福建省晋江市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0582民初850号
原告陈国芳，女，1970年3月11日出生，汉族，住泉州市鲤城区。
委托代理人刘志民、林培德，福建泉中律师事务所律师。
被告俞永生，男，1962年2月28日出生，汉族，住泉州市丰泽区。
委托代理人刘建莆，泉州闽南法律服务所法律工作者。
被告游世凤，女，1985年7月4日出生，汉族，住四川省邻水县。
原告陈国芳与被告俞永生、游世凤物权保护纠纷一案，本院于2016年1月15日立案受理，依法由审判员林文晋适用简易程序，公开开庭进行审理。原告陈国芳及其委托代理人林培德，被告俞永生及其委托代理人刘建莆、被告游世凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈国芳诉称，原告系晋江市青阳阳光时代广场G1栋1203室（以下简称1203号房），但被告俞永生未经原告的许可，擅自将该房屋出租给被告游世凤，并按每月1200元的标准收取房租和押金2000元，两被告的行为侵犯了原告作为合法所有权人的权利。请求法院判决：1.确认两被告所签订的《房屋租赁合同书》无效；2.两被告向原告返还未予晋江市青阳阳光时代广场G1栋1203室房屋；3.两被告连带赔偿原告以每月1200元为标准计算的非法占用、出租1203号房的损失。
被告俞永生辩称，原告与被告俞永生此前系男女朋友关系，本案1203号房的房产证放在被告俞永生处保管。后原告于2011年因刑事犯罪入狱，原告在入狱期间写信给被告俞永生，要求俞永生将1203号房等房产进行出租营利。被告在此期间也断断续续将该房屋出租出去，所收取的租金用于原告本人在狱中的生活费、原告之子的生活费、还继续每年为原告缴纳保险费，部分款项出借给原告家人。原告于2015年11月7日出狱后与被告俞永生进行结算，双方同意被告俞永生支付原告50000元后了结双方之间的资金纠纷。本案1203号房的租赁期限为2016年2月1日，现该房屋的租赁期限已经届满，被告游世凤也已经搬出了该1203号房，因此，原告的诉讼请求并无事实和法律依据。
被告游世凤辩称，被告游世凤是经阳光时代广场的物业保安的介绍向被告俞永生租赁本案1203号房的，双方约定的房屋月租为1200元，每季度交付一次，并已向被告俞永生缴纳了2000元的押金，房屋租赁期限为2015年2月1日至2016年2月1日，被告游世凤已于2015年11月4日将最后一期的房租。现因租赁期限已经届满，被告游世凤已搬出1203号房。
在本案审理过程中，双方当事人对以下事实没有争议，本院予以认定：
原告系本案1203号房的所有权人。原告因刑事犯罪于2011受羁押，后于2015年11月7日刑满释放。被告俞永生于2015年2月1日与被告游世凤签订《房屋租赁合同书》一份，约定由被告双方于承租本案1203号房，并按每月1200元标准支付租金，每三个月支付一次，合同期限为2015年2月1日至2016年2月1日，被告俞永生已收取押金2000元。被告游世凤目前已搬出1203号房。
本案争议焦点为：1.被告俞永生是否有权代原告出租本案房屋，两被告签订的租赁合同是否有效；2.原告主张两被告向其返还房屋是否合法，是否有事实依据；3.原告因两被告之间签订本案租赁合同是否存在损失，原告所主张两被告支付的租金、占用损失应否支持，数额应如何确定。
关于本案争议焦点，原告陈国芳认为，原告与被告俞永生之间并不存在同居关系，原告基于对被告俞永生的信任曾写信要俞永生打理出租房。但在原告的犯罪行为处理的过程中，被告俞永生声称可以为原告打点关系，原告便让原告的母亲拿了460000元给被告俞永生，但是被告俞永生并没有做到，也没有退还这460000元，因此，原告此后也多次写信要求说明这460000元的去向，并且不要再收房租了。原告也仅仅是于2013年5月的时候写信同意被告俞永生把房屋按照每月1300元的标准代为出租半年，对于到期之后是否同意被告俞永生继续代为出租并没有明确的授权，而本案两被告所签订的租赁合同是于2015年2月1日签订的，其时被告俞永生并无代为出租的权利，原告也不承认被告的代为出租行为的效力，而被告游世凤在承租的时候也没有查验被告俞永生是否是1203号房的产权所有人就草率签约，也存在过错，因此双方之间所签订的租赁合同是无效的。被告俞永生无任何合法权利出租原告的房屋、被告游世凤无合法权利占用原告的房屋，已经侵犯了原告的合法权利，两被告应当将房产返还给原告。被告俞永生在收取了被告游世凤的房租和押金后并没有转交给原告，应当将其所收取的房租、押金交付给原告，并支付因占用本案1203号房给原告造成的损失，该损失可以两被告所确定的1200元的月租金予以计算。为证明其主张，原告向本院提供如下证据：1.原告身份证，以证明原告身份情况；2.被告游世凤身份证，以证明被告游世凤的身份情况；3.1203号房的房屋所有权证，以证明原告系1203号房的所有权人；4.两被告所签订的房屋租赁合同，以证明被告俞永生非法将1203号房出租给被告游世凤的事实。
被告俞永生及被告游世凤均质证称，对原告所提供的证据没有异议。
被告俞永生认为，原告与被告俞永生系男女朋友关系，原告此前居住于被告俞永生家中，并将房产证等物品放在被告俞永生处。在原告入狱之后，原告便写信要求被告代为出租房屋，以实现财产的权利最大化，因此，被告俞永生代原告出租本案1203号房是符合法律规定的。原告写信中的每月1300元、押金5000元、半年一收，都是听原告妹妹说的，实际上这个条件根本出租不出去。现两被告所签订的房屋租赁合同已经到期，且被告游世凤也已经搬出了1203号房，被告游世凤也同意将房屋钥匙交付给原告，因此，原告主张合同无效、返还房屋的诉讼请求不应当予以支持。在原告入狱期间，被告俞永生已尽到作为男友的能力，为原告缴纳了罚金，负担了原告的生活费、原告之子的生活费，为原告缴纳人身保险等。在原告出狱当天还是被告俞永生与原告家人一同去将原告接到被告俞永生家里。原告到被告俞永生家中后就要与被告俞永生结算房租的问题，并于2015年11月9日就要前往被告游世凤处要收取房租。此后，双方因这些房租产生纠纷，原告就拒不搬出被告俞永生家，为此双方于2015年11月12日进行了协商，双方均同意由被告俞永生支付原告50000元，此后双方之间就互不相欠，原告应当立即搬离被告家，被告已于2015年11月13日将该款项交付给了原告，原告再行起诉被告俞永生交付房租、占用费没有依据。为证明其主张，被告俞永生向本院提供如下证据：1.原告在狱中写给被告俞永生的信件、入监通知书，在原告写给被告的信中，多有使用亲昵用词，可以证明原告与被告俞永生之间是男女朋友关系及原告将1203号房的房产证放在被告处，在原告入狱后写信委托被告俞永生代为出租的事实；2.罚款收据，以证明被告俞永生代原告交付罚款的事实；3.书面协议、收条，以证明双方之间对其男女朋友关系期间就双方居住、财产问题进行协商的协议，且被告已依约履行。该书面协议是原告出狱后在被告俞永生家中，要求被告俞永生把这四五年来的款项都结算一下，但双方对款项数额有所争议，且原告拒不搬出被告家，因此经过双方协商后制作该书面协议，该协议是由被告俞永生的儿子书写的，意思是对双方认识过程中的款项进行清算，只要被告俞永生将50000元交付给原告，双方之间就互不相欠。
原告陈国芳质证称，对被告俞永生所提供的证据一的真实性没有异议，但该新建不能证明双方之间存在男女关系，只能证明双方之间是认识的朋友，且被告所提供的信件并不完整，在该信件中原告也说了要委托律师与被告交接财物，原告也没有同意由被告收取租金。除了被告俞永生所提供的信件之外，原告还另外写了多封信给被告，要求被告不要再收取租金，要把租金交给原告母亲，但被告并没有提供这些信件。对证据二的真实性没有异议，这些款项虽然体现为由被告俞永生缴纳，但实际上款项来源于原告的母亲交给被告俞永生的460000元。对证据三的真实性没有异议，该书面协议是由原、被告签订，由被告俞永生儿子书写而成。原告委托原告母亲向被告交付了460000元，但是被告却无法说明这些款项的去向，原告出狱后便于被告俞永生进行对账，发现还有200000多元的款项无法说清，迫于无奈原告只能接受50000元，但双方在该协议中并没有处理到房租的问题，该50000元与本案并没有关系。
被告游世凤质证，对被告俞永生提供的证据没有异议。
被告游世凤认为，原告于2015年11月8日还是11月9日的时候来找被告要收房租，但是被告游世凤已于2015年11月4日的时候就将最后一期的租金全部汇款给了被告俞永生。本来被告游世凤还想在到期之后续租，但看到房子有纠纷便于2015年11月底快要12月的时候打电话给被告俞永生要退押金，但被告俞永生称其已将押金款项移交给了原告，让我找原告退押金。被告游世凤在租赁期限届满后便已经搬离了1203号房，现房屋钥匙也还在被告游世凤处，被告游世凤可以当庭移交给原告。关于原告的诉讼请求，请求由法院依法予以处理。
本院认为，原告所提供的证据经被告质证没有异议，能够与双方无争议事实相互印证，本院予以认定。被告俞永生所提供的由原告书写的信件的真实性经原告质证没有异议，本院予以认定。在原告于2013年5月13日的信件中写到“青阳的房子一套最少也要1300才能租，押金一套得5000元，最好是半年交一次，省得麻烦，我那些首饰和房产证给我保管好”，可见原告在将本案1203号房的房产证交由被告俞永生保管且两人系男女朋友关系的前提下，因其在狱中无法亲自管理1203号房，委托由被告俞永生代为管理、出租1203号房的意思是明确的。其意思中包括了委托被告出租的标的为“青阳的房子”、出租的价格为“最少1300元”、“押金5000元”及出租的方式为“最好半年缴纳一次”，原告虽未明确授权的期限，但结合双方之间存在男女朋友关系及原告身处狱中的事实，原告系因其无法亲自管理该1203号房而进行委托，其期限应终止于原告明确要求收回授权或原告恢复管理能力之日止，此也与原告在出狱后第三日即开始要求接管1203号房、收取房租的行为相符。原告虽主张其于此后另有多次写信要求停止被告俞永生的授权，但未能就此提供证据予以证明，对其该项主张本院不予采信。因此，被告俞永生关于原告委托其代为出租本案1203号房的主张本院予以支持。根据两被告所签订的房屋租赁合同，虽两被告约定房租为每月1200元、收取押金为2000元，每三个月支付一次，但其中押金为需要退还的款项，1200元的租金与原告所要求的1300元的月租金数额相近，是被告游世凤作为承租者可以接受的房租价格，原告亦在本案中认同以该数额作为市场价格，且原告所承认被告俞永生确有负担原告在狱中的生活费、保险费及原告之子的生活费，已可见被告俞永生以该房屋租赁合同的内容出租本案房屋并未违反原告的委托，系出于善意而有益于财产的经济利用行为，两被告所签订的房屋租赁合同符合法律规定，依法当为合法有效。双方均可确认被告游世凤已在本案房屋租赁合同到期后已搬离本案1203号房，且被告游世凤已于本案庭审后即时将房屋租赁合同中所记载的房屋钥匙交付给原告，已经完成了本案租赁物的交付，原告再行主张两被告返还本案1203号房已无依据，本院不予支持。根据原、被告陈述，原告已于2015年11月9日向被告游世凤催讨房租，在明知被告游世凤已将当期房租于2015年11月4日交付给被告俞永生的情况下，于2015年11月12日与被告俞永生达成本案的书面协议，在该协议中双方不仅涉及了五万元现金的问题，还涉及了原告名下位于洛江区的套房的装修事宜，因此，被告俞永生主张该协议中的双方在“资金上就互不相欠”指的是对在双方因男女朋友交往所形成的信赖关系存续期间的财产争议进行处分的说法本院予以采信。该说法也与被告游世凤在原告与被告俞永生签订本案书面协议之后与被告俞永生的沟通过程中，被告俞永生表示已将本案房屋租赁相关事宜移交给原告的陈述相符，可见双方在签订本案书面协议时所终结的权利、义务关系确已包括了本案租赁合同所产生的2015年2月1日至2016年2月1日止的房租在内。根据被告俞永生所提供的收条可见，被告俞永生已于2015年11月13日将双方所约定的租金交付给原告，双方之间的权利、义务关系已终结，原告主张两被告向其支付房租没有依据，本院不予支持。双方均确认被告游世凤自2016年2月1日租赁期满后便没有再占用本案1203号房，原告主张两被告向其支付房屋占用损失没有事实依据，本院不予支持。
经庭审举证、质证及本院认证，除双方无争议事实外，对本案主要事实可作如下认定：
原告于2013年5月13日写信给被告俞永生，委托被告俞永生代其出租本案1203号房。原告于2015年11月9日向被告游世凤催讨房租未果后，双方于2015年11月12日就双方男女朋友交往过程中所产生的财产争议形成本案书面协议，约定由被告俞永生支付原告50000元以了结双方之间的财产争议。被告俞永生已于2015年11月13日将该50000元交付给原告。
综上所述，本院认为，原告在入狱期间，基于与被告俞永生的男女朋友的信赖而委托被告俞永生代为管理、出租本案1203号房，被告俞永生在原告的授权范围内，以有益于1203号房的方式经济利用该房，与被告游世凤签订了本案房屋租赁合同，其代理行为合法有效，现该房屋租赁合同也已因期限届满而终止，原告主张确认该房屋租赁合同无效并无法律依据，本院不予支持。双方均确认被告游世凤已在房屋租赁合同期限届满后搬离该1203号房，且被告游世凤已将房屋钥匙交付给原告，原告再行主张两被告向其返还房屋没有依据，本院不予支持。原告在明知本案房屋租赁合同的全部租金及押金均已由被告俞永生收取的情况下，与被告俞永生就双方在男女关系交往过程中的财产争议问题进行协商处分，现被告俞永生已按照双方之间的约定将50000元款项交付给原告，且被告游世凤及被告俞永生在本案房屋租赁合同期限届满后未再占用本案1203号房，原告主张两被告向其支付房屋租金、占用损失没有依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第三百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回原告陈国芳的诉讼请求。
本案受理费6016元，因适用简易程序结案依法减半收取3008元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审判员 林文晋
二〇一六年二月二十六日
书记员 黄钟越
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国民法通则》
第六十三条第一款公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。