海南省第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海南二中民一终字第154号
上诉人（原审被告）儋州华诺房地产开发有限公司。
法定代表人杨保林，该公司总经理。
委托代理人黎玉石，儋州市和盛法律事务所法律工作者。
委托代理人龚晓军，该公司职员。
被上诉人（原审原告）万祖爱，女，汉族。
委托代理人符定福，海南为先律师事务所律师。
上诉人儋州华诺房地产开发有限公司（以下简称华诺公司）因与被上诉人万祖爱房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省儋州市人民法院（2013）儋民初字第617号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院审理查明，2012年10月25日，华诺公司与黄晨波签订《商品房买卖合同》，约定：1、华诺公司将107、112、113、114、115、116、117号房屋出卖给黄晨波；2、每平方米3845.163元，总金额1000万元。同年10月31日，华诺公司与黄晨波签订《协议书》，约定：华诺公司于2012年10月25日以每平方3845.163元的价格出售位于海南省儋州市中兴大道与科技路交汇处的商业铺面一层共七套，面积共2600.67平方米，总价1000万元整。今因华诺公司整体考虑，要求在2013年4月30日前对该商品房进行回购，黄晨波同意华诺公司的回购请求。2012年12月30日，华诺公司向儋州市住房和城乡建设局办理商品房买卖合同备案登记。华诺公司至今未办理取消黄晨波的商品房备案登记，也未回购卖给黄晨波的商品房。
2012年12月27日，万祖爱与华诺公司签订《商品房买卖合同》，约定：1、万祖爱购买华诺国际第五幢113号房。2、该商品房每平方米8820元，总金额2669285元；3、买受人按银行按揭付款方式：2012年12月27日前支付房款1742285元，余款927000元须在2013年5月30日前办理完毕银行按揭贷款申请手续；4、买受人逾期付款的违约责任：①逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之日的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；②逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行；自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；5、商品房交付期限：出卖人应当在2013年8月30日前，交付经验收合格的商品房；6、出卖人逾期交房的违约责任：①逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房房价款万分之一的违约金，合同继续履行；②逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；7、交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；8、关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；9、商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，出卖人向产权登记机关申请登记备案。签订合同当日，华诺公司出具二张《收据》给万祖爱，其中一张《收据》内容为“万祖爱交来5栋113号商铺款项现金1741700元”，另一张《收据》内容为“万祖爱交来5栋113号商铺款项现金585元”。2013年1月6日，华诺公司出具《收据》给万祖爱，内容为收到万祖爱交来的合同备案登记费80元、预告登记费550元。
2013年3月22日，万祖爱向一审法院申请诉前财产保全，要求查封华诺公司名下约20亩土地使用权（证号：儋国用2012第1992号），并提供了相应担保。一审法院作出（2013）儋民保字第4号《民事裁定书》，裁定查封华诺公司名下土地证号儋国用2012第19**号的部分土地使用权［临科技路一侧自南向北未开工建设的地块。具体位置：坐标点（X=159278.899，Y=113721.639）至坐标点（X=159279.159，Y=113543.639），长度为178米，自南向北推进75米，面积13350平方米，约20亩］，并同时查封担保财产。
另查明，2011年7月，万祖爱、宋涛、符秀楼、夏岸莉四位股东将儋州东华实业有限公司的股权及资产（含土地使用权）转让给华诺公司法定代表人杨保林和副总经理袁飞飞，转让价3240万元。杨保林、袁飞飞已支付大部分转让款，尚欠700多万元。2012年12月27日，夏岸莉、万祖爱、宋涛、符秀楼四人与华诺公司签订《商品房买卖合同》，购买华诺公司的商品房，华诺公司出具《收据》给夏岸莉、万祖爱、宋涛、符秀楼四人。同日，夏岸莉、万祖爱、宋涛、符秀楼出具《收条》给华诺公司，说明收到华诺公司偿还夏岸莉、万祖爱、宋涛、符秀楼土地转让款690万元。庭审中，华诺公司承认出具收据的690万元购房款与夏岸莉、万祖爱、宋涛、符秀楼出具给华诺公司的收条的690万元转让款互相冲减。
2013年4月3日，万祖爱因本案纠纷向一审法院提起诉讼，请求判令：一、撤销万祖爱与华诺公司2012年12月27日签订的《商品房买卖合同》；二、华诺公司返还万祖爱购房款1742285元及利息（利息从2012年12月27日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至还清之日止，至起诉时的利息为18711元）；三、华诺公司返还万祖爱已交纳的合同备案登记费、预告登记费共630元；四、华诺公司按万祖爱已付购房款一倍价格赔偿万祖爱损失1742285元；五、案件受理费由华诺公司负担。
一审法院认为，关于万祖爱与华诺公司签订的《商品房买卖合同》的成立与效力问题。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”。万祖爱与华诺公司于2012年12月27日签订《商品房买卖合同》，双方已在合同书上签字、盖章，此时《商品房买卖合同》成立。华诺公司主张双方签订的《商品房买卖合同》不成立，依法不予采信。万祖爱与华诺公司签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，合同内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，应受法律保护。
关于万祖爱支付购房款的问题。华诺公司辩称万祖爱未支付购房款，但万祖爱与华诺公司均承认股权转让及欠股权转让款的事实，华诺公司出具《收据》给万祖爱，说明收到万祖爱支付的购房款。夏岸莉、万祖爱、宋涛、符秀楼四人也出具《收条》给华诺公司，说明华诺公司已偿还杨保林和袁飞飞尚欠的股权转让款，且在庭审中，华诺公司承认出具给夏岸莉、万祖爱、宋涛、符秀楼收据中的690万元购房款与四人出具给华诺公司收条的690万元土地转让款互相冲减，据此，对万祖爱支付购房款1742285元的事实予以认定。
关于华诺公司是否一房二卖及欺诈的问题。《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第68条规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为”。华诺公司先将华诺国际第五幢113号房屋卖给黄晨波，并进行了商品房买卖合同备案登记，之后，华诺公司故意隐瞒已将商品房卖给黄晨波的事实，将该商品房卖给万祖爱，构成一房二卖。华诺公司以其回购黄晨波购买的房屋后再将房屋卖给万祖爱，也就不存在一房二卖为由进行抗辩，至今黄晨波的商品房买卖合同备案登记尚未撤销，不存在华诺公司已回购房屋的事实，华诺公司的抗辩理由不能成立。华诺公司的上述行为应认定为欺诈行为。《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”万祖爱诉请撤销其与华诺公司于2012年12月27日签订的《商品房买卖合同》，有事实根据与法律依据，应当予以支持。
关于华诺公司返还购房款支付利息以及赔偿万祖爱的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。根据该司法解释的规定，万祖爱要求华诺公司返还购房款1742285元及利息，有事实根据与法律依据，应当予以支持。利息以购房款1742285元为本金，从2012年12月27日起至判决所确定的宽限期内实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算。华诺公司因欺诈万祖爱，进行一房二卖，酌情承担万祖爱已付购房款1742285元的85%即1480942.25元的赔偿责任。为维护市场经济秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、撤销万祖爱与儋州华诺房地产开发有限公司于2012年12月27日签订的《商品房买卖合同》。二、儋州华诺房地产开发有限公司于判决生效之日起30日内，返还已付购房款1742285元及利息给万祖爱。利息以1742285元为本金，从2012年12月27日起至判决所确定的宽限期内实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算。三、儋州华诺房地产开发有限公司于判决生效之日起30日内支付赔偿款1480942.25元给万祖爱。四、儋州华诺房地产开发有限公司于判决生效之日起30日内返还万祖爱合同备案登记费80元、预告登记费550元，共计630元。五、驳回万祖爱其他诉讼请求。儋州华诺房地产开发有限公司如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费42247元，由万祖爱负担6337.05元，儋州华诺房地产开发有限公司负担35909.95元。万祖爱预付案件受理费42247元，儋州华诺房地产开发有限公司应将负担的35909.95元付给万祖爱。
上诉人华诺公司不服一审判决，向本院提起上诉称，一、一审认定事实不清。（一）华诺公司不存在一房二卖、故意隐瞒或者欺诈行为。2012年10月25日华诺公司与黄晨波签订《商品房买卖合同》是为了解决资金周转困难问题。双方于2012年10月31日又签订《协议书》，约定华诺公司于2013年4月30日前回购涉案商铺，回购后，黄晨波配合华诺公司撤销之前签订商品房买卖合同的备案登记。2012年12月27日，华诺公司与万祖爱签订《商品房买卖合同》，约定2013年8月30日前华诺公司将涉案商品房验收合格，先配用临时水电，2014年8月30日前正式交付使用。而万祖爱在合同约定的履行期限内就提起诉讼。在一审审理过程中，华诺公司一直抓紧回购工作，但由于资金问题，需要时间去解决。因此，华诺公司不存在一房二卖、故意隐瞒或者欺诈行为。（二）万祖爱在签订《商品房买卖合同》前，已充分了解争议房屋的情况。2012年12月27日，华诺公司与万祖爱签订《商品房买卖合同》时，已告知万祖爱涉案房屋已与黄晨波签订《商品房买卖合同》及回购的情况。万祖爱在签订合同前，已充分了解涉案房屋的情况。（三）华诺公司与万祖爱等四人之间是商品房买卖合同关系，而万祖爱与华诺公司股东杨保林、袁飞飞之间是股权转让法律关系。华诺公司是独立的法人，杨保林、袁飞飞亦未授权华诺公司代为偿还杨保林、袁飞飞欠万祖爱等四人的股权款，因此，本案不存在冲抵情形。一审认定“华诺公司已偿还杨保林、袁飞飞尚欠的股权转让款”没有事实根据及法律依据。（四）万祖爱未按合同约定支付购房款，其行为构成违约，应当承担违约的法律后果。二、一审法院适用法律错误。华诺公司不存在一房二卖、故意隐瞒或者欺诈行为，不应当适用《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定处理本案。三、一审程序违法。黄晨波与本案有利害关系，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条之规定，应当追加黄晨波作为第三人参加诉讼。华诺公司一审中已依法申请追加黄晨波作为第三人参加诉讼，但一审法院没有予以追加，属程序违法。综上，请求二审法院：撤销一审判决，驳回万祖爱的一审全部诉讼请求。案件受理费由万祖爱负担。
被上诉人万祖爱答辩称，一、一审法院认定事实清楚。（一）华诺公司在与万祖爱签订《商品房买卖合同》前，已于2012年10月25日与黄晨波签订《商品房买卖合同》，将涉案商品房出售给黄晨波，而且办理了合同备案登记。其行为已构成欺诈，属于一房二卖。（二）华诺公司与万祖爱签订《商品房买卖合同》前并未告知涉案商品房已出售给黄晨波这一事实，万祖爱是在华诺公司未在合同约定的30日内办理合同备案登记，到儋州市住房与城乡建设局了解才知道涉案商品房早已出售给黄晨波并办理备案登记的情况。华诺公司没有任何证据证明其在签订《商品房买卖合同》前已告知万祖爱涉案商品房已出售给黄晨波这一事实。（三）一审认定万祖爱已支付购房款1742285元完全正确。2011年7月13日，夏岸莉、万祖爱、宋涛、符秀楼与华诺公司的法定代表人杨保林、副总经理袁飞飞签订《股权转让协议》，以3240万元的价格将儋州东华实业有限公司的全部股权转让给杨保林、袁飞飞。截止2012年1月20日，杨保林、袁飞飞一共支付给万祖爱等四人转让款2500万元，该2500万元均由华诺公司代为支付，万祖爱等四人已给华诺公司出具收条。由于杨保林、袁飞飞尚欠万祖爱等四人股权转让款740万元，后来，杨保林、袁飞飞提出将“华诺国际”项目5幢113、114、115、116号商品房出售给万祖爱等四人，房款共计6902309元，其中，690万元购房款冲抵杨保林、袁飞飞股权转让欠款690万元，余下的2309元支付现金。华诺公司向等四人出具收据，收到购房款6902309元，万祖爱等四人也出具收据，收到华诺公司支付的土地款690万元。以上证据足以证明万祖爱等四人已按合同约定支付购房款，不存在违约行为。二、一审法院适用法律正确。华诺公司故意隐瞒将涉案商品房出售给黄晨波的事实，又将涉案商品房出售给万祖爱，已构成欺诈，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定处理本案完全正确。三、本案处理的是华诺公司与万祖爱的商品房买卖合同关系，虽然黄晨波与本案有一定的关联，但万祖爱的诉讼请求仅是撤销其与华诺公司签订的《商品房买卖合同》并要求华诺公司返还购房款及赔偿损失，因此，本案的处理与黄晨波不存在法律上的利害关系，没有必要追加黄晨波作为本案第三人参加诉讼。一审法院没有追加黄晨波参加诉讼并不违反法律规定。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，华诺公司提交如下证据：1、8份《会议纪要》，证明华诺公司一直在寻找资金回购商品房事宜；2、《农村土地承包经营权证》、《问题汇报》及《占地图》，证明夏岸莉、万祖爱、宋涛、符秀楼转让给杨保林、袁飞飞的土地部分已被第三人占有或者已承包给第三人的事实；3、《证明》，证明华诺公司与万祖爱签订《商品房买卖合同》时，已告知万祖爱涉案房屋已与黄晨波签订《商品房买卖合同》及回购的情况。万祖爱认为华诺公司提交的证据1不属新证据，而且会议纪要是公司内部资料，对其真实性、关联性、证明力有异议；证据2的真实性、关联性、证明力均有异议；证据3是华诺公司自己出具的证明，不能作为证据使用。本院认为，华诺公司二审提交的三份证据均不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条规定的新证据，且万祖爱对其真实性、关联性、证明力均有异议，故本院对该三份证据的真实性、关联性、证明力均不予确认。
二审查明的事实与一审一致，本院依法予以确认。
另查明，华诺公司于2012年12月27日出具给夏岸莉两份《收据》，收到夏岸莉支付的114号商铺款项1509230元；出具给万祖爱两份《收据》，收到万祖爱支付的113号商铺款项1742285元；出具给符秀楼一份《收据》，收到符秀楼支付的115号商铺款项2016700元；出具给宋涛两份《收据》，收到宋涛支付的116号商铺款项1634094元。以上款项共计6902309元。同日，万祖爱、宋涛、符秀楼、夏岸莉出具《收条》给华诺公司，收到华诺公司支付的土地款690万元。二审中，万祖爱、宋涛、符秀楼、夏岸莉及华诺公司均承认购房款中的690万元与华诺公司支付的土地款冲抵，余下购房款2309元万祖爱等四人现金支付给华诺公司。
本院认为，本案二审的争议焦点有：一、双方在履行《商品房买卖合同》过程中谁违约及万祖爱要求撤销该合同的主张是否应予支持；二、万祖爱要求华诺公司返还购房款1742285元及利息并承担赔偿责任的主张是否应予支持。
关于第一个争议焦点。华诺公司与万祖爱2012年12月27日签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。在履行合同过程中，万祖爱以华诺公司在与其订立商品房买卖合同时隐瞒所售房屋已出售给案外人黄晨波的事实导致无法办理合同备案登记为由，认为华诺公司存在欺诈行为，要求撤销《商品房买卖合同》；华诺公司则认为万祖爱未依约向华诺公司支付购房款，存在违约行为。根据华诺公司出具《收据》收到购房款、万祖爱等四人向华诺公司出具《收条》收到土地款的行为及华诺公司一、二审认可两笔款项相互冲抵的事实，足以证明华诺公司代其法定代表人杨保林及袁飞飞偿还债务及万祖爱等四人已以土地款冲抵购房款的事实。据此，万祖爱已依约支付购房款，华诺公司在与万祖爱订立商品房买卖合同时隐瞒所售房屋已出售给案外人黄晨波的事实，其行为构成欺诈，万祖爱根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款之规定，请求人民法院撤销合同，有事实根据及法律依据，本院予以支持。华诺公司认为其没有代杨保林、袁飞飞偿还土地款的义务，购房款冲抵土地款的行为不成立，并以此为由主张万祖爱没有依约支付购房款，其理由不成立，本院予以驳回。
关于第二个争议焦点。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（三）项规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”本案中，华诺公司在与万祖爱订立商品房买卖合同时，隐瞒所售房屋已出售给案外人黄晨波的事实，万祖爱要求撤销其与华诺公司签订的商品房买卖合同并要求返还购房款1742285元及利息的主张有事实根据及法律依据，本院予以支持。关于要求华诺公司承担赔偿责任问题，鉴于华诺公司因不能及时履行其与黄晨波之间的回购协议导致华诺公司在履行其与万祖爱的合同中出现违约的客观情况，华诺公司虽然主观具有隐瞒事实的故意，但综合考虑本案的客观情况及华诺公司事后积极协商回购涉案房屋事宜，本院认为一审判令华诺公司承担已付购房款85%的赔偿责任过高，参照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》关于违约金过高标准的认定，本院酌定华诺公司赔偿万祖爱已付购房款的30%即522685.5元。
另外，万祖爱诉请撤销双方签订的《商品房买卖合同》并要求华诺公司承担违约责任等，并未要求继续履行该合同。因此，黄晨波与本案的处理结果不存在法律上的利害关系，不是必须参加诉讼的第三人。一审法院未追加黄晨波作为第三人参加诉讼并不违反法定程序。
综上，上诉人华诺公司的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但判令华诺公司承担赔偿责任的比例过高，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持海南省儋州市人民法院（2013）儋民初字第617号民事判决第一、二、四、五项；
二、变更海南省儋州市人民法院（2013）儋民初字第617号民事判决第三项为：儋州华诺房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内赔偿万祖爱经济损失522685.5元；
儋州华诺房地产开发有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费42247元、二审案件受理费32585元，由上诉人儋州华诺房地产开发有限公司负担64832元，被上诉人万祖爱负担10000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 钟鸣亮
审 判 员 文朝柏
代理审判员 沈美萍
二〇一四年五月十四日
书 记 员 田秀莉
附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。