江苏省沭阳县人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）沭商初字第0243号
申请人沭阳县中小企业信用担保有限责任公司。
法定代表人殷正光，该公司董事长。
委托代理人肖建，该公司员工。
委托代理人解兆明，江苏雅凯律师事务所律师。
被申请人江苏秦安置业有限公司。
法定代表人朱青，该公司董事长。
申请人沭阳县中小企业信用担保有限责任公司（以下简称中小企业担保公司）申请拍卖被申请人江苏秦安置业有限公司（以下简称秦安公司）抵押物纠纷一案，本院于2014年3月18日立案受理后，依法由代理审判员章彦威独任审判于2014年4月22日公开开庭进行了审理。申请人中小企业担保公司委托代理人肖建、解兆明到庭参加诉讼，被申请人江苏秦安置业有限公司经本院合法传唤未到参加诉讼。本案现已审查终结。
申请人中小企业担保公司诉称：2013年1月7日，沭阳县贤官福星木业制品厂（以下称福星厂）与申请人签订了《最高额贷款担保合同》，约定申请人为福星厂向昆山农村商业银行沭阳支行（以下简称昆山银行）最高额借款6000000元提供担保，合同还约定福星厂不能按期还款，申请人可以按逾期贷款万分之8.3／日收取违约金。为此，申请人与被申请人签订《最高额抵押担保合同》，约定被申请人提供其有权处分的位于沭阳县贤官镇秦安广场综合楼一、二层面积为6471.524平方米的商铺作为该笔借款的反担保，合同还约定了担保的范围。后昆山银行与申请人签订《最高额保证合同》，约定申请人为福星厂的借款6000000元及利息、违约金等提供连带担保责任。同月8日，昆山银行与福星厂签订《流动资金贷款合同》，并向福星厂发放了6000000元的贷款，借款到期日为2013年11月6日。贷款到期后，福星厂未按约定还款，申请人为福星厂向昆山银行代偿了本息6061798元，福星厂至今未能还款。因违约金的计算标准过高，申请人自愿将标准调整为按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算。现申请拍卖、变卖位于沭阳县贤官镇秦安广场综合楼一、二层面积为6471.524平方米的商铺，所得价款优先偿还申请人的代偿款6061798元及违约金（以600万元为基数自2013年11月7日起按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至还清款之日止）、律师费125851元，并承担实现抵押权的费用。
被申请人未到庭参加诉讼。
为证明其主张，申请人提供了以下证据：
1、申请人和福星厂签订的《最高额贷款担保合同》，证明申请人与福星厂签订合同，约定申请人为福星厂向昆山银行借款6000000元提供担保；
2、《最高额抵押反担保合同》，证明被申请人以其有权处分的财产向申请人提供反担保，合同约定了反担保的范围；
3、编号为沭阳县房沭城预字第64273号《在建工程抵押登记证明》，证明抵押物经过合法登记；
4、公证书及股东会决议，证明被申请人对外提供担保经过股东会同意；
5、昆山银行与申请人签订的《最高额保证合同》（复印件加盖银行公章），证明申请人按照合同约定为福星厂借款向昆山银行提供担保；
6、福星厂与昆山银行签订的《流动资金借款合同》复印件（加盖银行公章）、借款借据，证明昆山银行向福星厂发放了600万元贷款，并约定了利息及违约金；
7、代偿凭证，证明因福星厂没有依约定还款，申请人为其代偿贷款本息合计为6061798元；
8、代理合同、代理费发票、江苏省律师服务收费标准打印件，证明申请人为实现抵押物权与雅凯律师事务所签订代理合同并支付代理费125851元；
9、被申请人秦安公司工商登记信息表，证明被申请人的股东组成及诉讼主体资格。
本院对申请人提供证据的认证意见：被申请人秦安公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证权利。申请人提供的证据形式合法、内容真实且相互印证，能够证明其主张的事实，对上述证据的真实性、合法性、关联性，本院依法予以确认。
经审理查明：2012年12月6日，中小企业担保公司（抵押权人）与秦安公司（抵押人）签订《最高额抵押反担保合同》，约定秦安公司提供位于沭阳县贤官镇秦安广场的房地产为福星厂的借款提供反担保，反担保期限为2012年12月6日至2014年12月5日，设定的最高额抵押的最高限额为650万元；抵押担保范围：贷款本金及利息、违约金、其他费用和损失等，贷款担保合同中约定的借款方应向抵押权人支付的担保手续费、违约金及其他费用和损失，申请人为实现债权所发生的费用包括但不限于律师费、差旅费、公证费、拍卖费一切费用。同日，申请人中小企业担保公司与被申请人秦安公司在沭阳县房地产管理处办理了沭阳县房沭城预字第64273号《在建工程抵押登记证明》，该登记证明载明：在建工程抵押人为江苏秦安置业有限公司，房屋坐落沭阳县贤官镇秦安广场综合楼一、二层商铺，权利价值为650万元，担保期限为2012年12月6日至2014年12月5日。上述合同的签订经过秦安公司股东会全体股东的同意。
2013年1月7日，申请人中小企业担保公司（甲方）与福星厂（乙方）签订《最高额贷款担保合同》，约定申请人中小企业担保公司为福星厂借款提供担保，担保主债务的最高余额限定为600万元，期限自2013年1月7日至2014年12月7日，乙方不能按保证合同约定期限归还贷款，应按逾期贷款万分之8.3／日支付违约金，违约金计算到乙方代偿之日止，乙方应偿还甲方代偿款，并承担赔偿金、律师费、诉讼费、保全费、公告费、评估费、拍卖费等甲方为实现债权的一切费用。同日，昆山银行（债权人）与被申请人福星厂（债务人）、申请人中小企业担保公司（保证人）签订《最高额保证合同》，保证人自愿为主合同债务人自2013年1月7日至2014年12月7日止，在债权人处办理约定的各类业务所实际形成的主债务最高余额提供最高额连带保证责任担保，主债务的最高余额限定为陆佰万元，上述各类业务包括但不限于下列业务：人民币贷款、外币贷款、信用证、出口打包放款、银行／商业承兑汇票贴现、进口押汇、银行保函、银行承兑汇票承兑、出口押汇、出口发票融资；在合同期限内由贷款人在最高贷款限额内，债务人可申请循环使用上述信贷资金、银行信用。每笔业务的超始日、到期日、利率以及金额以主合同的借款凭证或者相关债权凭证为准；在合同约定的期限和最高余额内，债权人发放贷款或提供其他银行信用或同意借款人循环重复使用贷款、其他银行信用时无须逐笔办理担保手续；在本合同约定的期限和最高余额内，保证人对债务人的债务承担不可撤销的担保责任。同月8日，福星厂（借款人）与昆山银行（贷款人）签订《流动资金借款合同》，约定福星厂向昆山银行借款6000000元，借款期限为2013年1月8日至2013年11月6日，利率为7.2％，还款方式为按月结息、结息日为每月的20日，逾期贷款利率为约定利率水平上加收50％。同日，昆山银行向福星厂发放贷款6000000元，借款借据载明贷款到期日为2013年11月6日，借款利率为7.2％。贷款到期后，福星厂未按约偿还贷款，申请人为被申请人福星厂向东吴银行代偿贷款本息共计6016798元。
2014年3月31日，申请人与江苏雅凯律师事务所就本件申请拍卖被申请人秦安公司抵押物案件签订代理合同，支付律师费125851元。
本院认为：申请人中小企业担保公司与被申请人秦安公司签订的《最高额抵押反担保合同》、申请人中小企业担保公司与福星厂签订的《最高额贷款担保合同》、福星厂与申请人中小企业担保公司、昆山银行三方之间签订的《最高额保证合同》、福星厂与昆山银行签订《流动资金借款合同》均是合同相对人之间的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。
被申请人福星厂未按约归还贷款本息，申请人中小企业担保公司为福星厂进行了代偿。被申请人秦安公司以其所有的在建房产向申请人中小企业担保公司提供抵押反担保，办理了相关抵押登记，抵押权自登记时设立。申请人申请对被申请人的抵押物进行拍卖，优先清偿申请人对福星厂享有的到期债权，有事实和法律依据，本院依法予以支持；申请人要求在上述抵押物拍卖或变卖所得价款范围内享有优先受偿权，符合法律规定，本院依法予以支持。因双方约定的违约金标准过高，申请人自愿调整为按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，不违反法律、行政法规强制性规定，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条、第一百九十七条之规定，裁定如下：
对被申请人江苏秦安置业有限公司所有的位于沭阳县贤官镇秦安广场综合楼一、二层面积为6471.524平方米的商铺（在建工程抵押登记证明编号为沭阳县房沭城预字第64273号）进行拍卖、变卖；申请人沭阳县中小企业信用担保有限责任公司就本案代偿款6016798元、违约金（以600万元为基数，从2013年11月7日起按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至本裁定确定支付之日止）及律师费125851元在上述拍卖或变卖所得价款6500000元范围内享有优先受偿权。
案件申请费80元，由被申请人江苏秦安置业有限公司负担。
本裁定书送达后立即发生效力。
（此页无正文）
代理审判员 章彦威
二〇一四年五月十四日
书 记 员 赵丹丹
附：相关法律条文
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。