北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第2372号
原告北京卓越恒基房地产经纪有限公司（反诉被告）。
法定代表人邢文，总经理。
委托代理人彭锐，北京市两高律师事务所律师。
委托代理人万振，北京市两高律师事务所实习律师。
被告程某（反诉原告），女。
原告北京卓越恒基房地产经纪有限公司（以下简称卓越恒基公司）与被告程某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告卓越恒基公司之委托代理人彭锐、万振及被告程某到庭参加了诉讼。本案现已审理终�。
原告卓越恒基公司诉称，2010年12月中旬，王某委托我公司代为出租北京市海淀区某院1716号房屋（下称诉争房屋），2010年12月29日，王某与程某签订《房屋租赁合同》，约定由程某承租诉争房屋，租期自2011年1月5日至2012年1月4日，房屋用途为办公，租金每月4100元，按季支付，合同第8条约定租用期满后，如退租，程某需在退租日将营业执照注册地址迁走，其需支付房租至注册地址迁出日，合同第9条约定在合同有效期内，双方有任何一方违约，须支付守约方2个月房租作为违约金。合同签订后，王某积极履行合同义务，将诉争房屋交付给程某，程某将其担任法定代表人的某建筑装饰工程有限公司的经营地址办理到诉争房屋名下。2012年1月4日，我公司和程某签订交接情况说明，其中第3条约定，玻璃隔断、门禁、四个灯由我公司代为出售，价格暂定2000元，若下一个租户�需要，可随时拆走。合同履行期满后，在王某及我公司的多次催促下，程某直到2012年5月30日才将经营地址迁出诉争房屋。为便于债权的追索，2013年7月29日，我公司与王某签订债权转让合同，王某将其向程某追索租金及违约金的权利转让给我公司。我公司认为诉争房屋作为办公用房，将经营地址办理在诉争房屋内是该房屋的一项重要价值，程某迟迟不将经营地址迁出诉争房屋，其他租户就不能将经营地址落户在诉争房屋内，必然影响诉争房屋的出租。另，玻璃隔断、门禁、四个灯至今未出售，依约应由程某拆走。程某的行为已经严重侵犯王某的合法权益，构成违约，现王某已将追索权利转让给我公司，我公司有权要求程某承担违约责任，故我公司诉至法院，现诉讼请求：1、判令程某支付我公司自2012年1月5日起至2012年5月30日止的房屋租金，共计19680元；2、判令程某�付我公司违约金8200元；3、判令程某立即拆除玻璃隔断、门禁及四个灯并恢复房屋原状。本案的诉讼费用由程某承担。
被告程某辩称，不同意卓越恒基公司的诉讼请求，我与卓越恒基公司于2010年12月29日就位于北京市海淀区某院1716室房屋达成租赁合同，该合同于2012年1月4日已经协商终止，并且我已经与卓越恒基公司达成了新的协议。新的协议并没有对我将公司注册地迁移出本案所涉房屋时间及违约责任作出约定。我与卓越恒基公司签的合同在有效期内我没有任何违约行为，故我不应向其支付违约金。涉诉房屋的玻璃隔断、门禁、4个灯是我所有，卓越恒基公司既不给我折价出售，也不让我拆走，如今物品已使用近两年，其行为已经构成违约。综上，卓越恒基公司违约在先，请法院驳回其诉讼请求。另，我没有见过王某，且合同也不是跟他签的，合同是兰某签的。邢某是部门经理，而此次他们又说是经理，其前后陈述不一致。我还向物业公司要过王某的电话，物业公司没给，且说其长期不在北京，我连王某的电话都没有，不可能跟他见面。且迁出注册地的地址只是晚了几天而已。现卓越恒基公司不但不返还我房屋押金、基础空调运行费，还把门锁换掉，不让我拆走玻璃隔断、门禁和灯，因物品已使用近2年，故只能折价。现我提出反诉，请求：1、判令卓越恒基公司退还我房屋租赁押金4100元，并支付延期付款利息820元（2012年1月15日至2013年10月31日）；2、因位于北京市海淀区某院的1716室里的玻璃隔断、门禁、4个灯已使用，判令卓越恒基公司支付我折价2600元，并支付延期付款利息520元（2012年1月15日至2013年10月31日）；3、判令卓越恒基公司返还我基础空调运营费786元，并支付延期付款利息157元（2012年1月15日至2013年10月31日），以�合计8983元。本案全部诉讼费由卓越恒基公司承担。
原告卓越恒基公司针对被告程某的反诉辩称，不同意程某的全部反诉请求。我公司确实收取了押金，但因为程某违约，没有将公司注册地迁出去，这个纠纷还没有处理完，所以不可能把押金退还给她。这个迁出注册地的义务在先，合同有明确约定，押金义务在后。关于押金的利息，没有合同及法律依据，不同意支付。其诉请第二项没有合同约定，根据合同约定，这些东西应该是我公司代为出售，如果没有出售其应拆走。对应的付款利息也没有合同依据，不同意支付。基础空调运营费没有给我公司，故不应向我公司主张返还，根据合同约定，程某应将公司的注册地迁出，但其没有迁出，故租赁期间一直在延续，根据合同约定，租赁期间的空调费应由程某承担，其不应要求我公司返还。因其各项反诉请求都没有依据，因此诉讼费用应当由其自行承担，我公司不同意承担诉讼费用。
经审理查明，2010年7月7日，王某与卓越恒基公司签订《房屋租赁代理合同》，约定卓越恒基公司代理出租王某名下坐落于北京市海淀区某院1716室的房屋，卓越恒基公司对该房屋享有转租权，出租代理时间为2010年7月7日至2014年2月20日，房屋每月租金为4500元，自2010年8月20日开始计算租金，双方还约定房屋交付后，无论该房屋是否实际出租，卓越恒基公司均应按约定的租金标准向王某交付租金。2010年12月29日，卓越恒基公司与程某签订《房屋租赁合同》，该合同出租方处写有”王某”，并有卓越恒基公司盖章，承租方处为程某签字，合同约定：程某承租北京市海淀区某院1716室，租赁用途为办公；租期为2011年1月5日至2012年1月4日；房屋租金为每月4100元，按季支付，房租押金为4100元，租赁期满经出租方验收无�后，将押金于租赁期满后5个工作日内退还程某，押金不计利息；租赁期内的水、电、天然气、中央空调等相关费用由程某支付；租用期满后，如退租，程某须在退租日将营业执照注册地址迁走，程某需支付房租至注册地址迁出日；合同有效期内，双方有任何一方违约，须支付守约方2个月租金作为违约金。上述合同签订后，卓越恒基公司将诉争房屋交付给程某，程某依约将房租押金及承租期间的房屋租金支付给卓越恒基公司，并将其担任法定代表人的某建筑装饰工程有限公司的注册地址迁至诉争房屋。因诉争房屋系通过空调制冷及供暖，承租期间，程某支付物业公司2010年11月15日至2011年3月15日期间的空调供暖费用1147.86元、2011年度的空调制冷费用1352.14元及2011年11月15日至2012年3月15日期间的空调供暖费用1347.86元。经卓越恒基公司同意，后程某支付房租时将其交纳的2010年11月15日至2011年1月4日之间的空调供暖费用予以扣除，数额为478元。
2012年1月4日，程某将诉争房屋交还给卓越恒基公司，双方签订关于1716室交接情况说明1份，上载明：”1、双方约定2012年1月4日，合同终止，由于出租方有特殊情况，押金双方约定于2012年1月15日交接；2、基础运行费（空调）在2012年1月5日至2012年3月15日之间的费用由出租方退还；3、玻璃隔断、门禁、四个灯由出租方代为出售，价格暂定贰仟陆佰元，若下一个租户不需要，可随时拆走。”该交接情况说明所涉的玻璃隔断、门禁及四个灯均系程某在承租期间安装，庭审中，卓越恒基公司要求程某将上述物品拆除，程某不同意拆除，其要求卓越恒基公司给付其折价款2600元。另经本院释明，卓越恒基公司表示，本案中依据其与程某签订的房屋租赁合同主张相关权利。另查，程某于2012年5月份将某建筑装饰工程有限公司的注册地址迁出诉争房屋，现卓越恒基公司已将诉争房屋出租给另一公司，本案所涉诉争房屋内的玻璃隔断、门禁及四个灯现由该公司使用。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋所有权证、《房屋租赁代理合同》、《房屋租赁合同》、收据、收条、空调费及供暖费发票、交接情况说明、企业住所（经营场所）证明等证据在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，卓越恒基公司未提供证据证明其提交的《房屋租赁合同》上”王某”的签字为其本人所签，结合上述《房屋租赁合同》的具体履行情况及卓越恒基公司提交的《房屋租赁代理合同》的内容等，本院认定上述《房屋租赁合同》的主体为卓越恒基公司与程某，非王某与程某。该《房屋租赁合同》合法有效，双方均应据此履行，庭审中，经本院释明，卓越恒基公司表示�据其与程某签订的上述《房屋租赁合同》主张相关权利，本院对此不持异议。因合同明确约定程某须在退租日将营业执照注册地址迁走，而程某于2012年5月才将其公司注册地址迁出诉争房屋，已构成违约，双方签订的交接情况说明虽约定原合同终止，但该约定并不妨碍合同期满后卓越恒基公司向程某主张违约责任，故本院对卓越恒基公司要求程某支付违约金的诉讼请求，予以支持。鉴于程某已于租赁合同到期日将诉争房屋交还给卓越恒基公司，现卓越恒基公司要求程某支付2012年1月5日至2012年5月30日的房屋租金，既缺乏事实基础，亦显失公平，本院对此不予支持。因程某已依约交纳了承租期间的房屋租金，并完成退租，现其反诉要求卓越恒基公司退还押金，于法有据，本院予以支持，《房屋租赁合同》虽约定押金不计利息，但双方2012年1月4日签订的交接情况说明已对押金退还时间另行进行了约定，现卓越恒基公司未按该约定时间退还押金，其理应支付程某相应的逾期利息，具体数额本院酌情予以确定。就基础运行费（空调），因双方在交接情况说明中已明确约定2012年1月5日至2012年3月15日之间的费用由卓越恒基公司退还，故程某要求卓越恒基公司退还空调基础运行费的反诉请求，符合双方约定，本院对此予以支持，因双方未约定具体退还时间，故本院对程某要求卓越恒基公司支付逾期付款利息的请求，不予支持。就程某承租期间安装的玻璃隔断、门禁及四个灯，考虑到程某于2012年1月4日即将诉争房屋返还给卓越恒基公司，至今已有两年半时间，且上述玻璃隔断、门禁及四个灯现已作为诉争房屋的附属物由卓越恒基公司出租给另一公司使用，故上述物品以归卓越恒基公司所有，卓越恒基公司给付程某折价款为宜，故本院对卓越恒基公司要求程某拆除上述物品并恢复房屋原状的诉讼请求，不予支持。程某反诉要求卓越恒基公司就上述物品给付其折价款2600元，理由正当，数额合理，本院予以支持，程某要求卓越恒基公司就该折价款支付其逾期付款利息，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、程某于本判决生效后七日内支付北京卓越恒基房地产经纪有限公司违约金人民币八千二百元。
二、北京卓越恒基房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内退还程某押金人民币四千一百元，并支付程某利息人民币四百五十二元。
三、北京卓越恒基房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内给付程某玻璃隔断、门禁及四个灯的折价款人民币二千六百元。
四、北京卓越恒基房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内退�程某空调基础运行费人民币七百八十六元。
五、驳回北京卓越恒基房地产经纪有限公司其他诉讼请求。
六、驳回程某其他反诉请求。
如果北京卓越恒基房地产经纪有限公司、程某未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费四百九十八元，由北京卓越恒基房地产经纪有限公司负担三百五十二元，已交纳；由程某负担一百四十六元，于本判决生效后七日内交纳。
反诉案件受理费五十元，由程某负担六元，已交纳；由北京卓越恒基房地产经纪有限公司负担四十四元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，对本诉不服的交纳上诉案件受理费四百九十�元，对反诉不服的交纳上诉案件受理费五十元，对本诉、反诉均不服的交纳上诉案件受理费五百四十八元，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘腾峰
代理审判员 禹霖华
代理审判员 胡喜辉
二〇一四年七月十日
书 记 员 陈迎宾