广东省信宜市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0983民初523号
原告：李端浩，男，1984年10月8日出生汉族，住信宜市。
原告：陈小琼，女，1986年12月2日出生汉族，住信宜市。
两原告的共同委托诉讼代理人：黎华，广东前瞻律师事务所律师。
两原告的共同委托诉讼代理人：陈劲，广东前瞻律师事务所律师。
被告：高州市政通房地产开发有限公司。住所地：高州市。
法定代表人：周立爵，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李龙周，广东粤茂律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘利火，广东粤茂律师事务所律师。
原告李端浩、陈小琼与被告高州市政通房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年1月13日立案受理后，于2016年6月17日作出（2016）粤0983民初163号民事判决书。原告不服该判决，向广东省茂名市中级人民法院提起上诉，广东省茂名市中级人民法院于2016年11月15日作出（2016）粤09民终1287号民事裁定书，裁定：一、撤销广东省信宜市人民法院（2016）粤0983民初163号民事判决。二、本案发回广东省信宜市人民法院重审。本院根据广东省茂名市中级人民法院（2016）粤09民终1287号民事裁定书，于2017年3月6日立案重审，依法重新组成合议庭，于2017年4月26日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈劲、被告的委托诉讼代理人李龙周到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李端浩、陈小琼诉向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付逾期交房违约金19321元给原告；2.被告返还多缴的契税5771元给原告；3.被告返还水电安装材料费、评估费、防盗网安装费、改阳台费共10600元给原告；4.被告负担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告系商品房买卖合同关系。原告于2013年12月25日与被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号：XX），原告购买被告开发的信宜市东镇城郊水归堂、聚宝楼XX号商品房一套。合同中约定销售面积为92.18平方米，每平方米价格2998元，总价为276356元，原告应在接到要交齐30%房款通知的5日内支付首期款83356元，余下的70%房款用所购房屋向指定银行申请办理按揭贷款支付。1.被告未按照合同约定如期交房，延期共423天，应当向原告支付违约金19321元。双方在合同第八条明确约定2014年3月1日前将商品房交付给原告使用。按照交楼协议书的显示，被告直至2015年4月27日才向原告交付房屋，逾期交房超过60日。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条第（2）款：“逾期超过60日后，……合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第一天起至实际交付之日止，出卖人（被告）按日向买受人（原告）支付已交房价款万分之五的违约金。”的约定，被告迟延交付的行为已构成违约，被告应按约定支付违约金19321元（自2014年3月1日至2015年4月27日）。2.被告应当返还原告契税多缴部分5771元。按照合同约定原告应支付契税9800元。根据《广东省契税实施办法》（广东省人民政府令第41号）第五条规定，契税税率为3%。另外，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部《关于调整房地产交易环节契税、个人所得税优惠政策的通知》（财税【2010】94号）第一条第一款的规定：“对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。”由于该商品房属于家庭唯一住房，故该商品房的契税税率为1.5%。按照该商品房的实际面积和成交价格应当支付契税为276356×1.5%=4029元，被告依法应当返还原告契税多缴部分5771元。3.《商品房买卖合同》履行期间，被告向原告收取评估费1500元、水电安装材料费5000元，该收费违反相关法律规定，应予以返还；被告向原告收取的防盗网安装费用3500元和改阳台款600元并无法律依据且无合同条款约定，应当返还给原告。综上，被告构成违约，应赔偿各项损失给原告以及退还多收的各项费用给原告。
被告高州市政通房地产开发有限公司辩称，（一）被告不存在逾期交房的违约行为，原告请求被告支付逾期交房违约金于法无据。被告与原告签订的《商品房买卖合同》没有约定具体交房时间，且没有交房时间的补充协议。双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在年月日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人装修使用：1、该商品房基建工程基本完成，部分项目验收合格”，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条及《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，商品房经竣工验收合格后才能交付使用，未经验收合格不得交付使用。双方约定部分项目验收合格后交付使用违反了法律、行政法规的强制性规定，该约定条款无效。该商品楼2015年4月17日竣工经验收合格后，被告于2015年4月27日将商品房交付给原告使用，是在合理的期限履行了义务，根本不存在逾期交房的违约事实。（二）原告请求被告返还契税及办证费5771元没有依据。被告与原告签订的《商品房买卖合同》第十七条第6项约定：“办房产证契税每房元”，该合同条款约定了收费项目，没有约定具体数额，但双方签订合同后，被告以《收款收据》书面列出各个收费项目金额，双方约定契税及办证费为9800元，该款包含被告代办房产证的劳务费等，当时原告表示同意并履行了相应的支付义务。该收款约定是双方的真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。现原告李端浩、陈小琼认为收取的契税及办证费违反了《关于调整房地产交易环节契税、个人所得税优惠政策的通知》的有关规定，但由于《关于调整房地产交易环节契税、个人所得税优惠政策的通知》的规定并不是法律、行政法规，且该通知只规定了契税，而契税及相关收费是包含被告代理交税办证的劳务支出，是双方自愿订立的，是双方真实意思表示，原告要求被告退还依约所收取的契税及办证费5771元是没有依据的。（三）原告请求被告返还水电安装材料费、评估费、防盗网安装费及改阳台费共10600元更加没有事实和法律依据。1.水电安装材料费：《商品房买卖合同》第十七条第5项约定了水电安装材料费由原告负担，虽没有约定具体数额，但双方签订合同后，被告以《收款收据》书面列出各个收费项目及金额，双方约定水电安装材料费为5000元，原告也按约定履行了相应的支付义务。目前水电已安装到户，原告已经实际享受了被告提供的材料及服务。双方已按合同约定履行了相应的义务和享受了该项权利，且所约定的条款亦未违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同。故原告请求被告返还已向其收取的水电安装材料费没有依据。2.评估费：《商品房买卖合同》第十七条第4、7项约定了评估费由原告负担。原告是办理银行按揭贷款付款的，评估费是办理房屋抵押贷款时应银行要求进行房地产抵押评估所产生的费用，而且这些收费项目金额也是合同双方协商一致的。3.防盗网安装费：《商品房买卖合同》第十三条第9项约定了防盗网统一由被告承造，费用由原告负担。双方签订合同后，被告向原告说清楚了防盗网安装的情况及收费标准，原告当时表示同意并付清了相关费用。目前防盗网已经安装到户，并向工人支付了工钱，原告已经实际享受了被告提供的材料及服务，双方已按合同约定履行了相应的义务和享受了该项权利，一直没有异议，现原告请求返还防盗网安装费没有依据。4.改阳台费虽然在《商品房买卖合同》没有约定，但双方签订合同后，被告按商品房购房指南口头向原告说清楚了阳台改建的情况及收费标准，原告当时表示同意并付清了相关费用。目前原告的阳台已改建完成，并向工人支付了工钱，原告已经实际享受了被告提供的材料及服务，双方已按合同约定履行了相应的义务和享受了该项权利，现原告请求返还改阳台费没有依据。另外，业主强迫被告在小区外即工程以外的地方铺设水泥路，面积是2275平方米，被告出资850978元，被告要求原告分担铺设水泥路的平均支出，即原告按份额应分担4255元，该请求仅作答辩意见，暂不作反诉请求。铺设的道路不在住宅小区的建筑范围内，没有列入房价款内，且当时是业主要求被告铺设该道路的，业主称会出资，所以被告才铺设该道路的。
本院经审理认定事实如下：被告高州市政通房地产开发有限公司成立于2011年4月8日，经营范围是房地产开发、销售。2013年12月25日，原告李端浩、陈小琼与被告高州市政通房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，该合同中写明：合同双方当事人：出卖人为高州市政通房地产开发有限公司，买受人李端浩、陈小琼。根据国家法律、法规和广东省有关规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：第一条项目建设依据。出卖人取得位于信宜市××XX村编号为信府国用（2011）第XXX、信府国用（2012）第XXX号的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》。该地块土地面积为（690+694）=1384平方米，土地规划用途为住宅用地，土地使用权年限70年。出卖人经批准在上述地块上建设商品房，（定名为）水归堂、聚宝楼AB栋。建设工程规划许可证号为：建字第[2012]XXX号、建字第〔2012〕XXX号，施工许可证号为：信建施字[2012]XXX号。第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为信宜市住房和城乡建设局，商品房预售许可证号为：信房预售[2013]XX号。第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图经信宜市住房和城乡建设局规划部门批准，见本合同，附件，房号以附件上表示为准）。该商品房为本合同第一条规定的项目中的第XXX号房。该商品房的用途为住宅，属框架结构，层高3米（含楼板厚度），建筑层数地上十五层，首层、夹层、二层至十五层套房。该商品房的销售面积按所购房的投影面积+本层的分摊面积+本层外的公共分摊面积，售楼的面积合计为92.18平方米。本层分摊面积为本层楼梯（含电梯）。天面楼梯（含电梯间）房屋的面积。公共通道、公共配套设施房屋和物业管理用房等面积为本层外公共分摊面积。买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《业主临时管理规约》。第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按以下方式计算该商品房价款。该商品房属预售，双方约定如下：按套出售，按（购房的投影面积+本层分摊面积+层外的公共分摊面积）销售面积为92.18平方米，（合同约定的公共配套面积只有使用权，不计入产权登记面积）。单价为人民币每平方米2998元，套房总金额为（￥276356元），大写：人民币贰拾柒万陆仟叁佰伍拾陆元。车库编号：A小车5号，车库金额为（￥180000元），大写：壹拾捌万元。第六条付款方式及期限。银行按揭方式出卖人接到要交齐30%房款通知的五日内必须付清剩余首期款人民币捌万叁仟叁佰伍拾陆元整。其余70%房款用所购房屋向指定银行申请办理按揭贷款支付，按揭不足部分由买受人在接到出卖人通知之日起10日内付清（属购买第二套房者，按银行规定办理）。若银行未能批准买受人的房屋抵押贷款申请，买受人在接到银行通知之日起十天内选择出卖人提供的其他付款方式。第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理。（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起到全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之八违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，被解除合同的买受人按累计应付款的1%向出卖人付违约金。买受人愿意继续履行本合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第一日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；（3）逾期超过60日后，则作自动放弃购买权，出卖人有权对买受人订购的商品房/物业另行处理，买受人已支付的定金不予退还。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该买受人实际已付款的差额确定。第八条交付期限。出卖人应当在年月日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人装修使用：1、该商品房基建工程基本完成，部分项目经验收合格。……。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第一天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第一天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十一条交接。商品房未经交接，买受人不得对商品房进行装修、使用。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面或短信通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。买受人接到出卖人交楼通知30天内应向出卖人办理交接手续，由于买受人原因，未能按期交接的，双方同意按以下方式处理：从本幢楼交付使用之日起，由出卖人继续保管6个月，每月保管费捌佰元（￥800.00元），超过6个月的，由出卖人收回，另行处理，出卖人只退回已交房款的百分之六十给买受人。第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺按以下标准。……9、防盗网：为了整齐美观，统一由出卖方承造，价格按市面价向买受人收取。第十七条买受人的房屋仅作居住使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。……5、水电表由出卖人统一向供水、供电单位报装，每户收取材料费元。6、办房产证契税每房元。7、评估费元。9、杂项收费的科目（见附表）所列的各项费用均在办按揭手续前一次付清，否则出卖人有权顺延交楼日期。第二十一条本合同连同附件共页，一式六份，具有同等法律效力。第二十二条本合同自双方签订之日起生效等内容。根据被告提供的《竣工验收备案表》，涉案房屋所在的XX房屋建筑工程于2015年4月18日竣工验收合格。根据原告提交的《水归堂聚宝楼交楼协议书》显示，被告于2015年4月27日将涉案商品房交接给原告接收。
原告于2012年5月19日支付购房预约金1000元，2012年11月11日支付购房预约金29000元，2013年5月11日支付购房预约金29000元，2013年10月17日支付购房预约金24356元，2015年4月21日支付购房款20000元，2015年4月27日支付房款8000元，2015年5月13日通过银行贷款支付的方式向被告支付165000元。至此，原告已支付全部购房款276356元。2014年3月19日，原告向被告支付契税及办证费9800元（根据该商品房所在小区的其他业主的交纳契税、办证费的交费情况，该9800元中含契税6800元、办证费3000元）、评估费1500元、水电安装材料费5000元、预收防盗网费3500元。2015年4月27日，原告支付改阳台费600元给被告。原告交纳上述费用后，被告均出具《收据》给原告收执，该收据中也明确列明了收费项目及收费金额。
信宜市东镇城郊水归堂聚宝楼A、B幢楼房共168户。涉案的XXXX号房已于2016年4月14日办好房产证，证号为：粤房地权证信房字第××，房地产权属人李端浩、陈小琼，为李端浩、陈小琼共同共有，建筑面积为86.74平方米，已办理抵押登记。被告为办理房产证从原告预付的契税6800元中交纳了房屋契税2763元。同时，根据被告提供的票据，被告共用去水电安装工程款3000元、用电工程施工费247335元、水表工程安装费420000元、表后工程进度款84000元、无负压供水设备一套250000元及其他水电材料款771210.5元，共1775545.5元，平均每户为10568.72元。
原、被告确认双方除了《商品房买卖合同》第八条约定的房屋交付条件外，未对涉案房屋的交付条件进行其他约定，目前涉案房屋的水电已安装到户，防盗网也已安装好。交付涉案房屋给原告后，原告要求改建阳台，之后原告交付费用给被告，现在涉案房屋的阳台改建工程已完成。
原告于2016年1月13日以高州市政通房地产开发有限公司为被告向本院提起商品房销售合同纠纷，本院于2016年6月17日作出（2016）粤0983民初163号民事判决：驳回原告李端浩、陈小琼的诉讼请求。原告不服该判决，向广东省茂名市中级人民法院提起上诉，广东省茂名市中级人民法院于2016年11月15日作出（2016）粤09民终1287号民事裁定：一、撤销广东省信宜市人民法院（2016）粤0983民初163号民事判决。二、本案发回广东省信宜市人民法院重审。
本院认为，本案的争议焦点有：（一）被告是否存在逾期交房的行为及原告请求被告支付逾期交房违约金19321元是否有法律依据；（二）原告请求被告返还契税多缴的5771元，水电安装材料、评估费、防盗网安装费、改阳台款，共10600元是否有法律依据。
(一)对于被告是否存在延期交房的行为及原告请求被告支付逾期交房违约金19321元是否有法律依据的问题。原告李端浩、陈小琼与被告高州市政通房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》第八条约定“交付期限。出卖人应当在年月日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人装修使用：1、该商品房基建工程基本完成，部分项目经验收合格。”原、被告该条约定的涉案商品房的交付使用条件违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，因此，该条款属于无效条款。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定“无效合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”故原、被告签订的《商品房买卖合同》属于部分有效合同。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》没有约定交房时间，双方除了《商品房买卖合同》第八条约定的房屋交付条件外，未对涉案房屋的交付条件进行其他约定。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，涉案房屋于2015年4月18日经验收合格后应交付给原告使用，被告于2015年4月27日交付涉案房屋给原告使用，是在涉案房屋经验收合格后的合理期限内将涉案房屋交付给原告使用，不存在逾期交房的违约行为，且原告在被告交付房屋后，才于2015年5月13日支付全部购房款给被告。因此，原告请求被告支付逾期交房违约金19321元理据不充分，本院不予支持。
（二）原告请求被告返还契税多缴的5771元，水电安装材料、评估费、防盗网安装费、改阳台款，共10600元的问题。虽然原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十三条约定：出卖人关于装饰、设备标准承诺按以下标准。……9、防盗网：为了整齐美观，统一由出卖方承造，价格按市面价向买受人收取。第十七条约定：除本合同及其附件另有规定外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。……5、水电表由出卖人统一向供水、供电单位报装，每户收取材料费元。6、办房产证契税每房元。7、评估费元。但被告公司既不是办证部门，也不是水电安装单位，亦不是评估部门，其收取李端浩、陈小琼的契税及办证费、水电安装材料费、评估费均属代收费用。同时，被告公司是涉案房屋契税及办证费、水电材料安装费、评估费的实际支出者，其应对上述费用是否实际支出，支出多少进行举证。且从双方签订的《商品房买卖合同》及2014年3月19日的《收款收据》来看，双方并未约定办房产证契税费和水电安装材料费中包含劳务费，亦未约定该费用采取包干形式收取。因此，被告公司应退还在办理房产证交纳契税、安装水电及评估过程中多收取的费用。从上述查明的事实可知，被告为原告办理房产证交纳房屋契税2763元，而原告已交纳房屋契税6800元。因此，被告应退还4037元（6800元-2763元）给原告。对于评估费1500元，根据信宜市房地产管理局的《2015-2016年办证收费表》，办证是不需要交纳评估费的，且被告也未提供证据证明办理涉案房屋房产证支出了评估费。因此，被告应退还评估费1500元给原告。对于水电安装材料费5000元，根据上述查明的事实，涉案房屋业主应负担水电安装材料费10568.72元，被告也已支付了该款项，但由于原、被告双方约定水电表由出卖人统一向供水、供电单位报装，每户收取材料费元，之后原告也向被告支付水电安装材料费5000元。因此，对于该费用超过部分，应视为被告自愿承担。由于被告对原告所交纳的水电安装材料费5000元已实际超额支付，故对原告要求被告退还该费用的请求，因缺乏事实依据，本院不予支持。对于防盗网安装费3500元、阳台改建费600元是否应退回给原告的问题，由于该费用是原、被告双方经过协商确定的，当时原告也未对该费用提出异议，是双方真实意思表示，且涉案房屋的防盗网已安装好，阳台也已改建完毕，原、被告对该约定已履行完毕，故现原告请求被告退还防盗网安装费3500元、改阳台费600元，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、限被告高州市政通房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内退还契税4037元、评估费1500元，共5537元给原告李端浩、陈小琼。
二、驳回原告李端浩、陈小琼的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费692元（原告已预交），由原告李端浩、陈小琼负担642元，被告高州市政通房地产开发有限公司负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。
审判长 欧 宁
审判员 陈雪如
审判员 肖 燕
二〇一七年五月二十二日
书记员 刘 婕
附法律条文内容如下：
1．《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和由关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
2．《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自已提出的主张，有责任提供证据。
4.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自已提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。