文书内容四川省攀枝花市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川04民终879号上诉人（原审被告）：龚正菊，女，1968年10月24日出生，汉族，住四川省攀枝花市西区，现住四川省攀枝花市西区。被上诉人（原审原告）：四川鑫房物业管理有限责任公司，住所地四川省攀枝花市东区攀枝花大道东段809号5栋，统一社会信用代码：91510402733412926B。法定代表人：何波涌，该公司总经理。委托诉讼代理人：周颖，女，1981年12月1日出生，汉族，该公司工作人员，现住四川省攀枝花市西区。上诉人龚正菊因与被上诉人四川鑫房物业管理有限责任公司（以下简称鑫房物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省攀枝花市西区人民法院(2017)川0403民初716号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月2日立案后，依法组成合议庭，于2017年8月31日公开开庭进行了审理。上诉人龚正菊，被上诉人鑫房物业公司的委托诉讼代理人周颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龚正菊上诉请求：二审法院依法判令鑫房物业公司消除对步行街所造成的遗留隐患。事实与理由：一审判决审查事实不清，部分事实认定错误。鑫房物业公司�在明显的违约、违法行为，一审法院判决与事实不符，适用法律错误。1.一审中鑫房物业公司的起诉已超过诉讼时效。2.鑫房物业公司乱搭乱建，没有经过步行街所有业主的同意或者召开业主大会就自行搭建。3.鑫房物业公司没有公布出租、摆摊收入的账目。综上，请求鑫房物业公司在拆除乱搭乱建房屋并完善服务后，我方再交物业费。鑫房物业公司辩称，上诉人龚正菊的上诉请求和事实理由不成立，龚正菊应当交纳物业服务费。理由：鑫房物业公司是为步行街提供了物业服务，物业费是应该交的。步行街搭建门面、摊位的出租、摆摊收入，鑫房物业公司是按与清香坪商业步行街业主委员会（以下简称步行街业委会）的补贴协议约定返了35%给步行街业委会，并非全部由鑫房物业公司取得。账目每年都是交给步行街业委会了，步行街业委会也进行了公告，在步行街业委会可以查询到。上述外围收入返了35%由步行街业委会作为公益收入。鑫房物业公司进行了对步行街顶楼门和二楼护栏更换等物业服务。步行街物业费全部收入是2.1万元，物业员工的工资是2.5万元，所以有个补贴协议，由外围收入补贴鑫房物业公司员工工资，这个步行街业委会是知道并经过其同意了的。鑫房物业公司向一审法院起诉请求：1.要求龚正菊支付物业管理费等费用1321.2元；2.诉讼费由龚正菊承担。一审法院认定事实：龚正�是清香坪商业步行街的业主，其房屋建筑面积为91.75㎡。2011年1月1日，步行街业委会与鑫房物业公司签订了清香坪商业步行街物业管理服务合同。之后，鑫房物业公司进入清香坪步行街开展物业服务。龚正菊支付了鑫房物业公司2013年12月之前的物业管理服务费。2014年1月1日，步行街业委会作为委托方（甲方），鑫房物业公司作为受委托方（乙方），双方签订了《清香坪商业步行街物业管理服务合同》（以下简称《物业管理服务合同》）。该合同约定：“第二条，委托管理服务事项：1.房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）的维护、养护和管理。2.房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、配电系统、楼内消防设施设备、供水系统等）的维护�养护、管理和运行服务。3.本物业规划红线内属物业管理范围的公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、路滑、路灯、停车场）的维护、养护和管理。4.本物业规划内的附属配属服务设施的维护、养护和管理。5.公共环境（包括公共场地、房屋建筑物公用部位）的清洁卫生、垃圾的收集。6.交通、车辆行驶及停泊。7.配合和协助当地公安机关对清香坪商业步行街规划范围内进行全天候监控巡视，做好小区保安工作，对商业街实行24小时监控管理。8.社区文化娱乐活动，商业街运营、打造，物业区域内规划，经业主委员会同意开发利用。9.物业及物业管理档案、资料。10.法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项。第三条，合同限期：本合同期限原则上定为三年。自2014年1月1日起至2016年12月31日止。特别约定说明：物业公司要接受业委会的考核，年度内考核扣20分合同自动终止，考核扣分不足20分合同继续执行。第七条，管理服务费用：1.本物业的管理服务费按双方协商的标准向商家和住户收取，但必须符合规定（如物管费有变，按物价部门核定标准执行），与商家和住户签定合同，按月收取。2.乙方向业主收取物业管理服务费用。其中：（1）普通公寓按每户的建筑面积0.4元/月/㎡，（2）商铺按每户的建筑面积1元/月/㎡（包括秩序维护、保洁、绿化、公共下水道及化粪池疏通清理费，绿化卫生费，路灯维护费，监控维护费和消防维护费）。”合同期满后，步行街业委会未与鑫房物业公司续签物业管理服务合同。经鑫房物业公司催收，龚正菊至今未支付鑫房物业公司2014年1月至2016年12月的物业管理费。�审法院认为，鑫房物业公司与步行街业委会签订了《物业管理服务合同》，之后，鑫房物业公司按约定对清香坪步行街开展物业服务，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”该物业管理服务合同在合同有效期内对清香坪步行街的业主具有约束力。该物业管理服务合同对于鑫房物业公司提供服务的事项、接受业委会考核、收费标准等内容进行了约定，鑫房物业公司应按约提供相应的物业服务。龚正菊作为清香坪步行街的业主，应遵守该物业管理服务合同的约定，按时交纳物业服务费用是其应尽的义务。龚正菊所有的房屋建筑面积为91.75㎡，按照约定的0.4元/月/㎡计算，每月为36.7元，2014年1月至2016年12月共计36个月的物业管理费为1321.2元。龚正菊辩称鑫房物业公司在物业服务中存在诸多服务不到位的问题，不该支付费用，结合双方在审理中的陈述，鑫房物业公司进行了相应的物业服务，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”鑫房物业公司的服务虽存在瑕疵，但龚正菊拒交全部物业管理费的理由不能成立。本案中，结合清香坪步�街的现状等情况，酌情认定龚正菊按95%的比例支付鑫房物业公司物业管理费1255元，对于鑫房物业公司的其他请求，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、龚正菊在本判决生效之日起十日内支付四川鑫房物业管理有限责任公司物业管理费1255元；二、驳回四川鑫房物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。本院二审期间，龚正菊围绕上诉�求依法向本院提交了以下证据：清香坪商业步行街楼梯间和消防通道的现状照片，拟证明：楼梯间和消防通道有非法搭建。鑫房物业公司对此质证认为：证据的真实性无异议，照片上的情况真实存在。本院对此认定如下：龚正菊提交的照片能证明清香坪商业步行街楼梯间和消防通道的搭建现状，龚正菊对此的意见应当按照法律及行政法规的程序进行处理，对该照片是否采信，本院将综合审查判断。二审期间，鑫房物业公司无新证据提交。本院对一审查明的无争议案件事实依法予以确认。本院认为，一、关于龚正菊上诉主张鑫房物业公司的起诉已超过诉讼时效的问题。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”龚正菊在本案一审期间并未提出诉讼时效抗辩，其二审中提交的证据也不能证明鑫房物业公司的请求权已过诉讼时效期间，故本院对龚正菊的该上诉理由依法不予支持。二、关于2014年1月1日步行街业委会与鑫房物业公司签订的《物业管理服务合同》是否合法有效的问题。龚正菊虽然否认其签订该合同，但其并未提出该合同对其无约束力的合法依据，其对步行街业委会签订的该合同约束力的异议，不符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，本院对此不予支持。三、关于鑫房物业公司是否按照《物业管理服务合同》的约定完成了物业服务的问题。龚正菊的举证不能证明鑫房物业公司未按《物业管理服务合同》的约定履行物业管理服务义务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，龚正菊拒绝交纳物业管理服务费的理由不能成立。四、关于龚正菊是否应当依照《物业管理服务合同》的约定交纳物业管理服务费的问题。根据《物业管理服务合同》的约定及上述司法解释的规定，龚正菊应当依法交纳其相应的物业管理服务费。一审法院根据本案物业管理服务的具体情况，结合清香坪商业步行街物业管理服务现状等情形，酌情认定龚正菊应当交纳的物业管�服务费比例及具体数额并无不当，且鑫房物业公司对此亦未提出上诉，故本院对此依法予以确认。综上所述，龚正菊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由龚正菊负担。本判决为终审判决。审判长  徐贝贝审判员  刘起新审判员  黄 雷二〇一七年九月十一日法官助理鲁艳书记员彭铄