杭州市拱墅区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0105民初10412号原告（申请执行人）：周胜勇，男，1971年2月6日出生，汉族，身份证号3303261971********，住杭州市拱墅区香吉公寓*幢*单元****室。委托代理人：李晓档，浙江光梁律师事务所律师。被告（案外人）：陆建平，男，1979年3月2日出生，汉族。被告（案外人）：周丽丽，女，1981年10月3日出生，汉族。被告陆建平、周丽丽共同委托代理人（特别授权代理）：吴ＸＸ，浙江匡智律师事务所律师。被告（被执行人）：赵文杰，男，1976年8月25日出生，汉族，身份证号3325261976********，住杭州市拱墅区德胜巷**号清水公寓**幢****室。被告（被执行人）：吴叶玉，女，1975年2月26日出生，汉族，身份证号3623231975********，住杭州市拱墅区德胜巷**号清水公寓**幢****室。委托代理人：赵文杰，男，1976年8月25日出生，汉族，身份证号3325261976********，住杭州市拱墅区德胜巷**号清水公寓**幢****室，系吴叶玉丈夫。原告周胜勇与被告陆建平、周丽丽、赵文杰、吴叶玉申请执行人执行异议之诉一案，本院于2017年10月16日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周胜勇及其委托代理人李晓档，被告陆建平、周丽丽及委托代理人吴ＸＸ，被告暨被告吴叶玉的委托代理人赵文杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周胜勇起诉称：2016年11月28日，原告周胜勇因与被告赵文杰、吴叶玉民间借贷纠纷向拱墅区人民法院提起诉讼【案号（2016）浙0105民初8277号】，并申请财产保全，法院于次日作出（2016）浙0105民初8277-1号民事裁定书，裁定查封、冻结被告赵文杰、吴叶玉名下的银行存款1082000元（或查封、冻结相当于该价值的财产）。2016年12月2日，法院依据（2016）浙0105民初8277-1号民事裁定书，对赵文杰、吴叶玉名下的坐落杭州市拱墅区室的房产（权证号：杭房权拱移字第××号号09××45号号）进行了查封，查封期限三年（从2016年12月2日至2019年12月1日止）。后陆建平、周丽丽对执行标的提出书面异议，法院于2017年7月24日作出（2017）浙0105执异54号执行裁定书，裁定中止对登记在赵文杰、吴叶玉名下位杭州市拱墅区室房产的执行。现原告认为54号执行裁定书作出中止执行的裁定没有事实依据。一、陆建平、周丽丽在涉案房产被查封前未办理产权过户登记手续，故对涉案房产的查封符合《最高人民法院》第十七条规定的可以查封、扣押、冻结的情形。二、陆建平、周丽丽在涉案房产被查封前未支付全部价款，不应被认定为善意买受人，不符合《最高人民法院》第十七条规定的不得查封、扣押、冻结的情形。三、陆建平、周丽丽与被告赵文杰、吴叶玉系合作经营关系，在明知涉案房产已被查封的情况下，支付与本案无关的款项其受让行为是否属于善意取得尚存争议，对于陆建平、周丽丽二人并未实际向赵文杰支付全部购房款。四、在执行听证程序中，被告提交的证据不足以证明被告陆建平已经实际占有涉案房产。综上，被告没有在涉案房产查封之前支付完全部的购房款，也没有证据证实在查封前实际占有房产，在购房的各个环节，均存在不合理的地方及过错，贵院作出的裁定未查清46万余款项及租房合同是否实际在履行而作出了错误的认定，忽略了《最高人民法院》第十七条的三个条件。故起诉请求：1、撤销拱墅区人民法院作出的（2017）浙0105执异54号执行裁定书，对新青年广场3幢901室房产继续执行；2、本案诉讼费用由四被告承担。被告陆建平、周丽丽答辩称：陆建平、周丽丽系正常房屋购买人，利益应依法保护，原告诉状陈述严重歪曲事实。原告于2016年11月28日起诉，同年12月2日查封案涉房产，陆建平、周丽丽是在2016年12月5日去办理房屋过户时才知道房产被查封，在此之前法院不可能告知赵文杰应诉答辩，原告没有也不可能告知其起诉事实。房屋买卖双方对原告的起诉不知情，如果知情不可能在明知查封的情况下打入50%的房款用于解除银行贷款抵押手续，给原告查封执行，因此原告称串通交易不符客观事实。且陆建平、周丽丽在2016年10月28日已通过中介办理了房屋买卖手续，同日办理购房合同的网签手续，2016年11月1日支付首付款，该时间远在原告起诉赵文杰之前。因赵文杰就案涉房产的原银行抵押借款到期日是2016年12月3日，案涉购房合同银行按揭审批手续在2016年12月2日下来、且需先归还借款再发放贷款等银行按揭情况，银行与中介均未通知陆建平、周丽丽，被告是在2017年11月24日收到原告证据时才知晓银行按揭手续已下来。陆建平应赵文杰的要求将466089元房款在银行按揭款未发放前，提前支付给赵文杰以解除抵押，符合客观事实，不存在不正当的交易情况。被告因诉讼才得知，赵文杰就案涉房产拖欠银行贷款，赵文杰也曾与原告谈过购房事宜。陆建平系出于自身投资需要和对赵文杰帮助，才购买房产，因欲更多使用银行资金，最初使用银行按揭，这也是当时未能过户的原因。从支付购房款的方式和资金流向看，购房资金均流向银行用于房屋解除抵押，且房屋的价格在当时是合理的。原告在陆建平支付房款解除银行157万最高额抵押前（赵文杰已归还503911元），对该房产的查封将受到银行优先抵押权的限制，造成赵文杰资金断裂。据被告了解，原告与赵文杰在杭州通讯市场工作，两摊位挨着，且原告与赵文杰均居住在香吉公寓，有生意往来，关系密切。如存在恶意串通，则原告与赵文杰洽谈过房产交易，在陆建平、周丽丽全额交付房款的情况下进行查封的行为才是恶意串通。原告在起诉、举证中以陆建平、周丽丽与赵文杰认识有合作为由混淆事实，忽视陆建平、周丽丽对案涉房产正常交易的行为，综上，法院（2017）浙0105执异54号执行裁定书是正确的。望法院驳回原告的全部诉请。被告赵文杰、吴叶玉答辩称：在未与陆建平交易卖房前，赵文杰也联系过周胜勇卖房，告诉周胜勇只要把剩余银行按揭110万元还清就行，问他要不要（房子），但周胜勇只肯出80万，双方没谈拢。周胜勇并没有在起诉前通知赵文杰。周胜勇不要房子，其就找到陆建平，经协商把房子以106万卖给陆建平，合同金额是100万，还有6万是室内装修、设施款。其与周胜勇在2016年11月24日聊天时，谈及卖房一事。其在2016年11月25日把房子交付给陆建平。因银行贷款在2016年12月3日到期，这天是周末，中介绿城房产公司休息，如把钱打到绿城公司账上无法清偿银行贷款，所以又与陆建平商量将剩余房款直接打到赵文杰财务人员账户，协商过程中赵文杰也联系告知了中介公司。还清贷款后，赵文杰于2016年12月5日到民生银行拿到结清证明，去办理注销抵押手续时才发现房产被查封。赵文杰已收到全部房款，只差过户。陆建平只是赵文杰的供货商，不是合伙关系。为证明其主张，原告周胜勇向本院提供了下列证据：1、情况说明一份；2、微信记录一份；3、浙江省职工基本养老保险历年参保证明复印件一份。证据1-3拟证明被告陆建平和赵文杰系合伙关系；徐彩弟系赵文杰的工作人员；赵文杰欠陆建平大量款项。4、杭州市不动产权属信息查询记录一份，拟证明被告赵文杰在原告起诉日（2016年11月28日）前的8月23日，已经恶意转移了一套房产；5、中国民生银行系统打印单一份；6、扣款回单三份；证据5-6拟证明贷款银行已经同意被告陆建平的房贷申请；陆建平于12月3日转账466089元款项与本案完全无关；被告赵文杰将该466089元款项偿还了银行的抵押贷款。7、录音文本及光盘一份，拟证明被告赵文杰和被告陆建平就涉案房产先达成恶意转移的意向，然后通过“自配单”的形式委托浙江绿城置换有限公司做了银行按揭；赵文杰在银行同意贷款的情况下，从中介代理机构处领取了60万元首付款；中介代理机构曾通知过四被告涉案房产被限制，已经不能交易的事实；中介代理机构对被告陆建平支付的466089元款项完全不知情。8、无偿使用证明复印件一份，拟证明2017年3月31日，被告赵文杰将其公司的经营地变更至涉案房产中，使用期限为2017年3月25日至2020年3月24日。被告陆建平、周丽丽提交了以下证据：1、房屋转让合同、补充协议、附属转让设施清单、合同签订承诺书各复印件一份（经核对与原件一致），拟证明陆建平、周丽丽与执行人签订商品房买卖合同、补充协议及其他附属文件。2、委托代理合同、浙江绿城房屋置换有限公司通用机打收据各复印件一份（经核对与原件一致），拟证明陆建平、周丽丽就案涉房产与赵文杰、吴叶玉、绿城房屋置换有限公司签订委托代理合同并支付8000元中介费。3、银行电子回单、银行账户交易明细、扣款回单、支款凭条、收据、结清证明复印件各一份，拟证明陆建平、周丽丽已全额支付房款，赵文杰、吴叶玉收到陆建平、周丽丽购房款后用于支付银行贷款。4、杭州市房产交易产权登记管理中心复函一份，拟证明赵文杰、吴叶玉将案涉房产转让给陆建平、周丽丽，并于2016年10月28日办理网签。5、民生银行系统备案复印件一份，拟证明陆建平、周丽丽就案涉房产向民生银行办理按揭贷款事宜。6、拱墅区人民法院（2017）浙0105执异54号执行裁定书，拟证明拱墅法院中止对案涉房产的执行。7、杭州市不动产权属信息查询记录，拟证明案涉房产被拱墅区法院保全。8、房屋租赁合同、物业费水电费缴纳证明截屏打印件各一份，拟证明陆建平、周丽丽实际占有案涉房产；经法庭询问，陆建平、周丽丽陈述，案涉房产未通过中介公司办理交付手续，出租未向物业公司备案，租客所交押金、房租均系现金交付。9、证人李某证言，拟证明案涉房产的交易经过，李某陈述：其系浙江绿城房屋置换有限公司客服主管。卖方赵文杰、吴叶玉与买方陆建平、周丽丽在其公司签订的房屋转让合同系“自配单”，内容由买卖双方自行商定，公司给“自配单”提供的服务主要是调查（买方）购房资格、办理合同网签、物业交割、资金监管。合同价款100万元，首付60万。按合同约定付款要通过监管账户，但合同双方又约定其他付款方式的，应书面变更合同，与实际支付方式一致。案涉合同尾款40万元其听工作人员讲由买方直接支付给卖方，实际支付多少钱是买卖双方自己协商的。2016年12月5日赵文杰夫妇与其中介公司去办理注销他项权证、变更合同及过户手续，当天得知房产被查封，所以之后没有签变更合同，也没有办理物业交割手续。买卖双方自行交付房产的情况，其公司不清楚。被告赵文杰、吴叶玉未提供证据。以上证据，经当庭质证，本院审查认证如下：（一）原告证据1，四被告对真实性、合法性、关联性有异议，本院认为该证据形式不合法，不予认定。证据2、3，陆建平、周丽丽对真实性无异议，对待证事实有异议，陆建平与赵文杰存在买卖关系，原告与赵文杰也有业务关系，认为2016年11月29日的微信内容反可证明陆建平、周丽丽已支付首期购房款，12月3日后的记录表明赵文杰在过户前不知道房产被查封，陆建平应赵文杰要求将房款打入徐彩弟账户，该款最终用于归还房贷；赵文杰、吴叶玉对证据本身无异议，其与陆建平微信聊天是想让陆建平再给其一点货物；本院对该二份证据真实性予以认定，但证据不能证明陆建平、赵文杰存在合伙关系。证据4，陆建平、周丽丽提出关联性异议，赵文杰、吴叶玉认为并非恶意转移房产，本院认为陆建平、周丽丽对该证据所持关联性异议成立，对该证据不予认定。证据5、6，陆建平、周丽丽对真实性无异议，对待证事实有异议，认为银行同意放贷并未告知陆建平、周丽丽，且银行放贷的前提是赵文杰清偿此前贷款；赵文杰、吴叶玉认为证据只能证明抵押贷款是110万，466089元均用于还贷，本院对证据所载内容予以认定。证据7，陆建平、周丽丽认为原告律师向证人取证但未制作律师调查笔录，且误导证人陈述，申请证人出庭作证，赵文杰、吴叶玉不发表质证意见，本院认为证人李某陈述应以其到庭陈述为准。证据8，四被告质证意见一致，均认为赵文杰在未通知陆建平的情况下找中介公司拿了案涉房产证件用于工商登记公司注册地；本院对证据所载内容予以认定。（二）被告陆建平、周丽丽证据，被告赵文杰、吴叶玉均无异议，原告对证据1-7本身无异议，提出房产售价100万元，2016年12月3日所付466089元不是购房尾款，本院对上述书证所载内容予以确认；证据8，原告对真实性、合法性、关联性均有异议，提出租赁合同签名及形成时间无法核实，且不能证明该合同在实际履行，交费证明时间在本案起诉后，不能证明陆建平实际占有该房产。本院认为该房屋租赁合同缺乏其他证据印证，而金额分别为30元、22.6元、21.5元的交费单均为复印件，时间则分别为2017年9月28日、2017年10月25日、2017年11月24日，时间均在本案查封之后，故该组证据不能证明陆建平、周丽丽在本院查封前已实际占有、支配案涉房屋。证据9，原告提出证人不是房产交易的直接经办人员，陆建平所付466089元不是购房款，只是为帮赵文杰还清抵押贷款，赵文杰、吴叶玉对证人证言无异议，陈述其交易房产就是为了能清偿银行贷款，因银行最后还款日12月3日是星期六，款项无法走中介公司对公账户，其才与陆建平协商将40万房价余款及6万余元设施款直接交付给其用于还贷。本院对证人证言可与其他有效证据印证的内容予以确认。根据上述有效证据及当事人在审理中的陈述，本院认定以下案件事实：2016年11月28日，本院立案受理了周胜勇诉赵文杰、吴叶玉民间借贷纠纷一案。周胜勇诉请二被告归还借款100万元并支付利息。经周胜勇申请并提供担保，本院于2016年11月29日作出（2016）浙0105民初8277-1号民事裁定，查封、冻结被告赵文杰、吴叶玉名下银行存款1082000元（或查封、冻结相当于该价值的财产），并于2016年12月2日对赵文杰、吴叶玉名下位于杭州市拱墅区房产予以查封，查封期限自2016年12月2日至2019年12月1日）。查封时该房屋存在登记抵押，抵押权人为中国民生银行股份有限公司杭州分行，抵押权证号分别为杭房他证字第××号（债权数额87万元，抵押方式最高额抵押，期限2013年12月3日至2016年12月3日）、杭房他证字第××号（债权数额70万元，抵押方式一般抵押，期限2015年4月10日至2016年4月10日）。2017年6月2日，本院作出（2016）浙0105民初8277号民事判决，判令被告赵文杰、吴叶玉于判决生效之日起十日内向原告周胜勇归还借款本金100万元，并承担自2016年8月1日起至借款清偿之日止按月利率1.8%计算的利息。该判决生效后，因赵文杰、吴叶玉未自觉履行判决确定的给付义务，周胜勇向本院申请强制执行。后案外人陆建平、周丽丽以案涉房产在本院查封前已由其购买、支付房款并实际占有为由，提出执行异议。2017年7月24日，本院作出（2017）浙0105执异54号执行裁定，认为异议成立，裁定中止对赵文杰、吴叶玉名下位于杭州市拱墅区房产的执行。周胜勇不服该裁定，遂成本案诉讼。另查，陆建平、周丽丽系夫妻，陆建平与赵文杰有生意往来。2016年10月28日，赵文杰、吴叶玉夫妇（卖方）与陆建平、周丽丽夫妇（买方）经协商，并通过房地产经纪机构浙江绿城房屋置换有限公司签订《杭州市房屋转让合同》，该合同于2016年11月10日进行了修改，合同在杭州市房产交易产权登记管理中心网签备案。合同约定：卖方房屋坐落于杭州市拱墅区，建筑面积87.92平方米，房屋用途为办公，存在抵押权人为中国民生银行股份有限公司杭州分行他项权证分别为杭房他证字第××号、杭房他证字第××号的抵押，卖方于过户前办理抵押注销手续；该套房屋转让总价为人民币壹佰万元整；付款方式（委托房地产经纪机构代理的，必须委托银行监管支付），买卖双方同意委托中国民生银行股份有限公司杭州分行62×××29帐号对房产交易资金进行监管支付，买方须于2016年11月11日前支付首期款人民币陆拾万元整至甲乙双方约定的银行第三方监管账户，余款买方申请银行贷款，须于2016年11月11日前向银行等有关部门提交抵押贷款申请的，办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行发放贷款金额为准，银行贷款人民币肆拾万元整发放至买卖双方约定的银行第三方监管账户；交房方式，卖方愿意在产权过户完毕后3个工作日内交房给买方，查验房屋腾空情况、房屋及装修、设备等情况、已发生的水、电、煤气、物业管理、租金等各项费用的付讫凭证、房屋钥匙，查验后双方签订《房屋交接单》，卖方将房屋交付给买方；其他约定，物业管理服务费用由卖方向物业管理企业结算至交房日止，之后的物业管理服务费用由买方承担，甲方同意水、电、管道煤气、有线电视等一切设施设备一起赠送给乙方。双方另行签订的《房屋转让补充协议》及《附属转让设施清单》则未作网签备案。网签合同后，陆建平分别于2016年11月1日、2016年11月10日两次共交首付款60万元至浙江绿城房屋置换有限公司监管账户。陆建平另向民生银行申请二手商业房按揭贷款40万元。2016年11月30日赵文杰取得该60万元款项后，全部用于归还抵押贷款。赵文杰以其无力清偿剩余银行贷款、贷款将于12月3日到期为由，要求陆建平直接向其支付剩余房款。陆建平同意，并于2016年12月3日指示他人支付466089元（5万元九笔、16089元一笔）给赵文杰，赵文杰、吴叶玉出具了收到购房尾款45万元的收条（载明5万元为装修设施款）；同日赵文杰清偿银行剩余贷款本息466087.41元。2016年12月6日中国民生银行股份有限公司杭州分行出具了赵文杰个人贷款已全部结清的证明。因案涉房产已被法院查封，四被告无法完成房产过户。2017年3月，赵文杰、吴叶玉将杭州酷乐数码科技有限公司（二人为股东）的住所地变更至拱墅区新青年广场3幢901室。在本案审理过程中，被告陆建平、周丽丽明确表示，其二人已支付全部购房款，不同意将案涉房屋被查封时尚未支付的购房尾款交付法院执行。本院认为，《最高人民法院》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结”。《最高人民法院》第二十八条则规定，对于金钱债权执行中买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，必须同时具备以下四种情形才能获法院支持：“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”而本案中，本院于2016年12月2日对案涉房产拱墅区新青年广场3幢901室予以查封，当时四被告之间虽已签订房屋转让合同并由买方陆建平、周丽丽支付的首付款60万元，但并未付完全款，未办理产权过户登记，也无充足证据表明买方已实际占有房产，陆建平、周丽丽亦明确拒绝将房产查封时尚未支付的购房尾款交付法院执行，故本院对该房产的查封、执行合法有据。事实上，根据四被告间经网签备案的房屋转让合同，购房尾款应于房屋权属转移登记时经监管账户支付，房屋交付时间亦在产权过户完毕之后；查封登记具有对世效力，四被告未经书面变更合同，自行协商变更付款方式等合同主要内容，对完全有能力查询明知的法院查封房产情况未予注意，是造成本案纠纷的重要原因。综上，陆建平、周丽丽对案涉房产不享有足以排除强制执行的合法权利，二人因购房所致损失，可另循合法途径解决。原告周胜勇要求对案涉房产继续执行的诉讼请求合法有据，本院予以支持；但原告诉请撤销执行异议裁定不当。据此，依照《最高人民法院》第十七条、《最高人民法院》第二十八条和《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：一、准许对坐落于杭州市拱墅区的房屋继续执行。二、驳回原告周胜勇的其他诉讼请求。案件受理费人民币13800元，由被告陆建平、周丽丽、赵文杰、吴叶玉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 长  田梅琳审 判 员  于天麟人民陪审员  盛 伟二〇一八年五月十日书 记 员  王姗姗