抚顺市顺城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0411民初578号
原告李凤义，男，1979年4月10日出生，汉族，住顺城区。
委托代理人ＸＸ，辽宁必达律师事务所律师。
被告抚顺鸿安房地产开发有限公司，住所地抚顺市顺城区。
法定代表人耿亚妹，该公司董事长。
委托代理人安建军，该公司法律顾问。
委托代理人姜秋，该公司职员。
原告李凤义与被告抚顺鸿安房地产开发有限公司（以下简称鸿安公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王迪依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李凤义委托代理人ＸＸ，被告抚顺鸿安房地产开发有限公司委托代理人安建军，姜秋均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2013年5月28日，我与被告签订了《商品房内部认购协议书》，协议约定我认购被告开发建设的“塞浦路斯庄园”4号楼2单元101号房屋，我支付了购房款255658元，被告应当于2014年10月31日前为我办理入住手续。2015年2月13日，被告鸿安公司因资金紧张无法继续开发建设，双方签订雷锋团团购退房协议书，协议解除之前签订的认购协议书，并承诺于2015年10月31日之前退还购房款（包括每平方米增加500元房款）。被告至今未予返还。故诉至法院，要求判令被告返还购房款255658元及每平增加500元房款，并支付违约金（从2014年11月1日起至被告全部返还购房款为止，按照日万分之一计算）；被告承担本案诉讼费。
被告鸿安公司辩称，原告交纳的购房款本金同意返还，违约金同意按照协议约定支付。对原告要求每平方米增加500元房款，不同意支付。但鉴于资金问题不能马上返还，现正在积极筹措资金，待问题解决后即返还。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据材料：
1、原、被告于2013年5月28日签订的商品房内部认购协议书，证明双方签订购买住房的住址、交付购房款数额及针对违约金计算方法所作的约定。
2、被告于2013年5月28日出具的专用收款收据，证明原告按照合同约定缴纳了购房款255658元以及违约金是以此为基数计算的。
3、原告、被告于2015年2月13日签订的《雷锋团团购退房协议书》。证明双方对返还购房款、违约金进行了约定。
被告鸿安公司对上述证据均无异议，本院予以认定。
被告鸿安公司未向本院提交证据材料。
经审理查明，原、被告于2013年5月28日签订了一份《商品房内部认购协议书》，协议约定：原告购买被告鸿安公司开发的“塞浦路斯庄园”4号楼2单元101号房屋（建筑面积88.77平方米），房屋单价2880元每平方米，，原告需向被告交纳购房款255658元，第四条第二款被告鸿安公司应于2014年10月31日前为原告办理入住交付手续，逾期交房超过30日后，甲方须按日向乙方支付已交房款的万分之一作为违约金赔偿。当日，原告向被告鸿安公司交付了购房款255658元。后因协议所涉房屋未能按约交付，原告（乙方）与被告鸿安公司（甲方）于2015年2月13日签订了《雷锋团团购退房协议书》，该协议约定：经甲乙双方有好协商，就双方于2013年5月28日签订的《商品房内部认购协议书》的有关事宜，达成如下协议：一、自本协议签订之日起，就乙方购买甲方开发的塞浦路斯庄园4号楼2单元101号房屋所签订的协议终止；二、甲方将房款在2015年10月31日之前进行退还（包括每平方米增加500元房款）；三、签订退房协议后，按《商品房内部认购协议书》上签订的交房日期的下一天起进行计算，甲方将按日向乙方支付已交房款的万分之一作为赔偿金；四、本补充协议经甲乙双方协商一致，自愿签订；五、本补充协议一式两份，甲乙双方各执一份，经双方签字盖章后生效。至今被告未能按协议约定交付住房。
本院所确认的上述事实，有原告提交的《商品房内部认购协议书》、专用收款收据（一张）、《雷锋团团购退房协议书》以及庭审笔录在卷为凭，上述证据已经开庭质证，可以采信。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预定书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，案涉《商品房内部认购协议书》具有认购书性质，属于预约合同，该协议书系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行各自合同义务，双方约定在被告通知原告后签订《商品房买卖（预售）合同》，被告不履行订立该商品房买卖合同的义务系属违约，依法应承担相应的违约责任。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，因被告的违约行为导致原告依约购得商品房的合同目的不能实现，双方于2015年2月13日签订《雷锋团团购退房协议书》，约定解除合同，该约定有效，故合同解除后，原、被告之间的权利义务终止，相关款项应予结算，故原告请求返还购房款255658元的诉请于法有据，本院予以支持。合同解除属于合同权利义务终止的法定事由，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力，双方《商品房内部认购协议书》中关于违约金的约定属于合同的结算和清理条款，该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以认定。关于双方在《商品房内部认购协议书》中约定的回购条款效力问题，附生效条件的合同，自条件成就时生效，双方约定自购房之日起一年后若原告不想拥有此房屋，被告将以当时成交价每平方米加500元的价格回收，该条款属于法律规定的附生效条件的合同条款，生效条件为购房之日起一年内原告不想拥有此房屋，因双方签订的《商品房内部认购协议书》属于预约合同，双方尚未签订该协议第二条约定的《商品房买卖（预售）合同》，实际购房之日应以《商品房买卖（预售）合同》为准，故双方约定的该条款的生效条件尚未成就，该条款尚未生效，故双方之后签订的《雷锋团团购退房协议书》，约定被告在2015年10月31日之前进行退还（包括每平方米增加500元房款），该项约定无效，故对原告据此要求被告支付回购款的诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，判决如下：
被告抚顺鸿安房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李凤义购房款255658元并支付违约金（以255658元为基数，自2014年11月1日起至实际返还之日止按每日万分之一计算）；
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2567元（缓交诉讼费至执行阶段），由被告抚顺鸿安房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。
审判员 王迪
二〇一七年四月二十五日
书记员 舒畅
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。