吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书（2017）吉2401民初2197号原告：延边长城物业管理有限公司，住所吉林省延吉市。法定代表人：李辉，该公司经理。委托诉讼代理人：林琳，现住吉林省延吉市。被告：马英，现住北京市。委托诉讼代理人：王连弟（系马英的丈夫），现住北京市。原告延边长城物业管理有限公司（以下简称长城物业公司）诉被告马英物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月5日立案后，依法适用普通程序，于2017年6月16日、8月7日公开开庭进行了审理。原告长城物业公司的委托诉讼代理人林琳，被告马英的委托诉讼代理人王连弟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。长城物业公司向本院提出诉讼请求：马英支付自2011年11月至2017年8月期间的三套房屋的物业费45088元、电梯费26296元、滞纳金（自逾期之日起，按每日千分之三计算）。事实与理由：马英系延吉市碧水园林小区32号楼XXX室、38号楼XXX室、38号楼XXX室业主，长城物业公司依据前期物业管理委托合同自2011年11月至2017年8月期间向马英提供物业服务，但马英至今未交纳2011年8月至2017年8月期间的物业费45088元（32号楼XXX室的物业费21029元、38号楼XXX室的物业费13242元、38号楼XXX室的物业费10817元）、电梯费26296元（32号楼XXX室的电梯费8996元、38号楼XXX室的电梯费8650元、38号楼XXX室的电梯费8650元）及滞纳金（自逾期之日起，按每日千分之三计算）。马英辩称：驳回长城物业公司的诉讼请求，长城物业公司应承担马英的交通、住宿、误工、律师咨询等费用一万元。2011年11月30日，马英及其丈夫王连弟，为了老人方便出入，购买碧水园林小区二期32号楼XXX室、38号楼XXX室、38号楼XXX室房屋。2013年8月，交房时发现许多设施，如楼房的出入口和电梯通道、公共通道、小区人行道、宅间小路的人行路及公共绿地的出入口、与道路及休息亭等均违反国家有关城市道路和建筑物无障碍设计规范中必须执行的强制性条文，建设部、民政部、全国老龄化工作委员会办公室、以及中国残疾人联合会关于加强无障碍设施建设和管理工作的通知的要求，房屋存在严重质量问题，不方便老人入住，特别是老人轮椅无法通行，开发商一直没有解决，找开发商要求看房屋综合验收手续，但未看到相关手续，马英无法接收房屋，至今没有领取房屋钥匙，没有入住，没有确权，因此更谈不上物业费、电梯费。马英所买的碧水园林小区系中高层住宅，违反国家强制性规定的要求，碧水园林小区根本从设计就不能过关，规划不能批准，不应该核发建设工程规划许可证，图审机构不予通过，施工单位不得施工，有关部门不能进行竣工验收，备案部门不予备案，更不应该交付买房人不合格的产品。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：长城物业公司于2008年7月22日依法注册登记成立，经营范围为物业管理、供热。2009年7月30日，长城物业公司与延边嘉和房地产开发有限公司签订前期物业管理委托合同，主要内容为长城物业公司为碧水园林小区一期小区提供物业服务，合同期限为五年，自2009年8月1日起至2015年6月30日止。2011年7月1日，长城物业公司与延边嘉和房地产开发有限公司签订前期物业管理委托合同，主要内容为长城物业公司为碧水园林小区一期、二期小区提供物业服务，合同期限五年，自2011年7月1日起至2016年6月30日止，一期房屋入住时间为2009年11月1日，二期房屋入住时间为2013年11月1日，二期小区29号楼至38号楼物业管理服务费为每月每平方米1.2元，物业管理服务费收取起始日为延边嘉和房地产开发有限公司正式通知业主入住之日起计收，物业管理服务费每一个月交纳一次，每次交纳费用时间为每个月的10日前，逾期未交纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天应交款的千分之三交纳违约金。电梯费收费标准是1楼每月100元，每一层增加5元。2011年7月10日，长城物业公司到延吉市物业管理办公室将碧水园林一期、二期物业合同备案登记，竣工年份为2013年11月1日。2011年11月30日，马英与延边嘉和房地产开发有限公司签订商品房预售合同，马英购买延吉市碧水园林小区二期32号楼XXX室（面积242.71平方米）、38号楼XXX室（152.83平方米）、38号楼XXX室（面积124.86平方米）房屋。2014年11月8日，马英在领取碧水园林二期入伙通知书回执单中领取人处签字并摁手印。2016年7月1日，长城物业公司与延边嘉和房地产开发公司续签前期物业管理委托合同，约定合同期限为五年，自2016年7月1日起至2021年6月30日止，29号楼至38号楼物业管理服务费为每月每平方米1.5元，电梯费收费标准是1楼每月100元，每一层增加5元。长城物业公司根据前期物业管理委托合同约定为延吉市碧水园林小区提供了物业服务，但马英未交纳物业费、电梯费。延吉市碧水园林小区至今没有成立业主委员会。认定上述事实的证据有：营业执照、前期物业管理委托合同、商品房预售合同、延吉市物业服务合同备案表、领取碧水园林二期入伙通知书回执单、业主临时管理公约、结婚证，以及长城物业公司、马英的庭审陈述。关于长城物业公司提供的关于碧水园林二期通知业主办理入伙手续的函，证明2012年11月18日延边嘉和房地产开发有限公司通知长城物业公司自2012年12月起延边嘉和房地产开发有限公司通知业主前往物业公司办理入伙手续，做物业相关的准备工作，2012年11月20日长城物业公司回复延边嘉和房地产开发有限公司已收到的事实。对此马英对真实性提出异议，认为长城物业公司和延边嘉和房地产开发有限公司是一体。本院认为，该函只是长城物业公司与延边嘉和房地产开发有限公司之间通知和答复，与本案无关联性，故不予采信。关于马英提供的关于发布行业标准城市道路和建筑物无障碍设计规范的通知；城市道路和建筑物无障碍设计规范；JGJ50-2001规范；建设部、民政部、全国老龄工作委员会办公室、中国残疾人联合会关于加强无障碍设施建设和管理工作的通知；关于开展创建全国无障碍建设城市工作的通知；关于表彰十一五全国无障碍建设先进城市的决定，证明碧水园林小区未按相关规范、通知建设、验收的事实。对此长城物业公司认为与本案无关。本院认为，马英提供的该组证据与物业服务合同纠纷无关联性，故不予采信。关于马英提供的36张照片，证明马英所购买的三套房屋未按无障碍建设规范建设的事实。对此长城物业公司认为与本案无关。本院认为，马英提供的证据与物业服务合同纠纷无关联性，故不予采信。本院认为，长城物业公司依法成立，经有关行政审批部门的批准办理了物业服务管理收费许可证，并到延吉市房产管理局物业管理办公室登记备案，该公司具有物业服务管理和根据规定标准收取物业服务管理费的合法资质。根据《中华人民共和国物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”的规定，长城物业公司与延边嘉和房地产开发有限公司签订的前期物业管理委托合同符合有关法律、法规及有关行政主管部门的规定，该物业合同合法有效，对碧水园林小区全体业主具有约束力。长城物业公司为延吉市碧水园林小区提供了相关的物业服务，马英直接或者间接地受益。关于长城物业公司要求马英自2011年11月至2017年8月期间的物业费45088元、电梯费26296元的诉讼请求，因马英所购买三套房屋系碧水园林二期工程，前期物业管理委托合同中约定二期小区入住时间及延吉市物业服务合同备案表中竣工时间均为2013年11月1日，且马英在领取碧水园林二期入伙通知书中领取人处签字并摁手印的时间为2014年11月8日，故本院认定马英接受长城物业公司的物业服务的起始时间为2014年11月8日，马英应向长城物业公司支付2014年11月至2017年8月期间的物业费22637.4元【（152.83平方米+124.86平方米+242.71平方米）×每月每平米1.2元×20个月+（152.83平方米+124.86平方米+242.71平方米）×每月每平米1.5元×13个月】、电梯费12540元（每月125元×33个月+每月125元×33个月+每月130元×33个月）。关于长城物业公司要求马英按每日千分之三计算支付滞纳金的诉讼请求，虽前期物业管理委托合同中约定违约金但过高，本院调整为按日万分之二点一的标准支付滞纳金。马英关于碧水园林小区未按相关规范、通知建设、验收的抗辩意见，长城物业公司认为与本案无关，马英未提供其他证据证明，故其抗辩意见不予采信。马英关于长城物业公司承担马英的交通、住宿、误工、律师咨询等费用1万元的主张，马英未提供证据证明，故本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、马英于本判决生效后立即支付延边长城物业管理有限公司自2014年11月至2017年8月期间的物业费22637.4元、电梯费12540元及滞纳金（每月滞纳金，从下个月11日开始，按日万分之二点一计算）；二、驳回延边长城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如马英未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费287元（原告已预交），由马英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审 判 长  金 旭人民陪审员  张桂杰人民陪审员  俞正玉二〇一七年九月八日书 记 员  许光日