内蒙古自治区兴安盟中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内22民终1344号
上诉人（原审被告、反诉原告)：包双龙，男，1962年11月3日出生，蒙古族，个体，现住内蒙古自治区乌兰浩特市。
委托诉讼代理人：张艳梅，内蒙古矩成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告)：乌兰浩特市亿海物业管理有限责任公司，住所地内蒙古自治区乌兰浩特市。
法定代表人：田延辉，董事长。
委托诉讼代理人：李杰，内蒙古奥斯律师事务所律师。
上诉人包双龙因与被上诉人乌兰浩特市亿海物业管理有限责任公司（以下简称亿海物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区乌兰浩特市人民法院(2015)乌民初字第859号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月31日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人包双龙及其委托诉讼代理人张艳梅，被上诉人亿海物业公司的委托诉讼代理人李杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
包双龙上诉请求：一、请求撤销一审法院判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求，支持上诉人一审反诉请求；二、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审程序违法、认定事实不清、适用法律不当。被上诉人不具备对外出租房屋的主体资格，租赁商铺不属于被上诉人的产权。一审法院判决由上诉人支付物业管理费、取暖费于法无据。被上诉人提供的租赁物不具备经营条件，导致上诉人未实际经营，不可能产生物业管理费。上诉人与被上诉人虽约定由上诉人承担取暖费，但未约定由被上诉人收取。上诉人未按约定时间支付租赁费属实，但未约定不支付租赁费属于根本违约。被上诉人在租赁期限内将商铺另行租赁给他人构成违约，现上诉人要求继续履行双方签订的租赁合同。
亿海物业公司辩称，同意一审法院判决。租赁合同是双方的真实意思表示，包双龙在一审法院期间并未对租赁合同提出任何异议，仅是认为不应终止合同，在其反诉请求中有明确体现。合同已经约定解除条款，因包双龙未按约定给付各项费用，故被上诉人有权解除合同。
亿海物业公司向一审法院起诉请求：一、要求包双龙给付租赁费、物业管理费、水电费、取暖费等共计280081.30元；二、诉讼费用由被告承担。
包双龙向一审法院反诉请求：一、要求反诉被告继续履行商场租赁合同；二、要求反诉被告停止侵害、排除妨碍，退出经营并腾退其占有的商场462.37㎡；三、要求反诉被告自2015年4月1日起至停止侵害之日止按每日1643.84元及201.07元标准计赔反诉原告可得利益及费用损失（截止至反诉之日计57192.21元）；四、反诉费由反诉被告承担。
一审法院认定事实，2013年5月1日，亿海物业公司与包双龙签订了房屋租赁合同，合同约定，亿海物业公司将位于东方广场四楼8个间铺(面积462.37平方米)租赁给包双龙经营，租赁期限2013年5月1日至2O18年4月30日，租赁费每年66581元，租金按年缴纳，签订合同时一次性缴纳。以后每年租金需提前1个月缴纳。租赁期间所发生的物业管理费、水电费、取暖费及一切经营性税费等费用均由包双龙承担，包双龙租赁期间严格按合同约定的经营范围内经营，如有违约，亿海物业公司有权单方终止合同，由此而造成的一切经济损失由包双龙自负，双方还约定了其他事项。合同签订后，亿海物业公司按照合同约定将8个间铺交付给包双龙经营，包双龙以经营资金短缺为由，没有按合同约定交纳租金及各项费用。亿海物业公司多次找包双龙索要，包双龙于2014年4月10日给亿海物业公司出具欠据，内容为“房屋租金为66581.30元(12元×462.37平方米×12个月)、物业管理费248253.50元(11.60元×1783.43平方米×12个月)、取暖费61278.70元(34.36元×1783.43平方米)共计376113.50元，上述欠款在2014年4月20日前必须结清，如逾期交纳，所发生事宜按合同执行，并收取滞纳金。”另查明，按实际租赁面积截止到2015年3月15日包双龙欠亿海物业公司房屋租金124839.40元、取暖费14563.10元、物业管理费120678.80元，共计260081.30元，包双龙至今未付，亿海物业公司于2015年3月19日诉到法院，要求解除合同并给付各种款项共计28O081.30元(含违约金20000元)。2015年4月1日，亿海物业公司将该8个间铺转租给他人经营。在庭审中亿海物业公司向该院提供一份租赁合同、欠费明细；包双龙提供一份租赁合同。以上证据均当庭出示并进行质证，对以上证据的效力，该院予以确认。
一审法院认为，亿海物业公司与包双龙签订的租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方的租赁合同合法、有效。按照合同约定亿海物业公司将租赁物交付包双龙经营，包双龙应按合同约定给付亿海物业公司租赁费及相关费用，包双龙租赁间铺后从未支付租金等费用，依据合同约定，亿海物业公司要求按实际租赁面积给付租赁费、物业管理费、水电费、取暖费等费用的诉讼请求，该院予以维护。亿海物业公司要求包双龙支付违约金200OO元的请求没有合同依据，且亿海物业公司已将租赁物另租他人，此前的租赁费用已包含在其请求的范围内，故对该违约金请求不予维护。包双龙反诉要求继续履行合同、赔偿损失,但包双龙未按合同履行给付租赁费义务，已先行违约，亿海物业公司有权解除合同，包双龙的反诉请求不能成立，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告包双龙给付原告乌兰浩特市亿海物业管理有限责任公司租赁费124839.40元(12元×462.37平方米×22.5个月)、物业管理费120678.80元(11.60元×462.37平方米×22.5个月)、取暖费14563.10元[34.36元×462.37平方米÷2(减半收取)÷6个月×11个月]，合计260081.30元；二、驳回原告乌兰浩特市亿海物业管理有限责任公司的其他诉讼请求；三、驳回被告包双龙的反诉请求。判决生效后立即执行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5501元，被告包双龙承担5201元，原告乌兰浩特市亿海物业管理有限责任公司承担300元。
本院二审期间，包双龙围绕上诉请求依法提交了房地产买卖契约、房屋平面图，用以证明亿海物业公司对出租的商铺没有产权，无权对外出租。经亿海物业公司质证认为，对上述证据的真实性没有异议，亿海物业公司对出租商铺没有产权无异议，但是各商铺业主委托亿海物业公司进行管理，所以其有权对外出租。亿海物业公司提供委托书、供热合同、收费登记变更表，用以证明亿海物业公司受业主的委托对商铺进行管理，以及有权向包双龙收取热费和物业费。经包双龙质证认为，该份委托书是复印件不应作为证据使用；对供热合同没有异议，但是收取单位应是供热公司；物业费收取的标准过高。二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，包双龙与亿海物业公司对双方签订的租赁合同的真实性均无异议，本院予以确认。现本案争议焦点为，一、包双龙不同意给付亿海物业公司各项费用260081.30元的事实及理由；二、包双龙一审反诉请求是否成立。
一、关于包双龙不同意给付亿海物业公司各项费用260081.30元的事实及理由。包双龙主张因亿海物业公司未交付租赁的商铺，导致包双龙未实际使用，且亿海物业公司不是租赁商铺的产权人无权对外出租，无权收取租赁费，也无权收取物业费、取暖费、水电费，故不应支付该项费用。亿海物业公司反驳主张，双方是在自愿、协商一致的基础上签订的租赁合同，亿海物业公司已将租赁的商铺交付给包双龙，且包双龙为亿海物业公司出具了尚欠租金、物业费等费用的欠据，亿海物业公司受商铺业主的委托，有权对商铺进行管理，故包双龙应给付尚欠的各项费用。针对各自的主张及所出具的证据，经本院查明后认为，包双龙虽主张亿海物业公司无权对外出租，但未对双方所签合同的效力问题提出主张，而是反诉要求继续履行双方所签的合同，且亿海物业公司已经证明其是受业主委托，有权对租赁的商铺进行管理。包双龙虽主张因亿海物业公司未交付租赁的商铺，但其为亿海物业公司出具的欠据能够证明，亿海物业公司已经交付租赁的商铺，而包双龙尚欠租赁费等各项费用，同时能够证明包双龙对欠付费用的项目没有异议。亿海物业公司作为出租方已经履行了交付商铺的义务，而作为承租方的包双龙理应依据合同约定交纳租赁费等各项费用。包双龙未按合同约定履行给付租赁费义务，且在包双龙出具欠据后，仍未按欠据约定的期限履行给付义务，已构成根本违约，故包双龙不同意给付亿海物业公司各项费用260081.30元的主张不能成立，其请求本院不予支持。
二、包双龙一审反诉请求是否成立。包双龙一审反诉请求继续履行商场租赁合同，并要求亿海物业公司停止侵害、排除妨碍，以及要求亿海物业公司赔偿损失。经本院查明后认为，由于包双龙未按约定给付租赁费的各项费用，已构成违约，亿海物业公司有权依法行使合同的解除权，故包双龙要求继续履行合同的请求，不能成立。因亿海物业公司是在包双龙不履行其义务的情况下，才将商铺另行租赁他人，不存在违约在先的行为，故包双龙要求亿海物业公司停止侵害、排除妨碍，以及要求亿海物业公司赔偿损失的请求，亦不能成立。
综上所述，包双龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5501元，由上诉人包双龙负担。
本判决为终审判决。
审判长 张德明
审判员 曲 威
审判员 李英革
二〇一六年十二月十五日
书记员 倪作鹏