江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏02民终2338号
上诉人(原审被告)：朱琳，女，1984年6月20日生，，汉族，住无锡市梁溪区。
委托诉讼代理人:周提海（系朱琳姐夫），住徐州市云龙区。
被上诉人(原审原告)：无锡帛江房产经纪有限公司，住所无锡市梁溪区凤凰城27-3。
法定代表人：蔡菊萍，公司执行董事。
委托诉讼代理人：沈菊、黄征，江苏创凯律师事务所律师。
上诉人朱琳因与被上诉人无锡帛江房产经纪有限公司（以下简称帛江公司）居间合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院（2016）苏0213民初436号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月15日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
朱琳上诉请求：一、撤销原判，改判驳回帛江公司的一审诉讼请求。二、一审、二审诉讼费由帛江公司承担。事实和理由：一、帛江公司以《房地产买卖居间协议》（以下简称居间协议）第八条的规定向上诉人主张居间补偿金，于法无据，应当驳回。1、庭审查明居间协议仅是形式，不应作为履行居间协议的依据。帛江公司在签订协议时明确告诉上诉人，本协议仅是形式，且承认实际不要上诉人付佣金，仅由买方支付，并仅要求买方出具了《佣金确认书》，数额也非约定的15375元，而是18000元。居间协议不是当事人的真实意思，事实上也未按居间协议履行，证明当事人对居间协议不是履行居间合同的依据是明知的。帛江公司不能随意选择对其有利的第八条来向上诉人主张权利。2、该条规定是对买卖双方权利瑕疵的违约责任的约定，不是对违反居间协议所造成的损失的约定。上诉人并未出现因权利瑕疵而违约的情形。3、该条款无效。房地产买卖协议约定双方可以决定是否履行及处分协议，帛江公司非房地产买卖协议的当事人，不承担该协议任何义务，却依据居间协议以房地产买卖协议的双方违反房地产买卖协议的约定，获得其不应有的利益，一是明显不合理，二是将其权利无限扩大，加重了买卖双方的责任，排除买卖相对方的主要权利。4、房地产买卖协议与居间协议是相互独立的协议，违反房地产买卖协议并不等同于违反居间协议。买卖协议作为居间协议的附件，应理解为是委托人对帛江公司提出的义务要求，即若无买卖协议作附件，委托方可拒绝帛江公司依据居间协议主张佣金，帛江公司只有提供房地产买卖协议才能证明居间成功，才可以主张佣金。该条中“本协议”明确是指居间协议，不应包括房地产买卖协议，而上诉人不存在违反居间协议或导致居间协议无法履行的行为。二、上诉人与买方解除房地产买卖协议不能免除买方支付佣金的义务，并不妨碍帛江公司向买方主张佣金权利。1、根据居间协议第六条约定，房地产买卖协议成立，帛江公司的居间成功。2、居间成功后，帛江公司有权按照其与买方的约定取得佣金，不论房地产买卖协议是否履行，均不影响佣金的收取。3、帛江公司与买方约定佣金18000元，于过户当日支付，是双方对自己利益的衡量取舍、风险评估后作出的决定，并未和上诉人协商。现买方同意解除房地产买卖协议并获得10万元赔偿，因此其仍应按双方约定向帛江公司支付佣金，帛江公司不向买方主张佣金，是其对应有权利的处分，不是上诉人造成的。三、一审判决导致上诉人两次给付，对上诉人不公平。房地产买卖协议双方对于协议履行问题已通过诉讼解决，买方在诉讼请求中包括了应当给付帛江公司的佣金18000元。后经法院调解，买卖双方达成协议，上诉人以支付买方10万余元的代价换取买方自愿承担应当支付帛江公司佣金等损失，否则上诉人是不会同意调解的。如果上诉人再向帛江公司支付佣金，则两次给付佣金，对上诉人极不公平。
帛江公司辩称，由于朱琳违约，致使房屋买卖合同未能正常履行，导致帛江公司不能再按原约定向花颖倩收取佣金，应由朱琳赔偿损失，原审判决正确，请求维持原判。
帛江公司向一审法院起诉请求：1、判令朱琳向其支付居间服务费36900元；2、本案诉讼费由朱琳承担。
一审法院认定事实：2016年8月23日，帛江公司、朱琳与案外人花颖倩订立居间协议一份，该协议约定，经帛江公司居间介绍，朱琳将无锡市凤凰城28号1902室房产出售给花颖倩。总房价款为123万元。居间成功：朱琳、花颖倩双方订立《房地产买卖协议》（附件一）成立，帛江公司居间成功。佣金支付：朱琳、花颖倩应当于买卖合同成立之日分别按照总房款的1.25%各自支付帛江公司佣金，且朱琳、花颖倩双方同意帛江公司可从转付款或保管款中扣除应付佣金。朱琳、花颖倩、帛江公司一致确认：朱琳、花颖倩应付帛江公司的佣金，是帛江公司为朱琳、花颖倩提供居间媒介服务的居间报酬，若朱琳、花颖倩正常履行合同，帛江公司承诺将无偿提供房屋的交易过户等协助服务。本协议签署人均保证本协议并支付或收取定金的权利，若因一方相关权利人提出异议而导致本协议无法履行的，该方签署人将自愿自行或连带承担定金责任，且该方签署人应向帛江公司支付居间服务补偿金为总房款的3%。同日，花颖倩与帛江公司订立《佣金确认书》一份，花颖倩在该确认书上确认花颖倩应付佣金18000元，支付佣金日期为房产过户当日。2017年1月11日，帛江公司因本案诉至法院。诉讼中，帛江公司陈述：房屋买卖正常交易过户，其向买方收取佣金，合同中约定的按照总房款的1.25%各自支付帛江公司佣金是不执行的，其只向买受方收取佣金确认书确认的应付佣金。朱琳陈述：帛江公司向其明确，佣金由买受方支付。诉讼中，帛江公司为证明朱琳违约行为、佣金情况向法院申请花颖倩到庭作证，花颖倩陈述：佣金为房产买卖成功由其支付，因朱琳未能配合房产过户、房屋买卖交易失败，其未能且也不应按照佣金确认书支付帛江公司的佣金18000元。
另查明，2016年8月23日，帛江公司、朱琳与花颖倩订立居间协议所附附件一：《房地产买卖协议》。该房地产买卖协议约定，为办理交易过户手续所需，朱琳、花颖倩同意于本协议签署后40日内前往帛江公司签订《无锡市存量房买卖合同》，朱琳在花颖倩收到银行贷款合同3日内配合花颖倩办理房屋过户，并约定本协议作为房地产买卖居间协议的附件，与房地产买卖居间协议同时成立，并作为买卖合同同时成立，独立发生法律效力。2016年9月6日，花颖倩书面通知朱琳配合办理房屋过户手续。2016年9月26日，花颖倩因朱琳未能履行合同约定的房产过户义务诉至一审法院，要求解除房地产买卖合同、返还定金、支付违约金和赔偿应支付帛江房产公司的佣金18000元。2016年11月25日，花颖倩与朱琳在诉讼中达成调解协议：一、解除双方房地产买卖协议；二、朱琳返还花颖倩定金5万元，赔偿违约金108850元。
一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不履行合同义务或者履行义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。本案中，帛江公司接受朱琳与花颖倩房产买卖的各自委托，为买卖双方提供房屋出售信息、协助双方订立房屋买卖合同服务，有向两委托人收取报酬的权利，而这报酬即为帛江公司主张的佣金，根据帛江公司、朱琳的陈述，佣金支付为房产买卖的买受人承担，这就改变了原先于2016年8月23日帛江公司、朱琳与花颖倩订立房地产买卖居间协议中约定的佣金支付人、支付时间，不再是朱琳与花颖倩在订立房地产买卖合同成立之日各自按照总房款的1.25%支付帛江公司佣金，而是改为房屋的买受方花颖倩单方支付，而房产买卖的约定及交易目的来看，买受人不能简单的理解为订立房屋买卖合同的买受人，应当为订立合同、履行合同义务、完成房产过户的全过程的实际房屋登记至名下的新产权人，故此，佣金支付应当为房屋买卖完成后的买受人承担，居间合同中的朱琳与花颖倩均有积极完成房屋买卖的义务。朱琳诉讼中辩称按协议订立买卖合同就完成居间合同的义务，与事实不符，也是对三方就佣金约定的片面理解，其未能协助房产过户，不仅造成了房产买卖合同的违约，同时也造成了帛江公司因房屋买卖未成不能正常向委托人收取报酬的损失，因此对其违约行为，应当承当民事责任。朱琳辩称在居间协议中未违约，即使房屋买卖合同违约也不构成支付佣金的意见，不予采信。至于帛江公司的损失，帛江公司主张违约赔偿为合同约定的总房款的3%支付居间服务补偿金36900元，而该约定系对买卖双方权利瑕疵的违约责任约定，并非对违反居间协议所造成损失的约定，据帛江公司与花颖倩佣金确认书的约定，佣金为完成房屋过户时支付18000元，由于朱琳的违约所造成房产买卖合同的解除，房产过户已事实上不能，帛江公司不再能按花颖倩的约定收取佣金，且诉讼中花颖倩也证实因交易不成，未能交付佣金，帛江公司不能收取与花颖倩约定的18000元佣金，为其实际损失。
一审法院判决：朱琳于判决发生法律效力之日十日内赔偿帛江公司佣金损失18000元。
本院对一审认定的事实予以确认。
本院另查明，帛江公司提交的《无锡市存量房买卖合同》第十条关于佣金的约定为：如违约由违约方支付成交总价3%作为佣金。但朱琳、花颖倩均未在该合同上签字。
上述事实，有《无锡市存量房买卖合同》、本院二审谈话笔录予以证实。
本院认为，帛江公司、朱琳、花颖倩三方的行为，涉及两个法律关系，即帛江公司与朱琳、花颖倩之间的房地产买卖居间合同关系，朱琳与花颖倩之间的房屋买卖合同关系。根据合同相对性原理，帛江公司并非房屋买卖合同关系的当事人，因此其无权按房屋买卖合同主张权利，而只能依据居间合同法律关系主张权利。
三方在订立居间协议时约定，朱琳与花颖倩之间的房屋买卖合同成立，则帛江公司居间成功。朱琳、花颖倩应于买卖合同成立之日分别按总房价的1.25%支付帛江公司佣金。但按三方在一审诉讼中的陈述，居间协议履行过程中三方已对佣金支付条款作了变更，即佣金由买受方一方负担，朱琳作为出卖方不再负有支付佣金义务，花颖倩也在《佣金确认书》上签字确认，应付帛江公司佣金18000元，支付佣金日期为房产过户当日。后因朱琳违反房屋买卖合同的约定，花颖倩提起另案诉讼，并将赔偿佣金损失18000元作为诉讼请求之一向朱琳主张，该案朱琳、花颖倩已通过调解方式解决。帛江公司未继续向花颖倩主张佣金18000元，是帛江公司对自己权利的处分，但不得因其未向花颖倩主张权利转而向已无合同约定义务的朱琳主张。
此外，居间协议中虽然有关于支付总房价3%的居间服务补偿金的违约责任条款，但该条款仅针对房屋权利瑕疵的违约情形，而该情形本案中并不存在，因此帛江公司援引该条款主张佣金损失，缺乏事实依据。
作为居间协议附件一的《房地产买卖协议》中虽约定朱琳、花颖倩应于协议签署后40日内前往帛江公司签订《无锡市存量房买卖合同》，即使在各方签字确认的情况下可以将《无锡市存量房买卖合同》中关于由违约方支付成交总价3%作为佣金的约定，视为居间合同的组成部分，但由于朱琳、花颖倩并未在《无锡市存量房买卖合同》上签字，因此，该条款并未最终成为居间协议的组成部分，帛江公司也不能按此条款向朱琳主张权利。
综上，帛江公司向朱琳主张佣金，没有合同和法律依据，一审判决支持帛江公司的诉讼请求不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销无锡市梁溪区人民法院（2017）苏0213民初436号民事判决；
二、驳回帛江公司的诉讼请求。
一审案件受理费723元减半收取362元，由帛江公司负担；二审案件受理费723元由帛江公司负担，该款已由朱琳垫付，帛江公司于本判决发生法律效力之日起十日内将该款直接给付朱琳。
本判决为终审判决。
审 判 长 姚旭斌
审 判 员 仓 勇
代理审判员 唐广征
二〇一七年八月十五日
书 记 员 窦 玥