浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙金民终字第278号
上诉人（原审被告）：俞宪军。
委托代理人：王婺初。
委托代理人：李国玉。
被上诉人（原审原告）：俞宜洋。
委托代理人：方东升。
被上诉人（原审被告）：王樟兰。
委托代理人：倪瑛。
上诉人俞宪军为与被上诉人俞宜洋、王樟兰房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2012）金婺民初字第1856号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审原告俞宜洋在原审中起诉称：王樟兰与俞启成生育有三个子女，即大儿子俞宪忠（1991年9月20日因车祸去世）、女儿俞宪华、小儿子俞宪军，俞宜洋为俞宪忠之子。1999年3月9日，俞成启因病去世，其遗产包括坐落于南市街92弄2幢6号的房屋，因换证门牌变更为南市街128弄1号。俞宪忠先于其父亲俞成启去世，俞宜洋有权代位继承南市街128弄1号房屋的部分产权。2003年11月，王樟兰没有征得俞宜洋及其他继承人同意，私下与俞宪军签订《房地产买卖契约》，将继承人共有的南市街128弄1号房屋中建筑面积227.10M2的房屋出售给俞宪军，并办理了房屋买卖过户手续。后因旧城改造，该房屋由金华市江南资产经营有限公司负责拆迁，按照拆一还一原则，将东阳街以西、义乌街以东、金磐路以南范围内的面积为200M2地块作为安置用地给予王樟兰，由其自建联立式住宅，也就是现在的南市小区69幢六层楼。俞宜洋认为，南市街128弄1号房屋是法定继承人的共同财产，即原、被告及俞宪华共同共有，在没有依法继承分割前，王樟兰无权擅自处分该房屋，王樟兰、俞宪军之间的房屋买卖行为严重侵犯俞宜洋的权益，王樟兰与俞宪军签订的《房地产买卖契约》无效。综上，为维护自身的合法权益，请求法院判令：1．2003年10月14日被告王樟兰与被告俞宪军签订的《房地产买卖契约》为无效合同；2．本案诉讼费用由被告承担。
原审被告王樟兰在原审中答辩称：王樟兰不愿意看到子孙对簿公堂，根据目前状况，要求把房屋全部收回。针对诉状“事实与理由”第二段内容作如下答辩：丈夫俞成启去世后所有房产都没有进行过分割，依据当时政府对南市街拆迁工程制定的拆迁方案以及安置政策，为了能够在拆迁安置时得到更多的土地安置面积，王樟兰是与小儿子俞宪军签订过买卖契约，以买卖方式将丈夫去世后留有的夫妻共有房屋中的一部分过户给了小儿子俞宪军，但房款并没有支付过。王樟兰希望所有房产能在其有生之年予以分割。
原审被告俞宪军在原审中答辩称：俞宜洋的诉请既无理也无据：1．王樟兰是俞宜洋奶奶，也是俞宪军母亲，王樟兰在丈夫俞成启去世后有权处分房屋，没有侵害到其他继承人包括俞宜洋的合法权益；2．俞宜洋很清楚家里之事的整个发展状况，无论是2003年之前还是之后，其从未表示任何异议，俞宜洋长达十几年的读书费用全部由俞宪军出资，也是随俞宪军生活，其称不知道房屋买卖这件事情不符合情理，其诉请已经超过诉讼时效；3．2011年，俞宜洋曾亲自到江南街道办事处当着办事处工作人员的面签署过一份《分家协议书》，协议书内容包括本案所涉的227.10M2的建筑面积以及仍在王樟兰名下的75M2土地，并确定由俞宪军出资建房供王樟兰居住，土地权利分给俞宪军，这个事实表明俞宜洋不仅知道而且同意，俞宪军将会对其是否签过《分家协议书》的事实提供证据予以证明；4．俞宜洋所称的王樟兰与俞宪军签订买卖契约的真实意思是过户而不是买卖，属于其的自行推测。综上，要求驳回原告俞宜洋的诉请。
原审法院审理查明：王樟兰为原金华市城郊乡南市街村第八生产队的社员，1988年4月，王樟兰以自己名义申请审批建房，同年9月批准建房地点为南市街92弄2幢6号，即原有二层主屋基础不动，在原墙身基础上加建第三层，并在原一层平台基础上建第二层。1991年8月，王樟兰申请房屋全部份额的所有权登记，申请书载明，房屋坐落于“南市街92弄2幢6号”，间数“9间”，建筑结构“砖混”，层数“叁层”，建筑面积“388.68M2”，房屋来源“72年建造，89年拆建”，原产权证人“王樟兰”。金华市房屋所有权审核表载明，南市街92弄2幢6号三层楼房的总建筑面积388.68M2，其中第三层的建筑面积283.61M2，第二层的建筑面积80.29M2，第一层的建筑面积24.78M2。1999年8月，经王樟兰申请，南市街92弄2幢6号门牌变更为南市街128弄1号，该申请书上载明的房屋层数、结构、建筑面积与上述相同。后因旧城改造需要，南市街地块需全部搬迁。2003年11月14日，王樟兰与俞宪军签订《房地产买卖契约》，王樟兰将南市街128弄1号三层楼房中建筑面积为227.10M2的房屋以231028元的价格出售给俞宪军，约定房款与房产的交付日均为2003年11月14日。同日，王樟兰、俞宪军向房管部门申请办理房产过户，其中，王樟兰申请的房产为南市街128弄1号的第三层建筑面积125.93M2与第二层建筑面积35.65M2，合计161.58M2的全部份额；俞宪军申请的房产为南市街128弄1号的第三层建筑面积157.68M2、第二层建筑面积44.64M2与第一层建筑面积24.78M2合计227.10M2的全部份额，并分别取得了产权证书，房产证号分别为00××70、00××71。另查明，王樟兰与俞启成系夫妻，1999年3月9日俞成启因病去世，其生前与王樟兰生育有二子一女，即大儿子俞宪忠、女儿俞宪华、小儿子俞宪军。1991年9月20日，俞宪忠因车祸去世，留有一子俞宜洋（此前俞宪忠已离婚）。俞启成去世后，其遗产包括坐落于南市街92弄2幢6号的房屋，即涉案房产南市街128弄1号。
原审法院审理认为：本案讼争的房产南市街128弄1号三层楼房，原为二层楼房，以王樟兰名义建于1972年，1988年审批并于1989年在原有二层主屋基础上加层建造而成，三层的总建筑面积为388.68M2，房屋建成后，三层楼房的产权仍登记在王樟兰一人名下。对于这一事实，原、被告双方均无异议。原审法院认为，南市街128弄1号三层楼房于1972年、1989年先后两次建造而成，且俞启成去世时该三层楼房已经建成，建房时间均处于王樟兰与俞启成夫妻关系存续期间，应为王樟兰与俞启成的共有房产。根据查明的事实，俞启成去世前，其本人并未对其所拥有的财产予以处分，俞启成去世后，其法定继承人亦未对其遗产进行分割，鉴于俞宪忠先于其父俞成启去世的事实，俞忠宪之子俞宜洋依法享有代位继承权。由此，南市街128弄1号建筑面积388.68M2的三层楼房在俞启成去世后，实际上已经成为俞宜洋、王樟兰、俞宪军及案外人俞宪华四人共同共有的财产。依据现有证据，王樟兰作为涉案房产的共同共有人，在共同共有关系存续期间未经其他共有人同意擅自将其中建筑面积227.10M2的房产以买卖方式过户至俞宪军名下，俞宪军也并非属于民法通则所指的善意第三人范畴，其应知且明知该三层楼房属于其家庭成员共有，且现有证据无法证明相应房款已经支付。被告俞宪军提出的超过诉讼时效的抗辩主张，鉴于被告未提供证据证明原告俞宜洋在诉讼时效届满前就已经知道其权益受到侵犯，故对于其抗辩主张，依法不予采信。《分家协议书》涉及的是王樟兰名下房产的处分事宜，非本案审理范畴。综上，原告俞宜洋之诉请，合法有据，依法予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第七十八条、最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第八十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：被告王樟兰与被告俞宪军于2003年11月14日签订的《房地产买卖契约》无效。本案案件受理费2383元（已减半收取，原告已预交），由被告王樟兰负担1191.50元，由被告俞宪军负担1191.50元。
上诉人俞宪军不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原判认定部分事实错误；二、原判适用法律不当；三、原判显失公正。请求：撤销原判，发回重审或依法改判；一、二审诉讼费全部由被上诉人负担。
被上诉人俞宜洋答辩称：在拆迁过程中是以户的名义分配和安置土地的，不是就安置王樟兰一个人，所以拆迁后的房屋也属于大家的共同财产。
被上诉人王樟兰答辩称：本案中讼争的位于南市街128弄1号3层楼房是在1972、1989年先后二次建造完成的，因此，俞成启的身份并不能影响讼争房产属于王樟兰和俞成启共同财产的事实。另外，被上诉人王樟兰同时还表示希望能收回所有属于她本人的房产，一审对事实部分的认定是正确的，适用法律也是正确的。请求二审维持原判。
二审期间，被上诉人俞宜洋、王樟兰无证据提供。上诉人俞宪军向本院提供以下证据：
1、俞成启的工会证和退休证，证明俞成启的身份是国家机关工作人员，根据土地法的规定他不享有农村集体经济组织成员的权利；
2、金华市经济开发区管理委员会文件金市开（2003）26号、2003年农房拆迁公告、通知、金华市经济开发区管理委员会文件金市开（2004）17号、金华市人民政府办公室抄告单（2004）143号，证明本案讼争的房产是属于迁建安置的形式，而不是产权调换。拆迁安置是合法行为，政府有文件认可补偿标准。迁建的面积是以户为单位，它是对原集体经济组织成员所享有的土地使用权的重新分配。
被上诉人俞宜洋质证认为：对证据1的真实性无异议。对证据2的真实性现在我们无法得知，上诉人要证明的目的与本案无关联性，即使有关联性如果它违背了婚姻法的相关规定，这些文件中的相关条款应该是无效的。
被上诉人王樟兰质证认为：对证据1的真实性、合法性、关联性无异议。对证据2的真实性无法确定，对关联性也有异议，本案审理的是上诉人与被上诉人王樟兰签订的房地产买卖契约效力的问题，政府对拆迁后续的安置是什么样的政策和方案与本案是无关联性的。
本院对上述证据认证如下：因被上诉人俞宜洋、王樟兰对证据1的真实性无异议，本院予以确认。对证据2发生于原审受理之前，不符合二审新证据的条件，不予确认。
二审查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为：根据现有证据，本案讼争的房产金华市南市街128弄1号三层楼房非王樟兰一人所有，现王樟兰未经其他共有人同意擅自将其中建筑面积227.10M2的房产卖给俞宪军，俞宪军也无证据证明支付过相应的房款。鉴于王樟兰与俞宪军系母子关系，其应明知本案所涉房屋非王樟兰一人所有，且其也并非善意第三人，故应认定王樟兰与俞宪军所签订的《房地产买卖契约》无效。综上，上诉人俞宪军的上诉请求，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4766元，由上诉人俞宪军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜 葵
审 判 员 王孜力哈
代理审判员 朱 红 彦
二〇一三年四月十七日
代书 记员 朱 丽 敏