安徽省淮北市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖06民终353号
上诉人（原审原告）：中国银行股份有限公司淮北分行，住所地安徽省淮北市古城路50号。
负责人：刘家润，该分行行长。
委托诉讼代理人：刘文文，安徽亚星律师事务所律师。
委托诉讼代理人：丁莹，安徽亚星律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杜成仓，男，1976年9月18日出生，汉族，住安徽省淮北市烈山区。
被上诉人（原审被告）：王新民，女，1976年10月1日出生，汉族，住安徽省淮北市烈山区。
被上诉人（原审被告）：淮北市北方房地产开发有限责任公司，住所地安徽省淮北市古城西路南。
法定代表人：李加芳，该公司董事长。
上诉人中国银行股份有限公司淮北分行（简称中国银行淮北分行）因与被上诉人杜成仓、王新民、淮北市北方房地产开发有限责任公司（简称北方房地产公司）金融借款合同纠纷一案，不服安徽省淮北市相山区人民法院（2017）皖0603民初1964号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人中国银行淮北分行的委托诉讼代理人丁莹到庭参加诉讼，被上诉人杜成仓、王新民、北方房地产公司经本院送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中国银行淮北分行上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持中国银行淮北分行一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用均由杜成仓、王新民、北方房地产公司承担。事实和理由：一、中国银行淮北分行一审诉讼请求应当得到支持。1.杜成仓、王新民作为涉案贷款合同的相对方，迟延归还贷款本息，违反约定，应当承担偿还义务。2.根据《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》第十八条规定，北方房地产公司作为保证人应当承担阶段连带责任保证。中国银行淮北分行至今未收到涉案房屋的他项权证，北方房地产公司的保证义务没有免除，北方房地产公司应对杜成仓、王新民拖欠的贷款本金及利息、罚息承担连带清偿责任。3.根据《物权法》第一百八十条第一款第五项、第一百八十七条的规定，正在建造中的房屋可以进行抵押，抵押权自登记时设立，且未限定抵押登记的形式。故，涉案房产预抵押登记办理后就有效设立，中国银行淮北分行有权对涉案房屋享有优先受偿权。二、杜成仓、王新民与北方房地产公司之间的《商品房买卖合同解除协议》属于恶意串通，对中国银行淮北分行不产生法律效力。
杜成仓、王新民、北方房地产公司未出庭，亦未提交书面答辩意见。
中国银行淮北分行向一审法院起诉请求：1.依法解除中国银行淮北分行与杜成仓、王新民之间的住房贷款合同；2.判令杜成仓、王新民立即偿还贷款本金498419.98元，利息13361.94元，罚息413.96元（利息、罚息暂计算至2016年10月18日，请求至本金付清之日止），以上合计512195.88元；3.判令北方房地产公司对上述款项承担连带清偿责任；4.判令中国银行淮北分行对北方房地产公司抵押的位于濉溪县中苑大厦1栋2106室享有优先受偿权；5.因本次诉讼发生的所有费用，包括诉讼费、保全费等均由杜成仓、王新民、北方房地产公司承担。
一审法院认定事实：杜成仓与王新民系夫妻关系。2014年9月26日，中国银行淮北分行（贷款人）与杜成仓（借款人）、北方房地产公司（保证人）签订个人一手住房贷款合同。合同约定：贷款金额为51万元，贷款期限为25年/300个月，自贷款人实际放款日起算；贷款仅限于借款人支付其购买濉溪县中苑大厦1栋2106室房产的购房款；贷款利率为浮动利率，浮动周期为12个月，第一个浮动周期内，贷款月利率为5.7313‰，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布实施的相应档次的贷款基准利率上浮5%作为下一个浮动周期的适用利率；按月结息和付息，每月的1日为结息日和付息日；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为合同约定的贷款利率水平上加收50%；借款人同意并授权贷款人将全部贷款直接划至借款人指定的专用账户；本合同项下贷款按月等额本息还款方式偿还；借款人未按期归还贷款本息，即构成或视为本合同项下违约，贷款人有权终止或解除本合同，要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失等；借款人以本合同项下贷款所购位于濉溪县房屋向贷款人提供抵押担保；保证人提供阶段性连带责任保证，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任等内容。杜成仓、王新民作为抵押人在抵押物清单上签字。2014年9月28日，杜成仓、王新民就约定的抵押房屋办理了预购商品房抵押权预告。合同签订后，中国银行淮北分行按约定发放贷款51万元至约定账户，但杜成仓未按约定偿还贷款本息。截至2016年10月18日，杜成仓尚欠贷款本金498419.98元，利息13361.94元、罚息413.96元。中国银行淮北分行催要无果，提起诉讼。中国银行淮北分行为本次诉讼支出律师代理费5000元。
另查明：因北方房地产公司开发的中苑大厦一直未能建成交付，北方房地产公司与杜成仓、王新民于2016年10月24日签订商品房买卖合同解除协议。协议约定：双方自2016年10月24日起解除编号为201403695的商品房买卖合同；自协议签订之日，杜成仓、王新民拖欠银行贷款本息尚未支付的及尚未偿还的贷款余额由北方房地产公司直接支付给贷款银行等内容。
一审法院认为，中国银行淮北分行与杜成仓、北方房地产公司签订的个人一手住房贷款合同，是当事人的真实意思表示，不违反相关法律法规规定，系有效合同，依法应予保护。双方当事人应按照合同全面履行自己的义务。中国银行淮北分行作为出借人已按合同约定履行了向借款人发放贷款的义务。杜成仓作为借款人未能按合同约定还款，属违约行为，双方当事人约定的中国银行淮北分行解除合同的条件已成就，故中国银行淮北分行诉请解除与杜成仓、北方房地产公司签订的个人一手住房贷款合同，于法有据，予以支持。中国银行淮北分行关于杜成仓、王新民偿还贷款本息及北方房地产公司承担连带清偿责任的诉讼请求理由不足。本案所涉及的商品房买卖合同已经北方房地产公司与杜成仓协商解除，中国银行淮北分行又请求其与杜成仓、北方房地产公司签订的贷款担保合同亦予以解除。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，北方房地产公司作为商品房开发商应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还中国银行淮北分行和杜成仓。故，应由北方房地产公司向中国银行淮北分行直接承担清偿责任；杜成仓在商品房买卖合同解除的情况下不应再向中国银行淮北分行承担清偿责任。中国银行淮北分行请求对濉溪县房屋行使抵押权理由不足。杜成仓、王新民用以抵押担保的濉溪县房屋仅办理了预购商品房抵押权预告，并未办理抵押登记手续，此时不动产物权尚未成立，并不具备法定的抵押登记条件，抵押权预告登记不产生优先受偿的效力，中国银行淮北分行请求对预抵押登记的房产享有优先受偿权，于法无据，不予支持。关于律师费问题。中国银行淮北分行诉请律师费5000元，根据合同约定，中国银行淮北分行有权向杜成仓主张律师费。中国银行淮北分行提供了律师代理费发票及转账凭证，亦聘请了律师，律师代理费已实际发生，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、解除中国银行股份有限公司淮北分行与杜成仓、淮北市北方房地产开发有限责任公司之间签订的个人一手住房贷款合同；二、淮北市北方房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内偿还中国银行股份有限公司淮北分行贷款本金498419.98元，利息13361.94元、罚息413.96元（计算至2016年10月18日，之后的利息、罚息按个人一手住房贷款合同的约定标准计算至贷款本息付清之日止），并支付中国银行股份有限公司淮北分行律师费5000元；三、驳回中国银行股份有限公司淮北分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8922元，由杜成仓、王新民、淮北市北方房地产开发有限责任公司负担。
本院二审期间，中国银行淮北分行、杜成仓、王新民、北方房地产公司均未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：一、杜成仓、王新民应否对本案债务承担偿还义务，北方房地产公司应否承担连带清偿责任；二、中国银行淮北分行对涉案房产是否享有优先受偿权。
2016年10月24日，北方房地产公司与杜成仓、王新民已约定解除双方签订的商品房买卖合同。中国银行淮北分行称上述解除协议系恶意串通，但未能提供证据予以证明，应承担对其不利的法律后果。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”，同时该司法解释第二十五条第二款还规定“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。就本案而言，北方房地产公司与杜成仓、王新民签订的《商品房买卖合同》已自行解除，北方房地产公司应承担分别返还购房贷款及购房款的本金及利息于担保权人（中国银行淮北分行）、买受人（杜成仓、王新民）的责任。一审法院判决作为商品房出卖人的北方房地产公司承担偿还中国银行淮北分行借款本息责任，并无不当。
关于中国银行淮北分行对涉案房产是否享有优先受偿权的问题。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他关于不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”《城市房地产抵押管理办法》第三十四条第二款规定：“以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。”从上述法律规定可以看出，预告登记赋予预告登记申请人取得一种将来在条件成就或期限届满时请求房产预售人向其转移物权的权利，其目的在于保护以物权变动为内容之请求权，免受预售人处分行为之妨害。本质上是预告登记权利人请求预售人转移房屋请求权的物权化的一种表现，是具有一定物权效力的、对以物权变动为内容的请求权担保。担保的效力体现在原不动产所有人仍有权进行处分，但该处分行为与预告登记权利人行使请求权发生冲突时，处分行为对预告登记权利人不生效，担保预告登记权利人在登记条件具备、或者所附条件成就及所附期限到来时能够取得预告登记不动产的抵押权。故预告登记并不能取得与抵押权登记一样的法律效果，当事人在办理抵押权登记、债权人取得抵押权后，方能对抵押财产享有优先受偿权。故中国银行淮北分行与杜成仓、王新民虽然对涉案房产办理了抵押权预告登记，但至今没有办理房产证、更没有办理抵押权登记，中国银行淮北分行没有取得抵押权，故对涉案房产不享有优先受偿权。
综上所述，中国银行淮北分行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8922元，由中国银行股份有限公司淮北分行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 崔晓光
审 判 员 张春茹
审 判 员 李向荣
二〇一八年五月八日
法官助理 郑泽恩
书 记 员 宋 念
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。