四川省绵阳市涪城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）涪民初字第227号
原告：绵阳市华瑞花木有限公司，住所地：绵阳市涪城区石塘镇东岳村（路）8-9号，组织机构代码：72982612-2。
法定代表人：温启华，该公司董事长。
委托代理人：陈星年，绵阳市涪城区城北法律服务所法律工作者。
被告：绵阳市江南机器厂，住所地：绵阳市涪城区青义镇。
负责人：梁国林。
被告：梁国林，男，汉族，绵阳市人，住四川省绵阳市涪城区。
原告绵阳市华瑞花木有限公司诉被告绵阳市江南机器厂、梁国林租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员叶颖，与人民陪审员林运友、张本平组成合议庭，于2015年6月5日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人温启华及其委托代理人陈星年到庭参加诉讼，被告绵阳市江南机器厂、梁国林经本院依法公告传唤，逾期未到庭应诉，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：经原告与被告协商，双方于2010年7月4日签订《房屋租赁协议》。该协议中约定了租赁房屋的位置、租赁面积、月租金以及违约责任等。该协议签订后，原告积极履行该协议所约定的义务向被告提供房屋，被告也向原告履行了部分义务，除已交20000元租金外，现下欠105230.4元租金未支付。现被告仍将其机器设备存放于原告的出租房屋内，原告为收回应收租金四处联系被告催促其前来缴纳租金并腾空房屋，但均未联系到被告。为维护原告的合法权利，现原告特诉至法院，请求判令：1、二被告立即付清所欠原告租金105230.4元；2、二被告承担违约金30000元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告绵阳市江南机器厂未作答辩。
被告梁国林未作答辩。
经审理查明：2010年7月4日，被告梁国林以绵阳市江南机器厂（乙方）名义与原告绵阳市华瑞花木有限公司（甲方）签订《房屋租赁协议》一份，约定乙方租赁甲方场地内的房屋其用途为机械加工、住宿使用，其中厂房382㎡、住房90.28㎡，共计472.28㎡，房屋租金为每月租金厂房6.5元／㎡、办公5元／㎡，每月合计2934.40元。协议还约定了房屋租金交纳时间为每年一次性交纳，本协议交纳首次租金，每年期满前20天前交纳下年的租金，乙方交纳首次租金前同时交纳保证金300元，合同期满房屋恢复原状后移交甲方，甲方十日内退还乙方保证金。协议第12条以及第13条约定：“乙方承租期间使用生活垃圾到甲方指定地点倾倒并统一处理，甲方收取相应的生活垃圾处理费，每月120元。建筑垃圾、生产废物由乙方自己处理运出，不得和生活垃圾混合。”以及“租赁期限为壹年，从2010年7月6日起至2011年7月5日止。期满前陆拾天（二个月）乙方就是否续租，另行协商。同等条件优先”。协议第14条约定：“违约责任：以上条款双方共同执行。一方违约，违约方承担租金总金额的30%的违约金给付另一方”。被告梁国林作为乙方代表在《房屋租赁协议》签字确认。
合同签订之后，原告依约提供其房屋为被告使用，但被告除向原告支付20000元租金外，未再向原告支付任何租赁费以及保证金。目前被告梁国林下落不明。
庭审过程中，原告陈述其诉讼主张租金105230.4元系2010年7月6日至2013年7月5日期间的办公住宿租金、厂房租金以及生活垃圾清运费。
另查明：《房屋租赁协议》约定的租赁期限届满后，双方未再签订房屋租赁合同，但被告方至今仍未搬离其租赁原告的房屋，目前该场地仍被被告绵阳市江南机器厂占用。
被告绵阳市江南机器厂系个人独资企业，被告梁国林系该厂负责人、投资人。
以上事实，有当事人的陈述，独资企业基本情况、房屋租赁协议等证据在卷佐证，经审理核实在卷。
本院认为：被告绵阳市江南机器厂、梁国林经本院依法公告送达，未到庭应诉和提出答辩意见，亦未提供任何相关证据，本院视其放弃对原告事实主张和诉讼请求的反驳，由此而产生的不利法律后果由其自行承担。
原告与被告绵阳市江南机器厂签订的《房屋租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。原告依约履行交付租赁房屋的义务后，被告绵阳市江南机器厂应当依约按年向原告给付租金以及生活垃圾清运费。被告绵阳市江南机器厂未按照合同约定支付租金及生活垃圾清运费的行为构成违约，故被告绵阳市江南机器厂应当向原告支付2010年7月6日至2011年7月5日期间的租金为35212.8元【（382㎡×6.5元×12月）＋（90.28㎡×5元×12月）】，扣除被告绵阳市江南机器厂已经支付的租金20000元，被告绵阳市江南机器厂实际应当支付此期间的租赁费15212.8元以及生活垃圾清运费1440元。因原告与被告绵阳市江南机器厂租赁期限于2011年7月5日到期后，双方未继续签订租赁合同，但被告绵阳市江南机器厂实际继续占用原告房屋，故原告主张2011年7月6日至2013年7月5日期间的租金实际上是按租金标准计算的房屋占用损失，原告诉讼主张此期间的租金损失本院予以支持。被告绵阳市江南机器厂应当向原告支付此期间的租金损失为70425.6元【（382㎡×6.5元×24月）＋（90.28㎡×5元×24月）】、生活垃圾清运费2880（120元×24月）元。
关于原告主张违约金30000元的诉讼请求，因《房屋租赁协议》中明确约定了一方违约则违约方承担租金总金额的30%的违约金，被告未按期支付租金的行为已构成违约，故被告绵阳市江南机器厂应按照协议约定应支付2010年7月6日至2011年7月5日的租赁期间的违约金10563.84元（35212.8元×30%）。因租赁期限到期后原告与被告绵阳市江南机器厂未继续签订租赁合同也未明确约定违约责任，故原告按此期间的占用房屋损失主张的违约金，本院不予支持。
因被告绵阳市江南机器厂系个人独资企业，故依照《中华人民共和国个人独资企业法》第二条关于“本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。”之规定，被告梁国林作为投资人应当对被告绵阳市江南机器厂的债务承担无限责任。
综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二条之规定，判决如下：
一、被告绵阳市江南机器厂在本判决生效后十日内向原告绵阳市华瑞花木有限公司支付从2010年7月6日起至2011年7月5日止的租金15212.8元、生活垃圾清运费1440元以及违约金10563.84元，被告梁国林对上述款项承担无限责任；
二、被告绵阳市江南机器厂在本判决生效后十日内向原告绵阳市华瑞花木有限公司支付从2011年7月6日起至2013年7月5日止的租金损失70425.6元、生活垃圾清运费2880元，被告梁国林对上述款项承担无限责任；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费3000元，由被告绵阳市江南机器厂、梁国林共同承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于绵阳市中级人民法院。
审 判 长 叶 颖
人民陪审员 张本平
人民陪审员 林运友
二〇一五年六月八日
书 记 员 李 彦
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。