湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘12民终17号上诉人（原审原告）刘文会。被上诉人（原审被告）怀化英泰建设投资有限公司，住所地湖南省怀化市鹤城区鹤州北路火车站广场。法定代表人谢永健，该公司董事长。委托代理人舒文华，湖南五溪律师事务所律师。上诉人刘文会与被上诉人怀化英泰建设投资有限公司商品预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2015）怀鹤民一初字第428民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月6日受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。原判认定：2008年12月29日（后双方改签落款时间为2010年1月8日），原告刘文会与被告怀化英泰建设投资有限公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告购买被告开发的怀化市鹤洲路与迎丰路交汇处地块（土地使用权出让合同号为怀国用【2008】第出371号，建设工程规划许可证号工规字第20080926号）上的商品房，项目名称为英泰国际商城，房号为第壹【幢】【座】A13-146【单元】【层】-1498号门面一个，建筑面积11.76平方米，总金额为269490元，付款方式为签订合同后，原告付房款139490元，向银行按揭（公积金）贷款130000元；原告需在2010年2月8日前申请办理按揭贷款手续，并交齐办理按揭手续所需资料。被告应当在2010年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将合同约定的经验收合格的商品房交付原告使用。逾期交房的违约责任为：1、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向原告支付违约金。要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金；被告应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；合同还就其他事项进行了约定。2008年12月29日原告作为甲方与被告（原名称为怀化中地置业有限公司）作为乙方签订《委托经营合同》一份，约定：因甲方在购买乙方所销售的房产时，已享受以8.4折的购铺优惠，甲方在享受此折后总价同时，即表明同意把认购物业开业之日起两年内的经营权无偿交给乙方整体运营，乙方不再支付任何费用给甲方，故本合同的第六条为不可撤销条款，本合同为不可撤销合同；委托标的物为位于怀化市迎丰西路（火车站站前广场）英泰国际项目壹层A13-146号商铺，建筑面积11.76平方米；此商铺为不予回购商铺。合同签订后，后因房屋面积变更，总房款变更为233054元。原告刘文会至2011年9月17日已付清总房款233054元。2010年5月7日原告所购商铺办理商品房预告登记，登记号为怀房预鹤城字第410002546号。2010年7月29日怀化英泰国际项目部函告被告以设计变更及雨季等原因请求顺延工期。2010年8月17日被告通知原告顺延至2011年7月31日交房。另查明，原、被告均认可委托经营合同的有效性。英泰国际商城已于2012年3月27日开业。原告所购商铺现在未在经营。原判认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《委托经营合同》是双方真实意思表示，合法有效。原、被告就第壹【幢】【座】A13-146【单元】【层】-1498号商铺达成合同后，原告已支付全部购房款。原告于合同签订当天签订《委托经营合同》，以享受购铺优惠的形式将所购商铺自开业之日起两年内的经营权交由被告整体运营，根据《最高人民法院》第十一条第一款的规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”本案双方在《英泰国际商城委托经营合同》中明确了原告已享受8.4折购房优惠，该优惠之款项即相当于支付了原告委托被告二年经营期限内的收益，并约定从认购物业开业之日起计算委托经营时间，因此，从2012年3月27日英泰国际商城开业之日起原告所购商铺即已发生了合同标的物转移占有的法律后果，即被告已按《商品房买卖合同》完成了交付原告所购商铺的合同义务。双方依据《委托经营合同》形成委托经营法律关系。至于被告经营满两年后，是否应向原告交还商铺，双方是否继续委托经营，应依据《委托经营合同》的约定或协商解决，与本案审理的《商品房买卖合同》中的延期交房并无关联。但被告在本案商铺转移占有之前即自2011年8月1日至2012年3月27日，根据双方签订的《商品房买卖合同》仍存在逾期交房的违约行为，被告仍应承担相应违约责任。被告主张逾期交房违约金过高，法院酌情予以调整为按日万分之一计算为：233054元×239天×0.0001＝5570元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院》第十一条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：被告怀化英泰建设投资有限公司于本判决生效后15日内支付原告刘文会第壹【幢】【座】A13-146【单元】【层】-1498号商铺逾期交房违约金5570元。本案案件受理费192元，由原告刘文会承担124元，被告怀化英泰建设投资有限公司承担68元。宣判后，上诉人刘文会不服一审判决，向本院提起诉上诉称：一、被上诉人至今没有按《商品房买卖合同》完成交付商铺的合同义务。二、《商品房买卖合同》和《委托经营合同》是一个整体，不是两个民事法律关系，法院应一并审理判决。三、一审法院支持上诉人主张逾期交房的违约金过高，应予减少的请求，明显执法不公。请求改判被上诉人支付逾期交房违约金36122元，并限期交房，办理产权证书，恢复商场正常开业。被上诉人怀化英泰建设投资有限公司辩称：上诉人的上诉理由不能成立。二审查明的事实与一审查明的基本事实一致。双方当事人在二审中均未提交新证据。以上事实，有一审所列证据以及一、二审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为：根据《最高人民法院》第十一条第一款的规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”上诉人刘文会与被上诉人怀化英泰建设投资有限公司签订的《商品房买卖合同》及《委托经营合同》，双方约定：因甲方在购买乙方所销售的房产时，已享受以8.4折的购铺优惠，甲方在享受此折后总价同时，即表明同意把认购物业开业之日起两年内的经营权无偿交给乙方整体运营，乙方不再支付任何费用给甲方。因此，从2012年3月27日英泰国际商城开业之日起刘文会所购商铺即已发生了合同标的物转移占有，怀化英泰建设投资有限公司已按《商品房买卖合同》完成了交付商铺的合同义务。双方依据《委托经营合同》形成委托经营法律关系。由于怀化英泰建设投资有限公司在商铺转移占有之前即自2011年8月1日至2012年3月27日，存在逾期交房的违约行为，故仍应承担相应违约责任。又根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。怀化英泰建设投资有限公司主张逾期交房违约金过高，且上诉人并未提交其实际损失的证据，一审法院酌情将违约金调整为按日万分之一计算为：233054元×239天×0.0001＝5570元并无不当。此外，上诉人在上诉中要求被上诉人限期交房，办理产权证书，恢复商场正常开业，系超出一审诉讼请求，本院不予处理，当事人可依法另行主张权利。综上，一审判决事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费564元，由上诉人刘文会负担。本判决为终审判决。审判长 杨  荣审判员 李 东 恒审判员 王 文 利二〇一六年三月二日书记员 谢何宇哲