湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0202民初369号原告：黄石市万隆房地产开发有限公司，住所地黄石市西塞山区颐阳路699号，统一社会信用代码914202006676638226。法定代表人：黄戬，总经理。委托诉讼代理人：石瑞，湖北鸣伸律师事务所律师。被告：黄石市国土资源局，住所地黄石市黄石港区亚光新村9号楼，统一社会信用代码11420200011053589E。负责人：薛明，局长。委托诉讼代理人：游小平，职员。委托诉讼代理人：侯兵，湖北申远律师事务所律师。原告黄石市万隆房地产开发有限公司与被告黄石市国土资源局建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2018年1月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄石市万隆房地产开发有限公司的委托诉讼代理人石瑞、被告黄石市国土资源局的委托诉讼代理人侯兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求确认合同编号为鄂hs-(2011)-00037的《国有建设用地使用权出让合同》第三十条约定的违约金过高，并依法判令原告按中国人民银行同期同类贷款基准利率向被告缴纳违约金。审理中，原告诉讼请求为：请求确认合同编号为鄂hs-(2011)-00037的《国有建设用地使用权出让合同》第三十条约定的违约金过高，并依法判令原告从2011年6月12日起至2013年7月2日止，以5820000元为基数，按中国人民银行同期一年以内（含一年）贷款基准利率向被告缴纳违约金。事实与理由：2011年4月13日，原、被告双方签订了合同编号为鄂hs-(2011)-00037的《国有建设用地使用权出让合同》，约定原告需在2011年6月11日前一次性向被告缴纳土地出让款20820000元。合同签订后，原告于2011年5月13日向被告缴纳土地出让款15000000元，于2013年7月3日向被告缴纳剩余土地出让款5820000元。目前，原告已经按照合同的约定支付了全部的土地出让款。原告与被告签订合同后，依法取得了环湖路××号地块的使用权，由于该地块是毛地，原告在向房管局申请房屋拆迁许可证时，适逢《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号令）于2011年1月21日颁布执行，市房管局停发了拆迁许可证，要求原告向西塞山区政府申请征收。西塞山区政府依据国务院第590号令和该地块毛地摘牌的实际情况，截至原告缴清土地转让款时都未作出该地块的房屋征收决定，导致项目无法启动拆迁，造成原告公司严重亏损。原告认为，虽然原告未按合同的约定按时支付土地转让款，构成了违约，但原告的违约事出有因，根据双方签订的合同第三十条约定的违约金计算标准过高，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，原告有权请求人民法院依法适当减少。结合原告实际违约天数752天，按中国人民银行同期同类贷款基准利率为计算依据来进行计算是合理的。故原告诉至法院，请求判如所请。被告辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求依法驳回原告全部的诉讼请求，并判决原告向被告支付延迟给付土地出让金的违约金4376640元。1、原告未按出让合同的约定按时缴纳出让金，已构成违约，应当承担延迟缴纳土地出让金的违约金4376640元。2011年4月13日由双方签订的出让合同第十条约定：“受让人同意按照本条第一款第（一）项的规定向出让人支付国有建设用地使用权出让价款：（一）本合同签订之日起60日内，一次性付清国有建设用地使用权出让价款。”根据合同约定，原告应当于2011年6月11日前一次性缴清土地出让价款20820000元，但是，被告于2011年5月13日缴纳15000000元，余款5820000元于2013年7月3日缴清。被告未按合同约定时间缴纳土地出让金，已构成违约。根据出让合同第三十条的约定：“受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付价款的1‰向出让人缴纳违约金。”原告延期缴纳出让金，应缴纳违约金4376640元。原告已按规定向原告送达了违约金缴纳通知书。3、原告要求按照中国人民银行贷款利率为标准计算违约金没有事实与法律依据。《国有建设用地使用权出让合同》约定逾期支付土地出让金，从逾期之日起按日1‰支付违约金，该约定符合国务院办公厅《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》中关于土地使用者不按时足额缴纳土地出让金时应承担的违约金计算方式之精神，对于双方当事人而言是公平的。原告以中国人民银行贷款利率为标准计算实际损失，并以此认定合同约定的日1‰支付违约金的计算方式高于实际损失的理由没有合同依据，不能成立。逾期付款造成实际损失的计算以中国人民银行贷款利率为标准的前提条件是合同中没有约定逾期付款的违约金数额或者违约金的计算方法。而本案中《国有建设用地使用权出让合同》明确约定，受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的日1‰向出让人缴纳违约金。这是双方当事人在签订合同时预设的因一方违约给对方遭受损失的损害赔偿额，故不符合以中国人民银行贷款利率为标准计算的条件。原告提出的逾期付款实际损失的计算以中国人民银行贷款利率为标准计算，并以此作为认定违约金过高的理由不能成立。综上，原告要求按照同期银行贷款利率承担违约金没有事实与法律依据，应当依法驳回其全部诉讼请求，并判决原告向被告支付延迟缴纳土地出让金的违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的《国有建设用地使用权出让合同》、湖北省国有土地出让金专用票据、湖北省非税收入一般缴款书与被告提交的《国有建设用地使用权出让合同》、湖北省国有土地出让金专用票据、湖北省非税收入一般缴款书是相同的，对该组证据本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年4月13日，原、被告签订了一份《国有建设用地使用权出让合同》，约定，合同项下出让宗地编号为2030010110090，宗地总面积11448.36平方米，其中出让宗地面积为11448.36平方米，出让宗地坐落于环湖路××号；用途为其他普通商品住房用地；合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为20820000元，每平方米1818.60元；原告同意自本合同签订之日起60日内，一次性付清国有建设用地使用权出让价款；原告应当按照合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款，不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付价款的1‰向被告缴纳违约金。合同签订后，原告于2011年5月13日支付土地出让价款15000000元。2013年6月6日，被告向原告发出《黄石市国土资源局关于催缴土地使用权出让价款及违约金的函》，要求原告于2013年6月10日前将欠缴的土地出让价款或违约金上缴黄石市财政局专项资金集中核算户，并到被告处办理相关手续。2013年7月3日，原告支付剩余土地出让价款582万。2014年6月20日，被告向原告发出《第二次催办函》，要求原告在2014年7月15日前缴清土地出让价款、契税、违约金等相关税费后到被告处办理供地手续。2016年5月3日，被告向原告发出《催办函》，要求原告及时缴清欠缴的4725840元违约金，并办理用地手续。2018年2月2日，被告向原告发出《关于缴纳土地出让违约金的再次通知》，要求原告缴清4376640元违约金。因原告至今未缴纳延迟给付土地出让金的违约金，双方故而成讼。本院认为，原、被告签订的《国有建设用地使用权出让合同》系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，应属合法有效,合同双方应按合同约定履行各自义务。原告作为案涉土地使用权的受让人，系缴纳土地出让金的义务人，应当按照合同约定的金额和期限向被告支付土地出让金。但原告迟延缴纳土地出让金5820000元，其行为已构成了违约。案涉《国有建设土地使用权出让合同》中关于违约金的约定是否过高。根据合同法的规定，当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，当事人可以约定一方违约时，应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。本案中，双方当事人签订《国有建设土地使用权出让合同》，对于违约金作出了约定，后原告逾期缴付土地出让金，给被告造成损失，依法应当承担违约责任。对于双方约定按照日1‰支付违约金的问题，被告依据的《国务院办公厅》属于“规范性文件”，从法律位阶上看，低于合同法，不适用“特别法优于一般法”的规定。本案案涉合同是双方作为平等民事主体签订的民事合同，因此应当适用合同法。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。根据前述规定，违约金具有补偿性和惩罚性双重性质，合同当事人可以约定高于实际损失的违约金。但从约定的违约金超过造成损失的百分之三十一般可以认定为过高来看，违约金的性质仍以补偿性为主，以填补守约方的损失为主要功能，而不以严厉惩罚违约方为目的。过高的违约金约定可能与公平原则存在冲突，在某些情况下还存在诱发道德风险的可能。因此，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当依法予以调整。本案中，原告逾期付款的行为所造成被告的损失为利息损失，现双方约定以日1‰的标准计算违约金明显过分高于银行贷款利率，故原告要求适当减少违约金的诉讼请求，本院予以支持，但原告要求按照中国人民银行同期一年以内（含一年）贷款基准利率计算违约金亦不合理，本院将违约金酌情调整为由原告按中国人民银行同期一年以内（含一年）贷款基准利率上浮30%向被告支付逾期付款利息。因原、被告双方约定土地出让金的缴付时间为合同签订之日起60日内，即2011年6月11日，故原告应从迟延之日起即2011年6月12日起计算利息。因原告在2013年7月3日缴付剩余土地出让价款5820000元，故违约金计算终止时间应为2013年7月3日止。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、原告黄石市万隆房地产开发有限公司迟延支付土地出让价款的违约金调整为以土地出让价款5820000元为基数，从2011年6月12日起至2013年7月3日止按中国人民银行同期一年以内（含一年）贷款基准利率上浮30%计付利息。二、驳回原告黄石市万隆房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费200元，由原告黄石市万隆房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审 判 长  刘青青人民陪审员  董晓慧人民陪审员  李乔乔二〇一八年五月十日书 记 员  肖 君