辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）辽01民终12808号
上诉人（原审被告）：李红，女，1980年7月9日出生，汉族，住长春市朝阳区。
委托代理人：尹曌一，辽宁大信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李春有，男，1956年4月10日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。
委托代理人：别玉军，男，1966年3月22日出生，汉族。
上诉人李红因与被上诉人李春有房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2016）沈0105民初5000号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年11月24日受理后，依法组成由审判员孙悦担任审判长、审判员单立主审、代理审判员吕长辉参加评议的合议庭，对本案进行了审理。
原审原告李春有一审诉称：1、判令被告支付房屋占有损失费共计67200元（每月市场价800元计算）（自2010年至今）；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年1月，李春有将坐落于皇姑区梅江街67-3号423房屋钥匙交给被告，被告开始居住。2011年9月24日，李春有、李红签订房屋买卖合同，约定以17万元价格将上述房屋出售给被告，剩余房款8万元分期付清。当日，李春有将房证交予被告，被告向李春有交付5万元定金并支付4万元房款。但至今被告未支付剩余房款。
原审被告李红一审辩称，2011年我与李春有签订房屋买卖协议。2011年9月24日钥匙交给我后就入住了。2012年期间听邻居说房子是小产权房子，不给办房证。我就到黑龙江街城乡建设管理委员会查档，得知从盖就是小产权房子，告诉李春有尾款8万元等过户时再给，或者李春有返还我9万元购房款，我把房子交还李春有，替李春有交的采暖费等费用李春有不用再给我了，但李春有不同意。于2013年初我起诉一次，但告诉我是政府行为,我就撤诉了。2012年2月份我就搬离这个房子了，房子一直空置。因为李春有没有退我购房款，所以钥匙没给李春有。对于李春有的诉请我不同意。我是购买的房屋，并非租房，不存在租赁费的问题。房子我现在已经腾空了，只要李春有同意返还我购房款，我就把房子交付给李春有。如李春有不退我9万元，我不能交房子。
原审法院经审理查明，2011年9月24日,李春有、李红签订《二手房买卖合同》一份，约定李春有将坐落于于洪区（现皇姑区）梅江街67-3号423房屋（建筑面积53.24平方米，以下简称涉诉房屋），以总价款17万元价格出售给李红，该房屋尚欠两年物业费244元，两年采暖费2,982元，两年水费210元从房屋总价款中扣除；关于付款方式，双方约定李红于合同签订之日向李春有支付定金5万元，剩余12万元每半年支付4万元，共计8万元，余款4万元在房屋过户手续办理完毕之日支付；关于房屋交付，双方约定于定金交付后，李春有将房屋产权证等相关手续交付李红；关于产权过户登记，双方约定由于此房现在办理过户登记存在特殊性暂无法办理，到可办理之日李春有应协助李红在房屋产权登记机关规定的期限内向房屋产权登记机关办理权属过户登记手续。签订合同后，李红共计向李春有支付房款9万元，李春有向李红交付房屋。
2015年1月4日，因李红拒绝向其给付剩余房款8万元，李春有诉至法院，要求确认其与李红签订的买卖合同无效，并要求李红腾出涉诉房屋。2016年5月6日，本院作出（2016）辽0105民初23号民事判决书，判令李春有、李红签订的二手房买卖合同无效；判令李红腾退涉诉房屋交付李春有；判令李春有返还李红房款9万元。该判决已生效，现进入执行程序。
原审法院认为，出卖人将房屋所有权转移给买受人,买受人支付价款的合同为房屋买卖合同。本案实质审理涉诉房屋买卖合同无效后果问题，故本案案由应为房屋买卖合同关系。
关于李春有主张李红支付房屋占有损失费的问题。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所收到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。由此可知，房屋买卖合同无效的法律后果包括两方面：一方面是返还财产，即出卖人返还取得的房价款，买受人将房屋腾空返还出卖人；另一方面为赔偿损失，即买受人支付占有使用费，出卖人支付收取的房价款利息。李春有本次主张的实质系请求李红赔偿损失,即支付占有使用。生效判决已确认李春有、李红签订的《二手房买卖合同》为无效合同，故李春有、李红签订的上述合同自始无效，依据法律规定，李红理应向李春有支付涉诉房屋的占有使用费。
关于李红应支付涉诉房屋占有使用费起止时间的问题。虽李春有主张李红应自2010年1月起支付，但李红并未认可，且李春有、李红在签订合同前，李红已承租涉诉房屋居住，另经生效判决查明李红于2011年9月24日入住涉诉房屋，在李春有无证据佐证其主张成立的情形下，李红应自2011年9月24日向李春有支付占有使用费。虽生效判决于2016年6月14日生效，李红应于判决生效后30日内即2016年7月14日前向李春有交付涉诉房屋，而李春有未履行生效判决即于2016年7月14日前向李红返还房款，因李春有、李红的上述义务应同时履行，故李红向李春有支付占有使用费的截至时间应为2016年7月14日。
关于李红应支付涉诉房屋占有使用费的金额问题。虽李春有主张参照房屋租金800元标准计算占有使用费，但李红并未认可，李春有亦未提供相关证据证明，故本院综合考虑李红承租涉诉房屋租金价格为每月600元的自述，及现阶段同地段市场租赁价格，李春有主张的占有使用费以每月650元计算为宜。因李春有出售给李红的房屋为小产权房屋，属法律禁止交易的房产，李春有自身存在过错较大，应按70%承担过错责任，李红仅应按30%承担过错责任。综合上述分析，李红应支付李春有的占有使用费为11,258元[（650元/月×57个月+650元/月/30天×22天）×30%]。
因本案李红并未提出反诉，故对于李春有支付李红购房款利息问题，不予一并处理，李红可另案告诉。
综上,根据《中华人民共和国合同法》第五十八之规定，原审法院判决如下：一、被告李红于判决生效后十日内一次性支付原告李春有房屋占有使用费11,258元（自2011年9月24日起至2016年7月14日止）；二、驳回原告李春有的其他诉讼请求。被告如逾期履行上述给付款项,应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费740元，由被告李红承担81元，由原告李春有承担659元。
宣判后，李红不服，向原审法院提出上诉。上诉请求：撤销原审判决，依法改判或发回重审；诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：涉案房屋买卖合同无效后的处理已经由另案中已经生效的判决作出了处理。本案应驳回被上诉人的起诉，若其对另案处理结果不服，可以申请再审，不是另行起诉。本案违反一事不再理的原则。
被上诉人李春有辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中二审上诉人提供新证据，用以证明涉案房屋曾经办理房屋所有权证和契证，其并不存在过错。重审应对上述证据及其所证明的问题一并进行审查，查明双方对房屋买卖合同无效是否存在过错，根据查明事实正确认定各自应承担责任。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销沈阳市皇姑区人民法院（2016）沈0105民初5000号民事判决；
二、发回沈阳市皇姑区人民法院重审。
预交的二审案件受理740元，退回上诉人李红。
审 判 长 孙 悦
审 判 员 单 立
代理审判员 吕长辉
二〇一七年一月四日
书 记 员 张 磊
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。