河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀10民终5301号
上诉人（原审原告）：李占平，男，1966年4月26日出生，汉族,住河北省廊坊市大城县。
委托诉讼代理人：王伟才，河北乾翔律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：曹婷婷，女，汉族，1986年3月16日出生，住廊坊市广阳区。
被上诉人（原审被告）：梁庆元，男，汉族，1979年8月20日出生，住河北省廊坊市大城县。
委托诉讼代理人：梁彬，河北城舒律师事务所律师。
上诉人李占平因与被上诉人曹婷婷、梁庆元案外人执行异议之诉一案，不服河北省廊坊市广阳区人民法院（2016）冀1003民初4271号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
李占平上诉请求：1、依法撤销（2016）冀1003民初4271号民事判决，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院对梁庆元送达程序违法。首先，一审法院系按照其他案件中梁庆元的送达地址作为送达依据。同时，其他案件中梁庆元的《送达地址确认书》并非其本人或者委托代理人所签署，《送达地址确认书》存在伪造的嫌疑。其次，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百三十七条的规定，当事人在提起上诉、申请再审、申请执行时未书面变更送达地址的，其在第一审程序中确认的送达地址可以作为第二审程序、审判监督程序、执行程序的送达地址。而本案属于执行异议之诉，一审法院对梁庆元的送达方式不符合上述法律规定。二、一审法院认定“对于在与梁庆元夫妻关系存续期间存在有夫妻共同债务（且不止曹婷婷一笔），庞雪莲应当知晓”，属于事实认定不清。梁庆元与庞雪莲于2015年2月6日经过协议，在廊坊市广阳区民政局办理离婚登记手续，并签订《离婚协议书》一份。协议约定夫妻关系存续期间没有发生共同债务，如果任何一方对外负有债务，由负债方自行承担。可见梁庆元与庞雪莲夫妻关系存续期间并未发生夫妻共同债务，即使一方对外举债，也由负债方承担。在梁庆元涉案的案件中，庞雪莲均提出了梁庆元负债不属于夫妻共同债务的证据。梁庆元向曹婷婷出具“借款借据”的日期为2015年5月12日，已在梁庆元与庞雪莲协议离婚之后，庞雪莲不可能知情。一审法院凭推断认定庞雪莲应当知晓与梁庆元夫妻关系存续期间存在有夫妻共同债务，属于事实认定不清。三、一审法院认定“法院依照曹婷婷申请及法律规定于2015年5月20日对涉案的105套房屋进行查封，对此庞雪莲亦应知晓”，属于事实认定不清。梁庆元与庞雪莲于2015年2月6日协议离婚，曹婷婷于2015年5月19日向法院起诉，法院于次日对涉案房屋予以查封。但该案中庞雪莲并非涉案当事人，法院也未向庞雪莲送达任何通知。庞雪莲无从知晓涉案房屋的查封情况。一审法院仍凭推断认定庞雪莲应知晓涉案房屋的查封情况，属于事实认定不清。四、一审法院认定“庞雪莲无权对该涉案房屋进行任何处分，其与李占平所签订的《公司转让及房屋租赁合同》中房屋租赁部分损害了债权人曹婷婷的利益，该合同房屋租赁部分无效，即属于事实认定不清，又属于法律适用错误。首先，涉案房屋购买于梁庆元与庞雪莲夫妻关系存续期间，属于夫妻共同财产。而且该二人在协议离婚时已经约定归庞雪莲所有。庞雪莲当然有权处分涉案房屋。其次，一审法院认定租赁无效的依据是《合同法》第五十二条第（二）项，即恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。但在本案中，庞雪莲并不知晓二被上诉人之间的诉讼情况，更不知道涉案房屋被查封的情况，上诉人也根据梁庆元与庞雪莲的《离婚协议书》与之受让了公司股权、承租房屋，并支付了合同价款。不存在恶意串通的情形。所以一审法院据此认定租赁无效，属于事实认定不清，法律适用错误。再次，涉案房屋被法院查封的时间系2015年5月20日，而上诉人承租房屋的时间起始于2015年5月6日。涉案房屋被拍卖也是发生所有权变动的结果。所以，根据《合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第（二）项“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋在出租前已被人民法院依法查封的除外”，以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”等规定，上诉人在法院查封涉案房屋之前已经承租并实际占有了房屋，即使涉案房屋被法院拍卖，也有权要求继续承租房屋至租赁期间届满。一审法院认定租赁无效，而驳回上诉人的诉讼请求属于法律适用错误。综上所述，上诉人作为涉案房屋的实际承租人，不仅支付了《公司转让及房屋租赁合同》约定的全部价款，而且对涉案房屋进行了装修用于酒店经营。在二被上诉人之间的执行案件当中，上诉人的承租权也不应受到影响。但一审法院一纸判决，使得被上诉人曹婷婷700余万的执行标的可能能够实现，却给上诉人造成上千万元的损失。请求二审法院依法查明事实，以维护上诉人的合法权益。
曹婷婷辩称，一、一审法院对梁庆元的送达合理合法。上诉人称地址确认书是伪造只是上诉人的主观臆断，无任何证据可以证明。依据《民诉法》第227条，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应审查，裁定中止或驳回。案外人、当事人对裁定不服，可以向人民法院提起诉讼。该条是在民事诉讼法第三编即执行程序下，这说明执行异议之诉应当属于执行阶段，只是在审理过程中适用普通程序进行审理，但是不改变该诉讼本质是执行阶段的诉讼，因此上诉人的上诉理由是对法律基础知识的认识错误。一审法院按照地址送达确认书对梁庆元的送达方式没有错误。二、一审法院适用法律正确。《婚姻法解释二》第24条、25条的相关规定说明庞雪莲和梁庆元所签订的《离婚协议》不能对抗第三人；该借款借据的形成是从2014年末的时候开始，经过多笔借款最后形成现在的借款借据，而双方离婚是在2015年初。因此一审法院认定该债务为夫妻共同债务的事实清楚。三、在我方诉梁庆元的原始案件中，2015年5月，案件开庭前，法院法官按梁庆元的家庭住址亲自上门进行送达，此时庞雪莲在家中，法官和书记员与庞雪莲进行近15分钟的谈话，将案件的情况和查封事实与其详细说明，所以庞雪莲2015年5月就已经知晓案件和查封情况。且在同一时间广阳法院的其他案件中，对涉案房屋进行了轮候查封，庞雪莲作为其他案件的共同被告，不可能不知道房屋的查封情况。四、一审法院认定合同部分无效，事实认定清楚，适用法律正确。庞雪莲和李占平恶意串通所签订的合同侵害我方的合法权益，应认定部分无效。理由如下：1、从双方签订合同的时间看。2014年年末开始，梁庆元先后数次向我借款，并答应短时间内偿还，后借故不予偿还，我方多次向其索要未果，后于2015年5月12日签订借款借据。自借款开始到签订借款协议前后经历了数月，在此期间发生如下事件：2015年2月4日庞雪莲和梁庆元办理离婚手续、2015年5月6日庞雪莲和李占平签订《转让与租赁协议》（倒签时间）、2015年5月15日梁庆元完成公司登记变更、2015年5月19日我方得知上述情况后向广阳区人民法院起诉、2015年5月20日法院查封涉案房屋。在我方与梁庆元签订借据时间前后集中出现了上述所有事情，表明梁庆元、庞雪莲以及李占平串通规避债务损害我方的利益。2、从双方签订的合同内容看。首先，公司转让和公司附属房屋租赁两者相比，公司转让应为合同的重点，公司转让资金包括租金，而不是房屋租金包括公司股权转让，该约定违背公司转让的习惯。其次，根据公司的工商登记该公司的注册资金为510万元，如此巨额的转让标的受让人应当在公司转让过程中对公司的现有价值进行评估，转让价格不可能与公司注册资金完全一样，而上诉人没有对公司的实际价值委托相关机关进行评估，反而直接将转让款和租金一次性交于庞雪莲，此行为违背交易习惯。再次，一审上诉人的起诉状中并没有提及如何区分股权转让款和房屋租金，合同中也没有明确约定800万元中公司转让和租金各占多少，在一审庭审中上诉人自认公司转让的费用是510万元，那么涉案房屋的租赁费用就应该是290万元，房屋租期为20年，这样的租金大大低于市场平均水平。综上所述，合同内容明显违背经济规律，合同的真实性无法确认。3、从合同双方交付款项来看。上诉人一审提交的银行转账流水，显示该证据的取得的时间是在2015年10月13日，执行开始的时间是2016年3月，上诉人在案件没有进行执行的时候就已经准备好了执行异议的证据，这说明上诉人在案件没有执行之前就已经做好了相应的准备。该银行流水只反映出李占平的账户在每次转出资金之前都会有相同数额的款项打入，打入之后立刻转到庞雪莲的账户内，上诉人无法证明该几次转账的款项是双方本次合同的款项，只能说明双方有资金往来，而且合同约定款项在房屋被查封后还交付给庞雪莲。4、上诉人李占平现年50岁，2015年5月之前在廊坊无房无车，也没有中彩票的记录，更没有继承什么遗产的证据，这说明李占平根本就没有任何经济实力，然而李占平却在酒店查封后两个月突然拥有800万的资金，并将如此巨款投资到一项自己从来没有从事过的事业上。5、根据《物权法》第九条，第十六条，不动产登记是物权归属和内容的根据，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经相关行政机关的登记才发生物权效力；未经登记，不发生效力。庞雪莲离婚并没到房管局变更登记所有权，不能取得该房屋的所有权归属，房屋的备案登记只是梁庆元，庞雪莲不是涉案房屋的所有人。依据《婚姻法解释一》第十七条规定，非因日常生活需要对夫妻共同财产做出重要决定，夫妻双方应当协商取得一致意见，庞雪莲和梁庆元没有取得一致意见，而且庞雪莲签订的租赁合同是在离婚后，无论婚姻存续期间还是离婚后，庞雪莲都无权独自处分涉案房屋。依据房屋的产权登记、公司的工商登记信息、《物权法》以及《婚姻法解释二》等都说明庞雪莲不是房屋所有人无权处分涉案房屋，可李占平还与其签订协议，并且租赁款项还在涉案房屋查封之后两个月交付，实为恶意。而庞雪莲在明知房屋已查封的情况下，仍将房屋出租给上诉人收受租金，也存在主观恶意。五、李占平和庞雪莲恶意串通所签订的合同，导致我方的执行程序无法顺利进行，而且使本来干净的房屋产权附加上不存在的房屋租赁，侵害了我方的合法权益。基于以上的事实和理由，答辩人认为一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法。恳请二审法院驳回上诉人诉讼请求，依法维持原判。
梁庆元辩称，一、被上诉人梁庆元签署的送达地址确认书除了机打部分文字外其他均为空白，属于签署的空白文书。除了签字以外其他内容均是他人后来签写，法庭可以核实字迹不是一人签写。二、梁庆元与庞雪莲的离婚是经过国家授权的民政部门办理的离婚登记，离婚手续合法，离婚时也并未侵害到任何第三方利益。梁庆元本人与庞雪莲在各自工作上的经济往来是互不联系的，收入和支出均属于各自经济独立。所以在双方离婚时，离婚协议书载明的内容是真实意思表示，也客观上肯定了经济独立这一点。三、对于庞雪莲将房屋租赁给上诉人这属于客观存在的事实，梁庆元与庞雪莲离婚在先，与曹婷婷的借贷关系确立在后。且与曹婷婷的借贷是独立于梁庆元与庞雪莲的共同生活的。梁庆元与曹婷婷的借贷判决我方正在组织相应的借贷证据，应在申诉后再行确立。对于庞雪莲在离婚时分得的房屋庞雪莲有在房屋上设置相应权利和签署相应文书的权利，从向法院提供的证据可以看出双方签订的合同已经实际履行。梁庆元也认为在本案中涉案房屋设置的租赁权是合法有效的。四、本案是在法院审理阶段，法院判决案件应以事实为根据，而不是罗列相应的不存在任何联系的情况去推断出不存在的事实。曹婷婷在答辩时一系列陈述均为推断并非事实。
李占平向一审法院起诉请求：1、确认原告对于中太新时代商业街一期9001号楼1单元111号、401–452号、501–552号共105套房屋享有合法承租权；2、确认被告申请拍卖涉案房屋过程中及拍卖后，原告继续承租涉案房屋至2035年5月5日；3、案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：被告曹婷婷与被告梁庆元之间存在民间借贷关系，曹婷婷向梁庆元出借资金，梁庆元于2015年5月12日写有“借款借据”，承认借款事实。因梁庆元长期不予归还，曹婷婷于2015年5月19日向法院起诉，要求判决梁庆元归还借款并承担相应利息，另向法院提出诉讼保全的申请并申请追加庞雪莲（系梁庆元前妻）为共同被告，法院于2015年5月20日对于梁庆元名下的涉案房屋进行诉讼保全予以查封并通知到梁庆元。梁庆元与李占平签订《股权转让协议书》一份，约定将位于法院所查封房屋中的廊坊市榕树湾酒店管理有限公司转让给李占平，落款时间为2015年5月13日。法院经两审审理作出终审判决，判决梁庆元归还曹婷婷借款7797516.00元并承担相应利息。判决生效后，梁庆元在法院限定的期限内未能自动履行，曹婷婷即于2016年2月17日向法院申请强制执行。法院作出（2016）冀1003执269-1号执行裁定书，裁定拍卖被执行人梁庆元名下位于廊坊市中太××时代商业街××楼××单元××、××号、××号××套房屋（即本案涉案房屋），案外人李占平以其与案外人庞雪莲于2015年5月6日签订有《公司转让及房屋租赁合同》，其享有承租权为由提出执行异议。本院于2016年1月28日作出（2016）冀1003执异36号执行裁定书，裁定认为被执行人梁庆元名下位于中太新时代商业街一期9001号楼1单元111号、401-452号、501-552号房屋共计105套，系其与庞雪莲夫妻关系存续期间购买。梁庆元与庞雪莲在民政局协议离婚时，约定将财产归一方，未明确债务的承担，使债权人无法实现债权，其对财产分割的约定，不具有合法性；不能对抗其夫妻关系存续期间发生的债权人利益。鉴于上述情形，庞雪莲与李占平签订的房屋租赁合同，妨碍了法定义务的正常履行，损害了债权人的利益。困此，李占平提出执行异议的理据不足。裁定驳回。被告梁庆元与案外人庞雪莲于2008年4月21日登记结婚，2015年2月6日经过协议办理离婚登记手续，签订《离婚协议书》一份，该协议中对于夫妻共同财产的分割如下：梁庆元分得一家公司及一辆汽车，庞雪莲分得廊坊市广阳区锦绣花苑13-2-701室住房一套、廊坊市榕树湾酒店管理有限公司及所购买的步行街第六大街的新时代商业街一号楼所有房产（即涉案房屋）、两辆汽车。同时该《离婚协议书》还对于债务作出安排，明确表明夫妻关系存续期间没有发生共同债务，如果任何一方对外负有债务，由负债方自行承担。廊坊市第六大街中太时代商业街一号楼第二间门店、四层401-452、五层501-552房屋（涉案房屋）系梁庆元2014年2月11日购买，系其与庞雪莲夫妻关系存续期间夫妻共同财产。一审法院认为，民事活动应当遵循公平、等价有偿、诚实信用原则。本案中被告梁庆元向被告曹婷婷借款，已经两审法院生效裁判文书所确定，其应当按照判决书所确定的义务履行。廊坊市第六大街中太时代商业街一期9001号楼1单元111号、401-452号、501-552号计105套房屋（即本案涉案房屋）系梁庆元所购买，为其与庞雪莲夫妻关系存续期间的夫妻共同财产，后其与庞雪莲离婚，上述财产经双方约定分归庞雪莲，并在离婚协议中明确表明夫妻不存在共同债务，现事实表明其夫妻关系存续期间存在有夫妻共同债务且已进入法院执行程序，对于在与梁庆元夫妻关系存续期间存在有夫妻共同债务（且不止曹婷婷一笔），庞雪莲应当知晓。最高人民法院“关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）”中明确规定夫妻关系存续期间夫妻一方所负债务，应当按照夫妻共同债务处理，其离婚协议的约定不能对抗第三人。故上述离婚协议书中对于廊坊市第六大街中太时代商业街一期9001号楼1单元111号、401-452号、501-552号计105套房屋的分割对债权人无效。另外，在曹婷婷起诉梁庆元民间借贷纠纷一案中，法院依照曹婷婷申请及法律规定于2015年5月20日对涉案的105套房屋进行查封，对此庞雪莲亦应知晓，却仍然在此之后继续接受李占平支付的租金，是导致本案产生的主要原因。庞雪莲无权对该涉案房屋进行任何处分，其与原告李占平所签订《公司转让及房屋租赁合同》中房屋租赁部分损害了债权人曹婷婷的利益，该合同房屋租赁部分无效。判决：驳回原告李占平的诉讼请求。
二审查明的事实与一审认定的事实一致。
本院认为，虽然梁庆元向曹婷婷出具借据的时间是在梁庆元与庞雪莲离婚后，但该借款发生于梁庆元与庞雪莲夫妻关系存续期间。庞雪莲不能举证证明曹婷婷与梁庆元明确约定该借款为个人债务，或者存在属于婚姻法第十九条第三款规定的情形。该债务应当认定为夫妻共同债务。涉案房屋亦购买于梁庆元与庞雪莲夫妻关系存续期间，购买涉案房屋尚有1380余万元的购房款未付。梁庆元与庞雪莲离婚协议中约定在夫妻关系存续期间没有发生共同债务与事实不符。对如此大额的对外债务，庞雪莲均应知情。原审法院认定庞雪莲应当知晓其与梁庆元夫妻关系存续期间存在共同债务的事实清楚。李占平与梁庆元签订的股权转让协议约定的廊坊市榕树湾酒店管理有限公司股权转让价款为510万元，李占平与庞雪莲签订的公司转让及房屋租赁合同的转让款及20年租金共计800万元，由此可知李占平承租涉案商业用房20年的租金只有290万元，而该涉案商业用房面积约4000平方米，购买价2770余万元。以290万元的租金租赁该商业用房20年，其租赁价格明显偏离市场行情。且李占平租金给付的时间均晚于一审法院查封涉案房屋的时间。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第三十一条规定：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。该条规定向我们阐明，租赁合同不只是要合法有效，还必需要有符合市场价值合理的价格。庞雪莲以最长的租期及明显不合理的低价出租涉案房屋，侵害了其它债权人的利益。原审法院认定庞雪莲与李占平签订的公司转让及房屋租赁合同中房屋租赁部分无效并无不当。李占平就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。送达地址确认书系由梁庆元签署，上诉人主张该送达地址确认书存在伪造嫌疑的理由不能成立。本案的执行异议之诉是在执行曹婷婷与梁庆元民间借贷纠纷一案过程中所形成，在执行阶段梁庆元未变更送达地址，原审法院继续使用该地址确认书向梁庆元送达法律文书，不违反法律规定。当事人送达地址确认书上明确告知了当事人有关事项及法律规定，梁庆元在该确认书当事人确认栏签名，法院按照该地址确认书载明的地址进行送达符合法律程序。
综上所述，李占平的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人李占平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张海潮
审 判 员 任 浩
代理审判员 郑培明
二〇一六年十二月三十日
书 记 员 张 曦