文书内容湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1202民初1267号原告：郭锋，男，汉族，1976年8月9日出生。委托诉讼代理人：龙力，女，侗族，1978年10月28日出生，系原告妻子。被告：怀化市大汉置业有限公司。法定代表人：邹明。委托诉讼代理人：杨成，湖南人和人(怀化)律师事务所律师。委托诉讼代理人：李润奇，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。原告郭锋与被告怀化市大汉置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭锋委托诉讼代理人龙力，被告怀化市大汉置业有限公司委托诉讼代理人杨成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭锋向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告延期交房违约金人民币4530.66元（按房价款日万分之一计算，自2017年1月1日至2017年5月9日，暂计129天）；2、判令被告后续达到交房条件时，以书面形式履行告之义务；3、判令本案诉讼费由被告承担。庭审过程中，原告变更第一项诉讼请求为：请求判令被告支付原告逾期交房违约金（按35.12元/日，从2017年1月1日计算到实际交房给原告之日止）。事实与理由：2015年12月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的大汉龙城电信智能小区10栋11层1104号房，合同约定交房时间为2016年12月31日之前，且交付时该商品房必须经验收合格并在建设主管部门备案取得《竣工验收备案表》。被告若未能在本合同约定期限内将该房屋交付原告，应当按原告已付房款的日万分之一向原告支付违约金。合同签订后，原告依约向被告付清了购房款351214元，但到合同约定交付之日，被告无法提供合法有效的《工程质量竣工验收记录》、《竣工验收备案表》、《建设工程消防验收意见书》等，因而被告无法将合同约定交房条件及国家消防法等法规强制约定交房条件的房屋交付给原告使用。现被告逾期交房已经有129天。根据合同法及相关法律规定，被告逾期交房的行为已经构成违约事实，原告故起诉至法院。被告怀化市大汉置业有限公司辩称：一、被告可以延期交房，不应当向原告支付逾期交房违约金，且原告请求的违约金过高，请求法院酌情予以减少；二、双方签订的《补充协议》中对交房条件进行了变更。原告向法庭提交的证据：1、原告身份信息、被告工商登记信息，拟证明双方主体资格。2、商品房买卖合同、补充协议，拟证明原告与被告签订合同购买商品房。3、销售不动产统一发票、增值税普通发票，拟证明原告已向被告付清购房款。4、维修基金收据，拟证明原告已向房产局交纳维修基金。被告未向法庭提交相关证据。对证据的分析认定：被告对原告提交的证据1、3、4无异议，本院予以采信；被告对原告提交的证据2，认为“关联性有异议，合同约定了对原告的购房款、维修基金的交付方式做了约定，同时约定了如果原告不按照合同约定交付以上费用，被告可以延期交房；原告在未按合同约定付清房款及相关费用时，被告由此延期交付房屋，不需要承担违约责任。”，本院对该证据的真实性予以采信。根据当事人陈述和采信的证据，本院认定的事实：2015年12月30日，原告郭锋与被告怀化市大汉置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的大汉龙城电信智能小区第10幢11层1104号房，房屋总价款351214元，付款方式为：合同签订当日付房款151214元，剩余200000元以公积金贷款的方式支付；被告需在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；如果被告逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的交付期限的第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付已交付房价款的万分之一的违约金。同日，原、被告又签订了《补充协议》，双方约定了商品房交付使用、税费承担、送达事宜、关于物业方面相关问题等，《补充协议》第三条约定：因买卖合同及补充协议履行所发出的（包括但不限于）通知、电子邮件、文件、信函等书面文件，原告同意被告的有效通知方式有电话、挂号邮件、短信、快递、传真或本地报纸刊登等方式。《补充协议》第六条约定：本协议作为合同的附件，具有同等法律效力。上述《商品房买卖合同》和《补充协议》签订后，原告支付了全部购房款。2017年7月6日，原告缴纳了物业专项维修资金。另查明，被告至今未将涉案房屋交付原告。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方应全面适当履行。被告主张依合同约定，原告未支付房屋专项维修资金，被告可以延期交房，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求”，即适用先履行抗辩权的前提是双方互负债务，本案中合同约定由原告自行向房屋专项维修资金管理部门缴存房屋专项维修资金，原、被告之间不属于互负债务，不应适用《中华人民共和国合同法》第六十七条规定的先履行抗辩权，故对被告关于其享有先履行抗辩权的主张本院不予支持，被告应履行交房义务。按合同约定被告应将原告所购房屋在2016年12月31日前交付原告，但被告至今未将原告所购的大汉龙城电信智能小区第10幢11层1104号房交给原告，已构成逾期交房，应承担违约责任，如果被告逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的交付期限的第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付已交付房价款的万分之一的违约金，故原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持，即以原告支付的购房款351214元为基数，按日万分之一支付违约金。关于原告要求被告达到交房条件时，以书面形式履行告知义务，依照原、被告双方签订的《补充协议》第三条约定：因买卖合同及补充协议履行所发出的（包括但不限于）通知等文件，原告同意被告的有效通知方式有电话、挂号邮件、短信、快递、传真或本地报纸刊登等方式，该协议约定的送达方式系原、被告双方认可，故对原告要求仅以书面形式告知的诉求，本院不予支持。综上所述，原告郭锋的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告怀化市大汉置业有限公司以购房款351214元为基数，按日万分之一的标准支付原告郭锋逾期交房违约金，从2017年1月1日计算到实际交房之日止；二、驳回原告郭锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告怀化市大汉置业有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  向 静人民陪审员  朱达和人民陪审员  覃求前二〇一七年九月二十日代理书记员  尹绪琴附页《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。