江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终06006号
上诉人（原审被告）：金地集团南京置业发展有限公司,住所地江苏省南京市雨花台区板桥街道大方村委员会办公楼。
法定代表人：阳侃，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李翔，该公司法务。
被上诉人（原审原告）：陈爱萍,女,1978年11月26日生,汉族,自由职业。
委托诉讼代理人：陆新峰(系陆爱萍丈夫)。
上诉人金地集团南京置业发展有限公司（以下简称金地公司）因与被上诉人陈爱萍商品房预售合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2015）雨板民初字第595号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
金地公司上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判，驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审认定事实错误。1、上诉人不应承担涉案房屋自交付之日起至今的整个时间段内房屋无法使用的全部损失。被上诉人2014年7月因反复渗漏问题再次出现，而向金地公司及政府相关职能部门展开投诉。在此之前，上诉人对于被上诉人的保修问题已做处理。上诉人又于2014年7月底，对被上诉人投诉的质量问题进行了修复，至今房屋未在出现渗漏水问题。2、被上诉人的损失赔偿请求涉嫌重复主张。被上诉人为证明自己房屋无法使用的损失，于一审中向法院提交了一组在2013年8月于南京市汉中门地区租赁房屋的证据，以证明存在损失。被上诉人在（2014）宁民终字第713号案件的一审程序中，为证明延期交房而产生损失，已经将该组租房材料作为证据向法院提交。二、一审判决适用法律错误。一审法院将被上诉人实际缴纳的物业费作为被上诉人损失的一部分，不予认可。根据小区《前期物业服务协议》的约定，以及国家《物业管理条例》相应规定，物业费的支付，并不以业主实际使用房屋而作为前提条件。物业管理费是业主作为小区群体的一份子，依据与物业公司的协议，而应当向物业公司支付的费用，与本案房屋质量纠纷及被上诉人的损失无关联性。
陈爱萍辩称，上诉人的上诉没有事实和法律依据，不能成立。
陈爱萍向一审法院起诉请求：1、金地公司委托有资质的第三方机构对涉案房屋的墙体开裂、渗漏水出具维修方案后，按照该维修方案限期修复并且通过有资质的第三方机构验收，由此产生的鉴定费、维修费、验收费由金地公司承担；2、金地公司先行支付自2013年5月18日起至实际维修合格完毕之日止质量违约造成陈爱萍的损失[损失暂计至2015年10月18日起诉时，其中合同约定的违约金为43500元（50元/日×30日×29个月）、约定的违约金与实际损失之间的差额为44377.70元（租金3200元/月×26个月+物业费4677.70元-43500元）]；3、涉案房屋墙面的防开裂、防水、防渗漏的保修期自该房屋被修复之日起重新计算5年质保期；4、金地公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2011年9月，金地公司与陈爱萍签订商品房预售合同一份，陈爱萍购买金地公司开发的雨花台区板桥街道大方村金地自在城第四街区4-5栋1单元301室房屋一套，面积154.07㎡。合同第十三条第三款第一项约定，该商品房的工程质量保修范围和保修期见合同附件9，保修期自该商品房交付之日起计算。在附件9保修范围和保修期中约定，房屋防水、有防水要求的卫生间、厨房、房间和外墙面的防渗漏属于金地公司保修范围，且保修期为5年。第十三条第三款第四项约定，金地公司或其维修受托人怠于履行该商品房工程质量保修责任的，应按每拖延一天50元计算，向陈爱萍支付违约金。同时，该商品房在保修期内因工程质量问题造成陈爱萍经济损失的，金地公司应赔偿陈爱萍实际经济损失。
2013年5月18日，金地公司通知陈爱萍收房时，陈爱萍发现涉案房屋东北位置的卧室东面墙体存在墙面开裂、渗漏水的质量问题，拒绝确认验房、收房，并现场向金地公司报修。当日，陈爱萍将入户门钥匙交给金地公司，方便其入户维修，金地公司向陈爱萍出具了业户钥匙留取条，且在用途一栏写明房屋维修整改。
2014年7月15日，陈爱萍向金地公司发出催促函，称金地公司在长达一年多时间内都未做出实质性维修工作，怠于履行维修义务给陈爱萍造成较大损失，要求金地公司在收函七日内对房屋质量问题的责任归属做出书面说明，并对维修的步骤及日期安排做出书面承诺。2014年7月21日，陈爱萍又向南京市住房和城乡建设委员会和市建筑质监站发函，称涉案房屋存在裂缝和渗漏水问题，且金地公司在一年多的时间里未实质性维修，现特向该委员会和监督站投诉，要求立即安排专业技术人员对涉案房屋进行现场质量检测，确认墙体开裂、潮脱、霉变问题的责任主体；敦促金地公司就该房屋质量问题做出书面说明，制定维修计划，就维修步骤及日期安排做出书面承诺。
2014年7月30日，湖南省第三工程有限公司（涉案房屋施工单位，以下简称湖南第三工程公司）出具了关于对四期五栋301户内卧室墙面渗漏的维修方案，其中对涉案房屋当时的现状表述为，在梁底下方与墙面交接处，有一条约2mm宽左右，约1.5米长左右的水平裂缝，因外墙为贴面砖墙面，所以没有发现有明显的裂纹。经分析，此裂缝应是墙体在内外温差时收缩不均匀引起的，由于墙体的砌体材料为实心灰砂砖砌块，所以拟采用下述处理方案：1、在墙面墙与梁底交接处，将抹灰层上、下各切200mm宽；2、将梁底下砌体顶部的砖砌体，沿梁底凿除30mm-50mm，进入墙内100mm深；3、将槽内清洗干净，并保持湿润；4、用微膨胀型专用补漏材料“水不漏”进行堵塞所切开的槽隙，调和时力求干硬性，手工塞进并捣密实；5、堵塞完成48小时后，将塞缝表面湿润，连同切除抹灰层部位同刷水泥胶浆界面剂、贴耐碱玻纤网格布后抹水泥砂浆；6、待抹灰层干燥后（约两天），整面墙面再作腻子（刮白）；7、施工完成后将室内打扫干净，为业主提供洁净的环境。同日，南京金地自在城房屋保障中心向陈爱萍告知，金地公司安排施工单位、监理单位及金地公司相关人员进行共同商讨，制定了专门处理方案，各方签字盖章确认并报市质检站备案，金地公司将督促施工单位严格按照此方案进行整改，确保将陈爱萍家中墙面渗漏问题圆满解决，并且确认该渗漏问题不是结构施工缺陷导致，不会对陈爱萍家中墙面结构安全造成影响。
2014年8月27日，市建筑质监站向陈爱萍出具答复意见书，称该质量监督站于2014年7月28日会同建设、施工、监理单位赴现场查看，陈爱萍反映的问题确实存在，××，并未违反工程建设标准强制性条文。该质量监督站已责成建设、施工、监理单位及时制定维修处理方案，维修后还需进行淋水检验，同时要求建设单位将维修处理方案和维修所需时间告知陈爱萍。目前，维修处理方案已制定完成，建设单位已将相关情况书面函告陈爱萍并已做好相关维修准备工作。2014年9月1日，市建筑质监站又向陈爱萍发送邮件，称该站已责成建设、施工、监理单位及时制定维修处理方案，尽快实施维修，并要求维修后进行淋水检验。经建设单位报告，维修处理方案已制定完成，准备工作已做好，相关情况也已书面函告您。该站作为工程施工质量投诉处理监督机构，无制定、审核或备案维修处理方案的职责。2014年9月2日，陈爱萍向市建筑质监站回复邮件，关于涉案房屋的维修问题提出：1、陈爱萍有权了解责任单位出具的维修处理方案的具体内容，该质量监督站应当责成责任单位向陈爱萍送达维修方案。2、责任单位对房屋损坏状态描述与事实严重不符，陈爱萍要求责任单位如实记载房屋开裂情况。3、陈爱萍要求责任单位书面明确开裂原因及分析依据。4、陈爱萍投诉墙体开裂及渗漏水两处质量问题，但责任单位未对两处质量问题给出完整的维修意见。5、陈爱萍要求与责任单位共同聘请独立第三方对受损房屋出具维修方案。
2014年9月22日，陈爱萍向江苏建研建设工程质量安全鉴定有限公司发送电子邮件，对涉案房屋的地址、受损情况、报修及金地公司处理情况等做出简要介绍，拟委托鉴定项目为：1、发生开裂及渗水的原因、裂缝维修方案；2、发生渗漏的原因、修复方案。2014年9月24日，江苏建研建设工程质量安全鉴定有限公司向陈爱萍回复电子邮件，确定了检测鉴定内容为：1、裂缝现状检测；2、裂缝产生原因分析；3、维修处理方案，同时对相关收费及需要金地公司和陈爱萍配合的工作予以说明。陈爱萍在诉讼中称，后因金地公司和陈爱萍对鉴定费用的承担产生分歧，鉴定因无人缴费而终止。
一审另查明，自2013年9月起至诉讼中，陈爱萍通过居间人南京润和房地产营销策划有限公司租住案外人骆刚位于建邺区汉中门大街189-1号2幢305室房屋，面积92.52㎡，双方签订的房屋租赁合同中约定月租金为3200元。
2013年5月15日，陈爱萍在一审法院另案起诉金地公司时诉称，2011年9月25日，陈爱萍与金地公司签订的商品房预售合同约定，金地公司应于2012年12月31日向陈爱萍交付所购商品房，但金地公司一直延期至2013年5月15日才交付该房。因此，陈爱萍向金地公司主张支付延迟交房违约金人民币70650元及商业贷款与公积金贷款之间的利息差32025元等。一审法院判决驳回了陈爱萍的上述诉讼请求。后陈爱萍提起上诉，2014年3月21日，南京市中级人民法院在2014宁民终字第713号案件中对双方进行了调解，调解书内容为金地公司于2014年3月21日支付陈爱萍72354元（现场支付）。
在诉讼中，金地公司提交了湖南第三工程公司于2016年4月14日出具的关于对四期五栋301室维修经过的说明，称2014年7月13日接到金地公司房修人员通知后，对涉案房屋进行了查看，并于次日带领3名工人按以下方法进行维修：1、沿梁底凿开50mm宽左右，入墙100mm深；2、将槽内清理干净并用水冲洗；3、用微膨胀型专用补漏材料（水不漏）加水调至干湿性，手工塞进并捣实。后市建筑质监站工作人员到现场查看，提出整改意见和要求对外墙进行淋水试验，试验结果没有渗漏。
一审法院认为，陈爱萍与金地公司签订的商品房预售合同合法有效，双方均应按约履行。第一，关于金地公司是否已经履行保修义务以及应当如何履行保修义务的问题。首先，根据市建筑质监站的意见书中确认，涉案房屋墙面裂缝问题确实存在；湖南第三工程公司维修方案中确认，2014年7月28日在市建筑质监站、建设单位、物业维修代表、施工方、陈爱萍共同的查看下，在梁底下方与墙面交接处，有一条约2mm宽左右，约1.5米长左右的水平裂缝；南京金地自在城房屋保障中心在给业主的告知书中称制定了专门维修方案，金地公司将督促施工单位整改，确保陈爱萍家中墙面渗漏问题解决。综合以上证据，能够认定陈爱萍房屋墙面存在裂缝和渗漏的事实，并且该问题属于合同约定的保修范围和保修期内，金地公司应当负责保修。其次，对于金地公司的维修时间和具体措施，金地公司仅提供了2014年7月20日联系陈爱萍对维修后房屋进行验收的通知单，以及湖南第三工程公司出具的曾在2014年7月14日进行维修的说明。但是在2014年7月28日多方的现场查看中，仍然发现涉案房屋有裂缝需要整改的问题，因此金地公司举证的2014年7月28日之前的维修通知单及维修说明，不能达到金地公司维修完毕并且通知陈爱萍收房的证明目的。因此，自2014年7月28日之后，金地公司无有效证据证明其进行了合理的维修及通知陈爱萍重新收房的事实。陈爱萍对涉案房屋的裂缝及渗水问题未提出自行维修，仅要求金地公司承担保修义务。同时，金地公司也同意履行自己的保修义务，但在不能证明修复完毕的情况下，应在合理的期间内继续维修。至于如何履行保修义务系金地公司的自主行为，陈爱萍要求金地公司必须按照第三方机构的修复意见进行维修，没有相应的法律依据，一审法院依法不予支持。但是，考虑到陈爱萍房屋的裂缝、渗漏水问题长期未得到彻底解决，市建筑质监站对金地公司提出整改意见时也要求金地公司维修后须进行淋水试验，且验收是对维修效果的必要检验。因此，金地公司维修完成后应以符合规定的方式对维修是否合格进行验收，维修及验收费用均由金地公司承担。
第二，关于金地公司赔偿陈爱萍的具体损失问题。首先，陈爱萍主张自2013年5月18日收房时即向金地公司提出质量违约的问题，此后因为金地公司怠于维修房屋，陈爱萍一直无法正常居住，应当从2013年5月18日起计算违约金和实际损失。金地公司辩称在2014年3月21日另案调解中已经支付了陈爱萍截止到当日的延期交房即房屋使用损失，因此2014年3月21日为陈爱萍无法居住的实际损失起算日。一审法院认为，陈爱萍于2013年5月15日在另案中对金地公司提出共10万余元的经济赔偿，后双方以7万余元调解，金地公司不能证明这7万余元款项中已经包含了2013年5月18日至2014年3月21日的延迟交房违约金和陈爱萍的房屋使用损失。因此，金地公司抗辩应自2014年3月21日起算陈爱萍无法居住的实际损失，无事实依据，一审法院依法不予采纳。其次，因为涉案房屋不能正常居住，金地公司应当参照同地段、同面积房屋的租赁市场行情向陈爱萍赔偿房屋使用损失。因此，陈爱萍现在租住的建邺区汉中门大街的房屋与涉案房屋相距较远，租金与房屋使用损失之间不具有可比性。一审法院根据陈爱萍房屋的地理位置、面积及装修情况，酌定陈爱萍的房屋使用损失为2200元/月。再次，虽然陈爱萍与金地公司在购房合同中约定了金地公司怠于履行保修义务，须承担50元/日的违约赔偿。但是，违约责任以弥补实际遭受损失为主，一审法院已经对陈爱萍的房屋使用损失予以支持，且该数额高于50元/日的标准。因此，对陈爱萍另外主张的50元/日的赔偿，一审法院不再予以支持。最后，陈爱萍自2013年5月18日起因金地公司的原因无法正常入住，金地公司应当自该日起支付陈爱萍应当缴纳的物业费。但是在（2014）宁民终字第713号案件中，金地公司与陈爱萍已就2013年6月至12月的物业费达成调解并支付完毕。因此，金地公司应当自2014年1月起支付陈爱萍应当缴纳的物业费。陈爱萍只提供了2014年1月至6月期间缴纳967.80元物业费的发票，且在诉讼中明确表示物业费实际只缴纳到2014年6月。因此，一审法院对陈爱萍要求金地公司支付的物业费仅以实际缴纳的967.80元予以支持。
第三，关于是否对房屋开裂、渗漏水的保修重新计算5年保修期的问题。目前尚无相关法律、行政法规、规章等规定房屋修缮完成后，被修复部位的保修期应当重新计算。因此，陈爱萍主张房屋开裂、渗漏水的保修期自修复后重新计算5年，缺乏相应法律依据，一审法院依法不予支持。判决：一、金地集团南京置业发展有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内将陈爱萍购买的雨花台区板桥街道大方村金地自在城第四街区4-5栋1单元301室房屋中墙面裂缝、渗漏水等质量问题维修完毕，并以符合规定的方式通过验收；二、金地集团南京置业发展有限公司赔偿陈爱萍房屋使用损失（自2013年5月18日起至上述第一项履行完毕之日止，按2200元/月标准计算），于判决发生法律效力之日起二十日内付清；三、驳回陈爱萍的其他诉讼请求。一审案件受理费998元，由金地集团南京置业发展有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实正确，本院予以确认。
本院认为，当事人对于自己的主张应当提供证据予以证明，不能提供证据的，应当承担不利的法律后果。
上诉人提出，其不应承担涉案房屋自交付之日起至今的整个时间段内房屋无法使用的全部损失。经审查，被上诉人收房时，即已提出房屋质量问题，2014年7月被上诉人发函主张上诉人一直未做实质性维修。2014年8月27日市建筑质监站出具的意见书中明确陈爱萍反映的涉案房屋的问题确实存在。上诉人主张其对涉案房屋的保修问题已做处理，但未能提供证据予以证明，故上诉人这一主张不能成立。
上诉人主张被上诉人的损失赔偿请求涉嫌重复主张，经审查，被上诉人在（2014）宁民终字第713号案件中主张的延期交房的违约金至2013年5月15日，与被上诉人本案中的诉讼请求并不重复。被上诉人因房屋质量问题无法使用涉案房屋，涉案房屋所发生的物业费应当属于被上诉人的损失。
综上所述，上诉人金地公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费998元，由上诉人金地公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 殷源源
审 判 员 孙 伟
代理审判员 张卓慧
二〇一六年十月十二日
书 记 员 郭旭冬