江西省南昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0121民初3122号
原告：江西宏吉投资有限公司。住所地：江西省南昌县小蓝经济开发区富山大道1168号小蓝经济开发区管委会*楼****室。
统一社会信用代码：91360100759973588P。
法定代表人：赵长龙，该公司董事长。
委托代理人：熊涛，该公司职员。
被告：洪福才，男，1980年11月24日出生，汉族，户籍地：住江西省抚州市东乡县，现居住地：江西省南昌县。
第三人：金碧物业有限公司南昌分公司。住所地：江西省南昌市西湖区桃苑大街*号金源大厦*座*楼****室。
统一社会信用代码：913601006984660391。
负责人：黎龙，该公司总经理。
委托代理人：田雪霖，该公司员工。
原告江西宏吉投资有限公司（以下简称宏吉公司）诉被告洪福才、第三人金碧物业有限公司南昌分公司（以下简称金碧公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年11月24日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宏吉公司委托代理人熊涛、被告洪福才、第三人金碧公司委托代理人田雪霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宏吉公司诉称：原、被告双方于2015年8月7日签订《南昌县商品房买卖合同》，被告按揭贷款购买原告开发建设的南昌恒大城29栋1单元3003号房，向原告支付了首期购房款人民币173382元，原、被告与中国邮政储蓄银行股份有限公司南昌县支行三方就剩余房款人民币400000元签署了《中国邮政储蓄银行个人购房借款及担保合同》，原告作为保证人对被告的借款承担阶段性连带责任担保。因被告未按月偿还银行贷款，银行要求原告承担保证责任。2016年10月28日原告向银行支付被告未还的贷款本金、利息、罚息、复利合计人民币397713.17元。根据原、被告双方签订《南昌县商品房买卖合同》第七条及补充协议四第3条第（一）款第5项约定：买受人未按规定期限偿还贷款，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除本《南昌县商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：1、解除原、被告双方签订的合同编号为2015-024701的《南昌县商品房买卖合同》；2、判令被告已支付的购房款人民币173382元归原告所有，并向原告支付逾期付款违约金人民币3977元；3、判令被告承担原告代为支付的贷款利息、罚息、复利等费用损失共计人民币6609.06元。本案诉讼费用由被告承担。对第三人金碧公司所述的事实与实际一致，因原告诉请中要求没收被告全部首付款，如原告的诉请得到支持，则由被告直接向第三人偿还借款。如本案生效判决中有应当返还被告的合同款，原告同意在该金额中向第三人支付相应借款。
被告洪福才辩称：不同意解除合同，我还是想要房子，也原因支付剩余的房款希望原告能给我3个月的宽限期。我向第三人所借的120000元用于支付房屋首付款现已归还60000元本金。对于原告诉请二中主张的违约金我认可，但不同意没收首付款。如果原告要解除合同我就不同意承担诉请三中的金额。对于第三人要求解除与我的借款合同的要求我不同意，因为合同还没有到期，我也原因继续履行借款协议。
第三人金碧公司辩称：2015年8月7日，我公司与被告签订《借款协议》（编号：HDC874），约定由申请人向被告提供无息借款人民币120000元，用于被告向原告支付其认购的南昌恒大城29栋1单元3003号房的购房款，还款方式为2016年2月5日、2016年8月5日、2017年2月5日、2017年2月28日前分别归还30000元、30000元、30000元、30000元。此外，被告还向我公司及原告书面承诺：被告未按期归还借款的，原告有权以拍卖、出租等方式处置房屋。协议签订后，我公司如数支付了借款。但因被告拒绝履行商品房买卖合同，导致原告起诉至法院解除商品房买卖合同，同时被告也未能如期向我公司履行还款义务。我公司与被告订立的借款协议是基于原被告签订的商品房买卖合同，且借款合同明确约定借款目的系用于支付购房款。若商品房买卖合同被解除，则我公司借款的目的也不复存在，所借款项应当直接返还给我公司。此外，若商品房被原告收回，也会直接损害我公司的权益。为维护我方自身合法权益，特申请以第三人的身份参加诉讼，请求：1、解除第三人与被告的借款协议（编号：HDC874）；2、判令被告返还第三人借款60000元或由原告按照前述标准直接向申请人返还全部借款。
经审理查明：2015年8月7日，被告洪福才（买受人）与原告宏吉公司（出卖人）签订合同编号为2015-024701号《南昌县商品房买卖合同》，约定：被告购买原告开发的南昌恒大城29栋1单元3003号房屋一套。付款方式及期限：买受人于2015年8月7日前支付首期房款173382元，余款400000元须在2015年8月7日前办理银行按揭，并同时交清所有办理银行按揭所需资料。合同第七条约定：买受人逾期付款的违约责任：（2）逾期超过180天后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。合同附件四的《合同补充协议》第三条第（一）款第5项约定：在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利，（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还；同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。…。补充协议第四条第1项约定：本合同第七条适用于银行按揭付款方式。同日，被告洪福才与第三人金碧公司签订编号为HDC874号的《借款协议》，协议约定：1、被告向第三人借款120000元用于购买南昌恒大城29栋1单元3003号房；2、被告应于2016年2月5日、2016年8月5日、2017年2月5日、2017年2月28日前分别归还30000元、30000元、30000元、30000元。3、因本协议约定所购房屋的买卖合同解除，或房屋涉及诉讼、被查封及被法院强制执行的，第三人与被告双方的借款关系立即终止，被告需立刻归还全部借款。借款协议签订后，被告洪福才出具《付款委托书》一份给第三人金碧公司，第三人据此授权将人民币120000元支付至原告的指定账户。2015年7月23日，原告与被告洪福才及案外人中国邮政储蓄银行股份有限公司南昌县支行（以下简称邮政银行）办理了400000元的20年贷款期限的按揭贷款手续，即签订了《中国邮政储蓄银行个人购房借款及担保合同》，原告作为保证人对被告的400000元贷款提供阶段性连带保证担保。该笔贷款已于2015年9月25日发放。自2016年7月25日起，被告洪福才按揭贷款开始逾期。2016年10月28日，邮政银行扣划原告账户内397713.17元（其中本金391104.11元，利息、罚息、复利等共计6609.06元）用于结清被告洪福才所欠款项。
另查明，截至庭审之日止被告洪福才已归还第三人金碧公司借款人民币60000元。
以上事实有原告提供的《南昌县商品房买卖合同》、《中国邮政储蓄银行个人购房借款及担保合同》、《关于洪福才个人住房贷款代偿扣划的情况说明》、中国邮政储蓄银行个人贷款还款单、中国邮政储蓄银行个人贷款结清证明、特种转账借方凭证，第三人提供的《借款协议》、付款委托书、中信银行进账单、财务记账凭证等证据予以证实。
本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，原、被告双方签订的《南昌县商品房买卖合同》（本合同）第七条已约定被告逾期付款的违约责任，并在附件四《合同补充协议》的第四条第1项约定本合同第七条适用于银行按揭付款方式，而附件四的《合同补充协议》第三条第（一）款第5项再次约定被告未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致原告承担了保证责任的，原告有权解除合同，收回房屋，且被告所交的全部款项不予退还。合同附件四的《合同补充协议》系格式条款。该格式条款中关于“买受人所交的全部款项不予退还”的条款约定，加重了被告应承担的责任，排除了被告要求返还所交首付购房款的权利，应属无效。虽然合同附件四中加重被告承担责任的条款无效，但原、被告签订的编号为2015-024701号《南昌县商品房买卖合同》的其他条款，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。本案中，被告按本合同约定办理了购房款400000元的银行按揭贷款，但被告未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致原告承担了397713.17元的保证责任。因此，被告的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。故原告主张解除编号为2015-024701号的《南昌县商品房买卖合同》，理由正当，于法有据，本院予以支持。关于原告请求被告支付逾期付款违约金人民币3977元的诉讼请求，本院认为，双方对逾期付款违约责任有约定的，应从其约定。根据合同约定，“出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1％向出卖人支付违约金”，被告逾期尚未支付的房款总额为人民币391104.11元，故应按该数额的1%计算违约金，违约金应为3911元。被告的违约行为，致使原告代偿被告贷款利息、罚息、复利共计6609.06元，故原告要求被告赔偿损失费用计人民币6609.06元，理由正当，于法有据，本院予以支持。因原、被告约定的附件四中加重被告承担责任的条款无效，故原告主张被告已支付的购房款归原告所有，本院不予支持。因2015-024701号《南昌县商品房买卖合同》被解除，第三人据此主张解除编号为HDC874号《借款协议》，符合第三人与被告双方之间的合同约定，本院予以支持。第三人主张被告返还借款60000元或由原告按照前述标准直接向第三人支付，本院认为，原被告之间的购房合同以及被告与第三人之间的借款合同已被解除，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，因此一方面被告可要求原告返还购房首付款（即173382元），另一方面第三人可要求被告返还借款（即60000元），若被告怠于行使债权，第三人据此可以自己名义代为行使被告的债权，故本院对第三人请求被告返还借款本金、原告承担连带返还责任的诉讼请求予以支持。为此，根据《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第七十三条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告江西宏吉投资有限公司与被告洪福才于2015年8月7日签订的编号为2015-024701号的《南昌县商品房买卖合同》；
二、被告洪福才应在本判决生效之日起十日内支付原告江西宏吉投资有限公司逾期付款391104.11元的违约金计人民币3911元；
三、被告洪福才应在本判决生效之日起十日内赔偿原告江西宏吉投资有限公司代为清偿被告贷款利息、罚息、复利共计6609.06元；
四、解除被告洪福才与第三人金碧物业有限公司南昌分公司于2015年8月7日签订的编号为HDC874号的《借款协议》；
五、被告洪福才在本判决生效之日起十日内返还第三人金碧物业有限公司南昌分公司借款本金人民币60000元；
六、原告江西宏吉投资有限公司对上述第五项承担连带清偿责任；
七、驳回原告江西宏吉投资有限公司其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10184元、保全费3387元，共计13571元，其中由被告洪福才承担12921元，由第三人金碧物业有限公司南昌分公司承担650元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。
审 判 长 朱 琳
人民陪审员 谢小青
人民陪审员 李 娟
二〇一七年三月十日
书 记 员 刘文莉