安徽省芜湖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖02民终1374号
上诉人（原审原告）：雍锦园业主委员会，住所地安徽省芜湖市雍锦园小区。
负责人：张月，该委员会主任。
委托代理人：蒋惠，安徽夏薇律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：芜湖腾越房地产开发有限公司，住所地安徽省芜湖市鸠江区四褐路26号，统一社会信用代码340200000030039。
法定代表人：晋入年，该公司总经理。
委托代理人：余琪，安徽仝人律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：刘奎，男，1977年2月22日出生，住安徽省太和县。
原审第三人：芜湖市通达物业管理有限责任公司，住所地安徽省芜湖市齐落山路通达商厦。
法定代表人：田兆龙，该公司董事长。
委托代理人：蒋文平，该公司员工。
上诉人雍锦园业主委员会因与被上诉人芜湖腾越房地产开发有限公司（以下简称腾越房地产公司）、刘奎、原审第三人芜湖市通达物业管理有限责任公司（以下简称通达物业公司）建筑物区分所有权纠纷一案，不服安徽省芜湖经济技术开发区人民法院于2016年5月3日作出的（2016）皖0291民初342号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
雍锦园业主委员会上诉请求：二审依法撤销一审判决，改判认定腾越房地产公司及刘奎于2013签订的《雍锦园储藏室使用权转让协议书》无效，确认腾越房地产公司处分争议车库的行为无效；判令腾越房地产公司及刘奎立即腾退该车库，恢复原状并赔偿雍锦园业主委员会损失10000元。事实和理由：1、腾越房地产公司及刘奎明知本案所涉储藏室设计规划用途为底层车库，在未办理规划变更手续的情况下，双方将车库用途变更为储藏室，而实际从事经营性活动或住房，不但未满足业主的停车需求，而且造成了小区内公共安全的重大隐患和环境污染，故双方所订立《雍锦园储藏室使用权转让协议书》应认定为无效，并责令将车库恢复原状。2、底层车库系属于全体业主共有部分，腾越公司出售车库的行为系无权处分。本案所涉车库无法办理独立的权属证书，其权能只是依附在整栋房屋之上，腾越公司无法取得诉争车库的专有权利，在腾越公司将房屋出售完毕后，已对诉争的5号楼建筑物及土地使用权丧失处分权利，业主们获得整栋房屋的权属时，当然已获得了依附在整栋房屋之上的底层权属，根据相关规定，该车库应当属于全体业主共有。综上，一审认定事实不清，请求二审依法改判。
腾越房地产公司辩称：1、根据相关司法解释规定，雍锦园业主委员无权就合同问题进行起诉；2、本案中规划设计内的车位系属于开发商所有，腾越房地产公司有权予以处置；3、腾越房地产公司与刘奎签订的使用权转让协议合法有效，且出售车库时有部分业主行使了相应优先权。
通达物业公司辩称：腾越房地产公司出售储藏室改变了车库用途，该公司无权改变车库用途，该行为也侵害了全体业主的权利，带来了安全隐患。
刘奎未进行答辩。
雍锦园业主委员会向一审法院起诉请求1、确认腾越房地产公司与刘奎签订的《雍锦园储藏室使用权转让协议书》无效，确认腾越房地产公司处分上述车库的行为无效；2、腾越房地产公司与刘奎立即腾退上述车库并恢复原状；3、腾越房地产公司与刘奎赔偿雍锦园业主委员会损失10000元。
一审法院认定事实：2013年7月12日，腾越房地产公司与刘奎签订《雍锦园储藏室使用权转让协议书》，腾越房地产公司将雍锦园小区编号5#1单元1-2储藏室（以下称涉案库房）转让给刘奎，售价为77870元，同时约定刘奎所购买涉案库房仅作储藏室使用，不得改变其用途和结构，日常使用应遵守物业管理公约及储藏室管理制度。刘奎向腾越房地产公司分两次支付了购买款77870元，腾越房地产公司出具收据二张。刘奎在购买涉案库房前，并非雍锦园小区业主。2013年12月13日，雍锦园小区召开业主代表大会，选举产生雍锦园业主委员会，张月任业主委员会主任，芜湖经济技术开发区龙山街道翡翠湾社区居民委员会、芜湖经济技术开发区龙山街道办事处、芜湖经济技术开发区城市管理局物业管理科对此予以证明。雍锦园详细规划中载明小区为“多层住宅（底层车库）”。《商品房买卖合同》补充协议第八条载明，“地下室（包含地下车库及库房）是不计入公摊范围的配套设施”。雍锦园业主临时公约第七条第1点载明，“车库产权归开发商所有，由物业管理公司统一管理”。第三人通达物业公司系雍锦园小区物业管理和服务单位。
一审法院认为：本案的争议焦点为：一、雍锦园业主委员会是否是本案适格的诉讼主体。二、涉案库房规划用途是否改变。三、腾越房地产公司是否是涉案库房的所有权人。一、雍锦园业主委员会是否是本案适格的诉讼主体。依据《物业管理条例》的规定，业主委员会由业主大会选举产生，业主委员会执行业主大会的决定事项，维护全体业主的合法权益。本案中，雍锦园业主委员会经业主大会选举产生，并在相关部门备案登记，系依法成立。腾越房地产公司与刘奎之间签订的《雍锦园储藏室使用权转让协议书》，涉及转让小区库房，与小区全体业主具有关联性，业主委员会可以代表全体业主向法院诉讼，维护全体业主合法权益，故雍锦园业主委员会是本案的适格诉讼主体。二、涉案库房规划用途是否改变。本案中，雍锦园业主委员会根据雍锦园详细规划认为，涉案库房为车库，腾越房地产公司无权将其改做储藏室。一审认为，虽然雍锦园详细规划中载明小区为“多层住宅（底层车库）”，但是涉案库房出售时，经双方约定，使用权人将其作为储藏室使用，仅是将停放车辆变为储藏物品，没有改变涉案库房的用途性质，此种改变属于出售人与使用权人意思自治范围，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故涉案库房规划用途并未改变。雍锦园业主委员会诉称刘奎利用涉案库房从事经营性活动，损害业主合法权益，但不在本案诉讼请求范围，雍锦园业主委员会可向其另行主张权利。三、腾越房地产公司是否是涉案库房的所有权人。《商品房买卖合同》补充协议第八条载明，“地下室（包含地下车库及库房）是不计入公摊范围的配套设施”，雍锦园业主临时公约第七条第1点载明，“车库产权归开发商所有，由物业管理公司统一管理”。依据《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款之规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，且雍锦园业主委员会并未提交证据证明涉案库房系全体业主共有，故涉案库房系腾越房地产公司所有。据此，腾越房地产公司作为涉案库房的所有权人，将涉案库房出售给刘奎作为储藏室使用，双方所签订的《雍锦园储藏室使用权转让协议书》合法有效，依法应受保护，且该行为并未对雍锦园业主委员会造成实际损失，雍锦园业主委员会的诉讼请求于法无据，予以驳回。综上，为保障公民、法人的合法民事权益，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十四条、第七十五条、《物业管理条例》第十六条第一款、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回雍锦园业主委员会的全部诉讼请求。案件受理费50元，减半收取为25元，由雍锦园业主委员会负担。
本院二审期间，各方当事人均没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为：雍锦园业主与腾越房地产公司所签订的《商品房买卖合同（预售商品房）》附件三：补充协议第八条明确载明：“不计入公摊范围的配套设施【包括会所、幼儿园、地下室（包含地下车库及库房）等】，其所有权归出卖人所有，出卖人有权另行出售或出租，或供小区内业主及周边居民有偿使用。”由上述约定可知，争议地下室未计入公摊范围，小区业主在购买房屋时亦未支付地下车库的对价。根据该补充协议的约定，地下车库的所有权属腾越房地产公司所有，该公司有权对地下车库进行处分，腾越房地产公司将地下室使用权转让给刘奎的行为不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。雍锦园业主委员会认为腾越公司的转让行为导致小区业主的停车需求得不到满足，但未能提交确实证据证明该项主张，故雍锦园业主委员会相应上诉请求，本院亦不予支持。
综上所述，雍锦园业主委员会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定案件事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人雍锦园业主委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓 侠
代理审判员 史李寅
代理审判员 后 伟
二〇一六年九月八日
书 记 员 邹守富
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。