苏州工业园区人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）苏0591民特33号
申请人：上海银行股份有限公司苏州分行，住所地苏州工业园区时代广场23幢，统一社会信用代码913205945653373130。
主要负责人：崔庆军，该行行长。
委托诉讼代理人：宋建飞，该行员工。
委托诉讼代理人：陈嘉帅，该行员工。
被申请人：金某。
法定代理人：王福英。
法定代理人：金雨文。
申请人上海银行股份有限公司苏州分行与被申请人金某申请实现担保物权一案，本院于2016年8月29日立案后，依法适用特别程序进行了审查。现已审查终结。
申请人上海银行股份有限公司苏州分行称，请求法院裁定拍卖或变卖被申请人抵押给申请人的“苏房权证园区字第××号”房产及国有土地使用权拍卖或变卖所得价款优先受偿。事实与理由：2013年7月3日，申请人与被申请人签订《最高额抵押合同》，约定以其名下房屋为案外人吴江市金球针纺有限公司在2013年7月3日起至2016年7月3日止的期间发生的债务提供抵押担保，担保的最高额主债权限额为人民币4000万元，并就抵押房产办理了抵押登记手续。上述合同签订后，申请人按照合同约定履行了放款义务，案外人未按照合同约定按期归还相应本金及利息，构成违约。
被申请人金某称，对于借款事实和申请人提交的证据真实性均予以认可，当时贷款的时候是申请人要求用房产抵押的。办理抵押登记时申请人尚未成年，监护人未经被申请人同意，擅自处分其财产，损害其合法权益，抵押合同应为无效合同。
本院经审理查明，2013年申请人上海银行股份有限公司苏州分行（××）与案外人吴江市金球针纺有限公司（××）签订编号为308130507的《综合授信合同》，约定××在本合同约定的授信有效期限（2013年7月3日起至2014年7月3日止）内可向××申请使用授信额度为4000万元等值人民币，合同项下授信额度可用于流动资金贷款、票据承兑等单项授信业务品种。上述单项授信业务品种的授信最高限额及保证金比例约定如下：敞口授信额度人民币2000万元，期限一年，授信品种为流动资金贷款，银行承兑汇票。流动资金贷款利率不低于基准上浮20%，银行承兑汇票保证金（含存单）比例不低于50%。由保证人吴江市兆丰织造有限公司、吴江锦炼丝绸有限公司、金雨文与××签订《最高额保证合同》；由××金某与××签订编号为ZDB0813050704的《最高额抵押合同》。
上述合同签订后，申请人上海银行股份有限公司苏州分行与（抵押权人）被申请人金某（抵押人）签订编号为ZDB0813050704的《最高额抵押合同》，合同约定担保的主债权为债权人与债务人吴江市金球针纺有限公司在债权发生期间（2013年7月3日起至2016年7月3日止）所订立的一系列综合授信、贷款、票据承兑等业务项下具体合同所形成的债权本金，担保的主债权余额不超过4000万元。抵押物为位于XXX的房屋，抵押担保的范围为，债权本金、利息、罚息、违约金、赔偿金；债权实现费用（包括但不限于催收费用、案件受理费、保全费、执行费、律师费、担保物处置费、公告费、拍卖费、过户费、差旅费等）以及债务人给抵押权人造成的其他损失。抵押担保的范围若超出最高主债权限额，抵押人仍应在抵押物价值范围内承担担保责任。债务人到期未履行主合同项下任意一笔债务的，抵押权人有权行使抵押权。处分抵押物所得的款项，按下列顺序清偿：（1）设定和实现本合同项下抵押权的全部费用和税金；（2）支付主合同项下债务人的应付费用和税金；（3）损害赔偿金；（4）违约金；（5）主合同项下的逾期利息和罚息；（6）主合同项下的利息；（7）主合同项下的本金和其他应付款项。抵押人金某的法定代理人王福英和金雨文在抵押人处签字确认。2013年7月3日，申请人和被申请人就上述抵押房产依法办理了抵押登记手续，登记债权数额为1850万元，抵押权人为上海银行股份有限公司苏州分行。
2015年6月30日，申请人上海银行股份有限公司苏州分行（债权人）分别与案外人吴江市兆丰织造有限公司（保证人）、吴江锦炼丝绸有限公司（保证人）、吴江市鼎泰织造厂（保证人）、金雨文（保证人）、王福英（保证人）、顾智强（保证人）分别签订编号为ZDB30815075201、ZDB30815075202、ZDB30815075203、ZDB30815075204、ZDB30815075205的《最高额保证合同》，合同均约定担保的主债权为债权人与债务人吴江市金球针纺有限公司在债权发生期间（2015年6月30日起至2015年12月31日止）所订立的一系列综合授信、贷款、票据承兑等业务项下具体合同所形成的债权本金，担保的主债权余额不超过1800万元。保证人就被担保债权向债权人承担连带责任保证，保证期间为主合同项下每笔债务履行期限届满之日起2年。
2015年7月1日，案外人吴江市金球针纺有限公司（××）与申请人上海银行股份有限公司苏州分行（××）签订一份编号为308150752的《流动资金借款合同》。合同约定借款金额为17876800元，借款期限自2015年7月1日起至2015年12月31日止，贷款年利率为5.335，即中国人民银行公布的半年期基准年利率4.85%上浮10%，逾期罚息利率为贷款利率的150%，本合同有效期内实行浮动利率，如遇中国人民银行基准利率调整，××根据中国人民银行基准利率的变化按本合同约定的幅度按年调整贷款利率。按季结息，结息日为每季末月公历20日，付息日为结息日的次日，贷款归还时，利随本清。对贷款期限内不能按期支付的利息按合同利率按季计收复利，贷款逾期后改按罚息利率计收复利。
2015年7月1日，申请人按约定发放贷款后，制作了借款凭证，载明借款金额为17876800元，贷款期限半年，借款到期日为2015年12月31日，执行年利率为5.335%，逾期利率为8.0025%。
2015年12月31日，吴江市金球针纺有限公司（××）与申请人上海银行股份有限公司苏州分行（××）签订一份编号为30815072-1的《借款展期合同》，载明因××不能如期足额偿还编号为308150752的《流动资金借款合同》（原合同）项下的借款，××向××申请展期，××经审查同意予以展期。约定本合同除对原合同和编号为ZDB30815075201、ZDB30815075202、ZDB30815075203、ZDB30815075204、ZDB30815075205、ZDB0813050704的担保合同涉及的借款期限和贷款利率等部分条款作出调整和补充外，原合同和担保合同的其他各项条款均继续有效。原合同项下借款金额为17876800元，展期金额为17694920元，原合同借款期限至2015年12月31日止，现展期至2016年3月31日止；在展期期间，执行固定利率，年利率为5.335%。
以上无争议事实，有申请人提交的综合授信合同、最高额保证合同、最高额抵押合同、房屋他项权证、流动资金借款合同、借款凭证、借款展期合同、展期凭证等证据及当事人的陈述予以证实，本院予以确认。
对于以下争议内容，本院分别予以确认：
争议一、案外人吴江市金球针纺有限公司结欠本息情况。
被申请人向本院陈述2016年3月21日前案外人结欠的利息已经支付完毕，但之后应该还有过还款，申请人尚未扣除该部分还款，请求法院依法核实案外人的还款及欠款情况。申请人经核实后向本院陈述，2016年3月21日前案外人结欠的利息已经支付完毕，2016年9月7日扣除了案外人吴江市金球针纺有限公司241282.51元，用于冲抵本金，截至2016年9月8日，案外人吴江市金球针纺有限公司尚结欠申请人上海银行股份有限公司苏州分行借款本金17453557.65元，利息448337.98元，罚息224168.99元，复利7285.05元。利率调整方式为按浮动幅度按年调整贷款利率，合同中未约定具体的调整日期，实际操作为每年1月1日调整。
本院认为在借款合同及借款借据中已作出明确约定，利息为基准利率基础上上浮10%，罚息、复利为在执行利率基础上上浮50%，该约定符合法律规定。申请人主张截至2016年9月8日的欠款数额经本院核算无误，本院予以确认。
争议二、最高额抵押合同的效力问题。
被申请人认为签订最高额抵押合同及办理抵押登记时，被申请人尚未成年，监护人未经其同意，擅自处分其财产，损害其合法权益，故抵押合同应属无效。申请人主张抵押合同及抵押登记依法有效，为证实其主张，申请人向本院提交了《公证书》一份，该公证书公证事项为金雨文与王福英出具的声明，声明内容如下：“我们是金某的父母亲，金某是我们的儿子，因其是未成年人，故我们作为他的法定监护人，将金某单独所有的房屋（位于XXX，建筑面积660.31平方米，《房屋所有权证》编号为0XXX4，《国有土地使用证》编号为（2013）第0XXX3）号）将上述房产向银行抵押贷款，贷款中产生的相关债务由我们承担。我们保证上述行为不会损害金某的合法权益，并保证将该笔贷款全部用作他的学习、生活费用、决不挪作他用，否则自愿承担相应的法律责任。”被申请人对申请人提交的该份《公证书》真实性不持异议。
本院认为，被申请人在签订《最高额抵押合同》及办理抵押登记时尚未成年，其父亲金雨文、母亲王福英作为其法定代理人以被申请人金某的名义与申请人签订《最高额抵押合同》，并依法办理抵押登记手续，其法定代理人所实施的上述民事法律行为应当由被申请人金某承担民事责任。若被申请人金某认为其监护人侵害其合法权益，可要求监护人赔偿损失或向法院申请撤销监护人的资格，对被申请人提出的《最高额抵押合同》无效的异议，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百七十二条第一项、第二项规定，裁定如下：
准许拍卖、变卖被申请人金某名下位于苏州XXX房屋（房屋所有权证编号为00482444）。
申请费43533元，由被申请人金某负担。
申请人不服本裁定，应当在收到本裁定书之日起十五日内，向本院提出异议。
代理审判员 陈晨
二〇一六年九月十二日
书 记 员 陈倩