黑龙江省佳木斯市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黑08民终425号上诉人（原审被告）：梁海涛，男，1984年6月17日出生，汉族，无职业，住黑龙江省哈尔滨市。被上诉人（原审原告）：姜文圆，男，1957年2月21日出生，汉族，无职业，住黑龙江省桦南县。委托诉讼代理人：马迅，桦南县中心法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：佳木斯金科房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省佳木斯市前进区升平街青年团组综合楼南3号门市。法定代表人：韦德志，经理。上诉人梁海涛因与被上诉人姜文圆、佳木斯金科房地产开发有限责任公司（以下简称金科公司）执行异议之诉纠纷一案，不服佳木斯市前进区人民法院（2017）黑0804民初419号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人梁海涛、被上诉人姜文圆委托诉讼代理人马迅、金科公司法定代表人韦德志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人梁海涛上诉请求：一、撤销（2017）黑0804民初419号民事判决书，继续执行涉案房屋。二、驳回被上诉人的所有诉讼请求；三、判决被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院审查不清、严重歪曲事实。二、我方不承认陶胜玉与张敬科两个自然人签订的“秀北小区3、4、5、6号楼外排水、化粪池、外挂大理石、外热网、内部电梯工程和张敬科顶抵给陶胜玉的秀北小区6号楼住宅房产”工程承包协议合法有效。也不承认张敬科抵顶给陶胜玉秀北小区6号楼的房产，与我合法查封的秀北社区房产是同一房产。因为秀北社区的开发单位是金科公司，建设单位是黑龙江省宏瑞建筑工程有限责任公司（以下简称宏瑞公司）。三、一审判决适用法律严重错误。我与被上诉人之间的事实法律关系，涉及到《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院》第一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，根据适用法律优先原则，有法律规定的情况下必须要优先适用法律。四、被上诉人非法占有该涉案房屋时该房屋还没有施工完毕，并且在2017年3月6日前工程质量也没有验收合格，《三证、一书、一表》也从未办理齐全，2016年12月前进法院执行局办案法官亲自考察了该涉案房屋，当时还没有安装入户门，并且在单元楼道和单元门口张贴了执行拍卖通知书，在这种情况下被上诉人入住了我事先合法查封的房产，被上诉人的不法行为不应该受到法律保护。五、一审开庭时陶胜玉出庭自称是宏瑞公司秀北小区项目的项目经理，没有施工资质证书和建造师职业资质证书，秀北社区1#一8#楼工程项目的合法项目经理是窦延坤，所以陶胜玉与秀北社区的合法施工建设并无关联。陶胜玉自身既没有施工企业资质，也没有项目经理职业资格证书，所以陶胜玉是没有签订合法施工承包协议资格的，陶胜玉即便是签了施工承包协议，也是违背国家法律法规的，并且严重的损害了我的合法权益，因此必须视为张敬科与陶胜玉所签订的施工承包协议为无效协议，属于建设工程价款优先受偿权行使的例外情况。该工程在法院查封时没有竣工验收合格，所以陶胜玉非法承包的工程项目，并不具有优先受偿权，不拥有抵抗我合法查封、执行的权利。六、一审法院认定严重错误。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”的规定，案外人如欲阻止执行，应该同时满足三个条件，即：支付全部价款、合法实际占有、以及对未办理过户登记手续无过错。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。我申请法院2015年12月15日保全查封时，该项目工程质量并没有验收合格，所以陶胜玉和姜文圆不具备合法实际占有，也就说明了陶胜玉和姜文圆在该涉案房屋的权益，无法对抗我在该房屋的合法权益。七、金科公司只是给被上诉人姜文圆出具“桦南县秀北社区（隆胜村）房屋拆迁补偿安置协议书”，约定的回迁安置房屋是秀北社区6号楼1单元201室，并非我申请查封执行的秀北社区6号楼5单元201室，且所提交的入户费、取暖费、物业费收据系在法院查封之后所开具，并且均不是合法的正式发票，亦未注明交款人系姜文圆。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款的规定，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对拆迁人予以补偿安置的，被拆迁人对该安置房屋享有优先受偿权。被上诉人在秀北社区6号楼5单元201室房屋上并不能享有优先受偿权。金科公给陶胜玉出具的商品房买卖合同是虚假的，陶胜玉并没有实际合法的缴纳购房款，陶胜玉与张敬科私下签订的工程承包协议是违法的，严重的侵害了我的个人利益，陶胜玉的虚假违法承包所得本不应该受法律保护。八、一审法院理解运用法律严重错误，依据《最高人民法院》第十七条，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。陶胜玉是金科公司最大股东，办理房屋产权过户是轻而易举的事情，在2015年12月15日我申请法院诉前保全查封前，秀北社区已经开出50多份商品房买卖合同。并且被上诉人姜文圆作为回迁安置房屋是不需要缴纳相关税费的，所以没有办理房屋产权过户，陶胜玉和姜文圆自身有着不可推卸的责任。2015年12月15日我申请法院查封时，该项目工程质量并没有通过验收合格，所以陶胜玉和姜文圆对该涉案房屋的占有，并非实际合法占有。九、金科公司于2015年2月1日已经给我出具了涉案房屋的优先受偿权承诺书，其他任何人对上述房产无处分权。十、根据合同法的规定，当事人恶意串通损害国家、集体或者第三人的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。综上，请求贵院驳回一审判决，责令涉案法院继续执行涉案房屋，维护我的合法权益。被上诉人姜文圆辩称，一、原审判决认定事实清楚，2014年1月15日金科公司与答辩人签订房屋拆迁安置补偿协议书，约定房照面积148平方米房屋按1.2的比例置换89平方米的两个住宅。2015年8月20日金科公司与陶胜玉签订工程承包协议，约定将秀北社区3、4、5、6号楼热网、外排水、化粪池、外挂大理石、外热网、内部电梯等楼房配套设施工程承包给陶胜玉施工，约定用6号住宅楼顶付工程款，并对6号楼住宅享有优先处置权。同日金科公司与陶胜玉签订了商品房买卖合同，将秀北社区金科新城6号楼5单元201室出卖给陶胜玉，用以抵顶工程款。楼盘建成后，金科公司未能按照约定履行回迁安置义务，答辩人开始上访。后经桦南县政府协调，2015年11月份借用顶账给陶胜玉的房屋安置答辩人。因开发商欠税等原因，导致答辩人未能办理产权登记。但答辩人一直占有使用涉案房屋。上诉人因与金科公司民间借贷纠纷申请财产保全查封了涉案房屋，答辩人提出执行异议，被驳回后提起执行异议之诉，这是本案的事实。陶胜玉与金科公司签订工程承包协议的同时签订了商品房买卖合同，其行为合法有效。用涉案楼房抵付工程款实际就等于向施工方支付工程款，且在签订工程承包协议时，3、4、5、6号楼盘已建完，商品房买卖合同是否机打不影响合同的效力。买卖合同在先，回迁安置在先，法院查封在后，且上诉人与金科公司之间系民间借贷，依据合同法第286条及最高院批复规定，陶胜玉及答辩人对涉案楼房具有优先受偿权。因此陶胜玉及答辩人有足够的理由和法律依据排除上诉人的执行。二、原审法院适用法律正确，虽然陶胜玉、答辩人未取得涉案房屋的产权证，但不影响买卖合同及回迁安置补偿协议的效力，并且答辩人占有使用涉案房屋至今，金科公司未能提出任何异议。因此金科公司与陶胜玉在法院查封之前签订的商品房买卖合同具有真实性和回迁安置楼房的合法性，陶胜玉及答辩人未办理产权登记是因为开发商欠税等原因导致，均不存在过错，可以排除上诉人的执行。三、陶胜玉是挂靠宏瑞公司并经宏瑞公司授权进行的工程建设，具备施工资质，与金科公司的工程承包协议合法有效。政府协调安置给答辩人的楼房玉上诉人查封的房产产籍号相同，是同一处房产，金科公司在2015年2月1日给上诉人出具的承诺书对陶胜玉及答辩人不具有约束力。为此请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。被上诉人佳木斯金科房地产开发有限责任公司辩称，同意上诉人的上诉观点，姜文圆与金科公司之间的买卖合同是2017年6月份以后形成的，时间补签到2015年。如果合同形成日期对案件处理有影响，我们申请进行司法鉴定。原审原告姜文圆向一审法院起诉请求：一、要求立即停止对位于桦南县秀北社区隆胜路6号楼5单元201室的评估拍卖的执行，并解除查封；二、诉讼费用由被告承担。一审判决认定：2014年1月15日被告金科房地产与原告姜文圆签订《桦南县秀北社区（隆胜村）房屋拆迁补偿安置协议书》，约定了回迁安置面积。2015年8月20日被告金科房地产与陶胜玉签订承包协议，约定：因金科房地产无力完善小区外排水、化粪池、外挂大理石、外热网、内部电梯等工程，将上述工程承包给陶胜玉；以秀北小区6号楼住宅抵付工程款；陶胜玉对6号楼的住宅享有优先处置权。同日，被告金科房地产与陶胜玉签订商品房买卖合同，将桦南县秀北社区、金科新城6号楼5单元2楼东户，产籍号为1-0001-684-050201号，建筑面积为88.1平方米房屋出卖给陶胜玉，用以顶抵工程款。被告金科房地产开发的秀北社区楼盘建成后，未按房屋拆迁补偿安置协议书的约定为被动迁户姜文圆安置回迁房屋，姜文圆为此进行信访。在桦南县人民政府的协调下，将已顶帐给陶胜玉的房屋（案涉房屋）由政府借用，安置给被动迁户姜文圆。现该房屋由原告姜文圆实际占用、使用，但未办理房屋产权登记。另查明，被告梁海涛与被告金科房地产系借款纠纷，被告梁海涛于2015年12月15日向佳木斯市前进区人民法院申请诉前财产保全，法院依法作出（2015）民前保字第153号民事裁定书，对金科房地产的房产予以查封，所查封的房产包括案涉房产。被告梁海涛在法定期限内提起诉讼，在诉讼过程中梁海涛与被告金科房地产调解达成协议，被告金科房地产偿还借款本金及利息共计2000807.39元。本院作出（2016）黑0804民初55号民事调解书，经双方签字后生效。调解书生效后梁海涛向法院申请强制执行。本案原告姜文圆提出执行异议被驳回，在法定期限内提起民事诉讼。案涉房屋由西向东数为1单元201室，按产权登记序号标准由东向西数为5单元201室，案涉房屋玉查封房屋为同一处。一审法院认为，当事人的合法权益受法律保护。本案中，通过庭审调查、当事人举证及当事人陈述，可证实陶胜玉与被告金科房签订工程承包协议及商品房买卖合同在被告梁海涛申请查封前，陶胜玉与被告金科房地产签订的商品房买卖合同合法有效，案涉房屋在查封前被告金科房地产已将该房屋转让给陶胜玉。而原告姜文圆已于2014年与被告金科房地产所签订有房屋拆迁补偿安置协议，该协议合法有效。原告作为被动迁户理应得到回迁安置房屋，在被告金科房地产无法履行拆迁补偿安置协议的情况下，经桦南县人民政府协调，借用被告金科房地产转让给陶胜玉的房屋用于安置回迁户并无不当。原告姜文圆系合法占有、使用该房屋，原告的诉请于法有据，应予支持。一审判决：解除对坐落于桦南县秀北社区隆胜路6号楼5单元201室的查封，并停止执行。本院二审期间当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人二审提供的证据，本院经审查认为因金科公司是本案当事人，与案件的处理结果存有利害关系，故对2018年5月27日金科公司出具的证明不予采信。对双方提供的其他证据的真实性予以认定，但不能否定陶胜玉与张敬科签订的施工协议、以房抵账协议以及姜文圆回迁安置协议的真实性，张敬科确是金科公司的实际控制人。本院对原审判决认定的案件事实予以确认。本院认为，2015年8月20日金科公司与陶胜玉签订承包协议的同时又签订案涉房屋的商品房买卖合同，陶胜玉基于与金科公司的工程承包协议和商品房买卖协议即对案涉房屋进行了有效占有，抵顶工程款即视为交付价款，没有办理产权登记的原因是工程质量未经验收，故陶胜玉对房屋享有的权利足以对抗上诉人基于债权关系对案涉房屋的执行。后通过政府协调将案涉房屋安置给被上诉人姜文圆，姜文圆承继取得陶胜玉的相关权利，亦可对抗上诉人的执行。本案中被上诉人姜文圆系拆迁安置补偿合同中的被拆迁人，根据司法解释的规定，回迁安置房屋同样具有优先权，也可以对抗上诉人的执行。综上，上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元由上诉人梁海涛负担。本判决为终审判决。审判长  姜广武审判员  王雪洁审判员  程 磊二〇一八年八月十三日书记员  张 楠