湖南省长沙市芙蓉区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0102民初字第3562号
原告某银行分行。
代表人，行长。
委托代理人。
委托代理人。
被告彭某。
被告某公司。
法定代表人，总经理。
原告某银行分行因与被告彭某、某公司发生金融借款合同纠纷，于2016年7月1日向本院起诉。本院于同日受理后，依法适用普通程序，组成由审判员何平担任审判长，人民陪审员胡定苗、王桂枝参加评议的合议庭，于2017年3月27日公开开庭进行了审理。书记员颜滔担任庭审记录。原告某银行分行的委托代理人到庭参加诉讼，被告彭某、某公司经本院公告送达，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告某银行分行请求判令：1、解除某银行分行与彭某签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、彭某立即偿还某银行分行借款本金208125元，利息、罚息1865.44元(计算至2016年5月26日,2016年5月27日之后的利息、罚息按合同约定的借款利率和逾期利率计算至还款之日止)；3、彭某支付某银行分行为实现债权所发生的律师代理费10500元；4、某银行分行对彭某提供的位于长沙市宁乡县玉潭镇一环北路（连城郡）3812号房在上述借款本息及实现债权费用范围内享有优先受偿权；5、某公司对彭某上述全部债务承担连带清偿责任。
被告彭某、某公司在答辩及举证期内，既未作答辩，也未提交证据，本院视为其放弃答辩及举证、质证的权利。
根据双方当事人的诉辩主张及举证情况，本院确定如下事实：
2014年7月29日，彭某与某银行分行签订一份编号为430820001-2012-20140527100的《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：1、彭某向某银行分行借款22.5万元，用于购买房屋；借款期限240个月，即从2014年8月15日起至2034年8月15日，具体借款期限以借款支付凭证为准；2、借款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮10%，借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；3、彭某以其名下位于湖南省宁乡县玉潭镇一环北路（连城郡）3-812号房设定抵押，抵押担保的范围包括借款合同所列的借款本金、利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、彭某应向某银行分行支付的其他款项，以及某银行分行为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、送达费、公告费、邮寄费）；4、彭某不按借款合同约定按时足额偿还借款本息或者其他应付款项，即视为已发生违约事件；某银行分行有权解除合同，宣布借款合同项下已发放借款立即到期，要求彭某立即归还借款本息及相关费用，并要求彭某承担某银行分行为实现债权所支出的律师代理费。合同还对其他事项进行了约定。2014年8月13日，某银行分行与彭某、某公司在宁乡县乡镇房屋产权管理服务中心对彭某提供的上述抵押财产办理了抵押预告登记（宁房预玉潭字第214003863）。2014年9月3日，某银行分行向彭某指定的某公司的账户内汇入22.5万元。之后，彭某未按照合同约定归还借款本息，截至2016年5月26日，彭某拖欠到期应还借款本金1875元，到期应还利息1865.44元，另有206250元借款本金尚未到期。
同时查明，2012年11月21日，被告某公司与某银行分行签订编号为4308200012012000019号的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》（以下简称《最高额保证合同》）。《最高额保证合同》约定：1、某公司对购买位于长沙市宁乡县玉潭镇新山村“连城郡”项目的全部购房人的个人住房（商业用房）贷款提供最高额保证责任；2、保证期间为某银行分行与购房人签订单笔借款合同之日起至某公司已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交某银行分行核对无误、收执之日止；3、保证范围为自2012年12月6日起至2015年12月6日止，因某银行分行向购房人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金、其他款项、也包括某银行分行为实现债权和担保所产生的一切费用（包括但不限于诉讼费、保全费、执行费、律师费等）。合同还对其他事项进行了约定。
另查明，2016年8月，某银行分行与湖南崇民律师事务所签订《个人不良贷款司法催收合作协议》，某银行分行委托湖南崇民律师事务所律师代理与彭某金融借款合同纠纷的诉讼事宜，并向湖南崇民律师事务所支付了律师代理费10500元。
以上事实，有《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、个人贷款支付凭证、对账单、房屋抵押预告登记、《个人不良贷款司法催收合作协议》、发票及当事人陈述等证据予以证实，足以认定。
本院认为：彭某与某银行分行签订的编号为430820001-2012-20140527100的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容均不违反法律、法规的和禁止性规定，合法有效，双方当事人均应遵照执行。合同签订后，某银行分行已按照合同约定履行了向彭某提供借款本金22.5万元的义务，但彭某未按合同约定按时足额偿还借款本息,已构成违约，某银行分行有权行使解除权，故某银行分行起诉请求解除与彭某签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的诉讼请求合法，本院予以支持。合同解除后，彭某应向某银行分行偿还剩余借款本金，本院确认彭某应当向某银行分行偿还截至2016年5月26日的借款本金208125元及利息1865.44元，之后的利息以借款本金206250元为基数，按照编号为430820001-2012-20140527100的《个人住房（商业用房）借款合同》约定的罚息利率为标准，自2016年5月27日起计算至实际清偿之日止。某银行分行为实现债权向湖南崇民律师事务所支付了律师代理费10500元，该费用标准在合理范围内，且已实际支付，按约定应由彭某负担，故某银行分行起诉请求彭某向其支付律师代理费10500元的诉讼请求合法，本院予以支持。虽彭某以其名下所有的位于长沙市宁乡县玉潭字一环北路（连城郡）3812号房为其借款提供抵押担保，但仅办理了抵押预告登记，未办理合法有效的抵押登记手续，抵押预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，不能产生物权设定的效力，故某银行分行请求对该房屋处置后所得价款在上述债权范围内享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。某公司与某银行分行签订的《最高额保证合同》是双方真实意思表示，某公司应对包括彭某在内购买位于长沙市宁乡县玉潭镇新山村“连城郡”项目的全部购房人的个人住房（商业用房）贷款提供最高额保证责任，且彭某提供的抵押房产的他项权证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书尚未交某银行分行收执，故某银行分行请求某公司对彭某的上述全部债务承担连带清偿责任的诉讼请求合法，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十八条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法第》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，参照最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第四十二条的规定，判决如下：
一、解除原告某银行分行与被告彭某签订的编号为430820001-2012-20140527100的《个人住房（商业用房）借款合同》;
二、被告彭某向原告某银行分行偿还截至2016年5月26日的借款本金208125元及利息1865.44元，之后的逾期利息以借款本金206250元为基数，以编号430820001-2012-20140527100的《个人住房（商业用房）借款合同》约定的罚息利率为标准，自2016年5月27日起计算至实际清偿之日止；
三、被告彭某向某银行分行支付律师代理费10500元；
四、被告某公司对上述第二、三项判决所确定的金钱给付义务承担连带保证责任；
以上第二、三项判决的金钱给付义务，被告彭某、某公司应于本判决生效后十日内履行完毕；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
五、驳回原告某银行分行的其他诉讼请求；
六、被告某公司承担保证责任后，有权向被告彭某追偿。
本案受理费4607元，由原告某银行分行负担57元，被告彭某、某公司共同负担4550元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 何 平
人民陪审员 王桂枝
人民陪审员 胡定苗
二〇一七年一月二十日
书 记 员 颜 滔
附：判决引用法律条文原文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（三）当事人一方不履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》
第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行起诉。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。