重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0112民初1732号原告：重庆聚信美家居有限公司，住所地重庆市经济技术开发区经开园经开大道1222号1-1-4。法定代表人：梁斌，总经理。委托诉讼代理人：胡宪会，男，1970年9月30日生，汉族，住重庆市九龙坡，系原告的员工。委托诉讼代理人：谢光毅，男，1986年2月17日生，汉族，住重庆市江北区，系原告的员工。被告：重庆巴克利商贸有限公司，住所地重庆市北部新区金开大道1226号聚信美家居世纪城独立店7号。法定代表人：唐浩然，总经理。委托诉讼代理人：秦大东，重庆华之岳律师事务所律师。被告：鄢煜，男，1985年6月23日生，汉族，住重庆市渝中区。原告重庆聚信美家居有限公司（以下简称聚信美公司）与被告重庆巴克利商贸有限公司（以下简称巴克利公司）、鄢煜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月18日立案受理后，依法由代理审判员陈吉彦适用简易程序于2016年6月3日公开开庭进行了审理。原告聚信美公司的委托代理人胡宪会、谢光毅，被告巴克利公司的委托代理人秦大东、被告鄢煜到庭参加了诉讼。后原被告申请了庭外和解，本院予以准许，但和解未果。本案现已审理完毕。原告聚信美公司向本院提出诉讼请求：1.巴克利公司、鄢煜支付聚信美公司租金1984500元；2.巴克利公司、鄢煜支付聚信美公司违约金（以3307500元为基数，从2016年2月19日起按每日万分之六计算至付清时止）。事实和理由：2014年1月11日，原被告签订了《重庆聚信美家居世纪城营业场所租赁及管理合同》及《补充协议》，约定聚信美公司将位于金开大道1226号聚信美家居世纪城独立店7号（面积2205平方米）的营业场地出租给巴克利公司、鄢煜，合同期限为60个月，从2014年2月20日到2019年2月19日，租金为60元/平方米·月，综合管理费为40元/平方米·月，租金支付方式为先支付租金后使用场地。巴克利公司、鄢煜从2014年2月开始支付了9个月租金和综合管理费共计1984500元，但巴克利公司、鄢煜在租赁期内因经营不善，向聚信美公司发出了《告知函》单方要求解除合同。聚信美公司认为巴克利公司、鄢煜的行为严重违反了双方合同第26.4条的约定，巴克利公司、鄢煜应向聚信美公司支付优惠期的租金1984500元、综合管理费1323000元，共计3307500元；巴克利公司、鄢煜行为违反了合同第26.2条的约定，应支付违约金。被告鄢煜在2014年2月作为租金、管理费的缴纳人，履行了合同中承租人的当期付款义务，巴克利公司、鄢煜系案涉房屋的共同承租人，应共同承担上述违约责任。被告巴克利公司辩称，1.根据原被告签订的补充协议第3.3.1条的约定，2014年2月20日至2015年2月19日期间巴克利公司只需缴纳一个月的租金就可以承租四个月的场地，2015年2月20日至2016年2月19日期间缴纳三个月的租金就可以承租六个月的场地，巴克利公司在该两年期间共向聚信美公司支付了租金1984500元，已经付清了该两年的租金，故巴克利公司不欠聚信美公司租金；2.即使聚信美公司诉称的事实属实，聚信美公司在巴克利公司撤场时擅自扣留了巴克利公司价值6086696元的货物，按照租赁合同第24.1条的约定，巴克利公司的货物价值也已足以抵偿聚信美公司要求支付的租金；3.聚信美公司未按约向巴克利公司提供2205平方米的营业场地，构成违约，巴克利公司有权拒付租金；4.巴克利公司成立时，鄢煜系巴克利公司法定代表人，鄢煜是代表巴克利公司与聚信美公司签订的租赁合同，其签订合同的行为系职务行为，合同责任应由巴克利公司承担；且在巴克利公司成立后，聚信美公司及二被告已将租赁合同承租方由鄢煜变更为巴克利公司，在之后的合同履行中也是由巴克利公司向聚信美公司支付租金和物业管理费用，聚信美公司出具的收据中也均将巴克利公司作为交款人和承租单位，因此鄢煜在本案中不应承担责任。综上，请求驳回聚信美公司的诉讼请求。被告鄢煜辩称：1.我已于2014年7月离开巴克利公司，签订租赁合同时是因巴克利公司营业执照还未办理下来，该公司委托我暂时以个人名义与原告签订合同，属于职务行为，原告与巴克利公司之间的所有合同债权债务与我无关；2.其余同巴克利公司的辩论意见。经审理查明：2014年1月14日，聚信美公司（甲方）与鄢煜（乙方）签订《重庆聚信美·家居世纪城营业场地租赁及管理合同》（以下简称租赁管理合同），主要约定：2.1甲方将位于重庆市北部新区金开大道1226号聚信美家居世纪城独立店7号，计租面积2205平方米的营业场地出租给乙方；2.2租赁期限为60月，自2014年2月20日起至2019年2月19日止；3.2租金单价为/元/平方米·月，计租面积/平方米，乙方所租营业场地月租金为/元；3.3乙方应先向甲方支付租金后使用营业场地，租金支付办法为：第一次缴纳/个月租金，可承租营业场地/个月（即甲方优惠/个月的租金），第二次缴纳/个月租金，可承租营业场地/个月（即甲方优惠/个月的租金），第三次缴纳/个月租金，可承租营业场地/个月（即甲方优惠/个月的租金），第四次缴纳/个月租金，可承租营业场地/个月（即甲方优惠/个月的租金），乙方应在上次所缴租金期满前30日前支付给甲方；3.4在本合同约定的优惠期内，乙方无需支付本合同项下的租金及租赁场地综合管理费，但除租金外的物业管理费等本合同约定的其他一切费用仍需支付。如乙方未按时支付租金、相关费用或有其他违约行为的，不享受租金优惠；4.1……乙方同意向甲方支付租赁场综合管理费，综合管理费为计租面积与综合管理费单价乘积，综合管理费单价为：/元/平方米·月，计租面积/平方米，每月/元；4.2乙方应先支付综合管理费后经营，综合管理费的具体支付时间与本合同第3.3款租金支付时间一致；5.1乙方签订本合同时应向甲方缴纳履约保证金220500元；5.2签订本合同时，乙方应向甲方缴纳商品质量保证金10万元；26.2乙方所有应交而未交、迟交的租金、综合管理费、物业管理费、水电费等费用，乙方应向甲方支付逾期付款违约金，逾期付款违约金为：应交而未交、迟交费用的总和×1%×逾期天数，乙方承诺甲方有权从乙方的销售货款中直接扣除上述未交金额并无需征得乙方同意；如销售货款不够扣除时，甲方有权对乙方采取停水、停电、封门等措施，直至乙方完清费用时止。如因乙方未缴纳相关费用导致甲方提出解除或终止本合同的，乙方应承担根本违约责任。甲方收取逾期付款违约金，并不损害甲方形式任何本合同项下的其他权利和补救权利，包括解除或提前终止合同收回营业场地；26.4在租赁期届满前乙方提出解除本合同未经甲方同意的，或乙方提前自行终止合同、或因乙方原因导致甲方提前终止或解除本合同的，乙方应向甲方缴纳未支付的优惠期间租金。合同首部书写的乙方及合同末尾乙方签名均为“重庆巴克利商贸有限公司”及“鄢煜”，并加盖了巴克利公司公章。2014年1月14日，聚信美公司（甲方）与鄢煜（乙方）签订《补充协议》（以下简称补充协议），主要约定：将原合同3.2条、第3.3条变更为：3.2租金支付标准：3.2.1合同期内前两年，即2014年2月20日起至2016年2月19日止，租金单价为60元/平方米·月，计租面积为2205平方米，即乙方所租营业场地月租金为132300元；3.2.2第三年起，即2016年2月20日起至2019年2月19日止，每年在前一年单价基础上递增10%，即第三年租金单价为66元/平方米·月，计租面积为2205平方米，即乙方所租营业场地月租金为145530元；3.3.1第一年租金按下列方式缴纳：第一次缴纳1个月租金，可承租营业场地4个月（即甲方优惠3个月的租金），第二次缴纳1个月租金，可承租营业场地4个月（即甲方优惠3个月的租金），第三次缴纳1个月租金，可承租营业场地4个月（即甲方优惠3个月的租金），乙方应在本合同签订之日起5个工作日内支付给甲方；3.3.2第二年第一次缴纳3个月租金，可承租营业场地6个月（即甲方优惠3个月的租金），第二次缴纳3个月租金，可承租营业场地6个月（即甲方优惠3个月的租金）；3.3.3其余租金乙方应在上次所缴租金期届满30日前支付给甲方。将原合同第4.1条变更为：4.1乙方同意向甲方支付租赁场地综合管理费，综合管理费为计租面积与综合管理费单价乘积。4.1.1合同期前两年综合管理费单价为40元/平方米·月，计租面积2205平方米，每月88200元；4.1.2从第三年起每年在前一年单价基础上递增10%，即第三年综合管理费单价为44元/平方米·月，计租面积2205平方米，每月97020元……该合同首部及尾部签名亦均为“重庆巴克利商贸有限公司”及“鄢煜”，巴克利公司以公章在该合同上加盖了骑缝章。2014年1月22日，聚信美公司开具收据三张，分别载明收到“独立店7号弗特仕嘉”租金220500元、履约保证金220500元及质保金10万元。2014年6月19日，聚信美公司开具发票两张，分别载明收到“独立店7号弗特仕嘉”2014年6月20日至2014年7月19日房屋租金132300元及该期间管理费88200元，付款单位为鄢煜。2014年10月20日，聚信美公司开具收据一张，载明收到巴克利公司独立店7号2014年10月20日至2014年11月19日租金220500元。2015年3月2日，聚信美公司开具收据一张，载明收到巴克利公司2015年2月20日至5月19日租金661500元。2015年7月17日，聚信美公司开具收据一张，载明收到“巴克利”租金661500元。2016年1月31日，巴克利公司向聚信美公司发送《告知函》，主要内容为：我司向贵司承租位于重庆市北部新区金开大道1226号聚信美家居世纪城独立店7号店，计租面积为2205平方米（注：我司在使用过程中发现房屋面积明显小于计租面积）……从2015年开始我司的经营每况愈下，现已无法正常经营，连员工的工资都无法正常发放，为了不影响贵司的正常经营及发展，我司现就承租贵司房屋的相关事宜向贵司书面致函如下：1.我司决定解除贵我双方于2014年1月14日签订的《重庆聚信美·家居世纪城营业场地租赁及管理合同》；2.我司现正在办理撤场及承租房屋的返还交接手续，请贵司指派相关人员尽快予以配合，如果因为贵司的原因导致我司无法撤场以及无法及时向贵司返还承租房屋的所有法律后果均由贵司承担。庭审中，原被告确认聚信美公司于2016年2月18日收到了该告知函。聚信美公司认可于当日解除合同。另查明，巴克利公司于2014年5月12日成立，成立时法定代表人为鄢煜。2015年5月14日，巴克利公司首届股东会决议决定聘任鄢煜为该公司经理。2014年7月15日，巴克利公司股东会决议决定解聘鄢煜的经理职务，不再担任法定代表人；聘任唐浩然为该公司经理。同日，巴克利公司向工商部门申请将法定代表人变更为唐浩然。2014年7月24日，巴克利公司上述法定代表人变更申请获得批准。庭审中，巴克利公司举示了其自行制作的《聚信美巴克利展场货品汇总表》及《聚信美商场巴克利展场家具明细》，其中记载巴克利公司展场有各种家具价值共计6086696元。聚信美公司对该证据真实性不予认可。庭审中，聚信美公司陈述：签订时聚信美公司不知道鄢煜系代巴克利公司签订合同，其中巴克利公司的公章系该公司成立后补盖，聚信美公司认为巴克利公司属于对合同的加入；聚信美公司开具的部分收据载明巴克利公司每月支付租金220500元实际包括每月租金132300元及管理费88200元。巴克利公司陈述：收据载明的租金金额与巴克利公司实际支付的租金金额是一致的，对多支付部分的租金保留要求聚信美公司返还的权利；聚信美公司对于每次被告交费要么开收据，要么开发票。巴克利公司未在本院指定期限内提交上述收据对应月份支付管理费的证据。另，聚信美公司起诉时还提出了要求巴克利公司、鄢煜支付管理费1323000元的诉讼请求，庭审后聚信美公司自愿撤回了该项诉讼请求。以上事实有《重庆聚信美·家居世纪城营业场地租赁及管理合同》、《补充协议》、租金及管理费发票各一张、履约保证金收据一张、质保金收据一张、租金收据四张、巴克利公司的登记（备案）申请书、法定代表人信息、股东会决议、准予变更登记通知书及原被告的当庭陈述等在案为据。巴克利公司举示的《聚信美巴克利展场货品汇总表》及《聚信美商场巴克利展场家具明细》系其自行制作，无其他证据佐证，聚信美公司对真实性亦不予认可，本院对其真实性不予采信。本院认为：关于租赁管理合同及补充协议主体的问题，本院认为合同相对方为聚信美公司及巴克利公司。理由在于：第一，签订租赁管理合同及补充协议时均注明了“重庆巴克利商贸有限公司”“鄢煜”，且当时巴克利公司确未成立，而巴克利公司成立时，经理及法定代表人也确系鄢煜，这与巴克利公司所述因公司未成立而由鄢煜代为签订合同的情况可以印证；第二，聚信美公司开具的收据均载明付款方为“重庆巴克利商贸有限公司”或“巴克利”，而开具收据时如何记载付款人是由聚信美公司决定的，聚信美公司开具收据的情况也反映出聚信美公司是认可或接受将巴克利公司作为合同相对方的。因此，鄢煜系代巴克利公司签订合同，其法律后果应由巴克利公司承担，对聚信美公司要求鄢煜承担连带责任的诉讼请求本院不予支持。租赁管理合同、补充协议系聚信美公司与巴克利公司自愿签订，内容亦不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应按约定享有权利，履行义务。巴克利公司于2016年2月18日递交给聚信美公司的《告知函》载明其要求解除合同的理由是经营状况不佳，该理由不符合租赁管理合同约定的单方解除合同条件，亦不符合法定的合同解除情形，因此，巴克利公司单方面提出解除合同及撤场构成租赁管理合同第26.4条约定的“乙方提前自行终止合同”情形。聚信美公司于2016年2月18日同意解除合同，故租赁管理合同于该日解除，补充协议作为对租赁管理合同的补充，也应随该合同一并解除。根据上述约定，巴克利公司应支付优惠期间租金。巴克利公司辩称双方约定的是第一年交一个月租金使用四个月，第二年交三个月租金使用六个月，而补充协议第3.3.1条、第3.3.2条中均明确表明是给予租金优惠而非直接变更租金标准，被告该辩称意见显然与上述约定不符，本院不予支持。关于巴克利公司已支付及应支付的租金金额，本院认定巴克利公司支付租金的标准为132300元/月而非220500元/月，原因在于：第一，根据补充协议的约定及聚信美公司开具的发票可见巴克利公司每月应支付的租金、管理费分别为132300元、88200元，合计220500元，与聚信美公司陈述收据载明的每月租金220500元包含租金及管理费的情况在金额上相互印证；第二，除2014年6月19日聚信美公司是分别对租金、管理费各开具一张发票外，其余几次聚信美公司均只开具了一张收据而未开具发票，相对而言开具收据的随意性更大，收据载明的收费项目与实际情况不一致的情形是可能发生的；第三，巴克利公司作为支付义务方，对其每月应付租金、管理费金额必然知晓，如按其陈述的租金支付情况，则其多支付租金88200元/月，在一次支付三个月费用情况下更是多支付租金20余万元，而其不仅未向聚信美公司提出异议，还多次按远高于合同约定的标准支付租金，显然不合常理；第四，巴克利公司未举示证据证明在按220500元/月标准支付租金的同时还支付了同时段的管理费。综上，聚信美公司认为收据载明的“租金”220500元/月中包含租金及管理费的情况具有高度可能性，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条之规定，本院对该意见予以采信。因此，巴克利公司实际向聚信美公司支付的为9个月租金共1190700元（2014年1月22日收据对应1个月，2014年6月19日发票对应1个月，2014年10月20日收据对应1个月，2015年3月2日收据对应3个月，2015年7月17日收据对应3个月，每月132300元）。故巴克利公司还应支付15个月的优惠期租金即1984500元（132300元/月×15个月）。关于违约金。优惠期间的租金支付义务是基于巴克利公司提前要求解除合同的行为而产生，租赁管理合同及补充协议中均未约定优惠期间租金的支付时间，聚信美公司也未举示证据证明其同意解除合同时提出了要求巴克利公司支付优惠期间租金的主张，因此，聚信美公司要求巴克利公司从合同解除次日即2016年2月19日起支付违约金缺乏依据，该违约金应从聚信美公司起诉主张权利次日即2016年4月19日起计算。聚信美公司主张的违约金标准虽低于合同约定标准，但仍然过高，巴克利公司亦请求予以调整，本院依法将违约金标准调整为按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算。聚信美公司自愿撤回要求二被告支付管理费1323000元的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以准许。综上所述，本院认为，巴克利公司提前自行终止合同，应按合同约定支付免租期间租金及违约金。鄢煜签订合同的行为系代表巴克利公司，其法律后果由巴克利公司承担，鄢煜不承担合同权利义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条之规定，判决如下：一、被告重庆巴克利商贸有限公司在本判决生效后十日内支付原告重庆聚信美家居有限公司2014年2月20日至2016年2月19日期间所欠租金1984500元；二、被告重庆巴克利商贸有限公司在本判决生效后十日内支付原告重庆聚信美家居有限公司违约金（以1984500元为基数，从2016年4月19日起按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至付清之日止）；三、驳回原告重庆聚信美家居有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33420元，减半收取16710元，由原告重庆聚信美家居有限公司负担6640元，被告重庆巴克利商贸有限公司负担10070元；保全费5000元，由原告重庆聚信美家居有限公司负担1980元，由被告重庆巴克利商贸有限公司负担3020元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员  陈吉彦二〇一六年八月十二日书 记 员  杨如玉