江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）苏1291执异43号
案外人：孙登元，男，1971年8月27日出生，汉族，住兴化市。
申请执行人：江苏中润油墨有限公司，统一社会信用代码91321291798625551U，住所地泰州经济开发区滨江工业园区泰镇路99号。
法定代表人：刘跃明，该公司董事长。
委托代理人：ＸＸ华，江苏ＸＸ华律师事务所律师。
被执行人：泰州市港华危险品运输有限公司，统一社会信用代码913212916754835652，住所地泰州市开发区滨江工业园泰镇路99号。
法定代表人：唐粉娣，该公司董事长。
被执行人：泰州市斯太尔运输有限公司，统一社会信用代码91321202775415949R，住所地泰州市海陵区海阳路185号。
法定代表人：李罗宝，该公司董事长。
被执行人：泰州市能宇源燃料有限公司，统一社会信用代码913212025652664552，住所地泰州市海陵区工业园区兴工路16号（4幢）。
法定代表人：李小平，该公司董事长。
被执行人：泰州汤臣食品有限公司，统一社会信用代码91321291665781040B，住所地泰州经济开发区高新技术园吴陵南路西侧、328国道南侧。
法定代表人：唐粉娣，该公司董事长。
被执行人：江苏美林格置业有限公司，统一社会信用代码91321200694523569N，住所地泰州市海陵区森园路北侧、鼓楼北路东侧。
法定代表人：沈永旺，该公司董事长。
委托代理人：赵海华，江苏碧泓律师事务所律师。
被执行人：泰州市友邦商贸有限公司，统一社会信用代码91321202564272167W，住所地泰州市海陵区税东街17-1、17-2。
法定代表人：唐粉娣，该公司董事长。
被执行人：罗红卫，男，1971年9月14日出生，汉族，住泰州市海陵区。
被执行人：张丽群，女，1981年1月28日出生，汉族，住泰州市开发区。
本院在对（2016）苏1291民初1477号、（2016）苏1291民初2022号、（2016）苏1291民初2023号等追偿权案件实施保全、执行中，案外人孙登元提交异议申请书，对执行标的：座落于泰州市翡翠华府9号楼1402室的商品房提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。
案外人孙登元异议称，其系异议标的房屋所有权人，与江苏美林格置业有限公司（以下简称美林格公司）于2017年7月15日签订房屋定购协议，约定以500000元的价格购买该房屋；其按约一次性给付房款后，美林格公司便可网签合同。但因涉案房屋被本院再次查封并被裁定拍卖，造成网签手续无法办理，损害了案外人的合法权益。请求法院解除对涉案商品房的查封。
案外人孙登元为支持其异议，向本院提交：房屋定购协议、美林格公司开具的付款收据。
本院经审查查明如下事实：
1.保全措施实施情况。中润公司与泰州市港华危险品运输有限公司、美林格公司、罗红卫等追偿权纠纷一案，本院于2016年8月15日立案后，于2016年8月17日作出（2016）苏1291民初1477号民事裁定，冻结美林格公司等被告的银行存款人民币210万元或查封、扣押相应价值的财产。本院于2017年4月28日作出（2016）苏1291民初1477号民事判决，判令：“一、被告泰州市港华危险品运输有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告江苏中润油墨有限公司代偿本息1924567.63元及利息（以1924567.63元为本金，自2016年8月11日起至实际给付之日止，按同期银行贷款利率计算）；二、被告泰州汤臣食品有限公司、江苏美林格置业有限公司、泰州市友邦商贸有限公司、罗红卫、张丽群对本判决所确定的第一项债务承担连带清偿责任；三、驳回原告的其他诉讼请求”。罗红卫不服提起上诉，因未及时交纳诉讼费用，江苏省泰州市中级人民法院于2018年1月10日作出(2017)苏12民终3050号民事裁定，将案件按撤诉处理。
中润公司与泰州市斯太尔运输有限公司、美林格公司、罗红卫等追偿权纠纷一案，本院于2016年10月11日立案后，于2016年10月13日作出（2016）苏1291民初2022号民事裁定，冻结美林格公司等被告的银行存款人民币3100万元或查封、扣押相应价值的财产。依据该裁定，本院于2016年10月18日至泰州市国土资源局查封美林格公司名下泰州国用（2010）第12288号国有土地使用权，查封期限为2016年10月18日至2019年10月17日。本院于2016年10月25日向当事人送达了民事裁定书及保全告知函。本院于2017年5月5日作出（2016）苏1291民初2022号民事判决，判令：“一、被告泰州市斯太尔运输有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告江苏中润油墨有限公司代偿本金3000万元及利息（以3000万元为本金，自2016年10月1日起至实际给付之日止，按同期银行贷款利率计算）；二、被告泰州汤臣食品有限公司、江苏美林格置业有限公司、泰州市友邦商贸有限公司、罗红卫、张丽群对本判决所确定的第一项债务承担连带清偿责任；三、驳回原告的其他诉讼请求”。罗红卫不服提起上诉，因未及时交纳诉讼费用，江苏省泰州市中级人民法院于2018年1月10日作出(2017)苏12民终3049号民事裁定，将案件按撤诉处理。
中润公司与泰州市能宇源燃料有限公司、美林格公司、罗红卫等追偿权纠纷一案，本院于2016年10月11日立案后，于2016年10月13日作出（2016）苏1291民初2023号民事裁定，冻结美林格公司等被告的银行存款人民币630万元或查封、扣押相应价值的财产。本院于2017年5月5日作出（2016）苏1291民初2023号民事判决，判令：“一、被告泰州市能宇源燃料有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告江苏中润油墨有限公司代偿本金600万元及利息（以600万元为本金，自2016年10月1日起至实际给付之日止，按同期银行贷款利率计算）；二、被告泰州汤臣食品有限公司、江苏美林格置业有限公司、泰州市友邦商贸有限公司、罗红卫、张丽群对本判决所确定的第一项债务承担连带清偿责任；三、驳回原告的其他诉讼请求”。罗红卫不服提起上诉，因未及时交纳诉讼费用，江苏省泰州市中级人民法院于2018年1月10日作出(2017)苏12民终3051号民事裁定，将案件按撤诉处理。
另，江苏兴邦建工集团有限公司因与美林格公司建设工程施工合同纠纷一案，于2016年2月26日向江苏省泰州市海陵区人民法院申请诉前保全。该院于2016年2月26日作出（2016）苏1202财保18号，于2016年2月29日至泰州市住房和城乡建设局对美林格公司名下位于泰州市翡翠华府9号楼302室等商品房（不含9号楼202室）进行网上房源冻结（不得进行网上合同备案），查封期限为2016年2月29日至2019年2月28日。后江苏兴邦建工集团有限公司于2016年3月21日就该建设工程施工合同纠纷向江苏省泰州市海陵区人民法院，审理中，该公司与美林格公司达成调解协议，法院于2017年7月14日出具（2016）苏1202民初1144号民事调解书，于2017年10月23日作出（2016）苏1202民初1144号之三民事裁定，于2017年10月26日至泰州市住房和城乡建设局对涉案商品房解除查封，本院随后至泰州市住房和城乡建设局对涉案商品房再实施查封。
现（2016）苏1291民初1477号民事判决、（2016）苏1291民初2022号民事判决、（2016）苏1291民初2023号民事判决已生效，且案件均已进入执行程序。
2.案外人购买涉案商品房的缔约情况。案外人孙登元与美林格公司签订的房屋定购协议落款日期为2017年7月15日，约定：“孙登元认购泰州市翡翠华府××楼××室房屋，对所定购房屋所在小区的总体规划、单体设计、户型等关于本房屋的全部内容和实际情况表示知晓和认可，对美林格公司出示的《商品房买卖合同》样本完全认可。房屋面积为98.7平方米，销售单价5065.86平方米，房款为500000元。在签订协议时孙登元缴纳定金20000元，双方签订正式《商品房买卖合同》后，该定金自动转入首期房款中。付款方式为一次性付款。孙登元应在签订本协议后，于2017年7月20日前携带本协议、签约应付款项及个人相关证件资料，与美林格公司签订《商品房买卖合同》。如未能按期签约，美林格公司有权将孙登元所缴纳的定金不予返还，并且此房可由美林格公司另行出售；如美林格公司在孙登元按照约定签订《商品房买卖合同》之前将房屋出售第三人，应双倍返还定金。其他补充：该房屋目前处于海陵区法院诉前保全状态，按照区法院要求我公司收到全额房款后打入区法院指定账户后由海陵区法院负责解封后网签合同。本协议书一式二份，双方各执一份，签字盖章后生效。双方签订《商品房买卖合同》后本协议自动失效。”
3.房屋交付情况。涉案商品房尚未交付予案外人。
本院认为，案外人孙登元异议基础为对涉案商品房的所有权，故其所提异议属执行标的异议，应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定进行审查。本案的争议焦点为：案外人对涉案商品房是否享有所有权或据以排除执行的其他权益。因案外人孙登元的异议依据为其与美林格公司签订的房屋定购协议，故其对美林格公司仅得享有债权，而一般债权明显不属足以阻碍或排除执行的实体权利范畴。
执行异议程序虽应坚持以形式审查为主的原则，但《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条对房屋买受人的物权期待权还作出了例外规定。第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”；第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。因此，还应当审查案外人是否符合上述特别规定：
本案中，针对涉案商品房存在三次查封活动，分别是：1.江苏省泰州市海陵区人民法院于2016年2月29日至泰州市住房和城乡建设局办理的网上合同备案；2.本院于2016年10月18日至泰州市国土资源局查封美林格公司名下泰州国用（2010）第12288号国有土地使用权，因涉案商品房座落于上述地块，根据房地一体原则，该次查封及于涉案商品房；3.江苏省泰州市海陵区人民法院于2017年10月26日至泰州市住房和城乡建设局对涉案商品房解除第1次查封后，本院至泰州市住房和城乡建设局对涉案商品房再实施的查封。根据法律规定，在前次查封存续期间，后续的查封应为轮候查封。因第1次查封已由相关法院解除，故本院2016年10月18日的查封成为正式查封；又鉴于第3次查封与第2次查封的实施依据一致，故可以将该两次查封视作一个查封行为的整体，以2016年10月18日确定为据以判断的查封时点，这一判断客观上也反映出案外人对涉案商品房权利受到实质限制的原因。现案外人签订书面买卖合同的时间为2017年7月15日，迟于2016年10月18日，不符合第二十八条第（一）项、第二十九条第（一）项要件。
此外，涉案商品房至今未交付案外人，占有状况不符合第二十八条第（二）项之要件。综上，案外人孙登元的异议所依据权利之状况亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的情形，对其异议本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：
驳回案外人孙登元的执行异议。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 李剑峰
人民陪审员 朱 靖
人民陪审员 乔丽琴
二〇一八年八月十三日
法官 助理 肖云璐
书 记 员 杨 洁