北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民（商）终字第10848号
上诉人（原审被告、反诉原告）贺炳芬，女，1955年5月14日出生。
委托代理人孙伟（系贺炳芬之夫）1954年1月16日出生。
被上诉人（原审原告、反诉被告）北京昊鑫伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区城关南关大街35号。
法定代表人陈攀杰，总经理。
委托代理人马彬彬，女，1980年7月26日出生。
上诉人贺炳芬因与被上诉人北京昊鑫伟业房地产经纪有限公司（以下简称昊鑫公司）之间居间合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2015）房民（商）初字第01289号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月28日受理后，依法组成由法官周晓莉担任审判长，法官林文彪、张君参加的合议庭，并于2015年10月20日公开开庭进行了审理。上诉人贺炳芬及其委托代理人孙伟、被上诉人昊鑫公司的委托代理人马彬彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
昊鑫公司在一审中起诉称：2014年2月27日，贺炳芬、任冠英、昊鑫公司签订了《北京市存量房屋买卖合同》。贺炳芬将位于北京市X号楼X室以134万元的价格出售给任冠英，合同约定居间服务费为26800元。合同签订后，贺炳芬拒绝履行合同，导致违约，根据《北京市存量房屋买卖合同》第十二条（一）的约定，出卖方违约的，由出卖人承担向居间方交纳的总房价款2.2%的居间服务费用。现贺炳芬拒绝支付居间服务费，请求法院判令贺炳芬支付居间服务费29480元，本案诉讼费由贺炳芬承担。
贺炳芬在一审中答辩并反诉称：不同意昊鑫公司的诉讼请求。合同已经明确写明居间费是26800元，不知道昊鑫公司要求的29480元从何而来。昊鑫公司所说的我方违约与事实不符，昊鑫公司没有为房屋买卖合同双方提供法律、法规、政策保障而导致合同无法履行。昊鑫公司只是一般性的讲解就要求买卖双方提供签订合同所需的户口本、身份证等各种证件，我已经告诉昊鑫公司我在北京有一套承租房，并且告知了昊鑫公司那套房子我们只有居住权而没有所有权，昊鑫公司的业务人员说没有问题，他们是专业的人员，让我们签订合同。我们委托中介机构就是要求中介机构为我们把关，昊鑫公司没有尽到关键点的法律、法规、权益的审查，导致出现了无法预计的费用，责任在昊鑫公司。签订完合同后昊鑫公司的业务人员称要出去旅游，让买卖双方自己去办理相关事宜，昊鑫公司没有履行应尽的服务义务，这是昊鑫公司不负责任的表现。根据《房地产经纪管理办法》第二十一条规定，房地产经纪公司应该提供书面材料，可是昊鑫公司并没有给我们提供书面材料。我们多次主动和昊鑫公司的业务人员、买方进行协商，昊鑫公司没有去考虑他们服务的问题而是要求我们承担责任，不能因为合同签订成什么样就依照合同要求我们，否则我们的权益就没有办法维护，因为《北京市存量房屋买卖合同》无法履行所造成的经济损失也不应该由我方负责。我提出反诉，要求昊鑫公司赔偿我经济损失74000元。
昊鑫公司在一审中针对贺炳芬的反诉答辩称：不同意贺炳芬的反诉请求。贺炳芬的损失是贺炳芬跟房屋的买方之间产生的，这笔费用不应该由昊鑫公司承担。
一审法院审理查明：坐落于北京市X号楼X号的房屋系贺炳芬向北京燕化公司购买的公有住房，贺炳芬于2002年4月26日取得房屋所有权证。2014年2月27日，贺炳芬作为甲方（卖方），案外人任冠英作为乙方（买方），昊鑫公司作为丙方（居间方），三方签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定甲方将位于北京市X号楼X号房屋以134万元的价格出售给乙方。关于居间方的居间服务费、贷款手续及过户服务费的承担，合同约定：居间方接受买、卖双方的委托完成以下工作：1、提供房屋交易的相关资料，促成买卖双方签订《北京市存量房屋买卖合同》并保管其中一份。出卖人、买受人、居间方三方签订《北京市存量房屋买卖合同》后直至该房屋所有权由出卖人转移至买受人且出卖人拿到全部房款、买受人取得该房屋的使用权即视为交易完毕，居间方完成相关的居间服务；2、代为保管买受人所付购房定金及相关费用，直至交易完毕；3、保管出卖人房屋产权证及原购房协议，作为办理过户之用；4、指定担保公司办理该房产的贷款及过户事宜；5、监督、协调买卖双方履行《北京市存量房屋买卖合同》中约定的义务；6、协助买卖双方办理房屋交验事宜；等等。
合同中还约定，若出卖人出售的为已购共有住房，出卖人的原产权单位需要补交费用的，该费用由买受人承担。当日三方签订《补充协议》，约定：1、总房款为壹佰叁拾肆万元整，为出卖人净得，过户时所需一切税费由买受人承担；2、出卖人承诺：此房是夫妻唯一住房，如出现个人所得税，由出卖人承担，并承诺土地出让金、差价款、超标款不超出贰万捌仟元，超出部分由出卖人承担；3、出卖人收到买受人的房款达到肆拾伍万元，可以为买受人腾房并交付房屋钥匙，买受人装修房屋；4、买受人承诺于2014年3月1日交付给出卖人壹拾万元整，充当房款。
关于违约责任，合同约定：若出卖人未按照本合同第十一条约定的交房期限交房、延迟不配合买受人办理手续的（含贷款、过户等手续）或其他违约行为导致交易不能进行的，逾期在15天之内的，每逾期一天，出卖人应按总房价款的万分之五向买受人支付违约金（自继续履行合同之日起3日内支付），合同继续履行；若逾期超过15天，买受人有权单方解除合同，出卖人应按总房价款的10%向买受人支付违约金，出卖人应在收到解除合同通知之日起5个工作日内将买受人的已付款项（不计利息）及违约金支付给买受人，期间产生的所有费用由出卖人承担，出卖人承担向居间方交纳的总房价款2.2%的居间服务费。
2014年2月27日，任冠英向贺炳芬支付购房定金30000元。2014年3月3日，任冠英向贺炳芬支付购房首付款100000元整。2014年3月中旬，买卖双方一同到燕化公司房产办补交土地出让金、差价款及超标款，经贺炳芬询问此房屋的超标款不止28000元，贺炳芬不同意交付多余的超标款，导致双方无法办理房屋过户手续。双方经多次协商未果，任冠英诉至一审法院，请求判令解除《北京市存量房屋买卖合同》，并要求贺炳芬返还任冠英定金、购房款，赔偿违约金。经一审法院调解并出具（2014）房民初字第07843号民事调解书，双方均同意解除《北京市存量房屋买卖合同》，贺炳芬同意返还购房首付款100000元及定金30000元，愿意支付任冠英违约金70000元，并已经当庭履行完毕。
一审法院判决认定：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。在居间合同关系中，居间方的核心义务是向委托人提供订立合同的媒介服务并促成合同成立。经昊鑫公司的居间服务，贺炳芬与买方签订《北京市存量房屋买卖合同》，且合同中明确了需要缴纳费用的项目，应视为昊鑫公司尽到了居间服务的义务。贺炳芬关于昊鑫公司没有尽到审查义务的答辩意见，一审法院不予采纳。贺炳芬称自己向昊鑫公司提到家庭名下还有公租房，并未向法庭提交证据，一审法院不予采信。
本案中，因涉案房屋性质为公有住房，买卖双方办理过户手续需要交纳土地出让金、差价款及超标款，双方在签订合同时均明确地知晓上述情况，且贺炳芬在签订合同时主动承诺涉案房屋的土地出让金、差价款、超标款不超出28000元，超出部分由其自行承担，该承诺对其具有法律约束力。现因贺炳芬不承担超出28000元的部分的超标款，涉案房屋无法办理上市手续，导致双方之间的房屋买卖合同不能继续履行，属根本违约，贺炳芬应按照合同的约定对买方与居间方承担违约责任。关于贺炳芬与买方自行达成解除房屋买卖合同、返还定金及购房首付款、支付违约金的调解协议并已经实际履行，一审法院不持异议。但贺炳芬据此反诉要求昊鑫公司赔偿其经济损失，没有法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条之规定，判决：一、贺炳芬于判决生效后七日内支付北京昊鑫伟业房地产经纪有限公司居间服务费人民币二万九千四百八十元。二、驳回贺炳芬的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
贺炳芬不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一审法院认定事实错误、适用法律不当，程序违法。一、涉案房屋为孙伟、贺炳芬夫妻共有财产，孙伟为本案当事人之一，并非委托代理人身份。一审判决认定其为代理人身份违反法定程序。二、一审审理过程中，贺炳芬提出与昊鑫公司签订《北京市存量房屋买卖合同》中明确约定居间费用为26800元并提交相应证据。此价格为贺炳芬与昊鑫公司在签订合同时经双方协商作出的，为双方真实意思表示，一审法院不予认可，缺乏事实和法律依据。三、贺炳芬和昊鑫公司签订合同时将其所有的情况包括公租房等都告知了昊鑫公司的经办人。一审审理过程中，贺炳芬明确提出自己向昊鑫公司业务员提到家庭名下还有公租房1套，昊鑫公司也予以认可。对于在一审双方都已认可的事实，一审法院却“不予采信”属于严重的事实认定错误，缺乏法律依据。事实上合同签订以后经办人就走了，剩下所有的事情都是贺炳芬自行办理的，昊鑫公司并未为贺炳芬提供服务。四、一审法院经审理查明，贺炳芬与昊鑫公司曾与原买房人签订三方协议，约定出卖人净得房屋价款134万元。又查明贺炳芬因应补房屋超标款远多余昊鑫公司承诺的28000元，不能实现合同目的，即净得134万元，所以拒绝支付超额房屋超标款项导致无法完成过户。昊鑫公司未尽到居间服务义务，为促成合同作出错误的承诺导致贺炳芬无法实现合同目的，无法履行合同，其应对由此给贺炳芬造成经济损失承担赔偿责任。五、贺炳芬与昊鑫公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》中约定涉案房屋的土地出让金、差价款、超标款不超出28000元是昊鑫公司业务员在得知贺炳芬现有房产状况之后，为促成交易，于合同上事先填好，应视为是昊鑫公司对贺炳芬、买受人的承诺。昊鑫公司在提供居间服务过程中，在合同中明确了需要缴纳费用的项目，预计的土地出让金、差价款、超标款数额与实际费用有较大出入，应认定为昊鑫公司为促成买卖提供错误数据的行为，不应认定为其已尽到居间服务的义务。一审法院认定昊鑫公司“在合同中明确了需要缴纳费用的项目”就应视为其已尽到居间服务的义务，属于事实认定错误。贺炳芬不了解房地产交易相关政策，没有能力也无法计算应补土地出让金、差价款、超标款的数额，此数额系昊鑫公司在了解贺炳芬房产相关情况后，作出的计算。昊鑫公司承诺数额与真实需要缴纳数额存在极大偏差，违反合同法第425条的规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。故贺炳芬要求昊鑫公司承担因其提供错误数据导致贺炳芬与原房屋买受人买卖不成的责任并赔偿损失有法律依据，应予以支持。综上，一审判决认定事实错误，程序违法，适用法律不当，请求二审法院撤销原审判决，改判驳回昊鑫公司的诉讼请求，支持贺炳芬的反诉请求，一、二审诉讼费由昊鑫公司承担。
昊鑫公司服从一审法院判决。其未向本院提交书面答辩意见，但其在本院庭审中口头答辩称：昊鑫公司不同意贺炳芬的上诉意见，同意一审法院判决。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、（2014）房民初字第07843号民事调解书、单位出售公有住房房价计算表、房屋所有权证以及当事人陈述等在案佐证。
本院认为：贺炳芬、昊鑫公司以及案外人任冠英签订的《北京市存量房屋买卖合同》中的第十二条第（一）款约定“若出卖人未按照本合同第十一条约定的交房期限交房、延迟不配合买受人办理手续的（含贷款、过户等手续）或其他违约行为导致交易不能进行的，……若逾期超过15天，买受人有权单方解除合同，出卖人应按总房价款的10%向买受人支付违约金，出卖人应在收到解除合同通知之日起5个工作日内将买受人的已付款项（不计利息）及违约金支付给买受人，期间产生的所有费用由出卖人承担，出卖人承担向居间方交纳总房价款2.2%的居间服务费。”在该条款中，对于因出卖人贺炳芬原因造成合同解除的责任承担进行了约定，该违约责任包括由出卖人向居间方交纳总房价款2.2%的居间服务费。根据已查明的事实，贺炳芬与买受人任冠英之间已就房屋买卖合同纠纷达成调解协议，在该协议中解除《北京市存量房屋买卖合同》，并由贺炳芬向任冠英支付违约金7万元，故贺炳芬存在根本违约，应按照合同约定承担违约责任。
现贺炳芬上诉称其因昊鑫公司未尽到居间义务，做出错误承诺导致前述合同无法履行，但在三方合同中显示，关于土地出让金、差价款、超标款不超出28000元的承诺系作为出卖人的贺炳芬做出。对于昊鑫公司居间义务之履行，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”在房屋交易过程中，居间方主要义务在于向房屋买卖双方报告房屋交易机会，促成合同订立。在本案中，亦未有证据显示昊鑫公司存在为买卖双方计算超标款等数额的义务。
综上，贺炳芬的上诉主张缺乏事实与法律依据，本院不予采信。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费538元，由贺炳芬负担（于本判决生效后七日内交纳至一审法院）；一审案件反诉受理费825元，由贺炳芬负担（已交纳）。
二审案件受理费1362元，由贺炳芬负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 周晓莉
代理审判员 林文彪
代理审判员 张 君
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 贾珊珊