湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终3111号
上诉人（原审被告）：武汉本卓餐饮管理有限公司，住所地武汉市硚口区宝丰路建设大道384号26栋2单元4层2号。
法定代表人：应才生，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李宜才，该公司员工。
委托诉讼代理人：张淑军，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：湖北人信房地产开发有限公司，住所地武汉经济技术开发区万达广场C6座16层。
法定代表人：李晓明，该公司董事长。
委托诉讼代理人：马晓俊，该公司员工。
委托诉讼代理人：宋经传，湖北楚义君律师事务所律师。
上诉人武汉本卓餐饮管理有限公司（以下简称武汉本卓公司）因与被上诉人湖北人信房地产开发有限公司（以下简称湖北人信公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2017）鄂0105民初2760号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
武汉本卓公司上诉请求：撤销湖北省武汉市汉阳区人民法院（2017）鄂0105民初2760号民事判决，依法改判并确认武汉本卓公司只欠湖北人信公司2016年7月28日至2017年5月24日的商铺租金145578元、物管费和空调费66490元，两项共计212068元，依法确认一审判决的143931.9元无事实与法律依据，依法驳回湖北人信公司该部分金额的诉讼请求，一、二审诉讼费用由双方按比例承担。事实与理由：湖北人信公司先期先行严重违约，虚构商铺面积导致武汉本卓公司欠交租金、物管费和空调费。一审认定事实错误，导致确定欠款数额严重错误，违背公平公正原则。
湖北人信公司辩称，关于商铺面积的问题，因上诉人长期拖欠租金，公司收取租金难度较大，遂采取变通方式，拟通过重新测量计算套内面积，将总承租面积减少后少收取租金，但要求上诉人将之前所欠的租金补齐。上诉人则要求按照新测量的面积计算前面的租金，双方未能达成一致，被上诉人要求上诉人仍然按照合同约定的面积及租金标准履约，请求驳回上诉，维持原判。
湖北人信公司向一审法院起诉请求：1、解除湖北人信公司和武汉本卓公司2012年9月20日签订的《租赁合同》；2、武汉本卓公司立即向湖北人信公司支付房屋租金、物管费、空调费共计398004元（截止到2017年5月31日）；3、武汉本卓公司向湖北人信公司支付逾期付款滞纳金2415元（以实际欠款金额为基数，按日千分之三计算至付清之日止）；4、本案诉讼费由武汉本卓公司承担。
一审法院查明，2012年9月20日，湖北人信公司（甲方）与武汉本卓公司（乙方）签订《租�合同》一份，合同主要约定：乙方承租甲方位于汉阳人信汇地上第三层7-303号商铺，套内建筑面积341平方米（以当地政府房地产管理部门所测定的结果为准），此建筑面积作为本合同所述租金、物业管理费和空调费收取的计算依据；乙方在租赁场所以“美锅轩”名称、品牌从事餐饮经营，合同租期为2013年8月18日至2018年8月17日；双方约定2013年5月1日或之前将达到条件的租赁区域交付乙方装修，由甲乙双方在和见证方（商业管理公司）三方签字确认之日为交付日。如因甲方不具备交付条件，交付日期顺延，免租装修期和合同期相应顺延。自租赁区域交付乙方之日至整体开业日为免租装修期，免租装修期内乙方无需支付租金和物业管理费；第一个租约年租金标准为40元/月/平米，为扶持乙方经营甲方在前述租金标准基础上免除乙方10个月租金，第二个租约年租金标准为40�/月/平米，第三、四、五个租约年租金标准均在上一年租金标准基础上递增4%，租金标准分别为41.6元/月/平米、43.3元/月/平米、45元/月/平米；双方约定每三个月为一个计租期，乙方应在每个计租期届满15日前向甲方支付租金，首期租金乙方在签订本协议时向甲方支付；乙方应向甲方或商业管理公司支付物业管理费和空调费，物业管理费按19元/月/套内建筑平方米，空调费0.86元/千瓦时，按实际用量收取，物业管理费和空调费以每一个月为计费期；乙方应向甲方交纳租金保证金27280元，如乙方未能如约交纳租金或物业管理费，甲方或商业公司有权从租金保证金或中直接予以抵扣。合同期内如乙方全面履行合同约定，甲方或商业管理公司应在乙方办理撤离手续后10日内，将租金保证金余额无息返还；乙方延期向甲方或商业管理公司交纳应付款项或费用，则甲方或商业管�公司有权向乙方收取迟延履行违约金，违约金以迟延应付款项或费用的金额日千分之三计算，从应付之日至实际全额付清之日；因非甲方原因导致本协议终止后15日内，乙方应将商铺交还给甲方；因乙方违约导致合同解除，甲方有权不返还27280元租金保证金及乙方已交纳的其他款项，并有权要求乙方赔偿不低于相当于三个月租金的经济损失。因甲方原因导致合同解除，租金按实际发生租期结算，物业管理费、能源费等据实结算，甲方无息返还27280元租金保证金，同时乙方有权要求甲方赔偿不低于相当于三个月的租金损失；乙方迟延支付租金、物业管理费、能源费等应付款项超过15日的，甲方有权单方解除合同，乙方未按合同约定在合同解除15日内不归还商铺，则甲方有权采取措施，包括但不限于封铺、将乙方在商铺内的财务强制搬出等。
上述合同签订后，2013年2月18日，湖北人信公司（甲方）与武汉本卓公司（乙方）签订《补充协议》一份对上述合同进行了变更，主要内容为：变更租赁商铺为汉阳人信汇商业广场7#地上三层308号，套内建筑面积为375.67平方米（以当地政府房地产管理部门所测定的结果为准）；变更第四、第五个租约年的租金计算标准为43.26元/月/平米、44.99/月/平米；变更首期租金支付方式为乙方应当在进场装修时向甲方支付；变更租金保证金金额为30054元；增加甲方未能按期交付场地违约金约定按1000元/日标准计算；该补充协议同时约定，本协议作为甲乙双方于2012年9月20日所签订的《汉阳人信汇租赁合同》的补充部分，只针对商铺的位置调整及租金、物业管理费等作了补充说明，其他约定以2012年9月20日签订的《汉阳人信汇租赁合同》为准；补充协议附图中载明涉案7-308商铺面积为375.67平方米。2014年1月26日，湖北人信公司（甲方）与武汉本卓公司（乙方）又签订《补充协议（2）》，双方在该补充协议中约定，甲乙双方调整开业期为2014年4月26日，甲方对乙方在人员工资、培训费、生活费、广告宣传、住房租赁等进行补偿：1、甲方在2014年2月10日前向乙方支付补偿费49946元。2、自2014年4月26日起在原合同基础上另外给予乙方4个月免租期。3、甲方在不晚于2014年2月10日退还乙方交纳的履约保证金30054元，乙方在2015年6月25日再补齐按原合同约定的履约保证金；本协议包括乙方因开业日期调整所主张的全部经济损失和补偿，乙方不得再以任何理由向甲方主张任何权利。
一审法院另查明：上述合同签订后，武汉本卓公司即在涉案商铺以“美锅轩”的名称品牌从事餐饮经营，因武汉本卓公司在租赁期内存在拖欠租金及物业管理费的情况，2015年9月18日，湖北人信公司与�汉本卓公司签订《补充协议》（以下称《还款协议》），协议中确定：乙方拖欠甲方2015年2月28日至2015年11月27日商铺租金101122元，乙方拖欠甲方2015年6月28日至2015年11月27日商铺物管费空调费25081元，以上共计126203元；在该协议中约定乙方应在2015年9月22日至12月20日前分期付清所欠租金及物管费空调费，乙方如未按上述时间交清每期费用，甲方有权终止合同并收回商铺，乙方不得有异议，乙方自2015年10月1日起应按合同约定按时交纳当期商铺租金、物管费空调费及水电费等，否则甲方有权按合同约定终止合同并立即收回涉案商铺，甲方不追究乙方所欠上述费用的滞纳金，但乙方2015年10月10日以后应缴费用如有逾期，甲方将按合同约定追究乙方滞纳金。因武汉本卓公司未按上述《还款协议》约定按时偿还所欠租金及相关费用，湖北人信公司于2015年9月25日向本院提起诉讼，�一审法院调解，2015年11月4日，双方达成一致调解协议：1、确认《还款协议》的中约定的欠款总金额为126203元；2、武汉本卓餐饮公司在2015年9月22日、10月20日前分别支付租金31550.75元（均已支付），2015年11月20日、12月20日前分别支付租金31550.75元及物业费31550.75元；3、如武汉本卓餐饮管理公司未按上述期限支付每期费用，湖北人信公司有权终止合同并收回商铺。在上述2015年9月18日的《还款协议》签订前后及2015年11月4日经法院主持调解的调解协议签订之后，武汉本卓公司自2015年9月3日至2016年6月2日，向湖北人信公司支付31550.75元的款项4笔、20000元的款项2笔及13828元款项1笔，共计180031元。2016年4月15日，武汉汉阳人信汇商业管理有限公司向武汉本卓公司出具《关于美锅轩签约面积的函件》一份，主要内容为：“武汉本卓餐饮有限公司（张淑军），2016年3月8日贵我双方对7-308商铺套内面积进行复尺并签字，根据复尺尺寸核定面积为357.09平方米，请贵司于2016年4月22日前确认复测面积，并于2016年4月25日按照复测面积缴纳相应租金、物管费。如逾期，我司有权追究贵司的全部违约责任。”因武汉本卓公司未按期向湖北人信公司支付租金等费用，2016年9月13日武汉汉阳人信汇商业管理有限公司向武汉本卓公司发出《工作联系函》一份，主要内容为因武汉本卓公司拖欠2014年4月26日至2016年10月31日租金27629元，根据合同约定于2016年9月13日正式解除就汉阳人信汇B馆三层7-308铺位与武汉本卓公司签订的《租赁合同》，乙方应将商铺于2016年9月28日前交还商铺给甲方，甲方不返还27280元租金保证金及乙方已交纳的其他款项，并要求乙方赔偿不低于相当于三个月的租金的经济损失。2017年5月12日武汉汉阳人信汇商业管理有限公司再次向武汉本卓公司发出《工作联系函》一份，主要内容为武汉本卓公司拖欠2015年11月28日至2017年4月30日租金264380.5元，拖欠2015年7月15日至2017年4月30日的物业管理费68232元，因武汉本卓公司严重违反合同，现确认双方2012年9月20日签订的《租赁合同》、《物业服务合同》自2017年5月25日正式解除，并要求武汉本卓公司在2017年5月25日前交清全部欠款、赔偿三个月租金的经济损失并支付逾期付款滞纳金，同时应补齐履约保证金27280元，应将涉案商铺于2017年5月30日前退还，否则将视为放弃店铺内所有物品的所有权，自行进行处置。因湖北人信公司在2017年5月25日将武汉本卓公司经营的“美锅轩”店铺查封，武汉本卓公司报警并保留《报警回执》一份，湖北人信公司对此予以否认，认为涉案商铺实际闭店时间为2017年5月31日。根据湖北人信公司提供的财务明细，截止2017年6月，武汉本卓公司共欠租金398004元；截止2017年9月，武汉本卓公司共欠物管费、空调费共计180031元。武汉本卓公司已支付180031元，尚欠398004元未付。
一审法院再查明：武汉本卓公司认为湖北人信公司违反《租赁合同》约定，即在汉阳人信汇中只允许“美锅轩”一家经营火锅店，自2014年7月“山城恋”开始经营火锅，直到当年12月才开始整改，同时因店铺内空调制冷效果很差，要求对物业费用进行减免，并向湖北人信公司发出了减免物业费申请、索赔申请等函件，并提交证人证言两份拟证明申请已提交给湖北人信公司，2017年6月5日，武汉本卓公司向武汉市琴台公证处提出保全证据申请，经该公证处通过互联网查询,“饕餮山城恋”在美团网上宣传的图片，大部分图片为火锅用食材，武汉本卓公司拟证明湖北人信公司违反合同约定，且武汉本卓公司已在本院另案起诉湖北人信公司要求赔偿其经济损�。
一审法院认为：湖北人信公司与武汉本卓公司签订的《租赁合同》及相关补充协议、还款协议均系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。本案的主要争议焦点在于：1、双方签订的租赁合同是否予以解除；2、武汉本卓公司实际欠缴租金、物业费及空调费的金额以及计费标准。关于租赁合同是否解除的问题，因武汉本卓公司拖欠湖北人信公司租金及物业费等费用超过合同约定期限未支付，根据租赁合同中：“乙方迟延支付租金、物业管理费、能源费等应付款项超过15日的，甲方有权单方解除合同”的约定，合同解除的条件已成就，湖北人信公司有权解除合同。关于武汉本卓公司实际欠缴租金、物业费及空调费的金额以及计费标准的问题。武汉本卓公司提出的湖北人信公司不应按375.67平方米的标准�取租金，而应按照双方确认的357.09平方米的标准收取租金的抗辩理由，因湖北人信公司和武汉本卓公司双方在租赁合同及补充协议中已确认涉案商铺的建筑面积为375.67平方米，虽双方在2016年3月对涉案商铺的套内面积进行复尺，但武汉本卓公司并未按照湖北人信公司《关于美锅轩签约面积的函件》的要求在2016年4月22日前书面确认该复测面积或与湖北人信公司签订相关补充协议，也未在2016年4月25日后及时足额缴纳相应租金、物管费，故应以双方书面合同及补充协议确定的375.67平方米作为计费标准。
关于武汉本卓公司提出的要求湖北人信公司赔偿其因未禁止同业经营造成的经济损失的抗辩理由，因武汉本卓公司已另行提出民事诉讼，本案对此问题不予审理。但因双方对涉案商铺的建筑面积有争议，且有相关赔偿纠纷尚未解决，故一审法院酌定免除武汉本卓公司支付逾期付款违约金的民事责任。湖北人信公司的诉讼请求，有相应的事实和法律依据，予以支持。但因双方的租赁合同已于2017年5月25日解除，故2017年6月的租金16251.50元，2017年6月至9月的物管费和空调费25752元，合计42003.50元不应由武汉本卓公司承担，武汉本卓公司实际应付的租金、物管费和空调费计算为398004元-42003.50元=356000.50元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，一审法院判决：一、解除湖北人信房地产开发有限公司与武汉本卓餐饮管理有限公司于2012年9月20日签订的租赁合同；二、武汉本卓餐饮管理有限公司向湖北人信房地产开发有限公司支付所欠租金、物业费及空调费等费用共计356000.50元，于本判决发生法律效力之日起十日内支付；三、驳回湖北人信房地产开发有限公司的�他诉讼请求。本案案件受理费减半收取7306元，由武汉本卓餐饮管理有限公司负担。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
一审判决认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，关于上诉人武汉本卓公司上诉主张案涉房屋商铺面积应按照双方复尺后确认的357.09平方米计收租金的问题，因双方在租赁合同及补充协议中已确认涉案商铺的建筑面积为375.67平方米，虽然双方在2016年3月曾对涉案商铺的套内面积进行复尺，但武汉武汉本卓公司并未按照湖北人信公司《关于美锅轩签约面积的函件》的要求在2016年4月22日前书面确认该复测面积或与湖北人信公司签订相关补充协议，也未在2016年4月25日后及时足额缴纳相应租金、物管费，一审以双方补充协议约定的375.67平方米作为计费标准无误，且核算武汉本卓公司的实际欠缴租金、物业费等金额正确�
综上，上诉人武汉本卓公司的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7306元，由武汉本卓餐饮管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 熊 青
审 判 员 安林锋
审 判 员 骆朝辉
二〇一八年六月十二日
法官助理 杜 文
书 记 员 舒 渲