上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终4461号
上诉人（原审被告）上海悦昌置业有限公司。法定代表人蒋元昌，董事长。委托代理人谢孟林，上海市君和律师事务所律师。委托代理人姚尚宏，上海市君和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）宋凤春，XX年XX月XX日生，汉族。被上诉人（原审原告）杜娟娟，XX年XX月XX日生，汉族。上列两被上诉人之共同委托代理人朱彦璇，上海关天律师事务所律师。原审第三人上海农村商业银行股份有限公司奉贤支行。负责人邱鹤良，行长。委托代理人陆锦安。原审第三人上海市住房置业担保有限公司。法定代表人张景载，董事长。委托代理人梁博雯。委托代理人陆颖。上诉人上海悦昌置业有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2016）沪0120民初733号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月18日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年5月3日公开开庭进行了审理，上诉人上海悦昌置业有限公司的委托代理人谢孟林，被上诉人宋凤春、杜娟娟的共同委托代理人朱彦璇，原审第三人上海农村商业银行股份有限公司奉贤支行的委托代理人陆锦华到庭参加诉讼，原审第三人上海市住房置业担保有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原审法院认定，2014年6月29日，宋凤春、杜娟娟与上海悦昌置业有限公司（以下简称“悦昌公司”）签订《上海市商品房预售合同》一份，以总价人民币645,000元（以下币种均为人民币）的价格购买悦昌公司预售的位于上海市奉贤区XX路XX弄”XX苑”X号X层XX室住房（以下简称“涉案房屋”）一套。合同第十一条约定：甲方（悦昌公司）定于2015年6月30日前将该房屋交付给乙方（宋凤春、杜娟娟），除不可抗力外。合同第十二条约定：甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方……逾期超过60天，乙方有权单方面解除合同。合同第十九条约定：乙方行使本合同条款中约定的单方面解除合同的权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方书面通知起60天内将乙方已支付的房价款（包括利息，利息按中国人民银行的同期存款利率计算）全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的3%，在退还房价款时一并支付给乙方。合同签订后，宋凤春、杜娟娟于第二天即6月30日向悦昌公司支付购房首付款195,000元，并于2014年8月29日分别与悦昌公司及上海农村商业银行股份有限公司奉贤支行（以下简称“农商银行奉贤支行”）、上海市住房置业担保有限公司（以下简称“市住房置业担保公司”）签订《个人房屋抵押借款合同》及《住房公积金个人购房担保借款合同》各一份，向农商银行奉贤支行进行抵押借款150,000元和公积金贷款300,000元，合计450,000元，于同年9月25日付给悦昌公司。至此，宋凤春、杜娟娟完成了全部购房款的付款义务。嗣后，因悦昌公司未按预售合同约定的期限向宋凤春、杜娟娟交房，宋凤春、杜娟娟遂于2015年9月1日向悦昌公司发出书面解除合同通知，并于9月2日由悦昌公司签收。悦昌公司则以其已于2015年12月11日取得了《上海市新建住房交付使用许可证》，涉案房屋已可以交付为由，要求双方继续履行合同。农商银行奉贤支行确认，截至2016年2月20日，宋凤春、杜娟娟已还抵押贷款本金11,250元及利息12,755.93元，公积金贷款本金22,500元及利息17,554.34元,合计64,060.27元。原审审理中，宋凤春、杜娟娟共同提起诉讼，请求判令：1、确认编号为201400170998的《上海市商品房预售合同》已解除；2、解除宋凤春、杜娟娟与农商银行奉贤支行之间的编号为31111144151160的《个人住房抵押借款合同》；3、解除宋凤春、杜娟娟与农商银行奉贤支行、市住房置业担保公司及悦昌公司之间的《住房公积金个人购房担保借款合同》；4、悦昌公司退还宋凤春、杜娟娟已经支付的购房首付款195,000元及利息（按中国人民银行公布的同期贷款利率6%计算，自2014年6月29日起至还款之日）；5、悦昌公司退还宋凤春、杜娟娟已支付的按揭还的购房贷款及利息（按中国人民银行公布的同期贷款利率6%计算，自2014年11月11日起至还款之日）;6、悦昌公司承担违约责任，向宋凤春、杜娟娟支付总房价款645,000元的3%的违约金计19,350元。悦昌公司辩称：其已于2015年12月11日取得了《上海市新建住房交付使用许可证》，现在即可向宋凤春、杜娟娟交房；希望双方继续履行合同，并愿意按合同约定承担逾期交房的违约金。农商银行奉贤支行述称：宋凤春、杜娟娟至今一直在按照合同约定履行贷款的还款义务，如果宋凤春、杜娟娟坚持要解除相应的贷款合同，则希望在不损害己方利益的前提下，由法院依法判决。市住房置业担保公司提供书面意见述称：对于涉案房产纠纷，在贷款未结清的情况下，不同意任何包括注销该房屋上设立的抵押权等损害抵押权人利益的变动。原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案宋凤春、杜娟娟与悦昌公司间签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为有效。合同当事人应当按照约定履行各自的义务，同时也有权按照约定行使自己的权利。本案悦昌公司作为房地产开发商，在按约收取宋凤春、杜娟娟的全部购房款后，未能按约定的期限向宋凤春、杜娟娟交房，已构成合同违约。宋凤春、杜娟娟据此行使合同解除权，符合法律规定，应予支持。悦昌公司现确认2015年9月2日收到宋凤春、杜娟娟解除合同书面通知，故可确认双方之间的《上海市商品房预售合同》于2015年9月2日解除。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。现宋凤春、杜娟娟要求同时解除其与悦昌公司及农商银行奉贤支行签订的《个人房屋抵押借款合同》和宋凤春与悦昌公司及农商银行奉贤支行、市住房置业担保公司签订的《住房公积金个人购房担保借款合同》的请求，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故本案中，涉案的《上海市商品房预售合同》及《个人房屋抵押借款合同》、《住房公积金个人购房担保借款合同》被解除后，悦昌公司应当按合同约定返还向宋凤春、杜娟娟收取的购房首付款195,000元及宋凤春、杜娟娟已向农商银行奉贤支行归还的抵押贷款和公积金贷款本金合计33,750元,并赔偿以首付款195,000元为本金,自2014年6月30日起至实际还款之日止,按中国人民银行同期存款利率计算的利息及宋凤春、杜娟娟已经向银行归还的抵押贷款利息和公积金贷款利息合计30,310.27元。同时承担赔偿责任，向宋凤春、杜娟娟支付总房价款645,000元的3%的赔偿金计19,350元。悦昌公司亦应当向农商银行奉贤支行返还宋凤春、杜娟娟就《个人房屋抵押借款合同》、《住房公积金个人购房担保借款合同》发生的剩余的贷款及利息（以农商银行奉贤支行出具的还款明细清单为准）。诚然，在悦昌公司履行上述付款义务之后，农商银行奉贤支行及市住房置业担保公司应当及时涤除涉案的奉贤区XX路XX弄”XX苑”X号X层XX室房屋的抵押登记，以恢复该房屋的初始状况。对于宋凤春、杜娟娟要求悦昌公司承担因其诉讼而支出的律师费损失，无法律依据，不予支持。原审法院审理后于二〇一六年三月四日作出判决：一、确认宋凤春、杜娟娟与上海悦昌置业有限公司2014年6月29日签订的《上海市商品房预售合同》已于2015年9月2日解除；二、解除宋凤春、杜娟娟与上海悦昌置业有限公司及上海农村商业银行股份有限公司奉贤支行2014年8月29日签订的《个人房屋抵押借款合同》；三、解除宋凤春与上海悦昌置业有限公司及上海农村商业银行股份有限公司奉贤支行、上海市住房置业担保有限公司2014年8月29日签订的《住房公积金个人购房担保借款合同》；四、上海悦昌置业有限公司于判决生效之日起十日内退还宋凤春、杜娟娟购房首付款人民币195,000元,并赔偿宋凤春、杜娟娟以195,000元为本金，按中国人民银行同期存款利率计算，自2014年6月30日起至清偿之日止的利息损失；五、上海悦昌置业有限公司于判决生效之日起十日内退还宋凤春、杜娟娟就《个人房屋抵押借款合同》和《住房公积金个人购房担保借款合同》而向上海农村商业银行股份有限公司奉贤支行已实际支付(截至2016年2月)的贷款本金33,750元及利息30,310.27元合计64,060.27元；六、上海悦昌置业有限公司于判决生效之日起十日内向上海农村商业银行股份有限公司奉贤支行偿还宋凤春、杜娟娟就《个人房屋抵押借款合同》和《住房公积金个人购房担保借款合同》的剩余贷款（以上海农村商业银行股份有限公司奉贤支行出具的还款明细清单为准）；七、上海悦昌置业有限公司于判决生效之日起十日内给付宋凤春、杜娟娟赔偿金19,350元；八、上海农村商业银行股份有限公司奉贤支行及上海市住房置业担保有限公司自上海悦昌置业有限公司清偿全部贷款之日起七日内，向房地产登记部门办理奉贤区XX路XX弄”XX苑”X号X层XX室房屋的抵押登记的涤除手续；九、驳回宋凤春、杜娟娟的其余诉讼请求。如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5,675元，减半收取计2,837.50元，由上海悦昌置业有限公司负担。判决后，悦昌公司不服，上诉于本院称：根据上诉人与被上诉人签订的《商品房预售合同》，涉案房屋总价645,000元，其中被上诉人首付195,000元，办理住房按揭贷款450,000元；因上诉人未如期交房的，被上诉人有权退房，上诉人应返还被上诉人购房款，并赔偿损失，赔偿金额为总房款的3%；原审法院已经判令上诉人承担总房价3%的违约金，足以弥补被上诉人的损失，而被上诉人支付给银行的贷款利息，也是被上诉人的实际损失，在上诉人已承担了违约责任的情况下，又要求被上诉人支付贷款利息，缺乏法律依据；故上诉人请求撤销原审判决第五项，维持原审判决第一、第二、第三、第四、第六、第七、第八、第九项，改判驳回被上诉人要求上诉人返还已支付利息30,310.27元的原审诉讼请求。被上诉人宋凤春、杜娟娟共同辩称：不同意上诉人的上诉请求。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人农商银行奉贤支行述称：请求法院依法裁判。原审第三人市住房置业担保公司向本院递交书面意见称：对于涉案房产纠纷，在贷款未结清的情况下，不同意任何包括注销该房屋上设立的抵押权等损害抵押权人利益的变动。经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人就涉案房屋签订的商品房预售合同，系双方真实的意思表示，当事人均应恪守，否则应承担相应的法律责任。现因上诉人未按期交房致预售合同解除，根据履行情况和合同性质，被上诉人有权要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求上诉人赔偿损失，故原审法院依据相关司法解释之规定，判令上诉人返还被上诉人已支付之银行贷款利息，尚属合理，本院予以维持。退一步讲，即便利息损失系被上诉人的实际损失，则利息损失亦系被上诉人因上诉人违约行为所致损失之一，而非被上诉人的唯一损失，与上诉人承担的总房价3%的违约责任并不冲突，故上诉人的上诉意见，本院不予采纳。原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求，缺乏事实基础及法律依据，本院予以驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币5675元，由上诉人上海悦昌置业有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 顾 依
代理审判员 蒋庆琨
代理审判员 娄 永
二〇一六年六月十六日
书 记 员 胡 哲
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……