苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0506民初8206号
原告：刘宇，女，1987年7月22日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市东安区。
被告：路培新，男，1991年11月3日出生，汉族，住江苏省射阳县。
原告刘宇与被告路培新房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月8日立案后，依法由审判员何亚平适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘宇到庭参加诉讼。被告路培新经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告刘宇向本院提出诉讼请求：1、被告支付违约金70384元（以1660000元为基数，按每日万分之四计算自2017年6月8日起至2017年11月8日止）；2、被告赔偿原告因无法过户而产生的物业费1227.85元（按1.8元平方米/月计算136平方米，计算自2017年7月1日起至2017年11月8日止）；3、被告赔偿原告因无法过户产生的房租5100元。审理中，原告撤回了第三项诉讼请求。事实和理由：2017年6月8日，原告经我爱我家公司居间，购买了被告位于吴中区××花园××室的房屋，双方约定在原告银行贷款发放后立即配合过户，但在约定过户的当日被房管局告知上述房屋已于2017年7月6日被苏州工业园区人民法院查封，无法过户。被告违约导致房屋无法过户，被告应承担违约责任。现被告拒不承担违约金，原告无奈故诉至法院。
被告路培新未作辩称。
本院经审理认定事实如下：位于苏州××经济开发区××路××号××室房屋原系被告所有，建筑面积为136.26平方米。
2017年6月8日，原告与被告的委托代理人傅国栋经我爱我家公司居间签订《苏州市存量房买卖合同》一份，约定原告购买上述房屋，成交价格为1660000元。被告于2017年5月31日前，共同申请办理资金托管手续，并由原告将首付款打入资金托管账户。原告于申请办理资金托管手续之日起2日内办理银行贷款事宜。房屋交付日期为原告付清房款之日起3日内，被告未能按该约定交付房屋给原告的，逾期超过15日，原告不同意退房的，自第七条约定的支付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之四的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向原告支付违约金，合同继续履行。自原告付清房款之日起15日内，双方共同申请办理不动产转移登记。如因一方责任，致使规定期限内未能完成不动产转移登记的，责任方应按逾期时间承担违约责任，逾期超过15日后，原告不退房的，自约定的办理不动产转移登记申请期限届满之次日起，至实际搬离不动产转移登记申请之日止，被告按日向原告支付约定房屋价款万分之四的违约金，合同继续履行。双方还约定，水电费、煤气费、电话费、有线电视费、垃圾清运费自2017年7月1日起由原告承担。物业公共服务费和相关配套设施使用费等费用，房屋交付以前发生的由出卖人承担并结清，房屋交付以后发生的由买受人承担。同日，双方在苏州市吴中区房产交易中心签订《存量房交易资金托管协议》。
上述合同签订当日，原告将500000元存入指定的资金托管账户。2017年7月10日，原告向银行申请的贷款1160000元存入资金托管账户。此后，苏州工业园区人民法院在审理郭海涛与路培新民间借贷纠纷一案中，于2017年7月6日查封了路培新名下坐落于苏州××经济开发区××路××号××室房屋。后，2018年1月17日，涉案房屋解封，原、被告双方办理了过户变更手续，原告取得涉案房屋的不动产权证。2018年1月20日，原告向苏州信谊佳物业服务有限公司交付上述房屋2017年7月1日至2018年6月30日期间的物业费2943元。
另查明，2017年5月12日，原告支付房屋定金53000元；同日，被告出具收条予以确认。2017年5月15日，原、被告签订《补充协议》一份，约定：1、涉案房屋实际成交价格为1723000元，网签价为1660000元，差价部分预付53000元，尾款10000元；2、如果原告单方解约则预付款53000元转换成定金，不予退还；3、如果被告单方解约需退还原告预付款53000元，并赔偿53000元；4、双方必须无条件配合苏州我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）办理各项流程，必须在2017年7月15日前完成过户。如因买卖任何一方导致交易逾期，则过错方承担53000元违约金。
庭审中，原告陈述，其购房的银行贷款于2017年7月10日审批下来，其也于7月15日拿到了涉案房屋的钥匙，但未实际入住。双方在7月18日至房管局办过户手续时，发现该房屋已于7月6日被园区法院查封。后郭海涛与路培新民间借贷纠纷执行案件双方达成和解，对涉案房屋进行了解封，原告才与路培新的代理人傅国栋办理了不动产权变更手续，该房屋于2018年1月17日转移登记至原告名下。期间，被告未支付过期任何违约金。其已实际支付了1713000元，尚余10000元未支付，双方另行结算处理。
另，原告拟证明原、被告约定应于2017年7月15日之前配合办理过户，被告未配合办理，提供如下证据：1、证人朱某出庭陈述：其系我爱我家公司金阊店经理，刘宇与路培新由其居间，于2017年5月12日签订了一份房屋买卖合同及补充协议，约定由刘宇购买路培新名下位于苏州市吴中区东吴南路125-1号仁泰花园3幢1704室的房屋，并约定7月15日前必须完成过户。实际于5月16日办理了网签。刘宇支付了定金53000元。双方签订了一份补充协议，约定房屋实际价款为1713000元；任何一方违约，都需要支付对方违约金53000元。2017年5月16日刘宇支付了500000元首付款至资金托管账户，贷款也在7月10日放款下来，一起放到了资金托管账户内。后在7月18日去房管局结清税款后，准备过户，发现路培新的房屋被查封，无法过户，路培新也不愿支付刘宇上述违约金。2、朱某与被告、傅国栋的微信聊天记录一份，其中2017年7月10日朱某询问傅国栋：“什么时候回来呀，客户贷款下来了？”，傅国栋回答：“好的，下周一，今天刚到日本”。7月16日，朱某询问傅国栋：“傅先生，明天什么时候回来？”傅国栋回答：“明天到苏州要晚上了，我们后天去过户可以吗？”。被告未到庭对上述证据质证。
以上事实，由原告提供的存量房买卖合同、资金托管协议、银行交易明细、POS机刷卡凭证、收据、收条、贷款支付凭证、居间代理委托协议、微信聊天记录、证人证言，及本院调取的执行裁定书，当事人的陈述以及庭审笔录等证据予以证实。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的存量房买卖合同合法有效，双方应依约履行合同约定的义务。根据查明的事实，原告依约向被告支付了定金及购房款，已依约履行付款义务；根据双方于2017年5月15日签订的补充协议、中介经办人员到庭陈述以及微信聊天记录有关办理过户手续事宜的相应内容，可以认定原、被告双方虽约定在2017年7月15日前办理过户手续，但实际上双方在2017年7月18日至房管交易部门办理过户手续，而涉案房屋因被告与案外人之间的债务纠纷被法院查封，致使涉案房屋无法办理产权转移手续，被告于2018年1月17日才将涉案房屋产权变更过户至原告名下，由此说明，被告因自身原因导致其未本案合同约定时限履行，已构成违约，原告要求其承担逾期违约金，符合双方约定，于法有据。虽原、被告双方在网签备案合同中约定被告应按约定房屋价款万分之四每日计算逾期违约金，但双方在补充协议中约定逾期违约金为53000元，原告提供的证人到庭亦陈述违约金为53000元，而双方实际亦按照补充协议约定的交易价款、定金等内容履行，本院据此认定双方约定的逾期违约金为53000元。另，根据原告的诉请，其主张自2017年6月8日起算违约金，并无相应证据证实双方约定在该日前办理过户手续，而根据本院上述分析，被告逾期起算点应为2017年7月19日，原告要求被告支付违约金70384元过高，应予调整，本院结合双方约定、本案合同履行情况、被告的过错以及原告的损失情况综合认定违约金为53000元较为合适，对于原告主张的超出部分，本院不予支持。关于物业费的问题，原、被告双方在合同中约定房屋交付之前的物业费用由被告承担，之后由原告承担，原告陈述其在2017年7月15日接收到涉案房屋的钥匙，应视为双方对房屋作了交付，此后的物业费用应由原告自行负担。原告已结清2017年7月1日至2018年6月30日期间物业费2943元，经核算，被告返还原告垫付物业费120.95元。至于剩余房款10000元，由双方另行结算处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
被告路培新于本判决生效之日起十日内支付原告刘宇违约金53000元、垫付的物业费用120.95元，合计人民币53120.95元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取人民币859元，由原告刘宇负担296元，被告路培新负担563元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76
审 判 员 何亚平
二〇一八年二月六日
法官助理 徐姝玢
书 记 员 周亚雅