内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）内25民终1212号
上诉人(原审被告、反诉原告)内蒙古意达房地产开发有限责任公司，住所地锡林浩特市希办滨河小区1号综合楼。
法定代表人：杨才，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王瑞生，该公司法律顾问，内蒙古义翔律师事务所。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：施建军，男，1963年11月3日出生，蒙古族，现住锡林浩特市。
委托诉讼代理人：格日勒，内蒙古合志律师事务所律师。
委托诉讼代理人：呼布钦，内蒙古合志律师事务所律师。
上诉人内蒙古意达房地产开发有限责任公司因与被上诉人施建军房屋买卖合同纠纷一案，不服锡林浩特市人民法院（2016）内2502民初4237号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年08月08日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人内蒙古意达房地产开发有限责任公司（以下简称意达公司）的委托诉讼代理人王瑞生，被上诉人施建军及其委托诉讼代理人格日勒、委托诉讼代理人呼布钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人内蒙古意达房地产开发有限责任公司上诉请求：1、依法撤销认定事实错误的一审判决，并予以改判驳回被上诉人的原审请求；2、判令被上诉人支付取暖费8684.00元；3、判令被上诉人支付物业费11047.00元；4、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：原审法院认定上诉人违约属于错误认定。一、原审法院认定意达公司交付房屋之后未在90日内办理房屋权属登记属于违约行为，该认定明显错误，上诉人正在积极办理房屋验收事宜，但验收手续复杂，流程繁多，时间不是上诉人所能控制的。原审法院判令在15日内办理《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》属于无理要求；二原审法院判令上诉人承担延期交付房屋的违约金以及利息的诉求无证据支持，属于错误认定。三、办理房屋权属事宜并不是上诉人必须履行的义务，且上诉人一直在积极的配合行政机关协助被上诉人办理房屋权属事宜，上诉人不存在违约情形，原审法院不应当让上诉人承担违约责任。四、上诉人已经按照合同约定交付了车库以及储藏间，不存在未交付情形。五、原审法院对上诉人的反诉请求未查清事实。
被上诉人施建军辩称，一、上诉人未按照双方所签订的合同约定日期进行验收且未进行交付，已构成违约，原审法院认定上诉人违约正确。二、上诉人应当承担逾期交付房屋的违约金，因为合同第5条已明确约定交付房屋的具体时间以及出现逾期交付房屋情形之后的违约责任承担方式。三、本系列案件所有当事人均向一审法院说明上诉人所交付的房屋钥匙系装修钥匙，该事实属于众所周知的事实，我方对此无需进行举证。四、被上诉人已支付完毕停车位及地下储藏间全部价款，但至今上诉人未按照约定将停车位及地下储藏间交付给被上诉人，上诉人主张已交付，应拿出相应的证据予以佐证，否则应当承担举证不能的不利后果。五、上诉人的反诉请求于法无据且一审中未举出相应证据。综上所述，请求二审法院依法维持原判，驳回上诉人的全部上诉请求。
施建军向一审法院起诉请求：1、要求被告办理原告购买的位于锡林浩特市巴彦查干办事处富俪华庭3#-1-702号住宅楼的验收；2、要求被告承担延期交付房屋的违约责任（从2013年9月1日至商品房验收合格日止，按银行同期贷款利率＋日十万分之五计算）；3、要求被告交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；4、要求被告办理房屋权属证书；5、要求被告支付延期办理房屋权属证书的违约金（从2013年11月9日至房屋权属证书交付之日，按银行同期贷款利率计算，按房屋总价款计算）；6、要求被告支付燃气初装费2660元；7、要求被告返回多收取的取暖费617．8元；8、要求被告交付富俪华庭地下停车位3#-A1-31、5#-51号储藏间，及延期交付车位的违约金（从合同约定日至交付日，按银行同期贷款利率计算，按车位及储藏间总价款计算）；9、被告承担本案律师费及全部诉讼费用。
意达公司一审反诉请求：一、被告支付所欠物业费11047元；二、被告支付所欠取暖费8684元；三、本案全部诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2012年8月8日，原告（反诉被告）施建军（乙方）与被告（反诉原告）意达公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，合同约定，商品房坐落锡林浩特市巴彦查干办事处富俪华庭3#-1-702，设计用途住宅，建筑层数18层，建筑面积181．69平方米。商品房销售按建筑面积计算，每平方米单价2820元，价款为512366元。商品房交付及交付日期约定，商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。甲方于2013年8月30日前，将符合上述条件的房屋交付乙方使用。付款形式及付款时间约定，乙方贷款付款，乙方应于2012年8月8日前，一次性存入商品房全部价款512366元。逾期交付商品房的处理约定，除遇不可抗力外，甲方未按合同约定日期交付商品房，逾期超过60日的，合同继续履行，甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之0.5向乙方支付违约金。乙方逾期付款的处理约定，乙方如未按合同约定日期付款，逾期在3日内的，甲方有权追究乙方逾期付款及其利息，利息自合同约定乙方应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，合同继续履行，乙方应支付逾期付款及利息，利息自合同约定的应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，乙方还应每日按商品房价款的万分之0.5向甲方支付违约金。商品房交接约定，商品房交付时，甲方应书面通知乙方办理商品房交接手续，提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，交接房屋钥匙。商品房权属登记约定，订立本合同时，房屋尚未建成的，自房屋交付使用之日起90日办理房屋权属转移登记，如因甲方原因未能在上述期限内办结房屋权属转移登记的，合同继续履行，甲方应按房屋价款0.005％向乙方支付违约金。2012年8月8日原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订了《富俪华庭停车位使用权出售协议》，该协议的主要内容：原告（反诉被告）购买被告（反诉原告）开发的富俪华庭地下停车位3#-A1-31，附带地下储藏间5#-51号，面积8.28平方米，总价款112500元，付款方式为一次性缴纳车位款112500元。承诺在2013年8月30日前将地下车位交付原告使用。另查明，2012年8月8日，原告（反诉被告）施建军与被告（反诉原告）意达公司签订了《明码标价书》，约定房屋售价已含下列与住宅相关的部分基础设施，公共配套建设费用，如：电表、水表、气表、供气系统等。再查明，2012年8月8日，原告（反诉被告）施建军向被告（反诉原告）意达公司支付512366元、2012年8月8日支付车位（附带储藏间）首付款112500元。又查明，2014年10月1日，原告（反诉被告）施建军自被告（反诉原告）意达公司处拿房屋钥匙，并于2016年1月19日向金川燃气有限公司交付了2660元的燃气初装费、2015年12月11日支付取暖费3089元。一审法院认为，原告（反诉被告）施建军与被告（反诉原告）意达公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规禁止性、强制性规定，合同合法有效。双方当事人均应依合同约定履行各自合同义务，因合同中约定，商品房交付时，甲方应书面通知乙方办理商品房交接手续，提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，订立本合同时，房屋尚未建成的，自房屋交付使用之日起90日办理房屋权属转移登记，如因甲方原因未能在上述期限内办结房屋权属转移登记的，合同继续履行，甲方应按房屋价款0．005％向乙方支付违约金，被告（反诉原告）意达公司至今未给原告（反诉被告）办理房屋权属转移登记手续，已构成违约，故原告（反诉被告）施建军要求被告办理原告购买的位于锡林浩特市巴彦查干办事处富俪华庭3#-1-702号住宅楼的验收、要求被告交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、要求被告办理房屋权属证书的诉讼请求本院予以支持。因合同约定的交房日期为2013年8月30日，并约定自房屋交付使用之日起90日办理房屋权属转移登记，被告（反诉原告）至今未办理，且原告称合同约定的逾期办理房屋产权登记的违约金过低于造成的损失，应以中国人民银行同期贷款利率计算，故原告（反诉被告）要求被告支付延期办理房屋权属证书的违约金（从2013年11月9日至房屋权属证书交付之日，按银行同期贷款利率计算）的诉讼请求合理部分本院予以支持。
关于原告（反诉被告）施建军主张的逾期交付房屋违约金与利息诉讼请求，《商品房买卖合同》约定2013年8月30日前交付使用房屋，2014年10月1日，原告（反诉被告）施建军自被告（反诉原告）意达公司处拿房屋钥匙，被告（反诉原告）意达公司2014年10月1日交付房屋的行为，已构成逾期交付（逾期交付超过60日），其应承担相应违约责任。就违约责任，《商品房买卖合同》约定，被告（反诉原告）意达公司”应支付已付款利息，利息自合同约定应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，还应每日按商品房价款的万分之0.5向乙方支付违约金”，原告（反诉被告）施建军要求被告承担延期交付房屋的违约责任（从2013年9月1日至商品房验收合格日止，按银行同期贷款利率＋日十万分之五计算）的诉讼请求合理部分本院予以支持。由于原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《富俪华庭停车位使用权出售协议》中明确约定，”甲方承诺应当在2013年8月30日前，将停车位交付乙方使用”故原告（反诉被告）要求被告交付富俪华庭地下3#-A1-31停车位、储藏间5#-51号的诉讼请求本院予以支持，因协议中并未约定双方违约的责任，故要求被告承担延期交付车位及储藏间的违约金（从合同约定日至交付日，按银行同期贷款利率计算，按车位及储藏间总价款计算）的诉讼请求本院不予支持。因原告（反诉被告）与被告（反诉原告）意达公司并未明确约定燃气初装费的承担，故原告（反诉被告）要求被告支付燃气初装费2660元的诉讼请求本院不予支持。原告（反诉被告）施建军并未向法庭提交证据证明多收取暖费的事实，且不属于众所周知的事实，故原告（反诉被告）要求被告返回多收取的取暖费的诉讼请求本院不予支持。
关于被告（反诉原告）意达公司反诉要求原告（反诉被告）支付拖欠的物业费及取暖费的诉讼请求因与本案不属于同一法律关系，本院不予受理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、被告内蒙古意达房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起15日内办理原告施建军购买的位于锡林浩特市巴彦查干办事处富俪华庭3#-1-702号住宅楼的验收；二、被告内蒙古意达房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起15日内向原告施建军交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》并办理房屋权属证书；三、被告内蒙古意达房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起15日内向原告施建军支付逾期交付房屋违约金与利息（自2013年9月1日计算至2014年10月1日止，以房屋价款512366元为基准计算，其中违约金按日0.005%计算，利息按中国人民银行同期贷款利率计算）；四、被告内蒙古意达房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起15日内向原告施建军支付延期办理房屋权属证书的违约金（自2013年12月1日计算至房屋权属证书交付之日，以房屋价款512366元为基准计算，利息按中国人民银行同期贷款利率计算）；五、被告内蒙古意达房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起15日内向原告施建军交付富俪华庭地下3#-A1-31停车位及5#-51号储藏间；六、驳回原告施建军的其他诉讼请求。七、驳回被告内蒙古意达房地产开发有限责任公司的反诉请求。本诉案件受理费100元，减半收取50元，反诉案件受理费146.65元，由被告内蒙古意达房地产开发有限责任公司负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本案中当事人双方签订的《商品房买卖合同》及《富俪华庭停车位使用权出售协议》合法有效，应受法律保护，双方应当按照合同约定履行各自义务。被上诉人已履行了支付购房款、购买停车位（附带地下储藏间）价款的义务，上诉人于2014年10月1日交付房屋，构成逾期交付（逾期交付超过60日），未按照合同约定时间办理房屋产权证书，未将停车位及地下储藏间交付给被上诉人的事实存在。二审审理查明事实与一审法院查明事实一致。
本院认为，上诉人主张其正在积极办理房屋验收事宜，但验收手续复杂，流程繁多，时间不是上诉人所能控制的。因该理由不属于不可抗力，不构成抗辩理由，本院不予认可。上诉人主张办理房屋权属事宜并不是上诉人必须履行的义务，且上诉人一直在积极的配合行政机关协助被上诉人办理房屋权属事宜，上诉人不存在违约情形，原审法院不应当让上诉人承担违约责任。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：”预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”依据该规定开发商负有协助办理权属证书的附随义务，且双方当事人在合同中明确约定了办理房屋产权证书的详细约定，上诉人应按照合同约定履行该项义务，上诉人的理由不能成立，本院不予认可。上诉人主张已经按照合同约定交付了车库以及储藏间，不存在未交付情形，但未能提交证据予以证实，且在庭审调查中，本系列案多名当事人均证实富俪华庭小区停车位及地下储藏间均未交付，故对上诉人该主张，本院不予认可。上诉人关于要求被上诉人支付物业费、物业费的反诉请求与本案不属于同一法律关系，本案不予审理。
综上所述，内蒙古意达房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由内蒙古意达房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 胡丽莉
审判员 王建强
审判员 吴春林
二〇一七年九月二十二日
书记员 赵 晶