中华人民共和国北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终3068号
上诉人（原审原告）中海物业管理有限公司北京恒基中心分公司，住所地北京市东城区建国门内大街18号。
法定代表人肖俊强，总经理。
委托代理人杨林，北京市尊诚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）聂海燕，女，1966年3月2日出生。
上诉人中海物业管理有限公司北京恒基中心分公司因物业服务合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2014）东民初字第14363号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年10月，中海物业管理有限公司北京恒基中心分公司（下称中海物业恒基分公司）起诉至原审法院称：我公司自2010年5月1日负责北京市东城区建国门内大街18号“北京恒基中心”的物业管理工作，聂海燕是北京恒基中心汇豪阁公寓2009单元（下称涉诉房屋）的业主。我公司依据《物业管理委托合同》的约定履行了合同义务，提供了物业服务，但聂海燕拒绝交纳自2010年5月1日至2014年5月31日的物业服务费118959.75元、水电费1064.51元，其行为已构成违约。故起诉要求聂海燕支付上述欠费，并以日千分之一的标准支付违约金8938.86元，本案诉讼费由聂海燕承担。
聂海燕辩称：1、2000年前，我入住涉诉房屋，2002年底该房屋发生厕所返水事故，屋内地板被污水及屎尿浸泡，散发出恶臭，致使我和家人无法居住。2005年，北京中海物业管理有限公司（下称中海物业公司）开始为涉诉房屋所在小区提供物业服务后，我将相关情况告知该公司，也多次主动与该公司进行沟通，并提供了录音、录像，说明地板、马桶及水管都需要更换。中海物业公司当时的负责人也到涉诉房屋内查看过，但其后采取躲避的态度，对我反映的问题始终未予解决。之后，该负责人的助理告知我，公司没有权利为我单独批准一笔费用，用于重新装修，只能以不向我收取物业服务费的方式折抵，此后中海物业公司也确实再未向我催交过物业服务费，中海物业恒基分公司自2010年5月1日接手管理后也未向我催交过。因涉诉房屋不适宜居住，一直处于空置状态，我不得不在外租房居住，并对涉诉房屋进行重新装修，为此遭受了经济损失。2014年，中海物业恒基分公司经理徐柯雯与我联系，称公司不再向我主张之前的欠费，故希望我交纳半年的物业服务费以支持其工作，我表示同意，并于此后交纳了2014年10月至2015年3月的物业服务费；2、中海物业恒基分公司提供的物业服务质量与其收费标准严重不匹配，自涉诉房屋卫生间发生漏水事故以来，我曾多次报修，但中海物业恒基分公司始终未彻底修复，最后我自己请工人重新进行了装修；3、我从未收到过中海物业恒基分公司发出的任何形式的交费通知，现中海物业恒基分公司起诉超过诉讼时效，我仅认可法律规定的两年内的物业服务费。综上，我不同意中海物业恒基分公司的诉讼请求。
原审法院经审理认为：根据本案查明事实，中海物业恒基分公司受涉诉房屋所在小区建设单位北京恒兆置业有限公司的委托成为该小区的物业服务单位，并约定物业服务费的收费标准为每月每平方米15元，上述约定对聂海燕具有拘束力。中海物业恒基分公司依约向聂海燕提供物业服务后，聂海燕应当据实交费。关于聂海燕所持中海物业恒基分公司同意以物业服务费折抵涉诉房屋因卫生间漏水所遭受的损失的抗辩意见，因聂海燕就此未提交证据证明，而中海物业恒基分公司提交的证据证明漏水事故发生在中海物业恒基分公司接手管理涉诉房屋之前，聂海燕所称的因漏水导致地板被浸泡等损失亦应发生在中海物业恒基分公司接手管理涉诉房屋之前，可以印证中海物业恒基分公司主张，故对聂海燕该项抗辩意见，法院不予采纳。关于聂海燕所持中海物业恒基分公司起诉超过法律规定的诉讼时效的抗辩意见，因中海物业恒基分公司于2014年10月31日起诉，且未提供证据证明此前其曾向聂海燕催交过物业服务费，故诉讼时效在2014年10月31日发生了中断。物业管理合同约定物业服务费按月收取，业主或物业使用人应在每月16日前交纳当月的物业服务费及上月的水电、燃气、有偿服务等费用，因该合同明确约定履行期限，故诉讼时效应从履行期限届满之日起计算，聂海燕应将2012年11月1日至2014年5月31日期间的物业服务费如数交清，2010年5月1日至2012年10月31日期间的物业服务费，因中海物业恒基分公司起诉超过诉讼时效，法院对该部分诉讼请求不予支持。中海物业恒基分公司主张其未按照房屋管理部门登记的涉诉房屋实际建筑面积168.41平方米计算物业服务费，而是以161.58平方米计算，因中海物业恒基分公司系主动放弃部分物业服务费，且聂海燕予以认可，本院照准。关于中海物业恒基分公司要求聂海燕支付水电费1064.51元的诉讼请求，因中海物业恒基分公司未提交相关证据证明，故不予支持。关于中海物业恒基分公司要求聂海燕按照日千分之一的标准支付违约金的诉讼请求，因物业管理合同中对违约金收取标准未予约定，且中海物业恒基分公司在提供物业服务时确实存在进一步改进和提高之处，故中海物业恒基分公司要求的物业服务费违约金应予黜免。据此，原审法院于2015年5月判决：一、聂海燕于判决生效之日起十五日内向中海物业管理有限公司北京恒基中心分公司给付二○一二年十一月一日至二○一四年五月三十一日的物业服务费等费用共计人民币四万六千一百二十七元二角五分；二、驳回中海物业管理有限公司北京恒基中心分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，中海物业恒基分公司不服，上诉至本院称：我公司认为向聂海燕主张物业费的时效未过，2012年4月27日我公司起诉聂海燕追索过物业费，催缴的证据因为时间太长，没有留存；故要求撤销原判，依法改判支持我公司的原审诉讼请求。聂海燕未提出上诉。
经审理查明：聂海燕系涉诉房屋的产权人，该房屋建筑面积为168.41平方米。2010年4月30日，中海物业恒基分公司与案外人北京恒兆置业有限公司签订《北京恒基中心物业管理服务合同》，约定中海物业恒基分公司为该公司开发建设的北京市恒基中心项目提供物业管理工作，期限自2010年5月1日起至2013年12月31日，在合同期满前，平均客户满意率不低于70%，合同自动顺延两年，即自2014年1月1日起至2015年12月31日止。上述合同另约定物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月16日前交纳当月的物业服务费及上月的水电、燃气、有偿服务等费用，其中公寓管理费为每月每平方米人民币15元。
关于聂海燕所持中海物业恒基分公司同意以物业服务费折抵涉诉房屋因卫生间漏水所遭受的损失的抗辩意见，中海物业恒基分公司称漏水事故发生在其接手管理涉诉房屋之前，聂海燕的损失并非由中海物业恒基分公司造成，亦不应由中海物业恒基分公司承担责任，并提交宾客投诉处理报告、备忘录、授权委托书、说明等材料为证。对此，聂海燕称中海物业恒基分公司在接手对涉诉房屋所在小区提供物业服务后，同样有义务为聂海燕解决漏水问题。关于聂海燕所持中海物业恒基分公司物业经理徐柯雯向其表示如交纳2014年10月之后半年的物业服务费，之前拖欠的物业服务费可予以免除的抗辩意见，中海物业恒基分公司称聂海燕确实交纳了2014年10月至2015年3月的物业服务费，但并未承诺免除聂海燕所拖欠的物业服务费，并提交聂海燕与徐柯雯的短信为证。本案审理过程中，本院曾要求徐柯雯到院说明情况，徐柯雯表示其于2014年5月向聂海燕催交物业服务费时，聂海燕表示将涉诉房屋出租后即交纳全年物业服务费，随后聂海燕又主动提出交纳2014年10月后半年物业服务费，但自己并未承诺可免除聂海燕所拖欠物业服务费。
审理中，中海物业恒基分公司表示其自接手管理涉诉房屋以来，始终以建筑面积为161.58平方米的标准计算聂海燕应交纳的物业服务费，在本案中亦以此标准主张，聂海燕对此表示认可。
上述事实，有《北京市恒基中心物业管理合同》、宾客投诉处理报告、备忘录、说明、授权委托书、短信及双方当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。中海物业恒基分公司上诉称向聂海燕持续主张物业费，聂海燕对此不予认可，中海物业恒基分公司未提供有效的证据证明其在时效期间向聂海燕主张过2010年5月1日至2012年4月30日物业费，中海物业恒基分公司怠于行使其权利，故本院认定中海物业恒基分公司主张上述期间的物业费已经超过诉讼时效，不予保护。对于2012年11月1日至2014年5月31日的物业费，聂海燕实际享受了中海物业恒基分公司提供的物业服务，聂海燕应向中海物业恒基分公司按时交纳物业费，原审法院对此处理并无不妥，应予维持。中海物业恒基分公司向聂海燕主张2012年11月1日至2014年5月31日物业费的违约金及水电费，均缺乏合同依据，本院对此不予支持。
综上，中海物业恒基分公司的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费2879元，由中海物业管理有限公司北京恒基中心分公司负担1849元（已交纳），由聂海燕负担1030元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院），二审案件受理费2880元，由中海物业管理有限公司北京恒基中心分公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李明磊
代理审判员 胡珊珊
代理审判员 王军华
二〇一四年四月二十九日
书 记 员 张晓鸥