江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏09民终676号上诉人（原审原告）：盐城丽阳轻纺城管理有限公司，住所地盐城市亭湖区海龙路8号7号楼301室。法定代表人：胡伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：万光德，江苏中盐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：高青堂，男，1972年9月15日生，汉族，盐城市亿高贸易有限公司法定代表人，住盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：吴卫宁，男，1974年1月11日生，汉族，盐城市亿高贸易有限公司办公室主任，住盐城经济开发区。上诉人盐城丽阳轻纺城管理有限公司(以下简称丽阳轻纺城)因与被上诉人高青堂租赁合同纠纷一案，不服盐城市亭湖区人民法院（2016）苏0902民初322号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月14日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。丽阳轻纺城上诉请求：撤销一审判决第三项，改判高青堂在判决确定的期限内赔偿102436元；一、二审诉讼费用由高青堂承担。事实和理由：1.丽阳轻纺城拆除间隔墙的损失37436元，由高青堂承担。2.丽阳轻纺城恢复间隔墙和高青堂因装修拆除的原房屋附属设施的损失，由高青堂承担。高青堂辩称，1.拆除间隔墙是丽阳轻纺城作为出租提供租赁物时所要求的，并无口头约定由高青堂承担该费用。2.高青堂不应承担丽阳轻纺城所提出的恢复间隔墙费用和装修拆除房屋附属设施的损失。请求驳回上诉请求，维持原判。丽阳轻纺城向一审法院起诉请求：1.确认高青堂于2015年11月11日单方解除双方于2013年11月13日签订的《商铺租赁合同》的行为无效。2.高青堂向丽阳轻纺城支付违约金153403元。3.高青堂偿还丽阳轻纺城垫付的拆除改造费用37436.3元。一审法院认定事实：2010年5月1日，盐城市洋东置业有限公司向丽阳轻纺城出具一份委托书，内容为：“根据市场经营、管理的需要，现全权委托盐城丽阳轻纺城管理有限公司管理盐城丽阳轻纺城，负责盐城丽阳轻纺城招商、经营、治安、消防等工作，且负责处理盐城丽阳轻纺城一切经济事务和相关法律事宜。”2013年10月，丽阳轻纺城与盐城市亭湖区海龙路8号丽阳轻纺城B区2层2014-2021、2024-2031计16间商铺的业主签订协议书，业主委托丽阳轻纺城管理并出租上述店铺，委托期限从2013年12月1日至2018年12月1日。2013年11月13日，丽阳轻纺城（甲方）、高青堂（乙方）签订一份《商铺租赁合同》，约定：1、乙方向甲方承租坐落于盐城市亭湖区海龙路8号丽阳轻纺城B区2层2014-2021、2024-2031计16间商铺，建筑面积约为473.74平方米，乙方租赁该商铺用作经营文具用品；2、租赁期限五年，自2013年12月1日起至2018年12月1日止；3、租金标准：第一年的租金为85224元，第一年免收半年租金，第二年度到第五年度租金均为170449元，合同期内租金合计767020元；4、合同保证金为2万元，租赁期满时，如乙方无任何违约行为并能及时将该商铺交还给甲方，甲方将保证金无息退还，如乙方有违约的行为，则以保证金冲抵违约金，剩余部分无息退还；5、综合服务费按租赁合同的建筑面积计算，综合服务费每平米每月3.8元（第一年免收半年综合服务费），第一年综合服务费为10795元，第二年、第三年、第四年、第五年的综合服务费均为21590元（综合服务费包含电梯运营中产生的电费、公共通道保洁费、垃圾清运费、公共厕所使用、市场巡防费等）；6、租赁期满或因乙方因素等导致退租或租赁合同终止的，依附于房屋的装修归甲方所有；7、违约责任：本合同生效后，甲乙双方必须严格履行，任何一方不得违反，乙方在租赁合同期内，未经批准连续10天或一个季度累计达30天未正常开门营业的，甲方有权解除商铺租赁合同，收回商铺，租金及合同保证金不予退回，乙方必须无条件服从，且由此造成的后果甲方有权要求乙方承担。同日，丽阳轻纺城（甲方）、高青堂（乙方）签订了一份《商铺租赁补充协议》，与本案有关的约定有：1、租赁期满后，乙方所租赁的门市由甲方负责恢复原样；2、甲乙双方应恪守租赁合同各协议，不得违约，如单方违约，违约方必须赔付对方五年总租金20%的违约金。上述合同及补充协议签订前，被告于2013年10月16日向原告交纳了2万元的押金。合同签订后，丽阳轻纺城向高青堂交付了案涉商铺，高青堂重新装修后用于经营晨光文具。2015年11月11日，高青堂申请江苏省盐城市盐都公证处进行证据保全，该公证处出具（2015）盐都证经内字第2528号公证书，证实：经公证人员现场查看，高青堂承租的商铺紧邻2楼南入口，用于经营“晨光文具”，入口处通道摆放了类似婚庆礼仪使用的物品若干，“晨光文具”店南门（B区-2024）关闭，“晨光文具”店西侧通道上摆置各种杂物若干，并且B区-2027、2028对面楼梯口被纸箱、铁架等杂物堵塞，不能通行；“晨光文具”店东侧通道上摆放货品若干。同日，高青堂经公证向丽阳轻纺城发函，称：“贵公司未能履行当初口头承诺的加大对二楼楼层的招商力度，使整个二楼实际经营的商铺不足百分之十，无法形成人流聚拢人气。二楼南入口处有我店晨光文具入口醒目标志，也是进入我店的主要通道，但近一年来，一直摆放类似婚庆礼仪使用的大型行架阻碍通道畅通，使我店南门无法正常开启，本人也三番五次与贵公司口头交涉，贵公司始终未能派工作人员前来移除。目前二楼消防通道多处堵塞，甚至有楼梯被堵死，一旦发生意外情况，后果不堪设想。对于贵公司肆意违反消防法，疏于消防安全的管理及防范，令我望而生畏，本着对公司财产及员工生命负责的态度，也迫使我作出撤出贵公司二楼市场的决定。贵公司二楼市场的房租费用，综合服务费在同地段比其他市场高出一倍以上，在无人气无购买力的情况下，费用尤其显得高昂令人窒息，这也是贵公司招商不成功的重要因素。综上，因贵公司存在多处让我无法经营的情形，甚至存在违法行为，故我只得撤出贵公司B楼二楼市场，请贵公司接函后于2015年11月30日前来我门店领取商铺店面钥匙。如贵公司逾期不接受商铺的交接，产生的一切不利后果（包含但不限于房租金）均由贵公司自行承担，同时本人保留追究贵公司因违约对我造成重大经营损失的诉讼权利。”一审法院另查明：租赁合同履行期间，高青堂向丽阳轻纺城支付了租期内第一年度及第二年度的租金。丽阳轻纺城为证明高青堂退租给其造成的损失，提供了2013年12月25日金额为37436元的发票及2015年12月23日金额为65000元的发票，收款人均为案外人苏必鉴。丽阳轻纺城陈述第一份发票是高青堂承租案涉商铺时，丽阳轻纺城为其垫支的拆除改造费用，口头约定由高青堂承担；第二份发票是高青堂退租后，丽阳轻纺城为出租给其他商户，恢复原拆除的间隔墙及装修产生的费用，该费用未单独主张，是要求高青堂支付违约金的依据。本案审理过程中，高青堂抗辩称已经支付了两年的租金，丽阳轻纺城按照总租金的20%主张违约金标准过高。双方认可租赁合同事实上已经解除，案涉的部分商铺丽阳轻纺城另行对外出租。一审法院认为：丽阳轻纺城、高青堂签订的《商铺租赁合同》及《商铺租赁补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。双方当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务。1.关于高青堂2015年11月11日向丽阳轻纺城发函的效力。高青堂发函要求退租，是解除租赁合同的意思表示。其函件中记载的丽阳轻纺城承诺加大招商力度及房租费、综合服务费高出市场价一倍的违约行为，其未能提供证据证实；其函件中记载的及公证书证实的消防通道堵塞问题，高青堂亦没有证据证实系丽阳轻纺城造成，即便丽阳轻纺城未能及时做好公共通道保洁也不构成根本违约。故高青堂以上述理由在承租期内要求解除租赁合同无合同依据及法律依据，其向丽阳轻纺城发函要求解除租赁合同的行为应确认无效。2.关于丽阳轻纺城主张的违约金。高青堂提出退租后，双方租赁合同事实上已经解除，高青堂的行为构成违约，应当承担相应的民事责任。双方在补充协议中约定违约方应承担五年总租金767020元的20%即153404元作为违约金，高青堂抗辩该违约金标准过高。丽阳轻纺城主张其为将案涉商铺重新对外租赁花费了恢复及装修费用65000元，一审法院认为如双方租赁合同按约定履行完毕，丽阳轻纺城为其另行租赁仍需产生该项费用，故该费用即便实际发生，与高青堂的违约行为也没有直接关系。考虑丽阳轻纺城重新招租期间的租金损失，高青堂已交纳两年租金的情况、丽阳轻纺城未能及时清理楼道的情形及对违约方的惩罚性，一审法院认为以剩余三年租金的总金额的20%（170449×3×20%=102269.4）确定违约金的金额为宜，高青堂交纳的押金2万元应从中扣除。3.关于丽阳轻纺城主张的垫付的拆除改造费用37436.3元。丽阳轻纺城未能提供证据证实双方曾约定由高青堂承担拆除改造费用，故对其该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、确认高青堂于2015年11月11日向盐城丽阳轻纺城管理有限公司发送的《函》无效。二、高青堂应于判决生效后十日内支付盐城丽阳轻纺城管理有限公司违约金82269.4元。三、驳回盐城丽阳轻纺城管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4120元，由盐城丽阳轻纺城管理有限公司负担2260元，高青堂负担1860元。二审中，双方当事人未提交新证据。本院二审查明的事实与原审判决相同，本院予以确认。本案争议焦点：高青堂是否承担向丽阳轻纺城赔偿损失102436元。本院认为，丽阳轻纺城与高青堂签订的《商铺租赁合同》、《商铺租赁补充协议》系双方当事人真实意思表示，未违法法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。1.关于丽阳轻纺城要求高青堂承担拆除间隔墙损失37436元。丽阳轻纺城认为是应高青堂要求代为拆除，口头约定费用由高青堂承担，但丽阳轻纺城在一、二审诉讼中均不能提供证据证实双方曾约定由高青堂承担该费用。2.对于丽阳轻纺城要求高青堂承担恢复间隔墙和房屋附属设施损失。双方并无约定该费用由高青堂承担，另根据《商铺租赁补充协议》第一条“租赁期满后，高青堂所租赁的门市由丽阳轻纺城负责恢复原样”的内容，也不能证实高青堂应承担该项费用。综上所述，上诉人丽阳轻纺城的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2349元，由上诉人盐城丽阳轻纺城管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 东审 判 员  陈 杰代理审判员  郑娟娟二〇一七年四月二十七日书 记 员  刘 湘