重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝01民终1470号
上诉人（原审原告）：任雪林，男，1992年10月10日出生，汉族，无固定职业，现住重庆市沙坪坝区，
委托诉讼代理人：王波，重庆立万律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邹中贵，重庆市九龙坡区渝州法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：吕文涛，男，1983年11月5日出生，汉族，无固定职业，住湖北省鄂州市鄂城区，
委托诉讼代理人：高定利，重庆中辩律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：朱正荣，男，1984年8月18日出生，汉族，无固定职业，住重庆市巫山县，
被上诉人（原审第三人）：重庆市城投公租房建设有限公司，住所地重庆市渝中区中山三路128号重庆投资大厦28层，统一信用代码91500000554093288Q。
法定代表人：张映龙，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张雪，重庆树深律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李颖，重庆树深律师事务所律师。
上诉人任雪林因与被上诉人吕文涛、朱正荣、被上诉人重庆市城投公租房建设有限公司（以下简称城投公租房公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2016）渝0106民初9542号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月20日立案后，依法组成合议庭，于2017年3月6日开庭进行了询问。上诉人任雪林及其委托诉讼代理人王波，被上诉人朱正荣、被上诉人吕文涛的委托诉讼代理人高定利、被上诉人重庆市城投公租房建设有限公司的委托诉讼代理人张雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
任雪林上诉请求：1.撤销原判，并依法改判。2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定部分事实不清，部分适用法律错误。1.非法转租合同应判解除。朱正荣、吕文涛没有证据证明案涉房屋可以转租，而采用欺诈的方式诱骗上诉人与之签订租赁合同，造成上诉人投入较大装修资金损失，应承担违约责任。2.租金及保证金应退还。上诉人一审起诉后未再使用案涉商铺，不应再支付租金，重庆市城投公租房建设有限公司也有过错，有管理责任，未及时解决问题，被动懈怠散漫，上诉人曾亲自到该公司举报，但该公司没有及时处理，造成本案损失扩大，应自行承担案涉商铺租金损失。3.对已经形成附和全部装修（含门头装修）损失应赔偿。一审中未认定案涉商铺门头的装修损失，该损失属于直接损失，应得到赔偿。4.加盟费属于直接损失，应判令赔偿。5.责任比例认定不公平。一审判决上诉人承担40%损失有待商榷，应该是朱正荣、吕文涛承担100%的损失赔偿责任，或者判令重庆市城投公租房建设有限公司承担一定比例的赔偿责任为宜。
朱正荣、吕文涛辩称，任雪林与朱正荣、吕文涛之间的《商铺租赁合同》签订后，朱正荣、吕文涛没有任何违约行为，一审判决也未认定朱正荣、吕文涛存在任何违约行为。案涉商铺是否可以转租从未影响《商铺租赁合同》的履行，任雪林的权益没有因为案涉商铺不能转租而受到任何影响，任雪林在签约时完全知晓案涉商铺属于第三人重庆市城投公租房建设有限公司所有。任雪林起诉前，第三人重庆市城投公租房建设有限公司从未影响任雪林使用案涉商铺。任雪林因经营不善，违约解除《商铺租赁合同》应承担违约责任。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉人的全部上诉请求，维持原判。
重庆市城投公租房建设有限公司辩称，案涉商铺是我司依法出租给杨祖玉，关于转租的情况，我司不知情，案涉商铺不存在欠租问题，我司没有过错，不应承担责任。一审判决正确，请求维持原判。
任雪林向一审法院起诉请求：1.判令解除任雪林与吕文涛、朱正荣签订的租赁合同；2.判令吕文涛、朱正荣退回房租79000元、物管费4368元、商铺押金39000元，并赔偿加盟费88000元、加盟桌椅及餐具费57572元、厨房设备43800元、门头广告制作费用27803元、店面装修费126000元，共计480414元。
一审法院认定事实：2015年10月19日，城投公租房公司向朱正荣之妻杨祖玉发出《中标通知函》，告知杨祖玉已获得康居西城公租房项目康城××号商铺的承租权。2015年11月27日，城投公租房公司（甲方）与杨祖玉（乙方）签订《西永康居西城商业配套房屋（商铺）租赁合同》，约定杨祖玉承租位于重庆市××××西城公租房项目康城××号商铺，租赁期限从2015年12月1日起至2018年11月30日止。并约定杨祖玉在租赁期间内，不得擅自将房屋（商铺）转租、转让、转借或部分转租、转让、转借给他人；杨祖玉不得擅自将房屋（商铺）用途改作它用，如发现有上述行为，城投公租房公司有权立即终止房屋（商铺）租赁合同，并没收履约保证金作为违约金。
2015年10月初，朱正荣、吕文涛与任雪林协商租赁该商铺事宜并达成一致。2015年10月14日，任雪林即对该商铺进行装修装饰。
2015年11月15日，吕文涛、朱正荣（甲方）与任雪林（乙方）正式签订《商铺租赁合同》，约定乙方自甲方处承租位于康居西城2号附46号商铺，租赁用途为餐饮，租赁期限为2015年11月15日至2018年11月14日，租金为每年156000元。并约定付款方式“本合同生效之日乙方向甲方支付季度房租39000元，商铺押金39000元，后续租金按半年结算。”还约定任雪林必须按照约定向吕文涛、朱正荣交纳租金。到期不交视同违约，违约金伍万元整。吕文涛、朱正荣将房屋交给任雪林后，任雪林在使用期间的装修及修缮由任雪林自行负责。如任雪林不再使用出租的房屋后，任雪林不得破坏已装修固定的设施及房屋构架。
合同签订当日，任雪林依约向吕文涛、朱正荣支付租金39000元及押金39000元，共计78000元。2016年2月23日，任雪林通过银行转账向朱正荣支付租金10000元。2016年3月25日，任雪林通过银行转账向朱正荣支付租金20000元。2016年5月17日，任雪林向朱正荣之妻杨祖玉支付租金10000元。任雪林自签订合同后即于案涉商铺处经营至2016年10月15日。
另查明，杨祖玉与朱正荣为夫妻关系，杨祖玉认可位于康城××号商铺系交由朱正荣与吕文涛共同经营。
还查明，重庆市沙坪坝区康城××号商铺登记所有人为重庆市城投公租房建设有限公司。2015年10月30日，沙坪坝区魏老乡火锅店个体经营户经工商管理行政机关核准登记，登记经营者为任雪林，经营场所登记为重庆市沙坪坝区康城××号。审理中，任雪林自认办理相关工商手续时已向相关部门提交康城××号商铺权属材料。
审理中，任雪林申请对案涉商铺剩余租赁期内的已形成附和部分的装饰装修残值损失进行司法鉴定。2016年10月25日，重庆汇通房地产土地估价与资产评估有限公司至现场勘查。现场勘查后，任雪林于2016年11月1日将租赁房屋交还朱正荣、吕文涛。2016年11月7日，重庆汇通房地产土地估价与资产评估有限公司依法作出《房地产估价报告书》，载明：“确定在价值时点商服用租赁房装饰装修的残余价值为114069元。”鉴定费5000元，由任雪林垫付。任雪林坚持认为其投入加盟费、桌椅费、装修费、物管费等均应由朱正荣与吕文涛赔偿；朱正荣、吕文涛于审理中另案起诉任雪林要求支付拖欠租金及违约金，并认为已于2016年11月1日事实解除合同，对于租金部分应当据实计算抵扣，对于其他其各项费用系任雪林经营风险支出，与朱正荣、吕文涛无关；城投公租房公司审理中仅表示该转租行为与其公司无关，不同意案涉商铺对外转租，但陈述另行处理该转租行为，并未在本案中作出进一步相关措施。双方争议较大，调解未果。
一审法院认为，任雪林与朱正荣、吕文涛之间签订的租赁协议系双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，该协议应属有效。首先，对于任雪林要求自起诉之日即解除双方之间租赁合同。任雪林以朱正荣、吕文涛隐瞒不得转租为由诉至一审法院要求解除合同后，城投公租房公司在审理中表态不同意案涉商铺私下转租。该租赁合同已确实不能继续履行，而后任雪林于2016年11月1日才将案涉商铺交还朱正荣、吕文涛，该租赁合同应系2016年11月1日事实解除。因此，一审法院对任雪林的该请求不予主张。
其次，对于租金及保证金的问题。任雪林已实际承租房屋，应当按约支付相应租金，其租金及保证金共计79000元，该金额显然少于计算至任雪林自认经营时间2016年10月15日的租金。并朱正荣、吕文涛已就租金另案起诉，并将保证金于租金中一并扣除，故对于任雪林要求退还租金、保证金的请求不予支持。
再次，对于已形成附和部分装修损失的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条对承租人经出租人同意装饰装修的情况下，合同解除时，已附和装饰装修残值损失的处理作出了规定。本案中，任雪林与吕文涛、朱正荣之间租赁合同已经约定案涉商铺用于经营餐饮，而案涉商铺属于清水房，加之任雪林对商铺装修在前签订合同在后，足以说明吕文涛、朱正荣已同意任雪林的装修行为。案涉商铺已附和装饰装修损失经鉴定为114069元。现任雪林办理个体经营户营业执照的登记经营地址即为案涉商铺，其于审理中亦自认提交过案涉商铺的权属材料，则提交材料当时应当已知晓案涉商铺所有人为城投公租房公司。考虑公租房配套商铺系为公租房居民提供生活便利而进行的合理配置设施，由城投公租房公司以对社会公开招商形式进行统一管理、经营，该政策应为社会所广知。结合任雪林已于2015年10月30日获核准登记，则任雪林于2015年11月15日签订租赁协议时应当知晓案涉商铺确属公租房配套商铺，但任雪林仍怠于向相关部门核实商铺相关情况，直接签订合同并经营至今，其自身存有一定过失。吕文涛、朱正荣明知案涉房屋为公租房配套商铺，朱正荣之妻杨祖玉与城投公租房公司签订的租赁合同上也明确约定不得转租，却仍将案涉商铺私下对外转租从中获利，其主观过错程度较大。因此，认定任雪林按照40%比例自行承担45627.60元，吕文涛、朱正荣按照60%比例赔偿68441.40元，吕文涛、朱正荣为合伙经营，其二人应当相互对此承担连带赔偿责任。
最后，对于任雪林要求的加盟费、桌椅设备费用、物管费等。对于加盟费，系任雪林在经营活动中的获得商标授权及技术培训的风险投入，并非本案租赁合同必然利润损失；对于桌椅、设备费用，系可移动的物品，后于现场勘查前由任雪林自行搬迁，任雪林于庭审中亦未提供相关证据证明其存有损失；对于物管费，任雪林系向物业公司缴纳费用，亦未提供相关证据。故对任雪林要求的加盟费、桌椅设备费用、物管费等均不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十三条、第二百二十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、由吕文涛、朱正荣于本判决生效后三日内向任雪林赔偿装修损失68441.40元。吕文涛、朱正荣对此相互之间承担连带支付责任。二、驳回任雪林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4312元、司法鉴定费5000元，共计9312元（任雪林已预交），由任雪林自行承担5592元，由吕文涛、朱正荣承担3720元。吕文涛、朱正荣负担之款项限于本判决生效后三日内向任雪林付清，吕文涛、朱正荣对此承担连带支付责任。
二审中，当事人没有提交新证据,本院对一审判决查明的事实予以确认。
本院认为，根据本案事实，结合双方当事人在审理中的诉辩情况以及对案件证据的质证与认定，现就本案双方当事人确认并存在争议的焦点作如下评述。
首先，关于转租合同的效力问题及出租人的异议权分析。合同效力问题涉及合同有效、效力待定抑或无效。合同法理论认为，合同效力是法律对当事人意思表示的评价，合同有效为肯定性评价。而合同效力待定是行为人无权处分，其效力处于待定状态，效力待定的合同只是暂时状态，其最终要么有效，要么无效。无权处分人在事后取得处分权或权利人追认其行为，则合同有效；合同相对人可以催告权利人予以追认，权利人未作表示，视为拒绝追认。合同无效是法律对合同效力最严厉的否定性评价，无效合同自始无效，确定无效，不能因为当事人的意思表示而反转为有效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，直至二审法庭辩论结束，重庆市城投公租房建设有限公司始终未提出因承租人杨祖玉未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的抗辩主张，并认为一审判决正确，请求维持原判。结合吕文涛、朱正荣与任雪林之间签订的《商铺租赁合同》转租租赁期限并未超出重庆市城投公租房建设有限公司与杨祖玉之间签订的《西永康居西城商业配套房屋（商铺）租赁合同》的租赁期限分析，本案转租合同并未因出租人提出异议请求认定转租合同无效而导致无效，因此本案转租合同有效，对签约双方任雪林与吕文涛、朱正荣均具有约束力。
其次，任雪林以吕文涛、朱正荣在签约时未告知其案涉商铺的产权人重庆市城投公租房建设有限公司不同意转租为由，认为吕文涛、朱正荣存在欺诈行为，应承担违约责任。任雪林承租案涉房屋用途为餐饮，任雪林在承租案涉房屋后，其正常经营行为并未受到任何影响，案涉房屋产权人重庆市城投公租房建设有限公司也不存在影响任雪林的正常经营活动的情况，故任雪林以欺诈为由要求吕文涛、朱正荣承担违约责任的上诉理由不成立，对其该项主张本院不予支持。至于任雪林上诉主张关于退还租金及保证金问题，已由朱正荣、吕文涛已就租金另案起诉，并一并解决保证金与租金问题；一审法院对经鉴定为114069元的已经形成附和装修损失，按照任雪林按照40%，吕文涛、朱正荣60%比例处理并无不妥；此外，任雪林上诉主张赔偿加盟费损失并非本案直接损失，一审法院根据案件事实已作详尽评述，二审中任雪林并未举示新证据对其上述主张予以补强，故一审法院对此判决并无不当，本院不再赘述。
综上所述，任雪林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8624元，由任雪林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 泽
审 判 员 闫信良
代理审判员 伏虹瑾
二〇一七年三月二十八日
书 记 员 曾 静