天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津01民终680号
上诉人（原审被告）：天津万马顺电力设备销售有限公司，住所地天津西青汽车工业区中联产业园11号楼B634。
法定代表人：洪顺华，该公司董事长。
被上诉人（原审原告）：杨秀兰，女，1965年6月5日出生，汉族，沈阳铁路局辽阳工务段退休工人，住天津市南开区。
被上诉人（原审原告）：张杰威，男，1963年1月28日出生，汉族，自由职业者，住天津市南开区。
上诉人天津万马顺电力设备销售有限公司因与被上诉人杨秀兰、张杰威房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2016）津0104民初10131号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人天津万马顺电力设备销售有限公司上诉请求：1、撤销原审判决第一项，改判驳回被上诉人的第一项诉讼请求，同意给付21500元即一年租金的10%；2、本案一、二审全部诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人已通过与被上诉人协议的方式（上诉人与被上诉人杨秀兰双方确认的《退房交接确认单》）终止了《房屋租赁合同》，而非单方违约解除合同，因此原判决认定上诉人根据租赁合同承担违约责任是错误的。2、原判决认为上诉人应按照合同总租金1075000元的10%向被上诉人支付违约金的事实严重错误，应当依法改判。违约金应该是年租金的10%，五年是一个租期的约定，总租金应该是一年的总租金。3、倘若本案应当按照1075000元作为计算违约金基数，则原判决认为被上诉人主张的107500元的违约金不过高是错误的，理应依法予以适当减少。4、原判决对因上诉人腾退房屋导致诉争房屋空置至今的认定也是错误。上诉人租的时候是按时交租金，后来实在经营不下去才退的房，如果是按1075000元的10%支付违约金上诉人根本不会退房。
被上诉人张杰威辩称，不同意上诉人的上诉请求，同意一审法院判决。其主要答辩意见是：1、上诉人与被上诉人双方协商一致签订的合同，合同写的很清楚，是合同总额的10%。2、上诉人将诉争房子交给被上诉人的时候被上诉人在交接单上写的很清楚，不同意退房，要求违约金。3、诉争房子之前也租出去过，违约金要的都是合同总额的20%，这都是惯例。4、关于合同跟上诉人想象的不一样，那跟被上诉人没关系。另外上诉人提前退房已经给被上诉人造成了很大损失，已经超过了违约金的数额。希望按照合同约定执行。
被上诉人杨秀兰辩称，不同意上诉人的上诉请求，同意一审法院判决，具体意见同张杰威。
杨秀兰、张杰威向一审法院起诉请求：１、请求判令天津万马顺电力设备销售有限公司支付违约金107500元；２、请求判令天津万马顺电力设备销售有限公司赔偿物业费损失2003元；3、本案诉讼费用由天津万马顺电力设备销售有限公司承担。
一审法院认定事实：坐落于天津市××××路与黄河道交口北方城2区33-108号房屋系杨秀兰、张杰威所有，房屋建筑面积333.86平方米。2014年3月15日，杨秀兰、张杰威与天津万马顺电力设备销售有限公司签订房屋租赁合同，约定杨秀兰、张杰威将上述房屋租与天津万马顺电力设备销售有限公司使用，租赁期限自2014年4月18日至2019年4月18日止；该房屋每年租金为215000元，租金按年结算，支付方式为每年租期到期日的前一个月交付原告。合同还约定，在租赁期间，天津万马顺电力设备销售有限公司未经杨秀兰、张杰威同意，中途擅自退租的，应按照合同总租金10%的额度向杨秀兰、张杰威支付违约金。若违约金不足弥补杨秀兰、张杰威损失的，天津万马顺电力设备销售有限公司应承担赔偿责任。合同还约定，在房屋租赁期间，由天津万马顺电力设备销售有限公司支付物业管理费，并由天津万马顺电力设备销售有限公司承担延期付款的违约责任。合同签订后，杨秀兰、张杰威依约将诉争房屋交付天津万马顺电力设备销售有限公司使用，天津万马顺电力设备销售有限公司亦交付了相应租金及费用。合同履行期间，天津万马顺电力设备销售有限公司提出于2016年4月18日以后不再承租诉争房屋，杨秀兰、张杰威对此表示反对，在双方未就违约金协商一致的情况下，天津万马顺电力设备销售有限公司已于2016年4月18日将诉争房屋及附属物腾退给了杨秀兰、张杰威。天津万马顺电力设备销售有限公司腾退房屋后，诉争房屋空置至今。
一审法院认为，杨秀兰、张杰威与天津万马顺电力设备销售有限公司签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，该合同合法有效，予以确认。合同签订后，杨秀兰、张杰威依约将诉争房屋交付天津万马顺电力设备销售有限公司使用，天津万马顺电力设备销售有限公司亦按照合同约定支付租金。在合同履行期间，天津万马顺电力设备销售有限公司擅自中途退租，违反合同约定，故应向杨秀兰、张杰威支付违约金。关于天津万马顺电力设备销售有限公司主张的违约金计算基数应按年租金215000的10%支付的问题，双方在房屋租赁合同中明确对天津万马顺电力设备销售有限公司违约责任进行了约定，天津万马顺电力设备销售有限公司应按照合同总租金1075000的10%向杨秀兰、张杰威支付违约金，故天津万马顺电力设备销售有限公司的抗辩理由于法无据，不予支持。关于天津万马顺电力设备销售有限公司主张的违约金按照总租金1075000的10%支付过高的问题，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。因天津万马顺电力设备销售有限公司违约导致诉争房屋空置至今，已造成杨秀兰、张杰威五个多月租金收益的实际损失，另考虑杨秀兰、张杰威预期利益及天津万马顺电力设备销售有限公司的过错程度，根据公平原则，对于杨秀兰、张杰威主张的违约金数额，予以支持。关于杨秀兰、张杰威主张的天津万马顺电力设备销售有限公司赔偿物业费损失的问题，天津万马顺电力设备销售有限公司于2016年4月18日将诉争房屋腾退给了杨秀兰、张杰威，杨秀兰、张杰威已成为诉争房屋的实际使用人，故杨秀兰、张杰威该项主张，不予支持。
一审法院经调解未果，判决：“一、本判决生效后十五日内，被告天津万马顺电力设备销售有限公司给付原告杨秀兰、张杰威违约金107500元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2490元，减半收取计1245元，由被告天津万马顺电力设备销售有限公司负担，于本判决生效后十五日内直接给付原告。”
二审中，各方当事人均没有提交新证据。一审判决认定事实清楚，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》规定，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。本案中二被上诉人与上诉人签订的房屋租赁合同合法有效，合同双方均应依约履行；依照该租赁合同约定，每年房租为215000元，租赁期限五年，五年房租共计1075000元。该租赁合同还对上诉人擅自退租的违约责任明确约定，即应按照合同总租金10%的额度支付违约金。在合同履行期间，上诉人未经二被上诉人同意，中途擅自退租，违反合同约定，故应按照合同约定向二被上诉人支付违约金，即合同总租金1075000元的10%计107500元，现上诉人不同意支付107500元，因二审审理期间，其未提供新证据，故上诉人的上诉请求于法无据，不予支持。
综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2450元，由上诉人天津万马顺电力设备销售有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张秀云
代理审判员 王晓乐
代理审判员 张玉洁
二〇一七年三月六日
书 记 员 王思睿
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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