浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙绍民终字第1322号
上诉人（原审被告）潘银娟。
委托代理人（特别授权代理）李飞英。
被上诉人（原审原告）上虞市城区水利工程管理所。
法定代表人金健。
委托代理人（特别授权代理）王鹏森。
上诉人潘银娟为与被上诉人上虞市城区水利工程管理所房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省上虞市人民法院（2013）绍虞民初字第897号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年10月30日立案受理后，依法组成由审判员金湘华担任审判长，代理审判员徐燕飞、王红良参加评议的合议庭，于2013年11月12日公开开庭进行了审理。上诉人潘银娟的委托代理人李飞英、被上诉人上虞市城区水利工程管理所的委托代理人王鹏森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理认定，经公开挂牌，被告潘银娟于2007年2月7日竞得上虞市城防一期建筑物-
画舫营业房承租经营权。2007年2月9日，原告上虞市城区水利工程管理所与被告签订房屋租赁合同一份，约定原告将座落于上虞市江东路（城防一期景观带内）房屋出租给被告开设茶室，房屋建筑面积为345平方米。合同约定：租赁期限为五年，自2007年5月1日起至2012年4月30日止；租赁期满，甲方（原告）有权收回该房屋，乙方（被告）应如期返还房屋，如乙方需继续承租该房屋的，则应于租赁期满前三个月向甲方提出续租书面申请，经甲方同意后重新签订租赁合同；房屋租金为第一年100740元，以后逐年比上年递增10%计；甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金20000元；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的15日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按0.8元／平方米／日向甲方支付该房屋占用期间的使用费；乙方应按原状返还房屋。此外，双方还对房屋使用维修、合同解除、违约责任等事项进行了约定。合同签订后，被告缴纳保证金20000元，租得上述房屋经营茶室至今。
经有关部门审批，原告于2013年3月27日发布招租公告，将上述房屋重新招租。被告于2013年3月18日向原告作出书面承诺，同意原告按正常程序进行招投标，如被告未中标且与中标者协商不成的，被告承诺在开标之日起二个月内清场并将房屋返还给原告。经公开招租，案外人陶波于2013年4月8日竞得涉案房屋的承租权，并于2013年4月15日与原告签订了房屋租赁合同。2013年4月17日，原告发通知给被告，要求被告于2013年6月7日前清场并返还房屋。因被告至今未返还房屋并按合同约定向原告支付相关费用，故成讼。
另根据合同约定，第五年房屋租金为147493.43元。2012年5月1日至2013年6月7日止按第五年租金标准计算的租金为162408元，其中被告已支付98328元，尚欠64080元。从2013年6月23日起至原告起诉日即2013年7月15日止按0.8元／平方米／日计算的房屋使用费为6072元。
原审法院审理认为，原、被告之间签订的城防一期画舫营业房房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容未违反法律、法规的禁止性规定，应认定为合法有效。2012年4月30日租赁期限届满后，被告继续使用租赁房屋且原告未提出异议，根据合同法第二百三十六条之规定，应认定原、被告之间签订的房屋租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同。原告于2013年4月17日发通知给被告，要求被告于2013年6月7日前清场并返还房屋，故可认定原、被告之间的房屋租赁合同至2013年6月7日到期并解除。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，故对原告要求被告腾空并返还租赁房屋的诉讼请求，理由正当，予以支持。关于合同约定的租赁期限届满后即自2012年5月1日至2013年6月7日止的房屋租金，应按原租赁合同约定的第五年的租金标准计算，共计162408元，扣除被告已支付的98328元，尚应支付给原告64080元。2013年6月7日以后，被告未返还租赁房屋，根据合同约定被告应支付给原告占用期间的房屋使用费，从2013年6月23日起计算。关于原告主张的被告欠缴水电费8718.20元的诉请，因原告未提供相关证据，水电费是否存在欠缴及具体金额均无法确定，故在本案中不作处理。综上，原告诉讼请求中的合理部分，予以支持。被告潘银娟经该院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法可作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：1、被告潘银娟应从上虞市江东路城防一期画坊营业房（建筑面积为345平方米）中腾空并将上述房屋返还给原告上虞市城区水利工程管理所，限被告潘银娟于本判决生效之日起十五日内履行；2、被告潘银娟应支付原告上虞市城区水利工程管理所自2012年5月1日起至2013年6月7日止的房屋租金162408元，扣除被告已支付的98328元，尚应支付64080元；3、被告潘银娟应支付原告上虞市城区水利工程管理所自2013年6月23日起至2013年7月15日止的房屋使用费为6072元；上述2、3两项合计70152元，扣除被告已缴纳的保证金20000元，尚应支付原告50152元，限被告潘银娟于本判决生效之日起十五日内履行。4、驳回原告上虞市城区水利工程管理所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1782元，减半收取891元，由原告上虞市城区水利工程管理所负担364元，由被告潘银娟负担527元。
上诉人潘银娟不服原审判决，提起上诉称：一、原审判决程序不当。原审法院向上诉人身份证地址寄送传票、副本，但上诉人常住地址早已变更超过十年，邮件系由原地址村民代签收，上诉人并未收到。被上诉人明确掌握有上诉人的实际地址和有效联系方式。但原审法院并未与上诉人取得联系。上诉人实际收到传票、副本系庭审次日，上诉人立即向承办法官说明情况，但承办法官仍以无正当理由不到庭缺席判决。二、原审判决事实不清、证据不足。上诉人所租赁的345平米房屋早已腾空，并与被上诉人协商交接。现用于摆放杂物的房屋系上诉人自建，与租赁合同标的无关。现双方就扩建部分房屋的回购或拆除问题尚在协商。不存在原审判决中所称的将建筑面积345平米营业房腾空、返还事宜。同时，即便原审法院认为上诉人存在逾期交付，依据双方签订的《房屋租赁合同》第七条第一款的约定，逾期费用为0.8元／平米／日，即8280元／月。被上诉人在2012年5月即向上诉人明确提出合同所涉标的房屋系国有资产，需按程序重新招标，双方合同于5月1日解除。原审法院对2012年5月1日至2013年6月7日双方系无固定期限租赁合同的认定不符合客观事实，亦不符合国有资产租赁的有关规定。请求二审法院在查清事实的基础上撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；本案上诉费用由被上诉人承担。
被上诉人上虞市城区水利工程管理所答辩称：一、针对上诉人的第一个上诉理由，被上诉人对相关情况不太清楚。二、针对上诉人的第二个上诉理由，因为上诉人曾出过承诺书，这个承诺书在一审时被上诉人已提交，上诉人承诺租赁期满，其自建房归被上诉人所有。三、认可原审法院对双方租赁合同期满后还存在无固定期限合同的认定。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
双方当事人在二审中均未提供新的证据。
本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人于2007年2月9日签订的城防一期画坊营业房的房屋租赁合同系双方真实意思的表示，内容又未违反法律、法规的禁止性规定，应属合法有效。2012年4月30日租赁期限届满后，上诉人继续使用租赁房屋并支付部分租金，被上诉人亦未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，应认定双方之间的原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同。被上诉人于2013年4月17日发通知给上诉人，要求上诉人于同年6月7日24时前清场并归还房屋，原审法院据此认定双方之间的房屋租赁合同至2013年6月7日到期并解除正确。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，但上诉人至今未返还租赁房屋，现被上诉人要求上诉人腾空、返还租赁房屋并支付剩余租金及房屋使用费，理由正当，本院予以支持。上诉人还提出原审法院送达程序错误之上诉理由，经审查，原审法院向上诉人的身份证地址送达诉讼文书符合法律规定，并无不当，故本院对上诉人的该项上诉理由不予采信。至于上诉人提出的自建房，不属于本案审理范围，本院不作处理。综上，上诉人的上诉请求理由不足，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1054元，由上诉人潘银娟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金湘华
代理审判员 徐燕飞
代理审判员 王红良
二〇一三年十二月九日
书 记 员 陈赛赛