广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终19656号上诉人（原审原告）：高丹,身份证住址广州市天河区。委托诉讼代理人:罗柳华、耿洁媛，均系广东元道律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张瑞祥,身份证住址广州市海珠区。被上诉人(原审被告)：张美玲,身份证住址广州市番禺区。委托诉讼代理人：陈龙杰、林立佳，均系上海瀛泰（广州）律师事务所律师。上诉人高丹因与被上诉人张瑞祥、张美玲房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2017）粤0113民初2208号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人高丹及其诉讼代理人罗柳华、耿洁媛，被上诉人张瑞祥及其与张美玲的诉讼代理人林立佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高丹上诉请求：1.撤销一审判决；2.张瑞祥、张美玲依照2016年12月18日签订的《广州市存量房买卖合同》约定，履行房屋过户及交付义务，并向高丹支付违约金人民币117000元；3.张瑞祥、张美玲承担本案一审和二审的全部诉讼费用。事实和理由：张瑞祥、张美玲违反诚信原则，因房价上涨，为获取更多利益蒙骗高丹，致使高丹在受到欺诈的情况下作出违背自己真实意愿的意思表示，侵犯高丹的合法权益。一审法院对此事实未予以查明，而仅以双方已经达成解除合同的合意，片面认定解除合同是双方真实的意思表示，判决双方解除合同和被高丹退还双倍定金的行为有效，属于认定事实不清。高丹与张瑞祥、张美玲在《广州市存量房买卖合同》作出第十六条第4.6款约定的理由是张瑞祥、张美玲在签订合同时向高丹告知，其小孩还有一年就初中毕业，因此需要保留学位资格，故此双方才约定张瑞祥、张美玲可以将学位资格保留至一年半后，才退还给高丹，由此证明，张瑞祥、张美玲在卖房时并没有保留三年学位供小孩上学的需求且签订合同时也并未提出必须业主才能保留学位资格，故张瑞祥、张美玲在向高丹提出解除合同时所述需要三年学位并且需要业主才能保留的理由，与其签订合同时向张瑞祥、张美玲告知的真实情况不符。此外，经过高丹多方了解，张瑞祥、张美玲拒绝履行合同的真实原因是由于自2016年底开始，房价涨势迅猛，因此张瑞祥、张美玲发现延迟卖房有利可图，为获取更大的利益，才主动返还双倍定金达到与张瑞祥、张美玲解除合同的目的。一审法院在审理本案时无视张瑞祥、张美玲解除合同的背景及真实意图，片面认定解除合同是双方真实意思表示，属事实认定不清。2.一审法院仅凭双方不完整的微信聊天记录即认定高丹未对解除合同及返还双倍定金的违约赔偿方式提出异议，属于事实认定不清。虽然高丹不知张瑞祥、张美玲的真实意图，但对于解除合同需要进行协商一事，已多次向张瑞祥、张美玲提及并试图约定时间。根据双方微信聊天记录，高丹与张瑞祥、张美玲原定于周日两点左右进行面谈协商合同解除事宜，后由于高丹家中有事，推迟到三点，此后又由于高丹提出张瑞祥、张美玲与中介未能协商好中介费事宜将会面取消，因此双方并未就解除合同以及由此产生的违约责任进行协商一致。2017年3月13日，双方的聊天记录显示，高丹收到款项后，曾向张瑞祥、张美玲提出违约金不符合合同约定的异议，并告知自己将会通过法律途径解决，由此可见高丹并未通过实际行动认可张瑞祥、张美玲以返还双倍定金的方式承担违约责任，双方对于合同解除及违约赔偿方式始终未能达成一致。3.张瑞祥、张美玲编造解除合同的借口，骗得高丹作出违背自己真实意思的行为后，在未与高丹协商解除合同事宜的情况下，即主动将双倍定金汇入高丹账户，并以高丹已经同意返还双倍定金的违约赔偿方式为由，将自己的违约成本大大降低。张瑞祥、张美玲的行为违反了诚信原则，不仅侵害了高丹的合法权益，也破坏了房地产交易市场的正常秩序，高丹要求张瑞祥、张美玲在继续履行会同义务的前提下，依照双方合同约定，按照房产成交价的10%承担违约责任。张瑞祥、张美玲二审答辩称：一、张瑞祥、张美玲并不存在高丹所称的欺诈行为。二、高丹已通过再次确认同意解除合同，向张瑞祥、张美玲提供划款账户并确认收款，最终确认了双方解除合同。三、高丹在履行合同中存在违约行为。四、关于合同中约定的违约金，合同中约定了按成交价10%计算违约金，该条款为格式条款，双方在买卖合同中第十六条其他约定第四点中第三点对双方违约责任另作了约定为“如甲方违约，须向乙方支付定金2倍，如乙方违约，甲方不退回定金”，说明双方已合意将违约责任定为定金条款，而不再适用原条款中违约责任的约定。综上，本案中张瑞祥、张美玲并不存在任何对高丹的欺诈及违约行为，无论从双方对合同的合意解除，或是高丹单方解除合同的权利，涉案合同已解除。高丹在合同解除后再行提出异议并提出诉讼，无理无据。高丹向一审法院提出诉讼请求：1.张瑞祥、张美玲按双方于2016年12月18日签订的《广州市区存量房买卖合同》约定履行卖房合同义务并向高丹支付违约金11.7万元；2.本案诉讼费由张瑞祥、张美玲承担。一审庭审中，高丹明确第1项诉讼请求要求张瑞祥、张美玲履行的合同义务为房屋过户及交付义务。一审法院查明事实：涉讼房产位于广州市番禺区x镇x村x街x街x号x楼，建筑面积80.6㎡，权属人登记为张瑞祥、张美玲共同共有。2016年12月18日，张瑞祥、张美玲（甲方）与高丹（乙方）签订《广州市存量房买卖合同》，约定：涉案房产甲方将涉案出售给乙方；涉案房产按整套出售并计价，房价总额为1170000元，乙方于2016年12月18日向甲方支付定金30000元，首期楼款（不含定金）330000元，乙方于递件成功当天支付；乙方应于2016年12月18日前根据按揭银行的要求签订本次交易购房贷款申请的相关文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，甲方必须根据银行要求配合签署相关文件并提供贷款所需资料；楼价余款在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入甲方在该贷款银行指定开设的账户内；涉案房产交楼时间为成功递件当天；甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%；其他约定备注，如甲方违约，须向乙方支付定金2倍，如乙方违约，甲方不退回定金；等等。2016年12月18日，高丹向张瑞祥、张美玲支付定金30000元。根据双方微信聊天记录显示，2017年2月22日，张瑞祥告知高丹“不好意思要跟你说一下，我这边房子暂时不出售了，小孩还要继续上三年学呢！中介应该跟您说了吧？啥时候有空我们写个协议什么的，我赔付你定金顺便把定金一并打回给你”，高丹“没关系，学位可以继续给你小孩用3年”……张瑞祥“跟学位没关系，呵呵，主要是要业主身份，我暂时不会再找了，等小孩毕业再考虑了”，高丹“哦，那还是尊重您的想法”，“时间您定，我配合您”；2017年2月24日，高丹应张瑞祥要求告知个人账户信息；次日，高丹询问“您是先打款给我，我明天给收条还是现场去银行？”，双方确定了付款的时间和地点。2017年2月27日，张瑞祥通过工商银行向高丹转账60000元。高丹确认已收到该笔款项。一审庭审中，高丹确认未向银行申请按揭贷款，未支付首期楼款。高丹一审庭后补充提交网签合同，以证明涉案房产已办理了网签合同，该网签合同显示签约时间为2017年6月13日，双方当事人均未在网签合同上签名。张瑞祥、张美玲质证认为，该网签合同是高丹在本案庭审后委托中介方在网上签订的，双方并未签名，而涉案合同早已解除，因此该网签合同无效；另外，合同约定网签合同在签订买卖合同后五日内办理，但高丹因自身原因拖延办理网签合同。高丹认为张瑞祥、张美玲以小孩上学为由毁约，其作出了让步愿意协助对方解决小孩上学的问题，但后来发现对方解约的根本原因为年后房价飞涨而毁约，认为对方解除合同的理由不合理，给其造成了很大的损失，故请求合同应当继续履行。遂诉至法院。一审法院认为：张瑞祥、张美玲与高丹就涉案房屋签订的《广州市存量房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，无违反法律法规的规定，合法有效，对当事人均具有约束力。双方于2017年2月22日就合同解除一事予以沟通，并达成一致意见，张瑞祥、张美玲不再继续出售涉案房产给高丹，并向高丹双倍返还定金60000元。高丹向张瑞祥提供了转账账号，并于2017年2月27日收取张瑞祥、张美玲赔付的定金60000元。至此，双方已经协商解除涉案合同。同时，张瑞祥、张美玲向高丹双倍返还定金，承担了违约责任，而高丹也接受了合同解除的结果并接受了对方的违约金，则不管张瑞祥、张美玲是否有权单方提出解除合同，不管高丹是否在本案中存在违约行为，双方均已接受解除合同的事实，双方的权利义务因合同解除而终止。因此，高丹现要求继续履行合同并收取违约金，理据不足，一审法院不予支持。综上，一审法依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：驳回原告高丹的全部诉讼请求。本案受理费7665元，由原告高丹负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，高丹向本院提交证据一、现场咨询录音及整理；证据二、双方的微信往来记录；证据三、个人名下房地产查询证明；证据四、双方关于解除合同的全部微信记录；证据五、网上下载的广州招生通知；证据六、物业买卖合同及发票；证据七、贷款结清及涂消证明、借记卡账户历史明细清单等证据证明其主张。张瑞祥、张美玲质证意见如下：对证据一的三性均不予确认，证据一是未经当事人同意的录音，高丹录音具有非法性，在整个录音中高丹并没有向当事人表明正在录音，在整个录音中是高丹与自称黄姓人员的谈话，黄姓人员是一个身份不明的人。退一步说，如果黄姓人员是教育局的人员，其所陈述的也只是个人的说法，且张瑞祥、张美玲认为该证据与本案无关，录音也没有形成时间的记录。对证据二真实性、合法性予以确认，但对关联性不予确认，提出的时间是3月13日，在2月12日至22日期间，高丹已经连续确认解除合同，过后高丹再提出异议，相当于高丹反悔、又另行起诉，故张瑞祥、张美玲对该证据关联性不予确认。证据三、六、七仅仅是单方与第三人的行为，该行为与张瑞祥、张美玲购房款是两种不同的行为，完全没有关联性。从购房的日期看高丹2016年4月17日订立的合同，直到涂销抵押2017年9月4日，该时间与本案房产交易的时间有明显的跨度，故不具有关联性。对证据四的真实性、合法性予以确认，但不确认关联性，在双方沟通的期间，高丹也确认了解除合同的行为及结果，其是在确认之后提出的异议，从微信记录详细的陈述了该过程。证据五出具的日期是2017年2月27日，双方订立的合同是2016年12月，相差三个月的时间，政策有变化，工作通知的内容不能完整、直接的说明本案双方订立买卖合同时招生的情况，另强调张瑞祥、张美玲提出不再出售房屋，主要是保留业主身份，该点在2017年2月22日已经得到了高丹的确认。二审期间，高丹申请证人赖某出庭作证。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对高丹的上诉请求与张瑞祥、张美玲的答辩意见，分析如下：本案二审争议的焦点是张瑞祥、张美玲与高丹就涉案房屋签订的《广州市存量房买卖合同》是否合意解除及解除的条件。根据双方的微信聊天记录显示，2017年2月22日，张瑞祥发微信给高丹称“不好意思要跟你说一下，我这边房子暂时不出售了，小孩还要继续上三年学呢！中介应该跟您说了吧？啥时候有空我们写个协议什么的，我赔付你定金顺便把定金一并打回给你”，高丹回复“没关系，学位可以继续给你小孩用3年”……张瑞祥称“跟学位没关系，呵呵，主要是要业主身份，我暂时不会再找了，等小孩毕业再考虑了”，高丹回复“哦，那还是尊重您的想法”，“时间您定，我配合您”。2017年2月23日，张瑞祥通过微信“还有麻烦高小姐给个账户过来，我可以打款给你，谢谢。”高丹于2017年2月24日通过微信发给张瑞祥账号“62×××79，工行高新支行，高丹。”2017年2月27日，张瑞祥通过工商银行向高丹所提供账号内转款60000元，并通过微信告知高丹：“高小姐，款上午已汇，请查收。”高丹回复“,我明天去查一下。”从双方往来微信内容来看，高丹所称双方并未协定解除合同的条件，但在张瑞祥、张美玲提出双倍返还定金，要求高丹提供支付账号的情况下，高丹已通过微信将账号提供给了张瑞祥。在张瑞祥划款后，高丹又表示第二天去查询。高丹二审又辩称其第二天并未去查询直至2017年3月13日提出要求张瑞祥、张美玲赔付合同金额的10%违约金，但在张瑞祥、张美玲划款到账后，其在第二天未去查询并即刻提出异议，告知张瑞祥、张美玲不同意以双倍返还定金解除合同与常理并不相符。高丹二审申请证人证言不足以证明双方协商的过程，本院不予采信。综上，本案高丹确认已收到张瑞祥、张美玲双倍返还的定金。这些证据足以证明双方已经就解除房屋买卖合同达成了合意，并且张瑞祥、张美玲已通过银行转账方式向高丹支付了双倍定金，承担了相应的合同违约责任，高丹也确认收到了该款项即接受合同解除的事实。因此，一审法院认定张瑞祥、张美玲和高丹的房屋买卖合同已解除并无不当，本院予以维持。对高丹上诉要求张瑞祥、张美玲履行房屋过户及交付义务并支付违约金人民币117000元，本院均不予以支持。综上所述，一审查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。高丹上诉请求、理由均不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十四条、第三百二十三条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15330元，由高丹负担。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  张燕宁审判员  谭红玉二〇一七年十一月二十七日书记员  王心怡黄妙丽