辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终4014号
上诉人（一审被告）：大连东展投资有限公司，住所地大连市沙河口区中山路315号。
法定代表人：阎立明，该公司董事长。
委托诉讼代理人：亓渤，辽宁社和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马雷，辽宁社和律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：沈阳�品堂商业有限公司，住所地沈阳市沈河区市府大路256-16号（2栋甲3）。
法定代表人：张斌，该公司董事长。
委托诉讼代理人：牟作涛，辽宁安行律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：沈阳东森房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区正阳街285号。
法定代表人：樊旭洪，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王日宏，男，该公司员工。
上诉人大连东展投资有限公司（以下简称大连东展公司）与被上诉人沈阳集品堂商业有限公司（以下简称沈阳集品堂公司）、沈阳东森房地产开发有限公司（以下简称沈阳东森公司）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2015）沈河民二初字第606号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
大连东展公司上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判或发回重审；2、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院审理本案时适用法律错误。本案不同于合同法第五十二条认定无效合同的相关情形，一审法院在没有任何法律依据的情况下，判决上诉人签署的《商品房买卖合同》无效，属于适用法律错误。2、一审法院认定本案一审原告与第一被告之间签署的《商品房销售合同》合法、有效，是明显违反法律、法规强制性规定的。二被上诉人之间的《商品房销售合同》应当是无效的合同。属于合同法第五十二条规定第五款的情形。3、一审法院针对两位被上诉人之间恶意签署《商品房销售合�》的事实没有审查清楚，本案的两位被上诉人之间有明显的恶意串通嫌疑。二被上诉人恶意约定365日办理房屋的备案登记手续，规避法律规定的30日内办理涉案房屋登记。属于合同法第五十二条第二款规定的情形。4、根据最高人民法院公报中的典型案例，可以看出上诉人与沈阳东森公司签订的所有协议均为合法有效。
被上诉人沈阳集品堂公司辩称：同意一审判决。
被上诉人沈阳东森公司辩称：同意一审判决。
沈阳集品堂公司一审诉称，2012年3月14日，大连集品堂商业发展有限公司与第一被告签订《商品房买卖合同》，原告向第一被告购买位于市府大路256-16号商品房，其面积1875.76平方米，每平方米19000元，总价款35639440元。后大连集品堂公司支付购房款1000000元�同时，大连集品堂公司在沈阳注册沈阳集品堂商业有限公司。后原告又向第一被告支付购房款22075496元，并与第一被告分别签订8份《商品房买卖合同》，约定原告购买涉案的商品房（面积合计992.46平方米），第一被告在商品房交付使用后365日内将该房产备案。后第一被告向原告开具销售不动产统一发票，交付涉案房屋及相关房屋文件，但房产备案虽经原告多次催促，第一被告迟迟未予履行义务。2012年3月始，原告对涉案房屋进行全面改造装修，支付装修等费用2660余万元。2013年6月24日，以大型餐馆对外营业。2014年2月25日，原告方知涉案房屋备案存有问题，经查，2007年8月19日，辽宁昊宇房地产开发有限公司、辽宁东展典当有限公司及第一被告签订借款、保证合同。昊宇公司向东展典当公司借款3000万元（实际发放2775万元），第一被告为昊宇公司提供保证担保。2008年5�7日，二被告与东展典当公司、昊宇公司签订虚假《以物抵债协议》，约定第一被告代昊宇公司向东展典当公司偿还2813.655万元，东展典当公司将该款直接转作第二被告向第一被告支付的房款，第一被告以涉案房产抵债，并拟定虚假房屋买卖合同。第一被告将位于沈阳市沈河区市府大路256-16号1-3-1、1-3-2、1-3-3、1-3-4、1-4-1、1-4-2、1-4-3、1-4-4，计992.46平方米房屋，以每平方米15000元的价格，卖给第二被告，并办理了虚假备案登记。2012年3月8日，第一被告与第二被告又签订房产赎回《协议书》，第一被告将其房产买回，总价款3200万元。原告认为二被告之间虚假买卖房屋及备案的行为名为买卖、实为借贷，阻碍了原告作为真实合法买受人房屋产权备案的合法权利，故诉至法院，请求人民法院依法判决：1、二被告签订的房屋买卖合同无效，解除位于沈阳市沈河区市府大路256-16号1-3-1、1-3-2、1-3-3、1-3-4、1-4-1、1-4-2、1-4-3、1-4-4房屋的商品房买卖合同备案登记；2、第一被告为原告办理位于沈阳市沈河区市府大路256-16号1-3-1、1-3-2、1-3-3、1-3-4、1-4-1、1-4-2、1-4-3、1-4-4房屋商品房买卖合同备案登记；3、二被告承担本案的诉讼费。
一审法院认定事实：本案诉争房屋为位于沈阳市沈河区市府大路256-16号1-3-1、1-3-2、1-3-3、1-3-4、1-4-1、1-4-2、1-4-3、1-4-4房屋。
2007年8月19日，辽宁东展典当有限责任公司作为甲方（典当行）、辽宁昊宇房地产开发有限公司作为乙方（当户），签订《典当合同》（合同编号：DDSYMG-2007-01），约定乙方提供在建工程抵押典当借款，当物名称为摩根凯利，当金金额为人民币3000万元，典当期限自2007年8月23日起至2008年2月23日。
�日，辽宁昊宇房地产开发有限公司作为甲方，辽宁东展典当有限责任公司作为乙方，签订《借款合同》（合同编号：DDSYMG-2007-01），载明：“甲方因经营需要向乙方申请借款，乙方经审查同意向甲方发放借款，并与甲方签订了DDSYMG-2007-01号《典当合同》（以下简称'典当合同'），为重申、体现双方在典当合同中的借款意思表示，甲乙双方依照我国有关法律、法规，经平等协商一致，订立本合同（也即《典当合同》）。”该《借款合同》中约定，借款金额为人民币3000万元，借款期限自2007年8月23日至2008年2月23日止，发放方式为一次划付，甲方同意预先从抵押借款金额中扣除3个月的综合费用，共计225万元，乙方扣除月综合费用后，实际发放抵押借款2775万元。双方还签订《抵押合同》（合同编号：DDSYMG-2007-02），载明�押物为坐落于沈阳市沈河区市府大路286、288、290号，建筑面积79906平方米，摩根凯利楼宇。
同日，辽宁昊宇房地产开发有限公司作为甲方，辽宁东展典当有限责任公司作为乙方，沈阳东森公司作为丙方，签订《保证合同》（合同编号：DDSYMG-2007-03），载明：“为确保甲方与乙方签订的DDSYMG-2007-01号典当合同[也即DDSYMG-2007-01号《借款合同》，以下简称典当合同（借款合同）]的履行，丙方愿意向乙方提供保证担保，与乙方签订以乙方为唯一受益人的无条件的、不可撤销的、连带责任的保证担保合同。甲、乙双方根据《合同法》、《担保法》及其他有关规定，经协商一致，约定如下条款：第一条丙方保证的金额为乙方根据DDSYMG-2007-01号典当合同（借款合同）（以下称主合同）产生的全部债务，包括：主合同项下人民币（币种�典当本金（大写）叁仟万元（30000000）整及其相应的综合费用、利息、违约金及甲方为实现债权产生的费用，包括但不限于诉讼费、鉴定费、评估费、律师费、催告费及其他相关费用。第二条丙方对上条所列款项承担连带清偿责任，保证期间为两年，自主债务履行期届满之次日开始计算。如果主债务依据主合同约定提前到期，乙方有权要求丙方提前履行保证责任。如甲方不按主合同的约定偿付当金（包括本金、利息及综合费用），乙方有权直接向丙方追偿。……”。
2007年8月24日，沈阳市房产局作出《关于在建工程抵押备案登记的批复》，载明辽宁昊宇房地产开发有限公司向辽宁东展典当有限责任公司申请贷款抵押的在建工程坐落于沈阳市沈河区市府大路286号/290号（1#、2#）31套住宅147套写�间，抵押面积为13510.73平方米，抵押贷款金额为3000万，抵押登记时限自2007年8月23日至2008年2月23日。
2008年，大连东展公司作为甲方，辽宁昊宇房地产开发有限公司作为乙方，沈阳东森公司作为丙方，辽宁东展典当有限责任公司作为丁方，签订《以物抵债协议》，载明“鉴于：1、乙方以其开发的'摩根凯利'1#、2#栋（在建工程）向丁方典当借款人民币3000万元，乙丁双方于2007年8月31日签订了《典当合同》、《借款合同》、《抵押合同》，丁方已按合同约定向乙方发放当金。2、丙方享有完全处分权的房产，并愿意以该房产销售所得代乙方偿还丁方的当金。经各方充分协商，签订本协议，以兹共同遵守。第一条本协议目的各方一致同意，通过签订本协议实现以下目的：1、丙方同意代乙方向丁方偿还典当款2813.655万元，此时乙方尚欠丁方186.345万元，对该典当款丙方同样承担连带责任，丁方对此无异议。对该尚欠的186.345万元典当款，乙方于本协议签订之日偿还丁方。2、丙方将其自有房产销售所得代替乙方偿还上述典当款2813.655万元。丙方代替乙方偿还典当本金的相互权利义务，由乙方和丙方另行协商，与甲方、丁方无关。3、丁方同意丙方将上述2813.655万元的还款直接转作甲方应向丙方支付的等额房款，不足部分，由甲方另行向丙方支付。4、乙方和丙方之间因债务转让而产生的权利义务关系，由双方自行解决，与甲方、丁方无关。第二条丙方同意以下列财产出售给甲方：沈阳市沈河区市府大路256-16号，上述房产合计价款2813.655万元。甲、丙方共同确认：上述房屋系按套销售，如每套房屋的销售面积与最终房地产测绘部门出具的测绘成果报告记载的面积不一致，本协议约定的房屋价款不作任何调整。第三条付款方式：（一）甲、丙双方签订该房屋《商品房买卖合同》之日起五日内，甲方向丙方支付剩余购买方人民币-
万元，届时丙方应向甲方开具相应的房款发票。（二）……第五条财产交付第六条登记（一）在2008年4月30日前丙方协助甲方办理完毕权属变更登记手续（即已将双方签订的商品房买卖合同在沈阳市房地产交易市场办理备案登记）。（二）在2008年4月30日前丙方没有协助甲方办理完毕权属变更登记手续（即未能将双方签订的商品房买卖合同在沈阳市房地产交易市场办理备案登记），则本合同解除，乙方须按和丁方签订的《典当合同》继续支付续当费用，办理续当手续。第十一条本协议视为甲方、丙方签订的《商品房买卖合同》的补充协议，本协议与《商品房买卖合同》有不符的地方，以�协议为主，自双方签字并盖章之日起生效。”
2008年5月7日，沈阳东森公司作为出卖人，大连东展公司作为买受人，签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买的商品房位于沈阳市沈河区市府大路256-16第2幢3-4单元1-3-1、1-3-2、1-3-3、1-3-4、1-4-1、1-4-2、1-4-3、1-4-4号房（建筑面积共992.46平方米），单价为每平方米人民币15000元，付款方式为签订合同当日一次性付清。”同日，就上述位于沈阳市沈河区市府大路256-16号1-3-1、1-3-2、1-3-3、1-3-4、1-4-1、1-4-2、1-4-3、1-4-4房屋的商品房买卖合同，在沈阳市房产局办理了合同备案。
2008年12月2日，沈阳东森公司为大连东展公司开具了沈阳市沈河区市府大路256-16号1-3-1、1-3-2、1-3-3、1-3-4房屋的税务预收款统一发票，载明购房面积为496.23，单价为15000，房产金额为7443450元。同时，还为大连东展公司开具了沈阳市沈河区市府大路256-16号1-4-1、1-4-2、1-4-3、1-4-4房屋的税务预收款统一发票，载明购房面积为496.23平方米，单价为15000元/平方米，房产金额为7443450元。
2012年3月8日，沈阳东森公司作为甲方，大连东展公司作为乙方，签订《协议书》，载明：“鉴于：1、甲乙双方于2008年5月7日签订《商品房买卖合同》，由乙方购买甲方位于沈阳市沈河区市府大路256-16号第2幢1-2甲、甲1、甲2、甲3，3-4单元1-3-1、1-3-2、1-3-3、1-3-4、1-4-1、1-4-2、1-4-3、1-4-4房产（附房屋明细），合计购房款为贰仟捌佰壹拾叁万陆仟伍佰伍拾元（￥28,136,550元）；2、甲方一直无法为乙方开具正式发票并为乙方办理房产证，乙方无法正常使用或处分该房产。现甲乙双方经友好协商，于2012年3月8日达成如下条款：一、甲方应于本协议生效之日起十日内向乙方支付叁佰万元整（￥3,000,000元整），作为甲方回购上述房产的诚意金。二、上述房产符合过户条件时，甲方应在符合过户条件之日起十日内以17059.75元/㎡回购乙方上述全部房产，总价款为32000000（叁仟贰佰万元）。诚意金可抵作房款。三、甲方交付上述购房款的方式、期限及乙方办理上述房产的变更登记备案手续的方式、期限等具体交易事项，双方另行协商。四、在甲方按照本协议约定付清全部房款前，乙方依然有权基于《商品房买卖合同》向甲方主张全部权利。……”
另查，2012年3月，沈阳东森公司作为甲方（出卖人），大连集品堂商业发展有限公司作为乙方（买受人），签订《商品房屋买卖合同》，约定买受人购买的商品房位于沈阳�沈河区市府大路256-16号，属框架结构，建筑层数地上四层（一层高为4.2米；二、三、四层高为3.6米），地下一层（不计入售房面积），约定建筑面积共1875.76平方米，房屋单价为19000元/㎡，购房款总额为35639440元整。合同载明：“四、购买款交付方式：1、由于甲方在与乙方签订完本意向合同后，乙方将在沈阳成立新的法人单位，并且以新法人单位的名义实际购买上述房屋，因此，本合同签订后，乙方立即支付购房定金伍佰万元整（5,000,000元整），甲方协助乙方迅速成立新法人公司，40日内，当新法人公司成立时（领取银行开户许可证），甲方将本合同约定的乙方权利义务全部转移至新法人单位。并立即由新法人单位向甲方付款至总房款的90%即：叁仟贰佰零柒万伍仟肆佰玖拾陆元整（￥32,075,496元整）。减已支付的定金伍佰万元，再支付贰仟柒佰零柒万伍仟肆佰玖拾陆元整（￥27,075,496元）。乙方取得该房屋所有权证之日，向甲方支付总房款的5%即：壹佰柒拾捌万壹仟玖佰柒拾贰元（￥1,781,972元）;乙方取得该房屋土地使用权属证之日，向甲方支付总房款的最后余款5%即：壹佰柒拾捌万壹仟玖佰柒拾贰元（￥1,781,972元）。五、甲方在收到乙方全部首付款（90%总房款）叁仟贰佰零柒万伍仟肆佰玖拾陆元整（￥32,075,496元整）后，三日内向乙方交付该楼房。六、甲方保证该房屋的所有不存在任何瑕疵，对此愿意承担法律责任。七、乙方所购房屋拟进行餐饮和商业服务，甲方同意乙方对上述房屋的使用用途，并将协助乙方办理相关许可手续，办理许可手续的所需费用由乙方自行承担。……”。
此后，沈阳东森公司作为出卖人，沈阳集品堂�司作为买受人，分别签订8份《商品房买卖合同》，合同均未标明落款时间，约定内容为：买受人购买的商品房位于沈阳市沈河区市府大路256-16第2幢1-3单元1号房（建筑面积107.76平方米）、2号房（建筑面积160.96平方米）、3号房（建筑面积123.85平方米）、4号房（建筑面积103.66平方米），沈阳市沈河区市府大路256-16第2幢1-4单元1号房（建筑面积107.76平方米）、2号房（建筑面积160.96平方米）、3号房（建筑面积123.85平方米）、4号房（建筑面积103.66平方米），单价均为每平方米人民币19000元，付款方式均为一次性付款。
2012年4月10日，沈阳集品堂公司通过中国建设银行电汇给被告沈阳东森公司购房款人民币1000万元。
2012年4月19日，沈阳集品堂公司通过中国建设银行电汇给被告沈阳东森公司人民币1000万元及人民币12075496元。
2013年8月28日，沈阳东森公司为沈阳集品堂公司购买的诉争商品房分别开具销售不动产统一发票。
再查，沈阳东森公司已为沈阳集品堂公司办理入住手续并将房屋交付沈阳集品堂公司，沈阳东森公司为沈阳集品堂公司出具沈阳市沈河区市府大路256-16号'东森总部商务广场'的2栋甲、甲1、甲2、甲3、1-3-1、1-3-2、1-3-3、1-3-4、1-4-1、1-4-2、1-4-3、1-4-4，建筑面积为1875.76平方米的《入住通知书》。沈阳集品堂公司对房屋进行了装修，并实际使用房屋至今。其装修支出情况在辽宁清诚会计师事务所有限公司于2014年8月11日出具的《关于沈阳集品堂商业有限公司营业场所装修工程支出及相关资产购置情况专项审核报告》中有记载。
�沈阳集品堂公司为要求确认沈阳东森公司与大连东展公司之间签订的商品房买卖合同无效、解除备案、将诉争房屋备案在其名下，起诉至法院。
庭审中，大连东展公司陈述沈阳东森公司仅向其交付了钥匙，但未办理相关的房屋交付手续。沈阳东森公司否认其曾向大连东展公司交付房屋及钥匙。
一审法院认为:根据辽宁东展典当有限责任公司与辽宁昊宇房地产开发有限公司签订的《典当合同》、《借款合同》以及被告沈阳东森公司作为保证人与辽宁昊宇房地产开发有限公司、辽宁东展典当有限责任公司签订的《保证合同》，再结合大连东展公司与辽宁昊宇房地产开发有限公司、沈阳东森公司、辽宁东展典当有限责任公司签订的《以物抵债协议》，可以看出沈阳东森公司为辽宁昊宇房地产开发有限�司向辽宁东展典当有限责任公司借款提供连带保证，后由于未能清偿借款，被告大连东展公司与辽宁昊宇房地产开发有限公司、被告东森公司、辽宁东展典当有限责任公司以签订《以物抵债协议》的形式约定被告沈阳东森公司以包括诉争房屋在内的位于沈阳市沈河区市府大路256-16号的房屋抵债并作价房款2813.655万元，辽宁东展典当有限责任公司同意将该笔作价款直接转作被告大连东展公司应向被告沈阳东森公司支付的等额房款，不足部分由被告大连东展公司另行向被告沈阳东森公司支付。尔后被告大连东展公司与被告沈阳东森公司签订了包括诉争房屋在内的《商品房买卖合同》并办理了《商品房买卖合同》的备案。再结合辽宁东展典当有限责任公司与被告大连东展公司的关联关系以及被告大连东展公司并未实际进住诉争房屋以及其在2012年3月8日与被告沈阳东森公司签订《协议书》约定被告沈阳东森公司回购房产等事宜的情况，可以看出被告大连东展公司与被告沈阳东森公司签订《商品房买卖合同》、将合同予以备案及签订《协议书》的行为的真实意思表示并非为了房屋买卖，而是为了担保债权的顺利实现，故二被告之间并不具有真实的商品房买卖关系，因此，二被告之间就沈阳市沈河区市府大路256-16号1-3-1、1-3-2、1-3-3、1-3-4、1-4-1、1-4-2、1-4-3、1-4-4房屋签订的《商品房买卖合同》无效，合同备案亦应予以撤销。
关于原告与被告沈阳东森公司之间的《商品房买卖合同》问题。原告与被告沈阳东森公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律的强制性与禁止性规定，故合法有效。原告在与被告沈阳东森公司签订《商品房买卖合同》后按照合同约定的金额支付了绝大部分购房款，该购房款价格符合正常的市场价格，被告沈阳东森公司为原告开具了销售不动产统一发票、办理了入住手续，原告装修并实际进住、使用了诉争房屋，故原告为诉争房屋的真实买受人。原告据此要求被告沈阳东森公司为其办理诉争房屋的商品房买卖合同备案登记，其诉讼请求存在依据予以支持。
虽然被告提出在原告与被告沈阳东森公司签订《商品房买卖合同》时诉争房屋已办理了合同备案且处于查封状态中的抗辩，但该情况并非因原告的原因造成，并且原告购买房屋时房屋并未由被告大连东展公司进住使用，而是由被告沈阳东森公司直接交付给原告，原告正常进住并装修、使用房屋。因此，虽然原告作为买受人，在购买房屋时未能尽到审慎的注意义务而导致买受房屋后出现纠纷，但这并不能影响或足以否定原告购买诉�房屋的真实性，且在本案审理过程中，诉争房屋并不存在被大连海事法院查封的情况，故对被告的相关抗辩意见不予采信。
一审法院判决如下：一、确认被告沈阳东森房地产开发有限公司与被告大连东展投资有限公司（原大连东展投资担保有限公司）签订的购买沈阳市沈河区市府大路256-16号1-3-1、1-3-2、1-3-3、1-3-4、1-4-1、1-4-2、1-4-3、1-4-4房屋的《商品房买卖合同》无效；二、被告大连东展投资有限公司（原大连东展投资担保有限公司）于本判决发生法律效力后10日内协助被告沈阳东森房地产开发有限公司撤销沈阳市沈河区市府大路256-16号1-3-1、1-3-2、1-3-3、1-3-4、1-4-1、1-4-2、1-4-3、1-4-4房屋的《商品房买卖合同》备案登记，撤销备案登记过程中所需费用由被告沈阳东森房地产开发有限公司负担；三、被告沈阳东森房地产开发有限公司�上述第二项义务履行完毕之日后10日内协助原告沈阳集品堂商业有限公司办理沈阳市沈河区市府大路256-16号1-3-1、1-3-2、1-3-3、1-3-4、1-4-1、1-4-2、1-4-3、1-4-4房屋的《商品房买卖合同》备案登记，备案至原告沈阳集品堂商业有限公司名下，办理备案登记过程中所需费用由被告沈阳东森房地产开发有限公司负担；四、驳回原告沈阳集品堂商业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币8000元、保全费人民币5000元，由被告沈阳东森房地产开发有限公司负担。
本院查明的事实与一审法院认定事实一致。
本院认为，就本案诉争房屋，沈阳东森公司与大连东展公司以及沈阳集品堂公司分别签订了两份《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》的合同目的为买受人取得房屋所有权，故应当履行哪一份合同，诉争房屋归谁所有是本案的争议焦点。
首先，沈阳东森公司与大连东展公司就诉争房屋于2008年5月7日签订了《商品房买卖合同》，商品房买卖合同在沈阳市房产局办理了备案。2012年3月8日、2012年12月3日、2013年1月30日、2013年7月3日，沈阳东森公司与大连东展公司签订的《协议书》、《补充协议书》、《补充协议(二)》、《补充协议(三)》，对沈阳东森公司回购诉争房屋事宜进行了约定，对2008年5月7日签订的《商品房买卖合同》的内容作了实质变更，而且大连东展公司在签订合同后的长达4年时间并未占有使用诉争房屋，加之沈阳东森公司于2012年与沈阳集品堂公司签订了《商品房买卖合同》并将诉争房屋交付给沈阳集品堂公司经营使用至今，故沈阳东森公司与大连东展公司就诉争房屋于2008年5月7日签订的《商品房买卖合同》已事实不能�行，大连东展公司已不能取得诉争房屋的所有权。虽然该《商品房买卖合同》已事实不能履行，但不能否认该《商品房买卖合同》的效力，沈阳东森公司和大连东展公司的权利义务仍受其约束，沈阳集品堂公司主张该《商品房买卖合同》无效无事实和法律依据，一审判决认定不当应予纠正。
其次，沈阳集品堂公司与沈阳东森公司之间签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。沈阳集品堂公司与沈阳东森公司签订《商品房买卖合同》后按照合同约定的金额支付了购房款，沈阳东森公司为沈阳集品堂公司开具了销售不动产统一发票、办理了入住手续，沈阳集品堂公司装修并实际进住、使用了诉争房屋，故沈阳集品堂公司与沈阳东森公司之间的《商品房买卖合同》已全面履行，已具备房屋所有权转移的事实要件。
基于上述事实，沈阳东森公司与大连东展公司就诉争房屋于2008年5月7日签订的《商品房买卖合同》已事实不能履行，大连东展公司已不能取得诉争房屋所有权，鉴于商品房买卖合同的备案登记是办理所有权登记的必要要件，故大连东展公司应与沈阳东森公司共同撤销该备案，协助沈阳集品堂公司办理诉争房屋的商品房买卖合同备案登记。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销沈阳市沈河区人民法院（2015）沈河民二初字第606号民事判决第一项、第四项即“确认被告沈阳东森房地产开发有限公司与被告大连东展投资有限公司（原大连东展投资�保有限公司）签订的购买沈阳市沈河区市府大路256-16号1-3-1、1-3-2、1-3-3、1-3-4、1-4-1、1-4-2、1-4-3、1-4-4房屋的《商品房买卖合同》无效”、“四、驳回原告沈阳集品堂商业有限公司的其他诉讼请求”；
二、维持沈阳市沈河区人民法院（2015）沈河民二初字第606号民事判决第二项、第三项即“二、被告大连东展投资有限公司（原大连东展投资担保有限公司）于本判决发生法律效力后10日内协助被告沈阳东森房地产开发有限公司撤销沈阳市沈河区市府大路256-16号1-3-1、1-3-2、1-3-3、1-3-4、1-4-1、1-4-2、1-4-3、1-4-4房屋的《商品房买卖合同》备案登记，撤销备案登记过程中所需费用由被告沈阳东森房地产开发有限公司负担”；“三、被告沈阳东森房地产开发有限公司于上述第二项义务履行完毕之日后10日内协助原告沈阳集品堂商业有限公司办理沈阳市沈河区市府大路256-16号1-3-1、1-3-2、1-3-3、1-3-4、1-4-1、1-4-2、1-4-3、1-4-4房屋的《商品房买卖合同》备案登记，备案至原告沈阳集品堂商业有限公司名下，办理备案登记过程中所需费用由被告沈阳东森房地产开发有限公司负担”；
三、驳回各方当事人的其他诉讼请求。
一审案件受理费人民币8000元、保全费人民币5000元，由沈阳东森房地产开发有限公司负担。二审案件受理费人民币8000元，由沈阳东森房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙 悦
审判员 孙 卓
审判员 单 立
二〇一七年一月十六日
书记员 郑金玲
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；