重庆市云阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）云法民初字第04273号
原告刘小蔓，女，汉族，住重庆市云阳县青龙街道移民大道***号。
委托代理人林雄、王小平，重庆洲同律师事务所律师。特别授权。
被告重庆绿森实业有限公司。
法定代表人潘有高，系该公司董事长。
委托代理人张皓翔，重庆竞立律师事务所律师，特别授权。
委托代理人潘金明，男，汉族，1959年6月20日出生，住福建省福清市海口镇金墩77号，系公司副总，特别授权。
原告刘小蔓与被告重庆绿森实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月30日立案受理后，依法由审判员沈阳东独任审判，适用简易程序并于2015年12月15日和2015年12月21日公开开庭进行了审理。原告刘小蔓的委托代理人王小平，被告重庆绿森实业有限公司的委托代理人张皓翔、潘金明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘小蔓诉称，原、被告签订商品房买卖合同，由原告购买地点位于绿森名都1-18-3房屋，房款245129.00元，合同第十三条关于办理产权登记约定第二款预售商品房在本商品房交付使用之日起60日，由原、被告双方向房屋所在地，土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。被告收钱、收取资料后，直到2014年8月22日才取得房屋登记机构办理产权登记的受理单，按合同约定，被告应承担已付房款日万分之三的违约金。现原告起诉请求：“1.判决被告支付违约金16104.90元；2.诉讼费由被告负担。”
被告重庆绿森实业有限公司辩称，原告于2014年6月3日才交付土地测绘费，2014年8月9日就已取得房屋登记机构办理产权登记的受理单，如非要按违约处理，请求对违约金的计算标准予以调整。
经审理查明，原告刘小蔓（乙方）与被告重庆绿森实业有限公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定：第三条：本商品房座落为重庆市云阳县双江镇移民大道618号1-18-3；第四条：本商品房为清水房，总成交金额为245129.00元……第十三条：2.预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；3.甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记，由乙方委托甲方办理的，乙方应将办理本商品房产权登记需有乙方提供的资料提供给甲方；4.如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：（2）逾期超过叁拾日后，乙方有权解除合同，乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之零点壹向乙方支付违约金，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之叁的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金；第二十三条：本合同中的已付房价款，是指购房者已向房地产开发企业支付的房价款（包括订金），如系按揭购房的，应包括已向甲方支付的银行按揭款。另外双方的合同补充协议载明：8.乙方收楼时向甲方提交办理房产证的有关资料和证明文件，并及时交清全部房款和办理产权证所需的税费（包括房屋公共维修基金、契税等），乙方未提交或未交清房款及相关税、费的，甲方不予办理房屋产权证，并有权顺延交楼时间，直至乙方交清所有款项，由此给乙方造成的损失，由乙方自行承担，甲方概不负责。
合同签订后，原告按约交纳了房款，2013年11月14日，绿森名都1、2、3、4号楼取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证。2014年6月3日，原告向被告交纳办理房屋产权证所需的测绘费74.00元。2014年8月9日，被告取得由云阳县国土资源和房屋管理局对原告房屋登记的业务受理通知书。
上述事实，除有原、被告的陈述外，还有原告身份证复印件、被告市场主体登记注册基本情况复印件、重庆市商品房买卖合同复印件、收据复印件、业务受理通知书复印件、被告组织机构代码证复印件、营业执照复印件等证据在卷佐证。上述证据客观真实，并能够相互印证，本院予以采信，对其证明的事实，本院予以确认。
本案的争议焦点：一、被告是否应承担违约责任？
原、被告在合同第十三条中约定“在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”。又在补充合同第8条中约定：“乙方收楼时向甲方提交办理房产证的有关资料和证明文件，并及时交清全部房款和办理产权证所需的税费（包括房屋公共维修基金、契税等）乙方未提交或未交清房款及相关税、费的，甲方不予办理房屋产权证，并有权顺延交楼时间，直至乙方交清所有款项，由此给乙方造成的损失，由乙方自行承担，甲方概不负责。”因原告在2014年6月3日才向被告交清测绘费，该事实足以证明原告未按合同的约定按时足额向被告支付办理产权证所需的款项，为此被告在原告交清款项前有权拒绝为原告办理产权登记。在原告交清测绘费后，被告亦未在60日内获得业务受理登记，构成违约。故被告应当承担违约责任。
二、违约金应当如何计算？
原告认为，违约金应从竣工验收备案登记之日后满60日起计算至原告获得业务受理通知书之日止，按约定标准计算。
被告认为，计算期间过长，标准过高，要求依法予以调整。
本院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原告未能向本院举示其实际损失的依据，现被告认为过高，本院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则等综合认定。原、被告在合同中约定“甲方按日向乙方支付已付房价款万分之叁的违约金”，虽然系双方真实意思表示，但由于被告已及时将房屋交给原告，原告接房后已对房屋享有占有、使用、收益等权利，期间亦未曾向开发商催办过房产证。因此，逾期办证给原告造成的实际损失较小。且办理房屋产权证的行为需由原、被告及政府部门相互配合才能完成，被告虽有违约行为，但导致本案逾期办证的作用因素较多，在原告未能举示损失依据的情形下，若完全按双方约定的违约标准要求被告承担违约损失并不合理。现被告当庭请求对违约金予以调整，本院认为在未对原告造成实际损失的情况下，适当的使开发商减责，既符合公平原则，又有利于房地产市场的顺利、有序发展，同时为了防止原、被告矛盾的升级，引导被告与更多的购房户协商解决，故对被告请求对违约金予以调整的辩称意见，本院予以支持，并将违约金的计算标准酌情调整为“按已付房价款的万分之一计算违约金”。同时，根据合同的约定，被告在原告交清办理房屋产权证的费用前有权拒绝为其办理，故本案计算违约金的期间应为原告交清测绘费后满60日之日起至原告取得业务受理通知书之日止，即2014年8月3日至2014年8月9日，共计7天，由此计算被告应支付的违约金为245129.00元×1?×7天＝172.00元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告重庆绿森实业有限公司于本判决生效后十五日内向原告刘小蔓支付违约金172.00元；
二、驳回原告刘小蔓的其他诉讼请求。
案件受理费203.00元，减半收取101.50元，由原告负担71.50元，被告负担30.00元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费，又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 沈阳东
二〇一五年十二月二十一日
书记员 叶 欣