浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙01民终4079号
上诉人（原审原告）：张继鹏，男，1984年2月16日出生，汉族，住杭州市江干区。
被上诉人（原审被告）：浙江宣和电器有限公司，住所地：杭州市萧山区靖江工业园申达路851号。
法定代表人：王云川。
委托代理人：章洪春，浙江泽汉律师事务所律师。
上诉人张继鹏与被上诉人浙江宣和电器有限公司（以下简称宣和公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2016）浙0105民初1303号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，2015年2月17日，宣和公司与拱墅区市容环卫监管中心签订《中标确认书》，确定宣和公司为拱墅区大关东四苑×幢房屋公开招租的中标人。双方签订《房屋租赁合同》，约定拱墅区市容环卫监管中心将大关东四苑×幢房屋，使用面积240平方米出租给宣和公司；租赁期限自2015年3月1日至2020年2月28日；第一年租金175000元……租金保证金15000元；未经同意不得转租、分租等。
2015年5月2日，张继鹏（作为承租人、乙方）与宣和公司（作为出租人、甲方，由花俊代为签署）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其从拱墅区市容环卫监管中心承租的坐落于大关东四苑×幢房屋出租给乙方，乙方表示充分了解甲方系该租赁房屋的相关权利人，有关甲方有或无转租该房屋之手续等，乙方同意不因此由甲方承担任何责任；乙方对甲方所要出租的房屋及有关设施已做充分了解；乙方承租房屋作为营业用房使用，内容为教育培训。乙方在租赁标的物内进行经营活动前，应向政府有关部门申请必要的执照、批准证书或许可证等，甲方可根据实际情况提供必要的协助，相关费用均由乙方承担。房屋租赁期限为5年，自2015年5月3日起至2020年5月2日止。第一年房屋租金为210000元，于合同签订后三日内支付。从第二年起每年的房屋租金在上一年的基础上递增3%；第二年租金175100元；第三年租金180353元……。租赁保证金为15000元，是乙方履行本合同约定的义务的担保。合同第十条约定乙方未按时足额支付租金或其他费用，逾期时间超过30日的，甲方有权没收乙方保证金并追究乙方违约责任。合同第十一条约定，违反合同、不遵守合同，或未履行或未完全履行合同的构成违约。甲方逾期交付房屋的，按乙方已付租金金额千分之一/天的标准向乙方支付违约金；乙方逾期支付房屋租金的，由乙方按当年租金总额的千分之一/天的标准向甲方支付违约金。
2015年5月3日，宣和公司将案涉房屋交张继鹏。2015年5月4日,张继鹏汇款12.5万元，双方确认其中11万元为租金；15000元为保证金。张继鹏提交的证据中陈述在签订该合同时，宣和公司向其出示了该公司与拱墅区市容环卫监管中心签订的《房屋租赁合同》。2015年5月4日，张继鹏和张立静申请设立杭州流利说教育咨询有限公司，于5月8日获杭州市市场监督管理局企业名称预先核准。2015年6月15日，张继鹏出具收据，载明收到花俊房屋租赁备案证原件，手续办妥及时归还。签署房屋租赁备案证载明：房屋坐落拱墅区大关东四苑×幢；出租人杭州市拱墅区市容环卫监管中心；承租人宣和公司；房屋设计用途非住宅；建筑面积240平方米；合同租金金额175000元；有效期限12个月，自2015年3月1日起至2016年2月29日止等内容。2015年6月16日，拱墅区市容环卫监管中心出具《关于同意分租的证明》，载明同意将大关东四苑×幢经由宣和公司分租于杭州流利说教育咨询有限公司。该中心并同意该公司设置户外招牌。
本案正式立案前，在立预案件程序，经法院告知诉讼风险，张继鹏坚持对大关东四苑×幢房屋装修评估。经法院委托，浙江荣成资产评估有限公司出具浙荣成评字[2016]第9号《资产评估报告》，评估确定房屋装修费用评估值为71108元。张继鹏为此支出评估费1500元。张继鹏请求撤销该租赁合同，判令宣和公司承担缔约过失责任和违约责任，对房屋租赁租金返还，担保金双倍返还和赔偿损失：1、首笔款租金11万元；2、保证金（双倍返还）3万元，注：根据本租赁合同4.2条款具有定金罚则等真实意思的内容表述，根据《担保法解释》符合定金双倍返还规定。3、赔偿租赁房屋的装修及营业前预开支合计155000元。共计295000元。
本案审理过程中，为减少损失，法院于2015年12月3日召集双方进行房屋交接，张继鹏将案涉房屋钥匙交还宣和公司。
原审法院认为，张继鹏、宣和公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，双方均应切实履行合同。张继鹏提出宣和公司在签订合同中隐瞒房屋无产权和非经营性用房的事实。该院认为，宣和公司在签订合同时将其与拱墅区市容环卫监管中心签订的《房屋租赁合同》出示给张继鹏，张继鹏在双方签订的合同中也明确了解相应的情况，且合同签订后，宣和公司将案涉房屋交张继鹏使用，故对张继鹏的该主张不予采纳。张继鹏提出宣和公司的前述隐瞒行为及未依合同的行为，导致其无法办理案涉房屋的租赁备案证。该院认为，宣和公司将其办理的房屋租赁备案证、拱墅区市容环卫监管中心出具《关于同意分租的证明》等材料提供张继鹏，应该认为宣和公司已经履行了双方合同“甲方可根据实际情况提供必要的协助”的约定，张继鹏的该主张不能成立。2015年5月3日，宣和公司将案涉房屋交张继鹏，2015年12月3日，张继鹏交还案涉房屋，该期间产生租金122500元。张继鹏已经交纳租金110000元，保证金15000元。鉴于系张继鹏认为宣和公司违约等致使案涉合同无法继续履行，根据本案情况，法院对张继鹏要求返还租金、保证金、赔偿装修损失等的诉讼请求均不予支持。张继鹏因本案产生的鉴定费用，亦由其承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回张继鹏的诉讼请求。案件受理费减半收取2863元，由张继鹏负担。
宣判后，张继鹏不服上述判决，向本院提起上诉称：1．一审判决回避了被上诉人故意隐瞒租赁房屋没有合法的产权以及不属于合法的经营性用房这一事实。上诉人请求事项的焦点是被上诉人是否确实如当事人合同(即由上诉人与被上诉人签署的房屋租赁合同，下文简称“当事人合同”)内容所述有国家法定认可的房产证、是商业经营用途，以及上诉人基于此合同的履约前提是否具备。上诉人、被上诉人在协商签署租赁合同协商过程中，上诉人要求被上诉人出示产权证，被上诉人以各种理由搪塞。最后被上诉人却向上诉人出示了原房屋租赁合同(即由被上诉人与原占有人签署的房屋租赁合同，下文简称为原合同)，原合同文本内容条款1．1、1．2明确指明租赁标的房屋拥有合法产权，房主身份和产权关系合法而明确，以及该租赁房屋是合法的经营性用房。并且当事人合同的开头叙述性条款约定以原合同的框架内容为其有效范围，同时约定当事人合同是在原合同的基础上成立的。据此，上诉人有理由相信该房屋是有合法产权证的。但是，房屋租赁合同签订后的持续长达三个月的时间里，被上诉人未能按照合同约定提供合法房产手续，以作为上诉人办理营业执照的合法经营手续。基于以上事实，上诉人有理由认为该租赁房子或是违规建筑、或列为待迁待拆建筑、或是未被房管部门认可的“黑户”……等此种类别之一的建筑房屋，这违背当事人合同的约定是有合法产权的商业用房。被上诉人故意隐瞒租赁标的物是“黑户”这一重大事实行为，给上诉人造成了合同义务不能合法有效履行、上诉人的租赁利益不能保障等重大损失。然而，一审法院在整个审理和判决中对此重要请求事项予以回避不提。2．一审判决罔顾了因被上诉人故意隐瞒房屋无产权证和非经营性用房这一重大事实导致上诉人不具有行使合同权利的必要条件这一事实。当事人房屋租赁合同，也都明确载明承租房屋用于经营教育培训业务，为此上诉人办理合法经营手续中确需租赁房屋的产权证用以办理房屋租赁备案证，并且该产权证明确是指由房管部门颁发的登记公示的权属证书，并非其他系列的房产材料。被上诉人作为一家有限公司对此不会不知晓。然而被上诉人在签署租赁合同时明知该房屋无产权证仍谎称有产权证诱引上诉人签署该合同。并且在房子承租后的历时三个多月里，上诉人要求被上诉入提供产权证用以办理租赁备案证，被上诉人都以“房产证是有的，马上拿给你，或者我们会为你办好的”等托词，推脱合同责任即不为上诉人提供办理营业执照所需的租赁房屋房产证致使上诉人在申请法院调解收归房子前长达7个月的时间里无法办理营业执照进行合法经营。3.一审对合法房产、合法经营等这一法律概念仅仅以是被上诉人提交的自己部门内部一些相关房屋管理规章等就草率和不当地认定了被上诉人向上诉人提供了必要的协助，履行了合同的义务。依照《城市房屋权属登记管理办法》第五条．房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。一审混淆了房屋产权管理在法律范畴内的严谨性和权威性，即法律意义上的产权证即是按照国家规定到房屋所在地的人民政府房地产行政主管部门申请房屋权属登记，领取房屋唯一合法权属证书，其房屋用途是经过国家住建部门、城市规划部门等授权合法认定的，不是某个单位(包括国家其他机关)自我内部认定和授权用途的，因此，被上诉人提交给上诉人的房产材料证件不能得到办证的工商、住建等部门的认可，导致上诉人无法办理营业手续，无法实现合同的目的。4．一审判决对上诉人的证据避而不谈、对被上诉人的证据放大认定与结论。在对上诉人提交的18项证据忽略不论，包括证据是否合法、正当、关联等问题上是否支持请求事项都避而不谈。对被上诉人提交的证据要么东拼西凑要么断章取义地放大“再造”证据。按照国家住建部门有关办理出租房屋租赁备案证的法规，有合法的产权关系的房屋才予以办理租赁备案证。诡异的是被上诉人却在没有所租赁房屋的合法房产证的情况下成功办领到与原房屋占有人的房屋租赁备案证。上述这一事实通过基本的逻辑常识很确定地定论，被上诉人与房屋原占有人间的租赁备案证是通过不正当渠道违规办领到的租赁备案证。一审却就此认定被上诉人尽到了协助上诉人办理营业执照的义务。一审完全忽略了上诉人在此种情况下、在法律范畴内无法合法办领租赁备案证，以及无法合法经营这一客观事实。一审在界定被上诉人的合同义务时，都以当事人合同1-3条款，即“乙方(上诉人)对甲方(被上诉人)所要出租的房屋及有关设施已做了充分了解，并愿意承租该房屋。”一审以此认定所有的有关房屋是否有产权、是否是商业性经营性用房，上诉人都了解和知晓，被上诉人为此不承担责任。这样的推脱被上诉人的合同责任是完全荒谬和错误的。上述内容所指上诉人了解和理解房屋情况是在原合同以及当事人间合同内容范围内的了解和理解，而非撇开合同约定条款空谈了解和理解。综上，一审判决回避重要事实，轻率而错误地认定被上诉人履行了必要的协助义务，驳回了上诉人的诉讼请求，现上诉人请求二审法院本着公平公正的原则，查明事实，撤销一审判决，依法改判支持上诉人28.2万的诉请（1、首笔款租金11万元；2、保证金（双倍返还）3万元，注：根据本租赁合同4.2条款具有定金罚则等真实意思的内容表述，根据《担保法解释》符合定金双倍返还规定。3、赔偿租赁房屋的装修及营业前预开支合计142000元。共计282000元）。本案一、二审诉讼费用、鉴定费用共计10089元由被上诉人承担。
被上诉人宣和公司答辩称：本案争议焦点是房屋是否能够出租以及是否违法。根据浙江省相关条例，详见宣和公司提交法庭的材料，是公务机关非公务使用的房屋，是可以出租的。涉案房屋，宣和公司及时交给上诉人租赁备案证。无论上诉人做什么经营，都可以使用。租赁备案证原件在一审之前都在上诉人手里。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院期间，上诉人张继鹏提交如下证据：
1、房产档案查询信息一份，证明杭州市拱墅区大关东四苑×幢为无产权的黑户房屋。租赁房屋无产权事实与被上诉人在当事人间房屋租赁合同表示和承诺的有产权事实不服。被上诉人违背先合同义务的相互忠实、相互告知，故意隐瞒房屋无产权的事实。
2、中国移动号码182××××3111实名登记情况、被上诉人指定花俊为办理房屋转租代理人的情况说明、代理人花俊身份证复印件，证明手机号码182××××3111为被上诉人代理人花俊实名登记所有，该手机号开卡启用时间2010年11月23日，一审原告提交的短信内容为被上诉人代理人花俊所发和意思表示；花俊在短信内容宣称出租房屋有产权事实；房屋的装修及方案是经被上诉人代理人花俊再次同意认可的；上诉人向被上诉人催要房屋产权证等被搪塞和敷衍的事实；2015年6月15日上诉人告知被上诉人因其不提供房屋产权证，上诉人不能办理经营住所证明及营业执照，合同目的无法实现的事实。
3、《信访事项告知单》（拱住建访告[2016]7号）;4、《信访事项答复意见书》，证明大关东四苑×幢房屋是无产权房屋，住建局不准许办理当事人之间的房屋租赁备案证；住建局指点该类无产权房屋可通过填报《拱墅区城镇房屋临时用作经营场所意见表》，经房屋所在地社区、街道盖章同意后可办理房屋营业执照和临时经营使用。
5、《拱墅区城镇房屋临时用作经营场所意见表》，住建局提供的《拱墅区城镇房屋临时用作经营场所意见表》，证明经房屋所在地社区、街道盖章同意后可办理房屋营业执照。通过此途径申请人将面临行政内部审批自由裁量权，即使符合条件也可以不同意。以及终审无申诉救济通道等风险；在这，此申请表格规定房屋经营期限短，不超过12个月，不符合合同约定的教育培训的校区和长期稳定使用。通过此途径办理住所地使用证明和营业执照是对当事人之间房屋租赁合同的变相变更，是对上诉人租赁利益的侵害，上诉人不能接受。
6、《投诉事项意见答复书》，《企业住所使用证明提供材料规范》、《企业设立等级提交材料规范》，证明上诉人申请通过的企业名称预先核准；企业住所证明、企业设立等级规范材料标准要求，提供经营住所证明是办理营业执照必要条件；区市场监管局指点该类无产权房屋通过填报《拱墅区城镇房屋临时用作经营场所意见表》，经房屋所在地社区、街道盖章同意后可办理房屋营业执照和临时经营使用。
7、《拱墅区城镇房屋临时用作经营场所审批表》，证明该表与住建局提供表格内容要点雷同，通过此途径办理企业住所地使用证明和营业执照是对当事人之间房屋租赁合同的变相变更，是对上诉人租赁利益的侵害，上诉人不能接受。
8、《信访事项意见答复书》、《大关街道办事处不予准许盖章事实的答复》，证明申请盖章准许意见不在杭州市委市政府下发的规制文件，及社区准入事项的22项盖章范围内；大关街道办事处以受理准许范围为视频餐饮类等“五小”行业，对上诉人的申请不予盖章同意的事实。
9、《关于深入整治社区牌子多等问题的通知》，证明申请盖章同意事项不再杭州市委市政府下达的规制文件，及社区准入事项的22项盖章范围内，社区拒绝盖章准许的事实。
10、案件诉前调解告知书、案件受理通知书、法院传票，证明2015年7月3日张继鹏请求法院诉前调解，在诉前调解和后续的多次开庭审理中，张继鹏多次告知了宣和公司因其不提供房屋合法产权证，张继鹏不能办理经营场所证明及营业执照，即房屋租赁合同目的不能实现，请求宣和公司将出租房屋收回，而宣和公司顽固执意不收回房屋，让原告履行房屋租赁合同的事实；上诉人没有获得该租赁房屋一天的使用经营权，期间租赁房屋所产生的租金不能由上诉人张继鹏承担。
以上证据均是复印件,上述证据证明：房屋租赁合同签订的时候被上诉人说是有产权的，但是没有提交住建部门认可的合法的产权证。虽然可以通过《拱墅区城镇房屋临时用作经营场所意见表》填表，但是无法得到街道盖章办理出临时营业执照。所以从2015年5月3日到12月3日，整整7个月的租金不应该由上诉人张继鹏支付。
被上诉人宣和公司没有提交新证据。针对上诉人张继鹏提交的证据，被上诉人认为，除了对证据2的合法性有异议之外（因涉及个人隐私），其它的证据1、3-10的真实性、合法性没有异议。对证据1-10在关联性方面有异议。本案讼争的房屋是可以临时开办租赁经营的，而且上诉人也承认租赁备案证其拿到了。所以，除了有三证的房屋外，还有其它性质的房屋可以开办经营、租赁。
上诉人张继鹏提交的证据，经被上诉人宣和公司质证后，本院认证如下：被上诉人对上诉人提交的证据1、3-10的真实性、合法性没有异议，本院予以确认。被上诉人对上诉人提交的证据2的合法性异议成立，本院对证据2不予采信。
本院依据有效证据经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，关于张继鹏上诉主张宣和公司在签订合同中隐瞒房屋无产权和非经营性用房的事实的问题。张继鹏与宣和公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，双方均应按合同的约定履行。根据合同条款，张继鹏知道涉案房屋系宣和公司从他人处所租的事实。而且合同中双方同意按拱墅区市容环卫监管中心与宣和公司“房屋租赁
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之补充合同”框架和内容范围内进行。张继鹏在双方签订的合同中也明确了解相应的情况，宣和公司在签订合同时将其与拱墅区市容环卫监管中心签订的《房屋租赁合同》出示给张继鹏，张继鹏应对涉案房屋的权属应是明确的，故不存在张继鹏上诉所称宣和公司隐瞒房屋无产权的事实。宣和公司将其办理的房屋租赁备案证、拱墅区市容环卫监管中心出具《关于同意分租的证明》等材料提供张继鹏，宣和公司已经履行了双方合同中“甲方可根据实际情况提供必要的协助”的约定，现张继鹏上诉宣和公司隐瞒房屋无产权的事实，导致其无法办理案涉房屋的租赁备案证的理由不能成立，本院不予支持。2015年5月3日，宣和公司将案涉房屋交张继鹏，2015年12月3日，张继鹏交还案涉房屋，该期间产生租金122500元，在此期间，张继鹏实际占有使用涉案房屋，张继鹏理应支付该项期间的租金。现张继鹏所提交的证据不能充分佐证其主张的系宣和公司违约等致使案涉合同无法继续履行的事实，故原审法院对张继鹏要求返还租金、保证金、赔偿装修损失等的诉讼请求均不予支持并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5726元，由上诉人张继鹏承担。
本判决为终审判决。
审判长 余文玲
审判员 盛 峰
审判员 张一文
二〇一六年十一月二十二日
书记员 何英杰