广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终171号
上诉人（原审被告）：吴雅静，女，1974年2月28日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市动力区。
委托代理人：张仲平，广东桂顺律师事务所律师。
委托代理人：莫崇律，广东桂顺律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中山市东凤镇永益村民委员会。住所地：广东省中山市。
代表人：周志华。
委托代理人：丘英隆，广东广诚信律师事务所律师。
上诉人吴雅静因与被上诉人中山市东凤镇永益村民委员会（以下简称永益村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2015）中二法东民一初字第431号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2014年7月28日，永益村委会与吴雅静签订《厂房租赁合同》，约定永益村委会将其所有的位于中山市东凤镇永益村开发路边F幢1-9轴两层星棚结构的厂房租赁给吴雅静使用，租赁期限为五年，从2014年8月1日起至2019年7月30日止。同时约定前三年每月租金为47300元，后两年租金为每月52030元。在签订合同时，吴雅静支付第一个月租金，以后每月租金在当月的5日前缴清，永益村委会开具收款收据给吴雅静。另，吴雅静须一次性向永益村委会缴纳两个月租金94600元作为合同的保证金，保证金在吴雅静没有违约的情况下，合同期满后由永益村委会无息退还给吴雅静。合同第五条违约处理第一款约定：每年租金乙方（吴雅静）必须按规定的时间如数缴交租金，否则，超期按实际所欠租金总额每天计罚乙方（吴雅静）1‰违约金给甲方（永益村委会），逾期不能如数缴交完毕租金的视为单方违约并终止合同。后双方因履行合同发生争议，双方协商未果，永益村委会遂提起本案诉讼，请求判令：一、解除永益村委会与吴雅静于2014年7月28日签订的《厂房租赁合同书》，吴雅静立即向永益村委会归还厂房；二、吴雅静立即支付拖欠的2015年3月至6月租金合计152960.64元、逾期缴纳租金的违约金共8147.38元，以上合计161108.02元，逾期支付的利息（从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算，计至清偿之日止）；占用费按每月47300元从2015年7月1日起计至吴雅静归还房屋之日止；三、吴雅静所交的租赁保证金94600元归永益村委会所有；四、吴雅静承担本案的诉讼费用。
原审庭审中，吴雅静对合同的租金金额、租金支付时间、租赁期限均没有异议，吴雅静亦确认每次缴纳租金后永益村委会均向其开具收款收据。吴雅静在原审法院要求下，没有在规定期限内提交缴纳租金的收款收据。另永益村委会与吴雅静均同意解除合同，但对解除合同的时间存在争议，永益村委会要求从2015年7月31日起解除合同，吴雅静则认为应从搬走机器设备之日起解除租赁合同。
原审另查明：吴雅静分别于2015年5月14日、5月29日向永益村委会转账45000元、40000元，以上合计85000元。永益村委会确认收到上述款项，但认为上述转账款是用于支付2015年3月前的租金。
原审诉讼中，吴雅静称由于永益村委会的厂房消防验收不合格，导致其停产停业。
2015年6月19日，中山市公安消防支队东凤大队作出消防监督检查记录，该记录注明：2015年6月19日下午，中山市公安消防支队消防监督员根据投诉举报情况到场检查，经检查，被投诉对象为中山市东凤镇永益村委厂房C、D、F。其中厂房C已办理相关消防手续，消防设施齐全，不存在堵塞消防通道情况；其中厂房F部分厂区为英龙电器厂使用，部分为一电热水壶厂使用；因检查时电热水壶厂处于停工（因与房东纠纷，被停电）状态，未作相关处理，对英龙电器厂，消防大队责令其在完善消防设施和办理消防手续后方可继续生产。对建设方未经消防备案擅自投入使用的违法行为，消防大队将依法作出行政处罚。2015年8月28日，经原审法院询问，中山市公安局消防支队东凤大队答复称，F区厂房内的英龙电器厂确认存在消防问题，但F区的其他厂房由于处于停工状态，未作相关处理。
原审法院认为：本案为租赁合同纠纷。由于双方在庭审中已同意解除于2014年7月28日签订的《厂房租赁合同》，原审法院予以准许。另，关于解除租赁合同的时间问题，由于吴雅静还在使用该厂房，原审法院认为应于2015年9月30日解除双方的租赁合同较为合适。吴雅静应于合同解除之日搬离上述厂房。
另，永益村委会与吴雅静在合同中已约定每月租金为47300元，且吴雅静在庭审中已确认每次缴纳租金后，永益村委会均开具收款收据，现吴雅静并未提交证据证明其已足额缴纳租金，应承担举证不能的责任。因吴雅静仍在使用该厂房并未搬出，故吴雅静拖欠的租金应计算至其搬离该厂房为止。即吴雅静还需支付2015年3月至9月租金合计294860.64元（3月11060.64元＋4月47300元＋5月47300元＋6月47300元＋7月47300元＋8月47300元＋9月47300元）。
关于永益村委会要求吴雅静支付占用房屋的占用费问题。因吴雅静仍在使用该厂房并未搬出，如吴雅静于2015年9月30日仍未搬离该厂房，吴雅静还需从2015年10月1日起按每月的租金标准47300元支付占用费至吴雅静归还该厂房为止。
关于保证金及违约金的问题。虽然双方在租赁合同中已约定违约一方，应按保证金的金额支付违约金，吴雅静已缴纳的保证金为94600元即如逾期支付租金则按每天1%支付违约金，但根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”永益村委会与吴雅静既已经在合同中以没收保证金的形式作为吴雅静违约的惩罚措施，现又再要求根据所欠的租金支付违约金明显已重复计算吴雅静的违约责任。故此，原审法院为吴雅静不按时缴纳租金，永益村委会可收取吴雅静缴纳的保证金94600元作为吴雅静违约的违约金。由于双方已就违约问题约定了违约金，故此，永益村委会要求再次计算利息损失，原审法院不予支持。
关于吴雅静称永益村委会消防验收不合格，导致其停工停业的问题。由于中山市公安消防支队东凤大队于2015年6月19日进行检查时，并未对吴雅静的厂房进行检查，无法查核该厂房是否存在消防隐患问题，且吴雅静亦未提交证据证明其厂房由于永益村委会的问题导致其停工停产，吴雅静应承担举证不能的后果。故，原审法院对吴雅静上述陈述不予采纳。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条、第二百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、永益村委会与吴雅静于2015年9月30日解除2014年7月28日签订的《房屋租赁合同》。二、吴雅静于合同解除之日搬出永益村委会厂房，并将该厂房归还给永益村委会。三、吴雅静于原审判决生效之日起七日内立即支付2015年3月至2015年9月租金人民币294860.64元给永益村委会，如吴雅静2015年10月7日前仍未搬出上述厂房，吴雅静还应从2015年10月起按每月47300元的标准支付占用费至吴雅静搬离永益村委会厂房之日止。四、吴雅静缴纳的保证金94600元归永益村委会所有。五、驳回永益村委会的其他诉讼请求。如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5136元，减半收取为2568元，由吴雅静负担（吴雅静应于原审判决生效之日起7日内向原审法院交纳）。
上诉人吴雅静不服原审判决，向本院上诉称：一、因涉案厂房既未取得建设工程规划许可证也未办理报建手续及进行消防验收，该厂房不符合安全生产的需要，故永益村委会与吴雅静签订的租赁合同因违反了法律的强制性规定而无效。原审法院未对合同效力进行审查而直接判决吴雅静向永益村委会支付租金，属于在未认定事实的基础上作出判决，违反法定程序，适用法律错误。因涉案租赁合同无效，永益村委会应当赔偿吴雅静受到的全部损失，并向吴雅静返还其交纳的保证金。二、因涉案合同无效及永益村委会对涉案厂房进行停电等违法行为，导致吴雅静遭受巨额的经济损失，永益村委会应当赔偿吴雅静因此受到的损失384887.3元。综上，原审判决适用法律错误，且违反法定程序，请求：1.撤销原审判决并改判吴雅静无需向永益村委会支付涉案厂房2015年3月至2015年9月的租金294860.64元；2.永益村委会向吴雅静返还保证金94600元；3.本案诉讼费用由永益村委会承担。
被上诉人永益村委会答辩称：原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
二审期间，吴雅静、永益村委会均未向本院提交新的证据。
本院经审理查明：原审查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院另查明：一审期间，吴雅静未向原审法院提起反诉。二审期间，永益村委会明确表示其不愿意就吴雅静提起的要求其返还保证金94600元的反诉请求与吴雅静进行调解。二审期间，永益村委会既未能向本院提供涉案厂房的房产证，也未能提供该厂房的建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的相关证据。此外，永益村委会确认吴雅静已于2015年9月30日向其归还了涉案的厂房，该厂房现已出租给第三方使用。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。本案二审争议焦点为涉案的《厂房租赁合同》的效力问题。《根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，出租的房屋应取得建设工程规划许可证并应按照建设工程规划许可证的规定建设，若属于临时建筑的，则应经主管部门批准建设，否则相关的租赁合同应属无效。现永益村委会既未能向本院提供涉案厂房的房产证，也未能提供该厂房的建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的相关证据，其应承担举证不能的责任。故本院认定涉案厂房既未取得建设工程规划许可证也未经主管部门批准所修建，双方当事人签订的涉案租赁合同无效。根据《根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，涉案的租赁合同虽然被认定为无效，永益村委会仍可要求吴雅静参照合同约定的租金标准向其支付占用期间涉案厂房的占有使用费。现永益村委会确认吴雅静于2015年9月30日已向其归还了涉案的厂房，故吴雅静应向永益村委会支付涉案厂房2015年3月至9月的占有使用费294860.64元。因涉案的租赁合同无效，永益村委会依据无效合同向吴雅静主张违约金，缺乏依据，本院不予支持。对于吴雅静向永益村委会所缴纳的保证金94600元，吴雅静虽然在一审期间未就就永益村委会向其返还该保证金提起反诉，但其在上诉时提出该项请求，可视为吴雅静在二审期间就该保证金行使了抵销权。由于吴雅静已向永益村委会交纳的保证金的数额具体明确，且双方均无争议，故该永益村委会需向吴雅静返还的保证金与吴雅静需向永益村委会支付之厂房占有使用费为双方当事人互负同类对待给付之债务，可相互抵销。抵销后，吴雅静尚需向永益村委会支付涉案厂房的占有使用费200260.64元（294860.64元-94600元）。此外，吴雅静虽然主张的其因永益村委会的停电等违法行为受有损失，永益村委会应赔偿其损失384887.3元，但因吴雅静在一审中并未就其该主张提起反诉，且双方当事人对于吴雅静主张的损失数额有争议，且在二审期间对此未能达成调解协议，故本院对吴雅静的该主张不予审理，其可另行主张权利。
综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，致处理结果欠妥，本院予以纠正。上诉人吴雅静的上诉有理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销广东省中山市第二人民法院（2015）中二法东民一初字第431号民事判决；
二、上诉人吴雅静于本判决生效之日起七日内向被上诉人中山市东凤镇永益村民委员会支付2015年3月至9月的厂房占有使用费200260.64元（已扣除上诉人吴雅静向中山市东凤镇永益村民委员会所缴纳的保证金94600元）；
三、驳回被上诉人中山市东凤镇永益村民委员会的其他诉讼请求。
如果上诉人吴雅静未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5136元，减半收取为2568元，由被上诉人中山市东凤镇永益村民委员会负担568元，由上诉人吴雅静负担2000元。二审案件受理费7142元（吴雅静已向本院预交），由被上诉人中山市东凤镇永益村民委员会负担1000元，由上诉人吴雅静负担6142元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄岳文
代理审判员 陈爱玲
代理审判员 马燕清
二〇一六年三月三十日
书 记 员 林 俊
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