湖北省武汉市黄陂区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0116民初3006号
原告黄鹤鸣，男，1981年11月16日出生，汉族，武汉市人，住武汉市洪山区。
委托代理人石觅诠，湖北恒康律师事务所律师。特别授权。
被告湖北珩生五洲建材股份有限公司。住所地：武汉市黄陂区汉口北大道***号。
法定代表人张化冰，系该公司董事长。
委托代理人周凯，该公司员工。一般代理。
第三人汉口银行股份有限公司球场路支行。住所地：武汉市江岸区融科天城*楼。
法定代表人吴泉，系该行行长。
委托代理人褚俊、张艾兰，系该公司员工。一般代理。
原告黄鹤鸣诉被告湖北珩生五洲建材股份有限公司（以下简称珩生建材公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月29日作出（2015）鄂黄陂武民初字第00018号民事判决书，原告黄鹤鸣不服判决，提起上诉。2016年2月1日，武汉市中级人民法院作出（2015）鄂武汉终字第01407号民事裁定，将本案发回本院重审。本院依法组成由审判员王志杰担任审判长，与人民陪审员陈敏超、丁浩参加的合议庭。诉讼过程中，本院依法追加汉口银行股份有限公司球场路支行（以下简称汉口银行球场路支行）为本案第三人。2016年8月25日，本院对本案公开开庭进行了审理。原告黄鹤鸣的委托代理人石觅诠、被告珩生建材公司的委托代理人周凯、第三人汉口银行球场路支行的委托代理人褚俊、张艾兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄鹤鸣诉称：2011年3月16日，原、被告签订《武汉市商品房买卖合同》，约定原告以771422元的总价，购买被告开发的位于武汉市黄陂区武湖农场青龙分场汉口北五洲建材D1单元3层35号房，建筑面积127.8平方米。该合同还约定，被告应在2012年9月28日前将验收合格的商品房交付原告使用，并在商品房交付使用之日起90日内办理房地产初始登记。因被告的原因造成原告不能办理房屋权属证书超过60日，原告有权解除合同，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部购房款，并按已付房价的1%赔偿原告损失。合同签订后，原告支付购房款391422元，并于2011年2月11日通过第三人按揭贷款支付剩余房款380000元。原告已支付全部购房款，但截止到目前，已有三年多时间，由于被告的原因，该房屋未能办理房地产权属证书，被告已构成严重违约。原告多次要求被告退房并返还购房款，但被告均以各种理由拖延。原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签订的合同编号为黄＊＊＊＊＊＊的《武汉市商品房买卖合同》。2、被告返还原告购房款771422元。3、被告支付原告违约金7714.22元。4、被告支付原告截至2014年10月的贷款利息损失97157元。5、本案诉讼费由被告负担。庭审中，原告追加贷款利息损失为99061.02元，诉讼标的变更为878197.24元。
原告黄鹤鸣为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：
证据一、《武汉市商品房买卖合同》一份，证明原、被告于2011年3月16日签订商品房买卖合同，约定原告购买被告位于武汉市黄陂区武湖农场青龙分场汉口北五洲建材D1单元3层35号房，总价款771422元，付款方式为首付款391422元，余款按揭支付。合同还对交房条件、期限、方式、办证期限及违约责任等进行了约定。
证据二、《个人住房借款及担保合同》一份，证明2011年4月26日，原告与汉口银行球场路支行签订《个人住房借款及担保合同》，约定原告以其所购买的案涉房屋提供抵押担保，向汉口银行球场路支行贷款380000元，用于支付案涉房屋的剩余房款。
证据三、购房发票二张，证明原告已付清全部购房款771422元。
证据四、原告银行贷款帐户交易明细，证明截止2016年8月，原告已支付贷款利息99061.02元。
被告珩生建材公司辩称：1、原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，亦超过一年的解除权行使期间。2、被告虽然延期办理房屋产权的“两证”，但系由于政府的原因导致“两证”迟迟不能办理。根据双方签订的商品房买卖合同约定，被告不应承担逾期办证的违约责任，并且案涉房屋目前已经可以办理“两证”，从维护交易稳定的角度考虑，合同亦不应解除。3、原告主张的贷款利息损失，缺乏事实与法律依据，不应得到支持。综上，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。
被告珩生建材公司为支持其抗辩理由，向本院提交如下证据：
证据一、湖北中南鸿泰商贸有限公司（以下简称中南鸿泰公司）的合并公告，证明被告的主体资格。
证据二、《武汉市商品房买卖合同》一份，证明原、被告之间的商品房买卖合同关系。
证据三、委托经营合同一份，证明原告将案涉房屋出租给被告，被告于2011年8月10日将房屋交付给原告。
证据四、付款凭证，证明被告自2011年8月至2015年1月向原告支付租金共计189000元，亦间接证明双方所签订的委托经营合同已在实际履行。
证据五、商品房初始登记收件单，证明被告已向房屋产权登记部门提交房屋权属初始登记资料。
第三人汉口银行球场路支行辩称：原告与第三人签订了借款抵押合同，原告为借款人，被告为保证人，并办理案涉商品房抵押登记，第三人已按约履行了贷款发放义务。不论本案原、被告的商品房买卖合同是否解除，只有在清偿了第三人全部贷款本息后，才能解除案涉房屋的抵押登记。
第三人汉口银行球场路支行未向本院提交证据。
经庭审举证、质证，被告对原告所举证据三无异议。对证据一的真实性无异议，证明目的有异议，根据合同关于产权登记的约定，被告已将办理房屋权属证书所需由被告提供的资料报产权登记机关备案，已履行了办证义务，但由于政府主管部门的原因，导致原告未取得权属证书，被告不应承担违约责任。对证据二、四无异议，但认为与被告无关。原告对被告所举证据二无异议。对证据一的真实性无异议，公告时间为2011年10月27日，实际合并的时间为2011年12月31日。对证据三的真实性无异议，证明目的有异议，原告于2010年12月22日与中南鸿泰公司签订委托经营合同时，该公司系独立法人，故该合同无法证明被告的交房时间为2012年8月10日，应以合同约定的2012年9月28日为交房时间。对证据四无异议，认为系被告销售房屋的促销手段，且双方签订委托经营合同时案涉房屋不具备交房条件，亦未办理交房手续。对证据五的真实性无异议，证明目的有异议，不能证明案涉房屋已办理权属初始登记。第三人对原告所举证据三无异议。对其他证据，认为与其无关，未予质证。第三人对被告所举证据，认为与其无关，未予质证。
本院对原、被告所举证据，结合议庭审质证情况和本案事实，经综合评判认证如下：
对原告所举证据一，具有客观真实性，能证明原告的出证目的，本院予以确认。对原告所举证据二，《个人住房借款及担保合同》上加盖有银行公章，具有真实性，本院予以确认。对原告所举证据三，因被告无异议，本院予以确认。对原告所举证据四，系由银行提供并加盖印章，且与原告所举证据二相互印证，本院予以确认。对被告所举证据一，因原告对其真实性无异议，本院予以确认。对被告所举证据二、四，因原告无异议，本院予以确认。对被告所举证据三，因原告对其真实性无异议，本院确认其真实性。对被告所举证据五，具有客观真实性，但不能证明案涉商品房已办理权属初始登记，本院确认其真实性。
经审理查明：2011年3月16日，原告黄鹤鸣与被告珩生建材公司签订合同编号为黄＊＊＊＊＊＊的《武汉市商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告位于武汉市黄陂区武湖农场青龙分场汉口北五洲建材D1单元3层35号商铺，建筑面积127.8平方米，总价款771422元。原告于合同签订时，支付首付款391422元，余款380000元办理银行按揭。被告应在2012年9月28日前，将符合下列条件的商品房交付给原告使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、供电、供水、排水等设施按设计要求完成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5、供电：交付时电通；6、供水：交付时水通。因不可抗力或者买卖双方在合同约定的其它原因，需延期交付使用的，被告应当在发生之日起60日内书面告知原告。逾期超过90日，原告有权解除合同。原告应在有权解除合同之日起7日内书面通知被告，超过7日没有通知的视为原告同意继续履行合同。被告应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。如因被告责任造成原告不能在规定期限内办理房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：1、原告退房，被告在原告提出退房要求之日起60日内将原告已付房价款退还给原告，并按已付房价款的1%赔偿原告损失。2、原告不退房，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。3、被告履行办理初始登记义务即将原告办理权属证书需由被告提供的资料报产权登记机关备案，因原告自己的原因或政府主管部门的原因导致原告未取得权属证书除外。合同还约定了双方的其它权利义务。合同签订后，原告于2011年3月26日支付购房款391422元。2011年4月26日，原告与第三人汉口银行球场路支行签订《个人住房（商业用房）借款及担保合同》，约定原告向汉口银行球场路支行贷款380000元，用以支付其购买的位于武汉市黄陂区武湖农场青龙分场汉口北五洲建材城D1单元3层35号商铺的房款，被告为上述借款提供保证担保。借款合同签订后，第三人汉口银行球场路支行于2011年5月13日按合同约定将贷款380000元汇入被告银行帐户。原告向被告支付全部购房款771422元后，被告未能为原告办理房地产权属证书，双方由此产生纠纷。
被告所建的五洲建材D1栋楼房已于2014年12月15日取得竣工验收备案证，于2015年7月13日向产权登记机关提交了案涉商品房的初始登记资料，商品房初始登记（初始登记证明）收件单的编号为＊＊＊＊＊＊。
另查明，原告与被告签订商品房买卖合同的同时，又与中南鸿泰公司（该公司于2012年2月与被告合并为湖北珩生五洲建材股份有限公司）签订《五洲国际建材城物业委托经营管理合同》，约定原告将其购买的位于武汉市黄陂区武湖农场青龙分场汉口北五洲建材D1单元3层35号商铺委托给中南鸿泰公司统一经营管理，委托经营期限为5年，自2011年8月10日起至2016年8月9日止，每季度租金13500元。截止2015年1月，被告已支付原告租金189000元，但后期租金未予支付。
又查明，截止2016年8月，原告已偿还汉口银行球场路支行贷款本金162922.28元，利息99061.02元，尚欠贷款本金217077.72元。
本院认为：原告黄鹤鸣与被告珩生建材公司签订的《武汉市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律规定，合法有效，双方当事人应按合同约定履行其义务。被告珩生建材公司在合同约定的交房期限前，根据双方签订的《五洲国际建材城物业委托经营管理合同》的约定，于2011年8月10日起开始向原告黄鹤鸣支付案涉房屋的租金，原告黄鹤鸣收取租金的行为表明被告珩生建材公司已实际向原告黄鹤鸣交付了房屋。关于合同的解除问题，双方在合同中约定，被告珩生建材公司应在2012年9月28日前向原告黄鹤鸣交付房屋，并自房屋交付之日起90日内办理完房地产初始登记。因被告珩生建材公司原因导致原告黄鹤鸣不能在规定期限内办理房地产权属证书的，原告黄鹤鸣有权提出退房。依据该约定，被告珩生建材公司未按约定期限办理权属证书，原告黄鹤鸣享有约定解除权。本案中，被告珩生建材公司基于双方之间的委托经营管理合同，已于合同约定的交房期限之前实际向原告黄鹤鸣交付了房屋，但原告黄鹤鸣在约定的解除权发生之日起即2012年12月28日起逾期一年未向被告珩生建材公司行使该项权利，其约定解除权消灭。关于原告黄鹤鸣是否有权依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定解除合同的问题。该司法解释规定买受人于一定条件下的法定解除权，即因出卖人原因导致买受人无法办理房屋权属证书的，买受人有权要求解除合同或者赔偿损失。结合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除权行使的条件分析，并非出卖人的所有逾期办证行为都能使买受人依据上述司法解释第十九条的规定行使解除权，只有在出卖人的行为构成根本违约，以致合同目的无法实现时，买受人方可行使解除权。一般违约行为不构成行使解除权的条件。在房屋买卖合同关系中，出卖人的主给付义务是在约定的期限内交付符合要求的房屋，对办理房屋产权证书仅是协助义务，即合同的附随义务。被告珩生建材公司已向原告黄鹤鸣交付了房屋，原告黄鹤鸣也自2011年8月10日起以房屋的占有、使用为对价，换取了租金回报，由此可见，未办理房产证并没有影响原告黄鹤鸣使用该房屋，被告珩生建材公司的违约行为没有达到使合同目的无法实现的程度。而且，案涉房屋已于2014年12月办理了竣工验收备案手续，具备房屋法定交付条件，原告黄鹤鸣于2015年6月起诉时，至被告珩生建材公司从2014年12月15日开始办理房地产初始登记的时间不满一年，原告黄鹤鸣主张解除合同亦不符合上述司法解释的规定。对原告黄鹤鸣主张解除房屋合同的诉讼请求，本院不予支持。至于原告要求返还购房款及赔偿利息的损失的诉讼请求，因本院未支持其解除合同的诉讼主张，故对原告该项诉讼请求亦不予以支持。关于违约金的问题。根据双方合同约定，被告珩生建材公司逾期办证的，按已付房价款的1%赔偿原告黄鹤鸣的损失，被告珩生建材公司在房屋具备法定交付条件之日2014年12月15日起90日内未办理房屋权属初始登记，已构成违约，依法应承担违约责任。结合合同约定的违约金计算标准，原告主张的逾期办证违约金7714.22元，本院予以支持。被告珩生建材公司逾期办证违约行为一直处于持续状态，故原告黄鹤鸣的诉讼请求，未超过诉讼时效。据此，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十五条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告湖北珩生五洲建材股份有限公司支付原告黄鹤鸣违约金7714.22元，此款定于本判决生效之日起十日内付清。
二、驳回原告黄鹤鸣的其他诉讼请求。
如果未按本院判决指定的期限履行支付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费12582元，由原告黄鹤鸣负担12456元，被告湖北衍生建材股份有限公司负担126元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 王志杰
人民陪审员 陈敏超
人民陪审员 丁 浩
二〇一六年十二月十二日
书 记 员 汤 玲