青海省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）青民再10号
申请再审人（一审被告、二审被上诉人）：青海新华百货商业有限公司，组织机构代码57992262-8，住所地西宁市。
法定代表人:王春华，该公司董事长。
委托代理人:马文娟，该公司行政文员。
委托代理人：陆际能，北京市德鸿（银川）律师事务所律师。
被申请人(一审原告、二审上诉人)：陈晓莹，女，汉族，1967年11月15日出生，个体工商户，住西宁市。
委托代理人:何红军，正义法律服务所法律工作者。
申请再审人青海新华百货商业有限公司（以下简称新华百货）因与被申请人陈晓莹房屋租赁合同纠纷一案，不服青海省西宁市中级人民法院（2015）宁民一终字第147号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年12月15日作出（2015）青民申字第241号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人新华百货的委托代理人陆际能、被申请人陈晓莹的委托代理人何红军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
2014年11月27日，一审原告陈晓莹起诉至青海省西宁市城西区人民法院称，2012年11月13日，其与新华百货签订了《租赁合同》，陈晓莹租赁新华百货位于西宁市城西区五四大街45号乐尚都市广场B1层编号B1-07商铺一间，经营干洗、皮衣保养、染色、做裤边、织补商业项目。租赁期限为2013年5月25日至2014年12月31日，月租金9612元，陈晓莹向新华百货交付9612元履约保证金。合同签订后，双方依约履行了合同。2014年7月，因新华百货对租赁场所重新调整装修，陈晓莹根据新华百货的要求向其提交了经营部局示意图及重新安装设备施工图纸。双方确定整改后陈晓莹的经营场所应当保证换气设备、八根晾衣架及供下水系统的安装。施工结束后新华百货未安装和恢复上述设备，其目的就是通过拖延时间迫使陈晓莹放弃主营项目。陈晓莹经营的皮衣保养、染色项目为合同的主营及品牌项目，换气设备是正常经营该项目的必备条件，新华百货的上述行为致使其提供的租赁物已不能满足陈晓莹经营要求，给陈晓莹造成了直接和合同后期的预期利益无法实现，新华百货的行为构成根本违约，应承担违约责任。陈晓莹所购设备在合同解除后无法运出和放置，新华百货应对陈晓莹的设备折价赔偿。请求：解除双方的租赁合同；新华百货承担根本违约责任，向陈晓莹支付违约金115344元；向陈晓莹退还装修押金3000元、租赁保证金9612元；新华百货对陈晓莹干洗机及附属设备折价赔偿，折价物归新华百货所有。一审被告新华百货辩称，陈晓莹所述不实，双方在自愿平等的情况下签订了合同，合同约定了租赁时间、租赁费、装修注意事项等内容。合同签订后，双方就调整经营场地等事项又签订了补充协议。由于陈晓莹提交的装修设计方案违反了合同中严禁遮挡消防设施的规定，在具体操作中擅自移动柜台位置，阻挡了消防设施，违反了消防法的强制规定。新华百货多次找人给陈晓莹装修，陈晓莹坚持要按其设计进行装修，陈晓莹违约在先。陈晓莹在合同约定时间将近结束时提出根本性违约，要求解除合同不成立，不同意解除合同；装修押金可以在装修完工后退还；合同有明确约定，保证金还不能退还。不同意陈晓莹要求新华百货折价赔偿陈晓莹干洗机及附属设备的主张。请求驳回陈晓莹的诉讼请求。
青海省西宁市城西区人民法院一审查明，2012年11月13日，陈晓莹与新华百货签订《租赁合同》，约定：新华百货将位于西宁市城西区五四大街45号乐尚都市广场B1层、编号B1-07、面积66.29平方米的商铺租赁给陈晓莹，用于“意绿王干洗店”商业经营，经营范围为：干洗、皮衣保养、染色、做裤边、织补；租赁期限1.5年，2013年5月25日至2014年12月31日，月租金9612元，年租金115344元。陈晓莹向新华百货支付履约保证金9612元，合同到期终止起60日后，对于无违约行为，无顾客索赔、投诉的商户，新华百货全额无息退还保证金。合同签订后，双方依约履行了合同。2014年7月28日，因新华百货商业经营需要，就租赁场所重新调整装修事宜，双方又签订《合同补充协议》，约定：陈晓莹商户改造土建和装修工程及电力系统费用由新华百货承担，并按照陈晓莹图纸要求执行。陈晓莹于2014年7月25日提供施工图纸后，新华百货开始装修。2014年10月18日，陈晓莹支付新华百货装修押金3000元。2014年10月30日，新华百货整体装修完毕。2014年10月31日，陈晓莹进场经营后，认为新华百货未按其提供的施工图纸安装换气设备、八根晾衣架及供下水系统，导致其部分项目无法正常经营。双方多次协商无果，致纠纷产生。
青海省西宁市城西区人民法院一审认为，《租赁合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效。《租赁合同》期限届满后，陈晓莹仍实际占有使用，陈晓莹要求解除合同，新华百货亦表示不再续签合同，双方的合同应予解除。《合同补充协议》约定，对陈晓莹租赁的商铺由新华百货按照陈晓莹提供的施工图纸进行装修，新华百货亦认可收到图纸。新华百货在装修完毕交付商铺时，未按照陈晓莹的图纸安装换气设备、八根晾衣架及供下水系统。新华百货提出陈晓莹提供施工图纸后，新华百货并未同意按照该图纸施工，并要求陈晓莹更改图纸的抗辩意见，陈晓莹不予认可，新华百货亦未提供相关证据证明，对此节不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，新华百货履行合同义务不符合约定，应承担违约责任，现双方合同已解除，新华百货应承担赔偿陈晓莹损失的责任。《中华人民共和国合同法》一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，陈晓莹主张新华百货构成根本违约依据不足，违约金明显过高，陈晓莹的损失赔偿额，应根据其所租赁商铺装修完毕后部分项目仍在经营，及至双方合同期限届满尚有两个月的实际情况，酌情由新华百货赔偿陈晓莹损失为一个月房租费9612元。关于陈晓莹要求新华百货退还装修押金3000元的主张，现双方的合同已解除，对该项主张应予支持。关于陈晓莹要求新华百货退还9612元租赁保证金的主张，不符合《租赁合同》履约保证金退还条款，依据约定解除合同六十日后方可办理，对该项主张不予支持。关于陈晓莹要求对其干洗机及附属设备由新华百货折价赔偿，折价物归新华百货所有的主张，于法无据，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十三条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、第一百五十七条第一款、第一百六十一条之规定，青海省西宁市城西区人民法院于2015年2月16日作出（2014）西民一初字第1347号民事判决：一、解除陈晓莹与新华百货于2012年11月13日签订的《租赁合同》；二、新华百货于本判决生效后十日内赔偿陈晓莹违约损失9612元；三、新华百货于本判决生效后十日内退还陈晓莹装修押金3000元；四、驳回陈晓莹要求其干洗机及附属设备由新华百货折价赔偿，折价物归新华百货所有及返还履约保证金9612元的诉讼请求。本案诉讼费4260元，减半收取2130元，新华百货负担77元，陈晓莹负担2053元。
陈晓莹不服一审判决，向青海省西宁市中级人民法院提起上诉称，新华百货提供的租赁场所不能满足消防条件存在安全隐患，进而不能按陈晓莹提供图纸进行装修，不能满足陈晓莹经营的必备条件导致合同不能继续履行，新华百货根本违约致使陈晓莹行使合同解除权。违约损失包括合同履行后可获得的预期利益损失，本案中主要包括巨大的干洗设备无法拆除及无法运出等损失，违约金数额的认定，取决于合同约定和另一方的请求，新华百货否认违约事实并未提出减少违约金的请求。返还合同履约保证金请求属于附期限、附条件债权，一审认定合同解除，且新华百货违约的情况下，本案应一并作出处理。请求改判一审判决第二、四项。新华百货口头答辩称，一审判决认定的基本事实清楚，适用法律适当，应予维持。
青海省西宁市中级人民法院二审查明事实与一审查明一致。
二审另查明，陈晓莹与新华百货于2012年11月13日签订的《租赁合同》第11.1项约定：在租赁期限内，除本合同另有约定外，任何一方均不得擅自解除本合同；如任何一方擅自解除本合同的，应向对方支付租赁场地一年的租金作为违约金。第11.2有下列情形之一的，视为承租方根本违约，出租方有权解除本合同。……第11.3约定，新华百货依据上述情形单方解除合同的，应当提前30日书面通知承租方，新华百货有解除合同的同时有权要求承租方支付合同解除前未付的租金、管理费或其他费用。出租方有权不退还履约保证金给承租方。……第11.4项约定，有下列情形之一的，视为出租方违反合同，承租人有权解除本合同。1、因出租方的原因，致使承租方无法按本合同约定的用途使用或继续使用出租场地的。……上述合同为新华百货提供的格式合同。《合同补充协议》约定，商户改造干洗设备移动和安装费用由新华百货承担，按照陈晓莹报价13900元在合作期内抵扣租金。并约定，陈晓莹商户改造土建和装修工程及电力系统费用由新华百货承担，按照陈晓莹图纸要求来执行。陈晓莹向新华百货交租金至2014年12月31日至，重新装修期间不交租金。2015年2月1日，陈晓莹因新华百货停水、停电而停业。
青海省西宁市中级人民法院二审认为，新华百货未按照《合同补充协议》约定的陈晓莹所提供的图纸进行装修，其装修后交付使用的出租场地不能达到陈晓莹经营干洗所需设施、设备的安装条件，干洗、皮衣保养等主要项目无法经营，新华百货构成根本违约，并导致租赁合同的最终解除。参照涉案合同中违约金的约定，新华百货应给付陈晓莹违约金115344元，陈晓莹此节上诉请求有事实依据，予以支持。关于应否返还履约保证金的问题，自陈晓莹停业至本案二审开庭时已超过双方合同约定的60日返还期，且新华百货未提交陈晓莹经营项目有顾客索赔、投诉及陈晓莹存在违约事实的证据，返还履约保证金的条件已成就，陈晓莹此节上诉理由成立，予以采信。
陈晓莹提出干洗设备无法拆除及无法运出的上诉理由与其一、二审庭审陈述不符，且无证据相佐证，此节上诉请求不予支持。因涉案二份合同均没有合同终止后干洗设备如何处置的约定，陈晓莹在解除合同后应即时搬出其干洗设备，搬运费用由其自担，新华百货有配合其搬出的附随义务，在搬出该干洗设备过程中如造成新华百货经济损失由新华百货自担。涉案纠纷因新华百货违约而引起，诉讼期间的租金损失应由新华百货自行承担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，青海省西宁市中级人民法院于2015年6月17日作出（2015）宁民一终字第147号民事判决：一、维持青海省西宁市城西区人民法院（2014）西民一初字第1347号民事判决第一项；二、维持青海省西宁市城西区人民法院（2014）西民一初字第1347号民事判决第三项；三、撤销青海省西宁市城西区人民法院（2014）西民一初字第1347号民事判决第二项；四、撤销青海省西宁市城西区人民法院（2014）西民一初字第1347号民事判决第四项；五、新华百货于本判决生效后十日内给付陈晓莹违约金115344元；六、新华百货于本判决生效后十日内返还陈晓莹履约保证金9612元；七、陈晓莹于本判决生效后十日内搬出其干洗设备，搬运费用由其自担，新华百货配合其搬出，在搬出该干洗设备过程中如造成新华百货经济损失由新华百货自担。一审案件受理费2130元，新华百货承担788元，陈晓莹承担1342元;二审案件受理费4260元,新华百货承担1576元，陈晓莹承担2684元。
新华百货申请再审称，二审判决在确认一审判决认定事实正确的前提下(即已查明“双方《租赁合同》期限届满后，陈晓莹仍实际占有使用，陈晓莹要求解除合同，新华百货亦表示不再续签合同，双方的合同应予解除”的情况下)，以新华百货构成根本违约判决给付陈晓莹违约金115344元无事实依据，适用法律错误。请求撤销二审判决，维持一审判决。被申请人陈晓莹口头答辩称,新华百货提起再审的条件不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（六）项适用法律错误的法定事由。如果以新华百货变更的诉求进行再审，不符合二审终审。新华百货再审请求不明确，二审判决包含了一审判决。应驳回再审请求，维持二审判决。
本院再审期间，双方对解除《租赁合同》、新华百货退还陈晓莹装修押金3000元和履约保证金9612元、陈晓莹已从新华百货搬出其干洗设备等事实不持异议，本院再审予以确认。
本案再审争议的主要问题是新华百货是否构成根本违约及应否向陈晓莹给付违约金115344元。
本院再审认为，新华百货未履行《合同补充协议》约定的按陈晓莹提供的施工图纸安装换气设备、八根晾衣架及供下水系统的合同义务，致使陈晓莹无法按《租赁合同》约定的用途继续使用出租场地开展干洗、皮衣保养、染色业务。根据《租赁合同》第十一条第四款第一项“因出租方的原因，致使承租方无法按本合同约定的用途使用或继续使用出租场地的，视为出租方违反合同，承租方有权解除合同”的约定，新华百货构成违约。
根本违约是指合同一方当事人在特定的时间（期限）或地点，或对特定的标的物，不按照合同约定履行义务，严重影响另一方订立合同期待的经济利益，致使合同目的不能实现的违约行为。结合本案，按照《租赁合同》约定，陈晓莹经营业务为干洗、皮衣保养、染色、做裤边和织补，新华百货未按照《合同补充协议》履行义务后，陈晓莹只能经营做裤边和织补业务，影响了其干洗、皮衣保养、染色业务开展，使陈晓莹订立《租赁合同》期待的部分经济利益受损，但并不导致陈晓莹整体合同目的不能实现。涉案商铺重新装修时间为2014年7月14日至10月31日，至《租赁合同》约定的租赁期限届满即2014年12月31日，陈晓莹实际无法继续经营干洗、皮衣保养、染色业务的时间为2个月,在《租赁合同》履行期限即将届满、新华百货已履行了大部分合同义务的情形下，新华百货的违约行为给陈晓莹造成了部分利益损失，原二审判决认定新华百货构成根本违约与事实不符。
新华百货以二审判决适用法律错误为由申请再审，但其主要针对新华百货不存在根本违约提出再审。新华百货是否构成根本违约，与其承担的违约责任有必然关联。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。现双方均同意解除《租赁合同》，新华百货履行义务不符合约定，应承担赔偿陈晓莹实际损失的违约责任。《租赁合同》第十一条第一款关于“在租赁期限内，除本合同另有约定外，任何一方均不得擅自解除本合同；如任何一方擅自解除本合同的，应向对方支付租赁场地一年的租金作为违约金”的约定，是对合同一方擅自解除合同情形下承担违约责任的约定，结合本案，双方均不存在擅自解除合同的情形，原二审判决以此项约定判决新华百货承担违约责任无事实依据。《中华人民共和国合同法》一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。新华百货未按《合同补充协议》约定履行义务，双方对此种情况下新华百货如何承担违约责任未做约定。结合本案，在陈晓莹未提交经营损失证据的情形下，以涉案商铺装修期和陈晓莹未实际经营期共计5个月、同时参照涉案商铺月租金9612元产生的租赁费48060元，计算陈晓莹的实际损失或新华百货应承担的违约金较为适宜。综上，原二审判决认定新华百货构成根本违约属认定事实不清，以一方擅自解除合同应承担的违约金判决新华百货给付陈晓莹违约金115344元（即涉案商铺一年的租赁费）处理不当。
综上，申请再审人新华百货的再审理由部分成立，应予支持。原一、二审判决认定部分事实错误、适用法律错误、实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持青海省西宁市中级人民法院（2015）宁民一终字第147号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第六项、第七项；
二、变更青海省西宁市中级人民法院（2015）宁民一终字第147号民事判决第五项为青海新华百货商业有限公司于本判决生效后十日内给付陈晓莹违约损失48060元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4260元，减半收取2130元，青海新华百货商业有限公司负担1002元，陈晓莹负担1128；二审案件受理费4260元,青海新华百货商业有限公司负担2002元，陈晓莹负担2258元。
本判决为终审判决。
审判长 文 宝
审判员 曲 颖
审判员 陈 鸿
二〇一六年五月九日
书记员 段旭洁