陕西省榆林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕08民终332号
上诉人（原审原告）刘某1。
被上诉人（原审被告）田某某。
被上诉人（原审被告）刘某2。
上诉人刘某1因房屋买卖合同纠纷一案，不服榆阳区人民法院（2015）榆民初字第03280号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决查明以下事实：2013年1月12日，原告刘某1与被告田某某达成买卖房屋的意向，原告刘某1向被告田某某支付定金50000元，被告田某某向原告出具收条一份，载明内容为：“今收到，卖房定金伍万元整（50000.00），此定金为田某某将XX巷东4排5号4孔窑卖给刘贵（桂）平，总价玖拾伍万元整（含定金）。收款人：田某某，2013.1.12.”2013年1月18日，被告田某某（甲方）与原告刘某1（乙方）签订了卖房合同，协议约定：“甲乙双方在公平、公正、自愿的基础上，甲方将XX巷四排五号的四孔窑和两个小房卖给乙方刘某1，具体协议如下：一、该房的过户手续费及其他费用由甲方承担，乙方不负责任何费用，办理手续自签订之日起为60天（农历2013年2月底）将房产证和土地证过户在刘某1名下。二、该房屋的总价为：玖拾伍万元整（￥：950000元）。三、付款方式：签订购房合同时乙方付甲方现金伍拾伍万元整，（￥：550000元）签订合同后十五天，乙方再付甲方现金叁拾万元整（￥：300000元），下欠拾万元（100000元）等乙方交房产证、土地证过户在乙方名下，乙方一次性付清下欠的拾万元。四、该房屋的真实性由甲方全权负责。五、农历2013年1月16日甲方给乙方交房。六、双方互守信用，不得违约，如任何一方违约必须承担相应的法律责任。七、本合同一式三份，甲、乙、中介人各持一份。自签字之日起生效。甲方：田某某，乙方：刘某1，中介人：韩某某、王亚宁，2013年1月18日”。同日原告向被告田某某支付购房款伍拾万元整。2013年1月24日原告向被告田某某支付购房款叁拾万元整，剩余100000元购房款至今未付。2014年元月26日，因被告田某某未按时将原告所购房屋房产及土地手续过户到原告名下，被告田某某、刘某2向原告田某某出具担保书1份，载明内容为：“保证书，田某某于2013年元月份卖给刘某1XX巷四排五号房子四孔，当时及时没有给对方办理房产证和土地证，现保证于2014年农历二月底将房产证和土地证办在刘某1名下，如办不成一切后果由田某某负责。担保人：刘某2，田某某。。2014年3月28日被告刘某2向原告出具担保书1份，载明内容为：“关于由田某某卖给刘某1房产过户手续一事，由刘某2负责全权办理。从2014年3月28日起一个月内办妥，如一个月内办理不妥则由刘某2负责退给刘某1房款85万元人民币（捌拾伍万元），利息从买房时算起0.012元/日计算（包括装修费等一切费用）双方相互遵守，如一方违约应赔偿85万元人民币（捌拾伍万元）此书从签字即日起生效。刘某2找来田某某，刘某1必须到场配合办理，如不到场则此书无效。担保人：刘某2，执笔见证人：王某某，2014年3月28日。”2014年5月15日，刘某2、刘建军向原告出具担保书1份，载明内容为：“担保书，由田某某卖给刘某1房屋过户一事，现由刘某2全权负责在三个月内把房产证、土地证过户到刘某1名下，如三个月办到，以前由刘某2所签协议自行作废，如办不到，继续执行上一份协议。（如违约付刘某1房费85万元和一分二利息，利息从买房之日起计算，并负责相关法律责任）。本协议从签字之日生效。刘某1须积极配合刘某2办证。见证人：冯某某，第一担保人：刘某2，第二担保人刘建军，2014年5月15日。”。2014年8月20日原告与韩某某及被告刘某2达成协议1份，载明内容为：“协议，因刘某2给田某某担保卖给刘某1房子过户办理相关手续一事，因刘某2未按原承诺时间办理完成，现自愿将自己名下切诺基（陕KJZ9**）车抵押在韩某某处，待房产过户手续办在刘某1名下为止，刘某2将车取走，（办理时间为50天否则该车拍卖还款）。韩某某、刘某2，2014年8月20日。”2014年11月6日原告与被告刘某2、田某某及田某某妻子刘某3达成协议书1份，载明内容为“协议书，田某某与刘某1购房纠纷一事，现三方达成如下协议：一、刘某2负责清偿长安银行贷款。二、刘某2偿还完贷款后，当日刘某1返还陕KJZ9**汽车于刘某2。三、田某某、刘某3夫妻要积极配合将房产、土地手续过户于刘某1名下，如任何一方不配合，此协议自动放弃。四、在四十天内将房产证、土地证办理在刘某1名下，如办不到刘某1名下，此协议自动放弃。五、刘某1下欠田某某房款壹拾万元整，在过户期间的办理所产生费用超出壹拾万元正，由田某某和刘某2负责，如未超出壹拾万元整时，所结余款项刘某1返还田某某。六、刘某1起诉田某某购房纠纷一事，诉讼费用由刘某1负责。此协议一式叁份。田某某、刘某3、刘某2、刘某1，2014年11月6日。”2014年11月8日，刘某2将原告长安银行贷款偿还后原告将陕KJZ9**汽车返还刘某2，被告田某某已经将原告购买房屋的房产手续过户到原告名下，在办理房产过户手续时原告已经支出契税等各项税费共计70441.66元。现被告仍未配合原告办理土地证过户手续，为此，原告起诉至法院，并提出上述诉讼请求。
另查明：榆房权证榆林市字第01014**号房产证中载明内容为：“房屋所有权人刘某1，共有情况共同共有，共有人刘小红，房屋坐落西沙XX巷东四排5号1层2号、西沙XX巷东四排5号1层1号，登记时间2014年11月14日，规划用途住宅，总层数1，建筑面积36.80㎡；总层数1，建筑面积107.32㎡。”
原审法院判决认为，原告刘某1与被告田某某于2013年1月18日签订的房屋买卖合同，体现了双方真实意思表示，合同主体、形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的强制性效力性规定，应确认为有效合同。双方均应按照合同约定履行义务。原告请求确认原、被告之间签订的卖房合同合法有效，以及被告田某某履行榆市国用（94）13117号土地证变更登记手续的诉讼请求，经审查，原、被告签订卖房合同后，原告已经向被告支付了购买房款850000元，被告亦向原告交付了标的房屋，且被告田某某已经于2014年11月14日协助原告办理了房产过户手续，其根本条款双方均已实际履行。原告刘某1与被告田某某签订的卖房合同中明确约定,被告田某某有配合房屋土地手续过户的义务。因办理土地手续变更登记义务系政府职能部门的行政行为，被告只负有配合义务，故原告主张由被告田某某支付违约金并按照月利率0.12%支付购房款从2013年1月18日起至款付清之日止的利息及主张被告刘某2承担连带赔偿责任的请求无法律依据，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十二条之规定，判决：一、原告刘某1与被告田某某签订的房屋买卖合同有效。二、本判决生效后，原告刘某1在办理榆林市西沙XX巷东四排5号1层1、2号房产（房权证号为：榆房权证榆林市字第01014**号）国有土地使用证过户手续时，被告田某某有协助原告刘某1办理的义务。三、驳回原告刘某1的其他诉讼请求。案件受理费6160元（已交纳3080元，剩余3080元缓至执行中交纳），由原告刘某1负担。
上诉人刘某1上诉认为：一、上诉人与被上诉人田某某在《卖房合同》中约定房屋过户手续手续费及其他费用由被上诉人承担，原审判决田某某承担协助过户登记义务，未判决承担由此产生的费用不当。二、被上诉人未按合同约定期间办理房产证过户手续，也未承担办理费用，而且土地使用权至今未过户登记在上诉人名下，严重违约，应予承担违约责任，合同约定的违约金为850000元，上诉人同意按30%调整为255000元。三、被上诉人刘某2在几份担保书中承诺办理土地使用权过户登记，如未办理，承担保证责任，刘某2应对土地使用权过户登记产生的费用承担连带责任。请求一、撤销原判第二项，改判被上诉人田某某负责办理涉诉房产国有土地使用权变更登记于刘某1，刘某2对金钱支付义务承担连带责任。二、撤销原审判决第三项，改判被上诉人田某某、刘某2支付上诉人违约金255000元。诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人田某某未发表答辩意见。
被上诉人刘某2答辩认为，刘某1与田某某签订房屋买卖合同时，被上诉人并不知情，后因双方因办理产权过户有了纠纷，刘某1到田某某家中干扰，临近年关，被上诉人为让姐夫田某某过年，在保证人处签字，后又代田某某偿还了涉诉房产银行贷款48万元，被上诉人也是受害者，在贷款还清后，已经与被上诉人无关。
二审经审理查明的事实与原审判决认定事实一致，故对原审判决认定事实予以确认。
本院认为：本案争议焦点是涉诉房产产权变更登记费用的承担。上诉人刘某1因与被上诉人田某某因房屋转让事宜发生争议后，数次与被上诉人田某某、刘某2签订协议，最后一份协议签订于2014年11月6日，该协议中虽未约定解除以前所签协议，但履行权利、义务方式均发生了变化，且在该协议签订后，三方按照该协议约定内容履行了主要义务，故应视为三方对以前所签协议中约定的争议解决方式进行了变更，该协议内容为双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规效力性、强制性规定，合法有效，三方均应按照该协议约定履行各自的权利、义务。
根据该协议约定，田某某夫妻需积极配合将涉诉房产产权手续变更登记在刘某1名下，刘某1下欠田某某房款10万元，如办理土地使用权、房屋所有权变更登记所产生的费用如超出10万元，由田某某、刘某2负责，如未超出10万元，所结余款项刘建平返还田某某。故涉诉房产因产权手续变更登记所产生的费用应由田某某、刘某2承担，上诉人刘某1请求被上诉人田某某承担产权手续变更登记费用，并由被上诉人刘某2承担连带责任符合约定，应予支持，被上诉人给付上诉人产权手续变更登记所产生的费用时，上诉人欠付的10万元购房款用以抵扣上述费用，多退少补。因房屋所有权变更登记产生费用70441.66元，但土地使用权变更登记费用尚未确定，待该部分费用确定后，双方均可另行核算主张权利。另上诉人请求被上诉人承担违约金255000元，因双方变更后并最终履行的协议对违约金未做约定，不予支持。
综上，原审判决处理结果正确，但部分法律适用不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第七十七条、最高人民法院《关于适用民事诉讼证据的若干规定》第二条第（一）款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
驳回上诉、维持原判。
一审案件受理费6160元，二审案件受理费5125元，共计11285元由上诉人刘某1与被上诉人田某某、刘某2各半负担5642.5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩燕妮
代理审判员 白成钰
代理审判员 吴凤凤
二〇一六年九月十二日
书 记 员 张羽苗