宁波市江东区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬东民初字第1670号
原告（反诉被告）：华建光。
委托代理人：陈战坪，宁波市夕阳红法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）：叶小彪。
委托代理人：李瑾，浙江海音律师事务所律师。
原告（反诉被告）华建光与被告（反诉原告）叶小彪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月2日立案受理，依法由审判员张晓霞适用简易程序独任审判。案件审理过程中，被告（反诉原告）叶小彪向本院提起反诉。本院依法受理，并于2015年9月25日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）华建光及其委托代理人陈战坪、被告（反诉原告）叶小彪及其委托代理人李瑾到庭参加诉讼。本案经庭外和解未成，现已审理终结。
原告（反诉被告）华建光起诉称：叶小彪自2009年8月起承租华建光所有的位于宁波市江东区中山东路xx号房屋用于开店经营。双方于2012年8月续订《房屋租赁合同》一份，合同约定了租金支付、租赁期限及违约责任等条款。2015年8月19日，房屋租赁期限届满，经书面催告叶小彪腾房未果，房屋至今仍由叶小彪实际占有使用，故华建光起诉至法院。请求判令：一、叶小彪立即从位于宁波市江东区中山东路xx号房屋内腾退；二、叶小彪支付华建光房屋占有使用费4580元；三、叶小彪支付华建光违约金100000元。本案庭审中，华建光变更第二项诉讼请求为：叶小彪支付华建光计算至实际腾退日止的房屋占有使用费。
被告（反诉原告）叶小彪答辩并反诉称：叶小彪自2009年8月起承租华建光所有的位于宁波市江东区中山东路xx号房屋用于开店，出于长期经营的目的花费�资对涉案房屋进行了装修。第一份合同到期后，双方于2012年8月续签了租赁合同，租赁期限至2015年8月19日届满。自2015年4月21日起，中山路综合整治工程开始施工，包括涉案房屋在内的沿路店铺均被道路施工围挡，导致经过的人流量减少，叶小彪经营困难，租赁目的无法实现。故叶小彪于2015年5月5日向华建光发函，书面告知其涉案房屋因市政工程施工无法正常经营，要求减少租金，但华建光未作回应。2015年7月17日，双方见面商讨续租事宜，因华建光要求上涨租金，双方未达成合意，不欢而散。之后，叶小彪要求解除合同并要求华建光根据合同约定退还四个月房租，同时赔偿其装修部分的损失，华建光未作回应。合同到期后，叶小彪占用房屋系维护其自身合法权益之行为，华建光不能为了自身利益而不全面履行合同义务，致使叶小彪利益受损，系其违约在先，故华建�提出的诉讼请求不能成立。请求法院判令：华建光在中山路综合整治工程道路封闭施工期间以原租金一半的价格将涉案房屋继续租赁给叶小彪六年。
针对被告（反诉原告）叶小彪的反诉，原告（反诉被告）华建光答辩称：叶小彪要求继续租赁房屋的诉请无事实和法律依据。首先，房屋租赁系合同关系，需经合同双方自愿并协商一致的情况下方可续租，本案中涉案房屋租期业已届满，是否同意续租系华建光的权利，叶小彪单方要求续租无法律依据。其次，叶小彪因市政工程建设导致经营受影响，并非华建光的侵权行为，亦不属于租赁合同约定的调整范围，若叶小彪确实无法正常经营，早在市政工程建设之初便可要求解除合同，但其自始至终并未提出过上述请求，只是要求减租和续租。最后，叶小彪提出要求华建光赔偿其装修部分损失，但合同中明确约定合同到期后，固定装修归华建光所有。综上，请求法院驳回叶小彪的反诉请求。
原告（反诉被告）华建光为证明其诉讼请求，向本院提供证据如下：
1.涉案房屋产权证原件一份，拟证明本案中涉案房屋的所有权人为华建光；
2.2012年8月签订的房屋租赁合同原件一份，拟证明华建光与叶小彪之间存在房屋租赁合同关系，租期已于2015年8月19日届满，合同就装修及违约等事项进行了约定的事实；
3.2015年8月20日寄发的告知函及挂号信函收据原件各一份，拟证明华建光在租赁合同到期后以挂号信形式书面要求叶小彪腾退房屋的事实；
4.2009年8月签订的房屋租赁合同原件一份，拟证明华建光与叶小彪签订第一份租赁合同时就对装修部分归属进行了约定，现该合同业已履行完毕的事实。
经质证，被告（反诉原告）叶小彪对�述证据的真实性均无异议，但认为2009年8月签订的房屋租赁合同仅约定不能对装修部分进行强拆或破坏，并未对装修部分归属进行约定。此外，叶小彪收到过华建光寄送的告知函，但又交邮局退回了。本院认为，证据1、2、3具备真实性、合法性、关联性，故本院对此予以认定，但证据4与其待证事实之间缺乏关联性，故本院对此不予认定。
被告（反诉原告）叶小彪为证明其诉讼请求，向本院提供证据如下：
1.通知书及快递面单原件一份，拟证明叶小彪在中山路综合整治工程启动后即向华建光书面发函通知其市政工程开工并要求减免房租的事实；
2.东南商报2015年4月15日刊、现代商报2015年8月20日刊及联名信原件各一份、告知书及信访事项答复意见书盖章件各一份，拟证明中山路综合整治工程于2015年4月21日开始施工，对沿路店铺的正常经营造成巨大影响；
3.现场照片打印件一组，拟证明中山路综合整治工程对店铺经营造成的影响以及相邻店铺均已降低租金的事实；
4.装修图纸原件一份，拟证明叶小彪在承租涉案房屋后于2009年花费四十万元进行装修的事实；
5.短信往来记录打印件一份，拟证明华建光与叶小彪就涉案房屋减租及续租事宜进行过沟通商议的事实。
经质证，原告（反诉被告）华建光对证据3中附有相邻店铺信息及通讯方式的现场照片和证据4的真实性有异议，对其他证据的真实性均无异议，但认为证据1系叶小彪单方的意思表示，对华建光没有约束力，证据2、4与本案并无关联性，证据5反映的只是叶小彪单方提出的无理要求，但并未提及其已无法经营下去而要求解除合同。本院认为，鉴于华建光对证据1、2、5的真实性无异议，故本院对上述证据的真实性�待证事实均予以认定。因证据3、4无其他相关证据佐证，无法充分证明其待证事实，故本院对此不予认定。
本院经审理，认定事实如下：
2009年8月6日，华建光与叶小彪签订房屋租赁合同一份，合同约定：华建光将其所有的位于宁波市江东区中山东路xx号房屋租赁给叶小彪经营使用，租期自2009年8月20日起至2012年8月19日止。上述合同约定的租期届满后，双方于2012年8月28日续订了房屋租赁合同，租期自2012年8月20日起至2015年8月19日止，第一年租金为50000元，后两年租金均为55000元，同时约定：租赁期满后固定装修归华建光所有，叶小彪不得无故拆除破坏；因国家建设需要及台风地震等不可抗力因素造成损失，致本租赁合同无法继续履行的，合同自然终止，甲方应退还乙方多余租金，双方互不承担违约责任；若一方违约，则应向守约方承担违约金拾万元。2015年4月21日，中山路综合整治工程启动。2015年5月5日，叶小彪书面函告华建光因市政工程施工致其无法正常经营，要求减低房租并续租六年。2015年7月17日，华建光与叶小彪当面磋商续租事宜，但双方未达成一致。2015年8月20日，华建光书面函告叶小彪要求其腾退房屋，但叶小彪将该函告交邮局予以退回。2015年9月2日，华建光起诉至本院。截至本案审理终结，涉案房屋仍由叶小彪实际占有，并一直用于其店铺经营。
本院认为，原告（反诉被告）华建光与被告（反诉原告）叶小彪签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，对双方均有约束力。其一，本案涉案房屋租期已经届满，且双方未达成续租之合意，叶小彪作为承租人理应及时腾退，但其至今仍实际占有使用涉案房屋，故对华建光请求判令叶小彪从位于宁波市江东区中山东路xx号房屋内腾退并按原租金标准支付至腾退之日止的房屋占有使用费的诉讼请求，本院依法予以支持。其二，对于叶小彪主张因市政工程建设导致其经营困难，要求华建光与其共同承担政府行为带来的损失，以原租金一半的标准继续承租涉案房屋六年，本院认为，商业经营必然存在风险，双方亦未在租赁合同中就上述情形如何处理进行约定，故叶小彪要求华建光共担损失并无依据，而续租系订立合同之行为，需双方合意方能达成，截至本案审理终结，双方亦未对此达成一致，故对叶小彪的反诉诉讼请求，本院不予支持。其三，对于叶小彪提出华建光在双方磋商减租及续租事宜过程中存在违约行为的主张，因无相关证据印证，本院不予认定。叶小彪自租期届满后至今仍未从涉案房屋内腾退，虽违反法定义务，但合同对此并无约定，故对华建光要求叶小彪按照合同约定支付违约金100000元的诉讼�求，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）叶小彪于本判决生效之日起十日内从位于宁波市江东区中山东路xx号房屋内腾退；
二、被告（反诉原告）叶小彪于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）华建光自2015年8月20日起至实际腾退日止的房屋占有使用费，按150元／日的标准计算；
三、驳回原告（反诉被告）华建光的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）叶小彪的全部诉讼请求。
如果被告（反诉原告）叶小彪未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第�百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×延迟履行期间）。
本案本诉受理费减半收取1196元及反诉受理费100元，均由被告（反诉原告）叶小彪负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局预算外资金，帐号：37×××92，开户银行：中国银行宁波市分行。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 员 张晓霞
二〇一五年十一月十日
代书记员 毛溢波