辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）沈中民二终字第2824号
上诉人（原审被告）：沈阳卓越房地产开发有限公司，住所地沈阳市皇姑区。
法定代表人：傅一兵，该公司经理。
委托代理人：李月，新民市东城法律服务所法律服务工作者。
被上诉人（原审原告）：李贵林，男，1949年6月25日出生，汉族，无职业，住址辽宁省新民市。
上诉人沈阳卓越房地产开发有限公司（以下简称“卓越公司”）因与被上诉人李贵林房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服辽宁省新民市人民法院（2014）新民民二初字第1681号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月6日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长并主审，代理审判员单立、代理审判员李大鹏参加评议的合议庭，于2014年11月14日公开开庭审理了本案，上诉人卓越公司的委托代理人李月，被上诉人李贵林均到庭参加了诉讼。
李贵林诉称，2011年9月22日，李贵林与卓越公司签订了《房屋拆迁补偿协议》，根据协议书李贵林得到了336.19平方米的门市房。协议明确约定卓越公司必须在2012年12月31日前将符合国家规范标准的产权调换房交给乙方，但卓越公司的工程未竣工，直至2013年3月19日才办理入住手续，但卓越公司至今没有办理房产证，没有房证，不能办理牙科诊所，更不能办理房屋抵押贷款和门市房出售，损失近一年了。所以，李贵林起诉到法院，请求办理回迁门市房的房证、给付逾期办证的违约金30，000元（自2013年6月19日至2014年3月11日止）、约定2012年12月31日至2013年3月19日逾期回迁的2.5个月房租10，000元以及由卓越公司承担本案诉讼费用。
卓越公司辩称，我公司同意给李贵林办理房产证，但是由于我们超出政府规划的面积建楼，目前办理不了房证，我公司正在协调。但是，逾期办证的违约金我公司不同意给付。
原审法院经审理查明，2011年9月22日，李贵林与卓越公司签订《城市房屋拆迁补偿安置协议》，协议约定卓越公司将李贵林所有的位于新民市东城街东郊村的3处住宅（房屋所有权证编号为7-1-7471、7-1-3116、7-1-3838，建筑面积85平方米、80.25平方米、102.4平方米），产权调换为坐落在新民市卓越馨城住宅小区13#楼①轴的房屋，建筑面积334平方米，该房屋设计用途为商业，该房屋为期房，产权调换房屋的价款总额1，002，000元（334平方米＊3000元／平方米）。卓越公司保证在2012年12月31日前将符合国家有关规范、标准的产权调换房屋交付给李贵林。卓越公司给付李贵林住宅搬迁补助费1800元、临时过渡补偿费4000元（10个月＊400元／月）等各项补偿。2013年3月19日，卓越公司通知李贵林领取产权置换房屋的钥匙、办理入住手续。卓越公司已取得卓越馨城小区的建设用地规划许可证、建�工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证、商品房预售许可证。但是，卓越公司未按照约定在交付房屋之日起90日内为李贵林办理回迁安置房屋的权属证书，故李贵林诉至原审法院，请求法院判令卓越公司为其办理回迁门市房的房证、给付2013年6月19日至2014年3月11日的逾期办证违约金30，000元，逾期回迁两个半月的房租10，000元，并承担本案诉讼费用。
原审法院另查，新民市房产管理处出具《证实》一份，证明卓越公司开发建设的卓越馨城小区13#、14#号楼未在该处办理初始登记证明，因此，该两栋楼暂不能办理房证。
原审法院认为，李贵林与卓越公司双方签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》，就被拆迁房屋的补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点等事项进行了约定，符合相关法律法规的规定，合法有效，双方应按此协议履行。卓越公司未按照双方约定的时间交付回迁安置房屋，应给付李贵林超期交付期间的房租，故关于李贵林主张卓越公司给付逾期回迁的房租的诉讼请求，原审法院予以支持。关于李贵林主张卓越公司给付逾期回迁两个半月的房租10，000元的诉讼请求，因李贵林与卓越公司双方在《城市房屋拆迁补偿安置协议》中对此并未约定，李贵林亦未提供证据证明超期回迁期间的租房费用，原审法院认为参照双方约定的临时过渡补偿标准给付为宜，故卓越公司应给付逾期回迁的房租1000元（时间为两个半月，标准为400元／月）。关于李贵林主张卓越公司应为其办理房屋产权证的诉讼请求，因本案诉争房屋现不具备办证条件，故李贵林要求办理房屋所有权证的诉讼请求原审法院不予支持。关于李贵林主张卓越公司应给付自2013年6月19日至2014年3月11日逾期办证违约金30，000元的诉讼请求，因双方的《城市房屋拆迁补偿安置协议》未就逾期办证的违约责任进行约定，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，李贵林回迁置换的房屋未在2013年6月19日之前（即2013年3月19日房屋交付李贵林起90日内）办理房屋权属证书，系卓越公司原因所致，卓越公司应承担相应责任，故李贵林主张卓越公司应承担逾期办证的责任，原审法院予以支持。关于违约金的数额，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，可以回迁安置房屋的价值（1，002，000元）为本金，自2013年6月19日起至李贵林起诉之日止（即2014年3月11日），参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。关于卓越公司主张不予给付逾期办证的违约金的抗辩，缺乏相关事实与法律依据，故原审法院不予采纳。为维护双方当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决：一、被告沈阳卓越房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内，给付原告李贵林逾期安置的房租1000元、逾期办证违约金（以1，002，000元为本金，自2013年6月19日起至2014年3月11日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；二、驳回原、被告其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息�案件受理费605元，由被告沈阳卓越房地产开发有限公司承担。
宣判后，上诉人卓越公司不服，上诉至本院。上诉请求：撤销原审判决或依法改判，本案诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：一、原审认定事实不清。原审法院对上诉人逾期交房的原因未查明。被上诉人故意拖延不办理入住，而造成上诉人逾期交房。二、原审法院审理严重违反法定程序，关于本案原审认定的应给付逾期交房及利息的问题，我方认为逾期交房责任在被上诉人，我方不应支付。更重要的是原审法院超出原审原告诉请判决，严重违反法定程序。双方签订的合同有效，应按合同履行。虽然上诉人没有按约定时间交付被上诉人房屋，但过错不在上诉人。双方在签订房屋产权调换协议书中，没有约定关于房屋回迁逾期的条款，且被上诉人在原审法院只请求逾期办证违约金30，000元（2013年3月19日-2014年3月11日），而人民法院没有依据被上诉人的主张标的额下判，却参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，并已回迁房屋约定价值1，002，000元为本金，依中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，其计算的金额远大于被上诉人的请求。《中华人民共和国民事诉讼法》明确规定，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，明显违反了法律规定的意思自治和自愿、公平原则，侵害了上诉人的民事权益，加重了上诉人的债务负担，该程序违法，适用法律错误。
被上诉人李贵林辩称：2012年11月1日楼还没有建完，至今房屋也没有验收。逾期办证违约金我是根据最高人民法院司法解释第18条，我入住90天后上诉人就应该给我办证，没有给我办证，就应当承担违约责任。关于两个半月逾期交房的房租，只给我1000元，我不认可，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷的司法解释第17条规定，逾期交付使用房屋，应该按照租金标准给。在一审时我提交了一个证实，证明同类租房的标准。在一审时没有评估是因为没有房证，没有房证不给作评估。上诉人的房屋一直没有验收的原因，是因为严重超出政府审批的面积。
本院经审查认为：卓越公司与李贵林达成了《城市房屋拆迁补偿安置协议》，双方确立了房屋拆迁补偿安置的法律关系。原审法院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》审理本案不妥。重审时应查明卓越公司是否应当承担逾期办证的违约责任，正确适用法律，依据举证责任予以裁判。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项的规定，裁定如下：
一、撤销辽宁省�民市人民法院（2014）新民民二初字第1681号民事判决；
二、发回辽宁省新民市人民法院重审。
审 判 长 李 妍
代理审判员 单 立
代理审判员 李大鹏
二〇一四年十一月十九日
书 记 员 郑金玲
本案裁定所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。