安徽省太和县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）太民一初字第00221号
原告：王春虎，男，1966年8月15日生，汉族，市民，住安徽省太和县。
被告：李会会，男，1978年11月30日生，汉族，住安徽省太和县。
委托代理人：付桂松，太和县城关法律服务所法律工作者。
原告王春虎诉被告李会会房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年元月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年2月28日公开开庭进行了审理。原告王春虎，被告李会会及其委托代理人付桂松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
王春虎诉称：2005年，王春虎经刘彦新、胡云介绍认识李会会，李会会要求购买王春虎四楼的一套套房，面积105平方米，当时约定价格120000元。经人多次说和，确定价格为98000元。李会会的父亲代付30000元后，余款经多次催要未果。因王春虎的5楼、6楼闲置6年，有保险公司要�承租，要求按装垂直电梯一部，需经过李会会窗户王春户同意陪她6万元房款和装修费用，房屋退回。待王春虎的电梯安装到四楼时，李会会带人大打出手，胁迫王春虎签订2010年8月14日的协议一份。为此起诉，请求依法判令王春虎和李会会之间的楼房买卖协议无效；请求依法宣布2010年8月14日的协议无效；判决李会会向王春虎返还房屋。
李会会辩称：王春虎诉状部分不实，李会会和王春虎之间的房屋买卖协议是自愿达成的，李会会已分期支付房款。2010年8月14日，王春户和李会会签订的协议，王春虎同意补交土地出让金协助李会会办理房产过户手续。王春虎的诉讼请求已超过诉讼时效，请求依法驳回王春虎的诉讼请求。
经审理查明：2001年8月29日，太和县塑胶建材总厂厂长高灿芝和王春虎签订一份楼房买卖协议，太和县塑胶建材总厂将位于太和县文明路南侧、细阳路西侧综合楼第一层编号为6、7、8、12四间门面房（包括门厅一间），两个楼梯（编号为13、14），第一层后院剩余土地（长13.6米、宽9.65米），第二层面积为604平方米的房屋和二层以上空间，以人民币85万元的价格转让给王春虎（房屋所涉土地性质为划拨土地，是1992年太和县人民政府划拨给太和县塑料总厂的，建设工程规划许可证的建设单位为太和县塑胶建材总厂）。2001年8月30日，王春虎办理了房地产权太字第20××24号房地产权证，建筑面积为291.333平方米，后王春虎又在二层的基础上建至六层房屋。
2005年，王春虎和李会会洽谈房屋买卖事宜，王春虎同意将涉案房屋（文明路与细阳路交叉口西南角楼，自北向南403室）卖给李会会，面积105平方米。2006年2月17日，李会会付王春虎购房款30000元；2006年11月6日，李会会和时验斌给王春虎出具还款计划：“我买王春�细阳大厦四楼403房屋一套，房价款总计80000元。已付40000元，下欠款于2006年农历11月5日再付20000元，下余38000元到2007年公历5月30日全部还清。（房产证压8000元，等房产证办好后付清下欠8000元）办证费由我付清，如到期不付清，有权收回全部房屋的使用权”。同当天付给王春虎购房款10000元，2007年2月17日付购房款20000元，总计付给王春虎购房款60000元。2010年8月14日，王春虎（甲方）和李会会的丈夫时验斌（乙方）签订协议书，协议其中约定，为便于通风，一、甲方在条件具备时应尽快给乙方办理房屋产权证，全楼有一户的房产证已办理就应当视为办证条件具备，办证费用乙方自理，如需交纳土地出让金由甲方支付，此房产权永远属于乙方所有。二、为便于通风，甲方应为乙方在北墙处另开一窗户规格为：1.36m×2m，并安装防盗窗及内外修补粉刷，所需费用由甲方支付。三、甲方不得已任何理由占用改建楼房公用通道。四、一楼楼梯西房有乙方和其它本楼住户共同无偿永久使用，甲方不得以任何理由收回，但一楼楼梯西房的所有权永久属甲方所有。五、甲方允许乙方另立用水户头，并不得干涉。六、甲方必须在楼南出口处安上防盗门，钥匙本楼住户每户一把，非本楼用户甲方不得安排钥匙。七、甲方剩余房款作为补偿款不得在要求乙方支付。八、以上2-7条约定甲方实际履行完毕并经乙方验收统一后，甲方才能动工安装电梯，否则乙方有权阻止甲方施工。九、甲方所安电梯的噪音应符合有关规定，不得影响乙方正常生活并保证电梯运行安全，如果电梯给乙方造成损失甲方应负责赔偿。十、甲方需从三楼至六楼安装旋转电梯，经乙方门口北边壹米，离乙方厨房外墙壹米，以便停电时应急上下，甲方必须按协议安装，乙方不得阻�甲方施工。如果不按协议要求施工，乙方有权阻止甲方施工。否则甲方有权追要欠款和损失。十一、甲方安装维修电梯，乙方应积极配合。十二、乙方出售此房时在同等条件下，甲方有优先购买权（按市价）。王春虎在协议上注明，自即日起购房款全部已清，无纠纷。后王春虎在安装电梯时，王春虎和李会会家发生纠纷经派出所三次处理未果。
另查明，2011年10月9日，王春虎信访要求办理其位于文明路与细阳路交叉口一宗房产的产权证（含本案争议的房屋），2011年10月13日，太和县房地产管理局书面答复王春虎，认定王春虎所持有的政函字（92）第134号太和县塑料总厂划拨土地的批复。该土地性质为国有划拨土地，并且是太和县人民政府划拨给太和县塑料厂得的，不是划拨给信访人（王春虎）的，王春虎要办理房产证就必须取得国有土地出让手续。该房产部分无准�证，该楼是王春虎在原来的基础上加盖的，并未取得建设工程规划许可证。根据《房屋登记办法》第三十条的规定，在上述手续未完备的情况下，不能给王春虎办理该房产登记手续。2012年5月11日，太和县国土资源管理局作出太国土资信告字（2012）第004号告知书，认为“国家禁止国有划拨土地使用权人在未取得出让土地使用权证书的情况下径行转让。也就是说，国有划拨土地使用权人应当先行与市、县人民政府的土地部门签订土地出让合同，取得国有土地使用权，否则其签订的转让国有划拨土地使用权合同应为无效”。处理意见，暂不受理王春虎要求办理土地使用权证的申请。
上述事实，有王春虎提交的身份证，太和县塑胶建材总厂的建设工程规划许可证，王春虎的房地产权证，太和县建筑公司的证明，太和县城南社区的证明，催要购房款通知书还款计划，李会会提交的王春虎的收据，协议书一份；（2011）皖太公证字第884号公证书，（2011）皖太公证字第885号公证书，太（2011）皖太公证字第0902号公证书；太和县公安局城东派出所的证明三份；太和县人民法院（2007）太民行初字第54号行政判决书，阜阳市中级人民法院（2008）阜行终字第62号行政判决书，太和县房地产管理局答复意见书，太国土资信告字（2012）第004号告知书，以及双方当事人的陈述在卷，并经当庭质证。
本院认为，本案所诉争的房屋虽系王春虎所建，但诉争的房屋所占用的土地系划拨性质，且权属登记在太和县塑胶建材总厂名下；该房屋的建造未办理合法审批手续，无房屋所有权证。王春虎和李李会之间的房屋买卖协议违反了法律的强制性规定，属无效协议。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。王春虎要求判令其和李会会之间的房屋买卖协议无效的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。李会会因该协议取得的房屋应当返还给王春虎，王春虎应当返还其所取得的的房屋价款，并应当赔偿李会会因此所受到的损失，鉴于李会会在本案中未提起反诉，本案不予处理；李会会可另行主张权利。李会会辩解其和王春虎签订的房屋买卖协议有效，证据不力，本院不予采信。王春虎和李会会于2010年8月1日签订的协议，不是本案的处理范围，王春虎可另行行使权利。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条的规定，判决如下：
一、原告王春虎和被告李李会会签订的房屋买卖协议无效；
二、被告李会会于本判决生效之日起30日内返还原告王春虎细阳综合楼403房屋一套。
案件受理费100元，原告王春虎和�告李会会各负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。
审 判 长 耿万生
审 判 员 杨恩光
人民陪审员 范 敏
二0一五年元月十五日
书 记 员 阮胜宇