广东省阳江市阳东区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1704民初208号原告：阳江市中集富日房地产开发有限公司，住所地：广东省阳江市江城区西平北路上东新城内。法定代表人：周正忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：钱登明，该公司员工。委托诉讼代理人：陈岩，男，1967年1月5日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。被告：广东阳东农村商业银行股份有限公司，住所地：广东省阳江市阳东区东风三路边。法定代表人：林进步，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈春兰，该公司员工。委托诉讼代理人：周致东，该公司员工。第三人：李俊成，男，1982年2月2日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。第三人：梁美玲，女，1986年2月3日出生，汉族，住广东省阳江市阳东区。原告阳江市中集富日房地产开发有限公司（以下简称阳江中集富日公司）与被告广东阳东农村商业银行股份有限公司（以下简称阳东农村商业银行）、第三人李俊成、梁美玲案外人执行异议之诉一案，本院于2017年1月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告阳江中集富日公司的委托诉讼代理人钱登明、陈岩，被告阳东农村商业银行的委托诉讼代理人陈春兰、周致东，第三人李俊成到庭参加诉讼。第三人梁美玲经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阳江中集富日公司向本院提出诉讼请求：1.判令撤销阳江市阳东区人民法院（2014）阳东法执字第349-3号执行裁定书，判令阳江市阳东区人民法院停止拍卖阳江中集富日公司所有的位于阳江市江城区房地产，确认该房产为阳江中集富日公司所有；2.判令撤销阳江市阳东区人民法院（2014）阳东法立保字第11号执行裁定书，将该房地产移交阳江中集富日公司；3.判令阳东农村商业银行承担本案诉讼费用及本案相关的一切费用。事实和理由：阳东区人民法院在执行（2014）阳东法调确字第25号确认书案中，作出的（2016）粤1704执异14号执行裁定书、（2014）阳东法执字第349-3号执行裁定书、（2014）阳东法执字第349-3号执行裁定书等法律文书，不管在程序上，还是实体方面都是错误的，请求法院依法撤销上述裁定书，停止拍卖阳江中集富日公司所有的位于阳江市江城区西平北路上东新城78幢02号的房地产，将该房地产移交给阳江中集富日公司。理由如下：一、阳东区人民法院作出上述执行裁定的程序是错误的，有失司法活动的公正性。理由是：合议庭组成人员在（2014）阳东法执字第349-3号执行案中担任审判员，行使的是执行权。案外人即本案原告阳江中集富日公司提出执行异议后，应重新组成合议庭对该异议进行审议。而新组成的合议庭的人员既是（2014）阳东法执字第349-3号执行案合议庭人员，又是（2016）粵1704执行异14号执行案的组成人员，且担任该案的审判长，行使审查权。合议庭组成人员在该案中的行为显然违反了“审执案分离”制度，程序上明显错误；二、在（2016）粤1704执行异14号执行裁定书中叙明:“鉴于李俊成、梁美玲（买方）已构成违约，中集（卖方）已于2016年3月24日向阳江市江城区人民法院提起诉讼，请求解除与李俊成、梁美玲（买方）商品房买卖合同，阳江市江城区人民法院己立案登记受理（立案编号：（2016）粤1702民初1099号），该案正在审理中。……”阳东区人民法院在审查上述异议案时不但没有查明（2016）粤1702民初1099号案的审判结果，更没有组织各方当事人、提出执行异议申请人进行听证，程序显然不当；三、（2016）粤1704执行异14号执行案裁定，对《中华人民共和国物权法》规定确立物权法定主义和登记主义原则的内容断章取义，将不动产物权的“依法登记”、“预售登记”、“预告登记”混为一谈。本案所涉房地产，只是预售登记，而不是《中华人民共和国物权法》上的依法登记。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”商品房预售登记备案仅仅是属于债权性质，仅能起到备案作用，不具有预告登记的法定效力，属行政管理制度。预售登记制度的主要目的，就是为了保障债权人将来能够实现物权。商品房的预告登记是为了使预购人对预购的房屋办理所有权初始登记（也即准登记），是一种期待权。办理所有权转移登记，从而确定取得房屋的所有权。《中华人民共和国物权法》第二十条规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为了保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。”只有预告登记后，才能享有优先购买权、期待权、顺位物权、准物权，从而发生对抗第三人的效力，而非当然依法取得物权。因此，阳东区人民法院作出的（2016）粤1704执异14号执行裁定是错误的。四、阳江中集富日公司于2016年3月14日向阳江市江城区人民法院对与李俊成、梁美玲签订的商品房买卖合同提起民事诉讼，阳江市江城区人民法院已于2016年10月9日作出的（2016）粤1702民初1099号民事判决书，已经发生法律效力。该判决主文为：第一项，解除阳江中集富日公司与李俊成、梁美玲签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2013101438）;第二项，李俊成、梁美玲在本判决发生法律效力之日起三十日内将位于阳江市江城区西平北路上东新城78幢02号的房地产退还给阳江中集富日公司；阳江中集富日公司在本判决发生法律效力之日起三十日内退还首期购款1029734元、李俊成、梁美玲己偿还的按揭本金21050.69元、办证费80835.98元、维修基金20026元，合计1151646.67元给李俊成、梁美玲。阳江中集富日公司于2016年月日将上述款项1151464.67元划入阳江市江城指定账户。阳东区人民法院作出的（2016）粤1704执异14号执行裁定书、（2014）阳东法执字第349-3号执行裁定书、（2014）阳东法执字第349-3号执行裁定书等法律文书，都是为解决阳江中集富日公司、李俊成、梁美玲双方争讼的标的物阳江市江城区的房地产所有权的程序上法律文书。而要解决上述标的物的所有权归属的争讼，必须就当事人的实体方面的问题依法作出判决。江城区人民法院2016年10月9日作出（2016）粤1702民初1099号民事判决书就阳江中集富日公司、李俊成、梁美玲双方争讼的标的物，即阳江市江城区的房地产所有权作出了明析的实体方面的判决，且已发生法律效力，其所有权归属阳江中集富日公司所有。正如阳东区人民法院（2016）粤1704执异14号执行案裁定认为：案外人的异议能否成立，主要从两个方面进行审查：一是作为执行案件的案外人对执行标的是否享有合法真实的实体权益，主要是物权，也包括部分法定优先权；二是案外人享有的实体权益是否能够足以排除对执行标的物的强制执行。综上所述，阳江中集富日公司诉求完全符合阳东区人民法院（2016）粤1704执异14号执行案裁定认定的案外人提出异议的条件成立。因此，阳东区人民法院2016年12月30日作出的（2016）粤1704执异14号执行裁定书、2015年10月15日作出的（2014）阳东法执字第349-3号执行裁定书、2014年5月16日作出的（2014）阳东法立保字第11号执行裁定书都是错误的。被告阳东农村商业银行辩称，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第25条规定，涉案房屋位于阳江市江城区房地产已预告登记在李俊成名下，李俊成根据相关商品房买卖合同对执行标的享有权利，因此阳东农村商业银行就涉案房屋诉请法院进行财产保全，法院作出（2014）阳东法立保字第11号民事裁定书符合法律规定。阳东农村商业银行依据生效的民事判决申请执行，法院作出（2014）阳东法执字第349-3号执行裁定书符合当时法律事实状态及规定。阳江中集富日公司就涉案标的所涉买卖合同解除诉讼正在法院审理过程中为由要求阳东法院解除涉案房屋查封，但阳江中集富日公司没有举证证明其对涉案房屋享有足以排除法院执行的实体权利，因此法院作出驳回阳江中集富日公司的申请在实体处理依法有据。第三人李俊成述称，同意阳江中集富日公司的诉讼请求及事实理由。第三人梁美玲既未作出答辩，亦未参加本院庭审。经审理查明，2014年5月16日，依阳东农村商业银行的申请，本院作出（2014）阳东法立保字第11号民事裁定，预查封了位于阳江市江城区房产（合同编号：2013101438，房屋编码：44170200824226359839900024）。其后，阳东农村商业银行因与阳东县陆地种养殖场、李越、林影、李俊成、梁美玲借款合同纠纷向本院提起诉讼，经诉前联调，双方当事人自愿达成偿还借款协议，本院于2014年6月9日作出发生法律效力的（2014）阳东法调确字第25号确认决定书，确认阳东县陆地种养殖场尚欠阳东农村商业银行借款本金人民币292万元及利息（按借款合同月利率12‰，从2013年10月18日计至付清本息日止，已付的利息从中扣减），定于2014年6月25日至2014年9月20日期间分4期偿还。李越、林影、李俊成、梁美玲对上述还款负连带清偿责任。因阳东县陆地种养殖场、李越、林影、李俊成、梁美玲未履行生效决定书确定的义务，向本院申请强制执行，本院于2014年8月18日立案执行，于2015年10月15日作出（2014）阳东法执字第349-3号执行裁定书，裁定拍卖位于阳江市江城区的房产（合同编号：2013101438，房屋编码：44170200824226359839900024）。阳江中集富日公司以阳江市江城区的房产不是李俊成、梁美玲所有的财产为由向本院提出执行异议。本院于2016年12月30日作出（2016）粤1704执异14号执行裁定，驳回阳江中集富日公司的异议。阳江中集富日公司不服该裁定，向本院提起案外人执行异议之诉。另查明，涉案阳江市江城区的房产系李俊成、梁美玲向阳江中集富日公司购买，双方由于商品房预售合同产生纠纷，阳江中集富日公司以李俊成、梁美玲为被告向阳江市江城区人民法院提起诉讼[案号：（2016）粤1702民初1099号]，在上述案件中，审理查明：2013年10月24日，阳江中集富日公司与李俊成、梁美玲签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2013101438），约定李俊成、梁美玲向阳江中集富日公司购买位于阳江市江城区商品房屋一套，该商品房屋为预售商品房，房屋总价款2314734元，签署合同当日支付44%首期款1029734元，余款1285000元由李俊成、梁美玲向银行办理按揭。在上述合同中双方当事人还就相关权利义务作出了约定。上述合同签订后，李俊成、梁美玲向阳江中集富日公司支付了首期购房款1029734元、办证费150458元、维修基金20026元。2013年12月9日，阳江中集富日公司与李俊成、梁美玲到房产管理部门为坐落于阳江市江城区房产办理了预购商品房预告登记[预告登记字号：粤房地预登阳字第0100030292号]，预告登记权利人是李俊成、梁美玲，预告登记义务人是阳江中集富日公司。2014年4月14日，阳江中集富日公司（保证人）与李俊成（借款人、抵押人）、梁美玲（抵押人）、中国建设银行股份有限公司阳江市分行签订《个人住房组合借款合同》（编号：440750700-2012-20140653154），主要约定：借款金额1285000元，其中商业贷款985000元，公积金贷款300000元，借款用途为购买阳江市江城区的房地产，阳江中集富日公司为借款提供阶段性连带责任保证。2014年5月8日，李俊成、梁美玲与中国建设银行股份有限公司阳江市分行到房产管理部门为坐落于阳江市江城区的房地产办理了预购商品房抵押权预告登记[预告登记字号：粤房地预登阳预押字第01000031365号]，预告登记权利人为中国建设银行股份有限公司阳江市分行，预告登记义务人是李俊成、梁美玲。2014年6月18日，中国建设银行股份有限公司阳江市分行依约向李俊成发放贷款1285000元，按《个人住房组合借款合同》的约定将贷款1285000元汇入阳江中集富日公司名下的账号。借款后，李俊成向中国建设银行股份有限公司阳江分行正常偿还借款本息合计128997.15元，从2015年7月18日起，李俊成连续多期未能按借款合同的约定向中国建设银行股份有限公司阳江市分行偿还借款本息，中国建设银行股份有限公司阳江市分行于2015年12月24日、2016年2月29日、3月29日、7月11日直接从阳江中集富日公司的银行保证金账户扣划李俊成拖欠中国建设银行股份有限公司阳江市分行借款本息15913.14元、11170元、9705.06元、1275757.87元，阳江中集富日公司代李俊成向中国建设银行股份有限公司阳江市分行偿还的上述借款本息合计1312546.07元。2016年3月14日，阳江中集富日公司以多次向李俊成、梁美玲追偿因承担保证责任垫付的借款无果为由将李俊成、梁美玲诉至法院。在上述案件庭审中，阳江中集富日公司、李俊成、梁美玲一致确认阳江中集富日公司于2014年9月14日将位于阳江市江城区的商品房交付给李俊成、梁美玲占有使用，至诉讼期间该商品房仍是毛坯房，仍未办理房地产权登记。阳江市江城区人民法院于2016年10月9日作出生效（2016）粤1702民初1099号民事判决，判令：一、解除阳江中集富日公司与李俊成、梁美玲签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2013101438）；二、李俊成、梁美玲在判决生效之日起三十日内将位于阳江市江城区房退还给阳江中集富日公司，阳江中集富日公司在判决生效之日起三十日内退还首期购房款1029734元、李俊成、梁美玲已偿还的按揭本金21050.69元、办证费80835.98元、维修基金20026元合计1151646.67元给李俊成、梁美玲；三、李俊成、梁美玲在判决发生法律效力起三十日内共同支付违约金48596.76元、1312546.07元的利息给阳江中集富日公司。上述判决发生法律效力后，阳江中集富日公司于2016年12月20日通过银行转账向阳江市江城区人民法院汇款1151646.67元，履行判决确定的义务。上述事实，有原告阳江中集富日公司的委托诉讼代理人、被告阳东农村商业银行的委托诉讼代理人、第三人李俊成当庭陈述及原告阳江中集富日公司提供的证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。综合当事人诉、辩意见，案件争议的主要焦点为：一、阳江中集富日公司要求撤销本院（2014）阳东法立保字第11号执行裁定书、（2014）阳东法执字第349-3号执行裁定书的诉讼请求应否支持的问题；二、阳江中集富日公司对查封的涉案阳江市江城区的房地产是否享有足以排除强制执行实体权利的问题。一、关于阳江中集富日公司要求撤销本院（2014）阳东法立保字第11号执行裁定书、（2014）阳东法执字第349-3号执行裁定书的诉讼请求应否支持的问题。本案系案外人执行异议之诉，案件审查的范围为案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，阳江中集富日公司请求撤销本院（2014）阳东法立保字第11号执行裁定书、（2014）阳东法执字第349-3号执行裁定书不属于本案审查范围，故在本案中不予处理。二、关于阳江中集富日公司对查封的涉案阳江市江城区的房地产是否享有足以排除强制执行实体权利的问题。首先，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，涉案房屋是由阳江中集富日公司开发建设的不动产，李俊成、梁美玲虽与阳江中集富日公司签订商品房买卖合同采用按揭方式购买涉案房屋，取得了涉案房屋的使用权，但双方并未办理涉案房屋的产权过户登记手续，且双方签订的商品房买卖合同已经生效民事判决予以解除。故李俊成、梁美玲与阳江中集富日公司之间因商品房买卖合同形成的债权债务关系已消灭，李俊成、梁美玲丧失要求办理涉案房屋过户登记权利，涉案房屋仍属于阳江中集富日公司所有。阳东农村商业银行主张涉案房屋的实际所有权人为李俊成、梁美玲理据不足，本院不予支持。其次，《中华人民共和国物权法》第二十条规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”从上述法律规定可知，预告登记是在确定的财产权登记条件还不具备时，为了保全将来财产权变动能够顺利进行，而就相关的请求权进行登记的制度。这表明当事人向登记机构申请预告登记的并不是现实的不动产物权，而是将来发生不动产物权变动的请求权，因此李俊成、梁美玲作为涉案房屋预告登记权利人享有的登记请求权属于债权关系，其对涉案房屋不享有物权上的排他占有的权利。此外，如前所述李俊成、梁美玲与阳江中集富日公司之间商品房买卖合同已经生效民事判决解除，双方因商品房买卖合同形成的债权已消灭，因此涉案房屋的预告登记的效力失效。故阳东农村商业银行以涉案房屋已预告登记在李俊成、梁美玲名下，李俊成、梁美玲对涉案房屋享有权利，据此主ＸＸ江中集富日公司对涉案房地产不享有足以排除强制执行权利的理由不成立。再次，本院是基于阳东县陆地种养殖场、李越、林影、李俊成、梁美玲未履行生效裁判文书确定的义务，以上述人员作为被执行人而作出执行裁定。阳江中集富日公司不是生效裁判文书确定义务的履行主体，现有证据亦未证明阳江中集富日公司对生效裁判文书确定的义务负有民事责任，故继续查封、处理阳江中集富日公司所有的涉案房屋于法无据。综上，阳江中集富日公司要求确认其享有涉案房屋的所有权，并基于所有权要求停止对涉案房屋的执行，有事实和法律依据，本院予以支持。由于本院支持阳江中集富日公司停止对涉案房屋执行的诉讼请求，故本院作出的（2016）粤1704执异14号执行裁定书在本判决发生法律效力后自动失效。梁美玲经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视梁美玲放弃答辩、举证及质证的权利，依法应作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、第三百一十四条第一款的规定，判决如下：一、位于阳江市江城区的房地产的所有权归原告阳江市中集富日房地产开发有限公司所有；二、对位于阳江市江城区的房地产不得执行；三、驳回原告阳江市中集富日房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本案受理费25318元，由被告广东阳东农村商业银行股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审判长  冯荣晶审判员  周国汉审判员  柳华想二〇一七年十一月七日书记员  何燕韵