四川省攀枝花市东区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）攀东民初字第3223号
原告攀枝花市齐力佳和科技股份有限公司，住所地：攀枝花市炳草岗大街271栋B区二层88#、89#。
法定代表人李建东，董事长。
委托代理人陈文学，四川攀法律师事务所律师。
委托代理人吴晓燕，四川攀法律师事务所律师。
被告攀枝花市露露商贸有限公司，住所地：攀枝花市仁和区远达南山花园紫辰苑14-1-17#。
法定代表人夏维，经理。
委托代理人安晓华，四川民慷律师事务所律师。
委托代理人姚欣利，女，汉族，1990年12月25日生，攀枝花市露露商贸有限公司职工，住四川省蓬安县。
原告攀枝花市齐力佳和科技股份有限公司（以下简称：齐力公司）诉被告攀枝花市露露商贸有限公司（以下简称：露露公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月21日立案受理。依法由审判员杨定涛适用简易程序于2015年11月16日公开开庭进行了审理。原告齐力公司法定代表人李建东及委托代理人陈文学、吴晓燕，被告露露公司委托代理人安晓华、姚欣利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告齐力公司诉称，2014年2月21日，原、被告双方就原告购买但尚未取得房屋产权证的由攀枝花市兴华房地产开发有限公司（以下简称：兴华公司）开发的位于攀枝花市炳草岗的23间商铺转让事宜签订了一份《协议》，约定了23间商铺转让价为35153030.5元。同时，双方对购房款支付方式、交易税费承担、附属建筑转让、权属证书办理、违约责任承担、违约金计算方式等进行了约定。《协议》签订后，被告支付了部分购房款；原告全力协助将产权办理到了被告名下，并垫付了房屋专项维修基金。双方一致同意在房屋款项尚未付清以前，将讼争房屋的权属证书质押在原告处。之后，被告一直拖延支付剩余购房款，被告的行为已经构成了违约，并且严重损害了原告的合法权益，原告遂依法起诉，请求判令：1.被告立即优先支付原告房屋转让款15953230.5元、房屋中央空调转让款500000元、垫付的房屋专项维修基金238907.8元、违约金3515323.05元，共计20207461.4元；2.被告承担本案保全费及诉讼费用。
被告露露公司辩称，原告陈述双方签订《协议》之事属实。被告已经支付购房款总计19420000元，原告主张被告还需支付购房款15953230.5元，与事实不符。原告主张500000元的空调转让款，按照合同约定应当由被告支付，被告认可。原告主张的房屋专项维修基金的确应由被告承担，被告认可原告主张的金额238907.8元。原告主张违约金3515323.05元，没有法律依据。一则原告违约在先，原告未能按照三方协议的约定如期协助被告完成房屋权属证书的办理，从而导致被告未能成功办理贷款，进而未能按时支付购房款项；二则原告主张的违约金过高，法院应予调整，应当以原告所遭受的损失为依据计算，且损失应当由原告举证确认。原告主张诉前保全费5000元应由被告承担，被告没有异议；但是，原告主张其向案外人成都稳丰非融资性担保有限公司支付的诉讼保全担保费100000元应由被告承担，没有法律依据。
经审理查明，2014年，原、被告双方就商铺转让签订了一份《协议》，约定原告将其购于兴华公司尚未取得房屋权属证书的23间商铺以35153230.5元转让给被告。《协议》约定：“3.1甲（齐力佳和公司）乙（露露公司）双方约定，乙方在签订本合同3日内支付购房款总价格的70%，作为第一次付款，即：人民币2460万元（大写：贰仟肆佰陆拾万元整）；3.2尾款：人民币10553230.5元（大写：壹仟零伍拾伍万叁仟贰佰叁拾元零伍角）。乙方在签订本合同后，同时由甲乙双方和攀枝花市兴华房地产开发有限责任公司所签订的三方协议履行正常。乙方承诺在两个月之内支付给甲方。如甲方协助乙方在两个月之内领取了房屋产权证，尾款在领取房屋产权证的当日（最迟不超过三天）付清；4.2乙方承担专项维修基金费，由甲方垫付，此费用最终金额根据相关机构出具的实际票价为准，实报实销；5.1房屋过户办理产权的约定按照甲乙双方于攀枝花市兴华房地产开发有限责任公司签订的《三方协议》条款执行；5.5中央空调系统（主机、冷却塔、管线路设备及安装）的费用，甲方已经按折旧后，全款从攀枝花市兴华房地产开发有限公司购买。乙方另外支付给甲方50万元人民币（大写：伍拾万元整），该系统将随房产一并转让；7.4甲乙双方任何乙方违约导致本合同终止或者有其他违约行为的，除按前述约定支付违约金外，还应另行向守约方支付总房价款10%的违约金。”2014年2月21日，原、被告与兴华公司签订了一份《三方协议》，约定：“一、经乙（齐力公司）丙（露露公司）协商，乙方自愿将其因购买曼哈顿的房屋而与甲方（兴华公司）签订的总计22份《商品房买卖合同》项下买受人的合同权利义务全部转让给丙方，丙方自愿承接全部合同权利义务，甲方对此无异议。”之后，被告已分5次向原告支付购房款总计19720000元。2014年5月29日，被告露露公司法定代表人夏维向原告出具借条一张，载明：“今借到阳光电脑城现金300000（万圆正）（叁拾万圆正）。借款人：夏维，2014.05.29”。
同时查明，讼争房屋的权属证书办理完成后，一直由原告保管。2014年12月25日，被告法定代表人夏维向原告出具借条一张，借出攀枝花市东区炳草岗讼争房屋一楼商铺权属证书。
本案在审理过程中，原告经成都稳丰非融资性担保有限公司担保向人民法院申请财产保全，并缴纳诉讼保全费5000元。2015年10月9日，本院作出（2015）攀东民保字第158号《民事裁定书》，依法对被告位于攀枝花市东区炳草岗共计12套房屋采取了保全措施。另，原告为进行诉前保全而与成都稳丰非融资性担保有限公司签订了一份《诉前保全担保合同》，约定成都稳丰非融资性担保有限公司为原告向人民法院申请的诉前保全提供担保，并收取原告担保费100000元。
上述事实有双方当事人的当庭陈述、商品房买卖（预售）合同备案表、《协议》、《三方协议》、房屋所有权证、国有土地使用权证、民事裁定书、借条、四川省政府非税收入一般缴款书、成都稳丰非融资性担保有限公司出具的收据、《诉前保全担保合同》、杨晓波出具的收条、中国银行汇兑支付往账凭证、齐力佳和公司出具的收据、个人网上银行交易明细打印件等证据在案佐证。
本院认为，被告抗辩称其已支付购房款总计19420000元，原告不持异议且当庭认可。据此，本院确认被告还应向原告支付购房款15733230.5元（35153230.5元-19420000元）。原告要求被告支付中央空调转让款500000元、诉讼保全费5000元、房屋专项维修基金238907.8元的诉讼请求，合法有据且得被告认可，本院予以支持。原告要求被告承担成都稳丰非融资性担保有限公司收取的担保费100000元，于法无据，本院不予支持。
本案的争议焦点为：被告是否应当支付违约金，若应支付违约金，是否应当按照房屋总价款的10%计算违约金。本院认为，原、被告签订的《协议》系当事人双方真实意思表示，且不违反法律规定，双方均应当诚信履行。原告以被告未按约支付用于购买讼争房屋的第一笔款项为由要求被告支付违约金3515323.05元，因《协议》第三条第一款明确约定：甲乙双方约定，乙方在签订本合同3日内支付购房款总价格的70%，作为第一次付款，即：人民币2460万元。被告作为房屋买受人，应当按照约定在合同签订3日内支付款项24600000元。然而被告却未按照《协议》约定的时间付清款项，至今也仅支付了购房款19420000元。被告逾期付款的行为构成违约，应承担向原告支付违约金的义务。被告提出兴华公司未能按照《三方协议》约定如期办理讼争房屋权属证书以及原告在办理讼争房屋权属证书过程中存在违约等抗辩意见并不成立。首先，若因兴华公司的原因导致逾期办证，《三方协议》已经明确约定了被告的救济途径；其次，被告未能提出证据证实原告在房屋权属证书办理过程中存在违约行为；再次，原告系以被告未能按约如期支付第一笔购房款为依据主张违约金，而根据《协议》约定，逾期办证仅与被告逾期支付购房尾款有关而与其逾期支付第一笔购房款没有因果联系。因此，本院对被告的抗辩主张不予采信。原告主张被告应按照《协议》第七条第四款的规定支付违约金，即按房屋总价款10%的支付违约金明显过高，依法应予适当调整。首先，《协议》上载明该《协议》签订的时间为2014年，所以具体应支付违约金的时间约定不详。但被告露露公司至今未按协议约定全额支付第一笔购房款，已构成违约；其次，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”原告并未能提出证据证明其因被告违约所遭成的实际损失。基于此，本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，酌情调整为2741951.98元。
原告要求判令被告优先支付其相关款项的诉讼主张，缺乏依据。首先，原告与被告未就讼争债权债务设定任何担保物权。原告虽持有讼争房屋权属证书，但并未办理房屋抵押登记，不享有优先实现债权的权利；其次，原告所享有的要求被告履行合同义务的债权不属于法定优先债权。因此，本院对原告要求判令被告优先支付其相关款项的诉讼请求，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、攀枝花市露露商贸有限公司于本判决生效后十日内一次性支付攀枝花市齐力佳和科技股份有限公司购房款15733230.5元、房屋中央空调转让款500000元、房屋专项维修基金238907.8元、违约金2741951.98元，合计19214090.28元。
二、驳回攀枝花市齐力佳和科技股份有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费71419元，攀枝花市露露商贸有限公司负担67925元；攀枝花市齐力佳和科技股份有限公司负担3494元。诉前保全费5000元，由攀枝花市露露商贸有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。
审判员 杨定涛
二〇一五年十一月三十日
书记员 段明鑫