江苏省涟水县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）涟高民初字第00545号
原告汪守成，驾驶员。
委托代理人沈建山，涟水县中心法律服务所法律工作者。
被告江苏明远建设工程有限公司，住所地涟水县涟城镇淮浦路南首向西。
法定代表人王井明，该公司董事长。
委托代理人余增功，该公司员工。
被告涟水泓源置业有限公司，住所地涟水县高沟镇涟高路。
法定代表人张长飞，该公司总经理。
委托代理人徐文海，江苏阜一律师事务所律师。
被告涟水县高沟镇人民政府，住所地涟水县高沟镇。
法定代表人谢正亚，该镇镇长。
委托代理人姜华，涟水县高沟镇人民政府工作人员。
原告汪守成与被告江苏明远建设工程有限公司、涟水泓源置业有限公司、涟水县高沟镇人民政府执行异议之诉纠纷一案，本院于2015年5月29日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告汪守成及其委托代理人沈建山、被告江苏明远建设工程有限公司的委托代理人余增功、被告涟水县泓源置业有限公司的委托代理人徐文海、被告涟水县高沟镇人民政府的委托代理人姜华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告汪守成诉称，原告因拆迁于2009年6月19日和被告涟水县高沟镇人民政府签订房屋拆迁协议书，用被告涟水泓源置业有限公司开发的门面房二、三层安置给原告，并且一层由原告购买。2012年7月27日原告按约取得19号楼304室、108室、107室。其中，108室、107室均为上、下两层，楼梯均在室内。原告在取得107室后安装了水电户头，并对外进行了出租。被告涟水泓源置业有限公司因欠被告江苏明远建设工程有限公司工程款引起诉讼，2014年1月20日经涟水县人民法院判决，涟水泓源置业有限公司给付江苏明远建设工程有限公司716143.85元及相关利息。后江苏明远建设工程有限公司依法向涟水县人民法院申请执行，涟水县人民法院在执行过程中，查封涟水泓源置业有限公司开发的涟水县高沟今世缘商城7号楼108室，11号楼02室，15号楼101室、102室、108室，16号楼102室，19号楼105室、107室，并委托评估机构对查封房屋进行了价格评估，19号楼107室、105室的评估价均为173000元，评估后对查封房屋在网上进行了拍卖，买受人胡启霞通过淘宝网于2015年1月29日以每套138400元竞得上述两套房屋。涟水县人民法院于2015年2月3日作出（2014）涟执字第1367-6号裁定书，将19号楼107室、105室裁定归胡启霞所有，并于2月6日向胡启霞进行了送达。2015年3月10日原告汪守成向涟水县人民法院提起执行异议，涟水县人民法院于2015年5月11日作出（2015）涟执异字第2号裁定书，驳回汪守成异议，汪守成在15日内向涟水县人民法院提起执行异议之诉。原告认为被告涟水县高沟镇人民政府征收原告房屋，用被告涟水泓源置业有限公司开发的19号楼107室、108室二层和304室对原告进行安置，原告按约定价支付了107室、108室一层的房款。虽然没有签订书面合同，但其实际占有了上述房屋，故该房屋应当属原告所有。涟水县人民法院执行有误，请求中止对107室的执行，判决107室归原告所有。
被告江苏明远建设工程有限公司辩称，涟水泓源置业有限公司欠我公司工程款，我公司依生效民事判决书申请法院强制执行，涟水县人民法院查封、拍卖争议房屋和我公司无关。我公司仅要求取得标的款。
被告涟水泓源置业有限公司辩称，2009年，我公司依法取得位于涟水县高沟镇今世缘厂区西侧至涟水县第三人民医院东侧土地进行房地产开发，项目名称为今世缘商城。涟水县高沟镇人民政府作为土地的出让方，对所涉土地上的住户房屋进行拆迁，并和拆迁户签订拆迁安置协议，用我公司开发建设的今世缘商城房屋进行安置补偿。原告汪守成和高沟镇人民政府的安置补偿协议合法有效，我公司也收取了原告关于19号楼107室一层的房款，107室二层作为安置房也对原告进行了交付。因107室系安置房范畴，故无需办理商品房预售许可，房产证需待我公司和政府部门就所有安置房结算后再行办理。原告领取了房屋钥匙，占有、使用了被拍卖的房屋，依法争议房屋应当属原告所有，原告的异议申请应当成立。
被告高沟镇人民政府辩称，本案争议的19号楼107室为上、下两层，楼梯在室内，上、下为一个独立的整体。二层为原告拆迁安置补偿取得，一层为原告现金购买。在和原告签订拆迁协议时作为所附条件进行了约定。故争议房屋所有权应当属原告所有，原告的异议请求成立。
经审理查明，2009年，被告涟水泓源置业有限公司受让取得位于涟水县高沟镇今世缘厂区西侧至涟水县第三人民医院东侧土地，进行房地产开发，项目名称为高沟今世缘商城。涟水县高沟镇人民政府作为土地的出让方，对所涉土地上的住户房屋进行拆迁，并和相关拆迁户签订拆迁安置协议，用涟水泓源置业有限公司开发建设的今世缘商城房屋进行安置补偿。
2009年6月19日，原告汪守成和高沟镇人民政府签订房屋拆迁协议书，安置方式为安置房安置，原告被拆迁房屋面积约273.28平方米。双方约定，原告购买一楼门面房，在此前提下，二楼三楼按安置面积安置。2012年7月27日，高沟镇人民政府房屋征收安置办公室向原告和今世缘商城售楼部出具准入通知单，该通知单载明了19号楼304室（208.44平方米）、107室（二层44.1平方米）、108室（二层44.1平方米）作为安置房安置给原告。另外超出面积23.36平方米由原告按1000元／平方米给付现金。107室（一层）、108室（一层）由原告另行购买，原告于2012年7月31日交齐了全部房款，从被告涟水泓源置业有限公司处领取了钥匙，安装了水电户头，并对外进行了出租。
被告涟水泓源置业有限公司因欠被告江苏明远建设工程有限公司工程款引起诉讼，2014年1月20日经本院判决，涟水泓源置业有限公司给付江苏明远建设工程有限公司716143.85元及相关利息。后江苏明远建设工程有限公司依法向本院申请强制执行，本院在执行过程中，于2014年9月15日查封了被告涟水泓源置业有限公司开发的位于涟水县高沟镇今世缘商城7号楼108室，12号楼114室，16号楼102室、108室，19号楼105室、107室，并委托评估机构对查封房屋进行了价格评估，19号楼107室、105室的评估价均为173000元，评估后对查封房屋在网上进行了拍卖，买受人胡启霞通过淘宝网于2015年1月29日以每套138400元竞得上述两套房屋。本院于2015年2月3日作出（2014）涟执字第1367-6号裁定书，将19号楼107室、105室裁定归胡启霞所有，并于2月6日向胡启霞进行了送达。2015年3月10日原告汪守成向本院提起执行异议，本院于2015年5月11日作出（2015）涟执异字第2号裁定书，驳回汪守成的执行异议，汪守成在收到裁定书后15日内向本院提起执行异议之诉。
上述事实，有原、被告当庭陈述、原告提供的规划搬迁通知书、房屋拆迁协议书、今世缘商城认购单、高沟镇拆迁安置办公室证明、回迁户安置方案、准入通知单、安置表、涟水泓源置业有限公司的收据6张、租赁房屋协议、水费缴费收据、物业收费收据、执行异议申请书、本院（2015）涟执异字第2号执行裁定书、被告涟水泓源置业有限公司组织机构代码证、被告高沟镇人民政府提供的原告的准入通知单、房屋拆迁协议书、被告江苏明远建设工程有限公司提供的（2014）淮中民终字第0691号民事裁定书、（2013）涟高民初字第734号民事判决书、本院的网拍成交确认书、（2014）涟执字第1367-1号执行裁定书、（2014）涟执字第1367-6号执行裁定书、送达证等证据载卷证实，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。本院拍卖的高沟今世缘商城小区19号楼107室系上、下两层，楼梯在室内，上层面积44.1平方米，根据高沟镇人民政府房屋拆迁协议书、涟水县高沟镇拆迁安置办公室出具的证明、回迁户安置方案、准入通知单，19号楼107室二层为原告安置取得，一层由原告汪守成购买，并已支付了全部房款，实际占有该房屋。可见在我院查封前，原告就已通过拆迁安置和购买取得了争议房屋。根据相关法律的规定，在拆迁人作为被执行人的案件中，对尚未办理房屋产权登记手续的拆迁安置房进行强制执行的，已经签订了拆迁补偿安置协议的被拆迁人（案外人）在执行异议被驳回后，可以提起执行异议之诉。经审理确认拆迁人与被拆迁人在人民法院查封之前已经签订合法有效的拆迁补偿安置协议，并且在拆迁安置补偿协议中明确约定了拆迁用房的具体位置、用途，能够明确指向执行标的物的，因其已享有足以对抗第三人的特殊债权，对被拆迁人停止执行标的诉讼请求应当予以支持。据此，本案原告的诉讼请求应予支持。依据《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十二条、第六十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
不得执行位于涟水县高沟镇今世缘商城19号楼107室房屋。
案件受理费900元，由涟水泓源置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54）
审 判 长 陈永海
审 判 员 胡 洋
人民陪审员 潘洪清
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 王赜宬
附相关法律条文
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第三十二条物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。
第六十六条私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。