重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0112民初16468号原告：重庆海上行置业发展有限公司，住所地重庆市渝北区双凤桥街道长翔路96号尚阳康城3幢1-1号，统一社会信用代码9150011275624710XU。法定代表人：郑伟，董事长。委托诉讼代理人：吴永彬，该单位工作人员。委托诉讼代理人：邹宇航，该单位工作人员。被告：凌光福，男，1976年4月25日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：高利娟，重庆市渝北区兴隆法律服务所法律工作者。原告重庆海上行置业发展有限公司（以下简称“海上行公司”）与被告凌光福房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月1日立案受理后，依法适用简易程序于2017年8月22日、10月24日、11月22日公开开庭进行了审理。原告海上行公司的委托诉讼代理人吴永彬、邹宇航，被告凌光福及其委托诉讼代理人高利娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。海上行公司向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的《商铺租赁合同》及补充协议；2.被告支付2016年7月1日至2017年5月31日期间欠付租金79157.35元及滞纳金（计算方式为：以79157.35元为基数，按日万分之五的标准，从起诉之日计算至付清时止）；3.被告支付2016年7月1日至2017年5月31日期间拖欠的设备使用费110577元及违约金50000元；4.诉讼费用由被告负担。事实和理由：2014年6月，原被告签订《商铺租赁合同》，约定将桂馥西路2号附1、2号，舟济路9号附21号商铺租赁给被告，合同就租金金额、支付方式等进行了约定。同时双方亦签订了《补充协议》，约定上述商铺由原告采购相关设备供被告使用，并就设备使用费等进行了约定。合同签订后，原告依约交付了商铺和设备，被告却拖欠租金。故为维护原告的合法权益，起诉来院。凌光福答辩称：1.被告已结清2017年1月31日前的租金；2.原告将租金拆分成了租金、设备使用费，针对设备使用费双方另行签订了补充协议，但原告未提供设备给被告，故补充协议系无效协议；3.案涉房屋存在漏污水、漏油，被告要求原告修理未果，虽然被告也未进行修理，未产生修理费，但修理费应抵扣租金；4.案涉房屋存在漏水，应减少租金或延长租期。请法院依法判决。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，包括《重庆泽科港城国际桂馥西路2号附1、2号，舟济路9号附21号商铺租赁合同》、《重庆泽科港城国际桂馥西路2号附1、2号，舟济路9号附21号商铺租赁合同补充协议》、交费通知、租金催收告知函、收据、银联签购单、光盘、照片、记账凭证、收据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，即原告举示的竣工登记证（复印件）、消防验收意见书、竣工图，二期（土家寨）商铺漏烟问题检查，拟证明案涉房屋经竣工及消防验收，油烟外泄原因系被告变更了烟道。经本院审查，上述证据材料或系复印件，或系原告单方制作，真实性无法核实，消防验收意见书验收的工程是否为案涉房屋所在亦不明确，故上述证明不能达到原告的证明目的。被告举示的证明、照片、关于隔壁餐馆油烟外泄严重影响我经营的商铺免租和赔偿损失的请求、EMS快递单、退租申请、短信记录，拟证明案涉房屋存在漏水、漏烟情形，且告知了原告，然未予解决。审理中，原告认可其中一个门市存在漏烟情形，但否认漏烟原因系原告所致，且否认收到请求函。经本院审查，上述证据材料或无法核实陈述人身份，或不能确定系案涉房屋，且上述证据材料也不能证明漏烟问题系原告所致，同时退租申请等系被告单方做出，不能达到其证明目的。故对原、被告举示的上述证据材料均不予采信。故根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月30日，原告（甲方）、被告（乙方）签订《重庆泽科港城国际桂馥西路2号附1、2号，舟济路9号附21号商铺租赁合同》，合同第1条约定：租赁房屋位于重庆渝北区空港新城桂馥西路2号附1、2号，舟济路9号附21号商铺；第2.2条约定：乙方在租赁房屋内自主经营的类别为餐饮、茶楼、副食；第3条约定：租期从2014年7月1日至2019年6月30日；第4.1条约定：租金按建筑面积611.45平方米计算，若在租赁过程中办妥产权证，此后以房地产权证记载为准，但之前的租金互不找补；第4.2条约定：2016年7月1日至2017年6月30日租金为33元/平方米/月，即20178元/月；第4.4.2条约定：双方正式合同签订之日起五个工作日乙方向甲方支付首次3个月的租金41274元，以后每次提前十五个日历天向甲方交付下三个月租金，每逾期一日，乙方须按应付费总额的万分之五向甲方支付滞纳金，累加计算；第7.4.4条约定：乙方须自行安装油烟分离器处理油烟并设置隔油池，达到环保排放标准及环保管理部门的要求，如有此引发相邻权的纠纷和经济赔偿，由乙方自行解决和承担；第7.4.5条约定：合同期内，乙方自行对租赁房屋内各种设施、设备进行维修、维护，并承担由此产生的相关费用；第10条约定如乙方逾期十个日历天仍未缴清租金及物业管理费和水、电费及其他应付费用的，视为乙方单方面违约，租赁保证金不予退还，甲方有权解除合同，收回租赁房屋。2014年6月10日，原告（甲方）、被告（乙方）签订《重庆泽科港城国际桂馥西路2号附1、2号，舟济路9号附21号商铺租赁合同补充协议》，合同第1条约定：甲方将重庆渝北区空港新城桂馥西路2号附1、2号，舟济路9号附21号商铺出租给乙方经营餐饮、茶楼、副食业种；第2.1条约定：商铺由甲方负责采购相关设备供乙方使用，2014年7月1日至2019年6月30日按建筑面积611.45平方米向甲方缴纳20元/平米/月的设备使用费，直至合同期结束；第2.2条约定：商铺设备使用费支付方式为三个月支付一期，先交钱后使用，在签订合同后的5个工作日内支付三个月的设备使用费，以后每期支付时间与租金支付时间一致；第3.5条约定：租赁期间，如果乙方拖欠应支付给甲方的设备使用费逾期超过三十天时，视为乙方根本违约，甲方有权解除合同，同时乙方应向甲方支付违约金50000元；第3.6条约定：本协议有效期限为2014年7月1日至2019年6月30日。审理中，双方一致认可补充协议约定的设备使用费就是租金。原告陈述其采取拆分合同的方式约定租金，被告亦认可签订补充协议时说的是租金，但被告同时陈述补充协议系无效协议，因系原告为逃税签订，乃是以合法形式掩盖非法目的，且不存在设备使用费。合同签订后，被告支付了保证金27516元、结清了2016年7月1日前的租金。审理中，原被告均认可2015年7月1日至2016年6月30日被告每季度支付的租金与租赁合同、补充协议同时期的金额相同。原告陈述，2016年7月1日至2017年5月31日期间的被告仅支付了166742.65元，该笔款项系支付租赁合同中的部分租金。被告则陈述166742.65元可以证明其已支付完毕了租赁合同中约定2017年1月31日前的租金，因原告减免了部分租金。审理中，双方均认可案涉商铺已于2014年7月1日以清水房形式交付，案涉商铺有上下两层，被告将附1号、附2号上层打通了。被告陈述其租赁的三个门市是挨着的，其将门市转租给他人使用；2014年至2016年11月起在附1号、附2号门市二楼经营餐饮，存在屋顶漏水情况，现在二楼是空置的，因为二楼只要一使用，21号门市就开始漏烟；从2014年至今附1号门市一楼经营药房，存在漏水和漏烟情况；2014年至今附2号门市一楼经营超市，存在漏水现象；附1号、附2号门市从2014年租赁过来就漏水，漏水原因是因为门市后面的花台渗水；21号门市使用的是原始烟道，二楼经营茶楼、一楼经营超市，存在漏油、漏烟情况，茶楼在2016年7月关闭，现二楼是空置的；2014年发现存在漏水、漏油、漏烟情形即向原告反映了，原告未予解决；租赁合同第7.4.4条、第7.4.5条约定应由被告自行维护案涉房屋为格式条款，应属无效。原告陈述认可三个商铺现在的经营业态，认可21号门市存在漏烟、附1号、附2号门市存在漏水，但否认被告陈述的导致上述情形的原因，其另陈述被告装修时自己改动了烟道，且租赁合同第7.4.4条、第7.4.5条约定应由原告自行维护案涉房屋；因被告违约导致合同提前解除，故要求支付提前解除合同的违约金50000元。本院认为：原被告签订的租赁合同及补充协议真实、合法、有效，双方均应依照合同约定履行义务。被告辩称补充协议并未实际履行，系无效协议，以合法形式掩盖非法目的。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。本案中，即使补充协议系为逃避税收所签订，然双方均认可签订时乃拆分租金，故有关租赁的意思表示真实，且双方已实际履行了补充协议。据此，本案争议焦点在于：原告是否有权解除租赁合同及补充协议。审理中，双方均认可被告已结清2016年7月1日前的租金，对于2016年7月1日后的租金被告只支付了166742.65元。根据租赁合同及补充协议的约定，2016年7月1日至2017年5月31日租金应为221958元（20178元/月×11个月），2016年7月1日至2017年5月31日设备使用费应为134519元（12229元/月×11个月）。审理中，原被告双方亦认可补充协议约定的设备使用费乃是租金。故2016年7月1日至2017年5月31日租金总计为356477元，现被告未足额支付，根据约定被告逾期十个日历天未缴清租金的、拖欠设备使用费超过30日的，原告有权解除租赁合同及补充协议，故本院对原告请求判令解除租赁合同及补充协议的诉讼请求予以支持。被告辩称其已结清2017年1月31日前的租金，与庭审查明事实不符，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据租赁合同约定，2016年7月1日至2017年5月31日租金应为221958元（20178元/月×11个月），被告支付了166742.65元，审理中双方亦认可该笔费用系租赁合同中的租金，故本院对原告请求判令被告支付55215.35元租金的诉讼请求予以支持。同时，因被告逾期支付租金，给原告造成了损失，理应支付滞纳金，根据租赁合同约定滞纳金应自应付之次日起算，现原告自愿从起诉之日起算，系对其自身权利的处分，故滞纳金计算方式为：以55215.35元为基数，按日万分之五的标准，从起诉之日计算至付清时止。原告另要求被告支付设备使用费，如上所述，审理中双方亦认可设备使用费乃租金。故原告请求支付的设备使用费实为被告租用案涉房屋的租金。2016年7月1日至2017年5月31日设备使用费应为134519元（12229元/月×11个月），被告应于支付，现原告只要求被告支付110577元，系对其自身权利的处分，本院予以认可，对原告请求判令被告支付设备使用费110577元的诉讼请求予以支持。对于违约金，补充协议约定，如被告逾期支付设备使用费超过30天的，原告有权解除合同，并要求被告支付违约金50000元。现被告逾期支付已超过30天，应按协议约定支付违约金，故本院对此项诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起解除原告重庆海上行置业发展有限公司与被告凌光福签订的《重庆泽科港城国际桂馥西路2号附1、2号，舟济路9号附21号商铺租赁合同》及《重庆泽科港城国际桂馥西路2号附1、2号，舟济路9号附21号商铺租赁合同补充协议》；二、被告凌光福于本判决生效之日起十五日内向原告重庆海上行置业发展有限公司支付2016年7月1日至2017年5月31日租金55215.35元、滞纳金（计算方式为：以55215.35元为基数，按日万分之五的标准，从2017年8月1日计算至付清时止）；三、被告凌光福于本判决生效之日起十五日内向原告重庆海上行置业发展有限公司支付2016年7月1日至2017年5月31日设备使用费110577元；四、被告凌光福于本判决生效之日起十五日内向原告重庆海上行置业发展有限公司支付违约金50000元；五、驳回重庆海上行置业发展有限公司的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费15800元，减半收取计收7900元，由被告凌光福负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。代理审判员  欧春利二〇一七年十二月十一日书 记 员  罗 难