广西壮族自治区梧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）梧民三终字第42号
上诉人（一审原告、反诉被告）南三乡酱腌食品厂。
诉讼代表人姚武光，该厂负责人。
委托代理人莫建华，蒙山县148法律服务所法律工作者。
被上诉人（一审被告、反诉原告）陆洋（蒙山县新朝阳宾馆业主），男。
委托代理人陆春蓉，女，1987年2月5日出生，瑶族，待业，住蒙山县湄江街南巷**号，与陆洋是兄妹关系。
上诉人南三乡酱腌食品厂因房屋租赁合同纠纷一案，不服蒙山县人民法院（2012）蒙民初字第476号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年3月5日受理后，依法组成合议庭，于2013年3月20日公开开庭审理了本案。上诉人南三乡酱腌食品厂诉讼代表人姚武光及其委托代理人莫建华，被上诉人陆洋及其委托代理人陆春蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院综合当事人的陈述及全案证据，确认以下法律事实：2011年6月15日，原告南三乡酱腌食品厂与被告陆洋（新朝阳宾馆的业主）签订《商铺租赁合同》。合同约定被告将位于蒙山县湄江街建材市场路口（新朝阳宾馆旁）的一间铺面出租给原告用于销售酱腌菜制品。承租期限从2011年6月16日至2013年10月15日止，每月租金2000元，租金每年分二次支付，每半年交付一次，实行先交付后使用原则，逾期则按违约处理。被告交付铺面时，原告应支付保证金5000元。每月水费20月，按月交给被告。电费、通讯费按实际使用支付。同时，原、被告双方对房屋的维修、税费的承担、违约责任等进行了约定。其中，违约责任约定：租赁期间，非本合同规定的情况下，若甲方（被告）擅自解除合同的，应支付保证金的两倍（即10000元）给乙方（原告）作为赔偿；若乙方（原告）中途擅自退租的，应向甲方（被告）支付所有保证金（即5000元）作为赔偿。原告承租该铺面后经被告同意进行了装修。2012年5月14日，蒙山县永安新城建设开发有限责任公司通知原告，因蒙山县政府进行“城乡风貌改造工程”，要对新朝阳宾馆的外墙进行景观改造装修，时间从2012年5月15日至2012年11月15日止。之后，城乡风貌改造工程施工队对新朝阳宾馆的外墙进行搭架、装修。原告认为施工队的脚手架影响了其经营，于2012年5月28日搬出承租的铺面。2012年6月14日，被告电话通知原告交付房屋租金，原告没有交付。2012年7月初，被告曾就提前解除合同问题向法院咨询。同年7月底，原告认为被告有提前解除租赁合同的意思表示，就委托代理人与被告协商解除合同及赔偿问题，未果。2012年8月20日，新朝阳宾馆外墙脚手架拆除。8月22日，被告陆洋与原告通话，要求就是否继续租赁商铺进行协商，原告没有与被告协商。2012年8月25日，被告通过中国邮政特快专递和圆通速递向原告寄出《关于催促尽快缴纳房租、水电费告知函》，原告均拒收，亦未向被告交付水电费及尚欠的房屋租金。2012年9月30日，被告将该铺面另行租赁给他人。2012年11月12日，原告向该院起诉，请求被告1、退回押金5000元及2012年5至6月份的租金2000元，赔偿铺面装修工程款17886元、广告维护费5500元、违约金10000元，合计40386元；2、解除双方订立的《商铺租赁合同》。被告在答辩期内提出反诉，请求1、确认双方订立的《商铺租赁合同》于2012年9月28日解除；2、原告支付水费240元、电费782元、2012年6月16日至2012年9月28日的租金6800元，合计7822元；3、商铺租赁押金5000元归被告所有。
另查明，原告在装修该铺面时用于装修费17886.9元，其中背景墙1000元、展示柜9280元、电脑桌840元、包门边2772元、玻璃2170元、电500元、管理费1324元。原告在搬出该铺面时已将展示柜、电脑桌搬走。2011年7月5日，原告交付了2011年6月至2013年11月的广告维护费3500元。2012年9月21日，原告拒收被告通过中国邮政特快专递邮寄的《关于催促尽快缴纳房租、水电费告知函》。《关于催促尽快缴纳房租、水电费告知函》中写明“……，若贵厂在收到本函七日内仍未向我方缴纳房租、水电费的，视为贵厂放弃承租权，届时我方将会将商铺出租给第三人，因此造成贵厂的所有损失由贵厂自行承担……”。原告承租被告的商铺后，交付了铺面保证金5000元及于2011年6月16日至2012年6月16日的租金24000元给被告，没有交付水电费给被告。原告承租该商铺后至被告将该商铺另行租赁给他人时止，该商铺实际使用电量为869度。
一审法院认为，原、被告之间签订的《商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违背法律、法规禁止性规定，为有效合同。双方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。合同履行过程中，政府因社会公共服务的需要，对湄江街房屋的沿街外墙进行景观装修改造，虽对原告承租商铺的正常使用造成了一定的影响，但并非被告的过错造成，原告以此要求被告承担违约责任，理据不足，该院不予支持。按照合同约定，原告应当在2012年6月16日交付2012年下半年的租金。原告没有按照约定交付租金，并在没有与被告协商的情况下，搬出承租的铺面，且在商铺外墙装修完成后，经被告催促，仍未交付房屋租金、水电费及明确提出继续承租该铺面，其行为已经表明不再履行合同，已构成根本性违约，应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，原告经催告后仍没有交付租金，被告有权解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行……。”第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。2012年8月25日被告向原告发出的《关于催促尽快缴纳房租、水电费告知函》，原告于2012年9月21日拒收，视为该告知函已于2012年9月21日送达给原告。原告没有在告知函规定的时间内缴付租金及水电费，也没有就解除合同提出异议，因此认定原、被告一致同意解除合同。双方订立的《商铺租赁合同》已于2012年9月29日解除。被告在合同解除后将该商铺另行租赁给他人，没有违约，不应承担违约责任。
关于本诉，原告认为被告提前解除合同，但没有提供相应证据佐证，该院不予采信。因此原告请求被告应承担违约责任，理据不足，该院不予支持。原告因违约造成的各项损失，由原告自行承担。原、被告订立的合同已经解除，原告请求被告返还铺面保证金5000元，合理有据，该院予以支持。
关于反诉，原告违约在先，并已构成根本性违约，被告反诉请求原告承担违约责任，理据充分，该院予以支持。被告反诉请求原告赔偿2012年6月16日至2012年9月28日的租金损失6800元、水费240元，请求合理，该院予以支持。被告反诉请求电费782元，因合同中没有约定电费的计价标准，被告也没有提供证据证明原告承租商铺期间的实际用电电费，故综合实际使用电量及当前的电价，电费适当以520元认定。商铺保证金系对承租人在履行合同中的一种约束，合同解除后该保证金应予返还或抵折房屋租金等费用。被告请求将商铺保证金5000元归其所有，理据不足，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第九十六条、第二百二十七条、第一百零七条之规定，故判决：一、被告（反诉原告）陆洋返还商铺保证金5000元给原告（反诉被告）南三乡酱腌食品厂；二、原告（反诉被告）南三乡酱腌食品厂支付尚欠的房屋租金6800元、水费240元、电费520元，合计7560元给被告（反诉原告）陆洋；三、上述一、二项相互抵折后，原告（反诉被告）南三乡酱腌食品厂尚应支付2560元给被告（反诉原告）陆洋。四、驳回原告（反诉被告）南三乡酱腌食品厂的其他诉讼请求。
本诉案件受理费302元，反诉案件受理费25元，合计327元，由原告（反诉被告）南三乡酱腌食品厂负担302元，被告（反诉原告）陆洋负担25元。
上诉人南三乡酱腌食品厂不服一审判决，向本院提起上诉称：1、蒙山县人民法院作出（2012）蒙民初字第476号民事判决书，判决认定事实不清，表现是：在合同的履行期内，因蒙山县人民政府对新朝宾馆（即被上诉人的房屋）的外墙进行景观改造装修，上诉人租用的铺面从2012年5月底无法进行经营与销售产品，为减少损失，自2012年5月28日上诉人只好另找地方将产品搬出销售。被上诉人认为上诉人搬走产品后，即具状蒙山县人民法院请求解除合同。在审查时，发觉合同未到期，在法官劝解下方撤回起诉。被上诉人要提前起诉解除合同在一审的庭审中这一意思已表示明确，一审作出的判决却回避了法庭查明的这一事实；2、一审的判决认定证据不公正，恶意的证明材料竟作为判决的定案依据，表现是：2012年7月初被上诉人向法院欲起诉上诉人解除合同，上诉人在法院通知被上诉人要起诉解除合同时，委托代理人找被上诉人母亲协商，如提前解除或终止合同，要补偿铺面装修费的损失，双方正在协商之中，被上诉人为了制造证据证明上诉人自己要求解除合同，在蒙山县城采取邮件快递形式寄交上诉人，上诉人当然不能接受被上诉人的恶意行为，一审法院却采信该快递邮件作为证明上诉人拒交租金、解除合同的证据。一审法院判决不但不支持上诉人提出装修的铺面玻璃、制作玻璃厨窗支出实际费用的请求。反而还支持被上诉人不合理的反诉请求。更为不合理的是：被上诉于2012年8月初，尚未与上诉人协商办理解除合同事宜前，竟将铺面另行出租给其亲属作摩托车修理，使用装修好的玻璃门、玻璃厨窗等摆设销售机油零件。综上述，上诉人认为一审判决，认定事实既不清楚，又脱离客观实际，判决不公，请上级法院撤销一审不公正的错误判决或裁定发回重审。
被上诉人陆洋答辩称：一、上诉人南三乡酱腌食品厂对本诉上诉理由缺乏事实和法律根据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。二、关于商铺“保证金”，应予以没收归被上诉人陆洋所有，一审判决对商铺“保证金”反诉部分，认定事实不清，适用法律正确。为此，请求二审法院依法驳回上诉人南三乡酱腌食品厂的全部诉讼请求，支持被上诉人陆洋的关于商铺“保证金”应予以没收归被上诉人陆洋所有的请求。
一审法院查明的事实实除“原告在装修该铺面时用于装修费17886.9元，其中背景墙1000元、展示柜9280元、电脑桌840元、包门边2772元、玻璃2170元、电500元、管理费1324元”有误外，其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人南三乡酱腌食品厂与被上诉人陆洋签订的《商铺租赁合同》，是协商后达成的协议，系双方真实意思表示，内容不违背法规禁止性规定，为有效合同，双方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务，一审予以确认是正确的。双方在履行合同的过程中即2012年5月14日，蒙山县人民政府为改变市容市貌，对湄江街沿街房屋的外观进行景观改造装修，虽对上诉人南三乡酱腌食品厂商铺的经营造成了一定的影响，但并非被上诉人陆洋的过错造成。上诉人南三乡酱腌食品厂为减少损失，另找地方将产品销售是可行的，但根据合同约定，上诉人南三乡酱腌食品厂应当在2012年6月16日交付2012年下半年的租金而没有交付租金。在商铺外墙装修完成后，经被上诉人陆洋多次催促，上诉人南三乡酱腌食品厂既不明确提出继续承租该铺面，又不交付房屋租金及水电费，其行为已经表明不再履行合同，已构成根本性违约，应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，上诉人南三乡酱腌食品厂无正当理由拒付租金，经被上诉人陆洋催告后在合理期限内仍没有交付租金，据此，被上诉人陆洋有权解除合同。又根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，2012年8月25日被上诉人陆洋向上诉人南三乡酱腌食品厂发出的《关于催促尽快缴纳房租、水电费告知函》，限上诉人南三乡酱腌食品厂7天内缴纳房租、水电费。上诉人于2012年9月21日拒收，但应视为该告知函已于2012年9月21日送达，据此，该《商铺租赁合同》合同自《关于催促尽快缴纳房租、水电费告知函》到达上诉人南三乡酱腌食品厂后7天即2012年9月28日解除。上诉人南三乡酱腌食品厂没有在告知函规定的时间内缴付租金及水电费，也没有就被上诉人陆洋解除合同提出任何异议，更没有请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。因此，一审法院认定双方订立的《商铺租赁合同》已解除是正确的。被上诉人陆洋在合同解除后，为避免扩大损失，将该商铺另行租赁给他人，是合理合法的，也没有构成违约，不应承担违约责任。上诉人南三乡酱腌食品厂提出被上诉人陆洋提前解除合同应承担违约责任的主张，因上诉人没有提供相应证据予以佐证，应承担举证不能的法律责任，一审法院不予支持是正确的。由于双方订立的《商铺租赁合同》已经解除，上诉人南三乡酱腌食品厂请求被上诉人陆洋返还铺面保证金5000元，合理合法，理据充分，一审法院予以支持是正确的，应予维持。关于上诉人南三乡酱腌食品厂请求被上诉人陆洋返还铺面装修费17886.9元的问题，本院认为，根据上诉人南
三乡酱腌食品厂提供的蒙山县易美家装璜广告有限公司装修预算单没有施工图，工程名称虽写明是南三乡门面装修，但没有写明装修地址、面积，装修预算单房型与商铺不符，装修预算单房型写明是三房两厅，而该商铺是单间，面积只有20多平方米，且被上诉人陆洋已安装好水电、地板和吊顶装，无需大装修。该装修预算单是2011年6月3日作出，蒙山县易美家装璜广告有限公司于当日向上诉人南三乡酱腌食品厂收取了9000元，次日又收5000元，共14000元。上诉人南三乡酱腌食品厂与被上诉人陆洋于2011年6月15日才签订《商铺租赁合同》，即尚未取得商铺的承租权便提前打好预算同时向蒙山县易美家装璜广告有限公司支付装修款14000元，2011年6月30日和7月5日上诉人南三乡酱腌食品厂先后交了三笔款共11100元蒙山县易美家装璜广告有限公司，装修款合计25100元，与上诉人南三乡酱腌食品厂主张的17886.9元装修费用不符，且支付的工程款项没有银行取款依据，工程完工后时隔两年多也不能提供工程结算清单予以佐证，有悖常理，可信度低，上诉人南三乡酱腌食品厂对该17886.9元装修费包括背景墙1000元、展示柜9280元、电脑桌840元、包门边2772元、玻璃2170元、电500元、管理费1324元提供依据不足，一审予以采信欠妥，应予纠正。况且上诉人南三乡酱腌食品厂承认在搬出该铺面时已将展示柜、电脑桌搬走，余下的装修费包括背景墙1000元、包门边2772元、玻璃2170元、电500元、管理费1324元共7766元，未能提供相应证据予
以证实，应承担举证不能的法律后果。况且至解除合同时止，装修物已使用了1年5个多月，扣除折旧，残值有限，由于上诉人南三乡酱腌食品厂已构成根本性违约，应当承担违约责任，残值部分未超过被上诉人陆洋损失的30%，一审法院不予支持是正确的，应予维持。2011年7月5日，上诉人南三乡酱腌食品厂交付2011年6月至2013年11月的广告维护费3500元与被上诉人陆洋无关，且是上诉人南三乡酱腌食品厂自己违约在先造成的，应由上诉人南三乡酱腌食品厂自行承担。被上诉人陆洋反诉请求上诉人南三乡酱腌食品厂赔偿2012年6月16日至2012年9月28日的租金损失、水电费，合理合法，理据充分，一审法院予以支持是正确的，应予维持。上诉人南三乡酱腌食品厂交付的商铺保证金系对承租人在履行合同中的一种保证，合同解除后该保证金应予返还或抵折房屋租金、水电费用等，被上诉人陆洋提出应将商铺“保证金”5000元予以没收归其所有，缺乏法律依据，一审法院不予支持是正确的，应予维持。被上诉人陆洋没有提出上诉，应视为服判。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持，上诉人南三乡酱腌食品厂上诉所提理据不足，且与客观事实不符，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费604元（上诉人南三乡酱腌食品厂预交），由上诉人南三乡酱腌食品厂负担。
本判决为终审判决。
审判长 周春兴
审判员 覃 祥
审判员 李晖萍
二〇一三年四月九日
书记员 唐萍萍
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。