北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民（商）终字第12338号
上诉人（原审原告、反诉被告）陈群棉，女，1954年6月29日出生。
上诉人（原审被告、反诉原告）北京三峰合盛房地产顾问有限公司，住所地北京市朝阳区双营路11号院1号楼1层3单元103。
法定代表人虞洋，经理。
委托代理人陈文才，男，1985年6月26日出生。
上诉人陈群棉、上诉人北京三峰合盛房地产顾问有限公司（以下简称三峰合盛公司）因委托合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民（商）初字第18827号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月18日受理该案后，依法组成由法官巴晶焱担任审判长，法官王天水、法官付哲参加的合议庭，于2015年10月8日公开开庭进行了审理。上诉人陈群棉，上诉人三峰合盛公司的法定代表人虞洋、委托代理人陈文才到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
陈群棉在一审中起诉称：2014年7月15日，陈群棉与三峰合盛公司签订《北京市房屋出租委托代理合同》（以下简称《委托代理合同》），约定由三峰合盛公司代理陈群棉出租其位于×号房屋（以下简称涉案房屋），并约定租金支付标准和时间。2015年1月16日，陈群棉未收到三峰合盛公司应给付的租金，陈群棉多次催要，三峰合盛公司拒不支付，此后陈群棉诉至北京市朝阳区人民法院，要求三峰合盛公司支付2015年1月16日至2015年4月15日租金，北京市朝阳区人民法院判决支持了陈群棉的诉讼请求。2015年4月16日，三峰合盛公司应支付2015年4月16日至2015年7月15日租金，三峰合盛公司至今仍未支付。三峰合盛公司逾期支付2015年1月16日、2015年4月16日应付租金，构成违约，应分别支付违约金。故陈群棉诉至一审法院，要求：1.因三峰合盛公司逾期支付2015年1月16日租金，判令三峰合盛公司支付违约金14666元；2.判令三峰合盛公司支付租金24000元；3.因三峰合盛公司逾期支付2014年4月16日租金，判令三峰合盛公司支付违约金14666元；4.三峰合盛公司承担本案诉讼费用。
三峰合盛公司在一审中答辩并提起反诉称：三峰合盛公司同意支付2015年4月16日至2015年7月15日租金。三峰合盛公司不同意支付违约金，陈群棉将涉案房屋交付三峰合盛公司时，房屋内有隔断，2014年8月居委会、派出所等部门要求三峰合盛公司拆除隔断，三峰合盛公司与陈群棉沟通后陈群棉未予答复，后涉案房屋被停水停电，三峰合盛公司于2014年11月份拆除隔断，有两户租户搬走，三峰合盛公司向租户赔偿了违约金，陈群棉应出面解决隔断问题，陈群棉不出面解决，应承担相应的责任。同时，三峰合盛公司提起反诉，要求：1.陈群棉退还2014年11月份至2015年7月份拆除两间隔断的租金差额，每月2500元，合计20000元；2.陈群棉支付装修、拆除隔断等费用3638元；3.陈群棉支付三峰合盛公司赔偿租户的违约金5000元；4.根据《委托代理合同》第九条第（二）、（三）款约定，陈群棉支付三峰合盛公司违约金14666元。
陈群棉在一审中对三峰合盛公司的反诉答辩称：不同意三峰合盛公司的反诉请求，三峰合盛公司的反诉请求没有事实依据、合同依据和法律依据；《委托代理合同》约定陈群棉同意三峰合盛公司在涉案房屋内打隔断，但这不构成三峰合盛公司拒绝支付租金的理由；《委托代理合同》未约定拆隔断、打隔断，拆隔断、打隔断的费用应由三峰合盛公司负担；陈群棉同意三峰合盛公司在涉案房屋内打隔断，但打几个隔断、如何打隔断由三峰合盛公司决定，涉案房屋目前仍有隔断，但政府并不干涉，由此可见打隔断并不构成三峰合盛公司拒绝支付租金的理由；租赁合同是三峰合盛公司与租户签订，违约金应由三峰合盛公司承担；陈群棉不存在《委托代理合同》第九条约定的违约行为，合同履行期间政府要求拆除隔断并不构成不可抗力。
一审法院审理查明：2014年7月4日，陈群棉作为甲方与作为乙方的三峰合盛公司签订《委托代理合同》，约定甲方委托乙方出租涉案房屋；出租代理期间自2014年7月16日至2015年7月15日；每月房屋租金为8000元，乙方应按本合同约定向甲方缴纳，如遇国家法定假日自动顺延；乙方将各期租金划入甲方账户的日期：第一次2014年7月16日支付16000元，第二次2014年10月16日支付24000元，第三次2015年1月16日支付24000元，第四次2015年4月16日支付24000元；乙方对房屋进行装饰装修、添置家具电器等相关物品，甲方允许乙方调整出租价格，如高出部分归乙方所有；第九条合同的解除：（一）经甲乙双方协商一致，可以终止本合同；（二）出现任何不可抗力的情形导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除；（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.迟延交付房屋达五天的；2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响承租人安全、健康的；3.不承担约定的维修义务致使乙方无法出租房屋的；（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1.未按约定划付租金达5日以上无正当理由的；2.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；3.利用房屋从事违法活动；第十条违约责任：（二）甲方有第九条第三款情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金；（三）乙方有第九条第四款情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金；合同补充条款：甲方同意乙方在此房间内打临时隔断入住客户，合同终止乙方有权负责拆除，恢复原格局。
2015年1月16日，三峰合盛公司未按约定支付租金，后陈群棉诉至北京市朝阳区人民法院。2015年5月19日，该院依法作出（2015）朝民（商）初字第13184号民事判决书，判决三峰合盛公司向陈群棉支付租金24000元。
2014年8月29日，北京市朝阳区大屯街道社会治安综合治理委员会、北京市公安局朝阳分局大屯派出所向涉案房屋发出《违法群租房限水限电告知书》，要求涉案房屋限期整改违法群租和消防安全隐患，对逾期未进行自行整改的违法群租房，自2014年9月19日实施限水限电措施，2014年11月10日之后进行联合执法强制拆除。
关于涉案房屋内隔断情况。陈群棉主张：陈群棉于2009年将涉案房屋交由虞洋代理，2011年虞洋到三峰合盛公司工作后，陈群棉开始与三峰合盛公司签订《委托代理合同》，当时陈群棉到涉案房屋查看，发现涉案房屋客厅内有一个隔断。三峰合盛公司主张：2011年6月17日陈群棉与三峰合盛公司第一次签订《委托代理合同》时，涉案房屋内有三个隔断；2014年11月三峰合盛公司将涉案房屋内三个隔断拆除后，重新打了一个隔断对外出租。
另查，2011年6月17日、2012年7月15日、2013年7月15日陈群棉作为甲方与作为乙方的三峰合盛公司分别签订《委托代理合同》，三份《委托代理合同》均约定补充协议：“甲方同意乙方在此房间内打临时性隔间入住客户，合同终止，乙方有权负责拆除，恢复原格局。”
一审法院判决认定：陈群棉与三峰合盛公司签订的《委托代理合同》系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方合同约定，三峰合盛公司应当于2015年4月16日向陈群棉支付租金24000元，现三峰合盛公司并未如期足额支付上述租金，故陈群棉要求三峰合盛公司支付租金的诉讼请求符合合同约定，于法有据，该院予以支持。
《委托代理合同》约定三峰合盛公司应分别于2015年1月16日，2015年4月16日向陈群棉支付租金，三峰合盛公司均未按约定支付，构成违约，应按《委托代理合同》约定承担违约责任，向陈群棉支付违约金。但，陈群棉以三峰合盛公司存在两次逾期付款，要求三峰合盛公司分别支付违约金，因两次违约金依据的合同条款与欠款违约金条款重复，加重了违约方的责任，不宜重复计算，故陈群棉向三峰合盛公司主张两笔违约金，于法无据，陈群棉超出部分的诉讼请求，该院不予支持。
关于隔断问题。三峰合盛公司作为专业房地产中介机构，应当明知房屋打隔断群租可能带来的安全隐患以及被行政主管部门责令处罚整改的后果。三峰合盛公司以涉案房屋存在打隔断群租情况，拒绝向陈群棉支付租金，于法无据，该院不予支持。三峰合盛公司要求陈群棉支付因违法群租而拆除隔断产生的租金差额、拆改隔断费用并赔偿其向租户支付的违约金，没有事实和法律依据，该院不予支持。三峰合盛公司以陈群棉违反《委托代理合同》第九条第（二）、（三）款为由，要求陈群棉支付违约金，没有事实和法律依据，该院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决：一、三峰合盛公司于判决生效之日起10日内给付陈群棉租金24000元；二、三峰合盛公司于判决生效之日起10日内给付违约金14666元；三、驳回陈群棉的其他诉讼请求；四、驳回三峰合盛公司的反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
陈群棉与三峰合盛公司均不服一审判决，分别向本院提起上诉。
陈群棉主要的上诉理由为：陈群棉系基于三峰合盛公司2015年1月16日未按期支付租金以及2015年4月16日未按期支付租金两个违约行为提出的支付违约金的主张，陈群棉主张的违约金不存在多种、重复以及重复计算的问题，亦不存在加重违约方责任的问题。因此，三峰合盛公司应当支付陈群棉2015年1月16日未按期支付租金以及2015年4月16日未按期支付租金的两笔违约金各14666元。综上，请求二审法院撤销一审判决第三项，改判三峰合盛公司支付陈群棉违约金14666元。
三峰合盛公司针对陈群棉的上诉理由及请求发表答辩意见称：三峰合盛公司不应向陈群棉支付违约金，是陈群棉存在先行违约行为，三峰合盛公司没有恶意违约。
三峰合盛公司主要的上诉理由为：一审法院没有查清事实，责任划分不公，适用法律错误。陈群棉将涉案房屋交付给三峰合盛公司出租时，房屋内就已经有隔断。2014年8月，三峰合盛公司接到居委会、派出所要求拆除隔断的通知，与陈群棉进行多次沟通，陈群棉未予答复，后涉案房屋因隔断问题两次被停水停电达半月之久，有两户租户搬走，三峰合盛公司向租户赔偿了违约金。陈群棉应出面解决隔断问题，但其未予解决，涉案房屋因停水停电达不到正常居住的条件，陈群棉应当承担相应的责任。根据《委托代理合同》第九条第（三）款约定，《委托代理合同》应当在2014年10月自行解除，陈群棉应退还三峰合盛公司剩余的租金，向三峰合盛公司支付违约金14666元并赔偿相关损失。2015年4月，三峰合盛公司再次与陈群棉协商终止合同退房事宜或按照《委托代理合同》第七条的规定减少租金，陈群棉还是不予正面答复或与三峰合盛公司商量退房事宜。因此，请求二审法院判令：1.陈群棉退还2014年11月份至2015年7月份拆除两间隔断的租金差额，每月2500元，合计20000元；2.陈群棉支付装修、拆除隔断等费用3638元；3.陈群棉支付三峰合盛公司赔偿租户的违约金5000元；4.陈群棉支付三峰合盛公司违约金14666元。
陈群棉针对三峰合盛公司的上诉理由及请求发表答辩意见称：陈群棉不同意三峰合盛公司的上诉意见，三峰合盛公司的上诉意见没有合同、法律依据。隔断问题不构成三峰合盛公司拒付房租的理由，《委托代理合同》中约定了陈群棉同意涉案房屋内打隔断住客户，但是打几个隔断与陈群棉没有关系，都是三峰合盛公司自行决定，合同中亦未约定隔断拆除的费用由陈群棉支付。合同履行期间政府要求拆除涉案房屋隔断，但并未表示有隔断不可以出租，涉案房屋现在仍然有隔断，依然在出租。三峰合盛公司与租户之间的租赁合同与陈群棉无关，租赁合同系租户与三峰合盛公司签订，合同履行产生纠纷所支付的违约金以及费用应当由三峰合盛公司承担。陈群棉不存在《委托代理合同》第九条第（三）项规定的违约行为，不应当支付违约金。
二审期间，本院补充审理查明：
经询，双方当事人对于《委托代理合同》约定的违约金标准均不持异议。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明事实一致。
上述事实，有《北京市房屋出租委托代理合同》以及双方当事人一审、二审陈述意见等在案佐证。
本院认为：陈群棉与三峰合盛公司签订的《委托代理合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应严格按照合同约定履行。
《委托代理合同》约定，三峰合盛公司应当于2015年1月16日、2015年4月16日分别向陈群棉支付租金各24000元，现三峰合盛公司未如期足额支付上述租金，三峰合盛公司称其未支付租金的原因为涉案房屋的隔断被整顿，陈群棉未出面解决，造成涉案房屋被停水停电并导致三峰合盛公司的损失。对此，本院认为，三峰合盛公司作为专业房地产中介机构，应当明知房屋打隔断群租可能带来的安全隐患以及被行政主管部门责令处罚整改的后果，且根据《委托代理合同》的约定，三峰合盛公司具有对于涉案房屋隔断的处分权，故三峰合盛公司以此为由未向陈群棉支付租金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审法院支持陈群棉之主张，认定三峰合盛公司应当按照合同约定向陈群棉支付2015年4月16日至2015年7月15日租金24000元，合法有据，本院予以维持。
关于陈群棉主张的违约金，三峰合盛公司无正当理由未按期向陈群棉支付2015年1月16日至2015年4月15日期间租金，经陈群棉起诉并由（2015）朝民（商）初字第13184号民事判决作出认定之后，才向陈群棉支付上述期间租金，故三峰合盛公司迟延支付租金的行为构成违约，应当按照《委托代理合同》第九条第（四）项之约定向陈群棉支付违约金。陈群棉要求三峰合盛公司支付未按期交纳2015年1月16日至2015年4月15日期间租金的违约金14666元的主张，未超出合同约定，应当予以支持。在陈群棉起诉并获付上述期间租金之后，三峰合盛公司又未按期支付2015年4月16日至2015年7月15日期间租金，其拒绝交纳租金的行为缺乏正当理由，且主观故意明显，故其在履行向陈群棉支付租金义务的同时，应因此违约行为向陈群棉支付违约金。陈群棉要求三峰合盛公司支付未按期交纳2015年4月16日至2015年7月15日期间租金的违约金14666元的主张，亦符合合同约定，本院予以支持。基于双方《委托代理合同》关于违约金的约定，以及双方当事人均表示对于合同约定的违约金标准予以认可的情况，考虑到三峰合盛公司未支付租金存在主观故意之情形，一审法院关于计算两次违约金加重违约方责任，不宜重复计算的认定，有所不当，本院依法予以纠正。因此，三峰合盛公司应当支付陈群棉违约金29332元。
三峰合盛公司关于双方《委托代理合同》于2014年10月自行解除的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。三峰合盛公司要求陈群棉支付因违法群租而拆除隔断产生的租金差额、拆改隔断费用并赔偿其向租户支付的违约金的上诉主张，于法无据，本院不予支持。三峰合盛公司以陈群棉违反《委托代理合同》第九条第（二）、（三）项为由，要求陈群棉支付违约金，亦缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审法院对于三峰合盛公司的诉讼请求予以驳回，并无不当，本院予以维持。
综上所述，三峰合盛公司的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采信，对其上诉请求亦不予支持。陈群棉的上诉请求，合法有据，本院予以支持。一审法院判决处理有所不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：
一、维持北京市朝阳区人民法院（2015）朝民（商）初字第18827号民事判决第一项、第四项；
二、撤销北京市朝阳区人民法院（2015）朝民（商）初字第18827号民事判决第二项、第三项；
三、北京三峰合盛房地产顾问有限公司于本判决生效之日起十日内给付陈群棉违约金二万九千三百三十二元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费567元，由北京三峰合盛房地产顾问有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）；一审反诉案件受理费411元，由北京三峰合盛房地产顾问有限公司负担（已交纳）。
二审案件受理费1049元，由北京三峰合盛房地产顾问有限公司负担（已交纳765元，余款于本判决生效之日起7日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 巴 晶 焱
代理审判员 王 天 水
代理审判员 付 哲
二〇一五年十一月十七日
书 记 员 郭莹书记员刘畅