甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）甘01民终1377号
上诉人（原审被告）：李莉，女，1958年10月15日出生，汉族，住兰州市七里河区。
委托诉讼代理人：周建忠，男，1974年7月1日出生，回族，住兰州市城关区。
被上诉人（原审原告）：兰州市第二十二中学，住所地，兰州市七里河区瓜州路***号。
法定代表人：陈宗玺，系该校校长。
委托诉讼代理人：林磊，系甘肃勇盛律师事务所律师。
原审第三人：七里河区周达炒面馆，住所地，兰州市七里河区瓜州路***号。
经营者:周建忠，男，1974年7月1日出生，回族，住兰州市城关区朝阳村218号）
上诉人李莉因与被上诉人兰州市第二十二中学（以下简称第二十二中学）及原审第三人七里河区周达炒面馆房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市七里河区人民法院（2016）甘0103民初432号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年6月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李莉的委托代理人周建忠、被上诉人兰州市第二十二中学委托代理人林磊，原审第三人七里河区周达炒面馆的经营者周建忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李莉上诉请求：1、请求撤销甘肃省兰州市七里河区人民法院（2016）甘0103民初432号民事判决。2、依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，判令赔偿被上诉人装修损失。3、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：2012年12月1日，上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》，租期2012年11月30日至2015年11月30日，年租金壹拾捌万元整，另小库房每月叁百元整。2014年因经营不善与原审第三人合伙经营，后被上诉人同意。所以上诉人并没有转租行为，2015年房租已交清。2015年2月27日被上诉人按市政府文件要求上诉人返还房屋，并于当月及9月要求被上诉人返还房屋，上诉人认为合法租赁关系应受到法律保护，上诉人在租用期间对房屋进行装修投入140万元，现被上诉人以市政府文件擅自单方解除租赁合同对于上诉人造成巨大损失。为维护上诉人合法权益，依据法律规定向二审法院提起反诉，请法院依法裁决。
兰州市第二十二中学辩称，一审判决认定事实清楚，请求维持一审判决。
七里河区周达炒面馆述称，同意上诉人李莉上诉请求。
兰州市第二十二中学向一审法院起诉请求：1、判令被告及第三人向原告支付尚欠租金15000及3600元；2、判令被告及第三人立即腾退原告综合楼所属一楼中东铺面（目前周达炒面馆所属）；3、判令被告及第三人按照市场租金标准向原告支付2015年11月30日之后的实际占用费以及2015-2016年度取暖费20911元，直至其实际腾交房屋日止；4、判令被告向原告支付违约金6万元；5、诉讼费由被告及第三人承担。
一审法院认定事实：2012年12月1日，原告第二十二中学（甲方）与被告李莉（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定，甲方将位于兰州市七里河区瓜州路347号兰州市第二十二中学综合楼一楼（中东两铺面）面积：392平方米，租给乙方餐饮。租期为三年，自2012年11月30日起至2015年11月30日止，年租金为壹拾捌万元整，乙方在使用前应先交押金壹万元后方可使用。房租每月在使用前25日至30日交清。另小库房每月叁佰元，全年叁仟陆佰元整。一次性交清。第八条第5项约定“乙方违反合同擅自将承租房转给他人使用的，除终止合同外，还必须支付违约金六万元。”合同最后有甲方兰州市第二十二中学盖章，委托代理人李亦波签名捺印，乙方七里河老巴蜀火锅城印章，负责人李莉签名。2014年6月6日，李莉及周建忠向二十二中学发出书面材料《报告》，内容如下：“22中领导（陈校长）：根据当前市场经济的变化，经营数年的老巴蜀火锅已不能适应，为保障校方的经营利益，在不改变租赁合同的同时，经与合伙人共同商议改变现有经营模式……。”校长陈宗玺在报告下方手写添加：“学校在原租赁合同不变的前提下，同意老巴蜀火锅店改变现有经营模式，待合同到期后按兰州市教育主管部门的统一要求执行。”报告下方加盖学校印章。2015年2月27日，兰州市委办公厅下发<关于印发《兰州市市级机关事业单位办公用房和公务用车清理整改实施方案》的通知>，要求收回兰州市第二十二中出租的临界教学楼（瓜州路347号，建筑面积937平方米），调整安排市级机关入住办公。（责任单位：市教育局，完成时限：2015年3月15日前）。2015年9月21日，第二十二中学向周建忠发出《关于要求腾退房屋的函》，周建忠签收。第二日，第二十二中学向被告李莉发出《关于要求腾退房屋的函》，李莉签收。两份函件要求被告及第三人在租赁合同到期后，腾退房屋，交清房屋租金。另查明，小库房房租交至2014年年底，剩余房屋的房租交至2015年12月31日止。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，合同内容对双方当事人均具有法律约束力。2015年11月30日，合同约定的租赁期限已到，被告及第三人继续占用涉案房屋无法律依据，故原告要求被告及第三人腾退综合楼所属一楼中东铺面（目前周达炒面馆所属）有理，本院予以支持。关于原告要求被告及第三人支付尚欠的租金15000及3600元的诉请，庭审中，第三人主张房租已交清至2015年12月31日，小库房的租金交至2014年底，原告对此予以认可，故被告及第三人已将租赁期间的租金付清，欠付的为2015年1月之后小库房的租金、2016年1月之后的铺面实际占用费。关于原告主张被告及第三人按照市场租金标准支付实际占用费的主张，因原告并未提交证据证实市场租金的标准金额，且原告已经按照原租赁合同约定的租金收取了2015年12月的占用费，故本院认为，实际占用费参照原房屋租赁合同约定的租金计算合理。关于2015年取暖费的问题，被告及第三人承认该费用确实未支付，同意待供暖结束后，按照实际发生的费用支付。关于原告要求被告支付违约金6万元的诉讼请求。庭审中，原告称第三人与被告系转租关系，但未提供证据证明。被告提交证据证明将合伙的事宜以报告的方式向学校汇报，学校并未对此提出异议。故原告要求被告支付违约金6万元的诉请于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：
一、被告李莉及第三人七里河区周达炒面馆（经营者周建忠）自本判决生效之日起十日内向原告兰州市二十二中学支付小库房租金3600元；二、被告李莉及第三人七里河区周达炒面馆（经营者周建忠）自本判决生效之日起三十日内向原告兰州市二十二中学腾交所租赁的综合楼所属一楼中东铺面（目前周达炒面馆所属）房屋；三、被告李莉及第三人七里河区周达炒面馆（经营者周建忠）自本判决生效之日起十日内向原告兰州市第二十二中学支付2016年1月1日起至实际腾房之日的实际占用费（按照每年18万元的标准计算）及2015-2016年度取暖费（按发票票面金额计算）。四、驳回原告的其他诉讼请求。，案件受理费2388元，由原告兰州市二十二中学承担1800元，被告李莉承担294元，第三人七里河区周达炒面馆（经营者周建忠）承担294元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审中，当事人没有提交新证据，各方当事人对一审认定事实没有异议。本院认定如下：一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。在本案中，依据业已查明及双方当事人确认的事实，上诉人李莉与被上诉人兰州市第二十二中签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。关于上诉人李莉提出被上诉人兰州市第二十二中以市政府文件擅自单方解除租赁合同对于上诉人造成巨大损失的上诉理由能否成立的问题，依据上诉人李莉与被上诉人兰州市第二十二中签订的《房屋租赁合同》约定，2015年11月30日，合同约定的租赁期限届满，上诉人李莉应当返还租赁物。关于上诉人李莉提出的装修损失问题因其未能提供直接证据证明对租赁房屋的装饰装修经被上诉人兰州市第二十二中学同意的事实，故该上诉理由不成立，本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，判处适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费294元，由上诉人李莉承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 静
审 判 员 张惠东
代理审判员 刘桂刚
二〇一六年九月六日
书 记 员 任继芳