辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽01民终8480号上诉人（原审原告）：中国人民解放军93321部队，住所地沈阳市皇姑区宁山中路1号。负责人：尚兴，系该部队旅长。委托代理人：马薇，系辽宁英泰律师事务所律师。委托代理人：常壮，系辽宁英泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:沈阳市万之佳快捷宾馆，住所地沈阳市皇姑区巴山路***号。法定代表人：杨海波，系该公司经理。委托代理人：谭艳萍，系辽宁弘立律师事务所律师。委托代理人：赵丹，系辽宁弘立律师事务所律师。上诉人中国人民解放军93321部队（以下简称“93321部队”）因与被上诉人沈阳市万之佳快捷宾馆（以下简称“万之佳快捷宾馆”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2016）辽0105民初1087号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月22日受理后，依法组成由审判员于利军担任审判长并主审，审判员单立、代理审判员吕长辉参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审原告93321部队一审诉称，2014年，原告委托中国人民解放军空军房地产管理局沈阳房地产管理处与被告签订《军队房地产租赁合同》，约定原告将其有处分权的一幢三层房屋租给被告，地址位于沈阳市皇姑区巴山路52号，建筑面积2800平方米，做酒店住宿使用，租赁期1年，从2014年1月13日至2015年1月13日止。年租金35万元。合同第九条（五）约定：租赁期满，合同解除。合同签订后，双方均依约履行。租赁期满，原告不再续约，但被告拒不交还房屋，仍占有使用。原告多次找到被告商议腾房事宜，但始终无法达成一致意见。故请求法院判令被告将租赁房屋交还原告，并给付原告租赁期满后的房屋使用费（2015年1月13日至实际归还之日，按原房屋租赁合同的租赁费用标准35万元/年计算。），被告承担本案诉讼费用。原审被告万之佳快捷宾馆一审辩称，被告与原告之间的《军队房地产租赁合同》约定的租赁期限尚未到期，原告要求解除合同不符合合同约定。从被告对宾馆的投入看，被告不可能同意双方提前终止租赁合同。原告依据的一年期的《军队房地产租赁合同》从合同签订时间及约定履行看也可以认定其是后期双方为配合部队检查后补签的；该份合同签订的甲方为空军沈阳房管处，并不是本案原告中国人民解放军93321部队。双方约定每年缴费时间是5月份，原告提供的合同约定1月份缴费也不符合事实。综上，请法院依法驳回原告诉请。原审法院审理查明，坐落于沈阳市皇姑区宁山路2段1里土地，北至宁山路，南至巴山路，西至嫩江街，东至北陵大街，使用权面积为108,885平方米（涉诉房屋在该宗土地范围内），使用者为中国人民解放军86634部队。2000年10月1日，中国人民解放军86634部队代号变更为中国人民解放军93321部队。2011年10月13日，原、被告签订《军队房地产租赁合同》一份（以下称为第一份租赁合同），约定原告将位于沈阳市皇姑区巴山路52号楼三层砖混房屋（坐落号：空沈辽字第26**号），出租给原告做客服餐饮使用，租赁期限自2012年5月1日起至2013年5月1日止及年租金350,000元，租金按年结算，于每年的前十日内一次性支付原告。合同第七条约定，原告保证出租给被告使用的房地产，按照规定报经部队审批部门批准，并办理租赁合同审核手续。合同第九第五款约定，租赁期满，合同解除。合同第十二条约定，本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。但该合同未加盖具有相应审批权限部门的合同审核专用章。2011年10月13日，原、被告又签订《军队房地产租赁合同》一份（以下称为第二份租赁合同），约定原告将位于沈阳市皇姑区巴山路52号楼三层砖混房屋（坐落号：空沈辽字第2635号，以下简称“涉案房屋”），建筑面积2800平方米，出租给原告做客服餐饮使用，租赁期限自2013年5月1日起至2018年5月1日止。年租金350,000元，租金按年结算，于每年的前十日内一次性支付原告。合同第九第五款约定，租赁期满，合同解除。合同第七条约定，原告保证出租给被告使用的房地产，按照规定报经部队审批部门批准，并办理租赁合同审核手续。合同第十二条约定，本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。但该合同未加盖具有相应审批权限部门的合同审核专用章。2013年1月13日，原、被告签订《军队房地产租赁合同》一份（以下称为第三份租赁合同），约定原告将涉案房屋出租给原告做客服餐饮使用，租赁期限自2013年1月13日起至2014年1月13日止。年租金350,000元，租金按年结算，于每年的前十日内一次性支付原告。合同第九第五款约定“租赁期满，合同解除”。合同第十二条约定“本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效”。但该合同未加盖具有相应审批权限部门的合同审核专用章。受原告中国人民解放军93321部队委托，案外人中国人民解放军空军房地产管理局沈阳房地产管理处（以下简称“空军沈阳房管处”）（甲方）于2014年与被告（乙方）签订《军队房地产租赁合同》一份（以下称为第四份租赁合同），约定甲方将涉诉房屋出租给乙方酒店住宿使用，租赁期限自2014年1月13日起至2015年1月13日止。年租金350,000元，租金按年结算，于每年的前十日内交付甲方。合同第九第五款约定“租赁期满，合同解除”。合同第十二条约定“本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效”。2014年7月14日，中国人民解放军空军房地产管理局在该合同上加盖了租赁合同审核专用章。原、被告均认可第一份租赁合同与第二份租赁合同的标的物均为同一房屋。被告承租涉案房屋后，用于经营沈阳市万之佳快捷酒店。2011年10月10日，被告为原告开具了自2012年5月1日起至2013年4月30日止的房屋租金350000元的发票；2013年5月16日，被告为原告开具了2013年的35万元房屋租金的结算票据；2014年7月14日，被告为原告开具了2014年-2015年的房屋租金350000元的收费票据。原、被告均认可被告已交纳涉诉房屋租金至2015年4月30日。涉案房屋现仍由被告占有使用。原审法院认为，关于涉案四份租赁合同的效力性问题。该四份合同均系合同当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效，对原、被告均具有约束力，原、被告均应按合同约定全面履行各自义务。关于涉案四份租赁合同是否已生效的问题。依据原、被告约定，涉案合同在双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效，相关审核手续由原告负责办理。该四份合同均为附生效条件的合同。纵观原、被告合同的签订及履行过程，前三份租赁合同均未加盖具有相应审批权限部门的合同审核专用章，仅有2014年签订的第四份租赁合同加盖了具有相应审批权限部门的合同审核专用章。但事实上，原、被告双方已于2012年5月1日起开始实际履行租赁合同。故原、被告的事实履行行为，应视为双方对前三份租赁合同的生效条件做了撤销，即不以加盖具有相应审批权限部门的合同审核专用章作为生效条件。关于原、被告间是否在实际履行2011年所签订的第二份租赁合同的问题。首先，从被告承租涉案房屋的用途分析，被告承租该房屋是用于经营宾馆，而经营宾馆收回投资成本进而盈利是需要一定周期的，而非短期行为，故原告与被告签订一年期的房屋租赁合同有悖于经营常理。其次，从原、被告合同履行的实际情况分析，原告已实际收取被告租金至2015年4月30日，若原、被告间实际履行的是第三份及第四份租赁合同，则原告应收取被告租金至2015年1月13日，原告提前收取超过租赁期限外的租金不符常理。综合以上分析，被告主张其签订第三份及第四份租赁合同系属配合原告的检查工作，具有高度可能性。故原审法院确认原、被告间实际履行的是第二份租赁合同。关于原告主张的被告腾房的问题。依据原、被告签订的第二份租赁合同的约定，原、被告间的房屋租赁期限尚未届满，现原告以租赁期限届满为由要求被告腾房，原审法院不予支持。关于原告主张的被告应支付房屋占有使用费的问题。因原、被告间的房屋租赁期限尚未届满，故被告应向原告交纳租金而非房屋占有使用费。依据合同约定，被告应向原告交纳自2015年5月1日起至2017年4月30日止的房屋租金700000元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，原审法院判决：一、被告沈阳市万之佳快捷宾馆于本判决生效后十日内向原告中国人民解放军93321部队支付自2015年5月1日起至2017年4月30日止的房屋租金700000元；二、驳回原、被告其他诉讼请求。上述第二项，被告如逾期履行,应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理3050元，由原告承担1525元，被告承担1525元。宣判后，上诉人93321部队不服，上诉至本院。上诉请求：请求撤销（2016）辽0105民初字1087号民事判决书，依法改判；2、请求判令一二审诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当。一、一审法院认为“原、被告间实际履行的是第二份租赁合同”，属于认定事实不清。（一）第二份租赁合同从2013年1月13日开始，不被实际履行；（二）我方主张实际履行的是第四份租赁合同，是有事实依据的。二、一审法院判决“被告向原告支付2015年5月1日起至2017年4月30日止的房屋租金700000元”，违反了民事诉讼法中的“不告不理”原则。三、退一万步讲，即使第二份合同没有被之后签订的合同取代，仍然在实际履行，被告延迟支付租金的行为，也满足了合同中约定的解除条件。被上诉人万之佳快捷宾馆辩称：原审认定事实清楚，依据证据充分，适用法律正确，请二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。答辩人与上诉人之间的《军队房地产租赁合同》约定的租赁期限尚未到期，上诉人依据合同期满要求解除合同不符合合同约定。1、上诉人诉称“依据其委托空军沈阳房管处与被告签订从2014年1月13日至2015年1月13日止的《军队房地产租赁合同》，现租赁期满，合同解除。”该份合同与事实不符。2、依据常理分析，上诉人依据的一年期合同并非双方当事人真实意思表示。3、上诉人依据的一年期的《军队房地产租赁合同》从合同签订时间上看也可以认定其是后期双方为配合部队检查后补签的。4、该份合同签订的甲方为空军沈阳房管处，并不是本案上诉人中国人民解放军93321部队，上诉人仅单方表示其委托空军房管处签订了该份合同，证据并不充分，这是对答辩人权益的严重侵犯。而答辩人依据的《军队房地产租赁合同》的出租方为本案上诉人中国人民解放军93321部队，该份合同从法律主体上看应当更具有法律效力。本院查明事实与原审法院查明事实一致。上述事实，有国有土地使用证、证明、《军队房地产租赁合同》等证据及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。本院认为：93321部队与万之佳快捷宾馆签订的前三份租赁合同虽未加盖具有相应审批权限部门的合同审核专用章，而仅有2014年签订的第四份租赁合同加盖了具有相应审批权限部门的合同审核专用章。但事实上，双方已于2012年5月1日起开始实际履行租赁合同，故双方已经以实际履行行为明确表明对合同需加盖相应审批权限部门合同审核专用章作为生效条件予以否定。关于第二份租赁合同的履行问题。四份租赁合同中都明确载明房屋租赁用途为客服餐饮，被上诉人万之佳快捷宾馆实际也在诉争房屋经营宾馆，按照常理，宾馆餐饮业收回投资成本进而盈利需要一定周期，而非短期行为。且四份租赁合同都明确约定，在租赁期满后或者解除合同时，对房屋进行的改造、装修或者增扩的固定设施，权属归93321部队所有，必须无偿移交给93321部队。合同签订后，万之佳快捷宾馆对诉争房屋进行了超过百万元的装修，故93321部队与万之佳快捷宾馆签订一年期的房屋租赁合同有悖于经营常理。此外，93321部队已实际收取万之佳快捷宾馆租金至2015年4月30日，若双方实际履行的是第三份及第四份租赁合同，则93321部队应收取租金至2015年1月13日，93321部队提前收取超过租赁期限外的租金亦不符常理。故93321部队和万之佳快捷宾馆间实际履行的是第二份租赁合同，现房屋租赁期限尚未届满，93321部队以租赁期限届满为由要求万之佳快捷宾馆腾房，原审法院不予支持并无不当，本院予以确认。关于上诉人认为一审法院判决“被告向原告支付2015年5月1日起至2017年4月30日止的房屋租金700000元”，违反了民事诉讼法中的“不告不理”原则的上诉主张。本院认为，原审法院该判项确系超出范围判决，应予纠正。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、撤销沈阳市皇姑区人民法院（2016）辽0105民初1087号民事判决第一项，即“被告沈阳市万之佳快捷宾馆于本判决生效后十日内向原告中国人民解放军93321部队支付自2015年5月1日起至2017年4月30日止的房屋租金700000元；”；二、驳回中国人民解放军93321部队的诉讼请求。一审案件受理费3050元，二审案件受理费3050元，由上诉人中国人民解放军93321部队负担3500元，沈阳市万之佳快捷宾馆负担2600元。本判决为终审判决。审 判 长  于利军审 判 员  单 立代理审判员  吕长辉二〇一六年八月二十九日书 记 员  张 磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。