江西省湖口县人民法院民 事 判 决 书（2015）湖民一初字第51号原告周火群（反诉被告），女，1980年7月8日出生，汉族，江西省湖口县人，住湖口县，委托代理人徐宇清，江西天康律师事务所律师。被告唐浩林（反诉原告），男，1963年9月13日出生，汉族，江西省湖口县人，住湖口县，委托代理人葛剑飞，湖口县钟城法律服务所法律工作者。原告周火群（反诉被告，以下称原告）与被告唐浩林（反诉原告，以下称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员郭耀民于2015年4月21日公开开庭进行了审理。原告周火群及其委托代理人徐宇清、被告唐浩林及其委托代理人葛剑飞均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告周火群诉称：请求判令被告还付原告本金44620元及利息21417元合计人民币66037元（利息计算至2015年3月10日）及2015年3月10日之后至欠款还清期间，按每月百分之二计算的利息；判令被告承担本案的诉讼费用。被告唐浩林辩称：原告所陈述的事实与实际情况不相符，双方于2013年3月11日就退房达成口头协议，协议内容为退还两套房屋，并退还本金8万元和利息36720元共计人民币116720元（含一套房的本金及两套房屋的利息）；双方争议的焦点在于其中一套房屋原告已购买并办理了国有土地使用权证，不存在退房；原告就我方已经支付的款项，自行进行排列、组合，非双方约定的事实，原告订购的三套房屋中的15栋已经办理了土地使用权证，该房屋的价款减去我已经收取的购房订金，原告尚应向我方交付购房款人民币90000元。被告唐浩林(反诉人)反诉称：1、请求法院依法驳回本诉原告的全部诉讼请求；2、判令被反诉人支付尚欠购房款人民币9万元整及利息；3、本案本诉及反诉的诉讼费用全部由被反诉人负担。原告周火群（被反诉人）辩称：1、原告与被告所签订的三份合同均为无效合同，原告系城镇户籍，非农业户籍，本案标的涉及农村集体土地上建筑的房屋，是国务院明令禁止出售给城镇居民的，被告的行为违反了该行政法规的强制性规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定：违反国家法律，行政法规等强制性规定的，合同无效。即使是作为商品房买卖，被告也不符合房地产开发企业的相应资质，更没有所谓的商品房销售的相关手续。2、原告与被告之间签订的买卖协议名为房屋买卖，实为民间借贷。3、民间借贷为实践性合同，以实际借款为合同生效要件。4、原告与被告之间约定了利息，且约定的利率为月利率2%。5、被告的反诉请求不符合法律规定。原告为支持其诉请，向本庭提交了以下证据材料：1、原告身份证复印件、户籍材料复印件，拟证明原告个人基本情况及原告系城镇居民。2、购房合同及收条2份，拟证明1、原告名义上是向被告购买位于均桥镇××农民街××区××栋房屋，实质是以该套房屋出卖价款作为担保；2、拟证明被告向原告借款100000元及月利率2%的利息。被告唐浩林对原告提交的证据发表了以下质证意见：对于证据1无异议；对于证据2中的购房合同无异议及收条的真实性均无异议，但证明目的有异议，该收条法律关系很明确，不是借款借据。被告唐浩林为支持其答辩观点成立，向本庭提交了下列证据：1、被告身份证复印件，拟证明原告个人基本情况；2、购房合同三份，拟证明购房情况。原告周火群对被告唐浩林提交的证据发表了以下质证意见：对于证据1、2均无异议。被告唐浩林为支持其反诉请求成立，向本庭提交了下列证据：1、董萍燕出具的金额为人民币116720元的收条一份，拟证明原被告双方曾就退房达成一致协议，同意退回第14栋、第18栋两套住房，其中18栋房屋本金8万及前述两套房屋订购款利息3万余元。2、土地使用权证一本，拟证明原告已购买该房屋。原告周火群对被告唐浩林提交的证据发表了以下质证意见：对于证据1确实已收到上述款项，但当时是退三套房屋的本金及利息，其中一套房已办证，未结算利息；对于证据2客观性、真实性均无异议，但是合法性及关联性有异议，首先办证时我方并未签字，即使证已发出，也不能等同于我方已经购买该房屋，同时办证在前，退房在后，既然房屋已经售出，就不存在支付利息，与其举证相矛盾。经审理查明：2012年4月8日，原、被告自愿签订购房合同一份，合同约定：原告周火群（乙方）向被告唐浩林（甲方）购买坐落于湖口县××农民街××北××房屋××栋，房屋为三层，售价为人民币270000元，乙方于2012年4月8日交首付房款100000元，余款170000元待乙方将此房屋转卖后，甲方交付国有土地使用证时付清，但甲方需减去首次订购款人民币100000元的利息，该利息自交款之日，以月利2%计算。同时被告保证在与原告签订合同后，不得再将房屋转卖他人，房屋所有权归原告；被告承诺如原告在2013年3月1日未将该房售出，原告有权利将此房屋退还给被告，被告应立即支付原告所付的购房款及利息，该利息自原告交付订房款之日，以月息2%的利率计算。2012年4月8日，原告向被告支付了80000元，被告向原告出具收条一张，内容均为“收条，今收到周火群购房款80000元。今收人唐浩林2012年4月8日”。2012年4月14日，原告向被告支付了20000元，被告向原告出具收条一张，内容为“收条，今收到周火群订房款20000元。今收人唐浩林2012年4月14日”。2012年9月7日，湖口县人民政府向原告周火群颁发编号为湖国用（2012）第0031号国有土地使用权证，载明土地使用权人为周火群，地类（用途）为城镇住宅用地，使用类型为出让。2013年3月11日，原、被告双方就三套房屋进行结算，原告的代理人董萍燕向被告出具收条一份，内容为“收条今收到唐浩林人民币116720元。代收人董萍燕2013年3月11日”。庭审中原告亦认可确已收到该笔款项。2015年3月20日，原告周火群以被告唐浩林拖欠其本金及利息为由诉至本院；同年4月20日，被告唐浩林向本院提起反诉，请求驳回原告诉请，并反诉原告周火群向被告唐浩林支付尚欠的购房款人民币90000元及利息。本院认为：原、被告之间签订的《购房合同》系双方真实意思表示，合法有效，依法应予保护，双方均应依约全面履行各自的义务。原告周火群已依约定向被告唐浩林支付购房首付款后，原、被告双方共同将三区15栋房屋为原告周火群办理了湖国用（2012）第0031号国有土地使用权证，被告唐浩林拒绝原告周火群退还回该栋房屋，并要求继续给付购房款的反诉理由成立，本院依法予以支持，该房屋的所有权归原告周火群所有，原告周火群应当依照约定向被告唐浩林支付该栋房屋购房款不足部分，双方约定的房屋价款为270000元，该房屋原告已向被告支付了100000元的首付款；按合同约定，被告唐浩林应支付原告周火群自两次购房款交付之日至该栋房屋办理土地使用权证之日，以月利率2%计算的利息9853.34元（80000的利息自2012年4月8日至2012年9月7日止计7946.67元；20000元的利息自2012年4月14日至2012年9月7日止计1906.67元），本院依法核算后原告周火群尚应该支付被告唐浩林购房款为160146.66元(170000元-9853.34元)，被告唐浩林要求原告周火群支付购房款不足额款项利息的请求，因双方并未就该购房款约定明确的利率，亦没有约定明确的逾期日期，视为不支付利息，本院依法不予支持。另被告唐浩林的反诉针对的是三份购房合同，反诉90000元为三份合同的统一结算，故本院针对第三区15栋购房合同的判决并未超出其反诉请求。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、最高人民法院《关于适用》第九十条、第九十二条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：原告周火群（反诉被告）于本判决生效后7日内一次性给付被告唐浩林（反诉原告）购房款人民币160146.66元清结。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。本案受理费人民币1450元，减半收取725元，由原告周火群负担，反诉受理费人民币2050元，减半收取1025元，由被告唐浩林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员  郭耀民二〇一五年五月十二日书记员  赵滨滨