湖南省怀化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘12民终298号
上诉人（原审原告）李明生。
上诉人（原审原告）杨海艳。
上诉人（原审被告）怀化市旺盛房地产开发有限公司，住所地怀化市鹤城区正清路正旺巷46号。
法定代表人丁小芳，该公司董事长。
委托代理人李润奇（特别授权），湖南人和人（怀化）律师事务所律师，执业证号14312201520253671。
委托代理人李玲，湖南人和人（怀化）律师事务所实习律师。
上诉人李明生、杨海艳、怀化市旺盛房地产开发有限公司（以下简称旺盛公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2015）怀鹤民一初字第1211号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年5月5日公开开庭进行了审理。上诉人李明生，上诉人旺盛公司的委托代理人李润奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：李明生、杨海艳与旺盛公司于2013年1月31日签订《商品房买卖合同书》，双方约定：李明生、杨海艳购买旺盛公司开发的怀化市天星东路奥都新村住宅小区第4栋1单元301-2号房（建筑层数地上17层，地下1层），建筑面积136.19平方米，单价为每平方米2449.8元，房屋总价333650元。付款方式为签订合同时首付款103650元，余款230000元办理银行或公积金贷款，贷款办好后一次性付给旺盛公司。双方在合同第八条中约定交房时间为2013年10月30日，交房时，李明生、杨海艳应付清所有款项；旺盛公司在李明生、杨海艳将合同约定的全部房款及其他应付税费付清后，将经验收合格的房屋交付李明生、杨海艳（其公共配套设施及小区绿化在整个项目竣工之后一年内全部交付使用）。并在合同中第九条约定除不可抗力等特殊原因外，旺盛公司须按期将经验收合格的房屋交付李明生、杨海艳，否则李明生、杨海艳有权按实际已付总房款（不含代收款项、按揭贷款）为计算基数向旺盛公司追究违约责任，自第八条规定的最后交付期限的第31天起至交付之日止，旺盛公司逾期交房超过90天，李明生、杨海艳可选择退房或者旺盛公司按照李明生、杨海艳已交房款的8‰月利率给予李明生、杨海艳逾期交房违约金。双方并约定李明生、杨海艳应在旺盛公司约定交房之日起7日内，付清所规定的应付款项，对该房屋进行验收，交接钥匙，完成房屋交接。约定李明生、杨海艳自愿在办理交房手续时与旺盛公司选聘的物业管理公司签订前期物业管理及其他相关协议等。
合同签订后，李明生、杨海艳于2013年1月31日交购房首付款103650元以及契税、维修基金、办证费等23498元，李明生、杨海艳与旺盛公司双方均认可李明生、杨海艳于2013年6月4日将银行按揭贷款230000元向旺盛公司付清。李明生、杨海艳购买的住宅所在的奥都新村4号楼主体工程质量于2013年2月1日经建设单位、施工单位、监理单位、设计单位验收合格，但至今未进行综合验收。2015年3月1日，李明生、杨海艳从旺盛公司委托的前期物业服务公司怀化锦园物业服务有限公司领取诉争房屋的钥匙，并与该物业公司签订《住宅装修施工管理协议书》和《奥都新村前期物业服务合同》。
原审认为：本案争议的焦点一是诉争的房屋是否达到约定的验收合格的条件？焦点二是违约金应该如何计算？
首先，关于商品房建设方如何进行建设工程竣工验收，专门法规《建设工程质量管理条例》第十六条第一款进行了明确规定，即“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”旺盛公司向本院提交的《主体工程质量验收记录》证明建设单位、设计单位、施工单位、监理单位均按规定对商品房建设工程进行了验收，并在该记录上盖章并由相关负责人签字认可验收合格，该记录足以证明商品房达到了约定的“验收合格”的条件。
其次，李明生、杨海艳认为诉争房屋未经房地产开发主管部门进行综合验收，故未验收合格。李明生、杨海艳的上述观点，其依据主要出自行政法规《城市房地产开发经营管理条例》，该条例第十七条明确了房地产开发项目的竣工验收系政府行政审批项目，由房地产开发主管部门组织进行，但国务院于2002年11月1日作出《国务院关于取消第一批行政审批项目的决定》（国发[2002]24号），已取消该行政审批项目。《城市房地产开发经营管理条例》第十八条确定的住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收行政审批项目，则由国务院于2004年5月19日作出的《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发[2004]16号）予以取消。上述行政审批项目的取消，表明商品房建设工程的竣工验收由行政审批，转为由建设单位、设计单位、施工单位、监理单位根据《建设工程质量管理条例》的规定组织验收，政府主管部门的职能模式则由审批转为加强日常管理、后续监督（如设立竣工验收备案表制度）。故李明生、杨海艳的上述理由该院不予采纳。
再次，关于违约金的计算，双方在合同第九条中约定计算基数为不包含代收款项和按揭贷款在内的已付房款，该条款是双方真实意思的表示，故应按照约定履行，李明生、杨海艳提出该条款中关于计算基数的约定是无效条款的意见不能成立。关于旺盛公司提出“合同约定的违约金过高，请求予以减少的请求”，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”根据本案具体情况，本院酌情调整旺盛公司按日向李明生、杨海艳支付已交付房价款（不包含代收款项和按揭贷款）的万分之一的违约金。
最后，李明生、杨海艳提出其领取钥匙的行为不是收房行为的意见，双方在合同中约定李明生、杨海艳验收房屋、交接钥匙便完成了房屋交接，且李明生、杨海艳又与物业公司签订了《住宅装修施工管理协议书》、《奥都新村前期物业服务合同》，可以认定旺盛公司已经于2015年3月1日将房屋交付给李明生、杨海艳。
综上所述，旺盛公司逾期交房的行为给李明生、杨海艳造成了损失，应向李明生、杨海艳支付逾期交房违约金。双方约定的交房时间为2013年10月30日，旺盛公司却于2015年3月1日才将房屋交付给李明生、杨海艳，逾期交房的时间为16个月，但双方又约定违约金的计算时间为合同规定的最后交付期限的第31天起至交付之日止，故本案违约金的计算时间应为15个月（450天），即4664元（103650元×0.0001×450天）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：怀化市旺盛房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向李明生、杨海艳支付逾期交房违约金4664元。本案案件受理费1201元，由李明生、杨海艳承担1000元，怀化市旺盛房地产开发有限公司承担201元。
宣判后，上诉人李明生、杨海艳不服判决，上诉及答辩称：1、房屋竣工验收不仅要求设计、施工、工程监理等单位对主体工程质量进行验收，还需要组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门对涉及公共安全的内容进行验收，而该案只有主体工程验收合格，对涉及公共安全的没有验收，所以上诉人李明生、杨海艳所购房屋没有验收合格，不能交付使用；2、旺盛公司采用欺诈的手段将未经综合验收合格的房屋钥匙交给上诉人的行为无效，应当认定旺盛公司至今尚未交房；3、《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》只是取消了行政审批内容，并不包括《城市房地产开发经营管理条例》第十七条中规定的“对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”这一内容；4、《商品房买卖合同书》第九条约定违约金的计算基数不包含代收款项和按揭贷款在内的已付房款，这是格式合同中的霸王条款，不是双方的真实意思表示，且违背了公平原则，应当认定为无效；5、按照已交房款8‰月利率支付违约金是双方真实意思表示，没有违背《合同法》的规定，也没有过分高于造成的损失；6、旺盛公司没有电话通知上诉人李明生、杨海艳去交房，双方也没有办理过交房手续，上诉人李明生、杨海艳只是在物业公司处办理了签收钥匙的手续，并在上面注明了以售楼部正式下达交房通知的时间为准。一审法院判决不当，应予纠正，请求二审法院：1、依法撤销一审判决；2、改判旺盛公司向李明生、杨海艳交付逾期交房违约金56053元（该金额暂计算至起诉之日，违约金计算至实际交付之日止）；3、一、二审诉讼费由旺盛公司承担。
上诉人旺盛公司不服判决，上诉及答辩称：1、上诉人旺盛公司所售房屋在约定交房时间之前已经达到交房条件，且双方也没有约定旺盛公司有通知交房的义务，故旺盛公司已经履行了合同义务，并未违约，没有支违约金的义务；2、即使认定旺盛公司逾期交房，违约金计算时间没有事实依据，旺盛公司在约定的时间内已通知李明生、杨海艳来收房；3、违约金计算时间错误，违约金计算过高。请求二审法院：1、撤销一审判决，改判驳回李明生、杨海艳的全部诉讼请求；2、判决本案一、二审诉讼费用由李明生、杨海艳承担。
二审中，上诉人李明生向本院提交了一份怀化锦园物业服务有限公司出具的收据，该收据记载“物业管理费一年收取，以售楼部正式下达交房通知的下月开始计算”，拟证明交房时间以售楼部正式下达交房通知的时间为准，当时还没有收房。旺盛公司认为该证据不属于新的证据，对该证据真实性和合法性没有异议，但认为该证据与本案没有关联性，旺盛公司并没有委托过物业公司在收据上注明这句话，物业公司作出对物业费的承诺并不能证明李明生、杨海艳没有收房，这只是物业公司对物业费计算方式的表述。
本院认证认为，该证据于2015年3月1日产生，不属于新的证据，故本院不予采信。
上诉人旺盛公司在二审中未向本院提交新的证据。
本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，李明生、杨海艳与旺盛公司签订的《商品房买卖合同书》系双方当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人均应依约全面履行各自义务。本案二审的争议焦点为：1、主体工程竣工验收合格是否符合合同约定的交房条件；2、旺盛公司在约定交房的时间内是否已通知李明生、杨海艳来收房；3、李明生、杨海艳领取房屋钥匙是否代表收房；4、违约金、违约时间如何确定。
关于主体工程竣工验收合格是否符合合同约定的交房条件的问题。李明生、杨海艳与旺盛公司在《商品房买卖合同书》第八条约定的交房条件是经验收合格的房屋。旺盛公司认为主体工程已竣工验收合格，故已达到双方约定的交房条件。李明生、杨海艳认为其所购旺盛公司的商品房没有经综合验收，故未达到约定的交房条件。双方约定交房条件为经验收合格，且双方对验收合格理解不一致，那么应以旺盛公司是否取得当地建设管理部门发出的《商品房竣工验收备案表》为标准，因商品房在由施工单位交付给建设单位的过程中，经过了设计、勘察、施工、监理等部门的竣工验收，取得了验收合格的确认文件。建设单位在组织竣工验收备案的过程当中，又经过了规划、环保、消防等部门的认可，取得了相应的确认文件。这些都是备案登记合格的前提，因此备案登记合格说明房屋质量、消防、环保等方面都是得到了国家的认可。故对旺盛公司主张主体工程验收合格为交房条件，本院不予支持。因双方并没有约定需经综合验收合格才符合交房条件，故对李明生、杨海艳主张需经综合验收合格才符合交房条件，本院亦不予支持。
关于旺盛公司在约定交房的时间内是否已通知李明生、杨海艳来收房的问题。旺盛公司主张其在约定交房的时间内已通知李明生、杨海艳来收房，但未能提供相应的证据证明，且李明生、杨海艳对旺盛公司的该项主张不予认可。故对旺盛公司主张在约定交房的时间前已通知李明生、杨海艳来收房，本院不予支持。
关于李明生、杨海艳领取房屋钥匙是否代表收房的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”本案中，双方在合同中约定旺盛公司将经验收合格的房屋交付李明生、杨海艳，李明生、杨海艳对合同内容应知悉，但是李明生、杨海艳在2015年3月1日领取房屋钥匙后已对房屋占有使用，李明生、杨海艳也没有证据证明该房屋存在或不符合合同约定的质量问题。故李明生、杨海艳在2015年3月1日领取房屋钥匙应该代表收房行为。对李明生、杨海艳主张旺盛公司未进行综合验收而应认定至今未交付房屋，本院不予支持。
关于违约金、违约时间如何确定的问题。李明生、杨海艳在一、二审中没有举证证明因旺盛公司逾期交房造成的具体损失。原审法院将违约金支付标准调整为每日万分之一，是本市人民法院针对当前怀化房地产市场现状所做出的司法调整行为，目的在于促进怀化房地产市场的健康有序发展，原审以此标准进行裁判并无不当。故对李明生、杨海艳主张按8‰月利率支付逾期交房违约金，本院不予支持。因李明生、杨海艳与旺盛公司签订的《商品房买卖合同书》第九条约定逾期交房违约金的计算基数不含代收款项和按揭贷款，系双方当事人真实意思表示，没有违反相关法律、行政法规禁止性规定。故对李明生、杨海艳主张逾期交房违约金的计算基数应含按揭贷款，本院不予支持。原审法院以《商品房买卖合同书》约定的最后交付期限的第31天起至交付之日止，计算逾期交房违约时间为450天并无不妥。故对旺盛公司主张从约定的最后交付期限的第4个月起计算逾期交房违约时间，本院不予支持。对李明生、杨海艳主张迟延交付的违约时间应计算至房屋经综合验收合格时止，本院亦不予支持。原审法院按已付房款103650元（不含代收款项、按揭贷款）为基数，按日万分之一计算逾期交房违约金为4664元并无不妥，本院予以确认。
综上所述，李明生、杨海艳的上诉理由不能成立，上诉请求本院不予支持；旺盛公司的上诉理由不能成立，上诉请求本院不予支持。原审认定事实清楚，处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1135元，由上诉人李明生、杨海艳负担1085元，上诉人怀化市旺盛房地产开发有限公司负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张义泰
代理审判员 曾续维
代理审判员 黄渊发
二〇一六年六月七日
代理书记员 杨雪琼
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。