贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0103民初3403号原告中天城投集团城市建设有限公司，地址：贵阳市云岩区黔灵镇渔安村村委会办公室。法定代表人张智，总经理。委托代理人胡菲琪，女，汉族，1990年3月11日生，住贵阳市南明区，系该公司员工。委托代理人李文娜，女，汉族，1985年12月10日生，住贵阳市小河区，系该公司员工。被告陆国珍，女，1970年9月18日生，住贵阳市南明区。原告中天城投集团城市建设有限公司（以下简称“中天公司”）诉被告陆国珍商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，由审判员章放忠依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中天公司之委托代理人李文娜，被告陆国珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中天公司诉称：2017年3月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》（以下称“合同”）。合同约定：由被告购买原告位于云岩区渔安安井白岩脚公租房3,4号地块（4）1单元19层19号房屋，建筑面积为45.22平方米，总价款为299454元；被告于合同签订之日向原告支付首期房款59891元，余款239563元以分期付款方式支付。合同生效后，被告向原告支付了首期房款59891元，余款239563元未按照合同约定时间支付。原告曾多次催促被告向原告支付剩余房款，但被告至今仍未履行。根据原被告签订的《商品房买卖合同》第十条约定：买受人未按照约定时间付款的，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的10%向出卖人支付违约金。被告至今仍未履行付款义务已构成违约，故原告有权解除合同，要求被告依照双方的合同约定向原告支付违约金。故诉至法院请求：1、依法判决解除原告与被告双方于2017年3月27日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：G-0357）及《补充协议》；2、判决被告向原告支付违约金23956.3元；3、判决被告协助原告办理云岩区渔安安井白岩脚公租房3,4号地块（4）1单元19层19号房屋的预告登记和《商品房买卖合同》备案登记的注销手续，并由被告承担办理注销手续的全部费用；（审理中原告撤回要求办理预告登记注销手续的诉请）；4、请求判决诉讼费由被告承担。被告陆国珍辩称：我是在原告处购房两套，当时销售人员承诺我可以将两套房屋办为一个产权证。但是实际上并未能办理，并非我一个人违约，我第一期缴纳的是房屋的认筹款，签订有认筹书，认筹款两套房屋共收取了叁万元，在2017年3月27日签订了《商品房买卖合同》，但合同在签订当天就被原告收回，我至今都没有得到合同。我未支付第二期购房款的原因是我要求销售人员向我提供合同，但其不能提交，且小区的绿化与销售人员当时承诺不一致。后又因最初与我对接的销售人员已经不在此上班，无人与我对接。现我同意解除合同，但我认为不应该承担如此高的违约金，并非我单方面违约。我也愿意配合办理注销手续，并要求原告退还我剩余款项。经审理查明：2017年3月27日出卖人中天公司与买受人陆国珍签订《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》，约定由陆国珍购买原告中天公司开发的位于云岩区渔安安井白岩脚公租房第3,4号地块（4）1单元19层19号房屋，房屋规划用用途酒店式公寓，建筑面积45.22平方米，房屋总价款299454元。《商品房买卖合同》第八条关于付款方式及期限，买受人采取下列第2种方式付款：2、分期付款。买受人应当在2017年3月27日前分期支付房价款。预付款59891元。二期款89836元整，于2017年6月30日前付清；三期款149727元整，于2017年10月30日前付清；……第十条关于逾期付款责任买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理[（⑴和⑵不做累加）]，⑴逾期在90日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。⑵逾期超过90日（该日期应当与第⑴项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一（该比率应当不小于第⑴项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。……”《补充协议》第十七第1项、关于通知的约定：（1）买受人确认本《商品房买卖合同》正文前“合同当事人”项下约定的通讯地址为出卖人向买受人发出书面通知的送达地址，买受人不填写地址的，有关书面通知则视买受人所提供的身份证地址为通讯地址。“合同当事人”项下约定的通讯地址及买受人所提供的身份证地址可作为诉讼/仲裁文书的送达地址。如出现买受人提供的地址或身份证地址有误的，由此引起的一切责任由买受人承担。如买受人通讯地址变更，须在五日内书面通知出卖人，否则，出卖人按照上述地址发出通知，即视为已送达买受人。（2）出卖人按照买受人所提供的通讯地址寄出信件，即视为出卖人已经履行了通知义务。……合同签订之日，被告陆国珍向原告中天公司支付首期购房款59891元，并缴纳维修基金2995元。该合同已进行备案登记，但未办理预告登记，审理中原告撤回要求被告配合办理注销预告登记的诉请。2017年8月7号，原告按照被告提供的地址向被告邮寄《关于履行〈商品房买卖合同〉付款义务的函》，向被告催收二期房款89836元，并告知且若被告在2017年8月15日前仍未向原告履行付款义务，原告将根据合同第十条及补充协议的约定买受人逾期90天仍未按约定全额支付的，原告有权单方解除合同并在被告缴纳的购房款中扣除因解除合同须支付的违约金，并将房屋另行销售。2017年11月16日原告又向被告邮寄《律师函》，要求被告履行余下房款239563元的付款义务，支付逾期付款违约金，并告知被告若在收到本函后五日内仍拒绝或怠于履行，原告将解除合同，并追究违约责任。被告表示未收到《关于履行〈商品房买卖合同〉付款义务的函》及《律师函》，被告亦一直未处理付款事宜。审理中被告表示同意解除合同，要求原告退还剩余款项。且提交2017年2月15日贵州楼市通房地产顾问有限公司的收据一份，证明其为购买争议房屋，缴纳了5000元咨询服务费，亦要求原告退还。上述事实有原告的当庭陈述，以及原告提交的《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》、《关于履行〈商品房买卖合同〉付款义务的函》、《律师函》、邮寄凭证、备案登记表等证据附卷佐证，对本案事实足以认定。本院认为，原被告双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，其内容未违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效的合同，各方当事人应当按照约定履行义务。被告在支付首期款后，至今未在约定的时间内支付已到期的两期购房款（第二期的付款时间为2017年6月30日前，第三期的付款时间为2017年10月30日前），逾期均超过90日，根据双方合同约定，逾期超过90日，出买人有权解除合同，且原告亦于2017年11月16日通过律师函告知被告在五日内不付款将解除合同，但被告仍未支付，说明被告已以自己的行为表示不再履行合同，且在审理中被告也表示同意解除合同，故本院从其双方自愿，对原告要求解除2017年3月27日签订的《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》的请求本院予以支持。合同解除后，被告有义务协助原告办理该《商品房买卖合同》备案登记的注销手续，对于原告该项诉请，本院予以支持。对于原告要求支付违约金的诉讼请求，双方合同约定，出卖人解除合同的，买受人应当按照累计的逾期应付款的10%向出卖人支付违约金，在原告向被告发出解除合同通知时，被告逾期付款有二期，故对于原告要求被告按逾期款项共计239563元的10%支付违约金23956.3元的诉讼请求，本院予以支持。对于被告陆国珍辩称所购房屋不符合销售人员宣传的绿化配套，因被告陆国珍未举证予以证明，对该辩称本院不予采信。对于陆国珍表示其未收到原告的《关于履行〈商品房买卖合同〉付款义务的函》及《律师函》，经查，原告是按照合同中原告提交的地址通过邮寄送达，符合双方合同的约定，应视为已送达。对于被告陆国珍要求原告返还剩余房款和贵州楼市通房地产顾问有限公司收取的5000元咨询服务费的要求,根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，且为减少当事人的诉累，原告应将收取的一期房款59891元及维修基金2995元扣除被告应支付的违约金23956.3元后返还被告，即为59891+2995-23956.3=38929.7元，至于贵州楼市通房地产顾问有限公司收取的5000元咨询服务费，系被告与贵州楼市通房地产顾问有限公司之间的法律关系，本案不宜处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第60条第1款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第93条第2款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，判决如下：一、解除原告中天城投集团城市建设有限公司与被告陆国珍于2017年3月27日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》（合同编号：G-0357）；二、被告陆国珍于本判决生效之日起十日内向原告中天城投集团城市建设有限公司支付违约金23956.3元；三、被告陆国珍于本判决生效之日起十日内配合原告中天城投集团城市建设有限公司办理本市云岩区渔安安井白岩脚公租房3,4号地块（4）1单元19层19号房屋的《商品房买卖合同》备案登记的注销手续，并由被告陆国珍承担办理注销手续的全部费用；四、原告中天城投集团城市建设有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告陆国珍已付购房款及维修基金62886元。（与上述第二项折抵，应由原告中天城投集团城市建设有限公司退还被告陆国珍38929.7元）。本案诉讼费398元，减半收取199元，由被告负担（此款原告已预交，被告在履行本判决时一并给付原告）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉至贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，本判决则发生法律效力。审判员  章放忠二〇一八年六月二十六日书记员  乔维姗