四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川01民终3582号
上诉人（一审原告）：刘敏，女，1989年7月28日出生，汉族，住四川省资中县。
委托诉讼代理人：郭召波，四川风鸣律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：李燕忠，男，1978年3月3日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。
上诉人刘敏因与被上诉人李燕忠房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2015）温江民初字第3316号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。上诉人刘敏及其委托诉讼代理人郭召波，被上诉人李燕忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘敏上诉请求：撤销一审判决，依法改判李燕忠向刘敏退还已交租金及转让款89600元，本案一、二审诉讼费由李燕忠承担。
事实和理由：一审法院认定事实错误，主要表现在：1、错误认定《铺面转租协议》中未包含转让费；2、一审中刘敏提交的《收条》是证明其已向李燕忠缴纳房租、转让款及押金的直接证据，一审法院采信该证据时存在片面性，仅将《收条》作为房租、押金的凭证，未认定其作为转让款的支付凭证；3、李燕忠申请出庭的证人证言，不能达到其主张的65600元系设备买卖费的证明目的。
李燕忠辩称，《铺面转租协议》中未约定转让费，双方交易中所涉及的65600元是案涉房屋中消毒柜等设备费用。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
刘敏向一审法院起诉请求：一、判令双方签订的《铺面转租协议》无效；二、李燕忠向刘敏退还已交租金及转让款89600元。庭审中，经一审法院向刘敏释明《铺面转租协议》系有效，刘敏变更其第一项诉讼请求为：判令解除双方签订的《铺面转租协议》，其余诉讼请求不变。
一审法院认定事实：温江区花土社区共耕街26号商铺（以下简称案涉商铺）系成都市温江区涌泉街道办事处委托成都民生劳动服务有限责任公司（后变更为成都民生同治物业管理有限责任公司，以下简称同治物业公司）代为行使占有、使用、收益权，并允许其对外租赁。
2012年5月24日，成都民生劳动服务有限责任公司与曾文军签订《商业用房租赁合同》，约定将该铺面租赁给曾文军，租期自2008年3月18日起至2011年9月17日止。
合同到期后，曾文军继续使用该房屋，并于2014年9月24日与李燕忠签订《铺面出租协议》，约定将位于成都市温江区花土社区共耕街26号的铺面租给李燕忠，租期为2014年10月10日起至集体收回为止。
2015年5月31日，李燕忠将该铺面转租给刘敏，租期为2014年10月10日起至集体收回为止，租金为42000元每年，押金10000元，刘敏退租时全额返还，无转让费；现铺面内所有设备，除房东附加物品外其余全部归刘敏所有，包括10000元押金。
当日，李燕忠出具收条，载明收到刘敏现金85000元；2015年6月1日，李燕忠出具收条，载明收到刘敏现金4600元；以上共计89600元。其中10000元为押金，14000元为4个月房租。
一审庭审中，证人杨杰、杨利洪出庭作证，陈述在签订转租协议时，李燕忠将屋内设备包括消毒柜、冰柜等作价65600元卖给刘敏。刘敏否认李燕忠交付过上述设备给她，65600元系转让费，是李燕忠为了不让原房东分取转让费而在合同中注明“无转让费”。
另查明，2015年6月11日，同治物业公司因曾文军租赁到期后不支付租金，也不腾退房屋，故诉至一审法院，请求曾文军腾退商铺并支付房屋占有使用费。一审法院于2015年7月14日做出判决，判决曾文军于判决生效后十日内将成都市案涉商铺腾退给同治物业公司。该判决已于2015年8月28日生效。
一审法院认定上述事实采信了如下证据：《铺面出租协议》、《铺面转让协议》、（2015）温江民初字第3062号民事判决书、庭审笔录以及双方当事人的陈述。
一审法院认为，根据《铺面转租协议》的约定，租期为2014年10月10日起至集体收回为止，但刘敏、李燕忠实际签约时间为2015年5月31日，故该合同的实际租期是2015年6月1日起至集体收回为止。刘敏、李燕忠签订《铺面转租协议》后，李燕忠已经将该铺面交付给刘敏，该合同已经实际履行；后因同治物业公司诉请曾文军腾退商铺，一审法院判决生效后，温江区涌泉街道办事处将该铺面收回另行租赁，符合该合同约定的合同终止时间，即“集体收回为止”，刘敏、李燕忠合同自然终止，则李燕忠应当按照合同约定退还押金。因刘敏缴纳了4个月的租金14000元，剩余期限的租金因刘敏未能使用该铺面而应当退回，故李燕忠应当向刘敏退回押金10000元、租金3838.71元（14000元÷4个月×1个月+14000元÷4个月÷31天×3天），以上共计13838.71元。
关于65600元，刘敏称系转让费，因该合同已经实际履行，且李燕忠对该合同终止并无过错，故刘敏要求李燕忠退还该笔款项于法无据，一审法院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条第七项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、李燕忠于判决生效之日起十五日内退还刘敏人民币13838.71元；二、驳回刘敏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1020元，由刘敏承担510元，由李燕忠承担510元。
二审中，刘敏申请证人朱家东出庭作证，拟证明双方签订《铺面转租协议》时并未约定设备费。经质证，李燕忠认为朱家东并未在合同签订现场，对证人证言的真实性、合法性、关联性均不认可。本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条之规定：“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：……（二）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言”，由于朱家东与刘敏系朋友关系，且朱家东的陈述并无其他证据佐证，因此，朱家东的证言不能单独作为认定《铺面转租协议》是否约定设备费的证据，其证人证言不能达到刘敏的证明目的，本院不予采信。
双方未提交其他证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与原审一致，对此，本院予以确认。
二审中，刘敏明确：其主张的89600元构成明细为：押金10000元+租金3500元/月×4个月+转让费65600元；其主张解除《铺面转租协议》是行使法定解除权，具体法律依据是《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款。
另查明，双方一致确认，李燕忠于2015年6月1日将案涉商铺交付刘敏实际使用。
本院认为，本案二审争议的焦点是：一、刘敏主张解除《铺面转租协议》能否成立；二、李燕忠应否向刘敏返还89600元。现就上述争议焦点分述如下：
关于第一个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”该条法律规定的解除权行使条件，是对方当事人存在违约行为。而本案中，根据庭审已查明的事实，《铺面转租协议》签订后，李燕忠于2015年6月1日将案涉商铺交付刘敏使用，不存在违约行为；之后，因案外人曾文军与同治物业公司之间的房屋租赁合同纠纷，（2015）温江民初字第3062号民事判决书判令曾文军向同治物业公司腾退案涉商铺，该判决生效后，案涉商铺被温江区涌泉街道办事处收回并另行租赁他人，客观上致使刘敏不能继续使用房屋，但该客观状况并非系因李燕忠导致；刘敏在本案中亦未举示任何证据证明由于李燕忠存在违约行为而致案涉商铺被收回，因此，刘敏依据《合同法》第九十四条第四款主张解除《铺面转租协议》，不符合法律规定，本院不予支持。
关于第二个争议焦点，《铺面转租协议》约定的租期为自2014年10月10日起至集体收回时止，结合协议于2015年5月31日签订的事实，能够认定双方之间实际约定的租期为自2015年5月31日起至集体收回时止。而案涉商铺系成都市温江区涌泉街道办事处委托同治物业公司代为行使占有、使用、收益权，现该商铺已由温江区涌泉街道办事处收回的事实，符合《铺面转租协议》关于“集体收回时租赁期限即终止”的约定，据此能够认定刘敏、李燕忠之间约定的商铺租赁期限已经届满。在此情况下，应结合刘敏已缴纳租金所对应的租赁期间以及实际使用房屋的期间来判断应否退还租金。庭审已查明，李燕忠于2015年6月1日将案涉商铺交付刘敏使用，而刘敏未提交有效证据证明其将案涉商铺腾退返还的具体时间，一审法院结合（2015）温江民初字第3062号民事判决书的生效时间，认定刘敏自2015年8月28日之后未占有使用案涉商铺，并结合合同约定的租金标准认定李燕忠应向刘敏退还未使用期间的租金3838.71元，李燕忠对此未提出异议，本院予以维持。
关于刘敏主张退还的65600元转让费，本院认为，《铺面转租协议》中并无关于转让费的约定，刘敏提交的《收条》等证据也不能证明该65600元系转让费性质；且前已述及，《铺面转租协议》约定的履行期限已经届满，合同中除约定李燕忠应向刘敏退还10000元押金外，并未约定李燕忠还需向刘敏退还其他费用，刘敏要求退还除押金、未使用期间的租金之外的65600元，亦缺乏法律依据。一审法院对刘敏的该项主张不予支持，并无不当，本院予以维持。
综上所述，刘敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2040元，由上诉人刘敏负担。
本判决为终审判决。
审判长 龚 耘
审判员 赵 锋
审判员 何广智
二〇一七年二月八日
书记员 梅芳芝