四川省广安市广安区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川1602民初243号
原告（反诉被告）：广安品尚商业管理有限公司，住所地四川省广安市广安区凌云路237号2幢28号。
法定代表人：卢奇灵，总经理。
委托诉讼代理人：黄沁雪，四川信和信律师事务所律师，特别授权。
委托诉讼代理人：李明亮，四川信和信律师事务所律师，特别授权。
被告（反诉原告）：王其贞，女，汉族，生于1977年9月7日，住四川省华蓥市。
委托诉讼代理人：邹建，四川鑫泰律师事务所律师,特别授权。
原告广安品尚商业管理有限公司（以下简称品尚公司）与被告王其贞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月16日受理后，被告王其贞向本院提起反诉，本院受理被告王其贞提起的反诉后，于2017年4月25日依法适用简易程序并公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）品尚公司的委托诉讼代理人李明亮、被告（反诉原告）王其贞及其委托诉讼代理人邹建到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告品尚公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法解除原、被告双方签订的《恒大.中天国际广场商业物业租赁合同》；2.依法判令被告支付原告拖欠的租金152796元、免租经营期租金19260元、滞纳金102771.36元，共计274827.36元；3.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2014年9月30日，原告与被告签订《恒大.中天国际广场商用物业租赁合同》，约定原告将位于四川省广安市金安大道一段某号“恒大.中天国际广场”某号楼某号面积64.2平方米的房屋出租给被告从事某品牌商业经营活动，租期52个月，自2014年10月10日起至2019年2月7日止。原告给予被告1.5个月免租期，免租期纳入租赁期间，免租期内被告仍须缴纳物业管理费、水电费、电话费、闭路费、燃气费等相关费用。前2年租金为每平方米200元/月，从第三年开始租金按10%递增，第一年租金在租赁合同签订之日支付，下期租金在上年租赁合同到期前15日按年支付。同时，合同还约定被告迟延支付租金及相关费用，原告有权单方提前终止本合同，可对被告采取停水、停电、停气、关闭营业场所等措施，收回租赁房屋，没收经营保证金，并有权要求被告按应付款总额×逾期天数×3‰交纳滞纳金。租赁合同签订后，原告全面履行了约定义务，而被告未在2015年9月26日前缴纳2015年10月10日至2016年10月9日的租金，经原告多次催收仍未交纳，已违约。2016年6月14日，原告通过邮政快递向被告发出了《恒大.中天国际广场用物业租赁合同解除通知书》，现双方签订的租赁合同已告解除。被告的行为构成严重违约，按约定应支付拖欠的租金、免租经营期内的租金及滞纳金等违约责任。
被告王其贞辩称，她在经营中受行情影响，商铺亏损，在第一年租金未到期的时候向原告提出免交第二年租金的请求，原、被告就租金问题进行多次协商，后原告同意免交6个月的租金，但是如果要免交一年，需要向上一级领导汇报；她没有在期限内交租金、将门市关了不营业，不是不履行合同义务，而是一直处于与原告协商期内，不存在拖欠租金的行为；在协商无果后，原告将她门市锁了，她当时的门市也没有营业，其后，原告在她不知情的情况下将门市出租；关于合同解除通知书，她没有收到过，也不知情；造成严重违约后果是原告的责任，过错在原告，她不应当承担责任。
反诉原告王其贞向本院提出反诉请求：1.依法判令反诉人与被反诉人继续履行2014年9月30日签订的《恒大.中天国际广场商用物业租赁合同》；2.判令反诉被告品尚公司赔偿因违约给反诉原告造成的损失125000元及退还履约保证金10000元（500元×2）；3.本案反诉费由反诉被告承担。事实和理由：2014年9月30日，王其贞与品尚公司签订了《恒大.中天国际广场商用物业租赁合同》，合同约定了租赁时间、租金的支付方式等。反诉人按约交纳了第一年租金，并对该房屋进行了全面装修。由于被反诉人没有兑现恒大.中天国际广场商用物业在招租时作出的一系列承诺，致使承租商家在第一年经营中均严重亏损，反诉人以及数十名商家联名向被反诉人提出免交第二年租金的要求，被反诉人当时的负责人仅同意减免六个月租金，若全年免交需研究，并让反诉人等待回复。正当双方处于协商中时，被反诉人却将反诉人所承租的房屋锁了，并对外进行“优价招租”。对此双方多次发生纠纷并由110派出警察予以平息。然而被反诉人还是在未经反诉人同意的情况下，将反诉人承租的某号楼某号房屋出租给了他人经营的另一某品牌，给反诉人造成了巨大的经济损失。
反诉被告品尚公司辩称，反诉人应在2015年9月26日前向被反诉人支付2015年10月10日至2016年10月9日的第二年租金152796元，反诉人无故不缴纳，经被反诉人多次催收，仍不缴纳后直接关门不营业，以自己的行为表明她不履行合同主要债务及义务，致使被反诉人出租讼争门市的目的不能实现，反诉人已构成根本违约，根据合同法94条规定，被反诉人享有法定单方面的合同解除权；同时根据双方签订的租赁合同第10条等条款约定，反诉人已严重违约，被反诉人根据合同约定，有权单方提起终止合同，对反诉人采取停水、停电、停气、停止商业经营，关闭营业场所等措施收回门市，没收保证金，并追收免租经营期内的租金，反诉人应该为自己的过错造成的后果承担责任；经营生意受市场行情及自己经营管理能力的影响，盈利亏损是正常的事情，反诉人不能以拒交租金关门、不营业逃避缴纳租金的义务；被反诉人在反诉人违约后为了防止损失的扩大，向被反诉人通过邮政快递邮寄了解除合同通知，反诉人得到通知后以本人在外省为由退回解除通知书，且被反诉人也电话告知了她，故反诉人是知道解除合同一事的；直到2016年10月8日，被反诉人为了缩小损失，才将讼争门市又出租给宋某。
经审理查明：2014年9月30日，原告（反诉被告）品尚公司与被告（反诉原告）王其贞签订了《恒大.中天国际广场商用物业租赁合同》，原告（反诉被告）品尚公司为出租方（甲方），被告（反诉原告）王其贞为承租方（乙方），合同主要内容为：甲方将位于四川省广安市金安大道一段某号“恒大中天国际广场”某号楼某号之物业出租给乙方；建筑面积为64.2㎡；乙方不得转租或变相转租，仅作为经营某品牌之用途；该租赁物业合同期限从2014年10月10日至2019年2月7日止（包含免租经营期），计52个月；免租期：该租赁物业免租期为1.5个月，即自合同期限起始之日开始计算，免租期应纳入租期计算，免租期内仍须缴纳其所使用物业的管理费、水费、电费等其他相关费用；免租期满后租金计算标准，综合起始租金为每平方米200元/月；乙方按年支付租金，乙方于签定合同当日内支付首期租金，下期应缴租金须于到期前十五日向甲方缴纳；签约当天，甲方收取乙方0.5万元作为履约保证金，乙方在租赁期间终止合同，无权取回履约保证金；乙方未违约租赁期满时，甲方无息退还履约保证金；如有下列行为之一，即为违反本合同之违约行为，甲方有权单方提前终止本合同，并对乙方采取停水、停电、停气、停止乙方商业经营、关闭乙方营业场所等任何强制措施，并收回租赁物业，没收乙方经营保证金并追收免租经营期内所产生的租金：…（4）乙方超过三十天（含三十天）仍未足额支付租金及费用以及滞纳金的；在合同期内，甲方无故提前终止合同，除赔偿乙方的直接损失以外，还应承担相应的违约责任。当日，被告（反诉原告）王其贞向原告（反诉被告）品尚公司支付了租赁商铺租金（2014.10.10-2015.10.9）134820元，支付租赁商铺保证金5000元。2015年10月10日第一年期满后，被告（反诉原告）王其贞未再营业。
2016年6月14日，原告（反诉被告）品尚公司制作了《恒大.中天国际广场商用物业租赁合同解除通知书》，该解除通知书主要内容为：2015年9月26日前，王其贞应向品尚公司交纳2015年10月10日至2016年10月9日的第二年租金154080元，经品尚公司多次催收拒绝交纳，至今逾期240天以上，已构成实质性违约。特通知王其贞在本通知书送达王其贞时，王其贞与品尚公司于2014年9月30日签订的《恒大.中天国际广场商用物业租赁合同》解除；请王其贞在租赁合同解除后3日内清除自有物品，恢复租赁物之原状，保证租赁物完好无损后将租赁物交还品尚公司，如不按时交还租赁物，品尚公司将直接收回租赁物，对王其贞遗留在租赁物内的物品作废弃物处置，由此给王其贞造成的损失由王其贞自行承担，与品尚公司无关；请王其贞在租赁合同解除后3日内将下欠他公司的租金154080元向品尚公司交清。次日，原告（反诉被告）品尚公司向被告（反诉原告）王其贞邮寄了《恒大.中天国际广场商用物业租赁合同解除通知书》，后该邮件改退批条显示“本人外出省外要求退回”邮戳时间为2016年6月，具体日期显示不清。
2016年10月8日，原告（反诉被告）品尚公司与宋某签订了《恒大.中天国际广场商用物业受托租赁合同》，原告（反诉被告）品尚公司将位于广安市金安大道一段某号“恒大中天国际广场”某号楼某号之物业出租给宋某。现“恒大中天国际广场”某号号楼某号门市系经营“某男装”。
认定上述事实的证据如下：
1．品尚公司与王其贞签订的《恒大.中天国际广场商用物业租赁合同》、王其贞交纳租金及保证金收据；
2．《恒大.中天国际广场商用物业租赁合同》解除通知书、EMS快递单；
3．品尚公司与宋某签订的《恒大.中天国际广场商用物业受托租赁合同》；
4．原、被告的当庭陈述等证据。
本院认为，原告（反诉被告）品尚公司与被告（反诉原告）王其贞签订的租赁合同是双方在平等、自愿、协商一致的基础上共同订立，且未违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。合同中明确约定按年支付租金，且下期租金应在到期前十五日缴纳，王其贞超过三十日未足额支付租金的，品尚公司有权单方提前终止租赁合同，并收回租赁物，没收乙方经营保证金并追收免租经营期内所产生的租金。王其贞未能与品尚公司就下期租金达成减免协议，其可选择解除合同或者继续履行合同，王其贞未要求解除合同就应按合同约定向品尚公司交纳租金，其未按合同约定按时交纳租金，王其贞已构成违约，品尚公司有权行使合同约定的提前终止合同的权利，故品尚公司要求解除合同的请求，本院予以支持。品尚公司在王其贞未开门营业、未交纳租金的情况下，于2016年6月15日以邮政特快专递的方式向王其贞发送解除合同通知书是减少损失、提高房屋利用率的正确处理方式。且品尚公司在解除通知书中载明，在租赁合同解除后3日内未交还租赁物，他公司将直接收回。该邮政专递虽未送达到王其贞本人，但从改退批条上显示因本人外出省外要求退回可知，被告王其贞收到过邮政公司的送达电话，且按行业习惯，邮政公司在送达邮件时会告知邮件的寄件人，故王其贞有理由知道寄件人为品尚公司，理应承担没有签收该邮件的后果。鉴于该邮政专递改退批条上邮戳日期不明，推定为2016年6月的最后一天为退回之日，即原告（反诉被告）品尚公司与被告（反诉原告）王其贞之间的合同于2016年6月30日解除。王其贞一直怠于履行自己的义务，未积极与品尚公司协商合同租金事宜，未经营门市，亦未与公司协商解除合同或将门市交还给品尚公司，品尚公司于2016年10月8日将本案争议门市出租给宋某，系发生在品尚公司依合同约定单方解除合同时候。综上，本案中王其贞已构成违约，品尚公司未违约。
因案涉合同的解除系王其贞违约所致，品尚公司有权根据合同约定要求对方支付2015年10月10日至合同解除期间的租金、免租期租金及负担滞纳金，且可不予退还王其贞交纳的保证金，故王其贞应当支付品尚公司2015年10月10日至2016年6月30日期间的租金112126.6元；对品尚公司主张免租期的租金19260元，本院予以支持；王其贞本应按合同约定向品尚公司支付滞纳金，但合同约定按应付款总额的日千分之三支付迟延付款的滞纳金，该标准过高，本院调整为年6%，滞纳金以王其贞应付的租金112126.6元为基数计算；对王其贞主张品尚公司双倍返还其履约保证金10000元的诉讼请求，本院不予支持。王其贞租赁门市后进行装修是其经营需要，且本案系王其贞违约，故对王其贞要求品尚公司赔偿其装修损失的诉讼请求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、原告广安品尚商业管理有限公司与被告王其贞于2014年9月30日签订的《恒大.中天国际广场商用物业租赁合同》于2016年6月30日解除；
二、被告王其贞向原告广安品尚商业管理有限公司支付免租期租金19260元、支付2015年10月10日至2016年6月30日的门市租金112126.6元及滞纳金（滞纳金以112126.6元为基数按年6%从2015年10月10日计算至2016年6月30日止）；
三、驳回反诉原告王其贞的全部反诉诉讼请求。
上述款项，限义务人在本判决生效后二十日内向对方支付。义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费4726元，减半收取2363元，反诉受理费4726元，减半收取2363元，均由被告（反诉原告）王其贞负担，并向广安市广安区人民法院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。同时缴纳上诉案件诉讼费，逾期未预交又不提出缓交申请的，依法按自动撤回上诉处理。
代理审判员 刘 竞
二〇一七年六月二十九日
书 记 员 张维川
附：本案相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。