湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘1202民初1232号原告米久林,曾用名米玖林，男，1970年3月23日出生，瑶族。委托诉讼代理人杨荣春，湖南五溪律师事务所律师。原告周萍芳，女，1977年10月18日出生，汉族。委托诉讼代理人米久林，男，瑶族，系原告之夫。委托诉讼代理人杨荣春，湖南五溪律师事务所律师。被告怀化市大汉置业有限公司。法定代表人邹明，该公司执行董事。委托诉讼代理人李润奇，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。原告米久林、周萍芳与被告怀化市大汉置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年5月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告米久林及委托诉讼代理人杨荣春、被告委托诉讼代理人李润奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告米久林、周萍芳向本院提出诉�请求：1、解除两原告与被告于2012年4月26日签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》及2013年9月29日签订的《大汉龙城兴龙府地下车位使用权转让合同》;2、判令被告退还两原告购房款463285元、车位款66000元，共计529285元;3、判令被告赔偿原告按揭贷款324000元的利息损失46854.58元（暂计算至2016年4月，此后的利息损失计算至购房款退还之日止）、原告首付购房款139285元及车位款66000元的利息损失35993元（暂计算至2016年4月29日，此后利息损失计算至购房款及车位款退还之日止）、办理权属证书的费用2686元，共计85533.58元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年4月26日，两原告与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定两原告购买被告开发的大汉龙城兴龙府18栋3001号商品房一套，约定房款共计463285元，两原告付首付房款139285元，其中在签订合同时付定金80000元，向银行按揭（公积金）贷款324000元。同时，双方对办证费用、贷款手续及费用、交房时间、违约责任等进行了约定，其中合同第八条约定“出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付买受人使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》”,第九条第一款（二）项约定“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”。合同签订后，两原告依约履行全部义务后，被告却未能按照合同的约定按时保质交房，两原告所购房屋外墙多处严重渗水、屋顶多处严重漏水，两原告多次找被告协商，被告于2013年至2015年间多次进行修补，但房屋外墙渗水、屋顶漏水问题至今不能解决，现仍大面积渗水、漏水，根据《建筑法》相关规定，三漏工程属不合格工程，致使两原告不能收房（房屋渗水、漏水情况见图片）。因被告房屋质量问题，被告至今未取得房屋《竣工验收备案表》，现被告不能按合同约定交房逾期时间已达35个月。原告认为，被告的违约行为已不能实现原告购房的目的，构成根本违约，按照合同的约定，两原告有权解除购房合同，并赔偿给原告造成一切经济损失。本案庭审中，原告明确：按揭贷款的利息和首付购房款利息从2010年11月20日计到2016年4月29日，按年利率5.5%计算,此后的利息也要计算，计算至款项退清为止。办理权属证书的费用不主张利息。被告怀化市大汉置业有限公司辩称：一、原告主张的合同解除权已经超过诉讼时效。根据相关法律规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限的，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使,逾期不行使的，解除权消灭。本案中，原告合同解除权产生的时间是2013年8月30日，解除权消灭的时间是2014年8月30日,原告在此期间没有向被告主张过解除合同的权利。原告于2016年5月13日通过法院起诉向被告主张合同解除权，已经超过诉讼时效，合同解除权归于消灭。同样，如果被告出售的房屋确实存在质量问题导致严重影响居住使用的�原告在2013年发生合同解除事由之后1年内未行使合同解除权，合同解除权归于消灭。二、原告没有充分的证据证明，被告所售房屋存在质量问题导致严重影响居住和使用。被告所售房屋已经竣工验收合格，取得了竣工验收备案表，说明被告所售的房屋是质量合格的房屋。原告没有提供充分的证据证明被告所售的房屋存在严重的质量问题，导致该房屋不能达到居住和使用的目的。三、被告没有违反《大汉龙城兴龙府地下车位使用权转让合同》，原告请求解除该合同没有事实和法律依据。四、原告的合同解除权消灭或没有充分证据证明其享有合同解除权，其请求被告返还房款、车位款、办证费及赔偿利息损失没有事实和法律依据。既然原告主张的合同解除权，因未在解除权存续期间内主张而归于消灭，且又未能提供充分的证据证明存在其他解除合同的事由，那么合同将�续履行，其请求被告返还房款、车位款、办证费及赔偿利息损失没有事实依据和法律依据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的照片、投诉书及签收单、《怀化市住房和城乡建设局关于大汉龙城一期.兴龙府18#栋3001号房业主相关投诉处理情况的回复》，拟证明房屋严重渗水、漏水,原告向有关主管单位投诉情况。该几个证据之间能相互印证，且有怀化市住房和城乡建设局经现场查勘的书面意见“大汉龙城一期.兴龙府18#栋3001号房屋局部确有渗漏水现象，业主所反映情况基本属实”，本院予以采信；2、原告提交的还款明细，拟证明原告因公积金按揭贷款324000元后的还款支付利息情况。该还款明细上注明了原告米久林的公民身份号码及贷款金额324000元、贷款年限18年，与原告提交的《住房公积金借款合同》内容相符，本院予以采信；3、原告提交的《房屋租赁合同》，拟证明原告支付了租房租金。该证据因真实性不能得到核实，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：两原告系夫妻关系。2012年4月26日，两原告与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定：两原告购买被告开发的大汉.龙城兴龙府18幢30层3001号商品房(该幢楼共30层)，总房款463285元，其中两原告付购房首付款139285元，以公积金贷款方式支付324000元，同时，双方对办证费用的承担进行了约定。《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2013年6�30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付买受人使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》”,第九条关于出卖人逾期交房违约责任的约定“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金”。2013年9月29日，两原告与被告签订《大汉龙城兴龙府地下车位使用权转让合同》，约定两原告购买被告的大汉龙城一期兴龙府小区地下1层F002号车位，一次性付款总价款66000元,被告于2014年6月30日前交付该车位。原告于2012年4月26日首付购房款139285元，于2012年9月18日以公积金贷款方式(等额本息还款法，贷款月利率3.75‰，贷款期限18年)支付购房款324000元，于2013年9月29日支付购买车位款66000元，同时，原告还依约支付了办理权属证书的费用2686元。原告至今未收房，也未收取车位。原告所购商品房位于该幢楼房的最顶层，因房屋墙体、顶面多处漏水，多次向被告反映情况，虽经被告几次维修，但漏水情况未能得到有效解决。2016年5月11日，原告向怀化市住房和城乡建设局、怀化市建设工程质量安全监督管理站就房屋漏水情况进行投诉，怀化市住房和城乡建设局于2016年5月16日上午，组织相关单位对原告所购商品房进行了现场查勘，并出具了《关于大汉龙城一期.兴龙府18#栋3001号房业主相关投诉处理情况的回复》，确定经现场查勘，大汉龙城一期.兴龙府18#栋3001号房屋局部确有渗漏水现象，业主所反映情况基本属实，要求建设单位、施工单位限时�修，维修完毕之后要严格按程序进行验收，确保工程质量。被告至今对原告所购商品房漏水情况尚未维修好。本院认为：两原告与被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》、《大汉龙城兴龙府地下车位使用权转让合同》,系双方真实意思表示，依法成立并生效，具有拘束力，双方均应本着诚实信用的原则按约履行。一、关于合同解除诉讼中原告的合同解除权。被告认为，《商品房买卖合同》约定“被告应当在2013年6月30日前交付原告所购商品房，逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同”，因此，在被告逾期交房后，原告于2013年8月30日即享有合同解除权，而合同解除权受到一年除斥期间的限制，原告现在行使合同解除权，因超过了法律规定的一年除斥期间，其�同解除权已经消灭。本院认为，合同解除有协议解除、约定解除、法定解除三种情形，本案中虽然原告的合同约定解除权因超过了法律规定的一年除斥期间而归于消灭，但因所购商品房漏水情形至今未能维修完好，致使原告购房的合同目的不能得到实现，被告已构成根本违约,原告因此享有合同的法定解除权。原告就房屋漏水情况向被告几次反映后，被告未能维修完好，2016年5月11日，原告又向怀化市住房和城乡建设局、怀化市建设工程质量安全监督管理站就房屋漏水情况进行投诉，经职能部门书面督促后，被告仍没有给原告所购房屋维修完好，现原告选择提起合同解除诉讼，其即享有合同法定解除权，故原告要求解除与被告于2012年4月26日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求，本院予以支持。原告与被告签订《大汉龙城兴龙府地下车位使用权转让合同》购买车位，该车位的使用功能从属于原告所购商品房，现原告解除了与被告签订的《商品房买卖合同》，其购买车位的合同目的陷入落空而不能得到实现，故原告要求解除与被告于2013年9月29日签订的《大汉龙城兴龙府地下车位使用权转让合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除权系单纯形成权，当事人解除合同的意思表示到达对方当事人时即产生形成力而发生合同解除的法律效果，本院将原告的民事起诉状副本于2016年7月6日送达被告，故本院确认，原、被告于2012年4月26日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》、于2013年9月29日签订的《大汉龙城兴龙府地下车位使用权转让合同》均于2016年7月6日解除。二、合同解除后的各方当事人之民事责任承担�合同一经解除，其权利义务即归于消灭，本案原、被告的合同属非继续性合同，合同解除的效力溯及到合同成立之时,而本案因被告应交付原告的商品房质量瑕疵导致原告合同目的不能实现，原告解除合同，因此，被告应对原告承担恢复原状及损害赔偿的民事责任。原告至今尚未收房，也未收取车位，因此，合同解除后，被告应退还原告购房款463285元(139285元＋324000元)及购买车位款66000元及办理权属证书的费用2686元。原告因解除合同的客观损失，被告应承担违约损害赔偿责任，本院从以下方面考虑原告的客观损失：1、原告所支付资金的利息损失，其中公积金贷款方式支付的324000元有《住房公积金借款合同》证实贷款月利率3.75‰，且原告已经在依约偿还公积金贷款，该部分利息损失本院予以认定；原告支付的首付购房款及购买车位款的利息损失，应参照当前信贷市场同类银行贷款市场利率计算；利息计算的起始时间，因原告解除合同的效力具有溯及力，应以原告交付被告款项的时间或原告实际支付贷款利息时间为准。2、比较原、被告签订购房合同时与现在的房屋销售价格，现在的房屋销售价格有明显的上涨，而原告购房的目的是为了居住，原告的“居者有其屋”相对于被告的房地产开发而言更应该得到法律的保护，因此，房屋上涨的价格差也系本院考量原告客观损失的因素之二。综上所述，原告主张按年利率5.5%计算其所支付资金利息之客观实际损失的主张相对客观，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十五条、第九十六条、第九十七条,《最高人民法院》第十五条之规定，判决如下：一、原告米久林、周萍芳与被告怀化市大汉置业有限公司于2012年4月26日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》、于2013年9月29日签订的《大汉龙城兴龙府地下车位使用权转让合同》均于2016年7月6日解除；二、被告怀化市大汉置业有限公司于本判决生效之日起5日内退还原告米久林、周萍芳购房款139285元，并支付原告米久林、周萍芳利息(以购房款139285元为本金，按年利率5.5%从2012年4月26日计算到退清该购房款为止)；三、被告怀化市大汉置业有限公司于本判决生效之日起5日内退还原告米久林、周萍芳购房款324000元，并支付原告米久林、周萍芳利息(以购房款324000元为本金，按年利率5.5%从2012年9月18日计算到退清该购房款为止)；四、被告怀化市大汉置业有限公司于本判决生效之日起5日内退还原告米久林、周萍芳购买车位款66000元，并支付原告米久林、周萍芳利息(以购买车位款66000元为本金，按年利率5.5%从2013年9月29日计算到退清该购买车位款为止)；五、被告怀化市大汉置业有限公司于本判决生效之日起5日内退还原告米久林、周萍芳办理权属证书的费用2686元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9948元，由被告怀化市大汉置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  粟多海人民陪审员  倪 勇人民陪审员  丁 伟二〇一六年十一月九日代理书记员  肖圣岚附法律条文：中华人民共和国合同法第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等�务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定�者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。最高人民法院第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。