山西省运城市盐湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）晋0802民初4904号
原告：运城市美汇达房地产开发有限公司。
委托代理人：张喜存，运城市盐湖区大渠街道法律服务所法律工作者。
被告：杨方岗，男。
委托代理人：杨晓朋，女，系杨方岗之子。
原告运城市美汇达房地产开发有限公司与被告杨方岗确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告运城市美汇达房地产开发有限公司委托代理人张喜存、被告杨方岗的委托代理人杨晓朋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告运城市美汇达房地产开发有限公司诉称：2012年原告在位于运城市盐湖区红旗东街开发住宅楼，该住宅楼与被告所在原运城工学院系相邻关系。原告楼盘在建时被告以遮光为由阻拦施工，原、被告达成了房屋置换协议。为解决遮光问题，原告又以协议形式一次性赔偿被告所在工学院3000000元。后经了解，被告要求置换的房屋没有房屋产权证书，其房屋使用的土地归农机校所有。另原告虽取得该宗土地的开发权，但至今未取得在建楼盘销售许可证。基于上述原因，现请求依法确认原、被告2012年10月30日签订的房屋置换协议无效。
被告杨方岗辩称：2010年美汇达房地产开发有限公司以2000万元从旅游学校买下原运城市中级人民法院这块地皮，当时成交只支付给对方800万元，剩余1200万元等旅游学校和农机校协商原告能盖高楼，方给剩余的1200万元。承办此事的是原告总经理白林，当时郭进泉是董事长。白林与旅游学校的校长薛安平为了盖高楼多次找到农机校领导协商此事，协商了一年多。根据规定，当时原告最高能盖3层，现在原告盖了17层，在学校领导没有同意，建设局没有批准的情况下，原告在2011年冬季开工，被告等12户住户得知原告没有批文，设计的楼层高度要达到50米，且与被告的住房仅隔2米的情况下，多次要求原告停工，建设局也让原告停工。2012年10月，原告与太原科技大学运城工学院达成协议，原告给学校赔偿300万元，并同意给12户被告置换房屋。在这两个条件满足的情况下原告才盖起了50米的高楼。综上，原告所诉于法无据，应予以驳回。
原告运城市美汇达房地产开发有限公司为证实自己的主张，提交以下证据：1、农机校南楼住户房屋产权置换协议书一份；2、补偿协议一份，以上证据拟证明该协议书无效，被告所置换的房屋至今未进行评估，亦无效。
被告杨方岗质证意见如下：对两份证据的真实性无异议。双方之间系置换而不是买卖，原告所诉房屋现在没有取得任何证件不是推翻合同无效的理由，而是原告方存在欺诈行为。
被告杨方岗为证实自己的主张，提交山西省运城市农业机电工程学校证明一份、收账回单一份，拟证明置换的房屋具有合法所有权和使用权。
原告运城市美汇达房地产开发有限公司质证意见如下：对证据的真实性无异议，恰恰证明被告要求置换的房屋产权属于混合产权，同时证明单位山西运城市农业机电工程学校所证明的产权对外没有效力，根据法律规定，该证明不合法。对于被告的交款单据，真实性无异议，但交款并不等于享有产权。
经庭审质证，本院对原、被告双方提交的证据认证如下：原、被告双方对各方提交的证据真实性均无异议，本院对该证据的真实性予以确认。
经审理查明：2012年10月3日，运城市美汇达房地产开发有限公司与被告杨方岗签订一份《农机校南楼住户房屋产权置换协议书》，内容为：“甲方：运城市美汇达房地产开发有限公司，乙方：农机校南楼住户12户住户杨方岗。一、甲方所盖汇达广场临街楼房影响乙方房屋居住采光，为了从根本上改变乙方住户的居住环境和居住条件，双方本着互惠、互利、平等、自愿的原则，按照乙方学校会议精神，同意签订如下置换协议。二、位于红旗东街×号（原中院）家属院地基上新建住宅高层一幢。计划设计户型为A：124.37㎡、B：128.11㎡、C:83.61㎡。新楼与环境整体规划一次设计完成。三、置换标准：1、住户院内三层楼房现有户型建筑面积与新房建筑面积的置换比例为1：1.2。四、置换原则：新旧住户在置换时，新房面积大于置换房面积时。每大于1平方米，乙方按2500元/平方米付给甲方。2、当新房面积小于旧房面积时，每小于1平方米，甲方应按照2500元/平方米付给乙方。3、分房时，楼房差价从二层起计算，每高一层增加20元/㎡,改造住户可根据自己的实际情况按分房标准选择适合自己的户型。4、置换新房：C户型83.61平米的不另外加费用，壹套换壹套。5、如在2014年5月30日前，甲方和学校达成同意开发协议，12户住户有回校置换的权利，其条件不低于该置换条件，同时免费为住户解决12个地上停车位。五、新楼所有权问题：1、乙方与甲方置换的新楼住宅，产权归乙方。甲方接受乙方旧房房屋后，要服从接受乙方学校对住宅楼的统一处置管理，不得提任何额外要求，不得做任何有损于学校声誉、权益的事情......”。
2012年10月29日，运城市美汇达房地产开发有限公司与太原科技大学运城工学院签订了《补偿协议书》一份，协议内容为：“甲方：运城市美汇达房地产开发有限公司，乙方：太原科技大学运城工学院。甲、乙双方本着自愿、公平原则，一致同意签订如下协议书：一、甲方在乙方南边在建的十二层楼房影响乙方土地利用价值，甲方同意给乙方叁百万元的补偿，并于协议签字后两日内付给乙方。二、甲方在乙方南边在建的十二层楼房将影响乙方南楼采光、地基和楼房安全，因此对南楼全部住户，甲方按照自愿置换原则，在乙方南楼评估缴完房款、确权后，与乙方南楼住户签订在甲方美汇达广场后边计划新建的一栋商品住宅楼置换安置的置换协议和正式购房合同。（具体见置换协议和购房合同样书）。三、乙方在南楼住户置换后，南楼的房屋产权归乙方所有。现在甲方给乙方南楼住户置换了多少平米房屋，乙方整体开发改造时，由开发商给甲方置换多少平米房屋。乙方东校整体改造方案确定后，甲方将南楼交给乙方，期间甲方不得安排其他人员入住南楼。......”。同时，双方又签订了一份《补充协议书》，协议内容为：“将来乙方整体开发改造时，由乙方给甲方置换的房屋面积最多不得超过2680平米。补充协议同补偿协议一样具有法律效力”。
同时查明：原告运城市美汇达房地产开发有限公司所建的位于运城市盐湖区红旗东街×号的楼房，现主体已完工。运城市盐湖区红旗东街×号的土地原告已办理国有土地使用证。
再查明：山西省运城市农业机电工程学校为了扩大招生与太原科技大学联合办学，成立了太原科技大学运城工学院，两校校长为同一人，教职员工相同。被告杨方岗系山西省运城市农业机电工程学校员工，现居住的山西省运城市农业机电工程学校南楼已向学校交付相应房款。山西省运城市农业机电工程学校出具证明：房屋使用权归被告杨方岗所有，房屋产权与学校共有。
本院认为：本案被告系山西省运城市农业机电工程学校员工，居住在该校教职工楼内，并向该校交付了相应房款，对所住的房屋享有合法的使用权。在原告所建的楼房严重影响被告通风、采光的情况下，原告与被告签订《房屋产权置换协议书》，又与太原科技大学运城工学院签订了《补偿协议书》，两份协议系双方的真实意思表示，不违反法律规定。原告诉称其未办理商品房预售许可证，双方签订的补偿协议无效，本院认为，本案争议焦点系双方补偿置换协议能否视为房屋买卖合同，根据庭审查明的事实，补偿协议产生的基础系原告建房对被告的合法权益进行了侵害，在被告维权的过程中，双方本着互谅互让精神，消除矛盾所形成的，是对被告损失的一种补偿。其意思表示并非出卖转移标的物的所有权于买受人、买受人支付价款的买卖房屋的合意。原告依据未办理商品房预售许可证为由主张协议无效，没有事实和法律依据，本院不予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告运城市美汇达房地产开发有限公司的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告运城市美汇达房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。
审 判 长 张 军
代理审判员 杨育红
人民陪审员 周晓娜
二〇一七年三月二十四日
书 记 员 李 涵