广东省韶关市武江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0203民初746号
原告：中国建设银行股份有限公司韶关市分行，住所地：广东省韶关市武江区光孝路6号。
主要负责人：石中心，该行行长。
委托诉讼代理人：邱东华、李洪波，该行职员。
被告：何强，男，1974年3月14日出生，汉族，身份证住址：广东省佛山市顺德区，现住广东省韶关市浈江区。
原告中国建设银行股份有限公司韶关市分行（以下简称建行韶关市分行）与被告何强金融借款合同纠纷一案，本院于2017年4月24日立案后，依法适用简易程序，于2017年6月22日公开开庭进行了审理。原告建行韶关市分行的委托诉讼代理人邱东华、李洪波到庭参加诉讼，被告何强经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建行韶关市分行向本院提出诉讼请求：1.依法宣布建行韶关市分行与何强及韶关市中孚泰房地产开发有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》项下的贷款立即到期；2.何强立即清偿贷款本金77248.81元及利息3169.48元（利息已计至2017年2月27日，之后的利息按借款合同约定的同期贷款逾期利率计算至清偿之日止），合计80418.29元；3.建行韶关市分行有权对何强所有的位于浈××区××北路××财富广场××单元××房的抵押物进行处分，并享有优先受偿权；4.本案诉讼费用（包括但不限于处置抵押物的费用）由何强负担。事实和理由：2010年8月27日，建行韶关市分行向何强发放了金额为16万元的中长期个人商品住房贷款，期限为10年，从2010年8月27日起至2020年8月27日止，共120个月，贷款利率为年利率5.346%，还款方式为等额本息还款法，每期还款额为1821.22元，借款用途为购买位于浈××区××北路××财富广场××单元××房，贷款担保方式为抵押加阶段性担保，房产所有权人何强以上述房产作抵押，韶关市中孚泰房地产开发有限公司提供阶段性担保，三方签订了《个人住房（商业用房)借款合同》，并于2010年8月5日在韶关市房地产交易登记中心办理了抵押登记手续。贷款发放后，何强经常不能按期还款,已发生连续拖欠10期的现象，拖欠借款本金7165.51元，利息3169.48元，共计10334.99元。经多次催收，何强仍未清偿上述欠款。截至2017年2月27日，何强名下的贷款本金余额为77248.81元。何强拖欠贷款本息的行为，已构成了严重违约，严重侵犯了建行韶关市分行的合法权益，债权人有权行使担保权利，对涉案抵押物进行处分，并享有优先受偿权。
被告何强未作答辩。
经审理查明：2010年5月5日，何强作为买受人与韶关市中孚泰房地产开发有限公司作为出卖人签订一份《商品房买卖合同》,何强购买位于浈××区××北路××财富广场××单元××房××商品房××套，房屋总价为212475元，其中银行按揭169000元。为此，何强向建行韶关市分行申请贷款。2010年6月25日，何强作为借款人及抵押人、建行韶关市分行作为贷款人与韶关市中孚泰房地产开发有限公司作为保证人共同签订一份《个人住房（商业用房）借款合同》，约定何强向建行韶关市分行借款169000元，贷款期限为自2010年8月27日起至2020年8月27日止，合同载明的借款期限与贷款支付凭证所载日期不一致的，借款期限起始日以首次划款时的贷款支付凭证所载实际放款日期为准，借款到期日根据借款期限相应调整。贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上下调10%，即月利率4.455‰；该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述下调幅度，在合同约定的每个利率调整日即每年的1月1日调整一次；借款逾期的，罚息利率为在合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。借款人未能在委托扣款日前一日柜面营业终了前将应还款项足额存入指定委托扣款账户造成借款拖欠的，贷款人有权自约定还款日开始计收逾期罚息和复利。借款人的还款方法为等额本息还款法，在合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额为1821.22元。借款的担保方式为抵押加阶段性保证。韶关市中孚泰房地产开发有限公司为何强的贷款承担保证责任，保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书由贷款人核对无误、收执之日止。何强以其预购房屋为银行贷款设定抵押，办理了预购商品房抵押权预告登记之后，又于2010年8月5日办理了抵押权登记，获得了房地产他项权证。借款合同还约定，借款人出现违约情形，贷款人有权宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；争议解决方式为向贷款人所在地人民法院申请强制执行或提起诉讼。
2010年8月27日，建行韶关市分行向何强发放了贷款169000元。贷款借据载明贷款自2010年8月27日起用，于2020年8月27日到期，月息4.455‰。何强由于个人经济状况发生恶化，截至2017年2月27日止，已累计出现10期还款逾期，拖欠借款本金7165.51元，利息（含罚息）3088.02元，利息复利81.46元。贷款本金169000元，已归还91751.19元,尚余本金77248.81元未还。此后，建行韶关市分行经多次催收，何强均未再还款。
2015年10月24日，中国人民银行决定下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，其中五年以上期贷款的基准利率调整为年利率4.90%。
本院认为，本案系金融借款合同纠纷。何强与建行韶关市分行、韶关市中孚泰房地产开发有限公司于2010年6月25日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，是有效的合同。建行韶关市分行依约履行了发放贷款的义务，何强未能如期偿还借款本息，对贷款人构成违约，应按照借款合同的约定承担逾期还款的违约责任。借款人逾期还款构成违约，贷款人宣布贷款立即到期，符合合同约定，本院予以确认。建行韶关市分行要求何强归还借款本金77248.81元和2017年2月27日前拖欠的利息（含罚息）3088.02元及复利81.46元，共计80418.29元，事实清楚，依据充分，本院予以支持。2017年2月27日之后的利息，根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》【银发[2003]251号】第三条第二款：“对逾期或未按合同约定用途使用借款的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。”的规定，应按合同约定的罚息利率年利率6.615%(基准利率年利率4.90%下浮10%，再加收50%)计算利息及复利。
何强以其名下的房屋对借款提供抵押担保，现发生不能清偿到期债务的情形，抵押权人建行韶关市分行要求对抵押物经拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权，依据充分，本院亦予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、确认原告中国建设银行股份有限公司韶关市分行根据其与被告何强及韶关市中孚泰房地产开发有限公司签订的《个人住房（商业用房)借款合同》于2010年8月27日向被告何强发放的贷款169000元已到期;
二、被告何强应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司韶关市分行清偿贷款本金77248.81元和利息（含罚息）3088.02元及复利81.46元，合计80418.29元（利息、复利已计至2017年2月27日，之后至本判决确定清偿之日止的利息、复利仍按罚息利率年利率6.615%计付)；
三、原告中国建设银行股份有限公司韶关市分行在上述贷款本息范围内对被告何强名下的位于浈浈××区××北路××财富广场××单元××房经拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1810元，减半收取905元，财产保全费1270元，共计2175元，由被告何强负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。
审判员 李俊俊
二〇一七年六月二十七日
书记员 骆佩雯