山东省威海市文登区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁1003民初1938号
原告：蒋吉全，男，1959年5月9日生，汉族，农民，住威海市文登经济开发区。
委托诉讼代理人：吕宁，山东新和（威海）律师事务所律师。
被告：蒋延祝，男，1948年11月15日生，汉族，农民，住威海市文登经济开发区。
委托诉讼代理人：谭业菊，山东德平律师事务所律师。
被告：蒋美玉，女，1951年6月24日生，汉族，农民，住威海市。
被告：蒋丽瑜，女，1956年7月18日生，汉族，农民，住威海市文登区。
原告蒋吉全与被告蒋延祝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月5日作出（2016）鲁1003民初2271号民事判决。蒋延祝不服该判决，向山东省威海市中级人民法院提起上诉。山东省威海市中级人民法院于2017年3月27日作出（2017）鲁10民终235号民事裁定书，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。庭审中，本院依法通知蒋美玉、蒋丽瑜为被告参加诉讼。本案当事人均到庭参加诉讼。现已审理终结。
蒋吉全向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令涉案房屋买卖协议合法有效；2.被告协助原告办理土地使用权证过户手续。事实和理由：蒋吉全与蒋延祝于2002年11月13日签订《买卖房协议书》，双方约定蒋延祝将其村东头房屋一座作价26500元卖给蒋吉全，原告支付2万元房屋价款后入住房屋至今。期间原告多次欲向被告支付剩余房款并要求被告协助办理过户手续，被告均予拒绝。协商未果，原告提起诉讼。
蒋延祝辩称，1.涉案纠纷已在（2016）鲁1003民初1410号民事案件中处理并作出裁判，本案系重复起诉，应裁定驳回其诉请；2.至2003年年底蒋吉全仍未付清房屋价款，导致合同目的无法实现，被告已经通知蒋吉全解除合同；3.本案诉争房产与（2016）鲁1003民初4315号案件中所涉房产系同一处房产，该房屋登记在被告母亲周国华名下；4.《买卖房协议书》系原告与王兰花签订，而非与被告本人，不产生物权变动的效力；5.原告在购买涉诉房产前，另在漩夼村拥有154、184号两栋房产，违反法律、行政法规的强制性规定，该合同应属无效。
蒋美玉、蒋丽瑜的答辩意见与蒋延祝一致。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理本院认定事实如下：
蒋吉全、蒋延祝均系文登经济开发区漩夼居委会居民。2002年农历11月13日，蒋吉全与蒋延祝签订《买卖房协议书》，协议约定：“甲方蒋延祝，乙方蒋吉全。甲方村东头有房屋一座，正房四间，西平房叁小间及东、南园墙以贰万陆仟伍佰元正卖给乙方，一切费用均有乙方负责。当面乙方付给甲方款贰万元正，其余陆仟伍佰元正到2003年底付清。特立字为证。卖主：蒋延祝代办人：王兰花买主：蒋吉全证人：张某。”上述房屋土地证[文营集建（2002）字第100210148号]登记在蒋延祝名下，未办理房产证。双方约定土地证暂放蒋延祝处，待房款付清后另行由中间人张某书写正式书面合同，蒋延祝交付土地证。蒋吉全支付2万元房款后搬至该房屋居住至今，余款6500元尚未付清。
2016年1月18日，蒋吉全就其与蒋延祝、王兰花涉案房屋买卖合同纠纷一案向本院提起诉讼，请求判令房屋买卖协议合法有效，并要求二被告协助办理土地证过户手续。因被告王兰花主体不适格本院于2016年5月29日判决驳回原告诉讼请求。同年6月20日，蒋吉全以蒋延祝为被告提起诉讼。该案审理过程中，2016年11月28日本院受理了蒋丽瑜、蒋美玉诉蒋延祝继承纠纷一案，经本院主持调解，双方当事人达成如下调解协议：“位于威海市文登经济开发区漩夼居委会蒋英俊、周国华所有的房屋一套，由原告蒋丽瑜、原告蒋美玉、被告蒋延祝共同继承，各享有三分之一的份额。”该房屋即本案诉争房产。
本院于2016年12月5日作出（2016）鲁1003民初2271号民事判决书，判令蒋吉全与蒋延祝签订的买卖房协议书合法有效，蒋延祝于判决生效后十日内协助蒋吉全办理土地使用权证过户手续。蒋延祝不服上诉。中院发回重审。
诉讼中，蒋延祝主张因原告未按约付清房屋价款，导致合同目的无法实现，并提交见证人张某书写的证明一份，欲证明其已经通知原告解除合同。原告不认可，提交一份原告兄嫂与张某的谈话录音材料,证明2003年10月份原告曾找张某去还6500元钱,张某让原告自己去交,后原告自己去找被告,被告未接收。对于该录音材料,被告亦不予认可。
另查，三被告之母周国华于2010年去世，其法定继承人为三被告,蒋延祝庭审中述称“我把卖房的事告诉了我妈妈，我妈妈责怪了我一句，再没有说别的。”
原告蒋吉全主张（2016）鲁1003民初4315号继承案件系被告与其亲属之间恶意串通损害原告利益，已于2017年4月5日向本院提起第三人撤销之诉，该案尚未审结。
本院认为，本案的争议焦点主要集中在以下几个方面：
1.本案是否构成重复起诉。蒋延祝辩称本案与（2016）鲁1003民初1410号案件诉讼请求、诉讼标的相同，诉讼当事人基本相同，构成重复起诉。本院认为，（2016）鲁1003民初1410号案件被告系蒋延祝、王兰花夫妇，因被告主体不适格驳回原告诉请，本案被告系蒋延祝、蒋美玉、蒋丽瑜兄妹三人，与前案被告不同，故不属于民诉法规定的重复起诉的情形，故被告的上述辩解本院不予支持。
2.关于蒋吉全与蒋延祝签订的房屋买卖协议书是否有效。蒋延祝辩称涉诉案件登记在被告之母周国华名下，（2016）鲁1003民初4315号继承案件中蒋丽瑜、蒋美玉、蒋延祝协商一致各占涉诉房产三分之一的份额。且蒋吉全在购买本案诉争房产前另在漩夼村拥有其他房产，未经本村集体经济组织批准再次购买房产违反法律、行政法规的强制性规定，该买卖协议应属无效。
本院认为，涉案房屋土地证登记于被告蒋延祝名下，原告与作为代办人的蒋延祝之妻王兰花签订《买卖房协议书》，并有见证人见证，系买卖双方的真实意思表示，具有合同效力，双方当事人应当受到合同内容的约束。而且签订卖房协议时被告母亲周国华尚在世，周国华对卖房一事是知情的。即使如三被告所述,房屋实际所有权人系周国华，因周国华事后并未提出异议，应视为对该房屋买卖的认可。其次，根据《土地管理法》第六十二条的规定第一款的规定，农村村名一户只能拥有一处宅基地。此处，宅基地的获得属于原始取得，即通过向集体组织申请取得宅基地的所有权。而第四款规定农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。该规定表明农村村民有出卖、出租等处分自己所有的宅基地的权利，法律并未禁止农村村民出卖、转让住房。且蒋吉全与蒋延祝系同一集体组织成员，故双方签订的《买卖房协议书》不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效。被告的上述抗辩，本院不予采纳。
3.《买卖房协议书》是否已经解除。被告未能提供充分证据证实蒋吉全已收到上述解除协议证明，而且合同签订后，原告支付了大部分房款，被告交付房屋由原告居住至今。蒋延祝亦未向原告返还已支付的20000元房屋价款，故被告的上述辩解，本院不予采纳。
按照合同法的有关规定，当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。本案涉诉房屋价款共计26500元，其中原告已支付20000元，余款6500元尚未付清。依法应当支付房款余额，并承担逾期付款的债务利息。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定，判决如下：
一、原告蒋吉全与被告蒋延祝于2002年农历11月13日签订的《买卖房协议书》合法有效；
二、原告蒋吉全于本判决生效后10日内向被告蒋延祝、蒋美玉、蒋丽瑜支付剩余房款6500元,并按照中国人民银行同期贷款利率，向三被告支付自2004年1月1日起至判决确定履行期届满之日止同期银行贷款利息；
三、被告蒋延祝、蒋美玉、蒋丽瑜于本判决生效后10日内协助原告蒋吉全办理相关产权变更登记手续；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费462元，由原告负担113元，三被告共同负担349元；保全费320元，由三被告共同负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。
审 判 长 王秀琴
人民陪审员 于建海
人民陪审员 隋汉浩
二〇一八年一月二十五日
书 记 员 王雅梅