北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第00391号
上诉人（原审原告）李小黔，男，1967年5月20日出生。
委托代理人商宁，北京市盛廷律师事务所律师。
委托代理人毕文强，北京市盛廷律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京万通地产股份有限公司，住所地北京市海淀区丹棱街16号海兴大厦B座8233房间。
法定代表人许立，董事长。
委托代理人赵彤，北京市万思恒律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京京伯房地产开发有限公司，住所地北京市怀柔区怀北镇西庄308号。
法定代表人岳山，总经理。
委托代理人王昊，北京市万思恒律师事务所律师。
上诉人李小黔因与被上诉人北京万通地产股份有限公司（以下简称万通公司）、北京京伯房地产开发有限公司（以下简称京伯公司）确认合同无效纠纷一案，不�北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第26795号民事判决，向本院提起上诉。本院受理此案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人李小黔委托代理人商宁、毕文强，被上诉人万通公司委托代理人赵彤，被上诉人京伯公司委托代理人王昊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2013年7月，李小黔起诉至原审法院称：我向万通公司购买了亚运新新家园竹溪园×号房屋，成为亚运新新家园竹溪园的业主，自入住竹溪园以来，一直以交纳车位费的方式使用停车位。2012年10月11日，万通公司与京伯公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》，万通公司将竹溪园的配套车库朝阳区辛店路1号B车库×出卖给京伯公司。2012年10月12日，我接到京伯公司告知函，称京伯公司欲向业主出售亚运新新家园竹溪园的部分地下车库车位。如业主不向京伯公司购买车位，业主车辆将不能够再停入地下停车库。2012年10月29日，京伯公司将从万通公司受让的车位辛店1号B车库×车位（以下简称×号车位）转让给我。京伯公司不是竹溪园的业主，万通公司不应将竹溪园的配套设施出售给京伯公司。万通公司与京伯公司为谋取利益，串通起来，在不到一个月的时间里倒卖了三个车位，使我蒙受损失。现我诉至法院要求判令万通公司与京伯公司签订的第XF320463号《北京市商品房现房买卖合同》及北京先锋置业股份有限公司与北京京伯房地产开发有限公司《商品房、车位销售和租赁框架协议》是无效合同。
万通公司辩称：1.李小黔不具有诉讼主体资格。2.我公司与京伯公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》合法有效，京伯公司作为小区二期、三期的开发商，其拥有尚未出售的商品房，本身就是小区的业主，且《中华人民共和国物权法》第74条不属于国家法律强�性规定。李小黔没有举证我公司与京伯公司签订合同时存在恶意串通行为。我公司具有涉案车位的完全所有权，与京伯公司之间签订的合同符合法律规定。综上，我公司与京伯公司签订合同没有违反相关法律规定，合同有效。请求法院驳回李小黔的起诉。
京伯公司辩称：李小黔的主张无事实和法律依据，请求法院驳回李小黔的诉讼请求。我公司与万通公司签订的买卖合同不属于合同法规定的无效合同的任何一条，我公司是小区的业主，具有购买车位的权利，小区车位已经完成过户手续，我们作为车位的所有权人，有权处分小区车位。
原审法院经审理后认为：2006年12月，万通公司与京伯公司签订框架协议，万通公司将其开发、销售的“亚运新新家园”项目一期商品房尾房（别墅1套）、剩余车位（地库275个停车位，人防21个停车位）转让和租赁给京伯公司。后万通�司与京伯公司就上述标的物分别签订合同进行权利变动，截至2012年，京伯公司陆续取得了亚运新新家园竹溪园地下车位的相关权利。现李小黔要求依据《中华人民共和国合同法》第52条第2项及《中华人民共和国物权法》第74条第1款确认第XF320463号《北京市商品房现房买卖合同》及《商品房、车位销售和租赁框架协议》无效。《中华人民共和国合同法》第52条第2项规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，合同无效。但以该条款申请确认无效的，其前提为恶意串通事实的成立，但本案中李小黔并无证据能证明万通公司与京伯公司签订合同时存在恶意串通之事实，故李小黔依该条文主张合同无效依据不足。《中华人民共和国物权法》第74条第1款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。该条款虽规定了业主优先获得使用之�利，但该条款并非效力禁止性条款，违反该条款可有其他救济方式，依现有法理不能认为违反该条款即导致合同无效。据此，原审法院于2013年9月判决：驳回李小黔的诉讼请求。
判决后，李小黔不服原审判决，上诉至本院称：原审法院认定事实错误，万通公司与京伯公司恶意串通，签订了买卖车位合同；同时，原审法院在适用法律上也出现严重错误。故请求撤销原判，改判支持其全部诉讼请求。万通公司与京伯公司同意原判。
经审理查明：2005年12月30日，李小黔取得北京市朝阳区辛店路1号竹溪园×号房屋所有权证书。
2006年12月23日，万通公司（甲方）与京伯公司（乙方）签订《商品房、车位销售和租赁框架协议》，协议主要约定鉴于甲方开发、销售、经营的“亚运新新家园”项目一期已完全竣工交付，其后期建设仍由原开发商（即本协议乙方）继续开发，且甲方并未继续收购或接管亚运新新家园后期项目，为保证社区开发管理的统一完整，甲方决定退出亚运新新家园后续管理工作，由乙方全面接管亚运新新家园一期，并代为承担开发商所应承担的责任，甲方将其开发、销售的“亚运新新家园”项目一期商品房尾房（别墅1套）、剩余车位（地库275个停车位，人防21个停车位）以48397160元转让和租赁给乙方，乙方同意受让和承租上述资产；乙方取得车位的产权及承租权后，转让时应优先出售及转租给“亚运新新家园”业主。
2011年12月30日，出卖人万通公司与买受人京伯公司签订第XF320463号《北京市商品房现房买卖合同》，合同主要约定买受人购买×号车位。
2012年10月12日，京伯公司公布了亚运新新家园地下车库销售告知函，主要内容为该公司定于2012年10月18日开始启动地下车库部分车位销售工作，因所售车位数量有限，首先考虑竹溪园未购车位业主的购买需求；其次，考虑其他业主的需要；2012年11月10日前面向竹溪园未购车位业主出售，2012年11月11日至2012年11月20日面向竹溪园业主出售。
2003年12月1日，北京先锋置业股份有限公司于2003年12月1日在北京市工商行政管理局办理了名称变更登记，变更后称为北京万通先锋置业股份有限公司；后经北京市工商行政管理局于2007年9月20日核准，北京万通先锋置业股份有限公司名称变更为北京万通地产股份有限公司。
2012年10月29日，李小黔与京伯公司就购买签订“亚运新新家园地下车位预订单”，李小黔预订车位号为×、B×，车位价格为350000元。当日，李小黔支付车位款100000元。2012年11月7日，李小黔支付剩余车位款250000元及车位产权代办费、印花税等款项。李小黔表示，在购买车位之前，一直是每月向小区物业缴纳90元停车管理费的形式使用停车位�在2012年10月12日，京伯公司发出租售车位告知函后，未购买车位的业主将不能将车辆停入地下车库。因为不认可京伯公司的出售车位行为，所以李小黔要求暂不办理产权证，希望继续按照每月缴纳车辆停车管理费的方式使用停车位，无需购买或租赁停车位。
上述事实，有双方当事人陈述、《商品房、车位销售和租赁框架协议》、《北京市商品房现房买卖合同》、房屋所有权证、买卖车位合同等相关证据材料，在案佐证。
本院认为，根据双方当事人的诉辩主张和庭审查明的事实可以看出，本案争议焦点在于万通公司与京伯公司签订的《商品房、车位销售和租赁框架协议》关于转让车位的条款及第XF320463号《北京市商品房现房买卖合同》的效力问题。
本案中，根据2006年12月23日万通公司与京伯公司签订《商品房、车位销售和租赁框架协议》可以看出，该协议约定的主要内容是万通公司决定退出亚运新新家园后续开发和管理，由京伯公司全面接管亚运新新家园一期，并代为承担开发商所应承担的责任，京伯公司向万通公司支付了相应对价后，于2012年取得了诉争车位产权。从双方合同约定及产权的取得来看，万通公司与京伯公司之间对涉案车位存在权属上的承继关系，京伯公司实际上已成为亚运新新家园后续开发商，双方之间签订的上述协议中的车位转让条款以及针对其中×号车位签订的《北京市商品房现房买卖合同》并未违反法律和行政法规的相关规定。对于李小黔在上诉中提出的《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款规定的“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”属于效力性强制性规定的主张。实际上，京伯公司在2012年10月12日公布的亚运新新家园地下车库销售告知函也正是按照这个�定，首先考虑涉案小区未购车位业主的购买需求。虽然，李小黔在上诉中提出万通公司与京伯公司之间存在恶意串通情形，但并未就此提交充分证据予以证明。在这种情况下，原审法院据此驳回李小黔的诉讼请求，并无不当。
综上，李小黔提出的上诉请求，本院无法支持；原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费35元，由李小黔负担（已交纳）；二审案件受理费70元，由李小黔负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 林存义
代理审判员 赵 霞
代理审判员 李春香
二〇一四年一月二十日
书 记 员 王 艳
书 记 员 史晓霞