江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终8796号
上诉人（原审原告、反诉被告）：南京市供销合作联社建邺区办事处，住所地南京市江东中路***号新城大厦*座****室。
法定代表人：李鲸，该办事处主任。
委托诉讼代理人：朱志军，北京市中银（南京）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴琪，北京市中银（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：南京华联商厦服饰有限责任公司，住所地南京市秦淮区汉中路27号。
法定代表人：陈晓明，该公司总经理。
委托诉讼代理人：汪珏，女，该公司员工。
委托诉讼代理人：吴丽丽，女，该公司员工。
上诉人南京市供销合作联社建邺区办事处（以下简称办事处）因与被上诉人南京华联商厦服饰有限责任公司（以下简称华联公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2017）苏0104民初1504号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
办事处上诉请求：1、判令撤销一审判决第二项、第三项内容，改判被上诉人支付拖欠房屋租金2958400元（按照年租金472154元标准为基数计算，从2011年1月1日至2017年4月7日止），并承担逾期支付的违约金594914元（按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，以472154为计算基数，从2011年1月31日起至实际付款日止，暂计算至2017年2月1日止）；2、请求判令被上诉人确认涉案房屋租赁位置并恢复原状后立即返还给上诉人；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院判决认定事实不清，适用法律有误。1、被上诉人自租赁合同签订后仅支付了2009年、2010年的房屋租金，此后再未向上诉人交纳过房屋租金。自2011年被上诉人拖欠房屋租金后，上诉人每年都安排了自己单位的工作人员前往被上诉人处追要拖欠的房屋租金，但被上诉人一直找各种理由拖延支付，且上诉人在2016年7月委托了律师就追索拖欠的房屋租金向被上诉人发送了律师函，被上诉人仍未予支付。上诉人认为，虽然根据法律规定延付或拒付租金的诉讼时效为一年，但是上诉人自被上诉人拖欠2011年度房屋租金开始每年都不间断的向被上诉人主张拖欠的房屋租金，且被上诉人也同意支付，但总找各种理由拖延支付。故被上诉人在一审中抗辩上诉人主张的房屋租金超过诉讼时效，没有事实与法律依据，不应采信。2、房屋租赁合同解除，承租人即负有返还租赁物的义务。上诉人在一审时因不能确认涉案房屋具体位置而无法主张返还房屋。现上诉人为避免诉累，请求二审法院判令被上诉人对上诉人享有的涉案房屋部分的位置进行确认区分，并恢复原状后返还上诉人。
华联公司辩称：1、一审事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。上诉人办事处无证据证实其曾主张权利致诉讼时效存在中断情形，超过时效部分的租金一审法院判决不支持正确。2、上诉人的上诉请求已超出一、二审法院审理范围。在一审过程中，法官已经向上诉人释明过“是否主张返还房屋”，上诉人明确表示不主张，其在二审中提出主张，该项请求属于独立的诉请，根据民诉法相关规定，不应在本案中处理。综上，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。
办事处向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的关于白下区（现为秦淮区）汉中路27号半地下的477平方米《房屋租赁协议》；2、判令华联公司支付拖欠的房屋租金（按照年租金472154元标准为基数计算，从2011年1月1日至返还房屋时止），并承担逾期支付的违约金（按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，以472154元为计算基数，从2011年2月1日起至对方实际付款日止）；3、华联公司承担本案诉讼费用。
华联公司向一审法院反诉请求：1、解除华联公司与办事处之间的不定期租赁合同；2、反诉费用由办事处负担。
一审法院认定事实：1988年6月24日，南京市房产经营公司第四房产开发部（甲方）与南京市建邺区商业局（乙方）签订《协议书》一份，约定甲方在汉中路、铁管巷口新建友谊综合大厦，需拆除乙方所属汉中路六个单位的房屋。双方就拆迁补偿和安置有关事宜约定如下：乙方使用房屋建筑面积696.12平方米，其中公房696.12平方米。根据拆除工企单位用房拆一还一的原则，乙方同意甲方在新建大楼内安排477平方米，铁管巷开发工程中安排219.12平方米的安置方案（乙方所属单位的具体安置由乙方负责）。
2009年1月1日，办事处（甲方）与南京华联商厦服饰有限责任公司（乙方）签订《房屋租赁协议书》一份，约定：乙方于1988年因企业发展需要，在汉中路铁管巷口新建友谊综合大楼，需拆除甲方下属单位696.12平方米商业用房，根据当时拆迁相关文件精神，拆除工企单位用房拆一还一的原则，及1988年6月24日《南京市建邺区商业局于南京市房产经营公司第四房产开发部协议书》的约定，乙方在新建大楼内（半地下）安排建筑面积477平方米营业用房给予使用，剩余面积异地归还。由甲方用于保障所属单位在职人员128人、退休73人生活使所用，每月甲方向乙方支付房屋租金2862元（按房管部门价格标准执行）。承租合同履约至今，由于乙方为了整合资源使其效益得到更大发挥，甲乙双方经协商，本着尊重历史事实、互惠互利的原则，将该营业用房进行返租。经双方协商，达成如下协议：“……本合同租期十年，自2009年1月1日到2018年12月31日。合同期满，乙方如有意继续承租，应提前30日告知甲方，双方另行商定续租事宜。……双方约定，年租金506498元整与2007年租金标准一致，甲方付给乙方年租金继续按原合同34344元执行，甲乙方租金差额472154元整为基数按先付款后使用的原则，每年1月30日之前由乙方支付甲方年度租金；同时，甲方支付给乙方年租金34344元（2009年度租金在2009年4月30日前付清）。考虑到乙方目前实际经营情况在乙方大楼装修工程未完之前，暂定维持目前租金不变，装修工程完成后租金再议。……合同生效后，一方需要变更或解除合同，应征得对方同意并达成协议。乙方有下列情况之一的，甲方有权解除合同：1、擅自改变房屋用途或转租、转借第三人的。2、不按本合同约定时间交纳房屋租金延期达三个月或累计欠租金额达三个月租金的。3、利用出租房屋进行违法犯罪活动或侵害社会公共利益的。违约责任：……乙方逾期交付租金，除仍应及时如数补交外，每逾期一天，按每天3000元支付违约金。”
2009年至2010年12月31日华联公司向办事处交纳了租金，此后华联公司再未向办事处交纳过租金。
2016年7月1日，办事处向华联公司发出律师函，催缴2011年至今房租。
2017年6月5日，南京友谊华联（集团）有限责任公司出具《说明》一份，载明我司系南京市汉中路27号友谊广场大楼半地下层的房屋所有权人，该房屋我司委托南京华联商厦服饰有限责任公司代为日常经营和管理。现委托南京华联商厦服饰有限责任公司向南京市供销合作联社建邺区办事处收回房。
经一审法院审理认定，本案争议焦点为1、2009年1月1日前，办事处和华联公司双方是否有不定期租赁关系，如果有，华联公司是否有权行使原租赁合同的解除权。2、关于2009年1月1日签订的租赁合同，华联公司是否违约，办事处能否行使解除权。3、办事处的诉讼请求是否全部或部分超过诉讼时效。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人对自己所主张的事实应当提供证据进行证明。诉争房屋系办事处1988年因拆迁安置而获得使用权的房屋，办事处虽未提供书面证据证实其与产权人就诉争房屋在2009年1月1日前达成书面租赁协议的证据，华联公司亦不能就2009年1月1日前的租赁关系举证，但从办事处与华联公司2009年签订的返租协议，华联公司向办事处缴纳的租金扣除办事处应付的租金这一事实，证明办事处与诉争房屋产权人之间存在租赁关系。案涉房屋系南京友谊华联（集团）有限公司自管公房，办事处依拆迁政策安置于该房屋中，不能简单适用普通租赁合同规则任意解除合同。且华联公司提供的证据载明其为南京友谊华联（集团）有限公司的委托代理人，委托代为日常经营和管理、委托其收回房屋，其主张权利应以委托人的名义进行诉讼，且产权人应收的公房租金也已与华联公司应付租金冲抵。故华联公司的反诉请求，无事实和法律依据，对其反诉请求，一审法院不予支持。
办事处与华联公司双方于2009年1月1日签订的房屋租赁合同，合法有效。双方都应当严格按照该合同履行。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，对方当事人可以解除合同。华联公司自合同签订后仅支付了2009、2010年两年租金，此后再未交纳过租金。2016年经过办事处催告后，华联公司仍未支付，华联公司该行为已根本违约。故办事处主张解除该租赁合同于法有据，一审法院予以支持。一审法院确认该合同于本案诉状送达华联公司之日，即2017年4月7日解除。办事处明确表示在本案中不主张返还房屋，故本案不予理涉。办事处要求华联公司支付欠付的房屋租金，一审法院应予支持，但华联公司抗辩办事处主张的2011年1月1日至房屋返还之日的租金及违约金，已部分超过诉讼时效，一审法院认为延付或拒付租金的诉讼时效为一年，办事处自2011年1月1日起至2016年7月1日之间从未向华联公司主张过房屋租金，故办事处主张2015年7月1日之前的租金及违约金，一审法院不予支持。对办事处主张2015年7月2日至2017年4月7日期间的租金，一审法院予以支持，该期间租金为：472154元÷365天×645天=834354.33元（办事处应付的租金已扣除）。关于违约金，双方合同约定每逾期一天，按每天3000元支付违约金，该违约金过高，办事处自愿调整按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际付款时止，一审法院予以支持，因租金为每年1月30日前给付，故2016年1月30日前的362199.78元租金利息应从办事处2016年7月2日主张权利时起算，2016年度472154元的租金利息从2016年1月31日起算，2017年度125476元的利息从2017年1月31日起算。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、确认2017年4月7日南京市供销合作联社建邺区办事处与南京华联商厦服饰有限责任公司签订的房屋租赁合同已解除。二、南京华联商厦服饰有限责任公司于判决生效之日起十日内给付南京市供销合作联社建邺区办事处租金834354.33元，并至实际给付之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算逾期付款利息，其中362199.78元从2016年7月2日、472154元从2016年1月31日、125476元从2017年1月31日起算利息。三、驳回南京市供销合作联社建邺区办事处的其他诉讼请求。四、驳回南京华联商厦服饰有限责任公司的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费本诉费用49015元，反诉费用80元，由南京华联商厦服饰有限责任公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
二审经审理查明，一审法院查明的事实正确，双方当事人均无异议，本院予以确认。
二审中双方当事人争议焦点：一、办事处主张的2011年1月1日至2015年7月1日的租金是否应当支持；二、办事处在二审中主张华联公司确认涉案房屋租赁位置并恢复原状后立即返还办事处的主张是否应当支持。
本院认为，当事人对于自己的主张应当提供证据予以证明，不能提供证据的，应当承担不利的法律后果。
办事处上诉称其一直在向华联公司索要租金，华联公司对此不予认可，办事处未能提供其曾向华联公司索要租金的证据，故一审法院对于办事处主张的2011年1月1日至2015年7月1日的租金不予支持并无不当。办事处在二审审理中，提出要求华联公司确认涉案房屋租赁位置并恢复原状后立即返还办事处的诉讼请求，该诉讼请求超出了其一审诉讼请求的范围，华联公司对办事处该诉讼请求不同意在二审中处理，办事处这一诉讼请求应当另行主张。
综上所述，上诉人办事处的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3900元，由上诉人南京市供销合作联社建邺区办事处负担。
本判决为终审判决。
审判长 殷源源
审判员 孙 伟
审判员 张卓慧
二〇一七年十一月四日
书记员 汪海燕