广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1973民初66号原告:何战国，男，汉族，1972年4月24日出生，住湖南省邵阳县，委托诉讼代理人:袁立鹏，北京市惠诚（东莞）律师事务所律师。被告:东莞长虹置业有限公司，经营场所：东莞市樟木头镇樟罗社区西城路长虹百荟花园22幢306-312。法定代表人：孟浩。委托诉讼代理人：卿燕，四川众城律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄春苗，广东品科律师事务所律师。原告何战国诉被告东莞长虹置业有限公司（以下简称“长虹公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员罗广杰适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告何战国及其委托诉讼代理人袁立鹏，被告长虹公司的委托诉讼代理人卿燕、黄春苗已经到庭。本案现已审理终结。原告何战国向本院提出诉讼请求：一、判令《商品房买卖合同》第十七条第三项约定项目内的游泳池、地上停车位、地下车库、儿童游乐设施、羽毛球场、篮球场、社区居委会办公用房、小区警务室、各类活动用房、社区综合办及人民调解室、社区卫生及计生服务用房、小区文化设施（含图书馆）、星光老年之家、垃圾收集站、变电用房、公厕等公共配套设施产权归被告所有无效。依法判令上列项目归全体业主所有。二、办案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年9月28日原告与被告签订东莞市樟木头镇××社区××路长虹××花园××房的《商品房买卖合同》，双方对上列房产的第十七条第三项约定：该商品房所在楼宇的首层大堂、楼梯、电梯前室、过道等公共部分面积的使用权属于该栋楼宇全体业主共有，由负责该项目物业管理的物业公司统一安排使用；本项目内的游泳池、地上停车位、地下车库、儿童游乐设施、羽毛球场、篮球场、社区居委会办公用房、小区警务室、各类活动用房、社区综合办及人民调解室、社区卫生及计生服务用房、小区文化设施（含图书馆）、星光老年之家、垃圾收集站、变电用房、公厕等公共配套设施产权归被告所有。根据《物权法》相关规定，公共附属设施不能独立存在，理应归全体业主共有，被告单方面确定公共附属设施被告是没有法律依据的。被告长虹公司辩称，本案系原告就案涉物业的所有权提起的诉讼，故其案由同时应列“物权确认纠纷”或其下一级案由“所有权确认纠纷”。本案原告不具备相应的诉讼主体资格，其关于共有权的起诉应被驳回。同时，原告关于合同效力的诉讼请求也应被驳回。一、关于共有权问题。原告于本案中诉请确认其购买的商品房所在小区的部分物业属全体业主共有。然而，原告并未举证证明其他业主对该诉求是否知情，是否认可，该诉求与其他业主的利益或权利是否冲突。根据《物权法》第七十六条：“下列事项由业主共同决定：（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定欠款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”的规定，原告并未举证证明其诉讼行为代表了小区多数业主的意志，其以个人名义起诉的行为，违反上述法律规定，请法院依法驳回其关于所有权确认的起诉。二、条款效力问题。原告诉请确认涉案《商品房买卖合同》（以下简称《合同》）第十七条第三项无效，是建立在共有权主张的基础上提出的。但原告的共有权主张不符合上述的《物权法》规定而应被驳回，故其条款无效的主张也失去依据，应被驳回。其次，《合同》系广东省建设厅与广东省工商行政管理局共同监制，并在房管局登记备案。包括权属问题在内的条款内容经过上述部门审查、认可，并以此作为无权登记的合法依据。《合同》中的重要条款，包括第十七条等涉及权属问题在内的条款，均以下划线形式突出显示，充分起到提示、强调的效果。内容清晰、无歧义。《合同》第十七条与第三条，合同附件一、二等内容，共同清晰界定了原告享有所有权的范围，不存在任何误读、误解的情况。通过阅读《合同》条款，原告签约之前已清楚了解可以购得所有权的范围。原告始终知道其不享有合同第十七条的所涉项目的所有权。也清楚其购房款是不包括诉争项目。《合同》条款，是双方平等、自愿协商的情况下达成，是双方的真实意思表示。本案诉讼之前，原告从未对合同第十七条第三项提出过异议。本案的肇因，是原告认为涉案车位的停车费太贵，从而试图通过本案诉讼达到不缴费或少缴费的无理目的。然而，停车费用时物业服务公司结合人力、管理等成本，与原告通过《物业服务合同》自愿协商约定的，完全符合有关政策规定的收费标准。综上，原告应当遵守合同法的诚实信用原则及契约精神，不应事后反悔并试图推翻合同效力。合同内容并无违反《合同法》关于合同效力的规定，原告于本案中的诉求，不应得到支持或鼓励。原告的诉讼请求与其他业主的利益或权利主张是否会相冲突，其他业主可能会提出与原告不同的权利主张，换句话说，假如认可原告的主张，岂不侵犯了其他业主的相关权利，请求法院依法驳回原告起诉。经审理查明，2014年4月24日，原告作为买受人、被告作为出卖人，双方签订了一份《商品房买卖合同》，合同其中约定：一、原告购买被告开发的位于东莞市樟木头镇××社区××路长虹××花园××房，建筑面积为131.72平方米；二、第十七条第三项约定：该商品房所在楼宇的首层大堂、楼梯、电梯前室、过道等公共部分面积的使用权属于该栋楼宇全体业主共有，由负责该项目物业公司统一安排使用；本项目内的游泳池、地上停车位、地下车库、儿童游乐设施、羽毛球场、篮球场、社区居委会办公用房、小区警务室、各类活动用房、社区综合办及人民调解室、社区卫生及计生服务用房、小区文化设施（含图书馆）、星光老年之家、垃圾收集站、变电用房、公厕等公共配套设施产权归被告所有。该内容的下面标有下划线。原告主张该条第三项中的“本项目内的游泳池、地上停车位、地下车库、儿童游乐设施、羽毛球场、篮球场、社区居委会办公用房、小区警务室、各类活动用房、社区综合办及人民调解室、社区卫生及计生服务用房、小区文化设施（含图书馆）、星光老年之家、垃圾收集站、变电用房、公厕等公共配套设施产权归被告所有”的约定无效，理由如下：1、该条款为被告提供的格式合同条款，格式合同中所作出的排除和限制另一方权利，增加另一方义务的条款是无效的；2、商品房价格成本包括住宅小区建设费及公共建筑建设费；3、服务于整幢楼房的公共服务设施一览表不具有独立性，是随主物的所有权人相应转让，由小区的所有权人共有，地上建筑物与土地不能分割，被告方将土地使用权转让给全部业主，那么业主必然享有地上建筑物的所有权和支配权，附属的公共配套设施费用是商品房购买成本，由于被告没有证据证明案涉合同第十七条已全部纳入商品房购房成本。被告对此称：一、商品房买卖合同是广东省建设厅与广东省工商行政管理局共同监制，并且经过行政部门登记备案的示范文本，“签约前买受人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的可向当地房地产开发主管部门咨询。”这句话在商品房买卖合同开篇已说明；二、该合同约定的业主获得所有权的物业范围凡涉及权属问题的包括诉争的第十七条均以下划线的形式突出提示，并不存在原告所称合同法第三十四、第三十九条的格式合同条款；三、案涉合同第十七条用于明确双方权属，明确原告获得所有权的范围，并未排除对方权利，如果用于确定权属的条款均视为“排除对方主要权利的条款”，则所有的商品房买卖合同中的权属条款岂不均为无效条款。以上事实，有原告提交的商品房买卖合同、行驶证和收款收据及出入票、案涉物业规划平面图，被告提交的《商品房买卖合同》、竣工验收备备案涉书、案涉15幢、18幢、地下室《实测报告书》、大产权证、《广东省住房和城乡建设厅广东省民政厅关于规范新建住宅物业配建社区公共服务用房的通知》及庭审中的陈述证实。本院认为，本案争议的焦点为：一、双方签订的《商品房买卖合同》第十七条第三项约定的内容是否无效；二、原告是否有权利主张《商品房买卖合同》第十七条第三项约定的相关公共设施归全体业主所有。关于第一个争议的焦点。双方签订的《商品房买卖合同》是采用格式条款签订的合同，被告是提供格式条款的一方。原告主张《商品房买卖合同》第十七条第三项中有关“本项目内的游泳池、地上停车位、地下车库、儿童游乐设施、羽毛球场、篮球场、社区居委会办公用房、小区警务室、各类活动用房、社区综合办及人民调解室、社区卫生及计生服务用房、小区文化设施（含图书馆）、星光老年之家、垃圾收集站、变电用房、公厕等公共配套设施产权归被告所有”为无效；被告则主张有效。本院作如下分析：一、《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。而原、被告签订的《商品房买卖合同》第十七条第三项中除“取得规划的地上停车位、地下车库”之外，将该项目内的“游泳池、儿童游乐设施、羽毛球场、篮球场、社区居委会办公用房、小区警务室、各类活动用房、社区综合办及人民调解室、社区卫生及计生服务用房、小区文化设施（含图书馆）、星光老年之家、垃圾收集站、变电用房、公厕等公共配套设施”产权归被告所有，违反了上述法律的强制性规定。其次，被告为提供格式合同的一方，其在签订合同时，对确定当事人之间的权利和义务时应采取合理的方式提请原告注意。上述约定是排除原告主要权利的内容，被告在上述条款的内容下方虽然标有下划线，但合同的其他诸多内容均标有下划线；被告没有通过字体加粗或其他口头告知的形式提醒原告注意，只标注下划线，不足以达到采取合理方式提醒原告。综上二点，根据《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十二条第（五）项的规定，本院认定原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十七条第三项中约定“游泳池、儿童游乐设施、羽毛球场、篮球场、社区居委会办公用房、小区警务室、各类活动用房、社区综合办及人民调解室、社区卫生及计生服务用房、小区文化设施（含图书馆）、星光老年之家、垃圾收集站、变电用房、公厕等公共配套设施”产权归被告所有无效。关于第二个争议的焦点。本案案由为商品房买卖合同，原告请求确认《商品房买卖合同》第十七条第三项中相关公共配套设施产权归全体业主所有属于物权确认纠纷，物权确认，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项、第二款及相关物业管理条例的规定，只有业主大会授权业主委员会或应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主才有权进行主张，故本院在本案中不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第五十二条第（五）项、《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十四条、第七十六条第一款第（七）项、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条的规定，判决如下：一、确认原告何战国与被告东莞长虹置业有限公司双方签订的《商品房买卖合同》第十七条第三项其中约定游泳池、儿童游乐设施、羽毛球场、篮球场、社区居委会办公用房、小区警务室、各类活动用房、社区综合办及人民调解室、社区卫生及计生服务用房、小区文化设施（含图书馆）、星光老年之家、垃圾收集站、变电用房、公厕等公共配套设施产权归被告所有之内容无效；二、驳回原告何战国的其他诉讼请求。本案受理费50元（原告已预交），由原告何战国负担25元，被告东莞长虹置业有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判审判员  罗广杰二〇一七年四月二十日书记员  黎珈瑜王浩杰（代）附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国物权法》第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采取足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。