江西省修水县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0424民初1602号
原告修水县华宁商务有限公司（以下简称华宁公司），住所地修水县义宁镇良塘家居建材市场管理中心8号楼，统一社会信用代码913604245918313154。
法定代表人朱剑。
委托代理人郑秉忠，公民身份号码3604241958********。
被告戴某某，公民身份号码3604241970********。
原告华宁公司与被告戴某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告的委托代理人、被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告系修水县宁红房地产开发有限公司下属公司，负责由修水县宁红房地产开发有限公司开发的宁红国际商贸城的房屋租赁、物业管理服务工作。2012年8月19日，原告与被告签订了《经营协议书》，原告将宁红国际商贸城D1栋203/204/205/219/220/221号商铺（面积为259.02平方米），租赁给被告经营灯饰，租赁期限从2012年10月1日至2015年9月30日止，租费：2012年10月1日-2013年9月30日止免租金，2013年10月1日-2014年9月30日止每月2590.02元（每平方米每月10元），2014年10月1日至2015年9月30日止每月3367.26元（每平方米每月13元），物业费为每平方米每月1元。从协议签订至2015年9月底止，被告累计拖欠原告租金（71498元按当时市场价协商减半后35749元减预收10000元）25749元，物业费2331元，共计28080元。原告多次催讨无果，为此，根据《合同法》及相关司法解释，特诉诸法院，请求判决：1、被告支付原告租金（71498元按当时市场价协商减半后35749元减预收10000元）25749元，物业费2331元，共计28080元；2、被告承担本案诉讼费。
被告辩称，双方签订合同后，其投入大量资金进行装修，购进货品进行经营，但是原告无视经营合同约定，拒不履行合同义务，致使其遭受重大损失。从合同名称及合同内容判断，双方签订的合同性质为经营合同，该合同约定原告履行经营推广义务后，被告按约定向原告支付经营费，而不需要支付商铺租金。因此，原告主张租金无合同依据。双方在履行经营合同过程中，原告存在诸多违约行为，应当承担违约责任。同时，原告违约，故原告无权要求被告支付经营费。原告未按照合同约定制定经营方案，未引进先进的市场理念，模式，方法，未制定统一的经营标准，未进行营销策划或进行积极有效的推广活动，在原告引进被告后，原告对市场经营不闻不问，任市场自生自灭。原告未履行承诺，控制灯具店销售区域，在被告入住后，原告在市场一楼引进大量灯具店。原告未根据承诺打通绿化带通道。原告上述行为，违反合同约定，导致被告的灯具店毫无竞争力，从而蒙受重大经营损失。根据《合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后顺序，先履行一方未履行，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。根据《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，原告应当对其违约行为承担违约赔偿责任，并且其无权向被告主张经营费。已向原告支付了租金10000元、保证金10000元和部分物业费，应予抵扣。
经审理查明，2012年8月19日，原告与被告签订《宁红国际商贸城经营协议书》，合同约定，被告租用宁红国际商贸城D1栋二层204、204、205、219、220、221号商铺，总面积为259.02平方米，从事灯具、灯饰品类商品销售，租赁期限为3年，从2012年10月1日起至2015年9月30日止；2012年10月1日至2013年9月30日免租金，2013年10月1日至2014年9月30日，按每月10元/平方米支付租金，每月租金为2590元，2014年10月1日至2015年9月30日，按每月13元/平方米支付租金，每月租金为3367元，按每3个月为租金结算周期，并提前一个月支付租金，每周期支付租金费用及时间分别为：2013年9月7770元，2013年12月7770元，2014年3月7770元，2014年6月7770元，2014年9月10101元，2014年12月10101元，2015年3月10101元，2015年6月10101元。被告按照每月2元/平方米支付物业管理费，每月支付518元，按每12个月为结算周期，并提前一个月支付物业管理费，2012年10月1日至2013年6月30日免物业管理费。被告租用了上述铺面并已经支付租金10000元和物业管理费4662元。经协商，原告同意减半收取宁红国际商贸城D1栋二层204、204、205、219、220、221号商铺租金。合同均约定，原告应全面制定经营方案，引进先进的市场理念、模式、方法，制定统一业态规划标准并严格执行，对市场进行系统的营销策划，展开积极有效的市场推广活动。原告在诉状中及庭审过程中承认，在合同履行过程中，二楼的物业管理费每月按1元/平方米计算。
上述事实，有原、被告在庭审中的陈述，宁红国际商贸城经营协议书、宁红国际商贸城欠缴铺租、物业费经营户明细单等证据附卷证实，且经庭审质证，足以认定。
本院认为，原告与被告签订《宁红国际商贸城经营协议书》，原告将宁红国际商贸城D1栋二层204、204、205、219、220、221号商铺租赁给被告使用，由被告经营灯饰、灯具类商品销售并自主经营和自负盈亏，双方为租赁合同关系，被告应按照合同约定向原告支付租金。被告主张原告未履行推广义务，未制定经营方案，未履行承诺控制灯具店销售区域和未打通绿化带通道，违反了合同约定，存在诸多违约行为,享有先履行抗辩权，不应支付租金，但原、被告签订的《宁红国际商贸城经营协议书》未有明确约定，不足以抗辩合同中支付租金的约定，退一步讲，即使原告履约过程中存在瑕疵，也非被告不支付租金的理由，被告该主张，本院不予支持。原告在诉状中及庭审过程中均表示，同意按约定标准减半收取租金,本院予以确认。被告应按照合同约定向原告支付租金和物业管理费，2012年10月1日至2014年9月30日租金为62160元（2590元/月×24月），2014年10月1日至2015年6月30日租金为40404元（3367元/月×12月），租金共计为102564元，抵扣原告自愿免除2012年10月1日至2013年9月30日租金31080元，剩余部分原告自愿减半收取，被告应向原告支付租金35742元［（102564元-31080元）÷2］；2012年10月1日至2015年9月30日物业管理费为18648元（518元/月×36月），被告自愿减半收取，物业管理费为9324元，减去原告自愿免收2331元部分，被告应向原告支付物业管理费6993元（9324元-2331元）。被告主张已向原告缴纳保证金10000元，但未提供任何证据予以证明，其要求在本案中抵扣，本院不予支持，其可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、二百二十六条、及相关法律之规定，判决如下：
一、由被告戴某某向原告修水县华宁商务有限公司支付租金35742元，抵扣已经支付的10000元，尚差25742元，限被告戴某某于本判决生效后十五日内付清；
二、由被告戴某某向原告修水县华宁商务有限公司支付物业管理费6993元，抵扣已经支付的4662元，尚差2331元，限被告戴某某于本判决生效后十五日内付清。
案件受理费502元，由原告修水县华宁商务有限公司负担12元，由被告戴某某负担490。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。
审 判 长 梁林芳
人民陪审员 甘爱珍
人民陪审员 车自成
二○一六年十月十八日书记员樊耀辉