北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京0101民初2946号
原告（反诉被告）：王加伶，女，1944年3月18日出生，汉族，住本市东城区。
原告（反诉被告、兼原告王加伶委托诉讼代理人）：陈静，女，1972年5月17日出生，无业，住本市东城区。
上述二原告委托诉讼代理人：吕春晖，北京君途律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈新悦，男，1969年2月22日出生，住本市东城区。
被告（反诉原告）：许杉杉，女，1982年1月24日出生，汉族，住广东省。
委托诉讼代理人：王佳红，北京市中唐律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王玉臣，北京金诉律师事务所律师。
第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地本市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：王翼瑶，女，1995年2月7日出生，该公司职员。
原告陈永春、王加伶诉被告许杉杉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月6日立案受理。依法适用普通程序程序，组成合议庭，追加北京链家房地产经纪有限公司为本案第三人，因陈永春于诉讼中死亡，本院依法追加其继承人陈静为本案共同原告，公开开庭进行了审理。原告陈静及委托诉讼代理人吕春晖、陈新悦，被告许杉杉及其委托诉讼代理人王佳红，第三人委托诉讼代理人王翼瑶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王加伶、陈静向本院提出诉讼请求：1、要求解除陈永春、王加伶与被告签订的《北京市房屋买卖合同（经纪成交版）》、《变更协议书》；2、要求被告支付原告违约金224万；3、诉讼费由被告承担。事实及理由，2017年3月15日，经第三人居间，陈永春、王加伶与被告签订《北京市房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称为《买卖合同》）、《补充协议》。同年5月30日，陈永春、王加伶与被告又签订《变更协议》。约定，陈永春、王加伶将本市东城区南颂年胡同×号楼×层×单元×号房屋（以下简称为涉诉房屋）出售给被告，总价款1120万元，其中首付款811万元。被告应分别于2017年3月15日、同年5月31日向原告支付定金50万元，定金共100万元。被告应于房屋过户前5个工作日前向原告支付首付款811万元，约定的过户日期为2017年10月31日前。被告拒绝购买涉诉房屋或者逾期履行支付定金、首付款等义务超过15日的，构成根本违约，应按照涉诉房屋总价款的20%支付违约金。上述合同签订后，被告按约定支付定金100万元，但至今未按约定支付首付款，且明确表示拒绝购买涉诉房屋。原告认为被告的行为已构成违约，应承担违约责任，故原告提起本案诉讼。
被告许杉杉辩称：原告所述签订合同及付款情况属实。上述合同签订后，被告按照合同约定履行义务。合同中约定，2017年8月30日前，原告应当协助被告到贷款机构办理贷款申请手续。但原告并未按约定履行上述义务，按照合同约定，原告的行为已构成违约，应当承担违约责任，故被告不同意原告的诉讼请求。同时，被告提起反诉，1、要求解除原、被告签订的《北京市房屋买卖合同（经纪成交版）》、《变更协议书》；2、要求原告返还定金100万元；3、要求原告赔偿被告向第三人支付的居间服务费5万元；4、要求原告支付违约金224万元；5、诉讼费由原告承担。
就被告提起的反诉，原告辩称，被告的反诉不能成立，原告并不存在违约行为，故不同意被告的反诉请求。
第三人北京链家房地产经纪有限公司述称：经第三人居间，陈永春、王加伶与被告于2017年3月15日签订《买卖合同》及《补充协议》，签订合同后，被告分两笔共支付定金50万元。2017年3月17日，北京市出台限购新政，被告此前有贷款记录，本次购房只能按照二套房屋进行贷款，导致被告首付需要增加200余万元。第三人第一时间组织双方进行了协商，被告明确表示贷款金额减少对其没有影响，可以继续履行买卖合同。相关新政出台后，被告出售自有房屋的交易进度受到影响，因此买卖合同不能按照约定时间履行。为此，陈永春、王加伶与被告在2017年5月30日签署了《变更协议书》，变更了被告贷款的金额与合同履行期限。在该协议书签订当日，被告支付剩余定金50万元。2017年7月，被告提出首付款还差100万元无法筹齐。后经协商，陈永春、王加伶同意将100万元从房价款中扣除，以借款的方式出借给被告，同时为了保证交易安全，原告要求将借条进行公证，双方就此达成一致。由于采用该方式解决首付款问题需要变更合同总价款，因此未办理涉诉房屋的网签手续。此后，各方积极联系办理借条公证事宜，但一直未能如愿办理。2017年10月，第三人通知双方无法办理借条公证手续，被告表示同意按照原协议继续履行合同，第三人草拟了网签合同，但被告拒绝签署网签合同，并告知第三人要求解除合同。对于原告的诉讼请求及被告的反诉请求，第三人不发表意见。
本院经审理认定事实如下：2017年3月15日，陈永春、王加伶与被告签订《买卖合同》，约定陈永春、王加伶将其名下位于本市东城区南颂年胡同×号楼×层×单元×号房屋出售给被告，该房屋建筑面积82.68平方米。成交价格为767万元。家具、家电、装饰装修及配套设施等作价353万元。被告向陈永春、王加伶支付定金100万元。被告拟贷款金额为460万元。被告未按补充协议约定时间付款的，逾期超过15日，陈永春、王加伶有权解除合同。陈永春、王加伶解除合同的，被告应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向陈永春、王加伶支付违约金，并由陈永春、王加伶退还被告全部已付款。自本合同签订之日起170日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，陈永春、王加伶与及第三人签订《补充协议》，约定交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计1120万元，此价格为陈永春、王加伶净得价，不含税。被告于2017年3月15日将第一笔定金20万元以自行划转方式支付给陈永春、王加伶，于2017年3月15日将第二笔定金30万元以自行划转方式支付给陈永春、王加伶，于2017年3月31日前将第三笔定金50万元以自行划转的方式支付给陈永春、王加伶。被告于过户前5个工作日内将第一笔首付款307万元以建委监管支付的方式支付给陈永春、王加伶，被告于过户前5个工作日内将第二笔首付款250万元以理房通支付的方式支付给陈永春、王加伶。双方应于2017年6月30日之前共同前往贷款机构办理贷款申请手续。双方同意在2017年8月31日前共同办理房屋所有权转移登记手续。原、被告任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。被告逾期履行上述付款义务超过15日以及拒绝购买涉诉房屋的的，构成根本违约，陈永春、王加伶有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，被告应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20%向原告支付违约金。被告向原告已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。第三人收取被告的费用不予退还。陈永春、王加伶逾期履行上述付款、办理贷款、过户义务超过15日的，被告有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，陈永春、王加伶应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20%向被告支付违约金，第三人收取的所有费用不予退还，由陈永春、王加伶直接赔付被告。上述合同签订后，被告按约定向原告支付定金50万元。2017年3月24日，陈永春、王加伶与被告签订《补充协议》，约定由于国家政策不可抗力的原因，导致合同延期，无法正常履行，原定于2017年3月31日前交予陈永春、王加伶的剩余定金50万元改为于2017年5月31日前支付。如合同无法继续执行，房屋出售人和房屋购买人再行协商。
2017年5月30日，陈永春、王加伶与被告及第三人签订《变更协议书》，将涉诉房屋约定成交价格变更为467万元。家具、家电、装饰装修及配套设施等作价变更为653万元。被告拟贷款金额变更为186万。约定将申请办理房屋权属转移登记手续的期限由合同签订之日起170日内变更为合同签订之日起231日内。将首付款的支付方式及期限变更为被告于过户前5个工作日内将第一笔首付款281万元以建委监管支付的方式支付给陈永春、王加伶，被告于过户前5个工作日内将第二笔首付款530万元以理房通支付的方式支付给陈永春、王加伶。将申请贷款期限变更为双方应于2017年8月30日之前共同前往贷款机构办理贷款手续。权属转移登记时间变更为在2017年10月31日前共同办理房屋所有权转移登记手续。上述《变更协议书》签订后，被告支付定金50万元。
2017年7月，由于被告表示首付款有100万无法筹齐，经三方协商，陈永春、王加伶同意将此100万元从首付款中扣除，以借款的形式出借给被告。三方随即联系办理借款公证事宜，但一直未能办理完毕。2017年10月17日，被告向第三人经纪人员表示不愿再继续履行买卖合同。
庭审中，被告主张因陈永春身体原因，需要办理委托公证手续，才能办理涉诉房屋的网签手续，由于委托公证手续一直未能办理，导致网签手续未能办理，从而无法在合同约定的期限办理贷款以及过户手续。被告认为陈永春、王加伶存在违约，且无法在合同约定的2017年10月30日前办理完毕过户手续，故要求解除合同。原告则主张陈永春的公证手续并不影响网签手续的办理，一直未能办理网签手续是因为被告的原因。经询，第三人表示网签手续未能办理系由于被告有100万元首付款未能筹齐，陈永春、王加伶同意以借款的方式处理，故需要核减总购房款。但借款公证一直未能办理，总购房款数额一直无法确定，导致网签手续未能办理。网签手续未能办理与陈永春的公证委托手续无关。
另查，2018年4月12日，陈永春去世。陈永春、王加伶共有子女1人，即陈静。经询，陈静表示参与本案诉讼并主张相关权利，故本院追加陈静为本案共同原告。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，陈永春、王加伶与被告签订的《买卖合同》以及陈永春、王加伶与被告、第三人签订的《补充协议》、《变更协议书》系各方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方均应据此履行。根据已查明的事实，在该合同履行过程中，被告首付款金额未能筹齐，经三方协商，陈永春、王加伶同意在首付款中扣除100万元，由于需要就该100万元办理相关借款公证从而确定是否需要核减总购房款，故网签手续未能办理。由于未能办理网签，故贷款手续未能在合同约定的期限前办理，此情形并非陈永春、王加伶违约行为所致。此时，陈永春、王加伶及被告应了解存在无法在合同约定期限内办理完过户手续的风险，但双方仍继续履行合同。在此情况下，被告主张原告违反合同约定，未按期配合被告办理贷款手续，导致在合同履行期限内无法办理过户，要求解除买卖合同，无相关合同及事实依据，本院对此意见不予采纳，被告的相关反诉请求，本院不予支持。在得知被告已经筹齐首付款，不用核减购房款的情况下，第三人将网签合同发送给被告，但被告拒绝签署网签合同，并拒绝继续履行合同，该行为已构成违约，应承担违约责任。现二原告起诉要求解除相关买卖合同，要求被告承担违约责任，理由正当，本院应予支持。关于违约金具体数额，本院将参考合同履行情况、涉诉房屋所在地区房价波动等相关因素予以酌定。合同解除后，原告应将收取被告的定金退还。被告的该部分反诉请求，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
一、解除陈永春、原告（反诉被告）王加伶与被告（反诉原告）许杉杉签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》以及陈永春、原告（反诉被告）王加伶与被告（反诉原告）许杉杉及第三人签订的《补充协议》、《变更协议书》；
二、被告（反诉原告）许杉杉于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）王加伶、陈静违约金一百万元；
三、原告（反诉被告）王加伶、陈静于本判决生效后十日内退还被告（反诉原告）许杉杉定金一百万元；
四、驳回原告（反诉原告）王加伶、陈静的其他诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）许杉杉的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费44500元，由被告负担（于本判决生效后七日内交纳）。
反诉案件受理费44500元，由原告负担6900元，被告负担37600元（被告已交纳，原告于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王轶楠
人民陪审员 肖广义
人民陪审员 肖碧南
二〇一八年五月三十日
法官 助理 郑文思
书 记 员 孙 墨