重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）渝一中法民终字第02591号
上诉人（原审被告）陈芳，住重庆市渝北区。
委托代理人付晓琴，重庆市渝北区双凤桥法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）郑传勇，住重庆市江津市。
委托代理人刘晓玲，重庆安努律师事务所律师。
上诉人陈芳与被上诉人郑传勇房屋租赁合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2012年3月14日作出（2011）渝北法民初字第08029号民事判决，上诉人陈芳对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，于2012年6月26日进行了询问，上诉人陈芳及其委托代理人付晓琴，被上诉人郑传勇及其委托代理人刘晓玲参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：位于重庆市北部新区高新园东湖南路221号A4-3号房屋系原告郑传勇及案外人刘宇桃所有，房屋套内面积101.64平方米，建筑面积107.64平方米，土地使用权面积10.15平方米。2008年8月8日，刘宇桃出具《委托书》一份，委托郑传勇全权负责该商铺的租赁事物，委托期限限于五年内。本案诉讼过程中，刘宇桃出具书面《声明》一份，表示其放弃本案相关诉讼权利。
2008年11月10日，原、被告双方就前述房屋的租赁事宜进行协商，双方形成了第一份《房屋租赁合同》。其后，原、被告签订正式《房屋租赁合同》，该合同对第一份租赁合同的部分字句进行了修改，载明的签字时间仍为2008年11月10日，并约定以该合同为准，之前合同作废。该正式租赁合同约定：原告将涉案房屋租赁给被告作商业经营用途，房屋套内面积101.64平方米；租赁期限共五年，自2008年11月9日起至2013年11月8日止。合同第六条关于租金约定为：租赁期内该房产的租金为4000元，原告给予被告1个月的免租金做装修，第二年租金随行就市定（以相邻店面为准）。庭审中，原、被告对第一年租金按4000元／月计算均无异议，对第二年租金双方协商为5000元／月的事实亦无异议，但对于第三年起的租金，被告认为从双方两次签订合同并修改部分内容可以看出，原告对合同是经过仔细阅读的，双方约定第二年租金随行就市，并未约定以后几年都随行就市，以后的租金不应变化；原告认为修改后的合同仍有多处笔误，可以看出原告基于对被告的信任，并没有仔细阅读合同，合同第六条实为第二年起租金随行就市。
上述合同签订后，被告占有并使用了涉案房屋，并按期足额缴纳了前两年的租金，从第三个租赁年即2010年11月9日起，被告仍通过银行打卡的方式，按5000元／月的标准向原告缴纳租金至2012年5月。
2011年4月3日，原告委托其代理律师刘晓玲向被告送达了《关于协商解决租赁期内租金涨幅的函》，建议被告第三年及以后的租赁期内每年按20%的涨幅支付租金，请被告三日内回复意见。
另查明，2008年11月11日，被告与案外人王世权另签订一份《房屋租赁合同》，该合同标的房屋位于涉案房屋隔壁，即A4-4号，房屋建筑面积70平方米，约定的租赁期限自2008年11月18日起至2013年11月17日止，租金为3000元／月，第二年租金每年5%递增。按此标准计算，该房屋第三年租金单价为47.25元／平方米（建筑面积）.月。
诉讼过程中，一审法院根据原告的申请，委托重庆众城资产评估土地房地产估价有限责任公司对涉案房屋2010年11月8日至评估人员现场调查之日（2011年12月14日）涉案房屋的租赁市价进行司法评估，该评估机构在征得原告的同意下确定以2011年5月8日的房地产租赁单价作为评估时点，评估结论主要内容为：涉案门面，建筑面积107.46平方米（套内建筑面积101.64平方米）及分摊国有出让土地使用权面积10.15平方米的商业用房地产在估价时点的租赁单价为60.00元／平方米.月。该评估机构在出具的《报告书》第5、6页特别事项说明中载明：“。2、本次评估估价时点设定为2011年5月8日，现场踏勘之日为2011年12月14日，估价时点与现场踏勘日不一致，在此提醒报告书使用方注意该事项。4、原告方提供《重庆市房地产权证》记载该房屋已设有抵押权，未见其注销。我们估价过程中未考虑他项权利对评估价值的影响，在此提醒报告使用方注意”。第11页价值定义中载明：“本次评估房地产租赁单价是指在2011年5月8日的租赁单价，即委估房地产于估价时点2011年5月8日在公开市场前提下求取房地产的租赁单价，我们在评估过程中未考虑他项权利对价值的影响；本次评估租赁单价是对估价对象在现有用途、状态不变并持续经营，在估价时点的外部经济环境前提下为本报告书所列明的目的和假设限制条件下的现行公开市场租金的估价值。”原告支付了评估费3000元。
原告郑传勇诉称：原、被告于2008年11月10日签订《房屋租赁合同》，约定原告将其位于保利香槟花园A4-3号（东湖南路221号）的房产（套内面积101.64平方米）租赁给被告作商业经营用途，租期5年，自2008年11月9日起至2013年11月8日止，租金4000元／月，第二年起租金随行就市定（以相邻店面为准）。合同签订后，被告在租赁店面经营“原始老火锅”。由于该店面所处地理位置的优势加上被告恰当的经营方略，使得被告经营的火锅与周边餐饮店相比有了较旺的人气和不错的口碑。于是双方在第二年协商确定了5000元／月的租金。但从第三年（2010年11月9日）开始至今，被告却以各种理由拒绝涨租，而周围同地段、同行业的店面租金则普遍上涨了10%-20%，有的甚至达到了30%。故起诉要求判令：被告支付原告2010年11月9日起至2011年11月9日的租金欠款13180.8元（按每月欠缴1098.4元计算）；本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称：原、被告合同约定第二年租金随行就市，并不是从第二年起就随行就市，双方在第二年协商约定租金为5000元／月，是考虑到今后几年门面的租赁市场行情而确定的，以后几年合同期内租金都应按5000元／月支付，现目前该地段门面每月租金仅为3000元至4000元，根本没达到原告要求的涨幅，且被告已按5000元／月的租金标准交付租金至2012年5月。综上，应驳回原告的诉讼请求。
一审法院认为，原、被告签订的正式《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。双方在合同中已明确约定之前签订的合同作废，故原、被告签订的第一份《房屋租赁合同》对双方不产生约束力，原、被告均应按照正式《房屋租赁合同》履行自己的义务。对于该正式合同第六条的理解，双方产生争议，被告认为从双方签订了两次合同并进行了部分修改可以看出原告对合同进行了仔细的阅读，双方在签订正式合同时约定第二年租金随行就市，而没有约定第二年起租金随行就市，就意味着第三年及以后的租金不能随行就市，由于双方对合同进行了部分修改不能推断出双方关于所有合同条款都进行了明确的约定，该条款也不能推断出第三年及以后的租金不能随行就市，故对于被告的该项抗辩理由，不予支持；被告虽然按照每月5000元的标准向原告缴纳租金至2012年5月，但由于其系通过银行打款的方式进行，并不能推定原告认可该租金标准，原告于2011年4月3日就租金问题向被告发函的行为也表明其并未认可5000元／月的租金标准，故对于被告的该项抗辩理由，不予支持；因该条款对第三年起的租金并未约定，双方又没有达成补充协议，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条之规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定，故对于第三年及以后的租金应该按照交易习惯确定。按照交易习惯，双方如对第二年的租金约定为随行就市，那么其后的租金也应按照随行就市的标准，被告认为只有第二年租金随行就市以后租金不变与交易习惯不符，故对被告的抗辩理由不予支持，对原告关于第三年及以后租金随行就市的主张，予以支持。对于2010年11月9日至2011年12月14日的租金标准，原告申请了司法评估，评估机构做出租赁单价为60元／平方米.月的结论，被告对评估报告中“特别事项说明”及“价值定义”中的内容提出异议，但未举示证据证明考虑到他项权利及时间因素等对鉴定报告产生的影响的大小及数额，亦未举示其他证据推翻该评估报告的结论，故对该评估报告评估的租赁单价予以确认，对于原告要求以此为标准计算2010年11月9日至2011年11月9日的租金的主张，予以支持。由于该评估报告实际系按涉案房屋的建筑面积评估的租金，但原、被告签订的租赁合同仅约定了涉案房屋的套内面积，原告的诉讼请求亦按套内面积计算，因套内面积小于建筑面积，原告的请求系对其权利的处分，对此予以确认，故被告应支付2010年11月9日至2011年11月9日的租金总额为73180.8元（60元／平方米.月×101.64平方米×12个月），扣除被告已支付的60000元（5000元／月×12个月），被告还应支付原告13180.8元，对于原告的诉讼请求，予以支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之之规定，判决：被告陈芳于本判决生效后三日内支付原告郑传勇2010年11月9日起至2011年11月9日期间的租金欠款13180.8元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费125元，由原告郑传勇负担62.5元，被告陈芳负担62.5元；评估费3000元，由原告郑传勇负担1500元，被告陈芳负担1500元。
宣判后，陈芳不服一审判决，向本院上诉，上诉称：《房屋租赁合同》第六条明确约定，第二年租金随行就市定（以相邻店面为准），第二年租金从4000元上涨至5000元，已充分考虑今后几年门面租赁的市场行情，以后几年均应按此标准给付租金，一审判决根据交易习惯，确定第三年仍应上涨租金，不符合合同约定；一审法院委托作出的评估报告，估价时点的确定没有依据，且未考虑他项权利及时间因素对租金价格的影响，故不应作为定案依据。请求撤销一审判决，改判驳回郑传勇的诉讼请求。
被上诉人郑传勇答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审查，一审法院判决认定的事实和证据属实，本院予以确认。
本院认为，郑传勇与陈芳签订的正式《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，对合同双方产生约束力。
二审争议焦点在于第三年及以后的租金应否随行就市调整。双方对该正式合同第六条的理解存在争议，第六条内容为：租赁期内该房产的租金为4000元，原告给予被告1个月的免租金做装修，第二年租金随行就市定（以相邻店面为准）。很明显，该条款的文字内容不规范，“租赁期内该房产的租金为4000元”意思不明确，系为每月？每年？全部租期？对此，双方在审理中明确应为“第一年每月租金4000元”。该条款后面部分，第二年租金随行就市定（以相邻店面为准），但对第三年租金如何确定没有约定。《中华人民共和国合同法》第六十一条之规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。合同对第一年租金标准数额有明确约定，同时约定第二年租金随行就市确定，通常情况下，表明双方在签订合同时已经预见市场租金价格有不断变化的可能，双方租赁房屋的租金应当进行调整，故从交易习惯来看，第三年及其后的租金均应随行就市确定。
关于陈芳上诉称评估报告不应采信的问题。一审法院依据郑传勇的申请委托鉴定机构对涉案房屋的租赁市价进行司法评估，评估机构作出租赁单价为60元／平方米.月的结论，陈芳虽对评估报告中“特别事项说明”及“价值定义”中的内容提出异议，但未举示证据证明考虑到他项权利及时间因素等对鉴定报告产生的影响的大小及数额，亦未举示其他证据推翻该评估报告的结论，故一审法院对该评估报告评估的租赁单价予以确认，认定正确。本院对陈芳的该上诉意见不予采纳。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，上诉人陈芳的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费125元，由上诉人陈芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 静
审 判 员 罗登文
代理审判员 吴长渝
二〇一二年八月七日
书 记 员 梁 麟