广东省佛山市三水区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤0607民初2120号
原告：黄旺兴，男，1970年3月18日出生，汉族，住湖北省京山县，
委托诉讼代理人：李剑，广东都汇律师事务所律师。
被告：佛山市三水万林投资有限公司，住所地广东省佛山市三水区大塘镇大?沙大兴大道中98号万豪大厦管理用房，统一社会信用代码9144060758468023XT。
法定代表人：江国林。
委托诉讼代理人：杜洪炜、曾春霞，广东合誉律师事务所律师。
原告黄旺兴与被告佛山市三水万林投资有限公司（以下简称万林公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄旺兴及其委托诉讼代理人李剑、被告万林公司的委托诉讼代理人杜洪炜、曾春霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄旺兴向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告退还原告的房屋首期款465000元，被告向原告返还或配合原告办理维修基金7750元、销售税款22142.86元、印花税及税票392.5元的退费手续；3.判令被告退还原告的房屋装修款37058元；4.判令被告承担原告所支付房款的利息，利息计算方式按同期银行贷款利率计；5.判令被告承担违约金39790元；6.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告在2017年8月底被告所开发的楼盘万家广场售楼现场了解情况，被告销售人员告知原告，该楼盘地块属于商业用地，该楼盘属于商业公寓，不是普通住宅，故房屋首付比例要提高到房屋总价的60%。原告询问如果首付拿不出这么多该怎么办？被告销售承诺到时候可以为买家办理房屋首付贷款，买家贷到首付款后，再支付给被告，完成了首付以后再向银行申请剩余房屋贷款。原告再三询问上述操作是否可行，被告销售承诺保证没有任何问题。于是原告考虑几天后，于2017年9月9日到被告售楼中心签订《万家广场商品房认购书》，认购书约定，由原告向被告购买其开发的万家广场3座楼805房，并约定在2017年9月16日办理首付贷款及签订商品房买卖合同。但快到9月16日的时候，被告告知因首付贷原因推迟签约，原告询问被告销售得知，被告是寻找第三方小额贷款公司，但因此次寻找的合作贷款公司因资金紧张，无法正常与原告签订借款合同并支付贷款。而按照被告的要求是，原告在收到贷款公司贷款后即完成了银行流水，原告必须马上将款项支付到被告的专项收款账户中。由于贷款公司不能放款，故导致原被告双方无法签订商品房买卖合同，原告更无法支付全部首期款。原告担心后续可能还会有其他问题故提出解除认购书，退回定金即可。但被告一再安慰原告无需担心，并承诺马上确定新的贷款公司办理首付贷。2017年10月下旬，被告告知原告寻找到合适的贷款公司，并与原告签订了借款协议（但借款协议贷款公司并没有给原告留下任何有关借款协议的资料，导致原告现在也无法确认是哪家贷款公司放款给原告），原告向该贷款公司借款230000元，签订借款协议并约定了借款利息及归还时间及违约责任，之后马上又签订了商品房买卖合同及装饰工程合同书。在签订完上述所有合同后，贷款公司通过一个账户名叫“江宝荣”的账户向原告转账230000元，在被告销售的监督下，原告在收到上述230000元后一分钟之内就立即把钱又转到被告的销售房屋的收款账号里。同时，原告也通过原告配偶万艳娥的账户支付了首付款185000元及所谓的房屋装修款37058元，以及后续产生的维修基金及税款等。原告至此支付了款项合计532343.36元。原告及原告配偶在签订合同前就已经向银行查询了个人征信信息，均没有任何问题。但签订合同过了一段时间后，原告申请房屋贷款的银行告知，由于被告所开发楼盘的房屋出现很多首付贷，违反了当时住建部央行及银监会联合发布的政策规定，属于严重违规行为，被严厉禁止。因此，银行拒绝了原告的房屋贷款申请。原告又了解到，被告所出售的其他房屋的买家，也碰到了类似的问题。原告向被告提出，由于被告通过违规销售，导致原告无法办理房屋贷款，事实上已无法继续履行合同，这都是被告所造成的。原告要求被告立即退还房屋首期款及装修款，并承担有关违约责任并赔偿损失，但被告对此拒绝。由于被告的违规行为，已构成严重违约，导致原告与被告签订的商品房买卖合同目的不能实现，原告已无法取得房屋，而且导致原告还额外背负一笔债务，由此给原告造成重大损失。被告应按照法律及司法解释的有关规定来承担责任。经原告与被告多次协商未果。为此，原告特诉至贵院，恳请依法保护原告的合法权益。
被告万林公司辩称，不同意原告的诉请，原告要求解除合同及退回相关款项没有事实和法律依据。1.原告陈述合同无法继续履行而解除合同，但根据认购书第三条第七点明确，若原告未获得银行批准贷款或贷款金额低于标准的，原告可7日内代销售现场重新决定付款方式，原告是否能获得按揭贷款并不是合同约定的条件，也并非导致合同继续履行的情况。2.被告是委托星迪公司销售人员并非被告员工，销售人员如何向原告承诺或虚假保证我方不清楚，但根据合同附件13，在签订合同时被告已经明确销售人员的承诺，除非是被告或销售人员的书面承诺，口头承诺均不产生法律效力。3.被告是收取原告支付定金5万元和首期款415000元，相关的其他税费并不是被告收取，退一步来说，解除合同后税费可以向相关部门申请。4.原告要求退还装修款，该款并非被告收取，我方只收取了原告465000元外并没有收取其他费用，我方交付的房屋已经包含了装修，并不需要原告另行支付装修费用。5.双方之间的预售合同关系中，被告并不存在违约行为，原告在明知银行不给贷款后，没有按照双方约定另选择支付方式。因此原告诉请无依据。6.原告陈述存在首付贷因此银行不给贷款，当时第一个银行不批准是因为贷款金额而拒绝，因此被告已经告知原告选择第二个银行办理贷款，重新办理银行按揭是有成功例子，其他房子已经成功办理。原告陈述借款23万元是属于首付贷，但原告提交的征信报告中并不存在该贷款，因此该笔款项并不是按揭贷款，因此原告陈述银行拒绝贷款的理由不成立。请法院依法驳回原告的全部诉请。
原告提供商品房买卖合同一份、收据两份、原告配偶万艳娥银行卡转账凭证、农业银行个人明细对账单一份、原告银行流水两份、万艳娥身份证、结婚证、原告及其配偶的个人信用报告各一份、装饰工程合同书、收据及银行转账凭证各一份、维修基金缴款通知书一份、农信社存款收据一份、契税发票两份、印花税票销售凭证一份，以证明其主张的事实。
经审查，原告提供的证据来源合法，内容真实，本院予以确认。
综合原告陈述及本院依法确认的证据，本院查明如下事实：2017年9月9日，原告黄旺兴与被告万林公司就商品房买卖合同签订认购书，原告向被告万林公司支付购房定金50000元。2017年10月31日，原告黄旺兴与被告万林公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20171031017805），约定被告万林公司向原告出让位于佛山市三水区大塘镇大兴大道中98号万豪大厦3座8层805号的房屋一间，房屋总价为775000元。双方在合同中第七条约定，签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金50000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。原告采用按揭贷款方式付款，自本预售合同网上签订之日起7日内支付全部房价款的60%，共计465000元。除首期款外，剩余房款金额310000元，应于2017年12月31前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。合同中另外约定，预售资金监管账户名称为佛山市三水区农村信用合作联社大塘分社。同日，原告向被告万林公司支付定金以及购房款共计415000元，并向佛山市三水区国土城建和水务局缴纳了物业维修金7750元，另向案外人佛山市世港装饰设计有限公司支付了装修款37058元。2017年11月14日，原告向税务机关缴纳了契税22142.86元、印花税387.50元、印花税票5元。另查明，原告就涉案房屋向佛山市三水区农村信用合作联社申请按揭贷款，该社经过审核后，认为原告申请不符合条件，拒绝向原告发放贷款。
本院认为，原、被告所签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效。双方之间的争议焦点为：一、双方所签房屋买卖合同是否符合解除条件，被告是否须支付利息以及赔偿违约金；二、被告万林公司是否需要向原告返还维修金、税费等费用。
争议焦点一：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”根据上述规定，原、被告对于购房款的支付方式约定为按揭贷款，由于原告已经向银行申请贷款，但未能获得通过。依照上述规定，原告有权解除双方所签订的《商品房买卖合同（预售）》。被告虽然辩称双方在商品房认购书中约定，如果因原告原因未能获得银行批准贷款的，应当在相应期限内另行选择付款方式付款。但该认购书于2017年9月9日签订后，双方在2017年10月31日签订的《商品房买卖合同（预售）》中没有该条款的约定，视为双方对付款方式进行了变更。原、被告对于付款方式的约定，应当以后一份签订的合同为准。而本案原告无法获得批准贷款，导致无法继续履行购房合同，涉案合同已经符合法定解除的条件，原告诉请解除合同，其主张符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张的利息问题，被告作为房屋出售人，其掌握的商品房交易信息、法规、政策显然要比原告清晰，对于违反政策而引起的后果应当比原告更有预见性。被告在本案商品房买卖过程中，对原告提供了不实信息，引导原告作出错误的决定，应当承担主要的责任，应当承担原告所交购房款的利息损失。由于原告所交的购房款465000元中，只有235000元是原告自有资金，其余230000元是被告通过其他方式为原告筹措，不排除被告为了促成交易而借用他人名义提供己方资金。所以原告主张利息计算的本金，应当以235000元为限。原告诉请被告支付利息金额过高部分，本院不予支持。关于违约金问题，原告在签订合同之前，已经意识到双方约定的购房款支付方式以及来源存在违反政策的可能性，但原告仍然同意采用不合规的支付方式，导致无法办理房屋按揭手续，原告对无法继续履行购房合同也存在过错，应自行承担相应责任。原告诉请被告承担违约金39790元无法律依据，本院不予支持。
争议焦点二：由于原告缴纳的物业管理维修金7750元、契税22142.86元、印花税387.50元、印花税票5元，其征收机关为行政职能部门，并非被告，原告诉请被告返还该费用无法律依据，本院不予支持。但涉案合同解除后，被告应当配合原告办理上述款项的退费手续。原告诉请被告配合办理上述款项的退款手续，本院予以支持。
关于原告所交的房屋装修款37058元是否应当返还的问题，根据原、被告签订的《装饰工程合同书》，该合同约定“房价带装修”。而从原告提供的收据以及2017年10月31日农业银行转账凭条可见，原告将该款汇入了佛山市世港装饰设计有限公司的银行账户。原告虽认为该款由被告收取，但其提供的证据不足以证明其主张的事实。由于该款收款人并非被告，原告应当另行向佛山市世港装饰设计有限公司主张权利，该款不在本案中处理。原告诉请被告万林公司返还装修款37058元无事实依据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告佛山市三水万林投资有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告黄旺兴返还购房款465000元，并支付相应利息（以235000元为本金，从2017年10月31日起至清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；
二、被告佛山市三水万林投资有限公司于本判决生效之日起十日内，配合原告黄旺兴办理物业管理维修金7750元、契税22142.86元、印花税387.50元、印花税票5元的退费手续;
三、驳回原告黄旺兴的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，须依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取即6360元，由被告佛山市三水万林投资有限公司公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 卢泽辉
二〇一八年七月十一日
书记员 麦倩雯