浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙01民终5994号
上诉人（原审被告）：杭州金丽湖帝豪大酒店有限公司萧山分公司，住所地:杭州市萧山区新塘街道萧绍路455号（3-6层）。统一社会信用代码：913301096706193989。
负责人：唐永富，总经理。
上诉人（原审被告）：杭州金丽湖帝豪大酒店有限公司，住所地：杭州市江干区景御路173号201室。组织机构代码：79668488-1。
法定代表人：朱余豪，执行董事。
两上诉人的共同委托代理人：汤宇宾，浙江金轩律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杭州湘湖装饰工程有限公司，住所地：杭州市萧山区新塘街道半爿街村。
法定代表人:沈超娥，总经理。
委托代理人:詹前进，浙江商祺律师事务所律师。
上诉人杭州金丽湖帝豪大酒店有限公司萧山分公司（以下简称金丽湖萧山分公司）、杭州金丽湖帝豪大酒店有限公司（以下简称金丽湖公司）因与被上诉人杭州湘湖装饰工程有限公司（以下简称湘湖装饰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2016）浙0109民初3372号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，2007年1月30日金丽湖公司成立，法定代表人为朱余豪。2007年7月30日，朱余豪、唐永富与湘湖装饰公司签订《房屋租赁合同》一份。合同约定，湘湖装饰公司将位于杭州市萧山××××号房屋出租给金丽湖公司使用。承租范围为一楼北大厅、三楼建筑伸缩缝以北全部，四至六楼（按四～六层平面图）BH轴以北全部（消防楼梯以一半计），总使用面积约4483平方米。租赁期限自2007年8月1日至2017年12月31日，共10年（其中首年2007年8月1日至2008年12月31日，装修期五个月不计租金）。租金支付方式为，前五年每年年租金为138万元，后五年每年年租金为148万元。租金缴纳期，按合同签订生效日起，每半年缴纳一次年租金的50%租金。首期为合同生效日付70万元（已包括订金20万元），2008年5月1日前付68万元。金丽湖公司承租的房屋以独资形式投入装修、配套、自主经营管理宾馆服务行业。2008年2月1日金丽湖萧山分公司成立，负责人为唐永富。2014年11月11日，湘湖装饰公司以房屋租赁合同为由向法院提起诉讼，要求金丽湖公司、金丽湖萧山分公司支付欠付租金及利息损失等。经法院主持调解，双方达成调解协议“杭州金丽湖帝豪大酒店有限公司、杭州金丽湖帝豪大酒店有限公司萧山分公司支付杭州湘湖装饰工程有限公司截至2014年12月31日止的租金1320000元，其中340000元在2014年12月18日前支付，余款980000元及该款自2015年1月1日起至实际付清日止按月利率1%计算的利息在2015年12月31日前付清（利息每半年支付）”。调解书生效后，因金丽湖公司、金丽湖萧山分公司未按期履行调解书确定余款98万元的付款义务，湘湖装饰公司向法院申请强制执行。后湘湖装饰公司于2016年3月25日以双方已自行和解为由向法院申请终结执行程序，法院同日作出（2016）浙0109执2141号之一民事裁定书，裁定终结执行。2016年5月10日湘湖装饰公司与金丽湖公司、金丽湖萧山分公司签订《协议书》。协议书载明，（2014）杭萧民初字第5634号民事调解书已发生法律效力，目前正在强制执行过程中，同时另一起租赁合同纠纷亦由萧山区人民受理，为维护湘湖装饰公司方合法权益，促进双方合作，分清责任，双方达成如下协议：一、金丽湖公司、金丽湖萧山分公司同意以杭州金丽湖帝豪大酒店有限公司萧山分公司位于萧绍路455号“锦江之星”酒店的装潢经评估后的残值抵偿湘湖装饰公司租金；双方先行申请法院或双方共同委托的第三方评估机构对该酒店的装潢残值进行评估，评估报告出来后，双方保证对评估结论均无异议，承诺按本协议书履行义务。二、评估期间，金丽湖公司、金丽湖萧山分公司保证对“锦江之星”酒店的设施、设备、装潢等保持原状，不得私自拆卸、转移、隐匿或以其他方式进行处理，如出现上述情形，湘湖装饰公司有权立即恢复强制执行程序。三、金丽湖公司、金丽湖萧山分公司承诺自2016年5月起金丽湖公司、金丽湖萧山分公司按每月5万元标准支付租金，如出现拖延支付租金达15天的，湘湖装饰公司有权重新恢复强制执行程序。2016年7月18日，案涉房屋发生火灾，“锦江之星”部分设施受损，无法经营。
2016年3月9日，湘湖装饰公司向法院提起诉讼，请求判令：一、依法解除双方签订的《房屋租赁合同》，金丽湖公司退还涉案房屋；二、金丽湖公司、金丽湖萧山分公司支付湘湖装饰公司租金74万元（自2015年11月1日起暂计算至2016年4月1日止，之后按此标准计算至实际清偿之日止）。庭审中，湘湖装饰公司变更第二项诉讼请求，二、金丽湖公司、金丽湖萧山分公司支付湘湖装饰公司自2015年11月1日至2016年7月18日止的租金802845元。
原审法院认为，湘湖装饰公司与金丽湖公司、金丽湖萧山分公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行合同义务。湘湖装饰公司现要求解除与金丽湖公司、金丽湖萧山分公司签订的《房屋租赁合同》，并要求金丽湖公司、金丽湖萧山分公司返还房屋，金丽湖公司、金丽湖萧山分公司则认为湘湖装饰公司不具有解除权。该院认为，承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，双方当事人已就2014年12月31日前的租金支付达成调解协议和执行和解协议，现金丽湖公司、金丽湖萧山分公司又结欠2015年11月起的租金未付，湘湖装饰公司有权依据合同法的规定行使解除权并要求返还房屋。金丽湖公司、金丽湖萧山分公司抗辩双方在（2014）杭萧民初字第5634号案件调解过程中双方事实上已约定湘湖装饰公司需补偿金丽湖公司、金丽湖萧山分公司停水、停电期间的营业差额，同时降低租金，且在执行和解过程中双方已就本案处理作出了约定，该院认为双方并未就案涉房屋租赁达成新的协议，且执行和解协议仅涉及（2014）杭萧民初字第5634号案件的处理，故该院对金丽湖公司、金丽湖萧山分公司的抗辩意见不予采纳。因案涉房屋于2016年7月18日发生火灾，故湘湖装饰公司有权要求金丽湖公司、金丽湖萧山分公司支付自2015年11月1日起至2016年7月18日止的租金，湘湖装饰公司主张上述期间内的租金为802845元，该院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除杭州湘湖装饰工程有限公司与杭州金丽湖帝豪大酒店有限公司萧山分公司、杭州金丽湖帝豪大酒店有限公司于2007年7月30日签订的《房屋租赁合同》；二、杭州金丽湖帝豪大酒店有限公司萧山分公司、杭州金丽湖帝豪大酒店有限公司在判决生效后十日内将位于杭州市萧山××××号房屋一楼北大厅、三楼建筑伸缩缝以北全部，四至六楼（按四～六层平面图）BH轴以北全部（消防楼梯以一半计）返还给杭州湘湖装饰工程有限公司；三、杭州金丽湖帝豪大酒店有限公司萧山分公司、杭州金丽湖帝豪大酒店有限公司在判决生效后十日内支付杭州湘湖装饰工程有限公司租金802845元。如杭州金丽湖帝豪大酒店有限公司萧山分公司、杭州金丽湖帝豪大酒店有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11828元，由杭州金丽湖帝豪大酒店有限公司萧山分公司、杭州金丽湖帝豪大酒店有限公司负担。
宣判后，金丽湖公司、金丽湖萧山分公司不服上述判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实错误。1、一审法院认定被上诉人已经要求二上诉人在合理期限内支付租金，系认定事实错误。一审法院认为“本案中双方当事人已就2014午12月31日前的租金支付达成调解协议和执行和解协议”，并据此认定被上诉人已经要求二上诉人在合理期限内支付租金的事实是错误的，理由如下：(1)二上诉人与被上诉人曾因二上诉人欠付案涉房屋2014年12月31日前的租金问题，于2014年发生过诉讼纠纷【案号：(2014)杭萧民初字第5634号】(以下简称：2014年租金纠纷案)，该案最终以调解方式结案，并且上诉人二还支付了2015年1月至2015年10月底的租金。关于2014年租金纠纷案执行以及本案纠纷解决方式，三方已达成一致意见，并于2016年5月10日签订《协议书》。该《协议书》确定2014年租金纠纷案及本案的案涉租金，以案涉“锦江之星”酒店的装潢评估残值抵偿。二上诉人与被上诉人应申请萧山区人民法院或共同委托第三方评估机构对案涉“锦江之星”酒店装潢残值进行评估。《协议书》签订后，二上诉人积极履行义务。所以，2014年租金纠纷案，已经了结;(2)2014年租金纠纷案的案涉租金与本案的案涉租金是不同时间段发生的不同租金，不应混为一谈;(3)被上诉人并未提交任何证据证明其曾要求二上诉人在合理期限内支付本案案涉租金。所以，二上诉人与被上诉人就2014年租金纠纷案达成调解协议和执行和解协议的行为，不应视为对本案案涉租金的催收，不能因此认定被上诉人已经要求二上诉人在合理期限内支付租金。2、一审法院认为“双方并未就案涉房屋租赁达成新的协议，且执行和解协议仅涉及(2014)杭萧民初字第5634号案件的处理。”系认定事实错误。二上诉人与被上诉人在2014年租金纠纷案调解及执行期间，己就本案案涉房屋租金支付有关事项达成多项新的约定，这些新的约定与本案的处理有关，并变更了原《房屋租赁合同》内容，具体情况如下：(1)二上诉人与被上诉人在2014年租金纠纷案法院调解时，当庭达成一致意见，由被上诉人向二上诉人补足停水停电期间(2014年11月1日起至2015午4月30日止)的营业差额。但是，因当时二上诉人2014年11月1日至2015年4月30日的营业总额尚无法确定，所以二上诉人与被上诉人同意另行达成补充协议以明确该差额的具体数额；(2)二上诉人与被上诉人在2016午5月10日签订的《协议书》，对本案的处理方式也作出了约定，并交更原《房屋租赁合同》中关于租金事项的约定。具体变更内容包括但不限于以下几项：①上诉人以位于萧山××××号“锦江之星”酒店的装潢评估残值抵偿2014年租金纠纷案的案涉租金与本案的案涉租金；②二被上诉人应申请萧山区人民法院或共同委托第三方评估机构对案涉“锦江之星”酒店装潢残值进行评估。评估结果出来后，按协议书履行义务；③降低案涉房屋的租金。3、一审法院认定二上诉人存在无正当理由未支付或迟延支付租金的情形，系认定事实错误。二上诉人有正当理由不支付租金，理由如下：(1)被上诉人违反其与二上诉人达成的上述新约定，在二上诉人于2014年11月1日至2015年4月30日的营业总额可以确定后，却多次拒绝与二上诉人签订补充协议：(2)“锦江之星”酒店的装潢评估残值三方已经达成一致意见在本案中评估或委托第三方评估，但是至今也未评估，2014午租金纠纷案及本案案涉租金尚不具备给付条件：(3)因为被上诉人的原因，“锦江之星”酒店发生火灾，造成二上诉人损失惨重，装潢也遭到了破坏。相应损失，被上诉人至今分文未付，且被上诉人已有转移财产的迹象。二、一审判决适用法律错误。一审法院依据《合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”作出本案有关判决。本案中被上诉人与二上诉人在租赁合同中并未约定被上诉人享有解除权的情形，故被上诉人并不具有约定解除权。被上诉人未能举证证明其曾向二上诉人催告要求在合理期限内支付租金，而且因被上诉人违约在先，侵犯二上诉人合法权益，二上诉人未支付租金并非无正当理由，故被上诉人也不享有法定解除权。所以，被上诉人既无合同约定解除权，也无法定解除权，一审法院依据《合同法》二百二十七条规定，认定被上诉人享有解除权，系适用法律错误。另补充：上诉人与被上诉人就14年租金案达成调解之后，在2015年1月—2015年10月的租金是100万，2015年11月—2016年3月份的租金没有支付，是因为就2014年租金纠纷中的水电费及损失40万有异议，这笔钱是一直在协商的，这笔钱可以抵做2015年11月—2016年3月份的租金。被上诉人对此情况清楚，同时被上诉人并不存在要求上诉人合理期限支付租金的事实。2016年5月份之后的每月租金是5万元。之所以是5万元，是因为火车南站处于修建中，因此，上诉人的经营受到影响，双方协商一致降低租金。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误，请求撤销原判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。本案一、二审的全部诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人湘湖装饰公司答辩称：2016年5月10日双方签订协议书，是对(2014)杭萧民初字第5634号的执行和解的处理。为了避免分歧，湘湖装饰公司特别提醒，如果出现相关情形，甲方湘湖装饰公司有权重新恢复执行。被上诉人与上诉人只有一个案子，这个案子在文字上没有歧义。同时，前案执行与本案也没有关联。即使，双方对98万元中有水电费以及营业损失，也是另一法律关系，同时在当时也说明可以另案处理。但是，本案中2015年10月至2016年7月18日的租金与前案没有关系。只要上诉人拖欠被上诉人租金，被上诉人就有权起诉要求解除合同支付租金。跟约定解除权无关。况且，上诉人前案98万没有支付，本案的租金更加没有支付。关于2016年5月10日的协议，98万元的协议湘湖装饰公司已经申请执行，萧山法院也冻结了上诉人账户。上诉人法人说先解封其账户，方便其经营。同时协议以房屋残值来抵偿租金，多退少补。被上诉人同意解封，同时在协议中都特别注明如有问题，重新恢复执行。一审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，两上诉人提交如下证据：
1、朱余豪与杨仁甫的录音以及文字稿，证明双方在2015年11月份前后，双方存在水电费争议。
2、保险合同，证明酒店装修残值远远超过98万元，抵偿租金。上诉人不仅仅是98万元进行抵偿，也是对本案租金进行抵偿。
被上诉人未提交新证据，对两上诉人提交的证据认为：证据1、就录音，对其真实性，需要核实。光盘内容存在人为剪辑，代理人参与了相关谈判，杨总给的底线代理人是清楚的，上诉人只剪辑了对其有利部分。但是相反，能够证明水电费在调解笔录中记录可以另行主张。在录音记录都可以证明。每月租金10万，在2016年9月份还是这样要求的。同时还说明2015年10月份之后的租金一直没有支付。证据2，对真实性没有异议，但是对关联性有异议，跟本案没有关联，认为无法达到其证明目的。本院对两上诉人的证据认证如下：证据1，因系上诉人金丽湖公司的法定代表人2016年9月11日下午自行录音，对上诉人提交该证据的证明目的系水电费问题本院予以确认。证据2真实性被上诉人无异议，本院对该证据的真实性予以确认，但对证明目的不予采纳。
双方当事人对原审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。
本院认为，关于金丽湖公司、金丽湖萧山分公司上诉称2015年11月至2016年3月租金未支付，是因为就2014年租金案件中的水电费及损失40万元有异议，故在2016年5月10日达成的协议已经显示免除了本案租金的主张的问题，两上诉人认为协议书中的“鉴于条款”可以看出免除了本案的租金。被上诉人认为该协议对(2014)杭萧民初字第5634号的执行和解的处理，并没有免除两上诉人本案的租金。本院认为，2016年5月10日双方当事人签订的协议书，系双方当事人真实意思表示。协议书中“鉴于”的内容为：甲方与乙方租赁合同甲方一案，萧山区人民法院已作出对(2014)杭萧商初字第5634号民事调解书。该法院文书已发生法律效力，目前正在强制执行过程中（暂时终结执行）。同时双方另一起租金合同纠纷，亦由萧山区人民法院立案受理，该案定于2016年7月26日进行审理。为有效维护甲方合法权益，促进双方合作，分清责任，经友好协商，自愿达成如下协议。1、从该“鉴于”的内容，无法得出双方当事人已经达成涉及本案租金已经免除的事实。2、从协议书的内容来看，也没有明确约定涉案本案的租金已经免除。3、按两上诉人的主张，酒店残值进行评估抵租金，而双方当事人并未按协议的约定申请法院或第三方评估机构进行评估。那么协议书第三条为何两上诉人又承诺自2016年5月起，按每月5万元的标准按月支付租金。如出现拖延支付租金达15天起，甲方有权重新恢复强制执行程序。这样的承诺应该是对(2014)杭萧民初字第5634号案件进行约定。4、按两上诉人的主张，双方已经达成本案所涉的租金，那么湘湖装饰公司应该撤回起诉，法院也不需要在2016年7月26日进行开庭了。故本院认为两上诉人该主张不能成立，不予支持。承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。现金丽湖公司、金丽湖萧山分公司在2014年12月31日前的租金双方当事人经法院调解达成调解协议，又达成执行和解协议。金丽湖公司、金丽湖萧山分公司从2015年1月至10月支付了租金100万元，但2015年11月之后的租金未支付的事实清楚，湘湖装饰公司有权依据合同法的规定行使解除权并要求返还房屋。因涉案房屋于2016年7月18日发生火灾，故金丽湖公司、金丽湖萧山分公司应支付的租金到2016年7月18日止。金丽湖公司、金丽湖萧山分公司对租赁期间所产生的停水、停电期间营业额损失及因火灾所产生的损失，可另案主张。综上，金丽湖公司、金丽湖萧山分公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11828元，由上诉人杭州金丽湖帝豪大酒店有限公司萧山分公司、杭州金丽湖帝豪大酒店有限公司担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵为民
审 判 员 张一文
代理审判员 睢晓鹏
二〇一七年一月二十二日
书 记 员 何英杰