广东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）粤高法审监民提字第111号
抗诉机关：广东省人民检察院。
申诉人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）：崔长生，男，汉族，住广东省深圳市福田区。
申诉人（一审被告、二审被上诉人）：杨玉兰，女，汉族，住广东省深圳市福田区。
上述两申诉人的共同委托代理人：孙明生，广东深法律师事务所律师。
被申诉人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：徐洪波，男，汉族，住广东省深圳市福田区。
委托代理人：尤武伟，广东贞祥律师事务所律师。
申诉人崔长生、杨玉兰因与被申诉人徐洪波房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市中级人民法院（2014）深中法房终字第366号民事判决，向检察机关申诉。广东省人民检察院于2015年7月7日作出粤检民（行）监（2015）44000000118号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2015年7月21日作出（2015）粤高法审监民抗字第126号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。广东省人民检察院指派检察官姚莲、徐莉莎出庭，崔长生、杨玉兰及其委托代理人孙明生，徐洪波及其委托代理人尤武伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2013年7月23日，一审原告徐洪波向深圳市龙岗区人民法院（以下简称一审法院）起诉称，徐洪波与杨玉兰于2010年8月16日签订了涉案商铺租赁合同，约定由徐洪波将自有的位于广东省深圳市龙岗区布吉坂雪岗工业区万科城（一期）C区1号楼商铺105、128、129、130出租给杨玉兰作为经营餐饮业使用，租赁期为2010年9月1日至2013年3月31日止，2010年9月1日至2011年3月31日期间的租金为35280元／月，2011年4月1日至2012年3月31日期间的租金为37050元／月，2012年4月1日至2013年3月31日期间的租金为38900元／月。合同还约定期满后杨玉兰应于10日内迁离该商铺并将商铺完好返还给徐洪波，如杨玉兰逾期未搬离或完全搬离，杨玉兰应按上月月租的双倍向徐洪波缴纳租金直至最终完全搬离。合同签订后，徐洪波依约向杨玉兰交付了全部涉案商铺，杨玉兰接收后便以家庭为单位经营餐饮业，并以其丈夫崔长生的名义注册了个体工商户深圳市龙岗区佳汇重庆乌江活鱼店持续经营至今。涉案商铺租赁合同于2013年3月31日期限届满，但杨玉兰未按合同约定及时返还涉案商铺，徐洪波多次催促，至今未果。徐洪波认为，杨玉兰在合同期内多次逾期缴付租金，期限届满后未依约及时返还涉案商铺，也未按约支付双倍租金，严重侵犯了徐洪波的合法权益。故提起诉讼，请求判令：1.确认徐洪波与杨玉兰之间的房屋租赁合同于2013年3月31日解除；2.杨玉兰、崔长生向徐洪波返还位于深圳市龙岗区布吉坂雪岗工业区万科城（一期）C区1号楼商铺105、128、129、130的房产；3.杨玉兰、崔长生向徐洪波支付2013年4月1日起至全部返还上述房产之日止的双倍租金（暂计至2013年7月起诉时欠付的金额为155600元）；4.杨玉兰、崔长生向徐洪波支付2013年4月1日起至清偿之日止所欠双倍租金的利息（暂计至2013年7月18日起诉时的利息为6751.76元）；5.杨玉兰、崔长生向徐洪波支付滞纳金112139.90元；6.确认徐洪波有权没收杨玉兰、崔长生交付的租赁保证金64000元；7.诉讼费由杨玉兰、崔长生承担。
杨玉兰、崔长生共同答辩称，1.我方与徐洪波之间就涉案商铺房屋租赁合同的截止期限为2021年3月28日，该租赁合同仍在正常履行中，徐洪波无权单方解除合同，也无权要求我方腾房、支付双倍租金及没收保证金。2010年8月16日杨玉兰与涉案商铺原经营者杨娜签订了《酒楼转让协议书》，以39.8万元受让酒楼的全部资产及相关权益，同日，杨玉兰与商铺的业主徐洪波按照原有租赁合同的条件签订了商铺租赁补充合同。期间徐洪波多次向我方承诺租期可以延长至10年，并同意在半年租赁登记时重新签订正式的合同文本。2011年3月17日，崔长生与徐洪波就128、129号商铺签订《深圳市房屋租赁合同书》并进行了租赁登记，登记号分别为龙LK000134、000133号，该两份新合同约定的租期为2011年3月29日至2021年3月28日，租期为10年。徐洪波以少交租赁管理费为名不愿再对105、130号商铺签订10年的租期合同。我方认为该两份新合同为双方真实意思表示，且办理了租赁登记，具有法律效力，该两份合同的签订时间在商铺租赁补充合同之后，其法律性质是对该商铺租赁合同的变更，其中最重要的变更为租期的变更，租赁合同的终止期限由原来的2013年3月31日延期至2021年3月28日，该变更内容为双方的共同合意。徐洪波辩称该两份新合同是为办理营业执照而签订，我方认为这只是其中一个原因，最主要的原因是要固定徐洪波所承诺的10年租期，因为办理营业执照只需要租赁合同的租期在一年以上，如果单纯为办理执照，徐洪波根本无需签署10年租期，因为10年租期的租赁登记意味着在10年的租赁期限内每年都要缴纳租赁管理费，这与徐洪波千方百计逃避租赁管理费的做法背道而驰，这说明两份新合同中的租期约定是徐洪波的真实意思表示。虽然其他两个商铺我方听信徐洪波的解释没有作同样的租期变更约定，但我方基于对徐洪波的信任同时认为客观上四个商铺的租期应同步，所以我方认为在两份新合同签订后四间商铺的租期均变更至2021年3月28日终止。徐洪波诉请确认双方之间的房屋租赁合同于2013年3月31日解除，而不是诉请终止，也证明徐洪波确认双方的租赁合同并未到期终止，但由于本案中并不存在法定解除及约定解除的情形，故徐洪波无权单方解除合同。2.徐洪波主张105、130号商铺的双倍租金没有事实和法律依据。在2013年3月31日后，我方仍正常向徐洪波按月交租，徐洪波也收取了我方的租金，即便如徐洪波主张的该两商铺租赁期满，但根据法律规定，该两商铺的租赁合同转为不定期租赁，徐洪波也无权收取双倍租金。事实上，在司法判例中，鲜有支持逾期搬迁期间的双倍租金的情形，只有当承租人到期拒不搬迁且拒不支付租金的情况下，才有可能支持相当于双倍租金的占用费，也有仅按租金的一定比例支持违约金的情形。本案中我方一直正常足额交付租金，徐洪波也收取了租金，法院不应支持双倍租金的主张。另外，从法律性质上说，双倍租金中多出的一倍租金应属违约金，我方有权请求法院予以减少，徐洪波没有任何证据证明我方未搬离105、130号商铺给他造成了损失，因此徐洪波主张一倍租金的违约金不应得到支持。3.徐洪波主张逾期交纳租金的滞纳金没有事实依据。双方以口头约定租金只要在当月范围内交纳即可，我方缴纳租金偶有迟延时，徐洪波从未提出异议，也从未向我方主张滞纳金，应当视为双方以实际履行变更了合同中关于租金支付时间及滞纳金的约定，徐洪波对我方过往迟交租金均已默认接受，就无权再行主张逾期交租的滞纳金。且其所主张的部分滞纳金已过诉讼时效，1%的滞纳金比例更远远高于正常范畴，因此徐洪波主张的滞纳金依法不应支持。4.租赁合同签订后，徐洪波违反合同约定，未及时办理租赁合同登记，导致我方因没有办理营业执照而被工商管理部门处罚，封门一个多月，罚款2000元，给我方造成了巨大的经营损失，同时租赁期间，徐洪波收取租金从未向我方提供过发票，系违约在先，现反而先兴诉，徐洪波不仅无权追究我方责任，而且应对其违约行为承担违约责任。5.本案争议起因是徐洪波违反诚信，欲逼迫我方向其支付更高的租金或侵占我方的转让费。我方本为下岗失业人员，2010年8月得知涉案商铺所在的酒楼要转让，为了谋生，东凑西借，光转让费即支付了近40万元，连同设备装修前期总投资过百万元，因资金不够，并与亲戚合股经营，我方当然知道过百万的投资要经营多年才能回本，正是基于徐洪波承诺可以租10年，我方才决定接手酒楼，涉案商铺四间总面积为253.78平米，租金为38900元／月，平均单价为每平米每月153元，而周边的租金单价为100-120元，徐洪波所交付的租金已远远高于周边租金，正因如此，我方才对徐洪波同意租10年的说法深信不疑，也正因如此，徐洪波才重新签订了10年租赁合同并登记，我方小本经营，再加上经济不景气，生意本艰难维持，根本无法承受徐洪波所提出的更高的租金，而徐洪波还曾2次对我方的餐厅停水电，逼迫我方，使我方的经营更加难以维持。请求法院依法查明事实。
崔长生反诉称，应徐洪波的要求，崔长生于2011年4月11日和2012年5月7日分别向徐洪波支付15000元，徐洪波开具收据中注明为2011、2012年度的租赁费。根据《深圳经济特区房屋租赁条例（2013修正）》第26条的规定，出租人不得因房屋租赁向承租人收取租金以外的其他费用，故徐洪波无权收取上述费用，应返还给崔长生。请求法院判令：1.徐洪波返还崔长生30000元；2.诉讼费用由徐洪波承担。
针对崔长生的反诉，徐洪波辩称，崔长生提供的收据并不能证明该款项系崔长生在支付租金以外另行支付的费用，故应驳回崔长生的反诉请求。
深圳市龙岗区人民法院一审查明，徐洪波系深圳市龙岗区布吉坂雪岗工业区万科城（一期）C区1号楼商铺105、128、129、130的所有权人。2008年徐洪波将上述商铺全部租赁给案外人杨娜用于经营深圳市源海富滋味餐馆。2010年8月16日，杨玉兰与案外人杨娜签订酒楼转让协议书，约定杨娜将上述餐馆以39.8万元的价格转让给杨玉兰，杨娜协助杨玉兰与房屋产权人签订租赁合同。杨玉兰按约向杨娜支付转让款后，徐洪波与杨玉兰于2010年8月16日签订《商铺租赁补充合同》，约定徐洪波将上述4间商铺（建筑面积253.78平方米）租赁给杨玉兰经营餐饮，租赁期限为2010年9月1日至2013年3月31日，首年月租金为35280元（该租金为徐洪波实收净租金，该租金金额已经除开应向政府部门缴纳的土地使用税、租赁税费及租赁管理费。双方协商每年4月1日徐洪波向杨玉兰收取15000元作为当年度的土地使用税、租赁税费及租赁管理费），租金的年递增率为5％，具体租金标准为：2010年9月1日至2011年3月31日，月租金为35280元；2011年4月1日至2012年3月31日，月租金为37050元；2012年4月1日至2013年3月31日，月租金为38900元，月租金支付时间为每月1日前，杨玉兰须将本月租金划入徐洪波指定账户；如果杨玉兰未按约支付月租金，杨玉兰承诺每延期或拖延1日按应付款的1％支付滞纳金，若延期付款超过15日，则徐洪波有权单方面解除合同并将商铺收回另行出租，杨玉兰已付租赁保证金不予退回；签订合同时杨玉兰应向徐洪波缴纳64000元作为租赁保证金，合同期满后，杨玉兰退租时免息返还；合同期满后，杨玉兰应于10日内迁离商铺并将商铺完好返还徐洪波，如杨玉兰逾期未搬离或完全搬离，则按上月月租的双倍向徐洪波缴纳租金直至最终完全搬出。徐洪波及其代理人王洪涛（系徐洪波亲戚）在补充合同甲方（租赁方）处签了名。签订补充合同后，王洪涛作为徐洪波的代理人收取了杨玉兰支付的租赁保证金64000元。2011年5月19日，杨玉兰的丈夫崔长生在涉案4间商铺开办了个体工商户深圳市龙岗区佳汇重庆乌江活鱼店，现该店由崔长生、杨玉兰等经营至今。
2011年3月17日，徐洪波（甲方）与崔长生（乙方）签订《深圳市房屋租赁合同书》两份（合同登记备案号分别为000133、000134），约定甲方将广东省深圳市龙岗区布吉坂雪岗工业区万科城（一期）C区1号楼商铺129、128的房屋租赁给乙方使用，月租金分别为2250元和2400元，租赁期限均为2011年3月29日至2021年3月28日。王洪涛以徐洪波代理人的身份在该两份合同中签了名。王洪涛和崔长生还对上述两份租赁合同办理了登记备案，取得了房屋租赁凭证。庭审后，徐洪波陈述两份租赁合同中王洪涛的名字是王洪涛本人所签，但徐洪波的名字不是徐洪波本人所签，徐洪波也没有授权王洪涛签订上述两份合同。2011年4月11日和2012年5月7日，王洪涛收取了崔长生支付的2011年度和2012年度的租赁费各15000元。2013年4月9日，徐洪波委托北京市大成（深圳）律师事务所向杨玉兰发出了律师函，认为2011年3月为协助崔长生办理营业执照和消防报建审批手续而在房屋租赁管理所签订的《深圳市房屋租赁合同书》，在合同主体、租金金额、租赁期限等方面所载内容与双方的真实约定不符，《深圳市房屋租赁合同书》不是双方真实意思表示，2010年8月16日双方签订的租赁合同才是确定双方权利义务的唯一真实有效的合同依据，该合同约定2013年3月31日租赁到期，但杨玉兰至今未搬离涉案商铺，故函告杨玉兰：1.杨玉兰应于2013年4月15日前自行搬离商铺，并将商铺完好返还给徐洪波，逾期徐洪波有权依据租赁合同的约定自行开门并清铺另租，铺内物品视为弃物由徐洪波处理或丢弃；2.杨玉兰应当按约自2013年4月1日起按上月月租的双倍（即77800元／月）向徐洪波支付租金，直至杨玉兰实际搬离并向徐洪波完好返还商铺之日止；3.杨玉兰应当向徐洪波支付在租赁合同履行期间延迟支付租金所产生的滞纳金共计112139.9元；4.由于杨玉兰严重违约，租赁保证金不予返还。
庭审时，徐洪波确认在租赁补充合同约定的租赁期间内杨玉兰、崔长生已按约向徐洪波足额支付了租金，从2013年4月1日起，杨玉兰、崔长生也是按38900元／月的标准向徐洪波每月支付租金。杨玉兰、崔长生陈述为了少交租赁管理费双方只签订了两个商铺的《深圳市房屋租赁合同书》，其同意从2013年4月1日起按照租赁补充合同约定的租金标准和年递增率向徐洪波支付租金。
深圳市龙岗区人民法院一审认为，徐洪波与杨玉兰于2010年8月16日在平等自愿、协商一致基础上签订的《商铺租赁补充合同》，体现了双方的真实意思，不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效。徐洪波按约向杨玉兰、崔长生交付了租赁商铺，杨玉兰、崔长生亦向徐洪波足额支付了租金。虽然杨玉兰、崔长生在缴纳租金的时间上未严格按约在每月1日前缴纳，存在延迟现象，但每次延迟时间均不长，都是在当月缴纳了租金，也无证据证明在合同履行期间徐洪波对此提出过异议，故可视为徐洪波对此的容忍或认可，现徐洪波再要求杨玉兰、崔长生支付延迟履行的滞纳金，理由不充分，一审法院不予支持。在《商铺租赁补充合同》履行期间，徐洪波与崔长生就128、129号商铺于2011年3月签订了《深圳市房屋租赁合同书》并进行了登记备案，在该租赁合同书中，双方对租赁期限、租金标准等予以了变更。徐洪波否认该租赁合同书，认为其未委托王洪涛签订该合同。一审法院认为，王洪涛为徐洪波的亲戚，在《商铺租赁补充合同》中其以代理人的身份签字，又以代理人的身份收取杨玉兰、崔长生的租赁保证金，因此，可以认定在涉案商铺的租赁过程中王洪涛与徐洪波存在委托关系。在徐洪波未明确声明撤销对王洪涛的授权前，王洪涛与杨玉兰、崔长生签订《深圳市房屋租赁合同书》并办理登记备案，收取杨玉兰、崔长生支付的租赁费，均应当认定为是代理徐洪波的行为，其法律后果应归属于徐洪波。况且，根据律师函，徐洪波对于签订《深圳市房屋租赁合同书》并进行登记备案一事也是知晓的，也无证据证明其对此提出过异议，故徐洪波否认与杨玉兰、崔长生签订过登记备案的《深圳市房屋租赁合同书》，与事实不符，一审法院不予支持。《深圳市房屋租赁合同书》中约定的租金标准明显低于《商铺租赁补充合同》的约定，也与双方实际履行的租金标准不符，是双方为非法避税而签订的不反映双方真实意思的条款，该条款应属无效，涉案商铺的租金应当以《商铺租赁补充合同》的约定来认定。对于《深圳市房屋租赁合同书》中约定的租赁期限问题，根据我国目前的相关规定，租赁期限仅有最长20年的限制，无其他方面的约束，深圳市在办理注册登记时也不再核准营业执照的有效期限，故即使《深圳市房屋租赁合同书》是为了杨玉兰、崔长生办理营业执照所需，在《深圳市房屋租赁合同书》中也完全无需变更租赁期限，故应当认为租赁期限的变更属于双方协商一致的结果，该条款未违反国家法律禁止性规定，应为合法有效。虽然双方仅就128、129号商铺签订了《深圳市房屋租赁合同书》，但因杨玉兰、崔长生为4个商铺整体租赁用于经营深圳市龙岗区佳汇重庆乌江活鱼店，且《商铺租赁补充合同》也未明确区分各个商铺的租金情况，故《深圳市房屋租赁合同书》约定的租赁期限亦应适用于105、130号商铺。综上，徐洪波认为涉案商铺的租赁期限已于2013年3月31日届满，要求杨玉兰、崔长生返还涉案商铺、支付双倍租金及利息、没收租赁保证金等，均缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。杨玉兰、崔长生主张涉案商铺租赁合同应继续履行至2021年3月28日，理由成立，但租金应当按照《商铺租赁补充合同》约定的年递增率5％的标准由杨玉兰、崔长生支付给徐洪波，杨玉兰、崔长生并应补足从2013年4月1日起支付的租金差额。因《商铺租赁补充合同》已明确约定杨玉兰、崔长生每年向徐洪波支付15000元作为当年度的土地使用税、租赁税费及租赁管理费，故徐洪波收取杨玉兰、崔长生的该费用，符合合同约定，也不违反法律法规的禁止性规定，故崔长生反诉要求徐洪波返还2011、2012年度支付的30000元，理由不成立，一审亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，深圳市龙岗区人民法院于2013年10月21日作出（2013）深龙法布民初字第1870号民事判决：一、驳回徐洪波的诉讼请求；二、驳回崔长生的反诉请求。本诉案件受理费5417.38元，减半收取2708.69元，财产保全费1892.46元，合计4601.15元（徐洪波已预交），由徐洪波承担。反诉案件受理费137.5元（崔长生已预交），由崔长生负担。
徐洪波不服，向广东省深圳市中级人民法院（以下简称二审法院）提起上诉称：1.撤销一审判决中的第一项判决；2.改判确认徐洪波与杨玉兰、崔长生之间的房屋租赁合同于2013年3月31日解除；3.改判杨玉兰、崔长生向徐洪波返还位于深圳市龙岗区布吉镇坂雪岗工业区万科城（一期）C区1号楼商铺105、128、129及130的房产；4.改判杨玉兰、崔长生向徐洪波支付自2013年4月1日起至全部返还上述房产之日止期间的双倍租金［暂计至2013年7月份起诉时欠付的金额为人民币155600元（大写：壹拾伍万伍仟陆佰元整）］；5.改判杨玉兰、崔长生向徐洪波支付自2103年4月1日起至清偿之日止期间所欠双倍租金的利息［暂计至2013年7月18日起诉时的利息为人民币6751.76元（大写：陆仟柒佰伍拾壹元柒角陆分）］；6.改判杨玉兰、崔长生向徐洪波支付滞纳金人民币112139.90元（大写：壹拾壹万贰仟壹佰叁拾玖元玖角）；7.改判确认徐洪波有权没收杨玉兰、崔长生交付的租赁保证金人民币64000元（大写：陆万肆仟元整）；8.杨玉兰、崔长生承担本案一、二审的全部诉讼费用。其上诉依据的事实和理由为：一审判决书对本案事实认定不清，适用法律错误，导致判决错误。具体如下：1.2011年3月份签署的两份房屋租赁合同仅为协助杨玉兰、崔长生办理营业执照等经营手续之用，其条款内容并非双方的真实意思表示，属于所谓“阴阳合同”中的“阳合同”，显属无效。但一审判决书却在将该两份《深圳市房屋租赁合同书》中的租金条款认定无效的同时又认定其中租赁期限条款有效，显属认定错误。2.涉案商铺有四个，2011年3月份签署的《深圳市房屋租赁合同书》仅涉及其中两个，但一审判决书却认定该两份《深圳市房屋租赁合同书》适用于四个商铺，毫无理由的将该两份《深圳市房屋租赁合同书》效力扩大化，显属认定错误。3.一审判决书以徐洪波当时未提异议为由认定徐洪波容忍或认可杨玉兰、崔长生的延迟交租，显属认定错误。4.一审判决书对《深圳市房屋租赁合同书》的认定当中错误的适用了关于最长年限的规定，而没有正确的适用关于以合法形式掩盖非法目的合同无效的规定，显属适用法律错误。综上所述，一审判决书对事实认定不清，导致部分判决错误。请二审法院查明全部事实，依法改判，支持徐洪波的上诉请求。
杨玉兰、崔长生口头辩称：1.徐洪波与崔长生在2011年3月17日就128号、129号商铺签订的《深圳市房屋租赁合同书》为双方真实意思表示，且办理了租赁登记，该两份合同真实合法，具有法律效力，该两份合同的签订时间为徐洪波与杨玉兰签订的商铺租赁补充合同之后，其法律性质是对该合同的变更，将原合同的租赁终止时间由2013年3月31日延期至2021年3月28日，该变更内容为双方共同的合意，依法应予以认定，徐洪波无任何证据可以证明该两份租赁合同仅用于办理营业执照，以及主张条款内容并非双方真实意思。2.徐洪波主张逾期缴纳租金的滞纳金没有事实依据。3.租赁合同签订后，徐洪波违反合同约定，未及时办理租赁合同登记，导致杨玉兰、崔长生无法办理营业执照，餐厅一度被工商部门查封长达两个月之久，给杨玉兰、崔长生造成巨大的经营损失，租赁期间徐洪波收取租金也从未向杨玉兰、崔长生提供过发票，而在本案诉讼期间涉案商铺出现严重的漏水问题，导致经营场所内出现大面积积水，餐厅无法正常营运，杨玉兰、崔长生多次催告徐洪波维修，徐洪波拒不回复，对因此给杨玉兰、崔长生造成的经营损失徐洪波理应赔偿。4.本案的争议起因于徐洪波违反诚信，见利忘义，徐洪波恶意兴诉，其目的无非是为了逼迫杨玉兰、崔长生向其支付更高额的租金，杨玉兰、崔长生承租涉案商铺时仅支付转让费就近40万元，连同设备及装修，前期总投资达80万元，涉案商铺4间总共是253平方米，月租金已达38900元，平均单价每平方米153元，杨玉兰、崔长生在一审期间向法院提交了涉案商铺的指导租金为每平方米每月55元，这是政府部门发布的指导租金，周边租金最高的也仅为100元／月／平方米，现杨玉兰、崔长生已经承担了非常高昂的租金，已经负担过重。综上所述，一审法院事实认定清楚，适用法律正确，请求依法维持原判。
广东省深圳市中级人民法院二审确认一审查明的事实。另查明：（一）2010年8月16日签订的《商铺租赁补充合同》第四条约定：签定本合同时，乙方（承租方）应向甲方（出租方）缴纳人民币64000元作为商铺租赁保证金，合同期满后，乙方退租时免息返还…如双方不再续约，乙方将商铺内可搬运之自有物品搬离本商铺，商铺内固定装修及物件乙方不得恶意拆卸、搬离，否则甲方有权从乙方的租赁保证金中扣取相应的损失；（二）第七条第6项约定：因下列情况之一甲方（租赁方）有权单方面解除本合同，没收乙方（承租方）保证金并保留追索其他损失的权利：一、乙方拖欠租金15天以上；二、未经甲方书面同意以及有关部门批准，乙方擅自改变商铺用途的；三、未经甲方书面同意以及有关部门批准，乙方擅自对商铺进行装修、改建、扩建的；四、乙方在租赁商铺内有违反国家法律、政府法规的行为的。
广东省深圳市中级人民法院二审认为，本案的争议焦点为：双方于2010年8月16日签订的《商铺租赁补充合同》与2011年3月17日签订的登记备案号为000133、000134的《深圳市房屋租赁合同书》，何者为双方真实履行的意思表示？
房屋租赁合同的核心要件有二，一为租赁物，二为租金。本案争议双方均确认实际租赁的房屋为万科城一期C区1号楼105、128、129、130四间商铺，与2010年8月16日签订的《商铺租赁补充合同》约定一致；承租人就涉案商铺向出租人交付租金的标准也与《商铺租赁补充合同》的约定一致。而在2011年3月17日签订的《深圳市房屋租赁合同书》中，不仅只约定了128、129两间商铺，与实际履行情况不符，而且约定月租金只为2250元和2400元，合计4650元，与双方实际履行的2011年月租金37050元、2012年月租金38900元相去甚远。以上事实足以认定本案双方当事人实际履行的租赁合同为2010年8月16日签订的《商铺租赁补充合同》，双方应当据此全面适当的履行各自的权利和义务。
根据《商铺租赁补充合同》的约定，租赁期限为2010年9月1日至2013年3月31日，双方的租赁合同于2013年3月31日届于终止。徐洪波于4月9日即向杨玉兰、崔长生发函要求搬离，表明其不愿继续出租涉案房产。徐洪波请求收回涉案房产，于法有据，二审法院依法予以支持。
根据《商铺租赁补充合同》的约定，合同期满后，承租人逾期未搬离，则应按上月租金的双倍向出租人缴纳租金直至搬离。故自2013年4月起，杨玉兰、崔长生应按照每月77800元的标准向徐洪波支付涉案房产的占用费及其利息。
关于滞纳金问题，二审法院认为，虽然杨玉兰、崔长生在合同履行期内存在迟延缴纳租金的情形，但迟延时间较短，均在当月予以付清，徐洪波在合同履行期内亦未就此提出异议。结合租赁市场交易惯例，应视为租赁双方在合同实际履行过程中对付款时间做出适当调整并加以认可，尚不足以构成违约。故对徐洪波主张的滞纳金，二审法院不予支持。
关于租赁保证金问题，二审法院认为，根据《商铺租赁补充合同》第四条之约定，合同期满后租赁保证金应当免息返还。虽然合同第七条第6项中约定了出租人可以行使合同解除权并没收保证金的情形，但本案的租赁合同并非因出租人行使合同解除权而终止，而系合同期满自然终止，没收租赁保证金的条件尚不成就。徐洪波亦未举证证明杨玉兰、崔长生对涉案房产内的装修造成实际损坏。故对徐洪波没收杨玉兰、崔长生租赁保证金的请求，二审法院不予支持。
综上所述，徐洪波的上诉请求部分成立，二审法院依法部分予以支持。一审判决查明事实部分不清，认定事实不当，二审法院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条第（一）项、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，广东省深圳市中级人民法院于2014年6月10日作出（2014）深中法房终字第366号民事判决：一、维持深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法布民初字第1870号民事判决第二项；二、撤销深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法布民初字第1870号民事判决第一项；三、确认徐洪波与杨玉兰、崔长生之间的房屋租赁合同于2013年3月31日终止；四、杨玉兰、崔长生于本判决生效之日起十五日内向徐洪波返还深圳市龙岗区布吉坂雪岗工业区万科城（一期）C区1号楼商铺105、128、129、130号房产；五、杨玉兰、崔长生于本判决生效之日起十五日内向徐洪波支付涉案房产的占用费及利息（占用费以每月77800元为标准，自2013年4月1日起计至本判决确定的支付之日止；利息以每月77800元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，从下个月的1日起计至本判决确定的支付之日止）；六、驳回徐洪波的其他诉讼请求。本案一审案件受理费及财产保全费合计人民币4738.65元，由徐洪波负担2601.15元，由杨玉兰、崔长生负担2137.5元；本案二审案件受理费人民币5417.38元，由徐洪波负担3000元，由杨玉兰、崔长生负担2417.38元。
广东省人民检察院抗诉认为，二审判决认定2011年3月17日签订的《深圳市房屋租赁合同书》不是双方当事人的真实意思表示因而排除该合同的适用属适用法律错误，导致实体处理不当。理由如下：
首先，据已查事实，徐洪波与杨玉兰于2010年8月16日签订《商铺租赁补充合同》，约定徐洪波将上述4间商铺租赁给杨玉兰经营餐饮，租赁期限为2010年9月1日至2013年3月31日。在合同尚未到期时，徐洪波又与崔长生于2011年3月17日签订两份《深圳市房屋租赁合同书》，约定徐洪波将上述4间商铺中的129、128商铺租赁给崔长生使用，月租金分别为2250元和2400元，租赁期限均为2011年3月29日至2021年3月28日。在签订了《深圳市房屋租赁合同书》后的2011年5月19日，崔长生在涉案4间商铺开办了个体工商户深圳市龙岗区佳汇重庆乌江活鱼店，由崔长生、杨玉兰经营。由此可见，徐洪波与崔长生签订的两份《深圳市房屋租赁合同书》，不仅对涉案129、128商铺的承租人进行了变更，也对129、128商铺的租金和租赁期限进行了变更，合同双方当事人均在合同上签字。合同中重新约定129、128商铺月租金分别为2250元和2400元，与实际履行的租金不一致，是双方为非法逃避房屋租赁行政税费而签订的不反映双方真实意思的条款，该条款应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，合同部分无效，不影响其他部分的效力。因此，不能由此认定《深圳市房屋租赁合同书》整个合同都为无效，也不能由此认定该合同其他条款均不是双方真实意思表示。
其次，对于涉案《深圳市房屋租赁合同书》约定的租赁期限问题，根据我国目前的相关规定，租赁期限仅有最长20年的限制，无其他方面的约束，深圳市在办理注册登记时也不再核准营业执照的有效期限，故即使房屋租赁合同书是为了崔长生、杨玉兰办理营业执照所需，在房屋租赁合同书中也完全无需变更租赁期限，故应当认为租赁期限的变更属于双方协商一致的结果，是双方的真实意思表示，且未违反国家法律禁止性规定，应为合法有效。二审判决在确定本案双方当事人的租赁权利义务关系时完全排除了涉案《深圳市房屋租赁合同书》的适用，并认为该合同不是双方当事人的真实意思表示，违反了《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定和合同当事人的约定，属于适用法律错误。
本院再审过程中，申诉人崔长生、杨玉兰同意检察机关的抗诉意见，另补充：1.我方认为《深圳市房屋租赁合同书》合法有效，王洪涛与徐洪波是兄弟关系，徐洪波不在国内的时候，均是王洪涛代为收取租金。双方签订合同时，徐洪波本人也不在场，均是王洪涛代为签字，我方有理由相信王洪涛就是徐洪波的代理人。2.徐洪波向我方发出的律师函上可看出其对《深圳市房屋租赁合同书》是知情的，律师函中也没有对《深圳市房屋租赁合同书》提出异议，表明其同意《深圳市房屋租赁合同书》的内容。3.四间商铺是一起租赁的，双方签订的两份《深圳市房屋租赁合同书》应该是包括四间商铺的。4.双方签订的《深圳市房屋租赁合同书》约定的租期是十年，我方的装修费用也超过84万，如果没有长期经营是很难回本的。5.2014年1月我方未缴纳租金的原因是涉案商铺严重漏水，无法经营，我方已多次要求对方修理，但对方都置之不理；我方又主动修理，但对方施压物业公司多方阻扰。6.对方所称我方将商铺砸烂的事情我方并不知情，收到二审判决书两日后我方就离场，没有再继续经营下去了。我方的再审请求为：1.要求徐洪波继续履行《深圳市房屋租赁合同书》，我方按照《深圳市房屋租赁合同书》和补充合同的约定，以年递增率支付四间商铺的租金。2.我方无需再支付四间商铺的占用费和利息，要求对方赔偿我方被迫停止经营的经济损失包括转让费、装修费84万元、可期待利益损失50万元／年。
被申诉人徐洪波辩称，1.对方的补充意见已超过了原一审的诉讼请求，法院应不予支持。2.本案主要焦点是阴阳合同的认定问题，我方认为《深圳市房屋租赁合同书》应认定为无效，租金、租期和年递增率双方在补充合同中已约定明确，《深圳市房屋租赁合同书》的产生我方事先并不知情，是对方和我的弟弟王洪涛签订的，我并没授权给王洪涛。即使是为了规避税费，那也是为了替对方省钱，不存在双方均规避税费的问题，且《深圳市房屋租赁合同书》的签订主要是协助对方去办理工商营业执照，该合同约定的租金标准并非真实执行的租金标准。3.在诉讼期间，对方一直没有缴纳租金，我方是有权解除合同的，况且合同已终止。4.本案执行过程中，对方是归还了商铺，但是把商铺弄得很烂，也未缴纳管理费。
本院再审确认二审查明的事实。
本院再审认为，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第四百零五条第一款“人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。当事人的再审请求超过原审诉讼请求的，不予审理；符合另案诉讼条件的，告知当事人可以另行起诉”的规定，本案再审的争议焦点为：1.双方当事人实际履行的是《商铺租赁补充合同》还是《深圳市房屋租赁合同书》？2.若双方当事人实际履行的是《商铺租赁补充合同》，能否支持徐洪波主张的77800元／月的房屋占用费？
本院再审认为，双方当事人实际履行的是《商铺租赁补充合同》，《深圳市房屋租赁合同书》虽已登记备案，但因不是双方当事人的真实意思表示，故不可约束双方当事人。理由如下：第一，崔长生、杨玉兰是按照《商铺租赁补充合同》约定的租金标准向徐洪波缴纳租金的，崔长生、杨玉兰实际租赁的四间商铺地址亦是与《商铺租赁补充合同》的约定一致；而《深圳市房屋租赁合同书》中约定的商铺地址和租金标准均与实际履行情况不符。第二，在《商铺租赁补充合同》约定的租赁期限到期后，徐洪波随即委托律师向杨玉兰发出《律师函》，要求杨玉兰搬离。此举亦可佐证双方实际履行的是《商铺租赁补充合同》。第三，徐洪波与崔长生签订《深圳市房屋租赁合同书》是为崔长生、杨玉兰办理营业执照及国家行政管理的需要，并非为重新确定租赁期限。《深圳市房屋租赁合同书》中约定的租赁期限和租金标准并非当事人的真实意思表示。综上，本院再审认为，双方当事人实际履行的是《商铺租赁补充合同》，应据此确定双方的权利义务。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”；第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”。上述条款已明确逾期交还租赁物的，须支付房屋占有使用费。本案中，《商铺租赁补充合同》已于2013年3月31日终止，合同终止后崔长生、杨玉兰须返还租赁物给徐洪波，逾期不归还，应向徐洪波支付房屋占有使用费。
《商铺租赁补充合同》第四条约定：合同期满后乙方（杨玉兰）应于十日内迁离该商铺并将商铺完好返还甲方（徐洪波）。如乙方逾期未搬离或完全搬离，乙方则按上月月租的双倍向甲方缴纳租金直至最终完全撤出。该条款明确约定了租赁合同期满后房屋占有使用费的标准，系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，双方均应遵守。崔长生、杨玉兰在没有合法依据的情况下占用了徐洪波所有的涉案商铺，理应按照《商铺租赁补充合同》约定的双倍租金向徐洪波支付房屋占有使用费。原二审判决据此判令“崔长生、杨玉兰自2013年4月起按照每月77800元的标准向徐洪波支付涉案房产的占用费及其利息”并无不当，本院再审应予维持。崔长生、杨玉兰辩称房屋占有使用费过高，请求予以调整，该主张缺乏事实和法律依据，本院再审不予支持。
综上所述，原二审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院再审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
维持广东省深圳市中级人民法院（2014）深中法房终字第366号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 张永明
代理审判员 肖 薇
代理审判员 蒋晓莉
二〇一六年五月十七日
书 记 员 林芳华