四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第970号
上诉人（原审被告）舒家军，男，汉族，1971年2月2日出生，住成都市青羊区，系金牛区仁信鞋店业主。
委托代理人江林明，四川锦官城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）成都中医药大学附属医院。住所地：成都市十二桥路**号。
法定代表人钟森，院长。
委托代理人肖林，四川英鼎律师事务所律师。
上诉人舒家军因与被上诉人成都中医药大学附属医院（以下简称中医附院）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2013）金牛民初字第3309号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月23日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年2月27日公开开庭审理了本案。上诉人舒家军及其委托代理人江林明，被上诉人中医附院委托代理人肖林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年12月20日，中医附院与舒家军签订了《房屋租赁合同》，约定：中医附院将位于成都市一环路西三段临街2号附10号房屋（27平方米）租赁给舒家军使用，租赁期限为2012年1月1日至2012年12月31日，月租金3780元（每平方米140元）。2012年12月23日，中医附院向舒家军经营的金牛区仁信鞋店发出《通知书》，告知2012年12月31日租赁合同到期后不再续租房屋，并要求舒家军在合同到期后两日内腾空租赁房屋交还中医附院。2012年12月25日，中医附院与舒家军等房屋承租户进行了协商，中医附院再次明确告知各房屋承租户，不再与各商家续签2013年《房屋租赁合同》。舒家军等房屋承租户表示异议，认为中医附院系以拆迁为借口将房屋收回后另行转租，双方实际已经签订了2013年《房屋租赁合同》，故不同意将租赁房屋交还给中医附院。2013年4月1日，中医附院诉至原审法院，请求：一、舒家军腾空位于成都市一环路西三段2号附10号租赁房屋并交还中医附院，并按实结清水电费；二、舒家军赔偿因迟延腾空租赁房屋造成的损失约8100元（按300元每月每平方米计算至2013年1月，剩余损失应计算到舒家军实际腾空租赁房屋并交还之日止）；三、本案诉讼费用等由舒家军承担。诉讼中，中医附院撤回要求舒家军支付水费的诉讼请求，同时提交了相邻房屋2011年至2016年的租赁合同，拟证明该地段现房屋租金为300元／平方米以上。对中医附院要求舒家军支付电费639.86元，舒家军无异议。原审庭审中，舒家军主张2013年租金标准为每月每平方米160元。
原审法院查明以上事实。有房屋产权证、个体工商户营业执照、医疗机构执业许可证、《房屋租赁合同》、《通知书》以及双方当事人一致陈述在案佐证。
原审法院认为，中医附院与舒家军于2011年12月20日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人应当依约全面适当履行合同义务。
2012年12月31日，《房屋租赁合同》到期后，双方当事人未能就房屋续租事宜协商一致，《房屋租赁合同》已于2012年12月31日期满终止。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”之规定，舒家军应当返还租赁房屋，中医附院要求舒家军腾空位于成都市一环路西三段2号附10号租赁房屋并交还中医附院的诉讼请求，符合法律规定，依法予以支持。
因舒家军未按时返还房屋造成中医附院的租金损失，依法应予赔偿。中医附院主张舒家军应按照8100元／月的标准赔偿因迟延腾空房屋造成的租金损失。原审法院认为，虽然中医附院提供了相邻房屋的租赁合同证明与诉争房屋同地段的房屋租金标准，但仅凭相邻地段房屋租赁情况并不足以证实其主张，故对中医附院的该项诉讼请求，原审法院不予支持。考虑本案诉争房屋租赁期限届满后一直由舒家军占有使用的实际情况，该房屋租金损失客观存在。诉讼中，舒家军认可2013年的租金标准为160元每月每平方米，结合2012年租金标准为140元每月每平方米的客观情况，原审法院认为，应当按照每月每平方米160元的标准计算租金损失为宜，故原审法院确定由舒家军按照每月每平方米160元（4320元／月）的标准向中医附院赔偿租金损失。诉讼中，舒家军主张与中医附院已就2013年房屋续租事宜协商一致，双方已经签订了2013年《房屋租赁合同》，但并未提交2013年《房屋租赁合同》予以证实，中医附院对此亦予以否认。原审法院认为依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，舒家军应当提交相应的证据证明其主张，诉讼中，舒家军提交的证据并不足以证明其已与中医附院签订了2013年《房屋租赁合同》，故对舒家军该项抗辩理由，原审法院不予支持。
中医附院自愿撤回要求舒家军支付欠付水费的诉讼请求，不违反法律行政法规的强制性规定，原审法院予以准许。中医附院主张舒家军应缴清电费639.86元，舒家军对此无异议，原审法院予以确认。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十六条、第六十条、第二百三十五条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、舒家军于判决生效之日起10日内自行将成都市一环路西三段2号附10号租赁房屋腾空并交付给中医附院；二、舒家军于判决生效之日起10日内支付中医附院电费639.86元，并按照4320元／月的标准向成都中医药大学附属医院赔偿损失（损失计算时间：自2013年1月1日起至其实际交付租赁房屋之日止）；三、驳回中医附院的其他诉讼请求。案件受理费150元，减半收取75元，由舒家军负担。
宣判后，原审被告舒家军不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回中医附院的诉讼请求。其主要上诉理由是：原审判决认定事实不清。一、舒家军从未收到中医附院发出的不再续租房屋通知，也未参加过中医附院不再续签合同的协调会议。二、原审判决未对舒家军支付的5000元保证金予以查明并作出处理。三、舒家军并未认可2013年的租金标准为每月每平方米160元，虽然双方签订了2013年《房屋租赁合同》，租金标准为每月每平方米160元，但该份合同已经被中医附院撕毁，舒家军不应当按此标准支付租金。
中医附院答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求维持原判。
本院经审理查明的事实及采信的证据与原审法院一致。
本院认为，舒家军作为金牛区仁信鞋店业主与中医附院签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，对双方均有约束力。由于《房屋租赁合同》约定的租赁期限已于2012年12月31日届满，而中医附院亦向舒家军发出了不再续租的通知，故双方租赁关系已于2012年12月31日终止。对于双方是否就续租达成一致的分歧，本院认为，首先，中医附院2012年12月6日《后勤工作提案》仅是内部工作文件，而非向相对人作出的意思表示，并不能作为双方是否就续租事宜达成一致的依据，对案涉租赁合同关系不具约束力。其次，即便按照舒家军所称，中医附院并未向其发出过不再续租的通知，但舒家军亦无证据表明医附院同意与其续约，原审法院认定双方租赁合同关系已于2012年12月31日终止的认定并无不当。对于租赁期限届满后的房屋占用费，虽然舒家军在原审中提交了《后勤工作提案》，但其提交该《后勤工作提案》的目的在于证明双方的租赁关系的存续，不能构成舒家军对2013年1月1日以后租金标准的自认。考虑本案诉争房屋租赁期限届满后一直由舒家军占用的实际情况，参考该房屋2012年每平方米140元的租金水平，舒家军应按照每月每平方米140元的标准，即每月3780元向中医附院支付房屋占用损失为宜。至于舒家军所称5000元保证金，因其在原审中并未提起反诉，不属于本案审理范围，但舒家军可另案主张。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，但对房屋占用损失标准认定不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、第（二）项之规定，判决如下：
一、维持成都市金牛区人民法院（2013）金牛民初字第3309号民事判决第一项，即“舒家军于本判决生效之日起10日内自行将成都市一环路西三段2号附10号租赁房屋腾空并交付给成都中医药大学附属医院”；
二、变更成都市金牛区人民法院（2013）金牛民初字第3309号民事判决第二项，即“舒家军于本判决生效之日起10日内支付成都中医药大学附属医院电费639.86元，并按照4320元／月的标准向成都中医药大学附属医院赔偿损失（损失计算时间：自2013年1月1日起至其实际交付租赁房屋之日止）”为“舒家军于本判决生效之日起10日内支付成都中医药大学附属医院电费639.86元，并按照3780元／月的标准向成都中医药大学附属医院赔偿损失（损失计算时间：自2013年1月1日起至其实际交付租赁房屋之日止）”；
三、撤销成都市金牛区人民法院（2013）金牛民初字第3309号民事判决第三项；
四、驳回成都中医药大学附属医院的其他诉讼请求。
本案一审案件受理费的负担方式不变，二审案件受理费150元，由上诉人舒家军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 温 淼
代理审判员 杨晓龙
代理审判员 马 雯
二〇一四年三月七日
书 记 员 张 磊