广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终11646号上诉人（原审被告）：广州市超银贸易有限公司，住所地广东省广州市增城区荔城街增城大道22号。法定代表人：胡志，该公司总经理。上诉人（原审被告）：廖永太，男，1969年9月14日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：官选斌，广东诺臣律师事务所律师。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：李伟哲，广东诺臣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张智东，男，1975年11月28日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：刘华，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘景丽，广东广信君达律师事务所律师。原审被告：陈智敏，女，1975年11月15日出生，汉族，住广东省广州市海珠区�原审第三人：广州市超悦汽车服务有限公司，住所地广东省广州市海珠区广州大道南1468号宝利捷旧机动车交易市场E2号。法定代表人：廖永太，该公司总经理。上述原审被告、原审第三人共同委托诉讼代理人：官选斌，广东诺臣律师事务所律师。上述原审被告、原审第三人共同委托诉讼代理人：李伟哲，广东诺臣律师事务所律师。原审第三人：中国建设银行股份有限公司广州花都支行，住所地广东省广州市花都区新华镇新华路68号。负责人：肖志斌，该支行行长。委托诉讼代理人：钟浩威，广东国智律师事务所律师。原审第三人：温玲容，女，1953年3月12日出生，汉族，住广东省广州市增城区。原审第三人：罗凌苑，女，1974年6月1日出生，汉族，住广东省广州市天河区。上诉人广州市超银贸易有限公司（以下简称超银公司）、廖永太因与被上诉人张智东、原审被告陈智敏、原审第三人广州市超悦汽车服务有限公司（以下简称超悦公司）、中国建设银行股份有限公司广州花都支行（以下简称建行花都支行）、温玲容、罗凌苑房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2015）穗增法民三重字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，上诉人超银公司、廖永太、原审被告陈智敏、原审第三人超悦公司共同委托诉讼代理人官选斌、李伟哲，上诉人廖永太，被上诉人张智东委托诉讼代理人刘华，原审第三人建行花都支行委托诉讼代理人钟浩威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人超银公司、廖永太上诉请求：1.撤销一审判决，裁定驳回张智东全部诉讼请求，即超银公司、廖永太无需返还定金，亦无需赔偿张智东任何损失；2.请求判令张智东承担本案二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、涉案合同的履行过程中，超银公司、廖永太一直为守约方，张智东才是违约方，一审判决判令超银公司、廖永太向张智东双倍返还定金没有事实和法律依据，依法应当予以撤销。根据一审判决查明的部分事实以及本案证据可以清楚看到，自2011年4月7日签订《广州市房地产买卖合同补充协议》及张智东依约支付定金后，超银公司、廖永太就一直积极履行合同，甚至配合张智东将涉案房产过户至温玲容、罗凌苑的要求，与温玲容、罗凌苑签订合同和办理过户递件手续。虽然最终未能完成过户，但从本案证据中都能看到超银公司、廖永太积极履约的行为。而张智东不但拖延涉案房产的过户手续办理，在与超银公司、廖永太明确约定办理过户的期限届满后，仍未依约�理涉案房产的过户及支付合同剩余款项。因此，本案中张智东才是涉案合同的违约方，一审判决既然查明了张智东在合同履行过程中的违约事实，但却作出了超银公司、廖永太承担违约责任的判决，该判决没有任何事实和法律依据，严重损害了超银公司、廖永太的合法权益，依法应当予以撤销。二、超银公司、廖永太没有违约，涉案合同不能履行是因张智东违约行为所致，就算有损失也是因张智东所致，其应自行承担。如前文所述，张智东是在与超银公司、廖永太达成协议后，消极履行合同义务才导致涉案合同不能继续履行，本案中张智东才是实际的违约方，而超银公司、廖永太一直积极并配合张智东履行涉案合同（包括为明确税费承担及合同期限问题而与张智东达成《委托协议》）。但张智东在本案原一审开庭乃至本案重审一审第一次开庭时却一直表示是超银公司、廖永太因为无法避税而不愿履约，超银公司、廖永太为此提交了证据《委托协议》。该协议明确表明超银公司、廖永太是承担固定的220万元税额，而其他税费都是由张智东承担的，且所有的税都是由张智东先交，只是在张智东最后所支付的购房尾款中扣除超银公司、廖永太负担的220万元。可见，所谓避税都是为满足张智东的利益，也只有张智东才会因无法避税而不履约。因此，张智东的违约行为直接导致了涉案合同不能继续履行，而本案诉讼中张智东所主张的“损失”自然是因张智东的违约行为所致（本案中张智东也没有举证证明其损失的计算依据，其所主张的“损失”根本就不存在），与超银公司、廖永太无关。三、一审判决认定事实错误，根据超银公司、廖永太与张智东的约定，涉案合同应当于2011年8月7日因张智东违约不履行合同义务而解除，本案判决对�案合同的解除时间上的事实查明不清，认定出现错误，依法应当予以撤销。从张智东与超银公司、廖永太在2011年7月18日签订的《委托协议》的约定内容中可以清楚看出，涉案房产缴税、递件、过户等相关手续均明确约定由张智东进行办理，并约定了明确的终止时间。但本案中张智东直到约定期限届满后仍然没有对房屋过户问题进行实质性的处理，也从没要求超银公司、廖永太予以配合。因此，张智东在约定期限内丝毫没有任何继续履行合同的意思表示，也没有实际的履约行为，根据合同约定及法律规定，涉案合同应当自《委托协议》约定的履行期限届满之日（即2011年8月7日）予以解除，故张智东本案主张没有任何事实和法律依据。张智东作为违约方，超银公司、廖永太仅是配合工作的一方，对于违约方，其仅支付了100万元的定金，却获得了500万元的利益，这无论�从法律上或情理上都是不合理及不公平的。被上诉人张智东答辩称：请求驳回超银公司与廖永太的上诉请求，维持原判。本案是发回重审的案件，在原一审中张智东的诉讼请求是要求履行涉案合同并办理过户，该诉讼请求在原一审中一审法院是认可的，并以判决书的形式确认了张智东以代偿银行贷款的形式继续履行合同，超银公司、廖永太协助办理过户手续。双方对此提起了上诉，张智东是认为租赁合同关系需明确因此才提起上诉，对于涉案合同的继续履行及过户是不持异议的。原二审法院也认可了张智东的观点，在发回重审的裁定书中明确载明涉案合同因为租赁问题需明确，因此要发回重审。本案在发回重审时，一审法院根据二审法院的意见追加了租户为涉案合同的当事人，并于2015年12月11日进行了庭审，追加的租户包括朱永宁等人为涉案合同当事人�在庭审后及庭审时由于涉及其他分租户，法院需对分租情况进一步审核。在此期间，张智东发现涉案房屋因为超银公司、廖永太其他债务被广州市越秀区人民法院查封，张智东当时认为该查封不排除对方的恶意行为，是为了阻止本案的继续履行及过户。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条规定，存在司法查封的房屋是不得转让的。《中华人民共和国合同法》第110条也有类似的规定，如主张继续履行的，会存在障碍。因此张智东不得不变更诉讼请求为要求对方赔偿张智东的损失。由于涉案合同不能继续履行及协助办理过户，这是因为超银公司、廖永太的过错导致的。根据《中华人民共和国合同法》第107、113、115条规定，张智东有权主张超银公司、廖永太支付违约金，赔偿张智东的房屋差价损失。另外，涉案房屋因为存在抵押贷款，设定了抵押权，超银公司、廖永太逾期偿还银行贷款，银行在2015年时就取得了生效判决，要执行涉案房屋，但由于本案纠纷是张智东查封在先，而且原一审法院明确判决张智东以代偿银行贷款及办理过户而没有继续执行。由于房屋的升值，因此超银公司、廖永太在一边诉讼，一边获利。根据张智东提交的评估报告显示，涉案房屋在2016年至2017年房屋的价值大幅上涨，对于其中的差价损失，超银公司、廖永太应承担责任。对于重审一审张智东也有提起上诉，但由于张智东没有及时缴纳上诉费，因此导致张智东丧失了上诉权利。但即使是按照一审判决的金额，也不足以弥补张智东的损失。原审被告陈智敏、原审第三人超悦公司述称：同意超银公司、廖永太的上诉请求。原审第三人建行花都支行述称：一、建行花都支行的抵押权经有效登记，是合法有效的。二、无论涉案合同是否成立，都与建行花都支行实现涉案房产的抵押权没有影响。三、本案的诉讼请求并不涉及涉案房产的转让，对于涉案房产的抵押权实现没有影响，故建行花都支行对本案没有利害关系。原审第三人温玲容、罗凌苑没有陈述意见。2015年3月10日，张智东向一审法院起诉请求：1.超银公司继续履行《广州市房地产买卖合同》及《广州市房地产买卖合同补充协议》（合同号：超0011，合同交易总金额为人民币2600万元）；2.超银公司立即协助办理位于增城市××城街××大道××房屋的产权过户手续；3.超银公司承担本案诉讼费用。重审一审诉讼过程中，张智东申请变更诉讼请求为：1.立即解除张智东与超银公司签订的《广州市房地产买卖合同》（合同号：超0011）及《广州市房地产买卖合同补充协议》；2.超银公司双倍返还定金共计200万元，支付占用资金100万元的利息（按同期银行贷款利率计，从2011年4月14日起计至实际返还之日止）；3.超银公司赔偿张智东房价差损失2500万元；4.超银公司赔偿张智东律师费20万元；5.廖永太对上述债务承担连带清偿责任；6.陈智敏对上述债务承担连带清偿责任；7.超银公司、廖永太、陈智敏承担本案全部诉讼费用（包括受理费、保全费、鉴定费等）。一审法院认定事实：超银公司于2007年12月7日成立，股东为胡志、罗兵民，法定代表人为廖永太；2016年11月28日，广州市增城区工商行政管理局核发超银公司的营业执照，载明法定代表人为胡志。超悦公司于2007年1月9日成立，法定代表人为廖永太。2010年12月20日，张智东（买方、乙方）与超银公司（卖方、甲方）签订《广州市房地产买卖合同》，该合同约定“……第一条甲方将自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权出售给乙方。该转让之房地产具体情况如下（附件一）：（一）该房地产座落在增城市××城街××大道××号，房地产权证号：粤房地证字第××号。（二）房屋类型为非居住用房，……（三）该房屋占用国有土地使用权面积2585平方米。……甲方保证以上内容为真实；保证拥有上述房地产的合法权利；保证上述房地产不存在任何未向乙方说明的其他权利。第二条上述房屋经协商一致，商定房地产交易价格为人民币3750万元，大写：叁仟柒佰伍拾万元。甲、乙双方经协商一致，乙方按以下方式按期付款：第一期支付定金壹佰万元到廖永太的62×××80银行卡上；在房管局递件收到递件回执当日，乙方向甲方支付第二期房款贰仟叁佰万元整；乙方在缴税当日，向甲方支付第三期房款壹仟万元整；余款在甲方将房屋全部交付乙方之日支付。……第三条甲方应当在房产交税后两个月内，将符合本合同约定的房地产全部交付给乙方占有使用。第四条自本合同生效之日起40天内，甲、乙双方共同向房地产交易登记中心申请办理完成交易登记手续。……第六条房地产交易的税费按照国家及广州市有关规定，由甲、乙双方各自交缴。……第八条因甲方原因，使得未能按照本合同约定的期限在房地产交易登记中心办理递件、交税手续的，按照以下方式处理：如非不可抗力情况下，单方违约，乙方有权解除合同，甲方除返还定金外，还应向乙方支付与定金数额相同的违约金。除此之外，甲方还应向乙方支付其托管在银行的购房款按月利率4%计算支付违约金。因乙方原因，使得未能按照合同约定的期限在房地产交易登记所办理交易登记手续，按照以下方式处理：如非不可抗力情况下，单方违约，甲方有权解除合同，甲方并不予退还定金。第九条本合同未尽�宜，可由双方协商一致订立补充条款或者补充协议；补充条款和补充协议是房地产买卖合同不可分割的一部分；本合同的补充条款、补充协议和本合同正文不一致的，以补充条款和补充协议为准。……第十一条本合同自双方当事人签字或者盖章时成立。第十二条本合同自成立时生效。……。”2010年12月23日，张智东（买方、乙方）与超银公司（卖方、甲方）再次签订《广州市房地产买卖合同》，该合同第二条约定涉案房地产交易价格为2900万元，其余条款内容与双方于2010年12月20日签署《广州市房地产买卖合同》约定一致。2010年12月23日，廖永太出具《担保函》给张智东，内容为“本人同意为超银公司与张智东房地产买卖合同中的超银公司的债务承担连带担保责任。”2010年12月23日，超银公司出具《股东会决议》，载明决议事项如下：1.同意将本公司位于增城市××城街××大道××号的物业（粤房地证字第C6631369）拟以人民币贰仟陆佰万元转让给张智东（身份证号码：），双方约定各付各税。2.同意廖永太（身份证号码：）作为本次交易的全权代理人（包括与买方签订合同、办理相关的过户手续）。2011年4月7日，张智东（买方、乙方）与超银公司（卖方、甲方）就买卖涉案房产签订《广州市房地产买卖合同补充协议》，约定“……甲乙双方关于增城市××城街××大道××号（地产权证号：粤房地证字第××号）买卖合同（合同号：超0011）中第二条内容以本协议为准：第二条、上述房地产买卖双方经协商一致，商定房地产交易价格为人民币2600万元，大写：贰仟陆佰万元整。甲、乙双方协商一致，乙方按以下方式按期付款：在合同签订之日支付定金壹佰万元到廖永太的62×××80银行卡上；在房管局递件收到递件回执当日，乙方向甲方支付首期房款玖佰万元整；乙方在缴税当日，向甲方支付第二期房款壹仟伍佰万元整；余款在甲方将房屋全部交付给乙方之日支付。……甲乙双方关于增城市××城街××大道××号（房地产权证号：粤房地证字第××号）买卖合同的其他条款内容不变。”2011年4月14日，张智东依据约定向超银公司指定的廖永太名下银行账户支付首期定金100万元，同日，廖永太出具《收条》给张智东收执，确认收到张智东支付涉案房产首期定金100万元。2011年5月3日，超银公司（甲方）与温玲容、罗凌苑（乙方）签订《广东省房地产买卖合同》，约定甲方拟将位于增城市××城街××大道××号的房地产转让给乙方，该房地产土地使用权面积为2585平方米，土地使用类型为商业；甲、乙双方议定该房地产交易总价为人民币柒佰肆拾捌万捌仟柒佰陆拾捌元整（￥7488768元）等等。2011年6月14日，原增城市地方税务局向超银公司出具地税质荔字【2011】614号《广东省地方税务局质疑书》，内容为原增城市地方税务局对超银公司的纳税情况提出疑问，请超银公司于2011年6月18日前就超银公司转让涉案房产给温玲容、罗凌苑的计税价格偏低的问题作出书面答复等。2011年6月22日，广州市德信资产评估有限公司作出德信评字[2011]第032-2号《广州市超银贸易有限公司了解物业重置成本价值资产评估报告书》，载明评估委托方为超银公司，评估对象为涉案房产，评估基准日为2011年6月18日，评估结论为超银公司委估资产评估值为10842680元等。2011年6月24日，广州市德信资产评估有限公司向超银公司出具了两张金额分别为10000元的评估费发票。2011年7月18日，张智东（甲方、买方）与超银公司（乙�、卖方）签订《委托协议》，约定内容为“甲乙双方在履行房产买卖合同（编号：超0011，房产地址：增城市增城大道22号）经买卖双方友好协商，达成以下协议：1.由张智东代理办理上述房产买卖双方缴税、递件、过户等相关手续，并商定买卖双方有关过户的一切费用由卖方支付220万元（在买方支付的最后一期房款中扣除），其余由买方支付。2.过户时间为签订本协议之日起20天内办妥。3.原合同中约定的过户时间，因为本协议顺延二十天”。2012年11月23日，超悦公司与建行花都支行签订编号为2012年花公商贷字第054号《人民币流动资金贷款合同》，约定超悦公司向建行花都支行借款2500万元，借款期限为三年，从2012年12月6日起至2015年12月5日，并由超银公司提供涉案房产作为抵押担保，为此超银公司与建行花都支行签订编号为2012年花公商抵字第054-1号《抵押合同》，约定为确保超悦公司与建行花都支行签订的编号为2012年花公商贷字第054号《人民币流动资金贷款合同》的履行，超银公司愿意为超悦公司的债务提供抵押担保，抵押财产为涉案房产。2013年11月14日，第三人建行花都支行作出《关于广州市超悦汽车贸易有限公司在我行借款有关问题的复函》，载明：“贵院于2013年11月7日向我行发函，了解广州市超悦汽车贸易有限公司在我行贷款的有关问题，现复函如下：一、广州市超悦汽车贸易有限公司于2012年11月25日向我行借款25000000元，截止2013年11月5日，共归还贷款本金1000000元，利息1523561.42元，该公司在履行《人民币流动资金贷款合同》中没有发生违约行为。若贷款基准利率不变，且客户不发生违约，则尚未归还借款本金24000000元，利息3658840元。二、在提前还款的情况下，预计在一年内，广州市超悦汽车贸易有限公司若未发生违约，应归还借款本金及利息共计25920975元，若发生违约，应归还借款本金大约为26581462元。根据贷款合同约定，在提前还贷的情况下，借款人应支付违约金计算公式为：提前还款本金×提前还款月数×1‰。”广州市花都区人民法院于2015年2月6日受理建行花都支行起诉超悦公司、超银公司、廖永太、陈智敏等金融借款纠纷一案，案号为（2015）穗花法民二初字第451号；于2015年8月25日作出（2015）穗花法民二初字第451号《民事判决书》；该判决书认定以下事实，1.超悦公司向建行花都支行偿贷款本金18991842.36元，2.廖永太同意建行花都支行主张的2012年花公商贷字第054号《人民币流动资金贷款合同》立即到期，3.廖永太、陈智敏应对超悦公司未清偿的债务承担连带责任保证担保，4.廖永太、超银公司为《人民币流动资金贷款合同》项下债务提供其所有房产作抵押并办理了抵押登记；该判决书判决，超悦公司于该判决生效后十日内向建行花都支行偿还贷款本金18991842.36元，廖永太、陈智敏对上述债务承担连带清偿责任，建行花都支行对超银公司所有的涉案房产经拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权等。（2015）穗花法民二初字第451号《民事判决书》于2015年12月26日发生法律效力。建行花都支行于2016年2月2日就上述生效判决向广州市花都区人民法院申请了强制执行，案号为（2016）粤0114执1270号。一审另查明：一、一审法院于2013年4月23日向原增城市国土资源和房屋管理局发函了解涉案房产能否办理过户手续，该局于2013年5月14日出具增国房复【2013】342号《关于协助查询相关房地产情况的复函》，载明“位于增城市××城街××大道××号，房地产权证号为粤房地证字第××号的房屋登记在超银公司名下，建筑面�5097.64平方米，房屋用途为非住宅，土地用途为商业，无查封情况。2011年12月、2012年11月，超银公司就该宗房地产申请第一顺位抵押登记和第二顺位抵押登记，抵押权人为中国建设银行股份有限公司广州花都支行，分别担保：超悦公司申请抵押借款人民币1500万元，抵押期限为2011年12月11日至2013年12月11日；担保超悦公司申请借款2500万元，抵押期限为2012年11月25日至2015年11月25日。属司法裁定过户且房产、土地权属来源清晰，符合转让条件、登记资料齐备的，我局将积极配合开展工作。”二、经一审法院到原增城市地方税务局调查取证，该单位于2013年6月14日出具《关于超银公司转让增城大道22号房地产情况的回复》，载明“我局荔城税务分局从未收到超银公司与张智东之间关于转让位于增城市××城街××大道××号房地产申请代开发票的申请及相关合同资料。�银公司曾于2011年4月向荔城税务分局申请转让该房地产给温玲容、罗凌苑的代开发票事项，转让价格约为700多万元，明显低于市场价格，荔城税务分局提出质疑，要求重新评估，超银公司至今未到我局办理相关事宜。特此回复”。三、2017年8月11日，广州市增城区国土资源和规划局出具《增城市房地产权查册表》，载明涉案房产有以下查封情况，1.2013年11月4日，一审法院的（2013）穗增法民三初字第1172号案件查封涉案房产；2015年10月27日，一审法院作出的（2015）穗增法民三重字第1号之一民事裁定书，裁定继续查封涉案房产，续封期限至2018年10月27日止；2.2015年4月14日，广州市花都区人民法院的（2015）穗花法民二初字第451号案轮候查封涉案房产；3.2016年6月17日，广州市越秀区人民法院的（2016）粤0104民初7893号案轮候查封涉案房产；4.一审法院的（2017）粤0183执1277号案轮候查封涉案房产。在（2013）穗增法民一初字第1172号案审理过程：（一）张智东与超银公司均陈述，2010年12月20日签订的《房地产买卖合同》约定涉案房屋价格3750万元，签订这份合同是为了方便张智东向银行贷款，双方真实履行的买卖合同为2010年12月23日的《房地产买卖合同》及2011年4月7日的《广州市房地产买卖合同补充协议》，涉案房产真实的交易价格以《广州市房地产买卖合同补充协议》约定的2600万元为准；超银公司与温玲容、罗凌苑于2011年5月3日签订的《广东省房地产买卖合同》并不是双方的真实意思表示，签订该合同主要是为了办理过户少缴税费。经一审法院询问温玲容，温玲容表明张智东与超银公司的上述陈述是真实的，签订上述合同目的是为了办理涉案房产过户时少缴税，其没有支付该合同约定购房款给超银公司。（二）张智东与�银公司至今未就涉案房产向房管部门办理过户递件手续。（三）张智东陈述，温玲容是其母亲，罗凌苑与张智东为朋友关系，因为张智东个人贷款太多，很难从银行再次贷款，故与超银公司协商将涉案房屋过户到温玲容、罗凌苑名下，超银公司同意，并配合张智东与温玲容、罗凌苑一起到税局办理完税手续，当时超银公司向原增城市地方税务局荔城分局申请转让涉案房屋给温玲容、罗凌苑时自报纳税金额700万元，原增城市地方税务局荔城分局认为价格过低并提出质疑，要求超银公司对涉案房产重新评估，为此，当时此没能办妥完税手续，超银公司之后虽然做出涉案房产的评估报告，但并未配合办理涉案房产的过户完税手续。（四）超银公司称，第一次完税手续未能办理后，超银公司就委托了税务部门指定的广州市德信资产评估公司对涉案房产的价值进行了评估，并支付了2万元评估费用，由于张智东要将涉案房产过户至温玲容、罗凌苑的名下，超银公司提出要与温玲容、罗凌苑重新签订合同，但张智东不同意，因此超银公司并未将评估报告递交到税务部门，一直拖延至张智东起诉，双方仍未达成协议。张智东陈述，其与超银公司就涉案房产过户至温玲容、凌苑名下是否要重新签订买卖合同一事有协商过，但一直没有达成一致意见。（五）超银公司称，其主动要求为超悦公司向建行花都支行的借款提供担保的，在向建行花都支行办理抵押登记手续时，没有将涉案房产已经与张智东签订买卖合同的情况告知建行花都支行，同时亦未将涉案房产为超悦公司提供抵押担保的情况告知张智东。超悦公司陈述其不清楚超银公司与张智东之间就涉案房屋签订过《房地产买卖合同》。（六）超银公司在原一审庭审中表明因房价上涨，涉案房产的价格有变化，要求按市场价格交易涉案房产。（七）原一审庭审过后，一审法院通知张智东与超银公司对建行花都支行于2013年11月14日作出《关于广州市超悦汽车贸易有限公司在我行借款有关问题的复函》进行质证，在质证过程中，张智东表明同意将购房余款提存到法院，代为清偿超悦公司欠建行花都支付的贷款本息。超银公司也表明，若张智东在10天内将2500万元放到法院或者划给建行花都支行，超银公司同意将涉案房产卖给张智东。张智东对于超银公司的上述意见未作出回应；直至判决之日，张智东也未作出书面回复。本案审理过程中：（一）张智东陈述，其与超银公司于2010年12月20日签订《广州市房地产买卖合同》之后，张智东拟引入新的合作方，遂与超银公司于2010年12月23日签订了交易价格为2900万元的《广州市房地产买卖合同》，但该合同没有实�履行。超银公司称张智东为了让温玲容出资2900万元，要求其共同签署交易价格为2900万元的《广州市房地产买卖合同》给温玲容看。（二）温玲容、罗凌苑陈述，其与超银公司于2011年5月3日一起办理交税手续，税务部门认为合同约定的房屋交易价格偏低，并提出质疑，因此当时未能办理好交税过户手续。罗凌苑承认其与超银公司签订的《广东省房地产买卖合同》是为了避税。（三）张智东主张，涉案房产出现了被多方查封的新情况，这正是超银公司的原因导致涉案房产的过户产生重大阻碍，无奈之下，张智东才会变更诉请，要求解除涉案房产的买卖合同；超银公司关于《广州市房地产买卖合同》于2011年8月7日解除的陈述没有事实依据，张智东从未收到超银公司要求解除合同的书面及口头通知。超银公司承认，在签署《委托协议》的20天后，超银公司没有告知张智东�解除涉案房产的买卖合同。超银公司表明若法院认定《广州市房地产买卖合同》《广州市房地产买卖合同补充协议》尚未解除，超银公司同意解除上述合同。（四）廖永太陈述，其确实出具过《担保函》给张智东，同意为超银公司担保，但签订《担保函》至今已过六年，张智东从未向廖永太主张过担保权利，担保期限已过，《担保函》失效。（五）张智东为证明在签订《委托协议》后有催促超银公司办理过户手续的事实，申请证人黎某出庭作证。证人黎某到庭后作以下陈述，其与张智东是比较好的朋友关系，其与廖永太也是朋友关系，其与超银公司没有关系，也不认识罗凌苑、温玲容、陈智敏；当时，张智东有意向购置物业，其也从廖永太处得知廖永太在增城区（现位于万达广场斜对面）有一套可支配的物业出售，其就介绍张智东与廖永太认识，并通过其沟通交�该物业的相关事宜；大约在2011年，其与张智东及其律师一起到增城与廖永太签署了买卖该物业的意向书和房屋买卖合同，张智东签署合同后划了100万元定金给廖永太；签订合同后的1、2个月左右，张智东多次电话询问其，廖永太会不会因为房价上涨不愿意继续出售物业给张智东，可否催促廖永太尽快完成交税、过户手续，为此，其每隔2至3个月左右就会致电廖永太，催促廖永太尽快履行合同，也会询问廖永太为何那么长时间都没有办好物业过户手续，廖永太回复是因为税费、政策等问题导致交易迟迟无法办妥；在张智东与廖永太签订合同后，其曾经约过张智东与廖永太见面协商交易事宜，因为大家在时间上无法协调，所以就没有当面进行协商；在张智东与廖永太签订合同一年之后，其通过张智东了解到他们之间交易仍未谈妥，其就没有再跟进他们的事了；在张智东�廖永太之间的交易过程，其仅仅是作为中间人，敦促廖永太尽快履行合同，其还收取了廖永太支付的佣金。同时，超银公司、廖永太等询问证人黎某是否清楚张智东与超银公司有无签署补充协议、是否知道约定的交易价格是多少、是否知道张智东曾指定其他人签署交易办理过户、是否清楚廖永太曾办理过交税过户事宜、是否清楚交易的税费由何人负担等问题，证人黎某均回复不清楚或不知道。超银公司、廖永太、陈智敏、超悦公司对证人黎某证言不予认可，认为证人黎某与张智东存在利害关系，黎某的证言是在维护张智东。廖永太陈述，其与黎某只是一般朋友关系，黎某经常到超银公司的办公室玩，得知其要出售涉案房产，就主动帮忙找买家，在超银公司与张智东签订涉案房产的买卖合同之后，其代超银公司给了黎某10万元佣金；黎某确实提醒过廖永太去办理过户递件手续，事实上，在黎某提醒过后，廖永太有及时办理过户手续；黎某并没有多次打电话给廖永太，在签署合同后一个月左右打了1次电话，之后3、4个月左右，黎某又打了1、2次电话给廖永太，询问交易情况，但没有催促，黎某对交易事宜并不了解，因为超银公司出售涉案房产给张智东的所有事宜均是廖永太办理跟进，黎某并未参与。（六）张智东要求超银公司等赔偿涉案房产的差价损失，申请对涉案房产的市场价值进行评估。就张智东上述申请，一审法院摇珠选定广东联信资产评估土地房地产估价有限公司进行评估，张智东为此向该公司支付了鉴定费77090元。广东联信资产评估土地房地产估价有限公司于2017年7月14日出具联信（法）评报字[2017]第Z0508号报告书，载明评估结果为涉案房产在评估基准日2017年7月10日的评估值为82072000元（评估建筑面积为5097.64平方米，�估单价为16100元/平方米）。张智东于2013年10月31日向一审法院提出诉讼财产保全的申请，要求查封登记在超银公司名下的涉案房产，一审法院于2013年11月1日作出（2013）穗增法民一初字第1172号之一裁定书，采取了保全措施，查封了涉案房产。2015年10月26日，张智东向一审法院提出申请，要求延长对涉案房产的查封期限。一审法院于2015年10月27日作出（2015）穗增法民三重字第1号之一民事裁定书，采取保全措施，继续查封涉案房产。一审法院认为：张智东与超银公司签订的《广州市房地产买卖合同》及《广州市房地产买卖合同补充协议》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应依约履行各自的权利义务。关于张智东与超银公司签订的《广州市房地产买卖合同》及《广州市房地产买卖�同补充协议》是否已解除的问题。超银公司主张自双方签订《委托协议》的20天内，张智东未履行《委托协议》约定的过户义务，买卖合同于2011年8月7日解除。张智东不认可合同已解除的事实。一审法院认为，张智东与超银公司于2011年7月8日签订的《委托协议》只是对《广州市房地产买卖合同》中关于税费的负担、办理过户时间等内容进行了变更约定，并未约定张智东未履行该协议则买卖合同自动解除。因此，双方对于合同解除的约定，应当按照《广州市房地产买卖合同》第八条履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，在张智东出现未按《委托协议》约定的时间办理过户手续的情况后，超银公司并未向张智东提出解除合同，因此双方签订的《广州市房地产买卖合同》及《广州市房地产买卖合同补充协议》尚未解除。综上，超银公司抗辩涉案房产的买卖合同已解除，缺乏事实依据，一审法院不予采纳。超银公司认为张智东要求将涉案房产过户至温玲容、罗凌苑名下是违约行为，但是根据原增城市地方税务局出具的《关于超银公司转让增城大道22号房地产情况的回复》以及超银公司为了少缴税款而与温玲容、罗凌苑签订了《广东省房地产买卖合同》，表明超银公司是同意涉案房产过户到温玲容、罗凌苑名下，故对超银公司的抗辩，一审法院不予采纳。在《广州市房地产买卖合同》�广州市房地产买卖合同补充协议》尚未解除的情况下，超银公司将涉案房产为超悦公司向建行花都支行申请贷款提供抵押担保，超悦公司的法定代表人亦为廖永太，超悦公司是明知超银公司为其向建行花都支行的借款提供担保的涉案房产已售予张智东，超银公司与超悦公司的上述行为对张智东与超银公司之间继续履行涉案买卖合同造成了阻碍，显然超银公司的上述行为存在违约。同时，由于超悦公司未向建行花都支行履行还款义务，广州市花都区人民法院已判决建行花都支行对超银公司的涉案房产经拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。目前，建行花都支行已向广州市花都区人民法院申请了强制执行，广州市花都区人民法院也对涉案房产采取了轮候查封的保全措施。此外，在本案诉讼过程中，涉案房产还存在被广州市越秀区人民法院以及一审法院其他案件轮候查�的情形。由此可见，由于超银公司的原因，涉案房产存在被抵押、查封的情形，致使涉案合同在事实上无法继续履行，超银公司的行为已构成根本性违约。为此，张智东主张解除《广州市房地产买卖合同》《广州市房地产买卖合同补充协议》以及要求超银公司双倍返还定金200万元的诉讼请求，合理合法，一审法院予以支持。关于张智东主张的赔偿损失能否提到支持的问题。根据查明的事实，张智东与超银公司在2010年12月20日签署了买卖合同确定买卖关系，在2011年4月签署了补充协议确定了交易价格，在2011年7月签署了委托协议明确约定由张智东在签订该协议之日起20日内代理办理涉案房产的缴税、过户等相关手续，超银公司在2012年12月为超悦公司的借款提供涉案房屋作抵押担保，张智东在2013年4月提起诉讼要求判令超银公司协助办理涉案房屋过户手续。以上事实可见，超银公司是在双方签订《委托协议》后将近一年半的时间将涉案房地为超悦公司的借款提供抵押担保，在此期间内，张智东无法证明其有履行《委托协议》约定的办理缴税过户义务。据此，一审法院认定张智东未按期履行过户手续的行为存在违约。《委托协议》虽然约定了由张智东负责办理缴税过户事宜，但履行该项约定也须超银公司予以协助，因此张智东是有权要求超银公司协助履行该项义务，但张智东在本案中提交的证据不足以证明其在上述期间内有要求过超银公司协助办理缴税、过户手续。由此可见，张智东在履约过程除了存在迟延履行义务的违约行为，还存在怠于行使权利的情形，因此产生的扩大损失应由张智东自行承担。现涉案房产的买卖合同系因超银公司违约被解除，参考涉案房产的市场价值，自双方签署买卖合同至今，涉案房产的市场价�已大幅上涨，张智东主张的双倍定金确实难以弥补因超银公司违约造成的损失，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”的规定，张智东主张超银公司赔偿房屋差价损失亦属合理。综合上文分析，对于张智东主张的损失，参考涉案房产市场价格的上涨情况，结合《广州市房地产买卖合同》《广州市房地产买卖合同补充协议》《委托协议》约定的履行期限，张智东与超银公司的实际履约情况，对比双方违约责任的过错程度，以及由于张智东怠于行使权利产生扩大损失等情况后，一审法院酌定超银公司还应向张智东赔偿损失400万元；对于张智东主张的损�超出400万元的部分诉讼请求，一审法院不予支持。鉴于上述支持的双倍定金以及损失足以弥补张智东因超银公司违约造成的损失，因此张智东主张超银公司支付占用100万元定金期间利息的诉讼请求，一审法院不予支持。至于张智东主张超银公司赔偿20万元律师费，并非是必然产生的损失，涉案合同也无相关约定，故张智东该项诉请，理据不充分，一审法院不予支持。关于廖永太、陈智敏是否应对超银公司的上述债务承担连带责任的问题。廖永太于2010年12月23日出具《担保函》给张智东，同意为超银公司与张智东的房地产买卖合同中的超银公司的债务承担连带担保责任，但未约定保证期间。一审法院认为，《担保函》约定的超银公司的债务包括超银公司因履行合同存在违约而产生的债务，而张智东在本案中主张超银公司承担返还双倍定金以及赔偿�失属于上述债务的范畴。根据《中华人民共和国担保法》第二十六条“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”的规定，廖永太对于超银公司因违约产生债务的保证期间应自超银公司的上述债务履行期届满之日起算，因此《担保函》的保证期间尚未届满，廖永太的保证责任并未免除，廖永太应对超银公司因履行涉案买卖合同违约产生的债务承担连带保证责任。廖永太主张已过保证期限，《担保函》失效的抗辩理据不成立，一审法院不予采纳。另外，张智东主张其支付的购房定金是廖永太收取，廖永太与超银公司存在人格混同、财产混同的情形，廖永太与陈智敏是夫妻关�，廖永太所负的债务为夫妻共同债务，陈智敏应承担连带清偿责任。鉴于廖永太并非超银公司的股东，张智东未能提供充足的证据证明廖永太与超银公司存在人格混同、财产混同的情形，即使张智东能够证明廖永太与陈智敏是夫妻关系，廖永太承担的担保债务并非是因夫妻共同生活产生的债务，张智东亦未能举证证明陈智敏对于廖永太的该项担保债务有举债之合意，因此张智东要求判令陈智敏对超银公司的债务承担连带责任的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，本案经一审法院审判委员会讨论决定，于2018年1月12日作出判决：一、解除张智东与广州市超银贸易有限公司签订的《广州市房地产买卖合同》及《广州市房地产买卖合同补充协议》；二、广州市超银贸易有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内向张智东双倍返还定金200万元；三、广州市超银贸易有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内向张智东赔偿损失400万元；四、廖永太对广州市超银贸易有限公司上述第二、三项债务承担连带责任；五、驳回张智东的其他诉讼请求。案件受理费297800元，由张智东负担122098元，广州市超银贸易有限公司以及廖永太共同负担175702元；诉讼保全费5000元，由张智东负担2050元，广州市超银贸易有限公司�及廖永太共同负担2950元；鉴定费77090元，由张智东负担31606.90元，广州市超银贸易有限公司以及廖永太共同负担45483.10元。本院二审认定事实：一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审争议焦点为：超银公司是否构成违约，应否承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解�合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”。张智东与超银公司签订的《广州市房地产买卖合同》约定因张智东原因，使得未能按照合同约定的期限在房地产交易登记所办理交易登记手续，超银公司有权解除合同。《委托协议》约定由张智东办理涉案房屋的缴税、递件、过户等相关手续，过户时间为签订该协议之日起20天内办妥。张智东并未依约在上述期限内办妥过户手续，超银公司依约有权解除合同，依照上述法律规定，超银公司应向张智东发出解除合同的通知，合同在解除通知到达张智东时解除。超银公司并未向张智东发出解除合同的通知，张智东与超银公司之间签订的《广州市房地产买卖合同》、《广州市房地产买卖合同补充协议》以及《委托协议》并未约定超过合同约定的过户期限，张智东未办理过户手续的，合同自动解除，因此涉案合同并未解除，双方仍应继续履行。超银公司、廖永太上诉主张双方合同在2011年8月7日已经解除依据不足，本院不予采纳。在合同尚未解除的前提下，超银公司为超悦公司的债务在涉案房屋上设定抵押，涉案房屋也因其他案件被多次轮候查封，导致双方合同无法继续履行，超银公司的行为构成根本违约，应承担合同约定的违约责任，合同约定的违约金过低的，还应承担由此给张智东造成的其他损失。张智东怠于履行过户义务，对合同无法及时履行也存在过错，一审法院酌情认定超银公司应向张智东双倍返还定金并赔偿损失400万元并无不当，本院予以认可。综上所述，上诉人超银公司、廖永太的上诉理由不�立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费53800元，由上诉人广州市超银贸易有限公司、廖永太共同负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 蔡培娟审判员 黄春成二〇一八年八月十六日书记员 张 利彭诗敏