吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吉中民再字第4号
原审原告：朱静岩，住辽宁省沈阳市沈河区。
委托代理人：高世洪，辽宁同方律师事务所律师。
委托代理人：李斌，辽宁同方律师事务所律师。
原审被告：徐成海，住吉林省吉林市。
第三人：刘百茹，女，1963年9月2日生，汉族，吉林市鼎智经贸有限公司董事长，住吉林市。
委托代理人：于蕴华，吉林市船营区法律服务中心律师。
委托代理人：常宏，女。
第三人：苗德库，男。
原审原告朱静岩与原审被告徐成海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2011年11月7日作出（2011）吉中民一初字第28号民事判决，已经发生法律效力。2013年5月28日，本院作出（2013）吉中民监字第7号民事裁定，再审本案。再审过程中，本院依法追加刘百茹、苗德库为第三人参加诉讼。2014年4月25日，本院作出（2013）吉中民再字第69号民事判决。朱静岩不服，向吉林省高级人民法院提出上诉。吉林省高级人民法院于2014年11月28日作出（2014）吉民一终字第130号民事裁定，撤销本院（2013）吉中民再字第69号民事判决，将本案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审原告朱静岩委托代理人高世洪、李斌，原审被告徐成海，第三人刘百茹及委托代理人于蕴华、常宏到庭参加诉讼。第三人苗德库经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2011年5月26日，原审原告朱静岩起诉至本院称：朱静岩于2009年12月27日向徐成海租赁位于吉林市船营区河南街吉源商城一至四楼建筑面积为3281.11平方米的房屋用于商业经营，双方签订了《房屋租赁协议书》。合同约定：租期五年，从2010年4月15日至2015年4月14日，租金每年130万元，五年租金一次性付清。合同签订后，朱静岩将五年租金650万元一次性给付徐成海，但徐成海从签订协议开始就违反协议，只将一、二楼交给朱静岩使用（面积约1580平方米），三、四楼至今未能交付朱静岩使用（面积约1700平方米）。徐成海声称以后也无法将三、四楼交给朱静岩使用。徐成海的违约行为，导致朱静岩无法发挥整体经营、规模经营的效益，造成朱静岩严重的经营损失。为此，请求法院判令徐成海立即返还多收取的租金325万元并赔偿朱静岩经营损失200万元，同时由徐成海承担诉讼费用。
原审被告徐成海辩称：朱静岩陈述属实。因为三、四楼涉及其他买卖纠纷，一直未能交付朱静岩使用。但朱静岩主张返还一半的租金不合适。该商城一、二楼比三、四楼的租金贵，三、四楼租金本身占不到合同约定租金的一半，故返还一半租金不合理。
本院原审查明：2009年10月27日，朱静岩与徐成海签订《房屋租赁协议书》。协议约定，租赁位置：吉林市船营区河南街吉源商城一至四楼，建筑面积为3281.11平方米，租赁期限从2010年4月15日至2015年4月14日，年租金为130万元，五年租金共计650万元，从签订协议之日起，一次性付清，对于违约造成的经济损失，由违约方承担。2011年2月24日，朱静岩按照协议约定向徐成海一次性支付五年的租金650万元，徐成海出具了收条。徐成海将吉源商城一、二楼按约定交付给朱静岩使用，但三、四楼至今未能交付朱静岩使用。另，朱静岩承租的吉源商城一至四楼对应的房屋产权证共五个，总建筑面积为3281.11平方米，一至三楼的所有权人是徐成海，四楼的所有权人为吉林市船营经贸公司。已经交付使用的是一楼156.53平方米（吉林市房权证船字第S1100532**号）、二楼1151.52平方米（吉林市房权证船字第S1100634**号），共计1308.05平方米；未能交付使用的是三楼1114.11平方米（吉林市房权证船字第S1100572**号、第S1100552**号）、四楼858.95平方米（吉林市房权证船字第J10000**号），共计1973.06平方米。
本院原审认为：朱静岩与徐成海签订的《房屋租赁协议书》，系双方当事人的真实意思表示，双方约定的租赁物为吉源商城一至四楼。对于一、二楼，徐成海享有处分权，且已实际交付朱静岩使用，对此部分的约定及履行合法、有效；对于三、四楼，双方当事人当庭已经共同确认了履行不能的事实，为此，本院对此部分的效力问题不再进行评述。因徐成海的原因导致三、四楼履行不能，致使合同目的不能完全实现，相对应的租金徐成海应予返还。鉴于协议约定是整体出租，未区分各楼层租金价格，且朱静岩使用租赁物也是为了实现整体经营、规模经营，因未能交付的租赁物面积（1973.06平方米）占整体租赁面积（3281.11平方米）一半以上，朱静岩主张返还一半租金，属于合理范畴。而徐成海未能提供依据证明三、四楼租金应当单独计算，亦未能提供证据证明三、四楼比一、二租金低，且在限期内未提出对三、四楼租金价格进行评估的申请，故对朱静岩主张返还一半租金的请求予以支持。关于损失赔偿，由于朱静岩对其经济损失未能提供计算依据，且未提供相关证据予以证明，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第二百一十六条、第二百二十八条之规定，作出判决。
2011年11月7日，本院作出（2011）吉中民一初字第28号民事判决：一、徐成海于本判决生效后十日内返还朱静岩租金325万元；二、驳回朱静岩其他诉讼请求。案件受理费48550元，由朱静岩负担18550元，徐成海负担30000元。
再审过程中，朱静岩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决正确。对刘百茹参加诉讼有意见。
徐成海称：朱静岩确实租我房子，原判决赔偿数额太高。
刘百茹称：原判决侵害了刘百茹的权利。在租赁前徐成海已经将房屋出卖给刘百茹，刘百茹已经交了全部款项，房屋已经由徐成海交付给刘百茹占有使用。在这样情况下，徐成海又将房屋租赁给朱静岩，且法院在审理过程中，徐成海、朱静岩恶意串通。法院在不知情的情况下作出租赁协议具有合法性的判决，侵犯了刘百茹的合法权益。
苗德库未到庭发表意见。
为证实自己的主张成立，朱静岩提交六组证据：
第一组证据：1.徐成海与苗德库签订的房屋租赁协议；2.徐成海和刘百茹签的租赁协议；3.徐成海与刘百茹签订的房屋买卖合同及补充协议；4.徐成海与朱静岩签订的房屋租赁协议。证明：朱静岩、刘百茹及徐成海之间的法律关系，刘百茹至今没有获得争议标的的所有权，徐成海与朱静岩之间所签的合同依法有效，并已经履行完毕。
第二组证据：收条及收款收据共五张，银行现金存款单十张。证明：刘百茹没有按合同约定履行按期交款义务。第二份交款凭证是刘百茹代徐成海交付455万元，代林殿杰交付银行贷款450万元。上述收条和收款收据均为白条。
第三组证据：1.吉林市中级人民法院向朱静岩发出的举证通知；2.关于650万元租金支付的情况说明；3.朱静岩的职工登记表；4.临时工人申请固定审批表；5.邓素梅出具的情况说明及汇款凭证；6.邓素荣出具的情况说明及汇款凭证；7.苗德库收取汇款的银行清单，苗德库给付徐成海的汇款清单；8.徐成海出具的收到650万元收条。证明：徐成海与朱静岩签订房屋租赁协议以后，朱静岩按照合同约定交付全部的租金。朱静岩与邓素梅、邓素荣是姑舅姐妹关系。
第四组证据：1.吉林银行向法院出具的情况说明一份（两张）；2.在房产管理中心调取的吉林市房屋登记簿共计五张。证明：徐成海与朱静岩签订租赁合同时房屋抵押及查封的状况。
第五组证据：个体户机读档案资料四张。证明：朱静岩在租赁期间经营使用的公司名称。
第六组证据：（2011）吉中民一初字第28号案件的审判笔录及照片三张；（2011）年吉中民二初字第112号庭审笔录。证明：刘百茹没有实际占有该房屋。
徐成海质证称：真实性均无异议。
刘百茹质证称：第一组证据，证据1、2、3真实性无异议，证据4有异议。证据4是徐成海将房屋卖给刘百茹以后又与朱静岩签订的租赁合同，是双方恶意串通，应当是无效的。第二组证据，真实性无异议，对证明的问题有异议。合同约定的是2009年3月13日徐成海应为刘百茹办理更名过户手续，徐成海没有办，所以2009年10月的这笔款刘百茹没有按期给付，刘百茹交的钱不是替徐成海交贷款，是银行拍卖过程中，刘百茹买的抵押物，有生效判决及原件证明付款属实。第三组证据，真实性无异议，对证明的问题有异议。邓素梅和邓素荣是替沈阳以纯公司付款，邓素梅和邓素荣是以纯公司的经理和财会，钱是以纯公司付的，不是朱静岩打到邓素梅、邓素荣账户上的。第四组证据，真实性无异议，对证明的问题有异议，房屋不是处于查封状态。第五组证据，真实性无异议，但与本案无关。第六组证据，真实性无异议，对证明的问题有异议。
为证实自己的主张成立，刘百茹提交七份证据：
证据1.（2011）吉中民二初字第112号民事判决。证明：刘百茹与徐成海签订的买卖协议合法有效。
证据2.讼争房屋一、三、四层装修证据。证明：讼争房屋使用的事实，而且朱静岩明知房屋出卖的事实。
证据3.证人苗德库2012年4月5日出具的情况说明。证明以纯公司在签订合同之前明知徐成海将讼争的房屋卖给刘百茹。
证据4.苗德库的谈话录音。证明：苗德库是吉林地区的负责人，朱静岩是苗德库的上级，负责辽宁和吉林的业务，朱静岩和苗德库是上下级关系。
证据5.2013年3月18日注册的工商营业执照复印件（2份）。
证据6.照片一组（4张）。
证据5、6共同证明：吉源商城综合楼2层7号和10号用以经营以纯店铺，负责人是苗德库，登记的房证是其他两个人的，一个是47.90平方米，一个是63.57平方米。店铺的外景和内景以及面积，实质上以纯的面积是1599.42平方米。朱静岩、徐成海之间恶意串通，通过签订合同的行为，侵害了刘百茹的权益。
证据7.河南派出所“2013年3月份双方在租赁房屋发生纠纷的时候清河派出所的笔录及情况说明”。证明：苗德库现仍为以纯吉林公司的负责人，同时也证明朱静岩明知徐成海的房子已经卖给刘百茹，仍与徐成海签订租赁合同，恶意串通。
朱静岩质证称：证据1，真实性无异议，但是该判决并没有判决刘百茹对争议的房产有所有权，没有判决继续履行合同的原因是抵押权尚未涤除并被法院查封。证据2，提供的装修合同不能看出和本案的诉争标的物存在联系。徐成海当时卖给刘百茹的房产一共涉及了八个房产证，其中一楼三个119.3平方米的房产证和本案无关，本案中的一楼是156.53平方米，不能证明我们知道装修的。在刘百茹申请中，刘百茹已经承认该房屋被朱静岩抢占并且房屋被占用使用的证据需要补强。证据3，是证人证言，证人应出庭，真实性有异议。朱静岩与苗德库是两个独立的经营业主，到今天为止在河南街商业街上一共有三家“以纯”店铺，其中有两家是苗德库自己投资经营的，朱静岩和苗德库本身是商业竞争对手，有利害关系，所以苗德库的说法朱静岩不认可。就该证据内容本身而言，也无法证明朱静岩在签租赁合同时知道刘百茹买房的事，苗德库、徐成海没有向朱静岩告知这件事。证据4，录音的过程本案的朱静岩没有参与，朱静岩对谈话内容不认可。谈话的所有过程都是在跟以纯沈阳办理处的人讲话，并不能证明朱静岩在签订本案租赁协议时就明知道刘百茹买房的事，包括刘百茹在录音中都没有说买房的事，所以该证据对本案的争议焦点缺乏关联性。证据5，工商档案所涉的相关企业的登记地址与本案诉争房屋的地址不同，与本案无关联性。确立租赁关系与营业执照的地址和营业执照的负责人没有必然联系，因本案租赁合同是由朱静岩和徐成海签订，租金是朱静岩支付，租赁关系当事人是徐成海和朱静岩。刘百茹主张2013年新登记的企业负责人苗德库，据朱静岩了解苗德库在河南街上自己独立经营三家以纯专卖店，具体的情况法庭可以向苗德库询问，也就是说刘百茹举证的是苗德库自营店，和朱静岩无关。从工商档案看不出来，朱静岩和徐成海有什么具体串通行为，所以说损害了刘百茹的利益也无道理，根据法院作出的112号判决，已经查明刘百茹是在明知本案已经存在的情况下，本案房屋已经被查封的情况下，才补交的剩余房款，说明刘百茹对朱静岩的租赁行为是认可的，所以主张朱静岩与徐成海串通不成立。证据6，对照片的真实性无异议，对证明的问题有异议。照片只能反映店面的现状，具体的面积还得以协议为准。证据7，真实性无异议，但记录的仅是刘百茹到朱静岩店铺寻衅滋事的过程，与苗德库本人无关。另外，其中还夹着一份协议书，这个协议书是苗德库个人发生交通事故与受害人签订的调解协议。与本案无关。对情况说明的真实性无异议，是朱静岩因刘百茹多次到店内强行锁门，为了寻求公安机关的保护而写的说明，朱静岩从来没有承认过知道刘百茹购买房屋的事实。对情况说明有异议，其中的内容与事实不符，首先派出所作证说苗德库是以纯公司派来的与事实不符，如果公安机关这么说明朱静岩要求出示相关的书面文件，2013年3月26日朱静岩代理人就在场，但并没有提到朱静岩代理人处理这件事。实事求是地讲苗德库本人当天也确实在场，但苗德库是应王红梅的邀请从中予以周旋此事，苗德库是调解人的身某某，并不是以纯公司派来的代表。
徐成海质证称：证据1，合同有效没有意见，徐成海把房屋租给朱静岩是有权利的。证据2、3、4、5、6、7所反映的事情徐成海都不清楚。
对于朱静岩提交的六组证据，因徐成海与刘百茹对真实性均无异议，对其真实性，本院予以确认。
对于刘百茹提交的证据1、2、4、5、6、7，因朱静岩对真实性无异议，徐成海亦无不同意见，本院对其真实性予以确认。对于证据3,亦苗德库出具的情况说明，因苗德库已经追加为本案第三人，不符合证人身某某，该情况说明不符合证据形式特征，本院不予评判。
本院再审查明：2007年12月29日，徐成海与苗德库签订《房屋租赁协议书》，将吉林市船营区河南街吉源商城二楼出租给苗德库，租期五年，自2008年3月15日至2013年3月14日。五年租金共820万元，其中第一年租金150万元，第二年租金150万元，第三年租金170万元，第四年租金190万元，第五年租金160万元。
2008年10月13日，徐成海、赵玉梅与刘百茹签订房屋买卖合同及补充协议，约定将坐落于吉林市船营区河南街吉源商城D区一至四层部分商业网点（吉林市房权证船字第S1100544**号、S110054391号、S110054392号、S110063414号、S110053251号、S110057220号、S110055528号、J10000**号，含租赁部分，总建筑面积3400.41平方米）出售给刘百茹，合同价款为2400万元。因徐成海、赵玉梅未能按约定履行全部房屋产权的过户手续，刘百茹于2011年11月18日向本院提起诉讼。2012年5月2日，本院作出（2011）吉中民二初字第112号民事判决。本院在该案中查明：合同签订后，刘百茹先后支付购房款合计1050万元，2009年7月22日又出借给徐成海30万元。2010年10月27日、28日，徐成海、赵玉梅协助刘百茹办理了部分房屋产权证的更名过户手续，原吉林市房权证船字第S1100544**号、S110054391号、S1100543**号房屋产权证更名至刘百茹名下，取得新的房产证号为吉林市房权证船字第S0001050**号、S000105097号、S0001052**号。（合计119.3平方米），其他房屋尚未办理更名过户手续。刘百茹于2012年1月13日又代徐成海向吉林银行汇通支行偿还贷款905万元及相应的利息。综上，刘百茹通过租金冲抵、支付现金、债务承担的方式共支付购房款2035万元。本院在该案中认为：由于涉案房屋上设定的抵押权尚未涤除，且处于查封、冻结状态，客观上不具备办理更名过户手续的条件，属于客观上履行不能，故刘百茹主张徐成海和赵玉梅在限期内协助其办理更名过户手续的诉请，目前暂无法支持。待具备履行条件时，刘百茹可另行主张权利。该判决主文：一、刘百茹与徐成海、赵玉梅签订的房屋买卖合同（除产权证号为吉林市房权证船字第J10000**号的房屋部分）合法有效；二、徐成海、赵玉梅于本判决生效后十日内向刘百茹赔偿双倍定金683.82万元；三、驳回刘百茹其他诉讼请求。
2009年10月27日，朱静岩与徐成海签订《房屋租赁协议书》。协议约定，租赁位置：吉林市船营区河南街吉源商城一至四楼，建筑面积为3281.11平方米，对应的房产证共五个，一至三楼的所有权人是徐成海，四楼的所有权人为吉林市船营经贸公司。租赁期限从2010年4月15日至2015年4月14日，年租金为130万元，五年租金共计650万元，从签订协议之日起，一次性付清，对于违约造成的经济损失，由违约方承担。2009年10月27日，由邓素梅账户汇入徐成海账户100万元。2009年10月29日，由邓素荣账户分三笔汇入苗德库账户550万元。2009年10月30日，由苗德库账户汇入徐成海账户内500万元。另50万元由苗德库以现金方式交付徐成海。2011年2月24日，徐成海出具收到650万元租金的收条。徐成海将吉源商城一、二楼按约定交付给朱静岩使用，但三、四楼未能交付。交付使用一楼156.53平方米（吉林市房权证船字第S1100532**号）、二楼1151.52平方米（吉林市房权证船字第S1100634**号），共计1308.05平方米；未能交付使用三楼1114.11平方米（吉林市房权证船字第S1100572**号、第S1100552**号）、四楼858.95平方米（吉林市房权证船字第J10000**号），共计1973.06平方米。
本案原审过程中，因朱静岩申请财产保全，2011年6月，本院作出（2011）吉中民一字第28-1号、28-2号、28-3号民事裁定，对产权证号为吉林市房权证船字第S1100532**号、S110063414号、S1100555**号房屋予以查封。
2015年4月，朱静岩租赁合同到期后，房屋交由刘百茹占有使用。
本院再审认为：《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”徐成海将房屋出卖给刘百茹后，又出租给朱静岩，属无权处分。原审认定徐成海对房屋有处分权不当，本院再审予以纠正。现刘百茹对该租赁合同未予追认，该租赁合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因租赁合同已经到期，房屋已经由刘百茹占有使用，徐成海对此未提出异议，朱静岩无需再负返还房屋的责任。关于徐成海返还租金问题，因朱静岩实际占有使用一、二层楼五年时间，对此应承担相应的租金给付义务。虽朱静岩实际占有使用面积1308.05平方米虽不及整体租赁面积3281.11平方米的一半，但朱静岩承租如此规模的商铺，对于三、四层自始即不具备交付使用状况未尽合理审慎的查看义务，朱静岩自身存在过错。原审时，徐成海主张一、二层楼租金比三、四楼高，但未能提供依据证明，再审过程中，徐成海亦未提出对租金价格进行评估申请。故本院再审综合考虑，徐成海应返还朱静岩一半租金325万元为宜。关于朱静岩其他诉讼请求，因租赁合同无效，不予支持。关于刘百茹主张朱静岩与徐成海之间存在恶意串通，因证据不足，本院不予认定。
综上，原判决认定事实不清，适用法律不当，依法应予纠正。本案经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第五十六条第二款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、撤销本院（2011）吉中民一初字第28号民事判决；
二、原审被告徐成海于本判决生效后十日内返还原审原告朱静岩租金325万元；
三、驳回原审原告朱静岩其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审案件受理费48550元，由原审原告朱静岩负担18550元，原审被告徐成海负担30000元。再审案件公告费360元，由原审被告徐成海负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。
审 判 长 杨伟华
代理审判员 丛军霞
代理审判员 郭立坤
二〇一五年十一月四日
书 记 员 赵春燕