广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）桂0403民初529号原告（反诉被告）：梧州市万秀区东兴股份合作联社三和股份合作社，住所地广西梧州市工厂二路三和里1号。负责人：陈少莲，该合作社主任。委托诉讼代理人：李瑞文，该合作社社员。被告（反诉原告）：李桂强，男，1967年12月22日出生，汉族，户籍所在地广西梧州市万秀区，现住梧州市长洲区。委托诉讼代理人：赖德章，梧州市万秀区法律事务中心法律工作者。原告（反诉被告）梧州市万秀区东兴股份合作联社三和股份合作社与被告（反诉原告）李桂强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月26日立案后，依法适用简易程序于2018年6月22日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）梧州市万秀区东兴股份合作联社三和股份合作社的负责人陈少莲及其委托诉讼代理人李瑞文、被告（反诉原告）李桂强及其委托诉讼代理人赖德章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）梧州市万秀区东兴股份合作联社三和股份合作社向本院提出诉讼请求：被告支付拖欠原告的租金12300元及原告垫付的工厂二路三和里1号首层水电费2626.01元，合计14926.01元。事实和理由：2013年原、被告签订《楼房（场地）租赁合同》。双方约定：原告从2013年2月1日起至2016年12月31日将坐落梧州市工厂二路三和里1号首层南边及临时楼道约8平方米的房间一间租赁给被告使用，租金约定为2013年2月1日至2013年12月31日，月租金3800元；2014年1月1日至2014年12月31日，月租金3900元；2015年1月1日至2015年12月31日，月租金4000元；2016年1月1日至2016年12月31日，月租金4100元。合同期满后，被告因继续租赁上述房间，与原告口头协议，被告继续租赁到2017年6月30日。2017年1-3月，被告均按时交纳租金。2017年4-6月，被告均未交纳租金及水电费，故原告以上述诉请诉至法院。原告（反诉被告）梧州市万秀区东兴股份合作联社三和股份合作社向法庭提供了如下证据：1.陈少莲居民身份证，拟证实原告负责人身份情况；2.《梧州市万秀区人民政府关于原梧州市蝶山区东兴股份合作联社正式更名为梧州市万秀区东兴股份合作联社及其它事项的批复》万政发﹝2014﹞8号，3.《关于成立东兴股份合作联社及其董事会、监事会选举结果的批复》蝶政发﹝1992﹞306号，4.《关于东兴联社三和股份合作社新一届主任任职的批复》东联发（2007）02号，证据2-4拟证实梧州市万秀区东兴股份合作联社三和股份合作社为原梧州市蝶山区东兴股份合作联社三和股份合作社；5.房屋所有权证，拟证实工厂二路三和里1号属原告所有；6.《楼房（场地）租赁合同》，拟证实本诉被告承租梧州市工厂二路三和里1号首层南边及临时楼道约8平方米的房间的事实；7.2017年7月1日通知、三和饭店李桂强欠三和合作社租金和水电费明细、李桂强实欠金额、照片、水费发票4份、污水处理费专用收据4份、电费催缴单2份、电费通知单3份，拟证实本诉被告拖欠水电费的事实；8.李钧波、余家延出具的书面证言，拟证实被告一直承租涉案房屋至2017年6月30日；9.租金、水电费收据，拟证实被告应缴纳而没有缴纳的2017年4-6月的水电费及租金的事实。被告（反诉原告）李桂强辩称，原告诉称被告欠其2017年4-6月租金和水电费没有事实依据。原、被告在2013年签订《楼房（场地）租赁合同》是事实，合同约定租赁期限从2013年12月1日至2016年12月31日止，租赁期间被告从未拖欠过租金和水电费。该合同期限届满后，双方没有再续签书面合同，仅是口头约定使用至2017年3月31日止。2017年3月31日期满被告与原告结清租金后，在当天已经将设备拆除搬离将所承租的房屋交给原告。被告交还房屋给原告后，要求其退还租赁保证金7600元，但原告以各种理由一直拖延至今。现原告以被告拖欠其租金为理由，将被告诉至法院，其所提交的通知、租金水电费明细单据均是原告虚构事实，请求法院驳回原告诉请。反诉原告李桂强向本院提出反诉请求：反诉被告梧州市万秀区东兴股份合作联社三和股份合作社退还租赁保证金7600元给反诉原告。事实和理由：反诉原告与反诉被告在2013年1月签订《楼房（场地）租赁合同》后，反诉原告于2013年5月17日向反诉被告缴交了租赁保证金7600元，反诉被告立具有收款据给反诉原告收执，该合同期限届满后，双方没有再续签书面合同，仅是口头约定使用至2017年3月31日止。2017年3月31日双方租赁关系期满，当天反诉原告已经结清租金给反诉被告，并在当天将设备拆除搬离将所承租的房屋交给反诉被告。2017年5月12日交清水电费。反诉原告交还房屋给反诉被告后，要求其退还租赁保证金7600元，但反诉被告以各种理由一直拖延至今，反诉原告为此向法院提起反诉。反诉原告李桂强就反诉部分向法庭提供的证据有：1.《楼房（场地）租赁合同》，拟证实反诉原告与反诉被告签订的租赁合同已于2016年12月31日期满的事实；2.2013年5月17日收据，拟证实2013年5月17日反诉被告收到反诉原告租赁保证金7600元；3.三和饭店应收款项结算单据、收据，拟证实反诉原告与反诉被告解除租赁关系当天已经结清2017年1-3月租金,2017年5月12日交清水电费的事实。反诉被告梧州市万秀区东兴股份合作联社三和股份合作社针对反诉辩称，《楼房（场地）租赁合同》期满后，反诉原告继续承租至2017年6月30日止，并拖欠反诉被告水电费及租金合计14926.01元，其认为以反诉原告缴纳的租赁保证金对上述拖欠的费用进行冲减后，反诉原告仍欠反诉被告7326.01元，故反诉原告要求退还租赁保证金7600元没有依据。经开庭质证，被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提交的证据认为：证据1-5，三性无异议；证据6，真实性无异议，该合同约定双方权利义务，且约定被告不能转租，被告缴纳了保证金7600元；证据7，三和饭店李桂强欠三和合作社租金和水电费明细、李桂强实欠金额、水费发票、污水处理费专用收据、电费催缴单、电费通知单不真实，被告在2017年3月已经结清水电费和租金，也已经搬离场地，2017年4月1日以后不存在租金和水电费发生，对于2017年7月1日通知，不真实，被告在2017年3月搬离，该通知是2017年7月1日作出的，被告没有收到，对于照片，不是被告的住所地；证据8，不真实，证人需出庭接受质证，且该份书面证言是使用原告的便笺制作，因被告转租必须经原告同意，故原告认为被告转租没有事实依据,且被告从来没有转租店铺给李钧波、余家延，也不清楚其二人向谁租赁店铺、交纳租金，没有任何证据证实其二人与李桂强有租赁关系，该书面证言是其二人的一面之辞，因其二人与原告存在利害关系，书面证言不能采信，也不能作为本案的定案依据；证据9，不认可，被告2017年4月已经不承租该房屋，该2017年4-6月的费用与被告无关。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提交的证据认为：证据1-2，真实性无异议，原告确实收到被告交纳的7600元保证金；证据3，真实性无异议，但被告合同期满后继续承租涉案房屋，对于三和饭店应收款项结算单据确为原告出具的，但仅作为季度结算的凭证，不作为租赁关系终结的凭证，被告在2017年4月至6月期间仍承租涉案房屋，对于收据，无异议。本院对双方当事人提供的证据认证如下：对于原告（反诉被告）提交的证据1-6以及被告（反诉原告）提交的证据，因对方当事人对其真实性不持异议，且与双方的诉辩事由具有一定关联性，本院对其真实性、合法性、关联性予以认定；对于原告（反诉被告）提交的证据7-9，被告（反诉原告）虽提出异议，但无相反的证据予以否定，且该类证据与双方的诉辩事由具有一定关联性，本院亦作为定案的参考依据，并结合其他证据综合分析后对其证明效力在事实部分作出认定。本院经审理认定事实如下：原告为坐落梧州市工厂二路三和里1号房屋的所有权人。2013年1月，原告作为出租方与作为承租方的被告签订一份《楼房（场地）租赁合同》。合同约定：原告将坐落工厂二路三和里1号首层南边及临时楼道约8㎡房屋一间租赁给被告；租赁期限从2013年2月1日至2016年12月31日；租金标准为2013年2月1日至2013年12月31日每月租金为3800元，2014年1月1日至2014年12月31日每月租金为3900元，2015年1月1日至2015年12月31日每月租金为4000元，2016年1月1日至2016年12月31日每月租金为4100元；租金交纳时间为每月5日前，签订合同时被告须交付租赁保证金7600元给原告，合同期满三天内原告如数退回保证金给被告；租赁期间的水、电、暖、通讯、消防、环保、卫生等费用由被告承担；双方还在该合同约定了其他权利义务和违约责任等内容。合同签订后，原告将上述房屋交予被告，被告将房屋用于经营饭店，并于2013年5月17日向原告交纳了7600元租赁保证金。合同约定的租赁期限届满，原、被告双方没有续签合同，但被告仍按原合同约定的2016年租金标准向原告支付每月4100元的租金，并使用涉案房屋至2017月6月30日,但被告支付租金及水电费等费用至2017年3月后没有再向原告支付租金及水电费。另查明，因梧州市行政区划调整，梧州市蝶山区东兴股份合作联社三和股份合作社更名为梧州市万秀区东兴股份合作联社三和股份合作社。再查明，被告分别于2015年1月、2016年将其承租的部分涉案房屋转租给李钧波、余家延，并向其收取相应的租金及水电费等费用至2017年6月30日。本院认为，原、被告签订的《楼房（场地）租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。2016年12月31日，合同约定的租赁期间届满，被告继续向原告支付租金使用涉案房屋，原告收取租金没有提出异议，根据《中华人民共和国合同法》的规定，原、被告双方原签订的租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。关于本诉部分：本案中，原、被告双方就2017年4月1日至2017年6月30日期间双方是否存在租赁关系存在争议，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条规定，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。被告辩称双方租赁关系已于2017年3月31日解除，对此，其应承担举证证明责任。但本案中，被告提交的证据均不足以证实原、被告双方已于2017年3月31日解除租赁关系，应承担举证不能的责任，故本院对于被告的辩解意见不予采纳。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，本案中，被告承租涉案房屋至2017年6月30日，但其没有向原告支付2017年4月1日至2017年6月30日期间的租金及水电费，故被告应按合同约定向原告支付上述期间的租金及水电费。关于租金问题，因原、被告之间原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，故被告应向原告支付的2017年4月1日至2017年6月30日租金为12300元（4100元/月×3个月）。关于水电费问题，因被告对原告主张的水电费数额没有提出异议，本院予以确认，故被告应向原告支付2017年4月1日至2017年6月30日的水电费2626.01元。关于反诉部分：根据反诉原、被告签订的租赁合同约定，合同期满三天内出租方如数退回保证金给承租方，因反诉原、被告对双方之间的租赁关系已经解除没有异议，反诉被告依约应将反诉原告交付的7600元保证金返还给反诉原告，反诉原告提出的反诉请求合理合法，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十二条、第二百三十六条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条之规定，判决如下：一、被告李桂强应于本案判决生效之日起十日内向原告梧州市万秀区东兴股份合作联社三和股份合作社支付租金12300元及水电费2626.01元，合计14926.01元；二、反诉被告梧州市万秀区东兴股份合作联社三和股份合作社应于本案判决生效之日起十日内返还反诉原告李桂强租赁保证金7600元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。本案本诉案件受理费174元，减半收取计87元（原告已预交），由被告李桂强负担；反诉案件受理费50元，减半收取计25元（反诉原告已预交），由反诉被告梧州市万秀区东兴股份合作联社三和股份合作社负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。审 判 员 梁木水二〇一八年六月二十九日法官助理 甘丽雯书 记 员 彭敬谦