广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终4444号上诉人（原审被告）：广州利汇房地产实业有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：祝戬，该公司经理。委托代理人：马晓艳，广东广悦律师事务所律师。委托代理人：付寅翀，广东广悦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:刘旭东，住广州市天河区。委托代理人：左艳菊，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。委托代理人：宋嘉雯，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。上诉人广州利汇房地产实业有限公司（以下简称利汇公司）因与被上诉人刘旭东房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第214号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人利汇公司上诉请求：撤销一审判决第一项；改判驳回刘旭东一审全部诉讼请求。事实和理由如下：一、利汇公司依法销售案涉车位，销售程序完全符合法律规定，且根据(2015)穗天法行初字第300号行政判决及(2016)粤71行终571号终审判决，已认定广州市国土资源和规划委员会(原广州市国土资源和房屋管理局，以下简称市国规委)拒不受理办证申请的行政行为违法，案涉车位至今未取得房产证并非利汇公司原因所导致的，刘旭东要求利汇公司承担逾期办证的违约金没有事实和法律依据。（一）利汇公司出售的案涉车位符合物权法及司法解释的规定，可依法转让。案涉车位是规划用于停放汽车的车位，已经过确权登记在利汇公司名下，利汇公司有权以出售或附赠的方式处分该车位。（二）案涉车位不同于一般机械车位，且出售部分为地面独立车位，所存在的“机械车位”实际为赠送的，并不影响物权转让。案涉地面车位在构造上具有独立性，能够明确区分，且具有利用上的独立性，可以排他使用，是符合物权法规定能够登记成为特定业主所有权的客体，上层机械部分对其不造成任何影响。尤其是拆除上层机械部分的地面车位，与自然车位完全无异。（三）案涉车位销售程序完全符合市国规委的相关规定。即使利汇公司知道案涉车位其规划性质为机械车位，但在完全符合市国规委的有关要求下，利汇公司完全有理由认为案涉车位销售不应当适用所谓的穗国房字【2008】195号《广州市房地产有限开发项目车位和车库租赁管理规定》。并且，（2016）粤71行终571号终审行政判决已认定前述管理规定关于机械车位的规定违反上位法的规定，市国规委不能以该规定为由，拒绝办理房产证。（四）利汇公司在约定期限内向市国规委提交了案涉车位办理产权证所需资料，但市国规委却以案涉车位是机械车位为由，暂不予受理。案涉车位至今未能办理权属登记，系市国规委不予受理的行政行为违反所致，并非利汇公司原因，前述行政判决已经认定，故不应当由利汇公司承担逾期办证的责任。（五）刘旭东要求利汇公司承担违约责任没有依据。1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，如由于出卖人原因导致买受人在约定期限内未取得房屋权属证书的，才应承担违约责任。2、按双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第十条、第十一条的约定，刘旭东明确清楚办证是其义务，其仅是委托利汇公司代其办理登记手续。且如非因甲方(即利汇公司)原因导致无法在限定期限内办妥产权登记，办理产权登记的期限顺延且利汇公司无需承担赔偿责任。3、利汇公司按市国规委的规定办理了相关的销售程序，且案涉车位早已具备办证条件，刘旭东也已取得了办理案涉车位产权证的契税发票，且利汇公司在《商品房买卖合同》补充协议约定的时间范围内递交了办证申请，但产权交易登记部门未依法受理办证申请，利汇公司已多次向产权交易登记部门提出投诉和情况反映，要求依法办证，但至今未得到明确答复，即便是利汇公司已依据生效行政判决要求市国规委办证，但市国规委收件后至今已三个多月，既未办证，也未作任何说明，足以反映出本案车位至今未办证的原因是市国规委导致的。因此，至今未取得产权登记并非利汇公司原因，利汇公司不应承担任何违约责任。4、刘旭东在购买车位前，对车位进行现场考察，已清楚车位的现状，双方根据真实意思表示签订了《商品房买卖合同》及其补充协议，且利汇公司已交付了车位，并实际使用至今。刘旭东没有任何损失，利汇公司没有违约，其要求利汇公司承担违约金，没有任何依据。二、因市国规委未受理利汇公司的办证申请，利汇公司已多次要求市国规委予以受理，并提供了2014年向市国规委发函办证的有关证据，但一审法院仅以市国规委未对此复函而否认了有关事实，存在明显错误。根据利汇公司提供的证据《收费明细表》、《关于利汇名悦大厦“机械”车位产权办理的申请书》及EMS单据，均可证明利汇公司已在合同约定期限内申请办理案涉车位的产权登记手续，但因市国规委原因未能办理，利汇公司已发函再次申请办理产权登记手续。在市国规委多次无理拒绝后，利汇公司不得已提出行政诉讼，主张权利。另一方面，在利汇公司前期多次申请办证程序中，市国规委均拒收材料，且不出具任何书面回执，市国规委在收到利汇公司的函件后，是否作出书面回函并非利汇公司单方可以决定，行政诉讼中的“通知”也是在利汇公司多次口头反映情况后市国规委才出具的，即便是利汇公司已依据生效行政判决要求市国规委办证，但市国规委收件后至今已三个多月，既未办证，也未作任何说明，这些情况只能说明市国规委的行政不作为，而不能因此认定是利汇公司未履行申请办证义务，不应当由利汇公司承担责任，也不能因此否定利汇公司已经履行办证义务的事实。三、一审判决利汇公司按每日万分之五标准承担违约金明显过高，利汇公司在一审庭审中已明确要求对上述违约金标准进行调整。一方面，刘旭东一直在正常使用案涉车位，并无损失；另一方面，本案涉及的标的物为车位，车位的受让主体有明确的法律限制，不同于一般商品房；再次，每日万分之五的计算标准已明显高于中国人民银行同类同期贷款利率4倍以上，理应予以调整。二审即使判决利汇公司需支付部分违约金，计算标准也可参考中国人民银行同类同期贷款利率以确保公平合理。综上，利汇公司上诉请求撤销一审判决，依法改判驳回刘旭东一审全部诉请。被上诉人刘旭东二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。由于利汇公司负有办妥房地产证并向刘旭东交付的义务，其未能依约履行办证义务，理应承担合同第10条规定的迟延办理产权证的违约责任，并且该迟延履行是由于利汇公司过错导致案涉车位至今未能办妥产权转移登记。刘旭东于2015年1月21日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：一、利汇公司向刘旭东履行办理房屋产权证的义务；二、利汇公司向刘旭东支付逾期办理产权证的违约金（以331700元为本金，按照每日0.05%的标准计算，自2012年5月19日起计至利汇公司实际办理产权登记之日止）。一审法院经审理查明：2012年2月15日，利汇公司（出售方）与刘旭东（认购方）签订《利汇名悦大厦车位认购书》，约定刘旭东购买广州市利汇名悦大厦负二层49号车位，该车位按现状交付，认购价为331700元；在签署本《认购书》时，出售方已向认购方明示《商品房买卖合同》范本、补充协议、认购须知、付款方式等文件，认购方已阅悉并理解上述明示的有关文件，且无异议，对所认购的物业状况已有充分的了解；认购双方同意在未签署《商品房买卖合同》之前，此《认购书》作为法律有效之合约，双方对《认购书》之条款均无异议，在双方签署《商品房买卖合同》后，此《认购书》则为《商品房买卖合同》所代替等。2011年12月12日，市国规委向利汇公司核发了广州市天河区华成路2号-249车位（以下简称“案涉车位”）的《房地产权证》，显示该车位的规划用途为车位，另附记城市规划房屋用途为机械车位。2011年12月27日，利汇公司将《广州珠江新城名悦大厦车位租售方案、（名悦）负一层车位销售价目表（公示）、广州市房地产初始登记告知书、广州市房地产查丈原图（层图）、房地产开发项目车位和车库销售方案备案表、人防工程专项竣工验收备案意见书》分别粘贴于广州市天河区珠江新城华成路利汇名悦大厦自编B、C座入口的大堂处及该项商住楼车库的入口，并申请广州市广州公证处进行了公示公证。就该处2012年2月9日出具的（2011）粤穗广证内经字第139250号《公证书》所附的《房地产开发项目车位和车库销售方案备案表》显示，利汇公司承诺严格执行《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》和《关于执行的补充通知》；本项目车位和车库出售或出租方案已在建筑区划内显著位置公示30日；若违反上述内容或相关规定，本公司愿接受市国规委处理。《广州珠江新城名悦大厦车位租售方案》显示，名悦大厦负一负二层共有车位205个，可售车位174个，均为未售，详见《广州市房地产查丈原图》；方案公示时间为2011年12月27日至2012年1月26日，销售时间为2012年2月15日开始；车位由港联物业（广州）有限公司进行物业管理服务，物业管理费为普通车位170元/月/个，子母车位340元/月/个，机械车位390元/月/个等。《（名悦）负一层车位销售价目表（公示）》显示，案涉车位为电动复式车位，出售情况为可售。2012年2月16日，广州市房屋交易监管中心就利汇公司的《房地产开发项目车位和车库销售方案备案表》进行了备案，拟出售车位编号为详见车位销售价目表，为负一层1-33、38-44、46-63、72-105，负二层1-59、63-85。2012年2月19日，利汇公司（甲方，卖方）与刘旭东（乙方，买方）签订《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》（以下简称“《买卖合同》”），约定：乙方购买案涉车位，该车位为现房，已办理权属登记，登记机关为广州市房地产交易登记中心（以下简称“市交登中心”），并领取房地产权属证书，编号为B0010724；案涉车位按总价交易，总金额为331700元，乙方需在2012年2月19日前支付全部价款；（第九条）乙方委托甲方办理《房地产权证》，甲方应当自本合同签订之日起90日内（不超过90日）到房地产登记机构为乙方办妥产权转移登记手续，并将以乙方为产权人的《房地产权证》交付乙方，在此情况下，乙方应当自收到甲方书面通知后3个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件材料，甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件材料，甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任；（第十条）如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第九条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按案涉车位总价款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期达到120日的，乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日起的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按案涉车位总价款的0.05%的标准向乙方支付违约金；（第十一条）甲方应当在2012年3月1日前将案涉车位交付乙方使用；（第二十三条）案涉车位仅作车位（机械车位）（用途）使用，乙方不得擅自改变案涉车位的建筑主体结构、承重结构和用途；（第二十六条）本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件；（第二十七条）本合同附件与正文具有同等法律效力等。另《买卖合同》附件七《本合同补充协议》（以下简称“《补充协议》”）约定：（第十条）乙方委托甲方办理产权登记，甲方应当在案涉车位交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。乙方应当在收到甲方书面通知后3个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料，并交纳相关税费及签署全部必须文件，如乙方逾期完成上述任何手续的，则视为乙方同意甲方中止办理案涉车位的产权登记至乙方完成全部手续之日止，由此产生的后果及法律责任由乙方自行承担，如乙方逾期90日仍未完成上述任何手续的，则视为乙方放弃委托甲方办理产权登记，乙方须自行办理产权登记，但甲方仍需提供必要协助；（第十一条）乙方承诺不会根据主合同第十条单方解除买卖合同，无论任何情况下，乙方均同意继续履行买卖合同，因非甲方原因、不可抗力之因素及主合同和附件的约定导致甲方无法在限期内为乙方办妥产权登记，办理产权登记的期限顺延且甲方无需承担赔偿责任，主合同第十条约定的违约金均不累加；（第十四条）本协议为《买卖合同》的有效补充，如与《买卖合同》有冲突的内容，以本协议条款为准；（第十五条）。甲方提示乙方注意主合同及本协议中有关乙方责任条款及甲方免责条款的内容，如有疑问，乙方可向甲方咨询，乙方签署主合同和本协议后，视为乙方清楚了解所有合同条款的含义，且均无异议和不明确之处等。另刘旭东、利汇公司确认双方还签订了《补充协议（机械车位）》（以下简称“《机械车位协议》”），利汇公司（甲方，卖方）与刘旭东（乙方，买方）约定：乙方认购车位之上现存一个机械车位，甲方同意赠送该机械车位的使用权给乙方，具体使用年限与认购车位相同或按国家、行业等有关规定的使用年限（以较先者为准），乙方愿意接受甲方的赠与；自甲方向乙方交付认购车位及该机械车位之日起，乙方需就两车位分别向物业服务企业按月交纳物业服务费；基于国家规定机械车位必须委托相关专业机构进行定期维护，甲方现已委托广州道隆实业有限公司（以下简称“道隆公司”）统一负责机械车位的维护保养工作，服务期限至2013年5月止，且甲方已支付相关费用，如乙方选择在前述期限内拆除该机械车位，即视为乙方自愿放弃相关权益，甲方及道隆公司无需因此向乙方退还任何费用或支付补偿；自甲方向乙方交付之日起，因该机械车位产生的任何纠纷或问题均与甲方无关；如乙方选择继续使用该机械车位，则需在签订本协议的同时与物业服务企业指定维保公司（以下简称“维保公司”）签订该机械车位的维护保养协议，承诺自2013年5月起按月自行向维保公司交纳维护保养费用及按规定支付年审费用，直至维保协议期限届满或该机械车位被拆除当月止；如乙方选择放弃使用权并申请拆除该机械车位，则乙方须向物业服务企业提出书面申请，并同时委托维保公司负责拆除工程，否则乙方需自行承担因违规擅自拆除而产生的全部责任；自该机械车位被拆除的下月起，乙方无需再交纳该机械车位的物业管理费；本协议与主合同具有同等效力等。刘旭东、利汇公司确认，上述合同签订后，刘旭东已向利汇公司支付了案涉车位价款331700元，利汇公司也于2012年2月19日将案涉车位交付刘旭东使用，且刘旭东后于2012年5月8日交纳了案涉车位的契税9951元。关于利汇公司至今未能为刘旭东办妥产权登记的原因，利汇公司主张系因房屋交易登记部门暂不予受理所致，而利汇公司已履行了其作为出卖人的协助办证义务，不存在违约。利汇公司就此向一审法院提交了如下证据予以证明：1、显示由刘旭东、利汇公司共同签署的案涉车位的申请产权登记资料；2、《收费明细表》五页，该表左上角显示“NP号：NP10251063185”，右下角显示“打印人：包海涛（利汇公司原法定代表人），打印时间2012-10-25”，利汇公司称该表系其于当日向房屋交易登记部门递交包括案涉车位、天河区华成路2号-141、-150车位在内的名悦大厦车位申请产权登记资料后，在房屋交易登记部门的网站系统中生成的，该表载明受让方名字，转让方名字，转让车位地址，登记种类（增量房转移登记），登记费用，交易手续费用明细等，另该表末端附注：1、请到F区缴费；2、以上金额均为估算值，实际缴费以财务窗口核算为准。3、利汇公司称其于2014年1月7日向市国土房管局出具的《关于利汇名悦大厦车位产权问题的报告》，主要内容为名悦大厦140个车位（含70个机械车位），至今共出售了117个车位，并已完成了网签及缴交了契税，其中51个已办理了《房产证》，余下66个机械车位被天河区交易登记中心告知不能办理。因机械车位出售至今两年余未能办理《房产证》，业主质疑呼声越来越高，请该局予以酌情考虑，早日协调解决名悦大厦车位《房产证》问题；但利汇公司未能提交该函件已送达市国土房管局的相关证明。4、利汇公司称其于2014年12月2日向市交登中心出具的《关于利汇名悦大厦“机械”车位产权办理的申请书》，主要内容为名悦大厦余下66个车位，市交登中心以是机械车位为由，暂不予受理办证；未予受理办证的车位，虽报建资料上标为机械车位，但其实是固定车位，只是在固定车位的边界加装了机械装置；事实上，利汇公司销售和申请办证的上述车位均是在地上固定的车位，而不是固定车位上方的机械车位部分；考虑到《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》（2013年3月已失效）的规定，利汇公司在车位开售前已就其中机械车位产权证登记问题咨询过相关部门，得到的答复是有固定边界的“机械车位”是可以办理房产证的；于是，利汇公司对标示为“机械车位”的“一地二位”车位中的固定车位进行出售，将之上的停车机械以赠与使用权的方式进行附加，市国规委也对利汇公司的销售方案进行了核准备案，在销售过程中，利汇公司在所有销售文件中都对机械车位进行明确标示，销售人员还带领业主详细查看已建成的机械车位，购车位业主事先对其购买的车位情况是知情的；上述车位顺利在“阳光家缘”进行网签，又按国家规定交纳了契税，在上述办理车位房产证的前置流程均已顺利办完的情况下，利汇公司受业主委托前去申请办理房产证时，却利汇公司知暂不受理；两年来，利汇公司积极就该问题在相关部门进行协调，均未得到明确答复；根据物权法的相关规定，名悦大厦的机械车位应是可以办理产权证的车位，请市交登中心早日批准名悦大厦的机械车位办理产权证明事宜等。利汇公司还一并提交了该《关于利汇名悦大厦“机械”车位产权办理的申请书》于2014年12月5日邮寄至市交登中心的EMS详情单及妥投证明，显示该邮件已于2014年12月6日由单位收发章签收。5、天河区华成路2号B141、B150车位（在证据2《收费明细表》中显示有该两车位）的《房地产权证》，显示两车位的登记时间为2013年1月5日，规划用途为车位。6、广州市南方公证处于2015年2月13日作出的《公证书》，显示利汇公司委托广州市南方公证处于2015年2月5日对“阳光家缘”网查询的案涉车位信息进行证据保全，案涉车位当时状态为确权不可售。经质证，刘旭东对证据1的真实性予以确认；对证据2的真实性表示无法确认，因该证据并无相应机构的加章确认；对证据3、4的真实性、合法性不予确认，认为系利汇公司单方提供的，且从利汇公司发函时间及函件中的有关陈述，足以证明利汇公司迟延履行其办证义务；对证据5的真实性予以确认，但认为与本案无关；对证据6的真实性予以确认，但认为无法证明利汇公司主张。本案审理过程中，一审法院依法向市国规委发出《协助调查函》，查询了如下问题：一、位于广州市天河区华成路2号-231、-249（即案涉车位）、-203、-283号车位的产权、预售、查封、抵押登记情况？二、将前述-231号车位过户给毛逸铭、-249号车位过户给刘旭东、-203号车位过户给官洁、-283号车位过户给王桂清是否存在障碍或其他问题？市国规委于2015年6月2日以穗国房协查[2015]65号复函回复一审法院。函称：一、经查，来函要求查询的房产涉及项目为名悦大厦，由利汇公司开发建设。市规划局以《建设用地规划许可证》（穗规地证字[1998]547号）要求名悦大厦车库需配建机动车位276个，现该项目已以《建设工程规划验收合格证》（穗规验证[2010]1520号）验收，地下一、二层车位292个。根据《广州市房地产查丈原图》（测字110111550号）标示，地下一、二层共有车位205个，其中自然车位118个，机械车位87个（该机械车位为上下结构，每一个机械车位按两个车位计算，即相当于174个车位），合计292个车位。来函要求查询的天河区华成路2号-203、-231、-249（即案涉车位）、-283共4个车位已以利汇公司的名义以11登记1471746、1471774、1471791、1471825号案办理了产权登记，规划用途为机械车位，暂无查封、抵押信息。该4个车位的销售已下载网签合同，没有办理预告登记。二、我市车位和车库租售按《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》（穗国房字[2008]195号，下称195号文，附件1）及《关于执行的补充通知》（穗国房字[2009]544号，附件2）规定执行。目前195号文和544号文的有效期限已届满，我局正在修订当中。195号文第十三条规定，“房地产开发企业或者其他房地产开发单位开发建设的机动车机械停车位只能出租，不能出售”。经查，上述四个机械车位的网签合同于2012年2、3月下载，销售行为发生在上述文件有效期内，双方的买卖行为显然已经违反了相关规定。数据核查时间为2015年5月7日。经质证，刘旭东确认上述复函的真实性、合法性。利汇公司对上述复函的真实性无异议，但不予确认其合法性、关联性，理由是根据复函内容，案涉车位已经规划验收并登记在利汇公司名下，案涉车位已经销售并下载了网签合同，均证明案涉车位具备产权登记过户的条件；且复函中涉及机械车位的相关规定与物权法的相关规定相违背，不具备合法性。另，利汇公司称其于2015年6月23日以市国规委不予受理利汇公司车位转移登记申请的具体行政行为向一审法院提起了行政诉讼。就利汇公司提交的一审法院于2016年2月29日作出的（2015）穗天法行初字第300号行政判决显示，一审法院经审理查明：2015年3月20日利汇公司向市国规委下属市交登中心申请办理广州市天河区华成路-203、-218、-231、-232、-233、-237、-252、-259、-273、-274、-278等十一个车位的转移过户登记，分别提交了房地产证复印件、广州市房地产转移登记申请书、契税完税证明、买卖双方身份证明、商品房买卖合同、具结书、测绘图等材料；市交登中心于2015年3月20日作出《补正申请资料通知书》，告知利汇公司尚欠缺房地产开发项目车位和车库销售方案备案表，具体理由如下：“依据《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》第七条：房地产开发企业或者其他房地产开发单位出售或者出租车位、车库的，应当将出售或出租方案在建筑区划内显著位置公示30日，并将出售或者出租方案报房地产行政主管部门备案；《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》第十三条：房地产开发企业或者其他房地产开发建设的机械停车位只能出租，不能出售，并应当首先满足建筑区划内业主的需要。”及《广州市城镇房地产登记办法》第十五条的规定，该中心作不予受理处理，并告知该公司补齐资料后，到业务受理窗口另行申请登记……一审法院认为：市国规委作出《补正申请资料通知书》具有实际拒绝办理案涉车位转移登记的法律效果，属于可诉的行政行为。该通知书不予受理利汇公司登记申请，理由一是利汇公司未将出售方案公示并办理备案；二是依据《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》第十三条的规定机械车位不能出售。对此，一审法院认为，1.根据利汇公司提交的广州市公证处出具的《公证书》及《房地产开发项目车位和车库销售方案备案表》，该公司已于2011年12月在出售案涉车位一个月前按照《广东省物业管理条例》第五十四条第三款的规定在相关物业管理区域显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格，也已将销售方案报广州市房屋交易监控中心备案。至于该次备案已超过备案表规定的一年有效期，逾期是否有效的问题，庭审中，市国规委承认关于有效期的规定并无法律依据，故该委关于该次备案逾期无效的主张，一审法院不予采纳。市国规委以利汇公司未提交房地产开发项目车位和车库销售方案备案表，不予受理其登记申请并要求其补齐材料，理由不能成立。2.《中华人民共和国行政诉讼法》第六十三条规定：“人民法院审理行政案件，以法律和行政法规、地方性法规为依据。地方性法规适用于本行政区域内发生的行政案件。人民法院审理民族自治地方的行政案件，并以该民族自治地方的自治条例和单行条例为依据。人民法院审理行政案件，参照规章。”案涉车位已登记在利汇公司名下，现市国规委未提供相关法律法规依据，其仅根据《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》这一规范性文件的规定对利汇公司处分其自有合法财产的权利作出限制，法律依据明显不足。故市国规委以机械车位不能出售为由拒不受理案涉车位转移登记申请，理由亦不能成立……故判决：一、撤销市国规委作出的穗房交登（业务）函[2015]01421号《补正申请资料通知书》；二、责令市国规委于本判决发生法律效力之日起五日内重新对利汇公司提交的位于广州市天河区华成路2号-203、-218、-231、-232、-233、-237、-252、-259、-273、-274、-278等十一个车位的转移登记申请作出是否受理的决定。因市国规委不服该判决，上诉至广州铁路运输中级法院，该院于2016年8月30日作出（2016）粤71行终571号行政判决，判决驳回上诉，维持原判。经质证，刘旭东确认上述行政判决的真实性、合法性，但主张上述行政判决并未涉及案涉车位，与本案无关；且利汇公司未能按期办妥产权登记系因其自身原因，利汇公司应承担相应的违约责任。上述行政判决生效后，利汇公司称其已于2016年9月30日向市交登中心递交了包括案涉车位在内的车位转移登记申请，现仍在等待处理过程中。一审又查明，本案审理过程中，刘旭东申请撤回其要求利汇公司办理案涉车位房地产权证及利汇公司支付2015年1月7日起至利汇公司实际办理产权登记之日止的逾期办理产权证违约金的诉讼请求。明确本案中仅要求利汇公司向刘旭东支付逾期办理产权证违约金159547.7元（以331700元为本金，按照每日0.05%的标准计算，自2012年5月19日起计至2015年1月6日止）。一审法院认为:刘旭东申请撤回其要求利汇公司办理案涉车位房地产权证及利汇公司支付2015年1月7日起至利汇公司实际办理产权登记之日止的逾期办理产权证违约金的诉讼请求，属刘旭东对自身权利的处分，并无不妥，一审法院予以照准。刘旭东、利汇公司签订的《买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应依约切实履行。根据《补充协议》第十四条“本协议为《买卖合同》的有效补充，如与《买卖合同》有冲突的内容，以本协议条款为准”之约定，在《买卖合同》与《补充协议》就利汇公司办理案涉车位产权登记的期限作出不同约定时，应以《补充协议》的约定为准。故此，依据《补充协议》第十条“乙方委托甲方办理产权登记，甲方应当在案涉车位交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方”之约定，利汇公司负有在案涉车位交付之日起210个工作日内为刘旭东办妥产权登记的义务。因刘旭东、利汇公司确认利汇公司系于2012年2月19日将案涉车位交付刘旭东使用，依此计算，利汇公司应在2012年12月18日前为刘旭东办妥案涉车位的产权登记。利汇公司至今未能为刘旭东办妥案涉车位的产权登记，已超出合同约定期限。利汇公司辩称案涉车位至今未能办妥产权登记非因利汇公司原因，而系市国规委不予受理案涉车位的转移登记申请所致，故利汇公司无需承担逾期办理产权登记的违约责任。一审法院认为，《补充协议》第十一条已约定因非利汇公司原因、不可抗力之因素及主合同和附件的约定导致利汇公司无法在限期内为刘旭东办妥产权登记，办理产权登记的期限顺延且利汇公司无需承担赔偿责任，结合本案中刘旭东仅要求利汇公司支付逾期办理产权证违约金至2015年1月6日，故应由利汇公司举证证明其在2015年1月6日以前未能办妥案涉车位的产权登记完全系因他方原因所致。本案中，利汇公司提交的2012年10月25日的《收费明细表》未显示经市国规委确认，其内容本身也不能证明利汇公司当时已向市国规委申请办理案涉车位的转移过户登记以及案涉车位当时未能办理产权登记的原因；而利汇公司提交的其于2014年向市国规委发出的函件，亦未得到市国规委的回复，不足以证明利汇公司已向市国规委申请办理案涉车位的转移过户登记而市国规委不予受理；且就本案查明的事实可知，利汇公司系于2011年12月12日取得案涉车位的《房地产权证》，清楚知悉案涉车位的城市规划房屋用途为机械车位，且就利汇公司在案涉车位开售前在《房地产开发项目车位和车库销售方案备案表》中作出“严格执行《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》”的承诺及利汇公司2014年向市国规委发出的《关于利汇名悦大厦“机械”车位产权办理的申请书》中述称“利汇公司在车位开售前已就其中机械车位产权登记问题咨询过相关部门”的内容，均可推知利汇公司在与刘旭东签订案涉车位的《买卖合同》时，是可以预见案涉车位因属机械车位，违反了当时《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》第十三条“房地产开发企业或者其他房地产开发建设的机械停车位只能出租，不能出售，并应当首先满足建筑区划内业主的需要”之规定，可能存在办理产权登记障碍的风险的。综上，利汇公司无法举证证明案涉车位在2015年1月6日以前未能办妥产权登记非因利汇公司原因，应由利汇公司承担举证不能的法律后果，利汇公司应承担2015年1月6日以前逾期办理案涉车位产权登记的违约责任。根据《买卖合同》第十条“如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按案涉车位总价款0.05%的标准向乙方支付违约金”之约定，利汇公司未能在2012年12月18日前为刘旭东办妥案涉车位的产权登记，应当自2012年12月19日起向刘旭东支付逾期办理案涉车位产权证的违约金，计至2015年1月6日止共749天，利汇公司应向刘旭东支付上述期间的逾期办证违约金为124221.65元（331700元×0.05%×749天）；刘旭东诉请超出部分，一审法院不予支持。另利汇公司抗辩称上述逾期办证违约金的计算标准过高，依据不足，一审法院不予采纳。至于2015年1月6日以后利汇公司未能办妥案涉车位产权登记的归责问题，因不属本案审理范畴，一审法院不予调处。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，于2016年12月14日作出判决如下：一、被告广州利汇房地产实业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告刘旭东支付逾期办证违约金124221.65元；二、驳回原告刘旭东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6275元，由原告刘旭东负担3491元，由被告广州利汇房地产实业有限公司负担2784元。本院二审经庭询调查确认一审查明事实，双方二审均无新证据提交。本院认为，一审法院对案涉《商品房买卖合同》及补充协议的效力认定，合法有据，双方均无异议，二审不作赘述。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，针对利汇公司的上诉请求，认定如下：一、关于涉诉期间逾期办证违约责任的承担问题。首先，《补充协议》第十条明确约定“乙方委托甲方办理产权登记，甲方应当在案涉车位交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方”、《商品房买卖合同》第十条约定“如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第九条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按案涉车位总价款0.05%的标准向乙方支付违约金……”。据此，利汇公司负有在案涉车位交付之日起210个工作日内为刘旭东办妥产权登记的义务。双方确认利汇公司应在2012年12月18日前为刘旭东办妥案涉车位的产权登记。利汇公司在刘旭东提起本案诉讼之前未能为刘旭东办妥案涉车位的产权登记，已超出合同约定的办证期限。其次，双方《补充协议》第十一条约定因非利汇公司原因、不可抗力之因素及主合同和附件的约定导致利汇公司无法在限期内为刘旭东办妥产权登记，办理产权登记的期限顺延且利汇公司无需承担赔偿责任。而本案中，利汇公司所举证据不足以证明其在诉前已向市国规委申请办理案涉车位的转移过户登记而市国规委不予受理，由于利汇公司未在限期内完成前述申请办理转移过户登记的义务。一审判令利汇公司承担2015年1月6日前逾期办理案涉车位产权登记的违约责任，合法有据，本院予以维持。二、关于利汇公司上诉主张逾期办证违约金标准过高的问题。因该约定系双方真实意思表示，对双方均具有约束力。利汇公司在履约过程中理应预期违约的法律后果，其现抗辩称前述逾期办证违约金标准过高，依据不足，本院不予采纳。综上所述，一审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人利汇公司的上诉主张，均理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2784元，由上诉人广州利汇房地产实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  何 佐审判员  李 焕二〇一七年六月六日书记员  璩方慧