广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）桂03民终377号
上诉人（原审被告）：桂林彰泰实业集团有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市环城北二路46号桂花园小区1栋，统一社会信用代码：91450300619384212M。
法定代表人：沈红霞，该公司董事长。
委托诉讼代理人：甘永雄，该公司法务部职员。
被上诉人（原审原告）：李冬娥，女，1985年2月10日生，汉族，住广西壮族自治区桂林市七星区。
委托诉讼代理人：覃家锋，广西华尚律师事务所律师。
上诉人桂林彰泰实业集团有限公司（以下简称为彰泰集团公司）因与被上诉人李冬娥商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2017)桂0305民初1973号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月31日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，彰泰集团公司的委托诉讼代理人甘永雄，李冬娥的委托诉讼代理人覃家锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
彰泰集团公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人李冬娥全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人李冬娥承担。事实及理由：1.被上诉人李冬娥与上诉人彰泰集团公司双方签订的《补充协议》合法有效，双方应遵照合同约定执行；一审法院违反了民事法律最基本的意思自治原则，作出了上诉人彰泰集团公司违约的错误认定，应当予以纠正。2.被上诉人李冬娥所在楼栋的物业验收是2017年7月21日，按照《补充协议》第六条第2款的规定，上诉人彰泰集团公司应该提交产权登记资料的时间应从2017年7月22日起计算180日，即2018年1月18日。因此，截止到本案上诉之日止，上诉人彰泰集团公司应当提交资料的期限仍未超过合同约定期限，上诉人彰泰集团公司尚未构成违约，不应承担违约责任。3.出卖人应当提供的资料即包括上诉人彰泰集团公司应当提交的资料，也包括被上诉人李冬娥提交的己方资料；但截止到本案上诉之日，被上诉人李冬娥尚未将其办理产权登记所需材料提交上诉人彰泰集团公司，因而上诉人彰泰集团公司无法向产权登记机关提交完整资料。4.按照被上诉人李冬娥与上诉人彰泰集团公司双方约定的交房条件，房屋完成五方验收即可，但从房屋五方验收通过到最终的初始登记完成，最少需要6-10个月的时间。如果按照交房后90日内就应当提交资料的条款，明显违背了正常的办理流程，对上诉人彰泰集团而言是明显的显失公平。
李冬娥辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予以维持。
李冬娥向一审法院起诉请求：1.被告在判决生效15日内将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案；2.被告向原告支付逾期备案违约金10284.59元；3.本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2013年5月30日，被告（出卖人）与原告李冬娥（买受人）签订了《商品房买卖合同》（以下简称合同）。合同第三条约定，买受人购买坐落于桂林市七星区彰泰•睿城28栋1-6-2号商品房。合同第四条约定，该商品房总房款为1028459元。合同第十五条约定，根据《城市房地产开发经营条例》第三十三条规定，出卖人应在商品房交付使用后90日内，将需由其提供的办理房屋登记的资料报送桂林市房产管理局，如因出卖人的责任导致不能在规定期限内将需要提供的办理房屋登记的资料报送的，如买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金归该楼宇全体业主所有，并由出卖人或物业公司统一安排使用和获取收益金。合同附件四《合同补充协议》（以下简称补充协议）第六条第2项约定，买受人与出卖人同意变更《商品房买卖合同》第十五条第一句的表述为：出卖人应当在商品房交付使用并经房管部门物业验收后180日内，将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告已支付被告购房款1028459元。被告至今未将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。
另查明，2015年6月30日左右，被告向原告交付了涉案房屋。
一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当完全履行合同约定的义务。原告已支付被告购房全款1028459元，并于2015年6月30日左右办理了收房手续，已完全履行了合同的义务。被告未按合同的约定在商品房交付使用后90日内，将需由其提供的办理房屋登记的资料报送桂林市房产管理局，其行为已违约，故原告要求被告在本判决生效之日起15日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并按已付房款的1%（即10284.59元）向原告支付逾期备案违约金的诉讼请求，于法有据，该院予以支持。被告辩称，补充协议第六条第2项已变更了合同第十五条关于提交资料的期限约定，物业验收尚未完成，并不具备提交产权登记资料的时机。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“……，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”补充协议第六条第2项约定出卖人应当在商品房交付使用并经房管部门物业验收后180日内，将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。该条款系由被告提供的格式条款，且该条款并不是对主合同的补充约定，而是免除了其未在商品房交付使用后90日内，将需由其提供的办理房屋登记的资料报送桂林市房产管理局的违约责任，排除了原告获得逾期备案违约金赔偿的权利，该格式条款无效，故对被告的该项辩解，该院不予采信。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款,《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决：一、被告桂林彰泰实业集团有限公司在本判决生效之日起15内将办理位于桂林市七星区彰泰•睿城28栋1-6-2号房屋权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案；二、被告桂林彰泰实业集团有限公司向原告李冬娥支付逾期备案违约金10284.59元。本案收取案件受理费58元，因适用简易程序，减半收取案件受理费29元（原告已预付该院），由被告桂林彰泰实业集团有限公司负担。
本院二审期间，上诉人彰泰集团公司围绕上诉请求提交了新证据：不动产登记中心的登记系统的截图照片。上诉人彰泰集团公司主张该证据证实上诉人已在补充合同约定的时间内提交了产权登记办理资料，上诉人不存在违约行为。
经庭审质证，被上诉人李冬娥质证意见如下：真实性没有异议，但该证据与一审诉请没有关系，这是办小证，被上诉人在本案中主张的是办大证，合同没有涉及办理不动产权证的时间约定。
被上诉人李冬娥没有提交新证据。
本院对上述证据认定如下：对于上诉人彰泰集团公司提供的不动产登记中心的登记系统的截图照片，被上诉人李冬娥对其真实性没有异议，本院对其真实性予以认可；但被上诉人李冬娥主张该截图照片与本案一审的诉请无关。本院认为，该截图照片的内容系上诉人公司将涉案房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的时间，与本案被上诉人的诉请是相关联的。因此，本院对被上诉人主张该主张与本案无关不予采信。
经二审审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。
但对于一审查明的“合同第十五条约定，……如买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金归该楼宇全体业主所有，并由出卖人或物业公司统一安排使用和获取收益金。”，上诉人与被上诉人均认可该条款系笔误，双方的真实意思表示为“合同第十五条约定，……如买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”因此，本院对该条款予以纠正。
另查明，本案被上诉人所在楼栋的物业验收时间为2017年7月21日，上诉人于2017年12月28日将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。
本院认为，本案二审双方争议的焦点为：一、双方签订的附件四，补充合同第6条第2款的效力问题；二、上诉人是否存在合同违约，如违约，应如何承担违约责任。
一、关于争议焦点一。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，本案实际争议的条款中是否存在上诉人一方免除其责任、加重被上诉人责任、排除被上诉人主要权利的情形是确定该条款效力问题的节点。涉诉合同第十五条与合同补充协议第六条第2项前后的内容分别为：“根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将需要由其提供的办理房屋登记的资料报送桂林市房产管理局”、“买受人与出卖人同意变更《买卖合同》第十五条第一句的表述为：出卖人应当在商品房交付使用并经房管部门物业验收后180日内，将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。对比变更前后的条款内容可以看出，该变更只是对报送资料备案的方式和时间进行变更和延长，但并没有免除卖方的办理登记备案的责任；补充协议第六条第2项对《商品房买卖合同》第十五条进行了补充，变更了提交备案登记材料的时间，并没有将原有的逾期备案违约金条款予以删除，故没有排除买方获得逾期备案违约金赔偿的权利，该条款不符合《中华人民共和国合同法》第四十条中关于格式合同条款无效情形的规定。因此，该变更后的条款并不违反法律规定，应认定该变更后的条款为有效条款，对双方均有约束力；本院对一审判决认定该条款为无效的格式条款予以纠正。
二、关于争议焦点二。根据补充合同第6条第2款的约定，出卖人将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的时间为商品房交付使用并经房管部门物业验收后180日内。本案被上诉人所在楼栋的物业验收时间为2017年7月21日，上诉人于2017年12月28日将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案并未超过补充合同第6条第2款约定的时间。因此，本院认为，上诉人上诉请求驳回被上诉人要求其承担违约责任的理由成立，依法应予以支持。
综上所述，一审判决认定事实部分不清，实体处分欠妥，依法应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条的规定，判决如下：
一、撤销广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2017)桂0305民初1973号民事判决；
二、驳回被上诉人李冬娥对上诉人桂林彰泰实业集团有限公司一审诉讼请求。
一审案件受理费58元，因适用简易程序减半收取案件受理费29元，二审案件受理费58元；共计87元，由被上诉人李冬娥负担。
本判决为终审判决。
审判长 吕秀文
审判员 陈海涛
审判员 蒋子秀
二〇一八年四月十五日
书记员 申峰峰