.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}山西省朔州市朔城区人民法院p t ; ” > 民 事 判 决 书（2017）晋0602民初630号原告（反诉被告）：山西华昱房地产开发有限公司，住所地：朔州市朔城区开发北路68号。法定代表人：付建生，公司总经理。委托诉讼代理人：薛浩猛，男，1988年6月1日出生，汉族，法务专员，现住该公司职工宿舍。委托诉讼代理人：赵慧，女，1984年10月18日出生，汉族，公司职工，现住该公司职工宿舍。被告（反诉原告）：靖瑞华，女，1990年9月22日出生，汉族，无业。委托诉讼代理人：高国军，山西朔风律师事务所律师。原告（反诉被告）山西华昱房地产开发有限公司与被告靖瑞华（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）山西华昱房地产开发有限公司之委托诉讼代理人薛猛浩、赵惠，被告（反诉原告）靖瑞华之委托诉讼代理人高国军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。山西华昱房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原被告之间的《商铺租赁合同》；2.判令被告支付原告从2016年7月23日至实际搬离原告房屋之日的租金。（暂计算至2016年12月22日，被告应付原告租金金额25000元）；3.判令被告按照《商铺租赁合同》约定向原告支付违约金。事实与理由：2015年4月23日，原告与被告签订一份《商铺租赁合同》，约定由被告向原告租赁坐落于朔州老城北-2-9#商铺及相关设施，建筑面积为305.05平方米，租赁期限为3年，租金为前两年60000元，第三年70000元。被告应当在每年7月23日前，将下一年度的租金全额支付各原告。合同签订定后，被告按照合同约定向原告支付了押金5000元及第一年租金60000元，同时原告向被告交付了商铺及相关设施，并且被告已经投入使用。被告在第二年度租金应付之日2016年7月23日到期后，经原告多次催要仍一直未向原告支付任何租金。原告于2016年10月31日向被告发出《朔州老成催款通知书》，要求其在收到通知7日内缴纳所欠租金，否则原告将解除《商铺租赁合同》，并要求被告在2016年11月7日前办理合同解除相关事宜。后被告既未向原告支付租金，也未办理解除合同的相关事宜。综上，请求贵院依法支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。靖瑞华辩称：请求驳回原告的诉讼请求。2016年1月30日晚，被告租用的商铺地下室公共暖气阀门爆裂，水中的有毒气体对蛋糕店的蛋糕、设备、原材料造成严重污染，设备、原材料都泡在臭水中无法经营，损失巨大，以此抗辩拒绝支付房租并要求赔偿。被告多次向原告主张因阀门爆裂毒水污染所带来的损失，并且提出由于经营的是食品有其安全要求的特殊性，需要对全部原材料及部分设备进行更换，污染事件对被告的经营和商业信誉造成了巨大损害，应由原告负担。但原告对被告的赔偿请求及被告提出的调解方案不予认可。时至今日，诉争商铺的毒气味依然未能散尽，对人身健康都有危害，经营食品更是困难。《合同法》第二百三十三条之规定，租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。因此原告应及时赔偿被告损失。被告租赁商铺上下两层面积为305.05平方米，然而地下室200多平米铺设了该区域所有公共采暖管道、自来水管道、网线等，送水、关水、开暖、关暖、接网线等公共行为都要在被告租赁的地下室中完成。不仅对蛋糕房经营造成影响，且被告不能对地下室进行装修、封闭使用。导致租赁305.05平米的合同目的不能实现。公共区域的租金理所当然不能由被告承担。靖瑞华提出反诉请求：被反诉人支付反诉人装修费、职工工资、租金、加盟费、设备购买费、营业损失、原材料污染费等损失共计781529元。事实与理由：2015年4月23日，靖瑞华与山西华昱房地产开发有限公司签订了《商铺租赁合同》，约定靖瑞华租赁华昱地产坐落于朔州老城北-2-9#商铺及相关设施，建筑面积305.05平方米，租赁期限为三年，租金从2015年7月23日起计算。当日靖瑞华向华昱地产缴纳了租金、物业费、押金、牌匾费、垃圾清运费等费用共计75787元。靖瑞华租赁后才发现老城所有的管道阀门都经过自己所租住的商铺地下一层，每天都有物s业等人员到此开关阀门、接线，自己的地下一层俨然成为了公共场所。租赁面积也仅仅是地上一层的101平米。租赁合同签订后，靖瑞华随即与秦皇岛田园餐饮管理有限公司签订《田园餐饮区域代理协议书》，靖瑞华在租住的商铺经营莱茵马卡龙蛋糕房，并按照加盟要求对商铺进行了装修，购买了相关的设备和原材料，聘用陈文艺、岳敬先等八人对蛋糕房进行经营、管理。2016年1月30日晚，靖瑞华租赁的商铺地下室暖气主阀门爆裂，爆裂后流出的暖气水散发出的臭酸味，并含有毒气体让人难以靠近。由于当时靖瑞华已经打烊关门店内无人，直到第二天早上上班才发现此状，历时12个小时左右。店内的蛋糕、设备都收到了严重的污染，地下室所放的原材料、设备都被泡在臭水中，难以继续经营。请求人民法院支持靖瑞华的全部反诉请求，维护靖瑞华的合法权益。山西华昱房地产开发有限公司反诉辩称：靖瑞华租赁华昱地产的房屋，其所租赁的面积完全可以独立使用，包括地下及地上都是独立的，其可以自由使用支配，不存在无法正常使用的情况。而地下室存在的情况也不是每天进出，与靖瑞华的陈述不符。靖瑞华提交证据不能证明管道破裂的事实，且不由华昱地产管理，应当是物业管理公司及供热公司管理，不由华昱地产承担责任。在管道破裂后靖瑞华也没有向华昱地产主张，原告不知情。靖瑞华没有提供鉴定证明，在华昱地产提起诉讼主张租赁费之前，没有向华昱地产主张相关损失。综上所述，靖瑞华要求华昱地产承担相关损失没有相关依据，包括暖气管道的维护及物业管理费用，都不是华昱地产负责或者收取，因此不应当由华昱地产对暖气管破裂后造成的损失承担责任。当事人围绕诉讼请求向本院依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：1.原告提供《商铺租赁合同》，证实原被告存在租赁关系。被告对其真实性没有异议，但称实际占有及使用的面积为100平米，地下室的200平米为公共区域，公共采暖管道、自来水管道、网线等公共设施都铺设于此，开关阀门、接铺线路都在此完成，导致租赁305.05平米的合同目的不能实现；2.原告提供《朔州老城催款通知书》，拟证实原告要求被告履行支付2016年7月23日之后租金的义务，否则原告将解除合同。被告称未收到该通知书。原告未予提供被告签收该《通知书》的证明。3.被告提供2016年1月30日拍摄的涉案商铺内景照片、破裂的暖气阀门照片、证人薛某的证言、《关于老城北大街-2区9#商铺暖气管破裂情况说明》（朔州晟华昱物业管理有限公司出具）、对晟华昱物业有限公司维修工裴天府的《询问笔录》并结合原告提供的《朔州老城催款通知书》可以证实涉案租赁商铺2016年1月30日地下室暖气管阀门破裂，暖气水流出，原被告双方因此产生争议的事实。4.被告提供收据七支，证实被告向原告交纳涉案房屋租赁费60000元、押金5000元、牌匾费500元、装修及垃圾清运费1221元、物业管理费8056元、水费500元、装修工人出入证费10元等。原告对租金、押金无异议，对其他费用称原告不是收款单位。5.被告提供《天源餐饮项目合同书》及收据，证实向秦皇岛天源餐饮管理有限公司交纳”莱茵马卡龙”代理费50000元。原告认为根据合同显示，被告与天源的合作期限至2016年4月3日。6.被告提供七份《劳动合同》及《职工工资花名表》拟证实被告向其职工发放工资一年计301540元。原告认为工资花名表由被告单方出具，不予认可；被告没有提供相关劳动者在社保部门缴费或备案的证明。7.被告提供《浩广广告业务受理单》，证实制作电子显示屏花费4600元。原告认为与本案不具有关联性。8.被告提供与朔城区恒佳装饰公司签订的《店铺装修合同》、收款收据5份、销售清单3份、增值税发票1份，拟证实被告装修花费240000元。原告称增值税发票时间为2017年7月6日，为后补证据，对真实性有异议。9.被告提供《朔城区莱茵马卡龙逐日销售清单》拟证实每日营业额及成品污染受损为16410元。原告认为该单据是原告单方制作，对真实性有异议。10.被告提供《逐日进货明细表》、《新建食品添加剂销售单》、新建食品添加剂经销部出具的《收款收据》，拟证实被告购买原材料的事实及原材料受到污染损失23621元，增值税发票显示金额为30426.20元。原告认为《销售清单》没有日期，无法与《进货明细》对比，所提供的证据没有经过原告的确认，对真实性有异议。11.被告提供《朔城区莱茵马卡龙连锁店设备名称登记表》及永隆厨房设备出具的收据，证实被告为店铺购买设备花费63652元并有增值税发票一支。原告认为被告提供的收据是永隆公司2015年8月出具，但发票的出具时间为2017年7月15日，对真实性有异议。12.根据原告提供的《朔州老城商铺租赁合同》记载，可知涉案租赁商铺由原告山西华昱房地产开发有限公司开发建设并出租。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告山西华昱房地产开发有限公司开发建设了”朔州老城”项目，并将所建房屋用于出租。原告与被告靖瑞华于2015年4月23日签订《朔州老城商铺租赁合同》，被告租赁坐落于朔州老城北-2-9#商铺及相关设施，经营”莱茵马卡龙”蛋糕店。涉案商铺建筑面积305.05平方米，租赁期限3年，自2015年7月23日起至2018年7月22日止。租金为前两年60000元，第三年70000元。商铺为上下两层，一层面积为100平米左右，地下室面积为200平米左右。2016年1月30日，涉案商铺地下室公共暖气管阀门破裂，暖气水流出，被告的原材料、成品、设备受到污染，食品经营被迫中断，被告（反诉原告）请求原告（反诉被告）赔偿财产损失，原告请求租金损失，双方诉至法院。本院认为：原被告双方签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，为有效合同。双方应按照约定全面履行各自义务。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。原被告在合同中约定，乙方（被告）有权要求甲方（原告）提供一切开展正常经营活动所必需的条件。原告作为涉案房屋的开发建设者应保证工程设施的质量，应提供质量符合要求的租赁房屋及相关设施。作为出租人原告应在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。涉案房屋租赁期间，原告的租赁物设施暖气管破裂，含有化学物质的暖气水流出，租赁房屋长时间充斥着化学气味。被告已购置的原材料无法继续使用，成品不能售卖，食品经营被迫中断。原告对其违约行为给被告造成的损失应承担赔偿责任。本案租赁合同履行过程中，原告作为出租人首先未尽到保持租赁物符合约定用途的义务，其违约在先；违约行为出现后，未对违约事件进行妥善处理，未能与被告进行及时有效沟通，赔偿损失、排除妨碍，最终导致被告无法继续经营，拒绝支付后期租金，合同目的已无法实现。原告行使解除《朔州老城商铺租赁合同》的解除权有效。原告在不能继续履行合同中负主要责任。被告未予按照约定在2016年7月23日前支付第二年租金，”以自己的行为表明不履行主要债务”，则其应在合理期限内搬离租赁房屋，返还租赁物。被告未及时搬离，又未支付实际占用期间的租金，对原告的租金损失存在过错。但考虑原被告在合同目的无法实现中过错大小及违约先后，原告对其租金损失应承担主要责任，被告承担次要责任。依据原被告签订的《商铺租赁合同》约定条款，从2016年7月23日至2017年12月23日，产生的租赁费应为89167元（60000元+70000元÷12月×5月）。由原告自行承担62417元，剩余租金损失26750元由被告支付。《商铺租赁合同》中约定”乙方未能按照约定日期向甲方交纳租金，每逾期一日，按拖欠租金数额的千分之五支付违约金”，该违约金过分高于损失，应予减少。本院调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率（2016年中国人民银行一年期贷款利率4.35%）计算违约金。经计算为3879元（60000元×4.35%+70000元÷12月×5月×4.35%），考虑原被告在合同目的无法实现中过错大小及违约先后，由被告支付违约金1163元。被告（反诉原告）在本次事故中所受损失为：1.被告经营食品店必然雇佣职员产生工资费用。但其请求8人从2015年8月1日至2016年6月30日的工资损失301540元，既不符合常理，也没有确凿证据，本院不予支持；在食品店不能经营后，被告理应根据实际情况及时辞退雇员，结清工人工资，本院酌定按照在岗职工平均工资”批发和零售业”月工资标准3325.75元，按1个月计算3个人的工资损失为3325.75×3=9977元。2.被告提供对涉案店铺进行装修的发票240000元，根据原被告双方在合同解除中的过错及违约责任大小，综合考虑被告的租赁期限（3年）、已使用期限（半年），剩余装修原告可利用价值，确定原告应赔偿被告装修损失为150000元。3.被告支付一年的房屋租金60000元，物业费8056元，但房屋仅有效使用半年，确定其损失为34028元。4.被告请求加盟费损失50000元，被告提供的《合同书》显示加盟代理时间为2015年4月4日至2016年4月3日，结合事故发生时间，确定被告的加盟费损失为8333元。5.被告提供糕点加工设备发票63652元，但并未提供设备在此次事故中受到损坏的证据，对此项损失不予认可。6.被告《朔城区莱茵马卡龙逐日销售清单》显示的产品名称、数量、价格均由其自行提供，没有其他证据佐证，对成品污染损失16410元不予认可。7.被告提供2015年8月3日至8月4日的《逐日进货明细表》说明购买原材料花费23621元，本次事故发生于2016年1月30日，被告就23621元请求损失不予支持。本院酌定第6、7项损失为5000元。8.被告在事故发生后，未能继续经营，除占用租赁房屋期间的租金外，未产生水电费、物业管理、暖气费等，故对被告已经支付的押金5000元，根据双方过错及违约责任大小，原告应予返还3500元，以上损失共计210838元。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第一百一十九条、第一百二十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三项规定，判决如下：一、确认原告山西华昱房地产开发有限公司解除与被告靖瑞华签订的《朔州老城商铺租赁合同》的行为有效，被告靖瑞华于本判决生效后十日内搬离涉案租赁房屋。二、被告靖瑞华于本判决生效后十日内支付原告山西华昱房地产开发有限公司从2016年7月23日至2017年12月23日的租金26750元。三、被告靖瑞华于本判决生效后十日内支付原告从2016年7月23日至2017年12月23日的违约金1163元。四、原告（反诉被告）山西华昱房地产开发有限公司赔偿被告（反诉原告）经济损失210838元。如果未按本判决指定的期间履行归还欠款的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费425元，由被告靖瑞华负担。反诉案件受理费5808元，由原告（反诉被告）山西华昱房地产开发有限公司承担1569元，被告（反诉原告）靖瑞华承担4239元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省朔州市中级人民法院。审判长董玉晶人民陪审员姬玉成人民陪审员高瑜二0一七年十二月二十三日书记员段瑜