云南省昆明市官渡区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云0111民初4234号
原告董洪钟，男，1968年10月24日出生，住云南省昆明市西山区。
委托代理人赵琦，国浩律师（昆明）事务所律师。
被告昆明星耀体育运动城有限公司，住所昆明市矣六乡广福路以北新昆洛路以西。
法定代表人杨伟祥，董事长。
委托代理人王慎谦、邱玉娟，该公司职员。
原告董洪钟诉被告昆明星耀体育运动城有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年4月14日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年6月23日公开开庭进行了审理。原告委托代理人赵琦、被告委托代理人王慎谦、邱玉娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告董洪钟诉称：2012年8月20日，原、被告双方签订了《商品房购销合同》，由原告认购被告开发的千紫园项目中D12幢第-1-1层D12-7号商品房，约定总价款为1,168,691元。同时在合同第十二条对产权登记做了约定“甲乙双方办理完房屋交接手续，乙方提供完办理《房屋所有权证》所需要的资料后，书面委托甲方办理《房屋所有权证》，在乙方相关手续及资料全部齐备并交清相关费用的前提下，甲方在180个工作日内将需要由甲方提供的相关资料报送产权登记机关登记备案，因此产生的费用由乙方自行承担。”合同经签字盖章并办理了备案，已经发生法律效力。合同签订后，原告如约支付了房款、契税等费用，被告亦如约于2012年10月20日交付了商品房。但交房后，原告配合被告提交了办理《房屋所有权证》的手续及资料，被告至今仍未办理。为此，原告于2013年5月第一次催告被告办理产权证事宜，被告不予配合，而后原告多次与被告协商未果。被告拒不遵守合同约定为原告办理房屋所有权证，属于严重的违约行为，侵害了原告的合法权益。特诉至法院，请求：一、确认原、被告双方于2012年8月20日签订的《商品房购销合同》合法有效；二、判令被告依据《商品房购销合同》约定为原告办理《房屋所有权证》及相关手续；三、判令被告承担逾期办房屋所有权证的违约金共计105,910.65元；四、判令被告承担本案诉讼费。
被告昆明星耀体育运动城有限公司辩称：同意为原告办理房产证，但原告要求的违约金过高。
经审理，本院确认本案法律事实如下：原告董洪钟与被告昆明星耀体育运动城有限公司于2012年8月20日签订《商品房购销合同》（千紫园商铺73号），约定由原告向被告购买被告开发建设的位于广福路以北、新昆洛以西的千紫园D12幢-1-1层D12-7号商业用房，建筑面积244.99平方米、价款1,168,691元，付款方式为首付868,691元、按揭贷款300,000元，房屋交付期限为2012年10月20日。并针对产权登记事项约定：“甲乙双方办理完房屋交接手续，乙方（即本案原告）提供完办理《房屋所有权证》所需资料后，书面委托甲方（即本案被告）办理《房屋所有权证》，在乙方相关手续及资料全部齐备并交清相关费用的前提下，甲方在180个工作日内将需要由甲方提供的相关资料报送产权登记机关登记备案，因此产生的费用由乙方自行承担。因政策调整、面积误差等导致契税、印花税、维修基金等相关费用变化的，乙方须按实际数额予以缴付。”上述合同于2012年11月7日备案。原告已按合同约定支付被告购房款1,168,691元，被告于2012年10月20日向原告交付合同项下房屋。交付房屋之日，原告交付被告代收的契税、维修基金、工本费等税费。庭审中被告确认原告于2015年4月22日向其出具《房屋产权登记委托书》。迄今被告未依约办理涉案交易房屋的产权登记。上述事实有原告提交并经庭审举证、质证且被告对其真实性均无异议的《商品房购销合同》、商品房买卖合同登记备案表、收据、交付证明、房屋产权登记委托书等为据，本院予以采证并在卷佐证。
本院认为，本案原、被告之间存在商品房买卖合同关系，双方就合同履行所产生争议的焦点在于“产权登记事宜”。现结合原告诉请做如下评述：（一）关于《商品房销售合同》效力问题。本案原、被告于2012年8月20日签订《商品房购销合同》，相应合同的订立为双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告诉请确认双方签订的《商品房购销合同》有效于法有据，本院予以支持。（二）关于办理交易房屋产权登记有关问题。商品房销售交易中，房地产开发企业作为出卖人负有交付房屋并保证房屋所有权转移于买受人的合同义务。其中对于交易房屋所有权转移义务通常表述为办理产权证或产权登记，而其实质为不动产权属登记申请，即由出卖人和买受人共同向不动产登记机构作出将出卖人享有合法所有权的房屋及土地使用权转移登记至买受人名下的申请。从买卖合同角度而言，出卖人有保证取得交易房屋所有权（即基于合法建设行为取得所有权）、交易房屋所有权能依法转移（对基于合法建设不动产办理所有权初始登记和取得建设用地使用权），及作出房屋、土地权属转移登记申请的义务。而在实际办理交易房屋权属转移登记申请过程中，预售商品房交易惯常交易习惯为由买受人一方委托出卖人一并办理登记申请。本案中，就交易房屋的产权登记事宜，双方约定办理完房屋交接手续、原告提供完办理《房屋所有权证》所需资料后，书面委托被告办理《房屋所有权证》，在原告相关手续及资料全部齐备并交清相关费用的前提下，被告在180个工作日内将需要由被告提供的相关资料报送产权登记机关登记备案。相应约定符合产权登记的一般流程，其中“由被告提供的相关资料报送产权登记机关登记备案”的性质应解释为向登记机关作出符合条件的转移登记申请。经查，原告已按被告要求向被告交付相应代收、代缴税费及工本费，并已向被告出具办理产权登记的书面委托，被告应依约在限定期限内向产权登记机构作出不动产转移登记申请，即履行所谓“办证义务”。另，本案审理过程中，经向昆明市房屋交易产权管理处核实，涉案交易房屋所在项目已达到初始登记条件，已于2009年3月18日开始办理转移登记，属可正常办理转移登记之情形。原告提起诉讼要求被告为其办理《房屋所有权证》，但2016年7月1日起昆明地区开始实施不动产统一登记，已不再接收《房屋所有权证》的办理。基于原告的该项请求实质为申办房屋权属转移登记，故本院在确定被告应履行涉案房屋权属转移登记合同义务的同时确定由被告根据新的不动产统一登记规范及要求为原告申办不动产登记证，即履行向不动产登记机构作出转移登记申请的义务。（三）关于被告是否应当承担办理房屋权属证书迟延责任的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，根据涉案签订《商品房购销合同》对办证条件及期限的约定，原告于2015年4月22日向被告出具《房屋产权登记委托书》，被告应于该日起180个工作日内（即2016年1月9日前）履行合同项下房屋权属转移登记申请义务。被告未在相应期限内履行相应义务，且庭审中被告确认系其工作原因未申请权属转移登记，应认定为被告迟延办证，根据上述司法解释规定，须承担迟延办理交易房屋权属证书的违约责任。（四）被告应承担的违约责任应如何确定。双方就被告办理房屋权属证书（或申办房屋所有权转移登记）迟延的违约金未作约定。现原告诉请要求被告按照银行同期贷款利率计付自2014年8月14日至2016年4月14日的违约金105,910.65元。对此请求，本院结合上述被告应履行义务期限截止时间的认定及被告违约可能造成的实际损失，酌情确认由被告计付原告自2016年1月10日起至向不动产登记机构提交符合涉案房屋转移登记要求的申请资料之日止按每日154元（房屋总价款的0.132‰）计算的逾期办证损失。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条之规定，判决如下：
一、原告董洪钟与被告昆明星耀体育运动有限公司于2012年8月20日签订的《商品房购销合同》（合同编号：千紫园商铺73号）有效；
二、由被告昆明星耀体育运动有限公司于本判决生效后即日向不动产登记机构申请办理上述合同项下房屋的不动产转移登记；
三、由被告昆明星耀体育运动有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告董洪钟自2016年1月10日起至向不动产登记机构提交符合涉案房屋转移登记要求的申请资料之日止按每日154元计算的逾期办证损失；
二、驳回原告董洪钟的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2,418元，由原、被告各承担1,209元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。
审 判 长 李 涛
代理审判员 和 蓉
人民陪审员 张大春
二〇一七年一月二十五日
书 记 员 马梓喻