浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0782民初5922号
原告（反诉被告）：何皎花，女，1965年12月5日出生，汉族，农民，住义乌市。
委托诉讼代理人：何惠英，浙江星耀律师事务所律师。
被告（反诉原告）被告：王赛春，女，1967年6月19日出生，汉族，经商，住义乌市。
委托诉讼代理人：黄海峰，浙江国权明达律师事务所律师。
原告（反诉被告）何皎花诉被告（反诉原告）王赛春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月13日立案受理后，被告于2016年5月10日向本院提出反诉，本院依法一并受理。本院受理后进行了合并审理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案情复杂，本院将本案转为普通程序审理并组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）何皎花的诉讼代理人何惠英及被告（反诉原告）王赛春的诉讼代理人黄海峰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告何皎花（反诉被告）起诉称：2013年6月20日，被告向原告租用10间地下室用于仓储，租期2013年6月20日至2014年6月19日，租金每年41800元。2014年4月17日因一楼店面安装广告，电焊作业时，电焊渣掉落地下室引起火灾，烧毁了被告堆放的塑料拖鞋等物品。灾后，被告为了清理这些物品，占用了原告的地下室和一楼五间店面，之后被告长期占用上述房屋，并且被告自租用原告房屋起就未支付水电费。原告多次要求被告腾空或交租金以及付清水电费，均遭被告拒绝。2015年7月28日，原告再次要求被告腾空时，双方发生纠纷，经北苑社区及北苑派出所处理，被告才腾空。但被告仍未支付其超期占用房屋的使用费和水电费。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：被告支付原告房屋使用费50055元及水电费1845元，共计51900元。
被告王赛春（反诉原告）答辩称：第一，被告的占用行为属于紧急避险，不应承担使用费，失火搬离后，原因还在查证，可能是原告和电焊工的行为造成的，当时原告同意被告占用一间半店面使用，在配合公安部门调查完毕后，被告就搬出了该店面，根据《民法通则》的规定，属于紧急避险，后面暂用是为了配合调查。第二，水电费不予认可，原告无计算依据，也没有与被告达成协议，事实不清。第三，原告提出的使用费，既没有阐明使用的事实，也没有相应的标准，也没有与被告进行协商，被告均不认可。第四，原告的诉讼请求超过了诉讼时效，暂用时间为2014年4月17日，暂用到搬离已经超过23个月，而支付租金的时效为一年。被告当庭提起反诉。
针对被告王赛春（反诉原告）的答辩，原告何皎花（反诉被告）补充陈述：第一点，关于紧急避险是不能成立的，紧急避险是非常短的时间，不存在几个月的时间进行避险。原告同意那些灾后的拖鞋等放到一楼的店面里，但不是无偿使用，所以不存在紧急避险需要占用几个月甚至一年多的时间。第二点，被告不认可水电费，但是从被告租赁原告的地下室开始从来没有支付水电费，从租赁到发生火灾期间产生的水电费是客观事实，现在水表和电表都有登记，这些都是存在的，关于没有烧掉的电表的数字是“3040”，自从火烧以后一直没有租赁这个地下室，度数一直是这个，没有其他人去使用过。第三，这个是合情合理的，也是有事实依据的，因为原告要求被告腾空，双方发生纠纷已经多次，后来经派出所要求社区进行见证拍照，要求物品腾空，这些都是事实，被告占用了一些房屋一年多的时间。第四，原告的诉请没有超过时效，因为双方一直在派出所解决，也在法院里在为这个事情打官司，而被告提出的诉讼时效，是双方租赁的诉讼时效，而本案并不是特定的租金，只是我们是参照租金的数额来产生这个数字。
反诉原告王赛春（本诉被告）诉称：王赛春租用的时间是2014年6月19日，失火后导致被告无法使用，要求原告退还两个月的租金，为维护合法的权益，请求法院判令：原告退还两个月的租金6900元，并支付2014年6月19日起至实际履行之日止按银行同期贷款利率支付利息。
反诉被告何皎花（本诉原告）辩称：关于反诉，是不能成立的，失火的原因不是原告造成的，这个由消防部门的火灾责任认定书，已经对责任进行认定，是一楼装广告的时候通过通风口将火星掉下去引起的，而无证电焊也被行政拘留过，失火以后被告一直都占用了原告的房屋，根本不存在两个月没有使用的问题，而被告作为原告的那个赔偿损失的案件里，被告承认过搬离房屋是在八月份还是十月份，具体记不清了，但事实上全部搬离的时间2015年7月28日，所以被告的反诉是不能成立的。我们认为地下室是十间，半边烧掉了，还有半边没有烧掉，清理的时候（反诉原告）就把烧掉的五间（房间）里的货搬到了一楼的面店的两间和边上的两间，不存在没有使用（的情况），全部搬离的时间是2015年7月28日。补充一点，关于诉请中房租是怎么构成的。第一点，火灾发生之后，一楼两间也就是他（反诉原告）说的一间半，是原告同意他先堆放，是2014年4月20日清理上去的，后面是2014年8月30日被告把他清理掉，4月20日堆放到8月30日，被告清空以后就租给了其他人，这两间租金是25000元一年，使用4个月零十天，租金是9027元；第二点，一楼的两间半的面馆在发生火灾前是租给黄延陕开面馆的，火灾是租出去不久在做广告的时候发生的，空出来的面馆也是给被告清理后堆放，这段时间没有算租金，从2015年4月15日开始算租金，到2015年7月28日解决之后才腾空的，算三个月零八天，面馆的租金是48000元一年，为13064元；第三是地下室的时间，靠东边的五间是从2014年6月20日开始，就一直由被告使用，一直用了三个月，到2014年9月20日，按照48000元一年，三个月，是12000元，之后原告要求被告将这个房子腾出来，后来被告就把这里的货物堆到了西边的五间房子里去，西边的五间房子从2014年6月20日到2015年的7月28日为止，这样算起来是28329元。关于1800元的水电费，现在还有一个电表，对应原来的1195度，现在是3040度，大概一千八左右，每度电一块钱，水费也没有算，因为水表都烧掉了，其他的表也没有算钱，就算了这一个表的钱。
反诉原告补充陈述：第一关于电表读数，因为没有来进行结算，我方不认可，第二点说火灾以后没有人使用，我方也不认可，要何皎花进行举证，（我方）当事人说一楼的面店是使用了十几天，不应该支付使用费。第二段时间，2015年7月28日腾空的时候是在的，具体是哪天不清楚，但是不认可计算时间。第三段时间也不认可。
原告何皎花为支持其主张，提供如下证据：
1、租房协议一份，证明被告租赁原告房屋的事实。
2、情况说明（北苑派出所出具）一份，证明因被告占用原告房屋不肯搬迁不支付租金和水电费的事实。
3、证明（北苑街道望道社区出具）一份，证明原告在社区的见证下将被告的拖鞋强行腾空而发生纠纷的事实。
4、（2016）浙0782民初01865号判决书复印件一份，证明王赛春在起诉何皎花的案件里有涉及到王赛春占用何皎花房屋的事实。
5、房屋租赁协议复印件两份（庭后补充提供了一份原件），证明本案所涉的四间半店面租给他人的租金的事实。
被告王赛春发表质证意见：证据1，真实性和合法性都有异议，“王赛春”的三个字不是本人签，是否是原件不清楚，关联性也有异议，协议是关于既往的事实，不是本案的使用费的证明。证据2，与本案无关，真实性和合法性是认可的。证据3，真实性有异议，“一直”堆放在那里，证人无法一直关注，所以真实性有异议，而货物是否是被告的，证言也不清楚，所以不能证明是被告的，关于证人证言应该由证人出庭作证，所以不能认定。证据4，对真实性无异议，对关联性有异议，这份证据原告说的部分体现的不是被告的意见，是原告的意见，没有达到原告的证明目的。证据5，对两份证据的三性均有异议。第一、两份协议是复议件。第二、两份协议的乙方签字都不是本案被告，是谁都不清楚。第三、原告与案外人的协议所有的内容都无法来约束本案的被告，被告对里面所有的内容都不予认可。
被告为证明其主张，向本院提供如下证据：
租房协议核对件一份，证明原告伪造证据的事实，原告遗漏了必要诉讼参加人杨祥。
原告何皎花发表如下质证意见：
该份证据是被告提供的，原告提供的证据没有杨祥的签字，是王赛春一个人签的租房协议，现在了解到杨祥和王赛春是夫妻关系，因此我方没有遗漏当事人。
反诉原告王赛春（本诉被告）为支持其反诉诉请，提供如下证据：
租房协议核对件一份，证明反诉被告应返还反诉原告两个月租金是事实，应该退还没有使用的房屋的两个月的租金，另证明反诉被告提供伪证的事实，因为反诉原告的租房协议跟反诉被告的租房签字协议的签字不是一个人，反诉原告明确表示王赛春三个字的字迹不是本人签的。
反诉被告发表如下质证意见：
1、反诉原告提供的租房协议与本诉原告提供的租房协议是完全一致的，本诉原告的租房协议里的乙方王赛春的签名都是她本人亲笔所签，不存在反诉被告伪造或者模仿乙方签字。2、反诉原告提供的这份租房协议不能证明火灾发生之后地下室十间房屋反诉原告全部腾空，而事实上有五间是完全没有腾空过，只有五间房屋在火灾之后为了清理方便才把地下室的部分货物清理到一楼的店面里，所以这份租房协议不能证明反诉原告没有使用地下室的十间房屋。
反诉被告何皎花（本诉原告）为支持其反诉主张，提供如下证据：
1、情况说明（北苑派出所出具）一份以及证明（北苑街道望道社区出具）一份，证明反诉的原告一直占用地下室和一楼的房间。
2、2014年4月17日张明的询问笔录复印件一份，证明火灾的事实。
反诉原告王赛春（本诉被告）发表质证意见：
第一、情况说明与本案无关，仅有报案记录，对房屋腾空没有相应说明。第二、对证明的真实性有异议，证人应该出庭作证，而证人没有出庭作证。第三、望道社区的公章并不能替代证人证言作为认证。第四、对于证明的事实没有异议。
本院认证如下：原告提供的证据1，被告庭审时也提供了一份租房协议书，经核对，该两份租房协议内容除右下方乙方签名处（被告提供的有“杨祥”的签名，原告提供的没有）不同外，其他内容均一致，协议下方备注“本协议一式两份，双方签字生效，到期终止”字样，根据庭审查明，王赛春起诉何皎花房屋租赁合同纠纷一案即（2016）浙0782民初01865号案件中，原告把签有“杨祥”名字的租房协议作为证据提供，而该案仅王赛春一人作为原告主体，该案判决也对王赛春与何皎花之间存在租赁关系的事实予以认定，故本院对原告提供的证据予以认定。原告（反诉被告）提供的证据2、3，上述两份证据均有制作材料人员的签名并加盖公章，且两份证据可相印证，本院对上述证据予以认定。原告提供的证据4，本院对该证据的三性予以认定，对其证明目的结合全案予以综合认证。原告提供的证据5，上述两份租房协议是原告与案外人所签订，与本案无关联，本院对其不予认定。
被告（反诉原告）提供的证据，该证据在（2016）浙0782民初01865号案件中已作为证据提供，也进行了质证，本院对该证据予以认定，但对其证明目的不予认定。
反诉被告提供的证据询问笔录，本院对该证据予以认定。
经审理查明：2013年6月22日，原告（反诉被告）何皎花（出租方、甲方）与被告（反诉原告）王赛春签订《租房协议》一份，约定：甲方将何马车村（何麻车）1区1幢10间地下室出租给乙方使用。一、租房期限从2013年6月20日至2014年6月19日止。二、年房租费41800元。三、……。六、甲方供电、供水、水电费甲方按实际用量向乙方收取，水费每吨6元，电费每度1元，入住日水表、电度表度数191度、1195度、2555度三只表。协议签订后，原告（反诉被告）依约交付房屋，被告（反诉原告）依约交付了租金。被告王赛春将案涉房屋作为仓库使用，用于堆放鞋子。
2014年4月10日，原告何皎花将坐落于义乌市何麻车村1区1幢1楼两间半房屋出租给案外人黄陕延用于经营三秦面馆使用。随后，黄陕延将电焊三秦面馆广告牌支架的工作交由案外人张明施工。2014年4月17日上午，张明在电焊作业时，掉落焊渣导致地下室发生火灾。2014年5月13日，义乌市公安消防大队出具火灾事故认定书对火灾发生事实进行认定。
火灾发生后，被告王赛春将其堆放在地下室的部分货物搬到案涉房屋的第一层，之前用于开设面馆的二间半房间内及另外两间房间内（该两间房内货物已于2014年腾空），部分货物堆放于地下室西边五间。2015年7月28日，被告王赛春将堆放的货物全部腾空运走。
2016年1月18日，王赛春以涉案房屋发生火灾其遭受损失为由起诉何皎花，认为何皎花出租给其的房屋存在安全隐患，要求赔偿因火灾造成的损失339615元（经义乌市涉案物品价格认证中心认证）。2016年4月20日，本院作出（2016）浙0782民初01865号民事判决，驳回了王赛春的诉请。
本院认为：针对本诉，根据庭审查明的事实，本案实为占有物返还纠纷。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条的规定，占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。具体到本案，原、被告双方对被告使用原告一楼的房屋并无相关约定，被告使用上述房屋无依据。另原、被告双方签订了《租房协议》租赁地下室，系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行，但租赁期限届满后，被告继续使用属于无权占有原承租房屋。关于原告诉请主张的房屋使用费。原告主张分为三个部分：第一部分，被告的货物堆放在一楼的其中两间房间，从2014年4月20日至2014年7月30日，使用费参照该房间与案外人形成的租赁关系约定的租金2.5万元每年(每间)；第二部分，一楼的其中两间半房间（原租赁给黄陕延，黄陕延支付租金至2015年4月14日止），从2015年4月15日至2015年7月28日，使用费参照该房间与案外人形成的租赁关系约定的租金4.8万元每年(两间半)；第三部分，地下室靠西边五间，从2014年6月20日至2015年7月28日，按双方签订的租赁合同约定的4.18万元每年(十间)。第一部分，庭审中被告认可使用了上述房间30天左右，原告亦认可曾同意被告使用。本院认为，火灾发生后，被告将存放于地下室的货物移至一楼，乃为减少损失的客观需要，况且火灾发生后，毁损物品的清理、公安机关的调查、火灾事故的认定、对毁损物品的鉴定等均需要一定的时间，故被告在此期间的占用属合理，且堆放于该处的货物已于2014年清空，对于原告的该部分诉请本院不予支持。第二部分，庭审中被告认可腾空之前货物一直堆放在那里。第三部分，被告抗辩于租赁期间届满前2个月已搬离，但其未提供证据予以证明。对上述两部分的占用事实，本院予以认定。根据庭审查明，2014年5月13日，义乌市公安局消防大队出具了火灾事故认定书对火灾发生事实进行认定，明确了起火原因，后义乌市涉案物品价格认证中心对毁损物品也进行了认证。在此情形下，被告继续占用原告的房屋是不合理的，理应支付原告相应的房屋使用费。具体数额，本院综合考虑房屋的实际使用情况，灾后的后续处理情况，双方原合同约定的租金标准等相关因素，酌定为25000元。二、关于原告主张的水电费，因原告未提供证据加以证明且被告予以否认，对该项诉请，本院不予支持。综上，原告的合理诉请，本院予以支持。被告的合理抗辩，本院予以采信；其他抗辩，依据不足，不予采信。针对反诉。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原、被告之间形成租赁关系，租赁期间于2014年6月19日届满，根据相关法律规定，租赁期间届满承租人应当返还房屋，据此承租方负有返还房屋给出租方的义务。而反诉原告诉请主张案涉租赁房屋遭受火灾后有2个月未曾使用，要求反诉被告退还2个月的房租，但反诉原告未提供证据证明其已提前搬离并返还了租赁房屋。故反诉原告的诉请，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（七）项，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告王赛春于本判决生效后三日内支付原告何皎花房屋使用费25000元。
二、驳回原告何皎花的其他诉讼请求。
三、驳回反诉原告王赛春的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1097元，由本诉原告何皎花负担569元，由本诉被告王赛春负担528元；反诉案件受理费50元，由反诉原告王赛春负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 长 王丹萍
人民陪审员 季航飞
人民陪审员 杜志贵
二〇一七年三月三十一日
代书 记员 施淑姝