广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0111民初4289号
原告：广州银闽物业管理有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人：邱爱梅，董事长。
委托代理人：金海涛，该司员工。
被告：陈和礼，身份证住址湖南省衡阳县。
原告广州银闽物业管理有限公司与被告陈和礼租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月12日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州银闽物业管理有限公司的委托代理人金海涛，被告陈和礼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告广州银闽物业管理有限公司诉称：我司与被告于2014年8月7日签订了编号为*的《商铺租赁合同》及《物业管理合同》，双方约定：我司将位于广州市白云区石井大道*号*栋*号商铺出租给被告使用。租赁期限自2014年9月1日至2018年8月31日共4年。第一年租金为1700元/月，物业管理费为232元/月，公摊水电费按所租赁面积占该层的比例分摊。被告应于每月5日前向我司支付当月租金、物业管理费和上一个月的公摊水电费，逾期支付的，被告按应付款金额的千分之五支付违约金，拖欠时间达一个月的，我司有权解除租赁合同和物业管理合同。然而，被告自2015年5月开始拖欠租金、物业管理费等费用，经我司多次催交，被告仍不理睬。无奈之下，我司诉至法院，请求法院判令：1、被告向我司支付自2015年5月1日至2016年3月22日的场地使用费16490元；2、被告向我司支付自2015年10月1日至2016年3月22日拖欠的物业管理费1392元；3、被告承担本案诉讼费。
被告陈和礼辩称：不同意原告的诉讼请求，我已经支付了2015年5月至7月的租金，2015年8月我的租金为0，我无需支付租金，2015年9月、10月为免租期，我无需支付租金。2015年10月的管理费，我已经支付了，但是单据遗失了。2015年11月，原告通知我符合巡场考勤记录，获得免租优惠，故我无需支付租金，但是我已经支付了管理费。2015年12月以后，因我已经与原告产生租赁纠纷，我没有再支付过租赁费用，我也不同意交纳2015年12月以后的相关费用。
经审理查明：2014年8月7日，被告（承租方，乙方）与原告（出租方，甲方）签订编号为*号《商铺租赁合同》，双方约定：第一条，甲方将位于广州市白云区石井街石井大道*号*栋（石井镇大冈村基围外（土名））（以下简称“该广场”）*号商铺（以下简称“涉案商铺”，不包含铺面墙体外立面的广告位）按现状出租给乙方使用。该商铺计租面积为28.96平方米。乙方租用该商铺仅限于经营鞋类使用。第二条，甲方出租该商铺的合同期为四年，从2014年9月1日起至2018年8月31日止（含装修免租期）；乙方装修免租期为180天，即从2014年9月1日起至2015年2月28日止，期间免交租金（此规定不适合任何续约或延长租期的租户），但需交付其他费用（包括但不限于：管理费、水电费等费用），租金起算日为2014年9月1日。第三条，租金以计租面积计算：第一年1700元/月；第二年1870元/月；第三年2057元/月；第四年2263元/月。乙方在签署本合同之日，须向甲方一次性交付履约保证金8000元及预缴一个月租金1700元。乙方经营所涉及的税费（包括但不限于印花税、流转税、所得税、工商管理费、治安管理费等）及其他费用（包括但不限于水、电、制冷、通讯、网络等）均不包括在租金当中，由乙方自行承担。第四条，签署本合同时乙方必须一并和甲方委派的物业管理公司签订《物业管理委托合同》，并且乙方必须严格遵守合同的有关规定。第五条，乙方必须依时向政府有关部门缴纳工商行政管理费和有关税款，逾期不交者将由有关部门按规定处理，甲方不负任何责任。对于商铺，甲方把商铺交付给乙方使用后，乙方必须对商铺进行精装修，以符合本区的商业氛围，并保证在十五天内正式对外营业，并且承诺在任何情况下均不得请假关铺或歇业。第六条，如租赁合同提前终止，则物业管理合同于租赁合同终止之日自动终止；乙方应全面履行物业管理合同，如因乙方原因导致物业管理合同终止的，甲方有权解除租赁合同而无须承担违约或赔偿责任，甲方有权没收履约保证金……。同日，原告与被告签署了《银马外贸鞋专区安全规则》、《商铺租户防火安全责任书》、合同编号为：*号《物业管理合同》，被告出具了《承诺书》。上述《承诺书》载明：“装修要求：商铺套内面积10-15平方米的商铺，装修费用不少于30000元；商铺套内面积大于15平方米的商铺，装修费用不少于40000元。货架展示柜装修材料必须要用金属烤漆或级别、档次的材料。如果不能按本市场装修标准完成装修，本人承诺，甲方有权单方面终止租赁合同，收回铺位，乙方所缴纳的所有费用不予退回，由此所造成的一切经济损失由乙方本人承担。”
在合同编号为*号《物业管理合同》中，被告（承租方，乙方）与原告（出租方，甲方）约定的租赁物、面积、管理期限、租赁用途与《商铺租赁合同》约定一致。第二条，物业协管费和物业管理费起算日为2014年9月1日。第三条，物业管理费为232元/月。乙方签署本合同时向甲方交纳水电费押金1000元，及第一个月的物业管理费232元，合计1232元。甲方为乙方提供用电、用水的方便，公摊水电费根据所租面积占该楼层的比例分摊，商铺内的水、电费按实际使用数加合理损耗结算。乙方领取营业执照后税费由乙方自行向工商、税务局缴交。乙方经营涉及的税费（包括但不限于流转税、所得税、工商管理费、治安管理费等）及其他费用（包括但不限于水、电、制冷、通讯、网络等）均不包括在管理服务费当中，由乙方自行承担。第四条，甲方负责商场公共范围内的日常经营管理，并有权制定管理广场的有关规章制度并组织实施……为商户提供使用水电、通讯、网络等便利条件（相关费用由商户自行负责）……。第七条，乙方拖欠甲方管理服务费、水电费视为违约，每逾期一天乙方应按应付未付款金额的千分之五向乙方支付违约金；拖欠时间达一个月的，甲方有权解除物业管理合同或无需送达任何通知视为乙方单方终止合同，收回该商铺，乙方所交保证金不予退还。乙方还须缴清所拖欠的全部款项及违约金，并无条件把租赁商铺连同原附属物交回甲方。乙方有下列行为之一，视为违约，经劝告拒不改正，甲方有权终止合同，收回租赁商铺，甲方保留追究乙方一切违约责任的权利；如有违法行为的，依法移送公安机关处理。……（2）不按合同约定用途使用租赁商铺；（3）擅自转租、分租或转让该商铺使用权给他人使用；……在合同执行期间，乙方因违反合同有关规定，须支付的违约金、赔偿金，甲方有权直接从乙方保证金中扣除。当剩余保证金不足合同规定数额三分之二时，乙方必须在五天内补齐，否则甲方有权单方面终止合同，收回商铺，所收款项不予退还。当保证金不足以支付违约金、赔偿金时，甲方有权继续要求乙方支付，并有索赔的权利……。
双方实际履约过程中，租金收取及交纳情况如下：
1、根据原告开出的2015年5月收据单，租金部分为1700元×0.6=1020元。
2、根据原告开出的2015年6月收据单，租金部分为1700元×0.7=1190元。
3、2015年7月1日，原告制作被告的《2015年7月份收费通知单》，载明，租金为1700元，管理费为232元。根据原告开出的2015年7月收据单，租金部分为1700元×0.7=1190元。
2015年7月17日，根据原告制作的《租金优惠通知》载明：方案一，2015年7月21日前已交纳租金，无其他欠费的商户，奖励9、10月份两个月免租优惠（注：8月份租金需要在8月10日前交纳）……。
5、根据原告出具的2015年8月收据单，租金部分被划掉，被告已交纳该份收据载明的管理费及公摊水电费等其他杂费。
6、2015年9月1日，原告制作被告的《2015年9月份收费通知单》，商铺租金部分载明按政策执行；管理费为232元。根据原告出具的2015年9月收据单，租金部分为空白，被告已交纳管理费232元。
7、2015年10月1日，原告制作被告的《2015年10月收费通知单》，载明：商铺租金按政策执行，管理费为232元。被告抗辩称原告在该月对其实行免租，故无缴纳租金，但管理费已经交纳，单据遗失。
8、关于2015年11月的租金，被告抗辩称其该月获得免租优惠，已缴纳管理费但单据遗失。
9、2015年12月1日，原告制作被告的《2015年12月收费通知单》，载明：商铺租金为1870元（如符合巡场考勤纪录，可获免租优惠）。管理费为232元。
根据原告于2015年11月6日发出的《免租优惠说明》载明：截止11月8日仍有欠费的商户，管理处决定取消9、10月二个月的免租优惠，欠费以合同约定金额为准。另给予有营业员并准时开关档的商户继续免租11月和12月，以巡场纪录为准，超过三次无营业人员，不享受当月免租优惠。摆版达到20对以上，管理处额外奖励每天20元租金抵用券，在免租到期后，可抵用租金。
2015年12月以后，被告表示其因与原告存在租赁纠纷，故未有再交纳租赁费用。本院要求原告提交原告保管的讼争期间收据单，开档、考勤、摆板记录；其他商户自2015年4月至7月的交租记录，原告在举证期限内向本院提交了考勤表一份，被告认为该份考勤表无被告及其他租户的签字确认，对证据的真实性不予确认。被告依本院要求，向本院提交了其他商铺租户2015年4月至7月的收据单，根据收据单载明：部分商户于2015年4月至7月期间为免租，部分商户按六至七折交租，部分租金被划掉，原告对上述收据单的真实性不持异议。
另根据生效的（2016）粤0111民初981号（以下简称“981号案”）民事判决书查明：2016年3月22日，本院至现场进行勘察，原告委托代理人金海涛及被告在该案的委托代理人张某武在场。涉案商铺有两玻璃门，一门锁闭，一门打开，锁闭门由被告从内开启。铺内物品有写字台、连体柜、活动货架、桌子、窗帘、皮鞋若干双、消防面具、灭火器等；铺内被告的装修主要有广告牌装饰、墙壁、天花、射灯、嵌体货架等，原告不同意利用被告的装修。本院引导原、被告在当天交接了涉案商铺。
根据981号案中广州市白云区国土资源和规划局复函显示：广州市白云区石井街石井大道*号建筑物无规划用地及规划报建记录，为预留发展用地。
以上事实：有商铺租赁合同、物业管理合同、民事判决书、通知、收据单、考勤记录、收费通知单及双方当事人陈述等证据证实。
本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”现无证据显示涉案商铺及所在建筑物有建设工程规划许可证等合法的规划报建手续及产权证明，故原、被告所签订的《商铺租赁合同》应为无效。
关于双方所签订的《物业管理合同》是否有效的问题，依照《物业管理条例》的规定，物业服务合同关系系指前期物业管理期间，开发商与物业服务企业所签订的物业服务合同，或在业委会成立后，由业主大会授权业委会与物业服务企业签订的物业服务合同。本案中，原、被告虽然另行签订了《物业管理合同》，但是在双方签订的《商铺租赁合同》中已经明确约定了被告必须与原告委派的物业管理公司，也就是原告签订《物业管理合同》，《商铺租赁合同》中还约定了该物业管理公司所负责的日常工作及权利义务。同时，在《物业管理合同》中也约定了原告作为出租人及物业管理人、被告作为承租人等应负权利义务，故而《物业管理合同》实质上与《商铺租赁合同》为整体，收取的物业管理费是出租人对租赁场地维护管理的对价，该《物业管理合同》的履行以原、被告之间具备租赁合同关系为前提和基础，在《商铺租赁合同》无效的情形下，作为同一整体的《物业管理合同》当属无效。涉案《商铺租赁合同》与《物业管理合同》虽属无效，但被告实际占有使用商铺，应当支付房屋使用费及管理费。原、被告交接商铺的时间为2016年3月22日，故被告占用涉案商铺的时间应计至该日止。
关于2015年5月至7月的房屋使用费，被告向本院提交了收据单，载明收费金额为1700元按六折或七折优惠计收。原告对此提出异议，但未向本院提交其司保管的收据单以供核对，且在本院指定的举证期限内，原告未能提交商场内其他分租户的缴费凭证，反而是被告向本院提交了其他分租户2015年4月至7月的收据单，载明了部分商户的租金存在打折优惠的事实，故结合双方的举证，被告的陈述较之原告更为可信，本院对被告已足额交纳2015年5月至7月房屋使用费的事实予以认定。
关于2015年8月至9月期间，被告是否足额交纳房屋使用费的问题：被告提交的2015年8月收据单租金部分内容被划掉，被告抗辩当月为免租，原告对此有异议但未能提交其司保管的当月收据单以供核对，对此应承担举证不能的法律后果。退一步讲，从2015年9月的收费通知单及收据单可知，被告在2015年9月享受了免租优惠，而原告为分租户提供2015年9、10月免租优惠的前提是分租户已足额缴纳2015年7、8月的费用，现被告已享受2015年9月的免租优惠，可以推定被告已足额支付了2015年7、8月的房屋使用费及其他杂费。
关于2015年10月至2016年3月22日的房屋使用费及管理费，被告未能提交证据证实其已履行缴纳义务。双方当事人虽对被告是否在2015年10月、11月享受免租优惠的问题存在争议，但双方当事人均未能提交证据证实己方主张。从收据单载明的情况分析双方当事人的交易习惯可知，即使被告享受免租优惠，原告仍会为被告开出交纳管理费的收据单并注明当月租金的优惠情况。被告虽抗辩其享受免租优惠并交纳了当月管理费，但未能提交收据单，这与双方的交易习惯相悖，不符合常理。被告抗辩其单据遗失则属于不可归责于原告的原因，由此导致举证不能的不利责任应由被告自担，本院认定被告应承担2015年10月、11月的房屋使用费及管理费。2015年12月以后的房屋使用费及管理费，被告表示由于其本人与原告存在租赁纠纷故未有缴纳。经本院查明，被告在上述讼争期间尚未将涉案商铺返还原告，而其所述“租赁纠纷”并非拒缴房屋使用费及管理费的合理理由。被告无故欠缴房屋使用费及管理费也未能提交在欠缴租赁费用的情况下可继续享受免租或打折优惠的相关证据，故本院对于原告主张被告支付自2015年12月至2016年3月22日期间的房屋使用费及管理费的诉讼请求均予以支持，房屋使用费参照1870元/月计算，管理费参照232元/月计算，经计算，被告应支付的房屋使用费为10677元，管理费为1325元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,判决如下:
一、被告陈和礼向原告广州银闽物业管理有限公司支付2015年10月1日至2016年3月22日的房屋使用费10677元。
二、被告陈和礼向原告广州银闽物业管理有限公司支付2015年10月1日至2016年3月22日的管理费1325元。
三、驳回原告广州银闽物业管理有限公司其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费247元，由原告广州银闽物业管理有限公司负担147元、由被告陈和礼负担100元并于本判决生效之日起三日内迳付原告广州银闽物业管理有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 段静楠
人民陪审员 苏永菲
人民陪审员 张卫华
二〇一六年七月十九日
书 记 员 蔡佳丽