内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）巴民二终字第41号
上诉人（一审原告）刘泽宜，男，1986年5月25日出生，汉族，现住内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区。
委托代理人付卫民，北京市大成律师事务所内蒙古分所律师。
委托代理人王蒙兰，北京市大成律师事务所内蒙古分所律师。
被上诉人（一审被告）巴彦淖尔市国泰房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区。
法定代表人李国信，总经理。
委托代理人胡忠，法务部主任。
被上诉人（一审被告）巴彦淖尔市兴和建筑安装有限公司，住所地内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区。
法定代表人姚占和，经理。
委托代理人刘文渊，内蒙古日恒律师事务所律师。
一审第三人白雪峰，男，汉族，1971年4月8日出生，现住内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区。
委托代理人王润生，巴彦淖尔市148协调指挥中心法律服务二所法律工作者。
一审第三人刘小莉，女，汉族，1969年11月27日出生，现住内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区。
上诉人刘泽宜为与被上诉人巴彦淖尔市国泰房地产开发有限公司（以下简称国泰房地产公司）、巴彦淖尔市兴和建筑安装有限公司（以下简称兴和建筑安装公司）、一审第三人白雪�、刘小莉房屋买卖合同纠纷一案，不服临河区人民法院（2010）临民初字第1486号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年2月27日受理后，依法组成合议庭，于2012年3月20日公开开庭进行了审理。上诉人刘泽宜的委托代理人付卫民、王蒙兰，被上诉人国泰房地产公司的委托代理人胡忠，被上诉人兴和建筑安装公司的委托代理人刘文渊，原审第三人刘小莉及原审第三人白雪峰的委托代理人王润生到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
一审法院审理查明，国泰房地产公司将自己开发的坐落于临河区胜利路东光明东街北新建高层住宅公寓以楼房抵顶工程款的形式发包给兴和建筑安装公司。2006年3月26日，该公司与国泰房地产公司签订合同，该公司用其所有的位于临河区胜利路东光明街北新华街东金泰园高层公寓楼X栋X单元X层X号公寓抵顶给兴和建筑安装公司，该楼房建筑面积190.66平方米。双方并签订了金泰园高层住宅公寓售楼交款协议。该协议中兴和建筑安装公司的法定代表人姚XX签名，并加盖国泰房地产公司公章及国泰房地产公司李XX签署的“可转户”。2006年6月19日兴和建筑安装公司的法定代表人姚XX在该合同上签署同意转让给刘泽宜，刘泽宜于同日向兴和建筑安装公司法定代表人姚XX交金泰园高层公寓购房款280000元，姚XX给刘泽宜出具收条，内容为“今收到刘泽宜X楼X单元X户190.66m2房款贰拾捌万元整（280000元）（一次性付款，优惠价）收款人姚XX，2006.6.19号”。后刘泽宜的母亲王XX持兴和建筑安装公司与国泰房地产公司签订金泰园高层住宅公寓售楼交款协议和兴和建筑安装公司法定代表人姚XX给刘泽宜出具加盖国泰房地产公司公章和该公司李XX签署“可转户”的收据及协议到国泰房地产公司换正式合同时，国泰房地产公司李XX将协议和收据上签署“可转户”划掉并说该房已通知兴和建筑安装公司法定代表人姚XX，该房国泰房地产公司已经收回了。随后刘泽宜找二被告协商时才得知自己所购的住宅楼已被二被告拆割为7个商业门店，出售给第三人刘晓莉及第三人白雪峰，现诉至法院请求依法判令国泰房地产公司、兴和建筑安装公司与刘泽宜于2006年6月19日签订售楼协议合法有效；要求国泰房地产公司立即交付刘泽宜所购房屋，并承担从2006年12月31日起自实际交付房屋之日止的违约金，按中国人民银行规定的商业银行同期贷款利率支付利息，并向房屋管理部门提供办理房屋权属登记所需的所有相关备案资料，依法确认二被告与第三人签订的房屋买卖合同无效。另查明，刘泽宜所购位于胜利路东光明街北新华街东金泰园高层公寓楼X栋X单元X层X号公寓与第三人刘晓莉、白雪峰所购7个商业门店属同一房屋。2009年8月10日国泰房地产公司与第三人刘晓莉签订由第三人刘晓莉购买位于胜利路东光明街北新华街东金泰园高层公寓楼X栋X单元X层X号公寓分割为7个门店的商品房买卖合同，合同签订后第三人将所购门店款及门店的相关费用全部一次性给付国泰房地产公司，国泰房地产公司将该门店交付第三人刘晓莉，第三人刘晓莉对该门店进行装修并使用至2010年5月22日，第三人刘晓莉又将该7个门店退给国泰房地产开发公司，国泰房地产开发公司于同日又与第三人白雪峰签订了由第三人白雪峰购买其7个门店的商品房买卖合同，并将7个门店及房屋大修基金、销售不动产税票，以及门店相关费用等全部转让第三人白雪峰，现该7个门店一直由第三人白雪峰实际占有使用。再查明，国泰房地产开发有限公司的企业法人原系李XX，现变更为李XX，庭审中国泰房地产公司未提供本案争议房屋变更七个门店的规划变更证明。
一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，依法成立的合同受法律保护，当事人不得擅自变更或者解除。本案姚XX系兴和建筑安装有限公司的法定代表人，其代表兴和建筑安装有限公司与国泰房地产开发公司签订了金泰园高层住宅公寓售楼协议，属双方真实意思表示，为有效合同。兴和建筑安装有限公司又将国泰房地产开发公司给其抵顶的楼房出售给刘泽宜且国泰房地产开发公司也签字同意转让，此协议亦是刘泽宜和二被告真实的意思表示，国泰房地产公司辩称其将争议的房屋变更为七个商业门店是根据规划设计及施工图纸变更的，因其未能提供设计变更的证据，其辩称理由无法律依据。故刘泽宜请求确认与二被告签订的金泰园高层住宅公寓售楼协议合法有效，予以支持。国泰公司已将争议房屋抵顶欠兴和建筑安装公司的工程款，兴和建筑安装公司取得了临时处置房屋的权利，其将争议房屋转让给刘泽宜，刘泽宜交付房款后，取得了房屋相应权利，国泰房地产公司应当向刘泽宜交付房屋，鉴于刘泽宜所购原房屋被拆割成门点，又卖给白雪峰且不是原来房屋的状况，刘泽宜请求返还房屋事实上已不可能实现，故驳回刘泽宜的其他诉讼请求。依据《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第四十四条、第六十条、第七十九条、第一百一十条第一款（一）项之规定，经审判委员会讨论，判决：一、确认刘泽宜与巴彦淖尔市国泰房地产开发有限公司、巴彦淖尔市兴和建筑安装有限公司所签订的金泰园高层住宅公寓售楼交款协议有效。二、驳回刘泽宜的其他诉讼请求。案件受理费200元，刘泽宜负担100元，巴彦淖尔市国泰房地产开发有限公司、巴彦淖尔市兴和建筑安装有限公司负担100元。保全费1920元，由巴彦淖尔市国泰房地产开发公司、巴彦淖尔市兴和建筑安装有限公司负担。
上诉人刘泽宜不服上述民事判决，向本院提起上诉称，一、一审判决违反法定程序，用了20个月下判。一审法院在超过审限3个月后裁定中止本案的审理，没有正当使用中止审理程序违法。二、本案诉争的132号房屋完全有条件也应当依法向上诉人交付，一审判决适用法律错误。1、被上诉人恶意串通，一房二卖、再卖属违法行为。132号房的法定用途是住宅，但被上诉人按住宅和门点各出售一次属违法行为。2、根据相关法律规定，住宅楼上只要有一户居民起诉要求把商用恢复为住宅，法院应无条件支持，一审判决与法律相对立。3、本案第一次开庭后，第三人刘晓莉即将房屋退回被上诉人，此时，房屋完全具备向原告交付的条件，但被上�人却将房屋再次出卖给第三人白雪峰，原审判决却判令“原告请求返还房屋事实上不可能实现”是错误的。三、一审判决认定上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同有效却驳回原告要求交付房屋的诉求，用判决的形式将被上诉人擅自改变房屋结构、恶意串通、违法再卖的行为合法化。上诉人在一审提供的规划许可证等法定文件均确定为住宅，且有关部门对未按规划要求实施的项目X楼底层改变结构的问题要求限期整改，一审判决却保护被上诉人的违法改变房屋结构行为并驳回上诉人的请求是错误的。四、一审判决既认定双方购房协议有效却又判决被上诉人可以不履行合同义务，请二审判决被上诉人依约交付并支付因其延期交房而占用上诉人资金所产生的利息。故请求：维持原审判决第一项，撤销原审判决第二项，依法支持上诉人的全部诉讼请求。
被上诉人国泰房�产公司答辩称，一、刘泽宜与兴和建筑安装公司售房合同针对国泰房地产公司而言是无效合同。1、刘泽宜与国泰房地产公司未签订过任何合同，国泰房地产公司没有向刘泽宜履行交付商品房的义务。2、兴和建筑安装公司将《金泰园高层住宅公寓售楼交款协议》中的权利义务转让给刘泽宜，未通知国泰房地产公司，对我方无效。3、根据相关法律规定，兴和建筑安装公司未取得该房屋的所有权，无权再行转让，转让行为无效。4、刘泽宜要求交付的X号公寓已经更改为商业门点，其诉请交房已不可能。二、国泰房地产公司不存在一房二卖的违反行为。1、诉争房屋是国泰房地产公司抵顶工程款方式划拨给了兴和建筑安装公司，所有权归兴和建筑安装公司，国泰房地产公司仅是按兴和建筑安装公司或白雪峰、刘小莉的指示办理变户手续。2、国泰房地产公司对刘泽宜的房产�让行为没有确认，该合同履行的标的已不存在，合同不能实际履行。三、诉争的房屋因设计变更具有了商业门点的性质。故请求维持原判。
被上诉人兴和建筑安装公司答辩称，我方在给国泰房地产公司施工时就约定以房顶款，不能办理手续的责任是国泰房地产公司，房屋不存在一房二卖。
原审第三人刘小莉陈述称，本案与我无关，房屋已卖给了白雪峰。
原审第三人白雪峰陈述称，一审判决已对国泰房地产公司与第三人的买卖合同查清，二审不必再行审查。
二审经审理查明，2006年3月26日，国泰房地产公司（甲方）与兴和建筑安装公司（乙方）签订了《金泰园高层住宅公寓售楼交款协议》，协议约定：乙方自愿购买甲方位于胜利路东、光明街北、新华街东金泰园高层公寓楼XX单元X层X号公寓，建筑面积190.66平方米，单价1680元／平方米，总价款320309元；在建项目06�12月31日前交工等内容。该协议的尾部加盖有国泰房地产公司的印章和兴和建筑安装公司的法定代表人姚XX的签名。2006年6月19日，姚XX在协议的右下方批注“同意转让给刘泽宜”。该协议右上方标注“可转户、李XX、11／11”字样，标注字体已被划掉。同日，姚XX给刘泽宜出具了收条，内容为“今收到刘泽宜X楼X单元X户190.66㎡房款贰拾捌万元整（280000元）（一次性付款，优惠价）收款人姚XX，2006.6.19号”。后刘泽宜持交款协议和2006年3月25日国泰房地产公司出具的收据与国泰房地产公司换取正式买卖合同时，国泰房地产公司的李XX将交款协议和2006年3月25日收据上的“可转户”字样划掉，此时，刘泽宜得知所购房屋已被拆割成七个门点出售给第三人刘小莉，刘小莉于2009年8月10日与国泰房地产公司签订了《商品房买卖合同》并交纳相关费用后一直使用至2010年5月，在原审诉讼�间刘小莉又将该七个门点退还给国泰房地产公司，2010年5月22日，国泰房地产公司又与白雪峰对该七个门点签订了《商品房买卖合同》。
又查明，本案在二审审理期间，因本院（2011）巴民二终字第62号王XX与国泰房地产公司、李XX、李XX、闫XX商品房预售转让合同纠纷一案被内蒙古自治区高级人民法院以（2012）内民申字第715号民事裁定书提审，本案审理必须以该案的审理结果为依据，而该案尚未审结，故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第一款（五）项、第一百五十四条第一款（六）项之规定，于2013年7月2日作出（2012）巴民二终字第41号民事裁定书，裁定本案中止诉讼。2015年1月19日，内蒙古自治区高级人民法院对王XX与国泰房地产公司、李XX、李XX、闫XX商品房预售转让合同纠纷一案作出（2014）内民提一字第72号民事判决书，判决维持本院（2011）巴民�终字第62号民事判决。
二审其余查明事实与一审认定事实一致。
本院认为，被上诉人国泰房地产公司将开发建设的诉争房屋于2006年3月26日给被上诉人兴和建筑安装公司抵顶了工程款，双方签订了售楼交款协议，该协议属双方真实意思表示，应为有效协议。被上诉人兴和建筑安装公司又将该房屋于2006年6月19日出售给上诉人刘泽宜，并收取了上诉人刘泽宜交付的房屋价款。被上诉人国泰房地产公司在兴和建筑公司与刘泽宜签订房屋买卖合同时并未参与和介入，其并不是该房屋买卖合同行为的一方当事人，也未与上诉人刘泽宜形成房屋买卖法律关系，故原审确认刘泽宜与国泰房地产公司、兴和建筑公司签订的售楼交款协议有效的判项不当，应予撤销。《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，物权法采取的是物权变动的原因与结果区分的原则，物权是否已达到变动条件并不影响债权合同的效力。按照上述法律规定，上诉人刘泽宜与兴和建筑安装公司的债权合同是独立存在的，并不因未办理物权登记而影响该债权合同的效力，故被上诉人兴和建筑安装公司与上诉人刘泽宜之间的房屋买卖行为是双方真实意思表示，应为合法有效，对双方之间具有约束力。
被上诉人兴和建筑安装公司向上诉人刘泽宜交付《金泰园高层住宅公寓售楼交款协议》和2006年3月25日《收据》的行为，表明双方同意由第三方国泰房地产公司履行交付诉争房屋的义务，但从被上诉人国泰房地产公司李XX2010年12月24日出具的说明和一审法院在2011年1月6日对其的调查笔录及一审开庭时上诉方的陈述内容反映，被上诉人国泰房地产公司在上诉人刘泽宜与其办理手续时将交款协议和收据上的“可转户”字样划掉，该行为表明被上诉人国泰房地产公司明确拒绝交付房屋。根据《中华人民共和国合同法》第六十五条“当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任”的规定，当事人可以约定由第三人代替债务人履行合同义务，由第三人履行，不是合同义务的转移，第三人只是履行主体，而非合同的当事人，义务人的法律地位不变，当第三人不履行债务或者履行债务不符合约定时，债务人应当向债权人承担违约责任。结合本案事实，被上诉人兴和建筑公司与上诉人刘泽宜约定由国泰房地产公司作为第三人向债权人刘泽宜交付房屋即履行债务，但由于被上诉人国泰房地产公司不履行交付房屋的意思表示明�，上诉人刘泽宜可按照上述法律规定要求被上诉人兴和建筑安装公司承担违约责任。故上诉人刘泽宜要求被上诉人交付房屋并承担利息及提供备案资料的诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
对上诉人提出的被上诉人国泰房地产公司擅自改变房屋结构不应保护的上诉请求，因被上诉人国泰房地产公司改变房屋结构的行为属于行政主管部门对其处罚的范畴，并不属本案调整的范围，故对该上诉请求本院不予支持。对上诉人提出的二被上诉人恶意串通、一房二卖、再卖应确认二被上诉人与一审第三人签订的房屋买卖合同无效的上诉主张，因上诉人所提供的证据不足以证实其主张的成立，故本院对该上诉主张不予支持。
综上，原审认定事实不清，适用法律错误，应予撤销，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第（三）项之规�，判决如下：
一、撤销内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区人民法院（2010）临民初字第1486号民事判决；
二、确认刘泽宜与巴彦淖尔市兴和建筑安装有限公司于2006年6月19日签订的《金泰园高层住宅公寓售楼交款协议》有效；
三、驳回刘泽宜的其他诉讼请求。
一审案件受理费200元，由刘泽宜负担100元，由巴彦淖尔市兴和建筑安装有限公司负担100元，保全费1920元，由巴彦淖尔市兴和建筑安装有限公司负担。二审案件受理费200元由上诉人刘泽宜负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘伟艳
代理审判员 邬忠良
代理审判员 霍淑珍
二〇一五年三月三十日
书 记 员 王 荔