黄石市黄石港区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0202民初37号
原告：柯敏，无固定职业。
委托代理人卢云燎，湖北善远律师事务所律师。
委托代理人胡曼君，湖北善远律师事务所实习律师。
被告：周鹏华，无固定职业。
第三人：黄石港区东方足疗店，住所地湖北省黄石市黄石港区延安路顺佳四季花城*****号。
经营者：郭志朋。
第三人：郭志朋，男，1983年4月25日出生，汉族，黄石港区东方足疗店经营者，住湖北省鄂州市鄂城区花湖镇白龙村纪家湾**号。
原告柯敏与被告周鹏华、第三人黄石港区东方足疗店、郭志朋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，在庭审过程中因发现遗漏当事人，故追加黄石港区东方足疗店、郭志朋为第三人，并将本案转为普通程序公开开庭进行了审理。原告柯敏的委托代理人卢云燎、胡曼君、被告周鹏华到庭参加了诉讼，第三人黄石港区东方足疗店、郭志朋经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案缺席审理，现已审理终结。
原告柯敏向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告于2013年1月1日签订的《门面房屋租赁合同》在2015年12月31日到期后终止；2、被告周鹏华立即将位于黄石市黄石港区延安路顺佳四季花城云庐盛景170-2号的双层门面房屋腾空后返还给原告；3、被告按每月3360元支付从2016年1月1日至被告实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费；4、被告支付涉案门面房屋经营期间所产生的水电费、物业管理费、有线电视费等一切费用。其中至原告起诉时止物业管理费为3284元，此后的物业管理费按每月63.69元标准从2016年1月1日计算至被告腾退房屋时止；5、被告自行将租赁房屋恢复原状，即将其已经拆除的二楼隔墙恢复原状。在庭审过程中，原告对诉讼请求进行变更：1、依法确认原、被告于2013年1月1日签订的《门面房屋租赁合同》在2015年12月31日到期后终止；2、被告周鹏华立即将位于黄石市黄石港区延安路顺佳四季花城云庐盛景170-2号的双层门面房屋腾空后返还给原告；3、被告按每月3660元支付从2016年1月1日至被告实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费；4、被告支付2009年11月至2016年3月所产生的物业管理费5938元（含滞纳金2100元）；5、被告自行将租赁房屋恢复原状，即将其已经拆除的二楼隔墙恢复原状。事实与理由：2013年1月1日，原、被告签订一份《门面租赁协议》，约定的主要内容为：1、原告把自有的位于黄石市黄石港区延安路顺佳四季花城云庐盛景170-2号的双层门面房屋出租给被告从事经营；2、门面租期从2012年12月31日至2015年12月31日，租赁期限为三年；3、租金为每月3360元，三个月支付一次；4、在租赁期间的税费、水电费、物业管理费等一切费用由被告负担；5、合同到期前两个月被告应告知原告解除租赁关系或续租；6、合同到期后，如被告不再承租，不得将装修款转嫁给原告，更不得破坏装修部分，二楼隔墙恢复原状，另装修部分不得拆除，否则从被告押金中抵扣。合同签订后，原告向被告交付租赁房屋，但被告不但未按合同约定交纳物业管理费，且在承租期间内擅自拆除二楼门面房屋隔墙后将二楼房屋转租他人，破坏了房屋的整体结构和安全性。在合同到期后，原告多次要求被告退出租赁房屋，但被告置之不理，故原告诉至法院，请求维护原告的合法权益。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据材料：
证据一、原告柯敏的身份证复印件。证明原告诉讼主体适格；
证据二、被告周鹏华的身份证复印件。证明被告诉讼主体适格；
证据三、黄房权证2007港字第××号房屋所有权证。证明原告系租赁房屋的所有权人；
证据四、原、被告于2013年1月1日签订的《门面出租协议》。证明：1、2013年1月1日原、被告签订的租赁合同期限为三年，租金为每月3360元，该合同已于2015年12月31日到期后终止；2、被告承担租赁期间的税费、水电费、物业管理费、有线电视费等一切费用；3、合同到期后，如被告不再承租，不得将装修款转给原告，更不得破坏装修部分，二楼隔墙应恢复原状，装修部分不得拆除；
证据五、1、2015年10月21日案外人湖北东升物业服务有限公司起诉原告的民事诉状；2、2016年3月3日湖北东升物业服务有限公司出具的证明；3、黄石市顺佳四季花城物业费欠费业主名单。证明被告未能按约支付物业管理费。
被告周鹏华辩称，1、合同虽然在2015年12月31日到期，但其与原告口头约定被告有优先承租权；2、被告腾退房屋的前提是保证其利益不受损失。原告要求被告腾空房屋，而按照合同第八条约定又不得拆除房屋内部装修，故原告的诉讼请求之间存在相互矛盾；3、原告按原租金标准计算房屋占有使用费不符合普遍行情，因经济下行，周边的租金标准普遍下调；4、物业管理公司并未尽到相应义务，被告有理由拒交相关物业管理费用；5、合同第八条中约定如被告不愿承租的情况下才能恢复原状，现在是原告不愿意出租而非被告不愿意承租，而二楼目前也是其他商户在经营，故被告没有义务将租赁房屋恢复原状；6、被告一直在按合同约定履行义务，且在承租的第一个月就将二楼租与他人，原告本人早已知晓，被告多次找原告商谈续租事宜，但原告拒绝续租。
被告周鹏华向本院提交原、被告于2013年1月1日签订的《门面出租协议》，证明双方约定合同到期后在被告不愿承租的情况下装修款才不返还给被告，现在被告并非不愿承租，而是原告拒绝与被告续签租赁合同，故原告应当向被告返还装修款。
第三人黄石港区东方足疗店、郭志朋经传票传唤无正当理由未到庭，放弃了答辩及举证、质证的权利。
经本院组织双方当事人进行质证，被告对原告所提交的证据一、证据二、证据三、证据四的真实性、合法性、关联性均无异议，对证据五的真实性无异议，但对证据目的有异议，物业管理公司无权收取滞纳金，且收取物业管理费的时间应从物业管理公司接手时间开始计算，而不能从2009年开始计算物业管理费。原告对被告所提交的证据认为已超过举证期限，故不予质证。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据、本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
对原告提交的证据五因只能证明被告经营期间未能足额交纳物业管理费，不能证明物业管理公司已经起诉原告，且该组证据与本案争议标的即房屋租赁法律关系缺乏关联性，故本院不予采信。对被告提交的证据因其明显重大过失导致提交时间已超过举证期限，且与基本事实无关，故本院不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告柯敏与被告周鹏华于2××7年1月1日即就黄石市黄石港区顺佳四季花城2-170号门面的租赁事宜达成协议，双方建立租赁关系。2××7年8、9月份，被告将该房屋二楼隔墙拆除并租与第三人郭志朋经营黄石港区东方足疗店。此后原、被告多次续签租赁合同。2013年1月1日，原、被告双方再次签订《门面出租协议》，双方约定被告继续承租黄石市黄石港区顺佳四季花城2-170号门面，租赁期限为三年，从2012年12月31日至2015年12月31日止，月租金为3360元。同时还约定合同到期后，如续租，则被告享有优先权，租金以市场价再另行商议签订合同。且不管市场价如何变化，续租后的租金价格在原价的基础上每月提高300元。如被告不再承租，不得向原告主张装修款，更不得破坏装修部分，二楼隔墙也应当恢复原状，而被告周鹏华也向原告交纳了3000元的押金，约定装修部分不得拆除，否则从押金中扣除。但合同到期后，原告拒绝与被告续约，被告与第三人则拒绝退出租赁房屋，双方因此成诉。
本院认为，2013年1月1日签订的《门面出租协议》是原、被告真实的意思表示，其内容合法有效，应受法律保护，被告周鹏华在租赁合同到期后拒绝腾退房屋，其行为已构成违约。原、被告约定的租赁期限从2012年12月31日至2015年12月31日，合同到期后双方并未续约，合同已期满终止。该事实已经庭审查明，无须本院确认，故本院对原告该诉讼请求不予支持。被告抗辩称其与原告约定有优先承租权，故其可以继续租赁，但本院认为，优先承租权是指租赁合同期满后，原承租人在同等条件下享有优先与出租人建立租赁关系的权利。该权利应当以出租人同意与承租人建立租赁关系为前提，如出租人明确表示拒绝与承租人建立租赁关系，则承租人不得以优先承租权来对抗出租人的意思自治权利，故本院对被告主张其享有优先承租权以继续租赁原告房屋的诉讼请求不予支持，对原告主张被告立即腾退租赁房屋、恢复原状，并将租赁房屋返还原告的诉讼请求本院予以支持。对被告称原告应承担其对房屋进行装饰装修的费用的抗辩理由，本院认为，租赁期限届满后承租人主张出租人补偿附合装饰装修费用于法无据，故本院对其抗辩理由不予支持。
对于第三人黄石港区东方足疗店及其经营者郭志朋向被告租赁二楼门面未能腾退的事实，本院认为，被告将二楼门面出租给第三人黄石港区东方足疗店，并在其后通知原告，原告在六个月内未提出异议，应视为其认可被告的转租行为。但被告与第三人黄石港区东方足疗店的租赁期限不得超过原、被告之间租赁合同所约定的租赁期限，超过部分为无效约定。故在原、被告之间的租赁期限届满后，第三人黄石港区东方足疗店应当退出承租房屋并将其返还原告。另经庭审查明，第三人郭志朋为黄石港区东方足疗店的经营者，本案中各方当事人未提交证据证明登记经营者与实际经营者不一致，故第三人郭志朋作为黄石港区东方足疗店的经营者并非本案的适格被告，应由第三人黄石港区东方足疗店履行腾退义务。
对于原告主张被告按照每月3660元支付从2016年1月1日至房屋腾退并返还原告之日止的房屋占有使用费的诉讼请求，本院认为，被告在合同期满后逾期拒不腾退租赁房屋，给原告造成经济损失应予赔偿，参照双方签订的《门面出租协议》第七条中关于续租后租赁价格的约定，本院对原告主张被告按每月3660元的标准支付从2016年1月1日至被告、第三人实际腾退之日止的房屋占有使用费的诉讼请求予以支持。对原告主张被告支付物业管理费的诉讼请求，本院认为原告并非主张物业管理费的适格主体，其也未能提交充分证据证明其已垫付了相关的物业管理费用，故本院对该诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条、第十五条、第十六条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第五十九条之规定，判决如下：
一、被告周鹏华、第三人黄石港区东方足疗店于本判决生效后十五日内将原告柯敏所有的位于黄石市黄石港区延安路顺佳四季花城云庐胜景2-170号门面恢复原状并从该房屋退出；
二、被告周鹏华于本判决生效后十五日内以每月3660元为标准向原告柯敏支付从2016年1月1日至租赁房屋被实际腾退之日止的房屋占有使用费；
三、驳回原告柯敏的其他诉讼请求。
如果被告周鹏华未按本判决指定的期间履行给付金钱义务及腾退义务，第三人黄石港区东方足疗店未履行腾退义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及迟延履行金。
本案受理费2719元由被告周鹏华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。（上诉人应在提交上诉状时，预交案件受理费2719元，款汇湖北省黄石市中级人民法院，开户行：中国农业银行股份有限公司黄石分行团城山支行，户名：湖北省黄石市中级人民法院，账号17×××18。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。）
审 判 长 黄 镔
人民陪审员 傅靖宏
人民陪审员 佟淑娟
二〇一六年八月二日
书 记 员 ＸＸ元