江苏省常州市武进区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）苏0412执异40号
案外人：张元桢，男，汉族，1931年4月29日出生，住常州市，
案外人：周淑萍，女，汉族，1939年9月11日出生，住常州市，
案外人：张向宇，男，汉族，1967年11月6日出生，住常州市，
申请执行人：王绚艳，女，1975年10月10日出生，汉族，住江苏省常州市钟楼区，
被执行人：邢俊，女，1969年7月15日出生，汉族，住江苏省常州市钟楼区，
本院在执行王绚艳与邢俊民间借贷纠纷一案中，案外人张元桢、周淑萍、张向宇向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了书面审查，现已审查终结。
案外人张元桢、周淑萍、张向宇提出执行异议称：一、坐落于常州市××诗花园××甲单元××室的房屋并非邢俊一人所有，贵院无权拍卖该套房屋，更无权擅自分割该套房屋的拍卖款。邢俊所占份额仅仅是该套房屋的四分之一，依照相关法律规定，贵院应征得其他三个共有人的同意才可以拍卖该套房屋，贵院并未获得三人认可，损害了其他共有人的权益。二、张元桢对该套房屋的具体情况不知情。依照贵院工作人员于2017年9月19日做的执行笔录（我们认为该笔录有非善意的引导倾向），张元桢表述对该套房屋并未出资，也同意放弃其在该套房屋的份额，实则并非真实意思表示。张元桢已是八十八岁高龄，存在严重的记忆障碍（老年痴呆症状），无法做出真实合法的意思表示。该套房屋的购房款是由四人共同负担，并且之后偿还银行的按揭贷款也是四人共同支付的，张元桢所述并非实际情况。三、该套房屋目前尚欠中国银行股份有限公司常州分行（以下简称中行常州分行）的按揭贷款，张元桢在笔录中所述放弃房屋的份额，用于偿还邢俊对外的债务，是一种转移财产、逃避债务的行为，该放弃行为也损害了中行常州分行的权益，从法律上是一种可以被撤销的行为。另外，案外人保留因卖方造成的损失而主张赔偿的权利。综上，贵院目前的行为已经严重损害了案外人的合法权益，使得案外人无法正常生活，现为了维护案外人的合法权益，特向贵院提出此异议。
申请执行人王绚艳未作答辩。
被执行人邢俊未作答辩。
本院经审查查明，王绚艳与邢俊民间借贷纠纷一案，本院于2017年8月2日作出（2017）苏0412民初3435号民事判决书，判令刑俊于本判决生效之日起十日内归还王绚艳借款1846000元及相应利息，案件受理费23255元由王绚艳负担1055元，刑俊负担22200元。上述判决生效后，邢俊未履行付款义务，王绚艳向本院申请执行，本院立案执行，案号为（2017）苏0412执3018号。执行过程中，本院于2017年9月7日查封了被执行人邢俊名下坐落于常州市钟楼区朗诗国际花园6幢甲单元1501室的房屋（以下称涉案房屋），并依法进行评估、拍卖，买受人李建芬于2018年3月5日以262.4万元最高价竞得涉案房屋，本院于2018年3月15日向买受人送达拍卖成交确认书，于2018年3月20日向买受人出具执行裁定书，裁定登记在被执行人邢俊名下的涉案房屋不动产所有权归买受人李建芬所有，所有权自本裁定送达买受人李建芬时起转移。买受人李建芬可持本裁定到登记机构办理相关过户登记手续。不动产登记部门于2018年3月23日将涉案房屋权利人变更登记为买受人李建芬。买受人在办理过户手续过程中代垫了卖方应承担的税费19298.45元，该款项已从房屋拍卖款中结算给付买受人，剩余房屋拍卖款目前未发放。2018年3月26日，案外人张元桢、周淑萍、张向宇向本院提出执行异议，主张对涉案房屋享有共有权，认为本院未经张元桢、周淑萍、张向宇三位共有人同意无权拍卖涉案房屋和无权擅自分割房屋拍卖款，要求本院维护案外人的合法权益。
另查明，2017年9月19日，本案执行承办人对张元桢作了执行笔录，张元桢在笔录中陈述，当时买涉案房屋是为了享受优惠政策，所以才登记为共有人的，其实际未出资，银行贷款由邢俊一人偿还。张元桢承诺放弃涉案房屋的共有份额和权益，全部由邢俊接受，用于偿还邢俊的债务，并同意法院评估、拍卖涉案房产。
再查明，2009年12月19日，买受人邢俊、张元桢与出卖人常州朗诗置业有限公司（以下简称朗诗公司）签订《商品房买卖合同》一份，约定邢俊、张元桢以196万元购买朗诗公司开发的涉案房屋。该商品房买卖合同已进行备案登记，合同备案号：875B6358D8C444BDB5B7，但邢俊、张元桢在本院查封涉案房屋之前一直未办理房屋产权登记。2010年1月12日，邢俊、张向宇、朗诗公司与中国银行股份有限公司常州分行（以下简称中行常州分行）三方签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》一份，约定邢俊、张向宇为借款人，中行常州分行为贷款人，朗诗公司为保证人；借款金额196万元，借款期限为19年，借款由朗诗公司提供阶段性连带责任保证，自借款人办妥涉案房屋抵押登记手续且贷款人收到他项权证时起不再发生保证义务和责任；由邢俊、张向宇用所购涉案房屋进行抵押担保。2010年1月22日，抵押人邢俊、张向宇、张元桢、周淑萍与中行常州分行签订《中国银行股份有限公司个人抵押贷款合同》一份，约定抵押人以抵押物（涉案房屋）对196万元借款本金、利息、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用等主债务提供全程抵押担保，但双方在签订上述抵押贷款合同后并未办理抵押登记手续。2009年12月23日，张元桢、周淑萍向中行常州分行出具《共有人承诺函》一份，载明张向宇、张元桢、周淑萍为借款人邢俊的上述196万元借款承担共同还款责任。上述合同签订后，邢俊、张向宇于2010年1月15日向中行常州分行提款。后因邢俊、张向宇、张元桢、周淑萍未能按时、足额偿还应付的款项，严重违反合同约定，经催收仍未履行，中行常州分行宣布贷款全部提前到期，将邢俊、张向宇、张元桢、周淑萍、朗诗公司诉至常州市天宁区人民法院。关于中行常州分行诉邢俊、张向宇、张元桢、周淑萍、朗诗公司金融借款合同纠纷一案，常州市天宁区人民法院于2018年3月27日作出（2018）苏0402民初989号民事判决书，判令邢俊、张向宇、张元桢、周淑萍于判决发生法律效力之日起十日内向中行常州分行偿还邢俊因购买涉案房屋的借款本金1320004.64元、支付截至2018年1月31日的利息3771.62元，并支付自2018年2月1日起至实际还清全款之日止按合同约定利率计算的利息及律师代理费72751元，朗诗公司对上述债务承担连带清偿责任，若其履行了保证义务，则依法取得追偿权。案件诉讼费13684.5元由邢俊、张向宇、张元桢、周淑萍、朗诗公司负担。
本院认为，案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。执行标的执行程序终结之前，应是指人民法院处分执行标的所需履行的法定手续全部完成之前；对于不动产和有登记的动产或者其他财产权，应是指协助办理过户登记的通知书送达之前，如当事人自行办理过户登记手续的，是指实际变更登记之前；对于动产或者银行存款类财产，是指交付或者拨付给申请执行人之前或者分配完毕之前。本案中，案外人张元桢、周淑萍、张向宇提出异议指向的执行标的即涉案房屋，已拍卖成交并交付买受人，买受人已自行办理过户登记手续，涉案房屋权利人已变更登记为买受人，故应认定执行标的已经执行终结。案外人针对执行标的提出的执行异议已超过法定期间，不符合受理条件，对此异议，本院应当不予受理，已经受理的应裁定驳回申请。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条、第六条第二款之规定，裁定如下：
驳回张元桢、周淑萍、张向宇的异议申请。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向江苏省常州市中级人民法院申请复议。
审 判 长 张云云
人民陪审员 李建妹
人民陪审员 沈秀芳
二〇一八年五月二十九日
书 记 员 王绮桢