温州市鹿城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）浙0302执异207号
案外人：邹钗妹，女，1959年4月3日出生，汉族，住温州市鹿城区。
申请执行人：温州鹿城禾本小额贷款股份有限公司，住所地：温州市鹿城区。
法定代表人：曾仲武，董事长。
委托代理人：庄和秋，男，温州鹿城禾本小额贷款股份有限公司职员，住苍南县。
被执行人：邵圣妹，女，1968年6月5日出生，汉族，住温州市鹿城区。
被执行人：吴建平，男，1965年2月7日出生，汉族，住址同上。
本院在执行申请执行人温州鹿城禾本小额贷款股份有限公司（以下简称：禾本贷款公司）与被执行人邵圣妹、吴建平民间借贷纠纷一案中，案外人邹钗妹向本院提出执行异议，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年9月2日进行公开听证，申请执行人禾本贷款公司的委托代理人庄和秋，案外人邹钗妹，被执行人吴建平到庭参加听证。现本案已审查终结。
案外人邹钗妹称：贵院在执行申请执行人禾本贷款公司与被执行人邵圣妹、吴建平民间借贷纠纷一案中，对案外人所有的坐落温州市鹿城区江滨路东江锦园12幢1107室房产采取执行措施，案外人特提出异议。2013年8月30日，案外人以3857000元的价格向吴建平、邵圣妹购买了上述房产，并签订了《安置房买卖合同》。由于当时该房产尚未办理产权登记，故未能办理过户手续。综上所述，贵院将属于案外人所有的财产予以执行，明显错误。请求终止对坐落温州市鹿城区江滨路东江锦园12幢1107室房产的执行，解除对该房产的查封。
申请执行人禾本贷款公司称：一、根据《物权法》的相关规定，涉案房产登记在被执行人名下，属于被执行人所有，申请执行人有权申请对该房产进行查封，并要求对房产进行处置。二、异议人提交的《安置房买卖合同》即使是真实的，只是对内发生效力，不能对抗第三人。且案外人在2013年签订买卖合同，至今已有三年，案外人对未办理过户手续存在过错。三、案外人提交的华夏银行125万元的转账凭证，并非是案外人汇款的，记载的用途为来往款，其提供的农业银行、建设银行等转账凭证，收款人并非被执行人。可见，《安置房买卖合同》并未实际履行。因此，异议人提出的执行异议，没有事实和法律依据，请求予以驳回。
被执行人吴建平称：案外人向被执行人购买涉案房产及支付房款属实。
本院查明：申请执行人禾本贷款公司与被执行人邵圣妹、吴建平民间借贷纠纷一案中，本院于2014年11月11日作出（2014）温鹿商初字第5142号民事调解书，内容为：一、邵圣妹、吴建平于2014年12月19日之前共同偿还禾本贷款公司借款本金150万元及欠息10万元；二、邵圣妹、吴建平于2016年5月31日之前共同偿还禾本贷款公司剩余借款本金50万元，自2015年1月1日起分17个月偿还，前16个月每月偿还本金3万元，最后1个月偿还本金2万元；若邵圣妹、吴建平未按期履行上述第一项还款义务，则禾本贷款公司有权要求邵圣妹、吴建平按诉讼请求的主张偿还余欠的所有借款本金及利息，并申请执行；四、若邵圣妹、吴建平未按期履行上述第二项还款义务中的任何一期债务，则禾本贷款公司有权要求邵圣妹、吴建平加付利息（以每月应付未付本金为基数，按月利率12‰计算至实际履行完毕之日止），并对余欠的所有借款本金及利息申请执行；五、若邵圣妹、吴建平未按期履行上述还款义务，则拍卖、变卖邵圣妹、吴建平提供抵押的坐落上海市黄浦区黄陂南路506弄12号1002室房产,所得价款在实现前面顺位抵押权之后由禾本贷款公司优先受偿，但其优先受偿的范围与编号为鹿城禾本高抵字（2013）第50418号的《最高额抵押合同》项下担保的其他债务合计不超过400万元；六、禾本贷款公司自愿放弃其他诉讼请求。该民事调解书生效后，邵圣妹、吴建平未履行上述民事调解书确定的第二项付款义务，权利人禾本贷款公司于2015年4月10日向本院申请执行。本院于同年4月16日作出（2015）温鹿执民字第1456号执行裁定书、协助执行通知书，查封了被执行人邵圣妹、吴建平共同共有的坐落温州市鹿城区江滨路东江锦园12幢1107室房产（预售商品房预告登记号：2100017217，建筑面积：179.41平方米）。案外人邹钗妹知晓后，向本院提出执行异议。
另查明：被执行人吴建平、邵圣妹系夫妻关系。被执行人吴建平原有房屋坐落温州市鹿城区十八家28号，因城市旧区改造需要，上述房屋被拆迁。2007年12月20日，被执行人吴建平与拆迁人温州市江滨路鹿城段工程建设指挥部签订了《房屋拆迁产权调换协议》。2008年1月3日，被执行人吴建平认购了坐落温州市鹿城区江滨西路东江锦园12幢1107室拆迁安置房。2013年6月20日，温州市江滨路鹿城段工程建设指挥部将上述安置房交付给被执行人吴建平。同年6月28日，坐落温州市鹿城区江滨西路东江锦园12幢1107室房屋在温州市房产管理局进行了预购商品房预告登记，登记的产权人为吴建平、邵圣妹。同年8月30日，被执行人吴建平、邵圣妹（作为甲方）与案外人邹钗妹（作为乙方）签订《安置房买卖合同》一份，约定：甲方将坐落温州市鹿城区江滨路东江锦园12幢1107室拆迁安置房出卖给乙方；房屋单价为21500元/平方米，总价为3857000元；签合同当日，乙方付甲方定金10万元，于2013年9月10日付房款1257000元，房款200万元由甲方继续贷款抵押，利息由乙方负责缴纳，乙方扣款50万元，等乙方领导产权证后付给甲方；该房屋的相关税费均由乙方承担；甲方于乙方付清房款1257000元时交付房屋。同日，案外人以银行转账方式向被执行人吴建平支付9万元及现金支付1万元，被执行人出具《定金收条》一份，载明：收到邹钗妹购房定金10万元。同年9月10日，案外人通过其丈夫娄洪银以银行转账的方式向被执行人叶圣妹支付房款1257000元。同日，被执行人将上述房屋交付给案外人。后案外人以银行转账的方式每月20日左右向被执行人吴建平支付13500元、14200元不等金额，用于偿还吴建平的银行按揭贷款。同年10月5日，案外人从银行账户中取款20万元，并存入被执行人邵圣妹银行账户。2014年1月22日，案外人以银行转账的方式向被执行人邵圣妹支付10万元。同年2月11日，案外人通过其丈夫娄洪银以银行转账的方式向被执行人邵圣妹支付20万元。同年4月17日，案外人以银行转账的方式向被执行人吴建平支付180万元，清偿了吴建平欠杭州银行温州分行的按揭贷款。由于上述房产未办理所有权登记，以致双方未能办理房屋产权过户手续。在执行异议审查期间，案外人表示，愿意将剩余房款20万元交由本院执行。
上述事实有案外人提供的身份证、安置房买卖合同、收条、银行转账凭证、安置房调拨单、安置房定位单、电费收据、燃气费发票、产权调换协议，本院依职权调取的（2014）温鹿商初字第5142号民事调解书、（2015）温鹿执民字第1456号执行裁定书、协助执行通知书、房屋权属登记信息查询证明，以及案外人、申请执行人、被执行人吴建平的陈述等证据所证实。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人在涉案房产被查封之前已与被执行人签订了《安置房买卖合同》，该合同应属合法有效，案外人合法占有使用该房屋，并按照合同支付了房款，并同意将剩余的房款交由本院执行，由于涉案房屋尚未进行所有权登记，因此。案外人对未办理涉案房产的权属变更登记不存在过错。案外人因房屋买卖合同取得的民事权利，应受法律保护。案外人有足够的事实和理由排除本院对涉案房产采取的强制执行措施，其要求中止对涉案房产的执行，解除对该房产的查封，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
中止对坐落温州市鹿城区江滨路东江锦园12幢1107室房产的执行，解除对该房产的查封。
如不服本裁定，可以在本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 苏 惺
审 判 员 沈文江
审 判 员 林 洁
二〇一六年十月二十八日
代书记员 季珊珊