湖北省孝感市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂09民终213号
上诉人（原审原告暨反诉被告）：王福亚，男，1969年10月25日出生，汉族，住安徽省阜南县。
委托诉讼代理人：王斌，湖北律之心律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梅梅，湖北律之心律师事务所律师。
上诉人（原审被告暨反诉原告）：湖北汇塑机械科技有限公司。住所地：湖北省孝感市孝南经济开发区东山头工业园。统一社会信用代码：914209020526192199。
法定代表人：余华，该公司董事长。
委托诉讼代理人：邬建强，湖北名流律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：余仁龙，男，1988年3月18日出生，汉族，住湖北省武汉市硚口区。
上诉人王福亚、湖北汇塑机械科技有限公司（以下简称汇塑公司）因与被上诉人余仁龙租赁合同纠纷一案，不服湖北省孝感市孝南区人民法院（2017）鄂0902民初1873号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王福亚上诉请求：一、撤销一审判决第二、三、四项；二、改判：1.判决汇塑公司返还王福亚厂房租金1544400元（比一审判决多1158300元）及变压器租金100000元（比一审判决多97500元）；2.判决汇塑公司返还王福亚缴纳的保证金150000元；3.判决汇塑公司向王福亚支付违约金328880元；4.判决余仁龙对上诉1-3项债务承担连带责任；5.判决驳回汇塑公司的全部诉讼请求（厂房租金130000元、违约金308880元）；6.本案的一、二审案件受理费由汇塑公司承担。以上不服一审判决的金额共计2173560元。事实与理由：一、汇塑公司有违约行为，《租赁合同》解除后，汇塑公司应当退还王福亚交付的厂房租金1544400元、变压器租金100000元、保证金150000元，并向王福亚支付违约金。王福亚与汇塑公司于2016年11月2日签订《租赁合同》中明确约定汇塑公司将其厂房租赁给王福亚，用于宰牛加工业务。故此，汇塑公司交付的厂房不符合合同约定，已构成违约，汇塑公司应当退还王福亚交付的厂房租金1544400元、变压器租金100000元、保证金150000元。且汇塑公司还应当依据合同约定向王福亚支付违约金328880元。二、余仁龙应当与汇塑公司承担连带责任。余仁龙利用公司股东身份，使用其个人银行卡账户收取了王福亚支付的租金和保证金，余仁龙的个人财产与公司财产发生了混同。故此，余仁龙应当承担返还租金并赔偿损失的连带责任。三、王福亚没有违约行为，不应当支持汇塑公司的反诉请求。1.解除双方签订的《租赁合同》的原因是汇塑公司交付的厂房不符合合同约定的用途，导致王福亚向孝感市孝南区环保局申报环评手续时，被告知在租赁厂房内从事牛羊屠宰加工业务不符合该区域相关产业政策规划布局，相关环保距离满足不了最低要求，故不予受理相关环评手续的审批。由于汇塑公司出租的厂房不能满足《租赁合同》中约定的用途，导致王福亚不能正常使用租赁的厂房，王福亚才主张解除《租赁合同》。故此，王福亚没有违约行为，不应当支持汇塑公司的反诉请求。2.王福亚起诉时，是以汇塑公司违约而行使单方解除权。本案在审理过程中，双方对《租赁合同》的终止时间进行了约定。一审判决认定并判决《租赁合同》的解除时间是2017年9月1日，此时的解除属于约定解除，在约定解除的情况下认定并判决王福亚承担违约责任没有法律依据。
汇塑公司针对王福亚的上诉辩称，王福亚的上诉理由没有事实与法律依据，其上诉请求不能成立。1.汇塑公司没有违约行为，按照合同的约定，案涉房屋用途主体是房屋本身通常具有的使用价值并不包含办理行政许可和其他经营手续。2.王福亚认为余仁龙应当承担连带责任的上诉理由不合法。因为余仁龙收取资金是公司行为，收据上写明余仁龙是经手人并加盖了公司公章，而且也不存在财务混同的情况，公司也认可其收取租金的行为。3.王福亚认为其自身没有办理有关环评手续是合同不能继续履行的原因是不合法的，王福亚已经取得了湖北省企业投资项目备案证和建设项目环境影响登记表等政府批文，并不存在合同不能继续履行的情况，与王福亚当初设立企业的目的是一致的。王福亚认为在原审法院主持下退还房屋的行为是约定解除合同的主张或者说法不是实际情况，从汇塑公司止损申请书和原审法院调查笔录的内容可知该次调解并不是合同的约定，仅仅是为了减少占用房屋损失而进行的协商，除此之外其他的有关解除合同的时间、违约责任等问题均由人民法院裁决。综上所述，原审判决关于王福亚违约行为的认定是准确的，王福亚的上诉理由不能成立，请求二审法院依法驳回其上诉，除违约金的数额以外，维持其他判项。
余仁龙针对王福亚的上诉辩称，王福亚付款后，余仁龙向王福亚开具了加盖了汇塑公司公章的收据，余仁龙在经手人一栏签字，余仁龙是替汇塑公司收款，汇塑公司亦认可余仁龙的行为，故余仁龙的收款行为是代表公司实施的行为，行为后果应由公司承担。
汇塑公司上诉请求：1.请撤销原判，改判王福亚依约按照合同总价款的20%支付违约金1693040元，减去原审已经判决违约金308880元，请二审改判王福亚增加支付违约金1384160元；2.一、二审诉讼费用由王福亚负担。事实与理由：一、“以合同总价款”作为计算违约金的基数，是双方的约定，且约定的基数和比例，均在合法的范围内，原判“酌定以已租赁一年的租金”的20%为违约金的数额，与双方签订的租赁合同的约定不符，因而此判决违背了当事人民事意思自治原则。本案租赁合同约定的租赁期限是5年，而不是1年；而且，租赁合同第九条“违约责任”第4项约定“乙方违反本合同的条款，甲方对乙方处以合同总价款的20%的违约金作为处罚”，据此可见，双方约定的违约金的计算方法是“以合同总价款”作为计算违约金的基数，而不是一年租金。二、王福亚对于双方合同约定的违约金，在原审并未提出异议，更没有提出请求法院减少违约金数额，原判“酌定以已租赁一年的租金”的20%为违约金数额，与我国《合同法》第114条规定不符。以合同总价款的20%作为违约金，就是双方约定的违约金的计算方法，此约定完全符合《合同法》第114条第1款规定。王福亚对于双方合同约定的违约金，在原审并未提出异议，更没有提出请求法院减少违约金数额，而原判“酌定以已租赁一年的租金”的20%为违约金数额，主动减少违约金4年，直接干预改变了合同约定，与我国《合同法》第114条第2款规定不符。三、双方约定的违约金并不高，汇塑公司的经济损失巨大，原判“酌定以已租赁一年的租金”的20%为违约金数额，远远不够抵偿汇塑公司的经济损失。被退的厂房至今没有租出去，现在损失还在进一步扩大；现在再出租，再出租价格、出租分摊面积、变压器租赁、装修期等方面均掉价很大。因此，约定的违约金远远低于因王福亚毁约撤租另租他处给汇塑公司造成的损失。
王福亚针对汇塑公司的上诉辩称，一、王福亚在案涉合同的履行过程中没有违约行为，不应当承担违约责任。1.王福亚不能继续租赁汇塑公司房屋的原因是汇塑公司交付的房屋不符合租赁合同约定的用途，租赁合同中约定了房屋的用途为宰牛加工业务，但该厂房没有获得环保部门的环评审批，王福亚才行使单方解除权，这一事实能够充分说明在租赁合同的履行过程中是汇塑公司违约而不是王福亚违约。2.从双方应诉过程中的行为及一审法院认定的合同解除时间可以证明涉案合同是依据协商协议解除，理由是一审过程中双方就房屋退还问题、钥匙交接问题、租金计算时间进行了协商确认。汇塑公司在协商过程中明确认可愿意接受房屋，事实上合同已经解除，汇塑公司的这一诉讼行为也可以证明租赁合同是协商解除的，且一审判决解除租赁合同的时间为2017年9月1日，所以在协商解除合同的情况下不应当认为王福亚存在违约行为。二、租赁合同的租金是按照年度支付的，所以涉案租赁合同的违约金只能按照当年的租金为依据进行计算，王福亚在一审中主张了汇塑公司租金过高，如果按照合同总价款计算违约金远远超过了汇塑公司的实际损失，不符合法律相关规定。综上，请依法驳回汇塑公司的上诉请求。
余仁龙认同汇塑公司的上诉请求及事实和理由。
王福亚向一审法院起诉请求：1.判决解除王福亚与汇塑公司于2016年11月2日签订的《租赁合同》；2.判决汇塑公司返还王福亚支付的厂房租金1544400元、押金150000元、变压器租赁费100000元，共计1794400元；3.判决汇塑公司赔偿王福亚的改造装修损失及其支付的工资损失共计800000元；4.判决余仁龙对上述债务承担连带责任；5.由汇塑公司、余仁龙承担案件受理费。一审诉讼过程中，王福亚变更第三项诉讼请求为：判决汇塑公司支付王福亚违约金328880元。
汇塑公司向一审法院反诉请求：1.责令王福亚补偿30天装修期的厂房租金130000元；2.责令王福亚支付合同约定违约金1693040元；3.责令王福亚负担诉讼费用。
一审法院认定事实：王福亚作为乙方（下同）与汇塑公司作为甲方（下同）于2016年11月2日签订了一份《租赁合同》，王福亚承租汇塑公司位于孝感市孝南区东山头工业园东山四路与东沦路交汇处的厂房，用于宰牛加工业务，租期五年，自2016年12月1日起至2021年11月30日止。合同中与本案争议有关的内容有：1.租金及交纳方式。2016年12月1日至2019年11月30日，年租金为1544400元；2019年12月1日至2021年11月30日，年租金1716000元。因甲方在厂房起租之日前给了乙方30天的装修期，如果乙方违约或未租满五年，乙方必须向甲方补偿30天的厂房租金共计130000元。2.变压器租金费400000元，分四年付清，每年100000元，使用期为五年，到租赁合同终止之日，与每年的厂房租金一起交纳。3.在本合同签订当日，乙方应交纳进场保证金150000元，作为厂房租赁管理处押金。4.违约责任。除本合同规定外，发生如下情形之一的，甲方可单方终止合同，没收乙方已交纳的租金与进场保证金并对乙方处以合同总价款20%的违约金作为处罚:第（2）乙方违约或未租满5年或存续期内未整租。2016年12月3日，汇塑公司向王福亚交付了租赁厂房钥匙，王福亚向汇塑公司支付租金772200元、押金150000元、变压器租赁费100000元，上述款项转入余仁龙个人账户，汇塑公司向王福亚出具收据。2017年3月22日，王福亚向余仁龙个人账户转入772200元，支付汇塑公司厂房租金。后因王福亚在所租赁厂房不能用于屠宰，双方协商未果，以致成诉。
在一审诉讼过程中，经一审法院主持调解，王福亚与汇塑公司已于2017年6月21日将租赁物钥匙进行交接，房屋租金计算至2017年9月1日。
一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在租赁关系中，出租人最主要的义务是按照合同约定将租赁物交付承租人并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途；承租人最主要的义务是按照约定交付租金并按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物。王福亚与汇塑公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，当事人均应按照合同约定履行自己的义务。王福亚租赁厂房建设牛羊屠宰厂，用于宰牛加工业务，因建设项目未通过环境评估，在未书面告知汇塑公司的情况下，即另行租赁他处厂房开展业务，并要求提前解除与王福亚的租赁合同，已构成违约，应当承担违约责任。经一审法院调解，双方均同意该《租赁合同》已于2017年9月1日解除。汇塑公司应返还王福亚剩余三个月租金386100元及剩余三个月变压器租赁费25000元。王福亚主张汇塑公司返还租金1544400元、变压器租赁费100000元的诉讼请求，一审法院部分予以支持。双方已在合同中约定，提前解除合同时，押金不予退还，王福亚请求汇塑公司返还押金150000元的诉讼请求，一审法院依法未予支持。王福亚多年经营同类业务，应当知道该业务的环境评估手续及经营条件，签订合同时未尽到合理的注意义务，致使不能实现经营目的，由此产生的改造装修损失及支付的工资损失应当自行承担。余仁龙使用个人账户收取相应款项，但收据上有公司加盖印章，认定为公司行为，王福亚主张余仁龙承担连带责任的诉讼请求，一审法院依法未予支持。因王福亚构成违约，依照合同约定，汇塑公司主张王福亚补偿30天装修期的厂房租金130000元的诉讼请求，一审法院依法予以支持。对于汇塑公司要求王福亚支付违约金1693040元的诉讼请求，根据诚实信用原则和公平原则，违约金的数额既要依照违约条款本意进行一定惩罚以体现诚实信用原则，又不能因数额过大而导致显失公平，一审法院酌定以已租赁一年的租金1544400元的20%即308880元为违约金的数额。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十二条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、双方签订的《租赁合同》于2017年9月1日依法解除；二、汇塑公司返还王福亚厂房租金386100元，变压器租金25000元；三、王福亚补偿汇塑公司30天装修期的厂房租金130000元，并支付违约金308880元；四、驳回王福亚的其他诉讼请求；五、驳回汇塑公司的其他诉讼请求。
本院二审期间，汇塑公司向本院提交一组案涉租赁厂房的照片，拟证明因王福亚的违约致使五年租期的合同未能继续履行，汇塑公司蒙受巨大的经济损失，依合同计算的违约金远远不能抵偿汇塑公司所受的损失：1.降价出租损失729300元；2.现在出租分摊面积损失623220元；3.现在出租变压器租赁损失325000元；4.现在出租一个月装修期损失109200元；5.厂房移交后至今未租出的损失546000元，以上共计损失2332720元。王福亚、余仁龙二审未向本院提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王福亚对汇塑公司提交新证据的质证意见：对该组照片的真实性有异议，该证据不能反映现在厂房的实际情况。双方已经约定租金计算的终止时间为2017年9月1日，对于2017年9月1日之前的损失可以作为计算违约金的依据，之后的损失应当由汇塑公司自己承担，与案涉合同的解除没有关联。余仁龙对汇塑公司提交的新证据无异议。
本院对汇塑公司所提交的证据认证如下：该组照片反映的是本案一审判决后案涉厂房的情况，并不能证明本案一审判决认定的损失过低，故本院对该组证据的真实性予以确认，但对其证明目的不予采信。
二审经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。
二审争议的焦点问题是：一、案涉租赁合同的合同当事人在各自履行合同义务时是否存在违约行为，应否承担违约责任，如应承担，责任范围如何确定。二、余仁龙应否对汇塑公司在本案中应当承担的民事责任承担连带责任。
关于焦点问题一，本院认为：1.案涉《租赁合同》虽然约定王福亚租赁案涉厂房“用于宰牛加工业务”，但该约定仅指王福亚租赁案涉厂房后，其利用该厂房所从事的业务范围。由于案涉《租赁合同》并未约定案涉厂房必须具有宰牛加工业务的环评审批手续，故汇塑公司依照合同约定将案涉厂房及相关设备交付给王福亚后即履行了合同义务，汇塑公司在案涉《租赁合同》的履行过程中不存在违约行为。王福亚作为多年从事宰牛加工业务的从业人员，应当充分了解从事该业务的场地条件、行政审批等事项，其在签订案涉《租赁合同》时应负有必要、合理的关注义务，因其未尽到关注义务导致其租赁案涉厂房从事宰牛加工业务未通过行政审批的后果应由其自担。王福亚未按案涉《租赁合同》的约定履行，且单方要求提前解除合同的行为已构成违约，应当依约承担违约责任。一审法院依汇塑公司提交的《止损减损申请书》，以调解的方式确定案涉《租赁合同》已于2017年9月1日解除是为了防止本案双方当事人的损失进一步扩大，并不意味着汇塑公司放弃了对王福亚违约责任的追究，故王福亚关于案涉《租赁合同》系协议解除，其不应再承担违约责任的理由不能成立。2.一审判决对案涉厂房、变压器剩余租期的租金返还以及租房押金、30天装修期的厂房租金的处理符合合同约定和法律规定，本院予以确认并不在赘述。关于本案双方当事人争议的违约金标准问题，本院认为，鉴于汇塑公司在本案中未提交有效证据证明其因王福亚违约所造成损失的具体金额，一审法院兼顾诚实信用原则和公平原则，酌定以已租赁一年的租金1544400元的20%即308880元为违约金的数额并无不当。
关于焦点问题二，本院认为：虽然余仁龙使用其个人银行卡账户收取了王福亚支付的租金和保证金，但汇塑公司向王福亚出具了收款收据，该收据上注明余仁龙系经办人，故应当认定余仁龙的收款行为是职务代理行为，其行为后果应由汇塑公司承担，余仁龙不应对汇塑公司在本案中应当承担的民事责任承担连带责任。
综上所述，王福亚、汇塑公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求均应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费41445元，由上诉人湖北汇塑机械科技有限公司负担17257元，由上诉人王福亚负担24188元。
本判决为终审判决。
审判长 刘 铮
审判员 汪书力
审判员 胡 红
二〇一八年三月十九日
书记员 陈 旭