北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京01民终596号
上诉人（原审被告、反诉原告）：北京万意百货市场有限公司，住所地北京市昌平区东小口镇中滩村东。
法定代表人：叶进喜，总经理。
上诉人（原审被告、反诉原告）：北京万意服装百货批发城有限公司，住所地北京市昌平区东小口镇中滩村东。
法定代表人:叶进喜，总经理。
上述二上诉人之委托诉讼代理人：张浩，大沧海律师事务所律北京分所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：北京国瑞鸿基投资有限公司，住所地北京市昌平区东小口镇中滩村东。
法定代表人:叶进喜，总经理。
委托诉讼代理人：曹桂臣，黑龙江吉相律师事务所律师。
上述三上诉人之委托诉讼代理人：马美惠，上述三上诉人公司法务总监。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京市九洲祥龙商贸有限责任公司，住所地北京市昌平区东小口镇贺家村。
法定代表人闫爱兰，总经理。
委托诉讼代理人：马健，该公司业务经理。
委托诉讼代理人：张卉羽，该公司业务经理。
上诉人北京万意百货市场有限公司（以下简称万意百货公司）、北京万意服装百货批发城有限公司（以下简称万意服装公司）、北京国瑞鸿基投资有限公司（以下简称国瑞鸿基公司）因与被上诉人北京市九洲祥龙商贸有限责任公司（以下简称九洲祥龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2015）昌民初字第11152号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人万意百货公司、万意服装公司的委托诉讼代理人张浩、上诉人国瑞鸿基公司的委托诉讼代理人曹桂臣、三上诉人的共同委托诉讼代理人马美惠、被上诉人九洲祥龙公司的委托诉讼代理人马健、张卉羽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
国瑞鸿基公司、万意百货公司、万意服装公司上诉请求：1、撤销北京市昌平区人民法院（2015）昌民初字第11152号民事判决的第二、三、四、六项，依法改判驳回九洲祥龙公司的诉讼请求的第二、三、四、五项，支持国瑞鸿基公司、万意百货公司、万意服装公司的全部反诉请求。事实和理由：一审判决没有对《面积核实》进行确认，从而对租赁房屋交付时间、免租期和租金起算时间认定错误，国瑞鸿基公司、万意百货公司、万意服装公司于2010年4月10日才取得租赁房屋，因此不存在拖欠租金的情况。一审判决就装修残值部分仅对有合法票据和有实际支出证据的部分进行认定，没有进行鉴定或者评估；国瑞鸿基公司、万意百货公司、万意服装公司投入装修的金额巨大，九洲祥龙公司亦可对装修继续使用，一审判决所认定金额过低，显失公平。一审判决对《应付账款确认书》的认定错误，九洲祥龙公司与国瑞鸿基公司、万意百货公司、万意服装公司存在合作经营，故租金不应按照原租赁合同进行支付，九洲祥龙公司单方面解除合同构成违约。
九洲祥龙公司辩称，同意一审判决，不同意国瑞鸿基公司、万意百货公司、万意服装公司的上诉请求。一审判决对免租期的认定正确。对于加建部分，虽未取得消防验收，但国瑞鸿基公司、万意百货公司、万意服装公司也应支付房屋占用使用费。对于装修残值部分，国瑞鸿基公司、万意百货公司、万意服装公司未申请鉴定，一审判决的认定正确。《应付账款确认书》不能认定是合作经营的证据。
九洲祥龙公司向一审法院起诉请求：1、解除九洲祥龙公司与国瑞鸿基公司、万意百货公司、万意服装公司签订的租赁合同及补充协议,解除日期为2014年2月20日；2、国瑞鸿基公司、万意百货公司、万意服装公司支付欠交的租金8233219.62元（计算至2014年2月20日）；3、国瑞鸿基公司、万意百货公司、万意服装公司支付因欠付租金而需向九洲祥龙公司支付的滞纳金19020288.74元；4、国瑞鸿基公司、万意百货公司、万意服装公司支付违约金15782139.85元；5、诉讼费用由国瑞鸿基公司、万意百货公司、万意服装公司承担。
国瑞鸿基公司、万意百货公司、万意服装公司向一审法院反诉请求：1、九洲祥龙公司返还国瑞鸿基公司、万意百货公司、万意服装公司多支付的租金2393801.47元；2、九洲祥龙公司赔偿国瑞鸿基公司、万意百货公司、万意服装公司房屋装修残值损失13579271.07元；3、诉讼费由九洲祥龙公司负担。
一审法院认定事实：九洲祥龙公司系昌平区东小口镇中滩村东房屋（即本案九洲祥龙公司与国瑞鸿基公司、万意百货公司、万意服装公司所签租赁合同所涉及楼栋）的所有权人。2009年10月16日，九洲祥龙公司（甲方）与国瑞鸿基公司（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，合同第一条约定：“租赁用房。1、甲方在本合同项下用于出租的房屋为拥有合法使用权的商业用房，位于北京市昌平区东小口镇中滩村东，具体区域详见附图；2、甲方用于出租的租赁物的总建筑面积为约14038.69平方米（以实际测量为准，另附面积核实），该租赁物应符合商用建筑的使用标准及条件，应具备电梯、空调、消防等基础设施、设备；3、乙方承租该房屋的用途为商业经营；……。”合同第二条约定：“租赁期限。1、期限：乙方承租甲方上述商业用房的期限为五年，自2010年2月1日至2015年4月31日止（租赁期限内包含免租期）。2、免租期：甲方给予乙方三个月的免租期，由乙方用于装修和招商，免租期自甲方向乙方交付租赁物之日起计算。……。”合同第三条约定：“租金。1、租金范围：本合同约定租金总额包括了甲方租赁物现有的全部建筑面积，但不包括典当行面积142.97平方米，寄卖行174.95平方米。2、租金标准：第一至第三年的租金单价为每平米2.7元，年租金壹仟叁佰捌拾叁万伍仟壹佰贰拾玖元整（13835129元）人民币，从第四年开始，每两年递增一次，递增幅度每次为10%（见附件租金信息计算表）。2010年5月1日至2013年4月30日，每年度租金为13835129元；2013年5月1日至2015年4月30日，每年度租金为15218642元。3、支付时间：本合同约定租金以年度为单位计算，每半年支付一次，每次支付本年度租金的百分之五十。第一期租金应在甲方交给乙方租赁物后两个月时支付，其余各期均在每半年度的前一个月支付。4、延迟支付：乙方如未能按照约定的时间支付租金，应按逾期实际天数向甲方支付滞纳金，滞纳金应根据逾期未支付的租金总额并按日2%计算。逾期十日（含十日）以上仍不能支付租金的，视为拒付租金，甲方有权解除本协议，保证金不予退回，并可同时要求乙方按照本合同约定承担相应的违约责任。”合同第五条约定：“租赁物的交付及装修改造。1、交接：本合同签订后，甲方在2010年2月1日向乙方交付商业用房，并提供相关设备清单、平面图纸等相关资料。经双方验证属实、签署书面交接单并盖章后视为交付完成。该交接单为本合同之附件。……4、经甲乙双方同意，由甲方负责在租赁物西侧采用钢结构的方式增加面积约3791.44平米的4层建筑，负责在租赁物顶层增加4682.2平米的建筑。（按实际测量为准，另附面积核实），租金标准与本合同第三条2相同，增加的建筑甲方只负责结构，内外墙涂料，一层地面水泥平层，窗。5、租金标准：第一至第三年的租金单价为每平米2.7元，年租金捌佰叁拾伍万零柒佰柒拾贰元（8350772元）人民币，从第四年开始，每两年递增一次，递增幅度每次为:2010年5月1日至2013年4月30日，每年度租金为8350772元；2013年5月1日至2015年4月30日，每年度租金为9185849元。”合同第十四条约定：“合同的解除。1、在合同期内，如因一方违约而导致本合同无法执行，守约方可以以书面形式通知对方解除合同，违约方承担违约赔偿责任。……。”合同第十五条约定：“违约责任。1、任何一方发生本合同第十三条及其他条款约定可以解除合同的情形时，违约方须承担违约责任，并须向守约方支付违约金，违约金为合同剩余期租金总额的5%，并以此作为对守约方的补偿。……。”
2010年5月25日，九洲祥龙公司（甲方）与国瑞鸿基公司（乙方）签订一份《房屋租赁合同》补充协议，协议约定，经双方充分协商，在平等自愿的基础上，就2009年10月16日签订的《房屋租赁合同》第二条第1项修改为“乙方承租甲方上述商业用房的期限为十五年，自2010年2月1日至2025年4月31日止（租赁期限内包含免租期3个月）”。同日，双方签订的补充协议附件《租金信息计算表》对租赁期间各年度的租金数额做了明确约定。其中第一笔租金的起算时间为2010年5月1日，第一次缴付租金的时间为2010年4月1日。另《租金信息计算表》中约定2013年5月1日至2014年4月30日期间租金单价为2.97元/平米/天，年租金额为23781021.66元，其中第一次缴付租金时间为2013年4月1日，第二次缴付租金时间为2013年10月1日，每次缴付金额为全年租金的一半。2010年12月27日，九洲祥龙公司（甲方）与国瑞鸿基公司（乙方）、万意百货公司（丙方）、万意服装公司（丁方）签订一份《房屋租赁合同》补充协议，协议约定：“1、2010年5月25日，就乙方承租甲方位于北京市昌平区东小口镇中滩村东商业用地事宜，甲乙双方签订了《房屋租赁合同》；2、丙、丁两方均系乙方投资设立的子公司，且与乙方共同实际承租昌平区东小口镇中滩村东商业用地，现甲、乙、丙、丁四方经过充分协商，就该《房屋租赁合同》的主体变更事宜，达成协议如下：一、自本协议生效之日起，甲乙双方签订的《房屋租赁合同》中的乙方主体由乙方一方变更为乙、丙、丁三方。二、自本协议生效之日起，甲乙双方签订的《房屋租赁合同》中乙方的权利义务由乙、丙、丁三方共同承担。三、甲乙丙丁四方共同确认，《房屋租赁合同》除上述主体变更外，其余内容保持不变。”
《房屋租赁合同》签订后，国瑞鸿基公司于2009年10月20日向九洲祥龙公司交付租房押金500万元。后九洲祥龙公司依据合同第五条第4项约定在租赁楼栋每层的西侧分别加建楼面，扩大了租赁面积共计8473.64平方米。房屋交付后，九洲祥龙公司与国瑞鸿基公司、万意百货公司、万意服装公司对租赁面积进行了确认。2010年4月10日，国瑞鸿基公司与九洲祥龙公司签订《面积核实》，双方确认实际租赁面积为21937.2平方米。关于楼栋交付的时间，九洲祥龙公司与国瑞鸿基公司、万意百货公司、万意服装公司双方说法不一。国瑞鸿基公司、万意百货公司、万意服装公司称2010年4月10日九洲祥龙公司与国瑞鸿基公司、万意百货公司、万意服装公司签订《面积核实》当时双方交接了场地，故场地租金应自此日之后的三个月开始计算。九洲祥龙公司称九洲祥龙公司与国瑞鸿基公司、万意百货公司、万意服装公司之间没有签订过书面交接单，双方是按照合同约定的交接时间（2010年2月1日）进行交接，故租金交付时间应自2010年5月1日始。另查，万意百货公司于2010年5月6日向九洲祥龙公司支付第一笔租金计10809555.3元。
国瑞鸿基公司、万意百货公司、万意服装公司接手租赁楼栋后，着手组织装修，并划分业态区和租赁摊位分别向商户招商出租。2013年5月14日，九洲祥龙公司与国瑞鸿基公司、万意百货公司、万意服装公司协商一致由国瑞鸿基公司、万意百货公司、万意服装公司向九洲祥龙公司退租四层部分区域面积共计929.02平方米。现九洲祥龙公司称自2013年开始，国瑞鸿基公司、万意百货公司、万意服装公司开始拖欠部分租金。2014年2月20日，九洲祥龙公司向国瑞鸿基公司、万意百货公司、万意服装公司发出《租赁合同解除通知书》，该通知书称截止至通知书发出当日，国瑞鸿基公司、万意百货公司、万意服装公司共欠付九洲祥龙公司租金11136265.61元，故九洲祥龙公司决定终止与国瑞鸿基公司、万意百货公司、万意服装公司的租赁合同，解除租赁关系，按原合同规定收回租赁物。上述通知书发出后，九洲祥龙公司向承租商户发出口头通知，称因万意百货等公司欠付出租方租金，双方所签《房屋租赁合同》已经解除，请广大承租商户限期撤场。后广大商户纷纷甩货，并于2014年3月20日前陆续撤场完毕。九洲祥龙公司收回租赁楼栋，并重新装修再次对外招商营业。
关于2013年度（租期为2013年5月1日至2014年4月30日）国瑞鸿基公司、万意百货公司、万意服装公司支付租金情况，法院核实如下：2013年3月31日，国瑞鸿基公司支付400万元、2013年4月7日，国瑞鸿基公司支付100万元、2013年5月22日，国瑞鸿基公司支付150万元、2013年5月29日，国瑞鸿基公司支付50万元、2013年7月26日，国瑞鸿基公司支付40万元、2013年8月5日，国瑞鸿基公司支付60万元、2013年9月17日，国瑞鸿基公司支付80万元、2013年11月8日，国瑞鸿基公司支付50万元、2013年12月12日，万意百货公司支付200万元、2013年12月13日，九洲祥龙公司支付万意百货公司65280元、2014年1月15日九洲祥龙公司法定代表人闫爱兰支付万意服装公司934700元。以上实际支付租金共计1030.002万元。
关于12月13日的返款，九洲祥龙公司称，因万意百货公司于12月12日支付的200万元租金为向金融机构申请的贷款，须向中间担保机构支付手续费，但万意百货公司无力支付，故申请由九洲祥龙公司从200万租金中支付该笔手续费。关于2014年1月15日的返款，九洲祥龙公司解释称，因万意服装公司无力支付商户货款，故九洲祥龙公司应万意服装公司请求返还上述款项。国瑞鸿基公司、万意百货公司、万意服装公司对九洲祥龙公司上述解释不予认可。其称，自2013年12月1日开始九洲祥龙公司与国瑞鸿基公司、万意百货公司、万意服装公司之间达成合作协议，这两笔钱是九洲祥龙公司返还国瑞鸿基公司、万意百货公司、万意服装公司的货款。另查明，关于2013年度已支付的租金，九洲祥龙公司共向国瑞鸿基公司、万意百货公司、万意服装公司开具四张发票，其中2013年12月25日开具三张发票，金额分别为2002652.4元、6516921.44元、780426.16元，2014年2月26日开具一张发票，金额为1000020元。上述四张发票显示金额共计1030.002万元。
关于九洲祥龙公司与国瑞鸿基公司、万意百货公司、万意服装公司之间是否存在合作经营的关系,国瑞鸿基公司、万意百货公司、万意服装公司称自2013年12月1日开始，国瑞鸿基公司、万意百货公司、万意服装公司与九洲祥龙公司之间达成合作经营协议，取代了原来的《房屋租赁合同》。为证明自己的主张，国瑞鸿基公司、万意百货公司、万意服装公司出示了这一期间的万意商场排班考勤表、印章使用审批单、合作会议纪要、员工离职工作交接单、支出凭单、员工请假记录卡、工资表、补贴明细表等大量证据，并称其中九洲祥龙公司的总经理黄金明的签字和证据中显示的内容均表明双方已经开展合作。九洲祥龙公司对上述证据的真实性不予认可，称九洲祥龙公司与国瑞鸿基公司、万意百货公司、万意服装公司之间不存在合作经营的事实，只是因为国瑞鸿基公司、万意百货公司、万意服装公司欠付九洲祥龙公司的租金，欠付各商户的货款，为保障国瑞鸿基公司、万意百货公司、万意服装公司能及时偿还货款，经国瑞鸿基公司、万意百货公司、万意服装公司同意，九洲祥龙公司派驻人员对国瑞鸿基公司、万意百货公司、万意服装公司的经营行为进行财务监管，且从未截留货款。为证明自己的主张，九洲祥龙公司出示一份《应付帐款确认书》，该确认书由国瑞鸿基公司、万意百货公司、万意服装公司分别盖章并由国瑞鸿基公司、万意百货公司、万意服装公司共同的法定代表人叶进喜签字确认，签署时间为2014年1月20日。该确认书前半部分载明：“北京国瑞鸿基投资有限公司、北京万意百货市场有限公司、北京万意服装百货批发城有限公司三家公司在与北京市九洲祥龙商贸有限责任公司签订的房屋租赁合同补充协议中作为共同承租方在租赁关系中承担连带责任人，本公司现因经营状况不佳，无力交付租金，因此与出租方达成合作意向，拟与出租方合作，改变现状。现对本公司在合作前的应付帐款做如下披露并承诺如下……。”国瑞鸿基公司、万意百货公司、万意服装公司对该证据的真实性予以认可，但不认可欠付租金的数额。
另查，关于国瑞鸿基公司、万意百货公司、万意服装公司装修支出，法院确认的时间、项目和金额分别为：2011年8月14日，一至四层卫生间改造支出260000元；2010年4月30日，购买LED电子显示屏支出98800元；2010年3月26日，安装外立面玻璃幕工程支出687570元；2010年3月26日，购买地砖支出385404元；2012年8-9月，一层装修改造支出187000元；2012年9月2日，一层北部装修支出49776元；2013年8月30日，二层地砖铺设工程支出83780元；2013年11月14日，一层吊顶修补工程支出40700元；2011年4月3日，扶梯转向工程支出37000元；2011年8月10日，电梯空调安装工程支出20000元；2010年3月17日，观光电梯安装工程支出330600元；2010年6月7日，电梯维护保修支出18000元；2012年7月30日，监控机房工程支出101118元；2010年3月18日，中央空调安装支出600000元；2010年4月13日，锅炉房等装饰工程支出391955元；2010年3月31日，购买螺杆冷水机组支出1090000元；2011年4月14日，美食城改造工程支出320000元；2010年4月16日，霓虹灯工程支出3350元。以上装修支出共计4705053元。案件庭审过程中，九洲祥龙公司称收回场地后，其对原有装修拆除后重新装修，只有原有的一部直梯仍有利用价值。
再查一，九洲祥龙公司与国瑞鸿基公司、万意百货公司、万意服装公司双方协议约定的加建部分并无合法审批手续，也无合法产权证明。国瑞鸿基公司、万意百货公司、万意服装公司称因该部分属于违章建筑，对其对外招商经营构成重大影响，无法通过消防、环保、卫生等部门的行政许可，故无法办理营业执照。九洲祥龙公司称国瑞鸿基公司、万意百货公司、万意服装公司所述不是事实，该部分租赁面积一直在对外经营，并无影响。为证明自己的主张，庭审过程中九洲祥龙公司出示一份《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》（复印件），该证显示场所名称为北京万意百货市场有限公司，地址在北京市昌平区东小口镇中滩村东，使用面积为22000平方米，建筑层数为四层，检查单位为北京市昌平区公安消防支队，落款时间为2010年5月12日。
再查二，2014年上半年，国瑞鸿基公司、万意百货公司、万意服装公司原转租的各商户陆续共一百八十余人向法院起诉国瑞鸿基公司、万意百货公司、万意服装公司以及九洲祥龙公司，要求返还租金、货款并承担违约责任。法院判决国瑞鸿基公司、万意百货公司、万意服装公司自承担返还租金、货款的责任并支付违约金。九洲祥龙公司在万意百货公司预交的500万元保证金范围内承担连带赔偿责任。现大部分判决书已经生效。
一审法院认为，本案事实方面的争议焦点有二：一为租金交纳起算时间。九洲祥龙公司与国瑞鸿基公司、万意百货公司、万意服装公司双方所签的《租金信息计算表》明确约定国瑞鸿基公司、万意百货公司、万意服装公司交付租金的起始时间是2010年5月1日，因该《租金信息计算表》签订时间是在《面积核实》签订之后，故《租金信息计算表》中载明的交租金起始时间应是准确的。这也与《房屋租赁合同》中第三条第二项约定的一致。国瑞鸿基公司、万意百货公司、万意服装公司辩称《面积核实》签订日之后三个月为租金实际起付日期，缺乏其他证据予以佐证，法院不予采信。第二个争议焦点为九洲祥龙公司与国瑞鸿基公司、万意百货公司、万意服装公司之间有无合作经营的事实。依据庭审查明的事实，在2013年12月1日之后，九洲祥龙公司参与国瑞鸿基公司、万意百货公司、万意服装公司的正常经营，但此种行为是否为国瑞鸿基公司、万意百货公司、万意服装公司所称的“合作经营”，从国瑞鸿基公司、万意百货公司、万意服装公司的举证上看尚不充分，缺乏直接证据证实。九洲祥龙公司所称财务监管具有合理性。尤其是从国瑞鸿基公司、万意百货公司、万意服装公司共同法定代表人叶进喜所写的《应付帐款确认书》看，九洲祥龙公司与国瑞鸿基公司、万意百货公司、万意服装公司在2014年1月20日之前尚未开始正式合作，因此国瑞鸿基公司、万意百货公司、万意服装公司所称九洲祥龙公司与国瑞鸿基公司、万意百货公司、万意服装公司已经开始合作经营的事实证据不足，法院不予采信。现有证据不能证明2013年12月之后，九洲祥龙公司收取了全部商户的租金，不能证明九洲祥龙公司免除了国瑞鸿基公司、万意百货公司、万意服装公司继续交纳租金的义务。综上，法院认为九洲祥龙公司与国瑞鸿基公司、万意百货公司、万意服装公司之间在2013年12月之后，仍是房屋租赁法律关系，而非国瑞鸿基公司、万意百货公司、万意服装公司所称的合作经营关系。
关于九洲祥龙公司与国瑞鸿基公司、万意百货公司、万意服装公司签订的《房屋租赁合同》及二份补充协议的效力问题，法院认为九洲祥龙公司对其拥有合法产权的部分享有出租获益的权利，《房屋租赁合同》及二份补充协议中关于该部分的出租协议约定属于当事人真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应为合法有效，受法律保护。《房屋租赁合同》中关于加建部分共8473.64平方米的租赁约定，因该部分楼面建设未取得建设工程规划许可证，没有合法审批手续，故该部分面积出租不受法律保护，有关于此的约定无效。但国瑞鸿基公司、万意百货公司、万意服装公司并无证据证明在实际使用该部分面积过程中因无效情形而遭受到损失，故本着公平原则在九洲祥龙公司继续要求给付占有使用费的前提下，国瑞鸿基公司、万意百货公司、万意服装公司仍负有给付的义务。
依据庭审查明的事实，2013年5月1日至2014年2月20日，在扣除2013年5月14日国瑞鸿基公司、万意百货公司、万意服装公司退租的929.02平方米租金后，国瑞鸿基公司、万意百货公司、万意服装公司共应向九洲祥龙公司支付租金和占有使用费共18442186元，实际支付10300020元，尚欠8142166元未支付。依据九洲祥龙公司与国瑞鸿基公司、万意百货公司、万意服装公司所签订的《房屋租赁合同》第三条第四项的约定，九洲祥龙公司有权解除合同。现九洲祥龙公司于2014年2月20日向国瑞鸿基公司、万意百货公司、万意服装公司发送《租赁合同解除通知书》符合合同约定，发生解除合同的效力，法院予以确认。因此九洲祥龙公司要求确认双方所签《房屋租赁合同》及补充协议于2014年2月20日解除的请求法院予以支持。
关于《房屋租赁合同》中第三条第四项约定的“滞纳金”，应理解为九洲祥龙公司与国瑞鸿基公司、万意百货公司、万意服装公司针对承租方逾期支付租金情况下约定的违约金，同时，合同还约定了解除合同时的违约责任。关于滞纳金，合同约定应根据逾期未支付的租金总额并按日2%计算；关于违约金,合同约定为合同剩余期租金总额的5%。这两项违约金的计算标准均过高，显失公平，法院以当事人的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度、预期利益、缔约地位强弱以及是否适用格式条款等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则综合判断，对违约金予以调整。由于出租人的实际损失无法确定，故以欠付租金为基数，以中国人民银行同期贷款基准利率四倍的标准对违约金进行调整。关于欠付租金，应只包括合法出租的部分产生的逾期租金，无效出租部分不计入欠付租金。关于计算期限，由于万意百货公司实际支付10300020元租金，可视为仅交纳至2013年10月11日，故违约金的计算期间应自2013年10月12日至2014年2月20日（共132天）。
关于国瑞鸿基公司、万意百货公司、万意服装公司的装修损失数额，在2015年12月15日庭审中，国瑞鸿基公司、万意百货公司、万意服装公司表示申请对装修价值进行评估鉴定，后法庭明确告知国瑞鸿基公司、万意百货公司、万意服装公司应在三日内向法庭提交鉴定申请，逾期不提交正式的书面申请视为自动放弃申请，但国瑞鸿基公司、万意百货公司、万意服装公司在规定期限内未向法院提交书面鉴定申请，故对于装修价值无法鉴定的责任应由国瑞鸿基公司、万意百货公司、万意服装公司自行承担。国瑞鸿基公司、万意百货公司、万意服装公司为证明其装修金额，向法院提交了相关票据材料，法院对有合法票据和有实际支出证据的部分予以确认，但对于没有合法票据证明的部分，法院无法确认系租赁房屋的装修费用。对于国瑞鸿基公司、万意百货公司、万意服装公司要求的装修残值损失，法院认为针对合法出租的部分国瑞鸿基公司、万意百货公司、万意服装公司不能按时支付租金，构成违约在先，以致《房屋租赁合同》解除，该部分的装修损失应由违约方承担，国瑞鸿基公司、万意百货公司、万意服装公司要求该部分的赔偿没有法律依据，法院不予支持。因加建部分的出租条款属于无效条款，九洲祥龙公司与国瑞鸿基公司、万意百货公司、万意服装公司双方对加建楼面部分的产权性质均为明知，故双方对造成该部分面积租赁的后果均有过错，对于该部分发生的装修损失由九洲祥龙公司与国瑞鸿基公司、万意百货公司、万意服装公司双方共同负担。关于双方的负担比例，因九洲祥龙公司属于租赁场所的提供方，其对租赁场所的产权性质负有保证义务，故其应当对装修损失的产生负主要责任，具体数额由法院酌情确定。因国瑞鸿基公司、万意百货公司、万意服装公司的装修支出无法确认应用的具体位置，且九洲祥龙公司也无证据予以证实，故法院本着公平原则在确定装修损失时将按照有效出租面积和无效出租面积的比例予以划分确定。九洲祥龙公司在庭审中称原有的一部直梯尚可利用，九洲祥龙公司就此应支付给国瑞鸿基公司、万意百货公司、万意服装公司相应的补偿款。
依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、第十一条规定，判决：一、北京市九洲祥龙商贸有限责任公司与北京国瑞鸿基投资有限公司、北京万意百货市场有限公司、北京万意服装百货批发城有限公司签订的出租北京市九洲祥龙商贸有限责任公司所有的北京市昌平区东小口镇中滩村东的《房屋租赁合同》及二份补充协议于二〇一四年二月二十日解除；二、北京国瑞鸿基投资有限公司、北京万意百货市场有限公司、北京万意服装百货批发城有限公司于本判决书生效之日起十五日内向北京市九洲祥龙商贸有限责任公司支付至二〇一四年二月二十日前的租金和占有使用费共计八百一十四万二千一百六十六元；三、北京国瑞鸿基投资有限公司、北京万意百货市场有限公司、北京万意服装百货批发城有限公司于本判决书生效之日起十五日内向北京市九洲祥龙商贸有限责任公司支付违约金三十八万九千一百九十二元；四、北京市九洲祥龙商贸有限责任公司于本判决书生效之日起十五日内支付北京国瑞鸿基投资有限公司、北京万意百货市场有限公司、北京万意服装百货批发城有限公司装修残值损失七十七万一千五百六十七元、观光电梯补偿费十二万一千二百二十元；五、驳回北京市九洲祥龙商贸有限责任公司的其他诉讼请求；六、驳回北京国瑞鸿基投资有限公司、北京万意百货市场有限公司、北京万意服装百货批发城有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，就合同性质方面，国瑞鸿基公司、万意百货公司、万意服装公司主张双方已非房屋租赁合同关系，而是合作经营关系。对此，本院结合证据认定如下，虽九洲祥龙公司参与国瑞鸿基公司、万意百货公司、万意服装公司的公司经营，但并无证据证明国瑞鸿基公司、万意百货公司、万意服装公司与九洲祥龙公司就合作经营已经达成相关协议，亦无证据证明九洲祥龙公司实际收取租户租金参加所谓经营。《应收帐款通知书》仅能体现双方之间具有合作的意向，并无双方对投资数额、效益分配、风险分担的约定，缺乏合作经营合同主要条款，不能认为是合作经营合同。在国瑞鸿基公司、万意百货公司、万意服装公司未能按期支付房租的情况下，九洲祥龙公司称其参与经营是为了进行财务监管的解释具有合理性。一审法院认定双方之间系租赁合同关系正确，本院予以确认。
就合同效力问题，九洲祥龙公司与国瑞鸿基公司、万意百货公司、万意服装公司之间的房屋租赁合同就合法部分系双方真实意思表示，且未违反法律、法规等有关规定，应属有效。就该加建部分，因无合法审批手续，涉及该部分的房屋租赁合同无效。一审判决就《房屋租赁合同》及两份补充协议的效力认定正确，本院予以确认。在二审中，国瑞鸿基公司、万意百货公司、万意服装公司又提出鉴定申请，本院不予准许。
九洲祥龙公司以国瑞鸿基公司、万意百货公司、万意服装公司未按期支付租金为由行使解除权要求解除合同，且现已将租赁房屋收回并用于继续出租，其与国瑞鸿基公司、万意百货公司、万意服装公司的房屋租赁合同已无法继续履行，且国瑞鸿基公司、万意百货公司、万意服装公司亦认可合同解除，本院对双方房屋租赁合同解除的事实予以确认。
就合同解除的违约责任方面，双方就国瑞鸿基公司、万意百货公司、万意服装公司是否欠付租金一节存在分歧，其争议焦点集中在租金支付的起算时间上，对此，本院认为，虽《房屋租赁合同》中约定签署书面交接单视为交付完成，但九洲祥龙公司主张双方并未进行书面交接，2010年4月10日所做的《面积核实》是否能作为书面交接单应结合其他证据综合来看。《房屋租赁合同》中约定“双方租赁面积按实际测量为准，另附面积核实，”说明《面积核实》的目的是为合同双方确定租赁面积。2015年5月25日签订的《房屋租赁合同》补充协议及《租金信息计算表》均载明交付租金的起始日期是2010年5月1日，其形成时间晚于《面积核实》，且双方履行合同以来，国瑞鸿基公司、万意百货公司、万意服装公司亦未就租金支付的起算时间向九洲祥龙公司进行过相应主张，而是在2010年5月6日向九洲祥龙公司交付第一笔租金。故九洲祥龙公司与国瑞鸿基公司、万意百货公司、万意服装公司的房屋租赁合同约定租金起算时间应为2010年5月1日。国瑞鸿基公司、万意百货公司、万意服装公司认为其非但不存在欠付租金的情况，反而多支付租金293余万元的主张无事实依据，本院不予支持。一审认定国瑞鸿基公司、万意百货公司、万意服装公司主张应以《面积核实》所作出日期起计算三个月免租期的主张无证据支持正确，本院予以确认。国瑞鸿基公司、万意百货公司、万意服装公司未按期支付租金，构成违约。
房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。国瑞鸿基公司、万意百货公司、万意服装公司虽称因加建部分无法通过消防验收从而影响其招商使用，但并未提供相应证据予以证明，且其承租房屋以来未向九洲祥龙公司主张过加建部分不能正常使用的相应损失或者提出退租、减免租金等的相应主张，故本院对其主张不予支持。一审判决国瑞鸿基公司、万意百货公司、万意服装公司按照合同约定的租金标准支付加建部分的房屋占有使用费的认定正确，本院予以确认。在国瑞鸿基公司、万意百货公司、万意服装公司未能按期支付租金从而违约的情况下，一审法院以欠付租金为基数，以中国人民银行同期贷款基准利率四倍的标准对违约金进行调整的判决正确，本院予以确认。
就国瑞鸿基公司、万意百货公司、万意服装公司主张的装修部分损失，因其与九洲祥龙公司所签订《房屋租赁合同》及两份补充协议存在部分无效的情形，本院认为应分为两部分处理，对于合同有效部分的租赁房屋所做装修装饰，因其系国瑞鸿基公司、万意百货公司、万意服装公司未能按期支付租金导致合同解除，国瑞鸿基公司、万意百货公司、万意服装公司请求九洲祥龙公司赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失，不应予以支持。对于合同无效部分的加建房屋所做装修装饰，国瑞鸿基公司、万意百货公司、万意服装公司与九洲祥龙公司应各自按照导致合同无效的过错分担装饰装修的现值损失。本案中，国瑞鸿基公司、万意百货公司、万意服装公司虽主张其对租赁房屋进行装修装饰的投入巨大，且提供多份装修合同及相应票据材料等证据予以证明，但无法区分其装修支出所对应的是合同有效部分的房屋还是合同无效的加建部分。经一审法院的多次释明，国瑞鸿基公司、万意百货公司、万意服装公司均明确表示不对装修价值进行评估鉴定。在此情况下，一审法院根据合同无效的过错责任大小以及有效部分房屋面积与加建部分面积比例，确定国瑞鸿基公司、万意百货公司、万意服装公司的装修损失的认定并无不妥，本院予以确认。九洲祥龙公司明确表示其中一部直梯尚可利用，一审据此认定由其给付国瑞鸿基公司、万意百货公司、万意服装公司相应补偿款的认定正确，本院予以确认。
综上所述，国瑞鸿基公司、万意百货公司、万意服装公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费84481元，由北京国瑞鸿基投资有限公司、北京万意百货市场有限公司、北京万意服装百货批发城有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 王茂刚
审判员 赵 蕾
审判员 柳适思
二〇一七年三月二十三日
书记员 舒 妍
书记员 黄旭宁