河南省许昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫1023民初3594号
原告（反诉被告）赵书敏，男，1952年3月10日生，汉族，住许昌县。
委托代理人任会强，许昌县法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）许昌市良好制冷设备有限公司。
法定代表人程好良，该公司经理。
委托代理人王朝辉，河南金泰律师事务所律师。
原告赵书敏诉被告许昌市良好制冷设备有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后依法由审判员宋会超适用简易程序对本案公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）赵书敏及其委托代理人任会强、被告（反诉原告）许昌市良好制冷设备有限公司委托代理人王朝辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年7月6日，许昌县五女店镇综合开发指挥部分配给原告位于许昌县××商业街门面房及住宅房屋542.5平方米。2014年5月1日，原告授权赵学宏与被告签订房屋租赁协议一份。该协议约定：原告所有的商铺租赁给被告使用，租赁期限自2014年5月1日至2029年5月1日，每年租金5.6万元。每年四月一日前租金一次性付清，过期不交，协议终止。租赁期内的房屋装修、门窗损坏、水电费，因生意所产生的一切费用均由被告承担。当日原告将房屋交付被告使用。因被告2015年5月该交房租时已产生不良信誉印象，2016年5月1日又该交房租时，被告又以各种理由一直推托，直到2016年8月才交纳了2万元，剩余租金一直未付。故请求依法解除原被告所签《房屋租赁协议》；依法判令被告支付房屋租金16166.67元（截止2016年11月30日）并赔偿损失（自2016年12月1日起按原房屋租赁协议约定月均房租计算至腾空房屋退还房屋之日止）；本案诉讼费由被告承担。
被告许昌市良好制冷设备有限公司辩称，1、双方签订的租赁协议无效，出租房屋不具备出租条件，没有各种合法证件，违背了法律的强制性规定；2、被告已将2014年5月1日至2016年4月30日的租金全部支付原告，2016年5月1日至2017年4月30日的租金，根据房屋租赁协议第五条规定，应于每年4月1日前付清，被告已付给原告2016至2017年的租金2万元。即使该协议不确认无效，被告也不存在违约行为，原告要求损失的诉求不应支持。3、驳回原告诉求。
被告许昌市良好制冷设备有限公司反诉称，被反诉人赵书敏所出租的房屋无规划许可证、建房证、土地使用证，不具备出租条件。而且房屋面积仅有390平方米，被反诉人谎称是500平方米，造成反诉人无法经营使用。因房屋实际面积与合同约定面积严重不符，双方于2015年11月口头约定租金降为3万元。不料被反诉人却于2016年10月16日强行关闭租房内的电源，造成反诉人无法经营，反诉人房屋装修花去100多万元，现反诉人无法经营，现请求依法判决确认双方签订的《房屋租赁协议》无效；判决被反诉人赔偿反诉人装修损失60万元；被反诉人承担本案的反诉费用。
反诉被告赵书敏针对反诉辩称，1、房屋租赁协议有效；2、原告不存在违约的情况，被告存在违约；3、驳回反诉诉求。
原告为证明其主张向本院提交的证据材料有：1、原告家庭户口本，证明原告与赵学宏是父子关系；2、五女店镇商业街门面房安置协议书一份，证明原告租给被告房屋是五女店镇政府安置给原告的房屋，协议中有房屋的面积；3、租赁协议一份，证明该协议是原被告真实意思表示，每年租金5.6万元，每年4月1日前一次性支付，过期不交当年的房租，协议终止，但至今被告未按约定全部缴纳租金（即2016年5月1日至2017年4月30日），却仍然占有该房屋。4、委托书一份，证明原告委托其儿子赵学宏和被告签订了房屋租赁协议。
被告为证明其主张向本院提交的证据有：1、证人刘某证言，证明原告于2016年10月16日上午，把店里的电停了；2、证人常某证言，证明原告于2016年10月16日上午，把店里的电停了。
经庭审质证，被告对原告提交的证据1无异议；对证据2有异议，上面的安置面积和租赁合同中的面积不一致，且与实际房屋面积不一致，该安置协议不真实；对证据3真实性无异议，租金约定系先使用，后付租金，被告已付租金，未违约。对证据4有异议，系机打，并且在签协议时，原告也不在现场，赵学宏也没有出具该委托书，不能证明委托关系成立，房屋租赁协议上显示赵学宏系当事人，而非代理人。原告对被告提交的证据无异议。
本院经综合分析后认为，被告对原告提交的证据1、3无异议，原告对被告提交的证据无异议，本案予以确认。对原告提交的证据2本院认为该协议书系五女店人民政府在311国道许昌至鄢陵段改建征地拆迁时与原告签订的安置协议，上面加盖有印章，本院予以确认；对证据4本院认为，原告系房屋实际所有人，其委托其儿子签订合同，且得到原告认可，本院予以确认。
根据当事人陈述、举证、质证及诉辩意见，依据上述有效证据，结合庭审中查明的有关情况，本院可以确认以下案件事实：
2014年5月1日，原告委托其子赵学宏与被告许昌市良好制冷设备有限公司签订房屋租赁协议一份。该协议约定：原告将位于五女店商业街500平方米3层门面房租赁给被告使用，租赁期限自2014年5月1日至2029年4月30日，每年租金5.6万元。租赁期内的房屋装修、门窗损坏、水电费，因生意所产生的一切费用均由被告承担。协议第五条约定：付款方式为每年四月一日前租金一次性付清，过期不交协议终止。
被告租赁原告房屋后，从事电器经营活动。被告使用房屋期间，已将2014年5月1日至2016年4月30日期间房屋租金支付给原告。2016年8月份，被告又支付给原告房屋租金20000元。2016年10月16日，因原被告双方产生矛盾，原告将设置在被告所租赁房屋外的电闸关掉。被告于次日将房屋门锁上。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于房屋租赁协议的法律效力，本院认为,原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，不违反法律法规规定，合法有效。原告提供的五女店镇商业街门面房安置协议书证实原告对该房屋享有所有权，该房屋系道路改造政府拆迁定向安置房屋，被告要求原告具备房屋规划许可证、建房证、土地使用证，理由不能成立。本案原告之子赵学宏虽然以自己名义与被告许昌市良好制冷设备有限公司签订房屋租赁合同，但从原告出具的门面房安置协议书显示房屋所有人为原告赵书敏，及被告将房屋租金支付给原告的事实，被告应当知道原告与赵学宏之间关系，故原被告之间房屋租赁合同成立并生效。
关于双方约定的租金给付时间问题，原告认为先付租金后用房屋，被告坚持先用房屋后付租金。原被告双方之间协议约定付款方式为每年四月一日前租金一次性付清，由于原被告双方之间房屋租赁合同自2014年5月1日起生效，故双方约定的付款时间除可以理解为先付全年租金外，还可以理解为2015年4月1日前一次性付清2014年5月1日至2015年4月30日之前租金，2016年5月1日至2017年4月30日之间租金被告可以在2017年4月1日前一次性付清。本院认为双方在合同中的租金支付期限约定不明确。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。故本案被告许昌市良好制冷设备有限公司不存在逾期支付租金的行为。本院认为被告不存在违约行为，原告主张解除房屋租赁合同，本院不予支持。
关于反诉原告许昌市良好制冷设备有限公司请求确认原被告双方签订的房屋租赁合同无效的诉讼请求，如上所述理由，本院认为原被告双方之间房屋租赁合同成立并生效，不存在无效情形，故本院不予支持；同时对于反诉原告许昌市良好制冷设备有限公司要求反诉被告赵书敏赔偿其装修损失60万元的诉讼请求，本院认为，租赁房屋的电闸开关设置在租赁房屋外，并非反诉被告单独控制，反诉原告可自行推上通电，反诉被告关掉电闸的行为并不必然导致反诉原告不能继续经营，且房屋系反诉原告自己关闭，本案原被告之间房屋租赁合同尚未终止或解除，故本院对其赔偿请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百二十六条，第四百零二条，《中华人民共和国共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、驳回原告赵书敏的诉讼请求；
二、驳回被告许昌市良好制冷设备有限公司的反诉请求。
本诉案件受理费204元减半收取102元，由原告承担。反诉案件受理费减半收取4900元，由被告许昌市良好制冷设备有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。
审判员 宋 会 超
二〇一七年一月五日
书记员 姚晓磊（兼）