山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁01民终5838号
上诉人（原审被告）：济南三名房地产开发有限公司，住所地济南市。
法定代表人：侯睿，董事长。
委托诉讼代理人：凌程明，山东众英律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：徐爱新，女，1969年12月23日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：肖理哲，北京德恒（济南）律师事务所律师。
上诉人济南三名房地产开发有限公司（以下简称济南三名公司）因与被上诉人徐爱新商品房销售合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2015）历商初字第954号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
济南三名公司上诉请求：1.依法撤销济南市历下区人民法院（2015）历商初字第954号民事判决第一项，改判驳回徐爱新的诉讼请求。2.一、二审诉讼费由徐爱新承担。事实和理由：未能办理分户房产证的责任不在济南三名公司，而是因政府主管部门的原因。济南三名公司为徐爱新办理房产证一事也是积极与有关部门协商争取，但政府相关部门前后政策不统一并非济南三名公司所愿也非济南三名公司凭一己之力能够解决的问题。根据济南三名公司与徐爱新双方2011年6月28日签订的补充协议第三条约定：“如因政府主管部门的工作原因造成的时间延误，上述规定中的日期双方同意顺延，互不承担合同的违约责任。”因此，徐爱新也明知办证有困难并同意如因政府主管的原因延误办证则不需济南三名公司承担合同的违约责任。一审判决要求济南三名公司承担逾期办证的违约金与合同约定不符。
徐爱新辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，应予以维持。
徐爱新向一审法院起诉请求：1.济南三名公司支付逾期办证违约金（以3107797元为基数，按银行同期贷款利率，自2013年11月20日起计算至判决生效之日止）；2.诉讼费由济南三名公司承担。
一审法院认定事实：涉诉房屋位于济南市高新区新泺大街3003号5号厂房1-201号，涉诉房屋所在的涉案项目已取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程使用许可证等规划建设手续，涉诉房屋的证载建设单位为山东宝威电子科技有限公司（以下简称山东宝威公司）。2010年5月28日，山东宝威公司与济南三名公司签订合作协议，约定双方对涉案项目进行联合开发建设，双方对涉案项目建筑物各享有50%的产权；双方于2011年8月28日签订补充协议一份，约定济南三名�司享有涉案项目5号楼二层、三层、五层及4号楼的产权。济南三名公司提交了一份济南高新区管委会复函复印件，该复印件载明济南高新区管委会于2012年6月24日作出复函，同意山东宝威公司将涉案项目的房屋产权转让给进入高新区的企事业单位和个人。
2011年6月28日，徐爱新与济南三名公司签订商品房买卖合同，约定徐爱新购买宝威电子产业基地五号楼二层建筑面积为427.6平米的涉案房屋；涉案房屋单价7268元/平米、总价3107797元；徐爱新在合同签订当日支付50%的房款1553899元，在房屋主体封顶时支付30%的房款932339元、在交房时支付20%的房款621559元；若徐爱新逾期付款，按应付房款的万分之一按日支付违约金；济南三名公司应在2012年5月31日前交付涉案房屋，并在涉案房屋交付使用后365个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报房产管理部�，并办理分户房产证书。当日，双方还签订补充协议一份，约定涉案房屋交付使用后，房屋销售面积的测绘、房产大证的办理等都是政府主管部门的职责行为，出卖人只能被动配合，如因政府主管部门的工作原因造成的时间延误，上述规定中的日期双方同意顺延，互不承担合同的违约责任；出卖人须主动配合买受人办理房屋产权证书，并保证在办理了房产大证后六十日内，为买受人办理房地产权属登记证书手续。
合同签订后，徐爱新分别于2011年6月28日、7月22日、8月26日、10月27日支付济南三名公司60万元、60万元、353899元和20万元，分别于2012年1月13日、2月13日、8月1日、9月10日，支付济南三名公司60万元、132339元、17万元、451559元，以上房款合计3107797元。济南三名公司于2012年5月31日交付了涉诉房屋。
涉诉房屋于2015年1月25日办理了房屋初始登记，�载地址为济南市高新区新泺大街3003号5号厂房1-201号、建筑面积426.89平米、房屋所有权人为山东宝威公司。截至本案庭审时，涉诉房屋尚未办理房屋转移登记。对此，济南三名公司称是政府原因导致暂停办理涉案房屋的转移登记，且济南三名公司曾多次提交过办理房屋转移登记的手续但房管部门并不接收，但济南三名公司对此并未提交有效证据予以证实。另，济南三名公司提起了反诉，要求徐爱新支付逾期付款违约金21120.14元，但济南三名公司未在指定期间内缴纳反诉费。一审法院认为，涉诉房屋已取得合法的建设规划依据，济南三名公司与徐爱新签订的商品房买卖合同及补充协议合法有效。涉诉房屋于2012年5月31日交付，于2015年1月25日办理了房产大证。合同约定济南三名公司应在房屋交付后365个工作日内配合办理涉诉房屋的产权登记手续；补充协议约定济南三名公司应在办理房产大证后60内为买受人办理房地产权属登记证书手续。双方已经在补充协议中对涉诉房屋产权登记的办理达成了新的一致约定，故济南三名公司至少应在2015年3月26日之前配合徐爱新办理涉诉房屋的产权转移登记。济南三名公司称系政府原因导致无法按时办理涉诉房屋的产权登记，即使该原因确实存在也非徐爱新的行为导致，故济南三名公司未能在2015年3月26日前协助办理涉诉房屋的产权转移登记手续，已经构成违约。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。因济南三名公司与徐爱新未在买卖合同及补充协议中对逾期办证的违约责任进行约定，徐爱新要求济南三名公司按照已付房款的同期贷款利息支付违约金并无不当，但该违约金应自2015年3月27日起算；因涉诉房屋尚未办理产权转移登记，故本案中的违约金仅计算至本判决生效之日止。故，济南三名公司应按以下方式支付徐爱新违约金：以3107797元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2015年3月27日起计算至本判决生效之日止。对于济南三名公司提起的反诉，因其未按时缴纳反诉费，对其反诉，一审法院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，判决：一、被告济南三名房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告徐爱新逾期办证违约金（以3107797元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2015年3月27日起计算至判决生效之日止）；二、驳回原告徐爱新超出部分的诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5220元，由原告徐爱新负担720元，被告济南三名房地产开发有限公司负担4500元。
二审中，当事人未提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点为济南三名公司�否应承担违约责任。
《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方签订的《商品房买卖合同》第十约定：出卖人应在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报房产管理部门，并办理分户房产证书及补充协议约定济南三名公司应在办理房产大证后60日内为买受人办理房地产权属登记证书手续。本案，济南三名公司2012年5月31日向徐爱新交付了房屋，2015年1月25日亦办理了房产大证，但未按补充协议约定在2015年3月26日前为徐爱新办理涉诉房屋的产权转移登记构成违约。济南三名公司未提供证据证明未能办理分户房产证的原因系因政府主管部门的工作原因造成的时间延误，据此，一审判决由济南三名公司承担违约责任并无不当。
综上所述，济南三名公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，拟判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5220元，由上诉人济南三名房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘晓菲
审判员 高希亮
审判员 贺强谟
二〇一七年一月二十二日
书记员 孙 娜