北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第03545号
上诉人（原审被告）胡晓梅，女，1963年1月26日出生。
委托代理人高翔（胡晓梅之夫），男，1955年9月28日出生。
被上诉人（原审原告）北京燕侨物业管理有限公司，住所北京市朝阳区建国门外大街24号。
法定代表人刘洵，总经理。
委托代理人张乐乐，男，1986年12月23日出生。
上诉人胡晓梅与被上诉人北京燕侨物业管理有限公司（以下简称燕侨物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第31680号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月11日受理后，依法组成由法官张丽新担任审判长，法官魏志斌、孙京参加的合议庭，并于2015年3月25日公开开庭进行了审理。上诉人胡晓梅的委托代理人高翔、被上诉人燕侨物业公司的委托代理人张乐乐到庭参加本案诉讼。本案现已审理终结。
燕侨物业公司在一审中起诉称：燕侨物业公司是北京市朝阳区南十里居××号院东润枫景小区的物业服务提供者，胡晓梅为东润枫景×号楼×单元××室的业主。胡晓梅共计欠付2005年4月1日至2014年6月30日的物业费。燕侨物业公司多次催要，均未果，故起诉请求判令胡晓梅支付上述期间物业费62821.76元，并支付滞纳金19000元。
胡晓梅在一审中答辩称：2004年，东润枫景小区×号楼×单元××室业主在楼顶上违章建房，其楼下的业主向燕侨物业公司反映，要求燕侨物业公司代表业主起诉违建业主，但燕侨物业公司不管也不制止。胡晓梅提供的视频中大量大型建筑材料用卡车运进小区，如果没有燕侨物业公司同意，这些建材是怎么运进小区的？燕侨物业公司的姑息纵容造成后来小区几乎全部顶楼业主都违章建房。据物业当时的负责人称，首先开始违章建房的是开发商的副总，物业公司要管了他，就不用干了，因为燕侨物业公司的股东是开发商的高管，而物业的经理受雇于他们。依据小区公约，物业管理委员会有权代表产权人提起诉讼，但燕侨物业公司违反了公约，2004年的时候没有制止违建。燕侨物业公司对小区几乎没有管理，小区有6个出入门，但只有12个保安，有时只有8个保安，晚上要保洁工人来值班。不遵守小区规定的业主想在小区干什么都没人管，一天24小时没有保安巡视，整个小区只有几个监控探头，闲杂人员随便出入，经常有入户盗窃事件发生。开饭馆和开美容院的一楼业主把小区围墙拆掉另行开门，给胡晓梅造成安全隐患。顶楼的违章建筑占用逃生台，无法上至楼顶，如发生火灾无法逃生，且违建破坏避雷系统，雨水顺着违建房的坡顶往胡晓梅家的窗户里流，下雨流下的雨水造成外墙破旧。燕侨物业公司不给胡晓梅提供维修服务，有意锁死胡晓梅持有的大门磁卡，胡晓梅进不了小区大门，只能每次出入找保安开门。因此，胡晓梅不同意燕侨物业公司的全部诉讼请求。
一审法院审理查明：燕侨物业公司系从事物业管理等经营的有限责任公司。胡晓梅系东润枫景小区×号楼×单元××号房屋（以下简称涉案房屋）的业主。胡晓梅陈述涉案房屋建筑面积为202.13平方米。燕侨物业公司与北京天鸿房地产开发有限责任公司（下称天鸿公司）签订《物业管理委托合同》。燕侨物业公司受托对东润枫景小区进行物业管理。双方约定，委托管理期限为2003年6月1日至东润枫景小区物业管理委员会与燕侨物业公司续签合同或选聘新的物业管理单位止；燕侨物业公司提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，物业的业主和物业使用人应对履行合同承担相应责任；物业的居住房屋公共性物业管理服务费按2.8元／平方米／月计算；管理费用标准，不含车位费、会所管理费、特约服务、代收代缴等公众代办服务费用，已包括东润枫景日常管理及维修费用，管理者工作酬金，以及公共区域能源费等。2003年7月2日，胡晓梅签署《承诺书》，承诺遵守和履行《东润枫景小区房屋使用、管理、维修公约》（下称《公约》）的一切条款及有关修订，该公约已经北京市居住小区管理办公室核准生效，核准号为内字第643号。该公约规定：物业管理委员会成立前，开发企业有权选聘物业管理企业对物业进行管理，与物业管理企业签订管理合同，并依法制定公约和物业管理制度；物业管理企业有权维护物业公共安全环境和秩序，制止违反物业管理制度的行为；物业管理区域内禁止擅自改变房屋结构、外貌和用途，在天井、庭院、平台、阳台、屋顶、绿地、道路或其他共用部位场地搭建建筑物、构筑物，未取得管理者书面同意前，各产权人及使用人不得在其单元以外地方加建任何建筑物，各产权人及使用人不得阻塞或堵塞任何公共地方；对个别产权人、使用人违反公约或损害其他产权人、使用人合法权益的行为，物业管理委员会有权代表产权人提起诉讼；物业管理服务费按年度、月交纳；产权人、使用人未按公约、物业管理合同交纳物业管理费用的，物业管理企业可按每日加收应交纳费用的3‰的滞纳金。审理中，胡晓梅提交小区照片、视频，证明小区违建现象普遍，燕侨物业公司未尽管理义务。燕侨物业公司认可小区存在私搭乱建情况，但表示物业公司曾经制止过，还报过城管、打过市长热线、向媒体曝过光，但均未能成功制止。燕侨物业公司提交业主签名的告知书、北京市朝阳区城市管理监察大队谈话通知书，证明其履行了制止业主私搭乱建的义务，但未成功。胡晓梅认为燕侨物业公司未能举证证明其在2004年制止过私搭乱建的行为。
一审法院判决认定：依法成立的合同关系受法律保护。燕侨物业公司作为开发商选聘的前期物业管理单位，为包括胡晓梅在内的业主提供了物业管理服务的事实存在，胡晓梅亦签署了《承诺书》，承诺履行《公约》内容，据此可以认定燕侨物业公司与胡晓梅间形成了物业服务合同关系。双方均应全面履行自己的义务。胡晓梅以燕侨物业公司未制止其他业主私搭乱建作为拒绝支付物业费的抗辩理由。《公约》规定物业管理企业有权制止小区内的私搭乱建行为，但并未约定物业管理企业必须提起诉讼，现有证据亦可见，燕侨物业公司针对业主私搭乱建行为，已尽基本义务。针对胡晓梅所述燕侨物业公司其它物业服务瑕疵，未能提供充分证据证明。根据相关司法解释规定，物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。但胡晓梅以燕侨物业公司物业服务有瑕疵作为拒交物业费的抗辩理由，理由不充分，该院不予采纳。因此，燕侨物业公司要求胡晓梅支付物业费的请求，该院予以支持。关于滞纳金，胡晓梅长期不交纳物业费，燕侨物业公司诉请胡晓梅支付滞纳金，有相应依据，该院予以支持。
应当指出的是，和谐社区是和谐社会的基础，建设和谐社区需要业主和物业管理企业共同的努力。为了避免争议的发生，物业管理企业应协助业主及时成立业主委员会，对于合同内容沟通协调，以书面形式明确双方之间的权利义务。同时，燕侨物业公司应当在今后的物业管理工作中不断接受业主对物业管理工作的批评和建议，积极完善管理制度，提高整体管理水平。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条之规定判决：一、胡晓梅于判决生效后7日内给付北京燕侨物业管理有限公司2005年4月1日至2014年6月30日的物业服务费62821.76元；二、胡晓梅于判决生效后7日内给付北京燕侨物业管理有限公司滞纳金19000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审判决后，胡晓梅不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。胡晓梅的主要上诉理由为：一审法院以胡晓梅签署了《承诺书》，承诺履行《公约》内容为由，认定燕侨物业公司已尽基本义务，简单认定燕侨物业公司服务有瑕疵，并认定《公约》中未约定燕侨物业公司对小区内私搭乱建负有必须提起诉讼的义务。一审法院错误判决胡晓梅支付2005年4月1日至2014年6月30日的物业管理费，没有事实依据，明显偏袒燕侨物业公司。胡晓梅于2003年7月2日入驻东润枫景小区，自入驻之日起一直是按期缴纳物业管理费的。自胡晓梅所住房屋楼顶业主于2004年3月开始进行大型违章建筑，胡晓梅自2004年3月至2005年3月期间一直跟燕侨物业公司进行交涉，要求燕侨物业公司制止违章，直至提起必要诉讼。但燕侨物业公司对胡晓梅不予理睬，也不制止违法业主。导致到2012年7月，小区内13栋楼共有66户顶层业主搭建了违章建筑。燕侨物业公司在这8年的时间里对小区各种乱象放任不管，只收钱不作为。燕侨物业公司在庭审中未提供任何证据予以证明，其对违法业主进行过劝阻、制止、举报、诉讼等活动，应当认定燕侨物业公司违约在先，应承担相应责任。一审法院判决胡晓梅支付2005年4月1日至2014年6月30日的滞纳金是错误的，属于认定事实不清。庭审中燕侨物业公司所提供的催款通知单仅是从2008年10月以后开始的，并没有2005年4月至2008年9月的通知单。在这段时间内，胡晓梅没有接到通知，是燕侨物业公司违约造成的，胡晓梅不应该承担滞纳金。综上，胡晓梅请求撤销一审判决，依法改判，本案诉讼费均由燕侨物业公司负担。
胡晓梅向本院提交了以下证据：1.关于公约核准的通知（京小区办字（2003）第227号），据此证明燕侨物业公司提供的公约与胡晓梅提供的公约不是同一版本。2.装修管理规定，据此证明燕侨物业公司有义务处理小区内的违章建筑。3.视频资料，据此证明胡晓梅持自己的门禁卡无法进入小区大门，燕侨物业公司拒绝向其提供服务，同时证明小区楼顶住户建有大型违章建筑。
燕侨物业公司针对胡晓梅的上诉理由答辩称：胡晓梅的上诉主张没有事实和法律依据，燕侨物业公司认可一审法院的判决结果。
燕侨物业公司向本院提交了以下证据：1.《违法建设报告书》、《北京市规划委员会信访事项通报单》、《关于东润枫景小区违章装修问题的汇报》、《关于东润枫景小区业主私搭乱建问题的函》，据此证明燕侨物业公司将小区内的违建行为报送相关部门要求予以处理。2.违章建筑告知书，据此证明燕侨物业公司在违章建筑初发现时、建设过程中以及要求业主进行整改时向每户业主发送了三次告知书。
经本院庭审质证，燕侨物业公司针对胡晓梅所提供的证据1的没有异议。证据2，燕侨物业公司认为该证据未加盖公章，故对其真实性不予认可，同时表示在入住时其会与业主签订装修管理协议。证据3，燕侨物业公司对其真实性未提出异议，但认为其所收取的物业费中不包括门禁费用，是其委托委托其他单位进行维护。燕侨物业公司还表示小区内确实存在违章建筑，但其已进行了管理，采取过积极措施，但未能成功制止。胡晓梅对燕侨物业公司所提供的证据1中《违法建设报告书》、《关于东润枫景小区违章装修问题的汇报》、《关于东润枫景小区业主私搭乱建问题的函》，其认为仅有书面材料没有相应录像为证，故不认可其真实性。对于《北京市规划委员会信访事项通报单》的真实性没有异议，但认为从该文件内容中不能反映出燕侨物业公司所信访事项的具体内容。证据2，胡晓梅对燕侨物业公司能够提供原件的告知书的真实性予以认可，无原件的告知书的真实性不予认可。
鉴于燕侨物业公司对胡晓梅所提供的证据1、3的真实性无异议，且该证据的形式要件未见明显瑕疵，故本院确认上述证据材料的客观真实性。关于胡晓梅提供的证据2，由于燕侨物业公司不认可其真实性，且该证据中无任何燕侨物业公司的印章或相关人员签字，故本院对该证据的客观真实性无法确认。关于燕侨物业公司提交证据1，胡晓梅虽不认可其中部分证据的真实性，但由于该组证据的形式要件未见明显瑕疵，故本院确认该证据材料的客观真实性。证据2，由于燕侨物业公司仅提供部分业主告知书的原件，且胡晓梅对无原件的部分证据不予认可，故本院仅对出示了原件的部分证据的客观真实性予以确认。
本院经审理补充查明以下事实：燕侨物业公司所管理的东润枫景小区存在大量违章建筑的情况，其曾于相关业主搭建违章建筑的过程中进行过劝阻。燕侨物业公司在2006年4月11日向北京市朝阳区规划局邮寄了《关于东润枫景小区违章装修问题的汇报》。燕侨物业公司于2006年12月21日再次向北京市朝阳区规划局邮寄了《关于东润枫景小区业主私搭乱建问题的函》。燕侨物业公司于2006年12月25日向北京市规划委员会反映东润枫景小区业主私搭乱建的情况。燕侨物业公司于2006年12月21日向北京市朝阳区城市管理监察大队东风乡分队邮寄了《关于东润枫景小区业主私搭乱建问题的函》。燕侨物业公司于2012年7月20日向北京市朝阳区城市管理监察大队递交了《违法建设报告书》。
本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有当事人提交的《公约》、《物业管理委托合同》、《承诺书》、《收费通知单》、《关于公约核准的通知》、视频资料、相关函件及当事人当庭陈述在案佐证。
本院认为：燕侨物业公司与胡晓梅之间形成的物业服务合同关系确属双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。胡晓梅、燕侨物业公司均应自觉履行各自合同义务。依据现有证据显示，燕侨物业公司持续为胡晓梅所居住的小区提供物业服务，胡晓梅作为小区业主，客观上也接受了物业服务，但其未按承诺向燕侨物业公司交纳2005年4月1日至2014年6月30日期间的物业费。胡晓梅在上诉过程中提出自2003年7月入住后一直按期缴纳物业管理费。自其楼顶业主开始进行大型违章建筑后，胡晓梅要求燕侨物业公司制止违章，但燕侨物业公司对胡晓梅的要求不予理睬一节。依据目前燕侨物业公司中所提供相关证据足以证明，其已对相关业主进行过多次劝阻，并向市政管理机关进行了多次报告。一审法院在本案中认定燕侨物业公司针对业主私搭乱建行为已尽基本义务，本院认为符合客观事实，并无不当。现胡晓梅拒绝向燕侨物业公司支付2005年4月1日至2014年6月30日期间的物业费，缺乏合理依据，本院不予支持。关于一审法院判决胡晓梅支付滞纳金19000元，本院认为在双方当事人认可的《公约》中对未按期交纳物业管理费的滞纳金标准作出了明确约定，燕侨物业公司的此项诉讼请求符合上述《公约》的约定内容，一审法院的上述裁判结果并无不当。
综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费923元，由胡晓梅负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。
二审案件受理费923元，由胡晓梅负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张丽新
代理审判员 魏志斌
审 判 员 孙 京
二〇一五年四月十日
书 记 员 张 禾