广东省广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗花法民三初字第486号
原告：广州市万科物业服务有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人：向云。
委托代理人：滕亚迪，住河南省鄢陵县，系该公司职员。
委托代理人：陈成玉，住广州市天河区，系该公司职员。
被告：曾丽君，住广州市花都区。
原告广州市万科物业服务有限公司诉被告曾丽君物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月27日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2015年7月3日公开开庭进行了审理。原告广州市万科物业服务有限公司的委托代理人滕亚迪到庭参加诉讼，被告曾丽君经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称:原告是位于广州市白云区太和镇大源黄庄南38号的万科兰天景某的前期物业服务企业，被告曾丽君于2008年9月2日购买了位于广州市花都区新华街万科天景花园第F2栋4层405房。根据万科兰天景园《前期物业管理服务协议》之约定，小区别墅住宅物业的物业服务费标准为：住宅（带电梯）：每月每平方米1.8元。“物业服务资金按月缴纳，业主或物业使用人应于每月15日前向物业服务企业缴纳当期的物业服务资金，在当月16日及以后缴纳的视为逾期缴纳，每逾期一日应按欠费总额的千分之一向物业服务企业支付违约金。”经合法程序，原告取得万某景某专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，自2012年8月1日起，将住宅物业的物业服务费标准调整为2.2元/月/平方米。原告一直根据合同约定履行自己的义务，但被告自2013年2月至今，无正当理由一直拖欠物业服务费等各项费用，截至2015年2月31日已发生欠费本金加违约金8761.93元。被告的上述行为已经严重违反了《前期物业管理服务协议》的约定，也侵犯了小区其他业主的合法权益，是与《物业管理条例》等法律法规不符的，为了维护原告及万某景某全体业主的权利，现请求法院判令：1、被告曾丽君支付拖欠的物业管理费5053.73元及违约金。2、被告曾丽君支付拖欠的2013年2月至2015年2月的小区公共电费分摊687.27元及违约金。3、被告曾丽君支付拖欠的2013年2月至2015年2月的公共水费分摊8.48元及违约金。4、被告承担本案诉讼费用。上述1-3项诉讼请求的违约金的计算标准以当月所欠的物业管理费、公摊水电费为本金从当月的16日起按每日千分之一的标准向原告支付违约金至实际付清款项之日止。
被告没有到庭应诉，亦没有提交书面答辩意见。
原告在庭审中保证其所提供的证据及所作的陈述均属实。原告所举的证据和所作的陈述因无相反的证据反驳，也无影响证明效力的因素，且原告保证真实，本院经核证后予以确认。
经审理查明：原告于2004年11月17日依法成立，具有一级物业管理资质。
2007年1月30日，原告（乙方）与广州市万科房地产有限公司（甲方，以下简称万科房地产公司）签订《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方为万某景某提供前期物业管理服务，该合同就物业服务内容、服务费用、物业的经营与管理及违约责任等进行了约定。
2008年9月1日，被告曾丽君与案外人曾某（乙方）与万科房地产公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，约定乙方向甲方购买广州市花都区荔红路16号405房，该商品房用途为住宅，户型结构为其它，建筑面积为91.74平方米，合同约定甲方应当在2009年10月31日前将涉案房屋交付乙方使用。合同第十一条约定交房条件：甲方交付的房屋应当符合下列条件：该商品房已经有关政府部门办妥竣工验收备案手续。双方可以就该商品房的装饰、附属设备的规格、标准等进行协商，达成的一致意见作为本合同的附件。合同第十二条房屋及有关资料的交接：商品房达到交付使用条件后，甲方应当在合同约定的交付日10日前通知乙方办理交接手续。乙方应在收到该通知之日起10日内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志是签署交接单。在双方进行验收交接时，甲方应出示本合同第十一条约定的房屋交付条件的证明文件及有关资料，并签署交接单。合同附件三为物业服务协议，约定：一、物业服务单位和委托期限：本项目的前期物业管理单位为广州市万科物业管理有限公司，管理期限自2007年2月1日起至本物业业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时终止。三、物业管理相关服务费用，1、本物业管理区域物业服务收费实行酬金制。物业服务资金由业主按其拥有物业的产权登记建筑面积预先缴纳，具体标准如下：住宅（带电梯）：1.8/平方米/月，商业用房：2.5/平方米/月，除小区物业服务中心办公及生活用水用电及小区绿化养护、园林水池喷泉、值班室、保安亭、喜庆活动、宣传、装饰、开展多种经营活动的用水用电外，其它公共水电费（共用部位和共用设施设备的运行、照明、清洁等水电费）不包含在以上物业服务资金中，由全体业主按政府规定另行分摊。其他类型房屋的物业资金缴纳标准另行约定……。2、业主应于本物业交付之日起缴纳物业服务资金。物业服务资金可以预收，但预收时间不得超过三个月。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因出卖人原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务资金由出卖人全额缴纳……物业服务资金按月或按季度缴纳，业主或物业使用人应于每月15日前或每季度中间月15日前向物业管理公司缴纳当期的物业服务资金，在当月16日及以后缴纳的视为逾期缴纳，每逾期一日，应缴纳欠费总额的千分之一作为违约金。合同还就其他权利义务进行了约定。
2009年10月17日，万科房地产公司将涉案房屋交付给被告，为此原告提交被告签名的《确认书》予以证明。
涉案房屋于2010年12月29日办理权属登记至被告及案外人曾某名下，诉讼中，原告表示曾某已去世因此撤回对曾某的起诉。
原告为证明其在涉案小区提供物业服务，提交了涉案小区的垃圾清运服务协议、电梯维护保养合同、天景某“四害”消杀服务合同等予以证明。原告认为涉案小区于2012年7月16日召开业主大会，大会通过从2012年8月1日起将涉案小区高层（带电梯）的住宅物业服务费调整为2.2元/平方米/月，为此提交《关于万某景某物业服务费标准调整业主表决大会决议的公某》予以证明。
2013年12月31日，被告向原告缴纳了2013年6月至2013年12月期间的物业管理费及公摊水电费共1656元，原告称当时被告认为其只有2013年6月至2013年12月期间居住在涉案房屋，因此不同意缴纳其他时间段的物业管理费。现原告认为被告至今仍拖欠2012年7月至2013年5月以及2014年1月至2015年2月共25个月的物业管理费5053.73元（涉案房屋实测面积为92.56平方米，其中2012年7月按1.8元/月/平方米的标准计算，2012年8月至2013年5月及2014年1月至2015年2月期间按2.2元/月/平方米的标准计算）、2013年2月至2015年2月期间的小区公共电费分摊687.27元以及公共水费分摊8.48元。关于公摊电费，原告提交各月分摊电费计费明细表，其中2013年3月为50.87元，2013年4月为25.54元，2013年6月为52.54元，2013年8月为58.19元，2013年10月为62.94元，2013年12月为52.74元，2014年2月为44.01元，2014年4月为54.47元，2014年6月为56.50元，2014年8月为63.86元，2014年10月为52.84元，2014年12月为60.49元，2015年2月为48.30元，合计683.29元，电费分摊包括电梯电费分摊、公共电费分摊、生活水泵电费分摊、小区园林照明电费分摊以及走廊楼梯灯电费分摊，其中电梯分摊范围为涉案房屋楼层的2-5层，其他电费分摊范围为小区全体业主。诉讼中，原告为证明涉案小区的公摊电费的计算依据，原告提交涉案小区的房屋面积测量成果报告书以及2013年2月至2015年2月期间原告向供电部门缴纳公摊部分的电费发票以及该期间涉案小区各处公摊电费的电表读数予以证明。关于公摊水费，原告未能提交其向供水部门缴纳公摊部分的水费发票。诉讼中，原告表示从2015年3月起涉案房屋的物业管理费、公摊水电费及违约金不在本案中主张。
原告认为因被告拖欠物业管理费等各项费用，其已通过上门、电话以及发送律师函的方式向被告催缴物业管理费等各项费用。现被告尚未支付物业管理费等各项费用，原告遂诉至本院成讼。
本院认为:被告与万科房地产公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应依约履行。该合同附件三前期物业管理服务合同约定业主应于本物业交付之日起缴纳物业服务资金。涉案房屋已于2009年10月17日交付给被告使用，原告作为具有物业管理资质的物业管理公司，对涉案小区提供物业管理服务，被告作为涉案小区内房屋的所有权人，在享受原告提供的物业管理服务后，理应向原告支付物业管理费。涉案房屋实测面积为92.56平方米，涉案房屋在2012年7月时物业管理费为1.8元/月/平方米，因此被告在2012年7月应交物业管理费为166.61元（1.8元/月/平方米92.56平方米）；涉案小区经业主大会表决通过从2012年8月1日起物业管理费调整为2.2元/月/平方米，每月物业管理费为203.63元（2.2元/月/平方米92.56平方米）因此被告在2012年8月至2013年5月、从2014年1月至2015年2月共24个月期间的物业管理费4887.12元（203.63元/月24个月）。因此原告要求被告支付物业管理费5053.73元(166.61元＋4887.12元)及违约金，合理有据，本院予以支持。违约金计算方法：2012年7月物业管理费的违约金以当月应交物业管理费166.61元为基数，从2012年7月16日起按每日千分之一的标准计至被告付清款日止；2012年8月至2013年5月、从2014年1月至2015年2月期间物业管理费的违约金以每月应交物业管理费203.63元为基数，分别从欠费当月的16日起按每日千分之一的标准计至被告付清款日止。
关于公摊电费，被告已向原告缴纳2013年6月至2013年12月期间的公摊水电费，可见被告对于原告代收公摊电费的行为予以认可，且原告已提供公摊电费的计算方式及依据，因此原告要求被告支付小区公共分摊电费683.29元，合理有据，本院予以支持，超出部分，不予支持。关于公摊电费的违约金，因原告主张的公摊电费并非按月计算，因此原告要求按每月所欠公摊电费为本金计算违约金，依据不足，本院不予支持。关于公摊水费，原告未能提交其向供水部门缴纳2013年2月至2015年2月期间发生的小区公共用水水费单据，原告亦未能提交其他证据予以佐证，对此原告应承担举证不能的后果，因此，原告要求被告支付小区公共用水分摊水费8.48元以及违约金，依据不足，本院不予支持。
被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告曾丽君于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市万科物业服务有限公司支付2012年7月至2013年5月、2014年1月至2015年2月共25个月期间的物业管理费5053.73元。
二、被告曾丽君在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市万科物业服务有限公司支付逾期缴纳上述第一项物业管理费的违约金，违约金的计算方式:2012年7月物业管理费的违约金以当月应交物业管理费166.61元为基数，从2012年7月16日起按每日千分之一的标准计至被告付清款日止；2012年8月至2013年5月、2014年1月至2015年2月期间物业管理费的违约金以每月应交物业管理费203.63元为基数，分别从欠费当月的16日起按每日千分之一的标准计至被告付清款日止。上述各月物业管理费的违约金金额不得超过该月应交物业管理费。
三、被告曾丽君于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市万科物业服务有限公司支付2013年3月至2015年2月期间的小区公共用电分摊电费683.29元。
四、驳回原告广州市万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告曾丽君负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。
审 判 长 吴海萍
人民陪审员 邹容娣
人民陪审员 潘安琪
二〇一五年七月××日
书 记 员 陈家欣