北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2015）丰民初字00137号原告北京明强物业管理有限公司，住所地北京市丰台区杨树庄103号1层。法定代表人程雄飞，总经理。委托代理人贾志良，北京东卫（洋浦）律师事务所律师。委托代理人吴萌，北京市东卫律师事务所实习律师。被告北京圣世华天装帧技术有限公司，住所地北京市丰台区杨树庄103号乙13号楼。法定代表人翟进京，总经理。委托代理人杨舫，北京市中咨律师事务所律师。委托代理人刘建，北京市中咨律师事务所实习律师。原告北京明强物业管理有限公司（以下简称明强公司）与被告北京圣世华天装帧技术有限公司（以下简称圣世华天公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告明强公司之委托代理人贾志良、吴萌，被告圣世华天公司委托代理人杨舫、刘建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告明强公司诉称：2008年1月23日，原被告签订《房屋租赁合同书》。该合同系双方真实意思表示，合法有效。截止2014年11月30日，被告已经累计拖欠房租53天，原告于2014年11月24日向被告发送律师函，解除被告《房屋租赁合同》并要求被告尽快支付租金、违约金、滞纳金，但被告未予回复。基于以上事实，我方依法诉至法院，请求依法判令确认双方于2008年1月23日签订的房屋租赁合同于2014年11月26日解除，并由被告承担本案诉讼费。被告圣世华天公司辩称：不同意原告诉讼请求。第一，原告在履行租赁合同过程中违约在先，故我方暂缓支付了第四季度的房屋租金，并不违反合同约定及法律规定。原告违约行为存在以下两项：一是在距离承租房屋南墙/南窗外50-190公分处砌筑墙体，将涉案房屋一层南窗全部遮挡，并将其中一扇窗户堵死，房屋无法正常采光及通风，二是原告未能配合提供相应房产证明，致使涉案房屋无法正常转租。第二，2014年11月26日，我方收到原告的律师函，该函以我方拖欠房租累计超过30天为由要求解除合同，其既未考虑自身违约行为，又未经催告，径行通知解除合同的行为属于滥用解除权，法院不应认定该解除权行使的法律效力。第三，我方在收到律师函后于2014年12月3日向原告交纳了第四季度房屋租金，双方已取得谅解。基于此，我方2015年1月初向原告交纳了今年第一季度的房屋租金，原告也已全额收款，并向我方开具了房租发票。依据《吉林省高院关于商事案件适用合同解除制度若干问题的解答》的规定，原告接受了我方继续履行合同的行为，应认定原告放弃了解除房屋租赁合同的权利。第四，涉案房屋除部分被告自用外，其余大部分已转租给另外三家，即便双方租赁合同解除，房屋仍然无法腾退。综上，原告并不具备解除合同的条件，请求法庭驳回原告诉讼请求。经审理查明：北京市丰台区杨树庄103号乙房屋系中国机械进出口（集团）有限公司（以下简称机械进出口公司）所有，后机械进出口公司将上述房屋租赁业务委托明强公司管理。2008年1月23日，明强公司（甲方、出租方）与圣世华天公司（乙方、承租方）签订房屋租赁合同书，约定甲方将位于北京市丰台区杨树庄103号乙的房屋中的1326平方米（以下简称涉诉房屋）出租给乙方，租赁期限为216个月，自2008年4月1日起至2026年3月31日止，租金每年19.6万元，按季支付，每季第一个月的1-7号前支付。合同第八条第2款约定：“乙方在租赁期间可对其所承租的房屋部分转租、转借。甲方配合乙方提供相应房产证明，本合同对新的房屋租赁人和甲方继续有效。”第九条第3款约定：“房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：⑴未经甲方书面同意，拆改变动房屋外部结构。⑵损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的。⑶利用承租房屋进行违法活动。⑷逾期交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的。⑸拖欠房租累计30天以上。”另查，2014年11月24日，明强公司向圣世华天公司发送律师函，主张“一、……截止2014年11月20日贵司已拖欠房租累计43天。二、贵司拖欠上述费用的行为已经违反法律规定和贵司与明强物业签订的《房屋租赁合同书》，依法应承担违约责任。明强物业决定终止与贵司的《房屋租赁合同书》，根据《房屋租赁合同书》及相关法律规定，贵公司应支付租金49000元（2014年4季度）及违约金352800元、滞纳金1074元（暂计至2014年11月20日）。贵公司自接到本函后，立即腾空库房办理所租场所，支付上述费用，否则明强物业将采取相应法律措施。明强物业经理联系电话：139XX****XX。”圣世华天公司于2014年11月26日签收上述函件。再查，2014年12月3日，圣世华天公司向明强公司支付2014年第四季度房租51128.3元，明强公司于2014年12月5日向其出具发票；后圣世华天公司向明强公司支付2015年第一季度房租49000元，明强公司于2015年1月9日向其出具房租发票。庭审中，圣世华天公司称合同履行过程中，明强公司提出每年租金上涨4256.6元，分两次支付，上半年支付一次，下半年支付一次。另，庭审中，双方一致认可前期房租圣世华天公司均已支付。再查，2014年12月11日，圣世华天公司向明强公司发送律师函，表示明强公司在合同履行过程中存在违约行为，鉴于其违约行为，圣世华天公司应于2014年10月初交付的本年度第四季度房租未能及时交付，迟至12月3日已经交付，并表示因明强公司违约行为在先，其延付房租于法有据，双方合同不具备解除条件，对明强公司发送的解除合同不予认可。该函件寄送的收件地址为北京市丰台区永合庄8号院，收件人电话为139XX****XX，函件于2014年12月24日被退回。庭审中，明强公司称永合庄8号并非其办公地址，其办公地址为丰台区杨树庄103号乙。圣世华天公司表示杨树张103号乙与永合庄8号为同一地址，并提供其拍摄的明强公司办公地点照片予以佐证。庭审中，圣世华天公司称合同履行过程中，明强公司在距离承租房屋南墙/南窗外50-190公分处砌筑墙体，将涉案房屋一层南窗全部遮挡，并将其中一扇窗户堵死，房屋无法正常采光及通风，并提供照片予以佐证。明强公司庭后提交书面意见表示现有房屋状况与被告承租时的房屋状况没有变化。上述事实，有房屋所有权证书、房屋租赁委托书、房屋租赁合同书、律师函、快递详情单、邮件查询记录、照片、收条、房租发票等证据及当事人陈述在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应按照约定履行自己的义务。本案中，圣世华天公司自明强公司承租涉诉房屋，应按合同约定的时间向明强公司支付房屋租金，否则应承担相应违约责任。圣世华天公司抗辩称其未按期支付房屋租金系因原告违约在先，明强公司对其所称违约行为不予认可，圣世华天公司亦未提供充分证据予以证明，故对其该项抗辩意见，本院不予采信。在此基础上，明强公司依据合同约定享有合同解除权，后其发送律师函要求解除合同系依法行使合同解除权，该解除通知自到达时即生解除合同之法律效力。故本院认为，合同解除为2014年11月26日，原告诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于圣世华天公司收到律师函后仍向明强公司支付房屋租金明强公司亦予以收取一节，本院认为，双方合同已通过原告依法行使合同解除权予以解除，但一方面合同解除后圣世华天公司并未将涉诉房屋腾退，原告收取租金系维护自身权益的合理行为，另一方面，合同解除后，被告继续使用涉诉房屋并向原告支付租金，双方之间法律关系转为不定期租赁合同关系，原告收取租金的行为系行使不定期租赁合同中出租方的权利，而非被告所称的接受其继续履行原合同。综上，对被告该项抗辩意见，本院亦不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：北京明强物业管理有限公司与北京圣世华天装帧技术有限公司于二〇〇八年一月二十三日签订的《房屋租赁合同书》于二〇一四年十一月二十六日解除。案件受理费35024元，由北京圣世华天装帧技术有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长 张 萌人民陪审员 董 荣人民陪审员 李文华二〇一六年三月二日书 记 员 金美辰