北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0113民初6493号
原告雒某1，男，1949年10月24日出生,汉族,户籍地北京市顺义区。
原告兼原告雒某1委托代理人雒某2，男，1974年11月1日出生，汉族，户籍地北京市顺义�，住北京市顺义区。
被告张某1，男，1955年3月3日出生，汉族，户籍地北京市顺义区。
被告张某2，女，1952年6月16日出生，汉族，户籍地北京市顺义区。
二被告委托代理人张某3，男，1985年11月20日出生，汉族，户籍地北京市西城区。
原告雒某1、雒某2与被告张某1、张某2缔约过失责任纠纷一案,本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
原告雒某1、雒某2诉称：二原告系父子关系。二被告系夫妻关系。原告雒某1之妻张某4（已去世）系被告张某2姐姐。张某4与张某2之母孙某因被占地，取得涉诉宅基地，位于顺义区×镇地区×村。二原告与张某4于2005年在涉诉土地上建有五间正房、厨房、厕所、洗澡间、围墙等，并将院落垫高1.5米左右。2006年，雒某1夫妇与被告夫妻签订协议书，约定涉诉宅院由原告居住，直到拆迁。如果拆迁，地上物归原告所有，土地补偿归张某4、张某2共同享有。原告将涉诉房屋出租。2013年，原告对涉诉宅院进行重新装修。装修完成后，被告拒绝让原告居住。原告认为，涉诉房屋由原告出资修建，原告与被告已经确认涉诉房屋的使用权，现被告拒不将房屋交付原告使用，严重侵犯原告合法权益。现二原告对诉争宅院的宅基地、地上物及附属设施均不再主张所有权或使用权，只要求得到相关的赔偿。原告诉至法院，要求：1.二被告依法支付原告建房补偿款165932元；2.二被告支付原告涉诉宅基地区位补偿价148500元；3.诉讼费由被告承担。
被告张某1、张某2共同辩称：
1992年，顺义区×镇一中扩建学生食堂，占了张某2母亲孙某的宅基地。之后，孙某轮流随张某2、张某4居住，直到1999年去世。作为占地补偿，分给二姐妹各一块宅基地，其他兄弟在外地生活或已经去世。分给张某4的宅基地1992年已经到位，位于×镇东庄户村。原告方很快将其宅基地转卖3000元。分给张某2的宅基地，2001年才落实到位。2005年，张某2请张某4帮助建房，约定房子建好后，由张某4出租，租金折抵张某4的出资。建房过程中，张某2出资约3.2万元，张某4一方出资约5万元。2006年至2013年，雒某1、张某4一直将涉诉房屋出租获利，每年租金约七八千元，期间给过张某23000元，七年共获利约5万元。2010年，张某2认为张某4一方的出资已经合同折抵，要求收回房屋自己居住。张某4一方多次推诿躲避。后来，又以张某4患癌症为由，拒不谈论此事。后来更以“哄张某4开心以缓解病情”为由，诱使张某2在一份协议上签字，并将日期签署为2006年。此协议于2015年先后被顺义区人民法院、北京市第三中级人民法院判决无效。后张某42011年去世。2014年5月，雒某1，雒某2起诉张某2，要求确认涉诉房屋归其所有，但一、二审均败诉，被驳回全部诉讼请求。2015年6月，张某2在此房屋内居住，并因房屋年久失修，对房屋进行了维修、改扩建及装饰装修，加装大门，铺路，花费7万多元。
二被告认为：第一，原告方起诉超过诉讼时效。第二，涉诉房屋由原、被告双方共同出资建造，并不是原告单独出资，且原告早已通过房租款收回投资。第三，涉诉房屋经被告多次装修改建，无法评估原告出资物化的价值。2015年，张某2对房屋进行了加固装修，具体包括加固柱子，改换窗框窗户，增加外墙保温，装修室内，改造厨房及锅炉，在院落内加建房屋，改造厕所等。2005年所建房屋价值已经完全折旧，雒某1一方出资对房屋现在价值的贡献趋近于零或无法判断。评估此房屋现状，并补偿雒某1一方，将对张某2一方极大不公。第四，涉诉宅基地不是张某2母亲孙某获得，是张某2本人获得的。原告同此宅基地毫无关系，要求宅基地区位补偿款没有道理。第五，原告无权索要涉诉宅基地和房屋的使用权，更没有在涉诉宅院居住的必要性。第六，本案不是买卖合同纠纷，而是城市居民参与农村宅基地合资建房的出资返还。利用宅基地合作建房合同被确认无效后，房屋归宅基地使用权人所有，宅基地使用权人向出资人返还投资款及利息。原告方已经通过出租涉诉房屋收回了投资款。原、被告双方不存在欠款问题。原告方为城市居民，文化程度较高，社会经验较丰富，应当能意识到其行为不能获得国家有关法律和国家政策支持，且想从分割宅基地和房屋中获利，属投资性质，责任较大。
经审理查明：
张某4与被告张某2系姐妹关系。张某4与原告雒某1原系夫妻关系，该二人婚后生育一子，即原告雒某2。张某4于2011年10月18日去世。被告张某2、张某1原系夫妻关系，于2017年4月24日登记离婚。
张某5、孙某系夫妻关系，婚后共生育三子二女，分别为长子张某6、次子张某7、三子张某8、长女张某4、次女张某2。张某5于1975年去世。孙某于1999年去世。孙某名下原有一处宅院，宅院内有北房5间、西厢房3间。1991年左右，因×镇一中占地拆迁，占用了原有宅院。×镇一中给付孙某7700元补偿款，另补偿两块宅基地，一块宅基地登记在张某4名下，一块登记在张某2名下。
涉诉宅院位于顺义区×镇地区×村，《集体土地建设用地使用证》登记在张某2名下，宅院内有2005年所建的北正房5间、东耳房（厨房）1间，院落西南角有厕所1间，西、南两侧院墙和西院门。2012年，原告对涉诉房屋安装了暖气。2013年，原告对涉诉房屋进行了装�。针对建房出资问题，二被告表示系张某4、雒某1与二被告共同出资所建。原告表示，曾给付二被告建房材料款1万元，二被告对此予以否认，原告对此未提供相应证据。
2007年至2013年7月，涉诉房屋由原告出租给他人居住。原告表示，2011年之前，租金由张某4、张某2共同收取，并由该二人分割；2011年之后，由雒某1收取。被告表示，仅收到3000元租金。
双方曾签订上载日期为2006年10月20日的《协议书》，内容为：“现有张某2名下宅基地一块，是父母在世时，×镇一中占地批给的使用权。该宅基地位于×镇×西南机务队房后，东至马传月家，西至道，南至机务队，北至道。此处宅基地是妹妹同意后，由姐张某4二零零五年出资所建地面建筑物，因此居住权归姐张某4所有。如有规划时，地上建筑物归姐张某4所有，土地面积补偿部分，由姐张某4和妹张某2共同继承，各占百分之五十。双方协议同意，立此协议，一式两份，姐妹各执一份。”该协议由二原告、二被告以及两位中证人的签名，同时加盖有顺义区×镇地区×村民委员会的公章。
二被告表示：（1）该协议系2010年所签，当时张某4患病，为哄张某4开心，故签订了该协议；（2）签订协议后第二天，张某2去找张某4要求撤销该协议，并将协议交付张某4；（3）签订该协议的背景是因为2010年传闻×镇要拆迁，为避免拆迁时发生争议，张某4提议签协议，张某2说“让张某4先看病，房子是小事”。
二被告提交诊断证明书，以证明张某2患有复发性抑郁障碍，为伴有精神病性症状的重度抑郁，应属限制民事行为能力人或无民事行为能力人。张某1认可，张某2在签订协议时具有民事行为能力。
（2014）顺民初字第8295号原告雒某1、雒某2与被告张某2、�某1所有权确认纠纷中，原告雒某1、雒某2要求：1.确认原告雒某1、雒某2与被告张某2、张某1于2006年10月20日签订的协议书有效；2.要求确认位于北京市顺义区×镇三街村土地使用者登记在张某2名下（东至马传月、西至道、南至农机队、北至道）宅院内的北正房五间、厕所一间、厨房一间以及西、南两面院墙，以及西侧院门归二原告共同所有（二原告不要求区分所有权）。该案中，本院认为：宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，农村房屋所有权的确定往往与宅基地使用权相关。涉诉宅院位于顺义区×镇地区×村，《集体土地建设用地使用证》登记在张某2名下。雒某1、雒某2均为非农业户口，该二人陈述户籍所在地为顺义区×镇地区×村，该二人身份证显示，该二人的户口均位于北京市顺义区×区×楼×门×号。由此可见，二原告均非涉诉宅院集体经济组织成员。若认定涉诉《协议书》有效，则变相认定非集体经济组织成员可以享有其他集体经济组织的宅基地使用权。因此，涉诉《协议书》应属无效，涉诉宅院内的房屋应归二被告所有。因本案中，二原告要求确认涉诉宅院的所有权，故本院仅对此予以处理。对于二原告对涉诉宅院房屋的出资补偿问题，其可另行起诉解决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：驳回原告雒某1、雒某2的全部诉讼请求。
雒某1、雒某2因所有权确认纠纷一案，不服本院（2014）顺民初字第08295号民事判决，在（2015）三中民终字第10971号案件中向北京市第三中级人民法院提起上诉。北京市第三中级人民法院认为：宅基地使用权具有较强的人身属性，农村集体经济组织以外的成员不能享有宅基地使用权。宅基地上的房屋所有权的确定又与宅基地�用权相互联系。涉诉宅院位于北京市顺义区×镇地区×村。根据雒某1、雒某2身份证的地址显示他们的户籍并不在涉诉宅院或者涉诉宅院所在的北京市顺义区×镇地区×村，而是在北京市顺义区×区×楼×门×号，并且根据雒某1、雒某2的原审陈述，雒某1、雒某2为非农业户口。因此，雒某1和雒某2并非北京市顺义区×镇地区×村集体经济组织成员。现在涉诉宅院的《集体土地建设用地使用证》登记在张某2名下，张某2与张某4所签订的《协议书》确定地上建筑物归张某4所有应属于以“其他形式非法转让土地”的违法行为之一，违反了《中华人民共和国土地管理法》的相关规定。因此《协议书》应属无效。关于雒某1和雒某2对涉诉宅院的出资建房问题，可以另案解决。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七�条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。
原告申请对涉诉宅院5间北房及其东侧厨房一间、厕所洗澡间、院墙等原告参与建造的建筑物价值进行评估，并申请以拆迁标准对涉诉宅院宅基地区位补偿价进行评估。经摇号，经双方当事人参与现场评估过程，北京仁达房地产评估有限公司所出具评估报告书显示：宅基地区位补偿价及附属物重置成新价值总价为472932元，其中宅基地区位补偿价297000元，部分房屋、附属物重置成新价175932元。原、被告双方认可该评估报告书。原告预付鉴定费2000元。
关于被告控制使用涉诉房屋情况，二被告表示：（1）2015年6月份，二被告将涉诉宅院的锁砸了，整理了院内的杂草，住在涉诉宅院；（2）2015年年底，二被告出资新建了东厢房，并改造了大门道及卫生间。
上述事实，有双方当�人陈述，勘验笔录及照片，（2014）顺民初字第08295号民事判决书，（2015）三中民终字第10971号民事判决书，评估报告书，《协议书》，鉴定费发票等证据在案佐证。
本院认为：
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二原告提起本案诉讼，不存在超过诉讼时效问题。
上载日期为2006年10月20日的《协议书》经人民法院生效民事判决认定无效。《协议书》“姐姐方”张某4、雒某1与“妹妹方”张某2、张某1关于地面建筑物居住权归姐张某4所有，“如有规划时地上建筑物归姐张某4所有，土地面积补偿部分，由姐张某4和妹张某2共同继承，各占百分之五十”等约定，因为《协议书》无效而无法履行。《协议书》中“姐姐方”张某4、雒某1确实在涉诉房屋建造过程中进行了出资，且在房屋建成后出租了涉诉房屋。现“妹妹方”张某2、张某1应当因《协议书》无效，按过错程度对“姐姐方”张某4、雒某1进行赔偿。张某4去世后，其第一顺位法定继承人为二原告。
二原告及张某4并非顺义区×镇地区×村村民，不具备在涉诉宅院建造房屋并获得房屋及使用宅基地权益的主体资格，对《协议书》的无效有过错。原告在2005年涉诉房屋建造过程中有较多出资，并曾实际出租涉诉房屋。被告在2005年建房过程中出过建筑材料。在张某4去世的2011年之前，涉诉房屋出租租金在张某4、张某2之间分割。涉诉房屋出租期间的实际使用的利益分配并非完全与二被告无关。二被告否认自愿签定且已实际进行建�并使用的《协议书》，对《协议书》的无效有较大过错。结合双方合作建房《协议书》所约定的利益分配方式，考虑双方过错程度，本案酌定二被告赔偿二原告参与建造涉诉宅院地上物的出资及升值损失123000元，赔偿二原告信赖利益损失104000元。对原告诉讼请求要求过高部分，本案不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：
一、被告张某1、张某2共同赔偿原告雒某1、雒某2涉诉宅院地上物损失十二万三千元，并共同赔偿原告雒某1、雒某2信赖利益损失十万四千元，共计二十二万七千元，均于本判决生效之日起七日内给付。
二、驳回原告雒某1、雒某2其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行�间的债务利息。
案件受理费六千零十六元，由原告雒某1、雒某2负担一千三百一十一元（已交纳），由被告张某1、张某2共同负担四千七百零五元，于本判决生效之日起七日内交纳。鉴定费二千元，由原告雒某1、雒某2负担六百元（已交纳），由被告张某1、张某2共同负担一千四百元（于本判决生效之日起七日内给付原告雒某2）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，上诉于北京市第三中级人民法院，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费。
审 判 长 焦广涛
人民陪审员 杨立红
人民陪审员 田荣芹
二〇一八年六月十九日
书 记 员 马 超