广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终10881号
上诉人（原审被告）：许尊罗，住广东省汕头市潮南区。
委托代理人：周宦生，广东格林律师事务所律师。
委托代理人：黄立胜，广东瑞迪安律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：贺秋娣，住广州市白云区。
被上诉人（原审原告）：陈锦记，住广州市白云区。
两被上诉人共同委托代理人：王潇潇、李什康，均系广东法制盛邦律师事务所律师。
上诉人许尊罗因与被上诉人贺秋娣、陈锦记租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2015）穗云法太民初字第876号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年9月15日，贺秋娣（出租方，甲方）与许尊罗（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方租赁给乙方的房屋座落在广州市白云区永兴村陈太路茶店南街68号，租赁A栋二至七层，建筑面积约为1200平方米（按实际建筑面积计算），B栋一至十层建筑面积约为3000平方米，总共4200平方；预约于2014年2月28日甲方交房于乙方，装修期限为3个月，2013年11月初前乙方可先进场装修；房屋租赁自2014年6月1日起，至2029年5月31日止，租赁期15年；甲、乙双方约定，该房屋租赁每年租金为378000元；第1-4年年租金不变，第5年起年租金为415800元，第8年起年租金为453600元，第11年起年租金为491400元，第14年起年租金为529200元；甲、乙双方一旦签订合同，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，拟定应预付1年的租金，在甲方交楼给乙方时此款应全部付清，交楼后装修期为3个月（即2014年3月1日至2014年5月31日为装修期），免租金；第二年起交租金，乙方应在每年5月1日前，提前支付下年租金；可按每季度交租一次，也可每年交租一次；乙方在交楼前可进场装修，甲方交楼前应装修的项目为完成电梯安装工程、电梯门外石板装饰、消防楼梯装修、外墙装饰、各楼层水电到位及完善每层排水、排污的基本管道设施；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、电话等通讯的费用由乙方承担；租赁期间，电费、水费、电梯维护费、卫生费等相关使用费用乙方负责；乙方在租赁期间，有权利将空余的房屋转租，租赁期间和转租期间的经济和安全问题由乙方负责；房屋租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满三个月，甲方有权增收5‰滞纳金，并有权终止租赁协议。
合同签订后，许尊罗于2013年10月20日至2014年7月13日期间，以“租金”名义向贺秋娣等交纳了共计230000元，以“现金”名义向贺秋娣交纳了10000元，以“帮贴电梯口墙砖”名义向贺秋娣交纳了5000元，以“水泥”款名义交纳了2100元，总计247100元，贺秋娣提交了上述收款的收据，并以此主张贺秋娣收到许尊罗租金累计202100元。许尊罗辩称上述款项均系其出借给贺秋娣的，因贺秋娣表示可以用于抵扣租金，故才同意贺秋娣以租金的名义出具收据，而实际上贺秋娣至今未能将涉案物业交付给许尊罗使用，但许尊罗对其上述主张未能提交证据予以证实。诉讼中，贺秋娣、陈锦记另称许尊罗还为贺秋娣垫付了外墙砖购买费用30000元及电梯的分期款77500元，并主张可以抵扣涉案租金。贺秋娣为证实其完成了电梯安装义务，提交了贺秋娣与案外人佛山市奥特电梯有限公司签订的《电梯销售合同》及2014年4月20日的电梯设备移交单；然许尊罗则称不清楚电梯是否安装完毕，同时许尊罗又称该电梯一直不好使用。
贺秋娣于2015年9月1日委托律师向许尊罗发出律师函催促交纳拖欠的租金，并于2015年9月7日再次向许尊罗发出律师函解除合同，上述律师函许尊罗均已收悉。诉讼中，贺秋娣明确其诉讼请求中的房屋占用费按每日1035.6元计算至许尊罗实际返还房屋之日止。
贺秋娣、陈锦记于1984年登记结婚，涉案出租的物业属于宅基地建房，贺秋娣、陈锦记未能提交涉案物业的合法报建证据。
上述事实，有《房屋租赁合同》、收据、结婚证�当事人陈述等证据证实。
因本案纠纷，贺秋娣、陈锦记于2015年9月16日向原审法院起诉，请求判令：1、确认贺秋娣与许尊罗签订的《房屋租赁合同》于2015年9月9日起解除；2、许尊罗于判决生效后10天内向贺秋娣支付租金计171184.8元（该租金第一年68400元以及2015年6月1日至2015年9月8日的租金102784.8元）；3、许尊罗于判决生效后10天内向贺秋娣支付房屋占用费暂计6213.6元（自2015年9月9日暂计至2015年9月14日，最终计至许尊罗搬离并向贺秋娣返还房屋之日止，且按每日1035.6元标准计收房屋占用费）；4、许尊罗于判决生效后10天内向贺秋娣支付滞纳金暂计887元（暂以逾付的金额177398.4元为基准，按5‰的标准计算，实际按最终累计的逾付金额为基准，按5‰的标准计算）；5、许尊罗于判决生效后10天内搬离并向贺秋娣交还涉案房屋；6、许尊罗承担本案的诉讼费。
原审法院认为：关于涉案租赁合同的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，贺秋娣、陈锦记并未举证证实涉案的宅基地建设用房取得了建设工程规划许可证或是按照建设工程规划许可证规定进行建设的，因此涉案物业的租赁合同应属无效，贺秋娣、陈锦记要求解除合同的诉讼请求不予支持。
关于合同无效后的法律后果。因贺秋娣、陈锦记为夫妻关系，涉案租赁标的为贺秋娣、陈锦记的夫妻共同财产。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补�。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”虽然涉案的房屋租赁合同无效，但根据许尊罗在2013年10月20日至2014年7月13日期间以租金名义向贺秋娣交纳费用的行为，可以推定贺秋娣、陈锦记已经实际将涉案物业出租给了许尊罗使用。许尊罗抗辩称在该期间向贺秋娣给付的费用均为许尊罗出借给贺秋娣的款项，但对此许尊罗并未能提交证据予以证实，故不予采信。鉴于许尊罗已经实际占用使用涉案租赁物业，在合同无效的情形下，许尊罗应向贺秋娣返还其所占用的涉案房产，同时向贺秋娣给付实际占用涉案物业的房屋占用费至实际返还占用的房产之日止，该占用费可参照合同约定的租金标准进行计算。按照合同约定的租金标准，第一到四年的租金为378000元，而根据贺秋娣提交的收据以及其自认的许尊罗垫付款并抵�租金的事实，可认定许尊罗已经实际给付房屋占用费354600元，该费用可先行抵扣第一年即截止至2015年5月31日止的房屋占用费378000元，尚欠金额为23400元。自2015年6月1日起至实际返还房屋之日止的占用费，按每年378000元的标准计付。另外，鉴于贺秋娣对于合同无效存有过错，故贺秋娣所主张的逾期给付租金滞纳金，不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条之规定，于2016年3月22日作出如下判决：一、于本判决生效之日起十日内，许尊罗向贺秋娣、陈锦记返还所占用的广州市白云区永兴村陈太路茶店南街68号A栋二至七层、B栋一至十层的房屋；二、本判决生�之日起十日内，许尊罗向贺秋娣、陈锦记支付房屋占用费（该房屋占用费截止至2015年5月31日为23400元；自2015年6月1日起，按每年378000元的标准计付至实际返还房屋之日止）；三、驳回贺秋娣、陈锦记的其他诉讼请求。本案受理费3866元，由贺秋娣、陈锦记负担1055元，由许尊罗负担2811元。
判后，上诉人许尊罗不服原审判决，向本院提起上诉称：一、涉案房屋原址上建筑为两层的宅基地房（编号为穗郊字第××号），2011年由于被签订为危房拆除重建为现在的涉案房屋，贺秋娣向许尊罗出租该涉案房屋时申明具有合法报建审批手续，因此许尊罗才签订《房屋租赁合同》并投资装修。原审法院仅以贺秋娣未提交证据证明涉案物业经合法报建，不经调查取证就认定涉案房屋为违章建筑，判定涉案的《房屋租赁合同》无效，是事实认定错误。二、原审中贺秋娣并未主�涉案合同无效，仅要求解除合同，但原审法院未经释明，直接判定合同无效，显然超出当事人的诉讼请求范围，违反程序。三、许尊罗投入资金对涉案房屋进行装修，添置大量设备，原审法院认定合同无效，仅判决许尊罗返还涉案房屋，但未判决贺秋娣返还装修费用，违反合同法的规定，且明显不公。四、《房屋租赁合同》约定涉案房屋于2014年2月28日交付使用，3个月免租期，自2014年6月1日起租。但实际上，贺秋娣迟至2014年8月15日才完成B栋1-10层楼电梯安装和装修，后因变电站损坏、施工等原因使许尊罗至今仍无法启用涉案房屋。该事实有电梯完成安装验收后的资料移交表、电费扣划合同、录音等证据予以证明。因此涉案房屋并未交付使用，原审法院判决许尊罗支付该期间的占用费缺乏事实依据。综上，许尊罗上诉请求：1、撤销原判第一项、第二项，改判驳回贺秋娣、陈锦记的诉请，或发回重审；2、本案一、二审诉讼费由贺秋娣、陈锦记负担。
被上诉人贺秋娣、陈锦记辩称：一、一审判决认定事实基本清楚、适用法律正确，但部分事实应补正：实际上贺秋娣收到的款项中包括现金、帮贴电梯口墙砖名义的5000元，以水泥款名义交纳的2100元全部作为租金累计为202100元，并非247100元。二、一审判决许尊罗向贺秋娣、陈锦记支付房屋占用费的内容依法有据，但一审判决第二项对于许尊罗截止至2015年5月31日尚欠房屋占用费的数额认定有误，截止至2015年5月31日许尊罗尚欠68400元房屋占用费,以及于2015年6月1日起应按每年378000元标准计取占用费。三、一审法院无需向相关部门调查取证，且审理过程适用程序正确，同时贺秋娣、陈锦记自身不存在过错。1、在贺秋娣、陈锦记提供的证据完全可以证明其主张的事实情况下，一审法院无需向相关部门进行调查取证。2、许尊罗在一审审理过程中，从未向一审法院提出有关报建手续的调查取证要求及申请，一审法院无须向有关部门进行调查取证。3、根据广州市农村宅基地的现状，目前涉案房屋所在的村所有的宅基地建设都未进行报建，仅在村委中报备即可，且宅基地使用权人建设房屋向村委报备后，村委才向宅基地使用权人颁发门牌号。从涉案房屋已有门牌号的事实来看，贺秋娣、陈锦记已尽必要报备手续，且按合同约定交付许尊罗使用，自身并不存在过错。四、一审法院有权依据职权对无效合同的效力直接作出认定，并不以当事人的诉讼请求为前提，因此，一审法院并未违反法定程序。五、关于许尊罗声称的装修投入并不属实，且一审审理过程中许尊罗从未提交任何证据予以证明。按照一般商业租赁的惯例常识，商家都是租用经营场地后根�其经营的产品及特色自行装修，根据这一商业惯例并结合许尊罗未能提供任何证据的事实可以说明，许尊罗存在并未对涉案房屋进行装修的可能性，目前许尊罗出租给第三方租户的经营场地均是第三方商家租户自行完成装修，其提出装修投入事宜纯属是为争取不当得利。即使将来许尊罗提出证据证明其装修的事实，则贺秋娣、陈锦记保留要求许尊罗对装饰装修物进行拆除的权利。综上所述，一审判决依法有据，除贺秋娣、陈锦记提出的应予以调整的部分外，其它内容请求贵院予以维持原审判决。
经审查，本院对原审法院查明的事实予以确认。
另查，一、许尊罗在二审中主张从电梯单据来看，涉案房屋的交付时间至少为2014年8月15日，实际上是2015年4月1日。一审法院以收据单据中出现租金为由认定房屋已经被使用且认定起租时间是2014年4月，是不�谨的。装修房屋不能被认定占用和使用涉案房屋，在施工期间房屋的控制权应在出租人手上，故不应给付租金。贺秋娣、陈锦记则认为许尊罗手写的是租金单据而不是预付租金单据，据此可以认定房屋移交的事实，不再需要另外办理移交手续；关于控制权的问题，许尊罗已经向案外第三人出租涉案房屋并收取租金。二、二审庭审后，许尊罗向本院提交《电费查询单据》及《代划电费合同和银行明细清单》，以证明在2105年4月21日之前涉案房屋都是由贺秋娣、陈锦记缴交电费，许尊罗于2015年5月21日才未涉案房屋缴纳电费。贺秋娣、陈锦记认为并非新证据故不同意质证。三、许尊罗确认合同是否合法有效并不影响其向贺秋娣、陈锦记主张装修费用的权利。但如果认定合同无效，装修补偿应在本案一并处理，许尊罗对装修补偿亦准备另案起诉。贺秋娣、陈锦记称许尊罗并�提出装修的事实以及主张装修补偿款，对原审法院认定合同无效没有异议且认为合同效力本应由法院认定，且对贺秋娣、陈锦记一审主张许尊罗返还涉案场地及支付、清理房屋占用费等费用的诉讼请求并无影响，另许尊罗租用案涉房屋是用于向第三人出租，一般情况下都是由第三方来装修，足可证实其没有装修的事实，装修费用是否补偿等问题亦不应在本案处理。四、许尊罗在二审提交了总额为282560元《收款收据》等，主张其已交付给贺秋娣、陈锦记的费用总共是282560元，贺秋娣、陈锦记对此不予认可且不同意对许尊罗二审提交的收据予以质证。五、许尊罗称进场装修并不等于收楼，贺秋娣、陈锦记则称许尊罗对于进场时间前后叙述矛盾，且在如此长时间未对交楼问题提出异议也说明其已认可接收房屋。许尊罗另确认涉案场地的门锁由其安装但没有上锁，贺秋娣�陈锦记认为既然门锁由许尊罗安装，由此可见涉案房屋已经交由许尊罗并由其处置，故贺秋娣、陈锦记可以向其主张场地使用费。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，因此本案对于被上诉人贺秋娣、陈锦记提出的对原审判决的异议不予审查，针对许尊罗的上诉意见，评析如下。
首先，关于涉案租赁合同的效力以及原审法院是否违反诉讼程序问题。其一，原审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干�题的解释》第二条的规定，认定案涉租赁合同无效并无不妥，贺秋娣、陈锦记作为案涉房屋的宅基地使用权人确认案涉房屋只是办理了租赁备案手续而并未取得建设工程规划许可证等报建材料，因此许尊罗对此提出的异议不成立。其二，原审法院未向贺秋娣、陈锦记释明合同效力，确属程序瑕疵，但贺秋娣、陈锦记对原审法院认定涉案物业的租赁合同无效并无异议，并明确合同效力对其主张的交还场地以及追收许尊罗的场地使用费并无影响，而许尊罗亦确认合同的效力并不影响其向贺秋娣、陈锦记主张装修补偿，鉴于许尊罗在原审中并未主张装修赔偿且表示将另案对此提出诉求，故原审虽然存在程序上的瑕疵，但未影响各方当事人的诉权，许尊罗主张原判超出当事人诉讼请求的上诉理由不成立，本院不予支持。
其次，关于贺秋娣、陈锦记主张许尊罗应自2014年6月1日起交付场地使用费是否成立的问题。其一，从《房屋租赁合同》约定“乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，拟定应预付1年的租金，在甲方交楼给乙方时此款应全部付清，交楼后装修期为3个月（即2014年3月1日至2014年5月31日为装修期），免租金；第二年起交租金，乙方应在每年5月1日前，提前支付下年租金；可按每季度交租一次，也可每年交租一次；乙方在交楼前可进场装修，甲方交楼前应装修的项目为完成电梯安装工程、电梯门外石板装饰、消防楼梯装修、外墙装饰、各楼层水电到位及完善每层排水、排污的基本管道设施”来看，虽然合同约定出租人在交楼前应装修的项目，但并未约定装修是否完成交楼的必要前提条件，反而明确交楼后的免租装修期至2014年5月31日，承租方在此之前可先行进场装修。因此，无论出租人还是承租人是否进场装修以及装修完�，对应付的场地使用费起算时间均不直接关联，许尊罗以贺秋娣、陈锦记未完成电梯装修为由主张至少应至2014年8月15日起算的上诉理由不成立。同理，许尊罗以2015年4月21日前的电费均由贺秋娣、陈锦记支付否定场地交付亦缺乏事实依据，本院亦不予采信。其二，许尊罗已持续稳定地收取贺秋娣、陈锦记出具的多张名目为租金的《收款收据》，且无证据显示其对该收费名目以及贺秋娣、陈锦记是否交付场地提出异议，另依据许尊罗也承认案涉房屋的门锁由其安装等事实，许尊罗以其并未实际控制案涉场地为由主张不支付房屋使用费的上诉理由亦不成立，本院亦不予采信。
最后，关于许尊罗已支付费用的金额问题。许尊罗在二审提交了总额为282560元《收款收据》等，主张其已交付给贺秋娣、陈锦记的费用总共是282560元，但贺秋娣、陈锦记对此不予认可且不同意对许尊罗二审提交的收据予以质证。本院认为，许尊罗提供的收款收据亦不能否定原审法院认定的贺秋娣、陈锦记已收租金数额，对于超出原审法院认定贺秋娣、陈锦记已收费用的部分，因许尊罗在原审中并未举证证明，在二审中提出该主张应属于新的诉求，贺秋娣、陈锦记对此不予认可，故本案不予调处，许尊罗若认为贺秋娣、陈锦记无权收取该部分，其可另循法律途径主张。
综上所述，上诉人许尊罗的上诉理由不成立，应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费3866元，由上诉人许尊罗负担�
本判决为终审判决。
审判长 岳为群
审判员 柳玮玮
审判员 黄春成
二〇一六年十月二十一日
书记员 张 辉