河北省宽城满族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宽民初字第2023号
原告陈志华。
原告陈志友。
原告陈志远。
原告丁海燕。
四原告共同委托代理人宋海龙，宽城镇中心法律服务所法律工作者。
被告宽城金客隆超市有限公司。
法定代表人杨雪峰职务经理
委托代理人王斌，河北鸿翔律师事务所律师。
被告承德市天宝房地产开发有限责任公司。
法定代表人陈力民职务董事长
委托代理人孙世兴，河北伸正律师事务所律师。
原告陈志华、陈志友、陈志远、丁海燕与被告宽城金客隆超市有限公司、承德市天宝房地产开发有限责任公司合同纠纷一案，本院于2014年7月22日受理后，依法组成合议庭，于2014年8月13日公开开庭进行审理。原告陈志华、陈志友、陈志远及其共同委托代理人宋海龙、原告丁海燕的委托代理人宋海龙，被告宽城金客隆超市有限公司委托代理人王斌、被告承德市天宝房地产开发有限责任公司的委托代理人孙世兴均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年6月，经原、被告协商同意将原告陈志华所有的下花园底商178.86平方米；原告陈志友所有的天宝下花园底商60平方米；原告丁海燕所有的天宝下花园底商137.24平方米，租赁给被告宽城金客隆超市有限公司使用，租赁费为每平方米380.00元人民币，租赁期限为10年。第二年的租赁费于次年7月1日交付。因被告承德市天宝房地产开发有限责任公司下花园底商与我们四原告及我们小组农户的底商是在一起的，所以，该协议是被告宽城金客隆超市有限公司，承德市天宝房地产开发有限责任公司两家签订的，其协议没有我们个人签字，但其内容和条款是经我们同意的。时至今年6月份，被告宽城金客隆超市有限公司在未与我们协商和同意的情况下，又于2014年6月30日与被告承德市天宝房地产开发有限责任公司签订了一份补充协议。该补充协议将楼房租赁费每平方米380.00元调整为280.00元。对此，我们四原告不能接受未经我们本人协商同意的补充协议条款。现在我们四原告仍要求按原协议的条款履行。二被告2014年6月30日的补充条款侵犯了我们四原告的合法权益。为此，提出如下诉讼请求：1、确认二被告2014年6月30日签订的补充协议对我们四原告无效；2、判令被告宽城金客隆超市有限公司按原协议履行并给付四原告2014年7月1日至2015年6月30日楼房租赁费165718.00元；3、本案诉讼费用由被告承担。
为证明其主张，四原告陈志华、陈志友、陈志远、丁海燕出示的证据如下：
1、宽城镇上河西村第十三居民组的证明一份。用以证实房产权属四原告的，及房产的具体面积。
2、2014年6月30日，被告承德市天宝房地产开发有限责任公司与唐山市金客隆超市有限公司签订的补充协议（复印件）一份。用以证实二被告签订的补充协议并未经四原告同意。
3、2013年6月1日，被告承德市天宝房地产开发有限责任公司与唐山市金客隆超市有限公司签订的租赁协议（复印件）一份。用以证实原协议是四原告同意的。
被告宽城金客隆超市有限公司辩称：被告承德市天宝房地产开发有限责任公司有权利代表本案涉及的43户业主整体招商出租，2013年6月1日我公司审查了被告承德市天宝房地产开发有限责任公司的权限才与其商谈签订租赁协议，被告承德市天宝房地产开发有限责任公司代表4位业主将底商整体出租给我公司，这是原告认可的，四原告对被告承德市天宝房地产开发有限责任公司签订的权限是认可的，由于市场因素，我公司全线亏损，2014年6月30日二被告签订补充协议。所以四原告的诉讼请求是没有道理的。
被告宽城金客隆超市有限公司没有证据出示。
被告承德市天宝房地产开发有限责任公司辩称：第一，签定该《补充协议》的主体合法，答辩人为有权签订。2012年滨河街下花园天宝小区商业大厅招商之前，上河西陈家蔓子庄所有业主，通过选举产生了滨河街下花园天宝小区商业大厅第一届业主管理委员会，代表所有业主行使权利，2012年10月15日，管委会召开第一次会议，选举了管委会主任、副主任，决议并通过了《滨河街下花园天宝小区商业大厅管理办法》，确定了由管委会负责与宽城金客隆超市有限公司洽谈商业大厅承租事宜等事项。而根据《滨河街下花园天宝小区商业大厅管理办法》，第一条关于承德市天宝房地产开发有限责任公司与上河西陈家蔓子庄业主系滨河街下花园天宝小区商业大厅共同管理人的规定，以及2012年11月12日商业大厅全体业主向管委会出具的全权授权委托书，就足以证明，答辩人根据业主委员会的决定，与被告宽城金客隆超市有限公司签订的承租协议和补充协议，均为有权签订。第二，签定该《补充协议》的程序合法。2012年11月14日，管委会召开第二次会议，会议决定通过了商业大厅的租金为一层一至五年每年每平米400元，六至七年每年每平米增长10%（即440元）；八至十年每年每平米增长20%（即480元）；二至四层租金一至五年每年每平米280元，六至七年每年每平米增长10%（即308元）；八至十年每年每平米增长20%（即336元）.该决议通过后，在与被告宽城金客隆超市有限公司洽谈过程中，业主委员会在争取业主同意情况下，将商业大厅一层房租在决议的基础上每年每平米降低20元即380元，并于2013年6月1日与被告宽城金客隆超市有限公司签订了《租赁协议》。该租赁协议约定，租期为十年，每满十二个月为一个承租年，每年支付一次，首期租金支付日为2013年7月1日，从第二年起为每年的7月1日。协议签订后，第一承租年届满之前，被告宽城金客隆超市有限公司根据第一年的经营状况，向承德市天宝房地产开发有限责任公司及管委会提出由于客流量小，租金过高出现了亏损，所以想以向业主支付违约金的形式解除该《租赁协议》。该问题提出后，管委会便召开了业主大会，进行了集体讨论。最终，绝大多数业主表示，如果解除合同，商业大厅将出现长期闲置，从而会损害业主的利益。所以，绝大多数业主同意将每平米的租金下调100元后，继续履行租赁协议。根据业主大会的该项决定，管委会于2014年6月26日上午，召开了第三次会议，会议一致通过了在2013年6月1日基础上，达成补充协议；一致同意在2014年7月31日至2017年8月1日期间，将原协议约定的一层每年每平米380元的租金变更为280元，二、三、四层由每年每平米280元变更为180元。自2017年8月1日期满后租金继续执行2013年6月1日的《租赁协议》。该第三次管委会会议还确定了由承德市天宝房地产开发有限责任公司代表全体业主与被告宽城金客隆超市有限公司签订《补充协议》。根据该会议决议，承德市天宝房地产开发有限责任公司于2014年6月30日与被告宽城金客隆超市有限公司签订了补充协议。承德市天宝房地产开发有限责任公司认为，该补充协议的签订，完全是依据业主及业主管委会的决议及授权签订的，其程序完全合法。第三，该补充协议的内容系绝大多数业主的真实意思表示，且并无任何违反法律强制性规定。2014年7月，被告宽城金客隆超市有限公司根据补充协议约定的租金价格向管委会支付了2014年度的租金，而在43位业主中除了四原告，其余39位业主均已签收领取租金的事实，就足以证明，该补充协议的内容，是绝大多数业主的真实意思表示。因此，根据《滨河街下花园天宝小区商业大厅管理办法》第四条，关于业主大会或业主管理委员会的决定，对业主具有约束力和少数服从多数的法定议事原则，该补充协议对四原告具有法律约束力，并且无任何违反法律强制性的规定。综上，承德市天宝房地产开发有限责任公司认为，该补充协议合法有效，四原告的诉讼请求，没有事实和法律依据，请人民法院依法予以驳回。
为证明其主张，被告承德市天宝房地产开发有限责任公司出示的证据如下：
1、2012年10月15日滨河街下花园天宝小区商业大厅第一届业主管理委员会第一次会议决定一份。用以证实滨河街下花园天宝小区商业大厅已经成立业主委员会，业主委员会通过了底商的管理办法。
2、《滨河街下花园天宝小区商业大厅管理办法》一份。第四条用以证明业主大会及业主管理委员会的决定对业主具有约束力。
3、2012年11月12日授权委托书一份。用以证实业主委员会已经得到各位业主的授权，授权内容是与被告宽城金客隆超市有限公司签订合同。
4、2014年6月26日业主委员会第三次会议决定一份。用以证实补充协议中调整租金的价格是由业主管理委员会一致同意的，也证实2014年6月30日承德市天宝房地产开发有限责任公司与被告宽城金客隆超市有限公司签订的补充协议是得到业主管委会授权的。
5、2014年下花园底商租金分配表。用以证实除四原告外，其余业主均已同意下调租金。
经审理查明，原告陈志华、陈志友、陈志远、丁海燕系滨河街下花园天宝小区业主，与被告承德市天宝房地产开发有限责任公司和另外39位业主共同共有滨河街下花园天宝小区商业大厅（建筑面积6220平方米），目前各业主并未办理所有权证书，无法确定在商业大厅的各自具体位置。在商业大厅，陈志华有底商178.86平方米，陈志友有底商60平方米，丁海燕有底商137.24平方米。
2012年10月15日，滨河街下花园小区商业大厅业主管理委员会（以下简称业主管理委员会）成立。讨论并通过了《滨河街下花园天宝小区商业大厅管理办法》（以下简称《管理办法》），《管理办法》规定：承德市天宝房地产开发有限责任公司和上河西村陈家曼子庄业主对滨河街下花园天宝小区商业大厅共同管理；业主大会由商业大厅所有持有所有权面积的业主组成；业主管理委员会由业主大会产生；业主大会或者业主管理委员会的决定对业主具有约束力；本商业厅的管理采取所有权与使用、经营权分离形式……。选举王殿华为业主管理委员会主任，徐铁瑞、陈国玉为副主任。一致同意委托王殿华、徐铁瑞、陈国玉代表业主管理委员会与金客隆超市洽谈承租事宜，但租金每平米每年四百元至四百五十元之间，承租年限在七至十年之间把握。
2012年11月28日，滨河街下花园小区商业大厅43位业主出具授权委托书一份（原告陈志华、陈志友、陈志远非本人签署，为别人代签），同意并委托业主管理委员会和主任代表全体业主与金客隆超市签订合同。
2013年6月1日，被告承德市天宝房地产开发有限责任公司与唐山市金客隆超市有限公司签订了《租赁协议》，协议约定：出租方（甲方）承德市天宝房地产开发有限责任公司，承租方（乙方）唐山市金客隆超市有限公司；甲方同意将建筑面积6220平方米商业用房及配套设施租赁给乙方搞商业经营使用；租赁期限为2013年6月1日至2023年7月31日止，每满12个月为一个承租年；租赁金额：按建筑面积，前五年一层380元∕平方米每年（共3682平方米），二、三、四层280元∕平方米每年（共2538平方米），合计每年支付2109800元人民币。第六至七年两年租金第一层为420元∕平方米每年，二、三、四层280元∕平方米每年基础上增长10%，合计每年支付2328144元。第八至十年三年租金一层为460元∕平方米每年，二、三、四层280元∕平方米每年基础上增长20%，合计每年支付2546488元人民币；支付时间：每年支付一次，具体时间为：首期租金支付日为2013年7月1日（待双方意向协议履行完毕后），从第二年起为每年的7月1日；乙方应按合同约定如其支付租金及其他根据合同约定应向甲方支付的费用，否则视为违约；租赁期间，如该店连续两年出现亏损，乙方有权同甲方终止协议，但需提前180天通知甲方，并不视同乙方违约；任何一方未履行本合同约定的任何一项条款均被视为违约，违约方除依法赔偿由此给对方造成的损失外，另按总体租赁期租金总额的20%支付对方违约金；本协议如有未尽事宜，可经双方协商作出补充规定，补充规定与协议具有同等效力，如补充规定与本合同有关条款不一致的，则以补充规定为准。合同签订后，唐山市金客隆超市有限公司将所承租商业用房交由其子公司被告宽城金客隆超市有限公司使用，合同双方及43位业主没有异议，各方均能按合同约定履行。
合同履行一个承租年以后，因宽城金客隆超市有限公司经济效益不好，出现亏损，宽城金客隆超市有限公司决定支付违约金解除协议或由业主降低房租。经业主管理委员会与承德市天宝房地产开发有限责任公司协商，同意以下调租金的方式继续履行原租赁合同。2014年6月30日，被告承德市天宝房地产开发有限责任公司与唐山市金客隆超市有限公司签订了《补充协议》，约定：一、甲方同意从2014年7月31日至2017年8月1日每年每平米一层由380元／㎡调整为280元／㎡，二、三、四层由280元／㎡调整为180元／㎡。自2017年8月1日期满后租金继续执行甲、乙双方于2013年6月1日所签订的《租赁协议》。二、本补充协议与原《租赁协议》具有同等法律效力，如补充协议与原《租赁协议》有关条款不一致的，则以补充协议为准。《补充协议》签订后，被告宽城金客隆超市有限公司于2014年7月依据补充协议约定向承德市天宝房地产开发有限责任公司支付了2014年租金，承德市天宝房地产开发有限责任公司按照各业主所拥有的底商面积向43为业主分配了租金，除四原告外，其余39位业主领取了各自租金。
在庭审过程中，本院对证据审核认定如下：
1、宽城镇上河西村第十三居民组的证明一份。二被告有异议，但该证据符合证据的实质要件和形式要件，本院予以采信。
2、2014年6月30日，被告承德市天宝房地产开发有限责任公司与唐山市金客隆超市有限公司签订的补充协议（复印件）一份。二被告没有异议，且符合证据的实质要件和形式要件，本院予以采信。
3、2013年6月1日二被告签订的租赁协议（复印件）一份。二被告没有异议，且符合证据的实质要件和形式要件，本院予以采信。
4、2012年10月15日滨河街下花园天宝小区商业大厅第一届业主管理委员会第一次会议决定一份。原告质证有部分原告认可，且符合证据的实质要件和形式要件，本院予以采信。
5、《滨河街下花园天宝小区商业大厅管理办法》一份。原告质证有部分原告认可，且符合证据的实质要件和形式要件，本院予以采信。
6、2012年11月12日授权委托书一份。原告质证不予认可，但没能提供证据加以反驳，且该证据符合证据规则的实质要件和形式要件，本院予以采信。
7、2014年6月26日业主委员会第三次会议决定一份。原告质证有部分原告认可，且符合证据的实质要件和形式要件，本院予以采信。
8、2014年下花园底商租金分配表。原告质证认可，且符合证据的实质要件和形式要件，本院予以采信。
通过原、被告双方当事人的当庭陈述及上述证据中本院采信的证据，能够证实本院所确认的事实。
本院认为，原告陈志华、陈志友、陈志远、丁海燕均是滨河街下花园天宝小区商业大厅的业主，与被告承德市天宝房地产开发有限责任公司和滨河街下花园天宝小区商业大厅的另外39位业主共同共有滨河街下花园天宝小区商业大厅，目前各业主无法确定在滨河街下花园天宝小区商业大厅的具体位置，只能整体出租供商户使用。2012年滨河街下花园天宝小区商业大厅的业主，通过选举方式产生了滨河街下花园天宝小区商业大厅的业主管理委员会，代表所有业主行使权利，并于2012年10月15日召开滨河街下花园天宝小区商业大厅业主委员会第一次会议，通过了《滨河街下花园天宝小区商业大厅管理办法》，确定了由滨河街下花园天宝小区商业大厅业主委员会负责与被告宽城金客隆超市有限公司洽谈商业大厅承租事宜等事项。2012年11月12日滨河街下花园天宝小区商业大厅绝大多数业主向滨河街下花园天宝小区商业大厅业主管理委员会出具了全权授权委托书。2012年11月14日滨河街下花园天宝小区商业大厅业主管理委员会召开第二次会议，会议通过了滨河街下花园天宝小区商业大厅的租赁、租金等事宜，并于2013年6月1日由被告承德市天宝房地产开发有限责任公司为代表与唐山市金客隆超市有限公司签订了《租赁协议》。2014年被告宽城金客隆超市有限公司以经营亏损为由与滨河街下花园天宝小区商业大厅业主管理委员会协商下调租金，并于2014年6月30日签订了补充协议。因管理委员会是通过法定程序产生，绝大多数业主也对管理委员会做出了决定租赁事宜的授权，且商业大厅在实际操作上只能整体出租，所以应遵从大多数业主的意见，四原告以补充协议没经其同意为由要求确认补充协议无效，理由不能成立，四原告的诉讼请求于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九条、第七十七条之规定，判决如下：
驳回原告陈志华、陈志友、陈志远、丁海燕的诉讼请求。
案件受理费3714元，由原告陈志华、陈志友、陈志远、丁海燕负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，交纳与一审相同诉讼费用，上诉于承德市中级人民法院。
审 判 长 许先权
审 判 员 宋敬宏
人民陪审员 王 彪
二〇一四年九月十九日
书 记 员 侯欣利