上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民一（民）终字第1435号
上诉人（原审被告）上海鼎基房地产开发有限公司。
被上诉人（原审原告）祝林妹。
被上诉人（原审被告）上海南汇乐购生活购物有限公司。
上诉人上海鼎基房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称鼎基房地产公司）因公共场所管理人责任纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第943号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月5日立案后，依法组成合议庭，于同年6月24日公开开庭进行了审理，上诉人鼎基房地产公司的委托代理人陈珏，被上诉人祝林妹及其委托代理人沈梅初，被上诉人上海南汇乐购生活购物有限公司（以下至判决主文前简称南汇乐购公司）的委托代理人施莉珏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年4月24日6时50分许，祝林妹驾驶电动自行车驶入某地底楼西门口处公共走道，驶经一地面窨井盖时，由于下面地沟油泛起，造成该处地面湿滑，祝林妹连人带车摔倒在地受伤。祝林妹摔倒后向公安部门进行报案，之后又被送至上海市浦东医院进行治疗，共产生医疗费人民币98，826.28元（以下币种相同）。经原审法院委托，华东政法大学司法鉴定中心对祝林妹的伤情进行鉴定，鉴定意见为：“被鉴定人祝林妹因外力致右胫骨上段及平台粉碎性骨折，右腓骨小头骨折，现右膝关节活动受限，评定十级伤残；酌情给予伤后休息7个月，营养3个月，护理3个月；择期行内固定拆除术，酌情给予休息2个月，营养3周，护理3周”。为此，祝林妹支出鉴定费2，300元。
原审法院另查明，鼎基房地产公司系某地大楼的所有权人。2004年3月31日，南汇乐购公司通过上海康诚仓储有限公司（以下简称康诚公司）与鼎基房地产公司签订《上海市南汇惠南镇沪南路乐购购物中心预租房屋合同书》（以下简称《预租房屋合同书》），约定“甲方（即鼎基房地产公司，下同）以即将建设的坐落于上海市南汇惠南镇沪南公路以北（南门大街以东、卫星河以南）拥有房屋产权和土地使用权的建筑物（即某地大楼）（1-5层）、设备、设施和场地有偿出租给乙方（即康诚公司，下同）作为商业经营使用，开办乐购购物中心……”同时对租赁的面积区域进行了明确约定。另双方又在合同第4部分约定租金计算标准中含物业管理费，在合同8.8条约定：“乙方在接到租赁物后，应对租赁范围内的房屋、设备、设施、停车场各疏通道及绿化带进行管理。”8.9条约定：“乙方在合同期内负责租赁房地产（包括设备、设施）的安全、经营场地日常的保洁与维修、设备、设施维修和养护……”合同附件二《社区型购物中心所需工程配套要点》中明确约定，全部室内污水排总水管、接入红线外的市政污水排水管网、符合环保管理部门要求的隔油池、化粪池或生化处理池由鼎基房地产公司负责配套。《乐购生活购物中心工程界限》中明确乐购生活购物中心租赁区内污水排放点、供乐购生活购物中心使用的室外隔油池由鼎基房地产公司负责，供乐购生活购物中心使用的室内隔油池由康诚公司负责。2006年1月20日，南汇乐购公司工商登记注册成立。2006年8月28日，鼎基房地产公司与康诚公司就租赁房屋的延迟交付、交付条件、违约金等相关问题签订了《补充协议书》。《预租房屋合同书》中约定的建筑物即某地大楼建成交付后，南汇乐购公司依约入住租赁区域经营，其他区域鼎基房地产公司作为大楼业主出租给其他案外人。
原审法院又查明，2013年11月28日，上海市浦东新区城市管理行政执法局向鼎基房地产公司发出《谈话通知书》，要求鼎基房地产公司就2013年9月25日9时25分在向排水设施排放的污水水质超标的行为接受谈话。为此，鼎基房地产公司于2013年12月2日以《工作联系函》的书面方式通知包括南汇乐购公司在内的三家租户就污水排放等问题组织协调。此后，通过数次协调会，鼎基房地产公司与各租户就消防及污水清理事宜达成了处理方式的一致意见，并要求各承租户自行管理好自己承租范围内的物业管理工作。2013年7月1日起，鼎基房地产公司聘用保洁人员负责某地大楼门前广场及四周的卫生保洁工作。
原审法院审理后认为，宾馆、商场、银行、车站、娱乐场所等公共场所的管理人或者群众性活动组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。本案的争议焦点在于谁是涉案事故发生场所的管理人。对此，南汇乐购公司和鼎基房地产公司各执一词。原审法院认为，首先，根据《预租房屋合同书》中一层平面图的标示，涉案事故发生场所在南汇乐购公司及其他各承租户的租赁经营区域外，系该大楼的门前广场公共区域。《预租房屋合同书》中有关于租金包含物业费的约定，而在本起人身损害事故发生后亦由某地大楼的所有权人即鼎基房地产公司聘请了两位工作人员专门负责大楼门前广场及四周的卫生保洁工作。故鼎基房地产公司作为某地大楼的所有权人负有对涉案事故场所的首要管理责任，客观上亦在履行管理责任。关于鼎基房地产公司提出的其公司作为出租人已经尽到应尽的管理义务，涉案事故场所油污的溢出系由于包括南汇乐购公司在内的各承租户造成，管道的疏通由各承租户自己承担、与鼎基房地产公司无关的意见，原审法院认为，首先，鼎基房地产公司在收到相关行政部门的《谈话通知书》后就污水超标排放等问题组织承租户协调座谈、解决问题的积极态度值得肯定，但该行为发生在本案涉讼事故之后，不能溯及既往证明已经尽到管理义务。其次，地下油污泛起，造成地面湿滑的原因可能是大楼内租户在排放污水过程中不规范排放造成，也可能与地下窨井管道未及时清理有关。就目前在案证据，尚无法确认油污泛起的确切原因，而结合《预租房屋合同书》中关于各项配套工程等相关内容的约定，鼎基房地产公司作为某地大楼的所有权人和出租人，均负有不可推卸的管理和监督责任。至于鼎基房地产公司和南汇乐购公司及其他承租户之间就物业和保洁存在其他约定的，不具备抗辩祝林妹的效力，即便系南汇乐购公司或者其他承租户未合理履行出租人与承租人之间关于物业保洁和管道疏通方面职责造成祝林妹伤害的，亦不宜在本案中一并处理，应由鼎基房地产公司在本承担责任后另行向其他责任人追偿。另受害人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵权人的责任。本案中，涉案事故发生时间系清晨，视频资料中显示当时人流稀少，路况通畅，视野清晰，即使地面有一滩油污，亦非无法避让。且祝林妹自身系完全民事行为能力人，并自述在某地大楼处工作，应对周围环境熟悉。祝林妹在看到地面油污的情况下，应提高警惕小心慢速骑行，或者绕过湿滑区域骑行，故祝林妹自身疏忽，不注意安全是导致摔倒受伤的主要原因。综上所述，原审法院根据祝林妹与鼎基房地产公司各自的过错酌定由鼎基房地产公司对祝林妹的人身损害承担40%的赔偿责任，其余损失由祝林妹自负。原审法院在确定了祝林妹的合理损失后判决如下：一、上海鼎基房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内赔偿祝林妹各项损失共计90，452.90元；二、驳回祝林妹的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4，564元，减半收取计2，282元，由祝林妹负担1，251元，上海鼎基房地产开发有限公司负担1，031元。
判决后，鼎基房地产公司不服，向本院提起上诉，上诉要求由南汇乐购公司、上海银名商贸有限公司、上海顺忠酒店管理有限公司承担赔偿责任，上诉人诉称，上述三家单位在使用窨井排水排污管道时，未在厨房内安装隔油实施，直接将油污向下水口排放，造成油污堵塞向上泛滥，故本案的赔偿责任应该由上述三家单位承担。
被上诉人祝林妹不同意上诉人上诉请求，认为原审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的诉讼请求。
被上诉人南汇乐购公司不同意上诉人的上诉请求，要求维持原判。南汇乐购公司辩称，事发地不属于其公司承租经营的范围，油污泛起的直接原因是南汇生活广场上的川菜馆。而上诉人负责整幢楼的公共管理、清洁责任，上诉人因清理不及时导致祝林妹摔伤，理应承担相应的赔偿责任。
本院经审理查明，原审法院查明事实无误。
本院认为，根据一、二审法院查明的事实，可以确认涉案事故发生在南汇乐购公司及其他各承租户租赁经营区域外，在鼎基房地产公司所有的南汇某地楼的门前广场公共区域。上诉人鼎基房地产公司作为涉案事发地的所有权人应对自己建筑物区域内发生的损害承担管理和赔偿责任。就鼎基房地产公司主张的油污的溢出是由于包括南汇乐购公司在内的各承租户造成，与鼎基房地产公司无关的意见，对此原审法院已予以充分的注意，并作了详细的分析和阐述，本院予以认同，不再赘述。如油污的发生确系南汇乐购公司、上海银名商贸有限公司、上海顺忠酒店管理有限公司造成，上诉人鼎基房地产公司可另觅途径解决。综上所述，上诉人鼎基房地产公司作为所有权人，应就其先行的管理义务承担相应的责任，原审法院据此所作的判决正确，上诉人鼎基房地产公司的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币2，061元，由上诉人上海鼎基房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛海波
代理审判员 洪可喜
代理审判员 沈卫兵
二〇一四年八月十二日
书 记 员 左莉莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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