北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第15141号
上诉人（原审原告）孔祥清，男，1960年3月25日出生。
上诉人（原审原告）孔祥丽，女，1967年3月24日出生。
二上诉人之共同委托代理人郭建萍，北京市开创律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）孔祥华，男，1965年12月12日出生。
上诉人孔祥清、孔祥丽因与被上诉人孔祥华房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第40508号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年9月，孔祥清、孔祥丽诉至原审法院称：孔祥清是孔祥华的哥哥，孔祥丽是孔祥华的妹妹，孔祥清、孔祥华、孔祥丽的父母是孔×1、荆×1。位于北京市朝阳区×1号房屋（以下称×1号房屋）是父亲孔×1单位分配的房屋，1994年6月21日父亲孔×1去世，2003年1月北京市朝阳区人民政府军队离休退休干部安置办将该房屋以成本价出卖，登记在母亲荆×1名下。2013年2月27日母亲荆×1去世。孔祥清、孔祥丽与孔祥华对父母遗产问题无法协商一致，2014年3月孔祥清、孔祥丽以法定继承纠纷向朝阳法院提起诉讼。庭审中孔祥华提交房产证，称2010年10月母亲荆×1已将该房屋给孔祥华，与孔祥清、孔祥丽无关。法院以证据不足判决驳回孔祥清、孔祥丽诉讼请求，由孔祥清、孔祥丽承担案件受理费11400元。孔祥清、孔祥丽向朝阳区建委了解，2010年10月孔祥华与荆×1签订买卖合同，将该房屋卖给孔祥华。孔祥清、孔祥丽认为该房屋是父母遗产，未进行继承分割，未经孔祥清、孔祥丽同意母亲荆×1无权将房屋卖给孔祥华，二人的买卖合同无效。且母亲荆×11993年脑出血导致脑梗塞、偏瘫，2010年时已经意识不清，无法把房屋卖给孔祥华。根据《民法通则》解释第89条，孔祥华在明知×1号房屋有其他共有人的情况下以明显不合理的低价受让该房屋，应属无效。故此起诉请求：确认孔祥华与荆×12010年10月签订的房屋买卖合同无效。
孔祥华辩称：不同意孔祥清、孔祥丽的诉讼请求。我认为×1号房屋在过户给我之前就是我母亲个人财产。×1号房屋是在1994年分的，我父亲在94年就去世了。2001年11月底用我母亲的名字和单位签订了购房协议书，2003年1月取得了产权证，登记在我母亲名下。2010年10月份，我和我母亲签订了买卖合同，把×1号房屋卖给我，同时过户到我名下。合同中约定的成交价是50多万元，但实际没有支付购房款，我母亲实际是赠与给我的，也没有向我要求购房款。我母亲生前曾说孔祥清、孔祥丽不对她履行赡养义务，所以把×1号房屋留给我。
原审法院经审理查明：孔×1与荆×1系夫妻关系，二人共育有三个子女，即本案长子孔祥清、长女孔祥丽、次子孔祥华。1994年6月21日孔×1去世，2013年2月27日荆×1去世。
2001年11月20日，荆×1作为乙方与北京市朝阳区人民政府军队离休退休干部安置办公室（以下称安置办）签订《住房出售协议书》，购买了×1号房屋，协议书约定：上述住房房价按每平米建筑面积成本价1485元和《军队现有住房出售管理办法》规定的各项折扣，该住房所处地段、层次、朝向等调节系数及装修、设备标准等调价金额计算，经计算该房的实际售价为46043.99元，详见“房价计算表”；乙方一次性付清全部房价款的，甲方同意减收实际售价的20％，乙方实际应缴房价款为36835.19元。×1号房屋的《军队离休退休干部专项住房出售统计表》显示，计算×1号房屋价格时考虑了男方军（工）龄39年、女方军（工）龄20年，以及军人职业折扣率8％。此后荆×1登记为×1号房屋所有权人。
2010年10月22日，荆×1与孔祥华签订房屋买卖合同，将×1号房屋过户至孔祥华名下。
孔祥清、孔祥丽提交安置办于2013年11月28日出具的证明一份，内容为：“座落于朝阳区×1号住宅，在2003年1月经单位优惠售房（成本价），出售给孔×1爱人荆×1（孔×1病故），房产面积99.13平方米。”孔祥清、孔祥丽欲以此证明1号房屋系其父亲单位根据国家政策以成本价卖给父母的，是父母的共同财产。孔祥华对此证明的真实性认可，但证明目的不认可。
原审法院经审理认为：依法成立的合同受法律保护。本案孔祥清、孔祥丽要求确认荆×1与孔祥华于2010年10月22日所签的《房屋买卖合同》无效，其所持主要理由为×1号房屋系荆×1配偶孔×1单位分配的房屋，使用了孔×1的工龄优惠和军人职业折扣，故×1号房屋应为孔×1与荆×1的夫妻共同财产，孔祥华明知该房屋是共有财产，却以不合理的低价购买，故该买卖合同应为无效。根据已查明的事实，本案×1号房屋系孔×1去世近9年后荆×1单独签订购房协议书而取得，计算房价时虽使用了已去世配偶孔×1的生前工龄优惠和军人职业折扣，但上述优惠和折扣应属于对孔×1的政策性补贴。本案审理中，孔祥清、孔祥丽未提供证据证明购买×1号房屋时交纳的购房款系孔×1与荆×1的共同财产，考虑到购房时间点距离孔×1去世较久，根据生活常识和购房协议的买受人为荆×1的情况，可以认定购房款系使用荆×1的个人财产支付。购买×1号房屋的民事行为系荆×1单独作为买方所实施，×1号房屋应属荆×1的个人财产。孔祥清、孔祥丽认为×1号房屋属于孔×1与荆×1共同财产的诉讼主张不能成立。对于荆×1购买×1号房屋时使用了孔×1的工龄优惠和军人职业折扣，对此应否做出相应补偿一节，与本案不属同一法律关系。荆×1以买卖等方式处分登记在其个人名下的×1号房屋是其合法权利，孔祥清、孔祥丽未举证证明荆×1于2010年10月25日与孔祥华签订《房屋买卖合同》时不具备相应的民事行为能力，该买卖合同系二人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。关于孔祥华未向荆×1实际支付购房款，不构成合同无效的理由。孔祥清、孔祥华的诉讼请求依据不足，法院不予支持。
据此，原审法院于2015年9月判决如下：驳回孔祥清、孔祥丽的诉讼请求。
判决后，孔祥清、孔祥丽不服原审判决，上诉至本院。其上诉理由为：1.原审法院认定×1号房屋系荆×1在孔×1去世近9年后以自己的个人财产单独购买，是荆×1的个人财产，缺少事实和法律依据。原审法院判决的理论依据是被废止的最高人民法院批复，该理论依据与现行的房改政策不符，根据住建部的意见，×1号房屋应属于夫妻共同财产；2.根据相关司法解释规定，荆×1的处分行为属于无权处分，且孔祥华没有支付合理对价，不属于善意取得，因此二人之间的房屋买卖行为应归于无效。上诉请求撤销原审判决，依法改判支持孔祥、孔祥丽的诉讼请求。孔祥华同意原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。
另查明，孔祥华称其与荆×1虽签订《房屋买卖合同》，但其未支付合同约定的对价，荆×1实际上是将房屋赠与给孔祥华的。孔祥华另表示荆×1去世前留有书面遗嘱，内容也是将×1号房屋留给孔祥华，因为房屋已经通过买卖合同过户了，所以就不需要再提交了。孔祥清、孔祥丽对此不认可，并称也未见到该遗嘱。各方当事人均表示孔×1与荆×1去世时基本上没留有遗产，×1号房屋是1994年在孔×1去世之前分得的公房。本院审理中，询问各方当事人2001年购买×1号房屋时，是何人所付购房款。孔祥清、孔祥丽称购房款系荆×1出资的。孔祥华对此不认可，其表示1993年左右荆×1就患有脑梗和偏瘫，退休在家，退休金只有数百元，没有积蓄，购房款是孔祥华出资，但票据上写的是荆×1的名字。
上述事实，有各方当事人陈述意见、房屋买卖合同、购房协议、房屋所有权证等证据在案佐证。
本院认为：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。现孔祥清、孔祥丽以荆×1无权处分为由，要求确认《房屋买卖合同》无效，本院不予支持。本案×1号房屋系孔×1去世近9年后荆×1单独签订购房协议书而取得，计算房价时虽使用了已去世配偶孔×1的生前工龄优惠和军人职业折扣，但上述优惠和折扣应属于对孔×1的政策性补贴。考虑到购房时间点距离孔×1去世较久，在无证据证明购房款系来源于夫妻共同财产的情形下，可以认定购房款系使用荆×1的个人财产支付。购买×1号房屋的民事行为系荆×1单独作为买方所实施，×1号房屋应属荆×1的个人财产，其有权处分自己财产。
综上，孔祥清、孔祥丽的上诉请求及理由，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费35元，由孔祥清、孔祥丽负担（已交纳）。二审案件受理费86元，由孔祥清、孔祥丽负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙承松
审 判 员 薛 妍
代理审判员 周艳雯
二〇一五年十二月三十一日
书 记 员 陆九阳