四川省达州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）达中民终字第77号
上诉人（原审第三人）罗秉文。
委托代理人陈益林，四川奥飞律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）牟昌英。
委托代理人覃礼顺，四川奥飞律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）蒋兴玲。
委托代理人（特别授权）杨皇兵，四川金世达律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）李毅。
委托代理人（特别授权）李代勤，达县新桥法律服务所法律工作者。
原审第三人达县农村信用合作联社。
法定代表人温平，理事长。
上诉人罗秉文、牟昌英与被上诉人蒋兴玲、李毅以及原审第三人达县农村信用合作联社商品房销售合同纠纷一案，原由达州市通川区人民法院于2012年4月5日作出（2012）通川民初字第397号民事判决书，宣判后，蒋兴玲不服，提出上诉。本院于2012年8月2日作出（2012）达中民终字第477号民事裁定书，发回通川区人民法院重审。2013年4月17日，达州市通川区人民法院作出（2013）通川民初字第774号民事判决，宣判后，罗秉文、牟昌英不服，向本院提起上诉。本院2014年1月10日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年1月23日公开开庭进行了审理。上诉人罗秉文的委托代理人陈益林，上诉人牟昌英的委托代理人覃礼顺，被上诉人蒋兴玲的委托代理人杨皇兵，被上诉人李毅的委托代理人李代勤到庭参加诉讼。原审第三人达县农村信用合作联社经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，2005年11月3日，原告蒋兴玲（乙方）与被告李毅（甲方）签订《房屋买卖合同》，合同约定：被告李毅将座落在达州市通川区荷叶街100号的房屋原进修校教学楼（即原达州市通川区荷叶街1号达县进修校教学楼）7、8层的一半的房屋，面积200平方米以上（以实际丈量为准），该房屋在罗秉文房产证00029993号和0068**号上（见复印件），出卖给原告蒋兴玲，甲方的房屋来源是罗秉文出卖给甲方，因政府拆迁，所以罗秉文暂时未能为甲方办理房产证和土地证；当政府许可可以办理房产证和土地证时，甲方协助乙方为其办理房产证和土地证，办理过户的税费按法律规定由各自承担；乙方购买甲方房屋的房价为110000元，于签订本协议时一次性付清；甲方已经将房屋钥匙交给乙方，视为房屋已经交付，以后产生涉及该房的各种法律责任与甲方无关，甲方仅对房屋的过户涉及的问题承担相应的责任。合同签订后，原告蒋兴玲于同日给被告李毅交购房款110000元，被告李毅出具了收条，并将被告李毅与第三人罗秉文的《房屋买卖合同》、达州市房产证权字第000299**号房屋所有权证及达房权证达县字第0068**号房屋所有权证的复印件交付给原告蒋兴玲。2009年4月8日，第三人罗秉文将达州市房产证权字第000299**号房屋所有权证上第5层3-4号房屋，面积97.64平方米房屋出卖给金中华，并为金中华办理了房屋过户登记手续。
同时查明，原告蒋兴玲所购买被告李毅的房屋系被告李毅于2010年10月25日购买第三人罗秉文所有的房屋。第三人罗秉文与被告李毅签订的《房屋买卖合同》约定：罗秉文自愿将座落在达州市通川区荷叶街100号的房屋（即原达县教师进修校第7、8楼，面积约439平方米，以及底楼第2号门市，面积约37.4平方米，以上房屋总建筑面积约473.5平方米）出售给李毅，拆迁补偿时按房屋的实际面积计算，但7、8层的楼道只给李毅无偿使用，李毅无任何所有权；李毅已明知达州市人民政府对罗秉文出售的上述房屋进行拆迁开发，买卖协议达成后，目前办不了上述房屋的过户手续，但李毅仍自愿购买上述房屋；罗秉文自愿以300000元出买上述房屋，同时，李毅和罗秉文双方办理上述出售房屋过户手续所交税费的分摊比例为2：1（包括卖买双方所缴纳的费用），即李毅占2／3，罗秉文占1／3；李毅必须一次性缴清上述购房款，罗秉文必须给李毅提供上述房屋的产权证书、土地使用证书各一份作为本合同附件等。合同签定后，第三人罗秉文给被告李毅提供了达州市房产证权字第000299**号房屋所有权证及达房权证达县字第0068**号房屋所有权证的复印件，并将所出售的房屋交给被告李毅。
另查明，2003年11月19日，第三人罗秉文在达县亭子农村信用合作社借款200000元，并用达州市通川区荷叶街1号原进修校教学楼5-8层房屋（房屋所有权证号：达州市房产证权字第000299**号，面积946.38平方米）抵押担保，办理了抵押登记，第一次抵押期限为2003年11月12日至2006年11月12日，第二次抵押期限为2006年11月10日至2008年9月23日，第三次抵押期限为2008年5月23日至2011年5月23日。2009年7月31日，第三人罗秉文在达县信用合作联社檬双信用社借款450000元，并签订了《借款合同》和《抵押合同》，抵押物为达州市通川区荷叶街1号原进修校教学楼5-8层房屋（房屋所有权证号：达州市房产证权字第000299**号，面积848.74平方米），他项权证号为达州市房他字第17554号。2010年5月12日，第三人罗秉文在达县信用合作联社檬双信用社借款155000元，并签订了《循还借款合同》和《最高额抵押合同》，抵押物为达州市通川区荷叶街1号原进修校教学楼2-4楼（房屋所有权证号：达州市房产证权字第B0068**号，面积825.43平方米），达州市通川区荷叶街1号原进修校教学楼1楼门市（房屋所有权证号：达州市房产证权字第B0068**号，面积270.08平方米）、他项权证号为达州市房他字第0018762号。
第三人罗秉文与第三人牟昌英系夫妻，于1980年5月10日登记结婚。
原审法院认为，原告蒋兴玲与被告李毅于2005年11月3日所签订《房屋买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效，本院予以确认。原告蒋兴玲和被告李毅应当按照合同的约定享有权利和履行义务。原告蒋兴玲在支付购房款，被告李毅已交付房屋后，要求被告李毅履行办证义务的诉讼请求，理由正当，符合法律规定，本院予以支持。因第三人罗秉文、牟昌英在向被告李毅出售房屋的行为后，未向被告李毅办理房屋过户登记。在办理原告蒋兴玲向被告李毅所购买房屋的过户登记中应当负有协助义务。对于第三人牟昌英要求解除第三人罗秉文与被告李毅签订的《房屋买卖合同》的问题与本案不属同一法律关系。被告罗秉文未到庭应诉，应承担举证不能的法律后果。据此，为维护正常的经济秩序，保护当事人的合法权益。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十五条之规定，判决如下：一、原告蒋兴玲与被告李毅于2005年11月3日签订的《房屋买卖合同》合法有效。二、被告李毅及第三人罗秉文、牟昌英在判决生效后15日内协助原告蒋兴玲办理将位于达州市通川区荷叶街100号的房屋原进修校教学楼（即原达州市通川区荷叶街1号达县进修校教学楼）7、8层的一半的房屋（房屋所有权证号：达州市房产证权字第000299**号），变更过户到原告蒋兴玲名下，过户所需税费由原告蒋兴玲与被告李毅各自承担。案件受理费200元，由被告李毅负担100元，第三人牟昌英负担100元。
宣判后，罗秉文、牟昌英不服，向本院提起上诉称，1、罗秉文与李毅签订的房屋买卖合同应当解除，因李毅一直没有支付购房款300000元，上诉人有权解除合同。2、罗秉文与李毅房屋买卖时在银行抵押贷款并办理了抵押登记，合同效力待定。3、房屋系罗秉文、牟昌英夫妻共同财产，罗秉文私自转让无效。4、牟昌英与蒋兴玲不存在房屋买卖关系，不应负有协助过户的义务。5、原判程序违法，牟昌英另行提起诉讼要求解除罗秉文与李毅的房屋买卖合同，原审法院已合并审理，但对牟昌英的诉讼请求未作出裁判。请求撤销原判，驳回蒋兴玲的诉讼请求，并判决解除罗秉文与李毅的房屋买卖合同。
被上诉人蒋兴玲答辩称，上诉人请求解除合同违反法律规定，解除权应在一年内行使；判决上诉人负有协助义务合法，因房屋买卖就应协助办理过户手续；设立了抵押权不影响买卖合同效力，因抵押债权低于房屋价值，加之抵押后又解除了；牟昌英作为第三人不具备独立请求权，因房屋产权人登记是罗秉文，牟昌英认为罗秉文侵害了其权利，只能向罗秉文主张。原判正确，应予维持。
被上诉人李毅答辩称，上诉人请求解除合同没有事实依据，购房款已付清，房屋已实际交付被上诉人使用达七年之久，解除权一年内未行使，权利已丧失；被上诉人与罗秉文房屋买卖合法有效，上诉人应协助办理过户手续；设立的抵押不能导致买卖合同无效，抵押债权低于房屋价值，解除后重新抵押未征得自己同意；自己买房未构成对牟昌英的侵权，房产证登记产权人为罗秉文，牟昌英应当知道房屋买卖的情况。原判正确，应予维持。
二审查明，2010年10月25日，罗秉文与李毅签订的《房屋买卖合同》后，房屋已实际交付给了李毅使用。2005年11月3日，蒋兴玲与李毅于签订《房屋买卖合同》后，房屋也实际交付给了蒋兴玲使用。李毅与蒋兴玲对自己购买的房屋与门市均在行使出租收益权。2010年11月27日，罗秉文还与李毅签订《房屋租赁合同》，租用李毅所购买的1楼2号门市。
还查明，本案原一审和二审及一审重新审理中，上诉人均未提出李毅未交清购房款。
另查明，二审庭审中，上诉人的代理人称原多次贷款均已还清，2013年又重新办理了抵押贷款。被上诉人李毅称购房之后的抵押情况自己不知情。
二审查明的其他事实与一审相同，本院予以确认。
本院认为，关于上诉人罗秉文、牟昌英称罗秉文与李毅签订的房屋买卖合同应当解除，因李毅一直没有支付购房款300000元，上诉人有权解除合同的上诉理由，经查，罗秉文与李毅签订的房屋买卖合同，房屋已实际交付李毅使用多年，罗秉文本人还曾租用过其中部分房屋，本案原一审和二审及一审重新审理中，上诉人罗秉文、牟昌英均未提出李毅未交清购房款，现上诉人提出李毅未交清房款与李毅实际使用房屋多年的事实不符。上诉人该上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于上诉人罗秉文、牟昌英称房屋买卖时在银行抵押贷款并办理了抵押登记，合同效力待定的上诉理由，经查，罗秉文与李毅签订的房屋买卖合同时，该房屋已于2003年11月12日在达县亭子农村信用合作社办理了抵押贷款并进行了抵押登记，后于2006年11月10日和2008年5月23日又办理了第二次和第三次抵押登记。2009年7月31日，罗秉文偿还了前述贷款后，又重新在达县信用合作联社檬双信用社借款450000元并再次办理抵押登记，此次抵押登记，罗秉文未提供证据证明李毅或蒋兴玲知道并同意进行抵押登记。罗秉文将房屋出售给李毅，在第一次贷款偿还后就应解除抵押登记，为李毅和蒋兴玲办理过户手续，但其自行将房屋再次办理抵押贷款，侵害了李毅和蒋兴玲的合法权益。上诉人该上诉理由亦不能成立，本院不予支持。
关于上诉人罗秉文、牟昌英称房屋系罗秉文、牟昌英夫妻共同财产，罗秉文私自转让无效的上诉理由，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，李毅与罗秉文签订的买卖合同系双方真实意思表示，虽然罗秉文、牟昌英均声称罗秉文出售其与牟昌英夫妻共同财产，未征得牟昌英的同意，也未事后告知，但因房屋产权证载明所有人为罗秉文，未登记牟昌英为共有人，李毅在双方房屋买卖中并无过错，且李毅购房后已占有使用多年，牟昌英亦应知晓。为此，罗秉文、牟昌英以罗秉文没有处分权为由主张合同无效的上诉理由亦不能成立，本院不予支持。
关于上诉人罗秉文、牟昌英称牟昌英与蒋兴玲不存在房屋买卖关系，不应负有协助过户的义务的上诉理由，因罗秉文、牟昌英均认可系诉争房原共同所有人，罗秉文与李毅的房屋买卖合法有效，罗秉文在向李毅出售房屋后，未向李毅办理房屋过户登记。罗秉文、牟昌英作为房屋原供有权人，应办理房屋产权过户给买受人李毅，从而协助蒋兴玲向李毅所购买房屋的过户登记办理。上诉人称不应负有协助过户的义务的上诉理由亦不能成立，本院不予支持。
关于上诉人罗秉文、牟昌英称原判程序违法，牟昌英另行提起诉讼要求解除罗秉文与李毅的房屋买卖合同，原审法院已合并审理，但对牟昌英的诉讼请求未作出裁判的上诉理由，因本案系蒋兴玲起诉要求办理房屋产权过户手续，牟昌英认为罗秉文的行为侵害了其权利，要求解除罗秉文与李毅签订的《房屋买卖合同》或要求罗秉文予以赔偿，应另行主张。上诉人该上诉理由亦不能成立，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由上诉人罗秉文、牟昌英负担。
本判决为终审判决。
审判长 杜 谨
审判员 郭 力
审判员 刘全明
二〇一四年二月七日
书记员 罗一程