安徽省蚌埠市蚌山区人民法院民 事 判 决 书（2014）蚌山民二初字第00368号原告：蚌埠宝龙商业管理有限公司。法定代表人：许华琳，董事长。委托代理人：孙祖禹，安徽北正律师事务所律师。委托代理人：张珍维，安徽北正律师事务所律师。被告：苏亚，男，汉族，1983年2月5日出生，住安徽省蚌埠市淮上区。委托代理人：梁民，安徽治邦律师事务所律师。原告蚌埠宝龙商业管理有限公司与被告苏亚物业服务合同纠纷一案，本院于2014年9月22日立案受理。依法由审判员葛育春适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蚌埠宝龙商业管理有限公司委托代理人张珍维、被告苏亚及其委托代理人梁民到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2010年9月8日，原、被告签订一份物业管理服务协议，约定：物业管理服务费包括商业物业，按6元／月·平方米收费，公共水电费按实际产生费用分摊，原告以缴纳通知书形式通知乙方缴纳水、电、租金等相关费用，被告于每月5日前支付。逾期，被告应每天按所欠费用金额的3‰向原告支付违约金。被告进场经营后，欠交2011年2月至2011年12月以及2013年3月物业管理费共计79560元，拖欠2010年9月8日至2013年5月10日水电公摊费106411.5元，欠交自用水费117.5元，电费4370.8元。为此，原告诉至我院，要求判令被告给付所欠物业费79560元，水电公摊费10641.5元，违约金229990.1元，并支付自用水电费4488.3元。被告辩称：1.原告未尽到管理义务，被告不应交纳物业费。2.被告未交物业费是因为原告强制被告安装燃气报警设备花费了6.5万元，该项费用由原告向上报请冲抵被告所欠物业费，但原告迟迟未给被告答复。3.水电公摊费原、被告无约定，被告不应支付该项费用。4.被告没有违约，故不存在支付违约金的问题。原告为证实其主张进行了陈述，并提供如下证明材料：1、原告营业执照、组织机构代码及被告身份证，证实原、被告诉讼主体资格；2、物业管理服务协议，证实原、被告之间的物业管理关系；3、租货场所支付确认书，证实被告已接收租货场所；4、费用催缴函、律师函、证实原告多次向被告发函，要求被告支付物业费，水电公摊费；5、停止物业服务合同通知，证实被告多次拒付物业费，水电公摊费，原告为维护自身合法权益停止了物业服务；6、水、电费缴费情况表，证实被告欠水电费117.5元，欠2013年2月电费3204元，3月电费1166.2元。被告为证实其抗辩主张进行了陈述，并提供如下证明材料：1、经营保证金收据，证实原告收被告保证金1万元，该款应抵扣欠款；2、2010年8月30日，2011年4月9日、11月4日被告致原告函件及报警情况证明，证实因外墙渗水导致被告房间墙纸全部损坏，被告要求原告赔偿损失的事实；3、查封照片四张，证实2013年3月29日宝龙置业公司将被告店面查封，原告无权收取此后的物业费用等；4、2013年3月26日催款通知书，证实被告只欠原告2011年2月至2011年12月及2013年3月的物业费，另外还证明被告不欠原告的水电公摊费，若欠该款，在这个通知书上就会反映的。经质证，被告对原告提供的证明材料1.2.3.5无异议，本院予以认定；被告对原告提供的证明材料4有异议，其陈述并未收到函件，对此，本院认为，原告未提供相应证据证实被告收到该函件，故本院对原告提供的证明材料4不予认定；被告对原告提供的证明材料6认为系原告单方制作，被告不予认可，但对欠2013年3月自用电费1166.2元及自用水费117.5元被告予以认可，故本院对原告提供的证明材料6中欠2013年2月自用电费3204元不予认定，其它部分予以认定。原告对被告提供的证明材料1.3.4无异议，本院予以认定；原告对被告提供的证明材料2有异议，认为达不到被告证明目的，而且原告针对被告2010年8月30日、2011年4月9日赔付申请已分别赔偿原告损失5000元、16500元，但被告在庭审中仅认可收到5000元赔偿，并陈述16500元赔偿款被告未收到。因被告在本案中就赔偿损失16500元未提起反诉，故本院不予一并处理，被告可另行诉讼。根据上述认定的证据，本院对下列事实予以确认：2010年9月，原、被告签订了物业管理服务协议，约定：原告为被告经营的坐落于蚌埠市兴业街宝龙城市广场A3区3001、4001号，建筑面积为1104.99平方米的商铺进行物业管理服务，被告按6元／月·平方米向原告支付物业费，双方对公共水电费按什么标准收取没有约定。物业管理服务费每半年预交一次。被告进场经营后，未支付2011年2月至2011年12月以及2013年3月的物业费79560元，还拖欠2013年3月自用电费1166.2元及自用水费117.5元，从而引起纠纷。本院认为：原、被告签订的物业管理服务协议系双方真实意思表示，合法有效，被告享受了原告物业服务，理应按约交纳物业管理费，故本院对原告要求被告支付物业费79560元的诉请予以支持。原告要求被告支付水电公摊费10641.5元，因双方在物业管理协议中对水电公摊费没有约定，且原告在2013年3月26日向被告发出的催款通知书中也没有此项费用，故本院对原告该项诉请不予支持。原告要求被告支付所欠的自用水、电费4488.3元，原告虽未提供充分证据证实被告欠水、电费4488.3元，但在庭审中，被告自认欠2013年3月自用电费1166.2元及自用水费117.5元，故被告理应支付原告自用水、电费1283.7元，本院对原告超过该部分的诉请不予支持。至于违约金229990.1元的诉请，因庭审中查明，被告未交物业管理费是因为其按原告要求安装了燃气报警设备花费约6.5万元，其它经营户都未安装，原告方张岩老总说2011年物业费暂时先不交，等到原告向上级申请退安装燃气报警设备款项批准后，冲抵物业费。此后，原告申请未获上级批准，但直到庭审时，被告才知晓该项费用未获批准，故被告迟交物业费的行为并未构成违约，本院对原告违约金的主张不予支持。原告收取被告经营保证金10000元，现原告已收回房屋，理应返还原告保证金10000元。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告苏亚给付原告蚌埠宝龙商业管理有限公司物业费79560元；二、被告苏亚给付原告蚌埠宝龙商业管理有限公司自用水、电费1283.7元；三、原告蚌埠宝龙商业管理有限公司退还被告经营保证金10000元；以上一、二、三项相抵，被告苏亚应支付原告蚌埠宝龙商业管理有限公司70843.7元，于判决生效后十日内付清。四、驳回原告蚌埠宝龙商业管理有限公司其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7606元，减半收取3803元，原告蚌埠宝龙商业管理有限公司负担3163元，被告苏亚负担640元，被告负担部分于判决生效后十日内同步抵付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。审判员  葛育春二〇一四年十一月二十日书记员  阚文婕附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。