四川省巴中市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川19民终714号上诉人（原审被告）：巴中市浩通房地产开发有限公司。法定代表人：何贤俊，系该公司董事长。住所地：巴中市江北大街中段（管委会办公大楼）。委托诉讼代理人：王雷，四川宏坤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王玉平，女，生于1970年11月16日，汉族，高中文化，巴中市圣泉水务有限公司职工，户籍地四川省巴中市巴州区水井街，现住四川省巴中市巴州区。委托诉讼代理人：满谦（曾用名满仪富），男，生于1964年2月15日，汉族，大学文化，巴中市委党校职工，户籍地四川省巴中市巴州区中城北街，现住四川省巴中市巴州区。系王玉平之夫。被上诉人（原审原告）:满谦（曾用名满仪富），男，生于1964年2月15日，汉族，大学文化，巴中市委党校职工，户籍地四川省巴中市巴州区中城北街，现住四川省巴中市巴州区。被上诉人（原审原告）:ＸＸ，男，生于1975年5月16日，汉族，大学文化，巴中市人民政府公务员，户籍地四川省巴中市巴州区张思训街，现住四川省巴中市巴州区。委托诉讼代理人：王治伟，男，生于1956年1月10日，汉族，高中文化，退休职工，户籍地四川省巴中市巴州区水井街，现住四川省巴中市巴州区。系ＸＸ之父。被上诉人（原审被告）：薛凤益，男，生于1955年3月13日，汉族，浩通公司景秀江南项目部负责人，住四川省巴中市巴州区。上诉人巴中市浩通房地产开发有限公司与被上诉人王玉平、满谦、ＸＸ、薛凤益房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，巴州区人民法院作出（2016）川1902民初62号民事判决，宣判后，巴中市浩通房地产开发有限公司提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。巴中市浩通房地产开发有限公司上诉请求：依法驳回被上诉人王玉平、满谦、ＸＸ的诉讼请求。事实和理由：一、原审法院认定崧苑项目部与王玉平、满谦、ＸＸ签订的《拆迁还房协议》以及薛凤益个人与其签订的《备忘录》对上诉人产生约束力系事实认定错误。首先，项目部并不具有对外签订拆迁还房协议的主体资格，本案《拆迁换房协议》存在效力瑕疵。《备忘录》的系《拆迁换房协议》的补充协议，主合同存在效力瑕疵，补充协议的约定不能约束上诉人。其次，王玉平、满谦、ＸＸ也并未按约定履行协议中的义务。协议约定超出面积应当补交差价，但本案中增多的60.46㎡，被上诉人并未实际补交，属于违约，应当承担相应的责任。再次，协议约定的补偿面积违反公平原则。王玉平、满谦、ＸＸ所涉房屋在拆迁之前也存在实际使用面积、公摊面积之分，按照一般补偿协议，公摊面积应当扣除，但协议并未约定扣除。王玉平、满谦、ＸＸ在补偿后却称补偿面积不足，因为补偿面积中公摊面积应当扣除，实际使用面积不足。根据权利义务对等原则，拆迁补偿时双方未约定区分实际使用面积、公摊面积，那么在实际补偿后也应当不区分，而被上诉人现却以补偿前的总面积要求按比例补足现在的实际使用面积且公摊面积不计入在内，明显违背了公平原则。二、原审法院认为上诉人对被上诉人薛凤益的行为存在追认系性质认定错误。首先，上诉人从没有明示对本案所涉协议进行追认。其次，上诉人也没有默示认可所涉协议，原审法院以上诉人在产权登记资料中加盖印章而认定公司追认的理由牵强，不能成立。被上诉人办理产权手续需要上诉人配合这仅仅是一个程序问题并不具有对协议及备忘录的意思表示，且被上诉人请求上诉人公司配合办理手续时，也并未向其说明协议内容以及履行程序，仅只是请求走程序需要。上诉人没有追认行为，故不具有约束力。被上诉人王玉平、满谦、ＸＸ辩称：一、一审认定上诉人对《拆迁换房协议》，《终结处理〈拆迁换房协〉备忘录》的效力认可事实清楚，法律关系定性准确，适用法律正确。二、上诉人歪曲事实，掩盖真相，打着公平的幌子，企图逃避履行合同义务。被上诉人薛凤益未作答辩。王玉平、满谦、ＸＸ向一审法院起诉请求：原告和被告于2006年5月23日签订了《拆迁还房协议》，约定的完全履行协议时间到期后，被告大部分已履行，未履行部分由双方于2014年1月29日经协商达成《拆迁还房协议》（备忘录），约定由被告一次性补偿原告60万元，并约定于2014年春节前被告将补偿款全部一次性支付给原告。若逾期，须按欠付资金月利率3%承担占用资金利息直至清偿完为止。补偿协定签订后，被告于2014年7月向原告支付了15万元，剩下的款项经多次催收，被告至今未偿还。同时，备忘录约定的第三条被告至今未履行，因被告擅自交与姚荣萍夫妇使用的本属于原告的一楼约10平方米门市，给原告造成直接损失38万元。综上，请求人民法院依法判令被告支付原告拆迁还房补偿款人民币45万元，占用资金利息17.325万元，共计62.325万元；判令被告支付原告违约金12万元；判令被告支付原告办理房屋产权证书费用0.591万元；判令被告赔偿原告损失38万元；本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，2004年9月22日，被告巴中市浩通房地产开发有限公司出具巴浩司【2004】03号文件，同意成立“巴中市浩通房地产开发有限责任公司南坝张家院工程项目部”，任命薛凤益为该项目部负责人，主持项目部的生产经营管理工作。巴中市浩通房地产开发有限公司崧苑项目部在该文件的复印件上加盖了其项目部的印章。2006年5月23日，巴中市浩通房地产开发有限公司崧苑项目部与原告王玉平、ＸＸ、满谦签订《拆迁还房协议》，该协议载明：“拆迁人：巴中市浩通房地产开发有限责任公司（以下简称甲方）被待迁人：王玉平、ＸＸ（以下简称乙方）”。甲、乙双方在该协议中约定甲方拆除乙方旧门市七个，面积305平方米，横向总长度为27.3米，深11.64米；甲方还乙方的具体房屋一楼横向长度25.2米宽、面积335.23平方米的七个门市及对应部分的二楼房屋面积335.23平方米，共计670.46平方米，增多60.46平方米；所还房屋超过原门市及对应二楼面积之和的部分，按每平方米550元计价付给甲方，并在新房交付使用时一次性付清，增多面积应补价款为叁万叁仟元整；甲方在交付乙方使用后半年内，负责将《土地使用证》、《房屋所有权证》办理好交乙方。甲方交房时，乙方在应补给甲方的房屋差价款中扣除伍仟元，待“两证”办好交给乙方时，乙方付清甲方的伍仟元差价款，新还房面积以确权房产证面积为准，公摊面积不计价，不计面积。该协议加盖了巴中市浩通房地产开发有限公司崧苑项目部印章，被告薛凤益在该协议委托代理人（项目负责经理）处签名。2012年5月8日，被告巴中市浩通房地产开发有限公司在原告方申请崧苑小区F幢1楼1号房屋产权登记资料上加盖了公章。2014年1月29日，被告薛凤益与原告ＸＸ、王玉平签订《终结处理备忘录》，该备忘录载明：“拆迁人（甲方）：巴中市浩通房地产开发有限责任公司（项目经理薛凤益）被拆迁人（乙方）：王玉平、ＸＸ甲乙双方于2006年5月23日签订了《拆迁还房协议》，就拆迁乙方位于原巴中丝厂大门口斜对面原供销社综合商场一楼共7个门市的相关事项进行了约定。甲方已按约定向乙方交付了房产，但存在还房面积不足应于补偿的问题。现经甲乙双方在平等自愿、诚信守诺原则基础上协商一致后商定：1、甲方给予乙方一次性补偿60万元（含还房尚差的门市面积20.58平米和期待购买的60.46平米的房屋等项）。终结处理该协议所涉的有关事项。二、甲乙双方一致同意：甲方在2014年春节前将补偿款60万元全额向乙方支付。若逾期，须按欠付资金月利率3%承担占用资金利息直至清偿完为止，全额支付60万元补偿款的最终时限不得超过2014年6月底。三、甲方负责将一楼右后角饶家饭店占用的用作厕所厨房使用的约定的10平方米门市，按法定程序确权给乙方项下。若发生饶家饭店与甲方的纠纷问题，由甲方负责处理完毕，保证乙方的合法占有权益不受侵害。四、违约的认定及违约责任：此终结处理《拆迁还房协议》备忘录甲乙双方均要共同遵守、严格履行。乙方不得再以《拆迁还房协议》实质性条款另生枝节、谋求利益。甲乙双方任何一方单方面违约，须承担12万元的违约赔偿责任。五、此备忘录经甲、乙双方签认后生效，履行完毕失效……”，被告薛凤益在该协议履约代表处签名。2014年6月30日，薛凤益在该协议上备注：“此款于2014年7月10号前支付30万元（叁拾万元），下余资金于2014年8月10号前付清”。2015年6月3日，巴中市房产权属登记中心向原告王玉平、满谦、ＸＸ及案外人ＸＸ之妻张兰颁发了位于巴州区南坝居委会第五居民组崧苑小区F（栋）1层1号及2层1号房屋的房权证，其中1层1号建筑面积287.94㎡、套内建筑面积277.76㎡，2层1号建筑面积349.23㎡、套内建筑面积311.66m2，四人为按份共有，各占25%的份额。原告房为办理产权开支费用共计5910元。庭审中，原告方陈述被告薛凤益在2014年7月10日至7月15日左右向其支付了15万元后未再支付下余款项，致使原告方起诉来院，提出上列请求。本院受理后，在审理过程中，因原、被告双方分歧大，致调解未果。一审法院认为，合同双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。2006年，被告薛凤益在与原告方签订的《拆迁还房协议》上委托代理人（项目负责经理）处签字，并加盖了巴中市浩通房地产开发有限公司崧苑项目部的印章。2012年，原告方申请办理涉案房屋产权时，被告巴中市浩通房地产开发有限公司在产权登记资料中加盖了公章，表明被告巴中市浩通房地产开发有限公司虽未在《拆迁还房协议》中加盖公章，但其已认可巴中市浩通房地产开发有限公司崧苑项目部在《拆迁还房协议》上加盖印章及被告薛凤益作为委托代理人（项目负责经理）在协议上签字的行为。根据《拆迁还房协议》的约定，新还房面积不包含公摊面积，根据已登记的房屋产权证书来看，不论是否含括公摊面积，其还房面积均未达到协议中应当履行还房义务的面积。2014年，被告薛凤益与原告方就偿还面积不足等问题签订《备忘录》，该备忘录对原告方与被告就“崧苑小区”项目所涉及的未解决的问题一一作了详细的约定并约定签认生效，故该份《备忘录》具有合同的性质，对原告方与被告薛凤益均具有约束力。被告巴中市浩通房地产开发有限公司虽未在《备忘录》上加盖公章，但该份《备忘录》所涉及的内容是《拆迁还房协议》的延续，原告方有理由相信被告薛凤益作为《拆迁还房协议》委托代理人（项目负责经理）有权代表被告巴中市浩通房地产开发有限公司签署该份《备忘录》，根据《中华人民共和国民法通则》第六十五条“……委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任”之规定，被告薛凤益在《拆迁还房协议》上委托代理人（项目负责经理）处签名，而被告巴中市浩通房地产开发有限公司未举证证明其与被告薛凤益之间的关系，故被告薛凤益签订《拆迁还房协议》及《备忘录》的行为所应承担的后果应当由被告巴中市浩通房地产开发有限公司予以承担，被告薛凤益负连带责任。关于原告方主张的逾期支付补偿款所产生的利息及违约金的问题。被告方未在约定的期限内向原告方支付补偿款，原告方根据签订的《备忘录》既主张了逾期支付补偿款后按月利率3%计算占用资金期间的利息又主张了违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失……”之规定，本院仅支持违约金12万元，对原告主张的逾期资金利息不予支持。关于办理房屋产权证书费用的问题。根据原、被告双方在《拆迁还房协议》中的约定即“由被告方在交付原告使用后半年内，负责将《土地使用证》、《房屋所有权证》办理好交给原告方”，表明办理“两证”的义务属于被告方，现原告已自行办理房屋产权证书，因此所开支的费用理应由被告方予以承担，故对原告方的该项诉请本院予以支持。关于原告主张被告赔偿原告损失38万元的问题。《备忘录》系原、被告双方在2014年1月29日签订的，双方约定将约10㎡的门市确权给原告方。2015年6月，巴中市房产权属登记中心就“崧苑小区”项目中原告方的还房面积进行了确权，而原告未举证证明巴中市房产权属登记中心向其确权的面积中是否已包括其主张的10㎡，亦未提供要求被告方赔偿损失38万元的证据，故原告方应当承担举证不能的后果，对该项诉请本院不予支持。据此，判决如下：一、被告巴中市浩通房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告王玉平、ＸＸ、满谦房屋拆迁安置补偿款45万元，被告薛凤益承担连带责任。二、被告巴中市浩通房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告王玉平、ＸＸ、满谦违约金12万元，被告薛凤益承担连带责任。三、被告巴中市浩通房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告王玉平、ＸＸ、满谦办理房屋产权证书费用5910元，被告薛凤益承担连带责任。四、驳回原告王玉平、ＸＸ、满谦的其他诉讼请求。二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第四十二条之规定，法人或者其他组织的工作人员因职务行为或者授权行为发生的诉讼，该法人或其组织为当事人。2004年9月22日，上诉人巴中市浩通房地产开发有限公司同意成立“巴中市浩通房地产开发有限责任公司南坝张家院工程项目部”，任命薛凤益为该项目部负责人，主持项目部的生产经营管理工作。2014年1月，被上诉人薛凤益与被上诉人ＸＸ、王玉平签订《终结处理备忘录》。被上诉人薛凤益在签订该《终结处理备忘录》时为该工程项目部负责人，故其签字行为应认定为上诉人行为。被上诉人薛凤益签订《备忘录》的行为所应承担的后果应当由上诉人巴中市浩通房地产开发有限公司予以承担。故上诉人巴中市浩通房地产开发有限公司主张《拆迁还房协议》以及《备忘录》对上诉人不产生约束力，本院不予支持。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《拆迁还房协议》以及《备忘录》是双方依法成立的合同，受法律保护。根据被上诉人薛凤益与被上诉人王玉平、ＸＸ签订的《终结处理备忘录》第一条之规定，甲方（巴中市浩通房地产开发有限公司）给予乙方（王玉平、ＸＸ）一次性补偿60万元（含还房尚差的门市面积20.58平米和期待购买的60.46平米的房屋等项）。终结处理该协议所涉的有关事项。《拆迁还房协议》签订于2006年，《备忘录》签订于2014年，二者内容不一致的地方应以《备忘录》为准。双方既然已约定为终结处理，上诉人巴中市浩通房地产开发有限公司上诉主张被上诉人违反《拆迁还房协议》于法无据，本院不予支持。综上，巴中市浩通房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费负担不变。二审案件受理费12210元，由上诉人巴中市浩通房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 国审 判 员  王 军代理审判员  赵治荣二〇一六年十一月十五日书 记 员  陈 文