宁夏回族自治区中卫市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）宁05民终837号
上诉人（原审原告）：赵聪，男，生于1986年3月8日，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
被上诉人（原审被告）：张金龙，男，生于1962年9月4日，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
委托诉讼代理人：张瑞芳（系张金龙妻子），住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
上诉人赵聪因与被上诉人张金龙租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院（2016）宁0502民初1720号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月1日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷和询问当事人，认为本案没有新的事实、证据和理由。本院不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
赵聪上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持赵聪一审的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由张金龙承担。事实和理由：合同约定的租赁期开始时，张金龙就应当知道涉案房屋即将拆迁。张金龙向赵聪隐瞒此情况，应当承担装修损失并返还2万元租赁费。
张金龙辩称，一审判决认定事实属实，应予维持。
赵聪向一审法院起诉请求：1.解除赵聪、张金龙于2016年1月22日签订的《房屋租赁合同》；2.张金龙返还赵聪已付房租2万元、押金1000元，承担装修损失8379.50元、品牌使用损失5000元；3.诉讼费由张金龙负担。
一审法院认定事实：2016年1月22日，赵聪因加盟某品牌鸭脖店经营所需，与张金龙签订《租房合同书》1份，约定：张金龙将其位于中卫市沙坡头区东大街教育局综合楼的1套营业房出租给赵聪使用，租期为2年，自2016年3月1日-2018年3月1日。租金每年4万元，半年支付一次。合同签订后，赵聪按照合同约定向张金龙支付半年的租金2万元，支付押金1000元。张金龙于2016年1月底将出租的房屋交付赵聪使用。2016年2月26日向加盟商支付了5000元的品牌使用费。赵聪于2016年3月2日购买装修材料对店面进行装修，赵聪在装修期间，发现教育局综合楼开始进行拆迁，并停止装修。赵聪支付购买装修的材料款5119.50元，装修人工工资3260元。2016年3月8日，中卫市人民政府发布2016年第3号《关于国有土地上房屋征收决定的公告》，决定征收的范围包括张金龙出租给赵聪的营业房。赵聪向张金龙提出涉案营业房要拆迁，张金龙告诉赵聪，并没有相关拆迁部门与张金龙联系营业房拆迁事宜，让赵聪继续使用营业房。赵聪停止装修，没有使用承租的营业房。因赵聪没有关闭营业房的卷帘闸门，致使涉案营业房的门玻璃被打碎，室内暖气片被他人拆去。截止2016年8月22日，与张金龙营业房同属一栋楼的其他部分营业房仍然继续在经营。赵聪以张金龙与赵聪签订合同时隐瞒该营业房拆迁的事实，导致赵聪签订合同的目的无法实现，且给赵聪造成了经济损失为由，要求张金龙返还租金，赔偿因此给赵聪造成的损失。张金龙以出租的营业房可以继续使用为由，拒绝赵聪的要求。一审法院认为，赵聪与张金龙签订的《租房合同书》是双方当事人真实意思表示，合同合法有效。合同签订后，双方当事人均按照合同约定履行了各自的义务。本案争议的焦点是：一、是否解除双方当事人签订的《租房合同书》；二、张金龙是否承担向赵聪返还租金及赔偿损失的责任。一、关于是否解除双方当事人签订的《租房合同书》的问题。赵聪与张金龙于2016年1月22日签订房屋租赁合同后，中卫市人民政府于2016年3月8日发布房屋征收公告，赵聪承租的房屋在征收范围内。赵聪在装修承租的营业房期间，得知该营业房被政府决定征收后，停止装修。赵聪承租张金龙营业房的目的是为了加盟经营销售熟食，而从事经营需具备相应的市场环境。因涉案房屋在政府的征收范围内，虽然现在赵聪承租的营业房没有被拆迁，与涉案房屋同属一栋楼的营业房现在仍然有继续经营的房屋，但大部分营业房因政府征收已停止经营。由于政府决定拆迁，造成涉案房屋不适合继续经营的客观情况。而该客观情况属于当事人不能避免并不能克服的事实，应属于不可抗力的情况。因不可抗力的原因，致使赵聪不能实现承租张金龙房屋进行经营的目的。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的”的规定，赵聪要求解除房屋租赁合同的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。张金龙提出其出租的营业房至今并没有被拆迁，可以继续经营，不同意解除房屋租赁合同的抗辩理由。虽然张金龙出租的营业房至今没有被拆迁，但因政府决定拆迁涉案房屋所在的综合楼，且张金龙出租营业房周边的营业房大部分已经关闭，造成涉案房屋不适合继续经营的客观情况，不能实现赵聪继续承租营业房的目的，依法应解除双方签订的房屋租赁合同。张金龙提出的抗辩理由，不符合法律规定，不能成立。二、关于张金龙是否承担向赵聪返还租金及赔偿损失的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，赵聪在合同签订后，向张金龙支付了2016年3月1日-2016年8月31日的租金2万元，张金龙也按照合同约定于2016年1月底将出租的营业房交付赵聪使用。虽然赵聪没有实际使用该房屋，但赵聪至今并没有将该房屋返还给张金龙，所以赵聪要求张金龙返还已付营业房租金2万元的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。关于赵聪要求张金龙退还租房押金1000元的诉讼请求。因赵聪在管理承租的房屋期间，没有将卷闸门锁闭，造成该房屋的门玻璃被打碎，房屋内的暖气片被他人拆卸。在合同解除后，不能按照合同约定向张金龙返还承租的房屋，故对赵聪的该项诉讼请求不予支持。关于赵聪要求张金龙赔偿装修费用8379.50的诉讼请求。因解除双方当事人签订的房屋租赁合同的原因并不是双方当事人的过错所致，双方当事人在合同中约定了合同期满，一切装修设施由承租人拆除并恢复原状，出租人不予任何补偿，但没有约定在合同期限内，解除租赁合同后，对装修物的处理方式。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期限内的装饰装修残值损失，由双方当事人按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”的规定，因涉案营业房即将拆迁，在政府部门对该房屋征收评估房屋价格时，赵聪对该房屋的装修附合物的价值要添加在房屋价值上，张金龙作为营业房的所有权人是受益人，所以在解除合同后，张金龙对赵聪装修营业房的损失，应依据上述规定，给予合理的补偿。结合本案的具体情况，张金龙补偿赵聪装修费用的50%比较合理，即张金龙补偿赵聪装修损失4190元。关于赵聪要求张金龙赔偿品牌使用费5000元的诉讼请求。赵聪为了加盟经营而支付的品牌使用费与双方当事人签订的房屋租赁合同没有关联性，且解除双方当事人签订的房屋租赁合同并不是张金龙的过错所致，所以赵聪的该项诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第九十四条第一项、第九十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决：一、解除赵聪与张金龙于2016年1月22日签订的《租房合同书》；二、张金龙于判决生效后十日内支付赵聪装修补偿费4190元；三、驳回赵聪的其他诉讼请求。案件受理费330元，由赵聪负担305元，张金龙负担25元。
二审中，当事人没有提交新的证据。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，赵聪与张金龙于2016年1月22日签订租赁合同，张金龙将租赁房屋交付赵聪经营。2016年3月，中卫市人民政府发布拆迁征收公告，但赵聪无证据证明其截至2016年7月13日一审立案前向张金龙主张解除租赁合同并交付涉案租赁房屋，且租赁房屋至今未被拆迁。因此赵聪应承担自2016年3月1日至2016年7月13日的租金共14778元（2万元×133天÷180=14778元），赵聪向张金龙已付2万元租金中剩余的5222元应由张金龙返还赵聪。
因赵聪对房屋看管不善，导致租赁房屋内设施被他人破坏，需以押金进行赔偿，故赵聪要求张金龙返还押金的上诉请求不能成立。本案租赁合同是因不可归责于双方的事由而解除，依照相关法律规定，剩余租赁期限内的装饰装修残值损失由双方当事人按照公平原则负担，一审判决由赵金龙补偿4190元并无不当。赵聪主张的品牌使用损失与本案租赁合同无关，其要求张金龙返还品牌使用损失没有事实和法律依据。
综上所述，赵聪的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第一项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院（2016）宁0502民初1720号民事判决第一项、第二项；
二、撤销宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院（2016）宁0502民初1720号民事判决第三项；
三、张金龙于本判决生效之日起十日内返还赵聪租金5222元；
四、驳回赵聪的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费660元，减半收取330元，由上诉人赵聪负担240元，被上诉人张金龙负担90元；二审案件受理费554元，由上诉人赵聪负担458元，被上诉人张金龙负担96元。
本判决为终审判决。
审 判 长 薛鹏飞
审 判 员 韩金芳
代理审判员 吕广飞
二〇一六年十一月二十三日
书 记 员 张 津
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。