广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）深中法房终字第2230号
上诉人（原审被告、反诉原告）深圳市华创达投资管理有限公司（以下简称华创达公司）。
被上诉人（原审原告、反诉被告）庄天贵。
被上诉人（原审原告、反诉被告）卢向庚。
上诉人华创达公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2011）深宝法民三初字第1556号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
庄天贵、卢向庚原审诉讼请求：1、确认庄天贵、卢向庚单方解除与华创达公司间租赁合同行为合法有效；2、华创达公司退还庄天贵、卢向庚租赁保证金60300元；3、华创达公司赔偿庄天贵、卢向庚一倍的租赁保证金60300元；4、华创达公司承担本案的诉讼费用。
华创达公司原审反诉诉讼请求：1、确认庄天贵、卢向庚未提前三个月而单方解除租赁合同的行为系违约行为；2、庄天贵、卢向庚承担未履行提前三个月书面通知而提前终止合同的违约经济损失赔偿金90420元；3、庄天贵、卢向庚承担本案的诉讼费用。
原审法院审理查明，2009年11月2日华创达公司与深圳市某股份合作公司签订一份《租赁厂房合同书》约定，深圳市某股份合作公司将位于观澜甲工业区乙股份合作公司兴建的厂房1、2、3栋和宿舍1、2、3栋和综合楼出租给华创达公司使用，租赁期限为20年。2011年1月15日庄天贵、卢向庚与华创达公司双方签订一份《厂房租赁合同书》约定，华创达公司将位于深圳市宝安区观澜街道甲工业区华创达工业园第3幢厂房1楼西区及配套第2栋宿舍8间（315-322号）（以下简称涉案房产）出租给庄天贵、卢向庚使用。庄天贵、卢向庚使用涉案房产的期限为三年，即自2011年1月14日起至2014年1月31日止；本合同签订后，庄天贵、卢向庚向华创达公司交付2个月租金及服务费约60300元作为租赁保证金，自签订合同之日起三个工作日内，如庄天贵、卢向庚未交清此保证金，则该合同自行解除，交清上述款项后方可进场装修；合同期满庄天贵、卢向庚付清所付费用及复原完好厂房、宿舍交给华创达公司验收完毕，华创达公司将租赁保证金无息退回给庄天贵、卢向庚；如庄天贵、卢向庚在合同期内中途提前终止合同，此款不退回给庄天贵、卢向庚，作为赔偿华创达公司损失。2011年1月14日庄天贵、卢向庚向华创达公司缴纳2个月租赁保证金60300元。2011年9月29日，庄天贵、卢向庚搬出涉案房产。2011年10月19日，庄天贵、卢向庚向华创达公司发出律师函，主张华创达公司不予配合办理相关营业手续，导致庄天贵、卢向庚无法正常经营，要求与华创达公司解除《厂房租赁合同书》，退还租赁保证金及承担相应赔偿。
原审法院审理认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，华创达公司未向原审法院提交涉案房产所有权属证明，亦未向原审法院提交涉案房产建设工程规划许可证，亦无证据证明涉案房产按照建设工程规划许可证修建，故庄天贵、卢向庚与华创达公司签订的《厂房租赁合同书》违反国家法律的强制性规定，依法应认定无效。因合同无效，华创达公司依法应向庄天贵、卢向庚返还收取的租赁保证金60300元。关于庄天贵、卢向庚请求要求华创达公司赔偿一倍的租赁保证金60300元因缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。关于华创达公司的反诉请求，因租赁合同认定无效，其要求庄天贵、卢向庚承担违约经济损失赔偿金亦缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、庄天贵、卢向庚与深圳市华创达投资管理有限公司签订的《厂房租赁合同书》无效；二、深圳市华创达投资管理有限公司于本判决生效之日起三日内向庄天贵、卢向庚返还租赁保证金60300元；三、驳回庄天贵、卢向庚的其他诉讼请求；四、驳回深圳市华创达投资管理有限公司的全部反诉请求。如深圳市华创达投资管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1356元，反诉费515元，共计1871元，由庄天贵、卢向庚承担555元，深圳市华创达投资管理有限公司承担1316元。
上诉人华创达公司不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：1、撤销原审判决第一、二、四项，依法改判庄天贵、卢向庚向华创达公司承担未履行提前三个月书面通知的违约经济损失赔偿金90420元；2、变更原审判决第三项为驳回庄天贵、卢向庚的全部诉讼请求；3、判令庄天贵、卢向庚承担本案的一、二审诉讼费用。事实与理由：原审法院直接援引最高院司法解释来认定庄天贵、卢向庚与华创达公司所签订的《厂房租赁合同书》属于无效合同，适用法律明显错误。最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》并不属于法律、行政法规的范畴，原审判决将司法解释等同于法律、行政法规，并据此来认定双方所签订的租赁合同无效，不但法律依据严重不足，而且适用法律亦明显错误。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）》第四条的规定，原审判决适用《合同法》第五十二条第（五）款规定，主动审查认定合同当然无效，应必须是双方所签订的合同违反了全国人大及常委会制定的法律和国务院制定的行政规章，而且，还必须是违反了我国法律和行政法规中的强制性规定。本案中，原审判决在没有释明当事人双方所签订的租赁合同已违反了我国具体的法律或行政法规强制性规定的情况下，仅以双方所签订的《厂房租赁合同书》违反了最高院的上述司法解释，就强行认定双方所签订的租赁合同违反了我国法律、行政法规的强制性规定，属于无效合同，该认定在适用法律方面存在严重错误。原审法院在一审过程中，在庄天贵、卢向庚与华创达公司均未主张合同无效的情况下，在未告知双方当事人变更诉讼请求的情况下，就直接判定双方租赁合同无效，该做法违反了法定程序。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据规则若干规定》第三十五条的规定，诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。本案中，华创达公司与庄天贵、卢向庚在一审的整个过程中，包括庄天贵、卢向庚的起诉，华创达公司的应诉和提起反诉，以及双方的答辩内容，均是从双方所签订的合同合法有效来主张诉求的。原审法院根据案件情况作出合同无效的认定，而该认定明显与华创达公司与庄天贵、卢向庚的认定不一致，在该情况下，其应告知当事人任何一方可以变更诉讼请求。原审法院在未告知的情况下，就直接判定双方的合同无效，明显违反了上述司法解释。华创达公司要求庄天贵、卢向庚在提前终止合同的情形下，未依约履行提前通知的义务，依约承担违约责任，合法有据，理应得到支持。本案中，双方当事人签订的《厂房租赁合同书》是当事人双方的真实意思表达，并不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应依法认定合法有效。庄天贵、卢向庚在提前终止双方租赁合同的情况下，却未依约履行三个月书面通知的义务，其违约行为明显，致使华创达公司无法及时放租，只能在庄天贵、卢向庚提前解除合同搬迁之日开始放租，造成了华创达公司的损失。庄天贵、卢向庚理应承担《厂房租赁合同书》第六、八条所约定的违约责任。据此，华创达公司根据双方合同约定，没收庄天贵、卢向庚的租赁保证金，并要求其赔偿未提前三个月书面通知的违约损失赔偿金，完全合法有据，理应得到支持。综上所述，请求二审法院支持华创达公司的上诉请求。上诉人华创达公司在本案二审法庭调查时补充上诉事实和理由：涉案房产虽然没有房产证，但在一审时华创达公司提交了土地返还协议和租赁厂房合同书，现还提交关于水围甲工业区建筑工程消防设计的审批和备案意见，这些事实和一审时所提交的整个工业厂房其他企业已经获得营业执照，注册地址已经在涉案厂区的事实，华创达公司有理由认为政府部门已经允许涉案厂区用于出租，因此原审法院根据司法解释的相关意见认为涉案合同无效不妥，政府部门已经认可了这些商铺的出租行为，是作为一个事后的补救，而且这些房产没有影响规划，质量是过关的，通过了消防验收。
被上诉人庄天贵、卢向庚口头辩称，华创达公司不具备涉案房产出租的主体条件，不能提供涉案房产的合法租赁许可手续、消防验收合格手续以及环保许可手续，包括排污许可证，原审法院认定双方的厂房租赁合同书违背了国家法律的强制性规定，依法认定无效，事实清楚，法律依据充分。合同的有效或者无效是法院作出判决的前提，法院有权根据查明的事实并结合法律直接对合同的效力作出认定，不受当事人的主张的约束。根据合同法的规定，无效合同自始没有法律效力，因为合同无效，导致华创达公司不能提供合法的租赁手续，使庄天贵、卢向庚无法办理合法的营业手续、开设经营帐号、给客户出具税务发票，在经营期内两次遭到宝安区安防办的查处和整改，最终由于无法正常经营，被迫关门停业，损失惨重，所以庄天贵、卢向庚认为原审判决认定事实清楚，证据确凿充分，适用法律得当，应当予以维持。华创达公司的上诉请求及上诉理由缺乏事实和法律依据，应当予以驳回。
经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。涉案房产的建设单位未取得建设工程规划许可证即进行建设，违反了上述法律规定，原审判决依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，认定在未取得建设工程规划许可证情形下出租涉案房产的行为无效，符合法律规定，本院予以维持。华创达公司主张涉案《厂房租赁合同书》有效，理由不能成立，本院不予支持。
涉案《厂房租赁合同书》无效，原审依据合同无效处理原则判决华创达公司返还所收取的租赁保证金给庄天贵、卢向庚，处理正确，本院予以维持。因合同无效，华创达公司上诉要求庄天贵、卢向庚依据合同承担违约责任，缺乏合同依据，本院不予支持。
虽原审法院未就合同效力向双方当事人行使释明权，但并未影响对本案的正确判决，亦未侵害当事人的民事权利和诉讼权利，在本案确定涉案《厂房租赁合同书》无效后，华创达公司完全可另循途径解决因合同无效对其可能造成的损失。
综上，上诉人华创达公司的上诉请求理由不能成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费3314元，由上诉人深圳市华创达投资管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 粤 芳
审 判 员 赵 霞
代理审判员 张 睿
二〇一三年四月十五日
书 记 员 刘司元（兼）