海南省陵水黎族自治县人民法院民 事 判 决 书（2016）琼9028民初597号原告刘洁，女，1965年6月15日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托代理人刘振，男，1991年1月23日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。系原告儿子。被告陵水绿根农业开发有限公司。住所地：海南省陵水黎族自治县提蒙乡提蒙大道215号。法定代表人王如平，董事长。委托代理人邢关文，海南经和纬律师事务所律师。原告刘洁诉被告陵水绿根农业开发有限公司（以下简称绿根公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年4月26日立案受理后，依法由审判员郑文红适用简易程序，于2016年6月21日公开开庭进行了审理。原告刘洁的委托代理人刘振、被告委托代理人邢关文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘洁诉称，2015年2月27日，原告购买了被告开发的“珍珠湾风情小镇”x栋x层x室，当日签订了《房产订购协议书》、《补充协议》。协议约定，该房屋共42㎡，每平方米5100元，总房款为214000元。之后在签订用于备案的《陵水黎族自治县商品房买卖合同》中，显示的房产面积40.91㎡，与之前约定的房产面积相差1.09㎡，故被告应当将多收取原告的1.09㎡购房款（5359元）返还给原告。另原告身患肺气肿，对冷空气过敏，故在购买房屋的时候，特别注重的是房产的交付日期。原告向被告购买房屋前，特意将此顾虑告知被告。在得到被告能于2016年之前向原告交付房产的答复后，才决定在被告处购买房产。对此，双方特意签订了补充协议，并明确约定了被告交付房屋的日期即逾期交付房屋应承担的违约责任。现被告已逾期交房长达三个月之久，造成原告病情加重，损失扩大，按照约定，被告应赔偿原告违约金50000元。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告赔偿原告违约金50000元；2、被告返还原告多支付的购房款5359元；3、被告履行交房义务；4、本案诉讼费用由被告承担。被告绿根公司辩称，1、50000元的违约金畸高，并且没有事实及法律依据。在订购协议书中约定了违约金的计算方式应以商品房买卖合同的约定为准。2、关于购房款5359元的返还问题，首先在订购协议书中约定面积为42平米及单价，但是面积已经备注“以房产登记面积为准”。在签署正式的合同中，已经将面积及单价重新进行了确认，双方当事人亦签字履行，因此应当按正式的合同履行，故不存在返还5359元的问题。原告为证明自己的主张，向本院提交如下证据：证据1，原告身份证，证明原告主体身份适格；证据2，被告企业信息，证明被告主体适格；证据3，《房产定购协议》，证明原告向被告购买的房产具体情况；证据4，《补充协议》，证明原告与被告约定的交付日期及逾期交房的违约责任；证据5，《陵水黎族自治县商品房买卖合同》，证明被告出售给原告的房产与约定房产面积不符；证据6，《收款收据》，证明原告已向被告支付了购房款及办理房产证的有关费用。证据7（补充证据），我方与被告公司员工“宋佳”的微信聊天记录，证明双方签订的正式的商品房买卖合同并不代表我们认同了违约金的计算方式及房屋的面积、单价。被告的质证意见为：对证据1、2的真实性、合法性没有异议。对证据3的真实性没有异议，但是证明力有异议。该份协议书仅能证明原告向被告预订了房屋，且在该协议书中明确约定以合同为准，面积以最终房产管理部门登记的面积为准。对证据4的真实性没有异议，但是该证据没有双方当事人的签字确认，不能显示“甲方”和“乙方”分别是谁，并且该补充协议系钉在定购协议书之后，在定购协议书已经约定协议未尽的事宜以双方签订的商品房买卖合同为准，因此对原告的违约金的主张不能以此补充协议为认定依据。对证据5的真实性、合法性没有异议。对原告陈述的证明力有异议，该证据只能说明原告、被告正式签署了商品房买卖合同，已对合同的建筑面积、款项及违约责任作出了清晰的记载。对证据6的真实性、证明力没有异议。证据7已超出举证期限，且“宋佳”这个人的身份我方不清楚。此外我方明确说明建筑面积要以商品房买卖合同及房管部门最后认定的面积为准，因此目前不存在返还的问题。被告绿根公司无证据提交。本院认证：原告提交的证据1、2与案件争执焦点无关联性，本院不认定为定案依据。对原告提交的证据3、5、6，经被告质证，对证据的真实性均无异议，证据的来源、内容合法，与待证事实有关联，上述证据本院予以认定。对原告提交的证据4补充协议，因无当事人签名或盖章，虽补充协议边缘有一小部分盖封印章痕迹，但该部分印章与其他页码的拼不成完整印章，无法辨别其真伪，故本院对该证据不予认定。对原告提交的证据7，“宋佳”的身份无法查证，是否为被告员工不清楚，本院对该证据不予认定。据认定的证据和现场勘验拍照以及当事人的陈述查明，2015年2月27日，原告与被告签订《房产定购协议书》（以下简称《协议书》），约定：1、被告定购原告开发销售的陵水县提蒙镇珍珠湾风情小镇第x栋x层x号房产；2.所定购的房产建筑面积为42㎡（最终以房产部门登记面积为准），房产单价为7320元/㎡，总价为307440元，折扣0.7，折后单价5100元/㎡，折后总价214000元；3.签订本协议当日，原告应向被告支付认筹金214000元，作为乙方购买该套房产与甲方正式签订《商品房买卖合同》的担保。该协议落款处：甲方盖有被告绿根公司印章，乙方有原告刘洁签名。之后，原、被告签订《陵水黎族自治县商品房买卖合同》（以下简称合同），合同约定：1.原告购买被告陵水县提蒙镇珍珠湾风情小镇第x栋x层x号房产；建筑面积共40.91㎡，每平方米5231元，总金额214000元；2.出卖人委托预测该商品房面积的房产测绘机构是福建国佳勘测有限公司海南分公司；3.出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得建设部门出具的《工程竣工验收备案表》并符合合同约定的商品房交付买受人使用；4.出卖人未能按本合同约定的期限交房的，逾期在30日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之三支付违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权单方面解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。原告于签订《协议书》当日一次性向被告支付了214000元的购房款，于2015年6月12日向被告支付了6657元契税、印花税、工本费等，绿根公司亦分别向原告出具了《收款收据》。另查明，被告已取得商品房预售许可证，至今涉案工程已竣工，但配套绿化工程尚未完善，尚未取得竣工验收备案证，尚未向原告交付涉案房屋。本院认为，本案争执的焦点是：1.违约金是否过高；2、原告是否多支付了被告5359元。原、被告签订的《房产定购协议书》及《陵水黎族自治县商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，属有效合同，双方均应恪守履行。据查明的事实，原告已依约向被告支付了全部购房款214000元，被告亦应按合同约定向原告交付房屋。现涉案房屋已经建设完毕，但未能依约向原告交付房屋构成违约，应承担相应的违约责任。故原告要求被告支付违约金的诉请，本院予以支持。但原告主张被告赔偿50000元违约金主要依据补充协议，而该补充协议上并无任何人、任何公司的签字或者盖章，真实性无从考证，故违约金的数额应按双方签订的合同约定予以计算，即合同约定2015年12月31日交房，违约金应按万分之三自2016年1月1日起算。关于原告是否多支付了被告5359元。双方签订的合同为正式的商品房买卖合同，其中对涉案房屋的面积、单价、总价款等作了明确约定，相对于《房产定购协议书》作了一定的调整，面积及单价都有所变化。原告作为完全行为能力人，未对此提出异议并在该合同上予以签名，即认可该约定。既然双方已达成合意，现原告主张被告面积变更应退还差价无事实和法律依据，本院不予支持。至于合同能否继续履行的问题。涉案工程虽尚未取得竣工验收备案证，不符合交房条件，但合同的主要义务双方已履行，且原告并未主张解除合同，被告也表示能交付房屋。故合同应继续履行，原告请求被告履行交房义务应予支持，并综合合同履行情况，酌定给予被告一个月的交付期限。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、限被告陵水绿根农业开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘洁支付违约金（违约金以214000元为本金，按每日万分之三自2016年1月1日计算至债务付清之日止）；二、限被告陵水绿根农业开发有限公司于本判决生效之日起一个月内向原告刘洁交付陵水黎族自治县提蒙镇珍珠湾风情小镇第x栋x层x号房产；三、驳回原告刘洁的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1183.98元，减半收取591.99元，由被告陵水绿根农业开发有限公司负担296元，由原告刘洁负担295.99元。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审 判 员 郑文红二〇一六年六月三十日法官助理 吴彬彬书 记 员 许 翔附：适用的法律依据《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。