广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终15515号上诉人（原审原告）：周利军。委托代理人：江溢斐，广东楚晴律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周国良。委托代理人：张惠，广东立国律师事务所律师。原审第三人：中原地产代理（深圳）有限公司。法定代表人：李耀智。委托代理人：谢渊。上诉人周利军因与被上诉人周国良及原审第三人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称“中原地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初5777号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。周利军上诉请求：1、依法一审判决第三项，改判周国良向周利军支付违约金人民币64万元；2、判令周国良承担本案一、二审全部的诉讼费及保全费。事实和理由：在本案周国良违约事实明显的情况下，一审法院未能查清涉案房屋买卖合同履行情况、忽视周国良的过错程度及周利军的实际损失，仅判决周国良承担32万元的违约金，违背了法律规定，导致同类情况的案件裁判标准不统一，裁判结果对作为守约方的周利军极为不公；一、涉案合同于2016年1月8日签订后，周利军已经按约支付了定金，并已在约定期限内准备齐了首期款人民币96万元（周利军在一审期间已经提交了首期款资金来源的银行账户余额证明）。经周利军发函催告后，周国良却未在约定期限内配合办理首期款资金监管手续，经周利军多次催促，周国良才于2016年2月24日与周利军一同前往中国建设银行深圳中心区支行办理资金监管。但在办理过程中，周国良又突然反悔，要求银行工作人员将其已签字的资金监管协议作废，进而导致后续手续无法完成（上述事实周国良在一审庭审过程中已经承认）。此后，经周利军多次催促，周国良均表示要周利军另行找房，不肯继续履行合同。从上述合同履行经过看，涉案合同已经履行到了较深的程度，已经开始办理首期款资金监管手续，周利军也为此专门筹集了大额资金。根据深圳两级法院过往对二手房买卖合同纠纷的司法实践，只有在卖方签订合同后立即毁约的极端情况下法院才会根据合同履行程度酌情将违约金调整为合同价的10%。自2015年的“330”新政出台、大量卖家违约引发纠纷的情况下，深圳两级法院为保护守约方、遏制违约行为，原则上更是对违约金标准不作调整。而涉案合同已经履行了两个月，周利军已经投入了大量时间精力和资金，一审法院却无故调低违约金标准，不仅不符合案件事实，也与同类情形纠纷的裁判标准不统一，存在明显的同案不同判。二、本案合同履行过程中，周国良不仅存在多项违约行为，且表现得极度不诚信，过错十分明显：首先，周国良自合同签署后一直未按约定将房地产证原件交给中介方核验保管：其次，周国良未按约定期限在2016年1月30日前配合完成首期款资金监管手续，经周利军催告后，迟延了二十多天才配合前往银行，但在办理手续过程中又明确表示不肯继续配合。再次，周利军在与周国良沟通解决争议过程中，始终不肯为其违约行为提出有诚意的解决方案，迫使周利军不得不通过漫长的诉讼程序解决争议；最后，在本案诉讼中，周国良以中介方禾给其合同、其不清楚合同内容等理由进行狡辩，完全无视契约精神。对上述种种缺乏诚信的行为，理应给予严厉制裁与惩罚。而且，周国良不讲诚信的行为导致周利军所遭受的实际损失也十分明显，截至2016年3月初，涉案房产所在小区同地段同类住宅的价格已达到每平方米5。5万元，相对于双方合同约定的单价每平方米4.3万元，上涨近30%（即涉案房产的市场总价上涨至400万元左右，比原合同价上涨了80万元），周国良的违约行为致使周利军已经无法以同样价格在同地段买到同类型的房产。也就是说，即便周国良按照合同约定的20%标准承担违约金，也不足以弥补周利军的实际损失。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，约定违约金超过造成损失的30%，才可认定约定违约金“过分高于造成的损失”。而在周国良并未提交任何证据证明违约金标准过分高于周利军的实际损失的情况下，一审法院调整违约金标准的做法实在毫无依据可言。综上，一审判决认定事实不清，适用法律不当，实体处理不公，不仅使得恶意违约行为未能得到应有制裁，周利军的实际损失无法得到有效弥补，并助长了恶意毁约、不讲诚信的社会风气，故恳请二审法院依法予以改判。周国良辩称：关于违约金，原约定违约金过高，请法院维持原判。中原地产公司辩称，与一审答辩意见一致。周利军向一审法院起诉请求：1、解除周国良、周利军双方于2016年1月8日签订的《深圳市二手房买卖合同》；2、周国良向周利军支付违约金人民币64万元；3、周国良向周利军返还购房定金人民币3万元；4、周国良承担本案诉讼费、保全费。一审法院认定事实：2016年1月8日，周利军作为买方，周国良作为卖方，双方签订《二手房买卖合同》(N0.240275)，约定周国良将其名下位于深圳市宝安区民治街道梅观高速公路西侧XXXX的房屋(深房地字第××号)出售给周利军，转让总价款人民币320万元；合同生效当日买方付定金3万元；买方应于2016年1月30日前将除定金之外的剩余首期款支付至监管账号，同时向银行提交按揭贷款申请；买方应于按揭银行出具贷款承诺函后3个工作日内对首期款多退少补；房产没有抵押，卖方应于签订合同后3日内将房产证原件交予中原地产公司；任何一方逾期履行合同义务超过5日的，另一方有权解除合同并要求违约方支付转让成交价20%的违约金；买卖双方还对递件过户、税费承担等作了约定。合同签订当天，周利军、周国良、中原地产公司还签订了《资金托管协议》。周利军如约支付了定金3万元，由中原地产公司监管。2016年2月24日，周利军、周国良、中原地产公司一同到中国建设银行深圳中心区支行办理首期款资金监管，因周国良不配合，合同未能继续履行。周利军于2016年1月27日向周国良邮寄履约催告函，周国良未作书面回应。一审法院认为，周利军、周国良之间的买卖合同依法成立，对当事人具有法律约束力，当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。周利军已按时足额支付定金，周国良拒不配合办理首期款资金监管，构成违约，应承担违约责任。周国良称周利军要求降价是合同未能继续履行的原因，没有证据证实，不予采信。对于解除合同及返还定金3万元，当事人均无争议，中原地产公司也同意配合，一审法院予以支持。关于违约金，综合考虑周利军的实际损失与预期利益、合同的履行情况、周国良的过错程度等因素，成交价20%的违约金过高，一审法院予以调整，酌情支持32万元，相关答辩意见予以采纳。判决：一、解除周利军与周国良于2016年1月8日签订的《二手房买卖合同》（NO.240275）；二、中原地产公司于本判决生效之日起十日内一次性向周利军返还定金人民币3万元；三、周国良于本判决生效之日起十日内一次性向周利军支付违约金人民币32万元；四、驳回周利军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费5250元，一审财产保全申请费3870元，均由周国良负担。本院二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院审理查明，一审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本案系房屋买卖合同纠纷。周利军与周国良之间签订的《二手房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，一审法院认定该合同合法有效正确，本院予以确认。涉案合同签订后，周利军已按约支付了定金，但周国良未能按约配合办理首期款资金监管手续，导致涉案合同无法继续履行，周国良的行为已构成违约，周利军有权依据合同约定解除涉案合同并要求周国良承担相应的违约责任。由于双方所约定的转让成交价20%的违约金数额系双方的真实意思，周国良并未举证证实该违约金数额过分高于周利军所遭受的实际损失，综合涉案合同的履行情况、当事人过错程度及预期利益等因素，周国良应当按照合同约定向周利军支付违约金64万元。一审法院将周国良所应承担的违约金数额调整为32万元依据不充分，本院对此予以纠正。综上所述，周利军的上诉请求成立，本院依法予以支持。一审法院对当事人应承担的违约金数额认定不当，导致案件裁判处理结果欠妥，本院对此予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初5777号民事判决第一、二项；二、变更深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初5777号民事判决第三项为：“被上诉人周国良应于本判决生效之日起十日内一次性向上诉人周利军支付违约金人民币64万元”；三、撤销深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初5777号民事判决第三项。如未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费人民币5250元、保全费人民币3870元，二审案件受理费人民币6100元，均由被上诉人周国良负担。本判决为终审判决。审 判 长 俞    红审 判 员 吴  思  罕代理审判员 邓    媛二〇一六年十二月二十二日书 记 员 刘尹琳（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。