常州市天宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）天民初字第1422号
原告陆正乾。
委托代理人吴文伟，江苏禾邦律师事务所律师。
被告常州市元丰物业服务有限公司，住所地常州市天宁区红梅南路西元丰宜家1号一层。
法定代表人周萍，该公司经理。
委托代理人陶甜，江苏瑞江律师事务所律师。
被告常州广景房地产投资有限公司，住所地常州市新北区天目山路173号。
法定代表人卢国斌，该公司总经理。
委托代理人张华芳，乐天（上海）律师事务所律师。
被告周萍。
被告汤献。
委托代理人吴波，江苏瑞江律师事务所律师。
原告陆正乾诉被告常州市元丰物业服务有限公司（以下简称元丰公司）、常州广景房地产投资有限公司（以下简称广景公司）、周萍、汤献租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月22日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陆正乾的委托代理人吴文伟、被告元丰公司的委托代理人陶甜、被告广景公司的委托代理人张华芳、被告汤献的委托代理人吴波到庭参加诉讼。被告周萍经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告陆正乾诉称，广景公司为了销售房产与元丰公司共同推出本案涉及的酒店投资计划。原告在2009年4月购买广景公司位于常州市元丰桥1号2幢的606号房屋，同时与元丰公司签订关于该房屋的委托经营合同。合同约定原告将该房屋委托元丰公司经营管理。元丰公司支付相应的委托经营收益，并承诺根据原告的申请购买该房屋。常州恒盈利丰投资有限公司为元丰公司做履约担保。
2013年4月，元丰公司委托律师向常州市元丰桥1号2幢的业主统一发函，要求变更合同的经营收益等主要条款。并称如原告不同意，元丰公司将进入解散或者破产清算程序。原告在2013年6月27日委托律师发函明确表示不同意元丰公司变更合同的要求，并通知元丰公司解除双方签订的委托经营合同。
元丰公司明确表示不履行主要债务，属于违约行为。至今元丰公司尚欠原告一年的委托经营收益。本案涉及的酒店投资计划系广景公司与元丰公司共同推出，所以广景公司对元丰公司的违约行为应当承担连带清偿责任。常州恒盈利丰投资有限公司在2011年未通知原告的情况下注销，周萍、汤献作为其股东应该承担连带担保责任。原告多次找被告协商，但被告置之不理。故原告起诉至法院。请求法院判令：1、确认解除原告与被告元丰公司之间的房屋委托经营合同；2、元丰公司支付原告委托经营收益18360元，违约金30000元，总计48360元；广景公司、周萍、汤献对此款承担连带责任。3、本案诉讼费用由被告承担。
被告元丰公司辩称，1、我司对于拖欠原告委托经营收益的事实无异议，但委托经营收益计算区间应截至2013年6月17日，因原告和其他业主在2013年6月17日已经通过非正常手段迫使元丰公司停业，将房屋收回后自主经营。2、原告主张的违约金过高，请求法院予以调整。
被告广景公司辩称，我司与原告、元丰公司间的租赁合同没有任何关联性，既然原告与元丰公司签订了租赁合同，那么就应该明知合同具有相对性，本案当中广景公司与元丰公司间仅是将前期的物业管理交由元丰公司管理，这点在原告与我司签订的商品房买卖合同中非常明确，除了这种关系外，双方不存在其他任何关系，我司也未曾与元丰公司共同推出酒店计划，故不应对原告与元丰公司间的租赁关系承担责任。综上，请求驳回原告对我司的诉讼请求。
被告汤献辩称，汤献与原告之间不存在任何的法律关系，原告的诉讼请求与汤献无关，其要求汤献承担责任缺乏事实依据和法律依据，请法庭驳回原告对汤献的诉讼。
被告周萍未作答辩。
经审理查明，2009年4月1日，陆正乾（买受人）与广景公司（出卖人）签订商品房买卖合同一份，该合同约定：陆正乾购买广景公司元丰宜家施工编号为2幢3单元606号房；房屋价款94121元；广景公司依法选聘的前期物业管理企业为元丰公司，根据前期物业服务合同约定，前期物业管理企业提供的服务内容和收费标准及起始交费时间等详见前期物业管理协议等。
同日，陆正乾（委托人、甲方）与元丰公司（承租人、乙方）签订常州市嘉禾时尚酒店房屋委托经营合同一份，该合同约定：第二条：委托期限甲方将常州市元丰桥1号2幢606室物业全权委托乙方经营管理。2.1、甲乙双方约定的委托期限为10年。具体委托经营时间为2009年10月1日起至2019年9月30日止。2.2、除非甲乙双方均书面同意，任何一方在委托期满前不可以任何理由单方面中断或终止委托关系。第四条：委托经营收益计算方法及其支付时间、方式。4.1.3、甲方若不使用自住期或只使用部分自住期，乙方将对该物业用于对外经营，并向甲方支付（单间）54元／日的委托经营收益。4.2、甲方委托经营收益核算、支付时间及计算方法4.2.1、甲方委托经营收益以年为单位进行核算，自本合同委托之日起，每年10月1日后的30个工作日为委托经营收益核算期。4.2.2、乙方在委托经营收益核算期满后30日内将甲方应得的委托经营收益一次性支付给甲方。4.2.3、委托经营收益的计算方法。甲方年委托经营收益计算方式为：［（340天-甲方实际自住天数＊2）＊该物业（单间）日委托经营收益］=乙方支付甲方年委托经营收益。此收益标准固定委托经营期内不变。4.8、乙方不得逾期支付委托经营收益，如乙方逾期支付委托经营收益，将按照应付委托经营收益金额的万分之一／日支付违约金。7.6.1、本委托经营合同履行3年后至合同到期之日前六个月，甲方可以随时向乙方提出书面出售申请（以乙方收到申请之日起为准，本委托经营合同到期之日后乙方收到的书面申请无效）。乙方承诺将按照220931.00元（含装修设备）的价格购买该单位房屋。。
委托经营合同还约定：第九条：房屋装修9.1、该单位的装修、设备及分摊到各单位公共部位的装修，酒店公用设备的配备等等，不可调整价格为4500元／m2共计壹拾贰万陆仟捌佰壹拾元整，该价格为最终确定价格，不再另行决算。9.2、该单位的装修款为委托经营期限内全部装修款，其中包括酒店更新装修以及酒店的家具、电器和公共设施的更新维护。10.2、本合同前述条款已经规定了违约责任内容的从其约定，除此之外乙方违反本合同条款应向甲方支付违约金叁万元整，违约金不足赔偿甲方或实际使用人损失的，乙方还应承担赔偿责任。
委托经营合同附件一为：常州恒盈利丰投资有限公司向甲方出具担保书一份，载明：对上述房屋委托经营合同之4.2款和7.6款规定的乙方的委托经营收益和房屋支付义务承担担保责任，如乙方无故违反该三项条款，由常州恒盈利丰投资有限公司承担支付责任。此项担保责任的有效期与上述《房屋委托经营合同》合同有效期相同，常州恒盈利丰投资有限公司对甲方的承诺仍然有效。
2009年4月24日，元丰宜家2号606室登记在陆正乾名下。
2013年4月2日，元丰公司向包括陆正乾在内的业主致信，主要内容为酒店随着后续需向业主支付的租金越来越多，元丰公司以酒店营业收入将无力按合同约定全额支付本年度租金。并向业主提出三个解决方案，1、将合同约定的租金标准计价基数的8%变更为5%，或者合同约定的委托收益单价下降至原单价的62.5%。2、将酒店营业收入的35%作为总租金，按业主建筑面积或房屋价值分配。3、解除业主与元丰公司签订的租赁合同，成立业主委员会进行自治。假如前三种方案业主均不接受，元丰公司到期不能支付原定的租金或者经营收益的，元丰公司和聘请的管理团队将进入解散清算或者破产程序。并附对酒店物业建议投票单。
2013年6月27日，江苏禾邦律师事务所吴文伟律师接受陆正乾的委托向元丰公司发送律师函，主要内容为元丰公司2013年4月向元丰桥1号2幢业主统一发函的行为已经属于合同法第九十四条第二款的情形。陆正乾明确表示不同意元丰公司变更合同的要求。根据合同法第九十四条、第九十六条通知元丰公司解除双方签订的委托经营合同，并要求元丰公司按照原合同约定支付全部委托经营收益，赔偿陆正乾所有的损失。
2013年7月22日，陆正乾起诉至本院，提出前列诉讼请求。诉讼中，陆正乾明确委托经营收益18360元为2012年10月1日至2013年9月30日期间的收益。
另查明，江苏恒盈利丰投资有限公司于2005年12月14日设立，2009年1月22日名称变更为常州恒盈利丰投资有限公司，股东为汤献（股东认缴额15万元）、周萍（股东认缴额为285万元），2011年7月21日经股东会议解散注销。
2013年8月15日，常州市新丰街派出所出具情况说明一份，载明，2013年6月17日13时59分，新丰街派出所接到110指挥电话，红梅南路元丰桥玛奇朵酒店，租客与业主纠纷。民警赶至现场，报警人闵某某称玛奇朵业主与酒店负责人之间的经济纠纷导致其三楼无法营业。登记备案。
审理中，陆正乾、元丰公司一致确认2012年10月1日至2013年9月30日陆正乾实际自住天数为0；对于不满一年的委托经营收益的计算方式为52元／天＊实际天数；元丰公司收到陆正乾律师函（解除合同通知函）的日期为2013年7月2日。
上述事实，有当事人的陈述、宣传广告、房屋买卖合同、房产证、委托经营合同、致业主的一份信、律师函、工商查档资料、情况说明等证据证实。
本院认为，陆正乾与元丰公司之间签订的房屋委托经营合同实为房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、法规的规定，应认定合法、有效，双方均应按合同的约定履行。
关于委托经营合同的解除。根据相关法律规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，元丰公司于2013年4月发函明确表示要变更合同的主要条款，若业主不同意变更元丰公司则进入清算或破产程序，陆正乾于2013年6月27日发律师函至元丰公司明确表示解除委托经营合同，故双方之间的委托经营合同自律师函送达至元丰公司处即2013年7月2日起解除。
关于委托经营合同的收益。元丰公司、陆正乾之间的委托经营合同解除后，元丰公司仍应向陆正乾支付合同履行期间的收益，即2012年10月1日至2013年7月2日之间的收益。诉讼中，元丰公司、陆正乾一致确认未满一年情况下，委托经营收益以合同实际履行天数275天＊52元／天=14300元，故在陆正乾履行了催告、通知义务后，元丰公司仍未按约履行；陆正乾据此要求元丰公司支付经营收益的诉讼请求，本院予以部分支持。
关于违约金。元丰公司变更委托经营合同主要条款应与陆正乾协商并征得其同意，元丰公司的违约行为给陆正乾造成了损失。鉴于委托经营合同对违约金作出约定，结合诉争房屋目前状况等因素，对陆正乾要求元丰公司支付3万元违约金的诉讼请求，本院酌情支持9180元（双方合同约定的6个月的委托经营收益）。
关于广景公司、周萍、汤献责任的承担问题。陆正乾诉讼中明确请求权基础依据其与元丰公司之间签订的租赁合同关系，合同主体具有相对性，故本案中陆正乾要求广景公司对元丰公司付款义务承担连带清偿责任的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。陆正乾以周萍、汤献系委托经营合同担保方常州恒盈利丰投资有限公司的股东、现该公司已注销为由，要求周萍、汤献对元丰公司的付款义务承担连带清偿责任。本院认为，担保方对元丰公司承担的是担保责任，系合同责任，现该公司已注销，周萍、汤献对该担保公司应适用公司法的规定承担责任，涉及两个不同的法律关系，故陆正乾要求周萍、汤献承担连带清偿责任的请求，本院也不予支持。
周萍经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩权，本院可在查明事实的情况下依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、陆正乾与常州市元丰物业服务有限公司于2009年4月1日签订的委托经营合同自2013年7月2日起解除。
二、常州市元丰物业服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付陆正乾自2012年10月1日起至2013年7月2日止的委托经营收益14300元及违约金9180元。
三、驳回陆正乾的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1009元，公告费400元，合1409元，由常州市元丰物业服务有限公司负担890元，由陆正乾负担519元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
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审 判 长 朱加林
人民陪审员 殷 婕
人民陪审员 杨桂华
二〇一三年十二月二十三日
见习书记员 李晓萍