宋体仿宋江苏省洪泽县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）泽民初字第0561号
原告金少华
委托代理人张友智，洪泽县高良涧法律服务所法律工作者。
被告万伏蒋
被告张怀芬
两被告共同委托代理人张超林，江苏泗洲律师事务所律师。
被告潘雪松
被告倪淑君
原告金少华与被告万伏蒋、张怀芬、潘雪松、倪淑君申请执行人执行异议之诉一案，本院于2013年4月3日受理后，依法组成合议庭，于2013年9月9日公开开庭审理了本案。原告金少华的委托代理人张友智，被告万伏蒋、张怀芬及其委托代理人张超林到庭参加诉讼，被告潘雪松、倪淑君经本院传票（公告）传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金少华诉称：被告潘雪松欠原告借款190000元未还，原告起诉，并于2011年10月13日申请洪泽县人民法院查封了被告潘雪松、倪淑君夫妻所有的位于洪泽县高良涧镇世纪景湾小区22幢203室房屋。2012年2月17日，洪泽县人民法院作出（2011）泽民初字第1348号民事判决书，判决被告潘雪松、倪淑君十日内偿还原告借款190000元。判决生效后，洪泽县人民法院于2012年6月4日立案执行，被告万伏蒋、张怀芬于2013年3月11日提出执行异议，洪泽县人民法院于2013年3月20日作出了（2013）泽执异字第2号民事裁定书，中止对位于洪泽县高良涧镇世纪景湾小区22幢203室的房产的执行。原告认为，被告万伏蒋、张怀芬与被告潘雪松、倪淑君虽于2008年5月31日签订了《房屋买卖合同》，但至今该房屋未办理房产过户手续，被告万伏蒋、张怀芬作为具有完全民事行为能力的人，应该承担没有过户所产生的一切法律后果，故诉至法院，要求对位于洪泽县高良涧镇世纪景湾小区22幢203室的房屋许可执行，被告承担本案诉讼费。
被告万伏蒋、张怀芬辩称：2008年5月31日，被告潘雪松、倪淑君已将本案诉争的房屋出售给被告万伏蒋、张怀芬，而被告潘雪松、倪淑君与原告形成债权债务关系的时间，在房屋买卖之后，且该房屋已被被告万伏蒋、张怀芬实际占有使用达5年之久；被告万伏蒋、张怀芬与被告潘雪松、倪淑君之间房屋买卖合同的内容合法、手续完备、意思表示真实，请求法庭驳回原告的诉讼请求。
被告潘雪松、倪淑君没有到庭参加诉讼，也未向本院提交答辩状及任何证据材料。
经审理查明：被告万伏蒋、张怀芬与被告潘雪松、倪淑君于2008年5月31日签订房屋买卖合同。该合同约定，被告潘雪松、倪淑君将洪泽县高良涧镇世纪景湾小区22幢203室房屋及车库出售给被告万伏蒋、张怀芬，房屋总价234800元，被告万伏蒋、张怀芬于合同签订之日向被告潘雪松、倪淑君付款125000元，被告潘雪松、倪淑君购买房屋时所借银行贷款120546.10元由被告万伏蒋、张怀芬从2008年5月份起负责偿还。该合同还约定，“买卖双方于5年后过户，在未过户前甲方（潘雪松、倪淑君）的一切债权债务与此房产（洪泽县高良涧镇世纪景湾小区22幢203室房屋）无关，与乙方（万伏蒋、张怀芬）无关”。被告潘雪松、倪淑君于2008年5月31日向被告万伏蒋、张怀芬出具了234800元的收条，并将其购买房屋的原始凭证、房产证、土地证、钥匙交被告万伏蒋、张怀芬，被告万伏蒋、张怀芬于2009年6月入住该房屋。
另查明：被告潘雪松共计向原告借款190000元未还。原告于2011年10月12日向本院起诉，并申请对被告潘雪松、倪淑君夫妻的财产进行诉讼保全；本院于2011年10月14日依法作出裁定，对被告潘雪松、倪淑君名下的位于洪泽县高良涧镇世纪景湾小区22幢203室房屋进行查封，并于2012年2月15日作出（2011）泽民初字第1348号民事判决书，判决：被告潘雪松、倪淑君于判决生效后十日内偿还原告金少华借款190000元。判决生效后，原告向人民法院申请执行，要求变卖洪泽县高良涧镇世纪景湾小区22幢203室的房屋，以履行生效判决。
被告万伏蒋、张怀芬于2013年1月16日还清了被告潘雪松、倪淑君购房时所欠银行按揭贷款，于2013年3月11日提出执行异议，本院于2013年3月20日作出了（2013）泽执异字第2号民事裁定书，裁定：中止对位于洪泽县高良涧镇世纪景湾小区22幢203室的房产的执行；该裁定书送达后原告不服，向本院提出申请执行人执行异议之诉。
再查明：在本案审理过程中，被告潘雪松、倪淑君没有向本院说明不能到庭参加诉讼的正当理由。
上述事实，有原、被告的当庭陈述、（2011）泽民初字第1348号民事判决书、（2013）泽执异字第2号民事裁定书、房屋买卖合同、收条等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，被告潘雪松、倪淑君经本院传票传唤后没有到庭参加诉讼，且没有说明存在不能到庭参加诉讼的正当理由，应当承担由此可能引发的不利法律后果。
本案中，被告潘雪松、倪淑君与被告万伏蒋、张怀芬间签订的房屋买卖合同是其真实意思的表示、合法有效，但双方所签合同中关于“买卖双方于5年后过户，在未过户前甲方（潘雪松、倪淑君）的一切债权债务与此房产（洪泽县高良涧镇世纪景湾小区22幢203室房屋）无关，与乙方（万伏蒋、张怀芬）无关”的约定反映出，四被告间的买卖合同尚未履行完毕，涉案房屋仍登记于被告潘雪松、倪淑君名下，按照物权法的相关规定，应认定涉案房产的所有权人为被告潘雪松、倪淑君。被告潘雪松、倪淑君系本案原告金少华的债务人，原告金少华依法申请对被告潘雪松、倪淑君名下的房产进行查封，并拍卖该房产以实现债权有法律依据。被告万伏蒋、张怀芬在本院查封之时，并未支付全部的购房款，虽实际占有涉案房屋，但没有及时的办理所有权过户登记手续，被告万伏蒋、张怀芬并非涉案房屋的所有权人，其作为买卖合同的买受人对买卖标的未及时登记过户，有主观过错，本院对洪泽县高良涧镇世纪景湾小区22幢203室房屋采取强制执行措施并无不当。被告万伏蒋、张怀芬作为案外人所提异议无法律根据，依法不能成立。被告万伏蒋、张怀芬可另行向被告潘雪松、倪淑君主张权利。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、撤销本院（2013）泽执异字第2号民事裁定书；
二、驳回被告万伏蒋、张怀芬的执行异议。
案件受理费80元，由原告金少华承担。于判决生效后十日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院（开户行：淮安市农业银行城中支行，开户名：淮安市财政局，账号：341201040002554）预交上诉案件受理费。
审 判 长 陶 春
人民陪审员 董 锋
人民陪审员 田林忠
二〇一三年十二月三十日
书 记 员 丁 苏
附：
《中华人民共和国物权法》第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记、发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人，当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：被执行人将其所有的需要办理过户的财产出卖第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。