广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深福法民三初字第298号
原告深圳平安商用置业投资有限公司（原深圳市中信城市广场投资有限公司）。
法定代表人宋成立。
委托代理人梁赟，广东仁人律师事务所律师。
委托代理人熊焯，广东仁人律师事务所实习律师。
被告深圳市逸和轩酒家有限公司。
法定代表人区剑辉。
委托代理人蒋月平，广东东方金源律师事务所律师。
上列原告深圳平安商用置业投资有限公司诉被告深圳市逸和轩酒家有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年1月6日立案受理后，依法由本院审判员徐海玉独任审判，于2013年4月2日公开开庭进行了审理。原告委托代理人梁赟、熊焯及被告委托代理人蒋月平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称，2009年2月18日原告与被告签订《房屋租赁合同书》，约定被告租用原告位于福田区中信城市广场的房屋L502.503号，租期自2009年3月1日至2015年2月28日止，租金按照合同第四条规定的方式支付，物业管理费为每月172312元，及合同第十八条约定的财产使用费每月20000元，以上费用均应在每月前五日内交纳。另被告与原告约定广告费每月2160元。合同签订后，双方均按合同如约履行，但自2012年7月起，被告开始不按时交纳租金、物业管理费、广告费和水电费等费用，截至2012年11月，被告已拖欠租金630367.83元、物业管理费435138.02元、广告费5544元、水电费275120.74元，根据合同第四条约定若被告逾期支付费用需支付滞纳金。原告向被告多次催收未果，因此原告于2012年11月17日通知被告要求解除《房屋租赁合同书》。另根据合同第十五条约定，由于被告的违约行为，原告有权不退回保证金532497元。综上，原告与被告间的《房屋租赁合同书》是合法有效的，原告向被告提供完全符合合同要求的房屋并按约定提供管理、水、电、广告等服务，但被告无故拒不支付租金等费用，严重损害了原告的合法权益，为维护原告合法权益，原告诉至法院请求判令：1、解除原被告签订的《房屋租赁合同书》；2、被告支付租金630367.83元及滞纳金13815.55元（暂计至2012年11月17日）并继续按照日万分之五的标准支付至判决实际履行完毕时止、物业管理费435138.02元、广告费5544元；3、被告支付使用承租房屋所产生的水费、电费总计275120.74元；4、原告有权没收被告支付的保证金532497元；5、被告承担本案诉讼费。
被告答辩称，1、被告于2012年12月3日配合原告于2012年11月17日解除双方签订的房屋租赁合同书，实际上双方租赁合同关系解除，被告同意原告的第一项诉讼请求；2、截止至2012年11月17日，被告拖欠原告租金实际金额为424171.87元，我方认可拖欠原告主张的物业管理费435138.02元，广告费5544元；3、截至2012年11月17日，被告拖欠原告的水费共计29680.64元，电费208681.70元；4、原告实际收取被告的租赁押金、物业管理费押金、装修押金、广告牌押金共计600434元，根据原告与被告终止租赁合同时协商，若被告配合原告解除双方租赁合同前提下，原告同意该保证金用于抵扣被告应支付原告的租金、物业管理费及相关水电费等费用，被告认为该保证金不应被原告没收，应用于抵扣所欠原告相关费用。
经审理查明，原告系位于深圳市福田区深南中路与同心路交汇处中信城市广场商业楼5层的所有权人。原告与被告于2009年5月21日签订《房屋租赁合同书》，约定原告将位于深圳市深南中路城市广场内的502、503号房屋出租予被告，建筑面积为2871.84平方米，租赁期限从2009年3月1日计算至2015年2月28日止，从2009年5月1日起开始计收租金，各年租金如下：2009年5月1日至2011年9月30日每月租金为93938元，2011年10月1日至2012年9月30日每月租金为139230元，2012年10月1日至2013年9月30日每月租金为157461元，2013年10月1日至2014年9月30日每月租金为177515元，2014年10月1日至2015年2月28日每月租金为199574元。被告应当于每月的5日前向原告支付当月租金，如果该日为节假日，则支付日期更改为该日以前的最后一个银行工作日，逾期则被告需向原告支付滞纳金，滞纳金金额为应付而未付款项乘以逾期支付天数乘以万分之五。被告须于合同书签署时向原告交付保证金187876元。物业管理费从交付日期起至2009年4月30日止，按照每平方米35元收取，即100514元；从2009年5月1日起至2015年2月28日止，按照建筑面积每平方米60元收取，即172310元。签署合同时，被告应当向原告交付物业管理费保证金344621元。被告只拥有所附资产清单的使用权，并应向原告交纳相关使用费，每月2万元，并负有维修、保养保证完好无损的责任，并随时接受原告的检查。如被告迟延支付租金或物业管理费，则原告有权立即宣布解除合同、要求被告支付而未付的款项（包括但不限于租金、管理费、水电费或其他费用等），并且不予退回保证金，支付违约金（违约金金额为应付而未付款项乘以逾期支付天数乘以万分之五）。合同签订后，双方实际履行合同。
2010年2月8日，深圳市中信城市广场投资有限公司变更为原告。
2012年9月13日，原告向被告发出《关于减免滞纳金的复函》，内容为：“关于阁下2012年滞纳金，经公司讨论研究决定，根据我司滞纳金减免制度，贵司此次情况，不符合我司滞纳金减免的相关规定，我司不同意给予减免。望贵司收到此函后，在下月缴纳相关费用时一并补交该笔费用”。
2012年11月13日，因被告拖欠原告租金、管理费及水电费，原告向被告发出《关于停止相关服务的函》，要求被告于2012年11月16日缴清欠费，否则原告于2012年11月17日上午10：00之前停止提供供水供电服务，由此造成的损失，由被告自行承担。
2012年12月3日，原告向被告发出《关于终止合同的函》，通知被告解除合同。该函件于2012年12月3日送达被告。
庭审时，双方确认被告向原告支付了租赁保证金、管理费保证金、装修押金、广告牌押金共计600434元（其中租赁保证金及管理费保证金合计532497元）、被告拖欠原告物业管理费435138.02元、广告费5544元的事实没有异议，对于双方无异议的事实，本院予以确认。被告自认拖欠原告水费、电费共计238362.34元，对于被告自认的事实，本院予以确认。
关于双方争议的被告所欠租金及滞纳金数额问题。原告及被告对于2010年10月至2011年6月期间的租金、管理费等各项费用的支付情况无异议。2011年7月至今，被告已支付款项（含抵扣的餐费）为5483556.4元，原告对被告已付款项数额无异议。原告认为被告支付的款项应先抵扣滞纳金，再抵扣租金等各项费用。故在抵扣被告应付滞纳金151749.75元后，被告尚欠原告2009年10月所欠租金及2012年8月至2012年11月17日期间的租金共计629873.83元，滞纳金为13815.55元（暂计至2012年11月17日）。被告主张其所交费用先抵扣租金和管理费，据此认为被告已结清2012年8月31日之前的租金、管理费等各项费用。参照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）的规定，债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。滞纳金的性质应为双方针对迟延支付租金等费用所约定的违约金，系为了弥补原告因被告迟延付款造成的损失，其清偿应先于主债务。因此，原告要求先冲抵滞纳金，再冲抵租金的理由成立，对于原告主张欠费的数额，本院予以采信。被告提交原告于2012年9月向其发出的《关于减免滞纳金的复函》以证明原告实际收取租金和管理费，而非滞纳金。经查，原告出具的上述函件的内容并不能直接证明被告主张的事实。对于被告主张，本院不予采纳。
上述事实，有《房屋租赁合同书》、《关于减免滞纳金的复函》、《关于停止相关服务的函》、租赁合同各项费用统计表、《关于终止合同的函》等证据及庭审笔录证实。
本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同书》系当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，因此合法有效，当事人应当全面履行。
根据合同约定，如被告迟延支付租金或物业管理费，则原告有权立即宣布解除合同、要求被告支付应付而未付的款项（包括但不限于租金、管理费、水电费或其他费用等），并且不予退回保证金，支付违约金（违约金金额为应付而未付款项乘以逾期支付天数乘以万分之五）。被告从2011年7月起未依约向原告支付租金、管理费等各项费用，故原告有权行使合同解除权。原告已于2012年12月3日向被告发出《关于终止合同的函》，通知被告解除合同，因此，双方签订的《房屋租赁合同书》自解除合同通知送达被告之日（2012年12月3日）起即解除。合同解除后，被告应向原告支付拖欠的租金、管理费、水电费等各项费用并有权没收保证金。故原告要求没收被告交纳的保证金532497元的请求，本院予以支持。被告共交纳保证金600434元，剩余保证金67937元应退还被告。被告同意保证金抵扣欠款，本院予以确认。鉴于双方对所欠物业管理费、广告费的数额无异议，因此，本院对于原告主张的上述两项请求予以支持。关于水电费，原告仅提交欠费表，未提交其他证据证明被告实际使用水电量及垫付水电费的数额，因此，对于原告主张被告拖欠水电费275120.74元的事实，本院不予确认。被告在庭审时自认拖欠水电费共计为238362.34元，故对于被告自认不利于自己的事实，本院予以确认。被告应向原告支付水电费238362.34元。根据查明事实，被告尚欠原告租金629873.83元及滞纳金13815.55元（暂计至2012年11月17日），抵扣原告应返还的保证金67937元后，被告尚欠原告租金575752.38元，原告有权要求被告继续支付并按照合同约定计付2012月11月18日起的滞纳金。原告原请求的拖欠租金未抵扣餐费494元，本院予以纠正。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认原告深圳平安商用置业投资有限公司与被告深圳市逸和轩酒家有限公司签订的《房屋租赁合同书》于2012年12月3日解除；
二、被告深圳市逸和轩酒家有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告深圳平安商用置业投资有限公司拖欠物业管理费435138.02元，广告费5544元，租金575752.38元，2012年11月18日起的滞纳金以上述拖欠金额为基数，按日万分之五的标准计至本判决确定的应支付之日止）；
三、被告深圳市逸和轩酒家有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告深圳平安商用置业投资有限公司拖欠得水电费238362.34元；
四、原告深圳平安商用置业投资有限公司有权没收被告深圳市逸和轩酒家有限公司保证金532497元；
五、驳回原告深圳平安商用置业投资有限公司的其他诉讼请求。
被告如未按本判决指定的期限履行给予金钱的义务，应当依照中华人民共和国民事诉讼法第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的利息。
本案案件受理费21932元（已由原告预交），减半收取10966元，由原告负担265元，由被告负担10701元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并在领取预交上诉费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 徐海玉
二〇一三年四月二十五日
书记员 庄晓玲
朱希文（代）