江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）常民终字第1874号
上诉人（原审被告）伍万华。
委托代理人刘永芝，安徽有为律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）徐建强。
被上诉人（原审原告）马淑华。
两被上诉人共同的委托代理人戎加红，江苏圣圆律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）陈国庆。
被上诉人（原审被告）周金娣。
上诉人伍万华因案外人执行异议之诉纠纷一案，不服常州市新北区人民法院（2014）新民初字第1550号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2016年2月29日公开开庭进行了审理。上诉人伍万华及其委托代理人刘永芝、被上诉人徐建强及其与马淑华的委托代理人戎加红到庭参加诉讼。被上诉人陈国庆、周金娣经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审情况：
徐建强、马淑华共同诉称，2003年10月，我二人向陈国庆、周金娣购买常州市新北区新园花苑8幢乙单元201室的房屋，双方签订了房屋买卖协议。协议约定，房屋总价款15万元，定金5000元，交付房屋钥匙时支付135000元，房屋产权过户手续办妥付清余款10000元。我方于2003年10月7日支付定金5000元，2003年11月4日支付购房款135000元，陈国庆即向我方交付了钥匙，我方入住该房屋至今，陈国庆因故未为我二人办理产权变更手续。2014年5月，我方得知法院因伍万华与陈国庆之间运输合同纠纷一案对常州市新北区新园花苑8幢乙单元201室房屋予以查封，我方依法提起了执行异议。2014年6月25日，法院作出（2014）新执异字第5号民事裁定书，驳回了我方的执行异议。作为该房屋的实际所有权人，我方认为执行异议裁决结果错误，为维护自身合法权益，故诉至法院，请求判令：1、停止对常州市新园花苑8幢乙单元201室房屋采取强制执行措施；2、陈国庆、周金娣将常州市新园花苑8幢乙单元201室房屋过户至徐建强、马淑华名下；3、本案诉讼费用由陈国庆、周金娣、伍万华承担。
伍万华辩称，周金娣未在买卖协议上签字，故徐建强与陈国庆签订的买卖协议无效。常州市新园花苑8幢乙单元201室的所有权人是陈国庆、周金娣，根据物权公示原则，该房屋应归陈国庆、周金娣所有，故查封是正确的。徐建强是城镇户口，无权购置拆迁安置房。该协议是伪造的。请求驳回徐建强、马淑华的诉讼请求。
陈国庆、周金娣未到庭，亦未作答辩。
原审法院经审理查明，2012年1月10日，江阴市人民法院立案受理了伍万华诉陈国庆、常州市通力市政工程有限公司运输合同纠纷一案。2012年1月10日，江阴市人民法院依据伍万华的申请查封了陈国庆所有的位于常州市新北区的常州市新园花苑8幢乙单元201室的房屋。江阴市人民法院后作出了（2012）澄青民初字第14号判决，陈国庆不服，向江苏省无锡市中级人民法院提起上诉，后双方达成调解协议，约定由陈国庆于2013年3月20日前向伍万华支付57万元；如陈国庆未按前述约定期限及金额履行付款义务，则伍万华于陈国庆违反约定次日起按原审判决申请执行。因陈国庆违约，后伍万华向江阴市人民法院申请强制执行，2013年5月7日，江阴市人民法院将该案委托常州市新北区人民法院执行。2013年12月18日，该院对陈国庆所有的常州市新园花苑8幢乙单元201室的房屋实施了继续查封措施。2014年5月15日，徐建强、马淑华得知该房屋被查封，遂于同年5月16日，向该院提出书面执行异议。2014年6月25日，该院作出（2014）新执异字第5号民事裁定书，裁定驳回了徐建强、马淑华的执行异议。嗣后，徐建强、马淑华不服，遂向法院提起诉讼。
原审另查明，徐建强、马淑华系夫妻，于2000年3月1日登记结婚。2003年10月，徐建强向陈国庆购买位于常州市新北区的常州市新园花苑8幢乙单元201室的房屋，双方订立了房屋买卖协议。协议约定：房屋价款为150000元，房屋产权过户手续由陈国庆负责办理，徐建强付过户费，不计入房屋总价；先付定金5000元，交付房屋钥匙时支付135000元，房屋产权过户手续办妥付清余款10000元。订立协议后，徐建强于2003年10月7日支付了5000元，于2003年11月4日支付了135000元。徐建强、马淑华从2004年至今一直居住在该房屋内。2005年12月1日，徐建强、马淑华的户口迁至常州市新园花苑8幢乙单元201室。该房屋的水、电、有线电视费用也一直由徐建强以其本人名义交纳。
原审又查明，常州市新园花苑8幢乙单元201室的房屋已办理房屋所有权登记手续，登记时间2010年1月21日，所有权人为陈国庆、周金娣；该房屋至今未办理土地使用权证。现常州市新园花苑8幢乙单元201室仍登记在陈国庆、周金娣名下。
原审法院认为，本案的争议焦点为：1、徐建强与陈国庆之间签订的房屋买卖合同是否合法有效；2、徐建强、马淑华请求对常州市新园花苑8幢乙单元201室的房屋停止执行行为之诉讼请求是否符合法律规定；3、关于常州市新园花苑8幢乙单元201室的过户登记问题。对此，现分析如下：
一、关于徐建强与陈国庆之间签订的房屋买卖合同是否合法有效。伍万华辩称该协议周金娣未签名，故该协议应为无效，徐建强、马淑华对此不予认可，并提交了2014年7月7日徐建强与周金娣的通话录音。因该证据未在规定的举证期限内提交，故对该证据法院不予采信。徐建强与陈国庆签订的协议系双方意思的真实表示，且徐建强、马淑华已在该房屋内居住长达十余年，陈国庆、周金娣住所与徐建强、马淑华所居住的房屋相距不远，周金娣应当知晓该房屋已实际出售，但却至今未提出异议，依法应认定为同意陈国庆的出售行为。伍万华辩称徐建强系城镇户口，无权购置拆迁安置房，该辩称无法律依据，法院不予采纳。伍万华辩称该协议是伪造的，但对此未能提交证据证明，故法院也不予以采信。
二、徐建强、马淑华请求对该房屋停止执行行为之诉讼请求是否符合法律规定。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。该司法解释目前仍然有效。物权法对于物权登记的公示公信效力与上述司法解释的规定并不矛盾。故就本案而言，关键在于徐建强、马淑华所提执行异议是否符合上述司法解释所规定的条件。根据协议约定，徐建强已支付约定价款，余款1万元约定的交付条件是房屋产权过户手续办妥，现该条件未成就，徐建强、马淑华亦无需支付该1万元；陈国庆亦已实际向徐建强交付了房屋，现有证据充分表明徐建强、马淑华已实际入住该房屋。目前常州市新园花苑8幢乙单元201室的房屋所有权人虽登记在陈国庆、周金娣名下，但徐建强与陈国庆签订的协议、支付价款、实际入住时间均在伍万华于2012年1月10日向江阴市人民法院申请查封陈国庆名下的常州市新园花苑8幢乙单元201室之前。对于目前未办理房屋产权过户登记手续，徐建强、马淑华对此没有过错。徐建强、马淑华系夫妻，购买该房屋在二人婚姻关系存续期间，故徐建强、马淑华应为该房屋的实际产权人。现对该房屋产权予以查封，不符合法律规定，故对徐建强、马淑华要求停止对常州市新园花苑8幢乙单元201室房屋执行的诉讼请求，法院予以支持。
三、关于常州市新园花苑8幢乙单元201室房屋的过户登记问题。由于本案系执行异议之诉，如上所述，徐建强与陈国庆之间的房屋买卖合同合法有效，徐建强、马淑华基于该合同关系所享有的权利受法律保护，但应另案主张，本案中不予处理。
综上，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，作出如下判决：一、停止对常州市新园花苑8幢乙单元201室房屋的执行。二、驳回徐建强、马淑华的其他诉讼请求。案件受理费3300元，公告费600元，合计3900元，由徐建强、马淑华承担1300元，由伍万华承担1300元，由陈国庆、周金娣承担1300元（此款徐建强、马淑华已预交，伍万华、陈国庆、周金娣应承担的诉讼费于本判决生效之日起十五日内给付徐建强、马淑华）。
上诉人伍万华不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审程序违法。原审中，徐建强、马淑华在开庭时才提交水电费等书证和录音资料，超过了法院规定的举证时间，上诉人不予质证，但是原审法院却予以采纳，只是给予罚款5000元，违反法律程序。二、原审认定事实不清。1、徐建强与陈国庆之间的买卖合同无效。陈国庆的妻子周金娣未在该房屋买卖合同上签名，陈国庆擅自处分夫妻共同财产，依法应当确认无效。另外，涉案房屋为拆迁安置房，根据法律规定不允许进入市场流通，而被上诉人徐建强为城镇居民，故该买卖合同无效。2、原审认定徐建强和马淑华是实际产权人错误。即使徐建强买房是事实，该房陈国庆夫妇早已办理了房产证，可以办理过户手续。徐建强作为一位知识分子，为何在近十年内不要求办理过户手续？在法院查封该房后才想到提出异议，显得不合常理，只能推测他们之间有串通嫌疑，或者徐建强提供的水电收据只能证明其一直承租该房屋。如双方的买卖协议真实，徐建强夫妇只能通过要求陈国庆返还购房款等途径挽回自己的损失，但徐建强一直没有采取任何一种救济途径。所以，法院查封陈国庆名下的房产，并无不当。三、原审适用法律错误。1、原审援引《物权法》出台之前、最高人民法院2004年制定的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条不严谨。从该条可以看出，法院采取的查封、扣押、冻结等强制措施不得对抗第三人对需要办理过户登记的财产的善意取得，但是《城市房地产管理法》第六十条第三款规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记”。虽然该法对房产转让进行变更登记有硬性规定，但是对于未办理变更登记的法律后果没有作出明文规定。在此背景下，上述最高院的规定与《物权法》的精神是不吻合的。2、2007年10月1日出台的《物权法》对不动产物权的登记制度及不动产的善意取得作出了明确规定，即房产转让后必须办理房屋过户登记手续，否则所有权是不发生变动的；此外，房产的善意取得要想成立，最根本的构成要素是必须办理了过户登记手续。因此，最高院的上述规定与《物权法》的精神不一致。根据后法优于先法的法律适用规则，原审法院应该根据《物权法》的规定作出相应判决。本案中，陈国庆为逃避执行与被上诉人沟通将房屋卖给徐建强，未办理过户登记，该房屋的所有权人仍是陈国庆。故对被上诉人提出的执行异议理由，按照法律规定是难以支持的。但是原审法院偏袒被上诉人，不慎重考虑，滥用法律规定，竟然当庭判决。3、如让案外人提出的异议成为被执行人规避执行的“挡箭牌”、“避风港”，在社会诚信缺失问题凸显的今天，当事人想方设法逃避执行、规避执行的现象屡见不鲜。在善意交易与否难以取证的情况下，如果仅凭案外人提出的一纸买卖协议，就不应该查封登记在被执行人名下的财产，从某种程度上来说，是对被执行人逃避执行的纵容，不仅不利于维护申请执行人的合法权益，使得法院判决成为法律白条，也是对法律尊严的一种亵渎。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人的原审诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人徐建强、马淑华答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不足，请求驳回上诉人的上诉请求。
被上诉人陈国庆、周金娣未作答辩。
二审中，各方均未提交新的证据。二审经审理查明的本案事实与原审相一致，本院依法予以确认。
本院认为，一、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第二款的规定，当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。据此，原审法院采纳徐建强、马淑华逾期提供的证据并对其予以罚款，并无不当。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，首先，从伍万华提供的执行依据来看，伍万华申请实现的债权是金钱债权。其次，徐建强与陈国庆签订房屋买卖协议的时间为2003年10月，在伍万华申请人民法院查封之前。同时，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，徐建强与陈国庆签订的房屋买卖协议合法有效，而非伍万华主张的无效。另外，结合双方的举证及涉案房屋的房屋所有权证已办理的情况来看，伍万华以涉案房屋为拆迁安置房为由主张徐建强与陈国庆签订的房屋买卖协议无效，不能成立。第三，徐建强已按照其与陈国庆签订的房屋买卖协议支付大部分合同价款。第四，从徐建强、马淑华原审提供的证据来看，其在人民法院查封涉案房屋之前已经合法占有该房屋。第五，结合涉案房屋的权证办理状况及出卖人下落不明的情况来看，涉案房屋未办理过户登记非因买受人徐建强自身原因所导致。综上，原审判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3300元、公告费300元，合计3600元，由上诉人伍万华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁 飞
代理审判员 张 玺
代理审判员 刘岳庆
二〇一六年三月十日
书 记 员 马筱艳