江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏04民终758号
上诉人(原审被告)：常州机电集团有限责任公司，住所地江苏省常州市天宁区博爱路67号。
法定代表人：黄建伟，该公司董事长。
委托诉讼代理人：成华，江苏博爱星律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈菲，江苏博爱星律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：朱建新，男，1954年4月27日出生，汉族，住江苏省常州市天宁区。
被上诉人（原审原告）：裴克，男，1958年8月20日出生，汉族，住江苏省常州市天宁区。
被上诉人（原审原告）：周雪琴，女，1955年11月28日出生，汉族，住江苏省常州市钟楼区。
被上诉人（原审原告）：陈晓亚，女，1966年8月20日出生，汉族，住江苏省常州市钟楼区。
被上诉人（原审原告）：张季平，男，1955年7月18日出生，汉族，住江苏省常州市钟楼区。
被上诉人（原审原告）：杨虹民，女，1966年10月2日出生，汉族，住江苏省常州市钟楼区。
被上诉人（原审原告）：陈建金，男，1958年8月30日出生，汉族，住江苏省常州市天宁区。
被上诉人（原审原告）：孙敏，女，1974年11月2日出生，汉族，住江苏省常州市钟楼区。
被上诉人（原审原告）：张云霞，女，1982年10月31日出生，汉族，住北京市平谷区。
以上九被上诉人共同的委托代理人：李岳生，江苏中吴律师事务所律师。
上诉人常州机电集团有限责任公司（以下简称机电公司）因与被上诉人朱建新、裴克、周雪琴、陈晓亚、张季平、杨虹民、陈建金、孙敏、张云霞（以下简称朱建新等人）房屋买卖合同纠纷一案，不服常州市天宁区人民法院（2016）苏0402民初1209号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
机电公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决未查明当事人请求权的事实基础。《商铺定购协议》（以下简称《协议》）中仅约定我公司有协助的义务，且协议也并未约定被上诉人单独所有25间铺位，因此被上诉人一审诉请无事实依据。同时，行政机关尚未行使登记与否的首次判断权之前，一审法院判决认为购房人合同目的不能实现，无事实依据。二、我公司与购房人约定是买受人与该新建楼层其他所有权人按份共有，被上诉人无权要求25间商铺的独立产权。三、一审认为我公司未能协助被上诉人办理25间商铺的权属登记系违约行为无事实依据。《协议》并未约定25间商铺是九位被上诉人共同共有还是按份共有，还是个人对其中的几间商铺单独所有，因此，九位购房人主张不明确，不能确定我公司存在违约。四、一审判决违法。首先，购房人行使合同解除权超过法定的除斥期间，依法不予支持；其次，即使认定我公司存在违约行为，但未适用损益相抵原则，涉案房屋存在经营用的租金收入，一审法院未予以考虑。
朱建新等人共同答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
朱建新等人向一审法院起诉请求：1、解除其与机电公司于2010年1月25日签订的《协议》；2、机电公司返还购房款4973280元，并参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向朱建新等人支付违约金324340元；3、本案诉讼费用由机电公司承担。
一审法院认定事实：机电公司（甲方）与朱建新、裴克、周雪琴、陈晓亚、张季平、杨虹民、陈建金、孙敏、黄浩燮（乙方）于2010年1月25日签订《协议》1份，约定：由甲方将位于博爱路67号机电大厦二楼施工编号为2110、2111、2112……2139共计25户商铺转让给乙方；总建筑面积约518.05平方米，总套内面积336.72平方米（上述定购商铺面积为甲方按施工图测定，办理房产权证时以常州市房产产权监理处核定的测绘面积作为权证登记面积）；转让价款为4973280元，办理房产权证登记手续的相关税、费按规定各自承担；待甲方该项目完成后，甲乙双方根据本协议签订商铺买卖合同及物业服务协议，甲方协助乙方正式办理产权转移登记手续；协议生效后5日内乙方首付2473977元，2010年2月5日前支付500000元，2010年3月底前支付1000000元、2010年4月底前支付999303元。
2010年8月6日，机电公司（甲方）、常州贸易国有资产经营有限公司（乙方）、朱建新、裴克、周雪琴、陈晓亚、张季平、杨虹民、陈建金、孙敏、黄浩燮（丙方）签订了“债务转让协议书”1份，约定：甲方欠乙方2473977元债务转让给丙方，由丙方直接向乙方履行全部偿还义务，甲方不再承担对乙方偿还债务的责任；丙方应在甲方转让给丙方的地处常州市博爱路67号二楼南侧新建的电子市场商铺产权证之日起一年内对乙方履行全部偿还义务，并按银行借款同期同档利率向乙方支付利息；丙方在偿还给乙方2473977元的债务及利息中，分别占不同的份额。
2013年12月31日，黄浩燮（甲方）与张云霞（乙方）在朱建新见证下签订了“商铺转让协议书”1份，约定：甲方同意将位于常州市博爱路67-5号常州机电大厦二楼编号为2130、2131、2133的三个商铺转让给乙方；转让价款58万元；乙方于2014年1月10日前支付50%，余款于2014年2月底前付清。
2014年10月，朱建新、裴克、周雪琴、陈晓亚、张季平、杨虹民、陈建金、孙敏、张云霞致函机电公司，敦促：1、机电公司按约订立商铺买卖合同；2、机电公司及时办理25户商铺的产权登记手续，并依据双方订立的商铺买卖合同及时办理产权变更及转移登记手续；3、机电公司如果不履行上述义务，则购房人有权单方随时解除商铺定购协议，并要求机电公司将转让款4973280元全部退还给购房人，并赔偿其经济损失等。
一审中，双方当事人均认可协议签订后，双方已履行了交付商铺及支付房款的义务；机电公司也认可在办理产权证上做了大量工作，产权证未能办好。
一审法院认为，本案的争议焦点为购房人是否有权解除合同并主张违约金。双方当事人签订的商铺定购协议是双方当事人真实的意思表示，对双方均具有法律约束力，双方均应按照约定各自履行义务。该协议约定待机电公司项目完成后，签订正式的商铺买卖合同、物业服务协议，机电公司协助购房人正式办理产权转移手续。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。现购房人已经将房价款全部支付给了机电公司，机电公司虽然交付了房屋，但是项目完成后没有及时办理房屋产权转移登记手续，已经构成违约，且商铺定购协议明确购房人购买商铺系产权式商铺，应当可单独办理产权证，现机电公司无法办理产权证，合同目的已无法实现。故对朱建新等人要求解除《协议》的诉讼请求，法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。故朱建新等人要求机电公司返还购房款并支付违约金324340元的诉讼请求，予以支持。判决：一、解除朱建新、裴克、周雪琴、陈晓亚、张季平、杨虹民、陈建金、孙敏、黄浩燮与机电公司于2010年1月25日签订的商铺定购协议；二、机电公司于判决发生法律效力之日起十日内返还朱建新、裴克、周雪琴、陈晓亚、张季平、杨虹民、陈建金、孙敏、张云霞购房款4973280元，并承担违约金324340元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理48884元，由机电公司负担。
二审中，机电公司提交证据如下：一、商铺收益（出租）估算单一份（附两页照片）；二、机电大厦物业管理协议一份；证据一、二证明被上诉人使用25个商铺、将商铺出租给他人从事经营活动；三、商铺租赁合同七份，其中一楼的有三份，二楼有四份，这些租赁合同所反映相同期间被上诉人可能的租金收益。上述证据均证明如果一审判决解除合同合法，其应当适用损益相抵原则；四、机电大厦（九楼）按份共有房产权证、土地证一份，证明被上诉人可和二层的其他业主领取按份共有的产权证。
朱建新等人质证称，这些证据与本案无关联，不能直接证明我方通过商铺租赁获取了多少收益，即便我方通过购买的房屋在没有领取产权证之前，通过租赁获取收益完全是合法的，并不能成为机电公司不办理房产证的依据，也不能构成机电公司所说的损益相抵原则。我方一审起诉时已经考虑了在领取房产证以前，房屋被我方占有和使用，因此并没有计算解除合同以后该部分的利息。本案其他房屋是采用独立所有、按份共有、共同共有是其他案外人的自行约定，本案所涉是二楼新房，证据所列九楼是老房，不能一概而论。
二审中，朱建新等人称合同文本是机电公司提供的，机电公司称合同是双方起草的，同时称其公司与他人签订的商铺定购协议的条款与本案中的《协议》主要条款应该是一致的。另，朱建新等人陈述，之所以九人的购房协议签订在一起，是因为购房的九人均是同一单位的同事，大家相约一起去购房的，而且《协议》第四条也明确，这并非是正式的房屋买卖合同，所以当时没有多考虑就签订在一份合同中了。2014年10月份，我方发函催促机电公司尽快解决问题，机电公司承诺办理，并向我方收集了办理产权登记所需资料，机电公司在一审中也承认其一直在协助相关方进行产权登记转移手续。一审中支持的违约损失，就是从我方支付了全部的购房款之日（2010年5月4日）起至机电公司实际交付房屋之日（2011年2月8日）的利息（以4973280元为基数，按照银行贷款基准利率6%的1.3倍计算）。
二审查明的其他事实与原审一致，本院依法予以确认。
本案在二审中的争议焦点：一、房屋买卖合同中，机电公司的行为是否构成违约；二、机电公司损益相抵的主张是否成立。
本院认为，关于争议焦点一，首先，《协议》签订距今已有七年，此后双方并未按照《协议》重新签订商铺买卖合同，鉴于《协议》已经具备合同的全部要件，故《协议》应确定为双方之间的房屋买卖合同。从《协议》内容来看，涉案商铺能够办理房屋相关权证应是机电公司向买方出售房屋的前提和应有之义。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，九位购房人向机电公司购买商铺，其目的是为了获得商铺的物权，无论是按照合同约定还是按照法律规定，机电公司作为出卖方均有协助办理房屋产权登记的义务。其次，机电公司认为当时合同中并未明确九位购房人对于25间商铺究竟是按份共有还是各自单独所有，属于约定不明，故购房人的诉请也不明确。本院认为，合同中虽未细分九人对于25间商铺如何分配，但也未明确约定九人共有25间商铺或者与他人按份共有整个楼层的全部商铺。按照常理，办理房屋产权证是售房的附随义务，故在合同并无特别约定的情况下，机电公司应确保每间商铺的产权转移都能单独登记。因机电公司的原因，涉案商铺至今未能办理房屋产权转移登记手续，导致买受人无法处分涉案商铺，虽经多次催促，但违约的状态持续至今，买受人合同目的不能达到，机电公司构成根本性违约，买受人有权解除合同。机电公司关于除斥期的主张，依法不能成立。关于争议焦点二，二审中，机电公司称购房人实际占有使用涉案商铺并获得收益，所以即使判决房屋买卖合同解除，法院对于机电公司的损失也应加以考虑。对此，本院认为，《协议》签订后，买受人支付了全部房款，机电公司将涉案商铺交付给了买受人，一审中买受人并未主张其占有使用涉案商铺期间已付款的利息，而涉案合同一旦解除，朱建新等九位购房人面临投资失败、预期收益落空的损失，虽然这些损失金额尚难确定，但在确定违约金时应酌情予以考虑。故，一审法院参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金并无不当。机电公司要求损益相抵的主张，一审法院已经予以考虑，其公司在二审中再行主张，本院无充分理由给予支持。综上，上诉人机电公司的上诉意见，无事实和法律依据，本院不予支持。一审认定事实清楚，判决结果并无不当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费48884元，由机电公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 袁海燕
审判员 孙海萍
审判员 是飞烨
二〇一七年三月二十七日
书记员 方 栋