内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）呼民终字第337号
上诉人（原审被告）李某某，男，汉族，农民，住内蒙古自治区莫力达瓦达斡尔族自治旗。
委托代理人孙长庆，内蒙古自治区莫力达瓦达斡尔族自治旗法律援助中心律师。
被上诉人（原审原告）王某乙，男，汉族，农民，住内蒙古自治区莫力达瓦达斡尔族自治旗。
被上诉人（原审原告）王某丙，男，汉族，农民，住内蒙古自治区莫力达瓦达斡尔族自治旗。
被上诉人（原审原告）王某丁，女，汉族，农民，住内蒙古自治区莫力达瓦达斡尔族自治旗。
上述三被上诉人的共同委托代理人夏志金，内蒙古讷莫尔律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）王某戊，男，汉族，农民，住内蒙古自治区莫力达瓦达斡尔族自治旗。
上诉人李某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区莫力达瓦达斡尔族自治旗人民法院（2013）莫民初字第799号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月27日受理本案，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二审程序的规定，依法组成由审判员栾雪担任审判长，审判员王子学、李光参加的合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，双方均未提出新的事实、证据和理由，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款的规定，合议庭认为本案事实清楚不需要开庭审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，原告王某乙、王某丙、王某丁与第三人王某戊系亲兄弟姐妹。本案的争议房屋位于库如奇乡某某村，为70平米土木结构的房屋，系王某丙的父亲王某甲生前翻建。王某甲于1994年去世后，1996年4月10日王某丙取得了产权，“村镇房屋所有权证”中记载产权所有人为王某丙，共有人为4人，原告王某乙是未成年人，此时共有人4人，应为王某丙、王某戊、王某丁及母亲赖某某。2008年赖某某去世后，通过继承关系，该房屋的4个共有人变成了王某丙、王某戊、王某丁及王某乙。2003年2月5日因王某丙搬家，将房屋托管给被告李某某。2007年10月22日王某戊将房屋转卖给了李某某，房屋价款13000元，双方签订了“房照合同书”。因王某戊、案外人于某某和李某某互相之间有债权债务关系，于某某提出财产保全申请，经申请莫旗人民法院阿尔拉法庭作出民事裁定，李某某的购房款13000元被依法扣押。后王某戊明确表示不要此款，随后阿尔拉法庭就解除扣押手续，13000元并未实际执行。2008年12月24日王某丙又与李某某签订了“房合同”，双方约定只将三间房屋中的一间半卖给李某某，另外一间半所有权还是王某丙，修房费用等王某丙回来接收房子时再进行结算。2011年9月1日李某某取得了争议房屋“集体土地使用权证”。
原审法院认为，“村镇房屋所有权证书”上原始登记房屋的共有人为4人，在共有份额中并未区分各自占有份额，应当认定为房屋是共同共有，买卖或者其他处分行为应当取得所有共有人的同意。在2008年三原告和第三人的母亲赖某某去世后，房屋共有人变成了王某丙、王某戊、王某丁和王某乙。被告李某某使用房屋过程中与王某戊达成买卖房屋的协议时，并未取得其他三位共有人的同意，与王某丙签订“房合同”时，也未体现出其他三位共有人的书面同意。王某戊擅自将房屋转卖，损害了其他共有人的权益，应当认定李某某与王某戊之间的房屋买卖行为无效。我国房产所有权变动以登记为条件，而本案中李某某买卖房屋后并未办理过户手续，虽然李某某取得了集体土地使用权证，但使用权证书不等同于房屋所有权证。同时买卖房屋的13000元价款也未实际交付给王某戊。根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十九条规定，李某某也不符合善意取得的法定条件，故李某某负有返还房屋的义务。李某某在本案审理过程中提到自己对房屋进行了维修，认为产生了3万余元的维修费用，对此，被告可另案诉讼。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条的规定，判决如下：一、被告李某某与第三人王某戊于2007年10月22日签订的“房照合同书”无效。二、被告李某某在本判决生效之日起两个月内将位于库如奇乡某某村现居住的一面积70平米土木结构的房屋返还给原告王某丙、王某乙、王某丁及第三人王某戊。案件受理费100元由被告李某某负担。
上诉人李某某上诉称，一、上诉人李某某和被上诉人王某戊于2007年10月签订的房屋买合同有效。王某戊系房屋所有权人，有权处分自已的财产份额，并且取得了共有人王某丙的同意，双方签订协议时是经过平等协商、是自愿达成的，不损害国家、集体的利益，不具备《合同法》第五十二条规定的无效情形，应为有效合同。二、被上诉人王某乙、王某丙、王某丁没有和李某某签订买卖合同，根据合同相对性原则，三被上诉人不是本案当事人，无权要求确认合同无效。三、一审判决程序违法。被上诉人将本案争议房产出卖给上诉人李某某以后，上诉人李某某依法取得了集体土地建设用地使用证，确认上诉人对争议房产享有所有权。该证是莫旗国土局颁发的，系具体行政行为，被上诉人提起民事诉讼，系程序违法。四、上诉人对争议房屋进行维修、建仓房及院套，共投资3万多元，被上诉人应予返还。
被上诉人王某乙、王某丙、王某丁答辩称，一、该争议房屋所有人虽然登记为王某丙，但房屋产权证上明确表明共有人为四人，即本案的四名被上诉人王某乙、王某丙、王某丁和王某戊。二、被上诉人王某戊未经其他共有人同意，私自处分争议房屋的行为无效。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”本案中，争议房屋产权未办理过户，亦未办理登记，故上诉人李某某与被上诉人王某戊签订的房屋买卖合同无效。望二审法院维持原判。
被上诉人王某戊没有提出答辩意见。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，应予确认。
本院认为，本案争议的焦点是（一）上诉人李某某与被上诉人王某戊签订的房屋买卖合同是否有效；（二）被上诉人王某乙、王某丙、王某丁是否具有诉讼主体资格；（三）原审法院审判程序是否违法；（四）上诉人李某某请求被上诉人给付房屋维修费是否属于本案审理的范围。
（一）上诉人李某某与被上诉人王某戊签订的房屋买卖合同是否有效。
根据1996年莫力达瓦自治旗建设局颁布的《村镇房屋所有权证》显示，本案争议的房屋所有权人虽登记为被上诉人王某丙，但该证书上也明确标注房屋共有人为四人。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”及《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款（五）项：“有下列情形之一的合同无效：违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，被上诉人王某戊对本案争议房屋的处分应当经全体共有人的一致同意，处分行为方为有效。其在没有经其他共有人的同意下，擅自与上诉人李某某签订的房屋买卖合同，违反了法律规定，应为无效合同。且上诉人李某某并没有按照双方的约定支付房屋价款13000元，也没有办理房屋产权登记手续，依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，不属于善意取得的受让人，因此，上诉人李某某的上诉理由不能成立，本院不予支持。
（二）被上诉人王某乙、王某丙、王某丁是否具有诉讼主体资格。
被上诉人王某乙、王某丙、王某丁系本案争议房屋的《村镇房屋所有权证》中记载的共有人，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”以及第一百零三条“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。”的规定，四被上诉人对争议房屋应为共同共有关系，共有人在处分房屋时应当得到全体共同共有人的同意，在其共有权受到民事侵害时，均有权以自己名义向人民法院提起诉讼，因此三被上诉人均为本案适格当事人，上诉人李某某上诉理由不能成立。
（三）原审法院审判程序是否违法。
本院认为，上诉人李某某提出的莫力达瓦达斡尔族自治旗国土局颁发的《集体土地建设用地使用证》属行政机关的具体行政行为，其是否违法，不是本案审理的范围，本案四被上诉人因其民事权利受到他人侵害提起民事诉讼，符合人民法院受理民事案件的范围，审理程序符合法律规定。
（四）上诉人李某某请求四被上诉人给付房屋维修费是否属于本案审理的范围。
关于上诉人李某某提出请求四被上诉人给付房屋维修费，因在一审时没有就争议房屋的修缮费提起反诉，在本院审理期间，被上诉人不同意对该请求进行调解，因此上诉人可依法另行主张权利，本院不做审理。
综上所述，原审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元由上诉人李某某负担。
本判决为终审判决。
审判长 栾 雪
审判员 王子学
审判员 李 光
二〇一四年八月五日
书记员 姜 楠
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项“原审判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”。