安徽省金寨县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖1524民初1107号
原告：金寨县金业资产运营有限公司，住所地安徽省金寨县政务中心17楼，统一社会信用代码91341524063619097D（1-1）。
法定代表人：付贤涛，该公司经理。
委托诉讼代理人：房扬晟，安徽远宏律师事务所律师。
被告：李发堂,男,1966年3月9日生，汉族,户籍地湖北省监利县，经常居住地安徽省金寨县。
原告金寨县金业资产运营有限公司（以下简称“金业公司”）与被告李发堂房屋租赁合同纠纷一案,本院于2018年5月7日受理后，依法适用简易程序，于2018年6月12日公开开庭进行了审理。原告金业公司的委托诉讼代理人房扬晟，被告李发堂到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
金业公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除与李发堂签订的[2016]162号《金寨县国有房屋租赁合同》（以下简称“162号租赁合同”），并将承租的史河路西461号房屋返还给金业公司；2、判决李发堂自2017年7月1日起按年租金42000元的标准（即每月3500元)支付拖欠的租金，并按年租金日5‰的标准（即每天210元)支付违约金，直至承租房屋实际返还之日止；3、判决李发堂承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年6月30日，金业公司与李发堂签订的162号租赁合同约定：金业公司将史河路西461号房屋出租给李发堂从事经营，租赁期限自2016年7月1日至2019年6月30日，年租金42000元，租金于每合同年度的起始日提前15天付清；未按约定支付租金的，每逾期一天，应按年租金的5‰支付违约金；未按约定期限支付租金超过20日，金业公司有权单方解除合同。合同签订后，李发堂依约支付了第一年租金。2016年12月5日、2017年7月4日，根据县政府工作安排，金业公司先后向李发堂发出通知，要求协商解除合同、返还房屋，但双方未能达成一致，李发堂也未返还房屋，仍继续租用从事经营。根据合同约定，李发堂理应在2017年6月15日前支付第二年度租金，但金业公司多次催要，李发堂却以金业公司曾要求解除合同给其造成损失为由，拒绝支付第二年度租金。
李发堂辩称：李发堂承租涉案房屋已有20年之久，承租期间一直合法经营。2016年6月30日双方签订162号租赁合同，租期三年。李发堂于2016年6月30日依约支付了第一年租金42000元及10000元履约保证金。2016年12月5日，金业公司以依法征收之名向李发堂送达了《关于收回租赁房屋的通知》，要求李发堂于2017年2月15日前腾空房屋。此时正值年底商品销售旺季，李发堂不但没有批量进货，还亏本清空了商品，腾空了房屋，造成了巨大损失。然而到2017年2月15日,金业公司却没来办理收房交接手续。后李发堂多次向金业公司提交收房交接与赔偿的申请，金业公司均没有给予回应。2017年7月3日金业公司又以同样理由，要求李发堂在2017年7月31日前腾空房屋，然金业公司又没来办理收房交接手续。2017年12月19日，金业公司又向李发堂送达了《关于催缴房租的通知》，要求李发堂缴纳2017年7月1日至2018年6月30日的房租。接到通知后，李发堂于2017年12月24日主动找到金业公司协商解决未果。2018年以来，金业公司一直没有出面解决此房屋租赁纠纷，李发堂只能求助于政府解决，并于2018年4月26日进行了合法信访。综上，李发堂请求人民法院：1、变更明显不合理的房屋租赁合同；2、判决金业公司承担由其错误下发收回房屋通知而造成的后果；3、判决金业公司赔偿2017年2月15日至2017年12月19日由于金业公司错误下发收回房屋通知而造成的经济损失①退回2017年2月15日至2017年6月30日的房租15750元（3500元/月×4.5个月）；②依据《2017金寨县国民经济和社会发展统计公报》,按2017年金寨城镇人均可支配收入64.16元/天计算，承担2名聘用人员自2017年2月15日至2017年12月19日期间的工资39137.6元（64.16元/天×305天×2人）；③赔偿2017年2月货物处理损失28000元。以上共计82887.6元。
金业公司为支持其主张，向本院提交如下证据：1、162号租赁合同，用以证明金业公司将史河路西461号房屋出租给李发堂从事经营，租赁期限自2016年7月1日至2019年6月30日，年租金42000元，租金于每合同年度的起始日提前15天付清；李发堂未按约定支付租金，每逾期一天，应按年租金的5‰支付违约金；李发堂未按约定期限支付租金超过20日，金业公司有权单方解除合同。2、支付租赁费收据及转账凭证，用以证明李发堂依约支付了第一年租金42000元。3、《关于催缴房租的通知》，用以证明金业公司于2017年12月19日向李发堂催收租金。
李发堂向本院提交如下证据：1、162号租赁合同（同原告证据1），用以证明金业公司2016年12月5日下发腾空通知在合法的租赁期内；2、支付租赁费凭证（同原告证据2），用以证明李发堂己支付2016年7月1日至2017年6月30日租金；3、2016年12月5日、2017年7月4日两份《关于收回租赁房屋的通知》，用以证明在合同有效期内，金业公司没有掌握准确信息，以政府征收之名，错误发出腾空通知导致纠纷发生；4、致国资委及信访办领导的信，用以证明在腾空通知发出后，金业公司无任何协商解决行为，李发堂多次主动寻求解决；5、《关于催缴房租的通知》（同原告证据3），用以证明在纠纷没有解决的情况下，金业公司又下发通知,催缴租金；6、梅山史河路431号至491号商户关于要求下调租金及赔偿的申请，用以证明李发堂主动寻求解决纠纷情况；7、人民来信、信访材料，用以证明李发堂通过信访途径希望纠纷尽快得到解决；8、金业公司史河路经营性房屋招租公告，用以证明同一地段相同面积，金业公司门面房租金相差悬殊，存在明显不合理现象；9、亏本甩卖图片资料，用以证明因金业公司要求腾空，李发堂亏本清空货物、损失巨大。
本院组织原、被告对证据进行了交换和质证。
李发堂对金业公司提交的证据质证如下：2017年2月15日到2017年7月31日期间，没有再经营，但是金业公司不来收房屋。催收租金的通知是金业公司2017年12月19日发的，但事前合同已经解除，不可能按照原合同缴纳租金，应该重新签订合同。
金业公司对李发堂提交的证据质证如下：对证据1、2、3、4、5、6、7的三性及证明目的均无异议；对证据8的关联性有异议，李发堂的租金是通过竞拍的方式确定的，租金是李发堂同意的；对证据9，认为不能通过照片确定损失。
根据金业公司、李发堂举证、质证情况，结合双方辩论意见，对原、被告双方提交的证据综合认证如下：
对金业公司提交的证据1、2、3，李发堂对其真实性无异议，本院依法均予以认定。
对李发堂提交的证据1、2、3、4、5、6、7，因金业公司对其真实性、合法性、关联性无异议，本院依法予以认定；对证据8，因与本案不具有关联性，本院依法不予认定；对证据9，因无其他证据予以佐证，但考虑损失客观存在，本院依法予以酌情支持。
经审理查明事实如下：1、合同签订情况：2016年6月30日金业公司与李发堂签订162号租赁合同，金业公司将其所有的史河路西461号房屋继续出租给李发堂经营服装（之前李发堂已租赁此房经营多年）。合同约定：租赁期限自2016年7月1日至2019年6月30日，年租金42000元，租金于每合同年度的起始日提前15天付清；未按约定支付租金的，每逾期一天，应按年租金的5‰支付违约金；未按约定期限支付租金超过20日，金业公司有权单方解除合同；租期内，出租方需提前收回房屋的，应提前30日通知并退还剩余租金，另支付一个月租金作为违约金。
2、合同履行情况：合同签订后，李发堂依约支付了2016年7月1日至2017年6月30日一年租金42000元，同时还缴纳履约保证金10000元。
3、纠纷发生经过：合同履行约半年时间后，金业公司以租赁房屋将被政府征收为由，于2016年12月5日向李发堂送达《关于收回租赁房屋的通知》，要求李发堂于2017年2月15日前腾空、返还房屋，并与金业公司依据合同办理相关移交手续。2017年7月4日金业公司再次送达《关于收回租赁房屋的通知》，要求李发堂于2017年7月31日前腾空、返还房屋。期间，金业公司未能就解除合同的后续工作与李发堂很好沟通，导致租赁房屋未能返还。还导致李发堂不敢正常进货或经营，造成部分损失。2017年12月19日，金业公司又向李发堂送达了《关于催缴房租的通知》，要求李发堂缴纳2017年7月1日至2018年6月30日租金。双方因提前解除合同的损失赔偿问题未能达成一致而产生纠纷，期间，李发堂曾与金业公司交涉，并通过信访要求解决未果。李发堂也未再缴纳2017年6月30日之后的租金。
本案争议的焦点为：1、162号租赁合同应否解除；2、双方当事人的过错及违约责任如何分担；3、租赁费承担及承租人损失如何计算。
本院认为,关于焦点1，2016年6月30日，金业公司与李发堂签订的162号租赁合同合法有效。金业公司向李发堂发出《关于收回租赁房屋的通知》，系金业公司作出提前解除合同的行为，根据162号租赁合同约定，金业公司若要提前解除合同应退还李发堂剩余租金及承担一个月租金的违约责任，但金业公司未按合同约定采取适当措施收回房屋，导致承租人李发堂对合同的履行产生不安；因李发堂一直在使用房屋，并且在金业公司发出《关于催缴房租的通知》后未按期缴纳租金且超过合同约定的20天宽限期；双方至此均违反了租赁合同的主要义务，故金业公司要求解除合同，本院依法予以支持。
关于焦点2，金业公司在租期内要求提前解除合同又未妥善处理，违约在先，应承担主要责任；李发堂继续使用房屋又未主动支付租金，违约在后，应承担次要责任。对于李发堂要求金业公司赔偿经营损失的请求，本院认为，李发堂虽未能提供经营损失的具体证据，考虑李发堂出现不能正常进货和处理货物的情况，损失客观存在，本院综合双方违约的过错程度，酌情从减少李发堂应缴纳租金上对经营损失予以适当弥补，即自2016年12月6日至2017年12月19日，李发堂每月酌定少缴租金70％。2017年12月19日金业公司又要求李发堂支付2017年7月1日至2018年6月30日的租金。说明合同并未真正解除，金业公司明确表明愿意继续履行合同义务，李发堂应自此缴纳应付全额租金。金业公司诉请按年租金日5‰的标准支付违约金，约定过高，违反法律规定，根据对等原则，金业公司与李发堂应承担相互抵消支付一个月租金的违约责任。
关于焦点3，综合焦点1与焦点2的论述，金业公司诉请要求李发堂自2017年7月1日起按年租金42000元的标准支付拖欠的房屋租金，本院依法予以部分支持；李发堂答辩要求金业公司退回房租请求，本院依法亦予以部分支持。李发堂应承担的部分①2016年12月6日至2017年12月19日期间房租13055元〔（3500元/月×12个月+3500元/月×13天÷30天）×30％〕；②2017年12月20日至2018年5月7日（本案受理之日）房租16100元〔3500元/月×4个月+3500元/月×18天÷30天〕。金业公司应承担的部分①应退给李发堂自2016年12月6日至2017年6月30日租金23800元〔3500元/月×6个月+3500元/月×24天÷30天〕；②退回李发堂履约保证金10000元；两比金业公司应给付李发堂4645元〔（23800元+10000元）-（13055元+16100元）〕。李发堂答辩要求支付2名聘用人员工资，无事实和法律依据，本院依法不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百二十条之规定，判决如下：
一、解除原告金寨县金业资产运营有限公司与被告李发堂所签订的[2016]162号《金寨县国有房屋租赁合同》；
二、被告李发堂于本判决生效之日起五日内，将租赁的史河路西461号房屋腾空退出交给原告金寨县金业资产运营有限公司，逾期未能腾空交付，应按[2016]162号《金寨县国有房屋租赁合同》约定承担自2018年5月7日起至房屋腾空交付之日止的房屋租金；
三、原告金寨县金业资产运营有限公司于本判决生效之日起五日内给付被告李发堂4645元；
四、驳回原告金寨县金业资产运营有限公司其他诉讼请求。
如未按指定的期限履行金钱给付义务，将依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2005元，减半收取1002.5元，由原告金寨县金业资产运营有限公司负担502.5元，被告李发堂负担500元。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省六安市中级人民法院。
审 判 员 储修利
二〇一八年七月十六日
法官助理 孙庆源
书 记 员 刘 铭
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
(五)法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。