湖北省武汉市硚口区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0104民初750号
原告（反诉被告）：湖北聚丰源茶叶市场管理有限公司，住所地：武汉市硚口区营房十四村特1号4栋。
法定代表人：张兴满，该公司总经理。
委托诉讼代理人：鄢来文，湖北山河律师事务所律师（特别授权）。
被告（反诉原告）：武汉广源实业有限公司，住所地：武汉市硚口区营房十四村特1号。
法定代表人：杨学钰，该公司执行董事。
被告：杨春，男，1965年3月14日出生，汉族，住武汉市江岸区。
被告：江海云，男，1965年10月19日出生，汉族，住武汉市江岸区。
上列三被告共同委托诉讼代理人：洪驰、邹永丽，北京市京师（武汉）律师事务所律师（特别授权）。
原告湖北聚丰源茶叶市场管理有限公司（以下简称聚丰源公司）与被告武汉广源实业有限公司（以下简称广源公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月28日立案后，原告申请追加杨春、江海云作为本案共同被告参加诉讼，被告广源公司于2017年4月向本院提起反诉，本院予以受理并决定合并审理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告聚丰源公司的委托诉讼代理人鄢来文，被告广源公司、杨春、江海云的共同委托诉讼代理人洪驰、邹永丽到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解，庭外和解的期间依法不计入审限。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）聚丰源公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与广源公司的房屋租赁合同；2.广源公司向原告返还押金400000元及多缴费用701895.41元并支付利息（以欠款金额为基数从2016年1月25日按同期银行贷款利率计算至款项结清之日止）；3.广源公司赔偿原告损失5643835元；4.被告承担本案诉讼费、律师费等费用。诉讼中，原告将诉讼请求变更为：1.确认原告与广源公司之间的房屋租赁合同已于2016年1月25日解除，广源公司向原告返还收缴的记账凭证；2.广源公司退还原告押金400000元、进场费100000元、多收租金601895.41元、管理人员配合费和公共设施使用费1239444元，共计2341339.41元；3.广源公司赔偿原告装修损失5643835元及经营利润损失；4.江海云、杨春对上述第2项请求20%的费用部分承担连带责任；5.江海云、杨春对上述第3项请求20%的部分承担连带责任；6.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：聚丰源公司与广源公司于2014年10月25日签订《房屋租赁合同》，约定聚丰源公司租赁广源公司位于武汉市硚口区营房十四村特1号的房屋，面积8711平方米，租赁用途为茶叶市场，租赁期限15年，自2014年11月6日至2029年11月5日，月租金347716元。聚丰源公司分别于2014年10月24日、2014年11月6日向广源公司支付租金400000元、1022652元，随后也履行了缴费义务。2014年11月6日至2014年12月15日期间，广源公司向聚丰源公司交付了房屋，面积为5039.75平方米。经广源公司同意后，聚丰源公司对房屋进行了装修、招商等，并投资600余万元。2016年1月25日，广源公司单方面解除租赁合同，与他人签订新的租赁合同，广源公司的违约行为给原告造成巨大损失，双方协商未果，故原告诉至法院。
被告（反诉原告）广源公司、被告杨春、被告江海云共同辩称：1.认可双方租赁合同已于2016年1月25日解除；2.广源公司并未收缴原告的记账凭证，没有向原告返还记账凭证的义务，原告应自己保管财物凭证并承担风险，刘云签收的记账凭证没有显示是原件还是复印件，原告应向刘云主张权利；3.进场费100000元并非广源公司收取，而是原告支付给之前租户的清退费用，收据注明的是补偿费，原告应提供该票据；4.合同约定原告违约则押金不予退还，原告要求返还押金没有依据；5.原告并未多交租金，租赁房屋面积经过双方确认，原告实际承租房屋一年之久，从未对房屋面积和租金提出异议，且无证房屋也可以参照租金标准收取占用费，原告承租房屋后将房屋转租，收取的租金远高于合同约定租金标准，如原告主张该部分租金应当返还，则原告收取租户的租金系基于占用原告的房屋和土地，构成不当得利，也应当返还给广源公司；6.管理人员配合费和公共设施使用费与江海云、杨春无关，收取该费用是因为广源公司要安排人员提供保安、保洁及维修服务，未违反任何强制性法律规定，该约定合法有效，且在聚丰源公司与次承租人签订的租赁合同中，也约定要收取管理人员配合费和公共设施使用费，故聚丰源公司对此费用早已认可，不应现在提出异议；7.原告未提供相应证据证明其存在装修损失，其主张不应得到支持；8.江海云、杨春不应承担连带责任。综上，请求法院驳回原告全部诉讼请求。
被告（反诉原告）广源公司向本院提出反诉请求：1.聚丰源公司向广源公司支付2015年12月6日至2016年1月25日欠缴的租金和公共设施使用费、管理人员配合费合计368140元；2.聚丰源公司向广源公司赔偿2015年11月5日起的逾期付款损失（按照年利率6.525%的标准计算至所有欠款实际偿付之日止）；3.聚丰源公司向广源公司支付2016年1月26日至2016年3月1日房屋逾期腾退期间的公共设施使用费、管理人员配合费合计157511.81元以及房屋占用费480372.37元；4.聚丰源公司向广源公司支付茶城二楼两间办公室2016年3月1日起至房屋实际腾退之日止的房屋占用费（按照合同约定租金标准的两倍计算）；5.聚丰源公司向广源公司支付逾期腾退的违约金16201.22元；6.聚丰源公司向广源公司支付水电费19563.50元；7.聚丰源公司承担本案诉讼费用。诉讼中，广源公司撤回了上列第3、4、5、6项诉讼请求，并将第2项请求变更为：聚丰源公司向广源公司支付2016年1月26日起的逾期付款损失。事实和理由：广源公司与聚丰源公司于2014年10月25日签订《房屋租赁合同》，约定广源公司将武汉市硚口区营房十四村特1号的房屋整体租给聚丰源公司。合同签订后，聚丰源公司付清了2015年12月5日前的所有租金及费用，但未按照合同约定在2015年12月5日前支付2015年12月6日至2016年5月5日期间的租金及费用2045304元，仅于2016年1月25日向广源公司支付租金200000元，其余租金一直未支付，广源公司多次催要，聚丰源公司一直不予回应。2016年1月25日，广源公司依据合同约定行使合同解除权，通知聚丰源公司解除合同并支付拖欠的租金等费用，但聚丰源公司置之不理，广源公司为减少损失，于2016年3月1日开始与市场内的原有商户陆续签订租赁合同。
原告（反诉被告）聚丰源公司对反诉答辩称：1.广源公司主张欠付租金已经超过诉讼时效，且广源公司违约在先；2.合同解除系广源公司导致，管理人员配合费和公共设施使用费在合同中笼统的都是租金，也超过了诉讼时效；3.房屋占用费的责任不全在聚丰源公司，房屋实际是广源公司控制，聚丰源公司无法使用房屋。综上，请求法院驳回广源公司的全部反诉请求。
经审理查明，广源公司系武汉市硚口区营房十四村特1号1栋两层房屋（建筑面积235.97平方米）、2栋一层房屋（建筑面积79.55平方米）、3栋三层房屋（建筑面积745.5平方米）、4栋两层房屋（建筑面积3978.73平方米）所有权人。江海云、杨春系武汉市硚口区营房十四村特1号第1栋两层房屋（建筑面积189.38平方米）、第2栋三层房屋（建筑面积651.36平方米）、第3栋1-1号两层房屋（建筑面积116.36平方米）、第3栋1-2号两层房屋（建筑面积110.24平方米）、第3栋1-3号两层房屋（建筑面积112.32平方米）、第3栋1-4号两层房屋（建筑面积69.5平方米）所有权人。广源公司、江海云、杨春在该地共有建筑面积6288.91平方米的房屋。此外，广源公司、江海云、杨春还在上述房屋所在地扩建了部分面积，但未办理《建设工程规划许可证》。2014年7月，广源公司委托郭丽娟组建团队负责武汉市硚口区营房十四村特1号市场的运营管理。2014年10月25日，广源公司（甲方）与沈瑞应（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“乙方租赁甲方位于武汉市硚口区营房十四村特1号的房屋，面积8711平方米；乙方将该租赁房屋作为茶叶市场之用；租赁期限15年，自2014年11月6日起至2029年11月5日止，免租期4个月，以交付之日起计算；每月租金347716元，其中房屋租金210000元，公共设施使用费、管理人员配合费137716元；甲乙双方签订合同之日，乙方付定金400000元，甲方将主楼房屋交付乙方的前十日，乙方再付3个月租金，且将定金转为押金，第二次付款为交房后7个月付6个月租金；乙方按本合同规定支付费用后，甲方应将租赁房屋逐步交给乙方使用，并与乙方办理交接手续，按合同约定提供相应服务；租赁期满不再续租的，若乙方结清租赁费用等全部债务，并按甲方要求办理交接手续予以腾退的，甲方应在乙方所有租户迁出后，一个月内将合同保证金不计利息退还给乙方，但因乙方违约而由甲方解除合同的，则不受此款限制；租赁期间，甲方积极配合乙方办理工商执照、消防手续，费用由乙方支付；甲方提供现有的水源、电源外，应乙方要求，甲方同意办理电增容，费用由双方平均分摊，产权归甲方所有，乙方的电费按电力公司缴费单据的单价加0.1元交给甲方，水费按自来水公司的单价结算，由甲方同意安装水电分表，其安装及使用费由乙方承担，甲方管理；乙方未按合同规定交付租金、水电费、物业管理费及设备维护费的，每日应按租金、水电费、物业管理费及设备维护费的千分之十向甲方交纳延期滞纳金，且甲方有权采用停电、停水等措施。逾期五日乙方仍不交付的，甲方有权单方面解除合同，并不退还保证金，且乙方装修定着物无偿归甲方所有。乙方在合同解除后还应向甲方交纳拖欠的租金、水电费、物业管理费、设备维护费及延期滞纳金；因任何一方违约提前终止本合同的，应在10日内按合同剩余时间租金的总和一次性交付给对方，否则，按国家当期贷款利息追加；乙方因自身原因，未能于合同期满或解除之日起三日内腾退的，乙方除应交纳延期公共设施使用费、管理人员配合费外，每日还应按日租金的两倍向甲方支付房屋占用费，并应按年公共设施使用费、管理人员配合费的千分之十向甲方支付违约金，承担其他合同责任，直至腾房迁出之日止；租金（房屋租金及公共设施使用费、人员维护及配合费）递增方式：第三年递增6%，第五年递增7%，第七年递增8%，第九年递增8%，第十一年递增8%，第十三年递增8%，第十五年递增8%；本合同乙方暂由个人签定，待乙方办理工商执照后，加盖公章；门面交付时间暂定为一个月，以交付门面的当日起计算门面免租期，且甲方将门面交付乙方的前十日，乙方按合同第五条交付其租金。”合同签订当日，沈瑞应向广源公司支付了400000元。房屋交付过程中，因商户李记餐厅拒绝腾退，广源公司将租金调整为205873.87元，公共设施使用费和管理人员配合费调整为135010.13元。2014年11月6日，广源公司（甲方）与沈瑞应（乙方）签订《房屋租赁补充协议》，约定：“乙方必须按照消防部门的要求进行装修或整改，甲方配合协助乙方办理消防验收并通过相关手续，期间所发生的一切费用由乙方承担。若因消防未通过或因工业用地不能作商业使用，致使乙方无法开业，甲方在十日内无息退还乙方所缴的款项。”2014年11月7日，沈瑞应向广源公司支付了三个月的租金、公共设施使用费、管理人员配合费共计1022652元。2014年11月12日，沈瑞应在郭丽娟提供的《项目场地示意图》上签字，示意图载明一层面积4624平方米、二层面积3693平方米、三层面积677平方米。2014年12月23日，郭丽娟发函要求聚丰源公司支付供电工程款212500元及进场费100000元。后沈瑞应支付了上述款项，广源公司主张100000元的用途为清场补贴，是付给之前商户的补偿金。2015年2月5日，聚丰源公司成立，成立时股东为：陈瑞春、廖石鸿、沈瑞应、詹仙康。后聚丰源公司在沈瑞应与广源公司签订的《房屋租赁合同》上加盖了公章。聚丰源公司成立后以自己名义与市场内的租户签订租赁合同，并向广源公司支付租金。2015年5月22日、6月30日，聚丰源公司分两批向广源公司支付了六个月的租金、公共设施使用费、管理人员配合费共计2045304元。2015年10月7日，武汉市公安局硚口区分局消防大队对聚丰源公司下达了《责令限期改正通知书》，内容为：“我大队于2015年10月7日对你单位（场所）进行消防监督检查，发现存在下列1-5项消防安全违法行为：1、消防设施未保持完好有效；2、封闭安全出口；3、部分区域疏散距离过长；4、未办理消防审核检验手续；5、未按规范设置应急灯、疏散指示标志。对上述第1-5项，责令你单位（场所）于2015年10月14日前改正。改正期间，你单位（场所）应当采取措施，确保消防安全。对消防安全违法行为，将依法予以处罚。”2016年1月5日，聚丰源公司股东变更为陈芳、张兴满。2016年1月14日，聚丰源公司向广源公司支付了租金200000元。2016年1月25日，广源公司发函通知聚丰源公司解除合同，理由是聚丰源公司应于2015年11月6日前缴付2015年12月6日至2016年6月5日期间的租金2045304元，但仅收到200000元，广源公司有权依据合同约定解除合同。2016年1月26日，郭丽娟团队成员刘云签收了聚丰源公司2014年11月至2015年12月的记账凭证。后广源公司与市场内的租户重新签订《租赁合同》。2016年8月10日，广源公司向沈瑞应寄出《关于腾退办公室的函》，要求沈瑞应于2016年8月15日前腾空办公室并结清应缴纳的各项费用，该邮件被退回。
上述事实，有双方当事人陈述，原告提供的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》、《房屋产权登记信息查询单》、《函》、银行流水、《责令限期改正通知书》、《政府信息公开答复书》，被告提供的《房屋租赁合同》、《企业信息咨询报告》、《房屋所有权证》、《函》、《项目场地示意图》、《租赁合同》、《关于腾退办公室的函》等在卷为凭，并经开庭质证，本院审查，足以认定。
本院认为，沈瑞应与广源公司签订的《房屋租赁合同》约定合同暂由沈瑞应签订，待办理工商执照后加盖公章，聚丰源公司成立后在合同上加盖了公司印章，并实际履行合同，故该合同对聚丰源公司具有约束力。广源公司承认聚丰源公司要求确认双方租赁合同已于2016年1月25日解除的诉讼请求，不违反法律规定，故对于原告的该项请求，本院予以支持。聚丰源公司要求广源公司返还记账凭证的诉讼请求，属另一法律关系，本案不予处理，聚丰源公司可另行起诉主张权利。依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，广源公司出租给聚丰源公司的房屋仅有6288.91平方米系取得权属证书的房屋，其余房屋既未取得权属证书，也未取得建设工程规划许可证及主管部门的批准，故上述租赁合同涉及未经审批办证的房产部分应属无效，其他部分不违反法律规定应为有效。依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，聚丰源公司仍然应当按照合同约定租金标准支付未取得权属证书的房屋的占有使用费。合同约定租赁期限从2014年11月6日起算，免租期4个月，以交付之日起计算，沈瑞应2014年11月12日在《项目场地示意图》上签字的行为应视为广源公司已交付房屋，故免租期应从2014年11月12日开始计算。房屋交付过程中，因商户李记餐厅拒绝腾退，广源公司将租金调整为205873.87元，将公共设施使用费和管理人员配合费调整为135010.13元，沈瑞应亦按该标准支付了相应费用，故双方对租金、公共设施使用费和管理人员配合费的标准已经协商一致。该标准系双方自愿协商后确定，不违反法律规定，聚丰源公司应当按照该标准支付费用，故对于原告要求广源公司退还多收租金601895.41元、管理人员配合费和公共设施使用费1239444元的诉讼请求，本院不予支持。合同约定承租人逾期五日不交付租金、水电费等费用的，出租人有权解除合同，并不退还保证金，承租人的装修定着物无偿归出租人所有，承租人在合同解除后还应向出租人交纳拖欠的租金及滞纳金。聚丰源公司未按合同约定支付2015年12月12日至2016年6月11日的租金等费用2045304元，仅于2016年1月14日支付200000元，一直未支付后续费用，构成违约，广源公司有权解除合同，并不退还保证金，聚丰源公司的装修定着物亦归广源公司所有，故对于聚丰源公司要求退还押金（即保证金）400000元以及赔偿装修损失的诉讼请求，本院不予支持。聚丰源公司还应向广源公司支付2015年12月12日至2016年1月25日的租金等费用共计311326元（340884元/月÷30天×45天-200000元）。对于广源公司要求聚丰源公司支付滞纳金的请求，因聚丰源公司的保证金以足以弥补该损失，故对于广源公司要求支付滞纳金的请求，本院不予支持。聚丰源公司主张广源公司起诉超过了诉讼时效，但广源公司已于2016年8月向沈瑞应发函要求腾退办公室并结清各项费用，沈瑞应系合同签订者和聚丰源公司的原股东，广源公司向其进行催告表明其主张了权利，故诉讼时效中断，广源公司2017年4月向本院提起反诉并未超过诉讼时效。合同并未约定聚丰源公司需支付进场费100000元，交付房屋系广源公司的义务，故广源公司收取的进场费100000元应予返还。因合同解除并非广源公司的违约行为导致，故广源公司无需向聚丰源公司赔偿经营利润损失。聚丰源公司要求江海云、杨春承担连带责任的诉讼请求，亦无事实和法律依据，本院不予支持。双方应支付的款项抵销后，聚丰源公司还需向广源公司支付211326元。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国公司法若干问题的规定（三）》第二条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）湖北聚丰源茶叶市场管理有限公司与被告（反诉原告）武汉广源实业有限公司之间的房屋租赁合同关系于2016年1月25日解除；
二、原告（反诉被告）湖北聚丰源茶叶市场管理有限公司于本判决生效之日起7日内向被告（反诉原告）武汉广源实业有限公司支付211326元；
三、驳回原告（反诉被告）湖北聚丰源茶叶市场管理有限公司其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）武汉广源实业有限公司其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费67078.98元，反诉费7547元，共计74625.98元，由原告（反诉被告）湖北聚丰源茶叶市场管理有限公司负担67763.98元，由被告（反诉原告）武汉广源实业有限公司负担6862元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 谢 磊
人民陪审员 徐 涛
人民陪审员 张 艺
二〇一七年十二月二十八日
法官 助理 夏建飞
书 记 员 杨弘帆