湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘11民终1703号
上诉人（原审原告）：湖南华广商业有限公司。
法定代表人：黄学军，该公司董事长。
委托诉讼代理人：曹细芽。
被上诉人（原审被告）：蒋玉珍。
委托诉讼代理人：蒋佩珍（蒋玉珍胞姐），女，1966年9月2日出生，户籍住所地广西壮族自治省全州县全州镇和平路**号（特别授权）。
上诉人湖南华广商业有限公司因与被上诉人蒋玉珍租赁合同纠纷一案，不服湖南省东安县人民法院（2016）湘1122民初378号民事判决，于2016年7月14日通过东安县人民法院向本院提出上诉。湖南省东安县人民法院于同年8月15日移送案卷，本院遂于同日立案受理本案，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人湖南华广商业有限公司的委托诉讼代理人曹细芽，被上诉人蒋玉珍的委托诉讼代理人蒋佩珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人湖南华广商业有限公司上诉请求：撤销原判，支持原告一审诉求，发回重审或依法改判。事实与理由：1、双方合同约定拖欠租赁费用达30天以上，上诉人有权解除合同，不予退还租赁保证金，并有权要求违约金或者赔偿损失；2、双方未签订补充协议，被上诉人尚欠2015年2月1日至12月31日的租赁费47,628元；3、2016年1月1日至2016年1月31日，被上诉人仍占用上诉人场地继续经营，应支付场地占用费。
被上诉人蒋玉珍答辩称：1、本案是合同期满后双方进行结算过程发生的纠纷，不应适用合同关于解除合同的有关条款；2、变更租金是双方协商一致的结果，《租金催缴通知单》是合同条款变更的书面确认，且一年来按变更后租金履行，上诉人并未提出异议；3、伍冰阳于2016年1月对租赁场地进行装修，其用电与被上诉人无关；请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人湖南华广商业有限公司向一审法院起诉请求：判令被告：1、支付2015年2月1日至12月31日欠缴租赁费用47,628元，2016年1月1日至2016年1月31日占用场地费10,584元，2016年2月1日至2016年3月22日占用场地费8,725.2元，合计66,937.2元，并从2015年2月1日起每延期一天按未交租赁费用的千分之五交纳违约金（至付清之日止）；2、履约保证金21,168元作为违约金不予退还；3、至判决生效起10日内将租赁相关场地按合同约定交还上诉人；4、本案诉讼费由被上诉人承担。
一审法院查明：2012年12月6日，原、被告双方协商一致，签订了《湘中城市广场房屋租赁合同书》，合同期为36个月。合同约定，原告将位于湖南省东安县建设大道212号编码为B3-3的房屋出租给被告，被告按合同约定从事经营活动，每月应支付原告租金6,350元、物业管理费4,234元，并交纳租赁房屋租赁费用保证金21,168元及水电费保证金2,000元。另约定每个季度的第三个月交纳下个月的租金及物业管理费等，原告依约提供了租赁房屋给被告。2013年12月31日，被告在租赁经营过程中，被告向原告提交的一份请求解决困难的报告，从2014年2月份起，被告每三个月的租金及物业管理费便按22,932元予以交纳，即每月交纳商铺租金及物业管理费等共计人民币7,644元，2014年12月5日，由于被告没有按期交纳2014年11月、12月和2015年1月的的租金及物业管理费，原告向被告发出了租金催缴通知单，要求被告在2014年12月10日16:00时前到原告物业财务室缴纳2014年11月、12月、2015年1月（一个季度）租金22,932元，此后，被告便按每三个月按22,932元向原告交纳租金及物业管理费至2015年10月份，2015年11月、12月二个月的租金及物业管理费被告没有交纳给原告。原告以被告未按合同约定交纳租金、物业费、水电费等费用为由向法院提起诉讼，要求被告立即支付2015年2月1至2015年12月31日欠缴租赁费用47,628元；立即支付2016年1月1日至2016年1月31日占用场地费（占用场地面积588平方米）10,584元；立即支付2016年2月1日至2016年3月22日占用场地费（占用场地面积330.5平方米）8,725.2元；合计费用66,937.2元。并判令被告从2015年2月1起每延期一天按未交租赁费用的千分之五向原告交纳违约金，违约金算至付清之日止；判令被告支付原告的履约保证金21,168元作为违约金不予退还；判令被告至判决生效起10日内将租赁相关场地按合同约定交还原告。
一审法院另查明，2016年1月4日，原告与伍冰阳签订了《湘中城市广场房屋租赁合同书》，将原属被告租赁的场地交由伍冰阳租赁。
一审法院认为，原告湖南华广商业有限公司与被告蒋玉珍于2012年12月6日签订的《湘中城市广场房屋租赁合同书》是双方真实意思表示，内容符合法律规定，因此该合同合法有效，原、被告应当按照合同全面履行各自义务。被告蒋玉珍2015年11月、12月没有依约交纳租金及物业管理等费用，原告要求被告交纳2015年11月、12月二个月的商铺租金及物业管理等费的诉讼请求法院予以支持，但应按原、被告双方另行协议的商铺租金及物业管理等费金额交纳，即每月交纳7,644元，二个月的租金共计15,288元，超出部分法院不予支持；原告要求被告支付2015年2月1至2015年12月31日欠缴租赁费用47,628元的诉讼请求，经查，2014年12月5日，原告向被告发出租金催缴通知单确定被告每三个月交纳商铺租金及物业管理等费金额为22,932元，此后，被告均按22,932元每三个月交纳至2015年10月止，在此期间，原、被告双方此均无异议，现原告要求被告按原租赁合同补足交纳商铺租金及物业管理等费缺乏法律事实依据，因此，法院对原告这一诉讼请求不予支持；原告要求被告支付2016年1月1日至2016年1月31日占用场地费（占用场地面积588平方米）10,584元及支付2016年2月1日至2016年3月22日占用场地费（占用场地面积330.5平方米）8,725.2元的诉讼请求，经查，原告于2016年1月4日已将被告租用的商铺出租给伍冰阳，并于伍冰阳签订了商铺租赁合同，自此，该商铺由伍冰阳占用，因此，原告这一诉讼请求，法院不予支持；原告要求被告从2015年2月1起每延期一天按未交租赁费用的千分之五向原告交纳违约金，违约金算至付清之日止的诉讼请求，法院认为，从2015年2月1日起至2015年10月31日止，此期间无证据证实被告未缴纳商铺租金及物业管理等费，被告仅下欠2015年11月1日至2015年12月31日期间的商铺租金及物业管理等费15,288元，根据原、被告双方所签订的合同约定，即每迟延交付一天应向原告支付迟交金额千分之五的违约金，原、被告合同中约定的违约金过分高于造成的损失应予以适当减少，违约金计算标准酌情调整为被告未支付租赁费用的年利率24%计算，超出部分法院不予支持，违约金从2015年11月1日起计付；原告要求被告支付原告的履约保证金21,168元作为违约金不予退还的诉讼请求，法院认为，原、被告所签订的租赁合同属正常履行完毕，而非因被告违约而解除合同，因此，不适用双方不退还被告所交纳保证金的条款，因此，法院对原告这一诉讼请求不予支持；原告要求被告至判决生效起10日内将租赁相关场地按合同约定交还原告的诉讼请求，经查，原告于2016年1月4日已将被告租用的商铺出租给伍冰阳，并于伍冰阳签订了商铺租赁合同，自此，该商铺由伍冰阳占用，因此，法院对原告这一诉讼请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告蒋玉珍于本判决生效之日起十日内支付原告湖南华广商业有限公司2015年11月1日至2015年12月31日商铺租金及物业管理等费共计人民币15,288元；二、被告蒋玉珍于本判决生效之日起十日内支付原告湖南华广商业有限公司2015年11月1日至12月31日的延期支付房屋租赁费15,288元所产生的违约金，按年利率24%从2015年11月1日起计算至本判决生效后十日止；三、驳回原告湖南华广商业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,473.43元，减半收取736.72元，由原告湖南华广商业有限公司承担400元，被告蒋玉珍承担376.72元。
二审中，被上诉人蒋玉珍没有提交新证据；上诉人湖南华广商业有限公司提供了减租报告，拟证实上诉人同意减租是有条件的，被上诉人未按时缴纳租金，不符合减租条件；被上诉人蒋玉珍质证意见，从未见过此报告，且一直按期缴纳租金，合同快到期时与上诉人结算，但其一直拖延不愿结算。
本院认证认为：上诉人提供的证据系复印件，对其真实性无法核实，且该份证据不能对抗2014年12月5日东安湘中城市广场物业管理部向被上诉人送达的《租金催缴通知单》，故本院对上诉人提供的证据不予采信。
本院二审查明的事实与一审查明的事实基本一致，对一审查明的事实本院予以确认。
本院认为，租金应如何计算以及保证金是否应退还是本案争议的焦点。
当事人协商一致，可以变更合同。上诉人与被上诉人于2012年12月6日签订《湘中城市广场房屋租赁合同书》约定，每月租金6,350元，物业管理费4,234元，共计10,584元；租赁经营过程中，被上诉人于2013年12月31日请求减免租金，上诉人未予书面答复；自2014年2月起被上诉人按租金及物业管理费7,644元缴纳费用，上诉人没有提出异议；2014年12月5日，东安湘中城市广场物业管理部向被上诉人发出《租金催缴通知单》，要求缴纳一个季度费用22,932元（每月7,644元）；此后被上诉人按一个季度22,932元缴纳租金及物业管理费至2015年10月；从上述事实可以看出，合同履行过程中，双方对合同约定的租金及物业管理费协商变更为每月7,644元，被上诉人已经按照变更后的约定缴纳租金及物业管理费至2015年10月，故上诉人湖南华广商业有限公司提出“被上诉人尚欠2015年2月1日至10月31日租赁费”的上诉理由，本院不予采纳。此后两个月的租赁及物业管理费及违约金，一审法院已经判决，本院不再进行调整。双方合同第九条违约责任中的第6小项约定，迟延交付房屋租赁费用和水电费超过30天，出租方有权单方解除租赁合同，租赁费用保证金不予退还，但本案属合同到期终止，没有出现单方解除合同情形，故上诉人湖南华广商业有限公司提出“不予退还租赁保证金”的上诉理由，本院亦不予采纳。上诉人没有提供证据证实被上诉人在租赁到期后继续占用租赁场地，且上诉人已于2016年1月与案外人伍冰阳就涉案场地签订租赁合同，未影响其收取租金利益的实现，故上诉人湖南华广商业有限公司提出“支付场地占用费”的上诉请求，本院不予支持。
综上所述，上诉人湖南华广商业有限公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费1,473元，由上诉人湖南华广商业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李振湘
审 判 员 李 飞
代理审判员 熊孝航
二〇一六年九月九日
书 记 员 吴雪芳
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。