湖北省鄂州市鄂城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0704民初3017号
原告：中国农业银行股份有限公司鄂州国贸支行，住所地：鄂州市文星大道36-1号。
负责人：魏国华，该行行长。
委托诉讼代理人：陈洪武，男，1961年9月23日出生，汉族，中国农业银行股份有限公司鄂州国贸支行工作人员，代理权限：一般代理）。
委托诉讼代理人：彭崇良，男，1971年4月21日出生，汉族，中国农业银行股份有限公司鄂州国贸支行工作人员，代理权限：一般代理）。
被告：杜林，女，1983年11月1日出生，汉族，鄂州市人，住鄂州市鄂城区，
被告：鄂州市华基房地产置业有限公司，住所地：鄂州市鄂城区武昌大道189号。
法定代表人：余学忠，该公司董事长。
委托诉讼代理人：翁新明，湖北长捷律师事务所律师（代理权限：一般代理）。
原告中国农业银行股份有限公司鄂州国贸支行（以下简称农行国贸支行）诉被告杜林、鄂州市华基房地产置业有限公司（以下简称华基房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年11月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农行国贸支行的委托诉讼代理人陈洪武、彭崇良，被告华基房地产公司的法定代表人余学忠、委托诉讼代理人翁新明到庭参加了诉讼，被告杜林经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农行国贸支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告杜林偿还所欠原告贷款本金193,169.01元，利息、罚息、复利合计3,586.54元（截止2017年10月31日，后段利息据实结算至本贷款还清之日），合计196,755.55元以及违约金、损害赔偿金、实现债权、担保权等一切费用；被告华基房地产公司对该笔贷款负连带保证担保责任。2、原告对被告提供抵押的房产优先受偿。3、由被告承担本案一切相关费用。事实和理由：被告杜林于2010年6月13日向原告申请住房贷款220,000.00元，到期日2040年6月9日，签订《个人购房担保借款合同》，并将位于鄂城区武昌大道489号东江国际8、9幢2单元1702号的房产提供抵押，2010年7月26日办理预告抵押。被告华基房地产公司对该笔贷款提供保证担保。2017年5月10日起该笔贷款出现逾期，故原告诉至法院。
被告杜林在答辩期限未提交任何答辩意见。
被告华基房地产公司辩称，公司的担保责任已经免除，原告丧失对杜林房产的优先受偿权，是原告没有尽到尽职履责，维护自身优先受偿的权利，导致公司如果承担保证责任后无法向杜林行使追偿权，该责任应当由原告承担；华基房地产公司与原告签订的是在建项目个人房产按揭借款合同保证协议，由于原告与杜林之间签订有个人住房按揭借款合同，并以按揭房屋抵押担保，被告华基房地产公司只承担该房屋在期房期间的担保责任，该房屋在转现后，原告应该与杜林在借款未还清情况下签订不动产抵押登记合同，原告未履行该项义务导致该房屋被依法登记和转让，责任应由原告承担，故华基房地产公司不应对杜林未偿还部分的本金和利息承担连带保证责任，关于原告诉请第二项，原告签订有预告抵押登记，该抵押登记未注销前，预告抵押登记行为有效，原告对杜林房产的处置有优先受偿权利，请求法院驳回原告对被告华基房地产公司的诉请。
原告农行国贸支行为支持其诉请，向法院提交如下证据：
证据一，原告营业执照、负责人身份证明、被告杜林身份证、户口簿。拟证明原、被告诉讼主体资格。
证据二，个人信贷业务申请表、个人购房担保借款合同、个人购房担保借款授权委托书、同意抵押申请书、房屋预告登记证明书、房地产抵押清单、同意抵押承诺书、贷款发放通知单、个人借款凭证。拟证明原、被告借款、担保以及抵押登记情况。
证据三，承诺书、银企合作协议。拟证明被告华基房地产公司的担保情况。
被告杜林、华基房地产公司在举证期限内未向法院提交证据。
庭审质证时，被告华基房地产公司对原告农行国贸支行提供的证据一、二真实性无异议。对证据三有异议，认为该组证据是复印件，不予质证。
经庭审质证，原告农行国贸支行提供的证据一、二，因对方当事人未对其真实性提出异议，证据客观真实，依法应予采信。原告提供的证据三，虽系复印件，但与其他证据相互印证，故依法亦应予采信。
根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：
2010年3月1日，被告华基房地产公司向原告农行国贸支行出具承诺书一份，承诺公司对其开发的“东江花园”项目每一户按揭承担连带担保保证，即从借款之日起对其所欠的全部贷款本金、利息提供担保，直至借款人取得房产并办妥抵押正式登记之日止。同月4日，原告与被告华基房地产公司签订《一手房贷款业务银企合作协议》，约定原告同意对购买被告华基房地产公司开发的东江花园二期8、9号项目的自然人提供购房贷款，华基房地产公司应协助购房人以及原告办理房屋的销售备案登记、抵押预登记和正式的抵押登记，并将上述抵押登记证明文件的原件交原告保管；被告华基房地产公司为购房人因购买本合作项目项下的房屋而依借款合同所产生的债务提供连带责任保证，有关保证责任的具体内容以原告、华基房地产公司与购房人签订的借款合同为准。
2010年6月13日，被告杜林因购买被告华基房地产公司开发的位于鄂州市武昌大道489号东江国际8、9号楼2单元17楼1702号房与原告农行国贸支行签订《个人购房担保借款合同》，合同约定，借款金额22万元，借款期限自2010年6月13日起至2040年6月12日止，共计360个月，在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率基础上下浮25%，执行年利率4.455%；借款人未足额偿还借款本息超过90天的，贷款人有权提前收回已发放贷款，有权提前行使担保权；阶段性保证担保保证人为华基房地产公司，阶段性保证人自本合同签订之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；合同还就其他事项作出了约定。原告作为贷款人，被告杜林作为借款人和抵押人，被告华基房地产公司作为保证人在合同签字、捺印、盖章。同年7月26日，涉案房产办理预告抵押登记，债权数额为22万元。8月10日，原告向被告杜林发放贷款22万元。
另查明，截止至2017年10月31日，被告杜林下欠原告农行国贸支行借款本金193,169.01元，利息3,586.54元，合计196,755.55元。在诉讼过程中，原告向法院提出财产保全申请，要求查封涉案房产，因该房产已过户他人名下，故无法实施查封保全措施。
本院认为，合法的借贷关系依法应予保护。原告农行国贸支行与被告杜林、华基房地产公司签订的《个人购房担保借款合同》是合同当事人真实意思的表示，没有违反法律相关规定，合同有效，合同双方当事人应按合同约定履行各自义务，因被告杜林未依约履行还款义务，故原告要求其偿还借款本息的请求，依法予以支持。原告要求对涉案房产优先受偿的请求，依法不予支持，其理由有二，一是涉案房产目前已过户他人名下，无法行使优先权；二是即便涉案房产未过户，该房产设定的是抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力，根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力，因此，原告作为涉案房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房产办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对涉案房产的处分，但并非对涉案房产享有现实抵押权；综上，原告要求对处置涉案房产的价款优先受偿的请求依法不予支持。关于被告华基房地产公司是否承担责任的问题。无论是华基房地产公司出具的承诺书，还是《一手房贷款业务银企合作协议》、《个人购房担保借款合同》，均约定被告华基房地产公司的保证责任至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押人的抵押登记手续止，直至本案纠纷产生，涉案房产仍未办理正式抵押登记手续，而被告华基房地产公司亦无证据证明原告怠于办理正式抵押手续，故华基房地产公司应根据合同约定对被告杜林所欠贷款本息承担连带清偿责任，原告的该项诉请，依法予以支持，被告华基房地产公司的辩称理由不成立，依法不予采纳。至于原告主张的违约金、损害赔偿金、实现债权、担保权等一切费用，因其未提供证据证实，亦未提出具体数额和项目，故依法不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零一条、第二百零四条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十三条、第十八条、第二十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：
一、被告杜林于本判决生效之日起十五日内偿还原告农行国贸支行借款本金193,169.01元，利息3,586.54元（利息计算至2017年10月31日，后段利息按借款合同约定据实结算），合计196,755.55元。被告华基房地产公司对上述款项承担连带清偿责任。
二、驳回原告农行国贸支行其他的诉讼请求。
本案案件受理费4,235.00元，财产保全费1,504.00元，合计5,739.00元，由被告杜林、华基房地产公司共同负担（该款原告已预缴，待判决生效后由被告直接支付给原告）。
如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉湖北省鄂州市中级人民法院。
审判长 ： 李 婷
审判员 ：胡小玲
审判员 ：周小娟
二〇一八年四月八日
书记员 ：曾凡政