广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终13029号
上诉人（原审被告）：广州市番禺里仁房地产有限公司，住所地广州市番禺区。
法定代表人：张建雄，职务董事长。
委托诉讼代理人：区锦华，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：吴丽萍，女，汉族，住广州市番禺区。
委托诉讼代理人：邱少彬，广东银沐律师事务所律师。
上诉人广州市番禺里仁房地产有限公司（以下简称里仁公司）因与被上诉人吴丽萍合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2015）穗番法民三初字第46号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人里仁公司的委托诉讼代理人区锦华、被上诉人吴丽萍的委托诉讼代理人邱少彬到庭参加诉讼。现已审理终结。
上诉人里仁公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项，驳回吴丽萍全部诉讼请求；2、本案一、二审受理费、保全申请费和评估费全部由吴丽萍负担。事实和理由：一、双方在2001年8月l8日签订的《协议书》只约定吴丽萍有换房的权利，最终双方能否就换房达成一致意见并签订新的《商品房买卖合同》仍处于不确定的状态。二、在一审法院审理期间，吴丽萍未能举证证明因里仁公司未能履行《协议书》约定义务给其造成的实际损失。退一步来讲，即使里仁公司应赔偿因此给吴丽萍所造成的损失，按广州市中级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷的指引，里仁公司也只应赔偿吴丽萍增值部分的30%较为适宜。三、从本案现有证据显示，即使里仁公司没完全履行《协议书》约定的通知义务，里仁公司并非故意，并且里仁公司也没有从中获利，一审参照“一房二卖”处罚标准判决里仁公司全额赔偿增值638336.82元显失公平，二审法院依法应予调整。四、自签订《协议书》至吴丽萍一审起诉已达14年之久，且里仁公司于2004年已在广州日报刊登公告通知权利人办理有关手续，自该日起吴丽萍就应当知道履行协议的内容，但如此长的时间吴丽萍均没有向里仁公司主张履行协议，其已经超过诉讼时效。
被上诉人吴丽萍辩称：双方签订的《协议书》为真实有效，里仁公司未尽通知义务导致吴丽萍未能按《协议书》约定取得购买涉案楼盘房屋的权利，同时里仁公司仍持有吴丽萍交付的购房款21万余元。涉案楼盘的房价一直在变动，而里仁公司的开发和销售持续到现在，其违约导致吴丽萍损失，应当承担赔偿责任。涉案《协议书》是为了促成执行和解而达成的协议，里仁公司履行的是该协议的义务，与商品房买卖合同纠纷是不同性质的。
吴丽萍向一审法院起诉请求判令：1、判令里仁公司向吴丽萍支付合同履行后可得利益款2535769.91元的损失赔偿金；2、本案诉讼费用由里仁公司负担。一审诉讼过程中，吴丽萍增加诉讼请求，要求解除双方于2001年8月18日签订的《协议书》。另吴丽萍明确其诉请要求里仁公司赔偿金额为涉案楼盘地段2004年4月6日价值770569.36元的商品房至2014年12月18日止该房屋增值金额。
一审诉讼过程中，吴丽萍于2015年3月12日提出评估申请，请求对涉案楼盘同地段于2004年4月份价值770569.36元的商品房，至2014年12月的增值进行评估。2016年4月19日，吴丽萍向一审法院递交《评估鉴定申请的说明》，明确评估鉴定的参照对象按涉案地段2004年里仁公司出售的番禺南村镇迎宾路自在城市花园自在康园3座403房，至2014年12月份的增值进行评估。得出评估鉴定结果后，再结合评估对象当年的售价或市值折算出增值比例，从而确定涉案地段于2004年4月份价值770569.36元的商品房，至2014年12月增值的具体金额。一审法院依法委托深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司进行评估。该司于2016年7月6日出具《房地产估价报告》。双方当事人对该《房地产估价报告》均没有异议。
一审法院认定事实：2001年8月18日，吴丽萍、里仁公司就原迎宾城烂尾楼解决方案事宜签订《协议书》，约定吴丽萍向里仁公司购买原迎宾城P4D、P11D、P13D、P16C、P17C、P18C、G10、G11、G12、G13十个单位而投入的本金700517.60元，由里仁公司向吴丽萍退还490362.32元，吴丽萍在里仁公司指定日期内签订《和解协议》及《撤消执行申请书》等法律文件，相关诉讼案件即了结。里仁公司保留吴丽萍楼换楼的权利，即给予吴丽萍按本金700517.60元加10%利息，共计770569.36元为计算标准，作日后向里仁公司换取该地段总售价等值的新建楼宇的权利。吴丽萍获得退款至签署换楼合同并交回该退款给里仁公司期间，吴丽萍须向里仁公司按国家银行贷款利率计付利息。里仁公司取得预售楼宇证书后通知吴丽萍，吴丽萍必须在五个工作日内，重新签订新的《楼宇买卖合同》，并采取以下两种方式之一与里仁公司结算：1、携本金490362.32元及利息交予里仁公司；2、携本金210362.32元及利息交予里仁公司，本金余额28万元吴丽萍可向银行申请按揭，并应于3个月内办妥按揭手续及将该余款利息交予里仁公司。结算后吴丽萍可换取里仁公司推出的相当于770569.36元的新建楼宇。超过上述期限，即为吴丽萍放弃换楼权利。《协议书》签订后，里仁公司依约将490362.32元退还给吴丽萍。
涉案楼盘由“迎宾城”改名为“自在城市花园”。
2004年4月6日自在城市花园自在豪庭5-9座、自在城市花园自在庭苑1-3座分别取得预售许可证，证号分别为：番禺预许字第20040054号、番禺预许字第20040050号。随后变更了套数，最后核发的时间分别为2006年4月28日、2008年4月22日。
2004年5月20日，里仁公司在《广州日报》刊登公告，内容是：番禺里仁房地产有限公司开发的“迎宾城”房地产项目，现已重新进行规划和建设，为处理“迎宾城”项目的遗留问题，特公告通知曾购买“迎宾城”商品房/铺的权利人在见报后30日内，前往广东华誉律师事务所办理权利登记手续，等等。
2014年11月20日，吴丽萍委托广东银沐律师事务所向里仁公司发出《律师函》，催促里仁公司在收到该《律师函》之日起十日内通知吴丽萍办理换楼相关事宜。里仁公司于2014年11月21日收到该《律师函》。
一审诉讼中，经深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司评估，广州市番禺区南村镇自在城市花园自在康苑3座403，总建筑面积为76.28平方米，该物业的估价时点二零一四年十二月一日假设按现状交吉出售之市场价值为1078000元，在估价时点二零零四年四月三十日之市场价值为267000元。吴丽萍向深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司支付评估费5687.38元。
一审法院认为：吴丽萍、里仁公司签订《协议书》是双方的真实意思，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方均有法律约束力。关于里仁公司有否完全履行《协议书》中的通知义务的问题，《协议书》没有明确约定里仁公司应当采取何种方式通知吴丽萍重新签订房屋买卖合同，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条关于“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能明确的，适用下列规定：……（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行……”的规定，在吴丽萍、里仁公司签订《协议书》之前曾有房屋买卖交易的前提下，里仁公司仅仅通过刊登公告方式，而未根据双方初始交易时吴丽萍提供的联系方式，包括电话联系口头告知、邮寄书面通知至吴丽萍户籍地址或其他联系地址等方式通知吴丽萍，应当认定里仁公司未完全履行其通知义务，其行为已构成违约。里仁公司提出的吴丽萍在其刊登公告后未按公告要求登记权利，视为放弃楼换楼权利以及吴丽萍行使《协议书》约定的楼换楼权利的诉讼时效从其刊登公告之日起算的抗辩意见，均不予采纳。关于吴丽萍诉请解除上述《协议书》的问题，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”鉴于里仁公司收到吴丽萍于2014年11月20日委托广东银沐律师事务所发出的《律师函》后，至今仍未予履行《协议书》。因此，吴丽萍诉请解除上述《协议书》符合上述法律规定，予以支持。关于吴丽萍诉请里仁公司赔偿损失的问题，《协议书》仅约定里仁公司在取得涉案楼盘预售许可证后通知吴丽萍重新签订《房屋买卖合同》，因此，即使里仁公司完全履行《协议书》约定的通知义务后，双方能否协商一致重新签订房屋买卖合同，吴丽萍能否按照《协议书》的约定办理相关结算手续，支付购买房屋对价，至2014年吴丽萍是否仍然持有所购房产等后续问题，均无法确定。因此，吴丽萍主张里仁公司按涉案楼盘同地段于2004年4月份价值770569.36元的商品房，至2014年12月份增值款额作为赔偿标准赔偿其经济损失，缺乏事实依据，不予支持。但是，吴丽萍因里仁公司未尽通知义务而未能按照《协议书》的约定取得购买涉案楼盘房屋的权利，虑及里仁公司仍持有吴丽萍交付的购房余款210155.28元未退还给吴丽萍，结合涉案楼盘房屋的房价变动情况，吴丽萍的经济损失确实存在，酌定其经济损失按涉案楼盘同地段于2004年4月份价值210155.28元的商品房，至2014年12月份增值款额的标准计算。按照深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司出具的《房地产估价报告》，涉案楼盘评估对象房屋从2004年4月30日市场价267000元至2014年12月1日，增值811000元（1078000元-267000元=811000元），参照上述增值比例，涉案楼盘2004年4月30日价值210155.28元的商品房，至2014年12月1日增值638336.82元，对此，里仁公司应向吴丽萍予以赔偿。吴丽萍超出此款额的赔偿请求，不予支持。
综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、解除吴丽萍与里仁公司于2001年8月18日签订的《协议书》；二、里仁公司于本判决生效之日起十日内向吴丽萍赔偿638336.82元；三、驳回吴丽萍其余诉讼请求。本案诉讼费32086元（其中受理费27086元，保全申请费5000元）由吴丽萍负担24009元，里仁公司负担8077元。评估费5858元，由里仁公司负担（该款吴丽萍已垫付，里仁公司在支付本判决确定的赔偿款项时一并支付给吴丽萍）。
经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人没有提交新证据。
二审中，里仁公司陈述其曾向迎宾城的业主邮寄发出过通知，但无证据证实。双方当事人对于一审法院计算房屋增值金额的公式均表示无异议。另吴丽萍表示其在2014年10月份才知道里仁公司取得预售许可证，诉讼时效期间应从该时起计算。
本院认为：吴丽萍、里仁公司签订的《协议书》为双方的真实意思表示，合法有效。协议约定里仁公司取得预售楼宇证书后须通知吴丽萍，里仁公司在本案二审中虽提出其曾向迎宾城的业主邮寄发出过通知，但未能举证证实，本院对此不予采信。对于里仁公司于2004年5月20日刊登报纸公告的问题，因里仁公司在刊登公告之前并未采用其它方式进行通知，且公告中并未提及其已取得预售许可证一事，公告内容也仅为通知相关权利人办理权利登记手续而非重新签订合同，故一审法院认定里仁公司未完全履行通知义务，其行为已构成违约，并无不当。而里仁公司收到吴丽萍于2014年11月20日发出的《律师函》后，至今仍未予履行《协议书》，吴丽萍诉请解除上述《协议书》合理合法，一审予以支持正确。
关于赔偿损失的问题，因里仁公司的违约行为导致吴丽萍未能签约造成的损失，里仁公司应予赔偿。鉴于预约合同与本约合同存在法律性质差异，对于吴丽萍能否按照《协议书》约定办理相关结算手续，支付购买房屋对价等事宜尚未能确定，故一审法院结合涉案楼盘房屋的房价变动情况考虑，酌情以里仁公司仍持有的吴丽萍交付的购房余款210155.28元为基数，参照涉案楼盘同地段商品房于2004年4月份至2014年12月份的增值比例为标准计算里仁公司应赔偿的损失金额，并无不当。对于里仁公司上诉提出一审判决的赔偿金额过高，应按增值部分的30％来计算的意见，本院认为，如按双方《协议书》约定的购房标的金额770569.36元为基数计算，该部分增值金额为2340568元，该金额的30％为702170元，而一审判决的赔偿金额638336.82元已低于上述金额，故里仁公司认为一审判决的赔偿金额过高的理由不成立，本院不予采纳。
关于诉讼时效问题，因里仁公司无确切证据证明吴丽萍在2014年10月前已知道或者应当知道涉案房屋已取得预售许可证，故里仁公司主张吴丽萍本案起诉已超过诉讼时效的理据不充分，本院不予支持。
综上所述，里仁公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10183元，由广州市番禺里仁房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄 嵩
审判员 吴国庆
审判员 姚伟华
二〇一七年九月二十二日
书记员 邹凌青