福建省周宁县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽0925民初426号
原告：郑正清，男，1980年4月23日生，汉族，福建省周宁县人，住上海市。
委托诉讼代理人：陆林，福建闽星律师事务所律师。
被告：魏祖义，男，1972年8月29日生，汉族，福建省周宁县人，住福建省周宁县。
原告郑正清与被告魏祖义民间借贷纠纷一案，本院于2018年5月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑正清的委托诉讼代理人陆林、被告魏祖义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑正清向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即偿还300万元借款及利息计150.15万元（利息计算按借款金额从借款之日起计算至2018年5月2日止，共计78个月，按月利率0.77%计算）以上本息共计450.15万元；2、依法判令原告对被告坐落于上海宝山区顾北路666弄283号1-3层房地产的变卖、拍卖的价款享有优先受偿权；3、依法判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告有上海宝山宏记金属材料有限公司（注册地上海杨浦区，经营场所在上海宝山区夫兰路911弄18号A区2303，现该企业名称变更为：上海兴郑投资发展有限公司），被告企业叫上海市宝山区中元建材经营部，经营部负责人魏文芳，系被告侄女，实际控制人魏祖义。该经营部位于原告开办上海宝山宏记金属材料有限公司楼下，原告同被告系朋友关系。2011年11月被告得知原告个人向上海市普陀区工商银行申请贷款310万元，就以经商需资金周转为由向原告个人借款人民币300万元并约定2%的月利息，2011年11月14日被告出具一份借条给原告。2011年12月14日原告将发放下来的310万元贷款直接授权上海普陀区工商银行汇入被告指定上海市宝山区中元建材经营部账号为03×××83的账户内供被告个人使用。上海市宝山区中元建材经营部随即退还10万元给原告，即被告实借原告人民币300万元。期满后经原告催讨，被告无法偿还借款本息，2013年4月8日被告将位于上海市宝山区的房地产在宝山区房地产登记处办理抵押登记。上海市宝山区房地产登记处出具上海市房地产登记证明（宝201311016519抵押权登记），从借款之日起至今被告均未能偿还借款本息。故原告诉至法院，请求判如所请。
被告魏祖义辩称，300万元的借款是属实的，也确实做了房产抵押，原告的事实理由大体上都是属实的。但是目前经济情况比较困难，希望原告能将利息进行适当的减免。
经审理查明：被告实际控制上海市宝山区中元建材商店。2011年11月被告得知原告向上海市普陀区工商银行申请贷款310万元，便以经商需资金周转为由向原告借款人民币300万元，约定按月利率2%计算利息，并于2011年11月14日被告出具一份借条给原告。2011年12月14日原告将310万元贷款直接授权上海市普陀区工商银行发放到被告指定的上海市宝山区中元建材商店账户（账号为03×××83）内。同日，被告从上海市宝山区中元建材商店退还10万元到上海宝山宏记金属材料有限公司账户给原告，即被告个人实借原告人民币300万元。借款期满后，被告无法偿还本息。2013年4月8日原、被告签订《抵押借款协议》，被告将位于上海市宝山区房地产的余额抵押给原告，并于2013年4月11日在上海市宝山区房地产登记处办理抵押登记，上海市宝山区房地产登记处出具上海市房地产登记证明（登记证明号：宝201311016519）。从借款之日起至今，被告未能偿还借款本息。庭审中，原告确认按月利率0.77%计算65个月利息，放弃其他利息主张，即计息150.15万元。
上述事实有原告郑正清身份证复印件、被告魏祖义身份证复印件、被告魏祖义出具的借条、上海市房地产权证复印件、中国工商银行网上银行信息截图打印件、中国农业银行大额支付入账通知书、客户收（付）款入账通知复印件、《抵押借款协议》及上海市房地产登记证明、以及当事人的当庭陈述等证据为证，经庭审审核，本院予以确认。
本院认为，原告郑正清与被告魏祖义之间订立的借条系双方的真实意思表示，其债权债务关系明确，是合法有效的，应受法律保护。被告魏祖义未返还相应款项已构成违约，应承当还款付息的全部责任。当事人约定按月利率2%计算借款利息，原告主张借款利息150.15万元，低于约定利率2%是其对民事权利的处分，并不违反当事人之间的约定及相关法律规定，本院予以准许。原告与被告签订了《抵押借款协议》，并在上海市宝山区房地产登记处办理了主债权数额为300万元的余额抵押，符合法律规定，故原告对被告名下坐落于上海市宝山区的房产在债权300万元范围内享有优先受偿权。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第三十三条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条，判决如下：
一、被告魏祖义应于本判决生效后十日内返还原告郑正清借款本金300万元、利息150.15万元，合计本息人民币450.15万元。
二、原告郑正清对被告魏祖义名下坐落于上海市宝山区产的变卖、拍卖的价款在债权300万元范围内享有优先受偿权。
三、驳回原告郑正清的其他诉讼请求。
本案受理费42812元，减半收取21406元，由原告郑正清负担1000元，被告魏祖义负担20406元。
如果上述当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数和代表人人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳方法：到本院领取省财政厅印制的诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。
审判员 陈孙秋
二〇一八年七月十八日
书记员 刘立国
附注：义务人在规定的期限内必须履行义务，如未履行义务的，权利人可以向人民法院申请执行，并对案件受理费一并申请强制执行。申请执行的期间为两年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日。
附：相关法律规定
1、《中华人民共和国民法通则》
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
2、《中华人民共和国合同法》
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
3、《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议已抵押财产折价或者拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
4、《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
5、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。
未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：
（一）即未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；
（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。
6、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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