山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2014）市民初字第3382号原告车成强，男，1965年7月6日生，汉族，无业，住济南市原告孙正荣，女，1960年2月3日生，汉族，个体工商户，住济南市原告曲爱华，女，1959年12月5日生，汉族，济南市机床一厂退休职工，住济南市原告周娜，女，1979年4月10日生，回族，无业，住济南市以上四原告的共同委托代理人杨光，山东海扬律师事务所律师。以上四原告的共同委托代理人ＸＸ，山东诚功（济南）律师事务所律师。被告济南市市中区丰润怡邻居小区业主委员会，住所地济南市市中区南辛庄西路180号。法定代表人韩恒信，主任。原告车成强、孙正荣、曲爱华、周娜与被告济南市市中区丰润怡邻居小区业主委员会业主撤销权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告车成强、孙正荣、曲爱华、周娜的共同委托代理人杨光、ＸＸ到庭参加诉讼。被告济南市市中区丰润怡邻居小区业主委员会经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告车成强、孙正荣、曲爱华、周娜诉称：原告系济南市市中区丰润怡邻居小区业主。2013年6月2日，被告以“书面征求意见形式”组织召开了丰润怡邻居小区临时业主大会并针对小区的物业服务企业作出相关“决议”。后经入户核实，小区大多数业主明确签字表明对上述临时业主大会不知情、未参加，其中许多业主更明确表明此次临时业主大会所发放“表决票”中的签字并非本人所签。上述决议在实体和程序上均严重违反了相关规定，直接导致了目前一个小区出现多家物业服务公司的混乱局面，严重损害了包括原告在内的广大业主的合法权益，应当予以撤销。根据以上事实，原告特依法律授予的权利向贵院提起诉讼，请求依法撤销2013年6月2日济南市市中区丰润怡邻居临时业主大会所通过的决议。被告济南市市中区丰润怡邻居小区业主委员会书面辩称，一年多来，丰润怡邻居小区一直处于混乱不堪的动荡局面，包括停水、停电、暖气、治安、交通、卫生等方面不同程度的受到了影响，严重干扰了业主的正常生活秩序，其最主要的原因就是青岛新天物业公司在本小区非法滞留所造成。由于上述原因，小区内的业主自发的于2015年1月25日将青岛新天物业公司在本小区的项目部清除出物业楼，并赶出本小区。这是业主自己决定自己的命运，是合情合理的。现在小区已逐步走向平稳，小区目前存在的欠电费、垃圾清运费、电梯维护费、化粪池清淤等一系列问题正逐步解决。经审理查明：位于济南市市中区济微路30号丰润·怡邻居小区系由案外人山东丰润置业有限公司开发建设的住宅小区。原告车成强、孙正荣、曲爱华、周娜系济南市市中区丰润怡邻居小区业主，于2010年9月份入住该小区。2012年12月15日，在王官庄街道办事处的组织下召开了丰润怡邻居业主大会，表决通过了《业主大会议事规则》、《管理规约》等事项，选举产生了7名业主委员会委员，选聘青岛新天物业发展有限责任公司济南分公司按照前期物业委托合同约定的物业服务费及物业服务标准对丰润怡邻居小区实施物业管理服务，由业主委员会代表业主大会和全体业主签订五年《物业管理服务委托合同》。同时选举产生济南市市中区丰润怡邻居小区业主委员会，并于2013年2月份在济南市住房保障和房产管理局备案。2013年3月20日以印章名称济南市市中区丰润怡邻居小区业主大会、济南市市中区丰润怡邻居小区业主委员会在济南市公安局备案。原告自认被告济南市市中区丰润怡邻居小区业主委员会系合法成立。2012年12月15日，经济南市市中区丰润怡邻居小区业主大会表决通过《丰润怡邻居业主大会议事规则》，该规则自2012年12月15日起生效。该规则第一章第一条规定：“本规则是本物业区域全体业主在物业管理活动中，对业主大会宗旨、组织方式、机构设置、议事程序等内容进行约定的文件，是本物业区域内全体业主、业主大会、业主委员会开展物业管理活动需遵守的基本准则。”第二章第三条规定：“业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议每年召开一次，于每年第四季度召开。遇到下列情况时，召开业主大会临时会议：（一）经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上的业主提议；（二）突发重大紧急物业管理事情需要业主共同决定的。”第二章第五条规定：“业主可以亲自参加业主大会会议，也可以书面委托代理人参加。（一）业主身份，按房屋登记簿记载的所有权人确定：房屋竣工并已交付使用，但尚未办理房屋登记的，按照房屋买卖合同载明的买受人认定业主身份。（二）业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加。一名代理人可以接受本物业区域内5名业主的委托。”第二章第七条规定：“在业主大会会议召开15日前，应将会议通知及有关材料以书面形式在物业区域内公告，并告知社区居委会，听取意见和建议。按照以下程序进行：（一）业主委员会就表决事项向全体业主送达书面征求意见书，无法送达的，应当在物业管理区域内公告，并书面告知业主反馈意见投放的截止时间和地点；（二）截止时间内，业主委员会收集指定投放地点的业主反馈意见；（三）业主委员会计收反馈意见书；（四）业主委员会公布书面征求意见收集的结果，说明其合法性、有效性，明确表决事项是否通过；（五）业主委员会就表决事项的执行作出说明。业主委员会公布业主大会会议有关情况，可以邀请社区居委会现场监督。”第二章第九条规定；“业主大会的决定应当以书面形式在物业区域内及时公告。”2013年6月2日，济南市市中区丰润怡邻居小区业主大会出具济南市市中区丰润怡邻居临时业主大会决议，内容如下：“2013年6月2日在丰润怡邻居业主委员会的组织下，采用书面征求意见形式召开了丰润怡邻居小区临时业主大会。小区现有住房678户，实际居住674户，发出表决票590票，收回表决票521张，有效票521张，无效票0票，表决赞同票507票，弃权票13票，反对票1票。小区业主专有部分总建筑面积60487.36平方米。表决票回收面积数为46932.7平方米，符合专有部分建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的要求。根据表决票统计情况和业主大会议程，本次临时业主大会表决同意并通过了如下决议：小区业主普遍对前期物业服务单位青岛新天物业发展有限责任公司济南分公司提供的物业服务不满意，决议解聘青岛新天物业发展有限责任公司济南分公司。授权丰润怡邻居小区业主委员会启动物业服务企业选聘程序，通过面向社会公开招标方式选聘物业服务企业，并有业主委员会代表全体业主与选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》。”济南市市中区丰润怡邻居小区业主大会在上述决议落款处加盖其公章。向小区业主发放表决票载明的表决事项为：“授权丰润怡邻居小区业主委员会启动物业服务企业选聘程序，通过面向社会公开招标方式选聘物业服务企业，并由业主委员会代表全体业主与选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》。”原告主张上述临时业主大会决议在程序上存在违背《丰润怡邻居业主大会议事规则》及相关法律的错误之处，具体表现为：“一、《丰润怡邻居业主大会议事规则》第二章第三条规定召开临时业主大会会议的条件，即20%以上业主的提议或发生突发重大紧急事件，而2013年6月2日召开临时业主大会并不具备上述条件。二、《丰润怡邻居业主大会议事规则》第二章第五条规定小区业主身份的确定及代理人参加会议需要书面委托等前提条件，否则会对表决票的效力产生决定性影响。三、《丰润怡邻居业主大会议事规则》第七条、第九条规定了召开业主大会的前置程序，充分保障小区业主选举、表决、监督等权利，而本次业主大会的召开未遵循上述程序。四、该决议第二段载明收回表决票521张，表决票回收面积数为46932.7平方米，符合双过半要求，但这并非赞成票数所占的面积数，而赞成票是507张，所以此次临时业主大会决议双过半的计算是错误的。五、被告所回收的表决票所记载的表决内容与该决议所记载的内容不同，解聘、选聘物业服务企业是两个不同且相互独立的业主大会决议事项，而该决议擅自以业主大会的名义增加了‘小区业主对青岛新天物业济南分公司服务不满，解聘青岛新天物业’的决议，而上述解聘物业服务公司的内容并没有出现在被告所发放的表决票中，表决票中对决议解聘物业服务公司的内容只字未提，所以上述决议无法反映小区业主的真实意愿。”综上，《丰润怡邻居业主大会议事规则》第一条明确说明该规则系小区全体业主、业主大会、业主委员会开展物业管理活动共同遵守的基本准则，而被告却违反上述程序规定组织召开2013年6月2日的临时业主大会，因此，所作出的决议应当予以撤销。原告主张其系在本院（2013）市民初字第3637号济南市市中区丰润怡邻居业主委员会诉青岛新天物业发展有限责任公司济南分公司要求撤出丰润怡邻居小区一案，2014年2月12日第一次开庭时知晓上述临时业主大会决议内容。后包括原告在内的十几个人于2014年3月份利用10天左右的时间对所涉521张选票入户进行了核实，结果为56张非业主签字，134张非业主本人签字，10张选票所载业主信息不全，26张选票家属证明非业主本人签字，9张代理人签字但无书面委托，12张签字时表决处未填写，14张业主明确表示非其真实意愿，4户8张同一房号有两张选票，14张票面涂改，16张弃权，1张反对。用小区物业服务企业青岛新天物业发展有限责任公司济南分公司出具的一份小区业主登记信息进一步印证521张选票存在56张选票上的签字并非业主身份。从而证明此次临时业主大会在实体上也严重违反了《丰润怡邻居业主大会议事规则》及相关法律规定，作出的决议应当予以撤销。原告主张通过上述证据及陈述能够证明此次临时业主大会决议从程序上、实体上及随后引发的小区混乱局面已严重侵害了原告的合法权益，起诉撤销具有明确的事实和法律依据。原告主张发现上述521张选票存在诸多违法情况后，多次找过王官庄街道办事处等政府部门反映相关情况，但一直没有得到明确回复；小区18位业主曾在2014年5月份提起过诉讼，因需要补充相关证据撤回了起诉，后来由于未收到政府部门的答复，再次提起诉讼，要求撤销上述决议。原告不清楚上述2013年6月2日丰润怡邻临时业主大会作出的决议是否备案，不清楚召开丰润怡邻居临时业主大会时王官庄街道办事处是否派人到场进行指导和监督，不清楚丰润怡邻居小区临时业主大会作出相关决议后是否已选聘新的物业服务企业，但现在小区的物业服务企业是青岛新天物业发展有限责任公司济南分公司，同时还有济南广源物业服务有限公司、济南亿家安悦物业有限公司在小区从事物业服务。2014年3月份对所涉521张选票入户进行核实后，将核实情况向王官庄街道办事处出具过，也向办事处反映过，但办事处一直没有明确回复，向济南市市中区住房保障和房产管理局及济南市住房保障和房产管理局也反映过，但该两局告知业主委员会的领导机关是王官庄街道办事处，房管局只是备案监督，说了不算。在本案审理过程中，原告孙正荣以起诉状的内容完全是青岛新天物业发展有限责任公司济南分公司指示所为，事实虚假，不是其本人意愿，也代表不了小区大多数业主的意愿为由，曾向本院提出撤诉申请，后来又向本院提交说明一份，该说明载明：“现说明人向贵院明确表示：说明人对（2014）市民初字第3382号一案不申请撤诉，仍坚持诉讼，说明人签署的一切交予被告手中的材料全部予以作废，不具有任何法律效力。”以上事实，由房产证、身份证、房屋权属状况信息表、《丰润怡邻居业主大会议事规则》、丰润怡邻居临时业主大会决议、丰润怡邻居临时业主大会表决票核实情况表及统计表、业主委员会成立备案申请书、公章备案登记单及原告的陈述等证据予以证实。本院认为，根据我国《物权法》的相关规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。本案中，被告是经过基层政府指导和监督成立的业主委员会，且在房管部门进行了备案，故其具有合法的主体资格。《物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。原告主张请求撤销2013年6月2日济南市市中区丰润怡邻居临时业主大会所通过决议的依据为该决议从程序、实体上违反了《丰润怡邻居业主大会议事规则》及相关法律规定，引发小区的混乱局面，严重侵害了原告的合法权益。下面对原告提出的上述问题进行分析：关于实体问题，原告主张其系在本院（2013）市民初字第3637号济南市市中区丰润怡邻居业主委员会诉青岛新天物业发展有限责任公司济南分公司要求撤出丰润怡邻居小区一案，2014年2月12日第一次开庭时知晓上述临时业主大会决议内容。但未提供相应证据予以证明，本院不予采信。原告提供丰润怡邻居临时业主大会表决票核实情况表及统计表，证明上述临时业主大会决议严重违反了《丰润怡邻居业主大会议事规则》及相关法律规定，但该核实情况系包括原告在内的十几个人的自发行为，未能提供证据证实该核实行为是在小区业主委员会及基层政府或有关部门的指导和协助下进行的，不符合我国《物权法》的规定，且原告重新核实时小区业主的意思表示并不能代表2013年6月2日召开临时业主大会时业主的真实意思表示，另外该核实行为的真实性也无法确认，故原告的该项主张，证据不足，本院不予采信。关于程序问题，第一，原告主张《丰润怡邻居业主大会议事规则》规定召开临时业主大会的条件为20%以上业主的提议或发生突发重大紧急事件，而2013年6月2日召开临时业主大会并不具备上述条件。虽然被告未到庭陈述自己的意见或提交相应证据，但上述临时业主大会系按照物权法的相关规定召开的，原告主张的该问题并不足以导致临时业主大会作出的上述决议应予以撤销。第二，原告主张表决票在小区业主身份确定及代理人参加会议需要书面委托等方面存在问题，通过上述对原告主张实体存在问题的分析，能够认定原告的该项主张，证据不足，本院不予采信。第三，原告主张该决议第二段载明收回表决票521张，表决票回收面积数为46932.7平方米，符合双过半要求，但这并非赞成票数所占的面积数，而赞成票是507张，所以此次临时业主大会决议双过半的计算是错误的。上述临时业主大会决议载明小区业主专有部分总建筑面积60487.36平方米，原告对此并未提出异议。根据涉案小区的实际情况，原告主张按赞成票507张计算专有部分总建筑面积，也足以超过专有部分总建筑面积的一半，因此，不影响上述决议的有效性。第四，原告主张被告所回收的表决票所记载的表决内容与该决议所记载的内容不同，该决议无法反映小区业主的真实意愿。表决票载明的表决内容为授权丰润怡邻居小区业主委员会启动物业服务企业选聘程序，通过面向社会公开招标方式选聘物业服务企业，并由业主委员会代表全体业主与选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》，即如果小区业主同意该内容就包含了对前期物业服务单位提供的物业服务不满意。从一般逻辑来讲，选聘新物业服务公司的前提是首先解聘原来的物业服务公司，且存在的上述问题也不足以导致上述决议应予以撤销。综上，2013年6月2日济南市市中区丰润怡邻居临时业主大会所通过的决议，符合物权法的相关规定，应为有效决议。如果当时上述决议并非大多数业主的真实意愿，应在合理期限内向法院提起撤销之诉，而小区18位业主首次提起撤销之诉的时间为2014年5月份，不符合一般生活常识，且原告未提供相应证据证明上述决议已实际侵害其合法权益。因此，原告主张该决议在程序及实体上存在错误，应予以撤销，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条、第七十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告车成强、孙正荣、曲爱华、周娜的诉讼请求。案件受理费100元，由原告车成强、孙正荣、曲爱华、周娜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  申红旗人民陪审员  乔永欣人民陪审员  魏丽云二〇一五年四月二十日书 记 员  商玉莹