安徽省淮北市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）淮民一终字第00118号
上诉人（原审原告、反诉被告）：徐孝德，男，1951年10月15日出生，汉族，安徽省淮北市相山宾馆退休职工，住安徽省淮北市相山区。
委托代理人：陈华，淮北市相山区法律援助中心律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：淮北市北方房地产开发有限责任公司，住所地安徽省淮北市相山区古城西路南。组织机构代码71102150-X。
法定代表人：李加芳，该公司经理。
委托代理人：冯战国，安徽龙兴律师事务所律师。
上诉人徐孝德因与被上诉人淮北市北方房地产开发有限责任公司（简称北方公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服安徽省淮北市相山区人民法院（2010）相民一初字第00928号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年1月19日立案受理后，依法组成合议庭，于2011年3月1日公开开庭审理了本案。上诉人徐孝德及其委托代理人陈华，北方公司的委托代理人冯战国到庭参加诉讼。因审理需要，本案办理了审限扣除的手续。本案现已审理终结。
原审法院查明：2003年4月26日，徐孝德与北方公司签订《拆迁协议书》，双方约定：1、北方公司按照徐孝德的产权证的面积1：1返还新楼；2、拆迁徐孝德原产权证号：004080号12号楼402室，面积56.25平方米，回迁房屋为1号楼503室，面积92平方米（按竣工面积计算），每平方米1400元；3、水电煤气增容费及原有产权证费用由北方公司承担，新安装的水电煤气室外表费及超过原产权证面积的办证费由徐孝德承担；4、徐孝德回迁房屋面积如与原产权证面积之间存在差额，对不足或超出部分，均由北方公司按市场商品房销售价补贴或出售给徐孝德。协议签订后，徐孝德如期搬迁，北方公司进行房屋开发。2004年8月12日，徐孝德就涉案房屋又与北方公司签订《商品房购销合同》。2004年10月30日北方公司将回迁房交付徐孝德使用。徐孝德按照《商品房购销合同》中约定的面积96.05平方米，向北方公司交付了超面积购房款55000元，按照1400元每平方米计算为55720元。后涉案房屋面积经淮北市房地产测绘队测绘为98.15平方米，实际面积比约定面积超出2.1平方米，对此面积房款徐孝德未予支付。新安装的水电煤气室外表费，按有关文件规定计算为2480元，北方公司实际支付3013.96元。维修基金1374元由北方公司代为支付。北方公司未向徐孝德支付房租费900元、隔墙款800元、设施款700元、水泥款200元、黄沙款100元，计2700元。
2004年8月12日徐孝德与北方公司所签订的《商品房购销合同》，目的在于向银行申请贷款4万元，双方在《拆迁协议书》及《商品房购销合同》中均没有约定仲裁条款。2007年12月28日，徐孝德向淮北仲裁委员会提出仲裁申请。2008年1月22日，北方公司法定代表人与徐孝德达成愿就《商品房购销合同》纠纷提交淮北仲裁委员会仲裁的约定，当天，徐孝德将上述2007年12月28日仲裁申请书提交淮北仲裁委员会。该委于2010年1月6日作出（2008）淮仲裁字第052、209号裁决书。后北方公司不服，向淮北市中级人民法院提出撤销仲裁裁决申请，徐孝德在庭审时同意撤销仲裁裁决，自认本案纠纷的发生是源于双方签订的《拆迁协议书》，回迁房屋是基于拆迁协议而取得。2010年4月7日，淮北仲裁委员会（2008）淮仲裁字第052、209号仲裁裁决被淮北市中级人民法院（2010）淮民二特字第0002号民事裁定撤销。
徐孝德于2010年9月28日诉至原审法院，请求判令北方公司支付逾期办理房产证违约金及其他款项合计61352元，并承担本案诉讼费用。
北方公司于2010年11月2日提起反诉，请求判令徐孝德给付购房款3660元、楼层差价16875元、室外表安装费3013.86元、维修基金1374元、银行利息8613元（2004年10月31日至2010年10月31日，24922.86×月息4.8‰×72个月）以后继续计算，承担本案诉讼费。
原审法院认为：徐孝德与北方公司签订《商品房购销合同》，目的是徐孝德向中国银行申请贷款，徐孝德亦自认双方纠纷的发生是源于《拆迁协议书》，所以《商品房购销合同》与本案不具有关联性。《拆迁协议书》系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，应为有效。合同签订后，徐孝德在搬迁期限内履行了搬迁义务，北方公司亦在过渡期间届满之前的2004年10月30日将房屋交付徐孝德使用。对于徐孝德要求北方公司承担逾期办证违约金的诉讼请求，首先需要明确拆迁安置补偿合同与商品房买卖合同纠纷是两种不同性质的法律纠纷，两者在适用法律上应有所区别。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，该条并未规定拆迁安置补偿房属于商品房，不能将拆迁人的逾期办证违约责任与（商品房）开发商的逾期办证违约责任混同。根据《拆迁协议书》第六条规定，北方公司只承担原来产权证面积的办证费用，本案是房屋拆迁安置补偿合同纠纷，《城市房屋拆迁管理条例》对此无规定，《拆迁协议书》无约定，故不予支持。徐孝德要求北方公司给付房租900元及隔墙款800元、设施款700元、水泥款200元、黄沙款100元，合计2700元，北方公司均予以认可，对此诉讼请求予以支持。
北方公司要求徐孝德给付购房款3660元，回迁房面积为98.15平方米，徐孝德被拆迁房屋面积为56.25平方米，超出面积为41.9（98.15－56.25）平方米，扣除已支付的55000元，余款3660元徐孝德尚未支付，故北方公司要求徐孝德支付购房款3660元的诉讼请求予以支持。对于北方公司要求徐孝德支付楼层差价款16875元，由于《拆迁协议书》中没有关于支付楼层差价款的约定，因此对北方公司的该项诉讼请不予支持。北方公司要求徐孝德支付室外表安装费3013.86元，根据物价局文件核定的标准计算，徐孝德应再支付2480元，对此诉讼请求予以支持。北方公司要求徐孝德支付垫付的维修基金1374元，徐孝德予以认可，对此诉讼请求予以支持。北方公司要求徐孝德承担利息8613元，由于双方存在互相找补差价，且未进行清算的情况，故对此项反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《城市房屋拆迁管理条例》第十三条第一款之规定，原审判决：一、北方公司给付徐孝德房租900元、隔墙款800元、设施款700元、水泥款200元、黄沙款100元，计2700元；二、徐孝德给付北方公司购房款3660元及室外表安装费2480元、维修基金1374元，计7514元；三、驳回徐孝德的其他诉讼请求；四、驳回北方公司的其他诉讼请求。以上一、二判项折抵后徐孝德应给付北方公司4814元，该款于判决生效之日起十五日内付清。案件受理费1334元，由徐孝德负担1274元，北方公司负担60元；反诉案件受理费640元，减半收取320元，由徐孝德负担72元，北方公司负担248元。
宣判后，徐孝德不服，向本院提起上诉称：原判决认定事实不清，导致误判。北方公司将徐孝德所有的“三通”房屋（56.25平方米）拆迁进行开发。对于超面积部分，双方约定按市场商品房销售价补贴或出售给徐孝德，徐孝德已付清房款。自2004年10月30日交房至今，北方公司迟迟不协助办理房地产权证。由于北方公司不履行义务，应按《最高人民法院院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条之规定承担相应的法律责任。北方公司于2004年10月即已将房屋交付给徐孝德，双方均认可房屋面积为96.05平方米，北方公司又于2006年12月，单方委托相关部门对房屋面积进行测算，原审法院判决徐孝德支付房屋款3660元，有何依据？即使有依据，该诉讼请求也超过诉讼时效。徐孝德没有委托北方公司交付维修基金，维修基金是按整套房价款收取，徐孝德原有房产面积办证时已交纳过各种费用，无需再交纳。北方公司拆迁徐孝德“三通”房屋，理应交付“三通”房屋，再让徐孝德支付安装水、电、气的费用显失公平。综上，原判决不当，应依法支持徐孝德的诉讼请求。
北方公司在庭审中辩称：由于徐孝德至今未支付超面积房款、维修基金、室外表安装费，致使房地产权证无法办理，徐孝德应承担无法办理房地产权证的责任。房屋面积是房屋管理部门测量的，不是北方公司委托相关单位进行测量的。徐孝德的上诉理由不能成立，依法应予驳回。
双方当事人所举证据与原审相同，相对方质证意见也同于原审，本院认证意见与原审一致。
本院二审查明的事实与原审一致。
本院认为，本案二审的争议焦点是：1、徐孝德是否应当支付超面积房款、维修基金、回迁房屋的水、电、气室外表安装费；2、北方公司是否存在违约行为。
关于徐孝德是否应当支付超面积房款、维修基金、回迁房屋的水电煤气室外表安装费的问题。根据徐孝德与北方公司的约定，回迁房屋与原房屋之间的差额，由北方公司按市场商品房销售价补贴或出售给徐孝德。根据查明的事实，徐孝德被拆迁房屋面积为56.25平方米，回迁房屋面积为98.15平方米，应支付购房款58660元（1400元∕平方米×41.9平方米），徐孝德已支付55000元，余款3660元未付，故徐孝德辩称已足额支付购房款的理由不能成立，本院对该项上诉请求不予支持。维修基金是房屋管理部门收取的维修费用，应由房屋所有人交纳，徐孝德作为回迁房屋的所有人应交纳该项费用。徐孝德辩称被拆迁房屋已交纳过维修基金，其也未委托北方公司交付维修基金，故其不应当承担该项费用的理由不能成立，本院不予采纳。根据双方约定，回迁房屋的水、电、气室外表安装费由徐孝德承担。徐孝德辩称北方公司拆迁其交纳“三通”费用的房屋应返还同等条件的的房屋，不应承担相关费用的上诉理由不能成立，本院对该项上诉请求不予支持。
关于北方公司是否存在违约行为的问题。徐孝德认为北方公司不协助其办理房地产权证，应承担逾期办理房地产权证的违约责任。根据查明的事实，徐孝德的购房款未付清，北方公司欠徐孝德房租等费用，双方之间帐目尚未结算完毕，且事实上经计算是徐孝德欠付北方公司款项，对于房地产权证书尚未办理，徐孝德本人负有责任，因此本院对其该项上诉请求不予支持。
综上，徐孝德的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件诉讼费用的负担按原审执行；二审案件受理费1334元，由上诉人徐孝德负担。
本判决为终审判决。
审判长 朱书见
审判员 朱 文
审判员 张少丽
二〇一一年七月十二日
书记员 王冬宁
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；（二）原判决适用法律错误的，依法改判；（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。