广东省广州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）粤01执异264号
案外人：常家荣，住广东省广州市越秀区。
委托代理人：杨立明，广东巨能律师事务所律师。
委托代理人：杨明钊，广东巨能律师事务所律师。
申请执行人：广州农村商业银行股份有限公司荔湾支行，住所地广东省广州市荔湾区。
法定代表人：钟仁隽。
委托代理人：张哲锋，北京大成（广州）律师事务所律师。
委托代理人：付凌岳，北京大成（广州）律师事务所实习律师。
被执行人：佛山市南海南矿集团实业公司，住所地广东省佛山市南海区。
法定代表人：王雪华。
被执行人：佛山市南海区南矿集团工业公司，住所地广东省佛山市南海区。
法定代表人：王雪华。
被执行人：佛山市南海区南矿集团公司，住所地广东省佛山市南海区。
法定代表人：王雪华。
上述三被执行人的共同委托代理人：白玮，广东南天明律师事务所律师。
本院在执行广州农村商业银行股份有限公司荔湾支行（以下简称农商行荔湾支行）与佛山市南海南矿集团实业公司（以下简称南矿实业公司）、佛山市南海区南矿集团工业公司（以下简称南矿工业公司）、佛山市南海区南矿集团公司（以下简称南矿集团�借款合同纠纷一案中，案外人常家荣对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人常家荣称，（2011）佛南法民三初字第986号民事判决已经确认其于1997年1月1日购买了位于佛山市南海区大沥镇XX路1号XX花园XX阁第13层6号（即1306房，以下简称涉案房屋），且南矿公司有协助其办理权属登记转移的义务。因此请求中止对涉案房屋的执行，并解除对该房屋的查封。
常家荣为证实其主张，向本院提交了以下证据:1、《商品房买卖合同》；2、首期房款收据；3、电梯维护费、管理费、垃圾费、水费收款收据；4、购房第二期款、月供1-3期款收据；5、购房定金、服务费、第四期款收款收据；6、南矿实业公司与常家荣签订的《补充协议》；7、广东省佛山市南海区人民法院（2012）佛南法执字第3864号《申请执行受理通知书》；8、�海花园物业交接书；9、（2011）佛南法民三初字第986号民事判决书。
本院查明，本院作出的（2001）穗中法经初字第194号民事判决已发生法律效力。依据该判决，南矿实业公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向广州市鹤洞农村信用合作社支付借款本金730万元及利息及复利，其已付的578元利息从中抵扣；南矿集团、南矿工业公司对上述债务共同承担连带责任等。2001年10月28日，根据广州市鹤洞农村信用合作社申请，本院以(2001)穗中法执字第1629号立案执行。在执行过程中，本院作出(2001)穗中法执字第1629号执行裁定，于2015年4月9日查封了登记在被执行人南矿实业公司(原名称：南海市南矿集团实业公司)名下的位于佛山市南海区大沥镇XX路1号XX花园的多套房产，其中包括涉案房产。现常家荣提出本案异议。
另查明，广州市鹤洞农村信用合作社于2002�经中国人民银行广州分行批复同意并入广州市茶滘农村信用合作社。广州市茶滘农村信用合作社于2008年7月经批准并入广州市农村信用合作联社芳村信用社。广州市工商行政管理局于2009年5月25日核准广州市农村信用合作联社芳村信用社更名为广州市农村信用合作联社荔湾信用社，于2009年12月21日核准改制更名为广州农村商业银行股份有限公司荔湾支行，即本案申请执行人农商行荔湾支行。
再查明，已生效的广东省佛山市南海区人民法院（2011）佛南法民三初字第986号民事判决查明：1997年1月1日，常家荣与南矿实业公司等签订《XX花园商品房买卖合同》，约定常家荣以293919元购买涉案房产，计划在1997年12月底前向常家荣交付房屋使用；至1998年1月4日止，常家荣合共支付房价款130795元；2009年7月8日，常家荣与南矿实业公司签订《XX花园物业交接书》，确认签订该交接书后，涉案房产已交付业主使用。该判决认定《XX花园商品房买卖合同》是常家荣与南矿实业公司等的真实意思表示，内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，是有效合同。上述判决主要内容为：一、南矿实业公司应于判决生效之日起三十日内支付逾期交楼利息及租金补贴共176725.87元予常家荣；二、常家荣应支付购房余款163124元予南矿实业公司，该款项于上列第一项南矿实业公司应支付的款项中等额抵扣；三、南矿实业公司应于判决生效之日起十日内按购房款额度293919元开具相应的销售发票予常家荣；四、南矿实业公司应于判决生效之日起三十日内协助常家荣办理涉案房屋的房地产权属登记至常家荣名下的手续；五、常家荣应于判决生效之日起三十日内计付逾期付款违约金18175.68元予南矿实业公司等。2012年3月，广东省佛山市南海区人民法院以（2012）佛南法执字第3864号案对上述判决立案执行至今。
本案异议中，常家荣表示由于（2011）佛南法民三初字第986号民事判决第二项已经判明，其尚未支付的购房余款163124元与上列南矿实业公司应支付的逾期交楼利息及租金补贴共176725.87元作等额抵扣，故应视为其已付清了全部购房款。
此外，南矿实业公司于2016年11月4日向本院提交书面的情况说明，称：因种种原因，XX花园工程一直未能办理竣工验收，无法协助业主办理房屋过户手续；该公司早已资不抵债，无法开具相应的销售发票，未能协助常家荣办理房产证。
本院认为，根据我国法律规定，不动产物权的变动以登记为生效要件。因南矿实业公司等被执行人拒不履行已发生法律效力的裁判文书所规定的义务，本院查封南矿实业公司名下的涉案房产符合法律规定。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，在2015年4月本院查封涉案房屋之前，生效的（2011）佛南法民三初字第986号民事判决已查明，常家荣与南矿实业公司于1997年签订了涉案房屋的《XX花园商品房买卖合同》，2009年7月8日后常家荣已经接收使用涉案房屋。该判决也判令常家荣应付给南矿实业公司的购房余款163124元与南矿实业公司应付给常家荣的�期交楼利息及租金补贴共176725.87元作等额抵扣。由于后者金额大于前者金额，即常家荣的应付的购房余款已经全部抵扣完毕，故可视为常家荣已付清了全部购房款。而且，目前无证据证明涉案房产未办理过户登记手续是常家荣的自身原因导致。因此，常家荣对涉案房屋享有足以排除执行的实体权利，其异议理由成立，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：
中止对位于佛山市南海区大沥镇黄岐广佛路1号银海花园银晖阁1306房的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 赵建文
审判员 陈 雯
审判员 刘 皓
二〇一六年十一月十五日
书记员 叶 迪
法条提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条规定：“案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条（现调整为第二百二十七条）的规定，向执行法院提出异议。”第二十三条规定：“人民法院依照民事诉讼法第二百零四条（现调整为第二百二十七条）规定裁定对异议标的中止执行后，申请执行人自裁定送达之日起十五日内未提起诉讼的，人民法院应当裁定解除已经采取的执行措施。”