广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0703民初1750号
原告：广州海伦堡物业管理有限公司江门分公司，住所地广东省江门市蓬江区。
负责人人：陈文彬。
委托诉讼代理人：李军、陈志元，均系该公司职员。
被告：龚春景，男，1987年9月10日出生，住香港特别行政区，
委托诉讼代理人：龚金裕，系龚春景的父亲。
原告广州海伦堡物业管理有限公司江门分公司（以下简称“江门海伦堡公司”）诉被告龚春景物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月17日立案受理后，原由审判员张华理适用简易程序进行审理，后因发现被告龚春景为香港特别行政区居民，本案为涉外民事纠纷而转用普通程序，组成合议庭，于2017年9月1日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李军、陈志元，被告龚春景的委托诉讼代理人龚金裕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告江门海伦堡公司诉称：2009年12月22日，被告龚春景向江门市万城房地产发展有限公司（以下简称“万城房地产公司”）购买了位于江北路××小区××号房屋。2010年3月13日，原、被告签订了关于该物业的《物业管理服务合同》，约定由原告为被告所购买的物业及所在小区提供房屋共用部位的维护、共用设施设备及其运行的维护、环境卫生与绿化的维护、小区内交通、消防和公共秩序等协助管理事项的管理服务，物业管理费为2元/平方米，逾期交纳管理费原告有权按每天3‰收取滞纳金。2010年3月13日，被告办理了物业的入伙手续。但自2016年1月起，被告开始拖欠物业管理费，经原告多次催促，被告均以各种理由拒付，原告追讨未果，故提起本案诉讼，请求判令：一、被告立即支付2016年1月起至2017年5月止的管理费11033.68元给原告；二、被告支付违约金计算至2017年4月为7769.01元给原告；三、本案诉讼费用由被告负担。
原告江门海伦堡公司在举证期限内提供的证据有：
1、商品房买卖合同，证明买卖的房屋由被告所购买；
2、前期物业服务合同，证明本案所涉的房屋所在的小区经开发商委托由本案的原告负责物业管理，从而证明原告是依法可以向被告收取物业管理费等相关费用；
3、住宅交付验收表，证明本案的被告已经入驻小区，应当向原告缴纳相应的物业管理费及相关费用；
4、被告身份证复印件，证明被告的主体身份；
5、催费通知及照片，证明原告已经向被告多次催收管理费及相关费用；
6、资信证书和资质证书，证明本案的原告是具有相应的物业管理资质，收费标准也是符合地方政府相关规定；
7、核准变更登记通知书，证明原告原来的名称是广州中颐物业管理有限公司江门分公司，该公司是在2013年年底变更为现在的名称；
8、律师函及中国邮政快递包裹，证明原告经多次催收物业管理费等，被被告拒绝后于2016年9月2日正式向被告发出律师函，要求被告支付2016年1月至8月的管理费及相关费用；
9、授权书，证明原告从成立到现在一直是由广州公司授权，对本案所涉及的小区提供物业管理服务，并由江门公司进行相关的收费以及参加诉讼等事项，因此产生的全部法律责任均由广州公司承担，证明原告进行物业管理和诉讼等都是合法的；
10、收费公示，证明原告是根据本地的物价部门所核定的收费项目和标准，进行收费，证明原告的收费是合理合法的。
被告龚春景答辩称：一、被告于2010年3月13日办理了收房手续，但自始至终没有入住过一天，没有对涉案房屋进行装修，也没有使用物业公司的一度水、一度电，且没有安装水电表，故原告向被告要求支付物管费完全是无稽之谈；二、被告虽然没有入住涉案房屋，但已按规定缴清了2010年3月至2015年12月30日的管理费；三、被告自2015年8月13日起，因生意上债务纠纷已将涉案房屋作为抵押物而被法院查封了，因此，被告没有必要向原告缴纳涉案房屋的物业管理费。
被告龚春景没有为其答辩提供证据予以证明。
另，本院为查明本案事实，依职权调取了（2016）粤0703执3021号执行案件中的执行裁定书、协助执行通知书、送达回证等资料。
经审理查明：原告江门海伦堡公司为广州海伦堡物业管理公司在江门市设立的没有独立法人资格的分支机构。广州海伦堡物业管理公司原名称为广州中颐物业管理有限公司，原具备物业服务贰级资质，现具备从事物业管理活动的贰级资信等级。原告通过与万城房地产公司签订前期物业委托服务合同取得海伦堡小区的前期物业服务管理权。
2009年12月22日，被告龚春景与万城房地产公司签订《广东省商品房买卖合同》一份，由龚春景向万城房地产公司购买江门市蓬江区江北路8号海伦堡33号房屋。2010年3月13日，万城房地产公司向龚春景交付了上述房屋。同日，原告与龚春景签订《江门海伦堡前期物业服务合同》，约定由原告对龚春景的33号房屋提供前期物业管理服务，其中约定：1、物业的建筑面积为324.52平方米，物业管理费的收取按照建筑面积每月每平方米2元收取；2、物业管理费以银行划扣的形式缴付，被告应在每月10日前确保指定划扣的银行账户有足够余额支付本月物业管理服务费；3、因被告原因房屋空置的，被告应照常向原告交纳物业管理服务费；4、业主未按时缴付物业管理服务费用的，按欠缴金额每日3‰加收违约金。该合同签订后，龚春景初始均有按照约定支付物业管理费，而自2016年1月起，龚春景没有向原告支付物业管理费。
又，龚春景因在本院其他民事案件中的债务纠纷，被案外人梁玉珍申请对涉案房屋进行强制执行。本院于2017年4月18日通过江门市蓬江区人民法院司法淘宝网司法拍卖网络平台对涉案房屋进行了公开司法拍卖，由案外人李楚仪竞拍成交。本院后于2017年5月22日以（2016）粤0703执3021号之三民事裁定书，将涉案房屋的所有权及相应的其他权利裁定归买受人李楚仪所有，财产权自该裁定送达给买受人时起转移。2017年6月29日，李楚仪签收了上述民事裁定书。
另，江门市蓬江区海伦堡小区第一届业主委员会成立后，于2016年11月3日与原告签订《江门中颐海伦堡物业服务合同》，约定由原告继续对海伦堡小区提供物业管理服务，其中涉案房屋的物业服务费收费标准为每月每平方米2元。
本院认为：本案为物业服务合同纠纷。2016年11月3日前，原告江门海伦堡公司与被告龚春景签订的《江门海伦堡前期物业管理服务合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，因而合法有效。双方应当严格按照合同的约定和法律的规定行使权利和履行义务。而2016年11月3日后，由于原告与江门市蓬江区海伦堡小区第一届业主委员会签订了《江门中颐海伦堡物业服务合同》，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，原告对涉案物业进行管理合法有据。本案中，被告龚春景对原告江门海伦堡公司主张的、其拖欠原告自2016年1月起至2017年5月止的管理费的事实没有提出异议，只是以其没有入住、使用涉案房屋，以及涉案房屋因其他纠纷被人民法院采取查封措施而不应支付提出抗辩，故本院确认被告龚春景没有支付自2016年1月起至2017年5月止的物业管理费用合共11033.68元的事实。本案争议的焦点为：一、被告龚春景是否具有合法理由不予支付涉案物业管理费的问题；二、原告所主张的违约金是否过高、应当如何认定的问题。
一、被告龚春景是否具有合法理由不予支付涉案物业管理费的问题。首先，对于被告所主张的，其没有使用涉案房屋而不应支付物业管理费的抗辩理由。《物业管理条例》第二条规定：本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。由此可见，物业服务企业提供的物业服务并不局限于业主自有的房屋，即使业主不使用自己的房屋仍存在接受了物业服务企业提供的服务的情况。另，《物业管理条例》第四十二条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。从该规定也可以看出，房屋的买受人即业主在接受建设单位交付的房屋后，就应当按照合同的约定交纳物业管理费。况且，原、被告所签订的《江门海伦堡前期物业管理服务合同》第六条“甲方交纳费用时间”第五点“因甲方原因房屋空置，甲方应照常向乙方交纳物业管理服务费”，已明确物业管理服务费的交纳不以被告是否使用房屋为条件。因此，被告虽没有入住、使用涉案房屋，但仍应当按照合同的约定和法律的规定支付物业管理费用。其次，对于被告提出的，因涉案房屋被法院采取保全的强制措施而不应再交纳管理费用的抗辩意见。涉案房屋虽被人民法院采取了查封的强制措施，但在人民法院依法采取强制执行措施拍卖涉案房屋后、对房屋的所有权作出权属变更的民事裁定书生效之前，被告仍为该房屋的合法所有权人，人民法院采取的强制措施亦没有限制被告正常使用涉案房屋，故被告仍应按照合同的约定和法律的规定向原告交纳物业管理费用。综上，被告的抗辩意见缺乏事实和法律的依据，依法不应予以采纳。被告应向原告支付2016年1月至2017年5月间的物业管理费合共11033.68元。
二、原告所主张的违约金是否过高、应当如何认定的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”被告逾期交纳物业服务费已构成违约，应承担违约责任。根据《江门海伦堡前期物业管理服务协议》的约定，应该从逾期之日起向原告支付违约金。而按照审判实践的通常做法，逾期付款违约金计算标准的上限为中国人民银行同期同类逾期贷款利率（基准贷款利率再30%-50%的上浮）的4倍，但《江门海伦堡前期物业管理服务协议》约定按照每日3‰计算违约金的标准明显过高，已经超出审判实践中关于逾期付款违约金计算标准的上限，故本院将本案逾期付款违约金的计算标准依法调整为每日万分之三。本案中，被告拖欠的是自2016年1月起至2017年5月止的物业服务费，故被告应从2016年1月11日起至本判决确定的履行期限届满之日止，以实际拖欠的物业管理费（自2016年1月11日起至2016年2月10日止以649.04元为本金，自2016年2月11日起至2016年3月10日止以1298.08元为本金，自2016年3月11日起至2016年4月10日止以1947.12元为本金，自2016年4月11日起至2016年5月10日止以2596.16元为本金，2016年5月11日起至2016年6月10日止以3245.20元为本金，2016年6月11日起至2016年7月10日止以3894.24元为本金，2016年7月11日起至2016年8月10日止以4543.28元为本金，2016年8月11日起至2016年9月10日止以5192.32元为本金，2016年9月11日起至2016年10月10日止以5841.36为本金，2016年10月11日起至2016年11月10日止以6490.40元为本金，2016年11月11日起至2016年12月10日止以7139.44元为本金，2016年12月11日起至2017年1月10日止以7788.48元为本金，自2017年1月11日起至2017年2月10日止以8437.52元为本金，自2017年2月11日起至2017年3月10日止以9086.56元为本金，自2017年3月11日起至2017年4月10日止以9735.60元为本金，自2017年4月11日起至2017年5月10日止以10384.64元为本金，自2017年5月11日起至本判决确定的履行期限届满之日止以11033.68元为本金）按照每日万分之三的标准计算支付违约金给原告。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二条、第四十一条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
被告龚春景应自本判决生效之日起十日内支付物业管理费11033.68元及违约金（违约金自2016年1月11日起至本判决确定的履行期限届满之日止以实际拖欠的物业管理费为本金，按照每日万分之三的标准计算）给原告广州海伦堡物业管理有限公司江门分公司。
本案受理费270元，由被告龚春景负担。
如不服本判决，原告广州海伦堡物业管理有限公司江门分公司可在判决书送达之日起十五日内、被告龚春景可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人及代表的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 张华理
人民陪审员 崔显宗
人民陪审员 李樊荇
二〇一七年九月八日
书 记 员 梁绮婷
书 记 员 林绮莹