北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终1435号
上诉人（原审被告）：周静，男，1980年3月29日出生。
委托诉讼代理人：陈楠，北京福和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王馨，女，1982年4月24日出生。
委托诉讼代理人：王荣新，男，1979年1月5日出生，中世国融投资管理有限公司员工。
上诉人周静因与被上诉人王馨委托合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2016）京0106民初19941号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月8日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。周静及其委托诉讼代理人陈楠、王馨的委托诉讼代理人王荣新�庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
周静上诉请求:撤销一审判决；改判驳回王馨一审诉讼请求或发回重审；本案一、二审诉讼费用由王馨承担。事实与理由：周静与王馨于2014年10月20日在北京市方正公证处签订了公证的委托合同，王馨委托周静处理位于大兴区黄村镇康盛园8号楼2单元301室的房屋，委托合同中授予了周静关于房产买卖及相关事宜的全部权利。2015年6月16日，周静作为委托代理人与侯×签订《存量房屋买卖合同》，将位于大兴区黄村镇康盛园8号楼2单元301室的房屋出售给侯×，实际成交价格为120万元，合同中记载的成交价格为98万元，并没有损害王馨的委托合同利益。一、《存量房屋买卖合同》中记载的交易价格虽为98万元，但该价格是为了网签备案及降低税费，这种现象在现实交易中大量存在，法院应当结合案件的其他证据查明�实交易价格，准确认定案件事实。二、一审中周静认为由房屋的买受人侯×到法庭出庭作证，足以证明房屋实际交易价格为120万，所以没有进一步向法院提供相应的转账手续等凭证，因一审没有再次开庭，周静没有机会向一审法院提交该证据，但该证据是客观存在的。三、涉案房屋交易的真实价格120万元明显高于《北京高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要（2014）》中关于同期同地段房屋交易价格70%的规定，并没有损害王馨的委托合同利益。四、解除抵押是周静作为受托人实施委托事项所必须行使的权利，即便认为成交价格过低给王馨带来了损失，也应该扣除因周静行使委托事项、解除抵押代王馨支付给张×1的20万元及尚欠案外人董×的本息20余万元。
王馨答辩称：不同意周静的上诉请求。一审判决认定事实清楚�适用法律正确，请求二审法院驳回周静的上诉，维持原判。具体理由：一、一审判决认定房屋成交价格为98万元，符合客观情况。周静一审提交了《存量房屋买卖合同》，合同约定成交价格为98万元，该合同作为周静提交的证据，完全代表周静的意志，应当作为定案依据，周静提出的”该价格是为了网签备案及降低税费”的说法，是违法的、不成立的。
二、对合同签订时期的房屋价格定价为154万元，符合客观情况，同时也采纳了周静的意见。周静在一审提出该房屋在交易时价格应为154万元，一审采纳了周静的意见，王馨认为该价格偏低，根据链家网同期成交房屋价格，在调查了大量的房产交易信息后，得到该房屋出售价格至少应在173万元以上，一审认定了154万元，不违背客观情况。但王馨依然坚持认为该房屋公平价格应在173万元。
三、一审法院对周静提出的偿还案外人张×1的20万元、董×的利息一事，均做了详细调查，对该部分事实的认定，完全依据周静的证据，符合客观事实。一审时，张×1无法提供曾借款给王馨的证据、周静也没有提供真实有效的借款凭证，一审法院对此不予认定，尊重了客观证据和事实。董×的利息问题，王馨的诉讼请求50万元是已经扣除了偿还张×1和董×本息后的损失数额，而且周静并没有提出相应的请求，一审法院对此不予处理，没有违背客观事实。
四、周静在二审中提供的证据即李×向张×2转账100万元、案外不知名人向张×2转让30万元的陈述前后矛盾，不具有真实性，证据内容不相关不具有关联性。李×称转账130万元，其中120万元系房款，10万元系过户费，多退少补，实际上房屋过户时间在李×所谓的给张×2转账之前，过户的相关费用已经固定，不存在多退少补的情况，由此看出李×的证言不真实。另外，不能看出房屋实际成交价格为120万元，李×称给张×2转账130万元，只有100万元有转账记录，另外30万元款项无论李×还是张×2都无法证明是李×转给张×2的，这与李×主张的转款张×230万元完全不能吻合。张×2的证言证明不了是代周静所收房款，其收款的数额与李×证言前后矛盾，可以看出其证言内容虚假。周静是本案受托人，其应亲自完成委托事项，如若转委托，应事先征得委托人同意，并出具书面的转委托文书，但上述证人董×、李×、张×2、张×3的任何经济往来，包括收取房款若想证明与本案有关，都应由周静亲自完成，或有生效的转委托法律文书，证人之间的经济往来没有委托人参与，均不能认定是周静的代理行为，所以周静提供的证据均不能证明涉案房屋的实际成交价�为120万元。
五、本案是委托合同纠纷，事实上，是一起担保公司串通受托人恶性侵占他人财产的恶性事件，即通常说的担保公司切房。最近几年是民间借贷盛行的时期，出现了一种切房业务，即出资人以相对少量的资金对出借给抵押借款人借款，然后让借款人为其在公证处出具处理房屋的委托书，该委托书内容全面、完全可以不通过抵押人就处理抵押人的财产，借款到期后，担保公司伙同受托人将房屋过户到自己人名下，然后强行将抵押借款人家中的财产搬空、撬锁、派人强行占有。本案中，周静与李×串通，趁王馨家中无人之际，将其家中物品搬出，换锁，占有了该房屋，造成王馨贵重财产丢失，损害王馨权益。
此外，根据相关法律规定，受托人应该忠诚、勤勉履行其职责，按照其利益、委托人要求，积极有效�行代理行为，如因代理人行为损害委托人利益，则应对造成的损失进行赔偿。通过庭审可以看出，周静与他人串通损害委托人利益，周静未按市场均价转让房屋违反双方约定，该房屋市场均价应该为173万（依据一审判决认定的最低价格154万），周静以98万元出售侵害了王馨的利益。周静未认真忠诚履行代理职责，其在处理房屋之前并未告知王馨。李×称其买房时并未看房，且强行撬锁进入房屋。通过证人证言，周静自始至终未亲自处理涉案房屋，且他人处理未经得王馨的同意，由此可看出周静未认真履行代理职责，而证人之间的金钱往来，与本案无关。
王馨向一审法院起诉请求：1.判令周静承担在本次代理中给王馨造成的损失50万元；2.判令周静承担本次诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年10月20日，王馨(委托人)向�静（受托人）出具两份授权委托书并经北京市方正公证处公证。其中，（2014）京方正内民证字第51035号公证书载明：现委托人自愿委托受托人办理委托人名下位于北京市大兴区黄村镇康盛园8号楼3层2-301的房产（房屋所有权证号：X京房权证兴字第1524**号），有关事宜如下：1.办理提前还款手续（包括但不限于银行贷款还款手续）及领取他项权利证、房屋所有权证，土地使用权证等文件；办理解押登记手续，代签相关法律文件；到相关房屋管理局、土地管理局查阅与该房产、土地的相关一切档案资料；2.在符合依法出售的前提下，确定房价，签署出售合同（包括房产公式、房源核验、网签和撤销网签），有权代为办理上述房地产的产权过户、税务登记等一切手续；办理土地使用权转让手续；代为缴纳转让上述房地产、土地使用权全过程中的有关税、费；转让房地产、土地使用权过程中，有权代为接受房屋管理部门的询问并签署文件；代为办理央产房上市证明手续；如买房需要办理贷款，则有权协助买方办理贷款手续，包括但不限于前往北京住房公积金管理中心住房公积金贷款中心代委托人签订《首付款收据》、《房价款收据》、《存量房屋买卖合同》、《尚未办理商业贷款的声明》、《证明书》、《划款协议》、《房屋未出租证明》、《存量房交易结算资金划转协议》、《存量房交易结算资金自行划转声明》（以上委托事项中的内容格式文本系北京住房公积金管理中心住房公积金贷款中心所提供）；代收转让上述房产、土地使用权的所有应收款项（定金、尾款等）并签署相关文件；代为办理房地产交易资金监管手续并签署资金监管协议及相关文件；（并开办资金监管账户）；代为办理房地产交易涉及的监管资金解冻手续；代为�理房地产交易资金从解冻账户中的转出并签署相关文件；代为办理水、电、燃气、有线电视、物业等交割手续；代为办理转让上述房地产过程中的其他事项并签署与转让上述房地产、土地使用权有关的文件。受托人在上述权限范围内所签署的一切有关文件，委托人均予以承认，并由委托人承担一切法律责任；受托人有权转委托权。委托事项的委托期限：上述第1项委托事项自本委托书签署之日起两年止；上述第2项委托事项自2015年10月21日起两年止。
（2014）京方正内民证字第51037号公证书载明：王馨委托周静为其代理人，全权代为前往房产管理机关办理该房产的抵押登记手续、协助抵押权利人领取他项权利证、代领房产证，代为办理该房产的抵押登记注销手续、代领房产证，代为核查该房产的档案信息；并承诺代理人在其权限范围内所签署的一切文件，委托人均予以承认并承担相应的法律责任。委托期限为自签字之日起至上述事项办理完为止。
2015年6月16日，周静作为王馨的委托代理人与侯×签署《存量房屋买卖合同》（合同编号CW305630），约定出卖人所售房屋为楼房，坐落为：大兴区黄村镇康盛园8号楼3层2-301。该房屋建筑面积共82.04平方米，出卖人与买受人自行成交达成交易。该房屋成交价格为98万，买受人采取自行交割方式支付房款，双方对价款的支付时间和方式均没有约定。《存量房屋买卖合同（自行成交版）》落款出卖人处由周静代王馨签署，买受人处由侯×签名，均标注签订日期系2015年6月16日。后周静代王馨协助侯×办理北京市国有土地房屋所有权转移登记手续。此后，王馨因得知房款全部用于抵销其向案外人董×借款的本息，而认为周静没有尽受托人的义务，房价售�偏低，严重损害了其合法权益，故诉至法院。
一审法院另查：2014年10月20日，王馨（甲方）与案外人董×（乙方）签订《借款合同》，约定甲方向乙方借款100万元。借款期限为三个月，借款起始日期以乙方实际转账日为准；双方约定利息为中国人民银行同期贷款基准利率的四倍；王馨若未能按时还款，逾期的每日违约金为借款本金的1‰。借款抵押及担保责任：乙方提供的抵押财产是位于北京市大兴区黄村镇康盛园8号楼3层2-301室，产权证号：X京房权证兴字第1524**号。2014年10月21日，北京市方正公证处出具（2014）京方正内民证字第51035号具有强制执行效力的债权文书公证书，对《借款合同》进行公证并赋予强制执行效力。
一审审理中，周静提交了链家网的房屋成交记录，用以证明2015年4月至7月期间成交的同小区同等面积房屋的成交价格大约为150万元左右：分别是2015年4月18日一套82平方米售价150万元、2015年7月3日一套83平方米158万元。王馨对上述证据的真实性认可，但是认为周静提交的房屋成交价格偏低。
一审审理中，证人张×1到庭陈述，2014年12月18日，王馨向其借款20万元，以涉案房屋作抵押，后来借款由周静偿还，且于2015年4、5月期间配合周静对涉案房屋解除了抵押。经一审法院询问，张×1未能提交证据证明其借款何时以何种方式给付王馨。证人侯×到庭述称：2015年5、6月份，周静告知其有一套房屋要出售，由于周静急需用钱，故价格比普通房屋低，其与周静签订了房屋买卖协议，合同金额为98万元，实际成交金额为120万元，当时是其朋友李华以其名义购买王馨的房屋，房款的支付方式是李华转账给周静，房屋过户到其名下时，房屋上没有设立抵押；�时李华没有买房资格，之后李华有了购房资格，房屋就过户到了李华名下。经一审法院询问，周静未能提交证据证明涉案房屋实际房款为120万元及何时以何种方式支付。
一审法院认为，王馨与周静之间建立的委托合同关系，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人均应依约履行义务。
本案争议焦点在于周静出售王馨房屋的房款是否过低。在庭审中，周静虽然主张卖房价款实际为120万，但周静不能提交证据予以证明，故该院不予采信。虽然证人张×1主张王馨曾向其借款20万元，由周静偿还，但周静未能提交相关证据证明张×1是否实际向王馨发放借款，以及周静是否由以涉案房款归还上述借款，以及上述借款关系与本案的委托关系是否存在关联性，故该院对张×1的证�以及周静的相关主张均不予采信。关于卖房时涉案房屋的市场价格，依据周静提交的两份房屋成交记录，同期同位置同面积的房屋成交均值为154万左右。且证人侯×出庭作证，承认其买房时涉案房屋价格偏低。该院据此认定，周静出售王馨房屋的价格明显低于市场价格。
鉴于王馨与周静签订的是无偿委托合同，在无偿委托合同中，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。虽然周静主张涉案房屋成交价格为120万元，但其未能提交证据予以证明，一审法院认定王馨与侯×的房屋买卖价格为《存量房屋买卖合同（自行成交版）》上载明的98万元。据此，可以看出当时涉案房屋出售价格至少低于同期房价56万元，该院认定周静在明知当时房价情况下仍以严重低于市场价格将王馨房屋出售的行为，存在重大过失，给王馨造成了重大经济损失。但王馨仅要求周静给付卖房损失50万元的诉讼请求，该院不持异议。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四百零六条的规定，判决周静于判决生效后十日内赔偿王馨卖房损失50万元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。周静向本院提交了四组证据：第一组证据为张×1的陈述书、张×1与邓莎的结婚证，邓玉玲系邓莎母亲的常住人口登记卡，张×1与王馨的借款协议、张×1的银行转账凭证、银行账户明细、邓莎的借记卡账户历史明细，王馨出具的借条、《北京市国有土地房屋登记受理通知书》、涉案房屋房屋产权证的内页及张×1出庭作证的证人证言等，证明：1.王馨于2014年11月19日向张×1出具借条，借款10万元，以私家车一辆做抵押。2014年11月19日邓玉玲账户分别支出4万元和3万元，扣掉3万元利息未支付；2014年12月18日，因王馨不能还款，又再借10万元，故王馨与张×1签署《借款协议》，约定王馨向张×1借款20万元，以涉案房屋作为抵押。同日进行了涉案房屋的抵押登记。2014年12月19日，邓玉玲账户向王馨账户转账7.4万元，扣掉2.6万元利息未支付；2.2015年12月10日自董×账户向张×1账户转账10万元；2016年5月4日董×账户向邓莎账户转账3万元；2016年1月12日张×2账户向邓莎账户转账5万元；2016年8月16日，张×2账户向张×1微信转账1万元；2016年8月18日，张×2向张×1支付现金1万元。以上5笔款项均系董×、张×2接受周静委托代周静偿还王馨欠张×1的20万元借款。
第二组证据为董×的陈述书、董×与周静的结婚证、董×的工商银行及农业银行银行卡账户明细及董×出庭作证的证人证言等，证明2015年12月10日自董×账户向张×1账户转账10万元；2016年5月4日自董×账户向邓莎账户转账3万元。董×系按照周静的要求代周静偿还王馨欠张×1的借款。
第三组证据为张×2的陈述书、张×2银行账户明细清单、微信转账页面截图及张×2出庭作证的证人证言等，证明：1.2015年8月11日，张×2账户分别自李×账户转入100万元，通过”中间业务后台方式”转入30万元，该笔款项不能显示款项来源方的户名和账号。张×2主张该130万元系其按照周静的要求代周静接收李×向周静的转账款130万元。2.2016年1月12日张×2账户向邓莎账户转账5万元；2016年8月16日张×2用手机微信转账给张×11万元；2016年8月18日，张×2向张×1现金支付1万元。上述7万元系张×2替周静偿还王馨欠张×1的借款。
第四组证据是李×的陈述书、李×的工商银行转款凭证及李×出庭作证的证人证言等，证明2015年周静将涉案房屋卖给李×，因李×没有购房资质，故将此房挂在侯×名下，经协商购房款为120万元，全部税费由李×承担10万元（预估费用，多退少补），2015年8月11日李×账户给张×2账户转账100万元，李×让其朋友夏博宇给张×2账户转账30万元，以此支付了涉案房屋的全部购房款和预估的10万元税费。
以上李×、张×2的两组证据证明该房屋的实际交易价格为120万元，并没有明显低于市场正常交易价格；张×1、董×、张×2的三组证据可以证明周静替王馨向张×1偿还了借款20万元。
王馨以证人证言之间、证人证言与一审侯间的证人证言之×均存在明显的矛盾为由，对上述四组证人证言的真实性和证明目的均不予认可。
王馨向本院提交了链家网网页打印件，证明2015年6月21�康盛园小区房屋的成交价格至少在173万以上。周静对上述证据的证明力不予认可，认为一审法院确认的涉案房屋的市场价格合理。
本院经审理查明：涉案房屋分别于2014年10月20日、2014年12月18日设立抵押登记，2015年2月9日抵押登记注销。
周静主张其为完成委托事项，委托董×、张×2先后向张×1还款20万元，于2015年2月9日解除涉案房屋的抵押后，于2015年6月16日将涉案房屋卖给李×，因李×没有购房资格，由侯×在《存量房屋买卖合同》上签字。《存量房屋买卖合同》上载明的房款价格为98万元，是为避税等目的形成的虚假价格，涉案房屋的实际成交价格为120万元，但双方没有就实际成交价格另行签订合同。2015年6月16日办理了涉案房屋的产权过户登记手续。2015年8月11日李×及其朋友向张×2账户支付购房款及税费共计130万元。该笔费用全部用于替王馨偿还王馨欠张×1的20万元和欠董×的100万元借款。
本院询问周静在将涉案房屋转让给李×时为何定价为120万元，周静回答称，当时联系不上王馨，急于出手变现，以偿还王馨所欠120万元债务。本院询问周静在处理委托事项过程中特别是将涉案房屋转让给李×时，有没有提前征求过王馨的意见或者事后向王馨进行过报告。周静称，王馨联系不上，打电话也不接。王馨对此不予认可，称王馨一直委托有代理人与李×和周静进行接触，王馨的家人也在涉案房屋内居住，王馨本人也接电话，即使王馨不接电话，周静也可以通过王馨的委托代理人或者家人与王馨取得联系。
侯×在一审出庭作证时所称的李华即李×。李×在二审出庭作证时称，因王馨欠周静钱，李×曾经帮助周静向王馨要过钱，所以在购买�案房屋之前就与周静认识。李×购买涉案房屋之前没有看过涉案房屋，因其没有购房资格，所以房屋买卖合同上找侯×签的字。李×于2015年6月底在公安局备案后，强行破门进入涉案房屋，将房屋内物品搬离。李×至今没有取得购房资格，涉案房屋已于2015年10月左右转卖给案外人巩会卿（音）。转给巩会卿的备案合同上的价款也是98万元，实际成交价格为150万元左右。本院要求李×提交涉案房屋再次转让的合同，李×未能提交。周静在庭审中明确李×将涉案房屋再次转让的合同不能提交。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，双方当事人在二审中的主要争议焦点包括以下两方面：周静将涉案房屋转让给李×时，实际房款价格是120万元还是98万元；周静处理涉案委托事项时是否存在过错或者重大过失，给王馨造成损失，应承担相应的法律责任。
第一，关于周静将涉案房屋转让给李×时，实际房款价格是120万元还是98万元的问题。
周静与侯×所签《存量房屋买卖合同》上明确约定的房屋价款为98万元，周静在此前提下主张周静与李×涉案房屋的实际成交价格为120万元，对此，周静应当承担举证证明责任。
即使按照周静本案的主张，周静在将涉案房屋转让给李×的过程中，也存在诸多与正常存量房屋买卖相悖的情形：周静尚未偿还张×1、董×作为抵押权人的债权，即将涉案房屋的抵押予以解除；涉案《存量房屋买卖合同》签署的当日就办理了产权过户登记手续，而房款则是在合同签订之后约两个月的时间才支付；房款的收款人系案外人张×2，而非周静，亦非王馨的债权人张×1或者董×；张×2在陈述书中称其系代周静收取房款，在出庭作证时却称房款并没有转给周静；周静与李×确定的房屋转让价格120万元恰恰是王馨欠张×1和董×的债务总额，周静对此未能作出合理解释。综上，虽然周静在二审中提交了证人证言等相关证据，但是综合本案证据可知，证人之间及证人与周静的关系错综复杂，相互之间资金往来频繁，证人证言之间存在矛盾之处，本院认为不足以证明涉案房屋的实际成交价格为120万元。本院对周静关于涉案房屋实际成交价格应为120万元的上诉理由，不予支持。
第二，关于周静处理涉案委托事项时是否存在过错或者重大过失，给王馨造成损失，应承担相应法律责任的问题。
王馨向周静出具涉案委托书，虽然委托书中没有约定王馨向周静支付报酬，但是，该委托书是在王馨欠董×100万元借款�背景下，为了保证该笔借款的偿还所出具的。周静作为董×的配偶，对于处理委托事项出售涉案房屋确保偿还董×的欠款是具有利害关系、可以从中获取经济利益的，因此，王馨与周静的委托关系不是完全的无偿委托关系。
《中华人民共和国合同法》第三百九十九条规定：受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。需要变更委托人指示的，应当经委托人同意；因情况紧急，难以和委托人取得联系的，受托人应当妥善处理委托事务，但事后应当将该情况及时报告委托人。该法第四百零一条规定：受托人应当按照委托人的要求，报告委托事务的处理情况。委托合同终止时，受托人应当报告委托事务的结果。王馨涉案向周静出具的委托书，委托事项笼统、委托范围宽泛。周静作为受托人，应当本着诚实信用原则，为委托人的利益妥善处理委托事�，特别是在涉及出售涉案房屋、确定成交价款等重大事项时，应当征求王馨的意见，或者应当在处理完毕后向王馨报告处理结果。但是周静未举证证明其在出售涉案房屋前征求过王馨的意见，也未举证证明其在涉案房屋出售后向王馨报告处理结果。周静在出售涉案房屋时，应当对涉案房屋一般市场价值进行了解，所以周静应当知道涉案房屋一般市场价格的情况。周静在应知涉案房屋一般市场价格的情况下，并没有本着诚实信用原则，按照正常的存量房屋买卖流程，寻求可能出价最高的交易对手，却以严重低于市场行情的98万元的超低价格出售给参与过向王馨追讨债务的李×，导致王馨遭受重大经济损失。周静的代理行为具有明显的过错乃至重大过失，给王馨造成重大损失，王馨要求赔偿损失，一审法院予以支持，并无不当。一审法院根据当时房价正常市场价格和涉�房屋实际出售价格之间的差价，认为当时涉案房屋出售价格至少低于同期房价56万元，并全额支持王馨50万元的诉讼请求，本院不持异议。周静关于周静履行代理职责并未导致王馨利益明显受损，周静不应承担赔偿损失责任的上诉理由，不能成立，本院不予支持。
周静还提出解除抵押是周静作为受托人实施委托事项所必须行使的权利，即便认为成交价格过低给王馨带来了损失，也应该扣除因周静行使委托事项、解除抵押代王馨支付给张×1的20万元及尚欠案外人董×的本息20余万元的上诉主张。鉴于周静未提交证据证明王馨尚欠董×本息20余万元，同时，周静在一审中既未就此提出抗辩主张也未提出反诉明确其请求，其在二审中提出上述主张，本院不予处理。
综上所述，周静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院判�认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8800元，由周静负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 葛红
代理审判员
赵婧雪
代理审判员
杨光
二〇一七年二月二十八日
书 记 员 王宇