广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终14565号
上诉人（原审原告）：广州连家地产代理有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人：王茂源，经理。
委托代理人：李国伟，广东格林律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：吴宁，身份证住址广州市花都区。
委托代理人：李刚，广东伯方律师事务所律师。
委托代理人：张粦中，广东伯方律师事务所律师。
上诉人广州连家地产代理有限公司（以下简称连家公司）因与上诉人吴宁居间合同纠纷一案，均不服广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初47号，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人连家公司上诉请求：1、变更原审判决第一项，判决吴宁向连家公司支付咨询及中介服务费50000元和相应的违约金(违约金以50000元为本金，每天按0.1％的标准，支付自2014年6月1日起至实际支付本金之日止)。2、本案的所有诉讼费由吴宁承担。事实和理由：一、原审法院运用自由裁量权判决，没有法律依据。合同法第426条明确规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。就居间合同纠纷，连家公司并没有找到相关法律规定，原审法院可以运用自由裁量权，可以根据过错比例判决各方承担责任。二、未能完成交易的原因是吴宁自愿放弃购买，而不是其它原因，该责任应当由吴宁承担，连家公司不存在过错，不应当承担责任。三、原审判决结果损害了连家公司的权益，违反了法律规定，形成司法混乱。原审法官凭借自己个人的生活经验、对吴宁的同情和对居间人的理解等而作出不符合实践的推测和判决，其理解完全脱离社会实践。法律明确规定居间人促成合同成立的，委托人即应支付约定的报酬，而原审判决结果与法律相违背。所有的居间合同纠纷案件中，根据法律规定和相关司法解释，只要没有证据证实居间人存在过错并造成委托人损失的，即应当支付约定的报酬。而原审判决结果与以往的判例不一致，自行设定了“过错比例”，开启了自由认定为“60％：40％”的先河，司法实践完全混乱。四、原审判决适用的法律不足以支持原审判决结果，记载的法律规定恰恰是支持了连家公司的上诉请求。
吴宁二审辩称：连家公司上诉没有事实依据，合同无法实际履行并不存在违约情形。对方认为是我方无经济能力购买涉案房屋是没有事实依据的，本案并不牵涉到付款问题，本案关键是购房资格的问题，即使我方无论用什么方式支付房款，都无法逃避限购政策购买涉案房屋。
上诉人吴宁上诉请求：1、撤销原审判决第一项，改判驳回连家公司全部诉讼请求；2、本案诉讼费用由连家公司承担。事实与理由：一、案涉《房屋买卖合同》未生效，连家公司请求吴宁支付中介服务费的条件未成就。连家公司作为专业的中介机构，明知吴宁名下有两套住房，不具备再购房的资格，但为达到收取佣金的目的，承诺为吴宁卖出名下一套房屋，使吴宁名下只有一套房屋，符合购房条件后再与出卖人真正实现交易。连家公司向吴宁收取佣金(中介服务费)是附条件的，即只有当《房屋买卖合同》订立之日起三个月内，连家公司为吴宁卖出名下一套房屋，使吴宁具备购房资格，与出卖人办理房屋产权过户这一条件成就时，连家公司方可向吴宁收取中介服务费。然而由于这一条件一直未能成就(事实上已经不可能成就)，故连家公司无任何依据向吴宁收取中介服务费。二、即使认定合同已经生效，原审认定吴宁对房屋买卖合同不能履行存在过错没有依据；连家公司违规操作，恶意促成吴宁与案外人订立《房屋买卖合同》，致房屋买卖合同不能履行，严重损害吴宁利益。
连家公司二审辩称：与我方上诉状意见一致。
连家公司向一审法院起诉请求：1、吴宁向连家公司支付咨询及中介服务费50000元和相应的违约金（违约金以50000元为本金，每天按0.1%的标准，自2014年6月1日起计至实际支付本金之日止）；2、本案的诉讼费由吴宁承担。
一审法院认定的事实：2014年5月31日，案外人刘某甲、吴某甲（卖方）与吴宁（买方）、连家公司（经纪方，经办人为乔某甲）签订编号为NO.0008880的《房产买卖合同》，合同约定：第一条，买卖之房屋（以下简称该物业）地址为：白云区御泉三街3号（自编B8栋）601房（以下简称涉案房屋）。建筑面积约146.92平方米。第四条，买卖双方同意该物业成交价为人民币3000000元。第八条，基于买卖双方独家委托经纪方买卖该物业，且经纪方已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意，买方于本合同签订之日向经纪方支付人民币50000元作为咨询及中介服务费。买方或卖方逾期支付咨询及中介服务费，每逾期一天，按应付费用的1%向经纪方支付违约金。第十六条，买方知悉限购及贷款新政，确保可提交合资格文件（如纳税或社保缴纳证明、户籍证明等）以办理过户及贷款手续。第二十条，三方约定的其他事项（对合同条款及附件内容的修改或补充）：注：经买卖双方友好协商同意买方3个月内出售名下的一套物业后再办理交易过户手续等。
另查：2013年6月14日，吴宁、案外人关某共同作为买方，签订了购买位于花都区建设北路217号26栋1402房（以下简称1402房）的《商品房买卖合同》。根据日期为2016年6月27日的《个人名下房地产登记情况查询证明》载明，吴宁与关某共同名下有两套住宅(包括1402房)。
审理中，连家公司表示,吴宁在签订《商品房买卖合同》时自称符合广州市购房资格，连家公司要求吴宁提供物业查询证明，吴宁没有提交。吴宁对连家公司的陈述不予确认，辩称连家公司对吴宁不符合购房资格属明知，并约定在三个月内承诺为吴宁卖出吴宁本人名下房屋一套，吴宁遂同意签订《房屋买卖合同》。吴宁向一审法院提交其本人（以下简称吴某乙、其配偶（以下简称关）、出卖人刘某甲（以下简称刘某乙与连家公司员工乔某甲（以下简称乔某乙、庄某甲（以下简称庄某乙等人于2014年10月29日的谈话录音一份，谈话内容如下：“刘：我倒觉得那句话也保护了我。因为我们是知道你们没有名额的情形下……所以你们同意三个月以内出售。乔：你听我讲，当时有提到，实在不行的话，以小孩的名义。当时有提到这个问题。……吴：你让小乔说，是不是我们把物业卖掉才能买？乔：对，是这个意思”。连家公司确认在2014年10月29日商谈过合同有关事项，但谈话内容非如吴宁提供录音载明所示，无法辨认“乔”的谈话为乔某丙本人声音。乔某甲与庄某甲均无承诺三个月内一定卖出吴宁房屋。
根据日期为2016年7月13日的《广州市不动产登记查册表》显示，涉案房屋已过户至案外人李世怀名下。
一审法院认为，连家公司、吴宁与卖方签订了《房屋买卖合同》，连家公司、吴宁据此形成居间合同法律关系。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人在中介活动中，以促成委托人与第三人订立合同、从而获取报酬为目的，故居间人收取佣金的前提之一是促成交易。本案中，吴宁通过连家公司居间介绍购买涉案房屋，双方之间形成委托关系，现连家公司已促成了买卖双方订立《房屋买卖合同》，连家公司依约应当获取报酬。
根据查册表显示，涉案房屋现已过户至案外人李世怀名下，《房屋买卖合同》已无履行可能性。至于连家公司是否可获取全额报酬的问题，一审法院分析如下：连家公司作为居间人，应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。吴宁在签订《房屋买卖合同》时不具备购房资格，连家公司作为专业的中介机构对此应负审查和如实报告义务，且涉案合同中对于出售吴宁名下的住宅亦有约定，可推断连家公司已知悉吴宁在签订合同时名下有一套住房的事实。现《房屋买卖合同》因吴宁不具备购房资格而无法实际履行，连家公司对《房屋买卖合同》无法履行应负审查不严之责。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第一款规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。”连家公司未善尽审查职责，如实告知并引导吴宁签订《房屋买卖合同》，提供的居间合同服务行为存在瑕疵，无权获取全额报酬。反之，吴宁作为完全民事行为能力人，明知自身不符合限购资格，仍与卖方、连家公司签订《房屋买卖合同》，其本身也未尽审慎的审查义务，对于《房屋买卖合同》不能履行亦应承担相应责任。鉴于连家公司为专业的中介机构，且与吴宁存在居间合同关系，有义务为吴宁提供详尽的居间服务，连家公司的过错较大。一审法院经综合判定，酌定双方的过错比例应为60%：40%，由吴宁承担40%的咨询及中介服务费，即20000元，其余咨询及中介服务费损失由连家公司自担。
《房屋买卖合同》无法履行，连家公司、吴宁均有过错，但连家公司过错较大，无权要求吴宁向其司支付违约金，对于连家公司要求吴宁支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十五条第一款、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2016年8月10日作出判决如下：一、在本判决生效之日起五日内，吴宁向广州连家地产代理有限公司支付咨询及中介服务费20000元；二、驳回广州连家地产代理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1050元，由广州连家地产代理有限公司负担750元，由吴宁负担300元并于本判决生效之日起三日内迳付广州连家地产代理有限公司，一审法院不再予以退回。
双方对于原审查明事实均无异议，本院予以确认。
本院二审期间，连家公司向本院提交一份《咨询及中介服务费确认书（卖方）》，拟证明吴宁是自愿支付中介服务费的。吴宁认为该确认书签署时间形成于一审之前，已超过举证期限，不予质证。
经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：连家公司主张吴宁按照约定支付中介服务费50000元能否得到支持？经本案查明的事实，连家公司已经促成买卖双方签订了涉案《房产买卖合同》，虽然涉案买卖合同因涉案房屋过户至案外人名下已无履行的可能性，但并不影响连家公司与吴宁之间的居间合同关系，因此，吴宁认为涉案《房产买卖合同》未生效，支付中介服务费的条件未成就，缺乏依据，本院不予采纳。关于连家公司主张吴宁全额支付50000元中介费的问题，从合同约定“经买卖双方友好协商同意买方3个月内出售名下的一套物业后再办理交易过户手续”看，一方面，对于吴宁在签订买卖合同当时不具备购房资格，双方应当是明知的；另一方面，“买方3个月内出售名下的一套物业”的约定并不具有确定性。连家公司作为专业的中介机构，其提供的合同版本应当是切实可行的，但连家公司在明知吴宁不具备购房资格的情况下，未能正确引导买卖双方签订合同，其提供的合同版本亦存在瑕疵。故一审认为连家公司提供的服务行为存在瑕疵，未支持其获取全额报酬的主张，并无不当。一审根据本案合同的履行情况、居间双方的过错程度，酌定双方的过错比例，并判处吴宁向连家公司支付20000元中介服务费，并无不妥，本院予以维持。
综上，连家公司和吴宁的上诉理由均缺乏依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由广州连家地产代理有限公司负担750元，由吴宁负担300元。
本判决为终审判决。
审判长 岳为群
审判员 黄春成
审判员 柳玮玮
二〇一六年十一月二十九日
书记员 罗 涛
张旭燕