福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）漳民终字第1219号
上诉人（原审被告）刘鼎革，男，1968年7月11日出生，汉族，住漳州市芗城区。
委托代理人林松勇，福建衡评律师事务所律师。
委托代理人沈小玲，福建衡评律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）漳州市芗城国有资产经营公司，住所地漳州市芗城区钟法路佳苑花园A1幢。
法定代表人徐林杰，经理。
委托代理人杨清江，福建扬都律师事务所律师。
委托代理人邓莹莹，福建扬都律师事务所律师。
上诉人刘鼎革因与被上诉人漳州市芗城国有资产经营公司（以下简称“芗城国资公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服漳州市芗城区人民法院（2015）芗民初字第1865号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘鼎革的委托代理人林松勇，被上诉人芗城国资公司的委托代理人杨清江、邓莹莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判查明，2012年2月4日，刘鼎革、芗城国资公司双方签订《租赁合同》，合同约定：刘鼎革向芗城国资公司租赁漳州市芗城区××××13-14幢商场5楼（新华都东侧，面积约800平方米）；租赁期限八年，2012年2月5日起至2012年5月5日为装修期，租期自2012年5月5日起至2020年5月4日止；第一至三年，月租金人民币14500元整，从第四至六年月租金为人民币15225元，第七、第八年月租金为人民币15986元；租金刘鼎革每半年交纳一次，先交后用，于每半年承租期开始前一个月一次性付清；刘鼎革若逾期15天交纳租金，视同合同终止；租期届满或合同终止，刘鼎革未能与芗城国资公司订立新的租约，但仍在使用租赁物，则视同刘鼎革同意每个月租金100元／平方米；刘鼎革承租上述财产所需缴纳的一切税费均由其自行承担，各项水、电、邮、通信等费用也由刘鼎革支付；租赁期内，如遇城市拆迁、政府需要等，刘鼎革应无条件服从，已交纳的租金从搬迁之日起扣除返还；合同订立的同时，刘鼎革应向芗城国资公司交纳保证金人民币20000元整，租赁届满，刘鼎革若无欠费情况，该保证金予以返还（不计息，不分红）等内容。合同签订后，芗城国资公司即将××××13-14幢商场5楼（新华都东侧）交付刘鼎革使用。刘鼎革参与投标时交纳的保证金20000元转为本案合同保证金。刘鼎革于2012年2月28日支付了2012年5月5日至2012年11月4日的租金87000元，2013年1月30日支付了2012年11月5日至2013年5月4日的租金87000元，2013年5月5日起至今的租金，刘鼎革于2014年3月25日支付20000元，其余租金至今未付。芗城国资公司于2014年1月2日向刘鼎革发出《通知》，要求刘鼎革于2014年1月15日前交纳所欠租金，于2014年7月4日向刘鼎革发出《告知书》，要求刘鼎革于2014年7月10日前交纳所欠租金，于2014年12月25日向刘鼎革发出《告知书》，要求刘鼎革在接到通知后2014年12月31日前交纳所欠租金。
原判另查明，讼争房屋存在楼板渗漏水现象，经芗城国资公司、刘鼎革以及物业管理部门三方协调，对该渗漏水处进行维修。第一次维修于2014年10月13日完工，经芗城国资公司、刘鼎革及物业管理部门初步验收，仍存在漏水现象，为此，物业管理部门再次进行修缮；第二次修缮于2014年11月13日完工，经三方验收，发现仍然漏水，由物业公司继续修缮；第三次修缮于2014年12月4日完工，验收记录记载：经第三次验收，已无发现漏水现象，如再发现漏水报告××物业。
原判又查明，该房屋仍由刘鼎革执掌。
原判认为，芗城国资公司、刘鼎革于2012年2月4日签订的漳州市芗城区××××13-14幢商场5楼（面积约800平方米）《租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，该合同成立并生效，双方应当按照合同约定全面履行合同义务。本案双方当事人争议的焦点为：芗城国资公司是否享有解除权；租金及占用费如何计算。关于芗城国资公司是否享有合同解除权的问题。首先，刘鼎革提供现场照片、视频以及房屋装修的工程设计委托合同、设计图纸均不足以证明该租赁房屋于2014年8月之前就存在渗漏水问题，芗城国资公司于2014年8月知悉该房屋出现渗漏水问题，便与物业管理部门对该房屋进行修缮，并经双方当事人及物业管理部门三方进行验收通过，芗城国资公司已履行出租人维修义务。其次，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、第二百二十一条的规定，本案合同双方约定2012年2月5日至2012年5月4日为装修期，刘鼎革至今未对该房屋进行装修，其对该租赁物的管理存在一定的过错。第三，刘鼎革于2013年5月5日起开始拖欠租金，仅于2014年3月25日交纳租金20000元，违反合同的主要义务。综上，刘鼎革自2013年5月5日起拖欠租金至今，芗城国资公司于2015年2月9日向芗城区法院提起诉讼，刘鼎革于2015年2月26日收到芗城区法院的应诉通知书及芗城国资公司起诉状副本，应视为芗城国资公司解除合同的通知于2015年2月26日到达刘鼎革，合同自通知到达刘鼎革时解除，即本案合同于2015年2月26日起解除。芗城国资公司主张解除双方的合同符合合同的约定，合法有据，予以支持。合同解除后，刘鼎革应当将租赁房屋腾退并返还给芗城国资公司，芗城国资公司要求刘鼎革交还租赁房屋的主张，合法有据，予以支持。关于租金的计算，《中华人民共和国合同法》第二百二十一条的规定，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。刘鼎革未能提供证明自接管出租房后至2014年8月该房屋一直存在渗漏水问题而影响其使用，则修缮期间应自2014年8月起至2014年12月4日止约4个月，合同解除，该修缮期间的租金58000元（4个月×14500元／月＝58000元）应予以扣除，则刘鼎革还应支付芗城国资公司租赁期间的租金237133元。关于占用费的计算，根据合同第六条第2项约定，租期届满或合同终止，刘鼎革未能与芗城国资公司订立新的租约但仍在使用租赁物，则视同刘鼎革同意每个月租金100元／平方米，故芗城国资公司主张应按100元／平方米的标准计算占用费，符合合同约定，合法有据，予以支持。则占用费每月80000元（100元／平方米×800平方米＝80000元），但占用费的计算应自合同解除的次日即2014年2月27日起计算至交还租赁房屋时止。芗城国资公司主张刘鼎革交纳的保证金20000元归己方所有。根据合同第六条第9项约定：“本合同订立的同时，乙方应向甲方交纳合同保证金人民币20000元整，租期届满，乙方若无欠费情况，该保证金给予返还（不计息，不分红）。”保证金于租金付清后给予返还，芗城国资公司主张保证金归其所有，依据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条的规定，判决：一、解除原告漳州市芗城国有资产经营公司与被告刘鼎革于2012年2月4日签订的关于××××13-14幢商场5楼的《租赁合同》；二、被告刘鼎革应于本判决生效后10日内腾退该房屋，并将该房屋交付原告执掌；三、被告刘鼎革应于本判决生效后10日内向原告支付尚欠租金237133元；四、被告刘鼎革应于本判决生效后10日内向原告支付自2015年2月27日起至交付该房屋之日止的占用费，占用费按每月80000元计算；五、驳回原告漳州市芗城国有资产经营公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5868元，适用简易程序减半收取2934元，由被告刘鼎革负担。
宣判后，刘鼎革不服，向本院提起上诉。
刘鼎革上诉称：讼争房屋从招标开始就存在严重漏水的隐患，导致我方无法正常使用讼争房屋。我方自2012年2月起就多次向芗城国资公司反映讼争房屋漏水问题，均未得到妥善解决。芗城国资公司交付存在严重漏水问题而无法使用的讼争房屋，构成违约，我方只能暂时拒付租金，故原判解除双方租赁合同并且判令我方支付相应租金及占用费是错误的。综上，请求撤销原判，依法改判。
芗城国资公司答辩称：刘鼎革在租赁讼争房屋前，已进行过实地查看，并未发现讼争房屋存在漏水问题，也从未就房屋的漏水问题向我方提出异议。我方直至2014年8月份才收到刘鼎革关于房屋漏水的反映，因此，刘鼎革上诉称从讼争房屋承租时就有漏水的情况不属实，其拖欠租金的行为已经构成违约，原判根据合同法规定及双方合同约定解除合同正确。综上，请求驳回上诉，维持原判。
本院查明，双方当事人对原判查明认定的事实均无异议，本院予以确认。
本院认为，本案《租赁合同》系芗城国资公司、刘鼎革双方真实意思表示，亦未违反法律法规的效力性强制性规定，系属合法有效，合同双方均应依约履行各自义务。案件的争议焦点在于芗城国资公司在本案中是否存在违约行为。一审中刘鼎革所提供的照片、快递详情单、信函和视频光盘均未体现具体时间，国内挂号信函收据的时间为2014年7月，以上证据均无法证明刘鼎革关于讼争房屋自2012年2月起就存在漏水问题的主张，芗城国资公司对该主张亦不予认可，刘鼎革就此应承担举证不能的法律后果。故刘鼎革关于芗城国资公司交付的房屋不符合合同约定，构成违约的上诉主张不能成立，不予采纳。刘鼎革未能依约足额支付2013年5月5日起至今的租金，违反双方合同约定的主要义务，原审根据合同约定解除双方的《租赁合同》，并判令刘鼎革支付合同解除前的租金及合同解除后的占用费并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费5868元，由上诉人刘鼎革负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 花 絮
审 判 员 翁艺晖
代理审判员 黄 兴
二〇一五年九月二十一日
书 记 员 卢 杰
附：有关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。