江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣01民终1626号
上诉人（原审被告）：王晓平，女，1961年11月24日生，汉族，住江西省南昌市东湖区。
上诉人（原审被告）：陈江鸿，男，1960年4月5日生，汉族，住江西省南昌市东湖区。
上诉人（原审原告）：杭州卓盛物业管理有限公司，住所地：杭州市上城区庆春路11号10F座，机构代码：71253554-8。
法定代表人：许坚，该公司董事长。
委托代理人：廖志青，江西人民律师事务所律师。
委托代理人：王玲玲，江西人民律师事务所实习律师。
上诉人王晓平、陈江鸿因与上诉人杭州卓盛物业管理有限公司（以下简称卓盛物业）物业服务合同纠纷一案，不服南昌市东湖区人民法院（2016）赣0102民初987号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王晓平、陈江鸿，上诉人卓盛物业委托代理人廖志青、王玲玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，卓盛物业受南昌中大房地产有限公司委托自2010年1月至2014年12月期间为“中大青山湖花园”小区物业提供前期物业服务，王晓平、陈江鸿系“中大青山湖花园”21号楼2单元701室（建筑面积146.48m2、物业服务费1.30元/m2·月）房屋的业主。自2012年1月起，王晓平、陈江鸿以卓盛物业伙同开发商出售地下车库公用部位并影响其车位使用为由拒绝交纳物业费，自2012年1月至2014年12月期间，王晓平、陈江鸿共拖欠卓盛物业物业费6855.26元。2016年3月15日，卓盛物业向原审法院提起诉讼，要求王晓平、陈江鸿支付卓盛物业物业费及违约金。
原审法院认为，卓盛物业受开发商委托为其开发的“中大青山湖花园”小区物业提供前期物业服务，王晓平、陈江鸿作为“中大青山湖花园”小区业主，实际享受了卓盛物业提供的前期物业服务，所以，王晓平、陈江鸿依约应交纳物业费。鉴于卓盛物业在提供物业服务时有一定瑕疵，综合本案的实际情况，故酌定王晓平、陈江鸿按照应付物业费6855.26元的75%即5141.44元支付物业费。对卓盛物业请求王晓平、陈江鸿支付违约金的诉讼请求，予以驳回。王晓平、陈江鸿抗辩卓盛物业不属于房屋买卖合同中开发商明示的前期物业公司，卓盛物业与王晓平、陈江鸿之间没有合同关系，卓盛物业无权要求王晓平、陈江鸿交纳物业费，因王晓平、陈江鸿的抗辩不符合最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，不予采信。对于开发商违反房屋买卖合同约定的行为，王晓平、陈江鸿可以另案向开发商主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十一条、第一百二十条、《物业管理条例》第七条第（五）项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决一、被告王晓平、陈江鸿在本判决生效之日起十日内支付原告杭州卓盛物业管理有限公司2012年1月至2014年12月期间的物业费5141.44元；二、驳回原告杭州卓盛物业管理有限公司的诉讼请求。原告杭州卓盛物业管理有限公司预交案件受理费50元，由被告王晓平、陈江鸿承担。
宣判后，王晓平、陈江鸿和卓盛物业不服原审判决，提起上诉。王晓平、陈江鸿上诉请求二审法院依法撤销原审判决第一项，改判驳回被上诉人卓盛物业的一审诉讼请求；本案一审、二审诉讼费用由被上诉人卓盛物业承担。卓盛物业上诉请求二审法院依法撤销原审判决第一项，改判被上诉人王晓平、陈江鸿支付物业费6849.62元，即比一审判决增加1713.82元；撤销原审判决第二项，改判被上诉人王晓平、陈江鸿承担违约金2979.58元；被上诉人王晓平、陈江鸿承担本案诉讼费用。
上诉人王晓平、陈江鸿上诉并辩称，原审法院认定事实实不清，适用法律不当，有证不认。原审法院依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条判定上诉人违约，存在明显法律适用错误。南昌中大房地产有限公司与卓盛物业签订的前期物业服务合同违法无效，不应予以支持。本案中建设单位（开发商）与深圳卓越物业签有前期物业服务合同，上诉人也与深圳卓越物业签有前期服务协议，深圳卓越物业管理有限公司才是合法的前期物业服务方，原审法院简单认定卓盛物业为前期物业，显然不正确，应予纠正。卓盛物业明知中大青山湖花园业主委员会通过业主大会于2012年5月正式选聘了“江西庐山物业管理有限公司”作为新的物业服务企业，但卓盛物业在开发商的支持下拒不向新聘物业公司交接，致使新物业公司无法进驻并提供服务，卓盛物业这种违法行为，原审法院视而不见，给予回避，而纠缠所谓实际提供服务的做法，显然在变相助长这些违法企业的胡作非为。卓盛物业在2012年1月，擅自将地下车库公用部分安装地锁和车位标志等设施用于谋利，直接造成上诉人车位使用受到严重影响，卓盛物业却采取推诿、拖延等办法拒不改正，期间上诉人告知卓盛物业，不解决问题就不交物业费。事实上卓盛物业自知侵害了上诉人的利益，自2012年1月起一直未曾向上诉人催收过物业费，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”之规定，卓盛物业已超过二年诉讼时效，属自动放弃，原审法院对卓盛物业提出的诉讼请求不应给予支持。上诉人在一审期间就提供了卓盛物业不作为而影响业主生活品质、甚至上诉人家中凌晨被盗，卓盛物业不闻不问，而原审法院对卓盛物业众多劣质服务及不作为，仅认为是服务瑕疵，这明显是避重就轻，存在严重的不正当性。对被上诉人严重违反物业服务基本义务的根本违约行为应受法律制裁。
上诉人卓盛物业上诉并辩称，原审判决认定部分事实不清，证据不足。原审判决认定上诉人在提供物业服务时有一定瑕疵没有依据，上诉人已提供相应物业保洁、保安等服务的证据。原审判决在认定部分事实错误的情况下，未适用《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”判决被上诉人承担违约金是错误的。开发商与卓盛物业签订的合同是符合法律规定，前期物业合同依法有效。被上诉人没有任何证据证明庐山物业取得了开发商的物业许可，只是业主委员会或部分业主的传说，在上诉人离场的时候还与业主委员会办理了离场手续，新的物业公司也与上诉人进行了相关的交接，在原审中上诉人提交了催缴物业费的证据，张贴了催缴公告，也派了相关人员电话并进行上门催缴。根据相关法律规定，一审没有提出诉讼时效，二审是不予支持的，并不是按照被上诉人所说的已经超过了两年的时效，而是从上诉人离场的时间开始起算，被上诉人提出的离场后起诉，恰恰证明了上诉人并没有超过诉讼时效。请求驳回王晓平、陈江鸿上诉请求。
二审查明的事实与一审相同。
本院认为：卓盛物业受开发商委托为其开发的“中大青山湖花园”小区物业提供前期物业服务，王晓平、陈江鸿作为“中大青山湖花园”小区业主，实际享受了卓盛物业提供的前期物业服务，所以，王晓平、陈江鸿应交纳物业费。2011年之前，王晓平、陈江鸿向卓盛物业缴纳物业服务费时，对卓盛物业收费主体资格并未提出异议。对地下车库增加车位影响王晓平、陈江鸿车位使用问题，因是开发商与其他业主的问题，不是卓盛物业提供物业服务的问题，对王晓平、陈江鸿家中凌晨被盗，因系财产损失赔偿问题，王晓平、陈江鸿一审未反诉，本院二审不予审查。对王晓平、陈江鸿提出本案已过诉讼时效的上诉请求，因王晓平、陈江鸿一审未提出，本院二审不予支持。鉴于卓盛物业在提供物业服务时存有一定瑕疵，对卓盛物业的上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费共计100元，由上诉人王晓平、陈江鸿承担50元，上诉人杭州卓盛物业管理有限公司承担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴建平
代理审判员 曹 渊
代理审判员 邓 晖
二〇一六年十一月二十二日
书 记 员 王 倩