陕西省大荔县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民初字第01764号
原告赵某某（又名赵某某），男。
委托代理人杨天社，系渭南市高新区崇业法律服务所法律工作者。
委托代理人周某某，女。
被告吉某某，男。
第三人董某某，男。
原告赵某某与被告吉某某及第三人董某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告之委托代理人杨天社、周某某，被告吉某某，第三人董某某
到庭参加了诉讼，原告赵某某经传票传唤，因故未到庭。本案现已审理终结。
原告赵某某诉称，2011年2月14日，原告与被告成立的大荔县某某小区管理处签订了一份经济适用房联建协议书，内容为由原告购买该管理处拟开发的位于大荔县城关镇市场巷16号院单元房一套，建筑面积90平方米，单价每平方米1480元，总房价款133200元，该协议签订前，即2011年1月26日，因被告工程启动资金不足，经其要求，原告向其支付了50000元。交付款项并签协议后，被告却未动工建房。2012年9月10日，被告又以大荔县某某小区管理处的名义与原告另行签订了一份联建协议书，把原告原16号院的单元房变更到18号院单元房四层北户，面积124平方米，每平方米售价1480元，总房价款183520元，当时，该楼房主体已完工，到了后期装修阶段，此时被告又从原告要钱，原告向被告交纳购房款90000元，交款时被告向原告承诺，立即做完后期工程，将房屋交付原告使用。交款后，被告反而停工了。2013年3月，被告与原告签订了一份交房协议，约定，2013年5月底交房，违约罚款50000元，但到了2013年8月，也未交房，此时原告的住房租金已达7696元，所交纳的购房款140000元产生的利息已达64650元。后原告得知，被告将该房屋与第三人董某某签订了房屋买卖合同，形成一房两卖的事实。请求判令一、由被告吉某某按合同约定在90日内办理大荔县城关镇市场18号4层北户房屋的登记手续并将该房屋交付原告，第三人董某某同时退出该房屋；二、由被告吉某某承担违约金50000元。
被告吉某某辩称，原告原先和被告订立的房屋为16号院单元房，交房款50000元，后正式和被告成立的大荔县某某小区管理处签合同定为18号院单元房，建筑面积124平方米，房屋价款183520元，但不含公摊费用，主体完工时，应交95％的购房款，即174344元，但被告仅交了140000元，我通知他交下余款，他未交，影响工程进度，我不同意将这套房屋给原告，我给原告说，这套房调整给董某某了，后因这套房原告和董某某闹事，公安局来人处理，处理结果是，原告退出这套房，由我给原告返还购房款140000元，现原告要求我交付房屋、承担违约金，我不同意。
第三人董某某述称，我家是大荔县私房改造户，通过上级有关文件，县政府给我补偿一套单元房，2009年大荔县房管部门给我下发通知，由大荔县某某小区管理处（被告吉某某）准备建设的红楼16号单元房一套交付给我，后该房屋因故未建设，我和被告吉某某协商后，将给我的房屋调整到在建的红楼18号四层北户，当时和大荔县某某小区管理处（被告吉某某）签订了一份经济适用房联建协议书，房屋建好后，我给吉某某交付了面积差价款和铺地面砖款，吉某某将房门钥匙给我了，2013年夏季，我通过他人安好了门窗玻璃，2014年2月间，我发现房门锁被撬坏，我到公安机关报案后，派出所作出了处理，处理结果是，由吉某某给原告退还房屋价款，原告之母同意将自己搁放在房内的物品搬出房外，第二天，原告之母又说不同意搬东西了……，我认为，房屋是政府给我补偿所得，所有权归我，撬门锁应当赔偿，我不会将房屋给付原告。
庭审中，原告为证明自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据材料：
一、2012年9月10日原告与被告签订的《经济适用房联建协议书》。欲证明原告与被告签订合同的事实，该合同合法有效。
二、被告给原告开具收款票据一张和被告于2012年8月15日给原告出具证明一份。欲证明原告给被告交付购房款14万元的事实。
三、证人王积运于2014年10月7日给原告出具的书面证明一份和证人王积运出庭的证言。欲证明原告交付9万元（包含在14万元内）的事实和签订房屋买卖合同时被告承认该房屋被告没有再与他人签订买卖合同，房屋只卖给原告一人，2012年10月1日前交付房屋。
四、借款合同两份。欲证明原告交付的购房款14万元内，其中5万元是2011年1月25日从秦云彩处借得，月利率1.5％，现已偿还利息27000元；其中9万元是2012年9月4日从王积运借得，月利率1.5％，原告现已偿还利息32400元。
五、原告与被告于2013年3月10日签订的协议书一份。欲证明如被告在2013年5月31日不能办完房屋登记手续并将房屋交付原告，则由被告承担违约金5万元。
六、被告先后于2014年间的5月11日、5月28日、6月22日、7月15日、8月2日给原告出具的承诺书。欲证明被告承诺若被告不能交付房屋则给原告退还款项并承担损失的事实、将房屋另行卖给他人的事实、被告承诺借给原告一间房屋让原告存放财物的事实。
七、出租房屋人朱某某、党某某给原告出具的房租收据两份。欲证明因被告违约，原告租房、付租金2756元和4940元的事实。
八、录音碟片，该碟片为原告之母与被告的谈话录音。欲证明被告已将争议房屋卖给他人。
九、大荔县住房和城乡建设局建设工程规划审批件（复印件），欲证明争议房屋符合城乡规划要求。
十、大荔县人民政府文件一份、建设工程配套费审批单（复印件）、大荔县建设工程施工现场管理责任书、大荔县城市管理局证明一份，欲证明争议房屋属于经济适用房、建设手续完备。
十一、大荔县某某物业管理公司（法定代表人吉某某）于2014年3月25日在工商局的基本登记情况（未加盖工商局公章），欲证明被告曾在工商局申请注册，开发18号院房屋。
十二、业主区位表，证明将第三人安排在18号5楼。
质证中，被告对原告提交的证据材料发表以下质证意见：
原告对原告提交的证据材料一、二、五、六、九、十、十一、十二的真实性无异议，认为证据十一中的大荔县某某物业管理公司是自己新成立的公司，与某某小区管理处没有关系，该公司与争议房屋也没有关系；证据材料十二不能达到原告的证明目的；证据材料三中，所反映的交款属实，其余内容不属事实；证据材料四、七所反映的事实自己不知道；对于证据材料八的真实性有异议，不能达到原告的证明目的。
质证中，第三人董某某对原告提交的证据材料发表以下质证意见：
对于原告提交的证据材料我不知道。
经质证，本院认为，因被告对原告提交的证据材料一、二、五、六、九、十、十二的真实性未提出异议，本院对该证据材料的真实性予以认定。证据材料三所反映的交款、签合同事实、吉某某说房屋只卖给原告一人的事实本院予以采信；对于原告提交的证据材料四、七、八，因被告对其真实性提出异议，原告也未提交其他证据材料印证该证据材料的真实性，故本院对原告提交的证据材料四、七、八的真实性不予认定。原告提交的证据材料十一，因该证据材料即工商登记是在被告与原告订立房屋买卖合同之后形成的，且与买卖合同的出卖方大荔县某某小区管理处名称不一致，故与本案无有关联，本院不做认定处理。
庭审中，被告没有提交证据材料。
庭审中，第三人为证明自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据材料：
一、大荔县房管站给原告的通知。欲证明争议房屋是国家给第三人补偿的，落实日期在2010年4月26日。
二、第三人与被告在2011年8月30日签订的经济适用房联建协议书一份。欲证明18号院四楼北户房屋归第三人所有。
三、被告与第三人于2011年8月30日签订的落实私房改造兑现协议书。欲证明18号4楼北户房屋来源。
四、被告于2013年1月9日出具的承诺书一份。欲证明安置房的来历及支付费用的情况，被告为第三人安门窗提供方便。
五、安全门订货单。欲证明第三人在2013年夏季预订的单元房门。
六、收条两份。欲证明第三人在2012年9月、2013年1月给被告缴纳了房屋差价款和地面砖款。
七、证人韩某某出庭的证言：我是大荔县房管局职工。第三人是私房改造户，被告与第三人签订的协议书是我当时复印的，第三人因他的房屋一直找房管局领导解决，经与领导协商从16号调到18号。欲证明房屋是通过房管局及有关领导给第三人的。
质证中，原告对第三人提交的证据材料发表以下质证意见：
对证据材料一、四、七的真实性无异议；证据材料二、三不真实；证据材料五、六与本案无关。
被告对第三人提交的证据材料发表以下质证意见：
认为第三人提交的证据材料真实。
经质证，本院认为，因各方当事人对第三人提交的证据材料一四七的真实性无异议，本院对该证据材料的真实性予以认定。证据材料二、三、六中，其中证据材料三与证据材料七能相互印证，其余两份均有原件、且是第三人与被告经手形成的，对该证据材料本院予以认定。证据材料五，因其不能与其他证据材料印证，本院不做认定处理。
经审理查明，2003年，被告吉某某自筹资金设立了大荔县某某小区管理处，负责人为被告本人，该管理处的主要业务是房地产开发等。2009年后，该管理处拟在城关镇市场16号院和18号院建设经济适用房，未向有关工商管理部门登记注册领取营业执照。第三人是大荔县私房改造户，按照有关政策，大荔县有关管理部门同意给第三人在16号院补偿安排一单元房，后因16号未建设、调整到18号院的四楼北户，被告与第三人与2011年8月30日签订了经济适用房联建协议书，在此之前即2011年1月，原告欲购买被告开发的16号院房屋，并向被告交纳购房款5万元，后因16号院未建设，被告将已确定给第三人的18号院四楼北户单元房屋又预售给原告，将原告原交纳的5万元作为18号院单元房的购房款。2012年9月10日，被告以大荔县某某小区管理处的名义与原告签订了《经济适用房联建协议书》，约定，房产证由大荔县某某小区管理处……统一办理，房产证费用由原告承担，产权归原告所有，面积124平方米，购房款（共计）为18.352万元；购房款交纳办法为：自签订协议5日内缴纳总房款50％，工程建筑一层交纳总房款30％，主体完工后交纳总房款15％，房产证交至原告前交清剩余的5％。该协议书落款处有“估计年底交付使用”字样。合同签订后即2012年9月15日，原告向被告交付购房款9万元，至此，原告共计交付购房款14万元，2013年3月前，经原告督促，被告仍未交付房屋，被告和原告书写协议书一份，如被告不能在2013年5月交付房屋，追缴罚售房人被告5万元。但被告未交付房屋，并将房门钥匙交给第三人，后原告与第三人因房屋归属发生纠纷，并发生撬坏门锁的情况，经公安机关处理后，原告现起诉来院。
本院认为，被告吉某某以大荔县某某小区管理处的名义与原告和第三人分别签订了经济适用房联建协议书，因某某小区管理处是吉某某个人设立的，未进行工商登记，按照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第四十九条之规定，吉某某是某某小区管理处的责任主体，吉某某个人为当事人。根据原告诉称、被告辩称、第三人述称，本案争议的焦点是，一、原告与被告以大荔县某某小区管理处的名义签订的房屋买卖合同是否有效；二、被告和第三人应否向原告交付房屋；三、被告应否向原告承担违约金50000元。被告设立的大荔县某某小区管理处在进行房屋开发建设并与原告签订房屋买卖合同时未进行工商登记领取营业执照，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条二款“设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记”的规定，按照《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项之规定，被告吉某某以某某小区管理处名义与原告签订的房屋买卖合同属于无效合同，合同条款对双方没有法律约束力。因该合同无效，故原告要求被告、第三人给其交付房屋的诉讼请求本院不予支持。被告给原告承诺的违约金50000元，该承诺应是建立在双方签订的房屋买卖合同有效基础上对双方才有约束力，现因该合同无效，故该承诺对双方没有约束力，原告要求被告承担违约金的诉讼请求，本院也不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条之规定，判决如下：
驳回原告赵某某的诉讼请求。
本案案件受理费100元，由原告承担。
如不服本判决，可在判决书送达后15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于渭南市中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。
审 判 长 潘军华
审 判 员 赵永义
人民陪审员 岳 嵘
二〇一四年十二月二十三日
书 记 员 董明顺