新疆维吾尔自治区尉犁县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）新2823民初1174号
原告（反诉被告）马崇元，男，回族，1994年8月1日出生，和静县人，个体，现住乌鲁木齐市。
原告（反诉被告）：王伟亦，男，汉族，1993年4月29日，库尔勒市人，个体，现住库尔勒市。
委托代理人：马玉梅，新疆君和信律师事务所律师。
委托代理人：李云，新疆君和信律师事务所律师。
被告（反诉原告）：张建龙，男，汉族，1986年1月16日出生，山东省淄博市人，个体，现住库尔勒市。
委托代理人刘朝辉，新疆同明律师事务所律师。
委托代理人强超：新疆同明律师事务所律师。
原告（反诉被告）马崇元、王伟亦诉被告（反诉原告）张建龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月29日受理后，依法由审判员侯芳独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）马崇元、王伟亦及委托代理人李云、马玉梅、被告（反诉原告）张建龙及委托代理人刘朝辉、强超到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告马崇元、王伟亦向本院提出诉讼请求：1.解除双方2014年1月26日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告支付原告租金20万元（2016年10月1日-2017年9月30日）；3.判令被告支付原告违约金34.8万元（2017年10月1日-2022年9月30日的五年租金合计为116.03万元，违约金为剩余期限应付租金的30%，故违约金为116.03万元×0.3=34.8万元）；4.判令被告支付拖欠的物业费40878元（2014年10月1日-2017年9月30日）；合计：588878元。5.诉讼费由被告承担。事实与理由，2014年1月26日原、被告双方签订《商铺租赁合同》，并于2015年10月9日签订补充协议，根据约定被告承租原告位于尉犁县团结路团结市场对面的商铺，租期为2014年10月1日至2022年9月30日，年租金为2014年10月1日-2017年9月30日每年20万元，从2017年10月1日开始每年租金按上年租金的5%递增，租金必须在租赁期起算前一周内支付，如拖欠累计达30天，出租方有权解除合同并要求承租方按剩余期限租金的30%支付违约金。合同签订后，原告依约交房，被告用房屋开辰铭网吧，在合同履行过程中，被告未按约支付2016年10月1日至2017年9月30日期间的房租，原告多次催要，被告拒接电话，拒回短信，最终当原告联系上被告后，被告表示无力继续经营、无力支付，并以其行为表示不再履行合同，被告行为已构成根本违约。特向法院提起诉讼，请求依法支持原告的全部诉讼请求。
被告张建龙辩称：1.对2014年1月26日双方签订《商铺租赁合同》的事实无异议。2.对原告要求解除双方2014年1月26日签订的《商铺租赁合同》的诉讼请求没有异议。3.对原告要求被告承担2016年10月1日-2017年9月30日期间的租金20万元不认可，因为在2016年10月15日原告就已将租赁房屋的钥匙拿走，事实上从2016年10月15日起至今，被告没有使用租赁房屋，房屋一直在被告的管理和控制之中。4.原告要求被告承担违约金34.8万元不认可，本案是原告要求单方面解除双方的租赁合同，其行为已构成根本违约，责任在原告。要求被告承担违约责任缺乏事实和法律依据。5.原告要求被告承担物业费的请求不认可，答辩人已支付了物业费1000元，并不欠原告的物业费。请求人民法院查明事实，依法驳回原告诉讼请求。
反诉原告张建龙向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告因单方解除《商铺租赁合同》，造成反诉原告投入的消防工程设施设计、安装费用损失270900元。2.判令反诉被告承担单方解除《房屋租赁合同》违约金34.8万元（2017年10月1日至2022年9月30日五年租金合计为116.03万元，违约金为剩余期限应付租金的30%，故违约金为116.03万元×0.3=34.8万元）；以上两项合计：618900元。事实与理由：2014年1月26日反诉原告与反诉被告签订《商铺租赁合同》，在合同履行过程中，反诉被告单方面提前解除了双方的《商铺租赁合同》，其行为已构成违约，给反诉原告造成已投入的消防设施设计、安装和建设费用270900元损失。根据双方《商铺租赁合同》约定，反诉被告应承担解除合同违约金34.8万元。反诉原告提起诉讼，请求法院支持反诉原告的诉请。
反诉被告马崇元、王伟亦辩称：1.反诉原告要求反诉被告赔偿消防工程设计、安装费用损失无事实和法律依据。反诉被告交付给反诉原告的房屋是经过竣工验收后房屋，该房屋主体消防工程已经过验收，反诉原告因经营网吧的特殊需要，对房屋内装修进行消防改造，产生费用应当由承租人自行承担，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第11条规定，如产生这类改造费用损失，该损失也应由承租人承担。假如出租人给承租人提供的房屋主体消防不合格，承租人应当在当时就提出异议，承租人使用房屋三年来对房屋质量没有提出任何异议，现出租人索要租金时，承租人提出这样的抗辩实属抵赖。2.反诉原告主张违约金没有依据。反诉原告不交租金，属合同约定和法律规定的违约行为。反诉被告依据双方《商铺租赁合同》和《合同法》第227条规定有权单方解除合同，在此情况下反诉被告单方解除合同不构成违约。反诉原告在答辩时也同意解除合同，并没有对答辩人解除合同提出异议，反诉原告完全有权利提出不同意解除要求继续履行合同的主张，但反诉原告同意解除，由此说明解除合同也正符合反诉原告的意愿。请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。
本诉部分；原告马崇元、王伟亦为支持其诉讼主张，当庭提供证据如下：
证据一、商铺租赁合同、补充协议、律师催告函各一份。证明：1.2014年1月26日原、被告双方签订《商铺租赁合同》，并于2015年10月9日签订补充协议，根据约定被告承租原告位于尉犁县团结路团结市场对面的商铺，租期为2014年10月1日至2022年9月30日，年租金为2014年10月1日-2017年9月30日每年20万元，从2017年10月1日开始每年租金按上年租金的5%递增，租金拖欠累计达30天，出租方有权解除合同并要求承租方按剩余期限租金的30%支付违约金。2.被告迄今为止未支付2017年度房租，按照合同第三条第一款第三项约定及第二条第二款第3项约定，原告有权解除合同，这是原告解除合同的法律依据。3.依据前述第2项约定，在被告拖欠房租，原告要求解除合同情况下，被告应按剩余租期租金的30%支付违约金，被告剩余租期是2017年10月1日-2022年9月30日，共5年，五年房租合计为116.03万元，违约金为剩余期限应付租金的30%，故违约金为116.03万元×0.3=34.8万元，这是我方违约金计算的合同依据。4.在合同履行过程中，被告未按约支付2016年10月1日至2017年9月30日期间的房租，原告多次催要，被告拒接电话，拒回短信，原告不得不委托律师向被告发送律师函，明确告知违约后果，被告接到律师函后，至今仍然没有支付房租。被告张建龙质证意见：对《商铺租赁合同》、及《补充协议》的真实性认可，无异议。对证明的第一个问题认可，对第二个问题不认可，合同第二条第二款第3项约定是原告享有合同中止权，不享有解除权。对证明违约金的计算方法认可，要求被告承担34.8万元的违约金不认可，对第四个证明的问题不认可，没有收到律师函。
证据二、物业费情况说明一份。证明：2014年10月1日-2017年9月30日，被告租用房屋期间拖欠物业费40878元，按照双方合同第五条第1款约定该费用应由被告承担，现要求被告支付此费用。被告张建龙质证意见：该证据的形式要件不合法，根据民事诉讼法的相关规定，单位出具的证明应当有单位负责人的亲笔签字，该说明书缺少单位负责人的签名。被告当时给物业预交了1000元物业费，对2014年的物业费不认可，因为当时房子还没有正式交给我，对2015年的13626元物业费认可，2016年1月至2016年10月的物业费11355元我认可，2016年11月、12月的物业费2271元我不认可，2017年1月至9月的物业费10219.5元不认可，因2016年10月15日原告已将钥匙拿走。原告要求被告承担物业费的诉讼主体不适格，因为物业费由物业公司收取，而不是原告收取，如果原告收取物业费，先由原告缴纳物业费后再依据双方的合同向被告追偿。
被告张建龙为支持其抗辩向法庭提供证据如下：
证据一、视频资料两份（2017年12月20日拍摄物业公司经理吕亮、2017年12月21日拍摄邓峰，在辰铭网吧楼下开邓玲综合商店），证明：2016年10月份原告马崇元的父亲已将租赁房屋的钥匙拿走。原告马崇元、王伟亦质证意见：对该证据的真实性、关联性和证明的问题均不认可，视频中人的回答用词都不是肯定回答，用词都是听说、可能，对证据形式也不认可，该两份证据都是偷拍、偷录，物业经理不能证明张建龙把钥匙交给了原告马崇元的父亲，只说明张建龙不付租金，在停止营业后把钥匙放在了楼下第三人处，双方的租赁关系不能因承租人简单的把钥匙放在第三人处就解除了。承租人腾空房屋、停止营业、不付租金、不接电话，刚才被告方提供的证据显示房屋漏水被告都不管，为维护房屋的安全，防止损失的进一步扩大，被告的行为对出租房产生不利的后果。双方的合同不因此而解除。
反诉部分：反诉原告张建龙为支持反诉主张，当庭提供证据如下：
证据一、合同复印件一份。证明：1.双方2014年1月26日签订书面《商铺租赁合同》，于2014年10月1日起成立房屋租赁关系的事实。2.《商铺租赁合同》第二条第二款第3项约定，反诉原告在3种情况下，反诉被告享有”中止合同，收回房屋”的权利，而不具有解除合同权的事实。3.《商铺租赁合同》第七条第1项约定，反诉被告提前解除合同......视为违约行为，不但要承担违约金还要赔偿损失的事实。反诉被告马崇元、王伟亦质证意见：真实性认可，对证明的问题不认可，反诉原告曲解合同的意思，合同的第二条第二款约定的是当承租人拖欠租金累计达三十天的，出租人可以终止合同收回房屋，虽然在合同文本上显示中止，但从后面的收回房屋这句话上可以看出是笔误，是停止双方租赁合同的意思，反诉原告依据合同第七条第一项主张违约金没有依据，出租方今天才提出解除合同的请求，承租人也同意解除，而且在这之前承租方腾空房屋，停止营业、不付租金、不接电话，把钥匙放在第三方处，房屋漏水都不管，承租方用他的行为说明了不愿继续履行合同，出租方没有违约、违约的是承租方。
证据二、消防工程施工合同复印件1份、建设工程竣工验收消防备案凭证复印件1份、消防实施检测合格证复印件1份、公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证复印件1份、收据复印件一份。证明：反诉原告投入消防工程设施费用270900元的事实。之所以未开发票是因为，开发票需要交纳高额的税金，为了不支付税金，所以开的收据。反诉被告马崇元、王伟亦质证意见：对该证据的三性均不认可，反诉原告是否为承租的该房屋进行消防施工，消防施工是否实际产生这么多费用无法确认，消防工程改造没有取得出租方的同意，消防改造是基于反诉原告开网吧，网吧是公众聚集的特种行业，消防部门对网吧的消防要求和普通商户的消防要求不一样，承租方为了经营需要装修、改造产生的费用应由承租方自己承担。反诉原告提供的是一份收据，并非正规发票，不能证明反诉原告进行了消防装修，也不能证明花费了这么多。
证据三、施工图设计文件审查合格书复印件2份。证明：反诉原告委托新疆峻特设计工程有限公司对租赁房屋按照开网吧的要求，对相应消防设施的配置和安装所做的设计图纸进行审查合格的事实。反诉被告马崇元、王伟亦质证意见：对该证据的三性均不认可，该证据是2015年3月25日形成的，双方租赁合同是在2014年就开始履行了，承租人当时没有对房屋消防提出任何异议，改造是他个人行为，反诉原告是否为承租的该房屋进行消防施工，消防工程改造没有取得出租方的同意，消防改造是基于反诉原告开网吧，因为网吧是公众聚集的特种行业，消防部门对网吧的消防要求和普通商户的消防要求不一样，承租方为了经营需要装修、改造产生的费用应当由承租方自己承担。
反诉被告马崇元、王伟亦为支持其抗辩向法庭提供证据如下：
证据一、工程竣工验收备案表复印件一份、建设工程竣工验收消防备案凭证复印件一份。证明：出租人交付给承租人的房屋是经过竣工验收后的房屋，该房屋主体消防工程已经通过验收。反诉原告张建龙质证意见：对该证据不认可，该证据的验收备案是尉犁县10号小区1号住宅楼的验收，而不是对商业楼（附属楼）的消防验收，因反诉被告未提供附属楼的消防验收合格手续，因此附属楼没有经过消防验收，根据消防法的相关规定，未经消防验收合格的房屋是不能出租的。
对以上原告（反诉被告）、被告（反诉原告）提供的证据，对方当事人无异议的本院予以确认。对方有异议的综合全案予以认定。
经审理查明：2014年1月26日原、被告双方签订《商铺租赁合同》，约定：第一条，甲方出租的商铺坐落地址尉犁县团结路，建筑面积750平方米。第二条，租期捌年，自2014年5月1日起至2022年4月30日止（甲方给乙方三个月的装修时间即2014年1月25日至2014年4月25日止）。承租人有下列情形之一的，出租人可以中止合同，收回房屋。1.......。2.......。3.承租人拖欠租金累计达30天，同时，乙方应按剩余期限应付租金的30%向甲方支付违约金......。第三条，租金和租金交纳期限；租赁期为八年，前三年租金不变，每一年贰拾万元，从第四年起每年按上年租金的5%递增。3.第一年租金于本合同签订之日起现付壹拾万元定金，等甲方办妥水、电、天燃气卡以及消防楼梯后，全额付清余款，以后每年与上年房租到期前一周内一次性付清下一年的租金。4.乙方必须按照约定向甲方缴纳租金。如无故拖欠租金，甲方给予乙方3天的宽限期，从第4天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金1%加收滞纳金。第五条，各项费用的缴纳，1.乙方有义务按期支付用电、用水、天然气及物业管理综合费用。物业管理费：乙方自行向物业管理公司交纳。第七条，若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，甲方应按剩余期限应付租金的30%向乙方支付违约金，并赔偿乙方装修的全额费用（按折旧后计算）。2.若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方应按剩余期限应付租金的30%向甲方支付违约金。
查明：合同生效后，原告依约交房，被告按照开网吧的要求，对相应消防设施的配置和安装进行装修，装修时间即2014年1月25日起至2014年4月25日。房屋装修后被告张建龙开辰铭网吧，合同履行二年，期间张建龙交纳1000元物业费。
另查明：2015年10月9日被告张建龙找原告，提出生意不好，且装修改造也花了不少钱，让原告给他减免几个月的租金，原告考虑被告的实际情况，同意免几个月的租金，2015年10月9日经双方协商一致，原、被告双方签订补充协议，双方订立的尉犁县团结路商铺的租赁期由2014年5月1日起改为2014年10月1日起。
查明：合同履行中，即2016年9月底被告张建龙给原告打电话，提出生意不好，要求原告降低房租，原告不同意，双方产生纠纷。在此期间被告张建龙未按约定支付2016年10月1日至2017年9月30日期间的房租，原告多次催要无果，无奈诉至法院。
查明：原告马崇元、王维亦要求解除合同，被告张建龙当庭同意解除合同。
上述事实，有原告提供的商铺租赁合同及补充协议、律师催告函，物业费情况说明。被告出具视频资料二份。反诉原告提供商铺租赁合同复印件一份、消防工程施工合同一份，反诉被告提供工程竣工验收备案表8份及备案机关处理意见，建设工程竣工验收消防备案凭证及原、被告当庭陈述在卷证实。
本院认为：原、被告签订的《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应遵守诚实守信、信守合约的原则，全面履行合同义务。
本诉部分：1.关于原告主张解除2014年1月26日签订的《商铺租赁合同》，被告张建龙当庭同意解除合同。
2.关于原告要求被告支付租金20万元（2016年10月1日至2017年9月30日）。被告抗辩：原告单方面解除合同构成违约，且2016年10月中旬原告已将租赁房屋的钥匙收回，至今租赁的房屋一直在原告的实际占有和控制之下，被告并没有占有使用租赁房屋，原告要求被告支付房屋租金20万元，无事实和法律依据。本院认为：被告提供的二份视频资料（物业经理吕亮，邓峰的视频）证实不了是原告马崇元的父亲已将租赁房屋的钥匙拿走，且租赁物原告已接受。也证实不了是原告单方面解除合同，存在违约行为。在合同未解除的情况下，双方的租赁合同关系不能因被告张建龙简单把钥匙放在第三人邓峰处就解除。被告虽未一直占有、使用该房屋，但应承担该期间的房租。故原告要求被告支付租金20万元，本院予以支持。
3.关于原告要求被告支付违约金34.8万元。被告抗辩：原告违约在先，却要求被告承担违约责任支付违约金34.8万元，支付租金20万元，同时要求属重复计算赔偿数额，且原告违约金34.8万元已经大于20万元租金的损失数额，应依法驳回。本院认为：20万元租金是合同未解除的情况下，被告张建龙应支付的租金，不是损失。损失和违约金不能同时主张，原告的损失其实就是20万元租金的利息损失，合同约定的违约金34.8万元已经大于原告的损失数额。被告当庭已提出违约金过高，根据法律规定，本院依法对原告主张违约金34.8万元依法予以调整，原告的利息损失应按中国人民银行同期贷款基准利率5.1%计算，即20万元×5.1%=10200元。故原告要求被告支付违约金34.8万元的诉讼请求，本院不予支持。
4、关于原告主张被告张建龙应支付拖欠的物业费40878元，原告提供了物业公司证明，证明本案诉争房屋产生的物业费。被告张建龙提出该证据存在瑕疵，对2014年的物业费10219.5元不认可，因当时房子还未正式交给被告。只承担2015年1-12月的物业费13626元，2016年1-10月物业费11355元。对2016年11-12月的物业费2271元不认可，对2017年1-9月物业费10219.5元不认可，因2016年10月15日原告已将钥匙拿走，期间租赁房屋并不在被告方占有和使用下，物业费不应当由被告承担。本院认为：该证据由物业部门出具，虽出具证据人未签字，但该证据加盖有物业公司印鉴，能够证明待证事实的客观存在，又因被告未能举证予以反驳，故本院对该证据予以采信，同时依合同约定该笔费用亦应由承租人张建龙负担，被告的抗辩理由不成立，故原告要求被告张建龙支付拖欠的物业费40878元，本院予以支持。
反诉部分：1.关于反诉原告要求因反诉被告单方解除《商铺租赁合同》，造成反诉原告投入的消防工程设施设计、安装费用的损失270900元。反诉被告抗辩：反诉原告对消防工程的装修改造是因开设网吧的特殊需要，出租方交付的房子消防工程已验收合格，本案因反诉原告违约解除合同，造成的全部损失应由反诉原告自行承担。本院认为：反诉被告提供的工程竣工验收备案表，证明出租人交付给承租人的房屋是经过竣工验收后的房屋，该房屋主体消防工程已经通过验收。而反诉原告经营网吧，消防装修是为经营网吧自身需要，属经营网吧正常的成本投入，且合同对该部分装修费用、消防设施费用如何承担未作约定，根据《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同解释》第十一条第一款第二项的规定，且反诉原告张建龙提供的二份视频资料证实不了反诉被告马崇元、王伟亦单方解除合同，构成违约，故反诉原告主张该部分损失，本院不予支持。
2.关于反诉原告要求因反诉被告单方解除《商铺租赁合同》支付反诉原告违约金34.8万元。本院认为：反诉原告仅提供二份视频资料（物业经理吕亮，邓峰的视频）证实不了是反诉被告单方面解除合同，存在违约行为，且反诉原告也未提供其他有效证据相印证证实反诉被告违约。故反诉原告要求反诉被告支付违约金34.8万元的请求，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第二百一十二条、第一百零七条、第二百二十七条、《中华人民共和国民民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）马崇元、王伟亦与被告（反诉原告）张建龙2014年1月26日签订的《商铺租赁合同》。
二、被告（反诉原告）张建龙于本判决生效后三日内支付原告（反诉被告）马崇元、王伟亦的租金20万元（2016年10月1日-2017年9月30日）。
三、被告（反诉原告）张建龙于本判决生效后三日内支付原告（反诉被告）马崇元、王伟亦的违约金10200元。
四、被告（反诉原告）张建龙于本判决生效后三日内支付拖欠的物业费39878元（扣除张建龙预交1000物业费即40878元-1000元）。
五、驳回原告（反诉被告）马崇元、王伟亦的其他诉讼请求。
六、驳回被告（反诉原告）张建龙的反诉诉讼请求。
本诉诉讼费减半收取4844.39元，原告马崇元、王伟亦承担2787.09元，由被告张建龙承担2057.3元。反诉诉讼费减半收取4994.5元，由被告（反诉原告）张建龙承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于巴州中级人民法院。
审判员 侯 芳
二〇一八年一月八日
书记员 都格加甫