浙江省杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0110民初3451号
原告：杭州市余杭区良渚街道铭雅苑业主委员会，住所地:浙江省杭州市余杭区良渚街道古墩路延伸段铭雅苑。
负责人：金龙，主任。
委托代理人：范音，男，汉族，1957年6月4日出生，业委会副主任，住浙江省杭州市西湖区。
委托代理人:张斌，浙江新台州（杭州）律师事务所律师。
被告：程湘，男，汉族，1969年6月24日出生，住安徽省霍邱县。
委托代理人:张惠姣，北京高朋（杭州）律师事务所律师。
委托代理人:裴环宇，北京高朋（杭州）律师事务所律师。
原告杭州市余杭区良渚街道铭雅苑业主委员会（以下简称铭雅苑业委会）为与被告程湘房屋租赁合同纠纷一案，于2017年3月9日向本院起诉，本院立案受理后，依法适用简易程序于2017年4月14日进行了公开开庭审理，后因案情复杂，于2017年7月3日裁定适用普通程序，并于2017年7月17日、10月27日进行了2次公开开庭审理。原告铭雅苑业委会委托代理人范音、张斌，被告程湘及其委托代理人张惠姣、裴环宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告铭雅苑业委会起诉称：原告铭雅苑第五届业委会在清理第四届业委会关于出租商铺、工程施工、物业管理等合同中，发现绝大部分合同价格明显偏离市场价格，其中与被告程湘于2016年3月8日签订的商铺租赁合同，将铭雅苑小区西13幢14号45.69平方米商铺出租给被告程湘，租期自2016年8月13日至2019年5月31日，租金18000元/年，而与被告程湘承租商铺相近条件的商铺在2016年3月的租金是50000元/年左右，租金明显大幅低于商铺正常市场租金价格。因此，原告铭雅苑业委会认为，与被告程湘的租赁合同的租金条款显失公平，存在与第四届业委会经办人员恶意串通的嫌疑，损害了全体业主的利益，为此，原告铭雅苑业委会依法提起诉讼，要求：1、判令撤销与被告程湘于2016年3月8日签订的商铺租赁合同；2、判令被告程湘腾空并交还商铺；3、判令被告程湘赔偿自2016年8月13日起至2017年3月7日止商铺租金损失30000元以及至商铺交还之日止的商铺租金损失（按50000元/年计算，已支付租金金额予以抵扣）；4、本案诉讼费由被告程湘承担。
后在诉讼中，原告铭雅苑业委会将其诉讼请求变更为：1、判令原告铭雅苑业委会与被告程湘于2016年3月8日签订的《租赁合同》第四条第4.1款租金由18000元/年变更为62577.9元/年，变更后的《租赁合同》继续履行；2、判令被告程湘向原告铭雅苑业委会支付自2016年8月13日起至2018年8月12日止的商铺租金差额89155.8元；3、判令被告程湘赔偿原告铭雅苑业委会鉴定评估费损失5000元；4、本案诉讼费用由被告程湘承担。
为证明所述事实，原告铭雅苑业委会向本院提交证据如下：
1、2016年3月8日签订的《租赁合同》1份（原件），用以证明原告铭雅苑业委会与被告程湘就租赁铭雅苑小区西13幢14号商铺双方确定合同权利义务等，其中租金约定过低、显失公平的事实。
2、杭州市余杭区房地产管理处于2017年4月18日出具的证明
1份（原件），用以证明被告程湘承租的铭雅苑小区西13幢14号商铺产权属于铭雅苑全体业主所有的事实。
3、杭州众诚价格评估有限公司于2017年5月3日出具的评估
报告书1份（原件），用以证明杭州市余杭区良渚街道铭雅苑小区西13幢14号商铺2016年8月13日至2019年5月31日期间的租金评估价为174018元，即171.45元／天，年租金为62577.9元，印证了被告程湘签订租赁合同的租金存在显失公平的事实。
4、杭州众诚价格评估有限公司2017年5月5日开具的收费发
票1份（原件），用以证明原告铭雅苑业委会为评估而支付杭州众诚价格评估有限公司评估费5000元的事实。
5、2016年6月至9月期间杭州市余杭区良渚街道铭雅苑西区
13幢2号、4号、7号商铺出租租赁合同书3份（原件），用以证明被告程湘承租的铭雅苑西区13幢14号商铺所在的同一地段、同一楼幢、同一朝向、相邻铺位、相近时间的具体租赁价格第1年分别是60000元／年、60000元／年、65000元／年，印证同期的被告程湘租赁合同的租金存在显失公平的事实。
6、2017年4月26日杭州市不动产权属信息查询记录3份（原
件），用以证明杭州市余杭区良渚街道铭雅苑西区13幢2号、4号、7号商铺出租的《租赁合同》（前述证据5的3份租赁合同）真实存在的事实。
被告程湘答辩称：被告程湘认为,双方于2016年3月8日签订的《租赁合同》系合法、有效的不可撤销、变更的合同。原告铭雅苑业委会在起诉状中提出，合同租金价格大幅低于市场价格，该认定过于武断，商铺的租金价格不能仅仅考虑市场因素，被告程湘是从2004年就开始承租原告铭雅苑业委会该商铺，租金也在不断上涨，考虑到被告程湘承租年限以及一直以来的友好合作，因而确定了该合同租金价格，这属于合理范围内的价格；而原告铭雅苑业委会在起诉中提出，被告程湘与第四届业委会经办人员涉嫌串通，存在不当行为，这缺乏证据予以证明。《租赁合同》是双方在自愿协商基础上订立的，当然也存在商业风险，该风险应由合同各方自行承担，现原告铭雅苑业委会不能以业委会换届而借机转嫁该商业风险，这是不诚信的行为，因此，希望法院驳回原告铭雅苑业委会的诉讼请求。
为证明所述事实，被告程湘向本院提交证据如下：
1、2014年8月28日签订的《租赁合同》1份（复印件），用以证明被告程湘此前向原告铭雅苑业委会承租铭雅苑小区西13幢14号，租期自2014年8月12日至2016年8月12日，租金也是18000元／年的事实。
2、2012年8月11日至2016年3月8日原告铭雅苑业委会开具的租金收据1份2页（复印件），用以证明被告程湘自2012年起就向原告铭雅苑业委会租赁铭雅苑小区西13幢14号商铺并依约支付租金及物管费的事实。
3、2015年10月9日签订的租赁合同（谢辉军）1份（复印件），用以证明谢辉军承租原告铭雅苑业委会43幢1号商铺，亦属相同地段，其租金单价比被告程湘租赁13幢14号商铺更加低的事实。
4、2017年1月9日关于业委会商铺租赁合同无效的通知1份（原件），用以证明原告铭雅苑业委会单方无理由认为与被告程湘之间的租赁合同无效的事实。
5、2017年9月13日原告铭雅苑业委会开具的租金收据1份（复印件），用以证明被告程湘已依约交付2017年8月13日至2018年8月12日租金的事实。
上列当事人提交的证据材料，经庭审质证，本院认证如下：
（一）原告铭雅苑业委会提交的第1-6项证据，被告程湘对第1、2、4、6项证据的真实性无异议，本院予以确认，并据证据所载内容认定相关事实；对第3项证据不予认可，认为系原告铭雅苑业委会单方委托，且评估机构价格评估资质已经过期，本院经审核认为，原告铭雅苑业委会单方进行委托评估，并无不当，且受托评估的中介机构具有相应评估资质，在接受及出具评估报告时均为有效资质期内，其评估方法亦科学合理，因而其评估结论，在结合本案其它有效证据予以印证前提下，予以采纳和认定相关事实；对第5项证据认为系证人证词，本院经审核认为，该项证据系形成于本案诉讼之前的书证，并有第6项证据予以印证，其真实性应予确认，其书证所载的事实内容与本案相关部分予以认定。
（二）被告程湘提交的第1-5项证据，原告铭雅苑业委会对其真实性均无异议，本院予以确认，并据证据所载内容认定相关事实。
综合上列当事人的陈述与辩解，以及举证与质证，本院认定本案事实如下：
位于杭州市余杭区商铺房屋属于铭雅苑小区全体主业所有,并由原告铭雅苑业委会负责经营管理。被告程湘系自2004年起承租前述房屋，其中与原告铭雅苑业委会于2014年8月28签订的《租赁合同》中约定，租期自2014年8月12日起至2016年8月12日止，租金18000元/年（约393.96元/年/平方米）先付后用，一年一付，租期届满，合同终止，若需续租，则应在租期届满前一个月，向原告铭雅苑业委会提交书面续租申请，并享有同等条件优先承租权。该合同履行至2016年3月8日,被告程湘即与原告铭雅苑业委会续签了《租赁合同》，主要约定：被告程湘向原告铭雅苑业委会承租杭州市余杭区45.69平方米商铺房屋用以经营，租期自2016年8月13日起至2019年5月31日止；该合同的第四条第4.1款约定“租期租金18000元/年（约393.96元/年/平方米）。”,先付后用，一年一付，第1年租金于签订合同之日起7日内付清，此后租金于每年的首月7日之前支付，若逾期支付，则按逾期金额的每日0.5‰支付违约金。合同签订后，被告程湘依约支付了2016年8月13日至2017年8月12日租金18000元。至2016年12月，原告铭雅苑业委会换届，产生第五届业委会，该届业委会对上一届业委会即第四届业委会经办的出租商铺、工程施工、物业管理等合同进行查核，其中以租赁合同存在无效情形为由向承租商铺的被告程湘发出书面通知，限其于2017年1月15日前至业委会办公室进行协商、核实，逾期将提请法律解决。被告程湘接通知后，与原告铭雅苑业委会进行了协商，但双方就提高商铺年租金金额未能达成一致意见。随后，原告铭雅苑业委会以新产生的业委会发现前届业委会与被告程湘于2016年3月8日签订的《租赁合同》中确定的年租金价格明显低于同期同地段同类商铺租金价格，认为存在显失公平而提起本案诉讼，要求判如所请。
另查，2016年6月至9月期间，与被告程湘承租的铭雅苑西区
13幢14号商铺属同一地段、同一楼幢、同一朝向、邻近铺位和起租时间相近的杭州市余杭区良渚街道铭雅苑西区13幢2号（52.7平方米）、4号（41.91平方米）、7号（52.7平方米）商铺，其租赁合同的租赁价格第1年分别是60000元/年（约1138.52元/年/平方米）、60000元/年（约1431.64元/年/平方米）、65000元/年（约1233.40元/年/平方米），并且各合同均约定此后每年予以递增租金。而原告铭雅苑业委会就被告程湘承租的铭雅苑西区13幢14号商铺于2017年4月25日委托评具有评估资质的中介机构杭州众诚价格评估有限公司进行评估，该机构经现场勘察、市场价格调查、结合供求情况，于2017年5月3日出具评估报告书，评定该商铺2016年8月13日起至2019年5月31日止3年的租金总计174018元，即租金平均1269.56元/年/平方米。此外，被告程湘已于2017年9月13日向原告铭雅苑业委会交付了2017年8月13日至2018年8月12日租金18000元。本案经开庭审理，且经多次调解，双方仍不能达成调解协议。
本院认为：《合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束效力，当事人应当按照约定全面履行自已的义务，不得擅自变更或者解除合同；同时《合同法》第五十四条规定，(一)因重大误解订立的合同、（二）在订立合同时显失公平的合同，一方当事人有权请求人民法院予以变更或者撤销。本案原告铭雅苑业委会认为与被告程湘于2016年3月8日签订的《租赁合同》中约定的商铺租金18000元/年，显著低于邻近同期商铺市场价格，显失公平，进而要求变更该合同中的18000元/年租金条款。显失公平的合同是指，在签订有偿合同时，一方当事人利用优势或者利用对方没有经验而订立的权利和义务严重不对等，明显违背公平原则的合同。虽然，双方于2016年3月8日签订的《租赁合同》约定的租金价格，参考同期同地段商铺租金价格以及评估报告评定的租金价格，是存在价差，但是，被告程湘从2004年开始承租原告铭雅苑业委会的商铺，并且2016年3月8日签订的《租赁合同》系先前2014年租赁合同的续签，作为出租与承租双方相互知悉，一方利优势或者利用对方没有经验的条件并不具备，因而认定《租赁合同》约定的租金价格条款显失公平，依据不足。因此，原告铭雅苑业委会诉请变更《租赁合同》中的租金条款，不予支持。至于原告铭雅苑业委会认为被告程湘在签订租赁合同时，与其业委会经办人员存在恶意串通，因并无充分有效的证据予以证明，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第五十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回原告杭州市余杭区良渚街道铭雅苑业主委员会诉讼请求。
本案案件受理费2154元，由原告杭州市余杭区良渚街道铭雅苑业主委员会负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。
审 判 长 王富春
代理审判员 应芳芳
人民陪审员 梁 波
二〇一七年十一月八日
书 记 员 沈海华