贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔26民终218号
上诉人（一审原告）：杨发东，男，1966年10月30日出生，苗族，贵州省锦屏县人，住锦屏县。
上诉人（一审原告）：吴生屏，女，1967年1月18日出生，苗族，贵州省锦屏县人，住锦屏县。
委托诉讼代理人范述喜、万明鑫，贵州九紫星律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：黔东南州锐红房地产开发有限责任公司。住所地：凯里市友庄路**号锐红花园*座***层。
法定代表人：吴经锐，董事长。
被上诉人（一审被告）：中国建设银行股份有限公司黔东南州分行。住所地：凯里市永乐路*号。
负责人：夏洪，行长。
一审第三人：吴长春，男，1967年3月19日出生，苗族，贵州省凯里市人，住凯里市。
一审第三人：周达聪，男，1969年11月6日出生，汉族，贵州省凯里市人，住凯里市。
一审第三人：宋芳传，男，1968年6月6日出生，苗族，贵州省都匀市人，住凯里市。
上诉人杨发东、吴生屏与被上诉人黔东南州锐红房地产开发有限责任公司（以下简称：锐红房开公司）、中国建设银行股份有限公司黔东南州分行（以下简称：建行黔东南分行）、一审第三人吴长春、周达聪、宋芳传商品房预售合同纠纷一案，不服凯里市人民法院（2016）黔2601民初1651号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
杨发东、吴生屏上诉请求：撤销一审判决第三项，依法改判解除上诉人与被上诉人中国建设银行股份有限公司黔东南州分行签订的《个人住房借款合同》。事实和理由：1、一审法院判决否定上诉人与被上诉人锐红房开公司之间存在真实的房屋买卖交易行为错误。合同有效成立是判决解除合同的前提，否则何来解除之说，一审法院判决认定事实错误，判决存在矛盾。由于被上诉人锐红房开公司法定代表人系上诉人杨发东的表哥，鉴于上诉人经济困难，锐红房开公司同意欠首付和垫付按揭款，上诉人才与被上诉人锐红房开公司签订《商品房买卖合同》，并备案登记。随后，上诉人与被上诉人中国建设银行股份有限公司黔东南州分行，签订了《个人住房借款合同》，借款人为上诉人，保证人为锐红房开公司，贷款人将款项一次性汇入了借款人指定的账户锐红房开公司。前期按揭贷款是由锐红房开公司代为偿还，这是双方自愿，法律没有禁止。一审判决以上诉人未向被上诉人锐红房开公司支付购房首付款和被上诉人锐红房开公司代为偿还按揭贷款为由，否认双方房屋买卖交易行为的真实性没有法律依据。根据相关法律规定，上诉人与锐红房开公司签订的《商品房买卖合同》已经生效，故一审判决认定错误。2、上诉人与被上诉人中国建设银行股份有限公司黔东南州分行签订的《个人住房借款合同》应当被解除。由于被上诉人锐红房开公司在没有上诉人同意和解除与上诉人签订的买卖合同情况下，又与第三人吴长春、周达聪签订房屋买卖合同并收取购房款，将房屋交付实际使用属于典型的一房二卖，上诉人的合同目的无法现实，上诉人解除合同理所当然。上诉人与被上诉人中国建设银行股份有限公司黔东南州分行签订的《个人住房借款合同》是基于与被上诉人锐红房开公司签订的《商品房买卖合同》的基础上而产生的附随合同，根据商品房买卖合同司法解释第二十四条的规定，上诉人与中国建设银行股份有限公司黔东南州分行的《个人住房贷款合同》应当被解除。3、上诉人与被上诉人中国建设银行股份有限公司黔东南州分行签订的《个人住房借款合同》应由锐红房开公司与第三人吴长春共同履行。鉴于锐红房开公司是建行贷款的受益人，吴长春是一房二卖的实际所有人，根据各方达成的《贷款偿还协议书》，中国建设银行股份有限公司黔东南州分行完全同意上诉人、锐红房开公司、第三人对《个人住房借款合同》的变更，因此，上诉人请求解除《个人住房借款合同》是合理合法的。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院依法改判。
中国建设银行股份有限公司黔东南州分行答辩称：1、答辩人认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决公正，依法应维持原判，维护无过错方即答辩人的合法权益。2、上诉人与锐红房开公司签订的《商品房买卖合同》的房屋交易行为是真实的，锐红房开公司未按合同约定将房屋交付，又将房屋卖给吴长春、周达聪，是一房三卖行为，与答辩人无任何关联性，也就是说，答辩人根据《个人住房借款合同》发放贷款没有任何过错，上诉人应当按照合同约定履行还款义务，一审驳回上诉人请求解除贷款合同的诉请完全正确。对于上诉人与吴长春、宋芳传于2012年12月3日签订的《贷款偿还协议书》是三方共同协商一致的结果，答辩人只是以见证人的身份对三方的自愿行为进行确认，并未任何承诺，也从未放弃对上诉人主张还款的权利。综上，请求支持答辩人的答辩请求。
被上诉人黔东南州锐红房地产开发有限责任公司、一审第三人吴长春、周达聪、宋芳传未作答辩。
杨发东、吴生屏向一审法院起诉请求：：1、解除原告与被告锐红房开公司2006年4月20日签订的《商品房买卖合同》；2、解除原告与被告建行黔东南分行2006年8月3日签订的《中国建设银行个人住房借款合同》；3、由被告锐红房开公司赔偿原告偿还按揭购房贷款所遭受的经济损失2万元。
一审认定事实：1、2006年4月20日，原告杨发东作为买受人与被告锐红房开公司作为出卖人就房屋购买事宜签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：“原告购买被告锐红房开公司开发的锐博大厦E幢三至四层E3-4号房屋，建筑面积为286平方米，房屋总价款为451880元。首付款135880.00元，剩余316000.00元向银行按揭。同月25日，黔东南州建设局为原告杨发东完成上述房屋的备案手续。同年7月19日，二原告在未实际支付购房首付款的情况下，以原告杨发东作为借款人、原告吴生屏作为共同借款人与被告建行黔东南分行就上述房屋的贷款事宜签订了一份《个人住房借款合同》，合同约定：“借款金额为316000元，借款用途为购买锐博大厦E幢3-4层E3-4号房屋，借款期限为240个月。”同年8月10日，被告建行黔东南分行将上述贷款316000元，发放给被告锐红房开公司。2、2007年5月23日、8月24日，被告锐红房开公司将上述房屋的第三层出售给了第三人吴长春，第四层出售给了第三人周达聪，被告锐红房开公司并与其二人签订了《商品房买卖合同》，被告锐红房开公司收取了第三人吴长春的购房首付款78620元，约定剩余15万元向银行按揭，全额收取了第三人周达聪的购房款265680元并向第三人周达聪开出了《销售不动产统一发票》。因被告锐红房开公司已将上述房屋出售给二原告并进行了备案登记，故无法为第三人吴长春、周达聪完成房屋备案手续，以及无法为第三人吴长春办理房屋银行按揭手续。第三人周达聪曾于2011年7月4日向法院起诉被告锐红房开公司商品房买卖合同纠纷。法院于2011年8月10日作出（2011）凯民初字第1424号民事判决书，判决如下：原告周达聪与被告黔东南州锐红房地产开发有限责任公司于2007年8月24日签订的《商品房买卖合同》有效。案件受理费60元，减半收取30元，由被告黔东南州锐红房地产开发有限责任公司承担。3、原告杨发东、吴生屏与被告建行黔东南分行签订《个人住房借款合同》之后，由被告锐红房开公司向建行黔东南分行偿还每月的按揭款，后因被告锐红房开公司未向被告建行黔东南分行偿还按揭款，造成拖欠。2012年12月3日，原告杨发东作为甲方、第三人吴长春作为乙方以及第三人宋芳传作为丙方在被告建行黔东南分行的见证下签订了一份《贷款偿还协议书》，内容为：“因购房资金不足，杨发东向建行黔东南州分行申请个人住房贷款316000元，期限20年。截止2012年12月3日，该笔贷款余额257067.07元（含本金拖欠部分4866.47元）。在贷款还款期间，由于借款人杨发东与黔东南州锐红房地产开发有限责任公司房屋产权纠纷的原因，杨发东不愿履行还款义务，致使贷款长期拖欠形成不良。经友好协商，甲、乙、丙三方就杨发东贷款还款事项达成如下一致：一、吴长春承诺在2012年12月20日前偿还杨发东贷款拖欠本息17683.05元（抵售房款），至贷款风险状态恢复正常。二、从2013年元月1日起，吴长春、宋芳传分别按贷款应还本息的50%承担还款责任，其中宋芳传每月从储蓄账户转账存入杨发东还贷账户，吴长春每月从储蓄账户转账存入杨发东还贷账户。三、吴长春、宋芳传必须按月存足应还款项，如再次形成贷款拖欠，建行仍有权向借款人杨发东进行债务追偿，直至贷款本息结清为止。在贷款结清前，杨发东承担全部法律责任。四、宋芳传作为公司处理该事项的全权代表，专门负责协调三方贷款偿还及产权登记等工作……。”2012年12月20日，第三人吴长春按照协议要求，向建行交纳了17700元杨发东拖欠的本息。第三人吴长春在2013年1月至2015年9月期间每月按照还款协议向杨发东账户打款共计38216元偿还房贷。后因第三人吴长春、宋芳传未按上述协议每月偿还房贷，原告杨东发在截止2016年7月3日，向第三人宋芳传的银行账户存入共计22636.44元用于偿还所欠被告建行黔东南分行的房贷。2016年5月19日，原告以被告、第三人违约为由向法院提起诉讼。另查明：被告锐红房开公司与第三人吴长春、周达聪签订《商品房买卖合同》后，将原告杨发东购房的房屋第三层、第四层分别交付给了第三人吴长春、周达聪使用居住至今。再查明：原告杨发东与吴生屏系夫妻关系。同时查明：截止2016年7月19日（第一次庭审），二原告共计支付的房贷金额为18393.26元。同年的9月、10日又分别支付房贷2043.18元、2200元。
一审法院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。商品房买卖合同是房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案原告杨发东在未向被告支付购房首付款的情况下与被告锐红房开公司签订了《商品房买卖合同》并进行了备案登记，双方约定被告锐红房开公司于2008年3月31日前向原告交付房屋，而被告锐红房开公司在2007年5月23日、8月24日分别将出售给原告杨发东的房屋三、四层出售给第三人吴长春、周达聪，并将房屋交付给第三人吴长春、周达聪使用居住至今。原告杨发东、吴生屏与被告建行黔东南分行签订《中国建设银行个人住房借款合同》后，也是由被告锐红房开公司在偿还房屋贷款，在被告锐红房开公司拖欠贷款后，原告杨发东、被告锐红公司的代表宋芳传以及第三人吴长春还在被告建行黔东南分行的主持下达成了《贷款偿还协议书》，均能证实原告杨发东与被告锐红房开公司之间根本不存在真实的房屋买卖交易行为。故原告诉请与被告锐红房开公司解除于2006年4月20日签订的《商品房买卖合同》以及要求被告锐红房开公司偿还原告截止2016年10月11日支付的房屋贷款22636.44元，予以支持。
原告杨发东、吴生屏明知自己是在未向被告锐红房开公司交付购房首付款的情况下，就购房行为向被告建行黔东南分行申请住房贷款，被告建行黔东南分行依约进行贷款发放。被告建行黔东南分行在贷款行为中无过错，如在本案中，本院解除原告杨发东、吴生屏与被告建行黔东南分行签订的《个人住房借款合同》，将损害到无过错方被告建行黔东南分行的利益，故本院对二原告要求解除与被告建行黔东南分行签订的《个人住房借款合同》，不予支持。被告锐红房开公司、第三人宋芳传经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加第二次庭审，虽可视为放弃自己的抗辩权利，但其合法权益依法应予保护。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告杨发东与被告黔东南州锐红房地产开发有限责任公司2006年4月20日签订的《商品房买卖合同》（编号为：RB-2006-016）。二、被告黔东南州锐红房地产开发有限责任公司在本判决书生效之日起十日内偿还原告杨发东、吴生屏截止2016年10月11日之前支付的房屋贷款损失22636.44元。三、驳回原告杨发东、吴生屏的其余诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费300元，由被告黔东南州锐红房地产开发有限责任公司负担。
本院二审期间，双方当事人未提交新的证据。
本院二审查明的事实与一审查明的一致。
本院认为，本案争议焦点为：1、上诉人与锐红房开公司是否存在真实的房屋买卖行为；2、在上诉人与锐红房开公司的《商品房买卖合同》解除后，上诉人与建行黔东南分行的《个人住房借款合同》是否解除；3、上诉人与建行黔东南分行的《个人住房借款合同》中由上诉人履行的部分是否应转由锐红房开公司及第三人吴长春履行。
对于上诉人与被上诉人锐红房开公司是否存在真实的房屋买卖行为的问题。首先，上诉人在向锐红房开公司购房后，其并没有支付购房首付款，而是以欠付首付形式购买，且事后锐红房开公司亦未要求上诉人支付首付款；其次，在上诉人与建行黔东南分行签订《个人住房贷款合同》后，也没有偿还按揭贷款，而是由锐红房开公司代为偿还；再次，上诉人在《商品房买卖合同》约定的交房时间到期后至今，从未向锐红房开公司要求交付房屋，反而在锐红房开公司未按合同约定偿还贷款后，与宋芳传、吴长春达成《贷款偿还协议书》约定由宋芳传、吴长春代替上诉人向建行黔东南分行履行还款义务。综上，上诉人及锐红房开公司的上述行为不符合房屋买卖交易常理，故一审判决认定上诉人与锐红房开公司没有真实的房屋买卖行为的意思表示正确，上诉人称双方存在真实的房屋买卖意思表示，与事实不符，本院不予支持。
对于在上诉人与锐红房开公司的《商品房买卖合同》解除后，上诉人与建行黔东南分行的《个人住房借款合同》是否应解除的问题，上诉人称被上诉人锐红房开公司一房二卖，致使其购房目的无法现实，在解除《商品房买卖合同》后，其与建行黔东南分行签订的《个人住房借款合同》也应当被解除。本案中，上诉人与锐红房开公司并没有发生真实的房屋买卖的意思，上诉人与建行黔东南分行签订《个人住房借款合同》目的也仅是为了帮助锐红房开公司获得贷款，且意思表示真实，上诉人已经实现了合同目的。在借款合同中，建行黔东南分行系守约方，上诉人系违约方，故作为违约方的上诉人不能据此解除与建行黔东南分行的《个人住房借款合同》。
对于上诉人与被上诉人建行黔东南分行签订的《个人住房借款合同》中应由上诉人履行的部分是否应转由锐红房开公司及第三人吴长春履行的问题。本案中，上诉人杨发东与锐红房开公司、吴长春虽然达成了《贷款偿还协议书》，但建行黔东南分行并不是该协议书的任何一方，其仅是见证人，且其并未同意解除与上诉人签订的《个人住房借款合同》，也未同意免除上诉人的还款责任，故上诉人据此请求解除与建行黔东南分行签订的《个人住房借款合同》，本院不予支持。
综上所述，上诉人杨发东、吴生屏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人杨发东、吴生屏负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 琴
审判员 杨再幸
审判员 田 嫄
二〇一七年三月二十八日
书记员 杨海萍