广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法三民一初字第687号
原告：黄龙忠，男，汉族，住广东省中山市，公民身份号码×××221X。
委托代理人：谢洪雁、廖秀文，系广东铭致律师事务所律师。
被告：中山市吉雅房地产开发有限公司，住所地广东省中山市，组织机构代码××。
法定代表人：张其。
委托代理人：张嘉慧，女，××年××月××日出生，汉族，住广东省中山市。
被告：胡满荣，女，汉族，住广东省珠海市，公民身份号码×××7022。
被告：中国工商银行股份有限公司中山三乡支行，住所地广东省中山市，组织机构代码××。
负责人：聂国军，职务：行长。
委托代理人：林剑影，系该行职员。
原告黄龙忠诉被告中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司）、胡满荣、中国工商银行股份有限公司中山三乡支行（以下简称工行三乡支行）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告黄龙忠委托代理人谢洪雁、被告工行三乡支行委托代理人林剑影到庭参加诉讼，被告吉雅公司委托代理人张嘉慧、胡满荣经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2004年12月15日，原告以妻子李双的名义与被告吉雅公司签订了三乡中心区综合市场认购书，约定由李双向被告购买位于中山市三乡镇中心区综合市场5号楼20号商铺，购房总价为700000元。认购书签订后，原告向吉雅公司支付了购房款700000元。2006年3月11日，原告与被告吉雅公司签订了《广东省商品房买卖合同》，商铺已交付给原告使用，但被告一直未为原告办理房地产权属证书。涉案商铺登记在被告胡满荣名下以及抵押登记在被告工行三乡支行名下，胡满荣与吉雅公司对涉案商铺的买卖是虚假买卖，目的是为了办理虚假按揭，骗取银行的抵押贷款。因此，胡满荣与吉雅公司签订的商品房买卖合同无效，胡满荣与工行三乡支行签订的个人购房借款合同也无效。上述事实已由生效的中山市第一人民法院（2012）中一法三民一初字第7号民事判决书予以认定。由于被告拒绝办理协助注销涉案房屋的商品房销售合同备案登记手续及抵押登记手续，为此向法院起诉，请求判令：1.被告胡满荣与吉雅公司协助办理注销中山市三乡镇中心区综合市场5号楼20号商铺的商品房销售合同备案登记手续；2.确认被告胡满荣与工行三乡支行签订的《抵押合同》无效，被告工行三乡支行与被告吉雅公司协助办理注销中山市三乡镇中心区综合市场5号楼20号商铺的抵押登记手续；3.诉讼费由被告承担。
原告对其主张的事实及诉讼请求提供的证据：（2012）中一法三民一初字第7号、（2013）中一法执字第6763-1号协助执行通知书。
被告吉雅公司未到庭应诉答辩亦未提供证据。
被告胡满荣未到庭应诉答辩亦未提供证据。
被告工行三乡支行辩称：1.银行的审贷流程符合法律、法规、行业规定以及银行内部管理规定；2.讼争的商铺所有权属于借款人（购房人），他项权（押抵权）人是银行，原告无权要求再确权；3.抵押担保条款独立于主合同，抵押合同有效。因此，向银行借款的购房人与开发商之间的商品房买卖合同有效，借款人与银行之间的借款／抵押合同合法有效，银行的抵押权应当受到法律保护，请求驳回原告的诉讼请求。
被告工行三乡支行提供了胡满荣的按揭贷款相应证据材料。
经审理查明：2004年12月15日，李双（与原告黄龙忠系夫妻关系）与被告吉雅公司签订了《三乡中心区综合市场认购书》约定，由李双向吉雅公司认购由其开发的位于中山市三乡镇中心区综合市场5号楼20号商铺，该物业建筑面积为175平方米，认购楼价700000元。认购书签订后至2006年1月23日，原告分多次向吉雅公司支付了商铺款700000元。2006年3月11日，原告与被告吉雅公司签订《广东省商品房买卖合同》约定：原告向被告吉雅公司购买位于中山市三乡镇大布村“公路下”中心区综合市场5号楼20号商铺，合同约定建筑面积为175.05平方米，套内面积171平方米，单价为每平方米4053.57元，总楼价700000元，付款方式为一次性付款，总楼价700000元在签署《广东省商品房买卖合同》时已付清，交楼期限为2006年12月30日前。合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金；合同还约定了其他事项。合同签订当日，原告向被告吉雅公司支付了购买此商铺（含7幢1-2号商铺）的办证费88000元、水电开户费11400元、装修费40000元，被告同时将商铺交付给原告使用。原告认为，原告已依约向被告付清了全部商铺款，且商铺已实际交付使用多年，但被告吉雅公司一直未为原告办理房地产权属证书，故原告于2011年12月21日向本院起诉［案号（2012）中一法三民一初字第7号］，请求判令：1.被告胡满荣与被告吉雅公司签订的《广东省商品房买卖合同》无效；2.被告胡满荣与工行三乡支行签订的《个人购房借款合同》无效；3.被告吉雅公司继续履行与原告签订的商品房买卖合同，协助原告办理中山市三乡镇中心区综合市场5号楼20号商铺的房地产权属证书。
中山市商品房销售合同登记备案证明表载明，涉案的中山市三乡镇中心区综合市场5号楼20号商铺买方姓名为胡满荣，建筑面积为175.05平方米，购房总价为815033元，签约日期为2004年12月31日，备案登记日期为2005年2月28日；中山市预售商品房抵押证明表载明，中山市三乡镇中心区综合市场5号楼20号商铺的买卖合同产权人为胡满荣，抵押登记在工行三乡支行名下，贷款金额为489000元。
被告吉雅公司及其法定代表人张其等人因涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，张其于2008年3月14日被羁押，同年3月15日被监视居住，同年3月25日被刑事拘留，同年4月25日被逮捕。中山市人民检察院以中检刑诉（2009）97号起诉书指控被告吉雅公司及其法定代表人张其等人犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪于2009年7月30日向中山市中级人民法院提起公诉。中山市中级人民法院于2010年4月29日作出（2009）中中法刑二初字第47号刑事判决，张其、林华荣、梁华娣、梁伟坤提出上诉。广东省高级人民法院于2010年7月20日作出（2010）粤高法刑二终字第167号刑事裁定，撤销原判，发回重审。中山市中级人民法院依法另行组成合议庭对上述案件进行了重新审理，并于2011年6月9日作出（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决，判处被告吉雅公司及其法定代表人张其犯非法吸收公众存款罪、骗取贷款罪。张其不服，提出上诉。广东省高级人民法院经审理后，于2011年7月28日作出（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。
前述（2012）中一法三民一初字第7号案本院经审理后认为，原告与被告吉雅公司签订的三乡中心区综合市场认购书及商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，符合民事法律行为的生效要件，应认定有效，双方均应恪守履行。吉雅公司应当在原告支付了购房款及商铺交付使用后，依约将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关办理房地产权属证书，故原告主张吉雅公司继续履行合同，并为其办理房地产权属证书的诉求本院予以支持。吉雅公司在与原告签订了认购书后，又将涉案商铺登记备案在被告胡满荣名下，并以胡满荣的名义与工行三乡支行签订个人购房借款合同，将涉案商铺抵押登记在工行三乡支行名下。根据已生效的中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决的认定，被告胡满荣与被告吉雅公司之间对涉案商铺的买卖属虚假的商品房买卖，目的是为了办理虚假按揭，骗取银行的按揭（抵押）贷款。被告胡满荣与被告吉雅公司之间的行为违反了法律、行政法规的禁止性规定，应认定双方签订的商品房买卖合同无效。基于上述同样理由，被告胡满荣与工行三乡支行及被告吉雅公司签订的个人购房借款合同也应认定无效。在原告与被告吉雅公司的上述合同具备继续履行条件的情况下，双方均应按照协议继续履行各自义务，故原告要求被告吉雅公司继续履行涉案商品房买卖合同，协助其办理位于中山市三乡镇中心区综合市场5号楼20号商铺的房地产权属证书的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。因此，本院于2013年6月13日作出（2012）中一法三民一初字第7号民事判决：1.确认胡满荣与被告吉雅公司签订的广东省商品房买卖合同无效；2.确认胡满荣与工行三乡支行及被告吉雅公司签订的个人购房借款合同无效；3.被告吉雅公司继续履行与原告签订的商品房买卖合同，协助原告办理中山市三乡镇中心区综合市场5号楼20号商铺的房地产权属证书。该判决生效后，原告于2014年3月3日向本院申请执行。后原告于2015年6月10日再次向本院起诉，提起本案诉讼，主张前述诉讼请求。
本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。原告黄龙忠与被告吉雅公司之间的商品房预售合同纠纷一案，已经本院作出发生法律效力的民事判决，确认胡满荣与吉雅公司签订的涉案商品房买卖合同无效，故相应的商品房销售合同登记备案亦为无效，胡满荣及吉雅公司应协助办理注销中山市三乡镇中心区综合市场5号楼20号商铺的商品房销售合同备案登记手续；胡满荣与工行三乡支行签订的个人购房借款合同已被认定无效，抵押合同亦应认定无效，吉雅公司作为抵押贷款合同相对方，亦负有协助办理注销涉案商品房抵押登记义务，故工行三乡支行及吉雅公司依法协助办理注销中山市三乡镇中心区综合市场5号楼20号商铺的抵押登记手续。综上，原告的诉讼请求合法有据，本院予以支持；被告吉雅公司、胡满荣经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利，不影响本院对本案的审理。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第六十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告胡满荣、中山市吉雅房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内协助办理注销中山市三乡镇中心区综合市场5号楼20号商铺的商品房销售合同备案登记手续；
二、确认被告胡满荣与被告中国工商银行股份有限公司中山三乡支行签订的《抵押合同》无效；被告中国工商银行股份有限公司中山三乡支行与被告中山市吉雅房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内协助办理注销中山市三乡镇中心区综合市场5号楼20号商铺的商品房抵押登记手续。
案件受理费100元，由被告中山市吉雅房地产开发有限公司公司负担，被告胡满荣、中国工商银行股份有限公司中山三乡支行连带负担（原告已付100元，被告于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 伍青花
审 判 员 吴立和
人民陪审员 梁加成
二〇一五年十一月十六日
书 记 员 余 伟
林雷
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