河南省洛阳市涧西区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0305民初2867号
原告（反诉被告）：河南元亨商贸有限公司。
法定代表人：杨传洁，经理。
委托代理人：许文，河南王城律师事务所律师（特别授权）。
被告（反诉原告）：冯凯。
委托代理人：毛卫东，河南思宏律师事务所律师（一般代理）。
原告（反诉被告）河南元亨商贸有限公司（以下简称河南元亨公司）与被告（反诉原告）冯凯为房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月6日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）河南元亨公司的法定代表人杨传洁、委托代理人许文、被告（反诉原告）冯凯及其委托代理人毛卫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）河南元亨公司向本院提出诉讼请求：1、要求解除《房屋租赁合同》，判决被告承担解除合同违约金4.5万元；2、要求被告立即返还原告房屋并保持正常使用后状态，依约判决房屋装修物无偿归原告所有；3、要求被告支付从2015年5月14日至实际向原告返还房屋及配套设施等之日拖欠原告的租金（暂计至2016年5月14日拖欠租金19.8万元），并从2015年5月14日起按照千分之五计算滞纳金至实际付完为止（暂计至2016年5月滞纳金为143100元）；4、要求被告承担全部诉讼费用等。事实理由：2014年9月2日，原被告签订《房屋租赁合同》，双方约定：被告承租原告位于洛阳市涧西区七里河周城大厦二楼面积约480平方米的房产。租赁期限2014年9月14日至2019年11月14日（两个月装修期）。租金标准，每年人民币18万元，第四年第五年每年租金为19.8万元。租金交纳，按季结算，约定先交租金后使用方式。被告若拖欠租金的，自拖欠之日起按日千分之五向原告支付滞纳金。逾期支付租金20日，原告有权解除合同，并要求被告承担三个月租金标准的违约金4.5万元。2016年年初被告要求租赁一楼楼梯下面的储藏室，经原告与原来承租户协商，该承租户同意把承租的储藏室交回原告，2016年2月原告将该储藏室交付被告，租金还是按照原来承租户租金标准执行，每月800元，约定先交租金后使用方式，按季结算租金。合同订立后，被告从一开始就不按时支付租金，后又以经济困难为由，长期拖欠租金。2015年10月，被告又以收到涧西法院《协助执行通知书》为由，拒绝向原告支付租金，原告同意被告将其应付的租金交到涧西法院，但被告既不向法院也不向原告支付租金，经多次催要无果。无奈，原告于2016年2月26日通知被告解除租赁合同，并要求被告交还房屋，可被告置之不理。
被告（反诉原告）冯凯辩称，1、答辩人已经将房租缴纳至2015年8月，被答辩人诉称从2015年5月14日开始拖欠房租与事实不符。答辩人与被答辩人签订租赁合同后，先后缴纳房租114900元，房租已交至2015年8月。2、被答辩人交付的租赁房屋因没有安全出口无法通过消防验收，导致答辩人至今无法取得经营证照，不能合法正常营业。答辩人拒绝履行缴纳房租义务是合法行使合同履行抗辩权，于法有据，并非违约行为。答辩人租用被答辩人房产，经营健身会所，依法须办理消防验收合格手续。对此出租人是明知的。双方签订的《房屋租赁合同》第7.3款明确约定：“甲方须协助乙方办理经营需要的消防、工商等相关审批手续。并无偿提供所需的证件和书面材料”。租赁合同签订后，答辩人按照规定购置、安装消防设施，向消防部门申请消防验收。但消防部门经现场检查，提出租赁房产没有安全出口，无法通过消防验收。答辩人为此多次与被答辩人交涉，要求被答辩人解决消防验收及漏水等问题，但被答辩人置之不理，从而导致答辩人至今无法办理经营证照，不能合法正常营业。答辩人在不明真相情况下，投入高达100多万元进行装饰装修、购置设备，却发现租赁房产根本无法办理消防验收，更无法办理经营证照，不能合法正常营业。为避免自己损失扩大，拒绝继续缴纳房租，要求答辩人尽快处理消防验收等问题，是合法行使合同履行抗辩权，并非违约。3、被答辩人隐瞒租赁房产在出租前已经被抵押、查封的事实，构成欺诈，租赁合同构成可撤销合同。2015年10月，突然接到洛阳市涧西区人民法院的《执行裁定书》、《协助执行通知书》，要求答辩人将房租交到涧西区人民法院，答辩人才发现租赁房屋涉及诉讼。答辩人经了解，原来该房在出租前已经抵押给了中信银行，又被涧西区法院查封，此后又有多家法院轮候进行查封，至今仍处于多家法院查封状态。房产被抵押、查封，权属存在严重瑕疵，承租人的权利可能随时因债权人实现抵押权、法院进行司法拍卖而受到损害。但被答辩人隐瞒事实，欺骗答辩人与之签订租赁合同。当庭补充：1、针对原告要求解除租赁合同的诉求，答辩人也要求解除租赁合同。2、租赁合同造成被告损失，被告不应该再支付房租。3、被告不应该支付违约金、滞纳金。4、租赁合同解除后，双方对合同解除的后果进行清理，关于装修可以移动的，应当由答辩人取回，不可移动的，应当由被答辩人折价赔偿。
被告（反诉原告）冯凯向本院提出反诉请求：1、解除原被告之间的《房屋租赁合同》；2、判令被告赔偿原告装修装饰残值损失802081元；3、被告承担本案诉讼费用。事实理由：1、河南元亨公司交付的租赁房屋在出租前已经被抵押和查封，且无法办理消防验收，导致冯凯无法使用，无法达到合同目的，河南元亨公司构成根本违约，冯凯依法享有法定解除权。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”原、被告签订租赁合同后，2015年10月，洛阳市涧西区人民法院工作人员突然找到冯凯，称租赁房屋涉及诉讼，要求冯凯将房租直接交到涧西区法院。冯凯立即向河南元亨公司了解情况，但其始终向冯凯隐瞒真实情况。后冯凯多方了解，才发现租赁房屋在出租前已经抵押给了中信银行，又被涧西区法院查封，此后又有多家法院轮候查封，至今仍处于查封状态。房产权属存在严重瑕疵，承租人的权利可能随时因债权人实现抵押权、法院进行司法拍卖而受到损害，对冯凯是否签订租赁合同具有重大影响。河南元亨公司应当将租赁房屋被抵押、查封的事实如实告知冯凯，但河南元亨公司不仅事先故意隐瞒，而且在冯凯发现后仍继续隐瞒事实，欺骗冯凯，构成欺诈，违反诚信原则。本案租赁房产没有安全出口，无法通过消防验收，从而导致冯凯无法办理经营证照，不能合法营业，即租赁房屋无法使用，冯凯不能达到合同目的，河南元亨公司的行为构成根本违约，属于“租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的情况”，冯凯依法享有合同解除权，可以单方解除合同。2、合同解除系因河南元亨公司违约导致，应当赔偿冯凯剩余租赁期内装修残值损失802081元。合同法第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《租赁解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已经形成附合的装饰装修物处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予以支持。”冯凯在河南元亨公司隐瞒无法办理消防验收的情况下，投入巨资对租赁房屋进行装饰装修，仅装修、空调、网络、安防设施等就投入资金1145440元，双方依法解除《房屋租赁合同》，河南元亨公司应对冯凯装饰装修残值损失予以赔偿，按照冯凯投入资金的70%赔偿损失802081元。
原告（反诉被告）河南元亨公司针对反诉当庭辩称，冯凯提出房屋无法办理消防验收不是事实，河南元亨公司出租的房屋是经过消防验收合格办理了房产证，对于冯凯经营体育舞蹈俱乐部，需要办理相关的消防验收手续，是由冯凯自行办理的，在办理过程中，如果需要进行消防改造等等，他可以向河南元亨公司提出进行相关的改造。但是冯凯没有去办理相关的手续，责任自负。和本案租赁房屋相邻的房子都办理了消防手续，冯凯自己不去办理消防手续，责任自负。我们到工商局了解，办理营业执照，不需要消防许可证。办理民办非企业单位，也不需要相关手续。冯凯所提出营业执照无法办理，与他自己消防的问题没有因果关系。即使有因果关系，是因为自己不去办理造成的，责任自负。冯凯所要求河南元亨公司承担装修损失，不应该得到法院支持。出租房屋因为所有权纠纷被法院查封，冯凯曾经找我们说过，涧西区法院给冯凯下达了协助执行通知书，要求冯凯把租金交给涧西区人民法院，我们同意了，但是冯凯没有去交，冯凯因为经营不善，没有向任何人缴纳房租。冯凯多次向我们提出减少租金和延迟缴纳租金的请求，但是河南元亨公司没有同意。如果法院把房屋查封了，导致租赁房屋无法使用的话，可以解除合同，作为本案来说，法院没有不让冯凯使用房屋，事实上冯凯现在仍然正常使用房屋，所以冯凯所依据的法律规定，和冯凯的实际情况不相符。冯凯自己没有去办理消防手续，这个责任在于冯凯，冯凯要求解除租赁合同没有依据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：（1）2014年9月2日，原告（反诉被告）河南元亨公司（甲方、出租方）与被告（反诉原告）冯凯（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：第二条租赁场地、乙方承租甲方位于洛阳市涧西区七里河周城大厦二楼的部分房产，面积约480平方米，用以经营（以乙方营业执照核准的经营范围为准）；第三条租赁期限、自2014年9月14日起至2019年11月14日，共计62个月整（两个月装修期）；第四条租金、租金标准每年人民币18万元，第四年第五年每年租金为19.8万；租金按季结算（第二年开始如半年交一次租金每月减租金1000元，采用预付方式，乙方在本合同正式签订前向甲方交清第一季度租金45000元，租金期满前十天交清下季度租金，甲方开列收款收据，乙方若需发票，应按租金的20%交付税金）；甲方以下房屋设施及物品交给乙方使用上下水、电、通道、故障及隐患或见物品清单，合同期满，乙方应将上述设施物品连同房屋完好交还甲方，否则应照偿；装修期为二个月，租金从2014年11月14号算起；第五条合约保证金、合同签订之日乙方向甲方支付1.5万的保证金，作为履行合同的担保，合同履行期间，乙方无任何违约行为，合同期满，乙方完整归还甲方房产，交清所有费用后，凭收据如数退还保证金；第六条场地改造、根据乙方要求，甲方同意乙方投资改造如下项目：外立面；乙方如需装修，应书面征得甲方同意，合同期满时无偿交给甲方；第七条甲方责任7.3、甲方须协助乙方办理乙方经营需要的消防、工商等相关审批手续，并无偿提供所需的证件和书面材料；第八条乙方责任、出租房屋及其房内水电设施的正常维修及室内水电设施维修由乙方负责；消防、综合治理、门前三包以及安全、保卫等工作，由乙方自行承担全部责任，应执行当地有关部门规定并服从甲方监督检查；第九条其他违约责任：9.1乙方经营期间，如因甲方原因包括房屋所有权转移、买卖、抵押没有及时告诉乙方而给乙方造成损失的应由甲方进行赔偿；9.2乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，乙方应按照三个月租金的标准支付违约金，并承担由此引起的一切法律责任；9.2.1不具有合法经营资格的，违法经营被有关行政管理部门吊销、收回经营证照的；9.2.7乙方拖欠租金的，自拖欠之日起按日5‰向甲方支付滞纳金，超过二十日仍付不清当年租金的，按第9.2款处理；第十二条租赁场地的交还：12.1租赁期满未能续约或合同因解除等原因提前终止的，乙方应于租赁期满或合同终止后当日将场地及甲方提供的配套设施以良好、适用的状态连同乙方的装修无偿交还甲方；12.2租赁期满或合同解除，如乙方逾期不搬迁，乙方应赔偿甲方因此所受的损失，包括但不限于乙方占用房屋的费用及甲方采取措施的费用。
被告（反诉原告）冯凯从2015年2月份开始租用涉案房屋一楼楼梯下的过道，原告（反诉被告）河南元亨公司每月收取过道租金800元，原、被告双方就租赁过道未签订书面的租赁合同。原告（反诉被告）河南元亨公司认可被告（反诉原告）冯凯2015月5月13日之前的房租已经结清，其主张的租金19.8万元是从2015年5月14日计算至2016年8月14日。期间，被告（反诉原告）冯凯于2015年6月10日交房租24000元、2015年7月11日交房租5000元、2015年9月11日交房租10000元，合计39000元。
（3）2010年10月25日，河南华德置业有限公司取得涧西区七里河周城大厦营业房101、201房屋所有权证，房屋建筑面积903.63平方米，其中二层488.63平方米。2013年10月29日，河南华德置业有限公司出具《委托书》一份，载明：兹委托河南元亨公司出租管理位于涧西区七里河周城大厦营业房101、201。2014年6月份至今，涉案房屋在房管部门登记处于抵押及法院查封状态。2015年11月12日，洛阳市涧西区人民法院向被告（反诉原告）冯凯送达（2015）涧法执字第595号执行裁定书及协助执行通知书各一份，要求其协助执行：扣留、提取被执行人河南华德置业有限公司位于七里河周城大厦营业房101、201房屋租金196514.8元，限其十日内转付法院。后被告（反诉原告）冯凯未向洛阳市涧西区人民法院转付过涉案房屋的租金。被告（反诉原告）冯凯认可法院没有对涉案房屋进行实体查封，冯凯还占用着涉案房屋。原告（反诉被告）河南元亨公司催要租金未果，向本院提起诉讼。
另查明，被告（反诉原告）冯凯认可：其租赁涉案房屋的用途是做瑜伽健身场所；其在签订租赁合同之前有查看房屋的使用状态；其从租赁合同签订后，2014年9月份开始装修，装修到2015年2月底；其称：“装修开始的时候，就向消防部门进行咨询；按照程序，必须先向消防部门递交装修材料进行备案，然后才能进行装修；由于消防部门程序比较慢，我就先进行了装修。我是2014年10月、11月的时候，申请了消防备案”，“备案前消防部门会给一个表格，上面有需要的消防设施和标准，按照上面的事项进行装修。”被告（反诉原告）冯凯认可：其以前在涧西区美丽健身经营，面积2000、3000平方米，办过消防许可证，其对于经营健身场所需要办消防许可证以及需要提交的相关材料、应该具备的条件是清楚的。
另，2014年9月2日，冯凯（甲方）与张亚峰（乙方）签订《装饰工程合同》一份，约定：乙方承包甲方的装饰工程，工程地点七里河周城大厦门面房，工期2014年9月15日至2014年12月15日，工程价款600000元。该合同后附确认金额为60万元的《装饰工程预算单》及确认金额为28万元《禅韵会馆装饰工程变更单（费用增减项）》。2014年8月5日，冯凯（甲方）与洛阳日昇昌商贸有限公司（乙方）签订《空调新风系统安装合同》，约定：工程地点洛阳市涧西区七里河周城大厦，工程内容：商用冷暖空调设备销售及安装、商用空气能热水系统销售及安装、商用新风系统销售及安装、商用地面供暖系统销售及安装，定货15天设备到现场、安装施工期30天，合同总造价203430元（其中设备款159250元、工程材料款16180元、工程施工费用28000元）。2014年11月30日，冯凯与洛阳日昇昌商贸有限公司签订《计算机网络办公系统安装合同》，约定：工程地点涧西区七里河周城大厦，工程内容：办公电脑设备销售及安装、会员管理软件系统的销售及安装调试等六项，开工日期定货10天设备到施工现场、安装施工工期15天，合同总造价62400元（其中设备款46150元、材料款1750元、施工费用14500元）。被告（反诉原告）冯凯认可租赁房屋交付之前有旧装修。冯凯租赁涉案房屋后把隔间打通，把结构进行了改造，吊顶、墙、地板、油漆、楼梯、装饰、空调、水电全都进行了改造。原告（反诉被告）河南元亨公司认可上述租赁合同中第十二条约定的装修系地、墙这一类的固定装修，不可拆除性的装修。
本院认为，原告（反诉被告）河南元亨公司与被告（反诉原告）冯凯的争议焦点是双方解除房屋租赁合同的依据是什么、谁构成违约、租金应否支付及附合性装修物是否应折价赔偿。原告（反诉被告）河南元亨公司与被告（反诉原告）冯凯签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法有效，对双方具有法律约束力。对于租赁涉案房屋一楼过道，原、被告双方虽未签订书面的租赁合同，但双方已经形成事实的租赁合同关系。原告（反诉被告）河南元亨公司已经按照约定将涉案房屋及一楼过道交付被告（反诉原告）冯凯使用，被告（反诉原告）冯凯应按照约定支付房屋及过道租金。2015年5月14日-2016年8月14日（15个月）的租金计算方法：合同约定房屋月租金15000元（180000元／年÷12），过道租金每月800元；应付租金237000元【（15000元＋800元）×15个月】，扣除已付租金39000元，被告（反诉原告）冯凯应支付原告（反诉被告）河南元亨公司租金198000元。被告（反诉原告）冯凯未按约定支付租金的行为，已经构成违约，其应当按照租赁合同第九条的约定支付违约金4.5万元。原告（反诉被告）河南元亨公司要求冯凯支付滞纳金143100元，于法无据且有违公平原则，故其该项请求，本院不予支持。被告（反诉原告）冯凯长期不支付房屋租金的行为，符合《房屋租赁合同》第9.2条中约定的解除合同的条件，故原告（反诉被告）河南元亨公司依据合同约定要求解除双方签订的《房屋租赁合同》的请求，合法有据，本院予以支持。解除《房屋租赁合同》，尚未履行的，终止履行，故被告（反诉原告）冯凯应当返还租赁房屋并按约定保持房屋适用状态。涉案租赁房屋虽然在房管部门登记处于抵押及法院查封状态，但法院对租赁房屋并未进行实体查封，相关权利人没有影响被告（反诉原告）冯凯对租赁房屋的使用，故被告（反诉原告）冯凯据此要求解除《房屋租赁合同》，于法无据，本院不予支持。被告（反诉原告）冯凯有经营健身场所的经验，认可其对于经营健身场所需要办消防许可证、应该具备的条件是清楚的，且其承认在租赁涉案房屋前查看过房屋情况，其未按照程序在装修前先向消防部门递交装修材料进行备案，故被告（反诉原告）冯凯应当承担其经营场所未通过消防验收的责任，其依据无法通过消防验收来要求解除《房屋租赁合同》于法无据，本院不予支持。被告（反诉原告）冯凯要求原告（反诉被告）河南元亨公司赔偿其装修装饰残值价值损失802081元，但其提交的证据不足以证明其目前装修损失价值，且双方在租赁合同第十二条中约定合同因解除等原因提前终止的装修无偿交还河南元亨公司，故被告（反诉原告）冯凯的该项请求，证据不足、于法无据，本院不予支持。鉴于被告（反诉原告）冯凯对租赁房屋进行了较大改造，原告（反诉被告）河南元亨公司要求房屋装修物无偿归其所有的请求，有违公平原则，故本院酌定与租赁房屋已形成附合的装修物归原告（反诉被告）河南元亨公司所有，被告（反诉原告）冯凯不再支付原告（反诉被告）河南元亨公司违约金4.5万元。对于未形成附合的装饰装修物，被告（反诉原告）冯凯可以自行拆除。
综上所述，原告（反诉被告）河南元亨公司要求解除《房屋租赁合同》的请求，本院予以支持。原告（反诉被告）河南元亨公司要求被告（反诉原告）冯凯返还洛阳市涧西区七里河周城大厦二楼面积约480平方米的房屋并保持适用状态的请求，本院予以支持。原告（反诉被告）河南元亨公司要求与上述房屋形成附合的装修物归其所有的诉讼请求，本院予以支持。原告（反诉被告）河南元亨公司要求被告（反诉原告）冯凯支付从2015年5月14日至2016年8月14日的租金198000元的请求，本院予以支持。原告（反诉被告）河南元亨公司的其他诉讼请求，本院不予支持。被告（反诉原告）冯凯的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十二条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除2014年9月2日原告（反诉被告）河南元亨商贸有限公司与被告（反诉原告）冯凯签订的《房屋租赁合同》；
二、被告（反诉原告）冯凯于判决生效后三十日内返还原告（反诉被告）河南元亨商贸有限公司位于洛阳市涧西区七里河周城大厦二楼面积约480平方米的房屋，并保持适用状态；
三、与上述房屋已经形成附合的装修物归原告（反诉被告）河南元亨商贸有限公司所有；
四、被告（反诉原告）冯凯于判决生效后十日内支付原告（反诉被告）河南元亨商贸有限公司从2015年5月14日至2016年8月14日的租金198000元；
五、驳回原告（反诉被告）河南元亨商贸有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）冯凯的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7091元，由原告（反诉被告）河南元亨商贸有限公司负担3455元，被告（反诉原告）冯凯负担3636元；反诉费5911，由被告（反诉原告）冯凯负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审 判 长 李晶晶
人民陪审员 侯佩芳
人民陪审员 宋 琳
二〇一六年九月二十八日
书 记 员 杨静静