甘肃省酒泉市肃州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）酒肃民一初字第842号
原告（反诉被告）盛世兵，男，生于1968年8月18日。
原告（反诉被告）殷玉芳（盛世兵之妻），女，生于1970年8月11日。
二原告委托代理人张永年，甘肃长治律师事务所律师。
被告（反诉原告）伊小东，男，生于1976年1月1日。
委托代理人刘建中，甘肃竭诚律师事务所律师。
第三人ＸＸ，男，生于1968年10月12日。
原告（反诉被告）盛世兵、殷玉芳与被告（反诉原告）伊小东、第三人ＸＸ所有权确认纠纷一案，盛世兵、殷玉芳不服本院（2014）酒肃民一初字第932号民事判决，向甘肃省酒泉市中级人民法院提起上诉。甘肃省酒泉市中级人民法院于2015年7月17日作出（2015）酒民一终字第237号民事裁定：一、撤销本院（2014）酒肃民一初字第932号民事判决；二、发回本院重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）盛世兵、殷玉芳及其委托代理人张永年，被告（反诉原告）伊小东及其委托代理人刘建中，第三人ＸＸ到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）盛世兵、殷玉芳诉称，原告与ＸＸ、沈桂萍于2007年11月25日签订一份《房屋出售协议》，约定原告购买位于三墩镇三夹路中学大门南侧六号门店一套内的面积49.65㎡，价款67000元。2010年1月28日，ＸＸ、沈桂萍将上述房产剩余部分以总价110000元出售给伊小东，后因一套房屋无法分办理两个产权证，三方协商有一方退出，另一方全部购买该房产并将产权办予一方名下。但伊小东坚持只购买剩余部分，导致ＸＸ、沈桂萍无法履行两份合同分别办理产权证。原告于2011年3月7日与ＸＸ、沈桂萍签订补充协议，将剩余部分全部购买，并在房管部门一次性办理了产权变更登记。原告通过合法途径购买了位于三墩镇三夹路中学大门南侧六号门店一套，面积147.27㎡，缴纳了契税、交易税、印花税等费用。2012年3月16日依法取得该门店的产权证，成为该门店的所有权人。现请求人民法院判令：1、确认三墩镇三夹路中学大门南侧六号门店房屋产权属原告所有；2、判令被告伊小东搬出诉争房屋；3、请求判令被告伊小东赔偿由于其非法占用原告门面造成的损失3万元。
被告（反诉原告）伊小东答辩及反诉称，2003年挂靠在酒泉市兴厦建业公司的包工头吴发林成修建了商住门店，并办理了房屋产权证，2006年初吴发林为偿还兴厦建业公司的债务将该门店部分抵顶给兴厦建业公司，同年3月兴厦建业公司又将门店抵顶给ＸＸ，门店总面积147.27㎡，其中一楼41.83㎡，二楼105.44㎡。2007年11月ＸＸ将商住门店的一楼一间约20㎡的门店和二楼约10㎡的卧室，上下合计约30㎡出售给了盛世兵。2010年1月28日ＸＸ将上述门店的剩余部分出售给伊小东，盛世兵、ＸＸ、伊小东当面交接。2010年6月23日盛世兵与伊小东签订一份《售房协议》，盛世兵愿将自己占有的门店出售给伊小东，但至今未履行。2011年3月7日ＸＸ、盛世兵、吴发林串通一气，将伊小东合法占有的商住门店出售给盛世兵。2012年3月16日吴发林将商住门店的产权过户至盛世兵名下。2012年5月肃州区土管局工作人员勘测该门店土地使用面积时,伊小东才得知盛世兵恶意取得房屋产权，遂向土管局工作人员说明情况，土管局工作人员中止了勘测。综上，原告的诉求不能成立，其取得的房屋所有权是非法的，是在欺骗房产部门的情况下办理的房屋产权证，不应受法律保护，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人ＸＸ称，房子第一次是出售给盛世兵的，后面因姑娘看病需要用钱，又将房子出售给了伊小东，价款11万元，给了8万元，尚欠3万元。后经第三人与妻子协商，谁将房子的钱付清，即把房子出售给谁。盛世兵将伊小东下欠的3万元给我之后，我同意把房子出售给了盛世兵，他才办理的房屋产权证。被告称我与盛世兵、吴发林串通没有证据证实。
审理查明，2006年3月24日，第三人ＸＸ从吴发林处购得三墩镇三夹路中学大门南侧六号商住楼房一套，该房屋当时未过户，房屋产权登记在吴发林名下。2007年11月25日，第三人ＸＸ（甲方）与原告盛世兵（乙方）签订了《房屋出售协议》一份，协议约定：“经2007年11月24日双方协商同意，乙方同意将三墩镇中学大门南侧6号门店北边小门店19㎡房子和主房后面的厨房8.4㎡×3.5㎡，二层单独小房子10.5㎡，乙方以陆万柒仟元的价格买下，甲方同意出售，具体事宜如下：一、付款方式：2007年11月25日付款叁万元整，下欠的叁万柒仟元整于2008年5月30日付清，乙方才能使用装修；二、………………”。协议签订后原告盛世兵给付第三人ＸＸ3万元购房款，2008年5月30日盛世兵又给付第三人ＸＸ37000万元购房款，共计67000元。2010年1月28日第三人ＸＸ又与被告伊小东签订了一份《房屋出售协议》，协议约定：“第三人ＸＸ（甲方）将位于三墩镇三夹路中学大门南侧6号门店卖给伊小东（乙方），价格11万元整。由ＸＸ负责在三个月内办理完毕房产证、土地过户手续，过户产生的费用由伊小东承担。具体事宜如下：一、乙方向甲方先期支付8万元房款，甲方提供房门钥匙，乙方开始装修门店和居住。剩余3万元房款在乙方办理完毕房产证、土地使用证过户手续，交接房产证、土地使用证时一次付清，期间不承担剩余房款的利息等费用；二、由于甲方已将部分房产卖给盛世兵，甲方必须在乙方第一次付房款时，就要提供卖给盛世兵房屋的相关手续，但必须经由公证机构公证，在办理房屋过户手续过程中，乙方不承担卖给盛世兵的房屋面积相应的过户手续；三、由于此门店涉及第三方，在乙方给甲方第一次付房款前，由甲方负责将盛世兵和乙方约至门店，当面认清楚各自房屋的四址界限，三方必须签字确认，今后任何一方不得以各种理由争执房屋界限不清等相关之事，如有上述情况视为寻衅滋事，报相关部门处理；四、………………”。当日被告伊小东给付第三人ＸＸ8万元，搬入该门店居住。2010年6月23日，原告盛世兵与被告伊小东签订一份《售房协议》，约定：“经商议双方达成协议，甲方（盛世兵）将三墩中学南侧6号门店北半边原ＸＸ卖给盛世兵的房屋以原价陆万柒千转卖给乙方（伊小东），具体付款方式约定如下：一、在原房主吴发林过户至名下之日起一个月内，乙方首付给甲方盛世兵肆万元整，剩余贰万柒千元双方另行商议给付日期（原盛世兵与ＸＸ的售房协议交给乙方）；二、在乙方付清甲方肆万元之日起，甲方将房门钥匙交给乙方使用；三、此协议在过户至乙方名下肆万元首付付清以后正式生效，甲乙双方在协议达成后不得以任何理由任意涨价或降价，违者付给对方肆万元整；四、………………”。协议签订后原告盛世兵以被告伊小东未付款，书面协议与口头协议的付款日期不一致为由毁约未履行该协议。2011年3月7日第三人ＸＸ与其妻沈桂萍又与原告盛世兵签订一份《房屋买卖协议书》，协议约定：“甲（ＸＸ夫妻）、乙（盛世兵）双方就房屋买卖事项经过友好协商，一致同意订立合同条款如下，以资共同遵守。甲方将位于三墩镇三夹路中学大门南侧六号门店卖于两家，经与房管部沟通无法分别过户，现甲方决定将整套房产卖与乙方，甲方解除与另一方（伊小东）的合同关系。一、经甲乙双方共同协商，甲方夫妻自愿将位于三墩镇三夹路中学大门南侧六号门店出售给乙方。房屋所有权证号为：83572-1。甲方保证对其所售房屋拥有完全的所有权，没有抵押等各种负担；二、上述房产的出售价为人民币壹拾柒万柒仟元整（177000元），此价格自甲乙双方签订协议书之日起不得变更；三、付款方式：乙方已付陆万柒仟元整，剩余房款壹拾壹万元整（110000元）于2011年3月7日由乙方一次付清；四、甲方必须积极配合乙方共同到房产部门办理房产所有权及土地产权过户手续，上述房产一经办理所有权过户手续，房屋的产权及使用权归乙方所有，甲方不再拥有产权及使用权等任何权利；五、………………”。双方协议中还对违约等其他事项进行了约定。协议签订后，原告盛世兵当日给付第三人ＸＸ85000元，另又给付被告伊小东在2010年1月28日购买第三人ＸＸ房屋时所欠的购房款30000元，加上2007年11月25日盛世兵给付的30000元、2008年5月30日的37000元、原告盛世兵共计给付第三人ＸＸ购房款182000元。协议签订后原告盛世兵缴纳了房屋过户的契税及费用后，于2012年3月16日，将位于三墩镇三夹路中学大门南侧六号门店过户至其名下，房屋性质为共同共有，房屋所有权证号为：酒房权证酒泉市字第私83572-1号。
以上事实，有原、被告及第三人陈述，售房协议、收条、房屋所有权证书、庭审笔录等证实。
本院认为，一房二卖是指卖方以同一房屋为标的，在与一方当事人签定买卖合同但尚未办理过户登记时，又与第三方签定买卖合同，从而导致新买方和旧买方均希望获得同一房屋的利益冲突。《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款规定：“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条进一步明确规定：“法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”我国物权法采用的物权变动原则是合意加公示原则，即除了当事人就债权达成合意之外，还必须履行交付或登记等法定形式。所以动产的交付和不动产的过户登记行为，才是直接引起物权转移的法律事实，从而才是物权行为。依据《中华人民共和国物权法》的规定，占有是一种法律事实，当事人对不动产的占有并不能证明其对该不动产享有所有权。本案中，被告伊小东与第三人ＸＸ签订房屋出售协议后，并未及时到房产管理部门办理房产过户登记手续，故该房屋的所有权并未发生变动，其所有权仍为第三人ＸＸ所有。第三人ＸＸ有权再次向原告盛世兵出卖该房屋，其对该房屋的处分权限并无限制，故不能认为原告盛世兵与第三人ＸＸ签订的房屋买卖协议侵犯了被告伊小东对房屋的所有权。故原告盛世兵与第三人ＸＸ签订的房屋买卖合同以及被告伊小东与第三人ＸＸ签订的房屋买卖合同均应当属于有效的买卖合同。虽然原告盛世兵在2011年3月7日与第三人ＸＸ签订合同在被告伊小东与第三人ＸＸ签订的售房协议之后，但根据本案的事实，原告盛世兵购买房屋后已取得房屋所有权证，并且第三人ＸＸ已将该房屋移交给原告盛世兵，盛世兵也付清了房屋款项，原告盛世兵的行为符合合同的实际履行情形。本案中的前后两个买卖合同都是有效的,但由于其标的是同一的，房屋只能实际交付给一个买方，只有一个买卖合同能够被卖方所实际履行。原告盛世兵基于合法有效的合同并办理了过户登记手续，而房地产权证是公民拥有房屋所有权的证明，故原告盛世兵所取得的房屋所有权合法有效，应当受到法律的保护。被告伊小东要求原告盛世兵履行售房协议的理由，不符合法律规定，本院不予支持。被告伊小东可依据相关法律规定，追究卖方的违约责任。原告盛世兵要求被告伊小东赔偿占用门店造成损失3万元的诉讼请求与本案不属同一法律关系，本案不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第二款，《中华人民共和国物权法》第四条、第九条、第三十三条、第三十五条之规定，判决如下：
一、位于酒泉市肃州区三墩镇三夹路中学大门南侧六号商住门店，归原告（反诉被告）盛世兵、殷玉芳所有；
二、被告伊小东（反诉原告）于判决生效后十日内，搬离酒泉市肃州区三墩镇三夹路中学大门南侧六号商住门店；
三、驳回原告（反诉被告）盛世兵的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）伊小东的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当支付迟延履行金。
案件受理费550元、反诉费740元，合计1290元，原告盛世兵、殷玉芳承担550元，被告伊小东承担740元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省酒泉市中级人民法院。
审 判 长 郭贵民
人民陪审员 陈治林
人民陪审员 周旭德
二〇一五年十月十九日书记员郭晓丹