江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0113民初5370号原告：陈某甲，男，1935年2月2日出生，汉族。原告：周某甲，女，1941年11月28日出生，汉族。以上两原告共同委托诉讼代理人：张可强，江苏维世德律师事务所律师。以上两原告共同委托诉讼代理人：张龙，江苏维世德律师事务所律师。被告：陈某乙，女，1962年7月27日出生，汉族。被告：胡某甲，男，1960年12月4日出生，汉族。被告：胡某乙，男，1987年3月16日出生，汉族。委托诉讼代理人：胡某甲（系被告胡某乙之父），男，1960年12月4日出生，汉族。原告陈某甲、周某甲与被告陈某乙、胡某甲、胡某乙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月29日立案后，依法适用简易程序，于2016年11月16日、12月14日公开开庭进行了审理。原告周某甲，原告陈某甲、周某甲的委托诉讼代理人张龙，被告陈某乙，被告胡某乙的委托诉讼代理人暨被告胡某甲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈某甲、周某甲向本院提出诉讼请求：1、确认三被告于2005年5月19日就坐落于南京市××区××室房屋买卖事宜伪造的《南京市房地产买卖契约》未成立；2、判令三被告将坐落于南京市××区××室房屋恢复登记至两原告名下；3、三被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：两原告系夫妻，被告陈某乙系两原告之女，被告陈某乙与被告胡某甲系夫妻，被告胡某乙系被告陈某乙、胡某甲之子。坐落于南京市××区××室房屋即本案诉争房屋，原系两原告单位房改房，登记产权人为两原告，系两原告的夫妻共同财产。2005年5月19日，三被告在未征得两原告同意的情况下，伪造原告陈某甲的签字，以原告陈某甲作为卖方，以三被告作为买方，签订了虚假的《南京市房地产买卖契约》一份，约定将原购买价款330000元的诉争房屋作价280000元出售给三被告。其后，三被告依此将诉争房屋过户至其名下，但诉争房屋实际一直由两原告居住使用至今，两原告亦从未收到任何购房款。2016年，两原告经查询房屋档案资料，才获知上述事实，两原告要求三被告将诉争房屋恢复登记至两原告名下，但遭到三被告无理拒绝。两原告认为，诉争房屋系两原告夫妻共同财产，对该房屋的处分应由两原告共同作出方为有效；三被告在未经两原告同意的情况下，伪造原告陈某甲签字，签订虚假的《南京市房地产买卖契约》，该合同中售房的意思表示并非原告陈某甲作出，且未取得原告周某甲的同意，该合同应属未成立，三被告无权依此取得诉争房屋的产权，其应负有将诉争房屋恢复登记至两原告名下的义务；三被告拒不将诉争房屋恢复登记至两原告名下，违反了法律规定，严重损害了两原告的合法财产权利，故两原告诉至法院，请求判如所请。被告陈某乙、胡某甲、胡某乙辩称，两原告及被告陈某乙、胡某甲均为金陵石化炼油厂的职工。2004年，金陵石化炼油厂向内部职工出售集资房，因原告陈某甲工龄较长，拥有购房资格，故在购房前，两原告多次与被告陈某乙、胡某甲协商，表达了希望购买集资房，搬离炼油厂居住生活的愿望，但两原告又不愿动用自己的养老金，故购房前，两原告曾询问过两原告儿子（即被告陈某乙的弟弟）陈某丙的意见，如果陈某丙愿意，其可以优先购房，但陈某丙明确表示没有资金购房，后两原告才决定由被告陈某乙、胡某甲出资购房。被告陈某乙、胡某甲出于对两原告的孝心购买了诉争房屋，并承诺诉争房屋交由两原告居住使用直至两原告去世。诉争房屋购房款为332162元，被告陈某乙于2004年10月9日将235000元存入原告陈某甲名下银行账户，另有100000元作为被告陈某乙向两原告的借款，由被告陈某乙在2005年3月至2008年4月期间陆续归还两原告。诉争房屋自2004年交付至今，一直由两原告实际居住使用，被告陈某乙、胡某甲也一直照顾两原告的生活起居。2005年，在诉争房屋取得房屋所有权证及国有土地使用证后，被告陈某乙、胡某甲即委托房产中介办理诉争房屋产权过户手续，因当时通过房屋买卖的方式过户承担的税费较少，房产中介即采用此方式将诉争房屋从陈某甲名下过户至三被告名下。虽然案涉房屋买卖合同是虚假的，但诉争房屋系由被告陈某乙、胡某甲借用原告陈某甲的购房资格，实际出资购买，且两原告实际取得诉争房屋后也均同意按照先前承诺，将诉争房屋过户至三被告名下，故2005年5月19日，原告陈某甲与被告胡某甲及房产中介工作人员周某在南京市房产局办理的诉争房屋产权过户手续系真实、合法的。三被告不知两原告为何事后反悔并提起诉讼，但诉争房屋物权以登记为准，现房屋所有权证登记在三被告名下，三被告对诉争房屋的权利受法律保护。恳请法院查明事实，驳回两原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告陈某甲、周某甲系夫妻，于1961年3月1日登记结婚，被告陈某乙系两原告之女，被告陈某乙、胡某甲系夫妻，被告胡某乙系被告陈某乙、胡某甲之子。原告陈某甲系中国石化集团金陵石油化工有限责任公司炼油厂（以下简称金陵石化公司炼油厂）的职工，2004年11月2日，原告陈某甲与金陵石化公司炼油厂签订了一份南京市公有住房买卖契约，购买了位于南京市××区××室的公有住房一套，建筑面积为81.76平方米，房价款合计人民币332162元，房屋于2004年11月10日交付，房款自契约签订之日起一周内付清。当日，原告陈某甲申请办理了上述房屋的所有权登记，并于2004年12月23日缴纳了上述房屋的物业维修基金719元。2005年5月19日，原告陈某甲与被告胡某甲及代理人周某共同签署一份南京市房屋权属登记申请书，申请将上述房屋从转让方陈某甲名下变更登记至受让方胡某甲，共有人陈某乙、胡某乙名下，并附有一份当日签订的《南京市房地产买卖契约》与权属转让登记申请相一致，后上述房屋自原告陈某甲名下变更登记至三被告名下，三被告缴纳了契税6867.8元并办理了房屋所有权证及国有土地使用权证。2014年6月27日，三被告重新补办了上述房屋的所有权证，并于同年7月5日申请变更三被告对上述房屋的共有份额，现上述房屋由原先的三被告共同共有变更为被告陈某乙、胡某甲、胡某乙依次各占50%、49%、1%的产权份额。庭审中，两原告主张诉争房屋属于两原告的夫妻共同财产，三被告在两原告不知情的情况下，伪造了《南京市房地产买卖契约》，将诉争房屋过户至三被告名下。三被告当庭认可《南京市房地产买卖契约》系房产中介代办，并非原、被告双方签订，但认为两原告确有将诉争房屋过户登记至三被告名下的意思表示，且原告陈某甲与被告胡某甲及房产中介工作人员周某一同前往南京市房产局办理了诉争房屋的产权过户手续，为证明上述事实，三被告举证2005年5月19日的《南京市房屋权属登记申请书》一份，同时申请证人周某出庭作证。《南京市房屋权属登记申请书》中转让方一栏有原告陈某甲的签字，证人周某系南京莱惠房地产信息中心经营者，其于2004年7月9日取得房地产经纪执业证书，其到庭陈述：“其自2004年开始在金陵石化公司炼油厂经营房产中介，因金陵石化公司炼油厂有一批向内部职工出售的房屋，所以其经营的中介办理了很多类似房屋过户的中介业务，2005年被告胡某甲到其中介找到其，要求其帮忙办理诉争房屋的产权过户手续，双方协商好中介费用后，被告胡某甲带原告陈某甲一同到其中介了解了房屋产权过户的相关情况，因当时南京市房产局并不审查《南京市房地产买卖契约》，故其自行填写了一份格式化的《南京市房地产买卖契约》，并通知产权人陈某甲、被告胡某甲一同到南京市房产局办理了上述房屋的产权过户手续，《南京市房屋权属登记申请书》是在南京市房产局，当着其与房产局相关工作人员的面，由产权人陈某甲和受让人胡某甲签字确认的。”针对被告所举证据，两原告当庭发表质证意见，认为依据陈某甲在本案起诉状及委托代理手续上的签名来看，对于“陈”的右半部“东”的书写习惯为繁体“東”，而《南京市房屋权属登记申请书》上“陈某甲”中的“陈”的右半部“东”为简体，且原告陈某甲从未去过南京市房产局办理相关手续，亦不可能签署任何房屋产权过户材料，故该份《南京市房屋权属登记申请书》中陈某甲的签字不属实。对证人周某的证言，两原告认为，证人未与被告胡某甲签订过居间合同，其对于中介费的给付金额及方式均无法明确陈述，故对其身份无法确认。证人周某陈述其记不清原告周某甲是否到场，而对原告陈某甲到场的陈述中反复强调产权人必须到场才能办理手续，故两原告认为，证人的陈述是基于现行房产过户规定推断出的结果，并非其真实记忆。证人陈述其自行填写格式化的《南京市房地产买卖契约》不合常理，因为《南京市房地产买卖契约》中的房屋价款与被告应缴纳的税费密切相关，被告不可能不对房屋价款发表意见，任由房产中介随意填写。综上，证人证言不能证明原被告之间存在房屋买卖过户的事实。因两原告对《南京市房屋权属登记申请书》中原告陈某甲的签名不予认可，本院当庭询问两原告是否申请对该签名的真实性进行鉴定，两原告当庭表示不申请鉴定。庭审中，被告陈某乙提交其名下工商银行存折一本作为证据，旨在证明其于2004年10月9日前取款90000余元，2004年10月9日当日取款130000元，并将上述款项于2004年10月9日当日存入原告陈某甲名下银行账户，后原告陈某甲以该款项支付了本案诉争房屋的房款235000元。两原告当庭质证，对证据的真实性予以认可，但诉争房屋房款的缴纳时间为2004年11月1日，上述证据从时间及数额上看都与诉争房屋的房款无关联，因此不能达到被告的证明目的。本院认为，上述证据仅能证明被告陈某乙名下工商银行账户的存款变动情况，无法证明被告陈某乙支付了诉争房屋的房款。庭审后，本院曾就本案诉争房屋产权过户情况向南京市不动产登记局调查。经调查了解，依据2005年办理房屋权属登记的相关政策法规，申请房屋所有权转移登记的，应当由双方当事人共同登记，如委托代理人申请登记的，应当提交授权委托书等手续，本案中陈某甲的房产档案中并无委托代理人申请登记的材料，故可以确定陈某甲本人申请了房屋所有权转移登记。在办理所有权转移登记时，要求提交原房屋所有权证及已生效的《南京市房地产买卖契约》，且仅对《南京市房地产买卖契约》是否生效及记载的房屋坐落位置、价款、买卖双方基本信息进行形式审查，并不要求买卖双方当场签订《南京市房地产买卖契约》。因原告房屋所有权证登记的权利人为陈某甲一人，故只要陈某甲本人申请办理房屋所有权转移登记即可，并不对陈某甲的婚姻状况及转移房屋是否属于夫妻共同财产进行审查。庭审后，本院就本案诉争房屋相关情况向原告陈某甲调查，原告陈某甲陈述，诉争房屋系以其与周某甲的工龄申请购买的，房款亦由其与周某甲的夫妻共同存款支付，2004年年底办理了房屋所有权证，将诉争房屋登记在其与周某甲两人名下。陈某乙、胡某甲利用前来探望两原告的机会拿走了原房产证，并私自将房产过户至三被告名下，两原告对此毫不知情，直到2016年6、7月份，周某甲去陈某乙家拿回房产证和土地证时，才发现诉争房屋已登记在陈某乙、胡某甲、胡某乙名下。其从未与胡某甲及周某一同去过南京市房产局，更未签过本案涉及的《南京市房屋权属登记申请书》。但原告陈某甲的以上陈述与证人周某的证言及本院向南京市不动产登记局调查了解的情况不一致。经本院主持调解，因原、被告双方各执己见，致使本案调解未果。上述事实，有原、被告提交的结婚证、南京市房地产买卖契约、房屋所有权证、国有土地使用证、南京市房屋权属登记申请书、售房款收据、证人周某的经纪执业证书、个体工商户营业执照，本院依职权调取的南京市房屋权属登记申请书等房产登记档案，本案的庭审笔录、调查笔录及当事人的陈述等证据证实，本院予以认定。本院认为，本案的争议焦点如下：一、原被告双方之间是否存在转移诉争房屋所有权的合意；二、三被告依据《南京市房屋权属登记申请书》，能否取得诉争房屋的所有权。针对第一项争议焦点，两原告均表示从未有将诉争房屋所有权转移登记至三被告名下的意思表示，三被告辩称，诉争房屋虽以原告陈某甲名义购买，但实际由被告陈某乙、胡某甲出资，且双方在购买诉争房屋时，即约定好诉争房屋归三被告所有，由两原告实际居住使用；但三被告并未就上述辩解提供证据予以证明，被告陈某乙虽提交存折作为证据，但该证据只能证明其名下银行账户的存取款情况，不能证明由其实际出资购买了诉争房屋；即便被告有证据证明其对诉争房屋存在出资，因诉争房屋系原告陈某甲从金陵石化公司炼油厂购买取得，并办理了房屋所有权登记，故亦不能仅凭出资就认定诉争房屋归三被告所有。再结合本案中，双方均一致认可《南京市房地产买卖契约》并非原被告共同签订，且证人周某亦当庭作证，证明上述契约由其购买格式文本自行填写，对契约内容，原被告双方均不清楚。综上，本案中无任何证据证明原被告之间存在转移诉争房屋所有权的合意。原告主张确认《南京市房地产买卖契约》未成立的诉讼请求，本院予以支持。针对第二项争议焦点，现已查明诉争房屋属于两原告的夫妻共同财产，从第一项争议焦点的论述可知原被告之间不存在转移诉争房屋所有权的合意，且三被告提交的《南京市房屋权属登记申请书》上亦仅有陈某甲一人的签名，三被告虽当庭主张原告周某甲对诉争房屋变更登记一事知情，但并未提交相关证据予以证明，故即便《南京市房屋权属登记申请书》上陈某甲的签名属实，陈某甲将诉争房屋转移登记至三被告名下亦属无权处分行为。因原被告之间系家庭成员关系，三被告理应充分知晓诉争房屋属于两原告夫妻共同财产的产权状况，故三被告不属于善意受让人；且现无任何证据证明三被告受让诉争房屋时支付了合理的价款。故，三被告依据《南京市房屋权属登记申请书》，亦不能善意取得本案诉争房屋的所有权。关于两原告主张三被告将诉争房屋恢复登记至两原告名下的诉讼请求，经查，原告陈某甲于2004年11月2日向金陵石化公司炼油厂购买了诉争房屋，并于当日申请房屋所有权登记，登记申请人为原告陈某甲一人，未登记共有人情况。故从现有证据看，诉争房屋初始登记权利人为原告陈某甲一人，并未有任何证据证明初始登记权利人为陈某甲和周某甲两人。故对原告陈某甲主张三被告将诉争房屋恢复登记至原告陈某甲名下的诉讼请求，本院予以支持；对于原告周某甲的上述主张，因无相关事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告陈某乙、胡某甲、胡某乙自本判决生效之日起十日内协助原告陈某甲将位于南京市玄武区某某城XXX号X幢XXX室房屋恢复登记至原告陈某甲名下；二、驳回原告周某甲的诉讼请求。案件受理费5580元，减半收取2790元，由被告陈某乙、胡某甲各承担1395元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  朱睿二〇一七年一月十二日书记员  曹菁