江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终448号
上诉人（原审原告）：江浦县凤凰超市有限公司，住所地在南京市浦口区江浦街道凤凰大街7号。
法定代表人：张跃珍，该公司董事长。
委托诉讼代理人：颜景泉，江苏和忠律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：南京市浦口区商务局，住所地在南京市浦口区江浦街道文德路（原县委招待所院内）。
法定代表人：解天庆，该局局长。
委托诉讼代理人：许玉良，江苏天九律师事务所律师。
委托诉讼代理人：姜新平，江苏天九律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：南京明福商贸有限公司，住所地在南京市浦口区江浦街道凤凰大街55号。
法定代表人：赵明生，该公司执行董事。
上诉人江浦县凤凰超市有限公司（以下简称凤凰超市）、上诉人南京市浦口区商务局（以下简称商务局）因与被上诉人南京明福商贸有限公司（以下简称明福商贸公司）物权保护纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2016）苏0111民初4217号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年1月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
凤凰超市上诉请求：1.撤销原审判决第二项，依法改判明福商贸公司从南京市浦口区江浦街道凤凰大街7号1幢1层房屋迁出；2.一审、二审诉讼费用由商务局和明福商贸公司承担。事实及理由：一审法院认定商务局与明福商贸公司之间租赁期尚未届满仍存在租赁关系，属于事实认定不清。没有证据能够证明商务局与明福商贸公司在2004年1月14日签订的《租赁经营协议书》十年期限届满后仍存在租赁关系。请求二审法院查清事实，依法维护凤凰超市的合法权益。
商务局辩称，一审法院判决诉争的房屋归凤凰超市所有是错误的。张跃珍代表凤凰超市上诉，其主体资格存在瑕疵。关于租赁期届满后是否存在租赁关系，商务局没有看到相关的证据。请求二审法院驳回凤凰超市的上诉，支持商务局的上诉请求。
明福商贸公司对凤凰超市的上诉未作答辩。
商务局上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审。事实与理由：一审法院认定事实不清，只是把当事人的证据简单罗列，没有履行“审”和“理”的职责。关于诉争房屋产权问题，存在以下矛盾：房屋转让协议与房屋产权登记上的“1998年自建”之间矛盾；工商登记材料证明凤凰超市于1999年6月28日成立与房屋产权登记的“1998年自建”矛盾；房屋转让协议中156万元的转让价格与房产证上时间登记的386万元抵押债权之间存在巨大差距。关于凤凰超市企业性质问题，存在以下矛盾：凤凰超市公司章程证明公司系民营有限公司，而其产权登记却登记为“全民”；工商章程与江浦县蔬菜公司申请成立凤凰超市并批复同意并对张跃珍进行任命的矛盾；凤凰超市公司注册资金材料与审计材料证明凤凰超市注册资金的来源之间的矛盾；凤凰超市2003年停业后，其债权债务是如何处理的，其人员是如何安置的，其纠纷由谁处理的。一审法院没有查明案件事实，没有正确甄别凤凰超市企业性质，没有正确界定诉争房屋的产权，其判决是错误的。请求二审法院公正裁判。
凤凰超市辩称，不动产登记尤其是指房屋登记以登记为要件，诉争房屋登记在凤凰超市名下，房屋的所有权人即为凤凰超市，商务局无权处分该财产。因此，一审法院第一项判决是准确无误的。商务局在上诉事实及理由中混淆了房屋所有权登记以及企业性质与房屋所有权之间的关系。在本案中不涉及企业的性质，无论凤凰超市是何种企业性质都不影响其作为独立的诉讼主体资格以及独立的法人主张其权利，请求维持第一项判决，撤销第二项判决，支持凤凰超市一审诉请。
明福商贸公司对商务局的上诉未作答辩。
凤凰超市向一审法院起诉请求：1.商务局、明福商贸公司于2004年1月10日签订《租赁经营协议书》为无效合同；2.明福商贸公司立即从凤凰超市所有的南京市浦口区江浦街道凤凰大街7号1幢1层房屋迁出，并将房屋交还给凤凰超市；3.商务局、明福商贸公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定的事实：
一、1999年11月，凤凰超市取得江浦县珠江镇凤凰大街7号1幢1层房产权证明（江房权证珠初字第××壹零零号），丘（地）号（554000103）房屋所有权人为凤凰超市。江国用（99）字040号国有土地使用证，证明珠江镇凤凰大街7号，使用权面积为壹仟肆佰零贰点玖叁平方米，土地使用者为凤凰超市。
凤凰超市章程载明，出资人为张跃珍与王来荣，出资额为49万元和1万元。同时，有张跃珍与王来荣工商银行现金缴款单复印件、验资报告复印件，证明公司注册资金的款项来源于张跃珍与王来荣。
1999年12月20日，江浦县商业集团总公司与凤凰超市订立房屋转让协议，以156万元的价格，将所有的房屋转让给凤凰超市，有收据及合同为证据证明。
江浦县商贸局成立于2000年，2000年变更为浦口区商贸局，2010年变更为南京市浦口区商务局。
2004年，浦口区商贸局将本案诉争的房屋租赁给明福商贸公司经营至今。
2005年，凤凰超市被吊销营业执照。
1999年5月30日，由江浦县蔬菜公司申请江浦县商贸局要求成立凤凰超市。次日，江浦县商贸局批复同意，并于同年6月4日任命张跃珍为总经理。
1999年6月10日至1999年6月28日，完成所有工商登记注册工作，办理了工商营业执照。2000年4月至6月，凤凰超市增资200万元，注册资金250万元。
2000年6月，江浦县商贸局对凤凰超市进行商业财务审计，证明凤凰超市与小商品市场集团往来、人员组成及凤凰超市注册资金来源。
2000年10月6日，江浦县商贸局任命张跃珍担任小商品市场主任。
江浦县房屋所有权登记申请证明1999年6月12日凤凰超市申请产权登记，登记表中称：“1998年自建”。
一审法院认为，凤凰超市已办理房屋所有权登记及土地使用权登记，其所取得土地使用权及房屋所有权具有法律效力。上述两证证明土地使用人为凤凰超市，房屋所有权人为凤凰超市，商务局无权处分该财产。商务局非本案讼争房屋所有权人，却将该房屋出租给明福商贸公司，且未得到所有权人的追认，损害了凤凰超市的权利，属无效行为，双方所签订的合同无效。根据工商登记，凤凰超市出资人为张跃珍等人，非商务局、明福商贸公司所述其他单位。虽凤凰超市现吊销营业执照，其诉讼主体资格依然存在，是本案适格原告。关于商务局所称凤凰超市的资产实质上属于全民所有。此法律关系非本案调整范围，商务局可另案起诉，确认其权利归属。鉴于明福商贸公司以正常市场价格租赁诉争房屋，履行了合同义务，属善意占有。对善意占有人的使用权，应予保护，因现租赁期尚未届满，凤凰超市要求明福商贸公司返还房屋请求一审法院不予支持。待租赁期届满后，凤凰超市可行使所有权。综上，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第九条、第六十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十一条，判决：一、明福商贸公司与商务局所签订的《租赁经营协议书》为无效合同。二、驳回凤凰超市其他诉讼请求。本案受理费80元，由商务局负担。
本院二审期间，各方当事人对一审认定的事实无异议。商务局认为一审仅仅将当事人的证据简单罗列，案件事实没有查清。
二审中，商务局提交江浦县计划经济委员会作出的江计经（1998）35号文件复印件，证明涉案房屋经县政府批复，由原江浦县蔬菜副食品公司承建，凤凰超市的诉争的房屋产权登记存在瑕疵。本院认定：该文件中显示由原江浦县蔬菜副食品公司承建的地址与诉争的房屋地址不一致，且不能达到证明目的，故不予采信。
本院认为，凤凰超市已就南京市浦口区江浦街道凤凰大街7号1幢1层房屋办理房屋所有权登记及土地使用权登记，并取得房屋所有权证及土地使用权证，且提交了房屋转让协议、付款收据，证明其对该房屋享有所有权。现凤凰超市依据对该房屋的所有权请求房屋占有人返还，符合法律规定。明福商贸公司虽然依据与商务局签订的租赁协议，占有该房屋，但不能对抗房屋权利人的物权主张，故负有返还义务。至于明福商贸公司因此而造成的损失，可另行主张。凤凰超市要求明福商贸公司从该房屋迁出，并将房屋交还给凤凰超市的诉讼请求，符合法律规定。一审判决驳回凤凰超市的该项诉讼请求不当。对凤凰超市要求改判明福商贸公司从南京市浦口区江浦街道凤凰大街7号1幢1层房屋迁出的上诉请求，本院予以支持。
关于凤凰超市要求确认商务局、明福商贸公司于2004年1月10日签订《租赁经营协议书》为无效合同的诉讼请求，本院认为，商务局、明福商贸公司签订的《租赁经营协议书》系双方的意思表示，商务局无权出租该房屋并不必然导致双方的租赁合同无效。凤凰超市要求确认该租赁合同无效的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。一审判决确认商务局与明福商贸公司签订的《租赁经营协议书》为无效合同不当。
商务局在上诉中提出关于涉案房屋产权及凤凰超市企业性质存在其列举的矛盾问题，本院认为，凤凰超市就涉案房屋提供了房屋所有权证及土地使用权证，证明其已办理房屋所有权登记及土地使用权登记，取得该房屋所有权。商务局提出的涉案房屋产权的质疑及提交的证据均不能对凤凰超市房屋所有权权属证书的证明力形成有效抗辩，故本院不予采信。
综上所述，凤凰超市的上诉请求成立，予以支持；商务局的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销南京市浦口区人民法院（2016）苏0111民初4217号民事判决；
二、被上诉人南京明福商贸有限公司自本判决发生法律效力之日起30日内迁出南京市浦口区江浦街道凤凰大街7号1幢1层房屋，并交还给上诉人江浦县凤凰超市有限公司；
三、驳回上诉人江浦县凤凰超市有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费80元，由上诉人江浦县凤凰超市有限公司负担40元，上诉人南京市浦口区商务局负担20元，被上诉人南京明福商贸有限公司负担20元。二审案件受理费80元，由上诉人江浦县凤凰超市有限公司负担40元，上诉人南京市浦口区商务局负担20元，被上诉人南京明福商贸有限公司负担20元。
本判决为终审判决。
审判长 王劲松
审判员 龚 达
审判员 郑 慧
二〇一七年三月十七日
书记员 郭旭冬