2月23日生，汉族，住常州市天宁区。
被上诉人（原审被告）：曾广玲，女，1975年8月10日生，汉族，住常州市天宁区。
被上诉人（原审被告）：常州长兴集团房地产开发有限公司，住所地常州市钟楼经济开发区星港花苑1号楼212室。
法定代表人：汤燕雯，该公司董事长。
委托诉讼代理人：聂荣华，江苏东晟律师事务所律师。
委托诉讼代理人：潘芳英，江苏东晟律师事务所律师。
上诉人中国农业银行股份有限公司常州钟楼支行（以下简称农行钟楼支行）因与被上诉人朱爱军、曾广玲、常州长兴集团房地产开发有限公司（以下简称长兴公司）金融借款合同纠纷一案，不服江苏省常州市钟楼区人民法院（2017）苏0404民初1277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月13日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
农行钟楼支行上诉请求：1、撤销一审判决文书中第三项关于优先权受偿范围为320万元的判决；2、一审判决未对长兴公司的侵权责任予以明确，请二审法院依法确定长兴公司应承担的责任。事实和理由：一、关于优先权受偿范围。一审法院认定案涉房屋他项权证中登记的债权数额320万元为抵押担保优先权受偿范围的事实错误。朱爱军、曾广玲因购买江阴璜土镇秀江南花园25幢104室房屋向农行钟楼支行借款320万元，双方于2015年11月27日办理了抵押登记，房屋他项权证号澄房他证字第F2015205**号，房屋登记机关在该他项权证的“债权数额”一栏记载的金额为320万元，但农行钟楼支行认为该填写数额仅为借款金额，不是抵押担保范围，理由如下：1、根据建设部于2008年5月27日颁布的《房屋权属证书、登记证明填写说明》第二条第（六）款规定，债权数额：属于一般抵押权的，填写房屋登记簿上记载的“被担保主债权的数额”；属于最高额抵押权的，填写房屋登记薄上记载的“最高债权额”。即在一般抵押权情况下，房屋他项权证记载的“债权数额”仅是“被担保主债权的数额”，不是抵押担保的最高金额。2、根据担保法第三十九条规定，抵押合同应当包括以下内容：被担保的主债权种类、数额、抵押担保的范围等。因此，房屋他项权证中记载的债权数额是被担保的主债权数额，而不是抵押担保范围。3、农行钟楼支行与朱爱军、曾广玲签订的《个人购房担保借款合同》中明确约定抵押担保的范围为借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及实现债权和抵押权的费用等，而不是房屋他项权证中记载的320万元。二、关于长兴公司侵权责任的认定。农行钟楼支行在受理朱爱军、曾广玲贷款时，是以2015年9月15日签订的《商品房买卖合同》为依据，合同约定商品房价格为485.8万元，其中朱爱军、曾广玲首付房款计165.8万元，余款320万元按揭贷款，于合同网上备案之日起15个工作日内付清。但在2015年10月26日（农行钟楼支行发放贷款前一天），长兴公司、朱爱军、曾广玲签订预售合同补充协议，补充协议签订内容：房屋价格由原来的485.8万元调整为256万元，房款差价总金额229.8万元，扣除相关费用，实际退还房款差价220.28万元。朱爱军、曾广玲委托长兴公司将房款差价220.28万元分别退至2个账户。长兴公司在农行钟楼支行发放贷款及办妥抵押登记前，私自更改合同，且未告知农行钟楼支行，严重侵犯了农行钟楼支行的权益，应承担侵权责任，故应就抵押资产拍卖的不足部分，承担补充赔偿责任。综上，要求判如所请。
朱爱军、曾广玲二审未作答辩。
长兴公司二审答辩称：一、从《个人购房担保借款合同》约定的长兴公司责任看，长兴公司提供的是阶段性保证担保，在办妥以农行钟楼支行为抵押权人的房产抵押登记手续后，长兴公司的责任解除。案涉商品房的价格实行市场调节价，由长兴公司与朱爱军、曾广玲就房屋的价格予以协商确定，并办理手续即可，本案两次合同的价格均在江阴市不动产登记中心备案，符合法律规定。二、从发放贷款金额看，农行钟楼支行发放贷款前已经确认了抵押房屋的价值。依照《商品房买卖合同》约定的价格计算，贷款金额应为340.06万元，但是农行钟楼支行发放的贷款金额为320万元，农行钟楼支行发放贷款需要经过审核、审批，长兴公司认为，农行钟楼支行作为专业金融机构，根据其陈述的规定，农行钟楼支行对案涉抵押房屋审核的金额为457万元，这与《商品房买卖合同》约定的485.8万元价格无关。三、从《个人购房担保借款合同》约定的农行钟楼支行责任看，农行钟楼支行无权要求长兴公司承担赔偿责任，只能要求朱爱军、曾广玲归还。四、从法院的判例看，房屋买卖价格与贷款金额并无必然联系，抵押物价值由贷款人和借款人共同确认，不受市场价格升降影响，房屋买卖价款与借款合同金额的差异，也不是长兴公司承担责任的理由。五、买卖双方变更合同价款符合规定，长兴公司将多余的房款返还朱爱军及其指定的人员，长兴公司无义务和理由代朱爱军还款。综上，农行钟楼支行要求长兴公司承担补充赔偿责任无据，请依法驳回农行钟楼支行的第二项上诉请求，维持原判。
农行钟楼支行向本院提出诉讼请求：一、朱爱军立即归还借款本金3116693.76元及利息、罚息、复利34843.23元（暂计至2017年3月1日），并自2017年3月2日起至实际还清之日止按照合同约定利率计算的利息、罚息、复利；二、朱爱军向农行钟楼支行支付律师代理费143800元；三、曾广玲对上述债务承担连带清偿责任；四、农行钟楼支行有权以抵押物即位于江阴璜土镇秀江南花园25幢104室房屋进行折价或变卖、拍卖后的所得价款优先受偿；不足部分由朱爱军、曾广玲继续承担；五、案件受理费由朱爱军、曾广玲承担。一审庭审中，农行钟楼支行明确要求长兴公司对抵押权实现后的不足部分承担连带责任。
一审法院认定事实：
2015年9月15日，长兴公司与朱爱军签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定朱爱军购买长兴公司开发的秀江南花园25幢104号房屋，价款为4858000元，其中首付款1458000元，余款340万元于合同备案之日起十五个工作日内付清。朱爱军于同日向长兴公司汇款1385000元，曾广玲于同日刷卡支付30万元，长兴公司江阴分公司于同日开具了三张计1658000元的“预售定金”发票。2015年10月26日，农行钟楼支行作为贷款人与朱爱军作为借款人、长兴公司作为保证人、朱爱军、曾广玲作为抵押人签订《个人购房担保借款合同》，约定朱爱军向农行钟楼支行贷款320万元用于购置秀江南花园25幢104房，借款期限为288个月，还款方式为等额本息还款，借款执行利率为中国人民银行贷款基准利率下浮10%确定，借款人不可撤销地申请并授权将款项直接划入长兴公司银行账户内，每月的还款日为借款发放日的对应日，长兴公司为该笔贷款提供阶段性担保责任，承担保证责任的期间为自贷款发放之日起至借款人取得房屋产权证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续时止。朱爱军、曾广玲作为抵押人以所购房产作为贷款的抵押，购房总价为4858000元，建筑面积285.29平米。同年10月26日，长兴公司与朱爱军、曾广玲签订《秀江南商品房预售合同补充协议》一份，明确“出卖人与买受人于2015年9月15日签订的25-104《江阴市商品房买卖合同》，房屋总价为4858000元，因市场价格波动原因，经买卖双方平等协商，双方自愿签订本协议，调整房价为256万元，出卖人已经收到了全额房款4858000元，现将房款差价2298000元在扣除下列费用后退还给本人：契税76800元……实际退还房款差价2202835.47元。朱爱军、曾广玲委托长兴公司将应退还的房款差价分别转入谢栋账户100万元及658000元、转入朱爱军账户544835.47元……如由于银行贷款未获批准，买受人提出退房的，买受人配合出卖人完成解除网签手续后，出卖人承诺将首付款全额退还给买受人。如银行按揭贷款已经发放，出卖人已经收到主合同约定的全部房款，买受人提出退房要求的，出卖人不再接受”。同年10月12日，长兴公司向户名为谢栋的中国工商银行小营前支行转入100万元；同年10月28日，长兴公司向谢栋中国工商银行小营前支行转账658000元；同年12月2日，长兴公司向朱爱军招商银行常州支行账户转入544835.47元。同年10月27日，农行钟楼支行将320万元贷款汇入长兴公司账户内，执行年利率为4.41%，逾期利率为6.615%。2015年11月2日，长兴公司与朱爱军、曾广玲签订“补充条款”，明确本案所涉房屋的实际结算总价为256万元，双方在该套商品房交付时按照此总价进行结算。2015年11月27日，涉案房屋办理了抵押登记手续，债权数额为320万元。因朱爱军、曾广玲未按期还款，农行钟楼支行自2016年5月开始先后三次向其发送“债务逾期催收通知书”，要求朱爱军、曾广玲立即清偿贷款本息。截止2017年3月1日，朱爱军、曾广玲欠本金3116693.76元及利息33769.89元、复利198.47元、罚息116.13元、提前还息758.74元，合计3151536.99元未清偿，农行钟楼支行遂诉至该院，要求判如所请。一审庭审中，农行钟楼支行明确该案中长兴公司应承担侵权责任。
农行钟楼支行因该案诉讼支出律师费143800元。
一审法院认为，朱爱军、曾广玲与长兴公司签订房屋买卖合同后，又与农行钟楼支行签订《个人购房担保借款合同》，农行钟楼支行依约发放贷款后，朱爱军、曾广玲应按时归还借款本息，未按时归还的，农行钟楼支行有权宣布贷款提前到期，要求朱爱军、曾广玲清偿借款本息，并按合同约定要求朱爱军、曾广玲承担罚息、复利和为实现债权而支出的律师费，故农行钟楼支行要求朱爱军、曾广玲归还借款本息3151536.99元及律师费143800元的诉讼请求，符合法律规定，该院依法予以支持。朱爱军、曾广玲以案涉房屋秀江南花园25幢104号房屋为借款设定抵押，应承担相应的抵押担保责任。关于农行钟楼支行要求长兴公司承担对抵押实现后不足部分的诉讼请求，农行钟楼支行明确长兴公司应承担侵权责任，与该案不属同一法律关系，农行钟楼支行可另行协商处理。朱爱军、曾广玲经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为放弃相应的抗辩权利。依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定，遂判决：朱爱军、曾广玲于判决生效之日起三十日内向农业钟楼支行支付贷款本金3116693.76元及利息34843.23元，合计3151536.99元（含罚息、复利，暂计至2017年3月1日）；并自2017年3月2日起按借款合同约定继续负担利息至清偿之日止；二、朱爱军、曾广玲于判决生效之日起三十日内向农业钟楼支行支付律师费143800元；三、若朱爱军、曾广玲未按期履行判决第一、二项义务，农行钟楼支行有权以抵押物位于江阴市璜土镇秀江南花园25幢104室以折价、拍卖或变卖后的所得价款优先受偿（优先受偿范围为320万元）；四、驳回农业钟楼支行其他诉讼请求。一审案件受理费32013元、财产保全费5000元，合计37013元（农行钟楼支行已预交），由曾广玲、朱爱军负担（农行钟楼支行同意其预交诉讼费中由曾广玲、朱爱军负担部分，由曾广玲、朱爱军直接向其支付，该院不再退还），曾广玲、朱爱军负担部分于判决生效之日起十日内直接交付农业钟楼支行。
二审中，各方当事人均未提交新的证据。本院经审理，认定案件事实：
案涉抵押为一般抵押。农行钟楼支行与朱爱军、曾广玲签订的案涉《个人购房担保借款合同》9.2条关于抵押的条款约定“抵押人与抵押物共有人同意以本合同第三十二条所列财产担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。案涉房产抵押登记办理后的他项权证（澄房他证江阴字第F2015205**号）上附记中担保范围明确为“详见合同”。
案涉商品房买卖合同及补充协议约定的房屋位于长兴秀江南花园。曾广玲于2015年8月19日刷卡支付2万元、于2015年9月14日刷卡支付8万元、于2015年10月13日刷卡支付20万元，共计刷卡支付30万元。长兴公司于2015年9月15日开具10万元预售定金发票、于2015年9月15日开具135.8万元预售购房款发票、于2015年10月13日开具20万元预售购房款发票。
本院对一审认定的其他案件事实予以确认。
本案二审的争议焦点：1、关于农行钟楼支行主张长兴公司承担侵权责任的问题。2、关于案涉房产抵押优先受偿的范围。
本院认为，1、关于农行钟楼支行主张长兴公司承担侵权责任的问题。在本案二审听证过程中，本院当庭向农行钟楼支行释明，因本案系金融借款合同纠纷，与农行钟楼支行主张的侵权法律关系属不同的法律关系，故对农行钟楼支行的该项上诉请求，本院在本案中不予处理，农行钟楼支行可另行主张。2、关于案涉房产抵押优先受偿的范围。农行钟楼支行与朱爱军、曾广玲签订的案涉《个人购房担保借款合同》系各方当事人真实意思表示，内容均不违反法律禁止性规定，应为合法有效，各方当事人应按照合同约定履行义务，享有权利。案涉房产抵押为一般抵押，案涉房产抵押的他项权证的附记中明确担保范围为“详见合同”，案涉《个人购房担保借款合同》明确约定抵押担保的范围为“本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用”，因此，案涉房产抵押优先受偿的范围应为上述合同约定的范围，即包含案涉借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。案涉房产抵押的他项权证中载明的320万元系债权数额，一审法院将此作为优先受偿范围显然有误，本院对此予以纠正。
综上所述，农行钟楼支行的部分上诉请求成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持江苏省常州市钟楼区人民法院（2017）苏0404民初1277号民事判决主文第一项、第二项、第四项及一审案件受理费负担部分。
二、变更江苏省常州市钟楼区人民法院（2017）苏0404民初1277号民事判决主文第三项为若朱爱军、曾广玲未按期履行判决第一、二项义务，农行钟楼支行有权以抵押物位于江阴市璜土镇秀江南花园25幢104室以折价、拍卖或变卖后的所得价款优先受偿。
二审案件受理费5956元，由朱爱军、曾广玲承担（该款农行钟楼支行已预交本院，朱爱军、曾广玲应于本判决送达之日起十日内迳付农行钟楼支行，农行钟楼支行向本院预交二审案件受理费32013元，由本院退还26057元）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王文俊
审 判 员 张 梅
审 判 员 邹玉星
二〇一七年十月二十五日
见习书记员 朱 云