黑龙江省牡丹江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑10民终1085号
上诉人（原审被告）：袁林，男，1988年8月20日出生，汉族，住所地黑龙江省牡丹江市东安区。
委托诉讼代理人：张洪运（系上诉人袁林母亲），住所地黑龙江省海林市柴河林业局。
被上诉人（原审原告）：牡丹江市优美照像美术室，住所地黑龙江省牡丹江市东安区。
负责人：吕智超，经理。
委托诉讼代理人：宋文娟，该公司职员。
上诉人袁林因与被上诉人牡丹江市优美照像美术室（以下简称优美美术室）租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省牡丹江市东安区人民法院（2016）黑1002民初430号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月27日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年11月3日、11月4日开庭进行了审理。上诉人袁林及其委托诉讼代理人张洪运、被上诉人优美美术室负责人吕智超及其委托诉讼代理人宋文娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人袁林上诉请求：1.撤销牡丹江市东安区人民法院（2016）黑1002民初430号民事判决书，驳回被上诉人的原审诉讼请求；2.依法改判双方继续履行租赁合同；3.一审和二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人与被上诉人签订的房租协议书至今有效，上诉人没有违约行为。原审中，上诉人同意解除房屋租赁合同的前提条件是被上诉人赔偿上诉人全部损失，原审法院在没有就赔偿问题进行裁判的情况下，判决解除合同，交付房屋没有事实和法律依据。2.一审法院判决漏项。被上诉人在一审时诉请解除租赁合同，一审判决没有明确双方的租赁合同是否解除。3.2016年3月18日起没有再接收房屋，房屋一直由被上诉人占有、管理和使用。原审法院判决上诉人给付被上诉人2016年6月2日至2016年9月1日租金没有法律依据。
被上诉人优美美术室辩称，1.上诉人与被上诉人签订房屋协议书真实、合法，上诉人经被上诉多次催要，仍长时间拖欠房费，已经构成违约。上诉人谎称已于2016年3月6日交付7000元房租，但没有证据证明此事。上诉人在公安机关出警记录、一审庭审及上诉状中就交付7000元房租是否出具收条的问题，自述前后矛盾。2.双方签订房屋协议书事实解除，故一审法院并未判决解除合同，而是驳回了此项诉讼请求。协议约定上诉人违约，被上诉人有权收回房屋。上诉人未交清房费，被上诉人于2016年3月18日收回了诉争房屋的钥匙，合同已事实解除。一审法院未判决解除合同，并非上诉人所述“一审在判项中没有判决该项”。3.上诉人拒不接受房屋钥匙，亦不腾退房屋，其行为严重影响被上诉人行使房屋所有权，对其占有房屋期间给被上诉人造成的损失，上诉人应予赔偿。2016年3月19日经警察调解，上诉人拒绝接收房屋钥匙，将物品仍存放于屋内，不腾退房屋，其行为已经严重影响被上诉人行使房屋所有权，对其占有房屋期间给被上诉人造成的损失，上诉人应按照合同约定租金予以赔偿。
被上诉人优美美术室向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的租房协议书；2.要求被告腾退房屋；3.要求被告给付水费1244.50元、电费304.90元、滞纳金2100元，共计3649.40元；4.被告赔偿原告2016年4月7日至判决之日起给原告造成的租金损失，按照每月4500元的标准计算；5.诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确要求租金损失的日期为自2016年6月2日至被告实际腾退房屋之日止,撤回要求被告给付滞纳金的诉讼请求。
一审法院认定事实：2014年10月16日，原、被告双方签订租房协议书，被告承租原告所有的门市房进行经营，协议主要内容为：“出租方（甲方）：牡丹江市优美照像美术室，承租方（乙方）：袁林。经甲、乙双方平等自愿商定，现将甲方位于东小一条路，北小平安街155号门市房（建筑面积70.68平方米）出租给乙方经营使用。自2014年11月25日起至2019年11月24日止，租期5年。前半年房费1.2万元整。2015年5月24日起至2018年11月24日止每月房费4500元整；2018年11月25日至2019年11月24日止，每月房费4800元整。具体协议如下：第一条，房屋租赁押金人民币4500元整，合同期满正常履约无异议后甲方退还乙方房屋租赁抵押金。1.该房屋租金前半年按半年交费；后四年半按年交费。租金交费方式为：每年提前一个月交付下年度房费；2.在租赁期内甲方不得无故收回房屋，因此造成的损失由甲方承担；3.租金交付不得拖延，否则乙方向甲方支付日租金两倍的滞纳金；4.乙方租金交付连续拖欠5日为违约行为，甲方有权立即收回房屋，房屋租赁抵押金不退，甲方收回房屋时，房屋内任何人留存的物品及财产甲方有任意处置权……第四条，房屋供热费、土地使用费和房屋租赁税由甲方承担。其它一切费用均由乙方承担……甲方：吕智超（签字）牡丹江市优美照像美术室（盖章），乙方：袁林（签字），签约时间2014年10月16日”。合同签订后，被告当即给付原告2014年11月25日至2015年5月24日半年租金1.2万元。原告将房屋交付被告使用。2015年5月4日前，被告给付原告2015年5月25日至2016年5月24日房租4.7万元，尚欠7000元未付。2015年5月4日，被告向原告出具承诺书，主要内容为：“一周内结清下半年度房费”。经吕智超多次通过短信及书面通知等方式索要，被告至今未向原告支付欠付的租金。吕智超于2016年3月18日从证人刘晓鹏处将涉诉房屋的钥匙取回，并更换门锁，当晚被告撬开房屋门锁进入室内。2016年3月20日，原、被告双方协商租赁事宜未果，吕智超报警，经公安机关协调，吕智超同意将房屋钥匙给付被告，被告以室内物品丢失为由拒绝接受。现该房内被告的经营物品尚未搬出，房屋空置。另查，被告经营期间使用房屋产生水费1244.50元，电费304.90元。一审法院认为，本案是因原、被告在履行房屋租赁合同中引发的纠纷，故本案案由应为房屋租赁合同纠纷。关于原告优美美术室要求解除与被告袁林签订的租房协议并要求腾退房屋的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效”；第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条第一款第（三）项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”。第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力……”；本案中，原告优美美术室与被告袁林签订的租房协议为双方真实意思表示，不违反法律规定，依法成立且有效。双方应按照合同约定履行合同义务。租房协议第一条第一款中约定：“……每年提前一个月交付下年度房费……乙方租金交付连续拖欠5日为违约行为，甲方有权立即收回房屋……”。根据合同约定租金的交付期限，被告袁林应于2015年4月24日前一次性向原告交付2015年5月25日至2016年5月24日全年租金5.4万元，但其仅交付房屋租金4.7万元，未按约定履行足额支付房租的义务，在经原告多次催要并表示拒不支付租金即解除合同的情况下，至今未付，故依照合同约定及法律规定，原告有权行使合同解除权。被告袁林庭审中抗辩称不拖欠原告房屋租金，已经交付，且原告已经为其出具收条，但原告提供的公安机关出警记录中体现，被告称原告从未向其出具过收条，被告的陈述前后矛盾，且未提供证据证实已经交付房租，故对其此项抗辩不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定:“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，因被告未按约定给付原告房屋租金，原告多次以短信及通知等方式通知被告如不按时给付租金即行使合同解除权，并于2016年3月18日收回了诉争房屋的钥匙，被告亦知晓原告取回了钥匙，更换门锁，故原、被告双方之间的租房协议于2016年3月18日已经解除，对原告要求解除协议的诉讼请求不予支持。合同解除后，被告具有腾退诉争房屋的义务，故本院对原告要求被告腾退诉争房屋的诉讼请求予以支持；关于原告要求被告给付水费1244.50元、电费304.90元的诉讼请求，本院认为，租房协议第四条约定“房屋供热费、土地使用费和房屋租赁税由甲方承担。其它一切费用均由乙方承担。”故依照双方约定，乙方经营期间产生的水费、电费应由被告承担，本案中，原告收回房屋后，经查询，被告经营期间拖欠水费1244.50元、电费304.90元，对此被告具有给付义务，故对原告的此项诉讼请求予以支持。关于原告要求被告给付自2016年6月2日至被告腾退房屋之日的租金损失。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定:“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。原、被告双方于2016年3月18日解除了合同，被告应将室内物品搬出，将房屋交付原告，本案中，虽然原告已经收回房屋钥匙，但被告的经营物品仍存放在室内，房屋实际由被告占有，被告以室内物品丢失为由拒绝腾退房屋，但并未向本院提供证据证实是否丢失物品及丢失物品的名称、价值。2016年3月20日，原告欲将房屋钥匙给付被告，被告拒不接受，亦不腾退房屋，其行为已经影响原告行使房屋所有权，对其占有房屋期间原告的房租损失被告应予以赔偿。参照双方合同约定，被告每月应支付原告租金4500元，自2016年6月2日至2016年9月1日，被告应给付原告实际损失13500元。原、被告在合同中约定原告收取被告4500元的抵押金，如被告违约，抵押金不予退回，对此，本院认为，双方约定的抵押金的性质为金钱质押，用于担保被告按照约定履行义务，在被告未按照约定履行义务，造成原告损失时，应当冲抵原告的损失，故此期间被告还应给付原告租金损失9000元（扣除原告处的4500元抵押金）。自2016年9月2日起至被告实际腾退房屋之日止，被告应按每月4500元的标准给付原告租金损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十四条第一款第（三）项、第九十六条、第九十七条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告袁林于本判决生效后十日内将房屋所有权人登记为牡丹江市优美照像美术室、房屋产权证号为1163**、牡丹江市东安区东小一条路，北小平安街155号、建筑面积为70.68平方米的房屋一处腾退给原告牡丹江市优美照像美术室，原告牡丹江市优美照像美术室具有协助的义务；二、被告袁林于本判决生效之日起十日内给付原告牡丹江市优美照像美术室水费1244.50元、电费304.90元；三、被告袁林于本判决生效之日起十日内给付原告牡丹江市优美照像美术室自2016年6月2日至2016年9月1日的租金损失9000元（已扣除原告处的4500元抵押金），自2016年9月2日起至被告实际腾退房屋之日止，被告按每月4500元的标准给付原告租金损失；四、驳回原告牡丹江市优美照像美术室的其他诉讼请求。案件受理费人民币50元，由被告袁林负担。
本院二审期间，上诉人袁林围绕上诉请求依法提交了以下证据：
证据一，收条一张、计算利息小票一张。证明：上诉人不欠被上诉人租金。
被上诉人优美美术室质证认为，1.对收条合法性、真实性有异议。收条只写收到7000元整和名字，没有落款日期，也不是吕志超亲笔所写，是对方伪造的；2.计算利息小票是被上诉人法定代表人吕志超所写，但只能证明被上诉人向上诉人催缴房租并详细说明应交房费。
本院认为，被上诉人对收条的真实性有异议，不能证实是被上诉人为上诉人出具的，且不能证实上诉人已支付2014年5月24日至2015年5月23日全部租金的事实，对该证据不予采信。
证据二，中国建设银行小票三张。证明：上诉人给被上诉人交了房租。
被上诉人优美美术室质证认为，对证据的形式要件没有异议，证明问题有异议。第一张小票内容乱码，无法证明上诉人证明的内容；第二张银行卡号模糊，无法证明上诉人向被上诉人转入款项。第三张小票同第二张质证意见，无法证明款项用于支付房屋租金。
本院认为，该证据内容模糊，且对方当事人有异议，无法证实上诉人已支付全部房租的事实，故对该证据不予采信。
被上诉人优美美术室为支持其主张，向法庭举证如下：
证据一，牡丹江市优美美术室记账簿两页。证明：2015年5月25日至2016年5月24日年度房租分别记载：2015年12月1日房租收入31500元；2016年3月16日房租收入13500元，共计4.5万元。另外还有2000元为非整月房租，没有计入账簿。
上诉人袁林质证认为，对证据的形式要件没有异议，对证明内容有异议。上诉人共交了5.4万元房租。
本院认为，此份证据是被上诉人单方制作的，无其他证据相佐证，且上诉人对证明问题有异议，无法证明被上诉人要证明的问题，故对该证据不予采信。
根据当事人的诉请主张、法庭陈述及其举证、质证情况，结合本院及原审对事实与证据的分析认定，本院二审认定事实与原审一致。
本院认为，关于上诉人袁林主张其不存在违约行为，要求继续履行租赁合同问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，上诉人与被上诉人签订租房协议书，约定提前一个月交付下年度房费，拖欠5日为违约行为，被上诉人有权立即收回房屋。上诉人未按约定足额支付房租，被上诉人于2016年3月18日收回了诉争房屋的钥匙，双方之间的租房协议已经实际解除。上诉人虽主张不拖欠房屋租金，并已实际交付，但未提供相应证据予以证实，应承担举证不能的法律后果。原审法院认定事实正确，上诉人的该项主张不成立，本院不予支持。
关于上诉人主张不应承担租金损失的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定:“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。上诉人在一审法院答辩中同意解除合同，腾退房屋是上诉人对其民事权利的自认与处分，上诉人即负有腾退房屋的义务，但上诉人至今未将其经营物品搬出房屋，其行为已经影响被上诉人行使房屋所有权，对其无合法依据占有房屋给被上诉人造成的房租损失应予以赔偿。上诉人虽以室内物品丢失为由，拒绝接收房屋，但其在一审中未提出反诉并提供证据予以证实。故上诉人占有房屋的行为无事实及法律依据，其应对占有被上诉人房屋造成的损失承担责任。故上诉人的该项主张不成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人袁林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人袁林负担。
本判决为终审判决。
审判长 杜 敏
审判员 周晓光
审判员 钱大龙
二〇一六年十一月十日
书记员 文秀成