浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0782民初14173号原告：ＸＸ良，男，1976年12月5日出生，汉族，经商，住文成县。委托诉讼代理人：虞景勇，义乌市天地法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：曹伦齐，义乌市天地法律服务所法律工作者。被告：吴有强，男，1962年9月6日出生，汉族，务农，户籍地义乌市，现住义乌市。被告：季国英，女，1962年4月6日出生，汉族，户籍地义乌市,现住义乌市。被告：季国华，男，1953年7月10日出生，汉族，退休干部，户籍地义乌市，现住义乌市。被告：沈建英，女，1956年8月4日出生，汉族，户籍地义乌市，现住义乌市。被告：陈美娥，女，1930年4月10日出生，汉族，户籍地义乌市，现住义乌市。原告ＸＸ良为与被告吴有强、季国英、季国华、沈建英、陈美娥房屋租赁合同纠纷一案，于2017年8月22日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法由审判员骆巧梅独任审判，适用简易程序于2017年9月20日公开开庭进行了审理。原告ＸＸ良及委托诉讼代理人虞景勇，被告吴有强、季国英、季国华、沈建英到庭参加诉讼，被告陈美娥经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告ＸＸ良起诉称，原告经被告同意以210000元价格从他人处转让被告涉案的房屋租赁权，2016年10月1日，原被告签订《租赁合同》一份，约定被告将坐落于义乌市工人西路172号的两间店面出租给原告使用，租赁期限为2016年10月5日至2017年10月4日，押金为10000元，租金为每年120000元，并实际经营至今。2017年4月，原告租赁的房屋被政府征收，征收补偿资金中包括装饰装修补偿费、一次性搬迁费、一次性临时安置费、停产停业损失补偿费。该款项已由政府委托评估机构评估确认，现尚未支付给被告。原告认为，虽然被告是房屋的所有权人，但原告作为承租人、实际经营者，对征收房屋中原告租用部分的装修补偿费、一次性搬迁费、一次性临时安置费、停产停业损失补偿费原告享有实际权益，因此，该笔补偿资金应归原告所有。另外，由于原告租赁的房屋现已被政府征收，被告还应返还10000元的押金及剩余租赁期限的租金。原告曾多次与被告沟通，但被告始终拒绝原告的合理要求，甚至连政府征收补偿资金结算单也拒绝给原告看。为此，原告诉请：一、确认原告承租房屋范围内政府拆迁补偿的装饰装修补偿费、一次性搬迁费、一次性临时安置费、停产停业损失补偿费共计200000元归原告所有（具体以政府征收补偿资金结算单为准）；二、判令五被告在政府发放上述款项后一次性支付给原告；三、判令五被告返还租房押金10000元，以及5个月的租金50000元。后原告在本案审理过程中变更诉讼请求为：一、确认原告承租房屋范围内政府拆迁补偿的装饰装修补偿费49443元、一次性搬迁费4644元、一次性临时安置费19163元、停产停业损失补偿费159691元，共计232941元归原告所有（具体以政府征收补偿资金结算单为准）；二、判令五被告在政府发放上述款项后一次性支付给原告；三、判令五被告返还租房押金10000元以及1.5个月的租金15000元。被告吴有强、季国英、季国华、沈建英答辩称，一、承租房屋范围内政府拆迁补偿的装饰装修补偿费、一次性搬迁费、一次性临时安置费、停产停业损失补偿费等应归被告所有。1.根据义乌市义政征字（2017）第001号附件第6页义乌市人民政府房屋征收决定的非住宅房屋综合补偿规定：停产停业损失补偿，按被征收房屋评估总价值的5%计算，与是否租赁无关；一次性临时安置费，按被征收房屋评估总价值的0.6%计算，与是否租赁无关。一次性搬迁费可适当考虑补偿。2.装饰装修补偿费问题：该营业用房自2015年9月25日起至2017年9月24日止，租赁给张万明经营北京休闲布鞋，付房租一年，对房屋进行了适当的装修，因经营不善，于2016年1月起转租给胡光明经营，未作装修。2016年10月5日起至2017年10月4日止租给李荣清经营，未作装修。2016年11月28日李荣清作为还清债务转让给ＸＸ良经营，未作装修，其中与ＸＸ良签署的租赁合同是为了原告做营业执照使用。搬迁时，ＸＸ良拆走所有鞋柜，可见北京休闲布鞋装修。根据合同第四条第七点约定，终止合同时，乙方不得拆除（设备除外），可见现经营房屋内的所有装修都是被告的固定资产，不存在装修补偿问题。二、原告租赁自2016年12月起至2017年10月4日止。被告要求2017年8月20日搬迁，原告经营至8月30日搬迁离合同期仅剩35天，按合同第五条第六点退还未使用期的房租，水电结清后退还剩余押金。三、自征收开始，被告多次上门协商无果，并多次邀请原告到拆迁办协调，应双方差距太大无法达成协议。请求法院查明事实后，依法驳回原告的诉讼请求。被告陈美娥未作答辩。针对被告吴有强、季国英、季国华、沈建英的答辩，原告补充陈述称，1.根据国务院的国有土地房屋征收补偿条例第十七条第一款、第二款、第二十三条，浙江省关于国有土地上房屋征收与补偿条例第二十八条、第二十九条第一款第二款，义乌市人民政府关于国有土地上房屋征收与补偿办法第三十六条，这些都明确规定因征收房屋造成停产停业损失，生产经营者应当得到补偿，原告租赁被告房屋，原告是因租用房屋的生产经营者，因此原告应该有权取得法律规定的一次性搬迁费、临时搬迁费、停产停业费的补偿。被告认为这些补偿是给房主，原告认为这个法律允许的计算方法，不影响原告经营者应当享有的补偿。虽然拆迁协议是拆迁部门和被告签订的，但这是两个不同的法律关系，被告和政府间是一个法律关系，原被告之间是一个法律关系，所以原告主张的这些补偿款应当属于原告所有；2.关于装修装饰费，装饰费虽然开始原告是从别人那里转租的，但是这个转租包含装饰在内，而且原被告双方签订的租赁合同明确约定如政府拆迁的，政府补偿的装饰费用是属于原告所有。对于原告的腾退时间，应该按2017年8月20日开始计算，政府规定时间是9月20日，但被告提前让原告腾退，应当按这个时间计算。原告ＸＸ良为证明自己的诉讼主张，向本院提供如下证据：证据1，房产证复印件一份，证明被告出租的房屋。证据2，转让合同原件及租赁合同（李荣清）复印件各一份，证明原告从他人处取得被告房屋的租赁权，原告租用被告房屋。证据3，租金与押金的收条原件一份，原告支付了押金10000元及租赁合同（原被告签订的合同）原件一份，原告租用被告房屋租期到2017年10月4日止，原告交付了押金及租金，证明被告应当退给原告的押金及未到期租金。证据4，被告与义乌市国有土地上房屋征收管理办公室签订的征收补偿协议核对件一份，以及征收补偿资金结算单核对件一份、被征收房屋装修测算表（店面）打印件（来源浙江国信房地产有限公司）一份，证明原告租用的房屋应当由国家补偿给经营户的装修费、一次性搬迁费、一次性安置费及停产停业费的具体金额。被告吴有强、季国英、季国华、沈建英对原告提供的证据质证如下：证据1，无异议。证据2，转让合同与本案无关，被告不清楚，对被告与李荣清的租赁合同没有异议。证据3，收条无异议，被告与ＸＸ良的租赁合同与李荣清的租赁合同内容是一致的，签订合同纯粹是为了原告ＸＸ良做营业执照使用的，被告的签名都是由被告季国英一个人所签。证据4，对义乌市国有土地上房屋征收管理办公室签订的征收补偿协议核对件以及征收补偿资金结算单核对件没有意见，对征收房屋装修测算表中的数额没有意见，但原告并没有对店面进行装修。被告吴有强、季国英、季国华、沈建英为支持自己的抗辩，向本院提供如下证据：证据1，义乌市人民政府房屋征收决定义政征字（2017）第001号文件打印件一份，证明承租房屋范围内政府拆迁补偿的装修补偿费、一次性搬迁费、一次性临时安置费、停产停业损失补偿费等应当归被告所有。证据2，张万明租赁合同原件一份、胡光明转租合同原件一份、李荣清租赁合同原件一份、搬迁前后照片原件八份，证明原告未做任何装修，使用的装饰为被告的固定装修。证据3，协议书原件一份，证明原告于2017年8月27日承诺涉案房屋于2017年8月30日前腾空的事实。原告ＸＸ良对被告提供的上述证据质证如下：证据1，真实性、合法性都没有异议，这个文件并没有规定原告诉请的这些款项属于被告所有，不能证明被告的证明目的，这些款项属于谁应由法院明确认定。证据2，原告对季国英与张万明的租赁合同及季国英与胡光明的转租合同不知情，2016年10月1日季国英与李荣清签订的合同是对的，之后该店面全部转让给原告，对真实性没有异议。照片可以说明原告因政府拆迁而造成的损失。证据3，真实性没有异议，原告为了支持被告不会被政府扣奖金，而支持被告的工作。可以说明的是几个问题：1.租赁的时间是2017年8月20日止，被告到期就采取了停电停水，所以时间应该从8月20日起计算；2.原告造成了停产停业的重大损失。被告陈美娥未向本院提供证据，其经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。根据原、被告的举证、质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证如下：原告提供的证据1，被告无异议，本院对真实性予以认定，确认涉案房屋系五被告共同共有的证明力；证据2，被告对李荣清的租赁合同无异议，本院对真实性予以认定；转让合同系原件，结合被告与李荣清的租赁合同，本院对真实性予以认定，确认原告从李荣清处受让涉案房屋承租权的证明力；证据3，被告对收条无异议，本院确认被告收取原告房屋租金53000元及押金10000元的证明力；租赁合同系原件，虽然被告季国英抗辩五被告签名均系其所签，但其余被告在庭审过程中均表示同意转租，故应当视为对被告季国英签订租赁合同的行为予以追认，本院对租赁合同的真实性、合法性及关联性予以认定，确认其证明力；证据4，被告无异议，本院对真实性及证明力予以认定，确认被告与义乌市国有土地上房屋征收管理办公室签订征收补偿协议等事实的证明力。被告提供的证据1，系政府文件，本院对真实性及合法性予以认定，至于承租房屋范围内政府拆迁补偿的相关费用归谁所有，本院将在后综合予以认定；证据2，均系原件，本院对真实性予以认定；证据3，被告无异议，本院对真实性予以认定。本院经审理认定事实如下：2016年10月1日，五被告与案外人李荣清签订租赁合同一份，约定将坐落于义乌市工人西路172号两间店面（面积85平方米）出租给李荣清经营使用；租赁期限自2016年10月5日起至2017年10月4日止；房屋年租金为120000元，押金10000元；合同还对双方的其他权利义务进行了约定。因李荣清欠原告ＸＸ良债务210000元，2016年11月28日，李荣清与原告签订转让合同一份，约定李荣清将义乌市工人西路172号新百伦专卖店转让给原告，包括鞋子、租金、转让费、押金及授权费等，共计价值210000元，作为还清债务转让给原告，至此债务各清。原告随即又与五被告签订租赁合同一份，约定将坐落于义乌市工人西路172号两间店面（面积85平方米）出租给原告经营使用；租赁期限自2016年10月5日起至2017年10月4日止；房屋年租金为120000元，押金10000元；终止合同时，固定装修原告不得拆除（设备除外）；在合同期内，如因市政建设或政府不可抗力原因，致使无法履行合同时，双方可协商后变更或提前解除合同，被告退还原告预付未使用期的房屋租金，有关店面装修方面的装修补偿费用归原告所有。2016年12月1日，被告季国英出具收条，收到原告支付的房屋租金余款53000元及租房押金10000元。被告吴有强、季国英、季国华、沈建英、陈美娥系义乌市稠城街道工人西路172号房产的所有权人，因城市有机更新，上述房产被政府征收，五被告于2017年7月2日与义乌市国有土地上房屋征收管理办公室签订了征收补偿协议，约定五被告因上述房产被征收获得补偿，其中非住宅部分房屋的装饰装修补偿以及综合补偿费分别为49443元和183498元，非住宅部分房屋综合补偿费具体分为：一次性搬迁费4644元，停产停业损失补偿费159691元，一次性临时安置费19163元。2017年8月22日，原告向本院提起诉讼。2017年8月27日，原告（乙方）与被告陈美娥、季国英、季国华（甲方）签订协议书一份，约定：一、双方一致同意由义乌市征收部门在甲方征收补偿款中暂扣双方诉讼案件标的额260000元，该款项待诉讼案件判决生效后，由义乌市征收部门依据生效裁判文书另行支付。二、乙方于2017年8月30日之前腾空承租房屋并移交给甲方，逾期腾空的则应赔偿甲方损失的征收搬迁腾空奖及相应的利息损失。三、双方对由义乌市征收部门暂扣诉讼案件标的额及腾空事项不持异议，并不再就此房屋向其他单位另行主张任何权益。嗣后，原告于2017年8月30日腾空涉案房屋。本院认为，被告吴有强、季国英、季国华、沈建英、陈美娥系义乌市稠城街道工人西路172号房产的所有权人，虽然被告季国英抗辩五被告签名均系其所签，但其余被告对涉案房屋转租表示同意，故应当视为对被告季国英与原告签订租赁合同的行为予以追认，该合同对各房屋所有权人具有约束力。根据原、被告签订的房屋租赁合同第五条第6项约定，在合同期内如因市政建设或政府不可抗力原因，致使无法履行合同时，双方可协商后变更或提前解除合同，被告退还原告预付未使用期的房屋租金，有关店面装修方面的装修补偿费用归原告所有。故原、被告双方的房屋租赁关系因政府征收行为至双方于2017年8月27日签署协议书时应视为解除。原告于2017年8月30日腾空涉案房屋，故被告应当返还原告未使用期间即2017年8月31日至2017年10月4日的房屋租金120000元/年÷365天×35天=11507元。根据被征收房屋店面装修测算表，涉案房屋装饰装修补偿费为49443元，因涉案店面系原告从原承租人李荣清处整体转让经营，而被告关于店面装修由其投入的抗辩并未提供证据证明，故原告要求被告支付装饰装修补偿费符合双方合同约定，本院予以支持。被告收取原告租房押金10000元依据充分，合同解除后被告应当予以返还。原告还要求确认各被告基于房屋征收补偿协议获得的一次性搬迁费、停产停业损失补偿费以及一次性临时安置费归其享有，因征收补偿协议中的补偿系针对房屋所有权人作出，原告根据该协议提出的上述主张依据不足，本院不予支持。被告陈美娥经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认被告吴有强、季国英、季国华、沈建英、陈美娥的房屋拆迁补偿中非住宅部分房屋的装饰装修补偿费49443元归原告ＸＸ良所有，五被告应自取得上述补偿款之日起三日内支付给原告。二、被告吴有强、季国英、季国华、沈建英、陈美娥于本判决生效之日起三日内返还原告ＸＸ良房租11507元以及租房押金10000元，合计21507元。三、驳回原告ＸＸ良的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2600元，由原告ＸＸ良负担1813元，由被告吴有强、季国英、季国华、沈建英、陈美娥负担787元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。（此页无正文）审 判 员 骆巧梅二〇一八年三月十三日代书记员 何晨菁???