江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宿中民终字第01480号
上诉人（原审被告）石岭。
委托代理人鲁银娣，江苏宏亮律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）泗洪红利来置业有限公司，住所地：泗洪县青阳镇孙何一组33号，组织机构代码证号××。
法定代表人王元昌，该公司董事长。
委托代理人刘利，该公司职工。
委托代理人杨启东，江苏拓荒者律师事务所律师
上诉人石岭因与被上诉人泗洪红利来置业有限公司（以下简称红利来公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服江苏省泗洪县人民法院（2014）洪民初字第0158号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
红利来公司原审诉称，2010年9月6日，红利来公司与石岭通过充分协商后签订了两份商品房买卖合同，约定红利来公司将自己开发建设的位于泗洪县银河国际商贸城第A05幢401、402两处房屋出售给石岭。房屋总价款为3835841元，石岭承诺全额付款，但分期支付。至2011年12月15日，石岭共向红利来公司支付购房款1935481元，对剩余房款1900000元，石岭向红利来公司出具欠据一张，承诺在2012年1月15日前全部归还，并承诺如不能按期足额履行，同意按逾期天数向红利来公司加付每日5000元违约金，或由红利来公司收回上述房屋折抵欠款，已交款项不退回；如因欠款发生诉讼，红利来公司相应的诉讼费、调查费、差旅费及律师费均由石岭承担。付款期间届满后，经红利来公司多次电话、派人及发函催要，石岭均以种种理由拖欠，至今未还。在办证时经与房管处核实，房屋面积存在少量误差，扣除应减少的价款，石岭尚欠红利来公司购房款1885531元未付。故请求依法判令石岭支付红利来公司购房款1885531元及利息（从2012年1月16日起至还款之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率4倍计算）；并承担本案的诉讼费用。
石岭原审辩称，红利来公司与石岭之间存在房屋买卖合同关系，房屋总价款是3835841元，石岭已经支付房款1935481元，由于房屋面积短少，扣减后，经结算尚欠1885531元。石岭之所以至今尚未支付购房余款，是由于红利来公司至今尚未实际交付涉案房屋。石岭在与红利来公司签订商品房买卖合同后才发现涉案房屋与第三方存在争议，根据合同法的规定，出卖方应当保证涉案房屋与第三人无任何争议，对此，红利来公司要求石岭付清购房余款没有法律依据，请求驳回红利来公司的诉讼请求。
原审法院审查查明，2010年9月6日，案外人刘翔宇与红利来公司签订了两份商品房买卖合同，向红利来公司购买其开发的泗洪县银河国际广场A05幢401号、402号房屋。合同签订后，2010年11月，红利来公司将涉案房屋交付刘翔宇使用。刘翔宇缴纳了首付款，但并未在合同约定的时间内交清剩余房款。2011年7月20日，刘翔宇将两份商品房买卖合同约定的权利义务转让给案外人王利（在房屋办理产权登记前直接变更买受人），刘翔宇并没有向红利来公司退房，也没有向王利交房，王利没有实际占有该房屋。后王利又将两份商品房买卖合同权利义务分别转让给徐永勇、石彦兵，徐永勇、石彦兵又将房屋的权利义务转让给石岭，房屋的实际占有状态均未变更。2011年12月15日，石岭与红利来公司就401号、402号房屋签订了两份商品房买卖合同。当日，石岭向红利来公司出具欠据一份，载明欠购房余款1900000元，约定于2012年1月15日付清，如不能按期足额履行，同意按逾期天数每日加付5000元违约金，或由红利来公司收回涉案房屋折抵欠款，石岭已交付公司的款项不予退还。同时石岭自认原1900000元欠据系案外人刘翔宇向红利来公司出具，后合同更名后，改由石岭出具，石岭未支付过购房款。2012年5月7日，石岭将401室、402室两处房产合并在一起办理了一份房屋权属证书，登记为401室。涉案房屋中402室房屋面积较合同约定短少5.87平方米，应扣减房款14469元，石岭尚欠红利来公司购房款1885531元。
原审另查明，2011年6月26日，刘翔宇与陈静签订房屋租赁合同一份，刘翔宇将泗洪银河国际广场A05幢401号、402号房屋租赁给陈静经营宾馆。2012年9月18日，石岭提起诉讼，起诉要求案外人陈静、刘翔宇停止侵害、排除妨碍，立即迁让出座落在泗洪县银河国际广场A05幢401号房屋，赔偿损失200000元，泗洪县人民法院于2012年12月14日作出一审判决，判决刘翔宇、陈静于判决生效之日起三十日内携所属物品从座落在泗洪银河国际广场A05幢401号房屋迁出，并驳回了石岭的其他诉讼请求。陈静不服一审判决，上诉至宿迁市中级人民法院，宿迁市中级人民法院二审改判驳回石岭的诉讼请求。石岭不服宿迁市中级人民法院二审判决，向江苏省高级人民法院提出再审申请，江苏省高级人民法院裁定驳回石岭的再审申请。2012年1月16日，中国人民银行同类贷款基准年利率为6.1%（6个月以下）。
原审法院认为，石岭虽与红利来公司之间签订了两份商品房买卖合同，但实际系通过案外人刘翔宇与王利，王利与徐永勇、石彦兵，徐永勇、石彦兵与被告石岭之间的多次房屋转让协议，石岭概括受让了刘翔宇与红利来公司之间合同中的权利义务。红利来公司已按合同约定向刘翔宇履行了交房义务，应视为已向石岭履行了交房义务，故红利来公司对石岭不存在未交付房屋的违约行为。石岭作为刘翔宇合同权利义务的概括受让人，其应按合同约定履行付款义务。红利来公司、石岭均认可购房余款为1885531元，故对红利来公司要求石岭给付购房余款1885531元的请求，予以支持。因双方约定付款期限为2012年1月15日，但并未对利息损失作出约定，故红利来公司所主张的利息损失可从2012年1月16日起至判决确定履行之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准年利率6.1%计算。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第八十八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，原审判决：石岭给付泗洪红利来置业有限公司购房款1885531元及利息损失（从2012年1月16日起至判决确定履行之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准年利率6.1%计算），于判决生效后六十日内履行。
石岭不服原审判决，向本院提起上诉称，原审判决认定“红利来公司按照合同约定向刘翔宇履行交房义务，应视为向石岭履行交房义务”属事实认定错误，且适用法律亦错误，请求二审依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人红利来公司诉讼请求。具体理由如下：1、原审判决石岭给付红利来公司购房款1885531元及利息损失与原审法院的其他生效法律文书相矛盾。刘翔宇诉红利来公司、石彦兵等人确认合同无效纠纷案的一审判决【（2012）洪民初字第1847号】认定刘翔宇与红利来公司的合同关系已经终止。该认定应理解为刘翔宇已退房，不再享有该房屋的任何权利，包括占有、使用、收益、处分等权利，因此，不存在本案原审判决认定的向刘翔宇交房即视为向石岭交房的问题。2、石岭与红利来公司签订了商品房买卖合同，红利来公司亦于2012年2月27日向石岭发出交房通知书，足以证明红利来公司认可与石岭之间存在商品房买卖关系，根据合同的相对性原理，红利来公司应向石岭履行交房义务。3、刘翔宇与徐永勇、石彦兵之间，徐永勇、石彦兵与石岭之间转让的是刘翔宇首付款的债权，并非商品房所有权。而红利来公司与石岭之间转让的是商品房的所有权，红利来公司在没有履行交房义务，未将商品房的全部权利转让给石岭的情况下，无权要求石岭支付购房余款。且根据目前的法律规定，商业用房的使用年限为四十年，涉案商业用房已经被非法占用十年，即使该房交付于石岭，石岭也仅有三十年的使用年限，石岭的合法权益受到了严重的损害，不应按照欠据内容向红利来公司支付余款。
被上诉人红利来公司答辩称，上诉人石岭的上诉理由不能成立。石岭与红利来公司之间虽然签订了商品房买卖合同，但石岭并不是直接从红利来公司购买房屋，石岭与红利来公司的关系系通过两次房屋转让所形成。第一次是红利来公司将房屋出卖给刘翔宇，刘翔宇因欠徐永勇、石彦兵钱款，刘翔宇将房屋转让给徐永勇、石彦兵，并向红利来公司申请更换购房人姓名，后因徐永勇、石彦兵欠石岭钱款，徐永勇、石彦兵又将该房屋转让给石岭，徐永勇、石彦兵、石岭又向红利来公司提出房屋换名申请。在整个过程中房屋产权证一直未办，刘翔宇购买房屋时即未付清购房款，最终所欠的购房款转移给了石岭。因换名并不影响红利来公司的利益，红利来公司两次均同意了上述换名申请，最终把涉案房屋名称变更到石岭名下，石岭亦向红利来公司出具购房欠条，并承诺了还款期限。红利来公司在与刘翔宇签订买卖合同之后即已将房屋交付刘翔宇，不存在向石岭另行交付的问题。原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审驳回上诉，维持原判。
二审期间，上诉人石岭补充提供：1、（2012）洪民初字第1847号生效民事判决书（刘翔宇起诉红利来公司、徐永勇、石彦兵确认合同无效纠纷案），在该判决书本院认为部分写明“刘翔宇与红利来公司之间的合同关系已经终止”，证明刘翔宇已经将涉案房屋退还给红利来公司，石岭不是从刘翔宇处购房，而是从红利来公司处购房。2、2011年10月26日泗洪县公证处出具的公证书一份，该公证书公证的内容是红利来公司与石彦兵的退房协议，该退房协议载明自协议签订之日石彦兵与红利来公司签订的商品房买卖合同（402号商铺）自行终止，双方不再履行，石彦兵应积极协助红利来公司办理房屋备案解除相关手续，石彦兵已交付的全部购房款，红利来公司保证于房屋备案解除相关手续办完后10日内一次性退还给石彦兵，否则按法律规定承担违约责任。该公证书能够证实石彦兵、徐永勇已经退房，房屋所有权回归于红利来公司，在此情况下石岭与红利来公司签订了商品房买卖合同，石岭是从红利来公司处购买涉案房屋，而不是红利来公司所称的连环买卖关系。
被上诉人红利来公司质证认为，对上诉人提供两份证据的真实性、关联性、合法性均无异议，但两份证据均不属于新证据，且不能达到上诉人的证明目的。石岭与红利来公司之间并不是直接协商形成的房屋买卖关系，而是刘翔宇和红利来公司之间通过协商签订房屋买卖合同，后因刘翔宇与徐永勇、石彦兵之间以及徐永勇、石彦兵与石岭之间债权债务关系的存在，用涉案房屋抵债，并请红利来公司帮忙，将房屋转给石岭购买，石岭也没有直接向红利来公司支付购房款，已付购房款是由刘翔宇支付，只是将欠款部分转到石岭的名下，所以不存在红利来公司再行交付房屋的问题，也不存在刘翔宇、徐永勇、石彦兵退房的问题。
本院认为，对上诉人石岭提供两份证据的真实性予以确认。但对上诉人提供的（2012）洪民初字第1847号民事判决书的本院认为部分写明的“刘翔宇与红利来公司之间的合同关系已经终止”的理解应结合该判决书审理查明的事实部分综合确定，该判决书的审理查明部分叙明因刘翔宇与王利，王利与徐永勇、石彦兵之间存在债务纠纷，刘翔宇将商品房买卖合同约定的权利义务转让给王利，王利将商品房买卖合同约定的权利义务转让给徐永勇、石彦兵，徐永勇、石彦兵虽然与红利来公司办理了退房手续，并由石岭与红利来公司重新签订商品房买卖合同，实质仍是将合同的权利义务转让给石岭。“刘翔宇与红利来公司之间的合同关系已经终止”的表述不能证明刘翔宇已经将涉案房屋退还给红利来公司，刘翔宇并未与红利来公司办理退房手续，红利来公司亦未将已收取的首期购房款返还给刘翔宇。上诉人提供的公证书载明的退房协议并不能证明石彦兵将涉案402号商铺退还给红利来公司，后由石岭与红利来公司重新签订商品房买卖合同，因为上诉人石岭无证据证明该退房协议得到实际履行，即石彦兵将涉案402号商铺退还给红利来公司，红利来公司将房款返还给石彦兵，如果石岭是在石彦兵退房后与红利来公司重新签订商品房买卖合同，其应向红利来公司重新缴纳购房款，但石岭又自认未向红利来公司缴纳任何房款。因此，公证书公证的退房协议只能理解为红利来公司配合石彦兵办理房屋更名的手续和形式，并不能证明上诉人石岭的主张。
二审查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。
本案的争议焦点是：石岭与红利来公司签订的商品房买卖合同的性质如何认定；红利来公司应否向石岭履行交房的义务；石岭应否向红利来公司承担支付购房余款及相关利息的责任。
本院认为：红利来公司将涉案商铺出售给刘翔宇，并于2010年11月将涉案商铺交付刘翔宇使用，但刘翔宇仅支付购房首付款，余款未支付。后因刘翔宇与王利，王利与徐永勇、石彦兵，徐永勇、石彦兵与石岭之间存在债权债务关系，涉案商铺最终被转让给上诉人石岭。虽然红利来公司与石岭签订了商品房买卖合同，但石岭未向红利来公司支付任何房款，包括首付款，涉案商铺首付款仍系最初由刘翔宇向红利来公司交纳，购房余款欠据原系刘翔宇向红利来公司出具，后合同更名后改由石岭向红利来公司出具，如果石岭与红利利公司之间是直接协商形成的商品房买卖合同关系，则石岭与红利来公司是合同的相对方，应由石岭向红利来公司支付购房首付款，但实际上石岭并未支付。且石岭在陈静上诉其排除妨碍一案【（2013）宿中民终字第0332号】二审笔录中陈述购买涉案房屋前，知晓房屋由刘翔宇占有并经营宾馆，亦表明石岭认可涉案房屋并非直接从红利来公司购买，因此石岭与红利来公司签订的商品房买卖合同的实质是石岭概括受让了刘翔宇与红利来公司之间合同的权利义务，石岭与红利来公司之间并不存在直接协商形成的合同权利义务关系。红利来公司向刘翔宇履行了交房义务，就不应当另行再向石岭交房。即使按照石岭与红利来公司签订的商品房买卖合同的约定，石岭亦应先交清房款后红利来公司才有交房的义务，但石岭自认未向红利来公司支付任何房款，因此红利来公司亦没有向石岭交房的义务。
因本案购房余款欠据系石岭向红利来公司出具，该欠据的出具是石岭的真实意思表示，石岭应按照欠据约定及涉案房屋的实际面积情况向红利来公司支付购房余款及相关利息。
石岭上诉提出红利来公司应先交房其再支付购房余款，红利来公司在未向其交房的情况下无权要求其支付购房余款，因红利来公司没有向其交房的义务，而其又就购房余款向红利来公司出具了欠据，故其不能以红利来公司未交房为由不支付购房余款。该上诉理由不能成立。石岭可以在向红利来公司支付购房余款后另案向刘翔宇等主张相关权利来维护自己的合法权益。
石岭上诉提出涉案房屋已被非法占用十年，即使该房交付于石岭，石岭也仅有三十年的使用年限，其合法权益受到了严重损害，不应按照欠据内容向红利来公司支付购房余款。因涉案房屋被占用的原因不能归结于红利来公司，故石岭以此为由不按照欠据约定支付购房余款的依据不足。
综上，上诉人石岭的上诉理由不能成立，不应支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费21770元，由上诉人石岭负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 覃卫东
代理审判员 徐金鸽
代理审判员 吴振环
二〇一六年二月三日
书 记 员 刘 倩
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