江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民终字第3889号
上诉人（原审被告）李大伟
委托代理人周伟，江苏汉地律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）徐州弘丰投资有限公司
法定代表人董亚芹
委托代理人杨宏樑。
上诉人李大伟因与被上诉人徐州弘丰投资有限公司（以下简称弘丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省丰县人民法院（2013）丰民初字第2533号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年11月3日立案受理后，依法组成合议庭并公开开庭审理本案。上诉人李大伟的委托代理人周伟、被上诉人弘丰公司的委托代理人杨宏樑到庭参加诉讼。本案已审理终结。
原审法院查明：2010年9月13日、2010年11月7日，弘丰公司与李大伟分别签订了《李大伟购买凤鸣公园帝相阁步行街营业房补充协议》、《补充协议》，将丰县凤鸣公园帝相阁步行街xx号楼xxx号、xxx号营业房出售给李大伟，其中xxx号房屋面积为16.85㎡，xxx号房屋面积为24.96㎡。双方约定，李大伟应于2011年12月9日前向弘丰公司支付购房款379958元，弘丰公司在收到李大伟支付的办证款30000元后，两个月内把上述房屋的房产证及土地证办好交给李大伟。协议签订后，弘丰公司的部门经理梁利平于2010年9月13日将涉案xxx、xxx号房屋的钥匙交给了李大伟，至此涉案房屋已实际交付给李大伟使用。后因李大伟未在弘丰公司要求的合理期限内向弘丰公司支付办证款30000元及房款，弘丰公司起诉至法院要求解除与李大伟签订的上述协议，原审法院于2012年10月13日作出（2012）丰民初字第0276号民事判决书判决解除弘丰公司与李大伟于2010年9月13日、2010年11月7日分别签订的《李大伟购买凤鸣公园帝相阁步行街营业房补充协议》、《补充协议》，后李大伟上诉，终审裁判结果为维持原判。
另查明：弘丰公司申请法院强制李大伟返还涉案xxx、xxx号房屋一案，原审法院于2013年11月12日立案受理，目前仍在执行中。现弘丰公司起诉至法院，要求李大伟支付占用涉案房屋期间的租金损失。
庭审中，弘丰公司提交了案外人李绍奇与其签订的租赁丰县解放路凤鸣公园帝相阁步行街二号楼05、06间营业房的协议书一份，约定建筑面积为45㎡，租赁期限自2010年6月30日至2011年6月30日，租金为38000元。同时，弘丰公司还提交了李洪举与李绍佩签订的关于凤鸣公园帝相阁步行街租房协议书，该协议约定，营业房面积为35㎡，租赁期限自2010年10月20日至2012年10月20日。租金第一年为34000元，第二年为38000元。
原审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案双方当事人之间的协议系因李大伟未依照合同约定向弘丰公司支付办证款及房款，弘丰公司依法行使合同解除权并得到支持。鉴于弘丰公司已于2010年9月13日将涉案xxx、xxx号营业房实际交付给李大伟占有和使用，推定李大伟从对房屋的占有和使用中获得收益，由于合同是由于李大伟的原因被解除，依照法律规定弘丰公司有权就自己受到的损失要求赔偿。合同被依法解除后，李大伟仍拒绝按照判决书履行返还涉案房屋的义务，进一步损害了弘丰公司的合法权益，现弘丰公司要求李大伟赔偿自协议签订之日至2013年8月13日期间的租金损失，与法并无不合，予以支持。参照弘丰公司与李绍奇签订的租赁丰县解放路凤鸣公园帝相阁步行街二号楼05、06间营业房的协议书以及李洪举与李绍佩签订的关于凤鸣公园帝相阁步行街租房协议书，综合考虑涉案房屋的面积、位置，并结合丰县地区同地段同一时间段房屋租赁情况，对弘丰公司要求李大伟按每月3000元支付35个月的租金的诉讼请求，予以支持。遂判决：李大伟于判决生效后十日内赔偿弘丰公司损失105000元（以3000元／月为标准，自协议签订之日至2013年8月13日期间共35个月）。
上诉人李大伟不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误。涉案xxx号房屋实系凤鸣公园帝相阁步行街营业房3号楼北面楼梯西侧的物业用房，双方签订的协议约定内容也可予以证实。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”之规定可知物业用房属于业主共有，故xxx号房屋非被上诉人所有，被上诉人不具有诉讼主体资格。关于xxx号房屋租金，一审法院没有根据地理位置和面积等实际情况做出判决，因他们不具有可比性，裁决租金过高。xxx房款已付清，一审判决我承担租金无事实依据。二、一审法院违反法定程序。被上诉人在（2013）丰民初字第0276号民事判决书中已经主张过违约金，根据违约金性质，是对损失的补偿，也可以说违约金就是对租金的补偿，二审法院未支持其主张，因此，根据一事不再理原则，一审法院不应当再次立案受理。请求二审法院撤销原判，查清事实后依法改判或发回重审。
被上诉人弘丰公司答辩称：关于xxx号房，原来准备提供给物业，在2008年12月15日变更为营业用房，有房管局用于备案可用于出售的房屋面积测绘表和徐州房地产信息网上刊登的用于销售的营业房编号照片2张予以证明。同时显示，xxx号房是我公司所有。xxx、xxx号房，至今没有付房款。对于房屋的租赁标准，一审法院到现场进行了调查，并查询了相临房屋的租赁协议，同时，也安排两个证人出庭作证，一审认定的价格是合理的。房租的租金损失和276号案件中的违约金不是同一法律关系。请求驳回上诉，维持原判。
根据诉辩双方的意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：1、被上诉人主张的租金损失应否支持。2、租金损失计算标准是否适当。3、是否违反一事不再理原则。
二审审理期间，被上诉人弘丰公司为证明其抗辩主张向法庭提供四组证据。第一组证据：2010年9月13日《李大伟购买凤鸣公园帝相阁步行街营业房补充协议》、2010年11月7日《补充协议》。证明：被上诉人把凤鸣公园3号楼原物业用房xxx号建筑面积为16.85㎡出售给李大伟。第二组证据：2009年10月13日丰县房管局提供的《房屋分户（室）面积对照表》、（徐州房地产信息网）县凤鸣公园帝相阁步行街内3号楼可售营业房编号照片2张。证明：凤鸣公园3号楼原物业用房xxx号建筑面积16.85㎡，在2009年10月13日已经变更成可售房产。第三组证据：丰县凤鸣公园帝相阁步行街内3号楼xxx号、xxx号相连营业房照片2张。证明：涉案房屋从2010年9月13日占用到现在，至今仍被李大伟占用。第四组证据：（2012）丰华民初字第0276号民事判决书、（2013）徐民终字第0607号民事判决书、李大伟欠我公司经法院调解和判决至今未付178万元欠款统计表、（2013）丰华民初字第0576号民事判决书。证明：3号楼房款60万李大伟至今未付，怎么会支付xxx、xxx号房款。到目前为止李大伟在丰县执行庭还欠我公司款项178万元。两级法院判决证明李大伟没有支付以上房款，以上房产属于我公司所有。
上诉人李大伟质证认为：第一组，对真实性无异议，证明被上诉人无权主张物业用房的租金。第二组，真实性无异议。达不到其证明目的，不能证明被上诉人是物业用房的实际权属人。第三组，真实性无异议，无法证明其证明目的。第四组，对证据1、2无异议，能证明被上诉人在此次审理中主张过违约金，但没得到法院支持。证明一审法院违反法定程序和一事不再理原则。证据3、4和本案无关。
二审查明事实和一审查明的事实一致。
本院认为，一、关于被上诉人主张的租金损失应否支持的问题。根据（2012）丰民初字第0276号、（2013）徐民初字第0607号生效民事判决，已经认定涉案房屋系被上诉人弘丰公司出售给上诉人李大伟，上诉人李大伟既没有按双方约定预付办证款，也没有提供证据证明已付涉案房屋的购房款，故上述判决支持了弘丰公司要求解除涉案房屋买卖合同、由李大伟返还房屋的请求。鉴于李大伟已于2010年9月13日即实际占有使用房屋，且在上述判决生效后仍拒绝履行义务，给被上诉人造成了相应的租金损失，因此，对于被上诉人的该项诉请应予支持。对上诉人提出的涉案房屋非被上诉人所有、物业用房不应返还、xxx号购房款已付清的意见，没有事实和法律依据，本院不予采纳。
二、关于租金损失计算标准是否适当的问题。一审法院参照弘丰公司与李绍奇、李洪举与李绍佩签订的同一步行街营业房的租赁协议，综合考虑涉案房屋的面积、位置，并结合丰县地区同时期同地段房屋租赁情况，酌定涉案房屋每月租金损失为3000元，并无不当。上诉人李大伟的该项诉请，本院不予支持。
三、关于是否违反一事不再理原则的问题。（2012）丰民初字第0276号、（2013）徐民初字第0607号案件中，弘丰公司作为原告主张的是解除合同、返还房屋及支付违约金等诉讼请求。而本案中，弘丰公司主张的则是占有使用房屋给其造成的租金损失，是基于不同事实的不同请求，并未违反一事不再理原则。故上诉人的该项诉请，本院亦不予以支持。
综上，上诉人李大伟的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。原审法院判决事实清楚，法律适用正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费2400元，由上诉人李大伟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 蕾
代理审判员 秦国渠
代理审判员 崔金城
二〇一四年十一月二十四日
书 记 员 许 丽