山东省烟台市芝罘区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）芝民一初字第64号
原告：董贤君，无固定职业。
委托代理人：蔡言宁，无固定职业。
被告：烟台市联民物业管理有限公司，住所地山东省烟台市芝罘区华茂街49-4-6号。
法定代表人：张吉发，总经理。
委托代理人：张广平、孙毅，山东盛信律师事务所律师。
原告董贤君诉被告烟台市联民物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人蔡言宁及被告委托代理人张广平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告系烟台市芝罘区幸福小区幸福路17号附56号内4号（下称涉案房屋）的业主。2009年2月至2013年9月间，被告与幸福小区开发商山东幸福实业有限公司和幸福小区业主委员坏分别签订了服务合同，对坐落于烟台市芝罘区幸福路17号的幸福小区提供物业服务。2011年，原告发现涉案房屋卫生间顶棚及主卧室天花板漏水，因滴水造成主卧室北墙衣柜被水浸泡，衣柜内的衣服被褥均发霉腐烂，原告多次要求被告进行维修并赔偿未果，被告作为物业公司，对小区建筑物、构筑物等设施负有维修、养护和管理的义务，且应及时牵头组织维修，故请求判令：1、被告为原告修缮被污水浸泡的屋顶及墙壁（卫生间及主卧靠近墙柜一侧的顶棚、主卧与卫生间之间的墙壁）；2、被告赔偿原告被污水浸泡的物品损失3000元。
被告辩称，业主房屋的私有部分并不属于被告的物业责任范围，且双方签订的物业服务合同中约定，业主自用部分修缮的主要定价、使用哪个维修单位等事宜由原告决定，被告只起到协助作用，故原告诉请没有事实和法律依据，请求依法驳回。
经审理查明：涉案房屋坐落于烟台市芝罘区幸福小区幸福路17号附56号内4号，登记于原告名下。
被告系具备一级物业管理资质的企业法人。2009年，被告与山东幸福实业有限公司签订《物业委托管理合同》，约定被告为幸福小区提供物业服务。该合同第三条委托管理事项约定，被告负责房屋及房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、承重结构、走廊通道；公用建筑物、构筑物和消防设施的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、落水管、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、公用绿地、花木、建筑小品和室外文化体育娱乐场所的设施等维护；第六条第16款约定，被告对业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗连部位的维修、养护及其他特约服务，由业主或物业使用人提出委托，被告应接受委托并合理收费，并向业主说明该项费用应由业主承担。同时，被告应联系多家维修施工单位和服务单位，由业主与联系的维修单位和服务单位自行维修，被告应为业主服务建立一个平台。
2010年3月25日及2013年3月20日，幸福小区业主委员会（以下简称幸福小区业委会）与被告分别签订了两份物业服务合同，约定被告为幸福小区提供物业服务，包括对物业共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护（物业共用部位及设施设备明细详见附件二）；在物业管理区域内，被告可有偿提供简单维修、安装服务（详见附件四）；业主可委托被告对其物业的专有部分提供维修、养护等费用，服务内容和费用由双方另行商定；物业服务合同自2010年4月1日起至2016年3月31日止。合同附件二中载明，根据建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第三条规定：共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性问题设备和共用设施设备使用的房屋等。物业共用设施明细：1、绿地10178.30平方米，2、道路19454.50平方米，3、化粪池25个，4、污水井208个，5、雨水井135个，6、垃圾中转站2个，7、水泵2个，8、主大门2个，9、小门7个，10、次大门4个，11、消防栓4个，12、公共照明设施381个，13、监控设施1套26个摄像头，14、避雷设施24套，15、体育器材28组21种，16、配电箱35个。合同附件四载明有偿服务价目表为：1、普通坐便器拆安，2、更换坐便器盖，3、普通洗面、洗菜盆拆安，4、普通水嘴拆安，5、螺纹阀拆安，6、罗纹阀拆安，7、水箱内洁具拆安，8、水箱拆安，9、疏通洗面、洗菜盆下水，10、挂画、挂镜柜，11、疏通下水道主管，12、换洗面、洗菜盆下水反弯，13、换大便器冲水管，14、换洗菜盆、面盆热水阀，15、拆安下水道，16、开关、插座面板拆安，17、空气开关拆安，18、吸顶灯拆安，19、检修线路。2013年9月，被告退出幸福小区。
庭审中，原告自述漏水的原因为：原告楼上的下水管道破裂直接渗入原告卫生间屋顶，又慢慢渗入靠卫生间的主卧，因为卫生间顶棚原告已装修，所以开始原告并未发现。对于被告的责任，原告主张其向被告反映后，即便需原告承担维修费用，被告也应及时牵头组织原告进行维修，而不是敷衍了事。为证明其主张，原告提供了：
1、幸福小区业委会与被告签订的物业委托管理合同（复印件）3份，证明被告对小区内建筑物、构筑物等设施负有维修、养护和管理的义务。
2、原告邻居张连胜、顾连珲出具的证明1份，证明原告2011年初发现漏水后，多次与被告协商要求解决，被告一直敷衍了事，既未对漏水原因进行排查，也未对漏水部分进行维修。
3、2011年9月拍摄的涉案房屋被污水浸泡的墙壁、衣服及被褥的照片1组，证明原告因房屋漏水而造成的损失。
被告对证据1的真实性有异议，称为复印件，且业主房屋的自用部分不在被告物业范围内。证据2属证人证言，证人应出庭作证。证据3无法确定拍摄房屋的部位及拍摄事件，也看不出是漏水造成的。
对物品损失3000元，原告称损失时按照当时衣服和被褥的市场价折旧，象征性主张为3000元，但未在本院指定期限内向申请司法鉴定。
本院所确认的上述事实，有《物业委托管理合同》、资质证书、证明、照片等为证，还有双方当事人的陈述笔录在案为凭。这些证据材料均经开庭质证和本院审核认证，可以采信。
本院认为，（一）业主委员会与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主有约束力。故幸福小区业委会与被告签订的《物业委托管理合同》系双方真实意思表示，内容明确具体，应为合法有效，原、被告均应恪守履行。
（二）根据2010年3月25日《物业委托管理合同》，被告应负责房屋及房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，原告可委托被告对其物业的专有部分提供维修、养护等服务，服务费用由双方另行商定。根据《物业委托管理合同》附件四及《住宅专项维修资金管理办法》第三条，共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性问题设备和共用设施设备使用的房屋等。本案中，原告自述被污水浸泡的部位为涉案房屋的卫生间屋顶及主卧室屋顶及北墙壁，上述部位不属于房屋共用部位，因此不属于被告的物业管理范围，原告也未提供充分证据证明其曾与被告就上述部位有偿维修和养护进行另行约定，因此被告并无义务对上述部位进行管理和维护，故原告要求被告修缮被污水浸泡的屋顶及房屋（卫生间及主卧靠近墙柜一侧的顶棚、主卧与卫生间之间的墙壁），无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张的物品损失，原告自述渗水原因为涉案房屋楼上的下水管道破裂，并非被告原因导致，且未能举证证明其实际损失，故原告要求被告赔偿其物品损失3000元的诉讼请求，本院依法不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
驳回原告董贤君的诉讼请求。
案件受理费150元，由原告董贤君负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审 判 长 张译丹
人民陪审员 于永红
人民陪审员 魏秀经
二〇一六年七月二十日
书 记 员 徐晓鹏