福建省福州市仓山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）仓民初字第1665号
原告（反诉被告）福建实达物业有限公司，住所地福州市鼓楼区。
法定代表人林熙，总经理。
委托代理人郑映良、李梦洋，公司员工。
被告（反诉原告）林鸿，男，1977年2月12日出生，汉族，住福州市仓山区。
委托代理人林立样，男，1947年12月20日出生，汉族，住福州市晋安区，系被告父亲。
原告（反诉被告）福建实达物业有限公司与被告（反诉原告）林鸿物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人郑映良、被告委托代理人林立样到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告福建实达物业有限公司诉称，原告与被告居住的闽江春晓开发建设单位福州罗蒙房地产开发有限公司签订《闽江春晓前期物业管理委托合同》，约定由原告为闽江春晓全体业主提供物业管理服务，收益人为本物业的全体业主和物业使用人。依据合同约定：原告有权向小区带电梯的住户收取物业管理费每月每平方米1.1元和按实向住户收取公共水电分摊费。2006年3月1日原告在被告提供的《确认书》签名，确认领取并阅读《住户手册》的条款，逾期缴纳物业管理费，从逾期之日起每天按应交管理费的千分之三缴纳滞纳金。被告是闽江春晓2座404单元的业主，建筑面积150.46平方米，物业管理费标准为每平方米1.1元，每月应交物业管理费165.5元。自2012年9月起，被告林鸿无故拖欠物业费2648元，2010年3月至2010年12月水费355元，2007年9月至2013年11月的水公摊费198.7元和电公摊费1429.5元，总计4631.2元，原告曾发缴费通知单通知其缴费，至今未果。
现原告诉请判令：被告支付拖欠原告的物业管理费2648元，水费355元，水公摊费198.7元，电公摊费1429.5元，总计4631.2元；被告向原告支付从逾期之日起每天按应交管理费的千分之一的滞纳金849元（计至2014年2月28日，从2014年3月1日起至立案之日止不计）；被告承担本案的诉讼费用。
被告林鸿辩称，原告诉请的水费、水电公摊费在前期物业管理合同和闽价（2005）338号文件中没有提及要收取，不予认可。被告未经许可乱收费，2012年9月至2013年12月，物业管理费是每月每平方米1元却按1.1元收取。被告放在楼道物品丢失要赔偿，对收取车辆停车费用要求按照比例返还给业主。根据榕价房（2010）17号，第十四条明确说明“公共水电费用单独按实由业主分摊，具体分摊办法由物业服务企业与开发建设单位、业主或业主委员会在物业服务合同中约定。”原告应退还楼道粉刷费150元，原告诉请的水费、水电公摊费、滞纳金没有依据，应驳回原告诉请所指的水费355元、水公摊费198.7元、电公摊费1429.5元、滞纳金849元。原告诉请的滞纳金问题，由于主动向原告交纳物业费却不收，要求水、电公摊等一齐交才愿意收，所以被告不应承担逾期交费滞纳金。
反诉原告林鸿诉请：原告诉请的水费、水电公摊费在前期物业管理合同和闽价（2005）338号文件中没有提及要收取，不予认可。2012年9月至2013年12月，物业管理费是每平方米1元却按1.1元收取，多收物业管理费1204元、已收水电公摊费236元（2006.3-2007.9）、楼道粉刷费150元、被盗物品赔偿款1479元、业主车位出租利润分成727.34元，车位是业主的，原告拿去赚钱，赚的钱应该返还给业主。被告未经许可乱收费，要求反诉被告双倍赔偿，多收物业费1024元，水电公摊费236元。被告放在楼道物品丢失要赔偿，对收取车辆停车费用要求按照比例返还给业主。根据榕价房（2010）17号，第十四条明确说明“公共水电费用单独按实由业主分摊，具体分摊办法由物业服务企业与开发建设单位、业主或业主委员会在物业服务合同中约定。”由于反诉被告水电公摊费没有与业主签订任何合同，根本没有任何法律依据，且（2012）××民初字第××号民事判决书亦已作出判决。反诉被告在2012年9月至2013年12月间物业管理费只能按前期合同约定每平方米1.00元收取。
反诉原告林鸿诉请判令：1、反诉被告福建实达物业有限公司退还反诉原告乱收费和赔偿金等共3796.34元。2、反诉被告退还反诉原告双倍赔偿金1440元。3、反诉被告承担所有的诉讼费用。
反诉被告福建实达物业有限公司辩称，1、反诉请求所说的水、电费公摊需要约定，根据闽江春晓的物业费收费文件闽价1999房字4**号文件中已经规定的很清楚，闽江春晓的业主要缴纳水电公摊费是法定义务；2、反诉被告退还反诉原告双倍赔偿金1440元是毫无根据的，闽江春晓的批复文件中已经很明确按1.10元收费，这是基准收费，如果上浮需要和业主协商。反诉的事实和理由不符合客观事实，与本案无关诉讼费用应由被告来承担；3、电动车电池丢失等没有依据，反诉该主张与本案无关；4、水电缴纳清单是国有企业出具的水电收据，具有法律效力；5、住户手册中第13页中明确提到滞纳金是按照日千分之三来收取，现按照日千分之一来请求合理。
庭审中，原告（反诉被告）提交如下证据材料：A1、企业法人营业执照、组织机构代码证、资质证书，证明原告具备对闽江春晓小区进行物业管理的资格，具备物业管理一级资质；A2、前期物业管理委托合同、福建省物价局关于闽江春晓物业服务收费问题的批复，证明原告与福州罗蒙房地产开发有限公司签订了物业管理委托合同，接受委托对闽江春晓小区提供物业管理服务，原告按带电梯住宅为每月每平方米1.1元标准收取物业费是合法的；A3，交房通知单、业主登记表、房产证复印件、《住户手册》确认书、闽江春晓住户手册，证明原告和被告之间形成了物业管理合同关系，被告是适格主体，被告逾期缴纳管理费时，原告有权从逾期之日起每天按应交管理费的千分之一缴纳滞纳金。A4、水、电公摊欠费一览表、福州自来水有限公司交费证明、诉请部分电费的电业局交费清单证明、福建省物业管理服务收费管理规定（闽价（1999）房字4**号文件）、福州市物业服务收费管理实施细则（榕价房（2007）3号文件、（2009）3号文件、（2010）17号文件），证明原告要求被告支付物业费2648元，水费355元，水公摊费198.7元，电公摊费1429.5元是合法的、有依据的；A5、律师函、立案受理通知书及民事判决书，催款通知书，证明原告曾多次向被告催交相关费用，但被告一直拒交。
经庭审质证，被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提交的证据质证意见：对证据A1真实性、证明对象没有异议；对证据A2真实性没有异议，证明对象有异议，认为前期物业服务合同中第五页第23条中有说到每月每平方米1元钱向业主收取。根据原告提供的证据有注明具体收费标准可在基准价格基础上下浮动10%，应与业主在物业管理合同中约定，同时报当地房管部门备案。原告没有提供业主和物业公司签订的合同和报备案；对证据A3真实性没有异议，认为证明对象有异议，认为原告只能按照每平方米1元钱来收取物业管理费；对证据A4真实性无异议，认为中闽价（1999）房字4**号文件已经被废止，应依据福建省物价局、福建省建设厅关于印发《福建省物业服务收费管理实施办法》的通知。原告主张被告十个月欠水费355元不合理，没有提交水费发票。前期物业合同中没有注明水、电公摊费，不同意支付；对证据A5的真实性没有异议，民事判决书有收到，没收到律师函，原告没有提交被告签名依据。
被告（反诉原告）提交如下证据材料：B1，（2012）××民初字第××号民事判决书，证明民事判决书对原告主张水费355元，水电公摊费等无证据，做出不予支持的判决；B2，物业管理委托合同，证明闽江春晓电梯住宅物业费每平方米1.00元向业主或物业使用人收取，擅自提高收费标准的，对超出标准部分，被告有权要求原告双倍返还；B3，福建省物价局文件闽价（2005）房388号，证明闽江春晓物业费应向带电梯住宅按照每月每平方米建筑面积1.10元收费，具体收费可在基准价格上上下浮动10%，与业主在物业管理合同中约定，同时报当地房管部门备案；B4，各种发票，包括楼道粉刷费一张、电动车收费发票二章，四张水电公摊费，一张买电动车充电器发票，证明反诉被告应退还反诉原告乱收费和赔偿金共计3796.34元，其中楼道粉刷费150元、被盗物品赔偿款1479元、业主车位出租利润分成727.34元；B5，福建省物价局与建设厅文件，证明物业管理费根据物业服务合同约定，2007年3月1日起废止闽价（1999）房字4**号文件；B6，物业收费证明材料，证明原告存在乱收费现象；B7，榕价房（2010）17号，福州市物业服务收费管理事实细则，证明实施政府指导价的物业服务费合同履行期间，要调整收费标准时，物业服务企业应在物业管理区域内的醒目位置就物业服务成本变动情况进行公示，并经过半数业主同意。水电公摊费应包含在物业管理费中；B8，闽价（2005）217号、147号、14号、57××号、13号、闽价（2006）184号，证明省物价局关于其他五个物业公司物业收费标准中均规定水电公摊费包含在物业管理费中；B9，国家发改委建设部文件（2007）2285号，证明水、电公摊费包含在物业费，被反诉人应退还反诉人已收水、电公摊费；B10，福建省物价局关于物业收费办法，证明物业管理费应按合同约定每月每平方木1.00元收取；B11，物业管理费发票二份四张，证明物业管理费是每月每平方米按合同是1.00元；B12，物业管理费收费发票，证明原告存在乱收费现象。
经庭审质证，反诉被告（原告）对反诉原告（被告）的证据B1证明对象有异议，认为原告诉请的水费355元是2010年3月至2010年12月被告家庭使用应交的水费，有每个月抄表的记录，并提供抄表依据，从原告举证中表明原告已经代缴；对证据B2证明对象有异议，2003年的物业委托合同，被2005年物业局批准的收费标准以每月每平方米1.1元代替；对证据B3真实性无异议，对证明对象有异议，被告是歪曲事实，每月平方米1.1元就是物价局核定的价格；对证据B4关联性有异议，认为这与本案无关，没有事实依据；对证据B5关联性有异议，认为该证据与本案无关；证据B6证明对象有异议，公共用电应是电梯公摊、监控系统、岗亭及道闸用电、架空层照明、供水变频泵用电、7#楼岗亭及道闸用电、活动室用电、消防系统、小区部分公共照明得出的数据。被告是断章取义只从电梯公摊数和总数进行比较，故意歪曲事实；对证据B7证明对象有异议，认为证据中的第十四条的物业服务费不包含水电公摊费，水电费用单笔按时由业主分摊；对证据B8关联性有异议，认为其他物业公司与本案无关；证据B9证明对象有异议，水、电公摊费不属于企业管理成本；对证据B10关联性有异议，认为与本案无关，与事实不符；对证据B11证明对象有异议，认为当时的鼓励政策，及时交物业管理费享受12个月赠送一个月物业费；对证据B12证明对象有异议，认为用电公摊是被告的电梯用电费用加上小区其他所有共同用电费用，被告在此断章取义，与事实严重不符。
双方当事人提交的证据，本院分析认证如下：被告（反诉原告）对原告（反诉被告）证据A1、A2、A3、A4、A5真实性无异议，反诉被告对反诉原告证据B1、B11、B12真实性无异议，上述证据来源合法，内容真实，本院予以采纳，可以作为本案认定事实的依据；证据B2、B4、B6属于客观事实，以及证据B3、B5、B7、B8、B9、B10属于法律规范性文件，本院均予以采纳，可以作为本案认定事实的依据。
根据上述有效证据及当事人庭审陈述，本院确认如下法律事实：2003年8月18日，原告福建实达物业有限公司与被告居住闽江春晓的开发建设单位福州罗蒙房地产开发有限公司签订《闽江春晓前期物业管理委托合同》，约定由原告为闽江春晓全体业主提供物业管理服务，收益人为本物业的全体业主和物业使用人。2005年8月10日，福建省物价局闽价（2005）房388号《福建省物价局关于闽江春晓物业服务费问题的批复》内容：闽江春晓物业综合管理服务收费等级为二级，具体收费基准价格为：带电梯的住宅每月每平方米（按建筑面积）1.10元收取，具体收费标准可在基准价格基础上上下浮动10%，并与业主在物业管理合同中约定，同时报省物价局和当地房管部门备案。2006年3月1日原告在被告提供的《确认书》签名，确认领取并阅读《住户手册》的条款，愿意配合实达物业实施的物业管理，确认物业使用人逾期缴纳物业管理费，应从逾期之日起每天按应交管理费的千分之三缴纳滞纳金。
被告林鸿自2012年9月起至2013年12月拖欠物业费2648元，2010年3月至2010年12月拖欠水费355元，2007年9月至2013年11月的拖欠水公摊费198.7元和电公摊费1429.5元。
本院认为，原告作为适格主体接受委托对闽江春晓小区提供物业管理服务，被告林鸿作为福州市闽江春晓小区2#404单元的业主，与原告之间形成了物业管理合同关系。原告已依照约定为小区提供物业服务，被告林鸿应当依照合同约定及相关规定，履行向原告缴纳相关物业服务费用的义务。原告认为有权向小区带电梯的住户收取物业管理费每月每平方米1.1元，被告认为只能按每月每平方米1元收取，根据《福建省物价局关于闽江春晓物业服务收费问题的批复》，闽江春晓小区物业管理服务费具体收费基准价格调整为带电梯住宅每月每平方米1.1元，故原告诉请被告支付拖欠的物业管理费2648元，本院予以支持。2010年3月至2010年12月间被告拖欠自家使用的水费355元，有福州市自来水有限公司出具的原告代交依据，事实清楚，证据充分，被告应承担还款责任。关于水公摊费、电梯公摊费，鉴于本案原告已举证证明其每月已向有关部门交纳小区公共水、电费用实际数额，每户应分摊公共水、电费用的收费标准，根据福州市物价局和福州市房地产管理局榕价房（2007）3号《福州市物业服务收费管理实施细则（暂行）》第十二条本实施细则所指的物业管理服务费，不包含物业服务区域内由业主使用的公共水、电费用，故原告诉请被告支付水公摊费198.7元，电公摊费1429.5元，本院予以支持。原告要求被告支付所拖欠物业费的滞纳金，原告未提交催款通知书，被告在庭审过程中确认未收到原告寄出的催缴律师函，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，原告在起诉前应对被告进行书面催交，原告未尽到法定催交义务，故原告诉请计至2014年2月28日止（在原告起诉的2014年5月6日前）逾期交纳物业管理费违约金，本院不予支持。
反诉原告主张反诉被告退还反诉人乱收费和赔偿金等共计3796.34元，其中多收物业管理费1204元，已收水电公摊费236元，楼道粉刷费150元，被盗物品赔偿款1479元，业主车位出租利润分成727.34元。因反诉原告未能提交充分的证据证明反诉被告在提供物业服务时，存在多收物业管理费、乱收水、电公摊费和具体车位出租业主收费的情形，故反诉原告该部分主张本院不予支持；反诉原告主张退还楼道粉刷费，因收取的时间为2006年3月1日超过诉讼时效，本院不予支持；反诉原告主张原告承担被盗物品赔偿款，因反诉原告未能提交充分的证据证明被盗事实，反诉原告该主张本院不予支持。反诉原告诉请反诉被告退还反诉人双倍赔偿金1440元，其中，多收物业费1024元，水电公摊费236元，根据《福建省物价局关于闽江春晓物业服务收费问题的批复》，闽江春晓小区物业管理服务费具体收费基准价格调整为带电梯住宅每月每平方米1.10元。反诉被告的行为不属于擅自提高收费标准，不需承担违约责任，故反诉原告该诉请本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告林鸿于本判决生效之日起十日内向原告福建实达物业有限公司支付物业服务费2648元、水费355元、水公摊费198.7元、电公摊费1429.5元；
二、驳回原告福建实达物业有限公司的其它诉讼请求；
三、驳回反诉原告林鸿的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费50元，由原告福建实达物业有限公司负担8元，由被告林鸿负担42元；反诉案件受理费50元，由反诉原告林鸿负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。
审 判 长 黄建平
人民陪审员 张 力
人民陪审员 林弦声
二〇一四年七月三十一日
书 记 员 黄灵庄