江苏省南京市溧水区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0117民初2032号
原告：江苏宏马建设有限公司，统一社会信用证代码913201171358294571，住所地南京市溧水区永阳镇栖凤路。
法定代表人：金春煜，江苏宏马建设有限公司董事长。
委托诉讼代理人：孟伟，男，1985年5月4日出生，汉族，江苏宏马建设有限公司财务部科长，住南京市溧水区。
被告：叶祥科，男，1967年7月14日出生，汉族，住浙江省松阳县。
原告江苏宏马建设有限公司（以下简称宏马公司）与被告叶祥科房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宏马公司委托诉讼代理人孟伟到庭参加诉讼。被告叶祥科经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。
原告宏马公司诉向本院提出诉讼请求：判令被告叶祥科支付租金760708.98元，并承担违约金138000元。事实与理由：2008年3月20日，原告与宋顺发签订了一份房屋租赁合同，约定原告将位于溧水县永阳镇栖凤路18号（靠路边第四层用于甲方办公外）房屋一栋和西面房屋一栋，共计两栋楼房（含院落）出租宋顺发，租期10年（2008年7月1日至2018年6月30日）；年租金63万元。从2014年7月起年租金递增10%，即69.3万元，租金实行先付后租；于每年7月1日前、12月31日前，分两次各支付一半。如一方违约，即向另一方支付违约金，每项为年租金的20%，因违约行为造成损失的，需赔偿损失。同时，合同还对其他内容进行了约定。2009年11月18日，原告与宋顺发、陈火伟、叶祥科签订了一份房屋租赁（转让承租权）合同。根据合同约定，宋顺发将其租赁原告的房屋的承租权转让给叶祥科、陈火伟，权利、义务适用原告与宋顺发于2008年3月20日所签合同。2014年3月1日原告与叶祥科、陈火伟签订了一份房屋租赁（转让承租权）合同，约定：叶祥科、陈火伟将其于2009年11月18日与原告所签的房屋租赁（转让承租权）合同的承租权转让由叶祥科承租，房屋租赁合同中的权利、义务由叶祥科享有和承担；2008年3月20日、2009年11月18日的房屋租赁合同中�其他约定对叶祥科有法律约束力；年租金递增10%，即69.3万元，从2015年元月起执行，实行先付后组，每年租金分4个季度支付，分别于每季度第一个月的5日前交清。合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，被告没有一次按约支付租金，均经催要或者诉讼后支付。截至2017年4月，被告尚欠租金760708.98元（含2016年度租金343604.49元、2017年度第一、二季度租金346500元、2016年第四季度税金15926.63元、2017年土地使用税22824.6元、2017年度第一季度税金15926.63元、2017年度第二季度税金15926.63元）。被告行为构成违约，根据合同约定被告应承担违约金138000元。上述款项，经原告多次催要，被告一直拖延不付，故诉至法院。
被告叶祥科未作答辩。
原告宏马公司围绕诉讼请求依法提交了2008年3月20日宏马公司与宋顺发签订的房屋租赁合同、2009年11月18日宏马公司�宋顺发、陈火伟、叶祥科签订的房屋租赁（转让承租权）合同、2014年3月1日宏马公司与叶祥科、陈火伟签订的房屋租赁（转让承租权）合同、收款收据、说明等，本院经审查确认并在卷佐证。本院经审理认定的事实如下：2008年3月20日，原告（甲方）与案外人宋顺发（乙方）订立《房屋租赁合同》，约定甲方将位于溧水县永阳镇××（××层用于甲方办公除外）房屋一栋和西面一栋，共计两栋楼房（含院落）出租给乙方，由乙方用于经营。租赁期限为10年，自2008年7月1日至2018年6月30日。年租金为63万元，税款甲方交纳，乙方承担，在甲方交纳税款的当月结清，从2014年7月起，年租金递增10%，即69.3万元。租金支付方式实行先付后租，于每年的7月1日前、12月31日前分两次各付一半。双方签约后，须全面、正确依约履行义务。凡一方违约，即向对方支付违约金（每一项为�租金的20%），因违约行为造成损失的，尚需赔偿损失（含守约方的律师费）。合同另对争议解决方式等事项作了约定。
2009年11月18日，原告（甲方）与宋顺发、陈火伟（乙方）及叶祥科、陈火伟（丙方）订立《房屋租赁（转让承租权）合同》，约定乙方将其与甲方于2008年3月20日所签的房屋租赁合同的承租权转让给丙方，乙方在房屋租赁合同中的权利由丙方享有，义务由丙方承受；甲方与乙方在房屋租赁合同中的其他约定对丙方有法律约束力；乙方与丙方之间的交接由双方自行进行，甲方不参与。原告在合同出租方盖章，宋顺发、陈火伟在转让方处签名，叶祥科、陈火伟在承租方处签名。
2014年3月1日原告宏马公司（甲方）与叶祥科、陈火伟（乙方）及叶祥科（丙方）订立《房屋租赁（转让承租权）合同》，约定乙方将其与甲方于2009年11月18日所签的房屋租赁（转让承租权）合同的承租权转让给丙方，乙方在房屋租赁合同中的权利由丙方享有，义务由丙方承受；甲方与乙方在房屋租赁合同（2008年3月20日、2009年11月18日）中的其他约定对丙方有法律约束力；乙方与丙方之间的交接由双方自行进行，甲方不参与；年租金递增10%，即69.3万元，从2015年元月份执行，实行先付后租，每年租金分4个季度支付，分别于每季度第一个月的5日之前交清。合同亦对其他事项作出约定。合同各方签字确认。
原告宏马公司称被告叶祥科租用涉案房屋经营宾馆以及转租给他人从事汽车维修、仓储等。截至原告宏马公司起诉前，被告叶祥科仍欠宏马公司2016年度租金343604.49元，税金15926.63元；2017年第一、二季度租金346500元、税金31853.26元；2017年土地使用税22824.6元。以上合计叶祥科欠付宏马公司房屋租金及税款760708.98元。2017年5月8日，被告叶祥科向原告宏马公司支付租金100000元。
本院认为，原告宏马公司与涉案房屋原承租人宋顺发订立的《房屋租赁合同》，原告与原承租人宋顺发、陈火伟及叶祥科、陈火伟三方签订协议《房屋租赁（转让承租权）合同》，原告与叶祥科、陈火伟及叶祥科订立《房屋租赁（转让承租权）合同》均是各方当事人真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，属有效合同。原告与原承租人及被告三方约定，原承租人将房屋承租权转让给被告，《房屋租赁（转让承租权）合同》中承租人的权利、义务由被告叶祥科享有和承担，由此原告与被告之间形成新的租赁关系，双方应按《房屋租赁（转让承租权）合同》的约定全面履行自己的义务。原告已按约将租赁房屋交付被告使用、收益，被告应当按约及时支付租金，现被告拖延不付2016年部分以及2017年第一、二季度的租金及税款，已构成违约。被告于2017年5月8日向原告支付租金100000元，该部分租金应从被告欠付租金总额中予以扣除，即被告现欠付原告租金590104.49元，税款70604.49元，合计金额660708.98元。被告应将上述款项支付给原告。尽管被告起诉后又交付了100000元租金，但按照合同约定，仍属逾期交付，被告仍需承担违约责任。按照合同约定，违约方需向对方支付违约金以年租金的20%计算，根据被告逾期支付租金的数额690104.49元计算，被告应承担违约金为138020.9元，原告请求被告支付违约金138000元，未超过约定的违约金数额，本院予以支持。被告叶祥科经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃到庭质证、抗辩等诉讼权利，并应承担相应的法律后果。
综上所述，被告叶祥科应向原告宏马公司支付房屋租金、税款合计660708.98元，并�承担违约金138000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
被告叶祥科于本判决发生法律效力之日起十日内支付欠原告江苏宏马建设有限公司的房屋租金及税款660708.98元，并承担违约金138000元。
驳回原告江苏宏马建设有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12787元，由被告叶祥科负担。（此款已由原告预交，被告应于本判决生效后十日内返还原告）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费12787元。南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，帐号：43×××18。逾期未交纳上诉费，依法按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李 刚
人民陪审员 陈语智
人民陪审员 桂祈琴
二〇一七年五月十日
见习书记员 俞玉琴