徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2015）泉民初字第1673号原告（反诉被告）刘涛，男，1975年6月22日生，汉族，住本市泉山区。委托代理人张宝庆，徐州市青年法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）徐州盛德源商贸有限公司，住所地本市泉山区法定代表人那利民，董事长。委托代理人屈庆功，江苏逸诚律师事务所律师。委托代理人张敏，江苏逸诚律师事务所律师。原告（反诉被告）刘涛诉被告（反诉原告）徐州盛德源商贸有限公司（以下简称盛德源公司）委托经营合同纠纷一案，本院于2015年4月22日受理后，依法由审判员金文独任审理，于2015年5月13日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘涛的委托代理人张宝庆、被告（反诉原告）盛德源公司的委托代理人张敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘涛诉称，2006年1月1日，原、被告双方签订了位于本市泰山路文化城XX号楼X层XX商铺委托经营合同，委托期自2006年1月1日起至2015年12月31日止。被告应于第8至第10合同年度支付收益款总计27365.2元，违约金按总房款3%给付9210.4元，合计36575.6元。经原告多次催要，被告至今未付，请求法院判令被告支付租金27365.2元及违约金9210.4元，合计36575.6元。被告盛德源公司辩称，一、因发生了不可预见、无法避免的原因导致原、被告的合同无法履行，被告不应承担责任，也不应向原告支付收益金及违约金。文化城1、2号楼是按照多产权商铺的模式进行建设的，鉴于产权分散，业主因经营理念及价值观的不同，商铺不能统一使用，导致商铺不能最大程度的体现应有的商业价值。出于对绝大多数业主负责的目的，在项目开盘之初，金辰集团与绝大多数业主协商：统一承租后，再统一出租。由于当时政府对于文化城的经营模式及经营范围未作限制和规范，所以被告有权决定房屋的使用方式及经营的业态，原、被告订立合同时存在上述客观条件及背景。但是自从2011年4月份开始，徐州市人民政府及泉山区政府对文化城予以整治与规划，被告已经无法对上述房产进行使用。2011年4月份，市政府为整治文化城的业态，将文化城1、2号楼的所有房产（含原告房屋）予以封闭。2012年1月9日，中共泉山区委、泉山区政府下发《关于组织实施转型升级工程的通知》（徐泉委[2012]38号），文件指出：为实现泉山区的升级转型，政府决定整合市图书馆、文化城和周边资源，打造动漫体验区、文化创意区和动漫衍生品区三大功能区，建成10万平方米淮海经济区最具有影响力的影视动漫基地，并成功申报国家文化产业示范区。徐州市人民政府以办公会议纪要的形式（第4号-2012年1月16日）对文化城的规划与发展专门予以指示。此后，中共泉山区委、泉山区政府陆续颁发《关于印发的通知》、《关于实施2012年重大产业项目的通知》等相关文件，依据政府产业政策，文化城将由政府统一利用为动漫产业。2012年3月10日，泉山区城管局对文化城业主发出《通知》，依据政府的项目进展规划，对文化城1-2号楼商铺楼外立面进行整治，由政府出资，对原已经封闭的文化城外墙进行装修（进出口及门窗原已封闭）。原告委托被告进行经营的房屋就在政府规划的范围之内，并已由政府封闭。由于政府对文化城的使用方式确定了具体的规划，因此，自2011年4月份开始，原告的房产已经无法使用，被告对此因素既不能预知，更无法预防。综上所述，由于发生了不可预见、无法避免的原因导致原告与被告的合同无法履行，被告不应承担责任，原告与被告的合同也应当予以解除。二、关于原告主张的委托经营收益金及违约金，参照泉山区法院已经生效的判例[（2013）徐商终字543号]，被告自2012年3月10日之后不应再向原告支付收益金，而被告实际已经支付原告收益金至2012年12月31日，故原告的诉讼请求不能成立，请法院依法予以裁判。反诉原告盛德源公司诉称，事实和理由同辩称意见，由于发生了不可预见、无法避免的原因导致双方签订的合同无法履行，应在2012年3月10日解除，为此特依法提起反诉，请求解除双方签订的委托经营合同，反诉的诉讼费由反诉被告承担。反诉被告刘涛辩称，反诉原告提出解除合同的理由不能成立。反诉状中提到的政府文件没有体现出要求反诉原告停产停业、封闭该承租的房屋，因此反诉原告称政府已将所租赁房屋封闭进行外墙装修，这个事实反诉原告没有提供相应的证据。且反诉原告提供的相关文件对于动漫影视基地项目的入驻在同年5月25日已办理了相关手续，反诉原告可以依据政府相关文件与该公司办理租赁手续，维护房屋所有人的合法权益，由于反诉原告的过错行为导致该房屋的不能使用应由反诉原告自行承担，如果政府行为导致了该房屋的不能使用，反诉原告可以向相关政府部门主张赔偿或补偿，该合同在没有解除之前仍然合法有效，反诉原告应严格按照合同的约定履行合同义务。反诉原告解除合同的依据不能成立，请求驳回反诉原告解除合同的诉请。经审理查明，2005年刘涛购买了徐州市泉山区泰山路文化城2号楼3层37单元商铺，总房款为102338元。2006年1月1日刘涛（甲方）与徐州金辰集团有限公司（乙方）签订委托经营合同，合同约定：“甲方将该商铺委托乙方统一经营管理，委托经营管理期限为十年，自2006年1月1日起至2015年12月31日止;委托经营管理收益采取固定回报方式，由乙方按年度向甲方支付，委托收益额以甲方购房价102338元为计算依据……第八至第十合同年度前十日分别按照总房款的8.78%、8.78%、9.18%支付收益金……；违约责任约定：1、本合同生效后，双方应严格履行，不得在合同有效期内擅自单方解除，否则，解除方应向另一方支付违约金10万元，同时应赔偿另一方损失……。2、委托经营期间，甲方行使该商铺物权时，造成本协议无法履行的，视为甲方单方面解除本协议。3、乙方如不能按合同约定返还甲方收益，则须承担违约赔付责任，具体约定为每违约一次（超过30天以上），乙方须向甲方赔偿总房款3%的违约金，如累计三次违约，甲方除获得当期违约赔偿金外，同时有权单方解除合同，收回该商铺使用权。”合同签订后，刘涛按约将商铺交付给徐州金辰集团有限公司经营管理，并已收到2012年12月31日之前的收益金，其后盛德源公司未再向刘涛支付任何款项。另查明，为加快文化产业繁荣、提升城市文化品位，徐州市委、市政府决定整合徐州市图书馆、文化城及周边资源，进行徐州动漫影视城基地项目建设，建成10万平方米淮海经济区最具影响力的影视动漫基地，成功申报国家文化产业示范基地。项目分两期实施，一期为动漫馆，二期为创意广场，一、二期实施的同时，启动文化城配套服务区的业态整合。刘涛的商铺在规划整治范围内。根据市委、市政府部署，2012年1月9日，泉山区委、泉山区政府制定《泉山区转型升级工程实施方案》。2012年2月16日，该项目被列为泉山区2012年度城建重点工程计划。2012年3月10日，泉山区城市管理局向文化城的业户下发通知，从即日起将对文化城楼体外立面进行整治。2012年6月11日，盛德源公司向文化城业主发出《转发〈泉山区城管局对业主通知〉的通知》，告知根据徐州市政府和泉山区政府的相关文件，对文化城房产的使用予以统一规划，并对外立面采取统一封闭整治措施，业主文化城房产已不能使用。2012年9月25日盛德源公司将《转发〈泉山区城管局对业主通知〉的通知》邮寄给刘涛，次日刘涛签收。后徐州市泉山区城市管理局及盛德源公司通过在文化城现场张贴公告的方式向文化城的业主进行了告知。从2012年至今，刘涛的商铺及文化城其他业主的房产已被统一封闭整治，盛德源公司无法继续经营管理。徐州金辰集团有限公司于2009年2月10日更名为徐州盛德源商贸有限公司。2015年4月22日，刘涛诉至本院，要求盛德源公司给付租金27365.2元及违约金9210.4元。盛德源公司则提起反诉，要求解除与刘涛签订的《委托经营合同》。刘涛、盛德源公司各以辩称理由反驳对方，经调解无效。本院认为，刘涛与徐州金辰集团有限公司签订的《委托经营合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。后徐州金辰集团有限公司更名为盛德源公司，刘涛与盛德源公司均应按《委托经营合同》的约定履行各自的义务。关于本案《委托经营合同》应否解除的问题。首先，盛德源公司作为委托合同的受托人，依法享有合同解除权。《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失”，即委托人和受托人均享有任意合同解除权。本案《委托经营合同》约定“本合同生效后，双方应严格履行，不得在合同有效期内擅自单方解除，否则解除方应向另一方支付违约金10万元……”，这是本案当事人通过特别约定的方式限制或排除合同解除权。关于这一约定的效力，本院认为，委托人与受托人之间的相互信任是委托合同的基础，一旦双方之间信任丧失，合同的继续履行将变得困难重重，限制或排除合同解除权的约定违反了委托合同的根本属性，且合同解除权是合同当事人的法定权利，该约定亦违反了法律的强制性规定，应当认定该约定无效。故在本案《委托经营合同》的履行过程中，盛德源公司有权解除委托合同。其次，导致合同解除的原因不能归责于盛德源公司。盛德源公司作为受托人，负有对本案商铺经营管理并按期向委托人给付收益金等合同义务。徐州市两级政府决定进行产业调整，整合文化城及周边资源，进行徐州动漫影视城基地项目建设，该事件在双方缔约时不能合理地预见，受托人虽勤勉注意亦是无法避免、不能克服的，因此无法继续履行委托事项的责任不能归责于盛德源公司。第三，刘涛作为委托合同的委托人，将其拥有合法产权的商铺交由盛德源公司经营管理，其向受托人交付的房产应该是完整无瑕疵的可使用的房产，以便于受托人处理委托事务。但本案刘涛所交付的房产被统一封闭整治，使得受托人的经营权受到限制，若继续履行合同，既不能实现使用房产获取经济利益，并向委托人给付收益金的合同目的，又有违公平原则。综上，由于发生了不能归责于盛德源公司的事由，盛德源公司提起反诉请求解除涉案《委托经营合同》，本院依法予以支持。关于刘涛诉请盛德源公司给付租金的问题，实为双方在《委托经营合同》中约定的盛德源公司应给付刘涛的收益金，因本案房屋于2012年3月10日被徐州市泉山区城市管理局封闭，因此收益金应计算至2012年3月10日，而盛德源公司已实际给付刘涛收益金至2012年12月31日，故本院对刘涛要求盛德源公司给付租金27365.2元的诉请不予支持。关于刘涛诉请盛德源公司给付违约金的问题，因不可归责于盛德源公司的原因导致其无法对刘涛的商铺进行租赁经营，盛德源公司不应承担违约责任，故本院对刘涛的此项诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第三百九十六条、第四百一十条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）刘涛的诉讼请求。二、解除被告（反诉原告）徐州盛德源商贸有限公司与原告（反诉被告）刘涛于2006年1月1日签订的《委托经营合同》。本诉案件受理费710元，减半收取355元，由原告刘涛负担；反诉案件受理费975元，由反诉原告徐州盛德源商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员  金文二〇一五年五月十五日书记员  唐薇