上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第1375号
上诉人（原审被告、反诉原告）徐慕岚。
委托代理人赵海江，上海市ＸＸ律师事务所律师。
委托代理人臧文婕，上海市ＸＸ律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）上海梅陇储运服务公司。
委托代理人诸顺民，上海市福隆律师事务所律师。
委托代理人何芬，上海市福隆律师事务所律师。
上诉人徐慕岚因与被上诉人上海梅陇储运服务公司（以下简称梅陇公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2013）闵民五（民）初字第1666号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月20日受理后，依法组成合议庭，于同年6月11日公开开庭进行了审理。上诉人徐慕岚及其委托代理人赵海江，被上诉人梅陇公司之委托代理人何芬到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审查明，2013年4月18日，梅陇公司（出租方，甲方）与徐慕岚（承租方，乙方）签订厂房租赁合同，将上海市闵行区虹梅南路内标准工业厂房2，300平方米及天棚1，200平方米出租给徐慕岚使用，租赁期限自2013年5月1日起至2018年4月30日止，租金按年计收，年租金人民币（下同）85万元，每3年按上年租金提高5%。乙方自2013年5月1日起开始支付租金，每季度缴纳一次。首次租金，乙方应预付三个月，乙方还应支付相当于一个月租金的保证金。租赁期间，乙方应合理使用并爱护厂房及其附属设施。因乙方不当或不合理使用，致使厂房及附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修。乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担。甲方保证该厂房及其附属设施处于正常的可使用和安全状态。甲方对厂房进行检查、养护，应提前通知乙方。检查养护时，乙方应予以配合。甲方应减少对乙方使用该厂房的影响。乙方如需改造装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方书面同意，按规定须向有关部门审批的，则还应由甲方报请有关部门批准后方可进行。不经甲方同意，乙方不得擅自改变房屋结构和附属设施。在双方租赁期间由于乙方对厂房装修改造中和日常经营中产生的房屋结构变动和附属设施所引起的一切安全责任事故均由乙方承担责任。租赁期间，乙方可根据自己的经营特点书面向甲方申请，经甲方同意后方能进行装修，装修期间乙方不得破坏原房屋结构，装修费用由乙方自负。本厂房在租赁期间用于乙方仓储出租使用，乙方不得擅自改变厂房用途，如甲方发现乙方签署租赁合同用途不符时有权提前终止本租赁合同，并不做任何补偿。租赁期间，乙方应及时支付租金及其他费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收5%滞纳金，并有权提前终止本租赁合同不做任何补偿。如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方三个月租金。如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金。双方另对其余事项作了约定。当日，双方还签订了合同约定（一），约定乙方在租赁期间必须做好火灾预防和安全生产工作。乙方在租赁期间可以把厂房用于仓储租赁，不能把厂房用作开办学校、白领公寓、养老院、员工宿舍等。如甲方发现乙方违反厂房租赁合同及合同约定相关事项时，可以终止厂房租赁合同，不做任何补偿。乙方不得擅自在厂区搭建违章建筑，不能破坏厂区内厂房结构，如发现上述行为甲方有权勒令乙方停止违法行为并追究乙方法律责任，同时甲方可以无条件终止双方的租赁合同。
合同签订后，梅陇公司于2013年5月1日向徐慕岚交付了房屋。徐慕岚于5月15日进驻装修。装修10天后，梅陇公司的门卫守住大门，装修人员撤场。
2013年5月22日，梅陇公司致函徐慕岚重申租赁房屋只能作仓储用途，不能用于办学等。该函被邮寄给上海市闵行区民办咏梅小学华松标。
2013年5月24日，徐慕岚以其在上述租赁场所开办幼儿园，进行了前期投入，但未被教委批准，自主创业受阻为由向政府部门信访。2013年6月7日，上海市闵行区梅陇镇人民政府信访办公室书面答复徐慕岚，因徐慕岚承租场所无产证不满足申办条件、且该处房屋租赁合同中明确约定不得用于开办学校，该镇教委认为徐慕岚申请办学的场所不符合开办幼儿园的条件，不予受理办学申请。
2013年6月26日，徐慕岚向梅陇公司发出申请报告，要求改造下水道扩建化粪池，要求梅陇公司提供房产证复印件等。7月1日，梅陇公司回函称因徐慕岚请装修队于5月20日进场施工，未经梅陇公司同意大肆改造装修，将租赁房屋地坪全部挖开，水电线路全部破坏，将梅陇公司价值20余万元的动力电设施拆除出售，严重损坏房屋结构，故已向法院起诉，要求徐慕岚尽快将房屋恢复原状，办理终止租赁关系的手续。
2013年10月24日，梅陇公司书面通知徐慕岚，为避免损失扩大，要求徐慕岚于10月29日办理返还租赁房屋终止租赁关系的手续。逾期不办理，梅陇公司将于10月30日启动恢复原状工程。徐慕岚于10月29日回复，要求按照红都幼儿园的调解方案解决纠纷。
2013年11月1日，上海市闵行公证处出具了保全证据公证书。公证机关所摄现场照片显示2013年10月30日，涉案的上海市闵行区虹梅南路内大门处堆放有砖块，天棚处堆放有黄沙、门板、废旧铝合金、砖块、水泥，厂房地面被挖纵横的沟，内有积水，一层厂房办公室内堆放课桌椅，厂房宿舍区搭建加层等情况。
原审审理中，梅陇公司自行将厂房内徐慕岚开挖的沟壑填平。迄今，徐慕岚向梅陇公司支付了租赁押金8万元及三个月的租金计212，500元。
另查明，上海市闵行区虹梅南路土地使用权人系上海景汇龙实业总公司，该公司在该地块上搭建了厂房及办公用房，地上搭建物未办理有关审批和登记手续。自2009年起上海景汇龙实业总公司将其中2，300平方米厂房及办公用房、1，200平方米天棚委托梅陇公司管理使用，梅陇公司有自用和转租的权利。
2013年2月，徐慕岚有意向与梅陇公司商谈租赁厂房开办幼儿园。2013年4月18日双方签订厂房租赁合同时，明确2月的意向书作废。
还查明，2013年5月8日，徐慕岚与上海迪耀建筑装潢设计有限公司签订工程合同，以包工包料方式为徐慕岚装修系争的2，300平方米厂房的厨房、顶面、电线、开关、插座、灯具、灶台改造、地面换地板，总造价约为310万元，工期自2013年5月21日至8月10日。
梅陇公司于2013年8月12日诉诸原审法院，要求解除上述厂房租赁合同；徐慕岚立即搬离上述厂房将房屋归还梅陇公司；徐慕岚支付自2013年8月1日起至合同解除之日的租金。徐慕岚反诉请求：1、由梅陇公司退还租赁保证金8万元、租金212，500元；2、由梅陇公司赔偿其设计费和装修费60万元；3、由梅陇公司赔偿以892，500元为本金，按照年息24%，自2013年4月17日起计算至实际赔偿之日止的利息损失；4、由梅陇公司赔偿三个月租金212，500元。
原审认为，梅陇公司与徐慕岚签订的厂房租赁合同，因该厂房无合法的审批建造手续而为不合法建筑，故该租赁合同依法应认定为无效。
梅陇公司作为出租方，对出租房屋负有瑕疵担保责任，其出租无合法手续的房屋，对合同无效负有责任。承租人徐慕岚欲在承租房屋内开办幼儿园，应对承租房屋的合法性积极审查，其与梅陇公司签订厂房租赁合同中已经明确约定该房屋不得开办学校、不得搭建违章建筑、不得破坏房屋结构，但其仍积极为开办幼儿园作装修准备，并且为办学受阻而信访，不仅未尽到合理范围的审查义务，并且明知不可为而为之，对合同无效负有相应责任。
无效的合同自始没有法律约束力。梅陇公司因该无效合同取得的租赁押金8万元应当返还徐慕岚。徐慕岚应及时向梅陇公司返还承租的房屋。梅陇公司要求徐慕岚支付自2013年8月1日起的租金，无法律依据，法院不予支持。自租赁合同履行伊始，徐慕岚即明知上述场所不符合办学条件，装修工程也于10天内撤场，但徐慕岚仍占有房屋至今不予返还，其行为不仅造成梅陇公司经济损失，也使自身的损失进一步扩大。故徐慕岚要求退还已经支付的租金和赔偿装修费用，显属无理，法院不予支持。徐慕岚要求梅陇公司按照合同约定承担赔偿责任支付违约金，不符合法律规定，法院难以支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条之规定，于二〇一四年三月二十一日判决：一、确认上海梅陇储运服务公司与徐慕岚签订的关于上海市闵行区虹梅南路内标准工业厂房2，300平方米及天棚1，200平方米的厂房租赁合同、合同约定（一）无效；二、徐慕岚于判决生效之日起十日内搬离上海市闵行区虹梅南路内标准工业厂房2，300平方米及天棚1，200平方米，将上述房屋归还上海梅陇储运服务公司；三、上海梅陇储运服务公司于判决生效之日起十日内退还徐慕岚租赁押金8万元；四、驳回上海梅陇储运服务公司其余诉讼请求；五、驳回徐慕岚其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审本诉案件受理费80元，由徐慕岚负担。反诉案件受理费减半收取计7，779.48元，由上海梅陇储运服务公司负担1，800元，徐慕岚负担5，979.48元。
判决后，徐慕岚不服，上诉称，其租赁房屋用途为仓储，租赁合同无效原因为房屋为不合法建筑，上诉人不应承担责任；上诉人支付了租金，但因被上诉人梅陇公司阻拦未实际使用标的房屋，已付租金应退还；同时，因其对承租房屋进行了装修（未破坏结构），设计、装修费用应予以赔偿，故上诉请求撤销原判发回重审或改判支持其原审反诉请求。
梅陇公司辩称，原审查明事实清楚，适用法律正确，已综合考虑双方实际过错程度，请求维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
另查明，2014年4月28日后，梅陇公司将本案标的房屋、场地出租于，但本案标的场地中现仍留存上诉人徐慕岚部分装修材料。
本院认为，上诉人徐慕岚与被上诉人梅陇公司签订的厂房租赁合同系双方真实意思表示，但标的厂房并无合法的规划、建设审批手续，依法不能用于出租，双方由此建立的房屋租赁合同关系应属无效。
上诉人主张其不应承担合同无效之过错责任。应该指出，标的房屋建造而未经合法批准之责任自然与其无涉，但在标的房屋建设完毕多年以后将之选择作为本案租赁合同标的物，并由之建立房屋租赁合同关系显属双方当事人意思合致形成，上诉人作为具备正常民事行为能力的主体，在合同关系建立前，应该具备正常之智识、谨慎，有义务调查、了解租赁标的物是否合法、适租，其对本案标的房屋如此明显的合法性瑕疵的忽略直接导致了本案租赁合同的订立，应该认为，上诉人于此存在显著过错。考虑到通常情况下意思表示双方在合致形成合同关系中的原因力的相当性，应该认为，上诉人、被上诉人对租赁合同无效过错责任相同。上诉人该部主张缺乏基本事实依据，本院不能采信。
关于租金退还，根据查明事实，上诉人委托的施工单位确曾进入租赁场地进行装修，应视为租赁合同已交付履行，后因双方纠纷装修停止并长期闲置，但标的房屋占有并未移交回梅陇公司。即使在本案一审判决前后梅陇公司对外出租，上诉人装修材料仍放置在标的场地，应该认为，双方之占有仍处纠纷及未完全移交状态，原审裁断上诉人已付租金不予退还合理、准确，本院应予维持。
关于装修赔偿，原审责任判断阐述详尽、合理，本院予以确认；另考虑到上诉人自述装修施工只进行十数日即因纠纷停止，但其却主张60万元设计、装修损失，显然缺乏基本客观性，该部请求本院依法难以支持。
原审法院在查明事实的前提下，判决正确，本院应予维持。上诉人徐慕岚的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币14，745元，由上诉人徐慕岚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
代理审判员 郑岚晞
代理审判员 许 京
二〇一四年七月二十八日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……