江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终10582号
上诉人（原审原告）：张亚莉，女，1983年11月6日生，汉族，住南京市玄武区。
委托诉讼代理人:陶然，江苏同大律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张欢，男，1988年4月1日生，汉族,无业，住南京市秦淮区。
委托诉讼代理人：曹义怀，北京市盈科（南京）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：唐小兰，北京市盈科（南京）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：郝迪，女，1985年2月19日生，汉族，住南京市雨花台区。
委托诉讼代理人：余成虎，江苏朗宁律师事务所律师。
上诉人张亚莉因与被上诉人张欢、郝迪房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2016）苏0114民初2835号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张亚莉上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判房地产买卖中介合同无效；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、中介合同作为三方合同，应当追加房产中介公司为共同诉讼人。二、张欢为无权代理。张欢未取得上诉人授权代理上诉人与郝迪、房产中介公司签订合同，系无权代理，上诉人立即拒绝追认，对上诉人不发生效力，合同效力不能及于上诉人，房屋买卖中介合同无效。三、张欢并非表见代理。郝迪与房产中介公司根据房产登记明知房屋权属情况，且未见任何形式的授权委托书，其应当知道无权代理人没有代理权，仍交易房屋，是有故意或过失的，并不构成表见代理。整个交易过程和形式客观上也未与上诉人有密切联系，交易价格偏低，上诉人得知立即表示反对。四、该合同并非上诉人真实意思表示，应归于无效或不成立。五、两被上诉人与房产中介公司非善意，系恶意损害上诉人利益。六、如该类合同被认定有效，必将造成房地产交易市场秩序混乱。
张欢辩称，张亚莉并没有委托张欢出售房产也没有委托张欢签订本案所涉及的合同。在签订合同时，张欢并没有征得张亚莉的同意，事后也未取得张亚莉的认可，且在签约中，张欢出示的房产证已显示房屋所有权人是两个人，张欢并没有出具任何的授权委托书以及授权的权限，郝迪并没有理由相信张欢具有代理权。郝迪在签约过程中对张欢身份的审查并不是善意的，也存在过失。如果张欢当时与张亚莉联系，提及张亚莉授权张欢，房产中介公司以及郝迪完全可以自行打电话或者让张欢打电话来进行核实。但是签约过程中，房产中介公司以及郝迪都没有听到张欢与张亚莉联系所说的内容。张欢如果打电话给张亚莉，张亚莉表示同意的话，按照常理，张欢应该是不回避郝迪和房产中介公司的，但张欢实际是回避了。综合上述因素，张欢无代理权，也不构成表见代理。
郝迪辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。我方一审中已经提供了相关的证据证明，张欢的行为构成了表见代理，并且在法院当庭通过电话询问被上诉人张欢时，张欢也表示上诉人张亚莉清楚卖房一事，并且涉案房产在张欢与郝迪签订房地产买卖合同之前，在网络和中介公司挂牌对外销售已经长达一年多。签订合同时，张欢提供了张亚莉所持有的房产证正本，以此证明张亚莉是同意张欢出售涉案房屋的。签订合同的当晚，房产中介公司的工作人员以及张欢的姐夫都在场，张欢还向房产中介公司的工作人员通过手机微信发送了张亚莉的身份证照片。对于涉案房屋的出售一事，郝迪已经尽到了谨慎审查的义务并不存在任何的过失。根据合同法相关的规定，即使张亚莉并不清楚张欢出售房屋的真实情况，也不必然导致本案的合同无效。张欢与郝迪之间的房屋买卖合同真实有效，郝迪没有过错，张亚莉可以通过向张欢追偿来弥补自己的权益受损。本案诉讼提起人是上诉人张亚莉，而在案件审理过程中，房产中介公司对于本案的权利义务并不需要承担实质上的责任，不需要将其列为本案的被告。
张亚莉向一审法院起诉请求：确认张欢与郝迪所签订的《房地产买卖中介合同》无效。
一审法院认定事实：张亚莉与张欢系姐弟关系，2016年3月29日，张欢作为卖房人（甲方），郝迪作为买房人（乙方）在案外人南京信诺房产经纪有限公司的居间服务下，签订了《房地产买卖中介合同》，主要约定：张欢、张亚莉向郝迪出售位于雨花台区新湖大道8号金地自在城第二街区某幢301室房屋一套，房屋售价175万元，在签约时乙方支付甲方定金壹拾伍万元整，甲乙双方应于7月1日前共同去银行办理贷款签字手续。合同甲方签字盖章处有“张欢、张亚莉代”的签名。同日，张欢出具《承诺书》一份约定：张欢已征得共有人同意，签订《房地产买卖中介合同》出售此房，若有不实，本人愿意承担一切经济及法律责任。合同签订当日郝迪支付定金壹拾伍万元整。
一审庭审中，经郝迪申请，中介南京信诺房产经纪有限公司工作人员李爽、陆敏出庭作证，证人李爽为实际经办人，陆敏为店长。两证人称涉案房屋签订买卖合同过程中，张欢提供了张欢和张亚莉两人的涉案房屋的所有权证原件，张欢表示房屋为张欢、张亚莉共有，张欢系张亚莉的弟弟，张亚莉因为没有时间由张亚莉丈夫过来，合同签订前张欢与张亚莉通过电话，但具体通话内容不清楚，然后张欢将张亚莉身份证照片通过微信发送至陆敏手机。2016年6月李爽再次与张欢联系，张欢表示其姐姐张亚莉又不同意卖房了，需要时间来说服张亚莉。
一审庭审中，一审法院当庭通过电话询问张欢，张欢表示张亚莉一开始是同意卖房的，签合同前确实与张亚莉联系过但并未提及卖房一事，签合同当晚来的姐夫为其二姐夫，并非张亚莉丈夫。
一审法院认为，本案的争议焦点为：1、张欢的行为是否构成表见代理？2、张欢与郝迪于2016年3月29日签订的《房地产买卖中介合同》是否有效？关于第一个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。表见代理须有使相对人相信行为人具有代理权的事实或理由，以行为人与被代理人之间存在某种事实上或者法律上的联系为基础。本案张欢与张亚莉系姐弟关系，张欢与郝迪签订房屋买卖协议时，提供了张亚莉的身份证照片、持证人为张亚莉的房屋所有权证原件，而且有专业的房地产经纪公司提供居间服务，郝迪已尽到了合理的注意义务，其有理由相信张欢有代理权，且郝迪不知张欢签订房屋买卖协议的行为系无权代理行为，郝迪是善意的且无过失。因此张欢的卖房行为构成表见代理，其代理行为有效。关于第二个争议焦点。张欢与郝迪所签订的房地产买卖中介合同是双方当事人的真实意思表示，并未违反法律和行政法规的强制性规定，郝迪愿意支付合理对价，张欢收取了郝迪定金，该合同合法有效。张亚莉诉称该合同违背了其真实意思表示，不予追认。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条中规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。故张亚莉要求确认合同无效不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第五十一条、第六十条之规定，判决：驳回张亚莉的诉讼请求。案件受理费100元，由张亚莉负担。
本院二审期间，张亚莉对一审认定的事实没有异议，但其表示对签订合同的过程不清楚，而且张亚莉至今是单身。张欢对一审查明“2016年3月29日，被告张欢作为卖房人”的事实有异议，主张该表述不确切，卖房人填写是张欢和张亚莉。张欢对一审查明的其他事实没有异议。郝迪对一审查明的事实没有异议，但认为一审中证人是就其听到张欢与张亚莉通话内容表述的。
对一审认定事实中双方当事人均无异议的事实，本院予以确认。
二审中，张亚莉提供证据1，涉案房屋还贷款记录，证明涉案房屋主要资金来源包括还贷是由张亚莉个人负担，张欢根本没有还贷；证据2，张亚莉和张欢父亲出具的情况说明，证明张欢是私自出售房屋。张欢与郝迪均未提交新的证据。张欢对张亚莉提供的上述证据真实性没有异议，张欢表示，其持有的涉案房屋两证并不是从张亚莉手中取得，而是从父母处取得。郝迪质证意见为：对证据1还贷记录的真实性没有异议，但该证据并不能达到对方的证明目的，也不能证明是还涉案房屋的贷款；房产证上登记的所有权人是张亚莉和张欢，如果房屋系张亚莉个人购买，其应该通过其他的确权途径确定为张亚莉个人所有，该证据与张欢和郝迪之间所签订的买卖合同没有关系；证据2情况说明属于证人证言，对真实性不予认可，按照举证规则，证人应该出庭作证。
本院认为，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
涉案房屋系张亚莉与张欢共同共有。张欢与郝迪在经房产中介公司居间介绍签订买卖合同时，张欢未能提供张亚莉授权其出售涉案房屋的委托手续，且张亚莉对张欢与郝迪签订的房地产买卖中介合同不予追认，故张欢签订房地产买卖中介合同的行为应为无权处分。张亚莉以此为由主张张欢与郝迪签订的房地产买卖中介合同无效的上诉理由，于法无据，本院不予采纳。
综上所述，上诉人张亚莉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人张文负担。
本判决为终审判决。
审判长 钮丽娜
审判员 曹 艳
审判员 沈萍儿
二〇一七年三月七日
书记员 朱亚芳