天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津02民终1677号
上诉人（原审被告）：天津昆仑兆业投资有限公司，住所地天津市河西区宁波道46号。
法定代表人：蒋传良，董事长。
委托诉讼代理人：商莹,女，该公司职员。
被上诉人（原审原告）：刘骏一。
委托诉讼代理人：赵玉安，天津谦公律师事务所律师。
上诉人天津昆仑兆业投资有限公司因与被上诉人刘骏一商品房销售合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院(2016)津0103民初5078号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月22日立案受理后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
天津昆仑兆业投资有限公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审的全部诉讼请求；2、案件诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人未按合同约定的期限支付尾款，依据合同约定，上诉人有权延迟或拒绝交付房屋，且上诉人的该行为不应视为逾期交付房屋，不承担延迟交付房屋的违约责任；2、涉诉楼3号楼虽已于2015年12月28日竣工验收合格，但系与1、2号楼作为一个整体进行开发的，另两个楼未竣工验收，不具备办理初始登记的法律条件，还不能办理房屋权属转移登记，无论按照法律规定还是合同约定，上诉人均没有违约，不应承担任何违约责任和损失。
刘骏一辩称，不同意上诉人的上诉请求，要求维持原判。
刘骏一向一审法院起诉请求：1、被告支付未按时交付房屋的违约金34041元（自2015年1月1日逾期交房的次日起至2016年5月31日立案之日合计515天，购房款1323469元*515天*万分之0.5）；2、被告支付未按时交付房屋的购房款利息131067元（自2015年1月1日至2016年5月31日合计515天，购房款1323469元*年利率7.02%*515天/365天）；3、被告给付不能在约定时间内办结房屋权属转移登记的违约金1323元（合同总价款1323469元*0.01%）；4、被告承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2013年7月27日，原告与被告签订了《天津市商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发建设的河西区湛江路20号浙昆大厦3号楼-209室房屋，房屋总价款1323469元，被告应于2014年12月31日之前将竣工验收合格的商品房交付原告，原告应于2013年8月3日之前一次性支付首付款1073469元，其余价款办理贷款。合同第五条约定：除遇不可抗力外，被告如未按约定日期交付商品房，逾期在90日内，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。超过上述期限的，合同继续履行，原告在向被告追究已付款利息的同时，被告还应每日按商品房价款的万分之0.5向原告支付违约金。合同第六条约定：原告如未按约定时间付款，逾期在30日内，被告有权追究逾期付款及其利息，利息自合同约定原告应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。超过上述期限的，按照附件六补充合同约定执行。合同第十二条约定：自初始登记完毕之日起365日内办结房屋权属转移登记，由于被告的原因，未能在上述期限内办结的，合同继续履行，被告应按商品房价款的0.01%向原告支付违约金。
合同签订当日，原、被告还签订了《附件六：商品房买卖合同补充协议》，该协议系被告提供的格式条款，其中第6条约定：原告申请贷款的，应于合同签署后七日内，保证办理完毕按揭贷款手续且贷款银行能将原告所贷款项足额支付被告。如原告个人原因或银行政策调整而无法获得银行全部或部分按揭贷款，原告则于收到被告或贷款银行的通知后7日以现金的方式一次性补足；如原告未在前述规定的时间内办理完毕相关手续或被告未能按期足额收到原告支付的房款，则视同原告逾期支付房款，原告需按照合同第六条及本补充协议的相应内容，承担逾期付款的违约责任；第10条约定：无论原告选择何种方式支付房款，如原告未能按合同约定的时间付款或交房前未付清购房款的，则被告有权延迟或拒绝交付房屋，且被告该行为不视为逾期交付房屋，被告不承担延迟交付房屋的违约责任，但原告补足购房款且支付迟延付款违约金后，被告应按合同规定及时安排交房。
合同签订后，原告在约定期限内交付了首付款，余款通过贷款于2013年10月14日支付被告。后被告未能按约定期限交付房屋，2015年初，原、被告就逾期交房问题签订了《补充协议书》，约定由被告赔偿原告自合同约定的交付时间起算，截至2015年5月15日的逾期损失，赔偿总额为38246元（计算方式以房屋购买价款为基数，援引原合同第五条第一款关于逾期责任的约定计算），被告实施预先赔偿的，视为承担了截至2015年5月15日的房屋逾期交付责任。后被告已按该约定履行完毕。
另查，被告已于2016年1月20日对涉诉房屋进行了竣工验收备案，但至今未办理初始登记；双方已于2016年1月27日将房屋交付手续办理完毕。
一审法院认为，原告与被告签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应全面履行合同义务。被告未按约定期限交付房屋，已构成违约，应承担违约责任，故被告应按合同第五条约定标准支付原告截至实际交付房屋之日止的已付款利息及违约金。因截至2015年5月15日及之前的逾期损失被告已赔付完毕，故剩余逾期损失应自2015年5月16日起计算；被告于2016年1月20日对涉诉房屋进行了竣工验收备案，已具备交付条件，被告自认双方于2016年1月27日将房屋交付手续办理完毕，其虽主张曾通知原告于2016年1月23日收房，但并未提供相应证据予以证明，一审法院不予采信，故剩余逾期损失应计算至实际交付房屋之日即2016年1月27日止。自2015年5月16日至2016年1月27日，期间共计257天，经计算被告应支付原告逾期交房违约金17006.58元，并应按照银行同期贷款利率支付原告已付款利息43911.60元。原告所主张超出上述期限及标准的违约金和利息，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。被告关于原告存在逾期付款的违约行为且被告逾期交房不构成违约的抗辩意见，其依据系原、被告签订的《商品房买卖合同补充协议》第6条有关约定。但该条款中有关“乙方申请按揭贷款的，应于合同签署后七日内，保证办理完毕按揭贷款手续且贷款银行能将乙方所贷款足额支付甲方”的约定，加重了原告一方的义务，因原告无法控制银行审核贷款的时间，且被告作为提供合同一方，未对格式条款中免除或者限制其责任的内容进行特别标识，且未举证证明其已通过其他合理方式对该格式条款予以提示或说明，故该条款应属无效。因此，关于被告该项抗辩意见，一审法院不予支持。
根据合同约定，被告应于2014年12月31日之前将竣工验收合格的商品房交付原告，因此涉诉房屋在此日期之前即应完成竣工验收。被告应在房屋竣工验收合格之日起三十日内申请房屋所有权初始登记，登记机构在受理登记申请之日起三十日内办结登记手续，按此计算，最迟2015年3月初被告应已完成该房屋的初始登记，按合同约定，被告应在此后365日内协助原告办结房屋权属转移登记，但其至今未协助办理，故应按商品房价款的0.01%向原告支付违约金132元。
被告天津昆仑兆业投资有限公司经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃当庭举证、质证及抗辩的权利，一审法院依法缺席审判。综上，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、自本判决生效之日起五日内，被告天津昆仑兆业投资有限公司支付原告刘骏一已付款利息43911.60元；二、自本判决生效之日起五日内，被告天津昆仑兆业投资有限公司支付原告刘骏一逾期交房违约金17006.58元；三、自本判决生效之日起五日内，被告天津昆仑兆业投资有限公司支付原告刘骏一逾期办理房屋权属转移登记的违约金132元；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3629元，由原告负担2298元，被告负担1331元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”因办理贷款等事宜涉及银行等案外人的工作流程，故作为合同乙方的被上诉人在办理贷款过程中，无法控制贷款银行的贷款流程及发放贷款的时间，基于此双方签订的商品房买卖合同补充协议关于申请贷款的约定，加重了被上诉人的义务，应属无效。上诉人未能将涉诉房屋按照合同约定的期限交付被上诉人，构成违约，应当承担逾期交房的违约责任。上诉人主张不承担逾期交房违约责任依据不足，本院不予支持。因涉诉房屋未在双方合同约定的期限内竣工验收并办理房屋权属转移登记，且双方在合同中明确约定了逾期办理产权登记的违约责任承担方式，一审法院据此判定上诉人承担逾期办理产权登记的违约责任符合合同约定，本院予以维持，上诉人的该项上诉请求依据不足，本院不予支持。
综上所述，天津昆仑兆业投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1323元，由上诉人天津昆仑兆业投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李国敏
代理审判员 孟 夏
代理审判员 苏美玉
二〇一七年四月十七日
书 记 员 穆 艺