湖北省黄冈市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂黄冈中民三终字第00232号
上诉人（原审原告）杨世英，女，1939年10月26日出生，汉族，湖北省红安县人，住红安县。
上诉人（原审原告）王秋莲，女，1961年7月11日出生，汉族，湖北省红安县人，住红安县。系上诉人杨世英之女。
共同委托代理人陈召君，湖北从天律师事务所律师，代理权限为特别授权，即代为出庭参加诉讼，代为承认、变更、放弃诉讼请求，代为调解、和解等。
被上诉人（原审被告）赵长春，男，1992年2月29日出生，汉族，湖北省红安县人，现住红安县。
委托代理人吴桂英，湖北龙吟律师事务所律师，代理权限为特别授权，即代为承认、放弃诉讼请求，代为出庭参加诉讼，代为调解、和解等。
被上诉人（原审被告）王喜传，男，1977年1月3出生，汉族，湖北省红安县人，系王辉典、杨世英之子，住址。
上诉人王辉典、杨世英与被上诉人王喜传、赵长春房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省红安县人民法院（2015）鄂红安民一初字第00003号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成由审判员詹德先担任审判长，审判员倪志勇、朱卫参加的合议庭公开开庭进行了审理。在开庭审理前，上诉人王辉典死亡，本院依法追加其继承人王秋莲作为本案当事人参加诉讼，本院于2016年3月28日公开开庭审理了本案。上诉人杨世英、王秋莲的委托代理人陈召君，被上诉人赵长春的委托代理人吴桂英，被上诉人王喜传均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，王辉典、杨世英夫妻俩在湖北省××城关镇王家畈社区有一宅基地，地号为010405061-2，后因城镇化政策，社区土地性质整体变更为国有土地。2011年9月23日，红安县房地产管理局颁发证号为1110467的房地产证书。2009年秋，王辉典、杨世英之子王喜传出面请徐文虎为其房屋进行改建，双方约定由徐文虎包工包料。2011年4月，原房屋改建成7层，房屋建成后王喜传约定将第三层和第六层每套按125000元抵徐文虎工程款。后，徐文虎将三楼作价125000元抵姚流红建筑砖款，姚流红又按125000元将房屋卖给了赵长春。王喜传先后于2011年9月23日、2012年1月10日，在红安县房地产管理局和红安县国土资源局以赵长春的名义办理该三楼房屋的房产证和土地证【土地证：（2012）第422123010405449-3号，房产证：第××号】。2011年，王喜权与张正良签订房屋买卖合同，张正良在交付部分购房款后就搬进该诉争房屋居住至今。赵长春发现后，遂于2014年7月14日向原审法院提起诉讼，原审法院于2014年11月15日依法作出（2014）鄂红安民一初字第00048号民事判决，判令张正良向赵长春退还其无权占有的涉诉房屋（房产证为红房权证城关字第××）。判决后，张正良依法提起上诉，目前，该案仍在审理过程中。后因双方协商未果，因而成诉。
另查明：在原审庭审中，王喜传陈述：徐文虎在房屋改建完后，双方没有结账。一楼和七楼均登记在王辉典、杨世英名下，王辉典、杨世英签名，王喜传协助办理。徐文虎将赵长春的身份证件等资料交给王喜传，由王喜传到相关部门办理土地证和房产证。
原审认为，《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”本案中，王辉典、杨世英夫妻俩在红安县王家畈社区的宅基地已变更为国有土地，其房屋可以依法买卖。该诉争房屋属于不动产，已登记在赵长春的名下，在没有经过法定程序撤销其相关证件的情形下，赵长春是诉争房产的所有权人和使用权人。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”本案中，徐文虎将王辉典、杨世英原房屋改建为七层，至今未结账，徐文虎欠姚流红建筑砖款，而赵长春向姚流红支付购房款，姚流红向徐文虎抵扣建筑砖款并向赵长春出具收条，徐文虎通过王喜传办理相关证件，能相互印证赵长春已支付了购房款的基本事实。王喜传是王辉典、杨世英之子，房屋相关手续均由其协助办理，且诉争房屋相关证件是通过徐文虎而非赵长春之手，不存在赵长春与王喜传恶意串通的问题。王辉典、杨世英不能证实赵长春在取得诉争房屋是非善意的，以非合理的价格取得的，故王辉典、杨世英认为原被告之间的房屋买卖合同无效的诉讼请求不能成立，依法不予支持。故依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条、第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回王辉典、杨世英的诉讼请求。
上诉人王辉典、杨世英不服原审法院的上述判决，上诉称：一、原审认定事实不清、证据不足，被上诉人赵长春与上诉人之间既无书面购房合同，亦无购房事实，也没有向上诉人支付对价，该购房合同属无效合同。二、原审适用法律错误。依据《房屋登记办法》和《房屋登记办法》的规定，房屋买卖后才能申请房屋所有权转移登记，应当提交相关材料。上诉人既没有亲自到场，也没有亲笔签名，更没有出具委托手续，王喜传伪造上诉人签名，伪造房屋买卖合同，非法转移房屋所有权，该行为无效。请求二审撤销原判，依法驳回被上诉人赵长春的诉讼请求。
被上诉人赵长春答辩称：一、原审查明赵长春取得该房屋已经支付合理对价，二、被上诉人赵长春房产证的取得有上诉人王辉典签字，其儿子代办，证件取得合法。3、被上诉人赵长春房屋的取得是通过房屋开发人而不是本案王喜传取得，不存在与王喜传恶意串通。取得该房屋是善意的。故请求二审依法维持原判。
被上诉人王喜传答辩称：房产证的取得与本人及本人父亲没有任何关系，本人与赵长春之间不存在买卖合同及收款收据。
二审中，当事人均未提交新证据。
二审经审理查明，王辉典于2015年12月26日死亡，其有儿子王喜传，女儿王秋莲。其他查明事实与原审查明事实一致。
本院认为，《中华人民共和国物权法》规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”本案中，王辉典、杨世英夫妻将其旧房屋改建为七层楼房，委托其子即被上诉人王喜传办理，王喜传与徐文虎口头约定，由徐文虎建设该房屋，用三层和六层的房屋或购房款抵付该房屋施工款。房屋竣工后，因徐文虎欠姚流红建筑砖款，赵长春向姚流红支付125000元购房款，姚流红以徐文虎欠其建筑砖款抵扣该购房款，赵长春支付了购房对价，王喜传为其办理了房产证和土地证，符合王喜传与徐文虎以房抵款的约定。且案涉房屋土地能够交易，故赵长春的购房行为合法有效，本院依法予以认定。上诉人杨世英、王秋莲上诉称赵长春既无书面购房合同，也没有向其支付对价，该购房合同属无效合同的上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人杨世英、王秋莲上诉称在办理房屋所有权证时，其没有到场、且没有委托他人办理，赵长春购房行为无效的上诉理由，因上诉人既无证据证实，且该行为属另一法律关系，故该上诉理由本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，判决恰当，本院依法予以维持。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元由上诉人杨世英、王秋莲负担。
本判决为终审判决。
审判长 詹德先
审判员 倪志勇
审判员 朱 卫
二〇一六年四月二十日
书记员 刘延超