江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0583民初7025号
原告吴雨（反诉被告），女，1995年12月17日生，住江苏省高邮市。
委托代理人李力，上海锦坤律师事务所律师。
被告吴邦玉，女，1973年10月30日生，住江苏省高邮市。
被告董永明（反诉原告），男，1988年1月26日生，住江苏省兴化市。
被告昆山助邦房产经纪有限公司（反诉原告），住所地江苏省昆山市玉山镇花园路1860号。
法定代表人董永明，该公司总经理。
委托代理人陈焕青，江苏传承律师事务所律师，同时代理上述两被告。
第三人江苏银行股份有限公司昆山支行，住所地江苏省昆山开发区前进中路270号外贸商务大厦。
负责人苏益伟，该行行长。
委托代理人庄小英，江苏惟勤律师事务所律师。
原告吴雨与被告吴邦玉、董永明、昆山助邦房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月11日受理后，依法由代理审判员欧平独任审理。在答辩期内被告董永明、昆山助邦房产经纪有限公司提起反诉。本院合并审理并于2016年6月13日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人李力，被告吴邦玉、被告董永明及董永明与昆山助邦房产经纪有限公司共同的委托代理人陈焕青到庭参加诉讼。在第一次庭审后，董永明申请追加江苏银行股份有限公司昆山支行作为第三人参加诉讼，本院予以准许，并于2016年8月5日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人李力、被告吴邦玉、被告董永明及董永明与昆山助邦房产经纪有限公司共同的委托代理人陈焕青，江苏银行股份有限公司昆山支行的委托代理人庄小�到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴雨请求法院判令：三被告签订的编号为0000966号《房屋买卖居间合同》无效；被告昆山助邦房产经纪有限公司交还原告房产证、土地证、车位使用出让协议、煤气开通单原件；三被告承担诉讼费。事实与理由：2014年3月13日，原告购买了位于昆山市玉山镇鹿城路1111号香堤湾花园X号楼XXX室，建筑面积118.65平米，总价款105万元。2014年5月20日，原告缴纳了房屋买卖的契税和登记费合计15910元，领取了房产证和土地证。2015年12月30日，在原告不知情的情况下，被告签订了编号为0000966号的《房屋买卖居间合同》，被告吴邦玉以93万元的低价格将原告的上述房产出售给了被告董永明。昆山助邦房产经纪有限公司从被告吴邦玉处收取了原告的房产证、土地证等原件。后经原告查证，作为买方的董永明系昆山助邦房产经纪有限公司的法定代表人。三被告恶意串通低价变卖原告房产的行为已严重侵犯了原告的合法权益。
被告吴邦玉辩称：房子现在不卖了，我卖房子的时候我女儿不知道，同意将收取的钱退还。
被告董永明、昆山助邦房产经纪有限公司共同辩称：原告的诉求缺乏事实和法律依据，与事实不符，于法无据。1、答辩人与原告签订的房屋买卖居间合同合法有效。签订合同过程中，因被告吴邦玉称原告在外求学不方便签订合同，过户时可以回来。被告在签订合同时和签订合同后曾多次与原告联系询问其身份证号码、协商定金比例、是否收到购房定金等事项，并通过支付宝向原告另行支付了3万元定金，且被告吴邦玉与原告系母女关系，持有房屋相关权证，答辩人有理由相信被告吴邦玉有权利代理女儿处分房产，日常生活中，目前代理外出求学的女儿办理售房事宜也合�情理，因此双方进行了房屋的实际交易。原告收取定金的行为是对双方签订的合同的追认，其对被告吴邦玉以其名义处分房屋是明知的，因此根据《民法通则》相关规定该房屋买卖居间合同应当认定为有效。2、答辩人与被告吴邦玉不存在恶意串通低价变卖原告房产的行为。答辩人主观上是善意无过错的，当时以93万元购买该房屋，价格适当，且双方交易符合当地的交易习惯。原告购买房屋价格为105万元，但其后房屋买卖市场低迷，价格有所回落，其急于出售，原告与答辩人协商房屋价格为93万元，并非低价变卖。
被告董永明、昆山助邦房产经纪有限公司反诉请求：1、法院判令被反诉人吴雨继续履行编号0000966号《房屋买卖居间合同》，协助办理位于香堤湾花园X号楼XXX室的过户手续；2、请求法院判令被反诉人吴雨向反诉人董永明支付违约金186000元（购房本金的20%）；3、请求法院判令被反诉人向反诉人昆山助邦房产经纪有限公司支付居间服务费18600元（购房本金的2%）；4、本案诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：被反诉人的母亲吴邦玉（本诉被告）于2015年年初在网上挂牌出售涉案房屋，历时多月未能出售。因反诉人董永明有意改善居住环境，故与被反诉人母亲吴邦玉签订《房屋买卖居间合同》。签订合同过程中，因被告吴邦玉称原告在外求学不方便签订合同，过户时可以回来。被告在签订合同时和签订合同后曾多次与原告联系询问其身份证号码、协商定金比例、是否收到购房定金等事项，并通过支付宝向原告另行支付了3万元定金，且被告吴邦玉与原告系母女关系，持有房屋相关权证，答辩人有理由相信被告吴邦玉有权利代理女儿处分房产，日常生活中，目前代理外出求学的女儿办理售房事宜也合乎情理，因此双方进行了房屋的实际交易。原告收取定金的行为是对双方签订的合同的追认，其对被告吴邦玉以其名义处分房屋是明知的，并非毫不知情。原告购买房屋价格为105万元，但其后房屋买卖市场低迷，价格有所回落，其急于出售，原告与答辩人协商房屋价格为93万元，并非低价变卖，更不存在反诉人董永明与被反诉人母亲吴邦玉恶意串通之说。在被反诉人追认房屋买卖居间合同后，2016年2、3月份，房屋买卖市场行情大幅度上涨，被反诉人认为继续履行合同将遭受巨大损失，故拒不履行合同，同时编造其母亲与反诉人董永明恶意串通低价变卖房屋为由，通过恶意虚假诉讼的方式来达到违反诚实信用拒不履行合同的目的。
反诉被告吴雨辩称：反诉原告所称与答辩人协商更改定金金额是不真实的；答辩人与反诉原告不相识，没有签订任何协议；请求驳回其请求。
第三人江苏银行股份有限公司昆山支行述称：原告吴雨于2014年4月14日与答辩人签订了《个人借款合同》，向答辩人借款70万元，同时以涉诉房屋向答辩人提供抵押担保，并办理抵押登记。截止2016年8月5日吴雨尚有借款余额647416.28元以及相应利息未归还。关于原告与被告之间的房屋买卖，答辩人事先并不知情，抵押人吴雨也没有事先取得抵押权人的同意。根据相关规定，在本案抵押人尚未向答辩人偿还所有债务之前，原则上不得转让抵押财产。具体到本案，如法院最终判决本案所涉房屋买卖居间合同无效，吴雨仍应继续按签订的借款合同按时向答辩人履行还款义务；如法院判决确认本案所涉房屋买卖合同有效并应继续履行的，则在受让人实际代偿所有剩余贷款本息，并保证抵押权人利益不受任何损害的情况下，答辩人可协助办理解除抵押的相关手续。
经审理查明：2015年12月30日，吴邦玉以吴雨名义作为出售方（甲方）与董永明作为购买方（乙方）、昆山助邦房产经纪有限公司作为居间方（丙方）签订编号为0000966的《房屋买卖居间合同》，该合同载明：甲方同意将坐落在昆山市玉山镇鹿城路1111号香堤湾花园X号楼XXX室，产权证号XXXX，产权人吴雨，建筑面积118.65平米的毛坯房出售给乙方。房屋价格为93万元。合同签订之后乙方支付2万元作为购房定金。双方同意本合同生效之日起215日内，乙方将25万元支付给甲方作为购房首付款，购房定金在付首付款时冲抵。该房屋经双方商定后同意于2016年7月15日前办理过户手续。乙方需贷款，贷款金额为68万元，如因自身原因造成贷款无法放贷或贷款额不足时以现金方式补足。甲乙双方若有一方未按照本合同的约定全面履行自己的义务，逾期超过四十五个工作日，守约方有�单方面解除合同，同时违约方应向守约方支付总房款的20%作为违约金，同时，违约一方需向丙方缴纳该房屋成交总价2%的服务费。交易过程中产生的所有税费均由乙方承担。签订本合同后，甲乙双方在丙方启动上述房屋过户程序之前，须各向丙方支付不低于上述房屋成交总额1%作为服务费。甲方郑重承诺代为签署该份合同经过了吴雨的同意。双方另手书条款：甲乙双方约定，甲乙双方过户时，甲方交房于乙方；过户房屋前，甲方自行还清房屋银行贷款，此房总价包含一地下停车位（XX）号。甲方由吴邦玉签名并注明系代理吴雨，乙方由董永明签订，丙方加盖公章。
签订上述合同当日，吴邦玉将涉案房屋房屋产权证、土地使用权证、车位出让协议和煤气开户通知单原件交付昆山助邦房产经纪有限公司。当日，董永明支付吴邦玉现金15000元，并通过�付宝向昵称为“Carrie”的支付宝账户转账支付5000元。2016年2月23日，董永明再次通过支付宝向昵称为“Carrie”的支付宝账户转账3万元，并在转账时通过支付宝询问是否对方是否系吴雨，对方回答是的。昵称为“Carrie”的支付宝，实名认证为吴雨，显示的支付宝账户为18×××67。吴雨在与江苏银行股份有限公司昆山支行签订个人借款合同时留存的手机号为188××××5367。吴邦玉主张该支付宝账户系以吴雨名义申请，但实际由吴邦玉使用，收取购房定金及相关款项其实吴雨均不知情。经支付宝客户端公开渠道检索188××××5367绑定了两个支付宝账户，其中一个昵称为“Carrie”，另外一个为昵称为：“邦玉”。昵称为“邦玉”的支付宝账户为“wub***@sohu.com”。
另查明：位于昆山市玉山镇鹿城路1111号香堤湾花园X号楼XXX室房屋所有权人系吴雨，房屋所有权登记时间为2014年6月6日，购买该房屋同时附属一个车位，编号为XX号，该车位的使用期限与商品房土地证使用期限相同。吴雨为购买该房屋向江苏银行昆山支行贷款70万元，双方签订编号为0000210073的《个人借款合同》，贷款期限为三十年。后江苏银行昆山支行按约放款并在该房屋上设立抵押权，江苏银行股份有限公司昆山支行系抵押权人。截止至2016年8月5日，该笔贷款尚有余额647416.28元未还。
再查明：董永明系昆山助邦房产经纪有限公司法定代表人，昆山助邦房产经纪有限公司股东一共四人。在签订本案房屋买卖居间合同时，昆山助邦房产经纪有限公司未告知吴邦玉董永明系其公司法定代表人，董永明也未言明其与昆山助邦房产经纪有限公司的关系。庭审中，各方一致陈述，吴雨系吴邦玉女儿。吴邦玉陈述：签订房屋买卖居间合同当日，是与其丈夫、妹妹和一位朋友一�四人一同前往昆山助邦房产经纪有限公司签订合同的。当时居间方是由戴炜出面的，仅告知买方是做家具生意的，并未告知系居间公司的法定代表人，如知晓是将房屋出售给中介，是绝不愿意的。原被告双方均陈述吴雨购买本案所涉房屋是由其父母即吴邦玉夫妇出资的。
庭审中，董永明要求继续履行合同并同意代偿涉案房屋抵押贷款，并同意一次性支付本案剩余房款。
以上事实由原告提供的昆山市商品房购销合同及三份发票、房屋买卖居间合同、戴炜的名片及收据，被告董永明提供的房屋买卖居间合同、收据、支付宝转账记录，昆山助邦房产经纪有限公司提供房屋产权证、土地使用权证、地下车位使用权转让协议、煤气开户通知单原件和各方当事人陈述予以证实。
审理中，本院依董永明申请查封涉案房屋，查封期限为2016年6月28日至2019年6月27日。
本院认为：本案争议焦点为本案所涉合同是否有效；涉案《房屋买卖居间合同》对吴雨是否产生约束力。
原告提起本案诉讼并明确其请求权法律规范为《中华人民共和国合同法》第四十八条和第五十二条第二款。现本院逐一进行分析。
针对原告主张三被告恶意串通损害原告利益致使合同无效问题。本案中，吴邦玉作为吴雨母亲，出资购买涉案房屋，其在签署合同时甚至不知晓董永明系昆山助邦房产经纪有限公司法定代表人，在庭审中也再三强调其若知晓董永明的真实身份，其不可能出售，从该情形及吴雨与吴邦玉的关系来看，吴邦玉不可能与一外人恶意串通去损害自己女儿的利益，原告主张的恶意串通损害第三人利益进而主张合同无效的主张不成立。
关于吴邦玉签订的《房屋买卖居间合同》是否对吴雨产生约束力的问题。本院认为，吴邦玉以吴雨之名与董永明及昆山助邦房产经纪有限公司签订三方合同，在吴邦玉有代理权的情况下，合同后果归属于吴雨；在吴邦玉无代理权又不构成表见代理且吴雨不予追认的情况下，代理行为无效，该合同对吴雨不产生约束力；在吴邦玉构成表见代理或吴雨追认情况下，则合同后果仍由吴雨承担。本院对本案中行为人的各行为性质及主张作如下分析：1、董永明未能举证证明签署该合同时，经过了与吴雨的磋商和征得了吴雨的同意，也无证据显示吴邦玉签订该合同经过了吴雨的明确授权，故在签订该合同时，吴邦玉应属于无权代理。2、关于是否构成表见代理问题，吴邦玉系吴雨母亲，购买涉案房屋时吴雨不足19周岁，购买涉案房屋资金来源于吴邦玉夫妇，且签订合同时吴邦玉持有涉案房屋的相关产证原件，具有代理权的外观表象，但董永明作为专业中介机构的负责人，其明知吴雨才是房屋的产权人，在吴邦玉未持有授权委托书的情形下仍与其签订合同，存在过失，因此签订该合同，不应认定构成表见代理。3、在无权代理又不构成表见代理的情形下，对吴雨支付宝收款行为能否认定为对无权代理的追认问题。在该案件中，董永明分多次向昵称为“Carrie”支付宝账户合计付款35000元，该支付宝账户是经过实名认证的，绑定的手机号为188××××5367，该手机号与吴雨在江苏银行昆山支行签订借款合同中留存的手机号一致。吴邦玉主张该支付宝实际由其使用，只是以吴雨名义开设，从董永明提供的支付宝聊天记录来看，曾询问过对方是否是吴雨，对方回答是的，现吴邦玉主张该支付宝账户是由其使用，吴邦玉和吴雨未能举证证明，本院认定该收款人系吴雨。在签订合同当天和2016年2月23日，董永明向吴雨支付宝转账，吴雨在收到大金额款项的时候，其不可能不弄清款项的来源和性质。而事实上吴雨直到2016年4月份才委托代理人向董永明提出卖房异议，故本院认定吴雨对吴邦玉出售房屋的事实是知情的，至少是事后认可的。4、关于吴邦玉所述其被居间方和董永明蒙骗，其本意是急需用钱，而非同意215日才支付首付款，本院认为，吴邦玉至居间方处签订房屋买卖居间合同时，一共四人在场包括其丈夫妹妹和朋友，因此对于合同内容条款存在错误认识的理由难以成立。在签订合同后相当长一段时间，吴邦玉都没有向董永明提出要求支付首付款25万元，这与吴邦玉主张的对付款期限重大误解的主张相悖。5、关于吴邦玉主张的如知晓董永明系居间方的法定代表人，其绝不同意卖房。本院认为，居间方在促成本案房屋交易过程中，未披露交易的关联方，确实存在严重过错，未能�行好居间人义务。但房屋买卖系公开市场的自由交易，价格透明，对交易相对方除购房资格和信贷方面存在限制外，无其他限制，董永明系居间公司法定代表人的身份并不会对房屋买卖合同本身产生严重影响，仅会对居间合同产生错误的认识，即董永明既成交了房屋又借此获得居间利益，影响吴邦玉居间费的支出。综上分析，吴邦玉的代理行为实际上是经过吴雨认可的，该代理行为并不无效，吴邦玉签订的房屋买卖合同应对吴雨产生约束力。故本院对原告吴雨请求确认房屋买卖居间合同无效的主张不予支持。关于原告要求昆山助邦房产经纪有限公司返还房屋产证、土地证、车位使用出让协议、煤气开通单原件的请求，本院认为该证照原件系由吴邦玉交给昆山助邦房产经纪有限公司持有，而吴雨对出售房屋事宜认可，现房屋买卖合同并不无效，合同仍需履行，故本�对吴雨该项请求不予支持。
关于董永明请求继续履行合同，要求过户的主张。本院认为，基于上述分析，吴雨应当继续履行房屋买卖合同。董永明为实现顺利交易达成过户目的同意代偿抵押权人江苏银行昆山支行的借款，本院不持异议；董永明自愿以现金方式支付购房款，本院应允，董永明在扣除已支付的5万元及代偿款后应将余款于过户当日支付吴雨。虽董永明未明确提出交房请求，但交房系履行合同的内容，为减少诉累，吴雨在收到董永明全部房款当日应将房屋交付董永明。关于董永明主张的违约金，其主张适用的违约金条款是董永明先行支付首付款，在出售方拒不履行过户的情形下支付20%违约金，双方因本案纠纷产生争执尚不能适用该条款。故本院对董永明主张的违约金不予支持。关于昆山助邦房产经纪有限公司主张的居间费用，因昆山助邦房�经纪有限公司在提供居间服务过程中存在重大过错，未能披露交易关联方信息，也未能最终提供完整服务，故本院对其主张的居间费用不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条之规定，判决如下：
一、驳回原告吴雨诉讼请求。
二、反诉原告董永明于本判决生效后十五日内代偿吴雨与江苏银行股份有限公司昆山支行0000210073《个人借款合同》项下剩余未还借款本息。江苏银行股份有限公司昆山支行在董永明代为偿清0000210073《个人借款合同》项下未还本息后十五日内协助涤除设立在昆山市玉山镇鹿城路1111号香堤湾花园X号楼XXX室房屋上的抵押权。
三、反诉被告吴雨在涤除抵押权后三十日内，协助将昆山市玉山镇鹿城路1111号香堤湾花园X号楼XXX室房屋（产权证号：昆房权证玉山字第××号）完整产权过户登记�反诉原告董永明名下。相关税费由董永明承担。董永明在办理过户当日将剩余购房款88万元并扣除董永明实际代偿江苏银行股份有限公司昆山支行本息后的余款支付吴雨。
四、反诉被告吴雨于办理过户当日即董永明支付购房余款当日将昆山市玉山镇鹿城路1111号香堤湾花园X号楼XXX室房屋及附属XXX号车位交付反诉原告董永明。
五、驳回反诉原告董永明其余诉讼请求。
六、驳回昆山助邦房产经纪有限公司诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日�二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
案件受理费13100元，减半收取6550元，由原告自行负担。反诉案件受理费13100元，减半收取6550元，财产保全费5000元，合计11550元，由反诉被告吴雨承担9450元，董永明、昆山助邦房产经纪有限公司承担2050元。吴雨应负担的9450元在本判决生效后三十日内由吴雨直接给付董永明。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户行中国农业银行苏州苏福路支行，户名苏州市中级人民法院，账号10×××76。
代理审判员 欧 平
二〇一六年八月九日
书 记 员 高美娟