广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终11704号上诉人（原审被告）：崔媛，女，1978年8月13日出生，汉族，住广州市越秀区。上诉人（原审被告）：梁晓斌，男，1975年8月23日出生，汉族，住广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：广州市金誉房地产顾问有限公司，住所地广州市越秀区xxx路xxx街x号xx房。法定代表人：梁飞凤，总经理。委托代理人：吴学明，广东宏安信律师事务所律师。上诉人�媛、梁晓斌因与被上诉人广州市金誉房地产顾问有限公司（以下简称金誉公司）居间合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初18045号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人崔媛、梁晓斌上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判。2.本案的诉讼费用由金誉公司承担。事实与理由：一、一审法院对本案主要事实没有调查清楚，适用法律有错误。1.2017年4月6日，崔媛、梁晓斌与金誉公司及蔡美华、蔡美红(卖方)签订《房屋居间买卖合约》，同时签订了《买卖代理费支付承认书》。在磋商《房屋居间买卖合约》和《买卖代理费支付承认书》的签约条件时，崔媛、梁晓斌与金誉公司就5万元的中介费所包括的服务内容进行了约定：一开始，金誉公司要求崔媛、梁晓斌在签署《房屋居间买卖合约》当天�也就是4月6日全额支付5万元的中介费，遭到崔媛、梁晓斌拒绝；崔媛、梁晓斌考虑到自己从来没有办理二手房楼宇按揭贷款的经验，又考虑到自2017年3月17日国家颁布的楼市限购的新政策后，银行发放楼宇按揭贷款的条件及贷款的利率都受到该政策的影响，变化很快，崔媛、梁晓斌相信金誉公司的专业知识及行业经验，崔媛、梁晓斌随提出要求金誉公司为崔媛、梁晓斌提供银行按揭服务，金誉公司口头上也同意了崔媛、梁晓斌的要求，随即在《买卖代理费支付承认书》备注进行了补充约定，即：1.签署买卖合同时，崔媛、梁晓斌支付部分中介费2万元；2.签署银行按揭时，崔媛、梁晓斌支付余额中介费3万元。但是在后来的合同履行中，金誉公司并没有按照口头承诺和书面约定为崔媛、梁晓斌提供银行按揭服务，致使崔媛、梁晓斌要自行办理楼宇按揭贷款。在一审的过�中，金誉公司也承认了这一事实。由于当时各个银行的贷款条件及贷款的利率都存在很大不一致，崔媛、梁晓斌也没有相应的经验及行业知识，致使崔媛、梁晓斌最终申请到的楼宇按揭贷款利率为4.802%，而当时各大银行的普通住房贷款利率大都为4.165%和4.41%。金誉公司在与崔媛、梁晓斌签订《房屋居间买卖合约》和《买卖代理费支付承认书》的时候，金誉公司有义务向崔媛、梁晓斌如实说明，不能为崔媛、梁晓斌提供为银行按揭服务，但是金誉公司为了能够赚取5万的中介费，故意隐瞒该事实，口头做出承诺后并用不清晰的表述在《买卖代理费支付承认书》做出了虚假承诺，《买卖代理费支付承认书》上面的字迹，除签名部分外，其余均为金誉公司书写。从而导致，崔媛、梁晓斌在完全不知情的情况下，要自行办理楼宇按揭贷款，崔媛、梁晓斌最终申请到的楼宇按揭贷款利率为4.802%。金誉公司的行为损害了崔媛、梁晓斌的利益，不应要求支付余额中介费3万元。一审法院对本案该部分事实认定错误。根据中华人民共和国合同法第四百二十五条的规定：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。但是，崔媛、梁晓斌考虑到最终还是成功购买了《房屋居间买卖合约》签属的房产，愿意与金誉公司协商，根据实际履行合同的情况支付金誉公司余额中介费，遭到金誉公司拒绝。二、《买卖代理费支付承认书》中双方就逾期支付代理费滞纳金的约定为每日1%，按照一审判决第一条判决内容，截止到今日为止，崔媛、梁晓斌在只欠付余额中介费3万元的情况下，需要支付给金誉公司的�纳金总额应为120300元。每日1%计付滞纳金过高，违反合同法第五条的规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。请法院依法判定该约定无效，并根据金誉公司的实际损失确定赔偿金的比例。综上所述，崔媛、梁晓斌在《房屋居间买卖合约》和《买卖代理费支付承认书》的协商、签订及履行的过程中，都是遵守诚实及信用的原则，没有任何恶意隐瞒、欺诈的行为。反观金誉公司在《房屋居间买卖合约》和《买卖代理费支付承认书》的协商、签订及履行的过程中，为了赚取5万元的代理费，隐瞒事实，虚假承诺，还利用自身的行业优势及对法律漏洞的了解，约定了天价的滞纳金。崔媛、梁晓斌作为一个普通老百姓，只希望能够在付出5万元的中介费后，可以顺顺利利的买到选中的二手房屋。即使在金誉公司隐瞒事实，虚假承诺后，崔媛、梁晓斌考虑到最终还是成功购买了《房屋居间买卖合约》签属的房产，基于不愿意惹上官司的心情，还是愿意与金誉公司协商，支付余额中介费。但是金誉公司凭借对二手房市场购买流程的充份熟悉、自身专业的优势及对法律漏洞的了解，让崔媛、梁晓斌后怕不己，以后没有律师在场的况下，绝不敢再通过地产中介购买二手房屋，金誉公司的行为违反了合同法中公平、诚实信用原则，扰乱了社会经济秩序，损害社会公共利益。该案件事实清楚，请法院依法予以改判。被上诉人金誉公司答辩称：一、崔媛、梁晓斌是故意恶意拖欠金誉公司的居间服务费，金誉公司已经完成了居间方的义务。根据崔媛、梁晓斌签署的《买卖代理费支付承诺书》和《房屋居间买卖合约》第八条的约定，以及《中华人民共和国合同法》第426条的规定，金誉公司作为居间方已经促成崔媛、梁晓斌买卖�同的成立，作为居间方的义务就已经完成了。而且金誉公司陪同买卖双方去房管交易部门办理交易过户手续，涉案房屋已经由崔媛、梁晓斌办好房产证。二、办理按揭贷款是崔媛、梁晓斌自身履行买卖合同的义务，是必须崔媛、梁晓斌自己亲自向贷款银行办理的，合同也没有约定金誉公司有为崔媛、梁晓斌提供银行按揭贷款的义务。崔媛、梁晓斌称其承诺书中备注写明签署银行按揭时向金誉公司支付中介费3万元，这里崔媛、梁晓斌的承诺是支付中介费的时间，而不是约定金誉公司有为崔媛、梁晓斌提供按揭贷款的义务。崔媛、梁晓斌只是以银行按揭作为借口而不支付居间费。三、一审判决崔媛、梁晓斌支付滞纳金符合崔媛、梁晓斌向金誉公司作出的承诺，符合崔媛、梁晓斌签署的承诺书真实意思表示，没有违反法律强制性规定，是合法有效。崔媛、梁晓斌一审也没有提出滞纳金过高的抗辩。金誉公司不但促成崔媛、梁晓斌房屋买卖合同的成立，而且崔媛、梁晓斌也顺利将房屋交易过户至其名下。金誉公司收取的中介费也只是约为房价的百分之一，已经是给崔媛、梁晓斌很大的优惠，但崔媛、梁晓斌恶意拒绝支付余下的中介费。《房屋居间买卖合约》第十一条也约定若崔媛、梁晓斌未能履行本合约，崔媛、梁晓斌作为违约方应向居间方支付5万元作为违约金。退一步讲，假使仍认为滞纳金过高，也应以5万元违约金为限来支付滞纳金。但崔媛、梁晓斌在一审始终没有提出滞纳金过高的抗辩，一审判决根据崔媛、梁晓斌承诺的滞纳金标准作出判决没有违反法律的强制性规定。由于金誉公司已经促成合同成立已经完成居间义务，且崔媛、梁晓斌也顺利完成交易过户，崔媛、梁晓斌恶意拖延不支付居间服务费已违反其承诺，一审作�的判决没有违反法律强制性规定，应驳回崔媛、梁晓斌的上诉。被上诉人金誉公司向一审法院提起诉讼，请求判令：崔媛、梁晓斌向金誉公司支付居间服务费30000元和滞纳金（自2017年6月12日起按每日1%计至实际付清之日止）。一审法院认定事实：2017年4月6日，金誉公司（居间方）与崔媛、梁晓斌（买方）及蔡美华、蔡美红（卖方）签订《房屋居间买卖合约》，记，买卖双方经居间方介绍、协助磋商，同意购入及出售位于广州市淘金北路正××楼××房，约定成交价4950000元；基于居间方促成买卖双方达成本次交易所提供的居间服务，本合约成立时，买方应支付居间方咨询及居间服务费或按《咨询及居间服务费支付承诺书》支付，卖方应支付居间方咨询及居间服务费或按《咨询及居间服务费支付承诺书》支付，每逾期一日，则逾期一日，则按应付�询及居间服务费用的1%支付滞纳金给居间方等。同日，崔媛、梁晓斌崔媛向金誉公司签署了《买卖代理费支付承诺书（买方）》，记载“本人委托贵司代理购买位于淘金北路正××楼××房的房产，贵司在此过程中为本人提供了详尽的房地产咨询服务，并代表本人与卖方就买卖条件进行多次磋商，鉴于贵司提供的上述服务，贵司成功促成买方与本人签订买卖合同。本人同意支付房地产咨询及买卖代理费共人民币五万元整，该代理费将于签署买卖合同当天前付清。逾期支付，则按每日1%计付滞纳金直至付清之日止…。备注：1.签署买卖合同时买方支付部分中介费2万元，2.签署银行按揭时买方支付余额中介费3万元”。广州市房地产档案馆2017年8月15日出具的《广州市不动产登记查册表》记载，涉案房屋产权人为崔媛、梁晓斌，登记时间2017年6月19日；抵押权广州银行股份有限公司淘金支行，登记时间2017年6月19日。一审庭审中，双方确认崔媛、梁晓斌已向金誉公司支付中介费20000元，余款30000元至今未付。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。金誉公司作为居间人已促成崔媛、梁晓斌与卖方签订《房屋居间买卖合约》，提供了中介服务，崔媛、梁晓斌亦签署《买卖代理费支付承诺书（买方）》确认金誉公司提供了咨询及中介服务，同意向金誉公司支付咨询及中介费。承诺书明确注明30000元的中介费崔媛、梁晓斌在签署银行按揭是支付，现涉案房屋已于2017年6月19日过户登记在崔媛、梁晓斌名下，故金誉公司要求崔媛、梁晓斌支付余款中介费30000元的请求合法合理，一审法院予以支持。鉴于崔媛、梁晓斌就涉案房屋抵押�记的时间为2017年6月19日，故滞纳金的计算时间应为2017年6月20日，金誉公司关于滞纳金的计付时间有误，一审法院予以纠正。崔媛、梁晓斌关于金誉公司没有提供完整的中介服务的抗辩没有依据，一审法院不予接纳。一审判决依照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条的规定，作出如下判决：一、被告崔媛、梁晓斌自本判决发生法律效力之日起7日内，向原告支付广州市金誉房地产顾问有限公司中介费30000元及滞纳金（按每日1%计自2017年6月20日至实际付清之日止）。二、驳回原告广州市金誉房地产顾问有限公司其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费350元，由被告崔媛、梁晓斌负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，上诉人崔媛、梁晓斌提交：证据1楼宇按揭贷款申请资料，证据2不动产登记资料，证据1、2拟证明贷款是崔媛、梁晓斌自行办理的。证据3楼宇按揭贷款合同，证据4还款计划，证据3、4拟证明房屋贷款的年利率是4.802%。崔媛、梁晓斌在不知情的情况下自行办理了按揭，当时的各银行贷款利率大约为4.165%、4.41%，是中介方签订合同后没有告知不能帮崔媛、梁晓斌办按揭贷款，中介方没有如实陈述，对崔媛、梁晓斌提供了虚假信息，当时对方是承诺帮崔媛、梁晓斌提供银行的按揭服务，崔媛、梁晓斌没有专业的经验，导致崔媛、梁晓斌的贷款年利率比较高，崔媛、梁晓斌要为此付出更多的利息。崔媛、梁晓斌称证据1是银行给的，没有原件，证据2－4有原件。被上诉人金誉公司称：崔媛、梁晓斌没有在一审举证期限内提交，不予�证。如法院认为新证据，质证意见：要求出示原件。如有原件，办理按揭贷款是崔媛、梁晓斌履行买卖合同的义务，要由崔媛、梁晓斌自己亲自去贷款银行申请办理。合同没有约定金誉公司有为崔媛、梁晓斌提供银行按揭的义务，金誉公司已经促成买卖双方签订合同，根据崔媛、梁晓斌的承诺书、买卖合约，金誉公司作为居间方义务已经完成了。房屋也顺利过户到崔媛、梁晓斌的名下。所有这些证据与本案无关，不能证明办理按揭贷款的义务应该由居间方承担。申请银行贷款都要崔媛、梁晓斌自己亲自去办的，按贷款银行做法找按揭服务公司要另外支付费用的，与中介费无关的。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人�有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅对当事人提出的上诉请求进行审查。本案的争议焦点之一为崔媛、梁晓斌是否应支付中介费余额30000元的问题。崔媛签署的承诺书载明同意支付房地产咨询费及买卖代理费50000元，同时亦载明签署买卖合同时支付中介费20000元，签署银行按揭时支付余额中介费30000元，鉴于崔媛、梁晓斌已取得了涉案房屋的产权证，并已于2017年6月19日办理了涉案房屋的抵押，故可认定崔媛、梁晓斌在该日前已签署银行贷款合同，据此一审判决崔媛、梁晓斌应按上述承诺书的承诺向金誉公司支付该30000元正确，本院予以维持。崔媛、梁晓斌主张金誉公司没有按照双方约定提供银行按揭服务，但没有任何证据显示金誉公司需向崔媛、梁晓斌提供银行按揭服务，崔媛、梁晓斌在二审提交的证据亦不能证明其的主张，故对崔媛、梁晓斌提交的证据不予接纳，崔媛、梁晓斌拒绝支付中介费余额30000元没有事实与法律依据，本院不予支持。本案争议的另一焦点为滞纳金计付标准的问题。双方所签订的合同约定每逾期一日按应付咨询及居间服务费用的1%支付滞纳金，该违约金确属过高，崔媛、梁晓斌现上诉要求调整违约金，且金誉公司亦未提供其他证据证明其实际损失，本院酌情调整为按中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮50%的标准计付逾期支付中介费的滞纳金。综上所述，崔媛、梁晓斌的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下：一、维持广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初18045号民事判决第二项；二、变更广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初18045号民事判决第一项为：崔媛、梁晓斌自本判决送达之日起7日内，向广州市金誉房地产顾问有限公司支付中介费30000元及滞纳金（按中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮50%的标准计自2017年6月20日至实际付清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费及二审案件受理费各350元，均由崔媛、梁晓斌负担。本判决为终审判决。审判长 姚  伟  华审判员 吴  国  庆审判员 黄    嵩二〇一八年八月二十七日书记员 �徐毅敏