上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民五（民）初字第948号
原告上海美诚实业投资有限公司。
法定代表人蒋某甲，总经理。
委托代理人沈某甲、张某甲，该公司工作人员。
被告上海佳信物业管理有限公司。
法定代表人徐某甲，执行董事。
委托代理人徐明政，上海市杰豪律师事务所律师。
原告上海美诚实业投资有限公司与被告上海佳信物业管理有限公司（以下分别简称“美诚公司”及“佳信公司”）排除妨害纠纷一案，本院于2014年5月4日立案受理。后因案情复杂，本案转为普通程序审理，并依法组成合议庭，于2014年8月14日公开开庭进行了审理。原告美诚公司的委托代理人沈某甲，被告佳信公司的法定代表人徐某甲及其委托代理人徐明政到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告美诚公司诉称，原告系位于××区××路××弄-××弄××花苑的开发商，并拥有坐落于××路××弄地下车库的产权。使用期限自2002年7月2日至2072年7月1日止。被告系上海市闵行区××花苑业主委员会（以下简称“××花苑业委会”）聘请的物业管理公司，自2012年1月入驻××花苑并提供小区的物业管理服务。被告在未获得原告委托的情况下，擅自对地下车库位实行管理和控制。原告曾与被告就地下车库车位的管理进行过多次商讨，但至今未与被告达成委托管理协议。2013年9月6日，原告向被告发函要求其停止向小区业主预收地下车库的车位租金，但被告至今没有返还车位租金以及提供相关业主租赁车位的信息，并且在没有原告委托管理地下车库的情况下继续对外出租地下车库的车位，且拒不向原告交付车位租金，其行为已严重侵害了原告作为地下车库产权人的合法权益。原告遂诉诸法院要求判令（一）被告停止侵权行为，停止出租××花苑9#、13#、17#、19#、20#、21#、30#、31#、32#、37#、39#、44#、62#、64#、67#、71#、73#、74#、75#、76#、84#、87#、90#、94#、96#、107#、108#、121#共计28个地下车位，并向原告返还地下车库的管理权、控制权；（二）被告返还所收取的上述车位的租金人民币（下同）215，475元（自2012年1月1日起算至本案终结之日止），并赔偿相应损失13，251.78元（以1-3年同期贷款利率计算）；（三）被告返还地下车库车辆出入管理系统及其相关软件等设备；（四）被告移交上述28个车位的详细租赁信息，包括租赁小区业主姓名、室号、租赁期限等。
诉讼中，原告将上述诉请变更为（一）确认原告基于产权，享有对××花苑9#、13#、17#、19#、20#、21#、22#、30#、31#、32#、37#、39#、44#、62#、64#、67#、71#、73#、74#、75#、76#、84#、87#、90#、94#、96#、107#、108#、121#共计29个地下车位的占有、使用、收益和处分的权利。（二）被告停止对原告所有的地下车库车位的侵权行为，并赔偿原告自2012年1月1日起至本案终结之日止的上述29个车位租金损失，暂定为215，475元（截止2014年3月31日参照被告所获得的利益），赔偿相应损失13，251.78元（截止2014年3月31日以1-3年银行同期贷款利率计算）；（三）被告移交上述29个车位的详细租赁信息，包括租赁小区业主姓名、室号、租赁期限等。
被告佳信公司辩称，对于原告的诉请（一）不进行答辩，不同意原告的诉请（二）。理由是：被告是经业主大会选聘的合法物业公司，被告自2012年2月1日起依法对系争地下车库进行物业管理，故不存在被告放弃权利，不管理车位，××花苑业委会对此也不会同意的。因此，被告不构成侵权，也不存在排除妨害。根据相关规定，一个小区只允许由一个物业管理公司进行管理。原告是在2013年3月与××花苑业委会的诉讼中，才向有关部门申请办理了地下车库产证的。在被告进入小区时并不知晓原告是产权人，原告也从未告知过。原告在房屋开发过程中，与前期物业是有地下车库管理协议的，但前期物业终止后，原告和前期物业的合同也终止了。原告本应与被告进行相关租赁信息移交，但原告在被告进入小区后始终没有向被告办理移交手续。另原告提供的租金起算点都不一致，是因为原告自己派生的物业公司走的时候，根本没有将双方的账目结清。被告接手时，并非所有的车位都是满的，并且有些租金已经很早就被原告收走了，有些车位被原告出售给小业主了，对于这些已经出售的车位，被告也是要收取物业费的。包括其中很多原告需要承担的物业费和电费、维修费，原告都不管了。2012年8月业委会已经致函过原告，询问原告对于车库其中的消防改造、出售情况、租赁情况等，但原告回复说车位已经出售了与其无关。现原告来主张权利，但在之前原告从未主张过相关权利。被告与××花苑业委会均多次与原告致函往来，要求原告告知到底出售了多少车位，相关的物业费和未结清的相关账目都应该告知被告。双方应该进行对账后，对于租金和物业管理费进行划分。现原、被告之间没有合同，但是车库必须要用于小区业主停车，被告作为物业公司是被迫强制管理的。为此事，××花苑业委会很多的维修资金无法核销，原告作为产权人不签字，维修基金都无法使用。原告于去年7月办出车库产权证，作为产权人应积极与被告协商。对于赔偿租金，虽然被告收取过一部分租金，但原告未向被告支付过管理成本，也未承担过物业费和保洁保安费，无权要求被告进行赔偿。原告现在应与被告建立合同，才是正确的做法。关于原告的诉请（三），车库一共是120个信息，原告从未移交给被告什么，故不存在被告将信息移交给原告。综上，要求法院驳回原告的诉讼请求。
原告为支持其诉讼主张，向本院提供了下列证据：
1．系争地下车库的产权证1份，以此证明原告为系争地下车库的所有权人；
2.照片1组，以此证明地下车库建有车辆出入管理系统以及车位均已由被告对外出租；
3.函件2份，以此证明原、被告之间尚未订立车库委托管理协议，原告曾要求被告停止出租车位，并向原告返还已收取的车位租金，提供租户信息，但被告一直以拖延的方式，不与原告签订委托管理协议，对于被告收取停车费是认可的，也愿意与被告对地下车库的资料现状进行交接的，但是被告没有履行承诺；
4.租金收入表1份，以此证明依据原告计算，被告尚未归还原告的租金金额及相应的损失。
经庭审质证，被告对原告提供证据1的真实性表示无异议，但认为该产权证是在2013年7月24日颁发的，在此之前并未明确该产权是原告的。对证据2的真实性也没有异议，但认为该照片复印件不能看出是该29个车位的情况，且与本案没有关联性，不能证明原告的证明目的。对证据3的真实性没有异议，对其关联性也没有异议。在2013年9月6日原告向被告致函的第一条，告知要求归还车位使用费和租金，2013年9月1日收取的租金另行结算，说明是原告要求被告收取租金，并非现在原告起诉被告擅自出租车位。事隔6天被告回函要求原告与××花苑业委会就相关租金结算达成共识，从而说明被告不存在侵权，不存在原告要求被告排除妨害的问题。对证据4的真实性不予认可。
被告为支持其抗辩主张，向本院提供了下列证据：
1．物业服务合同1份，以此证明被告入住小区不是侵权的，是由业主大会聘任的。另当时基于原告和××花苑业委会之间没有达成地下车库产权问题，××花苑业委会交给被告对地下车库进行管理，每月有权收取管理费是75元。
2．关于车库产权归属等相关问题的回复1份，以此证明当时××花苑业委会去函要求原告对车库进行管理和维修，但是原告回复所有权归人防办公司，要求业委会找相关政府部门，所以××花苑业委会要求被告管理，故不存在被告侵权的问题。
3．要求原告移交地下车库有关资料的函件1份，以此证明业委会在2012年8月7日就向原告提出要求，因原告是大业主，资料应该在原告处。120个车位，原告出售了90多个，现在要求被告移交资料，当时原告交给被告什么资料？故不存在要求被告交还什么资料的。
4．公函及回函各1份，以此证明原告曾经认为××花苑业委会在侵权，侵占原告的收益行为，要求××花苑业委会停止侵权，故原告应该先向××花苑业委会诉讼再来起诉被告。
5．（2012）闵民一（民）初字第2050号，（2013）闵民一（民）初字第3770号民事判决书各1份，以此证明两案的诉讼中，法院认定地下车库中有部分费用被前期物业拿走了，最后判决被告和前期物业双方都不是权利人，应该由权利人进行主张。
6．收费情况，以此被告是于2012年2月1日起进入的，前期物业在2011年10月后已经将很多车位的租金预售了，在法院的判决书也提到了相关内容，现在原告来问被告要，被告和对方没有协议和合同，但是原告和前期物业都没有结清后，来问被告要。
经庭审质证，原告对被告提供证据1的真实性予以确认，但认为被告一直否认自己没有收取过任何管理费，而合同中约定每个车位75元管理费。并且可以证明被告已经收全了相关的租金费用。产权人是原告，××花苑业委会无权委托被告进行管理，是侵权行为。对证据2的真实性没有异议，但认为不能证明被告的证明目的。对证据3的真实性及关联性均无法确认，待庭后确认。原告只有产权信息，没有租赁信息的资料，被告作为后续物业公司，应该获得相关租赁信息资料，该函是要求原告提供管辖权的资料。对证据4中公函的真实性没有异议，认为该函件是给××花苑业主大会的，是要求××花苑业主大会停止侵权。对回函的真实性无法确认，因原告没有收到过。就算内容是真实的，××花苑业主大会也确认原告是产权人，只是要求原告和物业公司协商车库的维修。对证据5的真实性没有异议，认为对于前期物业费用是涉及到2012年1月之前，与现在原告要求的时间节点没有关系，故与本案无关。对证据6的真实性无法确认，认为小区入住人员和车位的数量是有差距的，不可能至今车位没有停满。目前提供的收费年费截止到2012年6月份，之后都没有。对于被告提出已经收取过这些费用，原告无法看出来。
综上，本院结合双方当事人的陈述，认定如下案件事实：
原告美诚公司系位于上海市××区××路××弄-××弄××花苑的开发商，并于2013年7月24日取得了××路××弄地下车库的产权证。该产权的使用期限自2002年7月2日至2072年7月1日止。
2012年1月10日，被告佳信公司与案外人××花苑业委会及××花苑业主大会签订《××花苑小区物业服务合同》，约定由××花苑业委会及业主大会聘请被告对××花苑小区（包括××路××弄地下车库）提供物业管理服务。
2012年8月17日，××花苑业委会向原告发送《要求美诚实业投资公司移交地下车库有关资料的函》，称：××花苑小区于2012年2月1日起，由佳信公司提供服务。在××花苑业委会、上海中祺物业有限公司及佳信公司三方交接确认书中未涉及地下机动车库的管辖权及相关资料。××花苑业委会及上海佳信物业管理有限公司至今没有收到具体产权人的委托管理和服务的授权书，造成了无序管理的状态。为了理清产权人和使用人的关系，使小区的车辆有序、安全地停放。特要求移交地下机动车的管辖权及相关资料，是否妥当？请贵公司在收到本函后十天内，以书面形式给予答复。
2013年9月6日，原告向被告发送信函称：我司作为上海闵行区××路××弄内地下车库的房地产权利人，享有对下车库占有、使用、处分、收益等权利。贵司于2012年2月起经上海市闵行区××花苑业主大会的选聘承担××花苑物业管理相关工作。贵司接任××花苑物业服务工作后，于2012年2月1日起对上海闵行区××路××弄的地下车库进行管理并收取车位租赁费。我司曾多次派员协商收取地下车库车位租赁费，要求贵司归还地下车库车位的租赁费（即每月每个车位300元租金），但贵司至今没有给予答复。鉴于此，我司郑重向贵司发函，告知如下：1.请贵司于收到本函之日起10个工作日内，向我司归还2012年2月1日起至2013年8月31日止的车位使用费／租金，贵司于2013年9月1日以后收取的地下车库车位租赁费另行结算；2.请贵司于收到本函之日起10个工作日内将目前所有车位在租状态、已经预付的租金情况、到期时间等信息以书面形式反馈给我司；3.我司拟将尚未转让使用权的车位的使用权对外转让，请贵司自2013年9月10日起停止向小区业主或其他车位承租人预收××路××弄地下车库车位使用费／租金等，如贵司仍继续收取的，则视为贵司故意侵犯我司合法权益，给我司造成的损失将由贵司承担全部赔偿责任。4.我司因向贵司催付车位使用费／租金而引起的所有合理费用和开支（包括但不限于合理的律师费），或贵司擅自处分上海闵行区××路××弄地下车库车位及车位使用费／租金而引起的一切损失、费用、开支均由贵司承担，我司有权将该等损失、费用、开支当作债务向贵司追讨。请贵司于收到本函之日起5日内与我司联系，落实完成本函内的有关事项。
同年9月11日，被告向原告回复函称：一、我司于2012年初入驻××路××弄××花苑小区后，即与业主委员会在小区明显地方公示：要求小区有关房地产的产权人及时与小区业主委员会和物业公司接洽，但不知何因，在收到贵方来函前，贵方一直未与业委会及我公司对接，以至××花苑小区地下车库管理的各种关系未能理顺。二、小区地下车库是小区整体的一部分，我公司在与小区业主大会签订了小区物业服务合同，担负了对整个小区的物业服务和管理责任，所以本公司不能单方面放弃对地下车库的服务管理责任，为此，请贵公司能尽快与××花苑小区业委会及我公司××花苑物业管理处沟通，以便对小区地下车库物业管理事项达成共识。三、贵公司来函提出的车库管理现状情况、费用、资料等事宜，我们认为可以在沟通协商过程中进行对帐和交接。为了××花苑业主的合法权益包括贵方的合法权益得到保护，为了使小区整体物业服务和管理工作的顺利开展，希望贵公司、小区业委会及本公司能尽快对地下车库有关事宜达成共识。
现原告认为，被告在未获得原告委托的情况下，擅自对地下车库位实行管理和控制。原告曾与被告就地下车库车位的管理进行过多次商讨，但至今未与被告达成委托管理协议，且拒不向原告交付车位租金，其行为已严重侵害了原告作为地下车库产权人的合法权益，遂诉诸法院要求按上述诉称解决。
审理中，因本院认为本案系物业管理纠纷，不是排除妨害纠纷，故向原告进行释明，要求原告以物业管理来处理双方发生的纠纷，但原告坚持以侵权之诉要求被告排除妨害。
本院认为，根据物业管理条例的有关规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。物业小区内的地下车库不论属于业主的共有部分，还是业主的专有部分，都属于该小区物业区划的一部分，应当由该小区物业管理企业统一实施物业管理。物业小区建造完成交付使用后，即使开发商保留地下车库的所有权，其物业管理应与小区其他专有部分及共有部分一起交同一物业服务企业统一管理，并按时缴纳物业管理费。本案中，被告系于2012年1月起由××花苑业主委员会与业主大会选聘对××花苑小区（包括××路××弄地下车库）实施物业管理的单位，其依法有权对该地下车库进行物业管理，虽然原告在被告管理过程中已成为该地下车库的权利人，但因涉案争议的地下车库属于小区物业管理的一部分，理应由被告统一实施物业管理。若判令由原告自行进行管理，势必会造成一个小区同时有两个物业在进行管理。因此，本案原告虽于2013年7月24日成为××路××弄地下车库的所有权人，但无法收回对上述地下车库的管理权，故原告认为被告无权管理而要求被告停止对地下车库车位管理的侵权行为之诉请，本院难以支持。另原告基于侵权之诉提出要求被告赔偿原告自2012年1月1日起至本案终结之日止的29个车位租金损失及相应损失之诉请，本院亦不予支持。但原告作为涉案地下车库权利人，有权取得地下车库的租金收益及要求被告移交29个车位的详细租赁信息资料，故对原告要求被告移交29个车位的详细租赁信息资料之诉请，本院予以支持。另考虑到原、被告自被告于2012年1月起入驻××花苑实施物业管理后至今，对地下车库的物业管理事项，包括车库租金收益的对帐和交接等事宜从未进行过正常的沟通与协商，加之被告与原告间还存在其他物业管理费用的结算问题，导致双方至今无法结算租金收益及其他相关费用，原告可在取得被告提交的29个车位的详细租赁信息资料后，与被告通过对帐或审计的方式解决租金收益问题。因本案实属物业管理纠纷，但原告坚持以侵权之诉要求被告排除妨害，且在本院进行相关释明后仍坚持以侵权之诉提出相关诉请，导致被告无法在本案中因物业管理费用的结算提起相关反诉请求。就本案而言，若原告坚决要求收回车位管理权及要求赔偿租金收益等损失，不利于双方真正解决问题，但若原告以物业管理纠纷提出诉讼，双方可一揽子全面解决所有因地下车库发生的租金收益及其他费用的结算问题。此外，涉案地下车库的产权已于2013年7月24日登记在原告名下，被告对此亦予确认，双方对涉案地下车库的产权归属已不持任何争议，故原告要求法院判决确认其为涉案地下车库的产权人实无判决意义。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条及物业管理条例第三十四条、第三十五条第一款之规定，判决如下：
一、被告上海佳信物业管理有限公司于本判决生效之日起二十日内向原告上海美诚实业投资有限公司提供由被告上海佳信物业管理有限公司管理的位于上海市闵行区××路××弄××花苑地下车库内的9#、13#、17#、19#、20#、21#、22#、30#、31#、32#、37#、39#、44#、62#、64#、67#、71#、73#、74#、75#、76#、84#、87#、90#、94#、96#、107#、108#、121#29个车位的详细租赁信息资料。
二、驳回原告上海美诚实业投资有限公司其余诉讼请求。
案件受理费80元，由原告上海美诚实业投资有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 陈春芳
人民陪审员 陆家寿
人民陪审员 邓红霞
二〇一四年十月十七日
书 记 员 林 舒
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第一百一十七条侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。
损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。
受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。
二、《物业管理条例》
第三十四条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。
第三十五条第一款业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。