广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2072民初12286号原告：黄健文，男，1991年2月21日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：袁业勤（系黄健文的母亲），住广东省中山市。原告：黄英权，男，1961年8月16日出生，汉族，住广东省中山市。原告：袁业勤，女，1966年1月17日出生，汉族，住广东省中山市。被告：中山市港基房地产有限公司，住所地广东省中山市小榄镇沙口民安北路60号维港湾商住区3栋201室。法定代表人：刘锐谦，该公司总经理。委托诉讼代理人：张强，广东铭致律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨升松，广东铭致律师事务所实习律师。原告黄健文、黄英权、袁业勤与被告中山市港基房地产有限公司（以下简称港基公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年10月18日立案后，原适用简易程序，后转为普通程序分别于2016年11月29日、2017年2月23日两次公开开庭进行了审理。原告黄健文、黄英权、袁业勤，被告港基公司的委托诉讼代理人张强、杨升松到庭参加诉讼（其中，杨升松仅参加第一次庭审）。本案现已审理终结。黄健文、黄英权、袁业勤向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付延迟办理产权登记的违约金22816.3元（以购房价款826677元为基数，按每日万分之一计算违约金，自2014年7月18日起暂计�2015年4月20日，共276日）；2.被告立即向原告支付占用上述违约金期间的利息（自2015年4月20日暂计至2016年10月17日为1730元）。事实和理由：2010年10月5日，原、被告签订《中山市商品房买卖合同》，约定三原告向被告购买小榄镇民安北路60号维港湾16幢901房，按套内建筑面积121.23㎡计价，总价为826677元，三原告以银行按揭方式分期付款，以2011年8月31日作为商品房的交付时间，出卖人应在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人自延迟之日起每日按买受人已付房价的0.01%向买受人支付违约金。原告按合同约定足额支付了首笔购房款，并与中国农业银行股份有限公司中山小榄支行签订了《个人购房担保借款合同》，该行亦按�定足额发放了购房贷款。2011年8月31日，被告向三原告交付了案涉商品房，但直至2015年4月20日，中山市国土资源局才颁发了房地产权证书，即使考虑国土局办理商品房产权登记所需的最长审批期限，被告亦未在合同约定期限内提交产权登记资料导致三原告未能在规定期限内取得房地产权属证书，已构成违约，应承担向三原告支付违约金的责任。为此，三原告诉至法院，请求依法判决。港基公司辩称，1.港基公司不存在逾期办理产权登记的事实。案涉商品房是在2013年12月16日经过验收合格，取得《建设工程竣工验收报告》后才符合法定的交付使用条件。合同约定交楼时间及三原告实际收楼时间，是双方对房屋提前入住的约定，但办理产权证是以取得《建设工程竣工验收报告》为前提的，不能以提前收楼的时间点来起算办理权属证书的天数。本案中，港基公司在商品房验收后约15个月内已经办理了权属证书，因此，根本不存在超过720个工作日的情形。既然三原告选择商品房未达到交付使用条件下提前收楼，自实际收楼至达到交楼条件的期间应视为自然债务期间，双方互不追究责任。2.港基公司的行为未对三原告的合法权益造成实质性损害，三原告从未举证证明其因港基公司的违约行为所产生的损失，且三原告为小榄镇本地人，不存在需要利用案涉房屋产权办理入户、入学、社保等事宜，对其而言不存在任何损失的可能，并无索要违约金的依据。假设港基公司存在违约行为，三原告主张违约金明显过高，法院应予以适当减少，不应超过房价款的1%。3.即使按三原告所主张的理由，其主张的违约天数过多。根据2年诉讼时效的规定，三原告主张权利的期限不得超过2年。三原告是在2016年10月18日向法院提起本案诉讼，其主张�约天数的起算时间应为2014年10月18日，而非2014年7月18日。案涉楼盘于2015年2月6日取得《商品房产权权属证明书》，三原告主张的违约时间应当截止至2015年2月6日。4.三原告的第二项诉讼请求主张违约金的利息没有法律依据，法院应予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2010年10月5日，港基公司（出卖人）与三原告（买受人）签订《中山市商品房买卖合同》。该合同约定，买受人向出卖人购买维港湾16幢901房，总房价为826677元整，买受人以银行按揭方式按期付款；出卖人应于2011年8月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用，双方确认并同意2011年8月31日为该商品房的交付时间；双方进行验收交接时，出卖人应当出示相关证明文件，并签署房屋交接单；若因买受人逾期未收楼，在出卖人指定的交楼期限届满当天，视为已实际交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，买受人不退房，出卖人自延误之日起每日按买受人已付房价的0.01%向买受人支付违约金；如因买受人的原因，如按揭供款因有未按时还款记录导致银行不移交商品房买卖合同/备案表等文件给出卖人办证、或面积有差异买受人不及时签署确认书、或不及时缴交办证税费等，造成不能如期取得房地产权属证书，出卖人不承担任何责任，办契证期限相应顺延。合同签订后，三原告按约付清全部房价款。2011年8月31日起，案涉商品房整幢竣工交付给业主使用�关于案涉房产的实际交楼时间，三原告主张是2011年8月31日，港基公司认为是开始由银行代扣物业管理费的2012年1月。2013年12月16日，维港湾16幢取得《建筑工程竣工验收报告》。2015年2月6日，中山市人民政府颁发了维港湾16幢的商品房产权权属证明书，登记字号为2015-010143，产权人为港基公司。同年3月2日，港基公司向中山市房地产交易登记管理所递交上述商品房产权权属证明书。2015年4月7日，中山市房地产交易登记管理所收到港基公司递交的办理三原告商品房权属证书的资料，并于同月20日填发了产权证书。此外，港基公司认为，应按取得《建筑工程竣工验收报告》之日作为交楼日期计算办理产权证书的期限，其提交逾期办证的原因是由于在办理产权登记过程中，有较多新政策出台，需要按新政策评估审定或加以说明报告等不可抗力因素所致。�院认为，本案系商品房预售合同纠纷。三原告与港基公司签订的《中山市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，双方均应按合同约定履行各自所负义务。本案的争议焦点为：1.港基公司应否向三原告支付违约金；2.港基公司应否支付逾期支付违约金的利息损失。关于港基公司应否支付违约金的问题。首先，合同约定案涉房产的交付日期为2011年8月31日。在港基公司既不确认逾期交楼又未举证双方有延期交楼约定的情况下，本院认定实际交楼时间为三原告主张的2011年8月31日。港基公司关于应以取得《建筑工程竣工验收报告》之日作为交楼日期及办理权属登记证书期限的起算点的抗辩意见不符合合同约定，本院不予采纳。其次，港基公司未能在商品房交付使用后720个工作日内，持办理三原告的商品房权属登记资料到产权登记�关备案，已构成违约，应承担从办证期限（即2014年7月21日）届满之次日起支付违约金的民事责任。港基公司抗辩逾期办证系新政策等不可抗力所致并请求扣减延误时间的意见，不符合合同规定可以免除其责任或扣减办证时间的情形，本院亦不予采纳。再次，违约金应自应提交权属资料的最后一日的次日即2014年7月22日起计至提交资料的前一日即2015年4月6日止。虽然双方约定的违约金按日累加计算，但此仅为出卖人逾期提交权属资料时，买受人可以主张的违约金债权的计算方法，而非每逾期一日就产生一个单独的违约金债权。双方亦未对港基公司逾期提交权属资料的违约金的支付期限进行约定，因此该违约金是一个没有履行期限的整体债务。港基公司的违约行为持续至其向产权登记机关递交三原告商品房权属登记资料之日即2015年4月7日止，则三原告主张迟延办证违约的诉讼时效应从港基公司递交资料之次日起算。三原告于2016年10月18日提起诉讼没有超过2年的诉讼时效期间。港基公司关于诉讼时效的抗辩，理据不足，本院不予采纳。第四，合同约定，逾期办证违约金计算标准为自延误之日起每日按买受人已付房价的0.01%支付，该标准并未超出法律的强制性规定，港基公司亦未举证该标准过分高于其逾期办证造成三原告的损失。故其关于违约金标准过高、应予以调整的抗辩意见，本院亦不予采纳。关于逾期支付违约金的利息损失问题。如前所述，双方并无约定违约金的支付期限，故三原告主张自2015年4月20日起给付逾期付款利息，无合同依据，本院不予支持。综上所述，港基公司应自2014年7月22日起至2015年4月6日止（共计259日）每日按总房价826677元的0.01%向三原告支付违约金，合共21410.93元。三原告的诉讼请求超出上述本院核定的部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告中山市港基房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告黄健文、黄英权、袁业勤支付违约金合共21410.93元；二、驳回原告黄健文、黄英权、袁业勤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费414元，由原告黄健文、黄英权、袁业勤负担53元，由被告中山市港基房地产有限公司负担361元（该款已由原告预交，本院不作收退，被�于上述付款期限内迳付给三原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  杨靖华审判员  瞿 兵审判员  林谊琼二〇一七年四月二十六日书记员  李庄梦