上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第8650号
原告（反诉被告）范晓娟。
被告（反诉原告）上海沂申实业有限公司。
法定代表人葛继华。
委托代理人潘志铭，上海市新华律师事务所律师。
原告范晓娟诉被告上海沂申实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月2日立案受理后，被告于3月12日提起了反诉。本院依法适用简易程序，于同年4月15日公开开庭就本诉和反诉合并进行了审理。原告范晓娟、被告委托代理人潘志铭均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告范晓娟诉称，2012年2月14日，被告经房产中介公司介绍，向原告求租位于上海市浦东大道＊＊＊＊弄＊＊号楼＊＊房屋（以下简称系争房屋）。双方于同年2月17日签订《房屋租赁合同》，并在中介公司见证下交付了房屋，并办理了房屋交接书，被告确认交房之日，房屋装修及设施均为完好状态。2012年夏天，原告接到物业公司投诉，称租客洗澡后未关水龙头致整个房屋地面浸水，因被告未自行处理或保修，导致地面的水直接渗到楼下邻居处，邻居向物业反映了情况。在物业前往查看情况时，被告还拒绝配合，在物业强行进入系争房屋后，发现地面到处是水，被告相应人员为方便走路，将砖头放在地面上。原告知晓该情况后，即联系被告，被告口头承诺会立即修复，原告信以为真。但事实上，被告未予修复，还因在使用房屋过程中未合理使用房屋，导致水管严重堵塞，一直由三楼往系争房屋漏水，加之被告的不合理使用，从而使系争房屋内的墙体、电路、家具、水龙头、马桶等均有所损坏。且屋内垃圾成山，原告曾亲自上门打扫清理，花费了人民币1，300多元。原告也曾多次联系被告要求解决，但被告避而不见。2013年1月23日，原告向被告发函要求追究其违约责任，但被告未予答复。为避免系争房屋进一步损坏，原告只好先行自行修理，为避免从楼上继续渗水问题，从吊顶开始修理，并更换地板，重修墙面，一直维修到2013年夏天。期间房屋无法对外进行租赁。因系争房屋内榻榻米工艺复杂，材料难以购买，房间内地板也价格昂贵，原告不知如何找到合适的人员来施工，导致房屋状况与原来装修大相径庭，从而使原告不能以合理价格将房屋出租，导致原告更大的损失。为此，原告起诉要求：1、判令被告支付违约金18，600元；2、判令被告支付拖欠的水电煤费用共计2，303元（煤气费240元、水费1，810元、电费252.6元）；3、判令被告支付维修款项共计31，180元（垃圾清扫费1，380元、墙体加重及新吊顶的客厅维修费5，500元、客厅地板至主卫走廊的地板维修费6，400元、日式主卧室维修费5，800元、次卧室维修费6，100元、房屋整体线路重排费1，000元、浴室大理石下水管道及电线的线路重排费5，000元）；4、判令被告赔偿租金损失74，400元（6，200元×12月）；5、判令被告支付拖欠的租金18，600元（2012年11月17日至2013年2月16日的租金）。
被告上海沂申实业有限公司辩称，双方签订租赁合同后，被告按约向原告交付了保证金6，200元，并在租赁期限内按约如数缴纳了房屋租金，且以现金方式结清了全部的水、电、煤气费用。合同期满前，被告因联系不到原告，遂于2013年1月二十几号将系争房屋钥匙交付给了物业公司，原告如期收回系争房屋。但原告事后却以被告损坏了系争房屋装修为由，未将房屋押金退还给被告。故原告起诉的事实不能成立，且原告的主张已经超过诉讼时效，请求驳回原告的全部诉讼请求。并提起反诉，要求判令原告返还房屋押金6，200元。
针对被告的反诉，原告称，被告欠付了水、电、煤气费用及租金，未尽合理归还房屋的义务，擅自将系争房屋钥匙放在物业处并离开，承租期间恶意使用房屋，致房屋发生了严重的质量问题，故不同意返还保证金。
经审理查明，系争房屋的权利人为原告。
2012年2月17日，原、被告在上海东联房地产经纪有限公司的居间下签订《房屋租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给被告；租赁期限为1年，自2012年2月17日至2013年2月16日；月租金为6，200元；被告需支付给原告租赁保证金加首期房租共计24，800元，原告应于租赁关系消除且在被告将房屋及其附属物品向原告交割清楚，并付清所有被告应付费用当日将租赁保证金全额无息退还被告；租赁期限内，水费、电费、煤气费、电话费、电视收视费、宽带费等房屋使用费由被告承担，并按单如期缴纳，物业管理费由原告承担；原告应保证该房屋及装修、附属设施、设备处于正常的可使用状态，若被告发现该房屋及装修、附属设施及设备有损坏或者故障时，应及时通知原告维修，原告应在接到被告通知后的7日内进行维修；租赁期限内，被告应合理使用该房屋及装修和附属设施、设备，若由于被告的不当或不合理使用，致使该房屋或其附属设施、设备毁损，被告应负责维修，被告拒不维修的，原告可代为维修，费用由被告承担；被告应在租赁期限届满后1日内，将该房屋及装修、附属设施、设备在经正常使用后的状态下返还原告等。第九条“违约责任”约定，双方应当诚意履行，如任何一方未按本合同约定履行，本合同另有特别约定相关责任的，从其约定；本合同没有特别约定相关责任的，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的3倍。被告方由陈传东在“求租方”处进行签名，并留下手机XXXXXXXXXXX。同日，双方还签订《房屋租赁合同（补充部分）》，约定，被告承诺，该房屋不得用于仓库和群租，实际居住人数不得超过11人；双方在租赁开始交房日，由被告验收保证房屋装修及附属设施处于完好状态，有损坏或故障，原告负责修理并承担费用，及时交付被告使用；在租赁结束交房日，由原告验收保证房屋装修及附属设施处于完好状态，有损坏或故障，被告负责修理并承担费用，或以原告同意的金额进行赔偿；在租赁期间，房屋装修及附属设施发生任何损坏或故障，由被告负责维修并承担费用，以上如有违约，按照合同第九条违约标准追究违约责任；被告承诺，按期缴纳水、电、煤、电视、电话等各项费用，逾期未付上述费用超过两个月的，每逾期一天，按日加收应缴纳费用千分之三的滞纳金；被告承诺，在租赁期间，合理使用房屋，遵守国家相关管理条约，遵守所在小区管理条例，不从事损坏原告利益的不当行为，如有违约，按照合同第九条违约标准追究违约责任以及国家法律规定的相关责任；租赁保证金不足以抵扣被告应付费用或违约金的，原告有权追偿。
同日，原告与被告在居间方的见证下签订了《房屋交接书》，原告将系争房屋及家具、家电交付给了被告。当日，原告出具《收据》，明确收到系争房屋的租金和保证金共计24，800元。2012年5月9日，被告向原告支付18，600元。2012年8月15日，被告向原告支付18，600元。
2013年3月21日，从电力公司调取了电力发票显示，系争房屋2013年1月结欠的电费为137.30元、同年2月结欠的电费为112.50元、同年3月份（发票联注明到2013年3月5日）结欠的电费为2.80元。从物业公司调取的水费《交款通知单》显示，系争房屋2012年2月的读表数为30吨，至2013年3月抄表时的读表数为633吨。上海市国家税务局通用水费发票显示，水的单价为2.93元／吨。系争房屋于2012年1月显示的煤气费应付金额为0，2012年1月的煤气费发票显示“下次抄表日期为2012年3月5日”，燃气欠款催缴通知书显示，2013年3月燃气欠费为240元。以上费用原告均已交付，并持有上述发票的原件。
2013年3月10日，系争房屋所在的上海海上明珠物业管理有限公司珠江玫瑰花园管理处出具的《关于本小区＊＊号＊＊室的维修说明》载明，2012年8月左右，14号1B室向办公室反映其楼顶漏水，物业值班员与其一起去楼上＊＊室，但＊＊室租客拒绝进屋查看，1B室人员在办公室找到房东号码联系出面解决。2012年10月，一楼和三楼先后报修，一楼报修楼顶漏水，三楼报修水管堵塞马桶不能冲并返水。10月22日其工程部人员查修，发现问题出在二楼，2B室卫生间下水堵，水溢得到处都是无人收拾，长时间无人过问，租客从未报修过，租客洗澡时因为屋里都是水没地方站，……租客把砖头垫在地板上才能落脚行走……啤酒瓶子几百个，各种垃圾小山一样，水从卫生间一直溢到卧室、客厅、还有次卧室，连墙体都烂了，客厅吊顶也不停往下滴水，地板也烂了，吊顶破的洞近一米见方，想开个灯看清楚，屋里灯几乎都不亮，线路都烂了……。该物业管理处的《工程部记录》显示：2012年10月22日，14号1B吊顶有滴水造成天花板损坏，原因是＊＊卫生间下水堵水溢地面（长时间无人过问），卫生间地面有水无人收拾造成1B天花板滴水，报管理处。
2013年1月24日，原告向被告方陈传东的XXXXXXXXXXX手机发出短信，要求被告于2013年1月25日下午2点在物业一楼办公室会面商谈被损房屋的修缮问题等。届时，被告并未按时赴约。
2013年1月23日，被告方人员王加义以XXXXXXXXXXX手机向原告发出短信，称：“你好，打你电话不通，您的房子我们公司不租了，本月25日搬出，接到信息请回复。”2013年1月28日，原告短信回复王加义：“如贵方再拒绝解决问题，我们将运用法律强制手段解决问题。”同日，原告又向王加义发出短信：“给贵方两个选择，要么与我方协商解决方案，要么我方将配合一楼和三楼业主将贵方告上法庭。”王加义于同日回复：“你既然这么说，我不想跟你解释了。”2013年2月4日，王加义向原告发出短信：“你好，打你电话关机，钥匙放在物业，他们不接收，请你给物业打电话说一下。”
此后，原告称于2013年3月初从物业处接收了房屋钥匙。
另查明，2013年10月27日，原告与上海同帆装饰工程有限公司就系争房屋签订《维修协议》，约定：因房屋受损严重情况复杂，故双方同意在维修施工之后对所产生的费用予以实报实销；又因房屋到处都浸了水，墙面、地板包括地下的龙骨等、房屋线路、家具等等均烂掉，不能立即施工，要等翻新、再风干、然后再施工，故工期拖得比较长，导致费用略有增加，这是由房屋状况决定的，双方对此达成共识，原告同意支付上海同帆装饰工程有限公司如下维修款项：1、垃圾清扫费（共来四趟）1，380元；2、客厅维修（墙体加重、新吊顶）5，500元；3、客厅地板维修（包括一直到主卫走廊的一段）6，400元；4、日式主卧室维修5，800元；5、次卧室维修6，100元；6、房屋整体线路烂掉重排1，000元；7、浴室大理石下水管道、电线的线路重排5，000元，合计31，180元。同日，原告支付了上述维修费用31，180元。
证明上述事实的证据有：上海市房地产权证、房屋租赁合同、房屋租赁合同（补充部分）、房屋交接书、收据、账户历史明细、电力发票、交款通知书、燃气欠款通知书、关于本小区14号2B室的维修说明、工程部记录、短信记录、维修协议。经审查，被告虽对关于本小区14号2B室的维修说明、工程部记录的内容不予认可，但该文件有物业公司的印章，被告并无证据否定该印章的真实性，本院对该证据的真实性予以确认。被告对于短信记录虽认为其中联系人陈传东与王加义虽曾系其员工，但已经离职，他们的电话号码也不清楚，对此，因在双方的房屋租赁合同中被告方签字代表即是陈传东，且记载的手机号码与短信联系的手机号码相一致，本院对原告向陈传东发送的短信记录予以确认，同时被告也确认王加义系其公司员工的身份，对该人员离职未提交证据加以证明，陈述不知其手机号码显然不符常理，本院对原告与王加义之间的短信记录的真实性亦予以确认。被告还对维修协议的真实性提出异议，因原告同时提交了维修公司的营业执照及相关情况说明予以佐证，本院对这些证据的真实性予以确认。除此之外，原、被告对其他证据的真实性无异议，本院予以确认。本案庭审结束后，原告还向本院提交了物业公司于2015年5月18日出具的证明和营业执照，以及上海同帆装饰工程有限公司于2015年5月10日出具的证明和营业执照，以印证原告所述系争房屋质量问题以及维修事实的存在，经质证，被告认为这些证据已经超过举证期限，且相应公司与原告有利害关系，并对证明内容不予认可。因这些证明所述内容与原告提交的维修说明、工程部记录、维修协议的内容能相互印证，且这些证据是对之前证据的补强，本院对这些证据的真实性予以确认。
审理中，原告还申请了上海海上明珠物业管理有限公司珠江玫瑰花园管理处的汤建辉到庭作证。该人陈述，其为上述物业管理处的工程部维修工，对于原告向法院提交的工程部记录和维修说明没有异议。并陈述2012年物业公司管理处接到过系争房屋所在一楼业主的保修，称楼上漏水，其至系争房屋查看时发现浴缸水满，地漏堵塞，地上全是积水，客厅贴脚线全部损坏，所有质量问题造成的原因是地漏严重堵塞，而业主和租客从未报修过。经质证，原告对证人证言无异议，被告对证人身份有异议，并对证言不认可。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同（补充部分）》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应依约严格履行。
一、被告是否构成不当使用房屋的违约行为。根据上述合同的约定，在租赁开始交房日，由被告验收保证房屋装修及附属设施处于完好状态，同时约定，被告在租赁期限内，被告应合理使用该房屋及装修和附属设施、设备，若由于被告的不当或不合理使用，致使该房屋或其附属设施、设备毁损，被告应负责维修，被告拒不维修的，原告可代为维修，费用由被告承担。现在租赁期限内，原告已经提交证据证明由于被告对房屋的使用不当造成了卫生间下水道堵塞，水从卫生间溢到卧室、客厅、还有次卧室，墙体烂掉、吊顶滴水、地板烂掉等事实，为此，被告应当尽相应的维修义务，但被告实际并未履行该义务。且在原告合同租赁到期前通知被告商谈修缮问题时，仍未予理睬，被告显然已经构成违约。
二、系争房屋的返还时间。在此情况下，在合同租赁期限即将届满时，并未合理妥善地向原告交付房屋，而是擅自将房屋钥匙交给了案外人物业公司，现被告虽称已经在2013年1月交付钥匙，但无证据证明，且从被告方王加义与原告的短信记录看，直至2013年2月4日还在称“钥匙放物业，他们不接收”，由此可以看出，在此时房屋还未进行交接。由于被告未依法向原告交付房屋，且在原告并未授权物业公司接收房屋钥匙的情况下，被告擅自向物业公司交付房屋钥匙，并不能以此认定系合同终止后已经向原告交付房屋的事实和时间。现审理中，原告自认从2013年3月初从物业处接收了房屋钥匙，故本院确认双方交接房屋的时间为2013年3月初。
三、被告是否已按约全额支付租金。从原告举证及庭审看，原告认为被告仅支付了截止2012年11月16日为止的租金，其余租金至今未付，对此，被告认为租金已经付清，即使未付清，也已经超过法定诉讼时效。因租金是否结清的举证责任在被告，现被告并未证明自2012年11月17日至房屋交接日止的租金已经实际支付，故本院采信原告的意见，但因主张租金的诉讼时效为一年，原告现起诉已经超过法定诉讼时效，本院对原告主张2012年11月17日至2013年2月16日租金的诉请，本院不予支持。
四、被告是否已结清水、电、煤气费用。合同终止后，被告应当按时结清相应的水、电、煤气费用，现原告主张截止2013年2月底的电费137.30元、112.50元、2.80元，且付款后的发票联收据均在原告处保管，故本院予以确认。对于原告主张的2013年3月水的抄表数633吨，减去原告交付房屋时的读表数30吨，再乘以2.93元／吨的水费，共计1，810元，亦有事实依据，本院予以支持。对于原告主张的燃气欠费，因燃气抄表的时间在2013年3月初，故原告现主张2013年3月出具燃气欠款通知书载明的结欠的燃气费240元的诉请，本院亦应支持。至于被告认为以现金方式结清了水、电、煤气费用，未提供任何证据加以证明，本院不予采信。结合上述本院认定的交接房屋的时间，原告对水电煤费用的主张，并未超过法定诉讼时效。
五、原告主张的违约金是否成立。由于被告存在上述逾期支付租金、逾期支付水电煤等费用，原告为此主张违约金，符合合同约定。但被告认为该违约金明显过高，因违约金主要具有补偿违约相对方损失的主要功能，同时也具有一定惩罚的功能，现原告并未举证证明由于被告的上述违约行为给原告造成的实际损失的事实。本院结合被告的违约程度、被告的上述违约行为可能给原告造成的利息损失等综合考虑，本院酌情判定被告因逾期支付租金及逾期支付水电煤等费用的违约行为应承担的违约金为5，000元。结合上述本院认定的交接房屋的时间，原告对违约金的主张，也未超过法定诉讼时效。
六、原告主张的房屋维修费用、租赁费损失等能否成立。如上所述，鉴于被告在合同履行期限内不当使用房屋致房屋发生质量问题，经原告通知商谈修缮义务的情况下，未予答复，且在合同到期后也未尽到合理交付房屋义务，责任完全在被告，故被告因此而否认系争房屋的质量问题、修缮事实和修缮费用的抗辩，本院不予采信。根据双方合同关于若由于被告的不当或不合理使用，致使该房屋或其附属设施、设备毁损，被告应负责维修，被告拒不维修的，原告可代为维修，费用由原告承担的约定，现原告在接收房屋后，且因房屋的渗水等原因将影响邻居房屋，为此原告及时负修缮义务，对房屋进行修缮所发生的费用，被告理应进行负担。审理中，原告虽主张因对系争房屋的维修，导致10个月的房屋维修时间，但从装修协议可以看出，原告与装修公司于2013年10月27日已经进行了结算，表明此时装修已经完成，即使如装修公司证明所述在此后也有部分维修，但因原告在审理中并未能举证证明与装修公司签订合同约定工期，也未能举证证明装修公司实际施工的时间，即使装修公司确实装修直至2013年10月，也不排除因未与原告约定工期而拖延施工的情况，故本院酌情确定维修工期为4个月，被告为此应支付因原告维修房屋而给原告造成的租金损失，租金标准可按双方合同约定的月租金为标准。
七、被告反诉主张的返还保证金是否成立。因双方的合同约定在被告将系争房屋及其附属物品向原告交割清楚，并付清所有原告应付费用当日将保证金全额无息退还被告。现由于被告并没有结清租金，在诉讼时效内原告也对租金未及时主张而丧失了相应的权利。在此情况下，被告也因未全部履行义务而丧失向原告主张保证金的权利，本院对被告要求原告返还保证金的主张，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十九条、第二百三十五条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第一款第（三）项的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）上海沂申实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）范晓娟违约金5，000元；
二、被告（反诉原告）上海沂申实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）范晓娟水、电、煤气费2，303元；
三、被告（反诉原告）上海沂申实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）范晓娟维修等费用31，180元；
四、被告（反诉原告）上海沂申实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）范晓娟房屋租金损失费24，800元；
五、驳回原告（反诉被告）范晓娟的其余本诉请求；
六、驳回被告（反诉原告）上海沂申实业有限公司的反诉请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费2，697元，减半收取1，348.50元，原告（反诉被告）范晓娟负担657.50元，被告（反诉原告）上海沂申实业有限公司负担691元。反诉受理费25元，由被告（反诉原告）上海沂申实业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 胡铁红
二〇一五年六月十五日
书记员 王晔璐
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
二、《中华人民共和国民法通则》
第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：
……
（三）延付或者拒付租金的；
……