成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0104民初8451号原告：成都恒信展华物业服务有限公司，住所地：成都市锦江区XXXXXX。法定代表人：吴滨，成都恒信展华物业服务有限公司总经理。委托诉讼代理人：郭乔乔，四川典章律师事务所律师。委托诉讼代理人：王超，四川典章律师事务所律师。被告：张建华，男，1978年10月2日出生，汉族，住四川省平昌县XXXXXX，现住成都市高新区XXXXXX。被告：徐阿丽，女，1982年8月21日出生，汉族，住四川省平昌县XXXXXX，现住成都市高新区XXXXXX。原告成都恒信展华物业服务有限公司（简称恒信公司）与被告张建华、徐阿丽物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月25日立案受理，由于被告张建华、徐阿丽下落不明，本院依法将本案转为普通程序，并组成合议庭公开开庭进行了审理。原告恒信公司的委托诉讼代理人郭乔乔到庭参加诉讼。被告张建华、徐阿丽经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本案现已缺席审理终结。原告恒信公司向本院提出诉讼请求：张建华、徐阿丽连带支付恒信公司自2011年2月到2016年7月期间的物业服务费6175元、拖欠的电费365元、垃圾费32元（庭审中，恒信公司自愿放弃主张电费、垃圾费的诉讼请求）及自2011年2月起至清偿物业服务费之日止的违约金（暂计算至起诉之日的违约金为5000元，实际应以所欠物业服务费为基数，按每日千分之二的标准以半年为期限进行分段计算，并承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2010年5月26日，恒信公司与“南桥春天”小区物业的建设单位成都信达房地产开发有限责任公司（简称信达公司）签订了《前期物业服务合同》，约定由恒信公司对“南桥春天”小区提供物业服务，期限为“自房屋出售之日起至业主委员会依照《物业管理条例》及相关法律、法规、政策与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止”。《前期物业服务合同》就服务内容、物业的经营与管理、违约责任等做了详尽约定。张建华、徐阿丽系XXXXXX号住宅的业主，自2011年2月起开始拒缴物业服务费，经恒信公司多次催收，张建华、徐阿丽均拒绝支付。被告张建华、徐阿丽未作答辩。原告恒信公司围绕其诉讼请求依法提交了如下证据：原告的营业执照、法定代表人身份证明及张建华、徐阿丽的身份信息，恒信公司的物业服务资质证书，《房屋信息摘要》，《前期物业服务合同》、收据、欠费明细清单，催缴函、邮件单、签收记录。本院认为，被告张建华、徐阿丽未到庭参加诉讼，视为其放弃对证据的质证权利，上述证据具备证据的真实性、合法性及关联性，被告张建华、徐阿丽未到庭质证不影响本院对上述证据效力的认定，本院对原告恒信公司提交的上述证据予以采信。依据上述有效证据及原告恒信公司的陈述，本院认定以下事实：2010年5月26日，信达公司与恒信公司签订《前期物业服务合同》，约定：前期物业管理期限是指自房屋出售之日起至业主委员会依照《物业管理条例》及相关法律、法规、政策与物业管理企业签订《物业管理服务合同》生效时止的物业管理；由恒信公司为坐落在双流中和镇的“南桥春天”小区提供物业管理服务；物业服务费用从恒信公司为业主提供物业服务之日，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，电梯公寓按1.2元/月·平方米计收；物业服务费用按半年交纳，业主或物业使用人应在上一个半年的最后15日内预交下一半年的物业服务费用；业主或物业使用人未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按欠缴物业服务费用2‰/天的标准向恒信公司支付滞纳金。张建华、徐阿丽系位于成都市高新区XXXXXX号房屋的所有权人，该房屋建筑面积93.56平方米。2016年8月8日，恒信公司向张建华、徐阿丽的上述地址邮寄催告函，要求其支付物业费等。未果，恒信公司于2016年10月25日提起本案诉讼。庭审中，恒信公司称张建华、徐阿丽拖欠了自2011年2月至2016年7月期间共66个月中的55个月的物业服务费93.56平方米×1.2元/月·平方米×55个月=6175元，并自认张建华、徐阿丽缴纳了上述期间的2014年1月至2014年11月共11个月的物业服务费。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”之规定，恒信公司与信达公司签订的《前期物业服务合同》对张建华、徐阿丽具有约束力，张建华、徐阿丽作为物业管理服务的对象，负有交纳物业服务费的义务。该合同的签订系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人均应依约履行各自的义务。根据《前期物业服务合同》之规定，张建华、徐阿丽应在上一个半年的最后15日内预交下一半年的物业服务费。现恒信公司主张张建华、徐阿丽尚欠恒信公司自2011年2月至2016年7月期间共66个月中的55个月的物业服务费6175元，但张建华、徐阿丽未提供证据证明其已经履行了缴纳上述物业服务费的义务。故恒信公司主张张建华、徐阿丽支付上述拖欠的物业服务费，本院予以支持。关于恒信公司主张张建华、徐阿丽从2011年2月起按每日千分之二的标准分段计付物业服务费违约金。《前期物业服务合同》约定，业主或物业使用人未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按欠缴物业服务费用2‰/天的标准向恒信公司支付滞纳金。因张建华、徐阿丽逾期缴纳物业服务费的行为确给恒信公司造成资金占用利息损失，上述合同约定的滞纳金实质系民事责任的违约金，但该违约金的计算标准过分高于张建华、徐阿丽违约行为给恒信公司造成的实际损失，因此本院根据本案的实际情况，充分考虑恒信公司实际发生的损失，并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，对恒信公司主张的违约金予以调整，酌情认定为1000元。综上所述，张建华、徐阿丽应向恒信公司支付拖欠的物业服务费并承担一定的违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条(法律条文全文附后)之规定，判决如下：一、被告张建华、徐阿丽应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都恒信展华物业服务有限公司支付物业服务费6175元；二、被告张建华、徐阿丽应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都恒信展华物业服务有限公司支付违约金1000元；三、驳回原告成都恒信展华物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费90元，公告费600元，两项共计690元，由被告张建华、徐阿丽负担658元，由原告成都恒信展华物业服务有限公司负担32元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  黄鸿彬人民陪审员  郑 洁人民陪审员  雷 莉二〇一七年五月十八日书 记 员  覃雪梅记 录 员  郑思露附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。