辽宁省瓦房店市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）瓦民初字第4663号
原告：中国建设银行股份有限公司大连瓦房店支行，住所地瓦房店市新华路14号。
法定代表人：李连成，系该行行长。
委托代理人：孙东祚，男，1971年6月2日生。
被告：周美华，女，1973年7月30日生。
被告：颜世泽，男，1970年11月3日生。
被告：大连益凯房地产开发有限公司，住所大连长兴岛临港工业区沙包村。
法定代表人：赵辉，系该公司董事长。
委托代理人：张明日，系辽宁昌信律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司大连瓦房店支行（以下简称建行瓦房店支行）诉被告周美华、颜世泽、大连益凯房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案,本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告建行瓦房店支行的委托代理人孙东祚，被告周美华（以下简称第一被告）、颜世泽（以下简称第二被告）到庭参加诉讼，被告大连益凯房地产开发有限公司（以下简称第三被告）经本庭合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告建行瓦房店支行诉称，2012年3月12日，原告与第一、二被告签订了个人住房（商业住房）借款合同。合同约定，原告向第一被告发放金额为300000元的贷款，用于购买大连长兴岛听涛街96号1-5-2商品房，借款期限为240个月，贷款利率为基准利率上浮5%，采用等额本息还款方式，第一、二被告以上述商品房作抵押，并于2012年3月13日作了抵押登记。合同生效后，原告依约向第一被告拨付了贷款，第一被告没有完全履行还款义务。该债务系第一、二被告在婚姻关系存续期间的共同债务。2011年10月11日，第三被告与原告签署了楼盘按揭合作协议，协议约定由于第三被告不能按时办妥房屋权属证明，致使原告无法办理正式抵押登记，导致购房人不履行个人住房（商业住房）借款合同项下还本付息义务时，第三被告对该笔贷款承担连带保证责任。保证范围包括按揭楼盘每笔贷款本金及利息及原告为实现债权而发生的有关费用，包括律师代理费、诉讼费、处分抵押物的费用和其他费用。保证期间按原告对每个借款人的每笔贷款分别计算，自每笔借款合同原告与借款人签订之日起至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书，并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交原告核对无误、收执之日止。现诉至法院，请求判令第一、二被告偿还贷款本金288727.75元及自欠款之日起至还清欠款日止的利息、罚息；原告对第一、二被告抵押的房屋有优先受偿权；第三被告对第一、二被告所欠原告的债务承担连带责任；三被告承担诉讼费及一切相关费用。
为证明自己的主张，原告提供证据如下：
1、身份证、户口本、结婚证复印件，拟证实借款人身份。
2、首付款发票，拟证实第一被告向第三被告交纳了购房首付款142518元。
3、借款合同，拟证实原告与第一被告签订借款合同等事实。
4、个贷支付凭证，拟证实原告依约向第一被告拨付了贷款。
5、预购商品房抵押申请审批书，拟证实第一被告所购商品房作抵押，于2012年3月13日作了抵押登记。
6、楼宇按揭合作协议，拟证实第三被告与原告签署了楼盘按揭合作协议，约定第三被告不能按时办妥房屋权属证明，导致购房人不履行个人住房（商业住房）借款合同项下还本付息义务时，第三被告对该笔贷款承担保证责任等内容。
7、贷款对帐单，拟证实第一被告拖欠本息的数额。
第一、二被告辩称，我们已和银行解除合同，已经另案处理并生效，我们不承担任何还款责任。
为证明自己的主张，第一、二被告提供（2014）瓦民初字第2928号、（2014）大民二终字01376号判决各一份，拟证实该案件已经两级法院审理。
被告益凯房地产公司未出庭，但答辩称：第三被告不是借款合同的当事人，不应承担向原告偿还借款及利息、罚息义务；第二被告不是购房人，其借款债务不应由第三被告承担；原告对抵押的房屋不应享有优先受偿权。
第三被告未提供证据证明自己的主张。
经过庭审质证，第一、二被告对原告提供的证据均无异议；原告对第一、二被告提供的证据也无异议。本院对上述证据均予以采信。根据原告及第一、第二被告的陈述及本院采信的证据，查明事实如下：
2011年10月12日，第一被告与第三被告签订了商品房买卖合同，约定第三被告将其未建成的位于大连长兴岛听涛街96号1-5-2商品房以总价款442518元卖给第一被告，由第一被告首付142518元，余款300000元第一被告以商业贷款方式支付给第三被告。
2012年3月12日，原告与第一被告签订了个人住房（商业住房）借款合同。合同约定，第一被告向原告贷款300000元，用于购买大连长兴岛听涛街96号1-5-2商品房，借款期限为240个月（即2012年3月12日至2032年3月12日止），贷款利率为基准利率上浮5%，如遇利率调整，依据利率调整当日的基准利率及上述约定的上浮幅度调整，并采用等额本息还款方式。借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。第二被告（第一、二被告在借款时系夫妻关系）在借款合同中的抵押人位置签字。2012年3月13日，原告与第一被告就案涉商品房办理了预购商品房抵押申请登记。2012年3月16日，原告向第一被告支付了贷款人民币300000元。后第一被告仅偿还借款本息合计45579.67元，尚欠原告本金288727.75元。
另查明，2011年10月11日，第三被告与原告签署了楼盘按揭合作协议，协议约定第三被告与原告就坐落于长兴岛临港工业区听涛街的商品楼宇进行按揭合作，原告为上述楼盘的商品房的所有购房人提供最高总计为20000万元的住房贷款，合作期限自2011年10月11日至2016年9月29日止。协议还约定，由于第三被告原因造成购买人不能按时办妥房屋权属证明，致使原告无法办理正式抵押登记，导致购房人不履行个人住房（商业住房）借款合同项下还本付息义务时，第三被告对该笔贷款承担保证责任。保证范围包括按揭楼盘每笔贷款本金及利息，以及原告为实现债权而发生的有关费用，包括律师代理费、诉讼费、处分抵押物的费用和其他费用。保证期间按原告对每个借款人的每笔贷款分别计算，自每笔借款合同原告与借款人签订之日起至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书，并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交原告核对无误、收执之日止。后第三被告未能按期交付房屋。
又查明，本案第一被告已另案对第三被告提起诉讼，本案原告作为第三人参与诉讼。本院2014年9月23日作出（2014）瓦民初字第2928号判决，判令：解除本案第一被告与第三被告于2011年11月12日签订的商品房买卖合同；解除本案原告与第一被告于2012年3月12日签订的个人住房（商业住房）借款合同；本案第三被告于判决生效十日内返还第一被告购房首付款142518元；本案第三被告于判决生效十日内赔偿第一被告首付款142518元的利息（自2011年7月29日始至付清之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算）；本案第三被告于判决生效十日内赔偿第一被告支付的本息合计45579.67元；驳回当事人的其他诉讼请求。宣判后，本案原告不服，提起上诉。大连市中级人民法院于2014年12月2日作出（2014）大民二终字01376号判决，驳回上诉，维持原判。
本院认为，本案的主要争议焦点是借款本金288727.75元及利息、罚息由谁负担，如何负担？本案涉及以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同，商品房买卖合同和商品房（担保）贷款合同均已被生效判决解除，出卖人（即第三被告）应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。因案涉商品房的总价款为442518元中第一被告支付的首付142518元及已支付原告本息合计45579.67元，已由生效判决确定给付第一被告，故贷款剩余本金288727.75元及利息、罚息应由第三被告依法承担偿还义务。故对原告的第一、三项诉讼请求，本院不予支持。因案涉房屋已办理抵押登记，在第三被告付清所判款项前，原告对此享有优先受偿权；待原告全部债权受偿后，原告、第一及第三被告到案涉房屋所在地房产管理部门办理撤销商品房买卖合同备案登记和抵押房屋注销登记手续，案涉房屋所有权归被告大连益凯房地产开发有限公司所有。原告主张被告承担诉讼费及一切相关费用，但对诉讼费以外的相关费用的存在未提供证据予以证明，本院亦不予认可。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告大连益凯房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告中国建设银行股份有限公司大连瓦房店支行借款本金人民币288727.75元，并按原告中国建设银行股份有限公司大连瓦房店支行与被告周美华签订的个人住房（商业住房）借款合同约定的标准承担利息、罚息。
二、原告中国建设银行股份有限公司大连瓦房店支行对案涉的房屋享有优先受偿权。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5631元，由被告大连益凯房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向本院预交上诉受理费，逾期则按自动放弃上诉处理。
审 判 长 林仕洲
人民陪审员 张 妮
人民陪审员 付 龙
二〇一五年九月一日
书 记 员 王思楠
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