江西省南昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0121民初1106号
原告：江西省翠林山庄有限公司。住所地：南昌县南昌翠林高尔夫度假酒店*号。
组织机构代码：75111543-1。
法定代表人：赵长龙，该公司董事长。
委托代理人：邓文超，该公司职员。
委托代理人：车良岐，该公司职员。
被告：吴强，男，1983年10月9日出生，汉族，住江西省南昌市进贤县。
第三人：金碧物业有限公司南昌分公司。住所地：江西省南昌市西湖区桃苑大街*号金源大厦*座*楼****室。
组织机构代码：69846603-9。
负责人：黎龙，该公司总经理。
委托代理人：祝国营，该公司员工。
原告江西省翠林山庄有限公司（以下简称翠林公司）诉被告吴强、第三人金碧物业有限公司南昌分公司（以下简称金碧公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年5月4日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告翠林公司委托代理人车良岐、第三人金碧公司委托代理人祝国营到庭参加诉讼。被告吴强经公告送达开庭传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告翠林公司诉称：2014年9月24日，原、被告签订了《南昌县商品房买卖合同》（合同编号：2014-018448），原告支付首期房款57667元，同日，被告与第三人签订《借款协议》（编号：499），协议约定原告向被告提供无息借款222000元，还款方式为2015年3月22日前归还111000元、2015年9月18月前归还111000元，用于被告购买原告开发建设的南昌恒大绿洲六期2栋2单元401号房。原、被告与交通银行股份有限公司江西省分行三方就剩余房款人民币650000元签署了《个人房产抵押贷款合同》，原告作为保证人对被告的借款承担阶段性连带责任保证，银行于2015年1月5日发放了该笔贷款，且第三人也如数向被告支付了借款。2016年1月开始至今，被告未按月偿还银行贷款，且截至起诉日止，被告也尚未归还第三人任何一笔借款，银行要求原告承担保证责任。2016年4月13日原告已向银行支付被告未还的贷款本金、利息、罚息、复利合计人民币655353.26元。根据原、被告签订的《南昌县商品房买卖合同》第七条及补充协议四第3条第（一）款第5项约定：买受人未按规定期限偿还贷款，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除本《南昌县商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。且根据被告与第三人签订的《借款协议》第二条约定，被告未按约定归还每期借款的，每逾期一天，被告须按每期未归还款项总额的千分之一向第三人支付违约金。请求判令：1、解除原、被告双方签订的合同编号为2014-018448的《南昌县商品房买卖合同》；2、被告已支付的购房款人民币57677元归原告所有，并向原告支付逾期付款违约金人民币6429元；3、判令被告承担原告代为支付的贷款利息、罚息、复利等费用损失共计人民币12459.48元；本案诉讼费用由被告承担。对第三人金碧公司所述的事实与实际一致，第三人的申请事项原告也予以认可。
被告吴强未答辩。
第三人金碧公司诉称：2014年9月24日，我公司与被告签订《借款协议》（编号：499），约定由我方向被告提供无息借款人民币222000元，用于被告向原告支付其认购的南昌恒大绿洲六期2栋2单元401号房的购房款，还款方式为2015年3月22日前归还111000元，2015年9月18日前归还111000元。此外，被告还向我公司及原告书面承诺：房屋的房产证办理起算日期为被告归还完《借款协议》所约定的所借款项之次日；如被告未按期归还借款的，原告有权以拍卖、出租等方式处置房屋。协议签订后，我公司如数支付了借款。但因被告拒绝履行商品房买卖合同，导致原告起诉至法院解除商品房买卖合同，同时被告也未能如期向我公司履行还款义务。我公司与被告订立的借款协议是基于原被告签订的商品房买卖合同，且借款合同明确约定借款目的系用于支付购房款。若商品房买卖合同被解除，则我公司借款的目的也不复存在，所借款项应当直接返还给我公司。此外，若商品房被原告收回，也会直接损害我公司的权益。为维护我方自身合法权益，特申请以第三人的身份参加诉讼，并请求判令：1、解除第三人与被告的借款协议（编号：499）；2、判令原告直接向第三人支付应由被告返还给第三人的全部借款222000元和暂计72150元违约金（暂时计算至2016年5月9日，要求计算至清偿之日止）。
经审理查明：2014年9月24日，被告吴强（买受人）与原告翠林公司（出卖人）签订合同编号为2014-018448号《南昌县商品房买卖合同》，约定：被告购买原告开发的南昌恒大绿洲六期2栋2单元401号房屋一套。付款方式及期限：买受人于2014年9月24日前支付首期房款279677元，余款650000元须在2014年9月24日前办理银行按揭，并同时交清所有办理银行按揭所需资料。合同第七条约定：买受人逾期付款的违约责任：（2）逾期超过180天后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。合同附件四的《合同补充协议》第三条第（一）款关于银行按揭付款方式的约定（仅适用于选择银行按揭方式者）第5项约定：在《房屋所有权证》、《房屋共有权证》及《房屋他项权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利，（1）有权单方解除本《南昌县商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还；同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。…。同日，被告吴强与第三人金碧公司签订编号为499号的《借款协议》，协议约定：1、被告向第三人借款222000元用于购买南昌恒大绿洲六期2栋2单元401号房；2、被告应于2015年3月22日、2015年9月18日前分别归还111000元、111000元。3、若被告未按期还款，则每逾期一天按每期未还款项总额的千分之一向第三人支付违约金。借款协议签订后，第三人按约将人民币222000元支付至原告的指定账户。2015年1月4日，原告与被告吴强及案外人交通银行股份有限公司江西省分行（以下简称为交通银行）办理了650000元的30年贷款期限的按揭贷款手续，即签订了《个人房产抵押贷款合同》，原告作为保证人对被告的650000元贷款提供阶段性连带保证担保。该笔贷款交通银行已于2015年1月5日发放。自2016年1月起至2016年4月，被告吴强连续4期未按约偿还银行贷款。同年4月13日，交通银行直接扣划原告账户内655353.26元（其中本金642893.78元，利息、罚息、复利等共计12459.48元）用于结清被告吴强所欠款项。
以上事实有原告提供的《南昌县商品房买卖合同》、《个人房产抵押贷款合同》、《关于承担连带保证责任的证明》、《交通银行特种转账传票》两张、还款明细，第三人提供的《借款协议》、工商银行进账单、财务记账凭证等证据予以证实。
本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，原、被告双方签订的《南昌县商品房买卖合同》第七条已约定被告逾期付款的违约责任，而附件四的《合同补充协议》第三条第（一）款第5项再次约定被告未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致原告承担了保证责任的，原告有权解除合同，收回房屋，且被告所交的全部款项不予退还。合同附件四的《合同补充协议》系格式条款。该格式条款中关于“买受人所交的全部款项不予退还”的条款约定，加重了被告应承担的责任，排除了被告要求返还所交首付购房款的权利，应属无效。虽然合同附件四中加重被告承担责任的条款无效，但原、被告签订的编号为2014-018448号《南昌县商品房买卖合同》及《合同补充协议》的其他条款，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。本案中，被告按本合同约定办理了购房款650000元的银行按揭贷款，但被告未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致原告承担了655353.26元的保证责任。因此，被告的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。被告吴强逾期支付房款已超过180天，故原告主张解除编号为2014-018448号的《南昌县商品房买卖合同》，理由正当，于法有据，本院予以支持。关于原告请求被告支付逾期付款违约金人民币6429元的诉讼请求，本院认为，双方对逾期付款违约责任有约定的，应从其约定。根据合同约定，“出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1％向出卖人支付违约金”，被告逾期尚未支付的房款总额为人民币642893.78元，故应按该数额的1%计算违约金，违约金应为6429元。被告的违约行为，致使原告代偿被告贷款利息、罚息、复利共计12459.48元，故原告要求被告赔偿损失费用计人民币12459.48元，理由正当，于法有据，本院予以支持。因原、被告约定的附件四中加重被告承担责任的条款无效，故原告主张被告已支付的购房款57677元归原告所有，本院不予支持。被告以实际行动表明不履行还款义务，第三人据此主张解除编号为499号《借款协议》，本院予以支持。第三人直接向原告主张归还222000元借款以及违约金（暂计算至2016年5月9日，要求计算至实际返还日），本院认为，原被告之间的购房合同以及被告与第三人之间的借款合同已被解除，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求予以返还，因此一方面被告可要求原告返还购房首付款（即279677元），另一方面第三人可要求被告返还借款，本案中被告怠于行使债权，第三人据此可以自己名义代为行使被告的债权，故本院对第三人请求原告直接向其支付借款本金的诉讼请求予以支持。关于第三人主张按未归还借款总额的千分之一计算违约金的诉讼请求，本院认为，虽然双方对于违约金计算在借款协议中已有约定，但该违约金计算标准明显偏高，且该违约金实为借款利息，依照我国对民间借贷利率的限制性规定应当予以适当降低，宜以年息24%的标准计算，原告以应返还给被告的款项为限向第三人支付。被告吴强经公告送达开庭传票传唤无正当理由拒不到庭，并不作相应答辩和举证，属怠于行使诉讼权利，对此，应承担相应的法律后果。为此，根据《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第七十三条、第九十三条第二款、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告江西省翠林山庄有限公司与被告吴强于2014年9月24日签订的编号为2014-018448号《南昌县商品房买卖合同》；
二、被告吴强应在本判决生效之日起十日内支付原告江西省翠林山庄有限公司逾期付款642893.78元的违约金计人民币6429元；
三、被告吴强应在本判决生效之日起十日内赔偿原告江西省翠林山庄有限公司代为清偿被告贷款利息、罚息、复利共计12459.48元；
四、解除被告吴强与第三人金碧物业有限公司南昌分公司于2014年9月24日签订的编号为499号《借款协议》；
五、原告江西省翠林山庄有限公司在本判决生效之日起十日内支付第三人金碧物业有限公司南昌分公司借款本金人民币222000元；
六、原告江西省翠林山庄有限公司在本判决生效之日起十日支付第三人金碧物业有限公司南昌分公司逾期归还欠款人民币111000元的违约金（自2015年3月22日起至欠款归还之日止，按年息24%计算）；
七、原告江西省翠林山庄有限公司在本判决生效之日起十日支付第三人金碧物业有限公司南昌分公司逾期归还钱款人民币111000元的违约金（自2015年9月18日起至欠款归还之日止，按年息24%计算）；
八、上述六至七项由原告江西省翠林山庄有限公司以人民币57677元为限向第三人金碧物业有限公司南昌分公司支付；
九、驳回原告江西省翠林山庄有限公司的其他过高的诉讼请求；
十、驳回第三人金碧物业有限公司南昌分公司的其他过高的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15953元、保全费786元、公告费600元，共计17339元，由被告吴强承担14483元，由第三人金碧物业有限公司南昌分公司承担2856元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。
审 判 长 朱 琳
人民陪审员 李 娟
人民陪审员 谢小青
二〇一六年十一月二十八日
书 记 员 刘文莉