福建省漳州市芗城区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0602民初462号原告(案外人)：林秀玉，女，1975年6月10日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区，委托诉讼代理人：杨文华，福建扬都律师事务所律师。被告（申请执行人）：漳州市宏原典当有限责任公司，住所地漳州市芗城区华港翠园楼9号店面，统一社会信用代码。法定代表人：施燎原，职务总经理。委托诉讼代理人：ＸＸＸ，男，1970年7月20日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区，系被告漳州市宏原典当有限责任公司法务。原告林秀玉与被告漳州市宏原典当有限责任公司案外人执行异议之诉一案。本院于2017年1月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林秀玉的委托诉讼代理人杨文华、被告漳州市宏原典当有限责任公司的法定代表人施燎原及委托诉讼代理人ＸＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林秀玉向本院提出诉讼请求：1、请求撤销（2015）芗执字第1972号执行裁定书，判决立即停止对原告承租的地址在漳州市芗城区怡景花园8幢XXX室房产的强制执行，并解除查封；2、判决撤销除去对地址在漳州市芗城区怡景花园8幢XXX室房产的租赁关系后进行评估拍卖的决定或通知；3、判决确认原告与刘小宾签订的关于上述房产的房屋租赁合同合法有效；4、本案受理费用由被告分担。事实和理由：原告与刘小宾于2007年4月25日签订《房屋租赁合同》，约定由原告承租刘小宾拥有的位于漳州市芗城区建元路怡景花园8栋XXX室的房产，租赁期为20年，自2007年5月1日起至2027年4月30日止，年租金为人民币15000元，租金总额为300000元。合同签订后，刘小宾即向原告交付了该房产，原告一直使用至今，且原告累计也已经向刘小宾支付全部租金人民币300000元，原告享有该房的承租使用权。后据悉刘小宾因与被告漳州市宏原典当有限责任公司存在债权债务纠纷，被告向贵院申请执行，贵院作出（2015）芗执字第1972号执行裁定书，并将上述房产予以查封。原告向贵院提出执行异议申请，请求贵院撤销（2015）芗执字第1972号执行裁定书，解除上述房产的查封，撤销除去上述房产租赁关系后进行评估拍卖的决定或通知等。但贵院驳回原告的相关异议请求。原告认为，原告对上述房产的承租权属于物权，租赁合同至今尚未履行完毕，且租赁关系发生早于被告对刘小宾的债权产生时间和申请执行的时间之前。根据“买卖不破租赁”的原则及《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”；《民通意见》119条规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效”。根据《物权法》有关规定，以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，即使贵院须要对该房采取执行措施，也应保护原告的租赁使用权，决定除去租赁关系后进行评估拍卖与法律规定不符。综上，原告与刘小宾签订的《房屋租赁合同》合法有效，原告的承租权应予以保护，为维护原告合法权益，特起诉，敬请公正判决。被告漳州市宏原典当有限责任公司辩称：原告主张的租赁关系不存在，请求法庭驳回原告诉求。理由是本案涉及的是物权，根据相关的法律规定，不动产物权的所有权状况以登记为准，且根据（2016）闽0602执异141号裁定书确认的事实，案外人与原告不存在真实的租赁关系。林秀玉围绕诉讼请求依法提交了如下证据：《房屋租赁合同》、收条、（2015）执芗执字第1972号执行裁定书、通知书、（2016）闽0602执异141号执行裁定书及其送达回执、水费缴纳表、电费缴纳银行账单、网上购物记录。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院在归纳争议焦点中再予以分析、认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年6月11日，漳州市宏原典当有限责任公司与刘小宾签订一份《房地产抵押典当借款合同》，该合同记载：刘小宾将址于漳州市芗城区怡景花园8幢XXX号、7××号的房产（房产证号：漳房权证芗字第××号）抵押典当给漳州市宏原典当有限责任公司；典当期限届满后5天内，刘小宾既不赎当、也不续当，漳州市宏原典当有限责任公司有权依法处置当物。合同签订后，双方到房管部门办理了抵押物登记手续。2013年7月17日，刘小宾将其址于漳州市芗城区怡景花园8幢XXX号、7××号的房产抵押典当给漳州市宏原典当有限责任公司，向漳州市宏原典当有限责任公司典当借款56万元，典当期限为2013年7月17日至2013年8月15日，月综合费按2%收取，且双方同意按2010年6月11日《房地产抵押典当借款合同》履行。漳州市宏原典当有限责任公司依约给付刘小宾借款56万元。典当期限届满，刘小宾未偿还漳州市宏原典当有限责任公司借款56万元和从2013年8月15日起的综合费，故在2015年1月12日，漳州市宏原典当有限责任公司作为原告将刘小宾作为被告起诉至本院，案号为（2015）芗民初字第751号；2015年5月19日，本院作出判决，判决“一、被告刘小宾应于本判决发生法律效力后十日内偿还原告漳州市宏原典当有限责任公司借款56万元，并2013年8月15日起至还款之日止按中国人民银行同期贷款基准利率四倍计付利息。二、被告刘小宾未清偿本案债务时，原告有权申请对址于漳州市芗城区怡景花园8幢XXX号、7××号拍卖、变卖，并对所得价款享有优先受偿权。”该（2015）芗民初字第751号民事判决书生效后，刘小宾未履行，漳州市宏原典当有限责任公司于2015年10月21日向本院申请执行，执行案号为（2015）芗执字第1972号。刘小宾所有的漳州市××区××、××房产因（2011）芗民初字第1473号原告厦门海关机关服务中心与被告刘小宾房屋租赁合同纠纷一案于2011年3月17日被本院查封；后又因（2013）芗执字第（506）号申请执行人蔡雪贞与被执行人刘小宾债权一案于2013年3月14日被本院查封，查封期限二年；后又因（2013）芗执字第1525号申请执行人蔡智发与被执行人刘小宾借款合同纠纷一案于2013年8月20日被本院轮候查封，查封期限二年。在（2015）芗执字第1972号申请执行人漳州市宏原典当有限责任公司与被执行人刘小宾债权一案的执行过程中，本院于2015年10月26日作出(2015)芗执字第1972号执行裁定书，裁定“……三、查封、扣押被执行人刘小宾应当履行义务部分的财产，限被执行人自财产被查封、扣押之日起三日内履行生效法律文书所确定的全部还款义务，逾期予以拍卖或变卖”。为依法公开处置需要，本院于2016年11月18日张贴强制搬迁公告，责令被执行人刘小宾及现房屋使用人在2016年12月1日前迁出漳州市××区××、××房屋。本院还于2016年11月18日向案外人林秀玉发出通知书，通知书内容为“本院受理申请执行人漳州市宏原典当有限公司与被执行人刘小宾典当纠纷执行一案，将对被执行人刘小宾址于漳州市芗城区怡景花园8幢XXX、7××号房产（房产证号：漳房权证芗字第××号）进行依法处置。本案执行过程中，你向本院提交与被执行人刘小宾于2007年4月25日签订的房屋租赁合同。本院于2016年11月18日向漳州市房产交易中心调取上述房屋登记申请表，被执行人刘小宾于2010年6月11日与申请执行人漳州市宏原典当有限公司共同制定上述申请表时，表示该房屋尚未出租。现根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，本院将除去租赁关系后进行评估拍卖，你与被执行人刘小宾由此产生的租赁关系可以通过诉讼另行解决，限你在2016年12月1日后搬离。逾期不履行的，本院将依法强制执行，因此产生的一切后果由你负责。”。2016年11月30日，本案原告（案外人）林秀玉向本院提出书面异议，主张：2007年4月25日林秀玉与被执行人刘小宾签订承租芗城区××、××房屋的《房屋租赁合同》，租期20年，已取得合法的租赁权且支付全部租金300000元。合同签订后，刘小宾交付该房产给其使用至今。1、请求贵院撤销除去对芗城区怡景花园8幢XXX、7××号房产的租赁关系后进行评估拍卖的决定或通知；2、请求贵院撤销（2015）芗执字第1972号执行裁定书；3、请求贵院解除对芗城区××、××房产的查封等强制执行措施。有房屋租赁合同、刘小宾于2007年4月25日出具收到租金叁拾万元的收条为证。本院对原告林秀玉的执行异议予以立案审查。经审查认为：本院在执行申请执行人漳州市宏原典当有限责任公司与被执行人刘小宾典当纠纷过程中，于2016年11月18日向漳州市房产交易中心调取房屋抵押登记申请表，被执行人刘小宾于2010年6月11日与申请执行人漳州市宏源典当有限责任公司共同制定房屋抵押登记申请表时，表示该房屋尚未出租。本案查封、拍卖被执行人址在芗城区××、××房产，并无不当。案外人林秀玉请求撤销除去对芗城区怡景花园8幢XXX、7××号房产的租赁关系后进行评估拍卖的决定或通知；撤销（2015）芗执字第1972号执行裁定书；解除对芗城区××、××房产的查封等强制执行措施。理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，本院于2016年12月14日作出（2016）闽0602执异141号执行裁定书，裁定驳回案外人林秀玉的执行异议。林秀玉不服该裁定，在法定期限内向本院提起诉讼而引发本案讼争。本案双方当事人对如下证据和事实有争议，对此，本院分析、认定如下：一、《房屋租赁合同》及收条能否作为本案定案依据问题林秀玉主张其与刘小宾于2007年4月25日签订一份《房屋租赁合同》，承租本案讼争房屋，租赁期限20年，自2007年5月1日起至2027年4月30日止，年租金15000元，租金总额为300000元；林秀玉还主张其于签订合同当日以现金方式支付了20年租期的租金300000元，刘小宾也出具了相应的收条。漳州市宏原典当有限责任公司对《房屋租赁合同》及收条的真实性提出异议，认为该《房屋租赁合同》与（2016）闽0602执异141号裁定书里认定的房管部门登记的内容不一致，另对收条的真实性也有异议，20年的租金一次性现金付掉，不合常理。本院认为，本院在执行过程中于2016年11月18日向漳州市房产交易中心调取了讼争房屋办理抵押手续时的登记申请表，被执行人刘小宾在2010年6月11日与申请执行人漳州市宏原典当有限公司共同制定上述申请表时，明确表示该房屋尚未出租。另该《房屋租赁合同》中约定租期为20年，年租金15000元等内容也明显违背常理，虽林秀玉以“租金便宜，才一次性租了20年，且以现金一次性付清20年租金300000元”作为解释，但是该解释并不充分，又无其他证据予以佐证。另在该《房屋租赁合同》中除了“刘小宾”及身份证号、“林秀玉”及身份证号为手写以外，其余内容均为打印，特别是关键部位之一的落款时间也有违于常理的采用打印方式，因本案被执行人刘小宾在诉讼中即去向不明，无法通过鉴定程序解决该签名是否为被执行人刘小宾所签以及查清该合同系何时形成的时间问题。对于林秀玉出示的“收条”，该“收条”载明的内容为“兹收到林秀玉租金.现金人民币叁拾万元整”，合同签订后林秀玉即支付20年租期的全部租金300000元本就已经违背常理了，更何况据该“收条”的记载，该300000元的支付方式为“现金”支付更是违背常理，对此林秀玉也未有合理解释或进一步提供其他证据证明其主张。综上，林秀玉还尚未完成结果意义上的举证责任，仅凭《房屋租赁合同》及收条不能作为本案定案依据。二、林秀玉主张其在2007年4月25日后已实际占有且使用该讼争房屋能否成立的问题林秀玉主张其在2007年4月25日后已实际占有且使用该讼争房屋。漳州市宏原典当有限责任公司认为林秀玉与刘小宾之间不存在真实的租赁关系，之前漳州市宏原典当有限责任公司派人去看讼争房屋时，是刘小宾居住在讼争房屋，未发现林秀玉在该房屋居住。本院认为，该讼争房屋于2010年6月11日即办理了抵押物登记手续，且从2011年3月17日起就因刘小宾涉及多个诉讼和执行案件被本院连续查封。现林秀玉提供的“电费缴纳银行账单”最早的缴费时间是2014年的3月份，提供的“水费缴纳表”体现的最早缴费时间是2016年的1月份，提供的“网上购物记录”体现的最早时间是在2016年的5月份，均未能证明林秀玉主张的其在2007年4月25日后已实际占有且使用该讼争房屋，本院对于林秀玉的该主张因其依据不足不予采纳。综上所述，本院认为，讼争房产设定抵押之事实，已为生效民事判决书所认定。漳州市宏原典当有限责任公司依据该份生效民事判决要求将抵押财产予以拍卖、变卖，并从所得价款中优先受偿于法有据。林秀玉以涉案房产在设定抵押前，其已与刘小宾签订《房屋租赁合同》且租赁期限未满，主张拍卖不破租赁，因其所提供的证据材料不足于证实其所主张的上述事实，待证事实还处于真伪不明状，应由负有举证证明责任的林秀玉承担不利的后果，故对林秀玉的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款规定，判决如下：驳回原告林秀玉的诉讼请求。本案受理费5800元，由原告林秀玉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。审 判 长  陈立达人民陪审员  洪添福人民陪审员  韩少荣二〇一七年九月三十日书 记 员  杨苗芬附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足于证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。