安徽省泾县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖1823民初790号
原告：肖炎辉，男，1962年11月30日生，汉族，居民，住安徽省泾县。
委托诉讼代理人：丁科峰，安徽深蓝律师事务所律师。
被告：张志建，男，1974年4月14日生，汉族，居民，住安徽省泾县（现服刑于安徽省九成监狱）。
第三人：安徽三希堂文化产业有限公司，住所地安徽省泾县丁家桥镇李园村。
法定代表人：李杰，该公司总经理。
委托诉讼代理人：胡兵，该公司员工。
委托诉讼代理人：文宝根，安徽桃潭律师事务所律师。
原告肖炎辉与被告张志建租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月7日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。审理过程中，因安徽三希堂文化产业有限公司（以下简称：三希堂公司）与本案具有利害关系，本院依法追加其为第三人，于2017年9月19日再次公开开庭审理了本案。原告肖炎辉及其委托诉讼代理人丁科峰，被告张志建，第三人三希堂公司的委托诉讼代理人文宝根、胡斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
肖炎辉向本院提出诉讼请求：1、立即解除肖炎辉与张志建之间的租赁合同，终止租赁关系；2、张志建立即将安徽月光纸业有限公司土地使用权及附属建筑物在腾空后以现状返还给肖炎辉；3、张志建承担本案诉讼费用。事实和理由：肖炎辉于2011年7月15日将位于安徽省泾县8号厂房、附属建筑物及相关设施出租给张志建使用，双方在泾县人民政府的见证下签订《房屋租赁合同》。该合同约定，租期15年，前五年税后租金每年14万元，后期租金每5年一递增，增幅不低于15%，在每个付款年度的7月15日前一次性付清。张志建不按照约定交付租金达二个月以上，肖炎辉有权解除合同。合同签订后，张志建仅支付了前五年租金，第二个五年租金至今未付。在案件审理过程中，发现三希堂公司现经营场所系本案争议的房屋，故本院追加三希堂公司为第三人参加诉讼。2017年8月7日，肖炎辉将诉讼请求变更为：1、肖炎辉与张志建之间的租赁合同于本案起诉状副本送达张志建之日解除；2、张志建和三希堂公司立即腾让案涉房屋土地及其他地上附属物（经庭审释明后肖炎辉明确为地上建筑物、构筑物及1个160千伏的变压器及该变压器外面的配电柜），并返还肖炎辉；3、张志建和三希堂公司向肖炎辉按照161000元/年的标准支付自2016年7月15日起至实际返还租赁物之日止的租金、房屋占用使用费，并支付违约金70000元；4、判令张志建承担案件诉讼费用。
张志建辩称：同意解除合同，但是里面很多设备是其所有的，其要求取回。其和三希堂是合作关系，当时约定三希堂应当另行支付租金给其，但是三希堂后来使用厂房并没有支付租金。故所欠肖炎辉的租金应当由三希堂公司向肖炎辉支付。
三希堂公司辩称：1、肖炎辉与安徽月光纸业有限公司、丁家桥镇人民政府签订的协议无效，故肖炎辉关于返还安徽月光纸业有限公司的土地、附属建筑物及要求三希堂给付租金、违约金的诉讼请求，无事实和法律依据；2、三希堂公司系丁家桥镇政府招商引资到安徽月光纸业有限公司置业的，肖炎辉即使主张损失也应该依据其与安徽月光纸业有限公司、丁家桥镇人民政府签订的协议第九条主张，与三希堂公司无关；3、三希堂公司与丁家桥镇政府签订的投资意向书中明确约定投资项目地点系安徽月光纸业有限公司等存量工业用地；4、三希堂公司与张志建签订了《厂房租赁权转让协议书》，且约定的134万元转让费也支付完毕。
肖炎辉、三希堂公司为证明自己的主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。张志建未举证。对肖炎辉举证的身份证复印件、户籍证明、泾县人民政府建设征用土地批复通知书复印件、国有土地使用证复印件、丁家桥镇政府土地管理所出具的证明复印件、城乡建设环境执法局证明复印件、征地协议书复印件、告知函、快递回单复印件以及三希堂公司举证的企业法人代表证明书、承诺书复印件、借条复印件、三希堂公司章程、股东会协议、包新林出具的证明，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，本院确认如下：1、肖炎辉举证的其与安徽月光纸业有限公司、丁家桥镇人民政府签订的《协议》以及其与张志建签订的《房屋租赁合同》，三希堂公司认为安徽月光纸业有限公司在签订《协议》前已被吊销营业执照，故其与安徽月光纸业有限公司、丁家桥镇人民政府签订的《协议》无效，继而肖炎辉与张志建签订的合同也无效，本院认为丁家桥镇人民政府为盘活停产企业，发展地方经济而签订的《协议》，并非从事经营活动，故从该角度来看肖炎辉与安徽月光纸业有限公司、丁家桥镇人民政府签订的《协议》并无不当。同时，肖炎辉与张志建签订的《房屋租赁合同》租赁期限系2011年7月15日至2026年7月14日，该租赁期限亦在肖炎辉与安徽月光纸业有限公司、丁家桥镇人民政府签订的《协议》的最长合法租赁期限内。故上述证据的证明效力，本院予以确认。2、三希堂公司举证的三希堂公司与张志建签订的《厂房租赁权转让协议书》，三希堂公司以此证据来证明其已支付张志建134万元转让费，该《厂房租赁权转让协议书》三希堂公司在庭审中并没有出示原件，且张志建当庭否认该《厂房租赁权转让协议书》上的签名系其本人所签，对《厂房租赁权转让协议书》的内容也不予认可，三希堂公司也没有提供其他证据佐证其公司已向张志建付清了134万元的转让费，故该组证据的证明效力，本院不予确认。
根据上述确认的证据材料并结合庭审中当事人的陈述，查明的事实为：2007年2月6日，安徽月光纸业有限公司（作为甲方）、泾县人民政府（作为乙方）、肖炎辉（作为丙方）三方签订《协议》一份，《协议》约定：甲乙方决定将甲方的土地使用权等全部资产租赁给丙方使用，租赁期限30年（自2007年2月6日至2037年2月5日止），租赁费用合计30万元（1万元每年），在租赁期内，丙方根据经营需要可装修、增建、添附相应的建筑及附属设施，并有权将承租的资产转租给第三人。2011年7月15日，肖炎辉（作为合同的甲方）与张志建（作为合同的乙方）签订《房屋租赁合同》1份，该合同的内容如下：第一条：租赁房屋坐落在泾县丁家桥工业区8号月光纸业公司的厂房及相关设施……；第二条：租赁期限从2011年7月15日至2026年7月14日。第三条：租金为税后金额，前五年每年14万元计70万元，预定后期租金每5年一递增，增幅不低于15%。第四条：租金支付期限与方式为每五年一付，现付款后使用，在每个付款年度的7月15日前一次性付清。……第六条：租赁房屋的用途为生产、经营机制（手工）宣纸、书画纸。……第八条：出租人是否允许承租人对租赁房屋进行装修或改善增设他物，装修和改善增设他物的范围是：在保证房屋原结构不改变、不毁损的前提下，经出租人同意，承租人可以改善增设他物（主要是造纸设施），合同期满或终止，应将房屋和设施恢复原状或返还出租方相应的建筑面积和设施。租赁合同期满，租赁房屋的装修、改善增设他物的处理：在房屋及设施恢复原状后，或返还出租人相等建筑面积房产后，由承租人自行处理。第九条：出租人不允许承租人转租。第十一条：合同解除的条件，有下列情形之一的，出租人有权解除合同：1、承租人不交付或不按照约定交付租金达二个月以上，2、承租人所欠各项费用达2万元以上，3、未经出租人同意及有关部门批准，承租人擅自改变出租房屋用途……6、未经出租人书面同意，承租人将出租房屋转租第三人……第十二条：房屋租赁合同期满，承租人返还房屋的时间是：2026年7月14日。第十三条：违约责任：双方应严格遵守合同约定，如果一方违反，应赔偿守约方违约金7万元，但政策因素或不可抗力因素除外……。上述《房屋租赁合同》中，丁家桥镇政府和丁家桥镇造纸行业管理服务中心作为鉴证机关在合同中盖章。张志建承租案涉厂房后，支付了第一个五年度的租金70万元。之后，没有再支付其他租金。张志建承租上述厂房后，拆除了原来的门卫室，重新建造了一个门卫室（该门卫室面积不大于原来的门卫室），还改造了大门，在大门两旁放置了两个石狮子，新建了一个砖混结构的厕所。同时，张志建还在原来厂房结构的基础上进行了维修，对办公室进行了外装潢等。之后，三希堂公司经张志建的允许到张志建承租的厂房内经营生产。三希堂公司进驻案涉厂房后新建了车棚、水塔等建筑物或构筑物，同时对车间、宿舍、办公室、门卫室等进行了装潢。
本院认为：本案的争议焦点1，肖炎辉与张志建签订的《房屋租赁合同》是否应当解除及张志建、三希堂公司是否负有返还安徽月光纸业有限公司土地使用权及地上建筑物、构筑物的义务？肖炎辉基于与安徽月光纸业有限公司、丁家桥镇人民政府签订的《协议》取得的权利而和张志建签订《房屋租赁合同》，《房屋租赁合同》约定的租期尚在肖炎辉与安徽月光纸业有限公司、丁家桥镇人民政府签订《协议》的前二十年租期内，故肖炎辉和张志建签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。张志建和肖炎辉作为双方当事人应当按照合同的约定履行合同。张志建未按照合同约定于2016年7月15日交纳第二个五年的租金，双方在《房屋租赁合同》中约定的承租人不按照约定交付租金达到二个月以上的解除合同条件已成就，张志建在收到要求解除合同的起诉状副本后，也表示同意解除合同，故肖炎辉要求自本案起诉状副本送达张志建之日暨2017年4月11日起解除合同符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，承租人负有返还租赁物的义务，故肖炎辉要求张志建将其承租的安徽月光纸业有限公司土地使用权及地上建筑物、构筑物予以腾还的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。放置在安徽月光纸业有限公司的160千伏的变压器及该变压器外面的配电柜，肖炎辉主张系其存放的，其他当事人在庭审中未持异议，故肖炎辉关于返还160千伏的变压器及该变压器外面的配电柜的诉讼请求，本院予以支持。三希堂公司没有举证证明其占有使用案涉土地及厂房具有合理依据，同时张志建和肖炎辉的合同已经解除，其作为土地及厂房等的实际使用者，应当负有返还安徽月光纸业有限公司土地使用权及地上建筑物、构筑物的义务。
本案争议焦点2,张志建和三希堂公司是否有向肖炎辉支付租金和违约金的义务？张志建和肖炎辉签订的合同约定租金前五年每年14万元计70万元，后期租金每5年一递增，增幅不低于15%，故第二个五年每年租金应为161000元，张志建自2016年7月15日起未再支付租金，故其应当按照161000元/年的标准支付自2016年7月15日起至合同解除之日（2017年4月11日）止的租金，合计119096元（161000元/年÷365天×270天）。在张志建与肖炎辉合同未解除的情况下，三希堂公司系基于张志建的允许占有使用案涉土地及厂房，三希堂公司和肖炎辉之间并不存在租赁关系，根据合同相对性，三希堂公司没有支付上述租金的义务。在张志建与肖炎辉合同已经解除的情况下，张志建和肖炎辉之间不再存在租赁关系，三希堂公司占有、使用案涉土地及厂房的合理依据就不存在，系无权占有。三希堂公司虽辩称其是从张志建处转租取得的权利，但是即使是转租，在经法庭释明后，三希堂并不同意代替承租人张志建向肖炎辉交纳未支付的租金，故从该角度来说，三希堂公司亦没有权利在张志建与肖炎辉租赁合同解除的情况下继续占用案涉土地及厂房等。三希堂公司亦辩称系丁家桥镇政府招商引资企业，经政府允许在案涉的土地及厂房中建设、生产、经营，但是丁家桥镇政府的允许并不能成为三希堂公司占有、使用案涉土地、厂房的合法依据，故三希堂公司应当支付占用、使用费用至腾还案涉土地及厂房止，该费用的标准应按照161000元/年。肖炎辉和张志建在合同中约定违约一方应赔偿守约方违约金70000元，该违约金明显偏高，肖炎辉也未举证证明其实际损失情况，故本院确定张志建应自2016年7月15日起至租金付清之日止以未支付的租金为基数按照民间借贷最高保护利率（月利率2%）的标准支付违约金。
综合上述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、原告肖炎辉与被告张志建签订的《房屋租赁合同》于2017年4月11日解除；
二、被告张志建、第三人安徽三希堂文化产业有限公司自本判决生效之日起20日内将安徽月光纸业有限公司的土地使用权及地上建筑物、构筑物及一台1**千伏的变压器及该变压器外面的配电柜腾还原告肖炎辉；
三、被告张志建于本判决生效之日起7日内支付原告肖炎辉租金119096元，并以该租金的数额为基数自2016年7月15日起至租金付清之日止按照月利率2%的标准支付违约金（违约金总额不得超过70000元）；
四、第三人安徽三希堂文化产业有限公司于本判决生效后7日内按照161000元/年的标准支付原告肖炎辉自2017年4月12日起至实际腾还安徽月光纸业有限公司的土地使用权及地上建筑物、构筑物之日止的占有使用费；
五、驳回原告肖炎辉的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4100元（原告已预交），由被告张志建承担（于本判决生效后七日内向本院交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。
审 判 长 查红武
审 判 员 潘玲玲
人民陪审员 王 健
二〇一七年九月二十八日
书 记 员 余艳洁
附：相关法律条文
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国物权法》
第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。