广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深福法民三初字第1339号
原告孔某某，住址广东省深圳市龙岗区。
委托代理人王某某，北京市某某（深圳）律师事务所律师。
被告冯某，住址广东省深圳市福田区。
委托代理人王某某，广东某某律师事务所律师。
第三人深圳市某某地产置业顾问有限公司，住所地深圳市福田区深南大道。
法定代表人杜某。
委托代理人赖某某，住址广东省深圳市南山区，公司员工。
委托代理人谢某，广东某某律师事务所律师。
原告孔某某诉被告冯某、第三人深圳市某某地产置业顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月16日立案受理后，依法由代理审判员苟某适用简易程序独任审理，于2015年9月8日公开开庭进行了审理，后本案转成普通程序，依法由代理审判员苟某、人民陪审员李某某、人民陪审员陈某某组成合议庭，于2015年12月8日公开开庭进行了审理，原告孔某某及其委托代理人王某某，被告冯某及其委托代理人王某某、第三人委托代理人赖某某、谢某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年3月23日，原告与被告签署《房产买卖合同》，约定被告将位于深圳市福田区益田村某某物业转让给原告，转让价为120万元，原告向被告交付定金5万元，定金委托第三方监管，买方按约定将定金交付给第三方后视为定金交付，发生定金交付法律效力。如买卖双方产生争议导致交易不成，定金按双方及第三方签订的解除协议约定或法院生效判决或生效仲裁裁决处分，任何一方无权要求第三方支付或返还该款。物业产权为绿本，卖方承诺自行办理绿本转红本，产生税费由卖方自行承担，同时卖方须在2个月以内办出房产证，买方须于卖方办出红本房产证后5个工作日内预付首期购房款310000元到买方贷款银行作资金监管，依据监管合同存入监管账户。合同约定任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任。如卖方违约，买方有权要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之十的违约金。合同签署后，原告当即交付定金5万元，原告准备与被告冯某同去办理首期购房款的资金监管手续时，被告因房屋行情看涨而反悔。原告及第三方均通知被告共同去监管银行办理资金监管手续，被告不予理睬，不予配合房屋买卖过户约定的手续，为维护原告的合法权益，依据相关法律的规定，要求法院判决：1、被告继续履行2015年3月23日与原告孔某某签订的《房产买卖合同》，办理深圳市福田区益田村某某房产的过户手续；2、被告支付违约金12万元；3、被告承担本案的诉讼费用。
被告口头答辩称，1、被告在2015年5月13日通知中介解除双方签订的房屋买卖合同，理由是因为被告的房产是绿本，由绿本转换成红本需要时间和相关部门审批，在办理转换的过程中与双方合同约定的时间相冲突，无法依照合同履行办理相关资金监管，而且原告也没有提出要办理资金监管或已经准备好相应手续，致使双方合同无法履行，又没有达成进一步补充约定的情况下，被告才提出解除合同。原告要求继续履行买卖合同没有事实及法律依据，在事实上无法履行。2、被告在本案中因为案涉房产的原因导致无法履行合同，被告也愿意承担相应的法律责任，但是原告的诉求要求依照合同约定支付违约金12万元，数额偏高，本合同在签订后只支付了定金，之后没有再履行，因而被告的责任相对较小，应当调整相应的违约金数额。被告第二项诉求与第一项诉求存在矛盾，既然要求获得房屋的所有权，就不能取得合同的根本违约的违约金12万元。3、被告通知了中介解除双方合同，是为了避免损失进一步扩大，而原告对此不予理睬，仍然继续采取一些措施，导致损失进一步扩大，即使其所称的损失存在也应当由其自身承担，不应由被告承担。综上，原告诉求缺乏事实及法律依据，请求法庭公正判决。
第三人口头答辩称，第三人作为居间方已经切实履行了居间义务，不存在任何过错。
经审理查明，2015年3月23日，原告（买方）与被告（卖方）签订《房产买卖合同》，约定被告将涉案房产深圳市福田区益田村某某号房转让给买方，登记建筑面积34.46平方米，价格为120万元；合同第五条约定：购房定金共计5万元，买方在签订合同当日支付5万元，为保证交易及资金安全，买卖双方约定将定金5万委托第三方监管，买方按约定将定金转账或交付给第三方后，视为定金交付，发生定金交付法律效力，此款在签订合同起2个工作日内交由第三方直接支付给卖方；第七条约定：买方须于2015年4月30日之前（卖方办出红本房产证5个工作日内）预付首期购房款（不包括定金）31万元，到买方贷款银行作资金监管，依据监管合同存入监管账户，卖方应在接到买方或第三方通知后积极配合办理，并签订相关协议；第八条约定：由买方承担个人所得税、房产交易服务费、契税、登记费、房产交易服务费、《房产证》贴花、房产评估费、抵押服务费、按揭、权证代办服务费等税、费；第九条约定：在买方贷款银行出具贷款承诺书及卖方赎出房产证原件并注销抵押登记日起3个工作日内，买卖双方须签订《深圳市二手房买卖合同》，办理房产过户手续，…因买方或卖方中某一方原因导致本条约定的签订国土部门现售合同及递件迟延的，每迟延一天应向另一方支付迟延履行违约金400元；第十二条约定：买方承诺符合现行政策规定的置业条件并已知悉银行相关的贷款规定，否则，因买方原因无法购买的，责任由买方自行承担。任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任，如买方违约，卖方有权解除合同没收定金或要求买方支付房产转让价百分之十的违约金；如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之十的违约金；备注条款约定：买卖双方清楚该物业产权状态为绿本，卖方承诺自行办理绿本转红本，产生税负由卖方自行承担，同时卖方须在2个月内办出房产证。
当日，被告出具《收款收据》，确认收到原告支付的定金5万元，庭审过程中，被告及第三人均确认，被告实际收取定金5000元，另外45000元作为押金在第三人处托管。
定金交付后，原告及第三人多次请求被告同去办理首期购房款资金监管手续，被告反悔并明确表示不愿履行合同，2015年6月15日，原告向被告发出《律师函》，要求继续履行双方的《房产买卖合同》，办理出红本房产证，并在红本房产证办出后及时通知原告，以便双方共同到监管银行办理首期款的资金监管手续；如被告不予执行，原告将采取包括提起诉讼在内的有效措施以维护自己的合法权益，届时被告将承担不履行合同而带来的返还定金、支付违约金、赔偿损失、承担诉讼费用等法律责任。
另查，原告声称，涉案房屋已由原告实际控制，于2015年4月1日经被告同意将涉案房屋以原告名义对外进行出租，由原告代收两个月租金，其他权利义务由原告承继，原告将涉案房屋出租后，已将第一期租金通过中介支付给被告，之后被告拒收租金，从第二个月开始的租金均由原告收取。
再查，被告已于2015年5月11日办理完毕涉案房产的安居房换证手续，房产证号为深房地字第××号，无抵押。原告在深圳具有购房资格，并愿意一次性付清购房款。庭审过程中，原告主张被告故意隐瞒，直到开庭后才获知被告已办理房产证的事实。原告还表示，其第二项诉讼请求违约金的性质为迟延履行违约金，双方约定以卖方实际办出红本房产证5个工作日内去履行相关的配合义务，但被告拒绝配合，依照合同第九条的约定，因被告原因导致签订现售合同及递件迟延，每迟延一天应向原告支付迟延履行违约金400元，故被告应从2015年5月19日起支付迟延履行违约金。
以上事实，有《房产买卖合同》、收款收据、律师函、快递回执、快递查询单、履约催促函、房产租赁（居间）合同、招商银行跨行实时转账业务回单、房地产证、结婚证、常住人口登记卡、山东省居民身份证号码更正证明、房屋产权信息查询表、购房资格证明、承诺书等证据及庭审笔录予以证明。
本院认为，原、被告签订的《房产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，对双方具有法律约束力，双方均应按约全面履行自己的义务。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付定金，被告办理涉案房产的安居房换证手续后却隐瞒该事实，并以办理房产证转换的过程与双方合同约定的时间冲突为由，明确表示不愿意出售涉案房产，也不愿意配合办理资金监管手续，被告的行为已构成根本违约，应承担相应违约责任。在原告具备购房资格、自愿一次性支付购房款且涉案房产无抵押的情况下，原告请求被告继续履行合同，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于履行合同的顺序，因双方未办理资金监管，原告应将扣除定金5万元后的剩余房款即115万元支付至被告账户，被告收到购房款后配合原告办理过户手续，办理过户的税费应按合同约定由原告承担。原告以自己名义将涉案房屋出租，已实际对房屋进行占有使用，故涉案房屋已经交付给原告，托管在第三人处的押金4.5万元，在结清相关费用后，由第三人直接返还给被告。关于迟延履行违约金的问题，原告主张被告应从2015年5月19日起按每天400元标准计算迟延履行违约金，符合合同约定，故被告应支付从2015年5月19日起至起诉之日（2015年6月16日）止的迟延履行违约金11600元（400×29），由于此后办理涉案房产的过户登记需要原、被告双方配合完成，履行时间不明确，对起诉后的迟延履行违约金，本院暂不予处理，原告可待事实明确后另行起诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告冯某应于本判决生效之日起十日内向原告孔某某提交收款账号，原告孔某某在收到被告冯某提供的收款账号之日起十日内向被告冯某支付购房款115万元。如被告冯某拒不提供收款账号，则原告孔某某有权在被告冯某履行本判项期限届满之日起十日内将购房款115万元向公证部门提存，有关提存费用由被告冯某承担；
二、被告冯某应在收到原告孔某某支付的上述购房款后十日内协助原告孔某某办理递件过户手续，将涉案房产即位于深圳市福田区益田村某某号房（房产证号：深房地字第××号）过户登记至原告孔某某名下，办理过户的各项税费由原告孔某某承担；
三、被告冯某在收到原告孔某某支付的上述购房款后十日内配合原告孔某某办理物业管理的有关过户手续；
四、第三人深圳市某某地产置业顾问有限公司在原告孔某某与被告冯某履行完毕第三判项确定的义务后五日内将托管在第三人处的交楼押金4.5万元支付给被告冯某；
五、被告冯某应在本判决生效之日起十日内向原告孔某某支付迟延履行违约金11600元（违约金以每天400元为标准，从2015年5月19日起，计至2015年6月16日止）。
当事人如未按本判决指定期间履行上述义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条、第二百五十三条之规定处理。
本案受理费16680元（已由原告预交），按规定收取16680元，由原告负担975.6元，被告负担15704.4元；保全费2020元（已由原告预交），由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知次日起七日内预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 苟 某
人民陪审员 李某某
人民陪审员 陈某某
二〇一五年十二月十五日
书 记 员 冯 某
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