江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第04038号
上诉人（原审被告）李丽梅。
委托代理人朱庆芳，江苏众勋律师事务所律师。
委托代理人徐燕，江苏众勋律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司。
法定代表人张从俊，该公司董事长。
委托代理人丁建华。
委托代理人臧嘉。
上诉人李丽梅因与被上诉人苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司（以下简称钱ＸＸ桥小商品市场）合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院作出的（2014）姑苏民五初字第0473号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年2月8日，钱ＸＸ桥小商品市场与李丽梅签订《协议书》三份，约定李丽梅承租钱ＸＸ桥小商品市场所有的苏州市钱ＸＸ桥小商品市场二楼四区2435、2436、2437号营业房（使用面积均为9.8平方米），李丽梅向钱ＸＸ桥小商品市场预缴营业房20年租金后即享有20年使用权（自2012年2月8日起至2032年2月7日止）。李丽梅取得营业房使用权后，每年另行缴纳设施物业管理费，每个营业房均为9408元；先缴后用，每半年缴纳一次，逾期不缴纳则按年设施物业管理费的1%计日收取滞纳金。
协议签订后，钱ＸＸ桥小商品市场按约向李丽梅交付了营业房，并为包括李丽梅在内的商户提供了相应设施物业管理服务。然而李丽梅所租赁的上述三个营业房的2013年6月8日至2014年12月7日期间的设施物业管理费合计42330元，李丽梅均未支付，钱ＸＸ桥小商品市场遂诉至原审法院。
以上事实，由钱ＸＸ桥小商品市场提供的《协议书》、房屋所有权证及当事人在原审庭审中的陈述等证据予以证实。
原审原告钱ＸＸ桥小商品市场的诉讼请求为：请求法院判令李丽梅支付商铺设施物业管理费42330元及滞纳金（第二期以14110元为基数，自2013年6月8日计算至判决确定的给付之日止；第三期以14110元为基数，从2013年12月8日计算至判决确定的给付之日止；第四期以14110元为基数，自2014年6月7日计算至判决确定的给付之日止；三期均按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算）。
原审法院认为：钱ＸＸ桥小商品市场与李丽梅虽系出租人与承租人关系，但本案双方争议内容系《协议书》中所涉及的设施物业管理费问题，并非围绕房屋租赁发生之房屋租赁合同纠纷，亦非提供物业管理的企业与作为房屋所有权人的业主因物业服务合同的履行而发生之物业服务合同纠纷，仅系一般的合同纠纷。本案中，履行市场管理职责的主体就是房屋的所有权人，即业主本身，而非专门的物业服务企业。法律并未禁止业主自行管理其所有的物业，也无资质等级的要求。钱ＸＸ桥小商品市场作为出租人提供了一般出租人义务以外的其他管理服务，向受益人收取费用并无不当。双方签订的《协议书》关于设施物业管理费的约定并不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应恪守，至于费用的名称不影响其法律性质的认定。钱ＸＸ桥小商品市场、李丽梅双方在合同中明确约定了收费标准和支付方式，现钱ＸＸ桥小商品市场要求李丽梅支付二楼四区2435、2436、2437号营业房2013年6月8日至2014年12月7日期间的设施物业管理费42330元的诉讼请求，并未超出约定的范围，于约、于法有据，原审法院予以支持。关于钱ＸＸ桥小商品市场主张的滞纳金的问题，实质为利息损失问题。原审法院认为，李丽梅未按约支付设施物业管理费，给钱ＸＸ桥小商品市场造成相应的利息损失，属于违约行为，现钱ＸＸ桥小商品市场要求李丽梅支付相应的利息损失（第二期以14110元为基数，自2013年6月8日计算至判决确定的给付之日止；第三期以14110元为基数，自2013年12月8日计算至判决确定的给付之日止；第四期以14110元为基数，自2014年6月7日计算至判决确定的给付之日止；三期均按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算）这一诉讼请求，并未超出法律规定的范围，原审法院予以支持。关于李丽梅抗辩设施物业管理费标准远高于全国标准，比租金还高，故不同意缴纳的意见，原审法院认为，该抗辩意见没有法律依据，原审法院不予采信。关于李丽梅提出的市场没有空调的意见，原审法院认为，合同并无约定必须提供空调，故该意见不予采信。关于李丽梅抗辩钱ＸＸ桥小商品市场物业没有做好，也没有兑现之前关于区域规划的承诺，原审法院认为，李丽梅并无提供证据予以证实，故不予采信。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：一、李丽梅于判决生效之日起十日内支付苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司二楼四区2435、2436、2437号营业房2013年6月8日至2014年12月7日期间的设施物业管理费42330元。二、李丽梅于判决生效之日起十日内支付苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司滞纳金（分别以14110元为基数，自2013年6月8日计算至判决确定的给付之日止；以14110元为基数，自2013年12月8日计算至判决确定的给付之日止；以14110元为基数，自2014年6月7日计算至判决确定的给付之日止。三期均按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算）。案件受理费908元，减半收取为454元，由李丽梅负担。
上诉人李丽梅不服原审判决，向本院提起上诉称：一审判决认定事实不清，证据不足。一、钱ＸＸ桥小商品市场作为成熟的市场运作方，在与上诉人签订协议时，直接制作格式合同，且《协议书》中只约定了对钱ＸＸ桥小商品市场有利的条款。根据上诉人提供的照片，签订涉案《协议书》时，有政府及武警参与，上诉人系在违背自己真实意愿的前提下签订了《协议书》，钱ＸＸ桥小商品市场的前述行为严重违反了合同自由原则。与同行业中的金门国际商业广场、中翔商贸城等相比，上诉人与钱ＸＸ桥小商品市场约定的设施物业管理费也明显过高，显失公平，该条款依法属于可变更范畴。二、涉案协议第三条明确约定了设施物业管理费按年调整，调整幅度原则上不超过20%，双方对该条款的理解存在争议。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，即对于管理费用应当按年下调不超过20%。但原审法院对该事实未能给予重视，从而导致事实认定不清。三、根据《物业管理条例》的规定，收取物业管理费的单位应当具备相应的资质，或者有其他法律、法规的授权。钱ＸＸ桥小商品市场在不符合上述条件的情况下，无权收取所谓的营业房设施物业管理费。四、根据钱ＸＸ桥小商品市场提交的设施物业管理费服务项目明细，钱ＸＸ桥小商品市场存在未完全履行服务承诺的情况，事实上其已违约在先。由于其未按约履行服务，上诉人依法享有不安抗辩权，完全可以拒绝交纳设施物业管理费。五、上诉人所在的营业场所，存在严重的消防安全隐患，消防部门出具的消防整改意见可予佐证。且钱ＸＸ桥小商品市场未经规划部门同意，私自变更市场内部原有规划设计，严重影响上诉人的经营收入。据此，一审法院在未查清事实的情况下，就认定上诉人应按《协议书》的约定支付设施物业管理费及滞纳金，于法无据。综上，上诉人特提起上诉，请求二审法院查明事实，撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；本案一、二审诉讼费用由钱ＸＸ桥小商品市场承担。
被上诉人钱ＸＸ桥小商品市场答辩称：1、双方签订的三份《协议书》合法有效，双方均应遵守《协议书》的有关约定。2、《协议书》中所约定的设施物业管理费，不属于物业费，《物业管理条例》在本案中不应适用；具体的收费金额及方法，应按《协议书》的约定执行。3、上诉人的经营场所，已通过消防验收，该经营场所如存在消防问题，上诉人可向消防部门举报。且有关消防问题，与本案实体处理并无关联。4、《协议书》中虽约定设施物业管理费可以调整，但调整的前提是双方协商一致，否则双方均应按原协议约定履行，现我方就设施物业管理费金额不同意进行调整。5、一审过程中，我方已提交了设施物业管理服务明细。前述明细中的服务项目，有的是固定提供的，有的是随市场发展而变化的，但我方均向上诉人提供过前述服务项目。6、关于上诉人陈述的其他市场的收费标准问题，我方认为与本案无关，且两者之间也不具有可比性。综上，我方认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，李丽梅为证实自己的上诉主张成立，向本院提交下列证据：一、设施物业管理费下调申请函，李丽梅以此证明钱ＸＸ桥小商品市场全体经营户依据涉案《协议书》第三条的约定，要求钱ＸＸ桥小商品市场对相关费用进行下调。二、紧急报告及个人观点陈述、邮政凭据，李丽梅以此证明钱ＸＸ桥小商品市场在收到前述申请函后未给予回复，钱ＸＸ桥小商品市场全体经营户又依法向有关政府部门进行反映，要求政府部门对此情况进行协调。三、中翔商贸城前期物业管理服务协议及相关收据，李丽梅以此证明周边同类型、同行业的服务费用均低于钱ＸＸ桥小商品市场所收取的费用。四、建设工程消防设计审核意见书三份，李丽梅以此证明其所在的经营场所存在消防隐患，且未达到国家规定的标准，被消防部门要求整改。五、照片6页，李丽梅以此证明钱ＸＸ桥小商品市场联合武警及政府人员强制其搬迁，同时证明其是被迫与钱ＸＸ桥小商品市场签订涉案《协议书》的。六、照片3份，李丽梅以此证明由于其所在的经营场所存在安全隐患，导致火灾发生。
钱ＸＸ桥小商品市场对于李丽梅提交的上述证据的真实性均无异议，但认为上述证据与本案并无关联，其不予认可。
以上事实，由李丽梅提交的设施物业管理费下调申请函、紧急报告及邮政凭据、中翔商贸城前期物业管理服务协议及相关收据、建设工程消防审核意见书、照片及当事人陈述等予以证实。
二审查明的其他事实与原审查明的事实相一致。
本院认为，本案并非提供物业管理的企业与作为房屋所有权人的业主因物业服务合同的履行而引发的物业服务合同纠纷，故《物业管理条例》在本案中不予适用。本案中，履行市场管理职责的主体系房屋所有权人，也即业主钱ＸＸ桥小商品市场本身，而非专门的物业服务企业。法律、行政法规并未禁止业主自行管理其所有的物业，对业主也无资质等级的要求。钱ＸＸ桥小商品市场与李丽梅于2012年2月8日签订的三份《协议书》中关于设施物业管理费的约定，并未违反公平原则及法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照协议的约定履行各自的义务。李丽梅认为钱ＸＸ桥小商品市场没有物业管理资质、其无权收取设施物业管理费；有关设施物业管理费的约定显失公平、应予调整的上诉主张，没有法律依据，本院不予支持。
关于涉案《协议书》是否属于格式合同、李丽梅是否系被迫签订《协议书》的问题。李丽梅上诉认为钱ＸＸ桥小商品市场单方起草的三份涉案《协议书》均属格式合同，可重复使用，但其并未提供相应证据予以佐证，且三份《协议书》中有关设施物业管理费的收费金额、缴纳时间、滞纳金计算标准等条款也均由双方协商确定。故对于李丽梅的前述上诉主张，本院不予采信。李丽梅同时上诉认为其系在违背自己真实意愿的前提下，被迫签订了三份涉案《协议书》，并向本院提交相关照片予以佐证。但前述照片内容并不能证实李丽梅的该上诉主张成立，且钱ＸＸ桥小商品市场对此不予认可，故本院也不予采信。
关于设施物业管理费的调整问题。三份涉案《协议书》第三条均约定营业房设施物业管理费按年调整，调整幅度原则上不超过20%。该条款并不违反公平原则，按照通常理解设施物业管理费可按约定予以上调或者下调，并不存在理解争议。同时该条款内容未加重李丽梅的责任，也未排除李丽梅的主要权利，应属合法有效。但事后双方就设施物业管理费的调整时间、调整幅度均未达成一致意见，故对于设施物业管理费的收费金额、缴纳时间，双方仍应按《协议书》的约定履行。李丽梅认为该条款属于格式条款、双方对该条款的理解存在争议、设施物业管理费应当作出有利于李丽梅的解释即按年下调不超过20%的上诉主张，没有法律依据，本院不予支持。
关于钱ＸＸ桥小商品市场是否未履行服务义务、李丽梅是否享有不安抗辩权的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条之规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有经营状况严重恶化；丧失商业信誉；转移财产、抽逃资金，以逃避债务等情形之一的，可以中止履行相应债务。本案二审期间，李丽梅对于原审法院业已查明的钱ＸＸ桥小商品市场按约向李丽梅交付营业房、并为包括李丽梅在内的商户提供了相应设施物业管理服务；李丽梅尚未支付自2013年6月8日至2014年12月7日的设施物业管理费42330元等事实均无异议；也未提交钱ＸＸ桥小商品市场违约未履行服务义务的相关证据。故原审法院依据上述事实，判令李丽梅向钱ＸＸ桥小商品市场支付设施物业管理费42330元及相应的滞纳金并无不当，本院予以确认。李丽梅认为钱ＸＸ桥小商品市场违约在先、其享有不安抗辩权、可不缴纳设施物业管理费的上诉主张，没有事实及法律依据，本院不予支持。
关于消防安全及规划变更问题。李丽梅上诉认为其所在的经营场所，存在严重影响安全的消防隐患，并提供苏州市公安消防局出具的建设工程消防设计审核意见书予以佐证。但该审核意见书内容仅是苏州市公安消防局针对钱ＸＸ桥小商品市场的经营场所二、三层改造、装修工程而出具的消防审核意见，既未证明李丽梅所在的经营场所存在严重消防隐患，也未证明三份涉案《协议书》无法实际履行。故对于李丽梅的前述上诉主张，本院不予采信。李丽梅同时上诉认为钱ＸＸ桥小商品市场对于市场内部的规划进行违规变更，严重影响其经营收入。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。但李丽梅就该上诉主张，在本案诉讼期间并未提供相应证据予以佐证，故本院亦不予采信。
综上所述，上诉人李丽梅的上诉请求均无事实和法律依据，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费908元，由上诉人李丽梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨恩乾
审 判 员 周 军
代理审判员 王君英
二〇一五年二月二日
书 记 员 黄源榕