广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤04民终1106号
上诉人（原审被告）：珠海市喜大贸易有限公司。住所地：广东省珠海市香洲区。
法定代表人：李风华，总经理。
委托诉讼代理人：孟繁春，广东亚太时代律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高兰，广东亚太时代律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：深圳市金地物业管理有限公司。住所地：广东省深圳市福田区。
法定代表人：张明，总经理。
委托诉讼代理人：曾伯凯，男，XX年XX月XX日出生，汉族，住湖南省邵东县，系该公司员工。
委托诉讼代理人：钟俊昌，男，XX年XX月XX日出生，汉族，住广东省五华县，系该公司员工。
上诉人珠海市喜大贸易有限公司（以下简称喜大公司）因与被上诉人深圳市金地物业管理有限公司（以下简称金地物业）物业服务合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2015）珠香法民三初字第1488号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
喜大公司的上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判为驳回金地物业的一审诉讼请求；3、金地物业承担本案的全部诉讼费用。
事实和理由如下：一审法院查明事实错误，本案房产至今都没有交付给喜大公司，物业管理费依法应由开发商即金地集团珠海投资有限公司来承担。一审法院判决由喜大公司承担没有事实和法律依据，请求二审法院撤销原判，并改判为驳回金地物业的一审诉讼请求。
一、喜大公司是否应承担涉案物业的物业管理费用，应以涉案房产是否完成交付为唯一标准。
《物业管理条例》第四十二条规定“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。”《珠海市物业管理条例》第五十九条规定“物业管理服务费用按照下列规定承担：（一）前期物业管理服务合同签订之日至物业交付业主当月发生的物业管理服务费用由建设单位承担；（二）物业交付业主后次月起的物业管理费用由业主承担。”根据上述规定，喜大公司是否承担本案物业管理费的起算点和关键点在于本案物业是否已经交付给喜大公司，如果开发商已经履行房产交付手续，那么交付后所产生的物业服务费应由喜大公司承担；若开发商没有向喜大公司交付房产，则金地物业应向开发商主张涉案房产的物业管理费用。
二、涉案房产至今没有交付给喜大公司，喜大公司没有义务承担该房产的物业管理费用，一审法院仅凭《物业买卖合同》约定的日期认定符合交房条件，但对开发商是否实际向喜大公司交付房产，有无通知交楼和实际收楼的手续均未查实，笼统认定为属喜大公司与开发商之间的纠纷，认为不属于本案处理范围是完全错误的。1、关于本案房屋买卖的基本事实和时间节点。2012年6月13日喜大公司的法定代表人与开发商金地集团珠海投资有限公司签订《金地动力港商务园工业厂房认购协议》；2013年3月7日喜大公司与开发商签订《物业买卖合同》，虽然合同中约定开发商应于2012年12月1日前将该物业交付喜大公司使用，但是合同签订当日开发商并未将涉案房产交付喜大公司，之后开发商也从未通知过喜大公司来办理收楼手续；2014年7月1日喜大公司取得涉案房产的房地产权证书，但是开发商仍未将房产交付于喜大公司。喜大公司感到非常不解，曾经多次问开发商及金地物业，开发商工作人员有人表示可能是因为消防等不满足要求而不能及时交付，但何时能够交付金地物业及开发商均没有回复，喜大公司只能继续等待；2014年12月1日喜大公司向金地物业以及开发商发出《催交商铺函》，要求金地物业及开发商在收到函件后一个月内将物业交付喜大公司验收使用，金地物业及开发商收到后并无回复，但另一方面却仍然继续要求喜大公司交纳物业管理费用，并要求先交费再交房，喜大公司认为金地物业的做法完全不合法，不同意先交物业管理费，所以金地物业以此为由继续不将钥匙等交给喜大公司。之后，金地物业向香洲区法院提起诉讼，主张自2012年12月1日至2015年6月份的物业管理费用及滞纳金。2015年10月15日喜大公司再次向开发商及金地物业发出《催交商铺函》，但开发商及金地物业收到后同样无回复，也未交付商铺。由以上时间节点可知：虽然涉案房产已经签订买卖合同并在2014年7月1日办理了房地产权证，合同中也约定了交付时间，但是事实却是涉案房产至今都没能交付喜大公司，这也是喜大公司不同意交纳物业管理费的理由。一审法院的错误在于仅仅以合同约定时间为依据，未查明本案是否实际交付的基本事实，这一点严重违反法律。本案房产是否交付是本案必须查明的焦点问题，一审法院应核查开发商是否向喜大公司实际交付房产，有无交房的入伙通知书、收楼签收表？是否将涉案房产的钥匙交付给喜大公司？等等。但是一审法院均未查明，所做出的判决对喜大公司极为不公，且不符合法律，请求二审法院纠正。2、关于房产交付标准和交付条件的法律规定。《最高院关于审理商品房买卖合同若干问题的解释》第十一条规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”如果本案房产已经交付，开发商的书面交房通知何在。2012年广东省高院《全省民事审判工作会议纪要》第6条规定“房屋买卖合同或房屋租赁合同对房屋的交楼标准有约定的，按约定办理；如该约定违反《城乡规划法》第45条、《建筑法》第61条、《消防法》第13条等法律、行政法规的强制性规定的，应认定该条款无效，但不影响合同其他部分的效力。”基于此，金地物业虽然在一审提交了一份2011年11月28日的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，但是其消防设施是否验收合格？所涉物业是否完全符合法定验收和交付标准，一审法院同样未加以任何审查，仅按合同约定时间认为具备交楼条件，过于武断和草率，请求二审法院查明并改判。3、关于金地物业一审提交2011年11月8日《竣工验收备案表》，该备案表不能证明喜大公司所购买商铺符合验收条件。庭前到城建查档，查到情况与金地物业提交备案表核对，备案表确实存在，但喜大公司购买产房是36号厂房，询问工作人员该房屋是否在验收合格范围内，工作人员答复房产证上地址与验收备案表楼宇号无法对应，看不出一一对应。喜大公司购买房屋是B2区09号商铺，实际取得是39号产房，金地物业提供B2验收备案表是27-56号，无法确定涉案房屋是否在此取得验收备案表，因此一审认定约定交楼时间应以办理房产证时间为准。
金地物业答辩称：1、《竣工验收备案表》第4页备案章显示备案范围包括B2区二期厂房，因此上诉人喜大公司名下36号厂房在竣工验收备案范围内；2、2013年3月7日上诉人喜大公司与开发商签订买卖合同，双方在第5条约定开发商于2012年12月1日前将该物业交付给上诉人喜大公司，如开发商将取得竣工验收证明文件，物业交付给上诉人喜大公司，上诉人喜大公司不得拒收及受理，否则视为开发商已交付该物业，若该物业存在质量瑕疵或上诉人喜大公司在收楼提出异议，由开发商对其承担保修责任，不能作为开发商拒绝交付的理由（包括视为交付），物业费用自此由上诉人喜大公司承担；3、双方于2013年3月7日签订买卖合同时，该房屋已是现楼，因此双方在买卖合同第5条对2012年12月1日的交付日期进行确认，涉案房屋早在2012年12月1日前已交付，设想如果2012年12月1日未交付，上诉人喜大公司不可能在事后的合同予以确认，不符合常理；4、房屋建筑工程竣工验收合格、消防验收合格，备案表表明上诉人喜大公司房屋符合法定验收及交付标准，根据前期物业服务合同第12条约定，物业工程交付使用后由业主或使用人支付物业费，上诉人喜大公司提出因案涉房屋存在瑕疵未实际收楼，缺乏事实依据；5、开发商已2013年3月7日在珠海报公告入伙通知，符合双方约定入伙通知送达方式。
金地物业向原审法院起诉请求：1、判令喜大公司支付拖欠金地物业的2012年12月至2015年5月金地动力港商务园B2-00-36房管理费69023.10元、滞纳金15012.52元（滞纳金暂计至2015年5月31日，请求支付至金地物业实际付清支付之日止）合计84035.62元；2、本案诉讼费用由喜大公司承担。庭审后，金地物业提交书面撤回部分诉讼请求申请，请求撤回要求喜大公司承担2012年12月1日至2013年3月6日期间的管理费及滞纳金的请求，一审法院予以准许。
一审法院认定事实：喜大公司是香洲区香工路36号厂房的产权人，该房屋建筑面积是772.07平方米，该物业座落于金地动力港商务园，由金地集团珠海投资有限公司开发建设。
1993年3月1日，经深圳市市场监督区批准登记，金地物业注册成立，其资质等级登记为壹级。
2009年9月25日，金地物业珠海分公司（乙方）与金地集团珠海投资有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定：甲方将珠海市香洲区金地动力港商务园委托乙方实行物业管理，管理期限为5年，从2009年10月1日起至2014年9月30日止。物业管理费，写字楼按建筑面积每月每平方米2.98元收取。每次收取物业服务费的时间为每月五日前，业主逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之五交纳滞纳金等。合同签订后，金地物业自2009年10月1日起开始入驻珠海市香洲区金地动力港商务园实施物业服务工作。
2013年3月7日，喜大公司（乙方）与金地集团珠海投资有限公司（甲方）签订《物业买卖合同》约定：甲方将位于洪××中心××动力××商务××区××商铺（该地址××产权登记地址为香洲区××号厂房）转让给乙方，该物业建筑面积为772.07平方米，甲方于2012年12月1日前将该物业交付给乙方，如果甲方将取得建设工程竣工验收证明文件（毛坯标准）物业交付给乙方，乙方不得拒绝接受及受领。乙方同意与甲方委托的物业服务企业签订《物业管理服务协议》，同时签订并遵守《金地动力港商务园业主公约》。如果该物业项目取得建设工程竣工验收证明文件，乙方应当从甲方发出的交付通知中所确定的交付之日起或者本合同约定的交付日起（以较早者为准）承担该物业的管理费。该物业的物业管理费按建筑面积计收。
金地物业在庭审中补充陈述：“金地物业从2009年10月1日起开始为小区提供物业服务，并从该日计收小区的物业服务费。根据《物业买卖合同》的第5条，2012年12月1日应为物业的交付日，《物业买卖合同》是2013年3月7日签订的，合同是后补的，因为开始开发商与喜大公司的法定代理人李风华签订了《金地动力港商务园工业厂房认购协议》，签订时间是2012年6月13日，但后来由于动力港的业主必须是企业才能办理房产证，所以开发商于2013年3月7日与喜大公司补签了物业买卖合同。原来的2012年6月13日签订的认购协议已经废止了，由喜大公司从2012年12月1日起承接了业主的身份。前期物业服务合同约定的服务期限是2009年10月1日至2014年10月1日，但依据最高法院关于审理物业纠纷案件的司法解释第10条，我方有权主张2014年10月1日后的物业管理费。金地物业实际收取的滞纳金的标准是每日万分之五，比前期物业合同约定的千分之五要低。”
喜大公司在庭审中陈述：“我方认为涉案房产消防有问题不能用，《物业买卖合同》是喜大公司签订的。金地物业所提交的证据没有正常的交楼手续，所以我方认为楼没有收，也不应支付物业费。”
另查明，金地物业提交的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》载明：“金地动力港商务园B2区二期工程竣工验收日期为2011年9月29日。”第4页下方载明：“同意竣工验收备案。”落款处有珠海市建设工程竣工验收备案办公室加盖备案专用章，落款日期为2011年11月28日。
上述事实，有上述证据及当事人的陈述在案佐证，一审法院予以确认。
一审法院认为，金地物业与金地集团珠海投资有限公司签订《前期物业服务合同》及喜大公司与金地集团珠海投资有限公司签订的《物业买卖合同》，均系签订方的真实意思表示，没有违反法律法规强制性规定，合同合法有效，各方均应恪守各自的权利义务。金地物业与金地集团珠海投资有限公司之间签订《前期物业服务合同》第十二条约定，本物业工程竣工验收交付使用后，应由业主或非业主使用人收取物业服务费。喜大公司与金地集团珠海投资有限公司之间签订的《物业买卖合同》第九条第5款明确约定了：“乙方同意与甲方委托的物业服务企业签订《物业管理服务协议》，同时签订并遵守《金地动力港商务园业主公约》”。案涉房产已于2011年11月28日完成了竣工验收备案登记，在喜大公司与金地物业于2013年3月7日签订《物业买卖合同》时，该物业已属现楼，喜大公司可以即时办理收楼手续，故金地物业诉请喜大公司按合同约定支付自合同签订日（2013年3月7日）起的物业管理费，理据充分，喜大公司应当向金地物业支付2013年3月7日至2015年5月31日期间的物业管理服务费人民币61737元（772.07㎡×2.98元/月×26个月+772.07㎡×2.98元/月÷30天×25天）。喜大公司提出因案涉房屋存有瑕疵，致喜大公司未实际收楼，故不应支付未收楼期间的物业费的抗辩理由，一审法院认为，根据合同的相对性，此系喜大公司与建设单位之间的房屋买卖合同关系，不属于本案处理范围，喜大公司以此作为不向金地物业缴纳物业管理费用的理由不能成立，一审法院不予采信。
关于滞纳金的问题。在《前期物业服务合同》中约定：物业管理费，按建筑面积每月每平方米2.98元收取，每次收取物业服务费的时间为每月五日前，业主逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之五交纳滞纳金等。现喜大公司未依约按时支付物业服务费用，已构成违约，应承担相应违约责任。金地物业自行调整滞纳金标准为按喜大公司应交物业费金额的日万分之五收取，一审法院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、一百零九条、第一百一十四条、国务院《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，一审法院判决如下：一、喜大公司应于判决生效之日起十日内向金地物业支付从2013年3月7日起至2015年5月31日止的物业服务费人民币61737元；二、喜大公司应于判决生效之日起十日内向金地物业支付滞纳金（自2013年3月7日起，以喜大公司应交物业费金额的日万分之五按月分段计算）。如果未按判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1900元，由金地物业负担232元，由喜大公司负担1668元。
二审期间，喜大公司提交以下证据：1、2014年12月1日《催交商铺函》及邮寄单；2、2015年12月15日《催交商铺函》及邮寄单，上述两份证据证明涉案物业并未办理交付手续，催促开发商及物业公司催交商铺，但开发商及物业公司收到函件并未交付商铺。金地物业对上述证据发表如下质证意见：对证据一真实性无法确认，对证据二真实性、关联性不予认可。金地物业提交2012年3月17日《珠海报》，证明开发商已经按照认购协议及买卖合同约定送达入伙通知。喜大公司对上述证据真实性、合法性、关联性不予认可。
本院经审查认为喜大公司提交证据一邮寄单无证据原件，因此无法印证《催交商铺函》真实性，本院对此不予认可；证据二在本案诉讼后产生，与本案并无关联性，本院不予采纳。对金地物业提交证据与本案事实具有关联性，本院予以采纳。
经审理查明，2012年3月17日，金地集团珠海投资有限公司在珠海报刊登《入伙通知》，通知金地动力港商务园B2区二期（27栋至56栋）物业定于2012年3月30日起开始办理入伙手续，请业主准时前来办理。
本院经审理查明的其他事实与原审判决认定事实一致，本院对此予以确认。
本院认为：结合各方当事人在二审期间的诉辩意见分析，本案争议焦点为喜大公司是否应向金地物业交纳物业管理费及滞纳金。金地物业与金地集团珠海投资有限公司签订《前期物业服务合同》，约定金地物业对珠海市香洲区金地动力港商务园实行物业管理，喜大公司与金地集团珠海投资有限公司签订《物业买卖合同》约定喜大公司同意与金地物业签订《物业管理服务协议》，并遵守《金地动力港商务园业主公约》，根据上述约定，金地物业与涉案物业产权人喜大公司之间存有物业服务合同关系，金地物业有权向喜大公司主张物业管理费。喜大公司上诉认为涉案房产开发商金地集团珠海投资有限公司并未将物业交付，因此其不应当承担物业管理费，对此本院认为:首先，《物业买卖合同》签订时间为2013年3月7日，合同中明确约定金地集团珠海投资有限公司应在2012年12月1日前将物业交付喜大公司，鉴于合同约定交房时间在签约时间之前，本院认为该约定应当是对交房客观事实确认。其次，《物业买卖合同》第五条第一款约定金地集团珠海投资有限公司将取得建设工程竣工验收证明文件物业交付给喜大公司，喜大公司不得拒绝接受房屋，否则视为金地集团珠海投资有限公司已经交付该物业。涉案房屋于2011年11月28日取得竣工验收备案表，已经符合交付条件。喜大公司上诉认为该份竣工验收备案表并不含括涉案房屋，本院认为，涉案房屋已经取得房屋产权证，而竣工验收备案表是办理房屋产权证必备文件，在喜大公司无法提交其他竣工验收备案表情况下，本院对该份竣工验收备案表予以采纳。涉案房屋已经取得竣工验收备案表，喜大公司不得拒绝接受案涉房屋。根据《物业买卖合同》第九条第六款约定，涉案物业取得建设工程竣工验收证明文件，喜大公司应当从金地集团珠海投资有限公司发出交付通知确定交付之日或者本合同约定的交付日起（比较早者为准）承担物业的物业管理费，本案中并无证据显示金地集团珠海投资有限公司向喜大公司发出交付通知，因此应当以合同约定交付日即2012年12月1日开始喜大公司承担涉案物业的物业管理费。金地物业主张自2013年3月7日至2015年5月31日期间物业管理费，属于自行处置自己权利。原审法院认定喜大公司应向金地物业支付2013年3月7日至2015年5月31日期间物业管理费，认定正确，本院予以维持。第三，喜大公司认为金地集团珠海投资有限公司未依照约定向其交付房屋，但喜大公司并未提交证据证实自约定交付期限至本案诉讼期间向金地集团珠海投资有限公司主张权利。喜大公司提交2014年12月1日《催交商铺函》的邮寄单无证据原件，因此无法印证向金地物业送达《催交商铺函》的事实，而2015年12月15日《催交商铺函》及邮寄单系在金地物业提起本案诉讼后发生。第四、本案是物业服务合同纠纷，而关于喜大公司提及交付房屋纠纷属于喜大公司与金地集团珠海投资有限公司签订的物业买卖合同争议范畴，金地集团珠海投资有限公司亦不是本案当事人，因此关于喜大公司主张涉案房屋不具备交付条件问题，本案中不宜审处，喜大公司可与金地集团珠海投资有限公司另循途径解决。如上分析，由于喜大公司是否因开发商金地集团珠海投资有限公司的原因未接收房屋未获得开发商认可或通过法律途径得以确认，在此情形下，喜大公司抗辩因开发商原因不应交纳物业管理费，理据不充分，不应予以采纳。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人喜大公司的上诉理据不足，本院不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持一审判决。
二审案件受理费人民币1900元，由上诉人喜大公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾艺能
审判员 庹 佳
审判员 朱 玮
二〇一七年四月二十四日
书记员 李立荣