安徽省马鞍山市雨山区人民法院民 事 判 决 书(2016)皖0504民初3276号原告：谷云，女，1978年5月27日出生，汉族，户籍地安徽省芜湖市繁昌县，住安徽省马鞍山市。委托诉讼代理人：谷涛，男，1966年2月16日出生，汉族，户籍地安徽省马鞍山市雨山区，住安徽省马鞍山市。被告：马鞍山万达广场投资有限公司，住所地马鞍山市雨山区经济开发区。法定代表人：齐界，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋娟，安徽峭正律师事务所律师。委托诉讼代理人：程竣，安徽峭正律师事务所律师。原告谷云诉被告马鞍山万达广场投资有限公司（以下简称万达公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年9月2日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谷云及其委托诉讼代理人谷涛、被告万达公司的委托诉讼代理人宋娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谷云向本院提出诉讼请求：1、依法判定撤销被告采取虚假宣传以欺诈的手段诱使原告受骗订立的购房合同；2、本案诉讼费用全由被告自行承担。事实和理由：原告因经营需要与被告签订《马鞍山市商品房预售合同》和合同补充协议及协议书，被告承诺所在项目属经营氛围是经营性用房，为商铺。2015年9月30日，经过验房确认，被告改变房屋用途，与宣传所言差距甚远。2015年10月12日，被告承诺该房是经营场所能办烟草证并出具证明一份。2015年10月14日，原告向马鞍山市烟草专卖局提出办证申请，该局于2015年10月26日作出不予许可决定书，理由是该房是住所而非经营场所。原告买房的初衷是用于经营烟酒商店。由于被告隐瞒真实情况，现不能使用，遂提出退房，但被告予以拒绝，以致成诉。万达公司辩称：被告认为自身不存在用虚假的手段诱骗原告订立合同的事实，我司所出售的房子是用于商业用途，在合同中已经载明，可以看出不是住宅性质。原告的销售过程中的宣传彩页只是要约邀请，具体以合同为准。综上，请求驳回原告诉请。在庭审中，原被告围绕诉请进行举证。谷云、万达公司向法庭提交了证据。双方提交的关于身份事项的证据，双方当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据本院认证如下：1、原告提交的宣传彩页、户型彩页、项目周边不利的环境因素说明彩页各一份，原告表示上述证据证实了被告进行虚假宣传。被告对上述证据真实性无异议，但认为上述彩页仅为要约邀请，不是购房的依据，且保留进行调整的权利。本院认为上述宣传彩页和户型彩页明确载明：“本广告仅为要约邀请，不构成本公司对广告相应内容的承诺。买卖双方权利义务以《商品房买卖合同》为准”。项目周边不利的环境因素说明彩页明确载明：“本《项目周边不利的环境因素》作为提示，旨在协助您了解购房的相关注意事项，并不产生可以约束本公司的法律效力，如出现内容与实际情况等不一致的情形，以实际情况为准”。本院对上述证据的真实性予以认定，但上述证据不能证实被告进行了虚假宣传。2、原告提交的《关于谷云反映给予具名举报人处理结果的答复》、《马工商处字〔2016〕3号行政处罚决定书》、《关于谷云举报的答复》、《马工商市责改字〔2016〕2号责令限期改正通知书》各一份，原告表示证实了被告虚假宣传并被工商部门处罚的事实。被告对上述证据的真实性无异议，但认为《关于谷云反映给予具名举报人处理结果的答复》、《马工商处字〔2016〕3号行政处罚决定书》工商部门处罚的依据是被告实物与设计图不符，与涉案房屋的定性无关。《关于谷云举报的答复》、《马工商市责改字〔2016〕2号责令限期改正通知书》仅是因为被告作为买卖合同附件的协议书没有备案，与涉案房屋的定性无关。本院对该组证据的真实性予以确认，但该组证据仅能证实被告被工商部门处罚，但其处罚的具体内容与本案无直接关联性。3、原告提交的照片一组（喜瑞都和拜登酒店管理公司入驻），原告认为证实涉案房屋是商业性质且在从事商业经营活动。本院认为该组照片与本案不具有关联性，不予采信。4、原告提交的《开工报告报审/验表》、《开工报告》、《国有建设用地使用权出让合同》及附件、《建设用地规划许可证（地字第340503201200117号）》及附件、《建设规划工程许可证》一组六份、《建设用地规划许可证（地字第340503201300151号）》及附件，原告认为上述证据证实了被告非法取得两证，证实被告违反土地合约，进行违法建设的事实。被告对上述证据的真实性无异议，但认为达不到对方的证明目的，同时提出涉案房屋的开工时间是2013年6月20日，并非对方所称的2012年9月。原告提交的六份《建设规划工程许可证》仅编号为3405003201200309的建设归还工程许可证与本案有关，其他与本案无关，同时该份编号为3405003201200309许可证已被有关部门确认作废。本院认为该组证据无法达到原告的证明目的。6、原告提交的《商品房预售方案》一份、万达公司《承诺书》一份、《商品房预售许可证》一份、商品房合同及网上备案确认书一份、《土地抵押/查封登记查询证明》一份。原告认为证实了其购买的涉案房屋是非经营性用房，实为住宅。被告对上述证据的真实性无异议，但认为达不到原告的证明目的。本院认为在《商品房预售方案》和《承诺书》中对涉案房屋的性质均有不同记载，应以原被告双方最终商品房预售合同中对涉案房屋性质的确定为准。7、原告提交的《马鞍山市商品房预售合同》及合同补充协议、协议书各一份，《证明》一份，原告认为证实了原告购买了涉案房屋，被告对商品房进行了不实允诺，承诺涉案房屋为商业用房。被告对上述证据的真实性无异议，但提出预售合同第三页表明了用途为商业公寓，性质为商业。同时提出《证明》不是针对所有业主的，是应原告要求出具的，能否作为独立经营场所个人理解不同。本院认为，在预售合同中，涉案房屋的性质标注为商业公寓，但商业公寓的属性无法准确界定涉案房屋是商业用房还是住宅。8、原告提交的《住宅工程质量分户验收合格证》一份、《住宅工程质量分户验收记录表》一份，原告认为上述证据表明了涉案房屋是住宅，而非商业用房。被告对上述证据的真实性无异议，认为合格证和记录表只是一个验收程序，不影响房屋的实际性质，该证据与原告的证明目的无关。本院认为该组证据证实了涉案房屋系按照住宅标准进行了验收，而不能就此认定涉案房屋的准确性质。9、原告提交的《马鞍山市烟草专卖局烟草转卖零售许可证申请受理通知书》一份、《马鞍山市烟草专卖局零售许可证不予行政许可决定书》一份，原告表示证实了其以涉案房屋向马鞍山市烟草专卖局申请烟草零售而不被许可的事实，不予许可的理由是涉案房屋是住宅。被告对该组证据的真实性无异议，但认为该组证据与本案无关联性。本院认为马鞍山市烟草专卖局在原告申请烟草零售的过程中，依职权对涉案房屋进行审查，但马鞍山市烟草专卖局的认定是其根据烟草行业管理的具体情况出发而作出的判定。涉案房屋的准确性质应有房屋建设主管部门认定。10、原告提交的《退房通知书》一份及EMS邮递单一份，原告表示曾向被告提出退房通知，被告也签收了。被告表示，该组证据无法确认被告的具体签收人，签名的签收人不记得有签收过该材料。本院认为根据原告提交的退房通知书上的签名及EMS邮递单上的签名，可以认定系同一孙姓工作人员签收了退房通知书，本院对上述证据予以采信。经审理查明：原告谷云向被告万达公司购买位于安徽省马鞍山市雨山区太白大道3200号马鞍山万达小区4栋619室房屋一套，双方签订了编号为W201321359的马鞍山市商品房预售合同一份，随后还签订了合同补充协议及协议书各一份。涉案的马鞍山万达小区4栋619室房屋所在楼盘于2013年9月6日获得马鞍山市住房和城乡建设委员会颁发的商品房预售许可证（马房预许字〔2013〕第075号），涉案房屋于2013年12月24日办理了商品房合同及网上备案确认书。房屋建成后，万达公司向谷云交房，谷云认为万达公司擅自变更设计导致房屋的户型变化，造成房屋的套型与设计平面图纸不一致，影响了房屋的使用功能，且万达公司未在规定时间内通知买受人，于2015年10月26日向万达公司提出退房通知书，万达公司孙姓工作人员签收了该退房通知书；谷云于2015年10月26日通过EMS向万达公司邮寄该退房通知书，万达公司于次日签收了该EMS邮件，签收人同为该孙姓工作人员。还查明，谷云于2015年10月14日向马鞍山市烟草专卖局申请在涉案房屋办理烟草零售许可证；2015年10月26日马鞍山市烟草专卖局向谷云作出烟草专卖零售许可证不予行政许可决定书。本院认为：双方自愿签订房屋买卖合同后，应按照合同约定，买方支付购房款，卖方按时向买方交付符合合同要求及符合相关法律法规规定的房屋。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同法第五十四条规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院变更或者撤销”。首先，被告是否存在欺诈行为。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”根据法律规定，要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请，商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。本案中，原告提交的宣传彩页和户型彩页明确载明：“本广告仅为要约邀请，不构成本公司对广告相应内容的承诺。买卖双方权利义务以《商品房买卖合同》为准”。项目周边不利的环境因素说明彩页明确载明：“本《项目周边不利的环境因素》作为提示，旨在协助您了解购房的相关注意事项，并不产生可以约束本公司的法律效力，如出现内容与实际情况等不一致的情形，以实际情况为准”。宣传彩页针对的是不特定的对象，仅凭宣传彩页不足以认定原告因此陷入错误的认识，而对商品房买卖合同的订立有重大影响。本院认为被告的宣传彩页的宣传销售行为不构成欺诈。原告提交的《关于谷云反映给予具名举报人处理结果的答复》、《马工商处字〔2016〕3号行政处罚决定书》，工商部门处罚的依据是被告实物与设计图不符。《关于谷云举报的答复》、《马工商市责改字〔2016〕2号责令限期改正通知书》仅是因为被告作为买卖合同附件的协议书没有备案。通过工商部门的行政处罚可以看出虽然被告在房屋销售过程中存在一定的瑕疵，但该瑕疵尚不构成欺诈。原被告双方在签订《马鞍山市商品房预售合同》及合同补充协议、协议书时，对涉案房屋的性质和状况均是明知的，亦通过书面方式进行了确认，并进行了网上备案，本院认为该商品房预售合同和协议是双方真实意思的体现。虽然万达公司于2015年10月12日向谷云出具证明一份，表述称“兹证明雨山区太白大道3200号马鞍山万达广场4栋619室房屋的使用性质（用途）为商业用房，可作为独立的固定经营场所”。但该“商业用房”的表述与商品房预售合同中的“商业公寓”系近似概念。2015年10月26日马鞍山市烟草专卖局向谷云作出烟草专卖零售许可证不予行政许可决定书，是烟草管理部门根据其实际管理需要而作出，其本身并不能确定涉案房屋的性质。综上，原告主张被告采取虚假宣传以欺诈的手段诱使原告受骗订立的购房合同，缺乏事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十五条、第五十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回谷云的诉讼请求。案件受理费80元由谷云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。审 判 长  方雪峰人民陪审员  高小培人民陪审员  吴继红二〇一七年三月二十八日书 记 员  孙惠娟附：相关法律条文：1、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。法信超链：国家法律2篇案例74篇期刊90篇×2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。3、《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第十五条：要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。第五十四条：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或仲裁机构变更或者撤销：因重大误解订立的；在订立合同时显示公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有全权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。