上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0113民初7229号
原告(反诉被告)江亮，男，1981年1月9日生，汉族，户籍地江苏省南通市，现住上海市闵行区。委托代理人李诚佳(江亮之妻)，户籍地上海市，现住上海市闵行区。被告(反诉原告)赵宁，男，1986年5月1日生，汉族，户籍地辽宁省辽阳市，现住上海市宝山区。被告(反诉原告)王婷，女，1984年10月27日生，汉族，户籍地江苏省盐城市，现住址同上。委托代理人赵宁(王婷之夫)。被告(反诉原告)赵允泽，男，2014年5月27日生，汉族，户籍地江苏省盐城市，现住址同上。法定代理人赵宁(赵允泽之父)。原告(反诉被告)江亮与被告(反诉原告)赵宁、王婷、赵允泽房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员金敏浩独任审判，于2016年6月27日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)江亮及其委托代理人李诚佳、被告(反诉原告)赵宁(暨王婷的委托代理人及赵允泽的法定代理人)、证人张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)江亮诉称，2015年8月7日与赵宁、王婷、赵允泽签订《上海市房地产买卖合同》，约定，江亮将名下上海市宝山区吉浦路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出售给赵宁、王婷、赵允泽，房价款为人民币1,725,000元。同日，双方签订《补充协议》，约定，系争房屋于2015年12月31日交付，上述买卖合同约定于2015年11月20日交房日期作废。2015年10月10日，双方办理了房屋产权变更手续。2015年12月29日，双方完成交房手续，交接房屋钥匙，并结清水、电、煤气、有线电视、物业等费用。赵宁、王婷、赵允泽按约应在完成房屋验收交接手续后支付房价尾款2万元，但其拒不支付，经交涉未果，故起诉要求赵宁、王婷、赵允泽支付房价尾款2万元，并按每日万分之五计算(每日10元)支付从2015年12月30日起至实际付款之日止的违约金。被告(反诉原告)赵宁、王婷、赵允泽反诉并辩称，对与江亮就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》、2015年10月10日办理产权变更手续、2015年12月29日交接房屋钥匙、尚有尾款2万元未支付等事实没有异议，但认为，双方并没有完成房屋整体交接，煤气户名尚未完成更名；水电煤气费未结清，金额60元；有线机顶盒缺少一个，价值280元；有线电视遥控器缺少一个，价值50元；厨房水龙头损坏，自行更换花费300元；厨房玻璃损坏，估值100元；空调少了三台，每台4,000元，上述费用应在尾款中扣除。赵宁、王婷、赵允泽在房屋交接时就已提出相关问题，此后�过居间方协调未果，赵宁、王婷、赵允泽于2015年12月31日以短信形式告知江亮，房屋内损坏缺失的固定设施设备及未支付房屋租赁费用从尾款中扣除，剩余款项约定时间当面退还，但未得到回应。赵宁、王婷、赵允泽没有违约，不同意支付违约金。在签订合同期间，江亮以置换房屋为由，要求废除2015年11月20日交房日期，改为2015年12月31日交房，并承诺2015年11月21日至2015年12月31日期间按照每月3,800元向赵宁、王婷、赵允泽支付租赁费用。编辑补充协议时，江亮提出瞒住家人，要求不在协议上标注支付租赁费用，并口头承诺私下于2015年11月20日前支付租赁费，若不按期付租赁费，就按照原合同2015年11月20日前交房。2015年11月20日前，多次联系江亮未果，也未收到房屋租赁费用。现反诉要求江亮按每月3,800元计算支付从2015年11月20日至2015年12月31日止的租赁费用5,193元，并按每日万分之五计算(每日2.60元)支付从2015年12月31日起至实际付款之日止违约金。原告(反诉被告)江亮针对反诉辩称，2015年12月29日已将房屋钥匙交付给赵宁、王婷、赵允泽，意味着交房手续结束，合同履行完成。煤气过户，根据中介的说法，可由赵宁、王婷、赵允泽直接办理，不需要江亮配合；水电煤费用60元未支付，当时江亮主动要求结清该费用，但被拒绝。有线电视机顶盒和遥控器确实各少了一个，对机顶盒价格280元、遥控器价格50元无异议。房屋交接时，赵宁、王婷、赵允泽提出了缺少空调三台，但三台挂壁式空调不属于固定设备，江亮有权移走。赵宁、王婷、赵允泽交接房屋时没有提出厨房水龙头和玻璃损坏问题，江亮对此不予认可；水龙头价格应按发票确定，玻璃价格认可为100元，但均不同意赔偿。赵宁、王婷、赵允泽提出江亮为了瞒住家人不在补充协议上标注租赁费用，口头承诺支付租赁费，没有这个事实。综上，不同意赵宁、王婷、赵允泽的反诉请求。经审理查明，2015年7月4日，江亮(出卖方，甲方)与赵宁(买受方，乙方)及上海友谊房地产经纪有限公司(居间方，丙方)签订《房地产买卖居间协议》，约定系争房屋的房价款为1,725,000元等。其中2.6条为“随同转让的附属设施设备(含家具、电器等)”为固定设备及设施。3.2.3条约定，尾款2万元，支付方式为，待甲方将房地产交付乙方且与乙方签署《房地产交接书》后当日，乙方直接或通过丙方支付甲方。同年8月7日，江亮(卖售人，甲方)与赵宁、王婷、赵允泽(买受人，乙方)签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，约定，甲乙双方通过上海聚信房产经纪事务所居间介绍，由乙方受让甲方系争房屋，转让价款共计1,725,000元。合同第四条约定，甲乙双方同意，甲方�2015年11月20日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的当日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志。合同第五条约定，甲方承诺，自本合同签订之日起至该房屋验收交接期间，凡已纳入本合同附件二的各项房屋装饰及附属设施被损坏或被拆除的，应按被损坏或被拆除的房屋装饰及附属设施估值1倍向乙方支付违约金。合同第六条约定，甲乙双方确认，在2015年9月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九条约定，乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。合同第十条约定，甲方未按本合同约定的期限将房地产交付(包括房地�交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。合同补充条款约定，甲方已经支付给该房地产发展商或物业管理公司或其他相关部门的维修基金、煤气初装费、有线电视申请费等已包含在房地产转让价款内，上述费用双方不再另行结算。甲方应在本交易完成当日或双方另行商定的其他时间与乙方办理上述事宜的户名变更手续，但以上各项的更名费用由乙方承担。合同附件二“随房屋同时转让的设备、装饰情况及处理”约定，设备：固定设备；装饰：固定装饰。以上设备和装修费用包含在本合同约定的房地产转让价款内，乙方不需另外支付费用，甲方不得拆除并应随房交付乙方。合同附件三“付款协议”约定，乙方应于签订本合同后当日内支付�方首期房价款605,000元(含定金5万元)，该首期房价款中包含房价尾款，甲方同意该房价尾款计2万元由乙方暂为保管；乙方通过贷款112万元的形式支付第二期房价款；甲乙双方约定于2015年11月20日应对该房地产进行验看、清点，户口全部迁出确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方。同时，乙方应自行支付给甲方房价尾款2万元。当日，甲方江亮与乙方赵宁、王婷、赵允泽签订《补充协议》，约定，甲乙双方约定系争房屋于2015年12月31日甲方交房给乙方；甲乙双方签订的上海市房地产买卖合同约定于2015年11月20日交房日期作废；以上两条与买卖合同有冲突以此协议为准。赵宁、王婷、赵允泽向江亮支付了购房款1,705,000元，尚有尾款2万元未支付。2015年12月29日，在中介工作人员张某在场情况下，江亮向赵宁、王婷、赵允泽交付了系争房屋的钥匙，但水电煤气费60元未支付，煤气户名未进行变更。在交接过程中，赵宁、王婷、赵允泽提出缺少空调等问题。此后，双方交涉未果，故涉讼。审理中，双方办理了煤气户名变更手续。江亮表示，交房完成后，江亮要求签署交房手续完成的协议，但赵宁、王婷、赵允泽拒绝了。赵宁、王婷、赵允泽表示，当时是要签署协议的，赵宁、王婷、赵允泽提出要求确认损坏的物品等，江亮没有同意，江亮对中介提出的折衷方案也没有同意，故双方没有签署。在本案审理过程中，赵宁、王婷、赵允泽为证明其反诉中提出的有关系争房屋租赁、交接等事实，提供上海友谊房地产经纪有限公司提供的《证明》，并申请证人张某出庭作证。张某作证称，双方交接房屋时，赵宁、王婷、赵允泽提出了缺少空调三台、厨房水龙头及玻璃损坏等问题；煤气过户必须江亮配合；对于空调，双方当时约定，能拿就拿，不能�就不拿；房屋租赁是口头约定的，价格不是3,500元就是4,000元。江亮表示，中介是赵宁、王婷、赵允泽找来的，对其证明不予认可；对证人所述房屋租赁部分不予认可。赵宁、王婷、赵允泽表示，对证人所述予以认可。以上事实，有原告(反诉被告)江亮提供的《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)、《补充协议》、被告(反诉原告)赵宁、王婷、赵允泽提供的《证明》、证人张某所作证词，及双方当事人所作陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。本院认为，江亮与赵宁、王婷、赵允泽就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人应当根据诚实信用的原则全面履行。根据买卖合同约定，在对系争房屋进行验看、清点并确认无误后，江亮应将该房地产交付赵宁、王婷、赵允泽，同时赵宁、王婷、赵允泽应自行支付给江亮房价尾款2万元。双方当事人于2015年12月29日在中介工作人员张某在场情况下交接了系争房屋的钥匙，赵宁、王婷、赵允泽理应同时支付给江亮房价尾款2万元。但是，根据双方当事人所作陈述，由于产生争议，双方未能就交接系争房屋签署协议书。对于双方在交接系争房屋时的争议，双方对水电煤气费60元未结清、缺少有线电视机顶盒、遥控器各一个的事实没有异议，本院予以确认。江亮对有线电视机顶盒价格280元予以确认，并认可遥控器价格50元，本院对相应价格予以确认。对于厨房水龙头、玻璃损坏问题，交接时在场的证人证明赵宁、王婷、赵允泽当时就已提出，可予采信。赵宁、王婷、赵允泽提出玻璃价格100元，江亮表示认可，本院对此予以确认。赵宁、王婷�赵允泽提出水龙头价格为300元，江亮表示应凭发票确定，鉴于赵宁、王婷、赵允泽没有提供发票，本院酌情确定为200元。对于空调的问题，双方在合同中并无明确的约定，证人证明双方当时约定了能拿就拿，不能拿就不拿，故江亮关于其有权拿走空调的意见可以采纳。根据合同第五条约定，甲方承诺，自本合同签订之日起至该房屋验收交接期间，凡已纳入本合同附件二的各项房屋装饰及附属设施被损坏或被拆除的，应按被损坏或被拆除的房屋装饰及附属设施估值1倍向乙方支付违约金。购房款的尾款具有保证双方按约定进行交接的作用，在物品缺失等情况下，赵宁、王婷、赵允泽要求扣除相关费用即违约金，符合交易习惯。除空调不应扣款外，其余部分本院酌情扣除690元。此外，《房地产买卖居间协议》还约定支付尾款支付方式为签署《房地产交接书》后，双方因�议而未能签署《房地产交接书》，且煤气户名在诉讼期间才进行更名，故本院对江亮要求支付逾期付款违约金的诉请不予准许。双方约定的房屋交付日期从2015年11月20日变更为2015年12月31日，赵宁、王婷、赵允泽主张应江亮承诺按每月3,800元标准支付上述期间的租金，江亮对此予以否认，赵宁、王婷、赵允泽应就该项主张承担举证责任。赵宁、王婷、赵允泽提供了中介公司出具的证明，该证明的性质属证人证言，因未到庭接受质询，本院不予采信。证人张某讲到有租赁的约定，但对租金数额并不能确定，且没有其他证据佐证，本院无法确信赵宁、王婷、赵允泽所主张租赁事实的存在，故赵宁、王婷、赵允泽要求江亮支付租金及违约金的诉请，本院不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用<中华人民�和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第九十一条、第一百零八条的规定，判决如下：一、被告(反诉原告)赵宁、王婷、赵允泽于本判决生效之日起十日内，支付原告(反诉被告)江亮房价款19,310元(已扣除690元)；二、原告(反诉被告)江亮的其他诉讼请求，不予支持；三、被告(反诉原告)赵宁、王婷、赵允泽要求原告(反诉被告)江亮支付租赁费用等反诉请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取150元，由原告(反诉被告)江亮负担10元，被告(反诉原告)赵宁、王婷、赵允泽负担140元；反诉案件受理费减半收取25元，由被告(反诉原告)赵宁、王婷、赵允泽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上�状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 金敏浩
二〇一六年七月二十八日
书记员 罗仁冰
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法�另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。
第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：
（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；
……
第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。
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