云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云01民终5093号
上诉人（原审被告、反诉原告）李忠，男，1962年5月11日出生，汉族，住云南省昆明市盘龙区，
上诉人（原审被告、反诉原告）李榕，女，1968年5月28日出生，汉族，住云南省昆明市盘龙区，
二上诉人共同委托代理人：廖哲、潘行建，仲法法律服务所法律工作者，特别授权代理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）郝文翠，女，1985年10月5日出生，汉族，住云南省曲靖市麒麟区，
委托代理人刘乔贵，云南鼎兴律师事务所律师，特别授权代理。
原审被告谭淑坤，男，1965年8月23日出生，汉族，住云南省昆明市盘龙区，
上诉人李忠、李榕因与被上诉人郝文翠、原审被告谭淑坤房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2015）盘法民初03016号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
李榕、李忠上诉请求:撤销昆明市盘龙区人民法院（2015）盘法民初字第3016号民事判决，改判支持上诉人的一审反诉请求。事实和理由:一审认定事实不清。首先，2013年10月18日签订的《厂房租赁合同》中约定了6个月的筹建期，筹建期内上诉人享有免费的使用期限，该期限从合同签订2013年10月18日开始计算至2014年4月17日，根据该约定并结合市场装修、筹建等操作流程及交易习惯，免费使用期应当从合同签订时开始计算。其次，上诉人对厂房的实际使用期限截至2014年9月12日，使用费仅能计算至2014年9月12日。2014年9月10日原审被告发出《通知》要求被上诉人在2014年9月12日前交付租金，并登报声明要求收回厂房，但被上诉人一直未解决此事。后原审被告对涉案厂房实行了断水断电，并开来渣土车堵门，强行收回涉案厂房。故上诉人实际使用涉案厂房的时间截止至2014年9月12日，一审认定上诉人使用至2014年11月12日与客观事实不符，也不符合常理。第三，上诉人多支付的租金4600元，应由被上诉人返还给上诉人。上诉人与被上诉人签订的《厂房租赁合同》第三条中约定的租金1385400元，按年支付，每年3月18日前支付，上诉人在2014年3月4日前支付了1390000元，多支付了4600元，该费用应由被上诉人返还。第四，被上诉人应当返还上诉人租期未满7个月零5天的租金835088元。因免租期为2013年10月18日至2014年4月17日，第一年租期应从2014年4月18日起至2015年4月17日止，因上诉人使用涉案厂房至2014年9月12日，故上诉人未使用涉案厂房的天数为217天，故该期间所对应的租金也应由被上诉人予以退还。第四，被上诉人应当赔偿上诉人代其支付的房屋楼税费354190元。根据《厂房租赁合同》及《小麦溪旧货市场补充协议》的约定，被上诉人应承担涉案市场内漏雨淹水问题和修缮责任，但被上诉人未履行该义务，上诉人因此代为向商户在经营过程中出现漏水等问题进行了赔偿，故该费用应由被上诉人承担。综上，请求二审法院在查明本案事实后改判支持上诉人的上诉请求。
郝文翠辩称，一、本案双方签订的《厂房租赁合同》系无效合同，上诉人使用涉案厂房的时间从2013年10月18日起，在合同无效的前提下，使用费的起算时间应从2013年10月18日计算，应计算至原审被告将涉案厂房另行租赁给案外人的时间即2015年1月19日止。二、双方约定的筹建期并非是2013年10月份起算，而是在租期满后上诉人可以多使用6个月。三、根据上诉人实际占用房屋的时间，上诉人还尚欠被上诉人租金，并不存在多支付的问题。四、上诉人在使用涉案房屋时自行加盖一层，漏水的情况与被上诉人无关，不排除是上诉人在加层时对房屋故意损害。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告谭淑坤未向本院提交答辩意见。
郝文翠向一审法院起诉请求：1、依法确认郝文翠与李忠于2013年10月18日签订《厂房租赁合同》无效；2、判令李榕、李忠支付2013年10月22日至2014年10月21日拖欠的厂房占有使用费50000元及2014年10月22日至2015年11月21日期间的厂房占有使用费1500850元，以上共计1550850元；3、判令李榕、李忠承担并支付从2015年11月22日起至将《厂房租赁合同》中约定的位于小麦溪的建筑面积约为11545平方米的厂房及厂房旁的空地交还郝文翠之日止的房屋占有使用费（参照《厂房租赁合同》约定租金计算）给郝文翠；4、由李榕、李忠承担本案诉讼费用。李榕、李忠提起反诉，请求：1、判令郝文翠返还李榕、李忠多支付的租金4600元及剩余7个月的房屋租金808150元，共计812750元。2、判令郝文翠赔偿李榕、李忠代其支付的房屋漏水赔偿费354190元；3、判令本案诉讼费用由郝文翠承担。
一审法院认定：2013年8月13日，谭淑坤与郝文翠签订了一份《厂房租赁合同》，约定谭淑坤将位于小麦溪面积为11545平方米的厂房以每平方米6元的价格出租给郝文翠，租赁期限自2013年9月12日起至政府征（占）用和集体调整使用为止，租金采取一年一付的方式，每三年递增一次，每次递增5%，并明确了应付租金的金额。该合同同时约定，郝文翠有权将厂房部分或全部进行分租、转租给第三方使用，但需经谭淑坤同意。合同还对权利义务、违约责任等进行了约定。2013年10月18日，郝文翠与李忠签订了《厂房租赁合同》，将向谭淑坤承租的厂房以每平方米每月10元的价格转租给了李忠，租赁期限自2013年10月18日起至2024年4月17日止。租金采取一年一付的方式，第一个五年每平米为10元，第二个五年每平米12元，即2013年10月18日起至2019年4月17日止，每年租金共计1385400元；2019年4月18日起至2024年4月17日，每年租金共计1662480元；以后以此类推。合同还约定郝文翠应在租赁协议达成以后，给李忠6月的筹建时间，租金从2013年10月22日起算。合同还对双方的权利义务、违约责任等进行了约定。之后，李忠、李榕分别于2013年10月23日、11月16日、2014年2月28日、3月4日，分别向郝文翠支付100000元、200000元、590000元、500000元，共计1390000元。2014年3月19日，盘龙区茨坝街道办事处在本案诉争厂房粘贴《告知书》，载明“麦溪旧货市场、各经营户：麦溪旧货市场未经政府相关职能部门审批，属违法建筑，且存在重大消防安全隐患，政府将责令限期拆除，特告知各商户禁止开业…”。2015年1月19日，谭淑坤与案外人李彦、黄守源签订了《厂房租赁合同》，将本案诉争的小麦溪11545平方米厂房再次出租给李彦、黄守源，并于2015年10月27日、11月20日、12月9日共收取李彦、黄守源厂房租金1269780元。现郝文翠与李忠、李榕因厂房租赁发生纠纷，分别诉至一审法院主张其权利。一审法院认为：一、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，郝文翠将其承租的小麦溪11545平方米厂房转租给李忠、李榕，并与李忠签订了《厂房租赁合同》，但谭淑坤当庭认可其出租给郝文翠的小麦溪11545平方米厂房系未经相关部门批准建盖的临时建筑，盘龙区茨坝街道办事处在厂房粘贴的《告知书》中也载明麦溪旧货市场（包含该厂房）未经政府相关职能部门审批，属违法建筑，截止本案辩论终结前，该厂房的建盖仍未经相关部门批准，因此，郝文翠与李忠签订的《厂房租赁合同》属无效合同。二、关于双方的各项请求，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，关于李忠、李榕实际占用厂房的期间，根据谭淑坤与案外人李彦、黄守源签订的《厂房租赁合同》可以看出，小麦溪11545平方米厂房自2014年11月12日起由案外人李彦、黄守源承租，郝文翠及李忠、李榕对此均无异议，故一审法院确认李忠、李榕实际占用小麦溪11545平方米厂房的期间为自2013年10月18日起至2014年11月12日止（一年零二十五天）。虽然李忠、李榕认为其从2014年9月12日起便没有实际占用该厂房，但其并未提供充分证据加以证明，一审法院对李忠、李榕的主张不予支持。另外，郝文翠与李忠签订的《厂房租赁合同》约定了租金标准，即2013年10月18日起至2019年4月17日，每年租金共计人民币1385400元。因此，李忠、李榕应向郝文翠支付的厂房占用使用费为1481608.33元（1385400元+1385400元÷12个月÷30天×25天）。李忠、李榕共向郝文翠支付了1390000元租金，故李忠、李榕仍应向郝文翠支付厂房占用使用费91608.33元（1481608.33元-1390000元）。对于李忠、李榕主张的按照合同约定，李忠、李榕有六个月筹建期，该期间租金不应支付的观点，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。一审法院已确认郝文翠与李忠签订的《厂房租赁合同》无效，则该合同自始无效，关于筹建期的条文并非租金标准约定，因此，该约定没有法律约束力，故一审法院对李忠、李榕的主张不予支持。综上所述，对郝文翠要求李忠、李榕支付2014年11月12日至实际交还厂房及厂房空地之日止的房屋占有使用费的诉讼请求，一审法院不予支持。对李忠、李榕要求郝文翠返还多支付的租金4600元及剩余7个月房屋租金808150元的诉讼请求，一审法院不予支持。关于李忠、李榕主张的要求郝文翠赔偿代其支付的房屋漏水赔偿费的请求，一审法院认为，李忠、李榕系以《小麦溪旧货市场补充协议》的约定提起该主张，但该协议的双方系李榕与案外人，并非本案当事人，李忠、李榕可另行主张，在本案中不予处理。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决：“一、确认原告（反诉被告）郝文翠与被告（反诉原告）李忠于2013年10月18日签订的《厂房租赁合同》无效；二、被告（反诉原告）李忠、李榕于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）郝文翠支付厂房占用使用费人民币91608.33元；三、驳回原告（反诉被告）郝文翠的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）李忠、李榕的反诉请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，上诉人向本院提交了申请调查令，申请调取了昆明市公安局盘龙分局茨坝派出所接处警登记表。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于上诉人所提交的《轻质墙体施工合同》、《收条》因与本案无关，本院对其关联性不予采信；对于上诉人申请调取的《接处警登记表》，因上诉人与被上诉人对其真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。
对于一审认定的法律事实，上诉人提出以下事实异议：上诉人实际使用涉案厂房至2014年9月12日，并补充以下事实：一、《厂房租赁合同》中约定了筹建期，该筹建期为2013年10月18日起至2014年4月17日止，该筹建期内免收租金。二、上诉人对涉案厂房进行了装修、水电安装、搭建阁楼等投入，投入金额约为400万元；三、上诉人曾就涉案厂房漏水、淹水问题进行了修缮及向商户进行赔偿，各项损失共计354190元。
对于上诉人所提事实异议，因其未提交有效证据证实其于2014年9月12日将涉案厂房返还给被上诉人，故对该异议本院不予采信。对补充事实一、三，本院将作为本案争议焦点在本院认为部分予以评述，对补充事实二，因与本案无关，本院不予确认。除此之外，上诉人与被上诉人对一审确认的其他事实无异议，本院予以确认。
综合诉辩双方的主张，本案争议的焦点为：一、本案租赁期限及租金应如何认定？二、被上诉人是否应向上诉人支付房屋漏水赔偿费用？
本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定:“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”因一审中原出租人谭淑坤认可涉案厂房系未经相关部门批准建盖的临时建筑，并且盘龙区茨坝街道办事处出具了告知书，确认涉案厂房未经政府相关职能部门审批，属违法建筑。故涉案厂房系未取得建设工程规划许可证所建盖的房屋，上诉人与被上诉人所签订的《厂房租赁合同》应为无效。
关于争议焦点一，租赁期限及租金应如何认定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用费的，人民法院一般应予以支持。”本案双方所签订的租赁合同虽为无效，但根据上述法律规定，对于租金的计算标准仍可参照合同约定，一审法院对此处理不当，本院予以纠正。
本案双方对认可第一年的租期为2013年10月18日至2015年4月17日共计18个月，即对上诉人支付第一年租金可使用涉案厂房18个月无异议，且均认可其中有6个月为筹建期，该筹建期内不收取租金，但双方对筹建期的起止时间存在争议，上诉人认为筹建期为2013年10月18日至2014年4月17日，被上诉人则认为筹建期为2014年10月18日至2015年4月17日，双方因此对租金计算及支付产生争议。对此，本院认为，双方签订的《厂房租赁合同》第三条第（一）款第3项约定:“甲方（郝文翠）应在租赁协议达成以后，给乙方（李忠）6月的筹建时间。租金从2013年10月22日算起。……”。该条约定未就6个月的筹建期起止时间进行具体约定，双方也未就该6个月的筹建期起止时间形成新的约定，故双方对筹建期的起止时间应为约定不明，在无法确认筹建期起止时间且无法通过双方达成补充协议情形下，结合双方实际履行情况，即上诉人已实际向被上诉人支付了一年的租金1385400元，且双方认可上诉人可使用涉案厂房18个月，本院按照公平原则及有利于实现双方合同目的考虑，确认上诉人每月应支付的租金为76966.7元（1385400元÷18个月）。上诉人实际使用涉案商铺的时间为2013年10月18日至2014年11月12日，故上诉人在此期间应支付的租金为985173.8元（76966.7元×12个月＋76966.7元÷30天×24天），在2014年11月12日后，因涉案厂房已由原审被告再次出租给案外人，故被上诉人应向上诉人退还2014年11月12日至2015年4月17日的租金为404826.2元（1390000元-985173.8元）。综上，上诉人所提补充事实一本院不予确认，一审法院对于租金支付及退还的处理不当，本院依法予以改判。
关于争议焦点二，虽上诉人与被上诉人的配偶潘吉伟达成了《小麦溪旧货市场补充协议》，约定由潘吉伟负责修缮厂房，但上诉人所提交的证据无法证实其实际对商户进行了赔偿，且上诉人对于修缮费用也未提交正规发票予以证实，上诉人对此应承担举证不能的不利后果，故本院对上诉人所提补充事实三及该项上诉请求不予支持。
综上所述，上诉人李榕、李忠的上诉请求成立部分，本院予以支持，不成立部分，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销昆明市盘龙区人民法院（2015）盘法民初字第3016号民事判决；
二、被上诉人郝文翠与上诉人李忠于2013年10月18日签订的《厂房租赁合同》无效；
三、由被上诉人郝文翠于本判决生效之日起十日内一次性向上诉人李榕、李榕退还租金404826.2元；
四、驳回被上诉人郝文翠的其他本诉请求；
五、驳回上诉人李榕、李忠的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费18758元，由被上诉人郝文翠承担，反诉案件受理费7651元，由上诉人李忠、李榕承担4997元，由被上诉人郝文翠承担2564元，二审案件受理费7651元，由上诉人李忠、李榕承担4997元，由被上诉人郝文翠承担2564元。
本判决为终审判决。
审判长 邓林春
审判员 方 玲
审判员 韩宁宁
二〇一七年五月十一日
书记员 吴 帅