云浮市云城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）云城法民二初字第162号
原告中国农业银行股份有限公司云浮市分行。住所地：云浮市云城区。
负责人周培基，该行行长。
委托代理人区德龙、陈彦颖，广东言邦律师事务所律师。
被告赖映，女，汉族，1972年9月9日出生，住云浮市云城区。
被告云浮源盛房地产开发有限公司，住所地：云浮市云城区。
法定代表人陈水泉，该公司总经理。
委托代理人梁家栋、余巧怡，广东翔浩律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司云浮分行（以下简称农行）诉被告赖映、云浮源盛房地产开发有限公司（以下简称源盛房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年3月12日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年6月10日公开开庭进行了审理，原告农行的委托代理人区德龙、被告源盛房地产公司的委托代理人余巧怡到庭参加诉讼，被告赖映经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农行诉称：被告赖映于2013年3月30日向原告申请住房按揭借款1笔，金额78.4万元，用于购买云浮市市区城南路与浩林路交汇处源盛华庭1座第十一层1102号房地产。2013年6月28日，原告与被告签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号为：44020120130083965）及《个人借款凭证》。合同约定被告赖映以位于云浮市市区城南路与浩林路交汇处源盛华庭1座第十一层1102号房为借款作抵押担保；被告源盛房地产公司为上述借款提供连带保证担保，保证期间自贷款合同签订之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止。合同签订后，原告依约向被告发放贷款78.4万元。贷款发放后，上述房地产被法院查封，被告没有办妥房地产抵押预告登记手续，构成违约。为维护债权，原告于2014年1月10日主张贷款提前收回，要求被告赖映立即归还全部贷款本息，要求被告源盛房地产公司立即履行连带保证责任，但两被告一直未履行还款义务。根据合同约定，原告于2015年2月6日扣收被告源盛房地产公司在原告处开立的账户内存款351000元用于偿还上述债务。截至2015年2月26日，被告结欠原告借款本金416905.67元及利息3686.06元。据此，原告农行请求：1、判令被告赖映立即归还原告借款本金416905.67元及利息、复利3686.06元（利息、复利按年利率8.76375%暂计至2015年2月26日，从2015年2月27日起至还清款日止按年利率8.76375%计算利息及复利，期间遇人民银行人民币贷款基准利率调整的，自次年1月1日起按调整后的相应期限档次的基准利率和借款合同约定的借款利率浮动幅度确定新的逾期借款利率）。2、判令原告对被告赖映用于借款抵押的位于云浮市市区城南路与浩林路交汇处源盛华庭1座第十一层1102号房在处置时享有优先受偿权。3、判令被告源盛房地产公司对被告赖映结欠原告的上述借款本息承担连带清偿责任。4、本案的诉讼费用、律师费由两被告承担。
2015年4月13日，原告农行变更诉讼请求如下：1、判令被告赖映立即归还原告借款本金416905.67元及利息、复利3686.06元（利息、复利按年利率8.76375%暂计至2015年2月26日，从2015年2月27日起至还清款日止按年利率8.76375%计算利息及复利，期间遇人民银行人民币贷款基准利率调整的，自次年1月1日起按调整后的相应期限档次的基准利率和借款合同约定的借款利率浮动幅度确定新的逾期借款利率）。2、判令原告对被告赖映用于借款抵押的位于云浮市市区城南路与浩林路交汇处源盛华庭1座第十一层1102号房在处置时享有优先受偿权。3、判令被告源盛房地产公司对被告赖映结欠原告的上述借款本息承担连带清偿责任。4、确认原告于2015年2月6日行使抵销权对被告源盛房地产公司在原告处开立的账户（账号：44661001040025247）划收人民币351000元合法有效。5、判令被告赖映支付原告律师费20000元。6、判令被告源盛房地产公司对被告赖映结欠原告的律师费承担连带清偿责任。7、本案的诉讼费用由两被告承担。
原告农行为证明其主张，在举证期限内向本院提供以下证据：
1、被告赖映的身份证、离婚证，证明被告的主体资格。
2、被告源盛房地产公司的营业执照、机构代码证，证明被告的主体资格。
3、个人购房担保借款合同，证明被告赖映按揭78.4万元，以按揭房地产抵押，被告源盛房地产公司为借款提供连带保证担保。
4、商品房买卖合同（购房合同编号：1212206），证明被告以位于云浮市市区城南路与浩林路交汇处源盛华庭1座第十一层1102号房为借款作抵押。
5、房地产预告登记证（粤房地预登云字第1000010207号），证明内容与证明4一致。
6、一手住房贷款业务银企合作协议（编号：44201200000350），证明原、被告签订一手住房贷款业务银企合作协议。
7、个人借款凭证，证明原告向被告发放贷款78.4万元。
8、查档查询答复书，证明被告所购的位于云浮市市区城南路与浩林路交汇处源盛华庭1座第十一层1102号房产被法院查封。
9、贷款利息清单，证明被告贷款欠息。
10、贷款提前到期通知书、担保人履行责任通知书，证明原告主张债权。
11、扣收贷款通知书，证明原告向被告发出扣收贷款通知书。
12、委托代理协议，证明原告委托广东言邦律师事务所代理本案支出代理费20000元；代理费约定由被告赖映承担并由被告源盛房地产公司承担连带清偿责任。
13委托人须知，证明内容与证据12一致。
14、广东省律师费服务政府指导价，证明内容与证据12一致。
15、发票，证明内容与证据12一致。
16、划收凭证，证明原告划收被告源盛房地产公司账户（账号：44661001040025247）的存款351000元后履行了告知义务。
17、律师函，证明内容与证据16一致。
被告赖映没有提出答辩意见，在诉讼中亦没有提供证据。
被告源盛房地产公司辩称：1、原告在2015年2月6日扣划答辩人351000元的行为是违法行为。2、被告赖映贷款后，每个月都准时还款，并没有违约，没有使原告遭受损失，因此原告划扣答辩人的存款也是没有理由的。3、原告与被告赖映是金融借款合同关系，金融借款合同是主合同；原告与答辩人是保证合同关系，保证合同是从合同，但原告起诉的借款金额没有包含351000元，原告不主动向赖映追回351000元，即视为其放弃351000元的追索权，该351000元的损失应由原告自行承担。4、原告在本案的贷款发放中存在重大过错，违规操作，在没有办理房产他项权证的前提下，直接发放贷款，导致贷款发放后房产被法院查封，未能办理房产他项权证。因此，即使银行有损失，其应承担相应的法律责任。而在该案中，答辩人是没有过错的。5、原告认为其划扣答辩人的351000元是行使抵消权，但根据法律规定，法定抵销的构成要件包括：（1）当事人互负到期债务；（2）抵销的标的物的种类、品质须为相同；（3）双方的债务均已届清偿期；（4）双方的债务都不属于不能抵销之债。原告划扣存款的行为不符合上述法定抵销的构成要件。综上，原告擅自扣划答辩人存款的行为，于法无据。原告提起本诉讼要求终止借款合同及要求被告赖映提前还款，要求答辩人承担保证责任无任何法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告源盛房地产公司为证明其主张，在举证期限内向本院提供信访事项受理通知书1份，证明被告源盛房地产公司负责人对原告擅自扣划存款的事项向云浮银监会进行投诉信访，因原告提出本案在审理过程中，银监会根据信访条例不再跟进信访诉求。
经审理查明：2012年5月7日，原告农行（甲方）与被告源盛房地产公司（乙方）签订一份《一手住房贷款业务银企合作协议》［合同编号：NO.44201200000350），合同约定：乙方开发了源盛华庭商住楼项目；甲乙双方同意就合作项目的个人住房贷款业务进行合作；合作项目坐落于云浮市区城南路与浩林路交叉处；乙方为甲方向合作项目的购房人发放的个人住房贷款提供连带责任保证担保；乙方未按本协议、借款合同和担保合同（如有）约定履行保证责任时，甲方有权直接从乙方在中国农业银行各分支机构开立的任一账户中划收相关款项抵偿债务；甲方依照法律规定或者双方约定对乙方行使抵销权的，所抵销的债务及抵充顺序，由甲方确定。合同还对双方的其他权利、义务作了详细约定。原告农行及被告源盛房地产公司分别在上述协议盖章。
2012年12月19日，被告赖映与被告源盛房地产公司签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：1212206）及补充协议，约定被告赖映向被告源盛房地产公司购买位于云浮市区城南路与浩林路交汇处源盛华庭第1座11层02号房，总房价为1121406元，2012年12月19日已支付购房款337406元，余款784000元于2013年1月19日前付清（或办理银行按揭）。
2013年6月28日，原告农行（贷款人、抵押权人）与被告赖映（借款人、抵押人）、源盛房地产公司（保证人）签订一份《个人购房担保借款合同》［合同编号：NO.44020120130083965），合同约定：被告赖映向原告贷款784000元，用于购买位于云浮市区城南路与浩林路交汇处源盛华庭第1座11层02号房；借款期限为348个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款利率为浮动利率，自中国人民银行人民币贷款基准利息调整后的次年1月1日起调整，执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮百分之伍后确定；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；借款期内产生的应付未付利息，按合同约定借款执行利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；发生影响贷款人债务或担保权实现的情形的，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权；本合同的还款方式为等额本息还款法，还款周期为1个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用；本合同项下借款采用阶段性保证＋抵押，由阶段性保证人被告源盛房地产公司提供保证担保，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；保证期间为借款到期日起二年；抵押人与抵押物共有人同意以云浮市区城南路与浩林路交汇处源盛华庭第1座11层02号房担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用；抵押人应协助配合贷款人自本合同签订之日起90日内办妥抵押预告登记；自本合同所述房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起540日内办妥房地产权属证书，自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。合同还对各方当事人的其他权利、义务作了详细约定。原、被告分别在上述合同盖章或签名捺印。
合同签订后，原告农行于2013年7月1日向两被告指定账户发放了贷款784000元。被告赖映借款后，一直按约定归还借款本息。涉案房屋已于2013年2月5日办理了预购商品房预告登记。2013年7月12日，本院因另案对涉案房屋实施了预查封，导致未能办理本案的抵押预告登记。2014年1月10日，原告农行以被告赖映违反合同约定自合同签订之日起90日内办妥抵押预告登记为由，向被告赖映发出《贷款提前到期通知书》，宣布贷款于2014年1月10日提前到期，并确认至2014年1月10日尚欠贷款本金779105元、利息1346.66元。被告赖映在通知书上签名捺印。同日，原告农行向被告源盛房地产公司发出一份《担保人履行责任通知书》，要求被告源盛房地产公司履行担保责任。2015年2月6日，原告农行在被告源盛房地产公司在原告农行处开设的账户（账号：44661001040025247）内存款扣收了351000元。2015年2月9日，原告农行向被告源盛房地产公司发出一份《扣收贷款通知书》，告知被告源盛房地产公司在其账户内存款划扣了351000元，以偿还被告赖映的借款。
另查明，原告农行因实现本案债权支出律师费20000元。
庭审中，原告农行确认至2015年6月10日止尚欠贷款本金414831.33元、利息及复利5317.14元，逾期利息按中国人民银行贷款基准利率下浮5%加收50%计算（利率调整日为次年的1月1日）。
根据原告农行的申请，本院于2015年3月17日作出（2015）云城法民二初字第162-1号民事裁定，对被告源盛房地产公司在中国农业银行股份有限公司云浮云城支行开户的账号为44661601040008380的存款在43万元范围予以冻结。
本院认为：本案是金融借款合同纠纷。原告农行与被告源盛房地产公司签订的《一手住房贷款业务银企合作协议》、与被告赖映及被告源盛房地产公司签订的《个人购房担保借款合同》，均是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，上述合同均合法有效，本院予以确认。各方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。
本案中，原告农行已按约定为被告赖映提供了贷款784000元，但抵押房屋却未能按约定办理抵押预告登记，因而存在可能影响原告农行实现本案债权或担保物权的情形，鉴此，原告农行有权宣布本案借款立即到期并收回尚欠贷款本息。故原告农行请求被告赖映归还尚欠借款本金及利息，合理合法，本院予以支持。本金及利息的计算方法：至2015年6月10日止尚欠贷款本金414831.33元、利息及复利5317.14元；从2015年6月11日起至还清款日止按中国人民银行贷款基准利率下浮5%加收50%计算逾期利息，此后由于已按照逾期利率计算利息，不再重复计算复利。同时，按照合同约定，因借款人违约致使贷款人采取诉讼方式实现债权的，借款人应当承担为此而支付的律师费。原告农行为实现本案债权已支付律师费20000元，有《委托代理合同》、发票等予以证实，且该收费符合广东省律师服务收费政府指导价标准，本院予以确认。因此，原告农行请求被告赖映支付律师费20000元，合理合法，本院予以支持。
被告赖映以座落于云浮市区城南路与浩林路交汇处源盛华庭第1座11层02号房作抵押担保，该房屋由于已被本院另案查封，导致未能办理本案抵押预告登记，因而抵押权未设立。故原告农行请求对上述房屋享有优先受偿权，理由不成立，本院不予支持。被告源盛房地产公司作为保证人，为本案债务提供阶段性连带责任保证，即自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥抵押登记手续时止的连带责任保证。由于该房屋至今未能办理抵押登记，故原告农行请求被告源盛房地产公司承担连带保证责任，理由成立，本院予以支持。
根据合同约定，被告源盛房地产公司未按合同履行保证责任时，原告农行有权直接从被告源盛房地产公司在中国农业银行各分支机构开立的任一账户中划收相关款项以抵偿债务。2015年2月6日，原告农行在被告源盛房地产公司在原告农行处开设的账户（账号：44661001040025247）内存款扣收了351000元以抵偿本案债务。按照上述约定，原告农行的划扣行为是合法有效的，本院予以确认。被告源盛房地产公司抗辩认为原告农行违规发放贷款应当承担过错责任以及上述扣划行为违法，理由不成立，本院不予采纳。
综上，被告赖映经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告赖映在本判决发生法律效力之日起十五日内归还借款本金414831.33元及利息（计算方法：至2015年6月10日止尚欠贷款本金414831.33元、利息及复利5317.14元，从2015年6月11日起至还清款日止按中国人民银行贷款基准利率下浮5%加收50%计算，利率调整日为次年的1月1日）给原告中国农业银行股份有限公司云浮分行。
二、被告赖映在本判决发生法律效力之日起十五日内支付律师费20000元给原告中国农业银行股份有限公司云浮分行。
三、被告云浮源盛房地产开发有限公司对上述第一、二判项的义务承担连带清偿责任。
四、原告中国农业银行股份有限公司云浮分行于2015年2月6日对被告云浮源盛房地产开发有限公司在原告处开立的账户（账号：44661001040025247）内存款划收人民币351000元合法有效。
五、驳回原告中国农业银行股份有限公司云浮分行的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7909元、财产保全费2670元，合共10579元，由被告赖映、源盛房地产公司共同负担（该款原告中国农业银行股份有限公司云浮分行已预交）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。
审 判 长 林 燕
代理审判员 杨清岚
人民陪审员 刘伯云
二〇一五年八月十二日
书 记 员 邓伟静