江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第02269号
上诉人（原审原告）崔敏。
被上诉人（原审被告）廖丹丹。
被上诉人（原审被告）张佳佳。
被上诉人（原审被告）霍星伯，
被上诉人（原审被告）金灿。
委托代理人刘军（代理上述四被上诉人）。
被上诉人（原审第三人）李燕琼。
上诉人崔敏因与廖丹丹、张佳佳、霍星伯、金灿、李燕琼房屋租赁合同纠纷一案，不服昆山市人民法院作出的（2014）昆花民初字第0016号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：江苏省昆山市花桥镇绿地大道199弄12号楼502室房屋系张佳佳、霍星伯共同共有的房屋。崔敏与张佳佳于2013年9月19日在昆山市花桥镇艾居房产中介服务所（以下简称艾居中介所）居间下签订房屋租赁合同，约定：租期为2013年9月21日至2014年9月20日，承租方到期续租，须提前一个月与出租方协商或通过中介再统一办理续租手续，合同一方如因特殊情况需终止合同时，应提前一个月通知对方，并补偿一个月房屋租金；每月租金800元，总租金9600元，付三押一。合同签订后，崔敏支付了三个月的房租2400元及一个月房租押金800元，并向艾居中介所支付了中介费500元。
崔敏入住后不久即有中介安排房屋买家到涉案房屋看房。2013年11月17日，张佳佳用手机短信通知崔敏租赁房屋要出卖，要求崔敏将赔偿情况列个清单，承诺只要情况属实，照价赔偿。崔敏接到张佳佳的手机短信通知后不同意解除租赁合同，要求张佳佳继续履行。
2013年11月17日，金灿与张佳佳在昆山市多广益房产经纪公司的居间下签订房屋买卖居间合同。双方补充约定由艾居中介所员工刘军承担房屋清场工作，金灿承担清场费用。
2013年12月2日，张佳佳授权刘军处理其与崔敏的房屋租赁事宜。授权权限为：与供电局协商停电；清理房屋内一切房屋本身无关物品；按照租赁合同规定对崔敏退一赔一。2013年12月5日，张佳佳、刘军向供电部门申请拆除涉案房屋电表。2013年12月21日，刘军组织相关人员与张佳佳、金灿、霍星伯等人将涉案房屋内的物品（包括冰箱、电扇、柜子、行礼箱等）搬离，堆放于一半露天的阳台上。2013年12月31日，崔敏看到房屋内的物品被搬离报了警。经派出所调解双方没有达成协议。艾居中介所未能妥善保管，造成部分物品损失。
2013年12月16日，涉案房屋过户到金灿名下。
一审中，廖丹丹表示自愿退还崔敏中介费500元；张佳佳、霍星伯表示自愿赔偿崔敏食品损失400元、红酒损失288元及崔敏赔偿清单中的小物件损失，另退还崔敏押金800元，并赔偿崔敏一个月房屋租金800元。
上述事实，有崔敏与张佳佳签订的房屋租赁合同、拆除电表申请单、房屋买卖居间合同、张佳佳给刘军的授权委托书、派出所询问笔录、物业楼道摄影光盘、刘军出具给金灿的承诺书、崔敏物品照片一组、房屋产权证复印件，当事人庭审陈述等证据在案佐证。
原审原告崔敏的诉讼请求为，请求判令：廖丹丹、张佳佳、霍星伯、金灿承担全部违约责任及各项损失等费用合计22498元；继续履行房屋租赁合同；本案诉讼费由廖丹丹、张佳佳、霍星伯、金灿承担。
原审法院认为：艾居中介所系起字号的个体工商户，在民事诉讼中应以营业执照登记的业主即廖丹丹为诉讼当事人。艾居中介所在民事活动中产生的债务应由廖丹丹承担。
崔敏与张佳佳签订的房屋租赁合同系双方真实意思的表示，且没有违反强制性法律规定，合法有效，双方应当受合同的约束。合同约定一方如因特殊情况需终止合同时，应提前一个月通知对方，并补偿一个月房屋租金。张佳佳于2013年11月17日向崔敏提出解除租赁合同，愿意按照合同约定补偿一个月的房屋租金并对其他合理损失进行赔偿；崔敏拒绝解除合同，要求继续租赁房屋。2013年12月5日，张佳佳向供电部门申请拆除涉案房屋内的电表，用实际行动强行解除了与崔敏的租赁合同，违反了合同约定的一个月的通知期，因此造成的损失张佳佳应当承担违约责任。
2013年12月21日，张佳佳、霍星伯、金灿、艾居中介所员工刘军在崔敏不在场的情形下将涉案房屋内的物品搬离，没有对物品妥善保管造成物品损失，构成侵权。对于崔敏诉请的损失，廖丹丹、张佳佳、霍星伯、金灿认可冰箱食物400元、红葡萄酒288元、其它杂物损失1423元原审法院予以认定。关于周大福999.9纯黄金项链、周大福999.9纯黄金镶玉吊坠等物品的损失，崔敏提供了派出所的询问笔录、发票等证据证明。廖丹丹、张佳佳、霍星伯、金灿擅自搬离崔敏私人物品，根据现有证据及公平原则，原审法院认定廖丹丹、张佳佳、霍星伯、金灿对于项链损失3513元、金镶玉吊坠损失2000元应予赔偿。
综上，原审法院认定崔敏的物品损失有：冰箱食物400元、红葡萄酒288元、周大福999.9纯黄金项链3513元、周大福999.9纯黄金镶玉吊坠2000元、其它杂物损失1423元、住宿费150元。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第六条、第八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定，判决：一、被告廖丹丹于判决生效之日起十日内退还原告崔敏中介费500元；二、被告张佳佳于判决生效之日起十日内退还原告崔敏租赁房屋押金800元及剩余的房屋租金453元，并补偿原告崔敏一个月房屋租金800元；三、被告廖丹丹、张佳佳、霍星伯、金灿于判决生效之日起十日内负连带责任赔偿原告崔敏物品损失合计7774元；四、驳回原告崔敏的其他诉讼请求。案件受理费362元，由被告张佳佳、霍星伯负担58元，原告自负304元。
上诉人崔敏不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实错误。原审判决认定诉争的租赁合同有效，合同并未约定出租方因为卖房可以解除合同，特殊情况应为非合同双方主观原因造成合同无法履行。上诉人搬入涉案房屋后20天中介即带人上门看房，可见被上诉人出租房屋之前即已知合同无法履行至期满，卖房不能构成合同约定的特殊情况，被上诉人恶意违约。张佳佳于2014年11月17日短信通知上诉人要卖房；上诉人于当日到艾居房产中介所告知不愿配合看房，被上诉人于2013年12月3日拆除电表，未按照合同约定提前一个月通知上诉人解除合同。房租是预先缴纳的，不应以出租方恶意违约的时间作为房租结算日。涉案房屋原系空房，上诉人承租后添置了家具、家电并办理了宽带和电话，被上诉人恶意违约导致上诉人的损失已经远远超出一个月房租的违约金，应当予以赔偿。金灿确认涉案房屋于2013年12月2日办理过户，此时房屋租赁合同尚未解除，对新的房屋所有权人仍然有效。原审认定被上诉人可以因卖房单方解除合同未顾及合同守约方的利益。上诉人对涉案房屋煤气卡预充值金额被上诉人应当归还。
请求撤销原审判决，依法改判被上诉人继续履行房屋租赁合同并赔偿违约造成的经济损失7916元（其中搬家费1000元，固定电话初装费308元，移动宽带费458元，2013年11月21日至2013年12月20日房租800元，2013年12月4日至2014年3月20日房租差价3600元，水卡及煤气卡预存金额150元，房东拆除电表导致断电冰箱食物损失300元，2013年12月15日开锁及换锁费用200元，工商局查档费100元，租仓库存放家具家电房租900元，家具家电搬至临时仓库搬家费100元）以及自2014年3月21日至继续履行租约之日止按照1000元／月计算的租金差价损失；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人张佳佳、廖丹丹、霍星伯、金灿辩称：金灿个人认为其与本案无关；廖丹丹尊重法院判决；张佳佳和霍星伯有异议，搬家过程都是房东承担费用，搬家费1000块不属实，原审判决并未少判，张佳佳和霍星伯未上诉只是想息事宁人。提交张佳佳的《情况说明》一份。
张佳佳向本院提交的书面《情况说明》载明：2013年9月与崔敏签订房屋租赁合同的时候已经明确告知崔敏涉案房屋随时要出售的，这也是涉案房屋以低于市场价20%出租给崔敏的原因。2013年10月份买家看房受阻后主动联系崔敏，崔敏采取回避态度，2013年11月9日崔敏联系张佳佳时已经告知房子要卖的，并明确表示解除合同，上诉人主张未提前通知与事实不符，此后以短信形式明确告知崔敏，因合同解除的赔偿事宜未能达成一致，沟通无果的情况下采取了停电等行为。崔敏主张丢失两件金器，张佳佳持有异议，仅凭发票不能说明任何问题。请求公正判决。
被上诉人李燕琼辩称：对原审判决没什么意见。上诉人讲不知道房子随时要卖不属实。
二审查明的事实与原审查明的事实相一致。
二审另查明：崔敏提交2013年11月17日与艾居中介所刘军通话的录音资料一份，主张对方要其配合看房而非解除合同；廖丹丹、张佳佳、霍星伯、金灿对此无异议，主张录音中涉及的补偿方案是中介的意愿，张佳佳不知道的，1500元是退一赔一之外对上诉人搬家损失的补偿。崔敏主张涉案房屋系其唯一住所，被上诉人未给其充足的时间寻找新的住所，其另找房屋发生2014年6月4日至9月3日间租金损失5400元，并提交落款为2014年6月4日的《收条》一份予以证实；廖丹丹、张佳佳、霍星伯、金灿对此不予认可。崔敏主张被上诉人曾用胶水封门，并因此发生了换锁的费用，廖丹丹、张佳佳、霍星伯、金灿对此不予认可；崔敏对于自己的主张未提供证据予以证实。
二审中，双方当事人一致确认涉案房屋在原审法院及派出所组织下已经交接完毕，房屋目前由金灿控制。廖丹丹、张佳佳、霍星伯、金灿确认搬离涉案房屋内上诉人物品时未通知上诉人，打了110后破门而入，门开之前110和保安已经离开。
上述事实，由崔敏提交的通话录音文字整理稿、《收条》及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，诉争的房屋租赁合同系合同当事人真实意思表示，并未违反法律、法规的强行性、禁止性规定，应为合法有效，当事人均应恪守。廖丹丹、张佳佳、霍星伯、金灿主张崔敏在承租涉案房屋时对房屋即将出卖是明知的，且租金价格低于市场价20%，崔敏对此不予认可，被上诉人未提供证据证实自己的主张，本院不予采信；出租人应当按照合同约定履行自己的义务。
合同约定租赁期间双方均不得擅自变更或解除合同，因特殊情况需终止合同时，应提前一个月通知对方，并补偿一个月房租金。应当认为，前述约定系以支付一个月房租为条件赋予合同当事人解除合同的权利，该项约定并未违反法律规定，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定，条件成就时，当事人可以解除合同。张佳佳、霍星伯作为房屋的所有权人在租赁合同存续期间将涉案房屋出卖给金灿的行为系其对自己民事权利的处分，应当受到法律保护。张佳佳短信通知崔敏房屋要出卖并愿意赔偿损失的时间（2013年11月17日）与对涉案房屋进行断电处理的时间（2014年12月5日）间隔未达合同约定的一个月，张佳佳、霍星伯一方存在违约行为。廖丹丹、张佳佳、霍星伯、金灿于2013年12月21日强行收回涉案房屋系以自己的行为明确表示不再继续履行合同，现涉案房屋内的物品已在原审法院及派出所组织下交接完毕，房屋由金灿实际控制，诉争的房屋租赁合同已无继续履行之必要和可能；崔敏要求廖丹丹、张佳佳、霍星伯、金灿继续履行合同的上诉主张没有事实依据，本院不予支持，但张佳佳作为违约方应承担相应的违约责任。依据合同法第一百零七条、第一百一十三条之规定，张佳佳承担违约责任并赔偿损失的范围应以合同一方订立合同时预见或者应当预见到因违反合同可能造成的损失为限。廖丹丹、张佳佳、霍星伯、金灿为了收回涉案房屋，在未经崔敏同意的情况下擅自将崔敏的物品搬离另行堆放，已经构成了对崔敏财产权的侵害，属《中华人民共和国侵权责任法》第八条规定之共同侵权，因此给崔敏造成损失的，廖丹丹、张佳佳、霍星伯、金灿应承担连带赔偿责任，但崔敏应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定对自己的损失承担举证责任。
崔敏主张搬家费1000元，固定电话初装费308元，移动宽带费458元，水卡及煤气卡预存金额150元，2013年12月15日开锁及换锁费用200元，工商局查档费100元，租仓库存放家具家电房租900元，家具家电搬至临时仓库搬家费100元，2013年12月4日至2014年3月20日房租差价3600元，以及自2014年3月21日至继续履行租约之日止按照1000元／月计算的租金差价损失，但未提供充分的证据予以证实，且前述损失超出了张佳佳作为违约方在缔约时所可预见的范围，原审判决未予支持并无不当，本院对崔敏的该项上诉主张不予采纳。关于崔敏主张的2013年11月21日至2013年12月20日房租800元，因2013年12月21日之后崔敏并未返还涉案房屋，其拒绝支付租金没有事实依据，本院对崔敏的该项主张不予支持。崔敏主张房东拆除电表导致断电冰箱食物损失300元，未提供证据予以证实，本院对崔敏的该项上诉主张不予支持。
综上所述，廖丹丹、张佳佳、霍星伯、金灿对诉争租赁合同的解除及崔敏财产损失的发生存在过错，理应承担相应的赔偿责任；崔敏上诉主张的各项损失依据不足，原审判决未予支持并无不当，本院对崔敏的相关上诉主张不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费50元，由上诉人崔敏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨恩乾
审 判 员 周 军
代理审判员 王君英
二〇一四年九月十五日
书 记 员 李 昂