安徽省淮北市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）淮民一初字第00020号
原告（反诉被告）：淮北金冠房地产开发有限公司，住所地安徽省淮北市相山长山路、桓谭路交叉口东南角马-1幢202-2号，组织机构代码67587442-7。
法定代表人：李军，该公司总经理。
委托代理人：黄国华，安徽辰元律师事务所律师。
被告（反诉原告）：濉溪文武中等职业学校，住所地安徽省濉溪经济开发区玉兰大道49号，组织机构代码79814734-2。
法定代表人：李怀树，该校校长。
被告（反诉原告）：李怀树，男，1960年8月22日出生，汉族，濉溪文武中等职业学校校长，住安徽省濉溪濉溪经济开发区。
被告（反诉原告）：江红文，女，1966年8月30日出生，汉族，无固定职，住址同李怀树，公民身份号码3406211966********。
上述三位被告（反诉原告）共同的委托代理人：许继光，安徽许继光律师事务所律师。
上述三位被告（反诉原告）共同的委托代理人：吕坤鹏，安徽许继光律师事务所律师。
原告淮北金冠房地产开发有限公司（简称金冠公司）因与被告濉溪文武中等职业学校（简称文武学校）、李怀树、江红文合同纠纷一案，于2014年12月8日向本院提起诉讼。在法定审限内，被告文武学校、李怀树、江红文对原告金冠公司提起反诉。本院受理后依法组成合议庭，于2015年2月27日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）金冠公司的委托代理人黄国华，被告（反诉原告）云天公司的法定代表人李怀树，被告（反诉原告）李怀树、江红文及三被告（反诉原告）共同的委托代理人许继光、吕坤鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
金冠公司诉称：2011年5月3日，金冠公司与文武学校经协商，就文武学校的土地及附属物转让事宜签订协议，约定文武学校确保涉案土地由教育用地转换为商业用地，否则协议不生效。协议签订后，金冠公司如约履行了义务，但三被告在至今三年的时间里未能将土地性质转换，经金冠公司多次催促未果。其间，金冠公司根据文武学校要求交付定金20万元及出让金180万元。另外，文武学校至今未取得涉案地块的土地使用证。综上，文武学校已严重违约，致使合同无法继续履行，给金冠公司造成重大经济损失。请求判令：1、解除双方签订的《转让协议书》；2、判令文武学校返还出让金180万元及定金20万元；3、文武学校及李怀树、江红文支付违约金20万元；4、李怀树、江红文相互承担连带责任；5、诉讼费用由文武学校及李怀树、江红文负担。
文武学校答辩称：涉案合同系有效合同，金冠公司未按约定支付转让款已违约在先，文武学校不存在违约行为，不应返还出让金及定金。请求驳回金冠公司的诉讼请求。李怀树、江红文的答辩意见同文武学校一致。
文武学校、李怀树、江红文反诉称：2011年5月3日，文武学校与金冠公司签订《转让协议书》，约定：文武学校同意将其学校的土地使用权包括地面附属物以1500万元的价格转让给金冠公司，金冠公司在该教育用地具备转换为商业用地条件时支付200万元，国有土地使用权证办好后15日内一次性支付1280万元。金冠公司须配合文武学校办理教育用地转换为商业用地的相关事宜，文武学校应及时办理学校交接手续，金冠公司按照约定付款。协议还约定，金冠公司于合同签订后一日内付定金20万元，双方均不得违约，如一方违约应向对方支付违约金500万元，并赔偿因违约给对方造成的损失。合同签订后，金冠公司即支付20万元定金，后陆续支付前期转让款180万元，合计200万元。这说明，金冠公司已认可该教育用地具备转换为商业用地的条件，且已按照约定支付前期转让费用，但未足额支付，少支付20万元，应负相应的违约责任。
2013年2月26日，濉溪县城市规划委员会第16次主任会议已原则同意涉案土地性质由教育用地转换为商业用地。涉案土地虽未能办理土地证，但非文武学校的原因，文武学校并无违约行为。相反，文武学校在协议签订后停止了招生，积极配合交接工作，并敦促金冠公司抓紧办理相关手续，但由于金冠公司对市场前景的悲观等原因，故意反悔并意图违约。文武学校为配合协议的履行，解散了在校学生，停止招生，教育场所及设施长期闲置，办学许可证已被收缴，造成经济损失超过500万元。
综上，金冠公司的行为已构成违约，请求依法判令：1、金冠公司继续履行合同，支付尚欠的前期预付款20万元；2、如判决解除双方的协议，则判令金冠公司另承担违约金500万元或赔偿文武学校各项经济损失500万元；3、本案诉讼费用由金冠公司承担。
金冠公司答辩称：双方所签的《转让协议书》约定以涉案土地用途能够转换作为合同生效条件，该约定是以民事法律行为约定政府职权，系无效条款；同时，文武学校至今未取得涉案土地的国有土地使用证及附属物的产权证，协议基础不具备，系无效协议，因此文武学校主张继续履行协议违反法律规定，不应予以支持。由于合同无效的责任不在金冠公司，相应的法律后果亦不应由金冠公司承担。综上，文武学校的诉讼请求不成立，应予驳回。
金冠公司针对其本诉主张及反驳文武学校的反诉主张，举证如下：
1、金冠公司的营业执照、组织机构代码证及法定代表人身份证明，证明金冠公司系合法的诉讼主体。
2、《转让协议书》，证明双方就土地及附属物转让达成合意，但需办理土地性质用途转换。
3、汇款单、付款凭据，证明金冠公司已按约定支付定金20万元及出让金180万元，
文武学校的质证意见为：对证据1无异议；对证据2的真实性无异议，但对证明目的有异议，协议书第二条约定有先决条件，即土地用途转换的条件已具备；对证据3无异议，但合同约定应当支付220万元。李怀树、江红文的质证意见同文武学校一致。
文武学校针对其反诉主张及反驳金冠公司的抗辩主张，举证如下：
1、《合同书》、《公证书》，证明2003年8月8日，文武学校从安徽省濉溪经济开发区管委会受让该宗土地，并经公证处公证，合法取得土地使用权。
2、《办学许可证》、《民办非企业单位登记证书》、《税务登记证》、《组织机构代码》，证明文武学校系依法批准设立的民办学校，签订土地出让协议时，学校在有效经营期限内，且在正常教学中。
3、《转让协议书》，证明双方当事人就土地转让事宜达成协议，约定了双方的权利义务、付款条件及违约责任等。
4、濉溪县规划委员会第16次主任会议纪要，证明文武学校教育科研用地可以变更为商住用地。
5、濉溪经济开发区管委会出具的证明及宗地图，证明文武学校的土地使用权正在办理中，该宗地的四至明确。
6、表演费收据，证明文武学校龙狮队的收益情况。
7、淮北市少林文武职业中等专科学校发票，证明同类学校的收费及住宿情况。
8、濉溪县教育局《证明》、学生名单、《课本征订单》、《信息采集表》，证明文武学校在校学生的人数、组成等情况。
9、手机信息及通话录音光盘，证明文武学校持续敦促金冠公司办理双方协议约定的相关事宜以及金冠公司违约不愿履行协议的根本原因。
金冠公司的质证意见为：对证据1的真实性无异议，但对证明目的有异议，该证据不能证明文武学校已合法取得涉案国有土地的使用权，且至今未办理土地证；对证据2的真实性无异议，但不能达到其证明目的；对证据3、4的真实性无异议，但该协议尚未发生法律效力，金冠公司支付了部分款项不能视为涉案土地已具备转让为商业用地的条件；证据5内容真实，但恰能证明涉案土地未办理国有土地使用权证，濉溪经济开发区管委会亦无资格证明土地的权属情况；对证据6、7的真实性无异议，但与本案不具有关联性；证据8的证明形式不合法，学生名单与本案不具有关联性；证据9不具有合法性及与本案的关联性，达不到其证明目的，录音内容仅体现双方对合作过程中出现问题的各自看法，并未达成一致意见，文武学校拖欠相关税费导致无法办理土地证，即使金冠公司在录音中提及终止合同亦在情理之中，符合协议约定。
本院认证意见为：金冠公司所举的三份证据，以及文武学校所举的证据1、2、3、4、5具有真实性、合法性及与本案的关联性，能够证明涉案土地及附属物的位置、土地性质及实际占有使用情况，本院予以确认；证据6、7、8均不符合证据的形式要求，不予采信；证据9能够反应双方就协议履行进行磋商的部分内容，但非双方最终确认意见，且内容不足以证明合同未履行的根本原因是金冠公司的违约行为。
经审理查明：
2003年8月8日，濉溪经济开发区与李怀树签订合同，由李怀树在濉溪经济开发区投资创办文武学校，选址地点为濉溪县经济开发区西部、玉兰路以南、淮北龙华学校（预留地）以西的16000平方米（24亩），使用期限50年，李怀树需支付土地转让费每亩2.90万元，总计69.6万元。2005年9月底付款后，濉溪经济开发区为李怀树办理土地使用证。该合同于2003年9月25日由濉溪县公证处公证。合同签订后，李怀树于2006年6月4日取得濉溪县教育局颁发的《民办学校办学许可证》，学校名称为“濉溪文武中等职业学校”，有效期为2006年6月至2011年6月；2007年3月2日，濉溪县民政局向文武学校颁发了《民办非企业单位登记证书》。但文武学校至今未取得涉案土地的国有土地使用权证书，2014年12月24日濉溪经济开发区证明土地使用权证书正在办理中。
2011年5月3日，文武学校（甲方）与金冠公司（乙方）签订《转让协议书》，约定：一、甲方将其土地使用权及地面附属物转让给乙方。二、先决条件：甲方必须保证学校的教育用地能够转换为商业用地；学校的一切遗留问题及债权债务由甲方负责。以上先决条件得不到满足时，本协议将不发生法律效力，协议双方不得就本协议向对方索赔。否则协议不生效。……四、转让价款为1500万元。五、该教育用地具备转换为商业用地条件时乙方支付200万元，土地证办好后15日内一次性付清1280万元。六、甲方需配合乙方办理前期教育用地转换为商业用地的相关事宜等。七、本合同签订后一日内乙方支付定金20万元整；双方均不得违约，如违约应向对方支付违约金500万元，并赔偿对方的损失。上述协议签订后，金冠公司即日向文武学校支付了定金20万元，后于2011年12月28日、2012年1月12日、2013年4月15日以借款的形式分别支付30万元、50万元、100万元，合计200万元。
另查明：2013年2月26日，濉溪县规划委员会召开第16日主任会议，会议纪要第6项载明：会议听取了濉溪县建委关于县开发区玉兰路南、王引河东地块用地性质变更可行性的汇报，原则同意变更该地块性质（由防护绿地、教育科研用地变更为商住用地）。
本院认为：根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，文武学校与金冠公司签订《转让协议书》，文武学校将该校的土地使用权及地面附属物转让给金冠公司，该买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。双方虽约定，文武学校保证学校的教育用地能够转换为商业用地作为协议生效的先决条件，但根据濉溪县规划委员会的会议决定、金冠公司已支付定金及转让款200万元等综合分析，涉案土地已具备转换为商业用地的可能性，协议已生效。金冠公司在庭审中关于文武学校至今未取得涉案土地的国有土地使用证及附属物的产权证，协议基础不具备，双方所签协议无效的辩解理由，与上述规定相悖，不予支持。
根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷适用法律问题的解释》第三条第二款的规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。双方所签的合同虽然合法有效，但是由于文武学校至今未取得国有土地使用证，仅对涉案土地享有部分权能，且本案标的物国有土地使用权涉及国家政策，不同于一般买卖合同的标的物，文武学校对涉案土地不具有法律规定的占有、使用、收益、处分等全部权能。据此，涉案合同的履行具有不确定性，合同目的难以实现。在此情况下，金冠公司主张的第一项诉讼请求，即解除双方签订的《转让协议书》有事实和法律依据，本院予以支持。同时，对于文武学校提出的第一项诉讼请求，即金冠公司继续履行合同的诉讼请求不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因双方所签协议未予履行有多种原因，如：文武学校至今未取得涉案土地的国有土地使用权证、协议标的物的特殊性、双方缔约时对风险预计不足等多种原因造成，双方对此均有一定的责任，故双方互不付赔偿责任，对双方所主张的违约金或赔偿责任均不予支持。在上述协议解除的情况下，金冠公司主张的第二项诉讼请求，即文武学校返还金冠公司已支付的出让金180万元、定金20万元符合法律规定。但虑及文武学校因涉案协议的签订与履行，已停止教学活动，存在一定的经济损失，根据公平原则，本院酌定文武学校返还100万元为宜，其余部分不予支持。根据合同的相对性原理，涉案转让协议系文武学校与金冠公司签订，文武学校的法定代表人李怀树及李怀树之妻江红文并非转让协议的当事人，故对金冠公司要求李怀树、江红文返还出让金180万元（转让款）及定金20万元，以及二人与文武学校互负连带责任的诉讼请求不予支持。
综上，金冠公司的诉讼请求部分成立，本院予以支持；双方当事人的其他诉讼请求均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除淮北金冠房地产开发有限公司与被告濉溪文武中等职业学校签订的《转让协议书》；
二、被告（反诉原告）濉溪文武中等职业学校于本判决生效后三十日内返还原告（反诉被告）淮北金冠房地产开发有限公司转让款及定金合计100万元；
三、驳回原告（反诉被告）淮北金冠房地产开发有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）濉溪文武中等职业学校的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费24400元，由原告淮北金冠房地产开发有限公司、被告濉溪文武中等职业学校各负担12200元；反诉案件受理费24100元，由反诉原告濉溪文武中等职业学校负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一份，副本三份，上诉于安徽省高级人民法院。
审 判 长 陈雷雨
审 判 员 张少丽
代理审判员 王冬宁
二〇一五年三月二十五日
书 记 员 王巧娴
附相关法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
2、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
4、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。