四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）成民终字第1106号
上诉人（原审原告）易志强，男，汉族，1995年3月21日出生，住河南省商城县。
委托代理人刘青海，四川泰益律师事务所律师。
委托代理人易成志，男，汉族，1969年5月30日出生，住河南省商城县。
被上诉人（原审被告）吕小晶，男，汉族，1959年9月13日出生，住成都市。
原审第三人李群英，女，汉族，1976年12月23日出生，住成都市武侯区。
上诉人易志强因与被上诉人吕小晶、原审第三人李群英房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2014）武侯民初字第4448号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人易志强委托代理人刘青海、易成志，被上诉人吕小晶，原审第三人李群英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2013年9月16日，吕小晶（甲方）、易成志（乙方）以及第三人李群英（丙方）签订《房屋买卖合同书》一份，约定甲方将座落在武侯区人民南路三段24号14栋15层3号（权证号：1844639）2房1厅住房一套出售给乙方，房屋总价91万元。合同约定，“合同签订后办理过户前，乙方不愿意购买该套房屋，属乙方违约，所付定金不予退还；甲方不愿出售该房屋的，属甲方违约，甲方按乙方所付定金的双倍向乙方支付违约金（含定金），中介费从违约金里提取50%”。同时合同中手写备注：“①因贷款或过户原因，导致此房不能交易的，三方免责，解除本合同，由甲方退还乙方定金；②因买方（乙方）的儿子刚满18岁，现不知是否可以贷款，如果不能贷款，则三方免责，解除本合同，由甲方退还乙方的定金；③如果不是因为政策原因，任何一方不卖或不买都按违约处理；……⑥乙方保证自己有资格买房子”。合同签订当日，易志强向吕小晶交付定金2万元，后吕小晶将其中9500元交付给李群英。2013年12月3日，吕小晶委托四川公生明律师事务所向易志强发出律师函，以易志强拒不履行合同义务为由主张双方签订的《房屋买卖合同》于2013年12月3日解除；2万元定金不予返还。
另查明，易志强与合同签订乙方易成志系父子关系，三方当事人均认可，合同系易成志代易志强签订，案涉房屋实际由易志强购买，并以易志强的名义办理贷款手续，易志强于2013年7月开始缴纳社会养老保险。
上述事实有《房屋买卖合同》、《收条》、《养老明细信息》及各方当事人庭审陈述记录等证据收集在案，予以佐证。
庭审中，一、易志强提交银行流水明细一份，拟证明其每月工资收入为2000余元，不符合办理贷款的条件，吕小晶及李群英质证均认为，该银行流水不能证明易志强的实际收入。二、李群英向法院提交《收入证明》一份、《情况说明》两份，《收入证明》由中铁西南科学研究院有限公司向中国工商银行成都市高新支行出具，内容载明：“兹证明易志强系本单位正式工，已连续在本单位工作一年半，目前在本单位担任技术员职务，…近一年内该职工的平均月收入为伍仟陆佰元人民币…”，拟证明办理贷款时，易志强向银行提交的收入证明是符合办理贷款条件的，易志强质证认为，该收入证明并非易志强提交，易志强也不在该单位上班。《情况说明》一份为四川本濠信息咨询有限公司于2013年3月5日出具，内容载明：“客户易志强因购买吕小晶房屋需办理按揭贷款，于2013年9月24日到四川本濠信息咨询有限公司，申请代为办理房屋按揭贷款服务，后因易志强及家人商量后决定全款购房，并要求撤销办理贷款的相关手续，鉴于此，我公司通知三方（中介，买方，卖方）将上述贷款取消，并将各相关资料已退还”，另一份为成都九舟磅礴投资担保有限公司于2014年3月7日出具，内容载明：“客户易志强因购买吕小晶房屋，需办理按揭贷款，于2013年11月6日到我公司申请办理房产按揭贷款业务，在办理期间，其父易成志曾多次打电话到我公司告知工作人员李霞他不想购买此房，并叫李霞不要把此房的贷款审批办下来，这样就可以无条件解除与吕小晶、中介公司的三方买卖合同，因客户易志强提供的所有贷款审批手续完全符合贷款申请资格，公司李霞并未听取客户意见。并将易志强父亲易成志的想法转告与卖方吕小晶和中介方。后因易志强及家人商量后决定全款购买此房，并要求我公司撤销办理贷款的相关手续，鉴于此，我公司通知三方（中介、买方、卖方）将上述贷款撤销……”，拟证明在签订房屋买卖合同后，是协助过易志强方办理按揭贷款手续的，但因易志强个人原因，阻碍了贷款的正常办理，易志强质证认为，两份《情况说明》的真实性不能确定，两公司与李群英存在利益关系。
易志强在原审中的诉讼请求为：1.解除案涉《房屋买卖合同》；2.要求吕小晶退还购房定金2万元。
原审法院认为，易志强请求解除易志强、吕小晶及李群英于2013年9月16日签订的《房屋买卖合同》，吕小晶于2013年12月3日向易志强发出律师函并作出了解除合同的意思表示，李群英从吕小晶处收取了违约金，上述行为应视为易志强、吕小晶及李群英对解除该《房屋买卖合同》的意思表示一致，故易志强主张解除三方于2013年9月16日签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求，原审法院予以支持。
关于退还购房定金2万元的诉讼请求，虽然合同约定“因贷款或过户原因，导致此房不能交易的，三方免责，解除本合同，由甲方退还乙方定金；因买方（乙方）的儿子刚满18岁，现不知是否可以贷款，如果不能贷款，则三方免责，解除本合同，由甲方退还乙方的定金；如果不是因为政策原因，任何一方不卖或不买都按违约处理”，但易志强在合同中手写注明“乙方保证自己有资格买房”，表明易志强清楚房屋购买政策，也保证自己具有购房资格，结合李群英提交的两份《情况说明》可知，易志强有阻止贷款办理条件成就的行为，应视为履行合同条件成就，易志强未按约履行合同构成违约，按合同约定吕小晶不负定金返还义务。吕小晶与李群英按合同约定处分定金，符合法律规定，李群英亦无对易志强、吕小晶的定金返还义务。故对易志强主张返还定金2万元的诉讼请求，原审法院不予支持。易志强主张因贷款条件不具备而未能通过贷款审批，但未向法院提交金融机构因其条件不具备而不予放款的证据，故原审法院对易志强事实主张不予认可。
据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十八条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决：一、解除易志强与吕小晶及李群英于2013年9月16日签订的《房屋买卖合同书》；二、驳回易志强的其他诉讼请求。案件受理费300元，减半收取150元，由易志强负担100元，吕小晶、李群英负担50元。
宣判后，易志强不服原审判决，向本院提起上诉，认为：1.购房合同明确把“因贷款或过户原因，导致此房不能交易”作为解除合同的条件，中介方后添加的“保证有资格买房”是其自己的判断，明显与前面的约定矛盾，违背了易志强的真实意思表示；2.合同签订后，易志强先后两次找担保机构办按揭贷款，履行购房合同，两家担保机构出具的《情况说明》不真实；3.原审判决无视易志强不具备购房资格、不具备贷款条件这一基本事实，片面采纳吕小晶对合同的解释和情况说明，错误认定“易志强有阻止贷款办理条件成就的行为，应视为履行合同条件成就，易志强未按约履行合同构成违约”。4.易志强在一审中主张退还定金，没有主张“解除合同”。吕小晶发函提出解除购房合同，易志强是同意的，双方在解除合同上是一致的，分歧在于是否退还定金。故请求撤销原判，依法改判支持易志强的诉讼请求。
被上诉人吕小晶答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人李群英答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院对原审查明的事实及所采信的证据予以确认。
本院认为，易志强、吕小晶及李群英签订的《房屋买卖合同书》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。原审判令解除《房屋买卖合同》，本院予以确认。
本案二审争议的焦点有两个，现分别评述如下：
一、关于吕小晶是否应退还易志强定金2万元的问题。案涉合同约定“因贷款或过户原因，导致此房不能交易的，三方免责，解除本合同，由甲方退还乙方定金；因买方（乙方）的儿子刚满18岁，现不知是否可以贷款，如果不能贷款，则三方免责，解除本合同，由甲方退还乙方的定金；如果不是因为政策原因，任何一方不卖或不买都按违约处理；乙方保证自己有资格买房”，从该约定前后内容可知，“贷款”、“过户”应是指贷款、过户的相关政策，而非指因交易各方自身违约导致的贷款、过户出现问题的事实状态。合同中手写注明“乙方保证自己有资格买房”，表明易志强清楚房屋购买政策，也保证自己具有购房资格，同时结合李群英提交的两份《情况说明》可知，易志强并未积极履行合同，因其消极履行导致合同履行不能。易志强认为其不具备购房资格、不具备贷款条件，但并未提交证据予以证实，本院不予采信。易志强未按约履行合同构成违约，按合同约定吕小晶不应退还易志强定金。吕小晶与李群英按合同约定处分定金，符合法律规定，李群英亦无对易志强、吕小晶的定金返还义务。故对易志强主张返还定金2万元的诉讼请求，原审法院不予支持正确。
二、关于原审中易志强是否主张解除合同的问题。原审中，易志强起诉请求要求退还定金2万元，其中已包含解除合同的意思表示，且庭审中易志强明确表示要求解除合同，故原审根据本案实际情况确认双方已解除合同并无不当。
综上，上诉人易志强的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费的负担，按原审判决确定的执行；二审案件受理费300元，由易志强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾光勇
代理审判员 曹 洁
代理审判员 范 珍
二〇一五年七月二十八日
书 记 员 袁龙飞