福建省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）闽民申1079号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：李好俤，男，1965年10月2日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：刘碧芳，女，1969年4月20日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。
上述两再审申请人共同委托诉讼代理人：游志兵，福建远东大成律师事务所执业律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：福州海峡置业有限公司，住所地福建省福州市仓山区金山大道620号鑫苑A区1#、2#、3#楼连接体3层02酒店。
法定代表人：彭传辉，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：陈明、刘明玲，福建创元律师事务所执业律师。
再审申请人李好俤、刘碧芳因与被申请人福州海峡置业有限公司（以下简称海峡置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市中级人民法院（2015）榕民终字第1225号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
李好俤、刘碧芳申请再审称：（一）一、二审法院认定“讼争商品房所属大楼因政府市政配套设施供电未及时配套建设，致消防验收至2014年7月8日才合格，属于海峡置业公司可据实予以延期的特殊原因”错误。1.本案争议的供电设施并非市政配套建设范畴，海峡置业公司作为用户，应根据法律法规规定，自行与供电企业联系，就供电达成协议，方可定址，确定项目。显然，讼争商品房所属大楼项目的供电设施是否建设和政府行为没有关系。2.无相关证据证明政府部门有实施禁止项目供电设施配套的行政行为。3.现有证据不能证明是政府原因导致供电未配套。4.讼争商品房消防未通过验收与永久性供电设施未安装无直接因果关系。另外，同属海峡物流中心项目的快捷酒店、商务办公楼在没有永久性供电的情况下，通过消防验收，充分说明永久性供电与消防验收之间不存在因果关系。海峡置业公司提供的消防验收受理单，其内容也不涉及永久性供电的问题。（二）《商品房买卖合同》第八条海峡置业公司有权根据供水、供电、道路等市政配套设施因政府未及时配套建设延期交房的约定系属显失公平的无效格式条款，一、二审法院适用无效条款进行判决错误。该合同第八条违背了公平原则，免除了海峡置业公司责任，加重了李好俤、刘碧芳的责任，违反了《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条之规定，应属无效条款。且该条款并非属于建设厅备案《商品房买卖合同》的范本条款，而是开发商自行添加的，也没有作明显加粗提醒，应属无效。（三）海峡置业公司未尽到及时通知李好俤、刘碧芳的义务，依法也不能免责。依据《商品房销售管理办法》第三十条关于“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人”之规定以及《商品房买卖合同》第八条之约定，即便确因政府配套设施原因延期交付，海峡置业公司也负有在30日内书面通知的义务，海峡置业公司辩称约定事由没有通知义务不能成立。（四）海峡置业公司通知交房时，所交房产不符合交付条件。海峡置业公司未依《商品房买卖合同》第八条约定及《海峡农副产品物流中心商业配套项目总平面图》要求，交付公共配套建筑、基础设施，安装室外电梯，以及配套安装网络、闭路电视、电信线路、弱电房设备等，项目道路也没有修缮。根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条，讼争商品房除应当竣工验收外，还应当具备规划、环保等验收的标准。综上，请求依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项之规定，撤销一、二审判决，改判支持李好俤、刘碧芳的诉讼请求。
海峡置业公司提交意见称：（一）一、二审法院认定“讼争商品房所属大楼因政府市政配套设施供电未及时配套建设，致消防验收至2014年7月8日才合格，属于海峡置业公司可据实予以延期的特殊原因”，事实清楚，并无不当。1.本案争议的供电设施项目业主为南通镇物流城建设指挥部，该供电设施不属于海峡置业公司应当自行建设的房地产项目的内部设施，而属于市政公共配套项目。海峡置业公司一审提交的《高压业扩供电方案答复单》也证明，早在2012年12月电力部门就确定了供电建设方案，用电类别为商业用电，供用电合同关系为直供，供用电时限为永久性用电。《高压业扩供电方案》与李好俤、刘碧芳提供的《电力建设工程合同》的施工内容是一致的，建设单位为福建省闽侯城兴开发有限公司（其为闽侯县政府下属企业），南通物流城建设指挥部作为合同一方，承建单位则是福州亿力电力工程有限公司闽侯分公司，以上文件均足以证明供电设施属于市政配套建设范畴，而非海峡置业公司所能自行建设。2.李好俤、刘碧芳所称“无证据证明政府部门有实施禁止项目供电设施配套的行政行为”属于偷换概念。《商品房买卖合同》第八条约定的是如遇“供水、供电、道路等市政配套设施因政府未及时配套建设的”，“出卖人可据实予以延期”，而非要求政府部门有“禁止”项目设施配套的行政行为。属于政府配套的设施，政府未能依照原计划及时配套的，就属于该条款约定的海峡置业公司可以据实予以延期的情形。本案中多份会议纪要、函件、合同等足以证明包括供电设施在内的讼争项目的市政配套设施迟延建设，海峡置业公司及其上级多次向闽侯县政府有关部门催促请求及闽侯县委、县政府多次协调，该项目的供电配套建设仍拖延至2014年5月4日才建设完成，并于2014年5月6日完成正式送电。因此，本案属于合同约定的政府未能及时配套建设的情形。3.现有证据足以证明海峡置业公司延期交房是由于市政供电配套设施未能及时配套建设引起。海峡置业公司一审提供的《竣工验收报告》，可以证明讼争商品房所在的海峡农副产品物流中心商业配套项目商业2＃楼早在2012年年底就已经海峡置业公司依法组织、设计、施工、监理等单位竣工验收合格。《高压业扩供电方案答复单》可以证明，讼争商品房所在项目的供电方案早在2012年年底就已经确定，正常动建只需3个月，完全可以保证2013年12月31日交房。后因未正式送电，直接影响了讼争商品房项目的消防验收，并导致了交房迟延。4.李好俤、刘碧芳认为“讼争商品房消防未通过验收与永久性供电设施未安装无直接因果关系”的观点错误。公安部消防局制定的《GA836－2009建设工程消防验收评定规则》第6.3.1条规定：“消防验收的检查的项目包括了消防水源及消防电源”，所附的《建设工程消防验收记录表》在消防水源及消防电源一项中明确要求“查验消防负荷等级、供电开工，并要求符合消防技术标准和消防设计文件要求，正式供电”。因此，根据相关消防法规，申请并通过消防验收，必须有正式供电。（二）李好俤、刘碧芳主张《商品房买卖合同》第八条为格式条款且显失公平，缺乏依据。讼争《商品房买卖合同》系福建省建设厅、福建省工商行政管理局监制的合同文本，不属于海峡置业公司单方提供的格式合同。该合同第八条的约定，系双方协商一致达成的，并非海峡置业公司为了重复使用而预先拟定，且未经协商的格式条款。双方对于可能因“供水、供电、道路等市政配套设施因政府未能及时配套建设”并不明知，该条内容作为可能存在的商业风险，系合同双方订约时均能接受的。合同双方的民事主体地位是平等的，该条内容并非海峡置业公司强加给李好俤、刘碧芳。造成交房延期也非海峡置业公司原因，故所约定的事由并非减轻海峡置业公司的义务或加重李好俤、刘碧芳责任。（三）因政府供电配套设施建设迟延导致的交房延期不属于不可抗力，且双方合同并未约定海峡置业公司应当履行告知义务，海峡置业公司没有法定和约定告知义务。《商品房销售管理办法》系部门规章，而非法律、行政法规，不属于《中华人民共和国合同法》规定的不能作为认定双方合同条款效力的依据，且该管理办法也没有明确规定开发商未履行告知业务的，不能依法延期交付。（四）现有证据足以证明讼争商品房已经具备交付条件，李好俤、刘碧芳主张海峡置业公司通知交房时，所交房产不符合交付条件，与事实不符。李好俤、刘碧芳主张海峡置业公司未提供向建设主管部门备案的材料以及未提供规划、环保部门认可文件，且讼争商品房部分设施未完全建成。对此，讼争商品房已依约完成四方验收，是否向建设主管部门备案以及规划、环保部门是否出具认可、批准使用的文件均不属于合同约定的交付条件。关于讼争合同第八条第2、3款约定的其它设施问题，海峡置业公司已经提供现场的相关照片予以证明，验收报告也记载了相关事项。李好俤、刘碧芳也已经接收了讼争商品房，其两次收房记录中除对消防阀门的设置（不属于交付条件）有异议外，并未对合同约定的交付条件提出异议，应当认定讼争商品房已经具备了交付条件。李好俤、刘碧芳所主张的道路未建设完成，道路系规划的市政道路，并非由海峡置业公司建设的小区内道路。加装室外电梯是在双方签订《商品房买卖合同》后，海峡置业公司为了全体业主的共同利益，向规划部门申请增设的，已经获得规划部门的认可并进行了公示后增建的设施，并不属于双方合同约定的交付条件。因此，李好俤、刘碧芳主张讼争商品房不符合交付条件与客观事实不符，且缺乏依据，不能成立。综上，请求驳回李好俤、刘碧芳的再审申请。
本院审查查明：讼争合同第八条交付条件与期限，约定“出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管理燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4.如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1.……；2.买受人同意接收，出卖人支付买受人100元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2.遭遇严重自然灾害（包括但不限于台风、暴雨、高温天气等）致使施工不能进行的；遭遇政府限（断）电、水或其它行政行为、政策法律变化及其它非出卖人所能控制的原因造成施工调整或不能施工的；供水、供电、道路等市政配套设施因政府未及时配套建设的。
第九条出卖人逾期交房的违约责任，约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过60日，自本合同第八规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之5（该比率应不小于本条第1项和第七条中的比率）的违约金。
2012年6月12日，福州市交通建设集团有限公司向闽侯县人民政府报送榕交建投〔2012〕13号《关于协商解决闽侯南通海峡农副产品物流中心商业配套项目有关问题的请示》，载明“三、供电配套建设问题。按照项目规划和设计要求，该项目需外部供电总容量6580KVA，采用三相50HZ10KV电源供电。但至今该项联网供电工作仍未得到落实，将直接导致项目建成后无法按时投入使用。为此，提请贵县协商电业局先行从南通变电站或高岐变电站引入外供电源，后期再从其他就近变电站引入电源，实现双电源供应，以尽快落实项目供电配套建设问题，保障项目建成后的正常运营用电需要和用电安全。”
2013年3月20日，福州市交通建设集团有限公司向闽侯县人民政府报送榕交建投〔2013〕5号《关于闽侯南通海峡农副产品物流中心商业配套项目有关问题的请示》，载明“（二）供电配套问题。项目一期外供电线路铺设工程仍未开展相关工作，目前项目供电暂使用建设临时用电，待正式交付使用时需闽侯供电部门提供双电源单路用电负荷为6580KVA的商业用电接线，为此，提请贵县协调相关部门与上述路网建同步实施项目电线路铺设工程，以确保项目交付运营的正常用电需要。”
2013年6月15日印发的闽侯县政府〔2013〕108号《南通海峡农副产品物流中心商业配套项目有关问题协调会纪要》，载明“2.关于海峡农副产品物流中心商业配套项目一期供电配套问题。县供电局应尽快落实海峡农副产品物流中心商业配套项目一期外供电线路铺设工程设计方案。同时，为了保证海峡农副产品物流中心商业配套项目年底前开业的用电需求，南通物流城建设指挥部应主动服务，积极对接。”
2013年6月24日印发的闽侯县委〔2013〕32号《县领导赴南通镇调研汇报会纪要》，载明“3.县供电局要抓紧设计并建设海峡农副产品物流中心商业配套项目一期双电源单路用电负荷为6580KVA的商业用电接线和海峡农副产品物流中心防洪排涝工程双回路供电线路，保障项目用电需要。”
2013年7月4日，福州海峡物流有限公司向闽侯县人民政府报送了海峡物流工〔2013〕11号《福州海峡物流有限公司关于闽侯南通海峡农副产品物流中心商业配套项目外供电配套问题的请示》，载明“海峡农副产品物流中心商业配套项目（一期）现已建设完成，计划年内交付使用，项目需配套提供双电源单路用电负荷为6580KVA，但项目外供电线路工程目前仍未开展建设相关工作。根据闽侯县政府《南通海峡农副产品物流中心商业配套项目有关问题协调会纪要》（〔2013〕108号）精神，已明确外供电线路工程建设由南通物流城指挥部提供服务和对接。经对接南通物流城指挥部及相关部门，其提出需县政府尽快明确本项目外供电线路工程的实施主体以及资金来源，以便组织项目建设工作。鉴此，现提请县政府支持再次协调明确本项目需配套建设的外供电线路工程的实施主体以及资金拼盘等问题，并督促相关部门尽快开展外供电线路铺设工作，以满足项目年底交付使用的用电需要。”
2013年9月23日印发的闽侯县委〔2013〕46号《县委县政府2013年第14次协调重大项目例会纪要》载明“县供电局负责做好海峡农副产品批发物流中心商业配套及商贸大道两个项目外供电线路铺设工程的设计与建设，设计方案要充分考虑整体物流园的用电需求，确保满足周边区域未来用电需求，建设进度要加快。商贸大道外供电项目业主为南通镇，海峡农副产品批发物流中心商业配套外供电项目业主为南通物流城建设指挥部。项目工程造价由县审计中心财审后直接委托县供电局施工，建设资金由县财政列支。”
本院认为：（一）关于讼争供电设施是否属于市政配套设施的范畴，市政供电配套设施未及时建设是否属于政府原因以及是否会影响消防验收的问题。
经查，榕交建投〔2012〕13号《关于协商解决闽侯南通海峡农副产品物流中心商业配套项目有关问题的请示》、榕交建投〔2013〕5号《关于闽侯南通海峡农副产品物流中心商业配套项目有关问题的请示》、海峡物流工〔2013〕11号《福州海峡物流有限公司关于闽侯南通海峡农副产品物流中心商业配套项目外供电配套问题的请示》，记载闽侯南通海峡农副产品物流中心项目供电配套项目一期外供电线路铺设存在迟延的情形。闽侯县政府〔2013〕108号《专题会议纪要》、闽侯县委〔2013〕32号《专题会议纪要》、闽侯县委〔2013〕46号《县委县政府2013年第14次协调重大项目例会纪要》，记载闽侯县委县政府直接确定海峡农副产品批发物流中心商业配套外供电项目业主为南通物流城建设指挥部，项目工程造价由闽侯县审计中心财审后直接委托县供电局设计并施工，建设资金由闽侯县财政列支。本院对前述文件的真实性、合法性、关联性予以确认。闽侯县委县政府的上述行政行为以及外供电项目资金由闽侯县财政列支，足以说明外供电项目属于市政配套建设设施以及外供电项目迟延建设系政府原因所致。故双方讼争的供电设施为外供电线路，而非海峡置业公司作为用户的内部供电设施，李好俤、刘碧芳主张讼争供电设施不属于市政配套，与前述事实不符，不予采信。关于市政供电配套设施未及时建设是否会影响消防验收的问题。参照公安部《建筑工程消防验收评定暂行办法》第十条、第十二条之规定，消防水源、消防电源以及火灾报警系统等建筑工程单项是否合格，将直接关系到整个建筑工程消防能否综合验收合格。消防电源适用于当建筑物发生火灾时，其作为疏散照明和其它重要的一级供电负荷（××）提供集中供电，而施工供电等临时用电系未经供电局验收的供电，两者在用电安全等方面存在不同，且消防电源实行的是双电源供电（其中包括市电供电），比施工用电有更高的要求，故在临时供电的情况下，消防相关验收的准确性无法保证。李好俤、刘碧芳主张只要电源能够启动消防设备，讼争商品房就能够通过消防验收的主张依据不足，一、二审判决认定政府市政供电配套设施未及时建设系导致消防验收延期的原因符合消防验收的相关规定。关于李好俤、刘碧芳主张快捷酒店、商务办公于2014年1月17日通过消防验收，2014年5月6日的永久性供电与消防验收不存在因果关系的理由的问题。李好俤、刘碧芳未对快捷酒店、商务办公与讼争商品房是否属于同一变电站引入电源、消防验收标准是否一致等进一步举证说明，故该主张依据不足，不予采信。
（二）关于讼争合同第八条约定“供水、供电、道路等市政配套设施因政府未及时配套建设的，出卖人可据实予以延期”是否属于无效格式条款，海峡置业公司是否应履行通知义务以及承担相应后果的问题。
讼争合同第八条记载“如遇下列特殊原因”以及第九条记载“除本合同第八规定的特殊情况外”，已两处提醒买受人延期的事由，足以引起买受人的注意，符合《中华人民共和国合同法》第三十九条所称“采取合理的方式”。本案争议的供电设施建设系属市政配套设施建设，不属于合同约定的海峡置业公司的建设义务，讼争合同第八条的约定不存在“一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”的情形。故李好俤、刘碧芳主张讼争合同第八条关于“供水、供电、道路等市政配套设施因政府未及时配套建设的，出卖人可据实予以延期”的约定无效的理由不能成立，不予支持。《商品房销售管理办法》第三十条第二款明确规定“因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人”，海峡置业公司未及时将“供电市政配套设施因政府未及时配套建设导致延期”告知买受人，于法不符。但该法并未规定未及时告知的法律后果，且上述情形也不属于《中华人民共和国合同法》第一百一十七条关于“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”规定的情形。李好俤、刘碧芳关于海峡置业公司未尽及时通知义务，依法不能免责的主张，缺乏合同依据和法律依据，不予支持。另根据查明的事实，海峡置业公司也一直在请求当地政府协调供电事宜，业已尽到防止损失扩大的义务。
至于讼争商品房所在建筑物或商品房所在小区内部公共配套建筑、基础设施不符合交付条件，应依据讼争商品房第八条第一款第2、3项以及第二款关于“如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1.……；2.买受人同意接收，出卖人支付买受人100元违约金”之约定进行处理。李好俤、刘碧芳于2014年11月19日接收了讼争商品房，即便该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管理燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施未达到设计要求条件，小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施未按规划设计要求建设完成的，依约承担100元的违约金。李好俤、刘碧芳以商品房所在建筑物或商品房所在小区内部公共配套建筑、基础设施不符合交付条件为由，主张按李好俤、刘碧芳已付购房款的日0.05%标准向李好俤、刘碧芳支付逾期交房违约金与合同约定不符，不予支持。
综上，李好俤、刘碧芳的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回李好俤、刘碧芳的再审申请。
审 判 长 林国新
审 判 员 田 青
代理审判员 陈志辉
二〇一六年十二月二十八日
书 记 员 朱 彤
附：本案适用的主要法律条文
公安部《建筑工程消防验收评定暂行办法》
第十条单项是指由若干子项组成的涉及消防安全的以下项目：
（一）建筑类别、总平面布局和平面布置；
（二）建筑内部装修防火；
（三）防火防烟分隔、防爆；
（四）安全疏散与消防电梯；
（五）消防水源、消防电源；
（六）水灭火系统；
（七）火灾自动报警系统；
（八）防排烟系统；
（九）建筑灭火器；
（十）其他灭火设施。
第十二条建筑工程符合下列条件的，应当综合评定为消防验收合格；不符合其中任意一项的，综合评定为消防验收不合格：
（一）建筑工程消防验收的资料审查为合格；
（二）建筑工程的所有单项均评定为合格。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：
（一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；
（二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的；
（三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的；
（四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的；
（五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的；
（六）原判决、裁定适用法律确有错误的；
（七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的；
（八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的；
（九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的；
（十）未经传票传唤，缺席判决的；
（十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的；
（十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的；
（十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。
第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。
因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。