上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终2128号
上诉人(原审被告)：孙1，男，1985年12月16日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。
被上诉人(原审原告)：王某某，女，1985年11月17日出生，彝族，户籍地云南省玉溪市。
委托诉讼代理人：孙菁，上海康明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：英洁，上海康明律师事务所律师。
原审第三人：孙某3，女，2012年4月28日出生，汉族，住云南省玉溪市。
法定代理人：王某某(系孙某3母亲)，女，1985年11月17日出生，彝族，户籍地云南省玉溪市。
委托诉讼代理人：孙菁，上海康明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：英洁，上海康明律师事务所律师。
原审第三人：余秀菊，女，1958年11月6日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区平凉路***弄***号***室。
原审第三人：孙永康，男，1957年8月15日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区平凉路***弄***号***室。
上诉人孙1因与被上诉人王某某、原审第三人孙某3、原审第三人余秀菊、原审第三人孙永康离婚后财产纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2016)沪0110民初9065号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人孙1、被上诉人王某某及原审第三人孙某3的共同委托诉讼代理人孙菁、英洁、原审第三人余秀菊、原审第三人孙永康均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
孙1上诉请求：维持一审判决主文第一、二、五、六项，撤销一审判决主文第三、四项，改判1、孙1给付王某某上海市杨浦区辽阳路XXX弄XXX号XXX室房屋折价款人民币(以下币种均为人民币)300,000元；2、孙1给付王某某、孙某3上海市杨浦区凤城一村XXX号XXX室房屋折价款309,166.67元。事实和理由：原审法院对于购买上海市杨浦区辽阳路XXX弄XXX号XXX室房屋的认定事实不清，忽视了孙永康、余秀菊购置该房屋时因不符合购房政策才暂以孙1、王某某挂名的事实，故王某某享有的房屋折价款应当根据其出资情况确定。事实上，上海市杨浦区辽阳路XXX弄XXX号XXX室房屋买卖合同签订人是王某某、孙1及案外人孙某2、沈某某，由于老人无法贷款，所以重新签订了买卖合同，买受人变成了王某某与孙1，故该房实际是孙永康、余秀菊的投资房，并非对王某某、孙1的赠与。为此，孙1与孙永康签订过家庭协议，明确家庭成员之间根据出资比例分配该房份额。至于上海市杨浦区凤城一村XXX号XXX室房屋分割，孙1、王某某、孙某3在购买该房屋时共出资总房价的四分之一，故不应判决孙1给付王某某、孙某3总房价的五分之一。
王某某辩称，上海市杨浦区辽阳路XXX弄XXX号XXX室房屋是婚后购买并登记在孙1、王某某名下的，故所有权分割应当以产证上登记的权利人为准。王某某并不知道有家庭协议的存在，对该协议的真实性不予认可。综上，原判事实清楚，适用法律正确，请求判决驳回孙1上诉，维持原判。
原审第三人孙某3述称，同王某某意见一致。
原审第三人余秀菊、孙永康述称，上海市杨浦区辽阳路XXX弄XXX号XXX室房屋系余秀菊、孙永康购买的投资房，因不符合购房资格，故购房人登记为孙1、王某某及案外人孙某2、沈某某。因老人无贷款资格，所以重新签订了买卖合同，买受人变更为王某某与孙1，但之后家庭成员签订过家庭协议，明确家庭成员之间根据出资比例分配该房份额，并无向王某某赠与意思表示。
王某某向一审法院起诉请求：1、要求依法分割王某某、孙1名下的上海市杨浦区辽阳路XXX弄XXX号XXX室房屋，该房屋产权由孙1所有，孙1向王某某支付五分之二的房屋折价款；2、要求依法分割王某某、孙1及孙某3、孙永康、余秀菊名下的上海市杨浦区凤城一村XXX号XXX室房屋，该房屋产权由孙1及孙永康、余秀菊所有，孙1向王某某及孙某3各支付五分之一的房屋折价款；3、要求孙1向王某某支付自2013年9月至今出租上海市杨浦区辽阳路XXX弄XXX号XXX室房屋的租金收益。
一审法院认定事实：(一)王某某、孙1于2009年9月登记结婚，2012年4月26日生育孙某3，2016年2月5日，王某某、孙1经一审法院调解离婚，孙某3随王某某共同生活。孙永康、余秀菊系孙1的父母。
(二)上海市杨浦区辽阳路XXX弄XXX号XXX室房屋是自2012年2月1日起登记在王某某、孙1名下的产权房。2011年11月18日，孙1、孙永康与案外人丁某签订房地产买卖居间协议一份，双方约定，案外人丁某将上海市杨浦区辽阳路XXX弄XXX号XXX室出售给孙1及孙永康，售价为1,350,000元，首付款1,000,000元，按揭贷款350,000元，在该份合同买受方一栏中，孙永康签名后，又书写“表见代理孙1”字样。同日，案外人丁某出具收条一份，内容为：“今收到孙1先生用于购买本人名下位于上海市杨浦区辽阳路XXX弄XXX号XXX室房屋定金人民币叁万元整(￥30,000元)”。2011年12月5日，孙永康通过其名下账户向案外人丁某转账交付780,000元、190,000元。同日，案外人丁某与王某某、孙1签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定将上海市杨浦区辽阳路XXX弄XXX号XXX室出售给王某某、孙1，售价为1,350,000元，王某某、孙1当日应支付首付款810,000元(含定金)，按揭贷款540,000元作为第二期房款支付。同时，案外人丁某与王某某、孙1签订《房地产买卖合同之补充协议》一份，约定因丁某急需现金，在签订《上海市房地产买卖合同》当日，孙1、王某某向丁某支付首期房价款计1,000,000元整，交易过户当日，孙1、王某某再向丁某支付部分房价款150,000元，待孙1、王某某贷款540,000元整放贷后，案外人丁某收取其中的200,000元，剩余款项须于10日内归还孙1、王某某。后王某某向招商银行股份有限公司上海分行就该套房屋申请二手楼住房贷款，金额为540,000元。2012年1月8日，孙永康向上海锐丰投资管理有限公司支付该套房屋购置佣金9,000元。同日，孙永康向案外人丁某转账交付150,000元。2012年3月14日，案外人丁某在《房地产买卖合同之补充协议》上签字确认：“双方款项已结算清，水、电、煤、维修基金已结算清，房屋交付完毕”。审理中，王某某、孙1及余秀菊、孙永康均陈述案外人丁某在上述购房合同中已向孙1、王某某返还购房款340,000元。2016年9月9日，经王某某申请，一审法院委托上海富申房地产估价有限公司对上海市杨浦区辽阳路XXX弄XXX号XXX室房屋进行价值评估，结论为该套房屋价值为4,051,100元，评估费11,360元由王某某垫付。截至2016年2月5日，该套房屋剩余贷款总额为320,839.38元；截至2016年12月，该套房屋剩余贷款总额为312,559.47元。2016年2月至12月期间，王某某共计归还贷款本息计23,947.77元。
(三)上海市杨浦区凤城一村XXX号XXX室房屋是自2012年10月31日起登记在王某某、孙1及孙某3、孙永康、余秀菊名下的产权房。2012年3月12日，王某某向孙永康转账200,000元用于购置该套房屋。2012年8月1日，孙永康与案外人刘某1签订《房地产买卖居间协议》，双方约定：案外人刘某1将其名下的上海市杨浦区凤城一村XXX号XXX室房屋出售给孙永康等人，售价为800,000元，其中意向金为50,000元，首付款为350,000元(不含定金)于签订买卖合同示范文本当日支付，第二期房款380,000元于房地产交易中心出具产权过户的收件收据当日内支付，尾款20,000元于房屋物业交割手续办理完毕且案外人刘某1迁出该房屋内全部户口后当日支付。同日，案外人刘某1出具定金收条一份，确认收到孙永康支付的该套房屋购买定金50,000元。2012年8月11日，孙永康向案外人刘2转账交付该套房屋价款350,000元。同日，上海创同房地产经纪事务所、上海鼎族房产创同黄兴店确认收到孙永康、余秀菊、孙1支付的佣金8,000元。2012年8月29日，案外人刘某1与王某某、孙1及孙某3、孙永康、第三人余秀菊签订《上海市房地产买卖合同》，约定案外人刘某1将上海市杨浦区凤城一村XXX号XXX室房屋出售给王某某、孙1及孙某3、孙永康、余秀菊，售价为800,000元。孙永康支付了该套房屋交易契税24,000元。2012年10月15日，孙永康向案外人刘2转账交付该套房屋价款380,000元。2013年1月24日，案外人刘2代案外人刘某1出具收条一份，载明：“今收到孙永康20,000元正房款已全部结清(凤城一村XXX号XXX室)”。审理中，王某某、孙1及孙某3、孙永康、余秀菊均一致确认，该套房屋价值为1,855,000元。
一审法院另查明，1、2014年5月26日，案外人程某向一审法院起诉【案号：(2014)杨民四(民)初字第1346号】，要求判令解除案外人程某与孙1于2012年12月30日签订的《房屋租赁合同》，并要求孙1向其支付违约金5,000元，后该案以案外人程某撤诉结案，在该案的庭审笔录中，案外人程某及孙1对该份合同的真实性均无异议，孙1陈述于2013年1月8日搬进上海市杨浦区唐山路XXX弄XXX号XXX室，并确认该套房屋用途为“一家五口居住”；2、2015年2月9日，案外人邵显妙、李燕芬、邵君博、邵李豪哲、邵豪函向一审法院起诉【案号：(2015)杨民四(民)初字第844号】，后追加程某作为该案第三人，要求判令解除程某与孙1于2012年12月30日签订的《房屋租赁合同》、孙1支付违约金5,000元及从2014年10月8日起按照每月5,000元的标准支付租金至实际腾退房屋之日止。该案中，案外人邵显妙、李燕芬、邵君博、邵李豪哲、邵豪函及孙1均确认租金支付至2014年10月7日，另孙1支付押金5,000元。2015年4月22日，一审法院判令：一、对邵显妙、李燕芬、邵君博、邵李豪哲、邵豪函要求解除《房屋租赁合同》，并要求孙1支付违约金5,000元之诉讼请求，不予支持；二、孙1应于该判决生效之日起十日内支付邵显妙、李燕芬、邵君博、邵李豪哲、邵豪函2014年10月8日至2015年4月22日的房屋租金32,500元。3、2013年7月5日、2013年10月6日、2014年1月5日、2014年4月6日、2014年7月5日，孙永康分五次向案外人周皓支付房屋租金共计75,000元；2015年5月4日，孙永康支付案外人邵显妙房屋租金45,000元，2015年7月4日、2015年10月7日，孙永康分两次向案外人邵显妙支付房屋租金共计30,000元。
一审法院审理中，1、王某某提供了2011年10月10日第三人孙永康与上海市杨浦区绿化管理局签订的《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》一份，旨在证明原孙永康承租的上海市杨浦区霍山路XXX弄XXX号XXX室房屋动迁发生于王某某、孙1婚后，孙永康据此取得动迁款253,523.87元，后用于支付上海市杨浦区辽阳路XXX弄XXX号XXX室房屋的首付款，该动迁款金额计算标准考虑到了王某某、孙1一家的居住情况，王某某也应享有一定的动迁利益。孙1及孙永康、余秀菊对其证明内容不予认可。王某某明确该份协议中的被安置人为孙永康一人，不能进一步提供关于王某某作为该次动迁被安置对象的证据。
2、2011年12月5日，孙1与孙永康签订协议一份，载明：“杨浦区辽阳路XXX弄XXX号XXX室房屋，因招商银行贷款不通过及国家限购令等政策，现不能在房产证上署名，待政策等情况允许后，加上名字。根据出资比例分配份额，如几年后政策等情况没有变化或遇特殊情况，应依据市场价和出资比例解决。另：放贷后往我账上打20万以方便我随时可为家里买套动迁房，为了利益最大化，署全部家庭成员名字，但私下实际是根据出资比例分配份额。”王某某及孙某3对该份证据不予认可，认为该份证据上无王某某签名确认，可能形成于本案起诉之后，不能反映购房当时王某某、孙1的真实意思表示。
3、孙1提供《上海市房地产买卖合同》复印件及案外人丁某收条原件两份，内容为案外人丁某将上海市杨浦区辽阳路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给王某某、孙1及案外人孙某2、沈某某，售价为1,350,000元，案外人丁某出具收条确认收到王某某、孙1及案外人孙某2、沈某某价款190,000元、780,000元。此外，孙1还申请证人李某某到庭作证，其证言如下：李某某，男，1986年12月25日出生，职业房地产中介人员。2011年11月，孙永康委托证人购买上海市杨浦区辽阳路XXX弄XXX号XXX室房屋，当时购买价格是1,350,000元，11月支付了定金，12月签订了买卖合同。当时购买人是四个人，是王某某、孙1及孙1的爷爷、奶奶，当时签买卖合同的时候，四个人都在场，证人不清楚出资情况。王某某、孙1及孙1的爷爷奶奶作为买受人签订的《上海市房地产买卖合同》准备备案时，孙永康跟证人说老人无法贷款。于是证人联系了房东，重新签订了买卖合同，去掉了两个老人的名字，买受人变成了王某某、孙1两个人。当时孙永康说现在先上两个人的名字，等条件允许了再把两个老人的名字加上。王某某及孙某3对上述合同、收条的真实性没有异议，但认为上海市杨浦区辽阳路XXX弄XXX号XXX室房屋是婚后登记在王某某、孙1名下的，所有权分割应当以产证上登记的权利人为准，与过户前案外人的意思表示无关；对于证人证言，由于证人所在的中介公司已经收取了孙永康支付的中介费，双方之间有利益往来，且其证言本身具有一定的模糊性，故不予认可。
4、王某某提供了房屋租赁合同、收条、协议书复印件三份，旨在证明上海市杨浦区辽阳路XXX弄XXX号XXX室房屋自2013年9月至2015年6月期间每月租金3,200元，相应租金由孙1委托孙永康收取，并据此主张孙1应向王某某支付2012年9月至2015年9月期间租金的一半即46,400元。孙1及孙永康、余秀菊对上述合同、收条、协议书的真实性没有异议，同时均确认上海市杨浦区辽阳路XXX弄XXX号XXX室房屋在2012年9月至2015年9月期间处于出租状态，2012年9月至2013年2月期间每月租金2,600元、2013年3月至2013年9月期间每月租金为2,900元、2013年9月至2015年9月期间每月租金3,200元，均由孙永康收取。同时孙1提供转账凭证八份及2012年12月30日孙1与案外人程某签订的《房屋租赁合同》、告知函、产证复印件，该份《房屋租赁合同》显示，2013年1月至2016年1月，孙1租住了上海市杨浦区唐山路XXX弄XXX号XXX室房屋，每月租金5000元，孙永康用出租上海市杨浦区辽阳路XXX弄XXX号XXX室房屋所得租金垫付了王某某、孙1婚内的租金开销，所以王某某主张的租金已于双方婚内消耗完毕。王某某对该份合同真实性不予认可，但认可2013年1月至2014年7月王某某、孙1及孙某3、孙永康、余秀菊均居住于上海市杨浦区唐山路XXX弄XXX号XXX室，2014年8月起，因王某某、孙1发生矛盾，王某某已离家出走。
一审法院认为，针对本案的争议焦点之一，上海市杨浦区辽阳路XXX弄XXX号XXX室房屋如何分割？一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。孙永康、余秀菊为购置该套房屋虽支付了首付款1,150,000元，同时以孙1及孙永康的名义与案外人丁某签订了房地产买卖居间协议，但在不动产登记过程中将产权人变更为王某某、孙1二人，应当视为具有向王某某、孙1赠与产权的意思表示。孙1提供的2011年12月5日与第三人孙永康签订的协议未经王某某确认，不能如实反映该套房屋购置时双方的真实意思表示，故不予采纳。孙1及孙永康、余秀菊以该套房屋的原购房人为王某某、孙1及案外人孙某2、沈某某为由，主张其无向王某某赠与意思表示的辩称，于法无据，不予支持。王某某主张孙永康根据《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》取得的动迁补偿款中包含王某某的动迁利益，但未能提供证据证明其系该次动迁的被安置对象，对其主张亦不予采纳。综上，考虑到该套房屋购置时已使用了王某某贷款资格，后王某某、孙1以夫妻共同财产清偿贷款，理应认定该套房屋系夫妻共同财产。考虑到孙1家庭为购置该套房屋贡献较大，综合王某某、孙1婚姻存续时间、居住现状及履行能力等因素，兼顾保护妇女儿童利益的原则，该套房屋产权可由孙1所有，孙1应向王某某给付该套房屋折价款1,450,000元，因该套房屋办理转移登记所产生的税、费，由王某某、孙1各半负担。至于王某某已经清偿的2016年2月至12月期间贷款本息计23,947.77元，应当作为王某某、孙1共同债务，由孙1偿还王某某11,973.89元。该套房屋的剩余贷款，应当由孙1继续承担清偿责任。针对本案的争议焦点之二，上海市杨浦区凤城一村XXX号XXX室房屋如何分割？一审法院认为，该套房屋购置于王某某、孙1婚姻关系存续期间，由王某某、孙1及孙某3、孙永康、余秀菊共同共有，基于王某某、孙1及孙某3、孙永康、余秀菊具有家庭关系并共同生活，一审法院对王某某按照共有的一般原则要求产权均分的主张不予支持。王某某、孙1在该套房屋购置过程中仅共同出资四分之一价款，而第三人孙某3在房屋购置时系未成年人，并未对房屋购置有所贡献，综合双方意见，一审法院酌情确认王某某及孙某3共同享有五分之一的产权份额。据此，该套房屋可由孙1及孙永康、余秀菊共同共有，孙1应向王某某及孙某3支付房屋折价款371,000元，因上述房屋办理转移登记所产生的税、费，由王某某及孙某3共同负担五分之一，孙1及孙永康、余秀菊共同负担五分之四。针对本案的争议焦点之三，孙1是否向王某某给付上海市杨浦区辽阳路XXX弄XXX号XXX室房屋自2012年9月至2015年9月期间的租金？本案审理过程中，王某某确认孙1及孙永康、余秀菊在上述期间共计收到租金92,800元，孙1及孙永康、余秀菊共计确认上述期间收到租金112,700元，相应租金应由王某某、孙1共有。但根据现有证据显示，在王某某、孙1婚后，孙永康已经支付双方共同租住的上海市杨浦区唐山路XXX弄XXX号XXX室租金高达150,000元，由于该消耗应由王某某、孙1及孙永康、余秀菊共同负担，一审法院酌情判令孙1向王某某给付该套房屋租金14,000元。王某某辩称2014年8月起已离家出走，但孙1及孙某3的居住需求应当作为家庭合理支出由王某某、孙1共同负担，故对王某某的该项诉请难以如数支持。孙永康、余秀菊虽主张孙1从未收到上述租金，但未能对此提供证据，孙1作为该套房产的所有权人应对王某某承担给付义务。一审法院据此作出判决：一、上海市杨浦区辽阳路XXX弄XXX号XXX室房屋产权归孙1所有，因办理该房屋转移登记所产生的税、费均由王某某、孙1各半负担，该套房屋的剩余贷款由孙1承担继续清偿责任；二、上海市杨浦区凤城一村XXX号XXX室房屋产权由孙1及孙永康、余秀菊共同共有，因办理该房屋转移登记所产生的税、费均由王某某及孙某3共同负担五分之一、孙1及孙永康、余秀菊共同负担五分之四；三、孙1应于判决生效之日起十日内给付王某某上海市杨浦区辽阳路XXX弄XXX号XXX室房屋折价款1,450,000元；四、孙1应于判决生效之日起十日内给付王某某、孙某3上海市杨浦区凤城一村XXX号XXX室房屋折价款371,000元；五、孙1应于判决生效之日起十日内给付王某某上海市杨浦区辽阳路XXX弄XXX号XXX室房屋2012年9月至2015年9月期间的租金14,000元；六、孙1应于判决生效之日起十日内给付王某某2016年2月至12月期间上海市杨浦区辽阳路XXX弄XXX号XXX室房屋贷款11,973.89元。负有金钱给付义务的当事人，如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。孙1主张2011年12月5日的协议是家庭成员的真实意思表示，王某某则对该协议的真实性有异议，并表示并不知道有该协议的存在，在此情况下，孙1并未进一步提供充分、有效的证据以证明该协议的真实性和合理性，故应由上诉人承担举证不利的后果。关于上海市杨浦区辽阳路XXX弄XXX号XXX室房屋，孙1主张该房系父母出资的投资房，应根据出资比例分配该房份额。本院认为，该系争房屋购买时登记在王某某、孙1名下，由双方共同还贷，为双方共同共有，该系争房屋应系夫妻共同财产。原审法院兼顾双方对该系争房屋的贡献大小、双方结婚时间的长短等因素所确定的房屋折价款数额属于合理范围之内，本院予以维持。至于上海市杨浦区凤城一村XXX号XXX室房屋折价款的分割意见，原审法院已做详细阐述，本院予以支持，不再赘述。综上所述，孙1的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币15,706元，由孙1承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 翁 俊
审 判 员 谢亚琳
代理审判员 茅维筠
二〇一七年四月十二日
书 记 员 王于辰
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……