江苏省射阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）射民初字第01999号
原告孙某某。
原告刘某某。
以上两原告共同委托代理人张永中，江苏德佳律师事务所律师。
被告沈某某。
被告孙某某。
以上两被告共同委托代理人刘庭，射阳县合兴法律服务所法律工作者。
第三人沈某某。
委托代理人贺玮，射阳县合兴法律服务所法律工作者。
原告孙某某、刘某某与被告沈某某、孙某某、第三人沈某某债权人撤销权纠纷一案，本院于2015年12月14日受理后，依法组成合议庭，于2016年4月12日公开开庭进行了审理。原告孙某某、刘某某及共同委托代理人张永中，被告孙某某、被告孙某某、沈某某的共同委托代理人刘庭，第三人沈某某及其委托代理人贺�到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙某某、刘某某诉称：两被告系夫妻关系，第三人系被告沈某某的嫡亲姐姐。2012年，被告孙某某因经营需要分数次向原告借款计70万元。后因无力偿还，于2012年9月29日，由两被告将其所有的位于射阳县城虹亚名居2号楼15号门市房产以220万元的价格转让给原告。并约定，上述70万元借款抵充部分房款，原告另再向其支付30万元现金；下剩120万元由原告为其向工商银行偿还同等数目的抵押贷款；该房产的房租从2012年12月28日起，由原告收取。
合同签订后，原告即向被告支付了30万元现金，并陆续履行了其他代为偿还利息的义务。但被告却不通过原告又向该房产的承租人收取了2013年度的房租，同时拒绝协助原告办理上述房产的过户登记手续。不得已，原告于2013年3月11日诉至射阳县人民法院，要求被告协助办理上述房产的过户登记手续。开庭前，双方家庭成员，包括第三人都出面做协调工作，因两被告答应原告办理该房产的过户登记手续，故原告后于2013年4月2日对该案予以撤诉。但之后，两被告仍拒绝履行相关的协助办理该房产的过户登记手续，原告不得已又于2013年7月15日再次诉讼至射阳法院。开庭前，两被告均不同意将上述70万元借款抵充部分房款，被告沈某某同时否认知道原告后来支付30万元购房款的事实。同时，因被告另在中国工商银行有25万元的信用贷款未能偿还，工商银行要求原告将被告的120万元抵押贷款及该25万元信用贷款一并偿还，才肯办理该房产的他项权撤销手续。该意见遭原告拒绝后，工商银行随即将被告起诉至人民法院，并申请法院对该门面房予以查封保全，致使原告要求被告办理房产协助变更登记手续的诉讼请求被法院驳回。
原告实无他�，只得准备为上述借款、已付购房款及代为支付的银行利息等债权起诉被告，并先行提出诉前财产保全申请，拟对被告上述早已购买居住的都市华城10号楼303室房产予以保全。但法院工作人员在下达裁定前，到射阳县房管所查询房产信息时，却发现该房产早在2013年5月22日，即原告第一次起诉被告撤诉后的50天，即由两被告以虚假买卖的恶意形式将该房产过户登记到了第三人名下，将该房产虚构买卖价值为35.4万元。而该房产及车库的市场价格最少不会低于60万元。
而第三人系被告沈某某的嫡亲姐姐，原、被告之间的上述一系列矛盾纠纷，其都一清二楚，且亲自参与调解过数次。原告认为，上述被告与第三人的虚假和恶意行为严重侵犯了自己的合法权益。原告据此提出撤销之诉，请求判令1、撤销被告与第三人就射阳县合德镇都市华城住宅小区10号楼303室房产及附属车库的恶意转让及变更登记行为。2、本案诉讼费、律师代理费由被告承担。
被告沈某某、孙某某辩称：一、原告不具有我国《合同法》第74条所规定的利害关系人的诉讼主体资格。1、两被告与沈某某转让都市华城小区10号楼303室房产的时间为2013年5月，土地使用证转让完成于同年6月。在该房产转让的同时与之前，两答辩人不欠两原告债务，两原告也不对两答辩人享有债权。2、两原告对答辩人的合法债权形成于2016年2月3日，而根据规定，在债权成立之前，债务人的行为并无发生危害债权的可能性，故债权人只能对债权成立后的债务人行为行使撤销权。这就是法定利害人主体形成权。所以两原告无权诉讼两答辩人债权形成前的民事行为，甚至于根本没有诉讼主体资格。
二、两被告与沈某某等人的房屋转让行为没有主观恶意避债的故意。1、孙�某由于大量钱财被他人借走而出逃，造成在2012年家庭破产是事实。但是孙某某不久就遭到主要大额债权人的逼债，因此不得不用固定资产和投资股份转让的方式与债权人抵债。2、2012年9月29日第一个抵债的就是两原告，孙某某用位于虹亚名居2号楼15号门市作价220万元，抵债70万元，收现金30万元，其中含120万元工商银行抵押贷款，归两原告归还。3、随后抵债的是孙某某在海通镇保鲜库的股份。第三个抵债的是沈某某，孙某某用都市华城10号楼303室，作价62万元，一次性抵清双方债务。第四个抵债的是价值比较低的临海镇保鲜库股份，也被大额债权人谢素芹转让抵债。第五个抵债的是孙某某的汽车。上述的一切都发生在2014年之前。这一系列民事行为都不违反我国相关法律规定，都不属于我国《合同法》第74条所允许两原告用2016年后形成的债权诉讼撤销的范畴。
三、关于两原告主张案涉房屋价格35.4万元，完全是误解。1、都市华城10号楼303室连车库购买时共计33万元，装潢花费30万元。加之借沈某某62万元，所以一次性抵债62万元。2、35.4万元这一数据来源于射阳县房地产管理处，其下属的评估公司统一评估的报税价是35.4万元。3、关于两原告主张的案涉房屋价值60万元，完全是两原告的想象价，或者是不稳定的市场行情，并非是该房产的实际价值。
关于两原告要求撤销沈某某的房地产权登记证书的诉讼请求。答辩人认为两原告没有权利在民事诉讼中提出此项诉请。两原告应当在民事诉讼后，对答辩人和房地产行政登记机关提起行政诉讼，否则该请求无法成立。当然答辩人也认为这一请求没有事实依据和法律依据。
综上，请求人民法院驳回两原告对答辩人的诉讼，而不是诉讼请求。
第三人沈某某辩称：一、2011年春，孙某某从我家借走40万元，约定年息2分；2012年过年时，又借走22万元现金；2012年夏天过后，孙某某被人骗走几百万元的事情爆发，才得知原告也有70万元在孙某某处，其上门逼债，孙某某就将虹亚名居2号楼15号门市抵给孙某某了。答辩人是在2013年5月左右才通过协商，孙某某夫妻才同意将都市华城10号楼303室转让给答辩人，5月23日办理了房产变更登记，6月24日办理了土地转让变更登记。原告诉称的35.4万元的价格是当时的房产管理部门指定的评估公司统一评估的纳税价格。
二、答辩人了解原告当时也知道该房产已经抵债给答辩人，为什么当时没有提出异议，而是三年后才诉讼？并且原告和孙某某的债务关系是2016年2月3日才生效。
三、答辩人依据我国《物权法》第106条规定：第一，1、答辩人用合理的62万元债务抵充受让了都市华城10号楼303室房屋是合法的行为；2、答辩人受让房地产时是善意的；3、转让的不动产依照法律规定已经登记，有登记机构出具的房产权属证书，孙某某、沈某某夫妻是有处分权的所有权人。故答辩人的受让行为是完全合法有效的，应该被我国相关法律法规所保护。第二，两原告的债务形成是2016年2月3日，根本就不是合法的债权人，所以孙某某与答辩人之间的房屋转让与原告无关。也根本不存在以《合同法》第74条为由来撤销答辩人与孙某某之间的房屋买卖合同。
特别指出的是，原告提出的撤销变更登记行为应当是行政诉讼，而不是在本案中一并提起诉讼请求。
综上，请求人民法院在查明事实后，驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：被告沈某某、孙某某系夫妻关系。原告孙某某系被告孙某某哥哥，第三人沈某某系被告沈某某姐姐。
位于射阳县××镇虹亚名居2号楼15号门市为被告沈某某、孙某某所有，其于2009年10月12日办理了房屋所有权登记手续。
2012年5月9日，被告沈某某、孙某某与工商银行射阳支行签订“个人借款/担保合同”一份，约定工商银行射阳支行向被告沈某某、孙某某发放个人小额贷款25万元，借期为1年，由周建华、江志芳、周本和、周明芳、杨德义、明海燕提供担保。
2012年8月16日，被告沈某某、孙某某向工商银行射阳支行借款120万元，借期为1年，并以其所有的位于射阳县××镇虹亚名居2号楼15号门市向工商银行射阳支行提供担保，于2012年8月28日办理了抵押登记手续，抵押金额为85万元。
2012年8月10日，被告孙某某向原告孙某某出具借条一份，该借条载明：“今借到孙某某现金（叁拾万元正）￥：300000.（月息贰分）。孙某某2012.8.10”。
2012年8月22日，被告孙某某向原告孙某某出具借条两份，两份借条分别载明：“今借到孙某某现金（壹拾万元正）￥：100000.（月息贰分）。孙某某2012.8.22”、“今借到孙某某现金（壹拾万元正）￥：100000.（月息贰分）。孙某某2012.8.22”。
2012年9月9日，被告孙某某向原告孙某某出具借条一份，该借条载明：“今借到人民币（壹拾万正）￥：100000.孙某某2012.9.9”。
2012年9月10日，被告孙某某向原告孙某某出具借条一份，该借条载明：“今借到孙某某人民币（壹拾万元正）￥：100000.孙某某2012.9.10”。
2012年9月29日，原告孙某某、刘某某与被告沈某某、孙某某签订房屋买卖协议书一份，该协议载明：“甲方：沈某某孙某某乙方：孙某某刘某某甲、乙双方就甲方所有的位于射阳县××镇虹亚名居2号楼15号门市，经双方协商，达成如下买卖协议：一�所出售房屋为射阳县合德镇虹亚名居2号楼15号门市（房产证登记建筑面积129.88平方米、套内建筑面积126.35平方米、土地使用权性质为国有出让）。门市房目前现状为出租他人。二、上述房屋出售的价格为220万元，签订协议时，乙方向甲方支付现金100万元，甲方在射阳县工商银行办理的抵押贷款120万元及利息，由乙方代为偿还，直至本息还清，抵充乙方应该给付的剩余购房款。乙方还清上述贷款后，甲方有义务协助乙方办理房屋过户手续。三、双方办理房屋过户手续所需要的一切税费（含甲方应该承担的部分），均由乙方承担。四、本协议签订后，乙方付清首次购房款时，甲方向乙方交付该房屋，门市租金从2012年12月28日起，由乙方收取，直至租期结束……”。
该房屋买卖合同签订后，原告孙某某、刘某某陆续向被告孙某某支付了购房款30万元，并以两原告共计70万元债权抵算剩余购房款。2013年5月至2013年8月，原告孙某某每月代两被告向工商银行射阳支行支付贷款利息各7800元。
原告孙某某、刘某某于2013年3月11日诉讼至本院，要求被告沈某某、孙某某将出售给两原告的位于射阳县合德镇虹亚名居2号楼15号门市房产、土地过户给两原告[案号：（2013）射民初字第0227号]。后原告孙某某、刘某某于2013年4月2日向本院申请撤诉，本院同日口头裁定准许。
后原告孙某某、刘某某又于2013年7月16日诉讼至本院，要求判令：1、被告沈某某、孙某某协助两原告办理位于射阳县××镇虹亚名居2号楼15号门市的过户登记手续；2、被告沈某某、孙某某返还上述房产2013年度的租金2.98万元。本院经审理，于2014年1月14日作出（2013）射民初字第0619号民事判决，判决：驳回原告孙某某、刘某某的诉讼请求。宣判后，原、被告均未上诉。
2013年8月2日，工商银行射阳支行向本院提起诉讼，要求沈某某、孙某某偿还贷款本金145万元（含2012年5月9日被告申请的个人小额贷款25万元和2012年8月16日的抵押贷款120万元）并承担相应的利息，并于2013年10月11日申请对两被告所有的射阳县××镇虹亚名居2号楼15门市予以查封保全，本院于2013年10月15日作出（2013）射商初字第0808号民事裁定，对上述房屋予以查封。在该案审理过程中，工商银行射阳支行和被告沈某某、孙某某达成调解协议，约定在调解书协议生效后10日内，由被告沈某某、孙某某偿还工商银行射阳支行借款本金1448411.27元，并承担相应的利息，本院据此于2013年12月25日作出（2013）射商初字第0808号民事调解书。后由于被告沈某某、孙某某未能按照该民事调解书履行还款义务，工商银行射阳支行遂申请本院强制执行。
因射阳县××镇虹亚名居2号楼15门市被工商银行查封并进入执行程序，原告孙某某、刘某某于2014年3月26日诉讼至本院，要求判令：1、解除孙某某、刘某某与沈某某、孙某某签订的房屋买卖合同；2、被告沈某某、孙某某返还原告孙某某、刘某某369800元及按银行贷款利率承担的利息40906.17元。本院经审理，于2015年3月26日作出（2014）射民初字第00477号民事判决，判决：一、解除原告孙某某、刘某某和被告沈某某、孙某某于2012年9月29日签订的房屋买卖合同；二、被告沈某某、孙某某应于本判决发生法律效力之日起10日内返还原告孙某某、刘某某人民币369800元及利息26621.58元；三、驳回原告孙某某、刘某某的其他诉讼请求。被告孙某某、沈某某不服上诉于盐城市中级人民法院，该院经审理于2015年8月13日作出（2015）盐民终字第01815号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判，并于2015年9月23日向最后一名当事人送达。
原告孙某某、刘某某于2014年3月26日诉讼至本院，要求判令：一、被告沈某某、孙某某偿还原告孙某某、刘某某借款本金700000元、利息218241元（计算至起诉之日2014年3月26日），共计918241元。2014年3月26日之后的利息按照法定和约定计算。本院经审理，于2015年10月5日作出（2014）射民初字第00478号民事判决，判决：一、被告沈某某、孙某某在本判决生效后10日内归还原告孙某某、刘某某本金70万元及利息14452.6元。2015年9月24日至本判决确定履行之日止的利息，以70万为本金为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率另行计算；二、驳回原告孙某某、刘某某的其他诉讼请求。被告孙某某、沈某某不服上诉于盐城市中级人民法院，因其未预交二审案件受理费,经法院通知催交上诉费后仍未按通知要求在规定的期限内提供交纳相关上诉费用的票据�故盐城市中级人民法院于2016年1月20日作出(2016)苏09民终476号民事裁定，裁定：本案按自动撤回上诉处理,原审判决即发生法律效力。
另查明，2013年5月22日，被告沈某某、孙某某将其所有的位于射阳县城都市华城小区10号楼303室的房屋出售给第三人沈某某，销售发票载明的金额为355365.24元，沈某某据此交纳契税10660.96元，并于2013年5月23日办理了房产证（射房权证县城字第××号）、土地使用证（射国用（2013）第604412号）。
本院认为：因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。故债权人撤销权的成立条件之一为债务人的行为须在债权成立后所为。因�债权成立前，债务人的行为并无发生危害债权的可能性，故债权人只能对债权成立后的债务人的行为行使撤销权。
本案中，原告孙某某、刘某某与被告沈某某、孙某某于2012年9月29日签订房屋买卖协议书后，根该协议的约定，被告沈某某、孙某某差欠原告孙某某、刘某某共计70万元的借款已转化为购房款，并且原告孙某某、刘某某也按照协议约定向被告沈某某、孙某某支付了30万元的现金，也就是说原告孙某某、刘某某已向被告沈某某、孙某某支付了购房款100万元。房屋买卖协议履行至此，原告孙某某、刘某某负有替被告沈某某、孙某某向工商银行射阳支行偿还银行贷款的义务，而被告沈某某、孙某某只对原告孙某某、刘某某负有协助办理过户手续的义务且该义务须在两原告偿清工商银行射阳支行贷款之后才能完成。2013年5月23日，被告沈某某、孙某某将自有的射阳县城都市华城小区10号楼303室的房屋出售给第三人沈某某，此时原告孙某某、刘某某并不对被告沈某某、孙某某享有金钱债权。原告孙某某、刘某某提起债权人撤销权的债权是在被告沈某某、孙某某将房屋出售给第三人沈某某之后才享有的，具体分为两部分，一是本院于2015年3月26日作出的（2014）射民初字第00477号民事判决书所确定的解除2012年9月29日原、被告所签订的房屋买卖协议后两原告所享有的30万元购房款及垫付的贷款利息的债权。此案经盐城市中级人民法院审理后作出（2015）盐民终字第01815号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判，并于2015年9月23日向最后一名当事人送达后发生法律效力。二是本院于2015年10月5日作出（2014）射民初字第00478号民事判决书所确定的因原、被告所签订的房屋买卖协议解除后两原告重新享有的70万元借款本金及利息的债权。此案经盐城市中级人民法院于2016年1月20日作出(2016)苏09民终476号民事裁定书，裁定：本案按自动撤回上诉处理,原审判决即发生法律效力。综上，被告沈某某、孙某某将自有的射阳县城都市华城小区10号楼303室的房屋出售给第三人沈某某的转让行为在先，原告孙某某、刘某某享有的债权在后，故被告沈某某、孙某某的转让行为并无危害原告孙某某、刘某某的债权的可能性，故两原告要求撤销两被告与第三人就射阳县城都市华城住宅小区10号楼303室房产及附属车库转让行为的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。两原告要求撤销变更登记行为的诉讼请求并不属于民事案件的受案范畴，本案中不予理涉。依据《中华人民共和国合同法》第七十四条之规定，判决如下：
驳回原告孙某某、刘某某的诉讼请求。
案件受理费80元，保全费1020元，合计1100元，由原告孙某某、刘某某负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（该院开户行：盐城市农行中汇支行，帐号：40×××21，收款人：盐城市财政局非税收入汇缴专户）。
审 判 长 祁洪标
代理审判员 唐文静
代理审判员 沈莹莹
二〇一六年四月二十一日
书 记 员 孙 静
附录法律条文
《中华人民共和国合同法》
第七十四条因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。
撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。