福建省福州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0102民初2482号
原告（执行案外人）：周瑜，女，1954年7月23日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。
委托诉讼代理人：张慧群，福建名仕律师事务所律师。
被告（申请执行人）：陈颖，女，1976年12月13日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。
原告周瑜与被告陈颖执行异议之诉一案，本院于2017年3月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周瑜及委托诉讼代理人张慧群、被告陈颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
周瑜向本院提出诉讼请求：1.判令中止福州市鼓楼区东街街道八一七北路189号安泰中心A区4#楼206单元的执行；2.判令《房屋租赁合同》合法有效，在租赁期间内周瑜继续占有使用福州市鼓楼区东街街道八一七北路189号安泰中心A区4#楼206单元；3.判令本案诉讼费用由陈颖承担。事实和理由：（2014）鼓执行字第1365号被告陈颖与高源、周文娟民间借贷纠纷执行一案，贵院于2015年12月17日公告要求被执行人周文娟在2016年3月26日前将坐落于福州市鼓楼区东街街道八一七北�189号安泰中心A区4#楼206单元房产腾空，并由贵院依法拍卖。周瑜对上述房屋享有合法承租权，于2016年5月向贵院提起执行异议请求，贵院于2016年12月21日裁定驳回周瑜的执行异议请求。周瑜不服该裁定，向贵院提起诉讼，理由如下：2014年3月28日，周瑜与周文娟签订有《房屋租赁合同》，约定租期为14年，自2014年3月28日起至2028年3月28日止，租金每月1800元（双方约定的300000元租金周瑜是在2013年9月26日一次性转给周文娟（周文娟指定其母亲刘某收款））。签订合同时，周瑜入住直至现在。周瑜于2014年6月办理了水、电、有线电视等代缴代扣手续（原水、电、有线电视的代缴代扣是周文娟的银行卡，周瑜入住后3月至6月期间的水、电、有线电视等费用以现金形式交给周某）。周瑜与周文娟签订的《房屋租赁合同》时间在贵院查封冻结上述房产之前，周瑜自2014年3月起实际占有使用上述房屋。符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条：“承租人请求在租赁期间内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”之规定。综上，周瑜依据《中华人民共和国民事诉讼法》之相关规定，特向贵院提出执行异议之诉，望判如所请。
陈颖辩称，1.根据合同相对性原则，陈颖并非《房屋租赁合同》的当事人，周瑜诉请确认《房屋租赁合同》合法有效，主体不适格，应当予以驳回。2.周瑜提供的《房屋租赁合同》不真实，系虚假协议，是周瑜与周文娟恶意串通损害其他债权人的权益，双方并不存在租赁合同关系，理由如下：首先，签订《房屋租赁合同》�主体及所谓的支付租金主体均为亲属关系，有利害关系，恶意串通，损害第三人的合法权益。周瑜是周文娟、周某的姑妈，刘某是周文娟、周某的母亲，周某、周文娟是亲姐妹。其次，《房屋租赁合同》时间明显伪造的，陈颖于2014年4月起就开始向周文娟和高源（周文娟和高源系夫妻关系）追讨债务，周文娟、高源为了躲避债务就开始转移资产。租赁合同签订的时间恰恰在2014年3月29日，且为了掩盖时间造假的目的，编造了下述关于租金金额、支付方式、水电等费用缴纳的证据，想通过虚假的租赁合同达到躲避债务妨碍执行的目的。最后，租赁合同关系并未真实存在，租金并未真实支付，周瑜与刘某之间的300000元的转账明显与本案没有关联：第一，租金支付的主体不符，周瑜提供的银行流水是周瑜与刘某之间的转账，并不是《房屋租赁合同》的双方当事人周瑜、周文娟之间的转账；第二，租金的数额不符，租金的金额300000元与《房屋租赁合同》中约定的14年的租金金额按照每个月1800元计算应为302400元不符；第三，支付的时间与《房屋租赁合同》签订的时间不符，《房屋租赁合同》的签订时间2014年3月29日，而周瑜与刘某之间的300000元的转账时间是2013年9月26日，提前半年支付，明显不符合常理；第四，租期14年明显过长，且租金没有递增，明显不符合市场交易惯例；第五，租金的定价，以明显不合理低价承租被执行项下房产。2014年鼓楼区东街街道八一七北路189号安泰中心A区4号楼206单元（面积74.55平方米），属于鼓楼区第二中心小学的片内房，是有名的学区房，这是众所周知的事实，当时的市场行情在2000-2500元/月左右，现在的价格更是走高。3.周瑜并没有实际占用租赁房屋，周瑜提供的水、电、物业、有线代缴代扣并不能证明其�住在被执行的房产中。陈颖于2014年4月起就开始向周文娟、高源追讨债务，周文娟、高源当时就开始转移资产。所以周瑜将时间点往前移，强调2014年3-6月的水、电、物业等费用是以现金形式交给周文娟姐姐周某。以现金交水电物业等费用并开具街上随便都可以买到的收款收据，没有法律效力。4.综上，周瑜与周文娟签订虚假《房屋租赁合同》，双方没有实际支付租金，周瑜也没有实际占有租赁房屋，租赁合同明显存在欺诈，目的是为了逃避债务。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被�行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”的规定，为了维护债权人的合法权益，请求法院驳回执行异议之诉。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及庭审确认的证据，本院对当事人无异议的事实确认如下：
本案讼争房屋福州市鼓楼区东街街道八一七北路189号安泰中心A区4#楼206单元登记在周文娟名下。周文娟系刘某之女。2013年9月26日，周瑜向刘某汇款300000元。2014年3月29日，周瑜与周文娟、高源签订《房屋租赁合同》，合同中约定，周文娟、高源将其合法所有的讼争房屋租赁给周瑜使用；租赁期限为14年，自2014年3月28日�至2028年3月28日止；房屋月租金为1800元/月，周瑜已于2013年9月27日前一次性支付全部房屋租金共计300000元。
2014年7月21日，本院就陈颖与高源、周文娟民间借贷纠纷一案作出(2014)鼓民初字第2980号民事调解书，调解协议内容为：“一、被告高源、周文娟确认尚欠原告陈颖借款本金人民币300000元，两被告于本协议签订之日起10日内向原告一次性偿还该本金，以转账方式支付到原告账户（账号：62×××16，开户行：兴业银行福州市大名城支行）；二、若两被告未能按上述约定的期限、金额全面履行还款义务，则原告有权向法院申请强制执行。同时，两被告应当按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍向原告支付自2014年4月24日起至还清所有欠款之日止的利息”。后因被执行人高源、周文娟未履行还款义务，申请执行人陈颖向本院提出强制执行申请。本院于2015年11月11日作出（2014）鼓执行字第1365-1号《执行裁定书》，裁定拍卖被执行人周文娟名下登记的本市鼓楼区东街街道八一七北路189号安泰中心A区4#楼206单元（权证号：Ｒ1××48），并于2015年12月17日作出（2014）鼓执行字第1365-1号《公告》，责令被执行人周文娟2016年3月26日腾空上述房产，交由本院依法拍卖。2016年12月23日，周瑜向本院提出执行异议，请求裁定中止执行（2014）鼓执行字第1365-1号民事裁定书，中止腾空房屋，裁定周瑜在租赁期内继续占有使用讼争房屋，以保障其合法承租权。本院经审查，于2016年12月21日作出（2016）闽0102执异104号《执行裁定书》，裁定驳回周瑜的执行异议请求。上述裁定送达后，周瑜在法定期限内向本院提起本案诉讼。
本案在审理过程中，周瑜向本院申请�人刘某、周某出庭作证。证人刘某证明其系周文娟的母亲，与周瑜系姑嫂关系，周瑜向其转账的300000元款项的银行卡均是周文娟在使用。证人周某证明其系周文娟的姐姐，周瑜系其姑姑，2014年3-5月讼争房屋的水电物业等费用是通过周文娟的银行卡支付，后周瑜向周某支付现金。周瑜对上述证人证言无异议；陈颖对上述证人证言质证认为证人刘某、周某与周瑜均系近亲属，存在利害关系，证言均不能采信。
本院认为，案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案争议的焦点是周瑜对讼争房屋是否具有足以阻止强制执行的租赁权。本案中，周瑜虽然提交了房屋租赁合同、收条、银行历史流水等证据证明其于2014年3月29日承租了周文娟、高源所有的讼争房屋并实际占有使用上述房屋，但周瑜提交的证据不足以证实其主张，理由如下：首先，从合同约定的租赁时间及租金支付的合理性分析，合同约定租赁期限自2014年3月28日起至2028年3月28日止，租金金额共计应为302400元，且不论十四年一成不变的租金约定是否合理，是否符合人们日常生产生活的一般规律，单从周瑜提交的银行历史流水和收条记载的金额300000元来看，与14年的租赁期限合计的租金金额302400元不能符合；其次，周瑜提交的证据显示其交付租金的时间早于房屋租赁合同的签订时间，时间间隔长达6个月，支付方式与日常交易习惯亦不相符；再次，证人刘某的证言仅能证明其银行卡由周文娟使用，不能证明周瑜向周文娟支付的300000元款项系用于支付讼争房屋的租金；最后，周瑜未能提供租赁合同已办理租赁登记或是已缴纳相应租金税的相关凭证，其提交的证据新增第三方签约材�仅能证明周瑜于2014年6月办理了讼争房屋的水、电、有限电视等代缴代扣手续，不足以证明其实际占有使用讼争房屋。综上，本院认为，周瑜提供的《房屋租赁合同》不具有真实性，对其提出保护其租赁权的主张本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项规定，判决如下：
驳回周瑜的诉讼请求。
案件受理费5800元，由周瑜负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 蒋东帆
代理审判员 黄小燕
代理审判员 任晗婧
二〇一七年六月二十七日
书 记 员 陈 琴
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，�民法院可以在判决中一并作出裁判。
执行提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。