长春经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）长经开民初字第1597号
原告郑苏娟，现住长春净月高新技术产业开发区。
委托代理人孙德生（与原告系夫妻关系），现住长春净月高新技术产业开发区。
委托代理人马遇伯，吉林中证律师事务所律师。
被告长春兆基房地产开发有限公司，住所地长春净月开发区净月镇政府西侧。
法定代表人蒋建军，董事长。
委托代理人周宝吉。
原告郑苏娟诉被告长春兆基房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人孙德生、马遇伯，被告委托代理人周宝吉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年9月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告出售的位于长春市净月开发区房屋一套，合同第16条约定了保修责任，被告按照《住宅质量保证书》的承诺内容承担相应保修责任。2011年11月25日，被告作出《住宅质量保证书》，保证书承诺：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面出现渗漏，保修期为5年。2013年4月，原告开始对房屋进行装修。2013年6月，原告正式入住，在居住过程中，发现餐厅、厨房、更衣室及客厅的窗帘顶部存在漏水现象，因为以上部位是整栋楼的顶层，裸露在外，随着雨水量的增加，造成了房顶和墙体大量长毛、漏水，已经对房内的装修造成了不同程度的破坏，如原告将装修恢复原状需要花费约3200元。因为是新房刚装修结束并入住，漏水给原告造成了经济损失，被告作为房屋的出售方在保修期内应当对该损失进行赔偿。鉴于漏水日益严重，已经影响了原告的生活，依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院维护原告的合法权益。1、请求法院判决被告修复原告房屋的漏水处。2、要求被告承担原告修复室内装修以使其恢复原状的费用约3200元。3、被告承担本案全部诉讼费用。
被告辩称，首先，原告诉称的房屋漏水问题，是由于该房屋楼上601室业主在其北侧露台违规进行扩建，并自行将扩建部位地面刨除，使楼面原有防水层被破坏所导致的，与该房屋质量问题无关，应当依法追加601室业主为本案第三人。其次，《商品房买卖合同》和《住宅质量保证书》中关于被告履行房屋保修义务的约定，是被告基于正常使用房屋条件下所做出的承诺，对于非正常使用情况下，非被告原因造成的房屋损坏，按照原被告双方的约定，被告不承担保修责任。综上，被告不承担保修责任，也不同意对原告的装修损失进行赔偿，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
原告针对自己的主张提供如下证据：
1、企业机读档案资料一份，证明被告的主体资格。经质证被告对此无异议，本院予以确认。
2、《商品房买卖合同》、《住宅质量保证书》各一份，证明屋面的防水工程被告作为开发商承担5年的保修责任。经质证被告对真实性无异议，《商品房买卖合同》可以反证双方约定“因不可抗力或非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任。”及“因乙方责任、使用不当、曾经改动发生变化所致质量问题，有乙方承担责任，甲方对非甲方原因所致引起的损失及修复费用不承担责任。”《住宅质量保证书》可以反证被告承诺承担保修责任的前提是“在正常使用条件下”。因双方提供的文本内容一致，本院对该组证据的真实性予以确认。
3、照片一组（5张），证明原告房屋漏水的状况。经质证被告对真实性无异议，但不能证明漏水时间、漏水地点、漏水原因和受损程度等问题。本院对该证据的真实性予以确认。
4、照片一组（11张），证明原告与物业公司对漏水原因进行闭水实验，能够证实漏水点系照片中的裂缝处，且该裂缝位于公共面积，也属于房屋的质量问题，应由开发商进行维修并赔偿损失。经质证被告对照片真实性无异议，但不能证明漏水时间、漏水原因和受损程度。原告进行的闭水实验被告不知情，从照片中不能看出闭水实验的痕迹，但可以反证601室业主存在改扩建的问题。本院对该证据的真实性予以确认。
被告针对自己的主张提供如下证据：
1、《商品房买卖合同》、《住宅质量保证书》各一份，以证明双方约定“因不可抗力或非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任。”及“因乙方责任、使用不当、曾经改动发生变化所致质量问题，有乙方承担责任，甲方对非甲方原因所致引起的损失及修复费用不承担责任。”原告所称漏水的楼面系全体业主共有，因原告使用不当，曾经进行改造出现质量问题，应由原告承担责任；且被告承诺承担保修责任的前提是“在正常使用条件下”。经质证原告对真实性无异议，但认为原告始终都在正常使用房屋，原告不应承担责任。因双方提供的文本内容一致，本院对该证据的真实性予以确认。
2、照片一份，证明601室业主违规扩建及破坏楼面原有防水层的事实。经质证原告对真实性无异议，但不能证明房屋质量没有问题。本院对该证据的真实性予以确认。
3、物业公司出具的《情况说明》一份，证明601室业主违建、物业要求整改、原告报修、物业查勘确定601室业主违规扩建及破坏楼面原有防水层是501室漏水原因的过程。经质证原告对真实性无异议，但不能证明被告所建房屋质量没有问题，且原告多次找物业报修。本院对该证据的真实性予以确认。
4、装修手册一份，证明原告及601室业主对不得将露台私自改装封闭及因业主装修后出现防水质量问题，施工单位对原防水不再承担保修责任均是知晓的。经质证原告对真实性有异议，不能证明已经告知了业主；也不能证明被房屋不存在质量问题，且一直针对的是601室业主，与本案无关。本院对该证据的真实性予以确认。
5、2011.11.26房屋接管验收记录表、原告楼上601室2011.12.9的接管记录表、601室业主2012.4.2签定的装修许可证各一份，证明原告在接收房子时没有漏水情况发生，是在楼上业主装修后才漏水的。经质证原告对证据真实性无异议，对证明问题不予认可，因为501室房屋验收单不能证明房屋在使用过程中会出现漏水及房屋质量问题。国家对防水层约定了五年的保修期，在房屋使用过程中也可能会出现漏水情况，原告房屋也是在五年的质保期内出现的漏水现象，且原告在接收房屋时厨房的下水管已经发生漏水状况，当时我方报修后对方用绞布围的。对601的记录表及装修许可证与我方无关。本院对该证据的真实性予以确认。
6、原告向复地集团上海总部投诉的一段录音。证明：1、原告承认漏水部位为餐厅和厨房，位置正好是楼上的阳光房。2、原告承认楼上原来没有建筑，后来楼上违规建筑阳光房。3、原告在录间里说不管是谁的责任都应是物业负责。所以原告也无法确定是原始房屋的质量问题。经质证原告对录音真实性无异议，但被告证明的问题不予认可。1、该房屋不仅是餐厅和厨房漏水，客厅、更衣间都出现漏水现象，只是在餐厅和厨房更严重。楼上的阳光房在购买房屋时不存在，但在原告入住装修时楼上阳光房已存在，在相关部门无法确认的情况下不能说阳光房是违建，对建设合理性也没有结论，从庭审至今也没有证据证明房屋漏水是由楼上阳光房造成的，现房屋出现漏水现象，是因为防水层的问题，我们现在要求开发商对防水进行保修，漏水原因也应该由开发商进行举证，在举证不能的情况下应承担举证不能的责任。本院对该证据的真实性予以确认。
经审理查明，2010年9月29日原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告出售的位于长春市净月开发区房屋一套，合同第16条约定了保修责任，被告按照《住宅质量保证书》的承诺内容承担相应保修责任。2011年11月25日，被告作出《住宅质量保证书》，保证书承诺：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面出现渗漏，保修期为5年。2013年6月原告正式入住，在居住过程中，发现餐厅、厨房、更衣室及客厅的窗帘顶部出现漏水现象。
另查明，原告楼上601室业主对露台进行了改扩建和封闭。
本院认为，一、原、被告签订的《商品房买卖合同》和《住宅质量保证书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。被告作出的《住宅质量保证书》中明确承诺：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面出现渗漏，保修期为5年。因原告居住房屋没有超过5年保修期，被告就应按照以上承诺的内容承担保修责任。故原告要求被告承担保修责任，为原告修复房屋的漏水处的诉讼请求与法有据，本院予以支持。二、关于被告提出原告房屋出现渗漏系楼上601室业主违规扩建并破坏楼面原有防水层造成的，故其不应承担保修责任的抗辩主张是不成立的，虽然被告提供的证据可以证明楼上601室业主对露台进行了扩建，但本案原告是依据双方签订的《商品房买卖合同》提起的合同违约之诉，而非侵权之诉，601室业主是否违规扩建并破坏楼面原有防水层，与本案不是同一法律关系，也不能免除被告承担保修责任。如果被告认为601室业主对其构成了侵权，可在对原告履行了保修责任后，就自己的损失向601室业主主张权利。三、关于原告请求被告承担修复费用约3200元的主张，因没有提供相关证据，视为举证不能，应当承担举证不能的法律责任，故原告的该项请求，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告长春兆基房地产开发有限公司于本判决生效后十日内对原告郑苏娟所购位于长春市净月开发区复地.净月国际3.1期E2-9幢1单元501室房屋的漏水处进行修复；
二、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费50.00元，由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审判员 王林峰
二〇一四年十一月十日
书记员 陈 玢