湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘31民终806号
上诉人（原审原告）：任明惠，女，1973年11月22日出生，苗族，湖南省吉首市人，住该市文艺路。
委托诉讼代理人：ＸＸＸ，湖南边城律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：任永亮，男，1964年4月30日出生，苗族，重庆市彭水苗族土家族自治县人，住秀山苗族土家族自治县中和街道。
委托诉讼代理人：包亚琼，湖南锦绣律师事务所律师。
原审第三人：任达才，男，1952年2月16日出生，苗族，湖南省花垣县人，住该县猫儿乡，系任明惠父亲。
上诉人任明惠因与被上诉人任永亮及原审第三人任达才案外人执行异议之诉一案，不服花垣县人民法院（2015）花民初字第778号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人任明惠及其委托诉讼代理人ＸＸＸ、被上诉人任永亮及其委托诉讼代理人包亚琼、原审第三人任达才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
任明惠上诉请求：1、改判确认位于吉首市文艺路3号房产证号为00003445号的房屋归上诉人所有，停止对该房屋的执行；2、改判原审第三人立即协助和配合上诉人办理房屋产权过户登记手续。事实及理由：依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，上诉人与原审第三人的房屋转让协议是在法院查封该房屋之前签订并已履行，上诉人支付了17万元的全部购房款，并实际占有了该房屋，故法院应当停止执行涉案房屋。
被上诉人任永亮辩称，任明惠虽与任达才签订了房屋买卖协议，但未办理产权过户，房屋的所有人仍为任达才，任明惠不是涉案房产的所有人。房屋买卖合同约定价款为28万元，任明惠未付清房款，不符合善意取得的条件。综上，任明惠的执行异议不成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人任达才述称，同意上诉人的意见，请求二审改判。
任明惠向一审法院起诉请求：1、判决确认位于吉首市文艺路3号房产证号为00003445的房屋归原告任明惠所有，停止对该房屋的执行，并解除查封、扣押；2、判决第三人任达才立即协助和配合原告任明惠办理房屋产权过户登记手续。
一审法院认定事实：2014年8月25日，花垣县法院受理任永亮诉任达才合伙协议纠纷一案，诉讼过程中任永亮提出诉讼保全申请，花垣县法院于2014年9月3日作出（2014）花民初字第382-1号民事裁定书，裁定查封任达才所有的坐落于吉首市镇溪办事处文艺路3号的房屋（产权证号：00003445号）即本案诉争房屋，并于2014年9月4日向吉首市房地产管理局送达了协助执行通知书。该案经审理，该院于2014年10月28日作出（2014）花民初字第382号民事判决，判决任达才返还任永亮矿洞入股款30万元并支付相应利息。任达才不服该判决上诉至本院，本院于2015年8月5日作出（2015）州民一终字第303号民事判决，驳回上诉，维持原判。
2015年9月21日，任永亮诉任达才合伙协议纠纷一案执行立案。案件进入执行程序后，任明惠于2015年11月13日向该院书面提出执行异议，认为其已于2014年7月以17万元的价格向任达才购买了诉争房屋，并一直居住使用，由于任达才结婚证遗失，造成所购房屋一直未能过户，未能登记过户并非任明惠的原因造成，应认定任明惠已取得诉争房屋的所有权，请求撤销（2014）花民初字第382-1号民事裁定书，解除对诉争房屋的查封。经审查，该院于2015年11月24日作出（2015）花法执异字第15号执行裁定书，裁定驳回任明惠提出的执行异议。（2015）花法执异字第15号执行裁定书于2015年11月30日送达任明惠，任明惠于2015年12月14日向该院提出案外人执行异议之诉。
2005年4月，任达才从花垣县农村信用合作联社（现已更名为湖南花垣农村商业银行股份有限公司）贷款15万元，将该房屋抵押给花垣县农村信用合作联社。2014年6月27日，任达才偿还花垣县农村信用合作联社贷款本息17万元，该笔贷款偿还完毕，该房屋的抵押登记同日被注销。
任达才偿还的17万元贷款的资金来源为：2014年6月27日，任明惠将4万元现金存入任达才在花垣县农村信用合作联社的银行账户，账号为：93062210002758532011，任明玮（任明惠之妹）将8万元转入任达才该账户，龙建强（任明玮之夫）将5万元转入任达才该账户。2014年7月15日，任明惠的丈夫龙军向任明娟（任明惠之妹）在建设银行吉首人民路支行的账户转账4万元，账号为6217003040100728788。2014年7月16日，龙军向龙建强在建设银行湘西自治州分行营业部的账户转账9万元，账号为3040059980110187974。
任明惠与任达才两人之间有一份关于买卖本案诉争房屋的协议书，协议书的主要内容为：任达才（甲方）将吉首市文艺路州民贸局院内八栋三单元一楼102号房屋出售给任明惠（乙方），任明惠一次性付给任达才购房款17万元，今后房屋产权归任明惠所有。协议书尾部空白处还有“此房价值28万元，其中11万元无偿赠与乙方，甲方可以借居”的内容。协议书上签署的时间是2014年7月14日。协议书下部写有收条，收条主要内容为：今收到任明惠购房款17万元。收款人为任达才。收条上签署的时间为2014年7月14日。该协议书原件只有一份，一直由任明惠保管。任明惠于2014年7月对该房屋进行了装修，装修完毕后入住。一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉，审查的重点是案外人任明惠对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，任明惠应当就其享有该民事权益承担举证责任。
一、诉争房屋所有权的确定。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”；第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理”；第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”任明惠与任达才签订了诉争房屋的买卖协议书，并支付了17万元的房款以及实际占有使用该房屋，但过户登记手续尚未办理，在房产登记机关，现诉争房屋的登记所有权人仍为任达才。房屋所有权权利性质为不动产物权，无论是由于该院查封还是其他原因导致没有或无法办理房屋过户登记手续，只要房屋所有权未完成变更登记，本案诉争房屋的所有权的转让就不发生法律效力，任达才仍为诉争房屋的所有权人。任明惠享有的权利仅是合同债权，即依据房屋买卖协议而要求任达才让渡诉争房屋所有权的债权，而非物权。任明惠主张依合同法第一百三十三条关于“标的物的所有权自标的物交付时起转移”的规定而取得诉争房屋的所有权，不能成立。合同法第一百三十三条还有但书规定，即“但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。本案涉及的是不动产物权，此处“法律另有规定”，即指应适用物权法关于不动产物权设立、变更、转让和消灭的相关规定。故现诉争房屋的所有权人为任达才。
二、该院对诉争房屋的查封是否合法。《查封规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”据此，应审查以下三个方面的问题：首先，任明惠与任达才之间就诉争房屋的买卖协议是否有效。人民法院审查合同效力应以法律和行政法规为依据。从庭审查明的任达才偿还银行贷款、资金来源，以及任明惠、龙军与任明玮、龙建强，任明娟之间的资金往来情况，结合装修工人、邻居的证言和任明惠、任达才的陈述，尽管任明惠等人向任达才账户存钱或转账在前，协议书签署时间在后，但仍可认定任明惠与任达才之间的房屋交易是真实存在的，至少在任明惠的丈夫龙军向龙建强（任明玮）转账9万元、向任明娟转账4万元的时候，各方已对任明惠与任达才就诉争房屋的买卖达成共识。因此，协议书是双方的真实意思表示，不存在法律和行政法规规定的合同无效的情形，合法有效。其次，诉争房屋被法院查封前，任明惠是否已支付完毕房款并实际占有。庭审查明，2014年6月27日，任明惠直接将4万元存入任达才账户，任明玮将8万元转入任达才账户，龙建强将5万元转入任达才账户。2014年7月14日任明惠与任达才签署房屋买卖协议书，后任明惠的丈夫龙军向龙建强账户转账9万元，向任明娟账户转账4万元。结合任明惠、任达才的陈述以及任明玮、任明娟的证言，可以认定任明惠支付了17万元房款。关于协议书中“此房价值28万元，其中11万元无偿赠与乙方，甲方可以借居”的内容，任明惠称该内容是任达才私自添加上去的，任达才亦认可是其私自添加的。庭审查明该协议书原件只有一份，且一直由任明惠保管，任明惠、任达才没有举证证明该内容是任达才私自添加的，任达才的陈述并非对己不利陈述，不适用自认规则，故对任明惠、任达才该观点不予认可，由此，可以认定房款尚未付清。签订协议书后，任明惠即装修入住，可以认定其已实际占有诉争房屋。最后，房屋未办理变更登记，任明惠是否存在过错。任明惠和任达才之间关于买卖诉争房屋的协议书中签署的时间为2014年7月14日，该院于2014年9月4日查封该房屋。任明惠、任达才陈述称2015年5月才得知房屋被查封。任明惠未举证证明其签署协议书后及时要求任达才协助和配合办理房屋过户登记或其自行到房产登记部门要求办理过户登记，任明惠亦没有在签订协议书时或在此之后请求预告登记。任明惠、任达才称是由于任达才的原因导致未能办理过户登记手续，未举证证明，不予认可。故任明惠怠于行使权利，对诉争房屋产权未能进行变更登记存在过错。
此外，《查封规定》第三十一条第一款规定：“有下列情形之一的，人民法院应当作出解除查封、扣押、冻结裁定，并送达申请执行人、被执行人或者案外人：（一）查封、扣押、冻结案外人财产的；（二）申请执行人撤回执行申请或者放弃债权的；（三）查封、扣押、冻结的财产流拍或者变卖不成，申请执行人和其他执行债权人又不同意接受抵债的；（四）债务已经清偿的；（五）被执行人提供担保且申请执行人同意解除查封、扣押、冻结的；（六）人民法院认为应当解除查封、扣押、冻结的其他情形。”根据庭审查明的事实，本案现亦不存在可以解除查封的法定情形。
据前所述，诉争房屋的所有权人为任达才，对诉争房屋的查封合法，不存在违法的情形。任明惠就诉争房屋未能举证证明其享有足以排除强制执行的民事权益。该院对其要求停止执行诉争房屋并解除查封、扣押的诉讼请求，不予支持；对任明惠要求确认诉争房屋为其所有的诉讼请求，亦不应支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、第三十一条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项规定。判决：驳回原告任明惠的诉讼请求。案件受理费100元，由原告任明惠负担。
二审中，当事人没有提交新证据。双方对一审认定的事实均无异议，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点是案外人任明惠对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。1、依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，任明惠与任达才签订了房屋买卖协议书，并支付了17万元的房款以及实际占有使用该房屋，但过户登记手续尚未办理，在房产登记机关，现诉争房屋的登记所有权人仍为任达才。任明惠享有的权利仅是合同债权，即依据房屋买卖协议要求任达才让渡诉争房屋所有权的债权，而非物权。2、依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非买受人自身原因未办理过户登记。”买受人应当同时具备上述四项的规定，其异议才能成立。本案任明惠与任达才的房屋买卖协议书签署的时间为2014年7月14日，法院于2014年9月4日查封该房屋。任明惠、任达才陈述称2015年5月才得知房屋被查封。任明惠陈述在此期间因任达才的结婚证遗失才导致不能办理过户手续，但结婚证可以随时补办，也可以先请求预告登记，任明惠并未要求任达才履行上述义务。故任明惠怠于行使权利，对诉争房屋产权未能进行变更登记存在过错。不符合上述规定的第（四）项即非买受人自身原因未办理过户登记，任明惠的执行异议不能成立。
综上所述，任明惠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人任明惠承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭 俊
审 判 员 李华华
代理审判员 吴俊杰
二〇一六年十一月一日
代理书记员 向俊庭
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；......