湖南省株洲市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘02民终180号
上诉人（原审原告）宋国应，男，1973年7月10日出生，汉族，住湖南省株洲市荷塘区。
委托诉讼代理人郭维，湖南金瑞律师事务所律师。代理权限为特别授权（即代为承认、变更、放弃诉讼请求，提起上诉，进行和解，签收法律文书）。
被上诉人（原审被告）熊伟，男，1965年9月13日出生，汉族，住湖南省株洲市荷塘区。
被上诉人（原审被告）郭跃红，男，1967年11月27日出生，汉族，住湖南省株洲市荷塘区。
被上诉人熊伟、郭跃红共同委托诉讼代理人郭映秋，湖南卓进律师事务所律师。代理权限为特别授权（即代为承认、变更、放弃诉讼请求，提起上诉，进行和解，签收法律文书）。
被上诉人熊伟、郭跃红共同委托诉讼代理人覃艳丽，湖南卓进律师事务所律师。代理权限为特别授权（即代为承认、变更、放弃诉讼请求，提起上诉，进行和解，签收法律文书）。
被上诉人（原审被告）株洲市正宇房地产开发有限责任公司，住所地株洲市石峰区建设北路46号。
法定代表人唐初华，系公司的总经理。
委托诉讼代理人殷徽，湖南东盛律师事务所律师。代理权限为特别授权（即代为承认、变更、放弃诉讼请求，提起上诉，进行和解，签收法律文书）。
上诉人宋国应因与诉被上诉人熊伟、郭跃红、株洲正宇房地产开发有限公司（以下简称正宇公司）执行异议之诉一案，不服株洲市石峰区人民法院（2016）湘0204民初547号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年12月17日立案后，依法组成合议庭于2017年3月10日公开开庭进行了审理。上诉人宋国应委托代理人郭维、被上诉人熊伟、郭跃红共同委托代理人郭映秋、覃艳丽、被告正宇公司的委托代理人殷徽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人宋国应上诉请求：一、撤销（2016）湘0204民初547号民事判决。2、改判“终止（2014）株石法执备字第40-6号协助执行通知书采取的执行措施；判决石峰区建设北路46号湘水壹号1405号、1505号住房和102号、201号商铺的产权归上诉人所有，并及时为上诉人办理产权登记”。3、判令本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：本案案情经历了签订购房合同、房款转债权、以房抵债三个事实行为阶段。一审判决确定上诉人提交的证据，也佐证了本案发生的事实经过。但又以上诉人未能举证证明该以房抵债协议已实际履行，该院查封的上述房屋目前仍登记在被上诉人正宇公司名下，属认定事实错误。一审法院对房屋采取的执行措施违反最高院相关司法解释规定。
被上诉人熊伟、郭跃红答辩意见：请求驳回上诉，维持原判。理由：上诉人在一审提供的证据，我们提出异议，正宇公司也对公章提出异议，要求对公章进行鉴定，但一审未于鉴定。上诉人未付房款，第一份购房合同没有履行，当天反而打了一张借条，可以证明上诉人与正宇公司是借贷关系。以房抵债协议中的房价明显低于了市场价格，侵犯了正宇公司其他债权人的权益，属无效协议。
被上诉人正宇公司的答辩意见：上诉人所提交的相关购房合同、抵债协议等文件上的公章，均不是正宇公司的正式公章，是张先优私自刻制的公章，不是正宇公司的真实意思表示，不能作为产权归属的合法证据。除了1505号房外，其他房屋和商铺均是上诉人强制占有使用，而1505号房屋上诉人也未向被上诉人支付相应的对价房款，被上诉人将通过其他方式维护自身的合法权益。
宋国应一审诉讼请求：1、判决终止“（2014）株石法执备字第40-6号协助执行通知书”采取的执行措施；2、判决石峰区建设北路46号“湘水壹号”1405号、1505号住房和102号、201号商铺的产权归原告所有，并要求被告及时为原告办理产权证书。
一审法院查明，株洲市石峰区建设北路46号的“湘水壹号”楼盘系被告正宇公司开发。2012年2月15日，原告与被告株洲正宇房地产开发有限公司委托代理人张先优签订了两份《商品房买卖合同》，一份合同约定被告正宇公司将“湘水壹号”一幢1405、1505号房以420280元（建筑面积为210.14平方米，每平方米2000元）销售给原告，另一份合同约定正宇公司将“湘水壹号”一幢102、201号商铺以829720元（建筑面积为193.29平方米，每平方米4293元）销售给原告。该两份合同均没有合同编号，打印有“中华人民共和国住房和城乡建设部制”字样，合同落款处出卖方有张先优个人签名及被告正宇公司公章，落款时间为电脑打印。以上两份合同总计购房款为1250000元，双方在合同中约定按照一次性付款方式按期付款。其中，1405、1505号商品房买卖合同的签章落款处，手写了“工行株洲市高新技术开发区支行6222081903000422171卡号名张先优”字迹。
2012年2月16日，原告与被告正宇公司签订《房屋及铺面回购协议》，约定正宇公司将湘水壹号102、201铺面及1405、1505房屋以125万元出售给原告，同时约定双方有壹个月的犹豫期，在壹个月内正宇公司有优先回购权，如壹个月内正宇公司不提出回购，此铺面及房屋产权办到原告名下，进入房产局销售备案”。该协议上盖有被告正宇公司公章，经办人张先优在上面签名。
2012年2月17日，原告从中国农业银行转账取款1025000元，张先优在中国农业银行账号为6228461100003004315的个人账户内存入1025000元。同日，被告正宇公司及张先优作为借款人出具借条一张，载明借到宋国应现金人民币壹佰贰拾伍万（1250000）元正，借期一个月。
2012年2月20日，湘水壹号1栋1505号房屋完成了销售备案，备案人为原告，湘水壹号1栋1405号、102、201房屋未进行销售备案。2016年1月原告取得1505号房屋房产证，1405号、102、201房屋目前仍登记在被告正宇公司名下。
2012年4月1日，原告与正宇公司签订“以房抵债协议”，协议约定，“正宇公司”以湘水壹号商品房1405、1505作价420200“万”、沿街商铺102、201作价829720“万”，合计1249920元，作为抵偿欠原告的借款125万元（其中1025000元通过张先优账户代收，余额为现金给付，借期为一个月）。
2012年12月25日，原告以本案中提交的125万元的借条作为证据起诉被告正宇公司及张先优，诉请偿还借款125万元。后原告于2013年9月9日撤回对该案的起诉。2014年4月、2015年3月，原告先后两次据本案事实和理由以商品房预售合同纠纷起诉被告正宇公司，后均又撤回起诉。2014年1月，株洲市石峰区人民法院就熊伟、郭跃红（即本案两被告）诉株洲正宇房地产开发有限公司（即本案被告正宇公司）建设工程施工合同纠纷一案作出判决，确定由正宇公司向熊伟、郭跃红支付履约保证金200万元。该判决生效后，正宇公司未在指定期限内履行，熊伟、郭跃红于2014年2月10日向该院申请强制执行。该院2014年2月13日作出（2014）株石法执备字第40号执行裁定书，裁定冻结、查封、扣押、扣留正宇公司价值2045005元的财产，后该院查封了正宇公司名下湘水壹号102、201号商铺两套和1405号住房一套。本案原告于2015年12月9日就查封湘水壹号102、201号商铺两套和1405号住房向该院提出排除执行异议，2016年4月12日，该院裁定驳回原告的执行异议，原告对裁定不服，于2016年5月30日提起执行异议之诉。
一审法院认为，本案系执行异议之诉。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，原告（案外人）主张该院执行过程中查封的湘水壹号102、201号商铺及1405号住房系其所有，向本院提起执行异议之诉，其应提供对上述该院查封房屋享有足以排除强制执行民事权益的相关证据。本案中，原告诉称其与被告正宇公司就本院查封的上述房屋签订了房屋买卖合同，并支付了购房款，且目前实际占有房屋，据此主张享有上述房屋所有权。综合本案证据，原告并未举证证明其向合同中约定的收款账户或被告正宇公司的其他账户支付了购房款，也未提供被告正宇公司收取其购房款的任何票据，对于原告出具2012年2月17日被告正宇公司、张先优所打借条，提出被告正宇公司“用借条代替房款收据”的说法，有悖常理，该院不予采信。结合本院采信的借条、房屋及铺面回购协议等证据，该院综合认定原告与被告正宇公司及张先优的房屋买卖合同实为为双方借款作担保所签。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理……”故本案中原告以其与被告正宇公司之间存在房屋买卖合同关系主张房屋所有权的主张，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。对于原告与张先优及被告正宇公司间借贷关系成立与否及其担保效力问题非本案审理范围，相关权利原告可另行主张。
对于原告提交的与正宇公司间的以房抵债协议，其欲证明“被告正宇公司已经确定与原告签订的合同中，两套房屋和两套门面是购买的事实，且正宇公司已经收到125万元，原被告通过协商，采取相互抵消正宇公司不返还所收到款项，原告也取得所购买房屋的产权，并承诺及时为原告办理产权登记”。该院认为该以房抵债协议中明确载明：“在2012年2月17日甲方（被告正宇公司）收到乙方（原告宋国应）给付借款125万元（其中102万5仟元通过张先优中国农业银行账户代收，余额为现金给付）。”故该院认为该以房抵债协议进一步证明了原告提交的125万元的借条及其与张先优2012年2月17日1025000元的银行钱款交易系借款行为的事实，不能达到原告欲证明被告正宇公司收到其125万元房款的证明目的。此外，原告未能举证证明该以房抵债协议已实际履行，该院查封的上述房屋目前仍登记在被告正宇公司名下，故原告不能据此以房抵债协议主张相关房屋所有权。
综上，该院认为，该院查封的湘水壹号102、201号商铺及1405号住房登记在被告正宇公司名下，原告未能举证证明其完成了支付上述房屋的购买款、进行销售备案等购房手续，对于原告要求确认湘水壹号102、201号商铺和1405号住房归其所有的诉请不予支持，从而认定原告对该院查封的湘水壹号102、201号商铺和1405号住房不享有足以排除强制执行的民事权益，进而对于原告要求终止该院“（2014）株石法执备字第40号—6号协助执行通知书”采取的执行措施的诉请不予支持。
对于原告要求确认湘水壹号1505号房屋产权归其所有的诉请，该院认为，该院执行行为并未对该1505号房屋采取查封等措施，本案在执行异议阶段也未涉及该房屋，故湘水壹号1505号房屋产权问题并非本执行异议之诉审理范围，原告相关权利可另行主张。
据此，依据《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决驳回原告宋国应的诉讼请求。本案案件受理费100元，由原告宋国应负担。
经本院公开开庭审理，上诉人提交两份证据：1、石峰区解决城区房屋发证历史遗留问题办公室证明一份，拟证明在签订以房抵债协议后未及时办理过户手续，是因为办证问题属于历史遗留问题，导致无法及时办理过户手续。2、正宇公司向税务部门提供的税务申报资料，拟证明正宇公司对外存在多枚公章使用的情形。
被上诉人熊伟、郭跃红质证意见：证据1不属于新证据，在执行异议时，就已经提交。正宇公司已销售均在房产部门办理了预售登记，本案所涉的1405、102、201房屋商铺均未在房产部门办理预售登记，故不属于历史问题。对证据2的真实性有异议，公章是否是真实的无法确认，张先优就是持假公章进行诈骗。
被上正宇公司质证意见：对证据1有异议，房屋没有办理过户，是正宇公司与上诉人没有买卖的合意。对证据2有异议，公章的真实性无法确认，正宇公司只有两枚合法公章，一枚是有编码的公章，在编码公章损坏后，才启用无编码的公章。上诉人所提交的文件中加盖的正宇公司公章，均不是正宇公司所持的合法有效的公章。即使正宇公司使用过两枚公章，也不代表上诉人所持文件中加盖的公章，就是正宇公司的公章。张先优私自刻制正宇公司公章，对外有大量的借条和法律文件出现，张先优私刻公章的事实有石峰区法院刑事判决书的确认，在一审时，正宇公司也申请对正宇公司和上诉人所持文件中加盖的公章，进行司法比对。但一审法院没有采纳被上诉人的申请，未对公章进行司法司法鉴定比对。鉴于被上诉人对上述证据的关联性提出异议，本院不予采信。被上诉人正宇公司开庭时口头向本院申请对合同、协议上的公章进行司法鉴定，因该申请不符合法律规定，本院当庭裁定不予受理。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案系执行异议之诉。上诉人宋国应依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第312条第2款的规定，请求判决终止“（2014）株石法执备字第40-6号协助执行通知书”采取的执行措施；同时请求确认石峰区建设北路46号“湘水壹号”1405号、1505号住房和102号、201号商铺的产权归其所有，并要求正宇公司为其办理产权证书。本案的争议焦点为上诉人宋国应的上诉请求是否有事实依据和法律依据。本案中，2012年2月15日上诉人与被上诉人株洲正宇房地产开发有限公司委托代理人张先优签订了两份《商品房买卖合同》，2012年2月16日，上诉人与被上诉人正宇公司签订《房屋及铺面回购协议》，2012年2月17日上诉人宋国应支付张先优1250000元，同日，被告正宇公司及张先优作为借款人出具借条。上述行为表明，双方签订的房屋买卖合同的真实意思实际是抵押借款合同，双方成立借款合同关系。但借款到期后，被上诉人正宇公司在不能偿还借款的情况下，经重新协商，于2012年4月1日与上诉人宋国应签订“以房抵债协议”，以湘水壹号商品房1405、1505作价420200元、沿街商铺102、201作价829720元，合计1249920元，作为抵偿欠原告的借款125万元。该协议将借款合同关系转变为买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，并非为双方之间的借款合同履行提供担保。该协议没有违反法律、行政法规的强制性规定。不属于《物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。故上诉人持“以房抵债协议”以及协议签订后，张先优代表公司交付上述诉争房屋的钥匙，由其占有使用至今，被上诉人正宇公司未提出异议，2016年1月已取得1505号房屋房产证的事实，主张协议有效并确认所有权的理由成立。被上诉人正宇公司在诉讼过程中认为张先优系个人行为，其加盖的公章是伪造的公章，但没有提交有效的证据予以证实。根据上诉人提交的株洲市石峰区人民法院（2013）株石法民一初字第904号生效民事判决（即本案被上诉人熊伟、郭跃红与被上诉人正宇公司建设工程施工合同纠纷案），已确认张先优系正宇公司开发“湘水壹号”项目负责人，其代表公司签订合同属于职务行为，“湘水壹号”一期工程项目永久性质量责任标牌亦显示张先优系正宇公司开发“湘水壹号”项目负责人。故本院认定张先优代表正宇公司与上诉人宋国应签订的协议系职务行为，应当合法有效，且双方已实际履行。至于1405号、102、201房屋目前仍没有过户到上诉人名下，主要原因是正宇公司的内部纠纷尚未理清，故不能归责于上诉人宋国应。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、已合法占有该不动产、已支付全部价款、非因买受人自身原因未办理过户登记的，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，人民法院应予支持。故上诉人宋国应请求确认石峰区建设北路46号湘水壹号1405号住房和102号、201号商铺的产权归其所有，并终止（2014）株石法执备字第40-6号协助执行通知书采取的执行措施的理由成立，本院依法予以支持。一审法院认定事实清楚，审判程序合法，但适用法律不当，判决有误，应予依法改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第312条第2款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：
一、撤销株洲市石峰区人民法院（2016）湘0204民初547号民事判决；
二、确认石峰区建设北路46号湘水壹号1405号住房和102号、201号商铺的产权归上诉人宋国应所有；
三、终止株洲市石峰区人民法院（2014）株石法执备字第40-6号协助执行通知书采取的执行措施；
四、驳回上诉人宋国应的其他诉讼请求。
本案二审案件受理费100元由被上诉人熊伟、郭跃红承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵庆华
审 判 员 李少华
代理审判员 李 黎
二〇一七年三月二十一日
书 记 员 邹春华