重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第05400号
上诉人（原审被告）：重庆市恒旭房地产开发有限公司。
法定代表人陈灵智，该公司董事长。
委托代理人ＸＸ友，重庆中升律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：罗川。
被上诉人（原审原告）唐孝华。
二被上诉人委托代理人周仕君，重庆市合川区南津街法律服务所法律服务工作者。
上诉人重庆市恒旭房地产开发有限公司与被上诉人罗川、唐孝华商品房销售合同纠纷一案，重庆市合川区人民法院于2015年6月8日作出（2015）合法民初字第00192号民事判决。重庆市恒旭房地产开发有限公司（以下简称恒旭公司）不服一审判决，向本院提起上诉。本院依法由审判员方剑磊担任审判长，与审判员陈洁婷、代理审判员吴学文共同组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人恒旭公司的委托代理人ＸＸ友，被上诉人罗川、唐孝华的委托代理人周仕君到庭参加了询问。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：恒旭公司系具有房地产开发资质的房地产开发企业，2013年2月7日，罗川、唐孝华（作为乙方）与恒旭公司（作为甲方）签订了《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》，约定罗川、唐孝华购买恒旭公司开发的“XXXX”小区预售商品房一套，座落于重庆市××路××号××区××层××号，建筑面积为103.18平方米，总成交金额为471945元，付款方式为一次性付款。合同第七条第（一）款第2项约定：属预售商品房的，甲方应当在2012年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房；第（二）款第（1）项约定：本商品房交付时应符合以下条件：已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。第十三条第2项约定：预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。第4项约定：如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期在60个工作日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金；逾期超过60个工作日后，乙方有权解除合同，乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之零点五向乙方支付违约金，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一（该比率应不小于本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。合同还约定了其他相关的权利义务。
合同签订后罗川、唐孝华支付相应购房款，罗川、唐孝华认可以合同约定的总成交金额471945元作为计算逾期办证违约金的基数。2013年4月4日，恒旭公司将罗川、唐孝华所购房屋交付罗川、唐孝华，双方签订了《房屋交接确认书》。2014年7月11日，恒旭公司修建的XXXX区X、X号楼及其地下车库工程取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，字号为建竣备字（2014）053号，该《备案登记证》上载明该工程竣工验收时间为2014年5月16日。2015年1月15日，恒旭公司取得了罗川、唐孝华所购房屋的权属转移登记业务受理通知书。罗川、唐孝华认为恒旭公司存在逾期办证的违约行为，故起诉来法院。
另查明，恒旭公司与重庆市东霄房地产开发有限公司、刘天宁于2010年5月16日签订联建协议，联合开发合川区XXXX区建设项目，并于2011年6月3日共同取得了XXXX区X、X幢及地下车库项目的《建设工程规划许可证》。2011年12月14日，恒旭公司（联建单位名称：重庆市东霄房地产开发有限公司、刘天宁）取得XXXX区项目商品房预售许可证。2015年1月8日，恒旭公司与重庆市东霄房地产开发有限公司签订国有土地使用权转让变更合同。2015年1月8日，重庆市合川区人民政府作出《关于重庆市东霄房地产开发有限公司转让部分国有建设用地使用权的批复》（合川府地（2015）1号），该批复主要内容为：同意重庆市东霄房地产开发有限公司将经合国用（2001）字第011052号所登记的自有国有建设用地2376平方米中35.64平方米使用权转让给重庆市恒旭房地产开发有限公司开发建设。
罗川、唐孝华一审诉称：罗川、唐孝华与恒旭公司于2013年2月7日签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定恒旭公司出卖修建于重庆市合川区XXXX路XXXX号XX区X幢X-
X住宅给罗川、唐孝华，该合同中明确约定了双方的权利义务，经双方签字盖章认可合同成立。合同生效后，罗川、唐孝华按合同约定向被告履行了义务。合同约定在商品房实际交付使用之日起60日向土地房屋登记机构提出办理《房屋产权证》，而恒旭公司未按照合同条款约定的时间提交申请给罗川、唐孝华办理房地产权证书。恒旭公司的行为已构成违约，应根据双方签订的合同承担违约责任。为此，罗川、唐孝华起诉到法院，请求：一、判决恒旭立即支付逾期办理土地房屋权属证书的违约金29140元；二、要求恒旭公司承担本案诉讼费用。
恒旭公司一审辩称：恒旭公司逾期取得受理单是事实，但不是恒旭公司的原因，因此恒旭公司不够成违约，要求驳回罗川、唐孝华的诉讼请求。
一审法院认为，罗川、唐孝华、恒旭公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方在平等、自愿基础上的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应该按照合同约定行使权利、履行义务。本案中，恒旭公司虽于2013年4月4日将罗川、唐孝华所购房屋交付罗川、唐孝华，但是恒旭公司修建的XXXX区X、X号楼及其地下车库工程于2014年7月11日才取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，该《备案登记证》上载明工程竣工验收时间为2014年5月16日，故恒旭公司于2013年4月4日的交房行为违法，房屋合法交付时间为2014年5月16日。根据双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第十三条第2项的约定，恒旭公司于2014年5月16日合法交付房屋，最迟应该在2014年7月15日取得罗川、唐孝华所购房屋的权属转移登记业务受理通知书，而恒旭公司实际于2015年1月15日才取得房屋权属转移登记业务受理通知书，逾期184天，根据合同第十三条第4项的约定，恒旭公司应该向罗川、唐孝华支付逾期取得办证受理通知书的违约金为8683.79元。恒旭公司辩称办证逾期系政府部门原因造成，因此不应承担本案的违约责任，并举示合川建发（2010）82号文、合川府地（2015）1号文等证据予以佐证，该院认为，恒旭公司有义务按照法律、法规的规定以及合同约定向相关部门提交办证资料，恒旭公司举示的证据不能充分证明本案逾期办证存在免责理由，故对恒旭公司的辩称意见，该院依法不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、一百零七条、一百一十四条第一款的规定，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：“一、由被告重庆市恒旭房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向罗川、唐孝华支付逾期办证违约金8683.79元；二、驳回原告罗川、唐孝华的其他诉讼请求。案件受理费528元，减半收取264元，由原告罗川、唐孝华负担239元（已纳清），被告重庆市恒旭房地产开发有限公司负担25元（此款已由原告垫付，限被告在支付标的款时将其应承担的诉讼费一并支付给原告）。”
恒旭公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决第一项，改判驳回罗川、唐孝华的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由罗川、唐孝华负担。其主要事实和理由：一审认定上诉人违反双方在《商品房买卖合同》第十三条第4项约定，应当支付逾期184天取得办证受理单的违约责任。该认定有如下错误：1、该认定忽略了该条款约定适用的大前提“如因甲方的责任，未能……取得…受理单”。如有充分证据证实是上诉人的责任，导致受理单逾期，才能由上诉人承担责任。2、逾期办证不是“甲方责任”，系有权机关根据政策变化要求政府重新出台文件所致。3、判决不适当地加重了上诉人的有关产权登记义务。4、被上诉人主张违约金，却没有证据证明自己的损失，未完成举证责任。
罗川、唐孝华二审答辩称：恒旭公司交房60日内，应办理房屋备案登记，上诉人2015年1月15日才为被上诉人取得房屋备案业务通知，逾期184天，导致被上诉人无法取得房屋产权证书，应承担合同约定的违约金。
本院查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，罗川、唐孝华与恒旭公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。恒旭公司上诉称办证逾期系政府部门原因造成，因此不应承担本案违约责任。但恒旭公司未举示充分的证据证明其具有法定的免责事由，因此其有义务按照法律、法规的规定以及合同约定向相关部门提交办证资料，故对恒旭公司该上诉理由，本院依法不予采纳。关于恒旭公司上诉称“判决不适当地加重了上诉人的有关产权登记义务”及“被上诉人主张违约金，却没有证据证明自己的损失，未完成举证责任。”本院认为，恒旭公司的该两条上诉理由并无事实和法律依据，本院依法均不予采纳。
综上，恒旭公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费528元，由上诉人重庆市恒旭房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 方剑磊
代理审判员 吴学文
代理审判员 陈洁婷
二〇一五年十一月十八日
书 记 员 阎海峰