苏州市吴江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吴江商初字第0765号
原告中国农业银行股份有限公司吴江分行，住所地苏州市吴江区松陵镇永康路202号。
负责人陈刚，该行行长。
委托代理人徐向东，江苏简文律师事务所律师。
被告周超。
被告周小明。
被告陈凤勤。
原告中国农业银行股份有限公司吴江分行与被告周超、周小明、陈凤勤金融借款合同纠纷一案，本院于2014年5月21日立案受理，依法由审判员徐娟适用简易程序于2014年6月13日公开开庭进行了审理，原告中国农业银行股份有限公司吴江分行委托代理人徐向东到庭参加诉讼，被告周超、周小明、陈凤勤经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国农业银行股份有限公司吴江分行诉称：2010年3月4日，原告与三被告签订个人购房担保借款合同一份。合同约定，被告向原告借款80万元用于购房；贷款期限240个月，自2010年3月4日起至2030年3月3日止；贷款利率按浮动利率执行，贷款本息的归还方式采用等额本息还款法，按月还款；合同项下债务以阶段性保证加抵押的方式进行担保。三被告均以借款人身份在合同上签字，被告周超以抵押人身份签字。被告周小明、陈凤勤均书面同意以家庭财产对合同债务承担无限连带清偿责任。合同签订后，原告按约于当日向被告发放贷款。被告于2011年2月22日以该房屋与原告办理了抵押登记。但其后因被告未能按期归还贷款，已逾3期，原告遂于2014年1月20日向被告发出《贷款提前到期通知书》，宣布因其违约合同项下贷款提前到期，并责令其立即归还全部借款本息，故提起诉讼，请求判令：1、三被告共同归还借款本金703895.87元，并支付利息13324.53元、罚息190.37元、复利278.82元（暂计至2014年4月25日，2014年4月26日起的利息、罚息、复利等按借款合同约定利率计算至判决书确认的付款日）；2、原告就被告抵押的房产在抵押权范围内优先受偿；3、三被告共同承担原告为诉讼支付的律师费22542元；4、三被告承担本案诉讼费用。
被告周超、周小明、陈凤勤未作答辩。
经审理查明：2010年3月4日，周超、周小明、陈凤勤作为借款人，与中国农业银行股份有限公司吴江市支行签订个人购房担保借款合同一份，约定周超、周小明、陈凤勤向中国农业银行股份有限公司吴江市支行借款80万元，用于购买的房屋，借款期限为240个月，自2010年3月4日起至2030年3月3日止；利率为浮动利率，在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率的基础上下浮29.99%，执行年利率4.1858%。借款发放后，遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起，贷款人按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行年利率；还款方式采用等额本息还款法；借款人未按合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；第12.2条第（2）项约定：如借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施；按合同约定收回或提前收回借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等实现债权、抵押权的费用时，贷款人均可直接从借款人在贷款人处开立的帐户划收。周超作为抵押人同意以所购房产为上述借款提供抵押担保，担保范围为本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。同日，周小明、陈凤勤向中国农业银行吴江市支行出具家庭财产连带担保责任承诺书，承诺以其家庭财产对周超的上述80万元贷款承担无限连带责任。合同签订后，双方办理了抵押登记手续，房屋他项权证号为吴房他证字第××号，担保债权数额为80万元。2010年3月4日，中国农业银行股份有限公司吴江市支行依约向周超、周小明、陈凤勤发放贷款80元。
因周超、周小明、陈凤勤于2013年11月未能按约还本付息，2013年1月20日，中国农业银行股份有限公司吴江分行向周超发出贷款提前到期通知书，告知因其已连续三期未能偿还贷款本息，合同项下贷款于2014年1月20日提前到期，要求其立即筹措资金，归还合同项下全部所欠本息。但周超、周小明、陈凤勤仍未履行，截止2014年4月25日，周超、周小明、陈凤勤共结欠原告借款本金703895.87元、利息13324.53元、罚息190.37元、复利278.82元。
另查明，中国农业银行股份有限公司吴江市支行于2013年1月4日更名为中国农业银行股份有限公司吴江分行，即本案的原告。
再查明：2014年4月8日，中国农业银行股份有限公司吴江分行与江苏简文律师事务所签订聘请律师合同一份，原告委托该所处理本案诉讼，约定律师费为22542元，并支付该费用。
以上事实，由原告提供的个人购房担保借款合同（附房地产抵押清单）、家庭财产连带担保责任承诺书、个人借款凭证、房屋他项权证、欠款数据截屏、贷款提前到期通知书、EMS快递回单、聘请律师合同、江苏增值税普通发票、中国银监会批复以及到庭当事人陈述等证据为证。
本院认为：中国农业银行股份有限公司吴江市支行与被告周超、周小明、陈凤勤之间的借款合同依法成立并有效，对于合同双方均具有法律约束力。中国农业银行股份有限公司吴江市支行升格为中国农业银行股份有限公司吴江分行后，其合同权利义务应由中国农业银行股份有限公司吴江分行即原告继受。中国农业银行股份有限公司吴江市支行依约发放贷款后，被告周超、周小明、陈凤勤理应按期还本付息。被告周超、周小明、陈凤勤拖欠借款不还是引起本案纠纷的原因，应当承担包括提前归还全部借款并偿付利息、罚息在内的相应违约责任。中国农业银行股份有限公司吴江市支行与被告周超之间的抵押合同依法成立并有效，原告依据有效成立的抵押合同主张对抵押物行使抵押权，该主张于法有据，本院予以支持。原告主张的律师费损失，因在本案所涉贷款合同中有明确约定并已实际发生，且原告律师费损失的计算标准符合法律规定，本院亦予以支持。被告周超、周小明、陈凤勤经本院合法传唤，未到庭应诉，视为放弃相关诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百九十五条、第一百九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下：
一、被告周超、周小明、陈凤勤应归还原告中国农业银行股份有限公司吴江分行借款本金703895.87元、偿付欠息（含罚息、复利）13793.72元（截止到2014年4月25日），及自2014年4月26日起至判决给付之日止的欠息（按合同约定利率上浮50%计算），以上各项合计于本判决生效后十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：0706678011120100001793）。
二、被告周超、周小明、陈凤勤应于本判决生效后十日内赔偿原告中国农业银行股份有限公司吴江分行律师费损失22542元。
三、如被告周超、周小明、陈凤勤未按期履行上述债务，则原告有权就其所抵押房产（他项权证号为吴房他证字第××号）折价或拍卖、变卖所得价款在80万元内优先受偿，如有不足，不足部分由被告周超、周小明、陈凤勤继续履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取5710元，由被告周超、周小明、陈凤勤负担，于本判决生效后十日内直接给付原告，原告预交的诉讼费用本院不再退还；上述诉讼费用亦属于抵押担保债权范畴，原告有权自处分抵押物所得价款中优先受偿。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部；户名：苏州市中级人民法院；帐号10×××99，并将已交上诉费的凭证提交我院）。逾期不交按自动放弃上诉处理。
审判员 徐 娟
二〇一四年六月二十四日
书记员 钱林平
附录法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
第一百九十八条抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。