安徽省马鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）皖05民终1273号上诉人（原审原告暨反诉被告）：汪辉明，男，1971年9月10日出生，汉族，马鞍山市龙潮洗浴中心业主，住安徽省马鞍山市花山区。委托诉讼代理人：张顺，江苏富建律师事务所律师。被上诉人（原审被告暨反诉原告）：马鞍山市建厦房地产综合开发有限公司，住所地安徽省马鞍山市雨山区红旗南路映翠花园1-4-104。法定代表人：李超英，该公司执行董事。委托诉讼代理人：汪合生，安徽华冶律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙国祥，安徽华冶律师事务所律师。上诉人汪辉明因与被上诉人马鞍山市建厦房地产综合开发有限公司（下称建厦房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服马鞍山市花山区人民法院（2016）皖0503民初3132号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月10日立案后，依法组成合议庭，于2016年12月8日公开开庭进行了审理。上诉人汪辉明的诉讼代理人张顺、被上诉人建厦房地产公司的诉讼代理人汪合生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汪辉明上诉请求：撤销原判，改判支持其在一审中的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1.汪辉明提供证据证实涉案房屋不符合质量要求，从承租开始就不间断漏水。因建厦房地产公司没有对房屋进行维修，汪辉明不支付租金系行使同时履行抗辩权，不构成违约，不应承担合同解除后果。2.一审判决认定汪辉明不交房租是违约，而建厦房地产公司提供的房屋漏水却不构成违约，系加重汪辉明的责任，淡化建厦房地产公司的违约责任。3.一审判决适用法律错误。只有恶意构成根本违约，合同相对人才有解除权。汪辉明并非恶意不交房屋租金，仅是以此要求建厦房地产公司维修房屋，不构成根本违约。4.即使建厦房地产公司有解除权，也已经超过行使期限。汪辉明在2012年就因房屋漏水拒交房租，如果构成违约，建厦房地产公司在2012年就应行使解除权；其与汪辉明和解，已放弃解除权。2015年9月汪辉明再次拒交房租，建厦房地产公司在三个月内未行使解除权，而是起诉要求汪辉明交纳房租，说明其选择继续履行合同，故建厦房地产公司行使解除权已经超过期限，汪辉明的请求依法应当得到支持。5.即使汪辉明不交房租构成违约，按照法律规定也应给予一个交纳房租的合理期限，一审法院在双方关于房租争议的二审判决刚送达时就匆忙判决建厦房地产公司解除行为有效，没有给予汪辉明交纳房租的合理期限。建厦房地产公司辩称，1.汪辉明以房屋存在质量问题为由拒绝支付租金的理由不能成立。涉案房屋在暴雨时出现漏雨的主因是相邻房屋平台排水沟排水不畅，是公共排水沟的管理问题所致；汪辉明两次另案起诉要求建厦房地产公司赔偿因漏水造成的损失，法庭向其释明是否申请房屋质量鉴定，汪辉明均不申请，其主张房屋存在质量问题，证据不足。2.汪辉明长达一年半时间未交纳租金，违反租赁合同的主要义务，导致建厦房地产公司的合同目的无法实现，根据双方合同约定，建厦房地产公司有权解除合同，通知到达合同即解除。3.建厦房地产公司要求汪辉明按合同约定的租金标准支付房屋占用期间的租金损失符合法律规定。4.汪辉明陈述双方约定每年免除一个月租金系改变租金标准不是事实。（2013）花民一初字第00717号调解书生效后，汪辉明的合伙人一次性交纳了一年租金，建厦房地产公司给予一个月的优惠，但并未改变租金支付标准。综上，请求驳回汪辉明的上诉请求。汪辉明向一审法院起诉请求：确认建厦房地产公司于2016年4月5日送达的《关于解除的通知》及要求解除合同的行为无效。建厦房地产公司向一审法院反诉请求判令汪辉明：1.搬离本市杏苑6-108室房屋；2.按每日1444元标准支付自2016年4月12日起至实际交还房屋之日止占用房屋期间的租金损失。一审法院认定事实：2012年1月12日，建厦房地产公司与汪辉明签订一份房屋租赁协议，协议约定与争议有关的主要内容是：1.建厦房地产公司将本市杏苑6-108号门面房出租给汪辉明；租期6年，自2012年1月12日起，实际租期自2012年4月12日起至2018年4月11日止；汪辉明每半年向建厦房地产公司支付租金26万元，年租金为52万元，首付租金应于2012年2月15日前支付，以后的租金应提前15天以现金的方式预先支付6个月。2.协议的解除。汪辉明如有未按时支付租金和其他费用的情形，建厦房地产公司有权停水停电并有权解除协议，收回房屋，汪辉明所交押金不予退还，同时应支付相当于三个月租金的违约金；因租赁房屋存在严重质量问题，影响汪辉明正常经营的，汪辉明有权解除协议，建厦房地产公司应退还押金并赔偿汪辉明因此造成的损失。3.违约责任。汪辉明未按约定支付租金及其他费用的，应根据应付款项，按日万分之四的标准支付逾期付款违约金。后汪辉明承租该房屋用于经营龙潮洗浴中心。因汪辉明未按约定支付自2015年10月12日至2016年4月11日的租金26万元，建厦房地产公司于2016年2月17日诉至一审法院。一审法院经审理认为，汪辉明未按约定缴纳租金的行为构成违约，应承担违约责任，判决汪辉明支付建厦房地产公司自2015年10月12日起至2016年4月11日止的租金26万元，并自2015年9月27日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率支付违约金至26万元实际付清之日止。汪辉明不服上述判决，上诉至市中级人民法院。市中级人民法院于2016年9月6日判决驳回上诉，维持原判。2016年4月5日，建厦房地产公司向汪辉明送达一份《关于解除的通知》，称因汪辉明未按约定于2015年9月28日前支付2015年10月12日至2016年4月11日的租金26万元，以及于2016年3月27日前支付2016年4月12日至2016年10月11日的租金26万元，故其依据合同约定解除双方之间的房屋租赁协议，要求汪辉明支付租金52万元、违约金13万元，并于2016年4月15日前交还杏苑6-108室房屋。汪辉明于2016年4月14日向建厦房地产公司送达一份《关于解除通知的答复以及要求赔偿的通知》，称建厦房地产公司无权提出解除合同。另，2015年11月24日，龙潮洗浴中心女宾部衣柜上方漏水，汪辉明通知建厦房地产公司工作人员周兵前往现场查看。前述诉讼中，一审法院于2016年4月6日前往涉案房屋现场勘验，当日下雨，龙潮洗浴中心个别房间有滴漏、渗水现象。一审法院认为，本案争议焦点为建厦房地产公司是否有权解除合同以及其于2016年4月5日通知汪辉明解除合同之行为的效力。法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。建厦房地产公司与汪辉明签订的租赁合同系双方当事人意思的真实表示，且未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格、全面履行合同义务。按照双方约定，汪辉明应于2015年9月27日前支付2015年10月12日至2016年4月11日的租金26万元，其未按期支付租金的行为已构成违约。汪辉明称因涉案房屋漏水其才拒付租金，系行使同时履行抗辩权，但汪辉明如行使同时履行抗辩权需同时满足以下条件：汪辉明应付租金时即2015年9月27日前案涉房屋存在漏水问题，汪辉明及时通知建厦房地产公司但建厦房地产公司未予修复，案涉房屋漏水已严重影响汪辉明的生产经营活动。因汪辉明提交的证据不足以证明其已同时满足上述三种情形，故关于其主张的有权行使同时履行抗辩权，依据不足，不予支持。基于汪辉明的违约行为，建厦房地产公司除可以要求汪辉明补缴已发生的租期内租金、支付违约金外，同时有权依据双方的合同约定要求解除合同、收回房屋，故建厦房地产公司于2016年4月5日通知汪辉明解除合同的行为合法有效，双方之间的租赁协议即时解除，对汪辉明关于要求确认建厦公司于2016年4月5日送达的《关于解除的通知》及要求解除合同的行为无效之诉讼请求，不予支持。双方合同解除后，汪辉明应在合理期限内搬离案涉房屋并将该房屋交还给建厦房地产公司。汪辉明迄今未搬离并将案涉房屋交还给建厦房地产公司，应赔偿建厦房地产公司自2016年4月12日起至房屋交还之日止按年租金52万元计算的止的损失。判决:一、原告（反诉被告）汪辉明于本判决生效之日起七日内搬离位于安徽省马鞍山市杏苑6-108室房屋并将该房屋返还给被告（反诉原告）马鞍山市建厦房地产综合开发有限公司；二、原告（反诉被告）汪辉明于本判决生效之日起七日内赔偿被告（反诉原告）马鞍山市建厦房地产综合开发有限公司自2016年4月12日起按年租金52万元计算的至汪辉明实际搬离并将上述房屋交还给建厦公司之日止的损失；三、驳回原告（反诉被告）汪辉明的诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）马鞍山市建厦房地产综合开发有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费80元，减半收取40元，由本诉原告汪辉明负担；反诉案件受理费3361元，减半收取1681元，由反诉被告汪辉明负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。因双方所举证据均产生于本案一审判决书送达之后，且汪辉明诉建厦房地产公司损失赔偿案尚在一审法院审理之中，故与本案不具关联性，不予认定。二审查明的事实与原审相同。本院认为，本案二审的争议焦点为：1.建厦房地产公司于2016年4月5日向汪辉明发出的《关于解除的通知》是否生效；2.建厦房地产公司要求汪辉明搬离涉案房屋，按年租金52万元的标准支付2016年4月12日至交还期间占用房屋的租金损失，依据是否充分。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定，同时履行抗辩权系指当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行；一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求；一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。建厦房地产公司与汪辉明之间《房屋租赁协议》约定，汪辉明应提前15天以现金方式预先交付6个月租金；汪辉明未按时支付租金和其他费用，建厦房地产公司有权解除协议，收回房屋。可见本案中债务履行有先后顺序，汪辉明无权行使同时履行抗辩权。因汪辉明自2015年10月12日起未付租金，已构成违约，建厦房地产公司有权依照租赁协议的约定行使合同解除权，其于2016年4月5日向汪辉明发出的《关于解除的通知》依法具有法律效力，双方租赁协议自通知到达时解除。由于汪辉明一直占用租赁物至今，故建厦房地产公司要求其按年租金52万元的标准赔偿租金损失，依法应予支持。关于汪辉明提出的因房屋漏雨造成的损失问题，鉴于汪辉明已另案诉讼，故漏雨原因、漏雨部位、所造成的实际损失，均不属于本案审查范围。综上所述，汪辉明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3441元，由上诉人汪辉明负担。本判决为终审判决。审判长 赵 辉审判员 范秀媛审判员 张茂进二〇一六年十二月二十六日书记员 周 露