北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京01民终2555号
上诉人（原审被告）：赵淑清，女，1932年6月9日出生。
委托诉讼代理人：刘清波，北京人富律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张秀珍（赵淑清之女)。
被上诉人（原审原告）：张根柱，男，1970年3月20日出生。
委托诉讼代理人：陈娟，北京市一法律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐辉，北京市一法律师事务所律师。
上诉人赵淑清因与被上诉人张根柱农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初32041号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月7日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。上诉人赵淑清之委托诉讼代理人刘清波、张秀珍，被上诉人张根柱及其委托诉讼代理人陈娟、徐辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赵淑清上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回张根柱的诉讼请求。事实和理由：1、拆迁补偿分三部分：第一是地上物补偿，第二是宅基地区位补偿，第三是拆迁的各种奖励。买卖合同无效后，由于腾退的房屋属于张根柱承建，地上物补偿可以归张根柱所有；涉诉宅基地补偿是周家店村集体成员身份享有，此补偿应归我享有；安置房正是因为宅基地补偿的特殊性质转化而来的，不属于合同无效的损害赔偿范围，张根柱不应享有。2、一审判决对于合同无效的责任分担不当。
张根柱辩称，海淀区人民法院已生效民事判决书已认定赵淑清应承担主要责任，我承担次要责任；一审法院是从制裁不讲诚信，维护社会公平角度作出的判决。请求二审法院依法驳回赵淑清的上诉请求。
张根柱向一审法院起诉请求：1、赵淑清返还我安置房171.2平方米（约合2574360元）；2、赵淑清补偿我拆迁房屋重置价109143元、各项补助奖励款914076.4元，合计1023219.4元；3、本案诉讼费由赵淑清承担。
一审法院认定事实：2002年12月2日，赵淑清（甲方）与张根柱（乙方）签订《宅基地使用权及其它权力转让合同书》（以下简称《转让合同书》），约定甲方自愿将海淀区北安河乡周家巷村北街×号（以下简称周家巷×号）0.36亩的宅基地的使用权及其他权利转让给乙方。（2015）海民初字第4264号民事判决书，确认赵淑清与张根柱签订的《转让合同书》无效。一审法院认为，赵淑清应向张根柱返还涉案院落房屋及附属物价值（即房屋及附属物重置成新价109143元）并按照其承担的责任比例返还张根柱其他腾退款及安置房等腾退利益。本案中不具备对安置房进行分割的基础，故张根柱在本案中要求分割224.53平方米安置房并要求赵淑清返还其171.2平方米安置房的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持，当事人可待安置房具备分割条件时另行主张相关权利。判决：一、赵淑清于本判决生效后十日内支付张根柱北京市海淀区苏家坨镇周家巷村北街×号院腾退补偿、补助、奖励款人民币六十三万三千五百三十六元三角八分；二、驳回张根柱的其他诉讼请求。如果赵淑清未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中当事人没有提交新证据。
本院经审理查明：2002年12月2日，赵淑清（甲方）与张根柱（乙方）签订《转让合同书》，载明：1、甲方自愿将周家巷×号0.36亩的宅基地的使用权及其他权利转让给乙方，自2002年12月2日开始。2、甲方将全部有关宅基地的契约和相关证明材料，转交给乙方。3、宅基地的所有合法继承人出具书面同意证明并本人签字。4、村委会出具签订此合同的证明书。5、乙方按合同一次性付给甲方购房基地款叁万伍千元整。6、乙方购买宅基地使用权及其它权利的合同签字生效后，如遇不可抗拒的原因（国家统一规划占地、道路占地等）需要搬迁，乙方享受有关赔偿权利。7、本合同未涉及到的问题，双方可友好协商解决。8、本合同从签订之日起生效，一式三份，甲乙双方各执一份，村委会存档一份。”该合同书另注明：赵淑清手头不变，地更名改性（姓）。
合同书签订后，张根柱给付赵淑清3.5万元，赵淑清将周家巷×号院及院内房屋交付给张根柱，并将海淀区北安河乡村民建房现场审核表及村民建设通知书交付张根柱。之后，张根柱将院内房屋全部拆除翻建为北房6间，并将院落封顶。
2014年9月6日，张根柱作为被腾退人与周家巷村村民委员会（以下简称周家巷村委会）就诉争院落签订了《宅基地腾退安置补偿协议书》，载明安置对象为张根柱，房屋重置成新价为109143元，最大可置换安置房建筑面积为224.53平方米，张根柱应支付超面积价款45000元，各项补助奖励款合计770133.4元，自行周转补助费34800元。上述协议书签订后，张根柱将诉争院落及房屋交由拆迁单位。
2015年，赵淑清起诉张根柱，要求确认双方签订的《转让合同书》无效。海淀区人民法院经审理后认为宅基地属于农民集体所有，非集体经济组织成员购买宅基地上的房屋应属无效，赵淑清与张根柱非同一集体经济组织成员，双方签订的《转让合同书》虽系当时双方当事人的真实意思表示，但违反了法律、行政法规的强制性规定，应为无效合同。海淀区人民法院作出（2015）海民初字第4264号民事判决书，判决赵淑清与张根柱签订的《转让合同书》无效。张根柱提出上诉，二审中张根柱自愿撤回上诉。
之后，赵淑清将张根柱与周家巷村委会作为共同被告提起诉讼，要求确认张根柱与周家巷村委会签订的《宅基地腾退安置补偿协议书》无效。海淀区人民法院审理后认为，根据人民法院已经发生法律效力的民事判决认定的事实及判决结果，赵淑清与张根柱签订的《转让合同书》无效，故张根柱不是周家巷×号院内房屋所有权人。依据《苏家坨镇周家巷村宅基地腾退安置及补偿工作实施细则》相关条款的规定，张根柱亦不是周家巷村34号院宅基地使用权人，张根柱不应被认定为周家巷村34号院被腾退人。海淀区人民法院作出（2015）海民初字第18694号民事判决书：确认张根柱与周家巷村委会签订的《宅基地腾退安置补偿协议书》无效。双方均未提出上诉，判决已生效。
此后周家巷村委会（甲方）与赵淑清（乙方）于2016年5月5日就周家巷×号院重新签订《宅基地腾退安置补偿协议书》。该协议书载明：赵淑清为被腾退人，安置对象为赵淑清，房屋重置成新价为109143元，最大可置换安置房建筑面积为224.53平方米，各项补助奖励款合计770133.4元，自行周转补助费为24000元，赵淑清应支付超面积价款45000元，两项相互折抵结算后甲方向乙方支付858276.4元。
经查，赵淑清签订《宅基地腾退安置补偿协议书》涉及的224.53平方米安置房尚未建成交付。
上述事实，有双方当事人陈述、（2015）海民初字第18694号民事判决书、《苏家坨镇周家巷村宅基地腾退及补偿工作实施细则》、（2015）海民初字第4264号民事判决书、（2015）一中民终字第03557号民事裁定书、赵淑清签订的《宅基地腾退安置补偿协议书》、重置成新价估价结果报告、重置成新价估价结果通知单、现场照片、宅基地及人口确认单、承诺书等证据在案佐证。
本院认为，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。张根柱与赵淑清签订的《转让合同书》已被生效判决确认无效，对于无效合同的产生，出卖人赵淑清应承担主要责任，买受人张根柱应承担次要责任，一审法院对于买卖双方责任的分配适当。经过多次诉讼，赵淑清作为被拆迁人与周家巷村委会签订了《宅基地腾退安置补偿协议书》，赵淑清获得了该院落的拆迁补偿款及224.53平方米的安置房。无论是货币补偿，还是住房安置，均为周家巷×号院的拆迁利益，均应由赵淑清及张根柱按照比例共同享有，否则会导致买卖双方利益失衡。一审法院根据前述原则确认张根柱分得补偿款524393.38元正确，由于安置房屋尚未落实，张根柱可待安置房屋具备分割条件时再行主张权利。赵淑清的上诉意见实质上是不允许张根柱参与全部拆迁利益的分配，与《北京市高级人民法院关于下发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要》确定的处理此类案件的原则相抵触，故本院对赵淑清的上诉意见不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9044元，由赵淑清负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 王茂刚
审判员 柳适思
审判员 辛 荣
二〇一七年三月二十三日
书记员 刘芳芳