广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五重字第2号
原告：广东xx投资发展有限公司，住所地广东省广州市海珠区。
法定代表人：容xx，总经理。
委托代理人：高志华、董穗聪，广东天胜律师事务所律师。
被告：广东xx建设总公司，住所地广东省广州市。
法定代表人：李xx，总经理。
委托代理人：刘晓燕，广东正平天成律师事务所律师。
第三人：广州xx建设开发有限公司，住所地广东省广州市海珠区。
法定代表人：王xx，总经理。
第三人：广州市xx置业顾问有限公司，住所地广东省广州市越秀区。
法定代表人：夏xx。
委托代理人：张琳，该公司职员。
原告广东xx投资发展有限公司（以下简称xx公司）因与被告广东xx建设总公司（以下简称广东xx）、第三人广州xx建设开发有限公司（以下简称广州xx）所有权确认纠纷一案，于2009年12月31日向本院提起诉讼。本院作出（2010）穗中法民五初字第5号民事裁定，驳回xx公司的起诉。xx公司不服，向广东省高级人民法院提出上诉。广东省高级人民法院于2011年9月16日作出（2011）粤高法立民终字第31号民事裁定，指令本院进行审理。本院审理后于2012年10月22日作出（2010）穗中法民五初字第5号民事判决，驳回xx公司的诉讼请求。xx公司不服，向广东省高级人民法院提出上诉。广东省高级人民法院于2013年5月17日作出（2013）粤高法民一终字第3号民事判决，撤销本院（2010）穗中法民五初字第5号民事判决，确认位于广东省广州市海珠区礼岗路4号海外花园二期未过户的房产属xx公司所有。广东xx和广州xx向最高人民法院申请再审。最高人民法院于2014年4月18日作出（2013）民申字第1056号民事裁定，指令广东省高级人民法院再审本案。第三人广州市xx置业顾问有限公司（以下简称xx公司）以（2013）粤高法民一终字第3号民事判决适用法律不当、认定事实、侵害其合法物权等为由，于2013年9月3日向广东省高级人民法院提起（2013）粤高法民撤初字第2号第三人撤销之诉一案。广东省高级人民法院于2015年4月28日作出（2013）粤高法民撤初字第2-1号民事裁定，将（2013）粤高法民撤初字第2号案并入（2014）粤高法审监民再字第12号案合并审理，并于2015年9月18日作出（2014）粤高法审监民再字第12号、（2013）粤高法民撤初字第2号民事裁定，撤销广东省高级人民法院（2013）粤高法民一终字第3号民事判决和本院（2010）穗中法民五初字第5号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理。xx公司法定代表人容xx、委托代理人高志华、董穗聪，广东xx委托代理人刘晓燕，广州xx法定代表人王xx，xx公司委托代理人张琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
xx公司诉称：2000年2月28日，xx公司与广东xx签订《合作开发、承包施工经营<海外花园>合同书》（以下简称2000年合同），变更了1995年1月13日签订的《合作开发房地产协议书》和1999年2月12日签订的《合作开发承包经营<海外花园>协议书》，双方对海外花园的合作方式作了最后约定：“海外花园项目原由双方各投资50％，并各享有50％的权益及承担同等责任，现自本协议签订之日起，项目交由xx公司独立承包开发、施工、经营、物业管理，自负盈亏；海外花园项目由xx公司独立承包经营后所得权益，归xx公司独立享有，价值总额50000000，属项目所产生的有关债权债务由xx公司自行承担”。在合同履行过程中因产生纠纷，双方曾于2002年进行诉讼，广州市中级人民法院作出（2002）穗中法民三初字第459号民事判决，后被广东省高级人民法院（2005）粤高法民一终字第391号民事裁定撤销原判，发回重审。广州中级人民法院又作出（2006）穗中法民五重字第9号民事判决，2008年4月广东省高级人民法院作出（2008）粤高法民一终字第21号民事判决（以下简称21号判决），判决认为“该项目转让合同是广东xx与xx公司的真实意思表示并已实际履行，广东xx的项目开发经营权转让行为也已得到海外花园开发商广州xx建设开发有限公司的追认，内容没有违反法律及行政法规的禁止性规定，应依法认定有效”。依据生效的民事判决，xx公司获得了海外花园（总价50000000元）的100％的权属，同时承担海外花园的债权债务。xx公司特提起确权诉讼，并根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第四项之规定“已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明”，请求判决：一、确认位于广州市海珠区礼岗路4号海外花园价值总额50000000元的权属归xx公司所有；二、本案诉讼费用由广东xx负担。
本案审理过程中，xx公司明确其诉讼请求第一项是请求确认海外花园价值约50000000元以上的权属归于xx公司所有[权属是指海外花园项目经营权、所有物权、所有权益等，不以50000000元为限，50000000元仅为预交诉讼费所估算；海外花园项目未出售的物业是指未完成合法变更登记办证手续的物业，不包含已出售过户的房屋，包含（2013）粤高法民一终字第3号民事判决第二项的房号，但不限于此，还包含商铺、地下车库]。
xx公司请求确认海外花园第2期住宅190套房屋的物权归xx公司所有，具体房号参见（2003）穗中法执字第1294号民事裁定第一项内容。
xx公司答辩称：不同意xx公司的诉讼请求。一、按照21号判决，我方是挂靠到广州xx、广东xx名下进行开发，是原始取得。二、关于xx公司所述的执行问题，xx公司所诉求的房产至今未过户，因为xx公司与广州xx、广东xx以及中行所签订的四方协议是无效的，原因是我方提供的证据18、24以及本案发回重审裁定中已明确说明了要确权诉讼确定后，才由广东省高级人民法院或者执行法院妥善处理。所以不存在xx公司所述的内部文件，足以证明本案应先以确权之诉确认权属为关键，然而该四方协议书是无效的。
广东xx、广州xx答辩称：容xx及xx公司对海外花园没有真正投入资金，海外花园实际投资人是广州xx和广东xx。双方《合作开发、承包施工经营<海外花园>合同书》第3条的债权债务清理及第4条第5、6点已列明海外花园产生的债权债务应该由xx公司负担，但客观事实是2000年合同所罗列的银行贷款和土地补偿款目前仍在广东xx以及广东xx名下，xx公司在没有支付海外花园相关对价的条件下主张取得海外花园的物权，严重有违公平原则，应驳回xx公司的全部请求。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：
广东xx于1992年11月注册成立，经批准从事各类工程承包，工程勘察、设计、咨询、房地产开发等业务，具有房地产开发二级资质。
xx公司是由容xx、容某于1999年2月2日投资成立的私营公司，注册资金1000万元，经批准从事房地产等项目投资及其咨询服务等。
广州江南大道礼岗路4号土地是广州市标准件工业公司（以下简称标准件公司）的历史划拨使用土地。1994年12月30日，广东xx与标准件公司签订《合作开发房地产协议书》，约定双方合作开发上述地段面积12650平方米，拟兴建商住综合大楼，广东xx付给标准件公司厂房和附属设施异地搬迁费6100万元；商住楼建成后，标准件公司在原址回迁3300平方米，标准件公司协助广东xx办理本项目的报建手续。
1995年4月27日，广州市城市规划局以穗城规南片地字（1994）第517号《建设用地规划许可证》，批准广东xx在海珠区礼岗路4号广标一厂地段13422平米兴建商住楼；同年11月10日，广州市国土局以《关于建设用地的通知》，批准上述地段13659平方米出让给广东xx作建设商住楼使用。
1995年6月22日，广州市城乡建设委员会向广东xx发出《关于同意设立广州xx的复函》，同意广东xx设立广州xx，在广州市经营房地产开发业务。同年，高某和广东xx注资1000万元设立广州xx，其中广东xx实投现金999万元，高某实投现金1万元。
1997年2月21日广州市城市规划局以穗规地复字（1996）775号《关于同意更名的复函》，同意上述用地单位由广东xx更改为广州xx。同年7月24日，广东xx向广州市国土局房管局的申请报告中表示，将上述用地更改为广州xx，以后该用地的一切手续及责任均由广州xx负责。同年及1998年期间，广州xx取得了上述地段海外花园预售许可证，并将海外花园出售。
1998年7月30日及2001年12月7日，广州xx与广州市国土局分别签订穗国地出合（98）324号《国有土地使用权出让合同》、穗国地出合（98）324号的补充合同之1号《广州市国有土地使用权出让补充合同》，受让涉案位于海珠区礼岗路4号广某一厂（第二期）面积7829平方米的土地使用权。
自1997年至1999年8月，广东xx和广州xx共支付用地补偿费4650万元给广州市标准件工业公司；另外，广州xx交付了海珠区礼岗路海信街3号202房、海兴街6号703房、海兴街2号404房和海兴街5号303房作为征用补偿给广州市标准件工业公司。
1995年1月1日，广东xx与容xx签订《承包经营合同》，约定：一、容xx承包经营广东xx属下非法人单位―广东xx工程开发九处（以下简称九处）；容xx利用广东xx的资质自主经营九处，九处实行内部独立核算、自负盈亏，定期向广东xx上交管理费；二、九处的经营范围为承包各类工程及房地产开发业务，如要扩大经营范围，双方另行商定；三、承包期限从1995年1月1日至1997年12月31日止；四、广东xx负责根据九处开展经营活动的需要，提供广东xx的营业执照副本、资质证书、开发许可证影印件，资信证明及法人授权委托书等证明文件，提供九处公章、财务专用章各一枚给容xx使用，为容xx开立银行结算专户，协助容xx开展生产经营活动，负责以广东xx的名义，为九处签订有关经济合同（含项目贷款合同）；容xx承担在承包经营九处期间开展的生产经营活动所引起的全部经济责任和法律责任、负责九处的盈亏和所有债务、自行解决经营场地及经营资金；五、广东xx有权对容xx的经营活动及与之相关的事项进行检查和监督，容xx全权负责九处的生产经营活动。六、广东xx按协议规定的收费标准及办法，定期向九处收取承包管理费，但每一年度上交的管理费必须达到以下确定的基数：第一承包年度，自95年1月1日至95年12月31日，为20万元；第二承包年度，自96年1月1日至96年12月31日，为30万元；第三承包年度，自97年1月1日至97年12月31日，为40万元。承包费的收取标准：1、土建工程项目：三类收费按实际完成的土建工程造价的2%收取；二类收费按2.5%收取；一类收费按3%收取；本处开发项目自行施工及不执行国家规定的取费标准而采取大包干形式结算的工程项目，统一按土建工程造价的3%收取。2、装修工程项目：按实际工程造价的4%收取。3、房地产开发项目：按实际建筑面积及每平方米70元的标准计收。承包费的收取办法：原则上按工程进度预收，工程竣工结算后10天内收齐，每个承包年度的第一个月，容xx上交的管理费必须达到该承包年度承包基数的50%，每个承包年度的第九个月，容xx应交足该承包年度的承包基数。容xx在承包经营九处期间，取得的营业收入，负责缴交广东xx的管理费及国家各项税费，余款均属容xx所有。七、九处为非法人营业单位，必须在取得广东xx法人代表授权的前提下，方可对外签订经济合同；承包期满，双方若不再续约，容xx不得再以广东xx或九处的名义开展经营活动，但原在建项目不受承包期限限制，直至原有项目完结后，等。
1995年1月13日，容xx代表广东xx九处与广东xx签订《协议书》，约定：根据广东xx与标准件公司签订的《合作开发房地产协议书》和广州信和地产物业有限公司签订的《联合开发协议书》为原则，九处同意出资参与开发海外花园项目，一、合作原则：项目以广东xx名义开发，九处出资参与开发，享有投资股份的利润分成和承担经济责任；九处须履行广东xx与标准件公司、广州信和地产物业有限公司所签订的协议，并负所有的责任。二、合作条件：广东xx同意把海外花园项目50%的投资股份转让给九处，由九处负责投资；九处同意补偿广东xx前期费用500万元和赠送一台35万元的小车共535万元，九处拥有海外花园项目的50%投资股份和利润分成，并同时参与该项目的开发管理工作；九处拥有该项目50%的施工发包权；广东xx收取该项目的开发管理费、工程施工管理费。此外，该合同还约定收费标准、违约责任等其他条款。
1999年2月12日，广东xx与xx公司签订《合作开发承包经营<海外花园>协议书》，主要内容为：对容xx承包的工程开发九处于1995年1月13日与广东xx建设签订的共同开发海外花园项目协议书予以修改补充，原由容xx承包经营的工程开发九处在海外花园项目所占的50%股份转让给以容xx为法人代表的xx公司，九处在项目中的所有债权、债务及权益由xx公司承接；广东xx把海外花园开发项目50%股权转让给xx公司，由xx公司负责筹措资金投资开发承包，xx公司补偿广东xx项目转让费300万元及赠送一辆价值约35万元小车一部；海外花园项目以广东xx的名誉进行开发，广东xx、xx公司双方各出资50%，共同管理、共同经营、共负盈亏，双方承担盈亏各50%责任；广东xx同意把海外花园项目的全部基础土建、工程装修、水电安装给xx公司总承包，根据现行定额及有关收费文件、月信息价计算材料差价，第一期多层部分按甲级三类收费，第二期高层部分按甲级二类收费计算工程承包价，广东xx收取该项目九处所占50%部分的项目挂靠费，按销售面积每平方米40/m2为准，工程承包管理费按工程不含税造价，第一期多层部分2%，第二期高层部分按2.5%标准收取；广东xx负责以自己的名誉协助xx公司向有关银行办理贷款、售楼按揭等有关海外花园项目所需资金的一切手续，负责参与协调施工组织管理、财务管理和监督工作，负责按时提供题述项目50%的资金投入；xx公司负责按时提供自占题述项目50%的所需资金及时投入和支付广东xx项目转让补偿费、挂靠费及管理费；项目财务管理以广东xx名誉为本项目在银行开设专户，集中管理项目所需的全部资金（包括以广东xx名誉的银行贷款资金），收入支出均须通过该专户进行核算，双方各派出一名财务人员，全面负责整个财务管理工作，凡通过该专户的各项支出均须由双方签字或加盖印鉴方能支出；项目竣工验收使用后，该项目的一切财务帐册及资料经审计部门审计或双方确认后封存由广东xx保管；题述项目竣工交付使用后，双方共同组建成立“物业管理公司”，各占50%股份权，共同管理、共同经营、共负盈亏；xx公司未按时支付广东xx前期费用、用地补偿和投资费用，承担违约责任。
2000年2月28日，广东xx与xx公司签订2000年合同，约定：一、项目概况：项目根据有关部门批准，分两期进行开发，一期为六栋九层建筑，销售面积约为23181平方米，已于1998年3月底交付使用；二期为一栋三塔楼二十层建筑，面积约为55458平方米，估计2000年3月底前完工。二、变更合作方式：海外花园项目原由双方各投资50%，并各享有50%的权益及承担同等责任，现自本协议签订之日起，项目交由xx公司独立承包开发、施工、经营、物业管理，自负盈亏；xx公司按整个项目实际建筑可销售面积扣除回迁面积后，向广东xx承包上交定额的开发、施工管理费及开发利润，其中住宅商场部分按每平方米100元上交开发、施工管理费，按每平方米200元上交开发利润，地下室按每平方米150元上交开发、施工管理费和利润。初步概算xx公司应向广东xx上交管理费约706万元，开发利润1484万元，共计约2189万元；海外花园项目由xx公司独立承包经营后的所得权益（含已收到的售楼款及应收未收的售楼款）扣除xx公司上交广东xx的管理费及开发利润后，归xx公司独自享有，属项目所产生的有关债权债务（含广东xx的投资及利息）由xx公司自行承担；三、债权债务的清理：双方共同派出财务人员，对项目的收支、债权债务、工程进度及工程进度资金的投入进行清算，清算工作应于2000年3月15日前完成，并由双方予以确认后生效。1、原已发生的（本协议生效前），双方相互占用的资金及投资款按银行有关规定利率计算资金占用费。2、以广州xx名誉用海外花园物业抵押的在中行贷款2780万元；以xx公司名誉用海外花园物业抵押广东xx担保，在中行贷款1500万元；以广东xx名誉用海外花园物业在农行广州新凤城市信用合作社抵押贷款2700万元，以上三项共计6980万元。经清算属海外花园负债部分由xx公司负责偿还，属广东xx占用资金部分由广东xx偿还。3、以广东xx名义在中行贷款2400万元，以广东粤隆置业发展有限公司名誉在中行贷款550万元，共计2950万元，经清算若广东xx没有占用该项目资金或占用不足于xx公司应付广东xx的开发施工管理费及开发利润部分，由xx公司向广东xx所欠管理费利润中予以抵扣，如果不足抵扣部分仍由广东xx负责。4、本项目尚余12000m2的物业，由xx公司办理银行抵押贷款，用于项目的收尾工程及土地出让金、税费、城市配套费、银行贷款利息和有关业务开支等项目费用，余款可优先偿付广东xx的开发、施工管理费及开发利润。5、由于本项目的实际建筑面积未能最后确定，xx公司应上交的开发管理费及开发利润，以有关部门验收丈量测绘确认的实际面积为准。广东xx对项目资金的投入和在中国银行贷款及在广东粤隆置业发展有限公司贷款投入该项目的资金，均按相应时间银行规定的利息外xx公司另付息差，包干为250万元给广东xx。该项目前期以广东xx名誉用xx公司物业作抵押在中行贷款2900万元属广东xx占用的部分，除付银行正常利息外另付3%银行利息差支付给xx公司。中行及广州新凤城市信用合作社贷款的资金按银行所规定的利率计算双方各自负责占用费。广东xx售给深圳发展银行广州江南支行的4套房按售价表价格七折计算，广东xx因事被冻结的14套房均按4300元/平方米结算，广东xx应尽快解冻给xx公司销售，若2000年9月前仍不能解冻，则作xx公司支付给广东xx的开发施工管理费及利润。广东xx使用项目两套房产共计257平方米，按每平方米3000元作价共75万元，在xx公司应付广东xx款项中抵偿。以上项目清算完毕后，双方互占资金，多退少补，退补时间与xx公司支付管理费和利润时间相同。四、双方责任。广东xx负责协助xx公司办理本项目中须以广东xx名义申办的所有手续（包括xx公司对该项目所属的运作资金抵押贷款手续），协助xx公司依法开展本项目的开发经营活动，不得收取协议约定的管理费和利润外的其他利益，在合同生效时负责办理涂改解冻抵押给广州新凤城市信用合作社的物业，在xx公司向广东xx交清约定的管理费和利润后，广东xx应申请办理产权及物业转让给xx公司的转名手续。在交清原已形成的以广东xx名义承担，与本项目有关的各项债务后，在10天内，广东xx应当无条件给予交付项目产权及物业转让给xx公司的转名手续。在xx公司未清偿上述债务前，广东xx有权监控xx公司的财务开支，保证项目工程收尾费用，但不得干预xx公司正常财务开支，本项目所有售房收入及xx公司用余下物业抵押或由广东xx担保所得贷款，均需存入双方共管的专用帐号优先用于支付收尾工程费用，各项税费、土地补偿金、城市配套费、xx公司业务所需正常开支及广东xx的投资本息。xx公司负责在2000年5月底前上交开发管理费30%；同年7月底前上交开发管理费30%；9月底前付清所余开发管理费及利润。xx公司承诺在2000年12月31日前付清广东xx投入本项目属xx公司所欠的款项。项目所有收入及物业抵押贷款，首先满足于项目的收尾工程款及正常财务开支后，优先支付广东xx应收回的投资款，开发管理费及利润，清偿项目承担债务。五、违约责任。双方因违反协议造成对方损失的，受损失方有权向对方索偿，欠款方若不能依时付款，每超10天处罚5‰滞纳金以此类推。六、对外讼事。双方因各自的原因引起与本项目有关的诉讼事件，自行处理，发生的有关费用支出由引起事件发生的一方负责，若因此造成经济损失，引发事件一方应按实际损失额向对方予以赔偿。本协议生效后，双方于1995年元月13日签订的《协议书》和1999年2月12日签订的《承包经营合同》中约定的利润分成及上缴费用全部失效。
2002年，广东xx起诉xx公司、容xx，请求判令：1、xx公司即时偿付承包费（管理费及开发利润）2189万元及至清偿之日止的利息（利息按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算，从1995年1月13日起算至该款项付清之日止）；2、容xx对上述债务承担连带清偿责任。3、本案的诉讼费由xx公司、容xx承担。xx公司则提起反诉，请求判令：1、解除其与广东xx于2000年2月28日签订的《合作开发、承包施工经营<海外花园>合同书》；2、广东xx立即支付拖欠工程款72709756.96元，逾期支付工程款的利息29723648.64元（利息按五年期贷款年息的标准即6.21%，从2000年4月20日即工程验收合格之日起计，暂计至2007年1月16日，即变更反诉请求之日止），两项合计102433405.6元；3、广州xx对广东xx所欠的工程款及利息承担连带清偿责任。4、判令拍卖海外花园项目房地产，优先支付工程款及相应利息给xx公司。5、广东xx承担因其违约长期占用海外花园项目巨额资金而造成的一切法律和经济后果（以海外花园审计报告为依据）。6、本诉及反诉费及其他诉讼费用由广东xx承担。在该案重审期间，xx公司变更其第一项反诉请求为：确认其与广东xx于2000年2月28日签订的《合作开发、承包施工经营<海外花园>合同书》无效，但有关工程承包施工部分内容有效。2004年3月1日，广州xx向本院提交《关于海外花园承包合同的意见》，称其司作为国有企业（国有控股企业），其资产经营形式的确定、向个人和私营企业转让经营权（承包经营权）等重大事项，均由主管部门广东xx作出决定，其司本身无权过问。因此针对1995年1月1日广东xx与容xx签订承包经营工程开发九处开发海外花园的《承包经营合同》、1999年2月12日广东xx与xx公司签订编号为“内99003”共同投资开发海外花园的《承包经营合同》，以及2000年2月28日广东xx与xx公司再次签订的“外00009”《合作开发、承包施工经营<海外花园>合同书》，其司均尊重主管部门广东xx的权利，同意上述合同的签订与执行。案经本院及广东省高级人民法院审理，本院于2007年12月7日作出（2006）穗中法民五重字第9号民事判决，判决：一、在本判决发生法律效力之日起10日内，xx公司一次性支付16658100元及利息（利息按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算，从2000年2月28日起计至上述款项实际付清之日止）给广东xx；二、在本判决发生法律效力之日起10日内，广东xx一次性支付1700万元及利息（利息按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算，从2000年2月28日起计至上述款项实际付清之日止）给xx公司；三、驳回广东xx的其他诉讼请求；四、驳回xx公司的其他反诉请求。广东xx、xx公司均不服该判决，上诉至广东省高级人民法院。广东省高级人民法院经审理认为，广东xx与xx公司及容xx就本案讼争的海外花园房地产项目签订了多份合同，对合同条款也作出了多次变更，直到2000年2月28日，双方对合作形式等进行了最后的协商，变更了之前的合作方式：海外花园项目原由双方各投资50%，并各享有50%的权益及承担同等责任。现自本协议签订之日起，项目交由xx公司独立承包开发、施工、经营、物业管理，自负盈亏；海外花园项目由xx公司独立承包经营后的所得权益（含已收到的售楼款及应收未收的售楼款）扣除xx公司上交广东xx的管理费及开发利润后，归xx公司独自享有，属项目所产生的有关债权债务（含广东xx的投资及利息）由xx公司自行承担。本协议生效后，双方于1995年1月13日签订的《协议书》和1999年2月12日签订的《承包经营合同》中约定的利润分成及上缴费用全部失效。上述合同约定明确了双方当事人的权利义务，涉案合同的性质应是xx公司与广东xx之间的项目经营权转让关系，xx公司上诉认为其与广东xx之间是建设工程承发包关系于法无据，应不予支持。2000年2月28日的合同正是确立双方法律关系的依据。虽然xx公司上诉称其不具备房地产开发经营企业资质，但涉案项目是挂靠在广州xx名下，广州xx具有房地产开发经营企业资质，本案项目开发经营符合法律、行政法规的相关规定。且该合同是广东xx与xx公司的真实意思表示，并已实际履行，广东xx的项目开发经营权转让行为也已得到海外花园开发商广州xx的追认。故本案2000年合同不违反法律、行政法规的强制性规定，应依法认定有效。原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确。据此，该院于2008年4月11日作出（2008）粤高法民一终字第21号民事判决，判令驳回上诉，维持原判。
另查明，标准件公司于2002年8月8日向本院提起诉讼，请求判令：1、广州xx支付补偿费1711.36万元；2、广州xx交付海外花园住宅2697平方米，商铺400平方米；3、广州xx支付从1998年1月13日至2002年7月31日止因逾期支付补偿费的违约金2669.72万元，并继续支付违约金至其全部支付补偿费之日止（对之前的逾期付款违约金表示放弃）；4、广州xx支付从2000年6月3日至2002年7月31日因逾期交付海外花园住宅及商铺的违约金2353.72万元（3097平方米×10元/日×760天），并继续支付违约金至全部交付海外花园住宅及商铺之日止；5、本案诉讼费全部由广州xx承担；6、广东xx对上述全部诉讼请求承担共同赔偿责任。本院于2004年3月19日作出(2002)穗中法
民二初字第114号民事判决，判令：一、广东xx于本判决发生法律效力之日起一个月内，一次性向标准件公司支付补偿费1711.36万元和逾期付款违约金（按照补偿费1711.36万元每月3%的标准从1998年1月13日计至补偿费还清之日止，违约金总额不得超过应付本金）。广州xx对上述款项承担连带责任。二、广州xx于本判决发生法律效力之日起一个月内，向标准件公司交付广州市江南大道礼岗路4号“海外花园”住宅建筑面积2697平方米和商铺建筑面积400平方米。未能交付房屋面积的，广东xx和广州xx按照同地段同类型房屋的市场价格折成房款支付给标准件公司。三、广东xx于本判决发生法律效力之日起一个月内，一次性向标准件公司支付逾期交楼违约金（违约金按照每日30970元标准从2000年6月4日起计至上述第二项判决履行完毕之日止）。广州xx对上述款项承担连带责任。
本院（2002）穗中法民三初字第423号民事判决及广东省高级人民法院（2003）粤高法民二终字第118号民事判决认定，中国银行股份有限公司广州市东山支行（以下简称中行东山支行）对广州xx提供的抵押物（即穗押备字10271号《广州市房地产抵押备案证明书》中记载的、除B幢海天阁1006、506、1101、1401、1501、1508、1507、1407、1408、901、802、408房外的房产）享有抵押权。
本院于2004年12月17日作出（2003）穗中法执字第1294号民事裁定书，裁定将广州xx的海外花园第二期住宅共190套（海天阁99套：401、501、601、701、302、402、502、702、902、1302、303、403、503、603、703、803、903、1003、1103、1203、1303、1403、1503、1603、304、404、504、604、704、804、904、1004、1104、1204、1304、1404、1504、305、405、505、605、705、805、905、1005、406、606、806、906、1106、1206、1306、1406、1506、1606、408、708、609、709、809、909、1009、1109、1209、1309、l509、1609、310、410、510、610、710、1310、1410、l510、1610、311、411、511、611、711、811、911、1011、1111、1211、1311、1411、1511、1611、312、412、512、1112、1212、1312、1412、1512、1612；海涛阁23套：101、102、l04、105、106、107、108、208、308、408、508、608、708、808、908、1008、1108、1208、1308、1408、1508、1804、1808；海逸阁68套：401、601、801、901、1001、1101、1201、1401、1601、1701、302、402、502、602、902、1002、403、503、603、703、803、1003、1103、1203、1303、1403、1503、1603、1703、404、504、604、704、904、1304、405、505、605、705、905、1005、1105、1205、1305、1405、1505、1605、1705、1805、507、607、707、1007、1107、1307、1407、1507、1607、1707、1807、308、408、508、608、708、1308、1608、1708）约14923平方米以均价每平方米2930元共款43724390元转让给xx公司。
2008年，xx公司提出执行异议，认为根据广东省高级人民法院（2008）粤高法民一终字第21号判决，2000年2月28日广东xx向xx公司转让海外花园项目合同已经获得广州xx的追认，该合同合法有效且已实际履行。据此，广东xx、广州xx已无权处分海外花园项目资产，无权用海外花园项目资产抵偿债务，广东xx、广州xx、中行东山中行、xx公司2004年6月28日所签旨在用海外花园项目抵债的《和解协议》被已生效判决否定，当属无效协议。海外花园项目不应再作为广州xx债务的执行标的。本院经审查认为，虽然已生效判决确认了xx公司取得海外花园房产经营权，其地位为经营者，但只是涉及广东xx与xx公司的内部权利转让。不动产以登记为原则，涉案的海外花园房产仍登记在广州xx名下，且该公司以海外花园的部分房产作抵押向中行东山支行借款属不争的事实。现中行东山支行作为债权人及抵押权人行使抵押权并请求人民法院强制执行广州xx名下的房产以实现其债权并无不妥。本院于2008年11月18日作出（2003）穗中法执字第1294号－1执行裁定，裁定xx公司对涉案执行标的提出的异议不成立。
广东xx于2010年4月向本院申请强制执行21号判决，本院已立（2010）穗中法执字第878号案受理，该案现在执行过程中。
2013年10月25日广东xx、广州xx另行向本院提起诉讼，请求判令xx公司、容xx连带向广东xx、广州xx返还投资款本息计人民币131536885.73元及利息（自2000年2月28日起计至2012年12月31日止）。xx公司、容xx反诉请求判令广东xx、广州xx连带返还占用海外花园房地产开发项目的资金暂计为人民币33102838.71元及相应利息（自1995年1月1日起计至付清之日止）。本院于2015年8月23日作出（2013）穗中法民五初字第37号民事判决：一、驳回广东xx、广州xx的诉讼请求；二、驳回xx公司、容xx的反诉请求。
本院认为：2000年合同经已发生法律效力的（2008）粤高法民一终字第21号民事判决认定性质是“xx公司与广东xx之间的项目经营权转让关系”。根据2000年合同的约定，“在xx公司向广东xx交清约定的管理费和利润后，广东xx应申请办理产权及物业转让给xx公司的转名手续。在交清原已形成的以广东xx名义承担，与本项目有关的各项债务后，在10天内，广东xx应当无条件给予交付项目产权及物业转让给xx公司的转名手续”，亦即双方之间系以发生物权变动为目的的债权合同关系，只有广东xx履行转让义务，依法办理转让登记手续之后，方才发生物权变动结果。在此之前，xx公司依据2000年合同主张确认物权归属，并无事实和法律依据，本院不予支持。
此外，《城市房地产开发经营管理条例》第二十一条规定“转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案”，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第二款亦规定，“在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书”，即转让房地产开发项目后，要办理土地使用权的变更登记和备案手续，建成房屋后应办理所有权登记。所以，无论是土地使用权还是地上建筑物，xx公司在行政主管部门办理登记手续之前请求确认物权归属，均不符合上述法律规定。
xx公司经已发生法律效力的（2003）穗中法执字第1294号民事裁定取得涉案190套房屋物权，再在本案中请求确认物权归属，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第二款、《城市房地产开发经营管理条例》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、驳回原告广东xx投资发展有限公司的诉讼请求。
二、驳回第三人广州市xx置业顾问有限公司的诉讼请求。
案件受理费552222元，由原告广东xx投资发展有限公司负担291800元，由第三人广州市xx置业顾问有限公司负担260422元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。
当事人上诉的，应在交纳上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省高级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张燕宁
审 判 员 李 静
代理审判员 黄春成
二〇一六年七月十三日
书 记 员 李宪琼
黄妙丽