上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第3297号
上诉人（原审被告）上海福徽汽车配件有限公司。
法定代表人郭兵传，总经理。
上诉人（原审被告）郭兵传。
两上诉人之共同委托代理人许建斌，上海升通律师事务所律师。
两上诉人之共同委托代理人陈海洲，上海升通律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王昌宁。
委托代理人王显光，上海瀛泰律师事务所律师。
上诉人上海福徽汽车配件有限公司（以下简称福徽公司）、郭兵传因与被上诉人王昌宁房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第20325号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月29日受理后，依法组成合议庭，于同年11月24日公开开庭进行了审理，两上诉人之共同委托代理人许建斌、被上诉人之委托代理人王显光到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审查明：上海市浦东新区xx路＊＊＊号20幢丙102、202、302、402室房屋�记在王昌宁名下。2013年4月27日，王昌宁出具授权委托书，委托上海xx汽配市场经营管理有限公司（以下简称xx公司）出租并管理上海市浦东新区xx路＊＊＊号20幢丙102-402室房屋，委托期限为6年，自2013年4月27日至2019年4月26日；同日，王昌宁与xx公司签订《房屋委托出租协议》，对委托形式、委托租赁期限、房屋移交、租金标准及交付、租赁保证金、违约责任等作了约定，该协议第六条服务费用中约定，服务费由xx公司在代为收取的租金内按照每年2个月的租金标准逐年扣除。
2013年5月6日，xx公司与福徽公司、郭兵传签订《房屋租赁协议》，约定由福徽公司、郭兵传承租上海市浦东新区xx路＊＊＊号20幢02丙02南（市场编号20-2）房屋，面积为111.23平方米，产证载明用途为工业厂房，租赁期限自2013年5月6日起至2016年5月5日止。合同第4.1条约定，合同租赁保证金为人�币（下同）5，000元；第4.2条约定房屋租金为0.50元／平方米／天，水、电费根据实际使用情况另行由福徽公司、郭兵传承担。合同第五条约定，福徽公司、郭兵传应于合同签订当日支付租赁保证金及第一笔六个月租金共计15，150元。合同第10.2条约定，若遇福徽公司、郭兵传欠交租金超过一个月，xx公司有权提前解除合同并要求福徽公司、郭兵传支付相当于6个月租金的款项作为违约金。《房屋租赁协议》签订后，xx公司将房屋交付给福徽公司、郭兵传使用，后者交付房屋租金至2014年2月24日。2015年5月10日，xx公司出具情况说明，称王昌宁于2013年4月27日将上海市浦东新区xx路＊＊＊号20幢丙102-402室房屋委托其代为出租，为便于房屋出租，其将房屋第一、二层分为南北两套，并按照汽配市场的实际情况编号为xx路＊＊＊号20幢02丙02南（市场编号：20-2）、xx路＊＊＊号20幢08丙02北（市场编号：20-8），并于2013年5月6日以其名义租赁给郭兵传使用。
王昌宁于2015年6月2日诉诸原审法院，请求判令：1、解除其与福徽公司、郭兵传于2013年5月6日就上海市浦东新区xx路＊＊＊号20幢02丙02南房屋签订的房屋租赁协议；2、福徽公司、郭兵传返还上述房屋给王昌宁；3、福徽公司、郭兵传支付王昌宁20**年2月25日至2015年2月24日的租金30，300元；4、福徽公司、郭兵传支付王昌宁解约违约金即6个月租金15，150元（根据租赁协议第10.2条约定）；5、本案案件受理费由福徽公司、郭兵传承担。审理中，王昌宁明确根据福徽公司、郭兵传承租面积乘以日租金乘以365天可得年租金数额，故第三项诉请2014年2月25日至2015年2月24日租金应为20，299.40元，第四项诉请6个月租金金额违约金调整为10，149.70元。
原审审理中，双方明确就本案所涉房屋租赁，福徽�司、郭兵传未支付过租赁保证金。
原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。福徽公司、郭兵传与xx公司签订的房屋租赁协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。协议签订后，xx公司已按协议将系争房屋交由福徽公司、郭兵传使用，后者理应按照约定及时支付房屋租金。但福徽公司、郭兵传在支付截至2014年2月24日的租金后，未再支付相应房屋租金，福徽公司、郭兵传在庭审中虽提出因与xx公司另外房屋租赁中，xx公司尚欠福徽公司、郭兵传押金、装修损失等，但其主张的押金及装修损失系基于其他租赁合同所产生，且其亦无证据证明双方就另外租赁合同纠纷中xx公司已认可尚欠福徽公司、郭兵传款项，故福徽公司、郭兵传以此拒绝支付本案所涉房屋租金理由，法院难以采信。xx公司与福徽公司、郭兵传之间租赁合同对于租金支付时间未作明确约定，根据法律规定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付，租赁期间在1年以上的，应当在每届满1年时支付，故根据福徽公司、郭兵传支付租金的实际情况，其应在2015年2月24日及时向xx公司支付相应的租金。
根据相关法律规定，受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。王昌宁系房屋实际权利人，其委托xx公司代为出租系争房屋，现因福徽公司、郭兵传未向xx公司支付相应租金，导致王昌宁未能收取房屋租金，王昌宁据此向福徽公司、郭兵传主张相应的权利并无不当。综上，福徽公司、郭兵传�理拒付租金，王昌宁依据房屋租赁协议约定行使合同解除权，并要求福徽公司、郭兵传返还承租的房屋、支付租金及解约违约金的请求，本院予以支持。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百一十四条、第二百二十六条、第四百零三条之规定，于二〇一五年七月二十三日判决：一、解除上海xx汽配市场经营管理有限公司与郭兵传、上海福徽汽车配件有限公司就上海市浦东新区xx路＊＊＊号20幢02丙02南（市场编号20-2）房屋于2013年5月6日签订的《房屋租赁协议》；二、郭兵传、上海福徽汽车配件有限公司于判决生效之日起三十日内将承租的上海市浦东新区xx路＊＊＊号20幢02丙02南（市场编号20-2）房屋返还王昌宁；三、郭兵传、上海福徽汽车配件有限公司于判决生效之日起十日内支付王昌宁20**年2月25日至2015年2月24日房屋租金20，299.40元；四、郭兵传、上海福徽汽车配件有限公司于判决生效之日起十日内支付王昌宁违约金10，149.70元。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费561元，减半收取280.50元，由郭兵传、上海福徽汽车配件有限公司负担。
判决后，福徽公司、郭兵传不服，上诉称，本案租约明确出租人为xx公司而非他人，两被上诉人不具备原告主体资格；其未付租金系xx公司与其存在其它房屋租赁纠纷，本案租金系抵销损失范畴，原审认定事实不清；另上诉人与xx公司签约时“根本不知道被上诉人的存在”，如知晓其不会与xx公司订立租约，同时本案项下其对后者的抗辩依法可以适用于被上诉人，原审适用法律错误。故上诉请求撤销原审判决，改判驳�被上诉人原审诉讼请求。
王昌宁辩称，不同意上诉请求，要求驳回上诉、维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
另查明，xx公司与上诉人福徽公司、郭兵传签订的《房屋租赁协议》明确约定“甲方（xx公司）系上海市浦东新区xx路＊＊＊号汽配物流城经营者及出租方，受房屋产权人委托全权处理房屋出租事宜。”
本院认为，上诉人福徽公司、郭兵传与xx公司签订的《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反强制性法律规定，双方建立的房屋租赁合同关系依法应属有效。
有效合同依法约束当事人全面履行，根据查明事实，本案租约履行中，出租人已按约履行义务，两上诉人未按约付租逾期已达约定之解约条件，其应承担解约等违约责任。两上诉人上诉关于出租人主体一�，经查，双方租约中明确约定xx公司系受房屋所有人委托出租标的房屋，两上诉人系具有正常行为能力的民事主体，具备正常交易标准之谨慎义务状态，应该知道被上诉人王昌宁系房屋所有人。王昌宁作为委托人依法享有本案出租人实体及诉讼权利、义务。必须指出，在隐名代理关系中，（委托代理关系之外）第三人的选择权，根据《中华人民共和国合同法》四百零三条第二款之规定，在于其处于债权人身份积极主张时，而非本案抗辩状态，因此，本案房屋所有人作为原告主张权利于法无悖，该部上诉主张法庭不能采纳。
关于两上诉人主张与xx公司其它租赁关系债务问题，正如原审所指出，上诉人对于可能存在的其它债权举证确非充分，即使或有与本案不同法律关系之债权，在没有约定或其它法定条件下，不能自行产生所谓抵销法效，原审于此判断准确，上诉人该部主张不能成立。
原审法院在查明事实的前提下，判决正确，本院应予维持。上诉人福徽公司、郭兵传的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币561元，由上诉人上海福徽汽车配件有限公司、郭兵传负担。
本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 蒋辉霞
审判员 许 京
二〇一五年十一月二十日
书记员 朱晨阳
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认�事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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