浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙温民终字第2814号
上诉人（原审原告）：蔡公渡。
委托代理人：王献孟，浙江乐泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：赵章光。
被上诉人（原审被告）：杨乐钧。
被上诉人（原审被告）：黄星。
以上三位被上诉人的共同委托代理人：张付钢、郑捷峰，浙江嘉瑞成律师事务所律师。
上诉人蔡公渡因房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省乐清市人民法院（2015）温乐民初字第279号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月14日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原判认定，被告赵章光、杨乐钧、黄星系温州章光房地产开发有限公司（以下简称章光公司）股东。2006年4月，章光公司就其开发的坐落于乐清市××、××交叉口的银河花园工程申请消防验收。2006年5月9日，因银河花园工程未经消防验收擅自投入使用，温州市公安局消防支队作出温公（消）决字（2006）第012号公安行政处罚决定书，责令停止使用并处罚款80000元。2006年8月15日，银河花园第9幢通过勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位五方最后签字竣工验收合格。2007年1月18日，温州市公安局消防支队派员对银河花园工程进行消防验收。经验收，温州市公安局消防支队作出温公消验（2007）第7号建筑工程消防验收意见书，意见书载明：“……认为该建筑工程（银河花园工程）的地下室、三层及三层以上基本符合《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95、……等规范的要求，在消防方面基本具备使用条件，同意投入使用。但还须按以下意见办理：一、本次验收不包括1#、2#、3#、5#、9#、10#、11#、12#、15#、18#楼一、二层及15#楼的第十六层，上述楼层的设计变更须报消防审核，经消防验收合格后方可投入使用。二、一、二层商业营业房、办公用房，部分建筑屋顶违章搭建及15#楼原15层加至16层，上述部位我支队已责令停止使用，应立即执行。……”
2007年8月30日，原告蔡公渡向章光公司购买坐落于乐清市鸣阳路、梅溪路交叉口银河花园第10-11幢1层1××号商品房（现门牌号为××），当日签订商品房买卖合同，其中约定：商品房为现房，建筑面积134.97㎡，总金额为1349700元，付款方式为首付679700元，银行按揭67万元；房地产权属证书由被告为原告办取。合同未约定交房时间、逾期交房违约责任承担的方式、房屋所有权证、土地使用权证的办证时间、逾期办证违约责任的承担方式。合同签订后，原告按约向章光公司付清商品房购房款。
2009年4月23日，银河花园竣工验收文件报乐清市规划建设局备案。乐清市规划建设局在《房屋建筑工程竣工验收备案表》备注栏载明：“根据乐规建（2007）222号文件和温公消验字（2007）7号文件对银河花园一、二层商业用房和违法的107户暂缓竣工验收备案，待取得一、二层商业用房消防验收合格文件及有关107户违章户政策处理文件后，即视为备案通过。”
2012年7月5日，章光公司全体股东即被告赵章光、杨乐钧、黄星召开股东会决定注销章光公司。同日，由三被告成立清算组。2012年7月7日，章光公司清算组在温州晚报刊登注销公告。
2012年11月7日，章光公司就银河花园12#15#1-2层装修工程向消防部门申请建设工程消防设计备案。2013年1月8日，章光公司就银河花园10-11幢1-2层装修工程向消防部门申请建设工程消防设计备案。
2013年5月7日，章光公司清算组出具清算报告，载明：“……遗留问题和法律责任的承担应由全体出资人按出资比例分配或承担。”同日，三被告召开股东会，一致同意作出如下决议：“1、我公司（章光公司）因无营业，同意公司解散。2、确认本公司清算组2013年5月7日作出的清算报告、该报告内容不含虚假成份，如有虚假，全体股东愿承担一切法律责任。3、同意公司办理注销登记。”同日，被告向温州市龙湾区工商行政管理局申请注销章光公司。2013年5月28日，章光公司注销。章光公司注销前后，涉案房产均未通过竣工验收备案。
2014年7月15日，银河花园12-15幢102室、103室、105室、201室、202室取得房屋所有权证。
原告蔡公渡提起本案诉讼后，被告赵章光、杨乐钧、黄星于2015年3月10日以章光公司的名义就银河花园9#楼1-2层装修工程消防设计向消防部门进行备案，并要求原告配合消防整改，以顺利通过消防验收。
另查明：1、本案在一审审理过程中，原告蔡公渡表示其与被告赵章光、杨乐钧、黄星在未能就原告的具体经济损失情况或赔偿方案达成一致意见之前，原告无法配合被告就涉案房产按消防部门要求进行装修整改。2、原告表示涉案房产合同签订后，原告即对涉案房产开始投入使用。3、2015年8月13日，浙江省乐清市人民法院向消防部门核实情况，消防部门回复：银河花园的店面及办公用房，如果业主未对原设计进行变更，平面布置与原设计一致，消防设施保持完好有效；或者虽在消防验收前装修并投入使用，但事后设计变更报消防审核并按照消防规范配合整改的，均可对房屋建筑单独、分别办理消防验收。
2015年3月3日，蔡公渡向浙江省乐清市人民法院起诉请求：1、判决赵章光、杨乐钧、黄星立即为蔡公渡办理商品房权属证书；2、判决赵章光、杨乐钧、黄星共同支付蔡公渡逾期办证违约金并承担连带责任，违约金（自2007年11月29日起按银行逾期贷款利率即年利率8.4%计算至原告取得房地产权属证书之日止，暂计算至2015年1月7日，计817552元）。
原判认为，原告蔡公渡与章光公司于2007年8月30日签订的《商品房买卖合同》系双方自愿签订，符合法律相关规定，应属有效，双方均应依法全面履行。涉案房产所在的银河花园项目系由章光公司开发，依照《房屋登记办法》相关规定，房地产开发项目办理登记时，应先由房地产开发公司申请办理房屋初始登记，再行办理转移登记。因此，涉案房产的办证义务主体依法应为章光公司，并非股东个人。本案章光公司经由全体股东即三被告组成的清算组清算后于2013年5月28日注销。三被告在清算报告出具时承诺“遗留问题和法律责任的承担由全体出资人按出资比例分配或承担。”该承诺对三被告具有拘束力，三被告对外应共同承担民事责任。如前所述，本案办证主体虽为章光公司，但章光公司系由全体股东即三被告组成清算组清算并注销，三被告对涉案房产登记手续的办理仍有协助原告协调相关机关办理涉案房产登记手续的义务。鉴于本案涉案房产消防验收通过必须原、被告积极配合的事实，原告不配合消防整改，涉案房产消防验收将无法通过，房产权属证书也无法取得。反之，亦然。因此，如因三被告的原因导致上述房产登记手续未能办理，三被告应承担逾期办证的违约责任。违约责任可以比照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定的标准承担为妥。
关于逾期办证责任问题。2007年1月18日，温州市公安局消防支队派员对银河花园工程进行消防验收。消防验收意见注意事项显示“一、本次验收不包括1#、2#、3#、5#、9#、10#、11#、12#、15#、18#楼一、二层及15#楼的第十六层，上述楼层的设计变更须报消防审核，经消防验收合格后方可投入使用。二、一、二层商业营业房、办公用房，部分建筑屋顶违章搭建及15#楼原15层加至16层，上述部位我支队已责令停止使用，应立即执行。……”虽然章光公司将未经消防验收的涉案房产出售给原告蔡公渡，但原告与章光公司签订买卖合同后，即进行使用。根据消防相关规定，银河花园的店面及办公用房，如果业主未对原设计进行变更，平面布置与原设计一致，消防设施保持完好有效；或者虽在消防验收前装修并投入使用，但事后设计变更报消防审核并按照消防规范配合整改的，均可对房屋建筑单独、分别办理消防验收。原告在合同签订后，即对涉案房产进行使用，原告未举证证明涉案房产的装修已经章光公司同意，被告亦不认可涉案房产的装修已经章光公司同意，故可认定涉案房产的装修未经章光公司同意。另外，虽然被告未举证证明章光公司或被告在原告方就涉案房产进行装修后曾要求原告方配合整改，以通过消防验收的事实，但结合：章光公司曾于2012年11月7日、2013年1月8日分别就银河花园12幢-15幢1-2层、10-11幢1-2层装修工程向消防部门申请建设工程消防设计备案，之后银河花园12-15幢102室、103室、105室、201室、202室取得房屋所有权证的实际情况；以及本案起诉之后，被告就涉案房产所在的银河花园9#楼1-2层消防整改所需的装修工程消防设计于2015年3月10日向消防部门进行备案，并要求原告方配合整改，而原告表示原、被告在未能就原告的具体经济损失情况或赔偿方案达成一致意见之前，原告无法配合被告就涉案房产按消防部门要求进行装修整改的事实；因此，被告在原告方就涉案房产进行装修后曾要求原告配合消防整改的事实，符合高度盖然性标准，予以认定。原告方就涉案房产进行装修，至今未进行消防整改，导致涉案房产至今未能通过消防验收。因此，本案消防验收未通过致使涉案房产权属证书不能取得应归责于原告，而非出卖人的原因。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的适用前提为“由于出卖人的原因”，因此，对原告要求被告支付逾期办证违约金的请求，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、赵章光、杨乐钧、黄星应于本判决生效之日起三个月内协助蔡公渡协调相关机关办理乐清市乐成街道银河花园第10-11幢1层1××号房产登记手续。如因赵章光、杨乐钧、黄星的原因导致上述房产登记手续未能如期办理，赵章光、杨乐钧、黄星应从逾期之日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办证违约金。二、驳回蔡公渡的其他诉讼请求。本案受理费11976元，减半收取为5988元，由蔡公渡负担5948元，由赵章光、杨乐钧、黄星负担40元。
宣判后，蔡公渡不服，提起上诉称：1.原判认定“合同未约定交房时间……”。属认定事实错误。涉案房屋所在的银河花园工程在2006年8月前就已竣工。双方约定购买的商品房为现房，故协议签订之日即为交房时间。事实上，在合同签订之前，章光公司就已将涉案房产交付给蔡公渡使用。2.原判对消防验收通过的责任分担问题主次不清，认定错误。章光公司应当承担涉案房产通过消防验收的全部责任。蔡公渡购买的是现房，当然认为涉案房屋已通过竣工验收，更何况政府消防相关部门和章光公司均未告知蔡公渡有关涉案房产消防整改和验收的问题，蔡公渡根本不知道涉案房产尚未通过消防验收。章光公司和赵章光等三人在诉讼前没有对涉案房屋进行消防整改和验收的意思表示。涉案房产不存在须消防整改的情况。章光公司已经注销登记，故目前房产和消防管理部门同意办理涉案房产的消防验收和产权登记手续，违反法律规定。涉案工程的消防设计仅指建筑工程土建消防设计，并不涉及装修工程。3.涉案房产权属证书不能取得应归责于章光公司和赵章光等三人。蔡公渡对涉案房屋通过消防验收不承担任何责任，更不承担无条件配合消防整改的义务。请求撤销原判，并改判赵章光等三人立即协助蔡公渡办理商品房权属证书，并支付蔡公渡逾期办证违约金及互负连带责任（违约金自2007年10月7日起按银行逾期贷款利率即年利率8.4%计算至原告取得房地产权属证书之日止）。
被上诉人赵章光、杨乐钧、黄星答辩称：1.《商品房买卖合同》未约定交房时间。章光公司在合同签订之前并未将涉案房产交付蔡公渡使用。2.原判认定通过消防验收需赵章光等三人与蔡公渡积极配合正确。因蔡公渡擅自入住、装修、投入使用才导致涉案房屋的权属证书无法办理，而赵章光等三人一直以来都在积极处理消防验收、办理权属证书事宜。原判认定涉案房产未取得房屋权属证书的原因在于蔡公渡而非赵章光等三人正确。涉案工程初始的消防设计并不存在不合格的情况。目前涉案房产经蔡公渡的配合已经通过消防验收。请求驳回上诉，依法维持原判。
二审期间，上诉人蔡公渡提供《建筑工程消防设计审核意见书》，拟证明涉案工程的消防设计是土建消防设计，而不是装修工程消防设计，被上诉人赵章光、杨乐钧、黄星以“章光公司”申报的装修工程消防设计备案违法无效。逾期办证系被上诉人未依法进行消防验收及违法注销章光公司的行为所造成的，应当归责于被上诉人。消防验收程序是审核程序，而不是备案程序。被上诉人对该证据的真实性无异议，但对关联性有异议，该份意见书出具时间为开工前，是根据施工图出具的，与本案无关；该份证据说明了工程原消防设计是合格的，是由于上诉人的擅自装修导致不能通过消防验收。本院认为，该份证据系银行花园1#-18#楼九至十五层住宅，地下室设备用房及车库的消防设计审核意见，不包含涉案房屋，与本案不具有关联性，本院不予确认。2015年11月2日，上诉人向本院提供了以下材料：证明、会议纪要、物业服务委托合同、电梯保养合同书、电梯保养部分票据、电梯整改通知书及相关费用票据、银河花园生活电费部分票据、物业服务部分收据、刑事判决书，以证明银河花园物业管理事务从2008年开始就已由业主委员会自行与物业公司签订物业委托合同，涉案房产于商品房签订之前就已交付给上诉人使用，物业管理费也全部由上诉人交纳，《商品房买卖合同》中规定的“现房”，即合同签订之日就是双方约定的交房之日。同时，向本院递交《调查取证申请书》，请求本院依法责令被上诉人提供2006年至今其所交纳涉案商品房物业管理费的相关票据及章光公司与物业管理公司签订的银河花园物业服务合同，以证明商品房买卖合同中约定的现房及合同签订时间就是双方约定的交房时间。本院认为以上材料及申请未在规定的举证期限内提供。且上诉人已经实际使用涉案商品房，物业公司要求其缴纳物业费符合情理，上诉人提供的以上材料不能证明其待证对象，本院不予采纳。
本院经审核当事人向原审法院提供的证据，依法对原判认定的事实予以确认。在审理过程中，上诉人与被上诉人均认可目前涉案房产已经通过消防验收的事实。
本院认为，第一，关于交付期限问题。上诉人蔡公渡与章光公司签订的商品房买卖合同第八条系对交付期限的约定，但在该条款空白处没有填写内容，故原审认定合同未约定交房时间并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。在双方未约定交付期限的情况下，上诉人可以与章光公司协商决定交付期限，或者根据交易习惯在涉案房产竣工验收后入住。上诉人采取自行入住的方式解决不符合法律的规定。
第二，关于消防验收未通过的原因问题。根据消防部门回复，银河花园的店面及办公用房，如果业主未对原设计进行变更，平面布置与原设计一致，消防设施保持完好有效；或者虽在消防验收前装修并投入使用，但事后设计变更报消防审核并按照消防规范配合整改的，均可对房屋建筑单独、分别办理消防验收。结合在庭审中上诉人承认在本案审理过程中已配合被上诉人进行重新装修，目前涉案房产已经通过消防验收的情况，故原审认定未通过消防验收的原因系涉案房产的装修不符合消防审核要求，正确。上诉人关于消防验收只针对土建工程，与装修工程无关的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。
第三，关于责任承担问题。双方在本院审理过程中，均确认在合同签订后，上诉人实际入住涉案商品房。上诉人在未与被上诉人履行任何交房手续，亦未了解任何关于涉案商品房的验收情况入住并擅自进行装修，在被上诉人要求其配合就涉案房产按消防部门要求进行装修整改，没有积极配合，而导致涉案房产未通过验收，存在过错。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……。本案系由于上诉人擅自装修，且不配合被上诉人进行消防整改，致使消防验收无法通过。故原判对上诉人要求被上诉人支付逾期办证违约金的请求不予支持正确，本院予以确认。现涉案房产已经通过消防验收，该阻却办理房产登记手续的事由已经不存在，被上诉人作为章光公司的股东，有协调办理涉案房产登记手续的义务。原判判令被上诉人在判决生效之日起三个月内协助上诉人协调相关机关办理涉案房产登记手续，若因为被上诉人的原因未能如期办理，则由被上诉人承担逾期办证违约金，处理适当，本院予以确认。关于上诉人所称的章光公司已经注销，政府房产和消防管理部门同意办理涉案房产的消防验收和产权登记手续违法等问题，实属行政管理范围，不属本案审理范围。
综上，蔡公渡的上诉理由均不成立，对其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11976元，由上诉人蔡公渡负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹启东
代理审判员 曾 慧
代理审判员 陈黛锦
二〇一五年十二月十七日
代书 记员 李博武