江苏省沭阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏1322民初4928号
原告：王天军，男，1987年7月3日出生，汉族，浙江省温州市人，居民，住浙江省温州市鹿城区。
委托代理人：孙龙，江苏德沛律师事务所律师。（特别授权）
被告：张卫利，女，1987年10月9出生，汉族，江苏省沭阳县人，居民，住江苏省沭阳县。
被告：吴荣生，男，1979年8月20日生，汉族，江苏省沭阳县人，居民，住江苏省沭阳县。
原告王天军诉被张卫利、吴荣生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月6日受理后，依法适用普通程序,组成合议庭于2016年10月14日公开开庭审理，原告王天军委托代理人孙龙到庭参加诉讼，被张卫利、吴荣生经本院合法传唤，无正当理由未当庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王天军诉称：2010年6月4日，原告以公证书形式委托孙建林购买沭阳县虞姬花木市场2幢综合防治楼并委托孙建林出租房屋、签订租赁合同、收取租金等。孙建林代理原告购得该房屋后于2010年7月办理产权证。
2011年5月11日，孙建林代理原告王天军与被告张卫利签订租赁合同将上述房屋租赁给被告使用（一楼向北250平方米除外），合同约定租期、装修免租期、租金数额、给付方式、违约责任等。
合同签订后，原告王天军如期向被告交付租赁楼房，被告对该楼房进行改造装修。其后，被告张卫利以此租赁楼房经营浪漫巴黎商务宾馆（以下简称浪漫巴黎宾馆），一直处于正常经营状态。
2013年1月，由于被告过分迟延给付租金，原告起诉至沭阳县人民法院，要求解除合同、给付租金。审理过程中，经法院主持调解，作出（2013）沭民初字第0426号民事调解书，由被告给付租金，合同继续履行。
此后，被告仍不能按时给付租金。经催要，被告一再拖延，据原告统计，至目前为止，被告欠付租金合计1499125元。鉴于被告多次失信违约，原告依据合同第十一条约定，要求解除合同，收回房屋，并要求被告按合同总租金30%支付违约金。
原告请求判令被告支付租金1499125元、违约金1679506元，合计3178631元；由被告承担诉讼费用。
2016年6月12日，原告王天军提交追加被告申请书，事实与理由如下：被告张卫利承租涉案房屋用于经营浪漫巴黎宾馆。在审理过程中，原告王天军通过查询得知张卫利于2013年6月19日与吴荣生签订资产转让协议。张卫利将浪漫巴黎宾馆资产转让给吴荣生，转让后所产生的债权债务由吴荣生负责，浪漫巴黎宾馆的投资人现为吴荣生。由于涉案房屋用于经营浪漫巴黎宾馆，且欠付的租金中仅有10万元是转让前产生的，其余租金均为转让后产生，依据张卫利与吴荣生之间的约定，该部分租金应由吴荣生承担。据此，原告王天军申请追加吴荣生为本案被告，与被告张卫利一并成承担租赁给付义务及违约责任、返还租赁房屋。
被告张卫利、吴荣生未答辩。
经审理查明：2010年6月4日，原告王天军在浙江省温州市中信公证处办理委托书公证书[（2010）浙温证内字第014492号]，原告王天军委托孙建林办理江苏省沭阳县虞姬花木市场2幢综合防治楼房产相关手续及代为出租等事宜。
2010年7月，原告王天军取得沭阳县虞姬花木市场2幢综合防治楼房屋所有权证、国有土地使用权证。
2011年5月11日，孙建林代理原告王天军作为甲方、被告张卫利作为乙方签订房屋租赁合同，约定原告王天军将沭阳县虞姬花木市场2幢综合防治楼房屋出租被告张卫利使用，房屋租赁期限自2011年5月11日起至2019年10月11日止。
第四条第一款约定，承租期限为捌年，第一年、第二年、第三年房屋每年为650000元，第四年开始每年递增5%，第六年开始每年递增10%，该房屋装修免租期为150天。
第四条第四款约定：“4、因该房内窗、消防、水电等一系列工程量未完成，甲方负责叁拾陆万元作为未完成的工程量费用，该费用从第一年租金中扣除，乙方负责贰拾玖万元，第一年房租交付玖万元，剩余贰拾万元从第二年每年交付伍万元，四年付清，此款与以后租金无关、不递增。未完成工程量费用甲方只承担叁拾陆万元，其余乙方承担。”
第十一条乙方违约责任第一款第（三）项约定，租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的30%向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责直至达到弥补全部损失为止。（3）拖欠房租累计壹个月以上的。
合同签订后，原告王天军向被告张卫利交付约定的房屋。在合同履行过程中，原告王天军曾于2013年1月21日向本院提起诉讼向被告张卫利索要租金，双方自愿达成调解协议并经本院作出（2013）沭民初字第0426号民事调解书予以确认。
被告张卫利欠付原告王天军房屋租赁合同第四年即2014年、第五年即2015年至今的租金未付，其中，第四年租金为682500元、第五年租金为716625元、第六年租金应为788287.50元。原告索款未果，诉至本院提出上述诉请。
另查明：2013年1月22日，被告张卫利申请设立个人独资企业，企业名称：浪漫巴黎宾馆。
2013年2月22日，浪漫巴黎宾馆设立，企业住所位于沭阳县虞姬花木市场2幢综合防治楼，产权属性是租赁使用权，投资人被告张卫利。
2013年6月19日，浪漫巴黎宾馆投资人由被告张卫利变更为被告吴荣生。
在庭审中，原告王天军明确诉讼请求为诉讼标的3178631元，其中，一、请求支付租金2287412.5元，计算办法是：
2014年租金为682500元，即650000×105%=682500；
2015年租金为716625元，即682500×105%=716625；
2016年租金为788287.50元，即716625×105%=788287.5；
2014年应付第一年租金中的50000元；
2015年应付第一年租金中的50000元；
二、请求支付违约金：891218.5元。
计算方法：5598353×30%=1679506，仅要求给付违约金891218.5，超出部分放弃。
在庭审中，原告王天军提供工商登记资料查询，其中，2013年6月17日资产转让协议书，出让方是浪漫巴黎宾馆，由被告张卫利签名并加盖浪漫巴黎宾馆公章，受让方是被告吴荣生，其中约定：
“1、出让方将其拥有沭阳县浪漫巴黎商务宾馆的资产以人民币90万元转让给受让方。
2、受让方于2013年6月17日前将沭阳县浪漫巴黎商务宾馆的资产转让款以现金方式一次性直接交付给出让方。
3、自本协议生效之日起，双方在沭阳县浪漫巴黎商务宾馆的身份发生置换，即出让方不再履行义务，受让方开始享有权利并履行义务。
4、沭阳县浪漫巴黎商务宾馆在出让前所发生债权债务由张卫利负责并清算，受让后所发生债权债务由吴荣生负责。…
7、本协议自双方签字（盖章）之日起生效。”
上述事实，有原告陈述、公证书、合同、民事调解书、工商登记查询资料等证据证明。
本院认为：债务应当清偿。孙建林代理原告王天军与被告张卫利签订房屋租赁合同，该合同符合法律规定，自成立时生效，孙建林的行为由原告王天军承担责任，原告王天军为出租人，被告张卫利为承租人。
被告张卫利承租房屋后设立浪漫巴黎宾馆，与被告吴荣生签订浪漫巴黎宾馆资产转让协议，该协议符合法律规定，自成立时生效。根据该协议的约定，被告吴荣生取得浪漫巴黎宾馆的经营权，占有使用租赁房屋，被告张卫利、吴荣生之间存在事实上的房屋转租合同关系，原告王天军对此合同的法律效力予以认可。在房屋转租合同中，被告张卫利为承租人，被告吴荣生为次承租人。
关于解除2011年5月11日房屋租赁合同及返还房屋的问题，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。
本案中，被告张卫利没有提供证据证明按照合同约定支付租金，根据法律规定及房屋租赁合同第十一条第一款第（三）项的约定，原告请求解除与被告张卫利之间的房屋租赁合同具有事实根据和法律依据，本院予以支持。合同解除后，被告张卫利应当将按照房屋租赁合同约定占有的房屋返还给原告王天军，由于被告吴荣生实际占有租赁房屋，被告吴荣生应当承担返还租赁房屋的义务。
关于支付租金及违约金的责任主体问题，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
首先，被告张卫利、吴荣生之间的转租合同成立并生效，在被告张卫利、吴荣生之间发生法律效力，但是，在原告王天军与被告吴荣生之间并不产生契约上关系，基于转租并不当然发生出租人与次承租人之间的直接权利义务关系，被告吴荣生对原告王天军没有支付租金的义务，原告王天军也没有权利请求被告吴荣生支付租金。
其次，浪漫巴黎宾馆作为个人独资企业具有法律上独立的人格。在原告王天军作为出租人与被告张卫利作为承租人订立的房租租赁合同中，以及被告张卫利作为承租人与被告吴荣生作为次承租人的事实房屋租赁合同关系中，合同的主体不涉及浪漫巴黎宾馆，浪漫巴黎宾馆不承担责任。
最后，原告王天军主张被告吴荣生构成债务加入，请求被告吴荣生承担连带责任。对此，原告王天军提供的主要证据是2013年6月17日资产转让协议书，第四条约定：“沭阳县浪漫巴黎商务宾馆在出让前所发生债权债务由张卫利负责并清算，受让后所发生债权债务由吴荣生负责。”
本院认为，债务加入是指第三人与债权人、债务人达成三方协议或第三人与债权人达成双方协议或第三人向债权人单方承诺由第三人履行债务人的债务，但同时不免除债务人履行义务的债务承担方式。原告王天军提供的资产转让协议仅是被告张卫利、吴荣生之间关于浪漫巴黎宾馆资产转让的协议，该协议的主体不涉及债权人即原告王天军，该协议的内容不涉及租赁房屋租金的支付，原告王天军主张被告吴荣生构成债务加入不符合债务加入的构成要件，所以，原告王天军请求被告吴荣生承担连带责任没有事实根据，本院不予支持。
综上，作为原告王天军房屋租赁合同的相对方，被告张卫利应当按照该合同的约定承担支付租金及违约金的违约责任。
关于租金及违约金的金额问题，首先，按照房屋租赁合同第四条第一款、第四款的约定，第四年2014年租金为682500元即650000×105%=682500以及2014年租金应付第一年租金中的50000元；第五年2015年租金为716625元即682500×105%=716625以及2015年租金应付第一年租金中的50000元；第六年2016年租金应为788287.50元即716625×105%=788287.50，其中，2016年租金应自2016年10月11日起计算至房屋实际返还之日止。
其次，由于总合同租金包括已付、欠付及尚未履行合同应付的租金，所以，原告主张按照总合同租金支付违约金缺乏事实根据，本院不予支持，被告张卫利应当支付欠付租金的违约金。
被告张卫利、吴荣生经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本院对本案的审理。调解不成，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款、《中华人民共和国合同法》第十三条、第十四条、第二十一条、第二十五条、第四十四条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第二百二十四条第一款、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第七十五条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款、第二款之规定，判决如下：
一、解除原告王天军与被告张卫利签订的2011年5月11日房屋租赁合同。
二、被告张卫利、吴荣生于本判决生效之日起九十日内向原告王天军返还2011年5月11日房屋租赁合同约定的沭阳县虞姬花木市场2幢综合防治楼房屋。
三、被告张卫利于本判决生效之日起三十日内向原告王天军支付2014年度租金732500元、2015年度租金766625元及2016年度租金（自2016年10月11日起至实际返还房屋之日止，按照2016年度租金788287.50元计算）并支付2014年度违约金219750元、2015年度违约金229987.50元及2016年度违约金（按照2016年度租金的30%计算）。
四、驳回原告王天军的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费32229元（实缴金额16115元），由被告张卫利负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本两份，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费32229元（该院开户行：中国农业银行宿城支行，户名：宿迁市财政局国库处，征收单位：宿迁市中级人民法院，账号：46×××80）。
审 判 长 周 伟
人民陪审员 韩华斗
人民陪审员 周长城
二〇一七年二月二十日
书 记 员 韦 杰
附录法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第六十三条第一款、第二款公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。
代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
《中华人民共和国合同法》
第十三条当事人订立合同，采取要约、承诺方式。
第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：
（一）内容具体确定；
（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。
第二十一条承诺是受要约人同意要约的意思表示。
第二十五条承诺生效时合同成立。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百二十四条第一款承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第七十五条第一款人民法院对当事人的陈述，应当结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的根据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第五条第一款、第二款在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。
对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。