广东省广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗花法民三初字第847号
原告：陈焕永，住湖南省永州市零陵区。
委托代理人：周国红，广东利衡律师事务所律师。
被告：广州隽粤置业有限公司，住所地广州市经济技术开发区。
法定代表人：单颂曦，该公司董事长。
委托代理人：范淑素，该公司职员（委托期限从2015年6月16日起至2015年7月22日止）。
委托代理人：梁昊，广州金鹏律师事务所律师（委托期限从2015年7月23日起至今）。
委托代理人：陈莎莎，广州金鹏律师事务所律师（委托期限从2015年7月23日起至2015年8月30日止）。
委托代理人：许晓茗，广州金鹏律师事务所实习律师。（委托期限从2015年8月31日起至今）。
原告陈焕永诉被告广州隽粤置业有限公司（以下简称隽粤公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年6月10日立案受理后，被告隽粤公司在答辩期间对管辖权提出异议，要求将本案移送至广州市萝岗区人民法院审理。本院裁定驳回被告对本案管辖权提出的异议。被告不服提出上诉，广州市中级人民法院于2015年9月14日裁定驳回上诉，维持原裁定。本案依法组成合议庭，适用普通程序于2015年10月9日、11月6日公开开庭进行审理，原告陈焕永的委托代理人周国红，被告隽粤公司的委托代理人梁昊、许晓茗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2014年9月29日签订《广州市商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买花都区三东大道隽悦豪庭52栋702号房屋，合同第四条约定房屋建筑面积为137.5平方米。合同签订后，原告依约向被告支付购房款1237500元，后退回15424元。但被告交付的房屋实际建筑面积为134.57平方米，比约定减少2.93平方米。根据广东省高级人民法院关于印发《全省民事审判工作会议纪要》通知（三）关于房屋买卖合同的履行问题的规定，商品房买卖合同约定按套内建筑面积计算单价，公共部分和公用房屋分摊建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价，如交付房屋时建筑面积少于合同约定的，出卖人应依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定承担违约责任。具体赔偿数额可参照如下方式计算：总房价÷（套内面积＋分摊面积）减少面积。原告认为，被告交付的房屋公摊建筑面积减少，属于违约行为，应按上述规定以及最高人民法院有关司法解释的规定承担违约责任，即应当赔偿原告购房款26370元，除已退还的15424元，还应当退还10946元。为维护原告的合法权益，请求判令：1.被告赔偿房屋面积差价款10946元；2.被告支付从起诉之日起至被告赔偿差价款之日止的法定利息，利息按中国人民银行同期贷款利率计算；3.被告承担本案诉讼费。
被告辩称：请求驳回原告的全部诉讼请求，理由如下：第一，商品房买卖合同的约定为双方的真实意思，合法有效，双方应当按照买卖合同的约定切实履行。第二，合同约定按套内建筑面积计价，是双方合意的意思表示，不存在明示或默认公摊面积计入套内建筑面积销售单价内的说法。第三，关于房价计价方式、面积误差处理的约定，符合公平、权利义务对等的原则，是站在维护原告的立场出发约定的条款，不存在损害原告的利益。第四，建筑面积所包含的公摊面积的减少，对原告不会产生实质的影响，且原告也没有证据证明其因公摊面积的减少而遭受的实际损失。第五、原告尚未取得涉案房屋的所有权，并未在相关房管部门获得所有权登记，该商品房的权属及登记内容并未依法进行确认，故原告无权要求我方赔偿关于面积误差所导致的损失。第六，原告于提起诉讼前，已与我方就面积误差补偿达成一致共识，并已根据合同的约定，实际收取了我方支付的相应面积误差补偿款，其行为应视为同意按《商品房买卖合同》的约定处理面积补差问题。综上所述，原告的诉请没有法律和事实依据。
经审理查明：被告是位于广州市花都区新华街三东大道1号隽悦豪庭的开发商，于2013年12月20日取得房管部门核发的编号为穗房预（网）字第20130293号-4的《广东省广州市商品房预售许可证》，预售隽悦豪庭的商品房。
2013年9月29日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至七。合同约定：原告为乙方（买方），被告为甲方（卖方），乙方向甲方购买花都区三东大道3号隽悦豪庭（自编52栋）702房。该商品房用途为住宅，建筑面积共137.5平方米，其中套内建筑面积111.52平方米，共有分摊面积约25.98平方米。该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米11096.66元，总金额1237500元。付款方式为按揭贷款方式。甲方应当在2014年12月31日前将涉案房屋交付乙方使用。第十八条约定面积确认及面积差异处理：合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准。……（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款。……房屋实测套内建筑面积大于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由乙方按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由甲方负责，所有权归乙方。房屋实测套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由甲方返还乙方，面积误差比超过3%部分的房价款由甲方双倍返还给乙方。面积误差比=|（实测套内建筑面积-
合同约定套内建筑面积）|／合同约定套内建筑面积100%。附件七为本合同补充协议，其中第12条约定：出现面积差需要退还或补充有关款项的，双方应当在数额确定后二十日内办理，逾期支付的，应当每日按照所欠款项0.01%向对方支付违约金。此外，合同和附件还对其他内容进行了约定。
合同签订后，原告依约向被告支付了全部房款。涉案房屋于2014年12月31日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，2015年5月办理了初始登记。原告已办理收楼手续，截止法庭辩论终结前，涉案房屋尚未办理房产证。
原告提起本案诉讼前，就前述商品房买卖合同购买的房屋与被告签订《隽悦豪庭面积多退少补协议》，约定：一、广州市产权管理部门最终核定的该房屋套内面积为110.13m2，比商品房买卖合同约定的套内面积减少1.39m2，该面积差额与原面积误差比绝对值在3%以内。二、根据甲乙双方签订的商品房买卖合同第十八条面积确认及面积差异处理条款的约定⑴套内建筑面积误差比绝对值在3%以内的，按照合同约定的价格据实结算房价款。甲方应向乙方退还15424元。三、甲乙双方一致同意，本协议第二条约定的款项，甲方／乙方应自本协议签订之日起十个工作日内向对方支付。四、甲乙双方一致认可，完成上述面积多退少补手续后，乙方所购房屋的最终成交总价为1222076元，乙方应于上述多退少补款项支付完毕后三个工作日内到甲方指定地点更换购房发票。五、本协议约定内容与商品房买卖合同及其补充协议不一致的，以本协议约定为准。本协议未尽事宜，甲乙双方可友好协商，另行签订补充协议。六、本协议自甲方签字盖章、乙方签字之日起生效。上述协议签订后，被告向原告支付了房屋面积差异款15424元。
诉讼中，原告提交《房屋面积测量成果报告书》，该报告书载明涉案房屋总面积为134.57平方米，分摊面积为24.44平方米，套内面积为110.13平方米。原告并申请本院向广州市国土资源和房屋管理局花都区分局调取涉案房屋的《房屋面积测量成果报告书》原件，并调查该报告书的测量数据是否办理产权登记证的唯一登记数据。本院依法向广州市国土资源和房屋管理局花都区分局发函调查，该局复函本院：1、贵院提供的附件《房屋面积测量成果报告书》中的面积表与我局测量队存档资料一致。该报告书中的总面积为建筑面积。房屋的建筑面积、套内面积用于产权登记；2、房地产权证记载的房屋建筑面积、套内面积以《房屋面积测量成果报告书》载明的房屋面积为依据。
本院认为：原、被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依据《中华人民共和国物权法》第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”双方签订的合同第十八条关于面积确认及面积差异处理，明确约定合同约定的商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准。虽然原告提交的《房屋面积测量成果报告书》中提到的建筑面积是办理房屋权属登记面积的依据，但涉案房屋尚未办理房地产权证，即上述面积尚未实际用于产权登记，双方在合同中约定的用于计算的相关面积因未在房地产权证上完成登记，是否存在与合同约定的面积差，亦应在行政主管部门出具房地产权证后才可最终确定，故原告要求被告支付面积差价款和利息，理据尚不充分，本院不予支持，原告可待房管部门核发房地产权证后再行主张权利。为此，依照《中华人民共和国物权法》第十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条的规定，判决如下：
驳回原告陈焕永的诉讼请求。
案件受理费74元，由原告陈焕永负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 王 璇
人民陪审员 徐少婷
人民陪审员 邹容娣
二〇一五年十一月××日
书 记 员 邓国靖