广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终2767号
上诉人（原审原告）：谢国新，男，1939年2月7日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。
委托诉讼代理人：罗春宝，广东中亿律师事务所律师。
委托诉讼代理人：欧阳艳君，广东中亿律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：中山市吉雅房地产开发有限公司，住所地广东省中山市三乡镇中心市场6栋33-34号。
法定代表人：张其。
委托诉讼代理人：张嘉慧，女，系该公司员工。
上诉人谢国新因与被上诉人中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法三民一初字第1069号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
上诉人谢国新上诉请求：撤销（2015）中一法三民一初字第1069号民事判决，支持谢国新一审诉讼请求。事实和理由：一、张其长期生活在失去自由的监管中，其记忆出现偏差是可以理解的。由于吉雅公司系列案涉案人数众多，交易金额巨大，张其不可能对每次的交易细节一一记录。上诉人提供的其买车房的合同原件及支付合理对价的凭证，正好印证了张其之后称谢国新系真实购买车位的陈述。二、涉案2600000元购房款中，有1300000元是上诉人转账支付，另外1300000元按照张其的要求现金支付，上诉人提交了转账记录和现金支付凭证，在没有相反证据的情况下，不应否定其证明力。三、涉案车位的合同面积和平面图面积存在误差合乎情理。首先，涉案车位在商品房预售许可证上登记的面积就是2400平方米，双方签订合同自然应当按照该数据进行书写。而平面图的面积是事后实际测量得知，二者的差别在合同签订时根本无法预知。其次，合同中约定2400平方米是套内面积，而平面图中2600多平方米是建筑面积。四、张其所称“当时”并未交付是指2005年11月17日上诉人向被上诉人购买9号楼A号，10号楼B号，11号楼C号车位时，被上诉人并未立刻向上诉人进行交付。但被上诉人拖延到2006年6月15日才向上诉人交付，被上诉人已向上诉人出具了交接证明。不能依据张其的供述认定被上诉人没有向上诉人进行交付。五、根据相关法律规定，税费应在办理房地产权的时候向税务局交纳，被上诉人并没有依法为上诉人办理房地产权证，上诉人当然有权暂不支付相关税费。另案部分业主提供了交纳税费收据，但仅是由被上诉人收取，被上诉人并未替他们转交至税务局。上诉人与被上诉人之间关于税费的约定为办理过户时被上诉人再向上诉人收取税费。当时吉雅花园商品房的单价并没有一审判决所称的1500元之高，车位的单价比商品房低是正常的市场规律。六、上诉人在购买车位后，曾多次主张过使用权和所有权。涉案车位已经交付但确实没有使用。上诉人购买车位是为了投资，而不是以自用为目的。七、中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决所附的非法吸收公众存款明细表、虚假按揭物业明细表中，未涉及到本案上诉人谢国新，也未涉及诉讼房产。另外，中山市公安局经侦支队于2011年5月10日作出《关于对吉雅花园车位购买情况进行说明的函》，确认了上诉人曾经对涉案车位明确提出过权利主张，而家泰公司2011年10月份才接受吉雅花园。由此可见，上诉人与被上诉人之间存在真实的房产买卖合同关系，且该买卖合同已经真实履行。八、梁某与被上诉人的商品房预售合同纠纷与本案有显著不同，不应借鉴参照，盲目依据该案对本案事实进行推断。1.梁某不能提供合同原件，但本案上诉人持有合同原件，证明其买受事实；2.梁某案总价款1503944元，均系现金支付，且一次性付清。但本案中上诉人银行转账1300000元，另现金支付1300000元，上诉人已支付购房款是客观的，不应草率否定其效力；3.上诉人并未被列入非法借贷名单，也没有参与张其的非法集资活动，在上诉人与非法借贷行为没有任何关联的情况下，其购房行为的合法性和有效性不应被推翻；4.上诉人是中山市中粮外贸发展有限公司的高层人员，资金实力雄厚，上诉人已经提交了资金流水明细予以证明，涉案1300000元现金对上诉人而言完全不构成障碍；5.上诉人购买的是吉雅花园9号楼A号、10号楼B号、11号楼C号的全部车位，无论怎样编号分割，对于谢国新而言，其权利范围都是清晰、明确的，不存在任何争议；6.本案所涉车位没有案外人主张权利，在被上诉人放弃答辩，并且没有案外人提出异议的情况下，不应驳回上诉人的诉讼请求；7.梁某购买的车位单价为每平方米800元，明显低于正常的市场价格，但本案中上诉人购买单价为每平方米1100多元，与市场价基本吻合。
被上诉人吉雅公司答辩称，确认上诉人陈述的真实性。
上诉人谢国新向一审法院起诉请求：吉雅公司协助谢国新办理位于中山市××乡镇××楼××号车房的房地产权属证书。
一审法院认定事实：2005年11月17日，谢国新与吉雅公司分别为买受人、出卖人签订《广东省商品房买卖合同》一份，约定谢国新向吉雅公司购买其开发的位于中山市××乡镇××楼××号车房，该商品房合同约定建筑面积为900平方米，单价为每平方米1083.33元，总金额为975000元；付款方式为一次性付款，总楼价975000元该业主于签署《商品房买卖合同》前已付清；出卖人应当在2006年5月30日前，将经验收合格的商品房交付给买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，逾期买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金；合同还约定了其他事项。签订合同当日，上述车房办理了中山市商品房销售合同备案登记。2005年11月23日、24日，谢国新通过工商银行向张其转账支付款项共计1300000元，吉雅公司于2005年11月24日向谢国新开具了收到购买吉雅花园9号楼A号车房款975000元的收据。一审庭审时谢国新述称，谢国新共向吉雅公司购买吉雅花园9号楼A号车房、10号楼B号车房、11号楼C号车房，车房总面积为2400平方米，总价款为2600000元；签订合同之前或当日，谢国新已以现金方式向吉雅公司支付购买车房款1300000元，现金及转账方式共向吉雅公司支付了全额车房款2600000元。谢国新认为，其已依约向吉雅公司支付了全部车房款，但吉雅公司一直未为谢国新办理房地产权属登记证书，遂于2015年9月28日诉至一审法院，主张前述实体权利。
中山市商品房合同资料证明表载明，涉案的中山市××乡镇××楼××号车房，建筑面积为900平方米，购房总价为975000元，签约日期为2005年11月17日，于2005年11月17日登记备案在谢国新名下。
吉雅公司及其法定代表人张其等人因涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，张其于2008年3月14日被羁押，同年3月15日被监视居住，同年3月25日被刑事拘留，同年4月25日被逮捕。中山市人民检察院以中检刑诉［2009］97号起诉书指控吉雅公司及其法定代表人张其等人犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪于2009年7月30日向中山市中级人民法院提起公诉。中山市中级人民法院于2010年4月29日作出（2009）中中法刑二初字第47号刑事判决，张其、林华荣、梁华娣、梁伟坤提出上诉。广东省高级人民法院于2010年7月20日作出（2010）粤高法刑二终字第167号刑事裁定，撤销原判，发回重审。中山市中级人民法院依法另行组成合议庭对上述案件进行了重新审理，并于2011年6月9日作出（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决，判处吉雅公司及其法定代表人张其犯非法吸收公众存款罪、骗取贷款罪。张其不服，提出上诉。广东省高级人民法院经审理后，于2011年7月28作出（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。已生效的中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决的认定，“在借款过程中，吉雅公司与部分借款人签订了大量虚假的商品房买卖合同，将吉雅花园、综合市场、吉雅商住楼等商品房、商铺的销售登记备案至出借人名下作为还款保障……”。中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决书所附的非法吸收公众存款明细表、虚假按揭物业明细表中，未涉及到本案谢国新，虚假按揭物业明细表也未涉及涉讼房产。中山市公安局于2008年5月8日以山安经协押字[2008]02005号文书对涉讼房产进行了查封。
另查：梁某、郑某、谢某、侯某、谢国新于2011年12月30日向一审法院起诉[案号为（2012）中一法三民一初字第67—124号共57件案]，主张于2005年11月至2006年7月期间向吉雅公司购买位于中山市××乡镇××楼地下车位（面积合计8426.93平方米），请求吉雅公司继续履行与其签订的商品房买卖合同，协助其办理所购车位的房地产权属证书。一审法院经审理后认为，梁某对合同的签订、履行等过程的陈述相互矛盾，可认定双方并不存在真实的车位买卖事实，且梁某未能证明其实际支付了购买车位款，其向张其出借款项的可能性远大于其购买车位的可能性。因梁某与吉雅公司买卖车位的基础法律关系不存在，其诉讼请求一审法院不予支持。因此，一审法院于2013年3月6日作出广东省中山市第一人民法院(2012)中一法三民一初字第86号民事判决书，判决驳回梁某的诉讼请求。梁某不服判决向中山市中级人民法院提起上诉，中山市中级人民法院经审理后，于2013年8月5日作出（2013）中中法民一终字第433号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。后梁某等五人对其余56件案向一审法院提出撤诉申请，一审法院于2013年10月9日裁定准许撤回起诉。
一审法院在审理上述案号为（2012）中一法三民一初字第67—124号共57件案件时查明：梁某等五人在庭审过程中陈述：梁某等五人商量一起向吉雅公司购买吉雅花园的车位，购买车位前现场查看过车位情况，当时车位没有划分，也没有编号，有零星的业主在使用，但不清楚车位是否出售给其他人；一审法院现场查看时车位的编号是梁某等五人购买车位后，由物业公司划分的，所以与他们购买的车位编号不一致；签订合同后因登记备案需要，梁某等五人将合同交给吉雅公司，仅收取备案登记表；吉雅公司已于2006年将车位交付给梁某等五人使用，梁某等五人并未使用过车位，但曾经向物业公司主张过车位的所有权；除谢国新通过转账支付了1300000元外，其他购房款均为现金支付；未支付相应办证费用。
为查清案件事实，一审法院曾于2012年3月16日到监狱就本案事实向张其进行询问。张其陈述：梁某等五人不是真实购买车位的，而是由梁某一人借款给张其，其他人是梁某组织过来的，张其向梁某借款的金额大概为车位登记价值的一半。此后，张其于2012年6月18日的书面答辩意见及吉雅公司委托代理人张嘉慧于2012年9月6日的庭审答辩均称梁某等五人系真实购买车位。2012年11月22日，一审法院向吉雅花园的物业管理公司进行询问，物业公司反映：涉案车位的划线编号原来就有，并非现物业公司划编；除十几户业主主张过车位的所有权外，没有其他人主张权利，直至2012年看到法院通告才知道有五人主张全部车位权利。2013年2月7日，一审法院再次向张其核实案件情况，张其陈述：车位有的是2005年或2006年完工，有的是2007年完工，第三期（7、8号楼）做完没划线，其它已划线，实际的划线编号在出售之前已经部分划好用于出租，后来吉雅物业公司也有划线的行为；梁某等五人是到售楼部签订合同的，售楼部给了梁某等五人一份合同；付款是签订合同后付款，没有支付现金，全部是转账；购买车位前梁某等五人看过车位现场，并且知道当时已经出售了10多个车位，必须由梁某等五人收购回来；此后因车位出租给其他人使用，所以吉雅公司一直没有交付车位给梁某等五人。
又查：谢国新提供一份吉雅公司于2006年6月15日出具的《车房交付使用证明》复印件，内容为：2005年11月17日，谢国新向本公司购买吉雅花园9号楼A号、10号楼B号、11号楼C号车房，套内面积共2400平方米，并为此与公司签订了三份商品房买卖合同，本公司已收到谢国新现金支付130万元，银行转账130万元，合计260万元购房款。本公司现将谢国新购买的吉雅花园9号楼A号、10号楼B号、11号楼C号车房交付给其使用。2011年10月1日，谢国新与中山市家泰物业管理有限公司（简称家泰公司）签订一份《协议书》，约定谢国新将其位于中山市三乡镇吉雅花园9号楼22、23、24幢900平方，10号楼25、26、27幢900平方，11号楼28、29幢600平方，合计2400平方米停车位授权家泰公司进行物业管理并收取相关费用，由家泰公司每月向谢国新支付费用，标准为每月每平方米2元，合计4800元。
本案在审理过程中，一审法院于2015年12月3日到涉案的中山市三乡镇吉雅花园现场测量谢国新所购车房并张贴通知，经测量，实测面积9号楼A号车房为994.52平方米，10号楼B号车房为953.23平方，11号楼C号车房为653平方米，合计2600.75平方米，与中山市城建档案馆的房产平面图标注面积一致，车房备案面积（2400平方米）比实测面积少200.75平方米。张贴的通知内容为告知该车房业主或使用人一审法院处理该车房如认为可能涉及其利益，在通知张贴之日起七日内向案件审理部门提出请求。期满后未有第三人向一审法院提出书面申请。
一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。谢国新与吉雅公司均确认谢国新向吉雅公司购买涉案车房并支付了相应车房款的事实，但上述事实存在以下疑点：
第一，吉雅公司的法定代表人张其的陈述前后不一致，可信度不高。在初次答复一审法院询问时，张其称梁某等五人不是真实购买车位，而是借款行为；此后张其改称梁某等五人系真实购买车位，前后矛盾。第二，从购房的资金来源来看，谢国新称共与吉雅公司签订三份商品房（车房）买卖合同，总价款为2600000元，其中1300000元系现金支付，但如此大数额现金来源没有任何银行取款记录，且无法解释从其他渠道取得如此大量现金的合理说法；而张其陈述上述购车房款均为转账支付，没有现金支付，与谢国新的陈述又不能吻合；此外，付款时间上也存在不合常理之处，谢国新与吉雅公司签订的合同中明确载明购车房款已于签署商品房买卖合同前付清，但谢国新转账支付车房款及吉雅公司开具的收据时间却在合同签订后七日，明显与交付购房款即开具收据的常理不符。如前所述，谢国新提供的证据并不能充分证明其就购买本案的车房支付了相应的对价。第三，谢国新所购买车房合同约定总面积和备案面积均为2400平方米，但实测总面积为2600.75平方米，与合同约定总面积和备案面积存在较大差距。第四，从车位的交付使用情况看，谢国新称已于2006年6月交付给其使用，并提供由吉雅公司出具的车房交付使用证明复印件（未提供原件），但张其称因车位已出租或出售，故并未交付使用，两者互相矛盾，故对谢国新主张车房已交付事实不予确认。第五，从已审理的吉雅系列案件看，一般真实交易有交纳税费，但谢国新不能提供交纳税费的证据；且据一审法院此前审理的案件显示，吉雅花园的房屋单价为每平方米1500元左右，一般而言，同一小区内，车位的单价应高于商品房的单价，而谢国新所购买的车位单价为每平方米1083元，明显远低于正常的市场价格，不合常理。第六，谢国新等五人在购买车位长达6年的时间内，从未主张过车位的使用权及所有权，此种情形完全不符合一个正常购买者应有的正常行为。第七，中山市中级人民法院作出已生效的（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决的认定，“在借款过程中，吉雅公司与部分借款人签订了大量虚假的商品房买卖合同，将吉雅花园、综合市场、吉雅商住楼等商品房、商铺的销售登记备案至出借人名下作为还款保障……”。综合上述疑点及分析，一审法院认为谢国新提供的证据证明的事实无法确认其是真实的购买车房人，谢国新向张其出借款项的可能性远大于其购买车房的可能性。谢国新与吉雅公司之间的商品房买卖合同的基础法律关系不存在，其要求吉雅公司继续履行合同的诉求不予支持。谢国新经一审法院依法释明后，仍坚持以继续履行合同为诉因，相应的诉讼风险由其自行承担。谢国新基于不存在基础法律关系的情形下而主张吉雅公司继续履行合同并协助其办理位于中山市××乡镇××楼××号车房的房地产权属证书的诉讼请求，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条之规定，判决：驳回谢国新的诉讼请求。一审案件受理费13550元（谢国新已预交），由谢国新负担。
本院二审期间，上诉人谢国新围绕上诉请求依法提交了证据：1.2016年4月22日南方都市报一份，拟证明涉案车位区域的商品房价格偏低，涉案车位价格并未远低于市场价格；2.中国银河证券股份有限公司中山营业部（以下简称银河证券中山营业部）出具的谢国新20**年2月22日至2005年12月1日资金流水一份，拟证明谢国新现金支付了1300000元购房款。本院依法向银河证券中山营业部调取了《关于中山营业部客户谢国新资金取出的情况说明》，本院组织当事人进行了质证，吉雅公司确认上述证据的真实性、合法性和关联性。因2016年4月22日南方都市报与本案争议事实无关联性，故被上诉人吉雅公司虽确认其关联性，但本院亦不予采信。本院对银河证券中山营业部出具的谢国新资金流水及情况说明予以采信。
本院另查明：（一）根据银河证券中山营业部出具的资金流水明细，谢国新在该营业部的资金账号（33×××79）于2005年11月16日无资金减少。该账号于2005年11月17日现金取出103254760元，同日另有基金资金减少500000元。根据银河证券中山营业部出具的《关于中山营业部客户谢国新资金取出的情况说明》，现金取出的103254760元系工行（即工商银行）支票转账。保证金取款凭证上客户填写的转出账户名：谢国新，工行存折账号：20×××68，具体转入的入款账户以工行支票转入进账单为准。基金资金减少的500000元为该资金账户当天发生申购基金委托的资金清算扣款。（二）一审诉讼中，一审法院认为谢国新向张其或吉雅公司出借款项的可能性远大于其购买车房的可能性，双方之间的法律关系应为民间借贷关系，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定向谢国新释明其可以变更诉讼请求，谢国新不同意变更诉讼请求。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案中谢国新虽主张其与吉雅公司存在商品房买卖法律关系，并提交了双方签订的商品房买卖合同文本，请求吉雅公司履行协助办理房地产权属证书义务。但吉雅公司法定代表人张其在接受一审法院询问时称双方之间不存在真实的买卖关系，系梁某等人借款给张其，涉案车位是还款的保障。虽然张其在其后的答辩意见中又称双方系真实购买车位，但鉴于生效的刑事判决已认定吉雅公司存在大量与借款人签订虚假商品房买卖合同，将商品房、商铺销售登记备案至出借人名下作为还款保障的行为。而吉雅公司法定代表人张其称本案系借贷关系，借款的金额大概为车位登记价值的一半，与生效刑事判决所认定的虚假房屋买卖的情形类似。故生效刑事判决虽没有认定谢国新与吉雅公司之间系虚假的房屋买卖合同关系，但不排除张其向一审法院所做的关于双方之间不存在真实买卖关系的陈述系真实陈述，谢国新与吉雅公司签订的商品房买卖合同亦存在系借款担保的可能性。故谢国新仅提交商品房买卖合同文本不足以证明双方之间存在真实的商品房买卖法律关系，其应当进一步举证证明其与吉雅公司之间存在真实的商品房买卖法律关系。
首先，真实的商品房买卖法律关系中，买受人应当按照合同的约定支付相应的购房款。本案中，谢国新主张本案吉雅花园9号楼A号车房和另案吉雅花园10号楼B号车房、11号楼C号车房总价款为2600000元，其通过银行转账1300000元，现金支付吉雅公司1300000元。故其应当举证证明其已按照合同的约定向吉雅公司支付了全部的购房款。本案中谢国新提交了其向吉雅公司法定代表人张其转账1300000元的转账记录，主张另外1300000元系合同签订当天或前一天现金支付，并提交了吉雅公司出具的收款收据。鉴于1300000元系大额款项，谢国新主张现金支付，应当就该款项的来源及交付方式作出合理说明。为此，谢国新提交了银河证券中山营业部出具的资金流水明细，拟证明其支付现金的资金来源。经查，合同签订之前一天该账户并无现金支出。根据银河证券中山营业部出具的说明，合同签订当天（2005年11月17日）支出的1032547.6元系转入谢国新工商银行账户，并非现金支取。另结合谢国新系通过工商银行向张其转账1300000元的事实，该1032547.6元的支取记录不能证明谢国新支取了大额现金向吉雅公司支付涉案购车房款。另当天基金资金减少的500000元为该资金账户当天发生申购基金委托的资金清算扣款，并未从该账户实际转出资金，亦不能证明谢国新支取了现金向吉雅公司支付涉案购车房款。谢国新主张其向吉雅公司现金支付1300000元，但如此大额现金来源无银行取款记录，且无从其他渠道取得该现金的合理说明，故本院对谢国新的该主张不予采信。
其次，谢国新主张其与吉雅公司为真实的商品房买卖关系，其已付清全部购房款，但其自始至终未出示吉雅公司的购房发票，有异于商品房交易惯例。且交纳税费系真实的商品房买卖法律关系中买卖双方必须完成的义务，亦是双方申请不动产转让登记所必须交纳的费用。谢国新自2005年11月17日购买车位后，直至2008年5月8日涉案不动产被国家机关查封，长时间内没有缴纳税费，亦不符合商品房交易惯例。
谢国新未举证证明其就购买涉案车位支付了合同约定的对价，吉雅公司也没有向谢国新出具购房发票。其长时间未交纳商品房买卖需交纳的税费，亦与正常的商品房买卖交易习惯相违背。仅以其提交的商品房买卖合同文本、收据和相当于合同价格一半银行转账记录，其主张的待证事实未达到高度盖然性的证明标准，不足以证明其与吉雅公司之间存在真实的商品房买卖法律关系。结合吉雅公司法定代表人张其曾否认吉雅公司与谢国新之间系真实的商品房买卖法律关系，认为双方系借贷关系，以及生效的刑事判决亦认定吉雅公司存在签订大量虚假的商品房买卖合同作为借款担保的事实，谢国新与吉雅公司之间存在其他类型的法律关系的可能性远大于双方之间存在商品房买卖法律关系，故一审法院认定谢国新与吉雅公司就本案诉争的法律关系并非商品房买卖法律关系并无不当，本院予以维持。
综上所述，上诉人谢国新的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13550元（谢国新已预交），由上诉人谢国新负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 官 琳
代理审判员 马燕清
代理审判员 刘 通
二〇一七年三月十六日
书 记 员 龙战江
高丽