南�铁路运输中级法院
民 事 判 决 书
（2018）桂71民终154号
上诉人（原审原告、反诉被告）：韦彩姣，女，1954年11月12日出生，壮族，住广西壮族自治区灵川县。
委托诉讼代理人：陈波秀，广西颂诚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈志勇，男，1976年12月25日出生，汉族，住福建省福清市。
委托诉讼代理人：李祖科，北京大成（南宁）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：雷安彬，北京大成（南宁）律师事务所实习律师。
第三人：廖铭，男，1971年12月23日出生，汉族，�广西壮族自治区南宁市。
上诉人韦彩姣因与被上诉人陈志勇、第三人廖铭房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2017）桂7102民初1028号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人韦彩姣的委托诉讼代理人陈波秀，被上诉人陈志勇及其委托诉讼代理人李祖科、雷安彬，第三人廖铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
韦彩姣上诉请求：陈志勇依据合同支付144000元。事实与理由：1．一审判决对案由认定错误，本案是房屋租赁权转让合同纠纷，不是房屋租赁合同纠纷；2．合同约定陈志勇每月支付给韦彩姣的8000元，是分期转让费，不是租金；3．合同第五条约定的转让费12万元只包含装修、装饰、设备的转让费，不包含租赁权的转让�；4．陈志勇未经韦彩姣同意，伙同廖铭将房屋转让给黄寿延，是无效行为。但陈志勇却通过无效行为逃避了其应履行的义务；5．本案证据可证明陈志勇在未经韦彩姣同意的转让中获利；6．一审判决既认定转让协议有效，却判决陈志勇可以不按合同履行义务，既认定陈志勇违约无权收回押金，又判决其可以不按合同履行每月8000元的义务，自相矛盾。
陈志勇辩称，一审判决认定事实和适用法律均没有错误；根据《店面转让协议》，陈志勇每月向韦彩姣支付的8000元，是廖铭对自己每月34000元租金的处分，不是分期转让费；陈志勇与廖铭的租赁合同解除后，韦彩姣的获益权的基础也随之丧失；廖铭与陈志勇解除租赁合同并将房屋转租他人，无需韦彩姣同意；陈志勇在廖铭与黄寿延的租赁关系中是否获利，与本案无关，韦彩姣称陈志勇�利，并无证据证明。
廖铭述称，韦彩姣承租房屋每月租金为34000元，后其要求降低租金，廖铭同意每月降低8000元。后韦彩姣找到陈志勇签订《店面转让协议》，约定陈志勇每月向廖铭交26000元租金，向韦彩姣交8000元租金。半年后陈志勇也经营不下去了，廖铭就收回房屋，又出租给黄寿延。
韦彩姣向一审法院起诉请求：陈志勇向韦彩姣支付租金144000元。陈志勇提出反诉请求：韦彩姣向陈志勇退还押金16000元。
一审法院认定事实：2015年9月12日，韦彩姣、陈志勇、廖铭签订《店面转让协议》，约定：1．廖铭同意韦彩姣将致尚酒店第二层及一楼左侧铺面转让给陈志勇使用，面积为960平方米；2．陈志勇与廖铭按原合同条款重新签订租赁合同，租期即是韦彩姣所签合同�剩余租期（2015年9月12日至2020年9月11日），韦彩姣与廖铭的租赁关系作废；3．剩余租期内的月租金为34000元，租金按季度支付，2015年9月12日至2017年9月11日期间的租金由陈志勇按每月8000元即每季度24000元向韦彩姣支付，按每月26000元即每季度78000元向廖铭支付，2017年9月12日至2020年9月11日期间的租金由陈志勇按季度全额向廖铭支付；4．为保证剩余租期租金按时到位，由陈志勇向韦彩姣支付押金16000元，如陈志勇按约履行合同，韦彩姣于2017年9月11日不计利息向陈志勇退还押金，廖铭与陈志勇所签合同的押金由其双方自行约定；5．门面现有的装饰装修全部归陈志勇所有，租期满后房屋装修归廖铭所有；6．韦彩姣在合同签订生效之日向陈志勇腾空铺面并交付钥匙，陈志勇向韦彩姣支付转让费12万元；此外，协议还对其他事项进行了约定。协议签订后，韦彩姣将铺面交付陈志勇使用，陈志勇于2015年9月14日向韦彩姣支付押金16000元、转让费12万元。之后陈志勇按合同约定分别向廖铭、韦彩姣支付了2015年9月12日至2016年3月12日期间的租金。2016年3月12日，陈志勇经与廖铭协商后搬离了涉案房屋。2016年3月13日，廖铭将涉案房屋出租给案外人黄寿延，双方签订《房屋租赁合同》，约定租期从2016年3月13日至2017年9月12日。
涉案房屋所在的土地为南宁市西乡塘区心圩街道办心圩村10组（以下简称心圩村）所有。2009年11月20日，心圩村将上述土地出租给廖铭、覃庆华，约定租赁期自2010年11月20日至2030年11月19日，由廖铭、覃庆华在该土地上投资建房。2011年1月26日，廖铭、覃庆华将建好的房屋（一至八层）出租给李礼、余双彪，双方签订《房屋租赁合同》，约定租期自2011年7月18日至2030年11月19日。2013年6月9日，李礼将�二层房屋650平方米及一楼后面250平方米场地出租给韦彩姣使用，约定租期自2013年8月9日至2020年9月9日。2013年8月6日，李礼将涉案房屋一楼左侧烟酒店出租给韦彩姣使用，计租日从2013年10月9日开始，租金每月6000元，按季度支付。后因李礼与廖铭产生矛盾，廖铭解除了与李礼的租赁合同，并要求韦彩姣直接向其支付租金。
一审法院认为，韦彩姣与陈志勇、廖铭于2015年9月12日签订的《店面转让协议》，系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。该协议约定，陈志勇承租涉案铺面后，与廖铭重新签订租赁合同，韦彩姣与廖铭的租赁关系终止。虽然陈志勇并未与廖铭重新签订租赁合同，但事实上陈志勇已经使用涉案房屋并按合同约定支付相应的租金。即韦彩姣已经退出与廖铭的租赁合同关系，由陈志勇履行与廖铭的租赁合同，陈志勇与廖铭存在租赁合同关系。
关于租金的问题。涉案租赁合同约定，陈志勇承租涉案铺面的租期为2015年9月12日至2020年9月11日，月租金34000元，租金按季度支付，2015年9月12日至2017年9月11日期间的租金由陈志勇按每季度24000元向韦彩姣支付，按每季度78000元向廖铭支付。陈志勇实际履行合同并将租金支付至2016年3月12日。2016年3月13日，廖铭将涉案房屋出租给黄寿延，约定的租期为2016年3月13日至2020年9月12日。由此可见，陈志勇与廖铭经协商一致于2016年3月12日解除了双方之间的租赁合同关系。租赁合同解除后，廖铭已将房屋重新出租，陈志勇并未占用涉案房屋，故韦彩姣要求陈志勇继续按每季度24000元的标准支付2016年3月13日至2017年9月11日期间的租金，无事实和法律依据，不予支持。
关于押金的问题。涉案《店面转让协议》约定，为保证剩余租期租金按时到位，由陈志勇向韦彩姣支付押金16000元，如陈志勇按约履行合同，韦彩姣于2017年9月11日不计利息向陈志勇退还押金。现陈志勇提前退租并解除合同，未履行合同至2017年9月11日，陈志勇要求韦彩姣退还押金16000元无合同依据，不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、驳回韦彩姣的诉讼请求；二、驳回陈志勇的反诉请求。
本院二审期间，韦彩姣提交了装修发票等证据，以证明其为装修租赁房屋所支出的费用。陈志勇对这些证据的真实性、�法性、关联性均不认可。认为其不属于《中华人民共和国民事诉讼法》规定的新的证据，不应采信，且韦彩姣的装修装饰支出已包含在12万元转让费中，陈志勇已经支付。对韦彩姣提交的装修发票等证据的真实性无法确认，本院不予采纳。
本院认为，三方当事人对一审查明的事实无异议，对一审查明的事实本院予以确认。
对《店面转让协议》中约定的陈志勇每月向韦彩姣交纳8000元，韦彩姣认为是店面转让费用，因陈志勇不能一次性支付转让费，才约定先支付12万元，剩下部分分两年付，每月8000元，而12万元仅指装修、装饰费用。陈志勇和廖铭称是房屋租金，因韦彩姣租赁廖铭的房屋，租金为每月34000元，租赁过程中韦彩姣要求廖铭降低租金，廖铭同意每月降低8000元，后韦彩姣将房屋转租给陈志勇，廖铭也同意在韦彩姣剩余租期内（二年）只收陈志勇每月26000元，另外8000元由韦彩姣收取。三方签订的《店面转让协议》第二条规定，协议签订后，韦彩姣剩余租期内的月租金34000元，2015年9月12日至2017年9月11日期间由陈志勇按每月8000元即每季度24000元向韦彩姣支付，按每月26000元即每季度78000元向廖铭支付，2017年9月12日至2020年9月11日期间的租金由陈志勇按季度全额向廖铭支付；第五条规定，韦彩姣在合同签订生效日起向陈志勇腾让门面并交付钥匙，同时陈志勇向韦彩姣支付转让费12万元，上述费用已包括装修、装饰、设备及其他相关费用。从合同这两条内容看，8000元的性质应是租金，12万元是转让费，该转让费不但包括装修、装饰、设备费用，还包括其他相关费用。韦彩姣一审起诉时的诉讼请求也是要求陈志勇支付18个月的租金144000元。陈志勇租用廖铭房屋后�在2015年9月12日至2017年9月11日期间应每月向韦彩姣支付8000元，但2016年3月13日，陈志勇不再租赁廖铭的房屋后，韦彩姣每月收取陈志勇8000元的基础便不存在了，故一审法院认定韦彩姣要求陈志勇继续按每季度24000元的标准支付2016年3月13日至2017年9月11日期间的租金无事实和法律依据，是正确的。为保证合同的履行，韦彩姣与陈志勇间约定有履约押金，在陈志勇未依约履行合同的情况下，韦彩姣可以以没收押金的方式来维护自己的权益，故一审判决不支持陈志勇要求韦彩姣退还押金16000元的反诉请求，也是正确的。
综上所述，韦彩姣的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
�回上诉，维持原判。
二审案件受理费3180元（韦彩姣已预交），由韦彩姣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 苹
审 判 员 玉 萍
审 判 员 袁宇飞
二〇一八年七月三十日
法官助理 徐小晴
书 记 员 林 欢