济南市天桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0105民初242号
原告山东鲁能三公招标有限公司（组织机构代码证号：73371343-8），住所地济南市天桥区生产路1号。
法定代表吴振聚，执行董事。
委托代理人孙喜光，北京大成（济南）律师事务所律师。
委托代理人崔晓花，北京大成（济南）律师事务所律师。
被告山东盛悦装饰配套工程有限公司（组织机构代码证号：79887788-X），住所地济南市高新区伯乐路282号507室，现住济南市天桥区生产路1号。
法定代表人谷朝怀，总经理。
被告九号元素（山东）建筑装饰设计有限公司，住所地济南市天桥区生产路1号。
法定代表人谷凤云，总经理。
原告山东鲁能三公招标有限公司（以下简称鲁能三公公司）与被告山东盛悦装饰配套工程有限公司（以下简称盛悦装饰公司）、被告九号元素（山东）建筑装饰设计有限公司（以下简称九号元素公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告鲁能三公公司于2016年1月7日向本院提起诉讼，本院审查后于次日立案，并向被告盛悦装饰公司、被告九号元素公司送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票，被告盛悦装饰公司提出管辖异议，本院于2016年2月15日出具（2016）鲁0105民初242－1号民事裁定书，裁定驳回其异议。被告盛悦装饰公司不服，上诉于山东省济南市中级人民法院，该院出具（2016）鲁01民辖终218号民事裁定书，裁定：驳回上诉，维持原裁定。本院于2016年3月28日依法由审判员张艳独任审判，公开开庭进行了审理，原告鲁能三公公司的委托代理人孙喜光、崔晓花，被告盛悦装饰公司的法定代表人谷朝怀均到庭参加诉讼，被告九号元素公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
原告鲁能三公公司诉称，2003年12月26日，山东鲁能物资电气设备交易有限公司与济南舜东五金灯具销售中心签订房屋租赁合同及协议，山东鲁能物资电气设备交易有限公司承租济南舜东五金灯具销售中心位于生产路1号的房屋。2010年1月1日，承租主体变更为原告，租赁合同的权利义务由原告承继。2010年9月29日，原告与被告盛悦装饰公司签订房屋租赁合同，合同约定被告盛悦装饰公司承租生产路1号山东鲁能物资中心北侧场地房屋，租赁期限自2011年1月1日至2013年12月31日，每年租赁费100万元，每季度缴纳一次房租，每季初10日前缴纳当季房租25万元。水电费用据实结算。逾期支付房租的，除及时补交外，应每日支付年租金的万分之三作为违约金。被告盛悦装饰公司在租赁期间，一直未按合同的约定支付租金，已构成违约在先。租赁合同到期后，一直欠付原告的巨额房租，为此原告要求被告腾退房屋，支付所欠房租，但被告盛悦装饰公司一直未履行其义务，并占用房产至今，双方未续签合同。截止2015年底，被告盛悦装饰公司拖欠原告房屋租赁费及占用费2030734.05元。由于被告盛悦装饰公司的严重违约行为，致使原告无法交还房产业主的全部房产，为此，在原告多次口头要求被告支付租赁费，承担违约金，并在腾退房屋未果的情况下，2015年10月23日，原告向被告书面致函，通知与其解除双方的房屋租赁合同关系，2015年12月10日原告委托律师向被告盛悦装饰公司发出律师函，再次确认双方租赁关系已经解除并通知其限期腾房，但其仍置之不理。2015年7月13日，被告九号元素公司承诺对被告盛悦装饰公司欠付原告的房租承担共同还款责任，但其至今未向原告承担共同还款义务。为保护原告的合法权益，故诉至法院，要求判令被告盛悦装饰公司立即将济南市天桥区生产路1号山东鲁能物资中心北侧场地房屋腾退给原告；两被告向原告支付房屋租赁费及占用费共计2030734.05元及2016年1月1日起至实际腾房之日止的房屋占用费（按年租金100万元计算）；两被告承担截止2016年1月1日为止的逾期支付租赁费的违约金21.9万元及自2016年1月1日起至判决生效之日止的违约金（按每日300元计算；判令两被告向原告支付电费6074.34元并承担诉讼费用。
被告盛悦装饰公司辩称，原告诉讼请求已过诉讼时效，应予驳回。原、被告签订合同时约定第一次交付租金才正式计租，且原告答应在开业之前即交付第一次租金之前修复公司主入口安全问题。2010年9月29日至今被告多次提交房屋修缮申请，原告不予签字。因房屋安全问题被告公司与原告多次交涉，至今没有答复、修复，拒不签字。租金按双方口头约定应欠80万元左右。对于原告所说被告占用房屋至今不予认可，被告公司是正常履行现有协议，最后一次缴纳房租是2015年10月31日支票转账10万元。但在交纳付房租之前10月22日—23日，原告在没通知被告公司任何人的情况下已经搬迁，被告知道后就让银行把支票退回。原告在没通知被告公司的情况下还多次停电，2014年6月份因协商房屋安全问题原告强制给被告公司停电，造成多方面损失。是原告违约在先，给被告造成营运损失，应赔偿被告的营运等损失。2015年7月13日的还款计划是原告与被告间达成的新的房屋租赁合同，双方均应予以遵守。
被告九号元素公司未到庭答辩，亦未提交书面答辩状。
经审理查明，位于济南市天桥区生产路1号五金灯具市场建设单位系济南市清河房地产开发公司，于2000年5月22日办理了建设工程规划许可证。2003年11月2日，济南市清河房地产开发公司出具书函，同意授权济南舜东五金灯具销售中心对外租赁该房地产项目，有关租金由五金灯具中心收取并结算。2003年12月26日，济南舜东五金灯具销售中心作为甲方，山东鲁能物资电气设备交易有限公司作为乙方签订房屋租赁合同一份，约定：甲方在生产路1号（具体位置：生产路以西、银座家具以南、机动车管所以北）有框架结构楼一座，共五层高，总建筑面积约3万平方米。甲方将该房产一至二层部分，建筑面积约11000平方米及附属设施、东立面的楼顶广告使用权、户外广告权及相应范围的土地使用权、地下室、泵房、配电室等设施整体出租给乙方作为商业经营用房使用。租赁期限为15年，自2004年3月31日起至2019年3月31日止。合同还约定了其他权利义务。
2007年8月1日，济南舜东五金灯具销售中心作为甲方，山东鲁能物资电气设备交易有限公司作为乙方，原告鲁能三公公司作为丙方出具变更函一份，载明：甲、乙双方于2003年12月26日签订了《房屋租赁合同》，因乙公司撤销，业务并入丙方。甲、乙双方于2003年12月26日签订的《房屋租赁合同》自2007年8月1日起，乙方全部权利、责任转由丙方承担，合同由甲、乙双方共同履行，合同其他条款内容不变。
2010年1月1日，济南舜东五金灯具销售中心作为甲方，山东鲁能物资电气设备交易有限公司作为乙方，原告鲁能三公公司作为丙方签订变更协议一份，约定：甲、乙双方于2003年12月26日签订了《房屋租赁合同》（原《房屋租赁合同》为甲方与山东鲁能物资电气设备交易有限公司签订，甲、乙与交易公司签订《变更函》后转入乙方名下），因乙方公司撤销，业务并入丙方。甲、乙双方于2003年12月26日签订的《房屋租赁合同》自2010年1月1日起，乙方主体变更为山东鲁能三公招标有限公司。乙方全部权利、责任转由丙方承担，合同由甲、丙双方共同履行，丙方于每季度初10日前交纳当季房租1166958元，合同其他条款内容不变。
2010年9月29日，原告鲁能三公公司作为甲方、被告盛悦装饰公司作为乙方签订房屋租赁合同1份，约定：第一条房屋坐落及面积甲方在生产路1号山东鲁能物资中心北侧场地向乙方提供房屋租赁，使用面积为1673.75平方米（一层是541.95平方米，二层1138平方米）。第二条租赁用途乙方租赁甲方场地主要用于经营建材、装修设计及家居。第三条租赁期限租赁期限共三年，预先租期三年，自2011年1月1日起至2013年12月31日止。第四条租金和租金的交纳期限1、双方约定，自2011年1月1日至2013年12月31日年租金100万元。2、支付方式为：转帐支票。3、租金交纳方式：每季度缴纳一次房租，每季初10日前缴纳当季房租25万元。……第七条违约责任1、甲方未及时交付房屋的，每逾期一日，甲方应向乙方支付年租金的0.3‰作为违约金；2、乙方逾期交付租金的，除及时补交外，应每日支付年租金的0.3‰作为违约金。……合同另外约定了双方的其他权利义务关系。
合同签订后，原告将涉案房屋交与被告。合同到期后，双方未续签合同。2013年1月4日起被告九号元素公司和被告盛悦装饰公司一起使用涉案房屋至今。截止2015年12月31日被告盛悦装饰公司共计缴纳房租2969265.95元。
2015年7月13日，两被告向原告鲁能三公公司出具房租交纳计划说明一份，载明：“在国家经济的调控下，整个房地产、建筑装饰、装修行业处于低迷状态，整个行业的市场遭受了重大的损失，经过近几年国家政策的调整，市场经济逐步朝向稳定的方向发展。我公司也做了适当的转型和重新的布局。我公司自2015年6月开始做股东调整，进入全新的经营模式，新计划和新项目的实施正在商谈之中，其中包括欧洲进口家具建材馆。工程款催要经多方努力已看到希望，装饰装修工程也在稳步上升，公司内外的装修也正在积极实施中，其他的工程配套项目也逐步走上新的模式。公司计划从8月份开始逐步上交房租，首先确保不再欠新租金的情况下，2015年8月开始每月上交10万元，2016年每月上交11万元，2017年每月上交15万元，直到交清为止。我公司会全心全意做好这项工作以表示我们的决心。……”
原告鲁能三公公司主张其于2015年10月23日、2015年11月26日两次向被告盛悦装饰公司发函，要求解除双方的合同被告腾交房屋并催交欠付租金及违约金，提交两书函及快递凭据以证实，对此被告盛悦装饰公司认为自己没有收到。且原、被告之间有口头约定，总租期是2019年4月份到期。当时原告口头答应租期按原告与房东签订的租赁合同租赁期限为期限，每三年一签。
原告鲁能三公公司要求两被告向原告支付房屋租赁费及占用费共计2030734.05元及2016年1月1日起至实际腾房之日止的房屋占用费，按年租金100万元计算。被告截至2015年12月31日共向原告支付房屋租金2969265.95元，根据合同约定，应向原告支付租金500万元，至2015年底共欠付房屋租金2030734.05元。对此被告盛悦装饰公司认为计算方式不正确。原告方的负责人曾给被告说过实际欠付房租80万元左右。
原告鲁能三公公司要求两被告承担截止2016年1月1日为止的逾期支付租赁费的违约金21.9万元及自2016年1月1日起至判决生效之日止的违约金。根据原、被告双方租赁合同第7条第2条违约责任的约定，按照每日300元计算，以两年作为期限，主张两年的违约金为21.9万元。对此被告盛悦装饰公司认为系原告没有履行合同责任，根据双方租赁合同第5条租赁期限房屋的修缮出租房没有尽到应有的义务，故不同意支付。
原告鲁能三公公司要求两被告支付电费6074.34元，提交2014年12月到2015年4月电费分割单1份、2015年9、10、11月原告缴纳电费的发票各1份以证实。经质证，被告盛悦装饰公司对证据真实性无异议，但认为需要庭后核实账目。
另，被告盛悦装饰公司在庭审中提出反诉，要求鲁能三公公司赔偿其财产损失276万元、违约金20万元、因无法正常经营造成的损失87万元；履行双方2015年7月13日达成的房租缴纳计划并承担诉讼费用，其提交照片40张、要求维修的申请4份、房租缴纳计划说明1份，以证明公司主入口安全存在问题、外立面破损严重影响被告公司的正常营业、原告强制停电，造成多方面损失及2015年冬季强制停止供暖，致被告公司多处水管冻坏，爆裂，造成大面积水灾，泡坏内部新装展厅及欧洲进口古董家具和一套进口音响，使被告公司一直无法正常营业，造成重大损失。被告未在本院限定期限内缴纳反诉费用。
上述事实，有原、被告陈述、答辩，并经规划许可证、房屋租赁合同、变更协议及电费分割单等证据证实，足以认定。
本院认为：原告鲁能三公公司与被告盛悦装饰公司签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。双方均应按合同约定履行自己的义务。被告盛悦装饰公司辩称其与原告有口头约定合同期限至2019年，原告不予认可，被告未提交证据加以证实，对其主张本院不予支持。原、被告间的租赁合同到期后双方未续签合同，但一直按原合同履行，故自2014年1月1日起双方之间形成不定期租赁合同。原告主张其于2015年10月23日、2015年11月26日两次向被告盛悦装饰公司发函，要求解除双方的合同并要求被告腾交房屋，被告盛悦装饰公司主张其未收到通知，原告提交了特快专递凭据，但未提交被告是否妥收的证据，原告于2016年1月8日诉至本院要求被告返还承租的房屋，被告盛悦装饰公司于2016年1月14日收到诉状副本，故应认定为原告解除合同的通知于2016年1月14日到达被告，双方间的不定期合同关系于2016年1月14日解除。合同法第二百三十五条明确规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。现原告鲁能三公公司要求被告盛悦装饰公司将涉诉房屋腾交给原告，合法有据，本院应予支持。
根据双方的合同约定，每年租金为100万元，至2015年12月31日租金共计500万元，期间被告共支付租金2969265.95元，现原告鲁能三公公司主张被告欠付租金2030734.05元，事实清楚，被告盛悦装饰公司辩称实际欠付房租约为80万元，未提交证据证实，本院不予支持。对于2016年1月1日至2016年1月14日期间的租金按年租金100万元标准计算为38888.89元，被告应予支付。对于2016年1月15日之后被告盛悦装饰公司仍占用使用涉案房屋，原告要求其按年租金100万元标准支付占有使用费，符合法律规定，但应支付至判决生效日止。
根据双方合同约定，承租方逾期交付租金的，除及时补交外，应每日支付年租金的0.3‰作为违约金，故原告鲁能三公公司要求两被告承担逾期支付租赁费的违约金21.9万元及自2016年1月1日起至判决生效之日止的违约金，符合合同约定，本院予以支持。
原告鲁能三公公司要求被告支付电费6074.34元，提交了电费分割单及缴纳电费的发票，事实清楚，证据充分，被告盛悦装饰公司未提交证据予以反驳，故对原告该项请求本院予以支持。
被告九号元素公司并非涉案房屋租赁合同的主体，但其与被告盛悦装饰公司一起占有使用涉案房屋，现原告鲁能三公公司要求其腾交房屋，合法有据，本院予以支持。原告要求其与被告盛悦装饰公司共同承担欠付租金责任，依据不足，本院不予支持。
因原、被告间房屋租赁合同一直持续，被告盛悦装饰公司现仍占有使用涉案房屋，最后一次付款为2015年10月，故被告盛悦装饰公司辩称原告起诉超过诉讼时效，本院不予支持。
被告盛悦装饰公司在审理期间提出反诉，但其未在本院限定期限内缴纳反诉费用，故其反诉请求应按撤诉处理。
为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告山东盛悦装饰配套工程有限公司、被告九号元素（山东）建筑装饰设计有限公司于本判决生效之日起30日内将位于济南市天桥区生产路1号山东鲁能物资中心北侧场地使用面积为1673.75平方米的房屋（一层是541.95平方米，二层1138平方米）腾交给原告山东鲁能三公招标有限公司。
二、被告山东盛悦装饰配套工程有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告山东鲁能三公招标有限公司租金2034622.94元（2030734.05元＋38888.89元）。
四、被告山东盛悦装饰配套工程有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告山东鲁能三公招标有限公司房屋占用使用费（自2016年1月15日起按年租金100万元为标准，计算至本判决生效日止）。
五、被告山东盛悦装饰配套工程有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告山东鲁能三公招标有限公司违约金21.9万元。
六、被告山东盛悦装饰配套工程有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告山东鲁能三公招标有限公司违约金（自2016年1月1日起按每日100万元的0.3‰计算至判决生效之日止）。
七、被告山东盛悦装饰配套工程有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告山东鲁能三公招标有限公司电费6074.34元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费24950元，减半收取12475元，由被告山东盛悦装饰配套工程有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判员 张艳
二〇一六年四月十四日
书记员 朱瑶