广东省化州市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）茂化法民二初字第341号
原告黄剑锋。
委托代理人许耀超。
被告李福建。
原告黄剑锋诉被告李福建房屋专卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由何洪强独任审判，公开开庭进行了审理。原告黄剑锋及其委托代理人许耀超到庭参加了诉讼，被告李福建经本院传票合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年8月，经原、被告协商一致，被告同意将其所有位于化州市河西街道办北岸国土局集资楼南侧斜对面住宅楼e幢801房【房地产权证号：粤房地权证化房交（河西）字第2213号（0000325）】套房作价贰拾捌万贰仟元（￥282000元）转让给原告所有。被告原以该房抵押于2009年12月8日向中国农业银行股份有限公司化州市支行（以下简称农行化州支行）所借款200000元的余额自2011年9月份起由原告负责偿还，差额92854元由原告直接支付给被告。被告无条件协助原告办理房屋权属变更登记手续给原告。
2011年8月，原告支付了购房定金人民币70000元给被告，同年9月1日再付12000元，2011年9月28日，原告一次过将双方原约定的购房差额款92854元的剩余部分全部付清给被告。当日，双方签订了《套房产权转让协议书》一份，被告并将该套房的房地产权证【证号：粤房地权证化房交（河西）字第2213号（0000325）】、《个人购房担保借款合同》（合同编号：44105200900072543）、被告在农行化州支行开设的还贷结算帐户卡、存折及原购房凭据等资料交付给原告。自2011年9月始，一直由原告将款存（划）入被告在农行化州支行开设的还贷结算帐户偿还被告的房屋贷款。后经原告多次催促被告协助将该房屋办理权属变更登记手续给原告未果。因被告的拖延行为，更导致被告名下的上述房屋因被告拖欠黄子庭的借款，被黄子庭申请法院依法予以裁定查封。
从上可知，被告与原告签订《套房产权转让协议书》时，该房屋已经抵押登记，其转让房屋未经抵押权人银行同意，根据《中华人民共和国担保法》第四十九条及有关规定，原、被告签订的《套房产权转让协议书》依法无效，并造成原告巨大经济损失。同时，被告更因其个人借款导致房屋被法院裁定查封，严重损害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，现起诉请求：1、依法判决确认原、被告于2011年9月28日签订的《套房产权转让协议书》无效并解除；2、判决被告立即返还已收取的套房转让价款92854元给原告；3、判决被告赔偿原告为被告偿还的购房借款等共31186.42元及利息损失（利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算：其中92854元从2011年9月28日起计息，31186.42元从2014年5月25日起计息）；4、一切诉讼费用由被告承担。
被告没有答辩。
综合原告的陈述及其提供的证据，经本院审理查明，位于化州市河西街道办北岸国土局集资楼南侧斜对面住宅楼e幢801房【房地产权证号：粤房地权证化房交（河西）字第2213号（0000325）】系被告李福建购买所得。2009年12月8日被告李福建以该房抵押向中国农业银行股份有限公司化州市支行借款200000元，双方签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号：44105200900072543），由被告李福建分月还款，在20年内还清。2011年8月，被告将上述房屋以282000元的价款转让给原告，原告即支付了购房定金人民币70000元给被告，同年9月1日通过银行转账支付12000元，2011年9月28日，原告再付现金10854元给被告，原告三次付款共92854元给被告。2011年9月28日，原、被告签订了《套房产权转让协议书》，协议约定：被告将其所有位于化州市河西街道办北岸国土局集资楼南侧斜对面住宅楼e幢801房转让给原告所有；转让价款为贰拾捌万贰仟元（￥282000元）；被告李福建向中国农业银行股份有限公司化州市支行借款200000元的未还的借款本息（189146元）自2011年9月份起由原告负责偿还，差额92854元由原告直接支付给被告；被告无条件协助原告办理房屋权属变更登记手续给原告。当日被告并将该套房的房地产权证【证号：粤房地权证化房交（河西）字第2213号（0000325）】、《个人购房担保借款合同》（合同编号：44105200900072543）、被告在中国农业银行股份有限公司化州市支行开设的还贷结算帐户卡、存折及原购房凭据等资料及转让房屋的钥匙交付给原告。自2011年9月始，原告以被告李福建的名义将款存入被告在中国农业银行股份有限公司化州市支行开设的还贷结算帐户偿还被告的房屋贷款，至2013年8月20日原告以被告的名义存入被告在中国农业银行股份有限公司化州市支行的账户共31186.42元，用于偿还借款。签订《套房产权转让协议书》后经原告多次催促被告履行协助房屋过户手续，被告拒不履行协助义务，原告遂诉至本院要求被告履行过户手续，起诉后原告才知道被告因拖欠黄子庭的借款，转让的房屋被本院以（2013）茂化同执字第13号之一民事裁定书予以查封。原告撤回了起诉后于2014年6月23日再起诉要求解除双方签订了《套房产权转让协议书》并要求被告赔偿损失等。
上述事实有原告的陈述、《套房产权转让协议书》、收据、农业银行存款凭条、房地产权证、个人购房担保借款合同、银行账户明细、庭审笔录等材料证实。
本院认为，本案的争议焦点是：一、《套房产权转让协议书》的效力问题；二、原告要求解除《套房产权转让协议书》的理由是否成立、原告的损失数额是多少及赔偿责任问题。
一、关于《套房产权转让协议书》的效力问题
根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。”，上述规定并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，即使未经抵押权人同意，也不导致《套房产权转让协议书》无效。原告诉称“转让房屋未经抵押权人银行同意，签订的《套房产权转让协议书》无效”，没有法律依据，本院不予采信。
二、关于原告要求解除《套房产权转让协议书》的理由是否成立、原告的损失数额是多少及赔偿责任问题
原、被告签订《套房产权转让协议书》后，原告支付了转让房屋部分价款，被告也交付了房屋给原告，但没有办理房屋的过户手续，因被告拖欠黄子庭的借款，致使转让的房屋被本院以（2013）茂化同执字第13号之一民事裁定书予以查封，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”的规定，原告无法取得购买房屋的产权，因此合同的目的不能实现，原告请求解除《套房产权转让协议书》，符合法律规定，本院予以支持。又根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，原告购买房屋共支付了92854元给被告，原告以被告的名义存入被告在中国农业银行股份有限公司化州市支行的账户共31186.42元，用于偿还借款，因此原告请求被告赔偿124040.42元及利息（其中92854元从2011年9月28日起，31186.42元从2014年5月25日起按中国人民银行同期同类贷款利率计息至付清款日止），符合法律规定，本院予以支持。
被告经本院传票合法传唤没有到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告黄剑锋与被告李福建于2011年9月28日签订的《套房产权转让协议书》；
二、被告李福建于本判决生效后十日内赔偿损失124040.42元及利息（其中92854元从2011年9月28日起，31186.42元从2014年5月25日起按中国人民银行同期同类贷款利率计息至付清款日止）给原告黄剑锋。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取为2765元，由被告李福建承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于茂名市中级人民法院。
审判员 何洪强
二〇一四年九月三日
书记员 黄经春