西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0113民初5904号
原告：ＸＸ良，男，汉族，1965年3月14日出生，住西安市雁塔区。
委托代理人:ＸＸ，陕西力德律师事务所律师。
被告：陕西佳鑫置业有限公司。住所地：陕西省西安市雁塔区曲江新区雁塔南路***号荣华国际大厦*****室。
法定代表人：金建明，该公司董事长。
委托代理人：许爱斌，陕西许小平律师事务所律师。
委托代理人：李潇，陕西许小平律师事务所律师。
原告ＸＸ良与被告陕西佳鑫置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告ＸＸ良的委托代理人ＸＸ，被告陕西佳鑫置业有限公司的委托代理人李潇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告ＸＸ良诉称：2011年7月，原、被告双方签订《商品房买卖合同》两份，约定由原告购买被告开发的3-10102及6-12301两套房产。后原告因故未能办理银行按揭手续，被告于2014年3月11日向原告发出解除合同通知书两份，原告未提出异议，故双方签订的两份《商品房买卖合同》已经正式解除，但被告至今未返还原告购房款。现原告诉至法院，请求判令被告返还原告购房款465080元并承担本案诉讼费。
被告陕西佳鑫置业有限公司辩称：首先，按照合同约定，原告应当在《商品房买卖合同》签订之日起35日内向按揭银行提供贷款所需的一切手续办理按揭贷款，但因原告原因未能履行上述义务，逾期达931天及951天，导致被告不得不解除合同，但自被告发送解除合同通知至今，原告未前来办理注销合同备案、提供退款账号等解除合同的相关事宜，因此被告有权依据先履行抗辩权拒绝履行退款债务。其次，原告在其起诉状中明确承认导致合同解除的原因系其未能按照约定办理银行按揭贷款。双方签订的《商品房买卖合同》附件第九条约定：“如本合同签订之日起30日内买受人不能取得或不能足额取得银行按揭贷款时，买受人应于本合同签订之日起35日内以现金形式缴纳完毕剩余款项，否则每逾期一日，按照逾期未缴金额的万分之十向出卖人支付违约金，逾期超过45日，出卖人有权解除本合同，且买受人应按总房款的10%向出卖人支付违约金”，第十条约定：“买受人应承担违约金的，出卖人有权从买受人缴纳的房款中直接扣除。”根据上述两条约定，被告有权扣除违约金153508元，实际应当退还给原告的款项为311572元。综上所述，原告的诉请于法无据也与事实不符，法院应驳回其起诉，以维护正常的市场交易秩序和严肃的契约精神。
经审理查明：2011年8月15日，原、被告签订两份《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于西安市×××区绕城高速以南大华·公园世家两套房屋。第一套房屋情况如下：合同登记号Y12105574，房号是第3幢1单元1层10102号，房屋总价789076元，付款方式为按揭付款：买受人于2011年8月15日向出卖人支付首付款239076元，买受人应当于本合同签订之日起30日内，通过银行按揭贷款形式向出卖人支付剩余房款550000元。上述期限内买受人无法以银行按揭贷款形式支付的，买受人应在5日（即本合同签订之日起35日内）自行通过其它合法方式支付剩余房款550000元，否则，按本合同补充协议第九条办理。第二套房屋情况如下：合同登记号Y12106117，房号是第6幢1单元23层12301号，房屋总价746004元，付款方式为按揭付款：买受人于2011年7月12日向出卖人支付首付款226004元，买受人应当于本合同签订之日起30日内，通过银行按揭贷款形式向出卖人支付剩余房款520000元。上述期限内买受人无法以银行按揭贷款形式支付的，买受人应在5日（即本合同签订之日起35日内）自行通过其它合法方式支付剩余房款520000元，否则，按本合同补充协议第九条办理。上述两份合同附件五：补充协议第九条约定，买受人应在《商品房买卖合同》签订之日起10日内向按揭贷款银行提供符合银行要求的全部资料、缴纳相关费用并签订借款合同及其他合同文件。如本合同签订之日起30日内买受人不能取得或不能足额取得银行按揭贷款时，买受人应于本合同签订之日起35日内以现金形式缴纳完毕剩余款项，否则每逾期1日，按照逾期未缴金额的万分之10向出卖人支付违约金，逾期超过45日，出卖人有权解除本合同，且买受人应按总房款的10%向出卖人支付违约金。第十条约定，买受人应承担违约金的，出卖人有权从买受人缴纳的房款中直接扣除。上述两份合同第二十一条约定合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。上述两份合同在合同右下角均标注“本合同连同附件共18页”，附件五补充协议第九条及第十条所在页为第16页及17页，在附件五补充协议部分双方未签字或盖章。
上述合同签订后，原告于2011年8月15日向被告交纳第3幢1单元1层10102号房的首付款239076元，于2011年7月12日向被告交纳第6幢1单元23层12301号房的首付款226004元。后原告因故未能办理上述两套房屋的银行按揭手续，被告于2014年3月11日向原告发出两份《解除合同通知书》，通知书上写明:“鉴于您已违约，按照合同相关约定，我公司郑重通知您：解除《商品房买卖合同》。同时，您应向我公司支付房屋价款10%的违约金，该违约金，我公司有权自房款中直接扣除”，原告收到上述通知书后未提出异议。审理中，原告不同意扣除10%的违约金，理由是双方均未在违约条款所在的附件五补充协议处签字盖章，故上述补充协议不发生法律效力。被告认为合同的每一页均注明“本合同连同附件共18页”，故原告对于合同附件五的内容应明确知晓，且附件与合同正文具有同等的法律效力，被告有权依据附件五第九条之约定扣除原告的违约金。
上述事实，有《商品房买卖合同》、《解除合同通知书》及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容合法，具有法律约束力，双方均应按照协议约定享受权利、履行义务。本案中，原、被告双方对原告已经向被告支付了两套房屋的首付款共计465080元及原告未能按期支付房屋全款而导致双方签订的上述两份合同解除并无争议，被告亦同意向原告退还购房款，双方争议焦点为被告向原告退还的购房款是否应该扣除总房款10%的违约金。涉案两份合同附件五：补充协议第九条约定，买受人应在《商品房买卖合同》签订之日起10日内向按揭贷款银行提供符合银行要求的全部资料、缴纳相关费用并签订借款合同及其他合同文件。如本合同签订之日起30日内买受人不能取得或不能足额取得银行按揭贷款时，买受人应于本合同签订之日起35日内以现金形式缴纳完毕剩余款项，否则每逾期1日，按照逾期未缴金额的万分之10向出卖人支付违约金，逾期超过45日，出卖人有权解除本合同，且买受人应按总房款的10%向出卖人支付违约金。第十条约定，买受人应承担违约金的，出卖人有权从买受人缴纳的房款中直接扣除。原告辩称双方未在上述条款所在的附件五补充协议处签字盖章，故上述补充协议不发生法律效力。关于附件五补充协议是否有效，合同每页右下角均注明“本合同连同附件共18页”，由此可见附件五与合同为一体，购房人在签订《商品房买卖合同》时，应全面阅读了合同。双方虽未在附件五签字，但双方均在《商品房买卖合同》上签字，故应视为购房人对附件五的内容知晓并认可，且上述两份合同第二十一条均约定合同附件与本合同具有同等法律效力，故本院认定附件五补充协议对原告有效并具有约束力。现原告违约事实明确，理应按照附件五的约定按总房款的10%向被告支付违约金，被告有权从原告缴纳的465080元房款中直接扣除（789076元+746004元）×10%即153508元，故被告应向原告返还购房款311572元。关于被告辩称的先履行抗辩权，双方合同中对于解除合同后退房款及配合办理备案注销手续等并未约定履行的先后顺序，法律对此亦无规定，且被告如认为原告应配合办理合同备案注销等手续而不配合，被告可按照合同约定另案要求原告履行义务，故对其辩称，本院不予采纳。综上所述，兹根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：
一、被告陕西佳鑫置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告ＸＸ良返还购房款311572元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告ＸＸ良其余诉讼请求。
本案案件受理费8276元，由原告ＸＸ良承担2732元，由被告陕西佳鑫置业有限公司承担5544元。因原告ＸＸ良已预交，故被告陕西佳鑫置业有限公司应将该款与上述款项一并支付原告ＸＸ良。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 梁梦艺
人民陪审员 马成功
人民陪审员 田光坚
二〇一六年十二月二十五日
书 记 员 曹雪荣
打印：扈艳红校对：赵婧2016年月日送达