四川省绵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川07民终651号
上诉人（原审原告）：巩兴明，男，1981年10月3日出生，汉族，四川省绵阳市安州区人，农民，住四川省绵阳市安州区秀水镇。
上诉人（原审原告）：杨廷亭，女，1985年5月26日出生，汉族，四川省绵阳市安州区人，农民，住四川省绵阳市安州区雎水镇。
被上诉人（原审被告）：董文跃，男，1962年12月7日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区油房街。
被上诉人（原审被告）:赵国兰，女，1962年12月12日出生,汉族,绵阳市安州区人，居民，现住四川省绵阳市安州区秀水镇南苑小区。
上诉人巩兴明、杨廷亭因与被上诉人董文跃、赵国兰房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省绵阳市安州区人民法院（2016）川0724民初1464号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人巩兴明与被上诉人董文跃、赵国兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
巩兴明、杨廷亭上诉请求：一、撤销(2016)川0724民初1464号民事判决。二、依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。三、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院认定事实错误，一审法院认定被上诉人为上诉人办证须以结清尾款为前提属于事实认定错误。2.一审判决认定被上诉人主张先履行抗辩权理由成立系适用法律错误。3.一审法院作出判决后，迟迟未向上诉人送达，上诉人于2017年1月才取得一审判决。
被上诉人董文跃、赵国兰共同辩称：一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请二审法院依法维持原判决。
巩兴明、杨廷亭向一审法院起诉请求：1.判令被告立即办理土地使用证和房产证；2.被告为原告完善生活设施（安装水表分户头等）；3.被告向原告支付违约金（从2015年5月1日起每天按照总房款的万分之二支付至办证完毕止，至起诉之日是17115元）；4.被告承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：原告巩兴明与原告杨廷亭、被告董文跃与被告赵国兰分别系夫妻关系。2012年10月8日，原告杨廷亭与被告董文跃达成房屋买卖合意，约定：乙方（杨廷亭）购买甲方（董文跃）在秀水镇怡丰苑小区6楼4号房屋一套;按套计价，合计人民币175000元；签订此协议后支付125000元，剩余50000元在2013年2月底之前付清；房屋产权证、土地使用证由甲方负责办理，费用由甲方承担。合同签订当天，原告向被告支付购房款125000元。2012年10月，巩兴明、杨廷亭接收房屋并装修入住。2013年5月3日,原告又向被告支付购房款20000元。因被告迟迟未办理该房屋产权证，2014年12月9日，经绵阳市安州区（原安县）秀水镇人民政府协调，被告赵国兰与购房户代表达成《房屋买卖补充协议》，约定被告在2015年4月30日前为所有购房户办证，逾期办证则每天按照总房款的万分之二支付违约金。补充协议签订后，2016年1月25日，原告向业主代表唐建平交纳购房款19000元，用于支付被告方应缴纳的相关税款。后因原告所购房屋产权证至今未办理，引起本案纠纷。
另查明，2014年12月9日，《房屋买卖补充协议》达成后，案外人唐建平作为购房户代表收取部分业主购房尾款，接收政府拨付给被告董文跃的工程款125230元，后代被告交纳税款271568元。被告赵国兰在2015年8月11日取得所售房屋产权证及国有土地证，载明案涉房产为被告董文跃、赵国兰共同共有。
一审法院认为：原、被告签订的《购房协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的强制性规定，为有效合同，本院予以确认。根据合同约定，房屋总价款175000元，在2013年2月底前付清余款，现原告接收房屋并装修入住，经被告当庭认可已收取145000元，本院予以确认，原告诉称向案外人唐建平支付19000元尾款，经本院核实唐建平收取19000元属实，因该款用于支付被告应当承担的税款，故唐建平的收款行为效力及于被告，本院确认原告已向被告支付的购房款共计164000元；原告关于被告所出售房屋存在质量问题的主张证据不足，对其要求扣减购房款11000元用于房屋维修的主张本院不予支持，原告可与被告协商或另行诉讼。原告主张由被告为其完善生活设施（安装水表分户头），因《购房合同中》并未约定该项内容，对此请求本院不予支持。
综上，原告至今尚欠被告购房款11000元，被告主张先履行抗辩权，要求原告付清购房尾款后办证的辩称理由符合法律规定，本院予以采纳。虽购房户代表与被告达成《房屋买卖补充协议》，限期办证，但该协议针对的是符合办证条件的业主，原告要求被告办理房屋产权证的条件并不具备，对原告的诉讼请求本院不予支持。本案经本院调解无果。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告巩兴明、杨廷亭的诉讼请求。
二审中，上诉人举出照片、证明等证据，拟证明其未付尾款系因为案涉房屋质量存在问题，并经政府协调，就尾款扣除达成了协议。被上诉人对此未予认可，认为照片与本案无关，双方未就尾款扣除达成协议。
二审补充认定以下事实：1.双方对被上诉人董文跃、赵国兰系夫妻关系、案涉房屋系夫妻共同财产的事实均无异议。2.2014年12月9日，在秀水镇人民政府协调下，赵国兰与怡丰苑小区全体业主代表签订《房屋买卖补充协议》，约定甲方在4个月之内（2014年12月31日至2015年4月30日止）为乙方办理房产证和国有出让土地使用证。甲方有权在证件完结时，结清尾款。如果在约定的时间内，没有办齐，甲方应承担违约责任（每天全房款万分之二赔偿）。……办理手续后，乙方必须备好尾款，在拿房产证和国有出让土地使用证时，缴清尾款。……该协议记载甲方为董文跃，赵国兰在甲方处签名捺印。董文跃、赵国兰一致陈述签订该协议时董文跃不知情，事后赵国兰未告知董文跃。巩兴明陈述，签订协议时认为赵国兰系代表其与董文跃家庭签订，董文跃知晓该补充协议。3.庭审中，巩兴明向本院明确其一审第二项诉讼请求判令“被告为原告完善生活设施”即为“要求被告办理水表分户”。4.被上诉人另向本院陈述：若法院审查认定上诉人上诉理由成立，上诉人的违约金主张过高，请求调减。
二审审理查明的其他事实与一审一致。
本院认为：双方对因购房达成协议并无争议，根据已查明的事实，案涉房屋交易总价款为175000元，巩兴明、杨廷亭已向董文跃、赵国兰交纳购房款为145000元，向业主代表唐建平交纳19000元。双方在《购房协议》中约定余款于竣工后付清，并未约定应于办证前付清。同时又于《房屋买卖补充协议》中约定甲方（董文跃）有权在证件完结时结清尾款，办理手续后，乙方（包含上诉人在内的全体业主）必须备好尾款，在拿房产证和国有土地使用权证时，缴清尾款。该协议虽无被上诉人董文跃签字，但其与赵国兰系夫妻关系，且系在政府协调下签订，上诉人有理由相信补充协议系被上诉人夫妻二人一致意见，故赵国兰对外签署的协议效力及于被上诉人夫妻二人。退一步讲，即便《房屋买卖补充协议》对于董文跃不发生效力，但根据双方在《购房协议》中的约定，办证并不以上诉人巩兴明、杨廷亭缴清尾款为前提，且巩兴明、杨廷亭已经支付了绝大部分价款，履行了大部分的合同义务。依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”之规定，被上诉人应当诚实、及时履行合同义务。故被上诉人董文跃、赵国兰应当为上诉人巩兴明、杨廷亭办理案涉房屋的房产证及国有土地使用权证并办理水表分户。
关于上诉人主张的违约金17115元，因其未举证其有实际损失发生，被上诉人请求予以调减，对于上诉人的违约金主张本院酌情支持10000元。
综上所述，巩兴明、杨廷亭的上诉请求部分成立，对合理部分本院予以支持。原判事实认定错误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下：
撤销四川省绵阳市安州区人民法院(2016)川0724民初1464号民事判决。
董文跃、赵国兰在本判决生效后30日内为巩兴明、杨廷亭办理位于四川省绵阳市安州区秀水镇南苑西街怡丰苑小区2幢1单元604室房屋产权证及国有土地使用权证。
董文跃、赵国兰在本判决生效后30日内为巩兴明、杨廷亭办理位于四川省绵阳市安州区秀水镇南苑西街怡丰苑小区2幢1单元604室房屋水表分户。
董文跃、赵国兰在本判决生效后30日内向巩兴明、杨廷亭支付违约金10000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
驳回上诉人巩兴明、杨廷亭的其它上诉请求。
本案一审案件受理费减半征收114元、二审案件受理费228元，均由董文跃、赵国兰负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘立冬
审判员 马翰霖
审判员 高 敏
二〇一七年三月二十二日
书记员 欧阳未