河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫01民终344号
上诉人（原审被告）：丁倩倩，女，1987年11月2日出生，汉族，住郑州市金水区。
委托诉讼代理人：庞民生（系丁倩倩丈夫），住郑州市金水区。
被上诉人（原审原告）：河南万厦物业管理有限公司，住所地郑州市金水区红专路119号。
法定代表人：万林海，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：娄亚丹，女，系该公司员工。
委托诉讼代理人：王天福，男，系该公司员工。
上诉人丁倩倩因与被上诉人河南万厦物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初20886号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
丁倩倩上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实与理由：一审法院认定事实错误。一、根据上诉人与被上诉人签订的《前期物业服务协议》和《临时管理规约》，与上诉人一审提供的证据照片对照，被上诉人已严重违反《前期物业服务协议》和《临时管理公约》。根据《前期物业服务协议》第十一条（违约责任）第一条“甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任”。二、被上诉人曾承诺上诉人可以使用主楼大厅电梯出入，并且已在2015年2月至2015年7月期间开通大厅电梯供给上诉人使用，后无故关停电梯，上诉人及其他业主多次反馈投诉，被上诉人至今未开通电梯，也不说明理由及提供相关法规证据；被上诉人为上诉人开通的唯一一部电梯未提供安保服务，但其他电梯出入口却有安保人员24小时值守。上诉人与物业签订的《前期物业服务协议》与其他业主与物业签订的《前期物业服务协议》条款一致，上诉人与其他业主交纳同等价格的物业费用，却没有享受到与其他业主同等的物业服务，显失公平。对显失公平的民事行为，一方当事人有权请求人民法院或仲裁机构予以变更或撤销。三、被上诉人严重违反消防法规，允许商家装修时封闭消防安全通道，封锁了上诉人及其他同楼业主的逃生通道；被上诉人允许楼顶业主封锁楼顶天台，违章建筑，致使全楼业主不能使用楼顶天台。根据《前期物业服务协议》和《临时管理公约》，被上诉人已严重违约，明显不作为。四、根据国务院修订的《物业管理条例》，物业企业需建立健全财务管理制度，每年定期向业主公布物业管理费的收支状况。但是，被上诉人从小区一期业主、二期业主入驻至今从未对财务收支进行公布。五、根据物权法第八十条的规定，被上诉人私自将本该属于所有业主共有的公告栏、电梯内等其他位置放置商业广告牌收入费用，并且没有向业主公布其收入的流向，其广告收益应该为全体业主共有，被上诉人的行为严重侵害全体业主的权利。应扣除必要成本后转入小区的公共维修基金内，并向业主公布收支情况。六、上诉人缴纳物业费，被上诉人只开收据不开发票，至今未给上诉人开具发票，违反《发票管理办法》和《税收征收管理法》，涉嫌偷税漏税。七、其他，如电梯故障率高，经常有业主被关在电梯里，单元门禁卡未启用，造成非业主的社会人员随便进入，为业主埋下安全隐患，地下停车场监控摄像头数量极少，覆盖率低，车辆出现事故无法查证追踪。违反上诉人与被上诉人签订的《前期物业服务协议》条款。八、上诉人申请证人出庭证明以上所述均为事实。上诉人缴纳物业费至2015年8月3日后停交物业费，是因为被上诉人提供的服务一直未达到《前期物业服务协议》的约定条款，存在严重违约，被上诉人首先没有履行双方的合同约定，事实上明显未提供符合行业标准的服务并且在上诉人正常缴纳物业费时就已经违约，所以上诉人根据《合同法》第67条的规定，拒绝履行约定暂时拒绝缴纳物业费用。综上，一审法院认定事实和适用法律均有明显错误，请二审法院查明事实，撤销原判，依法予以改判或发回重审。
河南万厦物业管理有限公司辩称，被上诉人认可一审判决的内容。上诉人作为业主缴纳物业服务费是其义务，必须缴纳。上诉人所住的房子是属于裙楼，是商住两用的性质，产权是40年，但主楼是住宅，产权是70年，所以主楼电梯无法向裙楼开放。
河南万厦物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.依法判令被告支付原告物业管理费人民币2840.2元，物业管理费违约金254.26元，合计人民币3094.46元；2.本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2015年2月4日，原、被告签订前期物业服务协议一份，约定原告对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生等进行维护、修缮与管理；对公共秩序、交通等项目进行服务与管理，并依据本协议向被告收取物业服务费及其他相关费。被告所购房屋位于该小区7号楼1单元524号，类型为住宅，建筑面积76.86平方米。原告提供的物业服务内容包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、绿化养护、公共秩序、交通秩序与车辆停放及房屋装饰装修管理。物业费收取标准为住宅1.95元/月/平方米，在项目房屋正式交付之日起至2017年12月31日，甲方将按住宅1.68元/月/平方米的价格向业主收取物业费。首次交费由物业产权人依据建设单位开具的入住通知书约定之日起交纳，以后每半年交纳一次，具体收费时间为每年1月1-25日和7月1-25日。原告违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，被告有权要求原告限期改正，逾期未改正给被告造成损失的，原告承担相应的法律责任。被告违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起每天加收应交费用的千分之五的滞纳金，或采取服务限制措施直至诉诸法律。该协议还对其他事项进行了约定。
上述协议签订后，被告向原告交纳物业费至2015年8月31日，自2015年9月1日起，被告未向原告交纳物业费。经原告书面催交后，被告仍未交纳，原告诉至该院，酿成本诉。
一审法院认为，原、被告双方签订的前期物业服务协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应按照协议的约定履行各自的义务。原告为被告所居住小区提供物业服务，被告作为该小区的业主接受了原告的物业服务，应当按照前期物业服务协议的约定向原告支付物业费。原告主张被告支付自2015年9月1日至2017年6月30日的物业费2840.2元（1.68元/月/平方米×76.86平方米），有理有据，该院予以支持。被告以原告提供的物业服务不符合约定为由拒绝交纳物业费，证据不足，且原告对此不予认可，故该院对被告该辩称意见不予采纳。原告主张被告支付违约金254.26元，依据不足，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、被告丁倩倩于本判决生效之日起十日内支付原告河南万厦物业管理有限公司物业费2840.2元；二、驳回原告河南万厦物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元后，由被告负担。
本院二审期间，河南万厦物业管理有限公司未向本院提交新证据。丁倩倩向本院提交两组证据：1.照片打印件7张，丁倩倩称是金成时代广场7号楼1单元5楼电梯、消防通道门、楼顶阳台、丁倩倩家门口外墙的照片，拟证明7号楼1单元5楼的电梯目前不能使用，在2014年12月-2015年9月份之前，该电梯是能正常使用的；消防通道的照片拟证明被一科整形和净隅酒店封死；楼顶阳台的照片拟证明该阳台被其他业主占用，已被全部封死；丁倩倩家门口外墙的照片拟证明外墙损坏，物业不进行维修，丁倩倩已经缴纳了维修基金。2.丁倩倩申请证人尚某、王某出庭作证并提交证人出庭作证申请书，拟证明丁倩倩的陈述均为事实，该两位证人均是1单元的邻居。证人尚某、王某出庭作证。
针对丁倩倩提交的证据，河南万厦物业管理有限公司质证认为：对上诉人提交的照片的真实性无异议，对上诉人证明目的有异议。关于电梯，之前确实使用过一段时间，但后来因金成地产和主楼其他业主提出不让使用，所以才关闭的。关于楼顶非法建筑，存在，但河南万厦物业管理有限公司已下发违章整改通知单，具体下发时间需要核实。河南万厦物业管理有限公司已将该情况上报姚砦社区和房管局，社区和房管局的工作人员也来查看过。关于门口外墙损坏，业主也给河南万厦物业管理有限公司反映过，河南万厦物业管理有限公司员工会尽快组织人员进行维修。但上诉人缴纳的维修基金是用于大修，并不用于此范围。关于消防通道被封死的情况，在2017年就已经出现了，河南万厦物业管理有限公司将该情况反映到小区消防中队，也向酒店和医院协商过，至今未解决。对于出庭作证证人的证言，河南万厦物业管理有限公司认为有异议。关于电梯问题，主楼电梯有三部，裙楼电梯有两部，是地产公司设计的，物业公司无力改变。
根据当事人举证及质证情况，本院对丁倩倩二审中提交的第一组证据即照片的真实性予以采信。
本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。丁倩倩与河南万厦物业管理有限公司签订的《前期物业服务协议》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照协议约定全面履行各自的义务。河南万厦物业管理有限公司为丁倩倩提供了物业服务，双方存在物业服务合同关系。河南万厦物业管理有限公司应依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断完善服务质量，丁倩倩应依约缴纳物业费。业主对于物业公司服务质量不满意，可以依法主张权利，要求物业公司完善物业服务标准、提升物业服务质量，或者要求物业公司承担违约责任，或由业主大会决议更换物业公司，但业主因此而拒缴物业费的行为没有依据。拒缴物业费会影响物业公司的正常运转，并有损于其他正常缴费业主的权益。故河南万厦物业管理有限公司主张丁倩倩支付自2015年9月1日至2017年6月30日的物业管理费的诉讼请求，于法有据，应予以支持。根据丁倩倩二审中提交的证据及双方当事人陈述，能够印证河南万厦物业管理有限公司对防火通道被封闭、楼顶非法建筑乱搭乱建等情形未及时有效予以处理，对丁倩倩房屋外墙损坏部位未及时维修，对业主不能正常使用电梯问题未与相关单位积极沟通和协调。河南万厦物业管理有限公司在物业服务方面确实存在未完全按照《前期物业服务协议》全面履行的情形。根据河南万厦物业管理有限公司物业服务的实际情况，对其主张的物业服务费标准本院酌定核减30%，对其主张的物业费本院支持1988.5元（1.68元/月／㎡×76.86㎡×22个月×70%）。河南万厦物业管理有限公司主张违约金依据不足，一审法院不予支持并无不当。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”丁倩倩关于主张物业公司公布财务收支、分配广告收益、开具发票等上诉请求，不属于本案审理范围，丁倩倩可另行主张其权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销河南省郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初20886号民事判决；
二、丁倩倩于本判决生效之日起十日内支付河南万厦物业管理有限公司物业费1988.5元；
三、驳回河南万厦物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费50元，减半收取25元，由丁倩倩负担；二审案件受理费50元，由丁倩倩负担35元，河南万厦物业管理有限公司负担15元。
本判决为终审判决。
审判长 李传炜
审判员 黄智勇
审判员 曹逢春
二〇一八年五月二十三日
书记员 李志琳