广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江中法民一终字第186号
上诉人（原审原告）：张耀燊。
委托代理人：黄敏彦，广东贯虹律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：黄楷。
委托代理人：方先涛，广东永基律师事务所律师。
上诉人张耀燊因与被上诉人黄楷房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2013）江蓬法民一初字第1083号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理完结。
当事人原审的意见
2013年5月21日，张耀燊向原审法院提起诉讼，请求判令：1、黄楷向张耀燊支付租金28350元及物业服务费1694.4元；2、张耀燊不需向黄楷退回4500元保证金；3、本案诉讼费用由黄楷承担。事实与理由如下：2011年2月25日，张耀燊与黄楷签订了一份《商铺租赁协议书》，约定由张耀燊将其座落于江门市蓬江区某某大道81号107的商铺出租给黄楷，租赁期限从2011年5月1日起至2013年4月30日止，第一年的月租金为4500元，从第二年开始，每年月租金在上一年租金的基础上递增5%，并于每月的前5日缴交当月租金。且�赁期内商铺所发生的水费、电费、排污费、房屋使用税等皆由黄楷承担。黄楷缴交4500元作为信用保证金，合同期满后如黄楷不违约，则由张耀燊退回给黄楷。协议书签订后，黄楷一开始能依时缴交租金和其他税费，但自2012年1月开始黄楷并未依约履行，截止至2013年4月30日，黄楷尚欠张耀燊租金28350元（每月租金4725元，从2012年11月至2013年4月共欠6个月）及物业服务费1694.4元（每月物业服务费105.9元，从2012年1月至2013年4月共欠16个月）。经张耀燊多次催讨，黄楷仍拒绝支付。诉讼期间，张耀燊增加诉讼请求：1、黄楷立即交回商铺给张耀燊；2、黄楷按每月4725元的标准向张耀燊支付从2013年5月1日起至2013年8月31日止的商铺占用费18900元。
黄楷答辩称：一、张耀燊长期居住于国外，当时租赁合同亦并非张耀燊本人与黄楷签订，而是由郑某某与黄楷签订的，因此根据合同相对�性的原则，张耀燊的起诉，主体不适格。二、张耀燊、黄楷已于2012年10月达成协议，解除租赁关系，而黄楷从2012年11月份开始，亦没有再实际使用该商铺，因此黄楷并不存在毁约行为。张耀燊起诉请求没收保证金没有事实依据。而由于黄楷在2012年11月份开始没有使用该商铺，张耀燊起诉要求支付2012年11月份至2013年4月份的租金，既没有合同基础，也没有事实依据。三、对于张耀燊起诉的物业服务费，合同中既没有约定物业服务费，也没有约定这一项费用由黄楷承担，因此，张耀燊该项诉讼请求没有依据。四、黄楷增加诉讼请求超过时限，本案虽然转程序，但黄楷超过举证时限增加诉讼请求，不应支持。五、在事实方面，黄楷已经在2012年11月份正式退还商铺，并且将商铺的相关税务工商登记手续从涉案铺位的地址变更到某甲大道224号111室。商铺全部搬迁完毕，黄楷亦已将商铺钥匙通过公证的方式寄回给张耀燊，故不存在张耀燊所称的占用情况，且张耀燊亦没有相关证据证明黄楷仍然占用涉案商铺。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2011年2月25日，张耀燊与黄楷签订一份《商铺租赁协议书》，约定张耀燊将其座落于江门市蓬江区某某大道81号107号的铺位（70.60平方米）出租给黄楷。合同主要内容：甲方张耀燊、乙方黄楷。一、租期、费用与支付。1、租期为2年，自2011年5月1日起至2013年4月30日止。2、费用。（1）第一年月租金为4500元，每月5日前缴交当月租金；（2）从第二年开始每年月租金在上一年租金的基础上递增5%；（3）租赁期内，除上述提及的月租金外，甲方不得以任何理由、方式向乙方增加月租金或收取额外费用；（4）租赁期内该铺位所发生的水费、电费、排污费、治安费、卫生费、房屋使用税等一切费用皆由�方负责；（5）合同签订后，乙方应向甲方缴交4500元作信用保证金。保证金不计利息，合同期满后，如乙方无违约行为，甲方退回保证金额给乙方。二、甲方于本合同签订之日当天内将该房屋交付给乙方。三、违约责任。1、由于甲方原因未按合同要求之期将指定的房屋、水和电源交付给乙方使用的视作甲方违约。2、乙方不按合同要求按时向甲方缴交租金和水电费视作乙方违约，甲方有权终止合同，收回该房屋。3、在租赁期内，双方不得无故解除合同，如任何一方擅自中止合同，则违约方必须赔偿另一方损失。甲方单方面提出中止合同，则甲方应支付双倍信用保证金给乙方作违约金，并经评估赔偿相应的装修款（除乙方利用所租物业进行非法活动，损害公共利益的）；若乙方单方面中止合同，则甲方有权没收乙方保证金作为违约金。违约金必须在合同中止之日的15�内将违约金支付给另一方。4、若乙方拖欠租金超出一个月（31日），甲方可以解除租赁合同，收回出租物业，并没收保证金等等，合同签订后黄楷交付信用保证金4500元给张耀燊，并向张耀燊交纳租金至2012年10月30日止。张耀燊亦依约交付铺位给黄楷使用。租赁期间，黄楷将该商铺用于经营江门XX酒业有限公司。黄楷因经营需要，于2012年10月要求张耀燊收回商铺及解除合同，并于2012年11月27日搬离租赁的商铺，但张耀燊拒绝收回铺位，2013年2月4日，黄楷寄商铺的钥匙给张耀燊，张耀燊拒收商铺钥匙，双方协商未成，张耀燊于2013年5月21日向原审法院提起诉讼。
另查明，租赁合同的签订和履行是由张耀燊委托其母亲郑某某与黄楷联系，张耀燊、黄楷之间并没有直接联系。
原审法院判决的理由及结果
原审法院认为：本案属租赁合同纠纷，双方当事人所签租赁合同是双方真实意思的表示，并没有违反法律的规定，是有效的合同。本案争议的焦点是：一、黄楷是否应向张耀燊支付租金和物业服务费及租金的数额。二、张耀燊是否有权没收黄楷缴交的保证金4500元。
关于黄楷是否应向张耀燊支付租金及租金的数额问题。1、本案证据显示：双方因故均可以解除合同，但应赔偿对方的损失。根据租赁合同第五条第三款的规定，“在租赁期内，双方不得无故解除合同，如任何一方擅自提出中止合同，则违约方必须赔偿另一方损失。甲方（张耀燊）单方面提出中止合同，则甲方应支付双倍信用保证金给乙方作违约金，并经评估赔偿相应的装修款；若乙方（黄楷）单方面中止合同，则甲方有权没收乙方保证金作为违约金……”该条款是对双方单方面解除合同的约定，条款中的“中止合同”实际是解除合同的意思表示。换言之，双方因故可以解除合同。如果张耀燊在租赁期间单方面解除合同，则张耀燊支付双倍信用保证金给黄楷作违约金，并经评估赔偿相应的装修款给张耀燊。如黄楷在租赁期间单方面解除合同，则由张耀燊没收其信用保证金作为赔偿张耀燊的损失。2、张耀燊提供的公证书及附件资料显示，其于2012年10月就要求张耀燊收回商铺，虽然双方对是否达成一致解除合同存在争议，但黄楷单方面要求张耀燊收回商铺意思明确。由于租赁合同中张耀燊的义务是出租铺位，黄楷要求张耀燊收回商铺即要求单方解除合同。3、经审理查明，从2012年11月开始，黄楷拒付租金给张耀燊；2012年11月27日黄楷搬离租赁的商铺；且江门XX酒业有限公司员工周某乙、廖某丙等人证实，黄楷在搬离涉案商铺前后曾多次要求张耀燊代理人郑某某收回商铺，郑某某在黄楷搬离商铺后不久查看过商铺，但长期没有收回铺位。上述�实表明张耀燊应在2012年11月30日前已知道黄楷要求其收回铺位即要求解除合同的请求。4、张耀燊收到黄楷单方解除合同的请求后，长期置之不理，没有及时收回铺位重新出租，由此造成了不应有的租金损失，故其无权就扩大的租金损失向黄楷主张权利。综上，原审法院对黄楷在租赁期间于2012年11月30日前单方要求解除租赁合同的事实予以认定。对张耀燊请求黄楷交付租金共47250元的请求，因黄楷已付清2012年10月30日前的租金，且于2012年11月27日搬离铺位，故还应支付2012年11月租金4725元给张耀燊。张耀燊请求超出部份，理据不足，原审法院不予支持。对张耀燊要求黄楷支付物业管理费的请求，根据《物业管理条例》第七条规定，按时交纳物业服务费用是业主的义务，张耀燊作为商铺的所有权人即业主，依法应负责交纳物业服务费。且双方在租赁合同中并未就物业管理�由谁承担作出约定，因此，张耀燊要求黄楷返还使用商铺期间的物业管理费于法无据，原审法院不予支持。另对张耀燊要求黄楷交回商铺的请求，因张耀燊长期拒绝收回该商铺，因黄楷已于2013年2月4日寄商铺钥匙给张耀燊，张耀燊拒收钥匙，故视为商铺已交付完毕。故对张耀燊的该项请求，原审法院不予支持。
关于张耀燊是否有权没收黄楷信用保证金4500元的问题。根据租赁合同第五条第三款的约定，黄楷在租赁期间单方解除合同，则张耀燊有权没收黄楷的信用保证金作为违约金，本案黄楷属单方要求解除合同，故张耀燊有权没收黄楷的信用保证金，张耀燊请求没收黄楷信用保证金的请求理据充分，原审法院予以支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条�规定，于2013年12月3日作出（2013）江蓬法民一初字第1083号民事判决：一、黄楷应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金4725元给张耀燊。二、黄楷向张耀燊交纳的租赁合同信用保证金4500元归张耀燊所有，张耀燊不需向黄楷退回上述信用保证金。三、驳回张耀燊其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1081.5元，由张耀燊承担130元，由黄楷承担951.5元。
当事人二审的意见
张耀燊不服原审判决，向本院提起上诉，请求二审法院判令：1、撤销原审判决第一、三项。2、改判黄楷向张耀燊支付2012年11月至2013年5月的租金28350元及2012年l月至2013年4月的物业服务费1694.40元。3、黄楷立即交回商铺。4、黄楷按每月4725元的标准支付从2013年5月1�起至交回商铺之日止的商铺占用费。5、本案一、二审诉讼费由黄楷负担。事实和理由如下：一、一审判决认定黄楷单方面主张解除合同已发生法律效力，是认定事实错误。1、黄楷无证据证明其单方面解除合同的意思表示己到达张耀燊，黄楷即使有该意思表示，但因该意思表示未到达张耀燊，不产生解除合同的法律效果。黄楷解除合同时应通知张耀燊，通知到达时合同才解除，但黄楷解除合同的意思表示并未到达张耀燊。虽然黄楷曾发函件给张耀燊，但黄楷所发之函件由邮政部门退回给黄楷，这足以证明黄楷的意思表示并未到达张耀燊。法院送达法律文书给当事人都要求当事人签收，如无法在当事人住所找到当事人，也是通过公告程序送达，如果是当事人拒收，也要通过一定程序留置送达，由此可知，黄楷只是向张耀燊发一份函件，在没有证据证明张耀燊收到的情况下，就认定张耀燊已知道黄楷解除合同的意思，实属错误。同时，本案一个重要事实就是双方并未明确约定联系方式，双方联系的实际情况是：由张耀燊的代理人即张耀燊的母亲与黄楷及其员工通过当面或电话的方式联系。显然，黄楷向张耀燊所在地址发函件，在张耀燊未收到的情况下不产生任何送达、到达的法律效力。2、一审以黄楷的员工证言来认定张耀燊收到黄楷解除合同的意思表示，是明显依据不足，适用法律错误。黄楷是江门市XX酒业有限公司的经营者，证人周某乙、廖某丙是该公司的员工，与黄楷存在明显的利害关系，其证人证言不应采信，然而，一审判决却采信周某乙、廖某丙的证言，明显违反了最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十五条规定的关于证人证言的认定原则。此外，一审法院也违背了中立原则，周某乙、廖某丙的证人证�黄楷己在庭审中提供，但由于两位证人没有出庭作证，不符合证据的要求，依法不能采纳，然而原审法院却为了让两证人的证言符合证据的要求，在黄楷己提供证人证言笔录的情况下，仍在开庭后再一次重复向两证人询问取证，以加强该项证人证言的证明力，这明显违背了中立原则，偏帮黄楷。但无论如何，证人周某乙、廖某丙与黄楷存在明显的利害关系，其证人证言依法不能采信。二、一审判决认定张耀燊收到黄楷解除合同的请求后，长期置之不理，这没有任何事实根据，是认定事实错误。如上所述，张耀燊没有收到黄楷解除合同的通知，何来认定其对解除合同及收回商铺一事置之不理。三、一审判决认定张耀燊拒收钥匙而视为商铺己交还张耀燊，也是认定事实错误。1、黄楷虽然是寄出钥匙，但张耀燊没有收到，更不是一审判决所认定的拒收。事实上，在第一�庭审中，一审法院要求黄楷提交邮政部门是否把邮件送达给张耀燊的证据，但在之后的庭审中，黄楷依然没有提交，只是向法院陈述邮件被退回。邮件退回不等于张耀燊拒收。一审判决书第3页第二段记载了黄楷提供证据的情况，但没有任何一项是关于张耀燊拒收钥匙的证据，请二审法院查明该证据。2、交还商铺的手续，无论是按照合同约定还是交易习惯，都不能以寄回钥匙的方式来交付商铺。《商铺租赁协议书》第四条第2（5）项约定：“合同到期后，乙方有责任在15天内清场，并在30天内将改建的夹层、洗手间、墙面恢复租赁前的面貌，完成恢复工作后方可将租用房屋归还甲方”，即使根据日常交易习惯，交还商铺也应当先对商铺进行清点、检查后才能交回。四、一审判决认定黄楷于2012年10月提出解除合同，与相关事实和法律相冲突。1、黄楷主张10月中旬己协商一致解除合同，那么为何11月才搬走？显然与事实相矛盾，这一事实足以推翻一审判决所认定的“黄楷于2012年10月提出解除合同”。2、退一万步讲，即使黄楷曾于2012年10月中旬提出解除合同，在没有得到张耀燊的同意的情况下，黄楷随后又继续使用商铺，其这一行为足以表示黄楷取消了解除合同的意向，可视为合同继续履行。3、事实上，黄楷没有证据证明于2012年10月提出解除合同，其该主张的依据是2013年2月5日的公证书，在该公证书的《通知》中提及到10月中旬达成解除合同的合意，但该公证书是2013年2月5日制作，假设张耀燊收到公证书且视为黄楷单方面解除合同的意思表示，则合同解除的时间也应是2013年2月5日（未计在邮期间），而不应是2012年10月。因为在公证书的《通知》中提及2012年10月解除合同，一审判决就认定黄楷于2012年10月提出解除合同的意思表示，明�不当。如果《通知》提及是2012年1月解除，那么是否可以推断合同已于2012年1月解除？显然，一审认定事实草率，缺乏证据支持。五、即使黄楷于2013年2月5日发出的函件是因张耀燊拒收而认定该函件所表达的解除合同的意思己到达张耀燊，那也只能认定合同自2013年2月5日解除，黄楷仍应支付2012年11月l日至2013年2月5日的租金。六、黄楷即使确实于2012年11月27日搬离商铺，也不足以证明合同已经解除。如上所述，只要黄楷解除合同的意思表示未到达张耀燊，则无论黄楷是否搬离商铺，都不能认定合同己经解除。黄楷是否使用商铺是其自己的处分权，与解除合同不存在必然联系。七、一审判决认定双方未约定物业管理费由谁承担，是认定事实错误。《商铺租赁协议书》第四条第2（l）物业管理费由谁承担项约定：“按时缴交租金、水电费、排污费、治安费、卫生费、房屋�用税等费用”。而事实上，黄楷也支付了2011年5月至12月的物业服务费。由此可见，双方约定物业管理费由黄楷承担。综上，一审判决认定事实错误、适用法律错误，请二审法院查明事实，依法纠正。
黄楷答辩称：一审判决有充分的法律和事实依据，张耀燊的上诉请求应当不予支持。
双方当事人在二审阶段均无提供证据。
本院在二审阶段向双方当事人补充出示了黄楷以公证方式寄出的编号为1057243074500的EMS特快专递回执，其《退改批条》上注明“1、原址查无此人”、“5、6／2，10：00电收件人要求退回”。
张耀燊对上述证据认为：该证据不真实，由于该退回批条上同时有两个选项，既然原址查无此人，则不可能再出现张耀燊要求退回邮件的情况，故对该证据不予确认。
黄楷对上述证据认为：原审阶段已主张法院对邮件退回情况予以核实，现请二审法院查明。
�院查明的事实
本院经审理查明：2011年2月25日，张耀燊与黄楷签订一份《商铺租赁协议书》，约定张耀燊将其座落于江门市蓬江区某某大道81号107号的涉案房屋租给黄楷。合同主要内容：甲方张耀燊、乙方黄楷。一、租期、费用与支付。1、租期为2年，自2011年5月1日起至2013年4月30日止。2、费用。（1）第一年月租金为4500元，每月5日前缴交当月租金；（2）从第二年开始每年月租金在上一年租金的基础上递增5%；（3）租赁期内，除上述提及的月租金外，甲方不得以任何理由、方式向乙方增加月租金或收取额外费用；（4）租赁期内该铺位所发生的水费、电费、排污费、治安费、卫生费、房屋使用税等一切费用皆由乙方负责；（5）合同签订后，乙方应向甲方缴交4500元作信用保证金。保证金不计利息，合同期满后，如乙方无违约行为，甲方退回保证金额给乙方。二、甲方�本合同签订之日当天内将该房屋交付给乙方。三、违约责任。1、由于甲方原因未按合同要求之期将指定的房屋、水和电源交付给乙方使用的视作甲方违约。2、乙方不按合同要求按时向甲方缴交租金和水电费视作乙方违约，甲方有权终止合同，收回该房屋。3、在租赁期内，双方不得无故解除合同，如任何一方擅自中止合同，则违约方必须赔偿另一方损失。甲方单方面提出中止合同，则甲方应支付双倍信用保证金给乙方作违约金，并经评估赔偿相应的装修款（除乙方利用所租物业进行非法活动，损害公共利益的）；若乙方单方面中止合同，则甲方有权没收乙方保证金作为违约金。违约金必须在合同中止之日的15日内将违约金支付给另一方。4、若乙方拖欠租金超出一个月（31日），甲方可以解除租赁合同，收回出租物业，并没收保证金等等。
合同签订后，黄楷已向张�燊交付4500元信用保证金，张耀燊也已将涉案房屋交予黄楷使用。黄楷交纳租金直至2012年10月30日。租赁期间，黄楷将该商铺用于经营江门XX酒业有限公司。2013年2月4日，黄楷以公证方式将涉案房屋钥匙通过EMS特快专递邮寄给张耀燊，张耀燊于同月6日要求邮政部门予以退回。
另查明，租赁合同的签订和履行是由张耀燊委托其母亲郑某某与黄楷联系，张耀燊、黄楷之间并没有直接联系。
再查明，黄楷在二审阶段述称，2012年10、11月期间，其曾多次电话联系郑某某，希望能够提前解除合同，但对方一再拖延。在最后一次联系时，郑某某曾口头表示由其自行搬迁，但事后郑某某又一直拖延交接房屋事宜。在办理公证之前，黄楷没有以书面方式通知张耀燊解除合同及撤场事宜。
本院判决的理由和结果
本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。本案争议焦点系：一、涉案合同�否已经解除的问题。二、张耀燊的各项诉请是否成立的问题。
一、关于涉案合同是否已经解除的问题
对于张耀燊的主张，黄楷抗辩认为，双方已于2012年10月份达成协议解除租赁合同。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款关于“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任”的规定，因黄楷没有提供充分证据证明双方当事人曾达成口头协议而合意解除涉案合同，张耀燊对此又不予确认，故本院对黄楷关于合同已经协议解除的主张不予支持。张耀燊主张涉案合同没有解除符合查明事实及法律规定，本院予以支持。原审法院对当事人的抗辩事由未作严格审查，在黄楷并未依法履行解除合同之通�义务的情况下，仅以合同约定双方均有权解除合同，且黄楷已以实际行为表明将不再履行合同为由，认定涉案合同已经解除，缺乏法律和事实的依据，处理不当，本院予以纠正。
二、关于张耀燊的各项诉请是否成立的问题
1、关于租金的问题。如上所述，由于涉案合同尚未通过当事人的协商一致予以解除，故张耀燊主张黄楷支付合同期满前的租金合理合法，本院予以支持，具体金额为28350元（4725元／月×6个月=28350元）。
2、关于信用保证金的问题。黄楷未经张耀燊同意迟延履行支付租金义务，其行为已构成违约，故张耀燊主张没收信用保证金4500元符合涉案合同中关于没收信用保证金条款的约定，本院予以支持。
3、关于物业管理费的问题。由于支付物业管理费为物业所有人的法定义务，在涉案合同并未明确约定由黄楷负担物业管理费，且本案证据不足以证明此前一直由黄楷直接支付相应费用的情况下，张耀燊主张黄楷清偿物业管理费1694.4元理据不足，本院不予支持。
4、关于涉案房屋交接及占有使用费的问题。张耀燊虽主张黄楷交还涉案房屋，但结合本案事实，涉案合同的租赁期限至2013年4月30日已经届满，黄楷在此前确已不再使用涉案房屋，也已将涉案房屋钥匙以公证方式退还张耀燊，而张耀燊于2012年2月6日要求邮政部门退还邮件的行为，应视为黄楷已向张耀燊交还涉案房屋，故本案并无再行判令黄楷交还商铺的必要。同理，因黄楷在合同期满后并未继续占用涉案房屋，故张耀燊主张黄楷自2013年5月1日起支付涉案房屋的占有使用费理据不足，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，但部分处理欠妥，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、最�人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省江门市蓬江区人民法院（2013）江蓬法民一初字第1083号民事判决第二项；
二、撤销广东省江门市蓬江区人民法院（2013）江蓬法民一初字第1083号民事判决第三项；
三、变更广东省江门市蓬江区人民法院（2013）江蓬法民一初字第1083号民事判决第一项为：黄楷应于本判决生效之日起十日内向张耀燊支付租金28350元；
四、驳回张耀燊的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费1081.5元，由黄楷负担573.74元，由张耀燊负担507.76元。二审案件受理费1081.5元，由黄楷负担573.74元，由张耀燊负担507.76元。
本判决为终审判决。
审判长 李 海
审判员 黎景欣
审判员 李雁羽
二〇一四年五月十六日
书记员 李慕华
梁闪云