浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙02民终2442号
上诉人（原审被告）：苏亚雄，男，1977年5月2日出生，汉族，个体工商户，住余姚市。
被上诉人（原审原告）：余姚市百起商贸有限公司。住所地：余姚市富巷北路。
法定代表人：陈惠娟，该公司总经理。
委托代理人：孙琼璐，浙江义韬律师事务所律师。
上诉人苏亚雄因与被上诉人余姚市百起商贸有限公司（以下简称百起商贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服余姚市人民法院于2016年6月28日作出的（2016）浙0281民初1652号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月2日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理认定：2013年4月8日，原告百起商贸公司的法定代表人陈惠娟（甲方）与被告苏亚雄（乙方）签订《租赁合同》一份，合同约定：甲方租给乙方房屋，房屋位于余姚市富巷北路101号南首三间三通二店面，面积300平方米，加后面钢结构三通四面积500平方米，共计800平方米；租赁期限为2013年4月8日至2021年4月7日；租金先付后租，每一年一付，每年提前一个月付款，租金按（人民币）计算，第一年（贰拾陆万元）、第二年为（贰拾柒万元）、第三年（贰拾捌万元）、第四年（贰拾玖万元）、第五年为（叁拾万元）……；另外，乙方自愿支付甲方保证金50000元整，后面空地乙方有公用停车使用权；乙方租赁经营期间的相关水、电费或办理登记手续时所涉及费用由乙方承担。
被告按约向原告交纳了50000元的保证金。涉案房屋的产权证号为余房权证城区字第××号，土地使用权证号为余国用（2013）第00731号，均登记在原告百起商贸公司名下。2015年4月28日，被告向原告百起商贸公司的法定代表人陈惠娟出具书面承诺书一份，上面载明：本人苏亚雄因欠陈惠娟余下租金限期3个月内付清2015年7月28日前付清。2016年1月7日电表起始为245900度，单价为1.15元每度，2015年12月27日水表度数起始为7363立方米，单价为5元每立方米。起诉后被告合计支付原告水电费48763元。2016年4月29日，电表显示度数为278666度，水表显示的度数为8552立方米。另，涉案房屋中300平方米有产权证，钢结构三通四面积500平方米没有产权证。现被告仍未腾空涉案房屋。
原审原告百起商贸公司于2016年3月1日诉至原审法院，请求判令：1.解除原审原告与原审被告之间签订的《租赁合同》，原审被告腾空并交付房屋；2.原审被告向原审原告支付第三年未支付的租金123467元，并支付自2016年4月8日起至房屋腾空之日止按年租金290000元计算的房屋占有使用费，同时要求原审被告支付自2015年7月29日起至判决确定履行日止按中国人民银行同期同档次贷款利率计算的利息；3.原审被告向原审原告支付水费3835元（暂计至2016年2月28日）、电费20815元（暂计至2016年2月17日）以上合计24650元，并支付自2016年2月28日起至房屋腾空之日止按5元/立方米计算的水费和自2016年2月17日起至房屋腾空之日止按照1.15元/度计算的电费；4.原审被告支付房产税14459.10元、土地使用税4800元，以上合计19259.10元，并支付自2016年1月1日起至房屋腾空之日止按7229.55元/年计算的房产税和按2400元/年计算的土地使用税；5.本案诉讼费由原审被告负担。后原审原告变更诉讼请求为：1.判令解除原审原告与原审被告之间签订的《租赁合同》，原审被告腾空并交付房屋；2.判令原审被告向原审原告支付第三年未支付的租金117467元，并支付自2016年4月8日始至房屋腾空之日止按年租金290000元计算的房屋占有使用费，同时支付以117467元为基数自2015年7月29日起至判决确定的履行之日止的按中国人民银行同期同档次贷款利率计算的利息；3.本案诉讼费由原审被告负担。
原审法院审理认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，出租人就未经批准或未按照批准内容建设的临时建筑、与承租人订立的房屋租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。原、被告签订的合同中300平方米有产权证，500平方米没有产权证，故涉及无产权证部分的出租合同应属无效。对于无效的部分，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效的，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故被告应当参照合同的约定支付原告房屋占有使用费。现原告按约将涉案的房屋交付被告使用，被告未按约支付租金及房屋占有使用费显属不当。原告已经向被告催讨过租金，被告也出具了欠条，但在约定的付款期限到期后，仍未支付租金，现原告要求解除与被告签订的租赁合同，合法有理，但因该合同部分有效部分无效，故对原、被告之间签订的合同的有效部分予以解除。合同解除以后，原告要求被告腾空并交付涉案房屋的诉讼请求，予以支持。现尽管合同解除，但之前按照合同已经履行的部分，被告应当按照合同的约定履行，故对原告要求被告支付第三年剩余租金及房屋占有使用费及利息损失的诉讼请求，予以支持。现被告尚欠原告第三年度的租金及房屋占有使用费为117467元，另被告已经支付原告保证金50000元，原告同意抵扣拖欠的租金，故被告应当支付原告第三年度的租金及房屋占有使用费为67467元。对于利息损失，应以67467为基数计算从2015年7月29日至判决确定的履行之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失。因被告实际尚未腾空涉案房屋，故原告要求被告支付从2016年4月8日起至实际腾空之日止的按照年租金290000元计算的房屋占有使用费的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。对于被告辩称的其他租户可以转租，其却不可以转租，影响其权益，该辩称不符合双方合同约定，故对该项辩称不予采纳。对于被告辩称的由于原告的原因导致其不能办理营业执照，鉴于被告未提供有效证据予以证明，且被告在庭审中也陈述其店面仍在营业当中，并没有影响合同目的的实现，故对这一辩称亦不予采纳。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（三）项、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出如下判决：一、解除原告余姚市百起商贸有限公司与被告苏亚雄于2013年4月8日签订的房屋租赁合同中有效部分，被告苏亚雄于判决发生法律效力后三十日内向原告余姚市百起商贸有限公司腾空并交付其承租的位于余姚市富巷北路101号南首三间三通二店面（面积300平方米）及后面钢架三通四（面积500平方米）的房屋；二、被告苏亚雄支付原告余姚市百起商贸有限公司自2015年4月8日起至2016年4月7日的租金及房屋占有使用费67467元，并支付以67467元为基数从2015年7月29日起至判决确定的履行之日止的按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失；三、被告苏亚雄支付原告余姚市百起商贸有限公司自2016年4月8日起至房屋实际腾空之日止按照年租金290000元计算的房屋占有使用费；以上款项限在判决发生法律效力后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告余姚市百起商贸有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2687元，减半收取1343.50元，由原告余姚市百起商贸有限公司承担600元，由被告苏亚雄承担743.50元。
宣判后，原审被告苏亚雄不服，上诉至本院，称：因为被上诉人未按照《房屋租赁合同》第四条的约定保障上诉人租赁房屋水、电的正常使用及排水排污等基础设施的完善，致上诉人无法正常经营，无法办理工商登记，被上诉人违约在先，上诉人不缴纳第三年度的租金，有正当理由。请求撤销原判，依法改判。
被上诉人百起商贸公司答辩称：上诉人所称的排水不畅的问题不存在，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
在二审审理期间，上诉人苏亚雄提供以下3组证据：1.汇款申请书、汇款通知单各2份、收条3张，拟证明原审判决以后至询问时，上诉人另行支付了租金188000元的事实；2.承诺书、个体工商户的名称预先核准通知书各1份，拟证明因被上诉人的原因无法办理工商执照的事实；3.微信聊天记录15页，拟证明被上诉人无法提供排水排污的改造，导致上诉人无法办理营业执照的事实。
被上诉人百起商贸公司经质证，对证据1无异议，证据2不属于二审中的新证据，且对其关联性有异议，证据3不属二审中的新证据，且微信聊天记录中，80%以上都是上诉人单方陈述，关联性有异议。
本院经审查认为，对证据1予以认定，证据2、3不属于二审中的新证据，不予认定。
本院除对原审法院认定的事实予以确认外，另查明，上诉人于原审法院判决后2016年8月17日前支付租金188000元，2016年9月7日支付租金10000元，2016年9月30日支付租金5000元，2016年9月22日支付租金10000元，2016年10月8日支付租金70000元，以上共计283000元，度数为301063度之前的电费已结清，度数为9440立方米之前的水费已结清。就上述款项，双方当事人均同意在本案执行阶段予以扣减。
本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，出租人就未经批准或未按照批准内容建设的临时建筑、与承租人订立的房屋租赁合同无效。故原审法院认定双方当事人间的《房屋租赁合同》中有房产证的部分有效，无房产证的部分无效，认定正确。合同履行过程中，上诉人未按约履行，达到了解除合同的条件，故被上诉人有权就合同有效的部分主张解除，并有权主张被上诉人腾退房屋。腾退之前被上诉人也应支付相应占有使用费。现上诉人提出其不缴纳第三年度的租金，有正当理由，被上诉人违约在先，本院认为，上诉人提供的现有证据不足以认定被上诉人违约在先，上诉人未支付相应租金，无正当理由。原审法院判决后，上诉人另支付了一定数额的租金及水电费，现双方均同意在执行阶段予以扣减，本院予以确认。
综上，原审法院认定事实清楚，判决得当。上诉人之上诉理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1487元，由上诉人苏亚雄负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄永森
审判员 朱亚君
审判员 赵保法
二〇一六年十月十九日
书记员 潘芬芬