台州市椒江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙1002民初6903号
原告（反诉被告）：洪波，男，1984年10月15日出生，汉族，住台州市椒江区。
原告（反诉被告）：丁丽娟，女，1985年5月16日出生，汉族，住台州市椒江区。
上述两原告共同的委托诉讼代理人：王晓，浙江海贸律师事务所律师。
被告（反诉原告）：台州市五联房地产开发有限公司，住所地：台州市椒江区中山东路281号九楼东，统一社会信用代码：91331002704676586X。
法定代表人：郑道南，该公司董事长。
委托诉讼代理人：阮存生，男，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：王新建，浙江海豪律师事务所律师。
原告洪波、丁丽娟与被告台州市五联房地产开发有限公司（以下简称五联公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年8月16日立案后，依法适用简易程序审理。被告五联公司在法庭辩论终结前提起反诉，本院受理后就本反诉进行合并审理。本案于2016年10月25日、12月5日、2017年6月29日三次公开开庭进行了审理。第一、二次庭审，原告（反诉被告）洪波及两原告（反诉被告）共同的委托诉讼代理人王晓，被告（反诉原告）五联公司的法定代表人郑道南及委托诉讼代理人阮存生、王新建到庭参加诉讼。第三次庭审，原告（反诉被告）洪波及两原告（反诉被告）共同的委托诉讼代理人王晓，被告（反诉原告）五联公司的委托诉讼代理人阮存生、王新建到庭参加诉讼。本案经双方庭外和解未能达成一致意见，现已审理终结。
洪波、丁丽娟向本院提出诉讼请求：1.五联公司向洪波、丁丽娟交付位于台州市××单元××室房屋；2.五联公司向洪波、丁丽娟支付逾期交付房屋违约金（自2014年7月1日起至实际交房之日止按691108元的日万分之五计算）；3.五联公司向洪波、丁丽娟支付逾期办理房屋权属证书的违约金（自2015年1月1日起在120天内按691108元的日万分之五计、在120天以后按691108元的日万分之二计至交付房屋权属证明止）。事实和理由：2012年10月5日，洪波、丁丽娟与五联公司签订一份《商品房买卖合同》，2013年1月21日，双方签订《商品房买卖补充合同》。合同约定：洪波、丁丽娟向五联公司购买其开发的位于台州市××单元××室住宅，房屋总价691108元，五联公司应在2014年6月30日前将具备下列各项条件的商品房交付洪波、丁丽娟使用：1、建设工程经竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。在交房手续方面，合同第十二条第一款约定，商品房达到交付使用条件后，五联公司应当书面告知洪波、丁丽娟办理交付手续。合同还约定了逾期交房的违约责任及五联公司应在2014年12月31日前取得土地、房屋权属证书，交付给洪波、丁丽娟。合同签订后，洪波、丁丽娟依约付清了首付款291108元并办理了公积金贷款所需的相关手续，五联公司及时取得了按揭房款。交房时间届满后，洪波、丁丽娟多次向五联公司提出交房要求，五联公司却以要求洪波、丁丽娟向其支付逾期付款违约金、住房维修基金为由拒绝交房。五联公司也未在2014年12月31日前向洪波、丁丽娟交付土地、房屋权属证书。五联公司应承担违约责任。
诉讼过程中，洪波、丁丽娟向本院申请撤回要求五联公司向洪波、丁丽娟交付位于台州市××单元××室房屋的诉讼请求。
五联公司辩称：洪波、丁丽娟起诉陈述不属实。交房期限届满后，五联公司多次书面通知洪波、丁丽娟办理交房手续，洪波、丁丽娟一直未来办理，直到2016年4月5日才来办理。五联公司要求洪波、丁丽娟根据合同约定缴纳住房维修基金和逾期付款违约金等符合合同或者法律规定，因洪波、丁丽娟的拒绝未完成交房。五联公司向所有购房户交房的时间是2014年8月27日，同意向洪波、丁丽娟交付房屋并承担2014年7月1日至2014年8月27日按日万分之二点五计算的逾期交房违约金10021.07元。洪波、丁丽娟自身的原因导致五联公司无法交房，同样会导致土地和房屋的权属证书未能在2014年12月31日前交付，五联公司无需承担逾期办证违约金。要求驳回洪波、丁丽娟不合理的诉讼请求。
五联公司向本院提出反诉请求：洪波、丁丽娟按《商品房买卖合同》约定的应到账日计取超期未到帐额400000元的违约金6100元（从2013年2月6日到2013年4月8日共61天，按日万分之二点五计算）。事实和理由：洪波、丁丽娟与五联公司在2012年9月13日签订了《景联东苑商品房认购协议书》，约定，洪波、丁丽娟向五联公司认购景联东苑2幢1单元303室房屋，认购价为714906元，按揭贷款能在结顶前到账（如不能应以现金抵补）可优惠2%，分期付款则无优惠，符合住房商业、公积金贷款条件的购房户，保证按揭贷款及时划入五联公司账户，如按揭贷款未予批准或未予全部批准，洪波、丁丽娟应以现金垫付余额，待贷款到账时返还（如不及时支付，则不享受上述2%优惠）。双方于2012年10月5日签订的《商品房买卖合同》第七条第三款明确约定：“买受人于本合同签订同时提交完整的贷款申请资料，签妥办理贷款合同及其他全部文件并缴纳所需费用，保证按揭贷款及时划入出卖人账户；若买受人未能在30日内办妥上述相关手续的，视作逾期付款，按本合同第八条第一款约定的违约责任处理；如按揭贷款银行未予批准或未予全部批准，买受人应以现金支付余额。”该条款强调买受人在30日内必须办好满足银行或公积金管理中心放贷前的一切手续即包括办毕房地产抵押登记相关手续及签字程序在内的所有前置手续。景联东苑小区于2012年11月8日至11月28日期间已先后全部结项，其中2号楼于2012年11月25日结项。至此，已完成银行或公积金贷款所需的一切前置程序，并满足银行与公积金贷款的放贷要求。由于洪波、丁丽娟原因，其400000元贷款迟至2013年4月8日汇入五联公司账户，按约应计取自认购协议书约定的结顶日起算的违约金（或取消原2%的房价优惠额）。洪波、丁丽娟推卸了自己未办毕放贷前所有前置手续致使贷款迟延到账的责任，又拒不搁置争议结算房款拖延收房。现根据本小区两个群体诉讼典型案例已结案且台州市中级人民法院于2016年5月26日就此协调形成的会议纪要，五联公司退一步按会议纪要所确定的界定标准计取贷款迟到账的违约金6100元符合法理与公平原则。
法庭辩论终结前，五联公司将要求洪波、丁丽娟支付的违约金数额变更为3100元（从2013年2月6日到2013年3月8日共31天，按400000元的日万分之二点五计算）。
洪波、丁丽娟对五联公司的反诉辩称：五联公司的反诉陈述不属实，应驳回其反诉诉讼请求。双方在签订《景联东苑商品房认购协议书》后又签订了《商品房买卖合同》、《商品房买卖补充合同》，就房屋价款、付款方式和期限等都重新进行了约定，应以后签订的合同为准。五联公司与台州市住房公积金管理中心椒江分中心（以下简称椒江公积金管理中心）在2013年1月5日签订贷款合作协议，此前洪波、丁丽娟无法办理贷款手续，五联公司所说的在2012年11月就应办理手续在客观上无法实现。《商品房买卖合同》约定的是洪波、丁丽娟应当在30天内将前置程序办理完毕，并没有约定银行贷款应当在30日内到账。在双方签订《商品房买卖补充合同》的当天，洪波、丁丽娟已经办理所有贷款的申请手续，贷款发放时间洪波、丁丽娟无法决定，责任不应由洪波、丁丽娟承担。
本院经审理，认定本案事实如下：洪波、丁丽娟于2011年2月10日登记结婚。2012年3月，洪波有意向向五联公司购买房屋，其填写了认购确认表，预留了姓名、身份证号码、联系电话、通讯地址等信息，其中预留的通讯地址为区委统战部（东枫山路4号）。2012年9月，洪波与五联公司签订《景联东苑商品房认购协议书》，约定，洪波自愿向五联公司订购景联东苑2号楼1单元303室住宅，价格714906元；洪波根据自身情况，可分别选择一次性付款或分期付款，现金一次性付款或先以现金一次性付齐并办理贷款在到账返还的可享受住宅返款4%优惠，按揭贷款能在结顶前到账（如不能应以现金抵补）可优惠2%，分期付款则无优惠，前述优惠金额可在合同中明确并在全部款项到账时减除，1、一次性现金付款的购房户……2、符合住房商业、公积金贷款条件的购房户，在签订《商品房买卖合同》时须支付不低于银行规定首付标准的房款，并提前提交按揭贷款的相关资料与完成贷款相关手续，保证按揭贷款及时划入出卖人账户，如按揭贷款银行未予批准或未予全部批准，买受人应以现金支付余额（如不及时支付，则不享受上述2%优惠）；双方签订《商品房买卖合同》后，本协议即为终止；等等。2012年10月5日，洪波、丁丽娟（作为买受人）与五联公司（作为出卖人）签订了标的物为台州市椒江区景联东苑2幢1-303室房屋的《商品房买卖合同》。合同第五条计价方式与价款条款约定，商品房价款按建筑面积计算，单价为7790元/平方米，总价款691108元；按照物业管理有关法规、规章规定，需要交纳新建物业专项维修基金的，首期交纳标准为住宅和商业用房70元/平方米……，该款项未包含在本条约定的总价款中，由出卖人统一代交，在物业交付时向买受人收取。合同第七条付款方式及期限条款约定，买受人应在《商品房买卖合同》签订之日支付首付款211108元，同时将房款余额480000元向银行（公积金中心）提交完整的贷款申请资料，签妥办理按揭贷款手续中须由买受人签署的合同及其他全部文件，缴纳办理按揭贷款所需的费用，保证按揭贷款及时划入出卖人账户；若买受人未能在30日内办妥上述相关手续的，视作逾期付款，按本合同第八条第一项之约定的违约责任处理；如按揭贷款银行未予批准或未予全部批准，买受人应以现金支付余额。合同第八条买受人逾期付款的违约责任条款第一点约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在60日之内，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二点五的违约金，合同继续履行；逾期超过60日时，出卖人有权解除合同，如出卖人解除合同的……，出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金等。合同第九条交付期限及条件条款约定，出卖人应当在2014年6月30日前，将具备下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、……；2、……；3、交房期限届满，买受人应支付给出卖人的任何款项未付清的，出卖人有权拒绝向买受人交房，交付日期相应顺延至买受人付清全部款项后10天内，顺延期限不视为交付逾期。合同第十条出卖人逾期交房的违约责任条款约定，除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。①逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二点五的违约金，合同继续履行；②逾期超过60日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。如遇本合同第九条规定的情形，出卖人不承担违约责任。合同第十二条交接条款约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、买受人应在出卖人发出的该商品房交房通知书中规定的交房时间内前往办理领取该商品房钥匙及相关的一切手续，出卖人向买受人移交钥匙视为出卖人实际将该商品房交付给买受人，买受人为两人或以上联名购房的共有人，其中任何一共有人均有权代表其他联名购房人领取商品房钥匙及收楼；2、买受人逾期办理的，视为出卖人已实际把该商品房按时按质交付给买受人使用，自交付之日起，商品房保修期限、物业管理费开始计算，房屋损毁、灭失的风险责任由买受人承担；3、若买受人未缴清《商品房买卖合同》及本协议约定的房款、违约金（若有）或其他款项、物业管理公司规定的有关费用及其他款项、以商品房抵押贷款方式付款的银行尚未将款项划给出卖人的，出卖人有权拒绝向买受人交房并可相应顺延交房时间，顺延期限不视为交付逾期。合同第十六条关于产权登记的约定条款约定，出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》；出卖人承诺于2014年12月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人自行办理该商品房转移登记。该条款还约定了出卖人不能按约交付权属证书的违约责任等内容。《商品房买卖合同》“附件八补充协议内容”第四条担保条款约定，1、……；2、……；3、若买受人未与出卖人结清款项的，出卖人有权拒绝将办理权证的资料提供给买受人，其后果由买受人承担。2013年1月21日，洪波、丁丽娟（作为乙方）又与五联公司（作为甲方）签订《商品房买卖补充合同》，载明：因银行贷款未全额批准，现要求乙方付入差额80000元整，之前签订的《商品房买卖合同》第七条付款方式及期限条款约定调整为买受人应在《商品房买卖合同》签订之日支付291108元，同时将房款余额400000元向公积金贷款。五联公司于2013年1月6日与椒江公积金管理中心签订《商品房销售贷款合作协议书》，约定椒江公积金管理中心对符合贷款条件的购房人购买五联公司开发建设的景联东苑小区发放个人住房贷款。
洪波、丁丽娟于2012年10月5日、2013年1月21日各支付房款211108元、80000元，并将房款余额400000元于2013年1月21日向椒江公积金管理中心申请贷款。洪波、丁丽娟于2013年3月8日向台州市椒江区房地产管理局申请办理案涉房屋的抵押权预告登记。公积金贷款400000元于2013年4月8日汇入五联公司账户。
景联东苑小区1号-8号楼及地下室于2014年8月18日经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格，并于2014年8月27日在台州市住房和城乡建设规划局椒江分局进行竣工验收备案。2014年8月，五联公司以椒江区东枫山路4号洪波工作单位区委统战部为地址向洪波邮寄材料，邮件于8月26日由单位收发章签收。已有景联东苑小区购房户在2014年8月27日前收到五联公司发送的景联东苑商品房交付通知书，被告知于2014年8月27日上午开始交房。
景联东苑小区部分业主与五联公司就交房问题存在纠纷，2015年2月4日，景联东苑部分业主委托代理人李卫东、ＸＸ强与五联公司就交房纠纷在椒江区建设局召开了协调会，双方达成如下意见：一、双方搁置交房过程中产生的一切争议（包括但不限于对违约金计算方式、交房是否符合合同约定等），双方的争议通过协商或通过司法途径解决；二、五联公司同意将各业主所购的房屋钥匙交付给该购房业主，由业主出具收钥匙收条，并向五联公司支付物业维修基金、物业费及按合同约定未付清的房款，多还少补等。
2016年4月5日，洪波向五联公司的工作人员询问领取房屋钥匙该如何办理手续，五联公司的工作人员让其先交纳物业维修基金。洪波又询问违约金该如何处理，五联公司工作人员表示五联公司应支付违约金10021元，洪波也需支付从2012年11月25日到2013年4月8日的违约金。
2017年5月15日，洪波、丁丽娟向五联公司支付了物业维修基金，五联公司向洪波丁丽娟交付了案涉房屋。2017年5月22日，五联公司向洪波丁丽娟交付了案涉房屋的权属证书。
上述事实有洪波、丁丽娟提供的结婚证、《商品房买卖合同》、《商品房买卖补充合同》、销售不动产统一发票、公积金贷款申请书、台州市房地产抵押权设立登记申请书、录音，五联公司提供的《景元东苑（暂名）意向认购确认表》、《景联东苑商品房认购协议书》、《商品房买卖合同》、个人贷款支付凭证、《不动产登记情况查询结果证明书》、寄件信息表、住宅专项维修资金专用收据、领取小产权证明细表，本院出示的（2015）台椒民初字第653号民事判决书、（2015）台椒民初字第657号民事判决书以及洪波、丁丽娟与五联公司的陈述等证据证实。
本院认为：洪波、丁丽娟申请撤回部分诉讼请求，五联公司减少反诉请求，系双方权利的正当行使，不损害对方利益，本院均予以准许。洪波与五联公司签订《景联东苑商品房认购协议书》在《商品房买卖合同》签订后已终止，双方间的权利义务应以《商品房买卖合同》及后续的合同为准。关于洪波、丁丽娟主张的逾期交房违约金，五联公司愿意支付自2014年7月1日至8月27日的违约金，双方对2014年8月27日以后是否需要支付违约金存在争议。本院分析认为，五联公司认为有权以洪波、丁丽娟未缴纳住房维修基金和逾期付款违约金来抗辩其二人的交房要求，但逾期付款违约金是否需要支付双方存在争议，五联公司不宜以此抗辩交房要求，而物业维修基金属于《商品房买卖合同》第五条明确约定的属于物业交付时由出卖人向买受人收取的费用，且根据商品房买卖合同履行方面的交易习惯，交房手续一般先由买受人支付物业维修基金，再由出卖人交付钥匙，因此，在洪波、丁丽娟支付物业维修基金之前，五联公司有权依据《商品房买卖合同》第九条、第十二条的约定拒绝交房。而在洪波、丁丽娟支付了物业维修基金当日，五联公司已将房屋交付给二人，因此，洪波、丁丽娟要求支付2014年8月27日以后违约金的诉讼请求，本院不予支持。经计算，五联公司认可的2014年8月27日之前的违约金金额10021.07元合理，逾期交房违约金应按该数额确定。关于洪波、丁丽娟主张的逾期交付权属证书违约金，根据《商品房买卖合同》“附件八补充协议内容”第四条约定，在洪波、丁丽娟未支付物业维修基金之前，五联公司有权拒绝交付办理权证的资料，而在洪波、丁丽娟支付了物业维修基金到其二人领取权属证书的7天时间，洪波、丁丽娟并未举证证明其二人提出了交付权属证书的要求五联公司予以拒绝，因此，关于逾期交付权属证书违约金的诉请，本院不予支持。
至于五联公司依据《商品房买卖合同》第七条主张的逾期付款违约金，根据该约定，买受人未能在30日内办妥相应贷款手续的视为逾期付款需承担违约责任。五联公司认为30日的起算点应从该公司与椒江公积金管理中心签订《商品房销售贷款合作协议书》之日，办妥手续指抵押权预告登记办理完成，洪波、丁丽娟则认为应从《商品房买卖补充合同》签订之日起算，办理贷款申请即为办妥手续。本院分析如下。首先，五联公司就洪波、丁丽娟在30日内应办妥的相关手续包括抵押权预告登记负有举证责任。本案中的《商品房买卖合同》第七条属于五联公司制作的格式条款，条款对于洪波、丁丽娟需办理贷款申请作出了明确约定，但对于其他相关手续未予明确，仅概括性表述为“签妥办理按揭贷款手续中须由买受人签署的合同及其他全部文件”等，不足以证明应在30日内办理的相关手续包含抵押权预告登记。其次，退一步讲，即使第七条约定在30日内办妥的手续包括抵押权预告登记，相关手续的办理并非洪波、丁丽娟可独立完成，办理进度并非由其二人掌控，在办理过程中，五联公司也有协助等义务，现五联公司并未提供证据证明系洪波、丁丽娟主观上的原因致使抵押权预告登记手续迟延办理。综上，即使30日的起算点按五联公司所述的从《商品房销售贷款合作协议书》签订之日起算，在洪波、丁丽娟已经在30日内办理了贷款申请的情况下，五联公司关于洪波、丁丽娟未在30日内办理抵押权预告登记构成逾期付款的主张不能成立，其反诉诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）台州市五联房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付给原告（反诉被告）洪波、丁丽娟逾期交房违约金10021.07元；
二、驳回原告（反诉被告）洪波、丁丽娟的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）台州市五联房地产开发有限公司的反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费3500元[已减半，原告（反诉被告）洪波、丁丽娟预付]，由原告（反诉被告）洪波、丁丽娟负担3408元，被告（反诉原告）台州市五联房地产开发有限公司负担92元；反诉案件受理费25元[已减半，被告（反诉原告）台州市五联房地产开发有限公司预付]，由被告（反诉原告）台州市五联房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。
审 判 员 林 平
二〇一七年七月十三日
代书记员 陈肖倩