徐州市泉山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泉民初字第2963号
原告（反诉被告）徐州市大明电器有限责任公司，住所地本市泉山区水漫桥路xx号。
法定代表人李志清，经理。
委托代理人刘伯华，徐州市求是法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）李磊，xxxxxxx。
委托代理人姚卫晶，江苏红杉树律师事务所律师。
原告（反诉被告）徐州市大明电器有限责任公司（以下简称大明公司）诉被告（反诉原告）李磊租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月14日受理后，依法由审判员朱军麟独任审判，于2015年8月11日公开开庭进行了审理。后因案情需要依法组成合议庭,于2015年10月14日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）大明公司的法定代表人李志清及其委托代理人刘伯华、被告（反诉原告）李磊及其委托代理人姚卫晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告大明公司诉称，原被告于2014年4月份签订一份浴室租赁经营合同，原告将本单位职工浴室租给被告经营，合同约定租期三年，从2014年6月30日起至2017年6月30日止，房屋实际交付日期为2014年4月份，签约后即交由被告使用，租金年7万元，逐年递增1万元（即第一年7万元，第二年8万元，第三年9万元）。租金需在每年度前两个月一次性付清。合同履行第一年被告就没能按合同约定支付租金，第二年原告提前向其提醒租金问题，直至起诉，被告只是推脱，实无履约诚意。故诉至法院，请求依法判令解除原被告之间的租赁合同；判令被告承担2015年7月1日至2015年9月15日的占有使用费16600元；诉讼费由被告承担。
被告李磊辩称，原告大明公司没有履行自己的义务违约在先，被告已经支付了第一年的租金。由于原告大明公司向被告提供的房产及附属设施不符合合同目的，不仅房屋存在漏水现象，而且还存在消防安全隐患，无法满足浴室正常经营使用，被告多次向原告大明公司反映，其均置之不理，为此被告垫付了相应的维修费用。由于租赁物存在较大质量问题，被告要求原告先行维修再支付租赁费用是行使先履行抗辩权，而不是违约行为。此外被告同意解除合同，但是要求原告赔偿因违约而给被告造成的经济损失并提出反诉。
反诉原告李磊诉称，2014年4月份李磊与大明公司签订浴室承租协议，协议约定李磊承租大明公司的职工男女浴室，并租用浴室用品及设备。租赁期限三年，租金每年7万元等条款。协议签订后，李磊已将第一年的租金支付给了大明公司，但是李磊在经营期间，发现大明公司交付的浴室存在漏雨现象，同时还因消防存在隐患被消防部门给予了相应的处罚，即大明公司没有将符合合同目的的浴室交付给李磊经营，给李磊造成很大的经济损失，损害了李磊的合法权益。为维护反诉原告的权利，特提起反诉，请求判令反诉被告大明公司赔偿李磊房屋维修费及罚款2300元；折价返还房屋装修款40000元；赔偿经营损失40000元；承担本案全部诉讼费用。
反诉被告大明公司辩称，租赁物的交付时间为2014年3月26日，租期起算时间为6月30日。李磊在4月份举行了营业仪式，此后一直正常经营。期间出现漏雨现象，协商后李磊提出由其找人维修能保证三年内不漏雨，故大明公司将房屋交予李磊安排维修，大明公司与其结算了维修费。合同第8条约定，浴室内安全、卫生、治安均由李磊负责，故在消防机构例行检查时责任是李磊的，对整改的落实也是李磊负责，其提出的消防问题按照合同处理。合同对承租后的装潢改造有明确约定，因租赁物本身就具备经营条件，李磊的装潢也是简单的。合同约定装潢改造需经大明公司同意，合同到期失效，外力不可抗拒（拆迁）时由大明公司承担评估费用。因此李磊主张装修费用无依据。最后，合同约定，租金一次付清一年并要提前两个月缴清，每年在当年租金的基础上递增一万元。但是被告没有履行根本的缴纳租金的义务，第一年的租金也是在大明公司的催促下分三次付清的。综上，原被告之间的根本问题是李磊不交租金，其应承担违约的责任。
经审理查明，2014年3月大明公司将其所有的浴室租赁给李磊，双方对浴室内的物品进行了清点并记录。2014年4月大明公司（甲方）与李磊（乙方）签订《浴室承租协议》，主要内容为：1、乙方承租甲方职工男女浴室，并租用浴室用品及设备（见清单如有丢失或损坏由乙方赔偿）。每年共计租金柒万元人民币，水电押金壹万元（不含水电费、卫生费等）注：水表由乙方安装另公司内的水表由乙方查收、代缴。2、浴室承租期三年，租金每年在原承包费基础上递增壹万元人民币，三年后重新签订。3、浴室承租后，不得转包，必须依法经营。如有违法，甲方有权单方解除合同，乙方必须承担法律后果。4、浴室承租后，装潢改造需经甲方同意。装潢费用不得抵扣租金，如遇外力不可抗拒（拆迁），甲方承担评估后的费用，装潢三年失效。房屋修缮由甲方负责。5、浴室对大明电器职工每月每人免费22张澡票（约15人）。6、租金一次付清一年（租金提前两个月交清）。第二年承包结束前，乙方付甲方押金伍万元。承包期间，月票应每月通告大明电器。承包结束，月票余额由乙方负责全额退还。7、甲方在浴室内的职工游戏机乙方应该有保管的责任。8、浴室内安全、卫生及治安由乙方负责，不得留宿外来人员，发生以上问题由乙方承担责任，甲方概不负责。浴室外公用通道由饭店、浴室共用，但不得占用。合同上手写备注：计时为2014年6月30日起。
李磊从大明公司处取得浴室的使用权后对浴室进行了一定的装修改造并投入使用。后李磊分别于2014年3月23日、2014年4月8日、2014年5月15日、2014年9月21日向大明缴纳了合计柒万元的租金，未交付水电押金。
2015年5月26日，消防部门在对租赁物进行消防监督检查时对租赁物的消防安全管理、建筑防火等方面均提出了整改意见，并对李磊处以500元的罚款。
2015年7月14日，因租金问题，大明公司起诉至本院。2015年8月29日，大明公司在租赁物（即李磊承租的浴室）门前，张贴“通告”，内容为“大明电器与丰阳浴室纠纷，丰阳浴室反诉大明电器已进入司法程序，为保障各方利益，请丰阳浴室于2015年9月15日关闭。请丰阳浴室处理好善后事宜，相关单位和个人处理好和浴室的各种关系。2015年9月15日后停办各种业务。”。2015年9月15日大明公司实际接管租赁物，并在此后将该浴室另租他人。
李磊为证明其在租赁期间支付了1800元的维修费用，向本庭提交了三张收条。2015年6月16日的收条内容为“今收到丰阳浴室修浴室顶及材料费计柒佰元整。陈昌朋”；2015年3月23日的收条内容为“今收到现金壹仟壹佰圆正（￥1100）。张学锋”；2014年8月30日的收条内容为“今收到拈板安装费￥750元。张学锋”。
经质证，大明公司认为，2014年8月30日的收条费用是李磊进行浴室装潢的费用，应由其自己承担。2015年3月23日的收条，费用不明确，证实不了李磊的主张。2015年6月16日的收条的维修费用应由李磊承担。
李磊为证明其折价装修款，向本庭提交了两张合计40000元，收款人为张强的工程款收据及装修清单一份，同时证人张强出庭作证。
经质证，大明公司对以上证据不予认可，认为装修清单涉及的内容大部分是浴室原有的，且对装修的价位有异议。
庭审期间，李磊申请对涉案浴室的装修价值进行评估且向大明公司发函，要求大明公司保持浴室现状，不得加以破坏和变动。本院亦向大明公司告知保持浴室现状至本案鉴定或结案后再行处理。大明公司认可收到通知，但其已经将该浴室另租他人，其虽然告诉现承租人不要装修，但因经营季节因素，该装修仍继续进行且已装修完毕。
本院认为，关于本诉，大明公司已将涉案租赁物收回且另租他人，大明公司与李磊之间的租赁合同已无法实际履行，且李磊同意解除双方之间的租赁合同，故对大明公司要求解除双方之间的租赁合同的诉请，本院予以支持。大明公司要求李磊支付2015年7月1日至2015年9月15日的占有使用费16600元的诉请，符合法律规定及双方的约定，结合查明事实，本院予以支持。
关于反诉，1、李磊要求大明公司赔偿消防罚款500元的诉请，因在消防安全管理、建筑防火等方面均存在问题，李磊和大明公司均存在一定过错，因此，本院酌定双方各承担50%的责任，大明公司赔偿李磊消防罚款250元。2、李磊要求大明公司赔偿租赁物维修费用1800元，因大明公司负有修缮房屋的义务，故对李磊的该项请求应予支持，但李磊提供的三张收条，仅有2015年6月16日的700元收条显示有维修内容，故本院确认该项请求为700元，其余不予支持。3、李磊要求大明公司支付折价装修款40000元，并提供收据及施工人证言予以证实，同时申请对现装修价值进行评估，在本院及李磊分别告知大明公司保持浴室现状的情况下，大明公司仍将该浴室另租他人并重新装修完毕，导致对李磊的该项请求不能通过评估的方式进行确认，其责任在于大明公司，因此对李磊提供的证据本院予以采信，确认李磊在承租该浴室后进行装修的价款为40000元。结合双方合同对装修内容的约定及李磊经营的期间，本院确认大明公司对李磊的装修折价款应承担20000元的责任。4、对于李磊主张经营损失40000元的请求，李磊抗辩合同最终无法履行系因大明公司提供的房屋存在漏雨情形，但根据法律规定，出租人对租赁物负有维修义务，承租人可以要求出租人进行维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因此，在李磊所承租的房屋出现漏雨情形，李磊可以要求大明公司维修，也可自行维修，且李磊也实际进行了维修。因此李磊享有的是要求大明公司负担维修费用，而非据此拒缴租金，故合同最终无法履行的责任，应由李磊承担。因此，对于李磊要求经营损失的请求，本院不予支持。
以上李磊应支付大明公司租金16600元，大明公司应支付李磊消防罚款250元、维修费700元、装修折价款20000元。为减少当事人讼累并便于履行，本院综合确认由大明公司支付李磊4350元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十条、第二百二十一条、最高人民法院《关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）徐州市大明电器有限责任公司与被告（反诉原告）李磊于2014年4月签订的《浴室承租协议》；
二、本判决生效后十日内，原告（反诉被告）徐州市大明电器有限责任公司给付被告（反诉原告）李磊4350元；
三、驳回反诉原告李磊的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4900元，反诉案件受理费930元，由本诉被告李磊负担4900元、反诉原告李磊负担630元、反诉被告徐州市大明电器有限责任公司负担300元（本诉原告、反诉原告已预交，双方各自负担的部分于本判决生效后十日内支付对方）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 朱军麟
人民陪审员 李业华
人民陪审员 李 琳
二〇一六年二月二十九日
书 记 员 邱 媛