山东省济宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁08民终3726号
上诉人（原审被告）刘庆宇，男，1962年5月17日出生，汉族，职工，住邹城。
上诉人（原审被告）冯现芹，女，1962年8月27日出生，汉族，住滕州市。
被上诉人（原审原告）孙鹏，男，1971年12月6日出生，汉族，职工，住济宁市任城区。
上诉人刘庆宇、冯现芹因房屋买卖合同纠纷一案，不服济宁高新技术产业开发区人民法院（2016）鲁0891民初23号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，被告刘庆宇与冯现芹系夫妻关系，双方于1984年5月18日登记结婚至今。婚后，被告刘庆宇以单位集资建房的形式取得位于里能集团舜泰园小区12号楼西1单元1层西户房屋一套。2003年11月26日，原告孙鹏（作为乙方）与被告刘庆宇（作为甲方）签订房屋买卖协议。协议约定，甲方现有住房一套，位于里能集团舜泰园小区12号楼西1单元1层西户（即东6单元1层西户），建筑面积120.3平方米，甲方出售给乙方。房屋价格合计人民币120000元，本协议签订后三日内乙方将全部房款支付给甲方。甲方拿到房屋钥匙的当天交给乙方。甲方拿到房产证、土地证后应于一周内立即通知乙方，并协助乙方办理过户手续。过户费用甲方负担50%，乙方负担50%。甲方双方均应认真履行本协议，如出现任何一方违约，均应支付给对方总房款10%的违约金。本协议标的物包含房屋内现有的一切设施，乙方并享有里能集团给予甲方与本房屋有关的一切福利待遇。谢林、高某作为证明人在房屋买卖协议上签字。协议签订当日，原告将购房款120000元支付给被告刘庆宇。2004年房屋上房后，被告刘庆宇将房屋交付原告使用。2006年3月28日，房屋办理了所有权证书，登记所有权人为被告刘庆宇；同年8月26日，房屋办理了国有土地使用权证，登记土地使用权人也为被告刘庆宇。后被告刘庆宇分别将上述证件原件交给原告孙鹏。后原告要求被告办理房屋产权登记手续，被告不予办理，双方形成纠纷。另查，该房屋一直由原告占有，现由原告出租给他人使用。
原审法院认为，原告孙鹏与被告刘庆宇签订的房屋买卖协议，并有两位见证人证明，因此该协议是双方真实意思的表示，对双方均有约束力。被告刘庆宇主张房屋买卖协议不是其真实意思的表示，但未向法院提交相应的证据，其主张与其事后向原告交付房屋所有权证书原件的行为相矛盾，因此不予采信。争议房屋事后也已经取得房屋所有权证书，登记在被告刘庆宇名下。原告已按合同约定向被告刘庆宇支付了购房款，被告刘庆宇也已将房屋交付给原告使用十余年，双方的房屋买卖合同已经实际履行。关于原、被告签订的房屋买卖协议对被告冯现芹是否有约束力的问题。原告申请证人高某出庭作证，证人陈述，卖房时被告刘庆宇说能全权代表。该证人是双方售房时的见证人，对于该证言予以采信。被告刘庆宇与被告冯现芹系夫妻关系，并且出售的房屋系以被告刘庆宇的名义取得，在被告刘庆宇主张可以代表妻子出售房屋时，原告有理由相信被告刘庆宇有代理权，因此原告在双方出售房屋过程中不存在过错。被告冯现芹主张是被告刘庆宇私自出售房屋，被告冯现芹如对出售房屋有异议，应在得知房屋被被告刘庆宇出售后，及时主张自己的权利。本案中，被告冯现芹庭审中自己陈述2007年左右知道卖房的事，但近十年来被告冯现芹并没有找过原告主张权利，任由房屋一直由原告占有使用，因此应视为被告冯现芹对被告刘庆宇出售房屋予以默认。故原告要求确认原、被告于2003年11月26日签订的《房屋买卖协议》有效，由被告协助办理房屋过户手续，依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条之规定，判决：一、确认原告孙鹏与被告刘庆宇于2003年11月26日签订的房屋买卖协议有效；二、被告刘庆宇、冯现芹于判决生效之日起五日内协助原告孙鹏办理房屋产权过户手续。案件受理费50元，由被告刘庆宇、冯现芹负担。
宣判后，上诉人刘庆宇、冯现芹不服，向本院提起上诉称：一、一审判决的主要证据是上诉人刘庆宇与被上诉人孙鹏之间的合同，该合同上诉人冯现芹没有签字，法院认定有效损害了共有人冯现芹的合法权益。上诉人刘庆宇与被上诉人孙鹏2003年11月26日签订的房屋买卖协议是一份无效合同，当时房屋并不存在，也没有任何证件。因被上诉人孙鹏的舅舅孙某某是上诉人刘庆宇的直接领导，在领导的指示下形成的这份协议。被上诉人的舅舅依职权拿到了房屋所有权证书直接交给了被上诉人孙鹏，后上诉人刘庆宇要求把房子收回，都被被上诉人的舅舅欺骗了。上诉人刘庆宇总认为房产证是自己的名字，在不懂法律的情况下就把这事搁下了。一审法院认定该协议有效，该协议第五条约定，拿到房产证、土地证后一周内办理过户手续，协议签订至今十几年了，被上诉人一直未办理过户应承担该后果。二、上诉人冯现芹一直不知道房屋被卖的事，一审法院认为冯现芹默许是错误的。如果上诉人刘庆宇与被上诉人孙鹏签订的房屋买卖协议有效，就不需要追加上诉人冯现芹参加诉讼，上诉人刘庆宇超越代理权的行为应为无效。并且，协议第七条明显不合理也不合法，当时上诉人没有取得的房屋的所有权，与被上诉人签订房屋买卖合同，应为无效。三、一审中证人高某系被上诉人的同事、朋友，与其存在利害关系，该证言不应予以采信。综上，请求二审法院查明事实，依法改判或发回重审。
被上诉人孙鹏答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与一审认定的事实基本一致。另，二审时被上诉人孙鹏提交刘庆宇当初交房款的收据原件两份，欲证明上诉人刘庆宇卖房子是认可的、理智的，是上诉人刘庆宇把收据给被上诉人的。上诉人刘庆宇的质证意见为：是不是上诉人给被上诉人的不记得了。
本院认为，2003年11月26日，被上诉人孙鹏与上诉人刘庆宇签订房屋买卖协议，约定将刘庆宇所有的涉案房屋出售给孙鹏，谢林、高某作为证明人在房屋买卖协议上签字。被上诉人孙鹏按照合同约定向刘庆宇支付了购房款120000元，上诉人刘庆宇也已将房屋交付给孙鹏占有使用十余年。以上事实由当事人陈述、房屋买卖协议、高某的证言为证，事实清楚，应当予以认定。被上诉人孙鹏与上诉人刘庆宇签订房屋买卖协议，并有两位见证人证明，该协议系双方真实的意思表示，且双方的房屋买卖合同已经实际履行，被上诉人孙鹏请求确认该房屋买卖协议有效并由上诉人协助办理房屋过户手续，应当予以支持。上诉人刘庆宇主张是在被上诉人孙鹏的舅舅孙某某指示下受欺骗形成的这份协议，但并未提供证据予以证明，且该主张与庭审查明的事实不符，对该主张本院不予采信。关于该房屋买卖协议对冯现芹是否有约束力的问题。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。因上诉人刘庆宇与冯现芹系夫妻关系，且出售的房屋系以上诉人刘庆宇的名义取得，证人高某证实卖房时上诉人刘庆宇说可以全权代表妻子出售房屋，因此被上诉人孙鹏有理由相信上诉人刘庆宇有代理权，且被上诉人孙鹏在双方出售房屋过程中不存在过错，符合表见代理的构成要件，该代理行为应为有效。上诉人冯现芹主张是刘庆宇私自出售房屋，该协议无效，但冯现芹一审自述2007年左右知道卖房的事，而2004年涉案房屋就已交由被上诉人孙鹏占有使用，近十年来上诉人冯现芹并没有找过孙鹏主张权利，应视为上诉人冯现芹对刘庆宇出售房屋的事实予以认可。上诉人冯现芹以自己不知情主张该房屋买卖合同无效，理由不能成立，本院不予采信。因证人高某是双方售房时的见证人，原审法院对于其证言予以采信并无不当。综上，上诉人刘庆宇、冯现芹的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人刘庆宇、冯现芹负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 斌
代理审判员 张 芳
代理审判员 吕玉宝
二〇一六年九月十八日
书 记 员 刘志彤