湖南省郴州市北湖区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）湘1002执异5号
案外人：王宗义，男，1953年4月16日出生，汉族。
委托代理人：刘俊跃，湖南善道律师事务所律师。
案外人：钟敏，女，1972年11月18日出生，汉族。
委托代理人：王宗义，男，1953年4月16日出生，汉族。
申请执行人：黄柏青，男，1954年10月13日出生，汉族。
申请执行人：王异湘，男，1957年9月出生，汉族。
申请执行人：王宗衡，男，1950年12月出生，汉族。
申请执行人：尹琼，女，1964年6月出生，汉族。
被执行人：郴州东方时代房地产开发有限公司。
法定代表人：李金生，该公司董事长。
在本院执行申请执行人黄柏青、王异湘、王宗衡、尹琼与被执行人郴州东方时代房地产开发有限公司（以下简称东方公司）合同纠纷一案过程中，案外人王宗义、钟敏对执行标的（即位于郴州市财富广场的1-18号门面）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2017年3月28日举行了听证，案外人王宗义及委托代理人刘俊跃、申请执行人黄柏青参加了听证，并提交了书面意见。现已审查终结。
案外人王宗义、钟敏称：案外人与被执行人于2008年9月23日签订《商品房买卖合同》，约定将被执行人开发的位于郴州市财富广场大厦1楼1-18号门面出卖给案外人，总计金额2747225元，付款方式为一次性付款，交房时间为2009年1月31日前。合同签订后，案外人于2008年10月14日一次性付款2747225元，被执行人向案外人出具了加盖其公章的收款收据，但被执行人以房屋未验收为由至今未将房屋交付给案外人。综上，案外人是合法购买上述门面，且履行了合同约定的义务，该房屋依法属于案外人所有，但因被执行人未按期交房，案外人已向郴州仲裁委申请仲裁，现正在审理中，鉴于上述事实及理由，请求法院查明事实，依法终止对上述门面的执行。
申请执行人黄柏青称：1、王宗义原系东方公司的股东、副董事长，而钟敏系其外甥女，王宗义以钟敏的名义与东方公司签订的财富广场一楼1-18号门面商品房买卖合同，是东方公司为了应对财富广场的建设而向外举债，以保护股东非法利益。2、王宗义、钟敏与东方公司签订的合同是一份从未对外公开的秘密合同，2009年10月17日财富广场因资金链断裂而崩盘，东方公司的法定代表人为避债出逃，2010年1月19日北湖区政府工作组临时接管并进驻财富广场维稳，2014年5月市政府工作组进驻财富广场维稳，市区两级政府工作组进驻后，通知购房人、债权人申报债权，但王宗义、钟敏并没有申报过购房及已付购房款的情况，直到向法院提出执行异议前，王宗义、钟敏均未对外公开上述合同。3、王宗义、钟敏称于2008年10月14日一次性付清购房款2747225元的事实不存在，因没有转款凭证，东方公司的财务账上也没有收到上述购房款的记录，而且王宗义没有向市区两级政府工作组申报，郴州金华会计事务所根据北湖区政府工作组的委托作出的审计报告中明确记载上述门面未销售。4、王宗义、钟敏与东方公司签订的上述合同的尾部特别提示：为杜绝个别不法开发商一房多卖，买受人自合同生效30日内督促出卖人向市房产管理部门登记备案。而事实上，上述门面的产权一直登记在东方公司的名下，一直由东方公司出租，王宗义、钟敏直到现在既未督促东方公司，也未自行向房产管理部门申请备案。5、2008年8月东方公司将上述门面向郴州海升作借款抵押，2009年还清款后解除抵押登记；2009年3月市国土局起诉东方公司，上述门面被苏仙区法院查封；申请执行人于2013年申请北湖区法院查封，2015年又续查封，王宗义、钟敏从未以任何形式提出过异议或主张权利。综上所述，王宗义、钟敏主张购买上述门面并支付购房款2747225元是虚假的，东方公司在面临上述门面被法院强制执行的情况下，与王宗义勾结，企图抵制法院的执行，王宗义、钟敏提出执行异议的事实不存在，理由不成立，请依法驳回。
本院查明：（一）申请执行人黄柏青、王异湘、王宗衡、尹琼与被执行人东方公司合同纠纷一案，申请执行人依据本院作出的（2009）郴北民二初字第398号民事调解书申请执行，本院在执行过程中，查封了位于郴州市健康路财富广场1-18号门面，并于2015年6月23日对上述门面办理了续查封手续，本院已委托评估机构对上述门面进行估价。在对上述门面进行评估的过程中，王宗义、钟敏对上述门面向本院提出执行异议，并为此向本院提交了王宗义在东方公司任股东、副董事长期间，王宗义、钟敏与东方公司签订的一份购买上述门面的商品房买卖合同及一张钟敏交纳1-18号房房款2747225元的收据，该合同中约定：出卖人应在2009年1月31日前将具备条件的商品房交付买受人使用，应当在商品房交付后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。该合同的尾部备注（房产局特别提示）：为杜绝个别不法开发商一房多卖，买受人自合同生效30日内督促出卖人向市房产管理部门登记备案。该合同中钟敏的名字系王宗义代签。王宗义提交的上述合同至今未到房产部门办理网签和备案登记手续，东方公司至今未将上述门面交付并过户给王宗义、钟敏，上述门面至今由东方公司管理收益。
（二）上述门面系由东方公司开发，尚未办理《房屋所有权证》、未办理分户的《国有土地使用证》，该门面所在楼盘的《国有土地使用证》登记的土地使用者为东方公司。在北湖区政府工作组于2010年进驻财富广场后，曾委托郴州金华有限责任会计师事务所对东方公司截至2010年1月19日止的资产及负债进行审计，审计报告中明确上述财富广场1-18号门面尚未销售。王宗义、钟敏对其主张的购买上述门面的情况未向北湖区政府工作组、郴州市政府工作组进行申报。
本院认为：王宗义、钟敏提出的异议不成立，应予驳回，理由如下：1、被执行人东方公司系房地产开发企业，涉案财富广场的土地使用权登记在东方公司的名下，涉案的执行标的财富广场1-18号门面系由东方公司开发的商业用房，所有权属于东方公司；2、王宗义、钟敏虽向本院提交了购买上述门面的合同和收据，但上述合同并未到房产部门办理网签和备案登记手续，东方公司至今未将上述门面交付并过户给王宗义、钟敏，而且王宗义、钟敏未向本院提交转账凭证以佐证其已实际向东方公司交纳了购房款，也未提交证据证明在签订合同后这么多年为什么未到房产部门办理网签和备案登记手续、为什么东方公司没有交房、没有办理过户手续；3、在北湖区政府工作组及郴州市政府工作组进驻东方公司维稳后，东方公司的债权人向工作组申报债权，但王宗义、钟敏对其主张的购买上述门面的情况未向工作组进行申报，在会计师事务所对东方公司的资产及负债进行审计时上述门面仍处于未售状态。综上所述，王宗义、钟敏与东方公司之间是否存在真实合法有效的商品房买卖合同关系存疑，而且即使存在真实合法有效的商品房买卖合同关系，也因双方始终没有到有关部门办理过户手续，而不能产生物权变动的效力，该合同只能在合同当事人之间具有约束力，不能对抗申请执行人，本院在执行程序中依权利的外观表彰将上述门面作为东方公司的财产予以执行并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五第一款第（一）项、第二十九条的规定，裁定如下：
驳回王宗义、钟敏的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 曹华英
代理审判员 肖 娜
人民陪审员 邝 倩
二〇一七年三月三十日
书 记 员 林 蒙
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：
（一）案外人是否是系权利人；
（二）该权利的合法性与真实性；
（三）该权利能否排除执行。
第二十五条第一款第（一）项对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：
（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；
第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。