江苏省东海县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东商初字第0535号
原告徐秀艳。
委托代理人周雪森。
被告孙洁。
委托代理人陶兴亚、孙磊。
原告徐秀艳与被告孙洁房屋租赁合同纠纷一案，本院2011年9月7日受理后，依法由审判员刘光收独任审判，并于2011年12月7日作出（2011）东商初字第2127号民事判决书，被告孙洁向连云港市中级人民法院提起上诉，连云港市中级人民法院于2013年3月18日作出（2012）连商终字第1073号民事裁定书，裁定撤销本院（2011）东商初字第2127号民事判决，发回重审。本院于2013年6月17日立案后，依法组成合议庭，于2013年7月5日公开开庭进行了生理，原告徐秀艳的委托代理人周雪森、被告孙洁的委托代理人陶兴亚、孙磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告徐秀艳诉称，2006年5月2日，原告和被告签订《门面房租赁协议》，约定租期三年，自2006年5月10日起至2009年5月9日止，每年租金23000元，期满一年提前一个月付清第二年租金。2009年5月9日期满后，原被告约定再续三年，每年租金26000元。原告按约将第一年租金付给被告。原告经营到2009年8月份，准备经营其他，欲将所租门面房转租，被告得知后，主动找到原告，言明将房屋收回自营，同意将原告所租房内剩余商品一并接收，原告同意，被告遂将其自销的暖气片等商品搬进该房内。后被告得知原告所剩商品价值41538元，便后悔，要求接收部分，为此原被告发生争议，被告拒不付款，原告欲取回房屋自用，将门锁换上，被被告强行砸开，并将原告装潢损坏，还将原告在所租房屋内所剩商品搬出扔在露天日晒雨淋。为维护原告合法权益，原告于2010年4月18日提出诉讼，因需调取证据，原告撤回诉讼。现依法提起诉讼，请求判令被告返还租金17328元，赔偿原告损失41500元，由被告承担本案诉讼费用。
被告孙洁答辩称：原告提出的基本事实没有法律依据，原被告对房屋租赁是口头协议，并不是2010年5月，被告只收原告一年租金。原告诉称在2009年8月被告解除协议没有依据。2，原告诉求没有依据，应予以驳回。
原告徐秀艳为证明自己的主张，向本院提供了下列证据：
1、2009年3月12日的收条一张、2009年4月27日的收条一张。证明原告自2009年5月10日起租赁被告房屋、租期一年的事实，原告按照约定提前交清下一年租金的事实，即原告已经按照合同约定履行自己的义务。
2、门面房租赁协议，证明原告自2006年5月10日至2009年5月9日租赁被告房屋的事实，每年提前一个月付清第二年租金的事实，印证证据1原告提前交清2009年5月10日至2010年5月9日租金的事实。
3、段培航于2009年10月21日写的拿两个暖气片的材料一份，证明2009年8月，原、被告就已解除了房屋租赁协议，被告收回了所租房屋，并已将自己的暖气片等搬进租赁房屋，被告已实际使用所收回的房屋。
4、原告根据商品登记表、2008年版卫生陶瓷价格表、销货清单所打印的清单，证明本案所涉及的房屋内所剩商品价值41538.8元的事实。
5、商品登记表，印证证据4本案所涉及的房屋内原告所剩商品价值41538.8元的事实。
6、销货清单4页30张，证明本案所涉及的房屋内原告所剩商品的进货的单价，印证证据4本案所涉及的房屋内有原告所剩价值41538.8元的事实。
7、2008年版卫生陶瓷价格表，证明本案所涉及的房屋内原告所剩商品的进货的单价，印证证据4本案所涉及的房屋内有原告所剩价值41538.8元商品的事实。
8、（2010）东商初字第0637号案庭审笔录，证明原告自2009年5月10日起至2010年5月9日租赁被告房屋的事实，原告已经交付自2009年5月10日起至2010年5月9日一年租金26000元的事实，被告于2009年8月与原告达成协议解除自2009年5月10日起至2010年5月9日租赁合同的事实，被告已经收回本案所涉房屋，并将自己的商品（即暖气片）搬进本案所涉房屋，即已经实际使用本案所涉房屋的事实，出庭证人张松霞证明证据5的真实性，即证明本案所涉及的房屋内有原告所剩价值41538.8元商品的事实。
9、个体工商户营业执照，证明原告有经营卫生陶瓷零售业务的资质，印证原告在本案所涉及的房屋内经营卫生陶瓷零售业务的事实。
10、立案审查表复印件一份、口头裁定笔录复印件一份，证明本案原来已经立案又撤诉的。
11、孙洁、徐秀艳在公安机关的询问笔录。其中孙洁的谈话证实原告自2009年5月10日起至2010年5月9日租赁被告房屋的事实，原告已经交付自2009年5月10日起至2010年5月9日一年租金26000元的事实，被告于2009年8月与原告达成协议解除自2009年5月10日起至2010年5月9日租赁合同的事实，被告已经收回本案所涉房屋，并将自己的商品（即暖气片）搬进本案所涉房屋，即已经实际使用本案所涉房屋的事实，本案所涉及的房屋内原告所剩商品价值四、五万元的事实。
经庭审质证，被告对原告上述证据的质证意见为：证据1无异议，对原告证明观点有异议，是从2009年3月开始租赁的；证据2真实性无异议，但双方当事人是徐红梅和徐秀艳，而不是孙洁与徐秀艳，房子是从东海农场租下来后转租的，租赁期间是到2006年3月5日到2009年3月4日，对原告的证明目的不予认可；证据3真实性不予认可，没有出庭作证，与事实不符，2009年8月被告并没有收回房屋，收回房屋的时间是2010年3月；证据4-7系单方制作的打印件，没有任何第三方单位或个人的签字；证据8对庭审笔录证明的事实有异议，租赁期限不是从2009年5月10日，原被告租赁没有合同，2009年8月解除租赁协议没有依据。对张松霞的证言，证人系原告的员工，有利害关系，不具有真实性。证据9、10无异议；证据11真实性无异议，但对证明目的有异议。被告的询问笔录中清楚载明2010年2月被告就找原告要求收回房屋，然后原被告协商后，被告说如果房子内的剩余物品价值1万元左右，可以接收。但原告认为商品价值4-5万元，所以被告不同意接收货物。在原告的询问笔录中原告承认从2010年3月12日就直接使用孙洁的房屋。
被告孙洁为证明自己的主张，向本院提供了下列证据：
1、短信照片1份，证明2010年3月8日被告通过短信给原告丈夫，通知其房屋已到期，如果不来交接，被告要强行撬锁。
2、徐红梅与江苏省东海农场于2006年2月17日签订的租赁合同复印件一份，证明徐红梅从2006年3月5日到2009年3月4日从东海农场租赁了4间房屋用于建材经营。原告提供的门面房租赁协议是徐红梅与徐秀艳签的，租赁的标的就是徐红梅从东海农场租赁的房屋中的2间，租赁协议的时间是2006年5月10日到2009年5月9日，这两份协议上看徐红梅租给原告的房屋只能是到2009年3月4日。转租合同的期限不能超过原租赁合同的期限。
3、孙洁与江苏省东海农场于2009年3月5日签订的租赁合同复印件，证明被告从农场租赁的4间房屋的租赁期间是2009年3月5日到2012年3月4日，该期限是与徐红梅的租赁期限衔接的，原告与孙洁的口头租赁协议只能从2009年3月开始。
4、孙洁与陈久伍签订的租赁协议复印件，证明从2010年3月12日起被告租赁陈久伍的房屋3间用于存放原告在租赁房屋内的商品，半年租金是2000元。
原告对被告上述证据的质证意见如下：证据1关联性真实性均有异议；证据2真实性无异议，但不能证明被告的证明观点，房子不是独立租的，被告与徐红梅是合伙租的房屋，徐红梅的行为也代表被告，到2009年，徐红梅退出合伙，所以才由孙洁与原告签订的合同；证据3真实性无异议，但不能证明被告的证明观点；证据4真实性、合法性、关联性均有异议。
本院的认证意见为：对于原告所举的证据1、2、9、10，被告质证无异议，本院予以确认；对于原告证据3，段培行没有出庭，根据其字面内容无法证明原告的证明观点，本院不予确认；对原告证据4-7系被告进货的原始凭证，本院予以确认；对原告证据8，庭审笔录系开庭原始记录，应予确认，出庭证人张松霞的证言能够与清点当时制作的清单相互印证，本院予以确认；对原告证据11，孙洁在公安机关的谈话称徐红梅与徐秀艳签订的租赁合同，合同约定是租赁期限是从2006年5月10日起至2009年5月9日，但因徐红梅与东海农场的合同到期日为2009年3月4日期满，因担心东海农场会收回房屋，所以其少收徐秀艳两个月房租，并口头约定赁期限是从2006年3月1日起算，因此租赁到期日应为2009年3月1日，所以在后来其与徐秀艳口头约定续租的时候，一年租期的到期日应为2010年3月1日，所以孙洁才会在2009年3月8日短信通知徐秀艳丈夫让其交还房屋，后徐秀艳仍未交回房屋时，强行砸门，该陈述内容与徐红梅与东海县农户场签订的租赁合同、及徐秀艳于2009年3月缴纳租金相互印证，且徐秀艳在公安机关的谈话也认可其是2009年3月12日从孙洁处租用房屋，本院对孙洁的该部分谈话内容予以确认。对于被告所举的证据2、3，原告对真实性无异议，本院予以确认；被告证据1，因与徐秀艳在公安机关的谈话予以认可，本院予以确认；对被告证据4，物品确存放在孙洁租赁的房子中，本院对租房事实予以认可。
经审理查明：2006年2月17日，孙洁与徐红梅合伙做生意，由徐红梅与江苏省东海农场签订了《租赁合同》，租用东海农场在东海县牛山镇建材城两套四间房屋，租赁期限为2006年3月5日至2009年3月4日，每套年租金21000元，在签订合同时付年租金42000元，下一年度的租金自该年度的元月一日至三日一次性付清。租赁期满后，孙洁与徐红梅不再合伙，由被告孙洁续租，并与东海农场签订了《租赁合同》，约定租赁期限为2009年3月5日至2012年3月4日，每套每年租金22000元，其他约定同第一份《租赁合同》的约定
2006年5月，孙洁与徐红梅将其租来的房屋的其中两间转租给原告徐秀艳，并由徐红梅与原告徐秀艳签订一份《门面房租赁协议》，该租赁协议约定：被告将东海县环城东路9号X标XXX号出租给原告用于商业经营，租期为三年，自2006年5月10日起至2009年5月9日止，租金每年23000元，期满一年提前一个月付清第二年租金。因孙洁、徐红梅与东海农场签订的租赁合同期满日为2009年3月，担心合同期满后，东海农场可能会收回房屋，故孙洁在2007年收徐秀艳房租时少收2个月的租金，并和徐秀艳口头约定租房时间从2006年3月1日起算。2009年租赁期满，因孙洁与东海农场签订了续租合同，故孙洁与徐秀艳口头约定继续租赁一年，租金每年26000元，徐秀艳于2009年3月12日给付孙洁租金20000元，2009年4月27日给付孙洁租金6000元。原告徐秀艳经营到2009年8月份，准备经营其他，欲将所租门面房转租，被告孙洁得知后，找到原告，称可以提前将房子收回，并接收未处理完的货品，并将自家经营的暖气片存放徐秀艳店内，后孙洁听徐秀艳称尚有四、五万元的货物，不再同意接受货物，双方发生矛盾。2010年3月8日，孙洁给徐秀艳的丈夫发短信，通知其房屋已到期，如果不来交接，要强行撬锁，原告没有到店里去。2010年3月9日，孙洁撬开徐秀艳的店门，并砸坏玻璃门，徐秀艳听说后赶到现场并报警。后徐秀艳仍没有将货品搬出，2010年3月17日孙洁将徐秀艳店内物品搬出店外，一段时间后租赁陈久东房屋存放。
另查明，2010年3月12日，因王会芹打算接收徐秀艳的店内货物，故徐秀艳和张松霞、王会芹对店内的物品进行了清点，并制作了清单，由张松霞、王会芹在清单上签名。2013年12月2日，本院在原告徐秀艳、被告孙洁的委托代理人陶兴亚在场的情况下，对孙洁存放在东海县牛山镇英疃村陈久东家的被其从徐秀艳店内搬出的货品的进行现场清点，后经与徐秀艳核对，确定了被损坏及丢失的货品名称、数量，按照进货清单的价格，确认其损失为13335元。
上述事实，有经庭审举证、质证，本院予以确认的租赁合同、租赁协议、清点物品清单、商品登记表、陶瓷价格表、庭审笔录、张松霞的证言、孙洁在公安机关的谈话笔录、徐秀艳在公安机关的谈话笔录等证据及本院的现场勘验、核对材料予以证实。
本院认为：原告徐秀艳与被告孙洁口头协议的房屋租赁合同合法有效。租赁期满后，被告徐秀艳应当搬出货品交还房屋，在徐秀艳没有交还房屋的情况下，被告孙洁强行将原告货品搬出，并致原告物品部分丢失、损坏，应当承担赔偿责任；对于其他没有损坏的物品应当交还原告。对于租赁到期日为2009年的5月还是3月，因有原告徐秀艳、被告孙洁在公安机关的谈话笔录可以直接证实双方口头协议的租赁开始时间是2009年3月，在有徐红梅与东海农场的租赁合同、租金收条等的印证，足以认定，租赁到期日应为2009年3月1日，故对于与原告要求退还租金的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告孙洁于本判决生效之日起10日内赔偿原告徐秀艳13335元，并将存放于东海县牛山镇英疃村陈久东家的徐秀艳的货物返还原告徐秀艳。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1270元，由被告孙洁负担（原告已预付，待被告给付上述款项时一并付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费交纳办法》和最高人民法院《关于以法院专递方式邮寄送达民事诉讼文书的若干规定》，同时应向本院预交二审上诉案件受理费1270元，可到本院立案庭开具交款单到指定银行交纳，并将交款凭证送交我院。
审 判 长 肖汉江
审 判 员 单迎霞
代理审判员 于正长
二〇一四年十二月七日
书 记 员 李 晓
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。
（二）《中华人民共和国侵权责任法法》
第十五条承担侵权责任的方式主要有：
（一）停止侵害；
（二）排除妨碍；
（三）消除危险；
（四）返还财产；
（五）恢复原状；
（六）赔偿损失；
（七）赔礼道歉；
（八）消除影响、恢复名誉。
以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。
第十九条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。
（三）《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。
附上诉须知：
根据有关法律、法规、司法解释之规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉的相关的权利、义务。上诉人自递交上诉状之日起7日内未交纳上诉案件受理费，报连云港市中级人民法院裁定按撤回上诉处理。本上诉须知与催交上诉费通知具有同等法律效力。
如汇款，请汇至
收款人：连云港市中级人民法院
帐号：44×××94
开户行：连云港市农行苍梧支行
并将汇款凭证送交我院立案庭，我院接到汇款凭证后，方可将卷宗移送二审法院，否则后果自负。
1、东海法院扣划和转入标的款帐号：
收款人：代理地方财政非税收入暂挂款户
帐号：10132065723831331000990011
开户行：东海县建行新建分理处
（注明案号或当事人姓名）
2、东海法院扣划和转入标的款帐号：
收款人：东海县人民法院
帐号：32001657238059999999
开户行：东海县建行新建分理处
（注明案号或当事人姓名）