浙江省杭州市滨江区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0108民初5395号原告：杭州美达物业管理有限公司，住所地杭州市滨江区长河镇江一村。法定代表人：朱忠华，总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：岑萍萍，浙江共业律师事务所律师。被告：楼艳，女，汉族，1986年8月6日出生，住浙江省义乌市。委托诉讼代理人（特别授权）：方振江、程婷婷，浙江泽大律师事务所。原告杭州美达物业管理有限公司（以下简称美达物业公司）诉被告楼艳物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月18日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年11月6日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人岑萍萍、被告的委托诉讼代理人程婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告美达物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业服务费6886元、公共能耗费1722元；2、判令被告立即支付原告因拖欠物业费所产生的逾期付款违约金3288元（从2017年1月1日开始计算，暂计算至2017年7月1日，按每天千分之二计算至实际付清之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年6月17日，原告与开发商浙江楼厦实业有限公司签订《朗庭公馆前期物业服务合同》一份，合同约定委托原告为朗庭公馆提供物业服务，委托事项为共用部位、共用设施设备、市政共用设施及附属建筑物等的维修、养护、管理，绿地管理等；该小区高层的物业服务费按每月每平方米建筑面积的1.6元收取，高层的公共能耗费按每月每平方米建筑面积的0.4元预收，并约定若业主逾期交纳物业服务费和能耗费的，从逾期之日按千分之二加收滞纳金。合同订立后，原告依约为被告所在的小区提供了物业服务。被告是该小区2幢201室的业主，建筑面积为100.09平方米。被告未支付2013年6月1日至2016年12月31日期间的物业服务费，经原告多次通过上门催收、书面发函等方式要求被告支付，但被告至今仍拖欠未付。现原告已于2016年12月31日退出小区管理。原告认为，原告已按约为小区提供物业服务，被告拒绝缴纳物业服务费的行为严重违反合同约定，损害了原告的利益，侵害了小区其他已缴费居民的正当合法权利，影响物业服务质量。为此，原告依法特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告楼艳答辩称：1、原、被告之间从未签订过有关的物业服务合同，双方不存在物业服务合同关系，原告未向被告提供过物业服务。2、即使认定是由原告提供了物业服务，但原告一直未尽到相应的管理职责，原告违约在先，具体如下：首先，原告提供物业服务期间，案涉小区的绿化、卫生工作做得非常不到位，整个小区脏、乱、差，存在多处群租房，小区安全无法保证。被告对此也与原告工作人员进行过沟通。其次，被告购买的房屋一直未装修也未居住过。但被告在2016年发现门锁被撬、窗子丢失，并且屋内有生过火的痕迹，在被告换了门锁后，第二天发现门锁再次被撬。被告不得已向原告反应情况，但原告却诸多借口，推卸责任。最后，原告提供的物业服务完全没有达到案涉物业服务合同中约定的服务标准，并且由于原告的违约行为已经给被告造成了损失，被告有理由拒绝支付物业费。3、原告要求被告支付的物业费和公共能耗费的金额计算错误。根据原告与浙江楼厦实业有限公司签订的《浙江省房屋买卖合同》的约定，案涉房屋的建筑面积为99.47平方米，并且根据案涉物业服务合同中约定的内容，自2013年6月16日起发生的物业服务费用，由业主或者使用人承担。同时，根据《杭州市物业管理服务收费实施办法》第二十条的规定，实行物业管理的范围内尚未销售的房屋或已交付但业主因故未入住的房屋，物业管理服务费按70%缴纳。另外，根据案涉物业服务合同关于公共能耗费按实际进行分摊的约定，但原告未能提供2013年6月至12月期间公共能耗费的实际消耗的依据。4、因原告提供的物业服务完全不达标，安全问题无法保障，被告于2017年初案涉房屋进行了出售，之前也从未收到过原告要求支付物业费的通知，且原告有正当理由拒绝支付物业费，原告不应计取违约金，况且原告主张的违约金明显过高，即便法院认定被告应支付违约金也应进行调整。综上，请求驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的商品房买卖合同、房屋产权信息查询记录的三性均无异议，本院对其效力予以确认。原告提交的前期物业服务合同、补充合同、委托协议、计算清单、照片、公共能耗费明细，被告对三性均有异议，本院经审查认为，对前期物业服务合同、补充合同、委托协议，被告未能提供反驳证据予以证明的情况下，本院对其三性均予以确认；计算清单、公共能耗费明细系原告单方制作，且无其他证据予以佐证，故对其效力不予采信；照片不符合证据的形式要件，且无法达到原告的证明目的，不予采信。根据本院确认的有效证据，结合双方当事人的陈述，本院对案件事实认定如下：被告楼艳系坐落于杭州市滨江区的业主，该房屋面积100.09平方米。2013年6月17日，案涉小区的建设单位浙江楼厦实业有限公司（甲方）与原告美达物业公司（乙方）签订《朗庭公馆前期物业服务合同》，合同约定：高层公馆物业服务费按1.6元/月·平方米收取；高层公馆公共能耗费按0.4元/月·平方米预收，并按实进行分摊；甲方委托乙方收取2012年11月16日至2013年6月15日的物业服务费及水电费，物业服务收费标准与本合同中的标准相同，所收到的费用全部归乙方所有，这期间甲方收取费用交予乙方；自2013年6月16日起发生的物业服务费用，由业主或使用人承担，业主或使用人应依照本合同第七条的约定的标准向乙方交纳物业服务费；物业服务费用（含能耗费、车位管理费）按年预交纳，逾期交纳的，从逾期之日起每天按应缴纳费用的千分之二加收滞纳金。之后，上述甲、乙两方又分别于2014年12月29日、2016年1月25日签订《补充合同》及《朗庭公馆物业管理服务委托协议》，《补充合同》约定：从2015年1月1日起至2015年12月31日止，乙方必须按照双方之前签订的前期物业服务合同的要求继续提供物业管理服务；《朗庭公馆物业管理服务委托协议》约定：甲方决定继续委托乙方为朗庭公馆项目提供物业服务，委托服务期为一年，自2016年1月1日起至2016年12月31日止，委托期内甲乙双方的权利义务按照前期物业服务合同条款执行。另查明，从2013年6月1日起至2016年12月31日止产生的物业费6886元，被告至今未予交纳。本院认为：业主委员会成立以前，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。被告作为案涉小区的业主应当按约支付物业费，故原告主张被告支付2013年6月1日至2016年12月31日期间欠交的物业费6886元，本院予以支持。但原告主张的公共能耗费，按照合同约定，能耗费按实进行分摊，而原告未能提供有效的证据证明实际消耗的公共能耗费，故对该主张不予支持。关于被告提出原告的物业服务存在诸多问题，其有理由拒绝支付物业费。即使法院判决要交纳，由于案涉房屋一直处于空关状态，故按规定物业费应按照70%交纳。本院认为，原告已按约为案涉小区提供了相应的物业服务，被告以原告提供物业服务存在瑕疵为由拒绝支付物业费，本院不予支持，若被告确有证据证明原告未按约履行物业服务的行为给其造成损失的，可以另行解决。另外，被告主张的按70%支付物业费，于法无据，不予支持。关于逾期付款违约金，被告拖欠物业费的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。原告主张按约定的日千分之二支付违约金，约定过高，本院对超过银行同期贷款利率部分不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告楼艳于本判决生效之日起七日内支付给原告杭州美达物业管理有限公司物业费6886元，并支付逾期付款违约金（从2017年9月18日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际付清之日止）。二、驳回原告杭州美达物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币98元，减半收取49元，由原告杭州美达物业管理有限公司负担20元，被告楼艳负担29元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。代理审判员 费 婧二〇一七年十二月二十六日书 记 员 杨颖婕?*ArabicDash?-6-??*ArabicDash?-7-?