新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）新01民终871号
上诉人（原审原告、反诉被告）：中国人民解放军第四七四医院23临床部，住所地乌鲁木齐市天山区。
负责人：刘晓明，该临床部主任。
委托诉讼代理人：李霖，新疆巨臣律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孔晓丽，新疆巨臣律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：张国斌，男，汉族，1971年10月6日出生，无固定职业，住新疆阜康市。
委托诉讼代理人：马莉，新疆盛业（乌鲁木齐）律师事务所律师。
上诉人中国人民解放军第四七四医院23临床部（以下简称解放军四七四医院23临床部）因与上诉人张国斌房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市天山区人民法院(2017)新0102民初5865号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月23日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人解放军四七四医院23临床部的委托诉讼代理人李霖、孔晓丽，被上诉人张国斌及其委托诉讼代理人马莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
解放军四七四医院23临床部的上诉请求：1、依法撤销一审判决第一项、第二项、第五项及第六项；2、改判张国斌向我方交纳2017年1月13日至2017年11月13日期间的房屋租赁费164749.32元；3、改判驳回张国斌要求解除双方签订的《军队房地产租赁合同》的诉讼请求；4、改判驳回张国斌要求我方承担违约金及损失的诉讼请求；5、由张国斌承担本案一、二审的诉讼费、邮寄送达费等全部诉讼费用。事实与理由：1、双方在《军队房地产租赁合同》第十二条明确约定了该合同生效条件为“双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效”，事实上涉案合同虽已成立，但经新疆军区审核后未能批准，也未加盖合同审核专用章，该合同至今未能生效，我方和张国斌之间尚无合法有效的房屋租赁合同，双方形成不定期租赁合同关系，我方享有随时解除租赁合同的权利。2、我方已经依照合同约定向军队上级部门进行报批，但因为党和国家的政策原因，该《军队房地产租赁合同》没有得到批准，在合同的审批过程中，我方在职权范围内履行了应尽的义务，并无过错，不应承担违约责任。3、在张国斌未依约履行租金交付义务的情形下，我方依法享有合同的约定解除权，双方在合同中约定了交纳租金的时间，并约定了张国斌若逾期交纳租金30日的，我方有权解除合同。现张国斌应于2017年1月3日前交纳租金，但至今未付，我方享有合同的约定解除权。4、张国斌虽存在拖欠房租的根本违约行为，但我方从未采取包括锁门、贴封条等类似的限制张国斌使用及收益权的行为，我方在通知张国斌解除合同无果的情况下，对张国斌采取了停水停电措施，但张国斌通过从领家商铺接水接电的方式继续使用涉案房屋，其经营业务并未停止，张国斌依法依约均应支付全额租金，一审判决在无证据证明的情况下，酌定50%租金错误。5、在我方既无过失也无过错，张国斌也未提交足够的证据证明其损失具体数额的情形下，一审判决我方承担违约金的同时，又判决我方赔偿5万元损失没有依据。即便张国斌的经营业务较先前有所减少，也是多重原因造成，营业收入的减少与我方无关。张国斌未提交任何其经过我方同意其装修的证据，向我方主张投资及装修损失没有依据。
张国斌辩称，1、政府机关对合同审批的权限和职责源于法律规定，涉案合同中的生效条款并非当事人约定的范畴，视为没有附条件，不产生限制合同效力的法律效果，且双方均已履行了合同约定的义务，解放军四七四医院23临床部向我交付了房屋，也收取了我交纳的租金，双方以实际行动对生效条款进行了变更，合同是否生效不再受是否经过军队房地产管理部门批准的限制，而是自双方签订之日起已经生效，故双方签订的《军队房地产租赁合同》已经成立并生效，且约定了明确的租赁期限，解放军四七四医院23临床部关于双方之间应为不定期租赁关系的理由不能成立。2、双方合同中明确约定了解放军四七四医院23临床部有保证房产报经审批部门批准、办理审核手续并申领《军队房地产租赁许可证》的义务，解放军四七四医院23临床部并未履行该义务，应当按照合同第十条的约定承担违约责任。3、并非是我不交纳租金，而是解放军四七四医院23临床部拒绝收取租金，且其在第一年租赁期内，迟迟未办理好审批手续，也不将租赁合同原件交与我，同时还拒绝履行修缮房屋的义务，并最终停水停电停暖，导致我彻底无法经营，因此我有先履行抗辩权，可以先不交纳租金，并且不应承担违约责任，解放军四七四医院23临床部也不享有约定解除权。4、我承租涉案房屋后，因房屋顶层漏水严重，多次书面向解放军四七四医院23临床部递交申请报告，要求其修缮屋顶防水层，但其一直未履行义务，后来又停水停电，导致我所经营的宾馆入住客人一再减少，营业额持续下降，根本不存在利润，一审判决我承担50%租金已经过高，我认为我不应当交纳任何租金。5、2015年4月17日，军队全面停止有偿服务的政策已经基本确定，解放军四七四医院23临床部在明知此政策，而我并不知情的前提下，仍然与我签订了《军队房地产租赁合同》，并约定了3年的租期，解放军四七四医院23临床部的这种行为对于合同如今无法继续履行的状况，本身就具有过错，该行为给我造成的经营和可得利益损失数额巨大，我也是为了配合国家的相关政策，并未提出巨额赔偿，一审判决对此认定并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
解放军四七四医院23临床部向一审法院起诉请求：1、判令张国斌向我方交纳2017年1月13日至2017年11月13日期间的房屋租赁费164749.32元（200445元÷365天×300天）；2、判令张国斌在判决生效后十五日内向我方返还租赁房屋；3、由张国斌承担本案诉讼费用。张国斌向一审法院反诉请求：1、判令解除双方签订的《军队房地产租赁合同》；2、判令解放军四七四医院23临床部向我返还租赁保证金16100元；3、判令解放军四七四医院23临床部承担未使双方签订的《军队房地产租赁合同》经军队审批部门批准的违约金38000元；4、判令解放军四七四医院23临床部承担其违约行为致使合同解除给我带来的营业损失、投资损失、装修损失143000元；5、反诉案件的诉讼费、送达费等费用由解放军四七四医院23临床部承担。
一审法院认定事实：2016年1月12日，解放军四七四医院23临床部（甲方）与张国斌（乙方）签订《军队房地产租赁合同》一份，约定：甲方自愿将位于乌鲁木齐市天山区幸福路610号二层楼房（坐落号：兰·新字第4073号）的房屋建筑面积454.59平方米，出租给乙方使用；租赁用途小宾馆；租赁期限自2016年1月13日起至2019年1月12日止；租金总额601812元；租金按年支付，乙方于每年的前十日内交付甲方；甲方因军事需要提前解除合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见，乙方应当自接到甲方书面通知之日起，一个月内无条件地将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿；甲方因非军事需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知乙方，乙方应当及时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金给乙方作为搬迁费用，并退还房地产租赁保证金及其银行同期存款利息，或者在附加条款中约定；甲方有违反本合同第七条约定行为的（其中第七条第（三）项：保证出租给乙方使用的房地产，按照规定报经军队审批部门批准；第（四）项：负责向军队房地产管理部门办理租赁合同审核手续），乙方有权解除合同，同时甲方应当向乙方支付38000元作为违约金；乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金，逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方提供本合同由甲方提供的水、电等，属于乙方的财产在没有结清租金和其它费用之前，乙方不得转移，逾期60日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金；本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效；附加条款：第一年租金190900元，从第二年起按5%上涨，第二年租金200445元，第三年租金210467元。合同签订后，解放军四七四医院23临床部并未按照合同约定办理相应的租赁合同审核手续。张国斌依约交纳租金至2017年1月13日。2017年2月16日，解放军四七四医院23临床部向张国斌下发通知，告知因接到上级通知将于2017年3月31日关停张国斌承租的房屋。2017年3月，解放军四七四医院23临床部最后一次给张国斌销售水、电后，未再给张国斌继续出售，导致之后租赁房屋停水停电。案件审理过程中，张国斌于2017年11月停止经营小宾馆。另查，张国斌使用涉案租赁房屋经营小宾馆，其系2013年5月从案外人张永刚处转让所得涉案房屋，包括宾馆内设施设备、电器、装修等合计支付转让费950000元，其中包括张永刚于2013年4月30日向解放军四七四医院23临床部交纳租赁保证金16100元。庭审中，张国斌出示住宿费发票58张，证明被告在2016年10月的营业额至少是33738元，2017年由于解放军四七四医院23临床部停水、停电、停暖、不予修缮等行为，致使2017年10月营业额只有11354元，给其造成经营损失22384元。
一审法院认为，解放军四七四医院23临床部与张国斌签订的《军队房地产租赁合同》系其双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格依约履行。解放军四七四医院23临床部依约将租赁房屋交付张国斌使用，张国斌亦向解放军四七四医院23临床部交纳了第一年的租金，双方均履行了主要义务，故对于解放军四七四医院23临床部主张因租赁合同未办理军队审核手续而未生效的诉称理由不予采纳。现因为军队政策调整，导致解放军四七四医院23临床部须提前收回租赁房屋，双方的租赁合同已无法继续履行，故对于张国斌主张解除双方签订的《军队房地产租赁合同》的反诉请求予以支持。合同解除后，解放军四七四医院23临床部对于因此给张国斌造成的损失，应给予适当补偿。本诉部分，解放军四七四医院23临床部主张的2017年1月13日至2017年11月13日的租金164749.32元，张国斌确实至今未付，但因为张国斌经营的是小宾馆，用水用电需求较大，解放军四七四医院23临床部采取的停水停电措施，导致张国斌经营困难，亦造成一定的损失，故一审法院酌情支持解放军四七四医院23临床部主张租金的50%，即张国斌应给付解放军四七四医院23临床部租金82374.66元（164749.32元×50%=82374.66元）。张国斌虽已停止经营，但并未与解放军四七四医院23临床部办理房屋交接手续，故对于解放军四七四医院23临床部主张张国斌返还租赁房屋的诉讼请求予以支持。反诉部分，合同解除后，解放军四七四医院23临床部应向张国斌退还租赁保证金16100元。因解放军四七四医院23临床部未能依照合同约定办理相应的租赁合同审核手续，违反合同约定，应当依照合同约定向张国斌赔偿违约金38000元。对于因合同无法继续履行给张国斌造成的损失，一审法院酌情认定为50000元，由解放军四七四医院23临床部承担赔偿责任。判决：一、解除中国人民解放军第四七四医院23临床部与张国斌于2016年1月12日签订的《军队房地产租赁合同》；二、张国斌给付中国人民解放军第四七四医院23临床部租金82374.66元；三、张国斌予本判决生效后十日内向中国人民解放军第四七四医院23临床部返还位于乌鲁木齐市天山区幸福路610号二层楼房（坐落号：兰·新字第4073号）；四、中国人民解放军第四七四医院23临床部退还张国斌租赁保证金16100元；五、中国人民解放军第四七四医院23临床部赔偿张国斌违约金38000元；六、中国人民解放军第四七四医院23临床部赔偿张国斌损失50000元。
本院二审期间，解放军四七四医院23临床部围绕上诉请求依法提交了以下证据：1、幸福路610号店租赁事宜的请示一份，证明我方拟与张国斌草签租赁合同，并根据合同约定向中国人民解放军联勤第三十分部基建营房处提交了请示报告，履行了报批义务；2、关于第四七四医院23临床部幸福路610号店租赁项目的请示，证明我方于张国斌草签了租赁合同，并将相关资料上报新疆军区房地产管理局批示，履行了合同义务。3、军发【2016】58号《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》文件，证明部队全面停止有偿服务的文件于2016年2月16日正式下发，我方按合同约定履行了就租赁合同的报批义务，但因军队政策变更，导致合同未能通过审批，我方不存在过错，不应承担相应责任。4、新疆军区第二十三医院制作的电话纪要一份，证明军区领导召开电话会议，要求在2017年3月全部关停租赁项目，我方按此要求向张国斌告知涉案房屋需要停止租赁的相关事宜，并预留了大量时间给张国斌选择新的经营场所，张国斌的权利未受到限制和损害。5、中国人民解放军联勤第三十分部下发的电话通知一份，证明军队上级主管部门再次以文件的方式向我方通知，要求我方尽快落实全面停止有偿服务工作。本院组织当事人进行了质证，张国斌的质证意见为：对两份请示的真实性认可，对关联性和证明力不认可，不能证明证据形成的时间，且合同明确约定解放军四七四医院23临床部应保证租赁合同获得批准且拿到租赁许可证，并非递交申请就算完成了合同义务，解放军四七四医院23临床部并未完成该项义务。对军发【2016】58号《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》文件的真实性认可，我收集到的相关新闻均反映该政策在2015年即已确定，解放军四七四医院23临床部在后期收到其他相关文件，不能证明文件下达前，其不知道军队有偿服务全面停止的消息。对电话机要的证明力不认可，看不出形成时间，且是解放军四七四医院23临床部单方制作的。对电话通知的证明力不认可，相关文件是解放军四七四医院23临床部的不公开文件，对我不存在任何公示力和限制力。本院对解放军四七四医院23临床部提交上述证据的真实性及合法性予以确认，对关联性及证明力将结合本案其他证据综合予以认定。张国斌围绕争议焦点依法提交了照片四张，证明由于解放军四七四医院23临床部没有履行修缮义务，导致涉案房屋内被水淹，损毁严重造成损失，解放军四七四医院23临床部后期停水行为导致我无法正常经营。本院组织当事人进行了质证，解放军四七四医院23临床部的质证意见为：对该组照片的真实性、合法性及关联性均不予认可，证据的形成时间及拍摄地点均无法确定，与我方所拍摄的照片也不一致，且修缮义务并非我方合同义务。本院对该组照片的真实性、合法性予以确认，对关联性及证明力将结合本案其他证据综合予以认定。
本院二审查明的事实及所依据的证据与一审法院一致。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第二款规定：“当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外”。本案中，解放军四七四医院23临床部与张国斌签订的《军队房地产租赁合同》中虽然约定了该合同生效条件为“双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效”，但在该合同签订后，解放军四七四医院23临床部即向张国斌交付了涉案房屋，张国斌按合同约定交纳了租金，解放军四七四医院23临床部也予以接受，故根据上述法律规定，双方签订的《军队房地产租赁合同》不再受合同约定的生效条件的约束，解放军四七四医院23临床部上诉认为涉案合同未生效的上诉理由不能成立，本院不予采信，一审判决认定涉案合同合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自义务并无不当，本院予以确认。双方在涉案合同中对交纳房屋租金的时间未做明确清晰的约定，且解放军四七四医院23临床部于2017年2月16日向张国斌送达的通知，系以接到上级通知为由告知张国斌将于2017年3月31日关停其承租的房屋，并非以张国斌逾期交纳租金为由要求解除与张国斌签订的《军队房地产租赁合同》，解放军四七四医院23临床部上诉认为其根据合同约定享有合同的约定解除权，其发出的通知应当产生合同解除效力的上诉理由没有事实及法律依据，本院不予采信。解放军四七四医院23临床部发出的通知虽不产生合同解除的效力，但从房屋租赁合同的性质和履行方式来看，租赁合同并非可以强制履行的一类合同，2016年中央军委决定军队和武警部队全面停止有偿服务，该决定已经明确有偿服务必须全面停止，这就意味着租赁合同的标的物面临着全面收回的境地，租赁合同实际已无法履行，合同目的也无法实现，故一审法院判决解除双方签订的《军队房地产租赁合同》正确，本院对此予以维持。在双方所签订合同尚未解除的情形下，解放军四七四医院23临床部仍负有保证租赁物符合约定用途的义务，合同中对张国斌所租赁涉案房屋的用途明确为小宾馆，则解放军四七四医院23临床部后期不再向张国斌出售水电的行为已经无法保证租赁物符合约定用途，该行为违反了合同约定及法律规定，解放军四七四医院23临床部应当对其该行为承担相应的法律后果，鉴于张国斌利用其它方式维持了小宾馆的经营，在2017年11月前仍使用涉案房屋，故一审判决按50%的比例酌情判决张国斌承担2017年1月至2017年11月期间的租金，公平合理，并无不当，张国斌利用其它方式维持小宾馆经营的事实不能免除解放军四七四医院23临床部的责任，解放军四七四医院23临床部上诉认为张国斌应当全额支付租金的上诉理由不能成立，本院不予采信。双方在涉案合同中明确约定了解放军四七四医院23临床部应当保证出租给张国斌使用的房地产按照规定报经军队审批部门批准，并负责向军队房地产管理部门办理租赁合同审核手续，故解放军四七四医院23临床部负有保证涉案合同经军队审批部门批准并办理相应审核手续的义务，该义务应当认定为保证涉案合同得到批准，并非仅进行申请手续，解放军四七四医院23临床部在约定合同义务及违约金数额时，对该合同是否能得到批准应该有所预见，并愿意承担相应风险，现涉案合同并未得到军队审批部门的批准，即解放军四七四医院23临床部未按合同约定履行该义务，应当按照合同约定承担违约金，解放军四七四医院23临床部上诉认为其就涉案合同的审批手续进行了申报，因军队政策调整未得到批准，其不存在过错不应承担违约金的上诉理由没有合同及法律依据，本院不予采信；涉案《军队房地产租赁合同》因2016年中央军委作出军队和武警部队全面停止有偿服务的决定而解除，涉案合同解除的原因虽不能归责于某一方当事人，但考虑到双方签订合同约定的租赁期限为三年，张国斌对涉案房屋也进行了相应的投入，因合同无法继续履行，张国斌存在一定的损失，故从公平角度考虑，解放军四七四医院23临床部应对张国斌的损失予以补偿，张国斌在庭审中出示票据对其经营损失予以证明，解放军四七四医院23临床部未能提供证据证实张国斌的经营损失数额，故一审法院酌情判决解放军四七四医院23临床部承担5万元损失补偿责任并无不当，本院予以维持。
综上，解放军四七四医院23临床部的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4029.49元（中国人民解放军第四七四医院23临床部已预交），由上诉人中国人民解放军第四七四医院23临床部负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 琛
审判员 冯 宁
审判员 卫 杨
二〇一八年五月二十二日
书记员 马恒雯