广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤19民终2928号上诉人（原审被告）：徐淑飞，女，1986年1月9日出生，汉族，住广东省惠州市仲恺区，委托代理人：李宁峰，广东沃普律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑伟，男，1976年2月27日出生，汉族，住重庆市开县，委托代理人：田雪莲，广东诚公律师事务所律师。原审第三人：东莞市世盈房地产中介有限公司。住所地：广东省东莞市凤岗镇龙平公路金桂华府*栋***号。法定代表人：刘林，该公司总经理。委托代理人：苏崎，广东百勤律师事务所律师。原审第三人：广东南枫融资担保集团有限公司。住所地：广东省广州市天河区珠江东路**号****房之自编**单元。法定代表人：张玉明。原审第三人：中国建设银行股份有限公司东莞凤岗支行。住所地：广东省东莞市凤岗镇永盛大街新世纪广场。负责人：刘昉鸣。原审第三人：深圳泛华联合投资集团有限公司东莞分公司。住所地：广东省东莞市东城街道火炼树东莞大道**号台商大厦*单元****号。负责人：汪卫东。原审第三人：中国建设银行股份有限公司东莞市分行。住所地：广东省东莞市南城区胜和体育路*号健升大厦。负责人：范题。上诉人徐淑飞因与被上诉人郑伟、原审第三人东莞市世盈房地产中介有限公司（以下简称世盈中介公司）、广东南枫融资担保集团有限公司（以下简称南枫担保公司）、中国建设银行股份有限公司东莞凤岗支行（以下简称建行凤岗支行）、深圳泛华联合投资集团有限公司东莞分公司（以下简称泛华东莞分公司）、中国建设银行股份有限公司东莞市分行（以下简称建行东莞市分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院(2015)东三法民一初字第1073号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2015年7月6日，郑伟向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1.徐淑飞继续履行双方签定的《二手房买卖合同》；2.由徐淑飞承担本案诉讼费。原审法院经审理查明：2015年5月13日，郑伟（买方）与徐淑飞（卖方）经世盈中介公司居间服务签订了一份《房产买卖合同》，该合同属倒签合同，承接了2015年4月23日徐淑飞与案外人向锦华达成的二手房买卖协议的全部权利与义务，故倒签日期为2015年4月23日。该合同约定徐淑飞将其位于东莞市凤岗镇碧湖片区佳嘉豪园3栋1单元704的房产（房地产权证号：粤房地权证莞字第××号，登记所有人徐淑飞）转让予郑伟，转让成交价675000元。买方应于合同签订之日支付定金30000元。付款方式：买方向银行抵押贷款支付，买方须于2015年5月28日之前支付除定金之外的首期款185000元至买卖双方约定的银行监管账户。买方须于办理资金监管手续当日向银行递交抵押申请贷款的相关资料，买卖双方应配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行同贷书金额为准，多还少补。该物业处于抵押状态，卖方需委托担保公司融资赎楼，买卖双方须于签订本合同之日起10日内与担保公司签订担保合同，同时买卖双方给担保公司或世盈中介公司指定的人员办理委托公证手续，买方应予协助，若卖方虽有担保公司提供担保但仍不能获得赎楼贷款的，卖方应在10日内自行筹集资金赎楼，增加的费用应由卖方承担，卖方应在还清贷款并办妥注销抵押登记日起5日内将房产证原件交给世盈中介公司。在卖方赎出房地产证原件交且注销抵押登记之日起5日内，买卖双方需签署《东莞市二手房买卖合同》手续。如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期义务超过15日，卖方有权解除合同并没收买方已支付的定金（如已交首期款或已监管首期款的，卖方有权解除合同并要求买方承担支付转让成交价的20%）作为违约金。如卖方未按照本合同约定的期限履行义务,买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期义务超过15日，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还买方已支付的定金（如已交首期款或已监管首期款的，买方有权解除合同并要求卖方承担支付转让成交价的20％）作为违约金。同时约定675000元的价格为卖方实收价格，卖方须保证该物业在产权清晰的情况下过户给买方，否则由此产生的相关法律责任由卖方承担，买方如因信用不良导致不能贷款且不能一次性付款属于买方违约，买方购买该物业所产生的相关税费由买方自行支付，卖方收首期款和尾款的收款账号为62×××05。2015年4月23日，案外人向锦华向徐淑飞支付定金30000元，该款双方同意视为属郑伟向徐淑飞支付的购房定金，再由郑伟支付30000元给向锦华。事后，郑伟及其妻子刘小玲与徐淑飞及其丈夫陈小峰分别签订了《资金托管及委托付款协议》及《二手楼交易贷款担保服务合同》，约定双方授权南枫担保公司对涉案房产交易款项进行资金监管，并授权南枫担保公司办理涉案房产的赎楼手续。2015年5月13日买卖双方在世盈中介公司相关工作人员的陪同下到建行凤岗支行办理郑伟银行贷款相关手续并提交相关贷款资料。建行东莞市分行于2015年6月16日审批同意贷款，贷款金额460000元，期限15年。2015年6月20日，南枫担保公司告知世盈中介公司，建行凤岗支行己批准郑伟的贷款申请，世盈中介公司即将此消息转告给郑伟，同时要求郑伟把首期款金额打进南枫担保公司账号监管。2015年6月25日，郑伟在世盈中介公司工作人员的陪同下到南枫担保公司缴纳首期款185000元进行监管，并支付其他相关费用20214元。2015年6月底7月初期间，徐淑飞向该担保公司取回赎楼资料，撤销赎楼委托。徐淑飞以郑伟已经违约，交易时间过长，没有安全感为由，不同意转让涉案房产。徐淑飞于2015年7月7日、24日先后向郑伟邮寄了因郑伟违约导致解除合同的相关函件。涉案房产至今未清偿贷款，未注销抵押登记，徐淑飞仍支付按揭款项。原审法院认定上述事实的证据有：《二手房买卖合同》、佣金支付承诺书、房地产证登记价格确认书、房地产权证、购买物业独家代理委托书、无贷款确认书、关于郑伟贷款的情况说明、2015年6月25日业务收款收据、关于履行二手房买卖合同义务的函以及原审法院庭审笔录等。原审法院认为：南枫担保公司、建行凤岗支行、泛华东莞分公司、建行东莞市分行经原审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未提供任何证据，应自行承担由此产生的不利后果。关于案涉《二手房买卖合同》的效力。郑伟与徐淑飞签订的《二手房买卖合同》系郑伟、徐淑飞双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，双方对合同的效力亦无异议，因此上述合同合法有效。本案的争议焦点在于：郑伟逾期支付首期款的行为是否构成违约，郑伟、徐淑飞双方签订的《二手房买卖合同》能否继续履行。关于上述争议焦点，原审法院认为，由于合同合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行各自的权利义务。合同签订后，郑伟履行了支付定金、办理资金监管、支付首期房款并取得银行贷款承诺等义务。徐淑飞亦积极配合郑伟办理相关手续并授权担保公司办理涉案房产的赎楼手续。但从原审法院查明的事实可以看出，根据合同约定“买方须于2015年5月28日之前支付除定金之外的首期款185000万元至买卖双方约定的银行监管账户”，而郑伟是在2015年6月25日才将首期款185000元打入银行监管账户，郑伟已逾期支付款项，确实存在违约。但导致郑伟逾期付款的主要原因在于二手房屋交易涉及较多部门，如银行、担保公司等，郑伟实际上没有办法控制付款的具体时间。而从履行合同的整个过程来看，郑伟一直积极履行，不存在惰于履行或故意迟延的情形。且郑伟逾期付款的行为不足以导致涉案合同的目的不能实现，因此，原审法院认为，郑伟逾期付款的行为不属于根本性违约，双方签订的合同不宜解除，应继续履行。综上，原审法院对郑伟要求双方继续履行《二手房买卖合同》的诉讼请求予以支持。对徐淑飞以郑伟已经违约，交易时间过长，要求解除《二手房买卖合同》的抗辩主张不予采纳。但案涉的《二手房买卖合同》能否继续履行，原审法院依法仍需审核是否存在法律上和事实上的障碍。首先，案涉房屋现仍抵押于建设银行凤岗支行处，案涉房屋的转让应先清偿所欠银行的全部债务，消灭该抵押权。现徐淑飞不同意注销该抵押，但参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿”的规定，可见买受人可以通过代替出卖人清偿债务的方式，使抵押权消灭，排除合同履行的障碍。因此，郑伟可代替徐淑飞清偿所欠建行凤岗支行的债务，使建行凤岗支行对案涉房屋的抵押权消灭，因代为清偿债务所产生的费用，在郑伟应支付给徐淑飞的剩余购房款中予以抵扣。其次，由于《二手房买卖合同》约定“675000元的价格为卖方实收价格，买方购买该物业所产生的相关税费有买方自行支付”，因此办理案涉房屋过户所需税费以及赎楼担保费、因提前还贷卖方按揭银行征收的罚息及相关费用等均应由郑伟负担。综上，《二手房买卖合同》约定案涉房屋的转让总价为675000元，扣除郑伟支付的定金30000元后，还剩余645000元。该645000元在扣除了郑伟代替徐淑飞清偿所欠建行凤岗支行的债务后的金额，即为郑伟还应支付给徐淑飞的购房款。综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条的规定，于二〇一六年一月十八日判决：一、郑伟应于判决发生法律效力之日起三十日内代徐淑飞向中国建设银行股份有限公司东莞凤岗支行清偿东莞市凤岗镇碧湖片区佳嘉豪园3栋1单元704房产（房地产权证号：粤房地权证莞字第××号，登记所有人徐淑飞）的贷款债务、注销房产抵押登记，中国建设银行股份有限公司东莞凤岗支行予以协助配合；二、徐淑飞应于东莞市凤岗镇碧湖片区佳嘉豪园3栋1单元704房产注销抵押登记之日起十日内将上述房屋过户登记至郑伟名下，并将上述房屋交付给郑伟，相应的过户税费由郑伟负担；三、郑伟应于上述房屋办理过户登记当天向徐淑飞支付转让余款（计算方式：645000元－本判决第一项所涉代为向中国建设银行股份有限公司东莞凤岗支行清偿的债务金额）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10550元、保全费3895元，郑伟已预交，由郑伟负担受理费3165元、保全费1169元；徐淑飞负担受理费7385元、保全费2726元。徐淑飞上诉请求：1、依法撤销原审判决，改判驳回郑伟全部诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由郑伟承担。事实与理由：（一）原审法院认定了以下基本事实。1、2015年5月13日徐淑飞与郑伟双方签订了《二手房买卖合同》，由郑伟承接了2015年4月23日徐淑飞与案外人向锦华达成的二手房买卖协议的全部权利及义务，即将徐淑飞名下位于东莞市凤岗镇碧湖片区佳嘉豪园3栋1单元704房转让给郑伟，价格为675000元。该《二手房买卖合同》合法有效，双方均应按合同约定履行。2、根据《二手房买卖合同》第四条约定，郑伟须于2015年5月28日之前支付除定金之外的首期款185000元至买卖双方约定的银行监管账户。2015年6月25日，郑伟到南枫担保公司(泛华东莞分公司)缴纳首期监管款。郑伟已逾期支付房款，确实存在违约。3、2015年5月13日徐淑飞与郑伟一同到建行凤岗支行办理郑伟银行贷款手续(双方一同办理了相关公证手续)。徐淑飞积极配合郑伟办理相关手续并授权担保公司办理涉案房产的赎楼手续。4、徐淑飞分别于2015年7月7日、24日向郑伟邮寄了因郑伟违约导致解除合同的相关函件，徐淑飞仍按时支付涉案房产按揭款项。（二）徐淑飞享有合同解除权并已通知生效，原审判决未能正确适用法律，导致判决结果错误。1、由于郑伟未能按照合同约定于2015年5月28日支付首期监管款，根据双方签订的《二手房买卖合同》第十一条第一款的约定，本案郑伟逾期支付首期监管款近一个月，其约定解除权已经成就，徐淑飞依照《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，享有合同解除权(该合同解除权的性质属形成权)，并已经产生法律效力。故徐淑飞要求郑伟承担支付转让成交价675000元的20%即135000元合法合理，理应得到支持。2、根据原审法院认定的前述几项事实，可以确定徐淑飞在履行合同过程中无任何过错，郑伟存在严重过错。另郑伟主观恶意非常明显，郑伟及世盈中介公司都曾以徐淑飞未积极配合办理相关手续为借口，企图掩饰逾期支付首期款的违约事实而将违约责任嫁祸于徐淑飞，但被原审法院查明。3、徐淑飞与郑伟进行二手房交易系常规业务，且经过中介公司引导，作为具有完全民事行为能力的郑伟，其办理相关手续及交易时间是可以控制和预测的，且其应当十分清楚未按合同履约而可能产生不利后果。故郑伟不能以案涉交易需要办理赎楼、借贷等手续为由而拖延付款并成为合理的借口，原审法院亦不能以“不宜解除”四字而强行判决。（三）郑伟的诉求与原审法院判决结果存在诉判不一。郑伟的诉讼请求为判令“徐淑飞继续履行双方签定的《二手房买卖合同》”，而郑伟并没有变更诉讼请求，而原审法院判项为“郑伟代徐淑飞向建行凤岗支行清偿贷款债务，注销房产抵押登记……，”等等，这与郑伟的诉讼请求不一致，故原审法院的判决明显存在诉判不一。（四）因郑伟的违约行为，导致徐淑飞错失在深圳买房的良机，给徐淑飞造成了无法挽回的经济损失。徐淑飞的工作地点在深圳，一个86年的女孩子为了工作不得不经常往返东莞深圳两地，非常艰辛，加之，徐淑飞收入不高，为在深圳购买住宅筹集首期款才不得已转让其名下仅有的一套住宅。众所周知，2015年下半年深圳的房屋价格相对于上半年来说上涨50%之多，如郑伟按照合同的约定履行义务，徐淑飞已在深圳购买了住宅，现因郑伟违约，导致徐淑飞已没有经济能力在深圳购买房屋，按照房价上涨的趋势，徐淑飞可能永远错失在深圳购房的机会，由此可见，郑伟的行为给徐淑飞造成了巨大的经济损失是无法弥补的，如在郑伟违约的情况下，判决本合同继续履行，将导致徐淑飞只能继续租房居住，这对于徐淑飞来说极其不公平，不符合法律的规定。郑伟口头答辩称：口头答辩：原审查明的事实清楚，适用法律正确，请二审法院维持原审判决，驳回徐淑飞的上诉请求。在本案当中，合同是2015年4月23日签订，虽然双方约定2015年5月28日郑伟将首期款存入银行，郑伟也已经在2015年5月18日在银行存入了222000元，由于徐淑飞外出出差，一审有查明和世盈中介公司、建行东莞市分行有阐述，郑伟是在2015年6月20日接到中介公司的通知，中介是在2015年6月20日才接到泛华公司担保人员的通知，这时郑伟才可以将首期款转入银行，郑伟在接到中介的通知已经及时将首期款打入监管账户，在整个过程中，郑伟不存在怠于履行的情形，双方的买卖合同应当继续履行。世盈中介公司口头答辩称：以世盈中介公司一审庭审中提交的情况说明为准。南枫担保公司、建行凤岗支行、泛华东莞分公司、建行东莞市分行均没有参加二审法庭调查，亦没有提交书面意见。本院经审理查明，对原审查明事实，本院予以确认。另，郑伟为证明其具备一次性支付购房款的能力，申请本院冻结其银行存款700304.17元，本院已冻结其相应银行存款。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。原审法院认定案涉《二手房买卖合同》合法有效，各方对此均不持异议，本院予以确认。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点在于案涉《二手房买卖合同》应否继续履行。案涉合同约定郑伟须于2015年5月28日之前支付除定金之外的首期款185000元至买卖双方约定的银行监管账户，但未确定具体的银行监管账户。随后郑伟及其妻子刘小玲与徐淑飞及其丈夫陈小峰分别签订了《资金托管及委托付款协议》及《二手楼交易贷款担保服务合同》，约定双方授权南枫担保公司对涉案房产交易款项进行资金监管，并授权南枫担保公司办理涉案房产的赎楼手续，但亦未约定首期款185000元具体的监管账户，应视为徐淑飞与郑伟均接受南枫担保公司对首期款185000元监管所作的安排。2015年6月20日，建行凤岗支行批准郑伟贷款申请后，南枫担保公司才通知郑伟将首期款打进南枫担保公司指定的账号进行监管。郑伟在2015年6月25日到南枫担保公司缴纳首期款185000元并支付其他相关费用20214元。南枫担保公司在银行审批同意郑伟贷款申请后，要求郑伟预交相交税费、监管首期款，与世盈中介公司陈述的二手房买卖中请担保公司赎楼的程序一致，且郑伟在此过程中不存在怠于履行或故意迟延的情形，故本院认为，郑伟按南枫担保公司的指示支付首期款185000元，不存在违约行为。徐淑飞主张郑伟违约要求解除案涉合同，本院不予支持。案涉房屋抵押于建行凤岗支行，原审法院参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条的规定，判令郑伟代替徐淑飞清偿所欠建行凤岗支行的债务、注销房产抵押登记，建行凤岗支行予以协助配合。建行凤岗支行对此未提出异议，郑伟亦具备代替徐淑飞清偿案涉房屋所欠债务及支付剩余购房款的能力，故案涉《二手房买卖合同》不存在法律上和事实上的履行障碍，应继续履行。原审法院判决明确继续履行案涉《二手房买卖合同》的具体方式并无不当，徐淑飞主张原审法院判决结果与郑伟的诉讼请求不一致，本院不予采纳。综上所述，上诉人徐淑飞上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10550元，由徐淑飞负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  何玉煦审判员  李瑞峰审判员  冯婉娥二〇一七年四月十日书记员  冯颖欣