上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0118民初6171号
原告：傅忠华，男，1975年11月4日出生，汉族。原告：彭滔，男，1978年12月17日出生，汉族。上列两原告共同委托代理人：贵阳杰，上海市华天平律师事务所律师。被告：上海意邦资产管理有限公司（第一被告）。法定代表人：董直理，董事长。被告：上海意邦置业有限公司（第二被告）。法定代表人：张许秀，董事长。上列两被告共同委托代理人：孙文超，上海市浩信律师事务所律师。上列两被告共同委托代理人：韩胡盼，上海市浩信律师事务所律师。原告傅忠华、彭滔与被告上海意邦资产管理有限公司、被告上海意邦置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月4日立案后，依法适用简易程序，由审判员陈菊芳独任审判。本案于2016年8月15日公开开庭进行了审理。两原告共同委托代理人贵阳杰、两被告共同委托代理人韩胡盼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告傅忠华、彭滔向本院提出诉讼请求：1、判令第一被告支付原告2016年第一季度、第二季度保底收益人民币21,696元；2、判令第一被告支付原告逾期付款违约金（2016年第一季度以10,848元的日万分之五自2016年1月29日起算至实际支付之日止；2016年第二季度以10,848元的日万分之五自2016年4月29日起算至实际支付之日止）；3、判令第一被告财产依法强制执行后仍不能履行上述第一项、第二项债务时，第二被告承担保证责任。事实与理由：原告与第一被告签订《房屋委托管理协议》，约定由原告将系争商铺委托第一被告经营管理。同日，原告与两被告签订了《保证合同》。第一被告迟延支付保底经营收益，经原告追讨且部分�底收益业经法院判决，第一被告仍拒绝支付，显属违约，理应继续履行债务并支付逾期付款违约金。第二被告作为保证人，理应承担保证责任。被告上海意邦资产管理有限公司辩称，确认原告主张的未付金额及逾期支付天数。《房屋委托管理协议》中约定逾期支付违约金按未付金额的日百分之三计算的约定标准过高，显失公平，但原告单方面调整至未付金额的日万分之五亦无理由。如当事人约定违约金标准过高，人民法院可以原告的实际损失为基础酌情调整，请求按照中国人民银行同期存款利率作为计算标准。被告上海意邦置业有限公司辩称，第二被告只是根据《保证合同》承担保底经营收益及逾期违约金的保证责任，具体保证责任以《保证合同》约定为准，具体金额以第一被告确认的为准。本院经审理认定事实如下：第二被告是坐落于上海市青浦区重固镇北青�路6388号“意邦国际建材品牌中心”商铺的开发商。原告等业主分别向第二被告购买了上述商铺。在向第二被告购买系争的青浦区重固镇北青公路6388号X室商铺后，原告（甲方）即与第一被告（乙方）签订了《房屋委托管理协议》，约定：甲方不可撤销地委托乙方以盈利为目的经营管理该房屋，乙方有权以自己的名义进行经营管理的方式包括但不限于自营、对外发包、合资合作、对外出租等；委托期限自本协议签订之日起至2010年1月1日后二十年止；乙方应当按季向甲方支付经营收益，具体以乙方的盈利情况确定，但作为甲方不可撤销之委托对价，无论该房屋的盈利情况如何，甲方每月享有的保底经营收益为3,804元，经营收益产生的税费由甲方自行承担、由乙方代为缴纳、从乙方应付甲方的经营收益中直接扣除税金数额；经营收益按三个月为一期支付，第一期保底经营�益的支付时间为2011年1月28日前，以后每期经营收益的支付时间为该期首月的28日前；乙方逾期向甲方支付保底经营收益，每逾期一日，由甲方按逾期未付款项的百分之三向乙方收取逾期付款违约金，逾期天数超过三个月的，则按照乙方擅自解除本协议处理；乙方承诺，除非得到甲方书面同意，乙方在委托期内不得擅自解除本协议，否则乙方应一次性向甲方支付相当于十年的“保底经营收益”作为违约金。协议另对其他内容进行了约定。同日，原告作为债权人、第一被告作为债务人、第二被告作为保证人三方签订了《保证合同》，约定：保证人愿意为债务人依主合同《房屋委托管理协议》所形成的债务提供保证；保证范围：包括《房屋委托管理协议》所连续发生的保底经营收益及逾期利息；保证方式为一般责任保证；合同另对其他内容进行了约定。上述协议及合同签订后，原被告各自按约履行。2015年12月，因第一被告自2014年第四季度开始拖延支付保底收益且未支付2015年第三、第四季度保底收益共计16,272元，原告诉诸法院，要求第一被告支付上述款项并按每日万分之五的标准支付相应逾期付款违约金、第二被告对上述债务承担保证责任、案外人意邦投资（集团）有限公司承担共同支付责任。该案审理过程中，第一被告以市场不景气为由提起反诉，要求解除房屋委托管理协议，支付三个月租金作为违约金。该案审理中，原告与第一被告一致确认：扣除第一被告代原告缴纳的税费后,第一被告实际支付原告的每季度保底收益为10,848元。本院于2016年3月31日作出（2015）青民三（民）初字第5656号判决，判令第一被告支付2015年第三、第四季度保底收益16,272元并按每日万分之五的标准支付逾期付款违约金，第二被告对上述债务承担一般保证责任，驳回原告其余诉讼请求，驳回第一被告反诉请求。上述判决并经二审判决维持，现已生效。第一被告至今仍未支付原告2016年第一、第二季度保底收益共计21,696元。以上查明的事实，由以下证据证明：原、被告的陈述，原告提供的民事判决书，上述证据并经庭审质证属实，本院予以确认。本院认为：原告与第一被告签订的《房屋委托管理协议》及原告与第一被告、第二被告签订的《保证合同》均系双方当事人真实意思表示，内容并不违反相关法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按约履行。现第一被告拖欠协议约定之款项未付显属违约，理应承担金钱债务继续履行及支付逾期付款违约金之责任，故原告要求第一被告支付“保底经营收益”、逾期付款违约金之诉讼请求，合法有据，本院予以支持。关于违约金之具体标准问题，本院认为，根据合同法的相关规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原、被告约定的违约金计算标准为未付款项的日百分之三，对此被告方认为约定标准过高要求法院调整为银行同期存款利率、原告方亦认为约定标准过高而主动予以调低至未付款项的日万分之五。本院认为，综合考量原告的实际损失，参酌合同的履行情况、当事人的过错程度，以及预期利益等因素，原告方自愿将违约金标准调至未付款项的日万分之五，合法合理，本院予以确认。第二被告作为一般责任保证人，理应对第一被告的上述保底经营收益及逾期违约金的支付承担一般保证责任，其在承担保证责任后，有权向第一�告追偿。综上，原告诉讼请求，合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十七条、第三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一、第二、第三款规定，判决如下：一、被告上海意邦资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告傅忠华、彭滔2016年第一季度、第二季度保底收益21,696元；二、被告上海意邦资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告傅忠华、彭滔逾期付款违约金（2016年第一季度以10,848元的日万分之五自2016年1月29日起算至实际支付之日止；2016年第二季度以10,848元的日万分之五自2016年4月29日起算至实际支付之日止）；三、被告上海意邦资产管理有限公司财产依法强制执行后仍不能履行上述第一项、第二项债务时，被告上海意邦置业有限公司承担保证责任。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费342.40元，减半收取计171.20元，由两被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 陈菊芳
二〇一六年八月十五日
书记员 周 诗
附：相关法律条文
：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损�等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国担保法》第十七条当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。有下列情形之一的，保证人不得行使前款规定的权利：（一）债务人住所变更，致使债权人要�其履行债务发生重大困难的；（二）人民法院受理债务人破产案件，中止执行程序的；（三）保证人以书面形式放弃前款规定的权利的。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。三、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国合同法%26gt;;若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。
当庭宣判�，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。
宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。
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第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。