巴中市巴州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川1902民初1143号
原告（反诉被告）：杨继坤，男，生于1974年，汉族，住巴中市巴州区。
委托代理人：孙强，巴中市巴州区清江法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）：巴中市庆园房地产开发有限公司（以下简称“庆元公司”）。
法定代表人：陈庆德，该公司董事长。
委托（全权代理）代理人：夏先烈，巴中市巴州区江南法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）：四川正天房地产经纪有限公司（以下简称“正天公司”）。
法定代表人：王俊，该公司总经理。
委托代理人：彭才勇，四川九朝律师事务所律师。
原告杨继坤(反诉被告，以下简称“原告杨继坤”)与被告巴中市庆园房地产开发有限公司（反诉原告，以下简称“被告庆园公司”）、四川正天房地产经纪有限公司（反诉原告，以下简称“被告正天公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，被告庆园公司、正天公司对原告杨继坤提起反诉，本院依法组成合议庭公开开庭合并进行了审理。原告杨继坤及其委托代理人孙强，被告庆园公司的委托代理人夏先烈，被告正天公司的法定代表人王俊、彭才勇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨继坤诉称：被告庆园公司将其开发的位于清江镇通州街的《世纪名园》的房屋销售权授权被告正天公司出售。2011年11月19日原告与被告正天公司就《世纪名园》A幢1单元15层4号房屋签订了商品房订购合同书。事后被告庆园公司未按合同约定按时施工和竣工，致房屋交付延后，原告多次交涉要求解除合同，但二被告置之不理。现起诉要求：1、依法解除原告与被告巴中市庆园房地产开发有限公司的代理人四川正天房地产经纪有限公司于2011年11月19日签订的商品房订购合同书；2、判令二被告向原告支付违约金额291584×5%＝14579.2元；3、判令二被告退付原告已支付房款5万元；4、本案诉讼费由二被告承担。
被告庆园公司辩称：我司开发的清江镇的项目销售委托的是正天公司，双方签订合同是真实的无异议，由于王俊系挂靠在庆园公司的，对清江项目进行开发同时也受庆园公司的全权委托开发，一切责任由王俊承担，故本案正天公司与原告签订的商品房认购合同无论合同发生何纠纷，责任均应由正天公司承担民事责任。
被告正天公司辩称：一、原、被告签订的商品房认购合同书客观真实，合法有效，因案涉工程系灾后重建项目，双方签订商品房认购合同书后无需办理商品房预售许可证，只要在取得政府职能部门的审批手续和证件后，购房户交清房款就可办理房屋两证；二、原告诉称没有按合同约定按时交房与本案客观事实不符，在房屋竣工验收后于2014年12月30日集中通知购房户在交清房款后接房，但原告经公司售楼部工作人员多次电话告知其交清房款后接房，但原告以房价过高要求调价为由拒绝交清房款接房，故我司认为责任不在我司在原告；三、我司认为合同签订后只要不违反法律禁止性规定，就应受到法律保护，合同的各方当事人应按合同约定履行义务享受相应的权利，故原告要求解除商品房认购合同是事实上的不守诚信行为，违背我国合同法的诚实信用原则，因此我司认为合同签订后就应按合同履行不应随便更改；四、我司认为原告未按合同约定交清房款，其行为已经构成违约，应向我司承担违约责任。综上，原、被告签订的合同真实有效，原告的诉请缺乏事实及法律依据，故请求法庭依法驳回原告对我司的诉请。
被告庆园公司、正天公司反诉称：庆园公司开发的位于巴州区清江镇世纪名园小区，委托正天公司代为销售，正天公司于2011年11月19日签订的《商品房订购合同书》约定由被反诉人杨继坤购买反诉人庆园公司开发的世纪名园住房一套，总价291584元（每平方米2680元）。同时约定被反诉人签约时向反诉人支付房款5万元，2012年1月底前支付5万元，该幢楼15楼封顶时支付13万元，该房交付使用时支付59584元，另外双方约定任何一方违约，向守约方按总房价的5%支付违约金。签约当日，被反诉人向反诉人支付首期房款5万元。此后，反诉人多次通知被反诉人按约定交纳房款，被反诉人以各种理由推诿拒交房款。反诉人在具备交房条件且在合同约定交房时间内对此通知被反诉人接房办理交接手续，被反诉人置之不理。故反诉要求：1、依法确认反诉人与被反诉人于2011年11月19日签订的《商品房订购合同书》合法有效。2、依法判令被反诉人支付反诉人购房款241584元。3、依法判令被反诉人向反诉人承担违约责任。4、本案本诉及反诉受理费由被反诉人承担。
原告杨继坤对二被告的反诉辩称：2011年11月19日我与正天公司签订的合同是违反法律规定的，且正天公司在履行合同过程中违反合同的交房约定，故依法应解除合同且应由正天公司承担相应的违约责任。
经审理查明：被告庆园公司从事房地产开发经营，销售建筑材料等。被告正天公司从事房地产项目策划，楼盘代理，代办交易手续、信息等服务。庆园公司开发建设了位于巴中市巴州区清江镇世纪名园（又名“世纪名苑”）项目，庆园公司委托正天公司全权负责该项目房屋的销售（包括签订销售合同、收交房款等工作）。
2011年11月19日，原告杨继坤（为“乙方”）与被告庆园公司（为“甲方”）的代理人正天公司签订了《商品房订购合同书》。约定：1、乙方认购由甲方开发建设的《世纪名园》商品房位于：A幢1单元15层04号，暂定建筑面积为108.8平方米（最终以测绘面积为准）。2、乙方订购的商品房按建筑面积计算，该商品房单价为人民币：￥2680.00元/㎡，总计金额￥：291584.00元，（大写：贰拾玖万壹仟伍佰捌拾肆元）。3、乙方具体付款方式：分期付款：签定本合同时付伍万元整（￥50000.00）于2012年1月份之前付伍万元整（￥50000.00）于该幢楼十五楼封顶时付壹拾叁万元整（￥130000.00）。于该房交付使用时付伍万玖仟伍佰捌拾肆元整（￥59584.00）余款贰仟元整（￥2000.00)在办理好两证时付清。4、交付使用期限：甲方在2014年5月30日前将该商品房交付乙方使用。若遇人力不可抗拒的自然灾害及雨水年度累计超过1月以上和政府调控等因素，交付使用期限顺延。5、商品房房产证、土地使用证的办理及相关事宜：两证由甲方负责办理，办理中由甲乙双方各自承担国家规定所涉及的相关费税，在交房时由甲方按规定向乙方代收所需缴纳的费税。6、违约责任：①、甲方有义务在本合同第四条约定的时间内保留该套商品房（除本合同第三条备注条款外），不得将该商品房另行出售。若甲方违约，甲方应向乙方支付本合同总价款5%的违约金，乙方预付房款由甲方全额退付乙方。②如乙方在超过约定付款时间十五日后，仍未向甲方支付房款，甲方有权将该商品房另行出售而无须通知乙方，乙方不得干预，乙方已预付房款（扣除本合同总价款5%违约金）由甲方全额退付乙方（不计息）。签订《商品房订购合同书》当天，原告按照约定支付了首付款50000元。
庭审中，原告杨继坤称其在约定的第二笔付款时间（2012年1月），被告公司向其催款时就明确向公司表示不再交款要求退房。但被告公司认可原告杨继坤系2014年才明确提出要求退房解除合同，同时杨继坤认可被告在2012年、2013年、2014年均通知他要求继续付房款，2015年双方就购房一事进行过商议但原告要求退房，被告公司未同意。同时，被告公司称其按约定在2014年5月30日前就通知原告接房，但原告称在2014年冬月，被告公司的工作人员才通知他接房。
2016年4月20日，巴中市巴州区清江国土资源所（以下简称“清江国土资源所”）、巴中市巴州区清江镇建设管理站（以下简称“清江建管站”）出具《关于世纪名苑A栋建设项目情况说明》：清江镇通州街的世纪名苑A栋，系庆园公司开发的，委托正天公司销售。该项目属灾后重建，2010年区重建办向规划和建设局、区国土局函告为该项目办理规划设计方案和用地。2011年5月区政府同意规划设计，国土局同意项目用地。2011年10月该项目正式开工建设。……。2012年6月开发公司按规定交清了该项目一切规费。经审查该项目可以复工，并取得复工许可。2013年11月1日，巴中市勘察设计部为世纪名苑A栋出具了房屋主体质量鉴定报告。经鉴定该项目符合使用条件，可以交付使用。2015年11月6日，区“两清”办、建设局、规划局、国土资源分局、清江镇政府对该项目会审后，同意为其办理国有土地使用证。随即取得巴国土【2015】0907号、0905号、0906号、0908号国有土地使用权证。2015年11月2日取得了【2015】0022890号、0024722号、0024721号房屋产权证。
现原告认为双方签订的《商品房订购合同书》无效，又要求解除合同；而二被告公司认为《商品房订购合同书》有效，要求原告继续履行。审理中经本院主持双方调解，双方分歧较大以致调解无果。
以上事实，有原告的陈述、被告的答辩，原、被告的身份证明，《关于世纪名苑A栋建设项目情况说明》，庭审笔录等证据在卷佐证。本案事实清楚，证据充分，足以认定。
本院认为，原告杨继坤与被告正天公司于2011年11月19日签订了《商品房订购合同书》。因被告正天公司系被告庆园公司的委托销售代理商，《商品房订购合同书》明确出卖人为庆园公司，正天公司为代理销售的代理人，故在签订该《商品房订购合同书》时原告应当知晓房屋出卖人为庆园公司，被告庆园公司当庭明确表示对正天公司与原告签订的《商品房认购合同书》予以认可。故应认定签订《商品房订购合同书》的双方当事人为原告杨继坤和被告庆园公司。
庭审中被告向本院提交了清江国土资源所、清江建管站共同出具的《关于世纪名苑A栋建设项目情况说明》，对案涉项目的性质，审批手续及项目权属状况予以了说明，原告虽有质疑但未向本院提供反驳证据，加之清江国土资源所、清江建管站系案涉项目所在地的国家职能部门，对两国家机关出具的关于案涉房屋情况的书面说明，本院予以采信。
关于原告与被告庆园公司签订的《商品房订购合同书》的效力认定问题：该订购合同约定原告认购庆园公司开发的世纪名园A幢1单元15层04号房屋。双方对房屋基本情况、质量要求、房屋总价款、付款方式、交房时间、两证办理、违约责任等均进行了明确约定。我国《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定出卖人将尚未建成的商品房预售的，应当取得商品房预售许可证，否则应当认定预售合同无效。预售许可制度是规范商品房开发销售秩序、保护购房者的合法权益的，预售许可制度仅是手段，最终的目的是办理房地产权属证。未取得商品房预售许可，但之后开发商取得产权初始登记的，应当认定合同有效。本案案涉项目系灾后重建项目，不是普通意义上的商品房开发项目。原告起诉前该项目就已经竣工验收，且已进行了产权初始登记，该房屋实质上已符合了现房销售的条件。故原告方以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定主张《商品房订购合同书》无效，本院不予支持，原告杨继坤与被告庆园公司于2011年11月19日签订的《商品房订购合同书》有效。
关于原告要求解除《商品房订购合同书》的主张：首先依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人具有约束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者自己的行为表示不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”原告提出被告庆园公司延迟交房，构成违约而要求解除合同。原告称被告公司于2014年冬月才通知其接房，相对于约定交房时间2014年5月30日迟延了几个月，即被告构成主要债务履行迟延。但依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项规定，只有在经原告催告交房后的合理期限内被告公司仍未交房的，原告才享由合同解除权。原告未向本院提供其已经催告被告公司交房的相应证据，按照原告自述，其在2012年1月被告公司第二次催款时就要求退房解除合同了，即在约定交房时间的两年前原告就想要退房，故原告更不会催告被告公司向其交房。加之按双方签订的《商品房订购合同书》约定，原告负有先交纳房款的义务，而原告迟延支付购房款在先，被告公司享有先履行抗辩权。故原告提出解除合同的请求不符合合同法定解除的情形，本院不予支持。原告还主张的退还房款和支付违约金的请求，本院亦不予支持。
关于二被告公司的反诉主张原告继续履行合同即付清余下房款241584元和承担违约金的请求：原、被告签订《商品房订购合同书》后，原告仅支付了首期房款50000元，之后便未再依约履行付款义务。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。第一百零九条规定：“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”。故被告庆园公司要求原告杨继坤按照约定继续履行支付房款的义务，于法有据，本院予以支持。但因双方签订的《商品房订购合同书》约定余款2000元在办理好两证时支付，故应按约定期限履行支付余款2000元的义务。关于二被告主张原告支付违约金的问题，因而被告未向本院提供证据证明因原告逾期支付房款对其造成的损失状况，故该项主张，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
原告杨继坤与被告巴中市庆园房地产开发有限公司于2011年11月19日签订的《商品房订购合同书》有效。
原告杨继坤在本判决生效后10日内向被告巴中市庆园房地产开发有限公司支付购房款239584元；余下房款2000元按《商品房订购合同书》约定在办理房屋产权属证后由原告杨继坤向被告巴中市庆园房地产开发有限公司支付。
驳回原告杨继坤的诉讼请求。
驳回被告巴中市庆园房地产开发有限公司、四川正天房地产经纪有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费1400元，由原告杨继坤负担；反诉受理费4923元，由原告杨继坤负担2900元，由被告巴中市庆园房地产开发有限公司、四川正天房地产经纪有限公司负担2023元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。
审 判 长 杨 青
人民陪审员 杨志高
人民陪审员 苟中学
二〇一六年十月十日
书 记 员 赵海燕