广西壮族自治区*市玉州区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂0902民初662号
原告：陆广生，男，1977年12月19日出生，汉族，住广西陆川县，
委托代理人：梁立锋，广西纳百川律师事务所律师（特别授权）。
委托代理人：梁懂良，广西纳百川律师事务所律师（特别授权）。
被告：*市?房地产开发有限公司
法定代表人：李旺兰。
委托代理人：韦广中，男，1951年4月22日出生，*市?房地产开发有限公司员工（特别授权）。
委托代理人：梁德才，男，1956年10月13日出生，*市?房地产开发有限公司员工（特别授权）。
第三人：广西电网有限责任公司*供电局，地址：*市玉州区教育东路358号。
法定代表人：朱传耀。
委托代理人：马远桉，男，1986年6月25日出生，广西电网有限责任公司*供电局员工（特别授权）。
原告陆广生诉被告*市?房地产开发有限公司（以下简称?房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月16日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陆广生的委托代理人梁立锋、梁懂良，被告?房地产公司的委托代理人韦广中、梁德才，第三人广西电网有限责任公司*供电局的委托代理人马远桉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判决撤销《*市商品房买卖合同》第九条第1款第（2）项条款。2、被告支付逾期交房违约金100000元给原告。3、本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2013年2月20日，原告与被告签订《*市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告?公司开发的“江南明珠”楼盘的商品房一套。原告已按约付清房款，被告?公司也开具了《销售不动产统一发票》给原告收执。根据《买卖合同》的约定，被告应于2013年5月1日前将房屋交付给原告使用。然而，至2016年1月25日，被告?公司才在《*晚报》刊登交房公告，逾期交房天数达998天，已经构成违约，应向原告支付违约金。因为签订合同时，被告对合同第九条违约金“累计最高限额为总房价款5%”这一限制性条款没有向原告说明，根据《合同法》第三十九条、《合同法解释（二）》第六条、第九条的规定，该部分限制性约定应予撤销。对于违约金的计算问题：首先，被告采用格式条款与原告订立合同但对于合同第九条“出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金，累计最高限额为总房款5%”约定，没有采取合理的方式尽到合理提示及说明义务，原告依法有权申请撤销。其次，根据合同关于“原告逾期付款超过60日的，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金”的约定及公平原则，原告主张按日万分之五计付违约金。综上，计得被告应向原告支付违约金216406元（433679×0.05%×998）。考虑到不可抗力因素的存在，原告自愿仅向被告主张违约金10万元。经原告了解，涉案房产所在小区其他业主曾以相同案由和相同诉请起诉被告，被告均称系因第三人原因非出卖方原因，造成电力公共配套设施延迟完成，并抗辩免责。为此，根据《民事诉讼法》第56条之规定，原告列明*市供电局作为第三人参与本案诉讼，以便查清本案用电延迟的相关事实。
被告?房地产公司辩称，原告对被告的诉讼请求，没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求，理由如下：一、因存在合同约定的及团购相关约定的可以延期交房的情形，被告对本案争议房屋交付使用的期限可以据实延期，不存在违约，不应承担违约责任。1、根据《商品房买卖合同》第八条约定，其他非出卖人可控制因素造成工期延误，出卖人可以据实延期交房。2、争议房屋作为团购房，根据团购协议、团购规则、团购办法的规定，水、电、煤气等公共配套设施不完善及非开发商原因造成交房延后，经开发商努力，无法解决时，交房期限顺延。二、本案中，存在以下可以延期交房的情形：1、因雨天造成延期交房，最长可以延至2016年3月8日交房。2、因水、电、燃气等公共配套设施不完善，特别是小区正式居民用电，被告从2011年3月起，数次向供电部门申请，直至供电部门统一规划建设完成旧城线路改造后，2014年12月8日才签订用电合同，指定接入口，指定由电网所属设计单位设计；2015年6月用电设计部门完成设计，根据设计要求，进行用电设备预计、采购；2015年9月11日才签订《用电工程施工合同》，工期165日；2016年4月20日用电工程验收，并网使用。天燃气公共配套设施不完善，被告2012年7月已与*天燃气发展有限公司签合同，直至2016年4月*天燃气发展有限公司才安装完成验收。导致交房时间可以顺延。3、因房屋建设承包方无故停工、持房不交，经被告、政府多方努力仍无法解决，至今建筑商尚未正式将已验收合格的房屋交付被告。导致被告给原告交房延后。据此，有可以据实延期交房的情形及合同、团购的相关规定，本案争议房屋的交付时间可以据实延期，且被告不需要作出赔偿。三、原告诉请的金额超出合同的约定。合同第九条约定，出卖人逾期交房，应向买受人支付的违约金最高限额为总房款的5%，假如出卖人有违约逾期交房的情形，原告诉请的金额也超过了合同最高限额的约定。四、关于撤销合同条款。1、《商品房买卖合同》是双方自愿签署，签署之前被告是看过合同并同意签订的，是双方的真实意思表示。合同第九条的约定并没有违反公平原则，对于延迟支付与延迟付款需承担的违约责任而言，出卖方即被告需要承担的损失赔偿比买受方要大得多。2、原告就本案事由提出撤销合同第九条的诉讼时效已过。
第三人广西电网有限责任公司*供电局诉称：1、我不是房屋买卖合同的主体；2、即使我方构成供电延期，也是另外的案子，谁主张谁举证。
当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据——原告的身份证、被告的营业执照、法人证明、原、被告签订的《商品房买卖合同》、*市商品房买卖合同登记备案证明、税收通用完税证、首付款发票、个人住房借款合同、《*晚报》交房公告、商品房预售许可证（11份），本院予以确认并在卷佐证。由原告提供而被告表示异议的证据，本院认定如下：《关于对江南明珠小区梁成等业主投诉问题调查处理情况的答复》，系*市住房和城乡规划建设委员会出具，是真实的，可作为本案的定案依据。由被告提供而原告、第三人表示异议的的证据，本院认定如下：1、团购协议、团购规则、团购办法、交款至团购单位账户流水（15份）、团购交款登记表（9份)，被告虽否认上述证据的真实性，但未能提供相反证据予以反驳，故本院确认上述证据可作为本案的定案依据；确认书上没有原告的签名，缺乏真实性，本院不予采信；2、降水情况表，有*市气象局业务科盖章确认，是真实的，可作为本案定案依据；13案原告签订合同之日至工程竣工验收之日“雨天”汇总表，系被告单方制作，缺乏证明力，本院依法不予采信；政府放假通知（节假日17.5天），原告仅认可全体公民放假的节日导致交房合理延期，本院对此予以确认；其余的节假日停工原告不予认可，而被告不能进一步证明在其余节假日停工，故缺乏关联性，本院依法不予采信。3、《再次请求用电的答复》、《正式用电的初步答复》、《用电函》供用电合同（临时用电）、用电设计委托、合同、支付设计费、用电工程施工设计图、供电部门审批盖章、《用电工程施工合同》、客户受电工程竣工检验意见书、居民燃气入户合同、发票，均系真实的，可作为本案的定案依据，但不能证明被告已向有关部门交纳增容费，并且已通知原告缴交而原告未缴交的事实；燃气管道验收单，因竣工日期早于验收日期，存在自相矛盾，且没有相关公司或部门的盖章，其真实性存疑，本院不予采信。4、《建设工程施工合同》、《会议纪要》，系真实的，与本案具有一定的关联性，可作为本案的参考依据；要求施工方恢复施工、交房的函及说明材料，系被告单方制作，真实性难以认定，本院不予采信；（2015）玉区法民初字第1400号民事判决、（2016）桂09民终57号民事判决均系生效判决文书，且与本案有一定的关联性，可作为本案的参考依据，（2015）玉区法民初字第2640号民事判决尚未生效，不能作为本案的参考依据。5、《建设工程质量竣工验收意见书》（11份），是真实的，可作为本案的定案依据。
本院对本案事实认定如下：
原告陆广生与被告?房地产公司于2013年2月20日签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的江南明珠小区9幢1103号房，房屋总价款433679元。原告已依约付清房款，履行了合同的应尽义务。上述合同第八条约定：出卖人应当在2013年5月1日前，将具备下列第5种条件（商品房工程竣工后经设计、勘察、施工、建设、质检等单位验收），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实延期：…（3）其他非出卖人可控制因素造成的工期延误，如：非出卖人引起的停电、停水或政府部门有关活动（节日、庆典等）要求工地停工、政府禁止令、交通管制及流行疾病、雨天等原因造成工期延误。第九条约定：（1）逾期不超过360日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日其至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过360日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的…。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的应交付商品房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之二的违约金，累计最高限额为总房价款5%。第十四条约定：出卖人承诺于该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套设施按以下日期达到使用条件：1、基础设施、公共配套建筑在取得工程综合验收前达到使用条件。如果在规定日期未达到使用条件，双方同意由出卖人负责处理并在60日后达到使用条件。附件三：装饰、设备标准。10、供电：供电线路到户门前，一户一表（户内自理）。2016年1月25日，?房地产公司在《*晚报》上刊登交房公告，原告认可该时间为交房时间。江南明珠小区第5、7、8、9、10号楼的工程竣工后经设计、勘察、施工、建设、质检等单位验收时间为2013年4月3日，第3、4、6、11、12、13号楼的工程竣工验收时间为2015年11月11日。被告于2011年3月12日向供电部门申请用电，第三人广西电网有限责任公司*供电局答复“接入贵公司的线路已满负荷，无法接入4000KVA的容量，我局考虑到贵公司的实际情况及开发项目的先后，想方设法调整现有线路负荷”。2011年7月1日被告再次向供电部门申请用电，第三人于2014年1月27日发出玉供电营【2014】6号文同意被告用电函，于2014年12月18日与被告签订了《临时供用电合同》。2015年6月30日，广西鸿泰勘察设计有限公司设计出（江南明珠）用电工程施工图。2015年9月11日，被告与广西兴能电力建设有限公司签订《安装工程施工合同》，约定工期165天。2016年4月20日，受电工程经验收合格。2012年7月27日、2013年7月17日，*中燃城市燃气发展有限公司先后与被告签订《居民燃气入户合同（集体）》，分别约定为江南明珠一期5、7、8、9、10幢楼，二期3、4、6、11、12、13幢楼安装天燃气入户项目；天燃气入户项目在被告房屋建设工程竣工后40天内竣工；若发生甲方未依约向乙方支付相应款项、不具备施工条件、甲方提供的施工变更造成工期延误，甲方的其他违约行为致使无法施工情形之一，延误施工单位工期的，竣工日期按滞延时间顺延。2013年7月24日，被告支付二期楼栋的天燃气管道安装费126280元给燃气公司。
另查明，被告与广西正泰彩印包装有限公司工会签订了江南明珠商品房团购协议、团购规则、团购办法。团购规则第八条载明：交房时间：2013年5月开始分期分批交房，如遇非团购单位及开发商原因造成延期交房，经努力无法解决时，交房时间顺延，团购单位及开发商不给予任何补偿和赔偿。团购办法第八条载明：水、电、煤气等公共配套不完善时交房顺延；如遇非开发商原因造成的交房延后，开发商努力无法解决的交房顺延。
本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。被告与广西正泰彩印包装有限公司工会签订的江南明珠商品房团购协议、团购规则、团购办法，团购规则、团购办法中关于被告延期交房的免责约定与原、被告签订的《商品房买卖合同》中的约定基本一致，不属于特别免责条款，仍然应当以《商品房买卖合同》为准。当事人应当按照上述合同的约定全面履行自己的义务。现原告已按合同约定履行了交付房价总款的义务，但被告刊登交房公告的时间为2016年1月25日，迟于合同约定的交房时间，被告未按期交付房屋。依据《商品房买卖合同》第八条（3）的约定：其他非出卖人可控制因素造成的工期延误，如：非出卖人引起的停电、停水或政府部门有关活动（节日、庆典等）要求工地停工、政府禁止令、交通管制及流行疾病、雨天等原因造成工期延误，出卖人可据实延期。被告在履行合同的过程中，分别于2011年3月12日、7月1日向第三人申请用电，2014年1月27日才得到第三人的同意用电函。依据上述合同约定，自2013年2月20日起至2014年1月27日止，因被告在用电上不可控因素使被告延误交房341天。被告实际超期交房999天，扣减因用电导致的延期交房天数后为658天（999-341=658），该658天属于违约延期交房天数。被告应根据上述合同第九条（2）的约定向原告支付违约金21684元（433679元×5%=21684）。另外，原告购买房屋的所属9号楼于2013年4月3日竣工验收，早于合同约定的交房时间，故被告辩称雨天、节假日致使工程延期的理由，缺乏事实和法律依据，本院依法不予采信。被告还辩称，因天燃气公共配套设施不完善、建设承包方无故停工、持房不交，致使交房延后，也属于非开发商不可控因素，被告可以据实延期交房。被告与*中燃城市燃气发展有限公司签订《居民燃气入户合同（集体）》后，天燃气入户工程是否延期，被告与*中燃城市燃气发展有限公司之间是否存在违约行为而导致延期，被告未能提供证据予以证明。即使被告可以证实因*中燃城市燃气发展有限公司违约导致天燃气入户工程延期，亦属于被告与*中燃城市燃气发展有限公司之间的合同纠纷。根据合同相对性，被告不能以与*中燃城市燃气发展有限公司之间的合同纠纷作为本案延期交房的抗辩理由。同理，被告辩称建设承包方无故停工、持房不交，说明被告与建设承包方之间也存在合同纠纷，但被告不能以与建设承包方之间存在合同纠纷作为本案延期交房的抗辩理由。故被告的上述辩称意见缺乏事实和法律依据，本院依法不予采纳。被告还辩称原告未按合同附件五第5条的约定交纳供电安装费及材料费、增容费等相关费用，逾期交房的责任由原告承担，但被告未能提供证据证明须向有关部门交纳上述费用，并且被告已通知原告交纳而原告未交纳，故被告应承担举证不能的法律后果，本院对此不予采信。关于原告主张撤销双方签订的《*市商品房买卖合同》第九条第1款第（2）项条款，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的”、第五十五条第一款：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权”之规定，原告撤销的理由是上述条款显失公平，其应自签订合同之日起一年内行使撤销权，但原告未在一年内行使，其撤销权已消灭。原告的上述诉请缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、五十五条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告*市?房地产开发有限公司支付违约金21684元给原告陆广生。
二、驳回原告陆广生的其他诉讼请求。
上述判决，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如义务人逾期不履行判决内容的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费2300元，由原告陆广生负担1802元，被告*市?房地产开发有限公司负担498元。
如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于*市中级人民法院。
审 判 长 苏东良
审 判 员 黄 双
人民陪审员 钟范林
二〇一七年五月三十日
书 记 员 梁 爽