湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）楼民初字第247号
原告黄群碧，女，身份证号码XX，汉族，住XX。
委托代理人杜明智，湖南嘉华律师事务所律师。
委托代理人王毅力，湖南嘉华律师事务所律师。
被告岳阳金刚房地产开发有限公司，住所地XX。
法定代表人熊得琼，该公司总经理。
委托代理人王传武，男，汉族，岳阳市人，公民身份证号XX，该公司员工。
第三人欧阳妮，女，身份证号码XX，汉族，住XX。
原告黄群碧与被告岳阳金刚房地产开发有限公司（以下简称金刚公司）、第三人欧阳妮商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由王宇良、人民陪审员袁建中、人民陪审员李舟望组成合议庭，于2015年10月27日公开开庭进行了审理。原告黄群碧的委托代理人杜明智、王毅力律师，被告金刚公司的委托代理人王传武，第三人欧阳妮到庭参加了诉讼。本院现已审理终结。
原告诉称：原、被告双方于2015年6月3日签订《商品房认购协议》，约定由原告认购被告在XX商品房，总房款为人民币516873元整。同日，第三人将对湖南思源置业有限公司享有的530000元债权中的516873元转让给被告，用以抵作购房款（原告与第三人系母女关系）。被告在签订的认购协议中对此作出了说明，进行了认可，并开具了加盖被告财务专用章的收款收据。此后，原告在岳阳市房地产管理局对认购房屋进行了查询，发现该房屋并未办理预售许可证，无法办理网签手续。原告认为，被告将无预售许可的房屋交由原告认购，系违法行为，该行为导致了原告签订认购协议的目的无法实现，严重侵害了原告的权益，应当认定为无效。为此，原告诉至本院，请求判决被告返还购房款并承担相应利息。
被告金刚公司辩称：一、我方是2014年开发的金地花园小区，证件都齐全，也有预售许可证；二、我方多次通知过原告，我们这边可以正式网签；三、原告的购房款不是收的现金，而是一个债权；四、希望法院能够解冻我们的账户，我方保留对原告反诉的权利；五、请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人欧阳妮称：强烈要求退房款，合同订立了差不多有3个月的时间，在第二个月的时候我们就提出了退款的要求。
原告为支持其诉讼请求向本庭提供了如下证据：
证据一、商品房认购协议。拟证明原、被告双方达成协议，就房屋坐落、房号、面积、总价款、付款方式、认购定金等权利义务进行了约定，拟证明了该份协议当中的内容具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，应当依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，认定该认购协议为商品房买卖合同；
证据二、被告开具的房款收据，拟证明原告已经通过转让516873元债权的方式向被告支付了购房款，并得到了被告的认可；
证据三、合作房贷协议、担保书，拟证明第三人曾与岳阳中亿佰联投资管理有限公司签订了合作房贷协议，约定以第三人欧阳妮的名义向湖南思源置业有限公司出借资金530000元，并由岳阳中亿佰联投资管理有限公司对该笔债务作了连带责任担保；拟证明第三人转让给被告的债权真实、合法。
证据四、金地花园小区销售信息公示表，拟证明被告出售给原告的商品房在2015年9月25日才取得商品房预售许可证。证明被告取得预售许可证的时间在原告向法院起诉的时间之后；
证据五、企业工商公示信息表，拟证明原债务人湖南思源置业有限公司系被告的原股东之一，二者之间具有一定的关联性。
被告及第三人对原告提供的证据一、证据二、证据三、证据四、证据五的真实性、合法性、关联性均无异议。
被告为支持其答辩理由向本庭提供了如下证据：
证据一、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证、商品房预售许可证。拟证明金地花园小区各项手续齐备、齐全，具备预售资格。
证据二、催办原告办理房屋手续的短信。证明被告一直在催原告办理相关手续。
原告对被告提供的证据一的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议。认为根据被告提供的证据刚好证明被告取得商品房预售许可证的时间是2015年9月25日，与原告签订认购协议的时间是在6月3日，是在取得预售许可证之前，原告起诉时间在2015年7月29日，取得预售许可在起诉之后。对证据二的三性均有异议。认为被告所发信息的接收号码并非原告的号码，信息发送的时间为10月10日，已经进入诉讼程序，并且该时间才进行通知已经违反了合同的约定。第三人对被告提供的证据质证意见与原告相同。
根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的有关规定，根据双方当事人举证、质证，本院对原、被告双方所提交的证据认定如下：
对原告提供的证据一、证据二、证据三、证据四、证据五、被告提供的证据一真实性、合法性无异议，本院予以确认。对被告证据二本院认为，被告并未提供手机运营商的详单予以佐证，且信息接收人并非合同当事人，本院不予认可。
根据本案确认的证据，结合开庭审理，本院查明如下事实：
2015年6月3日，原、被告双方签订了一份《商品房认购协议》。该协议约定：原告认购被告在XX商品房，该商品房建筑面积为133.49平方米，总房款为人民币516873元整，买受人同意按照一次性付款方式支付购房款，自协议签订之日向出卖人支付认购定金516873元。合同签订后，第三人将对湖南思源置业有限公司享有的530000元债权中的516873元转让给被告，用以抵作原告的购房款。被告在签订的认购协议中对此作出了说明，进行了认可，并开具了加盖被告财务专用章的收款收据。此后，原告在房管局进行了查询，发现原、被告就认购协议所约定的房屋未办理预售许可证，原告于2015年7月29日诉至本院，要求被告返还购房款及承担相应利息。被告于2015年9月25日取得涉案房屋的预售许可证。
本院认为：原告在2015年6月3日与被告签订的《商品房认购协议书》虽然是各方的真实意思的表达，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”以及该《解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”结合被告系在原告起诉之后才取得商品房预售许可证的实际情况，该《商品房认购协议》因为违反了该《解释》的强制性规定，应当认定为无效。原告主张该协议无效的诉讼请求本院予以支持。
被告辩称该商品房的购房款系采取债权转让的方式支付，在《商品房认购协议》中明确约定了房款不退款。本院认为，债权转让系该房款的支付方式，债权具有同等金额的现金价值，且被告出具了收款收据对该债权转让进行了认可，应当认定债权转让行为合法有效。另外，因为该份协议违背了法律的强制性规定，该约定同样应当认定为无效。被告要求不予退还购房款的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。
第三人以自己所有的债权为原告支付购房款，不违背法律的相关规定，应当认定为合法有效。
综上所述，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条之规定，判决如下：
一、原告黄群碧与被告岳阳金刚房地产开发有限公司签订的《商品房认购协议》无效。
二、由被告岳阳金刚房地产开发有限公司退还原告黄群碧购房款516873元及利息，利息按银行同期贷款利率计算至偿还之日时止；
上述金钱债务，如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费9110元，保全费用3175元，合计12285元，由被告岳阳金刚房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状。并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
审 判 员 王宇良
人民陪审员 袁建中
人民陪审员 李舟望
二〇一五年十一月十日
书 记 员 高文祥
附：相关法律条文
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第八条具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。