成都市金牛区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0106民初5381号
原告徐思帆，男，汉族，1974年12月25日出生，住浙江省温州市鹿城区江滨街道矮凳桥**弄**号***室。
委托代理人刘莹婧，四川蓝光律师事务所律师。
被告王跃军，男，汉族，1976年1月15日出生，住四川省岳池县大佛乡园艺场村*组**号。
原告徐思帆与被告王跃军房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2016年7月8日公开开庭进行了审理。原告徐思帆委托代理人刘莹婧，被告王跃军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，徐思帆与王跃军于2011年5月5日就成都市抚琴西路6号铺面达成为期9年的租赁协议，约定王跃军将上述铺面转让给徐思帆用于经营，转让金为100万元，分两期给付，第一期为70万元，第二期待原告与店面产权所有人（即：成都市青羊区人民政府太升路街道办事处，下称“太升路街道办”）签订租约时支付。若王跃军无法保障徐思帆签订租约，视为王跃军违约，需要退回已交转让金。违约责任赔偿金为除合同约定条款外的责任金30万元。协议签订后，徐思帆依约向王跃军转账支付转让金70万元。后知晓案涉铺面系王跃军转租，铺面产权所有人太升路街道办诉王跃军违约转租一案（案号：（2016）川0106民初2004号）成都市金牛区人民法院已作出生效民事调解书，太升路街道办与王跃军的租赁合同于2015年5月5日解除。因王跃军无权转租，2015年5月5日后，徐思帆与王跃军的租赁合同应为无效合同。2015年下半年，王跃军将徐思帆赶出铺面，拒不退还转让金。为维护徐思帆合法权益，诉请判令：一、确认原、被告租赁合同部分无效（2016年5月至2020年5月期间合同无效）；二、王跃军返还转让金20.5万元；三、王跃军承担违约金30万元；四、王跃军承担本案诉讼费用。
被告辩称，一、徐思帆知晓案涉房屋系转租；二、导致案涉房屋在2015年下半年不能继续与太升路街道办签订租约，是因为徐思帆将其与王跃军签订的《店面转让事宜达成如下协议》交给太升路街道办并不再缴纳房租，王跃军对此无过错，不应承担违约责任。
经审理查明，2011年5月5日，甲方王跃军与乙方徐思帆签订《店面转让事宜达成如下协议》，约定：甲乙双方协商将成都市抚琴西路6号空铺转让给乙方，转让金为100万元。乙方可分两期给付转让金。第一期转让金70万元，第二期从乙方直接和店面产权所有人签订下期租约时，乙方及时支付余下的30万元转让金，甲方责任解除。如发生不可抗力如国家拆迁、地震等，甲方无法保障乙方继签下期租约时，且无法通过双方协商认可的其它手段补救。约定9年的全额转让费100万按实际使用年度折算（每年11万），剩余转让费甲方必须立即退还乙方。否则视为甲方违约。如甲方无法保障乙方续签租约时，视为甲方违约。需要退还已交转让金，但已使用年限除外。否则视为甲方违约。双方验对身份证件，以及相关租赁、转让合法契约后，并签订正式合同时，乙方往甲方约定支付账号支付70万押金。甲方原来租约相关合法契约的复印件即转交乙方。乙方在经营期间所产生的水、电、税收等多项费用乙方自行承担，每年租金一次性付给甲方，租金为8万元左右，由甲方代付给房产所有人，并交纳合同押金1万元。甲方负责帮乙方与店面产权人直接签订下期租约。乙方不得参与，只能无条件配合，否则为乙方违约后果自付，甲方并收回店铺。违约责任赔偿金为除合同约定条款外责任金三十万元。上述协议签订后，王跃军将案涉铺面交由徐思帆经营。2011年5月，徐思帆向王跃军支付了转让费70万元和第一年租金91200元。2015年下半年起，徐思帆未向王跃军缴纳租金。2015年11月份，徐思帆在王跃军要求下搬离案涉铺面。
另查明，2010年8月5日，王跃军与太升街道签订《房屋租赁协议》，约定：太升街道将抚琴西路6号铺面出租给王跃军，租赁期限从2010年8月23日至2015年8月22日止。全年计租金79380元，每年按15%递增。届满继续租用，应在租赁期限届满前30天提出，经太升街道同意重新签订协议，租期未到王跃军不租时，不得转租，应退还太升街道，但租金不退。王跃军擅自转让、转借他人使用的，太升街道有权终止租赁合同，收回房屋等。2016年5月5日，王跃军与太升路街道办在成都市金牛区人民法院调解下达成调解协议，确认解除双方签订的《房屋租赁协议》。
上述事实有《店面转让事宜达成如下协议》、《房屋租赁协议》、《银行流水》、《民事调解书》，以及双方当事人当庭陈述予以证明，本院予以确认。
本院认为，徐思帆与王跃军签订的《店面转让事宜达成如下协议》，系双方真实意思表示，但王跃军与太升路街道办的租赁合同关系已于2016年5月5日协商解除。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”的规定，应当认定徐思帆与王跃军签订的《店面转让事宜达成如下协议》自2016年5月5日至2020年5月部分无效。
关于王跃军是否应当返还转让费20.5万元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条中“合同无效或者撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”的规定，王跃军应当返还其收取的转让费。由于徐思帆支付转让费的目的是租用案涉铺面进行经营以获取收益，故徐思帆已经实际使用铺面期间的转让费因其目的得到实现而无须返还。徐思帆在王跃军要求下于2015年11月搬离案涉铺面，此后徐思帆即未使用铺面而不能从中获益，王跃军占有该期间的相应转让金已无合法根据，故2015年11月至合同期满期间的转让费应当退还。徐思帆主张仍按双方所签《店面转让事宜达成如下协议》中约定按年度折算方式（每年为11万元）处理转让金返还事宜，符合公平原则，可予支持。综上，徐思帆实际使用铺面期间（2011年5月至2015年11月）的转让费为49.5万元（11万元(4.5年），徐思帆主张王跃军退还转让费20.5万元于法有据，本院依法予以支持。
关于王跃军是否应当承担违约金30万元的问题。本院认为，徐思帆在租赁案涉铺面时对房屋权属状况、王跃军是否有权转租、王跃军租赁期限等基本情况具有注意义务，双方所订《店面转让事宜达成如下协议》中关于“双方验对身份证件，以及相关租赁、转让合法契约后……甲方原来租约相关合法契约的复印件即转交乙方”的约定内容，表明徐思帆在租赁案涉房屋时应当已经知晓王跃军不能擅自转租及其租赁期限仅到2015年8月22日，故徐思帆应当能够预见合同在此后不能继续租赁的风险。且徐思帆从2015年下半年起即未按时交纳房租，对于房屋不能继续租赁亦有一定影响。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条中“有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，由于双方对导致合同部分无效均有过错，故应各自承担相应责任。徐思帆要求王跃军承担违约金30万元的诉讼请求没有法律依据，应予驳回。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、五十七条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：
一、确认原告徐思帆与被告王跃军签订的《店面转让事宜达成如下协议》自2016年5月5日至2020年5月部分无效；
二、被告王跃军于本判决生效之日起十日内退还原告徐思帆转让费20.5万元；
三、驳回原告徐思帆其他诉讼请求。
如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付履行期间的债务利息。
本案案件受理费8850元，减半收取为4425元，由被告王跃军负担。
如不服本判决，可于判决送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 熊 寒
二〇一六年七月二十五日
书 记 员 栾森林