辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）沈中民二终字第1445号
上诉人（原审被告）：戚勇，男，1975年6月11日出生，汉族，住沈阳市大东区。
委托代理人：张卫军，北京大成（沈阳）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李雪峰，男，1978年9月30日出生，满族，住址沈阳市皇姑区。
委托代理人：王登奎，辽宁衡锐律师事务所律师。
原审被告：裴成武，男，1972年8月11日出生，汉族，原住沈阳市大东区。
原审第三人：第三人沈阳凯城房屋开发有限公司，住所地沈阳市于洪区洞庭湖街青海西路大卜巷。
法定代表人：赵春燕，该公司董事长。
上诉人戚勇因与被上诉人李雪峰、原审被告裴成武、原审第三人沈阳凯城房屋开发有限公司（以下简称“凯城公司”）房屋买卖合同纠纷一案不服沈阳市皇姑区人民法院（2014）沈皇民二初字第1294号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年5月12日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长，代理审判员李大鹏主审、代理审判员韩彩霞参加评议的合议庭，审理了本案。
李雪峰一审诉称：请求法院判令解除李雪峰与裴成武之间关于沈阳市皇姑区凯兴花园8#2-20-1和1#1-2-2室两处房屋的买卖协议；请求法院判令裴成武和戚勇协助李雪峰撤销前述两处房屋买卖合同在沈阳市房产局办理的备案登记。
裴成武一审辩称：争议房屋是我与李雪峰办理的房屋买卖，是我想买李雪峰的房子，因我资金周转困难，没有钱交房款。所以我向戚勇借的钱，因为戚勇是开投资公司的，戚勇不认识李雪峰，向他借钱需要提供抵押财产，就拿这两个房子做抵押了。我告诉李雪峰，你就听我和戚勇的，让你怎么办就怎么办，我负责给你钱。之后，我们三人在我和戚勇居住园区内的会所签订了房产买卖协议，是李雪峰和戚勇签的，实际上做的是抵押，需要李雪峰签字的李雪峰就签了。当时我想向戚勇借200万元，因房屋存在挡光和漏水的现象，最后戚勇只借给我100万元，戚勇分三次给我的，一次在中国银行给我打款，还有一张十多万元的支票，还有一部分是现金。钱我本人用了，利息扣除了，后来李雪峰多次找我要房款，我一直未付房款。现我无力支付房款，故同意解除合同。
戚勇一审辩称：房屋买卖合同相对人是我而非裴成武。在该买卖合同中，李雪峰亦属于合同违约方，戚勇却依合同约定在履行自己的义务，因此，李雪峰请求与裴成武解除买卖协议的诉讼请求完全不成立，不仅与事实不符，而且毫无理由；根据双方合同约定，依据合同法相关规定，李雪峰应依合同约定配合戚勇完成双方约定的相关事项，而李雪峰要求戚勇协助其撤备案的诉讼请求，显然于法无据，于理不通。基于以上理由，戚勇认为李雪峰无事实和法律依据，请求法庭驳回李雪峰的诉讼请求。
凯城公司一审述称：我公司与李雪峰确实存在合同关系，因李雪峰承包了我公司开发楼盘凯兴花园的绿化工程，对于结算方式双方约定用房屋抵顶工程款。工程竣工后，按照合同约定我公司用本案诉争两套房产抵顶部分工程款。当时因李雪峰挂靠的成达建筑公司，故我将上述两套房产抵顶给成达公司。关于李雪峰要求撤销备案登记的请求与我方无关。
原审法院审理查明：李雪峰与案外人辽宁成达建筑装饰工程有限公司第一分公司系挂靠关系。2009年6月11日，李雪峰以辽宁成达建筑装饰工程有限公司第一分公司名义与凯城公司签订《中油吉利利景观绿化工程施工合同》。工程地点及内容为“于洪区吉利湖街内，绿化、道路、景点、路灯，”合同暂定价款550万元，支付工程款方式为凯城公司用商品房预付全部工程款。李雪峰依合同约定，如期完成全部工程量。后经双方协商，凯城公司分别将位于皇姑区凯兴花园8#2-20-1号（建筑面积191.66平方米）和皇姑区凯兴花园1#1-2-2号（建筑面积172.8平方米）房屋抵顶部分工程款。将争诉房抵顶给案外人辽宁成达建筑装饰工程有限公司第一分公司，而该公司基于与李雪峰挂靠关系而将此债权由李雪峰承受。由于李雪峰资金周转困难，故与裴成武于2009年9月口头达成买卖协议，将上述两套房产以182万元价格出售裴成武。但因裴成武资金短缺，故向戚勇借款1，000，000元，但其要求裴成武提供相应财产做抵押。
2009年9月10日，李雪峰依裴成武要求，将上述两处房产以买卖的形式抵押给戚勇。李雪峰分别在两份《房产买卖合同》及一张内容为“收到戚勇人民币壹佰万元正”收据，签名捺手印。同日，凯城公司经李雪峰同意为戚勇出具了上述两处房产的《商品房准住通知》，并将该房产合同备案登记在戚勇名下。2011年3月，李雪峰将位于皇姑区凯兴花园8#2-20-1号房屋（建筑面积191.66平方米）以1，100，000元价格出售给案外人陈瑶，现该房由其占有使用。而位于皇姑区凯兴花园1#1-2-2号（建筑面积172.8平方米）一直闲置，无人居住。
2009年9月10日，裴成武为戚勇出具收人民币1，000，000元的收条一张。2009年9月11日，裴成武为李雪峰出具了欠购上述两套房产购房款1，820，000元欠据一张，并保证于四十日给付完毕。
2009年10月23日，李雪峰因裴成武未能按9月11日欠条内容履行给付购房款义务。故李雪峰与裴成武签订《协议书》一份，双方对于支付购房款时间再次进行变更，同时对于裴成武已支付购房款270，000元及未付房款1，550，000元进行确认。李雪峰同意裴成武在2009年11月5日前付清全部房款，否则李雪峰将房屋收回，已收房款作为违约金不再退还；同时该协议明确写明将本案争议房落在朋友戚勇名下。
2012年8月，裴成武因涉嫌犯罪被捕，现在辽宁省第二监狱服刑。后李雪峰多次与戚勇协商未果。故李雪峰于2014年5月13日起诉。
原审法院认为，李雪峰与案外人辽宁成达建筑装饰工程有限公司第一分公司系挂靠关系。李雪峰以案外人名义承包凯城公司开发建设的位于“于洪区吉利湖街内”绿化工程，并通过抵顶工程款的方式取得了诉争房处分权，故其是本案适格主体。
本案争议焦点是李雪峰分别与裴成武、戚勇签订两份房屋买卖合同性质如何认定的问题。首先，从李雪峰与裴成武、戚勇之间身份关系分析。李雪峰与裴成武系朋友关系，与戚勇通过裴成武认识的。其次，从买卖双方权利义务关系分析，李雪峰系诉争房的出卖人，戚勇系买受人，根据合同相对性原则，如戚勇所述是李雪峰向其出售房产的事实存在，那么其应将购房款直接支付给李雪峰，但其却将房款直接支付给裴成武，这有悖日常交易习惯；再次，李雪峰之所以与戚勇签订买卖合同和出具收条的行为，是为了帮助裴成武实现向戚勇借款的目的，而以买卖的形式将诉争房做为担保财产抵押给戚勇，而戚勇为了保证到期债权得以实现，故要求将诉争房备案登记在其名下；最后，庭审中，戚勇自称其以109万元价格购买上述房产，而李雪峰向裴成武出售房产的价格为182万元。李雪峰作为出卖人不可能放弃出价高的裴成武，而选择出价低的戚勇。且从李雪峰提供的2009年10月23日与裴成武签订《协议书》明确注明其诉争房是落在裴成武朋友戚勇名下，此份证据恰好印证李雪峰与裴成武所述用诉争房做抵押，而达到借款的目的事实。鉴于上述事实，足以认定李雪峰与裴成武系房屋买卖关系真实存在的，而裴成武与戚勇之间系借贷关系。
关于李雪峰与裴成武之间的房产买卖合同是否应予解除的问题。因李雪峰为了达到资金周转的目的，而与裴成武口头达成房屋买卖的协议，并将诉争房以182万元价格出售给裴成武。但裴成武并未按约定向李雪峰履行付款义务，现因其已不具备继续履行合同的条件，故该合同应予解除。而李雪峰与戚勇签订房产买卖合同实为裴成武为了达到实现向戚勇借款目的而将诉争房以房产买卖形式抵押给戚勇，非真实房屋买卖关系。但戚勇可依据其与裴成武之间借贷关系，向其另行主张债权。现李雪峰与裴成武间买卖合同已解除，故凯城公司应将与戚勇的办理诉争房屋合同备案予以撤销。
原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第九十四条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告李雪峰与被告裴成武签订的《房产买卖合同》；二、第三人沈阳凯城房屋开发有限公司于本判决生效后十日内将坐落于沈阳市皇姑区凯兴花园8#2-20-1号和沈阳市皇姑区凯兴花园1#1-2-2号房产备案登记在被告戚勇名下合同备案予以撤销；三、驳回原告其它诉讼请求。案件受理费17，904元，由被告戚勇和裴成武共同承担。
宣判后，戚勇公司不服，向本院提出上诉。上诉请求：1、撤销原审判决，判决驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：上诉人已签订书面合同，有付款行为，备案并实际入住，是涉案房屋的买受人，与李雪峰之间存在合法有效的房屋买卖合同法律关系；李雪峰与裴成武之间不存在房屋买卖合同关系；上诉人与裴成武之间不存在借款关系；诉争房屋也不存在被上诉人所述抵押。
被上诉人李雪峰答辩称：上诉人的上诉理由大部分是推测语言，其上诉没有事实和法律依据，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告裴成武未答辩。
原审第三人凯城公司未答辩。
本院认为，原审认定事实不清，应发回重审。应查清李雪峰与戚勇之间存在何种法律关系，并根据法律关系性质，依当事人诉请，正确适用法律进行审理。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项的规定，裁定如下：
一、撤销沈阳市皇姑区人民法院（2014）沈皇民二初字第1294号民事判决；
二、发回沈阳市皇姑区人民法院重审。
审 判 长 李 妍
审 判 长 李 妍
代理审判员 李大鹏
代理审判员 韩彩霞
二〇一五年七月二十三日
书 记 员 路柠檑
本案裁定所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。