辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民二终字第01654号
上诉人（原审原告）：大连市至池科贸有限公司，住所地大连市甘井子区中华西路6号。
法定代表人：王莉，该公司总经理。
委托代理人：李广东，辽宁恒信律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：回丽杰。
委托代理人：张伟，辽宁圣邦律师事务所律师。
委托代理人：董云非，辽宁圣邦律师事务所律师。
原审第三人：大连华南国际商城有限责任公司，住所地大连市甘井子区中华西路6号。
法定代表人：张可，该公司总经理。
委托代理人：何广海，该公司副总经理。
原审原告大连市至池科贸有限公司（以下简称至池公司）与原审被告回丽杰、原审第三人大连华南国际商城有限责任公司（以下简称华南公司）房屋租赁合同纠纷一案，大连市甘井子区人民法院于2015年7月17日作出（2014）甘民初字第344号民事判决，至池公司、回丽杰不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年11月5日公开开庭审理了本案。上诉人至池公司的法定代表人王莉及其委托代理人李广东，上诉人回丽杰及其委托代理人张伟，到庭参加诉讼，原审第三人华南公司经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告至池公司一审诉称：原、被告双方于2011年7月6日签订《租赁合同》约定，被告租赁原告拥有合法使用权的位于大连市xx区xx路6号（华南国际商城4楼）300平方米的店面用于经营美容院，租期为2011年7月6日到2014年2月8日。租赁期内租金总额423，000元，物业费总额282，000元。其中关于付款方式约定，2012年1月8日前、4月8日前、7月8日前、10月8日前各付70，000元；2013年1月8日前、4月8日前、7月8日前、10月8日前各付75，000元，如逾期付款，每超期一日，应向原告承担拖欠租金千分之五的违约金。合同签订后，原告交付了店面，被告依约支付了前期租金，自2012年10月8日起，虽经原告多次催促，被告未向原告交付租金，也未解除租赁合同及腾退店面。故原告诉至人民法院，请求判令：1.被告立即给付原告租金370，000元；2.被告给付逾期利息，按中国人民银行1至3年贷款利率计算，自2012年10月8日起计算至全部款项付清之日止。
被告回丽杰一审辩称：不同意原告的诉讼请求。1.2012年10月8日起经原告多次催促被告没有给付租金，不符合客观事实。原告从未要求被告支付租金。2.原告不履行维修义务构成违约，被告有理由不支付租金。2012年8月1日，xx商城发生火灾，发生地点在被告经营的楼上，救火时，消防用水灌入了美容院导致美容院受损，事故发生后被告多次找到原告交涉，要求原告维修房屋以便被告能够恢复营业，但原告答复让被告找xx商城。原告拒绝履行维修义务属于违约行为，被告可以拒交租金。3.被告享有先履行抗辩权，原告没有履行维修义务，被告可拒绝支付租金。4.租赁合同已经终止，按照合同约定，如果被告未能足额按时支付租金、费用，逾期10日本合同自动终止。被告应于2012年10月8日支付下一期租金，被告逾期10日没有交，也就是说10月19日合同已经终止了。合同终止的原因是原告违约，被告不承担违约责任。5.原告的部分诉讼请求已经超过诉讼时效。
第三人华南公司一审述称：2012年8月1日，xx商城发生火灾，发生地点在被告经营的美容院楼上，救火时，消防用水灌入了美容院导致美容院受损。事故发生后，华南公司与回丽杰就财产损害赔偿一案已达成调解，华南公司同意赔偿回丽杰自2012年8月1日发生火灾之后3个月的租金损失69，999元及装修损失139，655元。华南公司对xx商城四楼维修是2012年10月12日维修完毕的，四楼被淹场地于2012年10月15日以后都具备了使用条件，不存在没有维修完毕影响经营的情况。
一审法院审理查明：原告至池公司（出租方，甲方）与被告回丽杰（承租方，乙方）于2011年7月6日签订《租赁合同》约定，甲方将拥有合法使用权的场地4楼面积300平方米（以实际店内面积为准）的店面出租给乙方，由乙方经营美容服务，租期自2011年7月6日至2014年2月8日。乙方应于本合同签署时向甲方交纳相当于年租金及物业费总额的10%的履约保证金21，900元。租赁期内租金总额423，000元，租赁期内物业费总额282，000元，租金及物业费交付方式季付，每次提前一个月。2012年10月8日前付70，000元；2013年1月8日前、4月8日前、7月8日前、10月8日前各付75，000元。
2012年8月1日，华南公司位于大连市xx区xx路6号的商城四层屋面平台简易仓库发生火灾，经大连市公安消防局大公消火认字（2012）6号火灾事故认定书认定，起火原因为电缆故障引燃可燃物所致。被告回丽杰经营的美容院因此次火灾造成了相应的损失。
（2013）甘民初字第4164号民事调解书主文记载，华南公司于2015年3月21日赔偿原告装修损失139，655元、租金损失69，999元，合计209，654元。
一审法院认为：本案的争议焦点为如何确定被告应给付的租金及物业费的数额。
原告至池公司诉讼请求被告回丽杰给付370，000元的数额实际上是按照合同约定被告回丽杰应支付的自2012年11月8日起至2014年2月8日止的租金和物业费的总和。
本案中，因火灾原因导致被告在一段时期之内无法经营。参照华南公司对xx商城四层被淹场地的维修情况，四楼其他业户的维修情况，结合被告租赁的面积以及经营的项目，考虑到华南公司与回丽杰已就租金损失达成一致调解意见由华南公司赔偿回丽杰自2012年8月1日起3个月的租金69，999元等因素，一审法院酌定案涉回丽杰租赁场地合理维修期间为3个月即自2012年8月1日至2012年10月31日止。该段期间内的案涉租赁场地的租金和物业费，被告回丽杰已经支付给原告至池公司，2015年3月6日，华南公司在（2013）甘民初字第4164号民事调解书中已同意赔偿给被告回丽杰，因此，对合理维修期间内的租金在本案中不再处理。
关于2012年11月8日之后的租金及物业费损失应如何分配的问题，一审法院认为，在合同存续期间，交纳租金及物业费是承租人的义务，故被告本应全额支付。但考虑到本案的现实情况，双方因对合同关系是否存续存在争议，导致被告自火灾之后一直未实际使用案涉场地，亦未向原告缴纳租金及物业费，原告作为出租人亦知晓场地一直处于闲置的状态。且本案原告自2013年12月已到法院诉讼，被告在庭审时已明确表示不愿意继续履行合同，在此情况下原告仍放任案涉场地按火灾后的情况闲置至今，对于损失的持续扩大负有一定的责任，故对于2012年11月8日起至2014年2月8日止的租金及物业费共计370，000元，酌定由原告承担20%即74，000元。
综上所述，被告欠付原告自2012年11月8日起至2014年2月8日止的租金及物业费共计370，000元，扣除应由原告负担的部分，被告应给付原告的租金及物业费为296，000元（370，000元－74，000元）。
关于被告是否应给付利息的问题，本案系因双方对基础合同关系认识不同而产生，从主观上看，被告不存在恶意拖欠租金的主观故意。且原、被告双方合作多年，案涉场地现仍未进行交接，处于闲置的状态，为尽快化解双方的矛盾，本着公平的原则，同时考虑到双方对于损失的扩大均有一定的责任，对于原告的利息请求不予支持。同时，希望原、被告双方能够积极磋商，防止损失进一步的扩大。
关于被告回丽杰辩称，原、被告签订的《租赁合同》因被告回丽杰逾期十日未交纳租金和费用而终止，被告回丽杰已于2012年10月19日将房屋钥匙交还原告，被告回丽杰已经另外租房经营美容院一节。原告对被告该节辩称不认可。原告认为，虽然双方在合同中约定了合同终止的条件，但是双方并没有履行合同终止的相关程序，案涉租赁房屋仍由被告回丽杰实际占有。庭审中，被告回丽杰虽辩称已于2012年10月19日将房屋交还给原告至池公司，但未提交证据材料予以证明。关于回丽杰是否另租房屋与应否支付案涉房租没有必然联系。因此，对被告回丽杰该节抗辩不予支持。
综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条之规定，作出如下判决：一、被告回丽杰自判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连市至池科贸有限公司自2012年11月8日起至2014年2月8日止的租金及物业费296，000元；二、驳回原告大连市至池科贸有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7090元，其他诉讼费50元，合计7140元，由原告大连市至池科贸有限公司负担1440元，由被告回丽杰负担5700元，被告回丽杰负担部分自判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连市至池科贸有限公司。
至池公司上诉的理由及请求是：至池公司认为一审判决对于租赁合同效力的认定是正确的，但对于租金损失的认定是错误的，理由如下：回丽杰从未解除合同，其一直占用案涉房屋并未腾退给至池公司，应当承担全部租金损失。至池公司无任何过错，不应承担相应责任及案件受理费。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审。
回丽杰上诉的理由及请求是：一审判决认定事实不清，适用法律错误。因华南公司的原因引起火灾，致使案涉房屋毁损，在租赁物毁损不能使用的情况下，回丽杰无需再支付租金；根据租赁合同第四条第五款的规定，承租人拖欠租金等费用，逾期十日合同自动终止。现合同已自动终止，故回丽杰无需支付租金；回丽杰在履行租赁合同过程中无任何违约行为，也无任何过错，故不应承担责任。本案中，因华南公司的原因导致案涉纠纷，案涉租赁房屋毁损后，至池公司及华南公司未履行维修义务，导致租赁房屋无法使用，且回丽杰也一直未予使用。房屋毁损后，至池公司一直推卸责任，回丽杰多次找至池公司沟通，要求终止合同，但至池公司一直置之不理；案涉房屋毁损的时间为2012年8月1日，至池公司从未对房屋进行维修，因房屋无法正常使用，故从2012年8月1日起回丽杰就不应再交付租金；至池公司的部分诉讼请求已超过诉讼时效。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回至池公司的一审诉讼请求或发回重审。
华南公司二审未到庭，亦未提交书面答辩意见。
本院经审理查明，一审判决认定的事实属实。
本院补充查明：双方均认可至火灾发生时，回丽杰已给付至池公司自《租赁合同》约定的开始时间即2011年7月6日至2012年11月7日止的租金和物业费，即自2012年11月8日起的租金和物业费再未向至池公司给付。
本院补充查明的上述事实，有《租赁合同》及当事人的陈述笔录等在案为凭，并业经本院查证属实，足资认定。
本院认为，结合本案中各方当事人的诉辩观点，本案争议焦点是：第一，本案部分诉讼请求是否超过诉讼时效的问题；第二，至池公司要求回丽杰给付自2012年11月8日至2014年2月8日（即租赁期限届满之日）期间的租金和物业费数额如何认定的问题。
关于第一个争议焦点，即诉讼时效一节，回丽杰主张至池公司的部分诉讼请求已超过一年的诉讼时效，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。本案中，《租赁合同》中对于租期、租金和物业费的总额有明确约定，仅对缴纳时间作了分期履行的约定，约定最后一期的给付系在2013年10月8日前付7.5万元。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定“下列的诉讼时效期间为一年：……（三）延付或者拒付租金的……”。故应从2013年10月8日起计算一年的诉讼时效期间。现至池公司提起本案诉讼的时间为2013年12月26日，未超过法律规定的一年的诉讼时效期间，故对于回丽杰关于诉讼时效的上诉理由，不予支持。
关于第二个争议焦点，本院认为，至池公司主张回丽杰向其支付自2012年11月8日起至2014年2月8日止的租金和物业费的数额应予以减少。（一）至池公司应对上述租期内租金和物业费的发生承担主要责任。1.根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。虽然火灾发生原因与至池公司无关，但至池公司作为出租人有义务在租赁期间保持租赁物符合约定用途。其在回丽杰因火灾受损后负有与华南公司积极协调相关善后事宜的责任，而不能一直以采取等待回丽杰自行与华南公司协商、诉讼有结果的方式来解决损失赔偿、租金给付等问题。其应尽快促成回丽杰与华南公司之间因火灾导致的纠纷解决，让回丽杰能够正常使用案涉租赁房屋。2.双方均认可，自火灾发生后至租赁期限届满之日，案涉房屋再未恢复经营状态。案涉房屋原系由回丽杰租赁用于经营美容院，自火灾发生后，回丽杰再未恢复经营，至池公司作为房屋的出租人，应对其租赁房屋是否恢复经营的状况有所了解。至池公司知晓回丽杰自火灾发生后，一直未恢复经营，应向回丽杰了解其是否有继续经营的意向，商讨恢复经营或解除合同事宜，而不能静待租期经过，获取租金利益。至池公司因未采取适当措施致使损失扩大，应负有相应的责任。（二）回丽杰亦应对租金和物业费的发生承担相应责任。1.其称已将房屋钥匙交给至池公司，但其陈述前后不一致。且回丽杰未提供钥匙交付及房屋交接的相关证据，故对于回丽杰称已于火灾发生后不久将案涉房屋钥匙交付给至池公司该节事实，本院不予支持。回丽杰自称已于火灾发生后即在别处另行租赁房屋经营美容院，如其无继续租赁房屋的意愿，应尽早告知至池公司解除租赁合同，并将房屋交付给至池公司，至池公司可及时收回案涉房屋，另行租赁给他人，而不至于使案涉房屋闲置，扩大损失的发生。2.若回丽杰在因火灾受损后以及协商未果的情况下直接自行进行维修并重新开始经营，虽然有可能会因受损状态的不存在而导致其受损数额不能被客观准确予以确认等情形的发生，但回丽杰也可采取公证、证据保全等程序将装修及损失等情况予以固定，而不是一直采取占用受损后的案涉租赁房屋、不向至池公司交付钥匙的唯一方式等待损害赔偿纠纷的解决。（三）火灾受损后，必然会保留案涉房屋受损后的状态一段时间，以便于受损后查找火灾发生原因、分配责任、确定损害赔偿数额等，该段时间不能恢复经营亦是必然，故相应的租金及物业费数额应予以减少。因此，从公平角度出发以及综合本案的实际情况，回丽杰应向至池公司支付自2012年11月8日起至2014年2月8日期间的租金和物业费数额的20%（即370，000元×20%=74，000元）为宜。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销大连市甘井子区人民法院（2014）甘民初字第344号民事判决第二项；
二、变更大连市甘井子区人民法院（2014）甘民初字第344号民事判决第一项为：回丽杰于本判决生效之日起十日内给付大连市至池科贸有限公司自2012年11月8日起至2014年2月8日止的租金和物业费74，000元；
三、驳回大连市至池科贸有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费7090元，其它诉讼费50元，合计7140元（大连市至池科贸有限公司已预交），由大连市至池科贸有限公司负担5770元，回丽杰负担1370元；二审案件受理费14，180元（大连市至池科贸有限公司预交7090元，回丽杰预交7090元），由大连市至池科贸有限公司负担11，344元，回丽杰负担2836元。
本判决为终审判决。
审判长 赵 虹
审判员 陈 伟
审判员 刘丽媛
二〇一五年十二月二十八日
书记员 滕子美
附相关法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。