湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘10民终529号
上诉人(原审被告)：郴州市众联房地产策划有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区国庆北路18号中皇城B栋三单元206室。
法定代表人：谢益云，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈智峰，湖南银光律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何明军，湖南银光律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：蔡春香，女，1982年1月14日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。
委托诉讼代理人：胡白丰(蔡春香之夫)，住湖南省郴州市苏仙区。
被上诉人（原审被告）：卢燕，女，1980年6月24日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。
上诉人郴州市众联房地产策划有限公司（以下简称众联公司）因与被上诉人蔡春香、卢燕房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省郴州市苏仙区人民法院(2016)湘1003民初962号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月14日立案后，依法组成合议庭，于2017年4月14日公开开庭进行了审理。上诉人众联公司的委托诉讼代理人何明军、被上诉人蔡春香及其委托诉讼代理人胡白丰到庭参加诉讼。被上诉人卢燕经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
众联公司上诉请求：一、撤销原判第四项，改判驳回蔡春香对众联公司的诉讼请求，本案全部责任由卢燕承担；二、诉讼费由卢燕负担。事实和理由：居间人众联公司促成蔡春香、卢燕签订的《房地产买卖合同》中书面告知了买受人蔡春香，买受房屋处于抵押状态，出卖人卢燕承诺在合同签订后7日内还清欠款，解除抵押。合同约定卢燕收到蔡春香的购房定金后，交给众联公司托管，经众联公司查验房地产产权清晰，无抵押或其他权利负担并在卢燕将房屋所有权证和契证原件托管于众联公司后，再将定金交付给卢燕；购房款必须存入众联公司法定代表人账户或众联公司指定的银行账户监管，如因未存入指定账户导致买方或卖方损失的，众联公司不负责任。然而，在众联公司获知房屋被法院冻结的消息之前，蔡春香在众联公司不知情的情况下，将120,000元购房款转给了卢燕，导致房款无法退回的损失，应由蔡春香自己承担责任，众联公司在居间过程中没有过错，不应承担责任。蔡春香获知房屋被法院冻结后，与众联公司和卢燕达成了协议，蔡春香虽未在该协议上签字，但接受了卢燕交付的房屋钥匙，并实际占有和使用争议房屋至今，实际履行了该协议。一审判决遗漏上述案件事实，判决众联公司承担责任，违反公平公正原则，依法应予纠正。
蔡春香辩称，《湖南省房地产经纪管理办法实施细则》第三十二条规定，房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书。经委托人书面同意后，方可对外发布相应的房源信息。众联公司没有按照规定办理相关手续就发布售房信息，且在明知该房屋有抵押的情况下还对外出售，虽然告知了买受人涉案房屋有抵押，但是没有告知首付款要进行监管。120,000元购房款是众联公司的员工开车将蔡春香接到光大银行，按众联公司要求支付给卢燕的。众联公司侵害消费者权益，应由众联公司承担责任。
卢燕没有到庭应诉，亦未答辩。
蔡春香向一审法院起诉请求：1.解除蔡春香与卢燕、众联公司于2016年4月27日签订的《房地产买卖合同》；2.判令卢燕双倍退还购房定金人民币40,000元；3.判令卢燕退还蔡春香购房款l20,000元并承担蔡春香不能及时入住的租金损失l0,000元；4.判令众联公司就卢燕退还房款、定金及赔偿损失责任承担连带责任；5.判令卢燕、众联公司承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：蔡春香于2016年4月27日与卢燕在众联公司的燕泉分公司签订了房地产买卖合同。合同约定，卢燕将其位于郴州市苏仙区东方新城9栋502号房卖给蔡春香，转让成交价为320,000元，蔡春香付卢燕购房定金20,000元，该定金以卢燕名义出具收据后，交众联公司托管，另付卢燕首付款120,000元，剩余购房款申请银行按揭贷款；并约定于2016年5月16日办理房产交易手续。该合同同时约定，鉴于经纪方已促成买卖双方之间买卖合同的成立，买卖双方确认：卖方应在签订本合同时向经纪方支付人民币9600元作为佣金。合同亦约定，经纪方查验该房地产产权清晰，无抵押或其它权利负担，并在卖方将房屋所有权证和契证原件托管于经纪方后再将定金转给卖方。2016年5月20日，众联公司到房产局办理交易手续时，得知卢燕出售的东方新城9栋502房处于冻结状态，该房产不能办理产权转让手续。2016年5月25日卢燕向蔡春香出具《承诺函》，内容为“本人于2016年5月5日在青年大道光大银行收取蔡春香人民币壹拾贰万元，因本人房产处于抵押冻结状态，无法进行房产交易，在收取款项前未告知蔡春香及中介方，现由于本人无法解除冻结状态，现本人愿承担相关经济损失，并于2016年5月26日前一次性退还12万元，如逾期退还，本人愿支付违约金5万元，并愿意承担逾期一天2分利息。”众联公司已将托管的定金20,000元退还给蔡春香，但卢燕未将购房款返还，故蔡春香诉至法院。2016年6月22日，卢燕作为甲方与乙方蔡春香、第三方即众联公司签订协议，该协议内容为：鉴于甲乙双方于2016年4月27日签订的《房地产卖买合同》，在履行过程中，由于甲方存在欺诈行为，导致合同无法继续履行。为妥善处理纠纷，避免矛盾升级。经三方共同协商特达成协议如下：一、甲方将2016年4月27日签订的《房地产卖买合同》中房屋钥匙交乙方，乙方在收到钥匙后，可先搬入房屋居住。二、如甲方在2016年6月30日前退还乙方购房款人民币柒万元整(￥70,000.00)；并在2016年7月10日前退还乙方购房款人民币柒万元(￥70,000．00)后，乙方即搬离该房屋。三、如甲方能在2016年7月15日前将该房屋产权变更到乙方名下，乙方则按约定配合甲方办理银行按揭贷款。四、甲方在2016年4月27日签订的《房地产卖买合同》中的违约责任不得免除。五、甲方自愿将甲方投资并办的王仙岭幼儿园《民办学校办学许可证》原件及《民办非企业单位登记证书》副本一本押给第三方。如甲方不能在2016年7月15日前退还乙方购房款或者将房屋产权登记证变更到乙方名下，甲方则将投资开办的王仙岭幼儿园变卖或转让的方式优先偿还乙方的购房款。卢燕、众联公司在协议上签字，蔡春香未在协议上签字。
一审法院认为，本案争议焦点系蔡春香的诉请是否应予支持及众联公司是否应承担责任。蔡春香与卢燕签订房屋买卖合同后，因卢燕出售的东方新城9栋502号房屋处于冻结状态，不能办理产权过户登记手续，合同目的不能实现，蔡春香要求解除与卢燕、众联公司于2016年4月27日签订的《房地产买卖合同》的诉请符合法律规定，依法予以支持。合同解除，卢燕应将购房款120,000元返还蔡春香。根据《中华人民共和国合同法》的规定，给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。因此，蔡春香要求卢燕双倍返还购房定金40,000元的诉请符合法律规定，依法予以支持，减去众联公司已退还的20,000元，尚应支付20,000元。蔡春香要求卢燕承担租金损失10,000元的诉请，未提交证据证实，依法不予支持。蔡春香通过众联公司知晓、了解卢燕的售房信息，在《房地产买卖合同》中亦约定，经纪方查验该房地产产权清晰，无抵押或其它权利负担，并在卖方将房屋所有证和契证原件托管于经纪方后再将定金转给卖方。众联公司未按合同约定查验卢燕所出售房屋的产权状况，亦未将房屋的所有证、契证原件托管，未履行合同约定的义务，以致蔡春香购买此房后不能办理房屋产权证，众联公司作为居间人在卢燕履行不能时，应承担损害赔偿责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：“一、解除原告蔡春香与被告卢燕、郴州市众联房地产策划有限公司于2016年4月27日签订的《房地产买卖合同》；二、由被告卢燕于本判决生效后十日内返还原告蔡春香购房款人民币120,000元；三、由被告卢燕于本判决生效后十日内返还原告蔡春香购房定金人民币40,000元，已返还了20,000元，尚应履行20,000元；四、被告卢燕未在本判决指定的期间履行上述二、三项义务时，被告郴州市众联房地产策划有限公司立即对被告卢燕应承担的上述二、三项义务向原告蔡春香承担清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3700元，由被告卢燕负担。”
二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：双方当事人一审提交的《房地产买卖合同》约定购房款总额为320,000元，合同签署时交定金20,000元为第一部分楼款，由卢燕以定金名义签收后交给众联公司托管，众联公司查验房地产产权清晰，无抵押或其他权利负担并在卖方将房屋所有权证和契证原件托管于经纪方后再将定金转给卖方。另300,000元为第二部分楼款，由买方于2016年5月6日前申请银行按揭贷款180,000元，并将首期款120,000元（除已付定金外）存入双方指定银行账户监管，上述一次性付款方式下第二部分楼款或银行按揭方式下的首期款，买方必须存入经纪方（众联公司法定代表人账户）或指定的银行账号监管（如因未存入经纪方指定银行账户而导致买方或者卖方损失的，经纪方概不负责）。2016年5月5日，蔡春香在光大银行将120,000元转入卢燕账户，但没有对该账户实行双控监管。蔡春香转款时，众联公司工作人员在场，但未进行劝阻。庭审中，蔡春香承认其于2016年6月20日拿到了争议房屋钥匙，并搬入涉案房屋居住至今。
诉讼中，众联公司向本院出具书面承诺，愿意补偿蔡春香损失30,000元整，并自愿承担本案二审案件受理费。
其他事实与一审法院查明事实一致。
本院认为，本案的争议焦点是，众联公司是否存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况的情形，应否承担赔偿责任。
《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应承担损害赔偿责任。”蔡春香与卢燕签订的《房地产买卖合同》中明确载明交易房屋在签订合同前已经设立了抵押，卢燕也承认在签订合同前没有将房屋被法院冻结的情况告知蔡春香和众联公司，众联公司不存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实和提供虚假情况的情形。因为双方签订合同时明知房屋设定了抵押，为保证蔡春香的合法权益不因房屋抵押权问题遭受损失，合同中明确约定，购房定金交给众联公司托管，在卢燕归还债务，房屋抵押权消灭，众联公司查验确认房地产产权清晰，且卢燕将房产证和契证原件交给众联公司后，众联公司才可以将购房定金支付给卢燕。众联公司按照合同约定履行了自己的义务，在确认房屋产权是否清晰之前，没有将购房定金支付给卢燕。在发现卢燕的房屋被法院冻结后，众联公司及时将情况告诉了蔡春香，并将托管的购房定金20,000元返还给了蔡春香。《房地产买卖合同》还约定：第二部分楼款或银行按揭付款方式下的首期款，买方必须存入经纪方众联公司法定代表人账户或者指定的银行账号监管，否则给双方造成的损失，众联公司概不负责。然而蔡春香没有按照合同约定将购房款转至众联公司指定账户，而是将购房款120,000元直接转入卢燕个人账户，且未对卢燕的账户进行监管，其责任在蔡春香而非众联公司。蔡春香和卢燕是房屋买卖合同的买受人和出卖人，众联公司只是促成双方签订房屋买卖合同的居间人，买卖合同双方当事人变更付款方式，作为居间人的众联公司无权干涉，亦无法定或约定的劝阻义务。因此众联公司明知蔡春香将购房款直接支付给卢燕违反了合同约定而没有劝阻，并不违法亦不违约，其无需对蔡春香支付给卢燕的120,000元购房款回收承担责任。众联公司自愿补偿蔡春香损失30,000元并承担本案二审案件受理费，本院予以准许。
综上所述，众联公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十四条规定，判决如下：
一、维持湖南省郴州市苏仙区人民法院(2016)湘1003民初962号民事判决第一、二、三项；
二、撤销湖南省郴州市苏仙区人民法院(2016)湘1003民初962号民事判决第四项；
三、郴州市众联房地产策划有限公司自本判决生效之日起十日内补偿蔡春香损失30,000元；
四、驳回蔡春香的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3700元，由卢燕负担；二审案件受理费3100元，由郴州市众联房地产策划有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 欧阳萍
审 判 员 谢末钢
审 判 员 刘殳扬
二〇一七年五月四日
法官助理 陈 佳
书 记 员 曹 婷
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。
居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。