西安市未央区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）未民初字第01839号
原告高某某，男，汉族。
委托代理人曾香英，女，西安市未央区辛家庙法律服务所法律工作者。
委托代理人郑敏娟，女，西安市未央区辛家庙法律服务所法律工作者。
被告西安宏德房地产开发有限公司。住所地：西安市未央区三桥镇武警路17号西安市塑料制品一厂内**幢楼*层*****号房。注册号610100100234861。
法定代表人王铁森，该公司总经理。
委托代理人徐蓉，陕西明乐律师事务所律师。
委托代理人杜涛，男，该公司员工，住该公司。
原告高某某与被告西安宏德房地产开发有限公司（以下简称宏德地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高某某及其委托代理人曾香英，被告宏德地产公司的委托代理人徐蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高某某诉称，2013年1月6日，其与被告就被告开发的位于西安市未央区武警路与阿房四路的锦尚云天*古镇商铺买卖事宜签订一份商铺内部认购合同，合同约定每平方米7444.75元，其按照合同约定支付80%首付款即200531.80元。依据合同约定被告应在2015年2月28日建设竣工之后的20天内向其交付认购商铺，现被告在规定期限内未按时交房，并已经把商铺出租给他人，被告未按照约定交付商铺存在违约，交付商铺已经不可能实现，其多次请求被告退还购买商铺款200531.80元，被告也承认其违约，遂于2015年1月28日向所有购买商铺的业主公开出具一份承诺书，承诺其继续违约将按照总购房款的40%对其进行补偿，故被告应一并支付其补偿款100265.88元，其多次与被告协商退款事宜以及补偿问题，但被告一直找各种理由拒绝退还，无奈诉至法院，请求判令，被告退还购买商铺款200531.80元，并承担违约金100265.88元，以上合计300797.68元；本案诉讼费由被告承担。
被告宏德地产公司辩称，其与原告签订锦尚云天*古镇的商铺内部认购合同时，项目性质为城改项目，后在2014年4月21日，该项目性质变更为商品房开发项目，相关费用也随之发生变化，为此，其在2014年7月11日、2014年11月4日先后向认购商铺的商户发出了两份告知书，主要是已经签订了《商铺内部认购合同》的商户可以选择补交差价并重新签订认购合同，或者解除合同，其退还商户已付购房款及总购房款20%的补偿金。2015年1月28日，其向准备退房的商户发出承诺书，承诺书的主要意思是要求办理退房的商户在约定时间内来其处办理相关手续，但原告既未补交差价并重新签订认购合同，也未要求退房，故不属于承诺书中“要求退房”的范围，不能适用承诺书中的条款要求退款，且原告未有具体的实际损失，其根据合同法相关规定，请求对承诺书中约定的违约金予以减少。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2013年1月6日，原告高某某（乙方）与被告宏德地产公司（甲方）就被告开发的位于西安市未央区武警路与阿房四路的锦尚云天*古镇商铺签订《商铺内部认购合同》，约定：乙方认购1-016号商铺，建筑面积33.67平方米，每平方米7444.75元，商铺总价款为250664.70元，乙方于2013年1月6日支付80%首付款即200531.80元，剩余20%房款50133元于2015年2月28日前缴清，建设期为两年，自2013年2月28日至2015年2月28日建设竣工，甲方必须在建设竣工后20天内，向乙方交付认购商铺。本合同约定交房时间届满之次日，视为甲方违约。乙方有权利放弃认购本合同所约定的商铺，甲方按照乙方实际交纳商铺认购款总额的20%赔偿乙方损失；同时甲乙双方解除合同履约关系及免除相关法定责任，从本合同解除之日起七个工作日内，甲方必须返还乙方所缴纳认购商铺的全部款项，并按照上述条款的约定，赔偿乙方损失。甲方逾期返还乙方认购款时，每逾期一日，应按未返还款项的万分之五向乙方支付滞纳金。合同签订后，原告依约向被告交付80%首付款200531.80元。
2014年7月11日、2014年11月4日，被告宏德地产公司向认购古镇商业商铺的一层商户发出两份告知书，主要表明，由于甲方对项目造作有误，未能按照合同约定达到，存在违约行为。乙方可以选择补交差价并重新签订认购合同，或者选择解除合同，甲方退还乙方已付购房款及总购房款20%的歉意赔偿金。2015年1月28日，宏德房地产公司向一层商户发出承诺书，内容为：“为妥善处理宏德地产公司锦尚云天*古镇一层商户业主事宜，经与一层商户代表商榷，现明确以下两点：一、宏德公司将在2015年2月1日前对商业一层退房商户进行登记，并在2015年3月15日前退还一层商户购房款及房款总额20%的歉意金。二、宏德公司如未按照承诺书第一条执行，将对商业一层退房商户进行房款的总额40%进行补偿；特此公报！宏德地产公司公章印。”
原告以被告未按时交房，并已经把商铺出租给他人，存在违约，交付商铺已经不可能实现，要求被告退还购买商铺款及给付补偿款产生纠纷，诉至本院，请求如上所述。庭审中，被告表示原告既未补交差价重新签订认购合同，也未要求退房，故不属于承诺书中“要求退房”的范围，不能适用承诺书中的条款要求退款，且原告未有具体损失，请求对承诺书中约定的违约金予以减少。诉讼中，双方均表示同意调解，但因分歧较大，致调解未果。
上述事实，有《商铺内部认购合同》、收款收据、告知书、承诺书及当事人陈述在卷佐证。
本院认为，债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案被告在履行与已签订锦尚云天*古镇一层商户的《商铺内部认购合同》中，向一层商户发出告知书和承诺书，后原告按照告知书选择要求被告退房并按承诺书退还购房款和支付补偿金，结合告知书和承诺书的相关内容，视为双方对原商铺认购合同权利义务关系的终止，并形成了新的债权债务关系。被告应按承诺书向原告退还购买商铺款200531.80元。对原告请求被告支付逾期付款违约金的问题，被告认为约定的违约金过高，请求本院予以减少。综合原告实际支付的金额、商铺认购合同签订、履行中双方的过错程度以及本案的具体情况等因素，根据公平原则并参照相关法律规定予以衡量，认定现原告请求被告支付逾期付款违约金100265.88元并非过高，故对被告的辩解意见不予采信，被告应向原告支付违约金100265.88元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条、第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
被告西安宏德房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告高某某返还购买商铺首付款200531.80元并支付违约金100265.88元，合计300797.68元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5811元（原告已预交），由被告西安宏德房地产开发有限公司承担，于履行给付上述款项时一并向原告支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 同 创
代理审判员 刘晓国
代理审判员 张鲜鸽
二〇一六年十二月二十五日
书 记 员 郗超飞