安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）合民一终字第01031号
上诉人（原审原告、反诉被告）：戴光辉，男，1988年2月5日出生，汉族。
委托代理人：谢飞，安徽中特律师事务所律师。
委托代理人：陈永庆，安徽中特律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：张萍，女，1972年8月18日出生，汉族。
委托代理人：蒋声朝，安徽蒋声朝律师事务所律师。
委托代理人：吴太康，安徽蒋声朝律师事务所律师。
上诉人戴光辉、张萍因租赁合同纠纷一案，不服安徽省巢湖市人民法院（2013）巢民一初字第03131号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
经审理查明：2013年7月25日，戴光辉和张萍签订《房屋租赁合同》，约定张萍将其所有的位于巢湖市城南官圩南侧房产租赁给戴光辉用于经营休闲、棋牌、娱乐、住宿等。合同约定出租房屋为两栋两层楼房，平房4间约80平方米，一层约430平方米，二层约400平方米，院子约900平方米，合计建筑面积约910平方米。合同约定张萍所出租的房屋为私有财产，租赁期限为20年，每年租金120000元。戴光辉负责在租赁终止30日内，将房屋内的物品等撤离，硬件设施不得破坏，将承租房屋以良好的适租状态交还，逾期可由张萍任意处理。该合同签订后，如非张萍原因提前终止合同，戴光辉交纳的当年租金不予退还，并承担赔偿违约金。双方约定违约金为50万元整。该房屋产权登记情况为：房地产权利人张萍、共有权人钱奕红，位于巢湖市城南官圩南侧，房产证面积分别为25.25平方米车库、198.90平方米车库、31.92平方米商业用房平房、198.90平方米商业用房平房。
张萍认可部分出租的房屋层高较高，从内部自行加隔一层，加隔的一层没有房产证。
协议签订后，戴光辉开始装修，后以小区住户不许装修以及城管部门以二层系违法建筑为由勒令停止施工为由，遂于2013年10月29日诉至安徽省巢湖市人民法院讼，请求判令：1、解除本人与张萍签订的《租赁合同》；2、张萍承担约定的违约金500000元。张萍则反诉请求判令：1、解除双方签订的《租赁合同》；2、戴光辉按原状返还所承租的房屋；3、戴光辉支付从2013年7月25日起至搬离之日止房屋占有使用费（以月租金10000元的标准计算占有期间占有使用费，截止到反诉人提起反诉时暂为40000元）；4、判令原告向反诉人支付违约金100000元。
诉讼中，戴光辉称邻居不让外装空调致其不能继续装修，戴光辉还称城管部门以加隔的一层是违法建筑遂勒令停止施工，但均没有提供证据证实。
原审法院认为：双方当事人签订的租赁合同，是双方的真实意思表示，不违反法律规定，不损害国家、集体和他人利益，应为有效合同，当事人应当按照合同的约定或者法律的规定全面履行自己的义务。张萍所出租房屋中虽有部分房屋无产权证，但不影响租赁合同的有效成立。本案中，双方均要求解除所签订的《租赁合同》，已达成了合意，对该诉请予以支持。戴光辉提出邻居不许施工、城管勒令停工等原因致使其不能达到经营目的，从而认为张萍存在违约行为，但未能举证予以证明，对其诉请张萍支付违约金50万元，不符合法律规定，不予支持。合同约定戴光辉负责在租赁终止30日内将房屋内的物品等撤离，硬件设施不得破坏，将承租房屋以良好的适租状态交还，逾期可由张萍任意处理。张萍诉请戴光辉按原状返还所承租的房屋，符合法律规定和合同约定，予以支持。张萍所出租的部分房屋确实未能办理产权证，对该合同的履行产生一定影响，故张萍诉请戴光辉支付违约金100000元，不予支持。戴光辉占用张萍所有的房屋用于装修，合同虽约定2013年7月25日至2013年12月30日为装修期免收租金，但该约定应以合同继续履行为前提，现租赁合同已解除，故戴光辉应当支付占用期间的房屋租金。张萍诉请戴光辉支付从2013年7月25日起至搬离之日的租金，符合法律规定，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除戴光辉和张萍2013年7月25日签订的《租赁合同》；二、戴光辉于本判决生效后五日内按原状返还张萍所承租的位于巢湖市城南官圩南侧的房屋；并自2013年7月25日起按每月10000元的租金标准支付张萍房屋租金至该房屋返还给张萍时止；三、驳回戴光辉和张萍的其它诉讼请求。
戴光辉上诉称：1、双方签订合同后，本人对房屋进行装修，用于经营休闲、棋牌、娱乐、住宿等，装修到第二层时，小区其他住户不允许施工，当地城管也勒令停止施工，理由是二层是违法建筑。本人遂与张萍沟通，张萍始承认二层属私自建盖，无法取得房产证。双方同意解除合同，无法就损失达成一致。本人因此造成损失403074.39元，二层不能使用，经营目的不能达到，本人只能另行选址经营，遭受经营利润损失200000元，为避免损失近一步扩大，要求张萍承担违约金500000元。2、原审认为张萍出租房屋部分无产权证，不影响合同的有效成立，与最高法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条相悖。3、原审法院对举证责任分配不当。张萍部分房屋无产权证，应承担违约责任，原审法院认为本人对此负举证责任，属于举证责任分配不当。请求撤销原判第二、三项，改判张萍支付本人违约金500000元。
张萍辩称：一、戴光辉要求本人承担违约金500000元，没有事实和法律依据。1、本人出租的房屋有土地证和房产证，系合法建筑，本人从未认可系违章建筑；2、戴光辉原审中提供所谓损失的证据，不能证明本人违约；3、本人全面履行合同义务，戴光辉要求本人承担违约金没有依据。二、原审判决戴光辉返还房屋及按约定的标准支付占有使用费，事实清楚，适用法律正确。
张萍上诉称：一、原审认定本人出租部分房屋确实未能办理房产证，对合同履行确实有一定的影响，没有依据。1、本人房屋曾出租给他人办学，证明出租房屋系合法建筑，戴光辉也对房屋考察并对房屋现状认可后，双方才签订租赁协议。2、本人具有合法的房产证、土地证，本人对房屋内部改造形成的面积并不要求办理房产证，系合法建筑。原审认为本人出租的部分房屋未能办理房产证，对履行合同由一定的影响，没有事实依据，属认定事实错误。二、原审原审判决驳回本人要求戴光辉承担100000元违约金，系适用法律错误。1、戴光辉已表示不履行《租赁合同》，致使本人租赁目的不能实现并造成巨大经济损失，应承担违约责任。2、合同约定违约金500000元，本人只主张100000元，符合法律规定，应予支持。请求判决戴光辉支付本人违约金100000元。
戴光辉辩称：一、张萍在房屋内部改造形成的面积属违章建筑；二、张萍将违章建筑租赁给本人用于经营，明显存在欺骗行为；三、由于房屋系违章建筑，致使城管部门责令停工，使合同目的无法实现；四、张萍的过错行为致本人损失巨大；五、张萍要求本人承担法律责任无事实和法律依据。
本院认为：双方当事人签订的租赁合同，是双方的真实意思表示，不违反法律和行政法强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同的约定或者法律的规定全面履行自己的义务。张萍所出租房屋中虽有部分无产权证，但不影响租赁合同的有效成立。戴光辉所称邻居不允许外装空调导致其不能施工，与张萍没有关系，为此向张萍主张违约金没有依据。戴光辉提出张萍出租房中隔层是违法建筑，城管因此勒令停工，亦未能举证证实，戴光辉以此为由要求张萍支付违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。基于双方均同意解除合同，张萍要求戴光辉按原状返还所承租的房屋，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。戴光辉租赁房屋用于经营休闲、棋牌、娱乐、住宿等，张萍所出租的部分房屋未能办理产权证，对双方合同的履行有一定的影响，故张萍诉请戴光辉支付违约金100000元，本院不予支持。综上，原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费10350元，戴光辉负担8800元，张萍负担1550元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 思
审 判 员 孙礼会
代理审判员 方玮韡
二〇一四年五月九日
书 记 员 鲍晶晶
附本案二审适用相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。