四川省蒲江县人民法院民 事 判 决 书（2016）川0131民初225号原告：成都市九龙湾投资置业有限公司。住所地四川省成都市蒲江县鹤山镇广定路***号。组织机构代码66530461-5。法定代表人：颜忠，总经理。委托诉讼代理人：陈世铭，四川智盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊智瑶，四川智盛律师事务所律师。被告：黎贵刚，男，1973年8月13日出生，汉族，住四川省蒲江县。被告：徐艳，女，1987年1月6日出生，汉族，住四川省蒲江县。第三人：中国建设银行股份有限公司蒲江支行。住所地成都市蒲江县鹤山镇鹤山北路*号。组织机构代码914351114。负责人周弈，行长。委托诉讼代理人：陈智勇，男，该行职工。原告成都市九龙湾投资置业有限公司（以下简称九龙湾公司）与被告黎贵刚、徐艳、第三人中国建设银行股份有限公司蒲江支行（以下简称建行蒲江支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年5月9日受理后，依法由审判员高红城适用简易程序于2016年7月11日公开开庭进行审理。原告九龙湾公司委托诉讼代理人熊智瑶、被告黎贵刚、第三人建行蒲江支行委托诉讼代理人陈智勇到庭参加诉讼。被告徐艳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案审理期间，原告九龙湾公司申请调解，未能达成一致意见。本案现已审理终结。原告九龙湾公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议（一）》，被告返还原告位于蒲江县x号房屋，确认原、被告在蒲江县住房和城乡建设局所办理的预购商品房预告登记失效；2.确认第三人对该房屋所享有的预购商品房抵押权消灭，确认第三人和被告在蒲江县住房和城乡建设局办理的预购商品房抵押权预告登记失效；3.被告支付原告代偿款人民币338，051.33元及利息（以本金338，051.33元为基数，以年利率20%自2015年11月17日起计算至款付清之日止）、律师费15，000元，合计376，714.33元；4.确认原告应返还被告购房款540，736元，该款项可与被告应支付款项折抵。事实和理由：原、被告于2011年1月27日签订《商品房买卖合同》、《合同补充协议（一）》，原告将位于蒲江县x号房屋卖给被告，总价款540，736元。2011年2月12日，原、被告及第三人签订《个人住房（商业用房）借款合同》，被告向第三人贷款370，000元购房，由原告作为保证人。随后，第三人向被告发放了贷款，原、被告办理了预购商品房预告登记，第三人和被告办理了预购商品房抵押权预告登记。2015年11月17日，被告停止向第三人归还贷款，导致原告因承担保证责任被第三人划转了被告所欠第三人的贷款本金、利息等费用共计338，051.33元。2015年12月，原告与黎贵刚就归还代偿款的相关事宜签订《协议书》，但黎贵刚未归还任何费用，给原告造成重大损失。根据原、被告签订的《合同补充协议（一）》第四.2.（3）条和《协议书》之约定，原告有权解除商品房买卖合同、收回房屋且要求被告承担相应的违约责任。根据我国《物权法》第二十条及相关司法解释之规定，原、被告签订房屋买卖合同并向登记机构办理预告登记，解除房屋买卖合同后原、被告之间的债权消灭，预购商品房预告登记失效。根据我国《合同法》第九十一条和《物权法》第二十条、第一百七十七条之规定，原告已按照《个人住房/商业用房借款最高额保证合同》约定向第三人承担保证责任，导致第三人对被告的债权得以全部清偿和消灭，第三人对该房屋的预购商品房抵押权因主债权得以清偿而消灭，也因此导致第三人与被告的预购商品房抵押权预告登记失效。为此，请求法院支持原告的诉讼请求。被告黎贵刚辩称，被告不同意解除合同，所欠原告的款项分两次支付，今年付一部分，明年付一部分。被告徐艳未到庭，亦未提交书面答辩意见。第三人建行蒲江支行述称，第三人根据法院的判决协助原告办理解除抵押权预告登记。本案当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的商品房买卖合同、合同补充协议（一）、个人住房（商业用房）借款合同、个人住房/商业用房借款合同最高额保证合同、个人贷款支付凭证、个人贷款履行保证责任通知书、个人贷款扣划款项通知书、个人贷款还款凭证、委托代理合同、发票，本院予以确认并在案佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：九龙湾公司与黎贵刚、徐艳于2011年1月27日签订《商品房买卖合同》、《合同补充协议（一）》，九龙湾公司将位于蒲江县x号房屋卖给被告，总价款540，736元。2011年2月12日，九龙湾公司与黎贵刚、徐艳和建行蒲江支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，黎贵刚、徐艳向建行蒲江支行贷款370，000元购房，由九龙湾公司作为保证人。随后，建行蒲江支行向黎贵刚、徐艳发放了贷款，九龙湾公司与黎贵刚、徐艳办理了预购商品房预告登记，建行蒲江支行和黎贵刚、徐艳办理了预购商品房抵押权预告登记。2015年11月17日，黎贵刚停止向建行蒲江支行归还贷款，建行蒲江支行按照保证合同约定从九龙湾公司账户划转了黎贵刚、徐艳所欠贷款本金、利息等费用共计338，051.33元。2015年12月，九龙湾公司与黎贵刚就归还代偿款的相关事宜签订《协议书》，约定在2015年12月31日前支付100，000元，2016年6月30日前支付150，000元，2016年12月31日前支付剩余代偿款88，051.33元，并自2015年11月17日起，以本金338，051.33元为基数，按20%的年利率计算代偿款利息，逾期付款，九龙湾公司有权单方解除合同，并要求其按未付款的7%支付违约金。黎贵刚未按协议约定的时间支付款项。《合同补充协议（一）》第四条载明：“2.按揭贷款实施办法及相关责任（3）买受人未按期足额偿还银行贷款本息：若买受人未按与银行的贷款合同约定按期足额偿付贷款本息，导致出卖人作为买受人的担保人向银行承担责任（包括但不限于担保责任），给出卖人造成损失及产生的所有费用（包括但不限于律师的代理费用）由买受人承担。若买受人一年内连续三期或累计六期未按贷款合同约定如期向银行偿付贷款本息，或因买受人行为导致贷款银行解除与买受人签订的贷款合同，或在出卖人承担担保责任后五日内买受人未向出卖人赔偿全部损失的，出卖人有权选择解除商品房买卖合同或继续履行合同。若出卖人选择继续履行合同的，买受人应在收到出卖人通知后5日内，向出卖人清偿出卖人因承担担保责任而代买受人支付银行的相应款项，同时，买受人应按总房款的5%向出卖人支付违约金；若出卖人选择解除合同，买受人应按总房款的10%向出卖人支付违约金。出卖人有权在应退给买受人的房款中直接扣除出卖人代买受人清偿的银行贷款及买受人应承担的违约金。买受人应在收到解除通知后15日内将房屋返还给出卖人。如买受人的房屋已经装修入住的，买受人除了自行承担装修损失，还应将该房屋恢复原状后交付给出卖人。同时，出卖人因向买受人主张债权而产生的相关费用，包括但不限于诉讼或仲裁费用（含差旅费、公告费、鉴定费、评估费）、执行费用、律师费和实现债权所应交纳的其他费用，均由买受人承担。出卖人有权从应退还买受人的购房款中扣收”。2016年6月12日，九龙湾公司与四川智盛律师事务所签订《委托代理合同》，九龙湾公司向四川智盛律师事务所支付代理费15，000元，并开具了增值税普通发票。本院认为，本案所涉《商品房买卖合同》、《合同补充协议（一）》、《借款合同》、《保证合同》，系各方当事人的真实意思表示，合同不违反我国法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对各方均具有约束力，各方均应按合同约定的内容履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，由于被告未履行如期向第三人偿付贷款本息的义务，导致原告承担担保责任，原告诉请解除合同符合原、被告在合同中约定的解除合同的条件，本院对原告要求解除《商品房买卖合同》、《合同补充协议（一）》的诉请予以支持。按照合同约定，在解除合同后，被告还应返还房屋，本院对原告要求被告返还房屋的诉请也予以支持。根据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，被告未按合同约定如期向第三人偿付贷款本息，导致原告承担担保责任，该行为已构成违约，被告应按照合同约定承担相应的违约责任。原告主张被告承担违约金23，663元和律师费15，000元，本院予以支持。本案中，原告代偿款金额为338，051.33元，被告已支付房款540，736元，原告应返还被告的购房款金额为540，736元，原告要求确认的返还金额本院予以支持。另外，原告要求确认原、被告在房屋登记机关所办理的预购商品房预告登记失效、确认第三人对该房屋所享有的预购商品房抵押权消灭，确认第三人和被告办理的预购商品房抵押权预告登记失效，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的‘债权消灭’”的规定，原、被告所签订的买卖商品房合同被解除后，双方的债权随即消灭，在原告履行担保责任后，第三人对案涉房屋所享有的抵押权也随之消灭，预告登记失效，故本院对原告确认预告登记失效和第三人享有的抵押权消灭的诉请予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，被告徐艳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，造成的不利后果应由其自行承担。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第二十条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告成都市九龙湾投资置业有限公司与被告黎贵刚、徐艳所签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议（一）》；二、被告黎贵刚、徐艳于本判决生效后30日内返还原告成都市九龙湾投资置业有限公司位于蒲江县x号房屋；三、被告黎贵刚、徐艳于本判决生效之日起30日内支付原告成都市九龙湾投资置业有限公司代偿款338，051.33元及利息（利息以本金338，051.33元为基数，自2015年11月17起按年利率20%计算至款付清之日止）、违约金23，663元、律师费15，000元；四、原告成都市九龙湾投资置业有限公司应返还被告黎贵刚、徐艳购房款金额为540，736元，该款项可与上述第三项金额进行折抵；五、案涉房屋预购商品房预告登记失效；第三人中国建设银行股份有限公司蒲江支行对该房屋所享有的预购商品房抵押权消灭，预购商品房抵押权预告登记失效。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4，604元，由被告黎贵刚、徐艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  高红城二〇一六年八月二十三日书记员  何 娇