江西省鹰潭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣06民终122号
上诉人（原审被告）熊彪，江西鹰潭人。
委托代理人袁列文，江西华星律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）天洁集团鹰潭房地产开发有限公司。
法定代表人边建光，该公司董事长。
委托代理人阮琦，江西融冰律师事务所律师。
上诉人熊彪因房屋租赁合同纠纷一案，不服鹰潭市月湖区人民法院（2015）月民一初字第1389号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人熊彪的委托代理人袁列文，被上诉人天洁集团鹰潭房地产开发有限公司（下称天洁公司）的委托代理人阮琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：原、被告于2011年11月30日签订了一份《晨雨云轩房屋租赁合同》（下称租赁合同），合同约定原告将座落于鹰潭市晨雨云轩小区沿30号路10号楼的商铺（房产证号分别为鹰房权证月湖字第A－2009148、20××49、20××50、20××51、20××52号）出租给被告作高档酒经营使用，总建筑面积为667.71平方米，租赁的期限为五年，自2011年11月1日至2016年10月31日止，租金按年度预付，即次年租金在上一年度到期前一月内支付。租金首年度免交，之后的租金计算按出租房屋面积第二年为18元每平方米每月，第三年为22元每平方米每月，第四年为27元每平方米每月，第五年为31元每平方米每月。若被告逾期缴纳租金除按每日万分之八支付违约金外，甲方有权单方终止合同。合同还作了其他相关约定。合同签订后，被告于2013年6月支付了第二年租金。第三年之后的租金未付。之后经原告多次催缴，被告于2015年8月11日出具《承诺》，承诺在2015年9月15日前付清未付租金，若没做到愿意承担合同相应处罚。之后被告仍未交纳租金，原告遂诉至本院。
原审法院认为，原告对出租的房产具有所有权，享有占有、使用、处分和收益的权利，原、被告签订的租赁合同合法有效，应当受法律保护。作为承租人的被告有按照合同约定期限履行支付租金的义务。在被告未履行约定义务时，原告有按照合同约定及法律规定追究违约责任解除合同的权利。因此，原告要求解除合同符合法律规定，本院予以支持。截止于2015年10月31日止，被告欠缴租金金额合计为392613元（即2013年11月1日至2014年10月31日租金667.71元×22元每月每平方米×12个月每年＝176275元，2014年11月1日至2015年10月31日租金667.71元×27元每月每平方米×12个月每年＝216338元）。在本案诉讼期间，原、被告的承租合同进入第五年，原告请求2015年11月1日后按约定的31元每月每平方米计算租金至被告搬出止于法有据，本院予以支持。至于原、被告双方约定的逾期支付租金的违约金按未付部分日万分之八计算，本院认为违约金约定过高，应当参照民间借贷年利率24%计算违约金为宜。即第三年租金的违约金为176275元×2%×24个月＝84612元，第四年租金的违约金为216338元×2%×12个月＝51921.12元，合计应为136533.12元。原告关于违约金的诉讼请求为113072.54元，未超出上述范围，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除原告天洁集团鹰潭房地产开发有限公司与被告熊彪签订的《晨雨云轩房屋租赁合同》，被告于本判决生效起二十日内自动搬离租赁房屋；二、被告熊彪于本判决生效后十五日内支付给原告天洁集团鹰潭房地产开发有限公司租金392613元，自2015年11月1日起按租赁房屋面积每月每平方米31元支付租金至搬出之日止；三、被告熊彪于本判决生效之日起十日内支付给原告天洁集团鹰潭房地产开发有限公司违约金113072.54元。案件受理费8857元（原告已交纳），由被告熊彪负担。
上诉人熊彪提起上诉，请求本院：1、撤销原审判决第一项；2、撤销原审判决第二项，并依法在原审判决392613元的基础上减少支付租金71488元；3、撤销原审判决第三项，并依法在原审判决113072.54元的基础上减少违约金86044.37元；4、本案诉讼费用由上诉人与被上诉人双方按比例承担。事实与理由：一、原审判决应追加江西皇窖九莊贸易有限公司（下称皇窖九莊）为本案的上诉人。上诉人是皇窖九莊的法定代表人，承租房屋用于该公司生产经营。根据民法通则第四十三条“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。”的规定，因该承租房屋引起的民事责任应由皇窖九莊承担。此外，最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第三条规定“发起人以设立中公司名义对外签订合同，公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”因此，上诉人作为设立皇窖九莊的发起人，在公司设立后并由公司于2013年6月支付第二年租金144225元的情况下，不应列为本案的上诉人，上诉人在一审答辩状中即要求被上诉人将皇窖九莊列为当事人。二、租赁合同不应解除。1、不是上诉人违约不付租金，而是由于被上诉人不肯扣除上诉人垫付的维修费，导致租金无法及时结算进而不知道给付多少金额。只要被上诉人同意扣减相应的维修费，上诉人愿意立即支付相应的租金；2、没有约定合同解除权。租赁合同第八条“合同的变更与解除”并没有赋予被上诉人具有约定解除权。退一步讲，即使被上诉人有解除权，根据合同法第96条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”，被上诉人也应通知并送达，但被上诉人没有提出这方面的证据；3、倘若随意解除合同，上诉人原先花费了300多万元装修费将由于租赁期限尚未届满而蒙受重大损失。三、尚欠租金为392613元，应依法扣减代垫的维修费71488元，则实欠租金为321125元。上诉人与被上诉人之间签订的租赁合同并没有对维修费进行约定。根据合同法第220条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”以及第221条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。……”，上诉人提出证据证明在2013年3月至2014年5月代为垫付了维修费71488元，此费用依法应予扣减，扣减后尚欠租金应为321125元。四、原审判决上诉人承担违约金113072.54元，明显过高，有失公平原则。1、是被上诉人不肯扣减装修费，又不维修，被上诉人违约在先。在支付第三年租金时，皇窖九莊要求在扣除代垫付的维修费后全部交清，但被上诉人不同意扣减，致使皇窖九莊无法与被上诉人及时进行结算。此外，上诉人及皇窖九莊有照片证明租赁房屋至今仍存在严重漏水、渗水的情况，需要被上诉人继续维修；2、被上诉人主张按租赁合同约定按每平方米每日万分之八计算逾期支付租金的违约金为11万3千多元，明显过高，显失公平，违背诚实信用原则。合同法第114条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。合同法司法解释（二）第29条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”，但被上诉人在庭审中却拿不出任何证据证明相应的损失。被上诉人的实际损失也就是存款利息的损失，两年期整存存款利率为2.1%，加上30%利率也仅是2.73%。即使按照同期贷款利率4.75%计算，由于租金分期支付，第三年租金176338计算两年利息损失是16752.11元，第四年租金216338只能计算一年利息损失为10276.06元，利息损失相加为27028.17元，根本不是113072.54元。综上，上诉人不具适格的主体资格，应追加皇窖九莊，租佥及违约金均应相应扣减，租赁合同依法不应解除。
被上诉人天洁公司答辩称：1、根据合同相对性的原则，本案的租赁关系由上诉人熊彪与被上诉人天洁公司形成，至于上诉人用租赁的房屋开公司或者用于其他方面的经营，不影响租赁关系；2、作为租赁合同的出租方，其合同的主要权利就是收取租金，在承租方未付租金的情况下，是属于根本性的违约，出租方有权依法行使解除权，天洁公司向原审法院起诉，是符合有关规定的，不是通知对方解除合同，因此不需要履行合同法96条的规定的通知义务；3、上诉人所称的维修费用与本案租赁没有必然的联系。据被上诉人的工作人员向本代理人反应，出租方的维修责任已经充分恰当的履行，而皇窖九莊因装修对房屋进行了加层，因而造成了房屋出现了漏水等问题，该部分费用与出租方没有任何关系；4、被上诉人方认为原审判决参照民间借贷年利率24%并无不妥，双方在租赁合同当中也已经约定超过这个比例的违约责任，作为资金占用，参照民间借贷是符合约定的，二审法院已有相似案例，因此，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
上诉人熊彪为支持其上诉请求，向本院提交了以下证据：一、房屋漏水情况实物照片（一），证明房屋下水管道破裂多次，脏水流到店里，严重影响承租人经营生意，上诉人多次维修均没有良好效果。二、房屋漏水情况实物照片（二），证明房屋天花板和壁墙漏水严重，修复后又出现漏水情况，天洁公司不尽维修义务，不但应支付维修款，而且其违约在先不应解除合同关系。
被上诉人天洁公司对上述证据质证后认为：1、该组证据与本案没有关联，上诉人应当提出反诉；2、上诉人提供的照片中所示的位置系上诉人自己对店铺进行加层后引起的，不属于上诉人维修范围；3、根据双方合同的约定，就维修问题由被上诉人配合物业公司办理，上诉人因欠付物业费用致双方有纠纷；4、房屋门头系露天形式，造成进水霉烂是天气引起的，与上诉人无关。
被上诉人天洁公司提交了一份2016年3月份天洁物业公司对上诉人承租房屋进行维修的记录，证明属于被上诉人方责任的，物业公司都进行了维修，上诉人认为未维修的部分不属于被上诉人方维修的范围。
上诉人对此质证后认为：对该证据的三性均有异议，合法性方面，没有正式来源，更没有出具单位的盖章并签名；其次，真实性方面，无法核实；最后，关联性方面，除去奥林山水外的，有三日写有皇窖九莊，但上面记载的是皇窖九莊室门口，即是对外面的公共部分进行维修，不是对皇窖九莊室内进行任何维修，该证据证明的是室外情况，与维修皇窖九莊的房屋没有关系。
因上诉人对承租的房屋进行了加层改造，改变了房屋结构，且根据双方的租赁合同约定，被上诉人的义务为在租赁期间配合上诉人与物业协调做好下水道畅通、屋顶防漏处理，因而，被上诉人的质证理由成立，对上诉人举证证据的证明内容本院不予采信。对被上诉人提交的证据，因系复印件，上诉人对其三性均提出异议，本院对该证据的真实性不予确认。
本院查明事实与原审判决查明情况基本一致。
本院认为：上诉人熊彪与被上诉人天洁公司双方于2011年10月30日签订的租赁合同合法有效，受法律保护，上诉人与被上诉人双方应当按照该合同约定全面履行自己的义务，被上诉人天洁公司已经按照合同约定向上诉人熊彪交付了承租房屋，熊彪应当按照租赁合同约定向天洁公司支付租金。租赁合同签订后，熊彪只是于2013年6月向天洁公司支付了合同约定的第二年的租金，截止2015年10月31日止，欠付租金392613元，应当按照合同约定支付未付的租金，并应当承担违约责任。租赁合同约定的逾期支付租金的违约金按未付部分日万分之八计算，该约定的违约金过高，原审判决对此过高约定进行调整后参照民间借贷年利率24%计算违约金并无不妥，本院予以维持。
皇窖九莊成立的时间为2012年5月14日，熊彪与天洁公司签订租赁合同的时间为2011年10月30日，熊彪与天洁公司签订该租赁合同时皇窖九莊公司尚未成立，且熊彪亦是以其个人名义与天洁公司签订租赁合同，其租赁该房屋系其用于与他人经营公司使用，系其租赁房屋后对租赁房屋的使用，并非代表皇窖九莊公司签订租赁合同，皇窖九莊不是租赁合同的当事人。因而，熊彪诉称原审判决应追加皇窖九莊为本案当事人的理由不成立，本院不予采信。租赁合同第六条约定了承租方逾期缴纳租金，除支付逾期付款违约赔偿金外，出租人有权单方终止合同。熊彪未按合同约定支付租金，构成违约，天洁公司有权解除其与熊彪签订的租赁合同。因而，熊彪称本案租赁合同不应解除的理由不成立，本院不予采信。因上诉人对承租的房屋进行了加层改造，改变了房屋结构，其不能排除房屋漏水系其对房屋进行加层改造的原因所致，且根据双方的租赁合同约定，被上诉人的义务为在租赁期间配合上诉人与物业协调做好下水道畅通、屋顶防漏处理，因而，熊彪称应当扣减其代垫付的维修费71488元的理由不成立，应不予采信。
综上，上诉人熊彪的上诉理由均不成立，本院均不予采信，对其上诉请求，本院不予支持。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2700元，由上诉人熊彪负担。
本判决为终审判决。
审判长 俞水才
审判员 汪福庚
审判员 范 超
二〇一六年九月一十九日
书记员 朱 优