福建省柘荣县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0926民初193号
原告（执行案外人）：肖其玲，男，1967年11月16日出生，汉族，住福鼎市。
委托诉讼代理人：李绍养，福建秉坚律师事务所律师。
被告（申请执行人）：卓月媚，女，1956年9月6日出生，汉族，住福鼎市桐山街道市。
委托诉讼代理人：廖云坚，福建惠尔律师事务所律师。
第三人（被执行人）：张华，男，1966年5月7日出生，汉族，香港特别行政区居民，（A）。
第三人（被执行人）：叶情，女，1969年3月19日出生，汉族，香港特别行政区居民。
原告肖其玲因与被告卓月媚、第三人张华、叶情案外人执行异议之诉一案，本院于2016年3月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告肖其玲委托诉讼代理人李绍养、被告卓月媚委托诉讼代理人廖云坚到庭参加诉讼，第三人张华、叶情经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
肖其玲向本院提出诉讼请求：1.停止对福鼎市华鑫锦绣苑11幢1梯101室房屋所采取的执行措施（包括查封、拍卖）；2.肖其玲对上述房屋享有承租权；3.肖其玲对上述房屋装修装饰物享有所有权。
事实和理由如下：2012年8月10日，张华以资金周转需要为由向肖其玲借款200000元，作为借款保证，张华同意肖其玲优先入住其所有的坐落于福鼎市华鑫锦绣苑11幢１梯101室房屋，同时口头约定借款利息抵扣租金，房屋由肖其玲自行装修，居住期限至张华还清借款本金止，当日张华将上述房屋交付给肖其玲。2012年9月，肖其玲开始对上述房屋动工装修，2013年初入住案涉房屋至今。2016年1月28日，本院在肖其玲案涉房屋门口张贴拍卖及搬迁告知单，限其于2016年3月10日主动迁出该房屋，肖其玲方得知自己居住的房屋被裁定拍卖。对此，肖其玲向本院提出执行异议，后于2016年3月8日被裁定驳回了异议。肖其玲认为，根据《中华人民共和国合同法》相关规定，其与张华之间对案涉房屋形成不定期的租赁关系。作为合法承租人，张华在未偿还借款本金200000元的情况下，肖其玲对诉争房屋享有承租权，对房屋装饰装修物享有所有权。据此，本院将诉争房屋采取执行措施是错误的，严重侵害了肖其玲的合法权益而引发本案诉讼。
卓月媚辩称，案涉房屋于2012年1月19日抵押给卓月媚并办理他项权证，而肖其玲于2012年8月10日将借款出借给张华，抵押在前，借款在后，因此卓月媚抵押权应优先于肖其玲；2、因该房屋抵押在先，因此肖其玲要求享有承租权及装修装饰物享有所有权的要求没有法律依据。综上，请求驳回肖其玲的诉讼请求。
张华未作答辩。
叶情未作答辩。
肖其玲围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，承办人对事实认定如下：
2012年8月10日，张华向肖其玲出具一份借条，借条载明：“今向肖其玲借现金贰拾万元整，并同意肖其玲同志优先入住华鑫锦绣苑11幢1梯101室，利息按２分计。特立此据借款人：张华”。福鼎市华鑫锦绣苑11栋１梯101室房屋于2010年10月15日获准房屋所有权登记（证号：鼎房权证ＴＳ字第××号），房屋所有权人为张华和叶情共同共有。2011年2月15日，该房屋获准土地使用权登记（证号：鼎国用（2009）第532135号），土地使用权人为张华。2012年1月19日，该房屋获准他项权登记（证号：鼎房他证2012字第02**号），房屋他项权利人为卓月媚。因周福宁、张华、叶情、叶依东、陆燕平不履行与卓月媚民间借贷一案中给付金钱义务，卓月媚申请强制执行，本院于2014年6月22日作出（2014）柘执行字第473号民事裁定书，裁定拍卖上述房屋，并张贴拍卖和搬迁告知单，令居住人于2016年3月10日主动迁出上述房屋。因肖其玲认为，其对执行标的享有租赁权及装修装饰费用的优先受偿权，本院的拍卖裁定侵犯其合法权益，向本院提起执行异议被裁定驳回后，提起案外人执行异议之诉。
上述事实，有当事人的陈述及提交的借条1份、（2016）闽0926执异3号执行裁定书，以及卓月媚提供的鼎房他证2012字第02**号他项权证、（2013）宁民初字第108号民事判决书等，本院予以确认并在卷佐证。
本案的争议焦点为：肖其玲入住案涉房屋是否存在合法有效的租赁关系，且先于抵押权的设立时间。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。本院认为，第一，从肖其玲诉状及庭审陈述来看，其优先入住案涉房屋，系作为案涉借款而作的担保，并无法证明其与张华之间存在合法有效的租赁关系。第二，即使肖其玲与张华存在合法有效的租赁关系，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权”。卓月媚的抵押权于2012年1月19日设立在先，肖其玲对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。
综上所述，张华、叶情为香港特别行政区居民，本院作为负责执行的法院依法享有管辖权，并适用中华人民共和国法律作为本案的准据法。本院认为，肖其玲提供的证据无法证明其入住案涉房屋存在合法有效的租赁关系，并先于抵押权的设立时间。因此，肖其玲应对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证不能的法律后果。肖其玲在双方未明确租赁关系、期限的情况下，在借条出具的一个月后，对案涉房屋进行装修合理性存疑，且其主张对案涉房屋装修装饰物所有权仅提供了销售清单、订货单，是否与本案具有关联性，未继续提供相应的证据予以证明，其应承担举证不利的后果。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条第一款第二项、第二款的规定，判决如下：
驳回原告肖其玲的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告肖其玲负担。
如不服本判决，肖其玲、卓月媚可在本判决书送达之日起十五日内，张华、叶情可在本判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。
审 判 长 薛为民
审 判 员 黄姚斌
人民陪审员 周美玉
二〇一六年九月八日
书 记 员 林 艳
附相关法律法规条文
《中华人民共和国物权法》
第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。