安徽省枞阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）枞民一初字第01573号
原告：凌玉平，农民。
委托代理人：瞿德玖，枞阳县周潭镇法律服务所法律工作者。
被告：凌玉杰，农民。
委托代理人：凌玉静，农民。系凌玉杰二哥。
委托代理人：徐东升，枞阳县周潭镇法律服务所法律工作者。
原告凌玉平与被告凌玉杰所有权确认纠纷一案，本院于2015年8月12日立案受理。依法由审判员吴新辉适用简易程序于2015年9月15日公开开庭进行了审理。原告凌玉平及其委托代理人瞿德玖，被告凌玉杰的委托代理人凌玉静、徐东升到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
凌玉平诉称：凌玉平与凌玉杰系同胞兄弟关系。1997年，凌玉杰因债务纠纷被他人诉至法院，法院判令其承担还款责任，因凌玉杰无力支付，凌玉平遂将位于陈瑶湖镇陈瑶湖街道的两间门面房变卖予以垫付。嗣后，两人就垫付款一事进行协商，约定：凌玉杰欲将坐落在陈瑶湖镇花园村三组的楼房靠南边第一层一间、第二层两间及该楼房的南边厨房一间（该整体楼房系凌玉静与凌玉杰共建，现已拆除）抵债给凌玉平。后经凌玉平、凌玉杰及案外人凌海珊（系凌玉平、凌玉杰父亲）、任森林（系凌玉平、凌玉杰姐夫）商议，将系争房屋作价17000元抵给凌玉平。凌玉平接手房屋后，于2006年左右对系争房屋进行改造、装修，凌玉杰从未提出异议。2015年3月24日，凌玉杰趁凌玉平外出务工之际，擅自与一开发商签订房屋拆迁置换协议，凌玉平闻讯回家，此时系争房屋已被拆除。为此，凌玉平与凌玉杰及开发商协商未果，故诉至法院，请求判令系争房屋所有权归凌玉平所有。
凌玉杰的委托代理人徐东升在庭审中辩称：一、系争房屋所有权属于凌玉杰所有；二、凌玉平自己住房出卖后，在未经凌玉杰同意的情况下，由凌玉杰老父亲凌海珊做主，将凌玉杰的房屋借给凌玉平居住或抵偿给凌玉平，不是凌玉杰真实意思表示。综上，凌玉平在诉状中陈述不实，请求法庭驳回凌玉平的诉讼请求。
凌玉平为了证明自己的诉讼主张，举出了下列证据，凌玉杰进行了质证：
一、凌玉平身份证复印件和凌玉杰户籍信息表各一份，用以证明涉案当事人的身份情况。
凌玉杰对本组证据的质证意见为：没有异议。
二、凌玉平的委托代理人瞿德玖对证人凌海珊、任森林、凌金虎的调查笔录各一份（其中证人凌海珊、任森林出庭作证，其出庭作证的内容与调查笔录中陈述的内容基本一致，以下称本组证据为“调查笔录”）。有关笔录和庭审中陈述的内容，归纳如下：（一）凌海珊在调查笔录和庭审中称：“坐落在枞阳县陈瑶湖镇花园村三组的房屋原本是凌玉杰的，共有一间半。1997年，凌玉杰因债务纠纷被他人起诉到法院，凌玉平为凌玉杰打官司卖掉自己的住房，当时，因凌玉杰无力归还凌玉平垫付款，两人商量，凌玉杰就将房屋作价17000元抵债给凌玉平，为此，两人于1998年签订了房屋买卖协议，凌海珊、任森林作为见证人也在该协议上签字。从1998年开始，凌玉平就在该房屋里居住，2006年，凌玉平还对房屋进行了装修。期间，凌玉杰一直在外务工，年把时间回来一次，对凌玉平居住在该房屋并进行了装修的情况没有提出任何异议。2015年农历二月份，房屋要拆迁，开发商首先找到凌玉静，讲房子可以置换到五套房屋。我知晓后找到凌玉平谈房子处理问题，凌玉平讲房子与凌玉杰无关，在这种情况下，我打电话给凌玉杰，凌玉杰说我只要一套房子，其他的我不管，所以我才要凌玉杰与开发商签字，我的初衷想让凌玉杰能得到一套房子。但协议签订后，凌玉杰态度发生变化，讲房子都是他的。我认为该房屋所有权属于凌玉平的，凌玉杰无权与开发商签订置换协议”。（二）任森林在调查笔录和庭审中称：“坐落在枞阳县陈瑶湖镇花园村三组的房屋原本是凌玉杰的，共有一间半。1997年，凌玉杰弟兄三人因打官司负债累累，凌玉平为凌玉杰打官司卖掉自己的住房，其中凌玉杰应摊的债务也由凌玉平垫付，由于当时凌玉杰没有成家，且凌玉杰无力归还凌玉平垫付款，两人商量，凌玉杰就将房屋作价17000元抵债给凌玉平，为此，两人于1998年签订了房屋买卖协议，凌海珊、任森林作为见证人也在该协议上签字。嗣后，凌玉平就一直在该房屋居住，期间（大约住进后五六年）还对房屋进行了装修。凌玉杰一直在外务工，年把时间回来一次，对凌玉平居住在该房屋并进行了装修的情况没有提出任何异议。我认为该房屋所有权属于凌玉平的，凌玉杰无权与开发商签订置换协议”。（三）凌金虎在调查笔录中称：“凌玉平居住的房屋原本是凌玉杰的。1997年，凌玉杰弟兄三人因打官司负债累累，凌玉平打官司卖掉自己的住房，其中凌玉杰应摊的债务也由凌玉平垫付，经两人商量，在凌海珊、任森林见证下，凌玉杰就将房屋作价17000元抵债给凌玉平。嗣后，凌玉平就一直在该房屋居住，期间还对房屋进行了装修。凌玉杰一直在外务工，年把时间回来一次，对凌玉平居住在该房屋并进行了装修的情况没有提出任何异议”。
凌玉平提供本组证据，系用以证明凌玉杰将原属自己的房屋以合理价款抵债给凌玉平；凌玉杰将系争房屋交付凌玉平后，凌玉平一直在管理、使用，至今已长达十七年之久，并对诉争房屋进行必要的装修，凌玉杰明知上述情况，一直未提出异议，系争房屋所有权属于凌玉平的事实。
凌玉杰的质证意见为：三份证人证言内容具有倾向性、虚假性；涉及到凌玉杰的房屋已抵债给凌玉平的部分不实，实际上，任森林和凌海珊在未经凌玉杰同意的情况下将其房屋抵债给凌玉平，凌玉杰对此并不知晓，证言内容反而能够证明系争房屋所有权归凌玉杰所有，凌玉平只是借住，且未经凌玉杰同意，由凌海珊、任森林出面做主后才住进系争房屋的；任森林与凌海珊证词内容也不一致，如双方签订房屋买卖协议时凌玉杰是否在场及卖房协议究竟由谁执笔等等。综上，本组证据不能达到凌玉平的证明目的。
三、凌玉杰与案外人谢伟于2015年3月24日签订的合同书一份，用以证明凌玉杰擅自与案外人谢伟签订房屋置换合同，侵害了凌玉平的房屋所有权的事实。
凌玉杰的质证意见为：从合同书内容来看，恰恰能反映凌玉杰有权委托其二哥凌玉静签订该合同，系争房屋所有权属于凌玉杰的，对合同书的真实性无异议，但达不到凌玉平的证明目的。
凌玉杰在法庭指定的举证期限内没有提交证据材料。
根据到庭参加诉讼的各方当事人的举证、质证意见，本院对凌玉平所举证据认证如下：
（一）关于凌玉平所举证据一，属于针对当事人的身份信息而提交法庭的证据，本院审查后对其真实性、合法性及与本案的关联性予以认定。根据这三组证据，能够认定凌玉平、凌玉杰两位当事人，系适格的自然人诉讼主体。
（二）关于凌玉平所举证据二（即“调查笔录”）。从相关笔录的内容看，对“一、坐落在枞阳县陈瑶湖镇花园村三组的房屋原本是凌玉杰的，共有一间半。二、1997年，凌玉杰因债务纠纷被他人起诉到法院，凌玉平为凌玉杰垫付了相关费用。三、从1998年开始，凌玉平就住进系争房屋，嗣后，对系争房屋进行了装修。四、凌玉平在系争房屋居住期间，凌玉杰一直在外务工，期间回家几次，对凌玉平居住在系争房屋并进行了装修的情况没有提出任何异议。”这一事实，双方当事人陈述基本一致，本院予以确认。双方的争议焦点在于系争房屋系买卖或抵债还是借用？凌玉杰对此是否知晓？对此，三位证人的陈述为“在凌海珊、任森林见证下，凌玉杰就将系争房屋作价17000元抵债给凌玉平，双方还签订房屋买卖协议。嗣后，凌玉平就一直在系争房屋居住，期间还对系争房屋进行了装修。凌玉杰一直在外务工，年把时间回来一次，对凌玉平居住在系争房屋并进行了装修的情况没有提出任何异议”。综合相关笔录内容，结合当事人庭审陈述，本院认为，三位证人（其中有两位证人出庭作证）陈述内容基本一致，证言相互印证，可信度较高，也符合情理，形成了完整的证据锁链。凌玉杰虽对本组证据提出异议，但未提供相应的证据予以反驳。因此，对于系争房屋的性质，本院采信三位证人所作的陈述，即在凌海珊、任森林见证下，凌玉杰就将系争房屋作价17000元抵债给凌玉平，双方还签订了房屋买卖协议。嗣后，凌玉平就一直在系争房屋居住，期间还对系争房屋进行了装修，凌玉杰未提出任何异议。
（三）关于凌玉平所举证据三（即凌玉杰与案外人谢伟于2015年3月24日签订的合同书）。从这份合同书的内容看，凌玉杰委托其二哥凌玉静与案外人谢伟于2015年3月24日签订了房屋置换合同书，双方约定，凌玉杰将系争房屋全部出让给谢伟，谢伟将在建的门面房五间予以置换。凌玉杰认为该证据能证明系争房屋所有权归凌玉杰所有，凌玉杰即有权委托凌玉静签订合同书，本组证据不能达到凌玉平的证明目的。本院认为，凌玉杰仅凭其委托他人代签合同书，就主张系争房屋所有权，没有提供相应的证据予以佐证，同时该主张与凌玉平提供的证据相悖，故凌玉杰上述主张不能成立。因双方对合同书的真实性均无异议，且该合同书能够反映凌玉杰已委托凌玉静与谢伟于2015年3月24日签订了房屋置换协议的客观事实。本院对本组证据的真实性予以确认。
根据上述认证意见，结合当事人庭审陈述，本院审理查明：凌玉平同胞弟兄三人，按排行依次是凌玉平、凌玉静、凌玉杰，凌玉杰与凌玉静在枞阳县陈瑶湖镇花园村三组共建楼房一幢（上下两层，每层两间，该幢楼房未办理房产证）及一些附属设施（已于2015年拆除），该楼房靠南边第一层一间、第二层两间及楼房的南边厨房一间，归凌玉杰所有，其余的房屋归凌玉静所有。1997年，凌玉杰因债务纠纷被他人诉至法院，法院判令其承担还款责任，因凌玉杰无力支付，凌玉平遂将其位于枞阳县陈瑶湖镇陈瑶湖街道的两间门面房变卖予以垫付。嗣后，两人就垫付款偿还一事进行协商，凌玉杰欲将系争房屋抵债给凌玉平，后在案外人凌海珊、任森林见证下，凌玉杰将系争房屋作价17000元抵给凌玉平。凌玉平于1998年接手住进系争房屋，于2006年左右对系争房屋进行改造、装修，凌玉杰从未提出异议。2015年3月24日，凌玉杰委托二哥凌玉静与一开发商签订房屋拆迁置换协议，凌玉平闻讯赶回家，得知系争房屋已被拆除。为此，凌玉平与凌玉杰及开发商协商未果，故诉至法院，请求判令系争房屋所有权归凌玉平所有。
本院认为：在凌玉平与凌玉杰之间的债权债务关系中，因凌玉杰无能力偿还债务，双方协商以系争房屋作价抵偿债务，因此双方形成了房屋买卖合同关系。协议签订后，凌玉平一直管理、使用系争房屋，至今已长达十七年之久，并对诉争房屋进行必要的装修，已对系争房屋形成了稳定的占有关系。期间，凌玉杰没有提及其是将系争房屋借给凌玉平使用而非抵债，或者要求凌玉平返还系争房屋，且其也一直未在系争房屋居住，故凌玉平与凌玉杰之间发生的房屋买卖合同，系双方当事人之间的真实意思表示，内容也不违反法律的强制性规定，该房屋买卖合同合法有效，依法应受法律保护。
关于凌玉杰辩称系争房屋是凌海珊、任森林在其不知情的情况下抵债给凌玉平，该房屋买卖合同无效的主张。本院认为，即便凌玉杰的辩解成立，也不影响房屋买卖合同有效性。理由如下：案外人凌海珊、任森林将系争房屋抵债给凌玉平的行为，构成表见代理。所谓表见代理，是行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后签订了合同，如果相对人有理由相信其有代理权，那么相对人就可以向本人主张该合同的效力，要求本人承担合同中所规定的义务，受合同的约束。结合本案来看，案外人凌海珊、任森林与双方当事人均系亲属关系，签订协议时，凌玉杰尚未成家，涉及到凌玉杰有关事务均由其父凌海珊处理，凌玉平有理由相信案外人凌海珊、任森林有代理权，其在主观上也是以比较合理的价格购买了系争房屋，属于善意，况且凌玉平一直管理、使用系争房屋，至今已长达十七年之久，并对诉争房屋进行必要的装修，凌玉杰明知上述情况，一直未提出异议。综上，凌玉平应有理由认为案外人凌海珊、任森林是代理凌玉杰所作出的房屋买卖行为，该合同行为应认定为表见代理行为。因此，被代理人凌玉杰应当受表见代理人凌海珊、任森林与相对人凌玉平所订立的合同的约束，直接承担合同权利义务，且双方当事人已按合同履行完毕，该房屋买卖合同合法有效。故凌玉杰辩称系争房屋是凌海珊、任森林在其不知情的情况下抵债给凌玉平，该房屋买卖合同无效的辩解，理由不能成立，本院不予采信。系争房屋系凌玉杰在农村自建的自住房，未办理房屋产权证，凌玉杰将系争房屋抵债交付给凌玉平，凌玉平一直占有使用达十七年之久，由此可见，凌玉平已经取得了系争房屋的所有权。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十九条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十二条、第三十三条之规定，判决如下：
坐落在枞阳县陈瑶湖镇花园村三组的楼房靠南边第一层一间、第二层两间及该楼房的南边厨房一间（现已拆除）的所有权，归原告凌玉平所有。
案件受理费300元，减半收取150元，由凌玉杰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。
审判员 吴新辉
二〇一五年十一月六日
书记员 谢 健
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第三十二条物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。