广西壮族自治区贺州市八步区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂1102民初2883号
原告：中国工商银行股份有限公司贺州分行。住所地：贺州市八步区建设东路*号。
负责人：黎东屏，行长。
委托代理人：蒋雪连，该分行员工。
委托代理人：周文静，该分行员工。
被告：郭华军，男，1985年7月26日出生，汉族，住广西钟山县。
被告：刘汉梅，女，1953年12月18日出生，汉族，住广西昭平县。
被告：广西贺州市桂东房地产开发有限公司。住所地：贺州市星光路**号。
法定代表人：覃展敏。
委托代理人：石维技，广西桂三力律师事务所律师。
原告中国工商银行股份有限公司贺州分行（以下简称工行贺州分行）诉被告郭华军、刘汉梅、广西贺州市桂东房地产开发有限公司（以下简称桂东公司）借款合同纠纷一案，本院于2016年9月1日立案后，依法组成合议庭于2017年3月20日公开开庭进行了审理。原告委托代理人蒋雪连、周文静，被告桂东公司的委托代理人石维技到庭参加诉讼，被告郭华军、刘汉梅经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与借款人于秋贤、郭华军、保证人桂东公司签订的一手房字贺州分行2014年368号《个人购房借款/担保合同》、委托字贺州分行2014年444号《个人购房借款/担保合同》，由借款人郭华军（××）偿还原告贷款本金420599.79元及暂计至2016年7月21日的利息2495.34元，并按《个人购房借款/担保合同》第四条、第九条约定的利率计算利息、罚息、复利计至借款清偿之日止；于秋贤的法定继承人刘汉梅就上述债务在其继承范围内承担偿还责任。2、原告对贷款抵押的房地产享有优先受偿权。3、被告桂东公司承担连带清偿责任。4、被告承担本案诉讼费用以及原告实现债权的其他一切费用。
事实和理由：2014年7月10日，原告与借款人于秋贤、郭华军、保证人桂东公司签订了一手房字贺州分行2014年288号《个人购房借款/担保合同》、委托字贺州分行2014年444号《个人购房借款/担保合同》，原告于2014年8月27日分次向借款人于秋贤、郭华军发放了18.6万元个人住房贷款和25万元个人公积金委托贷款。2015年12月15日开始，被告出现不按时还款情况，截至2016年3月21日被告已经连续10期不按时还款。经原告多次催收，被告依然未履行还款义务，依据《个人购房借款/担保合同》第十四条第14.1.L款和第14.2.（4）款约定，原告宣布合同立即到期，要求收回全部贷款。此外，借款人之一于秋贤已于2015年10月28日死亡，于秋贤配偶为郭华军，无子女，其母刘汉梅健在，其父已过世。原告依据继承法以及担保法的有关规定向法院提出前述诉讼请求。
原告对其陈述事实向本院提交的证据有：1、《个人购房借款/担保合同》2份，2、个人借款凭证，3、抵押权预告登记证明、4、还款记录，5、个人贷款逾期催收通知书、提前还款函、EMS快递单，6、居民身份证、结婚证，7、户籍证明。
被告郭华军、刘汉梅未作书面答辩，未提交证据，亦未到庭参加诉讼。
被告桂东公司辩称：1、原告认为于秋贤已经死亡，应当提交死亡证明，在于秋贤无法认定死亡的情况下，应当继续作为被告。列刘汉梅为被告，桂东公司没有异议。2、原告还没有取得抵押权，所以没有优先受偿权。
被告桂东公司对其辩称未向法院提交证据。
经开庭质证，被告桂东公司对原告提交的证据1-2、4-6真实性、合法性、关联性没有异议，对证据3的真实性、合法性没有异议，对其关联性有异议，对证据7的三性有异议，由法院认定。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告郭华军、刘汉梅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告工行贺州分行提交的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，本院对原告提供的证据予以确认并作为认定本案事实的依据。
综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：
2014年7月10日，原告（贷款人）与于秋贤、郭华军（借款人、抵押人）、被告桂东公司（保证人）签订编号为（一手房）字（贺州）分行（2014）年（368）号的《个人购房借款/担保合同》，约定：于秋贤、郭华军向原告借款186000元，用于购买坐落于贺州市鞍山西路83号贺州桂东.汇豪国际城第12幢2单元2701号房，借款期限为300个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准。贷款利率以贷款发放时适用的人民银行同期同档次贷款为基准利率，上浮5%确定。第四条约定：贷款发放后遇基准利率调整，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准），并按合同约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。第九条约定：借款人未按合同约定日期偿还贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率为在执行贷款利率的基础上加收50%。发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约：……L、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的；借款人发生14.1条约定的违约情形的，贷款人有权采取下列一项或多项措施：……（4）宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即偿还未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，（5）解除本合同……。贷款到期借款人未予清偿的，贷款人可以与抵押人协商以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先受偿。本合同的担保方式为抵押加保证，保证人为桂东公司，抵押物为贺州市鞍山西路83号贺州桂东.汇豪国际城第12幢2单元2701号房。保证人自愿向贷款人提供连带责任保证。保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年，保证人承担阶段性连带责任保证，即本合同约定的抵押物的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书后，保证人对借款人的债务免除保证责任。合同30.3条约定：主债权同时存在一个或者多个物的担保或第三人保证的，无论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。被告于秋贤、郭华军作为借款人、抵押人，被告桂东公司作为保证人在上述借款合同上签字、盖章。
同日，原告（贷款人）与于秋贤、郭华军（借款人、抵押人）、被告桂东公司（保证人）签订编号为（委托）字（贺州）分行（2014）年（444）号的《个人购房借款/担保合同》，合同约定由原告向于秋贤、郭华军发放个人住房公积金委托贷款250000元用于购买坐落于贺州市鞍山西路83号贺州桂东.汇豪国际城第12幢2单元2701号房。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，执行利率不上浮。合同关于借款期限、担保方式、罚息、复利、抵押担保范围等约定与编号为（一手房）字（贺州）分行（2014）年（368）号的《个人购房借款/担保合同》相同。
2014年8月20日，原告为抵押物（贺州市鞍山西路83号贺州桂东.汇豪国际城第12幢2单元2701号房）办理了抵押权预告登记，预告登记证号为贺房预八步字第00012328号，预告登记权利人为原告，约定期限为300个月。
原告分别于2014年8月27日、8月28日按合同约定分别将贷款186000元（借款期限：2014年8月27日至2039年8月27日）、250000元（借款期限2014年8月28日至2039年8月28日）一次性划入被告桂东公司账户。
自2015年12月15日起，于秋贤、郭华军已经连续10期不按时还款。截至2016年7月21日，于秋贤、郭华军尚欠原告商业贷款本金179939.35元及利息772.91元、尚欠公积金委托贷款本金240660.44元及利息1977.46元，合计贷款本金420599.79元、利息2570.37元。
另查明，于秋贤、郭华军购买的位于贺州市鞍山西路83号贺州桂东.汇豪国际城第12幢2单元2701号房至本院开庭日止未办理房屋产权证且未交付使用，原告亦未收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书。2015年10月28日，借款人于秋贤因煤气中毒事故死亡注销了户口，于秋贤父亲在同一日因疾病死亡注销户口。于秋贤第一顺序法定继承人有配偶郭华军、母亲刘汉梅。
本院认为，原告与借款人于秋贤、郭华军及保证人桂东公司签订的两份《个人购房借款/担保合同》，是当事人真实意思表示，合法有效。合同签订后，各方均应依照合同约定全面履行各自的义务。原告已按约发放了贷款，被告郭华军已经连续10期没有按照合同约定归还原告贷款本息，符合借款合同第十四条约定的解除合同情形。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，原告主张解除与于秋贤、郭华军、桂东公司签订的两份《个人购房借款/担保合同》的诉讼请求，本院予以支持。被告郭华军作为共同借款人，应承担还款责任，根据《中华人民共和国合同法》第二百零五条：“借款人应当按照约定的期限支付利息”、第二百零六条“借款人应当按照约定的期限返还借款”、第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”的规定，原告主张被告郭华军偿还贷款本金420599.79元的诉讼请求，本院予以支持。经本院核实截至2016年7月21日止，被告应付利息为2570.37元，原告主张被告应付利息2495.34元（截至2016年7月21日止）是对其权利的自由处分，不违反法律规定，本院予以支持。
《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款规定“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。”本案债务系借款人于秋贤生前购房产生，鉴于于秋贤已死亡，被告刘汉梅系借款人于秋贤的第一顺序法定继承人，未明确表示放弃继承，应在继承于秋贤遗产的实际价值限额内对借款承担偿还责任。
本案抵押物办理了抵押权预告登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿”的规定，原告要求对位于贺州市鞍山西路83号贺州桂东.汇豪国际城第12幢2单元2701号商品房享有优先受偿权的诉讼请求，符合合同约定及法律的有关规定，本院予以支持。被告认为原告尚未取得抵押权，没有优先受偿权的抗辩，没有法律依据，本院不予采纳。
本案既有债务人的抵押担保又有保证人的保证，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”的规定以及《个人购房借款/担保合同》30.3条“主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序……担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。”的约定，原告要求被告桂东公司承担连带清偿责任的诉请，合理合法，本院依法予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条第一款，《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告中国工商银行股份有限公司贺州分行与借款人于秋贤及被告郭华军、广西贺州市桂东房地产开发有限公司签订的编号为（一手房）字（贺州）分行（2014）年（368）号《个人购房借款/担保合同》及编号为（委托）字（贺州）分行（2014）年（444号）《个人购房借款/担保合同》。
二、被告郭华军应偿还原告中国工商银行股份有限公司贺州分行贷款本金420599.79元及利息2495.34元（利息暂计至2016年7月21日，之后的利息以420599.79元为基数，从2016年7月22日起按罚息利率即执行利率上浮50%计算至本案判决确定的履行期限最后一日止；对未按期归还的利息，按罚息利率计收复利至本案判决确定的履行期限最后一日止）。
三、被告刘汉梅在继承被继承人于秋贤遗产范围内对上述债务承担还款责任。
四、被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司对上述第二项债务承担连带清偿责任。
五、原告中国工商银行股份有限公司贺州分行对位于贺州市鞍山西路83号贺州桂东.汇豪国际城第12幢2单元2701号商品房享有优先受偿权。
案件受理费7646元（原告已预交），由被告郭华军、广西贺州市桂东房地产开发有限公司共同负担。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。
审 判 长 蔡小凤
人民陪审员 李运党
人民陪审员 朱有寿
二〇一七年四月十二日
书 记 员 何丽靓