湖南省怀化市鹤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）怀鹤民二初字第1093号
原告中国工商银行股份有限公司怀化鹤城支行。
负责人曹知权，行长。
委托代理人彭开刚（特别授权），男，1960年10月21日出生，汉族。
被告陈进云，女，1980年10月16日出生，侗族。
被告何万勇（陈进云之夫），男，1981年6月29日出生，侗族。
原告中国工商银行股份有限公司怀化鹤城支行（以下简称工行鹤城支行）与被告陈进云、何万勇金融借款合同纠纷一案，于2014年12月15日诉至本院，本院于同日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员王友华担任审判长，与人民陪审员郑峰、钟晓兰组成合议庭，代理书记员尹双权担任法庭记录，于2015年3月24日公开开庭进行了审理。原告工行鹤城支行的委托代理人彭开刚及被告陈进云、何万勇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告工行鹤城支行诉称，被告陈进云、何万勇因购买怀化英泰建设投资有限公司开发建设的“英泰国际”商用房，向原告申请贷款160000元，双方并于2012年3月15日签订了《个人购房借款／担保合同》。2012年3月19日，原告依约向被告发放了个人购置商用房贷款160000元，并以被告位于怀化市迎丰西路“英泰国际”-21007号商铺作为抵押，商铺面积为17.27平方米（预抵押登记号：怀房预鹤城字第212001142号）作为该笔贷款的抵押担保，并到房产部门办理了预抵押登记（见附后怀化市预购商品房贷款抵押登记备案证明），贷款期限10年，自2012年3月19日起至2022年3月19日止。合同约定自贷款发放次月起被告按月等额本息还款法归还贷款本息共120期。如被告连续三个月或在合同期内累计六个月未按时足额偿还贷款本息，原告有权要求被告陈进云、何万勇提前清偿全部贷款及所产生的利息、罚息和其他费用，直至解除合同。现被告已连续累计4个月未按时足额偿还贷款本息，并经原告多次催收无果，已形成严重违约。根据原告与被告签订的《个人购房借款／担保合同》约定及《中华人民共和国合同法》等法律的有关规定。为维护原告的合法权益，特请求法院判令：一、解除原告与被告陈进云、何万勇于2012年3月15日签订的《个人购房借款／担保合同》（合同编号：编号A：［住］字［工］行［鹤城］支行（2012）年（000066）号）；二、请求法院判令被告陈进云、何万勇立即清偿尚欠原告贷款本息137680.94元（截止到2014年10月19日止，其中积欠本金134415.08元、积欠利息3265.86元）以及支付该借款至还清之日止的约定利息、违约金及罚息；
三、请求法院判令被告贷款提前到期；四、请求确认抵押有效，原告就抵押物享有优先受偿权；五、本案诉讼费用及实现债权的所有费用均由被告承担。
原告工行鹤城支行为支持其主张，向本院提交如下证据：
证据1、原告营业执照、组织机构代码、负责人证明、被告身份证、结婚证复印件，拟证明原、被告主体资格；
证据2、个人购房借款、担保合同及贷款凭证复印件，拟证明被告在原告处借款的事实；
证据3、抵押承诺书、怀房预鹤城字第212001142号预购商品房抵押权预告登记证，拟证明被告在原告处贷款并用房产抵押的事实；
证据4、自营历史明细表，拟证明陈进云、何万勇拖欠贷款情况的事实。
被告陈进云、何万勇辩称，一、原告向被告发放贷款时审查不严，张冠李戴，放错贷款。
2010年10月16日，被告以返租的形式在怀化英泰国际购买一个商铺，签定了买卖合同，合同中被告购买的商铺位于英泰国际负一层，原房号为A16-037，现房号为-2989，面积为11.24平方米。到目前为止，被告都未看到过这个商铺，更别说房产证。被告多次到房产局都没查到任何信息。情急之下找到原告，依据原告提供的预抵押登记号：怀房预鹤城字第212001142号，被告再次到市房产局进行了查询，查询显示被告在英泰国际负二层有一个面积为17.27平方米的商铺，房号为-21007，处于预告抵押状态，预告抵押对象为原告。据此，被告认为：原告放贷的商铺与被告所购商铺不论从所处位置、房号、面积来分析均不是同一个标的物，被告陷入了一个由开发商和原告共同编织的骗局，被告没有理由为一个不是自己所想购买的商铺继续偿还贷款。请法院依据《中华人民共和国合同法》的相关规定撤销或宣告这份牛头不对马嘴贷款合同无效，并判决原告退还被告之前偿还的“所谓的贷款”，赔偿利息，并保证被告诚信记录不受此事影响。
二、明知开发商售后返租，银行仍提供按揭贷款，属违规放贷。
早在2001年，国家就已经明令禁止“售后返租”这一商业地产营销模式，《商品房销售管理办法》中规定：房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。建设部2001年88号文件：《商品房销售管理办法》第四十二条，房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。（一）未按照规定的现售条件现售商品房的；（二）未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件投送房地产开发主管部门备案的；（三）返本销售或者变相返本销售商品房的；（四）采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房的；（五）分割拆零销售商品住宅的；（六）不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的；（七）未按照规定向买受人明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》、《城市商品房预售管理办法》的；（八）委托没有资格的机构代理销售商品房的。2006年5月，该部对再度盛行的“返租经营”再次发文，明确“售后包租”、“承诺回报”等为房地产广告明令禁止的内容。英泰国际当时的广告铺天盖地，遍及各县市区，因此，英泰国际这一销售行为是违法的，原告对此是知情的，即原告的放贷行为同样违反了法律规定，属违规放贷。
三、除明知开发商售后返租违法外，原告放贷过程中还存在多种违规问题
原告在放贷过程中，存在一是对贷款标的物未进行实物审查，贷款标的物不存在却未能发现；二是伪造贷款资料，对不存在贷款标的物进行评估和预抵押登记；三是明知英泰国际总证已抵押给他人，英泰国际再次买售房屋不合法；四是业主还没有得到房产证不能办理正式抵押，用预抵押登记替代他项权抵押等多种明显违反法律法规和行业规范的问题，存在严重过错。
综上所述，被告与原告签订了贷款合同后，一直按照贷款合同约定履行了按期还款义务直至被告发现原告放错贷款，其所放贷款商铺与被告所购商铺不是同一标的物后，并多次找到开发商和原告，要求指明被告所购商铺的具体位置均未果的情况下，才停止了还款，断供是出于保护自己的合法权益，减少损失，不存在过错。而原告在放贷过程中除明知英泰国际售后返租违反国家法律外，还存在未对贷款标的物进行实物审查；伪造贷款资料，对不存在的贷款标的物进行评估和预抵押登记等多种违规行为，自身存在严重过错，应承担全部责任。被告作为贷款人无法预见开发商的诚信程度，也不能监督银行履行职责，被告未按约定还款是依法维权需要，不存在主观恶意，故不构成违约，不应对银行损失承担责任。
被告陈进云、何万勇为支持其主张，向本院提交如下证据：
证据1、商品房买卖合同，拟证明原告所需要购买的商铺房号、面积、楼层不一致；
证据2、商品房买卖合同补充协议书，拟证明被告购买的房产与预抵押的房产不一致的事实；
证据3、英泰国际的宣传资料，拟证明银行对返租的事实是知情的；
证据4、鹤城支行银行卡一张（该卡系英泰国际返租租金汇款账户与按揭还款账户），拟证明银行对返租的事实是知情的；
证据5、收款收据2份，拟证明原告只交款57923元，另102552元是开发商用租金抵扣首付款，银行对返租的事实是知情的；
证据6、银行明细记录，拟证明银行贷款是英泰国际付的款，银行对返租的事实是知情的。
对于原、被告工行鹤城支行提交的证据，其形式合法，内容真实有效，且能互相印证，形成证据锁链，本院予以采信。
根据采信的证据及当事人陈述，本院确认以下案件事实：
被告陈进云、何万勇系夫妻。2010年10月16日，被告陈进云与怀化英泰建设投资有限公司签订《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议书》，约定被告购买怀化英泰建设投资有限公司英泰国际商城负一层原房号A16-037，现房号-2989号门面，每平方米价格为28512.01元，面积11.24平方米，总价款320475元，签约时付定金57923元，另付102552元，向银行按揭160000元。怀化英泰建设投资有限公司一次性把第11年到14年共4年商铺经营收益102552元支付给被告。2012年3月15日，原、被告签订一份《个人购房借款／担保合同》（合同编号A：商字工行鹤城支行2012年000066号），约定：被告陈进云、何万勇向原告工行鹤城支行借款人民币160000元，用途为购买怀化市鹤城区迎丰西路英泰国际商城负一层21007号商铺，建筑面积11.24平方米，贷款期限为10年，贷款利率按贷款发放时中国人民银行同期同档次贷款利率为基准利率上浮20%确定，还款方式为等额本息，逾期还款加收50%罚息，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，原告可宣布贷款合同提前到期并要求借款人立即清偿未还款项及利息、罚息及其他费用。被告陈进云、何万勇并以购买的怀化市鹤城区英泰国际商城负一层21007号商铺为该笔借款提供抵押担保，抵押担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和其他应由借款人负担的费用等。合同签订后，原告依约将贷款发放给被告，被告并为原告在房产局就抵押物办理了预购商品房抵押权预告登记（登记号：怀房预鹤城字第212001142号），抵押范围为1栋，房号为21007，抵押面积为17.27平方米。后被告依约偿还部分借款，剩余借款本息至今未还，截止2014年10月19日，被告尚欠借款本金134415.08元、积欠利息3265.86元，经多次催要未果，原告故诉至法院，形成纠纷。
本院认为，本案系金融借款合同纠纷，合同的当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。被告陈进云、何万勇因购房需要向原告贷款160000元，原告与被告签订了《个人购房借款／担保合同》，对权利义务进行了约定，合同已成立并生效，双方均应按约定履行。原告在依约履行支付借款的义务后，被告陈进云、何万勇仅依约偿还借款本息至2014年10月19日，剩余借款本金134415.08元及利息3265.86元至今未付，已构成违约。根据合同约定，原告要求解除与被告陈进云、何万勇于2012年3月15日签订的《个人购房借款／担保合同》，提前偿还合同下的所有借款本金及利息，本院予以支持。其他利息按合同约定计算（期限自2014年10月19日起至被告陈进云、何万勇还清借款本息之日止）；原告要求就被告陈进云、何万勇提供的抵押物怀化市鹤城区英泰国际商城负一层21007号商铺行使优先受偿权，因实现该抵押物优先受偿的条件尚未成就，故本院不予支持；原告要求被告承担违约金和实现债权的所有费用，因未提供相关证据，故本院不予支持。二被告辩称原告发放贷款时审查不严，被告所需购买的房产与预抵押的房产不一致，且因房地产开发商返租失败不能支付按揭贷款，原告应承担一定过错责任。因被告陈进云与相关主体的商铺返租关系，系本案金融借款合同外的另一法律关系，被告陈进云可依法向相对方主张权利，另外原告所购房产与预抵押房产是否一致并不能改变借贷双方的借贷法律关系及借贷事实，而被告以此为由拒绝偿还原告借款于法无据，对于二被告的抗辩主张，本院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零九条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国物权法》第九条之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：
一、解除原告中国工商银行股份有限公司怀化鹤城支行与被告陈进云、何万勇于2012年3月15日签订的《个人购房借款／担保合同》；
二、被告陈进云、何万勇于本判决生效之日起15日内共同偿还原告中国工商银行股份有限公司怀化鹤城支行借款本金134415.08元及利息3265.86元，并按《个人购房借款／担保合同》的约定支付逾期利息、罚息（期限自2014年10月19日起至还清借款本金之日止）；
三、驳回原告中国工商银行股份有限公司怀化鹤城支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2988元，由被告陈进云、何万勇负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 长 王友华
人民陪审员 郑 峰
人民陪审员 钟晓兰
二〇一五年六月十二日
代理书记员 尹双权
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。