安徽省亳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）亳民二终字第00117号
上诉人（原审原告）：马同侠，女，汉族，1964年8月5日出生，户籍地安徽省涡阳县，现住安徽省涡阳县。
委托代理人：王洪新，安徽永恒律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：龚长城，男，汉族，1964年2�10日出生，户籍地安徽省涡阳县公吉寺镇老街行政村老街自然村***号，现住安徽省涡阳县城关街道站前路北侧君豪大酒店东15米。身份证号码：3412231964********。
委托代理人：王建军，安徽永恒律师事务所律师。
委托代理人：龚淑娟，安徽永恒律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：龚萍，女，汉族，1953年5月6日出生，住安徽省涡阳县。
委托代理人：彭线旗，安徽彭线旗律师事务所律师。
上诉人马同侠、龚长城与被上诉人龚萍因确认合同无效纠纷一案，不服安徽省涡阳县人民法院（2012）涡民二初字第01674号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2014年4月23日公开开庭审理了本案。上诉人马同侠及其委托代理人王洪新、上诉人龚长城及其委托代理人王建军、龚淑娟，被上诉人龚萍及其委托代理人彭线旗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
�审法院查明：龚长城，原名龚长成，与马同侠系夫妻关系，在夫妻关系存续期间，取得涡阳县城关街道站前路北君豪大酒店东15米处东邻马继明、西邻杜亮、南邻站前路、北邻空地的房地产一处，并于1999年9月23日取得国有土地使用证，2008年11月30日取得该房屋房地产权证，龚长城在2000年至2006年间，先后多次从龚萍处借款，合计15.7万元。其中借款7.6万元，拿办证款3万元，拿建房款5.1万元。
2007年8月5日，龚长城作为甲方，龚萍作为乙方，签订了一份购房协议，协议内容为：经甲乙双方协商达此协议，甲方龚长城两间门面房包括后某及边房已卖给乙方龚萍所有，该房位置在站前路西段路北。甲方有龚长城、马同侠签名，乙方有龚萍签名。在2012年3月31日，甲方为龚长城，乙方为龚萍，签订了一份房屋买卖合同，其内容：一、甲方将自己拥有所有权的位于涡阳县站前路君豪大酒店东，东靠龚保东，西靠龚长城的第一层两间门面房（房产证号：）和第一层两间偏房（无房产证）卖给乙方所有。二、该房地产一层后某为本栋楼房所有住房公用面积，一层以上归甲方所有。如该地方拆迁乙方只拥有其购买房地产的拆迁补偿权（费用由乙方和开发商协商）。三、由于乙方在甲方购买该建房土地和在该土地上建房时给予了甲方部分款项，现乙方再支付给甲方人民币壹拾捌万元整（180000.00元），甲方同意将该房屋产权转让给乙方所有，另至2014年7月31日前该房地产的租赁款归甲方所有。该转让甲方不得反悔，如反悔愿双倍支付给乙方该房屋的市场价值款。四、在签订本合同时乙方已将剩余房款人民币壹拾捌万元整支付给甲方，在本合同签订后乙方即可办理该房地产的过户手续，甲方必须给予乙方过户协助，过户所产生的税费由乙方承担。五、2014年7月31日前乙方不得干涉房地产租赁所有事宜，2014年8月1日起该房地产的租赁费归乙方所有，甲方对乙方行使所有权不得有任何干涉。2014年7月31日前乙方不得出售该房地产，如违约必须一次性给予甲方该房地产出售日至2014年7月31日间所有租赁费。租赁费按年计算，不足一年按一年计算，年租赁费以当年该区段最高租赁市价为准。六、如乙方在2014年7月31日后出售该房地产，在同等条件下甲方拥有优先购买权。七、自本合同签订之日起，关于该房地产此前所产生的一切借条、收条、收据、协议合同所有字条及复印件全部作废。八、龚长城承诺有权代表其妻签字本协议，并负责保证其妻出具办理过户手续所需的相关手续。九、乙方已经经中间人将剩余房款人民币壹拾捌万元整支付给甲方。十、本协议自双方签字之日起生效。该合同有甲方龚长城、乙方龚萍签字，并有中间人龚文业、龚文玉、龚文青、龚文伍签字。合同签订后，龚萍即向龚长城支付房款人民币18万元。后由于龚长城未按该协议规定为龚萍办理房屋过户手续，龚萍向涡阳县人民法院提起诉讼，要求龚长城、马同侠履行协议，马同侠以该协议未征得其同意，且出售价款偏低为由向该院提起诉讼，要求确认该协议无效。
又查明，该争议房屋中的两间门面房龚长城为办理抵押贷款于20l2年8月9日委托江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司评估，评估价为147.4万元。
一审法院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，合同一经成立，双方应严格遵守。龚长城、龚萍签订的房屋买卖协议系双方当事人真实意思表示，该协议的内容和形式均符合法律规定，故应合法有效，协议签订后，龚萍又向龚长城支付了18万购房款，已按约定履行了约定义务。该争议的房屋系龚长城、马同侠夫妻共同生活期间所建，是夫妻共同财产。夫或妻二方对于夫妻间共同财产有平等处分权，由于夫妻之间特殊身份，龚长城对夫妻共同财产的处分行为即签订2012年3月31日房屋买卖合同的行为，作为配偶马同侠应承担相应的法律后果。且龚长城、马同侠与龚萍在2007年8月5日签订了一份购房协议，马同侠诉称对龚长城与龚萍于2012年3月31日所签合同不知情，对此龚长城负有证明买受人龚萍在明知马同侠不同意出卖诉争房屋的情况下，仍与龚萍签订协议的举证责任，但龚长城对此并未举证证明，且龚萍已按协议约定履行了其主要义务，马同侠以其不知龚长城与龚萍签订房屋买卖协议，要确定该协议无效的理由显然不能成立。经该院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《中华人民共和国�事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决：驳回马同侠的诉讼请求。案件受理费80元，由马同侠承担。
马同侠上诉称：本案房产系马同侠与龚长城夫妻共同财产，马同侠享有共有的财产权益。2012年3月31日的房屋买卖协议属于绝对无效的协议。该协议系龚萍与龚长城之间恶意串通，签订协议时，龚长城与马同侠夫妻感情不和，马同侠一直在上海市其女儿处居住，马同侠不知情，事后也未追认，龚长城是无权处分。龚萍在签订协议时恶意明显，购买价低于市价近十倍，不符合善意取得的法定要件。龚萍对龚长城在签订协议时是否经过马同侠同意及授权负有举证责任。2007年的购房协议与2012年3月31日协议没有关联性，2007年的购房协议因违反法律的强制性规定无效。2012年的买卖协议没有标注是2007年协议的补充协议�2007年的购房协议标的不明确，没有房屋的具体位置，无价款及必要条款的约定，没有实际履行，2007年签订购房协议时，龚长城没有依法取得本案房屋的所有权。请求撤销原判，依法改判。
龚长城上诉称：一审认定事实不清，一审认定龚长城于2000年至2006年先后从龚萍处借款15.7万元，但是龚长城先后已经偿还14.8万元。2012年3月31日龚长城与龚萍签订房屋买卖协议时，龚长城只欠龚萍9000元借款未还。龚长城于2007年10月14日还龚萍5万元，后来龚长城先后又偿还龚萍9.8万元。因龚长城与马同侠感情不和闹离婚，龚长城趁马同侠在上海市居住期间，与龚萍合谋低价处置夫妻共同所有房屋。龚长城为了多占夫妻共同财产，龚萍为了多占龚长城共同财产的便宜，就于2012年3月31日签订了协议，该协议是龚萍写好的，只是让龚长城签字。从第八条可以看出，龚萍明知马同侠不在场�未同意卖房，硬写出龚长城有权代表其妻签订协议，是二人恶意串通的表现。龚长城与龚萍签订协议的行为属于无权处分，根据物权法的规定，处分共有的不动产，应当经全体共同共有人同意。龚长城处分房屋不属于家事代理，根据婚姻法解释的规定，家事代理权限必须在日常家事范围内实施。龚萍不构成善意取得，该房屋购买价格明显低于评估价。龚长城与龚萍签订买卖合同，是与姑姑龚萍密谋私下转移共同财产的行为。2007年8月5日购房协议是虚假的买卖关系，应为无效。龚萍在款项出借后为防止龚长城到期无法偿还借款，乘龚长城不能及时归还借款的心理，要求借款人与其签订类似房屋买卖的合同，实质是以房抵押借贷。该协议不明确且没有实际履行。2012年协议不是2007年协议的补充，2012年协议没有标注所谓补充协议。龚长城与龚萍不存在联建房屋，如果存�联建房屋，就不存在借款的事实，更不存在签订买卖房屋的事实。请求撤销原判、发回重审或改判协议无效。
龚萍辩称：本案系联合建房无联合建房协议，后签订房屋买卖合同引发的纠纷。龚长城、马同侠对此只字未提，该事实驳斥了所称的买卖合同约定价格明显低于市场价、显失公平的上诉理由。本案三方均认可龚萍举出的龚长城出具的借条复印件、龚长城录音、2007年合同及出庭证人证言的真实性。龚萍主张合作建房的理由是：龚长城自2000年至2006年分多次从龚萍处拿现金15.7万元，条子上记载2001年11月5号、12号、27号、27号、长城拿建房款2万元、五千元、2万元、1000元。2006年9月23日条子上记载拿小姑建房办证款现金3万元。如果不是合作建房是借款，不可能记载上述内容。龚长城在录音中也列出20多条建房他付出的多、花的钱多，龚萍应给他20万元的事实。2007年8月5日签订买卖合同就像龚萍及证人所说是因为双方在建房时有约定房子盖好后给龚萍两间门面及后某。没有合作建房的事实怎么可能在2007年签订门面合同，而且龚长城、马同侠都说是因为欠龚萍那么多钱才签订的买卖合同，四证人证明印证了上述事实。2007年8月5日买卖合同三方不持异议，对房屋价款系龚长城从龚萍处拿的15.7万元不持异议。龚长城、马同侠称该合同是逼迫所写没有证据，且在法定期限内没有行使撤销权。龚长城的录音、证人证言均证明之所以签订2012年3月31日买卖合同，是因为龚长城不愿意履行2007年8月5日合同，龚萍基于亲友关系，委曲求全同意再给龚长城夫妇18万元。请求驳回上诉、维持原判。
本院认为：综合双方当事人举证、质证及诉辩意见，本案二审争议的焦点是：2012年3月31日的房屋买卖协议是否有效。
龚长城出具的条据载明：2001年11月5�长城拿建房款2万元，12号拿建房款5000元，27号拿建房款2万元，27号拿建房款1000元。2006年9月23号条据载明：拿小姑建房办证款3万元。上述条据能够证明龚长城从龚萍处拿钱，用途用于建房。2012年3月31日龚长城录音资料中，龚长城对其与龚萍合伙建房的花费进行了叙述，与上述条据印证了龚长城与龚萍之间存在合作建房关系。龚长城在录音中，详细陈述了26条建房花费情况，并提出花费三十多万，应由龚萍承担一半，后与龚萍签订的协议中，龚萍再支付龚长城18万元，与该录音相印证。此前的2007年8月5日，龚长城、马同侠与龚萍签订的购房协议，约定了将两间门面及后某已卖给龚萍。虽未约定价款及支付方式，结合上述证据证明的龚萍与龚长城合作建房的事实，应为对合作建房后，对房屋的分配。上述证据相互印证，能够证明2001年起，龚萍出资，与龚长城合作建房�2007年曾对建成房屋进行分配，后又在双方亲戚的调解下，龚长城对投入成本进行结算后，由龚萍对龚长城又进行了货币找补后，进一步确认2007年的分配方案。故本案2012年3月31日的房屋买卖协议，虽名为房屋买卖合同，实为因合资、合作建房合同发生争议后，对合作建房的利益分配签订的合同，故实质上系合资、合作开发合同。龚长城作为合作建房的一方，其系依据与龚萍的口头建房合同，履行合同的行为，故有权对其与龚萍合作建成的房屋进行分配。该房屋虽登记在龚长城名下，但是系龚长城与龚萍合作开发的标的物，不能视为龚长城与马同侠二人的夫妻共同财产。马同侠虽与龚长城系夫妻，但不是登记的共有权人，其作为龚长城的妻子，不是龚长城与龚萍合作建房合同的当事人，对建成房屋的分配，不是必须经马同侠同意。且2007年对合作建房进行分配时，协�载明争议的房屋已卖给龚萍所有，马同侠在该协议上签字。对该签字，马同侠予以认可，故马同侠自2007年起即已经知晓争议房屋给予了龚萍。龚萍于2001年已经投入4.6万元，后又陆续投入共计15.6万元，按照当时的货币购买力、房屋价格及建房成本，再加上2012年给付的18万元及龚长城取得的争议房屋至2014年7月的租金，其分配到争议房屋并不显失公平。龚长城及马同侠的上诉理由均不成立，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序并无不当，本院应予维持。案经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费160元，马同侠、龚长城各负担80元。
本判决为终审判决。
审判长 赵 亮
审判员 万学林
审判员 陈 芹
二〇一五年六月十五日
书记员 李遨宇