四川省攀枝花市西区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0403民初725号原告：文小剑，男，汉族，1980年11月15日出生，现住攀枝花市西区。原告：褚安红，女，汉族，1986年7月28日出生，现住同文小剑。委托诉讼代理人：文小剑，系褚安红丈夫（特别授权）。被告：攀枝花市鑫海源工贸有限公司，住所地：四川省攀枝花市仁和区迤沙拉大道1622号。法定代表人：杨济铫，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘德玉，四川三才律师事务所律师（一般代理）。原告文小剑、褚安红诉被告攀枝花市鑫海源工贸有限公司（以下简称：鑫海源公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年5月3日立案受理，2016年5月11日，依法由审判员赵东适用简易程序公开开庭进行了审理。原告褚安红并作为原告文小剑的委托代理人，被告鑫海源公司的委托代理人刘德玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告文小剑、褚安红诉称：2011年10月30日,原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同第二十条第二款第（二）项约定：如因被告（出卖人）的责任，原告（买受人）未能在商品房交付之日（2013年6月30日）起365日内取得“房屋所有权证”的，自原告应当取得房屋所有权证的期限届满之日（2014年6月30日）起至实际取得房屋所有权证之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金。合同签订后，原告按照约定全面履行了合同义务，而被告却一直拖延不办理“房屋所有权证”，直至2015年4月14日，被告才将“房屋所有权证”交付原告，逾期288天，被告已经构成违约，应当承担违约赔偿责任。为维护合法权益，原告诉请法院：1、判令被告支付原告逾期办理“房屋所有权证”的违约金263533元×万分之一×288日（2014年6月30日起至2015年4月14日）=7589.75元。2、本案诉讼费由被告承担。被告鑫海源公司辩称：1、原告无证据证明其产权转移登记超过合同约定的时间是被告单方的原因和责任；2、合同约定被告为原告办理产权转移登记系无偿代办，被告履行代办产权的前提是原告要交清各种税费房款以及办证所需的相关资料，由于原告未履行在先义务才造成了产权的逾期办理，不动产销售统一发票开具的前提是原告要将事先缴款所收取的缴款收据提交被告并与被告进行最终的决算后开具。不动产统一发票是办证的必须资料，所以不动产销售统一发票能够证明原告提交资料的时间不在合理的期限内；3、产权证办理逾期时间不长，也无经济损失，被告系无偿代办，逾期情节不严重，依法不应当承担责任；4、房产证办理是一个过程，涉及到行政主管部门，分批次办理虽然没有在合同中约定，但这是在办证主管部门中的实际要求，产权证的办理涉及多个部门，从开始到完成的合理的期限是2-3个月，该合理期限应当予以扣除，不应计算在逾期期限内，每批次是有人数要求的，该批次中如有一人资料不齐全，那么该批次均不办理，所以办理产权过程实际上不仅涉及到本案的原、被告，还涉及到该批次的其他买房人，是相互影响的；5、关于办证所需提交的资料相关部门进行了公示，原告应当知道办证所需要的资料，应积极在合理的期限内及时提交；6、如果法院经审理认为被告应承担违约责任，原告主张违约金与其损失相比显著过高，应予调减。经审理查明：2011年10月30日原告文小剑、褚安红与被告鑫海源公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定出卖人（被告鑫海源公司）将其开发的西贵金沙的房屋出售给买受人（原告文小剑、褚安红），价款为263622元；出卖人应当在2013年6月30日前向买受人交付该商品房。第二十条约定，……（二）转移登记，1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第②种方式处理：……②买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用x元人民币（大写）。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。第二十五条约定，因不可抗力不能按照约定履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起30日内向另一方当事人提供证明。2011年10月30日原告文小剑、褚安红与被告鑫海源公司签订了《补充协议》,该补充协议第五条：对合同第十九条（产权登记）的补充规定。1、买受人必须向出卖人出具书面委托手续，委托出卖人办理本合同项下的房屋权属转移登记等相关手续。出卖人代为办理房屋权属转移登记，出卖人在向买受人交付本合同项下的商品房时，代为收取国家规定应由买受人承担的办理房屋产权登记所需各种税、费，买受人应同时提交相关资料。如因买受人原因导致在商品房交付时未将上述税、费全部交付给出卖人或没有同时提交齐全的相关资料，买受人须按日向出卖人支付人民币100元的违约金，并且不得视为出卖人原因延期履行办理登记义务。同时，出卖人有权拒绝向买受人办理房屋交付手续，由此造成的延期交房责任全部由买受人承担。……4、出卖人在向买受人交付本合同项下的商品房时代为收取国家规定应由买受人承担的办理房屋产权登记所需各种税、费后，如果根据有关主管部门的规定或要求，出卖人在交房时代收的税、费金额不足时，买受人应当在收到出卖人的通知后五日内补交有关税、费，权证办理的约定时间从买受人足额缴清税、费之日起开始计算。因买受人未及时补交有关税、费而造成的办理产权证和国土证的延误，出卖人不承担违约责任。第七条：本协议与《商品房买卖合同》具有相同法律效力，经协议双方签字盖章后生效。2014年12月22日，鑫海源公司向文小剑、褚安红开具《销售不动产统一发票》，该发票记载：“付款方名称：文小剑、褚安红，收款方名称：攀枝花市鑫海源工贸有限公司西区分公司，不动产名称：西贵金沙，款项性质：购房款，金额：263533元”。原告文小剑、褚安红所购商品房的交房时间为2013年6月30日，原告文小剑、褚安红所购商品房的房屋所有权证登记时间为2015年4月14日，同日领取房屋所有权证。上述事实，有原、被告的当庭陈述及《商品房买卖合同》、《补充协议》、销售不动产统一发票、房屋所有权证等证据在案佐证。本院认为，原告文小剑、褚安红与被告鑫海源公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，庭审中原、被告双方对其真实性均认可，且不违反法律的规定，双方应按合同的约定履行各自的义务。买受人（原告）同意委托出卖人（被告）向权属登记机构申请办理房屋权属转移登记，原告有向被告出具书面委托手续，缴纳应由买受人承担的办理房屋产权登记所需各种税、费，提交办证相关资料的义务。2013年6月30日被告向原告交付了该商品房，被告鑫海源公司应在2014年6月30日前为该商品房办理房屋所有权证，但被告是在2015年4月14日才为原告办理了房屋所有权证书。关于逾期办理房屋所有权证的原因，原、被告双方均不能举证证明对方违约是逾期办理房屋所有权证的唯一原因，结合庭审中原、被告出示的证据综合分析，逾期办理房屋所有权证存在两个原因：第一、出卖人（被告）的行为是导致逾期办证的原因之一，如：被告对原告的通知不及时或虽然及时通知但不能举证证明、以及工作效率不高等原因；被告未提供证据证明逾期办理房屋所有权证不是自身原因或者过错所导致。第二、买受人（原告）的行为是导致逾期办理房屋所有权证的另一个原因，如：未能举证证明向被告提交办证所需资料的时间，也未能举证证明向被告催促过办理房屋所有权证。综合考虑原、被告双方的专业能力、交易习惯、不履行或不完全履行合同义务等实际情况等，本院认为本案应当适用过错责任原则处理。在适用过错责任原则下，确定违约赔偿范围不仅要考虑损害的大小，还要考虑受害方有无过错以及双方的过错程度，并且应以违约方缔约时能够预见或者应当预见到的损失为限，因此本院酌定被告应对逾期办理房屋所有权证承担主要责任，责任比例70%；原告应对逾期办理房屋所有权证承担次要责任，责任比例30%。在本案中，原、被告在合同中没有约定损失的计算方法，且原告未提交证据证明实际损失的多少，本院参照原、被告约定的违约金计算违约损失，原告所主张要求判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金263533元×万分之一×288日=7589.75元的诉讼请求，因合同约定违约金的计算时间为从商品房交付之日至届满365日的次日起，至实际取得房屋所有权证书之日止，被告交房给原告的时间为2013年6月30日，应从2014年7月1日开始计算违约金至原告文小剑、褚安红所购商品房的产权证登记时间2015年4月14日止，原告应获得的违约损失赔偿为263533元×万分之一×288日×70%=5312.83元。关于被告辩称房屋所有权证未能按照合同约定的时间办理，是原告未能按时提交办证的相关资料所导致，造成的后果也应当由原告自己承担，被告对此不应当负任何责任的意见，因被告未提交证据证明该反驳主张意见的成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下：一、被告攀枝花市鑫海源工贸有限公司于本判决生效之日起三十日内，支付原告文小剑、褚安红逾期办理房屋所有权证的违约损失5312.83元；二、驳回原告文小剑、褚安红的其他诉讼请求。本案案件受理费50元，本院减半收取为25元，由原告文小剑、褚安红承担7.5元，被告攀枝花市鑫海源工贸有限公司承担17.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。审判员  赵东二〇一六年五月二十六日书记员  蒋山