广西壮族自治区防城港市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂06民终793号上诉人（原审被告）：林玉生，男，1961年9月29日出生，汉族，户籍所在地福建省平潭县，现住广西防城港市港口区。委托诉讼代理人：韦炳杨，男，1956年6月18日出生，壮族，户籍所在地广西防城港市港口区，现住广西防城港市港口区。被上诉人（原审原告）：南宁同德物业服务有限公司。住所：广西南宁市葛村路*号珉旖大厦*座****号。统一社会信用代码：91450103794337800D。法定代表人：黎伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑伟东，男，该公司经理。上诉人林玉生因与被上诉人南宁同德物业服务有限公司（以下简称同德公司）物业服务合同纠纷一案，不服防城港市港口区人民法院(2017)桂0602民初295号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人林玉生的委托诉讼代理人韦炳扬，被上诉人同德公司的委托诉讼代理人郑伟东到庭参加质证并接受询问。本案现已审理终结。上诉人林玉生上诉请求：撤销一审判决，上诉费用由同德公司承担。事实和理由：林玉生在2009年3月18日签订的《业主临时公约》第八条约定：本临时公约的制定及效力：即本临时公约由广西防城港市和德房地产开发有限公司（以下简称和德公司）制定，自物业买受人签署之日起生效，至第一届业主大会制定业主公约生效时终止。林玉生2009年6月7日与同德公司签署的前期物业管理服务协议第一条第12点约定：自本协议终止时起5日内，与业主委员会选聘的物业管理企业办理本物业的物业管理移交手续，物业管理移交手续须经业主和委员会确认。根据上述合同条款约定和林玉生提供的证据材料表明，同德公司从2012年8月起，从事和德国际公寓的物业服务工作没有任何法律依据，属违法经营。林玉生和同德公司自2012年8月以后，不存在欠物业费的关系。一审判决林玉生向同德公司支付物业费1212元、维修资金242元、电梯费600元以及其他费用共2522.4元错误。被上诉人同德公司辩称，自同德公司进驻至今，和德国际公寓并未成立业主委员会，也从未召开过业主大会。业主委员会成员必须是本小区业主，同德公司已报请相关部门核查。林玉生提交的证据清单表明现成立的业主委员会成员中9个委员有5个不是本小区业主。该业主委员会是非法成立的。请求二审法院驳回上诉，维持原审判决。同德公司向一审法院起诉请求：一、林玉生支付同德公司物业费等相关费用2522.4元；二、本案诉讼费用由林玉生承担。一审法院认定事实：林玉生系和德国际公寓B座18-2号房的业主，该房屋的建筑面积为121.25平方米。2009年9月18日，同德公司（甲方）与林玉生（乙方）签订了一份《前期物业管理服务协议》，约定：甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、治安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；前期物业管理服务费用乙方缴纳费用时间：每月5日前缴纳当月费用；住宅按建筑面积每月0.5元/㎡；电梯运行费按30元/月·户；公用水、电费按实际发生额由乙方按建筑面积分摊；生活垃圾处理费每户每月7.5元；乙方在房屋交付使用时开始向甲方缴纳房屋共用部位、公共设施设备专项维修资�，按建筑面积每月每平米0.1元收取。和德国际公寓业主委员会于2012年4月6日在办指导下成立了业主委员会筹备领导小组。通过采取投票等方式选举产生公寓第一届业主委员会委员9名。2012年8月6日，和德国际公寓已经根据《物业管理条例》、《广西壮族自治区物业管理条例》的有关规定，召开首次业主大会会议，并选举业主委员会业主代表，并按规定在防城港市住房和城乡建设委员会办理了小区业主委员会备案手续。2012年9月20日，和德国际公寓业主委员会向和德公司发出《通知》，内容为：贵公司委托杨玉貌与我和德国际公寓业主委员会及业主进行工作协调函已收悉，和德国际公寓业主委员会和业主拟于本月二十五前终止贵公司聘请南宁同德物业管理有限公司从事和德国际公寓的前期物业服务合同，并从2012年10月1日起，和德国际公寓的物业管理服务工作由本业主委员会公开招聘的物业企业进入开展工作。请贵公司协同做好前期物业终止及移交工作。另查明，林玉生未向同德公司支付2015年5月1日至2016年12月31日期间的物业费1212元、电梯费600元、维修资金242元、垃圾费150元，2015年4月22日至2016年12月31日期间的水费55.1元、公摊费263.3元，以上共计2522.4元。一审法院认为，同德公司是具有独立法人资格及从事物业管理活动资质的企业，其与林玉生签订的《前期物业服务合同》合法有效。根据合同约定，同德公司应履行提供合理物业服务的义务，林玉生应履行交纳物业费的义务。林玉生在接受了同德公司的物业管理服务后未及时支付相应的物业费，已侵害了同德公司的合法权益，依法应承担相应的民事责任。关于和德国际公寓�主委员会于2012年9月20日发出《通知》解聘同德公司是否有效的问题。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。决定前款事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。《物业管理条例》第十五条规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第八条第一款规定：“业主大会按《物权法》第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持”。上述规定�楚地表明，解聘、选聘物业服务企业系业主大会的职权，业主委员会只能代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。没有业主大会的决定，业主委员会既无权解聘物业服务公司，也无权选聘物业服务企业。和德国际公寓业主委员会解聘同德公司及选聘北京市均豪物业管理股份有限公司东兴分公司时，均未经过业主大会决议，不符合法律规定。因此，同德公司与林玉生签订的前期物业服务合同并未依法终止，仍应继续履行。故同德公司请求林玉生支付2015年5月1日至2016年12月31日期间的物业费1212元、电梯费600元、维修资金242元、垃圾费150元及2015年4月22日至2016年12月31日期间的水费55.1元、公摊费263.3元，于法有据，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《�高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第八条的规定，判决：林玉生向同德公司支付物业费1212元、电梯费600元、维修资金242元、垃圾费150元、水费55.1元、公摊费263.3元，以上共计2522.4元。案件受理费50元，由林玉生负担。本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求均提交了证据。上诉人林玉生向法庭提交如下证据：1、商品房买卖合同第25页，证明林玉生和开发商签订商品房买卖合同；2、和德国际公寓业主公约，证明业主大会通过的公约合法有效；3、通知，证明业主委员会一直在和同德公司协商交接事宜。被上诉人向法庭提交证据《企业变更通知书》，证明南宁同德物业管理有限公司于2011年1月10日变更为南宁同德物业服务有限公司。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。同德公司对林玉生提交的证据1的真实性、合法性、关联性无异议，对证据2、3的真实性、合法性、关联性均有异议。林玉生对同德公司提交的证据有异议，认为同德公司变更名称后未告知林玉生，未与业主签订物业服务公司变更后的服务合同，同德公司从2011年1月10日至今在涉案小区提供服务是违法的。本院认为，同德公司对林玉生提交的证据1无异议，予以采纳；证据2未经涉案小区业主签字确认，不予采纳；证据3不能证明和德公司收到该份通知，不予采纳。同德公司提交的证据能够证明企业名称变更情况，予以采纳。双方当事人对一审查明事实均无异议，本院予以确认。本院另查明，2011年1月10日，南宁同德物业管理有限公司名称变更为南宁同德物业服务有限公司。2014年12月25日，防城港市港口区和德国际公寓业主委员会作为甲方与北京市均豪物业管理股份有限公司东兴分公司作为乙方签订了一份《合作意向书》，内容为：甲方有意向将位于防城港市港口区云南路11号的和德国际项目以全委包干制的委托形式，委托给北京市均豪物业管理股份有限公司东兴分公司提供物业管理服务。综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：一、林玉生和同德公司之间是否存在合法有效的物业服务合同关系；二、同德公司要求林玉生支付物业费、维修资金有无事实和法律依据。本院认为，一、关于林玉生和同德公司之间是否存在合法有效的物业服务合同关系的问题。同德公司和林玉生签订的《前期物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。同德�司和林玉生应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款：“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；……”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款：“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持”的规定可知，业主委员会选聘和解聘物业服务企业必须以业主大会的决定为依据，业主委员会无权自行作出该种决议。林玉生现未能举证证明和德国际公寓业主委员会选聘北京市均豪物业管理股份有限公司及解聘同德公司�过业主大会决议，故其上诉称其与同德公司自2012年8月起已不存在物业服务合同关系、同德公司属违法经营的主张不能成立，本院不予支持。林玉生还上诉称同德公司自2011年1月10日变更企业名称未通知其属违法经营。根据《中华人民共和国合同法》第七十六条：“合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务”的规定，杜小英以此为由拒交物业费的上诉理由不能成立，本院不予支持。二、关于同德公司要求林玉生支付物业费、维修资金等有无事实和法律依据的问题。如上所述，林玉生和同德公司之间至今仍存在合法有效的物业服务合同关系。同德公司已依约提供了物业服务。林玉生对其拖欠同德公司2015年5月1日至2016年12月31日期间的物业费1212元�电梯费600元、维修资金242元、垃圾费150元，2015年4月22日至2016年12月31日期间的水费55.1元、公摊费263.3元，共计2522.4元的事实亦予认可。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持……”的规定和《前期物业管理服务协议》的约定，林玉生应向同德公司支付物业费1212元、电梯费600元、维修资金242元、垃圾费150元、水费55.1元、公摊费263.3元，以上共计2522.4元。一审判决支持同德公司的诉讼请求正确，本院予以维持。林玉生以同德公司违法经营为由拒交物业费的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人林玉生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定,判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（上诉人林玉生已预交），由上诉人林玉生负担。本判决为终审判决。审判长 崔 静审判员 禤汉奇审判员 刘帅武二〇一七年十一月六日书记员 谢馨仪附：本案判决所依据的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原�人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。