金华市婺城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0702民初15599号
原告：中国人民解放军浙江省金华军分区，住所地：浙江省金华市。
负责人：程友敏，司令员。
委托代理人：丰琪，浙江振进律师事务所律师。
被告：金华太古嘉福置业有限公司，住所地：浙江省金华市宾虹东路358号嘉福商务大厦2幢135、301、401室。
法定代表人：朱永全，经理。
委托代理人：薛爱芬，浙江一剑律师事务所律师。
原告中国人民解放军浙江省金华军分区（以下简称金华军分区）为与被告金华太古嘉福置业有限公司（以下简称嘉福置业公司）租赁合同纠纷一案，于2017年10月30日向本院起诉，于同日受理后，依法组成合议庭，于2017年12月8日公开开庭进行了审理。原告金华军分区的委托代理人丰琪，被告嘉福置业公司的委托代理人薛爱芬到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告金华军分区向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2012年4月28日签订的《6915B坐落高村地块房屋土地出租协议》，并要求被告返还租赁土地；2.判令被告支付原告租金1645480.81元及逾期付款违约金659223.29元（租金及违约金均分段暂算至2017年10月1日，具体详见附件清单，此后租金仍按合同约定，违约金仍按年利率24%计算至实际返还租赁土地之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年，原告将其位于金华市婺城区新狮街道高村新高街东侧、杭金衢高速公路以北6915B坐落地块（以下简称“6915B地块”）对外租赁，后被告嘉福置业公司成为该地块的承租方。2012年4月28日，原、被告双方就上述6915B地块承租开发事宜签订《6915B坐落高村地块房屋土地出租协议》1份，约定：原告将6915B地块出租给被告开发建设企业办公、居住、商业使用；租赁时间分两个18年协议期执行，第一个18年协议期从2012年5月1日始至2030年4月30日止；租金为63万元/年，第一至第三年的年租金相同，前三年租金需一次性支付，从第四年开始，租金按年支付，年租金按上一年租金递增5%，于首年度协议签订日期前支付；乙方在租赁期内改、扩建等工程建设必须经甲方书面同意，房屋建设方案需符合地方规划要求，并由承租单位自行组织地方规划报批，所经营项目必须符合国家、军队有关法律法规和政策规定，由此所造成的一切后果由乙方自行承担。合同�五条二款还明确约定：如乙方逾期交纳租金，违约金每日按下一年租金的1%计算，若乙方逾期30天不支付租金或有其他侵犯房屋土地所有权行为的，视为乙方违约，甲方有权单方面终止租赁协议，并收回房屋和土地。协议签订后，原告将承租地块交给被告使用，但被告仅支付了前三年（即2012年5月1日至2015年4月30日期间）租金，此后便未再按约履行支付租金义务。
另，被告在承租项目地块后即着手开发建设“金华蓝天-
玉和缘会所别墅”项目，按照合同约定，该项目的规划审批手续均由被告自行办理。但事实上，因被告并未取得该项目的建设工程规划许可和施工许可，金华市城市管理行政执法局婺城分局已于2016年6月要求被告停工，并将该项目违章事实提请金华市规划局审核。金华市规划局于2016年6月24日出具审核意见，确定该项目属于无法采取改正措施�除对规划实施影响的违法建设后，金华市城市管理行政执法局婺城分局随即要求被告嘉福置业公司停止违法行为，否则将进行强制拆除。此外，因军队政策法规发生重大调整，根据中央军委向下属各级部门（包括原告）下达的《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，要求各级部门根据相关规定要求全面停止各项有偿服务。现本案合同所涉事宜属有偿服务活动之列，故根据相关规定要求，亦需全面停止。
被告嘉福置业公司辩称：1.本案原、被告住所地均在金华市金东区，故本案应由金东区法院审理；2.原告方违反协议在先，将该地块交由金华泰福房地产投资开发有限公司（以下简称泰福房产公司）使用，租金亦由该公司支付，原告无权向被告主张租金和违约金，且违约金标准过高；3.要求追加泰福房产公司为被告以查清本案事实；4.2014年被告公司股东全部变更，至今原告从未向被告公司催讨租金；5.租赁物上已经建筑房屋，该房屋大部分已经出售，原告解除协议会涉及很多人的利益，应驳回原告诉请。
为证明其主张，原告金华军分区提交证据：1.《6915B坐落高村地块房屋土地出租协议》1份，证明原、被告双方就租赁的6915B地块租金、租期、违约责任等权利义务内容进行明确约定的事实；2.租金支付凭证1份，证明被告支付租金至2015年4月30日；3.审核意见表复印件及告知函各1份，证明被告在承租地块开发建设的房屋未经审批许可，经规划部门认定为无法采取改正措施消除对规划实施影响的违法建设，行政执法部门要求被告停止违法行为，否则将进行强制拆除的事实；4.2013年向原告提交的说明及2016年3月28日原告出具给被告的要求关停6915B的通知及登记表复印件各1份，证明原告没有许可将租赁方由被告变更为泰福房产公司的请求。
被告嘉福置业公司提出质证意见：对证据1、2无异议，且可以证明原告将该地块交给泰福房产公司使用，租金亦由泰福房产公司支付。对证据3三性均有异议，该房屋并非由被告开发，该组证据的内容被告并不知情；对证据4三性均有异议，原告未将该通知送达被告，被告对此毫不知情。
经审查，对证据1、2被告无异议，本院确认其证明力。对证据3、4,本院认为，被告未提出反驳证据证明该行为事先经原告同意，故被告承租土地后交给泰福房产公司开发是被告单方行为，本院确认其证明力。
被告嘉福置业公司提交证据：1.安全责任书、证明、发票复印件各1份，证明原告将租赁物交付给泰福房产公司使用的事实；2.金华市婺城区人民法院作出的（2016）浙0702民初4842号民事判决书、《关于同意6915B高村地块建设“蓝天·玉和缘会所”项目的批复》复印件各1份，证明该地块开发商和发包人均系泰福房产公司而非原告，且原告认可该地块的设计方案并同意泰福房产公司开工建设的事实；3.泰福房产公司的企业信用信息公开系统查询复印件1份，证明被告与承租人泰福房产公司是完全无关的两个独立法人，原告不能将两公司恶意混淆。
原告金华军分区提出质证意见：对证据1：证明目的有异议，不能证明合同的出租方已经变更，被告与泰福房产公司是同一股东，是关联企业；交付泰福房产公司开发是被告行为，发票也是应被告要求开具，行政部门也是认定开发方是被告；对证据2：形式要件没有异议，对证明目的有异议，泰福房产公司对土地进行建筑没有改变原、被告双方的合同关系；对证据3：被告与泰福房产公司是同一股东，是关联企业，原告允许泰福公司的开发也是�于被告对泰福公司的授权。
经审查，对证据1、2：仅能证明该地块由泰福房产公司开发建设，但不能证明泰福房产公司成为租赁合同的当事人，本院对其证明力不予确认。对证据3：嘉福置业公司与泰福房产公司的关系并不影响本案法律责任的承担，本院对其证明力不予确认。
本院经审理认定事实如下：2012年4月28日，原告金华军分区将其所有的6915B地块租赁给被告嘉福置业公司开发使用，双方签订了《6915B坐落高村地块房屋土地出租协议》1份，约定：租赁时间分两个18年协议期执行，第一个18年协议期从2012年5月1日始至2030年4月30日止；租金为63万元/年，第一至第三年的年租金相同，前三年租金需一次性支付，从第四年开始，租金按年支付，年租金按上一年租金递增5%，于首年度协议签订日期前支付；乙方在租赁期内改、扩建等工程建设必须经�方书面同意，房屋建设方案需符合地方规划要求，并由承租单位自行组织地方规划报批，所经营项目必须符合国家、军队有关法律法规和政策规定：如乙方逾期交纳租金，违约金每日按下一年租金的1%计算，若乙方逾期30天不支付租金或有其他侵犯房屋土地所有权行为的，视为乙方违约，甲方有权单方面终止租赁协议，并收回房屋和土地。2012年1月18日，被告嘉福置业公司向原告金华军分区支付押金100万元。同年6月4日，金华军分区后勤部开具1份《证明》，同意泰福房产公司开发建设6915B地块，并于2012年9月5日批复泰福房产公司认可“蓝天·玉和缘会所”项目的设计方案。2012年9月7日，泰福房产公司一次性支付2012年5月1日至2015年4月30日的租金1890000元。2013年4月27日，被告向原告提交一份说明，请求原告将原出租协议乙方（即本案被告）变更为泰福房产公司，但未得�原告回复。因军队政策变更，2016年3月28日，原告发文通知被告关停6915B地块的项目。2016年6月24日，金华市城市管理行政执法局认定“蓝天·玉和缘会所”项目属未取得建设工程规划许可和施工许可的违法建筑，且经金华市规划局审核无法采取改正措施消除对规划实施影响，并向原告发出了违法建设情况告知函。
本院认为，本案系租赁合同纠纷，涉案地块在金华市婺城区，本院作为合同履行地法院有权管辖。本案的争议焦点之一是合同一方当事人是嘉福置业公司还是泰福房产公司。双方签订协议后，被告便将租赁地块交由泰福房产公司开发建设，并请求原告变更己方合同当事人未得到原告方同意，故本案合同的承租方还是嘉福置业公司而非泰福房产公司。至于租赁款项由谁代为支付，并不会影响合同的主体与性质。另被告承租该地块后交给谁开发，也不会当然导致租赁合同的当事人变更。其次，嘉福置业公司系独立法人，法定代表人和股东的变更亦不影响被告作为合同一方主体独立承担法律责任。被告未支付2015年4月30日后的租金，且在原告主张后仍未支付，已构成根本性违约，原告要求解除合同，本院予以支持。被告应支付原告剩余租金和违约金，双方约定的违约金标准过高，原告自愿按月利率2%计算，并不违反法律的规定，本院予以准许。被告嘉福置业公司支付的租赁押金，可在履行时抵付。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条等规定，判决如下：
一、解除原告中国人民解放军浙江省金华军分区与被告金华太古嘉福置业有限公司于2012年4月28日签订的《6915B坐落高村地块房屋土地出租协议》。
二、被告金华太古嘉福置业有限公司于本判决生效之日起7日内支付原告中国人民解放军浙江省金华军分区租金1645480.81元及违约金648766.08元（租金和利息暂算至2017年10月1日，之后租金按合同算至本判决生效确定之日止，利息按月利率2%计算至实际归还之日止）。
三、驳回原告中国人民解放军浙江省金华军分区的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25238元，由被告金华太古嘉福置业有限公司承担（被告在履行时加付此款给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。应在递交上诉状时按不服部分的诉讼标的额预交上诉费用。上诉期满之日起7日内不预交的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王正平
人民陪审员 曹开贵
人民陪审员 王慧娟
二〇一七年十二月十三日
书 记 员 许广平