内蒙古自治区鄂托克前旗人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂前民初字第302号
原告鄂托克前旗创业物业管理有限公司，公司住所地内蒙古自治区鄂托克前旗。
法定代表人王静，系公司执行董事兼经理。
委托代理人杨孟克，男，蒙古族。
被告李世海，男，汉族。
委托代理人王丽萍，女，汉族。
原告鄂托克前旗创业物业管理有限公司（以下简称创业物业公司）诉被告李世海物业服务合同纠纷一案，本院于2014年3月24日受理后，依法由代理审判员徐嘉敏适用简易程序于2014年4月28日公开开庭进行了审理。原告创业物业公司的委托代理人杨孟克、被告李世海的委托代理人王丽萍到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告创业物业公司诉称，2010年1月份我公司受旗房管局委托，对赛罕社区进行物业服务管理，我公司物业的收费标准是依据旗房管局的收费标准每平方米0.6元。被告居住在赛罕社区6号楼2单元402室，建筑面积109.46平方米，按2011年每平方米0.55元是722元，2012年、2013年每平方米0.6元每年是788元，两年共计1576元，被告从2011年1月至2013年12月底拒交物业费，三年共计拖欠物业费2298元。原告是个人独资企业，受旗房管局的委托对赛罕社区进行服务管理，原告的物业服务受到赛罕社区大部分业主们满意和社区居委会的满意，被告拒交物业费是一种违反《中华人民共和国物权法》第八十三条第二款之规定的行为，且原告方多次催要物业费，被告均以种种理由推诿拒交至今，故诉至法院，请求判令被告李世海交付拖欠原告的三年物业服务费2298元并承担本案诉讼费。
被告李世海辩称，物业公司没有尽到服务义务，反映的问题不解决。
庭审中，原告创业物业公司提交的证据有：第一组：企业法人营业执照、组织机构代码证、法定代表人证书各一份，用以证明创业物业公司的相关手续合法，是有资质的物业服务企业。对此被告质证无异议，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以认定；第二组：房管局委托协议书、房管局补充合同书及证明各一份，用以证明房管局委托原告的具体事项、权利义务及收费标准。被告的质证意见为：协议中规定的20项服务并没有完成，这些服务项目只是给物业公司自己规定的；我家房顶漏水造成家里客厅没有电，三年前就向物业公司反映过，但他们不予解决，私下也没有和我们协商过，后我们自己买水泥维修的，现在卫生间漏水还比较严重；另外，我们楼顶上拆下来的垃圾一直在原地堆放着，刮风时响声较大，向物业公司反映后一直不给解决。对此证据虽被告存有异议，但因其向法庭未提供证据予以证明，故本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以认定。
被告李世海未向法庭提交证据。
根据上述有效证据，审理查明以下事实：
原告创业物业公司是一家资质完备的物业服务企业。2009年6月20日，鄂托克前旗房地产管理局作为委托方（甲方）与受委托方（乙方）鄂托克前旗安居物业有限责任公司（后更名为鄂托克前旗创业物业有限责任公司）签订赛马场小区物业委托管理协议一份，该份协议的内容主要是甲方将赛马场住宅小区物业委托乙方管理，具体包括甲方的权利和义务、乙方的权利和义务、其它共同遵守的事项。2009年10月10日，上述甲乙双方又签订赛马场小区物业委托管理协议补充合同一份，该份协议主要将前一份协议中的未尽事宜进行补充，包括委托管理收费范围、收费标准等，原告进驻小区后，按照该份协议约定，2011年的收费标准为每平方米0.55元，2012年和2013年因物业管理费用增加，收费标准调整为每平方米0.6元。被告李世海居住在赛马场小区6号楼二单元402室，建筑面积109.46平方米，2011年被告拖欠物业费0.55元／㎡×109.46㎡×12=722元，2012年和2013年拖欠物业费0.6元／㎡×109.46㎡×24=1576元。现欠交物业费经原告多次向被告催要未果，原告诉至法院。
本院认为，物业服务合同是一方提供服务和另一方接受服务的合同。物业公司有代行处理物业管理事务的义务，但有要求业主支付物业费的权利。业主有支付物业费的义务，也有要求物业公司提供服务的权利。若业主不交物业费，则物业公司难以维持，服务质量愈加下降，业主意见累积，最后只会矛盾激化，形成恶性循环。因此，业主必须按照物业服务合同按期交纳物业费，同时物业公司作为服务企业，要转变服务观念，提高服务质量。二者理应相互配合，以利于安定团结，有利生产生活，实现互利共赢。
本案中双方当事人矛盾纠纷发生的主要原因有两点：第一，被告李世海存在认识上的偏差。根据相关法律法规，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。鄂托克前旗房地产事业管理局是赛马场小区的建设单位，鄂托克前旗房地产事业管理局与原告之间签订的赛马场小区物业委托管理协议及补充协议的性质为前期物业合同。故上述两协议对赛马场小区的全部业主具有约束力，被告理应按照协议约定如期交纳物业费。物业服务企业的主要职责是服务和维护，对于被告所述房顶漏水致使家中出现停电现象，是房屋质量问题，不属于物业公司的服务项目。因此，被告仅以单方认为没有享受到相关物业服务且在没有证据证明的情况下，拒绝交纳三年物业费，本院不予支持，应负本案的主要责任；第二，原告创业物业公司提供物业服务不到位。原告自认赛马场小区确实存在服务和维护不到位的问题，鉴于此，原告没有全面履行合同义务，应负本案次要责任，酌情扣减物业费460元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第二十一条、第二十六条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条之规定，判决如下：
一、被告李世海于本判决生效之日向原告鄂托克前旗创业物业管理有限公司交纳2011年1月1日至2013年12月31日止的物业费1838元。
二、驳回原告鄂托克前旗创业物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告李世海负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。
代理审判员 ：徐嘉敏
二〇一四年六月十八日
书 记 员 ： 王 蕾
法条链接
《中华人民共和国合同法》
第六十条，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《物业管理条例》
第二十一条，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第二十六条，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，以业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第三条，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
第六条，经书面催要，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持