杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0110民初5586号
原告：福建柒牌集团有限公司，住所地福建省晋江市英林镇工业区。
法定代表人：洪某某，董事长。
委托代理人：陈凌锋，公司员工。
被告：杜某某。
原告福建柒牌集团有限公司（以下简称原告）与被告杜某某（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月26日立案受理后，依法由审判员马超独任审判。后因被告下落不明，本院依法于2016年8月22日适用普通程序公开开庭进行了审理，原告的委托代理人陈凌锋到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年1月18日，原告的杭州分公司与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将坐落于杭州市余杭区临平街道木桥浜路15-17号的房屋出租给杭州分公司用于服饰零售，租赁期限自2013年2月20日至2017年9月6日，其中免租期为2013年2月20日至2013年3月6日，租金每两年一付，2013年3月7日至2015年3月6日的租金共计1600000元，2015年3月7日至2017年9月6日租金共计2125000元。
合同签订后，原告的杭州分公司依约向被告的指定账户支付了租金1600000元、店铺转让费100000元、保证金10000元。后由于被告拖欠支付出租方的房租，涉案店面被迫停止使用，原告的杭州分公司最终使用该店面至2014年10月30日。被告与原告方签订房屋租赁合同时向原告方提供的其与涉案房屋的所有权人杭州余杭电影发行放映有限责任公司签订的房屋租赁协议系被告单方伪造。按照合同约定，被告保证涉案房屋没有任何产权纠纷，对该房屋的任何处置权真实有效，被告如有任何隐瞒或不真实表述，或因产权问题导致纠纷，或因相关事由导致原告方不能承租或不能正常使用的，被告需承担由此产生的一切责任，赔偿原告所有损失但不限于诉讼费用以及因诉讼支付的任何费用及房屋装修费用等，同时退回原告方支付的所有费用，并承担相关违约责任，另按合同租金总额的30%向原告支付违约金。如果由于被告的其他原因导致原告方无法正常使用涉案房屋的，原告方有权终止合同，被告应退还原告方已经缴纳的剩余租期内的租金，双倍返还原告所缴纳的合同保证金，并赔偿原告的损失，包括但不限于房屋装修费。
2014年，原告依法申请注销了原告的杭州分公司。因�能协商解决，原告诉至法院，请求判令：一、解除原、被告签订的房屋租赁合同；二、被告返还原告的剩余租金278356元；三、被告支付其违约金372500元；四、被告双倍返还其合同保证金20000元。
原告为证明诉称事实，提供如下证据材料：
1.工商注销登记表一份，用于证明原告的杭州分公司已于2014年8月6日被依法注销的事实；
2.工商营业执照、组织机构代码证各一份，用于证明原告分公司的债权债务由原告继受的事实；
3.被告居民身份证，用于证明被告杜某某是本案适格被告的事实；
4.房屋租赁合同一份，用于证明被告与原告方签订房屋租赁合同并进行相关约定的事实；
5.声明一份，用于证明被告向原告方出具保证案涉房屋转租合法有效在合同期内不存在其他权属争议的事实；
6.房租租赁协议一份�用于证明被告为与原告方签订租赁合同，提供该份协议证明其有转租的权利的事实；
7.有关房屋租赁协议的证明一份，用于证明被告向原告提供的与杭州余杭电影发行放映有限责任公司签订房屋租赁协议系伪造的事实；
8.原告方支付租金等相关凭证一组，用于证明原告方按照合同约定向被告支付保证金10000元，租金1600000元，店铺转让费100000元的事实；
9.原告方支付租金、保证金及店铺转让费的银行流水一组，用于证明原告向被告账户支付保证金、租金、及店铺转让费共计1710000元的事实；
10.水电费交纳凭证一组，用于证明原告方按月向房屋所有权人交纳水电费的事实。
被告未作答辩，也未提交证据材料。
对原告提供的证据，被告未作质证。经审查，原告上述证据相互印证，本院对上述证据的真实性予以确�并作为认定本案相关事实的依据。
根据当事人的陈述以及提供的有效证据，本院查明本案事实如下：
2013年1月18日，原告的杭州分公司（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：被告将坐落于杭州市余杭区临平街道木桥浜路15-17号的房屋出租给原告方用于服饰零售，租赁期限自2013年2月20日至2017年9月6日，其中免租期为2013年2月20日至2013年3月6日；2013年3月7日至2015年3月6日的租金共计1600000元，2015年3月7日至2017年9月6日租金共计2125000元；店铺转让费为100000元，保证金为10000元；甲方保证出租房没有任何产权纠纷，甲方如有隐瞒事实或不真实表述，或因产权问题导致纠纷，或因相关事由导致乙方不能承租或不能正常使用该房屋的，甲方须承担由此产生的一切责任，赔偿乙方所有损失，同时退回乙方支付的所有费用，�承担相关违约责任，另按合同租金总额的30%向乙方支付违约金；…双倍返还乙方所缴纳的合同保证金；因甲方致使乙方不能正常使用该房屋的，乙方有权解除合同。双方还就其他事项进行了约定。
合同签订后，原告方依约向被告支付了前两年租金1600000元和保证金10000元。2014年10月30日，因被告与案涉房屋所有权人之间存在纠纷，案涉房屋被房屋所有权人收回。2014年8月6日，原告的杭州分公司被隶属企业注销。庭审中，原告同意由被告返还其保证金10000元。
本院认为，原、被告双方签订的合同合法有效，双方均应依约履行。因案涉房屋被案外人于2014年10月30日收回，原告无法继续使用，故对原告解除合同之主张，本院予以支持。原告主张被告返还其未能使用期间的租金，计278356元，合情合理，本院亦予以支持。合同解除后，被告亦应退还原告交付的保证金10000元。因系被告违约，按约定被告应支付原告租金总额3725000元的30%作为违约金，计1117500元，原告自愿主张372500元，较为合理，故本院予以支持。被告经本院合法传唤拒不到庭，不影响本案的审理。综上，原告诉请之合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告福建柒牌集团有限公司和被告杜某某于2013年1月18日签订的《房屋租赁合同》，于本判决生效之日起解除；
二、被告杜某某于本判决生效后十日内向原告福建柒牌集团有限公司返还保证金10000元；
三、被�杜某某于本判决生效后十日内向原告福建柒牌集团有限公司返还租金278356元；
四、被告杜某某于本判决生效后十日内向原告福建柒牌集团有限公司支付违约金372500元；
五、驳回原告福建柒牌集团有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费10508元，由原告福建柒牌集团有限公司负担100元，由被告杜某某负担10408元。于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共两份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费10508元（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 马 超
人民陪审员 唐少鹏
人民陪审员 戴伟根
二〇一六年八月二十三日
书 记 员 张中明