浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙07民终3334号
上诉人（原审被告、申请执行人）：金志聚，男，1965年3月14日出生，汉族，住金华市婺城区。
委托诉讼代理人：鲁邦升，浙江厚望律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、案外人）：钱金玲，女，1950年4月25日出生，汉族，住金华市婺城区。
委托诉讼代理人：李天阳，浙江泽邦律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人、被执行人）：晟元集团有限公司，住所地金华市解放西路233号。
法定代表人：应金良，董事长。
委托代理人：吴亚敏，男，系该公司员工。
原审被告（申请执行人）：蔡天山，男，1968年8月8日出生，汉族，住东阳市，现住杭州市拱墅区。
上诉人金志聚因与被上诉人钱金玲、晟元集团有限公司（以下简称晟元公司）、原审被告蔡天山案外人执行异议之诉一案，不服金华市婺城区人民法院（2016）浙0702民初4867号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月10日立案后,依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
金志聚上诉请求：撤销金华市婺城区人民法院（2016）浙0702民初4867号民事判决，依法改判驳回钱金玲的诉讼请求，或撤销原判，将本案移送公安机关。事实和理由：1、原审部分事实认定不清。案涉房屋是2015年6月12日才办理竣工验收备案手续的，在此之前业主不需要、也不可能会交物业管理费及物业维修基金，上诉人有合理的理由怀疑，案涉《审计结果处理意见》、《商品房买卖协议》、相关证明材料及金华市恒丰房地产有限公司出具的相关收据系晟元公司与案外人庄勇相互串通事后伪造，以钱金玲名义提起执行异议诉讼，意在逃避执行，该行为妨害司法秩序，涉嫌虚假诉讼。2、原审判决适用法律错误。根据物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。案外人对已登记的不动产提出异议，法院�当按照不动产登记簿判断权利归属。案涉房屋登记在晟元公司名下，钱金玲对案涉房屋不享有权利，案涉《商品房买卖协议》无效，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件。上诉人作为晟元公司的债权人，要求对晟元公司名下的财产予以强制执行符合法律规定。
钱金玲辩称：案涉房屋已由相关法律文书确认归晟元公司所有，晟元公司有权进行出卖。在法院查封案涉房屋之前，其已与晟元公司签订合法有效的书面房屋买卖合同，按合同约定支付款项，并合法占有了该房屋，未能及时办理房屋过户非其自身原因造成，其是按照开发商和物业管理单位的要求交纳各项费用，完全真实，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件。晟元公司所欠庄勇款项真实存在，其与庄勇系母子关系，庄勇以自己享有的债权为其抵扣房款符合常理。金志聚认为本案存在虚假诉讼是毫无根据的猜测，没有任何证据可以证明。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回金志聚的上诉，维持原判。
晟元公司辩称同意钱金玲的答辩意见。
蔡天山述称同意金志聚的上诉请求及事实和理由。
钱金玲向一审法院起诉请求：1．排除对案涉房屋的强制执行，解除查封措施；2．确认案涉房屋归钱金玲所有；3．由金志聚、蔡天山承担诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年4月10日，金华市婺城区人民法院对原告金志聚诉被告晟元公司建设工程施工合同纠纷一案作出（2013）金婺民初字第954号民事判决：一、被告晟元公司在本判决生效后十日内支付原告金志聚工程款6633566.5元；并赔付相应利息损失（从2008年11月21日起按中国人民银行同期同档次贷款利率计算至本判决确定的履行期届满之日止）的50%；二、驳回原告金志聚的其他诉讼请求。案件受理费95800元，由原告金志聚负担27000元；由被告晟元公司负担68800元。
2014年11月18日，金华市婺城区人民法院对原告蔡天山诉被告晟元公司垫付款纠纷一案作出（2014）金婺民初字第2421号民事判决：被告晟元公司于本判决生效之日起10日内支付原告蔡天山垫付的工程款人民币1533243元及利息（从2007年1月29日起按中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算至实际归还之日止）。案件受理费12556元，由被告晟元公司负担。
2015年9月24日，金华市婺城区人民法院对原告新世纪建设集团有限公司（以下简称新世纪公司）诉晟元公司追偿权纠纷一案作出（2015）金婺商初字第2599号民事调解书：一、由被告晟元公司于2015年9月26日前支付原告新世纪公司代偿款5704849.60元，利息按月利率1%支付款项被查封起至实际扣划日止尚欠的利息计58138.5元以及自2015年8月23日起按月利率1.2%算至2015年9月26日利息为79868元（以后利息按月利率1.2%算至实际归还之日止）；二、其他事项双方互不追究。案件受理费26070元，由被告晟元公司负担。
2012年6月21日，金华市金东区人民法院作出（2010）金东执指字第7-3号执行裁定：一、金华市恒丰房地产有限公司所有的在近江·枫乔苑商品房23套及20个附房（车库）作价人民币2150万元，交付晟元公司抵偿债务人民币21561610元；二、晟元公司可持该裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。上述房产均已在金华开发区房地产交易管理所办理预告登记，预告登记权利人为晟元公司。因金华市恒丰房地产有限公司（以下简称恒丰公司）和晟元公司未缴纳办理土地使用权证和房屋所有权证的税费，上述房屋至今未过户到晟元公司名下。
（2013）金婺民初字第954号、（2014）金婺民初字第2421号民事判决和（2015）金婺商初字第2599号民事调解书生效后，晟元公司未履行，金志聚、蔡天山和新世纪公司分别向金华市婺城区人民法院申请强制执行。该院在执行过程中，于2015年10月26日查封了含案涉房屋在内的上述23套房屋及20间附房（车库）。执行过程中，新世纪公司因与晟元公司有和解意向，于2016年3月8日向该院撤回执行申请。
庄勇系晟元公司市政分公司原负责人，2013年4月10日离任时经与晟元公司结算，晟元公司应付庄勇集资款本息6952467.90元。庄勇与晟元公司在2013年2月26日达成协议，约定由庄勇借来的公司外借款按15‰月利率计算，由公司组织支付，用公司所有（一分公司抵偿公司债务的房产）�位于金东区近江·枫乔苑房产抵付，房价按5500元/平方米计。2013年12月4日，钱金玲与晟元公司签订一份商品房买卖协议，约定由晟元公司将案涉房屋以1127720元转让给钱金玲，购房款于合同签订之日付清。因钱金玲的购房款是用庄勇对晟元公司享有的债权抵销，合同签订后，晟元公司当天即向钱金玲交付了房屋。庄勇在本系列案件审理过程中称其出借给晟元公司的借款中部分是向母亲钱金玲、妹妹庄丽、表弟赵进军和同学张为所借，所以将其对晟元公司享有的债权用于折抵钱金玲、庄丽、赵进军和张为应付晟元公司的购房款。
一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自登记于不动产登记簿时发生效力。因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律�书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。金华市金东区人民法院作出（2010）金东执指字第7-3号执行裁定生效时，晟元公司取得包括案涉房产在内的23套房屋及20间车库的所有权。钱金玲和晟元公司签订商品房买卖协议后，庄勇有权以自己对晟元公司享有的债权用于为钱金玲抵销应付购房款。钱金玲在金华市婺城区人民法院查封之前已与晟元公司签订合法有效的书面买卖合同，用庄勇的债权抵销购房款并实际占有了案涉房屋，而且对案涉房屋至今未办理过户登记没有过错，钱金玲对案涉房屋享有的权利能够排除执行。对钱金玲诉讼请求中合法有据部分，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：一、不得执行近江·枫乔苑8幢2单元602室房屋及7幢12号附房；二、驳回原告钱金玲的其他诉讼请求。本案受理费14949元（原告已预交），由第三人晟元集团有限公司负担。
本院二审期间，金志聚向本院提交了下列证据：
1、恒丰公司开具的物业维修基金正式发票（复印件）一份，证明钱金玲提供的物业管理费及物业维修基金收据涉嫌伪造或者系事后补造，及钱金玲实际占有房屋的事实是虚构的。
2、晟元公司于2013年9月29日出具的情况报告（复印件）一份，证明晟元公司在2013年9月29日为了案涉房产税收问题致函金华市开发区房地产交易所，说明在2013年9月29日前不存在将案涉房产以抵债方式抵偿给庄勇的事实，以及晟元�司向原审法院提供的在2013年2月26日对庄勇的审计处理意见内容虚假。
对证据1，钱金玲质证认为，对该发票的真实性、合法性、关联性均有异议。晟元公司同意钱金玲的质证意见。蔡天山认为该证据中发票的金额、内容清楚，没有异议。对证据2，钱金玲质证认为，对该情况报告真实性没有异议，但不能达到其证明目的。晟元公司同意钱金玲的质证意见。蔡天山对该情况报告没有异议，同意其证明目的。本院对证据1的真实性不予确认，对其证明目的不予确认。对证据2虽各方对真实性不持异议，但不能达到其证明目的，本院不予确认。
本院二审经审理，对一审认定的事实予以确认。
本院认为，本案系金钱债权执行中，案外人钱金玲对产权在被执行人晟元公司名下的案涉不动产提起的执行异议之诉，应依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，对案外人就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审查，并作出裁判。本案中，晟元公司依据金华市金东区人民法院作出的（2010）金东执指字第7-3号执行裁定书，取得案涉近江·枫乔苑8幢2单元602室及7幢12号附房后，与庄勇经审计结算达成协议，将案涉房屋抵偿庄勇对晟元公司享有的债权，并在与庄勇母亲钱金玲签订《商品房买卖协议》，庄勇用其对晟元公司享有的债权抵付钱金玲所购房屋的全部购房款之后，晟元公司将案涉房屋交付钱金玲。上述协议系晟元公司与庄勇、钱金玲的真实意思表示，不违反法律禁止性规定。钱金玲在案涉房屋被原审法院查封前已实际占有使用该房屋，因晟元公司系经人民法院裁定自恒丰公司抵债取得案涉房屋，由于恒丰公司、晟元公司未缴纳相关税费，致使案�房屋至今尚未过户到晟元公司名下，故案涉房屋未办理过户登记非因买受人钱金玲自身原因所致。综上，钱金玲对执行法院查封尚预告登记在被执行人晟元公司名下的案涉房屋提出的异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的情形，钱金玲对案涉房屋享有的权利能够排除执行。金志聚主张案涉《审计结果处理意见》、《商品房买卖协议》、相关证明材料及其恒丰公司出具的相关物业管理费及物业维修基金收据系晟元公司与庄勇相互串通事后伪造，本案涉嫌虚假诉讼，没有证据证实，金志聚的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币14949元，由上诉人金志聚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛建青
审 判 员 梁 立
审 判 员 马美华
二〇一七年八月二十九日
代书记员 苏丽燕