重庆市北碚区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）碚法民初字第06371号
原告陈萍，女，汉族，1986年11月26日出生，户籍地重庆市北碚区，住重庆市北碚区。
委托代理人苟楠，重庆索达律师事务所律师。
被告杨丽娜，女，汉族，1984年7月2日出生，住重庆市北碚区。
被告邱健军，男，汉族，1981年12月1日出生，住重庆市北碚区。
第三人中国农业银行股份有限公司重庆北碚支行，住所地重庆市北碚区嘉陵风情步行街2号1-1.4-1，组织机构代码90320269-0。
负责人罗波，该行行长。
委托代理人张光跃，男，汉族，1971年9月5日出生，该行职工，住重庆市北碚区。
原告陈萍诉被告杨丽娜、邱健军，第三人中国农业银行股份有限公司重庆北碚支行（以下简称农行北碚支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员李军适用简易程序独任审判，之后依法转为适用普通程序，组成合议庭，于2014年2月10日公开开庭进行了审理。原告陈萍及其委托代理人苟楠，被告杨丽娜，被告邱健军，第三人农行北碚支行的委托代理人张光跃到庭参加诉讼。双方当事人申请十二个月的和解期限进行和解，逾期未能达成和解协议。本案现已审理终结。
原告陈萍诉称：2010年9月1日，原告与被告邱健军的妻子杨丽娜通过北碚区彩虹房地产中介服务部介绍，双方签订了《房地产买卖协议》，协议约定，被告将其所有的重庆市北碚区××街××号×-×房屋卖与原告，该房屋建筑面积71.96平方米（注：房产证上面积71.83平方米），总价为354000元。协议签订后，原告按照协议约定先行给付320000元（注：协议约定下欠房款在过户时给付），让被告办理解除抵押手续。然而，原告始料不及的是，被告收到价款后，并未将此款用于偿还银行抵押贷款，而是挪作他用。原告因此多次要求被告将银行按揭贷款还清，协助过户，可被告一直拒绝过户，并声称正在寻找买主，等房屋卖与第三人后返原告现金，试图违约。原告认为，被告极不诚信，单方毁约，严重损害原告利益。要求二被告协助将位于重庆市北碚区××街××号×-×房屋过户给原告。由二被告支付原告违约金35.4万元×5%=17700元。
被告杨丽娜辩称：杨丽娜于2010年9月之前以电话委托北碚区彩虹房地产中介服务部卖房子，当时杨丽娜在电话中向中介服务部口头叙述了房屋的情况，说房屋是杨丽娜和邱健军两个人的，还没有取得房产证，也未交房，房屋的单价是5500元每平方米。杨丽娜没有到中介服务部去，也没有向中介服务部提供房屋的资料。之后中介服务部通知杨丽娜有人买房子。中介服务部2010年9月1日上午通知杨丽娜，杨丽娜下午就到中介服务部去。杨丽娜去了之后就看到陈萍在内的五六个人和中介服务部的人。中介服务部和陈萍说陈萍愿意以35.4万元购买该房屋。杨丽娜认为价格低了，说不卖。然后中介服务部的人做了杨丽娜工作，说对方是付现金。杨丽娜给中介服务部的人说预购登记上是杨丽娜和邱健军两个人的名字，杨丽娜个人签字算不算数。中介服务部的人说没得啥子，说他能够处理。当时杨丽娜说这些的时候中介服务部的人和陈萍都在场。然后中介服务部的人又给陈萍说了些什么杨丽娜不清楚。中介服务部的人没做杨丽娜好久工作杨丽娜就同意以35.4万元的价格卖给陈萍。当时陈萍说先付32万元房款给杨丽娜，剩下的房款3.4万元等房屋过户后再给杨丽娜。杨丽娜就说没有什么。看了时间后因为银行下班了，陈萍取不到钱。陈萍和中介服务部的人都说就在签协议的当天陈萍付1万元定金，签协议之后第二天付给杨丽娜31万元的房款。双方就签了协议。从开始协商到签协议就只有一个多小时的时间。签协议后陈萍在自动取款机上取了1万元定金交付给杨丽娜。在协商过程中杨丽娜没有给邱健军打电话，卖房子是杨丽娜个人的意见，当时杨丽娜与邱健军在闹离婚。没有经过有关组织解决就是在家里吵架，邱健军经常不回家。签协议之后第二天2010年9月2日陈萍通过银行转账的方式给付杨丽娜31万元的房款。大概是在2010年年底中介服务部打电话给杨丽娜，让杨丽娜去接房，具体时间记不清了。中介服务部当天打电话给杨丽娜，杨丽娜当天就去北碚城南嘉陵风情步行街买房处接房。杨丽娜在开发商重庆海宇置业（集团）有限公司（以下简称海宇公司）办公楼处接的房，在一些接房手续上签了字，海宇公司就将房屋的钥匙交给杨丽娜。就在接房处杨丽娜接了房马上将所接房屋的钥匙给了陈萍的父亲。之后中介服务部就打电话给杨丽娜要求杨丽娜去办过户手续。杨丽娜说邱健军知道杨丽娜卖房子的事情了，邱健军不同意签字，邱健军说要把房子要回来，说杨丽娜个人签的不作数。所以至今都没有办过户手续。杨丽娜在中介服务部与陈萍签房地产买卖协议时交了一份商品房买卖合同给中介服务部，中介服务部开了一张收据给杨丽娜。现在商品房买卖合同还在中介服务部处。商品房买卖合同上有杨丽娜和邱健军两个人的名字。刚才说的预购登记就是指预购商品房买卖合同登记备案证明。签协议时约定杨丽娜去办理解除抵押的手续，但是由于邱健军不同意卖房，所以就没有去办解除抵押的手续。杨丽娜现在不知道房子的买卖协议是否有效。因为邱健军不同意卖房。杨丽娜不同意陈萍的诉讼请求。
被告邱健军辩称，2009年10月邱健军个人出资购买了位于重庆市北碚区××街××号×-×房屋，房屋登记人为邱健军和杨丽娜，为夫妻共同财产。2010年9月1日，杨丽娜在邱健军不知情的情况下与陈萍签订了房地产买卖协议，将该房屋出卖给陈萍，约定房屋价款为35.4万元，该价格远低于市场价格。杨丽娜单方面无权处分夫妻双方共同财产，故该房地产买卖协议为无效协议。在杨丽娜与陈萍签订房地产买卖协议时，该房屋并未取得房产证，房屋不具备转让条件视为无效协议。中介公司在应知该房屋不具备转让条件的情况下为达成其自身的房屋销售目的，与陈萍在明知邱健军不知情不到场，未出具书面授权书的情况下，与杨丽娜单方面签订了房地产买卖协议，应视为无效协议。中介公司严重违规操作，该房屋还没有取得产权证，不具备转让条件，就算是卖也不能用这种方式买卖，房屋是抵押贷款的房屋，如果要卖该房屋要通过正规的途径夫妻双方都要到场。为了维护邱健军的合法权益，请求法院驳回陈萍的诉讼请求。
第三人农行北碚支行辩称，本案杨丽娜、邱健军购买的该房屋是向中国农业银行申请了贷款，借款人是杨丽娜，抵押人是杨丽娜和邱健军二人，杨丽娜与农行北碚支行签订了借款合同，杨丽娜、邱健军与农行北碚支行签订了房屋抵押合同，担保人是海宇公司。2010年1月20日在北碚房屋交易中心办理了抵押登记。在2010年1月21日农行北碚支行向杨丽娜发放了抵押抵款214000元，根据杨丽娜的委托将该借款直接划给重庆海宇置业开发有限公司。之后杨丽娜就按合同约定支付了当期本息至2014年1月21日。至2014年1月21日止杨丽娜尚欠农行北碚支行本金185195.91元，已偿还利息36338.39元，本金18804.09元。农行北碚支行的债权抵押权真实合法有效，不管是陈萍还是杨丽娜、邱健军任何一方或者是双方提前把本息结清，农行北碚支行就同意解除抵押。如果未还清就不同意解除抵押。
经审理查明：杨丽娜与邱健军于2008年10月16日登记结婚。2009年10月15日，杨丽娜、邱健军（乙方，买方）与海宇公司（甲方，卖方）签订重庆市商品房买卖合同，约定：乙方购买甲方开发的××街×、×号楼项目中坐落于重庆市北碚区××街××号×-×预售商品房，建筑面积71.96平方米，总成交金额267864元。该合同第五条约定：乙方于2009年10月15日首付房款53864元，余下房款214000元由银行提供按揭。该合同第七条第（一）款第2项约定：属预售商品房的，甲方应当在2010年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交房乙方使用。等等。杨丽娜、陈萍在该合同尾部签名。
2009年10月17日，海宇公司向杨丽娜、邱健军出具收到其购房款53864元的发票。2009年10月23日，杨丽娜、邱健军交纳契税1339.32元。2009年10月23日，杨丽娜、邱健军和海宇公司在重庆市北碚土地房屋权属登记中心办理了涉案房屋预购商品房买卖合同登记备案。2009年12月30日，杨丽娜、邱健军交纳预告登记费80元。
2009年12月9日，杨丽娜（借款人，购房人），农行北碚支行（贷款人），杨丽娜、邱健军（抵押人），海宇公司（保证人）签订个人购房担保借款合同，约定借款人向贷款人借款214000元用于购买位于北碚区××街××号×-×房屋，该借款由借款人授权贷款人直接划入海宇公司的账户，借款期限自2010年1月12日起至2030年1月11日止，抵押人同意以北碚区××街××号×-×房屋设定抵押。2010年1月12日，杨丽娜、邱健军交纳抵押权登记费80元。2010年1月20日，上述四方签订预购商品房抵押合同，并将坐落于北碚区××街××号×-×的抵押物房屋在重庆市北碚区土地房屋权属登记中心办理了抵押登记。2010年1月21日，农行北碚支行向杨丽娜发放了抵押贷款214000元，根据杨丽娜的委托农行北碚支行将该借款直接划入海宇公司账户。2010年1月30日，海宇公司向杨丽娜、邱健军出具收到其购房款214000元的发票。至2014年1月21日止杨丽娜已偿还农行北碚支行借款本金18804.09元和利息36338.39元，尚欠农行北碚支行借款本金185195.91元。
陈萍举示的2010年9月1日签订的《房地产买卖协议》载明：甲方（出售方）杨丽娜乙方（购买方）陈萍丙方（中介方）彩虹房产甲乙双方在丙方的介绍下，甲方自愿将座落于重庆市北碚区××街××号×-×房屋出售给乙方，建筑面积71.96平方米，房屋成交价354000元，房屋所有权证号：商品房买卖合同CQ630357。该协议第四条载明：甲乙双方约定在2010年9月1日由乙方交购房定金10000元给甲方。该协议第五条载明：1、经甲、乙双方约定，关于房屋交易的税、费由乙方承担。2、签订本协议当天，乙方支付丙方中介服务费3500元。3、从签订本协议之日起，如因甲、乙双方任何一方的责任导致本协议不能实际履行，由违约方承担甲、乙双方应支付给丙方的全部中介服务费3500元。4、如果其中一方违约，丙方已经收取的双方佣金不退，由守约方自行向违约方追偿。5、如果甲乙双方自愿解除本协议，双方各自按成交价的2%支付丙方中介服务费。该协议第十条载明：甲乙双方如有一方未按本协议约定的内容履行而违约，违约方应支付对方房屋成交额5%的违约金，并向丙方支付金额为各自应承担的中介服务费30%的违约金。该协议第十二条载明：1、乙方在2010年9月2日付甲方房屋款31万元，过户时付清尾款34000元。2、接房时由乙方付清大修基金（所有费用），甲方把房屋交给乙方使用。3、在产权证下来15个工作日内办理相关过户手续。4、甲方的按揭款由甲方自行解押，每月按揭款由甲方自行为负责。5、如甲方原因未及时解押，导致不能正常办理过户手续，由甲方承担第十条违约责任。6、如开发商延迟交房，所赔付的违约金由乙方收取（甲方配合认领）。在该合同尾部，杨丽娜在甲方处签名，陈萍在乙方处签名，丙方处盖了文字为“经纪执业人员张某某”的条形章，北碚区彩虹房地产中介服务部在签约时间处盖了公章。2010年9月1日，北碚区彩虹房地产中介服务部将杨丽娜提交的该商品房买卖合同保存在该服务部。
2010年9月1日，陈萍支付杨丽娜房屋定金1万元。2010年9月2日，陈萍通过银行转账支付杨丽娜购房款31万元。
2010年12月31日，陈萍以杨丽娜、邱健军的名义交纳了房屋公共维修基金8036元。海宇公司已将涉案房屋交付给杨丽娜，海宇公司将涉案房屋交付给杨丽娜时杨丽娜将涉案房屋钥匙、质量保证书、使用说明书交付给陈萍委托的接房人其父亲陈天寿。
陈萍取得的涉案房屋天然气使用证载明：通气日期2010年12月21日。
2011年2月27日，陈萍与重庆海宇物业管理有限公司就涉案房屋签订前期物业管理服务协议。
涉案房屋的房地产权证登记日期为2013年1月16日，登记的权利人为杨丽娜、邱健军。海宇公司办理了该证后将该证交至农行北碚支行。
本案争议事实为：陈萍与杨丽娜签订《房地产买卖协议》时邱健军是否同意出卖涉案房屋。
为此，陈萍邀请证人张某某出庭作证。陈萍询问时张某某陈述：“问：你是怎么知道二被告要卖房屋的。答：是邱健军来中介公司登记的，留的是邱健军的电话。我们房屋交易系统里是邱健军的电话，陈萍与杨丽娜签订房屋买卖协议之后两个星期左右，邱健军和杨丽娜的电话一直处于停机状态打不通。问：杨丽娜与陈萍签订房屋买卖协议后，邱健军是否到你们中介公司来。答：杨丽娜与陈萍签订房屋买卖协议后第二天或者是第三天邱健军就把他的身份证复印件送给我了。身份证复印件现在还在中介公司处。问：邱健军拿身份证来做什么。答：中介公司卖房屋必须需要卖方的信息。”邱健军询问时张某某陈述：“问：你是否认识我。答：邱健军。问：我是否是邱健军的代理人。答：不清楚。当时邱健军来交身份证复印件的时候，我在写东西，邱健军把身份证复印件递给我，我就问了一下你就是邱健军，他说是，然后他就走了。问：我在中介公司登记的电话是多少。答：我们中介公司系统里有电话，如果之后有改动，系统里会看得出。问：我到你们公司登记房源信息是谁接待的。答：我们中介公司有很多职工，我不清楚是谁接待的。有人来中介登记之后我们才知道有房屋要卖。问：我是什么时间到中介公司登记的。答：我们公司有登记时间。问：我登的记，为什么卖房子不通知我来在买卖协议上签字。答：你说你来不到，叫你老婆来。”杨丽娜询问时张某某陈述：“问：你是否有与邱健军通话记录。答：有通话记录，只有去查通话记录。”本院询问时张某某陈述：“问：你与原告是什么关系。答：我是房屋中介公司职工，是通过我办理原被告买卖房屋事宜。问：你与邱健军见过几次面。答：今天是第二次见面。第一次是邱健军交身份证复印件时我抬头看了他一眼。问：为什么你在法庭邱健军问你时，你就明确知道问你的人是邱健军。答：邱健军有身份证复印件在我这里，有头像。问：邱健军来中介公司登记是否需要签名。答：不签名，我们是直接输入电脑。问：你们中介公司是如何知道是邱健军来登记的。答：邱健军来中介公司不是我接待的。签买卖合同是由我来处理的，我是店长。我是通过电脑上留下的电话联系的，接电话的是个男的，我就问你房子要卖，他说要卖，我就问了价格，当时打电话时陈萍在看了房屋之后表示要买我才打的电话。我不知道接电话的具体是谁。男的接了电话之后就叫杨丽娜来办的手续。我通知接电话的这个男的来签合同，他说他来不到就叫他老婆来签合同。打电话是在签合同之前。问：你能否提供你与邱健军的通话记录。答：我去查一下。问：你说是邱健军来交的身份证复印件，交复印件时有无在买卖协议上签字。答：没有叫邱健军在合同上签字，卖房时有个人在合同上签字就行了。问：你是否知道所卖房屋是谁的。答：购房合同上有杨丽娜和邱健军两个人的名字。房屋就是属于杨丽娜和邱健军的。问：你们中介公司在卖夫妻共同的房屋是否都是只需要一个人签字就行了。答：中介公司没有给我们说，我就认为只需要夫妻一方签了字就行了。问：你说一下当时买卖双方签协议的情况。答：签合同当天陈萍先到中介公司，陈萍当天去看了房屋之后，就说要买该房屋。当天两点左右我就打了当时登记时留的电话，是一个男的接的电话，我说要买房的人现在在中介公司的，你把房屋手续带过来。他说他来不到，就叫他老婆来。当天下午杨丽娜就来了，买卖双方就谈了一下价格，双方没有异议了就签的合同。在签合同过程中我没有给邱健军打过电话，杨丽娜是否给邱健军打过电话我记不清了。陈萍到我们中介公司很多次。在签合同之前陈萍到我公司来了很多次，还看了很多房屋。陈萍看杨丽娜的房屋就看了一次，也就是签合同当天上午看了一次。我就通知的卖房屋的。问：你上述陈述你是否有证据。答：1、出示陈萍身份证复印件一份、邱健军身份证复印件一份、杨丽娜身份证复印件一份、房地产房屋买卖协议原件一份、商品房买卖合同原件一份，证明我上述陈述的事实。商品房买卖合同原件和杨丽娜身份证复印件是杨丽娜给我的。陈萍身份证复印件是陈萍给我的。邱健军身份证复印件是邱健军给我的。房地产买卖协议原件是我们中介卖房时留的底。问：是谁叫邱健军把身份证复印件拿来的。答：是我给杨丽娜说的。因为当时认为该房屋是邱健军和杨丽娜两个人的，我法律意识淡薄不知道要邱健军和杨丽娜两个人签字。问：证人你说在签买卖协议之后两个星期左右，杨丽娜和邱健军的电话处于停机状态，你与杨丽娜和邱健军是否进行过联系。答：是我公司以前的员工在北碚逛街时遇到杨丽娜的，就把杨丽娜的电话留起的。我就根据这个电话联系的杨丽娜到中介公司来调解，调解了几次。没有与邱健军联系上。留的电话打不通。”
经质证，陈萍认为：对证人证言无异议，是真实的，对证人出示的书证的真实性无异议。邱健军和杨丽娜均认为：对证人证言有异议，证人所述不是事实，对证人出示的书证的真实性无异议。杨丽娜陈述：听说证人与陈萍是亲戚关系，邱健军的身份证复印件是其拿给中介公司张某某的，就是这个证人。农行北碚支行认为：对证言证言不清楚，对证人出示的书证的真实性无异议。
本院认证如下：证人张某某为北碚区彩虹房地产中介服务部负责涉案房屋买卖的经办人，涉案房屋通过该服务部中介买卖，根据《房地产买卖协议》陈萍支付该服务部中介服务费3500元，虽然该协议对如果因该服务部的原因影响协议的履行的责任承担未作出约定，但如果因该服务部的原因影响了该协议的履行，该服务部必然会承担相应责任。故，该服务部与陈萍有利害关系，张某某作为该服务部的工作人员，其经办涉案房屋买卖的行为是职务行为，张某某与陈萍有利害关系。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条规定：“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：一）未成年人所作的与其年龄和智力状况不相当的证言；（二）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言；（三）存有疑点的视听资料；（四）无法与原件、原物核对的复印件、复制品；（五）无正当理由未出庭作证的证人证言。”陈萍未提供其他证据佐证张某某的证言，邱健军、杨丽娜也未认可该证言，故本院对张某某的证言中与邱健军、杨丽娜所作陈述不一致的证言部分不予采信。
庭审中，陈萍陈述：陈萍到彩虹房地产中介服务部去问有房子没有，其要买××街的房子。中介说有一套比较便宜，该房屋的产权人是杨丽娜，挂出了价格是35万元。中介介绍时没有拿房屋的产权凭据给陈萍看。其实价格算下来不便宜，加上大修基金还要比陈萍之后买的一套房屋还要贵1**多元每平方。在买杨丽娜房屋后陈萍在××街还买了另外一套房屋。杨丽娜的房屋要比那套房屋要贵1**多元每平方。之后中介就叫陈萍去看房子，陈萍看房子时没有看到杨丽娜的房子，因为当时还没有修好，没有电梯，杨丽娜的房子是26楼，陈萍看的是同单元同位置的四五楼房屋。陈萍看之后觉得还可以，叫中介通知杨丽娜来交易。2010年9月1日杨丽娜来了，杨丽娜在中介办公室说要36万元才卖。通过中介做工作，中介说让杨丽娜和陈萍都让下步，最后杨丽娜同意以35.4万元卖给陈萍，陈萍也接受了。当时杨丽娜说房子是她一个人的，因为他老公做工程亏了急需要钱，所以才便宜卖了房子。杨丽娜提供了一份商品房买卖合同，合同上应该只有杨丽娜一个人。陈萍没有细看杨丽娜提供的商品房买卖合同，是中介在把关。当时杨丽娜要求陈萍将35.4万元房款全部付给她。陈萍男朋友说房产证还没有下来，陈萍就要求先付32万元房款给杨丽娜，剩下的房款3.4万元等房屋过户后再给杨丽娜，杨丽娜也同意了。中介看了时间后因为银行下班了，陈萍取不到钱，中介说就在签协议的当天陈萍付10000元定金，签协议之后第二天陈萍再付31万元的房款给杨丽娜。双方就同意了就签了协议。从开始协商到签协议就只有一个多小时的时间。签协议后陈萍就在自动取款机上取了10000元定金交付给杨丽娜。在协商过程中杨丽娜没有给邱健军打电话，具体打没有打陈萍记不清楚了。签协议之后第二天2010年9月2日陈萍通过银行转账的方式给付杨丽娜31万元的房款。中介通知陈萍父亲去接房，时间大概是什么时候陈萍记不清了，接房时是陈萍父亲去的。陈萍父亲没有给陈萍说过是在什么地方接的房，是怎么接的房。陈萍父亲接房后拿了什么回来陈萍不清楚，房屋是陈萍租出去了，有房屋的钥匙。陈萍男朋友催中介公司叫杨丽娜去还贷款，中介和陈萍男朋友说杨丽娜多次推脱不去还，就说快了快了。陈萍催中介给杨丽娜打电话，杨丽娜就不接电话了，人也找不到。在2012年夏天中介找到杨丽娜和陈萍去协商，协商的结果杨丽娜说她老公不同意卖房子，又说房屋涨价了，要求还陈萍房屋本金，陈萍没有同意。中介说房屋涨价后的差价陈萍和杨丽娜每人分一半，陈萍和杨丽娜都没有同意。最后没有协商好，杨丽娜就走了。在协商过程中杨丽娜说把本金还给陈萍。陈萍问杨丽娜拿什么钱来还。杨丽娜说把房子卖了。陈萍说房子卖了钱也不够，要还陈萍钱，又要还银行的钱。杨丽娜说再去找，意思就是说杨丽娜不去还贷款要差价。因为杨丽娜悔约，陈萍才起诉。该套房屋不是通过现在的中介知道的，陈萍的同学也是做房屋中介，陈萍是通过陈萍的同学知道这套房屋要卖，陈萍才去了彩虹房地产中介公司去问的。
综上所述事实，有书证、证人证言，双方当事人在庭审中的陈述记录载卷为据，足以认定。
本院认为：本案争议焦点为：1、《房地产买卖协议》的效力。2、杨丽娜、邱健军是否应协助将涉案房屋过户给陈萍。3、杨丽娜、邱健军是否应支付陈萍违约金。本院分别评判如下：
关于《房地产买卖协议》的效力问题。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，杨丽娜签订《房地产买卖协议》时杨丽娜、邱健军尚未接房，也未取得涉案房屋的房地产权证，杨丽娜、邱健军当时共同享有涉案房屋的相应债权。陈萍未提供充分证据证明在其与杨丽娜签订《房地产买卖协议》时邱健军同意签订该协议，也未提供充分证据证明在其与杨丽娜签订《房地产买卖协议》后邱建军对杨丽娜签订该协议的行为予以追认，因此，杨丽娜无权单独处分涉案房屋。但根据上述规定，陈萍与杨丽娜所签订的《房地产买卖协议》有效。对邱健军关于该协议无效的辩称意见，本院不予采纳。
关于杨丽娜、邱健军是否应协助将涉案房屋过户给陈萍的问题。本案中，陈萍明知涉案房屋为杨丽娜、邱健军共同向海宇公司购买的预售商品房，杨丽娜无权单独处分涉案房屋，仍与杨丽娜签订《房地产买卖协议》，虽然涉案房屋在2013年1月16日已登记办理了房地产权证，按《房地产买卖协议》约定，在产权证下来15个工作日内办理相关过户手续，协议约定的办理房屋过户登记手续的期限已经届满，但现邱建军不同意将涉案房屋过户给陈萍，且涉案房屋已依法抵押给农行北碚支行，尚未解除抵押，故陈萍要求杨丽娜、邱健军协助将涉案房屋过户给其的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。
关于杨丽娜、邱健军是否应支付陈萍违约金的问题。因杨丽娜未按照《房地产买卖协议》的约定为陈萍办理房屋过户手续，已违约，因此陈萍要求杨丽娜支付其违约金的合法诉讼请求，本院予以支持。邱健军未在该协议上签字，其并未同意出售涉案房屋，对陈萍要求邱健军支付其违约金的诉讼请求，本院不予支持。杨丽娜应支付陈萍违约金354000元×5%=17700元。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告杨丽娜在本判决生效之日起十日内支付原告陈萍违约金17700元。
二、驳回原告陈萍的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3254元，由原告陈萍负担3011.5元，由被告杨丽娜负担242.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院或者与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
审 判 长 李 军
人民陪审员 祝泽举
人民陪审员 赖远模
二〇一五年四月十日
书 记 员 李 霞