四会市人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1284民初1306号原告：欧福荣，男，1947年12月2日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。被告：欧启忠，男，1964年4月6日出生，汉族，住佛山市三水区。第三人：欧金河，男，1965年1月6日出生，汉族，住四会市。原告欧福荣与被告欧启忠、第三人欧金河确认合同无效纠纷一案，本院于2018年4月26日立案受理，依法适用简易程序，于2018年6月5日公开开庭进行了审理，原告欧福荣、被告欧启忠及第三人欧金河均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欧福荣诉称：原告和被告是不同太公的同村兄弟的关系,因为被告有钱要回家拆旧房屋建大楼，被告多年劝说原告把涉案的宅基地卖给被告以方便被告建新楼。2016年8月1日，原告回四会聚会，被告开车来接原告去被告的大姐家吃饭。原告在被告劝说及对当时农村旧屋的宅基地管理政策不了解的情况下，就背着原告的兄弟、侄子，把涉案的宅基地卖给被告以方便被告建房用。原、被告双方签订了简单的协议，后原告把宅基地土地证给了被告。被告给了原告较高的价钱8000元。原、被告双方并没有告知农村土地管理有关部门，也没有办过过户手续。后被告认为涉案的宅基地地形不够方正，又背着原告在村中找了比较正大的旧屋空地建了有花园的楼房。被告没有告知原告其把原告的旧屋及土地证抵押转让卖给第三人欧金河。被告的所作所为严重扰乱了国家集体土地管理法，也严重违反了农村集体土地管理法的有关规定，是违法行为。被告的行为侵犯了原告的合法权益，侵占了原告使用权，还给原告造成了极大的精神上的损伤。原告的兄弟侄孙们对原告的意见更大，认为原告把好处给了别人也没有给自家人，与原告反目成仇，现原告处于众叛亲离、无家可归的状态。特别是原告在今年清明节回来，不能一起去远的太公坟上坟，只好在路途近的自己的父母和叔伯的坟地去上坟，原告因为没有饭吃就提前打车回梧州了。在和被告签订转让合同后，原告就认为自己的做法很不妥。就找被告多次商讨，原告想退回钱钱给被告，希望被告返还房屋，但被告都不愿意退还。被告称涉案的宅基地是其是用钱买回来的，是属于被告的，被告怎样使用该宅基地是被告的权利。后原告要求在涉案的宅基地上要二米多来建房自用，但被告也要求待原告百年归老后归被告所有。被告处处为难原告，近两年来原告每次回来，都无家可归。被告的所作所为剥夺了原告的使用权，属于侵权行为。原告从中学到部队，后来转到广西梧州国防企业工作，离乡背井，独自在外独闯几十年，直到退休后才休闲在家，因在梧州只和一些老友相处，原告在梧州也没有什么亲戚。在四会的老同学及同年入伍的老战友每年都聚会，就原告一个在外省的，但原告都尽量回来参加聚会，享受这老人的天伦之乐。按族谱记载的年龄，原告的兄弟姐妹及侄子孙们要原告回来帮原告庆祝70大寿的生日。原告的大家族中就原告一个在外省工作。原告只有二个女儿，但都考上大学，读了研究生，有了好工作好职位。早已结婚生子，有事业，有房。因此，原告于2016年元旦带女儿的家人们一起回四会，与村兄弟、同学、战友等一起在村的祠堂摆生日宴。几百人为原告庆生是原告人生以来最开心的一次庆生，让原告意识到在外千日好，不如在家好。所以原告希望回家度过晚年，落叶归根、回归故土是原告的心愿和梦想。所以原告迫切要求被告归还原告的宅基地来建房居住，这样原告回来家乡才能有个落脚点，过好晚年的生活。再者也可以化解原告于亲人的矛盾，让原告与亲人破镜重圆，和好如初。为此，原告诉至本院，请求判令：被告无条件归还原告位于欧村××房屋宅基地及土地证，并赔偿原告的精神损害费和造成原告各方面的精神损失共计2000元。被告欧启忠答辩称：一、被告不同意将涉案房屋所在的宅基地及其土地证无条件归还原告。1、被告承认与原告于2016年8月1日达成了房屋买卖转让手续，签订房屋买卖合同，并经双方签名、捏手印指模予以确认。同日被告将购房款8000元交给原告，原告将涉案房屋的土地使用证交给被告，双方在自愿的前提下完成房屋买卖。被告也于2016年9月2日与欧村本村村民欧金河（本案的第三人）的旧屋对换（相等面积），并由村小组出具加盖公章的证明，也有双方房屋对换的协议并签名、打指模。2、首先，原告在诉状中说原告当时对农村宅基地土地的管理政策不了解是不合常理的，其在转让房屋前已持有涉案宅基地的土地使用证数十年，土地证上第二页有说明，该说明写得很清楚，原告不可能不知情；相反，被告在此前未曾实际持有过农村宅基地的土地证，被告才是对相关法律法规毫不知情。其次，我国法律没有明确规定城市居民不得购买农村房屋。在当前司法实践中，法院对农村房屋买卖合同效力认定的问题主要是适用《中华人民共和国合同法》，而《合同法》的基本精神是意思自治、诚实信用，农村房屋买卖体现了当事人意思自治的原则。被告与原告签订房屋买卖合同，双方在达成一致意愿的前提下签订房屋买卖合同的，原告在房屋买卖后，被告建好房屋后反悔，起诉要求被告无条件返还，其行为严重违反了诚实信用原则，一旦原告的行为给被告造成经济损失，被告将保留追究原告法律责任的权利。再者，目前有关土地管理法规关于农村宅基地流转的规定皆是禁止性规定，而非强制性效力规范，不能以“违法法律、行政法规的强制性规定”认定涉案合同无效。而国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》不是行政法规，不能作为认定合同无效的依据。而本案中原告违规出卖房屋获得利益后又因房屋增值等其他原因主张合同无效，无疑是违反了诚实信用原则，其直接后果是，违反诚实信用的卖房者获益，而恪守诚实信用的买房者蒙受损失。因此，如果判决此类合同无效导向的后果是严重损害社会的公序良俗和诚实信用原则。如确认合同无效意味着买受人稳定的生活状态将面临巨大的改变，在感情上难以接受，且双方当时已履行了买卖合同的义务及双方是完全民事行为能力人，因此，从尊重历史、照顾现实的原则出发，请求法院判决认定合同有效。最后，涉案房屋是原告卖给被告后，原告再与同村村民欧金河对调房屋，符合房屋买卖合同经过多次流转，最后流转到同一村村民手里的情形，那么该房屋买卖合同也有效。二、被告不同意赔偿原告的精神损失及其他损失。原告没有精神损害，也没有造成其他损失，且与本案无关及无证据支持。原告众叛亲离是其自己造成的，与被告无关。其他村民都清楚原告早就与兄弟、弟媳、侄子等关系不好。三、经被告细阅原告的起诉内容，发现事实理由绝大部分与本案无关，与事实不符（包括原告提供的房屋买卖合同的内容），全是一派胡言，并捏造事实、污蔑和诋毁被告的人格，被告保留起诉的法律权利。综上所述，请求法院驳回原告的全部诉讼请求，认定涉案合同有效。第三人欧金河的诉讼意见为：原、被告的买卖是原告和被告之间的事情，但被告给钱原告了，并签了合同按了手印，原告房产证都给了被告，被告拿到了这间房子的所有权，第三人才相信被告，才与被告置换的，且现在第三人的房子都拆除了，现在要怎么处理。我不同意将涉案的房屋返还给原告。诉讼中，原告举证如下：1、土地使用证；2、收条；3、原告身份证；4、证明；5、照片。经质证，被告对原告提供的证据的质证意见为：对证据1复印件与原件不符，都不是被告的签名，是后期写下去的；对证据2，被告认为原、被告交易，被告给钱原告，原告给了使用证被告，原告是收取了被告8000元；对证据3没有异议；对证据4、5没有异议，图片是真实的。第三人对原告提供的证据的质证意见为：对证据1，原告将土地证交给了被告，双方在土地证附页上打了手指模签了名，而且原告也收取了被告的钱，基于真实的事实，第三人相信被告取得了房屋，于是第三人就和被告交换房屋；对证据2没有异议；对证据3没有异议；对证据4，房屋有一边塌了，第三人肯定要拆了它；对证据5没有异议。经本院审核，原告的证据1复印件与原件不相符，不具有真实性，本院不予认定；原告的证据2、3均具有真实性和合法性，与本案相关联，本院予以认定；原告的证据4、5虽具有真实性和合法性，但本案是确认合同无效纠纷，该两组证据与本案纠纷没有关联，故本院不予认定。诉讼中，被告欧启忠举证如下：1、土地使用证；2、转让协议；3、村小组证明。经质证，原告对被告提供的证据的质证意见为：证据1上的关于原、被告转让的内容当时是在被告的大姐家里写的，字迹是原告的，上面的签名是原告的字迹，是原、被告签订的，且按了手指模，但原告这里的副本和被告的原件不一样，被告给钱原告后，原告就写了收条给被告；证据2是被告写的转让协议，被告没有把转让给第三人的事告知原告，原、被告之间原来签订的协议又没有去执行；对证据3没有发表意见。第三人对被告提供的证据没有异议。经本院审核，被告的证据1、2、3均具有真实性、合法性，与本案相关联，本院予以认定。综上本院认定的证据，结合原、被告及第三人的庭审陈述，本院认定如下事实：2016年8月1日，原告与被告达成农村房屋转让合意，并在欧福荣《土地使用证》（NO：0143159；总编号：029438）的附页上约定：一、我（原告）的宅基地愿意转让给李群娣之子欧启忠（）方便建房之用。（金额8000元）。二、欧福荣（原告）宅基地与欧桂申宅基地之间的巷口路空间由欧桂申所利用。原告在房屋出让人处签名并按手印，被告在房屋购买人处签名并按手印。后，原告将其《土地使用证》交给被告并将房屋交由被告使用。被告也依约于同日给付原告8000元购买款，原告出具收条予以证实。2016年9月2日，被告将上述宅基地上的房屋与第三人的房屋进行置换。后被告将与第三人置换所得的房屋和自己原有旧房拆除，并建起了新房屋。后原告称原、被告之间的合同违反法律法规，故诉至本院，提出上述请求。另查明，原告欧福荣、被告欧启忠的户籍于2016年8月1日前已经迁出四会市地豆镇狮岭村委会欧村。本院认为：2016年8月1日，原告与被告在《土地使用证》上约定原告转让宅基地给被告建房之用，被告支付8000元购买款。原、被告已形成买卖合同关系。本案为确认合同无效纠纷，根据庭审可知，本案的争议焦点首先是原、被告之间的宅基地转让协议是否有效？关于宅基地转让协议是否有效的问题，本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。宅基地关系到农民的基本居住条件，其所有权归农民集体所有，宅基地使用权人对宅基地仅享有占有和使用的权利，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系。如果允许非本集体经济组织成员取得（直接购买宅基地）或变相取得（通过购买宅基地上房屋的方式获得宅基地）的，将在实质上构成对集体在该宅基地上行使所有权的障碍，导致集体所有权落空，损害农民权益，损害村集体经济组织的权益，也损害法律、行政法规以及国家政策所维护的社会公共利益。被告欧启忠的户籍已经于2016年8月1日前迁出四会市地豆镇狮岭村委会欧村，其不是四会市地豆镇狮岭村委会欧村集体经济组织成员，其不享有该农村集体经济组织成员所享有的特定权利。故依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第四款“有下列情形之一的，合同无效：……（四）损害社会公共利益”的规定，本院确认原告与被告于2016年8月1日签订的宅基地转让协议无效。关于宅基地转让协议无效后，被告是否返还案涉房屋的问题，本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。……”之规定，因原、被告之间的宅基地转让协议无效，能够返还的应予返还，不能返还的应当折价补偿。本案中，被告已经将案涉宅基地与第三人的宅基地进行了置换，且第三人为四会市地豆镇狮岭村委会欧村集体经济组织成员，其享有本集体宅基地使用权的资格，现第三人已经合法占有并使用案涉宅基地，被告对案涉的宅基地丧失了占有，因此被告没有返还案涉宅基地的可能性，故原告诉求被告无条件归还原告位于欧村××队的房屋宅基地，本院不予支持。至于被告不能返还案涉宅基地，其对原告折价补偿的问题，本院认为，补充金额应为该宅基地的对价，而原、被告在转让协议上已经作出了一致的价值评估（即8000元购地款），且原告已经收取了被告的8000元购地款，故本院认定被告已经作出了折价补偿给原告。关于原告诉求被告归还土地证的问题，本院认为，《土地使用证》是证明持证人对集体土地享有使用权的法律凭证。因第三人欧金河已经合法地占有并使用案涉宅基地，被告不应当向已经丧失合法占有使用的原告予以返还《土地使用证》，故原告诉求被告归还土地证，本院不予以支持。关于原告诉求被告赔偿的精神损害费的问题，本案属于合同纠纷，原告诉求精神损害费于法无据，故原告起诉要求被告赔偿原告的精神损害费和造成原告各方面的精神损失，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第四款、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告欧福荣的全部诉讼请求。如果被告未按指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取25元（原告已预交），由原告欧福荣承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  马昌盛二〇一八年六月二十九日书记员  赵金凤