广西壮族自治区柳州市城中区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）城中民（二）初字第984号
原告曾锋，男，壮族，住柳州市.
被告姚芸，女，汉族，柳州市。
委托代理人唐仁桥，广西华尚律师事务所律师。
第三人刘海燕，女，汉族，住南宁市。
委托代理人唐仁桥，广西华尚律师事务所律师。
原告曾锋与被告姚芸、第三人刘海燕房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈小红担任审判长，与人民陪审员杨春鸿、田梅组成合议庭，于2013年12月19日公开开庭进行了审理，代书记员苏婕担任法庭记录。原告曾锋，被告、第三人委托代理人唐仁桥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曾锋诉称，被告为柳州市房屋的产权人，她为了出售该房屋长期在中介公司、58同城网发布转让信息，通过中介，原告与被告联系上，被告曾多次带原告到该房屋看房，并多次与原告协商该房屋的买卖事宜。经过多次协商，双方最终于2013年8月26日达成了一致，但签订合同当日，原告查看房产证时，发现该房屋上有一名共有人刘海燕，原告提出异议，要求共有人刘海燕要签名，但被告承诺称，刘海燕是她女儿，现在南宁工作，暂时没有办法签名，但她女儿对买房事宜是没有任何意见的，是同意卖房的，而且她女儿也曾经陪同被告与原告一起去看房、协商，等她过段时间回来再补签合同或者由她办理委托公证书寄回来给被告负责办理相关手续。经被告如此承诺，原告与被告签订了《二手房买卖合同》，并与当日支付了购房定金2万元给被告。该合同除了约定相关的转让价格，付款方式等之外，还约定被告应该在2013年9月15日之前办理该房屋变更的相关手续，以及若未按时办理视为违约，应该双倍返还定金。合同签订后，被告未依约按时给予办理相关的房屋买卖变更登记手续，已经构成违约，因此应该承担相应的违约责任，双倍返还定金4万元。经原告向被告多次主张该权利，但被告均拒绝承担该责任。特请求法院判令被告双倍返还原告定金4万元整；并判本案诉讼费用由被告承担。
原告为支持其主张向法庭提供了如下证据：
1、二手房买卖合同一份，证明原被告之间的房屋买卖关系；
2、收条一份，证明原告支付了房屋买卖的定金2万元。
3、照片1，是在本案买卖的房屋内由原告妻子曾筝拍摄的，房屋内共有四人，从左至右依次为姚芸的姐夫（照片正中站立男子）、刘海燕的女伴、刘海燕本人、姚芸，这张照片证明房屋买卖当时刘海燕到场；照片2，是签订合同并交付定金约一周后，姚芸发短信明确表示不再履行合同。
4、地税局发票，证明发短信的手机号是姚芸本人的，该条短信是由姚芸发给原告的。
被告第三人共同辨称，原告的陈诉与事实不符合。原告通过中介公司想购买答辩人的房屋，看了房屋和产权证，也知道房屋的共有人是刘海燕（答辩人的女儿）认为房价110万很便宜，就唆使被告赶紧签合同、下定金，先下手为强。答辩人是个单纯的技术职员，对法律一窍不通，匆忙中也没有与共有人上商量，于2013年8月26日，与原告签订了《二手房买卖合同》，并收到原告的定金2万元。但是，答辩人并没有承诺共有人刘海燕同意其卖房，刘海燕更没有陪同原告、答辩人一起看房，这是无中生有。作为一个律师，法律专业人士，如此不尊重事实，还捏造事实，答辩人表示愤慨。事后，答辩人到南宁与女儿刘海燕沟通，刘海燕明确表示反对，认为价格太低。为此，答辩人于同年9月7日，给原告发短信说，因共有人不同意卖房，导致合同没有成立，表示歉意，要求原告将银行卡号沟通答辩人，返还定金二万元。但是原告坚持要求强卖，其妻子多次打电话恐吓并辱骂刘海燕，要搞臭刘海燕，这是极不道德的行为。
其实，在签合同之前，原告也看了产权证，也知道刘海燕是共有人。随后，刘海燕不同意卖，原告也是明知的。说明双方的买卖未成交，其合同尚未生效。在法律上属于效力待定的合同，作为律师应当懂得其缘由和法理，并非是答辩人的违约和过错，造成合同不能生效。在这种情况下，原告要求答辩人双倍返还定金四万元，是缺乏事实依据和法律依据的。另外，原告的诉请无法律依据。原告是个律师，精通法律。在起诉状中，都没引用一条基本的法条。由此可见，原告的诉请确实在法律上找不到相应的依据，缺乏法律上的支持。根据《合同法》第51条规定，原告与答辩人签订的合同属于效力待定的合同，生效与否，要视享有同意权人的第三人刘海燕同意与否而定，若其同意则确定生效，相反，则不生效。《物权法》第97条规定，处分共有的不动产，应当经全体共有人同意。因为刘海燕不同意卖房，故该合同尚未生效。最后，根据民法理论，定金是合同债权担保的一种形式，从性质上看，约定定金具有从合同的性质，它以主合同的存在为必要条件，当主合同不成立，定金条款也不能生效。就是说，定金是主合同的从合同，主合同未生效，从合同（定金）同样不能生效。基于上述法理，原告要求答辩人返还定金四万元，与法相悖，最多退还二万元。答辩人的答辩，有理、有据，请法院支持。
被告、第三人为支持其主张向法庭提供了如下证据：
1、房屋产权证书一份，证明姚芸和刘海燕是房屋共有人；
2、双方短信来往记录一份，证明原告和被告签订的房屋买卖合同原告知道房屋有共有人，被告愿意将定金返还给原告。
经过开庭质证，被告和第三人对原告所提供的所有的证据表示意见如下：对证据1的真实性无异议，请注意，卖方只有姚芸，而房屋是姚芸和刘海燕共有，在法律上该份合同是效力待定的合同；对证据2的真实性无异议；对证据3的真实性无异议，但是不认可原告的证明目的，这张照片是一个巧合，原告与姚芸去看房时，刘海燕和其女伴暑假回柳州恰好也去看了这个房子，如果刘海燕知道原告要买房子，当时姚芸和刘海燕都在场的情况下完全可以叫原告来签合同，但是实际情况是原被告还在协商酝酿卖房的阶段，还没有达成最后的意向；对证据4的真实性无异议，不认可原告的证明目的，这刚好可以证明姚芸卖房没有经过共有人刘海燕的同意就草率卖了，原告对被告所提供的所有的证据表示意见如下：对证据1的真实性无异议，签合同只有姚芸是因为姚芸说刘海燕不在柳州，办不了变更手续，所以房屋买卖合同里约定了如果刘海燕不能到场签订合同，就在南宁办一份公证过来就可以了，原告也帮刘海燕联系了南宁的公证处，但是现在被告毁约了；对证据2的真实性无异议，不认可原告的证明目的，这刚好证明解除合同的人是姚芸。本院对以上原、被告提交的证据予以认定。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：被告姚芸与第三人刘海燕系母女关系。两人系柳州市城中区房屋的产权人。2013年8月26日，原告曾锋与被告姚芸订立《二手房买卖合同》一份，约定被告将上述房屋以110万元的价格出售给原告，合同订立当日，被告姚芸收取原告曾锋的定金20000元。合同对定金约定：原告若违约，定金不予退还，被告若违约，需向原告双倍赔偿定金。合同订立后，被告姚芸于2013年9月3日向原告曾锋发出短信，以房屋共有人不同意卖房为由，要求解除房屋买卖合同，但同时表示只退还购房定金20000元；原告随即诉至本院，要求被告双倍赔偿定金。
本院认为，原告曾锋与被告姚芸于2013年8月26日订立的《二手房买卖合同》，合同标的涉及房屋共有人刘海燕，而刘海燕未在该合同签字，基于姚芸与刘海燕系母女关系的法律事实，被告姚芸与原告曾锋订立合同对外构成表见代理，原告有理由相信第三人会确认被告对该合同的代理权。若被告未取得刘海燕授权而越权订立合同、收取定金，之后造成合同不履行的，被告应自行承担违约责任；若被告取得刘海燕授权而订立合同、收取定金而不履行合同的，则应与第三人共同承担违约责任。本案中被告自承未获第三人授权即越权订立买卖房屋合同，原告因此要求被告双倍返还定金，理由充分，本院以予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百一十五条之规定，判决如下：
被告姚芸双倍返还定金40000元给原告曾锋。
案件受理费800元，诉讼保全费470元，合计1270元（原告已预交），由被告姚芸负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。
审 判 长 陈小红
人民陪审员 杨春鸿
人民陪审员 田 梅
二〇一四年二月十二日
书 记 员 苏 婕