广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终14585号
上诉人(原审原告)：刘洪，住沈阳市和平区。
上诉人(原审被告)：广州大城房地产开发有限公司，住所地广州市。
法定代表人：蔡真来。
委托代理人：吴楠、钟丽娜，广东国智律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州合富信息科技有限公司（原广州房王网络科技有限公司,于2016年8月15日办理企业名称变更）,住所地广州市天河区东站路1号综合楼三楼A区7F房,统一社会信用代码：XXK。
法定代表人：苏启刚。
被上诉人（原审被告）：合富辉煌（中国）房地产顾问有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：扶伟聪。
上述两被上诉人共同委托代理人：吴杨婷、梁欣欣，广东天杰律师事务所律师。
上诉人刘洪、广州大城房地产开发有限公司（以下简称大城公司）因与被上诉人广州合富信息科技有限公司（以下简称合富信息公司）、合富辉煌（中国）房地产顾问有限公司（以下简称合富公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市从化区人民法院（2015）穗从法房初字第264号民事判决，本院于2016年10月9日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
刘洪上诉请求：1、依法撤销从化区人民法院（2015）穗从法房初字第264号民事判决，支持上诉人刘洪一审的全部诉讼请求（包括在庭审要求解除合同后按银行同期贷款利息支付赔偿金的请求）；2、被上诉人承担本案一审、二审的诉讼费。事实和理由：一、关于被上诉人虚假广告宣传认定的意见。1、刘洪于2015年5月30日向从化国土局房地产市场科要求查询大城云山花园项目符合条件的全部房源，该局于2015年6月12日的回复材料，可以证实大城公司、合富公司、合富信息公司作虚假广告。2、合富信息公司、合富公司向原审法院提交“阳光家园网站信息的截图”的内容真伪无法确定，该复印件不能说明大城云山项目是有55平方米的复式存在。3、依据《消费者权益保护法》第23条的规定，消费者接受商品或者服务发现瑕疵，发生争议，由经营者承担有关瑕疵的举证义务，实行举证倒置。二、关于（合同的补充协议附件三）对广告宣传内容的约定是否可以作为三被上诉人免责条款的不同意见。1、依据《最高人民法院<关于商品房合同纠纷案件的司法解释>》第三条、广东省高级人民法院《关于合同法实施后认定房地产开发经营合同效力问题的指导意见》第24条、《广告法》第3、4、15条、合同法第40条、41条、52条等相关法律的规定，合富信息公司主张其广告宣传是真实，广告内容是要约邀请，不受相关法律、法规约束等辩解意见是错误的。2、合富信息公司、合富公司为了销售商品房，在广告宣传及销售现场恶意串通对涉案房屋进行错误描述，在合同条款中刻意回避有关房屋是平屋顶还是斜屋顶的相关内容的说明文字。合富公司不让本人与开发商大城公司签订合同，而是与南国律师事务所签订购房合同，致使其本人错失详细了解涉案房屋的具体情况机会。在交楼标准出现重大分歧时，合富信息公司、合富公司拒绝帮助其本人联系开发商大城公司，致使其本人只有通过司法途径找到开发商，耗费其本人宝贵时间，浪费司法资源。三、关于解除购房合同后，给予合理赔偿的意见。1、要求大城公司按银行同期贷款利息赔偿实际损失。2、要求支付延期交楼违约金（合同约定的赔偿金过低）。3、依据《消费者权益保护法》第2、3条规定，商品房也是一种消费品，本人可按本法要求被上诉人支付三倍赔偿金。
刘洪针对大城公司上诉请求答辩称：认为大城公司上诉请求事项，已有生效判决确认，应予以驳回
大城公司上诉请求：1、依法撤销从化区人民法院（2015）穗从法房初字第264号民事判决第三项并依法改判大城公司无需支付逾期交楼违约金；2、请求判令一、二审诉讼费由刘洪承担。事实和理由：根据大城公司与刘洪签订的购房合同，“通气”不是法定和约定的交楼条件，涉案房屋已符合收楼要求，是由于刘洪本人原因导致尚未收楼，故大城公司无需支付逾期交楼违约金。（一）从《广东省燃气管理条例》等相关法律规定来看，通气不是法定的必要满足的居住条件；（二）从实际情况来看，因从化位于比较偏远地区，“通气”不可能成为房屋交付的必要条件。（三）就本案而言，“通气”不是必要的交楼条件。首先，涉案楼盘预售时间早于涉案房屋所在地市政中心燃气管道工程竣工及置换通气时间，因此，涉案房屋预售的价格中不包含建设管道煤气费用，大城公司没有义务为刘洪实现通气条件。其次，从合同条款来看，大城公司与刘洪签订《补充协议》没有约定通气条款。最后，从竣工验收上来看，“通气”不是必要的交楼条件，大城公司不需要承担违约责任。
大城公司针对刘洪上诉请求答辩称：一、大城公司对于大城花园的宣传是真实可信的，不存在虚假宣传。二、双方签订的合同没有约定涉案房屋的屋顶为平屋顶或者顶楼单位为复式结构。三、无论法律规定还是双方合同约定，都明确表示网络广告仅为宣传目的而设立或提供，仅为购买房时参考，不视为要约之内容，大城公司不承担因此而承担的合同义务。
合富信息公司、合富公司辩称：一、合富信息公司网站所刊登的文章并不存在虚假宣传的情况，且该广告并未对刘洪合同的订立及房屋价格有重大影响，刘洪明知且确认涉案房屋并非复式结构。合富信息公司在网站发布的广告,是对大城云山花园楼盘的整体介绍,并没有具体确定的指向涉案房屋及对合同订立的内容及条款予以允诺。刘洪是完全民事行为能力人，其与大城公司签订的合同中明确对涉案房屋的基本情况进行了约定，其在签订合同时即知道该房屋并非复式结构。此后，刘洪在2014年以交付楼宇存在质量问题导致迟延交楼而向大城公司提起的诉讼中，也并未主张涉案房屋应为复式结构，这也说明，刘洪在看到涉案房屋实物时亦明确知道并接受该房屋并非复式结构。此外，广州市工商局天河分局已确认合富信息公司的该广告不属于虚假宣传行为。二、刘洪称其所受到“虚假广告”误导，与其在本案中所主张的损失即开发商迟延交楼所应向其承担的违约责任之间并无任何关系，合富信息公司网络站所刊的文章与刘洪损失无因果关系。三、合富公司接受大城公司委托销售代理涉案房屋过程中并无违法、违规行为，无需承担任何法律责任。综上，请求二审法院维持原判，驳回刘洪对合富信息公司、合富公司的诉讼请求。
刘洪向一审法院起诉请求：1.解除刘洪与大城公司签订的商品房买卖合同，退还购房款346108元及利息（利息自交付房款开始计算至退还房款为止,利率按中国人民银行贷款利率）；2、大城公司、合富信息公司、合富公司支付三倍房款惩罚金1038324元；3、大城公司支付延迟交楼违约金（按房款每日万分之一计算，自2014年3月29日起计至刘洪与大城公司解除商品房买卖合同之日止）；4、大城公司、合富信息公司、合富公司承担本案诉讼费。
一审法院经审理查明：2012年12月3日,大城公司作为甲方、刘洪作为乙方签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》一份，约定：购买大城公司“大城云山”预售商品房一套，地址为从化市太平镇广从南路1033号XX，建筑面积为54.79平方米，房价款为346108元。合同第四条“合同标的物基本情况”约定：“该商品房的用途为住宅，层高为3米。”合同第六条“基本术语的含义”约定：“4、层高：是指地面至楼面或楼面至楼面、楼面至瓦底之间的垂直距离。计算建筑面积的房屋结构，层高均应在2.20米以上（含2.20米）。”合同第13条约定：甲方在2013年2月28日前将房屋交付给乙方。合同第14条约定：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：（1）逾期不超过180日的，甲方应自本合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款万分之一的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同。乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方在收到乙方解除合同通知后，甲方应在双方办妥相关退房手续后30日内返还乙方已支付房价款：每日仍按总房价款万分之一的标准向乙方支付违约金，计至双方办妥相关退房手续之日止，最高不超过商品房总价款的5%；若甲方在乙方有权解除本合同之日起15日未收到乙方发出的解除本合同书面通知，则视为乙方放弃解除本合同的权利及认可逾期交房的现状，乙方同意继续履行本合同并等待最终交付该商品房，合同继续履行的，甲方应自逾期交房第181天起至实际交付之日止，每日按总房价款万分之一的标准向乙方支付违约金，且总金额不超过总房价款的5%。合同附《房地产平面层图》，装饰、设备标准，补充协议等七个附件。
附件三约定，甲方针对乙方所购商品房及所在楼宇、项目所做的广告宣传资料（包括但不限于售楼书、户型册、建筑规划模型、户型模型、报纸、广播、电视广告、网络广告、宣传单等）仅为宣传目的而设立或提供，供乙方购房时参考，不视为要约之内容，甲方不因上述广告、宣传资料而承担任何义务，甲乙双方所有的权利义务以本合同及补充协议的约定为准。甲方在上述广告宣传资料已明示不属于交付标准或交易条件的，以及双方在交易过程中口头表达的意向和信息，不构成合同内容，双方不受其约束。
附件七“本合同补充协议”第五条约定：“甲乙双方一致同意对买卖合同第十二条关于‘交房条件’修改如下：甲方应当按照买卖合同第十三条规定的日期，在下列条件满足后交付该商品房：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供电必要居住条件”。第七条约定：“甲乙双方一致同意对买卖合同第十五条‘房屋交付时的有关资料’变更下：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）公安消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供电相关使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》（八）《临时管理规约》或者《管理规约》，房屋交付时，除（六）（七）、（八）两项资料甲方提供原件外，其余（一）至（五）项验收文件甲方在交付现场提供给乙方查阅，乙方如有需要，可向甲方申请复印。如果甲方无法取得上述相关报告或资料，导致（一）至（五）项文件资料不齐全，但甲方已办理竣工验收备案手续的，不视为不符合交付标准，甲方不承担延期交房的违约责任，具体交付标准见本补充协议第五条”。第八条：“甲乙双方一致同意对买卖合同第十六条‘交付时验收’、第十七条‘风险责任转移’变更约定如下：1、乙方应在买卖合同约定的收楼期限内到楼盘现场办理相关的收楼手续，并于办理该手续当日内对该商品房进行验收，若甲方交付的该商品房已符合本补充协议第五条约定的交房条件，乙方无权拒绝收楼并视为房屋已交付…2、该商品房的风险责任自该商品房交付之日起由甲方转移给乙方。如乙方未按照买卖合同及本补充协议的约定办理该商品房交接手续的，该商品房的风险责任自买卖合同第十三条约定的交付期限届满之日起由甲方转移给乙方，甲方无需承担任何逾期交付和任何保管的责任”。
合同签订后，刘洪按合同约定支付了房款，2013年2月7日，大城公司向刘洪寄发了《收楼通知书》，后双方因对收楼标准产生分歧，刘洪向广州市建委投诉，2013年3月26日，从化市城乡建设局根据广州市建委转来的信访材料，作出了《关于刘洪同志信访的回复》，其中第一条“该项目建设单位按程序办理了建设工程质量竣工验收手续，由市建设工程质量安全监督站出具了质量监督意见书，但未办理建设工程竣工验收备案手续，经现场勘查，在你反映的A1幢楼房，煤气管道已安装到楼下，弱电管线已安装到户，903房、803房确实发现卫生间有漏水的问题…”。2013年5月8日，大城公司又向刘洪邮寄了办理收楼手续的提示通知书，但因上述分歧始终无法达成一致意见，刘洪一直未办理收楼手续。后刘洪向一审法院起诉请求判令：一、大城公司向刘洪交付合格的商品房；二、大城公司向刘洪支付延期交楼违约金13602元（自2013年3月1日起至2014年3月28日止，按购房款每日万分之一计算）；三、案件的诉讼费用由大城公司承担。一审法院2014年7月21日作出（2014）穗从法房初字第289号民事判决。刘洪不服上诉，广州市中级人民法院认为，涉案房屋天花不规则不符合交楼条件，并无提供相应的合同约定和法律依据，不予采纳。涉案房屋已获得相关验收等文件，已向刘洪提供，符合双方合同相关约定。第一份买卖格式合同约定通气为交楼条件，后双方签订补充协议，约定“通水、通电等”没有通气的约定，虽然协议中明确“其中免除或限制甲方责任的条款，已提醒乙方注意，且甲方已按要求做到了合理说明，乙方充分了解并接受。”但作为原约定交楼条件的“通气”部分并无明确免除的文字表述，对于通气条款产生的约定歧义，责任应归于提供该格式合同的卖方。大城公司提出通气问题涉及相关部门的地区性规划，非其本身过错，但此问题应归属于大城公司与相关审批部门的法律关系，作为开发方的权益可另循法律途径解决，不影响刘洪作为买方对涉案房屋基本使用权益的主张。刘洪要求大城公司承担对于延期交楼违约责任，按合同约定支付违约金的诉求，应予支持。刘洪要求大城公司交付合格商品房的诉求，由于涉案房屋未具备条件，应继续以合同履行，该案不作调处。综上，于2015年3月13日以（2014）穗中法民五终字第4005号民事判决，判决大城公司向刘洪支付逾期交楼违约金13602元（自2013年3月1日起至2014年3月28日止，按购房款每日万分之一计算），驳回刘洪其他诉讼请求等。该判决已于2015年3月20日发生法律效力。
一审法院另查，2011年1月27日，大城公司与合富公司签订《广州从化<大城畔山花园>项目之独家代理全程策划销售代理合同》，约定大城公司委托合富公司独家策划销售代理甲方在广州市广从路196号开发的[大城，畔山花园。]，2012年9月18日大城公司与合富信息公司签订《大城云山整合营销（网络营销、购房团及泛销售）合同》约定合富信息公司为大城公司楼盘提供网络营销服务。
合富信息公司分别于2012年11月16日发布《从化地铁盘大城云山5200元/平起11月25日有看房团》、于2012年12月7日发布《大城云山毛坯售价5200元/平起12月8日有看房团启程》两篇文章均提到的“还有55平的1房复式单位”。
2015年5月6日，广州市工商行政管理局天河分局《关于刘洪举报事项的答复》称合富信息公司业务之一是从化区“大城云山”楼盘，该公司组织购房团，发动客户资源，为大城公司销售楼盘提供客源，于是2012年9月8日签订《大城云山整合营销合同》。该公司官网2012年11月16日发布动态文章《从化地铁盘大城云山5200元/平起11月25日有看房团》提到的“还有55平的1房复式单位”与实际情况基本一致，不予认定其为虚假宣传行为。你要求处罚合富信息公司的意见，不予采纳。
刘洪向一审法院提供的从化市国土资源和房屋管理局出具的预售房屋户型数据表（144㎡以下公寓）此表带“∨”标志为大城云山花园1栋全部约55平方米的房源。
一审法院认为，一、大城公司、合富信息公司、合富公司支付三倍房款惩罚金1038324元问题。刘洪有义务对其主张举证证明。刘洪向一审法院提供从化市国土资源和房屋管理局出具的预售房屋户型数据表只是大城云山花园1栋全部约55平方米的房源，并不代表整个大城云山整个楼盘。而广州市工商行政管理局《关于刘洪举报事项的答复》认为“还有55平的1房复式单位”与实际情况基本一致，不予认定其为虚假宣传行为。刘洪所提供的证据不足以证明存在虚假宣传行为。刘洪与大城公司签订的附件三约定大城公司针对刘洪所购商品房及所在楼宇、项目所做的广告宣传资料（包括但不限于售楼书、户型册、建筑规划模型、户型模型、报纸、广播、电视广告、网络广告、宣传单等）仅为宣传目的而设立或提供，供刘洪购房时参考，不视为要约之内容，大城公司不因上述广告、宣传资料而承担任何义务，大城公司与刘洪双方所有的权利义务以本合同及补充协议的约定为准。刘洪与大城公司签订的合同及补充协议均没有约定为复式单位。至于涉案房屋天花问题，之前生效判决已认定刘洪主张依据不足。综上，刘洪主张因虚假宣传误导其与大城公司签订合同而要求大城公司、合富信息公司、合富公司支付三倍房款惩罚金1038324元的请求，不予支持。
二、刘洪与大城公司商品房合同是否解除及大城公司是否退还购房款346108元问题。如上所述，刘洪主张因虚假宣传误导其与大城公司签订合同，不予认定。关于通气是否交楼必备条件问题，已生效判决已认定为必备条件，不再重复论述。合同约定逾期交楼超过180日后，刘洪有权单方面解除合同，刘洪无证据证明在上述期间内行使合同解除权，但根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…….（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”，双方约定大城公司于2013年2月28日将涉案房屋交付给刘洪，但涉案房屋基本使用权益通气至今未完成，刘洪至今未能收楼，大城公司的行为致使刘洪不能实现合同目的，故刘洪要求解除合同及返还购房款的请求，予以支持。
三、大城公司是否支付延迟交楼违约金问题。由于涉案房屋至今未符合收楼要求，在合同解除的判决发生法律效力之前，逾期交楼的事实依然存在，大城公司仍需按约定支付逾期交楼违约金给刘洪，但不能超过合同关于逾期交楼违约金最高不超过商品房总价款的5%的约定，之前大城公司已付违约金应予扣减。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第十五条、第九十四条第（四）项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：一、解除刘洪与广州大城房地产开发有限公司于2012年12月3日签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》；二、广州大城房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内返还房款346108元给刘洪；三、广州大城房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内支付逾期交楼违约金（自2014年3月29日起至本判决发生法律效力之日止，按购房款346108元每日万分之一计算，已不超过购房款346108元的5%为限，应扣减本判决发生法律效力之前广州大城房地产开发有限公司已付的逾期交楼违约金）给刘洪；四、驳回刘洪的其他诉讼请求。案件受理费17260元，由刘洪负担10713元，广州大城房地产开发有限公司负担6547元。
经审理查明，当事人对原审法院查明事实没有异议，本院予以确认。
另查明，案涉广告的主要内容：“地铁14号线旁山景大盘，广州北不限购，在售户型主要为92-125平米的两至三房单位，毛坯售价5200元/平起。另外还有少量的43平单间，55平的1房复式单位，均价为5800元/平。”。
二审期间，刘洪向本院提交了广州市从化区住房和建设局于2016年8月30日出具的2016081205050447工单办理回复群众意见书，拟证明“大城云山”楼盘中55平方米层高为3米，不存在55平方米复式结构。该意见书主要内容为“我局就刘洪反映问题答复如下：……刘洪认为所购房屋是房王网和合富网网络宣传上标注的55平方米1房复式单位，收楼后得知该房屋层高仅3米，针对该两公司是否存在虚假宣传向法院提出控诉，但由于刘洪提供材料不足以证明最终无法起诉，刘洪对此表示不满向我局求助。经我局人员核实,…，据阳光家缘网显示，大城云山预售证范围内约55平方米的商品住宅层高为3米”。
合富信息公司提供的阳光家缘网打印件，显示大城云山有55平方米左右层高为6米的房产（房屋功能显示为商业）。该公司辩称广告中所称复式单位确实存在,上诉人用“住宅”偷换了“单位”的概念。
大城公司向本院提交一份2014年6月21日的《工程联合验收单》，拟证明涉案楼盘的燃气在2014年6月21日已经安装到户。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。
关于上诉人刘洪上诉提出“虚假广告”，并要求三倍赔偿金的意见。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。从该条可知，视为合同内容的前提：1、广告内容所作说明要具体确定；2、对合同订立及房屋价格的确定有重大影响。具体到本案，该广告内容仅是泛指该楼盘有此类型复式单位存在，并没有指明涉案房屋为复式单位，该内容并不属于上述条文所指的“具体确定”。另，该广告宣传的55平方米复式单位，也并非子虚乌有，宣传内容与实际情况还是基本一致；关于该广告对合同订立及房屋价格确定的影响，经查，刘洪与大城公司所签合同对房屋层高（房产层高为3米等）的约定是清晰、明确的,刘洪认为所买房屋是复式结构不合常理，况且刘洪在2014年起诉时是以房屋质量等问题提出诉讼并要求继续履行合同，进而说明刘洪对合同约定的房屋结构是明知。此外，案涉合同中亦同时注明了广告不作为合同内容的注意条款，综上，对刘洪的该上诉意见不予采纳。
关于刘洪上诉提出赔偿的意见。案涉合同中对延期交楼及解除合同违约责任约定一致即“每日万分之一，总额不超过总房价５％”，综观本案违约时间及情况，违约金约定过低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”，本案可按刘洪请求的参照中国人民银行同期同类贷款利率计算损失，但由于刘洪已获取2014年3月27日之前的违约金，故解除合同后的赔偿从2014年3月28日起算。综上，原判第三项判决有误，应予变更。
关于大城公司提出案涉房产是否符合交楼条件的上诉意见，经查，本院作出并发生法律效力的（2014）穗中法民五终字第4005号民事判决对此已作认定，此外，大城公司二审庭审提交的《工程联合验收单》不属于新证据，且不足以证明其主张，本院不予采信。
依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，判决如下:
一、维持广州市从化区人民法院（2015）穗从法房初字第264号民事判决第一、二项及案件受理费部分。
二、撤销广州市从化区人民法院（2015）穗从法房初字第264号民事判决第四项。
三、变更广州市从化区人民法院（2015）穗从法房初字第264号民事判决第三项为：广州大城房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内支付赔偿金（自2014年3月29日起至实际支付之日止，以总房价款346108元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）给刘洪。
四、驳回刘洪的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费14366元，由刘洪负担14145元，由广州大城房地产开发有限公司负担221元。
本判决为终审判决。
审判长 何 佐
审判员 韩志军
审判员 刘 卉
二〇一六年十二月三十日
书记员 王日平