河南省泌阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫1726民初1049号
原告杨书香，女，1940年3月19日出生，汉族，市民。
委托代理人梅长选，市民。
被告张永甫，男，1975年4月27日出生，汉族，市民。
本院于2016年4月22日立案受理了原告杨书香与被告张永甫房屋租赁合同纠纷一案，依法由审判员王玺适用简易程序于2016年6月2日公开开庭进行了审理，原告杨书香的委托代理人梅长选、被告张永甫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨书香诉称，2012年3月31日，被告为经营宾馆租赁我的房屋，并签订了房屋租赁合同。合同约定租期为2012年4月1日至2014年3月31日，付款方式为先交房租费及保证金十万元后用房，拖欠租金累计达两个月，我有权终止合同并收回房屋，被告必须搬空所有物品，否则甲方有权处置室内所有物品。被告每逾期一日未交租金，按照年租金2%加收滞纳金。此后，我与被告于2012年12月1日又签订了补充协议，约定将房屋第十层也租赁给被告，租金为一年七千元。合同签订后，被告未按照约定支付租金，经我多次追要，被告仅支付了部分房租，下余房租仍拖欠不付，为此起诉，请求解除我与被告签订的房屋租赁合同和补充协议，由被告支付拖欠的房租，清空房屋并按照约定支付滞纳金。
被告张永甫辩称，我与原告签订房屋租赁合同和补充协议属实，拖欠房屋租金也属实，因原告追要，我已向原告支付了五十八万元租金，下余租金因为宾馆经营不善，未能支付。对于原告的诉讼请求，我认为我们还有继续履行合同的可能，不同意解除合同。
经审理查明，2012年3月31日，被告张永甫为经营宾馆需要，与原告杨书香协商承租原告杨书香位于泌阳县工农路北段路东房屋一座，并签订房屋租赁合同一份，该合同约定：出租方（甲方）杨书香，委托代理人梅长选，承租方（乙方）张永甫，双方就房屋租赁达成如下协议：一、甲方将位于工农路北段路东带地下室十层以下房屋按现状租给乙方做宾馆、娱乐场所使用。二、租赁期为12年，自2012年4月1日至2024年3月31日止。三、租金，该房屋每一年租金为贰拾万元整（￥20万元）按年交费，先交费后使用，满三年增加租金三万元（即2015年4月1日至2018年3月31日期间年租金为23万元；2018年4月1日起至2021年3月31日年租金为26万元；2021年4月1日起租金为29万元）。四、付款方式，乙方于本合同签订之日起向甲方支付人民币伍拾万整（此款为第一年租金十五万元；第二年租金贰拾万元；第三年租金贰拾万元租金中先付五万元，即第三年再收十五万元）余十万元于租赁期满后吴征镒十日内退还乙方，租金和押金都已梅长选收据为准。五、甲方应于2012年3月20日起，将房屋交付给乙方于2024年3月31日收回。六、甲方保证对房屋产权无纠纷。七、维修养护责任租用期间，一般日常维修保养，均由乙方负责，若属常规房屋大修，费用由甲方承担。八、关于房屋租赁期间的所有需付费的项目和物品等，如水、电、燃气电话、网络、观光电梯、有线电视、供暖设备等所有装修费用和经营期间的税费及规费、消防、安全均由乙方自己负责，并承担用户的一切违约责任。租赁期满，乙方必须搬空所有物品，恢复原状否则甲方有权处置室内所有物品。楼梯扶手、窗户无偿给甲方，电梯所有权归乙方。九、租赁期满后，如乙方要求继续租赁，乙方应在期满前1年以书面形式向甲方提出申请，若甲方同意继续租赁，甲、乙双方协商另行签租赁合同。十、乙方有下列情形之一，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿。1、擅自拆改承租房屋结构，转租或改变承租房屋用途；2、拖欠租金累计达两个月；3、故意损坏承租房屋的；4、经营期间违犯法律、法规被政府部门关闭的。十一、租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前半年书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。十二、墙体里面及屋顶广告由甲、乙双方共同管理，共同受益。十三、租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同规定，依据事实轻重，若甲方违约，甲方应赔偿乙方相应的一切经济损失。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按年租金的2%向乙方加收滞纳金。甲方杨书香，代理人梅长选，乙方张永甫，2012年3月31日。此后，原告杨书香依照约定将房屋交付给被告张永甫使用。2012年12月1日，原告杨书香与被告张永甫签订房屋租赁补充协议一份，该补充协议注明：出租方（甲方）杨书香，委托代理人梅长选，承租方张永甫，因甲乙双方的原房屋租赁合同有不完善明确及有争议之处，经过甲乙双方之后的充分协商，同意作出如下补充协议：一、租赁期限以原合同期限为准。二、出地面的第10层楼房以每年柒仟元人民币由乙方随原合同付款方式交给甲方，且乙方承租期间第10层楼的柒仟元人民币不再有任何变动。三、原合同中第十二项关于楼顶的第三方做宣传广告，由甲乙双方共同管理、共同受益更改为由乙方管理，甲方不得干涉。四、在乙方租赁期间，甲方监督乙方不能改整座楼房的结构。五、甲方无权干涉乙方的经营管理。六、原合同中未提及的条款均合法有效，甲乙双方无条件执行。七、原合同条款均为本协议组成部分。甲方杨书香、梅长选，乙方张永甫，2012年12月1日。合同签订后，原、被告双方依照约定开始履行合同。此后，因被告张永甫在租赁房屋期间长期拖欠部分房租，原告经多次催要，被告张永甫仍拖欠不付，原告杨书香为此提起本次诉讼。
另查明，被告张永甫自承租原告房屋后，总计交付给原告现金人民币四十八万元，其中包含房屋租赁押金十万元元。自原、被告签订合同之日至原告杨书香起诉解除合同之日，被告张永甫租用原告杨书香房屋四年零二十二天（其中第十层为三年零一百四十一天，每年租金七千元），依照双方约定，被告张永甫总计应支付原告杨书香房屋租金人民币八十六万七千五百四十元一角一分（计算方式为：前三年房租总计600000元＋第四年房租230000元／年÷365天×387＋第十层前三年房租总计21000元＋第四年房租7000元／年÷365天×141天=867540.11元；计算至原告杨书香主张权利之日即2016年4月22日）。
本院认为，原告杨书香与被告张永甫之间签订的房屋租赁合同及房屋租赁补充协议，是双方真实自愿的意思表示，原、被告双方均是具备完全民事行为能力的自然人，且合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，因此，原、被告之间签订的协议真实有效，双方应当按照约定履行各自的合同义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。现原告杨书香多次要求被告张永甫支付拖欠的房租。而被告张永甫仍一直拖欠不付，被告张永甫拖欠原告杨书香房租的行为已构成违约，原告杨书香要求解除其与被告张永甫之间签订的房屋租赁合同及房屋租赁补充协议的请求，符合原、被告双方合同中张永甫拖欠租金累计达两个月杨书香可终止合同并收回房屋的约定且不违反法律规定，应予以支持。因房屋租赁合同解除，被告张永甫租用原告杨书香的房屋应在清理完房屋内可拆除、移动的物品后返还给原告杨书香。对于无法拆除的装饰装修物品，因原、被告双方没有明确约定，其残存损失，可待条件成就后由被告张永甫另行主张。
对于原告杨书香收取被告张永甫人民币四十八万元现金中所包含的十万元房屋租赁押金，因原、被告双方未在合同中约定该押金的用途，鉴于被告张永甫拖欠原告杨书香房租的事实，该十万元押金应折抵被告张永甫拖欠的房租，自被告张永甫所拖欠的房租中扣除。对于原告杨书香主张的滞纳金，该滞纳金应为违约金性质，因被告张永甫拖欠房租，构成违约，原告杨书香主张违约金合理合法，应予支持。但原、被告约定的每逾期一日按照年租金的2%计算违约金，该违约金计算标准过高，应予以调整，结合本案主要标的为房屋租金，因此，原告杨书香主张的违约金以年利率24%计付为妥。依据该标准，被告张永甫应向原告杨书香支付违约金人民币十二万三千五百五十二元整（其中第三年房租欠十二万，拖欠天数自2014年4月1日至2016年4月22日为752天，违约金计算方式为：24%÷365天×120000元×752天=59335.89元；第四年房租二十三万元，拖欠天数自2015年4月1日至2016年4月22日为387天，违约金计算方式为：24%÷365天×230000元×387天=58527.12元；第十层房租七千元，拖欠天数自2012年12月1日至2016年4月22日为1236天，违约金计算方式为：24%÷365天×7000元×1236天=5688.99元。以上三项违约金共计123552元）。
对于2016年4月22日后的房屋租金及违约金，原告杨书香可另行主张权利。被告张永甫辩称已支付五十八万元租金，原告杨书香仅认可其中的四十八万元，下余十万元原告杨书香不予认可且被告张永甫亦未向本院提交相关凭证，其应承担举证不能的不利后果，对于被告张永甫的该辩称理由，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、解除原告杨书香与被告张永甫2012年3月31日签订的房屋租赁合同及2012年12月1日签订的房屋租赁补充协议。
二、被告张永甫于本判决生效后十日内支付给原告杨书香房屋租金人民币三十八万七千五百四十元一角一分及违约金人民币十二万三千五百五十二元整。
三、被告张永甫于本判决生效后三十日内将所租赁的房屋内可移动、拆卸的物品清理完毕并将房屋返还给原告杨书香。
案件受理费4505元（已减半收取），由被告张永甫负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于驻马店市中级人民法院。
审判员 王 玺
二〇一六年七月十九日
书记员 熊义柱