浙江省绍兴市越城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）浙0602执异65号
异议人（案外人）杨志尧，身份证住址浙江省绍兴市柯桥区。
申请执行人戚显义。
委托代理人（一般授权代理）陈峰。
被执行人陈斌。
本院在执行申请执行人戚显义与被执行人陈斌民间借贷纠纷一案中，案外人杨志尧向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议人杨志尧异议称：2012年12月25日，本人通过中介向陈斌购买了位于袍江教育路66号小区4幢302室的房产，建筑面积为124.21平方米，汽车库为24.66平方米，总价为人民币60万元。并在浙江省温州市浙南公证处附近的农行签订了商品房买卖合同，同时在该行转账支付了定金人民币5万元。同日陈斌在公证处办理了委托公证，委托中介方在过户时办理所有过户手续，并将发票及契证、土地证一并交给我作为交房凭证。同时约定在2012年12月28日交房时支付首付款人民币23万元，余款为陈斌向银行贷款余额，并约定由本人每月按时支付给银行，在过户时由本人全部还清。陈斌在收取首付款后还清了其在（2012）温永执民字第524号案件的借款债务，债权人为蔡少芬。当地法院也于2013年3月7日解除了对上述房产的查封。自2012年12月28日起至今关于上述房产的水电费、物业费、有线电视费及银行贷款等均由本人承担。因我妻子是下岗工人，儿子刚毕业，我一人在工厂上班，因此没有能力一次性还清贷款，所以到现在为止也没有能力办理过户手续。故要求法院确认上述房产系异议人所有，并终止对上述房产的执行。
申请执行人戚显义辩称：我与陈斌是朋友关系，陈斌在向我借款的时候，我不清楚他是否有房产，后来在还款的时候，他让我放心，并告诉我他在绍兴袍江教育路有房产，暂时租给其他人使用，租金刚好用来偿还银行贷款，如确实还不出我的借款，可以卖房来偿还债务。假设陈斌未按期偿还银行贷款，则银行起诉和执行对象也是陈斌，而不是异议人，因为房产的贷款人是陈斌。同时2012年到2014年这么长时间，异议人都没有将房产转入自己名下，应当由异议人自行承担，与申请执行人无关，所以我认为应当继续执行该房产。故要求法院驳回异议人的异议请求。
被执行人陈斌未作答辩，也未向本院提供证据。
异议人杨志尧向本院提供以下证据：1、房地产买卖契约、无婚姻登记记录证明、收条、陈斌的情况说明及公证书各一份、取款凭证二份、契证复印件一份；2、个人购房借款及担保合同、房地产抵押合同各一份、银行分期还款计划表及贷款还款凭证打印件各二份；3、水费缴纳凭证四份、电费缴纳凭证五份、燃气费缴纳凭证二份、物业费缴纳凭证二份、数字电视业务受理登记表一份及相应的缴费凭证二份、座机电话开通凭证及相应的缴费凭证各一份、电话费缴纳凭证四份；4、证人证言一份；5、汇款凭证一份、房屋转让合同、个人购房担保借款合同及借款凭证各一份、房产证、土地证及契证复印件各一份。
申请执行人戚显义未向本院提供证据。
经审查：原告戚显义与被告陈斌民间借贷纠纷一案，浙江省永嘉县人民法院于2013年10月9日作出（2013）温永桥商初字第202号民事调解，确认被告陈斌分期返还给原告戚显义借款176000元及诉讼费1910元，如被告未按期还款，原告有权就借款余额及利息损失、诉讼费一并申请强制执行。因被告未依法履行义务，故浙江省永嘉县人民法院依原告申请对本案立案执行，执行案号为（2013）温永执民字第1933号。在执行过程中，该院依法于2014年1月17日查封了被执行人陈斌名下的位于绍兴袍江教育路66号小区4幢302室的房产，并于2014年1月20日委托本院代为执行上述调解书，本院依法立案执行，执行案号为（2014）绍越袍执委字第1号。在执行过程中，杨志尧向本院提出执行异议。
依据异议人提供的证据反映，2010年3月26日，陈斌与中国邮政储蓄银行浙江省绍兴市分行签订个人购房借款及担保合同一份，约定陈斌以购置上述房产为由贷款35万元，并将上述房产进行抵押。2010年4月1日，陈斌与中国邮政储蓄银行浙江省绍兴市分行签订房地产抵押合同，对上述房产的抵押情况进行了约定。2012年12月25日，杨志尧与陈斌签订房地产买卖契约一份，约定陈斌将上述房产及汽车库、室内装潢出售给杨志尧，房产价格为60万元，杨志尧必须在合同订立之日起一周内准备首付款29万元，并在双方办理委托公证及银行相关手续交接钥匙时付清（含定金5万元），余款在杨志尧办理好贷款时付清，若杨志尧选择满五年过户，陈斌贷款由杨志尧每月按时支付。另约定杨志尧必须在本房产权证满五年时办理过户，杨志尧必须及时还贷。本案证人方某在该契约中作为中介方一并签字确认。同日，陈斌至浙江省温州市浙南公证处办理公证，委托方某代为办理上述房地产的还贷、抵押注销、领取房产证等手续，代理期限为5年。2012年12月28日，杨志尧自银行转账23万元给陈斌，陈斌并书面确认上述房产于2012年12月28日银行应还款319818元，在2012年12月28日后由买受人杨志尧每月6日前按银行约定归还，差额280182元（含定金5万元）于今日一次性付清。并另行出具收条一份。2013年1月4日，杨志尧以陈斌的名义为上述房产开通了数字电视并支付了相关费用。2013年1月6日，杨志尧以自己的名义为上述房产开通了座机电话并办理了宽带移机业务，同时支付了相关费用，其后以自己名义缴纳电话费。2016年3月14日，杨志尧通过中国邮政储蓄银行浙江省绍兴市分行马鞍镇营业所向陈斌在该行的账户汇款285000元。2016年3月21日，方某以陈斌的名义与杨志尧在绍兴袍江经济技术开发区房地产交易所办理了上述房产的转让手续。2016年3月22日、24日、25日，杨志尧办理了上述房产的契税、房产及土地的缴纳、登记手续。2016年4月7日，杨志尧向中国农业银行股份有限公司袍江支行以上述房产办理了抵押贷款手续，并领取贷款32万元。
本院认为：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，如在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记的，其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。本案中，根据异议人提供的证据反映，异议人在法院查封前已签订了涉案房产的买卖合同并实际占有使用。依据双方约定，异议人将首付款已全额支付给被执行人陈斌，余款按约定由异议人支付银行贷款，过户时间为签订合同满五年时，结合证人证言，可确定未办理过户登记并非因异议人原因导致。就异议人支付价款，因异议人所购房产确有抵押，该抵押并不因异议人转移房产而丧失变价优先权，故异议人提前代为偿还银行贷款的行为并不导致本案申请执行人作为普通债权人的利益受损，可视为异议人按约定支付了全部价款。综上，本院对异议人的异议请求予以支持，因涉案房产已实际过户登记至异议人名下，故本院对异议人的异议请求依法予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
异议人杨志尧的执行异议请求成立，终止本院对位于绍兴袍江教育路66号小区4幢302室房产的执行。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。
审 判 长 颜 丰
人民陪审员 高 峰
人民陪审员 张华娟
二〇一六年九月十日
书 记 员 茹琳霞
本案援引法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。