杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0103民初00281号
原告：杭州德益贸易有限公司。
法定代表人：章桂君，该公司总经理。
委托代理人（特别授权）：唐若兰，浙江南方中辰律师事务所律师。
委托代理人（特别授权）：周波，浙江南方中辰律师事务所实习律师。
被告：陈明仙。
委托代理人（特别授权）：周焕满，浙江神仙居律师事务所律师。
原告杭州德益贸易有限公司（以下简称德益公司）为与被告陈明仙房屋租赁合同纠纷一案提起诉讼，本院于2016年1月12日受理后，依法适用简易程序，由审判员章幼戎独任审判，后又转为普通程序，于2016年5月19日公开开庭进行了审理。原告德益公司委托代理人唐若兰、周波，被告陈明仙及其委托代理人周焕满到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告德益公司诉称，2014年5月5日，被告与原告签订《房屋租赁合同》，约定原告将其所有的位于杭州市建国北路XXX号、XXX-
X号两间营业房租给被告，租期起止日期为2014年5月6日至2019年5月20日，租金支付方式为第一年人民币220000元，需分别于2014年5月5日，2014年8月5日，2014年11月5日，2015年2月5日支付租金人民币55000元；第二年租金220000元，需于2015年5月5日、2015年11月5日分别支付租金人民币110000元。逾期支付租金，每逾期一日，支付人民币1300元违约金。合同解除时，应将房屋按期腾退给原告，每延期腾退一天，被告赔偿原告经济损失人民币1300元，且被告还应承担因房屋逾期归还给原告造成的损失。因被告未按时履约，原告于2014年12月18日提起诉讼请求判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》、判令被告支付拖欠的租金27000元及相应的逾期违约金。后被告于2015年2月5日向原告支付剩余租金27000元，原告撤回请求判令被告支付27000元租金的诉讼请求。法院于2015年7月1日作出（2014）杭下民初字第02383号《民事判决书》，判决原告与被告之间的《房屋租赁合同》于判决生效之日解除，并由被告支付逾期付款违约金2133.67元。该判决书2015年10月24日生效，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》于当日依法解除。被告本应该于2015年5月5日支付11000元租金，所对应的租期原本是2015年5月21日至2015年11月20日，共184天，现在原、被告之间的租赁关系于2015年10月24日终止，租期实际为157天。根据原、被告的合同约定，被告应该支付给原告的租金为人民币93858元（计算方式为：110000÷184×157）。另由于原、被告约定的逾期违约金为每逾期一日1300元，该违约金约定的数额过高，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，被告逾期支付租金的违约金按照年利率24%计算。按照合同约定，被告应在合同解除之日将房屋腾退归还给原告。但是被告却迟迟未将房屋腾退，致使原告无法将房屋出租给其他人。为避免继续扩大原告的损失，原告无奈之下于2015年11月19日自行收回房屋。被告延期腾退房屋26天，根据原、被告合同约定，被告需向原告赔偿33800元。另外，由于被告未按照正常流程腾退房屋，致使原告无法提前做好房屋再次出租准备，该房屋在空置了13天后才找到租客。对于这13天的房屋空置期所造成的损失，参照该房屋每日租金金额，被告应另行向原告支付损害赔偿金每天600元，共计7800元。为此，诉请判令：1、被告立即向原告支付拖欠租金93858元；2、被告立即向原告支付至实际履行之日止的逾期付款违约金17428元（暂计至2016年1月31日）；3、被告立即向原告支付逾期腾退房屋赔偿金33800元（共计逾期腾退房屋26天，以1300元每天计算）；4、被告立即向原告支付因逾期归还房屋给原告造成的损失7800元（共计逾期归还房屋导致房屋空置13天，以600元每天计算）；5、被告承担本案全部诉讼费用。
被告陈明仙辩称，2014年5月5日原、被告签订合同后，原告又与杭州润泽轩玉器有限公司（以下简称润泽轩公司）签订了合同，合同主体已经变更为公司，在第一次诉讼中被告本人当时不在杭州，故没有提出抗辩意见。涉案房屋2015年5月20日已经退还原告，不管是被告还是润泽轩公司与原告签订合同，都是先支付房租再使用房屋的，是否找下一家的主动权在原告处，对于原告自己不找下家，扩大的损失不应当得到支持。此外，法院当时判决的利率为12%，而原告却主张24%，不应得到支持。综上，要求判令驳回原告的诉讼请求。
为证明自己的主张，原告杭州德益贸易有限公司向法院提交了如下证据：
1.《房屋租赁合同》，欲证明2014年5月5日，被告与原告签订《房屋租赁合同》，以及相关约定内容；
2.（2014）杭下民初字第02383号《民事判决书》，欲证明原告曾起诉被告，要求解除合同及支付逾期支付违约金的法院判决；
3.《生效证明》，欲证明《民事判决书》于2015年10月24日生效，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》也于当日依法解除；
4.银行业务凭证，欲证明租金支付情况；
5.收回房屋视频，欲证明为避免继续扩大原告的损失，原告无奈之下于2015年11月9日自行收回房屋；
6.《房屋租赁合同》，欲证明原告在2015年12月3日找到下一家租客张月梅，并且与其签订《房屋租赁合同》。原告房屋由于被告的原因空置13天；
7.违约金计算清单，欲证明违约金计算方式。
上述证据经庭审出示，被告对证据1真实性无异议，对证据2的真实性无异议，待证事实有异议，认为按照判决书的违约金是按照12%计算，而原告主张的是24%，与判决书不符。对证据3的真实性无异议，待证事实有异议，认为在2015年5月20日被告已经将房屋退还原告，合同解除，原告认为是在10月24日生效的意见不对。对证据4的三性无异议，认为在第一次判决时已经对欠付租金作出处理。对证据5有异议，认为被告已经在2015年5月20日将房屋退还给原告，原告的该视频中的锁也不是被告的。对证据6表示原告并不清楚，对其真实性不予认可。对证据7认为原告计算的方式没有事实依据，对欠付租金已经在第一次判决时作出处理，被告不存在支付违约金的情形。本院审核后认为，原告所提交的证据1至4真实性双方无异议，对其证据效力予以认定。对证据5本院认为对欲证事实缺乏充分证明力，故不予认定。对证据6本院认为涉及案外第三人，其真实性无法确认，对其证据效力不予认定。对证据7认为不符合证据形式要求，为单方制作证据，对其证据效力不予认定。
为证明答辩意见所依据的事实，被告陈明仙提交了一份《房屋租赁合同》，欲证明租用原告房屋的主体是润泽轩公司。对该证据经质证原告对其真实性有异议，认为签署合同的时候润泽轩公司未成立，合同中并没有润泽轩公司章，这份合同仅仅是作为工商登记使用，在公司成立后由于被告失去联系，故未再补签合同。本院认为，被告也认可合同中的公司章是公司成立后自行加盖上的，原告同意房屋实际由公司使用的事实并不能否定原被告之间的合同关系，故对该证据效力本院不予认定。
综上有效证据及有关当事人陈述，本院认定案件事实如下：
2014年5月5日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将其所有的位于杭州市建国北路XXX号、XXX-
X号两间营业房出租给被告使用，租期自2014年5月6日起至2019年5月20日止，租金支付方式为第一年一个季度一付，第二年起改为半年一付，即每年的5月5日、11月5日为支付房租日。第一年租金为人民币22万元，分别于2014年5月5日、8月5日、11月5日，2015年2月5日各支付租金55000元；第二年租金220000元，需于2015年5月5日、11月5日分别支付租金人民币110000元。逾期支付租金，每逾期一日，支付1300元违约金。如未能按期付清租金超过15天的，则除了按约定支付违约金外，原告还可解除合同，收回房屋并不退回已支付的押金。合同签订后，原告按约将房屋交付被告使用。2014年6月3日被告支付第一期租金55000元，2014年8月25日向原告支付第二期租金中的38000元，2014年10月20日支付11000元，2014年10月23日支付租金6000元。原告认为被告租金支付拖延，故于2014年12月18日提起诉讼，请求判令解除双方签订的《房屋租赁合同》、判令被告支付拖欠的租金27000元及逾期违约金。案件审理过程中被告于2014年11月14日支付了第三期租金中的28000元，2015年2月5日又支付27000元，原告为此撤回要求被告支付拖欠租金27000元的诉讼请求，之后法院于2015年7月1日作出判决，判令双方签订的《房屋租赁合同》于判决生效之日解除；被告支付原告逾期付款违约金2133.67元，并驳回了原告其他诉讼请求。2015年10月24日该判决生效。现原告认为，被告在法院判决生效后仍继续占用房屋，原告无奈之下于2015年11月19日自行收回房屋，此后又空置了13天后才找到租客，现要求判令被告支付租赁期间内的未付租金，赔偿逾期退房损失并要求支付逾期付款违约金而提起诉讼。
本院认为，原、被告就案涉房屋签订有租赁合同，原告称为协助被告办理公司的工商登记而在形式上签订了公司名义所订立的租赁合同的意见符合客观情况，且在原告第一次起诉被告的案件中被告也未对自己为合同一方主体的事实提出异议，并向原告支付了欠付租金，故对被告认为租赁关系实际发生在原告与公司之间，原告不该要求被告承担责任的答辩意见不予采信。原、被告之间的租赁合同，经法院判决确定于2015年10月24日解除，在合同解除后被告即应该立即归还房屋并结算未付租金，被告不能提交已经履行归还房屋义务的相关证据，对原告比照合同约定向被告主张合同期限内欠付租金93858元（110000÷184×157）的请求依法应予支持。鉴于原告自认房屋已于2015年11月19日自行收回，对于合同解除后的逾期腾退房屋赔偿金原告以1300元每天主张共计33800元（1300×26）符合合同约定，本院予以支持。对于原告在欠付租金之外另行主张欠付租金违约金的请求，本院认为原告按照年利率24%计算显然过高，亦考虑原告在上次诉讼中未一并提出，对于损失的扩大亦有一定责任，故本院酌情支持1万元，对其余部分不予支持。对于原告在逾期腾退赔偿金之外另行主张损失的请求，本院认为与合同约定不符，缺乏事实依据，故不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告陈明仙应于本判决生效之日起十日内支付原告杭州德益贸易有限公司租金93858元；
二、被告陈明仙应于本判决生效之日起十日内支付原告杭州德益贸易有限公司逾期付款违约金1万元；
三、被告陈明仙应于本判决生效之日起十日内支付原告杭州德益贸易有限公司逾期腾退房屋赔偿金33800元；
四、驳回原告杭州德益贸易有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币3358元（原告已预交），由原告杭州德益贸易有限公司负担334元，被告陈明仙负担3024元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式二份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币3358元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（开户银行：工商银行湖滨分理处；账号：12×××68；户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 长 章幼戎
人民陪审员 王土根
人民陪审员 倪 健
二〇一六年七月十九日
代书 记员 黄河君