广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院民 事 判 决 书（2018）桂0702民初1440号原告：卢静梅，女，壮族，1992年2月28日出生，住所地：广西武鸣县。原告：蒋智能，男，汉族，1989年5月20日出生，住所地：广西桂林市象山区。委托诉讼代理人：黄庞统，广西合运律师事务所律师。委托诉讼代理人：玉鹏，广西合运律师事务所律师。被告：广西长生房地产开发有限公司，住所地：钦州市南珠东大街19号大厦，统一社会信用代码：91450700729761269P。法定代表人：杨瑞声，董事长。委托诉讼代理人：唐云，广西海湾律师事务所律师。原告卢静梅、蒋智能与被告广西长生房地产开发有限公司（以下简称：长生房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年5月16日立案受理后，依法适用简易程序于2018年6月8日公开开庭进行了审理，原告蒋智能及委托诉讼代理人黄庞统，被告长生房地产公司的委托诉讼代理人唐云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢静梅、蒋智能诉称，原、被告于2016年7月29日签订了位于南宁市（青秀区）东葛路117—1号东葛·汇贤居2号楼1单元2401号房的商品房买卖合同，购房款是828112元，合同约定被告长生房地产公司于2016年12月31日前交付房屋给原告，逾期交付房屋的，被告长生房地产公司从交付期限届满之日起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，但被告至今仍未按合同的约定将房屋交付给原告使用。现原告诉至法院，要求被告长生房地产公司支付逾期交付房屋的违约金75523.81元（828112元×0.0002×456天）给原告（违约金的计算天数自2016年12月31日起至2018年3月31日，共456天，后另计），并由被告长生房地产公司承担本案的诉讼费用。被告长生房地产公司辩称，南宁市（青秀区）东葛路117—1号东葛·汇贤居2号楼项目的开发是被告长生房地产公司与广西海外建设集团有限公司（以下简称：海外建设公司）、广西政法管理干部学院（以下简称：政法管理学院）共同投资建设，广西建工集团第一建筑工程有限责任公司（以下简称：建工第一建筑公司）负责承建，被告长生房地产公司不应为单独承担本案违约的主体，应追加上述三个单位为共同被告或有利害关系的第三人。况且原告购买的这套房屋已经法院确认属政法管理学院拥有分配与销售买卖产权的权利，利害关系人应是政法管理学院。被告长生房地产公司虽然未能按合同约定的期限交付房屋，但这个项目原为政法管理学院自建教职工住宅小区“旧城改造”项目，后变为“出让土地合作开发”的长生房地产公司“东葛·汇贤居住宅楼”，项目的变更造成工期延期，所以，未能按合同约定交房不属违约行为。即使被告未能按期交房，但是该房屋已按合同的约定将房屋完成相关的备案，且五项单体验收已完成，目前仅差消防验收未完成，被告的违约责任只是很小，承担违约金应依违约责任的大小比例确定分担，原告主张的违约金也过高。综上，原告的诉讼请求既不合理也不合法，请法院驳回原告的诉讼请求。本案在庭审过程中，原告举证如下：1、《南宁市商品房买卖合同》，证明原告与被告达成商品房买卖合同；%1、商品房买卖合同登记备案证明；%1、税收完税证明；%1、专项维修基金、预告登记费收据；5、收款收据；6、现金缴款单；7、首付款收据；8、个人购房担保借款合同；9、农业银行贷款放款凭证；10、农业银行贷款还款流水清单，以上证据证明原告按照合同的内容履行了合同的义务。被告长生房地产公司对原告出示的证据质证认为，对上述证据真实性、合法性和关联没有异议，但认为未能按合同约定的时间交房是有错，原告不应只将长生房地产公司列为被告，应追加其他合作方为共同被告，而且原告计算赔偿的违约金错误。本院认为，原告所出示的证据来源真实、合法，且与本案具有关联性，故本院对原告提供的证据予以确认。本案在庭审过程中，被告长生房地产公司举证如下：1、广西壮族自治区南宁市中级人民法院（2016）桂01民初587号《民事判决书》，证明原告购买的商品房是多方共同投资开发的项目；2、《旧城改造项目投资协议书》，证明东葛·汇贤居房地产项目是由被告长生房地产公司与海外建设公司、政法管理学院共同投资开发；3、《建设工程施工合同》，证明东葛·汇贤居房地产项目是由被告长生房地产公司和海外建设公司发包给建工第一建筑公司承建；4、银行电子回执（2份），证明该项目付款的时间和违约的主体是政法管理学院。原告对被告长生房地产公司出示的证据质证认为，被告在法庭出示的证据均是复印件，没有原件进行核对，这些证据的真实性、合法性、关联性无法确认，原告不予质证，被告提交的证据不能作为本案的定案依据。本院认为，被告长生房地产公司在法庭上出示的证据是复印件，未能与原件予以核对，且原告也不予质证认可，对上述证据的合法性和真实性无法确定，本院对上述证据不予确认。依据本院已确认的证据及庭审中原、被告的陈述，确认本案法律事实如下：原、被告于2016年7月29日签订了位于南宁市（青秀区）东葛路117—1号东葛·汇贤居2号楼1单元2401号房的商品房买卖合同，购房款价为828112元。同年8月1日双方向南宁市房产管理局进行商品房预售合同登记备案。双方签订合同前，原告于2016年3月2日前向被告支付合同购房总价款30%的首期款249112元，尔后，原告又于2016年8月10日向中国农业银行股份有限公司南宁友爱支行贷款人民币579000元支付给被告。双方签订合同的第九条约定，被告长生房地产公司于2016年12月31日前交付房屋给原告，逾期交付房屋的，被告长生房地产公司从交付期限届满之日起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。至今，被告长生房地产公司仍未将涉诉的房屋交付给原告使用。现原告诉至本院，要求被告长生房地产公司支付逾期交付房屋的违约金75523.81元（违约金的截止时间2018年3月31日，以后另计），并由被告承担本案的诉讼费用。另查明以下事实：2010年11月5日，政法管理学院通过招投标，与被告长生房地产公司、海外建设公司组成联合体共同开发政法管理学院自建教职工住宅小区“旧城改造”项目。2014年11月18日，被告长生房地产公司取得该项目更名后的《国有土地使用权证》，同年12月17日被告长生房地产公司亦取得了更名后的《建设工程规划许可证》。“广西政法管理干部学院自建教职工住宅小区”更名为“东葛·汇贤居”。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原告卢静梅、蒋智能与被告长生房地产公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应认定有效，双方均应依照诚实信用原则恪守履行。原告已经按照合同约定向被告长生房地产公司交付了购房款，被告长生房地产公司亦应当按照合同约定向原告交付验收合格的房屋。至今，被告长生房地产公司未按合同的约定将涉诉房屋交付给原告使用，根据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，原告要求被告长生房地产公司承担逾期交付房屋违约责任的请求应予以支持。关于本案是否应当追加案涉房屋的共同投资单位和建设单位为当事人的问题，本案系原告依据商品房销售合同要求出卖方长生房地产公司继续履行合同，而案涉房屋的共同投资单位和建设单位非合同相对方，故不应当追加其为本案当事人。合同就原告付款、被告长生房地产公司交房以及逾期付款或交房应当承担的违约责任进行了约定，原告已付清涉诉购房款，但被告长生房地产公司未能依约交付房屋，违反了合同的约定，应依约承担继续履行的违约责任。被告长生房地产公司认为，东葛·汇贤居住宅楼项目因发生土地使用权证和建设工程规划许可证的变更造成工期延期，所以，未能按合同约定交房不属违约行为，即使违约责任也很小，原告主张的违约金过高的抗辩理由和请求，无事实和法律依据，依法不予采信。原告就主张的支付违约金，符合双方的合同约定，故被告逾期交付房屋应承担违约责任。因原、被告双方在合同中对逾期交付房屋已明确约定违约金的计算方式，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。关于支付违约金起止时间的确定，因原、被告在合同中约定出卖人逾期超过120日交付房屋的，按合同规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，故本院认为，支付违约金的起止时间应从2016年12月31日至实际交付之日止计算。原告起诉要求被告长生房地产公司支付违约金75523.81元（违约金的计算：自2016年12月31日起至2018年3月31日止，计456天，828112元×0.0002×456天=75523.81元，后另计）合法合理，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：被告广西长生房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告卢静梅、蒋智能支付违约金（违约金的计算：以购房总价828112元为基数，按日万分之二计付，从2016年12月31日起至实际交付涉诉房屋之日止）。上述应付款项，义务人应于本判决规定的期限内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。义务人不履行义务的，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。案件受理费844元，由被告广西长生房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。审判员  裴雄南二〇一八年七月二十七日书记员  陆晓霞