广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中中法民一终字第1311号
上诉人（原审原告）：唐绿竹，女，1989年3月19日出生，汉族，住湖南省祁东县。
上诉人（原审原告）：陈艳武，男，1985年7月5日出生，汉族，住湖南省祁东县。
上述两上诉人的共同委托代理人：陈素然，广东衡德律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中山市丰盛华府房地产开发有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：谢荣标，该公司总经理。
委托代理人：李欣，该公司员工。
上诉人唐绿竹、陈艳武因与被上诉人中山市丰盛华府房地产开发有限公司（以下简称丰盛华府房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2014）中二法民一初字第757号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2012年9月4日，唐绿竹、陈艳武与丰盛华府房地产公司签订了一份商品房买卖合同，约定：由唐绿竹、陈艳武向丰盛华府房地产公司购买位于中山市东升镇东成路98号誉东名苑某单元803室的预售商品房，总价为284280元；丰盛华府房地产公司应在2013年8月15日前将经验收合格（指出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具的工程竣工验收报告）并符合合同约定的商品房交付给唐绿竹、陈艳武使用，非丰盛华府房地产公司责任导致的延误可予以顺延；丰盛华府房地产公司逾期交付超过90日不满180日的，应按日向唐绿竹、陈艳武支付已付房款万分之二的违约金，合同继续履行；丰盛华府房地产公司逾期交付超过180日后，唐绿竹、陈艳武有权解除合同，唐绿竹、陈艳武同意继续履行合同的，合同继续履行，丰盛华府房地产公司应自逾期之日起至实际交付之日止按日向唐绿竹、陈艳武支付已付房款万分之三的违约金；丰盛华府房地产公司承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件（1.公共水、电设施、电梯于商品房交付时投入正常使用；2.各户水、电、有线电视、宽带、管道煤气需由买受人向设施的经营管理单位办理开通使用手续）；合同还对其他事项进行了相关约定。合同签订后，唐绿竹、陈艳武向丰盛华府房地产公司支付了购房款284280元，丰盛华府房地产公司向唐绿竹、陈艳武开具了相应的发票。2013年12月31日，丰盛华府房地产公司向唐绿竹出具了一份商品房交付书，唐绿竹在该商品房交付书上签名，该商品房交付书载明涉案房屋“已具备交付条件，予以交付使用，交付时间为2013年12月31日”之内容。同时，唐绿竹还在东升誉东名苑物业管理处出具的交楼物品移交清单上签名，该交楼物品移交清单载明了移交的文件名称，但其中的“住户收楼交接验收表”、“大门钥匙”、“IC卡NO：”未移交。2014年5月26日，唐绿竹、陈艳武以丰盛华府房地产公司逾期交付涉案房屋且拒绝支付违约金为由诉至原审法院，请求判令：丰盛华府房地产公司支付唐绿竹、陈艳武逾期交付房屋违约金（自2013年8月16日起以已交付房款的每日万分之三计算至房屋交付之日止，暂计至2014年5月20日为23708.95元），并由丰盛华府房地产公司承担本案的诉讼费用。
庭审中，唐绿竹、陈艳武述称：根据合同约定，电梯、水电、煤气管道等基础设施的存在、正常安装也是交付的必要条件；2013年12年31日，丰盛华府房地产公司电话通知收楼，并要求交纳物业管理费及电梯维修费用，唐绿竹签字时已经明确表示不代表收楼，丰盛华府房地产公司称签字没事，唐绿竹便签字了；唐绿竹没有验楼。丰盛华府房地产公司述称：交付时电梯和水电均已经具备；整个小区的煤气管道未接通系政府规划的问题，应在小区建成之后经小区业委会经程序申请之后才能开通，且合同没有明确约定必须存在煤气管道；丰盛华府房地产公司已将涉案房屋交付给唐绿竹，唐绿竹也已经看过涉案房屋。
丰盛华府房地产公司提交的给水工程综合验收表显示，中山市东升誉东名苑给水工程于2013年12月8日经验收合格，验收单位包括施工单位中山市供水有限公司东升分公司，设计单位深圳市水木清机电设计事务所，监理单位广州广保建设监理有限公司，建设单位即丰盛华府房地产公司；客户受电工程中间检查意见书显示，中山市东升誉东名苑受电工程于2013年11月29日经验收合格，验收单位包括施工单位中山市建安工程有限公司，中间检查单位广东电网公司中山东升供电分局，建设单位即丰盛华府房地产公司；建设工程竣工验收消防备案凭证显示，丰盛华府房地产公司于2013年12月24日向中山市公安消防支队东升大队提交了包括工程竣工验收报告在内的材料，并经中山市公安消防支队东升大队审查，予以进行竣工验收消防备案；电梯监督检验报告和电梯使用标志显示，广东省特种设备检测研究院于2014年1月6日对中山市东升镇东成路104号之二所安装的电梯复检合格，并出具电梯使用标志，同时标明下次检验日期为2014年6月18日（或2014年6月）；特种设备使用登记证显示，中山市质量技术监督局于2014年3月11日对丰盛华府房地产公司作为使用单位的乘客电梯颁发特种设备使用登记证，同时标明下次检验日期为2014年6月18日。
原审法院认为：本案的主要争议焦点在于：一、涉案房屋是否达到合同约定的交付条件；二、丰盛华府房地产公司主张已于2013年12月31日向唐绿竹、陈艳武交付涉案房屋是否成立。
一、关于涉案房屋是否达到合同约定的交付条件的问题。根据双方合同关于交付的约定，涉案房屋的交付条件为“经验收合格（指出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具的工程竣工验收报告）并符合合同约定”。即交付的条件首先是经验收合格，但该“验收合格”是指由建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位验收合格，不包括经相关建设主管部门的验收合格；其次是符合合同中的其他约定，则结合双方合同中关于“丰盛华府房地产公司承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件（1.公共水、电设施、电梯于商品房交付时投入正常使用；2.各户水、电、有线电视、宽带、管道煤气需由买受人向设施的经营管理单位办理开通使用手续）”的约定，其他约定主要是指与涉案房屋的正常使用有直接关系的公共水、电设施、电梯等设施投入正常使用。至于管道煤气，因双方只约定“需由买受人向设施的经营管理单位办理开通使用手续”，并没有约定具体的投入使用的时间，且办理开通使用手续的前提是相关煤气营运单位已将煤气管道铺设至涉案房屋所在的小区，而丰盛华府房地产公司并没有对此作出承诺，故应认为管道煤气的投入使用并非涉案房屋交付的条件之一，唐绿竹、陈艳武主张煤气管道的存在、正常安装是涉案房屋交付的条件之一缺乏依据，原审法院不予采纳。关于涉案房屋是否经验收合格，结合丰盛华府房地产公司的举证，虽然其提交的建筑工程竣工验收报告因存疑而未经原审法院采纳认定，但其提交的建设工程竣工验收消防备案凭证已清晰显示其已于2013年12月24日向中山市公安消防支队东升大队提交了包括工程竣工验收报告在内的材料供审查，并经审查予以进行竣工验收消防备案，故应认定涉案房屋所在建设工程在2013年12月24日之前已经验收合格。关于公共水、电设施是否投入正常使用的问题，结合丰盛华府房地产公司的举证，因其提交的给水工程综合验收表和客户受电工程中间检查意见书显示相关水、电工程已分别于2013年12月8日、2013年11月29日经供水、供电部门验收合格，故本院认定相关的水、电设施已在相应的时间可投入正常使用。关于电梯是否投入正常使用的问题，结合丰盛华府房地产公司的举证，因其提交的电梯监督检验报告和电梯使用标志显示，相关电梯已于2014年1月6日经广东省特种设备检测研究院复检合格，并出具电梯使用标志，同时标明下次检验日期为2014年6月18日（或2014年6月）；特种设备使用登记证显示，相关电梯已于2014年3月11日经中山市质量技术监督局颁发特种设备使用登记证，同时标明下次检验日期为2014年6月18日。故应认定相关电梯在2014年1月6日可投入正常使用；至于中山市质量技术监督局于2014年3月11日才颁发特种设备使用登记证，从其与广东省特种设备检测研究院出具的电梯监督检验报告和电梯使用标志同样标明“下次检验日期为2014年6月18日”这一情况可认为，其颁发的依据是广东省特种设备检测研究院的检验结论，只是检验结论的出具和特种设备使用登记证的颁发存在一定的时间差。因此，综合上述分析，原审法院认定涉案房屋在2014年1月6日已达到交付的条件。
二、关于丰盛华府房地产公司是否已向唐绿竹、陈艳武交付涉案房屋的问题。虽然唐绿竹在丰盛华府房地产公司通知交楼后，于2013年12月31日在商品房交付书上签名，而该商品房交付书载明了涉案房屋“已具备交付条件，予以交付使用”等内容，但因同时签署的交楼物品移交清单已清晰显示“住户收楼交接验收表”、“大门钥匙”、“IC卡NO：”均未移交，故可证实唐绿竹与丰盛华府房地产公司并未对涉案房屋进行验收交接。因此，唐绿竹、陈艳武主张唐绿竹签字时已经明确表示不代表交楼，唐绿竹没有验楼，可从交楼物品移交清单的内容得到印证，原审法院予以采纳；丰盛华府房地产公司主张已将涉案房屋交付给唐绿竹，唐绿竹也已经看过涉案房屋，与交楼物品移交清单的内容相互矛盾，原审法院不予采纳。综上，原审法院认定丰盛华府房地产公司并没有向唐绿竹、陈艳武交付涉案房屋。
因双方合同约定涉案房屋交付使用的时间为2013年8月15日，而丰盛华府房地产公司未在此日期前将涉案房屋交付唐绿竹、陈艳武使用，故丰盛华府房地产公司之行为构成违约，唐绿竹、陈艳武诉讼请求丰盛华府房地产公司支付逾期交付的违约金有理，原审法院予以支持。但因如原审法院上述认定，涉案房屋在2014年1月6日已达到交付的条件，双方只是因对2013年12月31日唐绿竹的收楼行为是否成立存在争议而一直未再次进行交付，故原审法院认定丰盛华府房地产公司只须承担自2013年8月16日起至2014年1月6日止的逾期交付违约责任。则依据双方的合同约定，丰盛华府房地产公司应支付的违约金为8187.26元（284280元×0.0002×144天）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、丰盛华府房地产公司于原审判决发生法律效力之日立即向唐绿竹、陈艳武支付逾期交付房屋的违约金8187.26元；二、驳回唐绿竹、陈艳武的其他诉讼请求。如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费392元，减半收取196元，由唐绿竹、陈艳武负担171元（唐绿竹、陈艳武已付171元），由丰盛华府房地产公司负担25元（该款已由唐绿竹、陈艳武垫付，丰盛华府房地产公司应于原审判决生效之日起7日内一并迳付给唐绿竹、陈艳武，原审法院不另行收退）。
上诉人唐绿竹、陈艳武不服原审判决，上诉称：一、一审法院认定事实错误。⒈“管道煤气”设施是双方在合同中明确约定的，也是丰盛华府房地产公司明确承诺的，涉案房屋缺少该设施明显违约。根据《中山市商品房买卖合同》第十三条及附件五“住宅使用说明书”的约定明确表明涉案房屋在交付使用时应具备煤气管道设施，并且涉案房屋在交付使用时应达到开通煤气条件，买受人可以向“设施的经营管理单位办理开通使用手续”。⒉丰盛华府房地产公司提交的《建筑工程竣工验收报告》存在严重缺陷，不能证明涉案房屋已经通过验收合格。⒊关于电梯是否投入正常使用的问题，一审法院认定事实错误。一审法院混淆了“检验日期”与“检验合格日期”概念。虽然丰盛华府房地产公司提交的《电梯监督检测报告》显示检验日期是2014年1月6日，但是检测当日并不一定就能得出检测合格的结论，需要在检测数据的基础上进行分析。事实上，《电梯监督检测报告》显示合格的日期是2014年2月12日。二、一审法院遗漏重要事实。根据《中山市商品房买卖合同》第十一条的约定，商品房达到交付使用后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件并签署房屋交接单。丰盛华府房地产公司从未向唐绿竹、陈艳武出示相关证明文件，并且唐绿竹、陈艳武起诉后，丰盛华府房地产公司出示的相关证明文件不齐全、存在严重缺陷。因此，唐绿竹、陈艳武有权拒绝交接，由此产生延期交房责任在于丰盛华府房地产公司。综上，请求撤销原审判决，并支持唐绿竹、陈艳武一审的全部诉讼请求。
被上诉人丰盛华府房地产公司答辩称：一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：原审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院另查明：丰盛华府房地产公司在原审庭审中提交了竣工验收报告3份，经原审法院审核上述文件存在以下情形：“第一，一份文件三页纸装订的钉重新拆过；第二，三页纸之间的骑缝章不能够完整核对起来；第三，第二页最下面显示页码“2”，但是第一页和第三页都没有页码，第二页开头写着‘一、工程概况’第三页开头写的是‘（五）工程验收结论及备注’”。丰盛华府房地产公司坚称为同一份文件，可能是抽调文件的原因造成上述情形。
本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。2012年9月4日唐绿竹、陈艳武与丰盛华府房地产公司签订的《中山市商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反国家法律规定，为有效协议，双方应当恪守合同履行相关义务。本案二审争议焦点在于丰盛华府房地产公司应否向唐绿竹、陈艳武承担迟延交楼违约金。
丰盛华府房地产公司与唐绿竹、陈艳武对交楼应当具备的条件在合同中已有明确约定，即商品房验收合格是指由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具的工程竣工验收报告，该约定是双方当事人的真实意思表示，而且该约定并没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定该条款合法有效。出卖人交付的商品房应满足符合使用条件的基本的安全条件和买受人的基本居住要求。本案中，丰盛华府房地产公司所提交的建筑工程竣工验收报告虽然存在重新装订、骑缝章不能对齐等瑕疵，但其提交的建设工程竣工验收消防备案凭证可以证实丰盛华府房地产公司已提交了工程竣工验收报告在内的材料供中山市公安消防支队东升大队办理竣工验收消防手续，中山市公安消防支队东升大队经审查，认为备案材料齐全，并已经依法核发备案凭证。故原审法院认定涉小区于2013年12月24日之前已经验收合格并无不当，本院对此予以维持。此外，唐绿竹、陈艳武认为煤气管道设施的正常使用属涉案房屋交付条件之一的上诉意见，本院认为双方在合同中仅约定“需由买受人向设施的经营管理单位办理开通使用手续”，并没有明确约定丰盛华府房地产公司负责向煤气管道的经营管理单位办理开通使用手续，也没有约定投入使用的时间，故原审法院没有采纳唐绿竹、陈艳武关于煤气管道设施的正常使用为房屋交付条件的意见并无不当，本院予以维持。丰盛华府房地产公司交付给唐绿竹、陈艳武的商品房还应满足基本的安全条件和基本居住要求，具体可以从水、电、电梯、消防等方面进行审查。（一）关于水、电、设施工程方面：涉案房屋所在的中山市东升誉东名苑给水工程已于2013年12月8日验收合格，施工单位中山市供水有限公司东升分公司、设计单位深圳市水木清机电设计事务所、监理单位广州广保建设监理有限公司、建设单位丰盛华府房地产公司均在给水工程综合验收表上盖章确认；涉案房屋所在的中山市东升誉东名苑受电工程于2013年11月29日经验收合格，施工单位中山市建安工程有限公司、中间检查单位广东电网公司中山东升供电分局、建设单位丰盛华府房地产公司均在客户受电工程中间检查意见书上盖章；（二）关于电梯方面：电梯监督检验报告和电梯使用标志显示，相关电梯已于2014年1月6日经广东省特种设备检测研究院复检合格，并出具电梯使用标志，同时标明下次检验日期为2014年6月18日（或2014年6月）；特种设备使用登记证显示，相关电梯已于2014年3月11日经中山市质量技术监督局颁发特种设备使用登记证，同时标明下次检验日期为2014年6月18日。原审认定考虑到中山市质量技术监督局颁发特种设备使用登记证的依据、所需时间等实际情况综合分析并认定涉案房屋所使用的电梯在2014年1月6日已达到交付的条件并无不当，本院对此予以维持。（三）关于消防方面：根据丰盛华府房地产公司提交的建设工程竣工验收消防备案证显示：誉东名苑（1-2幢及地下车库）商住小区工程建设工程经中山市公安消防支队东升大队审查，已于2013年12月24日取得建设工程竣工验收消防备案凭证；综上分析，涉案房屋直至2014年1月6日已基本达到合同约定的交付条件。
综上，原审法院认定基本事实清楚，证据充分，适用法律正确，本院予以维持。上诉人唐绿竹、陈艳武的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费392元，由上诉人唐绿竹、陈艳武负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孟 晋
审 判 员 胡健仪
代理审判员 吴合波
二〇一四年十一月十三日
书 记 员 胡置晓