包头市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）内02民终1443号上诉人（原审被告）包头万达广场投资有限公司。住所地：包头市青山区青年路**号万达广场11-201（写字楼*座*层）。法定代表人齐界，该公司总经理。委托代理人冯宇薇，该公司员工。委托代理人乌兰托娅，内蒙古辰星律师事务所律师。被上诉人（原审原告）赵燕，女，现住包头市。委托代理人郅鸿刚，男，现住包头市，系被上诉人公公。上诉人包头万达广场投资有限公司因与被上诉人赵燕房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市青山区人民法院（2016）内0204民初124号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人包头万达广场投资有限公司的委托代理人冯宇薇、乌兰托娅，被上诉人赵燕及其委托代理人郅鸿刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。包头万达广场投资有限公司上诉请求：撤销内蒙古自治区包头市青山区人民法院（2016）内0204民初124号民事判决书第二、三、四、项。事实和理由：1、包头市宏鉴公证处（2014）2112号公证书出具的时间在被上诉人领取钥匙之后，不能证明公证书反映的内容是接收房屋时房屋的现状，故该公证书不能作为定案依据。2、一审认定“房屋因电力设施不完善导致无法居住使用，故该房屋不具备交付条件”错误。上诉人已经在约定时间交付房屋，不存在迟延交付的情形。被上诉人因客观原因不接收房屋，造成的损失应当自行承担。且上诉人认为房屋内没有电线，不论属于质量问题还是装修问题，如认为房屋不具备交付条件或者存在质量问题，应当按照双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第5条第4款的约定解决，不能以此为由拒绝收房。3、一审认定双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第5条第4款“条款无效”系错误认定。4、上诉人认为房屋内没有电线是拒收房屋的理由，一审未提交证据。5、商品房经过竣工验收后取得《建筑工程竣工验收备案表》，证明交付的房屋符合双方合同约定的交付条件，上诉人不存在迟延交房的情形，不应当承担迟延交房违约金。6、原审判决第三项属于法院超越权限审理裁判，应予撤销。赵燕辩称：1、公证时间是领钥匙当日，只是出具公证书的时间是在这之后。且上诉人一审也认可该公证书。2、房屋内没有电力设施，属于严重影响正常居住使用，故一审认定房屋不具备交付条件认定事实正确。3、上诉人违反合同约定，交付的房屋无法居住使用，应当承担违约责任。4、补充协议第五条第四款的约定，免除了该房屋没有电力设施属于上诉人的责任，加重了被上诉人即使不能居住也得接收房屋的责任，排除了被上诉人的权利，符合合同法规定的无效合同的条件，一审认定该条款无效是正确的。5、被上诉人一审便提交了公证书作为证据证明自己的主张。6、一审并未超越权限裁判，一审判项均是被上诉人的诉讼请求。赵燕向一审法院起诉请求：1、判决包头万达广场投资有限公司每日按照房款的万分之二承担违约金，自2011年5月16日起至实际交付之日止，暂计至起诉时为217350.5元，合同继续履行；2、判决包头万达广场投资有限公司立即完善原告所购商品房房内的电力设施；3、诉讼费、证据保全费由包头万达广场投资有限公司承担。一审法院认定事实：2010年3月11日，原告作为乙方、被告作为甲方签订了《包头市商品房买卖合同》（合同编号2009-0028805）,约定：原告购买被告开发的青年路26号包头万达广场7-706号房屋，商品房竣工，经验收合格后方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。甲方于2011年4月15日前将商品房交付乙方。商品房配套设施运行日期为房屋交付之日。附件五第四条第六款约定：（1）甲方自身原因造成未在《买卖合同》约定期限内将该房屋交付乙方，则乙方给予甲方30日宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。（2）如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，自《买卖合同》约定的交付期届满后第31日起，至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已交房价款万分之二的违约金，合同继续履行。原告于2014年12月15日领取包头市青山区青年路26号包头万达广场7-706号房屋钥匙但原告未签署业主交接手册，双方未办理房屋交接手续。原告于领取钥匙当日申请内蒙古自治区包头市宏鉴公证处对该房屋现状进行了证据保全。内蒙古自治区包头市宏鉴公证处于2014年12月24日出具（2014）包宏证内民字第2112号《公证书》，确认该房屋客厅、厨房、卧室、卫生间内接线口没有电线。原告因此支出公证费820元。被告开发的包头万达广场1-10号住宅楼及地下车库、临街独立商铺于2010年11月23日竣工验收备案。一审法院认为：在房屋买卖合同关系中，买房人购买房屋的目的在于居住使用，出卖人的主要义务在于交付能够居住使用的房屋，法律规定房屋验收合格作为交付条件为了确保买房人能够实现居住使用的合同目的。虽被告开发的万达广场项目整体进行了竣工验收备案，但原告购买的房屋因电力设施不完善导致原告无法居住使用，故该房屋不具备交付条件。虽《商品房买卖合同补充协议》第5条第4款约定：“如该房屋存在地基基础和主体结构工程以外的质量或装修问题，经权威部门鉴定，确属保修期内开发商依法应保修范围，并经甲方复核确认的，甲方应当按照《买卖合同》约定承担保修责任，但乙方不得以此为由拒绝或拖延办理房屋交付手续，否则以甲方通知或《买卖合同》约定的交付期限届满日视为交付日。”，但该条款是被告为了重复使用而预先拟定的格式条款，且该条款免除了被告作为售房人应向原告交付能够居住使用房屋的主要义务，故该条款无效。原告于2014年12月15日领取房屋钥匙目的在于对房屋现状进行证据保全，并未签署房屋交接单，不应视为接收房屋。至本案审理终结时，被告未将原告购买房屋内的电力设施维修合格，原告至今无法入住使用。根据附件五第四条第六款：“（1）甲方自身原因造成未在《买卖合同》约定期限内将该房屋交付乙方，则乙方给予甲方30日宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。（2）如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，自《买卖合同》约定的交付期届满后第31日起，至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已交房价款万分之二的违约金，合同继续履行。”的约定，被告应自合同约定的交房日期2011年4月15日后第31日起即2011年5月16日起至电力设施维修合格之日止，每日按照650762元的万分之二即130.15元支付违约金，计算至2016年6月16日为130.15元／日×1855日=241428.25元。原告证据保全支出公证费820元系因被告违约行为为原告造成的损失，应予赔偿。一审判决：一、被告包头万达广场投资有限公司于本判决生效之日起十日内将原告赵燕购买的青年路26号包头万达广场7-706号房屋内电力设施维修合格，达到居住使用条件；二、被告包头万达广场投资有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告赵燕2011年5月16日至2016年6月16日违约金241428.25元；三、被告包头万达广场投资有限公司于本判决生效后每日按130.15元给付原告赵燕2016年6月17日至第一项判决履行完毕之日止的违约金，在第一项判决履行完毕之日付清；四、被告包头万达广场投资有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告赵燕公证费820元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4560元，由被告包头万达广场投资有限公司负担，随第二项判决款项一并给付原告赵燕。二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《包头市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效。双方约定上诉人于2011年4月15日前交付房屋，但上诉人向被上诉人交付的房屋因电力设施不完善导致被上诉人无法居住使用，故该房屋不具备交付条件。虽然《商品房买卖合同补充协议》第5条第4款约定：“如该房屋存在地基基础和主体结构工程以外的质量或装修问题，经权威部门鉴定，确属保修期内开发商依法应保修范围，并经甲方复核确认的，甲方应当按照《买卖合同》约定承担保修责任，但乙方不得以此为由拒绝或拖延办理房屋交付手续，否则以甲方通知或《买卖合同》约定的交付期限届满日视为交付日。”，但该条款是上诉人为了重复使用而预先拟定的格式条款，且该条款免除了上诉人作为售房人应向被上诉人交付能够居住使用的房屋的主要义务，故该条款无效。因此，上诉人应承担迟延交付房屋的违约责任。被上诉人于2014年12月15日领取房屋钥匙后，该房屋便由被上诉人实际控制，被上诉人应当主动要求上诉人进行维修或自行维修后再要求上诉人进行赔偿，以免扩大损失。本案审理中被上诉人并未提交相关证据证实其采取了避免扩大损失的措施，因此对领取钥匙后扩大的损失，由被上诉人自行承担。根据合同附件五第四条第六款：“（1）甲方自身原因造成未在《买卖合同》约定期限内将该房屋交付乙方，则乙方给予甲方30日宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。（2）如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，自《买卖合同》约定的交付期届满后第31日起，至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已交房价款万分之二的违约金，合同继续履行。”的约定，上诉人应自合同约定的交房日期2011年4月15日后第31日起即2011年5月16日起至2014年12月15日止，每日按照650762元的万分之二即130.15元支付违约金，共计130.15元／日×1290日=167893.5元。被上诉人证据保全支出公证费820元系因上诉人违约行为为造成的损失，应予赔偿。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下：一、维持内蒙古自治区包头市青山区人民法院（2016）内0204民初124号民事判决第一、四项，即：“一、被告包头万达广场投资有限公司于本判决生效之日起十日内将原告赵燕购买的青年路26号包头万达广场7-706号房屋内电力设施维修合格，达到居住使用条件；四、被告包头万达广场投资有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告赵燕公证费820元”；二、撤销内蒙古自治区包头市青山区人民法院（2016）内0204民初124号民事判决第二、三项，即：“二、被告包头万达广场投资有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告赵燕2011年5月16日至2016年6月16日违约金241428.25元；三、被告包头万达广场投资有限公司于本判决生效后每日按130.15元给付原告赵燕2016年6月17日至第一项判决履行完毕之日止的违约金，在第一项判决履行完毕之日付清”；三、上诉人包头万达广场投资有限公司于本判决生效之日起七日内给付被上诉人赵燕违约金167893.5元；四、驳回上诉人包头万达广场投资有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4560元、二审案件受理费4560元，共计9120元，由上诉人包头万达广场投资有限公司负担6351元、被上诉人赵燕负担2769元。本判决为终审判决。审 判 长  赵海英审 判 员  李 梅代理审判员  王 婷二〇一六年九月二十七日书 记 员  王晓菲附：本判决所引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。