宁波市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）甬鄞民初字第2088号
原告：宁波富田日用品有限公司。
法定代表人：陈秀芳。
委托代理人：陈金林。
被告：宁波市鄞州斑马线汽车服务有限公司。
法定代表人：汪志辉。
委托代理人：徐国勇。
委托代理人：任仁耀。
原告宁波富田日用品有限公司为与被告宁波市鄞州斑马线汽车服务有限公司、宁波市鄞州石碶斑马线汽车修理部房屋租赁合同纠纷一案，于2013年12月10日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由审判员汤涛适用简易程序审理。审理中，原告撤回了对被告宁波市鄞州石碶斑马线汽车修理部的起诉。本案于2014年1月6日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈金林，被告的法定代表人汪志辉及委托代理人徐国勇、任仁耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宁波富田日用品有限公司起诉称：2009年6月30日，被告宁波市鄞州斑马线汽车服务有限公司承租了原告所有的位于宁波富田集团综合大楼东北侧独立钢梁厂房1353.86平方米的场地，租赁期限自2009年7月起至拆迁。2013年5月22日，根据宁波市“退二进三”产业调整政策，涉案土地被正式拍卖出让；2013年8月5日，原告开始自行拆迁，并书面通知所有承租户在2013年10月10日前完成腾房工作；2013年10月6日，原告完成搬迁后开始拆除建筑物，其他承租人都先后按约腾退租赁房屋，但被告却要求原告先“赔偿”再腾退房屋；2013年10月底，原告再次发函告知被告拆除工作将继续推进，水电设施将拆除，催促被告在2013年11月10日必须完成腾房；被告在2013年11月8日回函再次拒绝，2013年11月，被告还私自架设供电线路妨碍拆除工作，2013年12月2日，被告再次发函给原告故意缩小歪曲“拆迁”的含义，还声称采取“必要的防范措施”，2013年12月5日，被告还涉嫌聚众阻扰拆除供水线路。原、被告之间的租赁合同关系已于2013年8月5日终止，被告已经无权占用租赁物。故要求判令被告立即腾退宁波富田集团综合楼东北面独立钢梁厂房的租赁场地。
被告宁波市鄞州斑马线汽车服务有限公司答辩称：原、被告之间的租赁合同关系属实，但该合同尚在履行期内，约定租赁期限自2009年7月16日至政府规划调整拆迁，政府规划调整拆迁是指政府行政拆迁，而不是企业自身商业行为。原告与宁波市国土资源局鄞州分局之间的合同是民事合同，约定由原告自行拆除建筑物，不是行政拆迁行为，不属于合同约定情形，故双方租赁合同至今尚未到期，原告也从未通知过被告上述土地被收购的情况；如果原告因经营需要提前收回租赁物，则应按约提前90天通知，并支付违约金和赔偿金，现原告既未履行告知义务，又未支付违约金和补偿金，故涉案租赁合同不能解除。为此，要求继续履行涉案租赁合同，并保留另行主张赔偿的权利。要求驳回原告的诉讼请求。
原告宁波富田日用品有限公司为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：
1.原告与被告宁波市鄞州斑马线汽车服务有限公司签订的《租赁合同》1份，用以证明双方对租赁物、租赁期限、租金标准及支付等均进行了明确约定，合同载明租赁标的物为宁波富田集团写字楼第一层（已于2012年6月29日到期终止）及讼争的宁波富田集团综合楼东北面独立钢梁厂房，面积为1353.86平方米，合同约定的“拆迁”并非一定要求是行政拆迁的事实；
2.《鄞州区国有建设用地使用权收购合同》1份，用以证明原告与宁波市鄞州区土地储备中心于2012年9月28日签订了该合同，涉案房屋的土地被纳入宁波市“退二进三”产业政策调整范围，原告按约应在2013年10月底之前自行拆除地上建筑物，且原告有权自行处置地上建筑物的事实；
3.原告发给被告律师函件的邮件详情单（复印件）、被告发给原告的《回复函》及《律师函》各1份，用以证明原告于2013年10月31日向被告发函，再次告知原告将推进拆除进程，在2013年11月10日前拆除房屋的供水供电设施，但被告回函明确表示拒绝腾退房屋的事实。
被告宁波市鄞州斑马线汽车服务有限公司为证明自己的抗辩主张，向本院提交了《关于原富田集团地块有关情况的回复》（复印件）1份，该份函件由宁波市国土资源局鄞州分局出具给浙江法制报，用以证明涉案土地是被收购，涉案房屋由原告自行拆除，属民事行为，并非行政拆迁，不符合涉案租赁合同约定的“拆迁”情形的事实。
上述证据，经庭审质证，双方的质证意见及本院的认证意见如下：
对于原告宁波富田日用品有限公司提交的证据，被告宁波市鄞州斑马线汽车服务有限公司对证据1的真实性、没有异议，但认为该合同清楚载明租期至政府规划调整拆迁止；本院对该证据予以确认，对于双方合同的状态，结合其他证据及事实综合阐述。被告对证据2的真实性没有异议，但认为该合同属民事合同，对被告没有约束力，且原告也没有告知过被告涉案土地被列入“退二进三”政策调整范围，故该证据与本案无关。本院认为该合同明确了涉案土地的状况，与本案具有关联性，故本院予以确认。对于证据3，被告承认收到原告2013年10月31日的《律师函》，并非是2013年8月5日；《回复函》及《律师函》亦由被告发送给原告，主要内容是对双方租赁合同条款的理解，并没有表示拒绝腾房。本院对该组证据的真实性予以确认。
对于被告宁波市鄞州斑马线汽车服务有限公司提交的证据，原告宁波富田日用品有限公司对真实性没有异议，但认为该函件明确合同到拆迁终止，由于不会出现行政拆迁，合同约定的拆迁就是原告自行拆迁，故不能据此证明涉案租赁合同未到期。本院对该证据的真实性予以确认。
综上，本院根据原、被告的诉、辩称意见及本院所确认的有效证据，认定本案事实如下：
2009年，原告与被告宁波市鄞州斑马线汽车服务有限公司（原名称为宁波市鄞州斑马线汽车用品有限公司）签订了《租赁合同》一份，原告将位于宁波富田集团写字楼第一层（已于2012年6月29日到期终止）及宁波富田集团综合楼东北面独立钢梁厂房租赁给被告使用，约定上述钢梁厂房的租赁期限自2009年7月16日至政府规划调整拆迁，合同自然终止，其中每1年为一期，如遇拆迁、政府规划、变更土地性质等则合同自然终止，乙方（即被告宁波市鄞州斑马线汽车服务有限公司）应在规定期限返还租赁标的物，不得以各种理由推拖阻挠，乙方添置的新物可由其自行收回。钢梁厂房面积为1353.86平方米，租金第一年、第二年为160000元，第三年为170000元。双方还约定如果租赁标的物因城市建设需要被依法列入房屋拆迁、政府规划范围或被征收、征用的，涉案租赁合同终止，甲乙双方互不承担违约责任。租赁期内，甲方因经营情况需提前收回租赁标的物的，应提前90日通知乙方，将已收取的多余租金退还乙方并按年租金的10%支付违约赔偿金等内容。被告向原告支付租金至2013年8月份。2013年10月31日，原告委托律师出具了《律师函》，告知原告将推进拆除进程，在2013年11月10日前拆除房屋的供水供电设施。被告于2013年11月2日收到该份函件后于2013年11月8日向原告发送了《回复函》一份，主要载明被告收到原告的上述函件，被告对原告涉案土地被收购及出让等均不知情，原告亦没有书面通知，对被告没有约束力；被告未收到过任何正式通知，鉴于原告律师函提到原告即将开展强行拆除，被告也将采取一切必要的防范措施，以免利益再次受损。2013年12月2日，被告委托律师再次向原告发送了《律师函》一份，该函件主要内容认为涉案土地回购等并非双方合同中约定的“拆迁”，如果原告意欲提前解除合同，需要提前90日通知并支付违约金和赔偿金，但原告未按约履行，原告单方断水断电的行为给被告造成极大损失，被告保留向原告追索损失的权利，鉴于原告律师函提到原告即将开展强行拆除，被告也再次申明将采取合理且必要的防范措施，以免利益再次受损。现涉案厂房仍由被告占用。
2012年9月28日，原告与宁波市鄞州区土地储备中心签订了鄞储收（2012）9号《鄞州区国有建设用地使用权收购合同》一份，主要载明：根据宁波市鄞州区人民政府常务会议纪要（2010）24号第四项会议精神，富田新都心地块是石矸街道的门户，有利于提升石矸的整体形象，会议原则同意该地块实施“退二进三”，甲方（即宁波市鄞州区土地储备中心）收购乙方（即原告）位于石矸街道冯家村的工业用地使用权，本次收购用地面积39046.70m2，收购土地范围内的建筑物和附属设施列入本次收购范围，并列明了具体的土地证号及房产证号。第二条还载明了土地及地上建筑物被收购后，建筑物的拆迁权利和收益归甲方所有，地上建筑由乙方在约定的期限内自行拆除，乙方支付甲方拆迁残值作价款90万元。第四条则载明本合同签订生效后乙方须将土地证和房产证原件交于甲方，乙方承诺在2013年10月底之前将土地交给甲方；乙方不能按合同约定期限交付土地的，每推迟一天按土地收购补偿费的1‰向甲方支付违约金。涉案租赁厂房在上述被收购土地及建筑物的范围之内。
2013年11月21日，宁波市国土资源局鄞州分局向浙江法制报出具了《关于原富田集团地块有关情况的回复》，主要载明：位于石矸街道的原富田公司地块是鄞州区委、区政府批复列入石矸街道旧城改造的重要地块之一。早在2007年就已提出了拆迁收购改造计划。于2012年9月份签订了收购协议。被收购的土地系富田公司合法财产，国土部门与富田公司通过协商一致并报区政府批准的情况下收购土地，系双方民事合同，与第三方并无关联。土地收购后收回了上述地块的国有建设用地使用权并注销了产权证，即该地块在出让前只有国有建设用地所有权，同时该项目为富田公司“退二进三”改变土地用途性质，约定由富田公司自行拆除，且根据收购协议约定，被收购土地上的租赁关系由原权利人（富田公司）负责解除等内容。2013年5月份，涉案厂房所在土地经挂牌出让给案外人宁波富田置业有限公司。涉案土地性质按规划由工业用地转为商业用地。
另查明，2001年12月20日，国务院办公厅转发了国家计委《关于“十五”期间加快发展服务业若干政策措施意见的通知》（国办发（2001）98号），该通知第八部分载明：“八、鼓励中心城市‘退二进三’（二十二）调整城市市区用地结构，减少工业企业用地比重，提高服务业用地比重，即‘退二进三’。这是提高土地利用效益，完善城市功能，改善居民生活环境的重要措施，也是城市经济结构战略性调整的重要任务。目前，大部分中心城市已经进入必须对城市市区用地结构进行调整的阶段。要采取切实措施，逐步加大力度，把一些城市行之有效的‘退二进三’措施，推广到更多城市。”
本院认为，涉案《租赁合同》由原告宁波富田日用品有限公司与被告宁波市鄞州斑马线汽车服务有限公司签订，系双方真实意思表示，对租赁标的、租金等主要合同内容约定明确，双方均应按约履行。现原、被告双方的主要争议焦点在于涉案租赁合同的状态。对于该焦点，应结合合同约定及事实予以确认。双方租赁合同明确“租赁期自2009年7月16日至政府规划调整拆迁，合同自然终止，如遇拆迁、政府规划、变更土地性质等则合同自然终止”，可以看出“政府规划调整拆迁”与其他“政府规划、变更土地性质”并列为合同终止的情形，该几种情形实质属于双方约定的合同解除条件。事实上，涉案土地被列入宁波市“退二进三”政策调整范围，“退二进三”政策是国家及地方产业调整的具体政策之一，并且该土地性质也发生了变更，属于合同中约定的“政府规划、变更土地性质”的情形，在出现该情形时，则双方合同可以解除。故被告关于涉案房屋由原告自行拆除、不属于合同约定的“政府规划调整拆迁”的意见，并不能否定原告可以按合同约定的其他情形解除双方合同的事实。而被告关于原告须履行提前90天通知的合同义务的抗辩意见，亦是在原告违约解除合同的情形下适用，与本案中原告按约解除合同不符。涉案土地于2012年9月份被收购，2013年5月份被正式挂牌出让，原告在2013年10月31日向被告对该事实进行了发函告知，并明确告知了被告应最后腾退的时间，符合合同约定，不违反法律规定，故涉案租赁合同应于被告收到该份函件时即2013年11月2日解除，合同解除后被告理应按照合同约定腾退涉案房屋。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第二百三十五条的规定，判决如下：
被告宁波市鄞州斑马线汽车服务有限公司在本判决生效后七日内向原告宁波富田日用品有限公司腾退宁波富田集团综合楼东北面独立钢梁厂房。
本案案件受理费80元，减半收取计40元，由被告宁波市鄞州斑马线汽车服务有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为户名宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为浙江省宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动撤回上诉处理。
审判员 汤涛
二〇一四年二月二十四日
书记员 向婧