云南省香格里拉市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）香民初字第519号
原告(反诉被告)乔某某，男，汉族，现住香格里拉市。
委托代理人张赵志，云南迪志律师事务所律师。特别授权代理。
被告（反诉原告）刘某某，男，汉族，现住香格里拉市。
委托代理人李志春，合发律师事务所律师。特别授权代理。
原告（反诉被告）乔某某诉被告（反诉原告）刘某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月26日立案受理,于2016年1月5日依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）乔某某及其委托代理人张赵志，被告（反诉原告）刘某某及其委托代理人李志春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）乔某某本诉诉称：原告（反诉被告）乔某某与被告（反诉原告）刘某某于2013年11月1日签订《租房合同》，原告（反诉被告）乔某某将位于香格里拉市独克宗古城独古硕6号楼房下三间租给被告（反诉原告）刘某某使用，租期五年，年租金为40000.00元，租金在每年11月1日以前支付，双方合同约定违约方将赔偿守约方按签订合同五年房租的百分之十的补偿。现因原告（反诉被告）要收回房屋改建，原告（反诉被告）愿意赔偿给被告（反诉原告）20000.00元损失。但因被告（反诉原告）租赁原告（反诉被告）房屋后，在2015年3月份装修时未征得原告（反诉被告）同意，擅自将承重梁及地梁拆除，虽经原告（反诉被告）多次要求被告（反诉原告）修复，但被告（反诉原告）至今拒不修复。被告（反诉原告）的行为违反了双方合同中关于“乙方在甲方同意下，不伤房屋主体建筑下装潢并一切事宜由乙方负责”之约定，被告（反诉原告）的行为属违约行为，故此，双方违约都需承担违约责任，双方的违约责任互相抵消，原告（反诉被告）乔某某不用赔偿给被告（反诉原告）刘某某的损失。另外，原告（反诉被告）的房屋为老式藏房，被告（反诉原告）擅自将承重梁及地梁拆除后，给原告（反诉被告）的房屋造成了损害，影响了房屋承重结构。原告（反诉被告）的房屋地板共分两层，其中第一层是原告（反诉被告）铺设的老藏房木地板，第二层是原告（反诉被告）出租给香格里拉市环境卫生管理站后，管理站铺设的实木地板。被告（反诉原告）租赁原告（反诉被告）房屋后，因用火不慎，烤火取暖时将原告（反诉被告）的地板烧坏一洞，因餐厅用水长期侵蚀，造成地板损坏并有两处塌陷。对于原告（反诉被告）的房屋因被告（反诉原告）装修及使用造成的损害，被告（反诉原告）应承担修复责任。综上，请求人民法院依法判令：1、解除原告（反诉被告）乔某某与被告（反诉原告）刘某某于2013年11月1日签订的《租房合同》；2、被告（反诉原告）刘某某支付自2015年11月1日起至法院判决解除合同之日止的租金（按每年40000.00元，每日111.11元计算）；3、被告（反诉原告）刘某某将拆除的承重梁、地梁及损害的地板恢复原状。
被告（反诉原告）刘某某针对原告（反诉被告）乔某某的本诉答辩如下：1、被告（反诉原告）刘某某并没有拆除承重梁，因经营需要拆除了入门处承重梁下的副梁及地梁，但是与原告（反诉被告）协商后经过了其同意，并且当时还补偿给原告（反诉被告）600.00元，拆除行为也并没有影响到房屋的主体结构。原告（反诉被告）乔某某的住房就在出租房的后面，原告（反诉被告）进出都可以看到出租房的情况，并且拆下来的副梁及地梁后来都给原告（反诉被告）乔某某当柴火烧了。2、被告（反诉原告）并没有迟延支付租金，之前还预付了10000.00元的租金给原告（反诉被告）乔某某，之后又于11月30日将30000.00元支付给原告（反诉被告），但被拒收了。3、租赁物的损坏问题，即使在使用过程中产生的损害维修责任应是出租方，十几年的房子又没有通风口地板塌陷是自然损害的结果。综上，被告（反诉原告）刘某某并没有违约，现是原告（反诉被告）乔某某擅自要解除租房合同，是原告（反诉被告）违约，如果原告（反诉被告）乔某某要解除合同，被告（反诉原告）同意解除租房合同，但原告（反诉被告）需赔偿给被告（反诉原告）刘某某因此造成的所有损失。
被告（反诉原告）刘某某反诉诉称：被告（反诉原告）刘某某与原告（反诉被告）乔某某于2013年11月1日签订了《租房合同》后，被告（反诉原告）投资了55445.3元经营咖啡馆，其中38790.3元装修房屋，16655.00元用于购置桌椅、咖啡机等设备。到2015年2月份，因经营需要，被告（反诉原告）又追加投资了54751.7元来经营餐馆，其中9975.00元装修房屋，44776.7元用于购买餐具及桌椅等设施设备。经营一年，刨除成本后取得纯利润100000.00元。现原告（反诉被告）违反合同的约定，执意收回房屋，给被告（反诉原告）造成了直接损失112942.00元。同时，根据被告（反诉原告）在2015年获得的纯收入117371.00元，因双方合同还有三年，因此三年的可得利益为352113.00元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，对于可得利益原告（反诉被告）乔某某也应承担。虽然双方在合同中约定了20000.00元的违约金，但因原告（反诉被告）的违约行为给被告（反诉原告）造成的损失已远远超过了约定的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，被告（反诉原告）可以请求人民法院将违约金增加至与实际的损失一致。综上，请求人民法院依法判令：1、原告（反诉被告）乔某某承担违约责任，赔偿给被告（反诉原告）刘某某直接损失112942.00元和可得利益损失352113.00元；2、原告（反诉被告）乔某某退还给被告（反诉原告）刘某某房租10000.00元。
原告（反诉被告）乔某某提交了如下证据：
原告（反诉被告）乔某某的身份证复印件，欲证明原告（反诉被告）的身份情况。
2013年11月1日签订的《租房合同》，欲证明原告（反诉被告）乔某某与被告（反诉原告）刘某某之间签订了房屋租赁合同，合同中约定被告（反诉原告）装修房屋需征得原告（反诉被告）乔某某的同意，并且约定了违约赔偿为房租五年的百分之十。
原告（反诉被告）与香格里拉市环境卫生管理站之间签订的《房屋租赁合同》及《证明》，欲证明香格里拉市环境卫生管理站租赁原告（反诉被告）房屋后已将房屋装修。
现场照片，欲证明租赁房屋的坐落、租赁房屋中被告（反诉原告）装修的部分。
被告（反诉原告）刘某某提交了如下证据：
被告（反诉原告）的身份证复印件，欲证明被告（反诉原告）的身份情况。
2013年11月1日签订的《租房合同》，欲证明原告（反诉被告）乔某某与被告（反诉原告）刘某某之间存在合法的租赁合同。
2014年2月18日的《餐厅装修合同》及《收据》、2015年2月18日的《餐厅装修合同》及《收条》，欲证明被告（反诉原告）装修房屋支出48760.00元。
货运单、收条、发票及销售明细单，欲证明被告（反诉原告）因经营咖啡馆和饭店购置设备及物品支出66897.00元。
现场照片，欲证明被告（反诉原告）经营咖啡馆和餐馆并购置了相应的物品。
实物出入账，欲证明被告（反诉原告）在2015年古城修路时仍获得纯利润117371.00元。
经举证、质证：被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提交的第1、2、4项证据没有异议；对第3项证据提出与本案没有关联性，不能因此认定被告（反诉原告）经营咖啡馆不需要装修。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提交的第1、2、5项证据没有异议；对第3、4项证据的真实性、合法性有异议，提出各项支出，并没有正规的发票，是否实际发生无法确定，电信宽带费与原告（反诉被告）无关；对第6项证据的真实性、合法性及关联性均有异议，如果纯利润有11万多，那么被告（反诉原告）就不存在损失。
庭审结束后，本院于2016年1月20日到租赁房屋进行了现场调查。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）共同到现场，针对被告（反诉原告）提交的两份《餐厅装修合同》中涉及到的装修项目、被告（反诉原告）购置的相应的设备及物品、被告（反诉原告）拆除的地梁、房屋中地板塌陷情况进行了现场指认及拍照（详见照片）。双方共同确认：被告（反诉原告）并没有拆除承重梁，拆除了部分地梁（详见照片），房屋中地板使用了约八年。原告（反诉被告）在本诉中提到的烧坏的地板在现场调查过程中没有发现,但部分地板存在塌陷。
原告（反诉被告）乔某某与被告（反诉原告）刘某某提交的证据本院结合现场调查认定如下：原告（反诉被告）提交的第1、2、4项证据，客观真实，被告（反诉原告）提交的第1、2、5项证据双方均没有异议，证据与本案具有关联性，符合法律规定，予以采信。原告（反诉被告）提交的第3项证据因并非本案当事人之间的合同，与本案没有关联性，不予采信。被告（反诉原告）提交的第3、4项证据，结合现场调查，因各项装修被告（反诉原告）都进行了现场指认，原告（反诉被告）对其单价并没有提出相反证据，予以采信。被告（反诉原告）提交的第5项证据属单方个人记账，无其他相关证据予以应证，缺乏证据的真实性，不予采信。
经审理查明：2013年11月1日，原告（反诉被告）乔某某与被告（反诉原告）刘某某签订了《租房合同》。原告（反诉被告）乔某某将其位于独克宗古城独古硕6号房楼下三间房出租给被告（反诉原告）刘某某，合同中约定：租期为2013年11月1日到2018年11月1日，租金为每年40000.00元，于每年11月1日支付，被告（反诉原告）刘某某在经得原告（反诉被告）乔某某同意后可对房屋进行装潢，任何一方违约应赔偿给守约方经济损失，按房租五年的百分之十给予补偿。原告（反诉被告）乔某某交付了房屋，被告（反诉原告）刘某某对房屋进行了装修并先后经营了咖啡屋和餐厅。被告（反诉原告）刘某某于2014年2月18日对餐厅的吊顶、墙壁、电路、酒柜吧台、卫生间及藏式门面进行了装修，支出了38790.00元；于2015年2月18日对餐厅的门面、厨房隔断、操作台、装碗柜钢架、装碗柜木架及灶台进行了装修，支付了9970.00元。被告（反诉原告）刘某某为经营咖啡屋及餐厅购置了木桌椅、火锅桌椅、冰箱、消毒柜、保鲜柜等多项设备及物品，共计支出了66897.00元。被告（反诉原告）刘某某已向原告（反诉被告）乔某某预付了2015年11月1日至2016年11月1日的租金10000.00元。
另查明被告（反诉原告）刘某某在装修过程中拆除了房屋内的地梁，房屋内的地板存在部分塌陷。
庭审中，原告（反诉被告）乔某某与被告（反诉原告）刘某某均同意解除《租房合同》。
本案争议的焦点：原告（反诉被告）乔某某提前解除《租房合同》的行为是否构成了违约？被告（反诉原告）刘某某是否也违约了？原告（反诉被告）乔某某预收的2015年11月1日至2016年11月1日的租金10000.00元应如何处理？
本院认为：一、原告（反诉被告）乔某某与被告（反诉原告）刘某某自愿签订《租房合同》，合同合法有效，应受法律保护，双方均应按合同的约定履行。现合同的租赁期限未过，原告（反诉被告）乔某某以被告（反诉原告）刘某某未经其同意擅自拆除承重梁及地梁、不爱惜地板导致地板烧毁及塌陷主张解除合同。经庭审及现场调查，存在房屋的地梁被拆除及地板部分塌陷，但该类问题在租赁合同中未约定为一方解除合同的条件。拆除的地梁及塌陷的地板均可被修复，并不能导致合同目的无法实现，也不符合法律规定可以解除合同的条件。原告（反诉被告）乔某某因个人原因要求提前解除合同，其已构成违约。因该违约行为了导致被告（反诉原告）刘某某无法继续履行合同，被迫同意解除《租房合同》。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，被告（反诉原告）刘某某要求原告（反诉被告）乔某某赔偿因提前解除租房合同造成的损失的反诉请求，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金低于实际造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，因被告（反诉原告）实际造成的损失已大于约定的违约金数额，故被告（反诉原告）刘某某要求按照其实际损失进行赔偿，符合法律规定，予以支持。被告（反诉原告)为经营对房屋装修投入了48760.00元，装修与房屋无法分离，租房合同解除被告（反诉原告）无法继续使用该装修，此款原告（反诉被告）乔某某应当进行赔偿。被告（反诉原告)刘某某要求原告（反诉被告）乔某某赔偿购买经营咖啡屋及餐厅购置了木桌椅、火锅桌椅、冰箱、消毒柜、保鲜柜等多项设备及物品的价款的反诉请求，因这些设备及物品可移动，并且还具有使用价值，被告（反诉原告)可以带走，故对该项反诉请求不予支持，但对其价值的减损原告（反诉被告）乔某某应承担赔偿责任。被告（反诉原告)刘某某主张的可得利益损失352113.00元，因该项损失无有效证据证明，缺乏客观性及必然性，该项反诉请求不予支持。原告（反诉被告）解除合同必然还造成了被告（反诉原告）的其他损失，综合考虑被告（反诉原告）刘某某购买的设施物品若不继续经营必然导致价值减损、被告（反诉原告）现在租用同类型房屋需支付更高的租金，本院酌情认定原告（反诉被告）乔某某应赔偿给被告（反诉原告）刘某某间接损失20000.00元。综上，原告（反诉被告）乔某某应赔偿给被告（反诉原告）刘某某解除租房合同的损失68760.00元。二、据庭审及现场调查，存在房屋的地梁被拆除及地板部分塌陷的情形，但因合同租赁期限未到，被告（反诉原告）刘某某也表示合同到期后属于其责任的部分会进行修复，故被告（反诉原告）刘某某并未违约。原告（反诉被告）乔某某认为被告（反诉原告）刘某某未经其同意擅自拆除地梁，但未提供有效证据证明，故对该项意见不予采信。现因原告（反诉被告）与被告（反诉原告）需提前解除《租房合同》，故被告（反诉原告）刘某某对其拆除的地梁应承担修复责任。被告（反诉原告）承租的房屋属于老式藏房，地板已使用多年，地板塌陷与其自身有一定的关系，但是被告（反诉原告）刘某某在使用过程中也存在疏于管理的问题，故应当对地板塌陷承担一定的责任。三、原告（反诉被告）乔某某预收的2015年11月1日至2016年11月1日的租金10000.00元，因原告（反诉被告）乔某某已于2015年11月向本院提出解除租房合同诉讼请求，被告(反诉原告)刘某某在此之后也未无法正常经营，故预收的10000.00元租金原告（反诉被告）乔某某应退还给被告（反诉原告）刘某某，但基于被告（反诉原告）还应向原告（反诉被告）承担地梁修复及塌陷地板修复的部分责任，为便于执行，此款抵作被告（反诉原告）修复地梁及地板的费用，故原告（反诉被告）乔某某无需退还给被告（反诉原告）刘某某预收的10000.00元。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条第一款及第一百一十四条第二款的规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）乔某某与被告（反诉原告）刘某某于2013年11月1日签订的《租房合同》。
二、原告（反诉被告）乔某某赔偿给被告（反诉原告）刘某某提前解除合同造成的损失68760.00元（大写：陆万捌仟柒佰陆拾元整），此款于本判决生效之日起十日内一次性付清。
三、原告（反诉被告）乔某某预收被告（反诉原告）刘某某的10000.00元租金折抵为被告（反诉原告）刘某某应承担的地梁及地板修复费用。
四、驳回原告（反诉被告）乔某某其余本诉诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）刘某某其余反诉诉讼请求。
依法征收本诉案件受理费100.00元，由被告（反诉原告）刘某某承担50.00元，剩余50.00元由原告（反诉被告）乔某某承担；依法征收反诉案件受理费8276.00元，由原告（反诉被告）乔某某承担1519.00元，剩余6757.00元由被告（反诉原告）刘某某承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于迪庆藏族自治州中级人民法院。
审判长 斯那曲宗
审判员 张 晓 燕
审判员 马 国 琴
二〇一六年三月九日
书记员 和 芳