湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0104民初6219号
原告赵春雨，男，1988年10月30日出生，汉族，住长沙市岳麓区。
原告孙娟娟，女，1988年3月1日出生，汉族，住长沙市岳麓区。
两原告委托诉讼代理人孙永飞，湖南云天律师事务所律师。
被告湖南国盈置业有限公司，住所地长沙市岳麓区。
法定代表人苏壮强，董事长。
委托诉讼代理人钟玥，湖南崇民律师事务所律师。
原告赵春雨、孙娟娟诉被告湖南国盈置业有限公司（以下简称“国盈公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序进行了公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人孙永飞，被告国盈公司的委托诉讼代理人钟玥均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告赵春雨、孙娟娟向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付逾期办理房屋所有权证违约金18592元（计算至本案起诉之日即2016年9月5日）；2、被告立即为原告办理房屋不动产权属证书；3、被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：原、被告于2014年1月23日签订了《长沙市商品房买卖合同》，合同编号为XD，合同约定被告应在商品房交付使用后的240个工作日内将该栋房屋申请初始登记，取得栋产权证后120个工作日内办理房屋所有权证；因出卖人的原因，造成该商品房不能办理产权预告登记和产权登记的，由出卖人承担全部责任；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，在规定期限届满起，出卖人按日向买受人支付己付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告通过首付款加按揭的方式支付了全部房款。但被告至今未给原告办理房屋所有权证登记手续，被告逾期办理时间已经长达近两年，属于严重违约，并导致原告基于买卖行为而取得的房屋所有权的目的不能实现，应当承担违约责任，并为原告立即办理房屋登记手续。原告等多名业主多次向被告要求办理权属证书，但被告一直拒绝给原告办理。故原告诉至法院，望判如所请。
被告国盈公司辩称：一、对于原告的第二项诉请，根据长沙市人民政府长政发[2016]15号文件，在长沙市范围内已经实行不动产登记，已经不存在为原告办理房屋产权证这一项内容；二、对于第一项诉求，根据双方签订的商品房买卖合同约定以及上述文件应当将合同中关于产权登记的期限与土地证期限进行合并计算办证日期，因为现在约定办理国土证的日期期限未至，因此被告不存在违约；三、由于被告没有违约，原告也没有实际损失，因为在双方签订买卖合同时原告对于转让房屋获得房屋所有产权包括房屋所有权登记及土地产权登记心理预期至少应当到2017年9月。在此日期之前被告确认能够为原告办理不动产登记证。如果有损失，也是由于政府原因也就是我们说的不可抗力造成的，被告也不应该承担违约责任。
经审理查明：2014年1月23日，原告赵春雨、孙娟娟与被告国盈公司签订了一份《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：）。合同约定原告购买被告开发的位于长沙市××（XX小区）第X幢X号房，建筑面积88.54平方米，总房价为495824元，原告支付了首付款155824元，余款340000元由原告申请银行贷款方式支付。合同第十条约定：“出卖人应当在2014年3月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”合同第十八条约定：“自本合同生效之日起30工作日内，买卖双方应向长沙市房地产交易管理所申请预告登记。出卖人应在商品房交付使用后的240个工作日内，将该幢商品房申请向长沙市房地产交易管理所申请办理初始登记。取得栋产权证后120个工作日内办理买受人的房屋所有权证，取得房屋所有权证后365工作日内申请办理土地使用权证。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内进行预告登记或取得房屋所有权证、土地使用权证的，双方同意按下列方式处理：……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自规定期限届满起，出卖人按日向买受人支付己付房价款万分之一的违约金。”
被告分别于2014年1月23日、2014年7月12日向原告出具了155824元、340000元的购房款发票。被告已于合同约定的时间向原告交付了涉案商品房，且该商品房已经办理了预告登记。但被告仍未为原告办理涉案房屋的初始登记及房屋所有权证，原告遂诉至本院。
另查明，根据《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（长政发[2016]15号）文件精神，自2016年9月9日，在芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区以及长沙市高新区范围内实施不动产统一登记。
上述事实，有到庭当事人的陈述、原告提供并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票，被告提交并经庭审质证的《关于湖南国盈置业有限公司申请报告的回复》等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：原告赵春雨、孙娟娟与被告国盈公司所签订的《长沙市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，原、被告均应严格按照约定履行各自义务。本案的争议焦点为以下几个方面：
一、关于被告是否存在逾期为原告办理权属证书的违约情形。第一，根据双方在《长沙市商品房买卖合同》中的约定，被告应当在2014年3月1日将涉案房屋交付给原告后的360工作日内（即2015年8月7日前）为原告办理涉案房屋所有权证，现被告未在上述时间内为原告办理房屋所有权证，存在违约，应当承担继续履行合同以及支付违约金的违约责任。被告主张因长沙市颁布《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》，其不构成违约，对此，本院认为，该政策的颁布时间在被告应当为原告办理所购房屋的初始登记和房屋产权证的期限届满之后，因而该政策的颁布并不能成为被告免除承担违约责任的正当理由。第二，根据《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（长政发[2016]15号）文件精神，本案涉案房屋自2016年9月9日起已经实施不动产登记。因为原、被告双方在商品房买卖合同中约定在取得房屋所有权证后365工作日内（即2017年1月20日前）办理土地使用权证，现原、被告约定的期限尚未到期，故对原告要求被告立即办理不动产登记的诉请，本院不予以支持。第三，本案中，被告主张（XX小区）土地面积变化、容积率增加及用途改变的原因导致未能如期办证，该事由并不能成为被告延迟办理原告房屋权属证书的正当理由或者免责事由。故对被告此项答辩意见，本院不予以支持。
二、关于原告所主张的被告延迟办理房屋产权证和国有土地使用权证的违约金是否过高，是否需要调整的问题。依据合同约定，如因被告的原因未能在合同约定的时间内为原告办理房屋所有权证，自约定期限届满起，出卖人按日向买受人支付己付房价款万分之一的违约金。本案中，被告逾期办理房屋所有权证的时间应从2015年8月7日（2014年3月1日起经过360个工作日）起开始计算至本案起诉之日即2016年9月5日，违约办理时间为395天。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告并没有提供证据证实因被告逾期办理权属证书所造成的损失情况，现原告要求被告按照合同约定每日按已付房价款万分之一的标准支付违约金，被告提出该违约金过高，且没有给原告造成损失，或损失显著低于原告的诉请，请求法院予以核减，同时考虑到被告为原告办理房屋权属证书的主要义务是将相关需由出卖人提供的资料报不动产登记机关，而不动产登记机关办理证书的时间被告无法控制，故本院综合原告因被告的违约行为可能造成的各项损失，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告应当按每日已付房价款万分之零点五的标准给付原告因被告逾期办理房屋所有权证产生的违约金为9296元。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：
一、限被告湖南国盈置业有限公司在本判决生效之日起十五日内向原告赵春雨、孙娟娟支付逾期办理房屋所有权证的违约金9296元；
二、驳回原告赵春雨、孙娟娟的其他诉讼请求。
如果被告湖南国盈置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取132.5元，由被告湖南国盈置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 肖和平
二〇一六年十二月十二日
书记员 戴林玉
附适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方的违约金时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。