江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏06民终3734号
上诉人（原审被告）：张武明，男，1962年1月25日出生，汉族，住江苏省南通市通州区。
上诉人（原审第三人）：吴某，女，1964年2月1日出生，汉族，住江苏省南通市通州区。
上诉人（原审第三人）：张某1，男，1988年10月15日出生，汉族，住江苏省南通市通州区。
委托诉讼代理人：张武明（系张某1父亲），男，1962年1月25日出生，汉族，住江苏省南通市通州区。
三上诉人共同委托诉讼代理人：曹建中，江苏金平川律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：张某2，女，1950年8月28日出生，汉族，住江苏省南通市通州区。
被上诉人（原审原告）：曹某，女，1943年11月13日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区。
上诉人张武明、吴某、张某1、张某2因与被上诉人曹某继承纠纷一案，不服南通市通州区人民法院（2016）苏0612民初3296号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
张武明、吴某、张某1、张某2上诉请求：撤销原判，依法改判驳回曹某的诉请。事实和理由：1.案涉房屋系上诉人张武明、吴某全额出资建造，张祖裕患有××无民事行为能力，曹永林患有多种疾病无工作无医保，很显然，张祖裕、曹永林无经济实力和能力投入建房。2.房产登记部门于1994年在没有征得审批表户主张武明同意或授权，错误将张祖裕及曹永林登记为所有权人。在程序上明显错误。当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利人状态不符，其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权，应予支持。真实权利状态决定登记，而非登记决定真实权利状态。3.张祖裕、曹永林生前医疗费、保姆费，丧葬费共计11.8万元，全部由张武明、吴某负担，曹某未支付一分钱，二十多年也未曾服侍过父母。4.建房审批表显示张某1作为独子享有双份面积，而判决书只认可一份，违背了国家政策。5.吴某对公婆虽然没有法定的赡养义务，但其也尽力扶养张祖裕、曹永林。按照继承法的规定，应当分给吴某适当的遗产，以此鼓励良好的道德风尚。6.案涉房屋经司法鉴定机构评估，价格为14.15万元，该评估程序合法，一审应当采信并作为认定事实的依据。案涉房屋是历史遗留的宅基地翻建，土地性质是集体土地，而非国有土地。土地价值应当由行政机关通过行政审批的程序方可确定拍卖地价，进行竞拍。人民法院无权在无任何行政机关或者国土部门文件的情况下确定土地价格。一审法院将案涉土地审批表90平方米的单价计算为每平方米1.16万元，高于通州湖滨华庭别墅价格，显然错误。
曹某辩称，案涉房屋的所有权证上显示所有权人为张祖裕。1975年建三间瓦房时，张祖裕和本人均出资出力，1993年盖房时，本人汇款39000元用于建房，案涉房屋中有本人的份额。
曹某向一审法院起诉请求：确认曹某对被继承人张祖裕、曹永林遗产房屋金沙镇陵园村9组1幢享有继承权，并确认相应份额归曹某所有。
一审法院认定事实：1957、58年左右，曹永林携两女（即曹某、张某2）改嫁张祖裕，后生育张武明。张祖裕系新疆流行病研究所员工，长期在新疆工作。期间曹永林一度随张祖裕生活在新疆。1964年左右，张祖裕因患精神疾病退休。1974年左右，张祖裕、曹永林回南通与张武明共同生活居住。1962、63年左右，曹某至新疆上大学，后一直工作居住在新疆至今。张武明与吴某于××××年××月××日登记结婚，于1988年生育一子张某1。
1975年，张祖裕与曹永林共同建造位于陵园九队房屋四间，并于1988年领取房屋所有权证（权证号：通金字第05566号）。1993年，以张祖裕、曹永林、张武明、吴某、张某1为申请人，政府相关部门批准同意拆除旧房建造新房，建造了位于陵园村九组二层楼房1幢（面积193.59平方米），并于1994年6月22日领取了房屋所有权证（权证号：通金字第605096号），该楼房登记所有权人为张祖裕，共有人为曹永林。后曹永林于1998年去世，张祖裕于2002年去世。2009年，张武明持通州市公安局2009年11月16日的证明（该证明的主要内容为被继承人曹永林、张祖裕有两个子女，即张某2、张武明）以继承为由办理了产权变更手续，并领取了房屋所有权证（权证号：通州房权证金沙字第××号），登记所有权人为张武明，共有人为吴某。2015年11月3日，通州房权证金沙字第××号房屋所有权证因故被注销。现曹某以案涉楼房系张祖裕与曹永林的遗产为由诉至一审法院，要求继承。
另查明，曹永林父母已早于曹永林去世，张祖裕父母已早于张祖裕去世。
本案审理过程中，张武明、张某2及吴某、张某1愿意对案涉房屋进行评估，并进行折价归并。经一审法院委托，2017年4月15日，江苏苏地行土地房产评估公司（以下简称苏地行公司）出具房地产估价报告（以下简称估价报告），因曹某、张武明、张某2及吴某、张某1未提供案涉房屋土地性质的相关材料，苏地行公司评估设定案涉房屋土地性质为集体土地，评估案涉房屋的价值为14.15万元。2017年5月17日，苏地行公司出具补充说明“如果估价对象土地性质为国有土地，评估结果为110.87万元”。庭审中，一审法院依职权至通州区进行调查，并制作了调查笔录。该单位工作人员反映，案涉房屋位于通州区实验小学后，地理位置优越，属A类区，目前未列入拆迁范围。相应通州区金沙镇B类区拆迁，如选择货币安置，目前均价6500元/平方左右（不含房屋装饰装潢、附属物及拆迁费、过渡费、奖励）。
一审法院认为，本案争议焦点：一、案涉楼房是否为被继承人张祖裕、曹永林的遗产；二、曹某与被继承人张祖裕是否形成继子女关系；三、继承人中谁对被继承人承担了较多的赡养义务，吴某能否继承被继承人张祖裕、曹永林的遗产；四、案涉房屋的价值。
关于争议焦点一，曹某认为，在1994年领取案涉房屋房产证时，是由张武明代为领取的。房产证上的所有权人为两被继承人，可见，张武明是明知该房屋属两被继承人，故认为案涉房屋系两被继承人的遗产。张武明认为，案涉楼房系其与吴某的夫妻共同财产，且该财产一度登记在其夫妻名下。张某1认为，建房审批时有其名字，建房时其尚年幼，但父母进行了资助，故对案涉房屋亦有份额。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条的规定，案涉楼房建造时，张祖裕有退休工资，张武明、吴某亦有固定单位及收入，而张某1尚未成年。被继承人张祖裕、曹永林回通后一直与张武明、吴某、张某1共同居住生活。且该楼房是以张祖裕、曹永林、张武明、吴某、张某1的名义共同申请建造，故认定案涉楼房系张祖裕、曹永林夫妻、张武明、吴某夫妻及张某1的家庭共有财产。考虑到张祖裕、曹永林夫妻在建造案涉楼房时已年老且患有疾病，而张武明、吴某夫妻在建造案涉楼房时年轻力壮，付出了较多的体力和精力，酌情张祖裕、曹永林共同享有40%的份额、张武明、吴某、张某1对案涉楼房共同享有60%份额。曹某主张案涉房屋系被继承人张祖裕和曹永林遗产的意见，一审法院不予采信。
关于争议焦点二，审理中，张某2陈述被继承人曹永林与张祖裕结婚时，其为7、8岁，故可认定曹某当时为14、15岁，曹某与张某2均尚属未成年人，由曹永林与张祖裕共同抚养，且1964年左右张祖裕患上精神疾病直至1974年左右回通居住，其常年在新疆生活，而曹某亦在新疆工作生活，对张祖裕进行了必要的照顾。综上，一审法院认定被继承人张祖裕与曹某形成继子女关系，曹某对被继承人张祖裕的遗产享有继承权。
关于争议焦点三，1974年左右，张祖裕、曹永林回通居住，此时张祖裕患有精神疾病，曹永林亦年老体弱。直至曹永林1998年去世、张祖裕2002年去世，张祖裕、曹永林一直与张武明共同居住，张武明照顾曹永林的日常生活起居20多年、照顾张祖裕近30年，且张武明主持办理了两被继承人丧事，实属不易。审理中，张某2陈述两被继承人与张武明共同生活期间由张武明照顾，其只是予以适当的协助。故一审法院认定张武明对被继承人张祖裕、曹永林尽了主要赡养义务。在分割遗产时张武明可以适当多分。曹某陈述其每年均有汇款给父母，因其未能提供充分的证据予以证明，一审法院碍难采信。
关于吴某辩称其对被继承人张祖裕、曹永林尽了较多的赡养义务，可以适当分得遗产的辩解意见。一审法院认为，吴某作为张武明的妻子，其对两被继承人的照顾，应视为其对丈夫张武明履行赡养义务的补充，且一审法院在分割遗产时对张武明进行了照顾，故对该辩称意见不予支持。
关于争议焦点四，曹某认为苏地行公司的估价报告未能包含土地价格，且案涉房屋区位优势明显。案涉房屋的土地性质系国有土地，不认可估价报告，认可苏地行公司的补充说明及调查笔录。张武明、张某2及吴某、张某1认为案涉房屋老旧且质量较差，房屋下的土地系集体土地，且并不知何时拆迁，对苏地行公司的补充说明及调查笔录不予认可，只认可估价报告。一审法院认为，案涉房屋的价值包括房屋建筑成本价值和使用价值（含房屋土地价值）。关于房屋建筑成本价值，张武明、张某2及吴某、张某1对苏地行公司出具的估价报告不持异议。曹某虽持有异议，但未提供相反的证据予以推翻，故该估价报告一审法院予以采信，案涉房屋建筑成本价格为14.15万元。关于房屋的使用价值，一审法院认为因曹某、张武明、张某2及吴某、张某1均未提交案涉房屋的土地使用权证，导致评估报告设定土地性质为集体土地，未评估案涉房屋的土地价值。但不管是房屋还是土地，真正的价值在于其使用价值。依据“房随地走、地随房走”的原则，不管案涉房屋的土地性质为何，其均有使用价值。因案涉房屋位于通州区实验小区后，地理位置优越，如计算案涉房屋价值，只考虑房屋的建筑成本价格，未考虑房屋使用价值（含土地价值）明显利益失衡。根据利益衡平原则，案涉房屋的价值一审法院参照目前通州区金沙镇B类区拆迁货币安置的价格酌情认定120万元（含案涉房屋的土地价格、建筑成本价格）。
综上，一审法院认为，公民依法享有继承权，继承开始后，按照法定继承办理，有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理。在分割遗产时，同一顺序继承人继承遗产份额，原则上应当均等。但考虑张武明对被继承人张祖裕、曹永林尽了主要赡养义务，在分割遗产时可以适当多分。本案中，案涉房屋系张祖裕、曹永林、张武明、吴某、张某1的共同财产。其中张祖裕、曹永林共同享有40%的份额；张武明、吴某、张某1共同享有60%的份额。张祖裕、曹永林系夫妻，故张祖裕、曹永林均各自享有20%的份额。因被继承人曹永林先死亡，被继承人曹永林20%案涉房屋的份额，由张祖裕、曹某、张武明、张某2四人继承，一审法院酌情张祖裕继承份额为案涉房屋的4.5%、曹某继承份额为案涉房屋4.5%、张武明继承份额为6.5%、张某2继承份额为案涉房屋4.5%。故张祖裕的遗产为案涉房屋的24.5%，由曹某、张武明、张某2三人继承。一审法院酌情曹某继承份额为6.5%、张武明继承份额为11.5%、张某2继承份额为6.5%。综上，曹某、张某2在案涉房屋的继承份额均为11%；张武明在案涉房屋的继承份额为18%。
关于曹某当庭变更诉请，要求实物分割房屋的问题。一审法院认为，首先本案审理中，曹某、张武明、张某2矛盾较大，如实物分割，不可避免曹某、张武明、张某2及吴某、张某1将居住在一起，而曹某作为70多岁的长者且身体状况欠佳，如居住在一起，明显不利于曹某的身心健康。其次，曹某在案涉房屋所占份额较少，实物分割不具有现实可操作性。故对曹某要求实物分割一审法院不予采纳，应对案涉房屋进行折价归并。曹某在案涉房屋中的份额归张武明所有，由张武明给付曹某132000元。审理中，张某2明确表示其继承后将继承所得赠与张武明，系张某2对其实体权利的处分，一审法院不持异议。关于张某1陈述其对上述房屋在其结婚时进行了装修，不属本案处理范围，一审法院不予理涉。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第七十六条、《中华人民共和国继承法》第三条、第五条、第十三条、第二十六条、第二十九条规定，判决：一、被继承人张祖裕和曹永林在位于南通市通州区金沙镇陵园村九组二层楼房1幢中享有的40%份额由张武明继承；张武明于判决发生法律效力后十日内给付曹某132000元。二、驳回曹某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取13800元，由曹某负担12282元，由张武明、吴某、张某1负担1518元（张武明、张某2负担部分，曹某已垫付）。
二审中，上诉人向本院提交了两组证据：1.打印自南通市通州区国土资源局网站的资料，该网站公示的区段编号109003J佳苑西区的地面地价每平方米3140元，平均楼面价为2240元，证明一审法院认定的房屋价值120万元有很大的差距。2.徐淑萍出具的声明一份，证明被上诉人伪造证据。被上诉人不认可上述证据的真实性、合法性、关联性。被上诉人亦向本院提交两组证据，1.九份汇款单原件，证明被上诉人从1991年到2000年汇款给张祖裕与曹永林。2.曹永林和张祖裕寄给被上诉人的信件，证明在1993年盖房的时候，被上诉人曾寄过盖房的钱。上诉人对被上诉人的证据质证认为，汇款单上没有收款人的地址和姓名，因此不能证明被上诉人的主张，所谓书信是伪造的，张祖裕不会签字，都是用木头图章，曹永林的签字也不是其本人的，故该信件与本案没有关联性。曹某对此称，信件是别人代写的。
本院审查后认为，上诉人提供的证据中，南通市通州区国土资源局网站的资料反映的是基准地价，基准地价是土地初始价，并非具体的收费标准，故不能反映案涉房屋所在土地的实际价格。徐淑萍本人未到庭作证，故对其书面证言不予采信。被上诉人提供的证据中，信件及签名并非曹永林和张祖裕亲笔书写，故对信件的真实性无法确认，汇款单据亦不能反映收款人信息，故不能达到被上诉人的证明目的。故对双方提供的证据，本院均不予采信。本院经审理查明，一审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。
本院另查明，案涉房屋建房时申请了《中华人民共和国建设工程规划许可证》，该许可证注明的事项中明确“本证是城市规划区内，经城市规划行政主管部门审定，许可建设各类工程的法律凭证”。案涉房屋的建房审批表中注明土地性质“属国有土地”。
本院认为，案涉楼房由张武明、吴某、张某1、张祖裕、曹永林共同申请建造，故系上述五人的家庭共有财产。一审法院并没有因为该房屋产权证登记的所有人为张祖裕、曹永林而将案涉楼房认定为张祖裕、曹永林的遗产。上诉人称建房审批表上显示张某1按照政策应当享受双份份额。本院认为，即便张某1因其系独子而在申请建房时照顾了面积，该面积也是照顾给整个家庭用于建房，而不能由此推断该部分面积属于张某1单独所有。且张某1在建房时年纪尚幼，对于建房并没有其他贡献，一审法院考虑到张祖裕、曹永林夫妻在建造案涉楼房时已经年老且患有疾病，而张武明、吴某夫妻正值壮年，酌定张武明、吴某、张某1对案涉楼房享有60%的份额并没有明显失当。在分配张祖裕、曹永林在房屋中的遗产份额时，一审法院亦充分考虑了张武明夫妻对张祖裕、曹永林尽了主要赡养义务，对张武明适当多分了遗产。吴某作为张武明的妻子，其对张祖裕、曹永林的照顾，应视为其对丈夫张武明履行赡养义务的补充，一审法院在分割遗产时对张武明进行了倾斜，故不可以另行再对继承人以外的吴某分配遗产。
关于案涉楼房的价值，苏地行公司的估价报告未能包含土地价格，而根据案涉楼房的相关建房材料，该楼房建房审批表中注明土地性质“属国有土地”，且在建房时申领了建设工程规划许可证，上诉人主张案涉楼房所在土地性质是集体土地，但并未提供证据予以证明，故本院对该主张不予采信。案涉楼房的区位优势明显，如仅考虑房屋的建筑成本价格，不考虑土地价值，则无法正确估算案涉楼房的实际价值。一审法院在依职权调查后，参照目前通州区金沙镇B类区拆迁货币安置的价格酌情认定案涉楼房价值为120万元并无不当。
综上所述，张武明、吴某、张某1、张某2的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13800元，由上诉人张武明、吴某、张某1、张某2负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴勇军
审判员 高 雁
审判员 陆海滨
二〇一八年七月三日
书记员 邢彦华