浙江省诸暨市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）绍诸民初字第1058号
原告（反诉被告）：浙江凯翔房地产开发有限公司。
法定代表人：陈建明。
委托代理人（特别授权）：陈寅。
被告（反诉原告）：金焕明。
委托代理人（特别授权）：杨绍军。
原告浙江凯翔房地产开发有限公司为与被告金焕明房屋买卖合同纠纷一案，于2013年5月10日向本院提出起诉，本院于同日受理后，依法由审判员魏岩岩适用简易程序独任审判。后被告金焕明于2013年5月24日向本院提起反诉，本院经审查后依法在同日予以受理。并于2013年5月28日、2013年6月20日两次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）浙江凯翔房地产开发有限公司的委托代理人陈寅，被告（反诉原告）金焕明及其委托代理人杨绍军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告浙江凯翔房地产开发有限公司诉称，2009年12月24日，原、被告签订房屋买卖合同一份，约定将被告名下的坐落在诸暨市暨阳街道原安平路90号南侧的土地、房产全部转让给原告所有，转让价格为1750万元。并约定转让价款分期支付，第三期款项可从政府的拆迁补偿款中直接予以支付。合同签订后，原告陆续支付了转让款1130万元，被告也向原告交付了转让的房产以及不动产权证原件。期间，被告曾经配合过原告办理交易房产的退二进三手续，但从2011年7月开始被告不再配合。同期，原告多次要求被告办理交易房产的产权过户手续，但被告总不予配合，至今交易房产的权证尚未过户到原告名下，给原告的房产开发项目造成重大的损失。现原告认为，原、被告之间订立的房屋买卖合同未违反国家禁止性法律规定，系双方的真实意思表示，应属合法有效。被告在交付房产后拒不履行过户手续，显属违约。被告除应立即配合原告办理产权过户手续之外，还应赔偿给原告造成的经济损失。故起诉要求确认双方于2009年12月24日订立的房屋买卖合同有效；被告应配合原告办理买卖房屋的产权即交易的不动产所拥有的诸暨国用（2002）字第1-6563号土地证和诸字第23563号房权证的过户手续；由被告赔偿原告经济损失100万元。
被告金焕明答辩并提出反诉称，原、被告双方于2009年12月24日订立过房屋买卖合同属实，且该合同应属合法有效。在该合同中约定，被告将其所有的坐落在诸暨市暨阳街道原安平路90号南侧的土地、房产以税后人民币1750万元的价格转让给原告，原告应在合同生效之日支付转让款100万元，2010年2月2日前支付转让款400万元，2010年6月30日前支付转让款1250万元。如原告不按照上述约定的期限付款，则未付部分款项应从违约之日起按照每月5%的标准计算违约金支付给被告。合同订立后，原告除在2009年12月25日支付100万元、2010年2月11日支付400万元，合计500万元转让款之外，余款一直未付。2011年3月11日，原、被告又达成补充协议，双方约定除已支付转让款500万元及违约金530万元（计算至2011年3月11日）外，尚欠的转让款1250万元在2011年7月11日前付清。被告同意在此期间的违约金按照每月4%计算（两个月结付一次），如到期原告仍不能支付，则违约金仍按照原合同约定的标准计算。补充协议达成后，原告除支付100万元违约金外，剩余的转让款1250万元及其余的违约金一直未付。因此，被告认为原告未能按照合同的约定履行付款义务，已属违约。故原告在没有履行自己合同义务的情况下，没有理由要求被告配合其办理产权过户手续，也没有理由要求被告赔偿经济损失，对原告提出的本诉请求应予驳回。同时，鉴于原告违约且在被告多次催讨后仍不履行的事实，被告提出反诉要求解除与原告订立的房屋买卖合同；合同解除后，原、被告双方已经取得财产应当各自返还给对方，并由原告支付剩余的转让款1250万元自2011年5月1日起至判决确定的解除合同之日止按照每月5%计算的违约金。
原告（反诉被告）浙江凯翔房地产开发有限公司针对被告（反诉原告）金焕明的反诉辩称，1、双方之间订立的合同大部分内容已经履行，原告除已经支付1130万元款项之外，在审理过程中为了表示履行的诚意和其具备履行的能力又将980万元款项交入了法院账户，而被告在2010年也将转让的房屋及相应的权证交付给了原告，故双方之间不存在解除合同的可能性和必要性；2、被告提出反诉的部分事实有遗漏，对于原告应该在2010年6月30日前支付的第三期款项1250万元，合同约定期间如有政府的拆迁补偿款由被告领取的，则该部分款项可以视为原告的应付款。现涉案地块已经纳入政府的拆迁范围，因此双方一直都在协商，从未涉及到合同解除的问题；3、在整个合同履行过程中，被告也存在着过错，签订房屋买卖合同时，标的物上尚存在银行的抵押权，直到2010年2月该抵押权才被撤销，同时鉴于被告在2010年8月4日向诸暨市国土资源管理局出具了解除委托原告办理土地退二进三手续的声明，导致原告无法办理受让地块的退二进三手续，以至于原告以被告的名义与诸暨市人民政府土地储备中心订立的国有土地使用权回收合同无法履行，原告本可以取得的土地回收补偿费551.10万元无法取得；4、原告愿意承担适当的违约金，但被告主张的违约金过高，无论是按照买卖合同还是按照补充协议的约定，违约金的计算标准均过高，应在银行同期贷款利率的四倍以下进行计算，故要求法院予以调整，减少被告主张的违约金。
经审理查明，2009年12月24日，原、被告签订房屋买卖合同一份，约定被告将其名下的坐落在诸暨市暨阳街道安平路90号南侧的房屋、土地【房屋建筑面积2483.10平方米，土地使用权面积1311.10平方米，拥有诸字第23563号房屋所有权证和诸暨国用（2002）字第1-6563号国有土地使用权证】以税后人民币1750万元的价格转让给原告，被告应缴纳的增值税、所得税、印花税、营业税等所有税收均由原告承担，被告净收入1750万元；合同生效后，根据原告的开发要求，被告同意配合原告向诸暨市人民政府提出申请，要求对该地块以及地上附着物进行收购，但能否收购、拍卖转让为商住性质的用地并登记至原告的名下均与被告无关；因被告已将该地块及厂房出租给第三方，被告在协议签订后协助原告将厂房内的机械设备、人员尽快搬迁完毕；协议生效后，原告一次性支付被告第一期款项人民币100万元，原告应在2010年2月2日前支付被告第二期款项400万元，被告应在收到400万元款项后的五个工作日内把未过户的房地产权证移交给原告，原告应在2010年6月30日之前支付第三期款项1250万元，期间政府的拆迁补偿款（指转让的房地产被政府拆迁的）如由被告领取的，领取的款项视为原告需要支付的第三期款项的部分应付款；原告如不按上述约定的期限付款，则未付部分款项从违约之日起按每月5%计算违约金支付给被告；协议签字生效后，被告确认该地块及地上附着物均属原告所有（除属于承租人的财产之外），届时原告如要求将该地块及地上附着物过户给原告或原告指定名下的，被告应主动配合，一切过户费用及税款均由原告承担；原告在付清第二期款项后，被告应在五个工作日内把房地产权证交给原告，否则每推迟一天应支付原告2000元作为违约金；如政府在原告付清第三期款项后再支付土地回购等补偿款到被告名下，则被告应在收到该款后的二个工作日内将该款转到原告指定的单位账户内，逾期每月按5%的标准计算违约金。合同签订后，原告于2009年12月25日支付第一期款项100万元，于2010年2月11日支付第二期款项400万元。被告在原告付清第二期款项后于2010年2月22日将设定在转让房产上的抵押权注销，并于当天将转让房产的房屋所有权证和国有土地使用权证交给原告，于2010年3月4日将涉案房产的钥匙交给原告。至此，原告开始实际占有转让的房地产。此后，原告又于2010年9月3日支付被告人民币130万元，2011年1月25日支付被告人民币400万元。
2011年3月11日，原、被告又订立补充协议一份，双方确认原告已经支付给被告的1030万元款项中转让款为500万元，违约金为530万元。对剩余的转让款1250万元，被告同意原告拖欠至2011年7月11日前付清，在此期间原告同意按照每月4%的标准支付违约金，每两个月结算支付一次；如届期原告仍不付清，则仍按原合同约定的每月5%的标准支付违约金。
补充协议签订后，原告于2011年6月17日支付被告人民币100万元。2011年7月14日，被告向诸暨市国土资源局土地储备中心发函，要求在原告对涉案土地办理退二进三（指退出二类用地即工业用地性质、进入三类用地即商住用地性质）的具体事项过程中，如有涉及到土地回收款的，务必将款打入被告本人的账户。并附上其委托原告对涉案土地办理退二进三手续的土地回收委托书一份。2011年7月18日，原告以被告的名义与诸暨市人民政府土地储备中心订立诸暨市国有土地使用权回收合同一份，约定涉案土地的回收补偿费为551.10万元；截止2011年7月30日，原告应向诸暨市人民政府土地储备中心移交回收地块并拆除回收地块范围内的全部建筑物及附属物，办妥移交不动产权属证书等交接手续，回收补偿费在原告移交地块后十日内结清。但在2011年8月4日被告向诸暨市国土资源局发函，声明解除对原告办理涉案地块的回收以及办理退二进三具体事项的委托，相关事项均由被告个人办理，相关的赔偿款以及补偿费均应打入被告的个人账户。被告作出该项声明后，导致原告以被告的名义与诸暨市人民政府土地储备中心订立的土地回收合同无法履行，原告也未能从诸暨市人民政府获得土地回收补偿费。
鉴于原告一直未能付清剩余的转让款，被告分别于2012年8月27日、9月11日两次以特快专递的方式向原告发函催告其支付剩余部分转让款，但均遭到原告拒收。2012年9月16日，被告再次以特快专递的方式发函寄往原告的售楼处，催告原告在9月底前付清剩余的转让款和违约金，该份函件由原告的售楼处工作人员签收。后双方就剩余的转让款和违约金如何支付一直进行协商。2013年5月10日，原告诉至本院，要求确认原、被告双方订立的房屋买卖合同有效，被告应配合原告办理相关不动产权属证书的变更登记手续并赔偿原告经济损失100万元。审理过程中，被告提起反诉，要求解除与原告订立的房屋买卖合同并由原告支付违约金1562.50万元。
另查明，在审理过程中原告于2013年5月31日汇入本院人民币980万元，用于向被告履行其应当承担的付款义务。
上述事实，原告提供了房屋买卖合同、房屋所有权证、国有土地使用权证、付款凭证、照片、土地回收委托书、致诸暨市国土资源局的函、解除委托的声明、国有土地使用权回收合同等证据加以证实，被告提供了补充协议、收条、催告函、邮政特快专递详情单等证据加以证实。对原、被告各自提供的证据，双方经质证，对证据本身均无异议，本院予以确认。
本院认为，原、被告双方于2009年12月24日订立的房屋买卖合同意思表示真实，内容亦不违反法律法规的规定，应属合法有效。合同订立后，原、被告双方均应按照合同约定的内容履行各自的义务。在合同的履行过程中，出卖人即本案被告已经将买卖的标的物，包括相应的不动产权属证书交付给了买受人即本案原告，并由原告实际占有、使用。因此，对本案被告而言，其已经履行完毕出卖人的合同义务，原告也实现了对不动产物权的转移占有。但原告作为买受人，在实际履行过程中未能按照合同约定的期限支付相应的价款，已属违约，应依法继续履行自己的合同义务并承担相应的违约责任。现原告要求继续履行合同并由被告协助其办理不动产物权的权属变更登记手续，而被告则作为出卖人以原告迟延履行合同约定的付款义务、且在催告后仍未履行为由，要求解除合同。因此本案双方最主要的争议焦点在于该房屋买卖合同能否解除。对此，本院认为，依照我国合同法的规定，合同解除分为协商解除、约定解除和法定解除。协商解除是基于双方当事人的协商一致解除合同；约定解除是基于双方当事人的约定，在合同中约定一方可以解除合同的条件，当条件成就时，解除权人就可以解除合同；法定解除则是按照合同法第九十四条规定的解除情形出现时，当事人可以解除合同。显然，本案不符合前两种解除情形。现被告的观点是原告迟延履行合同约定的付款义务、且在催告后仍未履行，符合合同法第九十四条第（三）项规定的法定解除情形，故被告可以解除合同。对此观点，本院分析评判如下：首先，就合同的性质而言，原告的主要债务为按照约定期限支付房屋转让款1750万元。对合同约定的第一期100万元、第二期400万元款项原告已经按约支付，第三期1250万元款项双方在合同中就约定可以用政府的拆迁补偿款、土地回收款等折抵原告应付的款项。而原告在支付第一期和第二期的500万元款项后还向被告支付过人民币630万元，原告在审理过程中始终认为后来支付的630万元应当作为房屋转让款，同时被告如果不解除对原告办理土地回收的委托，诸暨市人民政府支付的551.10万元土地回收款亦可以到位，照此计算则距离原告第三期需要支付的1250万元款项相差不大，原告是完全可以在被告发函催告之前将主要债务全部履行完毕。但因双方在补充协议中将原告在第一、二期付款之后支付的530万元确定为违约金，且被告解除了对原告办理土地回收的委托，致使原告可以取得的土地回收款不能实现，除需支付合同约定的转让款之外还需支付高额的违约金，直接导致了双方纠纷的产生。因此，纵观原告履行的整个过程，原告主要债务中的部分是按时履行的，剩余的部分虽存在迟延履行的情形，但原告已经向被告承担了合同约定的违约责任，被告也据此收取了高额的违约金。现被告再以剩余部分债务迟延履行为由行使解除权，与合同法第九十四条第（三）项规定的立法本意不符。其次，从双方各自的合同目的分析，原告的合同目的在于通过支付合同对价取得标的物的所有权；被告的合同目的在于转移标的物的所有权获得价款。现原告已经取得对标的物的实际占有，只需依法办理物权变更登记手续即可实现全部的合同目的；而被告尚有部分转让款未能获得，但原告在审理过程中已将大部分的剩余款项汇入本院账户，以体现其履行诚意和履行能力，故被告的合同目的并不存在不能实现之虞。因此，被告现在提出解除合同的主张，有违禁止反言和诚实信用的原则，亦与合同法倡导的鼓励交易和合同严守的精神不符。为了维护交易秩序的稳定和交易的安全，对被告提出的该项观点，本院不予采信。因此，被告反诉要求解除与原告之间订立的房屋买卖合同的反诉请求，理由不当，本院不予支持。
对原告提出的要求被告协助办理不动产物权变更登记手续的诉讼请求，系原告作为不动产买受人依法享有的权利，理由正当，本院予以支持。基于对合同各方当事人利益的公平保护，原告在提出被告应协助其办理不动产物权变更登记手续的同时，应当尽快履行完毕自身的合同义务，即支付剩余的转让款并承担相应的违约责任。对剩余的转让款的金额，原告认为在2011年6月17日支付给被告的100万元也属于已付的转让款，但被告认为该笔100万元属于原告支付的违约金。本院认为，在当事人没有特别约定或者特别注明的情形下，债务人向债权人所作的给付不足以清偿全部的债务和违约金时，违约金的清偿顺序并不优先于主债务。因此，本院认定原告在2011年6月17日支付给被告的100万元应属于已付的转让款，故至原告起诉时其已经支付给被告的转让款为600万元，已经支付给被告的违约金为530万元，尚应支付给被告的转让款为1150万元。现原告尚应支付给被告的1150万元转让款中已有980万元在审理过程中汇入本院，被告可以直接从本院领取。
对原告提出的要求被告赔偿经济损失100万元的诉讼请求，原告认为一是因被告解除了委托原告进行土地回收，致使土地回收补偿费511.10万元没有取得，不能折抵原告应付的转让款，故被告要求原告支付的违约金不能随着计算基数的减少而减少，给原告造成了损失；二是如果土地回收顺利的话，则原告可以较早的进行开发，产生一个可得利益的损失。本院认为，因双方在合同中并未约定被告负有协助原告完成土地回收的义务，仅约定原告在付清第三期款项后，政府再支付土地回收补偿款到被告名下的，被告应当将上述款项转给原告。因此，原告主张的经济损失并非基于被告的原因造成，故原告该项诉讼请求的提出，缺乏事实根据，本院不予支持。
对被告反诉要求原告应当承担的违约金，被告要求以1250万元为基数按照每月5%的标准计算，原告则认为双方关于违约金的约定过高，要求依法调整减少，应在银行同期贷款利率的四倍以下进行计算。本院认为，原告至起诉前尚未支付给被告的转让款为1150万元，而被告已经实际取得的违约金为530万元，现在再以每月5%的标准计算违约金已经过分高于给被告造成的损失，应依法予以调整。原告的意见合理，本院予以采纳。结合本案的实际情况，遵循公平和当事人意思自治的原则，对被告已经取得的530万元违约金本院不作调整，对尚未支付的违约金应以1150万元作为基数按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率的四倍计算，自原告最后一笔转让款支付之日即2011年6月17日起算。因被告2013年5月31日已有980万元汇入本院作为支付被告的转让款，故汇入本院的980万元在汇入之后无需再计算违约金，剩余的170万元仍应按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率的四倍计算违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百五十九条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）浙江凯翔房地产开发有限公司与被告（反诉原告）金焕明于2009年12月24日订立的《房屋买卖合同》有效；
二、被告（反诉原告）金焕明应在本判决生效之日起十五日内协助原告（反诉被告）浙江凯翔房地产开发有限公司至房屋、土地登记管理部门对登记在被告（反诉原告）金焕明的名下、坐落在诸暨市暨阳街道安平路90号南侧的土地、房屋办理不动产变更登记手续，将诸字第23563号房屋所有权证和诸暨国用（2002）字第1-6563号国有土地使用权证变更登记至原告（反诉被告）浙江凯翔房地产开发有限公司的名下；
三、驳回原告（反诉被告）浙江凯翔房地产开发有限公司要求被告（反诉原告）金焕明赔偿经济损失计人民币100万元的本诉请求；
四、驳回被告（反诉原告）金焕明要求解除与原告（反诉被告）浙江凯翔房地产开发有限公司于2009年12月24日订立的《房屋买卖合同》的反诉请求；
五、原告（反诉被告）浙江凯翔房地产开发有限公司应支付被告（反诉原告）金焕明拖欠的房屋转让款计人民币1150万元，该款中的980万元浙江凯翔房地产开发有限公司已经缴入本院，被告（反诉原告）金焕明可以直接从本院领取，剩余的170万元限于本判决生效之日起十五日内付清；
六、原告（反诉被告）浙江凯翔房地产开发有限公司应支付被告（反诉原告）金焕明1150万元转让款自2011年6月17日起至2013年5月31日止按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率的四倍计算的违约金，并支付170万元转让款自2013年6月1日起至判决确定之日止按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率的四倍计算的违约金，限于本判决生效之日起十五日内付清；
七、驳回被告（反诉原告）金焕明的其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案应收本诉案件受理费62200元，依法减半收取31100元，由原告浙江凯翔房地产开发有限公司负担25000元，被告金焕明负担6100元；反诉案件受理费115550元，依法减半收取57775元，由反诉原告金焕明负担40000元，反诉被告浙江凯翔房地产开发有限公司负担17775元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件本诉受理费62200元、反诉案件受理费115550元，款汇绍兴市非税收入结算分户，账号：0900000103326300413-9008，开户行：绍兴市银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理］。
审判员 魏岩岩
二〇一三年六月二十五日
书记员 杨方玲