广西壮族自治区上林县人民法院民 事 判 决 书（2014）上民一初字第32号原告南宁美之嘉物业服务有限公司，住所地南宁市青秀区。法定代表人韦娜，该公司总经理。委托代理人李坚东，广西胜涛律师事务所律师。被告黄远光，男，住上林县。委托代理人吴恩亮，男，住上林县。原告南宁美之嘉物业服务有限公司（以下简称“美之嘉物业公司”）与被告黄远光物业服务合同纠纷一案，本院2013年12月26日受理后，依法组成合议庭，于2014年2月26日公开开庭进行了审理。原告美之嘉物业公司的委托代理人李坚东，被告黄远光的委托代理人吴恩亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告美之嘉物业公司诉称，被告购买了上林县明山花园小区房屋一套，于2010年8月18日与原告办理了入伙手续，并签有《前期物业管理服务协议》，该协议约定非高层住宅物业管理费0.4元／㎡，欠费按所欠数额的日千分之三支付滞纳金。2011年10月14日经上林县物价局批复，自2011年10月14日起，物业管理费不带电梯的调到0.5元／㎡。被告办理入伙手续，享受到了原告对明山花园小区的物业管理服务，而被告从2011年8月15日至起诉之日，拖欠物业管理费1530.7元、公维金153.1元、生活垃圾金150元、滞纳金1888.68元，共计3722.48元，被告非但不主动履行缴纳上述费用，且经原告多次催缴被告均置之不理。被告的行为严重的阻碍了原告的管理服务工作，影响了小区物业管理工作的资金运转和小区的正常生活秩序，为此特向人民法院提起诉讼，要求法院判令被告支付物业管理费1530.7元、公维金153.1元、生活垃圾金150元、滞纳金1888.68元，共计3722.48元。原告对其主张提交的证据有：1、企业法人营业执照、组织机构代码证、物业服务企业资质证书，证明原告的诉讼主体资格；2、前期物业管理服务协议，证明原告与被告之间存在物业服务合同关系；3、上林县物价局文件上价字（2010）28号关于核定明山花园住宅小区物业服务收费标准的通知、上林县物价局文件上价字（2011）18号关于明山花园物业收费标准的批复，证明原告执行的收费标准是合法有据的；4、被告黄远光的商品房买卖合同，证明被告房屋面积为114平方米。被告黄远光辩称，物业公司未履行好自己的职责和义务，安保工作不认真负责，没有履行24小时值班巡逻制度，没有做好小区内的安全防范工作，小区连续11天无保安人员值班，没有履行车辆出入登记制度，给不法份子随意多次进入小区进行违法盗窃活动，2011年8月份，小区一夜就被盗4部电动车和摩托车，其中被告本人被盗1部电动车。《前期物业管理服务协议》之中“法律责任”的第（3）条明确甲方对其选定的委托专营责任，因委托方原因造成乙方损失的，甲方承担相应连带赔偿责任，但被告的电动车被盗至今尚未给予任何赔偿。《前期物业管理服务协议》中规定物业服务费收取标准即住宅0.4／㎡月计收，但原告单凭物价部门批准收费标准就擅自提高至0.5／㎡月计收，而未与业主另定协议和修改收费标准，所以原告收取0.5／㎡月是属于违约并无效的。小区内外环境卫生有时也存在做得欠佳现象，另外公共场所设施如石凳、消火栓损坏无人维修等。原告应当切实整改和完善安保和其他制度，加强安保措施，提高服务质量，赔偿被告摩托车损失，按“协议”规定以0.4／㎡月另计欠费，被告才愿意缴纳除滞纳金以外所欠的费用。被告黄远光提交的证据有：1、消火栓损坏照片；2、“告示”，上述二证据证明原告工作不负责任；3、上林县公安局城关派出所《证明》，证明被告电动车被盗；4、上林县明山花园一区业主管理委员会《证明》，证明小区保安人员无故连续离岗11天，zm／业公司未尽504081238。本案争议的焦点是：1、原被告之间是否存在物业服务合同关系？2、原告诉请各被告交纳的各项费用有何依据？经审理查明，被告为明山花园住宅小区某房屋产权人，原告为明山花园住宅小区的物业服务公司，具有物业服务企业经营资质。2010年8月18日，原、被告之间签订《前期物业管理服务协议》，约定：物业服务费收取标准：住宅0.4／㎡月；乙方（被告）须按本协议规定交纳物业服务费，公共水电费及自用部分水电费，每延迟一天，按拖欠额的日千分之三支付滞纳金。双方在协议中还对其他事项作了约定。根据双方《前期物业管理服务协议》的规定，原告依照约定向包括被告在内的业主提供服务至今，被告按期缴纳了2011年8月15日之前的物业费，2011年8月15日后的物业费，因被告认为原告不履行职责和义务，导致被告的电动车被盗，且物业费未经与被告协商就擅自提高，故拖欠至今未交纳。原告经多次催交未果后，遂诉至本院，请求判令被告支付欠缴的物业管理费1530.7元、公维金153.1元、生活垃圾金150元、滞纳金1888.68元，共计3722.48元。另查明，2011年10月14日，上林县物价局作出上价字（2011）18号《关于明山花园物业收费的批复》，主要内容：一、核定明山花园住宅小区物业服务收费标准为：0.50元／月.平方米。二、物业服务企业应按规定在服务管理区域内显著位置，将服务内容、服务标准及收费项目、收费标准等进行公示。诉讼中，原告明确物业服务费、公维金、垃圾处理费、滞纳金的计算期间为2011年8月15日至2013年11月15日。被告房屋面积114平方米，按每平方米收费标准0.4元计算，2011年8月15日至2013年11月15日，被告累计欠原告物业服务费114平方米×0.4元／平方米×27个月＝1231.2元。公维金0.05元／月×114平方米×27个月＝153.9元。生活垃圾金27个月×6元／月＝162元。滞纳金，日滞纳金为千分之三，则换算成月滞纳金为0.003×30=0.09。由于物业费是每月付的，物业费的计算是连续而且动态，有规律可循，是典型的等差数列。等差数列的前N项和的公式是Sn=N（A1＋An）／2，这里的Sn是应付的滞纳金数，N是欠费的月份数，A1是欠费的起始月份的滞纳金数，An是欠费的最后月份的滞纳金数，A1=0.09NF，An=0.09F，这里的F是每月的物业费用，代入公式得Sn=N（0.09NF＋0.09F）／2，化简得出Sn=0.045FN（N＋1）。被告的月物业费为F为45.6元，被告拖欠的滞纳金应为0.045×45.6×27（27＋1）=1551.31元。本院认为，被告黄远光与被告美之嘉物业公司签订的前期物业管理服务协议系双方真实意思表示，且内容不违反有关法律规定，依法应受保护。原告按约为明山花园小区提供了物业服务，被告应当按照协议约定交纳物业管理费。现被告无故拒交物业管理费，已构成为违约，应依法承担违约责任。至于被告辩称物业公司未尽管理义务，导致被告的电动车被盗，造成财产损失，要求原告整改并赔偿被告损失后才愿意支付物业费，且是原告违约在先，被告不应支付滞纳金。对此本院认为，业主对物业服务公司的服务不满时，应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决，业主不应以拒交物业费为对抗手段，并且本案中被告未提供相关证据证明其电动车因物业管理不到位被盗，被告以不满物业服务为由拒交物业费的抗辩理由不正当，本院不予支持，对其电动车的财产损失被告可以另行主张权利。至于被告应承担的支付数额，原告诉请的公维金、生活垃圾金、水电公摊费用，因原、被告在《前期物业管理服务协议》中已作出了明确的约定，原告据此提出的请求合法有据，被告应予支付。原告请求自2011年10月14日起，被告拖欠的物业管理费按0.50元／月.平方米计算，因原、被告在前期物业管理服务协议中约定按0.4／㎡月计算，虽然上林县物价局的批复核定自2011年10月14日起，明山花园住宅小区的物业服务收费标准为0.50元／月.平方米，但原告未与被告重新订立物业服务合同对物业管理费的收费标准作出新的约定，也未提交证据证明其已按批复的要求将新的收费标准在服务管理区域内显著位置进行公示，故原告的该项请求本院不予支持，被告的物业服务费仍应按《前期物业管理服务协议》约定的0.4／㎡月计算。另外，原告诉请的其他费用的计算部分有误，对原告计算超出本院计算的部分本院不予支持，原告计算低于本院计算的部分视为原告对其权利的自主处分以原告请求的数额为准，故被告应支付原告的费用为：物业管理费1231.2元、公维金153.1元、生活垃圾金150元。原告提出的要求被告支付滞纳金1888.68元诉请，原、被告在协议中约定被告延迟支付物业管理费、公共水电费及自用部分水电费时，每延迟一天，按拖欠额的千分之三支付滞纳金，此项约定虽然系对“滞纳金”的约定，但是根据原被告之间的主体地位以及条款的性质应视为双方对违约金的约定，被告拖欠物业管理费构成了违约，依法应当承担违约责任，原告计算的滞纳金有误，本院计算滞纳金为1551.31元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：一、被告黄远光向原告南宁美之嘉物业服务有限公司支付物业管理费1231.2元、公维金153.1元、生活垃圾金150元、滞纳金1551.31元，共计3085.61元；二、驳回原告原告南宁美之嘉物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告黄远光负担。上述款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内偿清，义务人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费50元（交受理费户名：南宁市中级人民法院诉讼费专户，帐号010201011887017；开户行：中国农业银行南宁市竹溪分理处），逾期未预交的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长  何 健代理审判员  莫海明代理审判员  邹文乾二〇一四年六月二十六日书 记 员  马 玉附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。