南京市玄武区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0102民初138号
原告：陈宗毅，男，1995年5月26日出生，回族，百年理工大二学生。
委托诉讼代理人：沈震雷，自由职业。
委托诉讼代理人：陶凯，江苏振泽律师事务所律师。
被告：陈荣龙，男，1964年10月21日出生，汉族，自由职业。
委托诉讼代理人：郭凌霄，江苏恒冠律师事务所律师。
原告陈宗毅与被告陈荣龙返还财产纠纷一案，本院于2016年1月8日立案后，依法适用普通程序，不公开开庭进行了审理。原告陈宗毅及其委托诉讼代理人沈震雷、陶凯，被告陈荣龙及其委托诉讼代理人郭凌霄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈宗毅向法院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告位于南京市玄武区东苑路XX号XX幢1804室房屋变卖后五分之一价款（约80万元）；2、判令被告承担本案诉讼费、保全费。事实和理由：原告系被告陈荣龙之子，被告与原告母亲沈震雷于2007年4月16日办理离婚手续，双方签订离婚协议中约定双方名下位于南京市秦淮区XX号XX栋303室的住房归陈荣龙和陈宗毅共有，如该房屋出售，所有售房款必须全部用于购置新房且原告陈宗毅为同等比例共有人。2007年7月25日，被告与沈震雷签订补充协议一份，协议中约定，为了购买XX幢1804室商品房，变卖XX号XX栋303室的住房，被告保证在三年内在城区内另购一处房屋与原告共有，如三年内未再购房则南京市玄武区东苑路XX号XX幢1804室的房屋必须添加原告占有该房屋五分之一所有权。现被告已出售XX幢1804室房屋，且未添加原告为该房屋的所有人。
被告陈荣龙辩称，1、本案原告母亲沈震雷无权代理此案，公证委托书没有明确表示原告母亲可以代理此案。2、原告起诉已经超过诉讼时效，原告据此起诉的依据是2007年7月25日原告母亲沈震雷与被告所签的协议（以下简称《协议》），由原告主张权利应从被告违约时起算2年的诉讼时效，即在2012年7月24日前主张。3、原告陈宗毅无权依据《协议》提出本案的诉讼请求。按照离婚协议约定，原告的监护人是被告，而非其母亲，原告未成年时只有被告有权利处分原告名下的财产；二名证人证言均证实《协议》系沈震雷提供文本交被告抄写，且证实《协议》签订的目的是出售南京市秦淮区XX号XX栋303室的房屋，并确保被告不挪用房屋出售款，以保障原告的生活、教育费用，并不涉及被告必须为原告购买房屋。且被告已实际向原告返还了南京市秦淮区XX号XX栋303室的房屋销售款，原告母亲从未向被告提出购房主张，亦未向原告出示、告知。被告从未有与原告共同享有南京市玄武区东苑路XX号XX幢1804室的意思表示，所请五分之一份额仅为赠与意向，不动产赠与必须实际过户履行方有效。协议虽约定将位于南京市玄武区东苑路XX号XX幢1804室的房屋添加陈宗毅为五分之一的共有人，但是该约定并没有确认必须无条件添加陈宗毅份额，而1804室房屋在本案发生时已经转让，不在被告名下，事实上也不可能进行添加；合同具有相对性，协议是陈荣龙与沈震雷签订，陈宗毅作为第三方无权依据约定内容提出主张。4、陈宗毅向陈荣龙提出权利主张没有基础。根据原、被告双方当庭核对，自2012年3月29日以来陈荣龙已经向陈宗毅返还504657元（陈宗毅出国前的花费还未纳入），远远超出陈宗毅与陈荣龙共有301室房屋中陈宗毅31.4万元的权益。陈宗毅的代理人认为陈荣龙付出的504657元属于为陈宗毅教育生活费用的赠与不是事实，因为赠与必须具有明确的意思表示，陈荣龙从未向陈宗毅作出过赠与的承诺。另外，根据陈荣龙与沈震雷的离婚协议，陈荣龙已经将陈宗毅的教育生活费用11万元一次性支付给了沈震雷，没有义务再次支付，而且出国也不是陈宗毅未成年前必须的生活教育支出，陈荣龙没有任何义务进行承担，陈荣龙向陈宗毅支付50多万元的费用完全是基于占有了301室房屋销售款而对陈宗毅权益部分的返还。5、原告陈宗毅及其委托代理人沈震雷违背了《协议》的签订背景及真实意思表示，违背了诚实信用原则。综上，本案的发生，完全是沈震雷违背了诚实信用原则而为，请求依法驳回原告的诉请。
本院经审理认定事实如下：
对于当事人没有争议的事实，本院予以确认。原告陈宗毅系被告陈荣龙之子，被告与原告母亲沈震雷于2007年4月16日办理离婚手续，双方签订的离婚协议中约定：双方名下位于南京市秦淮区XX号XX栋303室（以下简称303室）的住房归陈荣龙和陈宗毅共有，如该房屋出售，所有售房款必须全部用于购置新房且原告陈宗毅为同等比例共有人。2007年7月25日，被告与沈震雷签订《协议》，约定：为了购买XX幢1804室（以下简称1804室）商品房，变卖303室的住房，被告保证在三年内在城区内另购一处房屋与原告共有，如三年内未再购房则1804室的房屋必须添加原告占有该房屋五分之一所有权。被告于同月26日将303室的房屋出售，但未另购一处房屋与原告共有，亦未在1804室产权登记中添加原告占有五分之一所有权份额。2015年12月4日，被告将1804室以430万元的价款出售，原告遂诉至本院，主张享有1804室五分之一份额或房屋售价的五分之一即80万元。
庭审中，被告请求证人吴某甲、吴某乙出庭作证，二证人均证实《协议》于2007年7月25日由原告母亲沈震雷起草，被告陈荣龙抄写，系原告母亲沈震雷与被告陈荣龙就原告陈宗毅后续教育费用所达成的协议。
审理中，原告主张按照被告实际出售的价格430万元计算，被告主张应当扣除装潢130万元，实际卖房款为300万元。因双方对1804室出售的价款意见不一致，双方均同意由法院对1804室的房屋进行询价。本院于2016年5月5日分别向我爱我家事业集团南京公司（以下简称我爱我家）、南京链家房地产经济有限公司（以下简称链家）、南京顺驰不动产网络有限公司（以下简称顺驰）三家中介公司对争议房屋在2015年10月至12月期间的房屋均价进行了询价，询价结果为：我爱我家所报均价在每平方米2.8万元-2.9万元之间，链家所报均价在每平方米2.6万元-2.7万元之间，顺驰所报均价在每平方米2.9万元-3万元之间，双方表示均对法院询价的真实性无异议，原告同意按照均价的最低价计算房价，但被告坚持要从房屋售价中扣除其装修部分。
另查明，1804室建筑面积为143.77平方米,按照每平方米2.6万元计算,总价为373.8万元，五分之一的价款为74.76万元。
上述事实有双方当事人陈述，离婚证、离婚协议书、补充《协议》，南京市房地产中介合同、南京市房地产买卖契约、2015年12月4日补充说明、被告汇款记录及清单，本院调查及庭审笔录等证据证实。
因双方各执己见，致本案未能调解。
本案中，双方争议焦点在于：
1、委托诉讼代理人沈震雷是否有权代理原告提起诉讼？
原告方提交了（2016）宁秦证民内字第64号公证书，证明沈震雷有权代理原告向被告提起任何诉讼，不限于本案。被告质证认为，公证书中未明确委托权限，授权不明确，故委托诉讼代理人沈震雷无权代理原告提起诉讼。
对此本院认为，（2016）宁秦证民内字第64号公证书已载明：“委托人陈宗毅与受托人沈震雷系母子关系。委托人在外地求学，不能亲自办理，特委托母亲沈震雷代为办理下列相关事宜：1、有权代理陈宗毅对其父亲陈荣龙提起诉讼；2、有权代为主张、变更、放弃、诉讼请求；3、有权代为调查取证、申请司法鉴定、申请财产保全、在诉讼过程中提出申请和异议，陈述案情，进行质证辩论、作出调解承诺，撤回起诉，代收法律文书，代为提起反诉，代为提出上诉，代为聘请律师等相关事宜。委托人有转委托权。委托期限：自委托之日起至上述事项办结。”该公证书虽未具体明确是何诉讼，但被告未举证证明原、被告之间还存在其他诉讼，原告现在国外上学，其在公证书中明确委托其母亲沈震雷代为提起对被告的诉讼，故委托诉讼代理人沈震雷有权代理原告提起诉讼。
2、原告起诉是否已超过诉讼时效？
原告方提交了其母沈震雷与被告的离婚证、离婚协议及2007年7月25日订立的《协议》，认为1804室在被告名下，是被告一直未履行协议约定。被告则依据《协议》认为原告未在法定诉讼时效内起诉，丧失了胜诉权。
对此，本院认为，原告所主张的是针对1804室的物上请求权，该请求权的作用在于保障物权恢复圆满状态。该请求权包含在物权权能之中，只要物权存在，物上权请求权就应该存在，不应当因时效届满而消灭。且原告在之前并不了解其父母的约定，系在被告出售1804室后即诉至法院，故未超过诉讼时效。
3、关于原告是否有权提出自己的主张？
原告依据其母沈震雷与被告订立的《协议》认为，有权主张1804室五分之一的所有权份额或房屋出售款的五分之一。被告则认为该协议的签订是为了保证原告以后的生活教育费用，被告一直确保了原告的生活教育费用，原告母亲未将此协议给原告看，亦未据此要求被告为原告买房，故原告无权提出自己的主张。
对此，本院认为，被告与原告母亲沈震雷所订立的离婚协议及《协议》系双方的真实意思表示，双方均应依约定履行。双方在两份协议中对原告相关权益的约定亦属有效。现因被告未按约定履行，在变卖303室的住房后，既未在三年内在城区内另购一处房屋与原告共有，亦未在1804室的房屋添加原告占有该房屋五分之一所有权，原告作为权利人提起诉请于法有据，故原告有权提出自己的主张。
4、被告自2012年3月29日至2016年1月10日向原告及其母亲汇款504657.39元如何定性？是否应当从被告应付房款中扣除？
被告提交了向原告及其母亲汇款的清单及汇款凭证，证明自己自2012年3月29日至2016年1月10日已向原告及其母亲汇款504657.39元(其中2016年1月10日原告诉至法院后,被告在不知情的情况下向原告汇款103205.87元)，被告据此认为该款即履行应付的房款，已远远超出《协议》规定的义务，故不同意原告的主张。原告对汇款的真实性认可，但坚持认为2013年8月13日之前的汇款系原告未成年之前被告应尽的义务，之后的汇款系被告作为父亲向儿子的单方赠与行为。
对此，本院认为，离婚协议中约定被告是原告的监护人，其向原告汇款的行为系其自愿履行其对未成年子女或不能独立生活的子女的抚养义务，且被告并无证据证明自己汇给原告及原告母亲的款项系履行应付的房款，故被告关于向原告及母亲汇款，系履行应付的房款的主张，缺乏事实和法律依据，本院对此不予采信。但被告2016年1月10日汇给原告的103205.87元，系被告在卖出1804室房屋后尚未收到原告诉状时即汇给原告，该项可视为被告履行应付的房款，现被告主张将该笔款项扣除，理由正当，应予支持。
5、1804室出售款按实际售价430万元计算，还是按照被告主张的300万元计算？
被告提交了南京市房地产中介合同、南京市房地产买卖契约购房合同与2015年12月4日补充说明等证据，主张自己出售1804室房款430万元中包括了装修及家电折价款130万元，实际售房款为300万元。原告坚持1804室出售房款不应当扣除装修及家电折价款130万元，应当按照房屋实际价值计算。
对此，本院认为，经本院向三家房产中介公司询价，1804室的均价在每平方米2.6万元-3万元之间；1804室建筑面积为143.77平方米，原告当庭表示同意按照最低价计算，可以准许。且按照每平方米2.6万元计算,1804室总价款为373.8万元，低于被告的实际出售价430万元，其差价可以弥补被告的装修及家电折价，亦属合理。故1804室五分之一的房屋价款可按74.76万元计算。
综上，本院认为，被告与原告母亲沈震雷所订立的离婚协议及《协议》系双方的真实意思表示，原告现主张被告按照《协议》约定支付1804室五分之一的价款，于法有据，应予支持。原告母亲沈震雷代为提起对被告的诉讼于法有据，被告应当返还原告74.76万元。被告关于自己自2012年3月29日至2016年1月10日向原告及其母亲汇款504657.39元即履行应付的房款，已远远超出《协议》规定的义务，要求驳回原告诉讼请求的观点，缺乏事实和法律依据，本院对此不予采信；但其中被告于2016年1月10日汇给原告的103205.87元，可以从被告应返还款中扣除。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第一百零六条第一款、第一百一十七条第一款，第一百三十四条第一款第四项之规定，判决如下：
被告陈荣龙于本判决生效之日起三十日内，一次性返还原告陈宗毅644394.13元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费11800元，原告陈宗毅负担2360元，被告陈荣龙负担9440元（被告应负担部分原告已预交，被告在付款时加付此款给原告。）
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省南京市中级人民法院开户银行：中国工商银行南京市汉口路支行；账号：43×××18。
审 判 长 王 萍
人民陪审员 杨锦强
人民陪审员 单凌波
二〇一六年十月十日
见习书记员 赵 媛