内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）内07民终509号
上诉人（原审被告）：呼伦贝尔新世界房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区天竺综合楼2号。
法定代表人：全燕宵，董事长。
委托诉讼代理人：马宝山，内蒙古铁源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：段宝艳，女，1972年10月8日出生，汉族，住内蒙古自治区呼伦贝尔市。
委托诉讼代理人：刘丽，内蒙古桐坤律师事务所律师。
原审被告：陈树森，男，1971年5月24日出生，汉族，住内蒙古自治区牙克石市。
上诉人呼伦贝尔新世界房地产开发有限公司（以下简称新世界公司）与被上诉人段宝艳、原审被告陈树森确认合同有效纠纷一案，不服内蒙古自治区牙克石市人民法院（2016）内0782民初2270号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月6日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人对本案进行了审理。本案现已审理终结。
新世界公司上诉请求：撤销一审判决，驳回段宝艳的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院受理本案错误。段宝艳虽将陈树森列为本案第二被告，但在庭审中未提供任何证据证明陈树森为其提供了口头担保，这足以说明段宝艳起诉时为了规避管辖，虚设了陈树森。段宝艳的诉讼请求为判令新世界公司协助其将位于××区市过户至其名下。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二十八条、《中华人民共和国物权法》第十四条、第十六条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》的规定，并结合《最高人民法院民事案由的规定》，段宝艳的请求为”不动产权利确认”纠纷，为专属管辖。虽然新世界公司在一审答辩时没有提出管辖权异议，但是根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十七条的规定，一审法院对本案没有专属管辖权；二、一审法院对于新世界公司提供证据的证明目的不予支持错误。新世界提供的承诺书足以证明新世界与林州第一项目部之间的抵顶行为，是附条件的，只有用于农民工资发放使用条件成就时，抵顶行为才发生效力。新世界公司提供的其他证据可以证明林州二建及苗祯勇在明知抵顶行为没有发生法律效力，其没有取得抵顶房屋所有权的情况下，与张某某、段宝艳、陈某某之间相互抵债并转移房屋。一审庭审时段宝艳未提供证据原件，庭后又未通知新世界对原件的真实性进行质证的情况下，对段宝艳所提供的证据予以采信是错误的；三、一审判决认定事实错误。本案中没有证据证明苗某某是因欠段宝艳钢材款，而将房屋抵顶给段宝艳用于偿还欠款，段宝艳因此与新世界公司签订商品房买卖合同，新世界公司明知苗某某不是将房屋用于发放农民工工资也予以认可的事实存在。新世界公司与段宝艳签订的商品房买卖合同及同时出具的收款收据中，标明付款方式为”顶工程款”，收据中注明”预收11#2门市房款”。林州二建、苗某某、段宝艳没有告知新世界公司涉案房屋是因苗某某欠段宝艳钢材款而抵给段宝艳的。一审判决将”顶工程款”的付款方式，以”新世界公司同意苗某某将其抵顶工程款的房屋出卖给段宝艳，即明知苗某某不是将房屋用于发放农民工工资也予以认可”为由，没有事实和证据支持。一审法院认定段宝艳系善意取得房屋错误，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，善意取得必须具备三个条件，其中，以合理价格转让为实质条件。本案的房屋价值为2,514,300元，在（2015）牙民初字第1051号判决中苗某某认可其欠张某某钢材款105万元。本案中段宝艳与新世界公司签订合同后，段宝艳也只抵顶苗某某欠张某某的欠款105万元，剩余1,104,300元，段宝艳既没有向苗某某支付，也没有向新世界支付；四、2015年8月由于林州二建没有用涉案房屋发放农民工工资，新世界公司在呼伦贝尔市××区的监督下收回房屋，并将房屋抵顶工程款给云南中野道隧建筑有限公司呼伦贝尔分公司支付人工费。该公司又将房屋抵顶给实际施工人徐某某，徐某某与新世界公司于2016年7月9日分别签订了书面及网上商品房买卖合同，并进行房屋实际交付，徐某某在劳动监察机关的监督下向农民工支付了工资。据此一审法院认定新世界公司已向段宝艳交付房屋，并由其使用至今是错误的。
段宝艳辩称，一、本案不适用专属管辖。1.本案案由为”确认合同效力”并非”不动产纠纷”，按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二十八条的规定，本案系确认新世界公司与段宝艳签订的《商品房买卖合同》是否有效，不适用专属管辖。2.新世界公司与段宝艳签订的《商品房买卖合同》中约定”新世界公司应当在商品房交付使用后180天内，将办理权属登记需由新世界公司提供的材料报产权登记机关备案”。新世界公司协助段宝艳办理所有权证系其应该履行的合同义务。不是不动产权利确认纠纷。3.陈树森系提供了口头担保，并非为规避管辖问题而虚设被告。4.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十七条规定，新世界公司在一审期间未提出管辖异议，应视为认可牙克石市人民法院有管辖权。5.中国法院网2015年7月2日人民法院报对专属管理中不动产纠纷有明确的认定。二、关于证据问题。段宝艳庭后已向一审提供了《商品房买卖合同》证据原件，一审法院对原件也进行了核实。新世界公司对此质证中陈述为”如果是原件，真实性认可”，一审法院采信正确。三、关于事实的认定。本案是新世界公司欠苗祯勇工程款，苗祯勇用新世界公司顶给其位于××区市顶账给段宝艳。2014年9月13日，新世界公司与段宝艳签订了《商品房买卖合同》，2014年9月14日新世界公司又给段宝艳出具了购房款收据。后新世界公司将该房屋交付给段宝艳入住、使用、占有该房屋至今。该《商品房买卖合同》已经实际履行，该合同依法成立，应受法律保护。段宝艳缴纳了物业管理费、水电费、热费、有线电视费等相关费用。段宝艳不知道新世界公司与苗某某之间约定用此房屋顶农民工资一事。苗某某是否违反与新世界公司的约定，均与段宝艳无关。
原审被告陈树森未作答辩。
段宝艳向一审法院起诉请求：1.确认段宝艳与新世界公司签订的商品房买卖合同合法有效；2.新世界公司协助段宝艳办理海拉尔区金色家园小区XX门市所有权证书。
一审法院认定事实：2014年9月10日，案外人林州二建公司金色家园第二项目部以及承建该小区23#楼施工负责人苗某某向新世界公司要求以房源抵顶工程款。双方约定：金色家园小区XX号门市价值2,154,300元，用于发放农民工工资，如作他用，新世界公司有权收回。嗣后，因苗某某欠段宝艳钢材款，故苗某某与段宝艳约定将此房屋抵顶给段宝艳用于偿还欠款。同年9月13日，段宝艳与新世界公司签订了商品房买卖合同。合同约定，新世界公司将海拉尔区金色家园小区XX门市（面积为143.62平方米）出卖给段宝艳，价格为2,154,300元，付款方式为”顶工程款”。合同还约定，新世界公司”应当在商品房交付使用后180天内，将办理权属登记需由新世界提供的材料报产权登记机关备案。如因出卖人原因，买受人不能在规定期限内取得房地产证书的，双方同意不退房，出卖人按已付购房款的0.1%向买受人支付违约金的方式处理”。次日，新世界公司给段宝艳出具了收据，收据亦载明2,154,300元房款系”顶工程款”。嗣后，段宝艳于2015年12月9日缴纳了物业管理费、水电费、热费等费用，并一直占有使用该房屋。段宝艳因未取得该房屋的所有权证书，遂成本诉。一审法院认为，案外人林州二建公司金色家园第二项目部以及施工负责人苗某某向新世界公司要求以房屋抵顶工程款时，向新世界公司承诺，该房屋用于发放农民工工资，否则新世界公司有权收回，嗣后，因苗某某欠段宝艳钢材款，故苗某某将此房屋抵顶给段宝艳用于偿还欠款。段宝艳因此与新世界公司签订了商品房买卖合同，新世界公司也给段宝艳出具了抵工程款字样的收款收据。这表明，新世界公司同意苗某某将其用于抵顶工程款的房屋出卖给段宝艳，即明知苗某某不是将房屋用于发放农民工工资也予以认可。且新世界公司未能提供证据证实段宝艳知悉其与林州二建公司以及苗某某之间约定以此房屋抵顶农民工工资的事实，故段宝艳应系善意取得房屋。施工负责人苗某某违反与新世界公司的约定未将涉案房屋用于发放农民工工资，系其与新世界公司之间的权利义务关系，不应在本案中处理。依法成立的合同，受法律保护。商品房买卖合同已经得到切实履行，新世界公司已经将房屋交付段宝艳，段宝艳一直占有使用至今。依据公平原则，为维护交易案例以及稳定，段宝艳与新世界公司签订的商品房买卖合同依法应为有效。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的特的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。由此可见，在买卖合同中，转移标的物所有权是买卖合同的根本要求，也是卖方的基本义务。本案中商品房买卖合同应包括交付房屋和协助段宝艳办理房屋所有权登记两项义务。故新世界公司负有协助段宝艳办理房屋所有权登记的义务。段宝艳未能够提供证实陈树森对其与新世界公司之间的买卖行为进行了担保，故陈树森在本案中不承担民事责任。判决：一、段宝艳与呼伦贝尔市新世界房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同有效；二、呼伦贝尔市新世界房地产开发有限公司于判决生效后协助段宝艳办理房屋所有权转移登记手续；三、陈树森在本案中不承担民事责任。
本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认，另查明，新世界公司的注册地、新世界公司与段宝艳之间的房屋买卖合同签订地、涉案门市的所在地均为呼伦贝尔市海拉尔区。陈树森的住所地为牙克石市。
本院认为，首先，不动产纠纷中包括物权纠纷、合同纠纷及侵权纠纷。段宝艳要求新世界公司协助其办理涉案门市所有权证的诉求，能够引起物权的变动，属于物权纠纷，应由不动产所在地呼伦贝尔市海拉尔区受理较为适宜。其次，经庭审调查，未发现段宝艳在一审起诉状中所列的原审被告陈树森与本案存在利害关系，且段宝艳未要求陈树森在本案中承担任何责任，存在规避专属管辖的可能。因此依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第一款第一项、第一百二十七条第二款、第一百六十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十一条规定，裁定如下：
一、撤销内蒙古自治区牙克石市人民法院（2016）内0782民初2270号民事判决书；
二、本案移送内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区人民法院处理。
一审案件受理费12,018元，退还段宝艳；二审案件受理费24,035元，退还呼伦贝尔新世界房地产开发有限公司。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 栾 雪
审 判 员 李 光
代理审判员 蒋忠顺
二〇一七年六月十九日
书 记 员 范晨阳