山东省枣庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）枣民一终字第209号
上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司青岛经济技术开发区分行，住所地：山东省青岛市经济技术开发区香江路63号。
法定代表人：张勇，该分行行长。
委托代理人：周臻，女，1987年6月1日出生，汉族。
委托代理人：赵辉。
被上诉人（原审被告）：青岛创丰实业有限公司，住所地：山东省青岛市市南区闽江路172号软件大厦1606室。
法定代表人：李相儒，该公司总经理。
委托代理人：周正军。
委托代理人：王岩，山东法扬律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：青岛市黄岛区汽车修理厂，住所地：青岛市黄岛区新街口工业区。
法定代表人：张秀平，该厂厂长。
委托代理人：安民、张晓伟，山东诚功（黄岛）律师事务所律师。
上诉人中国农业银行股份有限公司青岛经济技术开发区分行（以下简称“农行青岛分行”）因与被上诉人青岛创丰实业有限公司（以下简称“创丰公司”）、青岛市黄岛区汽车修理厂（以下简称“黄岛汽修厂”）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服山东省枣庄市台儿庄区人民法院（2013）台民初字第1662号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，黄岛汽修厂因拆迁改造，申请征用土地。1991年11月1日，经青岛市黄岛区人民政府批准，取得9.9亩国有土地使用权。1992年8月，黄岛汽修厂在该土地上着手施工建设青岛经济技术开发区黄河中路31号办公楼，因自身资金不足，与中国农业银行股份有限公司青岛经济技术开发区支行（以下简称“农行青岛支行”）约定，联合出资兴建，农行青岛支行累计投资165万元，于1993年竣工后，出资双方均投入经营使用。至1996年6月16日，黄岛汽修厂（甲方）与农行青岛支行（乙方）达成一份《关于合建办公楼有关事宜的协议》，协议约定：一、1992年经双方商定，在甲方征用的土地上，双方投资合建四层楼（办公营业楼），后根据规划要求，双方同意加盖一层，该楼共五层3326平方米，座落在甲方院南端。二、甲乙双方合建办公营业楼，据甲方提供，总投资358万元人民币（含征地费、土建费、入网费、取暖及投资方向调节税等），双方本着互相支持友好协商的原则，同意乙方投资165万元，甲方承担193万元。三、双方同意该办公楼建成后，在东西方向上按楼体中心线平分，双方各分50%所有权，甲方在东侧1663平方米，乙方在西侧1663平方米（东以营业楼中心线为准，西至院墙，南至黄辛公路北侧路沿石，北至营业楼后6米），楼后双方不再搞建筑物，其所有权年限与甲方所征土地使用年限同等内容。协议签订后，双方对办公营业楼均未办理所有权登记手续，农行青岛支行按协议分得的营业楼占地，亦未办理土地使用权转让。另查，农行青岛支行于2012年4月1日变更为：农行青岛分行即本案原审原告。黄岛汽修厂系创丰公司的债务人，因其未能履行义务，创丰公司依照生效的法律文书向法院申请，对黄岛汽修厂强制执行，将黄岛汽修厂占用地及诉争的办公营业楼予以评估拍卖。
原审法院认为，黄岛汽修厂通过申请，以划拨的方式取得了国有土地的使用权，然后与农行青岛分行在该片土地上合建一座办公营业楼，约定投资双方各享有50%的楼房所有权。但双方均未办理楼房产权证，及土地使用权转让手续。根据《划拨土地使用权管理暂行办法》第十二条、第三十二条的规定，划拨土地使用权的转让，必须持有国有土地使用证及地上建筑物、其他附着物产权证明等合法证件，向所在地市、县人民政府土地管理部门提出书面申请。土地使用权转让、出租、抵押，当事人不办理土地登记手续的，其行为无效，不受法律保护。农行青岛分行未取得上述相关批准手续，所以其与黄岛汽修厂签订的《关于合建办公楼有关事宜的协议》应为无效协议，农行青岛分行虽然对建办公楼进行了投资，据此认为其享有对分得楼房的所有权及楼房占用土地的使用权，无法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条的规定，判决：驳回原告农行青岛分行的诉讼请求。一审案件受理费19650元，由原告农行青岛分行负担。
上诉人中国农业银行股份有限公司青岛经济技术开发区分行不服原判上诉称，一、原审判决认定事实不清。1、1991年农行青岛分行与黄岛汽修厂达成口头合建办公楼协议，约定双方共同投资合建办公楼为双方共同使用。1997年6月16日双方合建办公楼建成，农行青岛分行投资165万元，黄岛汽修厂投资193万元。为此，双方签订了《关于合建办公楼有关事宜的协议》，该协议没有房屋销售的条款，没有土地转让的条款，更没有房屋交换或赠与条款，根据内容来看，该协议完全符合按份共有的特征，即对双方合建的办公楼农行青岛分行与黄岛汽修厂各占50%的份额。原审判决没有查清《关于合建办公楼有关事宜的协议》的性质，错误的将协议认定为土地转让协议。2、原审判决没有查清黄岛汽修厂没有以土地使用权作为投资与农行青岛分行合建办公楼的事实。根据双方于1997年6月16日签订的《关于合建办公楼有关事宜的协议》的记载，黄岛汽修厂投资193万元，其中不包括土地使用权作为投资的金额，即黄岛汽修厂没有以享有的划拨土地使用权作为投资与农行青岛分行合建办公楼。3、涉案房屋的建设经政府部门审核批准，手续齐备，是合法建筑。农行青岛分行原审时提交的证据二“城建档案”证明，1991年9月青岛市黄岛区经济计划委员会做出“关于黄岛区汽车修理厂迁建改造项目的批复”，同意黄岛汽修厂自筹资金进行迁建改造项目；1991年10月经青岛市黄岛区土地管理局同意，黄岛汽修厂与辛安镇薛家泊子村签订了土地补偿安置协议，黄岛汽修厂支付106660元取得了9.9亩土地的使用权；1992年7月青岛市黄岛区统计局同意黄岛汽修厂营业楼的更新改造项目，1992年8月经青岛市黄岛区建委同意，黄岛汽修厂取得了项目开工报告。上述证据证明，涉案房屋的建设经政府部门审核批准，手续齐备，是合法建筑。二、原审判决适用法律错误。1、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第一款第（五）项，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第九条的规定，确定合同无效只能依据法律、行政法规，而原审判决依据的1992年国家土地管理局发布的第1号令，即《划拨土地使用权管理暂行办法》，根据《中华人民共和国立法法》的规定属于部门规章，据此认定农行青岛分行与黄岛汽修厂签订的协议无效，适用法律确有错误。2、原审判决违反关于合建房屋的司法解释、部门规章的规定。目前我国司法解释、部门规章，确认联建房屋合同无效的依据是享有土地使用权的当事人以土地作为投资与他人合作建房。由于黄岛汽修厂没有以其享有的划拨土地使用权作为投资与农行青岛分行合建办公楼。原审判决认定合建合同无效违反了上述规定，适用法律确有错误。三、据说，在执行过程中原审法院以赞助名义接受了相关涉案当事人的钱款，影响了原审法院判决。综上，请求二审法院：1、撤销枣庄市台儿庄区人民法院（2013）台民初字第1662号民事判决，改判支持上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人共同承担。
被上诉人青岛创丰实业有限公司答辩称，原审判决认定事实正确，适用法律正确，判决结果正确，农行青岛分行提出的各项上诉理由均不能成立。一、原审判决认定事实正确。原审判决对本案事实作出了认定，从黄岛汽修厂因迁建改造，申请征用土地，并于1991年11月取得涉案9.9亩土地使用权的事实，至1992年8月黄岛汽修厂在涉案土地上兴建办公楼时，因自身资金不足，与农行青岛分行约定联合出资兴建，再至农行青岛分行累计投资165万元，并在该办公楼竣工后出资双方一直经营使用，直至1997年6月16日，农行青岛分行与黄岛汽修厂签订《关于合建办公楼有关事宜的协议》，以及在该协议签订后，双方对办公营业楼均未办理所有权登记手续，农行青岛分行也未取得按照协议分得的营业楼占地土地使用权的事实，原审判决均根据相关证据作出了符合客观实际的认定。除此之外，原审判决还对农行青岛分行变更名称的事实以及黄岛汽修厂因拖欠青岛市创丰实业有限公司债务，被申请执行、评估、拍卖的有关事实进行了认定。根据上述事实认定，农行青岛分行毫无根据地主张认定事实错误，显然是不负责任的信口开河。二、原审判决认定农行青岛分行与黄岛汽修厂签订的《关于合建办公楼有关事宜的协议》无效，符合本案事实和法律规定。该协议约定双方在甲方（汽修厂）征用的土地上双方共同投资合建办公楼，建成后，各分50%产权。农行青岛分行以此要求人民法院确认其享有诉争房屋的50%的所有权，违背国家法律的强制性规定，其合建办公楼的协议是无效协议。在本案中，黄岛汽修厂以划拨方式取得土地使用权，并向有关部门申请在该宗土地上建设办公楼，之后未经任何部门批准，在未办理土地使用权转让手续的情况下，擅自与农行青岛分行合建并签订合建协议，是本案不争的客观事实。而根据土地、房产皆属于不动产的属性，建设房产必须取得土地使用权，转让房产也必须依法办理土地使用权的转让手续。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条规定，依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物，构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第六款规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。《国家土地管理局关于划拨土地使用权管理暂行办法》（下称暂行办法）第五条规定，未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续、缴付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权；第六条规定，符合下列条件，经市、县人民政府土地管理部门批准，其土地使用权可以转让、出租、抵押，其中第三款规定必须具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明，第四款规定签订土地使用权出让合同必须缴付出让金。《暂行办法》第十一条规定，转让、抵押土地使用权，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让、抵押；《暂行办法》第四十条规定，以土地使用权作为条件，与他人进行联建房屋举办联营企业的，视为土地使用权转让行为，按照本办法办理。而黄岛汽修厂所涉及土地使用权一直未办理转让，其地上建筑物、其他附着物所有权就不得随之转让、抵押。结合本案，农行青岛分行以黄岛汽修厂迁建项目取得了有关部门的同意，企图证明其与黄岛汽修厂合建行为的合法性，进而要求人民法院以司法裁判的方式确认其享有建筑物的部分合法所有权，既直接违反了法律规定，也违反基本的法律逻辑关系。原审判决在客观认定事实的基础上，认定本案《关于合建办公楼有关事宜的协议》违反了有关土地管理法规，定性准确，适用法律得当。三、农行青岛分行提出的第三点上诉理由纯属无理取闹，纯属恶意中伤的无稽之谈，创丰公司保留依法追究上诉人法律责任的权利。综上，农行青岛分行无任何权属凭证，也无任何国家相关部门批准的手续，仅凭一份联建协议来主张房屋所有权，无任何事实和法律依据，其协议违背了国家的强制性规定，应属无效协议。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法判决驳回上诉，维持原判。
被上诉人青岛市黄岛区汽车修理厂答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，农行青岛分行的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、原审判决认定事实正确，涉案房产未办理土地使用权转让手续及房产产权证，农行青岛分行无权取得涉案房产的所有权。黄岛汽修厂和农行青岛分行签订的《关于合建办公楼有关事宜的协议》是土地使用权有偿转让的一种特殊形式，除应向所在地人民政府土地管理部门办理合建审批手续外，还应依法办理土地使用权变更登记手续。农行青岛分行从未办理相关的合建审批手续，也没有取得合建房屋项下的土地使用权和涉案房产的产权证，所以农行青岛分行对涉案房产不享有所有权，其无权要求分割涉案房产，根据“房地一致”的原则，该房产的所有权人应为黄岛汽修厂。二、原审判决适用法律正确。原审法院适用《划拨土地使用权管理暂行办法》，判决黄岛汽修厂和农行青岛分行签订的《关于合建办公楼有关事宜的协议》为无效协议，适用法律正确。根据该办法规定，以土地使用权作为条件，与他人进行联建房屋、举办联营企业的，视为土地使用权转让行为，按照本办法办理。本案双方所签订的协议，应视为对土地使用权的转让行为，在未办理土地使用权转让手续的情况下，原审法院适用《暂行办法》第十二条和第三十二条判决黄岛汽修厂和农行青岛分行签订的《关于合建办公楼有关事宜的协议》为无效协议，适用法律正确。并且根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条及《划拨土地使用权管理暂行办法》第五条、第六条之规定，划拨土地使用权，除条例之特殊规定条件的情况外，不得转让、出租、抵押。可见农行青岛分行诉请根据合建协议取得土地使用权，违反法律法规的强制性规定，不应当得到支持。综上，原审法院认定事实清楚，适应法律正确，请求二审法院依法驳回农行青岛分行的上诉请求，维持原判。
经本院二审审理查明，农行青岛分行因履行《关于合建办公楼有关事宜的协议》所支付的款项均是以工程款名义支付，此款也已经用于涉案办公楼建设。
本院认定的其他事实与原审认定的事实基本一致，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点问题为农行青岛分行是否享有涉案房产50%的所有权。依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。虽然农行青岛分行提供了其与黄岛汽修厂签订的《关于合建办公楼有关事宜的协议》及相关支付凭证等证据，但从双方之间协议签订及款项支付之日起，直至产生纠纷导致诉讼之日，农行青岛分行从未对涉案房屋所有权归属于自己予以依法登记，并且涉案房屋的土地使用权一直登记在黄岛汽修厂名下，工程建设过程中的相关手续也均以黄岛汽修厂名义办理，农行青岛分行主张享有涉案房屋50%的所有权，证据不足，本院不予支持。对农行青岛分行与黄岛汽修厂因投资工程建设所产生的纠纷，与本案不属同一法律关系，农行青岛分行可另行解决。对于农行青岛分行提出的其他上诉理由，没有事实依据，本院不予采信。综上，农行青岛分行的上诉理由均不能成立，对其上诉请求不予支持。原判认定事实清楚，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19650元，由上诉人农行青岛分行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 崔兆军
审 判 员 李政远
代理审判员 李 帅
二〇一四年七月十五日
书 记 员 蓝 月