河南省安阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）安中民三终字第2628号
上诉人（原审被告）杨艳蕊，女，1968年10月16日出生，汉族。
委托代理人南彩霞，河南惠信律师事务所（濮阳市）律师。
被上诉人（原审原告）杜迷格，女，1942年7月16日出生，汉族。
委托代理人张海印，河南秉正律师事务所（内黄县）律师。
委托代理人刘素琴。（系杜迷格儿媳）
原审被告濮阳市金桥置业有限公司。
法定代表人王军强，职务经理。
上诉人杨艳蕊因与被上诉人杜迷格、原审被告濮阳市金桥置业有限公司确认合同效力纠纷一案，不服河南省内黄县人民法院（2014）内民二初字第162号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人杨艳蕊及其委托代理人南彩霞，被上诉人杜迷格的委托代理人张海印、刘素琴到庭参加了诉讼。原审被告濮阳市金桥置业有限公司（以下简称金桥公司）经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审经审理查明，2008年7月4日，原告杜迷格丈夫吴双景（已故）向被告金桥公司支付51万元，用于购买被告金桥公司开发的位于内黄县××园区××格××花园××、面积255.02平方米的商品房，被告金桥公司当天向吴双景出具了51万元收款收据，并给付了吴双景商品房买卖认购书。2012年9月7日，被告杨艳蕊和吴双景签订了上述房产的房产变更声明。2014年3月12日，吴双景病故。后吴双景的家人发现：上述商品房吴双景已经转让给了被告杨艳蕊，并且被告杨艳蕊和被告金桥公司签了商某（该合同没有标注时间、合同编号）。双方交涉未果，引起本案纠纷。另查明，案涉房产目前尚未办理登记手续。
以上事实，有原告杜迷格提供的商品房买卖认购书一份、收款收据（复印件）一份、身份证、户口本、房产变更申请表（复印件）一份、商某、病历、出庭作证的证人证言；被告杨艳蕊提供的账册、银行收支明细、工地管理人员考勤表、工程施工竣工资料、证人证言、商某、房款发票、物业费发票、小区证明、房屋装饰合同、装饰费发票及双方当事人的当庭陈述证实，上述证据经庭审质证、认证，可以作为认定本案事实的依据。
原审法院认为，本案争议的第一个焦点是：被告杨艳蕊和原告丈夫吴双景（已故）于2012年9月7日签订的房产变更声明及原告丈夫吴双景（已故）将案涉商品房转让给被告杨艳蕊的行为是否有效。被告杨艳蕊和原告丈夫吴双景（已故）于2012年9月7日签订的房产变更声明，其性质应当属于房屋的买卖行为。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定“以下房地产不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的”，而本案所涉房屋系未办理权属证书的房产，故本案所涉2012年9月7日的房产变更声明违反了该项法律强制性规定，应当认定无效。因为2012年9月7日签订的房产变更声明无效，所以吴双景（已故）将案涉商品房转让给被告杨艳蕊的行为同时无效。本案争议的第二个焦点是：被告杨艳蕊和被告金桥公司签订的没有标注时间、没有合同编号、合同标的为位于内黄县××园区××格××花园××、面积255.02平方米的商品房的商某效力问题。《最高人民法院关于审理商某纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商某的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商某。根据以上规定，被告金桥公司向吴双景出具的商品房买卖认购书，应当认定为商某。案涉的被告杨艳蕊和被告金桥公司签订的没有标注时间、没有合同编号的商某，因为该合同签订是基于2012年9月7日的房产变更声明，现2012年9月7日的房产变更声明被确认无效，故该合同也应同时确认无效。原告在诉状中称被告杨艳蕊和原告丈夫吴双景（生前）有不正当男女关系，被告杨艳蕊予以否认，原告虽然提供了一定的证据，但原告提供证据尚不能达到证明目的，故对原告诉称的这一事实，不予认定。至于被告杨艳蕊辩称吴双景支付的51万元房款属于其应分得的合伙利润问题，与本案不属于同一法律关系，被告杨艳蕊可另行处理。原告和被告杨艳蕊所提的案涉房屋的装修问题，不属于本案的审理范围，可另行处理。为维护当事人的合法权益，早日解决原、被告之纠纷，故依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《最高人民法院关于审理商某纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认被告杨艳蕊和原告丈夫吴双景（已故）于2012年9月7日签订的房产变更声明及原告丈夫吴双景（已故）将位于内黄县××园区××格××花园××、面积255.02平方米的商品房转让给被告杨艳蕊的行为无效；二、确认被告杨艳蕊和被告濮阳市金桥置业有限公司签订的没有标注时间、没有合同编号、合同标的位于内黄县××园区××格××花园××、面积255.02平方米的商某无效。案件受理费100元，由二被告共同负担。
宣判后，杨艳蕊不服上诉称，一、一审认定房屋买卖既无事实根据，又无法律依据。上诉人与吴双景之间并不存在房屋买卖关系，而属于认购人的声明。上诉人与吴双景之间既未签订买卖合同，又没有约定买卖价格，况且开发商也没有证明二者属于买卖关系，被上诉人也没有提供任何关于买卖关系的证据。事实上是上诉人要买房，因购房时没带身份证，即暂用了吴双景的身份证进行了认购，之后吴双景在开发商处又签了变更购房人的声明，因此开发商直接与上诉人签订了购房合同，上诉人与吴双景之间只是借名买房关系，而一审判决在无证据的情况下，凭空认定属房屋买卖关系，实属错误。二、一审适用法律错误。《商品房销售管理办法》第十六条只是规定了卖房应具备的条件，但法律并未规定不符合上述条件的卖房合同属无效。对于借名买房后又变更买受人的合同，并不违反国家强制性法律规定，因此上诉人与濮阳市金桥置业有限公司签订的卖房合同，并不属于无效的情形。三、购房款并非被上诉人与吴双景的共同财产。吴双景是用应分给上诉人的合伙盈利买的，根本不是被上诉人的财产。因此，本案所涉及房屋既不是房屋买卖，又非赠与，只是借名买房后的买受人变更。所以，一审判决事实观点错误。综上，请求二审撤销原判，并改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人杜迷格答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，二审应驳回上诉人的上诉，维持原判。
原审被告金桥公司未到庭、未答辩。
本院认为，2008年7月4日，被上诉人杜迷格丈夫吴双景（已故）向原审被告金桥公司支付51万元，认购了金桥公司开发的位于内黄县××园区××格××花园××、面积255.02平方米的商品房，金桥公司于当天向吴双景出具了51万元收款收据，并给付了吴双景商品房买卖认购书。依据《最高人民法院关于审理商某纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商某的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商某。根据上述规定，金桥公司向吴双景出具的商品房买卖认购书，应当认定为商某。杨艳蕊上诉称其与吴双景之间并不存在房屋买卖关系，而属于认购人的声明，其与吴双景之间只是借名买房关系，吴双景支付的51万元房款是其应分得的合伙利润，就上诉人的上诉主张，因其提供的证据无其它相关证据予以印证，且其主张吴双景支付的51万元房款属于其应分得的合伙利润问题，与本案不属同一法律关系，故上诉人的上诉主张，本院依法不予采信。2012年9月7日，杨艳蕊和吴双景签订的房产变更声明系在吴双景与杜迷格婚姻存续期间，房产变更声明的签订系吴双景个人行为，该声明侵犯了杜迷格的合法权益。综上，原审法院依据相关法律规定确认上诉人和被上诉人丈夫吴双景于2012年9月7日签订的房产变更声明及上诉人和原审被告签订的没有标注时间、没有合同编号、合同标的商某无效并无不当。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人杨艳蕊负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 闫学海
审 判 员 毛晓燕
代理审判员 秦现华
二〇一六年二月十五日
书 记 员 张文科