成都市武侯区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）川0107执异4号
案外人：徐云，男，汉族，住四川省蒲江县。
案外人：朱晓，女，汉族，住四川省蒲江县。
案外人共同委托诉讼代理人：梁烨，四川智盛律师事务所律师。
申请执行人：成都市农村产权流转融资担保股份有限公司。住所地：成都市武侯区。
法定代表人：张静，董事长。
委托诉讼代理人：宋关平，四川致高守民律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑程洋，四川致高守民律师事务所律师。
被执行人：张学兵，男，汉族，住四川省邛崃市。
被执行人：罗小俊，女，汉族，住四川省蒲江县。
被执行人：黄孝仙，女，汉族，住四川省邛崃市。
被执行人：徐桂花，女，汉族，住四川省蒲江县。
在本院执行（2016）川0107执2549号成都市农村产权流转融资担保股份有限公司（以下简称农村产权流转担保公司）与张学兵、罗小俊、黄孝仙、徐桂花追偿权纠纷一案中，案外人徐云、朱晓对执行位于成都市蒲江县鹤山镇广定路168号9栋1单元301号房屋（权0023309）（以下简称案涉房屋）不服提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人徐云、朱晓称，2015年4月15日，其通过蒲江县百家和中介公司，从张学兵、罗小俊处依法购得案涉房屋，并签订了《房屋买卖合同》，对房屋价款、付款方式等进行了明确约定。合同签订后，其依照双方约定向二人支付全部购房款56万元。张学兵、罗小俊作为该房屋的原所有权人，亦按照约定将房产证、土地证原件向其交付，并将该房屋交付其占用、使用。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，由于其已于2015年4月从该房屋原权利人张学兵、罗小俊购得了该房屋，支付了全部价款，并从2015年4月开始一直实际占有、使用至今，其才是该房屋的实际权利人。案涉房屋系其合法财产，故请求法院中止对该房屋的执行。
申请执行人农村产权流转担保公司称，其并不清楚案外人与被执行人的买卖合同关系。其与张学兵的民事案件审理过程中，案外人也参与了并向法官陈述过没有申请过户的原因是为了少缴纳税费。因该房屋的房产证系2013年10月办理的，需要到2015年10月才满两年。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，案外人不符合该规定第（四）项条件，即使买卖房屋的情况真实，买受人也是因为自身原因没有去办理过户登记。案外人是2015年5月买的房，其是2015年9月申请查封该房屋。在此期间，案外人完全有时间办理过户手续。
本院查明，本院受理农村产权流转担保公司与张学兵、罗小俊、黄孝仙、徐桂花追偿权纠纷一案后，农村产权流转担保公司向本院提出财产保全申请。2015年9月8日，本院作出（2015）武侯民初字第7262号民事裁定，裁定对案涉房屋在58万元限额内予以查封。2015年11月16日，本院出具（2015）武侯民初字第7262号民事调解书，确认：农村产权流转担保公司与张学兵、罗小俊确认农村产权流转担保公司代偿本息为505680.82元；张学兵、罗小俊承诺按下述方式分期偿还农村产权流转担保公司上述代偿款：……。该调解书生效后，农村产权流转担保公司于2016年5月16日向本院申请执行。
另查明，张学兵与罗小俊于2011年12月28日登记结婚。案涉房屋登记为张学兵单独所有，登记时间为2013年10月29日，产权证号为蒲房权证监证字第01163**号，该房屋对应的蒲国用（2014）第2539号《国有土地使用权证》载明：土地使用权人为张学兵，使用权类型为出让。
案外人徐云、朱晓向本院举示的证据载明：《房产买卖合同》载明：张学兵（甲方）通过成都市百家和房地产经纪有限公司（以下简称百家和经纪公司）（丙方）向朱晓、徐云（乙方）出售案涉房屋。该房屋已设定抵押，甲方承诺在2015年5月1日备齐相关手续开始办理该房屋他项权注销手续；房屋成交价为56万元，包括该房产2015年5月1日前的物业管理费；乙方在签订合同的同时支付甲方购房定金11万元。乙方在2015年4月15日前通过银行转账向甲方支付首付款9万元。乙方在2015年5月1日通过银行转账支付给丙方尾款36万元，作为甲乙双方办理房屋物业交割的保证金，该保证金丙方在甲乙双方签订物业交割单之日支付甲方；乙方承担房屋交易按国家及地方相关规定应缴纳的费用；丙方协助甲乙双方办理该房屋的权证过户手续，甲乙双方应在2015年5月1日备齐相关手续，前往房管部门办理过户手续；乙方同意在2015年5月1日之前协助甲方办理银行还款。该合同的签订时间显示为2015年4月15日，落款处未盖百家和经纪公司公章。2015年4月15日，徐云的卡号为621*****768的中国邮政储蓄银行账户向账号为621*****150的账户转账20万元。2015年4月21日，徐云的卡号为622*****763的中国工商银行账户跨行转出34万元。张学兵出具的两张《收条》载明：今收到徐云交来购买本人有权处置的案涉房屋房款34万元、尾款2万元，《收条》落款日期均为2015年4月21日。2016年10月11日，蒲江县鹤山街道办事处朝阳社区居民委员会和四川九鼎物业服务有限公司成都分公司出具《居住证明》载明：兹证明徐云与妻子朱晓从2015年5月开始一直在案涉房屋（公园里小区）居住至今。2015年4月21日，张学兵出具《授权委托书》，委托徐秀利办理或协助受让方办理出售案涉房屋后《房屋所有证》、《国有土地使用证》的过户变更登记过程中所需要的签名、接受询问、告知等手续。同日，四川省蒲江县公证处出具（2015）蒲证字第665号公证书，对上述委托行为进行公证。
审查中，徐云、朱晓称徐秀利系徐云的姐姐，与张学兵并无任何关系。2015年5月1日之前未办理过户手续系因案涉房屋产权证取得未满两年，直接过户需多交2万元营业税。
本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，故登记是不动产物权法定的公示手段。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；……。”本案中，案涉房屋登记为张学兵单独所有。被执行人张学兵对申请执行人农村产权流转担保公司负有金钱给付义务，本院依房屋登记外观表现将案涉房屋予以查封并无不当。《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之间已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之间已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，……；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”在本院查封案涉房屋之前，徐云、朱晓与张学兵已签订买卖合同并占有该房屋，且已支付全部价款。但根据《房产买卖合同》约定，当时案涉房屋上设定有银行抵押，且徐云、朱晓对此知情。而二人在审查中自认张学兵已为徐云的姐姐办理委托公证，未办理过户手续系徐云、朱晓为了少交营业税。可见，案涉房屋未办理过户登记手续系案外人消极不行使登记权利的自身原因造成，故案外人异议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项、第二十八条规定，裁定如下：
驳回案外人徐云、朱晓的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 刘潺潺
代理审判员 阎素强
人民陪审员 蒋海宜
二〇一七年四月十日
书记 员代 锐