广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤04民终1996号
上诉人（原审被告）：珠海市红旗房产公司，住所地：广东省珠海市红旗镇。
法定代表人：梁礼廉，经理。
委托诉讼代理人：林宁，广东正拓律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：珠海市金湾区红旗镇新怡昌花园业主委员会，住所地：广东省珠海市金湾区红旗镇。
负责人：张志芳，主任。
委托诉讼代理人：朱光仁，广东运胜律师事务所律师。
原审被告：金湾区红旗镇正华艺术培训中心，住所地：珠海市红旗镇。
经营者：陈芳芳，负责人。
上诉人珠海市红旗房产公司（以下简称红旗房产公司）因与被上诉人珠海市金湾区红旗镇新怡昌花园业主委员会（以下简称新怡昌花园业委会）以及原审被告金湾区红旗镇正华艺术培训中心（以下简称正华培训中心）返还原物纠纷一案，不服珠海市金湾区人民法院（2017）粤0404民初8号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
红旗房产公司上诉请求：一、撤销珠海市金湾区人民法院（2017）粤0404民初8号民事判决；二、依法改判驳回新怡昌花园业委会的诉讼请求；三、判决本案一、二审受理费由新怡昌花园业委会承担。事实和理由：一、原审判决违反不告不理原则。正华培训中心仅是向法院申请追加红旗房产公司为本案第三人参加诉讼，无论是正华培训中心还是新怡昌花园业委会均未向原审法院申请追加红旗房产公司为被告。因此，红旗房产公司在原审中的主体不应为被告，仅应是第三人。同时，红旗房产公司参加原审诉讼后，新怡昌花园业委会自始未提出由红旗房产公司承担责任的诉讼请求，原审法院直接判决红旗房产公司向新怡昌花园业委会赔偿占用费违反不告不理原则。二、正华培训中心所使用的水泵房属于红旗房产公司所有，红旗房产公司有权出租交由正华培训中心使用。首先，正华培训中心所使用的水泵房，是由红旗房产公司投资建设，并未分摊业主的建筑面积，权属应归红旗房产公司所有。红旗房产公司仅为了方便消防供水加压设施的管理、维修将其统一存放在涉案建筑物内。由于该建筑物存放水泵设施，因此在规划时，将该栋楼命名为“水泵房”，但不应由于开发商为方便管理、维修在涉案建筑物存放了消防供水加压设施、在规划时命名为“水泵房”即认为涉案建筑物为公共设施，属于业主共有。其次，并没有任何法律法规规定，小区内必须单独设立水泵房。事实上，开发商仅需按规定通过消防验收即可，消防供水加压设施是允许安装在业主居住的每栋楼内。通俗的讲，红旗房产公司仅是在没有强制性规定单独设立水泵房的情况下，拿出自己的建筑物，将其中的部分面积用来存放水泵设施。不应因此改变该建筑物的归属。再次，红旗房产公司将存放消防供水加压设施后多余部分出租给正华艺术中心并未违反规划，红旗房产公司的确在该“水泵房”存放了消防供水加压设施。仅由于存放水泵设施后仍存在多余面积，基于该建筑物为红旗房产公司投资建设，并未分摊业主的建筑面积的事实，其权属应归红旗房产公司，红旗房产公司有权将多余部分出租给正华培训中心。退一万步，即便法庭认为将多余部分进行出租亦属于违反规则，对于违反规则的行为也应是另一法律关系，不应是否违反规划问题而改变建筑物的权属。因此，红旗房产公司认为不应由于涉案建筑物规划命名为“水泵房”，即简单的将建筑物认定为公共设施。应结合涉案建筑物的建筑出资情况、是否分摊业主购房面积、是否有开发商必须在小区内单独建设水泵房的规定确定涉案建筑物的归属。认定涉案建筑物应属红旗房产公司所有。可见，涉案建筑物不属于“建筑区划内的其他公共场所、公用设施、物业服务用房”，本案不应适用《物权法》第73条的规定。三、2017年3月4日之后的租金正华培训中心并未向红旗房产公司支付，亦不是由红旗房产公司实际使用涉案建筑物，因此，不应由红旗房产公司向新怡昌花园业委会支付该部分占用费。原审判决由红旗房产公司赔偿存在错误。综上所述，红旗房产公司认为，原审法院判决有误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、第一百五十三条之规定，红旗房产公司特诉至贵院，请求依法改判。
二审调查中，红旗房产公司补充发表以下意见：红旗房产公司认为涉案房屋是并没有超出该地块的容积率，是红旗房产公司的可销售部分，产权归红旗房产公司所有，容积率的计算方式是房屋的总建筑面积除以总用地面积，而从本案的图纸可以看出涉案土地的容积率为1.792，可以反映涉案房屋是红旗房产公司作为开发商可销售部分，红旗房产公司仅是将其部分作为存放消防水泵设施之用，不能认定为公用部分。
新怡昌花园业委会答辩称，新怡昌花园小区3楼以上长期没水，可以说广大业主度日如年，今年经过业主们的持续上访反映，供水公司同意投资一百多万对小区供水管道进行改造，正因为有了一审判决，正华培训中心才配合让施工人员进入水泵房安装相关供水加压设备。红旗房产公司作为小区的开发商，一直有错误的观念，就是认为其开发小区就是它的，长期霸占小区的水泵房到处违建，根本不考虑业主的实际问题，一审判决事实清楚，法律适用正确。
正华培训中心二审未发表意见。
新怡昌花园业委会向一审法院起诉请求：1、判令正华培训中心腾退其占用的新怡昌花园水泵房、弱电房及旁边公共绿化用地；2、正华培训中心支付占用费，每月12000元，自2014年12月14日起至正华培训中心腾退之日止；3、本案诉讼费由正华培训中心承担。
一审法院查明，红旗房产公司系金湾区红旗镇新怡昌花园开发商。根据新怡昌花园A及B地块规划总平面布置图显示，涉案房屋建于B地块“水泵房”位置，该水泵房于2007年7月开工建设，2008年10月完工。
2012年9月5日，正华培训中心与红旗房产公司签订《房屋租赁合同》，约定红旗房产公司将怡昌花园办公楼（水泵房中除安装水泵、水塔房间之外办公区域）100㎡租给正华培训中心使用，租赁期为10年，从2013年3月5日起至2023年3月4日止，租金每月2000元，第三年开始每年递增5%，红旗房产公司加盖公章。后为方便正华培训中心进行工商登记，双方签订了第二份《房屋租赁合同》提交工商机关备案，合同约定租赁时间为10年，从2012年9月5日起至2022年9月4日止，红旗房产公司加盖公章。2015年8月，正华培训中心与红旗房产公司代表黎建源重新签订了《房屋租赁合同》（时间倒签为2012年9月5日），约定租赁期为13年，从2013年3月5日起至2026年3月4日止，租金每月2000元，第三年开始每年递增5%。正华培训中心已支付2013年3月5日至2017年3月4日的租金。
另查明，涉案水泵房为单层独立结构建筑，规划建筑面积157.44㎡，实际建筑面积194.42㎡。该房屋内有安装水泵及水塔的房间，面积为76.82㎡，正华培训中心实际使用除水泵、水塔房之外办公面积为117.6㎡。该房屋外围现建有围栏，围栏内正华培训中心实际控制的面积（含房屋）为470.12㎡。红旗房产公司未对涉案水泵房办理产权登记。新怡昌花园业委会成立于2014年8月27日。
一审法院认为，本案新怡昌花园业委会以涉案水泵房为全体业主共有，提起返还原物之诉，依据《中华人民共和国物权法》第七十五条规定：“业主可以设立业主大会，选举业主委员会”。第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”。因此，新怡昌花园业委会有权代表全体业主提起诉讼，诉讼主体适格。本案双方争议的焦点是正华培训中心、红旗房产公司占用水泵房及周围用地是否构成侵权及是否应承担赔偿责任的问题。
一、关于红旗房产公司、正华培训中心占用新怡昌花园业委会的国有建设用地行为是否构成侵权。首先，红旗房产公司作为新怡昌花园开发商，依据其向珠海市规划局金湾分局备案的新怡昌花园A及B地块规划总平面布置图，结合房屋位置、建筑面积等，涉案房屋属于已经规划批准的水泵房。其次，红旗房产公司辩称涉案房屋系其办公用房，依据《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条规定：“建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。”诉讼中，红旗房产公司未能提供已经规划部门变更批准的证据，故对红旗房产公司此辩解意见，一审法院不予采信。第三，从房屋的使用现状看，该水泵房内，有安装水泵及水塔的房间，面积为76.82㎡，无论红旗房产公司对该水泵房除水泵、水塔房之外面积117.6㎡如何使用，均无法改变该用房依规划为小区的公用设施用房性质。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”，故红旗房产公司主张其对水泵房有所有权没有法律依据。依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定：“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持”。因此，红旗房产公司、正华培训中心占用涉案水泵房及部分公共用地对新怡昌花园业委会构成侵权。故新怡昌花园业委会请求由正华培训中心停止侵权，返还非法占用的围栏内正华培训中心实际控制的房屋及公共用地470.12㎡之诉讼请求，一审法院予以支持。
二、关于红旗房产公司、正华培训中心的赔偿责任。《中华人民共和国侵权责任法》第二条规定：“侵害民事权益，应当依照本法承担侵权责任”。第十五条规定：“承担侵权责任的方式主要有：……（六）赔偿损失……”。诉讼中，新怡昌花园业委会主张由正华培训中心支付占用费用12000元/月，但未提交相应的费用依据。本案中，根据红旗房产公司、正华培训中心签订的租赁合同约定的租金标准，结合红旗房产公司实际获利情况，一审法院酌定使用费2000元/月为宜。本案属于侵权纠纷，而非租赁合同纠纷，故新怡昌花园业委会追偿占用费应适用二年的诉讼时效，正华培训中心自2012年9月开始占用涉案房屋及公共用地，新怡昌花园业委会对此是明知的，因此，对新怡昌花园业委会2017年1月3日起诉时已超过二年的占用费，一审法院不予支持。因正华培训中心实际占用涉案房屋及公共用地，故新怡昌花园业委会主张自2015年1月3日起的占用费应由正华培训中心承担。但由于本案中，正华培训中心已支付2013年3月5日至2017年3月4日的租金给红旗房产公司，故对2015年1月3日起至2017年3月4日的占用费，应由红旗房产公司承担。对2017年3月4日之后至实际返还之日止的占用费，由红旗房产公司、正华培训中心承担。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第七十三条、第七十五条、第七十八条、《中华人民共和国土地管理法》第十三条、第五十七条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条、《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第十五条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定，一审法院判决：一、正华培训中心于判决发生法律效力之日起七日内向新怡昌花园业委会返还实际控制的水泵房及公共用地470.12㎡（以围栏范围为限）；二、红旗房产公司于判决发生法律效力之日起七日内向新怡昌花园业委会赔偿占用费52000元（按每月2000元自2015年1月3日起至2017年3月3日止）；三、红旗房产公司、正华培训中心于判决发生法律效力之日起七日内向红旗镇新怡昌花园业委会赔偿占用费（占用费计算方法：按每月2000元自2017年3月4日起计算至实际返还之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5920元，减半计取2960元，由新怡昌花园业委会负担2467元，由正华培训中心负担247元，由红旗房产公司负担246元。
二审期间，红旗房产公司提交了一份《关于新怡昌花园二次供水设施一事的函》，拟证明新怡昌花园业委会在一审中提交疑似供水所发的短信，声称涉案小区无法正常用水是红旗房产公司拆除了二次加压设施，该证据可以证实供水所明确表示其回复内容是在未经核实的情况下所出具的，红旗房产公司不存在拆除生活用水二次加压设施的情况。
本院组织了各方当事人对上述证据进行证据交换和质证。
本院查明，本案是新怡昌花园业委会以正华培训中心作为被告提起的诉讼，正华培训中心向一审法院申请追加红旗房产公司作为本案的第三人参加诉讼，一审法院将红旗房产公司追加为本案的被告，但在一审期间，新怡昌花园业委会未对红旗房产公司提出明确的诉讼请求。
经审查，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，关于案涉水泵房是否为新怡昌花园的公共用房。根据一审查明的事实，案涉水泵房未办理相关产权证，而根据规划部门批准的图纸上显示是“水泵房”，即案涉房屋在规划设计中的用途明确，红旗房产公司主张是其自有产权的房屋，但其并未提供相关的产权证明，亦未有证据推翻经规划批准的设计图纸，其应承担举证不能的不利后果，一审认定案涉水泵房是新怡昌花园的公共用房并无不当。新怡昌花园业委会有权代表全体业主在本案中要求收回。根据本院查明的事实，新怡昌花园业委会作为一审的原告，其在一审期间并未向红旗房产公司提出诉讼请求，故一审判决红旗房产公司承担本案的责任超出了当事人的诉讼请求，违反了不告不理的原则，本院予以纠正。对于一审判决的其他内容，由于各方并未提起上诉，本院予以维持。
综上所述，上诉人红旗房产公司的上诉理由部分成立，对有理部分，本院予以采纳。一审判决超出了当事人的诉讼请求范围，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持珠海市金湾区人民法院（2017）粤0404民初8号民事判决第一项；
二、撤销珠海市金湾区人民法院（2017）粤0404民初8号民事判决第二项；
三、变更珠海市金湾区人民法院（2017）粤0404民初8号民事判决第三项为：金湾区红旗镇正华艺术培训中心于判决发生法律效力之日起七日内向珠海市金湾区红旗镇新怡昌花园业主委员会赔偿占用费（占用费计算方法：按每月2000元自2017年3月4日起计算至实际返还之日止）；
四、驳回珠海市金湾区红旗镇新怡昌花园业主委员会的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5920元，减半计取2960元，由珠海市金湾区红旗镇新怡昌花园业主委员会负担2467元，由金湾区红旗镇正华艺术培训中心负担493元。二审案件受理费1200元，由珠海市金湾区红旗镇新怡昌花园业主委员会负担600元，由珠海市红旗房产公司负担600元。
本判决为终审判决。
审判长 李烈斌
审判员 廖世娟
审判员 朱 玮
二〇一七年九月十五日
书记员 梁 暐