宁波市镇海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬镇民初字第358号
原告：广东康景物业服务有限公司宁波分公司。
代表人：张苇。
委托代理人：潘雅玲。
委托代理人：张慧剑。
被告：胡明。
原告广东康景物业服务有限公司宁波分公司（以下简称康景公司）与被告胡明物业服务合同纠纷一案，本院于2015年2月5日立案受理后，依法由审判员贾毅飞适用简易程序独任审判，于2015年3月24日公开开庭进行了审理。原告康景公司委托代理人潘雅玲、张慧剑，被告胡明到庭参加诉讼。后因本案案情复杂，本案转为普通程序审理，本院于2015年7月2日依法组成合议庭再次公开开庭审理此案。第二次庭审中，原告委托代理人潘雅玲到庭参加诉讼，被告胡明经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。经双方当事人申请，本案庭外和解一个月。本案现已审理终结。
原告康景公司起诉称：原告为宁波市镇海区庄市街道合生国际城小区的物业服务企业，被告从2010年1月起至2010年12月、2012年1月至2014年12月一直拖欠合计48个月的物业管理费、房屋共用部位和共用设施日常维修费共计人民币21?996.4元，原告多次向被告发放缴纳物业管理费通知书，并上门或电话催缴，之后又邮寄催缴单，被告至今均拒绝支付，已经给正常的物业管理带来困难。为此，原告起诉至法院，请求判令被告向原告支付：1.物业管理费人民币19?929.6元；2.房屋共有部分和共用设施设备日常维修费人民币2?066.8元；3.滞纳金14?255.5元。审理中，原告将第一项项诉讼请求中的金额更正为20?745.6元，将第二项诉讼请求中的金额更正为2?151.24元，称原该两项诉请中金额系计算错误；并将第三项诉请明确为要求被告支付从2015年1月1日起至本案起诉之日即2015年2月5日止（36天）以2010年1月至2010年12月、2012年1月至2014年12月共48个月的物业管理综合服务费为基数按每日千分之一计算的滞纳金。
被告胡明答辩称：因为涉案房屋存在质量问题导致被告2011年2月才办理交房手续。房屋楼梯严重下沉，花园里的两棵树木死掉，物业对此也知情，并表示尽快解决问题，因此双方协商被告支付2011年的物业费，2010年的物业费被告没有支付。接下去的几年被告去物业反映树木死掉的问题，一直没有解决，无奈之下被告自己请人挖掉其中一棵，另外一棵树原告在2014年12月才挖掉，至今仍没有补种。涉案房屋地基下沉导致煤气管道被拉断，险些酿成大祸，而这些问题物业均不管，经被告多次反映煤气公司才派人来维修。这些情况反映多次，物业均有记录。物业服务合同只对业主有要求，对物业并没有要求，合同是不公平的。且2014年6月18日物业向被告发函，说被告家的围墙应拆掉，被告去物业反映，他们说搞错了。被告认为物业服务差，管理混乱。被告不会全额支付物业管理费用，且原告应就树木和煤气管道的问题向被告承担精神赔偿的责任。
原告向本院提交了如下证据：
1.交接物业验房联系单、合生国际城房屋验收记录表、业主/住户基本情况登记表、合生国际城房屋交付手续办理记录表〔二〕、合生国际城入住文件及物品签收清单、房屋面积测绘表、商品房买卖合同、合生国际城前期物业管理服务协议、合生国际城临时管理规约、房屋交付通知书、宁波市镇海区物价局镇价费（2008）50号文件复印件，欲证明被告是合生国际城的业主、涉案房屋的面积及交付时间，被告与原告签订有物业服务协议，认可原告是合生国际城的物业服务企业，原告是通过合法途径进驻合生国际城的、原告的物业收费标准是经过备案审批的。被告对该组证据无异议。本院对该组证据予以认定。
2.国内挂号信函收据三张、邮政回单三张、律师函复印件二份、函一份，欲证明原告多次向被告催缴物业管理费的事实。被告称收到过催费材料，但每次收到均会向物业反映房屋的问题，但原告均未予以解决。本院对该组证据予以认定。
被告胡明向本院提供照片三张，欲证明涉案房屋存在台阶沉降现象并导致煤气管道被拉断，以及树木死掉的现象。原告称台阶沉降是房屋质量问题与本案无关，而照片所显示并不是被告花园，花园内的树木属于赠送，日常料理应由被告自己负责。本院对该组照片的真实性予以认定。
经审理查明：2009年2月25日，被告胡明与宁波合生创展房地产有限公司签订商品房买卖合同，购买后者开发的位于宁波市镇海区庄市街道的合生国际城一期B区58幢01号房屋，该房屋属联排多层住宅，建筑面积为358.54平方米（其中地下室面积为142.44平方米）。被告在同日与原告签订《合生国际城前期物业管理服务协议》，其中第四条约定：“（一）物业管理综合服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，一期具体标准如下（低层地下室建筑面积免除物业费），二期收费标准未定，最终以镇海区物价局批文为准：联排双拼住宅2.0元/月·平方米；（二）房屋共有部位、共用设施设备日常维修费，按业主或物业使用人拥有的建筑面积计算：住宅物业1.5元/年·平方米。（四）上述物业管理费用首次交房时，缴付一年，并在领取房产公司委托代交的钥匙前交纳完毕；以后每半年交纳一次，每次交纳费用时间为上半年5月份，下半年10月份；业主或物业使用人愿意也可以每年一次性缴纳。”协议第五条约定：“四、乙方（即被告）违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方（即原告）有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金或向人民法院提起诉讼。”宁波合生创展房地产有限公司曾给被告发送房屋交付通知书，通知被告在2009年12月20日办理交房手续。2011年2月10日，宁波合生创展房地产有限公司向原告康景公司开出交接物业验房联系单，其内容为“兹有合生国际城58幢01号客户（胡明）已办理完开发商全部交付登记等手续，我司同意交付该户钥匙。现凭此单交接于物业公司进行物业部分的验房交付流程，请贵处予以配合接待”。2011年2月19日被告胡明分别在合生国际城房屋验收记录表、合生国际城入住文件及物品签收清单上签字。2011年2月21日，被告在合生国际城房屋交付手续办理记录表〔二〕上签字，原、被告在该表第6项“物业管理处财务部、业主”部分共同确认“该业主已支付物业服务费等相关入伙费用”。原告曾以书面形式向被告催讨物业管理费用。被告没有支付2010年1月至2010年12月、2012年1月至2014年12月的物业管理费用。
本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告胡明应当依据同原告签订的《合生国际城前期物业管理服务协议》按时交纳物业管理费用。但由于被告是在2011年2月才办理了交房手续，且原、被告双方在合生国际城房屋交付手续办理记录表〔二〕第6项中共同确认“该业主已支付物业服务费等相关入伙费用”，此即明确了被告胡明已经支付了相关物业管理费用，原告理应受此约束，不能再向被告主张2010年度涉案房屋的物业管理费用。退一步讲，即使被告未实际足额交纳2010年度物业管理费用，则“该业主已支付物业服务费等相关入伙费用”这一表述足以使被告相信原告已经放弃了收取在交房之前涉案房屋物业管理费用的权利。另外，原、被告双方在《合生国际城前期物业管理服务协议》第四条中明确约定“物业管理费用首次交房时，缴付一年，并在领取房产公司委托代交的钥匙前交纳完毕”，该约定明确了交纳物业费的时间起点为首次交房，原、被告双方并未对业主没有按时办理交房时物业管理费用交纳的时间起点做约定。此外，合同法规定“除法律另有规定或当事人另有约定外，标的物的所有权自标的物交付时起转移”，《物业管理条例》规定“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”，《宁波市住宅小区物业管理条例》第二十四条规定“物业交付后至前期物业服务合同终止前，业主应当依照前期物业合同约定的标准向物业服务企业交纳前期物业综合服务费；……，尚未交付给物业买受人或者尚未出售的物业，其前期物业综合服务费由建设单位承担”，综合这些规定，在房屋交付之前，物业管理费用应有涉案小区的建设单位交纳，至于具体由于何种原因没有按期交付房屋，这仅涉及建设单位即开发商和物业买受人，与物业服务企业并无直接关系，物业服务企业不应直接向物业买受人主张房屋交付之前的物业管理费用。综合以上因素，本院对原告要求被告支付交房之前的2010年1月至2010年12月期间的物业管理费用的诉请不予支持，即被告仅需支付2012年1月至2014年12月的物业管理费用，具体金额为：物业管理综合服务费15?559.2元〔（358.54-142.44）×2×36〕，房屋共有部位和共用设施设备日常维修费1?613.43元（358.54×1.5×3），两项共计人民币17?172.63元。
至于原告所要求的滞纳金，其实质是被告不按时交纳物业管理费用而应支付的违约金，由于被告现并未按照前期物业服务协议约定的时间交纳物业管理费用，因此被告应支付原告滞纳金（违约金）。由于原告明确滞纳金的计算方法是以2010年1月至2010年12月、2012年1月至2014年12月的物业管理综合服务费为基数，按照每日1‰从2015年1月1日起计算至本案起诉之日即2015年2月5日（共36天），该计算方法并不违反前期物业服务协议中关于滞纳金的约定，本院予以确认。由于本院对原告主张的2010年1月至2010年12月的物业管理费用的诉请不予支持，因此应以2012年1月至2014年12月的物业管理综合服务费为基数来计算被告应支付的滞纳金，具体为560.1元（15?559.2÷1?000×36）。
关于被告提出的涉案房屋存在楼梯严重下沉、花园里的树木死掉等问题，而物业不予处理的答辩意见，本院认为，本案属物业服务合同纠纷，房屋质量问题与本案并无关联性，本院在本案中不予处理；另，被告亦无证据证明原告不履行物业服务合同约定或者法律、法规规定的相应义务，因此本院对被告有关原告不履行物业管理义务的答辩意见不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告胡明支付原告广东康景物业服务有限公司宁波分公司从2012年1月至2014年12月共计36个月的物业管理综合服务费人民币15?559.2元，房屋共有部位和共用设施设备日常维修费人民币1?613.43元、物业管理费用滞纳金560.1元，以上款项共计人民币17?732.73元，于本判决生效之日起十日内支付完毕；
二、驳回原告广东康景物业服务有限公司宁波分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本案案件受理费369元，由原告广东康景物业服务有限公司宁波分公司负担81元，被告胡明负担288元，于本判决生效之日起七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
本法律文书生效后，有执行内容的部分，当事人应自法律文书确定的履行期间最后一日起二年内向本院申请执行。逾期未申请，将丧失向法院申请执行的权利。
审 判 长 贾毅飞
人民陪审员 石伟标
人民陪审员 沃亚飞
二〇一五年七月二日
代书 记员 郑罗方