广东省江门市江海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江海法礼民初字第3号
原告：郑伟业，住江门市新会区。
委托代理人：潘启锐，系广东法大春秋律师事务所律师。
被告：韦光亮，住江门市江海区。
委托代理人：曹水平，住江门市江海区，系被告的妻子。
原告郑伟业诉被告韦光亮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年11月13日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员何松番独任进行审理，并于2013年12月18日公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人潘启锐，被告的委托代理人曹水平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年11月11日，原、被告在江门市东鹏地产发展有限公司的中介下达成《房屋买卖合同》，约定被告将座落江门市江海区银泉花园46幢之三601房【79.91㎡，产权证号为C3114384），以380000元出售给原告；约定当天支付30000元定金，同年12月30日支付120000元房款，其余通过银行按揭支付。但由于被告提交证件和银行审批等诸方面的原因，导致双方继续交易的愿望发生了一些变化。为此，原、被告经多次协商而口头同意解除合同，并由被告退回30000元款项给原告。但之后被告就退回30000元的问题上，却是多次自我食言，无法兑现。为维护原告的合法权益，因此提起诉讼，请求法院依法判令：一、判决确认双方解除合同；二、判决被告返还原告的合同款30000元；三、判决被告承担本案的全部诉讼费。
被告辩称：一、我方认为原告无依照《房屋买卖合同》约定于2012年12月30日支付第一期房款13万元，原告违约，按照合同条款的约定和《中华人民共和国合同法》的规定，我方应当没收原告交付的定金3万元。二、被告方的房屋原来是属于银行按揭的，我方已于2012年11月21日付清银行贷款，于2012年11月11日将土地证件原件交给中介公司，于12月27日将房产证原件交给中介公司。三、原告和中介公司从未就本合同向被告提出协商，而是在2013年1月底到2月初期间多次对被告一家人进行恐吓，我方只好自己重新办证和将押在中介公司的证件登报作废。因此，我方依法没收原告3万元定金和终止合同，原告要承担我的办证件费220元和办理银行贷款的误工费4000元，并请法院驳回原告的诉讼请求。
原告在举证期限内提交了下列证据：一、原告身份证复印件1份，证明原告的主体资格；二、房屋买卖合同复印件1份，证明原、被告合同关系；三、收据复印件2份，证明原告履行合同情况；四、房地产权证复印件1份，证明合同标的物情况和证明被告解除抵押情况；五、收件收据复印件1份，证明被告交件时间；六、广东省房地产买卖合同复印件1份，证明原、被告办理网签的情况；七、个人购房借款担保合同、委托书复印件各1份，证明原告办妥借款手续等履行合同情况；八、录音CD片一张，证明原告约定解除合同的情况；证明被告多次推诿返还付款的情况。九、证人温某的证人证言，证明被告没有按照合同约定在5天内提交相关证件，导致原告无法办理银行抵押手续。
被告对原告提供的第一、二、三、四、五、六、七、九项证据的真实性、合法性和关联性没有异议。对第八项证据的真实性、合法性没有异议，但对其关联性有异议，认为该录音的对话内容是在原告的胁迫下所说的。
被告在举证期限内提交了下列证据：一、发票联复印件2份和广东省非税（电子）票据1份，证明被告重新补办房产证、土地证的情况；二、《收据》复印件1份，证明被告已交土地证原件；三、《收据》复印件2份，证明中介公司收到被告交的土地证1本和被告收到原告的定金3万元；四、身份证复印件1份，证明被告的诉讼主体资格；五、还清证明复印件1份，证明被告已经还清银行贷款；六、房产证收据复印件1份，证明被告已经将房产证交给中介公司。
原告对被告提供的第一项证据中的《发票联》的真实性没有异议，对其证明的内容有异议，认为该发票是2013年2月22日与2013年11月25日申请补办的，而原告与被告签订合同是2012年11月份，已经相差一年的时间。对第一项证据中的《广东省非税（电子）票据》的真实性、合法性没有异议，但对其证明的内容有异议，认为该证据证明被告办理《广东省非税（电子）票据》的目的是由于其原来的证件在中介公司里，其需要重新申请补办新证后才能到银行申请贷款，贷款成功后将定金退回给原告。对第二项证据的真实性没有异议，对其合法性、关联性有异议，认为原告与被告签订合同后，被告只是取得土地证给中介机构，并没有提交房产证给中介机构，按照双方合同的第二条第二期约定：“被告在签订合同的5天内必须办理按揭审批资料给原告申请贷款”。但双方签订后当天，被告只提供土地证而没有提交房产证给原告申请银行贷款的情况下，银行是根本不可能审批，所以明显是被告并没有在签订合同后5天内交齐资料给原告申请银行贷款等手续及资料，认为被告明显存在违约。对第三、四项证明的真实性、合法性、关联性没有异议。对第五项证据的真实性、合法性没有异议，但对其关联性有异议，认为银行在2012年11月21日只是同意办理注销抵押登记手续，但实际办理注销抵押登记手续是2012年12月27日，可参照原告向法庭提交的第四项证据足以反映该事实，从中证明临近2012年12月31日前被告才将有关的证件交给中介机构，违反了当初双方签订合同约定的5天时间内提交资料的约定，故并不能证明被告在2012年11月份就履行了交件的义务。对第六项证据的真实性、合法性没有异议，但对其关联性有异议，该证据证明了被告是在2012年12月27日才将证件交给中介机构，被告违反了双方签订合同约定的5天时间内提交资料的约定。
本院依被告的申请调取了下列证据证明：江门市公安局滘头派出所出具《证明》和江门市公安局麻园派出所出具《证明》。
被告认为法院调取的证据江门市公安局滘头派出所出具《证明》，该份证据虽然没有相关的报案材料，但当时有被告的同事在场。江门市公安局麻园派出所出具《证明》，该份证据中由于派出所笔误将家门地址写错，但该证明的事主姓名是正确的，该证据证明原告到被告家中恐吓，要求退回3万元定金。
原告对法院调取的证据的真实性没有异议，但对其关联性有异议，该证据中的地址与房产证的地址不相符，且该证据与本案的原告没有关联。
原告依法向本院申请了中介公司即江门市东鹏地产发展有限公司中环分店经理温某出庭作证，证明被告并无依约提交房屋的房产证原件和办理注销房屋原来的他项权利登记，而造成原告无法办理贷款手续。被告对上述证人无提问，对原告提问和证人证言没有异议。
经庭审质证，本院认为，被告对原告提供的第一、二、三、四、五、六、七、九证据的真实性无异议，原告对被告提供的一、二、三、四、五、六项证据的真实性也没有异议，且上述证据复印件均与原件核对相符，内容真实，取得过程合法，本院依法予以确认。原告提供的第八项证据是通话录音，该证据虽然未经被告同意而录制，但该通话录音与原告提供的第二、三、四、六、七项证据相互印证，充分证明了被告同意退回3万元的事实，可以作为佐证。被告对该项证据虽有异议但未能提供相反的证据予以反驳，故本院对该项证据予以采信。本院调取的证据是江门市公安局滘头派出所出具《证明》和江门市公安局麻园派出所出具《证明》，有出具单位的盖章确认，本院依法予以确认。另外，原告申请证人出庭作证的证言符合有关法律规定，本院依法予以采信。
经审理查明：一、2012年11月11日，原、被告和江门市东鹏地产发展有限公司三方签订《房屋买卖合同书》合同编号：（NO××××921），合同约定：卖方（甲方）韦光亮，买房（郑伟业），中介公司（丙方）江门市东鹏地产发展有限公司；一、被告（甲方）将位于江门市江海区银泉花园46幢之三601房屋出售给原告（乙方）；二、总成交价及付款方式：（一）甲、乙双方达成该物业的总成交价为人民币叁拾捌万元正（￥380000元整）。……（五）乙方按如下规定支付物业的购房款（所有款项按开具具体收据为准）：第一期：乙方于签订合同的当天向甲方支付购房定金人民币贰仟元整（￥2000元整），并于壹天内再补交定金人民币贰万捌仟元整（￥28000元整），按乙方要求定金暂由丙方代保管，在丙方收取甲方物业的房地产权证原件，国有土地证原件后，再由丙方将定金交给甲方。于2012年12月30日，乙方向甲方支付第一期房款人民币壹拾贰万，余下由按揭银行支付。第二期：签订本合同之日起伍天内办理银行按揭手续，甲乙双方各自按银行要求提供按揭审批的相关资料，在银行业务员确认双方提交的资料齐备时，甲方开具首期房款收据（复印件）给银行作按揭程序上内部审批使用。乙方要求银行发放的贷款全额为人民币贰拾叁万元整（￥230000元），具体贷款额以银行审批为准。第三期：在银行批准乙方的按揭申请后叁天内，丙方协助甲乙方双方到房产局办理该物业的过户手续。……四、甲、乙、丙三方约定：《广东省房地产买卖合同》（适用二手楼买卖）所约定的交易金额是按评估价填写，仅作为交税依据，实际成交价仍按本合同的约定执行。……六、违约责任：（一）甲方保证合法拥有该物业的完全所有权，保证出示的一手房产证、土地证真实，否则承担相应法律责任。（二）如因甲方的原因造成该物业无法转让或甲方中途不愿意转让该物业时，则视甲方违约，甲方应返还双倍定金给乙方，并退回乙方已付的购房款和违约金（按已付购房款每日千分之三计算违约金）；若造成乙方其它经济损失的，甲方还应向乙方承担赔偿责任。（三）如乙方逾期支付购房款、乙方中途不购买该物业或因乙方的原因导致该物业无法转让成交的，视乙方违约，乙方所交定金不予退还；若造成甲方其他经济损失的，乙方还应向甲方承担赔偿责任等。上述合同（NO××××921）签订后，原告依约于签订合同当天（即2012年11月11日）向被告支付定金3万元，被告也于当天向原告开具了收款收据。二、2012年11月11日，被告向中介公司提交了土地证原件，中介公司经办人也开具了收据给被告；2012年12月27日，被告向中介公司提供了位于江门市江海区银泉花园46幢之三601房的房产证（证号：C3114384）原件1本，中介公司开具了收件收据给被告。三、2013年1月5日，原、被告双方再次签订《广东省房地产买卖合同》（合同编号：M2××××047），上述合同也约定了上述标的物的买卖情况。另外特别约定：该房地产交易金额为人民币359595元，还约定过户当天支付109595元，剩余房款250000元以按揭方式支付等。四、原、被告双方签订房屋买卖合同后，原告已依约履行了合同支付了3万元定金给被告，而被告收取了定金后，仅依约提交了土地证原件给中介公司，并没有依约定于签订《房屋买卖合同》后5天内即2012年11月16日前向中介公司交齐房屋产权证原件办理有关贷款手续，也没有到中介公司协助办理有关房屋贷款等手续，造成原告无法申请银行贷款，造成房屋买卖合同无法履行。之后，原告方多次电话联系被告，被告方表示同意解除房屋买卖合同等。
本院认为：本案涉及的是原、被告买卖房屋合同的法律关系。原、被告签订的《房屋买卖合同书》（NO××××921）及《广东省房地产买卖合同》（合同编号：M2××××047）均是双方的真实意思表示，内容不违反国家的法律和行政性法规，是合法有效的合同。但两份合同约定的交易金额和付款时间不一致。且第一份合同明确约定：《广东省房屋买卖合同》的交易金额是按评估价填写，仅作为交税依据，实际成交价仍按本合同的约定执行。所以，双方应按第一份《房屋买卖合同》所约履行自己的义务。本案的争议焦点是：一、原告请求解除原、被告双方签订的买卖合同是否合法？二、原告请求被告返还定金3万元是否合法？
关于原告请求解除双方签订的房屋买卖合同是否合法问题。原、被告双方于2012年11月11日达成《房屋买卖合同书》，合同约定：被告将位于江门市江海区银泉花园46幢之三601房屋出售给原告，总成交价为人民币380000元。原告于签订合同的当天向被告支付购房定金人民币2000元，并于1天内在补交定金人民币28000元，按原告要求定金暂由中介公司代保管，在中介公司收取被告物业的房地产权证原件，国有土地证原件后，再由中介公司将定金交给被告。于2012年12月30日，原告向被告支付第一期房款人民币12万元，余下由按揭银行支付等。2013年1月5日双方再次签订《广东省房地产买卖合同》（合同编号：M2××××047），重新约定原告于房屋过户当天向被告支付购房款109595元，剩余购房款250000元通过银行按揭支付。因双方在第一份《房屋买卖合同》中明确约定：《广东省房地产买卖合同》所约定的交易金额是按评估价填写，仅作为交税的依据，实际成交价仍按本合同的约定执行。因此，原、被告双方应按照2012年11月11日所签订的《房地产买卖合同》（NO××××921）严格履行自己的义务。上述合同签订后，因被告无依照第一份合同依约提供有关买卖房的证件给银行办理抵押贷款手续，作为中介公司的江门市东鹏地产发展有限公司亦多次通知被告协助办理过户手续，但被告一直没有按合同约定履行合同义务，而导致双方所签订的合同无法履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，原告请求解除双方所签订的房屋买卖合同的主张合理合法，本院予以支持。
关于原告请求被告返还定金3万元是否合法的问题。因被告没有按照双方签订的《房地产买卖合同》（NO××××921）履行交齐房屋的产权证和土地使用证件给银行办理贷款按揭等手续，导致无法实现该合同的目的，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。……”的规定，被告的上述行为已构成违约，应承担相应的违约责任。因此，被告理应按双方的合同约定返还双倍定金（即6万元）给原告。但原告仅请求返还定金3万元，是对其权利的处分，本院予以准许，且被告在电话中表示同意返还定金3万元给原告。故原告请求返还3万元定金合理合法，本院依法予以支持。
关于被告抗辩认为原告无按房屋买卖合同约定于2012年12月30日支付第一期房款13万元是违约的问题。双方签订了《房屋买卖合同》后，原告于签订合同当天即2012年11月11日支付了定金3万元给被告，被告也于当天向中介公司提交了土地证原件，但没有按约定于合同签订的5天即2012年11月16日前提交房屋产权证给中介公司协助原告办理有关房屋的贷款手续，而导致原告无法支付第一期房款。因此，被告的上述抗辩理由不成立，本院不予采纳。关于被告抗辩认为原告在2013年1月至2月初期间多次对被告一家人进行恐吓的问题。本院依被告申请向有关派出所调查，江门市公安局滘头派出所核实回复：“未发现有任何报案情况。”江门市公安局麻园派出所核实回复：“在2013年2月7日13时55分有事主向市公安局110报案称：有人到银泉花园××区××幢之三603搞事。民警到场调查并作口头调解，后扰事方离开。另外，事主在案发至今未到所备案，扰事方情况未明。”本院认为，被告没有证据证明其上述主张，因此，被告的上述抗辩证据不足，理由不成立，本院不予采纳。另外，被告在抗辩中提出要原告承担其办证件费220元和办理银行贷款的误工费4000元的主张。本院认为，被告仅将上述作为本案的抗辩理由，并没有提出反诉，故本院在本案中不予调整。
综上所述，原、被告签订了《房屋买卖合同》后，原告依约履行了自己的义务，而被告无依照合同履行自己交齐证据给中介公司协助原告办理银行贷款，被告已构成严重违约，应依约和承担违约责任。因此，原告诉请被告退回定金3万元合理合法，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十四条第（四）款的规定，判决如下：
一、解除原告郑伟业、被告韦光亮和江门市东鹏地产发展有限公司三方签订的合同编号为：NO0013921的《房屋买卖合同书》和合同编号为：M2013-000047的《广东省房地产买卖合同》两份。
二、被告韦光亮在本判决发生法律效力之日起十日内退回3万元购房定金给原告郑伟业。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费550元，依照《诉讼费用交纳办法》第十六条、第二十九条的规定，适用简易程序减半收取275元，由被告韦光亮负担。原告已预交受理费，本院不予退回，由被告韦光亮于判决生效之日起十日内迳付275元给原告郑伟业。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。在上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 何松番
二〇一四年三月七日
书记员 李宝红
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