重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝01民终8752号上诉人（原审被告）：重庆皇洋房地产开发有限公司，住所地重庆市渝北区农业园区王家嘴，统一社会信用代码91500000739823064Y。法定代表人：孙江榕，董事长。委托诉讼代理人：衡向东，男，系皇洋公司员工。委托诉讼代理人：张晓蓉，女，系皇洋公司员工。被上诉人（原审原告）：ＸＸＸ，男，汉族，1950年3月9日出生，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：杨春，重庆建伍律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王鹤，女，汉族，1981年3月15日出生，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：杨春，重庆建伍律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赖汝平，女，汉族，1953年11月10日出生，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：杨春，重庆建伍律师事务所律师。上诉人重庆皇洋房地产开发有限公司（以下简称皇洋公司）因与被上诉人ＸＸＸ、王鹤、赖汝平商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2016）渝0112民初11450号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人皇洋公司的委托诉讼代理人衡向东、张晓蓉；被上诉人ＸＸＸ、王鹤、赖汝平的委托诉讼代理人杨春到庭参加了询问。本案现已审理终结。皇洋公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回三被上诉人的诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人负担。主要事实和理由：一、案涉房屋为现房销售，被上诉人已在合同约定的交房日期前取得房产证，成为房屋的所有权人，上诉人履行了交房义务，不存在逾期交房的事实。二、上诉人在买卖合同下的主要义务是交付房屋，交房通知属于合同的附随义务，判断逾期交房的标准应是有无交付房屋而非是否有无交房通知。三、买卖合同对交房最迟期限进行了明确约定，即使被上诉人认为没有收到交房通知，也应在交房最迟期限日到上诉人处接房，只有因上诉人原因无法交房，才能认定逾期交房。四、即使上诉人被认定为逾期交房，高额违约金也是因被上诉人怠于履行义务拒绝接房而产生，明显高于其所遭受的损失，应予以调低。ＸＸＸ、王鹤、赖汝平答辩称，第一，答辩人取得房屋所有权与转移占有房屋是两个不同的法律事实，上诉人认为取得所有权就当然实际占有房屋没有任何法律依据。第二，交房通知是上诉人履行交房义务的具体表现，否则答辩人无从判断上诉人是否或者何时履行交房义务。第三，合同约定的交房日期是双方约定的上诉人履行义务的最后期限，上诉人认为答辩人应在该期限到上诉人处办理接房手续是对合同约定含义的歪曲理解，并称答辩人以没有收到交房通知为由而拒绝接房无事实依据。上诉人连交房的行为都没有，何来答辩人拒接？第四，逾期交房违约金是上诉人在答辩人签订购房合同前在合同文本上确定的格式条款，且低于答辩人租赁同类房屋所需支付的租金，因此，一审判决认定的违约金没有达到过高的法律标准，不应调低。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。ＸＸＸ、王鹤、赖汝平向一审法院起诉请求：判令皇洋公司向其支付逾期交房违约金682080元，该违约金从2010年6月1日起，每日按已付房价款1160000元的万分之三计算至2015年9月13日止。一审法院认定事实：2009年12月12日，被告皇洋公司作为甲方，原告王鹤、ＸＸＸ、赖汝平作为乙方，双方签订了《重庆市商品房买卖合同》及补充协议。合同约定甲方将其开发的位于重庆市渝北区回兴街道果塘路2号XXX号商品房出售给乙方，该商品房为现房出售，建筑面积167.58平方米，套内面积159.89平方米，总成交金额1160000元。该合同第七条约定：“……甲方应当在2010年5月31日前，将商品房交付乙方使用。……本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》……”。合同第八条约定：“1、甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。2、由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋损毁、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担。”合同第九条对甲方逾期交房违约责任约定为：甲方如未按本合同约定的期限将商品房交付乙方使用，逾期超过三十日后，乙方有权解除合同，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。合同签订后，原告向被告支付了首付房价款350000元，被告于2009年12月21日向原告开具销售不动产统一发票。余款810000元由银行按揭贷款支付，被告于2010年5月4日向原告开具销售不动产统一发票。现房屋产权已办理在原告王鹤、ＸＸＸ、赖汝平名下，共有形式为共同共有。2013年11月10日，原告向被告出具《XXX房屋损失说明》一份，该说明载明：“一、我们于2009年12月购买该房屋，购房合同规定开发商于2010年5月底交房，但开发至今未达到交房标准，我们已多次向开发商物管提出整改要求，至今未得到明确整改时间。二、我们强烈要求开发商尽快整改，争取早日达到交房要求，尽快完成交房手续，以便我们早日接房装修入住。三、因开发商未达到交房要求造成我们不能按期入住的赔偿要求如下：……”。2014年3月27日，原告王鹤配偶案外人赵祖月与被告工作人员形成会议签到记录表一份。该记录表上记录有“底楼所有墙脚、屋顶漏水；外墙漏水”，“业主意思：1、整修好达到交房标准后请专业机构鉴定；2、因房屋问题延时交房对业主造成的损失，怎么算；3、报上的补偿金额的构成仅是延期交房的损失不包含整改费用；4、业主要求公司给出方案”，“吴主任回复：业主拿出之前报修记录，针对业主提出的意见要商量。夏经理：业主重新报价后，再与我们联系，约定时间后再当面商讨。业主：不管卖或住，如果我解决不了，走法律程序”。2014年11月15日，原告王鹤于房屋交付验收表上签字，并表达业主意见如下：“1、门窗损坏（一楼、二楼、三楼），2、一层墙角漏水，阳台、墙面漏水（二层），3、墙面裂痕，4、墙面起层，5、车库门电动打不开，钥匙打不开”。同日，原告王鹤在《重庆市新建商品房屋使用说明书及质量保证书》中“本套商品房交付情况”一栏内签字，上载明交付日期为2014年11月15日。《重庆市新建商品房屋使用说明书及质量保证书》中另附有《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，发证时间为2009年6月23日。2015年1月22日，原告将被告诉至本院，要求被告立即交付房屋，并支付自2010年6月1日起至房屋实际交付之日止按每日万分之三计算（以房屋总价款为基数）的逾期交房违约金。2015年6月18日，本院作出（2015）渝北法民初字第03457号民事判决。判决认定：被告有将房屋交付给原告并由原告管理控制的义务，被告称其已将钥匙交付给原告但未举示相应证据予以证明，故对原告要求被告交付房屋的诉讼请求予以支持；由于被告未履行将房屋实际交付给原告的义务，违约金的支付条件尚未成就，故对原告要去被告支付逾期交房违约金的诉讼请求不予支持。据此，该判决判令被告自判决生效之日起三日内将案涉房屋交付原告。该判决现已发生法律效力。2015年9月13日，原告向重庆大鼎物业服务有限公司缴纳2015年10月至2016年3月的物业费995.3元。庭审中，被告陈述：1、被告不清楚具体通知原告接房的时间，但肯定是在合同约定的2010年5月31日之前，因为被告在之前已经将房产证交给原告了，不清楚是在房产证交给原告当时还是之后通知原告来接房的；2、违约金应调整为原告损失的30%，但损失应由原告举证。原告陈述：被告一直没有通知原告接房，在2013年时，原告因为迟迟没有接到被告的接房通知，就去现场看房，看房后发现房屋有质量问题，就向被告发出了2013年11月10日的说明，第一次看房应该是在2013年11月10日前没多久，但具体时间不清楚。一审法院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及其补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，原、被告均应按照合同约定履行各自的义务。根据《重庆市商品房买卖合同》的约定，被告应当在2010年5月31日前，将案涉商品房交付原告使用，且交付时应当符合双方约定条件，即取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。通过庭审查明的事实，在双方约定的交付日期前，案涉房屋已经取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，符合合同约定的交付条件。被告辩称其在合同约定的交付期限前通知过原告接房，但未举示证据予以证明，一审法院对此不予支持。虽然被告无证据证明其何时通知原告接房，但从2013年11月10日原告向被告提交的《13幢3单元1-1房屋损失说明》可以看出，被告至迟在2013年11月10日通知过原告来查验并接收房屋，否则原告不会对房屋进行查看并向被告提出整改和尽快达到交付条件的要求，且案涉房屋已经具备了合同约定的交房条件，原告也已经取得了房地产权证，原告关于被告未通知过其交房的陈述不符合常理。虽然被告未按合同约定以书面的形式通知接房，但被告关于接房的通知已经送达原告，原告已经知晓并实际查看了房屋，接房通知的目的已经实现，故一审法院认定被告在2013年11月10日已经履行了交房的通知义务。此后，原告并未实际接房，原告称其未接房的原因并非房屋存在质量问题而是被告没有通知，但从《13幢3单元1-1房屋损失说明》可以看出，原告要求被告尽快整改，争取早日达到交房要求，以便原告早日接房装修入住，且原、被告此后多次就底楼墙角、屋顶漏水、外墙漏水等问题进行整改协商，原告在2014年3月27日的会议签到记录表中亦提出“因房屋问题延时交房对业主造成的损失”，因此能认定原告拒绝接房的理由就是其认为房屋存在底楼墙角、屋顶漏水、外墙漏水等质量问题，由于原告的上述整改要求仅为被告的保修义务，原告以此为由拒绝接房缺乏法律依据，故被告不应承担2013年11月11日之后的逾期交房责任。根据合同约定，被告逾期交付房屋超过30日的，应自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内支付。现合同约定支付违约金的期限已经届满，被告应以已付房价款1160000元为基数，从约定的最后交付期限的第二天即2010年6月1日起至2013年11月10日止，按每日万分之三向原告支付逾期交房违约金。被告辩称合同关于违约金的约定过高，应予调低，但未举证证明原告的实际损失金额，因此一审法院不予调整。综上所述，被告应支付原告2010年6月1日至2013年11月10日的逾期交房违约金438132元（1160000元×万分之三×1259天）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告重庆皇洋房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王鹤、ＸＸＸ、赖汝平支付逾期交房违约金438132元；二、驳回原告王鹤、ＸＸＸ、赖汝平其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费10620元，减半收取5310元，由原告王鹤、ＸＸＸ、赖汝平负担1870元，由被告重庆皇洋房地产开发有限公司负担3440元。保全费4020元，由原告ＸＸＸ、王鹤、赖汝平负担1416元，由被告重庆皇洋房地产开发有限公司负担2604元。本院二审认定的事实与一审认定的事实相同。另查明，通过上诉人所举示的房产证、竣工验收备案登记证、土地权属登记卡及预售许可证等，证明涉案工程于2009年6月12日竣工验收，并于2009年6月23日取得备案登记证。2010年1月27日，ＸＸＸ、王鹤、赖汝平就涉案房屋向房屋登记机关申请办理产权登记。2010年3月3日，ＸＸＸ、王鹤、赖汝平取得涉案房的房屋产权证。被上诉人ＸＸＸ、王鹤、赖汝平对上列证据的真实性、合法性予以认可。2015年9月13日，ＸＸＸ、王鹤、赖汝平向法院对他案申请执行后通过法院强制执行取得本案双方争议之房屋，双方对该事实均予认可。本院认为，本案争议的焦点为，皇洋公司是否构成逾期交房违约及原判决所主张的违约责任数额是否过高。现评判如下：第一、涉案商品房于2009年6月23日取得建设工程竣工验收备案登记证，符合双方合同约定和《建筑法》、《合同法》、《建设工程质量管理条例》等法律、法规规定的交付条件。第二，2009年12月12日双方当事人所签订的《重庆市商品房买卖合同》第八条中约定了皇洋公司应于确定交房日的七日前书面通知对方做好办理交付手续的准备。双方交接时还须出示两证一书等证明房屋合格的证明文件及签署房屋交接单等。即通知交房的义务应为皇洋公司的合同约定义务而非附随义务，现皇洋公司无证据证明在双方合同所约定的交房日即2010年5月31日前履行了交房通知义务，由此造成延期交房后果，理应由皇洋公司承担违约责任。第三，关于皇洋公司的逾期交房期限，应从违约之日起主张至被上诉人首次看房并要求交房时止，原判决所主张的违约期间正确。第四，皇洋公司虽已为ＸＸＸ、王鹤、赖汝平办理了房屋产权证，但物权的取得与实际交付房屋是不同的法律事实。而事实上皇洋公司是于2015年9月13日才放弃对涉案房屋的占有，故皇洋公司以产权证的取得时间视为对房屋的交付时间，本院不予支持。第五，关于逾期交房违约金原判决是否主张过高，双方当事人虽在买卖合同第九条中约定了逾期交房责任为已付房价款的日万分之三为违约金的计算标准。但基于被上诉人ＸＸＸ、王鹤、赖汝平在交房日到期前也未主动要求皇洋公司交付房屋，以减少违约损失，且案涉房屋已在约定的交房日期前取得交房的相关证书，具备合格房屋的交付要件，故皇洋公司无理由不愿交付房屋。本院认为原判决依合同约定标准主张逾期交房违约金欠妥，本院根据本案实际情况及上诉人皇洋公司的违约程度对逾期违约金额予以调整。故本院根据上诉人所举示的新证据，主张逾期交房违约金应为146044元（1160000元×万分之一×1259天）。因此，王鹤、ＸＸＸ、赖汝平所请求的逾期交房违约金符合法律规定及双方合同的约定，应予支持；对上诉人皇洋公司所主张的调减违约金数额的主张亦与合同法的相关规定相符，亦应予支持。综上所述，皇洋公司的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但处理结果欠妥，二审根据新的事实和证据予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项的规定，判决如下：一、撤销重庆市渝北区人民法院（2016）渝0112民初11450号民事判决；二、由重庆皇洋房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向王鹤、ＸＸＸ、赖汝平支付逾期交房违约金146044元；三、驳回王鹤、ＸＸＸ、赖汝平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费10620元，减半收取5310元，由王鹤、ＸＸＸ、赖汝平负担3540元，由被告重庆皇洋房地产开发有限公司负担1770元。保全费4020元，由ＸＸＸ、王鹤、赖汝平负担2680元，由重庆皇洋房地产开发有限公司负担1340元。二审案件受理费7872元，由ＸＸＸ、王鹤、赖汝平负担5248元，由重庆皇洋房地产开发有限公司负担2624元。本判决为终审判决。审判长  陈孟琼审判员  刘家秀审判员  陈娅梅二〇一七年四月十二日书记员  邓 超