广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第190号
上诉人（原审原告）：邹文清。
被上诉人（原审被告）：罗卫国。
原审第三人：苏喜群。
原审第三人：中原地产代理（深圳）有限公司。
上诉人邹文清因与被上诉人罗卫国及原审第三人苏喜群、中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原代理公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2012）深南法民三初字第470号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：位于深圳市南山区XX大道南的XX花园4栋XX房（涉诉房产）于2011年5月4日登记在邹文清名下，建筑面积为86.23平方米，登记价1350472元，房地产证号：深房地字第40004949**号。
2011年8月7日，苏喜群（买方）与邹文清（卖方，代理人刘XX）签订《二手房买卖合同》，约定：卖方向买方出售涉诉房产，建筑面积为86.23平方米；转让成交价为2439000元，买方同意在本合同生效之日起1日内向卖方支付定金10万元，定金由第三方监管，买方将定金支付给监管方或指定的监管账号，视为卖方收讫；买方以向银行按揭贷款的方式支付除定金以外的楼款；买卖双方须于买方取得银行贷款承诺函，且卖方取得房地产证原件之日起的3个工作日内签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续，最晚不得迟于2011年9月30日；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五的标准支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五的标准支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金或双倍返还买方已支付的定金；及其他条款。当日，苏喜群向邹文清支付定金10万元，该笔款项现托管在中原代理公司处。
苏喜群表示其非深圳户籍，且已购买了一套房产，其签约时已告知邹文清和中原代理公司，邹文清予以否认，中原代理公司予以确认，并表示签约时其与邹文清均清楚苏喜群无购房资格。苏喜群另陈述，在中原代理公司员工的要求下，其找到罗卫国以其名义购房。
2011年8月7日，邹文清（卖方，甲方，代理人刘XX）与苏喜群（买方，乙方）、罗卫国（新买方，丙方）签订了《买方主体变更确认书》，约定：买卖双方于2011年8月7日共同签署了关于涉诉房产的《二手房买卖合同》，并与中原地产代理（深圳）有限公司签署了《资金监管协议》，出具《佣金支付承诺书》，现三方同意在签署《深圳市二手房买卖合同》及办理产权转移登记手续时将买方姓名写为丙方，由丙方继续履行《二手房买卖合同》、《资金托管协议》和《佣金支付承诺书》及相关附件补充协议等项下原买方（乙方）未履行的义务，原买方（乙方）对其（丙方）承担连带保证责任。
2011年11月6日，邹文清（卖方，代理人刘XX）与苏喜群（买方）签订了《二手房买卖合同补充协议》，约定对2011年8月7日签订的《二手房买卖合同》的内容作如下变更：转让成交价从243.9万元变更为239万元，差额4.9万元在原合同定金中扣留；合同约定的递件过户时间最晚不得迟于2011年9月30日变更为2011年11月30日，如买方未能按规定时间办理递件过户手续，则视为买方违约，卖方有权没收定金10万元作为违约金。《二手房买卖合同补充协议》还约定，本协议内容如与《二手房买卖合同》条款有冲突，以本协议为准。
邹文清主张，经《买方主体变更确认书》，原买方苏喜群的权利义务已概括转移至罗卫国，而罗卫国经多次催促，一直未办理按揭贷款手续、未支付首期款，构成违约。罗卫国主张，因苏喜群属限购对象，其作为苏喜群的朋友应中原代理公司的要求借名给苏喜群购买涉诉房产，买方的权利义务仍归属于苏喜群，苏喜群已向银行申请贷款，但因无购房资格，贷款申请未获通过。
邹文清主张，其于2012年3月底签订买卖合同，将涉诉房产转让给案外人张XX、程XX，转让价216万元，本案诉请的损失23万元系本案涉诉转让价239万元与张XX、程XX购买价216万元的差额。2012年5月9日，涉诉房产转移登记至张XX、程XX名下。
2012年3月16日，苏喜群以邹文清为被告，以罗卫国、中原代理公司为第三人，曾向原审法院提起诉讼，请求判令：1、解除苏喜群、邹文清签订的《二手房买卖合同》及《补充协议》、《买方主体变更确认书》；2、邹文清返还房屋定金10万元及利息6560元（按照同期银行贷款基准利率暂计至起诉之日）。原审法院于2012年8月28日作出（2012）深南法民三初字第180号民事判决，驳回苏喜群的全部诉讼请求。各方当事人均未上诉，并于本案原审庭审中对该判决查明的事实予以认可。
邹文清在原审的诉讼请求为：1、罗卫国赔偿邹文清损失共计23万元；2、罗卫国承担本案诉讼费用、评估费。
原审法院认为：苏喜群经原审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未进行陈述、举证、质证，视为其对自身权利的处分，由此引起的不利法律后果由其自行承担。
邹文清、苏喜群签订的《二手房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行各自的合同义务。虽邹文清、苏喜群、罗卫国在《二手房买卖合同》之后签订了《买方主体变更确认书》，约定在签署《深圳市二手房买卖合同》及办理产权转移登记手续时将买方姓名写为罗卫国，由罗卫国继续履行《二手房买卖合同》、《资金托管协议》和《佣金支付承诺书》及相关附件补充协议等项下原买方即苏喜群未履行的义务，苏喜群对罗卫国承担连带保证责任。但罗卫国主张，因苏喜群属限购对象，其作为苏喜群的朋友应中原代理公司的要求借名给苏喜群购买涉诉房产，其并非真正的买受人。根据原审法院查明的事实，《二手房买卖合同》签订时，邹文清与中原代理公司均知悉苏喜群属限购对象，苏喜群也在（2012）深南法民三初字第180号诉讼案件中陈述，在中原代理公司员工的要求下，其找到罗卫国以其名义购房。从合同的履行情况来看，向邹文清支付定金的系苏喜群，罗卫国表示实际向银行申请贷款的亦系苏喜群。结合2011年11月6日邹文清与苏喜群签订的《二手房买卖合同补充协议》，可认定邹文清、苏喜群、罗卫国签订《买方主体变更确认书》的真实意思表示为由苏喜群借罗卫国之名购买涉诉房产，涉诉房产的买受人仍为苏喜群，并未变更为罗卫国，故邹文清以罗卫国违约为由请求罗卫国赔偿损失23万元，缺乏事实及法律依据，原审法院不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款、第一百三十条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第四项之规定，判决：驳回邹文清的全部诉讼请求。案件受理费4750元，由邹文清负担。
邹文清不服原审判决，向本院提出上诉称：（一）一审判决事实认定不清，罗卫国为本案涉案合同相对方。根据邹文清、罗卫国与中原代理公司三方签订的《买方主体变更确认书》，约定在签署该文件后，买方的权利义务从苏喜群概括转移至罗卫国，由罗卫国继续履行合同。此时，罗卫国已经成为《二手房买卖合同》新买方。又根据本案确认的事实及（2012）深南法民三初字第180号判决书的认定，本案涉案合同未能正常履行的原因是由于买方即罗卫国违约。因此理应由罗卫国承担其违约给邹文清造成的经济损失。
邹文清在签订合同时对于苏喜群是否限购并不知情，即使其限购属实，也是苏喜群或中原代理公司对此有所隐瞒，与邹文清无关。无论出于何种原因，苏喜群与罗卫国之间已经通过书面形式将权利义务进行了转移，罗卫国有义务按照合同约定严格履行合同。现由于其违背约定，致使合同无法履行，邹文清有权要求合同相对方承担违约赔偿责任。
邹文清为完全民事行为能力人，其对自己签署的文件有着清楚的认知和理解，罗卫国明知《买方主体变更确认书》日期倒签却仍然签署，更说明其对本案房产买卖程序明晰，并自愿接受合同约束。合同签订并不存在欺诈情形，现其自认不愿继续履行合同己构成预期违约，当然应该承担相应的赔偿责任。
罗卫国与苏喜群作为合同违约责任的直接责任人与担保人，有着紧密而共同的利益关系，因而其为此相互佐证的陈述依法不应当被采纳。邹文清出于对（2012）深南法民三初字第180号判决书判决结果的认可而没有也无法上诉，但对于其认定的事实并非全部认可。根据合同，邹文清认为罗卫国为本案涉案房产的实际买方。
（二）一审判决适用法律严重错误，罗卫国依法应当承担赔偿责任。依据合同相对性原则，本案双方当事人因签署《买方主体变更确认书》而确立为合同的当事方，罗卫国自愿享有苏喜群在合同中享有的权利并承受相应的义务。现由于罗卫国不愿意履行合同导致邹文清承受经济损失，应当由其承担相应的责任。一审判决违背《合同法》基本原则，缺乏法律依据。
根据《买方主体变更确认书》，本案房产买卖合同中的权利义务已经由苏喜群概括转移至罗卫国名下，苏喜群对罗卫国的履约向邹文清承担担保责任。苏喜群与罗卫国约定其为担保人，其承担的是连带担保责任而非合同的权利义务。依据《担保法》第十八条之规定，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。无论罗卫国与苏喜群之间有何种约定均与邹文清无关，其双方可在本案后自行解决。
（三）一审判决程序存在错误。一审中原审法院如认为邹文清起诉对象错误，则应当庭释明，向邹文清明确是否变更起诉主体，但原审法院并未向邹文清询问并明确，现却以罗卫国并非真正被告为由驳回邹文清的请求，明显存在错误。
据此，邹文清请求本院判令：1、撤销原审判决，支持邹文清的一审诉讼请求；2、罗卫国承担本案全部诉讼费用。
罗卫国答辩称：（一）罗卫国不是实际购房人，涉案房屋是仅借用罗卫国的名义购买，罗卫国不应承担不利后果。（二）邹文清与苏喜群均承诺在签订主体变更确认书后各向罗卫国支付2万元“好处费”，但都没有支付，罗卫国无义务履行只有损失没有收益的合同。（三）邹文清在未通知罗卫国的情况下早已将涉案房屋出售给案外人，其行为构成“一房二卖”，罗卫国无需赔偿其经济损失。（四）苏喜群已经赔偿了邹文清10万元的定金，邹文清没有理由主张二次赔偿。
中原代理公司陈述称：（一）2011年8月7日邹文清与苏喜群签订《二手房买卖合同》，合同签订当日苏喜群支付定金10万元，邹文清、苏喜群与中原代理公司三方签署资金托管协议，三方同意将定金10万元托管于中原代理公司处，后邹文清与苏喜群、罗卫国三方签订《买方主体变更确认书》，约定由罗卫国继续履行原合同上买方义务。（二）现10万元定金仍托管于中原代理公司，中原代理公司将根据法院生效判决予以放款。
苏喜群未应诉陈述意见。
本院经审理查明，原审法院已查明的事实无误，本院予以确认。
另查，已发生法律效力的原审法院（2012）深南法民三初字第180号民事判决书认定：（一）“各方（苏喜群、邹文清及罗卫国）签订《主体变更确认书》以后，买方的权利义务应从原告（苏喜群）概括移转至第三人（罗卫国）。但其后罗卫国并未实际履行合同……2011年原、被告（苏喜群、邹文清）还签订了补充协议变更了部分合同内容，故本院认定原告（苏喜群）为涉案房产的实际买方……”
（二）“本院认为原、被告双方（苏喜群、邹文清）在原告（苏喜群）起诉前已解除了《二手房买卖合同》及《补充协议》、《买方主体变更确认书》……”
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点在于：（一）罗卫国是否是涉案买卖合同的当事人；（二）罗卫国是否应当赔偿邹文清主张的23万元损失。
关于罗卫国是否是涉案买卖合同的当事人的问题。本院认为，原审法院（2012）深南法民三初字第180号生效民事判决已经认定苏喜群在各方签订《买方主体变更确认书》之后仍为涉案房屋的实际买方，由于该生效判决同时认定邹文清、苏喜群在该案起诉前已经解除了合同，故可推知该生效判决亦认为涉案房屋的交易关系发生在邹文清与苏喜群之间，罗卫国并非该买卖合同关系的当事人。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九条的规定，由于邹文清在本案中除《买方主体变更确认书》之外并未提供其他可供采信的证据推翻该生效判决的前述事实认定，并鉴于邹文清在2012年10月29日原审庭审中对该生效判决查明的事实亦表示无异议，故原审判决认定涉案房屋的买受人仍为苏喜群并无不当，本院对此予以确认。
关于罗卫国应否赔偿邹文清主张的23万元损失的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条关于合同责任相对性的规定，由于罗卫国并非涉案房屋买卖合同关系的当事人，邹文清向其主张承担违约赔偿责任缺乏法律依据，原审判决据此驳回其诉讼请求于法有据，本院对此予以维持。邹文清虽上诉称原审法院就主体问题未向其作出释明，但诉讼主体问题并不在最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条所规定的就“法律关系性质”和“民事行为效力”进行释明的范围之内，故其此项上诉理由亦不成立，本院不予采纳。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币4750元，由邹文清承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 龚 萍
代理审判员 唐 毅
代理审判员 朱 宽
二〇一三年三月十三日
书 记 员 伍圣权（兼）