安徽省芜湖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖02民终292号
上诉人(原审被告)：韦忠明，男，1975年4月23日出生，汉族，住安徽省芜湖市鸠江区。
被上诉人（原审原告）：芜湖市鸠江区湾里街道办事处金湾社区居民委员会，住所地安徽省芜湖市金湾锦苑小区社区服务中心。
负责人：晋启虎，主任。
上诉人韦忠明因与被上诉人芜湖市鸠江区湾里街道办事处金湾社区居民委员会（简称金湾社区居委会）土地租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市鸠江区人民法院（2016）皖0207民初1388号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月17日立案后，依法组成合议庭，因当事人没有提交新证据，故对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
韦忠明上诉请求：一、确认双方当事人于2001年12月27日签订的《租用土地使用权协议》有效，撤销一审判决；二、本案诉讼费用由金湾社区居委会承担。事实和理由：一、双方当事人于2001年12月27日签订的《租用土地使用权协议》并未违反法律、行政法规效力性强制性规定，协议合法有效。《中华人民共和国城镇国有土地使用�出让和转让暂行条例》第四十四条及第四十六条的规定并没有规定合同无效，也没有一律禁止划拨土地使用权出租。且双方签订的《租用土地使用权协议》是在当时政府鼓励招商、发展经济条件下签订，比较当时征地拆迁标准，韦忠明支付的土地使用权租金较高，双方当事人签订的《租用土地使用权协议》并没有损害国家利益、社会公共利益和第三人的重大利益，由此可见《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定是管理性强制性规定。因此双方当事人于2001年12月27日签订的《租用土地使用权协议》合法有效。二、一审认定韦忠明存在过错是错误的。2001年金湾社区居委会规划建设桥楼工业园，招商引资，订立《租用土地使用权协议》时，由专业从事法律工作的鸠江区湾里镇司法所签证。韦忠明作为一名普通村民，不知道也不应知�金湾社区居委会未按照法律、行政法规规定履行审批手续就与韦忠明签订《租用土地使用权协议》，过错完全在金湾社区居委会。三、芜湖市鑫泰房地产估价有限公司2017年9月22日出具的（2016）皖02评字第899号房地产估价报告的评估方法不正确、未能全面评估韦忠明的财产价值，而政府制定的拆迁补偿标准基本能客观反应出韦忠明在桥楼工业园内财产价值，应当按照该标准评估韦忠明在桥楼工业园内的财产价值。四、一审判决金湾社区居委会赔偿韦忠明损失的计算方法错误。韦忠明的建筑物是合法建造的，即使按照芜湖市鑫泰房地产估价有限公司评估价601000元计算，一审判决金湾社区居委会仅用480800元就取得了韦忠明价值601000元的建筑物所有权，金湾社区居委会由于其过错不但没有任何损失，反而获利120200元。
金湾社区居委会未�书面答辩。
金湾社区居委会向一审法院起诉请求：判决确认双方签订的土地使用权租赁协议无效，并判令韦忠明返还金湾社区居委会租用的1亩土地，同时承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2001年12月27日，韦忠明以众锐有限公司名义与芜湖市鸠江区湾里镇金湾村村民委员会签订《租用土地使用权协议》一份，约定众锐有限公司租用该村桥楼工业园1亩土地建造厂房用于生产，租金按每亩2万元计算，于签订协议时一次性付清，土地使用权归承租方长期使用。如国家政策性征用，10年以后租金不退还，不加收，10年内征用，土地租金按每年每亩2千元计算，退还余额租金等。协议签订后，双方按约履行，韦忠明在承租的1亩土地上建造了建筑物，并使用至今。
一�法院另查明，涉案土地系工业用国有划拨土地，芜湖市鸠江区湾里镇金湾村村民委员会系该宗地块土地使用权人，于2001年8月2日取得国有土地使用证。2003年11月，因政策调整，撤销芜湖市鸠江区湾里镇金湾村村民委员会设立金湾社区居委会。2015年底，芜湖市纪委巡视组责令芜湖市鸠江区湾里街道对村级集体资产管理中存在的问题进行整改，涉案土地租赁问题是巡视中提出需整改的问题之一。
本案审理期间，法院根据金湾社区居委会申请，依法委托芜湖市鑫泰房地产估价有限公司对涉案土地上韦忠明建设的建筑物进行价值评估。该公司2017年12月8日向法院出具了（2016）皖02评字第899号评估报告，评估意见为估价对象可能实现的市场价值为601000元，估价方法采用成本法。
金湾社区居委会向法院提交书面意见，表示愿意接收涉案土地上的建筑物。
一审法院认为，一、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定，划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况以外，不得转让、出租、抵押。第四十五条规定，符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：1、土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；2、领有国有土地使用证；3、具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；4、依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。本案所涉土地系工业用国有划拨土地，金湾社区居委会作为划拨土地的使用权人只能依据土地使用权划拨批准文件的规定使用土地，无权在未经相关土地管理部门批准的情况下将土地对外出租，故双方当事人签订的《租用土地使用权协议》因违反国家行政法规的禁止性规定，属无效协议。双方签订《租用土地使用权协议》时，有当时的芜湖市鸠江区湾里镇司法所作为签证方鉴证，韦忠明作为村民对金湾社区居委会及司法所的信任具有合理性，其基于合理信任与金湾社区居委会签订协议的行为显然过错较小，金湾社区居委会应对该无效协议的签订承担主要过错责任。故酌定金湾社区居委会与韦忠明承担过错的比例为8：2。
二、无效协议自始无效，金湾社区居委会诉请确认该协议无效，并判令韦忠明返还占用的1亩土地，合法、有据，应予支持。韦忠明在涉案土地上建设了建筑物，其返�土地必然涉及对建筑物的处分。虽然韦忠明建设建筑物时没有办理相关报批手续，但对建筑物合法性的认定不是人民法院民事审判的范围。根据物尽其用的原则，金湾社区居委会在要求韦忠明返还土地时对地上建筑物应一并接收，对此该居委会也书面表示认可。涉案土地上建筑物经评估可能实现的市场价值为601000元，金湾社区居委会在接受该建筑物后应按过错程度给予韦忠明赔偿480800元（601000元×80%），其余部分损失应由韦忠明自行承担。本案并非拆迁补偿纠纷，韦忠明关于应按拆迁补偿标准对案涉建筑物价值予以评估的意见没有法律依据，应不予支持。综上，一审法院判决：一、金湾社区居委会与韦忠明签订的《租用土地使用权协议》无效；二、韦忠明于判决生效之日起十日内返还金湾社区居委会基于《租用土地使用权协议》占用的1亩土地，并将该土地上建设的全部建筑物移交给金湾社区居委会。三、金湾社区居委会在收到韦忠明移交的建筑物后立即赔偿韦忠明经济损失480800元。案件受理费80元，由金湾社区居委会承担64元，韦忠明承担16元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，一、案涉土地系工业用国有划拨土地，金湾社区居委会作为该土地的使用权人在未经相关土地管理部门批准的情况下将土地对外出租，违反了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、四十五条的规定，导致双方当事人签订的《租用土地使用权协议》归于无效。至于韦忠明上诉称以上规定属于管理性强制性规定，缺乏相关法律依据，本院不予采纳。二、因韦忠明在案涉土地上建设建筑物时没有依法办�相关报批手续，其自身亦存在一定过错，故一审法院根据双方过错程度，酌定其自行承担20%责任并无不当。三、韦忠明上诉称芜湖市鑫泰房地产估价有限公司出具的（2016）皖02评字第899号房地产估价报告的评估方法不正确，应按政府制定的拆迁补偿标准对案涉建筑物价值进行评估。因本案并非拆迁补偿纠纷，故韦忠明的该项主张缺乏相关法律依据，本院不予支持。一审法院结合该估价报告的结论及双方的过错比例，确定金湾社区居委会赔偿韦忠明经济损失480800元，并无不当。综上所述，韦忠明的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人韦忠明负担。
本判决为终审判决。
审判长 沈 武
审判员 吴丽群
审判员 汪 智
二〇一八年四月二十五日
书记员 宋喜萍
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。