济南市历城区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0112民初5991号原告：刘其勇，男，1989年1月14日出生，汉族，银座集团股份有限公司工作人员，住济南市。委托诉讼代理人:王晓鹏，山东新亮律师事务所律师。委托诉讼代理人:刘梅，山东新亮律师事务所实习律师。被告:贾晓黎，女，1973年4月26日出生，汉族，中国人民财产保险股份有限公司济南分公司工作人员，住济南市。被告：樊树峰，男，1971年8月9日出生，汉族，济南市卫生局工作人员，住济南市。二被告共同委托诉讼代理人：吴晓蓓，山东瑞文律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：于松竹，济南历城鸿图法律服务所法律工作者。原告刘其勇与被告贾晓黎、樊树峰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月22日立案后，依刘其勇的申请查封了登记在贾晓黎名下鲁AB56**轿车一辆，查封期限为两年。之后，本院依法适用普通程序，于2016年11月23日、2017年3月24日公开开庭进行了审理。原告刘其勇及其委托诉讼代理人王晓鹏、刘梅，被告贾晓黎、樊树峰的共同委托诉讼代理人吴晓蓓、于松竹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘其勇向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2016年8月1日签订的《房屋买卖合同》；2.贾晓黎、樊树峰支付刘其勇违约金14万元；3.贾晓黎、樊树峰支付刘其勇已向济南房天下房地产经纪有限公司（以下简称房天下公司）支付的居间服务费10500元；4.贾晓黎、樊树峰支付刘其勇所支出的金融服务费1400元；5.贾晓黎、樊树峰支付刘其勇支出的律师费用5000元；6.诉讼费、保全费由贾晓黎、樊树峰承担。事实和理由：2016年8月1日，原、被告在房天下公司居间介绍下签署了《房屋买卖合同》，约定刘其勇购买贾晓黎、樊树峰位于济南市历城区洪楼小区46号1单元201室房屋，房屋价款为70万元。刘其勇于合同签订当日支付贾晓黎购房定金1万元。根据合同约定，刘其勇应于网签当日支付贾晓黎首付款13万元，并由双方配合办理房屋过户手续等事宜。后经刘其勇多次催促贾晓黎办理网签及后续房屋过户事宜，但贾晓黎明确表示由于房屋价格上涨，将不继续履行合同。因贾晓黎的恶意违约行为导致合同无法继续履行，严重损害了刘其勇的利益。根据合同约定，因出卖人违约导致合同解除的，出卖人应按照房屋成交总价的20%向买受人支付违约金及其他损失。为维护刘其勇的合法权益，故提起诉讼。贾晓黎、樊树峰共同辩称，1、原、被告签订的《房屋买卖合同》已于2016年9月18日解除。双方于2016年8月1日签订房屋买卖合同后，刘其勇违反合同约定未及时办理贷款，2016年9月18日，经双方协商解除了《房屋买卖合同》，贾晓黎也于当日将1万元房屋定金退还给刘其勇。退一步讲，刘其勇自2016年8月1日合同签订时，至2016年9月18日贾晓黎提出解除合同时，已经过了49天，刘其勇仍未办理贷款，无法支付购房款，严重违反合同约定，属于迟延履行主要债务，根据合同法规定，贾晓黎亦有权解除合同，故在2016年9月18日贾晓黎退还刘其勇定金后，刘其勇也未提出异议的情况下，合同已经解除。2、贾晓黎没有违约，刘其勇故意拖延付款是导致合同解除的原因，故贾晓黎不应承担违约责任。综上，请求驳回刘其勇的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定如下：1.贾晓黎、樊树峰系坐落于济南市历城区洪楼小区46号楼1-201室（房产证号：历城0137**）的原房屋所有权人。2016年8月1日，贾晓黎（出卖人）与刘其勇（买受人）在房天下公司的居间下签订《房屋买卖合同》，约定：出卖人自愿将涉案房屋出售给买受人，建筑面积为66.15平方米；该房屋按套计价，成交总价包括房屋成交价格及房屋家具、家电、装饰装修及配套设施等作价总计为70万元，买受人于本协议签订之日起当日支付定金1万元；买卖双方应于15个工作日内办理申请贷款手续，买受人拟贷款数额为56万元；剩余购房款13万元买受人于网签当日支付出卖人；出卖人收到全部购房款后7个工作日内将房屋交付给买受人；买受人未按约定的时间付款的，逾期超过15日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金或承担已支付给出卖人的定金，并承担居间方的居间服务费，出卖人退还买受人全部已付款；因违约方违约，守约方依照本合同的约定单方解除本合同的，应当以书面的方式进行，本合同自守约方向违约方发出的书面通知送达至对方之日起自动解除；因出卖人违约导致合同解除的，出卖人应按照房屋成交总价的20%向买受人支付违约金或向买受人支付双倍定金，并向买受人支付买受人已支付的居间服务费；在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由违约方承担……。签署该房屋买卖合同时，樊树峰作为贾晓黎的配偶，签署了配偶同意出售声明，表示同意贾晓黎出售涉案房产。合同签订后，刘其勇支付贾晓黎定金1万元，又支付房天下公司居间服务费10500元、按揭服务费1400元。2.房屋买卖合同签订后，刘其勇为筹措涉案房屋的首付款及办理购房贷款等相关事宜，对外出售了其名下的自有房屋一套。在此期间，贾晓黎曾向房天下公司的工作人员王帅翔（以下简称中介人员）催促过要求刘其勇配合尽快办理住房贷款事宜，但刘其勇以需要出售另一套房屋并偿还之前的购房贷款，否则银行贷款利率、首付款比例均会上浮为由，没有及时办理购房贷款手续。2016年8月26日，刘其勇告知中介人员手续已经办完，可以办理购房贷款手续了。随后，中介人员电话通知贾晓黎办理贷款的相关事宜。2016年8月29日，中介人员协助原、被告办理了申请银行贷款需要提交银行的相关手续，原、被告均按照贷款银行的要求提交了相关手续。之后，贾晓黎按照贷款银行的要求，办理了贷款银行的银行卡，但未签署接收银行贷款的相关材料。3.2016年9月18日，贾晓黎向王帅翔发送多条微信称：“你们故意在拖我，我给你们退定金，本来1个月能处理完的，现在1个半月都不行，你跟那个人说说吧，我全款卖，不能等了，而且人家出价比他高，我想他是在卖他的房子拖我，我也没有办法，买房子也要货比三家的，不能只有一方合适，就是定金也是有实效的”，王帅翔回复多条微信解释称：“我们没拖，咱的流程也是一直再走。水涨船高，您想卖高价，我们也没办法。如果这样做就不值得了，解除合同哪有一句话就解除的。”。之后，王帅翔又给贾晓黎发送短信称：明天可以去网签打首付款了。贾晓黎回复称：不了，我定金退了，不卖给他了。之后，王帅翔在与刘其勇沟通了贾晓黎的解除合同的意见后，向贾晓黎继续发送短信称：“客户这边给我来过电话了，姐，咱这边的情况我也给他说过了。他让我把他的意思一定要带到您这边：1、合同已经签订，如若解除合同需要双方协商，单方面的违约是需要承担违约责任的。2、现在首付款已经到齐，手续可以正常进行，银行还在审批阶段，大量的时间和精力已经投入，客户不同意您这边所做的决定，必要的时候，需要走法院程序的，那样会对房子造成不必要的影响。3、客户也一直在配合，如果真的变成了一房两卖，大家都会造成不必要的麻烦，真的到了法庭上不只是违约金的事了。姐，个人还是劝您不要这么做，于谁都不好，如果客户真的去起诉，事情就不这么简单了，请您三思，明天一早我还是会跟您确定网签的时间，请您一定腾出时间”。贾晓黎回复短信称：不必，如果想买早就催我办了，不是我在催买家，就是不卖了。2016年9月18日，贾晓黎退还刘其勇定金1万元。4.另查明，刘其勇曾于2014年9月17日向中国工商银行股份有限公司济南趵突泉支行因购置二手住房贷款244000元，贷款期限为348个月，该笔贷款已于2016年9月8日全部还清。2016年9月30日，贾晓黎、樊树峰（出卖人）与马玉珍（买受人）签订济南市存量房屋买卖合同，将涉案房屋出售马玉珍，并于2016年10月12日变更登记涉案房屋所有权人为马玉珍。本院认为，刘其勇与贾晓黎签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，各方均应按照合同的约定诚信履约。关于双方签订的房屋买卖合同何时解除，贾晓黎是否应当承担违约责任的问题，本院分述如下：1、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知规定，“在不实施‘限购’措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。”，根据上述规定，刘其勇在与贾晓黎签订的《房屋买卖合同》中约定支付20%首付款的前提是，其名下不存在未结清的购房贷款。根据本院查明的事实，刘其勇除涉案房屋外另有一套自有房屋在签订合同时未结清住房贷款，故刘其勇要满足最低首付款比例20%的个人住房贷款条件，需结清前期住房贷款。而刘其勇结清前期住房贷款的时间为2016年9月8日，即刘其勇符合申请上述购房贷款的时间最早为2016年9月9日。2、根据双方对付款方式和付款时间的约定，“买卖双方应于15个工作日内办理申请贷款手续，买受人拟贷款数额为56万元”、“买受人于网签当日支付出卖人剩余购房款及首付款13万元”，即双方约定的办理申请贷款手续的时间应于2016年8月22日前，但在合同履行过程中，因刘其勇单方违反合同约定，导致双方不能在约定的时间办理贷款手续。之后，双方虽于2016年8月29日在中介人员协助下，办理了申请银行贷款需要提交银行的相关手续，但刘其勇在该时间点并不符合申请上述购房贷款的条件，对此，贾晓黎、樊树峰均不知情。3、根据双方约定的违约条款，买受人未按照约定的时间付款的，逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。本案中，刘其勇因在约定的时间内不符合办理合同约定购房贷款的条件，构成违约，截止到其符合申请上述购房贷款的时间2016年9月9日，已超过双方约定的办理申请贷款手续期限15日，该时间的迟延履行会直接影响到后期的银行放款时间及支付首付款时间，故贾晓黎依约获得了解除合同的权利。4、双方约定单方解除合同应当以书面的方式进行，合同自守约方向违约方发出的书面通知送达至对方之日起自动解除。2016年9月18日，贾晓黎仅向中介人员以短信的方式表达了解除合同的意思表示，但未向刘其勇送达，根据合同约定，双方的合同并未于2016年9月18日实际解除。刘其勇于2016年9月22日提起诉讼要求解除双方签订的《房屋买卖合同》，可以认定双方签订的《房屋买卖合同》于2016年9月22日解除。综上，本院认为双方签订的《房屋买卖合同》于2016年9月22日解除，贾晓黎、樊树峰在合同履行过程中并无违约行为，无需承担违约责任，故对刘其勇要求贾晓黎、樊树峰支付违约金、居间服务费、金融服务费、律师费的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告刘其勇与被告贾晓黎之间签订的《房屋买卖合同》于2016年9月22日解除；二、驳回原告刘其勇的其他诉讼请求。案件受理费3538元，由原告刘其勇负担3438元，被告贾晓黎、樊树峰负担100元；财产保全费1305元，由原告刘其勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  刘克峰人民陪审员  何宝珍人民陪审员  张英华二〇一七年五月五日书 记 员  刘亚楠