广东省茂名市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）茂中法民四终字第226号
上诉人（原审被告）茂名市德成有限公司，住所地：茂名市为民路3号大院1-3号之一908房。
法定代表人蔡丽梅。
诉讼代理人梁通，广东鸿基律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）茂名市华达石化物业有限公司，住所地：茂名市茂南区车山路一号首层。
法定代表人谢木森，经理。
诉讼代理人林银汝，广东诚挚律师事务所律师。
诉讼代理人罗洁，广东诚挚律师事务所律师。
上诉人茂名市德成有限公司（以下简称德成公司）与被上诉人茂名市华达石化物业有限公司（以下简称华达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服茂名市茂南区人民法院（2015）茂南法民三初字第170号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2013年4月8日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《茂名华达石化物业有限公司住宅房屋临时租赁合同书》一份，约定：“乙方承租甲方位于茂名市健康路新1栋206号房，建筑面积为71.68平方米，用途为居住。租赁期限自2013年4月10日至2014年4月30日止。如甲方需将房屋收回分配使用，随时可以终止合同。房屋租金按每平方米月租金为人民币10元，每月716.80元。租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方。乙方有擅自将承租的房屋转租的，擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的，擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的，拖欠租金累计达2个月，利用承租房屋进行违法活动的，故意损坏承租房屋的，甲方可单方终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿。租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同规定的，均以乙方缴交保证金的额度作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的2%向乙方加收违约金。逾期超过15天的，甲方有权从乙方交付的保证金中直接扣除当月租金，逾期超过2个月的，按该合同第十二条执行。”
原、被告签订合同后，原告将房屋交付给被告。截止至2015年2月，被告尚欠原告房屋租金1433.60元（按照每月716.80元从2014年5月计至2014年6月）。原告据此诉至法院，请求：1、判令被告支付原告拖欠租金1433.6元（按照每月716.8元从2014年5月计至2014年6月）；2、判令被告支付原告违约金4358.14元（按照月租金2％从2014年5月暂计至2015年2月，余下部分从2015年3月计至付清之日止）；以上第1项和第2项诉请合计5791.74元；3、判讼被告承担本案的诉讼费。
另查明，被告提供民事判决书、启动执行联动机制决定书、执行现场笔录、询问笔录、终止履行租赁合同通知书等，证实法院判令林新等人将计星路20号大院32-34号的房屋交还给被告，茂名市中级人民法院对计星路20号大院32-34号的房屋启动执行联动机制，茂名市茂南区人民法院在2013年4月11日采取强制执行措施将林新等人强制搬迁到涉案的房屋居住，被告在合同租赁期限届满前和届满后，向原告表明不续租涉案房屋，由原告自行处理涉案房屋。
原审法院认为：原、被告于2013年4月8日签订的《茂名华达石化物业有限公司住宅房屋临时租赁合同书》，系双方当事人的真实意思，不违反法律法规的禁止性规定，予以认定。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，被告亦已支付租金至2014年4月，但合同期满后被告仍继续使用涉案房屋至2014年7月才腾房迁出，原告要求被告支付所拖欠的按照每月716.80元从2014年5月计至2014年6月的房屋租金1433.60元，理由充分，于法有据，应予支持。被告至今无正当理由拖欠原告房屋租金，已构成违约，造成原告经济损失，应支付相应违约金。本案中，原告主张的违约金4358.14元（按照月租金2%从2014年5月暂计至2015年2月，余下部分从2015年3月计至付清之日止），予以支持。至于被告抗辩涉案的临时租赁合同是被告根据法院的指令而签订，目的和用途是供法院对被执行人林新等人进行临时安置，其未使用并已付清租金，并无违约。原审法院认为，根据合同相对性原则，原、被告互为《茂名华达石化物业有限公司住宅房屋临时租赁合同书》的合同相对方，被告在租赁期满后继续使用涉案房屋的情况下，拒绝支付租金及返还房屋，属违约行为，被告提供的证据不足以证明其主张，故被告的抗辩无理，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告茂名市德成有限公司于判决生效后十日内支付房屋租金1433.60元（按照每月716.80元，从2014年5月计至2014年6月）给原告茂名华达石化物业有限公司。二、被告茂名市德成有限公司于判决生效后十日内支付违约金4358.14元（按照月租金2%，从2014年5月暂计至2015年2月为4358.14元，余下部分从2015年3月计至付清之日止）给原告茂名华达石化物业有限公司。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预交），由被告负担。
上诉人德成公司不服原审判决，向本院提出上诉称：一、原审查明、认定事实不清。原审查明认定合同签订后，原告将房屋交付给被告使用。原审这一查明认定事实不清，上诉人与被上诉人签订临时租赁合同后，没有任何证据证明被上诉人将出租房屋交付上诉人，也没有任何证据证明上诉人使用涉案出租房屋。二、本案《临时租赁合同书》具有其特殊性，原审机械参照普通房屋租赁认定上诉人与被上诉人关系与事实不符，判决上诉人支付合同期满后的房屋租金、违约金错误。原审查明涉案临时租赁合同是上诉人在法院对被执行人林新等人启动执行联动机制时应法院要求签订的，租赁房屋的目的和用途是供法院对被执行人林新等人进行临时安置，租赁房屋后，茂南区人民法院采取强制执行措施将林新等人强制搬迁到涉案房屋居住。租赁期限届满前和届满后，上诉人多次向被上诉人表明不续租涉案房屋，由被上诉人自行处理涉案房屋。根据上述查明，上诉人只是涉案房屋的名义承租人，并非房屋的实际租用人，房屋一直由林新等人居住使用。上诉人并无安置被执行人林新等人的义务，上诉人只是根据执行法院的指令为其垫付了一年期的房屋租金，上诉人已全部代为履行了本案《临时租赁合同》的合同义务。合同期满后林新等人继续居住房屋的行为及所产生的租金与上诉人无关。原审明确查明上诉人与被上诉人签订的临时租赁合同不等同于一般租赁合同，却不顾既查明的事实，机械认为上诉人系涉案房屋实际租用人、合同期满后上诉人仍在继续使用涉案房屋与事实不符，原审判决上诉人支付合同期满后的房屋租金、违约金错误。三、本案原审遗漏应当参加诉讼的当事人林新等人，程序不当。如前所述，上诉人在本案中只是名义上的承租人，房屋实际租住人系林新等人，合同期满后林新等人继续居住房屋的行为与上诉人无关，被上诉人应向林新等人主张合同期满后的房屋租金和违约金。原审不支持上诉人申请追加房屋实际租住人林新等人作为本案被告的请求，明显遗漏本案应当参加诉讼的当事人林新等人，程序严重不当。综上，提出上诉请求：1、撤销（2015）茂南法民三初字第170号判决，改判驳回被上诉人原审全部诉讼请求；2、判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。
被上诉人华达公司答辩称：一、原审判决认定事实清楚，双方签订房屋租赁合同后，被上诉人已经依约将房屋钥匙交付给了上诉人，上诉人收到钥匙后也已安排人员入住，因此上诉人认为被上诉人没有把房屋交付给上诉人是没有依据的。二、本案签订租赁合同的主体是上诉人与被上诉人，上诉人在签订租赁合同时明确说明了是给上诉人的员工居住的，被上诉人没有收到任何法院出具的相关文件告知被上诉人租赁房屋是租给其他人员居住的，合同期满后，上诉人没有把房屋退回给被上诉人，已经构成违约。三、本案不存在追加诉讼当事人的情形，签订本案合同的双方是上诉人与被上诉人，根据合同相对性，上诉人承租了房屋，其应承担支付租金的义务，否则就应把房屋退还被上诉人，但是上诉人未履行其义务。综上，原审判决正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉。
本院对原审判决查明的事实予以确认。
本院认为：本案争议焦点为一审诉讼程序的问题；上诉人德成公司是否应按本案《茂名华达石化物业有限公司住宅房屋临时租赁合同书》的约定，支付租金和违约金的问题。
一、关于一审诉讼程序的问题。上诉人德成公司上诉称原审判决遗漏应当参加诉讼的当事人林新、吴水任、卢敬芝、石耀华，程序不当。经查，本案被上诉人华达公司持《茂名华达石化物业有限公司住宅房屋临时租赁合同书》提起诉讼，请求上诉人德成公司履行合同义务。因此，原审判决确定本案案由为房屋租赁合同符合法律规定，本院予以支持。林新、吴水任、卢敬芝、石耀华不是本案合同主体，上诉人德成公司要求追加林新、吴水任、卢敬芝、石耀华参加诉讼缺乏法律依据，本院不予支持。
二、关于上诉人德成公司是否应按本案《茂名华达石化物业有限公司住宅房屋临时租赁合同书》的约定，支付租金和违约金的问题。上诉人德成公司上诉称其不是本案房屋的使用人，合同期满后产生的租金与上诉人无关。经查，上诉人德成公司与被上诉人华达公司签订《茂名华达石化物业有限公司住宅房屋临时租赁合同书》的意思表示真实，没有违反法律规定，合法有效，本院予以认定。上诉人德成公司已按合同的约定支付租金至2014年4月，虽然合同期满，但上诉人德成公司未能及时将本案租赁房屋交回给被上诉人华达公司，直至2014年7月才将本案租赁房屋交回给被上诉人华达公司，上诉人德成公司仍需按合同的约定向被上诉人华达公司支付租金及相关违约金，原审判决上诉人德成公司支付租金1433.6元及违约金4358.14元符合法律规定，本院予以支持。
综上所述，上诉人德成公司的上诉请求，理由不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人茂名市德成有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 朝 通
审 判 员 江 剑 兵
代理审判员 陈 春 何
二〇一五年十一月十三日
书 记 员 赖慧嫦（代）
速 录 员 陈 颖
广东省茂名市中级人民法院
民事判决书
（2015）茂中法民四终字第226号
上诉人（原审被告）茂名市德成有限公司，住所地：茂名市为民路3号大院1-3号之一908房。
法定代表人蔡丽梅。
诉讼代理人梁通，广东鸿基律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）茂名市华达石化物业有限公司，住所地：茂名市茂南区车山路一号首层。
法定代表人谢木森，经理。
诉讼代理人林银汝，广东诚挚律师事务所律师。
诉讼代理人罗洁，广东诚挚律师事务所律师。
上诉人茂名市德成有限公司（以下简称德成公司）与被上诉人茂名市华达石化物业有限公司（以下简称华达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服茂名市茂南区人民法院（2015）茂南法民三初字第170号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2013年4月8日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《茂名华达石化物业有限公司住宅房屋临时租赁合同书》一份，约定：“乙方承租甲方位于茂名市健康路新1栋206号房，建筑面积为71.68平方米，用途为居住。租赁期限自2013年4月10日至2014年4月30日止。如甲方需将房屋收回分配使用，随时可以终止合同。房屋租金按每平方米月租金为人民币10元，每月716.80元。租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方。乙方有擅自将承租的房屋转租的，擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的，擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的，拖欠租金累计达2个月，利用承租房屋进行违法活动的，故意损坏承租房屋的，甲方可单方终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿。租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同规定的，均以乙方缴交保证金的额度作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的2%向乙方加收违约金。逾期超过15天的，甲方有权从乙方交付的保证金中直接扣除当月租金，逾期超过2个月的，按该合同第十二条执行。”
原、被告签订合同后，原告将房屋交付给被告。截止至2015年2月，被告尚欠原告房屋租金1433.60元（按照每月716.80元从2014年5月计至2014年6月）。原告据此诉至法院，请求：1、判令被告支付原告拖欠租金1433.6元（按照每月716.8元从2014年5月计至2014年6月）；2、判令被告支付原告违约金4358.14元（按照月租金2％从2014年5月暂计至2015年2月，余下部分从2015年3月计至付清之日止）；以上第1项和第2项诉请合计5791.74元；3、判讼被告承担本案的诉讼费。
另查明，被告提供民事判决书、启动执行联动机制决定书、执行现场笔录、询问笔录、终止履行租赁合同通知书等，证实法院判令林新等人将计星路20号大院32-34号的房屋交还给被告，茂名市中级人民法院对计星路20号大院32-34号的房屋启动执行联动机制，茂名市茂南区人民法院在2013年4月11日采取强制执行措施将林新等人强制搬迁到涉案的房屋居住，被告在合同租赁期限届满前和届满后，向原告表明不续租涉案房屋，由原告自行处理涉案房屋。
原审法院认为：原、被告于2013年4月8日签订的《茂名华达石化物业有限公司住宅房屋临时租赁合同书》，系双方当事人的真实意思，不违反法律法规的禁止性规定，予以认定。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，被告亦已支付租金至2014年4月，但合同期满后被告仍继续使用涉案房屋至2014年7月才腾房迁出，原告要求被告支付所拖欠的按照每月716.80元从2014年5月计至2014年6月的房屋租金1433.60元，理由充分，于法有据，应予支持。被告至今无正当理由拖欠原告房屋租金，已构成违约，造成原告经济损失，应支付相应违约金。本案中，原告主张的违约金4358.14元（按照月租金2%从2014年5月暂计至2015年2月，余下部分从2015年3月计至付清之日止），予以支持。至于被告抗辩涉案的临时租赁合同是被告根据法院的指令而签订，目的和用途是供法院对被执行人林新等人进行临时安置，其未使用并已付清租金，并无违约。原审法院认为，根据合同相对性原则，原、被告互为《茂名华达石化物业有限公司住宅房屋临时租赁合同书》的合同相对方，被告在租赁期满后继续使用涉案房屋的情况下，拒绝支付租金及返还房屋，属违约行为，被告提供的证据不足以证明其主张，故被告的抗辩无理，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告茂名市德成有限公司于判决生效后十日内支付房屋租金1433.60元（按照每月716.80元，从2014年5月计至2014年6月）给原告茂名华达石化物业有限公司。二、被告茂名市德成有限公司于本判决生效后十日内支付违约金4358.14元（按照月租金2%，从2014年5月暂计至2015年2月为4358.14元，余下部分从2015年3月计至付清之日止）给原告茂名华达石化物业有限公司。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预交），由被告负担。
上诉人德成公司不服原审判决，向本院提出上诉称：一、原审查明、认定事实不清。原审查明认定合同签订后，原告将房屋交付给被告使用。原审这一查明认定事实不清，上诉人与被上诉人签订临时租赁合同后，没有任何证据证明被上诉人将出租房屋交付上诉人，也没有任何证据证明上诉人使用涉案出租房屋。二、本案《临时租赁合同书》具有其特殊性，原审机械参照普通房屋租赁认定上诉人与被上诉人关系与事实不符，判决上诉人支付合同期满后的房屋租金、违约金错误。原审查明涉案临时租赁合同是上诉人在法院对被执行人林新等人启动执行联动机制时应法院要求签订的，租赁房屋的目的和用途是供法院对被执行人林新等人进行临时安置，租赁房屋后，茂南区人民法院采取强制执行措施将林新等人强制搬迁到涉案房屋居住。租赁期限届满前和届满后，上诉人多次向被上诉人表明不续租涉案房屋，由被上诉人自行处理涉案房屋。根据上述查明，上诉人只是涉案房屋的名义承租人，并非房屋的实际租用人，房屋一直由林新等人居住使用。上诉人并无安置被执行人林新等人的义务，上诉人只是根据执行法院的指令为其垫付了一年期的房屋租金，上诉人已全部代为履行了本案《临时租赁合同》的合同义务。合同期满后林新等人继续居住房屋的行为及所产生的租金与上诉人无关。原审明确查明上诉人与被上诉人签订的临时租赁合同不等同于一般租赁合同，却不顾既查明的事实，机械认为上诉人系涉案房屋实际租用人、合同期满后上诉人仍在继续使用涉案房屋与事实不符，原审判决上诉人支付合同期满后的房屋租金、违约金错误。三、本案原审遗漏应当参加诉讼的当事人林新等人，程序不当。如前所述，上诉人在本案中只是名义上的承租人，房屋实际租住人系林新等人，合同期满后林新等人继续居住房屋的行为与上诉人无关，被上诉人应向林新等人主张合同期满后的房屋租金和违约金。原审不支持上诉人申请追加房屋实际租住人林新等人作为本案被告的请求，明显遗漏本案应当参加诉讼的当事人林新等人，程序严重不当。综上，提出上诉请求：1、撤销（2015）茂南法民三初宇第170号判决，改判驳回被上诉人原审全部诉讼请求；2、判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。
被上诉人华达公司答辩称：一、原审判决认定事实清楚，双方签订房屋租赁合同后，被上诉人已经依约将房屋钥匙交付给了上诉人，上诉人收到钥匙后也已安排人员入住，因此上诉人认为被上诉人没有把房屋交付给上诉人是没有依据的。二、本案签订租赁合同的主体是上诉人与被上诉人，上诉人在签订租赁合同时明确说明了是给上诉人的员工居住的，被上诉人没有收到任何法院出具的相关文件告知被上诉人租赁房屋是租给其他人员居住的，合同期满后，上诉人没有把房屋退回给被上诉人，已经构成违约。三、本案不存在追加诉讼当事人的情形，签订本案合同的双方是上诉人与被上诉人，根据合同相对性，上诉人承租了房屋，其应承担支付租金的义务，否则就应把房屋退还被上诉人，但是上诉人未履行其义务。综上，原审判决正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉。
本院对原审判决查明的事实予以确认。
本院认为：本案争议焦点为一审诉讼程序的问题；上诉人德成公司是否应按本案《茂名华达石化物业有限公司住宅房屋临时租赁合同书》的约定，支付租金和违约金的问题。
一、关于一审诉讼程序的问题。上诉人德成公司上诉称原审判决遗漏应当参加诉讼的当事人林新、吴水任、卢敬芝、石耀华，程序不当。经查，本案被上诉人华达公司持《茂名华达石化物业有限公司住宅房屋临时租赁合同书》提起诉讼，请求上诉人德成公司履行合同义务。因此，原审判决确定本案案由为房屋租赁合同符合法律规定，本院予以支持。林新、吴水任、卢敬芝、石耀华不是本案合同主体，上诉人德成公司要求追加林新、吴水任、卢敬芝、石耀华参加诉讼缺乏法律依据，本院不予支持。
二、关于上诉人德成公司是否应按本案《茂名华达石化物业有限公司住宅房屋临时租赁合同书》的约定，支付租金和违约金的问题。上诉人德成公司上诉称其不是本案房屋的使用人，合同期满后产生的租金与上诉人无关。经查，上诉人德成公司与被上诉人华达公司签订《茂名华达石化物业有限公司住宅房屋临时租赁合同书》的意思表示真实，没有违反法律规定，合法有效，本院予以认定。上诉人德成公司已按合同的约定支付租金至2014年4月，虽然合同期满，但上诉人德成公司未能及时将本案租赁房屋交回给被上诉人华达公司，直至2014年7月才将本案租赁房屋交回给被上诉人华达公司，上诉人德成公司仍需按合同的约定向被上诉人华达公司支付租金及相关违约金，原审判决上诉人德成公司支付租金1433.6元及违约金4358.14元符合法律规定，本院予以支付。
综上所述，上诉人德成公司的上诉请求，理由不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理50元，由上诉人茂名市德成有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长陈朝通
审判员江剑兵
代理审判员陈春何
二○一五年十一月十三日
书记员赖慧嫦（代）
速录员陈颖