福建省南平市建阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）潭民初字第2037号
原告吴翔，男，1984年2月15日出生，汉族，住南平市建阳区。
被告吴凤旺，男，1968年3月21日出生，汉族，住南平市建阳区。
被告胡素兰，女，1972年12月25日出生，汉族，住南平市建阳区。
委托代理人吴凤旺，男，系胡素兰丈夫，住南平市建阳区。
原告吴翔与被告吴凤旺、胡素兰房屋买卖合同纠纷一案，本院2015年7月27日立案受理后。依法由审判员钟金凤独任审判，于2015年8月25日第一次公开开庭进行了审理。原告吴翔、被告吴凤旺即被告胡素兰的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴翔诉称，2014年10月31日，原、被告签订《补充协议》一份，约定被告将其所有的坐落南平市建阳区潭城街道西门外9号（美墅·温哥华）某房出售给原告，总价1150000元，原告先支付定金350000元，被告应在2014年12月30日前向该房屋的原贷款机构申请还清剩余贷款，原告在被告还清贷款后于2015年1月15日前将余款支付给被告。协议签订后，被告收取了原告定金350000元，但拒绝偿还银行两笔贷款约1000000元，致使无法办理房屋产权变更手续。被告的行为违反了协议的规定，构成根本违约。被告还以产权仍在其名下为由，在未通知原告的情况下将约定与房屋一起出卖的价值100000元的中央空调、整体厨灶盗走，原告向派出所报案，派出所要求原告以民事纠纷处理。综上，被告的行为已构成根本违约，请求法院判令解除原告与被告吴凤旺、胡素兰签订的购房《补充协议》；被告双倍支付原告定金700000元；被告赔偿原告中介费20000元。
被告吴凤旺、胡素兰共同辩称，1、两被告并非美墅温哥华19幢某房的真正产权人，真正产权人是应剑锋。该房是应剑锋购买，为了减少首付款和税收的支付，应剑锋与被告商量挂在被告名下，被告与应剑锋的父亲是好朋友，碍于朋友之情同意挂名。2014年10月31日是应剑锋电话通知被告去宜家房地产开发公司签协议的，当时是宜家公司拿出一叠材料叫被告签字，因房子不是被告的，所以材料内容没有看，只看见第一张合同标题是“二手房买卖合同”，签完字被告就和吴坤明离开宜家公司。当时下午被告与宜家公司一员工到公证处办理了公证，所有具体的事项由应剑锋和张林珍及宜家公司操作。今年3月银行催促被告还款，被告才知该房屋买卖未成交，原因被告不知晓。2、应剑锋是真正的产权人，房屋买卖是应剑锋的行为，被告未参与，被告在二手房买卖合同、《补充协议》及《收条》等材料上签名是应剑锋交代的，且原告只支付了300000元，被应剑锋提走。即使法院认定《协议》有效，但原告未在规定的2014年12月30日一次性支付所谓的定金3500000元，而是在10月31日晚10时和第二天11时分别打款200000元和100000元给被告，收条也是10月31日签的，原告首先违约，应承担相应的违约责任。根据《补充协议》第2条1款约定，原告支付的350000元在《二手房买卖合同》签署时视为首付款部分，《二手房买卖合同》在2014年10月31日签订，该款不能作为定金，原告要求支付双倍定金700000元没有法律规定。关于解除合同，真正的房主是应剑锋，被告无权决定。原告主张的中介费20000元因买卖没有成交，宜家公司收取中介费不合法，应由宜家公司退费。
原告吴翔为证明其主张成立，向本院提供以下证据：1、宜家房产经纪有限公司收款收据。证明原告向宜家房产经纪有限公司支付了50000元。2、《补充协议》。证明原告与被告存在房屋买卖关系，原告系通过宜家房产经纪有限公司购买被告的房屋，并签订了协议。3、房产证复印件。证明原告购买的房屋登记在两被告名下。4、结婚证复印件。证明两被告系夫妻关系，两被告自愿将房屋出售给原告。5、两被告出具的收条。证明被告收到原告支付的350000元。补充提供《二手房买卖合同》一份，该合同仅被告签名并未有原告签名。
被告反驳原告主张向本院提供以下证据：1、应剑锋出具的委托书。证明是应剑锋委托被告处理房屋买卖事宜。2、吴凤旺、胡素兰、张林珍委托书及公证书。证明被告将房屋转让事宜全权委托张林珍办理，被告只是签名并未参与房屋买卖。3、中国农业银行借记卡明细对账单。证明被告只收到原告的300000元，而不是350000元。
本院依职权调取以下证据：1、向福建省宜家房地产开发有限公司调取证明一份，证明内容：吴凤旺出售给吴翔的位于建阳潭城街道西门外9号（美墅·温哥华）某房于2014年10月31日签订了买卖相关文件，文件签订后吴翔给公司50000元现金，公司将50000元转给吴凤旺，剩余的300000元由吴翔银行转账支付，吴凤旺确认350000元款项后在公司签署了收条。2、强制执行申请书及执行案件立案审批表，以证明中国农业银行股份有限公司南平建阳支行向本院申请强制执行本案讼争房产。
经质证，被告对原告提供的证据1的真实性有异议，认为钱被告并未收到，而是宜家收的；对证据2的真实性有异议，签名是被告签的，但被告所签的协议中并没有备注，且第二条划掉的地方没有按手印，骑缝章的章对不上；对证据3、4的真实性、合法性及关联性均无异议；对证据5的真实性有异议，收条是被告签字的，日期被告没有写，应是11月1日签的；《二手房买卖合同》系被告签名，是中介叫被告签的。原告对被告提供的证据1的真实性有异议，无法确定；对证据2、3的真实性、合法性及关联性均无异议。原告对本院调取的证据1有异议，认为未收到50000元，对证据2无异议；被告对本院依职权调取的证据均无异议。
本院认为，原告提供的证据1系居间方出具的收取代理费20000元和过户服务费1000元的收据，被告对真实性有异议，但未提供反驳证据，对该证据真实性予以确认；证据2被告对签名予以认可，但认为其所签的协议中没有备注且第二条划掉的地方没有按手印，亦未提供反驳证据证明，对该证据予以确认；证据3、4被告无异议，本院予以确认；证据5收条系被告本人签名，真实性予以确认；《二手房买卖合同》仍有被告签名，原告未签名，该合同未成立，本院不予确认。被告提供的证据1系应剑锋出具的委托书，应剑锋未出庭作证，该证词真实性无法确认，对该证据本院不予确认；原告对被告提供的证据2、3无异议，本院予以确认。本院调取的证据1被告无异议，原告有异议，认为未收到50000元，但未提供反驳证据证明，对原告通过宜家房地产开发有限公司支付给原告现金50000元这一事实予以确认；证据2原、被告双方均无异议，本院予以确认。上述证据本院确认的，可作为认定案件事实的依据。
经审理查明，被告吴凤旺与胡素兰系夫妻关系，二人共有坐落于建阳潭城街道西门外9号（美墅·温哥华）某房，原告与被告吴凤旺、胡素兰签订购买坐落于建阳潭城街道西门外9号（美墅·温哥华）某房的《补充协议》一份，宜家房地产开发有限公司作为该协议的居间方。双方约定房屋成交价格为1150000元。协议第二条约定：原告应于2014年10月31日向被告支付定金350000元，《二手房买卖合同》签署时该定金视为首付款的一部分，并将该房产权属转移登记公证委托到居间方宜家房地产开发有限公司人员名下；被告应在2014年12月30日前向该房屋的原贷款机构申请一次性还清剩余贷款，原告应于2015年1月15日前将剩余尾款800000元支付给被告。第四条约定：合同签订后，原告应即向居间方支付20000元作为佣金、过户服务费1000元。第四条居间服务约定，《补充协议》签订后买方即原告应向居间方支付20000元作为佣金及过户服务费1000元。第五条对出卖方即被告违约作出了约定，其中第（3）项约定被告逾期履行协议第二条约定的义务超过十日的，被告构成根本违约，作为买方即原告有权解除房屋买卖合同。同日，两被告将办理讼争房屋买卖的所有事宜委托张林珍代为办理，代理内容包括签订买卖合同收取售房款、办理抵押注销手续、办理权属变更登记等。《补充协议》签订后，原告通过居间方宜家房地产开发有限公司向被告支付现金50000元，并于2015年10月31日和11月1日通过银行转账给被告吴凤旺300000元，被告吴凤旺、胡素兰出具收条一份给原告，确认收到原告首付款和定金350000元。宜家房地产开发有限公司作为房屋买卖的居间方，向原告收取代理费20000元和过户服务费1000元。由于讼争房屋的银行贷款未偿还，中国农业银行股份有限公司南平建阳支行向本院提起诉讼，且该债权已申请法院强制执行，目前正在法院执行阶段。
本院认为，原告与被告签订的《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，真实、合法，且未有法律规定的无效情况，应为有效合同，应当按照约定合同履行自己的义务。协议约定被告应在2014年12月30日前向讼争房屋的贷款银行申请还清剩余贷款，但至诉讼时被告仍未还清银行贷款，根据协议第五条的约定，被告已构成违约。原告签订《补充协议》的目的是购买讼争房屋，因为讼争房屋贷款未还导致该房屋现在被法院强制执行，原告依据《补充协议》无法实现合同的目的。原告起诉要求解除与被告签订的关于讼争房屋买卖的《补充协议》，符合合同约定的解除条件，亦符合法律的规定，本院予以支持。双方为了保证合同的履行，在订立协议时对定金作了约定，且原告也依约履行支付定金的义务，由于被告未履行合同义务导致合同解除，虽然协议同时约定了违约金，但原告可以选择适用定金条款，因此，原告依据定金罚则要求被告双倍返还定金，符合法律规定，本院予以支持。被告辩解，协议约定的350000元应为首付款，《补充协议》约定定金350000元在《二手房买卖合同》签署时视为首付款的一部分，被告未提供证据证明双方签订了《二手房买卖合同》，对被告的该辩解本院不予采纳。当事人双方可以约定定金的数额，但不得超过主合同标的额的20%，讼争房屋成立价格为1150000元，原、被告约定的定金为350000元，已超过合同标的额的20%（1150000×20%=230000元），超过部分的120000元不适用定金罚则，原告依据定金罚则能够获得双倍返还的金额为460000元，超过部分的120000元视为讼争房屋价款的一部分。原告起诉要求被告赔偿原告中介费20000元，《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬，依据《补充协议》的约定，该中介费在协议签订后由原告向居间方宜家房地产开发有限公司支付作为佣金，原告要求被告赔偿该费用于法无据，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十六条、第四百二十六条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百二十条第一款、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告吴翔与被告吴凤旺、胡素兰于2014年10月31日签订的关于坐落于建阳潭城街道西门外（美墅·温哥华）某房的《补充协议》。
二、被告吴凤旺、胡素兰于本判决生效后十日内双倍返还原告定金460000元及购房款120000元。
三、驳回原告吴翔的其他诉讼请求。
如果被告吴凤旺、胡素兰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费15150元，依法减半收取7575元，由原告吴翔负担1439元，由被告吴凤旺、胡素兰负担6136元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。
审判员 钟金凤
二〇一五年十月十九日
书记员 甘筱婧
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定合同履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双方返还定金。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订阅合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。
《中华人民共和国担保法》
第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》
第一百二十条因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
第一百二十一条当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原告不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。