广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终3736号
上诉人（原审被告）：冯玉萍，住址同上。
委托代理人：陈文俊，本案上诉人之一，系冯玉萍儿子。
上诉人（原审被告）：陈文俊，住广州市荔湾区。
委托代理人：赖智明，广东骏森濠律师事务所。
被上诉人（原审原告）：胡元强，住深圳市宝安区。
委托代理人：李德智，广东登丰律师事务所律师。
委托代理人：文功和，广东登丰律师事务所实习律师。
上诉人陈文俊、冯玉萍因与被上诉人胡元强租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院(2015)穗荔法民三初字第1632号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：荔湾区西华路金花直街90号101房是登记在胡元强名下的房产，建筑面积38.79平方米。
2008年10月21日，本院受理胡元强起诉陈某乙（即陈文俊的父亲，冯玉萍的丈夫）房屋清租纠纷一案，案号为（2008）荔法民三初字第2494号。该案查明：陈某乙父亲陈某丙承租安隆里1号房屋，1988年10月13日，广州市西关建设开发公司（以下简称西关公司）征用上述房屋。1990年西关公司安排陈瑞沾回迁广州市荔湾区西华路金华直街90号101房。该房屋由陈某乙及其妻儿居住，但约定“房屋租金数额，由西关公司根据广州市先行租金标准核定。今后如因房屋结构、设备及住房环境或租金标准变动时，租金额则随之调整”。陈某乙按西关公司的要求向西关公司支付租金。2007年2月10日，胡元强与深圳市英纳拍卖行有限公司签订《拍卖成交确认书》以不交吉价购买得案涉房屋。2008年6月2日，胡元强取得了案涉房屋的产权证。陈某乙没有向胡元强缴纳过租金等。该案根据“买卖不破租赁”原则，认定胡元强应承继西关公司的权利义务，且陈某乙不具备搬迁条件，故对于胡元强要求陈某乙搬迁退房的诉讼请求不予支持。但陈某乙应按私房租金标准向胡元强支付使用金。为此判决：一、陈某乙从2008年6月2日至本判决发生法律效力之日止的房屋租金，由胡元强向房管部门申请按同期私房租金标准评定，陈某乙在评定后10日内一次性清缴给胡元强。二、驳回胡元强的其他诉讼请求。判后，胡元强和陈某乙均不服，提起上诉，广州市中级人民法院以（2009）穗中法民五终字第1319号民事判决书另查明，胡元强于2007年2月通过拍卖的方式从广州市五洲城房地产开发有限公司（以下简称五洲城公司）取得包括案涉房屋在内的23套房屋产权，成交价为1614109元，拍卖时，五洲城公司并未取得拍卖房屋产权证。深圳市英纳拍卖行2007年2月10日的《拍卖确认书》的占用状况一栏为“有人居住”。该案认定胡元强作为五洲城公司的权利义务继受者，理当履行原产权人的出租义务，延续租赁关系。据此陈某乙有权继续租住案涉房屋等。为此判决：驳回上诉，维持原判。该判决为终审判决。之后，陈某乙及其家人在案涉房屋居住。2012年7月21日，陈某乙死亡。案涉房屋现由陈文俊、冯玉萍一家四口居住，陈文俊、冯玉萍通过转账方式向胡元强交纳租金至2014年12月。
经查，案涉房屋的户主现为陈文俊。陈文俊、冯玉萍没有其他房屋可供搬迁。
2015年10月25日，胡元强提起本案诉讼，请求判令：1.解除胡元强与陈文俊、冯玉萍之间关于广州市荔湾区西华路金花直街90号101房的不定期租赁合同关系，陈文俊、冯玉萍含同住人员立即将案涉房屋交还胡元强；2.本案诉讼费用由陈文俊、冯玉萍承担。
陈文俊、冯玉萍一审共同辩称：案涉房屋是拆迁安置的房屋，没有约定租赁期限是20年；案涉房屋的租赁是因为拆迁而形成，要解除应完成拆迁并安排房屋；安排房屋应不低于现在居住条件；不是陈文俊、冯玉萍不交租而是胡元强不收租，有其他租户可证明；陈文俊、冯玉萍现不具备搬迁条件，应按之前的判决书执行。
原审法院认为：胡元强是荔湾区西华路金花直街90号101房的产权人，依法对房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。胡元强于2008年6月2日取得房屋产权后，于2008年10月21日向原审法院提起（2008）荔法民三初字第2494号案诉讼，该案一、二审判决书均以胡元强应延续原租赁关系，且陈某乙当时不具备搬迁条件为由，驳回胡元强要求陈某乙搬迁的诉讼请求。之后陈某乙继续使用案涉房屋并向胡元强交纳租金，双方建立不定期租赁关系。然而，胡元强作为案涉房屋的产权人，其合法权益也应受法律保护，现胡元强取得案涉房屋产权已达7年之久，且陈文俊、冯玉萍自1990年回迁后在案涉房屋居住已超过20年，现胡元强再次起诉主张解除双方的不定期租赁关系，并要求陈文俊、冯玉萍交还案涉房屋是依法正当行使其自身权利，原审法院依据公平合理原则对胡元强的诉请予以支持。鉴于陈文俊、冯玉萍暂没有其他房屋可搬迁的事实，原审法院认为胡元强应给予陈文俊、冯玉萍一定的搬迁宽限期，陈文俊、冯玉萍在宽限期内应积极寻找其它房屋搬迁。
为此，原审法院根据《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民法通则》第四条以及《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，作出如下判决：一、解除胡元强和陈文俊、冯玉萍之间关于广州市荔湾区西华路金花直街90号101房的租赁关系。二、陈文俊、冯玉萍（含同住人员）自本判决发生法律效力之日起半年内，迁出广州市荔湾区西华路金花直街90号101房，将该房屋腾空交还胡元强。三、驳回胡元强其他诉讼请求。一审案件受理费50元，由陈文俊、冯玉萍负担。
判后，上诉人陈文俊、冯玉萍不服原审判决，向本院提起上诉称：一、陈文俊父亲原承租房屋于1988年10月13日被西关公司征用后，我方于1990年由该公司按当时法律法规安排回迁到涉案房屋，并由陈文俊父亲与西关公司签订了没有约定租期的租赁合约。胡元强购房时，清楚知道该租约，并明知不交吉拍卖房屋的风险，购房后应根据买卖不破租赁的原则维持原租赁合同。二、原审法院适用法律错误。本案租赁关系发生在1990年，合同也是1990年签订的，应当适用合同签订时的法律即《中华人民共和国经济合同法》，而该法律中并没有规定租赁期只能20年。故原审法院适用《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定判决是错误的。三、我方现在没有其他房屋可以搬迁，不具备搬迁条件。综上，我方上诉请求撤销原审判决，依法改判或发回重审；胡元强承担本案的诉讼费用。
胡元强二审答辩称：我方认为原审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回陈文俊、冯玉萍上诉请求。
经本院二审审理，原审法院查明事实正确，本院予以确认。
上诉人陈文俊、冯玉萍为证明其与西关公司之间存在公租房拆迁安置的关系，在二审中提交如下证据：1、落款日期为1984年8月22日、陈瑞沾（乙方）与广州市荔湾区金花街房屋服务部（甲方）签订的《征地拆迁安置补偿协议》复印件一份。2、落款日期为1991年3月18日的《房屋租赁合约》复印件一份,但在庭询中表示没有新证据提交。
另查明：胡元强表示涉案房屋租金是按年支付，确认陈文俊、冯玉萍已经支付2015年租金，目前不存在欠租情况。陈文俊、冯玉萍表示申请廉租房未获批准，目前没有其他房屋可供搬迁。
本院认为，由于涉案房屋系胡元强通过拍卖取得，且已登记至胡元强名下，故胡元强系涉案房屋产权人，依法对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。虽然前案生效判决均以胡元强应延续原租赁关系，且陈文俊、冯玉萍当时不具备搬迁条件为由，驳回了胡元强要求陈文俊、冯玉萍搬迁的诉讼请求，但亦判决确认了陈文俊、冯玉萍应按私房租金标准向胡元强支付房屋租金，且基于陈文俊、冯玉萍此后继续使用涉案房屋并向胡元强交租的事实，原审认定双方建立不定期租赁合同关系，并无不当，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，当事人可以随时解除不定期租赁合同，原审考虑到胡元强取得涉案房屋已达7年有余，且陈文俊、冯玉萍回迁居住涉案房屋已超20年的事实，判令支持了胡元强再次起诉解除双方不定期租赁关系，以及支付房屋租金和使用费等诉讼请求，合法合理，应予维持。陈文俊、冯玉萍在二审中提供的《征地拆迁安置补偿协议》、《房屋租赁合约》，均不属于二审新证据，且内容上与本案并无关联，本院均不予采纳。陈文俊、冯玉萍上诉主张的拆迁安置问题与本案分属不同法律关系，其所举证据并不能推翻原审认定，故其上诉缺乏理据，本院均不予支持。
综上，原审查明事实清楚，适用法律正确，处理上并无不当。上诉人陈文俊、冯玉萍的上诉请求与理由均不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
案件受理费100元，由上诉人陈文俊、冯玉萍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁淑敏
审 判 员 陈珊彬
代理审判员 李 焕
二〇一六年六月七日
书 记 员 麦倩文