厦门市海沧区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0205民初635号
原告刘忠旭，男，1970年4月18日出生，汉族，住厦门市海沧区。
委托代理人林岫峰、王祥涛，福建重宇合众律师事务所律师。
被告詹文强，男，1982年4月9日出生，汉族，住厦门市海沧区。
委托代理人左明华，湖北炽升（厦门）律师事务所律师。
原告刘忠旭与被告詹文强房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依简易程序公开开庭进行了审理。原告刘忠旭的委托代理人林岫峰，被告詹文强的委托代理人左明华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘忠旭诉称，2016年1月3日，原、被告签订一份《存量房买卖合同》，合同约定：1、被告詹文强将位于厦门市海沧区滨湖一里37号1805室房屋（以下简称案涉房产）出售给原告，成交价2771200元，原告应于2015年12月15日向被告支付定金100000元；2、该房屋已经设定抵押，被告应于2016年1月15日前办理完毕抵押注销手续；3、若该房屋被查封或限制转让，导致原告无法取得房屋所有权的或者被告逾期履行本协议约定的义务超过十五日的，被告应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向原告支付违约金。合同签订后，原告依约向被告支付定金100000元，后原告发现该房屋被法院查封，导致房屋无法解除抵押并办理过户。该房产在2015年10月30日被福建省惠安县人民法院查封，被告出售房屋时间是2016年1月3日，根据合同约定，被告应当承担违约责任，即购房款的20%。原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告之间签订的《存量房买卖合同》；2、被告支付原告违约金554240元（房屋总价款2771200元×20%）及利息（利息从起诉之日起计算至实际付款之日止，按银行同期同类贷款利率计算）；3、被告返还定金100000元及利息（利息从起诉之日起计算至实际付款之日止，按银行同期同类贷款利率计算）；4、被告承担本案的全部诉讼费用及保全费用3291元。
被告詹文强辩称，1、原、被告及中介方三方已经在2016年1月中旬就解除房屋买卖合同达成协议，由被告退还定金100000元并补偿原告刘忠旭20000元。纠纷已经得以解决情况下，原告仍进行诉讼；2、原告明知抵押的事实，被告在签约之前已经就该事实明确告知原告，在福建省惠安县人民法院查封房产后，被告试图提供反担保，也已告诉原告。但事情后来发生重大变化，该案件中的当事人一直增加保全标的，从500000元上升到4000000元，被告无力提供反担保，被告将该事实告知原告，原告口头表示同意。此后，原、被告双方同中介一起协商解除合同的协议，事实上也达成解约的意思表示；3、该房屋买卖合同为原告及第三方提供的格式合同，该合同相关不合理条款应作出有利于被告的解释；4、原告诉讼目的是为了获取额外利益；5、被告认为违约金过高，应予以调整。
经审理查明，2015年12月15日，原告刘忠旭与被告詹文强签订《买卖定金协议书》。同日，原告依照约定向被告支付购买案涉房产的定金100000元。2016年1月3日，原告（××）与被告（××）签订一份《存量房买卖合同》，合同约定被告将案涉房产出售给原告，成交价2771200元，原告应于2015年12月15日向被告支付定金100000元；该房屋已经设定抵押，被告应于2016年1月15日前办理完毕抵押注销手续。合同第六条违约责任约定：……2、××若出现下列情形之一的，××构成根本违约，且××有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（2）该房屋被查封或限制转让，导致原告无法取得房屋所有权的；……。××出现上述根本违约情形之一的，××应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向××支付违约金。
另查明，2015年10月30日，案涉房产被福建省惠安县人民法院查封。至法庭辩论终结，案涉房产尚未解除查封。原、被告曾就解除房屋买卖合同进行协商，但最终未能达成协议。本案在审理过程中，原告申请对案涉房产进行查封、冻结，并已提供担保。本院于2016年2月25日作出（2016）闽0205民初635号《民事裁定书》，裁定查封、扣押、冻结被告价值554240元的财产。2016年3月3日，本院查封、冻结被告名下的案涉房产（以554240元为限）。
以上事实有原告刘忠旭提供的《存量房买卖合同》一份、《厦门市土地房屋权证》一份、《买卖定金协议书》一份、《居间服务合同》一份，被告詹文强提供的证人林某证言及庭审笔录为证。
本院认为，原告刘忠旭与被告詹文强签订的《存量房买卖合同》，系原告与被告的真实意思表示，内容合法，应为有效，合同双方都应当严格依照合同履行。被告作为房屋买卖合同中的房屋出卖人，应当有义务依照合同的约定保证案涉房产产权可以顺利进行过户登记。案涉房产于2015年10月被查封，被告于2016年1月与原告签订《存量房买卖合同》，但至今未能使案涉房产解除查封，致使原、被告签订的《存量房买卖合同》无法继续履行。因此，被告的违约行为属于根本违约。原告作为守约方，有权要求解除合同。同时，原告有权选择适用违约金条款要求被告支付违约金。案涉房屋的总价为2771200元，违约金为房款总额的20%，即为554240元。被告主张约定的违约金数额远高于原告的损失，要求进行调整。原告在被告要求调整违约金的情况下，并未提供证据证明原告损失的具体金额，因此，本院对被告应付的违约金依法予以调整。违约金的功能兼具补偿性与惩罚性双重功能，原告未能提供证据证明其具体的损失，但违约金的调整也不应当低于定金罚则。因此，本院确定相当于一倍定金的数额作为被告的违约金。原告请求被告支付违约金554240元，本院支持100000元，其余不予支持。由于合同无法履行，被告应返还原告缴纳的定金100000元，原告请求被告返还定金100000元，本院予以支持。由于案涉房产被查封，原告不申请诉讼保全恐不利于其合法财产权益的保护，原告申请诉讼保全确有必要，相应的保全费用3291元应由被告负担。被告认为原、被告协商解除合同的协议，事实上也达成解约的意思表示，但被告所举的证据仅是证人林某证言，且证言内容本身也无法证实原、被告之间就解除合同的条件已经协商一致并达成口头协议，因此，被告的见解本院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告刘忠旭与被告詹文强于2016年1月3日签订的《存量房买卖合同》；
二、被告詹文强应于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘忠旭违约金100000元；
三、被告詹文强应于本判决生效之日起十日内返还原告刘忠旭定金100000元；
四、驳回原告刘忠旭的其他诉讼请求。
被告詹文强如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费9342元减半收取4671元，由原告刘忠旭负担3240元，被告詹文强负担1431元。保全申请费3291元由被告詹文强负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 员 黄建和
二〇一六年五月二十三日
代书记员 陈丹雯
附：本判决所适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。