北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第11463号
上诉人（原审被告）河南大宋官窑瓷业有限公司北京分公司，住所地北京市顺义区首都国际机场二号航站楼二层E005（首都机场内）。
负责人苗峰伟，董事长。
委托代理人俞虹，北京市国达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京顺祥通科贸有限公司，住所地北京市平谷区平谷镇文化北街7号。
法定代表人孙锴，总经理。
委托代理人吴宁，北京市汉和律师事务所律师。
上诉人河南大宋官窑瓷业有限公司北京分公司（以下简称瓷业公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第10773号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
2015年2月，北京顺祥通科贸有限公司（以下简称顺祥通公司）诉至原审法院称：2013年2月23日，我公司与瓷业公司签订《场地租用协议》，约定我公司将位于北京市朝阳区东三环南里华威里1号楼北侧约450平方米绿化花房租赁给瓷业公司经营商业，租赁期限自2013年6月1日至2018年5月31日；租金第一年为58万元、第二年为60万元、第三年为62万元、第四年为64万元、第五年为66万元，支付方式为年付，瓷业公司于签订协议之日一次性支付第一年租金，以后每年提前一个月支付下一年度租金；押金10万元，于签订合同后一次性支付，该押金不计利息于合同期满扣除瓷业公司应付款项、赔偿款项后余额返还瓷业公司；瓷业公司不按合同约定支付租金达10日，未经我公司同意擅自改变用途，违反《治安保卫、防火安全责任书》，未经我公司同意私自转租的，我公司有权单方解除合同。合同签订后，我公司依约履行了交付租赁物的义务，瓷业公司于合同签订后支付了押金10万元和第一年租金58万元，但之后瓷业公司未按照合同约定支付租金，且将租赁物擅自转租他人，已构成根本违约。故我公司诉至法院要求：1.确认我公司与瓷业公司签订的《场地租赁协议》于2014年5月10日解除；2.瓷业公司腾退房屋，并支付自2014年6月1日起至实际腾退之日止的房屋使用费，按照年租金60万元计算。
瓷业公司辩称：因涉案场地是违章建筑，故我方认为顺祥通公司与我公司之间就涉案场地签订的租赁协议无效。2014年上半年我方将涉案场地转租案外人北京丰运发菜市场有限公司，期间顺祥通公司给北京丰运发菜市场有限公司也提供了便利，这说明顺祥通公司对我方的转租行为是知情且认可的，故现顺祥通公司无权以此要求解除协议。另外，我公司申请追加北京丰运发菜市场有限公司到庭以证实顺祥通公司对我方转租行为是认可的，且应该由北京丰运发菜市场有限公司支付我方转租之后发生的租金。另外，我方主张将以对租赁场地的装饰装修折抵租金。
原审法院经审理查明：2013年2月23日，顺祥通公司、瓷业公司签订《场地租用协议》，约定顺祥通公司将位于北京市朝阳区东三环南路华威里1号楼北侧场地（以下称涉案场地）提供给瓷业公司使用，使用期自2013年6月1日至2018年5月31日。顺祥通公司根据瓷业公司要求，同意将上述场地用于商业用途，未经顺祥通公司书面同意，瓷业公司不得改变用途，不得转让场地使用权；按照《建设工程规划许可证》此建设名称为花房，顺祥通公司在原有建筑面积上扩建部分面积；瓷业公司租用后，如果受到相关部门处罚或强制性拆除均由瓷业公司自行负责与相关部门协调，协调不成所产生的一切费用均由瓷业公司自行承担，顺祥通公司不承担责任，租金不退，由瓷业公司负责恢复原貌。场地租用费每年50万元，租金每年递增2万元，即第一年58万元，第二年60万元，第三年62万元，第四年64万元，第五年66万元；租金支付期限为一年一付，瓷业公司自签订协议之日以现金或者支票一次性支付给顺祥通公司第一年租金，其后每年提前一个月支付。顺祥通公司交付使用场地时，向瓷业公司一次性收取10万元作为押金，在协议期满，押金除抵扣应由瓷业公司承担的费用及瓷业公司应承担的违约赔偿责任外，剩余部分顺祥通公司如数返还给瓷业公司，不计利息。瓷业公司不按约定支付场地租金费达10日；未经顺祥通公司书面同意，瓷业公司将场地转让给第三方的，顺祥通公司有权单方解除本协议，并提前一个月书面通知瓷业公司迁离，收回使用场地，并有权要求瓷业公司付清所有欠费及违约金。发生不可抗力或因租赁物出现不适租情形，致使瓷业公司不能继续租赁的，瓷业公司有权单方解除协议，书面通知顺祥通公司，并有权要求顺祥通公司支付赔偿金，以及退还瓷业公司所支付押金等结余款项。同日，瓷业公司按照合同约定向顺祥通公司支付了2013年6月1日至2014年5月31日的租金58万元及押金10万元。
在原审法院庭审中，顺祥通公司提交了与案外人北京金地万厦物业管理有限公司签订的两份《场地租用协议》及北京金地万厦物业管理有限公司出具的转租证明，拟证明就涉案场地顺祥通公司享有合法的承租及转租权利。瓷业公司则提交与案外人北京丰运发菜市场有限公司签订的《场地租用协议》，拟证明其将涉案场地转租给第三方的客观事实。该合同约定瓷业公司将涉案场地出租给北京丰运发菜市场有限公司，租期自2013年10月15日至2018年10月14日，每年租金40万元，押金5万元。瓷业公司称顺祥通公司对转租事宜知情且认可，故要求由北京丰运发菜市场有限公司作为新的承租人向顺祥通公司履行支付租金的义务。对此顺祥通公司不认可，称不同意也不知道瓷业公司转租之事。经询，双方认可在2014年5月31日之后瓷业公司向顺祥通公司一共汇款75000元，瓷业公司同意该笔款项在房屋使用费中予以扣减，但不同意在房屋使用费中扣减顺祥通公司所支付的押金。另，顺祥通公司称曾与瓷业公司联系过解除合同事宜，但因无法找到瓷业公司，故未向瓷业公司发送解除通知。
原审法院认为：顺祥通公司、瓷业公司签订的《场地租用协议》是双方真实意思的表示，且顺祥通公司签订该协议时有北京金地万厦物业管理有限公司同意转租的证明，故该协议有效，双方均应当按照协议约定全面履行自己的义务。
协议签订后，顺祥通公司将涉案场地交付瓷业公司使用，瓷业公司应当依约履行支付租金的义务。根据协议，瓷业公司应当在2014年4月30日向顺祥通公司支付2014年6月1日至2015年5月31日的租金60万元，但瓷业公司未按约定支付租金，故瓷业公司已构成违约。瓷业公司称经顺祥通公司认可将涉案场地转租北京丰运发菜市场有限公司，故应由北京丰运发菜市场有限公司向顺祥通公司履行支付租金的义务，但就此主张瓷业公司未举证证明，故对瓷业公司的抗辩理由法院不予采信。相反，顺祥通公司不认可瓷业公司的转租行为，瓷业公司未提供其拥有转租权利的证明，故瓷业公司的转租行为亦违反了合同约定，应承担相应的违约责任。因瓷业公司未按协议约定支付2014年5月31日之后的租金，双方的租赁协议实际上已无法继续履行，故顺祥通公司要求解除双方签订的《场地租赁协议》法院予以支持。关于合同解除的时间，顺祥通公司未提交证据证明，法院以向瓷业公司送达起诉状及开庭传票的时间，即2015年2月16日作为确认合同解除的时间。据此，瓷业公司应向顺祥通公司支付2014年6月1日至2015年2月16日的租金，但因瓷业公司在2014年5月31日之后曾向顺祥通公司支付过75000元，庭审中顺祥通公司同意在瓷业公司应付费用中予以扣减该75000元，故法院认定瓷业公司应向顺祥通公司支付2014年7月16日至2015年2月16日的租金。另，合同解除后，瓷业公司应将场地腾退后交还顺祥通公司，故顺祥通公司应向瓷业公司支付自2015年2月17日至实际腾退之日止的房屋使用费。房屋使用费的标准，法院参照租金标准计算。因案件中租金和房屋使用费的标准一致，现顺祥通公司按照房屋使用费主张，故法院对二者不作区分，瓷业公司应向顺祥通公司支付自2014年7月16日至实际腾退房屋之日止的使用费，按照年租金60万元计算。
据此，原审法院于2015年6月判决：一、确认北京顺祥通科贸有限公司与河南大宋官窑瓷业有限公司北京分公司签订的《场地租用协议》于二○一五年二月十六日解除。二、河南大宋官窑瓷业有限公司北京分公司于判决生效后七日内将位于北京市朝阳区东三环南路华威里1号楼北侧场地腾退交还北京顺祥通科贸有限公司。三、河南大宋官窑瓷业有限公司北京分公司于判决生效后七日内给付北京顺祥通科贸有限公司自二○一四年七月十六日起至实际腾退房屋之日止的使用费，按照年租金六十万元计算。四、驳回北京顺祥通科贸有限公司之其他诉讼请求。
判决后，瓷业公司不服，以原审判决认定事实不清为由上诉至本院，不同意解除与顺祥通公司签订的《场地租用协议》，不同意腾退涉案场地及支付使用费。顺祥通公司同意原判。
在本院审理过程中，瓷业公司提供北京丰运发菜市场有限公司与北京金地万厦物业管理有限公司的协议书，欲证明涉案场地已由北京丰运发菜市场有限公司控制，瓷业公司无法腾退且顺祥通公司知晓瓷业公司将涉案场地转租给北京丰运发菜市场有限公司的情况。顺祥通公司对该份协议书的真实性与证明目的均不予认可。另，瓷业公司提供两位证人出庭作证，顺祥通公司表示不同意质证且对证人证言亦不予认可。瓷业公司要求北京丰运发菜市场有限公司作为当事人参加本案诉讼，顺祥通公司不予认可。本院经审理查明的其他事实与一审查明的事实无异。
上述事实，有当事人陈述、《场地租用协议》等证据在案佐证。
本院认为：公民、法人的合法权益受法律保护。依法成立的合同受法律保护。履行合同应遵循诚实信用原则。本案中，顺祥通公司与瓷业公司签订的《场地租用协议》系双方当事人的真实意思表示，双方当事人均应依约履行。根据本案已经查明的事实，瓷业公司未能按时支付协议约定的租金，已经构成违约。瓷业公司虽辩称北京丰运发菜市场有限公司代其履行付款义务，但未能就此提供有力证据予以证明，故对瓷业公司该项辩解意见，本院不予采纳。依据顺祥通公司与瓷业公司的协议约定，顺祥通公司提出解除合同的请求，符合协议约定及相关法律规定，上诉人瓷业公司不同意解除涉案协议的请求，于法无据，本院不予支持。关于瓷业公司以涉案场地未由其实际控制为由而拒绝腾退的上诉意见，因涉案协议仅涉及到瓷业公司与顺祥通公司，现涉案协议解除，瓷业公司理应腾退涉案场地并支付相应费用。而瓷业公司所称顺祥通公司知晓瓷业公司转租一事并要求北京丰运发菜市场有限公司进入本案诉讼程序的意见，因其提供的证据不足以证明该项主张，故对其该项辩解意见，本院不予采纳。涉及北京丰运发菜市场有限公司的纠纷，可另行解决。综上所述，原审法院对此案认定事实清楚，程序适当，处理正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费9300元，由北京顺祥通科贸有限公司负担1268元（已交纳），河南大宋官窑瓷业有限公司北京分公司负担8032元（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费9300元，由河南大宋官窑瓷业有限公司北京分公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓青菁
代理审判员 张玉娜
代理审判员 刘向飞
二〇一五年九月十一日
书 记 员 衡珊珊