山东省菏泽市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）菏民一终字第327号
上诉人（原审原告）：郓城县郓州街道南城社区第三居民小组。
代表人：李振，该小组组长。
委托代理人：孔令浩，山东两仪律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张秋柱，居民。
委托代理人：苏朋，山东君诚仁和律师事务所律师。
上诉人郓城县郓州街道南城社区第三居民小组因与被上诉人张秋柱租赁合同纠纷一案，不服山东省郓城县人民法院（2014）郓民初字第2155号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月30日立案受理后，依法组成合议庭于2015年5月29日公开开庭审理了本案。上诉人郓城县郓州街道南城社区第三居民小组的代表人李振及其委托代理人孔令浩、被上诉人张秋柱及其委托代理人苏朋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定，2005年6月28日，原告郓城县郓州街道南城社区第三居民小组（甲方）与被告张秋柱（乙方）签订租赁合同，合同主要内容为：1、甲方将座落在金河路北院落一处（店院）南邻金河路，北邻李明祥、邹兴建，东邻南城社区第十二组院落，西邻胡同，面积二亩八分地，包括门面房七间二层，3.3米×4.5米瓦房10间及大院一处出租给乙方。2、租赁期限自2005年7月1日至2025年7月1日止共20年整。3、承包租金及交款方式，承包租金每年肆万伍仟元整，二十年共计承包租金玖拾万元整，乙方承包租金交付的期限是每个年限的7月1日交清当年的承包金。4、乙方在租赁期间，在承包的三组店院内新建、扩建、改建的建筑物在合同到期后无偿归甲方所有，甲方对乙方不负任何补偿，但乙方在扩建、改建、新建前应征得甲方同意。5、……。6、本合同期间，国家政策如有变动，乙方建设的建筑物在前十五年内国家占有或开发，国家补偿金补偿给乙方，本合同最后五年内国家占用或开发，国家补偿款甲乙双方各一半。7、违约责任，如甲乙双方一方不按合同约定履行义务，则另一方有权解除合同，并赔偿违约金壹拾伍万元。8、……。9、本合同不因甲方负责人的变动而变更合同。甲方郓城县南城社区第三小组负责人李合义、侯秀菊签字捺印，群众代表陈承良等六人签字捺印，乙方郓城县南城社区第三小组居民张秋柱签字捺印，南城社区居委会杜仲华、李善宝签字，并加盖了郓城县郓城镇南城社区居委会印章。租赁期间，被告张秋柱将合同中约定的租赁物3.3米×4.5米瓦房10间拆除后新建了二层楼房（主要是宾馆客房），并建设了配房。被告另将租赁原告的七间二层门头房出租给他人。原被告对合同签订之日至2013年7月1日期间的合同履行无争议。2014年5月前后，原告郓城县郓州街道南城社区第三居民小组原组长李合义提出辞职，2014年7月选举李振为该居民小组负责人。被告张秋柱2013年7月1日应交付的租金45000元，于2014年7月21日由李合义、侯秋菊收取后交给了南城社区居委会。另查明，2014年7月原告新的负责人产生后，曾找被告张秋柱要求增加租金，无结果。被告张秋柱愿随时交纳2014年度的租金，并针对原告提高租金的请求，同意每年增加租金20000元。诉讼中，一审法院对租赁店院进行了现场勘验：合同约定的七间二层门面房现被告转租给他人，租赁的10间瓦房让被告拆除后新建了一拐角二层楼（其东西走向为双面楼，南北走向为单面楼，主要是宾馆客房，部分为被告生活自住），另建有平顶配房等。
原审法院认为，原被告对2005年6月28日签订的租赁合同的效力没有争议，应认定为有效合同。被告张秋柱虽未按合同约定的日期交付2013年度的租金，但其提出缓交后，当时原告组长李合义未表示不同意，且后实际收取了被告该年度的租金。应当交付2014年度租金时，又因原告没有负责人及新的负责人产生后因增加租金产生争议，因此被告张秋柱延交2013年度租金和未交纳2014年度租金的行为，不应认定其主观上的根本违约。原告要求解除合同并支付违约金的请求，证据不足，不予支持。对原告提出的若租赁合同不能依法解除，则要求调整提高租金的请求，被告张秋柱表示同意每年增加租金20000元，应予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、驳回原告郓城县郓州街道南城社区第三居民小组要求解除2005年6月28日签订的租赁合同及被告支付违约金的诉讼请求。二、2005年6月28日签订的租赁合同中约定的租金每年肆万伍仟元变更为租金每年陆万伍仟元，双方继续履行合同。三、被告张秋柱于判决发生法律效力后三十日内支付原告郓城县郓州街道南城社区第三居民小组2014年7月1日应交付的当年租金65000元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元，原告郓城县郓州街道南城社区第三居民小组和被告张秋柱各负担1650元（原告已垫付，由被告张秋柱与案件款一并支付原告）。
上诉人郓城县郓州街道南城社区第三居民小组不服原审法院上述民事判决向本院上诉称：一审法院认定事实错误，被上诉人延迟交付2013年及2014年度的租金，构成根本违约；被上诉人将租赁的房屋擅自转租而未经上诉人的同意，构成根本违约；继续履行合同对上诉人来说显失公平，侵害上诉人村民的集体利益。请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人张秋柱答辩称：上诉人与被上诉人签订的合法有效的租赁合同应继续履行，被上诉人延迟交纳2013年度租金是上诉人原组长默许的，2014年度租金是因增加租金产生争议后致使被上诉人无法交纳；被上诉人不存在擅自转租房屋问题，上诉人与被上诉人签订涉案租赁合同前，涉案七间门面房已被他人所租赁并持续到现在，对此上诉人是明知的，从未提出异议；租赁合同到期后，按照约定被上诉人改建、新建的房屋将无偿归上诉人所有，其相应不动产收益也由上诉人所享有，继续履行合同不存在显失公平的情况。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院查明事实，依法维持原判。
二审审理期间，被上诉人张秋柱提交四份个体工商户营业执照，证明这四户业主都是在2000年和2003年就在涉案房屋内租赁经营，2005年双方签订租赁合同后，这些租赁户一直没有变更过，上诉人也从未对转租提出过异议。上诉人郓城县郓州街道南城社区第三居民小组质证意见为：对于宋树银、闫引兰的营业执照形成于2005年之前，对于该两个证据的真实性没有异议，但并不能否认被上诉人转租的事实，因为2005年上诉人与被上诉人签订租赁合同，被上诉人不使用租赁的房屋而由他人使用，即构成转租，并且这是租赁合同中并没有约定的可以转租给别人，因此这份证据不能证明被上诉人的证明目的；对于其他三份营业执照均形成于2005年之后，更不能证明被上诉人的主张。本院经审查认为，四份个体工商户营业执照均由工商行政部门核发且能起到证明案件事实的作用，对其证据效力，本院予以确认。
本案二审审理认定的其他事实和原审法院判决认定的事实基本一致。
本院认为，2005年6月28日，上诉人与被上诉人签订了涉案租赁合同，被上诉人占有使用了标的物，涉案租赁合同依法成立并生效，双方应遵循诚实信用原则履行合同。被上诉人延迟交付2013年度租金得到了上诉人原组长李合义的默许，且后实际收取了被上诉人该年度的租金；2014年度租金因上诉人没有负责人及新的负责人产生后因增加租金产生争议被上诉人而未能交付。上述事实均无法认定被上诉人张秋柱延迟交付2013年度租金和未交纳2014年度租金的行为系其主观上的根本违约。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”本案一审审理时上诉人未以被上诉人擅自转租标的物主张权利，二审审理时又以此作为抗辩事由，上诉人应当知道被上诉人将所租赁的房屋转租而未在法定期间内行使撤销权或其他权利，应视为对其所享有撤销权利或其他权利的放弃。依据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。……。”上诉人未提交证据证明在与被上诉人订立涉案租赁合同时显失公平，对其主张因显失公平而申请撤销涉案租赁合同，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的各项上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3300元，由上诉人郓城县郓州街道南城社区第三居民小组负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴树峰
代理审判员 张宪明
代理审判员 李 兴
二〇一五年六月十五日
书 记 员 韩 蕊