福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽02民终4305号
上诉人（原审原告）：邓进英，女，1973年2月26日出生，汉族，住福建省明溪县。
委托诉讼代理人：卢钦煌，上海协力（厦门）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄州婷，上海协力（厦门）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：厦门龙潭房地产开发有限公司，住所地福建省厦门市思明区。
法定代表人：陈国雄，该公司董事长。
委托诉讼代理人：罗宏强，福建天衡联合律师事务所律师。
上诉人邓进英因与被上诉人厦门龙潭房地产开发有限公司（以下简称龙潭公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2016）闽0203民初7777号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人邓进英及其委托诉讼代理人卢钦煌、黄州婷,被上诉人龙潭公司的委托诉讼代理人罗宏强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
邓进英上诉请求：撤销一审判决，改判为支持邓进英一审的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。龙潭公司应将讼争房屋交付邓进英使用，无权将房屋交付给邓进英以外的任何第三人。龙潭公司根本无权将讼争房屋直接交付给厦门奥食卡管理咨询有限公司(以下简称奥食卡公司)。《委托书》内容与《委托经营管理与租赁合同》第二条约定内容一致，委托事项均是与经营管理有关的事项，不包括交房事宜。龙潭公司与奥食卡公司具有明显利益关系，奥食卡公司出具的《交接确认单》不具有证明力。奥食卡公司自始至终均未经营过该商场，其向龙潭公司出具《交接确认单》内容与客观事实不符。龙潭公司与奥食卡公司之间的私下“房屋交付”，严重侵害邓进英合法利益，属于无效的民事行为。二、一审判决认定邓进英解除合同的通知不能产生解除合同效力是错误的。邓进英多次通过致电售楼处、到售楼处门口张贴《解除通知书》、向龙潭公司员工提出退房、解约、邮寄书面通知、信访等方式通知龙潭公司，要求退房、解约，均为有效通知。部分通知未送达对方当事人系因为龙潭公司未在指定地址，不利后果应由龙潭公司承担。三、2014年期间，邓进英多次向龙潭公司员工张丹、毛慧芳要求解除合同，毛慧芳也在录音通话中多次予以确认，邓进英解除合同的通知已有效到达龙潭公司。邓进英查询得知，张丹、毛慧芳作为龙潭公司的员工，与龙潭公司发生劳动纠纷的相关案件正由厦门中院依法审理。邓进英依法向一审法院申请调阅张丹、毛慧芳在厦门中院的卷宗材料，证明毛慧芳、张丹为龙潭公司员工，但一审判决驳回邓进英的调查取证申请，程序违法。四、邓进英购买的讼争房屋属商业地产，邓进英的购房目的不止是取得讼争房屋的所有权证书，还包括实际持有房产，并占有、使用、收益、处分，但因龙潭公司未委托专业的经营和管理公司对讼争房屋进行统一规划、经营管理，存在违约行为，且未交房，致使邓进英的购房目的无法实现，邓进英有权行使法定解除权，要求解除合同。
龙潭公司辩称，一、邓进英签署的《委托经营管理及租赁合同》和《委托书》中约定的委托权限明确，受托人奥食卡公司有权代表邓进英独立的全权处理讼争房屋的一切内外事务。《委托经营管理及租赁合同》第5.1.2条亦明确约定“甲方（邓进英）明示放弃将该物业自行出借和自用的权利”。因此，龙潭公司于2013年12月31日将讼争房屋交付给邓进英委托的奥食卡公司，符合邓进英的利益，本案不存在逾期交房违约情形。二、本案确定双方的权利义务必须以双方之间的《商品房买卖合同》为准。《定购协议书》不能作为认定双方权利义务的依据。三、即便按照邓进英的观点，讼争房屋未交付给邓进英，邓进英应当在2014年1月1日知道该状况，邓进英有权在90天后即2014年4月1日解除合同，但邓进英并没有要求解除商品房买卖合同，其还向龙潭公司提供身份证、缴交契税、印花税、登记费等资料，积极配合龙潭公司办理案涉房屋的权属证书，在2014年9月16日领取房屋产权证书时亦未向龙潭公司提出任何异议。至此，双方之间的《商品房买卖合同》已经履行完毕，不存在解除的事实基础。另一方面，《商品房买卖合同》第九条明确约定解除合同须以书面形式提出且必须送达给××。但是，在本案诉讼之前，邓进英从未以书面形式向龙潭公司提出解除《商品房买卖合同》且送达给龙潭公司。尤其是邓进英自认其于2014年6月11日“致电售楼处”、于2016年4月29日与毛慧芳通电话时声称其口头向张丹提出解约等，证明邓进英即便曾经提出解除合同的要求，也因其提出的形式不符合合同约定而不产生解除合同的法律后果。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，其解除权已经消灭。四、邓进英向一审法院申请调查取证之事，因该申请事项属于当事人自己的举证责任，并非法院调查取证的职责范围，且与本案无关。
邓进英向一审法院起诉请求：1.解除双方于2013年8月19日签订的《商品房买卖合同》（编号03094980）；2.龙潭公司立即返还邓进英已付购房款5315114元，并向邓进英支付损失（按中国人民银行同期同类贷款利率，2715114元自2013年1月21日起，2600000自2013年10月8日起，均计算至实际还款之日止）。
一审法院认定事实：2013年1月13日，邓进英与龙潭公司签订一份《定购协议书》，约定：邓进英向龙潭公司定购本案讼争的厦门市思明区××名汇广场一层F056号单元房屋（门牌号为××之222），建筑面积为97.3平方米，土地用途为商业；购房款总价计5410075元；邓进英应在签定定购协议书当日向龙潭公司支付定金400000元；邓进英应于本协议签定之日起7日内付清房产总价款50%的首期购房款计2710075元，购房余款计2700000元通过申请银行按揭贷款的方式支付；邓进英应于龙潭公司通知签定《商品房买卖合同》之日起7日内携本定购协议书、有效身份证件、定金票据至龙潭公司指定的签约地点签定《商品房买卖合同》，否则龙潭公司有权单方面解除本协议并将该房产另售他人，邓进英所交购房定金不予返还；若本物业有设立抵押，龙潭公司负责在本协议书签定后办理该房产的解除抵押手续，并在解除抵押后通知邓进英签《商品房买卖合同》；龙潭公司对厦门名汇广场项目进行宣传的所有相关资料（包括但不限于楼书、模型、广告）仅供参考，不属要约，不作为该项目的交付标准及《商品房买卖合同》内容的组成部分，该项目的实际情况以主管部门批复文件及《商品房买卖合同》记载为准；该房产是由龙潭公司委托的专业的经营管理公司进行统一规划、统一经营管理，原则上邓进英不得独立经营，若由于邓进英的不配合损害其他业主的利益，邓进英应予以赔偿；本协议经双方签字、盖章后生效，至邓进英、龙潭公司双方签定《商品房买卖合同》后失效。
2013年1月21日，邓进英与案外人奥食卡公司签订一份《委托经营管理及租赁合同》，约定：邓进英委托奥食卡公司经营管理讼争房屋及将讼争房屋租赁给奥食卡公司；委托管理期限约5年，自签约日起至2018年6月30日止；租赁期限20年，自2018年7月1日起至2038年6月30日止。双方还在该合同中就收益、权利义务及违约责任等进行了约定。
2013年7月4日，龙潭公司开具一张销售不动产统一发票，确认收到邓进英支付的讼争房屋购房款2715114元。2013年8月19日，邓进英（××）与龙潭公司（××）签订一份《商品房买卖合同》（编号03094980），约定邓进英向龙潭公司购买讼争房屋（即名汇广场B地块1层F056单元），该房屋为现房，购房款总额为5315114元。第六条（付款方式及期限）约定：××按下列第3种方式按期付款：……3、其他方式：首期款51.08%即2715114元，余48.92%即2600000元办理银行按揭。《商品房买卖合同》第八条（交付条件与期限）约定：××应当在2013年12月31日前，将讼争房屋交付××使用。第九条（××逾期交房的违约责任）约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，××如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，××有权解除合同。××解除合同的，××应当自××解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按××已付款的2%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已付款万分之二的违约金。《商品房买卖合同》第十一条（交接）约定：商品房达到交付使用条件后，××应当书面通知××办理交付手续；双方进行验收交接时，××应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。
2013年10月12日，龙潭公司开具一张销售不动产统一发票，确认收到邓进英支付的讼争房屋购房款2600000元。2014年5月14日，讼争房屋变更登记至邓进英名下。2014年5月22日，龙潭公司将讼争房屋的权属证书复印件移交给邓进英。龙潭公司于2013年12月31日将讼争房屋交付给邓进英委托的经营管理人奥食卡公司，应视为龙潭公司已按照《商品房买卖合同》的约定将讼争房屋交付给邓进英。
一审法院认为，邓进英与龙潭公司就讼争房屋签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，属合法有效，双方应严格履行。邓进英依约向龙潭公司支付全部购房款，龙潭公司依约将讼争房屋交付给邓进英，并协助将讼争房屋变更登记至邓进英名下，双方之间的《商品房买卖合同》已履行完毕。邓进英主张龙潭公司逾期交房超过90日，邓进英有权解除合同，缺乏事实与法律依据，邓进英请求解除双方之间的《商品房买卖合同》，并请求龙潭公司返还购房款、赔偿损失，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回邓进英的诉讼请求。案件受理费27156元，由邓进英负担。
本院二审期间，邓进英围绕上诉请求向法庭提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。邓进英提交了五组证据：证据1.《厦门法院网》案件查询信息，证据2.《人民法院报》公告信息，用于证明张丹、毛慧芳是龙潭公司的员工，代表龙潭公司对外销售讼争房屋，邓进英向售楼代表提出解除合同的通知属于有效通知。证据3.龙潭公司股权变更工商备案信息、奥银公司工商注册信息、奥食卡公司工商注册信息，用于证明2012年4月，上海奥银房地产开发有限公司入股龙潭公司后，奥银公司法定代表人董建晶成为龙潭公司的董事，双方开始合作运营龙潭公司名下“奥食卡城”（即名汇广场），奥银公司为展开与龙潭公司的合作，在厦门设立了奥食卡公司，奥银公司、奥食卡公司与龙潭公司虽名义上各自独立，但实际上三家公司商业往来密切，具有利害关系，奥食卡公司出具的《房屋交接确认书》不具有证明力，不应采纳。证据4.（2015）思民初字第10435号民事判决书，用于证明1.宗涛与张丹、毛慧芳均是龙潭公司的投资经理，代表龙潭公司对外出售名汇广场的房屋，是龙潭公司对外的有权代表，邓进英向其提出解约通知合法有效。2.龙潭公司、奥银公司及奥食卡公司三家为同班人马，奥食卡公司与龙潭公司利益相关，奥食卡公司出具的《房屋交接确认单》不具有证明力，不应采信。证据5.《告知函》、《业主确认书》复印件，用于证明交房事宜都是由龙潭公司与邓进英进行。
龙潭公司质证认为，对证据1.证据2的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。1.证据1不能证明邓进英陈述的张丹就是龙潭公司员工，无证据证明其向张丹提出过主张。2.证据2龙潭公司仅是公告中案件的第三人，不能证明邓进英的主张。3.对证据3的真实性、合法性无异议，但不能证明邓进英的证明目的。龙潭公司与案外人奥食卡公司、奥银公司没有关系，从股东到高管都没有任何重叠。4.对证据4的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，龙潭公司与案外人的民事诉讼与本案没有关联性，无法证明邓进英的主张。5.证据5无原件，对真实性、合法性、关联性不予确认，龙潭公司不存在延迟交房的情况，《告知函》内容无法证明邓进英关于交房事宜是双方进行的主张。龙潭公司提交的证据中邓进英委托奥食卡公司的《委托书》也是在10月25日签署的，邓进英收到《告知函》后依然签署了《委托书》，委托奥食卡公司办理交房事宜。
龙潭公司提交了邓进英与奥食卡公司签订的《委托书》原件，用于补强一审诉讼中提交《委托书》复印件的证明效力。邓进英质证认为，不记得有签署过上述《委托书》，即便《委托书》是真实的，委托事项与交房行为无关，与房屋买卖合同约定的权利义务不相符。
本院分析认为，龙潭公司对邓进英提交的证据1至证据4的真实性、合法性无异议，对该证据真实性、合法性予以确认，上述证据可以证明龙潭公司与案外人之间存在民事诉讼，但与本案缺乏关联性，不予采信。邓进英提交的证据5为复印件，无原件核对，龙潭公司对真实性亦不予认可，不予采纳。邓进英对龙潭公司提交的《委托书》真实性未提出明确异议，亦未提交反驳证据，对《委托书》真实性予以确认，用于证明的事实待全案综合分析后再作认定。
二审中，邓进英对一审判决查明的事实，除在上诉状中提及的异议以外，还认为遗漏查明《商品房买卖合同》第十一条、《委托经营管理及租赁合同》第六条第一款内容及邓进英多次以多种方式主张退房及解押的事实。龙潭公司对一审判决查明的事实没有异议，对邓进英提出遗漏查明部分不予认可，认为一审判决对案涉合同及证据已全面审查，没有必要将合同条款全部摘录到判决书中。本院对双方没有争议的事实予以确认。
另查明，《委托经营管理及租赁合同》第六条第一款约定：甲方（邓进英）应于收到××发出的交房通知书之日起5个工作日内接收该房产并同时将该房产交付给乙方（奥食卡公司）。二审中,邓进英申请调阅毛慧芳、张丹与龙潭公司等劳动争议纠纷的卷宗材料。
本院认为,邓进英与龙潭公司签订的《厦门市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，对双方当事人均具有法律约束力，双方应当按照合同约定履行。
一、邓进英与奥食卡公司于2013年1月21日签订《委托经营管理及租赁合同》，上述合同第二条约定：“甲方（邓进英）将本合同所述之物业委托乙方（奥食卡公司）经营管理及租赁给乙方。委托经营管理及租赁期间，甲方授权乙方以自己的名义从事该物业经营管理所涉的一切活动……”。第六条约定：“甲方（邓进英）应于收到××发出的交房通知书之日起5个工作日内接收该房产并同时将该房产交付给乙方（奥食卡公司）。乙方应在委托经营管理及租赁期届满前十日内以书面形式通知甲方办理物业移交手续……”。邓进英与龙潭公司于2013年8月19日就讼争房屋签订了《厦门市商品房买卖合同》。邓进英于2013年8月20日签名的《委托书》载明：“本人拥有××之222物业，本人同意该物业所涉经营管理的一切事项全权委托给奥食卡公司统一行使，委托期限自签约日起至2038年6月30日……”。从上述合同等相关文件的签订时间及内容分析，邓进英对讼争房屋交付后应交由奥食卡公司经营管理是明知的。二、讼争房屋为现房，龙潭公司于一审中提交奥食卡公司出具的《交接确认书》，《交接确认书》载明时间与《厦门市商品房买卖合同》约定的交付截止时间2013年12月31日吻合，与《委托经营管理及租赁合同》约定邓进英接收讼争房屋同时将房屋交付给奥食卡公司相互印证，在无相反证据的情况下应认定龙潭公司于2013年12月31日将讼争房屋交付奥食卡公司。三、《厦门市商品房买卖合同》第十二条约定：“××应在××发出、刊登办理房屋权属登记书面通知、公告后的60天内，将办理权属登记需由××提供的资料及相关费用送交××……”。第十五条约定：“××应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。”根据一审查明事实，2014年5月14日，讼争房屋变更登记至邓进英名下，2014年5月22日，龙潭公司将讼争房屋的权属证书复印件移交给邓进英。从合同约定内容及邓进英办理权属登记的事实印证邓进英在此过程中已知龙潭公司交付房屋的事实。邓进英在合同约定房屋交付时间2013年12月31日起至收到讼争房屋权属证书复印件2014年5月22日的时段内，无充分证据证明其对房屋交付事项提出异议、向龙潭公司提出违约赔偿或解除商品房买卖合同。综合本案各项因素，邓进英对龙潭公司将讼争房屋交付奥食卡公司的行为是认可的，即邓进英认可龙潭公司以上述方式交付了讼争房屋。故邓进英以龙潭公司未交付讼争房屋违反合同约定为由主张解除《厦门市商品房买卖合同》、返还购房款、赔偿损失缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持并无不当。邓进英关于调阅案外人与龙潭公司等劳动争议案件卷宗的申请对本案的处理无实质性影响，不予准许。邓进英关于未收到讼争房屋实际收益事宜与本案系属不同的法律关系，可另行处理。
综上所述，邓进英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费49005元，由邓进英负担。
本判决为终审判决。
审判长 林巧玲
审判员 柯艳雪
审判员 许 莹
二〇一七年三月××日
代书记彭丽月
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。