海南省三亚市城郊人民法院
民 事 判 决 书
（2018）琼0271民初622号
原告：张瑞英，女。
委托诉讼代理人：黄仁业，男。
被告：三亚福瑞实业有限公司。
法定代表人：赵记干，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：吴厚盛，海南健和坤律师事务所律师。
第三人：张吉龙，男。
第三人：任志禹，男。
原告张瑞英与被告三亚福瑞实业有限公司、第三人张吉龙、任志禹商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年1月5日受理后，依法适用简易程序，由审判员孙腾独任审理，于2018年2月28日公开开庭进行了审理。原告张瑞英的委托诉讼代理人黄仁业、被告三亚福瑞实业有限公司委托诉讼代理人吴厚盛、第三人任志禹均到庭参加诉讼，第三人张吉龙经本院合法传唤未到庭参加诉讼，但已提交书面答辩状。本案现已审理终结。
原告张瑞英向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付延迟交房违约金40906元（违约金暂计算至2017年11月30日）并判令被告继续履行合同约定的交房义务；2、判令被告退还违规收取的燃气安装费2300元和有线电视安装费350元及利息；3、判令被告向物业管理公司缴纳不符合合同交房条件期间所发生的全部物业管理费，自2014年1月1日至2017年12月31日共计4612元；4、判令被告返还所购房屋实际面积小于合同约定面积的差额款22590元；5、判令购房合同第十五条3款为无效条款，给原告造成的损失参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算共计12671元；6、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：1、原告于2015年3月25日与被告三亚福瑞实业有限公司签订购房合同，购买被告所开发的位于三亚市迎宾路东岸村福瑞国际公馆1号楼2310房，并已经按照合同约定履行付款义务。按照合同第八条和第九条规定，合同交付条件为:该商品房经政府主管部门验收合格并取得建设工程竣工验收质量监督报告。逾期由出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行。于2015年7月1日至2017年11月30日883天支付违约金40906元。时至今日所有分户验收、消防、人防、规划等政府各监管部门的验收都没有进行。2、依据:国家发改委《商品房销售明码标价规定》的通知发改价格[2011]xx号第十三条，商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。《海南省新建商品房交易价格行为规则》第五条，商品房销售价格构成包括合理的开发建设成本、费用、税金和利润等。与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、电梯、消防、信报箱等建设安装费用，一律计入开发建设成本之中，不得在房价之外另行收取。（三府[2010]xxx号)已将三府[2001]xx号《三亚市民用管道天然气庭院管网设施费征收办法》废止，为此要求被告返还违规收取的2300元燃气安装费和350元有线电视安装费。3、被告隐瞒事实采取欺骗手段将严重不符合居住条件且没有通过政府验收的房产交给原告使用，依据《物业管理条例》第四十一条第2款，已竣工但尚未出售或者未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《海南省物业服务收费管理办法》第十四条，物业管理区域尚未出售或已出售但尚未交付给物业买受人的物业，其物业管理费由开发建设单位按照物业管理区域同类物业的标准全额交纳。4、合同约定建筑面积43.68平方米，实测面积41.96平方米，减少了1.72平方米，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人。面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。5、商品房能否办理产权登记是最至关重要的条件，原、被告所签署的是商品房买卖合同，被告在任何情况下都不能免除其所负责办理产权登记的责任，《中华人民共和国合同法》第四十条:格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
被告三亚福瑞实业有限公司辩称，1、原告主张的迟延交房违约金已超诉讼时效。双方合同已经明确约定了被告的交房时间和交房条件，自房屋交接或合同约定的交房期限届满的次日起，原告就知道或应当知道自己的权利受到侵害，截至本案原告起诉的日期，原告的起诉显然已经超过法定诉讼时效，应依法驳回其相应的诉讼请求。2、根据原告提交的证据，向原告收取燃气安装费2300元、有线电视安装费350元的主体为三亚福和物业服务有限公司，原告应向该公司主张相关权利，而不是向被告主张权利。但据被告的了解，这些费用均为初装费或开户费，均应由原告承担。3、物业费系由作为业主的原告向物业公司交纳的费用，原告如对物业费有异议，应向物业公司主张相关权利，其诉求被告向物业公司支付物业费没有任何事实和法律依据，原告只要实际使用相关物业就应当依法交纳物业费，与被告向其交接的房屋是否符合交房条件无关。4、根据双方合同第四条、第五条之约定，原告所购涉案房屋系按套计价，而不是按面积计价，根本不存在所谓的退还面积差额款问题；同时，即便要退面积差额款，也应待涉案房屋办理产权登记后，方能确定合同约定面积与产权登记面积的差异。何况，原告所购房屋为现房，应当知悉其自身所需承担的相关风险。5、双方合同第十五条之约定系双方的真实意思表示，未违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效。6、涉案房产的实际权利人和出售人为第三人，原告应向第三人主张相关权利，与被告无关。
第三人张吉龙、任志禹述称，1、第三人与符兆正签订的协议书是符兆正应该付第三人的款项，由于符兆正存在资金短缺暂不能归还欠款的情况从而签订以房源做抵顶偿还应付款项的协议条款。在协议第三款中关于产权证面积与抵顶面积有差异时“双方以本协议面积为清算依据，互不再补差价”是第三人与符兆正之间债务清算的依据，其理由是应还账款不随面积的变化而变化，便于债务的清算，双方至今未发生因债务清算而发生的纠纷，双方也未因面积的差异发生纠纷，双方履行协议内容是正常的。2、第三人与符兆正之间用房源抵顶债务是房源的总价值与债务的平衡，并非房屋面积与债务的平衡。所以第三人在出手所抵顶的房源时是按套走量，按总房价收款，尽快回笼资金的，并未与任何人签订面积找差补偿的协议条款。3、第三人所抵顶的房源面积是三亚福瑞实业有限公司提供的，第三人并未参加户型面积的核定工作，户型面积的大小与第三人并无实质性利益关系。4、更名后的“商品房买卖合同(预售)”是三亚福瑞实业有限公司与买受人直接签订的，第三人并未介入合同的制订和审核以及签字过程。三亚福瑞实业有限公司抵顶给第三人的房源在与更名后的买受人之间的合同条款中也明确了计价方式是按套计价，不适用面积补差的条款内容。5、三亚福瑞实业有限公司以第三人收取买受人的房款为由，追加第三人为第三方责任人承担面价补差的责任更是无理之举。因为三亚福瑞实业有限公司出具收据由第三人收款，其实质是三亚福瑞实业有限公司【符兆正】应该归还第三人的资金的一种处理方式。6、三亚福瑞实业有限公司在本案应诉过程中，追加第三人为第三方责任人承担面积补差的诉讼理由是不认真、不合理、不公正的，理应给予驳回。
当事人围绕诉讼请求向本院提交了以下证据，原告提交的证据如下：一，商品房买卖合同一份，证明交房日期、交房标准和违约罚则；二，收据两张、证明一份，证明款项已交给被告；三，商品房预售许可证一张，证明预售房屋已经取得预售许可证，及土地房屋权证号、土地使用年限；四，三亚福瑞国际公馆存在严重问题的信访件一份，证明被告向原告隐瞒房产不符合交付条件的事实，至今仍未没有达到合同约定和国家规定的入住条件，政府各监管部门的验收都没有进行；五，三亚市住房和城乡建设局关于福瑞国际公馆信访事项的复函一份，证明报审政府所有验收工作都没有进行；六，三亚市12345微信平台对福瑞国际公馆政府验收问题的回复，证明报审政府所有验收工作都没有进行；七，诉讼说明一份，证明对起诉书的解释；八，燃气、有线电视违规收费文件一份，证明按国家、海南省、三亚市政府文件规定退回全部违规收取的费用；九，物业费收据三张，证明原告已交的物业费和房屋面积。被告提交的证据如下：一，协议书及业主更名审批表，证明涉案房产的实际出卖人为第三人，相关责任应由第三人承担；二，房屋交接手续，证明原告已于2015年3月17日接收涉案房屋。第三人张吉龙、任志禹未提交证据。
本院经审查并组织当事人进行了证据交换和质证，对原告上述证据，证据一、证据三、证据五、证据六和证据二中的购房款收款收据的真实性及其所证明的事实予以确认，其他证据争议较大，可结合相关证据及其事实作进一步审查认定；对被告上述证据，证据一中的协议书、证据二的真实性及其所证明的事实予以确认，其他证据可结合相关证据及其事实作进一步审查认定。根据当事人的陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：原告于2015年3月16日与被告三亚福瑞实业有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：被告将其开发的位于三亚市迎宾路东岸村福瑞国际公馆（合同暂定名：三亚东岸外语培训中心）1栋23层10号房出售给原告，房屋建筑面积为43.68平方米，房屋为毛坯房，购房款按套计算，房屋总价款为463263元，还约定了付款方式及期限、房屋交付期限及逾期付款和逾期交房的违约责任。其中，合同第八条规定，被告应于2015年06月30日前将该房产交付给原告，交付条件为该房产经政府主管部门验收合格并取得建设工程竣工验收质量监督报告，还约定了被告可以延期交房的特殊情形；合同第五条规定，当事人选择按套计价的，不适用面积确认及面积差异处理的相关约定。合同签订后，原告已依约履行付款义务，原、被告2015年3月17日办理房屋交接手续后，原告一直使用该房屋至今。办理交接后，原告认为该房屋未经过政府主管部门的验收，尚未达到合同约定和国家规定的入住条件，被告已构成违约，应按合同第九条规定每逾期交房一天支付总房价款万分之一的违约金。迄今被告尚未向原告交付有关规划、消防、人防、工程质量、环保验收等批准文件，亦未办理房屋产权登记，为此，原告诉至本院，请求处理。
另查，案外人符兆正为被告股东，其原与第三人为合作关系，符兆正于2012年2月21日与第三人签订《协议书》。协议书约定，符兆正将涉案项目1、2号楼113套房源抵顶给第三人以清偿相关债务，抵顶房源由第三人提供认购人名单，原则上由第三人派员管理和销售，销售款项直接汇入第三人指定账户，符兆正积极配合更名及开具发票等事宜。原告所购房屋为符兆正抵顶给第三人的房屋。
本院认为，原、被告双方于2015年3月16日签订的《商品房买卖合同（预售）》，系当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，该合同合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告已依约履行支付房款的义务，被告应如期予以交付房屋及履行交房附随义务。合同约定的交房期限届满前，被告虽已向原告交付房屋，但不符合双方合同约定的交房条件，也未向原告交付房产使用批准文件，即有关规划、消防、人防、工程质量、环保验收合格的批准文件，已构成违约的事实。但原告至迟应于合同约定的交房期限2015年06月30日就知道或者应当知道自己的权利受到侵害，距《民法总则》实施之前（2017年10月1日）已超过两年，故应适用《民法通则》关于两年诉讼时效的规定，被告关于原告起诉已超过诉讼时效的抗辩有理，本院予以采纳。原告就知道或者应当知道其权利受到侵害后，并未在诉讼时效期限届满前行使其诉讼权利，视为已放弃请求权，丧失了胜诉权。故原告请求被告支付迟延交房违约金和继续履行合同约定的交房附随义务，本院不予支持。另，黄仁业向政府寻求权益救济，仅代表其个人行为，不应视为本案原告主张权利或寻求救济，本案不存在时效中断的事由。涉案的燃气安装费、有线电视安装费、物业管理费系由案外人三亚福和物业服务有限公司收取，原告请求被告予以返还、支付利息或向该公司缴纳物业管理费于法无据，本院不予支持。双方合同已明确约定，涉案房屋按套计价，原告请求被告返还面积差额款缺乏事实依据，本院不予支持。双方合同第十五条具有可选择性，并非格式条款，合法有效，原告请求确认该条款无效和赔偿相关损失，本院亦不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
驳回原告张瑞英的全部诉讼请求。
本案受理费942元（原告已预缴），由原告张瑞英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。
审判员 孙 腾
二〇一八年三月十五日
书记员 吴娇云
附相关法律条文：
中华人民共和国民法通则
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
中华人民共和国合同法
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。