广西壮族自治区梧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂04民终1282号
上诉人（一审原告）：黄丽，女，1983年5月7日出生，汉族，工人，住梧州市。
委托诉讼代理人：汪松青（与黄丽系夫妻关系），男，1979年9月7日出生，汉族，工人，现住梧州市。
被上诉人（一审被告）：广西梧州国龙物业管理有限责任公司，住所地广西梧州市奥奇丽路12号首层。
法定代表人：郭家婵，该公司总经理。
被上诉人（一审被告）：广西梧州国龙房地产开发有限责任公司，住所地广西梧州市奥奇丽路12号四楼。
法定代表人：郭家万，该公司董事长。
上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：王荫国，广西建梧律师事务所律师。
一审第三人：南宁真易文化传媒有限公司，住所南宁市西乡塘区科园西七路荷塘月色9号楼A单元103号商铺，梧州办事处：梧州市西堤三路19号国龙财富中心5楼520室。
法定代表人：黄艳，该公司总经理。
委托诉讼代理人：黄雪莹，广西同望（梧州）律师事务所律师。
上诉人黄丽因与被上诉�广西梧州国龙物业管理有限责任公司（下称“国龙物业公司”）、广西梧州国龙房地产开发有限责任公司（下称“国龙房地产公司”）、一审第三人南宁真易文化传媒有限公司（下称“真易公司”）租赁合同纠纷一案，不服梧州市长洲区人民法院（2016）桂0405民初193号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年11月18日立案受理后依法组成合议庭，并于2016年12月2日公开开庭进行了审理。上诉人黄丽的委托诉讼代理人汪松青，被上诉人国龙物业公司、国龙房地产公司的共同委托诉讼代理人王荫国，一审第三人的委托诉讼代理人黄雪莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人黄丽的上诉请求为：1、撤销一审判决第三项，改判两被上诉人支付因违约导致合同解除的违约金86480元和支付逾期未支付租金的万分之三的违约金给上诉人。2、两被上诉人承担所有诉讼费用。事实和理由：一审法院一方面确认合同有效，一方面又不支持两被上诉人按合同约定承担违约责任是错误的。一审法院不按合同约定的违约金进行判决，而无故调整，显示公平，极易让开发商刻意违约，解除合同，导致市场诚信缺失。
被上诉人国龙物业公司、国龙房地产公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
一审第三人真易公司述称：真易公司与国龙物业公司存在不定期租赁合同关系，真易公司与国龙物业公司租赁合同并没有解除，一审判决不正确。一审判决第五项将上诉人的投资风险转嫁给第三人。
黄丽向一审法院起诉请求：1、解除原告与国龙物业公司于2014年5月30日签订的《委托租赁合同》，责令被告于合同解除后15日内将商铺（价值432400元）返还给原告；2、被告国龙物业�司向原告支付租金18249.68元（租金计算以每月2882.50元为标准，从拖欠之日即2015年7月计算到合同解除之日，暂计到2015年12月31日，并支付逾期支付违约金万分之三，共计人民币18249.68元），从合同解除之日至被告返还商铺给原告之前，被告参照租金每月2882.50元向原告支付占用费；3、被告国龙物业公司向原告支付违约金86480元（违约金按合同约定计算，即物业成交总价的20%）；4、被告国龙房地产公司对上述第一、二、三项债务承担连带保证责任；5、本案诉讼费用由两被告承担。
一审法院审理查明，2013年12月10日，被告国龙物业公司作为出租人（甲方）与第三人南宁真易公司作为承租人（乙方）签订一份《国龙财富中心租赁合同》，合同约定：甲方将位于梧州市西堤三路19号“国龙财富中心第5层第35号房产租赁给乙方；租赁期限自2013年12月15日起至2015年12�14日止；合同期限内，乙方按月向甲方支付租金，第一年租金支付标准为2605元／月，第二年租金支付标准为2605元／月；甲方按月向乙方收取物业管理费，物业管理费收费标准为2元／㎡，共计115.76元；乙方在每月5日前向甲方交付当月租金及物业管理费，此期间为固定交租及物业管理费用，甲方不再另行通知，逾期按违约责任条款处理；甲乙双方于2013年12月15日前办理租赁房产交接手续；甲方给予乙方2个月装修期，即本合同签订之日起至2014年2月14日装修期免收租金，管理费、水电费及公共分摊费用按正常收取等。《租赁合同》签订后，第三人已向被告国龙物业公司支付2014年2月至2016年2月的租金。
2014年5月30日，原告黄丽与被告国龙房地产公司签订一份《梧州市商品房买卖合同》（合同编号为GL20140535），合同约定：原告向被告国龙房地产公司购买位于西堤三路19号5单元535号房，建筑面积57.82平方米，总金额432400元等。同日，原告黄丽作为甲方（委托人）与乙方（××）被告国龙物业公司、丙方（担保人）被告国龙房地产公司共同签订一份《委托租赁合同》，合同约定：甲方全权委托乙方对甲方购买的位于西堤三路19号“国龙财富中心”535号物业进行出租，建筑面积为57.82平方米；委托租赁期限为五年，自2014年10月1日起至2019年9月30日止；甲方与开发商签订的《梧州市商品房买卖合同》所记载的物业成交总价即为该物业的成交总价；甲方委托乙方为其代理人全权代表甲方根据合同条款指导及负责写字楼的管理，乙方依法享有该物业的出租权（包括但不限于经营权、管理权、聘用专业公司经营管理等权利），占有权、使用权、收益权以及与该物业的出租权和管理权相关的其他事项的权利（买卖和抵押除外）；甲方须于2014年6�30日前向乙方办妥该物业的交付手续，同时双方应签署物业交接单；甲方与开发商签订的《商品房买卖合同》（合同编号GL20140535，合同总价￥432400元）；若甲方于2014年6月30日前（含）交清全部房款（一次性付清或按揭款到达丙方账户），同时甲方在履行本合同所有义务后，自2014年10月1日起乙方承诺代理甲方出租物业的租金收入不少于本款上述约定合同总价的8%税前固定回报扣除应缴税费后付给甲方（即税前租金收入￥34592元减应付税费等于应付甲方租金）；若甲方于2014年7月1日（含）后交清全部房款的，乙方付租时间从甲方付清全部房款后满90天起计算；乙方每年度向甲方分四次支付，每次支付的租金为当期税前应付租金收入减当期应缴税费为乙方所需支付甲方的租金，每季度的租金收入于下一季度第一个月的15日前支付；不管乙方代理出租的物业租金收入是否达到本合同总价的8%，乙方均应按税前8%的租金收入减应缴税费后支付给甲方，超出双方约定的8%租金收入部分归乙方所有，作为乙方的代理业务费；甲方根据本合同所获8%的税前收益而产生的所有税费均由甲方承担，甲方应承担的税费由乙方按照国家相关法律法规的规定代扣代缴；如乙方逾期1个季度未按约定分配相关税前固定收益给甲方的，甲方有权按日对乙方逾期支付的相关税前固定收益金额收取万分之三的违约金，并且甲方有权解除合同，如双方合同解除，乙方应按双方签订的《商品房买卖合同》上载明的该物业成交总价的20%支付违约金给甲方，丙方对此款承担担保责任等。《委托租赁合同》签订后，被告国龙物业公司按照合同约定，按扣除应缴税费后的数额已向原告支付从2014年12月起至2015年6月止的租金。从2015年7月起至今，被告国龙物业�司除2015年12月30日向原告支付过2466.86元外，没有再向原告支付过租金。为此，原告诉至法院成讼。另查明，庭审中，原告与被告国龙物业公司均认可每月租金的计算方式为：房屋成交价432400元×8%÷365天×每月天数×（1-5.6%）（5.6%为税率）。原告与被告国龙物业公司均同意解除双方签订的《委托租赁合同》，但没有对合同解除之日达成一致意见。原告和第三人庭后表示如解除原告与被告国龙物业公司签订的《委托租赁合同》，同意继续租赁涉案商铺，但双方未就合同租金和租赁期限等达成一致意见。在原告与被告国龙物业公司签订《委托租赁合同》之前，被告国龙物业公司已将涉案商铺交付给第三人管理使用。现涉案商铺仍由第三人管理使用。
再查明，涉案商铺已办理预购商品房预告登记，且登记在原告黄丽名下。原告及其委托代理人汪松青系�妻关系，汪松青表示对原告黄丽将涉案商铺委托被告国龙物业公司出租没有意见。
一审法院审理认为，原、被告之间签订的《委托租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方应遵照执行。本案中，被告国龙物业公司自2015年7月起欠付租金，按照合同约定，逾期一个季度支付租金的，原告有权解除合同，同时根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，承租人逾期不支付租金的，出租人可以解除合同。因此原告诉请解除其与被告国龙物业公司于2014年5月30日签订的《委托租赁合同》，被告亦同意解除，故该院予以支持。至于合同解除之日，由于原告与被告国龙物业公司对此未达成一致意见，故该院根据本案的实际情况酌情认定本案判决生效之日为合同解除之日。
原告要求被告国龙物业公司支付从2015年7月起至《委托租赁合同》解除之日止的租金。根据《委托租赁合同》的约定，被告国龙物业公司应按税前租金收入34592元减应付税费的数额支付租金给原告，原告主张被告国龙物业公司按税前租金标准支付租金，不符合该合同的约定，该院不予支持。至于应付租金的数额，原告与被告国龙物业公司在庭审中均同意每月租金的计算方式为：房屋成交价432400元×8%÷365天×每月天数×（1-5.6%）（5.6%为税率），即税后每日租金为89.47元。经该院核算，从2015年7月1日起至2016年6月30日止被告国龙物业公司应向原告支付的租金为30279.16元［89.47元／天×366天-2466.86元］。2016年7月1日起的租金按每日89.47元计付至本案判决生效之日。
原告要求被告支付从2015年7月起至《委托租赁合同》解除之日止因逾期支付租金产生的违约金和因被告违约导致合同解除的违约金86480元。被告国龙物业�司抗辩主张由于第三人没有向其支付租金，其因经济困难才没有向原告支付相应租金。该院认为，第三人已依约向被告国龙物业公司支付从2014年2月15日起至2016年2月的租金，即使被告国龙物业公司是因第三人的原因造成违约，根据合同的相对性，也应向原告承担违约责任。故该院对被告国龙物业公司的该抗辩主张不予采信。根据《委托租赁合同》的约定，逾期支付租金的按日对逾期支付的相关税前固定收益金额收取万分之三的违约金，如合同解除的按租赁物业成交总价的20%支付违约金。该院认为，在原告没有充分证据证明自己所受损失具体数额的情况下，合同约定的违约金计算标准显然过高，该院依法予以调整，因违约金具有补偿性及惩罚性的特征，对违约金的调整要综合考虑原告的损失、被告的违约程度以及双方履约的情况等因素，综合考虑上述因素及本案�实际情况，将违约金的计算标准酌情调整为日万分之三。经该院核算，截至2016年6月30日的违约金为1512.43元。从2016年7月1日起，违约金以被告国龙物业公司欠付租金30279.16元和从2016年7月1日起至本案判决生效之日止的租金为基数，按照日万分之三的标准，计算至生效判决确定的履行期限最后一日止。按照《委托租赁合同》的约定，被告国龙房地产公司对被告国龙物业公司的违约金支付承担担保责任，根据《中华人民共和国担保法》第十九条“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”的规定，故被告国龙房地产公司只对被告国龙物业公司支付违约金的债务承担连带责任，对被告国龙物业公司支付租金的债务不承担连带责任。
原告要求被告国龙物业公司返还商铺并支付从合同解除之日起至返还商铺之日止的占用费。该�认为，由于原告与被告国龙物业公司签订的《委托租赁合同》已解除，而被告国龙物业公司与第三人签订的《国龙财富中心租赁合同》租赁期限也已届满，但原告与第三人未就继续履行合同问题达成一致意见，该商铺现由第三人管理使用，为利于纠纷的解决，应由第三人南宁真易公司将商铺返还给原告。至于占用费，由于合同解除后，第三人南宁真易公司无权继续占用原告的商铺，故应由第三人南宁真易公司参照上述每日租金标准89.47元支付从本案判决生效之日起至返还商铺之日止的占用费。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十九条，《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，判决：一、解除原告黄丽与被告广西梧州国龙物业管理有限责任公司�广西梧州国龙房地产开发有限责任公司于2014年5月30日签订的《委托租赁合同》；二、被告广西梧州国龙物业管理有限责任公司向原告黄丽支付从2015年7月起至本案判决生效之日止的租金（租金计算至2016年6月30日为30279.16元，从2016年7月1日起按每日89.47元，计付至本案判决生效之日止）；三、被告广西梧州国龙物业管理有限责任公司向原告黄丽支付违约金（违约金计算至2016年6月30日止为1512.43元，从2016年7月1日起，以被告国龙物业公司欠付租金30279.16元和从2016年7月1日起至本案判决生效之日止的租金为基数，按照日万分之三的标准计算至生效判决确定的履行期限最后一日止）；四、被告广西梧州国龙房地产开发有限责任公司对上述判决主文第三项被告广西梧州国龙物业管理有限责任公司的债务承担连带责任；五、第三人南宁真易文化传媒有限公司向原告黄丽返还座落于梧州市西堤三路19号535商务公寓，并向原告黄丽支付从本案判决生效之日起至返还商铺之日止的占用费（占用费按每日89.47元计算）；六、驳回原告黄丽的其他诉讼请求。本案案件受理费2395元，诉讼保全费1044元，合计3439元（原告已预交4816元），由原告黄丽负担2395元，被告广西梧州国龙物业管理有限责任公司、广西梧州国龙房地产开发有限责任公司负担1044元。
本院二审期间，各方当事人均没有证据向本院提交。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是被上诉人应支付多少违约金给上诉人。一审时两被上诉人均在答辩意见中对《委托租赁合同》约定的按物业成交总价的20%支付违约金提出了异议，一审法院综合考虑上诉人的损失、被上诉人的违约程度、双方履约情况及本案的实际情况等因素，将违约金计算标准酌情调整为日万分之三并无不当，本院予以维持。根据上诉人与国龙物业公司签订的《委托租赁合同》第七条第二款约定“丙方对此款承担担保责任”，即国龙房地产公司对违约金的支付承担担保责任，因没有明确约定保证方式，故国龙房地产公司应对违约金承担连带保证责任。
综上所述，上诉人黄丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1962元（上诉人已预交），由上诉人黄丽负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李庆春
审 判 员 邱 良
代理审判员 薛 华
appoint
二〇一六年十二�十六日
书记员黄妙娴
附法律条文如下：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得�次发回重审。