广西壮族自治区百色市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂10民再2号
申请再审人（一审被告、二审上诉人）刘邕萍。
委托代理人林春梅，广西鹅城律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）杨凤内，个体户。
委托代理人农新焱，广西右江律师事务所律师（特别授权）。
一审被告罗澒蔚，曾用名罗广现。
委托代理人黄彩莲，百色市桂西制药厂职工（特别授权）
申请再审人刘邕萍因与被申请人杨凤内、一审被告罗澒蔚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月5日作出（2014）百中民一终字第415号民事判决，已经发生法律效力。刘邕萍不服，向本院申请再审。本院经审判委员会讨论决定，于2015年11月20日作出（2015）百民监字第10号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人刘邕萍及其委托代理人林春梅、被申请人杨凤内及其委托代理人农新焱、一审被告罗澒蔚的委托代理人黄彩莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，被告罗澒蔚、刘邕萍系夫妻关系。二人共同所有位于百色市右江区城北一路29号下9栋2单元303号房屋一套，该房屋权属登记在被告罗澒蔚名下。2002年7月1日，被告刘邕萍因急需用钱，欲将该房转卖给原告，经协商原告先预付3000元购房押金给被告刘邕萍，此后，原告于2003年9月23日向被告罗澒蔚支付购房款10880元、于9月28日支付20000元、于2006年1月23日支付4000元，直至2006年2月9日，原告共向被告罗澒蔚支付购房款43880元。之后，2006年2月25日，由原告为买方、被告罗澒蔚为卖方，双方签订一份《房屋买卖协议书》，约定：一、买方杨凤内愿意购买卖方罗广现私有财产房屋一套，座落在百色市城北一路29号原百色汽车总站下片生活区第9栋2单元303号房，建筑面积为56平方米，售价43880元；二、买方杨凤内在签订本房屋买卖协议书同时一次性付清购房款，卖方罗广现出具房产证，购房公证书及购房发票等交给买方杨凤内，该房产权归属杨凤内所有，受法律保护；三、如买方杨凤内在入住时认为不妥或要到其他地方去发展定居，此房可以自由买卖或友好协商折价退回罗广现，如杨凤内要办理产权转让手续，罗广现随时提供相关证件，手续费由杨凤内支付，物业管理费及水电费自杨凤内入住之日起计。合同签订后，被告罗澒蔚即将该房编号为百房权证（1998）字第00027**号的房屋所有权证及房屋交付原告使用。2006年6月原告对该房屋进行装修后入住自今。期间，原告与被告罗澒蔚、刘邕萍就办理涉案房屋的产权过户手续事宜进行协商未果，引起纠纷，原告诉至一审法院。另查明，百色市右江区城北一路29号下9栋2单元303号房的原房屋所有权证号为百房权证（1998）字第00027**号，房屋所有权人登记为罗广现。2009年11月17日，被告罗澒蔚以该房屋所有权证遗失为由，向百色市房地产管理局申请登报作废，于2009年12月23日重新办理该房的房屋所有权证，房屋所有权人登记为刘邕萍，房屋所有权证号为桂百房权百字第00042461号。2011年11月17日，被告罗澒蔚、刘邕萍与莫冰签订《房屋抵押合同》，将该房屋抵押给莫冰，并向百色市房地产管理局办理了抵押登记。
一审法院审理认为，本案的争议焦点是：1、原告与被告签订的《房屋买卖协议书》是否合法有效；2、被告是否应履行协助办理涉案房屋产权过户登记的义务。关于《房屋买卖协议书》的效力问题。原告与被告在自愿平等的基础上签订的《房屋买卖协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律与行政法规的强制性规定，故该协议合法有效，应受法律保护。关于讼争房屋的产权过户问题。不动产物权的转让，须以依法登记为条件。本案中原告虽已付清全部房款，但只属于合同之债的履行行为，并不能因此直接发生物权变动效力。且由于讼争房屋已经抵押给他人，在抵押期间，虽然原告实际占有使用该房屋，但因被告尚未实际清偿债务并消灭抵押权，在未经抵押权人同意变更抵押登记的情况下，讼争房屋的转移登记受到限制，不具备办理产权过户登记的条件，原告可待抵押权消灭后或者产权过户登记条件成就后再行向被告主张履行协助办理产权过户登记义务。故对原告在消灭抵押权前要求被告协助办理产权过户登记的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十条第一款，《中华人民共和国物权法》第六条、第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认原告杨凤内与被告罗澒蔚于2006年2月25日签订的《房屋买卖协议书》有效；二、驳回原告杨凤内的其他诉讼请求。
上诉人刘邕萍不服一审判决，向本院提起上诉称，其与一审被告罗澒蔚原是夫妻关系，于2003年7月28日协议离婚，讼争的位于汽车总站生活区下片九栋二单元303号房屋，归刘邕萍和儿子罗富友所有。罗澒蔚于2006年2月25日在未告知刘邕萍的情况下，私自与被上诉人杨凤内签订《房屋买卖协议书》，该协议于上诉人与罗澒蔚离婚后签订，是无效的，罗澒蔚无权处理该房屋。原审判决错误。请求二审撤销一审判决，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。此外，上诉人还述称，该房屋抵押给莫冰在百色市房地产管理局办理的抵押登记已经解除，该房屋的房产证上诉人已取回。
被上诉人杨凤内答辩称，上诉人称讼争的房屋是在上诉人与一审被告离婚后，一审被告未告知上诉人的情况下卖给被上诉人，应属无效，这是没有事实和法律依据的。（1）、经证人出庭作证，证实早在上诉人与一审被告离婚前，上诉人就多次与被上诉人协商买卖该房屋，并收取被上诉人3000元定金，上诉人还出具了收据。这一事实证明上诉人出卖该房屋是自愿的。（2）、从2003年9月至2006年2月，上诉人和一审被告夫妇分5次收取被上诉人40880元购房款，虽然是一审被告出具收据，但被上诉人交款，上诉人基本上每次都在场。即使上诉人与一审被告已离婚，但上诉人对整个交易过程是知道的。（3）、被上诉人于2006年2月9日交付最后一笔购房款后，于25日与一审被告签订《房屋买卖协议书》，并将房产证原件和房屋交给被上诉人。上诉人和一审被告主动搬出该房屋，让被上诉人入住和装修，此后上诉人一直没有提出任何异议。2009年11月，上诉人和一审被告明知房产证及房屋已交给被上诉人的情况下，向房产部门申报挂失，补办房产证后，将房屋抵押给他人至今未能赎回，实际上是上诉人和一审被告变相出卖该房屋，直接损害被上诉人的权益。（4）、上诉人称其已离婚，但是，因上诉人与一审被告一直共同居住，且房产证登记为一审被告的名字，故被上诉人有理由认为上诉人与一审被告仍是夫妻关系，上诉人与一审被告的离婚，是他们内部的约定，被上诉人属善意取得。按《物权法》第十五条的规定，当事人之间设立、变更、转让和消灭不动产物权的，除法律另有规定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。综上，被上诉人认为双方签订的《房屋买卖协议》是合法有效的，二审应当维持一审判决；但是如果在二审期间，该房屋的抵押给莫冰的抵押登记已经解除，那么法院应当支持被上诉人要求上诉人和一审被告罗澒蔚协助办理该房的过户手续，将房屋产权转移给被上诉人杨凤内的诉讼请求。
一审被告罗澒蔚未作陈述。
二审审理查明，一审判决认定的事实中除认定上诉人与一审被告罗澒蔚是夫妻关系错误之外，其他事实属实，本院予以确认。另查明，上诉人与一审被告于2003年7月28日签订《离婚协议书》，8月6日取得《离婚证》。2013年9月，上诉人和罗澒蔚办理讼争房屋抵押给莫冰的抵押登记已经撤销，上诉人取回了该房屋的产权证书。
二审审理认为，被上诉人与一审被告于2006年2月25日签订的《房屋买卖协议书》是否有效、上诉人和一审被告是否应当协助被上诉人办理产权登记转移手续，是本案争议的焦点。（一）、关于《房屋买卖协议书》是否合法有效的问题。由于上诉人与一审被告原是夫妻关系，其二人在2003年8月离婚后，没有将讼争房屋的产权处理告诉被上诉人，且上诉人在离婚前已收取被上诉人3000元押金，之后一审被告于2003年9月至2006年2月又陆续收取被上诉人的购房款共计43880元，同年6月间被上诉人入住该房屋，至双方发生纠纷时已居住多年，期间上诉人和一审被告均未提出异议，上述事实表明，被上诉人有理由认为该房屋是上诉人和一审被告协商一致出卖给被上诉人，因而被上诉人对该房屋属于善意取得，故被上诉人与一审被告签订的《房屋买卖协议书》是合法有效的。上诉人称其不知一审被告将房屋出卖给被上诉人、该协议书无效的理由不成立，不予支持。一审认定该协议书合法有效是正确的。（二）、关于上诉人和一审被告是否应当协助被上诉人办理产权转移手续的问题。由于被上诉人与一审被告签订的《房屋买卖协议书》是合法有效的，故双方应当按协议履行。该协议书约定了一审被告协助被上诉人办理产权转移手续，故一审被告罗澒蔚应当按此协议履行。上诉人刘邕萍是该房屋产权登记的产权人，有义务协助被上诉人办理该房屋的产权转移手续。一审审理期间，因各方当事人未提交该房屋的抵押登记撤销的证据，一审据此未判由上诉人及一审被告协助被上诉人办理该房的产权转移手续，符合当时的事实状况。现因抵押已经撤销，该房屋可以进行产权转移。上诉人和一审被告应按协议约定，协助被上诉人办理产权转移登记手续。一审判决认定事实清楚，判决《房屋买卖协议书》是合法有效是正确的，该项应予维持。在二审期间由讼争房屋的抵押已经撤销，则应对一审判决第二项予以撤销，支持被上诉人要求上诉人和一审被告协助办理房屋产权转移手续的诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决：一、维持百色市右江区人民法院（2013）右民一初字第1815号民事判决第一项；二、撤销百色市右江区人民法院（2013）右民一初字第1815号民事判决第二项；三、上诉人刘邕萍、一审被告罗澒蔚在本判决生效后三个月内，协助被上诉人杨凤内将位于百色市右江区城北一路29号下9栋2单元303号房屋转移登记为被上诉人杨凤内所有。二审案件受理费100元，由上诉人刘邕萍、一审被告罗澒蔚负担。
申请人刘邕萍申请再审称，第一，二审判决认定事实错误，违反法定程序。申请人有明确的地址及电话，原审法院没有送开庭传票给申请人，一审被告罗澒蔚在二审时申请人已经提供证据证实其已经离开中国定居在马达加斯加，二审法院没有按法定程序送达起诉书及上诉书给罗澒蔚，剥夺了罗澒蔚的应诉及上诉权利。一、二审认定罗澒蔚与申请人出卖房屋给被申请人，并收取购房款，不是事实，事实是申请人没有出卖房屋给被申请人，被申请人以没有房屋为由，从2003年后一直租住申请人位于右江区城北一路29号下9栋2单元303号房的，租金每年7200元。如果被申请人要购买申请人的房屋，在明知道出卖的房屋是申请人与罗澒蔚的夫妻共同财产情况下，却没有与申请人协商及签订合同，显然不符合常理，也办理不了房屋买卖的手续。况且被申请人明知道因申请人残疾，位于右江区城北一路29号下9栋2单元303号房的房租一直是一审被告罗澒蔚收取，而不是申请人收取。其中的880元应该说是房屋水电的押金，其余的是租金，而不是购房款。第二、购买房屋的交易习惯是先预付定金，然后协商订立购买房屋合同，然后才交付购房款，本案却是本末倒置，显然不符合交易习惯，是虚假的。第三、二审判决错误，没有证据证实被申请人与一审被告罗澒蔚于2006年2月25日签订的房屋买卖合同时是真实有效的合同，不应履行。2003年7月28日申请人与一审被告罗澒蔚就离婚了，位于右江区城北一路29号下9栋2单元303号房属于申请人与儿子罗富有的共有房产，现有证据没法证实被申请人提供的原审被告罗澒蔚与其于2006年2月25日签订的房屋买卖合同确实是其与罗澒蔚签订，申请人不确定，罗澒蔚也没有到庭确认，被申请人也没有任何证据证实，故一审被告罗澒蔚无权处分申请人与儿子财产，也没有任何证据证实被申请人与一审被告人罗澒蔚于2006年2月25日签订的房屋买卖合同确实是他们签订，故一、二审判决认定前述合同合法有效是错误的，不应履行。再审请求：撤销（2014）百中民一终字第415号民事判决书的判决，改判驳回被申请人的诉讼请求。
被申请人杨凤内辩称，本案讼争双方签订的《房屋买卖协议》合法有效。（1）经原审庭审证人黄某、李某出庭作证证实，在《房屋买卖协议》签订前，是刘邕萍多次主动找杨凤内购买讼争房屋的，说明刘邕萍当时出卖该房的意思表示是真实的。（2）双方谈好房屋买卖价格后，刘邕萍于2002年7月1日已收取了杨凤内3000元的购房押金，并有其出具的购房押金收据为凭，说明刘邕萍已经实际履行了房屋买卖的行为。（3）刘邕萍收了杨凤内的购房押金一年多以后，2003年8月6日才与罗澒蔚登记离婚。说明刘邕萍是先卖房，后离婚，其离婚协议对该房的处分约定与杨凤内无关，对杨凤内亦没有法律约束力。（4）从2003年9月开始至2006年2月间，刘邕萍与罗澒蔚先后分5次共向杨凤内收取了40880元的购房款（未包括押金3000元）。据出庭证人证实，所收房款虽是罗澒蔚写的收据，但每次杨凤内交购房款时刘邕萍基本上都在场，即使其与罗澒蔚已离婚，但其对双方买卖房屋的整个交易过程是知情和认可的。（5）2006年2月25日，买卖双方签订《房屋买卖协议》后，卖方即搬出该房并把房产证原件交付杨凤内收执管，杨凤内对该房装修后一直占有居住使用至今，刘邕萍是腾房搬家的的亲历者，不可能对罗澒蔚卖房不知情。且从2006年至本案发生讼争之前长达七年间，刘邕萍和罗澒蔚对杨凤内占有使用该房的行为从无异议。当时因刘邕萍与杨凤内说出卖讼争之房屋是为他们买欧景花园小区交首付款所需，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）规定，杨凤内有理由相信刘邕萍夫妇的卖房行为是因其日常生活需要对夫妻共同财产作出处理决定的共同意思表示，杨凤内与罗澒蔚签约购房属于合法的善意取得，受法律保护。刘邕萍以不同意或不知道为由对抗善意第三人是没有事实依据和法律依据的。根据右江区民政局于2009年10月26日向右江区人民政府汇报的《关于汽车总站家属刘邕萍请求政府给予生活费的意见》和中山社区居委会2016年3月28日出具的证明证实，当时由右江区民政局办公室、低保办、百城街道办事处、中山社区和汽车总站工会等部门组成的调査组经深入刘邕萍住宅当面向刘邕萍调査了解，刘邕萍自称本案讼争的房屋其已出卖得45000元，作为其购买欧景花园小区面积为120多平米新房的首付。其与罗澒蔚离婚后因无经济来源，民政局才同意从2009年开始给她发放低保生活费至今。综上所述，以上证据，与本案一审出庭作证的证人证言及其它证据互相印证，足以证实刘邕萍早已将讼争房屋卖给杨凤内的客观事实，现刘邕萍反悔根本无事实依据和法律依据。杨凤内既然已经依法履行了卖方支付房屋价款的义务，其主张刘邕萍也应该按合同约定履行配合买方办理房屋过户登记手续的义务，是合理合法的。请法庭驳回刘邕萍的诉讼请求。
再审查明的事实与一审查明的事实一致。
综合诉辩双方的意见，本案的争议焦点是：罗澒蔚与杨凤内于2006年2月25日签订的《房屋买卖协议书》是否合法有效。
本院再审认为，刘邕萍与罗澒蔚原是夫妻关系。根据黄某、李某出庭作证，在罗澒蔚《房屋买卖协议》签订前，是刘邕萍多次主动找杨凤内购买讼争房屋的，双方谈好房屋买卖价格后，刘邕萍于2002年7月1日已收取了杨凤内3000元的押金。罗澒蔚与刘邕萍2003年8月协议离婚后，罗澒蔚2003年9月至2006年2月又陆续收取杨凤内的购房款共计43880元。2006年2月25日，买卖双方签订《房屋买卖协议》后，卖方即搬出该房并把房产证原件交付杨凤内收执保管，杨凤内对该房装修后一直占有居住使用至双方发生纠纷时已居住七年，期间刘邕萍和一审被告罗澒蔚均未提出异议，引起本案纠纷的原因是杨凤内请求罗澒蔚、刘邕萍协助办理房屋过户书序而引发的争议。上述事实表明，杨凤内有理由相信该房屋是刘邕萍和一审被告罗澒蔚协商一致出卖给杨凤内的，杨凤内对该房屋是属于善意取得，故杨凤内与一审被告罗澒蔚签订的《房屋买卖协议书》是合法有效的。刘邕萍称其不知罗澒蔚将房屋出卖给杨凤内、该协议书无效的理由不成立，本院不予支持。原一审、二审认定该《房屋买卖协议》合法有效是正确的。
申请人刘邕萍再审称，申请人没有出卖房屋给被申请人，是被申请人从2003年后一直租住申请人房屋，租金每年7200元。购买房屋的交易习惯是先预付定金，然后协商订立购买房屋合同，然后才交付购房款，本案却是本末倒置，显然不符合交易习惯，是虚假的。对此，本院认为，申请再审人该申请理由不能成立，因为，申请再审人没能提供房屋租赁合同，申请人主张43880元是提前收取的房屋租金，没有证据证实，本院不予支持。相反，2009年申请人向政府申请低保，当时由右江区民政局办公室、低保办、百城街道办事处、中山社区和汽车总站工会等部门组成的调査组经深入刘邕萍住宅当面向刘邕萍调査了解，刘邕萍自称本案讼争的房屋其已出卖得45000元，作为其购买欧景花园小区面积为120多平米新房的首付。因此，申请人是知道讼争的房屋已经出卖。
综上所述，二审判决认定事实清楚，判决正确，对于二审程序上存在的问题，已在再审中予以纠正。申请人认为二审判决错误的理由，没有事实和法律依据，理由不能成立，原生效判决正确，应予维持。本案经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
维持本院（2014）百中民一终字第415号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 凌 除
审 判 员 杨胜平
代理审判员 李宁宁
二〇一六年五月四日
书 记 员 周丽昌