江苏省南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0106民初7869号
原告（反诉被告）：宜信卓越财富投资管理（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区建国路甲92号20层。
法定代表人：唐宁。
委托诉讼代理人：黄慧，女。
委托诉讼代理人：付育，女。
被告（反诉原告）：马莉娟，女，1970年7月28日出生，回族。
委托诉讼代理人：刘永利，安徽浩太律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高翔，安徽浩太律师事务所实习律师。
原告（反诉被告）宜信卓越财富投资管理（北京）有限公司（以下简称宜信卓越公司）与被告（反诉原告）马莉娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）宜信卓越公司的委托诉讼代理人黄慧、被告（反诉原告）马莉娟的委托诉讼代理人刘永利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宜信卓越公司向本院提出诉讼请求：1.被告马莉娟协助原告将本市鼓楼区中山北路2号紫峰大厦名义楼层1512室房屋内物品搬清；2.被告马莉娟返还保证金113332.5元；3.被告马莉娟支付自2016年2月10日起至保证金实际退还之日止按283元/天标准计算的违约金；4.被告马莉娟赔偿因房屋内物品无法使用导致的损失5000元；5.被告马莉娟退还原告预交的2016年4月1日至2016年6月30日期间的物业管理费、户内空调费、公共能耗费合计20120.4元。事实和理由：2014年2月，宜信卓越公司与马莉娟签订房屋租赁合同，约定马莉娟将本市鼓楼区中山北路2号紫峰大厦名义楼层1512室房屋（以下简称涉案房屋）出租给宜信卓越公司作为办公使用，年租金为679995元，按半年支付等。上述合同签订后，宜信卓越公司支付马莉娟保证金113332.5元。2016年2月9日，租赁期限届满，宜信卓越公司未提出续租请求。宜信卓越公司在2016年2月9日之前及之后，多次联系马莉娟，要求就涉案房屋进行交接，马莉娟均无故不予配合。由于涉案房屋的物业公司需马莉娟出具书面的同意搬迁证明，才允许宜信卓越公司将涉案房屋内的办公用品搬出，马莉娟至今未向物业公司出具书面的同意搬迁证明，导致宜信卓越公司至今未能将涉案房屋内物品搬出。宜信卓越公司早已不在涉案房屋内办公，涉案房屋不知何时被马莉娟更换门锁，宜信卓越公司更无法将房屋内物品取回。故宜信卓越公司诉至法院，请求判如所请。
被告马莉娟辩称，1.马莉娟同意与宜信卓越公司就涉案房屋进行交接，协助宜信卓越公司将涉案房屋内的物品搬出；2.宜信卓越公司未在合同约定期限内返还房屋，无权要求退还保证金；3.宜信卓越公司主张的违约金无合同依据，不应支持，且该违约金标准过高，应予调整；4.宜信卓越公司实际使用涉案房屋至今，其主张的损失无任何依据；5.宜信卓越公司实际使用涉案房屋，其无权要求退还物业管理费、户内空调费、公共能耗费。
反诉原告马莉娟向本院提出反诉请求：1.反诉被告宜信卓越公司支付2016年2月10日至租赁房屋实际返还之日止按1863元/天标准计算的逾期占有使用费；2.反诉被告宜信卓越公司支付2016年7月至9月的物业管理费、公共能耗费、滞纳金合计24173.1元；3.反诉被告宜信卓越公司支付2016年2月10日至租赁房屋实际返还之日止按283元/天标准计算的违约金。事实和理由：2014年2月10日，马莉娟与宜信卓越公司签订房屋租赁合同，约定马莉娟将涉案房屋出租给宜信卓越公司办公使用，租赁期限自2014年2月10日至2016年2月9日止。租赁期满后，宜信卓越公司并未将涉案房屋交付给马莉娟，一直使用至今，马莉娟多次催要房屋及租金未果，故提起反诉。
反诉被告宜信卓越公司辩称，1.宜信卓越公司在租赁期满后并未使用涉案房屋，不应支付逾期占有使用费及物业费、公共能耗费、滞纳金；2.涉案房屋未能办理交接手续是由于马莉娟原因导致，宜信卓越公司不存在违约行为，不应承担违约责任；3.马莉娟主张的违约金标准过高，应予调整。
本院经审理认定事实如下：2014年2月，马莉娟（甲方、出租人）与宜信卓越公司（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方使用，用途为办公，该房屋实测建筑面积为372.6平方米；租赁期限共24个月，自2014年2月10日至2016年2月9日止，租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方应如期交还，若乙方要求续租，甲、乙双方可于租赁期满前一个月进行协商；该房屋租金为5元/平方米/天，每年租金为人民币679995元；该房屋租金支付方式为半年付，首次付款时间为2014年3月20日前，以后付款日为每半年租期开始前一周内支付；乙方承担该房屋交房后的电话费、宽带费、电费、物业管理费、公摊水电费、停车费等产生的费用，若有特殊约定则从其约定；为保证乙方合理并善意地使用该房屋及配套设施，乙方需支付2个月房租作为履约保证金由甲方保管，即113332.5元，原保证金顺延至新合同，且原合同中已经支付保证金106533元，与此次合同中的保证金金额不同，待租赁期限届满，经甲方验房确定该房屋符合附件的归还条件，且乙方将该房屋钥匙交予甲方后，甲方将此保证金无息全部归还乙方；租赁期限届满，本合同自然终止；乙方应在租赁期满当日将该房屋钥匙及正常使用状态下的附件中所列物品交予甲方，该房屋内留置的一切物品均视为乙方放弃，甲方有权处置，乙方绝无异议；甲方未按合同规定的时间将功能完备及附属设施完好的房屋提供乙方使用的，每逾期一天，甲方应按月租金的0.5%向乙方支付违约金，逾期7天仍不履行，乙方有权终止合同，甲方应按上述规定支付违约金；租赁期限届满，若乙方未能将设施完好的房屋及时交给甲方，乙方应向甲方支付相当于一个月的租金作为违约金，并负责将相关设施修缮完毕；乙方若逾期支付租金，每逾期一天，乙方应按月租金0.5%向甲方支付违约金，逾期7天仍不履行，甲方有权终止合同，乙方应按上述规定支付违约金等等。
上述合同签订后，马莉娟将涉案房屋交付宜信卓越公司使用。宜信卓越公司向马莉娟支付了合同约定的保证金及租金。
2016年6月8日、6月15日、6月16日、8月5日，宜信卓越公司的工作人员与马莉娟短信联系，要求协商办理退租交接手续，马莉娟均未予以回复。
2016年8月10日，上海科瑞物业管理发展有限公司南京分公司（以下简称科瑞南京分公司）紫峰大厦物业管理中心向马莉娟发送催缴函，要求马莉娟支付2016年7月至9月的物业管理费22177.2元、滞纳金1995.9元，合计24173.1元。
2016年8月12日，宜信卓越公司委托律师向马莉娟发送律师函，要求马莉娟就涉案房屋进行交接并退还保证金等。2016年8月16日，马莉娟委托律师回函，要求宜信卓越公司支付租金、违约金等款项。
另查明，宜信卓越公司同时承租了本市鼓楼区中山北路2号紫峰大厦1508室（以下简称1508室）房屋，租期自2014年7月1日起至2016年6月30日止；本市鼓楼区中山北路2号紫峰大厦名义楼层1510室（以下简称1510室）房屋，租期自2014年2月10日至2017年2月9日止；本市鼓楼区中山北路2号紫峰大厦名义楼层1511室（以下简称1511室）房屋，租期自2014年2月10日至2017年2月9日止。1510室、1511室房屋均于2016年7月31日提前终止合同。
科瑞南京分公司为涉案房屋的物业服务企业。在科瑞南京分公司的入住指南中要求业户如需迁出本办公楼，请提前不少于2个星期连同租售部门或业主发给的同意迁出的证明通知管理处，并注明迁出日期，否则管理处将拒绝单元内家具、设备设施等搬出本办公楼。科瑞南京分公司与宜信卓越公司就涉案房屋及1510室、1511室房屋签订了物业管理服务合同，约定物业服务费标准为18元/月/平方米（含公共区域能耗费）。2016年4月，宜信卓越公司支付科瑞南京分公司2016年4月至6月的物业管理费、代收公共能耗费、代收户内空调费77232.6元。
2015年5月12日，宜信卓越公司与南京富城房地产开发有限公司（以下简称富城公司）签订房屋租赁合同，约定富城公司将本市汉中路1号南京国际金融中心主塔楼33层A、B、C、J部分出租给宜信卓越公司使用，建筑面积约555.59平方米，租期自2015年6月15日起至2017年6月14日止。2015年12月11日，宜信卓越公司向该租赁房屋物业公司新增申领IC卡47张。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。宜信卓越公司与马莉娟之间签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，应认定合法有效。双方当事人应按照合同约定全面履行。马莉娟对宜信卓越公司协助将涉案房屋内物品搬出的诉讼请求予以认可，对此本院予以确认。
租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，出租人亦应当及时接收租赁物。本案中，宜信卓越公司在租赁期满后未与马莉娟续签租赁合同，宜信卓越公司应及时将租赁物返还马莉娟，马莉娟应及时接收租赁物。根据已查明事实，马莉娟在宜信卓越公司提出交接请求后，未积极办理交接手续，由于马莉娟怠于与宜信卓越公司就租赁房屋进行交接，也未向科瑞南京分公司出具同意迁出证明，导致宜信卓越公司在租赁期满后无法及时将租赁房屋内的物品搬出，也无法将涉案房屋返还马莉娟。马莉娟应对其怠于接收房屋的行为承担相应责任，故马莉娟要求宜信卓越公司支付2016年2月10日至实际返还之日止的逾期占有使用费及2016年7月至9月的物业费、公共能耗费及滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。
关于履约保证金退还问题。合同中虽然约定了履约保证金退还条件，由于马莉娟怠于接收房屋，导致退还条件不成就，应视为条件已经成就，故马莉娟应将其收取的履约保证金113332.5元退还宜信卓越公司。
关于宜信卓越公司主张的损失5000元问题。由于马莉娟未能及时接收房屋，向物业公司出具同意迁出证明，导致宜信卓越公司无法将涉案房屋内的物品搬出使用，客观上造成了一定的损失，故对宜信卓越公司要求马莉娟赔偿损失5000元的诉讼请求，本院予以支持。
关于违约金问题。由于房屋租赁合同中并未明确约定履约保证金退还时间，也未对逾期退还保证金及逾期接收房屋的违约责任进行约定，且宜信卓越公司已就因逾期接收房屋造成的损失进行了主张，故对宜信卓越公司要求马莉娟支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。由于涉案房屋未能及时交还系马莉娟原因导致，宜信卓越公司不存在违约，故马莉娟要求宜信卓越公司支付违约金的诉讼请求，本院亦不予支持。
关于物业费退还问题。由于宜信卓越公司与科瑞南京分公司就涉案房屋的物业费用签订了物业管理服务合同，宜信卓越公司在租赁期满后向科瑞南京分公司支付的物业服务费，应依据其与科瑞南京分公司之间签订的物业服务合同进行主张，其要求马莉娟予以退还，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十五条第二款、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、被告马莉娟于本判决生效之日起十五日内协助原告宜信卓越财富投资管理（北京）有限公司将其留置在本市鼓楼区中山北路2号紫峰大厦名义楼层1512室房屋内物品搬出；
二、被告马莉娟于本判决生效之日起十五日内退还原告宜信卓越财富投资管理（北京）有限公司履约保证金113332.5元；
三、被告马莉娟于本判决生效之日起十五日内赔偿原告宜信卓越财富投资管理（北京）有限公司损失5000元；
四、驳回原告宜信卓越财富投资管理（北京）有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告马莉娟的反诉请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4117元，减半收取计2058元，由宜信卓越财富投资管理（北京）有限公司负担782元，马莉娟负担1276元；反诉案件受理费4252元，由马莉娟负担（本诉案件受理费宜信卓越财富投资管理（北京）有限公司已预交，马莉娟负担部分在给付上述款项时直接支付宜信卓越财富投资管理（北京）有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审判员 朱玉梅
二〇一六年十二月二十三日
书记员 王 进