福建省永定县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）永民初字第896号
原告马金文，男，汉族，居民，住永定县。
委托代理人沈基仁、张秋香，福建天衡联合律师事务所律师。
被告郑国东，男，汉族，居民，住永定县。
委托代理人张承荣，福建永宏律师事务所律师。
原告马金文与被告郑国东房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月21日立案受理。依法适用简易程序由审判员江晓冬于2014年6月25日公开开庭进行了审理。原告马金文及其委托代理人沈基仁、张秋香，被告郑国东及其委托代理人张承荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马金文诉称，2007年4月20日，原告马金文与被告郑国东经协商后，签订了一份《土地使用权和房屋所有权转让协议书》，约定：被告将其名下所有的位于永定县凤城镇南郊三角坪14号的土地使用权（土地证号：永国用（91）字第2312号及23**号）及附着在该土地上的房屋所有权（房产证号：永房证字第00766号及第008**号）转让给原告，原告在签订协议之时向被告支付定金100000元，若被告违约应向原告支付违约金200000元（不包含定金）。2007年4月20日，原告按该协议的约定将定金100000元以现金形式交付给被告，被告于20日当天出具了一份《收款收据》予以确认。但被告收到原告的定金后并未按照协议的约定及时履行交付房屋及协助办理变更登记的义务，已构成违约。此后，原告屡次要求被告继续履行该转让协议，被告均以各种理由拖延、推脱，已经构成严重违约。现原告诉请：一、判令被告郑国东将房产证号为永房证字第00766号及第008**号房屋交付给原告，并协助原告将房屋所有权及土地使用权变更登记至原告名下；二、判令被告郑国东向原告支付违约金200000元；三、本案诉讼费由被告承担。
被告郑国东答辩称，一、原告诉称答辩人收到原告定金后未按协议的约定及时履行交付房屋及协助办理变更登记的义务已经构成违约，原告诉请不符合客观事实，实际上本案的违约人是原告而不是答辩人。2007年4月20日，答辩人与原告签订房屋转让协议时，答辩人已经搬迁到新房居住，出卖的老房子是空的，当时无人居住，由于原告购买后要将房屋拆除，所以在协议签订后的当天下午，答辩人便叫张健荣将房屋二楼走廊上的铁栏杆、室内吊扇、电表、开关、房屋门楣及窗户上的铁栅栏、闭路电视线等有利用价值的设施全部拆除当作废品出卖。在协议签订的第二天上午，答辩人还叫邻居吴建树、杨晋堂、吴丽霞签字确认出卖房屋的界址和垂檐滴水尺寸，并将邻居签好字的界址确认材料交给原告，同时告知原告答辩人依约已经清空和搬迁了出卖的房屋，要求原告付清剩余的购房款578000元，答辩人当时依约积极履行了房屋买卖协议，答辩人履行协议后，因原告事先购买邻居郑根基房屋时，只付了定金和签订了房屋买卖的协议，还未付清购房款。后因价格问题，导致原告与郑根基的房屋买卖未能成交。因原告不能连片开发房地产的目的，为此原告当时拒绝按双方签订的房屋买卖协议第六条的约定向原告支付剩余购房款，此后，答辩人还多次要求原告履行协议，原告拒不履行协议支付剩余购房款，原告诉称答辩人收到定金后未按照协议约定及时履行交付房屋及协助办理变更登记的义务，已经构成违约，完全不符合客观事实，本案违约和毁约人时原告，不是答辩人。二、原告诉状中称原告屡次要求答辩人继续履行转让协议，答辩人编造各种理由拖延、推脱，严重违约，不符合客观事实。答辩人依约清空和搬迁完出卖房屋，要求原告支付剩余购房款遭到原告拒绝毁约后，原告从未主动找过答辩人协商处理此事，直至2010年7月22日，原告通过厦门志远律师事务所律师向答辩人发一份律师函，要求双方处理，之后，原告再没有向被告提出处理意见，现原告诉称答辩人编造各种理由拖延、推脱、严重违约，明显与事实不符。三、原告在诉状中要求答辩人交付房屋和产权证并协助办理过户以及要求答辩人支付违约金200000元，答辩人认为，原告诉称明显缺乏应有的事实和法律根据，法院应当依法驳回原告的诉讼请求。原被告双方签订房屋转让协议书第六条明确约定乙方在搬迁完叁日内，原告应支付剩余款项，乙方把条款壹注明的国有土地使用权证和房屋所有权证交给甲方。根据双方协议的约定，在答辩人搬迁房屋后，原告应先付清剩余购房款578000元，答辩人才应将房屋产权证和出卖的房屋交付给原告，答辩人在房屋转让协议签订的第二天便清空和搬迁了房屋，但原告却不支付剩余购房款，违约责任明显在原告。答辩人认为，在原告未付清剩余购房款之前，答辩人不负有交付房屋和协助办理过户手续的义务，不应当承担违约责任。四、原告提起诉讼明显超过诉讼时效，依法丧失胜诉权。答辩人与原告签订房屋转让协议时间是2007年4月20日，至原告起诉时止，时间已经长达7年之久，即使原告民事权利受到侵犯，原告起诉也明显超过法律规定的诉讼时效。
本案在审理过程中，原告在举证期限内向本院提供以下证据：
1、土地使用权和房屋所有权转让协议书1份、收款收据1份，以此证明2007年4月20日，被告郑国东将永国用（91）字第2312号及第2311号国有土地使用权和永房证字第00766号及第00812号的房屋所有权转让给原告马金文的事实；2007年4月20日，原告已向被告履行了给付定金的义务的事实。经质证，被告对该证据的真实性没有异议，但对于其所证明内容有异议，因为房屋转让协议书第三条明确约定，本协议签订时，原告支付定金100000元，被告违约应当支付违约金200000元，若原告违约则定金被告予以没收，被告不予返还100000元定金是符合双方约定的，因此承担违约责任必须以违约为前提，但本案违约人是原告而不是被告，被告不应承担违约责任；协议书第六条约定，被告在搬迁完三日内，原告应当付清剩余款项，被告才将土地使用权证和房屋所有权证交付给原告，显然只有在原告支付完剩余价款，被告才将土地使用权证和房屋所有权证及房屋交付给原告，由于原告没有支付剩余购房款，所以被告没有交付房屋和协助办理过户登记的义务；收款收据的真实性没有异议，对其证明内容有异议，根据定金罚则及双方约定，被告有权不归还定金。
2、所有权证查询结果2份，以此证明永房证字第00766号房产坐落于永定县凤城镇三角坪14号，该房屋所有权人系被告郑国东及第三人郑小燕的事实。经质证，被告认为以郑国东登记的房产证为主，00766号是郑国东登记的，还有另一份是郑国东妹妹郑小燕登记的。
本案在审理过程中，被告郑国东在举证期限内向本院提供证据。
1、郑国东土地使用权证和房产证、郑小燕土地使用权证和房产证、委托书各1份，以此证明被告出让的房产所有权归被告和妹妹郑小燕所有及郑小燕于2007年4月19日委托原告转让房产，被告妹妹委托她哥哥处理房产的行为是真实意思表示，即使手续不全后面也可以追认的事实。经质证，原告认为对土地使用权证和房产证真实性没有异议，证明的内容也没有异议，对委托书真实性有异议，委托人在香港，根据相关法规，对于境外公民进行委托的必须有当地中国驻外机构的认证，且必须要在授权委托人当地公证机构进行公证及当地驻外机构进行认证才具有法律效力，未经公证和认证的委托书在相关的机构办理房屋过户手续的时候是无效的。
2、《土地使用权和房屋所有权转让协议书》1份，以此证明该协议第三条约定，若原告违约，被告有权不予返还100000元购房定金；该协议第六条约定，被告在搬迁完出让房屋的三日内，原告应先支付剩余的购房款578000元给被告，然后被告才应将出让房屋的土地使用权证和房产权证交给原告的事实。该协议签订时间是2007年4月20日，原告到现在都没有支付购房款，原告的行为已经表明其毁约。经质证，原告对该证据的真实性没有异议，证明内容也没有异议，但是协议第五条也约定了，被告必须保证原告的完整过户。
3、证明4份及照片9张，以此证明（1）2007年4月20日上午被告与原告签订房屋转让协议时，该房屋是空的无人居住；（2）出让房屋的当天下午，被告便叫张健荣将房屋二楼走廊的铁栏杆，室内吊扇、电表、开关、房间门楣和窗户上的贴条、闭路电视线等设施全部拆除并当做废品回收，拆除痕迹至今仍然保留，这说明被告依约清空和搬迁了出让的房屋，积极履行了协议，不存在违约行为；（3）出让房屋的第二天上午，被告叫邻居吴建树、杨晋堂、吴丽霞等人签字，确认相邻界址和垂檐滴水尺寸，并将邻居签好字的材料交给原告，这证明原告积极履行了协议，不存在违约行为；（4）原告购买被告房屋时，先向邻居范荣华、郑根基购买了另外二座房屋，想用于拆除后进行房产开发，因购买郑根基房屋最终未成交，不能达成其开发房产的目的，被告清空和搬迁完出让房屋后，于2007年4月22日上午要求原告支付剩余购房款578000元时，原告却拒绝支付剩余购房款，不履行协议并毁约，实际违约人系本案的原告的事实。经质证，原告认为证明系证人证言，要结合证人证言发表质证意见；照片真实性有异议，真实性无法确认，照片没有具体拍摄时间，该照片无法证明被告当时就已经履行了搬迁义务；对于2014年5月25日的证明，证人没有出庭质证，证人吴克恭虽有出庭作证，但没有讲到证明里面的内容，所以该份证据不能作为证据使用。
4、《房屋出租合约》2份，以此证明房屋现住人员系原告拒绝支付购房款而毁约后，被告近年来才出租给他人的事实。经质证，原告认为该证据真实性无法确认，原告不是合同的当事人，且与本案关联度不是很高，只能证明房屋现在出租给了别人，不能证明此前并未出租。
5、证人张健荣的证言，以此证明，2007年4月20日下午，被告雇请证人张健荣帮助被告拆除房屋中的铁栏杆、吊扇等东西，因被告的房屋分为砖混结构和土木结构，砖混结构的铁栏杆已经被拆了，土木结构的是木栏杆就没有拆，需要拆的房间不多，所拆的东西也不多，拆完之后房间已经是空的了，拆下来的材料被告于第二天就当废品卖掉了。经质证，原告对证人张健荣的证言，认为该证人证言是比较不可信的，证人如此清晰记得是4月20日去拆各种废品，不符合常理，且并未提供相应证明来支持其证言；对于拆的时间跟其证明里面内容前后不一致，证人说是其一个人在一个下午拆除全部东西是不可能的，证人第二天还跑去帮助被告去送废品，作为拆除工人其仅需将物品拆除下来就可以，庭审的陈述与其出具的证明不一致的，当庭的陈述是由流动收购废品收购的与其出具的证明送去废品站收购的不一致也与常理不符，其证言不能采纳。
6、证人吴克恭的证言，以此证明这个房屋买卖是一个通过中介阙春光的人介绍的，买卖没有成功，郑国东还拿了100元给阙春光，作为阙春光的电话费，如果是成功的话就不只是100元，100元是通过证人手上转交给阙春光的，原、被告的买卖整个三角坪的人都知道，但证人特别清楚，其住在三角坪二、三十年了，每天都在那边玩，所以被告郑国东的事情证人都清楚，郑国东在三角坪有很多房子，确实是要拿来卖的，他与原告签订合同收取定金以后，郑国东就马上去拆房子了，因为他要旧房子里面的木料去修整别的房子，他这个事情也经过了原告的同意。证人也跟郑国东讲，如果拆房子的话，送二、三百块瓦给证人，郑国东说马师傅还没有将剩余的款打给他，房子瓦还不能拆，签完字以后，郑国东就叫隔壁的邻居来定房屋的界址，定完以后就把这个界址情况给了原告，如果是原告违约，原告无权叫被告归还定金，如果被告违约，被告要双倍返还定金，这个大家都懂，合同签订后，这么长时间，原告都没有叫被告归还定金，被告还曾经到处去找原告，后来原告告诉他，他也没有办法买房子了。最后是原告到被告家跟被告讲，他没有办法购买这个房子了。至于是什么原因证人也不知道。前三四年，原告在厦门请律师来找郑国东，郑国东叫律师过来调查，看看是谁违约，过了七八天，郑国东打电话给律师，律师叫他这个事情到此结束，不要再说了，由此可以说明，是原告违约，原告才会怕。经质证，原告对证人吴克恭的证言认为，证人所陈述的内容都需要当事人亲力亲为才能知晓，证人都是从当事人处获知这种情形，证人所发表的陈述都是其推断的陈述，并不是对客观事实的陈述，证言中提到拆除诉争房屋是用于修缮其他的老房子，这个跟前一位证人说拆除后拿去当废品卖是相矛盾的，况且其与被告是几十年的老朋友关系，也存在利害关系。
7、证人杨晋堂的证言，以此证明证人杨晋堂与被告郑国东系邻居关系，被告郑国东当时卖房子的时候，有来确认证人的房子跟他房子之间的界址。同时，证明原告马金文当时也向买证人杨晋堂的房子，由于价格问题，双方没有达成协议的事实。经质证，原告对该证人证言认为，结合该证人出具的证明，证明里面明确其勘址的日期现在又当庭说不记得，他的证人证言可信度不高。
对原告提供的证据的分析与认定。原告提供的证据第1、2号证据，经质证，被告对该证据的真实性没有异议，但认为本案的违约人是原告不是被告，被告不应承担违约责任。本院认为，原告提供的该两份证据，形式来源合法、内容真实，与本案具有关联性，能客观反映案件的事实，对原告提供的该证据，本院予以确认。
对被告提供的证据的分析与认定：被告提供的第1号证据，经原告质证，对真实性没有异议，但认为被告妹妹郑小燕的委托手续未经过公证和认证是无效的手续。该委托手续虽然在程序上存在一定的瑕疵，但并不影响诉争房产的权属事实，该证据形式来源合法、内容真实，与本案具有关联性，应予以确认。被告提供的第2号证据，经原告质证无异议，本院予以确认。对被告提供的第3、5、6、7号证据，经原告质证，原告对该证人证言及照片认为不能证明被告的主张，证据的可信度不高。综合该四份证据，虽然在形式上有一定的瑕疵，但证人证言能证明被告在签订协议后已经按照协议履行了腾房的义务，该证人证言与照片能形成完整的证据锁链。对被告提供的第3、5、6、7号证据，本院予以确认，并作为定案的依据。对被告提供的第4号证据，经原告质证认为与本案关联度不高，本院认为，该证据与本案事实没有必然的联系，对该证据不予确认。
根据本院已确认的证据及法庭调查，可以认定以下事实：
2007年4月20日，原告马金文与被告郑国东签订了《土地使用权和房屋所有权转让协议书》约定被告将其名下所有的位于永定县凤城镇南郊三角坪14号的土地使用权（土地证号：永国用（91）字第2312号及23**号）及附着在该土地上的房屋所有权（房产证号：永房证字第00766号及第008**号）转让给原告马金文。该土地使用权和房屋所有权转让协议书载明：“土地使用权和房屋所有权转让协议书，甲方：马金文，乙方：郑国东，甲乙双方经友好协商，特订如下协议，一、乙方把永国用（91）字第2312号国有土地使用权，永国用（91）字第2311号国有土地使用权和永房证字第00766号房屋所有权，永房证字第00812号房屋所有权永久性转让给甲方，不得反悔。二、乙方的土地所有权和房屋所有权合计总价人民币67.8万元整。三、本协议签订时，甲方支付给乙方定金人民币拾万元，若乙方违约乙方应支付给甲方违约金贰拾万元（不包括定金）。若甲方违约乙方没收甲方支付的定金，……。六、乙方在搬迁完叁日内，支付剩余款项，乙方把条款壹注册的国有土地使用证和房屋所有权证交给甲方，……，甲方：马金文，乙方：郑国东，二00七年四月二十日”。原告在签订协议之时按该协议的约定将定金100000元以现金形式交付给被告，被告向原告出具了一份《收款收据》。被告在签订协议后，雇请他人对该房屋进行拆除并与相邻关系人界定了房屋的界址。之后，原告没有向被告支付剩余的购房款。被告也没有将房产证及土地使用权证过户到原告的名下。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告马金文与被告郑国东于2007年4月20日签订的《土地使用权和房屋所有权转让协议书》是双方的真实意思表示，原、被告双方应当按照协议内容履行义务。原告按照约定于2007年4月20日将100000元的定金支付给被告郑国东，被告郑国东在协议签订后履行了搬迁义务，原告在被告搬迁完三日内没有依照约定支付剩余的购房款，至目前为止，原告也没有支付剩余的房价款，原告以其行为表明其不按照协议履行义务，其行为已经构成了违约。原告诉请被告郑国东将房产证号为永房证字第00766号及第008**号的房屋交付给原告，并协助原告将房屋所有权及土地使用权变更登记到原告名下，没有事实和法律依据，不予以支持。因原告的违约行为在先，原告诉请被告郑国东支付违约金200000元，没有事实和法律依据；同时，原、被告双方签订的《土地使用权和房屋所有权转让协议书》是在2007年4月20日签订的，该协议没有约定明确的履行期限，仅约定房屋搬迁后叁日内原告付清剩余房价款，对房屋搬迁的具体时间没有约定，但被告在协议书签订后的第二天已经履行了搬迁义务，诉讼时效应从被告搬迁后开始计算，原告的诉请超过了诉讼时效，对原告的诉请，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十二条第二款第四项、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十五条的规定，判决如下：
驳回原告马金文的诉讼请求。
本案受理费4400元，因本案适用简易审理减半收取2200元，由原告马金文负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。
审判员 江晓冬
二〇一四年七月十七日
书记员 周宗琪
附注主要法律条文及执行申请提示：
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。
（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。
（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。
（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。
（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。