北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终4166号
上诉人（原审被告、反诉原告）：北京友协健康管理中心，住所地北京市石景山区晋元庄路**号*幢*层417，实际营业地址北京市石景山区时代花园东街8号院1号楼1714。
投资人：刘春生，总经理。
委托诉讼代理人：吉君兰，女，北京友协健康管理中心副总经理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：胡素梅，女，1973年8月17日出生。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：胡桥艺，女，1994年1月27日出生。
委托诉讼代理人：王长革，男。
原审被告：刘春生，男，1953年7月9日出生。
上诉人北京友协健康管理中心（以下简称友协中心）因与被上诉人胡素梅、胡桥艺、原审被告刘春生房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2016）京0107民初703号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月25日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人友协中心之投资人刘春生及委托诉讼代理人吉君兰、被上诉人胡素梅、被上诉人胡桥艺之委托诉讼代理人王长革、原审被告刘春生均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
友协中心上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回胡素梅、胡桥艺的一审诉讼请求，支持友协中心的反诉请求。事实与理由：胡素梅、胡桥艺早于2015年12月向友协中心送达了解约通知，双方商铺租赁合同已经解除，后胡素梅、胡桥艺于2016年1月将涉案房屋另租给他人。胡素梅、胡桥艺未向友协中心实际交付涉案房屋，胡素梅、胡桥艺与友协中心之间的商铺租赁合同尚未成立。
胡素梅、胡桥艺辩称，同意一审判决，不同意友协中心的上诉请求和理由。
刘春生述称，同意友协中心的上诉请求。
胡素梅、胡桥艺向一审法院起诉请求：1.判令确认胡素梅、胡桥艺与友协中心签订的商铺租赁合同于起诉书送达之日解除；2.判令友协中心给付胡素梅、胡桥艺自2015年8月10日起至2016年7月21日的房租及房屋使用费（每日以1716元计算），及逾期付房租及房屋使用费的利息（从2015年8月10日至实际给付之日，利率按照中国人民银行逾期贷款利率计算）；3.判令友协中心给付违约金（按照月租金的100%）；4.案件受理费由友协中心承担。
友协中心向一审法院反诉请求：1.判令胡素梅、胡桥艺返还租金及押金97919元；2.判令胡素梅、胡桥艺支付违约金51499元。
一审法院认定事实：位于北京市石景山区1099、-1100、-1101号房屋（以下简称涉案房屋）为胡素梅、胡桥艺所有。
2015年7月10日，胡素梅、胡桥艺（出租人、甲方）与友协中心（承租人、乙方）签订融科创意中心商铺租赁合同，载明：涉案房屋建筑面积为445.56平方米，租期自2015年7月10日至2025年7月9日，共计10年。甲方应按约定条件交付给乙方。房屋交割清单经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成。免租期：2015年7月10日至2015年10月9日止，计3个月。租金标准：第一至第四年为每日每平方米3.8元，每年617992元，每月51499元。支付方式：各期租金支付日期为第一次2015年7月10日前支付一个月押金和一个月租金，10月3日之前支付后2个月租金，以后每三个月支付一次，租金需在前一期到期前十五日支付到账。押金51499元，租赁期满或解除后，押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。第八条第（四）项：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：不按照约定支付租金达7日的；欠缴各项费用达51499元的。第九条第（一）项：甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有第八条第（四）项约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。
胡素梅、胡桥艺称于2015年7月10日将涉案房屋交付友协中心，并提供了北京万邦汇晟商业投资有限公司于2016年3月10日出具的证词，其中载明：本公司为友协中心与龚迅等提供租赁商铺居间服务。出租人以（已）将所属房屋在双方签订合同，收取押金及部分租金后交付与该公司使用至今。友协中心未按照合同约定支付房租。友协中心对此证词否认。
庭审时，友协中心称租赁前与中介及十间房屋业主协商一并租赁，并提供了聊天记录为证据。胡素梅、胡桥艺对此否认。友协中心提供了补充协议一份，载明：2、1061、1062、1063、1064、1067、1068、1069、1099、1100、1101所有业主签署正式合同后，合同开始生效。友协中心主张合同未生效。胡素梅、胡桥艺对此否认，称此协议为复印件，且该协议无友协中心签字，并非针对友协中心。
2015年7月27日，胡素梅、胡桥艺出具收据，载明：收到友协中心一个月押金及一个月租金共计97919元。
2016年7月21日，法院工作人员至现场涉案房屋进行勘验及调查。现场涉案房屋均未上锁。各方当事人均认可，无论是否交房，该日当场由胡素梅、胡桥艺收回房屋。中介工作人员刘毅称：补充协议是物业和业主之间的协议，房屋系签订租赁合同当日交付友协中心。友协中心仅认可曾在-1100、-1101、赵京燕房屋放过物品。
另查，本案庭审中，各方当事人均在否认违约的前提下以对方主张的违约金标准过高为由，请求予以酌情减少。各方对其主张违约金损失的具体数额，亦未提供相应证据予以证实。胡素梅、胡桥艺认为其主张的标准过高，同意法院进行酌减。
上述事实，有房屋所有权证书、租赁合同、现场勘验笔录、补充协议、证词及当事人陈述等证据在案佐证。
一审法院认为，胡素梅、胡桥艺与友协中心签订的租赁合同均系双方当事人真实意思表示，内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应依约履行。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依照合同法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。
具体至本案中，根据中介公司的证明及其工作人员的陈述，以及现场勘验的结果，综合双方履行合同、友协中心交纳租金、押金的情况等，法院认定房屋已经于签订合同当日交付友协中心。现友协中心逾期未交纳相应租金，经多次催告仍不交纳，构成根本违约，胡素梅、胡桥艺因此具备合同解除权。胡素梅、胡桥艺请求解除合同的诉讼请求，具备事实及法律依据，法院依法予以支持。胡素梅、胡桥艺此前没有向对方送达解除合同的通知，而是直接起诉到法院要求解除合同，法院认定解除权成立并判决解除合同，合同解除的时间是在含有明确请求解除合同的起诉状送达友协中心之日，即2016年3月1日为解除合同之日。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现胡素梅、胡桥艺主张友协中心给付合同解除前欠付租金、合同解除后的使用费及逾期付款合理利息的诉求，具备事实及法律依据，法院依法予以支持。友协中心存在迟延给付租金且欠交租金达约定数额以上的违约行为，故应当按照合同约定给付胡素梅、胡桥艺相应违约金。鉴于我国法律规定的违约金具有补偿性，以填补损失为目的，根据合同法相关规定，当约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以适当减少。现庭审时，胡素梅、胡桥艺、友协中心均认可违约金标准过高，同意法院酌情减少。且友协中心称合同约定押金可以作为抵扣应由友协中心承担的费用租金及违约赔偿责任之用，故违约金数额，法院综合胡素梅、胡桥艺对于其实际损失的举证情况，兼顾合同履行情况、胡素梅、胡桥艺过错程度及友协中心预期利益等因素，根据公平和诚实信用原则，依法予以酌定。免租期系双方约定的内容，其本意即对应合同全部履行完毕的前提下的免租期时间，双方应当按照约定履行合同免租期。友协中心答辩称需要胡素梅、胡桥艺提供发票的抗辩意见，因友协中心的付款义务应当在先履行，且提供发票仅为合同附随义务，不能对抗友协中心主要合同义务，故对于友协中心上述答辩意见，法院不予采纳。友协中心主张胡素梅、胡桥艺存在违约行为，但未提出相应有效证据予以证实，故其主张给付违约金的反诉请求，法院难以支持。友协中心主张胡素梅、胡桥艺退还租金及全部押金的反诉请求，因押金抵销了部分租金，且租金实际应当支付胡素梅、胡桥艺，故对此法院不予支持。刘春生系友协中心负责人，其行为系该中心职务行为，故其在本案中并非适格被告，应由友协中心承担相应责任。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决：一、确认胡素梅、胡桥艺与北京友协健康管理中心于2015年7月10日签订的《融科创意中心商铺租赁合同》于2016年3月1日解除；二、北京友协健康管理中心于本判决生效后七日内给付胡素梅、胡桥艺2015年10月10日至2016年3月1日的租金及2016年3月1日至2016年7月21日的使用费共计三十八万六千三百一十六元；三、北京友协健康管理中心于本判决生效后七日内给付胡素梅、胡桥艺迟延给付租金及使用费的利息（以102998元为基数的，自2015年10月3日起；以154497元为基数的，自2015年12月25日起；自2016年4月9日开始计算的，以每日1693元为基数计算，此后每日基数增长1693元；以上均计算至2016年7月21日；自2016年7月22日开始，以386316元为基数，计算至实际给付之日；以上均按照中国人民银行同期贷款利率计算）；四、北京友协健康管理中心于本判决生效后七日内给付胡素梅、胡桥艺违约金四万九千元；五、驳回胡素梅、胡桥艺的其他诉讼请求；六、驳回北京友协健康管理中心的反诉请求。如果未按本判决确定的指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。胡素梅、胡桥艺与友协中心签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定。友协中心主张其尚未接收房屋，故涉案合同尚未成立，但双方已在合同上签字盖章，且友协中心向胡素梅、胡桥艺支付租金及押金，并实际使用其所承租的房屋，故一审法院认定合同已经成立并生效正确，本院予以确认，友协中心的该项主张不能成立，本院不予采信。
解除条件成就，解除权人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。友协中心逾期未交纳相应租金，构成根本违约，胡素梅、胡桥艺具备合同解除权。胡素梅、胡桥艺就合同解除向法院提起诉讼，一审法院以友协中心收到起诉状之日确定为合同解除之日并无不当，本院对此予以确认。友协中心主张以胡素梅、胡桥艺向其送达解约函之日确定为合同解除日，但其证据不足以证明胡素梅、胡桥艺作出并向其送达解约函。友协中心进而主张胡素梅、胡桥艺已经于2016年1月将涉案房屋另行出租，对该主张友协中心亦未提供证据予以证明。故本院对友协中心上述主张不予采信。友协中心根本违约，故其主张胡素梅、胡桥艺返还租金及押金、支付违约金的反诉请求没有事实与法律依据，一审判决驳回其反诉请求正确，本院予以确认。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方合同解除后，友协中心仍占有涉案房屋。一审判决友协中心支付胡素梅、胡桥艺欠付的租金及解除合同后的房屋使用费并无不当，本院对此予以确认。友协中心未按时支付租金，构成根本违约，一审法院考虑各种因素，酌情确定友协中心支付胡素梅、胡桥艺违约金的数额并无不当，本院予以确认。就逾期支付租金及房屋使用费的利息部分，双方就此并无合同约定，且一审法院已经判令友协中心向胡素梅、胡桥艺支付违约金，对于胡素梅、胡桥艺未能按合同约定取得租金的损失已经进行了弥补，故一审法院再判决友协中心支付逾期付款的利息错误，本院对此予以纠正。
综上所述，一审法院就租金及使用费的利息认定错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持北京市石景山区人民法院（2016）京0107民初703号民事判决第一项、第二项、第四项、第六项；
二、撤销北京市石景山区人民法院（2016）京0107民初703号民事判决第三项、第五项；
三、驳回胡素梅、胡桥艺的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费10270元，由北京友协健康管理中心负担6910元（本判决生效后七日内交纳），由胡素梅、胡桥艺负担3360元（已预交2592元，余款768元于本判决生效后七日内交纳）。
一审反诉案件受理费1644元，由北京友协健康管理中心负担（已交纳）。
二审案件受理费8554元，由北京友协健康管理中心负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王爱红
审 判 员 柳适思
审 判 员 赵 蕾
二〇一八年七月二十三日
法官助理 黄旭宁
书 记 员 王志栋