河北省滦南县人民法院
民事判决�
（2016）冀0224民初58号
原告：田凤珍。
委托代理人：吴俐燕，滦南县倴城滦新法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权代理。
被告：倪正康。
被告：唐山金都商贸有限公司，住所地滦南县中大街与和平路交叉口东侧。
法定代表人：陈显金。
第三人：晏进国。
第三人：薛秀梅。
原告田凤珍与被告唐山金都商贸有限公司、倪正康、第三人晏进国、薛秀梅租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月5日立案受理。依法适用普通程序，由审判员王汝利任审判长，与代理审判员刘文斌、董宏伟组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告田凤珍的委托代理人吴俐燕到庭参加了诉讼，被告唐山金都商贸有限公司、第三人晏进国、薛秀梅经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年12月经唐山普林房地产开发有限公司的介绍，原告将位于滦南县中红购物城一层A区的商铺租给了被告唐山金都商贸有限公司，并签订了一份租赁合同，当时合同的签字人是被告倪正康。合同的期限自2014月2月1日起至2017年3月31日止。2014年3月31日前免交租金，自2014年4月1日起交付租金。租金采用按季交付的方式。先交租金后使用，被告于每季度初的五日前交纳该季度的租金（每季度的租金按当年的年租金总额的四分之一交付）。此合同签订后，被告唐山金都商贸有限公司只履行了一年的租金，于2014年12月31日后就再未向原告交付过租金。为此二原告多次通过唐山普林房地产丌发有限公司找被告唐山金都商贸有限公司协商，均未果。被告唐山金都商贸有限公司已把此摊位转租给第三人晏进国、薛秀梅（二人系夫妻关系）。后原告多次找第三人协商也�果。综上，被告唐山金都商贸有限公司已违反双方签订的合同，已构成了违约。为了维护原告合法权益，特诉至法院，要求被告原告给付租赁费人民币18533元，并给付违约金79981元，并解除原、被告之间的租赁合同。
原告在本院指定的举证期限内提交了《中红购物城商铺租赁合同》一份，用以证明自己的主张。
被告唐山金都商贸有限公司未到庭亦未提出答辩。
第三人晏进国、薛秀梅未到庭参加诉讼。本院于2016年8月3日向第三人晏进国做了询问笔录，第三人晏进国述称，第三人晏进国与薛秀梅系夫妻关系。2014年9月份，第三人从被告唐山金都商贸有限公司处租赁了中红购物城的商铺，租赁期限为2年。付款方式为半年一付并已经付了半年的租金。后由于被告唐山金都商贸有限公司违约，第三人要求解除合同，但被告唐山金都商贸有限公司�诺让第三人先不支付租金，等待招商。后来由于被告唐山金都商贸有限公司找不到了，第三人便于2016年5月份全部撤场。第三人为了支持自己的主张向本院提交了第三人与被告唐山金都商贸有限公司签订的合同。
经审理查明，原告田凤珍在中红购物城一层A区购买了商铺一个，商铺号为1层149号。2014年2月1日，原告（甲方）将两个商铺整体出租给了被告唐山金都商贸有限公司（乙方），并与中红普林房地产开发有限公司（丙方）签订了《中红购物城商铺租赁合同》（合同编号：2013-053）。合同约定租赁期限为2014年2月1日至2017年3月31日止。2014年3月31日前免交租金；自2014年4月1日起交付租金，租金采用按季交付方式，先交租金后使用，被告须每季度初的五日前交纳该季度的租金（每季度的租金按当年的年租金总额的四分之一交付），年租金为第一年17973元、第二年18533元、第三年18691元。合同期满、合同解除或者其他依据国家法律或本合同约定导致本合同不再履行的情形，皆为合同终止，本合同终止当日，被告须将租赁物交还给原告。合同第八条第一款约定，乙方违约，导致合同无法履行，已交付给甲方的全部租金不予退还，同时向丙方赔付物业费，并向甲方支付违约金，违约金的数额自本合同签订之日起至合同期满（共3年）每年按甲方购买商铺价款的7%计算（商铺价款以购房合同为准）；该条第三款约定乙方未按时支付租金，乙方应根据逾期天数，按照欠费额的日千分之二向甲方支付逾期付款的违约金，逾期付款违约金自应交款日次日起算至付清之日截止。合同签订后，原告将租赁的摊位交付给被告，被告也按照合同的约定履行给付租金的义务至2014年12月31日。但自2015年1月1日开始，被告便不再给付原告租金。2015年1月1日至2015年12月31日的租金共计为18533元。2014年9月19日，被告唐山金都商贸有限公司将涉案摊位转租给了第三人晏进国，并签订了转租合同，合同约定了租赁期限为2014年9月19日至2016年9月18日，第三人晏进国于2016年5月份从涉案摊位撤场。现原告要求与被告解除租赁合同关系，要求被告及第三人给付2015年1月1日至2015年12月31日的租金18533元，并按照租赁合同第八条第一款的约定给付违约金79981元。诉讼中，原告申请撤回了对被告倪正康的起诉。
另查明，该租赁合同的丙方唐山普林地产开发有限公司于2016年8月28日向本院做出了声明，同意中红购物城摊位的业主解除该租赁合同并收回摊位的诉讼请求。
上述事实，有当事人陈述、《中红购物城商铺租赁合同》、合同、声明等证据可予以证实，足以认定。
本院认为，被告唐山金都商贸有限公司经本院合法传唤未到庭视为其放弃抗辩的权利，应承担举证不能的不利后果。原、被告及唐山普林房地产开发有限公司签订的两份《中红购物城商铺租赁合同》均系三方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，原、被告应当按照合同的约定享受权利、履行义务。由于原告将租赁物交付被告使用，被告应当按照合同的约定履行给付租金的义务。由于被告只给付到2014年12月31日的租金，根据租赁合同的约定，原告有权要求被告给付之后的租金，根据双方约定的数额，2015年1月1日至2015年12月31日租金合计应为18393元，故被告应当给付原告租金18393元。关于原告主张的违约金的数额问题。原告按照租赁合同第八条第一款约定主张了违约金79981元。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，本案中，原告的实际损失主要是因被告延迟支付租金造成的利息损失。综合考虑原、被告签订合同的租金以及原告的实际损失，该违约金标准明显超出了原告的实际损失。又根据租赁合同第八条第三款对被告延迟支付租金时违约金的标准，该标准也明显超过了原告的实际损失。本院认为自2015年1月6日开始至实际履行之日止以拖欠租金为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算违约金比较符合实际情况。
根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，本案中被告自2015年1月1�之后便未再履行给付租金的义务，不支付租金的时间已长达一年多之久，被告的行为已构成违约，又因租赁合同的丙方唐山普林房地产开发有限公司同意原告解除合同，故原告要求与被告解除租赁合同关系的诉请，本院予以支持。
关于第三人是否承担责任的问题。原告与被告之间是租赁合同关系，被告与第三人即次承租人之间是转租关系，第三人占有涉案摊位是基于被告对租赁物具有租赁权为基础的，无论被告将涉案摊位转租给第三人是否经原告同意，原告与第三人之间并不存在直接的租赁关系，根据合同的相对性，原告要求第三人直接支付租金及由此产生的违约金，没有法律依据。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义�的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”的规定，该条规定了出租人有权要求次承租人支付逾期腾房占用使用费的三种情形，而本案中，原、被告之间额租赁合同有效，租赁期限仍未届满，并不符合该条的规定的情形。关于原告主张被告未交付租金时，租赁合同便应当解除的主张。虽然本案中因被告的违约行为达到解除租赁合同的条件，但是在合同期限内未经双方协商一致解除合同的情况下，根据相关的法律规定，该租赁合同并不是在出现了解除合同情形时便当然地解除，须采取相应的法律程序予以确认，因此，原告的此项主张，本院不予支持。综上，原告要求第三人给付租金及违约金的诉讼请求，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告唐山金都商贸有限公司给付原告田凤珍租金18393元，并自2015年1月6日至全部履行之日止以拖欠的租金为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍给付违约金，判决生效即履行；
二、解除原告田凤珍与被告唐山金都商贸有限公司签订的《中红购物城商铺租赁合同》（编号：2013-053），判决生效即履行；
三、驳回原告田凤珍的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2270元，由被告唐山金都商贸有限公司负担。
如不服本判决，�在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。
审 判 长 王汝利
代理审判员 董宏伟
代理审判员 刘文斌
二〇一六年九月十二日
书 记 员 宋孟杰