浙江省衢州市柯城区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0802民初5165号原告（反诉被告）：衢州市嘉豪物业管理有限公司，住所地：衢州市劳动路16号金城商务大厦428、430、432号。法定代表人：谢加海，总经理。委托诉讼代理人：林永武，男，1957年5月25日出生，汉族，系原告员工。被告（反诉原告）：陈瑛，女，1961年6月29日出生，汉族，住衢州市柯城区。委托诉讼代理人：叶建华，男，1958年8月9日出生，汉族，系被告丈夫。原告衢州市嘉豪物业管理有限公司（反诉被告，以下简称嘉豪物业公司）与被告（反诉原告）陈瑛物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序由代理审判员雷震雲独任审判，于2016年12月1日公开开庭进行了审理。原告嘉豪物业公司的委托诉讼代理人林永武，被告陈瑛的委托诉讼代理人叶建华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉豪物业公司起诉称：2008年5月1日，原告与被告所在国旅山水小区开发商衢州国际旅游集团房地产开发有限公司签订了前期物业管理服务合同，为国旅山水小区提供物业管理服务，被告为国旅山水小区30-2-101室的业主，被告已拖欠物业服务费1843元（2011.1.1—2014.12.31），截至2015年7月31日止，拖欠违约金460元，合计2303元。故原告诉至本院，要求：1、判令被告支付2011年1月1日至2014年12月31日物业服务费1843元、违约金460元，合计2303元；2、由被告承担本案诉讼费用。原告嘉豪物业公司为证明其本诉主张，向本院提供了以下证据：一、前期物业管理服务合同1份，证明原告受衢州国际旅游集团房地产开发有限公司的委托为国旅山水小区业主提供物业服务，约定了服务内容、收费标准及其他权利义务的事实。被告对证据一的真实性及原告提供物业管理服务的事实无异议，但是认为收费标准应按二级服务标准确定，本院对证据一的真实性予以确认。二、催缴物业费函、照片各1份，证明原告向被告催要物业费，被告未支付的事实。被告对证据二无异议，本院予以确认。三、衢州市不动产登记信息查询记录1份，证明被告陈瑛系柯城区国旅山水小区30幢2单元101室房产的业主，物业面积为96.03平方米。被告对证据三无异议，本院予以确认。被告陈瑛答辩称：对1843元的物业服务费数额有异议，应当是按照0.3元每月每平方米的标准计算；原告提供的物业服务实际上未达到二级服务标准。被告陈瑛就本诉部分未向本院提供证据。反诉原告陈瑛反诉称：1、衢州市柯城区国旅山水小区北至明珠苑的围墙已灭失，反诉人向嘉豪物业公司多次反映，要求恢复北面围墙原样，被反诉人不解释也不答复，根据《中华人民共和国物权法》第三十六条规定，造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状;业主要了解小区北面围墙灭失原因，嘉豪物业公司管理人员应该告知，但嘉豪物业公司管理人员并不知道业主享有知情权和监督权，反诉人要求查验管理人员、专业操作人员的物业管理职业资格证书或者岗位证书。2、2013年8月23日11时左右，反诉人放在衢州市柯城区国旅山水小区30-2-101室门口的浩洋娇子电动车一辆被偷，查摄像，摄像头全坏，找北门卫，门卫无人值班，小区北面围墙灭失，根据《中华人民共和国物权法》第三十七条规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任，根据物业管理条例第三十六条，物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的物业管理，企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。3、被反诉人物业服务与一级物业管理服务标准不相符，被反诉人没有合理放置垃圾桶，造成垃圾桶靠近水景，影响了小区景观，破环了环境卫生，不符合一级物业管理服务标准，被反诉人在对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验、维修养护，验收手续齐全，每年至少一次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上等几点上未达到一级物业管理服务标准，应该协商新的收费标准。故反诉原告反诉至本院，要求：1、被反诉人恢复衢州市柯城区国旅山水小区北面围墙原样；2、被反诉人赔偿电动车损失1500元；3、被反诉人设立专职门卫；4、诉讼费由被反诉人承担。反诉原告陈瑛为证明其反诉主张，向本院提供了以下证据：四、照片4张、浙江增值税普通发票1份、立案决定书复印件1份，证明：围墙之前存在过，但是被拆除了；门岗有失职现象，导致反诉原告电动车被偷；小区物业服务不到位。反诉被告对证据四的真实性无异议，但是认为看不出围墙原址，不能确定围墙是否存在过，仅凭照片不能证明门岗失职导致电动车被偷，电动车在2013年8月时的价值也没有1500元，垃圾桶的摆放从上个物业公司开始就没有变更过，如果不合理，可以调整。本院对证据四的真实性予以确认。反诉被告嘉豪物业公司答辩称：1、反诉原告所说的围墙在被反诉人进入小区提供物业服务前已经没有了，要被反诉人恢复没有依据；2、电动车被偷与被反诉人无直接关联；3、主通道24小时专职门卫是设立的，辅通道则定时开关门。反诉被告就反诉部分未向本院提供证据。根据上述已经确认的证据，结合原、被告当庭的陈述，本院认定以下事实：2008年4月30日，原告嘉豪物业公司与衢州国际旅游集团房地产开发有限公司签订了前期物业管理服务合同，合同约定：原告为柯城区国旅山水小区提供前期物业管理服务，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，交纳方式为按年交纳；委托管理期限为2008年5月1日起至业主委员会成立止。合同约定的一级收费标准为0.5元每月每平方米，二级收费标准为0.3元每月每平方米，由嘉豪物业公司根据自身提供的服务质量确定。实际收费标准为0.4元每月每平方米。被告陈瑛系坐落于柯城区国旅山水小区30幢2单元101室房屋的所有权人（即业主），房产总面积为96.03平方米，应向原告交纳的2011年1月1日至2014年12月31日止的物业费为1843元。后原告向被告催缴物业费，但被告至今未履行缴费义务。现原告诉至本院，本诉请求如前所述。反诉原告亦诉至本院，反诉请求如前所述。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务；建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力；经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持；当事人对自己提出的主张，有责任提供证据；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案本诉中，原告嘉豪物业公司与衢州国际旅游集团房地产开发有限公司签订的前期物业管理服务合同合法有效，原告已经按约提供了物业管理服务，被告陈瑛作为业主，接受了原告提供的物业管理服务，应当按约支付相应的物业费，但原告提供物业管理服务存在瑕疵，故对于原告本诉部分的违约金主张，本院不予支持。关于反诉部分，本院认为，对于第1项反诉请求，本案系物业服务合同纠纷，系合同之诉，反诉原告基于物权请求权要求反诉被告恢复衢州市柯城区国旅山水小区北面围墙原样，不在合同之诉的范畴内，且反诉原告并无证据证明反诉被告毁损或者拆除了衢州市柯城区国旅山水小区北面的围墙，故对第1项反诉请求，本院不予支持；对于第2项反诉请求，反诉原告对于电动车被偷所产生的实际损失系反诉被告未按约适当履行物业服务合同的合同义务所导致这一要件缺乏证据予以证实，故对第2项反诉请求，本院不予支持；对于第3项反诉请求，本院认为，反诉被告嘉豪物业公司已经按约设立了门岗并聘用了相关人员，反诉原告要求设立专职门卫的诉请，缺乏事实与法律依据，故对第3项反诉请求，本院亦不予支持。综上所述，本诉部分：原告嘉豪物业公司要求被告陈瑛支付拖欠的物业费1843元的诉讼请求，本院予以支持；反诉部分：反诉原告陈瑛的反诉请求，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告陈瑛于本判决生效之日起十日内支付原告衢州市嘉豪物业管理有限公司物业费1843元。二、驳回原告衢州市嘉豪物业管理有限公司的其余本诉请求。三、驳回反诉原告陈瑛的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，减半收取25元，由被告陈瑛承担，于本判决生效之日交纳；反诉案件受理费210元，减半收取105元，由反诉原告陈瑛承担（已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。代理审判员  雷震雲二〇一六年十二月一日代书 记员  王 婷