吉林省公主岭市人民法院民 事 判 决 书（2016）吉0381民初2413号原告（反诉被告）：公主岭市鑫扬物业管理有限公司。地址：吉林省公主岭市。法定代表人：杨浩宇，系经理。委托诉讼代理人：姜静波，系该公司员工。委托诉讼代理人：李一，系吉林吉平律师事务所律师。被告（反诉原告）：宫柏玲，现住吉林省公主岭市人，系个体工商户。委托诉讼代理人：张洪岐，系长春起瑞法律事务所法律工作者。原告（反诉被告）公主岭市鑫扬物业管理有限公司（以下简称鑫扬公司）与被告（反诉原告）宫柏玲租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月25日受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，2016年4月7日本院下发（2015）公民二初字第1178号民事判决书，被告宫柏玲不服，提出上诉，四平市中级人民法院于2016年7月14日下发（2016）吉03民终648号民事裁定书，裁定发回公主岭市人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行审理，原告（反诉被告）鑫扬公司委托诉讼代理人姜静波、李一、被告（反诉原告）宫柏玲及委托诉讼代理人张洪岐均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鑫扬公司向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的总面积为2262.296平方米的《浙江家居装饰城场地租赁合同》；2、判令被告补交租赁费263212元及违约金598971元；3、判令被告从原告处腾迁出去。事实和理由：双方于2014年5月19日签订了《浙江家居装饰城场地租赁合同》。合同第三条约定：“租赁费用，第一年交付的时间为季度交纳的，在商城营业第六个月缴纳第一季度的租金。以此类推，每季度提前15天缴纳”。也就是说被告应当在2015年5月15日至5月30日的时间内首次交付场地租赁费。在2015年6月1日之前交付完毕。被告在第一季度应当交纳场地租赁费时，被告却拒绝履行合同约定。在这种情况下，原告通过广播、书面通知、现场催缴、快递送达、调解等形式与被告沟通，要求被告按时、按数交费，每次都遭到拒绝。2015年9月2日，原告通过快递方式再次送达《通知》。再次依法给予被告交费的宽限期。然而，时至今日，被告也没有依约交费。并且被告明确拒绝交费，不履行合同。被告的根本性违约之行为，直接导致合同不能履行。原告认为，双方已经没有继续履行合同的必要，如果继续履行，将会给原告带来重大损失。现依法、依约提出诉讼，请法院依法裁定。宫柏玲辩称，一、原告诉求场地租赁费103280元，一审开庭变更为263212元，违约金及利息计算数额为598971元。本案应以原诉求标的审理，如果原告请求按新诉讼标的审理，必须足额交纳诉讼费，否则按变更后的诉讼标的审理，将违反国务院481号令的相关规定；二、原告作为浙江家居装饰城的运营管理公司与被告宫柏玲签订的浙江家居装饰城场地租赁合同无效。鑫扬公司在招商过程中存在欺诈招商的事实，隐瞒了浙江家居装饰城未经消防验收，不允许交付使用的事实，违法国家强制性规定。根据最高院《关于未经消防验收合同而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的复函》中相关规定，出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。此外，原告存在招商要约、承诺欺诈的行为，原告以其书面要约《创富手册》中以大篇幅宣传了优惠政策和相关承诺，优惠政策已经写进合同条款，但诸如已建成的20000平方米仓储物流配送中心、成立公主岭房产交易中心、迁入市民政局婚姻登记处、设立浙江家居装饰城青年创业家沙龙，每年定期举办房交会、家博会、婚博会等承诺无一落实。原告作为经营管理公司的浙江家居装饰城无照经营至今，直接违反了国务院370号令，属于违法经营；三、原告履行合同根本性违约。被告与原告于2014年5月19日签订浙江家居装饰城场地租赁合同，租赁期限自2014年7月21日至2017年7月20日止。原告从合同履行开始至合同中止，违约行为贯穿全程。1、合同约定浙江家居装饰城2014年8月正式开业，原告开始违约延期开业115天，致使被告错过了当年装潢材料销售的黄金季节，造成了被告雇佣人员开支、仓储、商品积压等直接经济损失。2、原告擅自变更招商设计图纸，撤销招商图纸的两部扶梯，改设一部扶梯从一楼直升三楼，搁置了被告所在的二楼，后因二楼商户不满，2015年3月扶梯改造才完成，商城二楼才正式营业，原告这一违约行为又造成被告三个月的直接经济损失。3、双方签订合同十一条约定，本合同在履行过程中发生争议，由双方协商解决，协商不成立的，可依法向公主岭市人民法院起诉。被告因原告违约提出调整收费建议，原告不同意，可以按合同约定向公主岭市人民法院起诉，可原告采取停水、停电、强制落锁、限制经营的措施，这一严重的根本性违约行为直接导致了合同的履行不能也违反了合同法第107条的规定，原告应当承担赔偿责任。宫柏玲（反诉原告）向本院提出反诉请求:1、请求判令被反诉人与反诉人宫柏玲签订的场地租赁合同因欺诈和不符合国家法律强制性和效力性规定而无效；2、请求判令被反诉人返还反诉人履约保证金155000元，支付2014年5月19日至返还日银行同期贷款年利率24%的利息；3、请求判令被反诉人赔偿违约延期开业期间（2014年8月至2014年11月15日）给反诉人造成的人员开支、仓储、购入商品资金占用等经济损失170000元；4、请求判令被反诉人赔偿自2014年12月至2015年3月因扶梯改造维权给反诉人造成的人员开支、仓储、购入商品资金占用等经济损失250000元；5、请求判令被反诉人赔偿自2016年3月开始停电、限制反诉人经营直至判决生效日每个月平均销售利润25万元的停业损失；6、请求判令被反诉人赔偿反诉人为保护商品安全购入临时照明设备电瓶及往返充电部充电等费用10000元；7、请求判令被反诉人赔偿反诉人装修损失1675450元；8、请求判令被反诉人赔偿因合同解除造成反诉人商品折旧损失1175996元（按20%计算）；9、合同解除，反诉人商品拆运、仓储费用70000元由被反诉人承担。事实和理由：2014年5月19日反诉人与被反诉人签订了《浙江家居装饰城场地租赁合同》，反诉人租赁浙江家居装饰城商铺面积2256.546平方米，合同约定2014年8月份正式举行开业仪式，要求商户必须按期装修和开业，并对租金、物业费、运营管理费予以优惠。合同订立后反诉人便开始对租赁铺位装修，加盟供应商，雇用导购员，并从广东、上海等地购进大量应季商品进行销售储备。但因2014年8月被反诉人没有将浙江家居装饰城在公主岭市工商行政局注册，也没有如期举行开业仪式，错过了装饰材料销售黄金期，因被反诉人延期开业给反诉人造成直接经济损失170000元。后因被反诉人擅自变更商场扶梯，将扶梯从一楼直升三楼，造成反诉人及二楼商户上访，直到2015年3月才增设二楼扶梯，反诉人才开始正常营业，又给反诉人造成三个月经济损失25万元。商城违规开业。消防、通风不合格，2015年5月15日，浙江家居装饰城才经过消防验收，5月22日前消防检查才合格，至此浙江家居装饰城才具备法定的交付使用条件，在此之前根据相关法律规定租赁合同无效。2015年6月被反诉人要求反诉人缴纳租赁费，反诉人提出租赁费应做适当调整，被反诉人不同意，遂于2015年9月对反诉人提起诉讼，并于2016年3月开始对反诉人租赁铺位停电，限制反诉人经营至今，给反诉人造成重大经济损失。本案被反诉人欺诈招商、隐瞒浙江家居装饰城未经消防验收的事实，将国家法律强制性规定不允许交付使用的商铺对外出租，履行合同严重违约，无照经营，野蛮管理，因此给反诉人造成的一切经济损失，均应由被反诉人承担赔偿责任。鑫扬公司（反诉被告）辩称，诉讼费收取的标准是法院行为，不是当事人行为，诉讼费的事与鑫扬公司无直接关系，如果计算错误我们同意补交。本案是租赁合同纠纷，应围绕租赁合同举证和提出各方观点，与其他行政案件无关。本案中鑫扬公司不存在违约、延期的行为，当时双方已确认2014年12月1日开业，在双方补充协议中宫柏玲本人签字确认，不存在违约事实。消防验收一事鑫扬公司在原审和二审中已经提交了验收手续、合格证，且有消防验收报告、消防审核意见、消防处罚30万元票据及决定书，后来给发了消防合格证。鑫扬公司的出租是合法有效的，其他业户证据表明已提供营业执照，宫柏玲可以办理自己商铺经营范围的营业执照，与鑫扬公司没有关系。出租场地的规划设计、内部设计变更是鑫扬公司自己的事，宣传以及增加销售、增加租赁户也是鑫扬公司的自主行为，与宫柏玲无关联。宫柏玲的反诉理由及事实不成立，实际是为了对抗应缴纳的租赁费及违约金，故请求法院驳回宫柏玲的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：鑫扬公司与宫柏玲于2014年5月19日签订了编号为NO.5-002-030及NO.5-002-031两份场地租赁合同，将浙江家居装饰城内103、104、109-116、129-136、223-228、410-415Q号场地出租给宫柏玲用于家具经营，场地面积共计2262.296平米。其中，一类场地面积1057.054平米，租赁费按每平米每月17元计算；二类场地面积389.162平米，租赁费按每平米每月15元计算；三类场地面积815.33平米，租赁费按每平米每月13元计算。三年租金共计823959元。租赁期限为2014年7月21日至2017年7月20日。其中，2014年7月21日至2015年1月20日为免租期。2015年1月21日至2015年7月20日为计租期，应收租金205990元。2015年7月21日至2015年11月20日为免租期，2015年11月21日至2016年7月20日为计租期，应收租金合计274653元。2016年7月21日至2016年9月20日为免租期，2016年9月21日至2017年7月20日为计租期，应收租金合计343316元。每季度租金提前15天缴纳，逾期加收季度租金总额每日3%的滞纳金。2014年5月26日宫柏玲缴纳租赁履约保证金155000元。浙江家居城于2014年11月15日正式开业，商户各项费用（租赁费、运营管理费、物业管理费）的计费时间经鑫扬公司与宫柏玲共同议定，自2014年12月1日开始计算。浙江家居装饰城在开业时未能通过消防验收，之后于2015年5月15日通过了吉林省四平市公安消防大队对该商场的消防验收，并于5月22日取得消防安全检查合格证。之后因宫柏玲未按照鑫扬公司的缴费通知缴纳相关费用，2016年3月4日鑫扬公司对宫柏玲经营的商铺采取了停电、强制落锁的行为，导致宫柏玲最终停止营业。本院认为，本案是租赁合同纠纷，宫柏玲与鑫扬公司签订了租赁合同，均是出于双方真实的意思表示，该合同合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。宫柏玲应当履行按照合同按时足额缴纳相关费用的义务，鑫扬公司具有按时、合法的为商户提供经营场所和条件的义务。双方在合同中原约定租赁期限为2014年7月21日至2017年7月20日，2014年10月14日经宫柏玲与鑫扬公司共同议定，商户各项费用的计费时间自2014年12月1日开始计算。宫柏玲在延期通知上签字的行为应视为对延期开业行为的认可和对租赁期限的重新约定，该行为是宫柏玲自由真实的意思表示，宫柏玲不得因延期开业一事再向鑫扬公司主张违约责任。双方将租赁期限重新约定为2014年12月1日起至2017年11月30日止，合同中约定的免租期、计租期亦相应顺延。租赁期限内第一年的免租期为2014年12月1日至2015年5月31日，计租期为六个月。因为鑫扬公司在2014年12月1日至2015年5月15日期间未通过吉林省四平市公安消防大队对浙江家居装饰城的消防验收，场地不具备交付运营条件而向商户出租，其行为违反《中华人民共和国消防法》第十条规定。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项判断合同是否有效，只能依据全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，而不能依地方性法规和行政规章作判断依据。其次，法律、行政法规的强制性规定，又分为“管理性”强制规定和“效力性”强制规定。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定，只有违反“效力性”强制规定，才能认定合同无效。《消防法》属于管理性法规，不属于效力性法规，不是合同无效的必然要件，故签订合同有效，未经验收合格的期间应当计入租赁期。免租期实际是鑫扬公司对商户的一种优惠行为，不应当因鑫扬公司的过错而使宫柏玲不再享受优惠，故自2015年5月15日至2015年11月15日免租期顺延六个月，第一年计租期内宫柏玲应承担的租赁费用共计206438.14元（1057.054㎡×17元+384.162㎡×15元+821.08㎡×13元）×6个月）。第二年的免租期则为2015年12月1日至2016年3月31日（合同约定第二年免租期为四个月）,计租期为八个月。因2016年3月4日宫柏玲经营的商铺被鑫扬公司停电、强制落锁，导致宫柏玲当即停止营业。本案中，双方均存在违约行为，鑫扬公司在开业时未能通过消防验收，擅自改动电梯布局影响营业违约在先，宫柏玲没有按时足额上交租金违约在后，而发生争议以后，鑫扬公司仅由于宫柏玲未能交费就停电、强制落锁，直接导致宫柏玲不能正常经营，不能实现合同目的。《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。鉴于庭审中双方对于解除合同一事无争议，故本院支持鑫扬公司主张解除双方签订的总面积为2262.296平方米的《浙江家居装饰城场地租赁合同》的诉讼请求。宫柏玲应当给付鑫扬公司场地租赁费206438.14元，因鑫扬公司违约在先，故对于鑫扬公司主张宫柏玲给付违约金的诉讼请求不予支持。审理中发现宫柏玲目前已经停止经营并迁出承租的场地，故鑫扬公司请求宫柏玲从承租商铺处腾迁出去的诉讼请求已无履行的可能及意义，故驳回原告该项诉讼请求。关于宫柏玲对鑫扬公司的未足额缴纳诉讼费的抗辩事由已不存在，鑫扬公司在本院通知的期限内已经补交了诉讼费。对于宫柏玲的反诉请求第一项，主张双方签订的租赁合同因欺诈和不符合国家法律强制性和效力性规定而无效，本院不予支持。鑫扬公司提交的宣传活动规划及活动照片能够证明其为浙江家居装饰城的宣传、促销活动而进行了多次投入，并非怠于行使经营管理职责，双方签订合同是出于市场经营目的，宫柏玲的商铺经营效果未达到预期也存在市场因素影响，不能完全归责于鑫扬公司管理不善。故对于宫柏玲请求第二项主张鑫扬公司返还履约保证金155000元的诉讼请求应予支持，但因宫柏玲在合同履行中也存在过错，其长期不缴纳租金的行为也是导致双方矛盾激化最终不能实现合同目的的主要原因，故对履约保证金利息部分的请求不予支持。因宫柏玲通过与鑫扬公司重新约定而认可了延期开业的行为，故对于宫柏玲主张第三项延期开业期间损失的请求不予支持。鑫扬公司自2014年12月至2015年3月未按照招商图纸布局，擅自改动二楼扶梯位置，鑫扬公司在庭审中也承认招商场地的不同位置价格不同，二楼的租赁费用更高，可以认定改动扶梯的行为影响了宫柏玲的营业条件和环境，给宫柏玲造成了一定的损失，鑫扬公司应当承担赔偿责任。但宫柏玲仅提交了经营期间的流水账及人员开支账目，未提交任何正式完税发票及收入证明，不能证明其人员开支、仓储、购入商品资金占用等经济损失250000元数额的真实性及合理性，故本院不予支持。对于该项请求宫柏玲可在补充证据的之后另行告诉。反诉请求第五项、第六项停电后的停业损失25万元及为保护商品安全购入临时照明设备电瓶及往返充电部充电等费用10000元，宫柏玲仅提供个人流水账亦不能证明该项损失的真实性和合理性。反诉请求第七项主张鑫扬公司赔偿宫柏玲装修损失1675450元本院不予支持。宫柏玲仅提供个人书写的装修费用清单而未提供任何材料费、人工费正式发票，不足能以证明其为场地装修的实际支出，且宫柏玲提出装修损失鉴定时已超过举证期，不符合申请鉴定的法律规定，故本院对该项诉讼请求不予支持，宫柏玲可对装修损失一项另行告诉。反诉请求第八项、第九项因解除合同造成的商品折旧损失及商品拆运、仓储费用，宫柏玲亦未提供商品采购发票及运输、仓储票据予以证明，故本院对宫柏玲主张的金额不予采信。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在做出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果，故宫柏玲应当为未能举证证明其主张的各项损失具体数额而承担不利后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条的规定，判决如下：一、解除原告公主岭市鑫扬建材有限公司与被告宫柏玲签订的总面积为2262.296平方米的《浙江家居装饰城场地租赁合同》。二、被告宫柏玲于判决生效之日起三日内给付原告公主岭市鑫扬建材有限公司租赁费206438.14元。三、驳回原告（反诉被告）公主岭市鑫扬建材有限公司其他诉讼请求；四、反诉被告公主岭市鑫扬建材有限公司返还反诉原告宫柏玲履约保证金155000元；五、驳回被告（反诉原告）宫柏玲其他诉讼请求。如果未按本判决制定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12390元，由原告（反诉被告）公主岭市鑫扬建材有限公司负担8000元,被告（反诉原告）宫柏玲负担4390元。反诉案件受理费10530元，由被告（反诉原告）宫柏玲承担7130元，反诉原告（反诉被告）公主岭市鑫扬建材有限公司负担3400元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。审 判 长  任振宇审 判 员  王 侠人民陪审员  左英光二〇一七年六月二十九日书 记 员  石良玉