上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第1378号
上诉人（原审被告）赵桂坤。
被上诉人（原审原告）郑春梅。
上诉人赵桂坤因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2014）松民三（民）初字第798号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月20日受理后，依法组成合议庭于2014年6月10日公开开庭审理了本案，上诉人赵桂坤之委托代理人夏婉芳、赵井胜，被上诉人郑春梅及其委托代理人黄志宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，2005年12月1日，郑春梅与赵桂坤签订房屋租赁合同一份，约定郑春梅向赵桂坤租赁上海市某某区某某路某某弄某某号房屋（以下简称系争房屋），系争房屋装修状况为粉刷过的毛坯房，租赁期限自2005年12月1日始至2008年11月30日止等。
2009年11月30日，郑春梅与赵桂坤又签订房屋租赁合同一份，约定郑春梅向赵桂坤续租系争房屋，租赁期限自2009年11月30日至2010年11月30日止等。
2010年11月30日，郑春梅与赵桂坤再签订房屋租赁合同一份，约定郑春梅向赵桂坤继续租赁系争房屋，租赁期限自2009年11月30日至2010年11月30日止；郑春梅向赵桂坤交付保证金1，000元（人民币，下同）等。
上述合同签订后，郑春梅与赵桂坤均按约履行。郑春梅向赵桂坤交付保证金亦即郑春梅诉称的押金1，000元。上述租赁期间届满后，郑春梅继续使用系争房屋。
后，因郑春梅自2013年3月始未向赵桂坤支付租金，故赵桂坤于2013年8月26日向法院提起诉讼，要求解除郑春梅与赵桂坤之间的租赁合同等。同年11月21日，法院依法作出（2013）松民三（民）初字第2079号民事判决书，该判决确认郑春梅与赵桂坤之间的房屋租赁合同自同年8月30日解除。后，郑春梅不服上述判决，向上海市第一中级人民法院提起上诉。2014年2月20日，上海市第一中级人民法院作出驳回上诉，维持原判的（2014）沪一中民二（民）终字第132号民事判决书。2014年3月17日，郑春梅将系争房屋返还赵桂坤。
期间，赵桂坤于2013年5月30日与上海市松江区人民政府岳阳街道办事处（以下简称岳阳街道）签订上海市城市非居住房屋拆迁补偿安置协议一份。该协议约定，因本区重大市政工程建设需要，故对系争房屋拆迁；岳阳街道补偿赵桂坤停产、停业损失每平方米建筑面积400元，总计97.70平方米，为37，088元；岳阳街道付给赵桂坤设备迁移费13，000元，装潢残值补偿47，306元等补偿款。该协议另对安置补偿等事宜作了相应的约定。2014年4月8日，赵桂坤签订了购买安置房的合同，以部分补偿款抵作购房款，并于次日取得相应的安置房钥匙。此外，赵桂坤现已领取了除用于购买上述安置房补偿款外的其他补偿款。
2014年3月，郑春梅诉至原审法院，要求判令：1、赵桂坤支付郑春梅停产停业损失37，088元、设备迁移费13，000元、装潢残值47，306元、过渡费30，000元；2、赵桂坤返还郑春梅押金1，000元。
原审认为，在赵桂坤与岳阳街道签订拆迁补偿安置协议之际，郑春梅、赵桂坤之间的房屋租赁关系处于不定期的租赁期间，系争房屋仍由郑春梅实际占有使用。因此，拆迁补偿安置协议中有关停产停业损失费、设备迁移费、装潢残值费系对实际使用人即郑春梅的补偿，而且现赵桂坤亦确认已由其领取上述款项，故对郑春梅要求赵桂坤支付停产停业损失、设备搬迁费及装潢残值费的诉讼请求，法院予以支持。至于郑春梅主张的过渡费，因拆迁补偿安置协议中对此并无约定，且郑春梅无证据佐证赵桂坤获取了过渡费，何况双方之间的租赁关系处于不定期状态，郑春梅理应随时负有返还系争房屋的义务，故对郑春梅的该项诉请，法院不予支持。关于押金（亦即保证金）的返还问题，因赵桂坤确认其曾收到该笔款项，但对于其所辩称的该款已返还的事实，在郑春梅予以否认的情形下，赵桂坤无证据佐证其上述辩称事实，故法院对赵桂坤的该项辩称意见，不予采信。因此，赵桂坤应当返还郑春梅押金。
原审法院于二○一四年四月二十九日依法作出判决：一、赵桂坤于判决生效之日起十日内支付郑春梅停产停业损失人民币37，088元、设备迁移费人民币13，000元、装潢残值人民币47，306元；二、赵桂坤于判决生效之日起十日内返还郑春梅押金人民币1，000元；三、驳回郑春梅其余的诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币2，868元，减半收取人民币1，434元，由郑春梅负担人民币316.50元，赵桂坤负担人民币1，117.50元。
判决后，赵桂坤不服，上诉称，第一，系争房屋所在区域未取得拆迁许可证或被列入征收范围，本次拆迁补偿安置属非法，故被上诉人郑春梅无法律依据向上诉人主张损失；第二，岳阳街道作为动迁方所支付的补偿款具有相对性，上诉人为有权获得补偿款的相对方。关于停产停业损失及设备迁移费，租赁合同于2013年8月30日解除后被上诉人并未中断生产经营活动，房屋动迁亦未对其生产经营造成损失，故被上诉人无权获得该笔补偿。同理，在岳阳街道的补偿款下发近一年内，被上诉人也未迁移过任何设备，故不应享有设备迁移费。关于装修残值问题，系争房屋由上诉人实际装修且双方租赁合同解除的原因系被上诉人长期不支付租金所致，故被上诉人主张装修残值补偿款于法无据。第三，关于一千元押金，上诉人在2011年11月30日合同到期时即已返还，同时被上诉人将押金收条返还给上诉人，上诉人当场将收条予以撕毁。故请求二审法院撤销原审判决，改判驳回被上诉人原审全部诉讼请求。
被上诉人郑春梅辩称，其作为系争房屋的承租人在房屋动迁时有权获得补偿款，故不同意上诉人的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审认定2010年11月30日赵桂坤与郑春梅所签订的房屋租赁合同约定“租赁期限自2009年11月30日至2010年11月30日止”系笔误，应为“2010年11月30日至2011年11月30日止”，本院予以更正。原审查明的其他事实属实，本院予以确认。
二审审理中，双方一致确认被上诉人郑春梅在系争房屋内实际经营至2013年5月止。
本院认为，本案的主要争议焦点是系争房屋拆迁补偿安置协议中有关停产停业损失费、设备迁移费、装潢残值费三笔款项的归属问题。经查，2011年11月30日系争房屋租赁合同到期后，双方以各自的行为建立了不定期租赁关系，在上诉人已从岳阳街道处领取了全部补偿款后，其应对房屋动迁期间仍为承租人的被上诉人进行相应的安置补偿。关于停产、停业损失，因受拆迁影响，被上诉人在系争房屋内实际经营至2013年5月止，故该笔款项应补偿给被上诉人。关于装潢残值费，上诉人认为房屋由其实际装修应获得相应款项，但根据本院已查明的事实，双方在2005年第一次签订的房屋租赁合同中已明确载明被上诉人所承租的房屋装修状况为粉刷过的毛坯房，并无其他装修及设备，故在上诉人无法提供证据证明自己主张的情况下，本院认定房屋装潢残值补偿款应归被上诉人所有。同理，设备迁移费亦应属对被上诉人的补偿。至于上诉人在上诉中所提到的本次房屋拆迁违法，并未取得拆迁许可证或被列入征收范围问题，本院认为，一则上诉人已通过本次拆迁取得了全部补偿款，拆迁补偿已完毕，二则拆迁是否非法亦不属于本案审理之范围，故对于上诉人以此认为系争房屋拆迁无效，被上诉人无权向其索要补偿款的上诉主张，本院不予支持。关于一千元押金，双方对于上诉人已收到该笔款项并无争议，但上诉人无法提供证据证明押金已予以返还的事实，故应承担举证不能的不利后果，其应向被上诉人返还一千元押金。
综上，原审法院在查明事实的前提下，依法作出的判决是正确的，本院应予维持；上诉人赵桂坤的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2，868元，由上诉人赵桂坤负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周峰
代理审判员 吴丹
代理审判员 李兴
二〇一四年七月二日
书 记 员 周勰
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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