贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔26民终1388号
上诉人（原审被告）贵州大地联创房地产开发有限公司。住所地：凯里市北京东路**号。
法定代表人杨昌鑫，总经理。
委托代理人廖强、梁光玉，贵州天合律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）原告龙文卿，男，1985年9月9日出生，苗族，遵义城建建筑工程有限责任公司职工，户籍地：凯里市。现住凯里市。
上诉人贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称：大地房开公司）因与被上诉人龙文卿商品房预售合同纠纷一案，不服凯里市人民法院作出的（2016）黔2601民初212号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
大地房开公司上诉请求：撤销一审判决，诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一认定事实不清，1.关于逾期交房的问题，上诉人提交的与快递公司发生邮寄业务而产生的发票以及邮寄回执单可以认定已经把变更后的交房时间通知了被上诉人的事实，如若上诉人没有接到《交房标准调整通知》，不可能会在新约定的交房时间去办理交房手续，上诉人通过邮寄变更交房时间为2013年3月30日前，被上诉人也在变更后重新约定的交房期限内办理交房手续，可见双方对于新约定的交房时间达成了一致意见，所以上诉人没有逾期交房，也不用承担逾期交房的违约金；2.关于被上诉人要求退还房屋办证费、房屋契税、房屋违约金的问题，上诉人已经收取被上诉人的房屋维修基金交到了黔东南州住房和城乡建设局，而房屋维修基金是用于物业共有部位、共用设施设备保修期满后大修、更新、改造的资金，上诉人代为收取被上诉人的维修基金属于全体业主共同所有，被上诉人无权直接要求上诉人把维修基金退给其本人，且上诉人已经在2015年3月23日已经办理号了9栋楼的集体房产证，龙文卿购买的9栋4楼403号房屋当前的房产证号为：凯房权证初字第××号，目前只需从上诉人名下过户到被上诉人名下即可，上诉人房产证已经在办理后期阶段，所以房屋办证费、房屋契税不应退还。
龙文卿辩称：1、上诉人在2012年11月30日及其他任何时间未把变更交房时间通过邮寄方式书面通知被上诉人，被上诉人从未收到上诉人的任何变更交房时间的通知，且上诉人在2013年接房，是通过多方途径和上诉人需要住房的需求去咨询了解交房情况而去接房的。另外凯里市人民政府在高、中考期间整治噪音污染是从2013年开始的，2012年凯里市人民政府尚未出台在高、中考期间整治噪音污染的措施，答辩人与上诉人签订合同时大地春城房屋主体工程、水电门窗安装等已全部结束，房屋无需再施工，上诉人不存在因整治噪音污染停工建设6天的问题，且答辩人与上诉人签订合同时间是2012年5月11日，合同约定的交房时间为2012年8月31日，上诉人提出的从2011年5月1日开始出现结冰、雨凇、雨夹雪、凝冻等天气与答辩人无关，即便有在合同约定的期间有雨凇等天气存在，按照合同约定也未约定可延期交房，也是属于法律规定的不可抗力。上诉人应按照合同约定支付逾期办证、交房的违约金；2、上诉人并未办理集体房产证，答辩人至今未看到上诉人办理的集体房产证，正因为上诉人代收答辩人房屋办证费等一直未上交有关行政部门，未给答辩人办理房屋产权登记手续，才导致答辩人至今未取得房产证，即使上诉人已经交了房屋办证费等，且房产证已经在办理后期阶段，也要给一个合理的办结期限。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉、维持原判。
龙文卿向一审法院起诉请求：1、被告支付原告逾期交房违约金6563.63元、逾期办证违约金3096.05元。2、被告退还原告所交纳的房屋办证费97元，房屋契税4644元，房屋维修基金6192元。3、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：被告是房地产开发销售商。被告原名称黔东南大地房地产开发有限责任公司，2011年10月19日起，更名为贵州大地联创房地产开发有限责任公司。“大地春城”小区的商品房系被告开发、销售。原告相中被告销售的商品房第9楼4层403号房后，于2011年5月7日交购房订金10000元给被告；2011年5月11日原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：1、被告将凯里市大地春城第9楼4层403号房出卖给原告，该房建筑面积86.18平方米，套内建筑面积72.24平方米，分摊公共面积13.94平方米，该房单价按建筑面积计算，每平方米3564元，房屋总价款37146元；2、买受人（原告）2011年5月11日交首付款9912元，余款215000万元办理银行按揭贷款。3、被告应在2012年8月31日前，根据国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房验收合格，并交付原告使用。被告逾期交房超过30日，原告要求继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。4、商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。5、商品房交付使用后，被告应当在90工作日内将被告提供的资料报产权登记机关备案，办理权属登记。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的百分之一向原告支付违约金。……。合同签订后，原告按合同约定于2011年15月11日向被告支付首付款82146元，加上定金1万元，首付款合计92146元（82146元＋10000元），余款215000元，原告于2011年10月24日通过中国农业银行按揭贷款转入被告账户，2011年10月26日被告出具215000元收据给原告。房屋建好后，2013年3月31日，被告告知原告购买的商品房现场实际测绘产权登记房屋建筑面积为86.87平方米，比合同面积增加了0.69平方米，原告当时补交2459元购房款，房屋最终总价款为：309605元（307146元＋2459元）。被告还告知原告可以接房，并将房屋钥匙和《商品房使用说明书》、《商品房住宅保证书》交与原告。因为办证，原告补交住房增加面积的购房款时，还一同向被告交纳房屋契税费4644元、维修基金6192元、办证费97元等费。因被告从2013年3月31日收取原告的契税费、维修基金、办证费后，至今为止，并未给原告办理房屋产权证，也未将原告的契税费、维修基金交到房屋产权管理部门，原告催促多次未果，原告遂诉至法院。本院受理后，诉讼中，原告对本案退回维修基金的主张，书面明示：“本案暂不主张，今后是否主张，今后再行决定”。被告不同意退款，并拒绝将契税费、维修基金转交政府职能管理部门，承诺为原告继续办证，却不确定期限。因没有期限，案经调解达不成协议。
一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》，不违反国家法律法规及相关规定，应受法律保护。原、被告约定的交房时间是2012年8月31日前，但被告交房给原告的时间是2013年3月31日，即被告逾期交房212天（从2012年9月1日至2013年3月31日止），依据合同约定，被告应承担逾期交房违约责任，应支付逾期交房违约金6563.626元（总房款309605元×逾期交房天数212天×0.0001）给原告，原告因此主张被告支付逾期交房违约金证据确凿，理由充分，给予支持。原、被告签订合同后，当年（2011年冬季）和第二年（2012冬季）出现的冰冻天气如果确实影响了施工，延误工期，因此需要顺延交房期限情形，被告当时就应书面与原告方签订顺延交房日期，但被告方当时没有与原告方签订，让原告方认可，现仅凭气象局的证明（无当年冬季天气原始记录）确定当年的天气影响了施工，证据不足，不予采纳。被告提交的延期交房通知快递邮寄是庭审后补交，无原告签收回执，原告没有认可已收到过，被告认为“原告已收到没有提出延期交房的弃议”证据不足，理由不成立，被告应承担举证不能的责任。“大地春城”小区附近没有学校，更无高考点、中考点，被告辩称“逾期交房的原因是2011年、2012年冰冻天气影响施工合计29天、政府通知高考期间停工6天，交房期限应按常理扣除（顺延）后，没有逾期交房”，不承担逾期交房违约责任理由不成立，不予支持。原、被告约定的办证期限是“商品房交付使用后，被告应当在90个工作日内将被告提供的资料报产权登记机关备案，办理权属登记。”，被告是2013年3月31日收取原告的办证费、房屋维修基金、房屋契税费用，应在收取之日起90日内（在2013年6月31日前）办理房屋权属登记（房产证）给原告，但被告至今为止没有办理，原告提起诉讼后，诉讼中，被告也拒不将原告交付的办证相关费用（房屋维修基金、房屋契税费用）交到政府职能管理部门备案（排队），系被告违约，原告依据合同主张被告支付逾期办证违约金3096.05元（总房款309605元×0.01），证据确凿，理由成立，予以支持。“房屋契税”、“房屋维修基金”是政府职能管理部门收取，被告收取原告的“房屋契税4644元”、“房屋维修基金9612元”后应及时转交政府职能管理部门，但被告收取原告的“房屋契税”、“房屋维修基金”后，至今为止没有转交政府管理部门，导致原告不能获得房屋产权证，购买的房屋处于风险中，没有安全感。而被告收取原告的“房屋契税”、“房屋维修基金”也未经政府职能管理部门委托、授权，由此，原告诉请被告退还“房屋契税4644元”、“房屋维修基金9612元”，自己向政府职能管理部门交纳，自己办理房屋产权证，符合现行的房屋权属办证管理制度，原告的主张，理由成立，证据确凿，予以支持。被告辩解已着手办理的集体用地证，是被告自身购买土地用于建房销售、营利，与原告交纳“房屋契税”、“维修基金”不是同一件事，原告交纳的“房屋契税”、“房屋维修基金”属于原告自己因办房屋产权证向政府职能管理部门交纳的费用，不属于被告，因此，被告的辩解理由不成立，不予采信。被告收取原告的97元，是为原告办房屋产权证的手续费（劳务费），如果被告确实已办，或已将收取的“房屋契税”、“房屋维修基金”交给了政府职能管理部门，该97元理应归被告所有，但被告收取后根本没有办理，理应不享有97元，应将97元退还原告，其拒绝退还的辩解理由亦不成立，亦不予采信。接房就是被告将建好、验收合格的房屋交给买受人（本案原告），具体体现就是“交钥匙给原告”，原告接房是按合同约定享有的权利，被告应履行的义务，因此，被告以“《住宅专项维修资金管理办法》第十三条规定：未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。也就是说在交房时，业主要以支付首期专项维修资金（即房屋维修基金）为前提，开发建设单位才能够交房。既然现在已经交房，那么该房屋维修基金就不应该再退还业主。”理由不成立，况且，《住宅专项维修资金管理办法》第十三条并未规定被告有权占有原告交纳给政府的“房屋契税”、“房屋维修基金”资金，政府职能管理部门也没有委托、授权被告收取，更没有批准被告收取后占有，因此，被告的该项辩解理由，不予支持。庭审后原告书面明示：对“退回房屋维修基金”的请求暂时不主张，符合自愿原则，应予准许。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干干规定》第二条之规定，判决一、被告贵州大地联创房地产开发有限公司支付龙文卿逾期交房违约金6564元，逾期办证违约金3096元，合计9610元；二、被告贵州大地联创房地产开发有限公司退还原告龙文卿所交纳的房屋契税4644元，房屋办证费97元，合计4641元。
本院二审期间，当事人未提交新证据。
本院二审查明的事实与一审一致。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第六十条明确规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。本案中，上诉人未在合同约定期内向被上诉人交付房屋、办理房产证，理应按照合同约定承担相应的违约责任。一、关于逾期交房的问题，上诉人认为已通过邮寄送达《交房标准调整通知》告知被上诉人变更交房时间为2013年3月30日前，故不存在逾期交房。但本院认为上诉人的该理由不能成立，理由如下：首先，被上诉人并未认可收到该通知，且根据上诉人所提供的证据来看，并不能证明被上诉人已收到上诉人所邮寄的交房标准调整通知，其次，上诉人也未提交证据证明所邮寄给被上诉人的《大地春城9#、10#、11#、12#楼交房标准调整通知》中包含了变更交房时间通知的相关内容，故上诉人提出交房时间已经通过邮寄《交房标准调整通知》进行变更，双方已达成变更交房时间合意的理由不成立；二、关于逾期办证的问题，上诉人上诉认为已办得集体房产证，并已处于积极为被上诉人办理房产证的后期阶段，不应退还房屋办证费和契税。虽然上诉人提供了房屋集体房产证，但集体房产证所有权人为上诉人，而按照双方合同约定内容及日常生活法则可知，在上诉人收取被上诉人房屋办证费及契税后，应该为被上诉人办理的是每套房屋独立的房屋产权登记证书。因此，在上诉人未如约为被上诉人完成房屋产权证书的办理且无法承诺继续完成产权证书办理的时间，而被上诉人又要求自己办理房屋产权证书情况下，一审判决上诉人退还已收取的房屋办证费和契税得当，本院予以支持。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉、维持原判。
二审案件受理费156元，由上诉人贵州大地联创房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 琴
审判员 罗安松
审判员 王 珺
二〇一六年八月二十九日
书记员 赵艳萍