北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）顺民初字第3925号
原告北京凯莱物业管理有限公司，住所地北京市东城区建国门内大街8号中粮广场B座1301室�组织机构代码71774420—X。
法定代表人朱传鼎，董事长。
委托代理人刘晓静，北京中勉律师事务所律师。
被告田华维，男，1985年4月3日出生，北京市顺义区临河工业开发区北京现代居民。
原告北京凯莱物业管理有限公司（以下简称凯莱公司）与被告田华维物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员牛佳雯独任审判，公开开庭进行了审理。原告凯莱公司之委托代理人刘晓静，被告田华维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告凯莱公司诉称：原告系专门提供物业服务、管理的物业管理企业，被告系原告服务管理的北京市顺义区×大街×号院×号楼×室房屋的业主。根据《北京中粮·祥云国际生活区A-10、C-03和C-06地块住宅前期物业服务合同》的有关约定，原告依约提供了物业管理、服务。被告作为吉祥雅筑15-202室�屋的业主，应当依约交纳物业服务费。事实上，经原告多次催讨，但被告至今仍未履行缴费义务，未按规定支付2013年10月31日至2014年10月30日期间的物业区域内的物业服务费等相关费用共计人民币2564.57元。另外，《北京中粮·祥云国际生活区A-10、C-03和C-06地块住宅前期物业服务合同》第十三章第四项规定：“业主或物业使用人违反本合同规定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，应由乙方负责追讨、催缴。因逾期拒付物业服务费给乙方造成损失的，业主或物业使用人应按应交而未交部分的万分之三（0.03%）／日向乙方支付违约金。”因此，被告还应支付原告因逾期交纳物业服务费而产生的违约金200元，上述费用共计人民币2764.57元。被告的行为已经给原告造成了损失，为了维护原告的合法权益，根据《合同法》、《民事诉讼法》的相关规定特向贵院提起诉讼，诉�请求：1.判令被告承担物业服务费等其他费用共计2564.57元；2.判令被告承担上述费用的违约金200元；3.诉讼费由被告承担。
被告田华维辩称：物业费收费标准明显高于周边小区的物业费收费标准以及北京两限房的物业费收费标准，因此在缴纳物业费之前，田华维主张凯莱公司公示该标准的正式批文；在“不签物业合同不给户门钥匙”的胁迫下，田华维与凯莱公司签订了《物业管理服务合同》，但在合同履行过程中，凯莱公司未按照物业合同的约定提供相应的服务；田华维自2013年2月正式入住该小区后，小区长期处于公共设施、设备得不到合理维护保养，楼层间窗户无护栏，公共环境卫生脏乱差，电梯一直不能停靠地下车库，物业夜间值班室经常无人值守，物业服务电话经常无人接听等物业服务基本等同于零的状态，因此，要求凯莱公司公示2012年至2014年度�业服务资金的详细收支情况，并确认凯莱公司在提供物业服务中存在欠缺和过错；凯莱公司已将小区3号、4号楼底商出租、出售给商业单位进行经营活动，小区1号楼一楼公共用房出租经营为小卖部，根据物权法、物业管理条例、北京市物业服务收费管理办法等相关规定，凯莱公司不得擅自处分小区公用面积，但直至现在，凯莱公司从未向小区业主公示相关租售合同、收益情况，因此，田华维要求凯莱公司向田华维支付其出租业主公用设施和物业服务用房收益中应支付给本人的部分；综上所述，凯莱公司在此纠纷诉讼中存在明显的过错，未完成物业合同中约定的责任和义务；田华维自2012年10月至2013年9月期间完全履行了交纳物业管理各项费用的义务，田华维多次以投诉的方式要求凯莱公司解决上述问题，都没有得到合理的答复和稍许改进，故从2013年9月起拒交相应的�业费用，以此敦促凯莱公司改进工作方法，解决基本问题。
经审理查明：
2011年4月27日，中粮地产投资（北京）有限公司（出卖人）与田华维（买受人）签订《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》，约定中粮地产投资（北京）有限公司将祥云东方苑（暂定名）×两限商品房第×层×号房屋（以下简称涉诉房屋）出售给田华维，预测建筑面积84.72平方米。《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》附件二《2#楼共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明》中约定的范围不包括停车场。
2011年11月1日，中粮地产投资（北京）有限公司（甲方）与凯莱公司（乙方）签订《中粮·祥云国际生活区A-10、C-03和C-06地块住宅前期物业服务合同》，约定：甲方对其开发之［中粮·祥云国际生活区A-10、C-03和C-06地块住宅］以公开招标方式选聘乙方提供前期物业服务，C-03地块双限房部分的物业服务取费2.46元／月·建筑平米。垃圾清运费根据政府有关部门调整收费标准收取。物业服务费及相关费用需按年交纳：物业管理费初始计算时间为开发商最终确定并正式通知业主的房屋交付日；下一年度交费时间为：上一年度交费服务计算周期届满前10日内交纳物业服务费及相关费用。因逾期拒付物业服务费给乙方造成损失的业主或物业使用人应按应交而未交部分的万分之三（0.03%）／日向乙方支付违约金。
2012年9月26日，田华维收到中粮地产投资（北京）有限公司向其发出的《祥云吉祥雅筑房屋入住通知单》。该通知单通知田华维，涉诉房屋（行政楼号：北京市顺义区×大街×号院×号楼）将于2012年9月26日交付给其使用，涉诉房屋建筑面积为84.64平方米。田华维于2012年9月26日交纳生活垃圾清运费30元／年、垃圾消纳费36元／年、物业费（2012.10.31-2013.10.30）共计2564.57元。田华维与中粮地产投资（北京）有限公司于同日签署了《﹤北京市商品房预售合同（限价商品住房）﹥补充协议》，约定涉诉房屋经公安行政管理部门审核最终批准为北京市顺义区安泰大街9号院15号楼2层202号，经北京市顺义区住房和城乡建设委员会测绘所实测，实测建筑面积84.64平方米。
凯莱公司主张田华维未交纳2013年10月31日至2014年10月30日期间的物业费、生活垃圾清运费及生活垃圾消纳费，现凯莱公司以建筑面积84.64米，每平方米每月2.46元的标准要求田华维给付拖欠的该期间的物业费2498.57元、生活垃圾清运费30元及生活垃圾消纳费36元（根据京价（收）字（1999）第253号文件的规定，生活垃圾清运费为每户每年30元，根据京政办发（1999）68号文件的规定，城市生活垃圾处理费每户每月3元）。
田华维认可认可涉诉房屋建筑面积为84.64米，其于2013年2月入住及其未交纳物业服务费的时间段为2013年10月31日至2014年10月30日，但不同意凯莱公司的诉讼请求。田华维针对物业服务提出如下问题：公共部分未完成交接，《关于﹤北京市物业管理办法﹥实施中若干问题的通知》第四条规定物业公共部分交接前，建设单位不得向业主收取物业费；停车场不对业主开放，只停放了凯莱公司工作人员的车辆；凯莱公司出租相关房屋进行商业活动，没有向业主公示也没有抵销物业费；卫生、安全管理存在漏洞，经常会收到违法广告；公用楼道窗户没有护栏存在安全隐患；防汛沙袋破裂没有清理措施；入户门水泥墙面开裂，没有维修，屋内墙面受挤压变形开裂。田华维就此提交了证人王×的证人证言。针对田华维的意见，凯莱公司称：地下车库的产权和经营不属于凯莱公司，�属于开发商，且地下车库不属于公共设施，是人防工程，不在应当交接的范围内，不在物业服务的范围之内，属于另行经营另行收费的项目；公共房屋对外出租的利益属于全体业主，收益和支出在每年度第一季度内都会在园区公示栏进行公示，并在住建委进行网上备案；不认可卫生安全管理存在隐患，业主经常会收到违法广告；开发商负责对附属设施进行建设，凯莱公司只针对现有设施进行维护和管理；不认可防汛沙袋没有清理措施；凯莱公司对公共设施维修维护，内墙开裂是业主的专有部分，凯莱公司提供的是有偿服务。
上述事实，有双方当事人陈述、《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》、《北京中粮·祥云国际生活区A-10、C-03和C-06地块住宅前期物业服务合同》及《祥云吉祥雅筑房屋入住通知单》等证据在案佐证。
本院认为：
中粮地产投资（北京）有限公司与凯莱公司签订的《中粮·祥云国际生活区A-10、C-3和C-6地块住宅前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。田华维作为涉诉房屋业主，应当按照前期物业服务合同全面履行义务。田华维辩称的凯莱公司没有履行相应义务的抗辩理由，因凯莱公司不予认可，且田华维又未能提供充分的证据证明凯莱公司提供的物业管理服务与现行法律法规所确定的物业管理服务标准和质量之间存在明显差距，故对田华维的辩解意见本院不予采信。因维修问题产生的纠纷及给田华维造成损失，田华维应及时向相关责任人主张权利。现田华维以此类问题为由拒绝交纳物业服务费，理由不足，本院不予采纳。现凯莱公司依约向田华维提供了物业管理服务、而田华维并未按约向凯莱公司支付相应的款项，故凯莱公司要求田�维支付物业管理服务费、生活垃圾清运费、城市生活垃圾处理费的诉讼请求于法有据，本院予以支持。因凯莱公司未能举证证明田华维未交纳上述期间的物业管理费属恶意拖欠行为，本院对凯莱公司主张违约金的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告田华维于本判决生效之日起七日内给付原告北京凯莱物业管理有限公司二○一三年十月三十一日至二○一四年十月三十日期间的物业管理服务费、生活垃圾清运费、城市生活垃圾处理费共计二千五百六十四元五角七分；
二、驳回原告北京凯莱物业管理有限公司的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二十五元，由被告田华维负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 牛佳雯
二〇一五年四月二十七日
书记员 王福平