辽宁省营口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽08民终2580号
上诉人（原审原告）吴博，男，1992年9月2日出生，现住鞍山市。
委托代理人杨富生，系辽宁正方圆律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）米高(辽宁)置业有限公司,住所地营口市鲅鱼圈区四台子村。
法定代表人刘国光，系公司经理。
委托代理人马世龙，系辽宁华君律师事务所营口分所律师。
上诉人吴博因房屋买卖合同纠纷一案，不服营口市鲅鱼圈区人民法院（2015）鲅民三初字第00629号民事判决，宣向本院提出上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人吴博的委托代理人杨富生、被上诉人米高（辽宁）置业有限公司的委托代理人马世龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
吴博上诉请求：1、请求依法撤销原审判决，依法改判被上诉人支付上诉人逾期交房违约金22,966.35元。2、请求判令被上诉人赔偿上诉人逾期办证违约金15,757.84元。3、被上诉人承担一审、二审全部诉讼费用。事实与理由:一、原审法院认定事实不清，认定被上诉人交房日期错误，应当认定交房日期为2014年5月10日。1、原审法院认定“关于交房日期，虽然双方约定商品房验收合格后交付，但考虑整个房地产行业的实际情况和企业实际承受能力，维护社会经济秩序，保持社会稳定，防止企业破产造成更为严重的社会问题，仍以被告给业主的信函中可在2013年7月1日以后办理入住手续，及结合被告“亚龙湾壹号”其他业主的入住情况，认定被告交付日期为2013年7月1日”。原审法院的上述认定是错误的。因为上诉人起诉被土诉人要求支付逾期交房违约金等诉求，是依据法律规定起诉的，是有法律依据和事实依据的。原审法院怎么能仅凭主观臆断就认定被上诉人实际承受能力不足以支付上诉人的赔偿款项，就能揣测到被上诉人支付上诉人赔偿款项会引起社会不稳定？依据其逻辑思维，没有承受能力，就可以不偿还债务了吗？如果防止企业破产造成更为严重的社会问题，就不用赔偿损失了吗？难道“欠钱不还”是天经地义的事吗？当事人的合法权益就可以以此理由任意践踏吗？上诉人与被上诉人在商品房买卖合同中第八条明确约定“出卖人应当在2013年6月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第壹种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格”。在合同第十一条规定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明条件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。上诉人办理入住手续是在2014年5月10日，此前，上诉人既没有收到被上诉人的信函，不仅如此，上诉人至今也没有收到所谓的“信函”，被上诉人还没有出示商品房验收手续即《商品房竣工验收备案表》，也没有同上诉入签署房屋交接单，更没有提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书轧因此说，被上诉人给业主的信函中明确可在2013年7月1日以后办理入住手续，是完全不具备入住条件的，况且其物业费也是从2014年8月1日开始收取的，如果其具备入住条件，物业费可能不在入住时就收取吗？因此说，其既不符合双方合同的约定，也不符合相关法律的规定。2、被上诉人应当支付上诉人逾期交房违约金22，966.35元。原审法院认定“双方关于违约责任的约定即“出卖人按日向买受人支付己付房价款万分之壹的违约金”，被告逾期交房20天，故而违约金为458元”这是错误的。因为，被上诉人没有将经验收合格的商品房交付给上诉人，也没有同上诉人签署房屋交接单，更没有提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，故应当认定双方办理商品房交付日期为2014年5月10日。依据合同第九条(2)约定“逾期超过120日后，买受人要求继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之叁的违约金”。因此，被上诉人应当支付逾期交房违约金229205元x0.0003x334天=22966.35元。三、请求判令被上诉人赔偿上诉人逾期办证违约金15757.84元。上诉人于2014年5月10日办理入住手续，截止到2016年8月2日，被上诉人已经逾期办理房屋产权手续450天，依据双方合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属证书登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第三项处理，由于双方未约定违约金，故根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，229205元x5.5%-360夭x450天=15757.84元。综上所述，请求依法撤销原审判决，依法改判被上诉人支付上诉人逾期
交房违约金22966.35元，逾期办证违约金15757.84元。
米高（辽宁）置业有限公司辩称:一审判决认定事实清楚,请求维持原判.
吴博向一审法院起诉请求:原、被告于2012年5月15日签订《商品房买卖合同》。约定：原告购买被告位于鲅鱼圈区xxx大街南段x-
x号第x幢x单元xxx号房屋，用途为住宅，面积46.39平方米；总金额为229205元；合同中第八条约定交付期限：被告应当在2013年6月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格的条件，并符合本合同约定的商品房交付原告合用；第九条约定，被告逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期超过120日后，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告按照合同约定支付了房款。但被告在2013年6月10日前并没有如期交付房屋。不仅如此，被告迟迟不履行合同约定的交房义务。直至2014年5月10日，被告才将商品房交付原告。此时，时间已经过去快一年，被告的行为已严重违反双方的合同约定，理应承担相应的违约责任。故诉至法院，请求依法判令被告逾期交房违约金暂计为22966.35元；判令被告承担本案全部费用。
一审法院认定事实:2012年5月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，原告以229205元的价格购买了由被告开发建设的位于营口市鲅鱼圈区xxx大街南段x-
x号第x幢x单元xxx号、面积为46.39平方米的房屋。合同中第八条约定交房日期为2013年6月10日前，具备条件为该商品房验收合格。合同第九条第1款第1项约定逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之壹的违约金，合同继续履行。截至约定的交房日期，被告未按约定交房。上述房屋于2013年7月1日起可办理入住手续。经核算，被告逾期交房20天。另查，2013年11月6日，建设单位、监理单位、施工单位、设计单位分别在“单位工程质量竣工验收记录”上签字盖章，但至今未到国家规定的建设工程主管部门备案登记。一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是当事人之间真实的意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，故而有效。当事人应按照合同的约定全面履行各自的义务。现原告已按约交付了全部房款，履行了自己的义务；被告却未按合同约定的期限交付房屋，已构成违约。故原告要求被告支付违约金的诉讼请求有事实及法律依据。关于交房日期，虽然双方约定商品房验收合格后交付，但考虑整个房地产行业的实际情况和企业实际承受能力，维护社会经济秩序，保持社会稳定，防止企业破产造成更严重的社会问题，仍以被告给业主信函中可在2013年7月1日以后办理入住手续，及结合“亚龙湾壹号”其他业主的入住情况，认定被告的交房日期为2013年7月1日。双方关于违约责任的约定即“出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之壹的违约金”，被告逾期交房20天，故而违约金计算为458元[229205元×0.0001×20天]。对于被告辩称由于市政配套设施造成延误导致迟延交房的答辩意见，因被告提供的证据不能充分证明其观点，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告米高（辽宁）置业有限公司于本判决生效后10日内支付原告吴博违约金458元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告的其他诉讼请求案件受理费374元，由被告米高（辽宁）置业有限公司负担50元，由原告吴博负担324元。
二审中，被上诉人提交消防验收意见书、环境保护分期验收意见书、建筑工程雨、污水排水设施验收意见书、建设工程规划核实合格证，证明以上项目已经验收合格。本院经审理查明的其他事实与原审认定的基本事实一致。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定了交房条件和交房日期，被上诉人未按合同约定的日期交房，应从约定的交房次日起至其交付符合交房条件房屋之日止，承担违约责任。关于房屋符合交房条件的日期认定问题，2013年11月6日，建设单位、监理单位、施工单位、设计单位分别在“单位工程质量竣工验收记录”上签字盖章，认定房屋符合要求，同意验收，故被上诉人交付验收合格房屋的日期可认定为2013年11月6日，逾期交房141天，被上诉人应支付违约金至2013年11月6日。关于违约金的计算标准问题，一审判决结合本地区房地产行业的实际情况和企业实际承受能力，酌定以房屋价款的日万分之一点五计算违约金本院予以支持。被上诉人应支付上诉人违约金4847.69元（229205元×0.00015x141天）。关于逾期办理房屋有关权属证书的违约金问题，因双方在合同中对此并未做明确的约定，故本院不予支持。关于房屋的其他使用问题，因上诉人起诉要求逾期交房违约金，与其他问题不属于同一法律关系，故本院不予论处。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销辽宁省营口市鲅鱼圈区人民法院(2015)鲅民三初字第00629号民事剡决；
二、被上诉人米高（辽宁）置业有限公司于本判决生效后10日内支付上诉人违约金4847.69元。
三、驳回上诉人的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按
照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费374元，由上诉人负担300元，由被上诉人负担74元，二审案件受理费363元，由上诉人负担300元，由被上诉人负担63元。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏 毅
审 判 员 宋福田
代理审判员 陈 巍
二〇一六年十月十六日
书 记 员 李 博