福建省南平市建阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）潭民初字第2376号
原告建阳宝龙投资发展有限公司，住所地南平市建阳区。
法定代表人邱为海，总经理。
委托代理人游义燮，福建大潭律师事务所律师。
被告叶英美，女，1980年9月16日出生，汉族，住政和县。
第三人中国农业银行股份有限公司南平建阳支行，住所地南平市建阳区。
负责人吴民晖，行长。
委托代理人张丹虹，福建大潭律师事务所律师。
原告建阳宝龙投资发展有限公司与被告叶英美商品房预售合同纠纷一案，本院2015年9月1日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。由于原、被告系以担保贷款为付款方式签订《商品房买卖合同》，原告起诉要求解除该合同，本院于2015年12月7日依法向担保权利人中国农业银行股份有限公司南平建阳支行发出通知书，告知其可作为有独立请求权的第三人参加本案诉讼，中国农业银行股份有限公司南平建阳支行于2015年12月9日向本院书面申请作为有独立请求权的第三人参加诉讼，本案于2016年4月19日公开开庭进行了审理。原告建阳宝龙投资发展有限公司的委托代理人游义燮、第三人中国农业银行股份有限公司南平建阳支行的委托代理人张丹虹到庭参加诉讼，被告叶英美经本院公告传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告建阳宝龙投资发展有限公司诉称，2011年1月13日，原告与被告签订《商品房买卖合同》。合同约定，被告购买原告开发建设的“武夷国际新城”商品房，总价为633528元，被告首期付款93750元，余款216000元办理银行按揭贷款后支付。同日签订《合同补充协议》，约定：“因买受人未及时还本付息而导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息及费用，买受人双倍赔偿出卖人由此而产生的费用。买受人累计三个月不还按揭款项，也不到出卖人处归还相关款项的，买受人应承担2万元违约金，同时出卖人有权单方面解除合同，收回本房产，在扣除已产生的相关费用后，不计利息退还买受人已支付的剩余购房款。”2012年4月28日，被告（借款人）与中国农业银行股份有限公司南平建阳支行（贷款人）及原告（保证人）签订《个人购房担保借款合同》，合同编号。合同约定：借款人借款本金216000元，期限240个月，从2012年5月28日起至2032年5月28日止。还款方式为等额本息还款法，还款周期为1个月，保证人提供连带责任保证，保证人在保证范围内的全部应付款项，贷款人有权人保证人在中国农业银行股份有限公司南平建阳支行系统开立的帐户中予以划收。上述合同签订后，被告依约向原告支付了购房款，也依约偿还给贷款人2015年3月之前的借款本息，但自2015年3月起至今被告未偿还给贷款人借款本息，致使原告向贷款人承担保证责任，为被告向贷款人偿还借款本息及罚息。综上，原告认为由于被告未履行《个人购房担保借款合同》致使原告为被告向贷款人代偿三个月以上的按揭贷款，且被告在原告代偿后未到原告处归还，根据原、被告的约定，原告有权解除合同，收回房产，被告应向原告支付违约金及偿还代垫款。为此，原告起诉至法院，请求判决：1、解除原告与被告于2011年1月13日签订的《商品房买卖合同》；2、被告向原告购买的“武夷国际新城”商品房退还给原告；3、原告在扣除被告应支付的违约金20000元及代偿款（从2015年3月起计算至银行借款还清时止）后返还给被告已付的购房款。
被告叶英美未作答辩。
第三人中国农业银行股份有限公司南平建阳支行述称，原被告与第三人在2012年4月28日签订了《个人购房担保借款合同》，合同约定：被告购房原告预售的武夷国际新城商品房，向第三人贷款216000元，借款期限240个月，还款方法为等额本息还款，原、被告将该房屋输了预购商品房预告登记。原告对被告借款本息（包括罚息、违约金、赔偿金以及为实际债权而发生的相关费用）提供连带责任保证，担保期间为自借款合同生效之日起至办理房屋他项权证为止。合同签订后，第三人如约履行发放借款216000元，俣原告并未办妥房屋抵押登记并将《房屋他项权证》交付给第三人。现被告仅偿还部分贷款本金及利息，截止2015年12月9日止被告尚欠本金196669.93元及利息923.94元，原告起诉要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》，由于该合同标的系原被告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》，《商品房买卖合同》一旦解除，第三人无法实现合同的目的，为此，请求法院判决：1、解除第三人与原、被告签订的《个人购房担保借款合同》；2、判令被告偿还截止至2015年12月9日的贷款本金196669.93元及利息923.94元；3、被告支付第三人为实现债权而支付的律师代理费1000元；4、原告对被告上述二、三项债务承担连带清偿责任。
原告建阳宝龙投资发展有限公司为证明其主张成立，向本院提供以下证据：1、《商品房买卖合同》。证明被告于2011年1月13日向原告购买“武夷国际新城”号商品房，总价款309750元，首期付款93750元，余款216000元办理银行按揭贷款后支付。2、销售不动产统一发票。证明被告分别于2011年1月14日和2012年5月28日支付给原告购房款93750元和216000元，共计309750元。3、原、被告签订的《合同补充协议》。证明因被告累计三个月不还银行按揭，也不到原告处归还相关款项的，原告有权单方面解除合同，收回房产，被告应支付20000元违约金，合同解除后，原告在扣除已发生的相关费用后不计利息退还原告已支付的剩余购房款。4、《个人购房担保借款合同》。证明被告借款金额为216000元，从2012年5月28日起至2032年5月28日止，还款方式为等额本息还款法，还款周期为1个月，原告提供连带责任保证，贷款人有权从原告在中国农业银行股份有限公司系统开立的帐户中予以划收。5、《中国农业银行特种转账凭证》和《账务交易单》。证明从2015年3月起至6月，原告为被告代偿给中国农业银行股份有限公司南平建阳支行借款本息及罚息5167.42元。
被告未提供证据亦未到庭质证，视为对自己诉讼权利的放弃。
第三人中国农业银行股份有限公司南平建阳支行向本院提供以下证据：1、《个人购房担保借款合同》，该证据与原告提供的一致。2、中国农业银行借款凭证。证明第三人已履行了向被告发放216000元贷款的事实。3、预购商品房预告登记证书。证明原、被告为购房办理了预告登记。4、个人贷款结欠利息清单。证明被告至2015年12月9日止尚欠第三人借款的本金及累欠的利息。5、福建大潭律师事务所发票。证明第三人为本案诉讼已支付代理费1000元。
经质证，第三人对原告提供的证据1、2、3、4的真实性、合法性、关联性无异议；对证据5的真实性无异议。原告对第三人提供的证据真实性、合法性及关联性均无异议。本院对原告及第三人提供的上述证据予以确认，可作为认定案件事实的依据。
经审理查明，2011年1月13日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，被告购买原告开发的位于南平市建阳区朱熹大道“武夷国际新城”商品房，建筑面积87.95平方米，总价309750元。双方约定原告于2011年1月13日签订合同时支付93750元作为首付款，余款216000元于工程封顶之日起7日内向银行申请按揭贷款支付给被告。《合同补充协议》第二条按揭贷款及违约责任第6款规定：买受人同意在获得贷款后，按照《个人住房借款合同》之约定，按照归还贷款本息。因为买受人未及时还本付息而导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息及费用，买受人双倍赔偿出卖人由此而产生的费用。买受人累计三个月不还按揭款项，也不到出卖人处归还相关款项的，买受人应承担20000元违约金，同时出卖人有权单方面合同，收回本房产，在扣除已发生的相关费用后，不计利息退还买受人已支付的剩余购房款。合同签订后，被告于2011年1月14日支付了购房款93750元。2012年4月28日，被告与第三人中国农业银行股份有限公司南平建阳支行签订《个人购房担保借款合同》，被告为购房向第三人申请借款216000元，期限240个月，从2012年5月28日起至2032年5月28日止，被告以所购商品房抵押，原告作为担保人为被告的借款承担阶段性保证担保，方式为连带责任保证，第三人于2012年5月14日向被告发放贷款216000元。《个人购房担保借款合同》约定还款方式为等额本息还款法，还款日为每期末月的借款发放日对应日；贷款人未按约定还款，保证人应承担保证责任，保证人未履行保证责任时，贷款人有权直接从保证人在中国农业银行各机构开立的账户中划收相关款项抵偿债务；因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。《个人购房担保借款合同》签订后，被告按月偿还第三人借款，但自2015年3月15日起被告未向第三人偿还借款，2015年6月1日第三人从原告在第三人处账户中扣划收了被告逾期贷款本息5167.42元，至2015年12月9日被告尚欠第三人贷款本金196669.93元、利息923.94元，原告在被告未偿还第三人借款期间一直为被告代偿第三人的借款。
本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》和原告与被告及第三人签订《个人购房担保借款合同》真实、合法，为有效合同，双方均应按合同履行义务。被告叶英美未支付贷款本金及利息已超过合同约定的三个月，也未到原告处还相关款项，已构成违约，根据合同约定原告有权解除合同。故原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》并承担违约金20000元的诉请请求，于法有据，本院予以支持。《商品房买卖合同》解除后，原告、被告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》的合同目的已不存在，已没有继续履行的必要，故第三人要求解除与原、被告签订的《个人购房担保借款合同》的诉请请求，符合法律规定，本院予以支持。合同解除，因合同获得的财产应当归还，原告应将收受的购房贷款本金和利息以及购房款分别返还第三人和被告，被告应将房屋退还给原告。本案中，原告应直接向第三人偿还贷款并从应返还被告的购房款中扣减，被告不再偿还借款。第三人主张由原、被告支付为实现债权支出的律师代理费1000元，因本案系因被告违约造成第三人因诉讼支出1000元的律师代理费，该费用应由被告叶英美支付。被告叶英美经本院合法传唤未到庭，本案依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告建阳宝龙投资发展有限公司与被告叶英美于2011年1月13日签订的《商品房买卖合同》和原告建阳宝龙投资发展有限公司、被告叶英美与第三人中国农业银行股份有限公司南平建阳支行于2012年4月28日签订的《个人购房担保借款合同》。
二、被告叶英美应在本判决生效之日起十日内将坐落于南平市建阳区朱熹大道“武夷国际新城”商品房返还给原告建阳宝龙投资发展有限公司，偿还原告代被告偿还的第三人借款（该款从2015年3月起计算至银行借款还清时止）并支付逾期付款违约金20000元。
三、原告建阳宝龙投资发展有限公司应在本判决生效之日起十日内支付第三人中国农业银行股份有限公司南平建阳支行贷款本金196669.93元及利息923.94元（该金额截止时间为2015年12月9日，具体以实际产生的未还银行贷款为准）。
四、被告叶英美应在本判决生效之日起十日内支付给第三人中国农业银行股份有限公司南平建阳支行律师代理费1000元。
五、原告建阳宝龙投资发展有限公司应在本判决生效之日起扣除上述二、三、四项金额后退还被告叶英美剩余购房款。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费5946元，第三人参加诉讼受理费2136元，公告费1120元，由被告叶英美负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。
审 判 长 钟金凤
人民陪审员 左 刚
人民陪审员 张晓清
二〇一六年四月二十九日
书 记 员 甘筱婧
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致可以解除合同，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。