宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）石民终字第390号
上诉人张会东（原审原告、反诉被告），男，1971年3月18日出生，汉族，个体户，住平罗县城北门市场自建房。
委托代理人孙立文，宁夏大潮人律师事务所律师。
被上诉人宁夏回族自治区邮政公司石嘴山市分公司（原审被告、反诉原告）。住所地：石嘴山市大武�区朝阳东街。组织机构代码：71062997-0。
负责人刘杰，宁夏回族自治区邮政公司石嘴山市分公司局长。
委托代理人李海君，宁夏搏强律师事务所律师。
委托代理人施政，宁夏搏强律师事务所律师。
上诉人张会东因与被上诉人宁夏回族自治区邮政公司石嘴山市分公司（以下简称石嘴山邮政分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区平罗县人民法院（2013）平民初字第2302号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，于2014年8月19日公开开庭审理了本案。张会东的委托代理人孙立文，石嘴山邮政分公司的委托代理人施政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2012年9月18日，张会东与石嘴山邮政分公司签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：乙方（石嘴山邮政分公司）租赁甲方（张会东）位于平罗县人民西路44号的房屋一套；面积为563.02�方米；租期为6年，租赁期限为2012年9月18日至2018年9月17日；前三年（即2012年9月18日至2015年9月17日）每年租金为16万元，第四年起房租根据市场价格协商商定；租金支付时间：第一年的租金在合同生效60日内向甲方一次性付清，以后每年租金于当年的11月底前向甲方一次性支付。合同第十一条对违约责任进行了约定，即一、甲乙双方应遵守本合同的规定，除本合同约定，任何一方不得单方或提前终止合同。一方违反规定，应向对方支付违约金，并就该违约行为给对方造成的损失承担赔偿责任；如双方均有过错，应根据实际情况和过错的程度，分别承担相应的违约责任。二、本合同的违约金为该房屋一年租金的10%。三、乙方违反合同应承担违约责任时，甲方又接受乙方租金的，不视为甲方默认乙方的违约行为和放弃追究乙方的违约责任。四、乙方逾期交付租金及物业管理费时，除仍应及时如数补交外，还应支付违约金。五、乙方违反合同，擅自将承租房屋转给他人使用的，应支付违约金，因此造成承租房毁坏的，还应负赔偿责任或恢复原状。双方还对权利、义务及其他事项进行了约定。
2013年9月16日，张会东就涉案房屋租赁合同纠纷诉至原审法院，要求平罗县邮政局支付第一年租金16万元，并支付违约金16000元。2013年9月29日，石嘴山邮政分公司向张会东支付了第一年的租金16万元。2013年10月28日，原审法院以诉讼主体错误为由，以（2013）平民初字第1892号民事裁定，驳回张会东的起诉。自2012年9月16日合同签订之日起至今，石嘴山邮政分公司未使用涉案房屋，亦未对涉案房屋进行装修。张会东诉至法院请求判令：一、确认张会东与石嘴山邮政分公司签订的房屋租赁合同合法、有效；二、石嘴山邮政分公司按约继续履行与张会东签订�房屋租赁合同；三、石嘴山邮政分公司立即支付欠张会东2013年9月18日至2014年9月18日租金16万元；四、石嘴山邮政分公司未按时支付第一、第二年租金及物业费、采暖费应承担的违约金16000元。石嘴山邮政分公司反诉请求判令：一、解除双方签订的《房屋租赁合同》；二、张会东返还石嘴山邮政分公司已支付房屋租金16万元；并由张会东向石嘴山邮政分公司支付违约金16000元。
原审法院认为，对无法继续履行的合同，应予解除。本案中，张会东与石嘴山邮政分公司签订的房屋租赁合同合法、有效，予以确认。张会东在庭审中陈述，张会东没有向石嘴山邮政分公司按时交付钥匙的原因是因为需要对原装潢及相关设施进行拆除，将房屋清空后再行交付。石嘴山邮政分公司也承认该租赁合同无法继续履行是其内部决策的问题，导致没有批准该营业网点的设立，致使石嘴山�政分公司开设营业网点的目的不能实现。自2012年9月16日合同签订之日起至今，石嘴山邮政分公司未使用涉案房屋，亦未进行相应的装修，房屋租赁合同未能全部履行。在涉案房屋不能达到石嘴山邮政分公司租赁并使用的目的时，履行房屋租赁合同的基础已经不存在。根据本案的实际情况，双方签订的租赁合同已无法继续履行，故对石嘴山邮政分公司要求解除房屋租赁合同的反诉请求，予以支持。张会东主张继续履行合同的诉讼请求，不予支持。合同中约定，任何一方不得单方或提前终止合同，一方违反规定，应向对方支付违约金为年租金的10%。石嘴山邮政分公司在合同履行期限尚未到期的情况下，提前解除合同，系石嘴山邮政分公司违约，应按照合同约定向张会东支付违约金。张会东主张石嘴山邮政分公司支付违约金16000元的诉讼请求，予以支持。石嘴山邮政分公司未履行合同义务，也未能积极采取措施，减少损失的扩大。考虑到在租赁合同未解除前，张会东无法将涉案房屋再行出租，张会东确有租金损失，但若要求石嘴山邮政分公司支付租金至租赁合同解除之日，如果本案当事人不服原审判决提起上诉，就会拖延合同解除的日期，增加石嘴山邮政分公司的租金负担，造成实际的不公平，故对张会东要求石嘴山邮政分公司支付2013年9月18日至2014年9月18日的租金16万元的诉讼请求，予以支持105644元，即2013年9月18日至2014年5月17日期间的租金（16万元÷365天×241天）。对石嘴山邮政分公司主张张会东返还已经支付的第一年租金16万元及要求张会东支付违约金的反诉请求，不予支持。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第一百一十三条第一款、第二百一十二条之规定，判决：一、张会东与石嘴山市邮政局于2012年9月18日签订的房屋租赁合同合法、有效；二、解除张会东与石嘴山市邮政局于2012年9月18日签订的《房屋租赁合同》；三、石嘴山市邮政局于判决生效后十日内支付张会东2013年9月18日至2014年5月17日的租赁费105644元；四、石嘴山市邮政局于判决生效后五日内支付张会东违约金16000元；五、驳回张会东的其他诉讼请求；六、驳回石嘴山市邮政局的其他反诉请求。案件受理费3820元，由被告石嘴山市邮政局负担；反诉费1910元，由张会东张会东负担。
张会东上诉称，原审认定事实错误，适用法律错误。双方在签订合同时张会东已将钥匙交付石嘴山邮政分公司，原审认定张会东没有按时交付钥匙错误；原审仅凭石嘴山邮政分公司单方陈述不能实现合同目的，判决解除双方签订的租赁合同，也不示明张会东，且判决租金交付至2014年5月17日，即原审判�送达后17天，未考虑由此给张会东造成的损失；二审中张会东同意解除双方租赁合同，解除时间应为2014年7月5日，并要求对合同解除前的租赁费、物业费、采暖费一并处理。故要求撤销原判，进行改判。
石嘴山邮政分公司答辩称，原审认定事实清楚，判决正确。一、张会东没有按时交房屋的原因是其没有交钥匙，导致石嘴山邮政分公司在此租赁房屋开设营业网点的目的不能实现。二、关于拆除房屋装修损失，是张会东自行拆除，与石嘴山邮政分公司无关。三、出租房屋是张会东的权利、义务，其出租损失不应由石嘴山邮政分公司承担。原审判决解除合同，租金支付至2014年5月17日，张会东提起上诉，致使合同未能解除，因此石嘴山邮政分公司不应承担2014年5月17日之后的租金。四、石嘴山邮政分公司没有使用涉案房屋，因此不存在物业费、采暖费等。
当事人争议的�点问题为：一、双方在履行租赁合同中，哪方存在违约行为；二、解除双方签订租赁合同的时间；三、石嘴山邮政分公司应支付张会东租赁费数额。
二审期间张会东向本院提交如下证据，石嘴山邮政分公司发表如下质证意见：
证据一、物业费票据3张。证实，石嘴山邮政分公司在租赁房屋期间没有缴纳物业费。租赁物系商品房，按约每月每平米1元。租赁房屋共计563.02平米。张会东已缴纳物业费11484元，截止到2014年4月15日。石嘴山邮政分公司对证据的真实性、合法性无异议，但认为与本案无关。
证据二、采暖费票据。证实，采暖费19000元。石嘴山邮政分公司认为证据是复印件，对真实性不予认可。
石嘴山邮政分公司未向本院提交证据。
本院认证意见，由于张会东在原审中对物业费及采暖费未主张权利，因此证据一、二与本案无关联性，不予采信。
本院经审理�明，2014年2月10日，石嘴山市邮政局更名为宁夏回族自治区邮政公司石嘴山市分公司。本院查明的其他事实与原审查明的一致，本院予以确认。
本院认为，张会东与石嘴山邮政分公司签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应当按照合同约定履行各自的义务。一、关于双方在履行租赁合同中哪方存在违约行为的问题。合同签订一年时石嘴山邮政分公司主动向张会东支付了一年的租赁费，其并没有主张张会东违约使其未能使用租赁房屋。且石嘴山邮政分公司无证据证实张会东没有向其按时交付钥匙。石嘴山邮政分公司自认因其内部决策问题，没有批准该营业网点的设立，导致其租赁房屋开设营业网点的目的不能实现。张会东将租赁房屋交付石嘴山邮政分公司，其是否使用租赁房屋不影响合同的履行。综上，石嘴山邮政分公司未按时支付租赁费，单方要求解除合同，其在履行合同中存在违约行为，应当承担相应的违约责任。二、关于租赁合同解除的时间问题。二审中张会东同意解除合同，故对石嘴山邮政分公司要求解除合同的主张予以支持。在租赁合同未解除前，张会东无法将租赁房屋另行出租，因此石嘴山邮政分公司应当支付张会东至租赁合同解除之日前的租赁费。张会东主张石嘴山邮政分公司支付2013年9月18日至2014年7月5日的租赁费合计126247元（160000÷365天×288天）理由成立，本院予以支持。张会东要求对合同解除前的物业费、采暖费一并处理，但其在原审中未提出该主张，已超出二审案件的处理范围，对此本院不作处理，张会东可另行主张。双方当事人对原审其他裁判结果未提出上诉，视为认可。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百一十四条第一款、第三款、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
一、维持宁夏回族自治区平罗县人民法院（2013）平民初字第2302号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项、第六项：“一、原告张会东与被告宁夏回族自治区邮政公司石嘴山市分公司于2012年9月18日签订的房屋租赁合同合法、有效”；“二、解除原告张会东与被告宁夏回族自治区邮政公司石嘴山市分公司于2012年9月18日签订的《房屋租赁合同》”；“四、被告宁夏回族自治区邮政公司石嘴山市分公司于判决生效后五日内支付原告张会东违约金16000元”；“五、驳回原告张会东的其他诉讼请求”；“六、驳回被告宁夏回族自治区邮政公司石嘴山市分公司的其他反诉请求”；
二、变更宁�回族自治区平罗县人民法院（2013）平民初字第2302号民事判决第三项：“被告宁夏回族自治区邮政公司石嘴山市分公司于判决生效后十日内支付原告张会东2013年9月18日至2014年5月17日的租赁费105644元”为“被上诉人宁夏回族自治区邮政公司石嘴山市分公司于判决生效后十日内支付上诉人张会东2013年9月18日至2014年7月5日的租赁费126247元”。
如履行义务方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3820元，由被上诉人宁夏回族自治区邮政公司石嘴山市分公司负担。反诉费1910元，由上诉人张会东负担。二审案件受理费100元，由被上诉人宁夏回族自治区邮政公司石嘴山市分公司负担。
判决生效后，义务方拒不履行判决，权利人可在判决履行期�届满后二年内向原审法院申请强制执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 王俊英
审 判 员 马玉兰
代理审判员 魏聪唤
二〇一四年九月十一日
书 记 员 陈紫卉
附本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判�、裁定，是终审的判决、裁定。
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。