广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终1823号
上诉人（原审被告）冯笑颜，女，汉族，住广东省佛山市顺德区。
委托代理人谢泽华，广东瑶琨律师事务所律师。
委托代理人陈嘉珩。
被上诉人（原审原告）赖汉花，女，汉族，住广东省佛山市三水区。
委托代理人蒙其焕，广东平洲律师事务所律师。
上诉人冯笑颜为与被上诉人赖汉花房屋买卖合同纠纷一案，
不服广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法陈民初字第690号民事判决，向本院提起上诉。本院依法受理后，组成合议庭进行审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2015年3月31日。赖汉花与冯笑颜签订了一份《房屋转让合同》，约定：一、赖汉花将其名下的佛山市顺德区某房屋转让给冯笑颜，转让款共计3500000元。办理该房屋过户所需所有税费等均由赖汉花承担；二、房产转让方式：1.赖汉花以该房产抵押贷款3000000元，现尚有2830000元贷款本息未还；2.冯笑颜在本合同签订后三天内先付赖汉花100000元，并将房屋评估价的30%（具体数额由招商银行佛山分行评估确定）存入招商银行佛山分行共管账户内，由该银行办理转抵押和过户手续；3.赖汉花、冯笑颜双方约定的房屋成交价为3500000元，冯笑颜可向招商银行佛山分行申请按揭贷款。该银行发放贷款后，首先由该银行从冯笑颜的银行账户中扣划赖汉花所欠贷款本息，扣除数额视为冯笑颜支付购房款，剩余应付购房款直接支付给赖汉花。如尚有剩余款项部分，归冯笑颜所有；4.办理涉案房屋过户期间，因赖汉花欠缺资金问题，暂由冯笑颜代付，代付费用计入冯笑颜应付购房款中。上述合同签订后，冯笑颜于2015年3月31日向赖汉花支付第一笔款项100000元，第二笔款项于2015年4月1日向赖汉花支付50000元。当日，赖汉花向冯笑颜出具了一份收据，载明：今收到冯笑颜交来涉案房屋订金150000元。2015年5月5日，冯笑颜向赖汉花支付150000元，第四笔款项于2015年5月8日向赖汉花支付80000元。2015年4月2日，招商银行佛山分行委托佛山市正元土地及房地产评估咨询有限公司对涉案房产的价值作出评估，确定涉案房产的评估价格为2603300元。2015年4月份，原、冯笑颜双方根据招商银行佛山分行提供的房地产买卖合同版本内容又签订了一份《房地产买卖合同》，约定：赖汉花、冯笑颜双方协商确定涉案房产成交价为2850000元。本合同签订之日，冯笑颜向赖汉花支付150000元作为购房定金。冯笑颜应向赖汉花支付880000元作为首期款，其余款项1820000元必须向上述银行申请二手房按揭贷款（如上述银行实际审批发放贷款数额不足前述申请额度，冯笑颜应在涉案房屋过户前一并支付给赖汉花）；三、双方同意在2015年5月30日前由赖汉花将上述房屋正式移交给冯笑颜；四、涉案房产过户时申报价格与本合同不一致的，该申报价格不能作为付款的依据，而以本合同约定的数额为准。2015年4月17日，冯笑颜与招商银行佛山分行签订了一份《个人购房借款及担保合同》，约定：一、冯笑颜作为借款人向贷款人申请个人购房贷款用于支付购房款，并注明所购房屋建筑面积为375.2平方米，购置价格为2850000元，评估价格为2603300元；二、贷款金额为1820000元。2015年4月24日，冯笑颜分别向招商银行佛山分行开设的账户内转账支付第一笔首期款350000元及第二笔首期款880000元。上述涉案房产现已过户至冯笑颜的名下。在办理涉案房产过户过程中，冯笑颜已垫付了涉案房产的税费为62831.57元。但办理涉案房产所需的交易手续费、土地使用权抵押服务费，以及房屋所有权登记费共计2412元已由招商银行佛山分行的员工庞月华代为支付。2015年12月1日，赖汉花将该笔费用返还给庞月华。2015年4月24日，赖汉花与冯笑颜签订了一份《房地产买卖合同》，载明：涉案房产的交易价格是1179902元，据此冯笑颜代赖汉花缴纳涉案房产交易所需的税费为62831.57元。
2015年9月24日，招商银行佛山分行向赖汉花发出一份《函》，载明：鉴于赖汉花与冯笑颜就涉案房屋买卖事宜签订了一份书面房产买卖合同，赖汉花同意以涉案房屋的购房款用于偿还所欠招商银行佛山分行贷款本息。经结算后，购房款剩余金额为155416.26元，但赖汉花、冯笑颜均先后向招商银行佛山分行要求退还剩余购房款155416.26元，故请赖汉花与冯笑颜进行协商处理，并书面告知，以便办理退款手续。此外，招商银行佛山分行于2015年12月1日向赖汉花出具了一份《回复》，载明：截至2015年4月10日，赖汉花尚欠该银行贷款本金为2828642.7元。
另查，原审院向招商银行佛山分行的工作人员庞月华进行调查涉案房屋的交易经过时，她反映了如下事实：截至2015年4月14日，赖汉花尚欠招商银行佛山分行贷款金额为2800000元至2900000元。赖汉花主动表示已找到买家（即冯笑颜）。由于双方不了解房屋买卖合同如何制作，故她将别人的二手房买卖合同提供给她们作为参考。2015年4月14日，赖汉花、冯笑颜向招商银行佛山分行提供了一份要素齐全的房地产买卖合同。招商银行佛山分行于2015年4月17日前完成贷款审批手续，审批同意发放贷款金额为1820000元。冯笑颜于2015年4月24日向招商银行佛山分行中间中转账户分别转入880000元、350000元，汇款用途为“赖汉花首期款”。按照正常二手房屋按揭贷款交易习惯，购房人支付的首期款、订金、银行按揭发放的贷款均是支付给卖方的。招商银行佛山分行是参考涉案房屋的评估价格及双方约定的成交价格，以较少价格作为审批贷款发放的金额。赖汉花、冯笑颜双方同意将其提供的房地产买卖合同仅作为向招商银行佛山分行申请贷款的资料。赖汉花同意从招商银行佛山分行直接从上述共管账户中扣划购房款用于偿还赖汉花尚欠招商银行佛山分行的贷款本息。
原审法院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。本案中，本案争议焦点是赖汉花、冯笑颜实际是按照双方于2015年3月31日签订的《房屋转让合同》约定的成交价3500000元履行，还是按照双方于2015年4月份签订的《房地产买卖合同》约定的成交价2850000元履行问题。经查明，冯笑颜实际直接支付给赖汉花的银行账户内存款为380000元，冯笑颜通过转账支付方式及通过该银行发放贷款方式合共转账支付到该银行中间中转银行账户内的金额为3050000元。此外，按照上述合同的约定，办理涉案房屋过户所需的税费等均由赖汉花承担，故冯笑颜已代垫税费62831.57元也应计入购房款中。以上合计金额为3492831.57元，基本与第一份《房屋转让合同》约定的成交价3500000元的价格相当。因此，应认定原、冯笑颜实际是按照第一份《房屋转让合同》约定的成交价3500000元履行。对于双方签订第二份合同约定成交价2850000元的目的及用途问题，赖汉花、冯笑颜均做出截然不同的解释。冯笑颜认为由于其在2015年4月2日获悉上述评估价后，觉得涉案房屋的价值远低于原约定的成交价3500000元，故双方经协商后才签订第二份合同，重新约定成交价为2850000元。赖汉花却认为，由于当时赖汉花尚欠招商银行佛山分行贷款的金额为2850000元，故双方才签订二份成交价为2850000元的合同，以便该银行审批同意二手房按揭贷款及代扣赖汉花所欠上述贷款约2850000元。本案中，判断赖汉花、冯笑颜各方的主张是否成立，应结合双方在履行合同过程的实际付款情况等行为综合判断双方合意的真实意思表示。本案中，由于第二份合同没有落款时间，但从招商银行佛山分行于2015年4月2日得到评估机构出具的评估价格及冯笑颜与招商银行佛山分行于2015年4月17日签订贷款合同的事实，以及根据本院向招商银行佛山分行工作人员庞月华了解的相关情况，可确定该份合同产生于2015年4月1日至同年4月17日期间。由于双方对该银行工作人员庞月华陈述的“按照二手按揭交易习惯，首期款、订金、银行按揭贷款均是支付给卖方”的事实无异议。故应以冯笑颜前期直接支付给赖汉花款项、冯笑颜向该银行中间中转账户所支付的首期款及该银行发放的按揭贷款的总额作为判断双方房屋买卖的成交价格。就本案而言，假设涉案房屋的成交价格为2850000元，则冯笑颜在与招商银行佛山分行于2015年4月17日签订贷款合同时已获知该银行同意发放贷款金额为1820000元，扣除其在同年4月17日前已付订定150000元及该银行拟发放的贷款1820000元，冯笑颜尚需直接支付给赖汉花的款项及向招商银行佛山分行中间中转账户转账支付的首期款，以及加上冯笑颜已代垫涉案房屋的过户费用合共为880000元，但冯笑颜却在此后仍然直接向赖汉花支付230000元及向招商银行佛山分行的中间中转账户内支付首期款1230000元，加上冯笑颜已代垫的税费62831.57元，三项共计1522831.57元，比上述款项880000元多出了642831.57元。显然，冯笑颜作为一个具有民事行为能力人，不会凭空多付642831.57元，故冯笑颜的上述抗辩主张与常理不符。因此，原审法院对冯笑颜的上述抗辩意见不予采纳。根据招商银行佛山分行于2015年12月1日作出的《回复》及双方签订第一份合同的约定，赖汉花所欠上述银行贷款本金为2850000元左右，双方在第二份合同中约定涉案房屋的成交价格为2850000元与该银行的评估价格2603300元更为接近，因而赖汉花主张填写该金额是为了容易获得该银行的贷款审批，因而赖汉花的该项事实主张更为可信。综上，扣除冯笑颜直接支付给赖汉花的款项、支付给上述银行中间中转账户内的款项及冯笑颜已代垫的税费，冯笑颜尚应向赖汉花支付的款项为7168.43元（3500000元-380000元-3050000元-62831.57元）。此外，冯笑颜支付到招商银行佛山分行的款项而由该银行代扣赖汉花所欠贷款的剩余购房款155416.26元，应由冯笑颜向该银行申请退还，并直接支付给赖汉花。由于冯笑颜至今仍未出具证明领取该笔款项并退还给赖汉花，故应认定冯笑颜应向赖汉花支付的剩余购房款仍然为162584.69元（7168.43元＋155416.26元），故赖汉花请求冯笑颜支付所欠购房款162584.69元，理据充分，应予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十五条及《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零九条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款、第一百零五条、第一百零八条的规定，判决：冯笑颜应于判决发生法律效力之日起十天内向赖汉花支付所欠购房款162584.69元。案件受理费减半收取为1775.85元，由冯笑颜负担。
上诉人冯笑颜不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一、关于本案的基本情况。赖汉花告知冯笑颜因清偿债务需要，所以急切想涉案房屋。双方进行了协商，并于2015年3月31日签订了《房屋转让合同》，冯笑颜支付了100000元的房屋转让订金。2015年4月1日，冯笑颜在得知该涉案房屋的评估价仅为2603300元时，认为价格显著过高，就要求双方重新协价款。所以，双方就于当日（2015年4月1日）达成了新的协议并签订了合同价为285万元的《房地产买卖合同》。二、一审判决认定事实不请。理由如下：（一）关于共管账户的资金用途、归属及扣划事实认定不清。第一，该共管账户的账户信息，系招商银行的工作人员庞月华发给冯笑颜的。第二，冯笑颜将资金存入该共管账户，是为其购房需要，并非是为帮赖汉花清偿贷款。第三，关于共管账户中冯笑颜存入1230000元的原因认定不清。冯笑颜在2015年4月24日存入880000元首付款后，再额外所存入的金额350000元实际上是经过庞月华所指示的。第四，关于房屋贷款1820000元放款的情况事实认定不清。（二）关于冯笑颜获悉评估价的时间认定有误。一审判决认定冯笑颜系2015年4月2日获悉上述评估价，但冯笑颜是在2015年4月1日获悉评估价格。尽管评估报告是4月2日才出具，但是该评估价是于书面报告出具的前一天，由房产评估公司告知的。（三）关于合同金额为2850000元的合同所签订的时间认定不清。首先，在庭审中，双方皆已承认该份合同是在2015年4月1日所签订。其次，如果该份合同不是在4月1日所签订，无法解释为何冯笑颜会在4月1日向赖汉花多支付50000元订金，同时，冯笑颜亦于同日出具了收到150000元订金的收据。三、一审判决据以认定事实的证据不足。理由如下：（一）招商银行扣划共管账户的资金缺乏合法依据，据此作为认合同实际履行情况的关键证据存在重大瑕疵。1、冯笑颜在该共管账户中存入的资金，在尚未划扣前，其权属理应归于冯笑颜。2、共管账户资金的扣划没有取得双方共同的授权。3、共管账户上的资金扣划没有合同依据。4、招商银行没有就共管账户的扣划情况通知冯笑颜，冯笑颜对共管账户资金的扣划情况并不知情。5、三方没有签订相关的共管协议。结合上述五项可知，招商银行作为共管账户的监督者，在扣划共管账户的款项之前没有取得冯笑颜的同意与授权，也没有对扣划的情况进行通知，使得共管账户的“共管”意义名存实亡。（二）合同性质的认定缺乏证据支持。双方签订的价款为2850000元的合同不但更具可操作性，同时还特意加重了违约责任与效力条款，这些特定化的合同条款显然并非申请贷款的必须，而是双方对合同变更的再次承诺与确认，是交易双方的真实意思表示。（三）冯笑颜在招商银行放款前，对银行是否同意及能否全额放并不知情。四、一审判决适用法律错误。理由如下：根据《中华人民共和国合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同—。法律、行政法规规定变更合同庭当办理批准、登记笔手续的，依照其规定”的规定，后签订的合同实质上属于对前合同的变更，如无相反的证据证明后签订的合同违背了双方的真实意愿，原则上应认定后签订合同的效力优于前签订的合同。综上，冯笑颜存入共管账户的具体金额，实际上是经过赖汉花或庞月华的指示，其用途除了为保证可以办理房屋过户手续，还有预防房屋贷款不足额发放的情况，以保障交易可以顺利进行。冯笑颜出于对招商银行作为金机构的信赖，应当会有严格的风控及监管手段，不可能会超过双方所签订的合同金额扣划资金，才会听从他们的要求向共管账户存入上述资金。同时，应注意的是，本案为房屋买卖合同纠纷，除应关注合同的实际履行情况外，还应该考虑房屋买卖交易情况本身的合理性。冯笑颜在得知该房屋的评估价仅只有2603300元且在仅需承担损失100000元订金的情况下，仍以3500000元明显超出市场公允价值30%的价格来购买该房屋，显然不符合具有民事行为能力的一般理性人的行为标准。原审法院机械地依据共管账户上资金的扣划情况，就片面地认定双方履行的是价格为3500000元的合同，既不符合常理也违反了合同效力认定的一般原则。故上诉请求：一、依法原审判决，驳回赖汉花的全部诉讼请求。二、一审、二审诉讼费用由赖汉花承担。
上诉人冯笑颜在二审期间向本院提交了如下证据：
证据1、案外人庞月华的名片、微信账户详细资料；
证据2、冯笑颜与案外人庞月华微信截图与微信语音聊天及文字记录。
证据1、证据2用以证明冯笑颜是根据案外人庞月华的指示将1230000元存入涉案共管账户中。
被上诉人赖汉花答辩称：赖汉花认为一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，冯笑颜的上诉理由没有事实与法律依据，上诉请求不能成立，请求依法驳回，冯笑颜的上诉请求。
被上诉人在二审期间未提交新证据。
被上诉人赖汉花对冯笑颜提交的证据质证认为：对证据1、证据2的真实性没有异议，但认为只是聊天记录的一部分，不能反映真实情况。由于该证据未经案外人庞月华确认，即便真实，也不足以证明冯笑颜的证明主张，故本院不作为本案定案依据。
二审期间，本院经对招商银行佛山分行职员庞月华调查询问，制作调查笔录一份，赖汉花对该笔录真实性及庞月华的陈述内容没有异议，冯笑颜对笔录真实性无异议，但认为，庞月华系另案与冯笑颜有纠纷争议的当事人的职员，其陈述内容不可信。
经审理，本院对原审法院查明的案件事实予以确认。
本院认为：本案二审争议的焦点问题为：涉案房屋的出卖价款究是应依当事人双方于2015年3月31日签订的《房屋转让合同》的约定而认定为3500000元，还是应依双方于2015年4月份签订的《房地产买卖合同》的约定而认定为2850000元？当事人双方对此争执不一，本院综合本案证据及证据所反映的案件事实，认定当事人双方约定的涉案房屋的真实价款应为3500000元而非2850000元，并据此对原审法院判决冯笑颜应向赖汉花支付所欠购房款162584.69元的裁判结果予以维持。理由为：第一，当事人双方在签订上述两份合同后，还签订有另外一份约定涉案房屋价款为1179902元的《房地产买卖合同》，但当事人双方均表示该份合同约定的涉案房屋价款并非涉案房屋的真实价款。此表明，当事人双方并不以签订在后的房屋买卖合同约定的价款即为涉案房屋真实价款为认定标准，也反映出涉案房屋价款为2850000元的合同约定虽发生于房屋价款为3500000元的合同约定之后，但并不能以此必然认定涉案房屋真实价款即已变更为2850000元。双方约定的涉案房屋真实价款的认定，尚须结合当事人双方合同履行的实际情形而判断。第二，本案证据反映，冯笑颜于2015年4月17日签订贷款合同时即应知招商银行佛山分行拟向其发放贷款1820000元供其用于清偿赖汉花在贷款银行所欠的涉案房屋贷款债务。设若双方约定的涉案房屋真实价款为2850000元，在冯笑颜于2015年4月1日前已向赖满花支付购房款150000元及其于2015年4月24日向招商银行佛山分行开设的账户支付首期款350000元、880000元的情形下，也即在其合共付款可达3200000元，该款额足以超过房屋价款2850000元的情形下，冯笑颜于2015年5月、5月8日又分别向赖满花支付购房款150000元、80000元合共230000元，这明显与常理不符。合理的解释应是，涉案房屋的真实价款应为3500000元而非2850000元。冯笑颜辩称其向在招商银行佛山分行设立的共管账户的汇款金额，系按照该银行职员庞月华的指示而汇款，该辩解牵强，本院不予采信。第三，本案中，冯笑颜直接支付予赖汉花的银行账户内的款项为380000元，其通过转账支付和通过招商银行佛山分行发放贷款方式合共转账支付到银行中间中转账户内的金额合共为3050000元，再加上办理涉案房屋过户时冯笑颜代赖汉花支付的税费62831.57元，冯笑颜已支付和欲支付的涉案房屋购房款合共应为3492831.57元，几接近于3500000元，远超上述《房地产买卖合同》中约定的2850000元房屋价款642831.57元，此亦可有力印证当事人双方约定的涉案房屋的真实价款应为3500000元而非2850000元。综上，本院对冯笑颜上诉称双方约定的涉案房屋真实价款应为2850000元而非3500000元，其已支付清涉案房屋的全部价款予赖汉花的诉讼主张不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人冯笑颜的上诉主张依据不充分，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费3551.7元，由上诉人冯笑颜承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 安建须
代理审判员 黄玉凤
代理审判员 彭振宇
二〇一六年六月二十三日
书 记 员 李嘉敏