福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽01民终2376号
上诉人（原审被告）：福建泰和餐饮投资管理有限公司，住所地福建省福州市平潭县潭城镇龙里工区农业局北侧明珠公寓5幢301号。
法定代表人：林海，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨锴，福建海坛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张康，男，1982年1月4日出生，汉族，住福建省福清市。
委托诉讼代理人：黄强，福建华巍律师事务所律师。
原审被告：林海，男，1982年2月22日出生，汉族，住福建省平潭县。
委托诉讼代理人：杨锴，福建海坛律师事务所律师。
原审第三人：王昌宏，男，1964年8月9日出生，汉族，住福建省平潭县。
原审第三人：林章银，男，1974年7月7日出生，汉族，住福建省平潭县。
原审第三人：林宝宋，女，1971年4月8日出生，汉族，住福建省平潭县。
上诉人福建泰和餐饮投资管理有限公司（以下简称泰和公司）因与被上诉人张康、原审被告林海、原审第三人王昌宏、林章银、林宝宋房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省平潭县人民法院（2015）岚民初字第205号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
泰和公司上诉请求：1.撤销原审判决，并依法改判驳回张康的诉讼请求；2.由张康承担本案的诉讼费用。事实和理由：一、原审法院认为王昌宏、林章银、林宝宋经法院合法传唤未到庭，视为对证据真实性的默许，同时认为虽案涉店面的所有权人系第三人林章银、林宝宋，但本案无证据证明第三人王昌宏系无权处分。上述认定是错误的。1、张康未提供证据证明其和王昌宏签订的《房屋租赁协议》经过实际产权人林章银和林宝宋认可或者授权，应当推定王昌宏依法没有处分权。2、店面产权证上的所有人系林章银和林宝宋，就最直接证明了王昌宏系无处分权的人。根据以上事实，应认定本案租赁协议是王昌宏和张康无权处分他人财产的行为，依法应认定为无效。二、原审法院认为“本案亦无证证明原告在签订上述协议时已明知案涉店面不能作餐饮，且亦无证据证明店面在法律上无法经营餐饮，故被告主张原告存在缔约过失，本院不予支持”，该认定是错误的。我方接手店面之后，积极安排人员进行装修，但是第二天，楼上的业主听说要经营餐饮店，就直接组织了一大批人到装修现场进行阻挠。于是我方暂停装修，第三天，再次让人开工装修店面，楼上的业主又一大批人阻挠施工。经过反复多次，我方均无法开工装修。通过报警及找物业公司均无法解决，之后我方的员工将该情况也反馈给张康，张康说他不管，建议我方通过强硬的措施继续装修，最后不得已才予以放弃。在跟楼上业主沟通的过程中，业主说之前已经有多个要开餐饮店的人想来这里装修，最后都被她们赶走了。业主认为她们跟物业及开发商签订了合同，约定该楼下的店面不得经营餐饮店，开发商同意。最后派出所建议我方通过法院起诉解决该纠纷。因此，张康在转让该店面之前就明知该店面经营餐饮一定会受到楼上业主的阻挠，无法经营，其过错在先，这是导致本案合同无法履行的真正原因。因此张康要求泰和公司承担违约责任于法无据。
张康辩称：一、原审法院认定事实清楚，应予以维持。1、张康对讼争店铺享有租赁权益。从张康与王昌宏签订的《店面租赁协议》可知，张康对讼争店铺享有6年租赁期限，而且该合同明确约定若张康没有违约则可以将店铺转让，至转租时业已1年有余，对此林章银、林宝宋亦没有提出反对，说明林章银、林宝宋对于王昌宏处分讼争店面是认可且无异议的，因此张康对讼争店铺享有租赁权并有转租的权利。2、泰和公司对本案讼争店面的权属是明知且认可的。泰和公司与王昌宏签订的《店面租赁协议》第5条约定：“本商店产权法人代表名字分别是林章银、林宋宝，实属王昌宏所有”，可见泰和公司对讼争店面的权属是明知且认可的。现泰和公司将他人妨碍其行权的结果，归结于讼争店铺的转让是没有许可、授权所导致，将责任归到张康身上，违背诚实信用原则。3、讼争《店铺转让协议书》是合法有效的。张康在与泰和公司协商转让店铺剩余租赁期时，已明确告知其讼争店铺的权属情况，并促成泰和公司与王昌宏之间签订《店面租赁协议》，张康与泰和公司签订的《店铺转让协议书》是双方的真实意思表示，且内容未违反法律禁止性的规定，因此该协议书是合法有效的。二、张康并不存在任何过错。1、张康与泰和公司签订协议时并未约定讼争店面用途，张康在转租前经营服装业务，经营期间从未有过任何阻碍，张康并不知道泰和公司将讼争店面用于何种业务，也不知道若将讼争店面用于餐饮是否会存在问题。2、泰和公司不能行使承租权益系因他人阻挠所致，并非法律上禁止讼争店面经营餐饮，我国法律业已明文规定因第三人侵权遭受损失的，应向第三人主张权利，现泰和公司将第三人的阻挠归责于张康明显没有事实与法律依据。
林海述称：同意泰和公司的上诉意见。
原审第三人王昌宏、林章银、林宝宋未发表意见。
张康向原审法院起诉请求：1、判令泰和公司、林海向张康连带支付转让费11万元及违约金（自2013年12月1日起计至实际付清之日止，每日违约金按转让费用的千分之一计算）；2、判令泰和公司、林海连带支付违约金5500元；3、判令泰和公司、林海向张康连带支付租金14000元及利息（利息自2013年11月27日起计至实际付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率标准计算）；4、本案诉讼费用由泰和公司、林海承担。
原审法院认定事实：案涉店面位于平潭县潭城镇东大街（步行街）B1-33至B1-37，其中B1-33、34店面系第三人林章银所有，B1-35、36、37店面系第三人林宝宋所有。2012年11月22日，第三人王昌宏和张康就案涉店面签订《店面租赁协议》，租赁期限自2012年12月15日至2018年12月15日。上述协议签订之后，张康便开始在其租赁的案涉店面中经营。2013年，张康和林海就案涉店面的转让事宜进行协商。2013年11月27日，张康、林海之间就案涉店面的转让事宜签订《店铺转让协议书》，该协议第四条载明：“乙方在2013年11月30日分两次向甲方支付转让费共计人民币11万元，（大写：）拾壹万元整，上述费用已包括第三条所述装修、装饰、设备及其他费用，此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用。”该协议的第六条载明：“如乙方逾期交付转让金，除甲方交铺日期相应顺延外，乙方应每日向甲方支付转让费的千分之一作为违约金，逾期30日的，甲方有权解除合同，并且乙方必须按照转让费的5%向甲方支付违约金。如果由于甲方原因导致转让中止，甲方同样承担违约责任，并向乙方支付转让费的5%作为违约金。”此外，该合同的甲方处由张康签字捺印，合同首部乙方处由林海签字捺印，合同尾部的乙方处由林海签字，并加盖泰和公司的公章。随后，第三人王昌宏同意张康将案涉店面转租的事宜，并由林海和王昌宏签订《店面租赁协议》。在上述事项协商一致之后，泰和公司就开始对案涉店面进行装修。因为泰和公司将在案涉店面中经营餐饮，随即遭到楼上业主的阻挠。在阻挠之下，林海遂与第三人王昌宏解除租赁关系，并告知张康希望解除转让协议。但张康予以拒绝。林海系泰和公司的法定代表人。泰和公司在签订《店铺转让协议书》后向张康支付了3万元款项。此外，第三人王昌宏和泰和公司之间就案涉店面的租赁关系于2014年1月20日解除。
原审法院认为，本案主要有以下几个争议焦点：一、关于《店铺转让协议书》的合同主体问题。《中华人民共和国民法通则》第四十三条规定：“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。”林海系泰和公司的法定代表人，对餐饮业的投资管理系泰和公司的经营范围之一。本案转让的案涉店面系用于经营餐饮，林海在《店铺转让协议书》上签字捺印应当认为公司的职务行为，相应的法律后果应当由泰和公司承担。张康诉请林海对本案债务承担连带责任，原审法院不予支持。二、关于《店铺转让协议书》的效力问题。虽案涉店面的所有权人系第三人林章银、林宝宋，但本案无证据证明第三人王昌宏系无权处分。而且张康和第三人王昌宏签订租赁合同之后，已经实际履行将近1年时间；在《店铺转让协议书》签订之后，张康依约将案涉店面及附属设备交付给泰和公司，同时也没有因为第三人林章银、林宝宋主张权利而导致合同不能履行。本案是因为相关业主的阻挠导致合同无法正常履行，但因第三人的行为导致合同不能履行，并非合同解除的法定条件。张康、泰和公司仍应依约履行合同项下的义务，若因第三人的阻挠导致合同一方违约，违约方可在承担违约责任之后另行向第三人主张权利。本案亦无证据证明张康在签订上述协议时已明知案涉店面不能用作餐饮，且亦无证据证明案涉店面在法律上无法经营餐饮，故泰和公司、林海主张张康存在缔约过失，原审法院不予支持。本案合同效力不受处分权之有无的影响。综上，张康、泰和公司就案涉店面的使用权转让而签订的《店铺转让协议书》系双方真实意思表示，且店面转让费普遍存在门店出租行业中，对此法律未明文禁止。合同双方可依其对市场之判断自由约定店面转让费的数额，就此达成的协议对双方均具有法律约束力。按照《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”故泰和公司应按照约定向张康支付店面转让费，扣除已经支付3万元款项，泰和公司仍应向张康支付转让费8万元。三、关于违约金金额是否过高的问题。张康同时主张违约金5500元以及每日按照转让费的千分之一计算违约金。泰和公司、林海认为违约金数额过高，请求法院予以调整。按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”原审法院认为，张康上述违约金的诉请过分高于实际损失，依法应予以调整。原审法院酌定泰和公司应向张康支付以8万元为基数，按照中国人民银行同类同期贷款利率，自2013年12月1日起计至实际还款之日止的违约金。四、关于14000元租金的支付问题。张康、泰和公司在2013年11月27日就店面转让事宜达成一致意见，因张康已经向第三人王昌宏支付案涉店面的租金至2013年12月15日，故双方在协议的第九条补充约定这一段时间的租金14000元。故泰和公司应向张康承担支付租金14000元的责任。张康尚诉请自2013年11月27日起算的利息，但《店铺转让协议书》未明确约定租金的支付期限，也未约定逾期应当承担违约责任，故对该项诉请原审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告福建泰和餐饮投资管理有限公司应当在本判决生效之日起十日内向原告张康支付转让费8万元及违约金（违约金以8万元为基数，按照中国人民银行同类同期贷款利率，自2013年12月1日起计至实际还款之日止）；二、被告福建泰和餐饮投资管理有限公司应当在本判决生效之日起十日内向原告张康支付租金14000元；三、驳回原告张康的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3700元，由原告张康负担895元，由被告福建泰和餐饮投资管理有限公司负担2805元。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，讼争店面登记产权人虽然为林章银、林宝宋，但在张康与王昌宏签订、履行《店面租赁协议》、泰和公司与王昌宏签订、履行《店面租赁协议》的过程中，林章银、林宝宋均未提出异议；且在上述两份《店面租赁协议》中，均明确约定“本商店产权法人代表名字分别是林章银、林宝宋，实属王昌宏所有”，即张康、泰和公司均明知讼争店面的登记产权人为林章银、林宝宋，也认可王昌宏享有讼争店面的处分权。在林章银、林宝宋未对讼争租赁协议的效力提出异议的情况下，泰和公司现主张王昌宏对讼争店面没有处分权，进而主张讼争租赁协议为无效协议，不能成立，本院不予采纳。泰和公司主张张康在转让该店面之前已明知该店面不能经营餐饮，过错在先，泰和公司无需承担违约责任。本院认为，讼争店面在法律上并未被禁止经营餐饮，泰和公司亦未提供证据证明张康在签订合同之前即已明知泰和公司经营餐饮会被业主阻挠，故泰和公司该主张亦不能成立，本院亦不予采纳。
综上所述，泰和公司的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3700元，由福建泰和餐饮投资管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴一萍
审 判 员 符海燕
代理审判员 陈碧珍
二〇一六年十一月一日
书 记 员 吴 超