江西省吉安市吉州区人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0802民初895号原告：王爱珍，女，汉族，1964年9月8日出生，住吉安市吉安县。委托诉讼代理人：肖世滨，男，系王爱珍丈夫。被告：吉安市金典地产开发有限公司，住所地：吉安市吉州区广场西路6号，统一社会信用代码91360800561086297Q。法定代表人：王倩，总经理。委托诉讼代理人：罗燕飞，江西向群律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺文君，江西向群律师事务所律师。原告王爱珍与被告吉安市金典地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年3月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王爱珍及其委托诉讼代理人肖世滨、被告吉安市金典地产开发有限公司的委托诉讼代理人贺文君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王爱珍向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金89686元（自2015年1月1日起按原告购房合同款总额777178元每日万分之一计算至2018年2月28日止）；2、判令被告承担房屋维修整改期间的物业管理服务费；3、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中,原告变更诉讼请求为：1、判令被告支付逾期交房违约金89686元（自2015年1月1日起按原告购房合同款总额777178元每日万分之一计算至2018年2月28日止）；2、撤消原第二项诉讼请求，变更为判令被告及时向原告交付原告所购买的吉州区恒源泰荣诚小区1栋1单元2001室的房屋一套；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年12月7日，原、被告签订一份商品房买卖合同，合同约定原告购买被告开发的恒源泰﹒荣诚1幢1-2001房，房款总价777178元。如逾期交房，被告应按已交房款每日万分之零点一支付违约金。合同签订后，原告付清了全部房款。2016年11月底，原告收到了被告的入伙通知书，之后原告如约前去收房，发现房屋存在外墙漏水、墙面保温层多处开裂、墙体孔洞等严重质量问题，达不到收房要求，原告无法收房。此后经原告多次催收，房屋在2018年2月上旬才维修整改好。原告认为，被告房屋存在质量问题才导致原告一直未收房，且合同约定的违约金明显偏低，请求法院依法判如所请。被告吉安市金典地产开发有限公司辩称：1.原告关于逾期交房违约金的诉讼请求，对已超过诉讼时效的，应当予以驳回；对未超过诉讼时效的，被告同意按合同约定标准支付违约金至商品房经五方验收合格之日即2015年12月18日止；2.房屋如有质量问题，被告只负责维修，并不影响房屋的交付，同意原告要求被告交付房屋的诉讼请求。经审理查明：2012年12月7日，原、被告签订一份商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的恒源泰﹒荣诚1幢1-2001房一套，该房建筑面积124.89平方米，单价6222.90元，房款总计777178元。合同第八条约定：出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因政策性因素导致延期。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任为：逾期不超过460日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；逾期超过460日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起180天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：逾期超过三十日，买受人按逾期交接的时间，每日以总房价的万分之五向出卖人支付违约金。合同签订后，原告按约付清了购房款。2015年12月18日，施工、勘察、设计、监理、建设单位对恒源泰﹒荣诚1#楼进行了竣工验收，验收结论为工程质量合格。2016年11月14日，恒源泰﹒荣诚1#-6#楼及地下室通过竣工验收备案。2016年11月18日，被告通过邮政挂号方式向原告邮寄了收房通知。原、被告至今未办理房屋交接手续。上述事实，有原告提供的原告身份证、商品房买卖合同、购房款收据、贷款凭证、入伙通知书、音像视频光盘等证据，被告提供的工程竣工验收报告、竣工验收备案表、工程质量监督报告、邮政交寄清单等证据，以及当事人庭审陈述予以证实。本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应严格履行。关于逾期交房的问题，原告按约支付了购房款，被告应在2014年12月30日前向原告交付房屋。根据合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，并提供相关证明文件以及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告于2016年11月18日已书面通知小区业主收房，且此时恒源泰﹒荣诚1幢已经竣工验收备案，符合交房条件，故逾期交房时间应计算至2016年11月18日。原告提出因房屋质量问题导致至今未收房，原告未提供充分证据予以证明，故对其相关意见不予采纳。现原告诉请被告交付原告所购恒源泰﹒荣诚1幢1-2001商品房一套，被告亦当庭表示同意，被告应及时与原告办理房屋交接手续，将该商品房交付给原告使用。本案审理过程中，被告就诉讼时效提出抗辩。因此本院应对原告的诉请是否超过诉讼时效进行审理。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，被告应在2014年12月30日前交付房屋，则2014年12月31日至2016年11月18日即为逾期交房期间。但根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，法律另有规定的除外。而现行《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条已将权利人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间变更为三年，施行时间为2017年10月1日。根据“法不溯及既往”的原则，2017年10月1日前，权利人请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，之后适用三年的诉讼期间。即原告2014年12月31日至2015年10月1日的逾期交房违约金，在2017年10月1日已超过两年的诉讼时效，故对该期间的逾期交房违约金，本院依法不予支持。但原告2015年10月2日之后的违约金，至2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行时并未超过两年，则适用民法总则的规定，适用三年的诉讼时效。故本院对原告2015年10月2日至2016年11月18日（共计414天）的逾期交房违约金，本院依法予以支持。关于逾期交房违约金的标准，双方约定的违约金明显过低，因此原告要求调整的主张本院予以支持，综合考虑本案的实际情况，可调整为每日按总房款的万分之零点五计算。综上所述，被告应及时向原告交付恒源泰﹒荣诚1幢1-2001商品房一套，并支付原告逾期交房违约金为777178元×414天×0.005%=16088元。原告诉求过高部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告吉安市金典地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告王爱珍交付恒源泰﹒荣诚1幢1-2001商品房一套。二、被告吉安市金典地产开发有限公司于本判决生效后十天内支付原告王爱珍逾期交房违约金16088元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2042元，由原告负担1676元，被告负担366元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。判决生效后，负有义务的当事人不自动履行义务，享有权利的当事人可在上述履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。审 判 长  王 晖人民陪审员  宣春华人民陪审员  龙启发二〇一八年五月三日书 记 员  曾 静附:本案适用的有关法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到侵害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。