广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终8311号
上诉人（原审被告）：深圳帝王居物业发展有限公司，住所地：深圳市罗湖区。
法定代表人：赵荣。
委托代理人：刘开宇，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。
委托代理人：廖文静，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：深圳市万众鑫物业管理有限公司，住所地：深圳市罗湖区。
法定代表人：王汉军。
委托代理人：许东虹，广东华商律师事务所律师。
委托代理人：方满意，广东华商律师事务所实习律师。
原审被告：深圳市华悦健身有限公司，住所地：深圳市罗湖区。
法定代表人：饶志卫。
上诉人深圳帝王居物业发展有限公司（以下简称“帝王居公司”）因与被上诉人深圳市万众鑫物业管理有限公司（以下简称“万众鑫公司”）、原审被告深圳市华悦健身有限公司（以下简称“华悦公司”）物业服务合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第645号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
万众鑫公司原审诉讼请求：一、华悦公司支付万众鑫公司2013年12月1日至2015年2月28日期间的管理费人民币531600元、本体基金人民币13290元，中央空调费人民币681372元、电梯使用费人民币850元及上述费用产生的违约金（按每天万分之五的标准计算至付清上述费用之日止，暂计至2015年2月28日为人民币133556.35元），以上五项共计为人民币1360668.35元；二、华悦公司承担本案的诉讼费；三、帝王居公司对上述付款义务承担连带责任。
原审法院审理查明：万众鑫公司具备三级物业管理企业资质。
2012年5月30日，万众鑫公司（乙方）与深圳市罗湖区XXX园第二届业主委员会（甲方）签订《物业服务合同》，约定就XXX园项目的物业管理服务事宜，达成本协议：业主每月10日前应按时交纳当月管理费，逾期每天按万分之五收取滞纳金，商业部分（包括大厦裙楼1到5层和综合楼1、2层）按建筑面积每月每平方米10元，商业部分中央空调使用费按建筑面积与使用时段由乙方与用户具体协商；业主出租物业的，物业管理服务费应由业主交纳；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每日应交万分之五作滞纳金；业主同意，受有关部门或单位的委托，乙方可代收代缴水费、电费等费用；本体维修基金的收费标准，高层（A、B、C、D、E、F栋）按建筑面积每月每平方米0.25元，多层（综合楼）按建筑面积每月每平方米0.15元；合同期限为五年，自2012年6月1日起到2017年5月31日止。合同还对双方其他权利义务进行了约定。
帝王居公司是涉案的罗湖区XXXXXX园XX阁裙楼四层的业主。
2010年9月16日，帝王居公司与华悦公司签订《深圳市房屋租赁合同书》，约定帝王居公司将位于深圳市罗湖区XX路X号XXX园裙楼四层A、B座共计3544平方米出租给华悦公司。深圳市中级人民法院（2014）深中法房终字第1886号民事判决书判令解除上述租赁合同，华悦公司搬离涉案物业。
万众鑫公司（甲方）与华悦公司（乙方）签订《XXX园裙楼X、X座第X层商铺物业服务收费协议》，约定：物业坐落位置：深圳市罗湖区XX路X号XXX园裙楼X、X座第X层，商业面积3544平方米；乙方作为该物业的租户自愿承诺依据《XXX园物业服务合同》约定向甲方支付物业服务费等相关费用，包括：物业管理服务费按建筑面积每月每平方米10元，本体维修基金按建筑面积每月每平方米0.25元，该物业中央空调费，按建筑面积每月每平方米15元；每月5日前乙方向甲方交纳当月管理费、本体基金、中央空调费，同时交纳上个月水电费和排污费，逾期每天按万分之五收取滞纳金；乙方与本协议签订同时向甲方缴纳5万元水电、空调押金，协议到期后退回，押金在乙方水电费、空调费欠费超一个月的情况下不予退回；本合同期限自2010年10月1日起到2015年9月30日止。协议还对双方其他权利义务进行了约定。
华悦公司自2013年12月1日开始未缴纳物业服务费、本体基金、中央空调费。2014年5月8日，万众鑫公司委托律师向华悦公司发出《律师函》，要求华悦公司缴纳2013年10月至2014年5月的管理费、本体基金、中央空调费。2014年12月15日，万众鑫公司向帝王居公司发出《关于贵司租户拖欠管理费等相关费用的函》，要求帝王居公司督促租户缴纳2013年12月至2014年12月管理费、本体基金、中央空调费。
2015年3月初，华悦公司搬离涉案物业。
原审法院认为：万众鑫公司与深圳市罗湖区XXX园第二届业主委员会于2012年5月30日签订的《物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效,对全体业主均具有法律约束力。万众鑫公司具备物业管理资质，依法可以对涉案物业进行管理，并有权依据《物业服务合同》向包括涉案物业在内的业主收取物业服务费。华悦公司作为涉案物业的实际使用人，与万众鑫公司签订了《XXX园裙楼X、X座第X层商铺物业服务收费协议》，应按该协议交纳物业服务费、本体基金、中央空调费。万众鑫公司作为业主应负连带责任。万众鑫公司主张帝王居公司应支付电梯使用费850元，但合同中并无约定该费用，万众鑫公司该项主张没有事实和法律依据，原审法院不予支持。
关于违约金，华悦公司自2013年12月一直拖欠物业服务费等费用，应承担违约责任。万众鑫公司称帝王居公司应依据《物业服务合同》，向万众鑫公司支付欠费金额每日万分之五的滞纳金。原审法院认为，该约定虽然是双方当事人的真实意思表示，但是该违约金计算标准明显过高，有违公平原则，且万众鑫公司没有提交帝王居公司违约造成其实际损失的证据材料，为此，原审法院根据合同法的有关规定对违约金的标准予以适当调整，帝王居公司拖欠物业服务费应按照中国人民银行公布的金融机构计收逾期贷款的罚息标准（每日万分之二点一）向万众鑫公司支付违约金。
帝王居公司抗辩称其拥有涉案物业中央空调的所有权，万众鑫公司与深圳市罗湖区XXX园第二届业主委员会签订的《物业服务合同》中关于万众鑫公司有权收取中央空调使用费的条款损害了其利益，该条款无效。原审法院认为帝王居公司提交的证据无法证明涉案房产内的中央空调为其所有，且如帝王居公司认为业主委员会及帝王居公司侵犯了其权益，根据《物权法》的规定可以请求人民法院予以撤销，帝王居公司应另循途径解决，对该项抗辩理由原审法院不予采纳。帝王居公司抗辩称万众鑫公司应用收取的水电、空调押金抵扣所欠费用，原审法院认为依据《XXX园裙楼X、X座第X层商铺物业服务收费协议》的约定“乙方与本协议签订同时向甲方缴纳5万元水电、空调押金，协议到期后退回，押金在乙方水电费、空调费欠费超一个月的情况下不予退回”，原审法院认为本案中华悦公司拖欠费用已经超过一个月，依据该约定，万众鑫公司有权不予退还押金，帝王居公司的抗辩理由不成立，原审法院不予采纳。帝王居公司的其他抗辩理由均没有事实和法律依据，原审法院不予采纳。
原审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、《最高人民法院审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决：一、华悦公司应于判决书生效之日起十日内向万众鑫公司支付自2013年12月1日至2015年2月28日的物业管理费人民币531600元、本体基金人民币13290元、中央空调费人民币681372元；二、华悦公司应于判决书生效之日起十日内向万众鑫公司支付违约金（按照日万分之二点一的标准逐月计付至实际给付之日)；三、帝王居公司对华悦公司上述债务承担连带责任；四、驳回万众鑫公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币17046元，由万众鑫公司负担人民币12元，由帝王居公司、华悦公司共同负担人民币17034元。公告费人民币390元，由帝王居公司、华悦公司共同负担。
上诉人帝王居公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决第一项，改判帝王居公司无须承担中央空调使用费；2、撤销一审判决第一项，改判华悦公司提交的水电、空调押金从应缴物业管理费中抵扣；3、撤销一审判决第一、二项，改判华悦公司所拖欠的费用及违约金由帝王居公司和万众鑫公司分担。4、判令根据万众鑫公司的过失分担本案一审及二审的诉讼费用。事实与理由：一、一审判决事实不清，（一）涉案物业内中央空调实际所有人为帝王居公司，约定由物业管理公司万众鑫公司收取中央空调使用费的合同条款损害了帝王居公司的利益，当属无效。万众鑫公司无权要求帝王居公司支付中央空调使用费。《合同法》第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效：(1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(2)恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；……”。《物业服务合同》第三条第二款及《XXX园裙楼X、X座第X层商铺物业服务收费协议》（简称“《物业服务收费协议》”）第二条第三款约定，万众鑫公司作为物业管理单位拥有收取中央空调使用费的权利。实际上，涉案物业XXX园小区裙楼X、X座X层商铺及其物业内安装的中央空调均为帝王居公司所有。万众鑫公司既非涉案物业的业主，也非该物业内中央空调的所有人，上述合同中的约定损害了实际所有人帝王居公司的利益，该合同条款当属无效。因此，万众鑫公司无权要求帝王居公司支付中央空调使用费。（二）一审判决对于《物业服务收费协议》约定的欠费不予退还水电押金的释义不符合合同本意，万众鑫公司向华悦健身收取的押金人民币五万元应当从所欠费用中抵消。《物业服务收费协议》第二条第九款约定，“乙方于本协议签订的同时向甲方缴纳5万元水电、空调费押金，协议到期后退回。押金在乙方水电费、空调费欠费超过一个月的情况下不予退回。”据此，上述合同条款的意思表示并非将欠费超过一个月情况下的水电押金作为违约金或赔偿金没收，而应当是用作抵扣欠费不予退还。一审判决对该合同条款的解释错误，不符合合同条款的本身意思表达，也不符合一般情况下，租赁合同约定押金条款的通常理解。因此，即使华悦健身拖欠了物业费用，其所缴纳的押金也应当从中先予抵扣。二、一审判决适用法律不正确，本案应当按照实际情况适用民法通则的公平原则来分担物业管理公司与业主的责任。万众鑫公司提供物业服务存在多处违规情况，损害了作为业主的帝王居公司的利益，而且未对华悦公司起到应有的监督作用，导致其突然撤场，造成拖欠物业管理费无处追讨的结果，万众鑫公司也应当承担部分责任。（一）万众鑫公司提供物业服务存在多处违规情况，一直未整改。万众鑫公司作为XXX园小区物业管理单位的期间，多次出现违规操作、物业服务质量不符合约定的情况，给小区的安全造成极大隐患，损害了全体业主的利益。帝王居公司多次向其发函，要求其拆除、整治，万众鑫公司对此要求均视而不见。具体表现如下：1、万众鑫公司在小区裙楼之间违章搭建排烟管道，给公共安全造成隐患。2、万众鑫公司违规占用小区地下夹层、综合楼三层建筑物等非用作物业管理单位办公的空间，不仅给小区安全造成隐患，而且损害了全体业主的利益。以上情况，帝王居公司分别于2012年2月、5月、7月通过公函的方式，发送给万众鑫公司，要求其整改。但万众鑫公司一直无视小区安全、全体业主利益以及帝王居公司多次要求，直至今日都未整改。（二）万众鑫公司对于拖欠费用的租户华悦健身未尽到应有的监督作用，导致其突然撤场消失，其应当为自身的失职承担责任。直至华悦健身突然撤场消失前，其已拖欠了万众鑫公司近一年的物业管理费，然而，万众鑫公司不但未采取任何措施向其追讨，而且由于管理的疏忽使得华悦健身有机会搬离脱身。作为XXX园小区的物业管理单位，万众鑫公司为其失职应当承担相应的责任。综上，根据责任分担的公平原则，万众鑫公司应当与帝王居公司平均分摊华悦健身拖欠的物业管理费所造成的损失。另庭审中补充称：一、物业服务收费并不包括“空调使用费”。二、原审判决帝王居公司承担空调使用费，没有法律依据。三、原审判决帝王居公司承担空调使用费，没有合同依据。四、万众鑫公司（甲方）与华悦公司（乙方）之间的《物业服务收费协议》约定及履行，帝王居公司无权参与，毫不知情，该协议对帝王居公司没有约束力。五、2013年12月1日至2015年2月28日空调是否实际使用，万众鑫公司未能提供证据证明。
被上诉人万众鑫公司答辩称，一、帝王居公司应向万众鑫公司支付中央空调使用费。1、物业服务合同第三条第二款及收费协议第二条第三款均定了万众鑫公司有权收取中央空调费。万众鑫公司与帝王居公司约定的每月每平方米15元的标准，并未超出同类场所的水平。上述约定未违反法律规定，各方应该按照协议履行。2、帝王居公司未能提供其为XXX园小区中央空调费所有权人的证据，因为中央空调费属于裙楼整体报建的设施设备，包括了裙楼部分的公共区域，不具有可分性，帝王居公司虽是这个小区的建设单位，是安装空调最初的主体。但这个建设单位建设的目的往往是为了出售，万众鑫公司调查到XXX园裙楼并非帝王居公司一个主体，比如裙楼的五楼是8772.9平方米，业主是罗湖区人民政府机关物业管理办公室持有。物业竣工至今15年了，帝王居公司从未对中央空调系统进行过任何的管理和维护，其目前是否仍是中央空调费的所有权人无法定论，帝王居公司也未能举证证明。万众鑫公司认为帝王居公司不能因为毫无定论的问题为由拒交中央空调费。否则将会对其他已经依约缴纳中央空调费的业主或物业使用人造成不公平的局面。3、万众鑫公司自2003年进驻XXX园接收该小区的物业管理后，承担对裙楼中央空调费系统的维修和养护及管理义务。且中央空调不是单个使用单元能自行控制的设备，产生的电费、水费等能源消耗费用也均是万众鑫公司支付的。所以万众鑫公司认为据此万众鑫公司有权收取中央空调费，以维持中央空调费设备的正常运行。二、针对帝王居公司的补充上诉意见。1、帝王居公司在补充意见中提到万众鑫公司不应该把中央空调费列入物业服务范围内，根据《物业服务收费管理办法》第二条的规定，配套的设施设备也包含了空调系统设备，因为他属于公共的中央空调，并不是属于单户控制的内部空调。2、关于公平责任这块，万众鑫公司认为帝王居公司要求本案应按照实际情况适用民法通则的公平原则来分担物业管理公司与业主的责任，万众鑫公司认为这个诉请没有事实和法律依据。首先，万众鑫公司作为管理人进驻XXX园提供物业服务近13年了，万众鑫公司均合法为小区业主提供符合标准的物业管理服务，忠实的履行了自己的义务，也因此产生了物业管理支出和成本，包括人员、企业管理这些成本。如果因为租户撤场、租户欠缴租金、管理费等费用，这一风险全部都由万众鑫公司承担的话，有违公平原则。3、根据物业管理条例第42条及最高人民法院关于物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第7条的有关规定，业主应负连带缴纳责任，根据特别法优于一般法的原则，本案不应该适用民法通则公平原则。4、针对帝王居公司第三大点意见，关于5万元水电费、空调费的押金问题。万众鑫公司与帝王居公司签署的收费协议第二条第九款已经明确约定了押金在帝王居公司欠缴水电费、空调费超过一个月的情况下应该不予退回。万众鑫公司认为一审法院对此的处理是合理的。
原审被告华悦公司未到庭参与二审审理，亦未作出答辩。
本院经审理查明，原审法院查明的事实基本清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为物业服务合同纠纷。中央空调为涉案物业配套的设施设备，万众鑫公司作为物业管理单位收取中央空调费，并非基于其是配套设施设备的所有权人，而是基于其对配套设施设备履行了维修、养护、管理等职责。根据《物业服务收费管理办法》第三条规定，该中央空调费应属于物业管理服务收费范畴，帝王居公司主张物业服务收费并不包括中央空调使用费理由不成立，本院不予采纳。帝王居公司主张其是中央空调的实际所有人，但对此未提供充分证据证明，原审法院对该事实未予认定并无不当，该事实并不影响万众鑫公司能否收取中央空调费，其以该事实主张其无须支付中央空调费的理由不成立。根据《物业管理条例》第四十二条规定，业主对物业使用人物业服务费用的交纳责任承担连带责任，帝王居公司作为涉案物业的业主，原审法院判令其对华悦公司的责任承担连带责任并无不当，帝王居公司主张万众鑫公司应分担部分责任缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。另，帝王居公司主张华悦公司缴纳的水电押金应予抵扣拖欠费用亦缺乏合同与法律依据，本院不予采纳。
综上，帝王居公司的上诉理由不成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判
二审案件受理费15836元，由上诉人帝王居公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
审 判 员 吴 思 罕
代理审判员 邓 媛
二〇一六年九月一日
书 记 员 王倚霖（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。