山东省济宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁08民终4532号
上诉人（原审第三人）黄遵向，男，1959年6月16日出生，汉族，农民，住嘉祥县。
委托代理人王玉柱，嘉祥皓宇法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）田福珍，男，1975年6月21日出生，汉族，居民，住济宁市。
委托代理人王兆生，嘉祥祥和法律服务所法律工作者。
委托代理人王贺，济宁经开高新盛世法律服务所法律工作者。
原审被告岳远才，男，1967年8月28日出生，汉族，居民，住嘉祥县。
委托代理人王玉柱，嘉祥浩宇法律服务所法律工作者。
田福珍诉黄遵向、岳远才房屋租赁合同纠纷一案，嘉祥县人民法院作出（2014）嘉民初字第776号民事判决后，田福珍、岳远才对该判决不服，提起上诉，本院作出（2015）济民终字第2780号民事裁定，撤销原嘉祥县人民法院作出（2014）嘉民初字第776号民事判决，发回嘉祥县人民法院重审。嘉祥县人民法院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案，于2016年7月4日作出（2016）鲁0829民初388号民事判决。黄遵向不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开审理了本案，现已审理终结。
原审判决认定，2012年12月1日，被告岳远才与第三人黄遵向签订房屋租赁合同，合同约定：第三人将钱庙小学8间门市房（带前、后院）租赁给岳远才使用，租赁费8000元，期限6年，自2012年12月1日至2018年11月30日，岳远才每年12月1日交付第三人一年的租赁费8000元。合同签订之日，被告按约定向第三人交付租赁费8000元，经营饭店。2013年3月4日，原、被告签订《饭店转让协议》，被告岳远才将饭店一次性转让给原告田福珍，转让金22000元，经营期限、租金按照岳远才与黄遵向签订的房屋租赁合同执行，如房主在租期内增加租金，由岳远才负责协商。原告安装门头广告牌支出1195.2元，粉涮墙体费812元，经营的饭店开业时，第三人黄遵向受邀到场就餐，后在该饭店请客就餐，餐饮费用7400余元，2014年4月原告起诉时，第三人偿还该费用。2014年1月，原告联系被告欲向第三人交纳2014至2015年度的租赁费时，第三人开始表示早天晚天无所谓，后表示不再租赁，要求原告另找地方。被告岳远才从中协调未果。2014年2月26日，原告与第三人就继续租赁问题发生争吵，第三人采取使用机动车堵门，用锁、铁丝将门缠住锁死手段，致使原告不能正常经营，公安机关出警处理及被告协调未果。原告迁往别处经营，支出搬家费500元，空调移机费900元。2014年9月，第三人在后院建造雅泉浴池，将上述房屋部分房间房门从内部砌墙封闭。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告与第三人签订合同后，将合同的权利义务转让给原告，第三人未提出异议，被告与第三人之间关于租赁期限、租赁价格等权利义务的约定同样适用于原告与第三人，原告与第三人应当按照原告与被告之间的合同内容履行相关的权利义务。原告在欲交纳2014至2015年度的租赁费时，第三人开始表示早天晚天无所谓，后表示不再租赁，致使原告不能交纳租赁费，并采取用铁丝缠门等手段造成原告不能使用该租赁房屋继续经营，迁往他处，原告与第三人之间的租赁关系已经实际终止履行，第三人存在过错，后第三人在后院建造雅泉浴池，将部分房间房门从内部砌墙封闭的行为能证明在原告不交付钥匙的情况下能进出房屋，故第三人要求原告交付房屋钥匙及交纳2014至2015年度的租赁费的请求，本院不予支持。原、被告之间的转让协议，是基于原告能够经营至2018年的基础之上的，但原告实际经营不到一年，故原、被告之间原来约定的转让费22000元有违等价有偿原则，可扣减原告当年实际使用9个月的租赁费用6000元，由第三人返还16000元，原告要求被告全部返还转让金，本院不予支持。被告辩称转让费包含饭店经营的资产、工具、设施、餐具折价16460元，原告不予认可，被告未能提供证据证明已经将其经营饭店时的财产移交给原告，其辩称观点本院不予采纳。原告要求被告、第三人连带赔偿其经营饭店的损失2万元，根据本案案情，原告经营期间安装的门头广告牌支出1195.2元，粉涮墙体费812元，以及迁出时支出的搬家费500元，空调移机费900元，属于合理支出费用，本院予以支持，其他物品属原告自行购买用于经营，今后仍可继续使用，原告要求赔偿其他经济损失的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十八条、第一百0七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、第三人黄遵向于本判决生效之日起五日内返还原告田福珍房屋转让费用16000元。二、第三人黄遵向于本判决生效之日起五日内赔偿原告田福珍经济损失3407.2元。三、驳回原告田福珍的其他诉讼请求。四、驳回第三人黄遵向的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1000元，由原告田福珍负担400元，第三人黄遵向负担600元。
宣判后，上诉人黄遵向不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法查清事实改判驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求，一、二审的费用由被上诉人承担。主要理由：一、原审判决认定事实错误，法律关系混乱，判决第三人承担赔偿责任，无事实和法律依据。第三人的反诉请求，依法应予支持。依据法律规定，合法具有相对性，仅约束合同相对人。被上诉人与上诉人之间不存在合同关系，也就不存在上诉人应履行被上诉人与原审被告之间合同的义务。原审被告与被上诉人签订的是《饭店转让协议》，而不仅是房屋转租协议，其中还包括饭店经营设施的转让。上诉人在被上诉人与原审被告签订《饭店转让协议》后未提出异议，也只能认定《饭店转让协议》中房屋转租合同的内容有效，而不能将饭店转让协议的权利义务全部转让给上诉人。上诉人不是该合同的当事人。原审判决将《饭店转让协议》的权利义务，认定为上诉人应履行的权利义务，系法律关系混乱。被上诉人起诉的标的是房屋租赁合同，而不是侵权之诉。上诉人与被上诉人之间不存在合同关系。只有在原审被告拒绝向上诉人履行交付租金的义务，导致上诉人解除合同时，被上诉人才可以突破合同的相对性，由被上诉人直接向上诉人交付租金，阻止上诉人与原审被告解除合同。本案中，被上诉人向上诉人交付租金，上诉人称早天晚天无所谓，上诉人并没有要求解除合同。被上诉人没有要求解除合同，也没有将房屋钥匙交付给上诉人，仍然占有着该房屋至嘉祥法院（2014）嘉民初字第776号民事判决作出后。期间，因被上诉人没有将钥匙交付上诉人，上诉人一直无法使用该房屋。因此，上诉人提出的要求被上诉人支付交付房屋之前房屋使用费的反诉请求，应得到支持。原审判决以上诉人在2013年9月份在后院建雅泉浴池，将部分房间房门从内部砌墙进行封闭的虚假事实，错误地认定在被上诉人不交付钥匙的情况下，上诉人也能进出租赁房屋，以此来否定上诉人的反诉请求，是错误的。二、被上诉人与原审被告之间签订的《饭店转让协议》不仅包括房屋转租合同，而且包括饭店资产的转让。双方商定的转让费，其中包括9个月的房屋租赁费6000元，剩余的16000元系原审被告转让给被上诉人饭店经营的设施、餐具等折价16460元。虽然被上诉人不认可，但上诉人在被上诉人开业受邀就餐时，见到的饭店设施均是原审被告岳远才的。涉案饭店地段并不繁华，根本不存在高额的转让费。三、原审判决认定被上诉人支出门头广告牌费用1195.2元，粉刷墙体费用812元，搬家费500元，空调移机费900元，在原审时原审被告和上诉人都有异议，在重审中没有质证。原审判决将上述虚假的支出判由上诉人承担，无事实和法律依据。四、原审判决认定上诉人在2014年1月用铁条拧门不让被上诉人经营，这与房屋租赁合同没有法律上的因果关系，并且用铁条拧门不是上诉人所为，而是上诉人的儿子与被上诉人有用餐纠纷，该行为系上诉人的儿子所为。该用餐欠款在被上诉人起诉时就已经结清，被上诉人诉求中也没有要求解除合同。
被上诉人田福珍辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。本案经过了一审、二审、重审，在一审时上诉人已经向原审法院陈述了涉案事实，但在二审及重审时，上诉人的很多陈述违背了其原来的陈述。在重审时，主审法官亲自到现场进行了勘验，真实情况一目了然。上诉人与原审被告串通一气，对付被上诉人。
原审被告岳远才述称，请求依法撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要理由：一、重审判决认定事实错误。判决认定，租赁房屋转让费22000元，安装门头广告牌支出1195.2元，粉涮墙体费812元，搬家费500元，空调移机费900元，是错误的。22000元实际上原审被告仅收取21000元，且该费用不是房屋转租费，而是饭店一次性转让费，包括9个月的房屋租金6000元，剩余的15000元是原审被告转让给被上诉人的饭店经营资产，包括冰柜、桌子、橱子等，双方当时认可的价值16460元，原审被告只收取了转让费15000元，转让即买卖，被上诉人转租后，即利用受让的资产进行经营11个月，现在被上诉人否认受让的资产，纯属无稽之谈。原审被告与被上诉人在交接上述资产时，虽没有交接清单，但是从被上诉人在一审时的庭审陈述，依据正常人的生活常识，足以认定21000元除6000元的房租外，剩余的15000元，即是饭店资产的转让费。被上诉人不可能转租后，仍然允许原审被告的受让资产占有其经营空间。重审判决认定的安装门头广告牌费用、粉涮墙体费、搬家费、空调移机费，只是被上诉人的单方陈述，无相关证据予以证实。重审判决认定2013年9月上诉人在后院建造雅泉浴池更是错误的，事实上2013年9月被上诉人在正常经营中，根本不存在上诉人施工的事实。二、上诉人的反诉请求，应予支持。被上诉人自2013年12月1日前应交纳房租，在（2014）嘉民初字第776号案件庭审时，被上诉人一直没有要求解除合同，上诉人要求被上诉人自2013年12月1日起支付占用房屋的使用费至交付房屋钥匙之日止的费用20000元，应予以支持。被上诉人自2013年12月1日至（2014）嘉民初字第776号民事判决送达之日即2015年9月30日，占用上诉人房屋长达22个月之久。该判决判令被上诉人田福珍于本判决生效之日起5日内将租赁的房屋交付给上诉人黄遵向。也就是说，被上诉人一直占用着上诉人的房屋，被上诉人一直未主张解除合同，其占用上诉人房屋应依法支持上诉人相应的损失，即使被上诉人没有使用该房屋，但不交钥匙占用该房屋，导致上诉人也无法使用。因此，被上诉人应支付占用第三人房屋造成损失。综上所述，重审判决认定事实错误，应依法撤销，依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求。
二审查明的事实与一审认定的事实相一致。
本院认为，上诉人黄遵向作为出租人，在承租人岳远才将涉案房屋转租给田福珍时，并未提出异议，应视为对转租合同的认可。在此情况下，上诉人黄遵向在与岳远才之间租赁合同中的权利义务，及于被上诉人田福珍。被上诉人田福珍提交的通话录音等证据可以看出，上诉人黄遵向对被上诉人田福珍交纳租赁费的行为一再推诿，后表示不再租赁，并采取了铁丝拧门等不妥当的方式导致被上诉人无法租赁经营，无奈搬去他处。上诉人黄遵向对涉案转租合同不能继续履行存在过错，应当对被上诉人田福珍的相关损失承担赔偿责任。上诉人虽主张转让金系转让饭店经营财产的费用，但被上诉人对该主张不予认可，上诉人也未能提供有力证据证明原审被告将饭店经营财产移交给被上诉人使用，故对于上诉人的该主张，本院不予支持。另外，原审判决认定的被上诉人支出门头广告牌费用、粉刷墙体费用、搬家费、空调移机费等系被上诉人经营时的合理支出，且因上诉人黄遵向提前收回房屋，导致被上诉人损失，应予赔偿。关于上诉人黄遵向的反诉请求，从原审法院现场勘查的情况来看，上诉人已经在涉案出租房屋后院建造了雅泉浴池，将部分房间从内部砌墙封闭，又将部分房间租赁给他人经营车床加工生意，可见在被上诉人未交付钥匙的情况下，上诉人也能够进出房屋，因此上诉人要求被上诉人交纳搬离后的租赁费的请求，本院依法不予支持。因原审被告岳远才未对原审判决提出上诉，故岳远才对原审判决不服的陈述意见，超出了本院二审审查的范围，本院依法不予处理。综上，上诉人黄遵向的上诉请求无事实和法律依据，本院依法不予支持；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1000元，由上诉人黄遵向负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许贵梅
代理审判员 史海洋
代理审判员 韩 飞
二〇一六年十二月五日
书 记 员 周平平