山东省临沭县人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁1329民初3780号原告：临沭县郑山街道办事处杨沙埠村村民委员会。委托诉讼代理人：平现鹏被告：临沭县华星农业生产资料有限公司。委托诉讼代理人：王须峰委托诉讼代理人：上官景旭临沭县郑山街道办事处杨沙埠村村民委员会与临沭县华星农业生产资料有限公司土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告临沭县郑山街道办事处杨沙埠村村民委员会法定代表人杨丛明及其委托诉讼代理人平现鹏、被告临沭县华星农业生产资料有限公司法定代表人刘信增及其委托诉讼代理人王须峰、上官景旭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。临沭县郑山街道办事处杨沙埠村村民委员会向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告之间的《土地租赁协议》并恢复原状。2、依法判定被告承担违约责任。事实与理由：2009年10月21日，原、被告签订《土地租赁协议》，租赁位于327国道北，225省道东村集体的土地16.28亩。双方签订书面《土地租赁协议》，约定租赁期为30年，30年的租赁费分两段，每15年为一段，前15年的租赁费每亩每年1200元，后15年按照每亩每年2100元。被告租赁期间擅自转租他人使用，并在原告集体土地上违法建筑建设。《土地租赁协议》第四条第2款第1项中明确约定，乙方在承租期间不得将租赁的土地私自转卖或转租、抵押给其他单位或者个人。2016年3月份被告违反合同约定，将场地租赁给临沭县凯凯工艺品公司，2017年被告与临沭县凯凯工艺品有限公司发生争议并诉讼到法院，法院把原告追加为第三人参加诉讼，至此原告才知道被告已经违约了。之后原告曾多次找被告协商并书面通知被告，要求与被告解除租赁合同，被告均是推诿。临沭县华星农业生产资料有限公司辩称：1、原告无权要求解除双方签订的土地租赁协议，也无权要求恢复原状；2、被告在履约过程中从未将涉案土地转租给他人使用，相关建筑物均是符合县镇统一规划；3、原告作为村民自治组织，无权认定建筑物为违法建筑。综上所述，原告诉求无事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。临沭县郑山街道办事处杨沙埠村村民委员会为证明自己的主张，提供了以下证据：1、原、被告于2009年10月21日签订的土地租赁协议一份，证明原、被告之间形成土地租赁关系，并对土地的使用解除作出明确约定。2、租赁协议两份（华星公司与临沭县凯凯工艺品公司签订的租赁协议、刘信增与韩晓宇签订的租赁合同书），证明被告在租赁期间内未经原告同意，擅自转租给他人使用的情形。3、电费缴纳使用证明，客户名称为临沭县华龙农化有限公司，在电费的缴纳过程中，将整个电费的使用由各自的转租户个人承担，分别是：高、玉喜、刘、韩，与证据2中分别租赁给临沭县凯凯工艺品的高永和韩晓宇是相一致的，还存在另外转租其他二人的情形。4、临沭县人民法院（2017）鲁1329民初4050号民事判决书一份，在第13页已经认定被告违反土地租赁协议关于不得转租的约定，擅自转租的事实已经存在。5、行政处罚决定书两份，编号为沭国土资执罚（2011）02060号、02027号，处罚内容为：一、退还非法占用的土地，二、没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施；三、罚款分别为102480元、27520元。该份证据已经申请法院调取。针对临沭县郑山街道办事处杨沙埠村村民委员会提供的证据，临沭县华星农业生产资料有限公司发表了以下质证意见：对证据1的真实性及证明的内容无异议，但：一、该份协议在第五条第三项仅约定了由于乙方逾期30日内不能按时交纳租赁费造成违约合同自行终止，即双方仅对解除合同的条件约定了一种情形；二、该协议第五条第二项关于违约金的约定明显违反法律规定，明显过分高于其损失。对证据2中华星公司与凯凯公司的协议书的真实性无异议：一、该份协议书当中明确约定了双方租赁的标的物为仓库及部分办公室的使用权，并非涉案土地；二、该份协议书已经经过临沭县人民法院（2017）鲁1329民初4050号民事判决书解除；对刘信增与韩晓宇签订的租赁合同书的真实性有异议：一、该份租赁合同书为复印件；二、该合同书显示租赁双方为刘信增、韩晓宇，并不涉及原告，而原告持有该份合同的复印件，明显不符合常理，请求法庭核实该份证据来源的合法性；三、该合同书第一条显示双方租赁的标的物为两栋钢结构车间的使用权，也不涉及到原告所述的土地转租。该两份证据租赁的标的物均不是本案的涉案土地，而是土地上的建筑物，无法证实其证明目的，该两份租赁协议所涉及的标的物均不在涉案土地上，与本案不具有任何关联性。对证据3的真实性、合法性、关联性均有异议，首先该组证据为复印件，且部分难以辨认；其次，标头为国网电费专用收据，客户名称为临沭县华龙农化有限公司，并非被告；第三，该组证据中均为手写字体，没有制作人、使用人签名，与本案无关。对证据4的真实性无异议，但对其证明目的有异议。该判决书所涉及的纠纷，纠纷标的物不在涉案土地上，与本案不具有关联性。对证据5因原告未提交暂不质证。临沭县华星农业生产资料有限公司为证明自己的主张，提供了以下证据：一、临沂市中级人民法院（2018）鲁13民终1582号民事判决书一份，该份判决书第13页中载明了被告与凯凯公司租赁的标的并非是被告租赁的土地，而是在土地上所建的仓库及办公室的使用权，证实被告不存在转租土地的行为。二、国土资源局2018年7月25日的说明一份，载明华龙农化有限公司建设项目所占用地面符合临沭县土地利用总体规划，证实被告不存在违约行为。三、2009年10月23日郑山镇人民政府与被告方签订的协议书一份，载明了郑山镇人民政府要求被告在指定的时间（2010年5月1日）内完成各项建设，证实被告所建相关设施符合县规划局和郑山镇的整体规划要求。四、2011年1月10日临沭县国土资源局关于华龙农化有限公司预申请用地的意见，证实了华龙农化有限公司所申请的土地为建设用地，符合经批准的郑山镇土地利用整体规划。针对临沭县华星农业生产资料有限公司提供的证据，临沭县郑山街道办事处龙溪村村民委员会发表了以下质证意见：对于说明真实性合法性关联性均有异议，在本案中此说明只是作为环评依据，不作为用地手续使用，而行政处罚决定书系临沭县国土资源局作出的合法有效的行政行为，此行政行为已经确认本案中租赁土地存在违章建筑，并作出退还非法占用土地，没收土地新建的建筑物、附属物，以及进行罚款的相关决定，已经确认并生效，此说明不能推翻行政行为。对于协议书，明确约定华星农资需按照县规划和郑山镇整体规划要求的是合法建设，并非是非法建设。对于此临沭县国土资源局关于华龙农化有限公司预申请用地的意见材料只是用地的意见，在此意见是2011年1月10号，而具体作出行政处罚是2011年8月份，明显此意见未经审核通过，而具体行政行为已经明确为违规建设，用地手续未予批准。被告将租赁标的物和土地予以分割，完全是断章取义，建筑物的存在是必须依附于土地的，而被告收取的租金也是包含在土地和土地上的建筑物，而经临沭县人民法院判决书认定的也是被告与凯凯公司存在转租的事实，因此，被告擅自转租土地及地上建筑物，而目前来说，地上建筑物同样也是违法建设，理应予以拆除。依据临沭县郑山街道办事处龙溪村村民委员会的申请，本院调取了临沭县国土资源局行政处罚决定书两份、临沭县综合行政执法局行政处罚决定书一份。临沭县郑山街道办事处龙溪村村民委员会质证意见为：对于临沭县综合行政执法局行政处罚决定书无异议，对于临沭县国土资源局行政处罚决定书两份无异议，对证明被告在租赁原告的土地上，存在违法建设，此建设已经临沭县国土资源局作出行政处罚，要求退还非法占用土地，没收以及处罚等相关处罚决定，证实原告与被告在土地租赁的范围内存在违法建设，被告造成严重违约。临沭县华星农业生产资料有限公司质证意见为：对方原告上次庭审中原告申请调取的证据不是这一份。一、该行政处罚决定书的处罚对象为临沭县华龙农化有限公司并非本案的被告，与本案不具有关联性。二、该处罚决定书最后也载明了被处罚人有复议和提起行政诉讼权力，根据时间显示，被处罚人仍然有上述两项权利，该处罚决定书尚未生效，不具有证据当中的合法性，不能作为本案认定事实的依据。对于临沭县国土资源局行政处罚决定书两份，依据该行政出发决定书所载明的当事人为华龙农化有限公司，而并非本案的被告，与本案不具有关联性，不能作为本案认定事实的依据。本院经审理认定事实如下：2009年10月21日，临沭县郑山街道办事处杨沙埠村村民委员会与临沭县华星农业生产资料有限公司签订《土地租赁协议》。《土地租赁协议》约定：临沭县华星农业生产资料有限公司租赁临沭县郑山街道办事处杨沙埠村村民委员会的土地16.28亩，租赁期限30年，自2009年10月21日至2039年10月20日；第四条第二款第一项约定：临沭县华星农业生产资料有限公司在承租期间，不得将租赁的土地私自转卖或转租、抵押给其他单位或个人，条件成熟可以办出让手续;第五条第二款约定：……非违约方有权利向违约方追缴100000元的违约金；第三款约定：如乙方逾期三十日内不能按时交纳租赁费而造成违约，乙方每天按租赁费总额的10%支付违约金，超过三个月不交租赁费，合同自行终止，同时乙方所建的一切不动产无偿归甲方所有。临沭县华星农业生产资料有限公司同时与临沭县郑山街道办事处龙溪村村民委员会、临沭县郑山街道办事处曹宅子村村民委员会签订了相邻的土地承包合同，上述三块租赁土地均位于327国道以北、225省道以东，具体四至均有附图。临沭县华星农业生产资料有限公司在其租赁的土地上建设了厂房、院落和办公楼；后又成立了临沭县华龙农化有限公司，在该厂区内办公。2011年12月19日，临沭县国土资源局出具沭国土资执罚（2011）02060号行政处罚决定书，认定该土地未经依法批准，系擅自占用集体土地（其中1080平方米系耕地），上面的厂区建设未经依法批准，作出了1、退还非法占用的土地，2、没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他实施；3、罚款102480元的行政处罚；该罚款已经缴纳。2018年8月1日，临沭县综合行政执法局行政处罚决定书认定该土地没有办理农用地转为建设用地审批手续，上面的厂区建设未经依法批准，作出了1、退还非法占用的土地，2、限15日内自行拆除在非法占用的820平方米土地（一般农田和基本农田）上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，3、没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他实施；4、罚款46325元的行政处罚。2016年3月4日，高勇以临沭县凯凯工艺品公司（乙方）的名义与临沭县华星农业生产资料有限公司（甲方）签订《协议书》，甲方将公司院中心路西仓库，南处硬化水泥地面南仓库北至新建北仓库南全部硬化，包括中心路北段，办公楼三楼，小办公室2间，休息室1间，会议室，租给乙方使用。2017年临沭县华星农业生产资料有限公司与临沭县凯凯工艺品有限公司发生争议并诉讼到法院，法院追加临沭县郑山街道办事处杨沙埠村村民委员会为第三人参加诉讼，之后临沭县郑山街道办事处杨沙埠村村民委员会起诉请求判令解除其与临沭县华星农业生产资料有限公司签订的土地租赁合同，追究其违约责任。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。临沭县华星农业生产资料有限公司违反《土地租赁协议》关于不得转租的约定，而将部分场地转租给临沭县凯凯工艺品有限公司，当事人之间缺乏履行合同的诚信，临沭县郑山街道杨沙埠村村民委员会与临沭县华星农业生产资料有限公司签订《土地租赁协议》应当予以解除，临沭县华星农业生产资料有限公司应返还租赁物。行政处罚决定书已经对租赁土地上的建筑物和其他设施进行了处理，故本案对临沭县华星农业生产资料有限公司的固定资产不进行处置。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定“过分高于造成的损失”。临沭县华星农业生产资料有限公司违背合同约定，应当承担违约责任，但是合同约定的违约金并不高于租赁费总额的30%。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，判决如下：一、解除临沭县郑山街道办事处杨沙埠村村民委员会与临沭县华星农业生产资料有限公司签订的《土地租赁协议》。临沭县华星农业生产资料有限公司于本判决生效后10日内将所租赁的土地返还给临沭县郑山街道办事处杨沙埠村村民委员会。二、临沭县华星农业生产资料有限公司于本判决生效后十日内一次性付给临沭县郑山街道办事处杨沙埠村村民委员会违约金100000元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费100元减半收取50元，由临沭县华星农业生产资料有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审判员  李森二〇一八年八月十六日书记员  杨栋