广东省揭阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤52民终384号
上诉人（原审被告）：王美容，女，汉族，惠来县神泉镇人，住址广东省惠来县，身份证号码×××124X。
委托代理人：陈树彬，广东泰源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：周武龙，男，汉族，惠来县神泉镇人，住址广东省深圳市宝安区，身份证号码×××0031。
委托代理人：林汉宣，广东谨信律师事务所律师。
委托代理人：郑海武。
被上诉人（原审被告）：周武得，男，汉族，惠来县神泉镇人，住址广东省揭阳市惠来县，身份证号码×××1212。
上诉人王美容因与被上诉人周武龙、周武得确认合同无效纠纷一案，不服广东省揭阳市惠来县人民法院（2015）揭惠法神民初字第22号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：1991年2月12日，周武龙父亲周朝盛（已于1993年农历三月去世）和母亲苏旦（已于2009年农历正月去世）按习俗将家产分给周武龙兄弟三人，订立《分家协议书》。内容为：“周朝盛、苏旦夫妻共生三男二女，现家产分家割份，协议如下：一、分长子周武龙，神泉镇糖房新村二号公路玉华七巷一号厝地一座（约54平方米）给周武龙所有自行建设使用。二、分次子周武兴，神泉镇糖房新村三号公路旁厝地一座由周武兴自行建设使用。三、分三子周武得，现未成家立业，分老厝神泉镇高楼三巷24号之一房屋一处。日后结婚时，周武龙、周武兴各付人民币伍仟元给周武得使用，同时原父母老家具一切给周武得使用。以上协议同意后即日生效，特此协议，协议书一式伍份，兄弟各一份，父母一份，母舅一份，证实人一份”。同年年底，周武龙出资委托其妹夫欧某叫人在现为惠来县神泉镇南华管区玉华七巷1号（原为惠来县神泉镇糖房新村二号公路玉华七巷一号）的土地上建造一座一层房屋，该房竣工后，暂给周武龙父母及胞弟周武得居住。1993年，周武龙之父周朝盛去世后，该房仍由周武得及其母苏旦居住。1998年，周武得将上述房屋出租给詹伟亮，出租期限五年。2001年9月12日，周武得与王美容协商后，以周武得为甲方，以王美容为乙方，由周武得撰写、证人李某作证，双方签订一份《房屋转让协议》，内容为：“甲方继承父业（周朝盛已故），后征母苏旦及家人同意，决定将座落于惠来县神泉镇糖房新村玉华七巷1号转卖给乙方，转让金额为人民币贰万陆仟元正。经甲、乙两方同意，协议如下：一、该屋卖给乙方，所有转让手续由乙方负责，均与甲方无关。二、该屋由于甲方前日租给詹伟亮五年使用期，由于剩二年租期未满，故甲方不能直接移交给乙方，征乙方同意，等詹伟亮租期满，乙方才进住。三、该协议签字后，一切业主权利由乙方所有负责，均与甲方无关，包括一切法律责任由乙方负责。以上协议经甲、乙两方同意，并具有法律依据，任何一方不得违该协议，甲、乙两方各执一份，签字生效”，周武得及证人李某在上述协议书上签名并捺印，王美容及周武龙之母苏旦在由周武得代签的名字上捺印确认。同时，周武得将上述房屋的《集体土地建设使用证》［惠府集建（1992）字第0042046号］移交给王美容。王美容于2003年开始对上述房屋进行管理、使用。
2014年10月29日，周武龙主张上述房屋土地属其分家所得，房屋系其出资建造，王美容、周武得及第三人许风英侵犯其合法权益。向原审法院提起占有物返还纠纷诉讼。2015年4月20日，周武龙以该案通过其他途径解决为由，向原审法院申请撤诉，原审法院于2015年4月23日作出（2014）揭惠法神民初字第89号民事裁定书，裁定准许周武龙撤回起诉。2015年8月17日，周武龙以周武得未经周武龙同意，擅自将属周武龙所有的房屋出卖给王美容为由，以周武得、王美容为被告，向原审法院提起诉讼，请求原审法院按其上述诉讼请求判决。
原审法院另查明，本案讼争的位于惠来县神泉镇南华管区玉华七巷1号（原为惠来县神泉镇糖房新村二号公路玉华七巷一号）房屋的土地系1987年经惠来县国土局统一规划批建，1992年6月1日，经周武龙之父周朝盛申请，同年9月1日取得《集体土地建设使用证》［惠府集建（1992）字第0042046号］，土地使用者登记为周朝盛，至今未发生变更登记。
原审法院认为：综合原、被告的诉辩，本案主要的焦点问题为：1、原告是否取得本案涉案位于惠来县神泉镇南华管区玉华七巷1号（原为惠来县神泉镇糖房新村二号公路玉华七巷一号）房屋所有权及土地的使用权；2、被告王美容对本案涉案的标的物取得是否是善意取得。
针对焦点问题1：原告提供了《分家协议书》及《惠来县人民法院（2014）揭惠法神民初字第89号案卷（审理卷）第40-44页》2份证据，证明其于1991年2月12日通过分家的方式取得了涉案标的物土地所有权，事后出资委托欧某在上述土地上建造一座一层平房的事实；被告周武得承认了以上事实，但没提供任何证据；被告王美容不承认上述事实，辩称该房为原告一家于1989年所建，涉案标的物的所有人是被告周武得，但没有提供任何证据。对以上原、被告的诉辩及证据，从原告提供的证据《分家协议书》看，该协议书的性质是：原告一家协商一致，通过风俗“分家”的方式，将家庭共有的财产进行分割，确认家庭成员各人所分得的财产归属。该协议系原告各家庭成员的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，依法应受法律保护，故原告依该协议取得了约定的财产，即本案位于惠来县神泉镇南华管区玉华七巷1号（原为惠来县神泉镇糖房新村二号公路玉华七巷一号）的土地使用权人；原告提供的证据《惠来县人民法院（2014）揭惠法神民初字第89号案卷（审理卷）》第40-44页，系原审法院在审理案件过程中，依法传唤证人出庭作证的庭审记录，证人欧某的证词应视为其出庭作证所陈述的事实，其陈述证明了其受原告所托，叫他人在涉案的标的物土地上建房。被告周武得作为本案的被告，也承认了原告建房的事实，其主张直接影响到其利害关系，以上二人的陈述形成了证据链条，故对原告在上述土地建房的真实性予以确认。被告王美容未能提供相关的证据证明其主张，缺乏依据，不予采信。
针对焦点问题2：原告提供的《房屋转让协议》，证明被告周武得瞒着原告，私自将本案涉案标的物转让给被告王美容，原告不予追认。被告王美容提供的《房屋转让协议》（与原告提供的内容一致）及《集体土地建设使用证》［惠府集建（1992）字第0042046号］2份证据，证明被告王美容与被告周武得、原告之母苏旦之间的房屋转让，是双方自愿、平等协商、等价有偿的行为，被告周武得与苏旦也将上述房屋的土地相关证件交被告王美容存执，且被告王美容已对涉案的标的物管理、使用十多年。《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”。上述法律条文规定了善意取得的条件，本案涉案标的物中土地使用证所登记的使用权人系原告之父周朝盛，而不是登记在被告周武得或原告母亲苏旦名下，被告王美容与被告周武得签订了《房屋转让协议》后，虽然对该房进行了管理、使用，因房屋属不动产，被告王美容没有在事后进行变更登记，故被告王美容的行为未能取得本案涉案标的物的所有权，不符合上述法律条文的规定。
本案中，被告周武得在未取得本案涉案标的物所有权及土地使用权的情况下，属无权处分人。其擅自与被告王美容签订了《房屋转让协议》，并移交了该房屋。至本案法庭辩论前，被告周武得未取得本案涉案标的物的所有权及土地使用权，也未能获得原告的追认。被告王美容提供的证据未足以证明被告周武得系本案涉案标的物的所有人及土地的使用权人或原告默认被告周武得的转让行为。原告当庭也不同意追认被告周武得的上述行为。故被告周武得与被告王美容于2001年9月12日签订的《房屋转让协议》侵犯了原告的合法权益，该《房屋转让协议》无效，被告周武得与被告王美容应承担相应的法律责任。至于被告周武得与被告王美容之间的房屋买卖行为，属另一法律关系，相关权利人可另行主张权利。现原告请求确认上述《房屋转让协议》无效及请求被告王美容退出位于惠来县神泉镇南华管区玉华七巷1号的房屋，并将该房屋移交管业的诉讼请求，事实清楚，证据充分，于法有据，予以支持。
至于被告王美容认为本案未将原告之母苏旦列入共同被告的辩称，根据二被告于2001年9月12日签订的《房屋转让协议》，该协议的形式是以“被告周武得为甲方，以被告王美容为乙方”作为合同主体的。从内容“甲方继承父业（周朝盛已故），后征母苏旦及家人同意，决定将座落于惠来县神泉镇糖房新村玉华七巷1号转卖给乙方，转让金额为人民币贰万陆仟元正”中也可证明该转让行为系被告周武得的个人行为。以上足以证明原告之母苏旦不是《房屋转让协议》的当事人，不是本案的适格共同被告。故被告王美容上述的辩称，依据不足，原审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第五十一条、第五十六条、《中华人民共和国物权法》第三十条、第六十四条、第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条的规定，原审法院作出判决：一、确认被告周武得与被告王美容于2001年9月12日签订的《房屋转让协议》无效。二、被告王美容应于本判决生效之日起十五日内将位于惠来县神泉镇南华管区玉华七巷1号（原为惠来县神泉镇糖房新村二号公路玉华七巷一号）房屋返还原告周武龙管理、使用。案件受理费人民币3300元，由被告周武得负担。
上诉人王美容不服原审判决，向本院提起上诉称：一、周武龙主张买卖合同无效，周武龙是没有诉权的。因为依据物权法第九条规定，周武龙主张房屋是其所有缺乏依据。周武龙本身对房产没有使用、管理、出租过，使用、管理、出租都是由周武得及其母亲行使。周武龙提交的《分家协议书》有假，理由为：分家协议书是在1991年3月份签订的，房屋分给周武龙，那么1992年办证时为何土地使用者仍为周朝盛？分家协议书里面的地址跟讼争房屋地址很具体、很清楚，但1992年的土地使用权证就不同了，只是写到南华管区，所以如果1991年的协议书中已有具体的地址，那办证的时候就不应该没有具体的地址。周武龙为何一直到现在都没有去确权？
物权法第九条规定不动产的产权以依法变更登记为依据，周武龙没有变更为其所有，房产权属证明没有体现，所以不能证明是其所有。
周武龙称房屋是委托殴海森去建的，但殴是周的妹夫，其证词的客观真实性难以证实。如果是周武龙建的，那为何还没有确权，没有变更登记，至今没有有效证据确认房产是周武龙所有。二、王美容是善意取得讼争房屋。房屋成交时间是2001年，成交价格属于正常交易价格，甚至属于较高的。成交前房屋一直是周武得及其母亲居住使用，在转让协议中写明甲方子承父业，征得家人同意，王美容属于善意取得。综上，一审判决缺乏事实和法律依据，请求依法撤销原判，驳回周武龙一审诉讼请求。
被上诉人周武龙答辩称：一、《分家协议书》是父亲周朝盛、母亲苏旦将家产分给本人的凭证，合法有效；本人分得神泉镇糖房新村二号公路玉华大巷一号厝地一座（大约54平方米），后委托妹婿欧某叫人建房。王美容说被上诉人没有取得讼争房屋所有权的理由不成立。二、涉案土地是1987年由惠来县国土局批给父亲周朝盛，办证仍由周朝盛向惠来县人民政府提出申请，《集体土地建设用地使用证》土地使用者的名字登记在周朝盛世名下。三、在二0一四年，本人要周武得将房屋腾退才知房屋被周武得抵押给王美容。对此，不予追认。强烈要求周武得、王美容将涉案房屋归还。四、本案王美容的行为不符合法律善意取得房产的规定。原判决认定事实清楚，适用法律正确，王美容上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判决。
被上诉人周武得答辩称，按一审判决处理。
本案各方当事人在本案二审期间均没有提供新证据。
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案系确认合同无效纠纷。本案讼争房屋系在周武龙、周武得的父亲周朝盛取得《集体土地建设使用证》的土地上所建设，周朝盛去世后，该房屋由周武得及其母亲苏旦居住。周武得及其母亲苏旦出卖讼争房屋时将《集体土地建设使用证》交付王美容存执，并未告知王美容有《分家协议书》的存在，且王美容也无法知悉讼争房屋被分给周武龙的事实，故王美容购买讼争房屋是善意的。周武龙虽然举证《分家协议书》主张讼争房屋分给其所有，但未依法办理讼争房屋土地继承过户和办理确认房屋为其所有的权证。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案周武龙请求法院确认周武得与王美容签订的《房屋转让协议》无效，本院不予支持。综上，上诉人王美容的上诉请求理由成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，依法应予改判，被上诉人周武龙的诉讼请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省惠来县人民法院（2015）揭惠法神民初字第22号民事判决；
二、驳回周武龙的诉讼请求。
本案一、二审受理费各人民币3300元，均由被上诉人周武龙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张朝泓
审 判 员 李世荣
代理审判员 李洁新
二〇一六年九月五日
书 记 员 林泽君
附裁判文书相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。