江苏省邳州市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）邳民初字第0334号
原告曹金久，居民。
被告朱友亮，居民。
委托代理人冯仰伟，江苏徐淮律师事务所律师。
原告曹金久诉被告朱友亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月7日立案受理。依法于2015年3月2日由代理审判员黄晓敏适用简易程序，公开开庭进行了审理，后又依法组成合议庭适用普通程序，于2015年11月6日、2015年12月25日公开开庭进行了审理。原告曹金久，被告朱友亮及其委托代理人冯仰伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曹金久诉称，2012年5月5日被告因经营需要，与原告签订《房屋租赁协议》，租赁原告位于解放路××号门面房两间，期限三年，自2012年5月5日至2015年5月5日，年租金34万元在协议签订时一次性付清，次年类推。协议同时约定双方不得违约，否则罚违约金10万元理赔对方。协议签订后，被告支付了第一年2012年5月5日至2013年5月5日的租金。次年即2013年5月6日后，原告多次催要房租，被告均以各种理由不予支付。2013年7月17日，被告称因其经营不善，打算关门撤店，并声明其要终止合同。原告无奈，只得将房屋重新对外招租，直至2013年11月8日才将房屋租赁出去，年租金仅为24.8万元。期间，原告不断向被告催要房租及违约金，被告拒付。被告单方违约行为给原告造成了极大的经济损失。故诉讼请求判令1、被告赔偿原告经济损失172794.5元，违约金10万元，共计272794.5元及自2013年5月6日起按银行同期贷款利率计算至判决给付之日的利息。
被告朱友亮辩称，1、原被告之间签订房屋租赁合同属实，被告租原告房屋目的是与苏州菲尔服饰有限公司经营服装，2013年7月7日苏州菲尔服饰有限公司突然撤回终止经营，被告不再利用与原告之间签订的房屋租赁合同所约定的房屋，随即与原告联系并告知苏州菲尔公司终止经营的事实；2、原被告已就房屋租赁合同的终止事实达成相应的协议，对原告相应的损失以菲尔公司所留下的服饰、装修装潢、空调、衣架、防盗器等作价对原告进行相应的赔偿。原告已就抵偿的事实与被告达成协议；3、原告所诉的经济损失及违约金、利息已无事实和法律依据，请依法驳回原告诉请。
经审理查明，被告朱友亮又名朱东风。2012年5月5日，原、被告签订《房屋租赁协议》一份，双方约定原告曹金久将位于邳州市解放路××号的门面房两间出租给原告用于经营；租赁期限自2012年5月5日至2015年5月5日，年租金34万元；租期内，税、费、水、电等乙方自理，甲方不承担任何费用；……租赁期满乙方不得拆除装潢设施和打价给甲方；租期内如遇政府拆迁，甲方不承担任何责任，应退还乙方剩余租金，双方不得违约，否则罚违约金拾万元理赔对方。合同签订后，原告将上述商铺交于被告朱友亮。2012年6月8日，被告朱友亮与案外人苏州工业园区菲尔服饰有限公司签订《联营合同》，约定被告朱友亮负责提供上述商铺，苏州工业园区菲尔服饰有限公司负责提供商铺、店铺装修、人员和自主经营，合同期限自2012年6月25日至2015年5月4日。2013年7月7日，被告朱友亮与苏州工业园区菲尔服饰有限公司协议解除合同，苏州工业园区菲尔服饰有限公司向朱友亮返还涉案房屋。2013年7月17日，被告朱友亮与原告协议解除租赁合同，将涉案房屋交付于原告曹金久，被告同时向原告出具声明一份，内容为“声明由于本人无法继续经营位于解放路老汽车站对过菲儿服装专卖店，现将店面包括店内商品交给房东（商品作价壹万元），由房东全权处理。原合同至此终止！声明人：朱友亮2013年7月17日”。2013年10月23日，原告曹金久与苏州百思丽贸易有限公司签订《房屋租赁协议》，将上述房屋以年租金248000元的标准出租给苏州百思丽贸易有限公司用于经营。原告认为被告朱友亮提前解除合同，违反合同约定，给其带来较大的损失，经双方协议未果，引起本案诉争。
另查明，被告朱友亮向原告支付了自2012年5月5日至2013年5月4日的租金。被告将上述房屋交付于原告时，除将店内的商品留于原告外，未拆除房屋的装潢，且将装潢时的空调、防盗器留于原告使用。2013年7月17日被告将上述房屋交于原告后，原告为处理被告留下的衣物商品，使用上述房屋10天左右。
再查明，因苏州工业园区菲尔服饰有限公司与朱友亮之间关于涉案房屋引起诉争，苏州工业园区菲尔服饰有限公司以朱友亮和曹金久为被告诉至本院，本院于2014年12月1日作出（2013）邳民初字第5401号民事判决书，认定苏州工业园区菲尔服饰有限公司的损失有多收的租金为653.55元、空调价值3991.67元，防盗器2230.14元，装修损失为47741.31元，判决“一、被告朱友亮返还原告苏州工业园区菲尔服饰有限公司租金653.55元，赔偿原告苏州工业园区菲尔服饰有限公司空调、装修及防盗器残值损失53963.12元，合计54616.67元，于本判决生效之日起十日内给付。二、驳回原告苏州工业园区菲尔服饰有限公司的其他诉讼请求”。后朱友亮不服该判决，上诉至徐州市中级人民法院，经审理，徐州市中级人民法院于2015年11月26日作出（2015）徐民终字第2478号民事判决书，认定朱友亮与苏州工业园区菲尔服饰有限公司协议解除租赁合同时，苏州工业园区菲尔服饰有限公司表示放弃了对空调、防盗器、装修等权利，以弥补朱友亮的损失，并据此认定原审判决认定事实清楚，但是适用法律不当，作出判决“一、朱友亮于判决生效之日其十日内返还苏州工业园区菲尔服饰有限公司租金653.55元；二、驳回原告苏州工业园区菲尔服饰有限公司的其他诉讼请求”。
以上事实，有房屋租赁协议、声明、（2013）邳民初字第5401号民事判决书、（2015）徐民终字第2478号民事判决书及庭审笔录等在卷佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。被告在双方约定的合同租赁期限未满的情形下，向原告表示不再租赁房屋，已构成违约，应向原告赔偿因违约给原告造成的损失。《合同法》规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，虽然原、被告双方当事人约定违约金为10万元，但是原告认为双方约定的违约金不足以弥补其损失，要求以原告的实际损失作为依据，符合法律规定。关于原告的损失数额，应包括两部分：1、因被告向原告支付租金至2013年5月4日，被告实际使用房屋至2013年7月17日，对于2013年5月5日至2013年7月17日期间的租金，被告应按照双方约定予以支付，数额为34万元/365天×73天≈68000元。2、2013年7月18日至2013年11月8日期间原告因被告违约未能将房屋出租，由此产生的损失数额应为34万元/365天×（113天-原告使用的10天）≈95945元。
关于原告主张的违约金10万元，因本院已经按照原告的实际损失增加了违约金数额，故原告要求另支付违约金10万元，本院不予支持。关于2013年11月8日至2015年5月4日期间，原告因将房屋另行出租他人降低租金产生的损失，原告在庭审中明确表示不主张，故该部分损失本院不予理涉。
关于被告提出的双方以合同解除后其留下的服饰、装修、空调和防盗器等作价赔偿的抗辩，因双方在合同中明确约定，装潢费用不得拆除和打价，且在合同履行过程中系被告违约造成合同无法继续履行下去，故本院对于被告以装修折抵赔偿的抗辩，不予采纳；关于服饰的问题，被告在向原告出具的声明中同意将商品（服饰）作价1万元，用以支付被告曾欠原告的租金1万元，原告在本案中对该笔租金1万元也未主张，故本院对于被告以服饰折抵赔偿的抗辩，亦不予采纳；因在（2013）邳民初字第5401号民事判决书、（2015）徐民终字第2478号民事判决书确定空调扣减损耗后的价值为3991.67元，防盗器扣减损耗后的价值为2230.14元，该部分费用应自被告向原告支付的赔偿中予以扣减。关于原告主张被告应按照中国人民银行同期同类贷款利率支持自2013年5月6日起的逾期利息损失的问题，被告朱友亮应在向原告交付房屋时支付相应的租金，其未按时支付，给原告造成一定损失，故本院支持原告自2013年7月17日起对于应付租金所产生的逾期利息损失，对于原告因未能出租房屋所产生的预期利益损失，原告主张支付利息损失无依据，本院不予支持。综上，对原告的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，判决如下：
一、被告朱友亮于本判决生效之日起十日内赔偿原告曹金久损失157723.19元及逾期利息损失（利息以68000元为本金，自2013年7月18日起计算至实际给付之日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算）。
二、驳回原告曹金久的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6782元，由被告朱友亮负担3920元，由原告曹金久负担2862元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 贺 峰
代理审判员 黄晓敏
人民陪审员 徐 超
二〇一六年三月三日
书 记 员 卞 革