四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第5485号
上诉人（原审原告）陈朱亮，男，汉族，1978年7月17出生，住浙江省苍南县。
委托代理人王莉，四川恒成律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）四川汇融置业有限公司。住所地：成都市锦江区。
法定代表人薛超群，总经理。
委托代理人蒋文彦，女，汉族，1966年2月25日出生，住四川省雅安市雨城区。
上诉人陈朱亮诉四川汇融置业有限公司（以下简称汇融公司）商品房销售合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2014）新都民初字第2600号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年10月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年10月21日进行审理，上诉人陈朱亮委托代理人王莉，被上诉人汇融公司委托代理人蒋文彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年5月13日，陈朱亮与汇融公司签订了《商品房买卖合同》，合同首页说明明示：1、本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。签约之前，买受人应当仔细阅读本合同内容，应当特别仔细审阅其中具有选择性、补充性、填充性、修改性的内容。对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地房地产主管部门咨询。该示范文本由四川省建设厅和四川省工商行政管理局共同制定。……4、当事人应当按照自愿、公平及诚实信用原则订立合同，任何一方不得将自己的意志强加给另一方。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同生效，未被修改的文本打印文字视为双方当事人同意内容。5、为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后留有空白行，供双方自行约定或补充约定。出卖人与买受人可针对合同中未约定或约定不详的内容，根据所售项目的具体情况签订公平合同的补充协议，也可以在相关条款后的空白行中进行补充约定。
在《商品房买卖合同》的正文中合同约定，陈朱亮购买汇融公司开发的位于成都市新都区大丰镇方营路555号“汇融·达令港”10幢1单元24层4号房，房屋建筑面积共59.39平方米，单价每平方米7701.97元，总价款368000元，陈朱亮采取贷款方式付款，买受人可以首期支付购房总价款的30%，其余价款可以向中国建设银行股份有限公司成都第九支行或住房公积金管理机构借款支付。合同第九条逾期付款责任约定：“买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在180天（含180）日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起七日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知书送达之日起7日内按照累计的逾期应付款10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起七日内向出卖人支付违约金。”合同第二十六条约定：“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但协议中含有不合理的减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式，本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。”
为进一步明确双方的权利义务关系，同日，双方又签订了《商品房买卖合同补充协议》。补充协议第一条第二款第1项约定：“买受人于合同签订之日起五日内，向出卖人支付按揭购房的首付款，大写：人民币壹拾壹万捌仟元整（含已付认购定金）。余款贰拾伍万元，买受人向建行九支行申请20年个人住房抵押贷款的方式进行支付。”第一条第二款第3项约定：“买受人按下列第2）方式办理房屋抵押贷款：2）出卖人协助买受人办理房屋抵押贷款。（仅限于向已与出卖人签订合作协议的银行申请贷款）”第4项约定：“出卖人协助买受人办理房屋抵押贷款的，按以下约定进行办理。1）买受人须于《买卖合同》签订后七日内（即2013年5月20日前）到出卖人指定的地点办理完毕房屋抵押贷款手续，按照贷款银行的要求提供所需全部资料、按照要求付清所需的各项费用。买受人应无条件的配合银行等相关单位办理贷款的申请、审批、获准、出卖人不承担买受人的房屋抵押贷款申请必然获得贷款银行批准的保证责任。2）买受人承诺在签订《买卖合同》及补充协议时，已充分了解到个人住房贷款的办理条件、程序及需缴纳的全部费用，并承诺自己的实际情况完全符合房屋抵押贷款的办理条件，如因买受人的实际情况不符合要求或因买受人的其他原因，而导致在本协议签订之日起30日内仍无法获准项目合作银行的房屋抵押贷款，则视为由于买受人的原因未能及时支付出卖人购房款，买受人有权解除《买卖合同》及本补充协议。出卖人在扣除买受人应当承担的违约金等费用且买受人配合出卖人办理了商品房销售备案登记撤销等相关手续后，出卖人于60日内将买受人已付房款的剩余部分无息退还给买受人。”
合同签订前，陈朱亮于2013年5月7日向汇融公司支付定金30000元，上述合同及补充协议签订之日，又支付了购房款88000元。后因陈朱亮未在补充协议约定的期限内即2013年6月13日前办理完毕按揭贷款手续，汇融公司于2014年4月24日向陈朱亮邮寄了一份《〈商品房买卖合同〉及补充协议解除通知函》，认为陈朱亮迟延履行合同义务（至今已逾期317天，未及时支付购房款），且经汇融公司催告后在合理的期限内仍未履行，已违反了合同约定及法律规定，给汇融公司造成了严重损失，故汇融公司依据《中华人民共和国合同法》的规定及双方的约定，解除与陈朱亮签订的《商品房买卖合同》（编号B-1-4732）及补充协议，汇融公司有权将该房屋另行出售；在扣除陈朱亮应承担的违约金等费用后，汇融公司于60日内将陈朱亮已付房款的剩余部分无息退还给陈朱亮。2014年4月25日陈朱亮收到上述通知函，于2014年5月16日回函认为汇融公司单方面解除合同的行为违反了双方合同约定和法律规定，已构成严重违约，要求汇融公司在收到回函后立即返还陈朱亮已付的购房款118000元、担保费1500元和开税票的费用4500元，并按已付房款金额的20%向陈朱亮支付违约金23600元。因双方在此期间，未对合同是否履行或解除达成一致的协商意见，故陈朱亮诉至法院，请求1、依法认定《商品房买卖合同补充协议》第一条第二款第4点2）为无效格式条款；2、汇融公司归还陈朱亮支付的担保费1500元；3、以已付购房款为基数，从付款之日起至被告还清购房款之日至按同期人民银行贷款利率上浮30%向陈朱亮支付利息损失，截止2014年5月13日为9204元；4、原告支付的律师费10000元；4、诉讼费由汇融公司承担。
原审法院认定上述事实采信的证据有：《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、银行转账凭证、收据、《解除通知函》、《律师函》、担保费收据、情况说明、【悉尼湾·达令巷】商品房订购书等证据及双方当庭陈述在案予以证实。
原审法院认为，陈朱亮与汇融公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效成立的合同，应受国家法律的保护，双方当事人均应按合同约定严格履行自己的义务。
1、关于《商品房买卖合同补充协议》第一条第二款第4点2）条款是否为无效格式条款的问题。要确定格式条款中部分款项的效力，须明确《商品房买卖合同补充协议》是否为格式合同，而《商品房买卖合同补充协议》是《商品房买卖合同》的从合同，故也要明确主合同《商品房买卖合同》的性质。本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》系由四川省建设厅和四川省工商行政管理局共同制定的规范性文本，汇融公司在合同首页说明第一条中明确该合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。即该合同的内容系预先拟定并可重复使用，在订立合同时未与对方协商的合同。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”根据该规定，双方签订的《商品房买卖合同》符合上述法律规定，应认定为格式合同。首页的说明第五条对补充协议明确为：为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后留有空白行，供双方自行约定或补充约定。出卖人与买受人可针对合同中未约定或约定不详的内容，根据所售项目的具体情况签订公平合理的补充协议，也可在相关条款后的空白行进行补充约定。说明双方在主合同的基础上签订的补充协议是双方当事人针对合同中未约定或约定不详，经过平等协商，进一步明确双方权利义务而签订的协议，就本案而言，陈朱亮签订补充协议应是在详细、充分理解并知晓个人住房贷款办理条件、程序的情况下，持慎重自愿的态度签订，应属于依法成立的合同，故双方签订的补充协议并不符合法律对格式合同进行的相关规定，不属于格式合同，其相应的第一条第二款第4点2）条款并非陈朱亮所认为的系格式条款。关于合同的效力，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害国家公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”根据该规定，本案中陈朱亮认为补充协议第一条第二款第4点2）系无效条款，没有提供充分的证据证明补充协议的该条款符合上述法律规定的任何情形之一，并且合同中约定汇融公司系协助陈朱亮办理按揭房屋抵押贷款，陈朱亮未在约定的期限内即2013年6月13日前办理完毕银行按揭贷款审批手续亦是客观事实，在陈朱亮未在约定期限内履行合同义务时，汇融公司给了陈朱亮合理的期限采取其他补救措施，于次年4月份才提出解除合同。综上，关于陈朱亮主张的关于《商品房买卖合同补充协议》第一条第二款第4点2）条款为无效的格式条款的诉讼请求，证据不足，理由不充分，其主张于法无据，原审法院不予支持。
2、关于陈朱亮要求汇融公司归还已付购房款，赔偿因违约单方面解除合同给陈朱亮造成损失的诉讼请求。因该《商品房买卖合同补充协议》第一条第二款第4点2）为无效格式条款的主张不成立，而原审法院已对陈朱亮的上述诉讼请求不予支持。按照双方当事人在合同中的约定，汇融公司在解除合同的条件成就的情况下，将解除合同的意思表示依法通知陈朱亮，即可解除双方签订的合同。汇融公司的上述解除合同的行为符合法律的相关规定，故陈朱亮现要求汇融公司赔偿因单方面解除合同对其造成的损失，其诉讼请求没有法律依据，原审法院不予支持。关于陈朱亮已支付的购房款及其他相关费用的退还，因该退还涉及到对陈朱亮是否违约的认定，陈朱亮可另寻途径解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：驳回陈朱亮的诉讼请求。案件受理费1490元，由陈朱亮负担。
宣判后，原审原告陈朱亮不服一审判决，向本院提起上诉。请求撤销原判决，改判支持上诉人的诉讼请求。其理由为1.原审法院认定事实不清，《商品房买卖合同补充协议》应为格式合同；2.《补充协议》第一条第二款第4点2）应视为无效的格式条款；3.汇融公司依据《补充协议》第一条第二款第4点2）解除合同违反了《合同法》约定；4.汇融公司违约解除合同后，陈朱亮要求其返还购房款并承担违约责任的诉讼主张理应得到支持。据此请求撤销原判依法改判，支持陈朱亮的诉讼请求。
被上诉人汇融公司答辩称，1、陈朱亮起诉不符合法律的程序规定；2、补充协议不是格式条款；3、银行的信贷政策没有发生变化，不存在不可抗力的问题，是陈朱亮自己的原因导致没有贷款成功，2014年4月汇融公司才向陈朱亮发出了解约通知书，所以不是汇融公司违约，而是陈朱亮违约，对于这种任意违约的行为陈朱亮要承担违约责任。故汇融公司认为原判认定事实清楚，请求依法维持原判。
本案二审查明的事实和一审查明的事实一致。另二审审理中，陈朱亮对解除合同无异议。
本院认为，本案争议的焦点是案涉《商品房买卖合同补充协议》第一条第二款第4点2）条款是否为无效格式条款的问题及汇融公司是否应当赔偿陈朱亮的损失并退还购房金的问题。
关于案涉《商品房买卖合同补充协议》第一条第二款第4点2）条款是否为无效格式条款的问题。双方签订的《商品房买卖合同》系由四川省建设厅和四川省工商行政管理局共同制定的规范性文本。而双方当事人在此合同基础上签订的《商品房买卖合同补充协议》是陈朱亮在详细充分理解并知晓个人住房贷款办理条件、程序的情况下，持慎重自愿的态度签订，应属于依法成立的合同，故该补充协议不符合法律对格式合同进行的相关规定，不属于格式合同，其相应的第一条第二款第4点2）并非格式条款。
汇融公司是否应当赔偿陈朱亮的损失并退还购房金的问题，陈朱亮、汇融公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效成立的合同，应受国家法律的保护，双方当事人均应按合同约定严格履行自己的义务。本案中因陈朱亮自身原因不能办理房屋按揭手续导致违约。汇融公司在解除合同条件成立的情况下，依法将解除合同的意思表示通知陈朱亮，即可解除双方签订的合同。根据《合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。汇融公司因合同解除受到的损失不属于本案审理范畴，可另行主张。陈朱亮对合同的解除不持异议，汇融公司理应退还陈朱亮已付的购房款118000元。陈朱亮主张的担保费1500元和开税票的费用4500元，系陈朱亮自己的违约行为造成的后果，理应由陈朱亮自己承担。陈朱亮上诉要求按已付房款金额的20%向其支付违约金23600元及其他相关费用的主张，因无事实和法律依据，本院不予支持。
综上，上诉人陈朱亮的部分上诉理由成立，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定判决如下：
一、撤销成都市新都区人民法院（2014）新都民初字第2600号民事判决书。
二、四川汇融置业有限公司于本判决生效之日起十日内向陈朱亮退还已付的购房款118000元。
三、驳回上诉人陈朱亮的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费1490元，由陈朱亮负担500元，汇融公司负担990元；二审案件受理费2980元，由陈朱亮负担994元，汇融公司负担1986元。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖方
审 判 员 尹英
代理审判员 廖萍
二〇一四年十二月八日
书 记 员 李玲