浙江省湖州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙05民终760号
上诉人（原审被告）：安吉五福蓝海汤泉农家乐饭店，住所地浙江省安吉县天子湖镇南林场。
代表人：徐紫芸，系该个人独资企业主。
委托代理人：沈海翔，北京市中银（上海）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：浙江新兴工贸有限责任公司，住所地浙江省安吉县天子湖镇南湖林场北林场场部。
法定代表人：胡朝阳，系该公司董事长。
委托代理人：陈涛，浙江浦源律师事务所律师。
委托代理人：陈石，浙江浦源律师事务所律师。
原审被告：徐紫芸，女，1969年9月23日出生，汉族，住广东省从化市。
上诉人安吉五福蓝海汤泉农家乐饭店（蓝海汤泉饭店）因与被上诉人浙江新兴工贸有限责任公司（以下简称新兴公司）、原审被告徐紫芸租赁合同纠纷一案，不服浙江省安吉县人民法院（2016）浙0523民初6691号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
蓝海汤泉饭店上诉请求：依法改判、撤销或变更一审判决，判令新兴公司承担全部诉讼费用。事实和理由：一、原审法院认定事实不清。1.原审未对双方签订的租赁协议有效性进行审查，蓝海汤泉饭店在庭审中明确提出本案涉及的租赁标的属于国家划拨土地，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让条例》第四十五条，应经市、县土地部门、房产部门批准方可对外出租。新兴公司与蓝海汤泉饭店签订土地租赁协议时未经相关行政审批，违反了法律、法规强制性规定，协议效力存在瑕疵。但原审法院在判决中并未对这一事实审查清楚。2.蓝海汤泉饭店在原审庭审过程中，提供了证据证明，新兴工业公司在履行协议期间存在干扰蓝海汤泉饭店合法经营、经常停水停电以及不承认蓝海汤泉饭店更名后的承租权，拒收租金及拒不开具发票的行为。故蓝海汤泉饭店停止支付租金属于合理抗辩，并非违约。新兴工业公司应对蓝海汤泉饭店违约行为导致的损失给予补偿，适当减免其诉请的租金金额。二、原审适用法律错误。本案涉及的租赁标的属于国家划拨土地，原审法院没有依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让条例》的相关规定对协议进行效力确认，而是仅根据《合同法》相关规定对协议效力进行审查，适用法律有误。
新兴公司辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。二、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让条例》是国务院颁布的关于管理国有土地出让和转让行为的条例，从该条例第一条即可看出这是一部管理型法规。蓝海汤泉饭店并无证据证明新兴公司违反了该条例，即使有证据证明新兴公司未经审批出租涉案土地，也仅仅是违反行政法规的管理性规定，并不涉及合同效力问题。蓝海汤泉饭店无理缠讼，违背诚实信用原则。三、新兴公司从未干涉过蓝海汤泉饭店的合法经营权利。蓝海汤泉饭店经营不善与新兴公司也无任何关联。且原审时蓝海汤泉饭店也未提供有效证据证明新兴公司干涉其经营活动。四、新兴公司作为国企，所取得的收益和租金均是上交给国家。一审判决正确，请求驳回上诉。
徐紫芸二审未作答辩。
新兴公司向一审法院起诉请求：1.蓝海汤泉饭店立即支付租金117万元及逾期支付租金所产生的违约金（其中57万元从2015年8月1日开始计算，60万元从2016年8月1日开始，均按照日万分之五计算至款清之日，本案起诉时暂算至2016年10月30日违约金为155250元），徐紫芸对蓝海汤泉饭店的支付承担连带清偿责任；2.本案诉讼费由蓝海汤泉饭店及徐紫芸承担。
一审法院认定事实：2008年7月，浙江省南湖林场与安吉蓝海汤泉农家乐饭店签订《场地租赁协议》，约定：浙江省南湖林场所属183.7亩场地租赁给安吉蓝海汤泉农家乐饭店开发经营，租赁期限自2008年8月1日起至2028年7月31日止，年租金每五年逐渐增加，其中2011年-2016年年租金为57万元、2016年-2021年的年租金为60万元；每年7月31日前支付当年度租金，如逾期支付则按每日万分之五标准支付逾期付款违约金等事项。签约后，双方按约履行各自义务。2013年4月25日，安吉蓝海汤泉农家乐饭店更名为安吉五福蓝海汤泉农家乐饭店，2014年5月28日，投资人变更为徐紫芸。2014年7月，浙江省南湖林场根据上级主管机关浙江省监狱管理局文件要求予以注销，其整体资产划入新兴公司，浙江省南湖林场债权债务均由新兴公司承继。2014年8月18日，浙江省南湖林场办理了工商注销手续。自2015年7月31日起，蓝海汤泉饭店未按约支付新兴公司租金，新兴公司故诉请判令上述诉讼请求。一审法院认为，新兴公司与蓝海汤泉饭店间的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，对双方当事人具有法律约束力。现蓝海汤泉饭店未按期支付租金，其行为已构成违约，应当承担继续履行、赔偿损失、支付违约金等违约责任，因此，蓝海汤泉饭店应当给付新兴公司租金及相应的逾期付款违约金。由于徐紫芸系个人独资企业蓝海汤泉饭店的投资人，在该个人独资企业财产不足以清偿债务时，依法应当以其个人的其他财产予以清偿。综上，对新兴公司合理的诉请予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条之规定，判决：一、安吉五福蓝海汤泉农家乐饭店给付浙江新兴工贸有限责任公司2015年8月1日起至2017年7月31日期间租金117万元及逾期付款违约金（其中57万元租金逾期付款违约金自2015年8月1日起计算，60万元租金逾期付款违约金自2016年8月1日起计算，均按照日万分之五计算至款清之日止），限于判决生效后十日内清偿。二、上述债务经法院执行后，若该执行案件被法院裁定程序终结或裁定终结本次执行程序，或安吉五福蓝海汤泉农家乐饭店企业财产不足以清偿上述债务的，则徐紫芸必须立即以其个人的其他财产清偿上述债务。如果未按判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8365元（已减半），由安吉五福蓝海汤泉农家乐饭店、徐紫芸负担，限于判决生效之日起十日内缴纳。
二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。
本院二审查明的事实与一审查明的一致。对一审法院查明的事实，本院予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点为：一、租赁协议的效力应当如何认定；二、双方当事人在履行合同过程中是否存在违约行为。
关于争议焦点一，蓝海汤泉饭店诉称，涉案土地为划拨土地，新兴公司未经相关行政审批即将该土地进行出租，违反法律、行政法规的强制性规定，《场地租赁协议》的效力存在瑕疵。本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第十四条，违反法律、行政法规的效力性强制性规定，才会导致合同无效。虽然《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押”，但结合第四十六条“对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，市、县人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款”来看，第四十五条的规定并非效力性规定，而是管理性规定，未经批准擅自出租划拨土地并不必然导致租赁合同的无效。一审认定《场地租赁协议》有效并无不当，对蓝海汤泉饭店的该节上诉意见本院不予支持。
关于争议焦点二，《场地租赁协议》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应依照合同约定履行各自的义务。现蓝海汤泉饭店未能按约支付租金，应当承担相应的违约责任，一审判令其支付租金及违约金于法有据。至于蓝海汤泉饭店主张新兴公司干扰经营、停水停电、不承认蓝海汤泉饭店更名后的承租权，但其未能提供充分的证据予以证明，应当承担相应的不利后果。蓝海汤泉饭店又主张新兴公司曾拒收2013、2014年度租金，后又拒开发票，但本案中新兴公司起诉主张的系2015、2016年度租金，且未开发票并不构成可以拒付租金的法定理由，双方也未约定开具发票作为支付租金的前提条件。因此蓝海汤泉饭店的该节上诉意见缺乏依据，本院对此不予支持。
综上所述，蓝海汤泉饭店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16730元，由上诉人安吉五福蓝海汤泉农家乐饭店负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 晶
代理审判员 周辰晨
代理审判员 张美琴
二〇一七年八月三日
书 记 员 沈文婷