上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）徐民四（民）初字第4274号
原告上海莘闵物业发展有限公司，住所地上海市中春路4999号1466室。
法定代表人水朕哲，董事长。
委托代理人吴辰，上海小城律师事务所律师。
委托代理人季思闻，上海小城律师事务所律师。
被告李逊达。
委托代理人王龙宝。
原告上海莘闵物业发展有限公司诉被告李逊达物业服务合同纠纷一案，本院于2012年11月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2012年11月29日公开开庭进行了审理，之后转为普通程序进行审理，组成合议庭，于2014年1月15日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人季思闻、被告李逊达及其委托代理人王龙宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告系按小区物业管理合同的约定对上海市某路某弄进行物业管理，被告系某路某弄某号某室（以下简称系争房屋）业主。被告于2003年1月14日进入系争房屋，该房屋面积为70.34平方米，经徐汇区物价局核价和该小区物业管理合同约定，每月的物业管理费合同约定为每平方米0.51元，即每月的物业管理费为35.87元。被告入住后仅支付至2003年12月，以后被告以种种理由拖欠至今，期间原告反复催缴，但遭被告拒绝，遂诉至法院，要求：1、判令被告支付拖欠物业管理费3，443.8元（包括管理费、秩序维护费、保洁费、设施设备运行费等）。从2004年1月1日起至2011年12月31日止。2、判令被告支付滞纳金3，443.8元。（按日千分之三滞纳金已超出本金部分故以本金相当），从2004年1月1日起至2011年12月31日止。3、判令被告承担本案诉讼费。
被告辩称，不同意原告的收费标准，被告应按售后公房标准支付物业管理费。原告提供的物业管理合同将物业类型填写为“内销多层商品住宅”，但据被告所知，本小区早期的房产权极大部分都属于使用权和农民回归房，经出售后才成为售后公房，所交纳的管理费都在4.5元／月-7.5元／月之间。自从2002年被动迁入住该小区，是购买二手房，被告的上家是按照售后公房标准支付物业管理费的，而被告是按照商品房标准支付的，是不合理的，被告最初一直按时交纳管理费的，但过了一年后，发现同一小区、同一幢楼，各户交费的标准都不一样，于是就向物业管理处质疑和沟通，不料物业经理态度非常蛮横无理，之后被告为了交费就不断发生争吵，最后双方还是无法取得一致。2004年起上海市颁发了《上海市住宅物业管理规定》后，被告不断和物业公司交涉，被告有权拒交不该多交的那部分管理费，而应该交的费用被告还是按时去交纳的，但物业管理处却拒收被告该交纳的费用。原告既不合法又不合格伪造过证件属无信用的非法企业，而小区业委会也是未经全体业主经过合法程序选举成立的，业主根本毫不知情。原告提供的物业管理合同是两个不合法的机构签订的，合同侵犯业主权益，要求撤销合同，这也是被告拒付部分物业管理费的理由。被告同一小区，多种物业管理收费很不统一，小区秩序混乱管理腐败。
经审理查明，1992年7月13日原上海县建设局向原上海县土地开发公司发出《关于核发上海县土地开发公司新建某路商品住宅工程建设用地规划许可证的通知》，规划许可在本市某路东、张家塘港南侧、征用龙华乡张塘村第十二、第十三生产队及其他有关单位土地共约69694平方米。1992年7月14日原上海县人民政府向原龙华乡人民政府发出《关于批准上海县土地开发公司新建某路商品住宅征地的通知》，根据上述建设用地规划许可及批准征地通知，由上海莘闵房地产开发总公司于1994年开发建造商品房，1995年11月上海莘闵房地产开发总公司向房地产登记部门提交《上海市新建商品房屋注册登记申请表》，登记房屋包括某路某弄A、B、C等幢号房屋。
1996年1月20日上海莘闵房地产开发总公司作为委托方与受委托方的原告签订《物业管理服务协议》，约定将楼园小区（座落位置本市某路某弄D号、某弄E号）委托原告实施物业管理。2006年7月18日，上海市徐汇区楼园业主大会作为甲方和原告（乙方）签订《物业管理服务合同》，约定甲方将座落位置某路某弄、某某弄楼园小区委托乙方实行物业管理，委托管理期限自2006年7月18日至第二届业主委员会工作任期结束止；物业管理服务费用：1、管理费由乙方按建筑面积每平方米0.30元（商品房）或按套每户4.5-7.5元（售后公房）向业主收取，2、保洁费由乙方按建筑面积每平方米0.05元（商品房）或按套每户3元（售后公房）向业主或物业使用人收取，3、保安费由乙方按建筑面积每平方米0.07元（商品房）或按套每户3元（售后公房）向业主或物业使用人收取，4、设备运行费每平方米0.03元（商品房），5、维修费每平方米0.06元（商品房），6、管理服务费标准的调整，案物价局及市政府有关规定调整为准，7、对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日起按应缴费用千分之三加收滞纳金等。该合同对委托管理事项、服务标准、双方权利义务、违约责任等作了约定。
系争房屋原产权人系案外人杨某某，1997年2月11日上海莘闵房地产开发总公司与杨某某签订《上海市内销商品房出售合同》，杨某某向上海莘闵房地产开发总公司购买系争房屋，房屋建筑面积70.34平方米，房屋售价人民币175，850元。2002年12月被告向杨某某购买系争房屋，2003年1月17日系争房屋核准登记为被告及吴某某、李某某共同共有。2002年12月30日，杨某某向原告办理退房手续并支付1998年7月至2002年12月的物业管理费1，937.2元。被告于2003年1月进户时支付原告1月至3月的物业管理费92.9元，又于2003年12月6日支付4月至12月的物业管理费322.9元，在原告开具的发票记账联记载单价4项相加为0.51元、面积70.34平方米、金额总计322.9元。
自2004年起，被告对原告向其收取的物业管理费标准提出异议，不断和被告交涉，向区物价部门、街道房办等反映，原告派人上门向被告催讨物业管理费，被告要求原告出具书面打印的清单，因原告未提供故被告拒绝支付。
另查，原告成立于1996年1月12日，2009年8月26日上海市工商行政管理局虹口分局向原告颁发的企业法人营业执照记载公司住所为上海市虹口区高阳路246号619室，营业期限1996年1月12日至2026年1月11日、执照有效期2009年8月26日至2026年1月11日。2010年9月27日上海市工商行政管理局闵行分局向原告颁发企业法人营业执照，该营业执照记载的注册号、公司成立期限、营业期限等与之前营业执照一致，公司住所为上海市闵行区中春路4999号1466室，执照有效期2010年9月27日至2026年1月11日，目前企业状态确立。
又查，上海市住房保障和房屋管理局于2010年12月16日向原告颁发的中华人民共和国物业服务企业资质证书，记载原告资质等级为二级，证书编号（虹口）204号。
以上事实，有房地产登记簿、物业管理服务协议、物业管理服务合同、原上海县人民政府通知、原上海县土地局通知、建设用地规划许可证、新建商品房注册登记申请表、内销商品房出售合同、记账凭证、营业执照、资质证书以及庭审笔录佐证，本院予以确认。
本院认为，依据《上海市住宅物业管理规定》及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之相关规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业管理服务企业签订物业服务合同，对业主具有约束力。现被告所居住小区的业主大会已与原告签订了相关的《物业管理服务合同》，该合同对小区全体业主具有法律约束力。故被告作为业主，应依据《物业管理服务合同》的约定，履行支付相应物业管理费的义务。
关于被告提出的物业管理费收费标准问题，在原告和楼园业主大会签订的《物业管理服务合同》中，约定有商品房和售后公房两种不同的收费标准，事实上该小区确实存在公房、售后公房、商品房三类不同的房屋类型。至于本案系争房屋，从相关售房合同、房地产登记资料记载可以证实，被告是从原业主杨某某处购得系争房屋，而杨某某是向开发商购买的内销商品房，并非属于动迁安置类型，且杨某某在出售该房屋之前缴纳物业管理费亦是按照合同约定的商品房标准支付的。被告坚持要求执行上海市物价局、上海市房屋土地资源管理局在2002年8月5日下发的沪价商（2002）038号文件《上海市关于本市以职工住宅立项建造的小区已售公房上市交易后的物业管理服务收费问题的通知》的意见，本院认为，该通知明确适用于以职工住宅立项建造的小区，本案中楼园小区在规划建造始报审批一系列文件均可证实是以新建商品住宅工程立项建造的，系争房屋也是开发商以内销商品房出售给前业主杨某某的，故系争房屋的物业管理费收费标准不能依据沪价商（2002）038号文件确定。综上，被告要求按照售后公房标准支付物业管理费缺乏事实和法律依据，本院难以采纳。
关于被告对于原告主体资格、物业管理资质等提出质疑，本院认为，依据工商登记资料以及房管部门颁发的相关证书，可以确定原告企业状态确立，其拥有物业管理企业的二级资质证书，被告并未提供原告企业法人营业执照或资质证书被吊销的相关证据，故对被告上述异议本院不予采纳。
居民小区的业委会，作为业主大会的执行机构，系代表全体业主履行管理、服务小区的相关职责，其行为后果应当由小区全体业主承担，业委会就小区管理及服务等事项的行为，是否取得业主大会的授权，属于业主和业委会之间的内部事务，不属本案处理范围。被告提出的小区业主委员会未经过全体业主通过合法程序成立的问题，被告可以向相关主管部门按正常途径去反映问题、主张其合法权益。
至于被告称原告在履行物业管理职责过程中所存在的问题，由于此均属于涉及小区全体业主公共利益的有关共有和共同管理权利的重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意才能作出决定。故即使原告存在如被告所称之管理问题，亦应通过前述程序作出决定并主张权利，但不能作为原告一户拒付物业管理费的理由。
基于上述理由，被告答辩中关于原告和小区业主大会签订的《物业管理服务合同》无效的意见，缺乏法律依据，本院不予采纳。
被告答辩提到的原告及业委会侵吞补偿款、经济犯罪嫌疑极大、工作人员腐败等问题，被告应通过向政府主管部门反映情况等方式维护自己的合法权益。
综上，原告要求被告支付从2004年1月1日起至2011年12月31日止拖欠物业管理费3，443.8元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。但原告提出的要求被告支付滞纳金的主张，本院认为，因原被告对于物业管理费标准始终存在争议，被告拖欠物业管理费的原因主要是对于收费标准的质疑，结合原告在服务中亦存有一定的瑕疵和需要完善的方面等因素，故对于原告要求被告支付滞纳金的主张本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告李逊达于本判决生效之日起十日内支付原告上海莘闵物业发展有限公司自2004年1月1日起至2011年12月31日止的物业管理费、保洁费、保安费、维修费、设备运行费等共计人民币3，443.8元；
二、驳回原告上海莘闵物业发展有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告李逊达负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 包 莉
审 判 员 胡 艳
人民陪审员 王大路
二〇一四年二月七日
书 记 员 陆怿婷
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
二、《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
……
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。