山东省蓬莱市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）蓬登民初字第417号
原告曲英，女，1956年4月17日出生，汉族，城镇居民，住蓬莱市。
原告董奇，男，1981年12月22日出生，汉族，城镇居民，住蓬莱市。
原告曲英、董奇共同委托代理人郝庚新，山东仙阁律师事务所律师。
被告中国移动通信集团山东有限公司蓬莱分公司，地址蓬莱市钟楼南路258号。组织机构代码：72671884-7。
法定代表人李龙，任总经理。
委托代理人张宁、王雪洁，山东同杰律师事务所律师。
原告曲英、董奇与被告中国移动通信集团山东有限公司蓬莱分公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告曲英及原告曲英、董奇的共同委托代理人郝庚新、被告中国移动通信集团山东有限公司蓬莱分公司的委托代理人张宁、王雪洁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告曲英、董奇诉称，原告曲英系董旭光之妻，原告董奇系董旭光之子。2014年4月9日，原告曲英、董奇与被告签订房产租赁合同一份，约定被告租赁登记在董旭光名下的位于钟楼东路37号房产（房产证号为蓬房权证登字第××号），租期5年，租金为每年225000元，租金按年支付。合同还约定二原告为租赁房产的权利人，有权占有、使用、处分、收益或委托处置房产。合同签订后，二原告依约履行了交房义务，被告也依约支付了第一年的租金。但2015年3月13日，被告却向原告曲英发来通知书，通知原告被告因经营困难及政策调整需提前解除房屋租赁合同，并且被告也拒绝支付2015年度租金。原告收到通知书后回复被告不同意解除房产租赁合同，要求被告继续履行合同。原告认为，董旭光与被告之间的房产租赁合同合法有效，被告擅自解除合同不符合法律规定，也不符合合同约定，在与被告协商不成的前提下，二原告起诉，请求判令1、依法判令被告继续履行房产租赁合同；2、判令被告向原告支付2015年度租金225000元及利息；3、诉讼费由被告承担。
被告辩称，首先，针对二原告主体资格问题，因为租赁房屋的所有权人为董旭光，二原告需出具相关的证据来证实该房屋由二原告继承并且享有处分该房屋的权利，如果有其他的继承人，需要将其他的继承人追加为原告；其次因为双方的房产租赁合同已经解除，原告要求继续履行租赁合同的诉讼请求没有依据，应当驳回其诉讼请求；再次原告在收到被告发出的解除通知后，将房屋上锁，控制了被告放在租赁房屋内的设备、物品及现金，被告保留要求原告返还及赔偿的权利。
经审理查明，2014年4月9日，二原告与被告签订房产租赁合同一份，由被告承租董旭光名下的位于蓬莱市钟楼东路37号、建筑面积为254.78平方米、房产证编号为200405**号门市房一栋用于经营手机卡号销售等通讯行业，合同约定：“出租方（以下简称甲方）：董旭光，承租方（以下简称乙方）：中国移动通信集团山东有限公司蓬莱分公司，鉴于：1、【蓬房权证登字第××号】系甲方或权利人【曲英、董奇】有权占有、使用、处分、收益或受托处置的房产甲方有权对其进行出租并获取收益。……2、乙方因其经营管理和业务发展之需要，同意按照本合同约定的条件承租甲方前述出租房产；……第二条租期2.1乙方承租本合同项下的房产的期限为【5】年，从合同签订之日起至【2019】年【4】月【10】日；第三条租金3.1乙方承租该房产的租金为每年人民币【贰拾贰万伍仟】元，租金合计为人民币【壹佰壹拾贰万元伍仟元整】（大写）元（RMB【￥1125000】元）3.2租金按【年】支付，自本合同约定之日起计算租赁年度。3.3租赁期内，该房屋租金不作调整。……第十一条甲方的权利和义务11.11如遇国家或政府对出租房屋征用、拆迁时，应提前3个月通知乙方。甲方同时将国家或政府相关部门的批文原件提供给乙方。在本合同终止之日，甲方应返还乙方已支付而发生的租金。停（营）业损失费、装修费（按照乙方除租金以外的总投入按时间进行折算）、搬迁费（搬家费）、搬迁奖励费等以及法律法规规定应当归乙方所有的费用均归乙方所有，对于乙方投资建设的建筑物或附属设施国家给予补偿的，归乙方所有。其余安置及补偿等归甲方所有。……第十二条乙方的权利和义务12.11若乙方因特殊原因需要中途解除或解除租赁合同时，乙方应提前60日通知甲方。解除租赁合同时，租赁关系自解除通知送达之日起终止，且甲方应在接到通知之日起15日内联系乙方办理相关移交手续并签订解除协议，租金多退少补。第十三条违约责任13.4乙方如特殊情况需提前解除或变更合同时应按照本合同条款12.11执行，乙方另需支付违约金人民币（大写）【肆万】元（RMB【￥40000】元）；如甲方中途要求变更、解除合同时，甲方应向乙方支付违约金人民币（大写）【柒万】元（RMB【￥70000】元），违约金不足以弥补乙方所受损失的，甲方还应就不足部分（包括但不限于误工费、装修费、搬迁费等费用）予以赔偿：按照乙方除租金以外的总收入按时间进行折算，其中装修等费用以装修公司向乙方出具的金额明细为准等）。……甲方：曲英（按手印）董奇（按手印），乙方：中国移动通信集团山东有限公司蓬莱分公司（印章），签字：李龙，签订日期：2014年4月9日”。合同签订后，被告按照合同的约定向原告交纳了第一年的租金225000元，原告按照合同的约定向被告交付了房屋。
原告主张董旭光于2011年1月14日去世，其第一顺序继承人有母亲王玉茹、妻子曲英、长子董奇、次子董家宁，其中其母亲王玉茹、次子董家宁分别于2011年4月19日、2012年12月7日在蓬莱市公证处做了放弃继承的书面声明书，故原告的主题资格没有问题；2015年3月16日原告虽收到被告发来的解除合同通知书一份，但原告不同意解除租赁合同，该合同被告应继续履行并支付2015年的租金，且被告擅自解除合同的行为已构成违约，并造成原告的房屋空闲至今，给原告造成较大的经济损失。为证明自己的主张，原告提交2016年3月28日蓬莱市紫荆山街道武霖社区居委会出具的证明一份、2011年4月19日放弃继承声明书及公证书各一份、2012年12月7日放弃继承声明书及公证书各一份、租赁合同一份、2015年3月17日原告发给被告的通知函及送达回执各一份、2015年3月18日通知书复印件一份、2015年4月1日原告发给被告的继续履行合同通知书及送达回执各一份。经质证，被告对原告提交的两份放弃继承声明书及公证的真实性没有异议，原告的主体资格是否适格由法院依法认定；对原告提交的其他证据的真实性无异议，但认为租赁合同第十二条第十一款明确规定“若乙方因特殊原因需要中途解除或解除租赁合同时，乙方应提前60日通知甲方。解除租赁合同时，租赁关系自解除通知送达之日起终止”，即明确约定被告有解除权，被告在特殊原因或其他原因发生时可解除合同，现因经营困难被告需解除合同，并提前60日书面通知原告，原告也接收了通知书，该租赁合同已解除，故不存在原告所说的继续履行的情形，且被告并未收到2015年4月1日原告发出的继续履行合同的通知函，也不知道该通知函的内容是什么；通过2015年3月18日被告发给原告的通知函可知，是原告自行把租赁房屋上锁，控制了被告的物品，是原告自己的原因造成房屋闲置至今，与被告无关，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”，故原告的房屋控制至今导致的损失，应由原告自己承担。原告则认为双方在租赁合同中约定的特殊原因是指被告被注销、主体身份不存在时可以解除合同，并非被告所说的经营困难是解除合同的理由；租赁合同第二条第一款规定“乙方承租本合同项下的房产的期限为5年，从合同签订之日起至2019年4月10日”，第三条第二款规定“租金按年支付”，被告应于2015年4月10日给付原告租金，现被告要解除第二年的租赁合同，应当于2015年4月10日前60日内通知原告，但被告于2015年3月13日口头要求解除合同，3月16日发出书面解除通知书，以书面解除通知书为准，被告仅提前了20日通知原告，不符合合同约定的解除的条件；2015年4月1日原告发给被告的继续履行合同通知函是通过百世汇通邮寄的，但是被告的工作人员常力文予以拒收。庭审中，被告认可双方签订的租赁合同租赁期限为五年，截止日期为2019年4月10日，但认为被告只要在此时间前60日内通知原告解除合同就符合合同的约定，2015年4月10日只是缴纳第二年租金的日期，并非租赁截止日期，且依据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知对方时解除。对方有异议，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，法律明确解除权系形成权，通过单方意思表示即发生法律效力，现被告于2015年3月13日口头要求解除合同，且原告也知道被告要求解除合同，被告要求解除合同的条件及行为符合合同的约定及法律规定，该合同已解除；认可常力文拒收了上述快件，因该快件内件品名一栏写的是继续履行合同通知，但依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行”，原、被告已解除租赁合同，不存在继续履行的可能性，故被告予以拒收。被告对于自己的主张，提交了2015年3月16日其发给原告的书面通知书一份、2015年3月18日发给原告的通知书一份、租赁房屋内的清单一份。经质证，二原告对2015年3月16日的通知书的真实性无异议，但其不同意解除合同，认为被告的解除合同的理由不符合同约定；2015年3月18日通知书系复印件，故对该通知书不予认可；对被告提交的明细表不予认可，系被告单方制作，对其真实性有异议。庭审中，被告主张因租赁合同还不到一年就解除了，被告却已支付了原告一年的租金，原告还应返还被告多支付的租金16875元，但被告未向本院提出反诉。
2015年3月16日，被告发给二原告的告知书一份，载明“告知书，董旭光及代理人：我公司租赁董旭光名下坐落于蓬莱市钟楼东路37号面积为254.78平方米房屋，租期为2014年4月10日至2019年4月10日，现因经营困难不能继续租赁，现于2015年3月16日提前终止合同。特予告知。中国移动通信集团山东有限公司蓬莱分公司，2015年3月16日”。2015年3月17日，原告发给被告的回复通知函一份，载明“通知函。中国移动通信集团山东有限公司蓬莱分公司：贵公司的《告知书》我方已经收到，我方认为贵公司擅自提前终止合同严重违反了合同的约定，我方不同意解除合同，要求贵公司继续履行合同。具体理由如下：一、2014年4月10日签订的《房产租赁合同》是双方的真实意思表达、是合法有效的合同，该合同条款对双方具有约束力。二、贵公司以经营困难为由提出解除合同没有事实和法律依据，根据合同第12.11条约定，贵公司只有在特殊原因发生时才有权提前60日通知我方解除合同，而经营困难是贵公司正常经营过程中必然承担的经营风险并非特殊原因，所以贵公司无权单方解除合同。三、贵公司擅自解除合同属严重违约，我方要求贵公司立即停止违约行为，继续履行合同，以上通知内容请贵公司尽快遵照执行。否则我方将通过法律途径解决此纠纷。通知人：曲英（按手印），2015年3月17日”。2015年3月18日被告发给原告的通知书一份，载明：“董旭光及代理人曲英女士：我公司已于2015年3月13日口头提出向贵公司退回租赁房屋的意见，并于2015年3月16日又书面提出退回租赁房屋的意见，现再次重申并明确意见：因我方经营困难及政策调整，须提前解除租赁董旭光名下坐落于蓬莱市钟楼东路37号面积为254.78平方米房屋合同，不再支付第二年度的租赁费用。根据房屋租赁合同的相关规定，我方可以提前解除和终止租赁合同，我方已履行提前告知的义务，现所租赁房屋大门已被你方于2015年3月17日强制锁上，我方已无法出入该房屋，请贵方在接到通知后，联系我方并配合做好房屋交接的相关事宜，如因强制锁门造成的一切法律后果将由你方全部承担。特此函达。中国移动通信集团山东有限公司蓬莱分公司（印章），2015年3月18日”。2015年4月1日原告发给被告的通知函一份，载明：“通知函，中国移动通信集团山东有限公司蓬莱市分公司：今日来函，我方郑重告知贵公司以下事项：一、几日前一天下午，我忽然听到楼下（即贵公司承租的我的门市房内）“咣咣当当”砸墙的声音，噪音很大。于是我就去楼下看怎么回事，结果看到一帮不明身份的人在贵公司承租的我的门市房内进行破坏性拆除，顶棚上的灯掉在地上、四台空调（包括我个人的两台）也均被拆卸落地。我问是谁让这么干的，他们说不知道。我给贵公司法定代表人李龙打电话询问到底什么情况，李龙回答“不知道，我没让人拆除”。为了贵公司和我的财产安全考虑，我才向这帮人要了钥匙、锁了门。二、请贵公司于收到本函后二日内速到我处拿钥匙，继续进行经营，继续履行《房产租赁合同》。否则由此造成的一切后果由贵公司自负。通知人董奇（手印）、曲英（手印），2015年4月1日”。
2015年10月22日，在本院主持下，原、被告对租赁场所进行了交接，双方一致同意就租赁房屋的玻璃大门维修费及卷帘门的两套钥匙（包括两个遥控器）的更换费由双方私下协商解决。二原告主张租赁房屋内原有两台嵌入式空调，后被告在未经二原告同意下拆除重新安装了四台美的嵌入式空调，交接时，被告将上述四台空调拆除，现二原告要求被告用两台嵌入式空调抵顶原告原有的空调，并将棚顶恢复原状，且依据合同第十条第三款规定“租赁期届满或出现本合同第十一条约定的情形而提前终止租赁的，甲方应给予乙方合理的腾空时间。乙方的可移动办公家具、营业用机器设备，在租期届满时可以搬离；其他一切装修，在租期届满时，乙方不得拆毁和破坏，甲方可折价购买”，被告不应拆除嵌入式空调。对于自己的主张，二原告无证据提交。被告对二原告的上述主张不予认可。本案因双方分歧较大，调解不成。
上述事实，有原、被告提交的证据及庭审笔录等为证，足以彩信。本院认为，关于原告的主体资格问题，本案的租赁标的系蓬莱市钟楼东路37号房产，该房产登记于董旭光名下，2011年1月14日董旭光去世，其第一顺序继承人除二原告外，还有董旭光的母亲王玉茹及次子董家宁，二人分别于2011年4月19日、2012年12月7日在蓬莱市公证处做了放弃继承的书面声明书，该两份声明系王玉茹、董家宁的真实意思表示，符合法律规定，本院依法予以认定，故曲英、董奇作为董旭光遗产的合法继承人，符合原告主体资格。关于被告的行为是否构成违约，若构成违约，其如何承担违约责任问题，2015年3月16日被告以经营困难为由书面通知二原告要求解除合同，并依据租赁合同第十二条第十一款规定“乙方因特殊原因需要解除或解除租赁合同时，乙方应提前60日通知甲方”，认为经营困难属于特殊情况，通知送达后合同即解除。对此本院认为，经营困难是商家经营过程中可能出现的风险，符合市场规律，属于正常现象，若承租人因经营困难就任意解除合同，既损害了出租人的利益，亦不利于市场经济秩序的稳定，故被告以此为由解除合同的主张，本院不予支持。2015年10月22日，在本院主持下，原、被告对租赁场所进行了交接，则双方2014年4月9日签订的租赁合同正式解除，被告应给付二原告2015年4月10日至2015年10月22日期间的租金120822元（225000元／年÷365天×196天=120822元）。因被告的行为造成该租赁合同解除，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据平等、等价有偿的原则，违约责任以损害赔偿作为违约责任的主要方式，具有较强的补偿性，根据违约责任的补偿性，一方在违约后，所承担的赔偿责任应相当于另一方因此而受到的损失，被告还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。本院根据合同约定并结合本案的实际情况予以支持40000元。关于二原告的租赁房屋内原有两台嵌入式空调，被告应由其两台嵌入式空调抵顶二原告原来的两台空调的主张，因二原告无证据提交，且被告不予认可，对二原告的主张本院不予支持，但被告因拆除空调造成租赁房屋的顶棚有损坏，被告应予维修。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十七条、第一百一十三条及相关的民事法律政策之规定，判决如下：一、原告曲英、董奇与被告中国移动通信集团山东有限公司蓬莱分公司2014年4月9日签订的房屋租赁合同确认解除。
二、限被告中国移动通信集团山东有限公司蓬莱分公司于本判决生效后10日内给付原告曲英、董奇的自2015年4月1日至2015年10月22日的房屋租金120822元、违约金40000元，合计160822元。
三、限被告中国移动通信集团山东有限公司蓬莱分公司于本判决生效后30日内维修租赁房屋顶棚。
如被告未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4675元，由二原告负担1059元，由被告负担3616元。此款已由原告预交垫付，被告在履行本判决确定的义务时一并付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审 判 长 朱晓艳
人民陪审员 王秀华
人民陪审员 梁志香
二〇一六年九月十八日
书 记 员 孙楠楠