广东省深圳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）深中法房终字第1732号
上诉人（原审原告）：陈丽容，住所地广东省揭西县。
委托代理人：陈志华，广东沁森律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王宗德，住所地广东省深圳市宝安区。
委托代理人：陈学论，广东茂亨律师事务所律师。
原审第三人：深圳市巨东投资发展有限公司，住所地广东省深圳市龙华新区观澜桂花社区观光路1213号嘉辉商务中心G712。
法定代表人：李祥东。
委托代理人：王道明，广东鼎方律师事务所律师。
上诉人陈丽容因与被上诉人王宗德、原审第三人深圳市巨东投资发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法民三初字第710号民事裁定，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
陈丽容原审诉讼请求：1、确认双方签订的《房屋买卖合同书》无效；2、王宗德立即向陈丽容腾退交还位于深圳市宝安区（现龙华新区）观澜街道大三社区214栋的房屋。
原审法院经审理查明，2012年2月14日，陈丽容与王宗德签订《房屋买卖合同书》，约定陈丽容将位于深圳市宝安区观澜街道大三社区214栋整栋（含214栋所使用的土地）及所有附属物如电梯、水电设备、停车场（含土地）等转让予王宗德，该房地产历史遗留违法建筑编号为：508-1104-33377-A。房地产用途为：商住，总共九层半，房屋编码:4403060100013300207，建筑面积为6800平方米。房地产转让总价为人民币1000万元。交易定金为人民币200万元，王宗德在本合同签订后2日内向陈丽容支付。签订合同后3日内，陈丽容、王宗德双方到深圳市宝安区观澜街道大三社区办理该房地产的过户更名手续，并在当日将该房地产交付王宗德，该房地产即日起归王宗德所有，同日陈丽容、王宗德双方应到有关部门办理该房产由王宗德租赁给陈丽容的相关手续。过户更名手续办理完之后五日内，陈丽容应将该房产卖给王宗德，由王宗德在2013年3月1日起履行原出租方义务的通知（指给承租方的通知）交付给王宗德，上述事项办理完毕后王宗德支付800万元。陈丽容应在2013年3月1日前办理完水电过户手续并在此日期前协助王宗德与邱必城、曾宪波、陈胜签订新的租赁合同。买房过程中所产生的费用由陈丽容承担。该合同经深圳市宝安区观澜街道大三社区居民委员会见证，曾玉辉作为见证人在合同上签字。
同日，深圳市宝安区观澜街道大三社区居民委员会及深圳市大水坑大三股份合作公司开具《证明》，内容为：深圳市宝安区观澜街道大三社区214栋整栋（含214栋所使用的土地）、所有附属物均属王宗德一人所有。该房地产历史遗留违法建筑编号为：508-1104-33377-A，房屋编码：4403060100013300207。房地产用途为：商住，总共九层，不属于违章违建。陈丽容对该《证明》的真实性予以认可。
王宗德于签订《房屋买卖合同书》后，向陈丽容转账支付了人民币1000万元，分别为：2012年2月14日向陈丽容转账支付人民币250万元，2012年2月15日支付了人民币300万元，2012年2月16日支付了人民币200万元，2012年2月21日支付了人民币250万元。
2012年2月21日，陈丽容出具收条，内容为：兹收到王宗德依据《房屋买卖合同》交来购买深圳市宝安区观澜街道大三村214栋（统建楼）整栋购房款壹仟万元整。房屋共九层半，建筑面积约6800平方，转让含房屋使用的土地，所有的附属物及停车场占用的土地等。
2014年1月2日，陈丽容与王宗德签订《关于出售龙华新区观澜街道大三社区214栋整栋的协议书》，内容为：关于深圳市龙华新区观澜街道大三社区214栋整栋小产权房权属问题，该小产权房原系陈丽容个人所建，2012年2月因向王宗德个人借款而到村委转户给了王宗德名下，现陈丽容与王宗德经过共同协商达成一致的意见，两人均同意将该小产权房转让给他人，收到他人购买该房的购房款后，陈丽容将付清王宗德之前的所有借款本金和利息合计850万元。王宗德、陈丽容两人将及时到所属村委办理好相关转户手续和过割好该栋小产权房的租户关系，如涉及人员需要参加未积极参与者，属于诈骗行为，愿意接受相关法律的追究。陈丽容、王宗德对该份证据均予以认可，陈丽容主张其系向王宗德借款人民币1000万元，并于借款后几天归还了人民币200万元，此后还归还了部分利息，双方于2014年1月2日结算，确认陈丽容尚欠王宗德本金与利息合计人民币850万元；王宗德否认陈丽容向其借款，并主张其向陈丽容支付的人民币1000万元均为购房款，王宗德同时主张由于双方此后认为涉案房产价值不值1000万元，故陈丽容向其归还了人民币200万元，该协议书中的850万元价格并不是王宗德认可的价格。
原审法院向深圳市龙华新区查处违法建筑和处理农村城市化历史遗留问题领导小组办公室去函查询涉案房产的申报情况，该办公室复函称：经核查，申报编号：508-1104-33377-A，在信息普查系统有申报记录，A属住宅类建筑物，申报人为陈丽容，身份证号为××，建筑物位置位于观澜街道大三社区。我办只能查询该房屋的信息普查申报记录，其他协查内容不在我办业务范围，房屋申办人也不能确定为房屋所有权人。复函的附件为《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报表（住宅类）》。
陈丽容主张其建设涉案房产具备合法报建手续，但未能提供证据证明；其确认已就涉案房产进行历史遗留违法建筑普查申报后，相关部门目前尚未作出处理决定。陈丽容同时提交了以下证据以支持其主张：（1）深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执第2联，证明陈丽容于2009年10月9日就涉案房产进行了深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报，宝安区观澜街道农村城市化历史遗留违法建筑信息普查工作办公室出具了收件回执；（2）规划图纸；（3）证明，2012年12月18日，深圳市宝安区观澜街道大三社区居民委员会出具《证明》，内容为：兹有深圳市宝安区观澜街道大三社区自建房第214栋（房屋编码：4403060100013300207）属于陈丽容（身份证号码：××）所有，且该房屋不属于违章违建。王宗德认为上述三份证据中的公章均系伪造，对上述证据的真实性不予认可。
王宗德主张其已于2014年4月28日将涉案房屋转让给第三人深圳市巨东投资发展有限公司、于2014年6月14日将涉案房产交付该公司使用，并提交了其与该公司签订的《房地产转让协议》及交楼确认书以支持其上述主张。第三人对王宗德上述主张予以确认，同时主张其将涉案房产装修之后已分配给156户居民占有使用。
原审法院认为，陈丽容与王宗德签订《房屋买卖合同书》，约定由陈丽容向王宗德转让位于深圳市宝安区观澜街道大三社区214栋整栋房屋及所使用的土地。但涉案房屋并无合法报建手续，现已由陈丽容进行了深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报但未有处理决定，说明涉案房产既未取得合法权属，亦未经行政主管部门就其合法性作出处理，陈丽容、王宗德双方就履行前述《合作建房协议》而产生的各种权益及损失，尚处于待定状态。为体现公平与合理，当事人应在行政部门对涉案土地及地上建筑物、构筑物和其他设施进行处理后，再就因履行合同而发生的财产纠纷向人民法院提起民事诉讼，在此之前不宜作出实体处理。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条，原审法院裁定：驳回陈丽容的起诉。陈丽容预交的案件受理费人民币22,800元，予以退还。
上诉人陈丽容不服原审裁定，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审裁定，发回原审人民法院重新审理；2、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其上诉依据的事实和理由为：1、认定上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同书》是否有效，应严格审查该合同是否违反了《合同法》关于合同无效的相关规定，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第六款规定：“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。”根据这一规定，转让的房产必须是依法登记且具有完整权属证书的，因此，涉案房屋是不能转让的。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条也明文规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”这些都是法律的强制性规定而且属于效力性的强制规定，上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同书》明显违反了该禁止性规定，应当自始无效。一审法院的“先行政后司法”，是没有任何法律依据的，驳回上诉人的起诉也不符合民诉法第六十四条第一款及第一百一十九条的规定。2、上诉人与被上诉人从未签订过任何的《合作建房协议》，一审法院却以双方就履行前述《合作建房协议》而产生的各种权益及损失，尚处于待定状态而做出的错误裁判，明显是认定事实错误。
被上诉人王宗德口头答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原裁定。
原审第三人深圳市巨东投资发展有限公司口头答辩称：请求维持原判，驳回上诉。
本院经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案涉案房屋并无合法报建手续，亦未取得产权证书，在上诉人未能证明其系合法权利人的情况下，其直接向法院提起诉讼要求对涉案房产进行处理，不符合人民法院受理民事案件的条件，原审法院对其起诉依法予以驳回，处理正确，本院予以支持。
综上，上诉人陈丽容的上诉理由不成立，本院予以驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十一条的规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 王 作 洲
审 判 员 柯 云 宗
代理审判员 吴 春 泷
二〇一五年十一月六日
书 记 员 伍圣权(兼)
附本裁定所适用法律法规：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条：第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。