重庆市沙坪坝区人民法院
民 事 判 决 书
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（2015）沙法民初字第00719号
原告重庆蓝峰物业管理有限公司，住所地重庆市江北区石马河阳光家园16号6-2，组织机构代码78421664-2。
法定代表人蓝立超，重庆蓝峰物业管理有限公司总经理。
被告重庆沙坪坝蔬菜副食品有限公司，住所地重庆市沙坪坝区，组织机构代码20305347-9。
法定代表人游绍州，重庆沙坪坝蔬菜副食品有限公司董事长。
原告重庆蓝峰物业管理有限公司与被告重庆沙坪坝蔬菜副食品有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月5日立案受理后，依法由审判员刘涛独任审判，适用简易程序于2015年1月28日公开开庭进行了审理。原告重庆蓝峰物业管理有限公司的法定代表人蓝立超、被告重庆沙坪坝蔬菜副食品有限公司的法定代表人游绍州到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆蓝峰物业管理有限公司诉称，原告于2006年8月22日和2008年8月28日两次与被告所在小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，原告于2006年9月1日起按合同约定向被告提供了物业服务，但被告至今未交纳物业服务费及路灯公摊电费。现原告向法院起诉，要求被告交纳2007年9月1日至2014年8月31日期间的物业服务费57169.30元及同期路灯公摊费168元及违约金39284.50元（违约金计算方式：以每月欠交的物业服务费为本金，按每日千分之三计算，从欠费之日计算至2014年10月31日止，共计157137.90元，原告只要求主张违约金的25%即39284.50元）。
被告重庆沙坪坝蔬菜副食品有限公司辩称，被告是涉案房屋的业主，被告交纳了1年的物管费，从2007年9月1日开始未交纳物管费属实。该房屋已出租，被告与承租人协商物管费由承租人交纳。承租人未交纳物管费是因原告物业服务工作不到位，人员严重不足，对下水管道堵塞和垃圾堆放不予管理所致。原告没有按照合同履行职责，原告违约在先。物管费欠费多年，原告从不主动找被告进行协商，即使原告提供了物业服务，服务费标准也得到法院的认可，但2007年9月1日至2012年12月5日期间的费用也超过了诉讼时效。
经审理查明，2006年8月22日，原告重庆蓝峰物业管理有限公司（乙方）与重庆市沙坪坝区XX小区业主委员会（甲方）签订《物业服务合同》，约定甲方委托乙方为重庆市沙坪坝区天星桥晒光坪X号XX小区提供物业服务，合同期限：2006年9月1日至2008年8月31日。合同第六条约定住宅按建筑面积每月每平方米0.38元收取，商业用房按建筑面积每月每平方米1.14元收取，公共路灯照明电费每月每户2元。合同第十条约定每月26-28日由甲方向业主按统一标准收取当月的物管等费用，业主直接在本小区大门岗处缴纳给乙方，乙方出具收据。合同第十九条约定甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日百分之五的标准向乙方支付违约金。该合同经重庆市沙坪坝区房屋管理局于2006年11月2日予以备案。合同期限届满后，2008年8月28日，原告重庆蓝峰物业管理有限公司（乙方）与重庆市沙坪坝区XX小区业主委员会（甲方）就XX小区再次续签《物业服务合同》，合同期限：2008年9月1日至2011年8月31日。合同第六条约定住宅按建筑面积每月每平方米0.48元收取，商业用房按建筑面积每月每平方米1.44元收取，公共路灯照明电费每月每户2元。合同第十条约定每月20-25日由乙方向业主按统一标准收取当月的物管等费用，业主直接在本小区大门岗处缴纳给乙方，乙方出具收据。合同第十九条约定业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费等相关费用的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。该合同经重庆市沙坪坝区房屋管理局于2008年11月13日予以备案。上述合同签订后，原告对XX小区进行了物业服务。被告交纳了部分物业服务费。合同履行期限届满后，原告仍继续在该小区进行物业服务。被告从2007年9月1日起未交纳物业服务费。2014年8月6日，原告向重庆市沙坪坝区XX街道办事处XX村社区居委会报送《物业撤场函》，载明：我司决定于2014年8月31日18时撤离该小区物业服务，请业主委员会到场参加撤场移交工作，还请未缴纳物业等费用的业主及时交清。现原告起诉来院，要求判如所请。审理中，被告认为原告于2014年12月5日主张权利，2006年9月1日至2012年12月5日期间的物业服务费已超过诉讼时效，且认为合同约定的违约金标准过高，要求调整降低。原告认为其未超过诉讼时效，并举示了其自行拍摄的催费公告照片予以证明，并称照片分别于2009年9月19日、2011年9月18日、2013年9月17日、2014年5月26日、2014年8月26日拍摄。被告对原告以上照片的真实性不予认可，认为照片原告随时都可以制作形成，其本身不存在客观性，不能反映催收行为作出的时间。此外，原告还举示了排水管道改造方案、满意调查统计、照片、收费收据等证据以证明其对小区进行了物业服务，对《物业撤场函》进行了公示。
另查明，被告系沙坪坝区晒光坪XX号房屋所有权人。房屋建筑面积492.16平方米，用途为商业用房。原告于2007年3月13日取得重庆市物业管理企业叁级资质证书。
上述事实，有物业服务合同、备案证明、档案查询证明、资质证书等书证及当事人的陈述在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定案件事实的根据。
本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题和解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，重庆市沙坪坝区XX小区业主委员会与原告于2006年8月22日和2008年8月28日签订的《物业服务合同》是双方真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。该合同对小区全体业主具有约束力。原告依据上述《物业服务合同》履行了物业服务。在2008年8月28日签订的《物业服务合同》履行期限届满后，原告仍为该小区提供物业服务，双方形成事实上的物业服务关系。被告作为小区业主，理应按合同约定交纳物业服务费。
《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十九条规定：在诉讼时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，诉讼时效中止。从中止时效的原因消除之日起，诉讼时效期间继续计算。第一百四十条规定：诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，原告提交的照片不能单独作为认定案件事实的依据，其不能充分证明原告曾经向被告主张民事权利而发生诉讼时效有中止、中断、延长的情形。被告认可原告在2014年12月5日主张权利，因此，2007年9月1日至2012年12月4日期间的物业服务费已超过诉讼时效，依法不受法律保护。2012年12月5日至2014年8月31日期间的物业服务费及公摊路灯费，本院予以支持，不满1个月的按日计算。根据合同约定计算，此期间物业服务费为14792.47元，公摊路灯费为41.74元，合计14834.21元。被告抗辩违约金标准约定过高，要求调整降低，本院予以支持，违约金标准调整至按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的130%计算。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题和解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告重庆沙坪坝蔬菜副食品有限公司于本判决发生法律效力后，立即支付原告重庆蓝峰物业管理有限公司2012年12月5日至2014年8月31日期间的物业服务费14792.47元，公摊路灯费为41.74元，合计14834.21元。
二、被告重庆沙坪坝蔬菜副食品有限公司于本判决发生法律效力后，立即支付原告重庆蓝峰物业管理有限公司违约金，该违约金以被告重庆沙坪坝蔬菜副食品有限公司2012年12月5日至2014年8月31日期间每月应付物业服务费、公摊路灯费710.71元为基数，从应支付物业服务费的当月26日起至2014年10月31日止，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的130%计算。
三、驳回原告重庆蓝峰物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2216元，减半交纳1108元（原告已预交），由原告重庆蓝峰物业管理有限公司负担822元，被告重庆沙坪坝蔬菜副食品有限公司负担286元，此款限被告于本判决发生法律效力后立即给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉，上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行生效判决确认的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 刘 涛
二〇一五年三月十七日
书记员 彭超群