上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民四（民）初字第569号
原告（反诉被告）上海康健经济发展有限公司，住所地上海市徐汇区。
法定代表人张志俊，总经理。
委托代理人余爱国，上海创言律师事务所律师。
委托代理人查志贤，上海创言律师事务所律师。
被告（反诉原告）桐庐绫绣大酒店有限公司，住所地浙江省杭州市。
法定代表人徐向红，经理。
委托代理人向磊，上海华尊律师事务所律师。
被告徐向红，女，汉族，住浙江省。
委托代理人向磊，上海华尊律师事务所律师。
原告上海康健经济发展有限公司诉被告桐庐绫绣大酒店有限公司（以下简称桐庐公司）、徐向红房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。除原告法定代表人未到庭外，其余诉讼当事人及委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告经房屋产权人上海市徐汇区人民政府康健新村街道办事处的委托，全权代理上海市徐汇区浦北路XXX-
XXX号房屋的租赁与管理。2009年5月1日，原告与桐庐绫绣大酒店签订租赁合同，租期自2009年5月1日起至2016年12月31日止，月租金35，000元，先付后用，每季度首月5日为付款日。2014年11月21日，桐庐绫绣大酒店改制为被告桐庐公司。被告桐庐公司自2014年起一直未支付租金，原告催讨无果，遂于2014年12月31日发函通知被告桐庐公司于当日解除合同，起诉后原告发现了被告的转租行为，故原告诉至法院，请求判令：1、确认原告与两被告于2009年5月1日签订的《上海市房屋租赁合同》于2014年12月31日解除，两被告向原告返还上海市徐汇区浦北路XXX-
XXX号房屋一楼；2、要求两被告支付原告拖欠的租金420，000元；3、要求两被告支付自2015年1月1日起的房屋使用费：按每日10元／平米计算至被告实际返还房屋之日止；4、两被告支付原告违约金210，000元。审理中，原告撤回第2项诉请。
两被告辩称，2014年12月31日，原告以被告拖欠租金为由提出解除合同，不符合实际情况，同时既没有合同约定也不符合法定情形，被告不同意解除租赁合同，系争房屋目前均由次承租人在分隔使用，被告也没有办法尽返还义务。而且，双方从来不存在2014年租金拖欠问题，2013年下半年发现系争房屋是危房，原告、被告及次承租人多次沟通搬迁补偿事宜，期间原告从未向被告主张过租金问题。而且，系争房屋是危房，原告违反交付安全适格房屋的合同义务，让被告面临生命安全，原告无权主张使用费，对被告已经支付的租金应当予以减免，被告不同意支付房屋使用费，且10元／平米／日的标准也远远高于合同约定的租金标准。由于原告交付的是危房，所以应当由原告承担违约金。原告作为代理人无权提起诉讼，原告不是适格主体，目前实际使用人为次承租人，故应追加次承租人参加诉讼。原告追加徐向红个人为被告，没有依据，请求驳回。
反诉原告诉称，2009年5月1日，桐庐绫绣大酒店与原告签订《上海市房屋租赁合同》，约定由其承租上海市徐汇区浦北路XXX-
XXX号一楼房屋（以下简称系争房屋），年租金420，000元。桐庐绫绣大酒店为此投入装修共计280余万元，并由股东成立上海富鱼餐饮有限公司，开设“春江渔港”饭店。期间，桐庐公司将其中部分房屋转租给次承租人，包括经营“宏辉果业”的徐某甲、经营糕点生意的徐某乙、经营土特产的王某某等，2011年12月1日将自己经营的饭店转租给案外人李某，对此，原告是明知的。
2013年年中，原告发现该房屋存在多处开裂、弯曲、锈迹斑斑，经检测，该房屋存在严重安全隐患，故通知桐庐公司须拆除上述房屋后进行改造。由于拆除房屋将对桐庐公司及诸多次承租人造成重大经济损失，双方多次进行商谈。2014年11月21日、12月12日，原告突然两次发出通知书，提前通知终止房屋租赁合同。故提起反诉，请求判令：1、原告赔偿被告桐庐公司装修损失750，000元；2、原告赔偿被告桐庐公司收益损失1，565，400元；3、原告支付被告桐庐公司违约金210，000元。
反诉被告辩称，不同意反诉请求，桐庐公司的反诉没有事实依据。如果按照桐庐公司诉称的理由，租赁合同是否已经实际解除？桐庐公司的事实与理由都是虚假的，被告违约在先，其反诉均无依据，应予驳回。
经审理查明，上海市徐汇区浦北路XXX-
XXX号1-3层部分房屋的登记权利人为上海市徐汇区人民政府康健新村街道办事处，原告负责对外租赁及管理事宜。2009年5月1日，原告（出租方、甲方）与桐庐绫绣大酒店（承租方、乙方）签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定，甲方作为上海市徐汇区浦北路XXX-
XXX号一楼（除康苑市场部分）的代管人与乙方建立租赁关系。双方约定，甲方于2009年5月1日前向乙方交付该房屋，房屋租赁期自2009年5月1日起至2016年12月31日止，其中2009年5月1日至2009年8月31日为房屋装修期，2009年9月1日起计算房屋租金。租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。乙方需要继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前一个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。租金标准为35，000元／月，年租金为420，000元，租金实行先付后用的原则，租金交纳以季结算，每季首月5日为付款日。合同签订后，乙方向甲方支付100，000元房屋租赁保证金，租赁期满或合同解除后，保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。
租赁期间，甲方保证该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态，甲方对该房屋进行检查、养护，应提前十日通知乙方。检查养护时，乙方应予以配合。合同第八条明确，除甲方已在本合同补充条款中同意乙方转租外，乙方在租赁期内，需事先征得甲方的书面同意，方可将该房屋部分或全部转租给他人。乙方转租该房屋，应按规定与受租方订立书面的转租合同。在租赁期内，乙方将该房屋转让给他人承租或与他人承租的房屋进行交换，必须事先征得甲方书面同意。转让或交换后，该房屋承租权的受让人或交换人应与甲方签订租赁主体变更合同并继续履行本合同。
合同第九条载明，甲、乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：1、该房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回的；2、该房屋因社会公共利益被依法征用的；3、该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的；4、该房屋毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋的；5、甲方已告知乙方该房屋出租前已设定抵押并可能于租赁期内被处分，现被处分的。有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按季租金的贰倍支付违约金；给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：1、甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后拾日内仍未交付的；2、甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；或甲方交付的房屋存在缺陷、危及乙方安全的；3、乙方未征得甲方同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；4、因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；5、乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；6、乙方逾期不支付租金累计超过壹个季度的。
合同生效后，双方不得单方面变更或终止合同。任何一方要求变更或终止合同，必须提前两个月向对方提出书面要求，并经双方协商一致后，方能变更或终止合同。提出终止合同的一方应按实际情况协商赔偿守约方损失。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，并无条件收回出租的房屋，由此产生的经济损失由乙方承担全部责任：1、乙方不支付或者不按照约定支付租金达叁个月的；2、欠缴各项费用达壹拾万元的；3、擅自改变该房屋用途的；4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；5、利用该房屋从事违法活动的。
签约后，原告按约交付系争房屋，桐庐绫绣大酒店支付原告100，000元保证金后接收了该房屋。同时，桐庐绫绣大酒店的股东于此成立了上海富鱼餐饮有限公司，原告并与上海富鱼餐饮有限公司签订《房屋租赁合同》，明确由后者实际使用上海市徐汇区浦北路XXX-
XXX号三楼房屋。
合同履行期间，因桐庐绫绣大酒店未经原告同意，将系争房屋分割转租多户并收取租金，2014年4月，原告向其发出律师函，指出桐庐绫绣大酒店的上述行为已构成违约，原告将依约解除租赁合同。为此，双方于2014年5月15日就相关事项形成《协商纪要》，内容为，康健公司（即原告）考虑到绫绣酒店（即桐庐绫绣大酒店）所述的困难，同意绫绣酒店于5月20日前停止擅自转租浦北路XXX号部分门店给“宏辉果业”及再转租给房地产中介单位的行为，最迟在6月10日前收回房屋，恢复房屋的原来结构。康健公司于上海富鱼餐饮有限公司租借浦北路XXX-
XXX三楼的房屋于2013年12月31日到期。康健公司同意延长上海富鱼餐饮有限公司到2014年5月30日，届时上海富鱼餐饮有限公司应当及时交还房屋，同时付清五个月的房租，每月15，000元，共计75，000元。康健公司要求绫绣酒店2014年8月底前停止所有的房屋擅自转租行为，收回现在已经转租的所有房屋。绫绣酒店表示一定克服困难积极实施，逾期愿意承担违约责任。双方协商同意，绫绣酒店与“宏辉果业”以及其他转租的门店的协议等资料在2014年5月30日前，复制后送给康健公司。本纪要作为2009年5月1日签订的《房屋租赁合同》的补充协议，与《房屋租赁合同》同等效力，并保证严格执行。2014年7月，原告致函桐庐绫绣大酒店，指出后者未按约履行《协商纪要》，包括：未停止擅自转租部分门店给“宏辉果业”及再转租给中介单位的行为；未于2014年5月30日前交还XXX-
XXX号三楼的房屋，同时付清五个月的房租75，000元；未复制桐庐绫绣大酒店与“宏辉果业”以及其他转租的门店的协议等资料并交与原告，等等。
另查明，2013年7月，原告就系争房屋安全性问题委托同济大学房屋质量检测站出具检测报告，鉴定结论为，系争房屋为一幢地上二层、局部三层的钢筋混凝土框架结构房屋，占地面积约为1340平方米，建筑面积约为4020平方米。经现场检测，房屋主要的损坏情况为因二层酒店及足浴中心局部地面装修垫层较厚导致部分混凝土框架梁过载产生较大挠度、混凝土保护层爆裂、露筋、渗水。部分梁、柱不满足承载力要求。该报告一并提出了加固处理建议。2014年8月，原告致函桐庐绫绣大酒店，通知被告将对系争房屋进行拆除改造。2014年11月21日，原告再次向各承租人发出《通知书》，要求桐庐绫绣大酒店及各实际使用人应尽快停业关闭，届时将会停电停水停气。
因桐庐公司拖欠付租，原告催讨无果，遂于2014年12月17日致函桐庐公司，指出被告共计拖欠支付2014年度租金420，000元，原告不排除以法律形式追缴，并收回该处房屋。被告接函后仍未付款，2014年12月31日，原告再次向桐庐公司发出律师函，内容为，由于你司逾期不支付租金已累计超过壹个季度，现发函通知你司解除与你司签订的房屋租赁合同，该合同于发函之日即2014年12月31日解除。望你司收函后立即向康健经济公司（原告）返还该房屋，并支付拖欠的租金及相应的违约金。嗣后，原告将被告诉至法院，本案诉调过程中，桐庐公司支付了2014年度的租金共计420，000元。
又查明，桐庐绫绣大酒店成立于2007年1月18日，经营期限自2007年1月18日至2010年12月26日，企业类型为个体工商户，经营者为被告徐向红。2014年11月21日，桐庐绫绣大酒店变更名称为被告桐庐公司，法定代表人为被告徐向红，桐庐公司类型为私营有限责任公司（自然人控股或私营性质企业控股），投资人为徐向红、滕某某。
审理中，被告为证明装修损失，出示投资明细表一张，原告对此不予认可。
经本院询问，原告表示不追加次承租人参加诉讼。
上述事实，除原、被告的一致陈述外，另有房屋租赁合同、房地产权证、授权委托书、协商纪要、通知书、律师函、房租催缴通知书、解除房屋租赁合同通知函、工商资料、检测报告等证据证实，经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，原告作为系争房屋的委托管理人，授权与桐庐绫绣大酒店签订租赁合同，诉讼主体适格。原、被告签订的房屋租赁合同系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。合同约定，乙方将系争房屋转让他人承租必须事先征得甲方书面同意。从双方履约情况看，桐庐绫绣大酒店转租系争房屋的行为，并未征得原告同意，原告亦多次要求被告停止转租行为，有协商纪要、律师函等证据可以佐证，故被告的上述行为显属违约。另外，原告已按约交付系争房屋，被告作为承租人，理应按约支付房屋租金等相关费用，合同明确租金为按季支付，现被告无正当理由拖欠支付租金超过合同约定的一个季度期限，被告亦无证据证明存在原告同意延期的情形，故原告据此提出解除合同、返还房屋、支付使用费并承担违约责任的请求符合合同约定，亦未违反法律规定，本院予以准许，本院确认原告与桐庐绫绣大酒店签订的租赁合同于2014年12月31日解除。但是原告主张的使用费远高于合同租金标准，缺乏依据，本院依法予以调整。虽然系争房屋经检测存在安全隐患，但并未对被告的经营使用造成实际影响，故被告关于减免租金以及不同意支付使用费的辩称意见，本院不予采纳。
被告桐庐公司反诉要求原告赔偿装修损失、收益损失及违约金一节，本院认为，按照双方合同约定，承租人不支付或者不按照约定支付租金达三个月的，出租人即有权单方解除合同，并无条件收回出租的房屋，由此产生的经济损失由承租人承担。现被告桐庐公司并无证据证明原告存在任何违约之情形，而其未按约支付2014年租金的行为，已构成违约，应承担相应的违约责任，故被告桐庐公司的反诉请求，均于法无据，本院难以支持。另外，因涉案租赁合同的签约主体为原告与桐庐绫绣大酒店，2014年桐庐绫绣大酒店更名为被告桐庐公司，相应的权利义务亦应由其承继，故原告要求被告徐向红承担法律责任的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）上海康健经济发展有限公司与被告（反诉原告）桐庐绫绣大酒店有限公司于2009年5月1日签订的《房屋租赁合同》于2014年12月31日解除；
二、被告桐庐绫绣大酒店有限公司于本判决生效之日起三十日内将上海市徐汇区浦北路XXX-XXX号一楼房屋腾空交还给原告上海康健经济发展有限公司；
三、被告桐庐绫绣大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海康健经济发展有限公司房屋使用费：按每月35，000元计算，自2015年1月1日起至实际返还房屋之日止；
四、被告桐庐绫绣大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海康健经济发展有限公司逾期付租违约金110，000元（已抵扣租赁保证金100，000元）；
五、驳回原告上海康健经济发展有限公司的其余诉讼请求；
六、驳回被告桐庐绫绣大酒店有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取计10，342元，由原告上海康健经济发展有限公司负担3，447元，被告桐庐绫绣大酒店有限公司负担6，895元；反诉案件受理费13，502元，由被告桐庐绫绣大酒店有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 徐汶
二〇一五年七月二十八日
书记员 徐琛
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。