上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沪一中民二（民）终字第3465号
上诉人（原审被告）ＸＸ。
委托代理人吴卓，江苏信阳光律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）艾蓝腾新材料科技（上海）有限公司。
委托代理人彭春桃，上海市捷华律师事务所律师。
委托代理人饶琳，上海市捷华律师事务所律师。
上诉人ＸＸ因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2013）长民三（民）初字第1999号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月10日受理后，依法组成合议庭于2013年12月18日公开开庭审理了本案。上诉人ＸＸ的委托代理人吴卓，被上诉人艾蓝腾新材料科技（上海）有限公司（以下简称艾蓝腾公司）的委托代理人彭春桃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，ＸＸ是本市涉案房屋以下简称涉讼房屋）产权人。2011年6月10日，艾蓝腾公司（乙方）与ＸＸ（甲方）就涉讼房屋签订了《房屋租赁合同》一份，约定由艾蓝腾公司承租涉讼房屋，房屋用途为办公。租赁期限自2011年7月1日起至2012年6月30日止，租金每月人民币（以下币种相同）46，874元。租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期归还。乙方需要继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前三个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。租赁期间，使用该房屋所发生的电、通讯、设备、物业管理、停车费等费用由乙方承担。甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为三个月的租金，即140，622元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租的天数的租金的贰倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。
合同签订后，艾蓝腾公司即向ＸＸ支付了全部保证金，并按约履行其他全部义务，ＸＸ则将涉讼房屋交付艾蓝腾公司使用。
2012年6月30日租期届满前，艾蓝腾公司口头向ＸＸ提出续租一段时间的要求，ＸＸ允诺，但双方没有就续租签订书面合同。
2012年7月25日，艾蓝腾公司与涉讼房屋的物业上海绿安物业管理发展有限公司办理了房屋交接手续，搬离了涉讼房屋。同时，也结清了截止至当日的全部水电费、物业费，并将房屋钥匙交给该物业。
在艾蓝腾公司搬离后，ＸＸ同艾蓝腾公司就合同解约进行了协商。后艾蓝腾公司于2012年12月14日向ＸＸ发送了协商意见的传真件。该协议约定：“……2、经双方确认，房东承诺将退回其中相当于一个月租金的保证金RMB46，874元。3、如果房东在2012年12月15日之前，将相当于一个月的租金的保证金RMB46，874元返还至我方指定账户，我方同意将不再追究剩余二个月租金的保证金RMB93，748元。4、房东承诺，对于已经收取的二个月租金保证金RMB93，748元，以及2012年7月份的租金RMB46，874元，将在即日起一个月内提供相应的发票。否则我方将保留第三条所述意见。”
2012年12月14日，ＸＸ即将相当于一个月租金的保证金46，874元通过艾蓝腾公司提供的账户转账给艾蓝腾公司。但至今并没有开具协议中提及的相应发票。
艾蓝腾公司向原审法院提起诉讼，诉称，2011年6月12日，其与ＸＸ就涉讼房屋签订《房屋租赁合同》。合同对双方权利义务均做了约定，其中6-1第3项约定：租赁关系终止时，ＸＸ收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由艾蓝腾公司承担的费用外，剩余部分无息归还艾蓝腾公司。合同签订后，艾蓝腾公司依照约定支付了保证金及各期租金等费用。2012年7月25日，艾蓝腾公司搬离了原租赁的房屋并办理了所有手续。按照合同约定，ＸＸ应退还艾蓝腾公司全部的保证金，但ＸＸ仅仅退还了46，874元，尚有93，748元保证金未退还。艾蓝腾公司多次督促ＸＸ全额退还保证金，但ＸＸ消极应对，不予理会。艾蓝腾公司请求法院判令：1、ＸＸ退还艾蓝腾公司保证金93，748元；2、ＸＸ按同期同档银行贷款利率向艾蓝腾公司支付逾期退还保证金的利息（自2012年7月25日起至实际返还之日止）。
ＸＸ辩称，租赁合同即将到期的时候，艾蓝腾公司提出续租三个月的请求，ＸＸ已经为此作好了续租的准备。但实际艾蓝腾公司在2012年7月25日在没有通知ＸＸ的情况下，擅自搬离房屋，将房屋钥匙交给物业。由于艾蓝腾公司提前解约属于违约，之后双方对此达成合意，艾蓝腾公司同意ＸＸ退还一个月的租金，剩余两个月的租金不用退还，ＸＸ也收到了艾蓝腾公司对此协议确认的传真件，并于当天退还了一个月的租金。即使ＸＸ没有在传真协议上签名，根据合同法原理，ＸＸ在收到艾蓝腾公司要约的情况下，已经实际履行了合同义务，合同已经成立。至于协议上要求开发票的事宜，开具发票只是附随义务，与艾蓝腾公司承担的违约责任之间相互不能抵消。故不同意艾蓝腾公司的诉讼请求。
原审审理中，双方确认，艾蓝腾公司的租金实际支付至2012年7月25日。
由于双方当事人各执己见，致本案调解不成。
原审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。按照合同约定，合同终止后ＸＸ应退还全部保证金。双方的租赁合同实际已于2012年7月25日解除，艾蓝腾公司在该日搬离了涉讼房屋，虽ＸＸ对艾蓝腾公司的搬离有异议，但之后ＸＸ还是同艾蓝腾公司就解约进行了协商。ＸＸ扣留艾蓝腾公司两个月租金保证金的主要依据就是2012年12月14日的《协商意见》。根据该《协商意见》，艾蓝腾公司于2012年12月14日允诺ＸＸ可以只退还1个月租金保证金，剩余两个月租金保证金不用退还。虽艾蓝腾公司对该份证据真实性尚有异议，但法院注意到ＸＸ已确实按《协商意见》的约定在2012年12月14日返还给艾蓝腾公司一个月租金保证金，艾蓝腾公司已经收到该钱款。ＸＸ已经以实际行动确认了该协议，考虑到本案的整个过程及交易习惯，法院对该证据予以认可。然《协商意见》虽约定ＸＸ可以保留剩余两个月租金保证金，但《协商意见》第四条同时约定ＸＸ需于一个月内提供相应发票，否则艾蓝腾公司保留《协商意见》第三条即剩余两个月租金保证金不用退还的意见。而ＸＸ至今尚未向艾蓝腾公司提供相应发票，ＸＸ自身已经违反了当初与艾蓝腾公司的《协商意见》，继续扣留艾蓝腾公司的保证金已经没有理由。关于保证金的利息，法院认为，保证金的目的是为了督促双方全面履行自己的合同义务，并非等同于一般的借贷关系。此外合同也约定合同终止后，ＸＸ需无息返还保证金。故法院对艾蓝腾公司要求ＸＸ支付保证金利息的诉请不予支持。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，于二○一三年十一月十八日作出判决：一、ＸＸ应于判决生效之日起十日内返还艾蓝腾新材料科技（上海）有限公司房屋租赁保证金人民币93，748元；二、驳回艾蓝腾新材料科技（上海）有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2，143.70元，因本案适用简易程序审理，减半收取计人民币1，071.85元，由ＸＸ负担。
判决后，ＸＸ不服，上诉于本院称，1、被上诉人在租赁到期前向上诉人提出续租3个月得到上诉人的同意，因此双方达成三个月租期的口头约定，一审未认定该节事实错误。被上诉人违反约定，在续租1个月后就提前毁约搬离涉讼房屋，也未通知上诉人到场办理交接，显然构成违约。事后双方通过沟通被上诉人传真一份协商意见，上诉人已按照传真件的协商意见退还1个月保证金，剩余的2个月保证金则转化为违约金性质由被上诉人同意不予退还，该份协商意见得到一审法院的认定，但因一审法院未正确理解2个月保证金不予退还的真实含义，导致判决错误。2、被上诉人要求上诉人返还保证金依据的是合同条款而非协商意见的内容，且被上诉人对该份协商意见的真实性予以否认，而上诉人提交这份协商意见的目的是证明双方就2个月保证金不予退还达成一致意见，因此一审法院直接引用协商意见判令上诉人退还保证金是越俎代庖的行为。上诉人认为，根据协商意见第四条的内容，开发票是上诉人的附随义务，且第四条与第三条相互独立，即便上诉人没有及时开发票，并不导致上诉人应承担退还保证金的违约后果。更何况上诉人在一审讲明了未开发票的原因是因为被上诉人尚有部分物业费未付，上诉人有权拒绝履行附随义务；且上诉人开发票应承担的税金仅数千元，而被上诉人不承担违约责任的数额高达9万余元，对上诉人来说是极其不公平的。故请求二审撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人原审中的诉讼请求。
被上诉人艾蓝腾公司辩称，1、上诉人称被上诉人提出延长租期3个月并不是事实，是上诉人的单方陈述意见，被上诉人向上诉人告知的是稍微延长一段时间，从未说过固定3个月，因此被上诉人延长1个月搬离没有违约。2、被上诉人搬离现场事先电话通知上诉人，并且与物业公司办理了交接，被上诉人在一审提交了物业公司的情况说明。3、上诉人提交的传真件系复印件，被上诉人不予确认，双方之间并无形成协商意见。不管是租赁合同第六条还是协商意见的第三、四条，被上诉人主张退还保证金是有依据的。基于对判决结果的认可，被上诉人未对一审认定该份协商意见提出上诉异议。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
审理中，上诉人ＸＸ表示，愿意开具3个月的租金发票，同时表示可不再追究2个月的物业管理费。审理后，上诉人ＸＸ向本院提交了其开具的2012年7月1日至9月30日的3个月税务发票，税金7，031.10元。
本院认为，上诉人ＸＸ将自己所有的涉讼房屋出租给被上诉人艾蓝腾公司租赁使用，双方签署的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，应属有效。
虽然合同约定承租人租期届满后，出租人应将承租人的保证金退还，但同时写明除冲抵合同约定由承租人承担的费用之外，剩余部分无息归还，显然退还保证金是有限制性条件的。本院注意到，被上诉人艾蓝腾公司租期至2012年6月30日，而实际搬离租赁房屋时间为2012年7月25日，被上诉人发生了延期租赁房屋的情况，就延期使用是否固定3个月还是不固定租期在本案审理中双方存在争议；另外，被上诉人在延期使用1个月左右搬离租赁房屋，且其与物业公司进行交接，并不是与上诉人进行交接，即便被上诉人提交了物业公司的一份证明，但证明材料中物业公司表述的内容也是其于当日与上诉人进行电话联系等，仅系单方陈述意见，并不能直接证明上诉人认可被上诉人的搬离行为，因此就被上诉人的搬离行为是否构成违约在本案审理中双方也存在争议；基于上述情况，上诉人就争议事项已经与被上诉人进行了沟通，双方形成一份协商意见，且上诉人按照协商意见内容退还1个月保证金，显然该份协商意见系双方就保证金退还问题达成的一份协议，基于上诉人的履行行为可认定协议成立，双方应予遵守。原审法院对该份协商意见的真实性予以采信并无不当。被上诉人既否认上述争议事实，也否认协商意见的真实性，显然有违诚信。被上诉人坚持要求以租赁合同的约定主张上诉人退还全部保证金，本院不予采信。
关于2个月保证金是否应予退还一节，本院认为，首先，被上诉人在本案审理中并没有依据该份协商意见的约定主张；上诉人在一审审理中提交该份协商意见是为了证明双方就2个月保证金不再退还达成一致意见；其次，根据协商意见第三、四条的内容，上诉人逾期提供发票如果需要承担违约责任的话，赋予被上诉人的是“保留”和“追究”权利，而非无条件退还保证金；再次，上诉人就逾期开具发票进行了抗辩，其要求对被上诉人应付的8、9月份物业费与3个月租金的发票税金进行冲抵，而上述物业费在协商意见形成过程中双方并未谈及，显然上诉人对物业费的承担提出的抵扣要求并非无理；更何况双方在被上诉人的延期使用房屋是否约定了三个月的固定租期以及被上诉人的搬离行为是否构成违约等问题上始终是有争议的。综合上述之理由，显然不能认定上诉人逾期开具发票的行为构成违约。即使被上诉人依据该份协商意见主张退还2个月保证金，也不能得到支持。原审法院所作认定欠妥，本院予以纠正。二审中，上诉人已经开具了3个月租金的发票，表达了其解决纠纷的诚意，故本院予以准许。考虑到上诉人在二审审理中开具发票的情况，故本院确认上诉人承担二审案件审理费，一审案件受理费则由被上诉人承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持上海市长宁区人民法院（2013）长民三（民）初字第1999号民事判决第二项；
二、撤销上海市长宁区人民法院（2013）长民三（民）初字第1999号民事判决第一项；
三、准许上诉人ＸＸ向被上诉人艾蓝腾新材料科技（上海）有限公司提供3个月的租金发票。
一审案件受理费人民币1，071.85元，由艾蓝腾新材料科技（上海）有限公司负担；二审案件受理费人民币2，143.70元，由ＸＸ负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔美君
审 判 员 郑卫青
代理审判员 张 婕
二〇一四年三月五日
书 记 员 赵 樱
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第六条
当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
……
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……