湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0104民初4328号
原告深圳市卓越物业管理有限公司长沙分公司，住所地湖南省长沙市岳麓区望岳街道含光路660号卓越蔚蓝海岸。
法定代表人彭英，总经理。
委托代理人马波，男，汉族，1973年12月10日出生，住址：湖南省常德市武陵区，系原告公司员工。
委托代理人邹珊珊，女，汉族，1988年7月8日出生，住湖南省醴陵市，系原告公司员工。
被告梁材，男，汉族，1962年12月4日出生，住湖南省娄底市娄星区。
委托代理人张雪峰，北京市京师律师事务所律师。
原告深圳市卓越物业管理有限公司长沙分公司（以下简称卓越公司）诉被告梁材物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月28日立案受理，由审判员曹祥适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员沈丽担任记录。原告委托代理人马波、邹珊珊及被告委托代理人张雪峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告卓越公司诉称：2005年6月25日原告与长沙市卓越置业发展有限公司双方签订《前期物业服务合同》，合同约定由原告向湖南麓山别墅投资开发有限公司开发的长沙卓越麓山别墅提供物业管理服务，合同期限至该物业业主委员会与物业管理企业签订物业服务合同生效之日止。长沙卓越麓山别墅小区物业服务费用标准为高层住宅：1.7元/月.平方米，高层商铺：3元/月.平方米，别墅：3.8元/月.平方米。业主应于建设单位交付物业次月按时交纳物业服务费用。逾期物业服务费的业主和物业使用人每逾期一日按所欠费用总额的千分之三向原告交纳违约金。被告系长沙卓越蔚蓝海岸小区一期别墅A15栋的业主，物业面积为533.99平方米。根据地产发出的《入伙通知书》，该房号入伙时间为2011年8月17日。被告在收到开发商发出的《入伙通知书》后于2011年5月17日前来物业客服中心办理入伙手续，并针对以上条款予以确认，同时与原告签署《前期物业管理服务协议》。从2011年9月1日起拒交物业管理费。根据约定被告应当向原告缴纳从2011年9月1日起至2016年3月31日的物业管理费用人民币111603.91元，但被告一直拒绝缴费，产生滞纳金人民币5113.49元，利息14322.49元，合计131039.89元。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供了优质高效的物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告多次催缴被告均置之不理。其行为严重的阻碍了原告的管理服务工作，影响了小区物业管理工作的资金运转和小区的建设，损害了原告及其他众多业主的利益。据此，为依法维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求法院依法判令：1、被告支付原告物业管理费人民币111603.91元，滞纳金人民币5113.49元，利息14322.49元，合计131039.89元；2、被告承担本案的诉讼费用。
被告梁材辩称：原告请求支付的各项费用被告不予认可。被告不应当承担物业费：1、因为该物业没有经业主验收合格。2、在2015年被其他法院查封，从查封之日起至今没有解封，被告客观上也无法对该房屋行使权利，在此期间的物业费被告不予认可。3、原告主张的部分物业费已经超过诉讼时效，即2011年9月到2014年5月的物业费不应受法律保护。4.开发商与物业从始至终没有将被告购买的物业交付给被告，虽然签订了前期物业服务合同，但是在2011年5月17日交房当日，原告在合同上也承认就该房屋存在问题需要整改完成后业主再进行房屋验收，验收后业主才接受房屋。我们根据前期物业服务合同第六条第十项的约定进行答辩，因此被告不应当承担物业费以及滞纳金及利息。
经审理查明：2009年10月4日，湖南麓山别墅投资开发有限公司与深圳市卓越物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由湖南麓山别墅投资开发有限公司选聘深圳市卓越物业管理有限公司对长沙卓越麓山别墅小区总体实施前期物业管理服务事宜。《前期物业服务合同》第八条约定业主应于建设单位交付物业次月按时交纳物业服务费用，业主在入伙通知书约定的入伙期限内无正当理由而不办理相关入住手续的视为入住，深圳市卓越物业管理有限公司在《入伙通知单》约定的入伙期限结束后统一计收物业费及其他相关费用。被告购买了长沙卓越麓山别墅A栋15号房屋，湖南麓山别墅投资开发有限公司于2011年5月17日将房屋交付被告使用。2011年5月17日当天，原告深圳市卓越物业管理有限公司与被告签订《前期物业管理服务协议》。《前期物业管理服务协议》第四条约定被告缴纳物业管理服务费的时间段是自售房单位发出《房屋入伙通知单》之日起至协议终止之日止，被告应当自交房之日开始预交三个月的物业管理服务费，以后每月5日前交纳当月管理费，可提前缴纳；逾期缴费，除补交所欠物业管理费用外，还将加收以所欠物管费为基数的每天千分之三的滞纳金；独栋别墅住宅物业管理费按建筑面积每月每平方米3.8元人民币计算。被告房屋面积是533.99平方米。因交房时被告发现房屋存在质量问题，因此《前期物业管理服务协议》第六条第十项中约定，整改完成后，业主再进行房屋验收，享受与其他业主同等物业服务管理费。被告收房后，于2011年5月申请装修，2011年12月30日办理了装修延期，自2011年9月1日起至2016年3月31日未向原告交纳物业管理费111603.91元。从2012年1月5日起到2016年4月5日至原告多次在被告门口张贴催费通知单，并于2015年4月10日向被告邮寄发送催款律师函。2016年6月27日原告向本院提起诉讼。另查明，长沙卓越麓山别墅小区至今未成立业主委员会。
上述事实有原告的当庭陈述、原告提交并经庭审质证的《前期物业合同》、入伙通知书、收楼声明书、《前期物业管理服务协议》、催费通知单、催费律师函及邮寄回执底单、整改单，被告提交的并经庭审质证的照片等证据佐证，本院予以确认。
本院认为，本案中，开发商湖南麓山别墅投资开发有限公司选聘原告为麓山别墅小区的房屋买受人提供前期物业服务，并与被告签订《前期物业管理服务协议》，是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。双方当事人均应严格按照合同的约定享受权利和履行义务。原告为被告提供了物业管理服务，但是，被告自2011年9月1日起至2016年3月31日止，一直未交物业管理服务费用，依照双方合同的约定，被告应交纳物业管理服务费111603.91元。对于被告主张其家中房屋质量问题，因被告的主张与物业服务合同纠纷并非同一法律关系，对于被告因房屋质量造成的损失，被告可另行向责任主体主张权利。对于原告要求被告承担违约金5113.49元，利息14322.49元的诉讼请求，被告以房屋质量为由拒交物业费的行为虽不妥当，但被告并非恶意拖欠物业费，从公平原则出发，本院对原告的该项诉请不予支持。被告认为原告主张的物业费部分已过诉讼时效，对此，本院认为，从原告所提交的证据显示，原告在被告门口张贴催费通知单，而被告从2011年6月就开始对房屋进行装修，应认定原告已对被告进行了书面催缴，故对被告的该主张，本院不予采纳。希望原、被告双方能够换位思考、共同努力，共同建设美好家园。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、被告梁材在本判决生效之日起十日内支付原告深圳市卓越物业管理有限公司长沙分公司2011年9月1日起至2016年3月31日止的物业管理服务费111603.91元；
二、驳回原告深圳市卓越物业管理有限公司长沙分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费2921元，适用简易程序减半收取1461元，由原告深圳市卓越物业管理有限公司长沙分公司承担244元，被告梁材承担1217元。该费用已由原告垫付，被告在履行上述付款义务的同时一并支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 曹祥
二〇一六年八月三十日
书记员 沈丽
附本案所适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人
民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。