辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民二终字第01359号
上诉人（原审被告）：邱万荣，无职业。
被上诉人（原审原告）：于锋。
委托代理人杨宁，辽宁昌信律师事务所律师。
原审第三人：大连好旺角房屋经纪有限公司，住所地大连市西岗区民权街64号银寰花园4-4。
法定代表人：高军，该公司董事长。
委托代理人：张涛，辽宁新华律师事务所律师。
委托代理人：时日明，辽宁新华律师事务所律师。
原审第三人：毛宁，无职业。
原审原告于锋与原审被告邱万荣、第三人毛宁、第三人大连好旺角房屋经纪有限公司（以下简称好旺角公司）房屋买卖合同纠纷一案，大连市甘井子区人民法院于2014年4月1日作出（2014）甘民初字第1293号民事判决，邱万荣不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年11月19日审理了本案。现已审理终结。
原告于锋一审诉称：2013年8月31日，原、被告经第三人好旺角公司居间介绍，签订了房屋买卖合同，原告交付了定金和中介费，现被告拒不履行合同，请求法院判决：1.解除原、被告签订的房地产买卖合同；2.请求被告返还原告交纳的定金20000元；3.请求被告赔偿原告各项损失29000元。
被告邱万荣一审辩称：案涉房屋产权人是毛宁，签约时邱万荣没有毛宁的任何代理手续，所以邱万荣签字应视为无效，故不同意原告的诉讼请求。
第三人好旺角公司一审述称：对原告诉讼请求及陈述的事实没有异议。
第三人毛宁一审未到庭参加诉讼。
一审法院审理查明：2013年8月31日，原告于锋与被告邱万荣经第三人好旺角公司居间介绍，签订了房地产买卖合同，约定由被告邱万荣代理其儿子毛宁出售位于大连市甘井子区中华西路25号1单元12层11号房屋，价款为360000元整，并约定了定金20000元。邱万荣并承诺“其本人获得毛宁的合法授权，代为签订本次《房地产买卖合同》，一经本人签字，授权人均表示认可并接受，因条件所限在签订本合同无法提供书面授权书，若因本人代理权限的问题导致该《房地产买卖合同》无效或无法继续履行，本人愿意赔偿买方人民币29000元整。”合同签订后，原告即将定金20000元交付给第三人好旺角公司，同时交纳了房屋中介费9000元。
一审法院认为：被告邱万荣以其儿子毛宁代理人的名义与原告于锋签订的房地产买卖合同，因未得到其子毛宁的授权委托，应为无效合同。无效合同取得的财产应予以返还，原告已交付的定金20000元应予以返还。被告邱万荣在签订合同时已承诺如未得到其子毛宁的授权，导致合同不能履行，愿意赔偿原告29000元的损失，该约定有效。现被告邱万荣明确表示因未得到其子毛宁的授权委托，该合同无效，导致合同不能履行，应当赔偿原告29000元的损失。因此原告请求被告返还定金20000元并赔偿损失29000元理由正当，应予以支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告邱万荣于判决发生法律效力后十日内返还原告于锋购房定金20000元，该定金存于大连好旺角房屋经纪有限公司处，由其协助执行。二、被告邱万荣于判决发生法律效力后十日内赔偿原告于锋29000元。三、驳回原告的其它诉讼请求。逾期履行，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1130元，其它诉讼费50元，合计1180元，由被告邱万荣承担，于判决发生法律效力后十日内交付给原告于锋。
宣判后，邱万荣不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决第二项，依法改判。其主要上诉理由为：1.邱万荣认为案涉房屋买卖合同无效，其与好旺角公司、于锋三方都有过错。邱万荣没有取得儿子书面授权存在过错，但好旺角公司疏于审查买卖双方的主体资格，明知邱万荣没有书面授权仍骗取邱万荣在声明书上签字，为合同不能履行留下隐患。于锋在明知房屋不是邱万荣的情况下仍与邱万荣签订买卖合同也有过错。一审法院判决邱万荣承担全部过错显失公平。2.房屋买卖合同中规定的中介费9000元，是整个买卖交易完成后应取得的费用，而案涉合同刚签订，还未进入交易实质阶段，损失最多也是中介费的二分之一即4500元。3.好旺角起草的《声明书》中邱万荣承诺赔偿款29000元无效。如果买卖合同无效，其法律后果是返还财产。如有损失的，由过错方各自赔偿相应的责任。好旺角公司代为收取的定金2万元应退还给买方于锋，由于三方都有过错，邱万荣最多赔偿损失的二分之一即2250元（4500×1／2）。4.邱万荣不知道于锋交付了多少定金，但当着邱万荣的面，于锋向好旺角公司交付了1000元定金。
于锋、好旺角公司二审答辩认为：不同意邱万荣的上诉请求，同意一审判决。
毛宁二审未到庭参加诉讼。
本院经审理查明，一审判决认定事实属实。本院补充查明，邱万荣认可在签订案涉房屋买卖合同时，曾向好旺角公司出示案涉房屋的产权证。
本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。具体到本案，即便邱万荣在未取得房屋产权人毛宁的授权情况下与于锋、好旺角公司签订房地产买卖合同，邱万荣以其对房屋没有处分权为由主张其与于锋、好旺角公司签订的房地产买卖合同无效，缺乏法律依据，本院不予支持。原审认定案涉房地产买卖合同无效有误，本院予以纠正。关于于锋主张解除案涉房地产买卖合同一节，鉴于邱万荣明确表示其无权处分该房屋，合同难以继续履行，且其在二审中表示同意解除该合同，故对于锋的该项诉请，本院应予支持。关于合同解除后的处理，根据合同法的有关规定，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。基于案涉房地产买卖合同，于锋已依约向好旺角公司交付购房定金20000元，现买卖双方同意解除合同，好旺角公司理应将其收取的定金20000元返还给于锋。至于邱万荣应否赔偿于锋损失29000元一节，本院认为，邱万荣与于锋签署的《声明书》中，邱万荣承诺“若因本人代理权限的问题导致该《房地产买卖合同》无效或无法继续履行，本人愿意赔偿买方人民币29000元整”。邱万荣辩称该声明书系由好旺角公司提供，是在邱万荣没有取得授权的情况下骗取邱万荣签字的，故对声明书内容不予认可。对此，本院认为，邱万荣系完全民事行为能力人，其理应对其签署相关文件可能产生的法律后果有明确的认知，在无相反证据推翻声明书内容的情况下，该《声明书》应认定为邱万荣的真实意思表示，应属合法有效。据此，在案涉房屋买卖合同因邱万荣无代理权而无法继续履行的情况下，邱万荣理应按照《声明书》中的承诺赔偿于锋29000元。至于邱万荣称好旺角公司和于锋对房屋买卖合同无法履行亦有过错一节，本院认为，邱万荣与毛宁系母子关系，邱万荣亦认可其在签订房屋买卖合同时向好旺角公司出示了案涉房屋产权证书，好旺角公司和于锋有理由相信邱万荣具有代理权而与之签订房屋买卖合同，故邱万荣该项观点，证据不足，本院不予支持。关于邱万荣对于锋交付20000定金存有异议一节，因买方交付的订金系由好旺角公司保管，好旺角公司向于锋公司出具了收取定金和中介费的收款收据，邱万荣并不能提供有力证据反驳该证据，故原审依据收款收据认定于锋交付的定金和中介费，并无不当。
综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1130元（上诉人预交），由上诉人邱万荣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 虹
审 判 员 侯学枝
代理审判员 刘冬艳
二〇一四年十一月二十五日
书 记 员 王 亮