北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）石民初字第2613号
原告杨金环，男，1962年4月1日出生。
委托代理人林松海，北京市万企律师事务所律师。
被告北京兴盛恒泰投资管理公司，住所地北京市石景山区五里坨石门路288号。
法定代表人白志军，董事长。
委托代理人付作庄，北京市博天律师事务所律师。
委托代理人李二柱，男，1962年1月11日出生。
被告北京市土地整理储备中心石景山区分中心，住所地北京市石景山区八角西街**号方地大厦*座。
法定代表人韩庆文，主任。
委托代理人张秀山，北京颐合中鸿律师事务所律师。
原告杨金环与被告北京兴盛恒泰投资管理公司（以下简称兴盛公司）、北京市土地整理储备中心石景山区分中心（以下简称土储分中心）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨金环及其委托代理人林松海，被告兴盛公司委托代理人付作庄、李二柱，被告土储分中心委托代理人张秀山均到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
原告杨金环起诉称：杨金环自1999年起租赁北京市石景山区五里坨水泥制品厂房屋，用于经营旅馆、洗浴、商店等项目，并于2002年起正式签订书面《租赁合同》，租期5年。2008年12月31日，杨金环与五里坨水泥制品厂续签《房屋租赁合同》，合同明确规定，杨金环承租五里坨水泥制品厂的位于石景山区石门路309-311号的房屋，租期两年，自2009年1月1日起至2010年12月31日止，年租金7万元。租赁协议签订后，杨金环正常经营，并且对租赁和自建房屋进行了重大装修。2009年6月9日北京市石景山区建设委员会发出石建拆示字（2009）第14号拆迁公示，杨金环租赁场所在拆迁范围内。但兴盛公司和土储分中心却在未通知杨金环的情况下，私自签订了《拆迁补偿安置协议》。杨金环听说后，多次要求兴盛公司和土储分中心向杨金环提供《拆迁安置补偿协议》，但兴盛公司与土储分中心均拒不提供，也不与杨金环签订《拆迁补偿协议》。《城市房屋拆迁管理条例》第十三条第二款规定：“拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议”。第十六条规定：“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。”兴盛公司与土储分中心的行为违反了上述法律强制性规定，也严重侵犯了杨金环的合法权益。另外，北京市石景山区五里坨水泥制品厂其他资产属于五里坨农工商联合公司所有。2010年12月31日，石景山区五里坨水泥制品厂已在工商部门申请注销。兴盛公司是2009年11月9日经石景山区农业委员会批准由石景山区五里坨农工商联合公司改制而成的。原告为维护合法权益，诉至法院，诉讼请求：1、请求判令确认二被告于2010年1月8日签订的《石景山区五里坨建设组团土地一级开发项目北京兴盛恒泰投资管理公司集体土地征地地上物拆除补偿协议》无效；2、本案诉讼费用由二被告负担。
被告兴盛公司答辩称：首先，2008年12月31日，北京市石景山五里坨水泥制品厂与杨金环签订《房屋租赁合同》，合同中明确约定，租期内如遇国家征地政府城市规划建设使用时，兴盛公司提前两个月通知杨金环，合同终止。2010年3月13日，北京市石景山五里坨水泥制品厂书面通知杨金环，履行了合同约定的通知义务，《房屋租赁合同》终止。其次，兴盛公司与土储分中心于2010年1月8日签订的《集体土地征地地上物拆除补偿协议》合法有效。该协议的补偿标准适用《土地管理法》和《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》等规定，而不适用《城市房屋拆迁管理条例》。兴盛公司名下的土地性质属于集体土地，而不是国有土地。《城市房屋拆迁管理条例》第二条规定：“在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本条例。”因此，《城市房屋拆迁管理条例》不适用兴盛公司集体土地上的房屋拆迁。《集体土地征地地上物拆除补偿协议》是依据《土地管理法》和《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》而签订的，《土地管理法》和《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》中没有规定对集体土地上房屋的承租人进行拆迁补偿、安置的规定。《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》规定征用集体土地拆迁房屋时，要依法对被拆迁房屋的所有人进行补偿、安置。根据以上事实，兴盛公司认为，杨金环以《城市房屋拆迁管理条例》为依据要求确认兴盛公司与土储分中心签订的《拆迁补偿安置协议书》无效，是适用法律错误。杨金环的诉讼请求没有事实根据和法律依据，请求法院依法驳回杨金环的诉讼请求。
被告土储分中心答辩称：土储分中心与兴盛公司签订的《集体土地征地地上物拆除补偿协议》是有关征用土地的补偿协议，而非拆迁补偿协议。杨金环诉讼请求第一项中要求确认无效的《拆迁补偿安置协议书》并不存在。杨金环与兴盛公司下属的水泥制品厂签订的《房屋租赁合同》已经到期，石景山区法院对杨金环与兴盛公司的房屋租赁合同纠纷已经作出了判决且该判决已生效，判决杨金环腾房并支付房屋使用费。杨金环与本案的拆迁利益没有利害关系，不具备诉讼主体的资格。土储分中心与兴盛公司签订的协议是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性禁止性规定，合法有效。请求法院驳回杨金环的诉讼请求。
经审理查明：杨金环为个体工商户，经营北京市温馨居旅馆，经营场所位于北京市石景山区五里坨336路东行站西侧。
2002年12月21日，北京市石景山五里坨水泥制品厂（出租方、甲方）与北京市温馨居旅馆（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，甲方将本场所属五里坨336车站南侧房屋680平方米租给乙方做旅馆、浴池使用。租赁期间为五年，自2003年1月1日至2008年1月1日。全年租金3万元。
2008年12月31日，北京市石景山五里坨水泥制品厂（出租方、甲方）与北京市温馨居旅馆（承租方、乙方）再次签订《房屋租赁合同》，其中载明：第一条、房屋的位置及面积：1、甲方出租给乙方的房屋位于石景山石门路309-311号。2、出租房屋的面积为641.08平方米，自建房面积为395.19平方米；第二条、租赁期限及用途：1、该房屋租赁期为两年，自2009年1月1日至2010年12月31日止。2、乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为经营使用。第三条、租金支付方式及缴款时间：1、该房屋年租金为柒万元整；首次交款日期为2009年1月10日。2、房屋租金支付方式如下：房屋每年一次付清交给甲方，下年度提前一个月支付房租，甲方收款后提供乙方收款凭证；第六条、其他约定：1、因故障或线路维修造成停电现象，乙方因此带来的经济损失，甲方不予承担。2、合同期满后，甲方继续出租的情况下，乙方可提前一个月办理续租手续。3、租期内，如遇国家征地政府城市规划建设规划使用时，甲方提前两个月通知乙方，合同终止。4、乙方签订合同的同时必须签订安全防范责任书。5、合同在执行过程中发生纠纷，通过甲乙双方协商一致，依法解决。同日，双方签订了制品厂租赁房屋附加规定协议及安全防范责任书。
2009年6月9日，北京市石景山区建设委员会发布北京市石景山区城市建设项目拆迁公示（石建拆示字（2009）第14号），其中载明：根据京发改（2009）1009号文件批复，北京市土地整理储备中心、土储分中心就五里坨地区以下范围内实施《五里坨建设组团项目02地块土地一级开发》工程建设项目：东至京门公路，西至五里坨中街，南至京门公路新线，北至京门公路。根据《北京市城市房屋拆迁管理办法》第八条规定，自2009年6月9日至2010年6月8日止，在上述拆迁范围内暂停办理下列事项：一、新建、改建、扩建房屋。2、房屋租赁。3、改变房屋、土地用途。
2009年12月2日，北京市石景山区建设委员会出具房屋拆迁许可证（京建石拆许字（2009）第266号），其中载明：北京市土地整理储备中心、土储分中心：你单位因五里坨建设组团02地块土地一级开发项目建设，需拆迁下列范围内房屋及其附属物，经审查具备拆迁条件，予以批准，特此发证。拆迁范围为东至京门公路，西至五里坨中街，南至京门公路新线，北至京门公路。拆迁期限自2009年12月12日至2010年12月11日。拆迁实施单位为北京松松房屋拆迁服务有限责任公司。庭审时，各方当事人均认可原告经营的旅馆位于上述拆迁范围之内。
2009年12月22日，《石景山区五里坨建设组团土地一级开发项目住宅拆迁补偿安置方案及实施细则》、《五里坨建设组团土地一级开发项目住宅拆迁补偿安置方案》发布，其中载明：第一章、总则，第一条，根据《北京市城市房屋拆迁管理办法》（北京市人民政府令第87号）、《关于进一步做好本城市房屋拆迁安置和补偿工作的若干意见》（京建拆（2009）431号）、《关于发布﹤北京市房屋重置成新价评估技术标准﹥的通知》（京国土房管拆（2003）808号）及其他有关拆迁政策法规，结合本地区的实际情况制定本方案。第二条，本方案所称拆迁人是指依法取得房屋拆迁许可证的建设单位土储分中心，受土储分中心委托，北京实兴腾飞置业发展公司对拆迁现场负责。本方案所称被拆迁人是指被拆迁房屋的所有权人。第三条，拆迁范围以拆迁公告范围为准，在公告范围内，实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本方案。《五里坨建设组团土地一级开发项目住宅拆迁补偿安置方案》实施细则载明：第二章，产权户的认定，本方案所称的产权户，按照房屋所有权证或者公有住房租赁合同认定。《关于五里坨建设组团土地一级开发项目住宅房屋拆迁评估价款中基准价格的公示》中载明：基准价格公示时间为2009年12月5日起至2009年12月11日止。
2010年1月8日，土储分中心（甲方）与兴盛公司（乙方、原北京市石景山区五里坨农工商联合公司）签订《石景山区五里坨建设组团土地一级开发项目北京兴盛恒泰投资管理公司集体土地征地地上物拆除补偿协议》，其中载明：按照《中华人民共和国土地管理法》、《北京市建设征地补偿安置办法》、《北京市房屋估价办法》及有关文件规定，经甲乙双方友好协商，现就乙方集体土地地上物拆除补偿事宜达成协议如下：一、拆除补偿范围：北京兴盛恒泰投资管理公司（原北京市石景山区五里坨农工商联合公司）集体土地所有地上物非住宅建筑。具体范围以土地勘测定界报告书中所列乙方集体土地范围为准；二、拆除数量：根据评估报告，经双方协商确认该项目范围内乙方有非住宅房屋和其他建筑物、构筑物及道路（含代征道路占地）、供电、供水等地上地下全部设施，其中非住宅房屋建筑面积87349.82平方米。三、拆除补偿标准：按照国家相关规定，拆除非住宅房屋和其他建筑物、构筑物的，按照重置成新价格和补助费等予以补偿。六、双方责任：1、甲方负责按协议约定支付乙方拆除补偿费。2、如甲方不能按本协议约定支付拆除补偿费，则甲方违约，每延期一天应支付的违约金为拆除补偿费总价款×3／10000。3、乙方按协议约定的时间完成全部地上物腾空及等工作，并移交甲方进行验收。4、乙方自行解决处理租用土地、房屋租户的合同及相关事宜。同时乙方保证在完成乙方所属项目用地移交至甲方后，该项目宗地内无任何土地使用权属及地上物权属纠纷，如所属乙方用地内发生任何涉及土地使用权属及地上物权属纠纷等事宜，由乙方全权负责解决并承担所发生的全部法律责任等相关事宜。5、如乙方不能按本协议规定腾空地上物，每延期一天应支付的违约金为拆除补偿费总价款×3／10000，违约金由甲方从拆除补偿费中扣除。
2010年3月13日，五里坨水泥制品厂发出通知，其中载明：现五里坨地区西部开发工作已全面开始，拆迁工作于今年五月份完成。您所处的地理位置属于拆迁范围之内，请您另选经营场所，提前做好拆迁的准备工作。
另查，原告主张二被告签订的合同无效的理由为：按照城市房屋拆迁管理条例第13条第2款规定，拆迁人应该与被拆迁人、承租人订立拆迁补偿协议。二被告违反了该强制性规定。且二被告存在恶意串通损害原告权益的行为。庭审时，杨金环提供了土储分中心2013年1月14出具的说明和2013年1月11日的谈话笔录，可以证明当时土储分中心与兴盛公司签订拆迁合同时对杨金环是承租人是明知的，土储分中心与兴盛公司之间存在恶意串通，损害了杨金环的合法利益。二被告称说明和谈话笔录都只是对事实的陈述。且诉争地点为集体土地，不适用城市房屋拆迁管理条例。二被告也不存在恶意串通的行为。
2013年12月9日，本院至兴盛公司进行调查，经核对，《石景山区五里坨建设组团土地一级开发项目北京兴盛恒泰投资管理公司集体土地征地地上物拆除补偿协议》原件与庭审时提供的复印件一致。原告称其诉讼请求即主张该份协议无效。
此外，兴盛公司曾至本院起诉杨金环，请求判令杨金环腾退房屋并支付房屋租金及使用费。杨金环提出反诉，请求判令兴盛公司依法对杨金环按承租和自建房屋标准进行安置。2012年12月20日，本院出具（2011）石民初字第4447号民事判决书，判决杨金环腾退房屋、支付房屋租金及使用费。杨金环不服，提出上诉。2013年5月2日，杨金环撤回上诉。
杨金环曾起诉北京市石景山区住房和城乡建设委员会，请求依法撤销北京市石景山区住房和城乡建设委员会于2013年1月16日作出的《关于杨金环裁决申请的答复》，并责令北京市石景山区住房和城乡建设委员会对杨金环提出的裁决申请履行法定职责。2013年9月11日，本院出具（2013）石行初字第23号行政判决书，判决确认北京市石景山区住房和城乡建设委员会于2013年1月16日作出的《关于杨金环裁决申请的答复》违法，北京市石景山区住房和城乡建设委员会对杨金环提出的《拆迁纠纷裁决申请书》重新履行法定职责。
再查，2009年11月9日，北京市石景山区农业委员会办公室出具北京市石景山区农业委员会（石政农发（2009）52号）关于对北京兴泰工贸公司进行改制请示的批复，其中载明：北京兴泰工贸公司：你单位关于进行改制的请示及改制方案收悉，经研究同意你们的改制请示，并批复如下：一、北京市五里坨农工商联合公司在历史上无企业法人执照情况属实，应通过改革成为独立的法人实体，在具体操作重要严格依照有关法律、法规进行。2、同意你们进行改制的方案，将北京市五里坨农工商联合公司量化后的资产全部转入北京兴泰工贸公司，由北京兴泰工贸公司作为改制主体进行改制。3、同意将评估报告（普洋评报字（2009）第63号）中的所有者权益9665.6978万元作为注册资本投入改制后的企业，由白志军、赵连英等1406人组成改制企业的股东代表大会，并登记注册为“北京兴盛恒泰投资管理公司”（股份合作）。庭审时被告兴盛公司自认其由北京市石景山区五里坨农工商联合公司改制而来。北京市石景山五里坨水泥制品厂为兴盛公司下属单位，于2010年12月31日注销。
上述事实，有营业执照、《房屋租赁合同》、《石景山区五里坨建设组团土地一级开发项目北京兴盛恒泰投资管理公司集体土地征地地上物拆除补偿协议》、北京市石景山区建设委员会发布北京市石景山区城市建设项目拆迁公示（石建拆示字（2009）第14号）、北京市石景山区建设委员会出具房屋拆迁许可证（京建石拆许字（2009）第266号）、北京市石景山区农业委员会办公室出具北京市石景山区农业委员会（石政农发（2009）52号）关于对北京兴泰工贸公司进行改制请示的批复、北京市石景山区农业委员会办公室出具北京市石景山区农业委员会（石政农发（2009）52号）关于对北京兴泰工贸公司进行改制请示的批复、说明、谈话笔录、《石景山区五里坨建设组团土地一级开发项目住宅拆迁补偿安置方案及实施细则》、《关于五里坨建设组团土地一级开发项目住宅房屋拆迁评估价款中基准价格的公示》、（2011）石民初字第4447号民事判决书、（2013）一中民终字第3024号民事裁定书、（2013）石行初字第23号行政判决书、通知、及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。具体至本案中，第一，针对原告称二被告的协议违反《城市房屋拆迁管理条例》的规定从而导致协议无效的主张，首先，原告承租地点的土地为农村集体土地性质，而《城市房屋拆迁管理条例》仅针对城市规划区内国有土地实施房屋拆迁的行为，因此该条例对于二被告的协议并不适用。其次，二被告的协议系针对集体土地征收及集体土地房屋拆迁而签订，并非城市拆迁安置行为，因此亦不适用该条例。最后，退一步讲，即使二被告的协议适用该条例调整，该条例第十三条第二款也仅为管理性规定，并非效力性强制性规定，不能导致协议无效的法律后果。第二，针对原告称二被告的协议存在恶意串通情形损害原告利益从而导致协议无效的主张，首先，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告提出上述主张，应当由原告对于该事实进行举证。但原告并未提供有效证据证实其上述主张。其次，二被告签订的协议内容实质与原告的拆迁安置利益并无直接的利害关系，二被告签订协议的内容也无须为原告知晓并认可，因此二被告在签订协议时并不存在恶意串通侵害原告利益的行为。
综合以上分析，本院认定原告请求确认二被告签订的协议无效的诉讼请求并无事实及法律依据，本院难以支持。此外，需要指出的是，原告与兴盛公司之间的租赁合同的权利义务关系，及原告与北京市石景山区住房和城乡建设委员会的行政裁决等行为，各方当事人可另行主张。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：
驳回杨金环的诉讼请求。
案件受理费七十元，由杨金环负担（已交纳三十五元，剩余三十五元于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
审 判 长 梁 爽
人民陪审员 吴宝杰
人民陪审员 汪淑华
二〇一五年六月二十五日
书 记 员 王 旸