湖北省枣阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂枣阳民二初字第00017号原告王兴国（又名王新国）。委托代理人吉锋，枣阳市中兴法律服务所法律工作者，执业证号为4170314133。代理权限为参加诉讼，代为增加、变更诉讼请求，签收法律文书等授权。委托代理人肖良耀，枣阳市中兴法律服务所法律工作者，执业证号为4170314216。代理权限为一般代理。被告王泽云。被告何章敏。被告王楠，在部队服现役，系王泽云、何章敏之子。何章敏、王楠的共同委托代理人熊向东，湖北金鹤律师事务所律师。代理权限为参加诉讼，代为承认或反驳诉讼请求，调查取证，接受调解，签收法律文书等授权。何章敏、王楠的共同委托代理人邱奇先，湖北金鹤律师事务所律师。代理权限为一般代理。原告王兴国诉被告王泽云、何章敏、王楠房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员彭金宏独任审判，后因案情复杂，转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告王兴国及其委托代理人吉锋、肖良耀，被告王泽云，被告何章敏、王楠的共同委托代理人熊向东、邱奇先到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王兴国诉称：2007年5月12日，王兴国与王泽云双方签订《协议》，约定：王泽云自愿购买王兴国生产成品红砖400000块。王泽云给王兴国一套四楼148平方米的单元房，此套单元房用红砖款支付，单元房价格为980元／m2，以后多退少补。红砖价格由双方根据市场及王兴国成本协商决定红砖价格为0.22元／块（含运费）。王兴国保证红砖的质量按照合同的约定及时足量运至王泽云工地。王泽云原欠砖款20000元，从王泽云给王兴国的单元房款中抵扣此款。房屋过户费、水电开户费均由王兴国承担。合同签订后，原告按约履行了合同义务，被告也按约交付了房屋及房产证、土地证，但被告至今未协助办理房屋及土地过户手续。为此，特诉至贵院，请求依法判令被告及时办理房地产过户手续。在审理过程中，王兴国当庭撤回要求三被告协助办理土地所有权过户手续。被告王泽云辩称：其与王兴国签订合同购买红砖抵房屋属实。抵房系其在王楠西边四层楼房，虽然该房在其与何章敏离婚时给了何章敏，但户名系其本人，王兴国不想要，后来其因欠信用社贷款，被法院查封抵偿给了信用社。当时其与何章敏离婚，儿子要盖房子，其不能见他们娘儿俩有困难不帮，何况按离婚协议其要支付何章敏十几万元，就告诉何章敏红砖是其从王兴国处购买的。现建好的房屋的土地使用权证，房产证均登记王楠名下。其交付给王兴国的房产证系其从何章敏处偷拿给王兴国的，何章敏与王楠并不知情。王楠至今坚持一套房都不卖，现在抵房给王兴国已不可能了，但其同意赔付欠王兴国的红砖款，并同意给王兴国一定的赔偿。被告何章敏辩称：1、1997年7月2日，其与王泽云经法院调解离婚，至今未复婚和再婚，其与王兴国之间也没有发生买卖合同关系，王兴国起诉其系主体错误，其与其他二被告不构成必要的共同诉讼；2、本案争议房屋系王楠所有，王楠与王兴国之间也没有买卖合同关系；3、王兴国与王泽云用红砖款抵房其并不知情，只知道王泽云自己购买的红砖，用于抵偿王泽云欠其钱（离婚协议确认的数额和占用本人的房屋），王兴国起诉后才发现其保管的房产证少了一本，经追问王泽云承认系其偷拿的。综上，请求驳回对其的起诉。被告王楠辩称：本案争议的房屋所有权人系其本人，其与王兴国之间没有房屋买卖合同关系，也不存在王兴国在诉状中所称交付房屋和房产证的事实，王兴国与王泽云之间的协议对其不发生法律效力，王兴国依法不能取得争议房屋的物权，请求驳回王兴国对其的起诉。经审理查明：1989年4月6日，在王泽云与何章敏婚姻关系存续期间，生育一子，取名王楠。1997年7月2日，经枣阳市人民法院主持调解，双方自愿达成协议：一、王泽云与何章敏离婚；二、王泽云与前妻所生一子王涛由王泽云抚养，王楠由何章敏抚养，王泽云自愿给付何章敏子女抚养费24000元，于1997年10月30日前一次付清；三、何章敏、王泽云夫妻关系续期间的共同财产，125型摩托车一辆产权归王泽云所有；18英寸彩电、冰箱、洗衣机各一台，座北向南楼房二层（每层二套）等产权归何章敏所有；四、王泽云自愿付给何章敏资助费100000元，于1997年12月30日前付清；五、何章敏、王泽云夫妻关系存续期间的所有债权、债务分别由王泽云享有和承担。1999年4月21日，王楠（刚满10周岁）向枣阳市北城办事处北园村委会，枣阳市北城办事处、枣阳市人民政府，申请建房并使用非耕地96.6平方米，经审查后，枣阳市土地管理局于2001年6月26日向王楠下发了枣政地批字（2001）266号建设用地批准通知书。2007年5月12日，王泽云为王楠建设房屋筹划所需的相关建筑材料，以王兴国为甲方，王泽云为乙方，签订了一份《协议书》，约定：一、王泽云自愿购买王兴国生产成品红砖40万块；二、王泽云给王兴国一套四楼148平方米面积的单元，此套单元用红砖款支付，单元价格为每平方米980元，以后多退少补；三、红砖价格由双方根据市场及王兴国成本协商决定每块红砖价格为0.22元（包含运费）；四、王兴国必须保证红砖的质量按照合同的约定及时足量运至乙方工地；五、王泽云原欠红砖款2万元，从王泽云给王兴国的单元房款中抵扣此款。房屋过户费、水电开户费均由王兴国承担；六、合同经双方签定后，双方严格遵守执行，若有单方违约，违约方赔偿对方违约金2000元，以上六条双方签字生效。合同签订后，王兴国按照合同约定指派相关人员向该工地运送红砖202车，经王泽云、何章敏、王楠在运单上签字确认。其中142车中，王泽云认可137车折款42196元，其余5车不予认可，王兴国同意王泽云只认可137车折款42196元（1400块×0.22元／块×137车）；另60车经何章敏签字确认折款21120元（1600块×0.22元／块×60车）。2008年5月6日至同年9月5日，王泽云分7笔收到王兴国购房款合计47000元。2008年4月17日至同年7月4日何章敏分三次收到王兴国购房款现金15000元。另外何章敏欠到王兴国红砖款抵付购房款4704元。王泽云、何章敏收到王兴国购房款及欠款抵购房款合计66704元（47000元＋15000元＋4704元）。综上，王兴国以红砖抵付和现金支付的形式向王泽云、何章敏、王楠支付购房款共计150020元（20000元＋66704元＋42196元＋21120元）。另查明，2007年10月8日，王楠向枣阳市规划局提交申请书，以人口增多房子住不开为由，并提交王泽云的户口本及本人的常住人口登记卡，申请在原房屋上增加二层，共180m2。同年11月2日，经枣阳市规划局批准同意。2007年11月3日，经枣阳市国土资源局实地调查，2001年6月，王楠办理的建设用地通知书批准的土地，属国有土地所有权，房屋竣工后，实际占地面积141.96平方米，比批准面积多45.36平方米，属利用其父多余的部分杂物房所致。本宗地权属来源合法。四至清楚，与四邻无争议。据土地登记有关规则，可拟按141.96平方米登记作住宅用地。2010年11月16日，枣阳市城市规划局出具了一份证明，证明内容为“兹有北城北园居委会三组居民王楠原房屋为砖混三层，建筑面积为530平方米，后因居住需要，增加四层，增加面积为600平方米，共计七层，符合规划要求，特此证明”。2011年6月15日，枣阳市房地产管理局为王楠办理了该幢房屋的产权登记。王楠的房屋产权证全部办好后，王泽云将抵给王兴国房屋的产权证书（枣阳市房权证枣房字第××号）交付王兴国，同时将该幢房屋土地使用权人为王楠的土地使用权证复印件（证号为枣国用（2007）第13789号）交给了王兴国。2010年9月29日、9月30日，王兴国以其妻董家秀的名义在枣阳市供水总公司、枣阳供电公司为争议的房屋办理了水、电开户手续。以上事实，有原告提交的《房屋买卖协议书》。王泽云、何章敏、王楠收取王兴国红砖的收条及收取购房款的收据、王泽云交付的编号为00072690的房产证原件和编号为13798号的土地使用权证（复印件）、被告王泽云出具的（1997）枣民初字第1175号民事调解书一份、王楠不动产登记资料8张、水电开户证明材料以及原、被告双方的庭审笔录在卷证实。本院认为：王泽云与王兴国于2007年5月12日签订的《协议书》，系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律的强制性规定，合法有效。双方当事人应当依照合同约定，全面履行各自的义务。本案中，王兴国按协议约定以红砖抵付和现金支付的形式向王泽云、何章敏、王楠支付购房款共计143408元。王泽云交付给王兴国的房屋面积为154.7平方米，按协议约定，王兴国应支付购房款151606元（154.7㎡×980元／㎡），仍下欠购房款1586元（151606元-150020元）未支付，在审理过程中，王兴国书面同意支付下欠购房款，本院依法予以准许。王泽云按协议约定向王兴国交付了房屋，并向王兴国提供了该房屋的产权证及土地使用证复印件。王兴国收到该房屋后，办理了水、电开户手续，时间长达7年之久，后并进行了装修。该房屋虽然产权登记在王泽云、何章敏的儿子王楠名下，但该房屋从建房申请到产权证的办理过程中王楠均系在校学生，尚不具备建房能力，且王泽云用房屋抵付红砖款的红砖用于该房的建设，该房屋应视为王泽云、何章敏、王楠三人共同共有。三被告分别收到王兴国交付的红砖及购房款的行为，应视为何章敏、王楠对王泽云将该房屋处分给王兴国的认可。故王泽云辩称抵房系其在王楠西边四层楼房的房屋及何章敏、王楠辩称与王兴国之间没有房屋买卖合同关系，王兴国诉其系主体错误的理由，与本院查明的事实不符，本院不予支持。王泽云、何章敏辩称王泽云交付给王兴国的房产证、土地使用证（复印件）系从何章敏处偷拿给王兴国的，何章敏、王楠并不知情的理由，不符合常理且违反诚实信用原则，本院不予支持。双方关于房屋买卖合同约定的主要义务已履行完毕，办理相关证照是房屋买卖合同的附随义务，故王兴国要求三被告协助办理房产产权过户手续的诉讼请求有理且符合法律规定，本院应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百三十三条、第一百三十五条、第一百三十六条之规定，判决如下：王泽云、何章敏、王楠于本判决生效后30日内，协助王兴国将房产证号为枣阳市房权证枣房字第××号房屋的所有权过户至王兴国名下，并协助办理相应的土地使用权过户登记手续，所需税费由王兴国负担。案件受理费80元，由王泽云、王楠、何章敏负担，于本判决生效后五日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第13条、第77款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开启银行：中国农业银行襄阳万山支行、户名：湖北财政预算外算系襄阳分户，帐卡17-451701040001338.上诉人也可将上诉复件受理费交到本院或直接到襄阳市中级人民法院交费。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判长谷中合审判员艾兵审判员李吉超二〇一五年六月十五日书记员薛璐