辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽02民终5366号
上诉人（原审被告）：大连金悦房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市金州区先进街道八里村。
法定代表人：王士东，该公司总经理。
委托诉讼代理人：史庆峰，男，该公司职员。
被上诉人（原审原告）：程晓雷，女，1980年1月23日生，汉族，住黑龙江省。
委托诉讼代理人：戴卫祥，辽宁东亚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：焦子木，辽宁东亚律师事务所实习律师。
上诉人大连金悦房地产开发有限公司（以下简称”金悦公司”）因与被上诉人程晓雷房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市金州区人民法院（2017）辽0213民初5289号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人金悦公司的委托诉讼代理人史庆峰、被上诉人程晓雷的委托诉讼代理人戴卫祥和焦子木到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
金悦公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回程晓雷的诉讼请求。事实和理由：一、案涉房屋系抵债房屋，抵债的事实是存在的，程晓雷是从案外人处购买，程晓雷没有向金悦公司支付任何款项，与金悦公司未发生房屋买卖行为，也没有形成事实上的房屋买卖合同关系。一审法院认定金悦公司与程晓雷存在商品房买卖合同关系错误。（一）金悦公司于2010年7月23日将案涉房屋抵债给大连悦泰建设工程有限公司（现更名为”大连悦达建设工程集团有限公司”，以下简称”悦达公司”）。2010年9月2日，悦达公司又与大连世江机电安装有限公司（以下简称”世江机电公司”）签署抵债协议书，将案涉房屋抵债给世江机电公司，世江机电公司将房屋卖给程晓雷。世江机电公司按约定及悦达公司要求出具了《弃权声明》，通知悦达公司案涉房屋已经出售给程晓雷；悦达公司按约定并根据金悦公司要求同样出具了《弃权声明》，通知金悦公司案涉房屋已经出售给程晓雷。为完善案涉房屋商品房销售的财务手续，由悦达公司提供资金完善案涉房屋的房款支付的资金流，然后由金悦公司开具房款全额发票，房屋购买人持发票、抵债手续文件及身份证明到金悦公司售楼现场办理案涉房屋的销售合同手续及备案手续。以上事实，金悦公司均提供了相应的证据加以证明，抵债事实是真实存在的。（二）因案涉房屋系抵债房屋，金悦公司并没有实际收到程晓雷的任何房款。金悦公司根据悦达公司的通知，于2011年9月2日当日开具案涉房屋房款全额发票（2张），案涉房屋房款财务资金流由悦达公司提供资金完善。在办理《商品房买卖合同》以及贷款手续完成前，金悦公司就全额开具了发票。发票不能作为程晓雷支付房款的凭证，实际上程晓雷没有向金悦公司支付首付款，程晓雷也没有证据证明其向金悦公司支付首付款；至于贷款，金悦公司收到后，及时返给案涉房屋的出卖人。案涉房屋的按揭贷款，是金悦公司协助配合案涉房屋交易双方完成交易的行为，金悦公司未收到程晓雷任何房款。二、关于所签署的《商品房买卖合同》及补充协议等文件，是金悦公司履行抵债协议的附随义务，双方之间没有房屋买卖的交易，因此也就没有产生房屋买卖的权利义务关系，合同约定的条款也并非是双方就房屋买卖所达成的协议，不是双方真实意思表示，对双方不应发生法律效力。三、依据大连市中级人民法院（2016）辽02民终2213号、（2014）大审民再终字第51号、（2017）辽02民终24号、（2015）大民二终字第00593号民事判决书可以得出如下结论：（一）基于以房抵债关系而形成的商品房买卖合同，并非双方真实意思表示，不能认定双方存在真实有效的商品房买卖关系，且属于规避法律行为，当事人依据商品房买卖合同主张违约责任，不应予以支持。（二）此类案件实质上是债权债务转移纠纷，而非商品房买卖合同纠纷。如直接将案涉房屋由开发单位过户至商品房买卖合同的签订人，会侵犯国家关于税收方面的利益。
程晓雷辩称，不同意金悦公司的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。1.金悦公司与程晓雷签订商品房买卖合同之前及房屋交付之后，自始至终没有向程晓雷告知存在房屋抵债的事实。2.从签订合同到房屋首付款交付以及贷款，程晓雷已经履行了商品房买卖合同的所有义务，完成了买卖合同必备的要件，买卖合同双方已经履行完毕。3.即使按照金悦公司所述在弃权声明中有程晓雷签字，但该签字不是程晓雷亲自签名，在一审过程中程晓雷对该签名已提出书面的鉴定申请。综上，金悦公司的上诉不应得到支持。
程晓雷向一审法院起诉请求：1.判令被告于判决生效后10日内立即为原告办好房屋产权证；2.判令被告支付原告逾期办理房屋产权证违约金82494.20元（660482元×1249天×0.0001，自2012年10月29日起至判决之日止，暂计算至2016年3月31日，判决后顺延至实际办好房屋产权证日止）。
一审法院认定事实：2011年9月7日，原告程晓雷与被告金悦公司签订了商品房买卖合同和合同补充协议各一份，约定原告购买被告开发的商品房，房屋位于大连市金州区拥政街道舒林园B2幢2单元15层1号（案涉房产），建筑面积68.7平方米，房屋总价款为660482元，2012年4月30日前交付房屋。商品房买卖合同第十五条关于产权登记的约定为：”出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金”。同时，合同补充协议第二十三条约定：”买卖合同第十五条约定出卖人在商品房交付使用后90日内办理权属登记备案，现双方明确，如90日内未办理完产权登记备案，由出卖人继续协调办理，确因出卖人的责任导致买受人在房屋交付满一年后未能办理房屋登记或者无法取得房屋权属证书的，自该一年期满之次日起，出卖人承担买受人已付房款日万分之一的违约金”。合同补充协议第二十四条约定：”本补充协议是买卖合同不可分割的组成部分，如有抵触，以本补充协议为准”。合同签订后，原告依约交付了全部房款。被告于2011年10月29日将房屋交付给原告。但被告至今未协助原告取得房屋权属证书。
另查，被告在庭审过程中提交了其与案外人大连悦泰建设工程有限公司签订的协议书、案外人悦达公司与世江机电公司签订的协议书，证明被告已将案涉房产用于抵顶工程款的事实。同时，被告提供了名称为悦达公司和世江机电公司分别出具的弃权声明各一份，内容分别确认该两家公司各自将案涉房产转让给原告。
一审法院认为，本案争议的焦点系原、被告之间是否存在房屋买卖合同关系。被告辩称案涉房屋为抵债房，原告系从案外人手中购买，原、被告之间不存在房屋买卖合同关系。但其提供的弃权声明中，案外人悦达公司和世江机电公司均表示系自己将案涉房产转让给原告，两份声明内容互相矛盾。被告提供的其他证据亦不能对抗原、被告签订的房屋买卖合同、补充协议和购房发票，故被告的这一辩解意见一审法院不予采纳。被告应按照其与原告签订的房屋买卖合同和补充协议履行合同义务。在原告已经依约支付价款的情况下，被告应当依约协助原告办理案涉房产的房屋所有权变更登记。根据本案的原审卷宗，案涉房屋现不具备办理房屋所有权证的条件，于本案中直接判决被告履行办理所有权变更登记义务并不妥当。被告应在相关程序完善后，协助原告办理房屋所有权登记。原告要求被告支付逾期办理房屋产权证违约金，对此一审法院认为，作为案涉房产的出卖人，被告有义务在合同约定的期限内将需由其提供的资料报产权登记机关备案，以协助原告取得产权登记，因被告未能履行该义务，其应向原告承担违约责任。根据原、被告双方签订的合同补充协议第二十三条，被告应自案涉房产交付日满一年之次日起向原告按照已付房款日万分之一的计算标准支付违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，一审法院判决：一、被告大连金悦房地产开发有限公司于原告程晓雷所购房屋具备办理房屋所有权登记条件后四十日内协助原告程晓雷办理房屋所有权登记手续；二、被告大连金悦房地产开发有限公司于判决生效后十日内给付原告程晓雷逾期办证违约金(自2012年10月30日起至上述第一项履行完毕之日止,以购房款660482元按日万分之一计算)；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告程晓雷的其他诉讼请求。案件受理费1863元（原告已预交），由被告大连金悦房地产开发有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，当事人对其主张应提供证据予以证明，没有证据或提供的证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担对其不利的法律后果。本案中，关于上诉人金悦公司提出其与被上诉人程晓雷不存在真实的房屋买卖合同关系一节，从查明的事实显示，程晓雷系与金悦公司签订的商品房买卖合同和合同补充协议，且根据合同约定程晓雷所贷的款项亦进入金悦公司账户，金悦公司向程晓雷开具了收取房款的发票，以上事实足以证明程晓雷与金悦公司间存在房屋买卖合同关系，一审对此认定正确，应予维持。至于金悦公司提出其系受案外人指令与程晓雷签订的商品房买卖合同一节，虽然金悦公司提供了其与悦达公司以及悦达公司与世江机电公司分别签订的抵债协议，但无论上述抵债协议真实与否，不能证明程晓雷系从世江机电公司处购买的案涉房屋。为证明其观点，金悦公司又提供了两份《弃权声明》，欲进一步佐证案涉房屋系抵债房屋及程晓雷购买案涉房屋的相对方是世江机电公司。本院认为，虽然金悦公司提供了《弃权声明》，但程晓雷对《弃权声明》上其签名不予认可，申请司法鉴定。金悦公司表示其无法确认《弃权声明》上的签名系由程晓雷本人所签。可见，现有证据不足以证明程晓雷知晓案涉房屋系抵债房屋，亦不足以证明程晓雷系从世江机电公司处购买的案涉房屋，故对金悦公司此项主张不予支持。
关于金悦公司提出程晓雷未向其支付任何购房款一节，与本院已查明的事实不符，本院不予采信。关于金悦公司提出其已将打入其账户的贷款返给世江机电公司一节，金悦公司提交的证据不能支持该主张成立，且即使金悦公司向世江机电公司转出过款项，亦不能证明即是程晓雷所贷的购房款，不能证明程晓雷与世江机电公司间存在房屋买卖合同关系。综上，对金悦公司的上诉请求不予支持。另，从本院已查明的事实可知，案涉房屋所在的楼盘现不具备办理产权登记的条件，在此情况下，不宜判令金悦公司协助程晓雷办理案涉房屋的产权登记手续，需待案涉房屋具备办理产权登记条件后，程晓雷可另行起诉，一审对此直接予以处理，判项不具有可执行性，本院予以纠正。关于逾期办理产权登记的违约金，一审中，虽然程晓雷起诉时要求金悦公司支付至案涉房屋实际办好产权登记之日止，但其一审所缴纳诉讼费的诉请是计算至2016年3月31日，对于未缴纳诉讼费部分，本院不予处理。故金悦公司本案中应承担的逾期办理产权证的违约金应为2012年10月29日至2016年3月31日间计算的违约金，即82494.2元（660482元×日万分之一×1249天）。
综上所述，金悦公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销大连市金州区人民法院（2017）辽0213民初5289号民事判决第一项、第三项；
二、变更大连市金州区人民法院（2017）辽0213民初5289号民事判决第二项为”大连金悦房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付程晓雷逾期办证违约金82494.2元（660482元×日万分之一×1249天）”。
三、驳回程晓雷其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费，按一审判决执行；二审案件受理费1863元，由大连金悦房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 侯学枝
审判员 刘冬艳
审判员 刘丽媛
二〇一八年七月二十五日
书记员 滕子美