江西省上饶市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）饶中民二终字第225号
上诉人（原审被告）黄瑛。
委托代理人李伟，特别授权代理。
委托代理人陈川，江西中山律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审原告）中国人民解放军江西省鄱阳县人民武装部（以下简称鄱阳县武装部）。
法定代表人廖美清。
委托代理人汪翔，特别授权代理。
委托代理人段莹茵，江西鄱湖律师事务所律师，一般代理。
上诉人黄瑛因与被上诉人鄱阳县武装部房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省鄱阳县人民法院（2014）鄱民二初字第184号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人黄瑛及其委托代理人李伟、陈川，被上诉人鄱阳县武装部委托代理人汪翔、段莹茵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2011年11月20日，原、被告双方就被告租赁原告位于鄱阳县鄱阳镇建设路22号店面签订了一份军队房地产租赁合同，合同约定租赁期限为两年，即自2012年1月1日至2013年12月31日，合同租金为67.8万元，年租金为33.9万元。合同第八条第八项约定“必须在租赁期满时将所承租的房地产及按本合同约定权属归鄱阳县武装部的全部财产完好无损地无条件交还鄱阳县武装部，需要承租该房地产的，应当在租赁期满前三个月提出，经鄱阳县武装部同意，重新签订租赁合同，办理有关报批手续”。第十七条双方承认的附加条款第三项“自本合同签订后十五日内，黄瑛将2012年租金支付给鄱阳县武装部，人民币33.9万元，鄱阳县武装部收取租金后向黄瑛开具凭证。租赁期满后，如黄瑛实施续租，租赁期限亦为两年，年租金在原年租金基础上递增10%”。第十三条约定本合同（含补充协议）经双方签字盖章业经军队房地产管理部门审查批准并加盖合同审核专用章后生效，合同另外还约定了其他相关事项。合同签订后，原告仅向其上级机关备案，军队房地产管理部门未在该合同上加盖合同审核专用章，黄瑛按照合同约定支付了2012年、2013年两年的租金并一直使用该租赁物。2013年10月22日，鄱阳县武装部向各承租方发出通知，称其位于建设路22号的12间沿街店面租期将于12月31日到期，初拟于12月中旬召开2014年度的租赁公开竞标会，特提前通知各承租方，并诚挚邀请大家参与竞标，在同等条件下各现有承租方将享有优先承租权。2013年11月25日，鄱阳县武装部又一次向各承租方发出通知，称其位于建设路的店面租赁合同即将到期，依据合同按期于2014年1月1日收回，现通知各承租方做好搬迁准备。2013年12月10日，黄瑛向鄱阳县武装部账户存入37.29万元房屋租金。2013年12月13日，鄱阳县武装部向上饶军分区后勤部报告后，将黄瑛转入的租金退回给黄瑛。因黄瑛未搬出该租赁物，故鄱阳县武装部起诉提出了前述诉讼请求。
原审法院认为，原、被告双方签订的军队房地产租赁合同，系双方真实意思表示，双方合同成立。虽然该合同未加盖军队房地产管理部门合同审核专用章，但双方在2013年12月30日前已切实履行了该合同。现双方的争议焦点就在于对合同第八条第八项以及第十七条第三项的理解。原告认为，合同第十七条是补充条款不改变合同本意，合同第八条第八项已经明确如被告要续租就应在合同期满前三个月向原告提出并征得原告同意。被告认为，第十七作为补充合同与主合同具有同等的效力，第十七条是附条件的，即原告同意增长，涨幅也已作了约定。而且根据双方的交易习惯被告也是可以再租两年。对此，该院认为，对合同的理解应做整体理解，合同第八条第八项已经明确了被告需要继续承租该房地产的，应当在租赁期满前三个月提出，经原告同意后重新签订租赁合同。第十七条第三项约定租赁期满后，如被告实施续租，租赁期限亦为两年，年租金则在原年租金基础上递增10%。合同整体理解就应该是被告要在租赁期满前三个月向原告提出续租，如果继续承租的话租期即为两年，年租金在原年租金基础上递增10%。黄瑛在租赁期满前三个月即2013年9月30日之前并未向原告提出续租，且合同第十三条约定“合同（含补充协议）经双方签字盖章并经军队房地产管理部门审查批准加盖合同审核专用章后生效”。故被告要续租还须按期提出要求，与原告重新签订合同，且应得到军队房地产管理部门的审查批准并加盖合同审核专用章生效后，才能取得续租权，待取得续租权后，被告才应按照合同第十七的约定续租两年，并在原年租金的基础上递增10%交纳租金。现续租条件尚未成就，被告不能单独依据合同第十七条第三项的约定当然的继续承租该租赁物，因此，在租赁期满后，被告应将租赁物返还给原告，并支付合同期满后继续使用该租赁物期间的相应使用费。在原告未提供证据证明该租赁物市场价已增长了30%的情形下，应参考合同第十七条的约定在原租金基础上递增10%，即按年租金37.29万元的标准支付自2014年1月1日起至搬出该租赁物之日止的房屋使用费。依据《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、被告黄瑛于本判决生效之日起十五日内搬出其承租的鄱阳县鄱阳镇建设路22号店面，并将该店面交还给原告中国人民解放军江西省鄱阳县人民武装部；二、被告黄瑛于本判决生效之日起十五日向原告中国人民解放军江西省鄱阳县人民武装部支付房屋使用费（按每年37.29万元标准折算自2014年1月1日起计算至搬出之日止）；三、驳回原告中国人民解放军江西省鄱阳县人民武装部其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1675元，由被告黄瑛负担。
上诉人黄瑛不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉人黄瑛上诉称：原审判决认定事实不清。一、原审法院认为对于双方于2011年签订的《军队房地产租赁合同》第十七条第三项应结合第八条第八项以此来整体理解，完全不符合事实，不符合双方签订合同时的真实意思表示。首先，合同中第十七条第三项约定：“租赁期满后，如上诉人实施续租，租赁期限为两年，年租金则在原年租金基础上递增10%。”这一条款对于续租年限、续租租金等内容都已经作出了明确的规定，也表明被上诉人即受该意思表示约束，完全符合《中华人民共和国合同法》中关于要约的规定。本案中，上诉人继续使用所承租的店面的行为，表明其已经承诺愿意续租使用该房产，被上诉人并未在上诉人发出承诺之前撤销要约，同时根据《中华人民共和国合同法》第十九条的规定：受要约人已经为履行合同实施了相应行为的，要约不得撤销。其次，合同中第十七条第三项是双方签订的补充条款，是对主合同的重新约定，其效力优于主合同。且主合同为被上诉人上级发下来的格式合同，合同中第八条第八项属于格式条款，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。上诉人与被上诉人之间已经有长达七年的租赁关系，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第七条规定，上诉人向被上诉人交纳租金连续租赁的行为，是双方经常习惯的做法。因此，双方新的租赁合同早已经成立生效，被上诉人应按原先签订的租赁合同继续履行。被上诉人真实目的是仅仅试图通过诉讼方式提高原合同30%的租金。二、原审法院根据合同中第十三条认定上诉人只有在与被上诉人重新签订合同，并且得到军队房地产管理部门审查批准并加盖合同审核专用章生效后，才能取得续租权。上诉人认为，双方签订的2011年的租赁合同系双方的真实意思表示，该合同也并未加盖房地产管理部门合同审核专用章。原租赁合同已经对新的租赁期间、租金涨幅等各事项作出了明确的约定，完全没有重复签订合同的必要。只要上诉人同意续租，被上诉人必须承租给上诉人。三、出租人向承租人提供租赁物，应当保障租赁物正常使用，本案中被上诉人为达到增加租金的目的，恶意采取各种阻碍上诉人使用承租物的方式，致使上诉人无法正常使用租赁物。原审法院要求上诉人承担自2014年至今的租金没有事实与法律依据。故上诉人请求本院依法撤销原审判决，依法改判确认双方的租赁关系以及上诉人不支付房屋使用费。本案诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人鄱阳县武装部答辩称：原审法院认定事实清楚，原审判决合理合法。一、上诉人称合同第十七条第三项的规定系被上诉人对上诉人发出的续租要约，明显是不成立的。《租赁合同》第十七条最后一款约定：“以上附加条款是对本合同第四条、第五条、第八条、第九条等进行有效补充。”该项补充条款与前述的主合同条款并没有任何分歧与矛盾，是对前述主合同条款的有效补充，依附于前述条款而成立，不能与主合同条款割裂开来。其只是对主合同条款的一项说明，表示上诉人在取得了续租权之后的一些权利义务问题，而并非上诉人获得续租权的要约形式。上诉人将该条款孤立地认定为被上诉人发出的续租要约，不仅不符合该合同的约定，对于享有房屋所有权的被上诉人也是不公平的。合同第八条第八项约定：“需要继续承租该房地产的，应当在租赁期满前三个月提出，经鄱阳县武装部同意，重新签订租赁合同，办理有关报批手续。”表明上诉人需要提前三个月提出并征得被上诉人的同意才能获得续租权。而上诉人并未得到被上诉人的同意继续承租该房屋，在合同期满前被上诉人曾口头告知上诉人合同期满后将终止合同，并且于2013年10月及11月先后两次发函告知上诉人合同期满后将收回房屋。二、上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同早已到期，上诉人应将房屋交还给被上诉人。上诉人占用被上诉人房屋的行为，已严重侵害了被上诉人的合法权益，上诉人应当承担其无权侵占被上诉人房屋给被上诉人带来的损失费用。请求驳回上诉，维持原判。
二审庭审中，上诉人黄瑛向本院提供以下五组证据：第一组：1、2007年6月10日鄱阳县建设路人武部前店面租赁经营权拍卖会资料，2、2011年10月军队房地产租赁合同。证明上诉人与被上诉人之间自2007年本案涉案租赁物自初次发租始至今，双方租赁关系已持续长达七年。第二组：1、转账凭证3份，2、租金统计表。证明上诉人在与被上诉人的长期合作中，一直依约履行合同义务。第三组：1、县人武部沿街店面租赁通知，2、关于店面到期收回的通知。证明被上诉人违反双方合同约定。第四组：照片39张、视频3段。证明被上诉人恶意采取断电、拦堵、破坏、水浸、滋事等方式致使上诉人无法正常使用租赁物，同时被上诉人因拖欠农民工工资，导致租赁物被第三方围堵，亦无法正常使用。第五组：上诉人代表王珍、李伟与被上诉人后勤科汪翔科长谈话录音。证明被上诉人认可双方租赁关系，但违反约定擅自增加租赁物租金。
被上诉人鄱阳县武装部质证认为：对第一组证据的真实性、合法性无异议，但对证明内容有异议，与本案没有关联性。对第二组证据的真实性、合法性无异议，但对证明目的有异议，与本案没有关联性。对第三组证据的真实性、合法性无异议，但对证明目的有异议，被上诉人在合同期满前10月份通知了上诉人，给了充足的时间给上诉人搬迁，被上诉人并未违反合同约定。对第四组证据的真实性没有异议，但对证明目的有异议，上诉人违约在先，被上诉人作为房主可作出一些相应的措施，以挽回被上诉人的损失。对第五组证据不属于新证据，不予质证。
本院认证认为：由于被上诉人对第一组、第二组、第三组、第四组证据的真实性无异议，故对其真实性予以确认。由于第五组证据不属于新证据，被上诉人不予质证，故不予确认。
被上诉人鄱阳县武装部在二审期间未向本院提交新证据。
二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，本案在二审中的主要争议焦点为：《军队房地产租赁合同》第十七条第三项的约定是否属于被上诉人向上诉人发出的要约？即上诉人是否可以继续承租鄱阳县鄱阳镇建设路22号店面？
补充合同与主合同具有相同的法律效力，当补充合同对主合同的内容有变更的，对该部分已变更后的补充合同为准，没有变化的部分仍以原合同为准，即补充合同中与原合同相冲突的条款，补充的条款优先。根据《军队房地产租赁合同》第八条第八项“需要继续承租该房地产的，应当在租赁期满前三个月提出，经鄱阳县武装部同意，重新签订租赁合同，办理有关报批手续”、第十七条第三项“租赁期满后，如乙方实施续租，租赁期限亦为两年，年租金在原年租金基础上递增10%”、第十七条最后一款“以上附加条款是对本合同第四条、第五条、第八条、第九条等进行有效补充。”可以看出，第十七条第三项约定的是上诉人取得续租权的条件，第八条第八项约定的是上诉人在取得了续租权之后的一些权利义务问题，第十七条第三项并未改变第八条第八项的内容，两个条款并无冲突。第八条第八项依然合法有效，第十七条第三项是对第八条第八项的补充说明，而并非被上诉人向上诉人发出的续租要约。在本案中，上诉人在租赁期满前三个月并未向被上诉人提出续租，且被上诉人于2013年10月、11月先后两次发函告知上诉人合同期满后将收回房屋，可见，上诉人并未取得续租权。因此，上诉人认为合同第十七条第三项的规定系被上诉人对上诉人发出的续租要约，双方新的租赁合同早已经成立生效，被上诉人应按原先签订的租赁合同继续履行的上诉理由不能成立，本院不予采纳。另外，由于上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同已到期，且上诉人并未取得续租权，上诉人应将房屋交还给被上诉人。现上诉人在未与被上诉人达成续租协议的前提下占用被上诉人的房屋，应承担房屋使用费，原审法院判决上诉人向被上诉人支付房屋使用费正确。因此，上诉人认为其不应支付房屋使用费的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1675元，由上诉人黄瑛负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 蕾
代理审判员 徐志峰
代理审判员 程云娟
二〇一四年十月八日
代书 记员 邱露莹