陕西省神木县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）神民初字第00643号
原告闫文会，男，1971年1月出生，汉族，陕西省人。
原告高亮荣，男，1967年1月出生，汉族，陕西省人。
原告田虎成，男，1969年3月出生，汉族，陕西省人。
原告杨凤云，女，1967年5月出生，汉族，内蒙古人。
原告方栓女，女，1974年7月出生，汉族，陕西省人。
原告党宏兵，男，1981年12月出生，汉族，陕西省人。
原告尚应东，男，1974年5月出生，汉族，陕西省人。
原告刘胜利，男，1963年1月出生，汉族，陕西省人。
原告李根堂，男，1967年2月出生，汉族，陕西省人。
原告刘文军，男，1984年7月出生，汉族，陕西省人。
原告刘文飞，男，1970年6月出生，汉族，陕西省人。
原告李庆忠，男，1961年10月出生，汉族，陕西省人。
原告刘英平，男，1976年10月出生，汉族，陕西省人。
原告刘涛，男，1976年10月出生，汉族，陕西省人。
原告薛春连，女，1965年3月出生，汉族，陕西省人。
原告闫艳艳，女，1989年7月出生，汉族，陕西省人。
原告方占清，女，1965年10月出生，汉族，陕西省人。
原告黄花娣，女，1963年6月出生，汉族，陕西省人。
原告谢永，男，1987年11月出生，汉族，陕西省人。
原告闫建斌，男，1990年9月出生，汉族，陕西省人。
原告李燕，女，1980年10月出生，汉族，陕西省人。
原告刘徐栓，男，1969年1月出生，汉族，陕西省人。
原告武秋林，男，1965年9月出生，汉族，陕西省人。
原告刘玉侠，男，1962年3月出生，汉族，陕西省人。
原告赵凤娃，男，1965年10月出生，汉族，陕西省人。
原告刘军，男，1984年12月出生，汉族，陕西省人。
原告刘文忠，男，1972年9月出生，汉族，陕西省人。
原告方二俊，男，1973年7月出生，汉族，陕西省人。
原告王栓霞，女，1984年11月出生，汉族，陕西省人。
原告高爱雄，男，1973年9月出生，汉族，陕西省人。
原告杨付荣，男，1970年12月出生，汉族，陕西省人。
原告王飞，男，1984年1月出生，汉族，陕西省人。
原告朱爱军，男，1986年4月出生，汉族，陕西省人。
原告呼东艳，女，1980年11月出生，汉族，陕西省人。
原告闫忠强，男，1960年12月出生，汉族，陕西省人。
原告杭亚兵，男，1961年4月出生，汉族，陕西省人。
原告王毅，男，1988年3月出生，汉族，陕西省人。
原告刘金栓，男，1967年8月出生，汉族，陕西省人。
原告刘贤兵，男，1973年12月出生，汉族，陕西省人。
原告刘文青，男，1987年1月出生，汉族，陕西省人。
原告徐进才，男，1961年12月出生，汉族，陕西省人。
原告诉讼代表人高亮荣，男，1967年1月出生，汉族，陕西省人。
诉讼代表人闫文会，男，1971年1月出生，汉族，陕西省人。
诉讼代表人田虎成，男，1969年3月出生，汉族，陕西省人。
委托代理人张延平，陕西格道律师事务所律师。
委托代理人乔小飞，陕西格道律师事务所律师。
被告庞国伟，男，1955年3月出生，汉族，陕西省人。
被告段立卿，男，1948年10月出生，汉族，陕西省人。
被告段世高，男，1943年10月出生，汉族，陕西省人。
上述三被告委托代理人张雪峰，陕西秦北律师事务所律师。
委托代理人惠晔，陕西秦北律师事务所律师。
被告杨忠飞，男，1969年7月出生，汉族，陕西省人。
原告闫文会、高亮荣、田虎成等41人诉被告庞国伟、段立卿、段世高、杨忠飞合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告诉讼代表人闫文会、高亮荣、田虎成及其委托代理人乔小飞、张延平到庭参加诉讼，被告庞国伟、段世高、段立卿及其委托代理人张雪峰、惠晔到庭参加诉讼，被告杨忠飞经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称：被告庞国伟、段世高、段立卿、杨忠飞以神木县大保当镇建安水泥制品厂集资建房的名义合伙开发修建了神木县大保当镇建安苑小区，该小区位于神木县大保当镇打坝梁村敖包路东侧，占地面积10467.10㎡，建筑面积25000㎡。从2010年3月份起，原告等41名住户分别与四被告临时组建成立的“建安苑小区集资筹建处”签订了“房屋买卖合同书”，购买了四被告合伙修建的建安苑小区的房屋。合同签订后，各原告按合同约定支付了全部的购房款。2011年6月份，四被告向各原告交付所购房屋。2012年3月份，四被告向各原告每户收取20000元，用于办理房屋产权证的费用，并承诺“多退少补”。2012年12月27日、28日，神木县房地产管理所依法为各原告所购房屋办理了产权登记，并颁发了房屋产权证书，四被告也如约将房屋产权证书交付各原告，而对于办理产权证的费用则一直未向各原告公布。经原告方调查了解及其相关法律法规及政策的规定，办理产权证书各原告作为买方应承担的主要费用包括：契税（成交价格的1.5%），印花税（成交价格的万分之五或者5元）、交易手续费（每平方米3元）、登记费及工本费（每本80元，共有权证20元）、测绘费（每平方米1.3元）。据此，各原告应承担办理产权证的所有费用约人民币5000元。显然，四被告向各原告收取20000元费用远远超出了办理产权证的合理费用。故四被告应将多收取的办证费全部返还各原告。此外，四被告未按合同约定将土地使用权办理登记在各原告名下，而是登记在了“神木县大保当建安水泥制品厂”名下。故原告提起诉讼，请求判令四被告共同向各原告每人返还多收取的办理房产证的费用15000元，并承担本案诉讼费用。
原告向法庭提交了下列证据：
1、原告闫文会等41人的房屋产权证书复印件、收款收据复印件、原告身份证复印件、房屋买卖合同，证明各原告的主体资格及被告应退还原告多余收取的费用。
2、陕西格道律师事务所调查专用介绍信复印件及房屋档案摘录抄件，证明原告委托代理人依法调取的神木县大保当建安苑小区高亮荣所有的07幢2单元502室房屋的档案（档案号09143092），证明四被告给原告等业主办理房屋产权登记缴纳的契税等共计支出52440.18元，剩余费用应予退还。
被告庞国伟、段立卿、段世高辩称：原告起诉时人数为67人，开庭时又缩减为41人，有20多人无故消失，质疑存在诉讼代表人借用他人名义进行虚假诉讼的可能性，且各原告是否均是自愿推举诉讼代表人尚需法庭详细核实。且本案并不适宜进行共同诉讼，因为40多位原告签订的房屋买卖合同，每份合同的标的物、房屋面积等均不相同，且存在部分合同签订人与交款人、房屋产权登记人不一致的情况，因此诉讼标的不同，不适宜共同诉讼。且如果说必要的共同诉讼，尚需征询被告方的意见，被告不同意进行共同诉讼，所以请求法庭驳回原告的诉讼。对于案件实体方面及证据，被告方不进行答辩和质证。
四被告未向法庭提交证据。
对原告提交的房屋产权证书复印件、收款收据复印件、原告身份证复印件、房屋买卖合同及房屋档案摘录抄件，经审查，其来源合法，内容真实，与本案有关联，能证明原告购买四被告集资投资修建的位于神木县大保当镇建安苑小区的房屋及四被告收取原告每户办理产权证的手续费20000元的事实，被告亦未提交相反证据予以反驳，故依法予以认定。
经审理查明：神木县大保当镇建安苑小区位于神木县大保当镇打坝梁村敖包路东侧，占地面积10467.10㎡，建筑面积25000㎡。2010年初，被告庞国伟，杨忠飞，段世高，段立卿以“神木县大保当镇建安水泥制品厂”集资建房的名义合伙开发修建，并成立了“建安苑小区集资筹建处”。2010年3月份起，原告或其委托的家属分别与四被告组建成立的“建安苑小区集资筹建处”签订了“房屋买卖合同书”，购买了四被告合伙修建的建安苑小区的房屋。合同签订后，各原告依照合同约定支付了全部的购房款。2011年6月份，四被告向各原告交付所购房屋。2012年3月份，被告向各原告每户预收20000元办理房屋产权证的手续费用。根据双方签订的《房屋买卖合同》第六条第3款的约定：“如政府力度加大，办理房屋产权证和土地证等工作由甲方统一办理，相关一切费用由乙方承担”。此后，神木县房地产管理所依法为各原告所购买的房屋办理了产权登记手续，并颁发了房屋产权证书，并交付各原告。但未说明办理房屋产权证书的具体开支明细，根据双方的合同约定以及相关法律法规和政策的规定，办理产权证书各原告作为买方应承担的主要费用包括：契税、印花税、交易手续费、登记费及工本费、测绘费等，各原告应承担办理产权证的所有费用不足5000元。故原告方认为四被告向各原告每户收取20000元费用远远超出了办理产权证的合理费用，其余部分应予返还，经双方协商未果，原告诉至本院。
另查：原告杨凤云的房屋买卖合同为其丈夫宋维力签订，费用为杨凤云交纳，产权证登记在杨凤云名下；原告李燕的房屋买卖合同为其丈夫方振祥签订，产权证登记在李燕名下；原告呼东艳的房屋买卖合同为其丈夫刘忠雄签订，费用为呼东艳交纳，产权证登记在呼东艳名下；原告谢永的房屋买卖合同为其父亲谢树青签订，费用为谢永交纳，产权证登记在谢永名下；原告方拴女的房屋买卖合同为冯二林（冯立荣）签订，原告方拴女之丈夫从冯立荣处转让该房，办理产权证费用为方拴女交纳，产权证登记在方拴女名下；原告黄花娣的房屋买卖合同为其丈夫闫喜仁签订，费用为闫喜仁交纳，产权证登记在黄花娣名下；原告王毅、王飞的房屋买卖合同为其父亲王生生签订，费用为王生生交纳，产权证登记在王毅、王飞名下；原告刘文军的房屋买卖合同为其父亲刘茂林签订，费用为刘文军交纳，产权证登记在刘文军名下；原告闫建斌的房屋买卖合同为其母亲李二兰签订，费用为闫建斌交纳，产权证登记在闫建斌名下；原告王拴霞的房屋买卖合同为其丈夫王晓军签订，费用为郭霞代交，产权证登记在王栓霞名下；原告刘军的房屋买卖合同为其父亲刘玉喜签订，费用为刘晓翠代交，产权证登记在刘军名下。
本院认为：原、被告签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思的表示，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。原告等住户按照约定每户缴纳了办理房屋产权登记手续的费用20000元，但根据被告办理产权证书实际缴纳的费用和正常开支，均摊到原告等每家住户的费用不足5000元。四被告合伙修建房屋出售给原告等使用，对上述费用，各被告应当按照出资比例或者协议的约定以其各自的财产承担连带清偿责任。因此，四被告对于超额收取的各原告的费用依法应予返还，并负连带责任。对于签订合同者与房屋产权登记者不一致的情况，因本案虽为房屋买卖合同纠纷，但其本质仍是因办理产权证的费用而引发的纠纷，因此应当由最终承受义务的人享有相应的权利，且经法庭调查审核，其中杨凤云等12人的房屋买卖合同签订人与其房屋产权登记人均有近亲属关系或者其他法律关系，从民事法律关系的角度上可构成一般家事代理，应属有效。故对原告的诉讼请求，依法应予支持。被告未向法庭提交相反证据予以反驳，亦不能合理释明其办理该项产权证的实际费用情况，故视为其举证不能，应承担相应的法律后果。故根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法通则》第三十五条、第八十七条之规定，判决如下：
由被告庞国伟、段立卿、段世高、杨忠飞于本判决生效之日起五内一次性返还原告闫文会、高亮荣、田虎成、杨凤云、方拴女、党宏兵、尚应东、刘胜利、李根堂、刘文军、刘文飞、李庆忠、刘英平、刘涛、薛春连、闫艳艳、方占清、黄花娣、谢永、闫建斌、李燕、刘徐栓、武秋林、刘玉侠、赵凤娃、刘军、刘文忠、方二俊、王栓霞、高爱雄、杨付荣、王毅、王飞、朱爱军、呼东艳、闫忠强、杭亚兵、刘金栓、刘贤兵、刘文青、徐进才等41人办理房屋产权登记手续的费用各15000元。四被告互负连带责任。
案件受理费13850元，由被告庞国伟、段立卿、段世高、杨忠飞负担。
审 判 长 郄小平
审 判 员 李 雯
人民陪审员 张祥祥
二〇一五年二月十五日
书 记 员 马安军