广东省信宜市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0983民初1514号
原告一:任东周，男，1962年6月7日出生汉族，住信宜市。
原告二：陆世坚，女，1965年7月2日出生汉族，住信宜市。
委托诉讼代理人：邱伟谷，广东格林律师事务所律师。。
委托诉讼代理人：陈星，广东格林律师事务所律师。
被告一：信宜鸿泰房地产置业有限公司。地址：信宜市新尚路鸿泰华庭*座*楼。
法定代表人：林坚中，该公司总经理。
委托诉讼代理人：卢德杰，男，1956年4月17日出生汉族，住广东省信宜市。
委托诉讼代理人：卢俊，男，1979年7月24日出生汉族，住广东省信宜市。
被告二：信宜市宏辉物业管理有限公司。地址：信宜市新尚路鸿泰华庭西部****房。
法定代表人：林亚辉，该公司总经理。
委托诉讼代理人：卢德杰，男，1956年4月17日出生汉族，住广东省信宜市，。
委托诉讼代理人：梁英梅，女，1972年11月27日出生汉族，该公司员工，住信宜市，。
原告任东周、陆世坚与被告信宜鸿泰房地产置业有限公司（以下简称鸿泰公司）、被告信宜市宏辉物业管理有限公司（以下简称宏辉公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年7月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告任东周及两原告的共同委托诉讼代理人邱伟谷、陈星，被告鸿泰公司与被告宏辉公司的共同委托诉讼代理人卢德杰以及被告鸿泰公司的委托诉讼代理人卢俊、被告宏辉公司的委托诉讼代理人梁英梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告一立即协助原告办理信宜市鸿泰豪庭第A栋1408号房房地产权属证；2.判决被告一承担迟延办证违约金28805.43元（960181元×0.001×30天），暂计算一个月，应计算至实际办理好房地产权属证时止；3.判决被告一返还多收房屋价款5000元（返还价款根据测绘结果与合同约定面积之差乘以单价为准）；4.判决被告一返还己收取的办证费用43208元，维修基金7275元，水电开户费3000元，垃圾费300元，河沙款1000元，入户大门款4800元，防盗网款6960元，电梯费804元，电梯维护年检费、监控费以及材料运输费1654元；5.判决被告二连带返还已收取的电梯维护年检费、监控费以及材料运输费1654元；6.由两被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2015年9月28日，原告与被告一签署《商品房买卖合同》，约定原告向被告一购买信宜鸿泰豪庭第A栋14层1408房，房屋建筑面积为224.1平方米，总价格为960181元，合同约定被告一于商品房交付使用后200日内办理房地产权证。签署协议后，原告按约向被告一交付了房屋价款960181元，同时被告一联合被告二通过编造各种理由，欺骗原告，除房屋价款外，违反国家规定另外再收取原告办证费用43208元，维修基金7275元，水电开户费3000元，垃圾费300元，河沙款1000元，入户大门款4800元，防盗网款6960元，电梯维护年检费、监控费以及材料运输费1654元。交楼后，原告发现房屋的实际面积少于合同约定面积，并且被告一一直未能办理房地产权证。
被告鸿泰公司辩称，一、答辩人同意返还多收的维修基金552元给被答辩人；二、请求人民法院驳回被答辩人其他诉讼请求，案件受理费由被答辩人承担。事实与理由：1、被答辩人诉讼请求第一项关于办理涉案商品房房地产（不动产）权属证书问题。答辩人认为，至今不能办理好该证的原因在于被答辩人。因为答辩人早已在各电梯口张贴通知，并打电话、发信息通知被答辩人尽快前来为办证在如下文件上必须签名：1.《房地产申请确认表》；2.《信宜市不动产登记申请表》；3.《不动产（房屋）测绘业务委托表》；4.办理相关手续及资料并领取《不动产(房地产)权属证书的委托书》；5.《房屋分户平面图》及《宗地图》；6.对被答辩人《询问笔录》。但被答辩人至今没有前来签名确认上述文件或进行授权。故答辩人无法代其办证。由此证明延迟办证的责任不在于答辩人，而在于被答辩人。2、对被答辩人请求支付违约金的问题。根据双方于2015年9月28日签订合同编号:2015091502《商品房买卖合同（销售）》。有证据显示，答辩人在2015年10月8日将办理房屋权属所需登记的资料已报信宜市房地产交易所备案。但因被答辩人上述原因，导致如今不能办证。3、关于被答辩人诉讼请求返还房屋价款问题。涉案商品房房地产权证书（不动产权证书）至今尚未办好，无法确定涉案商品房是否存在面积差异，故被答辩人该项诉讼请求没有事实依据，法院应当予以驳回。4、对被答辩人请求返还办证费用问题。答辩人收到被答辩人办证费用43208元，由于权属证书尚未办好，办证实际支出数额目前尚不明确。因此，被答辩人现请求返还办证费用还为时过早。5、关于维修基金问题。被答辩人交来7275元。有证据显示，答辩人代其办理维修基金存折存款金额为6723元，对比尚余552元，答辩人同意退还给被答辩人。6、关于水电开户费3000元，垃圾费300元，河沙费1000元，入户大门费4800元，防盗网款6960元的问题。答辩人参照鸿泰豪庭业主的约定进行代收代支。现有明确约定，答辩人有证据证明是代收代支的实际费用。至于该项诉讼请求中请求返还监控费、电梯费、运输费等费用，因是被告二所收，答辩人对此不作答辩。
被告宏辉公司辩称，就原告起诉请求我司返还监控费500元、运输费350元、电梯费804元的问题，作如下答辩：鸿泰豪庭全小区住宅A幢140户，B幢24户。全小区住宅购房投影总面积26254.52㎡（建筑总面积24200.24㎡）。现在物业现场工作人员七人（开始两年增加上料八至九人），其他专业专（兼）职人员（经理、专业电工、电梯管理、财务）六人。业主购房后首次物业费（含一次性监控及运输材料费）在签购房合同时由鸿泰公司代收，业主已经充分了解物业的收费情况，在2013年9月1日开始，物业公司进入工作三年多时间，都没有收到异议。因为物业公司签订的前期物业管理合同中，物业费收取包含：1.按业主套房投影总面积每月每平方0.60元（套内建筑面按0.80元/平方）收取；2.电梯日常维护、年检、保险。电梯电费、小区公共照明电费等按楼层分摊。从上面的数据可知，全小区物业管理费所有房都出售完的情况下，并100%准时缴纳，第1项每月收入15752.71元。这笔收入主要用于工人工资、保安服、办公费用、节假日福利等。可以看出小区物业管理费每月每平方0.60元，是不包含监控费、运输费、电梯费。一、安防系统（监控费）：是为了业主的安全考虑才装的。运输费，小区住宅电梯是按客梯标准进行设计维护的，在装修期间，电梯的使用性质被改变，业主雇工人挑水泥、搬砖块、搬瓷砖等到楼房里，由于装修材料较重，对电梯的运行、轿厢等造成很大的损耗，还有沙子、石灰等也会撒漏在电梯上，对电梯造成很大的“损伤”，维护管理工作高于正常维护管理，同时物业在业主装修期间会加派人员协助搬运工人开梯上落，并做“电梯轿厢内部装修保护”，花钱请专业人员在电梯轿厢加装木板防护，防止业主装修时运东西磕碰，此笔费用开发商没有义务，也不会承担此费用。由于购房有先后，如遇到电梯大修，后来业主是不可能同意交款或动用维修基金的，故向业主收取装修期间的电梯运输费，也是为了能保障电梯以后的正常运行，不影响业主的正常生活，所以物业收取运输费也是合情理。二、电梯费：采用包干的形式按楼层收取。用于电梯的日常运行以及维护所发生的费用，主要包括运行电梯、年检费、保险费、日常维护保养和维修材料费、电梯专业人员工资、监护维修、电梯电费、加压水泵用电、小区公共照明电费、日常灯泡更换、电路小修、设备设施小配件等。（不包括如设备大修、化粪池清洁等能使用维修基金的费用）。由于许多楼房还没有售出，收入会大幅减少。因各种原因，直到2017年7月止，还有八户从未收过费。按全小区100%按时收全，每月收入金额10885元，全年金额130620元。（详细数以2016年支出计算，全年总支出119899.22元，平均每月支出9991.60元）平均每月结余893.40元，收支基本持平。如对物业公司不满，可按法定程序，成立业主委员会，更换物业公司。综上所述，答辩人认为被答辩人的起诉缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
被告鸿泰公司（自然人投资或控股），住所在信宜市区××路鸿泰华庭四楼，法定代表人是林坚中，其经营范围是房地产开发、购销建筑材料、承接土石方工程。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。被告鸿泰公司在信宜市××里开发区××单元建设鸿泰豪庭。
被告宏辉公司于2012年9月24日成立，是有限责任公司（自然人投资或控股），住所在信宜市新尚路鸿泰华庭西部A401房，法定代表人是林亚辉，其经营范围是物业管理。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动。）
2015年9月28日，原告任东周、陆世坚作为买受人，被告鸿泰公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》一份，约定：“出卖人鸿泰公司以出让方式取得坐落于信宜市××里开发区××单元鸿泰豪庭A幢地块的建设用地使用权。该地块的国有土地使用证号为信府国用（2011）第0000525号，土地使用权面积为1216平方米。买受人购买的商品房所占用的土地用途为住宅用地。出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称为鸿泰豪庭，建设工程规划许可证号为建字第L2011]195号，建筑工程施工许可证号为[2011]087号。该商品房已取得【商品房屋产权权属证明书】，证号为00027577。原告任东周、陆世坚向被告鸿泰公司购买位于信宜鸿泰豪庭第A栋14层1408房，·该商品房的房产测绘机构为信宜市房地产测绘所，其实测建筑面积共224.1平方米，其中套内建筑面积186.15平方米，分摊共有建筑面积37.95平方米。该商品房按照套计算，总价款为960181元。该《商品房买卖合同》第十七条还约定：“房屋登记（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起（空白）日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第１种方式处理：1．买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照年利率５%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之１的违约金。２．（空白）。（三）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。”作为该合同的组成部分的附件一是房屋平面图；附件二是关于该商品房共用部位的具体说明（可附图说明）；附件三是抵押权人同意该商品房转让的证明及关于抵押的相关约定；附件四是出卖人提供的承租人放弃优先购买权的声明，本页空白；附件五是关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定，本页空白；附件六是关于本项目内相关设施、设备的具体约定；附件七是关于装饰装修及相关设备标准的约定；附件八是关于保修范围、保修期限和保修责任的约定；附件九是关于质量担保的证明；附件十是关于物业管理的约定。前期物业服务合同。附件十第四条约定物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用）一、物业管理服务费。1、一次性收费：（1）装修货物电梯运载费（每户）按楼层收取，由150元／户至450元／户。详细见物业收费表。（2）监控设备安装费：500元／户。2、物业管理服务费标准：按套内建筑面积计算，每月每平方暂定0.8元／平方米；每月每户电梯管理暂定：A幢五楼52元／户，以后每层适当递增，最高不超过82元／户；B幢，二楼37元／户，以后每层适当递增，最高不超过82元／户；今后随着市场物价变动，收费标准可参照本地区同类行业，作适当调整。3、商铺：物业管理由业主自行负责，物业公司不承担管理责任。签订合同当天，被告鸿泰公司将涉案房屋交付原告使用。庭审中，被告鸿泰公司确认涉案房屋房款已经全部付清外，原告还向其缴纳河沙款1000元、维修基金7275元、办证费43208元、垃圾费300元、水电开户费3000元、共证费80元、入户大门款4800元、垃圾费300元、防盗网费6960元。原告也承认被告鸿泰公司按约定安装好水电、监控、大门、防盗网、提供河沙。原告交给被告宏辉公司物业管理费1654元，被告宏辉公司确认收取电梯费804元、监控费500元、运输费350元。
目前涉案房屋尚未办好房地产权证，2017年7月2日，原告以开发商鸿泰公司、宏辉物业公司为被告，提出上述诉讼请求，并书面向法院提交了房屋重新测绘申请书，理由：1、房屋业主自测面积和不动产登记中心查测到的登记面积不一致：2、同一栋的房屋格局一致，相同上下楼屋合同登记面积不一致；3、电梯房分摊面积超大（多）、地下、走廊、一楼大厅的面积超额分摊到户。
本院认为，原告任东周、陆世坚与被告鸿泰公司签订的《商品房买卖合同》主体适格，双方意思表示真实，没有违反法律及行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按约履行合同。本案争议的焦点是：一、原告请求被告鸿泰公司协助办证，依法是否获得支持的问题？二、原告请求被告鸿泰公司承担迟延办证违约金28805.43元，依法是否获得支持的问题？三、原告请求被告鸿泰公司返还多收房屋价款，暂计5000元（返还价款根据测绘结果与合同约定面积之差乘以单价为准），依法是否获得支持的问题？四、原告请求被告鸿泰公司返还己收取的办证费用43208元，维修基金7275元，水电开户费3000元，垃圾费300元，河沙款1000元，入户大门款4800元，防盗网款6960元，电梯费804元，依法是否获得支持的问题？五、关于原告向被告宏辉公司交纳的电梯维护年检费、监控费以及材料运输费1654元，要求两被告返还，依法是否获得支持的问题？
一、关于原告请求被告鸿泰公司协助办证能否获得支持的问题？根据涉案的《商品房买卖合同》第十七条第（一）项约定：“双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记”和《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。本院认为，原告与被告鸿泰公司办证义务分担：《城市房地产开发经营管理条例》规定，办证应当由买受人提出申请，并由房地产开发企业予以协助。买受人的申请人，……现售商品房的买受人应当自销售合同签订之日起90日内，持登记申请材料到房屋所在地的人民政府房地产行政主管部门申请办理房屋所有权转移登记。依据《房屋登记办法》规定，房屋所有权转移登记需要提交的材料包括：登记申请书、申请人身份证明、房屋所有权证书或者房地产权证书、证明房屋所有权发生转移的材料、其他必要材料。房地产开发企业的协助主要指办理完毕房屋所有权初始登记，还包括依照规定或约定履行通知、提供必要证明文件等。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十五条：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”之规定，出卖人应当交付房屋并保证房屋所有权转移给买受人，因此，房地产开发企业的协助义务，应一直持续到买受人办理完毕房屋所有权转移登记并取得所有权证书为止。故本院对原告要求被告协助办理房地产权证书的诉讼请求予以支持。
二、关于原告请求被告鸿泰公司承担迟延办证违约金28805.43元，依法是否获得支持的问题。根据涉案的《商品房买卖合同》第十七条第（二）项约定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起（空白）日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付的全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照年利率5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。”双方只约定违约金，但对办理房屋所有权登记的期限约定不明确，庭审中双方确认本案涉案房屋交付日期是签订合同当天（即2015年9月28日）。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”的规定，原告请求被告鸿泰公司先承担30天迟延办证违约金依法应予支持，但原告请求被告鸿泰公司承担迟延办证违约金按涉案房价金额每日千分之一计算，不符合涉案合同约定，违约金应按日万分之一计算，违约金计算公式：960181元×0.0001×30天=2880.54元，原告请求被告鸿泰公司承担迟延办证违约金28805.43元，超出部分，依法不予支持。
三、关于原告请求被告鸿泰公司返还多收房屋价款，暂计5000元（返还价款根据测绘结果与合同约定面积之差乘以单价为准），依法是否获得支持的问题。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理：合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理……”的规定，本案涉案房屋尚未办理产权登记，无法确认涉案房屋建筑面积与合同约定面积有差异。因此，原告请求被告鸿泰公司返还多收房屋价款5000元，无事实依据和法律依据，本院不予支持。同时，原告申请法院委托测绘单位对房屋重新测绘，该申请鉴定的事项对证明待证事实无意义，故本院不予准许。
四、关于原告请求被告鸿泰公司返还己收取的办证费用43208元，维修基金7275元，水电开户费3000元，垃圾费300元，河沙款1000元，入户大门款4800元，防盗网款6960元，电梯费804元，依法是否获得支持的问题。对于原告向被告鸿泰公司交付办证费用43208元的问题，原告向被告鸿泰公司交办证费43208元，被告鸿泰公司立下收据给原告存执，应视为原告自愿承担办证费用，但目前涉案房屋的权属证书尚未办好，办证实际所产生费用无法确定，原告要求全部返还办证费用，依法无据，本院不予支持。对于原告向被告鸿泰公司交付维修基金7275元的问题。依照住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法规定，买受人应当向房地产开发企业缴交维修基金。在办理房屋权属证书时，再由房地产开发企业应当将代收的维修基金移交给当地房地产行政主管部门代管。被告鸿泰公司收取原告维修基金已在原告存折存入金额6723元，多收552元，被告鸿泰公司同意退还552元。因此，原告请求被告鸿泰公司返还维修基金7275元，超出部分，本院不予支持。对于水电开户费3000元，垃圾费300元，河沙款1000元，入户大门款4800元，防盗网款6960元的问题。庭审中，双方承认原告缴纳上述费用后，被告鸿泰公司已经为原告安装好水电、监控、大门、防盗网，提供河沙。双方按照约定各自履行完毕，现原告要求被告退还该水电开户费3000元，垃圾费300元，河沙款1000元，入户大门款4800元，防盗网款6960元的请求，缺乏事实依据，本院不予支持。原告缴纳的电梯费804元，被告宏辉公司承认是其公司所收取的款项，原告请求被告鸿泰公司返还，依法无据，不予支持。
五、关于原告向被告宏辉公司交纳的电梯维护年检费、监控费以及材料运输费1654元，要求两被告返还的问题。涉案合同附件十是原告与被告宏辉公司于2015年9月25日签订《关于物业管理的约定》，该约定第四条是物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用），其中第一项物业管理服务费约定：“1、一次性收费：（1）装修货物电梯运载费（每户）按楼层收取，由150元／户至450元／户。详细见物业收费表。（2）监控设备安装费：500元／户。2、物业管理服务费标准：按套内建筑面积计算，每月每平方暂定0.8元/平方米；每月每户电梯管理暂定：A幢五楼52元／户，以后每层适当递增，最高不超过82元／户；B幢，二楼37元／户，以后每层适当递增，最高不超过82元／户：今后随着市场物价变动，收费标准可参照本地区同类行业，作适当调整。3、商铺：物业管理由业主自行负责，物业公司不承担管理责任。”该约定是双方当事人在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，是双方的真实意思表示，内容未违反国家法律法规的强制性、禁止性规定，应认定为合法有效，对双方均有约束力。被告鸿泰公司与被告宏辉公司是两个完全独立的具有法人资格的公司，被告鸿泰公司不参与原告与被告宏辉公司关于物业收费的约定，不是该合同的相对方，该约定对被告鸿泰公司没有产生法律上的权利、义务关系。因此，原告对被告鸿泰公司的该项诉讼请求，本院不予支持。被告宏辉公司根据与原告的约定向原告收取电梯维护年检费、监控费以及材料运输费1654元，原告也承认已享受到被告宏辉公司为业主提供了上述服务，双方是按约定履行，依法可认定被告宏辉公司为小区的电梯维护年检、监控以及原告材料运输需支出相应的费用。原告在没有证据证明被告宏辉公司收取该笔费用不是用于上述开支的情况下，要求全额返还，不符合常理，依法不予支持。因此，原告对被告宏辉公司的该项诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、限被告信宜鸿泰房地产置业有限公司于本判决发生法
律效力后三十日内协助原告任东周、陆世坚办理信宜市鸿泰豪庭第A栋1408号房房地产权属证书。
二、限被告信宜鸿泰房地产置业有限公司于本判决发生法
律效力后十日内支付违约金2880.53元给原告任东周、陆世坚。
三、限被告信宜鸿泰房地产置业有限公司于本判决发生法
律效力后十日内返还维修基金552元给原告任东周、陆世坚。
四、驳回原告任东周、陆世坚的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2356元（原告已预交），由原告任东周、陆世坚负担2306元，由被告信宜鸿泰房地产置业有限公司负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。
审判长 黄方强
审判员 俞素青
审判长 万彩凤
二〇一七年八月二十五日
书记员 潘美娜