辽宁省铁岭市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）辽12民终157号
上诉人（原审被告）：金跃宏，男，1969年1月14日生，汉族，住开原市。
委托代理人：陈佳俊，辽宁君扬律师事务所律师。
原审被告：任丽艳（被告金跃宏妻子），女，1970年1月23日生，满族，住址同上。
被上诉人（原审原告）：王烈鹏，男，1969年3月1日生，汉族，住吉林省四平市铁西区。
委托代理人：周垂朝，吉林杨信律师事务所律师。
上诉人金跃宏与被上诉人王烈鹏、原审被告任丽艳房屋买卖合同纠纷一案，辽宁省开原市人民法院于2015年11月12日作出（2015）开民一初字第00455号民事判决书，金跃宏不服，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，于2016年1月26日公开开庭审理了本案。上诉人金跃宏的委托代理人陈佳俊、被上诉人王烈鹏的委托代理人周垂朝到庭参加诉讼，原审被告任丽艳经本院合法传唤未出庭参加诉讼。
原告王烈鹏诉称：双方就买卖开原市莲花镇孤榆树村房屋（房屋四栋、建筑面积1540平方米、宅院面积7000平方米，东至公路、西至围墙、南至地、北至公路）事宜，于2014年8月9日签订了书面房屋买卖契约，原告在后期依照约定履行契约时，发现被告存在违约和欺诈行为。1、原告于签订合同当日交付被告80万元，按约定日即2014年8月30日交付被告20万元时，被告不要20万元，要求原告交付40万元，且称从人借款了，土地证、房照在他人手中，被告违约在先，其具有欺诈行为。2、房屋买卖契约中约定房屋栋数和面积与实际面积不符，属于欺诈行为。房屋买卖契约中，房屋栋数为四栋，建筑面积1540平方米，村镇房屋管理办公室登记的房屋只有三栋，而实际房屋只有二栋，面积只有770平方米。3、房屋买卖契约中第八条约定，给付100万元房款后，被告将其名字的土地证及房照交给我，事实上，房屋仍登记在莲花中学名下，被告根本没有将房屋过户到其本人名下。综上，请求解除原告与被告签订的房屋买卖契约，判令被告返还原告80万元房款，并按约定赔偿违约金及承担诉讼费。
被告金跃宏辩称：2014年5月经刁绍伟介绍，我将莲花中学卖给我的宅院及所有房屋全部转让给原告王烈鹏，合同内容也是按学校与我签订买卖协议书的填写的，原告当时多次考察并知道房屋栋数为二栋，而签订的合同。原告称2014年8月30日上午到我家，我当时根本就不在家，在外面给李军出车。买卖协议书抵押给吴老师，我们也是民间借贷，即没有公证也没有登记，吴老师知道并同意我卖给该宅院给原告，原告给付我款后再还给吴老师，这件事根本不影响我与王烈鹏买卖关系。2014年8月30日前，原告没有给付100万元或2015年5月20日前没把全部款项结清，也就根本谈不上过户问题。
一审法院经审理查明：原告王烈鹏于2014年8月9日与被告金跃宏签订房屋买卖契约一份，原告以230万元价格购买被告的房屋、宅院。契约主要内容：房屋地址开原市莲花镇孤榆树村一组，房屋栋数四栋，建筑面积1540平方米，宅院面积7000.00元，东至公路、西至围墙、南至地、北至公路。原告于2014年8月6日给付被告房款80万元，于8月30日给付20万元，余款130万元由原告给被告出具欠据，约定2015年5月20日付清;被告收到原告100万元后将国有土地证及房照交给原告。现原告按约定将80万元交给被告，被告于2014年8月9日为原告出具收条一张，当原告给付第二笔房款20万元时，双方发生了纠纷，致使原告诉至本院要求解除双方之间的房屋买卖契约，返还房款80万元，按约定赔偿违约金及给付诉讼费。另查明：该案争议的院落内现有房屋两栋，建筑面积770平方米，房屋房照及土地证均登记在开原市莲花中学名下。
一审法院认为：原告王烈鹏与被告金跃宏签订的房屋买卖契约有效，但被告在未取得该案争议房屋及宅院土地所有权的前提下以230万元价格出卖与原告王烈鹏，实际给付了房款80万元，且买卖契约上房屋栋数、面积与实际不符，现原告要求解除房屋买卖契约、返还房款80万元，并赔偿经济损失的诉讼请求合理，应予支持。赔偿经济损失以利息计算，按中国人民银行同期贷款利率计算。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第九十六条、第九十七条、第一百三十条及最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、解除原告王烈鹏与被告金跃宏于2014年8月9日签订的房屋买卖契约。二、被告金跃宏于本判决生效后10日内返还原告王烈鹏购房款80万元，并承担利息，自2014年8日9日起按中国人民银行同期贷款利率计算，至本判决确定给付之日止。如被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延期间的债务利息。诉讼费11800.00元，保全费4520.00元，计16320.00元，由被告金跃宏负担。
金跃宏的上诉理由和请求：合同签订之前，被上诉人王烈鹏与中间人刁绍伟对此来考察，房屋现状就是两栋，被上诉人说这两栋将来也得扒掉；此房的房照及土地使用证，因借贷抵押给学校的吴老师，我已向被上诉人说明，他若先给我100万，我在吴老师手中赎回房照和土地使用证交给他。2014年8月9日被上诉人给了我80万，将拟好的房屋买卖契约给我，我签了字，收取了80万预付款。房屋买卖契约是被上诉人按照我与莲花中学签订的契约大致拟好的，现在被上诉人却反悔说我欺诈。被上诉人说2014年8月30日与顾大明、谢文军携款20万来我家履约付款，遭我拒绝，并向其索要40万，纯属虚构，根本没有此事。2014年8月30日我去给朋友开车，根本不在家中，我有证人作证。顾大明是被上诉人的合伙人，谢文军是其司机，都与其有利害关系，不具有证明力。被上诉人是做房地产生意的，房地产经济不景气是其悔约的根本原因，其告我欺诈是虚构事实。请求：撤销原判；认定双方签订的房屋买卖契约有效和继续履行；被上诉人赔偿因此给上诉人造成的经济损失；诉讼费由被上诉人承担。
王烈鹏辩称：一审事实清楚，本案争议的房屋及土地等登记在开原市莲花中学名下，上诉人至今没有进行变更登记；上诉人以本案的房屋抵押在他处借款165万元，本金和利息至今不能偿还；房屋和土地手续在出借人手中，至今不能赎回。上述事实足以证明上诉人不能向被上诉人交付房屋、土地及登记手续的法定义务，不能将房屋及土地变更在被上诉人名下，上诉人事实履约不能，构成根本违约。原审适用法律正确。请求维持原判。
本院认为：原审判决认定上诉人与被上诉人签订的房屋买卖契约有效后，又以：1、上诉人金跃宏未取得涉案房屋及宅院土地的所有权；2、买卖契约约定的房屋栋数、面积与实际不符为由，判决解除该协议，依据不足。
一、金跃宏从开原市莲花中学处购买涉案房屋及土地的事实属实，虽然金跃宏尚未取得所有权，但不影响双方签订房屋买卖协议的效力。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”该条第二款规定“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”根据第二款规定可知，只有在因出卖方的原因导致标的物所有权不能转移时，买受人才有权要求解除合同。本案中根据双方房屋买卖契约的第8条约定：“卖房人金跃宏收到房款100万元后，将国有土地证及房照交给买方王烈鹏。卖方金跃宏同意并协助买方王烈鹏对该地块房屋进行土地出让、挂牌、摘牌等相关事宜。”实际履行中，王烈鹏给付金跃宏购房款80万元，还有20万元未给付，因王烈鹏履约未达到协议约定的条件，其主张金跃宏违约及无法交付土地证及房照，均没有事实依据。
二、房屋买卖契约约定的房屋栋数、面积与实际不符，虽然此节事实属实，但上诉人在契约签订过程中是否存在隐瞒、欺诈的情形，一审未查清。1、被上诉人购买涉案的房屋及宅院土地，按常理应到现场实际考察，了解购买物的实际情况，关于房屋的栋数是两栋而不是四栋，到现场就能看到，被上诉人在契约签订前应了解这一情况。2、被上诉人主张所购宅院土地的面积是770平米，并非契约约定的7000平米，而上诉人提供的土地使用证载明土地面积为17032平米，一审未查清涉案宅院的实际面积，认定实际面积与约定不符，没有事实依据。
综上，原审认定事实不清，适用法律不当。本案房屋买卖契约是否达到解除条件，是否应继续履行，重审时应进一步查清。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款三、四项之规定，裁定如下：
一、撤销辽宁省开原市人民法院（2015）开民一初字第00455号民事判决书；
二、发回辽宁省开原市人民法院进行审理。
上诉人金跃宏的上诉费11800元，退回金跃宏。
审 判 长 陈 晶
审 判 员 刘 飞
代理审判员 董瑞华
二〇一六年三月二日
书 记 员 于 浩