安徽省淮北市相山区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖0603民初2025号
原告（反诉被告）：董昌锋，男，1980年5月2日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。
原告（反诉被告）：李敏，女，1979年9月26日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。
以上二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：胡铭，安徽胡铭律师事务所律师。
被告（反诉原告）：郭振江，男，1958年8月13日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。
原告（反诉被告）董昌锋、李敏诉被告（反诉原告）郭振江房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月2日立案受理后，依法适用简易程序于2018年6月14日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）董昌锋、李敏的委托诉讼代理人胡铭，被告郭振江（反诉原告）及其委托诉讼代理人戴承建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
董昌锋、李敏向本院提出诉讼请求:1.判令郭振江将位于淮北市相山区房屋（不动产证书号：）过户登记到董昌锋、李敏名下；2.依法判令郭振江按照房管局测绘面积返还多支付购房款20979元（含多付房款房屋价格45万元）；3.依法判令郭振江承担一半的房屋过户费用；4.诉讼费用由郭振江承担。事实与理由：2009年9月14日，经充分协商，在平等自愿的基础上，我们与郭振江签订了购房协议，约定郭振江把位于淮北市相山区房屋（115㎡）以45万元的价格（单价3913元）出让给我们，同时约定购房款按房管局实际测绘面积为准，多退少补；房屋过户费用各承担50%。协议签订后，我们于2009年9月17日转账支付给郭振江购房款45万元，同时，郭振江也依约向我们交付了房屋。因签订协议时涉案房屋没有办理房产证，双方在协议中约定郭振江办好房产证后立即配合我们把房屋过户到我们名下。同时为了保护协议的履行，协议又约定郭振江把位于淮北市门面房（房产证）借给我们用于抵押借款，待到郭振江为我们办理完毕房屋过户登记后，我们把翡翠园门面房的相关权属证书还给郭振江。至2017年郭振江取得了涉案房屋的不动产权证，不动产权证显示涉案房屋实际测绘面积109.64㎡，比协议约定面积少5.36㎡，以此计算我们多支付的购房款20979元。根据协议的约定，郭振江应立即配合我们把房屋过户登记到我们名下，并返还多收购房款。但经我们多次催促，郭振江拒不配合我们办理涉案房屋的过户登记，也不返还多收的购房款。
郭振江辩称：董昌锋、李敏的辩称与事实不符。1.董昌锋、李敏在购买涉案房屋时，因没有购房款，协商将我的一间门面抵押借款45万元给其使用，购房协议约定董昌锋、李敏要提供相应担保，所谓购房款是我门面抵押的钱;2.我多次要求董昌锋、李敏全部履行协议，提供相应担保，但是其置之不理，我遭受经济损失及精神压力。
郭振江向本院提出反诉请求：1.判令解除与董昌锋、李敏之间订立的《购房协议》，并赔偿因提供抵押造成的直接经济损失24万元（自2009年9月起按照年利率6%计算至2018年9月底）；2.由董昌锋、李敏承担本案的反诉费用。事实及理由：2009年9月4日，我与董昌锋、李敏订立《购房协议》。因当时董昌锋、李敏无权购买该房屋，便提出借用我的门面房向银行抵押贷款45万元给付给我，为此，董昌锋、李敏在购房协议第七条承诺：“乙方在使用甲方门面房产权证时，乙方给甲方出具相关书面证明和担保物”。但董昌锋、李敏在取得我提供的抵押后，却不履行该承诺，等于占用我该笔贷款长达九年之久！从而直接影响了我使用该门面房的商业运作。在此期间，我曾多次找董昌锋、李敏主张权利，但其却置之不理。
董昌锋、李敏辩称：反诉请求应当予以驳回。1.购房协议不存在解除及无效的事由，郭振江要求解除合同缺乏事实及法律依据；2.利用郭振江的房屋进行抵押借款没有也不可能给郭振江造成24万元的损失，抵押并不影响郭振江占有使用和收益的权利；3.退一步讲，即使因房屋抵押担保行为给郭振江造成一定损失，反诉人主张24万元的直接经济损失也超出法定诉讼时效。反诉人的诉请没有事实及法律依据，应当予以驳回。
董昌锋、李敏及郭振江围绕诉讼请求及抗辩依法提交了证据，本院组织各方当事人进行了质证。经审查，董昌锋、李敏提交的《购房协议》、银行转账记录、收条、徽商银行相西支行说明、房地产权登记信息、抵押权登记信息，郭振江提交的《购房协议》、抵押借款合同、抵押登记信息、报警记录等证据具有合法性、真实性、关联性，本院予以确认并在卷佐证。郭振江提交的《回迁户缴纳费用明细》，拟证明原告拒不缴纳涉案房产的相关费用，拒不履行合同，因该明细系复印件，真实性存疑，本院不予采信。
本院经审理认定事实如下：2009年9月14日，郭振江（甲方）与董昌锋、李敏（乙方）签订《购房协议》，协议约定甲方将现坐落于淮北市相山区房屋面积115平方米，每平方单价为3913元的价格出售给乙方，实际住房面积以房管局测绘面积为准，多退少补。该住房现以总出售价45万元出售给乙方。并做如下约定：1.甲方将坐落在建安路（翡翠园）门面房房产证借给乙方作为抵押贷款使用，甲方负责把他项权证和贷款办好交给乙方后乙方将购房款45万元一次性付给甲方；……4.甲方新房房产证办好后立即配合乙方将房产证过户到乙方名下，所产生的过户费用甲乙双方各承担50%；5.甲方保证乙方住房水、电、气的正常使用；……7.乙方在使用甲方门面房产权证时，乙方给甲方出具相关书面证明和担保物；……9.……在乙方东紫昱苑14#一单元301室的房产权证没有办理好之前甲方必须配合乙方办理好每一年续贷手续……2009年9月17日，董昌锋、李敏通过胡启松（系董昌锋、李敏舅舅）账户向郭振江支付房款45万元，郭振江出具收条，载明：今收到李敏、董昌锋购东紫昱苑14#301室房款45万元。郭振江向董昌锋、李敏交付涉案房屋。2017年7月25日，涉案房屋符合办证条件并登记至郭振江名下。后郭振江领取了房产证，房产证载明房屋面积为109.64㎡。董昌锋、李敏要求郭振江履行《购房协议》，协助将房屋登记至其名下，未果，遂诉至法院。
另查，2009年9月11日，郭振江与徽商银行淮北相西支行签订《个人借款最高额抵（质）押合同》，以其淮北市古城路房屋为胡启松在该行的45万元贷款提供了抵押担保。胡启松于2009年9月16日收到该笔贷款，且该笔贷款于2010年9月16日已全部结清。现淮北市古城路南房屋未设有抵押。
本院认为，董昌锋、李敏与郭振江签订购房合同，系双方真实意思表示，且该合同不违反法律、行政法规效力性强制性规定，该合同系有效合同。董昌锋、李敏已经支付购房款45万元，郭振江已经将涉案房屋交付，现在涉案房屋已经取得不动产权证，具备变更登记的条件，双方均应恪守诚实信用的原则，继续履行合同。董昌锋、李敏诉请按照合同的约定，由郭振江将位于淮北市相山区房屋过户到其二人名下，并要求郭振江承担一半的过户费用，不违反法律规定，本院予以支持。郭振江反诉以董昌锋、李敏不缴纳水、电、气设备安装费及未提供反担保为由主张解除《购房协议》，首先，郭振江提交的《回迁户缴纳费用明细》系复印件，真实性存疑，即便该明细真实，双方协议约定郭振江保证住房水、电、气的正常使用，故该笔费用应由郭振江负担；其次，反担保条款约定不明确，且未提供反担保不构成《购房协议》解除的条件。综上，郭振江要求解除合同的反诉请求没有事实及法律依据，本院不予支持。
关于返还房屋面积差价的问题。《购房协议》约定，郭振江将坐落于淮北市相山区房屋面积115平方米，每平方单价为3913元的价格出售给董昌锋、李敏，实际住房面积以房管局测绘面积为准，多退少补。现涉案房屋房产证登记的面积为109.64㎡，郭振江应当按照合同约定退还董昌锋、李敏多支付的购房款20973.68［3913元*（115㎡-109.64㎡）］元。
关于赔偿因提供抵押贷款所造成的经济损失的问题。首先，根据《购房协议》第一条、第九条约定，郭振江提供抵押担保，并应在董昌锋、李敏涉案房屋房产权证没有办理好之前必须配合董昌锋、李敏办理好每一年续贷手续。该协议并未约定郭振江系有偿提供抵押担保，且抵押期间未影响抵押物的使用及收益，未对郭振江直接造成实际经济损失。其次，虽然《购房协议》第七条约定董昌锋、李敏在使用郭振江门面房产权证时，董昌锋、李敏给郭振江出具相关证明和担保物，但该条款约定不明，且现郭振江提供抵押的所涉债务已经清偿，抵押权已经解除，反担保的权利义务随之消灭。未提供反担保物未给郭振江造成不利后果。综上，郭振江要求赔偿因提供抵押贷款所造成的经济损失，没有事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十五条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）郭振江于本判决生效后十日内协助将位于淮北市相山区房屋（不动产证书号：淮北市不动产权第号）变更登记至原告（反诉被告）董昌锋、李敏名下，变更登记的税费由原告（反诉被告）董昌锋、李敏与被告（反诉原告）郭振江各承担50%（以正式税费票据为准）；
二、被告（反诉原告）郭振江返还原告（反诉被告）董昌锋、李敏面积差购房款20973.68元；
三、驳回原告（反诉被告）董昌锋、李敏的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）郭振江诉讼请求。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费8050元，减半收取计4025元，反诉案件受理费4900元，减半收取计2450元，合计6475元，均由被告（反诉原告）郭振江负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。
审判员 潘红梅
二〇一八年七月六日
书记员 赵 安
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国担保法》
第十五条保证合同应当包括以下内容：
（一）被保证的主债权种类、数额；
（二）债务人履行债务的期限；
（三）保证的方式；
（四）保证担保的范围；
（五）保证的期间；
（六）双方认为需要约定的其他事项。
保证合同不完全具备前款规定内容的，可以补正。