江苏省高邮市人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）邮商特字第0007号
申请人中国工商银行股份有限公司高邮支行。
负责人嵇洋，该支行行长。
委托代理人赵刚，江苏民泰律师事务所律师。
委托代理人陈宏文，江苏民泰律师事务所律师。
被申请人江苏日月明物资实业有限公司。
法定代表人杨士明，董事长。
委托代理人闵爱革，江苏政泰律师事务所律师。
委托代理人陈德斌，江苏政泰律师事务所律师。
被申请人扬州市新纪元物资有限公司。
法定代表人杨士明，董事长。
申请人中国工商银行股份有限公司高邮支行（以下简称工行高邮支行）于2014年5月27日向本院提出申请，请求本院裁定拍卖、变卖被申请人江苏日月明物资实业有限公司（以下简称日月明公司）所有的“邮房他字第116177号”项下房产、“邮他项（2010）第06324号”项下土地使用权，所得款项优先支付被申请人扬州市新纪元物资有限公司（以下简称新纪元公司）所借申请人的借款本息和约定的相关费用。本院依法对本案进行了审查，现已审查完毕。
申请人工行高邮支行述称：2013年9月30日，被申请人新纪元公司和申请人签订《小企业借款合同》1份，约定借款本金1200万元，借款期限12个月，浮动初始年利率6.6%。被申请人日月明公司自愿以其拥有的房产和土地使用权为新纪元公司提供物的担保，双方分别签订了抵押合同并办理了登记手续。被申请人新纪元公司于2013年10月10日提款1200万元，从2014年1月开始，被申请人新纪元公司以缺乏流动资金为由，未按期支付借款合同约定的利息，申请人多次要求其按期履行合同义务，但均无果。为此申请人有权清收借款并行使抵押权，故请求法院拍卖、变卖被申请人日月明公司用于抵押担保的土地使用权、房产，所得的价款优先偿还申请人借款本金1200万元，利息264000元（算至2014年4月20日）、律师费245280元，以及至申请人实际还款之日止增加的利息、罚息、律师费。
被申请人日月明公司陈述：1、申请人与被申请人新纪元公司之间的借款期限为一年，该借款还未到期，因此申请人要求变卖和拍卖抵押物的条件不成立；2、申请人要求被申请人支付利息的数额以及律师费用与事实不符，特别是律师费用不符合相关规定。
被申请人新纪元公司未发表意见。
本院经审理查明：2013年9月30日，申请人工行高邮支行与被申请人新纪元公司签订《小企业借款合同》1份，合同约定合同项下的借款金额为1200万元，借款期限为12个月，自实际提款日起算，实际提款日以借据为准。借款利率为浮动利率，以基准利率加浮动幅度确定，其中基准利率为提款日与约定的借款期限相对应档次的中国人民银行基准贷款利率，浮动幅度为上浮10%。借款人提款后，借款利率以1个月为一期，一期一调整，分段计息。借款人应按本合同约定按时足额偿还借款本金、利息和其他应付款项，在还款日和每一结息日前一个银行工作日，借款人应在其于贷款人处开立的还款账户中足额存入当期应付利息、本金及其他应付款项，贷款人有权在该还款日和结息日主动划收，或要求借款人配合办理有关划款手续。借款人未按照约定偿还本合同项下借款本息及其他应付款项，或未履行合同项下任何其他义务，或违背在本合同项下任何陈述、保证或承诺的，构成借款人违约，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，立即收回未偿还款项。借款到期（含被宣布立即到期）借款人未按约偿还的，贷款人有权自逾期之日起按本合同约定的逾期罚息利率计收罚息，对借款人未按时支付的利息，按逾期罚息计收复利。
2010年6月2日，申请人与被申请人日月明公司签订了《最高额抵押合同》、《房地产抵押合同》、《土地使用权抵押合同》，约定被申请人日月明公司将其位于高邮市文游南路东侧的土地使用权（地号为090209288-3A，用地面积1569.8平米）、房屋（建筑面积4832.35平米）为被申请人新纪元公司向申请人在1280万元的最高余额内的贷款提供抵押担保，担保期限自2010年6月2日起至2015年6月1日止。《最高额抵押合同》约定担保范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、汇率损失（因汇率变动引起的相关损失）以及实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费等），但实现抵押权的费用应首先从抵押物变现所得中扣除，而不包括在1280万的最高余额内。《房地产抵押合同》、《土地使用权抵押合同》均载明此合同是《最高额抵押合同》的附件。2010年6月2日，双方就被申请人日月明公司提供抵押担保的土地使用权及房产办理了抵押权登记，申请人领取了“邮房他字第116177号”他项权证、“邮他项（2010）第06324号”他项权证。
2013年10月10日，申请人按约向被申请人新纪元公司发放了贷款1200万元，并形成借款借据2份，载明：借款日期均为2013年10月10日，借款到期日分别为2014年10月8日、2014年10月9日，结息方式为按月结息，利率为年利率6.6%，逾期借款浮动值为50%。后被申请人新纪元公司按期偿还利息至2013年12月20日，从2013年12月21日至2014年3月20日止3个月的利息因被申请新纪元公司未能按期偿还，经申请人中间联系，由第三方代为垫付了该3个月的利息，2014年3月21日后的一个月利息，被申请人未能给付，也未有第三方代为垫付，申请人工行高邮支行因单位自身管理需要自行垫付了66000元。2014年4月21日，申请人向被申请人送达催收逾期贷款本息通知书，要求被申请人尽快偿还本金1200万元，利息264000元，但被申请人新纪元公司未能还款。2014年4月29日，申请人与江苏民泰律师事务所签订委托代理合同，委托江苏民泰律师事务所代理申请人与被申请人的本案纠纷，后江苏民泰律师事务所出具给申请人发票一份，金额为241320元。现申请人为维护自己的合法权益，请求法院拍卖、变卖用以抵押担保的房产和土地使用权，以实现申请人的债权。
审理中，被申请人日月明公司陈述，对于从2013年12月21日至2014年4月20日止4个月的利息实际已垫付，故申请人就不可以再要求被申请人偿还4个月的利息。对此，申请人陈述对2013年12月21日至2014年3月20日止3个月的利息在本案中不再主张，但2014年3月21日至2014年4月20日1个的月利息是申请人代为垫付，被申请人实际未还款，故应予以偿还。从2014年4月21日起，被申请人应按照合同的约定支付利息、逾期罚息，并计收复利。对于律师费，审理中申请人变更为241320元，其余的律师费用不再主张。
本院认为：申请人提供的证据能够证明申请人对被申请人日月明公司用于抵押担保的土地使用权及房产享有抵押权，且由于被申请人新纪元公司未按期偿还结欠借款利息，至2014年4月20日止累计结欠利息达66000元，2014年4月21日之后的利息也未能偿还，已构成违约。故申请人有权宣布双方签订的借款合同以及申请人与被申请人新纪元公司之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，立即收回未偿还款项，被申请人新纪元公司应按照合同约定还本付息，并承担合同约定的罚息、复利。因被申请人日月明公司为被申请人新纪元公司的上述借款提供了抵押担保，申请人有权按照合同约定提前实现其担保物权。故申请人申请实现担保物权的请求，符合法律规定，本院予以支持。对于原告主张的律师费241320元，本院认为此费用为申请人为实现担保物权所实际产生的费用，该费用金额在相关律师行业收费标准范围内，且该费用的承担在申请人与被申请人签订的《最高额抵押合同》中有明确约定，在双方签订的《房地产抵押合同》中也约定抵押担保范围包含实现主债权和抵押权的一切费用，故本院对申请人工行高邮支行主张律师费241320元予以支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条的规定，裁定如下：
准予对被申请人江苏日月明物资实业有限公司所有的位于高邮市文游南路东侧的土地使用权、房屋（以邮房他字第116177号房屋他项权证、邮他项（2010）第06324号土地他项权证的记载为准）以拍卖、变卖等方式依法变价，申请人中国工商银行股份有限公司高邮支行对变价后所得价款在被申请人扬州市新纪元物资有限公司所欠申请人借款本金人民币1200万元、利息66000元（暂算至2014年4月20日，从2014年4月21日起以本金1200万元按照年利率6.6%加付50%即年利率9.9%计算至实现本案担保物权之日止）、按合同约定计收的复利、律师费241320元的范围内优先受偿。
案件受理费32285元，由被申请人江苏日月明物资实业有限公司、扬州市新纪元物资有限公司负担（此款申请人已预交，申请人可于实现担保物权时一并受偿）。
本裁定为终审裁定。
代理审判员 王健
二〇一四年六月二十日
书 记 员 李茜
附相关法律条款：
《中华人民共和国物权法》第一百九十五条：债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条：人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。