黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）哈民二民终字第57号
上诉人（原审原告，反诉被告）黑龙江禾润房地产开发有限公司。住所地黑龙江省依兰县通河街江丰花园*栋**号门。
法定代表人赵彦华，董事长。
委托代理人武文学，男，1971年5月7日生，该单位总经理，住黑龙江省大庆市萨尔图区纬二路天贺小区*****号2门***室。
委托代理人李维库，男，1976年4月7日生，该公司法律顾问，住黑龙江省依兰县依兰镇光明街。
被上诉人（原审被告，反诉原告）刘宝良，男，1933年6月18出生，无固定职业，住黑龙江省依兰县。
委托代理人刘利军，男，1959年1月1日生，辽宁科技大学教师，住辽宁省鞍山市。
上诉人黑龙江禾润房地产开发有限公司（以下简称禾润公司）因与被上诉人刘宝良房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服黑龙江省依兰县人民法院（2013）依民初字第206号民事判决，上诉至本院。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人禾润公司的法定代表人赵彦华及委托代理人武文学、李维库，被上诉人刘宝良的委托代理人刘利军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定，2010年6月12日，禾润公司与刘宝良签定了《松江小区棚户区改造房屋拆迁产权调换协议书》。依据该协议，禾润公司将刘宝良1160平方米房屋产权调换至标准户型2000平方米的一至六层户型，回迁面积误差不超过3%，少退多补。刘宝良应得其他补助费用均为零。但协议第三条第五项约定，临迁补助费为0元每平方米×房屋建筑面积0平方米×6个月，计0元。乙方要求1-6层为3000平方米，超出约1000平方米，超出部分按1000元一平方米，由刘宝良向禾润公司交付补差款，交款时间为新楼落成后交款。此后，刘宝良多次改变原设计和房屋用途。2012年5月8日，禾润公司与刘宝良签订《刘宝良家回迁楼补充协议书》。根据协议，除对地下室、外挂钢式消防梯取消外，还对楼商、窗型、屋平面等作了较大变动，同时，当新楼落成后，刘宝良必须立即将产权调换以外的1000平方米的房款100万元一次性给付禾润公司，否则，禾润公司将收回1000平方米的房屋。回迁房屋，2012年20月17日通过竣工验收。
2012年11月2日，依兰县人民政府房屋征收办公室向刘宝良送达了回迁通知。其后，禾润公司向刘宝良主张根据协议约定给付房款，刘宝良以过渡期的损失、临迁补助费给付等事由未能履行。为此，禾润公司诉请判令刘宝良返还禾润公司楼房面积1192平方米及赔偿改变图纸设计费8万元和由于改变图纸延误开工时间而赔付施工方违约金60万元并承担诉讼费用。
在诉讼过程中，刘宝良提出了反诉，诉请由于禾润公司（被反诉方）未能依期竣工，给刘宝良造成了一定的损失，判令禾润公司应给付刘宝良：临迁补助款556，800元；经营损失1200，000元；房屋质量缺陷90，000元；3%以内部分90平方米由刘宝良按协议1000元每平方米收购，其余102平方米无偿归属刘宝良，协议继续履行；诉讼费用由禾润公司负担。
根据《依兰县公益事业及棚户区改造项目房屋拆迁补偿相关政策的规定》第二条规定：非住宅房屋临迁安置补助费，以原房屋建筑面积每平方米15元为标准，实行货币补偿的一次性支付6个月的临迁补助费，实行产权调换的，在过渡期间按月支付临迁补助费，第6个月发放一次，过渡期限超过18个月的自逾期之日起，按原房屋面积每平方米30元发放临迁补助费，按月发放。
禾润公司诉称，2010年禾润公司取得依兰县通江路北段东侧3700平方米的国有土地开发建设权，2011年至2012年9月所有楼房均已落成，小区名称为禾润玫瑰园（也叫禾润新天地），该地征地时拆迁了刘宝良家的房屋，当时拆迁承办人员与刘宝良达成如下书面协议：一、该协议约定刘宝良的1160平方米房屋调换成新建楼房面积为2000平方米，因当时拆迁规定每一平方米还一平方米，刘宝良1160平方米房屋调换成新建楼房面积为2000平方米中间相差840平方米的差价，双方用刘宝良的临迁补助、搬家费、装修、营业损失、有线、动力电、电话、菜窖、大门等所有相关附属设施的补偿冲抵差价互不找差价，故在协议中约定：其他补偿和甲方向乙方支付均为0元，原因是所有相关补偿已顶差价款不能再重复给予补偿。二、约定刘宝良购买禾润公司1000平方米楼房，每平方米为1，000元，新楼落成时交齐楼款。另外于2012年5月8日，禾润公司与刘宝良签订协议，对新建楼的窗户，楼高等做了重大变动，同时，双方约定：新楼落成后，刘宝良必须立即将购买1000平方米的楼款100万元一次性给付禾润公司、否则禾润公司收回上述1000平方米的房屋。此楼于2012年9月末落成竣工后，总面积为3192.49平方米。2012年10月初，刘宝良开始强行进入装修，并占用了禾润公司的192.49平方米房屋。新楼落成后，禾润公司多次通知刘宝良结算给付所欠楼款，刘宝良均不给付，由于刘宝良不及时给付楼款，导致禾润公司对外拖欠工程款无力给付，无奈低价以楼房顶给施工方，给禾润公司造成了30多万的损失，为此，诉至法院，请求依据双方的协议，判令刘宝良返还禾润公司楼房面积1192平方米及赔偿损失并承担诉讼费用。
刘宝良辩称，第一，乙方（刘宝良）未按产权置换书约定的期限交付补差款是由甲方（禾润公司）造成的。因为，该项工程于2012年10月17日竣工。其后，乙方就过期限，临迁补助等事项与甲方协商，而甲方既未作出必要的说明，又未提出解决的方案，所以，责任不在乙方。第二，根据协议第七条规定“回迁面积误差不超过3%，多退少补”，然而，甲方单方面擅自改变结构以增加面积，实际误差达6.4%，远超行业标准，在此情况下，禾润公司不认真商量，而是片面强调以自身认定的1192平方米为标的索要补差款，致使双方一时难以达成统一，这是协议无法如期履行的根本原因。第三，竣工后乙方进入为实，但绝非强行装修，其目的是着眼双方的共同利益，避免更大的损失。
刘宝良同时提出反诉称，第一，禾润公司拆迁刘宝良商服用房1160平方米，长达28个月，应当给付临迁补助款而没有给付。第二，禾润公司拆迁，刘宝良所属“乔佰运输有限公司修配厂”、“金辉浴池”停业，应给付直接和间接损失。第三，禾润公司将结构、材质、承载机理不相同的建筑强行连接，致使建筑物落成不足半年已发生墙体断裂，进而产生大额的维修费用，应按工程造价3%核算质量缺陷补偿。第四，禾润公司履行合同义务不符合协议关于误差3%的约定，实际误差达6.4%。为此，请求依法判令禾润公司：一、给付长期占用的临迁补助款556，800.00元，二、经营损失20万元；三、质量缺陷90，000.00元；四、超约面积3%以内部分90平方米由刘宝良按协议价格1，000元每平方米收购，其余102平方米无偿归属刘宝良，协议继续执行，否则由禾润公司承担违约责任，按原协议盖出切实符合约定的房子。由禾润公司支付全部诉讼费用。
禾润公司辩称，刘宝良第一和第二项主张已在产权调换协议书中有明确约定，关于第三项应有相关部门的鉴定。对于第四项，2012年5月8日签订的协议，双方对回迁楼房的层高和付款方式等作了明确的约定。至于192平方米可以不卖给反诉人，为此，请求依法驳回刘宝良的反诉请求。
原审判决认为，禾润公司、刘宝良于2010年6月签订的“松江小区棚户改造房屋拆迁产权调换协议书”和2012年5月8日签订的“刘宝良家回迁楼补充协议书”，是双方的真实意思表示，合法有效，应予保护，双方应严格遵守，也是本案的唯一依据。对于禾润公司的诉讼请求根据双方签定的产权调换协议书第三条第（5）约定，应理解为刘宝良以6个月临迁补助费抵顶房屋差价款，即刘宝良6个月内回迁，临迁补助为0元。过渡期超过6个月的临迁补助禾润公司应给付。对于刘宝良反诉禾润公司给付556，800元临迁补助费的诉请，本院予以支持。房屋竣工后，刘宝良要求以临迁补助费抵销房款符合《合同法》第九十九条规定的债的抵销的构成要件。至于禾润公司诉请赔偿损失，尽管刘宝良多次改变图纸，但不能作为诉讼请求的赔偿理由，因为，是通过互相协商同意，故对禾润公司返还房屋及赔偿损失的诉讼请求不予支持。对于刘宝良的反诉请求，临迁补助费应予给付。关于其他反诉请求，因无确实充分的证据证明，不予支持。据此判决：一、刘宝良给付禾润公司房款1，192，000元；禾润公司给付刘宝良临迁补助费556，800元（1160平方米×15元×12个月＝208，800元；1160平方米×30元×10个月＝348，000元，合计为556，800元），相减刘宝良刘宝良应给付禾润公司房款635，200.00元。上述给付款项于本判决生效后十日内履行完毕。二、驳回禾润公司的其他诉讼请求。三、驳回刘宝良的其他反诉请求。本诉案件受理费100元由禾润公司负担；反诉案件受理费21，421元减半收取10，710.50元由禾润公司负担4684元，刘宝良负担6，026.50元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
禾润公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院判决认定事实不清，禾润公司不应向刘宝良支付临迁补助费，并且临迁补助费计算错误。双方于2010年6月签订拆迁协议时，禾润公司向刘宝良多补偿了840平方米商服，即包括临迁补助费等相关费用。案涉楼房回迁时间长是由于刘宝良的原因造成的。刘宝良的回迁楼，刘宝良多次改变了设计图纸、楼房结构设计，导致禾润公司无法开工，回迁时间的延长，并造成了禾润公司的损失。禾润公司不应该向刘宝良支付临迁补助费。二、原审法院未重点审查2012年5月8日的《刘宝良家回迁楼补充协议书》。由于刘宝良多次变更图纸、楼房结构设计，致使禾润公司迟迟不能开工，2012年5月8日，禾润公司要求双方签订了《刘宝良家回迁楼补充协议书》，防止刘宝良再次要求变更设计。该协议书对2010年6月签订的《松江棚户区改造房屋拆迁产权调换协议书》进行了变更，同时约定新楼落成后刘宝良必须立即一次性给付产权调换以外的1000平方米房屋款100万元，否则禾润公司收回1000平方米房屋。新楼于2012年10月份落成后，禾润公司多次催促刘宝良给付房款，刘宝良拒不给付，禾润公司才诉至法院。禾润公司依据双方签订的协议书要求刘宝良返还1192平方米房屋并无不当。原审法院无视双方签订的补充协议，依据第一份协议判决，违背法律规定，损害了禾润公司的合法利益。三、原审法院判决确定超出的192平方米房屋按每平方米1000元强行卖给刘宝良严重损害了禾润公司的利益。该192平方米房屋，禾润公司根本没打算卖给刘宝良，完全可以分割出来供禾润公司独立使用或出售。该楼房平均价格为4300多元，原审判决确定以1000元价格卖给刘宝良显失公平。故请求，依法改判刘宝良返还禾润公司楼房1192平方米，驳回刘宝良的反诉请求。
刘宝良辩称：一、原审判决认定事实清楚，适用法律正确。2010年6月12日，双方签订的《房屋拆迁产权调换协议书》系禾润公司单方拟定，采用格式合同方式。协议书中第三条乙方应得补偿补助费用的第5项约定，临迁补助费为：0元每平方米×房屋建筑面积0平方米×6个月，计0元。根据《中华人民共和国合同法》第41条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照不利于提供格式条款一方的解释。按照通常理解，该协议据以签署的《哈尔滨市城市房屋拆迁管理暂行办法》明确要求协议必须载明回迁时间，通观双方约定的全部条款，只有6个月的约定，按照不利于提供格式条款一方的解释，结论只能是刘宝良以6个月临迁补助费抵顶房屋差价款，即刘宝良于6个月内回迁，临迁补助款为0元。过渡期超过6个月，禾润公司应向刘宝良支付临迁补助费。二、工期拖延是禾润公司造成的，与刘宝良无关。原审中，禾润公司提供的证据六表明，其对该地块签署的最后一份拆迁协议时间为2011年7月26日，即拆除刘宝良房屋13个半月后仍有房屋未拆迁。拆迁别人的房屋不是刘宝良的义务，刘宝良也不应对由此导致的迟迟不能开工负责。刘宝良要求变更设计一方面是回迁无期、商机尽逝的无奈之举，另一方面也是迟迟不能开工给修改留出时间空档，而且都是征得禾润公司同意，双方意思表示达成一致后进行的。在此期间，禾润公司未要求刘宝良承担任何费用及包赔损失，因为禾润公司十分清楚不能开工的真实原因，也清楚刘宝良因长期不能回迁蒙受巨大的损失。三、禾润公司无权要求刘宝良返还1192平方米房屋。《刘宝良回迁楼补充协议书》约定，当新房落成后，回迁户必须立即将产权调换以外的1000平方米的房款一次性给付禾润公司，否则禾润公司将收回上述1000平方米的房屋。首先，该条款约定结算日期为新房落成后，不是具体时间。《中华人民共和国合同法》第62条第（四）项规定：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”因此，禾润公司应当主张结算，而不是返还1192平方米房屋。其次，如前所述，回迁日期超过6个月后，禾润公司应当给付刘宝良临迁补助费。刘宝良主张以扣除6个月后的临迁补助费抵销部分房款，符合法律规定。再次，关于超出的192平方米面积问题。《商品房销售管理办法》第20条规定，合同约定面积与产权登记面积发生误差时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3％时，3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。故禾润公司要求刘宝良返还1192平方米房屋缺乏法律依据。综上，请求驳回上诉，维持原判。
本院对原审判决认定的事实中除禾润公司与刘宝良于2010年6月12日签订《松江小区棚户区改造房屋拆迁产权调换协议书》的事实以外的事实予以确认。
另认定，2010年6月12日，禾润公司委托依兰城乡房屋拆迁承办有限责任公司与刘宝良签订《松江小区棚户区改造房屋拆迁产权调换协议书》，约定：甲方依兰县城乡房屋拆迁承办有限责任公司、乙方刘宝良。甲方依法取得依拆许字（2010）第02号《房屋拆迁许可证》，对乙方房屋所在地实行拆迁，根据《哈尔滨市城市房屋拆迁管理暂行办法》和《依兰县公益事业及棚户区改造项目房屋拆迁补偿相关政策的规定》之有关规定，甲、乙双方就拆迁补偿安置事宜，达成协议。依据该协议，甲方将乙方1160平方米房屋产权调换至标准户型2000平方米的一至六层户型，回迁面积误差不超过3%，少退多补。乙方应得其他补助费用均为零。但协议第三条第5项约定，临迁补助费为0元每平方米×房屋建筑面积0平方米×6个月，计0元。乙方要求1-6层为3000平方米，超出约1000平方米，超出部分按1000元一平方米，由乙方向甲方交付补差款，交款时间为新楼落成后交款。
本院认为：本案诉争的焦点问题为：1、《松江小区棚户区改造房屋拆迁产权调换协议书》及《刘宝良家回迁楼补充协议书》是否有效；2、禾润公司是否应给付刘宝良拆迁房屋6个月之后至回迁期间的临迁补助费；3、刘宝良是否应返还禾润公司1192平方米楼房并赔偿损失；4、关于192平方米房屋的销售价格计算问题。
1、关于《松江小区棚户区改造房屋拆迁产权调换协议书》及《刘宝良家回迁楼补充协议书》的效力问题。
关于《松江小区棚户区改造房屋拆迁产权调换协议书》的效力问题。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”本案中，《松江小区棚户区改造房屋拆迁产权调换协议书》虽系依兰县城乡房屋拆迁承办有限责任公司与刘宝良签订，但其订约行为系受禾润公司委托作出，且刘宝良在订立合同时知道禾润公司与依兰县城乡房屋拆迁承办有限责任公司之间的代理关系，故依据上述法律规定，该合同直接约束禾润公司和刘宝良，即禾润公司与刘宝良为合同的相对方。因该合同系双方真实意思表示，且不违反国家法律和行政法规的效力性规定，故为有效合同。
《刘宝良家回迁楼补充协议书》系禾润公司与刘宝良之间真实意思表示，且不违反国家法律和行政法规的效力性规定，为有效协议。
2、禾润公司是否应给付刘宝良拆迁房屋6个月之后至回迁期日的临迁补助费及标准问题。本案中，双方在《松江小区棚户区改造房屋拆迁产权调换协议书》未明确约定回迁的过渡期限，但对临迁补助费约定为：0元每平方米×房屋建筑面积0平方米×6个月，计0元。临迁补助费就是在过渡期限内给予被拆迁人的补助费，因此根据上述约定，拆迁的过渡期限应为6个月。因双方约定以刘宝良的临迁补助费、搬家费、装修、营业损失、有线电视、动力电、电话、菜窖大门等所有相关设施的补偿冲抵安置房屋与被拆迁房屋的差价，故应视为双方对6个月过渡期限内临迁补助费已处分完毕。本案中，案涉房屋实际经过28个月后回迁，超出了双方订约时关于过渡期限6个月的约定。禾润公司虽举证证明刘宝良曾多次修改案涉楼房的设计图纸，但不足以证明延迟回迁系因刘宝良多次修改设计图纸造成的。因双方对该部分的临迁补助费并未约定，故应依据法律、法规的规定处理。国务院《城市房屋拆迁管理条例》第三十一条规定：“在规定的过渡期限内，被拆除房屋使用人自行安排住处的，拆迁人应当付给临时安置补助费”、第三十三条规定：“由于拆迁人的责任使被拆除房屋使用人延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆除房屋使用人，从逾期之月起应当适当增加临时安置补助费”。因此，禾润公司以双方对6个月临迁补助费已进行处分为由，拒绝支付6个月后至回迁日的临迁补助费，缺乏事实和法律依据。原审法院判决禾润公司按照上述规定向刘宝良支付6个月后至回迁日的临迁补助费并无不当，本院予以维持。
关于临迁补助费的支付标准问题。二审中，禾润公司主张，即使应支付6个月至回迁日的临迁补助费，也应依照《依兰县城镇房屋拆迁补偿补助规定》，非住宅房屋临迁补助费按原房建筑面积每月每平方米10元为标准。而《松江小区棚户区改造房屋拆迁产权调换协议书》明确约定，双方达成协议的根据之一是《依兰县公益事业及棚户区改造项目房屋拆迁补偿相关政策的规定》。根据该《规定》，非住宅房屋临时安置补助费，以原房屋建筑面积每平方米15元为标准，实行产权调换的，在过渡期间按月支付临迁补助费，每6个月发放一次，过渡期限超过18个月的自逾期之日起，按原房屋面积每平方米30元发放临迁补助费，按月发放。因此，原审法院依据上述标准判决禾润公司给付刘宝良6个月至回迁日的临迁补助费正确，本院予以维持。
3、关于刘宝良是否应返还禾润公司1192平方米楼房并赔偿损失问题。关于其中1000平方米房屋问题，禾润公司请求刘宝良返还的依据是：双方在《刘宝良家回迁楼补充协议书》中明确约定，当新房落成后，回迁户必须立即将产权调换以外1000平方米的房款一次性给付禾润公司，否则禾润公司将收回上述1000平方米房屋。刘宝良的抗辩主张为禾润公司拖欠其6个月至回迁日的临迁补助费。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”本案中，刘宝良拖欠禾润公司1000平方米房屋的购房款的事实客观存在，而禾润公司拖欠刘宝良6个月后至回迁日的临迁补助费的事实亦客观存在，双方互负债务。因此，刘宝良在禾润公司给付临迁补助费之前拒绝支付购房款，系行使上述法律规定的同时履行抗辩权，并不构成合同违约。禾润公司以刘宝良构成合同违约为由请求返还1000平方米房屋并赔偿损失缺乏事实和法律依据，故原审法院判决驳回禾润公司的该项诉请，并根据刘宝良的反诉请求，判决双方之间履行此部分的买卖协议，并无不当。
关于192平方米房屋的返还问题。首先，该部分面积属于回迁房屋的面积误差部分，刘宝良对该部分楼房是基于对回迁房屋的占有而占有的，并非无权占有。其次，上述房屋面积虽超出双方合同中约定的回迁面积，但包含在回迁的1-6层楼房之中，并非独立的空间，从发挥建筑物的整体效用角度亦不宜做出单独的分割。因此，原审法院认定该192平方米房屋为面积误差与上述1000平方米房屋一并处理符合实际情况，本院予以维持。
4、关于192平方米房屋的销售价格计算问题。《商品房销售管理办法》第二十条规定，面积误差比绝对值超出3%时，买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积是，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，面积误差比绝对值超出3%，买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。本案中，双方约定的回迁面积为3000平方米，超出面积192平方米中的90平方米为3%的面积误差，故原审法院判决刘宝良按照双方约定的每平方米1000元的价格支付房屋价款并无不当。其余102平方米符合上述规定中超过3%部分的面积误差，但鉴于超出部分较大，原审法院按照公平原则判决刘宝良按照约定的价格，即每平方米1000元的价格向禾润公司支付房价款并无不当。
综上，原审判决认定事实存在瑕疵，但适用法律正确，判决结果并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人黑龙江禾润房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘松涛
审判员 王秀丽
审判员 韩玉梅
二〇一四年四月八日
书记员 马立娜