江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0583民初16623号
原告（反诉被告）：钱易福,男,1994年8月16日出生,汉族，住安徽省芜湖市南陵县。
委托诉讼代理人：武秋荣，江苏展驰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭丹，江苏展驰律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：陈文平,男,1979年7月14日出生,汉族，住江西省吉安市新干县。
委托诉讼代理人：许锦忠，湖南人和律师事务所上海分所律师。
委托诉讼代理人：包乃义，湖南人和律师事务所上海分所律师。
第三人：昆山市我爱我家房产信息咨询有限公司,住所地江苏省昆山市周市镇春晖路583-1号,统一社会信用代码91320583665778175Y。
法定代表人：汤健,该公司总经理。
委托诉讼代理人：张良信，该公司员工。
第三人：中国农业银行股份有限公司昆山分行，住所地昆山前进中路246号，统一社会信用代码91320583838132488K。
负责人：孙国强，该公司行长。
委托诉讼代理人：杨建刚，该公司员工。
委托诉讼代理人：郭建斌，该公司员工。
原告（反诉被告）钱易福与被告（反诉原告）陈文平、第三人昆山市我爱我家房产信息咨询有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月17日受理后，依法适用简易程序进行审理，于2016年12月21日公开开庭进行了审理。本院依职权追加第三人中国农业银行股份有限公司昆山分行为第三人参加本案诉讼，本案转为普通程序，并于2017年2月23日公开开庭进行了审理。原告钱易福及其委托代理人武秋荣（原诉讼代理人蔡萍参加第一次庭审，后撤销）、郭丹、被告陈文平及其委托诉讼代理人许锦忠、第三人昆山市我爱我家房产信息咨询有限公司的委托诉讼代理人张良信、第三人中国建设银行股份有限公司昆山分行的委托诉讼代理人郭建斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告钱易福提出诉讼请求如下：1.判令被告继续履行房屋买卖合同，接收剩余房款670000元，交付房屋并配合办理过户手续；2.判令被告承担违约金144000元（总房款的20%，要求法院在原告应支付的剩余房款中将违约金扣除）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原被告于2016年8月15日在第三人的中介下签订了编号为0006618的《房屋买卖合同》，约定原告购买被告名下位于昆山市××花园××楼××室的房屋，合同约定房屋总价款为720000元。原告已支付定金50000元，然因被告未偿还银行贷款，涉案房屋存在他项权，致使该房屋无法依约过户，合同不能继续履行。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。
被告陈文平辩称，被告一直严格按照合同约定履行相应义务，但是原告并未按照合同约定支付首期购房款，而该首期购房款的支付是过户前的义务，根据合同第4条约定，原告已经违约，符合合同解除的条件，被告已提出反诉。
第三人昆山市我爱我家房产信息咨询有限公司述称，没有意见。
第三人中国建设银行股份有限公司昆山分行述称：被告陈文平于2012年9月13日向我行申请一手房贷款36万元，截止2017年2月22日尚结欠贷款本金339957.5元。我行对涉案房屋的抵押权应依法予以保护。
反诉原告陈文平向本院提出诉讼请求为：1.判令解除反诉人与被反诉人的合同编号为0006618的房屋买卖合同；2.判令被反诉人承担违约金144000元（总房款的20%）；3.判令被反诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年8月15日，反诉人与被反诉人在第三人的介绍下签订了合同编号为0006618的《房屋买卖合同》，约定被反诉人购买反诉人名下的位于昆山市××花园××楼××室房屋，成交价720000元，然而被反诉人没有按照约定支付购房款350000元，导致合同无法继续履行。现反诉原告为维护自身合法权益诉至法院，请求判如所请。
反诉被告钱易福辩称，反诉原告的诉请没有任何事实和法律依据，双方无法继续履行合同的原因是反诉原告没有能力涤除银行的抵押权，且根据中介当时提供的线索，反诉原告可能会涉及到和银行之间的诉讼纠纷，而反诉被告在合同约定的过户日之前，早就准备好了所有的首付，并且多次催促反诉原告履行合同，遭到拒绝。本案房屋没有做网签，并且没有预约过户的唯一原因是反诉原告银行抵押权未涤除，而根据合同约定，反诉被告只要在过户日支付首付款即可。综上，反诉被告没有任何违约行为。
第三人昆山市我爱我家房产信息咨询有限公司述称，没有意见。
第三人中国农业银行股份有限公司昆山分行述称，被告陈文平于2012年9月13日向我行申请一手房贷款36万元，截止2017年2月22日尚结欠贷款本金339957.5元。我行对涉案房屋的抵押权应依法予以保护。
本院经审理认定事实如下：2016年8月15日，原被告经第三人昆山市我爱我家房产信息咨询有限公司居间签订《房屋买卖合同》一份，由原告购买昆山市××花园××楼××室房屋，面积84.72平方米，毛坯，总价720000元；协议签订时即付定金50000元；合同第三条约定：双方同意本合同生效之日起至过户日，原告将购房款350000元支付给第三人昆山市我爱我家房产信息咨询有限公司，由其转交给被告，购房定金在付款时冲抵，……，双方同意于2016年10月15日前办理过户手续；原告需要贷款370000元……原告承诺因自身原因造成无法贷款或贷款额不足时以现金方式补足，如国家政策调整造成原告不能贷款不算违约，定金被告无息退还；双方在签订合同后，未按约定时间过户，逾期两个月内，如被告违约，退还原告定金，另赔偿原告5万元，如原告违约，所付定金作为违约金，被告不予退还，双方配合第三人昆山市我爱我家房产信息咨询有限公司办理终止手续，逾期超过两个月，守约方有权当方面解除合同，同时违约方应向守约方支付总房款的20%作为违约金；合同第五条约定：第三人昆山市我爱我家房产信息咨询有限公司在原告银行审批贷款通过后，并收到原告全部购房款及原被告双方所需缴纳的税费后，为双方办理该房屋产权过户手续；合同还对其他事项进行了约定。合同签订之日，原告支付定金50000元。
关于交易过程。第三人昆山市我爱我家房产信息咨询有限公司委托诉讼代理人在庭审中陈述：因为房东没有能力涤除抵押权，需要买方支付首付款，涤除抵押权，在签订合同之前，我们跟房东也确定过了，买家的首付款是够房东去还银行贷款的，但是在合同签订之后，我们就去找了浦发银行办贷款，后来房东表示首付款不够还贷，需要我们给他垫资，我们9月份去给他办了垫资，由垫资公司找了农业银行重新办理贷款，贷款在9月15日左右审批通过，之后，我们准备给房东还贷款，就遇到了限购政策，银行的还贷也无法办理，20天之后，政策明朗之后我们去约房东，准备给他还贷款，注销他项权证，房东有意见，认为我们故意拖延时间，房东不愿意，让我们写一个具体的过户时间，因为后面的流程是垫资公司作的，我们无法给他具体的时间。原告陈述：当时银行抵押权没有涤除，去还贷款的时候，垫资公司考虑到风险就没有给被告进行垫资，所以房东当时说你首付款打给我，他也无法办理贷款，后来我们商量其他方案，追加首付，我就追加到450000元，后续的房款是贷款，房东要求我给他一个具体时间，我们当时重新拟定了一份合同，商定在2016年12月31日之把钱给他，前一天，我们有电话沟通的，本来他是同意的，当天我们去了中介，房东又反悔了，他不愿意等我的贷款时间，要求一次性付清。
被告认可找垫资公司垫资的事实，并陈述：我在9月15日的时候去接触垫资公司，在协助原告在垫资公司的所有签字、农业银行的贷款预审签字之后，在9月30日中介通知我说要在10月8日去，给我打首付以及垫资公司垫资，偿还银行贷款，但在10月8日，我去问中介的时候，中介说暂时无法去打，说现在房屋政策不明确。关于商量首付款提高，准确的时间是10月24日，当时他们拟定了新的协议，前一天电话沟通的时候，说在原协议的基础上签一个补充协议，但是当天有一个新的协议，要求把过户时间改在12月15日，我不肯签，而且买方要重新做贷款预审。
关于房屋交易的流程，第三人昆山市我爱我家房产信息咨询有限公司委托诉讼代理人在庭审中陈述：如果房东没有能力还贷款的，我们是在银行预审后，由买方将首付款先给房东，后与房东去银行涤除抵押权，涤除之后办理网签，网签之后预约过户。
截止2017年2月22日被告陈文平尚结欠第三人中国农业银行股份有限公司昆山分行贷款本金339957.5元。第三人中国农业银行股份有限公司昆山分行向本院出具情况说明，载明：2016年9月21日客户钱易福向我行申请贷款，于2016年9月28日初审符合贷款资格。后原被告双方对诉争的房屋存在严重争议，且也无法办理产权证过户及抵押手续，最终不符合我行贷款条件，故贷款审核未能通过。
原告已于2017年2月23日将剩余房款670000元足额提存至法院账户。
上述事实由原、被告提供的《昆山市我爱我家房产信息咨询有限公司房屋买卖合同》、收据、房产证土地证复印件、转账凭条、进账单、业务凭证、情况说明及当事人在庭审中的陈述所证实。
本院认为：原、被告之间的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，应属合法有效，双方均应恪守。
关于原被告双方是否存在违约。从庭审调查情况来看，本案房屋买卖合同履行的一般步骤为：原告贷款预审通过→原告支付首付款→被告涤除抵押权→网签→过户。根据原告及第三人的陈述，原告的贷款在2016年9月15日通过，之后第三人准备给被告办理涤除抵押权的手续，但因被告陈文平将涉案房屋在第三人中国农业银行股份有限公司昆山分行办理了抵押借款合同，原告的首付款不足以清偿被告的贷款，之后遇到限贷及被告需要垫支等原因，导致抵押权未能及时涤除，双方对于追加首付也未能达成一致意见。可见，被告未能按时涤除抵押权是本案合同无法继续履行的主要原因。原被告双方的联系一直是通过第三人昆山市我爱我家房产信息咨询有限公司沟通，买房是大宗交易，没有沟通确认的情况之下擅自付款，不符合常理。原、被告之间就该房屋买卖合同发生纠纷后，通过不同途径进行了磋商，均未能达成合意，故双方继续履行合同的信任基础丧失，被告在此期间未能支付首付款亦不构成违约。另，根据合同约定“原告承诺因自身原因造成无法贷款或贷款额不足时以现金方式补足”，原告贷款即使未能通过，双方的合同仍然可以继续履行。原告并无违约行为，反诉原告以反诉被告违约为由，要求解除合同并要求反诉被告承担违约责任，无法律依据，本院不予支持。现原告已经剩余房款670000元足额提存至法院账户，双方的合同具备继续履行的条件。故对于原告要求继续履行合同的诉请，本院予以支持。
关于违约金。因被告陈文平未能及时涤除涉案房屋抵押权，导致合同无法继续履行，其应当承担相应的违约责任。故对于原告要求被告承担违约金144000元的诉请，依据合同约定，本院予以支持。
关于抵押权。现原告同意代被告陈文平涤除银行抵押权，支付剩余购房款，本院予以支持。涉案房屋总房款720000元，扣除已付款50000元，剩余购房款670000元。被告陈文平截止2017年2月22日尚结欠贷款本金339957.5元及借款利息，由原告代为清偿。原告代为涤除抵押权后，将剩余房款支付给被告陈文平。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告钱易福于本判决生效后十日内按照被告陈文平与第三人中国农业银行股份有限公司昆山分行签订的借款抵押合同的本金及利息代替被告陈文平涤除抵押权。
二、原告钱易福于涤除银行抵押权后十日内支付被告陈文平购房款67万元扣除代为偿还的本金及利息的差额。
三、被告陈文平于本判决生效之日起十日内支付原告钱易福违约金144000元。
四、被告陈文平于涤除银行抵押权后十日内协助原告钱易福办理昆山市玉山镇香溢紫郡花园XX号楼XX室房屋的过户手续，并于过户手续完成后十日内交付上述房屋。
五、驳回反诉原告陈文平对反诉被告钱易福的全部诉讼请求。
（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山市支行营业部，账号为：32×××60）
如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费11000元，保全费4200元，合计15200元，由被告陈文平负担，此款原告钱易福已预交，由被告陈文平在本判决书生效之日起十日内直接支付给原告钱易福。反诉案件受理费5500元，由反诉原告陈文平负担。
如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户行中国农业银行苏州苏福路支行，户名苏州市中级人民法院，账号10×××76。
审 判 长 柳兴宽
代理审判员 彭 娟
人民陪审员 周 萍
二〇一七年三月十六日
书 记 员 陈寅杰