重庆市永川区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）永法民初字第00668号
原告重庆市永川区西林贸易有限公司，住所地重庆市永川区萱花路242号，组织机构代码20375788-X。
法定代表人黄家龙，总经理。
委托代理人秦明忠，重庆石松律师事务所律师。
被告谭立，男，1963年1月15日生，汉族，居民，住重庆市永川区。
委托代理人张敏，重庆新源律师事务所律师。
原告重庆市永川区西林贸易有限公司（以下简称西林公司）与被告谭立租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月9日受理后，依法由代理审判员覃魏枢适用简易程序于2014年2月19日公开开庭进行了审理。后因案情复杂依法转为普通程序，由代理审判员覃魏枢担任审判长，与代理审判员陈传飞、人民陪审员刘远珍组成合议庭，于2014年5月7日公开开庭进行了审理。原告西林公司的法定代表人黄家龙及其委托代理人秦明忠，被告谭立及其委托代理人张敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告西林公司诉称，2006年9月30日，原、被告签订《大鹏山庄租用合同》，约定被告须于每年8月1日前向原告交纳租金，否则原告有权终止合同，但被告未按期交纳租金，且擅自搭建彩钢棚改变房屋原貌，并擅自将大鹏山庄转让给谭群经营，故起诉要求：1、解除原、被告于2006年9月30日签订的《大鹏山庄租用合同》；2、由被告恢复大鹏山庄竹楼、鸡棚房屋屋顶原状。
被告谭立辩称：由于双方签订合同时间为2006年9月30日，而合同约定的租赁期起始时间为2006年9月1日，经与原告原法定代表人黄振强口头协商后，黄振强同意支付租金的期限改至每年9月1日前，原告此前并未提出异议；原告诉称其擅自转让大鹏山庄并不属实，该山庄系由其与妹妹谭群二人合伙经营；其履行了合同约定的维护义务，并未违约，故不同意解除合同，要求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原告原名为永川市西林贸易有限公司。2000年6月，原告向原永川市胜利路街道办事处萱花村民委员会老鹰岩村民小组租用约82.2亩的土地并签订《土地租用协议》及两份《补充协议》，双方约定土地租赁期限从2000年6月1日起至2050年5月30日止，租地用途为农业观光和旅游开发。随后，原告在其租用土地上修建大鹏山庄用于经营。2006年9月30日，原、被告签订《大鹏山庄租用合同》，主要约定：1、原告将大鹏山庄出租给被告经营，租赁期限从2006年9月1日起至2026年9月1日止，租用范围从山庄大门起至养猪房公路上端止（所含土地西至长城以下，东至猫儿沟西，南至生产队公路，北至竹海公路边）；2、2006年9月1日至2011年9月1日期间的租金为每年30000元，2011年9月2日至2016年9月1日期间的租金为每年35000元，2016年9月2日至2026年9月1日期间的租金为每年40000元；3、被告须于签订本合同之日交纳第一年的租金30000元，并须提前一个月向原告交纳次年租金；如被告不按期交纳，原告有权终止租赁合同；4、大鹏山庄内的一切设施、设备以及饭厅、厨房内的附属设施交被告使用，若发生损坏、丢失等情况，被告须照价赔偿；5、被告负责爱护管理大鹏山庄原建筑设施及各种配套设施、设备、物品，租用期间的维修费用由被告承担；被告不得随意改变山庄主体建筑设施，自主增设的项目不得毁坏原园林绿化、自然景观，如需改造，须经原告同意，且维修、改造费用由被告自行承担；20年租赁期满后，后24年租金按每年50000元计算。该合同签订后，原告将大鹏山庄交付被告。被告即与胞妹谭群合伙经营大鹏山庄，并以谭群个人名义办理个体工商执照，从事餐饮、住宿服务。
《大鹏山庄租用合同》签订后，被告按约定金额分期支付了原告租金，其中被告于2011年9月1日支付了原告2011年8月30日至2012年8月31日的租金35000元，于2012年8月30日支付了原告2012年9月1日至2013年9月1日的租金35000元，于2013年8月30日支付了原告2013年9月1日至2014年8月31日的租金35000元，原告原法定代表人黄振强收款后分别出具了收条。审理中，原告现法定代表人黄家龙陈述原告已经收到以上三笔租金，但被告迟延支付租金构成违约，原告有权解除该租赁合同。被告则陈述因《大鹏山庄租用合同》签订时间晚于租赁期限起算时间，其与黄振强口头协商后另行约定租金支付期限改为每年9月1日前交纳次年租金，其按双方口头约定期限支付租金并未构成违约。
同时查明，大鹏山庄原有的竹楼、鸡棚等房屋的屋顶系竹木或石棉瓦结构，并于2013年前后损坏。2013年上半年，原、被告就该类房屋的维护问题发生争议，被告以该类房屋屋顶已经风化、损坏，原结构抗风力不强为由，为保证安全其于下半年将竹楼、鸡棚等房屋的屋顶改装为彩钢棚结构。
另查明，黄振强系黄家龙之父。2009年4月14日，原告法定代表人由黄振强变更登记为黄家龙。2013年10月18日，黄振强将其持有的原告公司60%的股权转让给黄家龙所有。
上述事实，有原、被告陈述、证人谭群的证言、《土地租用协议》、《补充协议》、《大鹏山庄租用合同》、《承包合同》、工商档案、村委会证明、照片、收条等证据材料及法庭审理笔录在卷佐证，经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，原、被告自愿签订的《大鹏山庄租用合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。原告以被告未按合同约定期限支付租金、擅自转让大鹏山庄以及破坏房屋屋顶原貌等理由要求解除合同，故判定原告的诉讼请求能否成立，关键在于被告的行为是否达到合同约定的解除条件或法定解除条件，以下分别论述。
一、被告支付租金的期限是否构成违约。
《大鹏山庄租用合同》签订时间为2006年9月30日，而合同约定的租赁期限则从2006年9月1日起至2026年9月1日止，按该合同文义解释，除第一年的租金外，被告须于每年8月1日前交纳次年租金，否则构成违约。被告认为租赁期间少算一个月并以此为由要求原告就租金支付期限问题重新进行协商的抗辩理由具有合理性。被告陈述双方另行口头约定被告应于每年9月1日前支付次年租金，有被告举示的最近三年交纳原告租金的收条佐证，原告接受被告于当年9月1日前支付次年全年租金的事实应视为双方对原合同的租金支付期限条款进行了变更，现被告已经支付了截至2014年8月31日的租金，履行了合同义务，不构成拖欠原告租金的违约行为，本院对原告以此为由要求解除合同的意见不予采纳。
二、被告是否存在擅自转让大鹏山庄的行为。
原告以大鹏山庄个体工商执照中的业主不是被告为由认为被告擅自转让了大鹏山庄，被告为反驳原告向本院举示了重庆市永川区茶山竹海街道办事处萱花村老鹰岩村民小组（以下简称老鹰岩村民小组）出具的证明及证人谭群的证言。因大鹏山庄已被原告出租多年，山庄所在土地系老鹰岩村民小组所有，故该村民小组能够判断该山庄的实际经营人。该村民小组证实大鹏山庄由被告与胞妹谭群从2006年9月起合伙经营至今，同时谭群亦出庭对合伙经营予以确认，并对为何以其个人名义办理工商执照作了解释。综上，原告仅提供了个体工商执照登记人为谭群，没有提供二人的转让合同，不足以证明被告擅自转让了大鹏山庄的事实，故本院对原告以此为由要求解除合同的意见不予采纳。
三、被告改装房屋屋顶的行为是否构成违约。
《大鹏山庄租用合同》仅约定被告有权自费增设各类设施，但不得随意改变主体建筑设施，不得毁坏园林绿化、山林竹木、自然景观，但相应违约责任并未明确约定。本案中，屋顶并非自然景观，被告在原屋顶已经损坏的情况下为保证安全将竹楼、鸡棚等房屋屋顶改建成彩钢棚顶，该改建行为并未致使原告遭受损失。且根据双方签订租赁合同的目的，被告拥有一定自主权，有权根据自身需要增备设施，故被告的改建行为并未构成根本违约，并不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的可以解除合同的情形，原告以此为由要求解除合同不符法律规定，本院对此意见不予采纳。原告若认为彩钢棚顶破坏了山庄整体环境，可于租赁期间届满或者合同能够解除时另行要求被告恢复屋顶原状。
综上，原告要求解除双方于2006年9月30日签订的《大鹏山庄租用合同》，并由被告恢复大鹏山庄竹楼、鸡棚房屋屋顶原状的诉讼请求不符法律规定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第二百一十九条、第二百二十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告重庆市永川区西林贸易有限公司的诉讼请求。
案件受理费550元，由原告重庆市永川区西林贸易有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。
审 判 长 覃魏枢
代理审判员 陈传飞
人民陪审员 刘远珍
二〇一四年五月七日
书 记 员 龙丽娟