江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏05民终1437号上诉人（原审原告）：姚燕，女，1974年7月20日出生，汉族，住苏州市姑苏区。上诉人（原审原告）：夏林军，男，1974年1月22日出生，汉族，住苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：倪晓敏，代理上述两上诉人,江苏苏站律师事务所律师。委托诉讼代理人：李绍一，代理上述两上诉人,江苏苏站律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：苏州星浩房地产发展有限公司，住所地苏州市姑苏区金阊新城金储街288号物流服务大厦8楼。法定代表人：曹峻，董事长。委托诉讼代理人：王飞，江苏立泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：倪立，江苏立泰律师事务所律师。上诉人姚燕、夏林军因与被上诉人苏州星浩房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院(2016)苏0508民初7628号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月8日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。姚燕、夏林军上诉请求：请求撤销原审判决并依法改判被上诉人支付上诉人延迟履行违约金34125元；一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、本案上诉人的损失是难以确定的，包含但不限于延迟利用房屋的收益、额外的租金损失，原审法院仅认定被上诉人延迟交付房屋给上诉人造成的损失为延迟利用房屋的收益损失或相应未能入住房屋而额外支付的房屋损失并并以同地段同类房屋的租金作为参照确定上诉人租金损失的依据不符合事实。在上诉人损失难以确定的情况下，不以守约方损失为前提，本案违约金属于惩罚性违约金，其数额可以大约实际损失。2、上诉人认为适用“逾期交付使用房屋的，参照逾期交付使用房屋期间的有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的前提是合同中没有约定违约金数额或损失计算方法，本案应当按照合同约定的万分之五计算违约金。3、原审判决未能尊重双方签订合同时的意思表示，忽略了被上诉人的过错程度，不符合诚信原则。被上诉人违约情形严重，延迟交房违约天数达到了91天，原审将违约金调整到8500元（万分之1.2）甚至低于预期在60日内的违约金比率，明显超过了法院可以调整的范围。双方签订的是苏州市住房和建设局制定的格式合同文本，内容是不允许我方更改的，违约金条款是对方做出的承诺，原审法院判决违背了诚信原则。3、上诉人完全没有过错，原审判决上诉人承担诉讼费属于适用法律错误。被上诉人苏州星浩房地产发展有限公司辩称：一审法院查明事实清楚，适用法律正确，同意一审判决，请求维持原判。姚燕、夏林军向一审法院起诉请求：1、判令苏州星浩房地产发展有限公司支付逾期交房违约金34500元；2、本案诉讼费用由苏州星浩房地产发展有限公司承担。审理中，姚燕、夏林军变更第一项诉请金额为34125元。一审法院认定事实：2015年9月，姚燕、夏林军（买受人）与苏州星浩房地产发展有限公司（出卖人）签订商品房买卖合同一份，约定由姚燕、夏林军购买苏州星浩房地产发展有限公司开发的本市虎池路1589号星光耀花园21幢3604室房屋，建筑面积89.26平方米，总价75万元。该合同第十七条约定出卖人应当在2016年5月15日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用。第二十条约定出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用的，逾期超过60日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人自第十七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交房日止，按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金。补充协议第七条约定，施工中因异常恶劣天气影响、政府行为或重大活动（如重大国际国内会议等）期间的管制措施导致工程拖期或逾期交房的，可以构成逾期交房的不可抗力免责事由，出卖人可据实予以延期，不承担违约责任。合同签订后，姚燕、夏林军依约支付了全部房款，但苏州星浩房地产发展有限公司未能按约于2016年5月15日前向原告交付房屋；2016年8月11日，苏州星浩房地产发展有限公司通知姚燕、夏林军于同年8月15日办理房屋交付手续。一审审理中，苏州星浩房地产发展有限公司陈述称：涉案房屋所在小区同地段同类房屋简装修租金行情为1600元/月，并提供“58同城”、“赶集网”、“搜房网”等网站的房屋租赁页面一组；2015年11月9日至25日期间应苏州市住房和城乡建设局要求，在建工地一律全面停工，故延期17天属政府行为所致，并提供苏州市人民政府办公室印发的《苏州市第四季度及重要敏感时段环境空气质量管控方案》和苏州市住房和城乡建设局《关于进一步加强当前我市建筑施工安全生产管理的紧急通知》各一份；此外因2014年至2015年中雨以上降雨天气及气温高于35摄氏度天气共计75天，影响施工，亦应作为恶劣天气构成不可抗力进行扣除，被告为此提供气象资料一组。姚燕、夏林军对苏州星浩房地产发展有限公司举证的租金行情表示予以认可，但认为实际损失不限于租金；对政府文件及气象资料真实性予以认可，但认为不属于不可抗力，姚燕、夏林军作为开发商应统筹安排施工工序。以上事实，有姚燕、夏林军提供的商品房买卖合同、交付通知书、苏州星浩房地产发展有限公司提供的网站页面截图、市政府及市住建局文件、气象资料及当事人陈述等证据在卷佐证。一审法院认为，苏州星浩房地产发展有限公司与姚燕、夏林军签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应认定合同合法有效。本案系苏州星浩房地产发展有限公司未按约定时间向姚燕、夏林军交付房屋所致，苏州星浩房地产发展有限公司虽抗辩称因政府要求停工17天及存在恶劣天气75天影响施工，可作为其逾期交付房屋的免责事由，然因上述免责事由约定在补充协议之中，补充协议系苏州星浩房地产发展有限公司提供的格式条款合同，对于其中的免责条款并未明显标注，苏州星浩房地产发展有限公司亦未举证证明已向姚燕、夏林军提示上述免责条款并加以说明，故上述约定应认定为无效。此外，被告作为房地产开发商，对于施工期间内可能存在的降雨、高温天气及政府管制措施均应当有所预见，一审法院综合苏州星浩房地产发展有限公司举证的降雨、高温天气因素及政府管制的具体时间，认为在长达两年的施工期内苏州星浩房地产发展有限公司应当可以合理消化上述不利于施工的因素，上述不利因素不可作为苏州星浩房地产发展有限公司向姚燕、夏林军逾期交房免于承担违约责任的合法事由，故对苏州星浩房地产发展有限公司前述抗辩意见，一审法院不予采纳，认定苏州星浩房地产发展有限公司逾期交付房屋构成违约，应向姚燕、夏林军承担相应的违约责任。关于违约金的认定。姚燕、夏林军主张按合同约定，按实际逾期天数以总房款每日万分之五计算；苏州星浩房地产发展有限公司则主张违约金过高，应参照实际损失即租金标准进行调整。鉴于合同约定的万分之五折合年利率为18.25%，而苏州星浩房地产发展有限公司逾期91天交付房屋给姚燕、夏林军造成的实际损失系迟延利用房屋的收益损失或相应的未能入住房屋而额外支出的租金损失，据此，苏州星浩房地产发展有限公司提供的涉案房屋同地段同类房屋的租金行情的证据材料可以作为参照确定姚燕、夏林军租金损失的依据。由于按合同约定的每日万分之五的计算违约金明显高于前述实际损失，故一审法院对苏州星浩房地产发展有限公司提出调整违约金的抗辩意见予以采纳。鉴于本案系苏州星浩房地产发展有限公司违约所致，故在确定违约金时除考虑违约金弥补损失的作用之外，亦应考虑违约责任的惩戒功能。一审法院综合考虑原告的购房支出、房屋租金损失、违约方的过错程度等因素，酌情确定苏州星浩房地产发展有限公司应承担的逾期交房违约金为8500元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：苏州星浩房地产发展有限公司于判决生效之日起十日内支付原告姚燕、夏林军逾期交房违约金8500元。案件受理费664元，减半收取332元，由姚燕、夏林军负担250元、苏州星浩房地产发展有限公司负担82元。二审中，姚燕、夏林军向本院补充提交了《中国人民银行关于信用卡业务有关事项的通知》，证明信用卡逾期还款的利率最少应当按照日万分之3.5，故涉案合同约定万分之5的违约金标准并不过高。星浩公司质证认为，对前述证据的真实性认可，但与本案不具关联性。以上事实有《中国人民银行关于信用卡业务有关事项的通知》及二审调查笔录予以佐证。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，违约金制度的设立以填补当事人因违约遭受的损失为基本原则，同时兼具一定的惩罚性功能。根据合同法的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中星浩公司存在逾期交房的违约行为属实，但是双方约定的违约金过高，星浩公司也就上诉人的实际损失，即涉案房屋同地段同类房屋的租金行情进行了举证，故原审法院综合本案案情，酌情支持上诉人违约金8500元并无明显不当，二审不作调整。另原审法院根据案件的具体情况决定由双方当事人各自负担相应的诉讼费用亦无不当，本院予以确认。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费664元，由上诉人姚燕、夏林军负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨恩乾代理审判员  黄源榕代理审判员  柳 璐二〇一七年五月五日书 记 员  孟 桢