福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽05民终5509号
上诉人（原审被告）:邱秋霖，男，汉族，1978年10月18日出生，住福建省泉州市丰泽区。
委托诉讼代理人：江涛，福建协力人律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王学峰，福建协力人律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:福建中安物业公司管理有限公司，住所地福建省泉州市鲤城区江滨南路装饰街100号。
法定代表人：陈德仪。
委托诉讼代理人：黄惠敏，该公司职员。
上诉人邱秋霖因与被上诉人福建中安物业公司管理有限公司（下称中安物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省泉州市鲤城区人民法院（2015）鲤民初字第4938号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月22日立案后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人邱秋霖上诉请求：撤销一审判决，依法改判或者发回重审。事实和理由：1.本案被上诉人请求的物业费已超过诉讼时效，每个月的物业费应视为单独的债权债务，每个月物业费的诉讼时效应从该月应付款的时间点作为起始点进行单独计算；被上诉人一审提供的《邮寄凭证》，该材料无法证明被上诉人向谁寄送，寄送的材料是什么，在上诉人未收到任何被上诉人主张物业费的材料的情况下，不能直接认定被上诉人向上诉人主张过物业费，也不能产生诉讼时效中断的效果。2.一审法院按1.9元/㎡的标准确定物业费，违背了政府指导价规定，根据法律规定，价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行，依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。被上诉人主张物业费应当执行政府指导价,且按照1.9元/㎡的的标准收取物业费并没有取得小区业主双过半同意。3.《前期物业管理服务协议》属于无效合同，其合同签订主体是辉映江山物业服务中心，其不属于一个民事法律主体，因此，该协议是无效的。即使该协议有效，其约定每平方2元的物业费标准也超过了政府指导性收费标准，系无效约定。另，该份协议签订时间为2011年7月19日，2012年1月1日，被上诉人又与福建中升房地产开发有限公司（下称中升房地产公司）签订了《前期物业服务合同补充协议》，确定继续按被上诉人与中升房地产公司签订的《前期物业服务合同》中的权利义务履行物业服务。这意味现任然应适用2007年的《前期物业服务合同》中的权利义务内容。4.公共设备运行费用、绿化水费、保洁水费都属于物业公司应自行承担的服务成本，不属于公摊水电费范畴，不应由上诉人承担。根据相关管理办法等法律法规规定，公共设备运行费用、绿化水费、保洁水费属于物业服务成本。5.上诉人一审提供的证据足以证实被上诉人的物业服务不符合《前期物业服务合同》中的约定的合同义务，上诉人有权拒交或少交物业费。
被上诉人中安物业公司辩称：1.被上诉人请求的物业费未超过诉讼时效，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。2.原审法院按1.9元/㎡的标准确定物业费，并无违反法律法规的强制性规定，属于合法行为。3.《前期物业管理服务协议》属于有效合同，对双方当事人均具有法律约束力，且被上诉人仍然可以依据《商品房买卖合同》及《前期物业管理服务合同》向上诉人主张物业管理费、公摊水电费及违约金。4.被上诉人已依照《前期物业服务合同》中的约定履行合同义务，提供物业服务，上诉人接受了物业服务，无权拒交或少交物业费。
被上诉人中安物业公司向一审法院起诉请求：1.邱秋霖支付自2012年8月起至缴清之日止的物业管理费（计算至2015年12月邱秋霖应缴的物业管理费共计13181.5元）；2.邱秋霖支付自2012年8月起至缴清之日止的逾期缴纳物业管理费违约金（计算至2015年12月16日邱秋霖应缴的违约金共计25538.04元）；3.邱秋霖支付自2014年9月10日起至缴清之日止的水电公摊费（计算至2015年11月9日邱秋霖应缴的水电公摊费745.5元）；4.邱秋霖承担诉讼费用。
一审法院认定事实：中安物业公司系鲤城区江滨南路1号辉映江山小区的物业服务企业。邱秋霖系鲤城区江滨南路1号辉映江山5幢1407号房屋的业主，该物业建筑面积169.23平方米。根据《商品房买卖合同》、《前期物业管理服务合同》及《前期物业管理服务协议》的约定，邱秋霖应按其拥有物业的建筑面积，按2元/㎡/月的标准按季交纳物业管理服务费，每季度第一个月10日前交纳当季物业管理服务费，逾期应自欠费之日起每日按欠费总额的千分之三向中安物业公司缴纳违约金。公用水电费按有关规定进行分摊，根据实际发生的费用按月向业主/住户分摊收取（分摊方案及情况定期公布）。但邱秋霖自2012年8月1日起未缴纳物业管理服务费，自2014年9月10日起未缴纳水电公摊费。中安物业公司曾于2014年6月21日向邱秋霖寄送催缴函。
一审法院认为，1.关于中安物业公司的起诉是否超过诉讼时效的问题。邱秋霖自2012年8月1日起未缴交物业管理费至今，违约行为持续发生，应以最后一笔债务到期起算诉讼时效。故中安物业公司的起诉未超过诉讼时效。2.关于中安物业公司要求邱秋霖按1.9元/㎡/月的标准支付物业费有无依据的问题。《商品房买卖合同》第二十一条、《前期物业管理服务合同》第二十一条及《前期物业管理服务协议》第四条均约定住宅的物业服务费为2元/㎡/月，中安物业公司主张按照1.9元/㎡/月收费系在法律规定的范围内处分自己的民事权利，应予支持。3.关于中安物业公司要求邱秋霖按照日千分之三支付违约金有无依据的问题。邱秋霖主张该违约金计算标准过高，中安物业公司未能举证证明其所遭受的损失与该标准相当，故违约金标准法院予以调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计算为宜。4.关于中安物业公司要求邱秋霖支付水电公摊费有无依据的问题。《商品房买卖合同》第二十一条明确约定水电费公摊（损耗、保洁、绿化用水、用电）依据泉州市物价局核定的水电费价格按实际计收。《前期物业管理服务协议》第四条亦约定公用水电费按有关规定进行分摊，根据实际发生的费用按月向业主/住户分摊收取（分摊方案及情况定期公布）。中安物业公司已提供证据证明其交纳水电费的情况及邱秋霖应分摊的数额。故中安物业公司的该诉求合理有据，应予支持。综上所述，中安物业公司系具有三级资质等级的物业服务企业，邱秋霖系鲤城区江滨南路1号辉映江山5幢1407号房屋的业主，双方之间的物业服务合同关系，有《商品房买卖合同》、《前期物业管理服务合同》、《前期物业管理服务协议》为证，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。按时交纳物业服务费用，是业主在物业管理活动中应当履行的主要义务，也是物业服务企业能够正常开展物业服务工作的前提。邱秋霖逾期未支付物业服务费及水电公摊费，其行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。现中安物业公司要求邱秋霖支付拖欠的自2012年8月1日起的物业服务费（暂计算至2015年12月为13181.5元，之后至本判决确定的付款之日止按1.9元/㎡/月×169.23㎡计算）及自2014年9月10日起的水电公摊费（暂计算至2015年11月9日为745.5元，之后至本判决确定的付款之日止按合同约定以实际发生的数额计算），符合合同约定及法律规定，法院予以支持。中安物业公司主张的违约金，法院予以调整为按中国人民银行同期同类贷款利率，自2012年8月1日起以每季度的物业服务费为基数乘以逾期时间逐笔计算，中安物业公司关于违约金的诉讼请求法院予以部分支持。邱秋霖主张中安物业公司管理服务不到位，但即便如此，也不是邱秋霖可以拒交物业服务费及水电公摊费的约定事由或法定事由，若确存在此种情况，业主应主张物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。邱秋霖的抗辩理由不能成立，法院不予采纳。判决：一、邱秋霖支付自2012年8月1日起至本判决确定的付款之日止的物业服务费（暂计算至2015年12月为13181.5元，之后至本判决确定的付款之日止按1.9元/㎡/月×169.23㎡计算）；二、邱秋霖支付逾期缴纳物业服务费的违约金（按中国人民银行同期同类贷款利率，自2012年8月1日起以每季度的物业服务费为基数乘以逾期时间逐笔计算）；三、邱秋霖支付自2014年9月10日起至本判决确定的付款之日止的水电公摊费（暂计算至2015年11月9日为745.5元，之后至本判决确定的付款之日止按合同约定以实际发生的数额计算）；四、驳回中安物业公司的其他诉讼请求。本案受理费人民币787元，由中安物业公司负担639元，邱秋霖负担148元。
二审中，上诉人对一审判决查明的事实部分有异议，一是中安物业公司未在2014年6月21日寄送催缴函，二是《前期物业管理服务合同》对住宅的物业费没有约定，且一审法院遗漏了2012年1月1日中升房地产公司与中安物业公司签订的《前期物业服务合同补充协议》的事实。中安物业公司对一审判决查明的事实无异议。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：关于中安物业公司的起诉是否超过诉讼时效的问题。上诉人主张邮寄凭证上的签名并非邱秋霖本人签字，但在二审期间又撤回了笔迹鉴定申请，应由其承担举证不能的后果。上诉人主张未收到催缴函，但无法就其接收了中安物业公司的信件作出合理解释。相反，中安物业公司提供了催缴函、邮寄凭证，与其陈述能够相互印证，且合乎情理。因此，本院认为，中安物业公司已于2014年6月21日向邱秋霖寄送了催缴函。中安物业公司寄送催缴函后，诉讼时效中断，中安物业公司向邱秋霖所催讨的自2012年8月1日起算的物业费的诉讼时效应从2014年6月21日起重新计算，故中安物业公司的起诉未超过诉讼时效。关于邱秋霖是否应当按1.9元/㎡/月的标准支付物业费及支付公摊水电费的问题。首先，《前期物业管理服务协议》已经中安物业公司追认，该协议是合法有效的，双方应当依照该协议履行。其次，邱秋霖所签订的《商品房买卖合同》第十九条约定买受人同意出卖人选聘的物业服务企业按期提供前期物业服务，同意按本合同附件四前期物业服务合同约定的价格和方式缴纳物业服务费用。而《前期物业服务合同补充协议》第一条约定原合同期限延长至物业业主委员会成立之日，至今，该小区物业业主委员会尚未成立。同时，《前期物业服务合同》第二十一条、《前期物业管理服务合同》第二十一条、《前期物业管理服务协议》第四条均约定，业主按其拥有物业的建筑面积，按照住宅2元/㎡/月的标准支付物业服务费。公用水电费根据实际发生的费用收取。上述合同的约定未违反法律的强制性规定，系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应当依约履行。中安物业公司据此请求邱秋霖按建筑面积1.9元/㎡/月的标准支付物业费，符合法律的规定，应当予以支持。根据合同约定，邱秋霖亦应当向中安物业公司支付相应的公摊水电费。邱秋霖认为物业收费标准超出政府指导价，且公摊水电费属于物业服务成本，缺乏法律依据和事实依据，本院均不予支持。另，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。因此，如若物业服务企业存在服务不到位等情况，上诉人可以请求物业服务企业继续履行、采取补救措施或者赔偿损失，但不能作为拒交物业费的抗辩理由。对上诉人该主张，本院不予支持。
综上所述，上诉人邱秋霖的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费787元，由邱秋霖负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄海清
审 判 员 余卓立
代理审判员 庄 瑮
二〇一七年二月二十二日
书 记 员 李祖山
速 录 员 庄晓思
附本案主要法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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