福建省福州市台江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）台民初字第613号
原告陈福珍，女，1975年5月24日出生，汉族，住所地福州市鼓楼区。
委托代理人王成峰（原告丈夫），男，1971年11月2日出生，汉族，住所地福州市台江区。
被告万象（福建）置业发展有限公司，住所地福州市台江区。
法定代表人黄振明，董事长。
委托代理人张晓燕，公司员工。
原告陈福珍与被告万象（福建）置业发展有限公司（以下简称万象置业公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈福珍及其委托代理人王成峰和被告万象置业公司的委托代理人张晓燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈福珍诉称，2006年3月1日，原告陈福珍与福建泛华房地产开发有限公司（以下简称泛华公司）签订编号为GF-2000-0171（MF-2000-NO0671767）的《商品房买卖合同》，合同约定：泛华公司将座落在台江区XX路XX号XX广场四层XX号铺位出售给原告，该铺位建筑面积12.20平方米，每平方米价格为15581元，总金额为190088元。签署《商品房买卖合同》时各项图纸资料明示为楼层地下一层、地上四层，容积率为1.75。合同签订后，原告依约支付全部购房款共计人民币190088元。2006年3月19日，原告与福建万象城物业管理有限公司（以下简称万象物业公司）签订《房屋委托出租协议书》，约定原告将上述购买的商铺委托万象物业公司出租。随后万象物业公司接收原告的商铺用于出租，并于2006年10月向原告支付了首笔商铺租金。2009年至2010年期间，因泛华公司一直无法为原告办理产权证和土地证，经XX广场众业主向有关部门反映和部分相同业主的前期诉讼后得知：泛华公司擅自变更规划，建成地上五层且每层增加建筑面积，提高了XX广场的容积率，容积率由原来的1.75提高至2.6，致使原告所购买商铺原第4层位置变为实际的第5层位置，这些规划变更严重损害了原告所购买商铺的商业价值和合法权益。另查，福建泛华房地产开发有限公司已于2010年11月11日向工商行政管理局变更为万象置业公司。综上，被告擅自变更规划和层数，使原告所购买商铺由原第4层变为第5层，使商铺的商业价值减少，已损害原告的合法权益，应当赔偿原告损失。为此，请求法院判令：1、被告万象置业公司赔偿原告陈福珍因XX广场容积率提高造成的损失40000元。2、本案诉讼费用由被告负担。
被告万象置业公司辩称，一、原告的诉讼请求已超过诉讼时效期间。早在2011年7月12日，原告已就本案案由向福州市台江区人民法院提起诉讼，在案件审理过程中，原告提出撤诉申请，据此福州市台江区人民法院于2011年12月19日作出（2011）台民初字第1473号《民事裁定书》准许原告陈福珍撤回起诉。同时，该《民事裁定书》已于2011年12月30日生效。现原告就该案再次提起诉讼，在本案中，二年的诉讼时效期间应当自2011年12月30日（即《民事裁定书》生效之日起）开始计算，因此原告在本案中的诉讼请求已超过诉讼时效期间，其已丧失胜诉权。二、被告作为“XX广场”一层的所有权人，夹层的改造系在自己所拥有的一层物业内进行的，和商品购买人没有关系，对讼争商铺亦不构成任何影响。XX广场系由被告投资开发，共四层。其中一、二层的所有权归被告，依原规划首层设计系为了引进欧倍德，故其层高设计为8米，但由于欧倍德不再进入中国市场，原招商项目无法实施，无奈之下只能对首层进行改造。夹层的设置仅是被告在自己所拥有的一层物业内进行的改造，并不是对整个项目的改造，也没有对原四层的标高、层高，及整个建筑物的外轮廓及总层高造成影响。因此，和商铺购买人没有任何的关系，也不构成任何的影响。三、本案涉及的夹层仅是被告作为房屋所有权人在自己的产权范围内对自己的房屋进行的改造，并非对整个建筑物增加一个自然楼层，根本不存在“XX广场”四层变更为五层的事实。且就此事实，已得到福州市房地产交易登记中心及福州市房地产管理局的确认。1、福州市房地产交易登记中心在编号为B2004073《福州市房地产统一标识核准书》中确认，“XX广场”的标识仍确认为四层，而不是五层。2、2011年10月28日福州市房地产交易登记中心发出的初始登记通知书中，明确确认“XX广场”产权登记为四层，而非五层，原告购买的讼争商铺的编号及方位均未发生变化。行政机关做出的行政行为所确认的事实，在未被撤销之前，其具有法律效力。四、增设夹层的行为没有违反原告与被告签订的《商品房买卖合同》的约定，因此其不存在擅自变更的事实，也不可能构成违约及违法。讼争的《商品房买卖合同》第十条约定：“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向。”而在本案中，夹层仅是对原一层的改造，对讼争商铺的结构形式、户型、空间尺寸和朝向并没有造成任何影响，原告也没有提供证据证明有此事实。在此情况下，该变更应当被认定是允许的。更为重要的是，该夹层的设置已得到了有关部门的批准，且整个项目已取得了产权总登记。上述事实足以证实，被告对夹层的设置既不是擅自变更，更不可能构成违约及违法。在此情况下，被告不应当对原告承担赔偿责任。五、讼争商铺早在2006年10月8日就已交付，一层的夹层在交付之前就已设置，原告对此明知。原告在办理讼争商铺的收房手续时亦出具书面意见，确认对讼争商铺没有异议。同时，原告从2006年10月1日起开始收取了长达七年之久的租金收益。这些事实足以说明，原告认可了讼争商铺的现状，现时隔七年再就夹层一事提出异议要求赔偿，显然不能成立。原告接受讼争商铺时出具《报告》，确认：“我们向福建泛华房地产开发有限公司（以下简称“泛华公司”）所购买的XX广场4层XX铺位的商铺，现已由泛华公司向我们交付了，该房产我们已经接收且确认没有任何异议。”原告在明知夹层设置一事，接收了讼争商铺，出具了对接收讼争商铺没有异议的书面报告，收取了长达7年的租金。这些事实足以说明，原告接受了讼争商铺的现状，其无权再行提出异议。六、原告的诉讼请求不明确。其在本案中首先必须明确针对夹层设置的问题，其选择退房还是继续履行合同，这是解决一切问题的前提和基础。依据《商品房买卖合同》第十条约定，即使存在规划或设计变更，就此情形原告作为购房者要么选择继续履行合同，要么选择退房然后由被告依约定赔偿其损失。而在本案中，原告既不要求退房，享受商铺的增值利益，又要求被告赔偿损失，显然不符合合同约定，对被告是极不公平的。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，为此请求贵院依法驳回原告的诉讼请求，以维护当事人的合法权益。
经审理查明，2006年3月1日，原告陈福珍与泛华公司签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：泛华公司将经福州市房地产管理局（2004）榕房许字第1922号《商品房预售许可证》批准预售的位于福州市台江区XX路XX号（XX路与XX路交叉口东北角）XX广场第四层XX号商铺（建筑面积12.20平方米）预售给原告，该商品房单价为每平方米15581元，总价款计190088元，泛华公司应在2006年12月31日前履行交房义务等。此外，双方还在该合同第十条“规划、设计变更的约定”中约定“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。……买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起45天内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。”。上述合同订立后，经福州市房地产交易中心登记备案，原告依约支付了购房款。泛华公司也在合同约定的期限内向交付原告所购商铺。
另查明，福州市城乡规划局于2004年2月6日颁发了榕规（2004）建031号《建筑工程规划许可证》，批准XX广场规划总建筑面积为67518平方米、建筑层数为4层。但泛华公司在开发建设该项目过程中，在地上一层中标高4.2米处增加建设了层高为3.8米的夹层。现XX广场总平图载明该建设项目原设计方案报批指标中容积率为1.75、总建筑面积89588平方米（包含地上建筑面积65554平方米、地下建筑面积24034平方米）、建筑总层数为地上4层地下1层，修改后指标中容积率为2.6、总建筑面积114665平方米（包含地上建筑面积88859平方米、地下建筑面积25806平方米）、建筑总层数为地上5层地下1层。2010年12月，福州市人民政府对万象城项目的遗留问题进行研究，并于2011年1月19日形成（2011）13号《关于研究万象城项目若干遗留问题的会议纪要》，该会议议定的事项中包含“关于一层改造增设夹层问题。……会议议定：……（2）在满足建筑结构和消防安全的前提下，若增加夹层后停车总量等规划指标仍符合规划技术规定的要求，可予以确认增加夹层”；“万象城项目增容土地价款的计算可以采用两地块合并测算规划指标，根据经确认调整后的计容面积计算最后的容积率，以上调整的容积率按土地合同约定补交地价款”；“由泛华公司负责，按照市财政局审核确认的金额缴交各项土地价款及绿化补偿费后，由市规划局正式予以办理规划变更手续”。
再查明，泛华公司于2010年11月11日变更为被告万象置业公司。被告于2011年10月28日完成XX广场房屋产权初始登记（总登记）。
又查明，2011年7月间，原告就被告“因XX广场容积率提高造成的损失”即现诉请的被告万象置业公司擅自变更建设规划，增加容积率，导致空间挤压、公共设施利用挤压、绿化率降低、舒适度降低以及因容积率增加、建筑面积增加导致店铺层差所产生的损失曾向本院提起诉讼，诉讼中同年12月19日，原告向本院申请撤诉，同日，本院作出（2011）台民初字第1473号民事裁定书，准许原告陈福珍撤回起诉，该民事裁定书于2011年12月30日已发生法律效力。
本院认为，本案中，原被告双方之间所发生的商品房买卖关系合法有效，应当受到法律保护。根据《商品房买卖合同》的约定，原告陈福珍所购商铺位于XX广场地面第4层，被告在合同履行过程中，违反《商品房销售管理办法》第二十四条第一款“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计”的规定，变更规划指标，在XX广场一层增加建设夹层，扩大商业建筑面积，使原告购买的商铺所处楼层由地面第4层变更为地面第5层，对原告所购商铺的市场价值造成影响，本应承担原告所购商铺因所处楼层变化而使其市场价值降低的赔偿责任。但原告在2011年7月曾向本院提起诉讼后，又在2011年12月19日撤诉，本院作出准许原告撤回起诉的（2011）台民初字第1473号民事裁定书，也于2011年12月30日发生法律效力。现原告于2014年2月15日再次提出因被告的上述行为造成财产损害的赔偿，已超过法律规定的二年诉讼时效，因此，原告的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，判决如下：
驳回原告陈福珍的诉讼请求。
案件受理费800元，由原告陈福珍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。
审 判 长 钱苏闽
人民陪审员 张福荣
人民陪审员 陈 泓
二〇一四年八月十八日
书 记 员 陈 慜
附：本案适用的主要法律条款：
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。