广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0605民初5901号原告：刘卫云，男，汉族，1971年1月23日出生，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：胡开梅，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢剑利，男，1973年9月26日出生，汉族，住湖南省双峰县，湖南金州律师事务所律师助理。被告：佛山市祈福物业管理有限公司，住所广东省佛山市南海区丹灶镇仙湖度假区，统一社会信用代码：91440605760640342U。法定代表人：孟丽红，总经理。委托诉讼代理人：姚国林，广东汇胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟思洋，广东汇胜律师事务所律师。原告刘卫云与被告佛山市祈福物业管理有限公司�业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月26日立案后，依法适用简易程序，两次公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告及其委托诉讼代理人胡开梅、被告委托诉讼代理人姚国林到庭参加诉讼；第二次开庭，原告委托诉讼代理人胡开梅、被告委托诉讼代理人姚国林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告于2016年4月28日参与佛山市中级人民法院司法拍卖，竞得佛山市南海区丹灶镇祈福南湾半岛祈福大道3号301房产(毛坯)，5月份法院下发了裁定文书，9月下旬领取了产权证。此房屋是原告购买给父母居住，计划在17年春节前入住，因此在6-7月间前往丹灶行政服务中心办理房产证时，原告预约了装修公司人员前往祈福南湾半岛楼盘，但在小区入口被保安阻拦。原告出示了法院裁定书，保安要求原告至被告物业管理部办理放行条。原告到达被告办公场所，一�工作人员(穿白裙孕妇)接待了原告，说原告拍卖的这个房屋欠物业管理费，他们公司已经起诉了。原告告诉她这套房屋是通过法院拍卖的，工作人员复印了法院裁定书并留下原告的手机号，说要问一下公司律师是否应由原告补交以前的物业费，并开了放行条给原告。再次前往丹灶行政服务中心办证途中，原告去被告物业管理部询问能否办理出入证及装修许可，被告工作人员说了两点：l、你没有房产证无法办；2、要补交所有欠交的物业管理费七千多元(含滞纳金两千多)才能办。因为装修师傅要进去看设计，工作人员开了放行条但强调不能搬进搬出任何物品。9月下旬原告获取了产权证书再次去物业管理处办理出入证，但工作人员态度十分强硬，说必须补交所有的欠费。原告要求与其负责人沟通，被拒绝；要求获取负责人的联系方式也被拒绝，说会请示领导后电话答复�告。九月底原告没收到来自被告的任何答复，就致电其前台电话0757—812××××4，工作人员答应再反馈给领导。随后一个陈姓工作人员通过8122×××4电话致电给原告，说请示了领导，需要补交全部欠款。原告说你们对原业主的欠费已经起诉了，那就按法院的判决来处理。在后续的沟通中由于原告急于装修入住所以做出了让步，提出了可以补交除滞纳金以外的欠费，陈姓工作人员答复要请示领导。9月20日17:55陈姓工作人员通过固定电话8122×××4致电原告，说请示了领导，必须全额交。原告提出既然大家对以前的欠费有争议，大家可以通过诉讼等途径解决，原告可以先交法院将房产判给原告之后的费用，以便房屋能正常装修使用，但经多次沟通，被告工作人员均态度强硬地拒绝了原告提出的任何解决方案，拒不给原告办理出入证和装修许可。因房屋迟迟未能装修入住，l7年春节期间原告被父母责怪，所以2月3日(初七)上班第一天，原告就向公司请假，带着房产证、相片、银行卡等证件去被告物业管理处准备做出进一步的让步，以便尽快让父母入住。结果被告工作人员说需要交款l2351.42元，其中物业管理费9171.42元，律师费3180元。原告问这个律师费是什么费用?被告工作人员答复为起诉欠费产生的律师费。原告要求提供3180元律师费的依据，比如律师费发票、法院判决书等，被告工作人员拒绝提供任何依据，说必须按照他们电脑记录内的欠费全部缴清才能办理转户，转户后才能办理出入证及装修。在原告的一再要求下，一名姓李的工作人员打印了三张欠费清单，但打印出来的清单上并未显示律师费欠费，随后李姓工作人员在清单上手写了“律师代理费￥3180元”。通过此次接触，原告认为被告完全是以阻止原告正常使用房屋为要挟，强迫�告缴纳不合理费用。为解决父母的居住问题，原告不得不寻找出租屋，于2月9日与刘长武签订房屋租赁合同并支付押金2600元和2-3月份租金5200元。4月1日原告通过银行转账再次支付4-5月份租金5200元。2月6日原告向佛山l2345政府服务平台进行了投诉，平台转南海区国土城建和水务局(住建)办理，2月l4日佛山12345平台答复为：“经了解，信访人反映的物业服务费、律师费等问题，中国广州仲裁委员会于2016年10月21日已经作出终局裁决，裁决‘被申请人向申请人支付2013年1月至2016年5月期间的物业管理费28567.57元及违约金(违约金以每月696.77元为基数，按月利息1.5％的标准分段计算，从每月2日起计至实际清偿之日止，逐月累计，各月违约金均以当月欠付的物业管理费696.77元为限)：被申请人补偿申请人律师费5600元；本案仲裁费2868元，公告费500元，由被申请人承担(该费用已由申请�预付，本会不作退回，由被申请人迳付申请人。以上裁决被申请人应支付申请人的款项，自本裁决书送达之日起十日内一次性付清。逾期支付的，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定处理’。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定：‘被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。’请信访人按照仲裁裁决履行付款义务，早日妥善处理好出入证办理和房屋装修事宜。如有疑问，请与我们联系，欢迎再次使用佛山12345。”2月7日原告委托广东金石行律师事务所向被告发出了律师函，督促被告纠正错误行为，并告知被告的错误行为将带来的后果，比如产生房屋租金等。2月20日被�寄给原告《关于尽快办理房屋转名手续及相关出入证事宜，并缴清相关物业欠费的通知》。3月1日14:53原告致电被告通知上留的联系电话8122×××3，询问工作人员办理转名手续有什么前提条件，其答复需要请示公司法务部。同日17:31时被告工作人员致电原告手机136××××6280，答复已请示公司法务部同事，必须同时缴清所有欠费才能办理手续。被告律师曾于2月20日10:05时通过固定电话020399××××0致电原告手机l3600316280，说律师费3180元可以协商，但其它所有欠费必须由原告承担。原告与其进行了沟通，并阐明了原告无需缴交原业主欠费的理由，并对被告以阻止原告正常入住要挟原告缴交不合理费用的违法行为进行了驳斥，这也是原告想向法院阐述的几个关键问题：一、原告无需承担获取房屋产权前，前业主所欠的物业管理费及滞纳金，理由如下：1、物业管理费是服务业主产生的费用，应由产权人承担。l6年9月原告才获取房屋产权，之前的物业费应由前业主承担；2、原告参与拍卖过程中无任何人告知原告应该承担物业管理费欠费。拍卖前法院组织了现场看样，原告参加了现场看样，与法院工作人员一起在被告工作人员带领下实地查看房屋，从到达祈福南湾小区至离开，无任何人告知此房屋有欠费；3、法院裁决书无规定原告需承担物业费欠费，原告与被告之间也无任何协议约束原告需承担；4、原告向佛山l2345政府服务平台投诉后，被告向南海区国土城建和水务局(住建)答复：中国广州仲裁委员会于2016年l0月21日已经作出终局裁决。被告至今未向原告出示该裁决，据原告推测，被告应该是按照物业管理合同的约定向广州仲裁委员会就原业主的欠费提起了仲裁。按司法流程，既然是终局裁决，如果原业主拒不履行，被告应该向中级人民法�申请强制执行。本着一事不再议的法律原则，被告无权再要求原告缴纳欠费。二、被告应支付原告租房费用，理由如下：1、原告拥有房屋的所有权，正常使用房屋的权利受法律保护。被告阻止原告进入小区和装修，导致自2016年9月份至今房屋仍无法使用而不得不租房居住。租房费用完全是因为被告的违法行为导致的，而且在原告通过律师告知被告违法行为的后果后仍然拒不改正，所以被告应全额承担原告的租房费用；2、原告多次表达对l6年9月份之后的无争议物业管理费进行缴纳，被告均拒收。被告律师在被询问“退一步说，即使未交物业管理费，物业公司有权利阻止业主使用房屋吗”，被告律师竟答复“业主没交物业费，物业公司就不提供服务”。被告聘请的律师应该是法律专业人士，但其说法于法于理均毫不沾边。原告有理由相信被告拒绝收取16年9月�之后无争议的物业费，完全是在为不给原告办理出入证和装修许可找借口，纯属蛮横无理的耍无赖。原告被迫租用房屋解决居住问题，产生的一切费用应该完全由被告承担。综述所述，原告自2016年9月份合法取得房屋产权后，被告为迫使原告支付不合理费用，拒绝为原告办理出入和装修手续，致使原告至今无法正常使用房屋而不得不租房居住。故向法院提出诉讼请求：1、原告获取房屋产权（2016年9月）前的物业管理费应由原业主承担，与原告无关；2、被告赔偿原告已发生的2017年2月至5月份房租10400元；3、被告赔偿原告将发生的2017年6月起至判决执行之日止的租房费和租房合同违约金2600元；4、被告支付原告已支付的律师费3000元；5、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，原告未按竞拍公告缴清费用。原告通过淘宝网购买了涉诉房屋，应当按照竞拍公告中相关条例，付清水、电、管理费等费用。原告应该在办理转名手续时就缴清相关的欠费，但原告到被告处办理转名手续时，拒绝缴清相关费用，故被告有权拒绝原告的相应的履行要求。原告主张的租房费用及违约金、律师费等根本没有法律依据。原告购买该房屋时，在法院的文件中写明涉讼房屋是有欠费的，原告购买房屋后应该向被告缴清相应的款项。被告并没有阻止原告进入所涉房屋，也没有阻止其装修，原告称被告阻止其装修也没有证据证明，一直以来被告只是通过电话或发函的方式催原告缴清所欠费用，所以原告在外租房的行为是其个人的故意行为。不缴纳物业管理费过错在于原告，被告不应承担原告不主动履行在先义务导致所谓的经济损失，综上原告的诉讼请求没有法律依据，请求法院予以驳回。本院经审理,对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。双方对被告要求原告缴纳律师费3180元的事实有争议，对此，原告负有举证证明责任，并已提供《未交费用明细》用以证明；经审查并结合相关事实，本院确信该事实的存在具有高度可能性，故本院认定该事实存在。综合本案的举证及双方的陈述，本院认定事实如下：2016年4月28日，佛山市中级人民法院在该院淘宝网司法拍卖（变卖）网络平台上对佛山市南海区丹灶镇祈福南湾半岛祈福大道3号301房（下简称301房）进行公开拍卖，并提前于同月15日发出公告和拍卖须知。公告提示“有可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人自行承担”；拍卖须知则告知竞买人“本次拍卖活动遵循‘公开、公平、公正、诚实守信’的原则，拍卖活动具备法律效力。参加本次拍卖活动的当事人和竞买人必须遵守本须知的各项条款，并对自己的行为承担法律责任”，“水、电、�业管理等欠费均由买受人承担，未明确缴费义务人的费用也由买受人承担”。原告刘卫云以312000元竞得上述301房，并已支付拍卖款。2016年5月19日，佛山市中级人民法院作出（2013）佛中法执字第684-6号执行裁定书，裁定301房归买受人刘卫云所有，该财产权自本裁定书送达买受人时起转移。该裁定书于同年6月13日送达原告。同年9月19日，佛山市南海区国土城建和水务局颁发了301房的不动产登记证书，权利人为原告。另查明，301房原权利人为叶筱枫、冯靖雯。该房现为毛坯状态，证载面积69.84平方米，房屋总层数为6层，所在层数为第3层。被告为301房物业管理服务提供方。按照被告物业管理方面的规定，进出301房所在小区需有被告发出的出入卡，对该小区内的房屋进行装修需先由被告发出装修许可证。被告主张301房权利人自2013年6月起欠缴301房物业管理费。2016年9月，原告要求被告为其办理出入卡及装修许可证，被告则要求原告先缴清301房自2013年6月起产生的物业管理费及滞纳金；原告认为其无需承担获取房屋产权前前业主所欠的物业管理费及滞纳金，双方协商无果，原告未按被告要求缴费，被告未为原告办理出入卡及装修许可证。2017年2月，原告再次要求被告为其办理出入卡及装修许可证，被告则要求原告先缴清301房自2013年6月起产生的物业管理费6895.8元、滞纳金2275.62元及律师代理费3180元以便办理转户，转户后方能办理出入证及装修许可证；双方再次协商未果，原告未按被告要求缴费，被告未为原告办理出入卡及装修许可证。2017年2月10日，原告以月租金2600元租得佛山市南海区桂城街道南桂东路40号2幢703房，《房屋租赁合同》约定“租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前壹月书面通知对方”。该房面积约60余平方米，证载房屋总层数为7层，所在层数为第7层，原告已支出2017年2月至7月的租金15600元。至2017年6月21日，中国广州仲裁委员会无受理原告与叶筱枫、冯靖雯关于物业管理合同纠纷的仲裁申请。本院认为：本案原、被告双方争议之处关键在于被告不为原告办理出入卡及装修许可证是否具有合理依据。被告的理由是原告欠缴物业管理费等费用，原告则表示同意缴纳2016年9月后的物业管理费，但主张其无需承担获取房屋产权前前业主所欠的物业管理费及滞纳金。一般来说，普通的二手房交易确实是以房屋所有权转移作为物业管理费等费用分担的时点，房屋所有权转移前的费用由原权利人负担，房屋所有权转移后的费用由现权利人负担。但本案纠纷所涉的301房乃原告参加司法拍卖竟得，有其特殊性。第一，拍卖公告和拍卖须知已提示告知物业管理费等欠费包括未明确缴费义务人的费用均由买受人自行承担，该因素客观上会影响到对301房的购买意愿及竞买人的出价考量，并最终会在成交价格上有所体现。第二，报名竞买301房属自愿行为，拍卖公告和拍卖须知均于拍卖前在淘宝网公开发布以供有意竞买人阅读，不愿接受拍卖公告和拍卖须知提示告知内容约束的可以选择不参与本次竞买，愿意接受提示告知内容约束的则可以选择参与。现原告自愿报名竞买301房，视为其原意接受拍卖公告和拍卖须知提示告知内容的约束，原告有义务遵守拍卖须知的各项条款。因此，被告据提示告知中物业管理费等欠费包括未明确缴费义务人的费用均由买受人自行承担的内容，向原告主张未缴的301房物业管理费及滞纳金，具有合理性。在原告未交纳欠缴的301房物业管理费及滞纳金的情况下，被告不为原告办理出入卡及装修�可证，依据充足。但，被告在未就欠缴的301房物业管理费申请仲裁或提起诉讼的情况下，要求原告缴纳律师费，该要求不具合理性。因无出入卡和装修许可证，原告未能对301房进行装修以供居住使用，只能以租房替代，故被告对原告的房租支出，应当予以部分承担。被告主张其并没有阻止原告进入所涉房屋，也没有阻止其装修，原告在外租房的行为是其个人的故意行为，但301房所在小区进出需持出入卡、装修需有装修许可证，被告不为原告办理出入卡和装修许可证，客观上对原告装修301房产生了阻碍，故本院对被告的该辩解不予采纳。不过，依原告所述，“被告律师曾于2月20日……致电原告……说律师费3180元可以协商，但其它所有欠费必须由原告承担”。据原告此说法，此时其即可与被告协商，在缴纳物业管理费和滞纳金后要求被告为其办理出入卡和装修许可证�便对301房进行装修以供居住使用，同时通知其所租房屋的出租人从2017年4月开始终止租房合同，避免2017年4月以后的房租损失及可能发生的违约金。因原告在2017年2月20日后至今仍未缴纳物业管理费和滞纳金，故2017年4月以后的房租及可能发生的违约金，应由原告自行承担。又因被告要求原告缴纳律师费3180元，为出入卡和装修许可证的办理增加了障碍，故对2017年2、3月的房租，被告应予部分承担，依据律师费3180元和2017年2月被告要求原告缴纳的301房自2013年6月起产生的物业管理费6895.8元、滞纳金2275.62元的大致比例，本院酌定被告承担原告支出的2017年2、3月房租的1/4。关于房租的金额，因原告租房的目的是以所租房屋替代301房进行居住使用，所以合理的做法是租住与301房条件相同或大致相当的房屋。现原告所租房屋地理位置条件要优于301房，但在楼层方面又�于301房，经综合考量，本院认定原告所租房屋未超过替代301房所需，对原告租金按2600元/月计算的主张予以采纳，故被告应承担的房租为1300元（2600元/月×2个月×1/4）。据此，原告请求被告赔偿已发生的2017年2月至5月租房费用10400元和将发生的2017年6月至判决执行之日止的租房费用和租房合同违约金2600元，本院对其中2月和3月租房费用的1/4即1300元予以支持，对超过1300元的部分不予支持。至于原告请求被告赔偿已支付的律师费3000元，原告没有对律师费的发生进行举证，虽然原告确实委托了律师代理本案诉讼，但如上所述，其本可于2017年2月20日与被告协商，在缴纳物业管理费和滞纳金后要求被告为其办理出入卡和装修许可证以便对301房进行装修以供居住使用，从而避免本案诉讼的发生，但原告在2017年2月20日后至今仍未缴纳物业管理费和滞纳金，故对原告请求的律师费，本院不予支持。至于原告要求判定原告获取房屋产权前的物业管理费应由原业主承担、与原告无关的诉讼请求，因物业管理费由何主体承担，应在物业管理费的债权人主张权利时予以确定。原告并非物业管理费的债权人，其提出的该诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八第一款的规定，判决如下：一、被告佛山市祈福物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付1300元予原告刘卫云。二、驳回原告刘卫云的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当�照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费100元（以简易程序结案，减半收取，原告已预交），由原告刘卫云负担92元，由被告佛山市祈福物业管理有限公司负担8元。被告佛山市祈福物业管理有限公司负担的部分应与上述第一项同期迳付原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 刘 哲二〇一七年七月二十六日书记员 朱文杰