江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏13民终1308号
上诉人（原审第三人）江苏银行股份有限公司宿迁宿豫支行，住所地宿迁市宿豫区江山大道与泰山路交叉口。
负责人吴建，该行行长。
委托代理人周学，该行员工。
委托代理人徐尊民，江苏宏亮律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）朱晓敏，居民。
委托代理人张瑜，江苏义扬律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）宿迁美银房地产开发有限公司，住所地宿迁市宿豫区金沙江路金外滩国际花园A-1、A-2门面房。
法定代表人潘清生，该公司董事长。
委托代理人赵克利，宿迁市宿城区求实法律服务所法律工作者。
上诉人江苏银行股份有限公司宿迁宿豫支行（以下简称江苏银行宿豫支行）因与被上诉人朱晓敏、宿迁美银房地产开发有限公司（以下简称美银公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服宿迁市宿豫区人民法院（2016）苏1311民初867号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年11月8日，朱晓敏与美银公司签订商品房买卖合同一份，约定朱晓敏购买美银公司开发的尚东壹号1幢3单元211室商品房一套。房屋总价款为347219元，付款方式为按揭贷款方式，即朱晓敏于2013年11月8日前付清首付款106219元，于2013年12月8日前付清银行贷款241000元。合同还约定：美银公司应于2015年8月30日前交付房屋，逾期超过30日后，朱晓敏有权解除合同。如朱晓敏解除合同，美银公司应当自朱晓敏解除合同通知到达之日起10日内退还全部已付款，并按朱晓敏已付款之日起至退还全部已付款之日止，美银公司按日向朱晓敏支付已付房款万分之三的违约金。合同签订当天朱晓敏向美银公司支付首付款106219元。后美银公司未按期向朱晓敏交付房屋，朱晓敏向原审法院提起诉讼，请求判令：1.解除朱晓敏与美银公司于2013年11月8日签订的商品房买卖合同；2.美银公司立即返还朱晓敏购房款347219元并支付违约金（以106219元为基数，按日万分之三标准自2013年11月8日计算至实际返还之日止；以241000元为基数，按万分之三标准自2013年12月13日计算至实际返还之日止）；3.解除朱晓敏与江苏银行宿豫支行签订的个人借款合同；4.诉讼费用由美银公司承担。
原审法院另查明：2013年12月3日，朱晓敏与江苏银行宿豫支行签订了一份个人借款合同，合同约定：朱晓敏以其购买的美银公司开发的尚东壹号1幢3单元211室房屋作为抵押向江苏银行宿豫支行借款241000元，美银公司以保证人身份提供担保。后江苏银行宿豫支行于2013年12月13日将241000元贷款发放至美银公司账户。2014年1月5日至2016年3月5日，朱晓敏已向江苏银行宿豫支行偿还贷款本金6717.54元，利息33230.7元。
原审法院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，解除权人要求解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，朱晓敏与江苏银行宿豫支行签订的商品房买卖合同未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，朱晓敏、美银公司均应按照合同约定履行义务。根据双方合同约定，美银公司应于2015年8月30日前交付房屋，逾期30日朱晓敏则有权解除合同，而美银公司至2016年2月15日仍未向朱晓敏交付房屋，逾期已超过30日，朱晓敏有权要求解除合同。因在朱晓敏向原审法院提起诉讼后，原审法院于2016年2月16日向美银公司邮寄了相关诉讼材料，该邮件已于2016年2月18日被美银公司签收，此时美银公司已知悉朱晓敏要求解除合同的意思，故原审法院确认双方签订的商品房买卖合同于2016年2月18日解除。另，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案中朱晓敏与美银公司之间的商品房买卖合同已于2016年2月18日解除，因此对于朱晓敏要求解除与江苏银行宿豫支行的个人借款合同的请求，原审法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。商品房买卖合同解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。该案中朱晓敏与美银公司间的商品房买卖合同及朱晓敏与江苏银行宿豫支行的借款合同解除后，美银公司应向朱晓敏返还购房款106219元及朱晓敏已向江苏银行宿豫支行偿还的贷款本金，并按合同约定向朱晓敏支付违约金；同时美银公司应将江苏银行宿豫支行发放至其账户的241000元贷款中朱晓敏尚未偿还的部分返还江苏银行宿豫支行。美银公司关于朱晓敏逾期支付购房贷款的辩解意见，因其未提供证据证明贷款逾期汇至其账户的过错在朱晓敏方，故对其该辩解意见，原审法院不予采纳。原审法院遂判决：一、确认2013年11月8日朱晓敏与美银公司之间签订的商品房买卖合同于2016年2月18日解除；二、解除朱晓敏与江苏银行宿豫支行于2013年12月3日签订的个人借款合同；三、美银公司于本判决生效后十日内返还朱晓敏购房首付款106219元及违约金（自2013年11月8日起至2013年12月12日止，以106219元为基数，按日万分之三标准计算；自2013年12月13日起至实际给付之日止，以347219元为基数，按日万分之三标准计算）；四、美银公司于判决生效后立即返还朱晓敏已偿还的自2014年1月5日至判决生效之日的银行贷款本金（以江苏银行宿豫支行保留的朱晓敏的还款记录为计算依据）；五、美银公司于判决生效后立即将江苏银行宿豫支行于2013年12月13日发放至其账户的241000元贷款本金中朱晓敏尚未偿还的部分返还江苏银行宿豫支行。案件受理费7734元，减半收取3867元，由美银公司负担。
原审判决宣判后，江苏银行宿豫支行不服向本院提起上诉，其上诉的主要理由如下：江苏银行宿豫支行与朱晓敏之间签订的个人借款合同合法有效，朱晓敏与美银公司之间解除商品房买卖合同后，作为合同相对方，朱晓敏仍应向江苏银行宿豫支行偿还剩余银行按揭贷款。江苏银行宿豫支行对本案所涉房屋仅办理了抵押预告登记，并未就涉案房屋实际取得抵押权，也无法行使抵押权，原审法院仅判决美银公司承担还款责任错误。请求二审法院依法改判朱晓敏承担还款责任，美银公司承担连带责任，对原审法院判决的其他内容不持异议。
被上诉人朱晓敏答辩称：由美银公司直接将剩余贷款返还江苏银行宿豫支行符合法律规定，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人美银公司答辩称：同朱晓敏答辩意见，但美银公司无履行能力，无法按照原判决履行义务。
二审法院查明的事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实本院予以确认。
二审归纳的争议焦点为：本案商品房买卖合同解除后，朱晓敏是否仍负有向江苏银行宿豫支行偿还剩余贷款义务。
本院认为:合同关系只能发生在特定的主体之间，除法律、合同另有规定外，只有合同当事人才能享有合同规定的权利，并承担该合同规定的义务，当事人以外的任何第三人不能主张合同上的权利，更不负担合同中规定的义务。本案中，朱晓敏与美银公司、江苏银行宿豫支行之间分别系商品房预售合同关系、借款合同关系。借款合同成立的目的在于促成房屋买卖，而一旦商品房买卖合同解除，那么订立借款合同的目的也就无法实现。为了减少不必要的重复、繁琐和当事人的诉累，购房人在与出卖人发生纠纷时，可就商品房买卖合同纠纷和按揭抵押贷款合同纠纷一并提起诉讼，将两个纠纷合并审理。当商品房买卖合同解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。这也是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款规定的应有之义。合同解除后由出卖人直接将购房贷款返还银行，并直接向银行承担购房人应承担的责任，从而避免了开发商向购房人返还房款，再由购房人向银行返还贷款这一重复履行情形的出现。出卖人向开发商直接返还购房贷款实质上系代购房人向银行履行义务。只不过这种代为履行不是基于当事人之约定，而是基于法律规定。但需要注意的是该司法解释第二十五条第二款并未作出出卖人无力履行或履行存在瑕疵时，即免除购房人返还银行剩余贷款义务之规定。作为借款合同相对方的购房人当然的负有返还贷款之义务，这也是基于购房人与银行签订借款合同时之真实意思表示。故本院认为，美银公司作为房屋出卖方，应于本判决生效后十日内代朱晓敏一次性偿还剩余的银行按揭贷款。如美银公司未完全履行义务，则江苏银行宿豫支行可要求朱晓敏、美银公司承担共同的还款责任。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，但判决主文第五项表述有误，应予更正。
综上，上诉人江苏银行宿豫支行的上诉请求部分有法律依据，本院予以支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，但表述有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、维持宿迁市宿豫区人民法院（2016）苏1311民初867号民事判决第一、二、三、四项；
二、变更该判决第五项为：宿迁美银房地产开发有限公司于本判决生效后十日内立即将江苏银行股份有限公司宿豫支行于2013年12月13日发放至其账户的241000元贷款本金中朱晓敏尚未偿还的部分返还该行。如逾期未付，朱晓敏与宿迁美银房地产开发有限公司应承担共同还款责任。
二审案件受理费4915元，由被上诉人宿迁美银房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马柏华
代理审判员 朱 海
代理审判员 刘海军
二〇一六年五月三十日
书 记 员 汤媛媛
第1页/共8页