天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津01民终5677号
上诉人（原审被告）：天津凯华奎恩房地产开发有限公司，住所地天津市静海经济开发区聚海道东侧。
法定代表人：丁鲲华，董事长。
委托诉讼代理人：李婧怡，天津林盛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：许跃军，天津林盛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：天津君谊物业发展有限公司，住所地天津市北辰区顺义道。
法定代表人:鲁福源，总经理。
委托诉讼代理人:钱成霞，天津术奇律师事务所律师。
上诉人天津凯华奎恩房地产开发有限公司因与被上诉人天津君谊物业发展有限公司物业服务合同纠纷一案，不服天津市静海区人民法院（2016）津0118民初363号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月1日立案后，依法组成合议庭，因当事人未提出新理由不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
天津凯华奎恩房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；两审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清。被上诉人物业服务不达标，没有保安，没有专职人员做卫生。被上诉人未按照合同约定成立或召开业主大会，被上诉人擅自撤出物业项目。一审法院以上诉人未向法庭提供该房屋出售时向物业备案的相关证据为由，判决上诉人承担已出售的六套房屋的物业费用，违反相关法律规定。物业服务合同第六条第三款明确约定，竣工验收合格后交付业主后发生的物业管理服务费由业主承担，所以上诉人不应承担已经售出的六套房屋的物业费。
天津君谊物业发展有限公司辩称，一审法院查明认定事实清楚，适用法律正确。被上诉人提供秩序维护交接班记录表、巡查表、秩序维护巡查记录、维修记录、员工工资表等证据，证实被上诉人已经如约履行了合同义务。召开业主大会并非被上诉人的义务，被上诉人撤出时有交接，并非擅自撤出物业项目。
天津君谊物业发展有限公司向一审法院起诉请求：一、判令天津凯华奎恩房地产开发有限公司支付拖欠的空置房物业服务费273036元及支付截止判决生效之日的利息；二、判令天津凯华奎恩房地产开发有限公司支付逾期违约金8676.70元；三、诉讼费用由天津凯华奎恩房地产开发有限公司承担。
一审法院认定事实：2010年8月12日，天津君谊物业发展有限公司与天津凯华奎恩房地产开发有限公司签订了《天津市非住宅前期物业服务合同》，合同编号为JF-2009-006。双方在合同中就物业服务内容及标准、前期物业服务合同期限、天津君谊物业发展有限公司与天津凯华奎恩房地产开发有限公司间的权利义务、物业管理服务费用、交纳费用时间等进行了约定。物业管理服务费用标准（按建筑面积计算）独立酒店式公寓2.3元每月每平方米交纳，交纳费用时间为天津凯华奎恩房地产开发有限公司于每季度第一个月的5日交纳，逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交纳物业管理服务费的万分之五十比例交纳违约金；合同服务期限自2010年10月1日开始至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。同时约定在销售物业时，应当向购房人明示本合同的内容，并组织购房人对本合同的内容和临时管理规约予以书面确认。合同订立后，天津君谊物业发展有限公司依约为奎恩大厦提供了物业服务，天津凯华奎恩房地产开发有限公司自2013年2月至2015年12月31日共拖欠天津君谊物业发展有限公司物业费273036元。该物业费经天津君谊物业发展有限公司催要至今未给付，故天津君谊物业发展有限公司依法提起诉讼，要求天津凯华奎恩房地产开发有限公司给付拖欠的物业服务费。对天津君谊物业发展有限公司诉请的天津凯华奎恩房地产开发有限公司十五套空房的面积、计费价格在庭审中经一审法院核对，天津凯华奎恩房地产开发有限公司表示没有异议，但天津凯华奎恩房地产开发有限公司主张其中的六套房屋早已出售，不应计算其中。但其未向法庭提供该房屋出售时向物业备案的相关证据。同时对天津凯华奎恩房地产开发有限公司提出的天津君谊物业发展有限公司物业服务不达标，没有保安，没有专职做卫生等主张，亦未向法庭提供相关证据予以证实。一审法院认为，天津君谊物业发展有限公司与天津凯华奎恩房地产开发有限公司签订的《天津市非住宅前期物业服务合同》系双方在平等、自愿、协商的基础上所签订的，是其真实意思的表示，合同条款明确、内容清楚，不违反法律法规强制性规定，属有效合同，合同对签约双方均具有约束力，双方应自觉履行。天津凯华奎恩房地产开发有限公司作为奎恩大厦的开发商及业主，应受上述合同的约束，全面履行合同义务。天津君谊物业发展有限公司依约为奎恩大厦提供物业服务后，天津凯华奎恩房地产开发有限公司应向天津君谊物业发展有限公司支付相关物业管理服务费，现天津君谊物业发展有限公司要求天津凯华奎恩房地产开发有限公司支付物业管理服务费273036元系其真实意思表示，不违反法律规定，予以支持。虽合同约定了业主逾期交纳物业服务费应支付违约金，但物业服务费的催交、收取应是物业服务企业的一项主要工作，采用诉讼追讨物业服务费不利于改善与业主的关系，也使部分对物业服务的概念、服务范围、项目和双方权利义务等存在理解偏差的业主产生不满情绪，双方应通过当地居民委员会、小区业主委员会等相关部门进行协调、互相沟通，妥善解决纠纷。故诉讼追讨物业服务费的做法不宜提倡，本案中对天津君谊物业发展有限公司请求天津凯华奎恩房地产开发有限公司支付违约金的主张，不予支持。对天津凯华奎恩房地产开发有限公司以六套房屋早已出售，不应计算其中的主张。即使该房屋已经售出，但因天津凯华奎恩房地产开发有限公司未向法庭提供该房屋出售时向物业备案的相关证据。故对天津凯华奎恩房地产开发有限公司的抗辩理由不予采纳。同时对天津凯华奎恩房地产开发有限公司提出的天津君谊物业发展有限公司物业服务不达标，没有保安，没有专职做卫生等主张，因其亦未向法庭提供相关证据予以证实。故天津凯华奎恩房地产开发有限公司的该抗辩理由亦不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十三条、第四十二条、第六十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、天津凯华奎恩房地产开发有限公司自判决生效后五日内给付天津君谊物业发展有限公司2013年2月至2015年底的物业服务费273036元。二、驳回天津君谊物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5526元，由天津凯华奎恩房地产开发有限公司承担。
二审中，本院查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《天津市非住宅前期物业服务合同》，是双方真实意思表示，合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。被上诉人依约提供物业服务后，上诉人应向被上诉人支付相关物业服务费。现上诉人主张被上诉人服务不达标，没有保安，没有专职人员做卫生，被上诉人擅自撤出物业项目，但上诉人并未提供证据证实该主张，故对上诉人该项上诉主张，本院不予支持。关于上诉人提出的被上诉人未按照合同约定成立或召开业主大会的主张，依据不足，本院不予支持。上诉人主张依据物业服务合同的约定，竣工验收合格后交付业主后发生的物业管理服务费由业主承担。但上诉人并未提供证据证明其已将六套房屋交付业主，故对上诉人该项上诉主张，本院不予采信。
综上所述，天津凯华奎恩房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5396元，由上诉人天津凯华奎恩房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 殷 焱
代理审判员 王 晶
代理审判员 康 艳
二〇一六年九月十三日
书 记 员 刘翠翠
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
……
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……