北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）朝民初字第32923号
原告（反诉被告）盛海珍，女，1971年1月15日出生。
委托代理人赵建平，北京市大嘉律师事务所律师。
被告（反诉原告）孟扬，女，1963年6月11日出生。
委托代理人刘新维，河北仙龙律师事务所律师。
原告（反诉被告）盛海珍（以下简称姓名）与被告（反诉原告）孟扬（以下简称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员矫辰独任审判，公开开庭进行了审理。盛海珍委托代理�赵建平与孟扬委托代理人刘新维均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
盛海珍诉称：2013年5月22日我与孟扬委托人岳文静在北京我爱我家房地产经纪有限公司居间下，签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定孟扬将位于朝阳区外交部南街8号楼北座XX号房屋出售给我，合同总价款为625万元整。我于当日交付了定金20万元，岳文静表示日后向我出×孟扬的委托书。此后孟扬通过我爱我家催促我尽快交付首付款400万元，我一再表示孟扬应向我出×对岳文静的委托手续后方可安心支付首付款，但岳文静一直未向我出×委托书致使我在2013年5月30日前未能按照约定及时付款，期间我一直未能见到孟扬。
2013年7月12日，我向孟扬发函要求确认岳文静女士是否有代理权，孟扬在7月16日回函中才明确确认岳文静的授权合法有效，并同时主张合同已经解除。为此，我�起诉讼，请求法院判决：确认双方于2013年5月22日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》有效，孟扬继续履行合同，交付房屋并协助办理产权过户。
孟扬辩称：不同意盛海珍诉讼请求。一、双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》是合法有效的。孟扬给岳文静出×的《授权委托书》及时、合法、有效。孟扬对岳文静的授权在合同及协议签订的第二天即2013年5月23日就提交给了居间方北京我爱我家房地产经纪有限公司，岳文静向居间方出×《授权委托书》也就等于向盛海珍出×了《授权委托书》。从合同履行看，岳文静在签订合同及协议的当天即2013年5月22日就收取了盛海珍20万元的购房定金并转交给了孟扬，实际行使了合同及协议的权利，盛海珍履行了合同及协议的义务。孟扬在2013年6月14日，对涉案的房屋解除了抵押，履行了合同及协议约�的义务。因此，双方之间的合同及协议是合法有效的；二、盛海珍认可孟扬通过居间方曾经多次催促过盛海珍缴纳房款。在此期间，孟扬为履行合同交房义务，通过高息借款偿还了抵押贷款，解除了涉案房屋的抵押。盛海珍不支付400万元的理由不是岳文静没有孟扬的授权委托书，而是嫌居间方收取的居间费用高，意欲更换居间方为21世纪公司，孟扬拒绝了这种不诚信且违反合同的做法，结果盛海珍就拒不支付400万元首付款；三、双方之间的合同及协议已于2013年8月4日解除。合同约定的解除的条件为逾期付款超过合同约定的日期10天，根据《补充协议》第5条，盛海珍应于2013年5月30日前支付给孟扬400万元。虽经孟扬通过居间方多次催促，盛海珍也未按时支付。2013年8月4日，盛海珍收到了孟扬的《解除合同及追索违约金通知书》，因此，根据法律规定，双方房屋买卖关系已经自2013年8月4日就解除了。综上，请求法院驳回盛海珍的诉讼请求。
孟扬反诉称：盛海珍违反《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》的约定，仅在2013年5月22日向我支付了20万元定金，其余房款经我多次催促仍未支付。据此我于2013年8月1日以特快专递向盛海珍发出了《解除合同及追索违约金通知书》，该通知书在8月4日由盛海珍签收，以此双方房屋买卖关系应自8月4日起解除。故我提起反诉，请求法院判决：1、确认双方于2013年5月22日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议于2013年8月4日解除；2、盛海珍支付违约金105万元；3、盛海珍赔偿我利息损失，利息应以105万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利息自2013年8月7日计算至违约金全部付清之日止。
盛海珍对反诉辩称：不同意孟扬反诉请求。理由如下：一、关于双方所签合同效力的问题。1、双方所签《买卖合同》及其《补充协议》属于效力待定的合同。签约当日孟扬未出现而是岳文静女士代为签署，未向我出示任何书面的委托手续，由于其承诺享有代理权限并会补交相关委托手续，我才与之签订该合同并支付了20万元定金，我一直未收到孟扬的书面委托手续；2、我多次与孟扬联系，希望其能够追认该合同，但孟扬一直不予理会，我于2013年7月12日向孟扬发函，要求其书面确认岳文静女士是否有代理权，孟扬于2013年8月4日回函中确认岳女士享有合法代理权，至此我才第一次收到孟扬对于该合同追认的书面文件，所以该合同在2013年8月4日之前，一直处于效力待定状态，该合同应当自2013年8月4日正式生效；二、孟扬向居间方出示委托手续并不免除其应向我本人出示委托手续的合同义务。本案庭审中，孟扬已经明确表明其未向我直接出×委托手续，仅向居间方出×�相关手续，对此，我不知情且无法核实真实性，依据合同相对性，孟扬的合同义务应向我履行，其向合同第三方追认并不能直接导致合同生效的法律后果，同时也不能免除其应尽的合同义务。另，从本案标的额可以看出，我负有的第二次义务标的额为400万元，对我来说属于一笔巨款，不能不对此持谨慎的态度；三、被告在进行追认的同时即主张解除合同缺乏依据。双方虽在《补充协议》中约定我应于2013年5月30日前向孟扬支付400万元首付款，但依据前述，在5月30日之前，该合同并未得到孟扬的追认，处于效力待定状态，不能要求我按照未生效的合同条款履行义务。孟扬在对《北京市存量房屋买卖合同》进行追认同时要求解除而未给我留出履行合同的时间，合同自8月4日生效后，双方应对400万元的给付另行约定时间，孟扬依据没有生效的合同所确定的时间来主张单方解除权是没有任何法律依据的；四、合同具备继续履行的条件。孟扬已于8月4日明确了对岳文静的授权，且房屋所有权并未转移，本合同仍有继续履行的条件；五、合同约定违约金过高。1、我并不存在违约的情形，即便法院认定我违约，孟扬反诉主张的违约金也过高，根据《合同法》的相关规定，《补充协议》对主合同条款进行修改的，应当按照形成在后的补充协议的约定。而根据《补充协议》第2条，违约方应当向守约方支付合同标的10％的违约金，而非主合同中约定的合同标的20％的违约金；2、孟扬并无证据证明所谓的因我违约给其造成的损失，根据法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。综上，请求法院驳回孟扬的反诉请求。
经审理查明：2013年5月22日，经北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简�我爱我家公司）居间，岳文静代理孟扬（出卖人）与盛海珍（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：E09121913），孟扬将其所有的位于北京市朝阳区外交部南街8号北座XX号房屋出售给盛海珍，约定房屋交易价格为625万元，买受人可以在签订本合同的同时支付定金20万元；买受人逾期付款超过十日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起三日内按照累计的逾期应付款的20％向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。当日，岳文静代理孟扬（出卖方、甲方）与盛海珍（买受方、乙方）签订《补充协议》，约定若甲乙双方有一方违约，则甲乙双方中的守约方有权要求违约方承担合同金额10％的违约金；乙方于签订合同次日支付甲方购房定金20万元，于2013年5月30日前支付甲方首付款400万元，乙方第�笔房款205万元向银行申请贷款手续，剩余房款由银行放款。上述合同签订后，盛海珍向孟扬支付了定金20万元，此后未再支付剩余房款。
审理中，盛海珍称签订合同当日岳文静向其承诺具有孟扬的合法授权，但未向其出示授权委托书，此后盛海珍多次要求孟扬出×岳文静受托手续，但孟扬未予理会。孟扬对此不予认可，称虽未直接向盛海珍出示授权委托书，但已向我爱我家公司交付了授权委托书并由我爱我家公司向盛海珍出示，孟扬出×《授权委托书》证明岳文静持有其合法授权，盛海珍不予认可，称从未见过该《授权委托书》，孟扬申请我爱我家公司和我爱我家公司经纪人张世涛出庭，我爱我家公司出庭作证称：2013年5月23日即签订《北京市存量房屋买卖合同》的次日收到岳文静交付的授权委托书原件，5月24日向盛海珍出示，未要求出示验证的书面签字。张世涛出庭作证称：2013年5月23日收到岳文静交付的委托书原件，此后向盛海珍出示并交给盛海珍一张复印件，但出示的时间无法明确，无签字确认手续。盛海珍对上述证言不予认可，并认为我爱我家公司及张世涛与本案存在利害关系，证言不具有证明力。
2013年7月12日，盛海珍向孟扬寄送催告函，催告要求孟扬对岳文静代其签订的《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》进行追认。2013年8月1日，孟扬向盛海珍寄送《解除合同及追索违约金通知书》，载”我对岳文静女士的授权是合法有效的，授权委托书已经交付给居间人并向您进行了出示，居间方进行了确认......”。盛海珍认可于8月4日收到该通知书，但不认可合同关系解除。
另查，盛海珍于2013年8月14日向本院提起本案诉讼。
上述事实，有双方当事人当庭陈述、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、我爱我家�司和张世涛证言等证据在案佐证。
本院认为：合同履行以合同有效为前提。根据审理查明情况，《北京市存量房屋买卖合同》签订当日，岳文静未向盛海珍出×孟扬有效授权，因授权关涉合同效力有无，故盛海珍在收到授权委托书前暂时中止其给付房款义务具有合理理由，不应认为违约。本案争点在于孟扬是否及时向盛海珍出×了对岳文静的授权委托书，审理中，孟扬仅提供我爱我家公司及张世涛证言证明已向盛海珍出示了授权手续。根据证据规则，与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出×的证言不能单独作为认定案件事实的依据。因我爱我家公司、张世涛在本案中负有居间义务，与孟扬具有利害关系，在孟扬未提供其他证据作证的情况下，本院对上述证言不予采信。现孟扬明确表示对岳文静授权有效，盛海珍要求其继续履行《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》符合法律规定，本院予以支持。孟扬以盛海珍迟延履行房款给付要求解除合同并赔偿违约金和利息的反诉请求，事实依据不足，本院不予支持。考虑到事实情况变化导致《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》约定的履行期已过，故部分合同履行内容根据本院判决确定，判决未涉及部分（包括合同解除、违约责任等条款）仍应按原合同履行。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十九条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）盛海珍与被告（反诉原告）孟扬于二○一三年五月二十二日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》有效；
二、原告（反诉被告）盛海珍于本判决生效后二十日内支付被告（反诉原告）孟扬剩余房款六百零五万元（�款项可以向本院提存方式视为给付），被告（反诉原告）孟扬自收到剩余房款（或提存证明）后七日内协助原告（反诉被告）盛海珍办理北京市朝阳区外交部南街8号北座XX号房屋过户，将房屋过户至原告（反诉被告）盛海珍名下并向原告（反诉被告）盛海珍交付房屋；
三、驳回被告（反诉原告）孟扬的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8025元，由被告（反诉原告）孟扬负担（原告（反诉被告）盛海珍已交纳，被告（反诉原告）孟扬于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）盛海珍），反诉受理费7132元，由被告（反诉原告）孟扬负担（已交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对�当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 矫 辰
二〇一三年十一月二十九日
书 记 员 贾岐颖