浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙嘉民终字第752号
上诉人（原审被告）：金菡萏。
委托代理人：黄琳，浙江兴嘉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：浙江湖州兆信行物业服务有限公司嘉兴分公司。住所地：嘉兴市秀洲区新城街道佳园小区*幢*号店面。
代表人：姚超，该公司经理。
委托代理人：刘国富、姚红星，浙江海魄律师事务所律师。
上诉人金菡萏为与被上诉人浙江湖州兆信行物业服务有限公司嘉兴分公司（原名湖州兆信行物业管理有限公司嘉兴分公司，审理期间变更为现名，以下简称兆信行物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服嘉兴市秀洲区人民法院（2014）嘉秀民初字第749号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月29日受理后，依法组成合议庭，于2014年11月13日公开开庭进行了审理。上诉人金菡萏的委托代理人黄琳、被上诉人兆信行物业公司的委托代理人姚红星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理认定，2012年7月12日，大树三期业委会与兆信行物业公司签订物业服务合同一份，约定：兆信行物业公司为大树三期全体业主提供物业管理服务，合同期限自2012年5月1日起至2013年6月10日止；大树三期业委会按规定向兆信行物业公司提供物业管理用房368.42平方米，供其无偿使用；多余物业用房的出租由大树三期业委会授权兆信行物业公司并与承租户签订租赁合同，租金委托兆信行物业公司保管，主要用于补充专项维修资金、业主大会经费、业主委员会办公经费及其他物业管理费用；等等。该合同第二条“物业基本情况”载明物业用房面积为368.42平方米。该合同现已期满终止，双方未续签合同。2012年8月12日，大树东区（一期）业委会与兆信行物业公司签订物业服务合同一份，约定：兆信行物业公司为大树东区全体业主提供物业管理服务，合同期限自2012年5月1日起至2016年9月28日止；大树东区业委会按规定向兆信行物业公司提供物业管理用房177.09平方米，供其无偿使用；多余物业用房的出租由大树东区业委会授权兆信行物业公司并与承租户签订租赁合同，租金委托兆信行物业公司保管，主要用于补充专项维修资金、业主大会经费、业主委员会办公经费及其他物业管理费用；等等。该合同第二条“物业基本情况”载明社区用房645.297平方米，物业用房由西区（即大树二期）划入（物业用房管理部）三楼304、305室32.59平方米，三期划入（11号楼大门南侧）116.42平方米，合计物业用房177.09平方米。上述二份物业服务合同签订后，兆信行物业公司实际履行上述合同。
2013年3月17日，兆信行物业公司与金菡萏签订房屋租赁合同一份，约定兆信行物业公司将坐落于大树三期11幢物业用房（1），面积为72.5平方米的房屋出租给金菡萏经营零售店使用，租赁期限自2013年6月1日起至2018年5月31日止；其中2013年6月1日至2015年5月31日期间的年租金为22200元，2015年6月1日至2018年5月31日期间的年租金另行约定；租金每年支付一次，2013年3月18日前支付22200元，2014年3月18日前支付22200元；任何一方未能履行合同约定的条款，另一方有权提前解除合同，由违约方承担年合同金额10%的违约金；等等。合同签订后，兆信行物业公司按约将坐落于大树三期11号楼大门南侧的物业用房（1）交付金菡萏使用，金菡萏按约支付了第一年的租金，但第二年的租金22200元至今未付，遂成诉。
兆信行物业公司向原审法院起诉称，金菡萏拖欠租金不付的行为损害了其合法权益。为维护自己的利益，诉请法院判令金菡萏立即支付房屋租金22000元及逾期付款违约金2200元。庭审中，兆信行物业公司将诉请金额变更为房屋租金22200元、逾期付款违约金2220元。
金菡萏在原审中答辩称，1.双方之间虽然签订了房屋租赁合同，但并不意味着兆信行物业公司获得了大树三期业委会的授权，且该合同直接约束的是大树三期业委会，即合同权利的享有者系大树三期业委会，故兆信行物业公司与本案无直接利害关系，不是适格的主体。2.大树三期业委会已与金菡萏另行签订了房屋租赁合同，且金菡萏亦已履行了合同义务，原合同已经作废，大树花园三期业委会与兆信行物业公司之间签订的合同已经终止，故兆信行物业公司不是本案的适格主体，请求法庭驳回起诉。
原审法院认为，涉案房屋虽坐落于大树三期11号楼大门南侧，但从大树三期业委会、大树东区业委会分别与兆信行物业公司签订的物业服务合同来看，涉案房屋已划作大树东区的物业用房。大树东区业委会在物业服务合同中授权兆信行物业公司与承租户签订物业用房的租赁合同，兆信行物业公司具体履行上述物业服务合同，并与金菡萏签订了房屋租赁合同。该房屋租赁合同系双方真实意思的表示，合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，兆信行物业公司已将房屋交付金菡萏使用，金菡萏亦已支付了第一年的租金，且至今仍在使用该房屋，故金菡萏应按照合同约定支付第二年（2014年6月1日至2015年5月31日）的租金，逾期不付应承担相应的民事责任。兆信行物业公司要求金菡萏支付房屋租金22200元及逾期付款违约金2220元的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持。兆信行物业公司系基于大树东区业委会的授权与金菡萏签订房屋租赁合同，并非基于大树三期业委会的授权签订合同，故大树三期业委会与兆信行物业公司之间的物业服务合同关系已经终止的事实并不影响房屋租赁合同的效力。兆信行物业公司作为合同的一方当事人，与本案具有直接利害关系，是适格的主体。金菡萏关于兆信行物业公司不具有诉讼主体资格的抗辩理由不能成立。金菡萏作为合同的对方当事人，既未向兆信行物业公司发送解除合同的通知，亦未与兆信行物业公司就合同解除事宜协商一致，在合同未依法解除前，金菡萏应继续履行合同义务。金菡萏以与大树三期业委会另行签订了房屋租赁合同为由主张双方之间签订的房屋租赁合同已经“作废”的抗辩理由不能成立。当然，如案外人对涉案物业用房的所有权有争议的，可以通过其他方式解决，但其涉及的是另外的法律关系，与金菡萏无涉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，原审判决金菡萏于判决生效之日起十日内支付兆信行物业公司房屋租金22200元及违约金2220元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取203元，由金菡萏负担。
判决宣告后，金菡萏不服，向本院提起上诉称，原审判决认定事实及适用法律存在错误，损害了金菡萏及大树三期全体业主的合法权益。一、原审判决认定兆信行物业公司提供的证据3真实有效属认定事实错误。证据3中载明的小区总面积与物业服务合同所载明内容不符合；且该证据是复印件，没有政府相关部门盖章予以确认，不能认定为物业用房的调整，涉案房屋应属大树三期全体业主所有。二、原审判决侵犯了第三人的权利。原审如认定涉案房屋划归大树东区，与《物权法》相关规定相违背；如认定为暂时使用，则现该物业用房属于大树三期全体业主所有，没有转让、赠与或者给大树东区使用，兆信行物业公司与大树三期业委会早已终止了物业服务合同，不得基于该授权提起诉讼。综上，请求二审撤销原判，改判驳回原审诉讼请求。
兆信行物业公司在二审中答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，希望二审驳回上诉，维持原判。
二审中，金菡萏向本院提交如下证据：证据一、大树花园三期业委会声明一份，证明大树三期没有将其物业用房（包括涉案房屋）划分给东区使用；证据二、嘉兴市住宅专项维修基金管理系统截图一份，证明大树花园三期总建设面积有65046平方米；证据三、建设局调取的建设规划许可证，证明大树花园有房屋18幢，总建设面积为65046平方米。
兆信行物业公司质证认为，对证据一真实性有异议，与事实不符；证据二也不符合事实，且该截图仅是住宅维修基金表，不能证明大树花园总面积；对证据三的真实性没有异议，但对其想要证明的内容有异议。
兆信行物业公司在二审中提交如下证据：证据一，大树花园物业用房分配表，证明其从大树物业接手物业管理时物业用房就是这样分配的；证据二，大树花园西区物业服务合同，证明当时西区物业用房面积与物业用房分配表一致；证据三、大树花园东区业委会声明，证明涉案房屋属于东区业主所有，东区已授权其管理。
金菡萏质证认为，证据一分配表中小区面积与物业合同上不一致，总面积也不准确，与规划许可证上的面积对不上，制表主体不明，内容不真实，对证据二本身没有异议，证据三东区无权处分三期物业用房。
本院对上述证据认证如下：双方二审中提交的证据来源合法，证据本身均具有真实性，但双方均对对方待证事实持有异议。故上述证据可以作为证据采用，但待证事实应结合证据内容及其他证据予以认定，有关认定将在裁判理由中进行阐述。
本院经审理查明的事实除与原审法院查明的事实一致外，另查明，大树花园项目由浙江大树置业有限公司开发，整体规划，分期建设。先后分为东区（一期）、西区（二期）和三期，至2006年全面建成。小区物业用房由浙江大树置业有限公司配置，前期物业均由大树物业公司进行管理。之后东区（一期）、西区（二期）和三期均成立业委会，2012年6月起由兆信行物业公司从大树物业公司接手物业服务，与上述三个业委会均签订了物业服务合同，对物业用房情况及管理进行了约定。2014年5月起兆信行物业公司先后退出西区（二期）和三期的物业管理，目前仍与东区（一期）存在物业服务关系。
本院认为，兆信行物业公司与大树花园东区业委会签订了物业服务合同，从东区业委会接管了包括涉案房屋在内的物业用房，并根据东区业委会的授权与金菡萏签订了房屋租赁合同，将涉案房屋交付其占有使用。该租赁合同合法有效，且已经实际履行。根据合同相对性原则，合同的权利义务仅存在于兆信行物业公司和金菡萏之间。现金菡萏在双方合同没有解除的前提下，拒付租金，没有法律依据和事实依据，故原审对兆信行物业公司的诉讼请求予以支持，并无不当。本院也注意到，本案的涉案房屋位于大树花园三期区块，三期业委会认为该房屋应为其物业用房而其并未授权兆信行物业公司管理。但是，如前所述，兆信行物业公司是基于其与东区业委会之间的物业服务合同管理涉案房屋，并非基于三期业委会的授权与金菡萏签订房屋租赁合同。且根据存档于秀洲区住建局的物业用房分配表，涉案房屋已经载明划归东区，而这一事实也与东区（一期）、西区（二期）及三期业委会和兆信行物业公司之前所签订的物业服务合同中有关物业用房的情况一致。兆信行物业公司退出三期物业管理时，各方也未涉及到涉案房屋的移交问题。当然，由于大树花园项目及物业管理的特殊性，有关物业用房配置和分配是否合理等问题，并非本案审查和处理的范畴，原审对此不作处理并进行了相关释明，观点正确。如案外人对物业用房所有权存在争议以及认为兆信行物业公司或东区业委会侵害了其权益的，可以通过其他途径、方式解决，进行相应的权利救济。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，判决结果合理，二审予以维持。金菡萏的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费406元，由上诉人金菡萏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金富祥
代理审判员 陈 远
代理审判员 章玉萍
二〇一四年十一月十七日
书 记 员 郑 茜