福建省南安市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0583民初4568号
原告兴业银行股份有限公司泉州南安官桥支行，住所地福建省南安市。
负责人林曼峰，该支行行长。
委托代理人卓美观、洪瑞英，该支行员工。
被告郑瑞芳，女，汉族，1979年2月6日出生，住陕西省咸阳市。
被告陈永超，男，汉族，1979年9月15日出生，住福建省南安市。
被告南安龙城房地产开发有限公司，住所地福建省南安市。
法定代表人谢志卿，系该公司负责人。
原告兴业银行股份有限公司泉州南安官桥支行（以下简称兴业银行南安官桥支行）与被告郑瑞芳、陈永超、南安龙城房地产开发有限公司（以下简称龙城房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员陈渲适用简易程序公开开庭进行了审理。原告兴业银行南安官桥支行的委托代理人、被告陈永超到庭参加诉讼，被告郑瑞芳、龙城房地产公司经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告兴业银行南安官桥支行诉称，被告郑瑞芳、陈永超因个人购房需要，于2009年6月10日向原告借款人民币125000元正，签订合同编号为150905807501000的个人购房抵押（保证）借款合同，借款有效期限自2009年6月10日至2019年6月10日，贷款期限10年。该笔贷款于2009年6月23日发放。被告郑瑞芳、陈永超、南安龙城房地产开发有限公司于2009年6月10日与原告签订合同编号为150905807501000的个人购房抵押（保证）借款合同，合同约定：原告贷给被告郑瑞芳人民币125000元正，贷款期限自2009年6月10日至2019年6月10日止（放款日以借款借据所记载的实际发放日为准），被告郑瑞芳、陈永超以其所购买的位于南安市某房产（该房产尚未办理房屋所有权证及土地使用权证，目前只有与开发商南安龙城房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同编号：42010257）为被告郑瑞芳、陈永超借款人民币125000元设定抵押，同时由开发商南安龙城房地产开发有限公司提供阶段连带保证责任，该借款合同的抵押物已办理预购商品房抵押登记（编号：南房预（商）押字第0220090627号）；以上个人购房抵押（保证）借款合同对权利义务问题均作了详细的约定。原告亦即依约发放了贷款，但被告郑瑞芳、陈永超并未按合同约定如期按月偿付借款本息，虽经原告屡催，仍未偿还已拖欠的借款本金及相应的利息。三被告亦未承担相应的还款责任、担保责任。为维护合法金融债权，原告特此具状起诉，请求依法判令：1、解除原告与三被告于2009年6月10日签订的编号为“150905807501000”的《个人购房抵押（保证）借款合同》，并判令被告郑瑞芳、陈永超立即偿还原告借款本金人民币49310.73元及相应的利息、罚息（利息、罚息等按合同约定，自逾期之日起计算至原告实际收回全部债权之日止，该笔借款估算至2016年6月1日欠息为661.88元；2、被告郑瑞芳、陈永超不履行上述债务时，原告有权以被告郑瑞芳、陈永超设定抵押的位于南安市某房产折价或以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；3、被告南安龙城房地产开发有限公司立即对被告郑瑞芳、陈永超的上述全部债务承担连带清偿责任；4、判令三被告承担本案的诉讼费用及财产保全费用、律师费用、执行费用、拍卖（变卖）费用等其他债权人实现债权的费用。
被告陈永超辩称，希望三方进行调解，由被告南安龙城房地产公司回购房产。
被告郑瑞芳未作书面答辩，也未提供任何证据。
被告龙城房地产公司未作书面答辩，也未提供任何证据。
经审理查明，被告郑瑞芳、陈永超于2002年3月18日登记结婚。被告郑瑞芳、陈永超、龙城房地产公司与原告于2009年6月10日签订一份编号150905807501000《个人购房抵押（保证）借款合同》，合同约定：被告郑瑞芳、陈永超因个人购房需要向原告借款125000元，借款期限为120个月，自2009年6月10日起至2019年6月10日止，借款年利率为4.158%；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期借款罚息利率按日计收利息，罚息利率为合同约定的贷款利率水平上加收30%。借款的发放方式为将借款直接划至被告龙城房地产公司的账户。采取按月等额本息还款的方式，分期还款本息为1274.97元。合同通用条款中约定：若债务人未按合同约定归还借款本息，原告有权宣布借款本息全部提前到期；被告郑瑞芳、陈永超以其共同购买的南安市某房产为其向原告的借款提供抵押担保，等等。同时，被告龙城房地产公司为被告郑瑞芳、陈永超的借款提供阶段性保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，同时，双方约定：无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保，（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），债权人均有权直接要求保证人承担保证责任，而无须先行行使其他担保权利，等等。涉案房产于2009年6月12日办理预购商品房抵押权预告登记。借款后，因被告郑瑞芳、陈永超偿还本息至2016年1月14日止，截止至2016年6月1日被告郑瑞芳尚欠原告借款本金49310.73元，及利息和罚息661.88元；截止至2016年8月5日尚欠原告借款本金49310.73元，利息878.29元，罚息96.9元。
另查明，该涉案房产至今没有办理房产证，原告与被告郑瑞芳、陈永超没有重新办理房地产抵押登记，原告未取得该房产的他项权利证书。
以上事实，有原告提供的被告郑瑞芳、陈永超的居民身份证复印件、结婚证复印件，150905807501000《个人购房抵押（保证）借款合同》，预购商品房抵押权预告登记审批表，个贷帐户基本信息、客户还款明细清单二份以及原告兴业银行南安官桥支行的委托代理人在庭审中的陈述为证。对原告提供的证据，三被告均没有提出异议，也没有提出相反证据或反驳证据，视为对原告所提供的证据没有异议，本院予以确认。
综上事实，本院认为，被告郑瑞芳、陈永超、龙城房地产公司于2009年6月10日签订一份编号150905807501000《个人购房抵押（保证）借款合同》，该合同系各方当事人真实意思表示，且内容不违反法律规定，属有效民事合同。原告依约向被告郑瑞芳、陈永超发放125000元的贷款，按照合同约定，被告郑瑞芳、陈永超未按合同约定归还借款本息，原告有权提前收贷，借款逾期的，原告有权对逾期的借款计收罚息。而截止至原告起诉时，被告郑瑞芳、陈永超已有多期本息未偿还，其行为构成严重违约，故原告有权要求被告郑瑞芳、陈永超提前偿还尚欠的全部借款本金及按合同约定的相应的利息、罚息。因此原告请求解除合同并要求被告郑瑞芳、陈永超立即偿还尚欠原告借款本息49310.73元以及自2016年1月15日起至实际还款之日止的利息、罚息，符合法律规定和合同约定，应予支持。被告郑瑞芳、陈永超以其向被告龙城房地产公司购买的南安市某房产向南安市房地产管理处申请办理预购商品房抵押权预告登记，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条的规定，应认定当事人向南安市房地产管理处申请办理预购商品房抵押权预告登记是合法有效的，在被告郑瑞芳、陈永超不履行债务时，原告有权以该房产拍卖、变卖或者折价所得的价款中优先受偿。被告龙城房地产公司的保证期间为借款合同保证条款生效之日起至涉案房产办妥抵押登记手续并且原告收到他项权利证之日止，该约定的内容属于附解除条件的民事法律行为。合同中的正式抵押登记应理解为抵押物已办理产权证书并进行相应的抵押登记，抵押权人也已经取得抵押物的他项权利证书。本案中被告郑瑞芳、陈永超提供的抵押物虽然已经办理预购商品房抵押权预告登记，但至今尚未办理产权证，也未能以该房产设定抵押并办理房地产抵押登记，原告也没有取得该抵押物的他项权利证书，故应认定该抵押物还未办理合同中约定的正式抵押登记，合同中约定的解除条件未成就，所以被告龙城房地产公司的保证责任还不能免除。同时，各方当事人在合同中还约定，主债务在合同之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人任何权利及其行使，即当被告郑瑞芳、陈永超未能按本合同约定履行其债务时，无论原告对本合同项下的债权是否拥有其它担保，原告均有权直接要求被告郑瑞芳、陈永超以抵押物在其担保范围内承担担保责任，也有权直接要求被告龙城房地产公司承担连带责任保证，该约定属于当事人的特别约定，不违反法律的强制性规定，也是合法有效的，故原告的诉讼请求符合各方当事人合同的约定，且不违反法律的强制性规定，应予支持。被告龙城房地产公司承担保证责任后，依法有权向被告郑瑞芳、陈永超追偿。被告郑瑞芳、龙城房地产公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、第三十三条第一款、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第四十二条、第四十七条之规定，判决如下：
一、解除原告兴业银行股份有限公司泉州南安官桥支行与被告郑瑞芳、陈永超、南安龙城房地产开发有限公司于2009年6月10日签订一份编号150905807501000《个人购房抵押（保证）借款合同》；
二、被告郑瑞芳、陈永超应于本判决生效后10日内偿还原告兴业银行股份有限公司泉州南安官桥支行借款本金人民币本金49310.73元及自2016年1月15日起至实际还款之日止的利息、罚息（利息、罚息按中国人民银行有关规定及双方合同的约定计算）；
三、被告南安龙城房地产开发有限公司对被告郑瑞芳、陈永超上述债务承担连带清偿责任。其在承担保证责任后，有权向被告郑瑞芳、陈永超追偿；
四、对被告郑瑞芳、陈永超的上述借款本息，原告兴业银行股份有限公司泉州南安官桥支行有权从被告郑瑞芳、陈永超提供的抵押物（南安市某房产）拍卖、变卖或者折价所得的价款中优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2800元，减半收取为1400元，由被告郑瑞芳、陈永超、南安龙城房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
代理审判员 陈 渲
二〇一六年九月二十日
书 记 员 黄明煊
速 录 员 陈冰冰
附页：
一、判决引用的主要法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
3、《中华人民共同国物权法》
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
5、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》
第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。
保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。
第四十七条以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。
二、执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。