湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0202民初687号原告：湖北师范大学，住所地湖北省黄石市磁湖路11号，统一社会信用代码12420000420084802U。法定代表人：李宏，校长。委托诉讼代理人：叶桢、叶宇昆，湖北鸣伸律师事务所律师。被告：中国联合网络通信有限公司黄石市分公司，住所地湖北省黄石市团城山开发区杭州西路，统一社会信用代码91420200706815025P。负责人：陈波，经理。委托诉讼代理人：刘健，湖北太圣律师事务所律师。被告：中国联合网络通信有限公司，住所地北京市西城区金融大街21号，统一社会信用代码91110000710939135P。法定代表人：王晓初，董事长。原告湖北师范大学诉被告中国联合网络通信有限公司黄石市分公司（联通黄石分公司）、中国联合网络通信有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月14日立案受理后，依法适用普通程序于2017年6月20日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人叶桢、被告联通黄石分公司委托诉讼代理人刘健到庭参加了诉讼，被告中国联合网络通信有限公司经本院传票传唤未到庭，按缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即腾退湖北师范大学学生宿舍6栋一楼一档房屋；2、判令被告立即连带从2016年7月1日起每日按原日租金的5倍（547.94元）支付逾期腾退房屋的滞纳金直至腾退房屋之日止；3、由被告承担本案诉讼费。事实与理由：2016年1月1日，原告与被告联通黄石分公司签订了为期半年的《房屋租赁合同》，被告联通黄石分公司承租湖北师范大学学生宿舍6栋一楼一档房屋经营联通业务。合同签订后，原告履行了合同义务，合同期满，被告联通黄石分公司在该房屋继续经营却未交纳租金。2016年6月，原告对校内门面商铺进行公开招租，被告联通黄石分公司以年租金46404元参与竞价并获得该房屋的承租权，但被告联通黄石分公司一直拒绝与原告签订新的房屋租赁合同，且一直拒绝腾退房屋，其行为已侵犯了原告的合法权益，原告故而诉至法院。原告为证明其所主张的事实，向本院提供了以下证据材料：证据一，《房屋租赁合同》。证明2016年1月1日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，对租期、租金、违约责任等作出了明确约定。证据二，承租商户通知书。证明原告依法公开招租，被告参与竞价并获得了承租权，但被告却拒绝签订租赁合同，且拒不腾退房屋。证据三，情况说明。证明：1、被告已交纳租金36667元；2、被告没有返还租赁物，没有交钥匙；3、原告与黄海平没有租赁合同关系。被告联通黄石分公司辩称，被告联通黄石分公司已于2016年11月15日腾退承租房屋，并且租金交纳至2016年11月30日，因此原告诉讼请求没有事实依据，请求驳回原告全部诉讼请求。被告联通黄石分公司为证明其所主张的事实，向本院提供了以下证据材料：证据一，收据、银行电子回单。证明：1、联通黄石分公司12月交纳1至6月份租金20000元；2、实际履行过程中，原告先开收据，联通黄石分公司再交纳租金。证据二，银行电子回单。证明联通黄石分公司在未取得收据情况下提前交纳租金至2016年11月份。证据三，情况说明、告知函。证明联通黄石分公司根据原告要求出具以上函件。证据四，照片、水电费收据。证明原告允许案外人黄海平装修、经营，联通黄石分公司退出了承租门面。证据五，录音光盘。证明联通黄石分公司已将钥匙交给原告，并根据原告要求出具情况说明，但原告没有签字。被告中国联合网络通信有限公司未向本院递交书面答辩状，也未到庭参加诉讼，放弃了庭审过程中的相关权利。本院组织当事人对证据进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提供的证据二因系原件，与本案具有关联性，予以确认，对证据三中与本案其他相印证的事实予以确认。对被告联通黄石分公司提供的证据一、二予以确认，证据三系被告单方出具，无其他证据相印证，不予确认，证据四的照片与本案具有关联性予以确认，水电费收据因系复印件，不予确认，证据五真实性无法核实不予确认。经审理查明，2016年1月1日，原告与被告联通黄石分公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告将位于黄石市湖北师范大学学生宿舍6栋一楼一档（面积27.8平方米）房屋出租给被告联通黄石分公司；租赁期限为半年，从2016年1月1日起至2016年6月30日止，租赁房屋仅作为经营联通业务使用；联通黄石分公司交清半年租金20000元（月租金3333.33元），如被告联通黄石分公司续租，同等条件下优先；水电费每月一交，按市供电局、自来水公司的商业用水用电标准收取；被告联通黄石分公司不得以任何理由转租、转借、转让承租房屋，否则原告有权解除合同，收回房屋；租赁期满前，被告联通黄石分公司要继续租赁的，应在租赁期满一个月前书面通知原告；被告联通黄石分公司应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备交还原告，被告联通黄石分公司交还房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用，原告对于装修不给予任何补偿；租赁期满，被告联通黄石分公司应如期交还房屋，如逾期归还，则每逾期一日应向原告支付原日租金五倍的滞纳金，并承担逾期归还原告造成的损失，双方还对其他租赁事项进行了约定。原告及被告联通黄石分公司分别在该合同上盖章和签名。在此之前即2016年12月28日，被告联通黄石分公司已向原告交纳了租金20000元。合同签订后，原告按约将房屋交付被告联通黄石分公司使用，双方按约履行了租赁合同。在租赁期限内，被告联通黄石分公司为配套服务设置一手机维修柜台，交由联通代理商黄海平经营。租赁合同到期后，原告对该房屋对外招租，被告联通黄石分公司通过竞价招得该房屋的承租权，双方继续维持租赁合同关系，但双方未签订新的书面租赁合同。2016年11月11日，联通黄石分公司搬离了该房屋，但黄海平继续在该房屋内经营手机维修业务。2016年12月14日，联通黄石分公司向黄海平发函要求其搬离该房屋，但其至今未搬离。2017年6月14日，被告联通黄石分公司向原告交纳了截止至2016年11月30日的房屋租金16667元。另查明，黄海平系被告联通黄石分公司的代理商，其每年向被告联通黄石分公司交纳代理费9000元。本院认为，原告与被告联通黄石分公司于2016年1月1日签订的《房屋租赁合同》没有违反法律、行政法规效力性禁止性规定，除违约金约定过高外应属合法有效，原、被告均应按该合同约定行使权利和履行义务。一、本案责任承担问题。根据合同约定，租赁期限从2016年1月1日起至2016年6月30日止，半年租金为20000元。双方均按合同履行了各自义务，合同到期后，虽然双方未签订新的租赁合同，但被告联通黄石分公司继续使用该房屋，并交纳了截至2016年11月30日止的房屋租金，原告对此也未提出异议，故双方已形成不定期租赁合同关系。另被告联通黄石分公司虽于2016年11月11日搬离了该房屋，但其未提供证据证明与原告办理了该房屋的交接手续，履行了房屋交付义务，且其代理商黄海平继续在使用该承租房屋，故根据合同中关于房屋交付的约定“被告联通黄石分公司应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备交还原告，被告联通黄石分公司交还房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用”，被告联通黄石分公司并未完全履行交付房屋的义务，双方的租赁合同关系并未因其搬离而终止。另由于原告未提供证据证明其向被告联通黄石分公司作出了解除租赁合同关系的意思表示，故双方的租赁合同关系应从原告起诉要求被告联通黄石分公司腾退房屋之日即2017年3月14日解除。被告联通黄石分公司未完全履行合同约定之交房义务的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，故本院对原告要求被告联通黄石分公司腾退承租房屋的诉讼请求予以支持。另由于被告联通黄石分公司属《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条规定的其他组织，故被告联通黄石分公司系民事诉讼主体，能够独立承担民事责任。因此，本院对原告要求被告中国联合网络通信有限公司承担连带责任的诉讼请求不予支持。二、对于违约金的计算问题。根据合同约定，租赁期满，被告联通黄石分公司应如期交还房屋，如逾期归还，则每逾期一日应向原告支付原日租金五倍的滞纳金。该滞纳金的性质应属于违约金。因双方合同约定的违约金及原告主张的违约金均超过法律规定，且原告未提交证明直接损失和可预期利益损失的相关证据，故本院依法确定以月租金3333.33元为基数，按年利率24%为标准计算违约金。因双方的租赁合同关系于2017年3月14日解除，故被告联通黄石分公司应支付从2017年3月15日起至房屋腾退之日止的违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告中国联合网络通信有限公司黄石市分公司于本判决生效后十五日内将其承租的黄石市湖北师范大学学生宿舍6栋一楼一档（面积27.8平方米）房屋腾退并返还原告湖北师范大学。二、被告中国联合网络通信有限公司黄石市分公司于本判决生效后十五日内向原告湖北师范大学支付逾期交房的违约金（以3333.33元为基数，按年利率24%从2017年3月15日起计算至房屋交付之日止）。三、驳回原告湖北师范大学的其他诉讼请求。案件受理费506元，由中国联合网络通信有限公司黄石市分公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审 判 长  周雷刚人民陪审员  熊 丰人民陪审员  杜惠英二０一七年八月一日书 记 员  肖 君