彬县人民法院
民 事 判 决 书
（2012）彬民初字第00499号
原告乔某，女。
委托代理人张东利，男。
被告姚某，男。
委托代理人段丽婷，女。
委托代理人张宝社，彬县法律援助中心律师。
被告张某，男，系原告丈夫。
原告乔某与被告姚某、张某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年5月17日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原、被告及其代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告乔某诉称，原告与被告张某系夫妻，在共同生活期间修建住房一处。原告在西安生活期间，被告张某隐瞒原告将夫妻共同共有的住房卖给被告姚某。2012年1月得知两被告签订了房屋买卖合同以后，被告张某欺骗原告说签订房屋买卖合同是为了避免另一个与他家有纠纷的人来家里闹事，才对外谎称把房屋卖给了被告姚某。同年5月被告姚某拆除房屋准备重建。原告得知后，现起诉要求确认两被告签订的房屋买卖合同无效，被告姚某赔偿已拆除的三间上房及一间偏房的损失5万元，赔偿被告拆房时损坏的立柜4个，写字台1个，木桌子3个，床单3条，碗筷1箱，大小锅各一个，共折价赔偿12900元；煤6000斤，折价赔偿8400元；油菜500斤，折价赔偿1500元；赔偿风景古松1棵，折价30000元及杏树3棵的损失。
被告姚某辩称，2009年张某因琐事与他人发生纠纷，处理不当造成他人人身伤害，一方面为避免对方上门找事，一方面急需赔偿金，遂决定将房屋出卖给他。原告乔某几次到他家来叫他和被告张某商量卖房的事情，能够说明原告乔某明知此事，没有提出反对意见，应视为默认，且合同签订后，其全家于2009年农历10月28日就搬进该房屋中，时间长达2年6个月，原告对此也未表示异议。被告姚某有理由认为原告乔某同意两被告签订的房屋买卖协议，且房款34000元系两被告协商约定，价格合理，房屋已经实际交付，被告姚某已经按照约定交付了10000元房款，其行为属于善意取得，房屋买卖合同应为有效合同。房屋买卖合同签订后，两被告在彬县公证处进行了公证，虽然彬县公证处撤销了公证书，但并不影响房屋买卖合同的效力。拆除三间上房及一间偏房、挖除一棵松树、一棵杏树是对自有房屋及院落的处分，不应对原告进行赔偿。其它杏树系自己干死。油菜是被告姚某承包原告乔某和被告张某承包地所得，被告姚某已支付承包费4000元，不应赔偿。立柜4个，写字台1个，木桌子3个，碗筷1箱，大小锅各一个，现仍在所购买的院落中，可以返还原物。没有3条床单，煤大概只有1500斤。
被告张某辩称，房屋是借给被告姚某居住的，为防止他人骚扰，被告姚某要求公证，才去公证的，且公证书现已撤销，合同应当无效。被告姚某给的10000元，系是借给他的钱。被告姚某未保护好其家具，应当赔偿，并赔偿使用的煤6000斤。
本案争议焦点：1、两被告签订的房屋买卖合同是否有
效；2、被告姚某是否应当赔偿原告的损失及损失的大小。
原告针对争议焦点提供陕西省彬县公证处公证书撤销决定书一份，证明原房屋买卖合同公证书因两被告办理公证书时提供虚假证据，公证书现已被撤销，房屋买卖合同应为无效。被告姚某质证对撤销决定书无异议，认为公证处撤销的是公证书，未撤销房屋买卖合同，合同仍然有效。被告张某质证无异议。本院审查认为，证据来源合法，内容真实，能够证明房屋买卖合同公证书已被撤销，但不能证明房屋买卖合同是否有效，本院予以部分认定。
被告姚某提供房屋购买协议书一份，被告张某出具的收条一份，证明房屋购买协议书系双方自愿签订，房款已部分履行。原告质证认为协议书上没有自己签字捺印，合同应属无效，对于收条未发表质证意见。被告张某质证房屋协议书是为了办理公证书才签的，签订时未仔细看内容。对收条的真实性无异议，但认为这1万元不是房款,是其向被告姚某借的钱。本院审查认为购房协议书及收条内容能够相互印证，且系两被告自愿签订，本院予以认定。
本院调取了关于房屋买卖合同公证卷宗，出示证据如下：
1、村委会证明1份，证明房屋买卖合同办理公证时，村委会曾出具书面同意意见；
2、被告姚某、张某在公证处谈话记录一份，证明被告张某在公证处称其共有人乔某知道卖房一事，并提供乔某书面同意意见书；
3、公证机关调查张青锁的笔录1份。证明共有人乔某同意的书面意见书系伪造的；
4、对公证处工作人员郑安平询问笔录1份，证明办理公证时张某提供村委会虚假证明一份，姚某让同村人张青锁伪造了乔某书面同意意见书，致使公证书被撤销。按照有关法律规定这些证明材料应由被告张某提供。
原告质证对证据1真实性有异议，对证据2、3、4未发表质证意见；被告姚某质证证据1是池永儒、张青锁去村上开的，其不知真假，对证据2、3、4无异议；被告张某质证证据1是池永儒在村委会骗取的空白便签上书写村委会同意证明。证据2上的签字是自己签的，但签字时未注意笔录中的内容，不认可；对证据3、4无异议。本院审查认为，两被告质证意见与证据4能够相互印证证据1村委会同意证明，来源不合法，不予认定。证据2中有两被告的亲笔签名，且来源合法，应予认定，证据3、4两被告质证无异议，予以认定。
经审理查明，原告乔某与被告张某系夫妻关系，共同生活期间，于1987年修建座东朝西砖土木结构正房3间及座北朝南偏房3间，1995修建座南朝北的偏房2间及大门。2009年11月24日两被告签订房屋转让协议，约定以34000元的价格将原告乔某与被告张某共同共有的自建房屋、门楼、院墙整体转让给被告姚某,并当天在彬县公证处办理了公证。办理公证时按照公证机关要求提供共同共有人乔某同意转让房屋的证明和村委会同意证明。两被告提供证明后办理了（2009）彬证民字第086号公证书。2009年农历10月28日姚某搬进此房屋居住，当时被告张某对房屋中存放的财物未清点。2012年年初被告姚某拆除三间正房一间偏房准备重建。原告乔某得知此事后，申请公证机关对公证书进行了复查，经公证机关调查认为当事人提供虚假证据骗取公证书，撤销了（2009）彬证民字86号公证书。现原告起诉要求判令两被告签订的房屋转让协议无效，被告姚某赔偿原告的损失。被告姚某已拆除正房3间及座北朝南的偏房1间，拆下20根檩条，一些椽和青砖。
本院认为，两被告签订的房屋买卖合同上没有原告乔某的签字，且无其他证据证明房屋共有人乔某知道并同意房屋买卖之事，应认定被告张某私自处分夫妻共有房屋，其行为属无权处分，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”故两被告签订的房屋买卖合同应为有效合同。虽2012年6月1日彬县公证处撤消了房屋买卖合同的公证书，但并未撤销买卖合同，故不影响房屋买卖合同原有的效力。
被告姚某辩称其行为构成善意取得，应取得所购房屋的所有权。原告乔某与被告张某为夫妻关系，夫妻关系具有很大人身信赖性，对外相互代表性较强，在农村中更甚，且被告姚某于2009年农历10月28日迁入此房屋后居住至今，za在此期间原告乔某与被告张某一直共同生活，对此未提出异议，故被告姚某有理由认为原告乔某与被告张某一致同意出卖该房屋，应认定被告姚某购买房屋时是善意的。房屋购买价格与本地农村房屋时价基本相符，且已实际交付。农村房屋转让没有明确法律规定应当办理登记。被告姚某的行为符合善意取得的构成要件，应认定姚某取得房屋所有权。
因房屋买卖合同有效，且被告姚某善意取得房屋所有权，故关于财产损失赔偿应驳回原告诉请。另外院内其它杂物，被告张某交房时未清点视为与院落一同转让。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：
一、被告姚某与被告张某签订的房屋买卖合同有效；
二、驳回原告乔某其它诉讼请求。
案件受理费1050元，由原告乔某承担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人人数提出副本,上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。
审 判 长 弥刚鹏
代理审判员 郭荣清
人民陪审员 戚富荣
二〇一三年七月四日
书 记 员 杨 蒙
《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。