西安市莲湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）莲民初字第04688号
原告李联伟，男，汉族。
委托代理人杜增辉，陕西其源律师事务所律师。
被告刘晓蕊，女，汉族。
被告西安金爵居上房地产代理有限公司。
法定代表人刘宗元，该公司经理。
委托代理人张宁，女，汉族，该公司权证总监。
委托代理人席永乾，男，汉族，该公司分行经理。
原告李联伟与被告刘晓蕊、被告西安金爵居上房地产代理有限公司（以下简称金爵房地产代理公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李联伟及其委托代理人杜增辉，被告刘晓蕊，被告金爵房地产代理公司的委托代理人张宁、席永乾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李联伟诉称，原告与二被告2015年3月11日签订了《西安市存量房屋买卖三方合同》，合同约定被告金爵房地产代理公司作为中介在其参与下，由原告购买被告刘晓蕊位于西安市莲湖区枣园南岭某某号某某园某幢某单元某某层某某号房屋一套，房屋建筑面积104.27平方米。并约定，原告在2015年3月11日向被告刘晓蕊交付定金100000元，如一方违约，向守约方双倍返还定金。被告刘晓蕊应在2015年3月31日向原告交付房屋。合同订立后，原告按照约定交付了定金，后期又支付购房款50000元及中介费用16040元。由于被告刘晓蕊出售的房屋至今仍然处于抵押状态，无法办理过户手续，原告已无法达到购房目的，因此请求确认购房合同已经无法实际履行而解除。被告金爵房地产代理公司在本次购房过程中，未尽到其作为中介机构最基本的监督协助义务，明知存在抵押的房屋不能过户，仍然作为中介方签订合同并收取中介费用，最终导致房屋买卖合同无法实际履行而造成原告巨大的经济损失，因此被告金爵房地产代理公司应承担连带偿还责任。综上所述，原告在本次购房过程中完全按照约定履行自己的义务，但二被告均未按约定履行各自应尽的义务，导致原告遭受巨大损失，为维护原告合法权益，故诉至法院，请求判令：1、原告与二被告签订的《西安市存量房屋买卖三方合同》由于不能实际履行而解除；2、被告刘晓蕊承担违约责任，双倍返还购房定金200000元；3、被告刘晓蕊返还原告为购买房屋另外支付的66040元；4、被告刘晓蕊承担本案诉讼费用；5、被告金爵房地产代理公司对上述第2、3、4项诉讼请求承担连带清偿责任。
被告刘晓蕊辩称，签订三方合同时即已明确告知原告及金爵房地产代理公司所出售的房屋在银行设定抵押，被告金爵房地产代理公司承诺为其垫资解除抵押，其才与原告签订房屋买卖合同。所出售的房屋有产权证，可以买卖，也可以过户。合同履行中其无过错，不同意解除合同，不同意原告诉请。
被告金爵房地产代理公司辩称，2015年3月11日，原告和被告刘晓蕊委托其居间买卖枣园南岭某某号某某园某幢某单元某某室房屋，并签订《西安市存量房屋买卖三方合同》，该合同系三方真实意思表示，依法成立有效。金爵房地产代理公司履行了居间义务，促成了房屋买卖合同的订立，居间行为已完成。在房屋交易中，金爵房地产代理公司对房屋有抵押的情况无任何隐瞒，明确告知了原告房屋存在抵押的事实，合同第一条第五款对此也有明确约定。其公司在交易中积极协助刘晓蕊解决房屋撤押手续，并提出多种可行的撤押赎楼方案，均遭刘晓蕊拒绝，致房屋交易无法正常进行下去，认为其在房屋交易中仅为居间方，尽到了居间义务，居间行为无任何过错，与被告刘晓蕊无共同债务，不应承担连带清偿责任。
经审理查明，位于西安市莲湖区枣园南岭某某号某幢某单元某某室，建筑面积103.96平方米，房屋所有权人系被告刘晓蕊，房屋所有权证号某某某。经金爵房地产代理公司中介，原告与二被告于2015年3月11日签订《西安市存量房屋买卖三方合同》，合同约定，房屋交易价格510000元，合同订立当日原告交付被告刘晓蕊购房定金100000元。关于房屋现状合同明确载明“有房屋所有权证，但合同签订当日房产证尚在抵押中”。付款方式及流程约定：根据西安市住房保障和房屋管理局《关于实行二手房买卖合同网上签约和交易资金监管有关问题的通知》，对二手房交易资金实施全面监管，双方资料准备齐全后由金爵房地产代理公司为双方办理网签手续，并签订网签合同，网签合同签订完成并提交后，金爵房地产代理公司协助双方办理房款全额资金监管手续。资金监管完成后，双方在金爵房地产公司协助下共同到二手房交易中心办理房屋所有权转移登记手续。2015年3月31日前向原告交付房屋。违约责任约定：房屋有抵押或向第三人设定有财产担保的情况，而未告知原告和金爵房地产代理公司导致无法办理产权转移登记的，视为被告刘晓蕊违约，原告有权单方面解除合同，并要求被告刘晓蕊承担违约责任，退还原告收取的房款和定金，并支付合同约定交易价格10%的违约金，金爵公司收取的中介费不予退还，由被告刘晓蕊赔付原告。原告拒绝购买房屋视为原告违约。合同补充约定，如有一方违约，给守约方定金2倍返还。
合同订立当日，原告交付被告刘晓蕊购房定金100000元，并于次日向被告金爵房地产代理公司缴纳中介费15300元、过户费600元、资料费80元、登记费60元，合计16040元。2015年3月25日原告又向被告刘晓蕊交付房款50000元。庭审中，双方均认可应于2015年5月31日之前办理房屋过户手续。
三方合同订立时，涉诉房屋在光大银行设定抵押，解押后方能办理房款资金监管手续，而后再办理房屋过户。被告刘晓蕊因无资金解押，合同订立当日即向被告金爵房地产代理公司交付“解押垫资”费用10000元，后金爵房地产代理公司无法办理垫资手续，2015年4月8日将垫资费用退还给刘晓蕊，此后刘晓蕊未向光大银行归还借款，解押手续至今尚未办理，导致涉诉房屋无法过户。
上述事实，有户口本、离婚证、《西安市存量房屋买卖三方合同》、收条、收款收据及庭审笔录等在卷佐证。
本院认为，原、被告签订的《西安市存量房屋买卖三方合同》系三方当事人真实意思表示，且内容合法，应认定有效。合同约定2015年5月31日前办理过户手续，但因被告以涉诉房屋在银行设定抵押，房屋所有权无法转移，致使房屋买卖合同目的无法实现，原告诉请解除合同，返还购房款及定金理由正当，证据充分，予以支持。签订合同时，被告刘晓蕊并未隐瞒房屋设定抵押的事实，原告和金爵房地产代理公司对此亦明确知晓。从被告刘晓蕊向金爵房地产代理公司缴纳解押垫资费用来看，刘晓蕊辩称金爵房地产代理公司曾承诺为其垫资解押的事实成立，其后金爵房地产代理公司未为被告刘晓蕊办理垫资解押事宜，被告刘晓蕊又无资金自行解押，故而导致房屋买卖合同无法履行，对此原告无过错。被告金爵房地产代理公司未能按其承诺办理垫资解押事宜，亦未按合同约定履行完毕所有的居间义务，其对合同无法履行存在一定过错，鉴于其已履行了部分居间义务，扣除相应的费用后，应返还原告中介费8000元。
被告刘晓蕊作为出售方，应保证房屋权属清晰，办理涉诉房屋的解押系其应有之义务，在被告金爵房地产公司无法垫资解押后，其亦未向银行归还借款解除抵押，致使房屋所有权无法转移，合同目的无法实现，其行为已构成违约，应承担违约责任。双方在合同中既约定了定金又约定了违约金，因定金罚则约定不明确，原告诉请适用定金罚则不予支持，应适用违约金的有关约定，根据合同订立履行情况，被告违约程度及原告实际损失，合同约定的违约金过高，违约金调整为以已付款为基数，按年息24%计算，自2015年3月25日计算至判决给付之日。原告诉请被告金爵房地产代理公司承担连带责任，无事实及法律依据，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告李联伟与被告刘晓蕊、被告西安金爵居上房地产代理有限公司于2015年3月11日签订的《西安市存量房屋买卖三方合同》合法有效，予以解除；
二、被告刘晓蕊于本判决生效后三日内返还原告李联伟购房款150000元，并支付违约金（违约金以150000元为基数，按年息24%计算，自2015年3月25日计算至判决给付之日）；
三、被告西安金爵居上房地产代理有限公司于本判决生效后十日内返还原告李联伟中介费8000元；
四、驳回原告李联伟其余的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5290元，由原告负担1100元，被告刘晓蕊负担3790元，被告西安金爵居上房地产代理有限公司负担400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 王 霞
代理审判员 高 琪
代理审判员 倪晓盈
二〇一六年二月二十九日
书 记 员 马 莉