山东省淄博市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁03民终1443号上诉人（原审原告）：淄博民泰物业管理有限公司。住所地：淄博市张店区联通路***号。法定代表人：伊善玲，总经理。委托诉讼代理人：台阿荣，女，1982年8月18日出生，汉族，住淄博市张店区。委托诉讼代理人：臧玲，山东长城长律师事务所律师。上诉人（原审被告）：田辰景，男，1982年9月6日出生，汉族，住淄博市张店区。原审第三人：孔琰，女，1981年12月31日出生，汉族，住淄博市张店区。上诉人淄博民泰物业管理有限公司因与上诉人田辰景、原审第三人孔琰物业服务合同纠纷一案，不服山东省淄博市张店区人民法院(2017)鲁0303民初4461号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人淄博民泰物业管理有限公司的委托诉讼代理人台阿荣、臧玲、上诉人田辰景到庭参加诉讼。原审第三人孔琰经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人淄博民泰物业管理有限公司上诉请求：1、撤销张店区人民法院(2017)鲁O3民初4461号民事判决第一项中的车位管理费1305元,依法改判田辰景支付上诉人截至2017年9月的车位管理费285O元。2、撤销张店区人民法院(2017)鲁0303民初4461号民事判决第二项,依法改判田辰景支付上诉人违约金13673.86元以及自2017年10月13日至实际支付之日止的逾期付款违约金(按照合同约定每日千分之三计算)。3、由田辰景承担本案的一、二审全部诉讼费用。事实与理由：1、一审法院认定事实错误、适用法律错误。上诉人主张截至2014年9月的物业费1927元、电费1O元、水费13元、公共照明费150元、垃圾费16元、电梯电费51元、电梯维保费143元、电梯强检费71元、区内加压泵电费3元、车位管理费2850元(截至2017年9月)等各项费用,以上费用都有相应的证据予以证明。上诉人提供的证据证明田辰景应当交纳车位管理费2850元(截至2017年9月),但是一审判决仅支持了截至2014年9月的车位管理费1305元,认定事实错误。根据《物业管理服务协议》约定,田辰景的地下车库车位属于上诉人物业服务的范围。只要田辰景购买了车位,就存在物业服务的需要,而物业服务一旦开始就需要连续服务不能停止。上诉人已经对田辰景购买的地下停车位进行了卫生打扫、照明、维护设备和秩序维护等物业服务。田辰景作为地下车库车位的所有人,应当支付车位管理服务费。2、一审判决认定田辰景支付违约金519.93元属适用法律错误。根据《物业管理服务协议》约定,田辰景未按时交纳应缴费用,上诉人有权要求田辰景补交,应从逾期之日起按每日千分之三收取违约金。一审过程中，被上诉诉人没有对约定的违约金提出异议,应视为对自己诉讼权利的放弃行使,一审法院不应主动对双方约定的违约金标准进行调整。一审判决主动调整违约金，明显适用法律错误。上诉人田辰景辩称：对方主张截至2014年物业费，房子是2013年10月卖出，房子在卖之前因对方失误，我的邻居安装防盗门我进不去，我虽交了贷款和首付，但物业费我不应交。上诉人田辰景上诉请求：1、依法撤销张店区人民法院(2017)鲁O3**民初4461号民事判决并予以改判或者发回重审2、本案一、二审诉讼费由田辰景承担。事实与理由：1、一审法院认定事实不清,适用法律不当,判决错误。田辰景从未在涉案房屋中居住过,在2012年5月份淄博民泰物业管理有限公司就对涉案房屋断水断电，邻居另外安装防盗门,致使田辰景无法出入,后田辰景将涉案房屋过户到第三人孔琰名下。淄博民泰物业管理有限公司也从未给田辰景提供过物业服务,不应当支付物业费等费用。田辰景从未与淄博民泰物业管理有限公司签订过正式的物业服务合同,一审中的物业合同存在瑕疵,物业合同的主要内容,田辰景并没有签字确认,物业合同不成立,不生效。田辰景不欠淄博民泰物业管理有限公司物业费及其他费用。淄博民泰物业管理有限公司提出诉求明显超过两年的诉讼时效。2、一审法院判决田辰景支付淄博民泰物业管理有限公司2O12年4月至2014年9月期间的物业费等其他费用明显与事实不符。田辰景与第三人于2O13年1O月26日签订房地产买卖合同。签订合同的同时,已将涉案房屋交付给第三人。淄博民泰物业管理有限公司应当与第三人签订物业服务合司,向第三人收取费用及提供物业服务。上诉人淄博民泰物业管理有限公司辩称：上诉人田辰景的上诉理由违背事实，一审法院的判决对田辰景系涉案房屋的业主与淄博民泰物业管理有限公司存在真实合法有效的物业管理合同，本案的诉讼时效事实认定清楚，证据充分，请求依法驳回上诉人田辰景的上诉请求，依法支持上诉人淄博民泰物业管理有限公司的上诉请求。淄博民泰物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、依法判令被告及第三人支付原告物业费、物业费违约金、水费、垃圾费、电费、电梯运行费（电费）、车位管理费、电梯年检费、电梯运行维护费、区内加压泵电费、公共照明费等，共计18907.86元；2、依法判令被告及第三人支付自2017年10月13日起至实际支付之止的物业费逾期付款违约金（按照合同约定每日千分之三计算）；3、依法判令被告及第三人承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：被告田辰景在2014年9月10日之前曾是张店区兴业家园4号楼2单元502室的业主，因某种原因一直未入住上述房屋。原告淄博民泰物业管理有限公司系张店区兴业家园的物业服务企业。原、被告于2011年12月31日签订《物业管理服务协议》一份，协议约定原告为被告提供物业管理服务，物业费每月每平方米0.8元；生活垃圾处理费每月每户4元；水费以业主分户表的读数，另加共用、损耗分摊和小区二次加压费计算；车库车位停放车辆管理服务费用，地下车库车位每月45元/个；电梯运行费（电费）按照每部电梯月度发生额和楼层高低不等交纳；电梯年检费按照质检部门每年对电梯进行的一次强制检验发生的费用；电梯运行维护费是由专业公司进行保养维护发生的费用；区内加压泵电费是指小区自来水二次加压发生的电费；在规定期限内未交纳应缴费用，应从逾期之日起按每日3‰收取违约金。其中，被告田辰景在上述协议首页乙方处签名，但却未在协议末页乙方签章处签名，而由他人代签。2014年9月10日，被告田辰景将其位于张店区兴业家园4号2单元502室的房屋卖与第三人孔琰，并向第三人出具一份证明载明“今本人证明孔琰购买位于张店区兴业家园4号2单元中间户的物业管理费在2014年9月30日之前的费用由本人承担”。诉讼中，第三人孔琰于2017年10月10日向原告交清了自2014年10月以来所欠的物业费等费用。自2012年4月至2014年9月期间，被告田辰景共拖欠原告物业费1927元、电费10元、水费13元、公共照明费150元、加压费3元、电梯电费51元、电梯维保费143元、电梯强检费71元、车位管理费1305元（原告主张2850元，实际应为1305元）、垃圾费16元。对于上述费用，原告自2013年3月15日起均按月在被告房屋门口或单元门口张贴催款通知单进行书面催收。此外，原告还向被告及第三人主张截止到2017年9月底的物业费违约金13673.86元。一审法院认为，被告田辰景在2014年9月10日之前作为张店区兴业家园4号楼2单元502室的业主，虽然其一直未入住房屋，但依据原、被告签订的《物业管理服务协议》，被告仍有义务向原告缴纳物业费等相关约定费用，且被告亦向第三人孔琰出具证明并承诺在2014年9月30日之前的费用由其本人承担，因此，被告应对所欠物业费等费用承担清偿责任，而第三人孔琰依据该证明对上述费用没有义务予以清偿。原告主张的车位管理费实际为车库车位停放车辆管理服务费，被告自2014年9月10日将房屋出卖后已不可能在相应车位停放车辆，原告亦不可能再为被告提供停放车辆管理服务，原告主张此后的车位管理费缺乏事实依据，故一审法院认定被告所欠原告的车位管理费为1305元。另外，被告拖欠原告物业费等费用，按照物业管理服务协议约定应支付违约金，但被告并不认可原告的诉讼请求，其本意应包含对违约金持有异议的表示，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，在被告对违约金有异议的情况下，应当以实际损失为基础对违约金予以衡量。原告主张从逾期之日起按每日3‰收取违约金，明显过高，对此一审法院依法予以调整，可按同期银行贷款年利率6%计算违约金。综上所述，原告的诉讼请求部分能够成立，一审法院依法予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决：一、被告田辰景于本判决生效后十日内支付原告淄博民泰物业管理有限公司2012年4月至2014年9月期间的物业费1927元、电费10元、水费13元、公共照明费150元、加压费3元、电梯电费51元、电梯维保费143元、电梯强检费71元、车位管理费1305元、垃圾费16元，共计3689元；二、被告田辰景于本判决生效后十日内支付原告淄博民泰物业管理有限公司违约金519.93元（以每月所欠物业费等费用，分别自2012年4月23日起至2017年9月30日，按年利率6%分段计算）及自2017年10月13日起至实际给付之日止的逾期付款违约金（以3689元为基数，按年利率6%计算）；三、驳回原告淄博民泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费257元，减半收取计128.50元，原告淄博民泰物业管理有限公司负担98.50元，被告田辰景负担30元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审认定的事实与一审认定事实一致。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中，上诉人淄博民泰物业管理有限公司和上诉人田辰景之间存在物业服务合同关系，且上诉人淄博民泰物业管理有限公司在2012年4月至2014年9月期间依约履行了物业服务义务，田辰景依法应当支付物业费。根据田辰景向第三人孔琰出具的证明承诺在2014年9月30日之前的费用由其承担，上述内容足以佐证田辰景应当支付涉案物业费的事实。田辰景提出其不应当承担物业费的上诉理由，于法无据，本院不予采信。对上诉人淄博民泰物业管理有限公司主张2014年9月至2019年9月期间的车位管理费。根据本案具体情况，一审判决充分考虑车位管理费系物业公司对车库车位停放车辆进行管理服务所产生费用的性质，并按照田辰景出售房屋后不能在相应车位停放车辆、物业公司也不能对停放车辆提供管理服务的情况，对上述期间的车位管理费不予认定，符合双方之间物业服务合同的实际履行情况。田辰景出售房屋后，不再是该小区的业主，淄博民泰物业管理有限公司继续收取车位管理费已无合同依据。对一审判决就当事人约定的违约金进行调整是否适当。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则。本案系物业服务合同纠纷，属自然人与从事物业服务的法人之间产生的的传统民事纠纷案件。上诉人田辰景在本案一审过程中虽未明确向人民法院提出调整违约金的请求，但是鉴于本案上诉人田辰景一直未入住房屋的事实，对一审判决中对违约金进行的调整，本院予以确认，不再调整。上诉人淄博民泰物业管理有限公司提出按合同约定计算违约金，本院不予支持。综上所述，淄博民泰物业管理有限公司、田辰景的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费257元，由上诉人淄博民泰物业管理有限公司负担213元，上诉人田辰景负担44元。本判决为终审判决。审 判 长 倪玲玲审 判 员 孟庆红审 判 员 禚慧聪二〇一八年六月二十五日法官助理 祝奉田书 记 员 孙丰芝