沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0102民初6043号
原告：周东野，男，汉族，1987年2月2日出生，住沈阳市沈河区。
委托代理人：于群，系辽宁宸瀚律师事务所律师。
被告：沈阳星辰房地产开发有限公司，住所：沈阳市和平区文体路6甲4号。
法定代表人：黄哲明，系该公司董事长。
委托代理人：王志睿，系北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
被告：中国信达资产管理股份有限公司辽宁省分公司，住所：沈阳市沈河区惠工街56号（12-16层）。
法定代表人：于苓，系该公司总经理。
委托代理人：汪华燕，女，1964年11月6日出生，汉族，系该公司职员，住沈阳市和平区。
委托代理人：王飞，系辽宁百联律师事务所律师。
原告周东野诉被告沈阳星辰房地产开发有限公司（以下简称“星辰公司”）、被告中国信达资产管理股份有限公司辽宁省分公司（以下简称“信达公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员张伟适用简易程序于2016年7月4日公开开庭进行了审理。原告周东野及其委托代理人于群、被告星辰公司委托代理人王志睿及被告信达公司委托代理人王飞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年3月31日原告与被告星辰公司签订《沈阳星辰五里河项目客户内部认购优惠权协议书》，约定原告向被告星辰公司购买位于沈阳市和平区文兴路41-1号1-15-2房屋一套，面积为74.8平方米。签协议书当日原告缴纳购房款总计人民币30万元整，所缴纳房款约占总房款的60%。同时协议书第六条约定余下房款于签订正式《商品房买卖合同》时再支付。其中协议第四条约定“甲方应确保2011年12月31日前取得商品房预售许可证，并通知原告签署商品房买卖合同”。经查，被告星辰公司于2012年11月13日才取得商品房预售许可证，然而被告取得预售许可证后并未按约定通知原告进一步签署《商品房买卖合同》，上述协议书签署至今已超过了5年，而被告星辰公司不但未按协议约定与原告签订正式的《商品房买卖合同》，而且涉及房屋所在楼盘已经成为烂尾楼，至今未向原告等全体购房业主交付房屋，严重侵害了原告作为普通购房者应该享有的一切权利。因被告屡次违约，包含原告在内的全体业主多次上访维权，在维权过程中原告得知，被告星辰公司于2012年9月14日私自将涉案房屋抵押给被告信达公司，原告认为其签订合同及付款时间为2011年3月31日，该时间点在房屋抵押给被告信达公司之前，另根据法律规定“在建工程中已经预售的商品房不得设定抵押”，所以被告星辰公司、被告信达公司之间签订的抵押合同无效。原告作为普通消费者其地位与被告星辰公司及被告信达公司相比是弱势群体，所以不应当让作为普通消费者的老百姓在被告星辰公司与被告信达公司的博弈中承担任何风险，被告星辰公司与被告信达公司的利益属于经营利益，而消费者的利益属于生存利益，老百姓的生存利益应当受到有限保护。综上，请求法院判令确认沈阳市和平区文兴路41-1号1-15-2房屋的抵押行为无效；再因被告星辰公司违约迟迟不履行交房义务，使原告不得不一直在外租房居住，因此请求法院判令被告星辰公司赔偿原告全部租金损失。另因原、被告已于2011年3月31日签订正式购房协议，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，所以原、被告之间签订的协议书符合法律规定，应认定为商品房买卖合同。故被告迟迟不履行交房义务，应判令被告星辰公司承担预期交房的违约责任。原告同意按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二项之规定主张违约金数额。综上所述，请求贵院在查清案件事实的基础上，依法判令支持原告各项诉讼请求。诉讼请求：一、判令原告与被告星辰公司签订的《沈阳星辰五里河项目客户内部认购优惠权协议书》合法有效；二、判令被告星辰公司与原告签订《商品房买卖合同》并办理备案登记；三、判令被告星辰公司赔偿逾期交房违约金及其他经济损失10,000元;四、判令被告星辰公司为原告开具《销售不动产统一发票》;五、判令确认沈阳市和平区文兴路41-1号1-15-2房屋的抵押行为无效;六、诉讼费由被告星辰公司承担。庭审中,原告变更诉讼请求为：一、判令原告与被告星辰公司签订的《沈阳星辰五里河项目客户内部认购优惠权协议书》及2014年7月30日签订的产权归属承诺书合法有效;二、判令被告星辰公司与原告签订《商品房买卖合同》并办理备案登记;三、判令被告星辰公司赔偿逾期交房违约金（以30万元为本金，按日万分二为标准，从2012年12月31日起至给付之日止）及产生的租房款10,000元;四、判令被告星辰公司为原告开具《销售不动产统一发票》;五、判令确认沈阳市和平区文兴路41-1号1-15-2房屋的抵押行为无效;六、诉讼费由被告星辰公司承担。
被告星辰公司辩称，1、双方内部认购协议书合法有效，被告对此不持异议；2014年7月30日签订的产权归属承诺书合法有效的问题，请求法院依法判决;2、被告认为在条件具备的时候可以为原告办理商品房销售备案登记，但该项诉讼请求不属于人民法院审理范围;3、因为双方在内部认购协议书中从未约定违约金，而且也未约定具体准确的交房时间，故该项诉讼请求没有事实和法律依据来进行支持。关于其他经济损失68,200元的诉讼请求部分，因为双方未签订正式的商品房买卖合同，也未约定准确的具体交房日期，原告与第三方自行签订的房屋租赁合同与被告无关，不能要求被告承担其经济损失;4、原告要求开具销售不动产统一发票的诉求，不属于人民法院审理范围,该项诉讼请求属于行政法规即税法调整的范围;5、关于请求法院确认沈阳市和平区文兴路41-1号1-15-2房屋的抵押行为无效的问题，请求法院依法判决。
被告信达公司辩称，答辩人与被告星辰公司办理的抵押登记合法有效，理由如下：一、答辩人与被告星辰公司不存在恶意串通；二、答辩人对涉案房屋依法办理了抵押登记，根据物权法的规定，抵押权已经设立。原告与被告星辰公司之间的《商品房买卖合同》是否有效或是否继续履行，均不影响答辩人抵押权的有效性；二、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，原告应当向被告星辰公司主张权利，无权请求确认抵押行为无效；三、原告对答辩人的诉讼请求与对被告的诉讼请求不是同一法律关系，不应合并审理；四、请求确定抵押权有效，星辰公司不承担任何民事责任。
经审理查明，2011年3月31日，原告周东野与被告星辰公司签订《沈阳星辰五里河项目客户内部认购优惠权协议书》（编号：NO0000102，以下简称“协议书”）一份，约定乙方意向房源为1栋1单元15层2号房，建筑面积暂定74.8平方米，单价7,600元/平方米……甲方就“京城中心”（以下简称本项目）与乙方在甲方取得预售许可证之前与甲方签订协议，以确保其对本项目特定房产的优先优惠预约权……。其中第一条约定，甲、乙双方知悉并理解：本协议的标的物并非本项目房产实体，而是优先认购房产实体的权利。本协议的任何表述不能被解释为认购或买卖房产，本协议不能也不应视同为房产认购合同或房产认购书或房产买卖合同……第四条约定，甲方在收到乙方的优先认购权订金后，即接受乙方的房源保留申请，甲方向乙方交付收款收据。甲方确保2011年12月31日前取得预售许可证，并通知乙方签署商品房买卖合同，如因甲方的原因导致项目推迟开盘则乙方有权于2011年12月31日起申请退款，且甲方需在乙方提出书面申请后的10个工作日内退还乙方所付的预付款但不支付利息……第十一条约定，本协议乙方所购房屋面积及房号以沈阳市房产局测绘面积及地名办审批表为准。
协议书签订当日，原告交付购房诚意金200,000元,2011年4月7日,原告交付购房诚意金100,000元。被告星辰公司为原告出具收款收据两张，至今未向原告开具正式的商品房销售发票。原、被告尚未签订正式的商品房买卖合同。
2014年7月30日,被告星辰公司向原告周东野出具产权归属承诺书一份,内容载明“针对周东野于2011年3月31日与沈阳星辰房地产开发有限公司签订的京城中心内部认购书/协议书”，购买/认购位于沈阳市和平区文兴路41京城中心（五里河新天地家园）1号楼1单元15层2门，面积75.34平方米，已支付购房款30万，未支付购房款197,244元，沈阳星辰房地产开发有限公司郑重承诺,该房屋产权归购买人周东野,身份证号：所有……。截至原告提起本案诉讼之日，原、被告至今尚未签订正式的商品房买卖合同，涉案房屋所在楼宇尚未竣工且存在在建工程抵押。
另查，2012年9月，被告信达公司（××）与被告星辰公司（××）签订抵押合同二份。其中合同编号为【2012-007（1）-抵押】的合同约定，鉴于××与北京邦赫科贸有限公司（原债权人）、京明控股集团有限公司（债务人）于2012年9月签订了编号【2012-007（1）】的《债权收购协议》，××与被告星辰公司与2012年9月14日签订【2012-007（1）】的《债务重组合同》……；其中合同编号为【2012-007（2）-抵押】的合同约定，鉴于××与中信信托有限公司（原债权人）、京明控股集团有限公司（债务人）于2012年9月签订了编号【2012-007（2）】的《债权收购协议》，××与被告星辰公司于2012年9月14日签订【2012-007（2）重组】的《债务重组合同》……。二份合同均约定，为保障××债权的实现，××（即被告星辰公司）愿意按本合同的约定，以其合法拥有的抵押物为××设定抵押，提供担保；××同意以本合同附件一《抵押物清单》所列之财产为××设定抵押。二份合同的附件一抵押物清单的内容均包括原告购买的诉争房屋所在楼宇即沈阳市和平区文兴路41-1号。
上述事实，有原告提供的《沈阳星辰五里河项目客户内部认购优惠权协议书》、收款收据、产权归属承诺书，被告信达公司提供的编号为【2012-007（1）-抵押】、【2012-007（2）-抵押】的抵押合同、抵押物清单及涉诉房屋所在楼宇抵押登记材料等证据，以及原、被告的当庭陈述，已经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，原告与被告星辰公司就涉案房产所签订的《沈阳星辰五里河项目客户内部认购优惠权协议书》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，故合法有效，本院予以确认。
关于2014年7月30日被告星辰公司出具的“产权归属承诺书”效力的诉请。本案中，被告星辰公司出具的产权归属承诺书载明“……位于沈阳市和平区文兴路41京城中心（五里河新天地家园）1号楼1单元15层2门，面积75.34平方米，已支付购房款30万，未支付购房款197,244元，沈阳星辰房地产开发有限公司郑重承诺,该房屋产权归购买人周东野,身份证号：所有……。”根据法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。庭审中，被告出具的承诺书中虽载明“房屋产权归购买人周东野”，但房屋产权系产权人对房屋的所有权，而本案中，就涉案房产，原、被告间虽签订内部认购协议书，但尚未签订《商品房买卖合同》并在房产管理部门备案，且涉案房屋所在楼宇尚未竣工，因此，对该涉案房产无法进行不动产物权的设立、变更、转让等，据此，上述承诺书中被告认定涉案房产的“产权人”为原告，暂不具备相应条件。双方可待条件成就时，再行协商或诉讼确认。
关于原告主张被告星辰公司对涉案房屋进行商品房买卖合同备案的诉请，因原、被告双方尚未签订《商品房买卖合同》，同时，涉案房屋存在在建工程抵押，并被依法查封，不具备办理备案登记的条件，故对原告该项诉讼请求，本院不予处理。待条件具备时，原告可另行主张。
关于原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，因双方未签订商品房买卖合同，且在上述协议书中没有关于交房时间以及逾期交房违约责任的约定，故原告请求缺乏依据，不予支持。
关于房屋租金的诉请,原告提供的证据不足以证实其产生的房租款系被告未交付房屋所致,故对该项诉求,本院不予支持。
关于原告主张被告星辰公司开具发票的诉请。出卖方向购买方开具发票为其法定义务，故原告主张被告星辰公司向其开具正式商品房销售发票，并无不当，本院予以支持。
关于原告主张被告星辰公司与信达公司就涉案房产签订的抵押合同无效的诉请，因原告所提供的证据无法有效证明二被告签订的抵押合同无效的事实，故对原告上述诉讼请求，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：
一、确认原告周东野与被告沈阳星辰房地产开发有限公司于2011年3月31日签订的《沈阳星辰五里河项目客户内部认购优惠权协议书》（编号：NO0000102）有效；
二、被告沈阳星辰房地产开发有限公司于本判决生效之日起一个月内给原告周东野开具面额为300,000元的商品房销售发票；
三、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费25元，由被告沈阳星辰房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审判员 张 伟
二〇一七年二月三日
书记员 黄诗珊
本判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
《中华人民共和国民事诉讼法法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。