湖北省浠水县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂浠水民初字第01012号
原告浠水经济开发区南岳庙村第九组。
负责人ＸＸＸ，组长。
委托代理人詹建明，湖北文海律师事务所律师，代理权限为代为提出、承认、变更、撤回、放弃诉讼请求；代为调查、参加开庭审理、陈述事实、质证活动，发表代理意见；代为接受调解、和解，代为领取各种诉讼文书，执业证号14211201010644611。
被告邹守坤，男，1971年9月6日出生，汉族，湖北省浠水县人，无业，住浠水县。
被告乐成全（曾用名乐细应），男，1970年9月13日出生，汉族，湖北省浠水县人，无业，住浠水县。
原告浠水经济开发区南岳庙村第九组诉被告邹守坤、乐成全房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告浠水经济开发区南岳庙村第九组负责人ＸＸＸ及其委托代理人詹建明，被告邹守坤、被告乐成全均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告浠水经济开发区南岳庙村第九组诉�，2007年4月19日，经我组代表研究决定将本组老房屋进行改建，由被告邹守坤、乐成全合伙承建，双方签订了改建协议书，并约定老屋三档拆除，乙方新建后，一层、二层还建我组，三层以上由被告自行处理。2012年3月21日，经协商，我组与被告双方同意将还建房一、二层作价陆拾叁万元整，由二被告合伙购买，并约定到期一次性付款。2012年7月18日，南岳庙村委会签证，还建一、二层房屋作价陆拾叁万整，并由二被告将房屋转让给易友元，易友元款已付清。被告断断续续付款，至今下欠24万元整，经多次协商未果，故具状法院，请求依法判决二被告偿还欠款24万元整；由二被告承担本案全部诉讼费用。
原告委托代理人詹建明代理意见，一、本案当事人之间是合作建房合同关系，合同有效。根据本案的事实，2007年4月19日，经南岳村九组代表研究决定将本组年�失修的老屋进行改建，与被告邹守坤、乐成全合作建房，并约定建成后房屋分配为一层、二层归九组，三层以上归二被告，后因二被告将一、二层房屋以63万元转让给易友元，且易友元将钱全部付清给了二被告，二被告断断续续付了一部分款给原告，余款经过结算仍下欠24万元，并出具欠据。本案所涉及的合作建房合同应为有效合同。依据《合同法》解释（二）第十四条之规定，合同法第五十二条第五项规定的违反强制性规定是指效力性强制性规定，所谓效力性强制性规定是指法律及行政法规明确规定违反了禁止性规定将导致合同无效或者不成立，违反效力性规定的合同，是绝对无效的合同。强制性规定包括效力性强制性规定和管理性强制规定，而管理性强制规定承担的是行政管理责任，在合同补办相关手续后，合同依然有效，比如房屋买卖合同并不必然无效，只是合同补办相关行政管理手续。本案合作建房发生在《城乡规划法》之前（2008年1月1日施行），本案的土地为集体所有，原来就是小组住宅用地，未改变土地使用性质，因此本案合同未违反效力性强制性规定，只是涉及行政管理问题，只是管理强制性的问题，故本案涉及合同应为有效合同。二、本案债务合法。本案的债务源于合作建房后的结算，合作建房合同是有效的，因此本案债务形成合法，合作建房是一种合伙民事法律关系，双方当事人合伙的权利义务明确，并经过结算和出具欠据确认债务，没有违反意思自治和诚实信用的原则，本案债务为合法债务，在庭审中，二被告自始至终对债务和法律关系未抗辩，未提任何异议，对债务已予认可。比照《最高人民法院关于审理民间借贷案件若干问题的意见》第十五条被告放弃抗辩的原则，本案债务为有效债务。综上所�，本案双方当事人合作建房未违反效力性强制性规定，应为有效合同关系，本案经过结算并确认的债务是合法债务，也没有违反效力性强制性规定，希望法院根据本案实际情况，平衡当事人实际利益，最大限度维护多数人利益，支持原告诉讼请求。
被告乐成全辩称，欠款24万元是事实。因今年的工程停了，钱肯定是要还的，按照福利院的协议，年年小组有补贴，我都没领，都在小组的帐上。只要我的工程开工，就可以和小组结账还款。
被告邹守坤辩称，原告与我们达成了承诺，我们欠的钱，都由我们还款，不与买屋的易友元相干。我只出欠条6万元，我同意还款6万元，我和乐成全之间不存在连带偿还。如果乐成全没有能力还款，现在原告起诉连带责任，是不是24万元都由我还，这就不公平，我出的欠条我负责。原告起诉的24万元的连带责任，我�有想法，起诉前，原告的律师找过我，今天原告和代表都在，我要求原告将连带责任解释清楚。
原告浠水经济开发区南岳庙村第九组为证实自己主张的权利，向本院提交了以下证据材料：
1、2015年6月15日和2015年6月11日，浠水经济开发区南岳庙社区居民委员会证明两份及ＸＸＸ组长身份证复印件一份。
旨在证明：原告的主体资格。
2、二被告户籍证明各一份。
3、2007年4月19日，南岳九组房屋改建协议书复印件一份。
旨在证明：原九组老屋由二被告合伙承建，约定老屋三档拆除，一、二层用于还建南岳九组，三层以上由二被告自行处理。
4、2012年3月21日，调解协议复印件一份。
旨在证明：原告、二被告双方协商，同意将一、二层原属于九组房屋作价陆拾叁万卖给二被告。
5、2012�7月18日，承诺书复印件一份。
旨在证明：九组新建房屋一、二楼作价陆拾叁万元卖给二被告，小组无权干涉易友元其房屋的用途及任何经济纠纷，一切税费由二被告承担，并有南岳庙村委会见证。
6、欠条两张。
旨在证明：二被告共同下欠原告购房屋款24万元。
7、2015年5月16日，调查笔录复印件一页。
旨在证明：二被告于2007年4月19日合伙承建九组老屋约定一、二层还建九组，后作价63万元由二被告合伙购买，二被告又将房子卖给易友元。
被告邹守坤、被告乐成全对原告提供的证据材料1-7均无异议，也没有向法庭提供证据材料。
本院认证意见：
证据材料1、2、3、4、5、6、7，原、被告双方均无异议，可以证实原、被告的身份及案件相关事实。
根据原告的举证、二被告的质证及其双方当事人在庭审的陈述、辩解，本院确认本案的主要事实如下：
2007年4月19日，被告邹守坤（指乙方）、被告乐细应（指乙方）及邹守兵与原告浠水经济开发区南岳庙村第九组（指甲方）签订了“南岳九组房屋改建协议书”一式四份。具体内容为“甲方：南岳九组，乙方：乐细应邹守兵邹守坤。经南岳九组代表研究决定将老房屋进行改建，由乐细应、邹守兵、邹守坤承建，就有关改建事宜经甲乙双方协商达成如下协议：一、老房屋三档拆除，由乙方新建，一层、二层用于还建南岳九组，三层以上由乙方自行处理。二、双方责任1、为了乙方施工的道路、水电畅通。甲方负责单相电，负责安水，但资金由乙方垫付。完工后水电不再使用。2、施工工地范围内外与村民、租房户的协调工作由甲方在开工前协商到位，不能影响乙方的施工工作。3、乙方按图纸施工�不随意变更图纸内容，如需要变更图纸设计施工，须经甲乙双方协商同意。4、房屋的产权证、土地证由甲乙双方配合办理，费用乙方负担，甲方补贴壹万元办证费用。乙方负责一切证件二层到位给甲方。其余一切税费由乙方负责。5、旧房拆除前乙方先付贰万元保证金给甲方，待第一层完工后退还乙方。6、乙方负责包括甲方在内二层外砖粘贴，外门窗甲乙双方要一致。由乙方统一制做，甲方付一、二层门窗款给乙方。7、施工日期为二00七年八月一日止，乙方完工期二00八年二月二十日，未按时间完成，罚款按房屋租金罚款。8、施工期间一切安全事故由乙方负责，甲方不付所有安全事故。三、未尽事宜甲乙双方协商解决，本合同一式四份，甲乙双方各执一份。合同自签订之日起生效，并负法律责任”。甲、乙双方代表及见证人在该协议书上进行了签名。2012年3月21日�原告（甲方）与被告邹守坤、乐成全（乙方）签订了调解协议，其内容是“原南岳九小组集体原老屋因多年失修，小组群众、代表同意于2007年4月进行改建，承包给乙方本组村民乐成全、邹守坤承建，签订改建协议书，房屋改建完后，一层、二层还给甲方，三层以上由乙方自行处理，在承建之中和改建完后甲乙双方发生了一定的纠纷，经村主持甲方代表和乙方当事人参加协商，达成共识意见如下：1、原甲乙双方签订协议所有款项作废（原所交款项作废）。2、经甲方代表和乙方协商，同意将一层二层卖给乙方作价为陆拾叁万元整。售房的一切税费由乙方承担，甲方概不负责。3、付款方式：一次性付清。付款时间2012年4月20日，如到期未付清款项，此协议作废，所造成的一切后果由乙方负责。4、现在一层、二层改装修的所有工程费用包括水电、甲方概不负责付款，由�方承担。5、邹守斌如有扯皮有乐成全和邹守坤处理。此协议自签字之日起开始生效，望双方当事人遵守不得再反悔扯皮，谁反悔或扯皮，造成的后果自负”。该协议尾部甲、乙双方代表均已签名。2012年7月18日，原告出具了“承诺书”一份，其内容是“承诺书，南岳庙村九组将位于南岳庙村九组交警中队对面一、二楼房屋全权委托给乐细应及邹守坤处理，现经协商作价陆拾叁万元整，由乐细应、邹守坤以现金方式支付给组。现由乐细应、邹守坤将房屋转让给已居住人易友元，自签订合同后，组无权干涉易友元其房屋的用途及任何经济纠纷，于2012年7月18日生效，并发生法律效力，如有任何一方违约，由违约方承担一切经济及法律责任。买卖房屋涉及的一切税费由乐细应、邹守坤承担”。尾部小组全体成员（签名）：李斯行ＸＸＸ。同时，浠水经济开发区南岳庙村村民委员会作为鉴证方在该承诺书上加盖有公章。改建协议签订后，二被告即按协议约定对老房屋三档进行拆除改建为七层房屋，完工后因双方发生了纠纷，又签订了调解协议，原告同意对协议中约定的还建一、二楼房屋作价63万元卖给二被告，二被告已变卖给他人易友元。该房屋占用土地性质为农民集体土地，房屋的改建至今未取得相关行政职能部门的审批许可，亦未能办理产权登记手续。嗣后，二被告只给付原告部分购房款，对下欠款原告找二被告进行催讨时，二被告均向原告出具了欠条。其中，被告邹守坤在2014年3月13日向原告出具了欠条一张，其内容“欠南岳九组现金款陆万元整（￥60000.00元）（年底付款），邹守坤，2014.3.13”。被告乐成全在2014年7月18日向原告出具了欠条一张，其内容“欠九组房屋款壹拾捌万元正（180000.00元），乐细应，2014.7.18”。现原告找�被告催讨未成，遂诉至法院，要求二被告连带清偿原告欠款24万元。
本院认为，依照法律规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。农民集体所有的土地转为建设用地必须经相关行政部门予以审批许可。原告与二被告先后签订“南岳九组房屋改建协议书”和“调解协议”，二被告对原告原有土地性质为农民集体所有的三档老屋进行拆除开发改建为七层楼房，并对部分房屋对外进行销售，现原告依据本案所涉“南岳九组房屋改建协议书”、“调解协议”及二被告所出具的欠据要求二被告支付下欠的24万元的购房款的诉讼请求，没有法律依据，依法不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第五十九条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告浠水经济开发区南岳庙村第九组的诉讼请求。
本案受理费4900元，由原告浠水经济开发区南岳庙村第九组负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，同时交纳上诉费，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。上诉期限届满后七日内仍未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 ：蔡成亮
人民陪审员 ：韩建军
人民陪审员 ：张新国
二〇一六年五月十日
书 记 员 ： 夏 辉