杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭余民初字第1584号
原告：韩国华。
委托代理人：杨慧丽，浙江诺力亚律师事务所律师。
委托代理人：何琳烨，浙江诺力亚律师事务所律师。
被告：吴新华。
委托代理人：董俊彬，浙江君策律师事务所律师。
原告韩国华诉被告吴新华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月3日立案受理，依法由审判员秦海龙适用简易程序审理。在提交答辩状期间，被告吴新华于2014年6月23日对本案提出管辖权异议。本院经审查后，于2014年7月25日驳回被告吴新华对本案提出管辖权异议。本院分别于2014年9月9日、2014年12月5日公开开庭进行了审理。原告韩国华委托代理人杨慧丽、被告吴新华委托代理人董俊彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告韩国华起诉称：2008年10月6日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定由被告吴新华承租位于杭州市余杭区临平街道星光街380号三层房屋，面积2200平方米，租赁期自2009年10月1日至2018年12月31日止，第六年租金为1075000元，应当于2013年12月1日前付清。同时约定如被告吴新华拖欠租金累计达十天的，原告韩国华有权解除租赁合同，装修归原告韩国华所有，另违约方需承担年租金总额50%的违约金。2011年11月4日，原、被告再次签订《租赁合同》一份，约定由被告吴新华承租位于杭州市余杭区临平街道星光街380号二层房屋，面积1450平方米，租赁期自2011年10月31日至2018年12月31日止，第三年租金为875248元，应于2013年12月1日前付清。同时约定如被告吴新华拖欠租金累计一个月以上的，原告韩国华有权解除租赁合同，装修归原告韩国华所有，另违约方需承担年租金总额20%的违约金。上述两个合同签订后，原告韩国华如约履行了合同义务，但被告吴新华每年拖延支付租金。自2013年12月1日起，原告韩国华多次催讨，但被告吴新华除支付597044元外，未支付其余拖欠租金。2014年5月26日，原告韩国华行使单方解除权，以特快专递形式向被告吴新华发送解除租赁合同通知书，通知被告吴新华于2014年5月28日起解除双方签订的两个租赁合同，并要求被告吴新华于2014年6月2日前腾空房屋并支付租金、违约金等费用。被告吴新华签收解除租赁合同通知书后，但未如期腾空。现起诉，请求判令：1.确认原、被告于2008年10月6日签订的《房屋租赁合同》及2011年11月4日签订的《租赁合同》已于2014年5月28日解除；2.被告吴新华立即腾空其所租赁的位于杭州市余杭区临平街道星光街380号二层建筑面积为1450平方米、三层建筑面积为2200平方米的房屋；3.被告吴新华所租赁房屋内的装修归原告韩国华所有；4.被告吴新华立即支付原告韩国华租金114062元（其中二层房屋按年租金875248元，自2014年2月1日至2014年5月27日共116天，计算为278161元；三层房屋按年租金1075000元，自2014年1月1日至2014年5月27日共147天，计算432945元，扣除已支付的597044元）；5.被告吴新华按年租金1950248元计算赔付原告韩国华自2014年6月3日起至实际腾空之日止的租金损失；6.被告吴新华立即支付公摊费及地下室费用38000元；7.被告吴新华立即支付违约金497549.60元（其中2008年10月6日签订的《房屋租赁合同》违约金按年租金的30%计算为322500元，2011年11月4日签订的《租赁合同》违约金按年租金的20%计算为175049.60元）；8.本案诉讼费用及财产保全费用由被告吴新华承担。在审理过程中，原告韩国华自愿撤回第2项诉讼请求。
被告吴新华答辩称：被告吴新华的主体不适格，应当驳回原告韩国华的诉请。被告吴新华于2008年10月6日拟设立公司，租用原告韩国华房屋。房屋装修完后，被告吴新华在该房屋地址设立杭州鼎尚娱乐有限公司（以下简称鼎尚公司），并且一直经营至今。鼎尚公司有三个股东，因此被告吴新华不可能以个人名义与原告韩国华签订房屋租赁合同，该房屋租赁合同的权利义务应该由设立后的鼎尚公司来承担。鼎尚公司成立后，在经营过程中租金及水电费均以公司名义支付，收款收据由原告韩国华出具给鼎尚公司。原告韩国华经常到鼎尚公司消费，累计消费金额达一百多万元，均以挂账形式签单与拖欠租金相抵。原、被告于2011年11月4日签订《租赁合同》时，被告吴新华系鼎尚公司法定代表人，但此后水电费及租金的支付及原告韩国华消费以此冲抵租金均与鼎尚公司发生关系，根据隐名代理的法律规定，原告韩国华与鼎尚公司才是合同主体。原告韩国华交付的房屋不符合消防要求，构成违约。在签订第二份合同后，原告韩国华擅自在原有房屋增加一层，消防部门认为房屋要按照高层标准来设置消防设施，故该房屋达不到消防规范要求，预验收没有通过。鼎尚公司多次要求原告韩国华拆除第八层房屋未果，导致消防验收未通过。鼎尚公司无法正常经营，故鼎尚公司不愿意支付剩余租金。被告吴新华没有收到解除合同通知书，原告韩国华系违约方，其无权要求被告吴新华腾空房屋。原告韩国华要求租赁房屋内装修归其所有的诉请，有违公平原则，不应得到支持。被告吴新华享有同时履行抗辩权，原告韩国华要求支付租金及租金损失的诉请不应当得到支持。原告韩国华要求支付公摊费及地下室费用的诉请，无事实依据。租赁房屋由鼎尚公司进行装修，原、被告无法约定第三方财物归谁所有。原告韩国华系违约方，且其主张的违约金过高，请求法院予以调整。原告韩国华已主张租金损失，不应在重复主张违约金，已远超实际损失，否则有悖公平原则。综上，请求法院驳回原告韩国华的诉请。
原告韩国华为支持其诉请主张，提供并陈述了下列证据材料：
1.《房屋租赁合同》及《租赁合同》各1份，用以证明原、被告签订租赁合同两份，约定租赁期限、租金及违约条款的事实。
2.房产记载信息查询记录及查档证明各1份，用以证明租赁房屋所有权人为杭州永顺实业投资有限公司的事实。
3.《房屋租赁合同》2份，用以证明原告韩国华向房屋所有权人杭州永顺实业投资有限公司（以下简称永顺公司）租赁位于杭州市余杭区临平街道星光街380号房屋的事实。
4.同意转租申明及情况说明各1份，用以证明房屋所有权人同意原告韩国华将房屋转租给被告吴新华，杭州嘉登商务酒店有限公司（以下简称嘉登公司）同意涉案房屋租赁事宜由原告韩国华处理，相关诉讼权利义务由原告韩国华享有的事实。
5.解除租赁合同通知书及邮政快递凭证各1份，用以证明原告韩国华于2014年6月26日发函被告吴新华通知解除本案诉争合同并要求支付租金及违约金，被告吴新华已签收该通知书的事实。
被告吴新华为支持其答辩意见，提供并陈述了下列证据材料：
1.公司基本情况1份，用以证明被告吴新华系鼎尚公司法定代表人，虽以个人名义与原告韩国华签订租赁合同，但承租方系鼎尚公司，并且原告韩国华知晓该情况的事实。
2.收据27份、汇兑凭证1份，用以证明嘉登公司向鼎尚公司出具租金及水电费收款收据，合同相对方系嘉登公司与鼎尚公司的事实。
3.包厢服务费明细表10份、消费单6份、应收账款明细表5份、领付款凭证1份、包厢监督卡1份，用以证明原告韩国华在鼎尚公司消费后未付现金，以消费款项与鼎尚公司租金抵消，表明原告韩国华知晓被告吴新华代表鼎尚公司与其签订租赁合同的事实。
4.公证书1份，用以证明涉案房屋实际层数为八层，与房屋产权证不符，房屋在租赁后擅自加层，导致租赁房屋消防设施不符合消防规范要求，房屋承重也不符合规定属于违法建筑，被告吴新华因此行使履行抗辩权的事实。
5.建筑工程消防验收规范、高层民用建筑设计防护规范各1份，用以证明房屋翻建或扩建须重新设计整幢房屋消防，如未经审批整幢房屋也不符合消防要求的事实。
6.申请书1份，用以证明涉案房屋装修属鼎尚公司所有的事实。
原告韩国华提供的证据，经被告吴新华当庭质证：证据1，形式真实性无异议，证明对象有异议；被告吴新华虽以个人名义与原告韩国华签订合同，但原告韩国华知道真正承租方为鼎尚公司，第一份合同签订时鼎尚公司还未成立，但已预登记。两份合同中明确房屋用途为经营KTV，必须设立公司并经行政部门批准。证据2，真实性无异议，恰好证明原告韩国华擅自加层房屋的事实，因而无法通过消防部门的批准。证据3，真实性无异议，证明对象有异议，涉案房屋承租人为嘉登公司，恰能证明租赁相对方是嘉登公司与鼎尚公司。证据4，真实性有异议，证人没有出庭作证不具有真实性，不能证明其待证事实，被告吴新华或鼎尚公司没有支付租金的原因是原告韩国华出租的房屋不符合消防与结构要求。证据5，真实性有异议，被告吴新华并未收到通知，故不能证明其待证事实。本院经审查后认为，上述证据符合证据采信规则，故确认其分别作为认定本案相关事实的依据。
被告吴新华提供的证据，经原告韩国华当庭质证：证据1，真实性、合法性无异议，待证事实有异议，只能证明鼎尚公司于2009年3月31日经核准成立。证据2，真实性、合法性无异议，待证事实有异议；其中部分款项系应被告吴新华要求，原告韩国华同意鼎尚公司代为支付相关费用。证据3，包厢服务费明细表、应收账款明细表、领付款凭证、包厢监督卡系复印件，与本案无关；消费单的真实性、合法性无异议，待证对象有异议，只证明原告韩国华消费情况，与本案无关。证据4、5、6，已超过指定举证期限，不能证明其待证事实。本院经审查后认为，证据1、2，结合双方当事人陈述并与其他有效证据相印证部分，可作为认定本案相关事实的依据；证据3、4、5、6，不符合证据的采信规则，故不予确认。
本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：
2008年10月6日，原告韩国华（甲方）与被告吴新华（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于杭州市余杭区临平街道星光街380号的房屋出租给乙方使用，建筑面积2200平方米（三层2200平方米），乙方对房屋已作充分了解，愿意承租上述房屋。租赁期10年，从2009年1月1日起至2018年12月31日止。自2009年1月1日起每年的租金860000元（不含税金）。租金一年一付，先付后用，提前一个月支付下一年租金，结算方式为现金，租金每年递增5%。其中第六年即2014年租金为1075000元。租赁期内如因乙方原因导致合同解除，乙方在租赁房屋内的装修归甲方所有。在合同期内，双方应严格履行合同，若有违约，违约的一方应向另一方支付年租金总额的50%违约金，违约金不足以弥补另一方实际损失时，还应支付赔偿金。有下列情况之一，乙方应承担违约责任，同时甲方有权利收回租赁物：从事违法经营和其他违法活动，被有关部门查处的；因使用不当或其他人为原因导致租赁物损坏的；擅自出租、出借、转让或改变租赁物用途的；乙方拖欠租金累计达10天的。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。
2011年11月14日，原告韩国华（甲方）与被告吴新华（乙方）又签订《租赁合同》一份，约定甲方出租给乙方的房屋位于杭州市余杭区临平街道星光街380号（二层局部），建筑面积1450平方米。租赁期从2011年10月31日起开始，到期日以第一份合同为准。乙方于2011年10月31日至2012年1月31日装修，装修期间无偿使用。如乙方未到合同期解除合同的，装潢期间三个月的房租将按当时的租金补交。其中第三年度即自2014年2月1日至2015年1月31日租金为875248元。租金一年一付，先付后用。第一年度租金应于租赁起始日期7日内支付，以后每年租期到期前二个月交纳下个年度租金。租赁期满后或因乙方违反合同导致合同解除、终止的，房屋的装修和依附于房屋的设施设备无偿归甲方所有。房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回房屋：未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋；未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构；损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的；未经甲方书面同意，改变本合同约定房屋用途；利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动；如果隔音效果不好影响到酒店其他住户，酒店方街道三次投诉且查证属实的；逾期7日未交纳或者连续三个月未按期交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用；拖欠房租累计1个月以上。乙方由下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的20%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止：未经甲方书面同意，转租、转借给他人使用的；未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋；改变本合同约定房屋用途或利用该房屋进行违法活动的；逾期7日未交纳或者连续三个月未按期交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用；拖欠房租累计1个月以上。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。
被告吴新华已支付二层租金至2014年1月31日，并已支付三层租金至2013年12月31日。后被告吴新华又支付租金597044元。2014年5月23日，原告韩国华向被告吴新华发出解除租赁合同通知书，该通知书载明：“一、2008年10月6日本人与您签订的关于租赁星光街380号房屋三楼的《房屋租赁合同》、2011年11月4日本人与您签订的关于租赁星光街380号二楼的《租赁合同》，于2014年5月28日起解除。二、请您于2014年6月2日前腾空所租赁的临平星光街380号房屋的二楼1450平方米、三楼2200平方米的房屋，将房屋交付给本人。三、请您于2014年6月2日前支付拖欠的2014年1月1日起至2014年5月27日的三楼租金及2014年2月1日起至2014年5月27日的二楼租金共计114062元，公摊费及地下室费用38000元。四、请您于2014年6月2日前支付本人违约金712549.60元。”被告吴新华于2014年5月28日签收该通知书。
另查明，位于杭州市余杭区临平街道星光街380号房屋，房产记载登记信息为总层数7层，所有权人为杭州永顺实业投资有限公司，建筑面积12777.26平方米。2008年9月27日，原告韩国华与涉案房屋所有权人永顺公司签订《房屋租赁合同》，约定永顺公司将位于余杭区临平街道星光街380号房屋出租给原告韩国华，房屋建筑面积13500平方米（以房产证面积为准）。租赁期限从2009年1月1日至2018年12月31日止。2009年11月9日，嘉登公司与永顺公司就上述房屋又签订《房屋租赁合同》，除租期自2010年1月1日起算外，其他条款与2008年9月27日签订的《房屋租赁合同》基本一致。
2014年6月4日，永顺公司出具同意转租申明，载明位于杭州市余杭区星光街380号房屋于2008年12月1日整体租赁给原告韩国华，后因原告韩国华注册嘉登公司，永顺公司于2010年1月1日与原告韩国华解除租赁关系，并于嘉登公司签订《房屋租赁合同》。永顺公司同意承租人在其承租范围内将租赁房屋的2层、3层部分转租他人。
嘉登公司出具的情况说明载明，该公司同意原告韩国华继续将三层2200平方米的房屋出租给被告吴新华，出租的全部事宜均由原告韩国华处理，收益归原告韩国华享受，纠纷归原告韩国华自行处理。嘉登公司同意自2011年10月31日起原告韩国华将房屋二层1450平方米出租给被告吴新华，出租的全部事宜均由原告韩国华处理，收益归原告韩国华享受，纠纷归原告韩国华自行处理。
本院认为：原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。
本案的争议点主要为：一、原告主体问题。该房屋所有人永顺公司同意在租赁期间将租赁房屋二层、三层部分转租他人。嘉登公司对原告韩国华的转租行为亦予以确认，出租的全部事宜均由原告韩国华处理，收益归原告韩国华享受，纠纷归原告韩国华自行处理。综上，本案中韩国华可就租赁行为相关权利进行主张。二、原告韩国华就本案租赁事宜是否可向被告吴新华进行权利主张。首先，本案所涉《房屋租赁合同》及《租赁合同》的当事人均为原告韩国华与被告吴新华，且双方均以个人名义签订合同。原告韩国华当然可以向作为合同相对方的被告吴新华主张合同相关权利。即使被告吴新华关于其作为鼎尚公司发起人为设立公司以个人名义签订合同的主张成立，根据法律规定发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人可以请求该发起人承担合同责任。其次，在鼎尚公司成立后，被告吴新华仍以个人名义与原告韩国华签订《租赁合同》。可见，原告韩国华就本案租赁事宜可向被告吴新华进行权利主张。
关于被告吴新华主张涉案房屋加层后影响消防审批的答辩意见，本院认为被告吴新华并无有效证据证明其主张，故本院不予采纳。本案原告韩国华按照约定履行合同义务，被告吴新华未按照约定及时支付租金，导致纠纷产生，已经构成违约，应承担相应的违约责任。《房屋租赁合同》及《租赁合同》均约定被告吴新华未按约定期限交纳租金，原告韩国华有权解除合同。原告韩国华向被告吴新华发出解除租赁合同通知书，系行使合同解除权的行为。故原告韩国华要求确认相关租赁合同已经解除的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。根据解除租赁合同通知书及被告吴新华签收时间，《房屋租赁合同》及《租赁合同》已于2014年5月28日解除。《房屋租赁合同》及《租赁合同》均约定，租赁期满后或因被告吴新华违反合同导致合同解除、终止的，房屋装修和依附于房屋的设施设备无偿归原告韩国华所有。故原告韩国华要求被告吴新华所租赁房屋内的装修归原告韩国华所有的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。根据《房屋租赁合同》约定，第六年即2014年租金为1075000元，应提前一个月支付，故应于2013年12月1日前付清。而《租赁合同》约定第三年度即2014年2月1日至2015年1月31日的租金为875248元，应在每年租期到期前二个月交纳下个年度租金，故应于2013年12月1日前付清。上述租金合计1950248元，而被告吴新华仅支付597044元。在本案中，原告韩国华要求支付至2014年5月27日租金，分别计算如下：二层房屋按年租金875248元，自2014年2月1日至2014年5月27日共116天，计算为278161元；三层房屋按年租金1075000元，自2014年1月1日至2014年5月27日共147天，计算为432945元；上述两项合计711106元，扣除已支付的597044元，被告吴新华尚需支付租金为114062元。故原告韩国华要求支付至2014年5月27日租金的诉讼请求，依法有据，且数额在合理范围内，本院予以支持。合同解除后，原告韩国华要求参照按年租金1950248元的标准支付至实际腾空日止租金损失的诉讼请求，理由充分，其自愿主张自2014年6月3日起计算，本院予以准许。关于原告韩国华主张的违约金，被告吴新华认为违约金过高，要求进行调整，本院综合原告韩国华的实际损失、兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，酌情调整违约金为200000元。故对原告韩国华要求被告吴新华支付违约金的诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。原告韩国华为本案诉讼支付保全费用3793元，其要求由被告吴新华承担，理由成立，本院予以支持。关于原告韩国华要求被告吴新华支付公摊费及地下室使用费用的诉讼请求，因原告韩国华未提供有效证据证明该主张，故本院不予支持。被告吴新华的相关答辩意见，依据不足，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：
一、原告韩国华与被告吴新华于2008年10月6日签订的《房屋租赁合同》以及于2011年11月14日签订的《租赁合同》自2014年5月28日起解除；
二、被告吴新华所租赁上述合同约定的位于杭州市余杭区临平街道星光街380号二层、三层房屋内的装修归原告韩国华所有；
三、被告吴新华于本判决生效后十五日内支付原告韩国华租金114062元，从2014年6月3日起至实际腾空之日止的租金损失按年租金1950248元的标准另行计付；
四、被告吴新华支付原告韩国华违约金200000元，于本判决生效后十五日内付清；
五、被告吴新华支付原告韩国华财产保全费3793元，于本判决生效后十五日内付清；
六、驳回原告韩国华其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费10296元，减半收取5148元，由原告韩国华负担2629元，由被告吴新华负担2519元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费10296元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审判员 秦海龙
二〇一五年二月十一日
书记员 孙孝平