吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉01民终838号
上诉人（原审原告）：冯国岩，男，1981年6月13日出生，汉族，住长春市宽城区。
委托代理人：郑海鸥，吉林卓行律师事务所律师。
委托代理人：梁袁，吉林卓行律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：长春中泰实业有限公司。住所：长春市长江路经济开发区人民大街***号。
法定代表人：张大伟，该公司董事长。
委托代理人：张忠阁。
上诉人冯国岩因房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市宽城区人民法院作出的（2015）宽民初字第1582号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人冯国岩及其委托代理人郑海鸥、梁袁，被上诉人长春中泰实业有限公司（以下简称中泰公司）的委托代理人张忠阁，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
冯国岩一审诉称：冯国岩受中泰公司宣传资料和沙盘上宣传影响，购买了标注为食品干调商品城区域门市房。2008年10月31日，冯国岩与中泰公司签订《商品房认购合同书》。合同约定：冯国岩购买中泰公司开发建设的位于宽城区北凯旋路4888号新光复路市场N601号楼014号、建筑面积70.56平方米2层商品房。2009年下半年，新光复路市场建起来了，冯国岩购买的门市房区域确实立起了食品干调城大牌子，证明中泰公司确实按照广告宣传专业商业城位置划分去做，也有门市被承租做起了食品干调生意。但是中泰公司却于2012年10月份左右，未经冯国岩同意又不顾面积狭小、空间严重不足客观实际情况，单方撕毁合同擅自将冯国岩所在干调商品城变为装饰家具城，将食品干调城挪到其他位置。按照司法解释的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。现诉讼请求：1.中泰公司将新光复路市场食品干调商品城恢复到原来位置；2.诉讼费用由中泰公司负担。
中泰公司一审辩称：1.从法律关系上，双方订立的是商品房买卖合同，合同标的是房屋所有权转让，房屋用途和所在区域、类别并没在合同中约定，不属于合同约定内容。同时，这一内容也不符合依法应当作为合同要约的条款。因此，冯国岩购买的房屋用途和经营类别，无论从双方约定和法律规定都不能认为是双方约定的内容。而对于双方所订立的商品房买卖合同我方已经全部履行了合同项下的所有义务。不存在任何违约行为，冯国岩的诉讼请求没有法律依据。2.从法律事实上看，冯国岩所购买的房屋所在的区域没有进行改变经营类别的事实。其房屋仍然可以依照冯国岩的意愿自行确立经营项目。我方既无权也没有对冯国岩的经营项目和类别进行干预和改变。我方自营的经营场馆，是我们自持物业的正常使用，不能视为是对冯国岩经营项目的改变。因此冯国岩所称我方对其房屋的经营项目类别进行改变这一观点无事实依据，综合以上观点无论从法律和事实上，冯国岩的诉讼请求不能成立。
一审法院经审理查明：2008年10月31日，冯国岩（乙方）与中泰公司（甲方）签订了《商品房认购合同书》合同约定：乙方所认购甲方新建商品房位于宽城区北凯旋路4888号新光复路市场，N601号楼014号，用途：仓储用房，建筑面积70.56平方米，总房款429005元。甲方应于2008年11月末将本合同第一条所列房屋交付乙方。甲方取得商品房产权登记证后，双方依据有关规定和本合同约定签订《商品房买卖合同》。合同第十条附则中第二款约定乙方认购物业的面积、用途、商业业态分布等信息，相关数据、图册及规定最终应以双方签署的《商品房买卖合同》及政府相关部门审批文件为准。冯国岩缴纳了购房款并由中泰公司开具了收据。
2012年10月，中泰公司对自持物业的经营项目进行了变更，但冯国岩与中泰公司均确认并未限制过冯国岩从事的经营项目。
一审法院认为：冯国岩与中泰公司签订的《商品房认购合同书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律或行政法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益，符合商品房买卖合同的主要内容，且中泰公司已经按照约定收受购房款，该协议应认定为商品房买卖合同，应认定有效。双方在合同中明确约定该房用途系仓储用房，中泰公司改变自持物业的经营项目，但并未限制冯国岩的经营项目，中泰公司不存在违反合同义务的情形，故对冯国岩的各项诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回冯国岩的全部诉讼请求。案件受理费100元，由冯国岩负担。
宣判后，冯国岩不服向本院上诉称：1.中泰公司在售楼时对新光复路市场有明确、具体的商业项目划分，中泰公司在售楼处的沙盘、彩色宣传册、房源信息表中所作的说明和允诺具体明确。冯国岩正是基于给中泰公司所承诺的商城具体位置，才决定出资购买宣传资料和沙盘上标注为“食品干调区域”的门市房。2009年下半年新光复路市场建立起来后，冯国岩购买的门市房区域确实立起了“食品干调城”的大牌子，也证明中泰公司是按照宣传资料所确定的商城位置划分的。但中泰公司却于2012年10月左右，未经冯国岩同意，不顾面积狭小、空间不足的实际情况，单方撕毁合同，擅自将该“食品干调区”变更为装饰家俱城，将食品干调商户挪到了其他位置。冯国岩多次要求中泰公司恢复食品干调城，但中泰公司以各种理由拒绝。冯国岩购买房屋就是用于开食品干调生意的，70-80平方米的门市房根本不适合做装饰家俱生意，如果知道中泰公司将此区域改为装饰家俱城，冯国岩绝对不会购买此房屋。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但如果出卖人就开发范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体明确，并对商品房买卖合同的订立及价格的确定有重大影响，应当视为要约。冯国岩关于案涉商品房的具体功能分区的销售广告和宣传资料说明和允诺具体确定，且房屋建成后冯国岩的房屋也确实位于食品干调区域，该说明和允诺应当视为要约，应当视为合同内容。中泰公司擅自将食品干调区挪到他处，应当承担违约责任；2.一审判决认定事实错误，适用法律错误。首先，一审判决认为中泰公司改变自持物业经营项目，未限制冯国岩经营项目不存在违约是错误的。冯国岩购买房屋所在的食品干调区域不仅有冯国岩经营的项目，也有中泰公司自持的经营项目，而且面积特别巨大，中泰公司的经营项目对冯国岩的经营项目起决定性主导作用，二者是不可分割的整体。中泰公司在宣传资料中也承诺其自持的区域经营食品干调，所以中泰公司违反承诺改变自持经营项目无疑构成违约。再者，冯国岩购买的房屋用途为仓储，冯国岩花费40-50万元高价竟然只购买了一间偏僻的仓库，更足以说明中泰公司的经营食品干调区划分对冯国岩购买房屋价格确定的影响重大。请求撤销一审判决，依法改判支持冯国岩的诉讼请求，诉讼费由中泰公司承担。
中泰公司二审答辩称：一审判决正确，应当维持原判。
二审审理查明的事实与一审审理查明的事实相同。
本院认为：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，要约邀请仅在对房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响时，才视为合同内容。本案中，中泰公司在售楼广告和宣传资料中标示的是案涉房屋所在区域的整体经营项目为食品干调，而该“经营项目”非对案涉房屋及相关设施所作的说明和允诺，案涉房屋按照认购书的约定用途为仓储用房，且冯国岩亦无证据证明“经营项目”对案涉房屋价格的确定有重大影响，故中泰公司发出的售楼广告及宣传资料针对案涉房屋为要约邀请，不具备转变为要约的条件。冯国岩主张中泰公司在售楼广告和宣传资料中标示案涉房屋所在区域经营食品干调构成合同内容无事实及法律依据，本院不予支持。因冯国岩与中泰公司签订的认购书中亦未将经营项目列入合同内容，中泰公司亦未限制冯国岩使用案涉房屋进行经营的具体项目，冯国岩购买案涉房屋的使用用途可以实现，故冯国岩主张中泰公司违约，应将食品干调区恢复至原位置没有法律依据，本院不予支持。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。经本院2016年第十四、十五次审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人冯国岩负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王晓艳
代理审判员 郭 智
代理审判员 贺银婷
代理审判员 张新华
代理审判员 徐 锐
二〇一六年五月十八日
书 记 员 杜 易