德阳市旌阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）川0603民初344号
原告（反诉被告）：董莉，女，汉族，生于1989年12月15日，住四川省德阳市旌阳区。
原告（反诉被告）：张雪，女，汉族，生于1994年7月26日，住四川省德阳市旌阳区。
二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：杨永红，德阳市正大法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）：胡蓉，女，汉族，生于1975年6月10日，住四川省中江县。
委托诉讼代理人：王斌，男，汉族，生于1973年7月17日，住四川省中江县,系被告胡蓉之妹夫。
原告董莉、张雪与被告胡蓉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月18日立案。诉讼中，被告胡蓉向本院提起反诉，本院依法受理并适用普通程序，公开开庭对本诉和反诉合并进行了审理。原告（反诉被告）董莉及二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人杨永红、被告（反诉原告）胡蓉及其委托诉讼代理人王斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告董莉、张雪向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方于2014年5月17日签订的《房屋租赁协议》并判令被告退还原告房屋租金6979元、押金1200元，共计8179元；2.判令被告赔偿原告房屋装修款30000元；3.判令被告支付违约金14000元，以上三项合计52179元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年5月17日，原告与被告签订《房屋租赁协议》，按协议约定：被告将其所有的位于德阳市区某清水房租赁给原告作为商铺使用，租赁时间为五年，即：2014年5月18日至2019年8月17日。按合同约定，原告预交了半年的房租6979元及押金1200元，共计8179元。签订协议后，原告就该铺面装修共计支付装修费30000元。装修完毕，原告准备营业才发现该商厦的消防设施不过关且电梯、空调均是坏的，从而原告无法营业。致使原告所租赁房屋根本无法实现合同目的，原告多次找被告协商解除《房屋租赁协议》及赔偿事宜，均未果。原告为维护其合法权益，特诉至本院，请求支持其诉讼请求。
被告胡蓉辩称，与原告订立合同是事实，也确实答应了原告免三个月租金。同意解除合同，原告的其他诉讼请求不同意，请求驳回，而且原告还应按合同约定向被告支付物管费和租金，产生的相关费用也应由二原告负担。
反诉原告胡蓉向本院提出反诉请求：1.请求法院判令被反诉人立即支付反诉人2014年11月18日至2017年11月18日房屋租赁款44139元；2.请求法院依据双方签订的房屋租赁协议约定，判令反诉人收取的1200元房屋租赁押金不予退还被反诉人，解除双方签订的房屋租赁协议；3.本案本诉与反诉的诉讼费用由被反诉人承担；4．请求法院判令被反诉人违反协议约定，承担违约责任及给反诉人造成的损失。庭审中，反诉原告明确租金的计算方式为：2014年11月18日至2015年5月17日的租金为6979元、2015年5月18日至2016年5月17日的租金为14370元、2016年5月18日至2017年5月17日的租金为14944元、2017年5月18日至2017年11月17日的租金为7846元，合计44139元；反诉原告明确损失即利息的计算方法为以未付租金为基数，从应付未付之日起计算至付清为止,按中国人民银行同期贷款利率计算。事实和理由：反诉人胡蓉与被反诉人董莉、张雪于2014年5月17日签订房屋租赁协议，租赁时间从2014年5月18日至2019年8月17日，共计5年，半年交付租金一次，第二年按前一年租金递增3%；第三年在第二年的基础上增加4%；以此类推，第四年涨5%；第五年涨6%。被反诉人一直租用反诉人的营业场地从事经营活动。根据协议约定，2014年11月17日半年时间到期，被反诉人应该在2014年11月17日前支付下一个半年的租金，被反诉人没有按照协议约定向反诉人支付。根据《合同法》第226条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金，被反诉人已构成违约。被反诉人至今没有与反诉人解除房屋租赁协议，视其为至今仍在从事经营活动。被反诉人拖欠反诉人2014年11月17日至2017年11月17日房屋租赁款共计44139元。为此，反诉人特提起反诉，请求法院支持反诉人的请求。
反诉被告董莉、张雪辩称，从2014年5月开始，案涉商厦的空调、电梯无法使用，致使合同目的无法实现，反诉被告从2014年10月至今未经营，案涉商厦所有营业用房由于存在消防安全隐患已停业进行整改，根本无法营业。反诉原告的房屋为清水房，不存在损失问题，请求驳回反诉原告的反诉请求。
本院经审理认定事实如下：2014年5月17日，董莉、张雪作为承租方（乙方）与胡蓉作为出租方（甲方）签订《房屋租赁协议》，约定：“一、甲方将位于市区某用房有偿租给乙方作为商铺使用，甲方协助乙方办理营业执照所需证件。二、房屋租赁时间：从2014年5月18日起至2019年8月17日共计5年；租赁期间甲方不得无故收回房屋，如违约赔偿所收租金的双倍赔偿，乙方租赁期间，不得从事违法活动；不然甲方有权收回（前三个月免租金）。三、该房出租的使用性质为商业营业用房，每平方租金为80元∕月，年租金为人民币13958.00元正（壹万叁仟玖佰伍拾捌元正），缴租方式为半年付一次，计人民币6979元正（陆仟玖佰柒拾玖元正），第二年按前一年租金3%递增，即第二年为14370.00元正（壹万肆仟叁佰柒拾元正），第三年在第二年的基础上增加4%即14944.00元正（壹万肆仟玖佰肆拾肆元正），每次租金需提前一个月交，以此类推〈第四年涨5%、第五年涨6%〉。四、租金收取方式：租金每半年收取一次，签订合同书一次性付清半年的租赁费，计人民币6979元（大写陆仟玖佰柒拾玖元）。五、在租赁开始前，乙方按人民币1200.00元的标准向甲方交纳房屋设施、设备损坏赔偿保证金，该保证金在合同期满双方办妥交接手续后，由甲方一次性退还给乙方。如乙方未租满期则保证金不退。……八、乙方有权对该铺面进行装修，合同有效期内，乙方有权转让该房屋，所收转让费归乙方所有。……十、租赁期间，乙方自行负责所租赁房屋的安全及消防责任，不得有违法违纪经营活动。十一、因不可抗力因素造成合同不能履行，双方互不承担责任。”双方还对其他合同事项进行约定。胡蓉在甲方处签名，张雪在乙方处签名。签订合同当日，胡蓉出具《收条》两份，内容分别为：今收到张雪、董莉2014.5.18-2015.2.17的房租共计人民币6979.00元正（陆仟玖佰柒拾玖元正）（贰佰元定金条作废时间是2014.5.17）；今收到张雪、董莉押金1200.00元正（壹仟贰佰元正）。后胡蓉将涉案营业用房交付给董莉、张雪使用，董莉、张雪对涉案营业用房进行装修后从事营业活动。
另查明，案涉营业用房位于德阳市旌阳区某国际商务大厦二楼。2018年1月29日，案涉商厦所在物业公司即德阳阳光物业管理有限责任公司（以下简称阳光物业公司）国际商务大厦项目部出具证明，载明：某房业主房产证编号与商场编号某某同属一户。
还查明，2014年10月20日，阳光物业公司出具《关于国际商务大厦中央空调的现状报告》，主要内容为案涉商务大厦中央空调出现故障，需要维修。2014年12月2日，阳光物业公司出具《关于二层2号扶梯故障的维修报告》，主要内容为案涉商务大厦二层扶梯出现故障，需要维修。德阳国际商务大厦于2015年1月29日被立为重大火灾隐患单位，限期2015年12月31日前整改完毕。2015年2月4日，阳光物业公司出具《关于暂停二层商场物业管理服务的通知》，载明：国际商务大厦二层各商家：因大部分商家未履行扶梯修复后3日内缴清物业管理费的承诺，欠缴物业管理费1万余元，严重影响了物业秩序的正常开展，物业公司已无法维持员工工资，为此公司决定从2015年2月5日09:00时起暂停对二层商场的物业管理服务，包括：开关用电电源和用电安全巡查、打扫卫生、开关各通道出入口门，公共区域设施维护、开关扶梯和扶梯安全巡查、消防巡查、治安巡查、清场与关门和夜间安全巡查、水电费代收代缴、垃圾处理费代收代缴等各项服务，同时公司将通过法律手段追收商家所欠前期物业管理费及相关费用。2015年2月5日，阳光物业公司出具《通知》，载明：二层各商家：2015年2月5日下午15:00时二层多数商家在物业管理办公室协商签名同意，对凡是欠缴物业管理费、电费等费用的商户，物业公司可以采取封门或停电的方式进行催收。董莉在商家签名表上进行签名。2015年2月15日，阳光物业公司商务大厦管理处向旌阳区消防大队出具《火灾隐患整改措施》，主要内容为国际商务大厦2015年1月29日收到德阳市旌公消重限字〔2015〕第0001号重大火灾隐患限期整改通知书，阳光物业公司在限期整改时间内制定了整改措施。2015年4月22日，阳光物业商务大厦管理处出具《通知》，主要内容为：二层商场各商户：鉴于二层商场70%的商户已关门停业，拖欠电费及物业服务费4万多元。更可怕的是部分商户已卷物跑之，造成物业公司收费困难，物业公司已无法继续服务，公司决定于4月25日停止对二层物业服务，需要继续营业的商户请自行承担二层所有公共电费及其它费用，同时承担二层的物业服务费。请未交费的商户及时到物业公司缴清所欠费用。2017年4月15日，德阳市国际商务大厦业主委员会出具《德阳市国际商务大厦消防整改资金筹集计划告知书》，主要内容为：国际商务大厦于2001年竣工投入使用，售房时没有收取该房屋的维修基金。本幢楼又属商业住宅为一体的商业楼盘，连续经营十六年之久，当时的消防设备设施部分已经老化，部分设备已经无法达到《消防法》的规范要求，不能正常运行。通过德阳市相关职能部门的检查，本幢楼盘被定性为以下隐患单位：2015年1月28日被旌阳区消防大队认定为安全12项不合格单位；2015年8月6日被德阳市人民政府、德阳市消防支队定性为重大火灾隐患单位；2015年9月21日被四川省商务厅、省消防总队确定为重大火灾隐患督办单位；2015年11月23日被四川省人民政府定性为重大火灾隐患挂牌督办单位。2017年11月17日，德阳市旌阳区消防安全委员会出具《致德阳国际商务大厦全体业主、经营户的一封信》，主要对德阳国际商务大厦基本情况、存在的主要火灾隐患、目前隐患整改情况及整改要求向德阳国际商务大厦全体业主、经营户进行告知，其中整改要求载明：德阳国际商务大厦于2015年1月29日被立为重大火灾隐患单位，限期2015年12月31日前整改完毕，后经两次延期至2017年12月31日前，四川省商务厅于2015年8月6日函告旌阳区人民政府督促整改重大火灾隐患单位。2017年12月18日，德阳市公安消防支队旌阳区大队将案涉商务大厦各出入口或大门张贴封条。
庭审中，董莉、张雪与胡蓉一致认可董莉、张雪向胡蓉支付2014.5.18-2015.2.17期间的房租后未再支付租金，董莉陈述其停止营业时未搬走任何东西，2015年5月去看时除了玻璃门、吊顶以外其他的装饰装修物已全部丢失。
以上事实，有当事人陈述、《房屋租赁协议》、收条、本院依职权调取的证据等证据在卷佐证。
本院认为，张雪与胡蓉签订《房屋租赁协议》，虽董莉未在该协议上签字，但胡蓉向董莉、张雪出具《收条》且胡蓉认可承租人为董莉、张雪，故董莉、张雪与胡蓉建立租赁关系，《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，对董莉、张雪和胡蓉均有约束力，双方均应按照该协议履行权利义务。
根据本诉及反诉诉讼请求、查明的事实，本院对本诉、反诉综合评判如下：
一、关于合同是否解除的问题
《房屋租赁协议》约定的租赁期限为五年，即2014年5月18日至2019年8月17日，二原告向被告支付押金及半年的房租后，被告将涉案营业用房交付给二原告，二原告进行装修后从事营业活动，在二原告租赁期间因涉案商务大厦存在重大消防安全隐患需整改而停止营业，二原告无法继续使用涉案营业用房，合同目的无法实现，二原告请求解除与被告签订的《房屋租赁协议》符合法律规定，且被告在庭审当日同意解除该协议，本院予以确认，即二原告与被告签订的《房屋租赁协议》于2018年4月12日解除，故本院对双方主张解除合同的本诉、反诉诉讼请求均予以支持。
二、被告是否应当退还二原告所支付租金及反诉被告是否应当向反诉原告支付2014年11月18日至2017年11月17日期间租金的问题
关于被告是否应当退还二原告所支付租金的问题，董莉、张雪接收租赁房屋进行装修后开始从事营业活动，从阳光物业公司于2015年2月5日出具的《通知》可以证实原告董莉于当日还在商家签名表上进行签名，表明二原告在该期间前后仍在从事经营活动，仍实际使用案涉营业用房，故二原告应当向被告支付实际使用期间即2014年5月17日至2015年2月许的租金。签订协议当日，二原告已按协议约定向被告支付2014年5月17日至2015年2月17日的租金，二原告请求被告退还已支付租金于法无据，本院不予以支持。
关于反诉被告是否应当向反诉原告支付2014年11月18日至2017年11月17日期间租金的问题，本院认为，案涉商务大厦由阳光物业公司提供物业服务，该商厦的水、电、空调、电梯由阳光物业公司统一管理、维护，案涉营业用房位于商务大厦二楼，从阳光物业公司分别于2015年2月4日、4月22日出具的《通知》可以证实，因案涉商务大厦存在重大安全隐患及商户欠缴物业服务费等因素，该物业公司从2015年4月25日起停止对二层商户提供物业服务，二原告客观上无法营业，也无法继续使用案涉营业用房，而造成二原告无法继续使用租赁物的缘由系案涉商厦存在重大消防安全隐患，非二原告违约所致，若再让二原告支付未使用期间的租金明显对其不公平，为平衡合同双方利益，本院对反诉原告主张反诉被告支付2014年11月18日至2017年11月17日期间租金的反诉请求不予以支持。
三、关于押金是否应当退还
根据二原告与被告租赁协议的约定，二原告向被告支付1200元保证金（即押金）用于租赁期内房屋设施、设备损坏的赔偿，现双方所签订的《房屋租赁协议》解除，二原告在租赁期内，未造成设施、设备损坏，被告应按双方的约定将押金予以退还，故本院对二原告请求被告退还押金的诉讼请求予以支持。反诉原告在反诉中请求不予退还反诉被告押金1200元，本院不予以支持。
四、关于被告是否应当赔偿原告装修款的问题
二原告与被告在《房屋租赁协议》中约定二原告有权对案涉营业用房进行装修，但未对合同解除后已形成附合的装饰装修物的处理进行约定。租赁期内，案涉商务大厦出现重大消防安全隐患而停业整改，导致合同无法继续履行而解除，属于因不可归责于双方的事由导致合同解除的情形，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第四项“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”之规定，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。董莉、张雪主张对案涉营业用房进行了装修并提供董莉与案外人周艳琼签订的《简单装修合同》、案外人周艳琼出具的装修预算表及收条4份用以证实花费装修款30000元，因其所提供的证据系与案外人签订，被告对该组证据的三性提出质疑，本院对该组证据的真实性无法进行核实，故本院对该组证据的三性不予以采信，但二原告租赁的案涉营业用房系清水房，要从事经营活动必然要进行一定的装饰装修，原告董莉陈述停业后营业用房内的吊顶、玻璃门等尚存在，其他装饰装修物已丢失，因吊顶、玻璃门等已形成附合装饰装修物，具有一定的残值及使用价值，本院仅对吊顶、玻璃门等现存残值损失进行处理，根据租赁合同履行情况、装修残值，本院酌定吊顶、玻璃门等现存残值归胡蓉所有，并由胡蓉分担吊顶、玻璃门等现存残值的损失2000元，对其他装饰装修物，董莉陈述已丢失，系二原告保管不善，应自行承担相应后果。
五、关于双方是否承担违约责任的问题
关于本诉，二原告请求被告支付违约金14000元，本院认为，原、被告签订合同时，案涉商务大厦并未出现消防安全隐患，合同履行期内，案涉商务大厦才被相关职能部门认定为重大火灾隐患单位而停业整改，合同履行基础发生重大变化，被告不存在违约，二原告也未提供证据证实被告在签订租赁协议时知晓案涉商务大厦存在重大消防安全隐患，被告不应当承担违约责任，故本院对二原告请求被告支付违约金14000元的诉讼请求不予以支持。
关于反诉，合同履行中，案涉商务大厦因存在重大消防安全隐患而停业整改，导致二原告无法继续使用案涉营业用房从事经营活动，二原告遂未支付租金，二原告不存在违约，不应当承担违约责任，故本院对反诉原告请求反诉被告承担违约责任及赔偿损失的反诉请求不予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第四项规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）董莉、张雪与被告（反诉原告）胡蓉于2014年5月17日签订的《房屋租赁协议》于2018年4月12日解除；
二、被告胡蓉应于本判决生效之日起十日内向原告董莉、张雪退还押金1200元；
三、位于德阳市区某某营业用房内的吊顶、玻璃门等（以现存为限）归被告胡蓉所有，被告胡蓉应于本判决生效之日起十日内向原告董莉、张雪支付装修补偿款2000元；
四、驳回原告董莉、张雪其他的诉讼请求；
五、驳回反诉原告胡蓉其他的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取计552元，由原告董莉、张雪负担502元、被告胡蓉负担50元；反诉案件受理费减半收取计467元，由被告胡蓉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。
审 判 长 李 松
审 判 员 张 英
人民陪审员 李道菊
二〇一八年六月一日
法官 助理 张华敏
书 记 员 杨 璟