江苏省赣榆县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）赣商初字第00957号
原告中国银行股份有限公司赣榆支行，住所地赣榆县青口镇黄海路4号。
法定代表人丁秀梅，行长。
委托代理人于波。
委托代理人孟庆保，江苏港人律师事务所律师。
被告田敬奎，居民。
被告秦艳，居民。
被告连云港东升房产集团有限公司，住所地赣榆县青口镇文化东路。
法定代表人宋忠健，董事长。
原告中国银行股份有限公司赣榆支行（以下简称“中国银行赣榆支行”）与被告田敬奎、秦艳、连云港东升房产集团有限公司（以下简称“东升房产公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2014年6月3日立案受理后，依法由代理审判员陆帆适用简易程序，于2014年7月3日公开开庭进行了审理。原告中国银行赣榆支行委托代理人于波、孟庆保到庭参加了诉讼，被告田敬奎、秦艳、东升房产公司法定代表人经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原某中国银行赣榆支行诉称，2012年3月7日，原某与被告签订个人商业用房贷款合同，原某为第一被告提供1046000元贷款用于购买第三被告开发的赣榆县环东住宅小区3幢1号商业用房，贷款期限为10年，按月归还借款本息。第二被告作为共有人向原某出具了共同还款承诺。2012年3月19日，原某与三被告签订了《房地产抵押合同》，约定以第一、二被告购买的环东住宅小区3幢1号商业用房作为抵押担保，第三被告作为担保人自抵押合同生效之日至办理房屋所有权证书止无条件承担担保责某但该房屋至今未办理房屋所有权证书。合同签订后，原某按约向被告发放了1046000元借款，贷款发放后，被告前期均能按约归还借款本息，自2014年2月份不再按约还款，至今尚欠本金901352.40元。现请求依法判令三被告连带偿还原某借款本金901352.40元及约定利息、罚息，如三被告未能偿还借款，请求依法处分抵押财产，用所得价款优先偿还上述债务。
被告田敬奎、秦艳、东升房产公司未作答辩。
经审理查明，被告田敬奎与秦艳系夫妻关系。2012年2月9日，被告田敬奎作为买受人与被告东升房产公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定被告田敬奎购买被告东升房产公司开发的位于赣榆县青口镇怀仁路东侧、环东家具市场内的环东住宅小区第3幢1号商业用房，房屋总价款为2092992元，首付款为1046992元，余款1046000元由买受人以银行按揭方式支付。2012年3月7日，被告田敬奎作为借款人、被告东升房产公司作为保证人与原某中国银行赣榆支行作为贷款人签订《个人商业用房贷款合同》，约定借款人田敬奎向原某借款1046000元用于购买位于赣榆县青口镇环东住宅小区第3幢1号商业用房，借款人同意并授权贷款人将全部贷款划入借款人指定的售房人的结算账户，借款期限自2012年4月1日至2022年4月1日，借款采用按月等额本息还款法偿还，还款期共计120期，每月的2日为结息日和付息日，借款利率按照浮动利率，浮动周期为12个月，即从贷款人实际放款日起每12个月重新定价一次，第一浮动周期内，贷款月利率为6.4625‰，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率上浮10%作为下一个浮动周期的适用利率，若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率每日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为合同约定的贷款利率水平上加收40%，借款人未按期归还贷款本息的，贷款人有权宣布尚未偿还的贷款本息全部或部分提前到期。同时约定借款人以所借贷款购买的房屋向贷款人提供抵押担保，被告东升房产公司作为保证人为借款提供阶段性连带责任保证，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责某但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任及保证责某保证期间为借款人债务履行期间届满（包括贷款提前到期的情形）之日起两年，若主债务为分期履行的，则保证期间为自本合同生效之日起至最后一期债务履行期届满之日后两年。被告秦艳向原某出具共有人承诺函及共同还款承诺函，承诺其作为共有人同意将位于赣榆县青口镇环东住宅小区第3幢1号商业用房抵押给原某作为田敬奎向原某借款1046000元的担保，同时承诺其作为共同债务人对该笔借款承担还款责任直至贷款本息全部清偿为止。2012年3月19日，被告田敬奎、秦艳作为抵押人、被告东升房产公司作为担保人与原某中国银行赣榆支行作为抵押权人签订房地产抵押合同，约定抵押人田敬奎、秦艳将其购买的赣榆县青口镇环东住宅小区第3幢1号商业用房抵押给抵押权人，作为向抵押权人申请按揭贷款还款之保证，担保人为抵押人承担担保责某该合同加盖了赣榆县房产管理处抵押鉴证专用章。以上合同签订后，原某中国银行赣榆支行按约于2012年4月1日向被告田敬奎发放了1046000元借款。借款之后，被告田敬奎、秦艳自2014年2月份开始不再按约还款，截止2014年2月2日，二被告共偿还借款本金144647.60元及利息134064.10元，尚欠本金901352.40元及约定利息、罚息至今未还，双方因此产生诉争。
另查明，被告田敬奎、秦艳在被告东升房产公司购买的赣榆县青口镇环东住宅小区第3幢1号商业用房至今未办理房屋所有权证书及他项权证书。
本院所确认的上述事实，有原某提交的商品房买卖合同、中国银行个人商业用房贷款合同、房地产抵押合同、共同还款承诺函、共有人承诺函、借款借据、还款明细、被告的身份证、结婚证、户口簿复印件以及原某委托代理人孟庆保、于波的陈述笔录等在卷为凭，经本院开庭审查，对上述证据予以确认。
本院认为，原、被告之间签订的中国银行个人商业用房贷款合同、房地产抵押合同、共同还款承诺函、共有人承诺函均系当事人真实的意思表示，合法有效，本院予以确认，原、被告双方均应按约履行义务。根据合同约定，原某已经按约履行了提供借款1046000元的义务，借款人田敬奎、共同还款人秦艳应按约履行还款义务，其未按约履行，已构成违约，原某有权提前收回尚未到期的借款，被告田敬奎、秦艳应当承担违约责任。被告田敬奎、秦艳自愿用其购买的位于赣榆县青口镇的环东住宅小区第3幢1号商业用房为本案借款提供抵押担保并办理了抵押登记，如被告田敬奎、秦艳未按约履行还款义务，则原某有权就抵押房产折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款优先受偿，受偿范围为双方约定的担保范围。被告东升房产公司作为保证人，自愿为田敬奎、秦艳的借款提供阶段性连带责任保证，但被告东升房产公司作为售房人至今未按约办妥并交付原某他项权证书，故被告东升房产公司应当在抵押房产价值范围之外就借款人田敬奎、秦艳不能清偿的部分向原某承担相应的担保责任。综上，对原某的诉讼请求，本院予以支持。被告田敬奎、秦艳、东升房产公司法定代表人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃，不影响本案的审理。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十六条、第二十八条、第四十一条、第四十二条、第四十六条、第五十三条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告田敬奎、秦艳于本判决生效之日起十日内偿还原告中国银行股份有限公司赣榆支行借款本金901352.40元及约定利息、罚息；
二、如果被告田敬奎、秦艳不能履行本判决确定的还款义务，则原告中国银行股份有限公司赣榆支行可以与被告田敬奎、秦艳协议，以抵押物（位于赣榆县青口镇的环东住宅小区第3幢1号商业用房）折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告田敬奎、秦艳所有；
三、如果执行本判决以上第一、二项后，原告中国银行股份有限公司赣榆支行的债权仍不能受偿的，被告连云港东升房产集团有限公司对不足部分承担连带清偿责任。
三被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12863元，由三被告负担（原告已为其垫付，三被告于本判决生效之日起十日内将上述费用支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费12863元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，账号：44×××94。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条之规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
代理审判员 陆帆
二〇一四年七月四日
书 记 员 周明
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定，仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
（二）《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
（三）《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。
第二十八条同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。
第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。第四十二条办理抵押物登记的部门如下：（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；（三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；（四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；（五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
（三）《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》
第四十九条以尚未办理权属证书的财产抵押的，在第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的，可以认定抵押有效。当事人未办理抵押物登记手续的，不得对抗第三人。
（三）《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。