宁波市江东区人民法院
民 事 判 决 书
（2O15）甬东民初字第1918号
原告：宁波中建物业管理有限公司。住所地宁波市鄞州区锦寓路***号***室。
法定代表人：张维民，该公司董事长。
委托代理人：朱鹏飞，该公司员工。
被告：朱佳。
原告宁波中建物业管理有限公司与被告朱佳物业服务合同纠纷一案，原告于2015年10月26日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序由审判员施益独任审判，于2015年11月23日公开开庭进行了审理。原告宁波中建物业管理有限公司的委托代理人朱鹏飞、被告朱佳到庭参加诉讼。本案经庭外和解未成，现已审理终结。
原告宁波中建物业管理有限公司起诉称：被告朱佳自2010年4月1日至2015年3月31日累计拖欠物业管理费15717.5元，其中综合服务费14101.5元、房屋共有部位及共同设施维修费1616元，代收代付电梯电费353.8元，滞纳金按合同约定计算经核减为7450.7元。经原告及小区业委会多次催缴，被告一直拒绝支付。为此，原告提起诉讼，要求判令：被告支付拖欠物业费15717.5元、电梯电费353.8元，滞纳金7450.7元，共计23522元。
被告朱佳答辩称：本人在2009年10月前所有物业费用款项一律按时交纳，后因楼下xx室装修，敲掉墙体东面的承重墙，并自行和隔壁幢楼连接，在隔壁顶楼平台搭建违章建筑，对被告的生活造成了不利影响。被告与楼下沟通无果后，多次电话物业，但物业告知说楼下无人装修，不管不问，在本人月子期间造成心理伤害导致心情郁结、抑郁症发作，还造成了安全隐患。小区的信箱胡乱放置，没有按照楼号、楼层来排。小区门禁系统经常出故障，小区的游泳吹长期处于发臭状态、冬天蓄水、夏天养蚊子、物业没有履行日常维修养护和管理的义务。小区的电梯也长出故障，被告未收到过物业催交单，原告未尽到合同约定的物业管理义务。2010年之后的停车费、电梯电费因本人在使用相应的设施，本人都在按时交纳，电梯电费353.8元本人亦同意支付。另原告主张2014年以前的物业费已超过诉讼时效。请求法院驳回原告的诉讼请求。
当事人提供的证明案件事实的证据，经庭审举证、质证，本院认定如下：
1.原告提供业主户籍卡一份（原件），拟证明被告的诉讼主体资格。经质证，被告对真实性无异议。本院认为，因被告对上述证据的真实性无异议，故本院对此予以确认。
2.原告提供《前期物业管理服务协议》一份、《物业服务合同》一份、补充协议二份、备案报告一份（均系复印件），拟证明原告对浪琴海小区提供物业服务并约定物业费用标准的事实。原告提供宁波市服务业收费统一发票、欠费金额明细各一份（均系原件），拟证明诉讼请求的具体计算依据。经质证，被告对上述证据均无异议。本院认为，因被告对上述证据的真实性无异议，故本院对此予以确认。
3.原告提供前期催缴记录、催缴通知单一组（均系原件），拟证明原告多次催缴的事实，起诉在诉讼时效内。从2010年4月1日至2015年3月31日被告都未支付过物业费。经质证，被告对真实性有异议，上述通知单上的编号都一样，被告从未收到上述材料但曾接到原告的催缴电话。本院认为，结合原告提供的上述证据及物业服务惯例，被告朱佳亦未否认原告通过电话进行物业费催讨的事实，故对原告关于其已向被告进行过物业服务费用催缴的诉称本院予以采信。
4.被告认为原告未尽物业管理义务、长期不作为，将被告的论坛帖子删除，楼下住户敲掉承重墙并连通隔壁楼，在隔壁顶楼搭建违章建筑长达5年之多，直到城管出动才统一拆除，今年，该房屋易主，搭建了晒衣房，对被告房屋造成严重影响。小区内信箱乱设置，风雨无遮。被告已经按时缴纳2010年3月31日之前的物业服务费，2010年4月1日开始的电梯电费、停车费都按时支付。为证明上述主张，被告提供论坛帖子一份（打印件）、照片一组（打印件）、发票及协议一组（复印件）。经质证，原告对上述证据的形式真实性无异议，但认为被告在东论发贴损害了原告的公众形象，被告所称的承重墙其实敲掉的是围栏墙，对被告家没有安全隐患，被告提出后，原告也向社区和城管进行了汇报，信箱问题并非是原告的责任。在房屋开发时就已经设定。认可被告已缴纳的物业服务费数额及时间段。本院认为，结合上述证据及双方庭审无争议的事实，本院对如下事实予以确认：被告已按标准全额缴纳2010年3月31日之前的物业服务费，自2010年4月1日至今未再缴纳综合服务费、共有部位和共用设施维修费，并拖欠电梯电费353.8元。对该事实本院予以确认。
5.因原告申请，本院调取（2015）甬东民初字第691号案件中的补充协议一份，当庭出示。经质证，双方对上述证据的真实性无异议。本院认为，因双方对上述证据的真实性无异议，故本院对此予以确认。
本院经审理，认定事实如下：被告朱佳系宁波市江东区浪琴海小区xx幢xx号xx室业主。2006年2月28日，宁波安居住房股份有限公司与原告签订《前期物业管理服务合同》一份，约定中建物业公司为浪琴海小区提供物业服务，期限自2006年2月28日至2009年2月27日止。并约定期限届满，业主大会未成立的，合同继续履行。后，宁波市江东区浪琴海小区业主委员会成立，并与原告签订《物业服务合同》，约定合同期限自2010年11月22日至2013年3月31日，原告负责向业主或物业使用人收取物业管理服务费，其中物业管理综合服务费高层住宅按建筑面积每平方米1.60元／月向业主或物业使用人收取，房屋共有部位、共用设施设备日常维修费高层住宅按每平方米2.20元／年收取，上述物业管理费用每年缴纳一次等内容。业主逾期缴纳各项物业服务费用（含公共能耗等费用）的，原告可以从逾期之日起每日按应缴费用的3‰加收滞纳金；对业主拖欠的物业各项费用的，原告可以进行公示催缴，也可以依法向人民法院起诉。后双方通过签订补充协议、重新签订合同等方式，将合同期限延长至2016年3月31日。被告已按标准全额缴纳2010年3月31日之前的物业服务费，自2010年4月1日至今未再缴纳综合服务费、共有部位和共用设施维修费，并拖欠电梯电费353.8元。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。首先，前期物业服务合同以及业主委员会与原告签订的物业服务合同，对本案当事人均具有约束力。原、被告均应按约履行。合同签订后，原告对浪琴海小区进行了物业管理服务并按物业服务惯例向被告进行了物业费用的催缴，被告作为宁波市江东区浪琴海9幢21号1405室房屋的业主，应及时向原告支付物业服务费。被告对物业管理企业的管理方式、服务水平和质量等存有异议的，可以业主的身份通过合法的途径依法维护自身的合法权益，必要时也可以通过业主大会根据法律、法规的规定和程序解聘物业服务企业。被告拒付物业管理费用，对于其他已缴纳费用的业主有失公平，也不利于维护业主自身的利益，故原告要求被告支付2010年4月1日至2015年3月31日的物业服务费用的诉讼请求，可予支持。原告要求以146.89平方米为基数，按每平方米1.6元／月的计算综合服务费，按每平方米2.2元／年计算共有部位和共用设施日常维修费，未超过协议约定及法定的范围，故本院对此予以支持。原告要求被告支付拖欠的电梯电费353.8元，因被告认可并同意支付，本院依法予以准许，故被告应向原告支付该笔费用。其次，原告作为物业服务的提供者，在收取物业服务费用的同时，应加强与业主的沟通，协助并协调处理业主在房屋使用中存在的问题，不断提高物业服务的水平和质量。被告提出的楼下住户违章搭建平台、承重墙敲掉等问题虽不能成为被告拒付物业服务费的法定理由，但结合被告提供的一系列证据，至少可以说明原告在物业服务管理中与业主的沟通及协调上存在一定的瑕疵，故对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。第三，考虑到原告提供的物业服务具有连续性的特征，对被告关于原告主张的部分物业费用已过诉讼时效的辩称，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告朱佳支付原告宁波中建物业管理有限公司2010年4月1日至2015年3月31日期间的综合服务费14101.4元、共有部位和共用设施日常维修费1616元；
二、被告朱佳支付原告宁波中建物业管理有限公司电梯电费353.8元；
三、驳回原告宁波中建物业管理有限公司的其他诉讼请求。
上述第一、二项合计16071.2元，于本判决生效后十日内履行完毕。
如被告朱佳未按本判决指定期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本案受理费202元，减半收取101元，由原告宁波中建物业管理有限公司负担32元，被告朱佳负担69元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，地址：宁波市江东区中兴路746号；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 员 施 益
二〇一五年十二月一日
代书记员 章潮琳