浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙01民终5299号
上诉人（原审原告）：倪小峰，男，1978年10月29日出生，汉族，住杭州市萧山区。
上诉人（原审原告）：李燕，女，1980年2月23日出生，汉族，住杭州市萧山区。
共同委托代理人：朱长英、曾省明，北京隆安（杭州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杭州星盈置业有限公司，住所地：杭州市萧山区义蓬街道商业路8号。组织机构代码：06396726-X。
法定代表人：黄东良，董事长。
委托代理人：袁小霞、陈勇，浙江钱江潮律师事务所律师。
上诉人倪小峰、李燕因与被上诉人杭州星盈置业有限公司（以下简称星盈公司）商品房销售合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2016）浙0109民初613号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定，2014年1月9日，倪小峰、李燕作为买受人，与作为出卖人的星盈公司签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：20140008374）。该合同约定：星盈公司以出让方式取得位于杭州市萧山区义蓬街道蜜蜂村、编号为萧政储出（2012）30号的地块的建设用地使用权，该地块总土地面积为99625㎡。星盈公司经批准，在上述地块上建设商品房，建设项目名称为江东星悦湾。建设工程规划许可证号为建字第33010920130××××，施工许可证号为33018120130830830××××。买受人购买的预售商品房，经杭州市萧山区住房和城乡建设局审查批准，预售许可证号为萧售许字（2013）第105号。买受人购买的商品房（其房屋平面图见本合同附件1），为上述地块项目的萧山区义蓬街道江东星悦湾×幢×单元×室。建筑层数地上15层，地下1层，该商品房位于第7层。该商品房的设计用途为住宅，属框架结构，层高2.85米，并有阳台1个，其建筑样式为非封闭式。该商品房建筑面积共计86.34㎡，其中套内建筑面积69.18㎡，应分摊的共有建筑面积17.16㎡，按单价9230.97元/平方米计价，总价款797002元。买受人于合同签订日支付首付款297002元，余款500000元采用银行按揭、公积金及组合贷款等方式支付。出卖人应当在2015年6月30日前，将符合条件（包括经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明，取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件和准许使用文件，用水、用电、用气、道路、排污、绿化等具有商品房正常使用的基本条件）的商品房交付买受人使用。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2015年9月30日前取得土地、房屋权属证书，交付给买受人。合同附件四中装饰、设备标准约定，门窗：进户门为防火防盗门，中空玻璃铝合金门窗，内门不设门框门扇。阳台：非封闭、栏杆。附件八：补充协议内容中对本合同第十六条“关于产权登记的约定的补充：1、如买受人以银行按揭方式购买的，则其权属转移登记及抵押手续应当委托出卖人统一办理；如买受人在交付前付清所有房款的，可以选择委托出卖人办理。凡委托出卖人办理商品房转移登记的，出卖人取得的土地使用权初始登记、商品房所有权初始登记不再转交给买受人。”
合同签订后当日，倪小峰、李燕按约向星盈公司支付了首付款297002元，星盈公司向倪小峰、李燕开具了销售不动产统一发票（自开）。倪小峰、李燕与杭州住房公积金管理中心萧山分中心签订《杭州市萧山区公积金个人住房担保借款合同》1份，办理公积金贷款。星盈公司于2015年6月26日向倪小峰、李燕邮寄送达交房费用结算表、房屋交付通知书、给业主的一封信，通知倪小峰、李燕于2015年6月30日前办理房屋交付手续。倪小峰于2015年7月4日前往案涉楼盘查阅《房屋测绘成果报告》、《竣工备案表》等，并进行了现场验房。期间，案涉房屋的业主代表与星盈公司工作人员就房屋中排水管设置进行多次协商，但未果。现倪小峰、李燕起诉要求：1.星盈公司支付因其违约在二楼次卧内设置水管造成倪小峰、李燕房屋价值的贬损损失39850元（房款的5%，以评估结果为准）；2.星盈公司支付2015年7月1日起至星盈公司实际交房之日止的逾期交房的违约金31880元（违约金按日万分之五暂计至2015年9月20日，后期违约金应付至星盈公司实际交房之日止）；3.星盈公司支付2015年10月1日起按合同总价日万分之三计算至星盈公司将案涉商品房土地、房屋权属证书交付倪小峰、李燕之日止的逾期违约金17974.79元；4.星盈公司对涉案房屋进行如下整改：（1）在户内天井边栏杆上增加窗户；（2）更改入户门外天井边的防火门的开启方向。
另查明：1.自案涉房屋防盗门进入后，存在深度为1.2米的小天井以及房屋玻璃内门，天井东面为实墙加窗结构。西面无实体墙，但安置有高1.1米、宽0.9米的金属护栏，无加装玻璃。2.案涉房屋与旁边套房屋之间存在天井设计，天井处设有防火门，如防火门完全打开，则案涉房屋的防盗门无法打开。3.排水管自案涉房屋上层北面房间的东北角垂直贯穿至下层厨房的东北角。4.天井处防火门可向案涉房屋防盗门方向作120°左右打开，防火门系常闭门，存在闭合器设计。
再查明，案涉房屋已于2015年6月30日竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明。
原审法院认为，倪小峰、李燕与星盈公司之间签订的《浙江省商品房买卖合同》及合同附件系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。本案的争议焦点之一，星盈公司在倪小峰、李燕所购买的房屋中设置排水管（自房屋上层北面房间的东北角垂直贯穿至下层厨房的东北角）是否构成违约。倪小峰、李燕认为星盈公司交付的房屋应当以星盈公司提供的广告和样板房为依据，而星盈公司提供的广告和样板房中显示与案涉房屋同户型的房屋的上层北面房间为卧房，根据相关行政规范，排水管道不得穿越卧房，故星盈公司已构成违约。对此该院认为，房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。落实到本案，案涉位于萧山区义蓬街道的江东星悦湾楼盘的施工设计图经审查合格，星盈公司按照设计图进行施工，且江东星悦湾楼盘已竣工验收合格，应认定江东星悦湾楼盘符合批准的规划、设计要求。同时，根据来源于杭州市萧山区建筑设计档案馆的案涉楼盘6、7、10#楼偶数层（四~十二）平面图，6、7、10#楼奇数层（五~十三）平面图，倪小峰、李燕向星盈公司所购买的房屋二楼存在排水管穿越房间设计，且被穿越房间的设计用途为书房。另外，星盈公司向倪小峰、李燕所展示的广告中载明“户型图仅为标准层装修示意图，面积、结构、布局、家具摆设等仅供参考，非交付标准，最终以政府批文及合同约定为准”，“以上内容仅供参考，具体以双方签订合同为准，本公司保留修改权，敬请留意最新资料，有效期至2013年10月”，故该广告并非案涉房屋面积、结构、布局等的实际交付标准。而样板房所展示的是房屋经装修、装饰后形成的效果，倪小峰、李燕购买的系毛坯房，故样板房亦非案涉房屋实际交付的标准。现，在未有证据证明倪小峰、李燕与星盈公司双方对合同约定进行合意变更的情况下，星盈公司向倪小峰、李燕交付的房屋符合规划、设计要求，倪小峰、李燕关于星盈公司交付房屋存在排水管穿越二楼次卧构成违约并要求赔偿损失的主张，事实和法律依据不足，该院不予支持。本案的争议焦点之二，星盈公司是否存在逾期交房以及逾期交付案涉商品房土地、房屋权属证书的违约情形。根据合同约定，星盈公司应当在2015年6月30日前向倪小峰、李燕交付符合交付条件的商品房，现案涉楼盘于2015年6月30日经竣工验收合格，且星盈公司于2015年6月26日向倪小峰、李燕邮寄送达交房费用结算表、房屋交付通知书、给业主的一封信，通知倪小峰、李燕于2015年6月30日前办理房屋交付手续。同时，双方在合同中约定：“如买受人以银行按揭方式购买的，则其权属转移登记及抵押手续应当委托出卖人统一办理；如买受人在交付前付清所有房款的，可以选择委托出卖人办理。凡委托出卖人办理商品房转移登记的，出卖人取得的土地使用权初始登记、商品房所有权初始登记不再转交给买受人”，倪小峰、李燕以银行按揭方式购买房屋，星盈公司依约无需向倪小峰、李燕交付土地使用权初始登记、商品房所有权初始登记。据此，星盈公司不存在逾期交房和逾期交付土地使用权初始登记、商品房所有权初始登记的情形，倪小峰、李燕的相应诉讼请求，该院不予支持。本案的争议焦点之三，星盈公司交付的房屋是否存在不合理设计需进行整改。双方签订的合同附件四“装饰、设备标准”明确约定：“门窗：进户门为防火防盗门，中空玻璃铝合金门窗，内门不设门框门扇。阳台：非封闭、栏杆。”据此，星盈公司交付的房屋采用户内铝合金玻璃门、户内天井边栏杆设计，符合合同中关于门窗、阳台等的约定，倪小峰、李燕要求对其进行整改，有违合同约定，依据不足，该院不予支持。关于入户门外天井边的防火门，根据该院现场勘验情况，在完全开启情况下确会与防盗门相碰撞。但是，按照相关消防规定，防火门应属常闭门，日常均应处于关闭状态。案涉楼盘的防火门带有自动闭合器设计，在防火门打开后也会将其自动关闭。倪小峰、李燕认为防火门在完全打开状态下会影响防盗门打开，对此可以通过调整防火门自动闭合器开合的角度或者安装地挡等合理方式予以解决，倪小峰、李燕要求变更防火门的开启方向，既不符合合同设计，也影响消防安全，对此该院亦不予支持。综上，倪小峰、李燕的诉讼请求，合同依据不足，该院不予支持。星盈公司的相关抗辩意见，该院予以采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2016年6月28日判决：驳回倪小峰、李燕的诉讼请求。案件受理费2048元，减半收取1024元，由倪小峰、李燕负担。
宣判后，倪小峰、李燕不服，向本院提起上诉称：原审判决事实认定不清，证据不足，适用法律错误。一、原审判决认定星盈公司在销售广告及样板房展示中均标示公共排水管所在房间用途为卧室，但又以星盈公司向倪小峰、李燕交付的房屋符合规划、设计要求为由，驳回倪小峰、李燕要求赔偿房屋价值贬损损失的请求，原审判决的该事实认定不清，逻辑错误，应予纠正。星盈公司交付的房屋是否符合规划、设计要求，与星盈公司有没有违反与倪小峰、李燕签订的《商品房买卖合同》没有必然的联系。星盈公司有没有违约，应紧紧围绕星盈公司是否存在违反与倪小峰、李燕签订的《商品房买卖合同》的约定。1、原审法院认定的销售广告、样板房中明示了涉案房间的用途为次卧，该明示应视为合同内容。星盈公司提供的《商品房买卖合同》及合同所附平面图也没有关于将样板房及广告中明示的房间的用途由次卧变更为书房的告知，现涉案竣工图（晚于合同签订时间）显示该房间功能变更为书房，星盈公司应承担违约责任。按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中星盈公司在销售广告下方的免责声明属于免除己方责任的格式条款，不能发生法律效力。另根据《商品房销售管理办法》第三十一条的规定，“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。”原审判决认为“样板房所展示的是房屋经装修、装饰后形成的效果，倪小峰、李燕购买的系毛坯房，故样板房亦非案涉房屋实际交付的标准”，是错误的。本案中，星盈公司并未提供证据证明在倪小峰、李燕参观样板房以及在双方缔约过程中向倪小峰、李燕表明样板房只是参考，更何况倪小峰、李燕仅对涉案房间的功能由样板房展示的次卧改为书房提出主张，并没有要求星盈公司交付装修房。2、退一步讲，即便销售广告、样板间不被认定为合同内容，星盈公司在涉案房内铺设公共落水管的行为也构成违约。倪小峰、李燕与星盈公司双方签订的《商品房买卖合同》及合同所附平面图中没有关于公共管道的设计和施工条款，星盈公司在改变屋内结构设计铺设公共管道之前未告知也未经倪小峰、李燕同意。特别要指出的是，星盈公司在原审中提交的竣工图的制作时间为2015年4月，远远晚于《商品房买卖合同》签订时间。星盈公司的上述行为属于故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，剥夺了倪小峰、李燕的知情权与选择权，且直接导致倪小峰、李燕所购房屋使用面积减少、房间的功能受限（有噪音无法作卧室，影响居住）、室内美观度降低、房屋市值贬值，应承担违约责任。3、星盈公司建造的诉争房屋，虽经相关部门审批，房屋经竣工验收合格，但难以否认的是，诉争房屋公共落水管道的铺设确实影响到房屋的使用功能，对美观度亦造成一定影响。倪小峰、李燕与星盈公司签订合同时，本案争议房屋尚未建成，倪小峰、李燕当时并不知道买受房屋内铺有公共落水管，对于如此大宗消费，星盈公司应当告知倪小峰、李燕合同约定房屋内有公共设施，而星盈公司没有向法院提供证据证明双方在签订合同时告知倪小峰、李燕在约定房屋内安装公共设施，星盈公司对倪小峰、李燕隐瞒了与订立合同有关的重要事实，违背诚实信用原则，理应承担相应的民事责任，对倪小峰、李燕给予合理赔偿。二、倪小峰、李燕在原审举证期间内向原审法院提交了评估申请，申请原审法院委托第三方对星盈公司在二楼北面次卧内设置公共落水管造成倪小峰、李燕房屋价值贬损损失进行鉴定，然原审法院未予理会，导致相关事实认定不清。三、原审判决关于“倪小峰、李燕以银行按揭方式购买房屋，星盈公司依约无需向倪小峰、李燕交付土地使用权初始登记、商品房所有权初始登记。据此，星盈公司不存在逾期交付土地使用权初始登记、商品房所有权初始登记的情形”的认定错误。星盈公司提供的《商品房买卖合同》附件的确有关于“如买受人以银行按揭方式购买，则其权属转移登记及抵押手续应当委托出卖人统一办理；凡委托出卖人办理商品房转移登记的，出卖人取得的土地使用权初始登记、商品房所有权初始登记不再转交给买受人”的约定，但该条款的设计目的是为星盈公司快捷办理转移登记手续，而不是免除星盈公司为倪小峰、李燕办理土地使用权初始登记、商品房所有权初始登记（以下简称初始登记两证）的义务。否则，星盈公司可以无限期地拖延办理初始登记两证而不用承担逾期办证违约责任，显属不公。初始登记两证是办理转移登记房屋所有权证和土地使用权证的前提条件。虽然双方在《商品房买卖合同》中约定因委托星盈公司办理转移登记而星盈公司无需向倪小峰、李燕交付初始登记两证，但仍不能免除其逾期办理初始登记两证的违约责任，应以星盈公司取得初始登记两证的时间作为认定其是否存在逾期办理初始登记两证的依据。本案中，星盈公司从始至终没有提交证据证明是否已为倪小峰、李燕办理了初始登记两证以及何时办理，根据举证责任分配规则，星盈公司应承担举证不利的后果。综上所述，原审判决事实认定不清，证据不足，适用法律错误，恳请二审法院撤销原判，改判：1、星盈公司支付因其违约在二楼次卧内设置水管造成倪小峰、李燕房屋价值贬损损失39850元（房款的5%，以评估结果为准）；2、星盈公司支付逾期交付商品房土地、房屋权属证书的逾期违约金17932.54元（按日万分之三从2015年10月1日其暂计至同年12月15日止，后期违约金计至实际办理权属证书之日止）；3、本案一、二审诉讼费用由星盈公司承担。
被上诉人星盈公司答辩称：一、星盈公司已按照《商品房买卖合同》约定履行交付义务。星盈公司于2015年6月26日以邮政快递向倪小峰、李燕寄送书面交房通知，告知购房人于2015年6月30日前往售楼处办理房屋交付手续及办理交付手续所需的资料。倪小峰于2015年7月4日前往售楼处查看了《竣工备案表》等材料，并对房屋进行查验。房屋已经竣工验收合格，符合交付条件，星盈公司也履行了书面通知交房的义务。二审庭审前，倪小峰、李燕已收房，故星盈公司不存在违约行为。二、房屋内的卧室没有排水管穿越，书房内有排水管穿越并不违反住宅设计规范的规定，倪小峰、李燕要求支付房屋价值贬损损失的请求没有事实和法律依据。1、倪小峰、李燕主张房屋价值贬损损失是因为广告册上该位置标了次卧，样板房把排水管经过的房屋装修成次卧。但广告册上明确“户型图仅为标准层装修示意图，面积、结构、布局、家具摆设等仅供参考，非交付标准，最终以政府批文为准”、“以上内容仅供参考、本公司保留修改权，敬请留意最新资料，有效期至2013年10月”。故该广告并非案涉房屋的交付标准。且倪小峰、李燕购买的是毛坯房，而样板房仅是装修、装饰效果的展示，也不是实际交付标准。星盈公司交付的房屋应以设计图纸为准。2、星盈公司原审时已向萧山区建筑设计档案馆调取案涉房屋所在楼层平面图，图纸显示厨房上方的房间为书房，即厨房排水管穿越的房间为书房，并非卧室。三、关于房屋交付（包括土地使用权初始登记、商品房所有权初始登记），合同有明确约定。《商品房买卖合同》附件八补充协议第八条有明确约定，倪小峰、李燕是通过银行按揭购房的，星盈公司无需在2015年9月30日前将权属初始登记证书交付倪小峰、李燕，更无需承担逾期交付权属登记证书的违约责任。综上，倪小峰、李燕的上诉请求没有事实和法律依据，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回其上诉请求。
二审中，星盈公司向本院提交了以下新的证据：证据1、案涉房产的国有土地使用权证；证据2、案涉房产的房屋所有权证明。两份证据用以证明案涉房产的国有土地使用权证初始登记办出日期为2013年6月24日，房屋所有权证的初始登记办出日期为2015年9月15日，即案涉房产的土地使用权初始登记、商品房所有权初始登记办出日期是在商品房买卖合同约定之日前，星盈公司不存在逾期办证的违约行为。倪小峰、李燕质证称，对两份证据的真实性没有异议，但不属于新证据，且该两份证据只能证明星盈公司何时办理了初始登记，但星盈公司没有按照合同约定通知倪小峰、李燕办理转移登记手续。本院经审查后对该两份证据的真实性予以确认。倪小峰、李燕未向本院提交新的证据。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。另查明，星盈公司于2013年6月24日办理了案涉房产的国有土地使用权初始登记，于2015年9月15日办理了案涉房产的商品房所有权初始登记。
本院认为：本案的争议焦点之一是星盈公司在案涉房屋中设置排水管是否构成违约。倪小峰、李燕主张应当以销售广告和样板房为准，即排水管穿越的房间是次卧，故星盈公司违反相关行政规范，构成违约。本院认为，首先，案涉楼盘已竣工验收合格，其施工设计图亦经审查合格，故可认定案涉楼盘符合建筑规划、设计的相关要求，而根据原审证据所示，排水管穿越房间的设计用途确为书房。其次，星盈公司的广告对户型图所展示的效果并非交付标准进行了说明，并对广告的有效期进行了规定，且倪小峰、李燕并未对该广告对其订立案涉商品房买卖合同以及房屋价格产生重大影响进行举证；而案涉房屋为毛坯房，屋内各房间的功能设置具有较大的灵活性，故样板房所展示的装修效果与功能设置并非是案涉房屋实际交付后的标准。再次，案涉商品房买卖合同及其所附平面图并不能对案涉房屋的结构设计进行展示，故倪小峰、李燕认为星盈公司未对案涉房屋结构设计的变更进行告知的主张不能成立。最后，倪小峰、李燕完全可以通过对案涉房屋进行合理的功能设置来避免排水管对其生活可能造成的影响，故该事实不属于与订立合同有关的重要事实。因此，原审法院认定星盈公司在案涉房屋中设置排水管不构成违约，并对倪小峰、李燕的该主张不予支持，并无不当。本案的争议焦点之二系星盈公司是否存在逾期办证违约行为。案涉商品房买卖合同附件八对买受人通过银行按揭方式购买房屋的，星盈公司无需转交土地使用权初始登记、商品房所有权初始登记进行了明确约定，且星盈公司已在合同约定时间前办理出了相应权证的初始登记，故原审法院认定星盈公司不存在逾期交付土地使用权初始登记、商品房所有权初始登记的情形，对倪小峰、李燕的该项主张不予支持，亦无不当。综上，原审判决事实认定清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1245元，由倪小峰、李燕负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 丹
审 判 员 金瑞芳
代理审判员 毕克来
二〇一六年十一月十五日
书 记 员 张 琪