广西壮族自治区柳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂02民终2993号上诉人（原审被告）：柳州市亚泰房地产开发有限责任公司，住所地广西壮族自治区柳州市北雀路。统一社会信用代码：914502006976292702法定代表人：曾和生，董事长。委托诉讼代理人：陈宗振，广西万铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：李君，广西万铭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈桂珍，女，1956年4月30日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳南区。被上诉人（原审原告）：吴嘉，女，1981年7月29日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳北区。上诉人柳州市亚泰房地产开发有限责任公司（以下简称亚泰公司）因与被上诉人陈桂珍、吴嘉房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院（2015）北民一初字第2395号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月9日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。亚泰公司上诉请求：依法撤销一审判决，并驳回陈桂珍、吴嘉的诉讼请求。事实与理由：一、《商品房认购书》并未成立，亚泰公司与陈桂珍、吴嘉之间不存在合同关系。首先，陈桂珍、吴嘉主张《商品房认购书》系在亚泰公司的售楼部签订的，应当对其主张进行举证，但陈桂珍、吴嘉并未能举证证明《商品房认购书》的签订地点系在亚泰公司的售楼部，应承担举证不能的法律后果。其次，《商品房认购书》上所加盖的“柳州市亚泰房地产开发有限责任公司合同专用章”并非亚泰公司使用的印章，亚泰公司并未与陈桂珍、吴嘉签订《商品房认购书》。再次，《商品房认购书》上并没有亚泰公司的法定代表人签字，也没有经亚泰公司授权的代表人签字，陈桂珍�吴嘉主张《商品房认购书》上签字的人员系亚泰公司的销售代表，但未能对此进行举证，同样应承担举证不能的法律后果。而且，当时亚泰公司开发的所有住宅都是××海岸营销策划工作室××统一代理销售的，在临桂县金海岸营销策划工作室没有参加诉讼的情况下，亦无法证实《商品房认购书》上签字的人员系临桂县金海岸营销策划工作室的工作人员，因此应追加临桂县金海岸营销策划工作室为本案当事人以查明事实。最后，收款收据不能证明《商品房认购书》的真实性。其一，收款收据上所加盖的“柳州市亚泰房地产开发有限责任公司财务专用章”与亚泰公司备案登记的印章明显不一致，并非亚泰公司使用的印章；其二，收款收据上没有亚泰公司的法定代表人签字，不能证明系由亚泰公司出具；其三，陈桂珍、吴嘉虽向亚泰公司的时任法定代表人杨学智支付了45�元，但不能证明该款项的用途为认购定金，从陈桂珍、吴嘉的付款时间来看，其向杨学智付款两个半月之后才“签订”《商品房认购书》，且在“认购”时即支付了超过总价的80%的价款，无论从时间上还是付款金额来看，陈桂珍、吴嘉认购房屋的做法都有悖常理，不能排除陈桂珍、吴嘉向杨学智支付的450000元为借款。陈桂珍、吴嘉主张在亚泰公司的售楼部交付了现金50000元，但未能对此进行举证，亦应承担举证不能的法律后果。从上可以看出，陈桂珍、吴嘉所提供的证据并不能证明其与亚泰公司签订了《商品房认购书》，亚泰公司与陈桂珍、吴嘉之间不存在合同关系。二、退一步来说，即使《商品房认购书》成立，亚泰公司也不应承担双倍返还定金的责任。《商品房认购书》并非正式的商品房买卖合同，《商品房认购书》第三条亦约定买方应签署《商品房买卖�同》，买方不签署《商品房买卖合同》视为违约，卖方不退还定金，从此约定可以看出，该定金为订约定金，用以担保《商品房买卖合同》的订立，根据最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的解释》第一百一十五条的规定，只有当收受定金的一方拒绝订立合同时，才应双倍返还定金。首先，陈桂珍、吴嘉并没有向亚泰公司提出签署《商品房买卖合同》，而非亚泰公司拒绝与其签署《商品房买卖合同》；其次，订立合同应依法依规签订，《城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售应取得预售许可证明，亚泰公司尚未取得《商品房预售许可证》，陈桂珍、吴嘉不能要求亚泰公司违法与其签订《商品房买卖合同》；再次，订立合同应以合同合法有效为前提，由于亚泰公司尚未取得《商品房预售许可证》，即使亚泰公司与陈桂珍、吴嘉签署了《商品房买卖合同》，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，亦属无效合同。因此，并非亚泰公司拒绝与陈桂珍、吴嘉签署《商品房买卖合同》，而是陈桂珍、吴嘉提出解除《商品房认购书》，放弃签署《商品房买卖合同》，故不能要求亚泰公司双倍返还定金。陈桂珍、吴嘉辩称，1.代理商以亚泰公司的名义签订合同的责任应由亚泰公司承担，亚泰公司与代理商的合同关系由亚泰公司自行处理。2.《商品房认购书》已经成立。一审法院认定亚泰公司的法定代表人于2013年5月3日变更为杨学智。因为杨学智说如果一次性付清房款可以给陈桂珍、吴嘉9.6折的优惠还可以优先选房，所以吴嘉的父亲分两次给杨学智一共转了450000元。2013年9月17日陈桂珍、吴嘉在亚泰公司的售楼部�订《商品房认购书》，并摁了陈桂珍、吴嘉母女两人的手印，售楼部小姐和负责人也签了字且盖有公章，该公章是否是备案章不清楚，但是杨学智是法定代表人，且陈桂珍、吴嘉在售楼部交交定金50000元，故《商品房认购书》已经成立。之所以交款之后两个月才签《商品房认购书》，是因为陈桂珍、吴嘉曾经多次催促但售楼部小姐要求9月才签认购书。3.《商品房认购书》可以证明陈桂珍、吴嘉与亚泰公司之间存在商品房认购的合同关系，且《商品房认购书》是预约合同的性质，认购书约定的定金条款不能因为亚泰公司没有取得《商品房预售许可证》而无效，亚泰公司承诺20天内会签订《商品房买卖合同》，陈桂珍、吴嘉签一再要求签订正式的《商品房买卖合同》，不能签订的责任应当在亚泰公司。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公正合理，�泰公司的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回其上诉请求，依法维持原判。陈桂珍、吴嘉向一审法院起诉请求：一、解除陈桂珍、吴嘉与亚泰公司双方签订的《商品房认购书》；二、亚泰公司返还定金和双倍返还定金共计622800元（614000元×20%+500000元）；三、本案诉讼费用由亚泰公司承担。一审法院认定事实：2009年12月9日，亚泰公司成立。2013年5月3日，亚泰公司的法定代表人变更为杨学智，股东由陈轩源、杨学智、黎明全、张华意变更为杨学智和凌志云。2014年1月15日，亚泰公司的法定代表人变更为欧坤，股东增加了欧坤。亚泰公司开发了“柳州市亚泰财富现代城”并在售楼部进行商品房销售。2013年7月17日和18日，吴嘉的父亲向杨学智的帐户转款共计450000元。2013年9月17日，陈桂珍、吴嘉在亚泰公司的售�部签订了《商品房认购书》，陈桂珍、吴嘉在买方签名，卖方加盖“柳州市亚泰房地产开发有限责任公司合同专用章”，并有销售代表签名。《商品房认购书》约定：陈桂珍、吴嘉向亚泰公司购买柳州市亚泰财富现代城A座3单元8层1号，买方交付定金500000元，定金计入首期房款之中；买方须于签署本认购书后20天内付清认购总价的100%（含定金），即人民币614042元，并签署《商品房买卖合同》；买方须于签署本认购书后20天内携同认购书到售楼中心，签署《商品房买卖合同》及办理合同相关手续；如买方不按时缴付房款或不依时签署《商品房买卖合同》，视为违约，卖方概不退还买方所交的定金等内容。当日，陈桂珍、吴嘉收取了加盖“柳州市亚泰房地产开发有限责任公司财务专用章”的收款收据，该收款收据注明收到陈桂珍、吴嘉购房定金500000元。但至今，亚泰�司仍未取得商品房预售许可证，故陈桂珍、吴嘉诉至该院，要求解除《商品房认购书》，并要求亚泰公司双倍返还定金。一审法院认为，陈桂珍、吴嘉在亚泰公司的售楼部签订《商品房认购书》，且向时为亚泰公司的法定代表人杨学智的银行帐户转入了认购书约定的定金450000元、另支付现金50000元，并取得了定金收款收据。陈桂珍、吴嘉有理由相信其签订《商品房认购书》并支付定金即与亚泰公司形成了合同关系。即使《商品房认购书》和收款收据上加盖的印章不是亚泰公司在公安机关备案的印章，陈桂珍、吴嘉在签订认购书并支付定金时不可能知道印章是否是备案的印章，是否使用备案的印章是亚泰公司的内部管理问题，亚泰公司当时的法定代表人收取定金并在售楼部签订认购书的行为，应当认定为职务行为。根据《中华人民共和国民�通则》第四十三条规定，企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。关于《商品房认购书》的效力问题，本案亚泰公司虽未取得商品房预售许可证明，但《商品房认购书》是陈桂珍、吴嘉、亚泰公司双方的真实意思表示，并且内容合法，认购书是预约合同的性质，认购书中约定的定金条款不能因未取得商品房预售许可证而没有法律效力，故《商品房认购书》合法有效。根据《商品房认购书》约定，买方须于签署本认购书后20天内付清房款，于签署本认购书后20天内携同认购书到售楼中心，签署《商品房买卖合同》及办理合同相关手续。陈桂珍、吴嘉于2013年即签订了《商品房认购书》，但至今，亚泰公司仍未取得商品房预售许可证，这是陈桂珍、吴嘉与亚泰公司双方不能签订《商品房买卖合同》的根本原因，陈桂珍、吴嘉有权请求解除《�品房认购书》。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因一方当事人原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。亚泰公司没有商品房预售许可证还与陈桂珍、吴嘉签订《商品房认购书》并收取定金，致使双方不能签订《商品房买卖合同》的责任应由亚泰公司承担，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，亚泰公司应当向陈桂珍、吴嘉双倍返还定金。根据《中华人民共和国担保法》第九十一条规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。陈桂珍、吴嘉、亚泰公司约定的柳州市亚泰财富现代城A座3单元8层1号的总房款为614042元，虽然双方在《商品房认购书》约定定金为500000元，但该约定超过了标的额的百分之二十，故定金的数额应为122808.4元，余款377191.6元应作为陈桂珍、吴嘉支付的购房款。因此，亚泰公司应当双倍返还陈桂珍、吴嘉定金245616.8元，并退还购房款377191.6元，共计622808.4元。陈桂珍、吴嘉仅诉请622800元，该院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除陈桂珍、吴嘉与亚泰公司签订的《商品房认购书》；二、亚泰公司双倍返还陈桂珍、吴嘉定金及购房款共计622800元。案件受理费10028元（陈桂珍、吴嘉已预交），由亚泰公司负担。本院二审期间，亚泰公司围绕上诉请求依法提交证据：亚泰公司与临桂县金海岸营销策划工作室签订的《亚泰财富现代城商品房销售与招商代理合同》，拟证明亚泰公司将开发的房屋交给临桂县金海岸营销策划工作室统一销售，签订的认购书协议应由亚泰公司确认才生效，但是本案的《商品房认购书》并未得到亚泰公司的确认，因此亚泰公司与陈桂珍、吴嘉之间并没有形成合同关系。本院组织当事人进行了证据交换和质证。亚泰公司对一审查明的关于陈桂珍、吴嘉在亚泰公司售楼部签订《商品房认购书》、亚泰公司收取定金500000元并出具收款收据的事实有异议。陈桂珍、吴嘉对一审查明的事实没有异议。对当事人二审提交的证据以及争议的事实，本院认定如下：一、关于亚泰公司提交�证据，根据合同的相对性，亚泰公司与临桂县金海岸营销策划工作室签订的合同与本案并无关联，且即使是该工作室与陈桂珍、吴嘉签订的商品房认购书，该工作室亦是以亚泰公司的名义进行的销售活动，其行为所产生的法律后果应由亚泰公司承担，故对于该证据，本院不予采信。二、关于亚泰公司提出的事实异议，有陈桂珍、吴嘉一审提供的转款凭证、《商品房认购书》和收款收据予以证实，故亚泰公司所提异议不成立，一审认定事实正确。综上分析，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：一、陈桂珍、吴嘉与亚泰公司签订的《商品房认购书》是否成立；二、陈桂珍、吴嘉与亚泰公司签订的《商品房认购书》能否解除，亚泰公司是否应当双倍返还定金并返还预付款。关于焦点一，陈桂珍、吴嘉与亚泰公司签订的《商品房认购书》是否成立的问题亚泰公司上诉提出陈桂珍、吴嘉不能证实其是在亚泰公司售楼部签订的合同，且认购书与收款收据上加盖的公章并非亚泰公司在公安机关备案的印章亦无法定代表人的签字，因此《商品房认购书》并未成立，亚泰公司与陈桂珍、吴嘉之间的不存在合同关系的主张。本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条规定，企业法人对其法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。根据一审查明的事实，陈桂珍、吴嘉作为购房者，向亚泰公司的法定代表人杨学智的银行帐户转入了认购书约定的定金450000元，并于2013年9月17日在亚泰公司的售楼部签订了《商品房认购书》，陈桂珍、吴嘉在买方处签名，卖方�盖“柳州市亚泰房地产开发有限责任公司合同专用章”，并有销售代表的签名，陈桂珍、吴嘉另外支付50000元定金给亚泰公司，收取了加盖“柳州市亚泰房地产开发有限责任公司财务专用章”的收款收据。陈桂珍、吴嘉有理由相信其签订《商品房认购书》并支付定金及预付款即与亚泰公司形成了合同关系，且陈桂珍、吴嘉提交的银行卡取款业务回单、《商品房认购书》、收款收据等证据已对其主张的其与亚泰公司之间存在合同关系完成了举证责任，而亚泰公司并无证据证实《商品房认购书》与收款收据上加盖的公章并非亚泰公司在公安机关备案的印章，故亚泰公司的该上诉主张缺乏事实依据，本院不予支持。因此，《商品房认购书》依法成立，是本案双方当事人的真实意思表示，内容合法有效。关于焦点二，陈桂珍、吴嘉与亚泰公司签订�《商品房认购书》能否解除，亚泰公司是否应当双倍返还定金并返还预付款的问题商品房认购书具有预约合同的性质，根据《商品房认购书》的约定，买方须于签署本认购书后20天内付清房款，于签署本认购书后20天内携同认购书到售楼中心，签署《商品房买卖合同》及办理合同相关手续。陈桂珍、吴嘉和亚泰公司于2013年9月17日签订《商品房认购书》，但亚泰公司至今仍未取得商品房预售许可证，这是本案双方不能签订《商品房买卖合同》的根本原因，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，陈桂珍、吴嘉有权请求解除《商品房认购书》。一审判决解除陈桂珍、吴嘉和亚泰公司签订的《商品房认购书》正确，本院予以维持。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释�第四条规定，出卖人通过认购方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因一方当事人原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。本案亚泰公司没有取得商品房预售许可证还与陈桂珍、吴嘉签订《商品房认购书》并收取定金，致使双方不能签订《商品房买卖合同》的责任应由亚泰公司承担，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，亚泰公司应当向陈桂珍、吴嘉双倍返还定金。故陈桂珍、吴嘉请求亚泰公司双倍返还定金并退还预付的购房款符合法律规定，本院予以支持。关于亚泰公司在二审期间提出追加临桂县金海岸营销策划工作室为本案当事人的申请，因临桂县金海岸营销策划工作室不是本案《商品房认购书》的合同当事人，与本案的处理结果没有法律上的利害关系，故对亚泰公司�出的追加当事人申请，本院不予支持。综上所述，亚泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10028元（柳州市亚泰房地产开发有限公司已预交），由柳州市亚泰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  覃琪蓉审 判 员  朱文泉代理审判员  王 维二〇一六年十一月二十八日代书 记员  蒋 芃