安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖01民终1867号
上诉人（原审原告）：合肥市青年路小学，住所地安徽省合肥市徽州大道488号，组织机构代码48507717-9。
法定代表人：徐翠银，该校校长。
委托代理人：程秋生，安徽汉合律师事务所律师。
委托代理人：陆靖。
上诉人（原审被告）：中国银行股份有限公司安徽省分行，住所地安徽省合肥市长江中路313号，组织机构代码84894243-3。
负责人：唐小睛，该分行行长。
委托代理人：何宗友，安徽天瑞律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中国银行股份有限公司合肥徽州路支行，住所地安徽省合肥市徽州大道428号金安大厦，组织机构代码70505738-1。
负责人：朱明，该支行行长。
委托代理人：何宗友，安徽天瑞律师事务所律师。
上诉人合肥市青年路小学（以下简称青年路小学）与上诉人中国银行股份有限公司安徽省分行（以下简称中行安徽省分行）、被上诉人中国银行股份有限公司合肥徽州路支行（以下简称中行徽州路支行）因房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2014）包民一初字第03318号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
青年路小学原审诉称：1995年底，青年路小学与中国银行合肥市分行签订《房屋租赁合同》，约定：青年路小学将位于青年路94号沿街商办楼南座一层建筑面积为308平方米的房屋出租给中国银行合肥市分行，并由中行徽州路支行使用，租赁期为40年（自1996年9月1日至2036年9月1日），租赁期间的租金为4000元／平方米（即月租金8.33元／平方米）。合同签订后，双方按约履行义务。中国银行合肥市分行于1999年6月21日被撤销，其债权债务并入中行安徽省分行统一管理。2012年9月15日，中行徽州路支行由合肥市美菱大道376号迁至合肥市徽州大道428号营业，租赁房屋现处于空置状态。
确认超出二十年部分无效。青年路小学认为，租赁合同约定的最长租赁期限为二十年，超过二十年的部分无效，这是《中华人民共和国合同法》的明确规定。本案所涉合同虽签订于合同法颁布之前，但根据有关司法解释的规定及法律适用基本规则，双方之间签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限超过二十年（即2016年9月1日至2036年8月31日）的部分应属无效，现请求人民法院应当依法予以确认。
显失公平给予变更。青年路小学在签订租赁合同时，对市场行情判断严重不足，双方约定的租金价格是每月8.33元／平方米，而相同地段房屋的每月租金都是每平方米近百元至数百元，二者相差数十倍，系典型的显失公平。导致合同履行以来，双方利益一直处于明显不平衡状态，青年路小学依法享有请求变更的权利，请求人民法院依法将合同已履行部分的价格变更为市场合理价格，并判令中行徽州路支行、中行安徽省分行补足租金差额。
解除二十年内尚未履行部分。合同签订时，青年路小学的办学规模处于确定状态，每年的招生政策也少有变化，青年路小学对快速发展的社会形式无法有足够的预见。2013年，合肥市包河区教体局对全区的学校进行了一定的整合，学区出现调整，青年路小学的招生范围扩展到原前进校区，致使青年路小学教学用房严重紧缺。根据政府主管部门的要求，青年路小学不得不收回出租房屋用于教学活动。包河区教体局学区调整属于政府行为，是青年路小学在订立合同时不能预见且不能克服的，已导致合同履行的情势发生了变化，双方原先签订的合同已不具备履行的条件。尤其是，随着合肥市城市大建设步伐的加快，青年路小学学校周边的小区不断增加，住户不断增长，特别是一些原来的老旧小区改造速度明显加快，使得原来学校覆盖学区里的平房、多层楼房被一些高层所取代，例如：安装公司宿舍的改扩建，宝利丰广场的建设，高压开关厂的拍卖建设，还有正在建设的缤购小区等，这些小区的建成都会使青年路小学学校原学区覆盖的居民呈不断增长态势，据统计：自2012年以来，周边小区居民入学子女人数的增长使得学校每年要增加两个班的规模才能满足老百姓的需求。在此情况下，青年路小学学校已经连续两年腾出教师办公用房做教室使用，今后已无房可腾，特别是青年路小学学生体育活动没有空间，所以青年路小学必须收回出租房屋用于教育、教学。且学校是教育、教学场所，是面向老百姓的公益性事业单位，学校的用房是固定资产，是用来办学的，不是用来出租的。
现青年路小学依法诉讼，请求：一、确认双方签订的《房屋租赁合同》中第二条约定租赁期限40年中，超过20年的部分（即2016年9月1日至2036年8月31日）约定无效；二、判令变更双方签订有效租期20年《房屋租赁合同》己履行部分的租金标准，中行徽州路支行、中行安徽省分行向青年路小学支付租金差额4788476元（5569600元-1232000元）；三、判令解除双方签订有效租期20年《房屋租赁合同》尚未履行的部分；四、本案诉讼费由中行徽州路支行、中行安徽省分行负担。
中行徽州路支行原审辩称：中行徽州路支行并非涉案房屋租赁合同的签订人，与青年路小学无权利义务关系，不是本案的适格被告，请求驳回青年路小学对中行徽州路支行的起诉。
中行安徽省分行原审辩称：一、青年路小学与中行安徽省分行签订的合同系双方当事人的真实意思表示，应为合法有效。1995年，中国银行合肥市分行作为中行安徽省分行的下属单位与青年路小学签订《房屋租赁合同》及《补充合同》，内容均没有违反当时法律法规的禁止性规定，青年路小学不能以现行合同法关于最长20年租期的规定来主张双方所签合同无效。二、青年路小学要求中行安徽省分行再支付租赁期间内的租金差额无事实和法律依据。上述《房屋租赁合同》及《补充合同》签订后，中国银行合肥市分行已按约支付了全部租金，取得了40年的房屋使用权。即使合同显失公平，青年路小学在合同成立后一年内没有行使撤销权，青年路小学丧失就租金差额部分向中行安徽省分行主张的权利。三、青年路小学单方要求解除《房屋租赁合同》约定的前20年剩余租期没有法律依据，本案不适用合同法上所说的情势变更原则。综上，请求法院驳回青年路小学的诉讼请求。
原判认定：1995年底，青年路小学与中国银行合肥市分行签订《房屋租赁合同》一份，约定：一、中国银行合肥市分行租赁座落于青年路94号的青年路小学沿街商办楼南座一层建筑面积为258平方米的房屋；二、租赁有效期为40年，租赁价格为4000元／平方米，总金额1032000元，自1996年9月1日起至2036年8月31日止；三、中国银行合肥市分行于95年12月31日前预付人民币10万元作为定金，余款在房屋交付使用后三个月内一次付清；合同对其他相关事项亦作了明确约定。1996年8月31日，双方签订《补充合同》一份，约定在原租赁面积基础上，另增50平方米，租赁期限与原租赁合同一致，新增租金200000元于合同签字之日当即付清。合同签订后，中国银行合肥市分行分四次将租金1232000元全额支付给青年路小学，租赁房屋用于中行徽州路支行的营业网点。
1999年6月21日，中国银行合肥市分行被撤销，其债权债务并入中行安徽省分行统一管理。2012年9月，合肥市包河区教育体育局责成青年路小学收回门面房；中行徽州路支行迁至合肥市徽州大道428号营业。2012年10月，青年路小学以生源增加教学用房紧缺为由致函中行安徽省分行要求收回房屋；中行安徽省分行复函称，合同尚未到期，租赁房屋规划用作业务办公场所和自助银行使用，不同意提前交付。
另查明，1993年4月13日，合肥市规划局作出合规字（93）39号文，同意青年路小学拟开发商办楼的基建计划，并要求抓紧办理有关手续，尽快开工。为此，青年路小学提交了《合肥市民用建筑申请书》，该申请书首部写有“建开许（93）162号”字样，尾部“签发意见”栏中的内容为：“同意初核意见，发建设工程规划许可证”，落款时间为1993年12月31日。1999年4月13日，青年路小学领取了商办楼的《国有土地使用证》，载明的使用权类型为划拔。
上述事实，除双方当事人陈述外，还有青年路小学提供的事业单位法人证书、组织机构代码证、企业登记基本信息（2份）、房屋租赁合同、补充合同、南银复（1999）153号文件、皖银监复（2012）326号文件、照片、函、复函、通知，被告中行安徽省分行提供的房屋租赁合同、补充合同、转款凭证（4份）、收据（4份）、合肥市民用建筑申请书、合规字（93）39号文件等证据佐证，证据符合法定的客观性、合法性和关联性要求，可以作为定案依据。
原审法院认为：本案争议焦点之一，关于租赁合同的效力问题。
1999年10月1日实施的《中华人民共和国合同法》第214条规定：“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效”。案涉《房屋租赁合同》及《补充合同》分别签订于1995年底和1996年8月，均在《合同法》实施前成立。最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第一条规定：“合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。”可见，本案应以当时的法律规定作为审查合同效力的依据，而当时的国家法律和行政法规没有对租赁合同期限作出禁止性规定。因此，青年路小学与中国银行合肥市分行签订的《房屋租赁合同》及《补充合同》，真实意思表示，不违反国家法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。
本案争议焦点之二，关于显失公平变更租金问题。
诉讼中，青年路小学申请对租赁房屋1996年9月1日至2014年10月30日期间的市场租金标准、中行安徽省分行申请对该房在1995年的市场购买价格进行评估，安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司接受本院委托，以2014年10月30日为估价时点，初稿结论：1996年9月1日至2014年10月30日期间的租金损失为5569600元，1995年的市场购买价为1051800元。双方当事人均对初评结论提出异议，评估公司予以修改，定稿结论：1996年9月1日至2014年10月30日期间的市场租金标准在估价时点1996年9月1日的价值为1769500元，1995年的市场购买价（估价时点为1995年12月31日，出租人的权益价格）为2165900元，并备注评估结果中没有单独列明应扣除的土地收益。双方当事人对定稿结论仍然提出异议，由于评估结论明显依据不足，而当事人不同意重新评估。因此，评估报告不能作为定案依据。
但青年路小学以初稿结果为依据，认为1996年9月1日至2014年10月30日期间的租金损失为5569600元，而合同约定40年的总租金为1232000元，显失公平，要求变更。如初稿结论可以作为定案依据，则租赁房屋在1995年的市场购买价为1051800元，合同约定的1232000元租金足以购买房屋，却仅仅租赁40年，对青年路小学而言，不失公平。
最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥》第73条规定：“对于重大误解或者显失公平的民事行为，当事人请求变更的，人民法院应当予以变更；当事人请求撤销的，人民法院可以酌情予以变更或者撤销。可变更或者可撤销的民事行为，自行为成立时起超过一年当事人才请求变更或者撤销的，人民法院不予保护。”案涉《房屋租赁合同》及《补充合同》分别签订于1995年底和1996年8月，至青年路小学2013年9月24日第一次起诉时，早已超过一年，其关于变更租金的请求，人民法院不予保护。
本案争议焦点之三，关于情势变更解除合同问题。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”该条即所谓情势变更原则，是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，致合同的基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平，允许变更合同内容或解除合同。本案中，青年路小学生源增加及包河区教育体育局责成收回门面房，并不构成“致合同的基础动摇或丧失”，继续履行合同亦不产生“明显不公平或者不能实现合同目的”的后果，此情形不属情势变更。
但中国银行合肥市分行租赁房屋的目的在于给中行徽州路支行做营业网点使用，2012年9月该网点搬迁，合同目的业已实现，现房屋处于空置状态，即使再利用，作用有限。而青年路小学却面临招生范围扩大，生源迅速增加，教学用房紧缺的状态，收回房屋后可立即摆脱目前的困境。教育是社会公益事业，应加大保障力度。故涉案合同和补充合同可予解除，中行安徽省分行应当返还房屋，并可另行诉讼，向青年路小学主张剩余租金。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（四）项之规定，判决：一、解除涉案《房屋租赁合同》与《补充合同》；二、中国银行股份有限公司安徽省分行于本判决生效之日起十五日内腾空房屋并返还合肥市青年路小学；三、驳回合肥市青年路小学的其他诉讼请求。本案一审案件受理费45108元，由合肥市青年路小学负担，鉴定费50000元，由合肥市青年路小学负担35000元，中国银行股份有限公司安徽省分行负担15000元。
上诉人青年路小学上诉称：1、房屋租赁合同约定的租赁期限超过20年部分应为无效。2、房屋租赁合同是显失公平的合同，青年路小学依法有权申请变更，中行安徽省分行应补足已履行期间的租金差额4788476元。3、房屋租赁合同中2016年9月1日之前尚未履行的部分依法应予解除。请求二审法院依法改判。
针对青年路小学的上诉，中行安徽省分行和中行徽州路支行答辩称：1、关于超过20年无效的上诉理由。因为本案涉及合同是经济合同法实施期间订立的，而该经济合同法并没有禁止租赁合同超过20年的规定。最高人民法院对跨新旧合同法导致的矛盾有民事案例，在一审中已经提到了，所以超过20年无效这个理由是没有依据的。2、关于显失公平的上诉理由。一审期间中行安徽省分行到房产局申请调阅的材料显示，合同签订时青年路旁一环内房屋买卖交易的价格也没有达到4000元／平方米，故不存在显失公平。3、关于情势变更的上诉理由。根据最高法院规定，情势变更需要经过省高院批准，但本案中并没有，故原判此节处理错误。
上诉人中行安徽省分行上诉称：1、原判对案涉房屋功能、使用状况及租赁合同目的是否实现的事实认定存在错误。一是，案涉房屋在规划设计之初用途为商办楼，而不是教学用房。改变房屋用途不仅与规划设计产生冲突，且可能存在一定安全隐患。二是，在中行徽州路支行迁走后，中行安徽省分行已将案涉房屋规划作为个贷业务办公司场所和自助银行网点，且已进入装修设计阶段，青年路小学第一次起诉时，一审法院为防止损失扩大要求中行安徽省分行暂停装修，但案涉房屋一直作为中行合肥地区银行设备中转用房（一楼）和档案用房（二楼），并非闲置。三是，双方在租赁合同中也未约定案涉房屋只能作为营业网点使用，中行安徽省分行有权自主决定房屋如何使用，法院无权主动予以干涉，更谈不上合同目的已经实现。2、原判对青年路小学因招生范围扩大、教育用房紧缺的事实认定及收回房屋后可立即摆脱目前困境的因果推定，明显证据不足。一是青年路小学与前进路小学进行合并，但前进路小学目前尚有大量教育用房处于空置状态，该部分空置房屋完全可以解决青年路小学教学用房紧缺问题。二是，青年路小学并无直接证据证明其教学规模的扩大与收回案涉房屋之间存在着直接的因果联系，因为案涉房屋规划设计用途为商办楼而不是教学用房。三是，即使青年路小学存在教学用房紧缺情况，也应由政府予以解决，而不是通过解除双方合法签订的房屋租赁合同的途径来解决。3、原判在适用法律上存在错误。一是，原判已认定合同合法有效，租金无显失公平，更不符合情事变更的情况下，仍最终判决解除合同，不仅逻辑上令人费解，且明显缺乏法律依据。二是，原判适用民法通则第134条第4款规定判令中行安徽省分行返还房屋，但该条款仅是承担民事责任的形式，而非解除合同的理由。三是，案涉租赁合同合法有效，双方应遵守诚实信用原则来依照合同约定履行，而中行安徽省分行并未违约，也不具有法定解除合同的情形，原审法院却判决解除合同和交回房屋，既没有事实依据，亦没有法律依据。4、退一步，即使双方最终解除合同，那么青年路小学也应当按照合同约定承担相应的违约责任，赔偿其他损失，而不是仅退还剩余租金。综上，请求二审法院依法改判，驳回青年路小学的全部诉讼请求。
针对中行安徽省分行的上诉，青年路小学答辩称：1、案涉房屋是商办楼，并不影响青年路小学收回房屋作为教学之用。一是，案涉房屋规划设计为商办楼是当初相应国家号召，建立校办企业，弥补办学经费不足，但该房屋的建筑构造如层高、房间面积等均是按教学楼标准建造的，完全可以作为教学使用。二是，青年路小学收回房屋后可以根据房屋用途进行分配使用，这是青年路小学内部管理事宜。2、青年路小学确实存在因招生范围扩大、教育用房紧缺的事实，且案涉房屋处于闲置状态，应当收回用于办学使用。一是，根据皖银监（2012）326号文件规定，在中行徽州路支行迁址后，原址关闭，不得办理金融业务。二是，青年路小学在第一次起诉前曾去案涉房屋现场拍摄照片，以及目前房屋实际状况，均能证明案涉房屋大门已经关闭，且没有办理业务，更没有任何人在里面进行活动，故中行安徽省分行称其被要求暂停装修以及案涉房屋处于被使用状态，没有事实依据。原判认定合同目的已经实现，房屋处于空置装状态，即使再利用，作用也是有限的，不能尽到物尽其用，浪费资源。三是，中行徽州路支行当时搬迁是因为案涉房屋的道路、停车位、人员疏散通道等周遭环境已经不适宜开设商业网点。3、原前进路小学的用房不符合调整后的现行抗震标准，不能够作为教学所用。4、本案合同解除原因是情事变更，青年路小学不应承担违约责任。5、原判合法有效，请求二审维持原判。一是房屋租赁合同约定的租赁期限超过20年部分无效。合同法第二百一十四条规定，租赁期限不得超过20年，超过部分无效。根据合同法解释（一）第二条规定，合同法实施之前成立的合同约定的租赁期限跨越合同法实施时间点的可以适用合同法的规定，故租赁期限超过20年部分无效的法律依据是充分的，尤其是原合同目的已经和现实存在明显冲突的情况下，人民法院应该选择“可以适用”的价值取向。二是，租赁合同是显失公平的合同，青年路小学有权申请变更，并要求补足已履行期间的租金差额。三是，2016年9月1日之前尚未履行的部分依法应予解除。
对于原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。
本院认为：首先，关于双方房屋租赁合同中租赁期限超过20年部分是否有效的问题。第一，1999年10月1日起施行的《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定，“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”，由此在租赁合同法律关系中建立了最长租期限制的制度，此项制度的核心价值在于避免在租期过长情况下，原来租赁合同约定租金与此后实际租金价格大起大落而给租赁合同一方当事人所带来的严重利益失衡，并提供通过重新磋商续订合同或终止合同来实现当事人利益再平衡的机会。第二，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第一条规定，“合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定”。本案中青年路小学与中行安徽省分行之间的租赁合同约定的租赁期限为40年，即自1996年9月1日至2036年8月31日止，该合同成立于合同法实施以前，而合同法实施以前的法律并没有关于最长租赁期限限制方面的规定，故可以适用合同法第二百一十四条第一款之规定，即本案房屋租赁合同中租赁期限超过20年的部分，即2016年9月1日至2036年8月31日期间的租赁合同无效。其次，关于青年路小学认为租赁合同约定租金与通常市场租金价格差额过大而显失公平而主张补足相应差额之诉请，原判已予详细论理并作出相应处理，因无不当，本院予以维持。再者，关于青年路小学诉请解除租赁合同中有效租期20年尚未履行部分的问题。原判业已认定，青年路小学生源增加及包河区教育体育局责成收回门面房，并不构成“致合同的基础动摇或丧失”，继续履行合同亦不产生“明显不公平或者不能实现合同目的”的后果，此情形不属情势变更。原判考虑到青年路小学目前面临的困境和教育事业之需加大保障力度，权衡案涉房屋对双方各自利益之重要性程度，解除双方之间的有效租赁合同部分，难言失当，同时也告知了中行安徽省分行就由此可能遭受的利益损失可另行主张权利，亦无不妥，故本院对原判此节处理予以维持。最后，虽然本院认为案涉租赁合同租赁期限超过20年部分无效，但因有效部分业已解除，租赁期限超过20年部分的无效与否实际上目前已无实质意义。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费69236元，由上诉人合肥市青年路小学负担45108元，上诉人中国银行股份有限公司安徽省分行负担24128元。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶玉军
审 判 员 张 怡
代理审判员 董江宁
二〇一六年七月十一日
书 记 员 丁玉洁
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。