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广西壮族自治区大化瑶族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂1229民初653号
原告：唐龙，男，1989年3月4日生，壮族，居民，原住大化县，现住大化县。
原告：唐毓清，男，1959年12月30日生，壮族，居民，原住大化县，现住大化县。
原告：方新，女，1964年6月24日生，壮族，居民，原住大化县，现住大化县大化镇建丰路北路一巷三里**号.系原告唐毓清妻子。
委托诉讼代理人：韩东，大化瑶族自治县法律事务中心法律工作者。
被告：农明明，男，1983年4月20日生，壮族，干部，原住大化县，现于广西区民族事务委员会人事部工作，住南宁市。
被告：农光先，男，1954年6月16日生，壮族，居民，现住大化县。
被告：农育英，女，1954年11月8日生，壮族，居民，现住大化县。
被告：农丽芳，女，1980年1月15日生，壮族，教师，现于大化县共和中心小学工作，住。
原告唐龙、唐毓清、方新与被告农明明、农光先、农育英农丽芳关于确认合同有效纠纷一案，本院于2016年7月12日立案后，依法适用普通程序，于2016年8月22日公开开庭进行了审理。被告农明明、农光先、农育英经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，原告唐龙、唐毓清、方新及其委托诉讼代理人韩东与被告农丽芳到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。
原告唐龙、唐毓清、方新向本院提出诉讼请求：（1）、判决确认2003年10月18日原告与被告所签订的《房屋转让契约书》是有效的合同。（2）、判决被告协助原告办理《房屋转让契约书》标的房屋所有权转移登记过户手续。（3）、案件受理费由被告承担。事实与理由：2003年8月28日，大化县教育局人事股韦明英向我原告方介绍称，被告农光先、农育英夫妻因小孩农明明刚考上大学需要费用，两人决定转让他们夫妻出资购地建造的位于大化镇建丰北XX路一巷三XX里31XX号之私房，原告夫妻经过实地查看，该房屋已建成三层主体框架及石棉瓦盖楼梯炮楼，感觉合意决定购买。双方经过多次协商，于2003年10月18日在大化县新民XX路5XX巷韦明英韦某家签订了《房屋转让契约书》，被告方即甲方（出卖方）以被告农明明的名字、原告方即乙方（买受方）以原告唐龙的名字签订，而实际上均是双方的父母操作，被告农明明及原告唐龙均未到场，《房屋转让契约书》约定房屋转让费为72000元。合同签订当天原告唐毓清夫妇即时付清房款，被告农光先夫妇亦当场将该房的《房屋所有权证》（1997年10月14日办理）、《国有土地使用证》（1997年9月24日办理）以及办理“两证”缴纳的费用发票交给原告方；约定即日起该楼房归乙方即原告所有，此契约书从签字之日起生效，并附注《房屋所有权证》、《国有土地使用证》如有不完善之处由被告方农明明负责补办。同时有唐秀珊、韦明英、黄廉生、方敏等4人在场参与签字作证。合同签订后，被告农光先夫妇即把房屋钥匙交给原告唐毓清夫妇入住管理使用该房。2008年7月，原告方根据实际情况，开始把一楼、二楼、三楼改建加固横梁等，将房屋的主体继续建设加高到5层；2010年9月20日，整栋房屋内外全部装修好后，原告唐毓清依法把自己的户口迁移到自己出资购买的房址，原告一家人入住至今。2015年初，原告方欲办理该房过户登记相关手续，在自己缴纳了相应的交易契税、评估、测量等项费用后到房管所要求过户时，被工作人员告知一定要有被告方亲自到场签字才能办理。为此，原告多次找到被告请求协助办理房屋转让登记过户手续，但被告农明明仅交给个人身份证复印件予原告，并在上面注明“此复印件用于唐龙作为办理房产事宜，它用无效”；其余被告均以各种理由搪塞。正因被告方拒不履行到场签字的义务，导致原告方无法办理房屋转让登记过户手续。原告认为，原告与被告在2003年10月18日所签订的《房屋转让契约书》系双方真实意思表示，没有违反《民法通则》、《合同法》、《物权法》等相关法律规定，应受法律保护。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。故原、被告双方所签订的《房屋转让契约书》是一份合法有效的房屋转让合同，被告应当履行其协助原告办理转移登记过户手续的义务。恭请人民法院依法查明事实真相，依法判决支持原告之诉请。被告农丽芳答辩称，首先：原告诉请确认双方所签订的《房屋转让契约书》应为无效合同。理由如下：（1）《房屋转让契约书》指向的标的物是大化镇江滨北XXX路一栋三层楼房，该房共有人为农明明、农光先、农育英、农丽芳四人，而在《房屋转让契约书》上卖方仅有“农明明”的名字，且现确认既非农明明签字，也非其他三个共有人签字，系伪造的、不真实的契约。（2）答辩人作为房屋共有人，2003年已经参加工作，对上述房屋买卖从不知情，也从不认可。（3）我国房地产实行登记制度，房屋建造或购房的资金来源不影响房屋的登记效力。虽然上述房屋办理产权证及土地使用证的时候，答辩人仅为17周岁，但这不能成为否认和剥夺答辩人对房屋共有权利的理由，尤其是房屋转让的时候，答辩人已经23岁，任何人更是无权剥夺答辩人的房屋份额。所以原告以被告的父母出面就可以出售房屋来主张买卖有效，是没有任何法律依据的。上述房屋买卖应以损害共有人权益为由认定无效。其次：《房屋转让契约书》尚未实际履行。原告虽然持有房产证等原件，但并没有提供农明明等人的收款收据，即其没有证据证明房款已经交付，交给了谁？若房款实际并未交付到房屋共有人手上，则本案可能有在欺诈、乘人之危等法定无效情形，故该合同应认定无效或予以撤销。再次：原告请求答辩人协助其办理房屋登记过户手续并承担诉讼费没有任何道理。因（1）原告买房的时候避开答辩人，不叫答辩人签字，不给答辩人知情，那办证的时候有什么理由责令答辩人协助？答辩人没有介入合同的权利，又何来履行合同的义务？（2）答辩人没有过错，又有什么理由被要求承担诉讼费用？综上，本案的房屋买卖行为损害了答辩人的合法权益，违反了法律的强制性规定，应认定买卖合同无效。原告的诉求缺乏事实及法律依据，应予以驳回。
被告农明明、农光先、农育英在法定期限内没有向法庭提交书面答辩意见及举证，经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依证据规则，视为对原告诉请的认可及对其抗辩权利的放弃。
经审理查明，2003年8月28日，原告唐毓清、方新夫妇经人介绍获悉被告农光先、农育英夫妇因小孩读书急需资金，欲转让其购建的位于大化镇建丰北XX路一巷三XX里31XX号之私房。原告夫妻经过实地查看，该房屋已建成三层主体框架及石棉瓦盖楼梯炮楼，感觉合意，决定购买。经原、被告夫妇双方多次协商，于2003年10月18日在大化镇新民XX路5XX巷韦明英家签订了《房屋转让契约书》，被告农光先、农育英夫妇以被告农明明的名字、原告唐毓清、方新夫妇以原告唐龙的名字签约，被告农明明及原告唐龙均未到场，故实际上系双方的父母操作，有唐秀珊、韦明英、黄廉生、方敏等在场签字作证。《房屋转让契约书》约定：房屋转让费为72000元；合同签订当天原告唐毓清夫妇即时付清房款；被告农光先夫妇收到房款后即将《房屋所有权证》（1997年10月14日办理）、《国有土地使用证》（1997年9月24日办理）以及有关发票两张和安水协议书一份交给原告方；且从即日起该楼房归原告方所有，证本更换手续由原告方同有关单位自行办理，此契约书从签字之日起生效。同时，附注《房屋所有权证》、《国有土地使用证》如有不完善之处由被告方农明明负责补办。合同签订后，原告唐毓清、方新夫妇依约付款，被告农光先、农育英夫妇亦把该房的相关证件、票据及房屋钥匙交给原告方入住管理使用。2008年7月，原告方根据实际情况，把该房的一楼、二楼、三楼改造加固，将房屋的主体增加至5层，并将房屋内外全部装修完毕，原告方全家人一直居住至今，被告方无任何异议。由于原、被告双方在2003年进行房屋转让时尚未及时办理房屋过户变更登记相关手续，2015年12月，原告方始办理该房的房屋过户变更登记手续，在缴纳了相应的交易契税、评估、测量等项费用后到大化县房管所申办过户登记时，被工作人员告知一定要有出卖方即被告方亲自到场签字才能办理。为此，原告多次找到被告请求协助办理房屋转让登记过户手续，但被告农明明未出面，仅交给个人身份证复印件予原告，并在上面注明“此复印件用于唐龙作为办理房产事宜，它用无效”；其余被告均以各种理由搪塞，不予配合。正因被告方拒不履行到场签字的义务，导致原告无法办理房屋转让登记过户手续。原告为此诉诸本院，诉请确认原、被告双方所签订的《房屋转让契约书》系合法有效合同、判令被告继续履行其协助原告办理转移登记过户手续之合同义务，并承担本案的案件受理费用。另查明：被告农光先、农育英夫妇所出让位于大化镇建丰北XX路一巷三XX里31XX号的房屋系1997年间购买城镇国有土地建造的私房，1997年9月24日取得该房的《国有土地使用证》，1997年10月14日取得该房的《房屋所有权证》。建房时，被告农明明仅十四岁；被告农丽芳十七岁，正就读于湖北洪湖师范学校。2003年10月18日出让该房时，被告农明明刚考入贵州师范大学就读；被告农丽芳已毕业分配参加工作。
再查：被告农光先、农育英夫妇自2003年10月18日出让房屋至今，被告农明明、农丽芳未就其共有份额向任何机关主张过权利。
本院认为：（一）、关于本案合同的效力问题。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，旨在规范房屋交易的行政管理，具有行政管理性质，而非禁止交易关系，所涉及事项亦不损害国家利益和社会利益，故在性质上属于管理性禁止规范，非效力性禁止规范。虽然我国实行不动产登记制度，但不动产登记只是物权变动的成立要求，而非买卖合同成立要件。因此，该条规定的转让条件并不影响合同的效力。违反该条规定的转让条件，并不导致合同无效。本案原告唐毓清、方新夫妇与被告农光先、农育英夫妇虽然以各自儿子的名义签订《房屋转让契约书》，双方的儿子均系未成年人、尚未有独立的劳动收入来源，不能独立进行民事活动，但原、被告夫妇都是合同当事人的法定监护人和法定代理人，依法规定有权代理其未成年人进行民事活动；被告农丽芳在被告农光先、农育英夫妇与原告唐毓清、方新夫妇订立《房屋转让契约书》之时虽已经参加工作，但基于同一家庭成员关系，被告农丽芳是被告农光先、农育英夫妇的女儿，且所转让之房又是被告农光先、农育英夫妇独自出资建造，因此原告唐毓清、方新夫妇完全有理由相信被告农光先、农育英夫妇有权处理房屋转让事宜。因此，被告农光先、农育英夫妇与原告唐毓清、方新夫妇订立《房屋转让契约书》的行为已构成表见代理；且依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款“本人知道他人以本人的名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意”之规定，被告农丽芳应视为对房屋转让的默认。同时，被告农丽芳在房屋转让时隔十三年、因合同履行义务问题产生纷争后才主张房屋转让合同无效，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。原告唐毓清、方新夫妇与被告农光先、农育英夫妇所订的协议是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，协议内容也没有损害国家、集体或第三人利益，应属合法、有效之合同。（二）、关于合同是否实际履行问题。《中华人民共和国民法通则》第七十二条、《中华人民共和国物权法》第九条虽均规定我国物权变动采取债权形式主义模式，但《中华人民共和国物权法》第十五条却将不动产物权变动的原因与结果进行区分，所以，即使不能发生物权变动，也不会影响引起物权变动发生的债权合同的效力，债权合同仍然有效。纵观本案，原告唐毓清、方新夫妇在获知被告农光先、农育英夫妇欲转让房屋后，经实地查看，与被告农光先、农育英夫妇充分协商，并在旁证人到场作证的情况下与被告农光先、农育英夫妇形成房屋买卖交易，且按当时市场交易的合理价格支付了房款，被告农丽芳虽然没有在合同上签字，退一步说即使被告农光先、农育英夫妇无处分权，但依我国物权法第106条相关规定，原告方已构成善意取得；同时，合同订立后，原、被告方已即时履行了合同，原告方当场付清房款，被告方亦把房屋的相关证件、票据及房门钥匙交予原告，双方已实际履行至今长达十三年之久，这也与《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百三十三条的规定相符；况且，被告方将房屋交付给原告方占有、管理、使用至今，被告农丽芳从未提出异议和就其享有权益向任何机关主张权利。故被告农丽芳的辩解意见不符合客观实情，于法无据，本院不予采信。综上，原、被告所订立的合同是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，没有损害国家、集体或第三人利益，系合法、有效之合同；被告应本着诚实信用的原则，全面履行合同义务。所以，在合同有效，但没有进行不动产物权登记的情况下，应注意保护房产市场交易安全及当事人的合法权益。故原告诉请理由正当，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十三条之规定，判决如下：
一、原告唐龙、唐毓清、方新20**年10月18日与被告农明明、农光先、农育英、农丽芳所签订的《房屋转让契约书》为有效合同。
二、被告农明明、农光先、农育英、农丽芳应继续履行合同义务，在本判决生效后十日内协助原告方办理房屋转移登记过户手续。
案件受理费1600元，由四被告互负连带责任负担。
如被告方未按本判决确定的期间履行协助义务，权利人可于本判决确定的履行期限届满之日起二年内向法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。
审判员 蒙建勋
二〇一六年九月二十日
书记员 黄婉梅
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