黑龙江省兰西县人民法院民 事 判 决 书（2017）黑1222民初617号原告：张列英，女，汉族，公务员，住兰西县。委托诉讼代理人：杜尚玉，黑龙江匡正律师事务所律师。被告：王洪梅，女，汉族，无职业，住兰西县。委托诉讼代理人：李秀波，黑龙江兰新律师事务所律师。被告：田树江，男，汉族，无职业，住兰西县。原告张列英与被告王洪梅、田树江申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年4月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张列英及其委托诉讼代理人杜尚玉、被告王洪梅及其委托诉讼代理人李秀波、被告田树江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张列英向本院提出诉讼请求：请求法院依法对执行标的物（兰西县红光乡义发村ＸＸ房屯住宅164平方米及土地使用权1291平方米土地使用权）许可执行。事实和理由：2017年3月27日，张列英收到兰西县人民法院送达的（2017）黑1222执异1号执行裁定书，张列英认为本院根据案外人王洪梅的申请，对该案中执行标的物提出执行异议而作出的裁定事项：“一、案外人王洪梅异议请求成立。二、中止对（2014）兰法执字第65—2号执行裁定的执行。”缺乏事实与法律依据。首先，王洪梅与田树江签订的买卖合同无效。1、田树江在2014年11月19日在兰西县人民法院执行笔录第2页从上向下数第七行、第八行中明确说明“没住，买回来就在那空着了，但抵押给王红梅了，因为借他20万元，我把买卖协议压给他了”，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款的规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。因此王洪梅与田树江之间的买卖合同不能成立，这是实为借贷，名为买卖的买卖合同，法院审理时应按照借贷关系审理。2、王洪梅是城镇居民，依据1999年5月6日国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。2004年12月，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。2007年12月11日，ＸＸＸ总理在国务院常务会议上再次重申“城镇居民不得到农村购买宅基地、农村住宅或小产权房”。国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准；任何单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发；农村的住宅用地只能分配给本村村民，农村村民一户只能拥有一处宅基地”，另外《宪法》和《土地管理法》第63条也明确规定农村集体土地禁止出售、出租给城镇居民。综上我国的政策，王洪梅与田树江违反法律及政策的禁止性规定针对执行标的物进行交易，因此王洪梅与田树江之间的买卖合同无效。其次，被告未实际占有、使用涉案房屋和土地。退一步讲，如果被告王洪梅与田树江之间签订了买卖合同，王洪梅在听证中并未举证证明买卖款项来源，交付方式、款项的现金流向及实际占有、使用涉案房屋和土地的相关证据，因此不具备适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产的，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的法律规定，因此贵院作出的（2017）黑1222执异1号执行裁定书应予撤销。最后，涉案标的物物权并未发生转移，王洪梅提出的异议理由不能成立，不能构成阻却人民法院执行的理由。王洪梅辩称，兰西县人民法院（2017）黑1222执异1号执行裁定，裁定王洪梅异议请求成立，中止对（2014）兰法执字第65—2号执行裁定的执行裁定事项，事实清楚，证据充分，适用法律正确。首先王洪梅与田树江之间签订的房屋买卖协议能够充分证实房屋买卖关系的形成是合法有效的，是双方当事人的真实意思表示，未违反强制性规定。田树江于2014年11月19日在兰西县人民法院执行笔录中有“没住，买回来就在那空着了，但抵押给王洪梅了，因为借她20万，我把买卖协议压给她了”的字样，指的是田树江本人买回来没住，并不是在房屋抵押给王洪梅之后，王洪梅没住，虽然有田树江向王洪梅借款20万元的事实，但是事后田树江无力偿还借款及利息，自愿用自有的房以买卖的形式抵账给王洪梅，是其对自有房屋享有的处分权，法律并没有对此种行为进行禁止性规定。其次王洪梅与田树江于2013年8月26日签订的买卖协议中第一条中明确书写“上述房屋和土地于签订本协议时交付给乙方，双方无异议”，而且田树江将以前购买房屋的手续原件都交付给了王洪梅，王洪梅在房屋买卖及办理产权过户中并无过错，这就足以表明王洪梅在签订买卖时已实际占有、使用涉案房屋，具备了适用《最高人民法院关于人民法院审理民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定“被执行人将所有的需要办理过户登记的财产出卖给田树江，田树江已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的法律规定。最后，不管王洪梅与田树江之间签订的买卖协议是否有效，都不能剥夺田树江享有的自愿用自有房屋抵账给王洪梅的处分权利，且田树江用涉案房屋抵账给王洪梅的日期是2013年8月26日，该时间发生在法院查封之前，合法有效。田树江辩称，2011年7月份，田树江买了辛洪民位于兰西县红光乡ＸＸ房的房子，2011年8、9月份，其经营汽车坐垫厂缺资金，在苗继成处借了200，000.00元，其与苗继成事实上先是抵押了，虽然签订了买卖协议。其口头约定，田树江把钱还给苗继成，苗继成就把房子还给他。2013年8月，田树江的厂子又缺钱，向王洪梅借款200，000.00元，王洪梅问其有没有抵押的，其说其有与原房主辛洪民的买卖协议，并把其与辛洪民的买卖协议放在王洪梅处。与王洪梅签订了买卖协议书，当时约定了还款时间，但具体时间记不清了，口头说如果借款还不上，位于兰西县红光乡ＸＸ房的房子就归王洪梅。后来田树江还不上钱，就把房子给王洪梅了。因其欠张列英的钱，涉案标的物于2014年5月被法院查封。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。王洪梅提交了田树江与原房主辛洪民签订的房屋买卖协议书（后附三张附件），证实王洪梅取得涉案房屋是合法有效的，张列英对上述证据的真实性无异议，但只能证实辛洪民与田树江之间的买卖是合法有效的，田树江对上述证据无异议，经当庭与原件核对，该证据具有真实性、关联性、合法性，应予以采信。王洪梅提交了王洪梅与田树江签订的房屋买卖协议书，张列英对王洪梅与田树江签订的房屋买卖协议书的真实性无异议，但认为该协议表达内容不真实，根据田树江的陈述，该协议实际就是民间借贷，名为买卖，退一步讲，即使田树江和王洪梅之间形成真正的买卖，因为王洪梅的户籍是城镇居民，该房屋买卖协议书也无效，田树江对该份证据无异议，本院认为该份证据真实、合法，应予采信。张列英提交了田树江在兰西县土地局办理产权过户的档案材料，证实土地的产权为田树江名下，田树江户籍地为义发村红平房屯，王洪梅对档案材料的真实性和合法性无异议，认为该份证据可以证实田树江合法取得了涉案土地的使用权，田树江有权利对取得的房屋及土地进行处分，田树江将其抵账王洪梅是合法有效的，对于田树江的身份信息有异议，认为田树江的身份证复印件不是田树江现有的身份信息，不能作为证据使用，田树江对档案材料无异议，对田树江的身份证复印件有异议，认为不真实，与其身份不符。本院对该档案材料中除田树江的兰西县红光乡义发村身份证复印件不予采信，其它材料依法采信。张列英提交了王洪梅的身份证复印件，证实王洪梅系城镇居民，王洪梅对此证据的真实性无异议，但不能作为王洪梅与田树江之间签订买卖协议无效的证据，田树江对该份证据无异议，对王洪梅的身份证复印件，本院予以采信。张列英提交了田树江在兰西县执行局2014年11月19日执行笔录一份，证实王洪梅与田树江之间形成的是名为买卖实为借贷的法律关系，王洪梅认为该份笔录只能证实田树江在与辛洪民签订买卖协议后，本人没有居住，但是在2013年田树江与王洪梅签订的买卖协议中明确约定，在签订此协议时房屋一并交付王洪梅，这就说明田树江在涉案的房屋抵账给王洪梅时已实际交付，王洪梅对此并无过错。田树江对执行笔录无异议，该份执行笔录真实、合法、有效，本院予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年7月1日，辛洪民将其位于兰西县红光乡义发村ＸＸ房屯的房屋使用面积为164平方米房屋及土地面积1291平方米的院落卖给了田树江，田树江在兰西县土地管理局进行了登记，取得了土地使用权。2013年8月26日，田树江与王洪梅签订了买卖协议书，第一项约定“田树江将私有的坐落于兰西县红光乡义发村ＸＸ房屯的住宅164平方米和土地面积1291平方米一并转卖给王洪梅所有，上述房屋和土地于签订本协议时交付给王洪梅，双方无异议。”但田树江2014年11月19日执行笔录中明确陈述“没住，买回来就在那空着了，但抵押给王洪梅了，因为我借他20万元，我把买卖协议压给他了”，王洪梅在答辩意见中也有“田树江向答辩人王洪梅借款20万元的事实，但是事后田树江无力偿还借款及利息，自愿用自有的房屋以买卖的形式抵账给答辩人，是其对自有房屋享有的处分权，法律并没有对此种行为进行禁止性规定”，根据王洪梅、田树江的陈述，结合王洪梅系城镇居民，在城镇有住宅，且王洪梅与田树江签订的买卖协议没有按照农村房屋买卖的习惯约四邻到场等因素，可认定王洪梅与田树江的房屋买卖行为系属名为买卖，实为借贷行为。2014年5月14日张列英与田树江在兰西县人民法院达成调解协议，法院做出（2014）兰商初字第41号民事裁定书，调解书确定被告田树江给付原告张列英借款本息198，380.00元，案件受理费2，133.80元，保全费1，511.90元。案件进入执行程序后，被执行人田树江以另一处房屋抵债偿还申请人张列英借款160，000.00元，余款42，025.70元未执行。2014年11月13日，法院以（2014）兰法执字第65—1号执行裁定书查封了诉争房屋及土地使用权。2016年11月3日法院以（2014）兰法执字第65—2号执行裁定书继续查封该房屋及土地使用权，2016年3月11日案外人王洪梅提出执行异议，对执行标的主张所有权，2017年3月27日兰西县人民法院下发了（2017）黑1222执异1号执行裁定，裁定“一、案外人王洪梅异议请求成立。二、中止对（2014）兰法执了第65—2号执行裁定的执行”，后张列英不服此裁定，起诉至法院，请求依法对执行标的物（兰西县红光乡义发村ＸＸ房屯住宅164平方米及土地使用权1291平方米土地使用权）许可执行。本院认为：王洪梅与田树江签订的买卖协议系属名为买卖实为借贷行为，该行为不产生物权变动的效力。王洪梅向本院举示的证据不能证明其享有足以排除强制执行的民事权益。张列英的诉讼请求有理，应予支持。依照《最高人民法院关于适用解释》第九十条、第三百一十三条第一款规定，判决如下：准许对田树江购买辛洪民的位于兰西县红光乡义发村ＸＸ房屯的住宅及土地使用权的执行。案件受理费850.64元，由被告王洪梅和田树江共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉讼状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于绥化市中级人民法院。审判长  刘显臣审判员  刘伟晶审判员  赵文柱二〇一七年六月二十日书记员  岳胜男