济南市历下区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）历商初字第232号
原告徐功智，男，1963年6月21日出生，汉族，住济南市历城区。
委托代理人卜晓琳，山东海扬律师事务所律师。
委托代理人席传甫，山东海扬律师事务所律师。
被告济南海信安居置业有限公司，住所地济南市历下区。
法定代表人刘浩，总经理。
委托代理人任战江，山东众成仁和律师事务所律师。
委托代理人王琰，山东众成仁和律师事务所律师。
原告徐功智与被告济南海信安居置业有限公司(以下简称海信置业公司)商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐功智的委托代理人席传甫，被告海信置业公司的委托代理人王琰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐功智诉称，2009年9月25日，徐功智与海信置业公司签订商品房买卖合同，合同约定海信置业公司于2010年12月31日之前交房，并于交房后360日内为徐功智办理房屋产权登记证书。海信置业公司交房后，至今未履行上述义务。为此，徐功智要求:1、判令海信置业公司支付徐功智逾期办理房屋产权登记手续的违约金（自2012年1月1日起至房屋产权登记证书办理完毕止，以800144元为基数，按照日万分之一计算）；2、本案诉讼费由海信置业公司承担。
原告徐功智为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：
证据1、济南市商品房买卖合同及补充协议，证明徐功智的购房时事，其中第八条、第十五条可以证明海信置业公司的违约事实；
证据2、2012年12月22日海信置业公司出具的购房发票，徐功智已付清总房款800144元，且海信置业公司在2010年12月22日交房。
被告海信置业公司辩称，海信置业公司的义务是将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，即所谓办理初始产权登记，并非徐功智所称的办理房产证。在办理初始登记过程中，济南市建委等部门联合下发了综合验收备案办法，临时性提高了办理初始登记的条件，海信置业公司无任何过错。海信置业公司于2012年6月取得综合验收证明，于2012年7月报送初始产权登记材料，8月办理了初始产权登记。海信置业公司已经审慎履行了合同义务，不应承担违约责任。根据买卖合同的补充协议，违约金及赔偿金额不超过总房款的1%，即便徐功智的诉请成立，其计算依据也不正确。
被告海信置业公司为证明自己的答辩主张，向本院提交了以下证据：
证据1、济南市商品房买卖合同及补充协议，证明根据合同第12条、第15条及补充协议第10条、第17条的约定，海信置业公司不应承担违约责任，且违约责任以1%为限；
证据2、关于转发山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法的通知，证明根据该通知要求，取得综合验收备案证明后才能办理房屋产权初始登记；
证据3、2012年6月18日济南建委给海信置业公司下发的房地产开发项目竣工综合验收备案证明；
证据4、房屋所有权登记申请书及附页，证明2012年7月份海信置业公司已经向相关机关报备初始登记资料；
证据5、济房权证历字第2021**号（即房屋大证），记载的登记时间为2012年8月8日；
证据2-5证明因通知的临时下发，导致海信置业公司无法按合同约定如期办理产权初始登记；但海信置业公司积极协调处理，保证了初始登记的取得，不存在任何过错。
经对原告徐功智、被告海信置业公司提交的证据进行质证和审核认定，结合当事人的陈述，本院综合确认事实如下：
2009年9月25日，徐功智与海信置业公司签订商品房买卖合同，徐功智向海信置业公司购买“济南海信某某某某某某某某”3号楼（后变更为6号楼）1单元1201室的涉诉房屋。合同第八条约定：出卖人（海信置业公司）应当在2010年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件（商品房经验收合格，商品房验收合格的标志为经济南市工程质量与安全生产监督站竣工验收备案），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十二条约定：由于政府等非出卖人原因造成商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，买受人不会与出卖人发生任何纠纷。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产产权证书的，双方同意按下列第1、3项处理：……3、买受人不退房，出卖人按已付房价款的日万分之一向买受人支付违约金。同日，徐功智与海信置业公司签订了补充协议，补充协议第十条补充约定了因不可抗力、政府行为导致工程延误，出卖人可以延期交房；第十四条约定：“在出卖人取得了房地产权属登记证明后60日内，由出卖人、买受人双方签署本合同规定的《房屋结算移交协议书》。《房屋结算移交协议书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。出卖人、买受人双方在签署《房屋结算移交协议书》之日起60天内，由双方依法向济南市房产管理局办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证……”；补充协议第十五条是对买卖合同第十六条关于保修责任的补充约定；补充协议第十七条是关于买受人解除合同的补充约定，该十七条最后一款约定“双方约定，出卖人向买受人支付的赔偿金额及违约金不超过总房款的1%，为一次性赔偿，包括出卖人所应当承担的一切赔偿责任”。商品房买卖合同及补充协议签订后，徐功智按约定付清了800144元购房款。海信置业公司于2010年12月22日将房屋交付给了徐功智。2012年7月16日，海信置业公司向济南市住房保障和房产管理局申请办理房屋产权初始登记，并将办理产权初始登记的材料报备。
另，有关综合验收制度相关规定如下：1、1993年12月1日建设部颁布施行的《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》第六条规定：“住宅小区竣工综合验收必须符合下列要求：（一）所有建设项目按批准的小区规划和有关专业管理及设计要求全部建成，并满足使用要求；（二）住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等单项工程全部验收合格，验收资料齐全；（三）各类建筑物的平面位置、立面造型、装修色调等符合批准的规划设计要求；（四）施工机具、暂设工程、建筑残土、剩余构件全部拆除清运完毕，达到场清地平；（五）拆迁居民已合理安置。”第九条规定：“住宅小区竣工验收合格后，开发建设单位应当按照有关规定将完整的小区综合验收资料报送备案。”2、1998年7月20日国务院发布施行的《城市房地产开发经营管理条例》第十八条规定：“住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况。3、2004年11月25日山东省人民代表大会常务委员会发布的《山东省城市房地产开发经营管理条例》（第二次修正）第三十四条规定：“开发项目竣工后，开发企业必须进行项目综合验收。分期开发的项目，开发企业可以进行分期验收。综合验收应当包括以下内容：（一）规划要求是否落实；（二）基础设施和配套公用设施是否建设完毕；（三）单项工程是否符合国家规定的工程质量验收标准，质量验收手续是否完备；（四）拆迁补偿安置方案是否落实；（五）住宅产业化技术要求是否落实；（六）前期物业管理是否落实；（七）法律法规规定需要验收的其他事项。”4、2009年6月16日山东省住房和城乡建设厅发布施行的《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》第四条规定：“房地产开发项目竣工后，开发企业应组织相关部门和单位进行综合验收，对符合条件的，相关部门和单位应出具相应的竣工验收合格证明。分期开发的项目，可以分期综合验收。综合验收应当包括以下内容：1.开发项目是否按照建设条件意见书的要求进行建设；2.开发项目是否按照审批确定的规划开发建设；3.基础设施和配套公用设施是否按照规划建设，并达到使用条件；4.单项工程是否符合国家规定的工程质量验收标准，质量验收手续是否完备；5.住宅产业化技术要求是否落实；6.前期物业管理是否落实；7.拆迁补偿安置方案是否落实；8.法律、法规等规定需要验收的其他事项。”第五条规定：“开发企业应在开发项目竣工验收合格后十五日内持竣工综合验收报告到房地产开发行政主管部门办理竣工综合验收备案手续。房地产开发行政主管部门应采取查验材料、现场勘察等方式对项目综合验收情况进行审查。审查合格的，予以备案；审查不合格的，应将不合格内容书面通知验收单位和开发企业，待改正并验收合格后重新审查。”开发项目综合验收报告应附有下列材料：1.按照建设条件意见书的要求建设完毕的证明材料；2.《建设工程竣工规划验收合格证》；3.基础设施和配套公用设施按规划建设完毕的证明材料；4.城市排水许可证明材料；5.供水、供热、供电、煤气等市政公用基础设施的验收合格证明；6.《建设工程竣工验收备案表》；7.《房地产项目开发建设合同书》、《房地产开发项目手册》；8.落实住宅产业化技术要求的证明材料；9.落实前期物业管理的证明材料；10.物业质量保证金交纳证明；11.《建设工程档案预验收意见书》；12.其他需要提交的材料。”
2011年4月27日济南市城乡建设委员会、济南市规划局、济南市城市管理行政执法局、济南市住房保障和房产管理局、济南市市政公用事业局联合下发的济建发（2011）7号《关于转发的通知》载明：“各房地产开发企业，各有关单位：现将《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》转发给你们，并结合我市实际提出以下贯彻意见，请认真执行。一、凡本市行政区域内的房地产开发项目均要进行竣工综合验收备案。分期开发的项目，可分期综合验收备案，项目分期的规模标准，在《房地产项目开发建设合同书》中约定。二、房地产开发项目竣工后，开发企业应按《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》的规定，到相关部门办理有关证明材料。按建设条件意见书要求项目建设完毕的证明、基础设施和配套公用设施建设完毕并达到使用条件的证明、建设工程竣工验收备案表、房地产项目开发建设合同书、房地产开发项目手册、建设工程档案预验收意见书及有关落实住宅产业化技术要求的证明到市城乡建设主管部门办理;建设工程竣工规划核实意见书到市规划主管部门办理;城市排水、供水、燃气、供热的验收合格证明到市市政公用主管部门办理;落实前期物业管理的证明材料、物业质量保修金交纳证明到市房产主管部门办理;供电设施的验收合格证明到市供电部门办理。开发企业取得开发项目相关各单项验收合格证明文件后，持竣工综合验收报告，到市城乡建设主管部门办理备案手续，经审查合格的，发放《综合验收备案证明》或《分期综合验收备案证明》。三、本通知下发之日起，开发企业与房屋买受人签订商品房买卖合同时，须将取得开发项目《综合验收备案证明》或《分期综合验收备案证明》做为房屋交付使用的约定条款。本通知下发之日前已办理预售许可且已签订商品房买卖合同的房屋，开发企业可按商品房买卖合同中的约定交付使用，待取得《综合验收备案证明》或《分期综合验收备案证明》后，方可办理房屋初始登记。各县(市)参照本通知规定执行。本通知自下发之日起施行”。
本院认为，本案的争议焦点为：一、海信置业公司是否构成违约；二、海信置业公司主张的免除违约责任的理由是否成立；三、违约金的计算方式及数额问题。
关于焦点一，本院认为，海信置业公司与徐功智签订的涉案商品房买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违背法律法规的禁止性规定，合法有效。双方签订涉案商品房买卖合同第十五条的约定，海信置业公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案。本案中，合同约定涉案房屋的交付的日期为2010年12月31日，虽然海信置业公司提前9天交房，但办理产权登记备案的起算日仍应自2010年12月31日起计算；海信置业公司将办理权属登记所需材料报产权登记机关备案的截止日期为2011年12月26日，但海信置业公司实际报备日期为2012年7月16日。海信置业公司未在合同约定报备期限内及时报备，已构成违约。
关于焦点二，本院认为，从综合验收相关政策制订方面来看，1993年12月1日建设部颁布施行的《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》、1998年7月20日国务院发布施行的《城市房地产开发经营管理条例》、2004年11月25日发布的《山东省城市房地产开发经营管理条例》（第二次修正）及2009年6月16日山东省住房和城乡建设厅发布施行的《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》等均规定了综合验收制度，双方签订合同之前，早就有房地产开发项目竣工综合验收的相关规定，双方缔约时应当预见到将来济南市行政区域内要实行综合验收制度。2011年4月27日，济南市城乡建设委员会、济南市规划局等五部门联合下发的《关于转发的通知》，进一步明确综合验收备案流程中负责各单项验收的相关部门及程序。如海信置业公司主张该政策实施，增加了验收项目，导致验收时间延长，应由海信置业公司举证，但海信置业公司未能举证，应承担举证不能的不利后果。虽然没有增加验收项目，但根据上述济南市城乡建设委员会等五部门联合下发的《关于转发的通知》的规定，综合验收不能在办理初始登记后完成，必须在办理初始登记之前集中完成。但济南市行政区域内正式施行综合验收制度之日至本案双方约定的办理初始登记报备日期截止日有近八个月的时间，在八个月的时间里海信置业公司也有充足时间完成综合验收，完成产权初始登记报备，但海信置业公司未如期完成初始登记报备已构成违约，应承担违约责任。
关于焦点三，本院认为，涉案商品房买卖合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案”，该条款结合商品房买卖合同补充协议第十四条的约定，上述360日是指将办理权属登记所需材料报产权登记机关备案的期限，即2011年12月26日，而海信置业公司完成报备之日为2012年7月16日。故海信置业公司应按约定向徐功智支付逾期办理房屋产权登记手续的违约金16242.92元（自2011年12月27日至2012年7月16日计203天，以总房款800144元为基数，按每日万分之一计算）。故对原告徐功智的此项诉讼请求，本院予以部分支持，超出部分的诉讼请求，不予支持。海信置业公司主张违约金标准过高，但未能提供证据证明，其要求调低违约金的答辩意见，本院不予采纳。补充协议第十五条约定因出卖人违约，买受人单方解除合同时，出卖人向买受人支付的赔偿金或者违约金不超过总房款的1%。该条款适用于因海信置业公司违约而徐功智要求解除合同的情形，不适用于海信置业公司未按期完成报备的情形。故海信置业公司主张即使应当承担违约责任，违约金也不应超过补充协议约定的总房款的1%，理由不当，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告济南海信安居置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告徐功智支付逾期办理房屋产权登记手续的违约金16242.92元（自2011年12月27日至2012年7月16日计203天，以总房款800144元为基数，按每日万分之一计算）；
二、驳回原告徐功智超出部分的诉讼请求。
被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币260元，由被告济南海信安居置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判长 阴 悦
审判员 朱春晓
审判员 于骐宁
二〇一五年三月二十日
书记员 王恩辉