四川省西昌市人民法院民 事 裁 定 书（2016）川3401民初2189号原告四川省凉山州五交化有限责任公司，统一社会信用代码：91513400213009359H。法定代表人马秀珍，系该公司董事长。委托代理人毛廷龙、蒋攀华，四川谦亨律师事务所律师（特别授权）。被告易秋燕，女，生于1985年7月1日，汉族，住四川省西昌市。委托代理人唐华，四川星亮律师事务所律师（特别授权）。原告四川省凉山州五交化有限责任公司（以下简称凉山五交化公司）与被告易秋燕租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月4日立案受理后，依法由审判员但颖适用简易程序，书记员田野担任记录，于2016年6月28日对本案公开开庭进行了审理。原告的委托代理人、被告及其委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凉山五交化公司诉称，原告系西昌市东城区滨河路121号房屋（银河民贸大厦）所有权人。2013年2月5日，原告将房屋整体出租给西昌市宏德企业管理策划有限公司，期限二十年，西昌市宏德企业管理策划有限公司成立西昌市银合泰商贸有限责任公司具体负责大厦的经营管理。2014年1月26日，被告与西昌市银合泰商贸有限责任公司签订《专柜合同》，合同约定经营期限自2014年5月1日至2015年4月30日。2015年5月31日，原告与西昌市宏德企业管理策划有限公司协商一致解除双方签订的租赁合同，并签订《解除合同协议书》。原告接管了银河民贸大厦，被告与西昌市银合泰商贸有限责任公司签订的《专柜合同》已到期，但被告拒绝腾退房屋并不缴纳费用。故原告向法院提起诉讼，请求判令：1、被告立即腾退占用原告所有的银河民贸大厦场地，并恢复原状；2、被告支付原告从2015年8月12日起至实际腾退之日止的房屋使用费、物管费、水电费；3、被告承担本案诉讼费用。原告凉山五交化公司为支持其主张，向本院提交了以下证据：第一组：证据1、房产证，证据2、建筑工程施工许可证，证据3、建设用地规划许可证，证据4、批复。证明原告的诉讼主体资格，原告对银河商贸大厦享有所有权。第二组：证据5、《商贸大楼整体租赁合同》，证据6、《备忘录》，证据7、《备忘录履行情况确认书》，证据8、西昌市银合泰商贸有限责任公司工商登记信息。证明：1、根据合同约定，双方协商一致可解除合同；2、原告与西昌市宏德企业管理策划有限公司存在租赁合同关系，西昌市宏德企业管理策划有限公司作为控股股东设立西昌市银合泰商贸有限责任公司，由西昌市银合泰商贸有限责任公司对商场进行整体管理。第三组：证据9、《解除合同协议书》。证明：1、原告与西昌市宏德企业管理策划有限公司、西昌市银合泰商贸有限责任公司协商一致，解除《商贸大楼整体租赁合同》；2、自2015年5月31日后，商场的整体管理由原告负责。第四组：证据10、《专柜合同》。证明：1、被告与西昌市银合泰商贸有限责任公司签订了专柜合同，经营场地位于商场3楼，经营期限为2014年5月1日起至2015年4月30日止，该专柜合同期限已届满；2、被告未与原告建立新的合同关系。第五组：证据11、照片，证据12、占用面积图表，证据13、原告与南充商业银行签订的《房屋租赁合同》，证据14、欠水电费明细。证明：1、经营期限届满后，被告的经营场地未腾退，现占用面积为44平方米；2、被告未与原告签订任何协议，现被告拒绝交付房租、物管费、水电费的行为给原告造成重大损失，被告应腾退其占用的场地并支付相应费用；3、原告同一地段，一楼的月租金标准为370元/平方米，参照该标准按185元/平方米计算；4、被告拖欠原告水电费、物管费共计6547.17元。被告易秋燕对原告提供的以上证据质证如下：第一组：证据1、2、3、4真实性无异议，证明目的有异议。原告只是享有房屋的所有权，但并不具备本案诉讼的主体资格。第二组：证据5、6、7、8真实性无异议，证明目的有异议。原告已将房屋整体出租给了西昌市宏德企业管理策划有限公司，不具有要求被告返还的权利。第三组：证据9真实性无异议，证明目的有异议。该《解除合同协议书》并未履行完毕，西昌市宏德企业管理策划有限公司对商场未丧失使用权，《商贸大楼整体租赁合同》现并未解除。第四组：证据10真实性无异议，证明目的有异议。合同虽是一年一签的，但合同到期后，被告仍在和商场联营。第五组：证据11、12真实性无异议，证明目的有异议。商场收取了联营费用，商户也一直接受商场管理。证据13、14真实性、合法性、关联性均有异议。被告易秋燕辩称，1、被告与原告之间没有签订租赁合同，原告不具备诉讼主体资格。被告于2014年3月27日与西昌市银合泰商贸有限公司签订了《专柜合同》，合同的出租人、签订和履行的对象及商场的管理都是西昌市银合泰商贸有限公司，并非本案原告。原告与西昌市宏德企业管理策划有限公司签订了《商贸大楼整体租赁合同》，西昌市宏德企业管理策划有限公司取得商贸大楼20年的租赁权，西昌市宏德企业管理策划有限公司与8名自然人股东又成立了西昌市银合泰商贸有限公司对商贸大楼进行经营管理。由于西昌市银合泰商贸有限公司经营不善等原因，原告与西昌市宏德企业管理策划有限公司现因租赁合同纠纷起诉到凉山州中级人民法院〔案号为（2016）川34民初17号〕，目前此案还处于审理当中。虽然原告具有房屋的所有权，但是其使用权是属于西昌市宏德企业管理策划有限公司和西昌市银合泰商贸有限公司，双方就租赁合同的解除还未果，在其权利义务还没有明确，且原告在没有与被告签订《专柜合同》的情况下起诉被告，本案原告不适格。2、若原告要解除被告与西昌市银合泰商贸有限公司之间的租赁合同将给被告带来巨大损失，其擅自解除显失公平。专柜租赁合同履行期间，被告如要正常经营，将投入大量的装修费、货柜、道具，与销售厂家签订长期供货合同和保证金，因此被告与西昌市银合泰商贸有限公司必须长期租赁才能收回其投入的成本。当初被告与西昌市银合泰商贸有限公司签订合同之前都是口头协商长期租赁。因此，被告与西昌市银合泰商贸有限公司之间的合同租赁期限太短，权利和义务完全不对等，严重显失公平，不应以一年期限予以解除。请求人民法院根据本案事实依法驳回被答辩人的全部的诉讼请求。被告易秋燕为支持其主张，向本院提交了以下证据：第一组：证据1、《西昌银河泰天地百货专柜合同》一份，证据2、（2016）川34民初17号案件受理通知书，证据3、（2016）川34民初17号之一协助执行通知书。证明：1、与被告签订专柜合同的主体是西昌市银河泰商贸有限公司，并非本案原告；2、西昌市银河泰商贸有限公司与西昌市宏德企业管理策划有限公司起诉凉山五交化公司房屋租赁合同纠纷一案已由凉山州中级人民法院立案受理，并对凉山五交化公司的土地使用权进行了查封、冻结，目前此案还在审理中，双方之间的房屋租赁合同并未解除，凉山五交化公司并非本案适格原告。第二组：证据4、《产品经销专卖合同》一份。证明被告与广州菲格服饰有限公司签订了品牌服饰特许专卖合同书，并按协议约定支付了相应的保证金和货物订货款，如被腾退商场，被告将损失相应的品牌保证金和预付款。第三组：证据5、购物凭证，证据6、联营结算单。证明被告与西昌市银河泰商贸有限公司双方口头约定和实际履行都是按长期合作来履行，并非只是一年的期限。原告凉山五交化公司对被告提供的以上证据质证如下：第一组：证据1真实性无异议，证明目的有异议，专柜合同已履行完毕，被告现是无合同情况下占用原告的房屋；证据2、3真实性无异议，证明目的有异议，只能证明西昌市银河泰商贸有限公司、西昌市宏德企业管理策划有限公司与原告存在案外争议，不能证明双方之间合同解除情况。第二组：证据4与本案无关。第三组：证据5只能证明被告仍在进行产品经营，无法证明被告与商场存在合作关系；证据6无财务部门、供应商签章，对其真实性有异议。经庭审，原被告双方举证、质证，本院对原被告双方提供的证据认定如下：被告对原告提供的第一组：证据1、2、3、4，第二组：证据5、6、7、8，第三组：证据9，第四组：证据10，第五组：证据11、12真实性无异议，本院对其真实性予以确认；证据13与本案无关联性，本院对该证据不予认定；证据14系原告单方制作，本院对其真实性不予确认。原告对被告提供的第一组：证据1、2、3真实性无异议，本院对其真实性予以确认；第二组：证据4与本案无关联性，本院对该证据不予认定；第三组：证据5与本案无关联性、证据6真实性有异议，本院对该证据不予认定。审理查明，原告凉山五交化公司系西昌市东城区滨河路121号房屋（银河民贸大厦）的所有权人。2013年2月5日，原告与西昌市宏德企业管理策划有限公司签订《商贸大楼整体租赁合同》，约定将银河民贸大厦租赁给西昌市宏德企业管理策划有限公司，租赁期限自2013年10月1日至2033年9月30日。2013年6月7日，原告与西昌市宏德企业管理策划有限公司签订《备忘录》，约定由西昌市宏德企业管理策划有限公司作为控股股东设立西昌市银泰仁和商贸有限责任公司，并由该公司负责商贸大楼的经营。2014年6月16日，原告与西昌市宏德企业管理策划有限公司签订《关于及履行情况确认书》，约定在《备忘录》中设立的西昌市银泰仁和商贸有限责任公司更改为西昌市银合泰商贸有限责任公司。西昌市银合泰商贸有限责任公司与被告易秋燕签订了《西昌银合泰天地百货专柜合同》，约定将银合泰天地百货店三层，建筑面积为44平方米的场地交给被告经营，经营期间自2014年5月1日起至2015年4月30日止，被告按每月销售额的17％向西昌市银合泰商贸有限责任公司交纳销售毛利。2015年5月31日，原告与西昌市宏德企业管理策划有限公司、西昌市银合泰商贸有限责任公司签订《解除合同协议书》，约定双方2013年2月5日所签订的《商贸大楼整体租赁合同》于2015年5月31日解除，《商贸大楼整体租赁合同》解除前，原告凉山五交化公司承诺在两年内归还西昌市宏德企业管理策划有限公司之前交纳的5000万元定金，并对具体还款时间及金额进行了约定。因凉山五交化公司未按《解除合同协议书》约定履行退还定金义务，西昌市宏德企业管理策划有限公司、西昌市银合泰商贸有限责任公司2016年4月20日将凉山五交化公司列为被告向凉山彝族自治州中级人民法院提起诉讼，该案已由凉山彝族自治州中级人民法院受理并在审理中。本院认为，原告凉山五交化公司虽系西昌市东城区滨河路121号房屋（银河民贸大厦）的所有权人，但原告与西昌市宏德企业管理策划有限公司签订《商贸大楼整体租赁合同》，已将该房屋租赁给了西昌市宏德企业管理策划有限公司，并由西昌市宏德企业管理策划有限公司作为控股股东设立的西昌市银合泰商贸有限责任公司对该房屋进行经营管理，因此西昌市宏德企业管理策划有限公司、西昌市银合泰商贸有限责任公司对该房屋享有2013年10月1日至2033年9月30日的使用权。原告与西昌市宏德企业管理策划有限公司、西昌市银合泰商贸有限责任公司虽于2015年5月31日签订了《解除合同协议书》，但因原告未按该协议书约定履行，导致西昌市宏德企业管理策划有限公司、西昌市银合泰商贸有限责任公司就该协议书约定事项向凉山彝族自治州中级人民法院提起诉讼，因此该《解除合同协议书》三方并未实际履行，《商贸大楼整体租赁合同》亦未能确定已实际解除，故不能确定原告凉山五交化公司现享有对本案涉案房屋的使用权，且与被告签订《西昌银河泰天地百货专柜合同》的主体系西昌市银合泰商贸有限责任公司，并非本案原告，凉山五交化公司作为本案原告主体不适格。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下：驳回原告四川省凉山州五交化有限责任公司的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。审判员  但颖二〇一六年七月十九日书记员  田野附相关法律条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。