福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽06民终2431号
上诉人（原审被告）：林武成，男，1973年4月8日出生，汉族，住福建省平和县。
被上诉人（原审原告）：漳州市园林服务中心，住所地福建省漳州市芗城区中山公园内。统一社会信用代码：1235060049020913X9。
法定代表人：谷豫东，主任。
委托诉讼代理人：蔡清良，福建南州律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐艳微，福建南州律师事务所律师。
上诉人林武成因与被上诉人漳州市园林服务中心房屋租赁合同纠纷一案，不服漳州市芗城区人民法院（2016）闽0602民初1504号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人林武成，被上诉人漳州市园林服务中心的委托诉讼代理人徐艳微到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
林武成上诉请求：撤销原判，改判驳回漳州市园林服务中心的一审诉讼请求。事实和理由：一、原判认定基本事实不清。根据涉案《漳州市九龙公园所属场所承包合同》约定，漳州市园林服务中心提供给我方的场所面积为187平方米，但实际仅为100平方米左右，与合同约定存在巨大差距，应认定其构成违约。根据合同法规定，我方有权要求减少租金。由于漳州市园林服务中心违约在先，我方缴纳的履约保证金应予退还；二、因漳州市园林服务中心的违约行为导致涉案合同解除，其应依法赔偿我方剩余租赁期限内的装饰装修残值损失；三、讼争场所的实际面积是本案的争议焦点，一审法院对此未经审查，驳回我方对讼争场所面积的鉴定申请，属于程序违法。
漳州市园林服务中心辩称：一、原判认定事实清楚，证据充分。涉案租赁合同签订后，我方已经依约向林武成交付了面积187平方米的场所，不存在违约行为。林武成作为完全行为能力人，对讼争场所进行装修改造并实际占有使用两年之久，从未提出面积不符的问题，足以认定林武成已经充分知悉讼争场所的实际面积。林武成恶意拖欠租金，已经构成违约，原判判令其缴纳的履约保证金归我方所有符合合同约定和法律规定。二、涉案合同系因林武成的违约行为而解除，其要求我方赔偿装饰装修残值损失与法律规定不符，不应予以支持；三、如前所述，我方交付的场所面积符合合同约定，原判对林武成的鉴定申请不予准许正确。综上，请求驳回上诉，维持原判。
漳州市园林服务中心向一审法院起诉请求：1、解除双方当事人于2012年12月27日签订的《漳州市九龙公园所属场所承包合同》及于2013年3月18日签订的《补充协议书》；2、林武成腾出址在九龙公园园内映雨轩（场所面积187平方米），将场所归还漳州市园林服务中心；3、漳州市园林服务中心有权没收林武成缴交的履约保证金39550元；4、林武成支付漳州市园林服务中心自2014年7月1日起至实际移交之日止的租金（2015年4月1日以前的租金标准按每月6592元计付；从2015年4月1日起至实际腾房之日止，租金在上一年度租金基础上提高5%的标准计付），暂计至2015年12月31日的租金为121391元（该款项已扣除林武成于2015年4月17日交纳的225元）；5、林武成支付漳州市园林服务中心自2014年6月1日起至实际腾房之日止拖欠租金的违约金按中国人民银行同期贷款利率的四倍计付。（暂计为30000元）；6、本案诉讼费用由林武成承担。
一审法院认定事实：2012年12月6日，漳州市财政局作出漳财国资【2012】87号《漳州市财政局关于同意漳州市园林服务中心出租九龙公园店面及场所的批复》，同意漳州市园林服务中心对九龙公园园内映雨轩和清远水榭两个场所进行公开竞价招租。漳州市园林服务中心委托漳州市国有资产产权（物权）交易中心办理漳州市九龙公园园内映雨轩和清远水榭五年承包权承包业务，委托期限自2012年12月10日至2013年1月9日止。2012年12月21日，林武成通过报价竞价的方式以第一年承包管理费人民币79100元的报价取得九龙公园园内映雨轩五年承包经营权。2012年12月27日，漳州市园林服务中心与林武成签订《漳州市九龙公园所属场所承包合同》，合同约定：林武成向漳州市园林服务中心承包九龙公园园内映雨轩，场所面积187平方米；承包期限5年，从2013年2月20日起至2018年2月20日止；承包期间，前两年管理费每年79100元人民币，从第三年开始，年管理费在上年度的基础上逐年提高5%；管理费每季度缴交一次，需提前一个月缴纳下一个季度管理费；漳州市园林服务中心向林武成收取履约保证金为第一个半年合同管理费标准的金额，不计利息，承包终止时交清所有管理费及相关费用且经验收场所各设备不受损害情况下可如数退回。林武成未按合同约定的时间和金额交付管理费，每天按管理费拖欠的部分5%向漳州市园林服务中心支付违约金；逾期30天未缴清管理费，视为林武成自动放弃承租权，本承包合同自动终止，由漳州市园林服务中心无偿收回场所，并没收林武成缴交的履约保证金，林武成已交承包款无偿收归漳州市园林服务中心所有。2013年2月22日，双方确认租期期限更改为2013年4月1日起至2018年4月1日止。2013年3月18日，双方签订一份《补充协议书》，协议约定，承包期满，林武成所装饰装修物品构建设施不得破坏，无偿归漳州市园林服务中心所有，否则要把场所恢复到中标之时的原样；林武成如继续承包，构建物所装修装饰物品不作为漳州市园林服务中确定租金依据。合同签订后，林武成向漳州市园林服务中心缴交履约保证金39550元，漳州市园林服务中心依约将上述场所交付林武成使用至今。上述合同履行过程中，林武成未依约向漳州市园林服务中心缴交管理费，经漳州市园林服务中心多次催促，林武成缴交了2014年6月30日前的管理费，自2014年7月1日起的管理费尚未支付。2015年12月1日，漳州市园林服务中心作出《关于九龙公园映雨轩店面停水停电的函》，载明：至今“映雨轩”的承租户未将拖欠的租金缴清。因此，请漳州市九龙公园管理处配合对“映雨轩”店面停止供水供电。双方确认现承包场所仍由林武成占有。
一审法院认为，漳州市园林服务中心与林武成双方于2012年12月27日签订的《漳州市九龙公园所属场所承包合同》、2013年3月18日签订的《补充协议书》均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。双方应当按照合同及协议约定全面履行义务。该合同虽名为承包合同，但从其订立的目的和内容来看，双方系就林武成承租九龙公园园内映雨轩事宜签订合同，内容反映的也皆系租赁合同的内容，故双方签订的合同不具有承包合同的法律特性和内容，实为租赁合同。承包金即租金，应当依据租赁合同的特点确定双方的权利和义务。漳州市园林服务中心已经按照合同约定将租赁场所交付给林武成使用，林武成应当按照约定的期限缴交租金。林武成未按合同约定期限支付租金，经催告后在合理期限内仍未履行，已构成违约。依据涉案合同第八条违约责任第二项约定“……逾期30天未缴清租金，应视为林武成自动放弃承租权，本租赁合同自动终止，由漳州市园林服务中心无偿收回店面，并没收林武成缴交的承租履约保证金，已交店面租金归漳州市园林服务中心所有”，林武成逾期交纳租金时间已达到双方约定的合同终止时间，但之后林武成继续租赁讼争场所，且于2015年4月17日支付2014年4至6月份管理费20000元，应视为双方的合同继续处于履行状态。自2015年4月17日后，林武成未再交纳管理费，至漳州市园林服务中心起诉之日，又达到了双方约定的合同终止时限，故漳州市园林服务中心主张解除双方签订的《漳州市九龙公园所属场所承包合同》及《补充协议书》的诉讼请求，符合约定，予以支持。漳州市园林服务中心主张没收林武成缴交的履约保证金39550元符合合同约定和法律规定，予以支持，应表述为林武成交纳的履约保证金39550元归漳州市园林服务中心所有。合同解除后，林武成无权继续占有使用租赁场所，故漳州市园林服务中心要求林武成腾退租赁物即九龙公园园内映雨轩（场所面积187平方米），并将场所交付给漳州市园林服务中心执掌的理由依法有据，予以支持。林武成辩称因漳州市园林服务中心提供的场所面积与合同约定不符，违约在先，造成其经济损失，故未依约支付租金并要求漳州市园林服务中心予以赔偿。林武成作为完全民事行为能力人，在签订合同时有充分的时间和能力知悉本案租赁场所的真正面积，其已在合同上签字盖章予以认可，且已经实际占有使用承包场所达两年之久，未与漳州市园林服务中心协商变更，并缴交了一年多的管理费，现林武成申请对场所面积进行鉴定，不予准许，林武成以承包场所面积与合同约定不符，拒交管理费并要求赔偿的辩称意见不予采纳。林武成辩称在承租场所期间，漳州市园林服务中心未尽到出租人义务，导致物品丢失，却未提供证据予以证实，不予采纳。林武成要求漳州市园林服务中心赔偿其装修损失问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）款，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持，但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案合同解除系林武成违约行为所致，根据涉案合同第五项约定内容，其中未形成附和、可移动部分的装饰装修物，可由林武成自行拆除；对于已经形成附和的装饰装修物，漳州市园林服务中心明确对该装饰装修不进行利用，故林武成提出要求漳州市园林服务中心赔偿装修损失的辩称意见，不予采纳。漳州市园林服务中心主张林武成应支付自2014年7月1日起至实际移交之日止的租金问题。根据涉案合同约定，前两年（即2013年4月1日起至2015年3月31日止）管理费为每年79100元，即每月6591.7元；第三年（2015年4月1日起至2016年3月31日止）管理费为83055元（79100元×1.05=83055元），即每月6921.3元；第四年（2016年4月1日起至2017年3月31日止）的管理费为87207.8元（83055元×1.05=87207.8元），即每月7267.3元；第五年（2017年4月1日起至2018年4月1日止）管理费为91568.2元（87207.8元×1.05=91568.2元），即每月7930.7元。漳州市园林服务中心于2015年12月1日对讼争场所采取断水断电措施，讼争场所已不具备经营使用的条件，故其要求林武成支付2015年12月1日之后租金的诉讼请求，不予支持，综上，林武成应按合同约定支付自2014年7月1日起至2015年11月30日止的租金合计114470.7元（6591.7元/月×9个月＋6921.3元/月×8个月-225元【林武成于2015年4月17日交纳的225元】=114470.7元）。漳州市园林服务中心主张林武成支付自2014年6月1日起至实际腾房之日止按中国人民银行同期贷款利率的四倍计付拖欠租金违约金问题。因林武成交纳的履约保证金已归漳州市园林服务中心所有，其损失已得到补偿，故漳州市园林服务中心要求林武成支付违约金缺乏依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百四十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条之规定，判决：一、解除漳州市园林服务中心与林武成于2012年12月27日签订的《漳州市九龙公园所属场所承包合同》及2013年3月18日签订的《补充协议书》；二、林武成应于本判决发生法律效力之日起十日内腾退九龙公园园内映雨轩（场所面积187平方米），并将该场所交付漳州市园林服务中心执掌；三、林武成交纳的履约保证金39550元归漳州市园林服务中心所有；四、林武成应于判决发生法律效力之日起十日内支付漳州市园林服务中心租金合计114470.7元；五、驳回漳州市园林服务中心的其他诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。本院查明，双方当事人对原判查明认定的事实均无争议，本院予以确认。
本院认为，漳州市园林服务中心与林武成于2012年12月27日签订的《漳州市九龙公园所属场所承包合同》及2013年3月18日签订的《补充协议书》均系双方的真实意思表示，且未违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点在于漳州市园林服务中心交付给林武成的讼争场地面积是否符合涉案合同的约定。林武成上诉主张，涉案合同所约定的场所“九龙公园园内映雨轩”的范围仅限于建筑物内部，合同约定的187平方米的场所面积也仅指建筑物的室内面积。但根据林武成二审庭审陈述，漳州市园林服务中心向其交付的场地现状中既有建筑物，也有空地，其在建筑物外的空地上铺设地板并进行装修，即其已经实际上对建筑物及外围空地进行了统一整合并综合进行使用。根据涉案合同约定，双方的租赁标的物系场所而非单一的房屋，据此，可以认定涉案合同所约定的讼争场地范围包含了建筑物内部及其外围场地，合同所约定的187平方米的场所面积应认定为建筑物内部及外围场地的总面积。林武成仅以建筑物内部面积不足187平米为由主张漳州市园林服务中心违约，缺乏事实依据，不予采纳。同理，林武成基于租赁场所面积仅指建筑物内部面积的错误理解而提出对讼争场所面积进行鉴定，亦与合同约定相悖。故林武成关于漳州市园林服务中心违约在先，无权没收其履约保证金、本案租金应相应降低及原判未对讼争场所面积进行鉴定属程序违法的上诉主张均不能成立，不予采纳。
关于讼争场地的装饰装修残值问题。林武成主张漳州市园林服务中心应赔偿其剩余租赁期限内的装饰装修残值，该主张不属于抗辩而是独立的诉讼请求，林武成应依法在一审中提起反诉并交纳相应的诉讼费用。林武成在一审中未提起反诉，其上诉主张装饰装修残值的赔偿，属于二审阶段提起的新的独立诉讼请求，依法不予审理。
综上，林武成的上诉请求及理由均与合同约定及法律规定不符，不能成立。原判认定事实清楚，适用法律正确，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2589元，由上诉人林武成负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 花 絮
审 判 员 翁艺晖
代理审判员 黄 兴
二〇一六年十二月十二日
书 记 员 詹靓妹