湖北省武汉市蔡甸区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂蔡甸民二初字第00340号
原告魏运山，男，1966年8月2日出生，住湖北省武汉市蔡甸区。
委托代理人陈昊，湖北元申律师事务所律师，代理权限为特别授权。
委托代理人张旌，湖北元申律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告熊春林，男，1979年4月18日出生，住湖北省武汉市洪山区。
被告朱玲，女，1984年4月1日出生，住湖北省武汉市蔡甸区。
二被告共同的委托代理人朱瑞华，武汉市蔡甸区城关法律服务所法律工作者，代理权限为一般代理。
第三人魏佳丽，女，1988年10月27日出生，住湖北省武汉市蔡甸区。
第三人武汉国立置业有限公司，住所地武汉市蔡甸区蔡甸街新福路641号。
法定代表人黄建国，公司总经理。
上述第三人的共同委托代理人陈昊，湖北元申律师事务所律师，代理权限为一般代理。
上述第三人的共同委托代理人张旌，湖北元申律师事务所律师，代理权限为一般代理。
原告魏运山与被告熊春林、朱玲及第三人魏佳丽、武汉国立置业有限公司（以下简称国立公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月3日立案受理后，依法由审判员严月华适用简易程序独任审判，于2015年9月8日公开开庭进行了审理，原告魏运山及其委托代理人陈昊、张旌，被告熊春林、朱玲及其委托代理人朱瑞华到庭参加诉讼。2015年9月24日，本院根据原告申请依法追加魏佳丽、国立公司为本案第三人参加诉讼。2015年9月23日，本院作出（2015）鄂蔡甸民二初字第00304－1号民事裁定书，裁定本案转为普通程序进行审理，并于2015年10月13日公开开庭进行了审理，原告魏运山及其委托代理人张旌，被告熊春林、朱玲及其委托代理人朱瑞华，第三人魏佳丽、国立公司的共同委托代理人张旌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告魏运山诉称，2014年6月1日，原告与二被告签订《管理承包协议书》，但该协议实际为房屋租赁合同，约定将位于武汉市国立上品小区第一层和负一层房屋租给二被告使用，租期从2014年6月1日至2019年5月31日。第一年租金为20万元，以后每年递增2万元。合同还确认先付款后使用的原则，约定第一年租金支付时间为2014年6月初人民币3.8万元，余款则每月缴纳人民币1.35万元。合同约定违约金为人民币10万元。合同签订后，原告如约向二被告交付房屋，而二被告对第一年度租金迟迟不予支付，且仍占据该房屋。据此，请求依法判令：1、解除原告与二被告之间的合同，两被告立即腾退所租赁房屋并交付给原告；2、二被告向原告支付从2014年6月1日至2015年8月1日的欠付租金人民币236666元；3、二被告支付原告违约金人民币10万元；4、二被告支付腾退期间从2015年8月2日至实际腾退为止按合同约定租金标准计算的占用费；5、二被告赔偿原告损失人民币127658.34元；6、诉讼费由二被告承担。
被告熊春林、朱玲共同辩称，1、二被告未与原告签订房屋租赁合同；2、二被告与原告签订管理经营承包协议书，本案案由是房屋租赁合同，原告主体不适格；3、若合同是房屋租赁合同，则合同无效，原、被告之间不存在租赁关系，故请求驳回原告的诉讼请求。
第三人魏佳丽述称，1、原、被告签订的管理承包协议后，朱玲提出由我办理证照至朱玲名下，双方确立了房屋租赁关系，同时房屋登记在魏佳丽名下，本人虽签订租赁合同，但实际代为履行是我父亲；2、原告办理证照是真实合法；3、本人同意原告的诉讼请求。
第三人国立公司述称，1、我公司同意原告诉讼请求；2、国立上品3号楼地下室系我公司开发，我公司同意以原告名义对外签订租赁合同，本案诉争协议我单位是知情的；3、本案诉争房屋并非车库和架空层，也不是公共设施，房屋可以用于经营。
经审理查明，第三人国立公司以出让方式取得位于武汉市蔡甸区蔡甸街独山大道（现为莲花湖大道）的地块的土地使用权，面积为3997平方米，规划用途为住宅，土地使用年限自2009年11月9日至2079年9月26日止。经批准，在该地块上投资国立·上品3、4号住宅楼。2012年9月3日，经武汉市蔡甸区国土资源和规划局验收并出具建设工程规划验收合格证，其中载明地下室为950.9平方米。2013年8月23日，武汉市蔡甸区城乡建设局出具工程竣工验收备案证明书。此后第三人国立公司将竣工后的国立·上品3、4号楼地下室交原告魏运山管理。
2012年7月6日，第三人魏佳丽以购买方式取得第三人国立公司开发的国立·上品3、4号住宅楼中的建筑面积为752.46平方米的地下室；2015年1月7日，又该购买了住宅楼中铺房，建筑面积为85.89平方米。2014年7月28日，第三人魏佳丽与被告朱玲签订《房屋租赁合同》，约定使用面积为280平方米，租赁用途为商业服务，租赁期从2014年4月1日至2015年4月1日，约定每平方米每月租金人民币20元，共计人民币2800元，租金交纳时间为2014年4月1日。此后，第三人魏佳丽将所购地下室752.46平方米及铺房85.89平方米交原告管理
另查明，2013年8月19日，原告魏运山出资人民币139.7万元对第三人魏佳丽所购房屋、地下室及第三人国立公司所有的地下室进行了装修；2014年1月11日，原告与广州藏源生物科技有限公司签订《尚御堂品牌加盟合同》，同月15日支出加盟配货金人民币8.68万元，该公司向原告配送了相关物品。
2014年6月前，原告魏运山就上述店铺进行网上招租，被告熊春林、朱玲即与原告协商后，于同年6月1日签订《管理承包协议书》，约定：原告将位于蔡甸区国立上品小区第一层铺房、负一层（即地下室），共计1000平方米的尚御堂足疗养生会所管理承包给被告经营，被告根据本协议享有管理经营权和承包收益权；原告负责场地的经营硬设施设备的完善（营运物品、宿舍物品、技师房物品、取水间、收银机、监控系统、消防设施及系统、车位约15个等硬件设施）和证照齐全，被告管理承包期间，实行独立核算、自负盈亏、自主经营、自主用工，原告不参与被告正常管理及经营；承包期限为5年，从2014年6月1日至2019年5月31日；被告承包管理的第一个周期年缴纳房租租金及场地管理承包金为人民币20万元，于2014年6月尾缴纳人民币3.8万元，余款按月人民币1.35万元缴纳，以后房租租金及场地管理承包金每年递增人民币2万元；确认先付款后使用的原则，约定第一年租金支付时间为2014年6月尾；原告于办理经营权交接之日将场地经营所需的各种证照副本及复印件与公章一并给被告，原告必须保证其所有证照合法有效；因证照不完善导致相关部门的行政处罚由原告负责，如发生因证照及安防消防执法而停止整顿的空档期超过6天以上（含6天），被告不承担此期间的房租及管理金且租期顺延；承包期满后，原告按原移交清单进行清点验收，如有短缺，被告承担赔偿责任；逾期未交纳按约定应当由被告交纳的费用，已给原告造成重大损失的，原告有权解除合同；任何一方违约的应向守约方承担违约金为10万元，若违约金不足以弥补守约方损失的，还应当赔偿守约方的损失；双方间的争议可向所在地人民法院提起诉讼。
合同签订后，原告魏运山如约将房屋交付被告熊春林、朱玲，二被告于2014年7月21日在武汉市蔡甸区卫生和计划生育委员会以武汉市蔡甸区尚御堂足浴会所的名称办理了卫生许可证，登记的负责人为朱玲；同月30日，以字号名称武汉市蔡甸区尚御堂养生会所在武汉市工商行政管理局蔡甸分局办理登记，经营者为朱玲，经营地址为武汉市蔡甸区蔡甸街孙家畈村国立上品小区3幢2铺，经营范围为足浴、按摩、保健服务。经营期间，二被告聘请了员工，并由二被告向员工支付工资，其间，营业税款由二被告缴纳；原告从未参与二被告的经营与管理。
另查明，武汉市工商行政管理局蔡甸分局于2014年5月15日以“魏总”为排头名称向二被告下达蔡工商责改字（2014）0004274号责令改正通知书、同年7月14日下达蔡工商责改字（2014）0001447号责令改正通知书、同年8月6日和13日向朱玲分别下达蔡工商听告字（2014）第42号行政处罚听证告知书与蔡工商处（2014）182号行政处罚决定书、同年11月11日下达蔡工商责改字（2014）0001447号责令改正通知书和（2014）11号责令改正通知书，其间，被告朱玲缴纳5000元罚款；武汉市公安局蔡甸区分局消防大队于2014年7月9日向尚御堂养生会所下达蔡公消限字（2014）第63110号责令限期改正通知书、同月30日向武汉市蔡甸区尚御堂足浴会所下达蔡公消不字（2014）第0001号不同意投入使用、营业决定书；武汉市蔡甸区卫生和计划生育委员会于2014年7月14日和8月15日向朱玲分别下达卫生监督意见书；武汉市蔡甸区城市管理执法局于2015年1月15日向朱玲下达直-003违法通知书和直-003责令限期改正通知书、同月27日向朱玲分别下达（蔡城管）听告字（2015）第直-003号听证告知书和（蔡城管）罚告字（2015）第直-003号行政处罚事先告知书、同年2月2日向朱玲下达（蔡城管）决字（2015）第直-003号行政处罚决定书。被告熊春林、朱玲于2015年2月间全面停业。至停业时止，被告未向原告交纳租金。2015年3月至6月间，原告为二被告垫付该期间水电费人民币531.34元。
以上事实有原、被告提交的《管理承包协议书》、《武汉市商品房买卖合同》、《建设工程规划验收合格证》、《工程竣工验收备案证明书》、《卫生许可证》、《个体工商户变更通知书》、工资发放清单、水电费发票、《整改通知书》等证据及当事人陈述予以证实。
庭审中，二被告均同意原告解除合同的请求。原告以其支出加盟配货金人民币8.68万元所配送的物品全部由二被告所用、为二被告支出广告费人民币3.36万元和印刷费人民币6727元、为二被告垫付水电费人民币531.34元为由，要求二被告赔偿人民币127658.34元，二被告除同意返还水电费人民币531.34元外，对其他款项均认为与二被告无关，不同意赔偿；二被告以经营中购买物品支出的人民币5.8万元，原告同意作为租金扣减为由，认为该款应视为向原告交纳的租金，原告以此款的支出与原告无关为由，不认可二被告的意见。
本院认为，原告魏运山与被告熊春林、朱玲签订的《管理承包协议书》中，因内容大多是对房屋租金进行的约定，且明确了租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式，其形式与《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”及第二百一十三条“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。”的规定相符，故认定原告与二被告系租赁关系；本案双方当事人所签订合同系双方当事人真实意思表示，未违反国家法律、法规强制性规定，应属有效，对双方当事人具有拘束力；因本案第三人作为诉争租赁房屋权利人，均同意原告与二被告签订协议的事实，故本案原告具有诉讼主体资格。因二被告从租赁原告房屋至今未向原告交纳租赁费已构成违约，且同意原告解除合同的请求，故原告与二被告于2014年6月1日签订的《管理承包协议书》依法应予以解除；因协议的解除，故原告要求二被告将租赁房屋立即腾退交付给原告的请求符合法律规定，依法予以支持。结合相关部门作出处罚的决定及原告为二被告垫付2015年3月至6月间水电费的情况，说明二被告从2015年2月起至今未进行经营的事实，根据原告与二被告关于“因证照不完善导致相关部门的行政处罚由原告负责，如发生因证照及安防消防执法而停止整顿的空档期超过6天以上（含6天），被告不承担此期间的房租及管理金且租期顺延”的约定，因二被告从租赁房屋至2015年2月间从未向原告交纳过租金，故二被告应向原告支付2014年6月1日至2015年2月1日间的租赁费为宜，该期间计8个月；根据双方《管理承包协议书》中约定第一年租金为20万元，故二被告应共同向原告支付该期间租赁费为人民币133333.33元（即20万元／年÷12个月×8个月）。因二被告未按约向原告支付租金的属违约行为，故原告依合同约定要求二被告支付违约金人民币10万元的请求于法有据，依法予以支持。二被告对原告要求返还垫付水电费人民币531.34元的的请求无异议，故二被告应向原告承担返还该款的民事责任。原告要求二被告赔偿其他款人民币127127元的请求，因二被告对该款支出不予认可，且原告提供的证据并不能直接证明该款应由二被告承担，故不予支持。原告为二被告垫付2015年3月至6月间的水电费，证明原告明知二被告从2015年2月间停业的事实，故原告要求二被告支付2015年2月1日后至实际腾退时止的房屋占用费的请求，与约定起不符，依法不予支持。二被告向工商等部门办理登记载明的负责人为被告朱玲，即事实上由二被告自主行使经营权，其经营与原告无关，故二被告辩解与原告系承包关系的理由不成立。二被告以经营中支出人民币5.8万元物品费应作为租金扣减的理由，原告不予认可，因二被告的经营与原告无关，故二被告认为该款应作为租金扣减的理由与事实不符，依法不予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除原告魏运山与被告熊春林、朱玲于2014年6月1日签订的《管理承包协议书》，被告熊春林、朱玲于本判决生效之日起五日内将位于武汉市蔡甸区蔡甸街孙家畈村国立·上品3、4号住宅楼中第3［幢］1层（2）铺号房及地下室腾退给原告魏运山；
二、被告熊春林、朱玲于本判决生效之日起五日内共同给付原告魏运山房屋租金人民币133333.33元；
三、被告熊春林、朱玲于本判决生效之日起五日内共同向原告魏运山支付违约金人民币10万元；
四、被告熊春林、朱玲于本判决生效之日起五日内共同返还原告魏运山人民币531.34元；
五、驳回原告魏运山的其他诉讼请求。
如果未按本院判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币8269元，由原告魏运山负担人民币3461元，被告熊春林、朱玲共同负担人民币4808元（此款原告已同意垫付，执行时由被告一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交案件受理费，款汇至湖北省武汉市中级人民法院。户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17079501040003967；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 严月华
人民陪审员 熊诗祥
人民陪审员 黄义洲
二〇一六年八月二日
书 记 员 吴 杨