福建省莆田市城厢区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0302民初字2339号
原告（反诉被告）莆田市土地储备中心，住所地莆田市城厢区荔城中大道中资大厦**号。统一社会信用代码：12350300731881286W。
法定代表人：姜绍志，主任。
委托代理人董金添、游玲玲，福建众益律师事务所律师。
被告（反诉原告）张荔萍，女，1973年2月8日出生，汉族，居民，住所地莆田市城厢区。
委托代理人孙江潮，福建诚毅律师事务所律师。
原告莆田市土地储备中心与被告张荔萍房屋租赁合同纠纷一案，本院适用简易程序公开开庭进行了审理。原告莆田市土地储备中心的委托代理人游玲玲、被告张荔萍的委托代理人孙江潮到庭参加诉讼。本案现己审理终结。
原告莆田市土地储备中心诉称：原告与被告签订《房屋租赁合同书》一份，双方约定：原告将原登记在莆田市粮食局名下坐落于xx路店面出租给被告，租赁期限为3年，第一年月租金为2900元，第二年月租金为3045元，第三年月租金为3197元，逾期每日按100元支付违约金等。合同签订后，原告依约履行义务，但被告自2015年6月12日起未支付租金，请求：1、依法判令被告支付给原告拖欠的房屋租金38060元及自2016年6月11日起至2016年8月11日止按月租金3197元计算的租金；2、依法判令被告支付给原告违约金36200元及自2016年6月11日起至2016年8月11日止每日按100元计算的违约金。
被告张荔萍辩称：自2015年6月起被告已搬出承租的店面，且已告知原告，之后，被告亦没有再交纳租金；即使租赁合同有效，每日按100元计算违约金也过高，应予以调整。
反诉原告张荔萍诉称：该房屋属于莆田市粮食局所有，且该店面未取得建设工程规划许可证，故原、被告签订的《房屋租赁合同书》无效，请求判令反诉被告返还已支付的合同款68295元、押金8700元及以76995元为基数自起诉之日起至还清之日止按银行同期贷款利率计算的利息。
反诉被告莆田市土地储备中心辩称：其对出租的店面拥有合法的产权，该房屋也是合法的建筑物，被告一直使用该店面并缴纳租金至2015年5月止，在合同履行过程中，被告一直没有主张因租赁产权等问题导致其无法使用该房屋，故被告主张的反诉请求不能成立，请求予以驳回。
经审理查明：2013年8月14日，原告莆田市土地储备中心与被告张荔萍签订《房屋租赁合同书》1份，双方约定：原告将原登记在莆田市粮食局名下位于莆田市城厢区XX路（XX）X侧店面自东至西编号为X-
X号10坎出租给被告张荔萍，租赁期限为3年，即自2013年8月12日起至2016年8月11日止，第一年月租金为2900元，第二年月租金为3045元，第三年租金3197元，被告应于每月的十五日前将当月租金汇入本中心指定的银行账号为14×××33的账户，逾期每日按100元计算违约金，合同签订时，被告应一次性交纳押金8700元，待合同终止且被告搬离租赁房屋后由原告一次性全额退还给被告押金等。合同签订后，原告依约将该店面交付给被告张荔萍使用，被告张荔萍也依约向原告交纳押金8700元及租金。后因被告张荔萍自2015年6月12日起未支付租金，致引起诉讼。在诉讼过程，被告张丽萍于2016年8月12日将租赁店面的钥匙通过法院交还给原告。
另查明：出租的店面原属于莆田市粮食局所有，2003年，原告收购储备该房地产。
上述事实有原告提供的《房屋租赁合同书》、收取押金的发票及本案的庭审笔录为据，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，双方应当按合同约定履行各自的义务。被告张丽萍自2015年6月12日起未支付租金，已构成违约，应承担相应的违约责任，即：支付自2015年6月12日起至店面交还给原告之日（2016年8月12日）止的租金44454元（3045元×2＋3197元×10＋3197元×2）及违约金；但原告请求被告按日100元支付逾期纳交租金违约金过高，考虑逾期交纳租金的主要损失是利息损失，故本院根据被告的申请，依法调整为被告张荔萍应按月利率2%支付逾期交纳租金的违约金。被告请求原告返还押金8700元，符合法律规定及合同约定，予以支持。但因被告尚欠原告租金，该押金应抵消最后几个月的部分租金，故被告请求原告支付该款的利息，不予支持；被告张荔萍以该店面属于莆田市粮食局所有且未取得建设工程规划许可证等为由，主张房屋租赁合同无效，该理由不能成立，不予支持；被告请求原告返还已支付的合同款68295元及该款自起诉之日起至还清之日止按银行同期贷款利率计算的利息，缺乏依据，不予支持。据此，为维护公民的合法财产权益，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百二十六条规定，判决如下：
一、被告张荔萍应支付给原告莆田莆田市土地储备中心租金44454元及该款自逾期之日起至还清之日止按月利率2%计算的违约金；
二、原告莆田莆田市土地储备中心应返还原告张荔萍押金8700元；
三、上述第一项与第二项对抵后，被告张荔萍应于本判决生效之日起十日内支付给原告莆田莆田市土地储备中心租金35754元及该款自逾期之日起至还清之日止按月利率2%计算的违约金（其中：以3045元为基数分别自2015年6月16日、7月16日起计；以3197元为基数分别自2015年8月16日、9月16日、10月16日、11月16日、12月16日、2016年1月16日、2月16日、3月16日、4月16日起计；以891元为基数自2016年5月16日起计）；
三、驳回被告张荔萍的其他反诉请求。
本案案件受理费人民币1657元，减半收取为828.5元，由原告莆田莆田市土地储备中心负担400元，被告张荔萍负担428.5元；反诉费1825元，减半收取为912.5元，由原告莆田莆田市土地储备中心负担100元，被告张荔萍负担812.5元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
申请执行的期间为二年。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。
审判员 许国珍
二〇一六年八月十六日
书记员 杨丽华
附：本案相关的法律法规及申请执行提示
《中华人民共和国民法通则》
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。