山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0103民初2896号
原告山东佳园物业发展有限公司，住所地济南市。
法定代表人纪绪立，总经理。
委托代理人曹玉兰，山东大明律师事务所律师。
委托代理人林琳，女，该公司员工，住济南市。
被告蒋士英，女，1950年9月23日生，汉族，济南市槐荫区粮食局退休职工，住济南市。
委托代理人王绍明（系被告蒋士英丈夫），男，济南技师学院退休职工，住址同被告蒋士英。
原告山东佳园物业发展有限公司与被告蒋士英物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李江独任审判，公开开庭进行了审理。原告山东佳园物业发展有限公司法定代表人纪绪立的委托代理人曹玉兰、林琳，被告蒋士英的委托代理人王绍明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告山东佳园物业发展有限公司（以下简称佳园物业公司）诉称：原告佳园物业公司于2010年9月21日与济南世纪佳园小区业主委员会签订《世纪佳园物业服务合同》，合同约定服务期限为3年，依据合同约定，合同到期后，自动延续至2014年9月20日。合同到期后，双方于2014年9月20日续签了《物业服务合同》，该合同期限至2018年9月20日。在第一份物业服务合同签订后，原告依约进驻世纪佳园小区，为包括被告在内的全体业主提供物业管理服务。被告蒋士英系世纪佳园小区业主，其居住的房屋建筑面积为129.15平方米。在合同履行过程中，原告依约对该社区进行了物业服务和管理，为业主提供了物业服务，绝大多数业主都按时交纳了物业服务费用。被告自2011年10月1日至2016年3月31日期间，未向原告交纳物业服务费用，经原告方多次催要未果。原告认为，原、被告之间存在物业服务合同关系，在原告依约履行了合同、提供了物业服务时，被告也接受和享受了原告方提供的物业服务，被告交纳物业服务费，是其应承担的义务。被告的拒交行为，损害了原告的合法权益，也损害了社区其他业主的合法利益。基于以上事实，原告诉至法院，请求法院依法判决被告蒋士英补交拖欠的2011年10月1日至2016年3月31日的物业服务费7439元；判决被告向原告支付违约金2566.7元；由被告承担本案的诉讼费用。
被告蒋士英辩称：1、原告起诉的主体错误，请求法院依法驳回原告的起诉。2、原告诉求中的一部分已超过了两年的诉讼时效，请求法院依法予以驳回。3、原告的物业服务存在严重瑕疵，构成严重违约，请求法院驳回其索要物业服务费及违约金的诉求。具体理由如下：被告于2012年12月5日就已经在房管、税务部门办理了房屋出售手续，世纪佳园的房屋从此不再是被告所有，同时，被告与原告的物业服务合同关系也已终止，被告也未再享受原告的任何物业服务。原告再向被告索要物业服务费，没有事实和法律依据，被告也没有义务再向原告交纳物业费，故原告诉讼主体错误。在被告于2012年12月5日自行与原告终止了物业服务合同关系后，原告起诉要求的2011年10月1日-2012年12月5日的物业服务费也超过了两年的诉讼时效，不应得到法院支持。自原告进入世纪佳园小区从事物业服务以来，大量的事实证明了其存在严重的违约行为。首先，在物业人员构成上与其承诺的情况相比较，其构成了严重违约。在进驻前，声称物业人员编制63名，进驻后实为不到40名，相差三分之一以上。进驻前承诺是精心培训的专业队伍，实为东拼西凑，大部分是临时抓来的老弱病残、零星打工者，天天闹用人荒。该物业公司根本不具备一级资质，在物业管理能力上与其承诺相差很大。据一位原业委会的委员讲，这个物业原来的资质是挂靠的。其次，该物业服务质量越来越差，一年不如一年。从大量的事实看，原告把小区原定位为封闭式高档小区，现在管理成了自由市场式的开放式混乱小区。发广告的、做小买卖的、搞推销的、磨剪子剪刀的、小区外来人员遛狗的……比比皆是，道路两旁到处是狗屎无人清理。原告不是定位在如何全面搞好物业管理服务上，而是把着眼点定在抓车辆进出上，把物业管理当成单纯的车辆管控，其目的是通过停车收费扩大其现收入。在原告刚进驻小区后就曾违规将绿化带改成车位进行经营收费，多年来上百万元的地上车位费落入了物业公司自己的腰包。广告收入是小区公共资源的收入，应归业主所有，可如今数十万元的广告收入也进了物业公司的帐户。原告进驻世纪佳园小区以来，从未公布过收支账目。权利和义务是对等的，业主拖欠物业费你去追讨，那小区内属于业主的车位费、场地租赁费、广告费等等，原告也应该算算，公布一下账目，该还给业主的就应当还给业主。再次，业主拿钱购买的是物业服务，不是搞慈善的，物业管理服务态度，达不到标准，业主能痛快的把钱掏给你吗？比如：物业人员的服务态度太差，把服务的位置颠倒了，物业工作人员成了主子，业主成了奴才一般被物业工作人员呼来喝去。2012年4月，我向物业打电话反应我家九层和十层两个安全出口的标识牌丢失，接听电话的物业人员骂我“胡说八道、无理取闹”，并让我下楼与其见个面当面说说。我随后给12345打了电话反应标识牌一事，几天后物业给我打来电话说这么一个小事还打12345，闲的没事干了，直到半个月后才把标识牌补上。这就是该物业服务人员的素质，要按照物业公司出具的物业服务合同管理标准来衡量，其做到的与承诺的差距太大了，不胜枚举。现就说其中一项，拿绿化养护管理（一）至（五）项来评价。现在的绿化管理把小区内弄成了乱栽岗、自留地、菜地、栅栏块、藤萝架、育苗埔、停车场……。秋天后满小区都是狗尾巴草等野草，如同荒山野地一般。前期物业公司栽种的花草树木越来越少，草坪荒芜枯死。原告进驻后从不给树木打药养护、从不浇水、从不加种一草一木。试问物业管理费中的绿化费哪里去了？一级资质的能力哪里去了？由于原告严重违约，存在严重瑕疵，业户才普遍拖欠物业费，业主们只能以不安抗辩的规定去积极应对。原告讲：绝大多数业主都按时缴纳了物业费用。据我掌握的情况看正好相反，如果原告说的是事实的话，请原告出示物业费收缴帐目并予以公布。在这里我还是奉劝原告把重点放在搞好物业管理服务上，千万别把法院当成要账的工具，请节约司法资源吧。
经审理查明：原告佳园物业公司系济南市世纪佳园小区的物业服务企业。2010年9月21日，原告佳园物业公司与案外人济南市世纪佳园小区业主委员会签订《世纪佳园物业服务合同》，该合同约定由原告对世纪佳园小区提供物业服务，期限为3年，自2010年9月21日起至2013年9月20日止。合同中约定的物业服务费的收取标准为：高层住宅每平方米每月1元；商业物业每平方米每月2元；物业服务费用包括：“绿化用水、道路照明、监控、消防、供水加压运行、电梯维保、年检、垃圾清运等所有公共部位的用水、用电费用及设施、设备的维护保养费。物业服务费可根据济南市政府公布的物价涨跌幅度及相关文件标准进行调整，经过业主大会表决通过后执行。物业服务费每半年交纳一次，由业主或物业使用人在每个缴费期开始5日内履行缴纳义务。”合同第十九条中，双方还约定：“本合同期满前三个月，没有将续聘或解聘乙方（原告佳园物业公司）的意见书通知乙方的，乙方视为甲方（济南市世纪佳园小区业主委员会）同意此合同自动延续，合同为一个整年度。”合同落款处，甲方加盖有济南市世纪佳园小区业主委员会公章，乙方加盖有原告佳园物业公司公章予以确认。2013年9月合同到期时，济南市世纪佳园小区业主委员会未提出与原告终止履行合同的意见书，双方自动续约一年，原告继续在世纪佳园小区从事物业服务。2014年8月31日，双方再次签订一份《物业服务合同》，约定仍由原告在世纪佳园小区从事物业服务，期限自2014年9月20日至2018年9月20日。物业服务费的收费标准变更为：高层住宅每月每平方米1.2元；商业物业每平方米每月2.2元。物业服务费用每半年交纳一次，由业主或物业使用人在每个缴费期开始5日内履行交纳义务，其他约定同第一份合同。该份合同落款处也加盖有双方的公章及委托人或代表人的签名、名章。被告蒋士英原系世纪佳园小区业主，其原房屋建筑面积为129.15平方米，自2011年10月1日起，被告蒋士英未向原告佳园物业公司交纳物业服务费。2012年12月10日，被告蒋士英将其在世纪佳园小区的房屋出售给案外人王峰，并于2012年12月22日搬离世纪佳园小区。至被告蒋士英搬离世纪佳园小区前，未主动向原告方结清物业服务费，累计拖欠物业服务费金额为1773.77元。原告当庭变更诉讼请求，请求法院依法判决被告蒋士英补交拖欠的2011年10月1日至2012年12月22日物业服务费1773.77元；判决被告蒋士英按照日万分之二点一的标准，以欠费额为基数，向原告方支付违约金；由被告承担本案的诉讼费用。
另查明，庭审中，被告蒋士英向法庭当庭出示了其在2012年12月5日向税务机关申报减免个人所得税的审批表和销售不动产的发票，以证实其在2012年12月5日出售了世纪佳园小区的住房。对此，原告方予以认可，但认为被告搬离小区时没有及时告知物业公司，也没有及时清结物业服务费，应当负有补交义务。
以上事实，由物业服务合同、户籍证明、销售不动产发票、个人出售住房减免个人所得税申请审批表、工作记录及原、被告双方当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为，物业管理是运用现代管理科学和维修养护技术，以经济手段管理房屋及其附属设施，乃至为居民的生活服务方面提供高效、优质、经济的服务。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中也规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。原告佳园物业公司与济南市世纪佳园小区签订的两份《物业服务合同》，是双方的真实意思表示，符合我国相关法律和司法解释的规定，应为有效，对该小区内的全体业主具有约束力。依法成立的合同，受法律保护；合同当事人均应按照合同的约定全面履行义务。被告蒋士英虽提出原告佳园物业公司在服务期间存在未按照物业合同约定履行的情形，但未能提供相应证据予以证实。对此，本院认为，现涉诉小区多数业主仍按时交纳物业服务费，小区并不存在环境严重恶化、小区居民无法正常居住生活情形，即使被告陈述是客观事实，也只能说明原告佳园物业公司在物业服务过程中存有一定瑕疵，并不构成重大瑕疵，被告不能以此为由拒约交纳物业服务费用。对于单个业主是否可以拒交物业费的问题，本院认为，物业公司所提供的物业服务是具有公共服务性质的，关系到小区内全体业主的切身利益，因此对于单个业主是否可以以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益，也不利于物业公司自身改进和提高服务水平；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业费。被告蒋士英未能举证证实原告佳园物业公司的服务构成重大瑕疵，在没有得到原告许可的情况下，其拒绝交纳物业服务费用，不符合《民法通则》中的公平、诚信原则和《物业管理条例》的相关规定。对于被告蒋士英提出的诉讼时效问题，本院认为，根据我国《民法通则》的有关规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害之日起计算。本案中，被告蒋士英没有提交证据证实其将出售在世纪佳园小区房屋的信息及时告知原告佳园物业公司，直至本案开庭前，原告尚不知道被告出售房屋并且搬离世纪佳园小区的事实，故诉讼时效的起算应当自原告知道被告搬离世纪佳园小区时，而不应当自被告实际搬离世纪佳园小区时计算。综上，被告蒋士英辩称原告方要求其补交物业服务费的诉讼请求超过两年诉讼时效的主张，不能成立，本院不予支持。对原告佳园物业公司要求被告蒋士英补交拖欠的2011年10月1日至2012年12月22日的物业服务费1773.77元的诉讼请求，本院依法予以支持。关于违约金的问题，本院认为，《物业服务合同》中并未约定业主或物业使用人未及时交纳物业服务费应当支付违约金的标准，但根据违约的情况和合同履行的情形来看，被告薛士英未将出售房屋的事实及时告知原告，并且不及时清结拖欠的物业服务费用，有明显过错，依法应当承担一定的违约责任，本院酌定以同期银行贷款利率的标准较为合适，自被告实际搬离世纪佳园小区之次日起计算至判决生效之日；原告方要求按照日万分之二点一的标准支付违约金，没有合同依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、参照《物业管理条例》第七条第五项、第二十五条之规定，判决如下：
一、被告蒋士英于本判决生效之日起十日内向原告山东佳园物业发展有限公司补交拖欠的2011年10月1日至2012年12月22日的物业服务费1773.77元。
二、被告蒋士英于本判决生效之日起十日内向原告山东佳园物业发展有限公司支付违约金，以欠费金额1773.77元为基数，自2012年12月23日起计算至本判决生效之日止，按照同期银行贷款利率的标准计算。
三、驳回原告山东佳园物业发展有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，由被告蒋士英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 员 李江
二〇一六年七月十一日
代理书记员 孙靖