西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0113民初2910号原告任平，男，1959年2月26日出生，汉族,住陕西省西安市碑林区。委托代理人薛辉，陕西法智律师事务所律师。委托代理人李康宁，陕西法智律师事务所律师。被告陕西佳信置业发展有限责任公司，住所地：陕西省西安市莲湖区西关正街198号。法定代表人刘朝阳，系该公司董事长。委托代理人王海安，该公司员工。委托代理人王洁冰，该公司员工。原告任平与被告陕西佳信置业发展有限责任公司（以下简称“佳信公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告任平的委托代理人薛辉、李康宁，被告佳信公司的委托代理人王海安、王洁冰均出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告任平诉称，原、被告于2009年2月28日签订商品房买卖《意向书》，该意向书约定，由原告购买被告开发的位于西安市雁塔区西影路的朝阳花园小区第9栋6层10××01号商品房，购房总金额原定为520880元。原告享受�惠3%后，总价款为505254元。原告于2009年5月3日已将505254元购房款全额付清。后因面积缩小，总价款变更为478245元，被告实际多收27009元。按照《意向书》补充约定，“多收房款待签合同后退付。”该物业正式对外预售后，双方另行签订《商品房买卖合同》。根据《意向书》所示，本意向书应为正式的《商品房买卖合同》之预约。但是，被告已收取了原告的全额购房款。由此可见，原告已近完全履行了本属于正式的《商品房买卖合同》的全部义务。因此，该《意向书》的法律效力实际上等同于正式的《商品房买卖合同》。原告认为，被告内部管理混乱，至今未按《意向书》履行其应当履行的义务，其行为已构成严重违约。根据《合同法》、《商品房销售管理办法》以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关规定，被告应承担违约责任。因本《意向书》非正式《商品房买卖合同》，甲乙双方的违约责任条款未明确约定违约损害赔偿的计算比例和方法。为公平起见参照本小区其他大多数业主已经签订的《商品房买卖合同》约定和处理方法，被告为原告办理房屋权属过户登记手续的期限应当为房屋交付使用之日起365日内。由于被告于2011年9月6日交房，故自2012年9月7日起，截止2016年8月20日，已逾期1443天。原告认为，因合同约定的逾期办理房屋产权过户登记的违约金比例明显过低，而被告违约时间过长，故原告请求按银行同期贷款利率计算该部分违约金，计112376.27元。因被告多收房款27009元，该多收部分应按同期贷款利率计利退还，7年本息共计33517.86元。违约赔偿金额和应退多收房款本息两项合计145894.13元。而至今被告违约状态仍在持续，至原告获得房屋产权证书之日止，该期间的违约损害赔偿金额另行计算，如被告届时不予赔付，原告将另行起诉。为维护自身合法权益，故原告诉至法院，请求判令：1、被告尽快继续履行《意向书》约定的所有义务；2、被告立即为原告办理朝阳小区第9栋1单元6层10××01号房屋产权过户登记手续，并交付房屋所有权证书；3、被告向原告支付违约损害赔偿以及多收房款本息合计151106.55元（暂计算至2016年8月20日，被告应支付至原告取得房屋权属证书之日）；4、本案诉讼费由被告承担。被告佳信公司辩称，双方签订的合同意向书系有效合同，应按照条款约定来确定违约及承担违约责任。但是，意向书未约定交房、办理房产证的时间及逾期违约责任，仅约定了交房时双方才签订正式的商品房买卖合同。至今，双方未签订正式的商品房买卖合同，无法界定被告违约及违约责任。原告认为意向书自然转变为商品房买卖合同，应提交法律依据。而原告就意向书主张的违约金，无事实依据，且按照同期同类银行贷款利率计算也未说明计算方法。关于原告主张的被告多收的房款，被告会承诺退还。合同约定房款结算应以实测面积结算，目前的面积都是估算。被告愿意先退房款，根据实测结果对业主多退少补。经审理查明，2009年2月22日，原告向被告支付诚意金10000元。2009年2月28日，原告与被告佳信公司签订《意向书》，约定由原告购买被告开发的位于西安市雁塔区西影路的朝阳花园小区第9栋6层10××01号商品房（以下简称“涉案房屋”），面积为136平方米，单价为3830元/平方米，总价款为520880元。意向书第二条“付款方式”约定，原告一次性付款，原告可享受3%的优惠，优惠后总价为505254元整。本意向书签订时，原告向被告交付房款400000元整，剩余房款105254元于2009年4月22日前付清。该物业开始预售后，按照本意向单位价格及准确的面积，双方另行签订正式的《商品房买卖合同》，并等候通知办理入伙手续。《意向书》第三条“甲、乙双方的责任”约定，该物业正式对外预售开始后，甲方向乙方发出通知，乙方应在接到甲方通知后7天内与甲方签订《商品房买卖合同》，同时本意向终止。乙方未在上述规定时间内与甲方签订《商品房买卖合同》则视为乙方自动放弃所认购的物业，甲方有权将该物业另行出售，退还乙方所交纳的认购房款，本意向同时终止。意向书签订当日，原告向被告支付购房款390000元。2009年5月3日，原告向被告支付购房款105254元。2011年9月6日，被告向原告交付涉案房屋，原告收房后实际使用该房屋。至今，被告未与原告签订《商品房买卖合同》，也未将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。另查，涉案房屋所在楼栋已经取得商品房预售证，但涉案小区的土地性质尚未从工业用地变更为住宅用地。庭审中，被告承认原告支付了全部的购房款，涉案房屋于2011年9月6日向原告交付，并陈述涉案小区因土地出让金尚未足额缴纳，故涉案小区的土地性质尚未从工业用地变更为住宅用地，导致涉案房屋的五证中还差土地所有权证尚未取得，因而未能向产权登记机关提交涉案房屋权属初始登记的资料。原告提出，双方签订的意向书有效且已经履行，应视作商品房买卖合同。而被告逾期办证的违约行为与原告无关，且一直持续，故逾期办证违约金参照同小区其他业主签订的商品房买卖合同房屋约定的总价款0.01%计算系约定过低，要求按照中国人民银行同期贷款利率计算违约金。因原告第一、二项诉请不够准确，经本院释明，原告将该两项诉请明�为要求被告将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。此外，被告在庭审中向原告退还了多收的房款，原告亦表示认可。以上事实，有意向书、收款收据、物业费票据等证据及庭审笔录、谈话笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，双方为买卖涉案房屋而签订意向书，在意向书签订后原告向被告足额支付购房款，被告也于2011年9月6日向原告交付了涉案房屋，且原告实际使用房屋至今，现被告向原告退还了多收房款。双方对上述事实无异议，本院对此予以确认。由此可见，原、被告间已经履行了商品房买卖合同的主要义务，双方间的商品房买卖合同关系成立且有效。庭审中，被告认为双方签订的意向书未约定其提交办理权属登记备案资料�时间及违约责任，故本案争议的焦点问题是被告未将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案是否构成逾期违约行为、如何承担逾期提交备案资料的违约责任及被告是否需要向原告支付多收购房款的利息。关于争议焦点1，本案中，原、被告虽未签订商品房买卖合同，但双方之间的商品房买卖合同关系成立有效，并且双方已经履行了主要义务，双方之间虽未约定提交办理权属登记备案资料的时间，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”之规定，涉案房屋系预售房屋，故被告依法应在房屋交付使用起90日内积极履行该义务。被告于2011年9月6日向原告交付房屋，但至今仍未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，其行为已构成违约，其作为出卖人理应继续将涉案房屋办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。关于争议焦点2，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。首先，被告就其出售的房屋至今未足额缴纳土地出让金，土地性质仍为工业用地，还尚未取得土地使用权证。由此可见，被告在进行商品房开发和销售时未履行其开发商的基本义务是导致涉案房屋无法办理房屋权属登记的直接原因，该情形的发生�原告无关。其次，涉案房屋无法办理房屋权属登记的情形自房屋交付至今已经长达数年之久，截止目前涉案房屋进行权属登记的具体时间还因被告是否足额缴纳土地出让金尚不能确定，该违约情形还可能随之继续持续。而原告虽未提交其因没有取得房屋产权证书所遭受损失的相关证据，但原告长期未取得房屋权属证书系客观事实，且该事实也的确给原告生活客观上带来诸多影响和不便。本院依据法律规定，综合考虑到被告的过错、违约程度、违约持续的时间及原告已实际使用房屋等因素，酌情认定被告按照已付购房款的同期人民银行贷款利率20%的标准计算自2011年12月6日至庭审之日，一次性向原告承担逾期备案违约金为宜。关于争议焦点3，被告依据双方签订的意向书收取原告购房款，而涉案房屋尚未进行产权登记，涉案房屋的面积尚未最后确定，不能以此认定被告收取原告购房款无依据。加之，被告在本案审理过程中已向原告返还根据合同约定多收的房款，故原告主张被告支付占有多收面积款期间的利息的诉请，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、十八条之规定，判决如下：一、被告陕西佳信置业发展有限责任公司于本判决生效之日起六十日内将原告任平购买的位于西安市雁塔区西影路朝阳花园小区第9幢1单元6层10××01号商品房办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。二、被告陕西佳信置业发展有限责任公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告任平支付逾期备案违约金34539.25元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告任平的其余诉讼请求。本案案件受理费2468元，由被告陕西佳信置业发展有限责任公司承担。因原告已预交，被告于支付上述款项时一并向原告支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  蒋万利审 判 员  叱红梅人民陪审员  王双印二〇一七年七月二十日书 记 员  袁龙龙打印：相丽�校对：王媛媛2017年月日送达