北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）一中民终字第2470号上诉人（原审原告，反诉被告）程红搏（曾用名程洪波），男，1971年12月11日出生。被上诉人（原审被告，反诉原告）侯坤，女，1956年1月13日出生。委托代理人董思霄，男，1961年12月16日出生，无业。上诉人程红搏因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第22051号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。程红搏在原审法院诉称：自2009年9月20日起，我每年都承租侯坤位于北京市海淀区102号房屋（以下简称102室房屋），并且每年都预先支付下一年的房屋租金。2012年8月31日，我一次性向侯坤支付了1年租金9万元，双方形成了房屋租赁关系。由此，我享有2012年9月20日至2013年9月20日使用承租房屋的权利。2012年12月左右，侯坤告诉我要卖房，并提出以总价750万元的价格出售房屋，我明确告诉侯坤，我愿意以每平方米6.8万元的价格购买此房，如果别人高于我出的价格购房，则我要在此房屋内居住到2013年9月20日，之后才能搬出。侯坤对此均表示同意。2013年初，侯坤在我不知情下，为规避国家政策，将102室房屋出售并于2013年2月28日与房屋买受人办理了房屋过户手续。同时，侯坤还擅自与买受人约定在签署房屋买卖合同后15日交房，否则其将每天承担成交总价万分之五的违约金。在此情况下，侯坤放弃与我继续履行租赁房屋的约定，连同买受人一起要求我搬出房屋。在我拒绝搬出的情况下，我住的房屋门锁多次被人破坏。2013年4月15日，买受人伙同他人到我住处，以威胁手段与我签署《和解协议》。依据协议，我承诺于4月19日搬出房屋，并按照每月12000元的价格重新支付买房人2月28日至4月18日的房租，共计19200元。之后，我找到侯坤，要求侯坤退还已付房租并赔偿重新租房的房租差价等损失，但一直未果。由于侯坤以低于双方约定的价格出售房屋，侵害了我的优先购买权，侯坤应予赔偿。此外，侯坤严重违反租赁关系中出租人的义务，过错明显，有违诚信和公平原则，理应承担相应的法律后果。为维护我的合法权益，现起诉要求法院判决：1、侯坤赔偿侵害房屋优先购买权损失125345.4元。2、侯坤退还房租款42750元。3、侯坤赔偿其他损失59508元（包括2013年2月28日至2013年4月18日重新租赁房屋差价损失7500元，2013年4月19日重新租房差价损失20133元、误工损失17815元、中介找房佣金11500元、修锁费用1160元、搬家费1400元）。本案诉讼费由侯坤负担。侯坤在原审法院辩称：程红搏要求赔偿侵害其优先购买权损失之请求，没有事实依据。程红搏早就知道我要卖房，但其并没有做出愿意购买房屋的意思表示，整个房屋买卖过程，程红搏都是在明知的情况下参与其中，并且积极配合我出售房屋，故我并未侵犯程红搏优先购买房屋的权利。现我愿意退还程红搏剩余租金，但应先抵扣其未支付的电话费及有线电视费，并且程红搏应向我赔礼道歉，否则，我不同意退还其剩余租金。而且，按照每月12000元的市场标准，扣除我已替程红搏交付的7500元押金，我只需返还程红搏19300元。程红搏主张赔偿其他损失之请求，亦无事实依据。据此，请求法院驳回程红搏的诉讼请求。由于程红搏在履行租赁合同期间，未按约定交纳有线电视费和电话费，且在双方发生纠纷后，其带领其母到我单位告状，歪曲事实真相，给我的名誉造成了极坏的影响。为此，我反诉请求法院判决：1、程红搏补交使用期间的有线电视费774元和电话费1177元，共计1951元。2、程红搏赔偿我误工费2998.8元。3、程红搏写出书面道歉信并赔偿我名誉损失费1万元。针对侯坤的反诉请求程红搏在原审法院辩称：同意侯坤第一项反诉请求，不同意侯坤其他反诉请求。原审法院经审理查明：侯坤原系102室房屋业主。2009年9月20日，侯坤（甲方，出租人）与程红搏（乙方，承租人）签订《个人房屋租赁协议》，双方就租赁102室房屋达成协议。协议第二条约定：租赁期为1年，即自2009年9月20日起至2010年9月20日止。期满租赁关系自然取消，甲方无需另行通知。协议第四条约定：年底乙方如需要续租，应提前一个月通知甲方，并续签协议书后付款。如到期未付款，甲方即视为乙方退租，双方租赁关系自然取消，乙方应按期搬出所租住房。协议第五条约定：根据'谁使用谁缴费'的原则，租赁期间本房屋内所使用的电费、燃气费、自来水费、热水费、有线电视收视费、卫生保洁费和车位租赁费等自入住之日起至租赁期满迁出之日止，均由乙方负担。应每次按时交纳。乙方应妥善使用房屋及室内设备，未经甲方同意，乙方不得擅自改动；如属人为破坏行为，则由乙方负全部责任，并负责按原价赔偿。协议签订后，侯坤将102室房屋交付程红搏使用，程红搏按协议约定支付了房屋租金。协议期满后，程红搏仍继续使用承租房屋，侯坤未持异议。此后，双方未再签订新的房屋租赁协议。2012年8月31日，程红搏按照与侯坤商定的租金标准向侯坤预付了2012年9月20日至2013年9月20日期间的房屋租金9万元。自2012年11月24日起，侯坤开始委托北京链家房地产经纪公司负责联系出售102号房屋事宜。在此期间，侯坤将准备出售房屋的情况告知了程红搏，并请求程红搏配合中介公司工作，程红搏对此未持异议。在侯坤出售102号房屋过程中，程红搏未向侯坤明确提出愿意优先购买102号房屋。在程红搏的配合下，侯坤与购房人签订了102号房屋买卖合同，并于2013年2月28日办理了102号房屋产权变更过户手续。之后，侯坤、购房人与程红搏因腾退102号房屋问题产生纠纷。2013年4月9日，侯坤与购房人签订《个人房屋交接协议书》。协议约定：2013年2月28日，甲方侯坤将102室出售给乙方张吉，双方已经办理完毕该房屋的过户手续，现张吉收到该房屋（2013年2月28日---2013年3月30日）的房屋押金柒千伍佰元整。甲乙双方于2013年4月9日共同去物业管理公司办理房屋更名交接登记手续，关于房屋内部水、电、燃气、有线（限）电视等一切费用双方再另行协商。关于属于该房屋附属配套地下室甲方于2013年6月份再交付给乙方。2013年4月16日，经羊坊店派出所见证调解，程红搏与赵勇签订《和（合）解协议》，协议内容：今在110及羊坊店派出所的调解和见证下，程红搏与赵勇就海淀区102房屋纠纷事宜自愿达成如下和（合）解协议：1、程红搏承诺于2013年4月19日（周五）中午12：00前腾退此房屋。如逾期不搬，视程红搏丢弃房屋内所有物品，业主有权自行清理。程红搏按照每月12000元向赵勇支付2月28日至4月18日的租金，共计19200元（壹万玖仟贰佰元整），于交房时以现金方式支付给赵勇，赵勇向程红搏出具收据。2、交房时赵勇对房屋进行验收，程红搏交付电卡、结清网费、电话费、机顶盒及其他一切有关房屋的手续，且房屋没有人为破坏，赵勇向程红搏退还房屋押金7500元（柒仟伍佰元整）。3、本协议经羊坊店派出所现场见证。2013年4月19日，程红搏与购房人、侯坤共同办理了102号房屋交接手续。程红搏向赵勇出具一张《收据》，注明：”本人于2013年4月19日收到赵勇交来102房屋押金7500元整。特此证明”。赵勇向程红搏出具一张《收据》，注明：”本人于2013年4月19日收到程红搏交来102房屋2月28日---4月18日租金共计19200元，水电及其它杂费已结清，赵勇，2013.4.19”。庭审中，程红搏就诉讼请求及对反诉答辩意见提交《个人房屋租赁协议》、银行汇款记录单、《和（合）解协议》、《房屋租赁合同》及银行付款记录、中介费票据、照片、修锁费收据、搬家费收据、误工费证明、房屋买卖交易价格数据、信函、短信记录照片等予以证明。侯坤对《个人房屋租赁协议》、银行汇款记录单、信函、短信记录照片等证据的真实性没有异议，但对程红搏所要证明的内容不予认可，否认同意程红搏继续租赁使用房屋至2010年9月20日。对《和（合）解协议》不发表质证意见。对《房屋租赁合同》及银行付款记录的真实性没有异议，但对该份证据与本案的关联性提出异议，不予认可。对照片、修锁费收据的真实性及关联性均不予认可。对搬家费收据、误工费证明、房屋买卖交易价格数据与本案的关联性不予认可。侯坤就答辩意见及反诉请求提交链家地产看房记录表和挂牌销售栏目表、102号房屋所有权证、《个人房屋租赁协议》、胡春田证言及2012年租房合同、赵勇收到转交7500元押金收据、程红搏收据、《和（合）解协议》、代缴有线电视费银行扣款记录、代交电话费银行发票和扣款明细单、请假证明及2013年1月到7月工资表等予以证明。程红搏对提交链家地产看房记录表和挂牌销售栏目表、102号房屋所有权证、《个人房屋租赁协议》、代缴有线电视费银行扣款记录、代交电话费银行发票和扣款明细单等证据的真实性予以认可。对胡春田证言及2012年租房合同均不予认可。对赵勇收到转交7500元押金收据、本人收据、《和（合）解协议》的真实性予以认可。对请假证明及2013年1月到7月工资表的证明效力不予认可。经释明，程红搏、侯坤当庭未提供其他证据。上述事实，有双方当事人陈述，《个人房屋租赁协议》、《和（合）解协议》、代缴有线电视费银行扣款记录、代交电话费银行发票和扣款明细单等证据在案佐证。原审法院认为：合法的民事权益受法律保护。侯坤与程红搏于2009年9月20日就102号房屋签订的《个人房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，双方均应遵守履行。尽管程红搏作为房屋承租人，其有向侯坤提出在同等条件下优先购买102号房屋的权利，但根据查明事实，程红搏对侯坤出售102号房屋自始就是知情的，而且一直在配合侯坤出售102号房屋，如果程红搏有意购买102号房屋，其完全有时间和条件行使优先购买权，但本案中，程红搏并未提供证据证明其向侯坤提出过相关请求，在此情况下，侯坤与其他购房人签订房屋买卖合同的行为并未侵害其优先购买权。据此，程红搏主张侯坤赔偿其优先购买权损失之请求，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。依据我国合同法相关规定，程红搏与侯坤所签合同到期后，程红搏继续使用租赁房屋，侯坤未提出异议，双方签订的原租赁合同继续有效，但租赁期限应为不定期。据此，尽管程红搏于2009年8月31日按与侯坤约定的月租金标准向侯坤预先支付了1年的房屋租金，但因双方并未重新签订书面租赁合同，故程红搏主张其有权使用102号房屋至2013年9月20日，缺乏法律依据，该院不予采信。由于程红搏与购房人已就2013年2月28日以后102号房屋的房租达成协议，且程红搏业已将此期间租金19200元给付购房人，故侯坤应将2013年2月28日以后预收的房屋租金5万元退还给程红搏，因程红搏已从购房人处领取侯坤转交7500元，故侯坤实际应退还程红搏剩余租金42500元。现程红搏主张侯坤退还42750元，与该院核实的数额不符，该院调整后予以判处。尽管程红搏与侯坤之间不存在定期房屋租赁合同关系，但程红搏确已向侯坤预付了1年的房屋租金，在此情况下，侯坤与购房人签订房屋买卖合同时，应当提前将买卖双方可能约定房屋交接的情况通告程红搏，并协调好购房人与承租人之间的关系，以便于程红搏能在合理的时间内腾退102号房屋，但侯坤并未处理好三方之间的关系，导致程红搏与购房人就腾房问题直接发生纠纷，侯坤对此负有不可推卸的责任。尽管事后程红搏与购房人就腾房事宜达成和解协议，但程红搏在腾退房屋时仍多支付了房屋租金，侯坤应当为此承担赔偿责任。据此，程红搏主张侯坤赔偿损失59508元中有关2013年2月28日至2013年4月18日重新租赁房屋的差价损失，请求合理，该院予以支持，但程红搏主张7500元，计算有误，该院调整后予以判处。由于侯坤已在其责任范围内承担了相应赔偿责任，且程红搏主张租赁房屋的期限并无法律依据，故该院对程红搏主张侯坤赔偿损失59508元中2013年4月19日至2013年9月20日期间房屋租金差价损失及搬家费、中介佣金、误工费等项请求，均不予支持。关于程红搏主张侯坤赔偿损失59508元中修锁费1160元，因程红搏并未提供证据证明其门锁受损与侯坤有关，故其相关请求，缺乏事实和法律依据，该院亦不予支持。关于侯坤反诉主张程红搏给付代缴有线电视费774元和电话费1177元之请求，因程红搏同意给付，该院不持异议。关于侯坤反诉主张程红搏赔偿误工费2998.8元及书面道歉并赔偿名誉损失费1万元之请求，缺乏事实和法律依据，该院均不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、侯坤于本判决生效后七日内返还程红搏四万二千五百元，并赔偿程红搏七千二百元。二、程红搏于本判决生效后七日内给付侯坤有线电视费、电话费共计一千九百五十一元。三、驳回程红搏其他诉讼请求。四、驳回侯坤其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。程红搏不服原审法院判决，向本院提起上诉。其上诉请求：撤销原审判决第三项，请求判决侯坤赔偿其他损失52008元。其上诉理由是：程红搏与侯坤之间的租赁关系是定期租赁关系，一审认定为不定期租赁错误。程红搏提前搬家是因为侯坤违约，故相应损失应由侯坤负担。侯坤同意原审判决。本院经审查，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。以上事实有双方当事人陈述在案佐证。本院认为：依法成立的合同，具有法律约束力。侯坤与程红搏签订的协议系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应为有效。本案中，程红搏作为涉诉房屋的承租人，在同等条件下，享有优先购买权，但据查明的事实，程红搏对出售本案诉争房屋是知情的，且在配合侯坤出售该房屋。基于此，程红搏主张侯坤赔偿其优先购买权损失无事实与法律依据，本院不予支持。原审法院以侯坤承担了相应赔偿责任及程红搏的其他诉讼请求无事实与法律依据不予支持并无不当。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费四千七百一十四元，由程红搏负担三千零七元（已交纳二千三百五十七元，剩余六百五十元，于本判决生效后七日内交纳）；由侯坤负担一千七百零七元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费八十七元，由侯坤负担六十元（已交纳）；由程红搏负担二十七元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费一千一百元，由程红搏负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘新泉代理审判员  夏根辉代理审判员  刘 磊二〇一四年五月二十一日书 记 员  黄旭宁