浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙台商终字第655号
上诉人（原审原告）：中国建设银行股份有限公司台州分行。住所地：台州市广场西路*号。
代表人：郑浩，该分行行长。
委托代理人：陈建平，浙江平正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：叶卫平，
被上诉人（原审被告）：李小燕。
上诉人中国建设银行股份有限公司台州分行（以下简称“建设银行台州分行”）为与被上诉人叶卫平、李小燕金融借款合同纠纷一案，不服台州市椒江区人民法院（2015）台椒商初字第400号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月25日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：2011年9月30日，原告与被告叶卫平、李小燕签订了一份《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：被告叶卫平向原告借款710000元，用于购置房产，借款期限为240个月，即：2011年9月30日至2031年9月30日，利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮10％，罚息利率为在此水平上上浮50％，还款方式为按月等额本息还款法，每月还款5830.93元。借款人不按约定按时足额偿还借款本息或者其他应付款项的，构成违约，原告有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。两被告为借款的履行，以购买的位于台州市铂晶国际花园17幢3单元1704室房屋提供抵押担保，已办理预购商品房抵押权预告登记手续（预登记证号：台房预台字第Y0012655号）。抵押范围为合同项下借款本金、利息（包括复利、罚息）、违约金、赔偿金及律师费等实现债权的相关费用。浙江椒江建设房地产开发有限公司作为保证人在合同上盖章，保证方式为连带责任保证，保证范围为合同项下借款本金、利息（包括复利、罚息）、违约金、赔偿金及律师费等实现债权的相关费用，保证期限为保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无异议、收执之日止。另约定，无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任，保证人不提任何异议。合同签订后，原告按约发放给被告叶卫平贷款710000元，履行了合同约定的义务。在合同履行期间，被告叶卫平自2013年6月份开始未按合同约定按时足额归还原告借款本息。截至2013年11月7日，被告叶卫平尚欠原告借款本金685929.08元、利息21553.53元，浙江椒江建设房地产开发有限公司也未履行保证责任。原告为实现债权而支付律师代理费34299元。为此，原告于2013年11月26日向本院提起诉讼，要求被告叶卫平提前偿还借款本息及相关费用，并要求浙江椒江建设房地产开发有限公司承担保证责任。本院于2013年12月16日作出一审判决，由被告叶卫平于该判决发生法律效力之日起十日内返还给原告借款本金685929.08元，并支付利息（截至2013年11月7日为21553.53元，自2013年11月8日起至该判决确定给付之日止按合同约定的利率计算），以及赔偿原告为实现债权而支付的律师代理费34299元；浙江椒江建设房地产开发有限公司对被告叶卫平的上述债务向原告承担连带责任。台州市铂晶国际花园17幢3单元1704室房屋两被告未进行产权登记，原告与被告叶卫平、李小燕也未将抵押权预登记转为正式抵押权登记。2013年8月12日，本案抵押房屋已建设完成，并具备交付条件，开发商浙江椒江建设房地产开发有限公司已通过快递向购房者发送交房通知等相关资料，要求购房者前来办理房款结算和房屋交接手续。2014年9月5日，台州市路桥区人民法院作出（2014）台路执民字第666-1号执行裁定书、执行通知书，注销原告对上述房产的抵押权预告登记，并将上述房屋所有权及土地使用权归买受人阮德明所有，阮德明可持该裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。2015年1月5日，台州市房地产管理处作出台房（2015）第1号公告，台房预台字第Y0012655号《房屋预告登记证明》公告作废。2015年1月27日，位于台州市铂晶国际花园17幢3单元1704号房屋已办理产权登记，所有权人为阮德明、黄雪芳共同共有，产权证号为台房权证台字第××号、第××号。被告叶卫平、李小燕系夫妻，于1996年3月5日登记结婚。
原告建设银行台州分行于2015年1月23日，向原审法院提起诉讼称：2011年9月30日，被告叶卫平、李小燕因购房需要与原告签订一份《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：被告叶卫平向原告借款710000元，借款期限为2011年9月30日至2031年9月30日，月利率为基准利率上浮10％，逾期利率为贷款利率的基础上上浮50％，还款方式为等额本息还款法，每月还款一次。借款担保方式为两被告以购买的位于台州市铂晶国际花园17幢3单元1704室房屋提供抵押担保，已办理预购商品房抵押权预告登记手续。另外，由开发商浙江椒江建设房地产开发有限公司提供阶段性保证，保证期限为签订保证合同至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权证出具之日止，并在保证责任中约定，无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保，贷款人均可直接要求保证人按照合同约定在保证范围内承担责任。借款合同16条对违约情形作了约定，如借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息的，即构成违约，原告可依据借款合同17条宣布贷款立即到期，并可要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。除此之外对律师费的承担方式以及管辖方面均作了约定。依据借款合同，2011年11月30日原告向被告叶卫平发放贷款710000元，在借款期间被告叶卫平自2013年6月份开始不按合同约定按时足额支付借款本息。截至2013年11月7日，已经欠逾期利息21553.53元未支付。之后，原告向台州市椒江区人民法院提起诉讼，要求被告叶卫平提前偿还借款本息及相关费用，并要求浙江椒江建设房地产开发有限公司承担保证责任。台州市椒江区人民法院于2013年12月16日作出一审判决，由被告叶卫平于判决发生法律效力之日起十日内返还给原告借款本金685929.08元，并支付利息（截至2013年11月7日为21553.53元，自2013年11月8日起至判决确定给付之日止按合同约定的利率计算），以及赔偿原告为实现债权而支付的律师代理费34299元；浙江椒江建设房地产开发有限公司对被告叶卫平的上述债务向原告承担连带责任。涉及抵押物权事宜，当时未处理。现原告请求判令：原告对两被告所有的位于台州市铂晶国际花园17幢3单元1704室房屋的折价款或拍卖、变卖价款在借款本金685929.08元、利息（截至2013年11月7日为21553.53元，自2013年11月8日起至实际给付之日止按合同约定的利率计算），以及律师代理费34299元的范围内享有优先受偿权。
被告叶卫平、李小燕在原审中未作答辩。
原审法院审理认为：本案的金融借款合同纠纷，原告已于2013年11月26日向该院提起诉讼，该院已于2013年12月16日作出一审判决，该院（2013）台椒商初字第2181号民事判决书已发生法律效力。现原告就抵押房屋的优先权提出请求，不予支持，理由如下：根据物权法规定，预告登记后，自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本案从2013年8月12日开发商通知购房者办理房屋交接手续能够反映，此时期房已转为现房。在此后的三个月内，原告作为预抵押权人既未主张抵押权，也未向抵押人催告申请正式的抵押登记，故预告登记已经失效。况且在本次诉讼前，原告的抵押权预告登记已被法院注销，并经房地产管理机关公告作废。目前讼争的房屋产权已登记在他人名下。综上，原告的诉讼请求，于法无据，不予支持。被告叶卫平、李小燕经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响对本案的正常审理。该院依照《中华人民共和国物权法》第二十条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2015年6月26日作出如下判决：驳回原告中国建设银行股份有限公司台州分行的诉讼请求。案件受理费11218元，由原告中国建设银行股份有限公司台州分行负担。
上诉人建设银行台州分行不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：上诉人没有在法定期限内申请抵押权正式登记是因客观原因导致，原因一是俩被上诉人自2013年6月后下落不明，这可从（2013）台路执民字第666号执行案件中的缺席判决，及开发商交房通知书不能送达予以退回等事实可知；原因二是由于2014年9月5日，台州市路桥区人民法院作出（2014）台路执民字第666-1号执行裁定书、执行通知书，注销原告对上述房产的抵押权预告登记，上诉人客观上已经不能进行抵押权正式登记，因此，上诉人没有及时申请抵押权登记并非上诉人过错，上诉人的抵押权预登记应视为仍然有效，上诉人对涉案房屋具有优先受偿权。综上，原审法院认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院依法改判支持上诉人的上诉请求。
被上诉人叶卫平、李小燕未作答辩。
二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。
本院审理认定的事实与原审法院审理认定的一致。
本院认为：俩被上诉人尚欠上诉人住房按揭贷款借款本金685929.08元，事实清楚，债权债务关系明确，本院予以确认。本案的争议焦点在于上诉人是否对台州市铂晶国际花园17幢3单元1704室房屋享有优先受偿权。《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定“预告登记后，债权消灭或自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”，涉案房产开发商于2013年8月13日已通知购房者交房手续，但是俩被上诉人下落不明，房产开发商和上诉人均无法与其取得联系，这有快递公司无法送达的回执和情况说明，（2013）台椒商初字第2181号案件缺席审理等事实为证。由于办理抵押登记手续必须由俩被上诉人到场办理，在无法与俩被上诉人取得联系的情况下，上诉人无法将预告登记转为正式抵押登记，因此，上诉人未能及时办理正式抵押登记手续，系客观原因造成，并非因上诉人主观过错引起，上诉人因客观不能的原因造成无法将预告抵押登记转为正式抵押登记，故上诉人对抵押物仍享有优先受偿权。综上所述，上诉人上诉有理部分，本院予以支持。原审法院适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销台州市椒江区人民法院（2015）台椒商初字第400号民事判决；
二、上诉人中国建设银行股份有限公司台州分行对位于台州市铂晶国际花园17幢3单元1704室房屋的拍卖款在借款本金685929.08元及利息、律师代理费34299元范围内享有优先受偿权。
如果被上诉人叶卫平、李小燕未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费11218元由被上诉人叶卫平、李小燕负担。二审案件受理费人民币11218元，由被上诉人叶卫平、李小燕负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何敏军
代理审判员 戴莹莹
代理审判员 洪海波
二〇一五年十一月十一日
代书 记员 王 旖