广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第956号
上诉人（原审原告）刘永祥，男，香港居民。
委托代理人周科，广东国晖律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）沈翠媚，女，汉族，住深圳市福田区。
委托代理人冯向明，广东世纪华人律师事务所律师。
上诉人刘永祥因与被上诉人沈翠媚房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2013）深福法民三初字第1848号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
原审法院审理查明：涉案的深圳市福田保税区x房产，建筑面积为28.84平方米，房屋用途为单身公寓，土地用途为居住用地，根据刘永祥提交的打印于2013年8月14日的产权资料电脑查询结果表，该房产无抵押。截至2013年10月28日，刘永祥在深圳无房产。2013年6月25日，案外人杨满凤与沈翠媚签订《房地产买卖合同》，约定杨满凤以44.3万元购买涉案房产，该转让价款不含税。合同约定，该房地产所附之户口，卖方应于收到房地产总价款之日起15日内迁出，逾期则以该房地产转让总价款为基数按日万分之四向买方支付违约金。交易定金3万元，由买方在签约时支付。为防范交易风险，买卖双方在合同签订时自交易总价款中预留1万元作为交房保证金。买方所付款项（包括定金、购房款），除另有约定，建议以银行第三方托管的方式进行资金监管。买方对定金、交房保证金之外的购房款413000元采用一次性付款方式支付，买方须于2013年7月30日之前往银行办理资金监管。买卖双方须于该期限届满日起7日（含当日）签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理资金监管手续。交易房产处于抵押状态，卖方须于签署本合同之日起50日内（含当日）自行筹资还清银行按揭贷款，办妥注销抵押登记手续并将房地产证原件交予经纪方托管。买方逾期付款的，卖方有权要求买方以未付款项为基数，按日万分之四支付违约金，合同继续履行。合同第十条约定，交易过程中所发生的税费，卖方支付提前还款罚息、赎楼款；买方承担个人所得税、房地产交易服务费、契税、产权登记费、房地产交易服务费、房地产证贴花、抵押登记费、借款（抵押）合同公证费、授权委托书公证费。合同履行过程中，因法律、法规和政策原因新增的税费，由法律、法规和政策规定的缴纳方交纳。以上按规定应由卖方和（或）买方承担的税费，因买卖双方协商改变实际纳税方的，法律责任不因纳税方的变化而转移。任何一方不按约定或法律、政策规定缴纳相关税费，导致交易不能继续进行的，应向对方支付该房地产总价款10%的违约金。卖方应当于收到全部楼款三日内将该房地产交付买方。卖方未按合同约定交付房产的，自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，卖方以该房地产总价款为基数按日万分之四向买方支付违约金，合同继续履行。任何一方逾期履行合同义务超过7日，对方可解除合同并选择要求没收或双倍返还定金、或要求按成交价20%支付违约金。合同还特别约定：按国土局评估价过户；签署本合同时，业主知晓因限购限贷原因，买家无过户条件，允许买家写其他人名过户，并配合过户到其他人名下。合同还对双方的其他权利义务作了约定。
合同签订当日，案外人杨满凤支付了定金3万元，沈翠媚出具了定金收据。沈翠媚称该3万元定金支付给了中介方。
合同签订时，杨满凤与沈翠媚还签订了《买方主体变更确认书》，同意在签署《深圳市二手房买卖合同》及产权转移登记时将买方姓名变更为刘永祥，由刘永祥继续履行《深圳市二手房买卖合同》、《资金监管协议》和《佣金支付承诺书（买方）》项下原买方未履行的义务。原买方就卖方及新买方的上述各项义务向居间方承担不可撤销的担保责任。刘永祥提交的《买方主体变更确认书》复印件上杨满凤及沈翠媚的落款时间为2013年6月25日、刘永祥落款时间为2013年7月30日；但原件上显示的落款时间均为2013年7月30日。对此，刘永祥表示，杨满凤、沈翠媚签名的时间确实为2013年6月25日，刘永祥系2013年7月30日签字，原件当时保留在中介处。沈翠媚则表示签合同时中介人员拿了一堆东西给沈翠媚签，当时杨满凤说要规避限贷限购政策，沈翠媚也不确定是否签了该主体变更确认书。对于刘永祥签字时沈翠媚是否在场，刘永祥称代理人不清楚，沈翠媚则表示沈翠媚不在场。
就合同所称涉案房产存在抵押权的情形，沈翠媚表示涉案房产签订买卖合同时没有抵押。
2013年7月30日，刘永祥到中国银行深圳产权登记中心支行办理资金监管手续，并填写了《交易资金委托监管义务申请表》。中介方深圳市全洲房地产经纪有限公司（以下简称全洲公司）工作人员肖某在在该申请表上注明：买方于2013年7月30日下午14点到中国银行办理资金监管手续，并签署了相关文件，卖方未到场。对于该申请表，沈翠媚称系刘永祥单方签署，对沈翠媚不具备约束力。
2013年7月30日，中介方全洲公司向沈翠媚发出一份《履约催告函》，称其已提前约沈翠媚于2013年7月29日下午14点到中国银行深圳产权登记中心支行做资金监管，但因沈翠媚原因，推迟到2013年7月30日下午14点，中介方已多次电话短信通知沈翠媚前往但沈翠媚仍未前往办理资金监管手续。该催告函限沈翠媚于2013年8月6日前与其联系办理资金监管并继续履行合同义务。
2013年8月1日，刘永祥及杨满凤委托广东国某律师事务所律师周科向沈翠媚发出《律师函》，称沈翠媚未按时配合杨满凤及刘永祥办理资金监管手续已经构成违约，要求沈翠媚7日内协助杨满凤及沈翠媚办理资金监管手续。
2013年8月6日，沈翠媚向全州公司发出一份《要求杨满凤履约函》，杨满凤没有于2013年7月30日前办理资金监管手续，且未给沈翠媚留下联系电话和地址，导致联系困难，特通过全州公司要求杨满凤于2013年8月15日前与沈翠媚前往指定银行办理资金监管手续。该函件的邮寄单上注明：要求杨满凤履约通知书。刘永祥称未收到该函件，对邮寄单的真实性认可，但不能确定邮寄的内容与沈翠媚主张的一致。
沈翠媚表示，沈翠媚愿意继续履行涉案买卖合同，但只愿意与杨满凤履行合同。
庭审时，法庭对旁听本案开庭的杨满凤进行了调查。杨满凤称其与刘永祥系朋友关系，本案买卖合同的真正买家是刘永祥，因为当时刘永祥在香港赶不过来才代其签订了合同。杨满凤表示其现在仍主张合同的买方是刘永祥，并愿意就刘永祥履行涉案合同向沈翠媚承担保证责任。
另查，刘永祥表示，如继续履行本案合同，其采取一次性付款方式支付剩余房款，房产过户时如发生了比按评估价过户更高的税费，刘永祥愿意负担。
以上事实有《房地产买卖合同》、《交易资金委托监管义务申请表》、《买方主体变更确认书》、《履约催告函》、《律师函》、邮寄单、转账单等证据及庭审笔录、笔录为证。
刘永祥向原审法院提起诉讼，请求判令：1、沈翠媚继续履行《房地产买卖合同》、《买方主体变更确认书》；2、沈翠媚继续配合刘永祥办理资金监管手续；3、沈翠媚赎楼并将房产过户登记至刘永祥名下；4、沈翠媚按合同约定时间交付房产，并将户口迁出；5、沈翠媚承担比按评估过户多出的税费（以实际发生为准）；6、沈翠媚支付违约金暂定1万元（以转让成交价为基数按日万分之四计算，从2013年7月30日计至沈翠媚实际交付房产之日）；7、沈翠媚承担本案的诉讼费、保全费。
原审法院认为：根据买卖合同关于“签署本合同时，业主知晓因限购限贷原因，买家无过户条件，允许买家写其他人名过户，并配合过户到其他人名下”的约定，本案争议的实质是案外人杨满凤的借名购房人即本案刘永祥得否要求沈翠媚继续履行合同并承担违约责任。
对此，原审法院认为，国家及各级地方政府针对房地产价格上涨过快出台的限购、限贷政策是国家宏观经济调控政策的重要组成部分，该政策虽非属于强制性法律和行政法规，但以借名买房等方式规避限购、限贷政策将严重影响限贷、限购等房地产调控政策的落实，进而损害社会公共利益，因此违反限购、限贷政策的借名买房行为不得主张继续履行，故刘永祥无权取得涉案买卖合同的买方主体地位，亦无权要求继续履行合同和主张违约责任。案外人杨满凤虽在接受法庭调查时称刘永祥才是真正的买家，其只是代刘永祥签署涉案买卖合同，但该陈述与合同约定不符，在刘永祥及杨满凤不能提供合乎情理的解释且刘永祥未提供有效证据的情况下，原审法院对杨满凤的该种陈述不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第一百一十条第（一）项、第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回刘永祥的诉讼请求。
案件受理费8095元、保全费1607元（均已由刘永祥预交），因适用简易程序收取5654.50元，由刘永祥负担。
上诉人刘永祥不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销（2013）深福法民三初字第1848号民事判决，改判沈翠媚继续履行《房地产买卖合同》、《买方主体变更确认书》；2、沈翠媚继续配合刘永祥履行资金监管手续；3、沈翠媚赎楼并将房产过户到刘永祥名下；4、沈翠媚按合同约定交楼；5、沈翠媚承担比按评估价过户多出的税费；6、沈翠媚支付违约金暂定l万元（以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金，从2013年7月30日计至沈翠媚实际交楼之日）；7、沈翠媚承担本案的诉讼费、保全费。
上诉事实和理由：一、原审法院认定案外人杨满凤是借名购房行为事实错误。杨满凤与沈翠媚签署《房地产买卖合同》的同时还签订了《买卖主体变更确认书》，实际上是杨满凤与沈翠媚同意将《房地产买卖合同》的权利义务概括转让给刘永祥，刘永祥才是《房地产买卖合同》的真正买方，杨满凤对买方的履行行为提供担保，刘永祥才是真正的买方主体，并非仅是名义购房人。杨满凤本人在法庭上也表示刘永祥是真正的买家，因刘永祥是香港人，到深圳签署合同不便，才由杨满凤代理签署合同。沈翠媚自始至终没有认为杨满凤是借名购房，其只是因为没有与刘永祥见面，担心合同不能顺利履行，才拒绝履行合同。
二、原审法院适用法律错误。本案中即使法院认定杨满凤借名购房行为成立，该行为也未损害公共利益，也不能因此认定《房地产买卖合同》及《买卖主体变更确认书》无效。法律法规或限购限贷政策并不禁止借名购房行为，法无禁止即可为，《房地产买卖合同》及《买卖主体变更确认书》应当受到法律保护。根据最高人民法院印发《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》的通知（法发（2009）40号）第五款规定的精神，在合同违反法律法规时，应区分违反的是效力性规定还是管理性规定，只有违反效力性规定的合同才能认定无效。而限购政策本身就是计划经济的产物，其存在本身就具有争议，法院应当严格认定社会公共利益的界定标准，不应以此认定涉案合同无效。司法实践中，北京市高级人民法院、浙江省高级人民法院对于房屋买卖合同纠纷中有关借名购房的处理意见中均未禁止借名购房行为或确认借名购房行为无效，仅对借名人要求确权不予支持。因此，借名购房行是受法律保护的。沈翠媚违反了合同约定，应当继续履行合同并承担相应的违约责任。
被上诉人沈翠媚口头答辩称：一、原审认定事实清楚。本案是案外人借用刘永祥的名义购买房屋，是案外人为逃避限购政策而采取的相应措施，刘永祥并非是本案真正的买方。在一审提交的房屋买卖合同的内容以及主体变更确认书所签订的日期明确和证明了沈翠媚所陈述的事实。二、原审法院适用法律正确。国家的政策是人人都要遵守，当政策与法律法规相互矛盾，法律法规大于国家政策，但是限购政策并没有违背相应的法律法规规定，所以国家限购政策是有效的。如果法院的生效判决否认限购政策，那么限购政策就变成空文，大家都可以利用法院判决逃避政策，那么公共利益都会受害侵害。原审判决书第7页本院认为部分非常符合法律规定且有相应的依据，依法驳回刘永祥的上诉请求。
原审法院查明的事实正确，本院予以确认。
本院经审理查明，（一）全洲公司于2013年7月30日向沈翠媚发出的《履约催告函》中告知：卖方、原买方、新买方共同签署主体变更书，新买方刘永祥一次性付款资金已到位。沈翠媚确认其收到该份《履约催告函》，至于收到时间，其称2013年7月30日去了银行回来后才收到。
（二）刘永祥提交的《中国银行新线存款历史交易明细清单》、《中国银行客户回单》显示，2013年7月30日14点25分，刘永祥6217572000001758952的中国银行账户中以无折现金方式存入100元，14点33分，该账户转入413000元，总余额为413100元。上述账号与刘永祥提交的《交易资金委托监管义务申请表》中的监管账号一致。
（三）沈翠媚确认双方指定的监管银行是中国银行，具体支行名称记不清了。
（四）根据深圳市房地产权登记中心出具的《房屋产权信息查询》，截止2014年4月18日，刘永祥在深圳市内名下没有房产。
（五）《房地产买卖合同》第三条约定，房地产所附着的户口，卖方保证于收到房地产转让总价款之日起十五日内迁出。第十一条约定，卖方应当于收到全部楼款三日内将该房地产交付买方。
本院认为，案外人杨满凤与沈翠媚签订的《房地产买卖合同》为双方当事人真实意思表示，合同中虽然存在有关杨满凤因限购限贷原因将使用其他人名过户的约定，但限购限贷政策属于地方政府的政策性规定，尚未上升到法律、行政法规的层面，因此双方有关以他人名义过户的约定并未违反法律法规强制性规定，并非无效，该约定对双方具有合同约束力，双方应依约履行。
沈翠媚与杨满凤于签订《房地产买卖合同》同日签署了《卖方主体变更确认书》，同意由新买方继续履行《深圳市二手房买卖合同》、《资金监管协议》等合同中原杨满凤未履行的义务。双方签署《卖方主体变更确认书》时，虽然新买方尚未确定，但结合双方在《房地产买卖合同》中有关同意杨满凤使用他人名义过户的约定，可知沈翠媚同意由杨满凤指定第三人作为新买方继续履行原合同项下的各项义务。刘永祥作为新买方于2013年7月30日在《卖方主体变更确认书》上签字确认，《卖方主体变更确认书》于该日生效。并且根据刘永祥提交的全洲公司向沈翠媚发出的《履约催告函》的内容，沈翠媚最迟于2013年7月30日知悉刘永祥为新买方的身份。
《房地产买卖合同》约定，买方须在2012年7月30日之前去银行资金监管。根据刘永祥提交的《交易资金委托监管业务申请表》、《中国银行客户回单》、《中国银行新线存款历史交易明细清单》可知，刘永祥于2013年7月30日已准备了需监管的资金并前往中国银行申请办理资金监管，履行了合同约定的义务。沈翠媚未提供证据证明其于2013年7月30日履行配合办理资金监管义务，同时在其知悉新买方为刘永祥后，仍然不同意与刘永祥继续履行合同，已经构成违约。刘永祥以新买方的身份要求沈翠媚继续履行合同具有事实和法律依据，本院予以支持。刘永祥请求沈翠媚履行资金监管、赎楼、交付房产、过户登记、迁出户口等均属于合同约定的具体内容，依法应予支持。
根据《房地产买卖合同》第六条约定，沈翠媚未按照合同约定期限履行义务，刘永祥有权要求沈翠媚以转让成交价为基数按日万分之四的标准支付违约金，刘永祥请求沈翠媚自2013年7月30日支付延期履行违约金具有事实依据，但该违约金应支付至本判决确定的沈翠媚实际履行之日止，其请求超过的部分，本院不予支持。
刘永祥请求沈翠媚承担比按评估过户多出的税费，本院认为，房屋交易的税费承担应根据相关法律法规规定来确定，双方当事人在《房地产买卖合同》中仅对按评估过户产生的税费负担作出了约定，在实际履行中，若因实际成交价超过评估过户多出的税费应由法定纳税人来承担。
综上，刘永祥的上诉请求部分成立，就成立部分，本院予以支持。原审判决适用法律错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销广东省深圳市福田区人民法院（2013）深福法民三初字第1848号民事判决；
二、刘永祥于本判决生效之日起十日内办理第二部分楼款413000元的资金监管，沈翠媚负有配合义务；
三、沈翠媚应于本判决生效之日起二十五日内自行筹资还清按揭银行贷款，办妥注销抵押登记手续并将房地产证原件交予经纪方托管；
四、沈翠媚、刘永祥应于本判决生效之日起三十二日内签署《深圳市二手房买卖合同》；
五、刘永祥、沈翠媚应于本判决生效之日起三十二日内，共同向产权登记机关申请办理登记手续、收文回执载明的回复日期届满之日起两日内，刘永祥、沈翠媚须办理缴纳税费的手续（按评估价过户所需税费除提前还款罚息、赎楼费由沈翠媚承担，其他税费均由刘永祥承担；超过评估价所需税费由双方根据法律规定承担）；
六、沈翠媚应于收到全部楼款三日内将深圳市福田保税区xc栋433房交付刘永祥，并于十五日内将该房产附着的户口迁出；
七、沈翠媚应于本判决生效之日起十日内以443000元为基数按日万分之四的标准向刘永祥支付违约金（自2013年7月31日计至本判决第二项确定的第二部分楼款413000元资金监管之日止）；
八、驳回刘永祥其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一、二审案件受理费13749.5元、保全费1607元，由沈翠媚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
代理审判员 周 敏
代理审判员 许 莹 姣
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 陈晓莹（兼）