贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黔东民终字第44号
上诉人（原审被告，反诉原告）秦瑞芳，女，……
上诉人（原审第三人）王静，女，……
上诉人（原审第三人）王萍，女，……
三上诉人共同委托代理人刘德国，……
被上诉人（原审原告，反诉被告）宋基元，男，……
宋基元与秦瑞芳、王静、王萍房屋买卖合同纠纷一案，凯里市人民法院于2014年10月28日作出（2014）凯民初字第1360号民事判决，秦瑞芳、王静、王萍不服向本院提起上诉，本院于2015年1月4日立案受理，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：秦瑞芳与王荣昌系夫妻关系，宋基元与王荣昌均系原凯旋厂职工。1993年12月10日，王荣昌以1662.28元的价格购得凯旋厂职工宿舍17楼2单元4层2号福利房一套。2003年11月15日，王荣昌以4000元的价格将购得的福利房（建筑面积为43.59平方米）转让给宋基元，并就买卖事宜签订了一份《协议书》。协议书内容为：“王荣昌同志愿意将凯旋厂17楼2单元4层2号的房产权从2004年元月1日起转让给宋基元同志所有。（并附收据0003210购房凭证1份）。特此协议为证转让人王荣昌2003年11月15日中间人蔡国良接受人宋基元（代）2003年11月15日。”协议书签订后，宋基元于同月17日将4000元购房款通过中间人蔡国良转交给王荣昌，王荣昌收款后于当日向蔡国良出具一份《收款收据》，并将购房的原始凭证即0003210购房凭证原件交给蔡国良转给宋基元，宋基元于2004年元月1日入住该房屋至今。2006年12月19日，宋基元以王荣昌的名义补交购房尾款678.96元。2007年，宋基元以王荣昌的名义交纳办理房屋产权费税87元。同年10月16日，宋基元又以王荣昌的名义缴纳契税35.12元。2013年12月2日，第三人王静以父亲王荣昌的名义交纳本案争议房屋土地收益金8273.4元，并取得房屋上市许可证（证号为：15051号）。事后，双方当事人因房屋产权发生纠纷，在多次协商未果的情况下，宋基元于2014年4月8日向法院提起诉讼，秦瑞芳在举证期限内提起反诉。诉讼中，双方当事人分别撤回本诉与反诉。2014年7月7日，宋基元再次向法院提起诉讼，秦瑞芳在举证期限内亦再次提起反诉。庭审中，因双方当事人意见分歧较大，案经调解未果。
另查明：秦瑞芳的丈夫王荣昌已于2011年1月去世，其遗产法定继承人有秦瑞芳、王静、王萍。
同时查明：本案争议房屋转让时，宋基元本人在外地工作，《协议书》是宋基元委托中间人蔡国良代签，事后宋基元予以认可。
原审法院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。我国合同法所述的买卖合同是指出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案宋基元与秦瑞芳的丈夫王荣昌2003年11月15日签订的《协议书》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，完全系双方当事人的真实意思表示。虽然签订转让协议书时房屋属于房改房，王荣昌尚未完全取得争议房屋的所有权，但2013年12月2日第三人王静以王荣昌的名义交纳土地收益金后，不仅取得了百分之百的产权，而且可以上市交易。至此，对宋基元与秦瑞芳之夫王荣昌实施的房屋交易行为的真实性及有效性予以确认。《中华人民共和国合同法》第六十条第二款规定：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第一百三十五条规定：“出卖应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”。协助办理过户登记手续是房屋买卖合同履行过程中的附随义务，它是合同性质和交易习惯决定的，不以当事人是否有约定为前提条件。一方不履行协助办理过户登记手续的，另一方可以要求对方协助履行。虽然王荣昌已病故，但其遗产继承人仍负有协助办理过户登记手续的义务。《中华人民共和国物权法》第二十九条之规定：“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始发生效力”。秦瑞芳、王静、王萍作为王荣昌的法定继承人，因继承取得争议房屋的产权，同样也承担因房屋转让产生的义务，依法应当协助宋基元办理房屋过户登记手续。对于变更登记所产生的费用（含税费、规费），因双方在协议中未有约定，应当遵从法定原则，根据国家相关法律法规和政策由双方交纳各自应当承担的部分，故宋基元诉求由秦瑞芳承担房屋产权变更登记所生产的一切费用理由不能成立，不予支持。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖方在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”故秦瑞芳的答辩与反诉缺乏事实和法律依据，理由不能成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第二十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、本诉原告宋基元与本诉被告秦瑞芳之夫王荣昌2003年11月15日就房屋买卖签订的《协议书》有效。二、本诉被告秦瑞芳及第三人王静、王萍在本判决生效后十五日内协助本诉原告宋基元办理位于凯旋厂17栋2单元4层2号房屋的产权过户变更登记手续。三、变更产权过户所产生的税费、规费由原告（反诉被告）宋基元和被告（反诉原告）秦瑞芳、第三人王静、王萍按国家相关法律法规和政策的规定各自交纳自己应承担的部分。四、驳回本诉原告宋基元的其余诉讼请求。五、驳回反诉原告秦瑞芳的反诉请求。本诉案件受理费180元，减半收取90元，由原告宋基元负担30元，由被告秦瑞芳、第三人王静、王萍各负担20元。反诉案件受理费120元，减半收取60元，由反诉原告秦瑞芳负担。
判决后，秦瑞芳、王静、王萍不服，上诉称：一、一审法院认定所谓《协议书》和收据系王荣昌所写没有事实和法律依据；二、本案所涉及的所谓《协议书》主体不明确，也没有双方当事人就内容达成合意，没有规范当事人之间的权利和义务，依法不能成为合同，不具有法律的约束力，一审法院认定所谓《协议书》为合同错误；三、即使本案《协议书》属于合同，已经成立，但也不具有法律效力：1、本案争议房当时属于公有住房，王荣昌并没有取得该房屋的所有权，只有使用权，无权处分；2、即使出卖房屋是王荣昌的真实意愿，由于双方当事人未履行建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》第6条、第7条、第8条所规定的程序和义务，应为无效；本案房屋为上诉人秦瑞芳与王荣昌夫妻共同财产，在夫妻关系存续期间，王荣昌未经上诉人秦瑞芳同意处分房产，其行为应属无效；4、被上诉人没有任何证据证明其与王荣昌达成合意，并履行了所谓《协议书》的任何一项义务；5、被上诉人宋基元的请求超过诉讼时效，应当依法驳回其诉讼请求；6、上诉人秦瑞芳已经依法取得了本案讼争房屋的《房屋产权证》、《契税完税证》、《入市许可证》等，依法获得了该房屋的物权，上诉人知道自己的权益被侵害后，及时主张权利，理应受到法律保护，即使被上诉人住在该房，但其不是善意取得权人，没有支付合理的转让价格，更没有依法登记，属无权占有，应当依法返还并赔偿上诉人损失。请求撤销一审判决，依法改判。
宋基元未在指定的答辩期内提交书面答辩状，超答辩期后以请求维持原判进行答辩。
二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致。
本院认为：被上诉人宋基元与上诉人秦瑞芳的丈夫王荣昌签订《协议书》，约定上诉人秦瑞芳的丈夫王荣昌转移争议房屋的所有权于被被上诉人宋基元，被上诉人宋基元支付价款的合同是买卖合同。该合同是双方在平等自愿、协商一致的基础上订立的，系双方当事人的真实意思表示。虽然签订转让协议书时房屋属于房改房，王荣昌尚未完全取得争议房屋的所有权，但2013年12月2日第三人王静以王荣昌的名义交纳土地收益金后，不仅取得了百分之百的产权，而且可以上市交易。该合同是依法成立并生效的合同，应受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。被上诉人宋基元在合同相对人即上诉人秦瑞芳的丈夫王荣昌死后诉请王荣昌权利义务的承受人履行协助办理产权过户变更登记手续符合合同法第六十条、第一百三十五条的规定。被上诉人宋基元与上诉人秦瑞芳的丈夫王荣昌签订《协议书》买卖争议房屋的事实有双方签订的《协议书》、上诉人秦瑞芳的丈夫王荣昌出具的《收款收据》、证人蔡国良的证词及被上诉人宋基元自2004年1月4日入住争议房屋的事实等证据可以证实，上诉人秦瑞芳、王静、王萍上诉主张一审法院认定所谓《协议书》和收据系王荣昌所写没有事实和法律依据与查明事实不符。建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》第6条、第7条、第8条规定不属于全国人大及其常务委员会所颁布的禁止性法律和国务院所颁布的禁止性法规，上诉人秦瑞芳、王静、王萍以被上诉人宋基元与上诉人秦瑞芳的丈夫王荣昌签订的《协议书》违反建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》第6条、第7条、第8条规定主张合同无效，不符合合同法第52条的规定。被上诉人宋基元行使的是物权请求权，不存在诉讼时效的问题。争议房屋原虽系上诉人秦瑞芳与王荣昌夫妻共同共有，但被上诉人宋基元与上诉人秦瑞芳的丈夫王荣昌在平等自愿、协商一致的基础上签订买卖合同买卖争议房屋并支付了合理对价，被上诉人宋基元善意取得争议房屋所有权并管理使用至今，上诉人秦瑞芳、王静、王萍以王荣昌无权处分共同财产为由主张王荣昌与被上诉人宋基元签订的《协议书》无效没有依据。上诉人秦瑞芳在争议房屋所有权已转移给被上诉人宋基元的情况下反诉要求被上诉人宋基元搬出争议房屋并支付租金没有依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公正，本院予以维持。上诉人秦瑞芳、王静、王萍上诉理由不成立，故其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元由上诉人秦瑞芳、王静、王萍承担。
本判决为终审判决。
审判长 龙集东
审判员 李邦华
审判员 刘 琴
二〇一五年三月二十三日
书记员 王 珺