江苏省南京市浦口区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民初字第2798号
原告魏成效，男，1963年11月23日生，汉族。
委托代理人王小卫，江苏盛仪律师事务所律师。
被告黄丽华，女，1969年5月18日生，汉族。
被告项延汉，男，1967年5月1日生，汉族。
被告黄小莉，女，1976年12月3日生，汉族。
上述三被告共同委托代理人余学金，上海金显律师事务所律师。
被告满堂红（南京）置业有限公司，住所地在南京市秦淮区中山东路18号国际贸易中心8楼B4-B5座。
法定代表人袁小玲，总经理。
委托代理人苏伟、周宝涛，江苏曹骏律师事务所律师。
被告南京利众置业投资顾问有限公司，住所地在南京市玄武区北京东路24号3幢101室。
原告魏成效与被告黄丽华、满堂红（南京）置业有限公司（以下简称满堂红公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年10月19日作出（2013）浦民初字第2049号民事判决，后南京市中级人民法院于2014年3月20日作出（2014）宁民终字第321号民事裁定，裁定撤销该民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。案件审理过程中，本院依法追加项延汉、黄小莉、南京利众置业投资顾问有限公司（以下简称利众公司）为被告。原告魏成效及其委托代理人王小卫、被告黄小莉、被告黄丽华、项延汉、黄小莉的委托代理人余学金、被告满堂红公司的委托代理人苏伟、周宝涛到庭参加诉讼。被告利众公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告魏成效诉称，2013年6月15日，原告与被告黄丽华的代理人刘丽在被告满堂红公司的帮助下签订房地产买卖合同一份，约定被告黄丽华将位于南京市滨江大道1号281幢1单元820室房屋作价412000元出售给原告。合同签订当日，原告支付定金10000元，并支付8000元办证费用。但时至今日，被告黄丽华仍未与原告一起到房屋登记机关办理申请买卖手续，严重违反合同约定，被告满堂红公司不积极督促被告黄丽华履行义务，存在明显过错。现向法院起诉，请求判令：1、被告黄丽华继续履行合同，并将房屋过户至原告名下；2、被告每日按总房款的千分之一向原告支付违约金（2013年7月16日起计算至实际过户日止）；3、其他被告对此承担连带责任；4、诉讼费由被告承担。
被告黄丽华、项延汉辩称：不同意原告的第一项诉讼请求，原、被告之间没有签订房屋买卖合同，也不存在履行合同的问题，原告在诉状中所述的房屋买卖合同是没有经过我们授权和追认的无效合同，事后我们一直否认该合同，并要求与原告签订新的买卖合同，双方因合同条款、内容存在争议，原告多次没有到场，合同最后没有签订成功，所以本案不存在履行合同的问题；原告要求支付违约金，原告自诉讼后一直保全案涉房屋，致使房屋一直没有出售，是对我们权利的限制，原告应当对此承担赔偿责任，故请求驳回原告的各项诉请，诉讼费由原告承担；对于案涉房产，我们通过公证委托黄小莉处理，该委托事实客观真实，并对委托的内容予以明确，且无权转委托，对于黄小莉接受委托处理案涉房屋的法律行为，黄丽华予以认可。
被告黄小莉辩称：黄小莉与利众公司签订独家代理中介服务合同，明确中介方只有代看房屋、代收定金、代签居间合同、三方中介合同，并没有授权利众公司对外签署买卖合同；至于利众公司与满堂红公司之间为何会产生这样的关系，且满堂红公司代黄小莉处理具有独家代理权的房屋，黄小莉不知情，黄小莉没有授权满堂红公司，事后也没有与满堂红公司签订相关的委托中介协议，满堂红公司、刘丽与原告签订的房屋买卖合同并不在黄小莉的授权范围内，利众公司的员工刘丽擅自代黄丽华签名出售房屋，严重违反黄小莉与利众公司签订的合同；此后，黄小莉知道有这份合同后，立即就提出了异议，刘丽没有解释满堂红公司与利众公司之间的关系，只是说对合同内容有问题可以当面协商签订买卖合同，黄小莉多次要求与原告签订新的买卖合同，但多次协商没有达成一致意见；协商过程中，满堂红公司为了促成本次交易，擅自接收办理一手证的费用，并做了前期的准备工作，黄小莉也予以协助，但这并不说明我们认可该买卖行为、买卖合同，也没有对无权处分签订的买卖合同进行追认，因此，我们不存在违约。
被告满堂红公司辩称：本案为房屋买卖合同纠纷，满堂红公司并非房屋买卖合同的的当事人，原告要求满堂红公司承担连带责任缺乏事实和法律依据，原告要求满堂红公司承担房屋买卖合同项下出卖人的责任也超出了满堂红公司的义务和能力范围；满堂红公司作为案涉房屋买卖合同的居间方促成双方签订协议，并积极履行了居间义务，不存在过错；本案纠纷源于被告黄丽华违约，黄丽华不仅知道案涉合同的签订情况，而且收取了原告的定金，还收取了原告交付的办理案涉房屋一手证的相关费用，案涉合同已得到部分履行，未履行的原因是黄丽华在合同签订后要求变更合同的相关条款，原告未同意，双方未达成新的补充协议，因此产生本案纠纷。
被告利众公司未答辩。
经审理查明，被告黄丽华、项延汉系夫妻关系，两人于2007年8月15日登记结婚。2011年7月27日，被告黄丽华、项延汉向被告黄小莉出具《委托书》一份，委托事项为：委托人项延汉、黄丽华为夫妻关系，现因事务繁忙，就坐落于南京市浦口区滨江大道1号281幢820室（明发滨江新城）、南京市浦口区滨江大道1号281幢1单元927室（明发滨江新城）房地产，特委托受托人黄小莉为代理人，代为办理如下相关事项：1、代为办理及领取上述房地产的房地产权证（包括房屋所有权证、土地使用权证）、契证；2、代为办理上述房地产的银行贷款清偿、解押手续，代为办理抵押注销登记，领取抵押凭证、他项权证、抵押注销后的房地产权证（包括房屋所有权证、土地使用权证）；3、代为签订定金协议；4、代为签订房地产出售合同/买卖合同；5、代为办理房地产权过户手续；6、代为支付上述房地产买卖过程中应付之相关税费，收取售房款；7、代为办理所售房屋的交接事宜，包括物业、维修基金、水、电、煤气（若有）、有线（若有）、电话（若有）等设施的过户更名手续；8、代为办理出售上述房地产过程中的其他相关事宜；受托人在委托权限范围内实施的法律行为及造成的法律后果，委托人均予以承认和接受；受托人无转委托权；委托期限自委托人签署委托书之日起至上述事项办完为止。同日，该委托书经过浙江省苍南县公证处公证。2013年3月30日，被告黄小莉与被告利众公司下属的江北分公司签订《房产销售委托代理协议书》一份，约定：黄小莉自愿将位于浦口区明发滨江新城281幢1单元820室的房产销售事项全权委托利众公司江北分公司代理销售；委托代理销售价格为410000元净得价（此价格不包含权属过户时所应交纳的各项税费）；代理期限为三个月，自协议签订之日起算，房屋办理过户手续所需时间不计在内；利众公司江北分公司付给黄小莉2000元作为独家代理押金，在代理期限内利众公司江北分公司将房屋出售，黄小莉应退还押金；黄小莉保证提供给利众公司江北分公司的房产真实、合法、权属清晰，无任何纠纷，销售前产生的一切费用和债务一概由黄小莉清理，房产不存在已抵押或被查封等情况，并保证出售此房无任何家庭矛盾（按揭贷款不包括在内）；双方约定的其他事项包括代看房、代收定金、代签中介三方合同（房屋买卖居间协议）。该协议书由黄小莉签名，加盖利众公司江北分公司印章，并由案外人刘丽在经办人处签名。
另查明，2013年6月15日，案外人刘丽以被告黄丽华的名义与原告魏成效、被告满堂红公司签订《房地产买卖合同》一份，约定：黄丽华将位于南京市浦口区滨江大道1号281幢1单元820室的房屋出售给魏成效；房屋总价款为412000元（房主净得价，客户办证），因本次交易而发生的所有税费由魏成效负担；付款方式为按揭付款，定金10000元于2013年6月15日支付，首期房款120000元，买方应于买卖双方送件成功当日直接支付给卖方，买方应于2013年7月15日前签订《个人住房借款合同》，并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，卖方必须协助，买卖双方应在2013年7月15日前到房屋登记机关办理申请买卖手续，第二期房款275000元在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行直接划入卖方在该贷款银行指定开设的帐户内，房屋尾款7000元于买卖双方物业交验当日支付；买卖双方同意该物业交付使用的时间为卖方收齐房款当天，买卖双方应在收房当天一并到场查验房屋，查验后双方签订《房屋交接确认书》，卖方将房屋钥匙交付给买方，即视为房屋转移占有，卖方须在2013年7月1日前迁出户口；因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则逾期未超过十天的，每逾期一日违约方须按总房款的1‰向守约方支付违约金，逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总房款5%的违约金，守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收房款应于解除合同通知书发出之日起五天内退还，若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方每逾期一日按总房款的1‰支付违约金，合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限。该合同由刘丽在卖方处签署“黄丽华”，并在卖方代理人处签名。合同签订当日，原告支付定金10000元，由满堂红公司出具收款收据，并注明“代收定金”。同年6月18日，被告黄小莉出具收条一份，内容为：今收到利众置业代收明发新城281幢820房定金壹万元（￥10000），其中利众置业扣去代理费贰仟元整。同年6月19日，原告通过银行转账方式向满堂红公司支付8000元。同年6月20日，满堂红公司以上述钱款支付案涉房屋维修资金5654元、面积补差款608元。同日，原告、被告黄小莉由被告满堂红公司协助办理了案涉房屋权属登记送件手续。后，被告满堂红公司退还原告1700元。
庭审中，原告魏成效陈述：原告当时支付了定金和办理一手证的费用，中介公司的张辉联系原告，表示卖方不同意合同约定的价款，如果原告要买案涉房屋就要加钱，重新谈价格，并且要求原告必须在限定的时间到场，必须要同意被告的要求重新签订合同，后来张辉给原告打电话，告知如果原告不同意重新签订合同，卖方就不同意卖房子，原告提出如果被告不同意卖房，就要把原告付的定金和办证费用退还，卖方不同意退还；现要求继续购买案涉房屋，办理房屋过户手续，交付房屋，原告按照合同约定支付房屋价款，且被告须按合同约定支付违约金。
庭审中，被告黄丽华、项延汉陈述：案涉房屋是黄丽华、项延汉的夫妻共同财产，案涉合同我们没有参与，合同上的签名也不是黄丽华本人的签名，黄丽华本人没有在场，对于合同不予认可；我们没有收到定金，也不知道满堂红公司、刘丽签订的房屋买卖合同，事后我们也没有对该合同予以认可，刘丽也没有与我们联系，我们也没有收到办证的费用，办证是由利众公司去的，不是黄丽华，也不是黄小莉办理的，黄小莉仅仅是协助中介公司去办理，目前契税尚未缴纳，我们没有拿到一手证；黄丽华没有参与，也没有授权黄小莉对外转委托，刘丽也没有接受过黄小莉、黄丽华出售房屋的委托；我们虽然在2013年6月15日接到刘丽的电话，但是在刘丽擅自代理黄丽华签订房屋买卖合同之后打电话给黄小莉，说已经签了合同，收取了定金，我们当时就在电话中说了，要求在18日见面签订补充协议，先付首付款，然后办理银行解押，之后办理交付手续，该条款是刘丽所签订的合同中不具备的；我们发送的短信不是对刘丽所签订的合同的认可，而是催促原告，如果继续要这个房屋，就应当签订新的买卖合同，原告没有按照期限来；我们在当时没有提出变更合同总价的问题，只是对付款方式不能接受，黄小莉发送的短信中也只是提到要求首付款150000元，不含定金，我们只是对付款方式要求重新签订合同，但是原告没有配合。
庭审中，被告黄小莉陈述：黄丽华与黄小莉是姐妹关系；案涉合同是刘丽私自的行为，与黄小莉的委托没有因果关系，黄小莉委托的是利众公司，且是利众公司独家代理权，案涉合同签订在代理期限内，刘丽是利众公司的业务员，但案涉合同中居间方又成了满堂红公司，黄小莉与满堂红公司没有委托关系，也没有要求其进行居间活动，对于该合同的签订，黄小莉并不知情，只是在事后，刘丽给黄小莉看了之后，黄小莉当即对合同的付款方式、买卖流程提出了异议，认为该合同无法履行，并要求重新签订买卖合同，原告没有同意，也不予配合，所以新的合同一直没有签订；案涉房屋的产权证还没有拿到，且有按揭贷款，但案涉合同约定的付款方式却是交件后付120000元，该付款方式无法解除案涉房屋的抵押，我方当时要求如果签订新的买卖合同就必须先解除按揭抵押贷款，首付款必须提前支付，如果不能提前支付，抵押无法解除，买卖无法顺利进行，因此，案涉合同不公平，无法实际履行；黄小莉确实从利众公司收取了8000元定金，其中已扣除利众公司的中介费2000元，收条中没有提到是谁交的定金，办证费用8000元没有收到；中介的人说让黄小莉先配合将一手证办了，黄小莉自己付了608元，其他的款项用途都不清楚，办证时黄小莉认为自己是配合利众公司办理手续，当时刘丽让黄小莉先去配合办理一些事情，刘丽告诉黄小莉卖房子先准备，然后等原告来了再协商，黄小莉后来发短信告诉刘丽要重新签订合同，刘丽和原告签订的合同是无效的，在收取定金的时候，确实看过原告提交的买房合同，但当时就提出了解押的问题；《房产销售委托代理协议书》中代理方是利众公司，而不是刘丽，黄小莉也没有授权利众公司签订房屋买卖合同，房屋买卖合同与居间合同是不一样的，原告提供的房屋买卖合同不是三方的中介合同，也不是房屋买卖的居间协议，而是一个完整的买卖合同，利众公司没有权利替黄丽华销售房屋，没有经过授权的刘丽也没有权利直接销售房屋，上述协议中也特别注明按揭贷款不包括在内，说明我方的房屋有按揭，按揭不解决，房屋无法办理手续；刘丽没有黄丽华的电话，她联系不上黄丽华，当天刘丽打我电话没有打通，刘丽为促成本次交易，擅自签订合同，并擅自做决定，刘丽没有和我说明，只是让我先过来，然后等买方再协商；在签订《房产销售委托代理协议书》的时候，黄小莉并不知道自己无权转委托，公证书黄小莉早已拿到，但是没有认真看过，没有注意到自己无权转委托，是刘丽让黄小莉签订协议的；黄小莉收到定金后没有给黄丽华，是因为黄丽华只认可黄小莉签订的合同，黄小莉认为合同没有重新签订，所以没有把这个钱给黄丽华，也没有把卖房的事情和黄丽华讲；对于原告交付的定金，黄小莉刚开始并不知情，签订房屋买卖合同，黄小莉也不知情，事后刘丽才告诉黄小莉已经签订合同并收取定金，黄小莉当时在电话中就不予认可，刘丽在电话中说你到了现场再另行签订协议，6月18日，黄小莉到了利众公司，并看见了刘丽签订的三方合同，也对合同中的条款提出了异议，不同意该合同，刘丽认为双方就合同可以当面协商，重新签订合同，并且也通知了原告，是原告迟迟没有到、拖延签订房屋买卖合同，刘丽为了促成交易成功，对定金交付给黄小莉做出了相应的承诺，承诺双方可以重新签订合同，但是定金要先收，中介费2000元直接扣除，黄小莉认为收取定金行为只是签订合同签的购房意向金，按照合同法的规定，不能认为收取了定金，房屋买卖合同就已签订；刘丽为了促成买卖合同的签订，让黄小莉先配合办理一手证，黄小莉也确实想出售该房屋，便配合中介公司去办理了一手证，这些办证的费用我们既没有看见，也没有交纳，都是中介公司交纳的，在2013年6月18日支付面积补差款、6月20日交纳维修基金以及交件的时候，黄小莉本人都去了，黄丽华没有去，但是交钱的事黄小莉不清楚；黄小莉不知道有满堂红公司，也没有去过满堂红公司，只是刘丽说让黄小莉进去坐一下，刘丽说让我去哪我就去哪，其他的都记不清楚了，黄小莉是按照刘丽的安排，也只见刘丽，并没有见满堂红公司的任何业务员，也没有任何业务员向黄小莉陈述是满堂红公司来承接该中介业务，刘丽是利众公司的员工，为什么要让黄小莉到满堂红公司去办事，不能说明黄小莉与满堂红公司之间产生了居间或委托关系；合同没有继续履行的原因是付款方式不合理，导致无法继续履行合同，如果按照刘丽签订的合同，合同是无法继续履行的，因为该合同没有解决银行按揭的问题，即使房产证办出来，也无法过户，只有买方首付150000元，将按揭处理掉，后面才能继续履行，但原告始终不愿意就这一条款修改或重新签订；黄小莉没看到合同之前，利众公司向黄小莉账上汇了1000元，然后叫黄小莉先来南京，说已经有买家交了10000元意向金，黄小莉到了南京之后，在浦口江边的利众公司店内，刘丽给了黄小莉7000元现金。
庭审中，被告满堂红公司陈述：原告支付的10000元定金已经给了利众公司，利众公司也转交给了黄丽华，根据利众公司与黄丽华的独家代理协议，利众公司完成代理协议约定的内容收取2000元佣金，所以黄丽华从利众公司实际拿到8000元，从该行为能够反映黄丽华对于利众公司代为签订三方协议是认可的，否则其不会支付2000元；满堂红公司代办人代收了办证费用8000元，收到该费用后，满堂红公司协助黄丽华支付了面积补差款608元、维修基金5654元，余款1700元退还原告，在办理一手证和交纳相关费用的过程中，黄丽华的代理人黄小莉是全程参加的，面积补差款608元是黄小莉在开发商处刷卡支付的，然后满堂红公司工作人员给了黄小莉608元现金，黄小莉将刷卡单账号部位涂掉后给了满堂红公司，从此过程可以看出黄小莉是在履行三方合同，其辩称不知情是不属实的；满堂红公司是房屋买卖合同的居间方，利众公司是卖方的代理人，因为刘丽是黄丽华与利众公司签订的代理协议中的经办人，满堂红公司认为其有权代表利众公司；合同没有继续履行的原因是黄丽华提出要提高价款，并变更付款方式。
此外，在本案原审庭审中，被告黄丽华申请证人刘某到庭作证。该证人陈述：黄丽华于2013年6月17日晚间到南京，并在南京待了三天，黄小莉在南京期间，于2013年6月18日傍晚去了满堂红公司和利众公司，均由证人陪同。
上述事实，有公证委托书、《房产销售委托代理协议书》、《房地产买卖合同》、收条、房屋维修资金收据、房屋权属登记收件收据以及当事人庭审陈述等证据在卷证实。
本院认为：一、代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施法律行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止以后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。被告黄丽华、项延汉委托被告黄小莉办理案涉房屋的出售等事宜，双方之间为委托代理关系，且根据委托书，黄小莉无权转委托。被告黄小莉接受委托后，又与利众公司江北分公司签订《房产销售委托代理协议书》，委托利众公司江北分公司“代看房、代收定金、代签中介三方合同（房屋买卖居间协议）”，双方之间亦成立委托代理关系，该委托代理关系因黄小莉无权转委托，故对黄丽华、项延汉不发生法律效力。此后，利众公司的经办人刘丽以黄丽华的名义与原告魏成效、被告满堂红公司签订《房地产买卖合同》，该合同如未经被代理人黄丽华、项延汉的追认，则对其不发生法律效力。本案中，被告黄丽华、项延汉的委托代理人黄小莉在案涉房屋买卖合同签订后，收受定金，并以原告支付的款项办理房屋权属证书，实际系以其履行合同的行为对于案涉房屋买卖合同的追认，因黄小莉系黄丽华、项延汉的委托代理人，其对于案涉房屋买卖合同的追认符合公证委托书中的代理事项，未超越代理权，其法律后果应由黄丽华、项延汉承受，故本院认定黄丽华、项延汉对于案涉房屋买卖合同予以追认，案涉房屋买卖合同对黄丽华、项延汉发生法律效力。
二、依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。原告魏成效主张继续履行合同，符合法律规定，本院予以支持。因现早已超过双方当事人约定的履行时间，本院结合房屋交易的过程，对合同约定的履行时间予以调整。原告主张被告支付违约金，对此，本院认为，根据案涉房屋买卖合同的约定，“合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限”，而原告并未提供证据证明其已发出“敦促履行通知”，故其该项诉讼请求，证据不足，本院不予支持。原告主张被告黄小莉、满堂红公司、利众公司承担连带责任，对此，本院认为，被告黄小莉系被告黄丽华、项延汉的代理人，其在代理权限范围内作出的民事法律行为，法律后果由黄丽华、项延汉承受，被告满堂红公司系案涉房屋买卖合同的居间方，利众公司系被告黄小莉的委托代理人，故原告主张上述三被告承担连带责任，没有法律依据，本院不予支持。
被告黄丽华、项延汉、黄小莉认为其对于案涉房屋买卖合同并不知情，与黄小莉的陈述以及其原审过程中申请到庭的证人的证人证言相悖，本院对此辩解意见不予采信。被告黄丽华、项延汉、黄小莉对于本案所涉的委托代理、合同效力提出的辩解意见，本院已详为阐述，不再赘述，对于上述辩解意见，本院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百三十条的规定，判决如下：
一、原告魏成效与被告黄丽华、项延汉继续履行2013年6月15日签订的《房地产买卖合同》；
二、被告黄丽华、项延汉于本判决生效之日起七日内协助原告魏成效办理南京市浦口区滨江大道1号明发滨江新城281幢1单元820室房屋的产权过户手续，将上述房屋产权过户至原告魏成效名下；
三、原告魏成效于上述房屋产权过户当日支付被告黄丽华、项延汉购房款120000元；
四、原告魏成效于上述房屋产权过户手续办理完毕之日起六十日内支付被告黄丽华、项延汉购房款275000元；
五、被告黄丽华、项延汉于收到上述第四项所列购房款之日起七日内向原告魏成效交付上述房屋，原告魏成效于上述房屋交付当日支付黄丽华、项延汉购房款7000元；
六、驳回原告魏成效的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7290元，保全费2520元，合计9810元，由被告黄丽华、项延汉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审判长 吕太如
审判员 刘 英
审判员 马 亮
二〇一六年四月十五日
书记员 屈泽宏