湖南省洞口县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘0525民初523号
原告：尹全目，男，1969年8月1日出生，汉族，住洞口县，
委托诉讼代理人：李建平，湖南伏龙律师事务所律师。
被告：匡庆平，男，1963年7月29日出生，汉族，户籍地洞口县，现住洞口县，
委托诉讼代理人：杨思茅，湖南桔城律师事务所律师。
被告：隆回县正财房地产开发有限公司，住所地隆回县桃洪镇澄水路。
法定代表人：杨守长，该公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：杨思茅，湖南桔城律师事务所律师。
原告尹全目与被告匡庆平、隆回县正财房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2018年3月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告尹全目及其委托诉讼代理人李建平，被告匡庆平及被告隆回县正财房地产开发有限公司、匡庆平共同的委托诉讼代理人杨思茅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告尹全目向本院提出诉讼请求：1、依法判决确认原告与被告匡庆平于2015年8月12日签订的《房屋抵押借款合同》合法有效，原告尹全目与被告匡庆平之间的借款和房屋抵偿行为合法有效；2、依法判决确认原告与被告隆回县正财房地产开发有限公司于2015年8月17日签订的合同编号为20151657、20151658、20151659、20151660、20151661号《商品房买卖合同》合法有效；3、依法判决上述《商品房买卖合同》中所分别确定的帝豪澄湾第6#A
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101房所有权归原告所有；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告尹全目与被告匡庆平系熟人关系；被告匡庆平系被告隆回县正财房地产开发有限公司股东，在隆回县城搞房地产开发。2013年11月20日，被告匡庆平因公司资金紧缺向原告尹全目借款550万元。2014年8月22日，被告匡庆平又向案外第三人欧阳炎借款100万元，该100万元债权后由案外第三人欧阳炎转让给了原告尹全目，两项合计被告匡庆平总共向原告尹全目借款650万元整。2015年8月12日，原告尹全目与被告匡庆平签订了《房屋抵押借款合同》，约定了还款期限届满后以房屋抵债的方式，将由被告匡庆平投资建设的被告隆回县正财房地产开发有限公司开发的位于隆回县城帝豪澄湾6号栋5套房地产抵债销售给原告。原告尹全目被指定为网签的房屋买受人。2015年8月17日，原告尹全目与被告隆回县正财房地产开发有限公司签订了合同编号为20151657、20151658、20151659、20151660、20151661号《商品房买卖合同》，被告将其开发建设的位于隆回县城帝豪澄湾6号栋5套房屋(第6#A
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101房)销售给原告尹全目，该5套房屋销售价格均为646342元，5套房屋销售总价款为3231710元。双方签订的《商品房买卖合同》第15条明确约定，出卖人应当在房屋竣工验收备案后365日内办理相关权属证书，但时至今日，被告拒不履行合同，原告多次催收仍未果。据此，为维护原告的合法权益，特依法提起诉讼，请求法院依法判准原告的上述诉讼请求。
被告匡庆平、隆回县正财房地产开发有限公司共同辩称：被告匡庆平向原告借款650万元本金是事实；2、借款利息高于法律规定的利息保护范围，对于超出该范围的利息应当予以抵扣；3、对以物抵债没有异议，但是应当以双方约定的3400/平方的房屋买卖价格进行计算，多退少补，且利息也应只计算到网签时止（2015年8月12日）。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2013年11月20日，被告匡庆平因资金紧缺向原告尹全目借款550万元并向原告尹全目出具了借据，双方口头约定利息按月息4分计算，原告尹全目亦分别于2013年11月20日及2013年11月21日通过其银行账户向被告匡庆平转账支付了该550万元借款。2014年8月22日，被告匡庆平又向案外第三人欧阳炎借款100万元并出具了借据，双方约定借期三个月，并口头约定利息按月息5分计算，该100万元借款债权后由案外第三人欧阳炎转让给了原告尹全目，上述两笔借款共计650万元整。
2015年8月12日，原告尹全目与被告匡庆平签订了《房屋抵押借款合同》，约定：1、计算至2015年8月20日止，被告匡庆平向原告所借的650万元借款，本息合计840万元整，以后不再计息；2、双方约定借款分两次还清，其中2015年9月30日前被告匡庆平向原告还款500万元整，2015年11月30日前向原告还清尾款340万元整；3、被告匡庆平以隆回县帝豪澄湾6号栋25套房屋网签的方式抵押给原告，双方议定房屋抵押价格为2000元/平方米，25套房源总建筑面积共计4252.25平方米，原告确认肖刚、欧阳炎、胡仕高、尹全目、杨文清为网签房屋委托人；4、为尽快还清原告借款，被告营销部将正常销售原告网签房产，原告积极配合被告销售与原告所签网签房屋的解签工作，每解签一套，被告支付原告34万元整；如果被告在约定还款期限未能还款，视为被告违约，被告应无条件完善原告已网签房屋备案手续，原告有权按抵押价格处理已网签房屋。
2015年8月17日，原告尹全目与被告隆回县正财房地产开发有限公司签订了合同编号为20151657、20151658、20151659、20151660、20151661号《商品房买卖合同》，约定被告隆回县正财房地产开发有限公司将其开发建设的位于隆回县销售给原告尹全目，该5套商品房建筑面积均为170.09平方米，单价为每平方米3800元，销售价格均为646342元，5套房屋销售总价款为3231710元。同时，合同均约定，出卖人即被告隆回县正财房地产开发有限公司应当在2016年2月29日前，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告使用，并应在房屋竣工验收备案后365日内将办理权属登记需要由原告提供的资料报产权登记机关备案办理房地产权属证书。上述《商品房买卖合同》签订当日，被告隆回县正财房地产开发有限公司即根据原告尹全目与被告匡庆平于2015年8月12日所签订的《房屋抵押借款合同》，将被告匡庆平所欠借款本息与尹全目应付的该5套抵债商品房的价款进行抵扣，并向原告出具了上述5套商品房的收款收据，每套商品房的收据均载明房款金额为34万元（已付清）；同时，双方还就上述5套商品房到房产管理部门办理了网签备案手续，但被告隆回县正财房地产开发有限公司至今未能协助原告办理好上述五套商品房的房地产权属登记证书。
另查明：被告隆回县正财房地产开发有限公司于2010年4月15日登记成立，被告匡庆平系该公司股东。
本院认为，本案系合同纠纷。本案中，被告匡庆平与原告尹全目签订的《房屋抵押借款合同》，实质是以被告隆回县正财房地产开发有限公司的商品房抵偿被告匡庆平所欠原告尹全目借款本息的以物抵债合同，且被告隆回县正财房地产开发有限公司已通过与原告尹全目签订《商品房买卖合同》，将尹全目应付房款与被告匡庆平所欠原告尹全目借款本息全部进行抵扣并将合同所涉房屋办理网签的方式予以认可，上述《房屋抵押借款合同》、《商品房买卖合同》均是当事人的真实意思表示，且合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，故合同依法成立并有效，双方应严格依约履行。故对原告要求确认与被告匡庆平于2015年8月12日签订的《房屋抵押借款合同》及原告与被告隆回县正财房地产开发有限公司于2015年8月17日签订的合同编号为20151657、20151658、20151659、20151660、20151661号《商品房买卖合同》合法有效的诉讼请求，本院依法予以支持；对原告要求确认《房屋抵押借款合同》所涉及的原告与被告匡庆平之间的借款行为及房屋抵偿行为合法有效的诉讼请求，本院亦予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条的规定，物权的设立及转让需经依法登记发生效力；本案系合同纠纷，对于被告隆回县正财房地产开发有限公司与原告尹全目签订的《商品房买卖合同》所涉及商品房的权属问题，依法应当在被告隆回县正财房地产开发有限公司履行了协助办理房屋权属登记的义务后才能确定，本院不宜在合同纠纷中直接对该五套商品房的所有权归属问题作出判决，故对于原告尹全目要求判决上述《商品房买卖合同》中所分别确定的帝豪澄湾第6#A
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101房所有权归原告所有的诉讼请求，因不属于本案合同纠纷的处理范围，本院依法不予支持。因被告匡庆平所欠原告尹全目借款本息已通过被告隆回县正财房地产开发有限公司的商品房价款抵偿的方式实际支付完毕，因此，即使被告匡庆平辩称借款利息高于法律规定的利息保护范围属实，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持”之规定，被告匡庆平就已支付的超出法律规定保护范围的利息应另行起诉要求原告返还，故对于其要求在本案中就超出法律规定保护范围的利息予以抵扣的抗辩主张，本院依法不予采纳。此外，虽然被告隆回县正财房地产开发有限公司与原告所签订的《商品房买卖合同》中约定的每套商品房的单价为每平方米3800元，销售价格为646342元，但在随后被告隆回县正财房地产开发有限公司向原告所出具的收款收据中，每套商品房的收据均载明房款金额为34万元（已付清），应当视为双方一致同意就用于抵债的商品房的价款进行了变更，故对两被告关于以物抵债的商品房应以《商品房买卖合同》中约定的价款进行计算来抵扣被告匡庆平所欠原告借款本息并多退少补的抗辩主张，本院依法不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第六十五条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条的规定，判决如下：
一、确认原告尹全目与被告匡庆平于2015年8月12日签订的《房屋抵押借款合同》合法有效，原告尹全目与被告匡庆平之间的借款和房屋抵偿行为合法有效；
二、确认原告与被告隆回县正财房地产开发有限公司于2015年8月17日签订的合同编号为20151657、20151658、20151659、20151660、20151661号《商品房买卖合同》合法有效；
三、驳回原告尹全目的其他诉讼请求。
本案受理费32654元，由原告尹全目承担16327元，被告匡庆平、隆回县正财房地产开发有限公司承担16327元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。
审 判 长 杨 城
审 判 员 陈 平
人民陪审员 李 伟
二〇一八年七月十六日
法官 助理 曾晓文
书 记 员 周瑛琪
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;
(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;
(三)以合法形式掩盖非法目的;
(四)损害社会公共利益;
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十五条当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。
借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。