湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第06592号
上诉人（原审原告、反诉被告）林剑波。
委托代理人杨武。
被上诉人（原审被告、反诉原告）湖南兆佳房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙县星沙镇星沙北路2号。
法定代表人胡力文，董事长。
委托代理人袁啸，湖南元端律师事务所律师。
委托代理人邹一溶，湖南元端律师事务所律师。
上诉人林剑波因与被上诉人湖南兆佳房地产开发有限公司（以下简称兆佳公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙县人民法院(2012)长县民重字第98号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：位于长沙县星沙街道开元路与星沙大道交汇处西南角的星沙商业乐园系由兆佳公司开发建设，共4栋房屋，其中C栋中的部分房屋已经销售出去，部分房屋的所有权仍为兆佳公司所有。该C栋房屋总层数为4层，建筑面积为17199.66平方米，设计用途为商业。2004年1月1日，兆佳公司（委托人）与长沙佳泰房产经营有限公司（以下简称佳泰公司，受托人）签订了一份《房屋出租委托协议》，兆佳公司为出租位于星沙商业乐园的房屋，委托佳泰公司提供与出租该处房屋有关的服务。该协议第三条第三项约定：“促成承租人租赁委托人所有的房屋，并代理委托人与承租人签订房屋租赁合同”；第四条约定：“委托期限自2004年1月1日起，至2007年12月31日止。委托期限届满，本协议自行终止。受托人在受托代理期间与承租人签定的房屋租赁合同的甲方自动变更为委托人”；合同还对其他相关事项进行了约定。2008年1月1日，佳泰公司向兆佳公司出具“关于终止《房屋出租委托协议》的说明”，载明：因委托期限届满，原委托协议自行终止，受托人在受托代理期间与承租人签订的房屋租赁合同的甲方自动变更为委托人。佳泰公司现已被注销登记。
2006年11月，林剑波与佳泰公司洽谈租赁星沙商业乐园C栋一楼商铺事宜，并分两次支付给佳泰公司签约定金11万元、签约订金9万元，合计20万元。林剑波提交收条两张，其一载明：“今收到林剑波先生交来星沙商业乐园商铺签约定金壹拾壹万元整。交款人：林剑波（签名）。收款人：长沙佳泰资产经营有限公司。2006年11月10日”；其二载明：“今收到林剑波先生交来星沙商业乐园签约订金玖万元整。长沙佳泰资产经营有限公司，2006年11月11日。林剑波（签名），2006年11月11日（手写）”。该两张收条均为整张A4纸，横向打印。兆佳公司也提交收条两张，其一载明：“今收到林剑波先生交来星沙商业乐园商铺签约定金壹拾壹万元整。交款人：林剑波（签名）。收款人：长沙佳泰资产经营有限公司。2006年11月10日”；其二载明：“今收到林剑波先生交来星沙商业乐园签约订金玖万元整。长沙佳泰房产经营有限公司，2006年11月11日。林剑波（签名），2006年11月11日（手写）”。该两张收条均为半张A4纸，纵向打印，上缘有沿虚线裁剪的痕迹。双方当事人提交的上述4张收条上均加盖有“长沙佳泰房产经营有限公司资产经营部”的公章，并都有林剑波的签名，落款日期为11月11日的两张收条有一字之差，即林剑波提交的收条落款为“资产”公司，兆佳公司的提交的收条落款为“房产”公司。
2006年11月22日，佳泰公司（甲方）与林剑波（乙方）签订《星沙商业乐园租赁合同书》26份。合同约定，林剑波租赁兆佳公司所有的星沙商业乐园C栋的商铺共计26个，用途为经营家具，商铺总面积为1815.22平方米，租赁期限均为5年，从2006年12月1日至2011年11月30日，其中2006年12月1日至2007年5月31日为免租期；租金标准（自2007年6月1日开始计算），第一年每月租金总额为30854元，第二年开始每年在上一年的基础上递增10%，在合同年限内，租金标准以此类推；租金支付方式，乙方按月向甲方支付租金，在签订本合同时，向甲方支付一个月首期租金，总金额为30854元；保证金，乙方在签约时向甲方交纳两个月的首期月租金为保证金，总金额为61719元，保证金不计利息，乙方在租赁期满后无任何拖欠租金、管理费、水电费等或其他违反本合同条款之约定的，保证金一个月后予以退还；合同还对其他事项进行了约定。应林剑波的要求，佳泰公司还联系了该栋房屋的龙林德等33位业主，由林剑波分别与龙林德等业主签订《星沙商业乐园租赁合同书》。林剑波与该33位业主签订的租赁合同约定的租赁期限、免租期、租金标准、租金支付方式、保证金等事项与上述26份合同的约定基本一致。林剑波与佳泰公司签订租赁合同后，佳泰公司按约定将出租的26个门面交林剑波使用，林剑波按约定用租赁的商铺经营家具。除支付前述签约定金和签约订金共计20万元外，林剑波于2006年11月22日支付门面租金30860元。
初审期间，林剑波还提交落款日期为2007年2月10日、加盖“长沙佳泰房产经营有限公司资产经营部”印章的收条1张，该条载明：“今收到林剑波先生交来商业乐园公司门面押金：陆万壹仟柒佰壹拾柒元肆毛捌（￥61717.48），壹个月租金：叁万零捌佰伍拾捌元柒毛肆（￥30858.74），两项合计：玖万贰仟伍佰柒拾陆元贰毛贰（￥92576.22）。”该收条上也有林剑波签名和签署的日期。兆佳公司则提交了27位业主出具的收条，用以证明已经代林剑波支付了27位业主首月租金、保证金共计93089元；还提交了林剑波于2007年6月14日出具的《领款凭条》1份，该凭条载明：今领到湖南佳泰公司退门面租金、保证金款合计人民币13831元。
2007年8月1日，佳泰公司（甲方）与林剑波（乙方）又签订《星沙商业乐园租赁合同书》1份，合同约定，林剑波租赁兆佳公司所有的星沙商业乐园C栋的商铺3个用于经营家具，面积177.46平方米，租赁期限4年，从2007年8月1日至2011年7月31日，其中2007年8月1日至2008年7月31日为免租期；租金标准（自2008年8月1日开始计算），第一年租金标准为每月3017元，第二年开始每年在上一年基础上递增10%，在合同年限内，租金标准以此类推；租金支付方式，乙方按月向甲方支付合同租金，在签订本合同时，向甲方支付一个月首期租金3017元；保证金，乙方在签约时向甲方交纳两个月的首期月租金为保证金，金额为6034元，保证金不计利息，乙方在租赁期满后无任何拖欠租金、管理费、水电费等或其他违反本合同条款之约定的，保证金一个月后予以退还；合同还对其他事项进行了约定。该合同签订后，兆佳公司按约定将出租的3个门面交林剑波使用，林剑波按约定用租赁的商铺经营家具，并于2007年8月1日交纳保证金5000元，同年9月19日交纳首月租金3017元，同年9月24日交纳保证金1034元。
与佳泰公司的两批租赁合同履行过程中，因林剑波未按约定的时间支付租金，兆佳公司第一次于2008年11月18日起诉至原审法院，要求林剑波支付2008年11月30日之前的租金348445元。该诉讼标的系兆佳公司将第一批26个门面的免租期延长半年，再减免租金185124元，可计算租金12个月，按扣除首月租金后计算11个月、未按合同约定满一年递增10%的方法计算为339394元；第二批3个门面可计算租金4个月，按扣除首月租金后计算3个月的方法计算为9051元，两项合计为348445元。原审法院判决支持兆佳公司的诉讼请求，受理费减半收取3263.5元，财产保全费2320元，合计5583.5元，由林剑波负担。林剑波不服判决而提起上诉，长沙市中级人民法院经二审后维持原判。该案经原审法院两次立案执行，林剑波执行了上述判决确定的租金348445元和诉讼费5583.5元，执行的具体情况是：1、初次执行期间，通过原审法院支付现金10万元；2、以相关费用抵扣林剑波应付租金，包括2006年11月22日支付的租金30860元，2007年2月10日收条载明的押金61717.48元、租金30858.74元，合计92576.22元，2007年9月19日支付的租金3017元，兆佳公司账上尚有林剑波缴纳的代付而未付C185号业主谭灿的首月租金、保证金共计3384元；3、2009年12月31日，双方自行交付现金2万元；4、恢复执行期间，通过原审法院支付现金104191.28元（含诉讼费5583.5元）。但在本案审理过程中，双方对2007年2月10日收条载明的金额92576.22元的款项来源情况存在争议：林剑波主张是另行支付了现金92576.22元；兆佳公司主张该款是从签约定金和签约订金中转收26个门面的首月租金和保证金，没有另外收取林剑波交款，并对该收条的真实性也提出质疑。
兆佳公司第二次于2010年1月4日向原审法院起诉，要求林剑波支付2008年12月1日至2009年11月30日期间的租金447036元。该案审理期间，双方当事人自愿达成调解协议：调解前已付135487元，兆佳公司自愿减免林剑波租金12万元，余款191549元分三期支付，受理费减半收取2065.49元，由林剑波负担。民事调解书生效后，林剑波于2010年3月30日付款3万元，于2010年5月5日付款7万元，于2010年6月9日付款91549元，于2011年12月15日支付诉讼费2065.49元。至此，本次诉讼确定的租金及诉讼费双方自动履行完毕。
第二次诉讼期间及之后，双方继续履行租赁合同，并对部分租赁合同、租赁事项进行了变更或解除。林剑波主张于2010年1月将第一批租赁的C栋180-184号共5个门面、面积306.98平方米的房屋提前返还给兆佳公司，其余24个门面、面积1685.7平方米的房屋则继续使用至2011年11月30日止。因此，C栋180-184号共5个门面比原合同约定的租赁期限缩短了22个半月，而2007年8月1日租赁的3个门面比原合同约定的租赁期限延长了4个月。
2010年7月2日，兆佳公司（甲方）与林剑波（乙方）签订《补充协议》1份，该协议约定，甲乙双方签订的《房屋租赁合同》依然合法有效，乙方租赁的甲方房屋自2009年12月1日至2010年11月30日止，月租金标准调整为15元/平方米，租期每满一年的递增标准仍按照原租赁合同执行。协议还对付款期限、违约责任等事项进行了约定。
前述两次诉讼后继续履行租赁合同的过程中，林剑波按《补充协议》约定的租金标准支付租金，兆佳公司则明确区分C栋180-184号5个门面和C栋24个门面分别开具发票收取租金。发票情况分三类：1、C栋180-184号5个门面的租金发票2张，收取一个半月的租金7213.7元，即2010年3月23日收2010年1月1日至15日的租金2609元，2010年5月5日收2009年12月份全月的租金4604.7元。2、C栋24个门面的租金发票5张，收取2009年12月1日至2010年11月30日一年的租金303426元，分别是2010年5月5日发票2张，收2009年12月1日至2010年4月30日的租金126427.5元；2010年6月18日发票1张，收2010年5月1日至6月31日（应为30日）的租金50571元；2010年7月19日发票2张，收2010年7月1日至11月31日（应为30日）的租金126427.5元。3、C栋24个门面租金发票35张，收取2010年12月1日至2011年11月30日一年的租金333768.6元，分别是2011年6月15日发票16张，补开2011年1月21日收租金151713元；2011年6月15日发票2张，补开2011年5月19日收租金15171.3元；2011年6月15日发票17张，收租金166884.3元。
租赁合同期满后，林剑波之妻赵金莲与兆佳公司另行签订租赁合同，继续租赁上述24个门面中的11个，其余13个则由林剑波返还了给兆佳公司。林剑波还于2011年12月15日支付了C栋117号等29个门面的租金欠款30552元，但双方没有对整个租赁期间的账务进行核对和最后汇总。
因双方未对租赁合同履行期间的账务进行核对和最后汇总，林剑波所交签约定金11万元、签约订金9万元，共计20万元，第二批3个门面的保证金6034元，2007年6月14日退还林剑波的门面租金、保证金13831元，代付小业主的租金、保证金93089元，2011年12月15日支付的门面租金欠款30552元等事项未予明确，导致双方产生纠纷。林剑波于2012年2月8日持签约定金、签约订金收条起诉，要求兆佳公司退还签约定金和签约订金20万元及其利息。重审中，林剑波变更、增加诉讼请求，要求兆佳公司增加退还3个门面的保证金6034元，支付206034元的利息，兆佳公司则提起反诉，要求林剑波支付尚欠租金635923.6元并支付利息10万元。
关于林剑波于2006年11月10日、11日交纳的签约定金、签约订金共计20万元，双方当事人一致确认只交纳了一次20万元。现林剑波和兆佳公司各持有20万元签约定金、签约订金收条原件，林剑波称是佳泰公司当时开具了收条一式两份，双方各留存一份；而兆佳公司称20万元已经转为26个自有门面的首月租金、保证金92576.22元，代付27位业主的首月租金、保证金93089元，预留业主谭灿的首月租金、保证金3384元，2007年6月14日退还林剑波13831元，并收回了佳泰公司当初出具给林剑波的两张收条，现在不存在再退还林剑波20万元签约定金和签约订金的问题，林剑波现在持有的20万元收条系其伪造。
关于20万元签约定金和订金的去向，兆佳公司于2006年11月23日制作的《收乐园一楼、三楼门面租金、保证金等款明细表》载明：62个门面，首月租金71992元、保证金143985元，合计215977元；于2012年2月15日制作的《应收林剑波租赁门面保证金明细表（总表一）》载明：门面62个，其中，龙林德等业主33个，兆佳公司自有空置门面29个（此中包含了未签订租赁合同的C143、C155、C166号3个门面），该62个门面的总面积为4234.85平方米，首月租金为71992元，保证金为143983元，合计215976元（此金额有误差1元）。兆佳公司于2012年2月15日制作的《代林剑波付业主门面保证金及佣金明细表（01表）》、《代林剑波付业主门面保证金明细表（02表）》载明：代付龙林德等27位业主一个月租金和保证金共计93089元。同日制作的《退林剑波租金门面保证金明细表（03表）》载明：2007年6月14日退还林剑波8个门面的租金、保证金共计26928元，该8个门面的具体情况是：兆佳公司与林剑波没有签订租赁合同的自有门面3个，业主张成斌、王焕群、刘红、唐蜀湘、林菊英等人的门面5个。
2007年4月13日，林剑波向佳泰公司提交书面材料1份，该份材料，兆佳公司财务凭证中保存原件，林剑波自己保存有复印件。其主要内容为：一楼C栋部分铺面不利于卖场装修，还有部分铺面是业主直接来我处签协议领款，但招商部已核定收款，应予以退款，详细情况是商铺11个（列表），押租金38666元，一楼C栋总面积核算金额为215977元，实际交付金额为200000元，招商部应退款为22689元。同年4月，桂云琪在该材料上批示：“请佳泰公司李湘平复核，财务分部审核办理”。经核对，林剑波要求退款的11个门面包括三种情形：一是8个门面与兆佳公司《退林剑波租金门面保证金明细表（03表）》载明的8个门面一致，仅金额存在3元误差；二是C167号、C154号2个门面，业主分别为ＸＸＸ、李盎兴，该2个门面包含在兆佳公司所列代付租金、保证金的27个门面之中，并有两位业主出具的收条；三是C110号门面1个，不在62个门面之列。
兆佳公司还提交林剑波于2006年12月16日出具的《申请》1份，用以证明林剑波要求退还C栋二楼未用门面的物业费和押租金4410元，实际退还C289号门面押租金600元、C227门面押租金2280元；结合林剑波2007年4月13日的书面材料，与一楼实际应退押金、租金10591元合并，共计13831元。该款于2007年6月14日已经退还林剑波，有林剑波出具的领款凭条为证。该退款事实证明林剑波所交20万元签约定金、签约订金已经转账结算清楚。
因对林剑波所提交的3张白纸收条存在怀疑，兆佳公司在初审期间曾向长沙县公安局报案，认为林剑波持有的定金、订金收条涉嫌伪造印章及诈骗，请求公安机关依法处理。长沙县公安局向原审法院调取林剑波提交的三张收条原件，并委托长沙市公安局物证鉴定所对林剑波提交的两张《收条》以及兆佳公司提交的2006年11月10日的相同内容的《收条》上的“长沙佳泰房产经营有限公司资产经营部”印文进行鉴定，鉴定比对样本为兆佳公司提交的、佳泰公司资产经营部于2006年12月21日向永佳物业商业乐园管理处出具的《收楼通知》一张。物证鉴定所于2012年12月20日作出长公物鉴（文检）字[2012]1321号《物证鉴定书》，鉴定结论为：1、送检材料一、二两张《收条》上的“长沙佳泰房产经营有限公司资产经营部”印文与样本上相同内容的样本印文均不是同一枚印章盖印形成的。2、送检材料三《收条》上的“长沙佳泰房产经营有限公司资产经营部”印文与样本上相同内容的样本印文是同一枚印章盖印形成的。物证鉴定所未对落款时间为2007年2月10日的《收条》上的印章印文进行鉴定。公安机关对兆佳公司的报案未予立案，并将三张收条原件退回原审法院。
重审期间，兆佳公司仍对林剑波提交的三张收条的真实性提出异议，于2014年4月3日提出司法鉴定申请，请求事项：一、对2006年11月22日和2007年2月10日长沙佳泰房产经营有限公司资产经营部向林剑波开具的两张收据落款印章印文与申请人持有的2006年11月10日、2006年11月11日向林剑波开具的收据落款印章印文是否属于同一枚印章盖印形成进行司法鉴定；二、对林剑波持有原件的2006年11月10日、2006年11月11日收据的形成时间，包括签字时间和盖印时间等进行司法鉴定。因林剑波未提交2006年11月22日收据的原件，故对该收据上的印章印文无法鉴定。经质证，双方确认以兆佳公司持有的2006年11月10日的收条作为鉴定的比对样本。原审法院委托湖南司法警官职业学院司法鉴定所进行司法鉴定，该所于2014年7月4日出具湘司警院司鉴所[2014]文鉴字第23号《文书鉴定意见书》，鉴定意见为：1、由长沙县人民法院提供的2012年度长县民初字第0098号卷宗中编号为“131”的、落款时间为“2006年11月10日”的《收条》上的“林剑波”签名字迹是在标称时间之后形成。2、由长沙县人民法院提供的2012年度长县民初字第0098号卷宗中编号为“132”的、落款时间为“2006年11月11日”的《收条》上的“林剑波”签名字迹是在标称时间之后形成。3、由长沙县人民法院提供的2012年度长县民初字第0098号卷宗中编号为“131”的、落款时间为“2006年11月10日”的《收条》上的印名为“长沙佳泰房产经营有限公司资产经营部”的公章印文是在标称时间之后形成。4、由长沙县人民法院提供的2012年度长县民初字第0098号卷宗中编号为“132”的、落款时间为“2006年11月11日”的《收条》上的印名为“长沙佳泰房产经营有限公司资产经营部”的公章印文是在标称时间之后形成。5、由长沙县人民法院提供的右下角记载了原件来源的、落款时间为“2006年11月10日”的《收条》上的印名为“长沙佳泰房产经营有限公司资产经营部”的公章印文与落款时间为“2007年2月10日”、落款为“长沙佳泰房产经营有限公司”的《收条》上印名为“长沙佳泰房产经营有限公司资产经营部”的公章印文不是同一枚印章盖印形成。本次司法鉴定，兆佳公司支出了鉴定费21500元。对本次的鉴定意见，林剑波质证认为，鉴定意见与本案没有关联性，签字是否在标称时间前后不能影响完整性，不是同一枚印章所盖不能代表林剑波的收条就是假的。
林剑波所交第二批合同3个门面的保证金6034元，现在兆佳公司财务账上，未作处理。
赵金莲与兆佳公司另行签订租赁合同，租赁林剑波原租赁门面中的11个，是另外的合同关系，双方一致确认与本案无关。
兆佳公司反诉要求林剑波支付尚欠租金635923.6元及利息10万元，其计算方法是按原租赁合同约定的租金标准，计算出29个门面整个租赁期间应交租金为2109518.6元，加上代付小业主首月租金、保证金93089元，合计2202607.6元，扣除林剑波已交租金1446684.1元以及第二次诉讼中减免的12万元，得出林剑波尚欠租金635923.6元。该计算方法没有扣除第一次起诉时延长免租期半年减免的租金185124元，没有按《补充协议》降低后的租金标准计算后两年的租金，也没有考虑C栋180-184号5个门面缩短租赁期、第二批3个门面延长租赁期等情况。初审阶段开庭过程中，兆佳公司曾承认2011年11月30日前的租金，林剑波已经缴纳完毕。
原审法院认为：佳泰公司受兆佳公司委托与林剑波签订的房屋租赁合同，系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应严格履行。委托合同期限届满后，租赁合同的出租方相应变更为委托人兆佳公司，林剑波、兆佳公司双方对此均无异议，原审法院予以确认。双方对24个门面已经使用至2011年11月30日合同期满、期满后林剑波已经返还租赁物给兆佳公司等事实没有异议，原审法院予以确认。
租赁合同履行期间，双方签订《补充协议》或以行为对租金标准、租金交付方式、租赁标的物、租赁期限等事项予以调整，属于双方协商变更或解除部分租赁合同的情形，也是双方当事人的真实意思表示，双方也应予以履行。林剑波主张提前返还了C栋180-184号5个门面，兆佳公司开具的发票明确区分该5个门面和24个门面分别收取租金，未提出其他反驳意见和证据，原审法院认定林剑波该主张成立。
关于林剑波租赁期间支付租金的情况，虽然双方没有进行最后的对账和汇总，但根据审理情况可以认定以下事实：兆佳公司曾两次起诉林剑波追索租金，请求支付的租金已计算至2009年11月30日，原审法院民事判决书和民事调解书确定的租金额已经全部支付完毕。兆佳公司第一次起诉追索租金时，将林剑波预交的第一个月租金先行扣除，未纳入起诉标的，而执行中又以第一个月租金抵扣林剑波应交租金一次，因此，林剑波少交了29个门面一个月租金33871元。2011年12月15日，林剑波支付了兆佳公司30552元，兆佳公司在发票上注明是C栋117号等29个门面租金欠款，应认定为补交一个月租金，但尚有差额3319元未予支付。因双方就该期间的租金纠纷已经原审法院判决、调解、执行，按照“一事不再理”的原则，对该差额3319元，原审法院不予审理。至于当事人自行处理租金欠款的行为，属于当事人依法行使处分权的行为，原审法院不予干预。
2009年12月1日至2011年11月30日，按照双方《补充协议》约定的租金标准以及5个门面提前22个半月解除租赁、3个门面延长租赁4个月等事实计算，林剑波应交租金为：5个门面一个月租金4604.7元、半个月租金2302.35元，24个门面《补充协议》约定的第一年租金303426元、第二年租金333768.6元，合计644101.65元。林剑波已交租金4604.7元、2609元、303426元、333768.6元，合计644408.3元，多交租金306.65元（即5个门面半个月多交租金）。因林剑波未要求兆佳公司返还该306.65元，原审法院不予处理。
关于林剑波要求兆佳公司返还2006年11月10日、11日所交纳的签约定金11万元、签约订金9万元并支付利息的诉讼请求，是本案争议的最大焦点。因林剑波所持定金、订金收条经司法鉴定存在诸多疑点，其陈述一式两份的观点与收条的实际状况不符，反而是兆佳公司所持收条更符合一式两份的特点，但兆佳公司又未提交另一半收条，兆佳公司陈述已经收回开具给林剑波的收条也缺乏足够的说服力。故不能仅依据该两张收条确定由兆佳公司返还签约定金和签约订金20万元。但因双方一致确认林剑波支付了一次20万元，故该20万元应且只应折抵租金一次。
林剑波于2006年11月10日、11日交纳的签约定金和签约订金共计20万元，根据兆佳公司制作的表格，其自有门面29个、业主门面33个，62个门面首月租金及保证金总额为215977元；而根据林剑波于2007年4月13日向兆佳公司提交的书面材料，C栋一楼总金额215977元，实际交付200000元。双方计算的总金额相同，可以确定该215977元是62个门面应交的首月租金及保证金；林剑波支付的签约定金11万元、签约订金9万元，共计20万元，就是为了支付62个门面的首月租金和保证金；此前林剑波也未再缴纳大额的租金、保证金。双方最初预计租赁门面62个，后因少数门面没有签订合同或业主直接到林剑波处领款等原因，林剑波实际应付首月租金和保证金有所减少。林剑波要求退款的11个门面，双方确认一致的为8个，包括兆佳公司的自有门面3个和张成斌等业主的门面5个，该8个门面预算的首月租金和保证金金额为26928元；ＸＸＸ、李盎兴两位业主在已经代付租金、保证金之列，且有两人出具的收条，不应退款；C栋110号门面不在62个门面之列，215977元未包含该门面的租金和保证金，不应在215977元中退还。因此，林剑波实际租赁兆佳公司第一批自有门面26个，首月租金、保证金为92576元；林剑波租赁龙林德等业主门面27个，佳泰公司已经代付首月租金、保证金93089元；预留业主谭灿的首月租金、保证金3384元。上述54个门面应交首月租金、保证金合计189049元，佳泰公司应退还林剑波预交的签约定金、签约订金10951元。佳泰公司于2007年6月14日实际退还林剑波门面租金、押金13831元，多退还给林剑波2880元。对此，兆佳公司提供林剑波出具的另一份《申请》，用以证明是同时退还了林剑波C栋二楼两个门面的押租金2880元。该2880元虽与本案无关，但与林剑波2007年4月13日出具的书面材料性质相似、程序相同、金额吻合，可以认定。故到2007年6月14日佳泰公司退还林剑波门面租金、保证金13831元时止，林剑波所交签约定金和签约订金20万元已经转化为林剑波支付兆佳公司自有门面26个、业主门面28个（代付27个、预留1个）的首月租金和保证金，双方持有的定金和订金收条已不能再作为结算和退款的依据。
林剑波实际租赁兆佳公司第一批自有门面26个，首月租金、保证金按合同约定计算为92576元，按总面积乘以月租金标准为92576.22元，与2007年2月10日收条的金额一致。林剑波于2007年4月13日向佳泰公司提交的书面材料中写明实际交付金额为20万元，未写明2007年2月10日另交现金92576.22元，故不能认定林剑波另外交付了现金92576.22元。2007年2月10日收条所载金额92576.22元，在执行第一次租金诉讼的判决时已经抵扣林剑波应交租金一次，故该款不应再退还给林剑波。
佳泰公司为林剑波联系到33位业主，林剑波分别与业主签订租赁合同，佳泰公司实际代替林剑波向其中27位业主支付了首月租金、保证金93089元，双方虽然没有订立书面的委托合同，但实际上已经履行，形成了事实上的委托合同关系。关于该事实委托合同关系，经原审法院向林剑波释明，并告知其可以变更诉讼请求或通过其他合法途径解决，林剑波表示没有委托佳泰公司付款，没有申请变更诉讼请求，故委托合同部分林剑波可以通过其他合法途径解决，佳泰公司代付款93089元，本案中不予审理。
佳泰公司预留业主谭灿C栋185号门面首月租金、保证金3384元，第一次租金诉讼后执行过程中已经抵扣了林剑波应交租金3384元，故该款也不应再退还给林剑波。
关于林剑波要求兆佳公司返还第二批三个门面的保证金6034元及其利息的诉讼请求。该6034元还在兆佳公司财务上未作处理，现租赁合同履行完毕，没有发现不予返还的情形，兆佳公司应返还给林剑波；林剑波要求支付该保证金的利息的诉讼请求，因双方原来没有进行结算和对账，租金是否付清没有确定，不符合合同约定的支付条件，原审法院不予支持。
关于兆佳公司要求林剑波支付尚欠租金635923.6元及利息10万元的反诉请求，其计算租金的方法是按租赁合同约定的租金标准，计算出29个门面整个租赁期间应交租金为2109518.6元，加上代付小业主首月租金、保证金93089元，合计2202607.6元，扣除林剑波已交租金1446684.1元以及第二次诉讼中减免的12万元，得出林剑波尚欠租金635923.6元。该计算方法，其租金总额中包含了第一次起诉时延长免租期半年而减免的租金185124元，还有双方签订《补充协议》后降低租金标准而减少的租金以及林剑波提前返还5个门面的全部租金等项未予扣除（第二批3个门面延长租赁期4个月也未增加租金），该计算方法与事实不符、依据不足，原审法院不予采纳。林剑波租赁期间应交、已交租金情况，前面已经进行了阐述和认定，况且初审开庭过程中，兆佳公司曾承认2011年11月30日前的租金林剑波已经缴纳完毕，故兆佳公司要求林剑波支付租金635923.6元及利息10万元的反诉请求，因没有事实依据，原审法院不予支持。
综上，兆佳公司应该返还林剑波第二批合同保证金6034元。对林剑波的其他诉讼请求以及兆佳公司的反诉请求，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条、第四百零二条的规定，判决如下：一、限湖南兆佳房地产开发有限公司在本判决生效后五日内返还林剑波第二批合同三个门面的保证金6034元；二、驳回林剑波的其他诉讼请求；三、驳回湖南兆佳房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4986元，反诉费5579元，合计10565元，由林剑波负担4864元，湖南兆佳房地产开发有限公司负担5701元。
林剑波不服原审判决，向本院提起上诉称：双方的争议焦点是双方按约履行租赁合同之后二十万定（订）金是否退还的问题，该订金条是兆佳公司出具的具有法律效力的收据，林剑波按照租赁合同的约定履行了义务，兆佳公司应退还林剑波定（订）金二十万元。一审判决认定事实错误，损害了林剑波的合法权益，应予纠正。综上，请求撤销原判第二项，改判兆佳公司退还林剑波定（订）金二十万元，本案一、二审诉讼费由兆佳公司承担。
兆佳公司答辩称：兆佳公司与林剑波之间签订了二十七份租赁合同，租赁合同是一个长期的法律关系，在长达三到五年之中，林剑波提出应当返还定金，也就有义务举证合同已经履行完毕。兆佳公司认为租赁合同并没有履行完毕，因为没有结算。原审法院对二十万的收条的性质认定是正确的，并且无论是否已经结算，二十万的定金都已经抵扣。在案件审理过程中，作出了多次鉴定，林剑波的两张二十万的收条是不一致的，因此我们怀疑收条是林剑波自己制作的假的收条，虽然公安局没有立案但是收条的真实性值得怀疑。综上，请求驳回林剑波的上诉请求。
在本院二审诉讼中，双方当事人均未向本院提交新的证据。
本院查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。
本院认为：佳泰公司受兆佳公司委托与林剑波签订的房屋租赁合同及兆佳公司与林剑波签订的补充协议，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
本案二审双方当事人争议的焦点是林剑波要求兆佳公司返还2006年11月10日、11日所交纳的签约定金11万元、签约订金9万元的诉讼请求能否得到支持的问题。本案查明，林剑波于2006年11月10日、11日交纳了签约定金、订金共计20万元，双方当事人一致确认只交纳了一次20万元。根据原审法院查明的双方当事人的经济往来等事实，可以认定林剑波所交签约定金和签约订金20万元已经转化为林剑波支付兆佳公司自有门面26个、业主门面28个（代付27个、预留1个）的首月租金和保证金，故原审判决认定双方持有的定金和订金收条已不能再作为结算和退款的依据正确。而且，林剑波和兆佳公司现各持有20万元签约定金、签约订金收条原件，因林剑波所持定金、订金收条经司法鉴定存在诸多疑点，其陈述一式两份的观点亦与收条的实际状况不符，故本案中仅依据林剑波持有两张收条原件亦不足以支持林剑波要求兆佳公司返还签约定金和签约订金20万元的诉讼请求。
关于林剑波要求兆佳公司返还第二批三个门面的保证金6034元的问题。因该6034元还在兆佳公司财务上未作处理，现租赁合同履行完毕，兆佳公司应返还给林剑波，故原审法院对林剑波要求支付该保证金的诉讼请求予以支持正确。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判处恰当，应予维持。上诉人林剑波的上诉理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费4986元，由林剑波负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 坤
审判员 熊 伟
审判员 刘完玲
二〇一六年三月二日
书记员 范 璐
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。