上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终4228号
上诉人（原审被告）朱丽娜，XX年XX月XX日生，汉族。上诉人（原审被告）徐颖，XX年XX月XX日生，汉族。两上诉人共同委托代理人薛燕，上海市佩信科诺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）连建华，XX年XX月XX日生，汉族，现在上海市宝山监狱服刑。委托代理人承伟平（系连建华妻子）。委托代理人康恺，上海市申房律师事务所律师。被上诉人（原审被告）徐菊丽，汉族。委托代理人连建国（系徐菊丽儿子）。被上诉人（原审被告）连建国，XX年XX月XX日生，汉族。被上诉人（原审被告）连建祥，XX年XX月XX日生，汉族。被上诉人（原审被告）连璐萍，XX年XX月XX日生，汉族。上诉人朱丽娜、徐颖因确认合同无效纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第36627号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月13日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审认定，连某甲与徐菊丽系夫妻关系，生育了连建华、连建国、连建祥、连璐萍以及连某乙。朱丽娜与连某乙系夫妻关系，徐颖系朱丽娜与其前夫所生女儿。连某乙于2013年4月23日报死亡，连某甲于2015年4月25日报死亡。2000年5月11日，连某甲原承租居住的上海市黄浦区XX路XX号XX室因其家庭居住困难，遂由连某甲单位为其增配了位于上海市黄浦区XX街XX弄XX号XX楼北后厢公房一间（另一门牌号为上海市黄浦区XX街XX弄XX号），该公房原始受配人为连某甲（承租人）、连建华、连璐萍三人，连建华和连璐萍将户籍从上海市黄浦区XX路XX号XX室迁入该处。2001年11月13日，该处公房由上海XX有限公司进行动迁，安置人口为连某甲、连建华、连璐萍三人，动迁单位安置了位于上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号XX室（以下简称系争房屋）商品房一套，相应奖励费抵扣后再由被安置人支付7,000元（人民币，下同），动迁单位将系争房屋先登记在案外人陈某名下。2002年3月20日，连某甲通过与案外人陈某签订买卖合同方式将系争房屋产权转移登记其一人名下，并由连某甲办理房屋入住手续。动迁后，连建华因犯罪自2001年12月底入狱至今，其在被拆迁房屋内的户籍随即被注销，连璐萍户籍迁回原处即上海市黄浦区XX路XX号XX室。2004年9月2日，连某甲与其子连某乙及朱丽娜签订《房屋买卖合同》，约定转让价款18.5万元,2004年9月10日支付1万元，同年9月30日（交易过户前）支付17.5万元。同年9月7日，连某甲将系争房屋产权过户至连某乙和朱丽娜名下。2005年5月31日，连某乙与朱丽娜登记结婚，双方将系争房屋装修后入住至今。2015年10月，连建华起诉请求依法确认连某甲与连某乙和朱丽娜就系争房屋于2004年9月2日签订的房屋买卖合同无效。原审审理中，各方当事人一致认可系争房屋市场价为180万元；连建华认为，如合同被确认无效，要求析产继承，其要求取得系争房屋，由其支付其他人相应折价款；朱丽娜认为，如合同无效，其要求取得系争房屋，由其支付相应折价款；其余当事人均认可系争房屋归朱丽娜所有，要求取得相应折价款。原审认为，本案争议焦点三个，第一，系争房屋产权系连某甲一人所有还是连某甲与连建华、连璐萍三人共有？虽系争房屋原始登记在连某甲一人名下，连建华和连璐萍也知道当初动迁安置了系争房屋，但朱丽娜和徐颖并无证据证明连建华和连璐萍在连某甲办理产权登记时放弃了系争房屋产权份额。连建华自动迁后即入狱，其不清楚系争房屋产权登记情况应属常理，而连璐萍动迁后户籍变动也不能说明其放弃系争房屋产权份额。现根据动迁安置协议和住房调配单看，连某甲与连建华和连璐萍均为被安置人口，三人动迁安置取得的系争房屋，故系争房屋仍应属三人共有财产。第二，连某甲与连某乙和朱丽娜之间房屋买卖合同的效力问题。法律规定，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。首先，系争房屋系连建华与连某甲及连璐萍共有财产，朱丽娜并无证据证明连某甲转让系争房屋时系经过连建华和连璐萍同意，连某甲系擅自处分共有财产，一般应认定合同无效。但本案需考量的是连某乙和朱丽娜是否属善意受让的第三人以及是否支付了合理对价。连某乙与连某甲及连建华和连璐萍系亲属关系，连某乙在与父亲连某甲签订转让合同时应当知道系争房屋的来源及权属情况，而朱丽娜也应当知道，但未提示连建华和连璐萍，不构成善意第三人。至于是否支付合理对价问题，现朱丽娜提供的录音资料无法证明其曾经支付给徐菊丽2万元的事实，即便存在支付该2万元的事实，根据庭审情况，双方还曾经发生其他经济往来，无法认定该款即系支付房款。同时，朱丽娜辩称在2005年8月一次性支付了13万元，其提供的银行取款凭证中该期间并无大额取款记录，虽有陆续取款记录，但无法证明其用于支付房款的事实。徐颖承认其在2002年期间去日本留学，认为朱丽娜相应款项用于其女儿留学费用，法院认为作为普通家庭正常收入和开支看也存在较大可能性。因此，从现有证据看，法院无法认定连某乙与朱丽娜受让系争房屋时支付了合理对价。故法院确认连某甲与连某乙和朱丽娜就系争房屋所签订的房屋买卖合同无效。第三，合同无效的后果处理问题。合同法规定，合同无效或者被撤销的，因该合同取得的财产，应当予以返还。鉴于连某甲已经死亡，系争房屋无法恢复登记至连某甲名下，且系争房屋一直由连某乙和朱丽娜、徐颖实际居住使用，现朱丽娜要求取得系争房屋所有权，并无不当，法院予以认可，并由其支付相应房屋折价款。系争房屋由被继承人连某甲和连建华、连璐萍三人共有，法院酌定三人各享有三分之一的产权份额，按确定的市场价180万元计算三人各应得60万元。连某甲享有的份额作为遗产由各继承人按照法定继承方式继承分割，因连某乙先于被继承人连某甲死亡，其又无代位继承人，故连某甲的遗产由连建华、徐菊丽、连建国、连建祥、连璐萍继承，各人应得12万元。原审法院于二○一六年一月六日依法作出判决：一、连某甲与连某乙和朱丽娜就上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋于2004年9月2日签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、现登记在连某乙和朱丽娜名下的上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋所有权归朱丽娜所有。由连建华、徐菊丽、连建国、连建祥、连璐萍于判决生效之日起三十日内协助办理产权变更登记手续，由此产生的相关税费由朱丽娜负担；三、朱丽娜于判决生效之日起三十日内分别支付连建华人民币72万元、支付徐菊丽人民币12万元、支付连建国人民币12万元、支付连建祥人民币12万元、支付连璐萍人民币72万元；负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3,900元，减半收取计人民币1,950元(连建华已预交)，由连建华负担人民币650元，由朱丽娜负担人民币350元，由徐菊丽、连建国、连建祥各负担人民币100元，由连璐萍负担人民币650元，负担之款于判决生效之日起七日内交纳法院。判决后，朱丽娜、徐颖不服，上诉称，一、本案应适用《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，即便连某甲无权处分，房屋买卖合同仍应为有效；二、原审中，连建华、连璐萍表示2001年就知晓自己是动迁安置对象，但从动迁至今已过15年之久，在此期间其从未主张过权利，显然已过诉讼时效，其放弃权利的意思表示是明显的，故原审法院认定系争房屋由连某甲、连建华、连璐萍共有缺乏依据；三、上诉人已支付合理对价，应认定为善意第三人，依法取得系争房屋的所有权。故请求二审法院撤销原审判决第一、三项，改判驳回连建华原审全部诉讼请求。被上诉人连建华辩称，不同意上诉人的上诉请求。连某甲、连璐萍、连建华作为安置对象是明确的，对动迁房屋当然享有权利。连某甲在事后未取得两安置人同意的情况下擅自处分了房产，该合同未经两人事后追认，应认定为无效；上诉人称已经支付购房款未有证据证明，不构成善意取得。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人徐菊丽、连建国、连建祥、连璐萍辩称，同意连建华的意见。请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于连某甲与连某乙、朱丽娜所签订的房屋买卖合同的效力。根据动迁安置协议和住房调配单，连某甲、连建华、连璐萍均为被安置对象，依法应享有相应的动迁利益。现连建华以连某甲擅自将房屋产权登记至其一人名下，并转让房屋侵犯其权益之由主张合同无效。对此，本院认为，系争房屋动迁发生于2001年11月，连建华同年12月入狱至今，因其一直在监狱服刑，故对于连某甲之后变更产权以及出售房屋的行为并不知晓具有一定的合理性和可信度。同时，本院注意到，虽连某甲于2004年与连某乙、朱丽娜签订房屋买卖合同时，连某乙与朱丽娜未结婚登记，但朱丽娜庭审中陈述，双方2002年已认识并共同居住生活，故两人对于当时系争房屋的动迁情况以及权属问题应当是清楚的；此外，根据已查明的事实，目前亦没有充分证据证明连某乙与朱丽娜购房时曾向连某甲支付过合理对价，显然不符合物权法中关于善意取得的条件。据此，本院认为，在连建华不知情的情况下，连某甲擅自处分共有财产，连某乙、朱丽娜未支付房屋价款的行为，已侵害了连建华的利益，根据合同法之规定，应认定为买卖合同无效；朱丽娜、徐颖上诉认为，本案应适用买卖合同司法解释之规定认定合同有效，理由尚不充分，本院不予采信。鉴于房屋买卖合同已被认定为无效，房屋产权应恢复至合法权利人之名下，但考虑到目前的实际居住情况，原审法院确认朱丽娜取得系争房屋产权，并由其支付相应房屋折价款的处理方式，更为公平合理，本院予以认同。关于房屋折价款的具体分配问题，因连建华、连璐萍等五人未就分配金额提出异议，应视为对一审判决予以认可，故本院对原审法院的该部分处理结果，予以维持。综上，原审法院在查明事实的前提下，依法作出的判决是正确的，本院予以维持。上诉人朱丽娜、徐颖的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3,900元，由上诉人朱丽娜、徐颖负担。本判决为终审判决。
审 判 长 叶 兰
代理审判员 严佳维
代理审判员 吴 丹
二〇一六年六月二十日
书 记 员 刘 羽
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……