湖南省长沙市芙蓉区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘0102民初2732号
原告（反诉被告）：张某某，男，1951年7月14日出生，汉族。
被告（反诉原告）：湖南某国际大酒店有限公司。
法定代表人：毛某某，董事长。
委托诉讼代理人：周当二，男，1956年4月27日出生，汉族，，系该公司法律顾问。
原告（反诉被告）张某某诉被告（反诉原告）湖南某国际大酒店有限公司（以下简称某公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2018年3月9日立案受理后，某公司依法提起反诉，本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张某某、被告（反诉原告）某公司的委托诉讼代理人周当二到庭参加了庭审。本案现已审理终结。
原告张某某向本院提出诉讼请求：1、判令某公司退回张某某本金529800元及租金27595元、违约金827元，合计558222元；2、判令某酒店承担诉讼费用；3、某酒店败诉后如未按法院判决确定期限支付上述第1项债务，则由某酒店按年租金12.5%支付给张某某。事实与理由：2015年1月22日，张某某与某公司签订了《商品房买卖合同（商铺）》和《房屋租赁合同（商铺）》。2016年10月起，某公司违反合同约定，擅自将月租金5519元改为2208元。从2017年6月起，某公司也不再支付每月租金2208元。张某某于2017年9月20日向芙蓉区人民法院提起诉讼。芙蓉区人民法院(2017)湘0102民初8501号判决由某公司支付租金及违约金61390元（截止2017年10月），同时确认张某某在合同满三年后向某公司提出退还房屋总价值的申请。
被告某公司辩称：某公司无力回购房屋，要求解除合同。张某某购买的是商品房，合同不解除就无法办理回购。该房不是单独房屋，需要统一办证。某公司陆续支付了一些款项。张某某在上一起案件已经提出过违约金，现系重复起诉。
反诉原告某酒店向本院提出诉讼请求：1、判令解除某酒店与张某某签订的《某酒店房屋租赁合同（商铺）》及该合同中相关房屋转让条款；2、判令某酒店协助张某某办理*号商铺的共有不动产权属证书；3、反诉受理费由张某某承担。事实与理由：某公司与张某某于2015年1月20日签订《某公司商品房买卖合同（商铺）》及《某公司房屋租赁合同（商铺）》各一份。双方约定租赁合同期限为不少于3年，不超过5年。合同约定某公司在租赁期满3年或5年须接受张某某转让该房屋。但张某某主张房屋租赁期限为3年，因此该房于2018年1月20日租赁期限届满，该租赁合同应当依法予以解除。某公司的酒店系产权式酒店，所有房屋及门面均已出售给业主，现大部分业主已将其购买的房屋收回自管，剩余房屋由某公司经营，其收入应付日常开支都困难。现有收回房屋的业主申请法院对某公司进行破产重整，某公司已进入破产重整立案审查程序，无力回购张某某的房屋。
反诉被告张某某辩称：某公司反诉事实理由不能成立。反诉没有证据支持。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据庭审调查以及举证、质证的情况，本院确认如下事实：
2015年1月20日，张某某与某公司签订一份《商品房买卖合同（商铺）》，约定张某某以529800元的总价款购买某公司开发的长沙市*号房，规划用途为商业；合同第九条约定出卖人应当在买受人付清该商品房全部房款之日，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准的商品房交付买受人使用。合同第十一条约定该商品房已达第九条约定的交付条件，买受人付清全额房款即可交付使用。
张某某于2015年1月20日将全部购房款529800元支付给某公司。同日，张某某（甲方）与湖南某酒店管理有限公司（承租方、乙方）、某公司（担保方、丙方）签订一份《房屋租赁合同（商铺）》，约定张某某将其购买的上述房屋交乙方统一管理、经营；双方协商同意该物业的租赁期限最短不少于3年，最长不超过5年；同意该物业的租赁期限于张某某与某公司签订的该房屋《商品房买卖合同》规定的全部房款付清之日起开始计算；月租金5519元，按月支付；合同第六条第2款约定，租赁期满三年后，甲方可向丙方申请转让该房屋，但应按房屋原始总价值转让，丙方必须接受转让。第4款约定，甲方向丙方转让该物业的，须提前90个工作日提出书面申请，丙方在接到甲方书面转让申请后30个工作日内办理完相关手续，甲方需配合丙方办理转让手续，该房屋转让手续办妥之日丙方须一次性将转让款支付给甲方。租赁期内，如逾期3个月乙方未向甲方支付租赁收益，除应付甲方的租赁收益之外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的租金的3%作为违约金。
2017年9月19日，张某某向本院提出诉讼，要求某公司支付租金和违约金。本院于2017年12月11日作出（2017）湘0102民初8501号判决书，判决由某公司向张某某支付计算至2017年10月的租金和违约金共计61390元，并确认张某某已于2017年9月19日向某公司提出转让涉诉房屋，并要求退还房屋总价值的申请。
某公司于2018年1月29日向张某某支付了3000元，3月16日支付了883元，4月23日又向张某某支付了883元。此后未再支付任何款项。
本院认为：张某某与湖南某酒店管理有限公司及某公司签订的《房屋租赁合同（商铺）》真实、合法、有效，双方均应严格履行。湖南某酒店管理有限公司未按时足额支付租金，构成违约，依法应以继续履行支付租金义务和支付违约金的方式对张某某承担违约责任，某公司作为担保方，张某某直接向其主张履行义务，符合法律规定，本院予以支持。张某某租赁已满三年，且已依约提前90个工作日向某公司申请转让该房屋，某公司应依约接受转让，并按房屋原始总价529800元向张某某支付房屋价款。
关于张某某可实现债权数额，本院依法确认如下：1、租金:22829元，2017年11月至2018年3月租金为27595元，扣除某公司于2018年1月、3月、4月支付的4766元；2、违约金：684.87元（22829*3%）；3、房屋回购款：529800元。《房屋租赁合同（商铺）》约定的租赁期限为不少于3年且不超过5年，应为此期限内的不定期租赁合同，张某某陈述的3年期满应指回购的时间条件，从其诉求包含2018年2、3月份的租金来看，张某某的本意并未主张租赁期限只为3年。现张某某起诉要求某公司回购，实质上包含解除租赁合同的意思，某公司也提起反诉要求解除租赁合同，故本院确定双方《房屋租赁合同（商铺）》在某公司提出反诉之日即2018年5月10日解除。该合同中第六条第2款、第4款实系合同有关租赁合同终止后的清理条款，合同解除不影响效力，某公司应当及时支付回购款。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、确认张某某与湖南某国际大酒店有限公司于2015年1月20日签订的《房屋租赁合同（商铺）》于2018年5月8日解除；
二、湖南某国际大酒店有限公司于本判决生效之日起三日内向张某某支付长沙市*号房租金和违约金共计23513.87元（计算至2018年3月）；
三、湖南某国际大酒店有限公司于本判决生效之日起三日内向张某某支付长沙市*号房回购款529800元；
四、驳回张某某的其他诉讼请求；
五、驳回湖南某国际大酒店有限公司的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务或者其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。
本案本诉受理费9382元，反诉受理费40元，计9442元，由湖南某国际大酒店有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 王 成
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人民陪审员 李美华
人民陪审员 廖水月
二〇一八年八月二十三日
书 记 员 王 畅