宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）宁03民终372号
上诉人（原审被告）：马耀军，男，1973年4月3日出生，回族，住宁夏回族自治区吴忠市利通区。
委托诉讼代理人：田超，宁夏世仑律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审原告）：安建屏，女，1965年6月4日出生，回族，住宁夏回族自治区吴忠市利通区。
委托诉讼代理人：张鹏，宁夏辅德律师事务所律师。一般授权代理。
上诉人马耀军因与被上诉人安建屏房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院（2016）宁0302民初1405号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人马耀军及其委托诉讼代理人田超，被上诉人安建屏及其委托诉讼代理人张鹏，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
马耀军上诉请求：1.依法撤销一审判决，发回重审或改判驳回一审起诉；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实及理由：一、一审判决程序违法，遗漏本案必要的共同诉讼参与人，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条之规定，地德人和公司和何华龙应当作为共同当事人参与诉讼，一审未准许上诉人的追加申请系程序严重违法。本案的事实是，地德人和公司将涉案房屋抵顶用于支付何华龙的工程款，何华龙又将该房屋抵顶给上诉人用于支付材料款。房屋抵顶于上诉人后，上诉人与被上诉人达成了口头房屋买卖协议，因该房屋需办理房屋产权登记且该房屋同时系地德人和公司所开发，被上诉人后与地德人和公司之间签订《商品房买卖合同》。故地德人和公司是与被上诉人形成房屋买卖合同的相对方，何华龙与地德人和公司均系本案必要共同诉讼当事人，缺失二者使本案的事实和法律关系无法查清。二、一审判决认定的事实错误。1、被上诉人一审起诉时所陈述的事实完全系其杜撰的不是事实。上诉人在一审中提交的板桥派出所询问笔录能够清晰证实，被上诉人在笔录中陈述，其于2012年8月15日与地德人和公司在长河湾售楼部签订的购房合同。当庭陈述在场人员有被上诉人母子、何华龙父子、长河湾售楼部经理白彦、马海如及上诉人共同见证，且被上诉人以其儿子的名义与地德人和公司之间签订了《商品房买卖合同》，合同上其子已签字捺印，长河湾售楼部也盖了公司公章，但合同被售楼部已收回至今未退还。当时在场的长河湾售楼部经理白彦、马海如所做笔录证实地德人和公司欠何华龙父子工程款，将涉案房屋抵顶于何华龙及上诉人，其作为公司长河湾销售部经理对上诉人与被上诉人之间抵顶的房屋以签订正式的《商品房买卖合同》的形式予以确认，根本不存在上诉人隐瞒客观事实，无权处分的情形。2、一审判决认定上诉人无权处分涉案房屋的事实错误。地德人和公司与何华龙就包括涉案房屋等15套房屋签订顶账协议，顶账协议有效，何华龙就有权处分涉案房屋。被上诉人在板桥派出所所作的询问笔录证实，其与地德人和公司在长河湾售楼部签订了正式的《商品房买卖合同》，双方均签字盖章。长河湾售楼部经理白彦、马海如笔录证实，何华龙及上诉人基于工程材料债权有权抵顶处分涉案房屋，且已经为被上诉人办理了相关购房手续。包括被上诉人已在长河湾售楼部收取了涉案房屋的钥匙，办理了天然气入住登记手续，且地德人和公司已经实际向被上诉人交付过涉案房屋。整个案件的事实及证据充分证实何华龙及上诉人有权处置涉案房屋，地德人和公司也已经交付过涉案房屋，一审认定的无权处分的情形不能成立。三、一审适用法律错误，上诉人不应当退还购房款。地德人和公司和何华龙及上诉人之间存在顶账协议，该顶账协议的性质是债权的概括转移，交付房屋的义务应由地德人和公司承担，上诉人收受被上诉人的购房价款行为是基于主张债权的行为。值得一提的是，地德人和公司和何华龙及上诉人之间形成的顶账协议仍然有效，且根据各当事人的自认及证言均证实地德人和公司与被上诉人之间签订过正式的《商品房买卖合同》，该公司也向被上诉人交付过涉案房屋，被上诉人诉请由上诉人返还购房款是没有事实和法律依据的。原审时上诉人提出的诉讼请求是直接返还购房款，原审判决适用《合同法》58条之规定合同无效或被撤销，而原审时被上诉人的诉讼请求并未申请确认合同无效或撤销合同，原审的该部分法律适用超出被上诉人的诉讼请求，也同时适用法律错误。
安建屏辩称，原审判决认定事实清楚，上诉人的上诉理由不能成立，请法庭驳回上诉，维持原判。本案不是共同诉讼案件，地德人和公司和何华龙与本案没有关联。被上诉人与地德人和公司之间没有签订过商品房买卖合同，双方不存在商品房买卖合同关系，涉案房屋登记在地德人和公司名下，上诉人不享有物权，依法对涉案房屋没有处分权。上诉人和何华龙、地德人和公司及被上诉人之间没有签订过债权债务转让协议，各方不存在债权债务转让关系。合同无效属于法院应当依职权认定的。
安建屏向一审法院起诉请求：1、判令被告返还原告购房款270000元，并赔偿利息损失81680.3元（利息损失暂算至2016年3月31日），要求利息损失算至被告实际还款之日；2、诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2011年，何华龙承包地德人和公司在长河湾一期部分建筑工程，被告马耀军给何华龙承包的工程提供建筑材料。2012年8月15日，被告马耀军将长河湾4号楼1单元101室以27万元的价格出售给安建屏并出具收条一张。2012年9月20日，地德人和公司与何华龙就长河湾4号楼1单元101室等房屋签订顶账协议，但最后地德人和公司未将长河湾4号楼1单元101室抵顶给何华龙，地德人和公司也未与安建屏就长河湾4号楼1单元101室签订房屋买卖合同。涉案房屋现仍在地德人和公司名下。一审法院认为，根据查明的事实，吴忠市利通区长河湾4号楼1单元101室属地德人和公司所有，地德人和公司未将该房屋抵顶给何华龙及马耀军，因此马耀军将该房屋出售给安建屏，属无权处分行为，事后地德人和公司又不予追认，故马耀军与安建屏达成的口头购房协议为无效协议，无效的协议自始至终不具有法律效力。马耀军作为出卖人明知其对该房屋不享有处分权，仍与安建屏达成口头购房协议并收取购房款，其行为导致合同无效不能交付房屋，依法应承担返还房款和赔偿损失的民事责任。原告要求被告按照年利率6.4%上浮30%后承担自2012年8月15日至2016年3月31日的利息损失81680.3元及之后利息的诉讼请求，因双方没有约定也不符合法律规定，被告马耀军应按照年利率6%承担自2012年8月15日至判决确定的履行之日的利息。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决：一、被告马耀军返还原告安建屏购房款27万元，并按照年利率6%承担自2012年8月15日至本判决确定履行之日的利息，限被告马耀军于本判决生效后十日内付清；二、驳回原告安建屏的其他诉讼请求。如果未按照判决指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6575元，由被告马耀军负担。
本院二审审理期间，上诉人马耀军没有提交证据。被上诉人安建屏为证明其抗辩意见成立，向本院提交了情况说明一份。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：被上诉人安建屏提交的证据，上诉人马耀军对真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认，对证明目的结合本案事实进行综合认定。对一审审理查明的事实，有相应证据证实，本院予以确认。
本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，且当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明其事实主张的，应当承担举证不能的不利法律后果。本案安建屏持有马耀军出具的收条，以房屋未能交付为由，起诉马耀军房屋买卖合同纠纷案，要求马耀军返还购房款。马耀军认可该收条的真实性，收条载明：”收条今收到安建屏付长河湾4-1-101＃楼房款贰拾柒万元整（270000元）”，则马耀军在诉讼中负有举证责任，举证证明其对于长河湾4-1-101＃楼房具有所有权或享有处分权。不动产物权未经登记不发生效力，故而马耀军并未实际取得长河湾4-1-101＃楼房的所有权。马耀军抗辩其取得长河湾4-1-101＃楼房处分权的方式，系因地德人和公司将长河湾4-1-101＃楼房抵顶用于支付何华龙的工程款，何华龙又将该房屋抵顶给马耀军用于支付材料款。马耀军在诉讼中提交了几份吴忠市公安局板桥乡派出所制作的询问笔录及案外人地德人和公司与何华龙的顶账协议、结算单。本院认为，地德人和公司、何华龙、马耀军之间相互约定进行抵顶房屋，该约定仅是债权债务清结的一种方式，各方实际履约才能发生债权债务清结的法律后果。因长河湾4-1-101＃楼房在地德人和公司、何华龙、马耀军之间并未实际发生抵顶，故马耀军无权处分该房屋，因而一审法院判决支持安建屏的诉讼请求，判令马耀军返还收取的安建屏的购房款，符合本案事实和法律规定。
综上所述，上诉人马耀军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6575元，由上诉人马耀军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩 芬
审 判 员 马克军
代理审判员 何 芹
二〇一七年八月十四日
书 记 员 王丽荣