广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中一法民一初字第141号
原告：中山市港穗物业管理有限公司，住所地中山市。
法定代表人：廖细泉，职务总经理。
委托代理人：袁文明、冯泳诗，分别系广东邦杰律师事务所律师、律师助理。
被告：施雁，男，汉族，1971年8月8日出生，住中山市。
原告中山市港穗物业管理有限公司（以下简称港穗物业公司）诉被告施雁物业服务合同纠纷一案，本院于2013年12月30日立案受理后，依法由审判员尹方玫独任审判，后组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告港穗物业公司的委托代理人袁文明到庭参加诉讼。被告施雁经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告港穗物业公司诉称：2008年7月1日，中山市港穗房地产有限公司委托原告对水禾园小区进行物业管理，双方签订了《前期物业服务合同》。合同约定，物业管理区域内供电、供水、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用；原告采用包干制方式按每月每平方米一定的标准收取物业�务费，包括公共水费、电费；住宅按建筑面积每平方米0.5元／月收取，如逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一交纳违约金。被告为水禾园XX幢XX座XX房业主，房屋建筑面积114.5平方米，2010年5月至2013年11月期间一直无故拖欠原告物业服务费共2486.16元不予交纳，经原告多次催促未果。为维护自身合法权益，特向法院起诉，请求判令：1.被告支付自2010年5月至2013年11月期间拖欠原告的物业服务费（包括梯灯分摊费）2486.16元及自2010年5月至实际还款日期间按每日支付应交物业费的千分之一计付逾期违约金（暂计至2013年11月为1638.27元），并按时支付日后的物业服务费；2.被告承担本案诉讼费用。
原告港穗物业公司对其主张的事实及诉讼请求提供的证据有：1.前期物业服务合同；2.物业服务合同；3.中山市土地房产产权档案馆档案资料证明表；4.人口信息全项。
因无法按照《中华人民共和国民事诉讼法》第七章第二节规定的其他方式送达法律文书给被告施雁，以及被告施雁下落不明，本院依法于2014年5月20日向被告施雁公告送达起诉状副本和开庭传票。但公告期限届满，被告施雁仍未到庭参加诉讼，也未提交答辩意见和证据。
经审理查明：施雁于2007年2月2日取得中山市港口镇兴港南路水禾园XX幢XX座XX房的房地产权证，房产登记的建筑面积为114.5平方米，截至2013年11月28日，该房屋登记的房地产权利人均为施雁。2008年7月1日，中山市港穗房地产有限公司（甲方）与港穗物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，由甲方委托乙方对甲方开发建设的港口镇水禾园商住小区（一期）物业实行前期物业管理；乙方按合同第五条约定的内容要求提供服务，按以下标准向业主、非业主使用人收取物业服务费，住宅按每月0.5元／平方米收取；业主从办理收楼手续后的次月开始缴交物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为每月8日前；业主和非业主使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一交纳滞纳金；服务期限自2008年7月1日起至本物业业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止。2012年2月10日，中山市港口镇水禾园业主委员会（甲方）与穗港物业公司（乙方）签订《物业服务合同》，由甲方委托乙方就中山市港口镇水禾园商住小区实行物业管理；乙方物业服务费收费标准为，住宅按建筑面积每月每平方米0.5元收取；乙方应在本合同生效后的2012年2月1日开始实施物业服务工作，并从2012年2月1日起计收物业服务费，以后每次收取物业服务费的时间为当月10日前；业主或非业主使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金；服务期限为3年，自2012年2月1日起至2015年1月31日止。2013年12月30日，港穗物业公司诉至本院，主张前述实体权利。
本院认为：本案系物业服务合同纠纷。《物业管理条例》第十五条规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施。”《中华人民共和国物权法》第七十八条也规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”本案中，港穗物业公司于2008年7�1日与中山市港穗房地产有限公司签订《前期物业服务合同》，基于合同约定，港穗物业公司取得水禾园商住小区（一期）物业的前期物业管理权，港穗物业公司有权向水禾园商住小区业主收取服务期间的物业管理费用。2012年2月10日，中山市港口镇水禾园业主委员会与穗港物业公司签订《物业服务合同》，该《物业服务合同》对全体业主发生效力，施雁作为水禾园小区的业主，也应遵守履行。因此，施雁应按《前期物业服务合同》和《物业服务合同》约定的标准向港穗物业公司支付尚欠的物业费。施雁自2010年5月至2013年11月的43个月内，每月应支付物业费57.25元（114.5平方米×0.5元／平方米／月），共2461.75元。港穗物业公司主张涉案物业于上述43个月产生的梯灯分摊费为24.41元，但未提交证据予以证明，本院对港穗物业公司关于梯灯分摊费的主张不予支持。
当事人约�的违约金是当事人真实意思表示，施雁逾期支付物业费已构成违约，应当按照《前期物业服务合同》和《物业服务合同》约定的标准支付逾期付款违约金。《前期物业服务合同》约定逾期付款违约金为从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一交纳滞纳金；《物业服务合同》约定业主或非业主使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金。现港穗物业公司主张自2010年5月至实际还款日期间按每日支付应缴物业费的千分之一计付逾期违约金，结合《前期物业服务合同》和《物业服务合同》的约定，本院确定本案违约金计算方法应为：以每月物业服务费57.25元为本金，2010年5月至2012年1月期间，从每月的9日起，每天按应缴物业服务费的千分之一计至本判决确定的给付之日止；自2012年2月起，从每月的11日起，每天按应缴物�服务费的千分之一计至本判决确定的给付之日止。
施雁经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃举证、质证和抗辩的权利，并承担相应的诉讼风险。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《物业管理条例》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、被告施雁于本判决生效之日起七日内向原告中山市港穗物业管理有限公司支付2010年5月至2013年11月的物业服务费2461.75元及逾期付款违约金（计算方法：以每月物业服务费57.25元为本金，2010年5月至2012年1月期间，从每月的9日起，每天按应缴物业服务费的千分之一计至本判决确定的给付之日止；自2012年2月起，从每月的11日起，每天按应缴物业服务费的千分之一计至本判决确定的给付之日止）；
二、驳回原告中山市港穗物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元（原告已预付），由被告施雁负担（被告于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告，本院不另收退）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 尹方玫
审 判 员 丁向娜
人民陪审员 郭泳欣
二〇一四年八月十五日
书 记 员 陶亚端
第页共页