广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东一法东民一初字第1390号
原告袁杰，男，汉族，XXXX年XX月XX日出生，住XXX。身份证号码：XXX。
委托代理人文波，广东理而行律师事务所律师。
被告东莞市田禾房地产投资有限公司（以下简称田禾公司）。住所地：东莞某。注册号：XXX。
法定代表人王晓梅，董事长。
委托代理人李燕，广东旗峰律师事务所律师。
委托代理人单丽欣，广东旗峰律师事务所实习律师。
被告东莞市城区房地产开发公司（以下简称城区公司）。住所地：东莞某。注册号：44XXX。
法定代表人杜淦波。
委托代理人吴小莹，女，汉族，XXXX年XX月XX日出生，住XXX。身份证号码：XXX。
原告袁杰诉被告田禾公司、被告城区公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人文波、被告田禾公司的委托代理人李燕、单丽欣到庭参加了诉讼。被告城区公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告袁杰诉称，袁杰于2012年11月17日与田禾公司签订一份商品房买卖合同及其补充协议，约定袁杰向田禾公司购买塞纳河畔首层1811号铺位。合同签订后，袁杰依约向田禾公司支付了首期款488000元，并缴纳了律师费等相关税费。但田禾公司及城区公司至今未为袁杰办理房产证，已构成严重违约，袁杰有权要求解除合同，并要求田禾公司与城区公司承担违约责任。田禾公司与城区公司在出售案涉商铺时，该商铺不具备销售条件，导致合同目的无法实现。袁杰为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、解除袁杰与田禾公司在2012年11月17日签订的商品房买卖合同及其补充协议；2、田禾公司向袁杰返还购房款488000元及律师费、代办房产证费等相关税费36147元，以及前述费用的利息（以524147元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，自2012年11月18日起计至田禾公司付清之日止）；3、城区公司对田禾公司的上述债务承担连带清偿责任；4、本案诉讼费由城区公司及田禾公司承担。
被告田禾公司辩称，一、袁杰与田禾公司在2012年11月17日签订案涉商品房买卖合同，约定袁杰向田禾公司购买塞纳河畔首层1811号铺位。案涉商铺所在的裙楼在2010年3月27日已经取得现售备案证书。2012年4月，田禾公司向相关政府部门申请对案涉商铺所在的裙楼进行规划变更，并在2012年7月3日就变更规划后的测绘报告进行备案。袁杰与田禾公司是按照�更规划后的商铺位置签订案涉商品房买卖合同的，故案涉商铺在签订合同时已经具备销售条件，合同目的可以实现。二、合同附件五第四条约定，田禾公司应当在合同生效之日起280个工作日内，即2013年12月31日前办理案涉商品房的交易过户手续。合同补充协议第五条第2款明确约定，在解除合同的条件成就后，袁杰应当在知道或应当知道该事由发生后10日内，即在2014年2月9日前向田禾公司提出解除合同，若在此期间未提出的，视为放弃合同及补充协议的解除权。现袁杰未在2014年2月9日前要求解除合同，袁杰已丧失合同解除权。另，田禾公司在2013年9月24日已完成931套商铺的现售备案、在2014年1月23日完成931套商铺的大确权手续，案涉商铺在2014年1月23日后已符合办证条件，且被告已经履行了通知义务，只要袁杰配合，田禾公司可以为袁杰办理房产证。袁杰以田禾公司逾期办证为由要求解除合同，缺乏依据。请求法院驳回袁杰的全部诉请。
经审理查明，袁杰与田禾公司在2012年11月17日签订一份商品房买卖合同，约定袁杰向田禾公司购买位于东莞市莞城区运河东三路28号塞纳河畔首层1811号铺，房屋总价款为968000元；合同第六条约定，袁杰应在2012年11月17日前向田禾公司支付房款488000元，余款480000元由袁杰以银行按揭贷款的方式向田禾公司付清。合同补充协议第二条第二款约定，田禾公司应在2013年9月30日前通知袁杰办理房屋交付手续。合同补充协议第四条第二项约定，合同生效之日起280个工作日内，田禾公司需向房管部门申请办理房屋交易过户手续，逾期超过30日后，袁杰有权解除合同，若袁杰解除本合同的，田禾公司应在袁杰解除合同通知到达之日起90日内向袁杰退还全部已付房价款，并以已付房价款为基数，按照中国人民同期银行贷款利率向袁杰支付违约金。合同补充协议第五条第二项第一款约定，法律规定或双方约定的袁杰可以解除合同及其补充协议的条件成就后，袁杰应在知道或应当知道该事由发生后的10日内向田禾公司提出书面解除合同申请，逾期未提出的，视为放弃合同及补充协议的解除权。合同签订后，袁杰向田禾公司支付了房款共计488000元，律师费、代办房产证费及相关税费，合计36147元。
本案中，袁杰及田禾公司对于是否解除案涉商品房买卖合同及其补充协议，存有争议。袁杰认为，1、案涉商品房买卖合同补充协议第二条第二款明确约定田禾公司应在2013年9月30日前通知袁杰办理房屋交付手续，但田禾公司至今没有向袁杰交付案涉房屋，田禾公司的行为已构成逾期交楼，根据案涉商品房买卖合同补充协议第二条第二款、第五款的约定，袁杰有权要求解除案涉商品房买卖合同�其补充协议；2、根据案涉商品房买卖合同补充协议第四条的约定，田禾公司应在合同签订后280个工作日内为袁杰办理房产证，即田禾公司应在2013年12月14日前为袁杰办理案涉商铺的房产证，田禾公司逾期30天未办理的，袁杰自2014年1月14日开始享有案涉商品房买卖合同及其补充协议的解除权；基于上述两点理由，袁杰要求解除案涉商品房买卖合同及其补充协议，并要求田禾公司退回已付房款、律师费等相关税费及支付利息。袁杰对其上述主张未提供证据予以证明。田禾公司认为，1、根据案涉商品房买卖合同附件第三条的约定，案涉商铺在2013年10月1日至2015年9月30日期间属于田禾公司返租的期间，该期间的租金已在袁杰的购房款中予以扣减，田禾公司只需在2015年10月1日前将案涉铺位交还给袁杰，且田禾公司在2013年9月30日已经向袁杰发出收楼通知书，袁杰已收到该收楼�知书，故主张田禾公司不存在逾期交楼的行为；2、2014年2月26日，案涉商铺已经具备办理房产证的条件，田禾公司已经向袁杰发出办理产权过户的通知函，但袁杰未到田禾公司处办理交易过户的手续，导致田禾公司无法为袁杰办理案涉商铺产权证；故不同意与袁杰解除案涉商品房买卖合同及其补充协议。田禾公司对其上述主张提供了权属证明书、现售备案证书、收铺通知的快递单、办理产权过户手续通知函的快递单予以证明。其中，现售备案证书显示，案涉小区的开发商为田禾公司与城区公司；案涉小区在2010年3月26日办理了商品房现售备案，该现售备案证书的备注一栏记明“2013年7月30日现售备案证遗失补发。2013年9月24日，依据市规划局批准的塞纳河畔《建设工程规划许可证》附图（分层平面图），商铺套数由64套变更为931套”。产权权属证明书显示，田禾公司与�区公司在2010年8月6日获得案涉裙楼原规划的63套商铺的产权权属证明书，房管部门于2014年1月23日在该产权权属证明书中手写注明于2014年1月23日变更商铺为931套，总面积变更为55834.12平方米，并加盖房管部门公章。收铺通知的快递单及办理产权过户手续通知函的快递单中显示的收件人姓名、收件人地址均与案涉商品房买卖合同中显示的房屋买受人姓名、地址一致。袁杰对田禾公司提供的产权权属证明书、现售备案证书的真实性均予以确认，但认为没有收到田禾公司寄出的收铺通知及办理产权过户手续通知，故对田禾公司提供的上述两份快递单不予确认。另，袁杰认为，案涉商品房买卖合同补充协议第五条约定的合同解除期限显失公平；该合同条款明显限制了袁杰的权利，且田禾公司未充分告知袁杰该情况，故主张案涉商品房买卖合同补充协议第五条无效。田禾公司�认为，袁杰认为合同中关于解除权的约定显失公平并要求确认该条款无效，则应在合同签订后一年内提出，袁杰现提出要求确认该合同条款无效已经超过了一年的除斥期间；且根据商品房买卖合同补充协议第四条的约定，袁杰应在2014年2月9日前提出解除案涉合同，现袁杰未在2014年2月9日前提出解除合同，袁杰的合同解除权已经灭失。袁杰认为，袁杰在2013年12月14日才知道案涉商铺无法办理房产证，故一年的除斥期间应当自2013年12月14日起计算，袁杰关于合同条款无效的主张并未超过诉讼时效。另，袁杰还认为，根据正规的收楼程序，田禾公司应将入伙公告登报后再以快递或电话方式通知业主收楼，并在业主收楼时提供合同约定的房屋质量保证书、房屋使用说明书、交付钥匙、签收房屋交接验收表等，但田禾公司至今没有履行上述交楼手续。田禾公司则认为，案涉商�房买卖合同补充协议第二条约定的房屋交付手续是指确认收楼并签订委托租赁及经营管理的相关协议。
庭审中，袁杰称其在2013年9月30日后有向田禾公司询问过收楼事宜，并在2014年1月24日前有口头通知田禾公司解除合同，但袁杰对此均未提供证据予以证明。
庭后，本院根据田禾公司的申请，向东莞市邮政部门查询案涉两份快递单的邮件详情跟踪单。根据东莞市邮政部门出具的邮件详情跟踪单，结合田禾公司提供的快递单，可以看出：1、田禾公司在2013年9月29日晚上19点47分寄出收铺通知，该邮件在2013年9月30日上午10点19分妥投，并显示为“他人收”；2、田禾公司在2014年2月15日晚上19点20分寄出办理产权过户手续通知函的快递单，该邮件在2014年2月16日上午10点51分妥投，并显示为“他人收”。
再查明，袁杰认为，田禾公司提供的现售备案证书显示案涉楼盘是由田禾公司及城区公司共同开发的，故要求城区公司承担本案的连带法律责任。
以上事实，有袁杰提供的商品房买卖合同及补充协议、收款收据，田禾公司提供的现售备案证书、产权权属证明书、快递单、以及本院调取的邮件详情跟踪单、本院的庭审笔录、问话笔录、质证笔录等书证附卷为据。
本院认为，城区公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，也未向本院提交答辩状及证据，视为放弃答辩及质证的权利，由此产生的法律后果，由城区公司自行承担。根据本案现有的现售备案证书及产权权属证明书，可以看出案涉商铺所在裙楼的开发企业为城区公司及田禾公司，因此，城区公司应当承担本案的连带法律责任。
本案是商品房销售合同纠纷。袁杰与田禾公司就袁杰购买东莞市莞城区运河东三路28号塞纳河畔首层1811号铺（原编号）签订了书面的商品房买卖合同�补充协议，事实清楚，证据充分，本院予以认定。
本案中，针对袁杰提出解除案涉商品房买卖合同及其补充协议的理由，本院做如下分析：
一、关于逾期交楼的问题。首先，根据田禾公司提供的快递单以及本院调取的邮件详情跟踪单，田禾公司已经按照袁杰在案涉商品房买卖合同中提供的地址向袁杰邮寄了收铺通知书，且该收铺通知书的邮件已经在2013年9月30日被他人签收，因此，本院认为，田禾公司已经尽到了通知袁杰收铺的义务。袁杰称其未收到田禾公司寄出的收铺通知书，但未能提供相应的证据予以反驳，故对袁杰该项主张，本院不予采信。其次，案涉商品房买卖合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，田禾公司应当书面通知袁杰办理交付手续；所购商品房为住宅的，田禾公司还需提供住宅质量保证书及住宅使用说明书。但案涉合同的标的物为商铺，并非住宅，且案涉商品房买卖合同补充协议第二条第1项明确约定，袁杰与田禾公司同意按照补充协议第二条的约定进行房屋交付及房屋交接，不再按照商品房买卖合同第八条、第十一条执行，且法律没有规定田禾公司在交楼前必须将入伙公告予以登报，因此，袁杰称田禾公司未按照案涉商品房买卖合同第十一条约定交付房屋，缺乏依据，本院不予采信。再者，根据案涉商品房买卖合同补充协议第二条第5项及第三条第1项的约定，田禾公司在2013年10月1日至2015年9月30日期间享有案涉商铺的使用权及收益权，结合补充协议第二条第2项的约定，本院认为，田禾公司与袁杰在2013年9月30日前办理案涉商铺交付手续的主要内容应当是指确认收铺及签订委托租赁、委托经营管理的相关协议。最后，案涉商铺所在楼盘已经取得大产权证，即案涉商铺已经符合交付条件。且田禾公司与袁杰在案涉商品房买卖合同第九条关于田禾公司逾期交房的违约责任列有两种处理方式，其中，第一种方式约定，田禾公司逾期交楼不超过90日的，则继续履行合同，田禾公司按日向袁杰支付逾期交楼违约金；若逾期交楼超过90日的，袁杰则有权要求解除合同。第二种方式则约定，田禾公司逾期交楼不超过15日的，田禾公司按照已付房价款每日万分之一的标准向袁杰支付违约金；若逾期交楼超过15日后，按照已付房价款每日万分之1.2的标准向袁杰支付违约金，合同继续履行；袁杰与田禾公司在该项条款中明确约定田禾公司逾期交楼的，按照上述第二种方式处理，因此，袁杰与田禾公司已明确约定逾期交楼的违约责任，根据该约定，袁杰无权以田禾公司逾期交楼为由提出解除合同。综上四点，本院认为，田禾公司已在2013年9月30日通知袁杰收楼，袁杰未提供证据证明�收楼的责任在于田禾公司，且根据案涉商品房买卖合同及其补充协议的约定，即使在田禾公司逾期交楼的情况下，袁杰也不享有合同解除权，因此，袁杰以田禾公司逾期交楼为由提出解除合同，缺乏依据，本院不予支持。
二、根据《中华人民共和国合同法》第九十五条，田禾公司与袁杰可以约定合同解除权的行使期限。虽然案涉商品房买卖合同补充协议是田禾公司为重复使用而提前拟订的格式条款，但补充协议第五条的内容仅是对合同解除权行使期限的约定，并未排除袁杰的主要权利或加重袁杰的责任，也没有免除田禾公司的责任，且该内容不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十三条规定的情形，因此，本院认为，案涉商品房买卖合同补充协议第五条的内容合法有效，袁杰与田禾公司应当切实履行。根据案涉商品房买卖合同补充协议第四条约定，田禾公司与袁杰在2012年11月17日签订案涉商品房买卖合同，田禾公司应当在2013年12月30日前向房管部门申请办理案涉商铺的过户手续。现田禾公司未在2013年12月30日前为袁杰办理过户手续，本院认为，袁杰自2013年12月31日起就应当知道田禾公司逾期办证的事实。根据合同约定，田禾逾期办证超过30天，袁杰自2014年1月30日起享有合同解除权。再根据案涉商品房买卖合同补充协议第五条第2款的约定，袁杰应当在双方约定的解除合同条件成就后10天内向田禾公司提出书面解除合同申请，即袁杰应当在2014年2月8日前向田禾公司提出解除合同，否则，袁杰的合同解除权将丧失。现袁杰未提供证据证明在2014年2月8日前曾向田禾公司或城区公司提出解除合同，应由袁杰自行承担举证不能的后果，袁杰的合同解除权已经丧失。故对于袁杰要求与田禾公司解除案涉商品房买卖合同及其补�协议的请求，本院不予支持。且田禾公司及城区公司现已获得案涉商铺所在裙楼的大确权，案涉商铺目前已经可以办理房产证，故袁杰及田禾公司、城区公司应当继续履行案涉商品房买卖合同及其补充协议为宜。由于田禾公司及城区公司确实存在逾期办证的行为，袁杰可以另案要求田禾公司及城区公司承担逾期办证的违约责任。
综上，袁杰以田禾公司及城区公司逾期交楼、逾期办证为由要求解除案涉商品房买卖合同及其补充协议，缺乏相应的依据，本院不予支持。袁杰要求田禾公司及城区公司返还已付购房款、律师费及相关税费、支付利息的请求，缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十二条、第五十三条、第九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决�下：
驳回原告袁杰的全部诉讼请求。
本案诉讼费9621元（原告已预交），由原告袁杰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
（本页无正文）
审 判 长 李铮铮
代理审判员 吴抒航
人民陪审员 袁影霞
二〇一四年八月十九日
书 记 员 陈凤好
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
�四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十三条合同中的下列免责条款无效：
（一）造成对方人身伤害的；
（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。
第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。
法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解�成的，应当及时判决。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第1页共4页