广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0203民初730号
原告（反诉被告）柳州农工商有限责任公司，住所：广西柳州市柳石路173号宝莲新都8栋2-1，组织机构代码：19858561-3。
法定代表人康雁成，该公司董事长。
委托代理人黄礼军，柳州农工商有限责任公司职员。
委托代理人兰亮生，广西衡生律师事务所律师。
被告（反诉原告）钟创德，男，1955年11月17日生，汉族，广西柳州市人，无固定职业，住广西柳州市鱼峰区。
委托代理人黄浩，广西汇力律师事务所律师。
原告柳州农工商有限责任公司诉被告钟创德租赁合同纠纷及被告钟创德反诉原告柳州农工商有限责任公司租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月24日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。因案情复杂，本案转为普通程序审理，并依法组成由审判员蒋茂金担任审判长，人民陪审员郑敏琳、罗燕参加的合议庭，于2016年4月21日公开开庭审理了本案。书记员邱少涵担任记录。原告柳州农工商有限责任公司的委托代理人兰亮生，被告钟创德及其委托代理人黄浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）柳州农工商有限责任公司诉称及反诉辩称，原、被告于2010年3月23日签订《场地租赁合同》一份，该合同对租赁场地的面积、租金、场地使用和违约责任等进行了约定。合同签订后，原告依约履行了交付场地的义务，但被告自2013年3月起拒交租金，且违反约定在场地上进行违章搭建。为此，原告诉至本院，请求判决：一、解除原、被告于2010年3月23日签订的《场地租赁合同》，被告拆除地面附着物并将场地返还给原告；二、被告支付原告租金72867.95元及违约金32747.85元（计算至2015年11月30日），合计人民币105615.8元；三、本案的诉讼费用由被告承担。同时针对被告的反诉，原告辩称，被告的反诉没有事实及法律依据。被告反诉的依据是（2013）柳市民二终字第69号民事判决书，该判决确定被告赔偿损失是由于其超范围出租土地及违章搭建的行为被行政部门处罚给他人造成的损失，与本案无关，所以被告的反诉不能成立。原告（反诉被告）柳州农工商有限责任公司对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：
1、2010年3月23日双方签订的《场地租赁合同》、丈量草图各一份。证明：原、被告成立租赁合同关系，合同约定被告不能违章搭建、不能转租他人等内容，被告违反合同规定，不按时缴纳租金，且违反约定转租他人及乱搭乱建。
2、2013年8月11日《通知》、邮寄单各一份。证明：原告发现被告违章搭建及超出土地面积转租他人使用土地后，曾书面告知被告要求终止合同。
被告（反诉原告）钟创德辩称及反诉称，原、被告于2010年3月23日签订的《场地租赁合同》是无效合同，且原告于2013年8月11日已经提出终止合同，被告同意退回场地，但不同意支付租金及违约金。由于合同无效给被告造成损失，因此，被告提起反诉，请求判决：一、确认原、被告于2010年3月23日签订的《场地租赁合同》无效；二、原告返还被告场地租赁保证金10000元；三、原告赔偿被告损失99200.65元；四、原告承担本案全部诉讼费用。
被告（反诉原告）钟创德未为其辩解提供证据。对其反诉请求提供的证据有：
1、2011年7月25日《证明》一份。证明：原告认可被告对承租地有分租权，被告将场地出租给第三方不属于违约。
2、2000年9月27日《国有划拨土地使用证》一份。证明：涉案土地是国有划拨土地，是农业用途，不能作为商业用途。
3、（2013）柳市民二终字第69号民事判决书一份。证明：原告出租的土地是农业用地，造成案外人莫锦标无法办理工商营业执照，莫锦标与被告发生纠纷，经柳州市中级人民法院终审判决被告赔偿莫锦标经济损失99200.65元。该判决第3页第5行写明在该案一审诉讼中，柳州市鱼峰区人民法院已经查明本案争议的土地是国有划拨，用途为农业。
4、2011年8月6日《函告》一份。证明：涉案土地因场地性质和土地用途的问题，造成实际使用人莫锦标无法办理工商营业执照。
经过开庭质证，原告对被告提供的证据1-2的真实性予以认可，对证明目的不认可，认为被告承租土地是用于经营汽车修理，且双方签订的《场地租赁合同》已经于2013年8月11日解除，被告无需支付租金。被告对原告提供的证据1-4有异议。但双方均未能提出相反证据予以反驳，本院对上述证据的真实性予以确认；对上述证据能否支持双方各自主张的证明目的，本院结合案件情况予以参考。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：
2010年3月23日，原、被告签订《场地租赁合同》一份，约定：原告将位于柳州市柳石路鸡山脚龙珠小区东面山边场地1.6亩出租给被告作经营汽车修理用，被告不得超出租赁场地范围，不得改变土地使用性质；租赁期限为八年，即从2010年3月15日起至2018年3月14日止；第一年租金为13000元／亩，以后每年每亩租金在上一年基础上递增1000元，即第二年租金为14000元／亩，第三年租金为15000元／亩，以此类推；租金每半年交纳一次，如拖欠租金达30天以上的，原告有权解除合同，收回场地且被告需向原告支付违约金等；在合同签订当日被告向原告支付场地租赁保证金10000元；如一方违约，违约方除向对方支付违约金20000元外，还应承担按本合同其他条款规定的违约责任和赔偿相关损失；如被告违约致使合同于期满前解除的，被告必须在3日内结算应付租金及相关费用，搬离场地，被告预交的租金及保证金作为赔偿不予返还；被告赔偿原告因此而遭受的损失，除本合同及法律规定的外，还应包括未履行完毕的合同期间，原告按合同约定应取得的租赁物的租金等相关受益，等等。合同签订后，被告向原告支付场地租赁保证金10000元，原告将场地交付给被告。被告依约支付租金至2013年2月。2013年8月11日，原告向被告发出《通知》，决定终止双方所签订的《场地租赁合同》，并要求被告于2013年8月20日前到原告处办理相关手续，将场地交还原告。被告认可收到该《通知》，并认为双方所签订的《场地租赁合同》已于2013年8月11日解除。被告至今未与原告办理场地交还手续。现原告认为被告不按时支付租金，且有违章搭建的行为，故诉至本院，提出前述诉讼请求。被告认为双方签订的《场地租赁合同》是无效合同，故向本院提出反诉，要求原告返还租赁保证金并赔偿损失。另查明，原、被告签订《场地租赁合同》后，被告就承租的土地与案外人莫锦标签订《服务协议》一份，约定被告将柳州市柳石路鸡山脚1200平方米的空地提供给莫锦标作汽车修理经营使用，后被告与莫锦标因租赁合同产生纠纷，莫锦标诉至本院，本院作出（2012）鱼民初（一）字第266号民事判决，被告不服判决提出上诉，柳州市中级人民法院于2013年5月20日作出（2013）柳市民二终字第69号民事判决，认为被告超出原租赁面积使用土地并转租给莫锦标，违反规划规定存在一定过错，故判决被告向莫锦标赔偿经济损失99200.65元。
又查明，本案涉案土地使用权人为柳州市大桥园艺场，土地用途为农业。1999年2月4日，柳州市人民政府作出柳政函（1999）19号批复，同意柳州市农工商联合公司、柳州市大桥园艺场、柳州市洛维园艺场合并组建为国有独资有限责任公司，公司名称为“柳州农工商有限责任公司”，即本案原告。
本院认为，根据庭审查明的事实，原告将农业用地出租给被告作经营汽车修理用途，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十二条、第四十四条的规定，上述规定属于管理性法律规范，非效力性法律规范，双方签订的合同并不因违反上述规定而无效，因此，本院认为原、被告于2010年3月23日所签订《场地租赁合同》为有效合同。
关于合同是否解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”原、被告双方在《场地租赁合同》中约定一方违约，另一方有解除合同的权利。被告于2013年3月起至今未向原告交纳租金，已构成违约。原告依约于2013年8月11日向被告发出解除合同的通知，被告认可收到该通知，解除合同的通知已到达被告，故原、被告双方签订的《场地租赁合同》于2013年8月11日解除，原告主张解除2010年3月23日签订的《场地租赁合同》，本院不予支持。合同解除后，根据双方的约定，被告应拆除地面附着物并将场地退还给原告，原告主张要求被告退还土地，在本案庭审中，被告表示愿意退还场地，本院予以确认，但应给予一定的期限腾空及搬离。
关于原告主张被告支付租金的问题。本院认为，被告应按合同约定向原告交纳租金，原告自认租金交纳至2013年2月，原、被告在2013年8月11日已解除合同，被告继续占有租赁土地，无合法依据，原告主张2013年8月12日至2015年11月30日的租金应属于场地占有使用费，故被告应向原告支付2013年3月1日至2013年8月11日期间的租金10453元及2013年8月12日至2015年11月30日的场地占用费62414.95元。
关于原告主张被告支付违约金的问题。本院认为，原、被告双方在《场地租赁合同》中约定以欠缴租金的每日5‰计算违约金，被告未能依照合同约定按时支付租金，明显违约，应向原告支付违约金，但原、被告双方约定的违约金过高，现原告主张以欠缴租金为基数，按照中国人民银行同期流动资金贷款利率的四倍计算至2015年11月30日，本院予以支持。
关于被告反诉要求原告返还保证金10000元的问题，根据双方的约定，因被告违约致使合同于期满前解除，被告预交保证金不予返还，故被告主张原告返还场地租赁保证金10000元，本院不予支持。
关于被告反诉要求原告赔偿损失99200.65元的问题。本院认为，被告在与原告签订合同时，应尽到一定的注意义务，即审核涉案土地的属性及用途，被告在承租土地时已明知涉案土地为农业用地，又将涉案土地转租他人，自身存在一定过错，且根据柳州市中级人民法院（2013）柳市民二终字第69号民事判决，被告向案外人莫锦标赔偿损失的主要原因是超出原租赁土地面积使用土地并进行转租，且违反规划规定，属于被告自身的过错，故对于被告的这一反诉请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告钟创德应于本判决生效后十日内腾空并搬离柳州市柳石路鸡山脚龙珠小区东面山边1.6亩土地，拆除地面附着物，并将该土地交还给原告柳州农工商有限责任公司；
二、被告钟创德应支付原告柳州农工商有限责任公司租金人民币10453元、场地占有使用费人民币62414.95及违约金（违约金计算，以欠缴租金10453元为基数，按照按中国人民银行同期同类流动资金贷款利率的四倍分段计算至2015年11月30日）；
三、驳回原告柳州农工商有限责任公司的其他诉讼请求；
四、驳回被告钟创德的反诉请求。
本诉案件受理费2412元（原告柳州农工商有限责任公司已预交），反诉案件受理费1242元（被告钟创德已预交），合计人民币3654元，由被告钟创德负担。
义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行义务，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。
审 判 长 蒋茂金
人民陪审员 郑敏琳
人民陪审员 罗 燕
二〇一六年十月十九日
书 记 员 邱少涵
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。