广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0606民初1291号
原告广东顺德汇泓物业策划有限公司，住所地广东省佛山市顺德区均安镇沙头社区居民委员会均益路194号世友工业城4座602号之二，组织机构代码证号码07192253-9。
法定代表人谈湛辉。
委托代理人曾绍荣，广东顺朗律师事务所律师。
委托代理人梁宝仪，女，1993年3月4日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，系广东顺朗律师事务所律师助理。
被告李鸿鑫，男，1977年1月11日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
原告广东顺德汇泓物业策划有限公司（以下简称汇泓公司）诉被告李鸿鑫因房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月26日立案受理后，依法由审判员李海昌、蒋竞雄、林思彤组成合议庭于2016年5月16日公开开庭进行了审理。本案开庭时，原告汇泓公司的委托代理人曾绍荣到庭参加诉讼，被告李鸿鑫经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告汇泓公司诉称，2013年8月25日，原告与被告签订《世友工业城厂房租赁合同》（以下简称《租赁合同》）两份和《世友工业城厂房租赁合同[补充协议]》（以下简称《补充协议》）两份，约定原告将位于佛山市顺德区均安镇沙头社区居民委员会均益一路194号世友工业城5座2××号（以下简称世友工业城5座2××号）、佛山市顺德区均安镇沙头社区居民委员会均益一路194号世友工业城5座2××号（以下简称世友工业城2座2××号）的房产出租给被告。上述租赁物的租赁期从2013年9月25日至2018年9月24日。租金按月支付，被告应于每月5号前缴纳租金，若被告累计两个月不按期支付租金，原告有权解除合同，收回租赁物并要求按合同项下租金总额的30%支付违约金。合同签订后，原告按约将世友工业城5座202、2××号房产交给被告使用，但被告没有按约定支付租金、水电费、物业管理费、垃圾费、园区综合费等相关费用，至2015年12月，已拖欠上述费用共计168321.03元。因多次催收无果，特向法院提起诉讼。据此，原告汇泓公司起诉请求：1.判令被告立即向原告支付拖欠的租金123534元、水电费15551.87元、物业管理费27968.88元、垃圾费24元、园区综合费1242.28元，以上共计168321.03元（上述款项自2014年12月起算，暂计至2015年12月）；2.判令被告向原告支付违约金268509.60元；3.判令本案的诉讼费用由被告承担。
本院于2016年2月11日向被告李鸿鑫公告送达起诉状副本和开庭传票，但被告李鸿鑫既没有到庭参加诉讼亦未向法庭说明正当理由。
原告汇泓公司为证实所起诉的事实，在诉讼中提交以下证据：
1.原告的营业执照复印件、组织机构代码证复印件、法定代表人身份证明书、被告的身份证复印件各一份，证明原、被告的诉讼主体资格；
2.房地产权证复印件二份，证明涉案房产的产权人是佛山市顺德区世友工业城有限公司（以下简称世友工业城公司）；
3.2013年7月1日的租赁证明一份，证明世友工业城公司将涉案房产出租给原告，并且同意原告转租，有关转租的全部收益归原告所有；
4.《租赁合同》、《补充协议》各二份，证明原、被告在2013年8月25日签订了租赁合同及补充协议，双方约定了被告承租涉案的房产及约定支付的租金和水电费等情况，双方另约定如被告拖欠原告租金的，应按五年租金的30%支付违约金给原告；
5.5座202、203李鸿鑫欠费明细[截止2015年12月]打印件一份，证明被告从2014年12月份至2015年12月拖欠原告的租金、水电费等合共168321.03元；
6.佛山市顺德区档案馆出具的《商品房买卖合同》复印件二份，证明世友工业城公司在本案起诉后，于2016年1月将涉案房产转让给梁某豪，涉案房产已于2015年12月30日交付给原告。
被告李鸿鑫在诉讼中没有提交证据。
被告李鸿鑫经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利。原告汇泓公司提交的证据1、2、3、4、6，来源合法，内容真实，对上述证据，本院予以采信。原告提交的证据5，对真实性，本院予以采信，但对证明内容，由于原告未抵扣相应的款项，故不予采信，对被告李鸿鑫所欠的款项，应以本院认定的金额为准。
经审理查明，原告向世友工业城公司租赁了世友工业城5座202、2××号房产及其他房产后，2013年7月1日，世友工业城公司向原告出具一份租赁证明，同意原告对上述物业进行转租，转租的全部收益归原告所有。2013年8月25日，原告与被告分别签订两份《租赁合同》及《补充协议》，双方约定，由原告将位于世友工业城5座202、2××号的房产租赁给被告，其中世友工业城5座2××号房产的建筑面积为1196.37平方米，套内面积为1033.99平方米，世友工业城5座2××号房产的建筑面积为1134.37平方米，套内面积为980.41平方米，租赁物的功能为工业厂房。租赁期限为60个月，即从2013年9月25日至2018年9月24日。世友工业城5座2××号房产的租赁保证金为23928元，世友工业城5座2××号房产的租赁保证金为22688元，被告需在签订合同当天向原告交纳。世友工业城5座2××号房产每月租金为11964元，世友工业城5座2××号房产每月租金为11344元。租金不含租赁税，被告应按月向原告缴纳租赁税费，由原告向相关部门代缴租赁税，并向被告开具正规的租赁发票。因租赁行为发生的税项，均由被告负责支付。被告需在签订合同之日起向原告预付三个月的租金。从交付使用的第四个月起，租金按月支付，被告应于每月5号前把当月租金存入原告指定的账户。被告逾期支付租金、租赁税超过15日后，原告有权解除合同。因被告违约导致原告解除合同的，被告应按全部租金总额的30%支付违约金给原告，原告有权没收被告的租赁保证金。原告采用专用变压器向被告供电，电费包括基本电价、电表数电费、电损等。原告收取电费采用“预付后用”的形式，即被告办理相关租赁物接收手续时，应先向原告缴纳世友工业城5座2××号房产15000元的电费预付金、世友工业城5座2××号房产15000元的电费预付金，并领取用电智能卡。被告用水属市政直接供水，水费单价根据市政公司的收费标准执行。水费由物业管理公司代付代收。物业服务费、公共水电分摊费等由物业管理公司代收。被告的物业服务费为1元/平方米/月，被告应在合同约定交楼之日或提前交楼之日起缴纳当季的物业服务费，日后缴纳物业服务费的时间为每季首月1-5号。公共水电分摊按物业的建筑面积分摊，被告应按物业管理公司每月公布的费用承担所租赁物业的公共水电分摊费。物业服务费、公共水电费等交纳到原告指定的账户。被告在租赁及使用租赁物而需要使用水、电、网络等资源的，如该资源是要到相关部门开户后才能使用的，由被告自行到相关部门开户，所产生的水费、电费、电话费、电脑网络费、物业管理费、垃圾费、治安费、电梯维护费、公共部位水电费等相关费用，由被告承担。合同生效之日起30日内，原告将租赁物按交楼标准交付给被告使用。合同提前终止或者租赁期满被告不再续租，则所有入墙入地的固定装修、临时建筑物和水、电设施均归原告所有。在租赁期满或合同提前终止时，被告应提前将租赁物清扫干净，搬迁完毕，并将租赁物交还给原告。如被告归还租赁物时不清理杂物，则须向原告支付清理杂物所产生的费用。被告逾期不迁离、恶意占用租赁物，原告有权强行将租赁物内的物品搬离，且不负相关保管责任，并且，被告需以合同约定的月租金标准的两倍按实际使用时间向原告支付场地占用赔偿款。租赁期内，在双方均没有违约的情况下，一方单独提出解除合同的，必须提前60日以书面形式通知对方，并且主动解除合同方需向对方另外支付2个月租金的违约金。同日，原、被告双方签订《补充协议》两份，双方约定，世友工业城5座2××号房产租赁期为五年，第一年租金，即从2013年9月25日起至2014年9月24日止共12个月，申请补贴后免收租金；第二年，即从2014年9月25日起至2015年9月24日止共12个月，申请补贴后每月租金为5982元；第三年，即从2015年9月25日起至2016年9月24日日止共12个月，申请补贴后每月租金为8375元；第四年，即从2016年9月25日起至2017年9月24日止共12个月，申请补贴后每月租金为11964元；第五年，即从2017年9月25日起至2018年9月24日止共12个月，申请补贴后每月租金为11964元。租金总额为459420元，双方确认用此金额作计算违约金的标准。世友工业城5座2××号房产租赁期为五年，第一年租金，即从2013年9月25日起至2014年9月24日止共12个月，申请补贴后免收租金；第二年，即从2014年9月25日起至2015年9月24日止共12个月，申请补贴后每月租金为5672元；第三年，即从2015年9月25日起至2016年9月24日日止共12个月，申请补贴后每月租金为7941元；第四年，即从2016年9月25日起至2017年9月24日止共12个月，申请补贴后每月租金为11344元；第五年，即从2017年9月25日起至2018年9月24日止共12个月，申请补贴后每月租金为11344元。租金总额为435612元，双方确认用此金额作计算违约金的标准。被告在租赁期内单方面解除合同或累计两个月不按期支付租金给原告的，视为被告违约，被告应按租金总额的30%支付违约金给原告，并且原告有权没收被告的租赁保证金。被告必须在《租赁合同》约定之交付日期起两个月内开业经营，若被告没有在厂房交付之日起两个月开业经营，则租金方案不发生法律效力，有关租金按《租赁合同》执行。《租赁合同》及《补充协议》签订后，被告按约向原告交纳了世友工业城5座2××号房产的租赁保证金23928元、电费预付金15000元及预付了3个月的租金17946元，向原告交纳了世友工业城5座2××号房产的租赁保证金22688元、电费预付金15000元及预付了3个月的租金17016元，原告在2013年9月25日向被告交付了世友工业城5座202、2××号房产，并提供物业管理服务。被告在使用租赁物期间，在抵扣了预付的3个月租金后，从2014年12月起开始拖欠原告代为垫付的相关费用，并从2015年4月起未再向原告支付租金。因认为被告在租赁了世友工业城5座202、2××号房产后，截止至2015年12月，被告尚欠2015年1月至2015年12月的物业管理费27968.88元、2013年3月至2015年12月的基本电价12780元、2015年3月至2015年8月的水费177.60元、2015年3月至2015年11月的水电公摊费2594.27元、2015年3月至2015年8月的垃圾费24元、2014年12月至2015年12月的园区综合费1242.28元、2015年4月至2015年12月的租金123534元（按《补充协议》的标准计算）未付，原告遂于2016年1月26日向本院提起诉讼。在原告提起诉讼后，世友工业城公司将涉案的租赁物转售给梁某豪。在诉讼中，原告确认，所主张的费用，未抵扣被告交纳的租赁保证金及电费预付金。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
原告与被告所签订的两份《租赁合同》及两份《补充协议》，除被告在违约时需承担的违约金标准及在被告逾期不迁离、恶意占用租赁物而需支付的场地占用赔偿款的标准过高而应予调整以及租赁保证金、电费预付金应抵扣相应的款项外，其余条款未违反国家强制性规定，应受法律保护。被告在使用了原告交付的租赁物后，应履行向原告支付租金及其他费用的义务。
被告在租赁了涉案的房产后，从2014年12月起开始拖欠原告的相关费用，并从2015年4月起未再向原告支付租金，被告的行为已构成违约，应承担向原告支付租金及相关费用，并支付违约金的责任。
原告诉请判令被告立即向原告支付拖欠的租金123534元、水电费15551.87元、物业管理费27968.88元、垃圾费24元、园区综合费1242.28元，以上共计168321.03元（上述款项自2014年12月起算，暂计至2015年12月）；判令被告向原告支付违约金268509.60元的主张，因原告所主张的被告尚欠款项合计168321.03元，并未抵扣被告的租赁保证金46616元（23928+22688）及电费预付金30000元（15000+15000），经抵扣后，被告尚欠的租金、水电费、物业管理费、垃圾费、园区综合费等费用合计为91705.03元(168321.03-46616-30000)，同时，原告在诉讼期间并没有证据可证实由于被告的违约，给原告所造成的经济损失已达五年租赁期的总租金的30%，对被告应支付的违约金，应按截止至2015年12月未付的款项的30%予以计算，即违约金为27511.51元(91705.03×30%)，故对原告的上述主张，本院支持被告需向原告支付截止至2015年12月尚欠的租金、水电费、物业管理费、垃圾费、园区综合费等费用合计91705.03元，支付违约金27511.51元的部分，其余部分，本院不予支持。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百五十三条的规定，缺席判决如下：
一、被告李鸿鑫应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东顺德汇泓物业策划有限公司支付截止至2015年12月的租金、水电费、物业管理费、垃圾费、园区综合费等费用合计91705.03元；
二、被告李鸿鑫应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东顺德汇泓物业策划有限公司支付违约金27511.51元；
三、驳回原告广东顺德汇泓物业策划有限公司的其他诉讼请求。
如被告李鸿鑫未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，以中国人民银行同期贷款基准利率加倍计付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7852.46元（已由原告广东顺德汇泓物业策划有限公司垫付），由原告广东顺德汇泓物业策划有限公司负担5709.52元、由被告李鸿鑫负担2142.94元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判长 李海昌
审判员 蒋竞雄
审判员 林思彤
二〇一六年五月二十日
书记员 李素婷