山西省太原市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）并民再终字第7号
申请再审人（原审被告、二审上诉人）刘云松。
委托代理人印伟，太原市轨道交通设备有限公司职工。
被申请人（原审原告、二审被上诉人）高杰。
委托代理人冀云峰，北京中伦文德太原律师事务所律师。
委托代理人李飞，北京中伦文德太原律师事务所律师。
被申请人（原审原告、二审被上诉人）康伟。
委托代理人高凯，晋中市司法工作者协会介休市办事处法律服务工作者。
原审原告高杰与原审被告康伟、刘云松房屋买卖合同纠纷一案，太原市万柏林区人民法院于2010年9月29日作出（2009）万民初字第1230号民事判决。刘云松不服，向本院提起上诉。本院于2011年10月18日作出（2011）并民终字第485号民事判决，驳回上诉，维持原判。判决生效后，刘云松不服，向山西省高级人民法院提出申诉。该院于2013年12月27日作出（2013）晋民申字第651号民事裁定：指令太原市中级人民法院再审本案；再审期间，中止原判决的执行。本院受理后依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。申请再审人刘云松及其委托代理人印伟、被申请人高杰及其委托代理人冀云峰、李飞、被申请人康伟的委托代理人高凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决查明，2003年9月1日在他人的见证下高杰与康伟签订《售房协议书》一份，协议约定康伟愿把太原市移动公司漪汾桥西宿舍1-5-84（现为本市万柏林区玉河东街2号1幢5单元84号）房以人民币55000元卖给高杰，附带地下室。合同签订后，高杰预付康伟45000元，余款待康伟拿到房屋所有权证并办理完过户手续后再付。高杰依约给康伟45000元后入住该房至今。期间高杰多次催问康伟过户事宜，但均被告知产权证还未办理。直到2008年高杰才得知，康伟早在2007年就已取得该房屋所有权证，并于2007年10月16日与刘云松签订《房地产买卖契约》，将上述房屋以8万元的价格卖给刘云松。
另查明，2006年12月25日，康伟委托名叫张宝成的人为其办理上述房产买卖、签订买卖契约并收取售房款及房屋过户等事宜。2007年10月16日，康伟的委托代理人张宝成与刘云松签订《房地产买卖契约》，将上述房屋以8万元的价格卖给刘云松。刘云松未到现场对该房屋现状进行了解考察，即与康伟的委托代理人张宝成成交。2007年10月26日康伟将上述房屋经房产部门过户给刘云松。2007年10月26日刘云松实际付给康伟的委托代理人张宝成购房款为185000元。庭审中刘云松称曾在2008年的7月、10月两次去看过房子，第二次看房子的时候张保成说是租房子的。高杰否认刘云松去看过房子。
上述事实原告提供的证据有：1、原告身份证复印件、原告与窦俊结婚证复印件；2、原告与被告签订的《售房协议》；3、2003年8月29日《收款收据》；4、被告出具的收据一张；5、业务费单据2张、水费单据8张、电费单据9张、取暖费单据4张；6、太原有线电视网络有限公司收视维护发票5张。被告刘云松提交的证据有：1、被告2的身份证明；2、公证书；3、房地产买卖契约；4、购房款收据；5、房产证；6、缴纳税款收据6张及双方当事人的当庭陈述在案佐证。
原审判决认为，高杰与康伟签订的房屋买卖合同有效。高杰与康伟签订的房屋买卖合同，是当时双方当事人的真实意思表示，该合同没有违反有关法律规定，是有效合同，虽然当时房屋产权证未办理，但双方已在合同中约定待房产证办理后立即过户，故位于太原市万柏林区玉河东街2号1幢5单元84号住房一套归高杰所有。康伟在取得房屋产权证后拒不办理过户，而将房屋出卖给刘云松，一房二卖违反了诚实信用原则。高杰按合同规定将购房款交付康伟后，即对该房屋实际占有，并已居住7年。康伟在取得房屋产权证后，违约将该房屋又卖给了刘云松。刘云松在与康伟的委托代理人张宝成进行房屋买卖交易时，即未见过房主康伟本人，也未到现场对房屋现状进行了解考察，即行成交，违反常规。刘云松与康伟的房地产买卖契约第一条中，刘云松称其已对康伟所要出卖的房地产做了充分了解，愿意购买该房屋，说明刘云松应当知道该房屋已卖，仍与康伟进行了买卖。另第三条中双方约定于2007年10月16日由康伟将上述房屋正式交付给刘云松，刘云松依约未收到房屋，仍然在2007年10月26日付给康伟的委托代理人张宝成购房款185000元，而且还比协议规定多付了105000元。另刘云松称“其曾在2008年7月、10月两次去看过房子”。实际是在2007年10月26日与康伟交易后才去看的房屋。康伟、刘云松的买卖行为不符合常理，存在严重瑕疵，其房屋买卖行为严重损害了高杰的合法权益，故确认康伟与刘云松签订的该房屋买卖合同无效。对于高杰的诉请，予以支持。故判决：
被告康伟将位于太原市万柏林区玉河东街2号1幢5单元84号房屋出售给被告刘云松的行为无效。
上诉人刘云松不服，向本院上诉称，原审判决刘云松与康伟之间房屋出售的行为无效，无任何事实与法律依据。刘云松与康伟所签《房屋买卖契约》是双方真实意思表示，也未违反我国任何强制性法律和法规，并且已办理了合法的产权证书，原审判决无异以民事审判的方式否定了房产行政部门的行政行为，并且原审判决无任何事实证明刘云松与康伟之间恶意串通，原审判决在高杰滥用诉权的前提下违背事实错误地运用法律，下达的判决结果与高杰诉讼请求不一致，已严重违反相关法律规定。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回高杰的诉讼请求。
被上诉人高杰辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，认定刘云松与康伟恶意串通出售房屋行为无效符合事实和相关法律规定。2003年康伟已将本案诉争房屋交付给高杰，高杰实际使用至今。刘云松只需尽到一般社会经验所认可的谨慎和注意，便能发现房屋已出售的事实，但刘云松却从未实地看过房，刘云松如此草率，与常理不符。高杰对房屋进行了装修，康伟与刘云松在房屋买卖合同中未对房屋中数额不小的装修是否转让及转让金额进行约定，有悖常理。刘云松提供康伟代理人张宝成收条中载明收到房款185000元，而康伟、刘云松在太原市房地局备案的房屋买卖合同中房屋价款却为8万元，且该收条为打印格式，违背一般书写收条的常理；署名虽然为张宝成，但没有经过公证，张宝成也没有出庭作证，无法判定收条签字的真伪。该行为逃避巨额税费，刘云松一审当庭也认可其行为是为了逃税，刘云松和康伟签订房屋买卖合同的行为严重损害国家利益。康伟、刘云松签订的房地产买卖契约第二条约定，刘云松在2007年10月16日前一次付清康伟房地产成交价款8万元。但刘云松提供的185000元收据是在2007年10月26日付款。同时，康伟、刘云松签订的房地产买卖契约第三条约定，康伟应在2007年10月16日，将房地产正式交付刘云松。事实上高杰一直居住该房至今，充分说明康伟并未按约定时间交付刘云松房屋，刘云松却将远远大于合同金额的款项交付康伟，岂不自相矛盾有悖常理。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题意见和解释》第十条规定“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。”该条解释体现了我国从意思自治和诚实信用的基本价值出发，着意保护先买受人利益和正常交易秩序的价值取向。因此，刘云松明知康伟已将本案诉争房屋卖给高杰，其仍与康伟就本案所涉房屋订立买卖合同，刘云松与康伟属于恶意串通，损害国家及个人利益，其行为应当认定为无效。其次，原审判决并未超出高杰诉讼请求。原审高杰诉讼请求为“请求确认刘云松、康伟签订的房地产买卖契约无效”，原审判决“被告康伟将位于太原市万柏林区玉河东街2号1幢5单元84号房屋出售给被告刘云松的行为无效”，原审判决结果与高杰原审诉讼请求内容一致，康伟将位于太原市万柏林区玉河东街2号1幢5单元84号房屋出售给刘云松，与高杰确认刘云松、康伟间签订的房地产买卖契约属于同一内容，原审判决并无不当。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人康伟经二审法院依法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，也未提供相关的答辩意见。
在二审庭审过程中查明的事实与原审查明的事实一致。
二审法院认为，上诉人刘云松与被上诉人康伟的委托代理人张宝成于2007年10月16日签订《房地产买卖契约》，将本案诉争的位于太原市万柏林区玉河东街2号1幢5单元84号房屋出售给刘云松，实际上康伟并没有向刘云松交付房屋。根据庭审查明的事实，2003年9月1日康伟与高杰已签订《售房协议书》，康伟已将本案诉争房屋出售给被上诉人高杰，按双方合同约定，高杰在同日已支付康伟购房款4.5万元。可见高杰与康伟签订的房屋买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，该合同没有违反有关法律规定，合同合法有效。虽然当时房屋产权证未办理，但双方已在合同中约定待房产证办理后立即过户，故位于太原市万柏林区玉河东街2号1幢5单元84号住房一套应归高杰所有。且高杰按合同规定将购房款交付康伟后，即对该房屋实际占有，并已居住7年。康伟在取得房屋产权证后拒不办理过户，而将房屋再次出卖给刘云松，一房二卖违反了诚实信用原则，存在明显的过错。刘云松在与康伟的委托代理人张宝成进行房屋买卖交易时，既未见过房主康伟本人，也未到现场找房屋居住人对房屋现状进行了解考察，即行成交，违反常规。况且，刘云松与康伟的房地产买卖契约第一条中，刘云松称其已对康伟所要出卖的房地产做了充分了解，愿意购买该房屋，按其陈述说明刘云松应当知道该房屋已卖，仍与康伟进行买卖。其次在第三条中双方还约定于2007年10月16日由康伟将上述房屋正式交付给刘云松。事实上康伟并没有将本案争议的房屋交付给刘云松，刘云松仍然在2007年10月26日付给康伟的委托代理人张宝成购房款185000元，刘云松的行为与双方签订的房地产买卖契约明显相悖，高杰对康伟、刘云松已串通产生合理的怀疑。而且刘云松所交款额比协议规定多付了10.5万元，按其所称是为规避税收，康伟、刘云松的买卖行为不符合常理，存在严重瑕疵，其房屋买卖行为，既损害了国家利益，也损害了高杰的合法权益，故确认康伟与刘云松签订的该房屋买卖合同无效。刘云松的上诉请求，理由不足，不予支持。康伟经合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十七条、第一百三十条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
申请再审人刘云松的再审理由是，1.被申请人高杰和康伟在订立合同时违反了国家的强制性规定。根据《城市私有房屋管理条例》第9条之规定，任何单位和个人都不能私自买卖城市私有住房，私有住房的转让是个人拥有的房产转让他人的行为，是房屋所有人处分其财产的行为。未取得房屋权属的房屋是不能进行买卖的，此阶段买卖房屋是无效的。《城市私有房屋管理条例》第37条第6项规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。该规定是法律强制性规定，属于禁止性范畴，不得违反。《合同法》第52条规定：违反法律、行政法规等强制性规定签订的合同无效。
2．被申请人高杰和康伟以非法占有房屋为目的，恶意串通是本案的客观事实。（1）刘云松在买房前，多次与张宝成去查看房屋。屋里的人明确说他们是住的康伟的房屋，与张宝成告诉刘云松的一致。并且没有告知他们签订过买房协议，也没有拿出买房协议。（2）高杰和康伟的协议即没有公证，又不到房屋管理部门进行备案登记，而且在高杰和康伟的买房协议中未对甲乙双方违约后的赔偿金进行约定，也没有对以后办理房房屋过户手续时所需缴纳的各种费用有任何约定，这些做法都有悖于常理。（3）高杰和康伟的买房成交价是55000元，在当时55000元在此类地区是根本不可能买到该房的。况且现在高杰也只是实际支付了45000元，而且他们的交易没有在税务部门缴纳税费，损害了国家税收利益。（4）高杰在法庭上说话自相矛盾。他先称并不知道康伟的房产证在2006年已经办理好，是在刘云松要求他腾房时才知道房子已经让康伟卖了。后来他又在庭审中称，当时在小区的公告栏里公布了移动公司让去单位领取房产证的信息，说明他在房产证办理好的第一时间已经知道了该房的房产证已经办理好。在房产证办理好到刘云松买到该房长达一年多的时间中，他为什么一直不和康伟进行过户？如果如高杰所说，是康伟不配合，他为什么不到法院去主张自己的权利，要求康伟和他继续履行协议？而是任由康伟把房屋卖给刘云松之后，以签订了买房协议为由拒不腾房。如果高杰到法院主张自己的权利，进行财产保全，此房在房地局就不能进行交易。刘云松也根本就不会购买此房。更不会造成这么大的经济损失。
3.申请人刘云松不存在恶意串通损害高杰利益的故意。在买房之前刘云松无论是和高杰、康伟还是张宝成（康伟的合法代理人）都是素不相识的。他是通过朋友介绍知道张宝成正在销售房产的信息，继而通过平等协商签署的房屋买卖合同。刘云松在不知标的物内情的情况下，善意有偿支付对价取得该标的物，并办理了产权过户手续，当然取得了房屋的所有权，成为法律上的物权人。
4.被申请人高杰享有债权请求权，其不能对抗申请人刘云松依法取得物权的效力。据高杰称在买房前到移动公司去看了康伟的买房交款单据及其它，但因该房在房产局还没有依法登记，所以，康伟尽管占有和使用该房，但不动产实行登记制度，没有取得房产证说明权利人康伟在法律上还没有取得该房屋完整的所有权，因此康伟无权处分该房。而高杰明知道康伟不是房屋的所有人，仍然在所有权权能分离的情况下签订了买房协议，也只是与康伟形成债权关系，而不是物权的变更。刘云松虽然购房在后，但已按国家规定办理了产权过户手续，依法取得了房屋的所有权，根据不动产权的公示、公信原则及物权优于债权的原则，该所有权应受法律保护。另外，刘云松实际支付给张宝成185000元，其中购房款11.78万元，上税金额1万余元。其余的为中间人的好处费。刘云松根本不存在规避税收。退一步说，规避税收不是双方订立房屋买卖合同的真实目的，并不影响合同其他条款的履行。
5、原二审法院的判决依照《中华人民共和国合同法》第52条第2项是法律适用错误。高杰和康伟的合同不是依法成立的，违反了《城市私有房屋管理条例》第9条；违反了《城市房地产管理法》第37条第6项。综上，二审法院判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。请求法院依法予以改判。
被申请人高杰的答辩意见是：一、2003年9月1日高杰与康伟签订的《售房协议书》合法有效。二、刘云松与康伟恶意串通损害国家、第三人高杰利益签订的《房地产买卖契约》依法无效，刘云松再审理由不成立。1、康伟在已将房屋出售给高杰的情况下，于2006年12月25日仍然委托张宝成将本案争议房屋另行出售属于恶意。2、2007年10月16日，康伟委托张宝成将房屋另行出售给刘云松所签订的《房地产买卖契约》，基于双方恶意串通、损害国家利益，第三人高杰利益，该契约依法无效。（1）康伟在2003年9月1日已将房屋交付给高杰，高杰实际使用至今。但刘云松未实地看房就交款，与常理不符。（2）高杰对房屋进行了装修，房地产买卖契约中未对房屋的装修是否转让及转让金额进行约定，有悖常理。（3）刘云松与康伟没有按照成交价18.5万元纳税属于恶意串通损害国家利益。（4）房地产买卖契约第二条约定，刘云松在2007年10月16日前一次付清康伟房地产成交价款8万元，但刘云松提供的18.5万元收据是在2007年10月26日付款。
三、刘云松再审超过法律规定的6个月期限。综上所述，康伟、刘云松二人签订的房地产买卖契约依法无效。康伟与高杰签订房屋买卖出售协议合法有效。刘云松再审申请没有事实和法律依据。本案原一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，敬请依法驳回再审申请人刘云松再审申请，维持原审法院正确判决。
被申请人康伟的答辩意见是，我没有与刘云松串通。我与高杰签订房屋买卖合同后，我发现房子卖得太便宜了，就不想卖给高杰了，可是高杰不同意。我告诉高杰，我把45000元退给你，然后再补偿你损失，高杰还是不同意，我告诉他，那你住吧，就当45000元是租金，我一辈子都不会给你过户，之后再也没有和高杰联系。2004年3月左右，房产证就办下来了。
本院再审认为，原一、二审判决认定康伟与刘云松在房屋买卖的行为中不符合常理，存在严重瑕疵，因而认定双方房屋买卖协议无效，但根据再审中出现的新证据，即康伟、张宝成在公安机关的询问笔录以及当庭证言，证实康伟没有告过张宝成诉争房屋已卖给高杰，刘云松也不知道康伟将房子卖给了高杰，且因刘云松与康伟及其代理人张宝成均不认识。综上，原一、二审判决部分事实不清，证据不足。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（三）项的规定，裁定如下：
一、撤销本院（2011）并民终字第485号民事判决及太原市万柏林区人民法院（2009）万民初字第1230号民事判决；
二、本案发回太原市万柏林区区人民法院重新审判。
审 判 长 滕 青
审 判 员 师荣光
代理审判员 郭朝艳
二〇一五年十一月二日
书 记 员 崔晓锋