江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）洪民二初字第556号原告：南昌阳光新地置业有限公司。法定代表人：漆洪波。委托代理人：杨秋林，江西一阳律师事务所律师。委托代理人：曾斌，江西一阳律师事务所律师。被告：张美英。委托代理人：熊良明，江西阳明阳律师事务所律师。委托代理人：徐丽君，江西阳明阳律师事务所律师。第三人：江西朝禾科技有限公司。法定代表人：龚朝阳。委托代理人：曹澄清，江西赣翔律师事务所律师。委托代理人：章建华，江西赣翔律师事务所律师。第三人：龚朝阳。委托代理人：曹澄清，江西赣翔律师事务所律师。委托代理人：章建华，江西赣翔律师事务所律师。原告南昌阳光新地置业有限公司（以下简称新地公司）与被告张美英、第三人江西朝禾科技有限公司（以下简称朝禾公司）、龚朝阳案外人执行异议之诉一案，原告新地公司于2015年8月26日诉至本院。本院受理后，依法组成由审判员王璐担任审判长，代理审判员王晶晶主审、人民陪审员阚林茹参加评议的合议庭，于2015年10月19日公开开庭审理了此案。原告新地公司委托代理人杨秋林、曾斌，被告张美英委托代理人熊良明、第三人龚朝阳及朝禾公司法定代表人龚朝阳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告新地公司诉称：2012年9月21日，第三人购买原告开发的位于南昌市红谷滩新区赣江中大道1218号南昌新地中心办公、酒店式公寓楼一单元27层2701、2702、2703、2705、2706号房屋，双方签订编号分别为1000309386、1000309390、1000309391、1000309393、1000309394号的《南昌市商品房买卖合同》，约定建筑面积993.42平方米、合同单价13163.36元/平方米不等，合同总金额13695383元。2012年9月21日，第三人按约支付首付款6675383元，2013年1月17日，招商银行根据与第三人签订的《公司购房贷款借款合同》向第三人支付按揭贷款6820000元。2013年1月8日，原告向招商银行出具《不可撤销担保书》，根据该合同的约定，原告负有在所售房屋未办妥他项权证并送达按揭银行之前的按揭贷款阶段性保证担保的义务。2014年10月15日开始，第三人不能如期偿还银行贷款月供，后经查，第三人因发生财务危机，包括案中房屋在内的公司及公司法定代表人个人所购的新地中心共10套房屋已一并被法院相继查封，现第三人公司人去楼空，银行按揭借款已无法正常支付，原告已面临贷款银行要求提前收回第三人借款，要求原告承担代第三人偿还巨额借款的担保责任。根据原告与第三人双方签订《南昌市商品房买卖合同》的相关约定，如第三人的还贷能力恶化，或者所购房屋被法院查封或预查封，原告有权解除合同，并要求第三人赔偿因此遭受的一切经济损失，有权将应退购房款有限并直接支付给贷款银行以结清银行贷款。2015年3月，招商银行已从原告的保证金账户中直接划走了6216923.76元，原告已替第三人付清了银行的全部按揭房款。为维护合法权益，原告向法院提起诉讼，请求判令：1、被告要求拍卖的南昌新地中心大楼2701、2702、2703、2705、2706室房屋的所有权不能确定归属于第三人所有。2、本案诉讼费由被告承担。被告张美英答辩称：本案是执行异议之诉，被告张美英有合法权利执行龚朝阳和朝禾公司的资产。原告的证据不能达成执行异议之诉，龚朝阳已经向原告交纳了所有房屋的契税，原告为第三人龚朝阳的借款提供了担保，原告没有足够的证据排除正在执行的案子。原告还款，是不是有优先受偿权与本案无关，要求驳回原告诉请。第三人朝禾公司、龚朝阳答辩称：原告是担保行为，要求驳回原告诉请。原告在举证期限内提交了以下证据：证据一：南昌市中级人民法院（2015）洪中执异字第18号执行裁定书。证明：新地公司作为案外人就执行申请人张美英与被执行人朝禾公司、龚朝阳执行新地中心2701、2702、2703、2705、2706房产提出异议，南昌市中级人民法院于2015年8月14日作出（2015）洪中执异字第18号执行裁定书，驳回新地公司的异议。证据二：《不可撤销担保书》。证明：2013年1月8日，原告向招商银行出具《不可撤销担保书》，根据该合同的约定，原告负有为第三人购买的新地中心2701、2702、2703、2705、2706房屋在未办妥他项权证并送达按揭银行之前的按揭贷款阶段性保证担保的义务。证据三：银行转账凭证及明细表。证明：由于第三人不能如期偿还银行贷款月供，从2014年10月15日开始，新地公司根据《不可撤销担保书》约定的义务每月代朝禾公司支付银行按揭贷款本金及利息，截止2015年3月共垫付6216923.76元。证据四：《南昌市商品房买卖合同》共五份。证明：第三人购买原告开发的新地中心2701、2702、2703、2705、2706房产，分别签订了编号为1000309386、1000309390、1000309391、1000309393、1000309394的《南昌市商品房买卖合同》，根据《南昌市商品房买卖合同》的相关约定，如第三人的还贷能力恶化，或者所购房屋被法院预查封或查封，原告有权解除合同，并有权要求第三人赔偿因此遭受的一切经济损失，有权将应退购房款优先并直接支付给贷款银行以结清银行贷款。证据五：（2014）东湖民初字第170-174号案件受理通知书及(2014)东湖民初字第170号、171号。172号、173号、174号民事裁定书。证明：2014年12月1日，由于第三人的还贷能力恶化，原告根据双方签订的《南昌市商品房买卖合同》及《不可撤销担保书》的约定向东湖区人民法院起诉，要求解除合同，收回房屋，赔偿损失。并申请法院对涉案房产进行查封。现该案东湖区人民法院已开庭审理，但还没有判决结果。被告张美英对原告提交的证据材料质证称：对第一组证据三性均没有异议，对第二组证据真实性、合法性无异议，对关联性有异议，对第三组证据关联性有异议，原告对主债务人是否履行担保行为与本案无关，对真实性无法确认，说明了拍卖的房屋是龚朝阳的，而且也可以去银行贷款，对第四组证据的真实性无异议，约定解除合同条款是无效的，对合法性有异议，条款约定是违法的，对关联性有异议，与张美英的执行案没有关系，对第五组证据的真实性无异议，对关联性有异议，不管东湖区如何判决，都不能对抗正在执行的案件。第三人朝禾公司、龚朝阳对原告提交的证据材料质证称：对第一、二、三、四、五组证据的真实性均无异议，对合法性有异议、对关联性有异议。被告张美英、第三人朝禾公司、龚朝阳均未向本院提交证据。对原告提交的上述五份证据，因被告张美英、第三人朝禾公司、龚朝阳对其真实性均没有异议，对其真实性，本院予以确认。经本院审理查明：2012年9月21日，原告新地公司与第三人朝禾公司签订了编号分别为1000309386、1000309390、1000309391、1000309393、1000309394的《南昌市商品房买卖合同》，第三人朝禾公司购买原告开发的位于南昌市红谷滩新区赣江中大道1218号南昌新地中心办公、酒店式公寓1单元2701、2702、2703、2705、2706，建筑面积分别为268.01平方米、144.93平方米、158.82平方米、150.3平方米,271.36平方米，上述商品房单价分别为人民币13163.36元、14488.16元、14626.16元、14074.16元、13374.96元，总金额分别为3527912元、2099769元、2322927元、2115346元、3629429元。2013年1月8日，原告新地公司向招商银行股份有限公司南昌站前西路支行出具《不可撤销担保书》，鉴于招商银行股份有限公司南昌站前西路支行向朝禾公司提供借款金额总计为人民币682万元整，原告新地公司同意出具本担保书，自愿为债务人在主合同项下的全部债务承担连带保证责任，保证范围为主合同项下债务人的全部债务，包括但不限于主合同项下债务本金及相应利息、罚息、违约金及其他一切有关费用，保证期间为自本担保书签订之日起借款人持抵押物之房产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或房地产他项权证交由银行保管之日止。另查明：2014年12月1日，原告向南昌市东湖区人民法院提起诉讼，要求判令解除原告与朝禾公司签订的有关南昌新地中心大楼2701、2702、2703、2705、2706室房屋的《南昌市商品房买卖合同》，并将上述房屋返还给原告。2015年11月5日，南昌市东湖区人民法院作出（2014）东洲民初字第170号、（2014）东洲民初字第171号、（2014）东洲民初字第172号、（2014）东洲民初字第173号、（2014）东洲民初字第174号民事判决书，驳回了原告新地公司的诉讼请求，因原告新地公司不服上述判决，向本院提出上诉，2016年6月29日、2016年7月1日，本院分别作出（2016）赣01民终91号、（2016）赣01民终92号、（2016）赣01民终93号、（2016）赣01民终94号、（2016）赣01民终95号民事判决书，驳回原告新地公司的上诉，维持原判。上述判决认定：《南昌市商品房买卖合同》签订后，新地公司分别支付首付款1767912元、1059769元、1162927元、1065346元、1819429元。2013年1月16日，招商银行股份有限公司南昌站前西路支行出借给第三人按揭贷款682万元。自2014年10月17日起至2015年3月31日，招商银行股份有限公司南昌站前西路支行分十次扣划新地公司款项共计6216923.76元，新地公司已将朝禾公司的欠款代偿完毕。再查明：本院在执行申请执行人张美英与被执行人朝禾公司、龚朝阳民间借贷纠纷一案中，新地公司向本院提出书面异议，本院执行局作出（2015）洪中执异字第18号《执行裁定书》，裁定驳回新地公司提出的异议。新地公司对此不服，故提起本案诉讼，诉请如上。本院认为，原告新地公司与第三人朝禾公司之间签订的《南昌市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反我国法律和行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应当按照合同的约定履行各自的权利和义务。上述5份《南昌市商品房买卖合同》签订后，第三人朝禾公司支付了各套房屋的首付款，余款亦以向招商银行股份有限公司南昌站前西路支行按揭贷款的方式付清。至此，第三人朝禾公司作为买受人已经履行完毕了5份《南昌市商品房买卖合同》约定的主要义务。原告新地公司在代第三人朝禾公司偿还了招商银行股份有限公司南昌站前西路支行的贷款本息之后，原告新地公司按照合同约定享有的是债权的追偿权。原告虽申请解除上述5份商品房买卖合同，但生效判决明确原告享有的系债权追偿权而非合同解除权，因上述5份商品房买卖合同未被确认无效或者被撤销、解除，原告亦未提供证据证实其对位于南昌市红谷滩新区赣江中大道1218号南昌新地中心办公、酒店式公寓1单元2701、2702、2703、2705、2706室房屋享有可以阻止该标的物执行的实体权利，原告请求确认南昌新地中心2701、2702、2703、2705、2706室房屋不归属第三人朝禾公司的诉请，缺乏事实及法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：驳回原告南昌阳光新地置业有限公司的诉讼请求。案件受理费103972元，由原告南昌阳光新地置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费【户名：江西省高级人民法院；账号：14-315201040001442；开户行：农行南昌市象南广场支行】，上诉于江西省高级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王 璐代理审判员  王晶晶人民陪审员  阚林茹二〇一六年八月二日书 记 员  江 垚