建昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽1422民初2760号
原告国某学。
原告王某。
二原告委托代理人梁某山。
被告国某文。
被告张某。
被告国某臣
被告吴某琴。
二被告国某臣、吴某琴委托代理人刘某。
上述二原告诉四被告合同纠纷一案，本院于2016年11月11日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，二原告及其委托代理人梁某山，被告国某文，被告国某臣及此二被告的托代理人刘某到庭参加诉讼，被告张某经传票传唤未到庭参加诉讼，依法缺席审判，本案现已审理终结。
原告诉称，原告国某学、王某系夫妻关系，被告国某文、张某系夫妻关系，被告国某臣、吴某琴系夫妻关系。被告国某臣系原告国某学父亲，被告国某文系原告国某学兄弟。原告国某学与王某订婚时，约媒人佟某海与被告国某臣、吴某琴口头约定，将位于牤牛营子乡章京营子村三组111号建筑面积116.8平方米的房屋所有权归二原告所有，而后，二原告将此房为婚房一直居住至今，而且在此期间原告曾对此房进行维修，盖猪圈、添加其它设施，花去3万多元，但让人意想不到的是，2016年10月14日，被告国某文、张某起诉原告排除妨害，并有2013年5月10日签订的房屋买卖协议。原告认为四被告的行为侵犯了原告的合法权益，故依法起诉请求：1、请求法院判令四被告于2013年5月10日签订的买卖协议为无效合同。2、诉讼费用由被告负担。庭审中，原告补充事实及请求理由如下：建房时国某学在部队，国某学于1997年退伍，退伍时该房主体刚刚完成，里边没有装修，没抹灰，国某学退伍后，将其复原费3500元投入该房屋的室内建设，即给付人工费及抹灰装修等。国某学当兵期间由民政给的每年的800元优抚金也都投入到房屋建设。建房后，国某学在没结婚之前即在该房屋西两间居住。2002年国某学与王某经媒人佟某海介绍订婚，订婚前及订婚时，在王某的要求下，经媒人佟某海向国某臣、吴某琴询问房屋归属问题，国某臣、吴某琴口头答复：没有罗乱，老二已成家搬出另过，房子肯定归国某学。2002年11月份，国某学将该房西二间用石膏板吊棚做婚房，共花费4500元。之后二原告结婚。从二原告结婚当日开始，二原告即在此四间北京平房的西二间居住并对相应院落进行使用至今。此间，国某臣、吴某琴居住该房的东二间。2003年因四间北京平房防水损坏，由国某学、王某出资对该四间房屋做过一次防水，2015年6月份国某学、王某又出资给四间房屋做过一次防水，花费6594元。2005年左右，国某学、王某在该宅院内修建猪圈8个（新建5个，维修3个），供二原告和国某臣、吴某琴养猪使用。2016年二原告又将西两间吊棚等。原告认为，国某臣、吴某琴为了给国某学定婚，同意将房子给王某，王某才同意婚事。媒人的证言能证明房屋赠与成立。虽没签订协议，但已履行了全部义务，二原告对房屋先行居住并使用，并允许国某学对房屋进行修缮，这是允许二原告行使房屋所有权的行为，由此，二原告对该房屋具有所有权。即便赠与房屋不成立，因原告国某学对房屋建设有投资，并由二原告对房屋进行投资修缮，原告对该房屋也具有共有权，国某臣、吴某琴不能自己出卖房屋。被告承认在卖房子时，没通知原告，由此，在原告不知情的情况下，买卖房屋不合法，侵犯二原告的合法权益，该房屋买卖协议，应属无效合同。另国某文还有一处房子居住，国某文属于欺诈行为。
被告国某文、张某未提交书面答辩。庭审中，被告国某文述称的事实及表达的诉讼意见为：争议房屋四间北京平房是1996年经国某臣、吴某琴建房，建房时国某学在部队服役，国某学于1997年退伍，其退伍时该房已建完，国某学对该房屋建设没有投资过。2002年国某学、王某订婚前及订婚时，国某臣、吴某琴没有答应过房屋所有权归国某学、王某二人。二原告从结婚当日开始，即在此四间北京平房的西二间居住一直至今属实。国某学、王某主张做防水及房屋维修问题国某文不清楚。2005年左右，二原告在该宅院内建了4个猪圈，之前经国某文也建了4个猪圈。国某文是2001年结婚，结婚后就搬出此房。四被告签订房屋买卖合同时，确实未通知国某学、王某，但国某文认为此房屋买卖合同应当合法有效，二原告应当从此房搬出。
被告国某臣、吴某琴未提交书面答辩。庭审中述称的事实及表达的诉讼意见为：争议房屋四间北京平房是国某臣、吴某琴1996年建，建房时，国某学在部队服役，当时民政确实每年给800元优抚金，但这点钱对建房来说是九牛一毛。国某学于1997年退伍，其退伍时该房屋主体已经建完，国某学对该房屋建设没有投资过。国某学说投资了3500元建房，国某臣对此不知道。结婚前，国某学就在这房屋居住。2002年国某学、王某订婚前及订婚时，媒人确实问过房子归属问题，但国某臣、吴某琴没同意将房屋归国某学夫妇所有，只是让他们在房屋内居住，也没说居住到什么时候。二人结婚当日开始，国某学、王某即在此四间北京平房的西二间居住一直持续至今属实。二原告主张做过两次防水，第一次国某臣不清楚，第二次做防水时，国某臣、吴某琴不在家。二原告在该宅院内只建了4个猪圈，前四个猪圈是国某文建的。国某学结婚后，国某臣、吴某琴和国某学夫妻一起生活了3、4年左右，在国某学结婚前2年左右，国某文结婚搬出此房，在国某学结婚时，国某文已经搬走了。因二原告结婚后对国某臣夫妻不好、虐待打骂，因此，四被告签订房屋买卖合同时，未通知二原告，因为房子是国某臣、吴某琴的房子，他们对国某臣夫妻不好，卖房时不用通知他们，此房屋买卖合同应当有效，二原告应当从此房搬出。房屋买卖有效的理由如下：1、该房屋是原告父母共有，其子国某学、国某文均没有所有权和共有权，由于家庭内部原因，在自愿合法的情况下，将该房屋卖给国某文并办理房屋过户登记手续，根据物权法、合同法的有关规定，原告父母有权处置自己的房地产，国某文有权购买其父母房产。2、原告诉称与法无据，原告在此房屋居住并没有取得合法的使用权及所有权，其对房屋的维修及管理也是应当的，2014年国某文取得该房屋的所有权后，也没向原告方收取任何费用包括租金等，事实上，该房屋也没进行过维修，现状同2013年房屋买卖之前没有大变化。3、对争议的房屋即便有口头赠与的承诺，那么，在2013年国某臣、吴某琴将自己的房屋出售给国某文，也属于对原来许诺的撤销，国某臣、吴某琴有权主张撤销。该房屋2014年进行变更，是其父母真实意思的表示，是在有完全行为能力的情况下进行的，因和牛彬打架，要赔偿，是国某文出的钱，故经过协商其父母将房屋抵顶了5万元价款。二原告对其父母有打骂虐待行为，如二原告继续在该房屋居住，对老人今后生活有影响。综上，请法庭驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，二原告国某学、王某，二被告国某文、张某，二被告国某臣、吴某琴分别为夫妻关系，二被告国某臣、吴某琴系国某学、国某文的父母，国某学系国某文之兄。本案争议的房屋系由国某臣、吴某琴夫妇于1997年左右申请建造，该房的住宅建筑申请书记载：“申请人为国某臣，申请建房情况为3间、1层、建筑面积63㎡、宅基面积300㎡。与家同住人口自然状况为妻子吴文琴（农民）、长子国某学（军人）、次子国某文（学生）。审批意见为村委会、乡政府、建设局同意并加盖公章。”该房的村房字第3号房屋所有权证存根记载：“所有权人为国某臣、吴文琴，所有权性质为私产，房屋坐落为宫山咀乡章京营子村，间数4间，建筑面积116.8㎡，……。”1997年原告国某学从部队退伍后，与国某臣、吴某琴、国某文在该房内共同居住，2001年国某文与张某结婚后，国某文、张某搬出此房到别处居住，2002年国某学与王某结婚即在该四间房的西两间居住一直持续至今，结婚时及婚后二原告曾对该两间房屋进行了装修，并于2003年至2015年期间，对四间平房做过防水修缮，还在该房宅院内修建猪圈。二被告国某臣、吴某琴在该四间平房建成后至今一直在该四间房的东两间居住。2013年5月10日，在二原告不知情的情况下，本案四被告签订一份卖房协议，该协议书载明：“甲方国某臣、吴某琴，乙方国某文、张某，经甲乙双方共同商议：1、因与邻居牛某打架，须赔偿牛某医药费用，甲方没有经济条件，现将房屋及院落卖给乙方做价5万元。2、乙方自立字据起，款项一次性付清，甲方同时将房照交给乙方。3、此协议自立据起生效，双方永不反悔。……。”本案庭审中，被告国某臣、国某文一致承认签订卖房协议时，国某文、张某并未实际交付给国某臣、吴某琴买房款5万元，是后来以支付给牛某的赔偿款4.7万元及其它费用折抵给付该买卖房屋价款。2013年5月22日国某文与牛某签订一份协议书，该协议书载明：“甲方牛某，乙方国某臣、吴某琴，甲乙双方因乙方故意伤害甲方一事，根据法律规定，经双方协商达成一致和解协议如下：乙方一次性向甲方赔偿医疗费等各项损失合计4.7万元，乙方收到此款后，不再追究国某臣刑事和民事责任……。”该协议书上乙方由国某文签名，并在该协议签订当日由国某文代付上述赔偿款4.7万元（该协议书上没有国某臣、吴某琴签名或按指纹）。2014年4月15日四被告对上述买卖房屋办理了产权过户登记并由国某文、张某领取了房权证，该房权证载明：“房权证，建昌字第4681G号，房屋所有权人国某文、张某。共有情况为共同共有，房屋坐落建昌县牤牛营子乡章京营子村三组111号，登记时间2014年4月15日11：20，建筑面积116.8㎡，产权来源交易……。”2016年10月14日国某文、张某以国某学、王某及其子女国某涛、国某晗为被告，以要求国某文、王某及其子女停止对房屋侵占、排除妨害和赔偿自2014年4月15日至现在的经济损失7500元为诉讼请求，提起（2016）辽1422民初2537号排除妨害案的民事诉讼，之后，二原告于2016年11月11日提起本案诉讼，请求法院判令上述房屋买卖合同无效，本院将两案予以合并审理后，对排除妨害案另行处理。
关于诉讼中，原告提出的房屋已赠与给二原告及二原告对房屋及院落具有所有权或共有权等事实和被告提出的二原告虐待父母等事实，因本案不是房屋赠与纠纷诉讼案，也不是房屋所有或共有权纠纷诉讼案，更不是虐待纠纷诉讼案，由此，对这些事实是否成立不属于本案认定处理范畴，本案不做相关认定及处理。
上述事实，有原告提供的起诉状、原告庭审陈述材料、原告提供的相关投资费用清单、相关录音资料、村委会出具的有关二原告居住情况书证、证人张某强、国某春关于做防水书证、修缮房屋照片、原告申请的出庭证人佟某海的出庭证言；被告庭审答辩及陈述材料，被告提供的房屋住宅建筑申请书、房屋买卖之前的房屋所有权登记表和被告提供的赔偿协议书、房屋买卖协议书及在房屋买卖后办理的房屋所有权证书等证据综合佐证。上列证据已经过本院审查、开庭质证并载卷为凭，本院将上列证据予以归纳综合，以此证明本院审理查明的事实和本案中当事人提出的相关事实及争议。
本院认为,本案原告请求法院认定四被告签订的房屋买卖协议无效，因此，本案审查裁判的重点是对四被告房屋买卖协议是否合法有效进行审查和裁判。对此，审查认为，原告的诉讼请求，有事实根据和法律依据，本院应当依法支持原告的诉讼请求，确认该房屋及院落买卖协议无效。具体理由为：从二原告与四被告之间系亲属关系和二原告对四间房屋及院落的买卖有着直接的利害关系来讲，四被告签订房屋买卖协议时，应当通知二原告并征求其相关意见，或将二原告列为第三人参加协议，如有争议应当首先解决相关争议。然而，四被告未能这样做，却在二原告不知情的情况下，签订了房屋及院落买卖协议，并办理了相关产权过户手续，直到国某文、张某对二原告起诉排除妨害案时，二原告才知道四被告签订了房屋及院落买卖协议，之后，二原告提起本案诉讼，诉讼中二原告以“房屋已赠与给二原告，四间房屋的所有权应属于二原告；从原告对该房屋投资建设并修缮且在院内修建猪圈来讲，二原告对四间房屋及院落享有共有权；从二原告经父母准许在该四间房屋的西两间居住并对相应院落实际使用十多年来讲，二原告对房屋及院落具有合法居住、使用权”等为事实理由，主张四被告签订的房屋及院落买卖协议侵犯二原告的合法权益，请求法院确认该协议无效。对原告所主张的多项事实，本案能够查明认定的事实是，经二被告国某臣、吴某琴同意，二原告自2002年结婚当日开始，即在此四间北京平房中的西两间房屋内居住并对相应院落进行使用，一直持续十余年无居住使用权争议，在四被告签订房屋及院落买卖协议以前及当时，原、被告之间未曾约定解除上述二原告的居住使用权，也未以其它合法途径解除上述二原告的居住使用权。对这部分事实，双方当事人一致认可，本院应当依法对该事实予以确认。依据该事实，本院应当依法认定，在二原告不知情的情况下，在对上述二原告的居住使用权未通过合法途径解除的前提下，四被告签订该房屋及院落买卖协议之行为，构成恶意串通侵害第三人（二原告）的合法权益（指上述二原告的居住使用权），该协议应属于无效协议，本院应当依法确认该协议无效。另从原告在本案中提出了“房屋已赠与给二原告和二原告对房屋及院落具有所有权或共有权”等争议看，虽然因相关争议不属于本案认定处理范畴，本案不做认定处理，但可根据案情认定房屋权属争议或纠纷已经发生或存在，由于四被告在二原告不知情的情况下签订房屋及院落买卖协议，致使二原告没能在房屋及院落买卖协议签订前提出相关争议或没有给二原告提供解决相关争议的机会，以致原告在本案中提出相关争议，这充分说明该房屋买卖协议的签订，存在程序瑕疵和留有后患，据此，本院也可认定该房屋及院落买卖协议，还可能损害原告的其它相关权益（指上述二原告的居住使用权以外的其它权益），由此，本院也可酌定该房屋及院落买卖协议无效。综上，本院应当以本案房屋及院落买卖协议，侵犯了二原告的相关权益为理由，高度盖然性地认定该房屋及院落买卖协议无效。故依据《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十三条、第一百一十七条、第二百四十一条、第二百四十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：
确认四被告国某臣、吴某琴、国某文、张某签订的房屋及院落买卖协议无效。
案件受理费1050元，由四被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。
审 判 长 王春德
人民陪审员 张文杰
人民陪审员 李绍奎
二〇一七年三月一日
书 记 员 张 淼