广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤19民终5452号
上诉人（原审被告）：官珊珊，女，汉族，1988年10月17日出生，汉族，住江西省上饶市余干县。
委托代理人：方婧，广东瀚杰律师事务所律师。
委托代理人：徐维琬，广东瀚杰律师事务所辅助人员。
被上诉人（原审原告）：宋海兵，男，汉族，1983年9月20日出生，住广东省深圳市罗湖区。
委托代理人：李小兴，广东说文律师事务所律师。
上诉人官珊珊因与被上诉人宋海兵房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初220号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2016年1月4日，宋海兵向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1.官珊珊履行《房地产买卖合同》义务，将东莞市南城区宏图大道21号万科金域华府叠桦轩5号楼2单元1702的房屋所有权过户给宋海兵（宋海兵已经按照合同向官珊珊支付购房款560000元）。2.官珊珊履行《房地产买卖合同》义务，将东莞市南城区宏图大道21号万科金域华府叠桦轩5号楼2单元1702的房屋交付给宋海兵使用。3.官珊珊向宋海兵支付延期交房而产生的房屋租金损失（按每月租金2500元，自2016年1月1日起开始计算到交房之日止）。4.官珊珊支付宋海兵逾期交付房产的违约金暂计9200元（违约金以920000元为本金，按每日千分之一的标准，自2016年1月1日起开始计算到房产过户并交房之日止）。5.本案受理费及其他相关费用由官珊珊承担。
原审法院经审理查明：2015年10月30日，宋海兵经满堂红（中国）置业有限公司东莞分公司介绍，与官珊珊签订了关于东莞市南城区宏图大道21号万科金域华府叠桦轩5号楼2单元1702的《房地产买卖合同》，宋海兵并在签订合同当日交付定金30000元。宋海兵、官珊珊在合同中约定购房总借款为950000元，官珊珊在2015年12月30日将前述房屋交付给宋海兵，首期款（含定金）500000元宋海兵在经纪方或银行通知还贷之日起3个工作日内直接支付至官珊珊贷款账户内，剩余楼款450000元宋海兵选择按揭付款方式支付，在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行直接划入官珊珊在该贷款银行开设的账户。《房地产买卖合同》第七条有“若物业成交前或成交后被法院查封或第三人主张权利而导致交易不能进行的，则合同相对方有权依据本合同关于违约责任约定要求卖方承担赔偿责任”、“守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方每日按楼价余款的千分之一支付违约金”及“合同履行过程中，如因房管局或银行等三方以外因素导致交易延迟或变更的，则交易时间相应顺延，顺延至上述情况解除之日止”的约定。
2015年12月4日，宋海兵向官珊珊账户转账530000元。2015年12月10日，案涉房屋因官珊珊所涉的（2015）东一法南民一初字第2392号案件中宋海兵申请财产保全而被原审法院依法查封，查封期限自2015年12月10日至2018年12月9日。2015年12月18日，满堂红（中国）置业有限公司东莞分公司向宋海兵发出告知函，告知因官珊珊与第三人发生法律纠纷导致案涉房屋被司法查封。同日，宋海兵向官珊珊邮寄敦促函，要求官珊珊解决案涉房屋被查封的问题，如无法解决，则要求官珊珊退还已付款项、赔偿中介费22000元及承担定金等额的违约金30000元。
另，2016年1月23日，宋海兵与案外人李士忠签订租赁合同，约定宋海兵租赁东莞市南城区宏图大道21号万科金域华府一期1号楼1单元706号房屋，租期在2016年2月1日至2016年7月30日，合同租金总额为18600元，租金按月结算，以转账方式于每月1日前支付当月租金。宋海兵主张其2月份租金为现金支付，2016年3至5月租金为转账支付，宋海兵并提供了交易日期为2016年2月28日金额为2923元、交易日期2016年3月27日金额为3100元、交易日期2016年4月30日金额为3100元的借记卡账户历史明细清单，该明细清单中未显示收款方的信息。
原审法院认定上述事实的依据：宋海兵提供的房地产买卖合同及附件、收据、跨行人民币汇款凭证、EMS快递单、租赁合同、情况说明、借记卡利息交易明细清单、告知函、敦促函以及快递签收单，官珊珊提供的查封清单、开庭传票以及原审法院庭审笔录、庭前会议笔录等。
原审法院认为：本案为房屋买卖合同纠纷，宋海兵、官珊珊于2015年10月30日签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，宋海兵、官珊珊应根据合同约定履行各自的权利义务。
宋海兵、官珊珊在合同中并未对案涉房屋的过户时间作明确约定，但依据房屋买卖交易惯例，在宋海兵向官珊珊交付首期款及申请按揭贷款后，双方即应开始办理过户手续。但现案涉房屋因官珊珊所涉的（2015）东一法南民一初字第2392号案件中宋海兵申请财产保全而被原审法院依法查封，案涉房屋目前处于被查封状态，对案涉房屋的过户构成阻碍；且《房地产买卖合同》第七条中有“合同履行过程中，如因房管局或银行等三方以外因素导致交易延迟或变更的，则交易时间相应顺延，顺延至上述情况解除之日止”的约定，因此，案涉房屋现无法办理过户手续，在官珊珊同意继续履行的情况下，应继续履行，但相应过户手续等应予顺延，宋海兵诉请官珊珊并将案涉房屋的所有权过户给宋海兵，原审法院依法不予支持。如日后案涉房屋被查封这一阻却事由消失，宋海兵、官珊珊可自行继续办理案涉房屋的过户手续，或宋海兵再行通过法律途径主张该权利。
宋海兵诉请官珊珊将案涉房屋交付给宋海兵，因宋海兵、官珊珊在《房地产买卖合同》明确约定了官珊珊应在2015年12月30日将案涉房屋交付给宋海兵，但官珊珊并未交付，而案涉房屋产权被查封尚不构成对暂先交付的阻碍，因此，宋海兵诉请官珊珊将案涉房屋交付给宋海兵，原审法院依法予以支持。
对于官珊珊是否构成违约的问题，首先，官珊珊未依约在2015年12月30日将案涉房屋交付给宋海兵，已经构成违约；其次，依据宋海兵、官珊珊双方在《房地产买卖合同》第七条“若物业成交前或成交后被法院查封或第三人主张权利而导致交易不能进行的，则合同相对方有权依据本合同关于违约责任约定要求卖方承担赔偿责任”的约定，案涉房屋在成交前后因官珊珊与案外人之间的纠纷被法院查封导致交易不能进行的，应视为官珊珊违约。由上，官珊珊已构成违约，应承担违约责任。官珊珊应按照《房地产买卖合同》第七条中“守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方每日按楼价余款的千分之一支付违约金”的约定向宋海兵支付逾期交房的违约金，即自2016年1月1日起，以楼价余款390000元为基数，按照每日千分之一的标准，计至官珊珊将案涉房屋交付给宋海兵之日止，并以390000元为限，超出部分，原审法院依法不予支持。
对于宋海兵诉请的因官珊珊未交付案涉房屋导致的房屋租金损失，因前述违约金已经足以弥补宋海兵的该部分损失，因此，对宋海兵诉请的房屋租金损失，原审法院依法不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，于2016年6月13日判决：一、官珊珊在判决发生法律效力之日起三日内将东莞市南城区宏图大道21号万科金域华府叠桦轩5号楼2单元1702的房屋交付给宋海兵。二、官珊珊在判决发生法律效力之日起五日内向宋海兵支付逾期交房违约金（自2016年1月1日起，以390000元为基数，按照每日千分之一的标准，计至官珊珊将东莞市南城区宏图大道21号万科金域华府叠桦轩5号楼2单元1702的房屋交付给宋海兵之日止，并以390000元为限）。三、驳回宋海兵的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13417元，保全费3520元，由官珊珊承担。
上诉人官珊珊不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）官珊珊不存在违约行为，原审法院认为官珊珊未在合同约定的2015年12月30日将案涉房屋交付给宋海兵构成违约属于事实认定错误。首先，2015年10月30日官珊珊与宋海兵签订《房地产买卖合同》时，并不能预见2015年12月10日法院会查封案涉房屋；其次，根据交易习惯，二手房买卖合同的履行会包含多个交易步骤，包括交付定金、支付首期款、办理赎楼过户、交付房屋等，每个步骤都会形成一个交易的时间节点，本合同中第七条第（3）项“合同履行过程中，因房管局或银行等三方以外的因素导致交易延迟或变更的，则交易时间相应顺延，顺延至上述情况解除之日止。”这里的“交易时间”应包含前述所列的交易时间节点，且双方在合同里约定的房屋交付使用时间即2015年12月30日，是合同中唯一明确的一个交易时间节点，毋庸置疑，也应该包含在“交易时间”里。所以，当法院查封案涉房屋时，相应的房屋交付时间就应当顺延。官珊珊在得知案涉房屋被查封后一直在积极解决诉讼纠纷，并为宋海兵利益考虑，为了减少宋海兵的损失，同意向宋海兵返还购房款并承担解除合同的违约金，但遭到宋海兵的一再拒绝。（二）官珊珊至今未能交付房产办理过户的原因是案涉房产被法院查封，属于合同中第七条第3款“因第三方以外因素导致交易延迟或变更”的情形，交易时间应当相应顺延，原审法院适用第七条第2款判令官珊珊承担违约金属于事实认定错误，应予改判。双方签订的《房地产买卖合同》第七条“若物业成交前或成交后被法院查封或第三人主张权利而导致交易不能进行的，则合同相对方有权依据本合同关于违约责任约定要求卖方承担赔偿责任。”而具体的违约赔偿责任又分为（1）（2）（3）条款。本案中，案涉房产未能交付及办理过户的原因系被法院查封，属于该条第（3）款“因第三方以外因素导致交易延迟或变更”的情形，交易时间应相应顺延至案涉房产解封之日止，而不适用第（2）款约定的情形。（三）原审法院判决前后矛盾，且判定的违约金数额过高，无事实和法律依据，应予改判。原审法院在判决中，同时适用了第七条（2）（3）两个条款，一方面认为案涉房产属于“因第三方以外因素导致交易延迟”的情形，同意办理过户的时间顺延；另一方面又要求官珊珊每日按楼价余款的千分之一支付违约金。二者前后矛盾。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，违约金不得超过造成损失的30%，楼价余款390000元不等同于宋海兵的损失，原审法院以楼价余款390000元为限判令官珊珊支付违约金无任何事实和法律依据，应当予以改判。据此，官珊珊请求本院：1.撤销原审判决第一、二项，依法改判驳回宋海兵全部诉讼请求。2.由宋海兵承担一审、二审受理费及保全费。
被上诉人宋海兵答辩称：请求法院驳回官珊珊的全部上诉请求，确认原审的判决理由及结论。
本院经审理查明，对原审查明事实，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对官珊珊上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。围绕本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案的争议焦点为：一、官珊珊是否存在违约行为；二、案涉违约金是否过高需要调整。
关于第一个争议焦点。案涉《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规强制性规定，合法有效，双方均应依据上述合同约定履行权利义务。案涉《房地产买卖合同》第七条第一款已经就物业被查封导致交易不能进行的情况作出约定，明确了该种行为系违约行为，需要承担违约责任，被法院查封导致交易不能进行的情况，并非案涉《房地产买卖合同》第七条第二款第（3）项约定的因房管局或银行等第三方以外因素导致交易迟延或者变更，这从案涉《房地产买卖合同》中就该两种情况的分别约定以及针对查封行为法律后果的明确措辞均可以确定。官珊珊出售的物业交易过程中被法院查封，且其未按照合同约定于2015年12月30日将案涉房屋交付给宋海兵，已经构成违约，依据案涉合同约定，其应承担违约责任，官珊珊主张适用《案涉房地产买卖合同》第七条第二款第（3）项的约定，顺延交易进而免除违约责任，没有合同依据，本院不予采信。
关于第二个争议焦点。案涉合同已经就违约责任作出了明确的约定，即每日按照楼价余款的千分之一支付违约金。官珊珊上诉提出违约金数额过高，但其并未举证证明违约金过分高于宋海兵的损失，应该承担举证不能的不利后果，本院对其上述主张不予采信。原审法院对于官珊珊应支付的违约金处理正确，本院依法予以维持。
综上所述，官珊珊的上诉理由不充分，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费1697元，由上诉人官珊珊负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈加雄
代理审判员 冯婉娥
代理审判员 廖志明
二〇一六年九月二十九日
书 记 员 郭雪莹
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条??第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
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