浙江省嵊州市人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0683民初3963号原告：浙江宝业物业服务有限公司嵊州分公司，住所地嵊州市三江街道仙湖路378号。负责人：宋红日。委托诉讼代理人：陈军，浙江剡城律师事务所律师。被告：徐炜，男，1982年11月19日出生，汉族，住嵊州市。原告浙江宝业物业服务有限公司嵊州分公司（以下简称“宝业公司”）与被告徐炜物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月9日立案后，依法适用简易程序，于同年6月14日公开开庭进行了审理。原告宝业公司的委托诉讼代理人陈军、被告徐炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宝业公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付物业服务费7470元及自2017年11月30日起至付清日止按月利率2%计算的滞纳金；2.本案诉讼费由被告承担。后原告变更第1项诉讼请求为：被告立即支付自2014年12月1日起至2017年11月30日止的物业服务费6630元及自2017年11月30日起至付清日止按月利率2%计算的滞纳金。事实和理由：原告与嵊州市世贸·金樽名邸业主委员会签订物业服务合同，约定原告为嵊州市世贸·金樽名邸小区提供物业服务，被告作为该小区7幢四单元502室业主，拖欠2014年12月1日起至2017年11月30日止的物业服务费。原告多次催讨无果，故诉至法院。徐炜辩称，1.世贸·金樽名邸7幢四单元502室系被告与妻子叶秋芳共同共有，2010年购买，2013年入住，2015年办理房产证，有车位一个。2.被告入住之初交纳过物业服务费，之后未再交纳的原因是原告在物业服务方面存在诸多问题，如：地下车位及通道无人管理，致被告停车很不方便；小区发电器从不使用，导致停电时业主多次被关在电梯内；小区监控瘫痪，以致小区常常失窃却从未抓到小偷；步行街油烟问题未能如约解决；物业工作人员未达到规定人数；水管破裂放任不管、工作人员用水不节制，产生大量水费；财务不公开等。3.当时业主大会宣布原告续聘失败，但后来业主委员会却与原告签订了合同，不知什么情况。4.物业合同未约定要交纳车位服务费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告提交：1.分公司登记基本情况一份，拟证明“绍兴市宝业物业管理有限公司嵊州分公司”于2016年4月25日变更名称为“浙江宝业物业服务有限公司嵊州分公司”的事实；2.2014年11月、2016年12月签订的《物业服务合同》各一份（附中标通知书、世贸·金樽名邸基本概况），拟证明原告为嵊州市世贸·金樽名邸小区提供物业服务，双方对包括物业服务费收费标准在内的具体权利义务进行了约定的事实；3.物业费催交函及催缴通知张贴照片四份，拟证明原告多次向被告催讨物业服务费的事实。被告提交：4.业主代表选举结果汇总表一份，拟证明沈秋君无权代表业主委员会与原告签订2016年12月的《物业服务合同》；5.2014年11月签订的《物业服务合同》一份，拟证明该合同未约定收取车位服务费的事实；6.2016年12月签订的《物业服务合同》一份，拟证明应急资金、店面房的出租租金、电梯广告收入属于业主，不应由物业公司进行分配，世贸广场AB幢和金樽名邸是无法合并管理的。经审查，证据4来源不明，且无法达到被告证明目的，本院不予认定；其余证据，本院对真实性予以认定。根据上述证据和双方当事人陈述，本院认定事实如下：2014年11月20日，绍兴市宝业物业管理有限公司嵊州分公司与嵊州市世贸·金樽名邸业主委员会签订《物业服务合同》，约定由绍兴市宝业物业管理有限公司嵊州分公司为嵊州市世贸·金樽名邸小区提供物业管理服务，期限自2014年12月1日起至2016年11月30日止；物业服务费按业主拥有物业的建筑面积交纳，其中高层住宅3楼以上住户的交纳标准为每月每平方米1.3元，业主须在2015年6月1日前交纳第一个半年的物业服务费；逾期交纳的，每日按欠费金额的千分之一支付滞纳金。2016年12月，原告与嵊州市世贸·金樽名邸业主委员会再次签订《物业服务合同》，约定由原告为嵊州市世贸·金樽名邸小区提供物业管理服务，期限自2016年12月1日起至2018年11月30日止；物业服务费按业主拥有物业的建筑面积交纳，其中高层住宅3楼以上住户的交纳标准为每月每平方米1.3元，地下车库车位服务费35元/个/月；业主须按时交纳物业服务费，逾期交纳的，每日按欠费金额的千分之一支付滞纳金。被告系嵊州市世贸·金樽名邸7幢四单元502室业主，登记时间为2013年8月6日，房屋结构为高层，建筑面积132.71平方米，并拥有车位一个。因被告拖欠2014年12月1日至2017年11月30日的物业服务费，原告曾多次张贴书面催交单进行催讨，但被告至今未予交纳。另查明，“绍兴市宝业物业管理有限公司嵊州分公司”于2016年4月25日变更名称为“浙江宝业物业服务有限公司嵊州分公司”。本院认为，原告与嵊州市世贸·金樽名邸业主委员会签订的《物业服务合同》，主体适格、意思表示真实、内容基本合法，应属有效，对小区全体业主具有约束力。原告已按约提供物业服务，被告负有按约交纳物业服务费的义务。本案中，被告虽辩称原告的物业服务存在诸多问题，但未提供证据予以证明，故本院对此不予采信。被告还辩称2014年11月签订的《物业服务合同》未约定收取车位服务费，因原告在庭审后撤回了相应的诉讼请求，故该部分争议不复存在。据此，2014年12月1日至2017年11月30日期间，被告应交纳物业服务费为：住宅服务费6210.83元（1.3元/平方米/月×132.71平方米×36月），车位服务费420元（35元/个/月×1个×12月），合计6630.83元。本案中，两份《物业服务合同》或未约定交费时间，或部分约定不明确，根据《合同法》规定，原告可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。因被告在原告多次催讨后仍未履行，原告诉至本院，其起诉之日可视为被告逾期之日。据此，原告诉请被告支付物业服务费6630元，于法有据，本院予以支持。被告逾期支付物业服务费，根据合同约定应支付滞纳金，本案中，合同约定滞纳金计算标准为每日千分之一，后原告自愿降低为按月利率2%计算，本院依法调整为按中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算；关于滞纳金的起算日期，原告与嵊州市世贸·金樽名邸业主委员会签订的《物业服务合同》约定2014年12月1日至2015年5月31日期间的物业服务费于2015年6月1日前交纳，被告在该期间内应交纳的物业服务费为1035.14元（1.3元/平方米/月×132.71平方米×6月），故原告要求该部分物业服务费自2017年11月30日起，其余物业服务费5594.86元自起诉日起均按中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算至付清日止的诉请，于法有据，本院予以支持；其余部分诉请缺乏相应依据，本院依法予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：一、徐炜支付浙江宝业物业服务有限公司嵊州分公司自2014年12月1日至2017年11月30日期间的物业服务费6630元及相应滞纳金（其中1035.14元自2017年11月30日起、5594.86元自2018年5月9日起均按中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算至付清日止），款限本判决生效后十日内付清；二、驳回浙江宝业物业服务有限公司嵊州分公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告徐炜负担，限于本判决生效后十日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员 王 樱二〇一八年六月十五日书记员 单依炜??6???5?