浙江省长兴县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湖长矿民初字第37号
原告（反诉被告）：许国峰。
委托代理人：沈哲，长兴县金陵法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）：符溢。
委托代理人：夏宇昊，浙江浙北律师事务所律师。
原告（反诉被告）许国峰与被告（反诉原告）符溢房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月9日受理后，依法适用简易程序，由审判员郑丽芩独任审理。被告符溢于2015年1月26日对原告许国峰提起反诉，本院予以受理后，依法于2015年1月27日公开开庭合并进行了审理。原告许国峰及其委托代理人沈哲、被告符溢及其委托代理人夏�昊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告许国峰起诉称：2013年10月4日，原告许国峰与被告符溢签订租房合同一份，合同暂定租期3年，第一年租金31000元，第二年原告续租必须提前一个月按市场价格，一次性支付其租金。因原告当初打算把阁楼拆掉，另交了15000元押金给被告。后原告于2013年12月27日，通过被告，将该营业房转租给了于东兴，于东兴经原、被告双方同意在原租赁合同上签字，并将2000元押金直接交给了被告。于东兴在2014年10月4日合同到期后，不再续租。但阁楼只拆了两块木板，复原后原告要求被告返还15000元押金，经双方多次协商无果，原告认为被告的行为已侵犯其合法权益，故诉请判令：1、要求被告返还15000元押金；2、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称并反诉称：原告许国峰擅自将房屋转租给第三人，开始被告并不知情，后知情了无奈才同意�告的转租；原告擅自拆除阁楼，造成房屋墙面及地面污染严重，被告知情后不得不收了原告15000元押金。当时双方约定待阁楼恢复原状后再返还押金15000元，但原告在租赁期结束后至今并没有将阁楼恢复原状。
根据双方于2013年10月4日签订的租房合同，合同对租赁用途、租金、租赁期限等都作出了明确约定，然原告违反合同约定的经营方式，造成了被告的房屋墙面污染严重，直接影响被告对该房屋的再次租赁。同时，原告未经被告同意，擅自拆除了房屋内的阁楼。由于原告的上诉违约行为致使原告在退租后，被告一直未能将房屋再次出租，给被告带来了损失。根据租房合同第五条规定，房屋租赁期间的水电费、管理费、租房税金等由承租人承担。综上所述，原告的行为已侵害了被告的合法权益，故被告提起反诉，请求判令：1、反诉被告许国峰立即恢复反诉原告符溢所有的县前西街的房屋原状；2、反诉被告承担租金损失每月2580元，自2014年10月5日起至判决日止；3、反诉被告承担租房税金1031.83元；4、案件诉讼费由反诉被告承担。
原告许国峰为证明自己的主张，向本院提供了以下证据：1、租房合同一份，在合同正面证明了双方于2013年10月4日签订了租房合同，一个多月后，由被告同意将房屋转租给案外人于东兴的事实；在合同反面有被告于2013年12月27日出具的收条，记载有“按房东要求归还营业房阁楼装修复原好，计人民币壹万伍仟元整”，证明被告收到押金15000元，同意待阁楼恢复原状后返还15000元押金的事实；2、银行取款凭证一份，证明原告许国峰于2014年10月4日向被告符溢支付人民币46000元，包括2013年10月4日至2014年10月4日一年的房屋租金31000元，押金15000元，共计46000元。
被告对原告提交的证据2无异议，对证据1的真实性�异议，但对证据1的证明对象有异议，认为开始时并不知道原告转租的事实。因原告至今未将出租房屋恢复原状，故不同意返还押金15000元。
被告向本院提交了转租人于东兴的证言，证明于东兴从许国峰处转租房屋，被告事先不知，转让后才知情。原告对该证言无异议。
反诉原告向本院举证如下：1、租房合同一份，证明房屋租金一年共31000元，每月2580元。合同约定房屋税金由承租方承担，并约定租赁期间承租方不得擅自改变房屋结构；2、税收缴款书一份，证明反诉原告已垫付房产税1031.83元，按照合同约定，应由反诉被告承担；3、照片一组，证明店面阁楼被拆除，房屋至今未恢复原状的事实。
反诉被告对反诉原告提供的证据1的关联性有异议，认为租房合同应以转租人于东兴签过字的为准。对证据2的真实性无异议，对证明对象有异议，认为双方曾口头约定由反诉原告承担房产税，且反诉被告在2013年12月份已经原告同意将该房屋转租给于东兴，故该房产税与反诉被告无关。
经原、被告质证，本院审查后，对双方提交的证据认定如下：原告（反诉被告）提供的证据1、2均符合证据的真实性、合法性和关联性，本院予以认定；被告（反诉原告）提供转租人于东兴的证言及证据1、2、3均符合证据的真实性、合法性和关联性，本院予以认定。
综上，根据本院采信的证据及庭审查明的事实，确认本案事实如下：
原、被告经协商，由原告许国峰承租被告符溢所有的位于长兴县雉城镇米行西街1幢（29）136号的营业房一间，双方于2013年10月4日签订租房合同，约定租期为三年，自2013年10月4日至2016年10月4日止，租金一年一订，一次性付清，第一年租金为31000元。因原告欲拆除租屋内的阁楼，故双方约定由原告支付被告15000元押金，在租期结�阁楼恢复原状后由被告将押金归还原告。合同签订后被告向原告一次性支付了一年的租金31000元及拆除阁楼的押金15000元，共计46000元。2013年12月，原告将该房屋转租给案外人于东兴，被告知情后未表示异议。2014年10月4日，转租人于东兴不再继续租赁该房屋。原告要求被告返还15000元押金，被告则认为原告擅自拆除房屋内的阁楼，造成被告的房屋墙面污染严重，要求原告将阁楼恢复原状再返还押金。双方多次协商无果，纠纷成诉。在本院受理本案后，被告认为因原告的行为直接影响了被告对该房屋的再次租赁，向本院提出反诉，要求原告承担租金损失，并按合同约定支付其垫付的房产税。
本院认为，原、被告签订的租房合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。在庭审过程中，双方对于押金的收取、如何返还情况，陈述一致。原告主张被告应当返还押金15000元，但原告并未按照双方约定对被告房屋内的阁楼恢复原状，故原告在主张被告返还押金之前，应先按照约定将被告房屋内的阁楼恢复原状。对反诉原告认为反诉被告擅自拆除了房屋内的阁楼，违反合同约定的经营方式，造成了反诉原告的房屋墙面污染严重，直接影响了反诉原告对该房屋的再次租赁的陈述，本院认为，原、被告对拆除房屋内的阁楼是协商一致的，故对反诉原告的上述陈述本院不予认定，对反诉原告要求反诉被告承担租金损失的反诉请求，本院不予支持。对于反诉原告要求反诉被告承担房产税1031.83元的请求，双方原在签订的租房合同中约定由反诉被告许国峰承担，后反诉被告将该房屋转租，反诉原告对反诉被告的转租行为事后也予以了认可，故转租人应概括承受反诉被告在该房屋租赁合同中的权利和义务，故对反诉原告要求反诉被告承担房产税1031.83元的请求，本院不予支持。反诉原告可根据租房合同约定另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第五项、《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百二十四条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款之规定，判决如下：
一、被告符溢返还原告许国峰押金15000元，限被告于原
告许国峰将位于长兴县雉城镇米行西街1幢（29）136号的营业房内阁楼恢复原状后十日内履行；
二、反诉被告许国峰应将反诉原告符溢位于长兴县雉城镇米行西街1幢（29）136号的营业房内的阁楼恢复原状，限于本判决生效后六十日内履行；
三、驳回反诉原告符溢的其它诉讼请求�
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费175元，减半收取87.5元，由原告许国峰负担43.8元（已预交），被告符溢负担43.7元，限于本判决生效后十日内径直支付给原告。
反诉案件受理费50元，减半收取25元，由反诉原告符溢负担（已预交）。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
审判员 郑丽芩
二〇一五年二月二日
书记员 沈 欢