吉林省松原市宁江区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉0702民初877号
原告：松原市宁江区农村信用合作联社，住所地松原市宁江区。
诉讼委托代理人：陈占春，北京市乾源律师事务所律师。
诉讼委托代理人：金杨，男，1985年12月9日生，汉族，现住吉林省松原市宁江区。
被告：郭静丽，女，1954年8月25日生，汉族，现住吉林省松原市宁江区。
诉讼委托代理人：李秀英，吉林江原律师事务所律师。
原告松原市宁江区农村信用合作联社（以下简称农村信用社）与被告郭静丽排除妨害纠纷一案，本院于2018年1月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告农村信用社的诉讼委托代理人陈占春、金杨，被告郭静丽及诉讼委托代理人李秀英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
农村信用社诉称：2014年1月29日，案外人张亚芬以涉案房屋为张亚芬、吴子锋借款做抵押，同农村信用社签订了抵押合同，办理了抵押登记，取得了他项权利证。因借款人到期未偿还借款，农村信用社起诉至法院，经人民法院判决和执行程序，涉案房屋被法院于2017年9月27日裁定以该房屋抵债给农村信用社。郭静丽于2017年5月10日与张亚芬签订了房屋租赁合同，农村信用社认为，郭静丽是在农村信用社设立抵押权后承租涉案房屋的，有权要求郭静丽腾迁房屋，故诉至法院，要求：1、郭静丽腾迁位于松原市宁江区文体楼3楼的房屋（房权证宁字第00008757、000087**）；2、郭静丽按年租金6000元给付农村信用社自2018年5月11日起至腾迁之日占用房屋的费用。
郭静丽辩称:1、本案租赁的房屋所有权人是张亚芬，而不是农村信用社，农村信用社无权提起排除防害诉讼，案由错误。2、郭静丽租赁的是张亚芬的房屋，与张亚芬形成租赁合同关系，农村信用社与张亚芬是债务关系引起的纠纷，应当起诉张亚芬，农村信用社起诉主体错误。3、本案租赁的房屋没有过户登记，还属于张亚芬所有。本案租赁房屋属于不动产，未经登记不能取得及享有不动产物权。本案原告虽然通过法院下发了裁定书，但农村信用社应持法院生效的裁定书办理产权过户登记，才发生物权的效力，物权才能转移给农村信用社，农村信用社虽然实现了债权即抵押权，但直到现在，也没有依法将房屋产权进行转移登记过户到自己名下，物权没有转移，房屋的产权状态还是属于张亚芬所有，现在房产部门档案还是抵押状态；农村信用社起诉适用法律错误，其依据《物权法》第190条和第28条的规定，起诉郭静丽属于适用法律错误，第28条适用的是除不动产物权之外不需要登记的物权，第190条只适应债权法，这两条并不适用本案；郭静丽享有租赁权，依据《合同法》第229条规定，因实现抵押权而将抵押财产转让时，抵押人与承租人之间原有的租赁不当然终止，承租人可以继续享有租赁权，在所有权没有发生变动的情况下，郭静丽仍享有承租权。综上，农村信用社不是房屋的所有人，无权起诉郭静丽排除妨害，也无权享有物权的收益权即租金，因此请求人民法院驳回农村信用社告诉。
经审理查明，2014年1月29日，案外人张亚芬、吴子锋与农村信用社签订借款合同，在农村信用社处借款800万元。同日，张亚芬、吴子锋与农村信用社签订个人抵押合同，张亚芬、吴子锋以其共同所有的坐落于宁江区文化街的房屋（1、建筑面积157.88㎡楼房，房屋产权证为松房权证宁字第000087**号、第000087**号，他项权利证号为松房他证宁字第000194**号；2、建筑面积372.26㎡，房屋产权证为松房权证宁字第000087**号、第000087**号，他项权利证号为松房他证宁字第000194**号；3、坐落于宁江区文化街建筑面积157.88㎡，房屋产权证为松房权证宁字第000087**号、第000087**号，他项权利证号为松房他证宁字第000194**号；4、坐落于宁江区文化街建筑面积424.57㎡，房屋产权证为松房权证宁字第0000284**号、第0000284**号，他项权利证号为松房他证宁字第000194**号），为该笔借款设定抵押担保。后因张亚芬等未按合同约定履行还款义务，农村信用社诉至法院，双方协议解除借款合同，张亚芬、吴子锋偿还剩余借款及利息，农村信用社对张亚芬、吴子锋依法设定的抵押物即以上房屋中的三处享有优先受偿权，宁江区人民法院于2016年5月31日作出（2016）吉0702民初字第451号民事调解书对此予以确认，调解书生效后，农村信用社申请强制执行，宁江区法院对张亚芬、吴子峰设定抵押的坐落于宁江区文化街的房屋中的三套商业用房进行评估拍卖。在拍卖过程中，经二次流拍均无人报名参加竞买而流拍，农村信用社同意按第二次流拍价接收该财产。2017年9月27日，宁江区人民法院作出（2016）吉0702执1305-2号执行裁定书，内容为：“一、将被执行人张亚芬、吴子峰设定抵押的坐落于松原市宁江区文化街（松房权证宁字第000087**号、第000087**号）1-2层，建筑面积157.88平方米的、（松房权证宁字第000087**号、第000087**号）1-2层，建筑面积157.88平方米、（松房权证宁字第000087**号、第000087**号）1-2层，建筑面积372.26平方米的商业用房按第二次流拍价即4849986.40元抵顶给申请执行人。上述财产权自本裁定送达申请执行人时起转移。二、申请执行人可持本裁定到有关机构办理相关产权过户登记手续。本裁定送达后立即发生法律效力。”2017年9月27日该裁定书送达给双方当事人。
另查明，2017年5月10日，张亚芬与郭静丽签订房屋租赁合同，约定将坐落于宁江区文体楼3楼房屋（房权证宁字第000087**号、000087**号）租赁给郭静丽，租赁期为一年，自2017年5月10日起至2018年5月10日止。张亚芬收取郭静丽2017年5月10日至2018年5月10日一年的房屋租金6000元。现房屋由郭静丽占有使用。在本案审理过程中，张亚芬于2018年7月6日，将收取郭静丽的2017年10月1日至2018年5月10日的房屋租金3649元交付给农村信用社。
以上事实，有原、被告的当庭陈述、调查笔录、民事调解书、执行裁定书、租赁合同、执行和解协议等在卷予以证实。
本院认为:《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持，但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的……”，本案的涉案房屋于2014年1月29日设定抵押权，抵押权人为农村信用社。宁江区人民法院作出（2016）吉0702民初字第451号民事调解书，农村信用社对涉案抵押的房屋享有优先受偿权，农村信用社依据该调解书申请强制执行，人民法院于2017年9月27日作出以物抵债裁定书，并送达双方发生法律效力，涉案房屋的所有权于2017年9月27日发生物权变动，郭静丽辩解该房屋物权变动未经登记，房屋所有权应归张亚芬所有，要求继续履行房屋租赁合同，不同意迁出租赁房屋的辩解意见与上述法律规定相悖，本院对其辩解意见不予采纳。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”农村信用社作为房屋所有权人要求郭静丽腾迁涉案房屋的诉讼请求符合上述法律规定，本院予以支持。
《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”本案中，农村信用社于2017年9月27日取得涉案房屋所有权，其自上述时间开始对涉案房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。关于房屋租金的标准，双方对郭静丽与张亚芬签订的房屋租赁合同中约定的年租金6000元均无异议，经本院调解，张亚芬已将收取郭静丽的2017年10月1日至2018年5月10日的房屋租金3649元给付农村信用社，农村信用社要求郭静丽按年租金6000元计算，给付自2018年5月11日起至腾迁之日止占用房屋费用的诉讼请求于法有据，本院予以支持。至于郭静丽提出与张亚芬之间的房屋租赁合同，可另案主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十八条、第三十四条、第三十七条、第三十九条，《关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，判决如下：
郭静丽于本判决生效后从松原市宁江区文体楼3楼（房权证宁字第00008757、第000087**）房屋中腾迁，并给付松原市宁江区农村信用合作联社自2018年5月11日起至腾迁之日止占用房屋的费用（以年租金6000元计算）。
如郭静丽未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定计算迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费100元，由郭静丽负担。松原市宁江区农村信用合作联社已经预缴，本院不予退还，由郭静丽在支付上述款项时一并给付松原市宁江区农村信用合作联社。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省松原市中级人民法院。
审 判 长 狄英纳
审 判 员 陈祥民
人民陪审员 于淑兰
二〇一八年七月十三日
书 记 员 曲雨阳