广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤2071民初6108号
原告：杨平，男，1981年8月11日出生，汉族，住重庆市南川区，
委托诉讼代理人：马秀章，广东维纳律师事务所律师。
被告：中山市佳益房地产开发有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区大岭村花坛旁劳剑宁商住楼2楼A区，统一社会信用代码91442000770153396H。
法定代表人：黄贵海，该公司董事长。
委托诉讼代理人：黄嘉焯，广东保信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：冼洪枝，广东保信律师事务所律师。
原告杨平与被告中山市佳益房地产开发有限公司（以下简称佳益公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨平的委托诉讼代理人马秀章，被告佳益公司的委托诉讼代理人冼洪枝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨平向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付延期办理房地产权证书违约金（以2334745.17元为基数按照每日万分之一，自2016年6月14日起计算至被告持办理权属登记需被告提供的资料到产权登记机关备案之日止，暂计至2017年3月20日为64905.9元）。事实和理由：原、被告于2014年6月27日签订中山市商品房买卖合同，由原告购买被告开发的位于中山市火炬开发区××路××4卡商铺，合同总价款为2280795元，后原告补面积差价53950.17元，共支付价款2334745.17元。合同中对产权登记做了如下约定：出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自迟延之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约支付了全部房款并缴纳了相关税费，并取得了商品房销售登记备案表。被告于2014年11月14日将房产交付原告使用，但房屋交付至今被告一直拖延向相关机关办理产权登记，致使原告至今未取得房地产权属证书。原告认为，被告迟延办证的行为违反合同约定，故应按合同的约定向被告承担相应的违约责任。
诉讼中，因被告于2016年12月29日向产权登记部门递交了办理产权证需要的资料，原告变更诉讼请求为“被告向原告支付延期办理房地产权证书违约金45527.5元（计算方法：以2334745.17元为基数，自2016年6月14日起按每日万分之一的标准计算至2016年12月29日）”。
原告杨平为支持其诉请主张，向本院提供以下证据：1.中山市商品房买卖合同、备案表；2.购房发票；3.代办证收据、维修基金收据；4.差价房款的银行客户回单、发票。
被告佳益公司辩称，一、被告没有迟延交楼的意思表示，若无大部分业主擅自违建的情况，被告本可按约定为其办妥房地产权属证。被告开发建设的岭汇名轩小区早已于2012年年初完成工程的施工建设，于2012年5月10日依法取得《房屋建筑工程质量验收监督意见书》，表明涉案小区工程具备验收条件。二、涉案小区众多业主的大面积违建行为，导致涉案小区迟延通过规划验收，直接造成原告未能按期办证，构成情势变更，原告无须承担逾期办证的法律责任。涉案小区接近90%的业主在未经规划部门批准的情况下，擅自在赠送的入户花园安装拉闸门，将入户花园或装饰平台封闭，改变规划原貌，形成违建。自发现业主存在违建事实之日起，被告便通知整改，但被告作为房地产开发企业，对业主的违建行为不具有直接的强制妨害排除权，涉案小区的违建情况更是一直处于此消彼长的状态，终究不能完全排除违建行为。鉴于大部分业主存在违建行为，为免招致行政执法部门介入处理而导致全小区不能办证的情形出现，被告于2015年2月、11月的两次规划验收审批无奈以所谓的自身原因为由退件。前述客观事实发生与涉案合同的履行期间，是被告不能预见也不能采取必要措施可予以补救的，已构成情势变更。三、原告的违建行为违反了合同的附随义务。《中山市商品房买卖合同》约定：原告作为买受人应按照合同约定履行付款义务，被告应履行交付商品房及办妥房地产权属证书的义务。与此同时，原告作为买受人除前述付款义务外，尚应按合同法第六十条的规定履行协助义务，防止合同处于履行不能等义务。具体至本案：原告有义务保持涉案商品房符合规划原貌，不得擅自封闭入户花园，确保涉案商品房具备办妥房地产权属证书的法定条件，但原告自始至终未有履行。因此，在原告存在违建事实且经被告督促仍拒绝整改的情况下，其已事实上违反了涉案《商品房买卖合同》的附随义务，直接造成涉案小区不能按期办妥涉案商品房的房地产权证书。三、以下原因导致办证期限依法相应顺延，依法应予认定为不可抗力因素。（一）业主违建致使绿化验收审批迟延。办理绿化验收手续必须以完成规划验收为前提，但规划验收却因业主违建延误。涉案小区不能按期办理绿化验收的责任不在于被告，而在违建业主。故，被告就涉案小区绿化验收审批所耗费的19天（即2015年11月20日至2015年12月9日）不应计算合同约定的办证期限内。（二）涉案小区的人防工程报建早于2011年已审批通过并已依此将人防工程战时出入口建成隐蔽工程。然而，当被告完成规划验收后依法申请涉案小区人防工程验收时，市人防办提出根据中人防[2015]18号的通知，人防工程战时出入口均应保持通畅，不得采取封闭处理，否则不予办理人防工程验收。前述政策调整被告所不可遇见，更不能避免与克服。被告获悉后（2015年11月20日）依政策调整后的要求对人防工程图纸重新修改，并对已建成的人防工程进行改建，至2016年4月11日方能完工。因此，涉案商铺的办证期限应往后顺延涉案小区人防工程报建图及人防工程的修改、改建工作及重新办理人防工程验收审批所耗费的144天（即2015年11月20日至2016年4月12日）。（三）被告早于2010年3月17日已完成涉案小区单元房号编排备案批复工作。但在规划、人防、绿化等手续办妥后，被告在办理涉案小区商品房确权手续时，市国土局告知按《关于规范火炬开发区门牌的通知》相关门牌××年4月1日进行调整。被告在获悉（2016年4月13日）政策变更后按政策调整。因此，涉案商铺的办证时间应往后顺延涉案小区重新办理门牌的审批时所耗费的48天（即2016年4月13日至2016年6月14日）。四、被告早提前完成办证义务。根据合同第十四条约定，被告仅需将办理权属登记需由其提供的资料提供到国土部门即已完成办证义务。本案中，被告已于2016年12月29日将涉案商铺的办证材料递交给中山市国土资源局并领取商品房交易审核股收件回执，办证义务已完成。原告亦于2017年3月21日领取了涉案商铺的不动产权属证书。五、原告在不动产权证书签收确认表上签名，明确承诺“业主确认开发商的办证时间，开发商已完成办证义务，双方的法律权利与义务就此履行完毕，双方互不追究任何法律责任”。原告自签字并领取涉案商品房不动产权证书之日起，已丧失向原告追究逾期办证违约责任的权利。六、原告于2016年9月21日才补交房屋面积差价53950.17元，退一万步讲，即便被告须为迟延办证承担责任，计收逾期办证违约金应分段计算，从2016年6月14日至2016年9月20日期间应以2280795元为基数，从2016年9月21日至2016年12月29日期间可以按2334745.17元计算。
被告佳益公司就其辩解向本院提交以下证据：1.中山市建设工程档案预验收意见书；2.建设工程规划验收（核实）事项办理指南、建设工程竣工验收备案办理指南；3.涉案小区各幢违建情况照片；4.督促业主整改违建回执、参保证明、催告业主整改违建的公告、规划验收退件证明2份、中山市建设工程规划验收批复书；5.园林绿化分项验收办理指南的网页打印件、绿化验收表；6.人防工程报建图、防空地下室竣工验收备案办理指南网页打印件、关于人防工程战时出入口应在平时做到位的通知、人防工程竣工验收意见书、修改后的人防工程图纸、人防工程改建前后对比照片；7.小区命名批复、单元房号编排备案批复、关于规范火炬开发区门牌的通知、商住小区门牌编号××申请表；8.中山市建设工程竣工验收备案登记证；9.商品房交易审核股收件回执；10.不动产权证书签收确认表。
经审理查明：2014年6月27日,杨平与佳益公司签订中山市商品房买卖合同，购买佳益公司建设的位于中山市火炬开发区××路××4卡商铺，套内建筑面积136.55平方米，按套内建筑面积计价，单价为每平方米16703元，总金额2280795元；商品房交付使用后，合同约定计价面积与实测套内建筑面积有差异的，以实测套内建筑面积为准，差异值±0.6%以上至±3%以内（含3%）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补。合同第八条对交付期限进行了约定，出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十四条就产权登记进行了如下约定，出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按以下方式处理：买受人不退房，出卖人自迟延之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，因买受人的原因，包括但不限于以下情况：未付清购房款；按揭银行不移交商品房买卖合同备案表等文件给出卖人办证，或面积差异买受人不及时签署确认文件，或不及时缴交办证税费，或买受人未提交办证相关资料或提交的资料不符合要求等等原因导致不能如期取得房地产权属证书，出卖人不承担任何责任，办证期限相应顺延。合同签订后，杨平支付了购房款2280795元，并于2014年11月14日办理收楼手续。2016年6月14日，佳益公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。2016年9月21日，因房屋实测面积差异，杨平补交差价53950.17元。2016年12月29日，佳益公司将杨平个人办理产权登记需要由其提供的资料递交到产权登记机关备案。2017年3月21日，杨平取得不动产权证书，并在佳益公司制作的岭汇名轩不动产权证书签收确认表上权利人为杨平的行列上签字，该签收表上有11户业主，最后一行显示“声明：业主确认开发商的办证时间，开发商已完成办证义务，双方的法律权利与义务就此履行完毕，双方互不追究任何法律责任”。
另查明，2010年3月17日,佳益公司就涉案小区单元房号编排在中山市公安局火炬开发区分局进行了备案登记。该局于2010年6月2日下发关于规范火炬开发区门牌的通知，对门牌编号作了细化规范。
2015年2月和同年11月，涉案小区的规划验收申请业务被中山市城乡规划局两次退件，退件理由均为建设单位因自身原因提出退件申请。佳益公司自述曾两次提前公告通知涉案小区业主积极配合小区规划验收工作，做好拆卸恢复工作（拆除封闭入户花园及赠送平台的不锈钢防盗网、铝合窗），但因部分业主未予配合整改致使其无奈自行提出退件申请。2015年11月20日，中山市城乡规划局出具建设工程规划验收批复书，涉案小区通过规划验收。
2015年12月9日，涉案小区通过绿化验收。
2016年4月12日，涉案小区通过人防工程验收，该竣工验收备案意见书中陈述，中山市人民防空办公室于2015年11月30日组织人员对涉案小区防空地下室进行竣工验收。中山市人民防空办公室曾于2015年5月26日下发中人防[2015]18号文，要求全市新设计的人防工程战时出入口应保持通畅，不得采取封闭处理，违反规定者不得通过人防竣工验收。
2016年6月30日，涉案小区门牌编号变更申请通过。
本院认为，杨平和佳益公司签订的中山市商品房买卖合同是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应当遵照履行。本案的争议焦点在于佳益公司能否依据合同或者法律法规顺延办证期限。
涉案商品房买卖合同第十四条就房屋产权登记进行了明确约定，从其约定来看，应当将出卖人的备案登记时限与买受人取得房地产权属证书的时限加以区分。合同并非约定出卖人应当在360个工作日内为买受人办好房产证，而是约定其应当在360个工作日内持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案。必须着重指出的是，合同此处措辞是“应当”，没有约定可以顺延的情形，也就是说，出卖人在360个工作日内持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案为绝对的合同义务，出卖人未能在时限内履行将应由其提供的办证资料进行备案登记的合同义务，即构成违约，应当承担违约责任。这，也是符合合同法公平对等原则的。因为，在此360个工作日如此长的时间内，出卖人完全掌握整个验收流程进度，其可以自由安排各项工程进度，准备行政审批事项等且无须告知买受人，该过程并非透明可知的；买受人无法依据合同约定获悉规划、环评、绿化、消防、人防、综合验收的进度，无从得知出卖人在哪个环节出现拖沓迟延情形，其享有的合同权利就是等待，等待出卖人在商品房交付使用后360个工作日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案；因此，该360个工作日根据合同约定应当进行严格的限缩解释，除不可抗力外，佳益公司不得援引其他理由进行对抗并以该理由迟延履行义务。
所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。以下，就佳益公司抗辩之所以迟延进行备案登记是否系不可抗力所致进行阐述。1.关于业主违建。涉案小区的规划验收申请业务被中山市城乡规划局两次退件的理由均为建设单位因自身原因提出退件申请，没有证据证明佳益公司所指称的业主违建与不能通过规划验收之间有何因果联系；退一步来说，即使有，根据佳益公司的自述，业主自2012年已经出现违建情形，作为具备专业资质的开发商，其知道或者应当知道违建事实对通过规划验收可能产生的影响，其完全可以提前采取合理合法之必要手段包括诉讼手段来制止业主违建之行为，或者提前通知业主进行整改，则不会产生迟延通过规划验收之后果，但其未采取适当措施，由此可见，其对于违建可能发生之后果是能够预见，能够克服却放任不理的，故不属于不可抗力。2.关于政策调整、政府行政行为等。政策调整、政府的不合理行政行为确实有可能构成不可抗力，但在本案中，如前论述，不应当割裂看待，而应将其放在360个工作日的整个综合验收确权环节中来进行综合评断是否存在不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。佳益公司抗辩人防工程验收标准调整。佳益公司未就人防工程改造工程的起止时间进行举证，故无法证明人防工程验收标准的调整对佳益公司通过人防工程验收产生迟延影响；即使人防工程验收标准的调整对佳益公司通过人防工程验收确有影响，但如改造工程只须若干天乃至数月即可完成，将其放在360个工作日那么长的时间内进行考量，也并非佳益公司不能克服之情况，故不构成不可抗力。小区门牌编号标准之变更发生在签订商品房买卖合同之前，不属于不可抗力。综上，本案不存在不可抗力所致可以顺延之情形。
佳益公司抗辩杨平在签收不动产权证书时已经承诺不再追究其逾期办证的违约责任。从该签收确认表形式上看，每户领取不动产权证书的业主仅在表格中“权利人”为自己的该行上签字，而未在“声明”所在行上签字确认，且该“声明”未通过加粗放大等方式进行提示，本院认为，杨平的签字仅确认已领取不动产权登记证书，并非承诺放弃追究佳益公司逾期办证的违约责任。佳益公司制作签收确认表时添加的“声明”并非杨平的意思表示，不对杨平发生法律效力。
佳益公司未在2016年6月14日前持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案，已构成违约，应按合同约定向杨平支付违约金。关于违约金是否应分段计算问题。合同约定出卖人自迟延之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，故违约金在杨平补交房款之前应以原支付的2280795元为基数，补交房款之日起以2334745.17元为基数计算。据此，佳益公司应当支付违约金45237.7元（2280795元×0.0001×97天+2334745.17元×0.0001×99天）。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百一十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告中山市佳益房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告杨平支付迟延办理房地产权属证书的违约金45237.7元；
二、驳回原告杨平的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费1422元，减半收取为711元，由原告杨平负担215元，被告中山市佳益房地产开发有限公司负担496元（该款原告已预付，被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 王 珊
二〇一七年十月十日
书记员 詹绮婷
王静