天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津02民终3632号
上诉人（原审原告）：焦道路，男，1971年6月3日出生，汉族，无职业，住天津市东丽区。
委托诉讼代理人：郭子冀，天津津瑞律师事务所律师。
委托诉讼代理人：闫家喻，天津津瑞律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：焦思薇，女，1997年1月6日出生，汉族，天津职业技术师范大学学生，住天津市东丽区。
委托诉讼代理人：郭子冀，天津津瑞律师事务所律师。
委托诉讼代理人：闫家喻，天津津瑞律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：亢宝珍，女，1961年12月23日出生，汉族，天津市冶金局轧钢一厂退休职工，住天津市河东区。
原审被告：天津房天下房地产经纪有限公司，住所地天津市南开区鞍山西道286号和通大厦1507-1510单元。
法定代表人：代建宁，经理。
委托诉讼代理人：赵仁山，男，该公司法务专员。
上诉人焦道路、焦思薇因与被上诉人亢宝珍、天津房天下房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院(2016)津0102民初8063号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人焦道路、焦思薇的委托诉讼代理人郭子冀、闫家喻、被上诉人亢宝珍到庭参加诉讼。原审被告天津房天下房地产经纪有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人焦道路、焦思薇上诉请求：1、撤销一审判决，改判被上诉人亢宝珍继续履行双方于2016年8月7日签订的房产买卖合同及于2016年9月19日签订的天津市房屋买卖协议，将涉诉的天津市河东区房屋过户到上诉人名下并交付标的房屋；2、一、二审案件诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决适用法律错误。一审判决确认上诉人所述其提供的相关证据可以达到证明上诉人主张之证明力，并确认涉诉房屋交易在案外人起诉之前即已具备过户条件，被上诉人未配合上诉人办理过户属于违约行为，应承担违约责任，上诉人对上述事实认定无异议。但一审法院根据上述事实仅因涉诉房屋被查封即驳回上诉人的全部诉讼请求显然于法无据。虽涉诉房屋被查封，属于不能转让的房产，房屋过户行为暂时无法实现，但房屋的查封状态并不影响上诉人对涉诉房屋依法享有的实体权利，对于上诉人要求继续履行合同、交付涉诉房屋的诉讼请求，一审法院应当支持。且本案的保全行为系查封登记，仅对涉诉房屋的过户登记行为进行了限制，被上诉人仍在涉诉房屋里正常生活，涉诉房屋完全具备交付的条件，一审判决驳回上诉人要求交付房屋的诉讼请求显然没有任何事实及法律依据。
被上诉人亢宝珍辩称，涉诉房屋于2016年12月22日被天津市和平区人民法院依法查封，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告天津房天下房地产经纪有限公司未发表意见。
焦道路、焦思薇向一审法院起诉请求：1、判令亢宝珍继续履行双方于2016年8月7日签订的房产买卖合同及于2016年9月19日签订的天津市房屋买卖协议；2、判令亢宝珍配合焦道路、焦思薇办理房屋过户手续并交付标的房屋；3、判令亢宝珍向焦道路、焦思薇支付违约金66000元；4、判令亢宝珍赔偿焦道路、焦思薇先行交付给房天下的中介费10700元，贷款服务费500元；5、判令亢宝珍赔偿焦道路、焦思薇因其延期交房而产生的租房租金，自2016年10月20日至2017年1月18日，共计4500元；6、本案诉讼费由亢宝珍承担。
一审法院认定事实：2016年8月7日，亢宝珍作为甲方出售方，与案外人常敏作为乙方买受方签订《房产买卖合同》[编号：TJ（FCMM）DSXXXXXXXXX]一份，合同约定：“一、房屋情况：1、坐落：天津市河东区；2、权利人/承租人为：亢宝珍，房屋权属证明编号：津字第××；……3、建筑/计租面积59.98平方米；产别：私产房；设计用途：居住。4、是否设立抵押：是……甲方权人于2016年10月1日前还清贷款或债务并注销该抵押权。……三、买卖条件：1、该房地产成交价为（小写）￥680000元整，（大写陆拾捌万元整），乙方于签订本合同之时向甲方支付定金（小写）￥20000元整……2、甲乙双方须于2016年10月15日前亲自到该房屋所辖区房管局签署《天津市房产买卖协议》，并依约定办理买卖手续……3、甲方同意乙方采用以下方式支付除定金外的剩余房款：【银行贷款】上述剩余房款中非以银行贷款形式支付的部分及定金作为首付款。乙方须于2016年10月30日前办理贷款申请手续，并将除定金之外的其他首付款存入天津市房地产交易资金监管中心……4、待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过后五个工作日内……，甲、乙双方应亲自赴该房屋所辖区房管局办理房地产所有权转移登记及抵押登记（若有）手续。按政府有关规定，甲、乙双方须付但不限于以下税、费：……乙方支付上述全部款项。……四、房屋交付、……2、甲乙双方于2016年12月30日之前进行房屋交接，由甲方腾空该房屋并交付于乙方使用。……八、违约责任：……4、甲方未按照约定注销抵押的，乙方未按照约定付款的，或甲乙双方中的一方因自身原因未按照本合同约定的日期办理房屋交易流程的相关手续的，每逾期一日，违约方应向守约方支付该房地产成交价的0.1‰作为违约金；……5、……因甲乙双方或其中一方原因，导致合同日后不能实际履行的，居间方天津房天下房地产经纪有限公司仍有权按照约定收取居间服务费，如已收取居间服务费则居间方不予退还。守约方支付居间服务费的，由违约方直接向守约方赔偿该笔费用。……7、……甲方逾期交付该房地产的，每逾期一日，应向乙方支付该房地产成交的0.5‰作为违约金，……”，案外人常敏及亢宝珍在该合同上签字、捺印。当日，案外人常敏向亢宝珍支付20000元定金，亢宝珍向案外人常敏出具《收据》一份；案外人常敏与天津房天下房地产经纪有限公司签订《天津市房地产经纪服务合同（房产承购）》[编号：TJ（FCMM）DSXXXXXXXXX]一份，常敏为委托人，天津房天下房地产经纪有限公司为受托人，合同约定“第六条经纪服务费支付……1.按《房产买卖合同》中房价款的百分之壹点伍（小写：1.5%）支付，支付时间为《房产买卖合同》签订当日。2.代办贷款服务费小写￥500元（大写伍佰元），支付时间为贷款手续完成之日起1日内。……”；亢宝珍作为甲方、案外人常敏作为乙方，与天津房天下房地产经纪有限公司作为丙方签订《居间服务合同》[编号：TJ（FCMM）DS2XXXXXXXXX]一份，合同约定：“第二条居间服务费……甲方与乙方通过丙方居间服务达成买卖事宜，并同意支付费用如下：……乙方居间服务费：金额为人民币（小写￥10200元整）……”，常敏向天津房天下房地产经纪有限公司交付居间服务费10200元及贷款服务费500元，天津房天下房地产经纪向其出具《收款收据》一份。焦道路与案外人常敏系夫妻关系，焦思薇系二人之女。
另查，2016年9月19日，亢宝珍作为甲方出卖人，与焦道路、焦思薇作为乙方买受人签订《天津市房产买卖协议》（协议编号：XX-
XXXX），合同约定：“第一条房产情况房屋坐落河东区，位于外环线以内，产别私产，结构混合，用途居住，建筑面积59.98平方米，建筑层数为6，所在层6。……第二条房价款的交付方式甲乙双方约定，按下列第2种形式付款：……（二）甲乙双方同意以银行贷款方式支付房价款，由房地产交易资金监管中心对房价款实施监管：房价款660000元。乙方首付款200000元，申请银行贷款460000元，监管房价款合计660000元……第四条监管房价款交纳乙方应自订立本协议之日起5个工作日内，将监管的全部房价款或首付款合计200000元，（大写）贰拾万元整，一次性存入房地产交易资金监管中心在天津市建设银行银行设立的专用账户。……第五条房产交付房产实物状况、权利状况，符合有关规定和双方约定的，方可交付；不符合有关规定和双方约定的，不得交付。甲方须于2016/10/19前，将该房产及相关证明交付乙方。……第六条产权转移登记及其他相关设施登记协议订立后，甲乙双方应在30日内，到房地产权属登记机构办理房屋所有权转移登记手续，并缴纳相关税费。……”。当日，焦道路、焦思薇将首付款200000元存入天津市房地产交易资金监管中心指定账户内，剩余购房款中的贷款部分于2016年9月21日获得审批。
另查，现660000元房屋交易价款已进入天津市房地产交易资金监管中心指定账户内。房屋现未实际交付焦道路、焦思薇。
另，焦道路、焦思薇及天津房天下房地产经纪有限公司一致表示，天津房天下房地产经纪有限公司的工作人员于2016年9月19日陪同焦道路、焦思薇前往银行办理申请贷款手续，申请贷款460000元，该贷款申请于2016年9月21日获银行审批通过。
另查，案外人亢宝林于2016年12月8日向天津市和平区人民法院提起诉讼，起诉亢宝珍及案外人李建伟民间借贷纠纷。2017年1月20日，亢宝珍及案外人李建伟与案外人亢宝林达成调解协议，天津市和平区人民法院制作(2016)津0101民初7576号民事调解书，调解书约定亢宝珍及其丈夫须向案外人亢宝林返还借款500000元。经案外人亢宝林申请，该院于2016年12月22日作出（2016）津0101民初7576号民事裁定书，裁定“查封、冻结被告亢宝珍、李建伟名下存款500000元或等值财产”，之后依据该裁定对本案涉诉房屋予以查封。
一审法院认为，一、本案中，案外人常敏与亢宝珍就涉诉房屋达成《房产买卖合同》，案外人常敏依约交付定金，该合同系二人真实意思表示，不违反法律规定，合同依法成立并生效。依据相关法律规定当事人协商一致，可以变更合同。现亢宝珍主张买受人应为案外人常敏而非焦道路、焦思薇，而焦道路、焦思薇及天津房天下房地产经纪有限公司一致表示，亢宝珍对《房产买卖合同》变更买受人一事知情并认可。根据当事人提交的证据可知，案外人常敏与亢宝珍在《房产买卖合同》中约定涉诉房屋交易价款为680000元，交付定金20000元，焦道路、焦思薇与亢宝珍于《天津市房产买卖协议》中约定涉诉房屋交易价款为660000元，焦道路、焦思薇主张《天津市房产买卖协议》中约定的房屋价款系《房产买卖合同》中约定的房屋价款减除定金后所余部分，亢宝珍收取20000元定金后也并未退还给案外人常敏，一审法院综合考量上述事实，并结合各方当事人陈述及焦道路、焦思薇与亢宝珍于《房产买卖合同》之后签订《天津市房产买卖协议》，并履行交付首付款、办理贷款等义务情形，认为焦道路、焦思薇所述及相关证据可以达到证明其主张之证明力，一审法院对于焦道路、焦思薇的诉讼主体资格予以认可，即焦道路、焦思薇系亢宝珍房屋买卖关系的相对方、买受人。
二、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定“下列房地产，不得转让:……(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;……”。本案涉诉的房屋被天津市和平区人民法院查封，故焦道路、焦思薇要求亢宝珍协助其履行房屋过户的诉请一审法院无法支持。
三、《房产买卖合同》中未对房屋过户时间进行约定，但双方约定于2016年12月30日之前进行房屋交接，《天津市房产买卖协议》中约定亢宝珍须于2016年10月19日前将该房产及相关证明交付焦道路、焦思薇。焦道路、焦思薇2016年9月19日将首付款存入监管账户内，2016年9月21日贷款获得审批，则该房屋交易已经具备办理过户的条件。焦道路、焦思薇主张亢宝珍曾取得2016年10月21日办理过户手续的预约号码，亢宝珍抗辩称其与案外人存在借贷纠纷，案外人于2016年12月8日向天津市和平区人民法院对亢宝珍提起诉讼，亢宝珍以此为由拒绝履行合同，一审法院认为，综合考量双方交易情况，双方的房屋交易于案外人起诉之前即已经具备过户条件，但亢宝珍未配合焦道路、焦思薇办理过户，实属违约行为，亢宝珍应当承担违约责任。
综上，当事人依法享有自愿订立合同的权利，依法成立的协议，对当事人具有法律约束力，当事人应当按约全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案中，虽焦道路、焦思薇已依约履行交付房屋价款之义务，但因涉诉房屋因被司法查封，不具备履行过户之条件，故焦道路、焦思薇诉请亢宝珍配合办理过户一审法院不予支持，同时，焦道路、焦思薇要求交付房屋的诉请，一审法院不予支持。
关于焦道路、焦思薇诉请亢宝珍支付违约金66000元一节。因涉诉房屋因被司法查封，不具备履行过户之条件，经一审法院释明，焦道路、焦思薇坚持要求继续履行合同，焦道路、焦思薇应通过其他合法途径解决后，再行主张权利，故焦道路、焦思薇的该项诉请，一审法院在本案中不予支持。
关于焦道路、焦思薇诉请亢宝珍赔偿焦道路、焦思薇先行交付给房天下的中介费10700元，贷款服务费500元一节。因涉诉房屋因被司法查封，不具备履行过户之条件，经一审法院释明，焦道路、焦思薇坚持要求继续履行合同，焦道路、焦思薇应通过其他合法途径解决后，再行主张权利，故焦道路、焦思薇的该项诉请，一审法院在本案中不予支持。
关于焦道路、焦思薇诉请判令亢宝珍赔偿因延期交房而产生的租金一节。因涉诉房屋因被司法查封，不具备履行过户之条件，经一审法院释明，焦道路、焦思薇坚持要求继续履行合同，焦道路、焦思薇应通过其他合法途径解决后，再行主张权利，故焦道路、焦思薇的该项诉请，一审法院在本案中不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项之规定，判决：“驳回原告焦道路、焦思薇的诉讼请求。案件受理费1450元，保全费5000元，由原告焦道路、原告焦思薇负担。”
二审审理期间，二上诉人提交（2016）津0101民初7576号民事调解书、开庭笔录、还款协议，证明被上诉人亢宝珍与案外人亢宝林之间的借贷关系及调解的真实性存疑。被上诉人亢宝珍质证意见，对于上述证据的真实性予以认可，对于证明目的不予认可。原审被告天津房天下房地产经纪有限公司未出庭应诉，亦未发表质证意见。
本院认证意见，对于二上诉人所提交的该组证据的真实性，本院予以确认。
本院经审理查明的案件事实与一审法院查明的案件事实一致，本院予以确认。
本院认为，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有法律上或者事实上不能履行的情形的除外。本案中，在二上诉人与被上诉人履行涉诉房屋买卖合同的过程中，涉诉房屋基于另案诉讼被人民法院予以查封，且至今尚未解除。该事实导致涉诉房屋买卖合同在客观上存在履行障碍。二上诉人基于现有在案证据及目前查明事实主张继续履行合同、办理过户并交付涉诉房屋的上诉请求，本院难以支持。
综上所述，二上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人焦道路、焦思薇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 包 颖
审 判 员 王 珊
代理审判员 郭 鑫
二〇一八年七月五日
书 记 员 李佳琳