广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第2269号
上诉人（原审原告、反诉被告）：朱月华，住所地广东省深圳市福田区。
委托代理人：李俊，广东广和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：林汉中，住所地湖南省益阳市赫山区。
委托代理人：邝怀民，广东康顺律师事务所律师。
上诉人朱月华因与被上诉人林汉中房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法龙民初字第787号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
朱月华原审诉讼请求：1、林汉中返还房屋；2、林汉中支付管理费79207.2元；3、林汉中承担本案诉讼费。
林汉中原审反诉请求：1、朱月华退还履约保证金200000元及支付利息654元（利息按银行同期贷款利率暂从房屋租赁合同期满次日即2015年6月11日起算至反诉之日止）；2、朱月华偿还垫付的2010年7月1日至2012年6月10日期间的物业管理费26708元；3、朱月华承担本案诉讼费用。
原审法院审理查明，2012年6月10日，朱月华与林汉中签订《房屋承包租赁合同》，约定朱月华将位于宝安区民治樟坑一区XX栋（除204、205、402、802房外）和1XX栋共二栋自有物业承包给林汉中代为管理，自负盈亏，林汉中应向朱月华交付200000元作为履约保证金，合同期满确认房屋无损后，朱月华无条件退还林汉中，林汉中必须在租赁期内无条件每月二十日向朱月华缴交承包租金62800元，承包期限为三年，从2012年6月11日到2015年6月10日，租赁期内发生的房屋物业、管理费、水电费、卫生费由林汉中负责收付，朱月华不付任何费用，房屋租赁税由朱月华承担，合同另约定了双方的其他权利义务。合同签订后，朱月华向林汉中出具了收款收据，确认收到林汉中支付的承包民治樟坑一区XX栋和1XX栋房屋履约保证金200000元，林汉中开始承租上述两栋房屋，并按合同约定每月支付朱月华租金62800元至合同期满。
另查明，林汉中向深圳市民治街道樟坑股份合作公司物业管理分公司缴纳了民治樟坑一区XX栋及1XX栋2010年7月1日至2015年6月30日期间的物业管理费83592元，物业公司开具了发票，发票显示樟坑一区XX栋2010年7月1日至2011年6月30日物业管理费为5561元、2011年7月1日至2011年12月30日、2012年1月1日至2012年6月30日物业管理费均为5561.5元及樟坑一区1XX栋2010年7月1日至2011年6月30日物业管理费为3679元、2011年7月1日至2012年6月30日物业管理费为7358元。
还查明，朱月华与案外人谢某于2014年7月6日签订了一份《樟坑房屋承包租赁合同》，约定朱月华将位于宝安区民治樟坑一区XX栋和1X7栋共二栋86套和36套共122套2928平方自有物业承包给谢某代为管理，自负盈亏，谢某应向朱月华交付200000元作为履约保证金，合同期满确认房屋无损后，朱月华无条件退还谢某，谢某必须在租赁期内无条件每月二十日向朱月华缴交承包租金78000元，承包期限为十年，从2015年6月11日到2025年6月10日，租赁期内发生的房屋物业、管理费、水电费、卫生费由谢某负责收付，朱月华不付任何费用，合同另约定了双方的其他权利义务。该合同签订后，谢某于2015年6月向朱月华转账支付了履约保证金200000元，并自2015年6月开始通过妻子陈翠红账户向朱月华支付租金每月78000元。案外人谢某在接受原审法院调查时确认民治樟坑一区XX栋和1XX栋两栋房产系由其从朱月华处承租过来，然后出租出去，租户的租金由谢某收取，谢某每月向朱月华交租金78000元，两栋房产按合同应从2015年6月11日开始承租，但实际上2015年6月10日朱月华就将房产交付了。
2015年6月11日，朱月华作为原告向原审法院另行提起诉讼，被告为谢某，案号为（2015）深宝法龙民初字第847号，朱月华在该案中的诉讼请求为解除朱月华与谢某签订的《樟坑房屋承包租赁合同》，返还合同履行保证金200000元给谢某。在该案庭审过程中，朱月华与谢某均确认涉案房产由谢某使用。
原审庭审中，朱月华确认民治樟坑一区XX栋及1XX栋两栋房产均无产权登记，亦未按建设规划许可证建设。
原审法院审理认为，朱月华出租给林汉中的民治樟坑一区XX栋及1XX栋两栋房产没有办理房地产证，也没有取得建设工程规划许可证，因此，双方签订的《房屋承包租赁合同》因违反了法律法规的强制性规定，应认定为无效合同。
合同无效的，自始无效，根据无效合同的处理原则，相互取得的财产应当返还。因此林汉中应向朱月华返还民治樟坑一区XX栋及1XX栋两栋房产，朱月华应向林汉中返还履约保证金200000元。因民治樟坑一区XX栋及1XX栋两栋房产已由朱月华出租给案外人谢某，亦由案外人谢某在实际占有使用，因此林汉中不再负返还义务。关于朱月华辩称未收到林汉中交付的履约保证金200000元，原审法院认为，朱月华未能就向林汉中出具收到履约保证金200000元的收款收据做出合理解释，结合林汉中实际于2012年6月11日至2015年6月10日期间承租涉案房产的事实，原审法院对朱月华的此点主张，不予采纳。关于林汉中主张的履约保证金利息，原审法院认为，朱月华与林汉中实际于2015年6月10日终止了租赁关系，朱月华已将涉案房产重新出租给案外人，因此朱月华继续占有林汉中的履约保证金已丧失合法依据，应自2015年6月11日起按中国人民银行同期同类贷款利率标准向林汉中支付至本判决确定的退还履约保证金之日止的利息。
关于朱月华要求林汉中支付管理费的诉讼请求，原审法院认为，物业公司虽向朱月华发出过缴纳物业管理费的通知，但朱月华收到缴费通知后并未代林汉中向物业公司缴纳物业管理费，而是由林汉中自行向物业公司缴纳了物业管理费，因此，朱月华要求林汉中支付管理费并无事实依据，原审法院不予支持。
关于林汉中反诉主张的垫付的物业管理费26708元，原审法院认为，林汉中自2012年6月11日起承租涉案两栋房产，在缴交物业管理费时为开具发票，代朱月华缴纳了2010年7月1日至2012年6月10日期间的物业管理费，该费用朱月华应支付林汉中，具体金额经原审法院核算为26694元（5561元+5561.5元+5561.5元-5561.5元÷6个月÷30天×20天+3679元+7358元-7358元÷12个月÷30天×20天）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，原审法院判决：一、朱月华于本判决生效之日起五日内向林汉中返还履约保证金人民币200000元并向林汉中支付利息（以人民币200000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率标准自2015年6月11日起计至本判决确定的返还之日止）；二、朱月华于本判决生效之日起五日内向林汉中支付垫付的物业管理费人民币26694元；三、驳回朱月华的全部诉讼请求；四、驳回林汉中的其他诉讼请求。本案一审本诉部分案件受理费人民币1780元及反诉部分案件受理费2356元，均由朱月华负担，本诉部分案件受理费朱月华已预交，反诉部分案件受理费林汉中已预交。
上诉人朱月华不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：1、撤销一审判决；2、驳回被上诉人的全部反诉请求；3、由被上诉人承担本案一审二审诉讼费用。其上诉依据的事实和理由为：1、合同约定在合同期满的2015年6月10日返还房屋，才返还20万合同履约保证金，而事实上，林汉中在6月10日并没有房屋返还给朱月华，而擅自没有征得屋主同意将房屋交给表弟谢某了。“实际上2015年6月10日朱月华就将房产交付”是与事实不符的，林汉中与谢某非法强制交接。2、2014年7月前，朱月华家出了事急需要资金救人，想将房屋出包先拿20万救急，当时找到林汉中，林汉中自己不包了，叫其表弟谢某承包，7月26日签了合同，在没有收到分毫情况下就将合同交给谢某。事后，多次追要合同履约保证金20万，谢某一直不交，今年4月12日，我发了“解除合同通知书”后，6月8日，谢某在高额利益的驱使下，不顾一切，没有经过屋主许可，强行往收房租的卡上转账20万房屋履约保证金，朱月华就6月11日向龙华法庭请求返还房屋返还强行打进的保证金，承担诉讼费用。朱谢签订了合同，并不代表已交付房屋给谢某。3、合同无效，因合同取得的财产，应当予以返还。是不是林汉中从2012年6月11日到2015年6月10日跟租户收的房租也应返还给我。4、关于被上诉人垫付的物业管理费26694元问题，是不同的法律关系，不能在本案反诉，应当另外循法律途径解决。上诉人认为，被上诉人自2012年6月11日期承租房屋，其缴纳的2010年7月1日至2012年6月10日期间的物业管理费，并不是上诉人委托其缴纳。本案案由是房屋租赁合同纠纷，而被上诉人缴纳物业管理费的行为到底是委托合同还是无因管理或者赠与，一审没有查清，也和房屋租赁合同纠纷不是一个法律关系，相互之间也没有牵连，不能在本案中反诉，应当另外循法律途径解决。被上诉人缴纳的是2010年的物业管理费，如果物业公司追讨，已经远远地超过了诉讼时效，被上诉人的缴纳行为，明显是出于恶意，法院不应当支持其反诉请求。
被上诉人林汉中口头答辩称：1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确、判决结果准确。上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请求法院依法驳回其全部上诉请求。2、关于垫付物业管理费之事，首先，垫付原因系物业管理公司多次告知上诉人及被上诉人，如不缴纳将停水停电。被上诉人为使上诉人物业正常连续运转，也为了开具近五年的缴纳发票，故而垫付。其次，拓建该物业管理费的事实及数额确定，从物业管理费发票及物业管理公司发给上诉人的催缴通知中可知。3、该物业管理费未过诉讼时效，物业管理费依附于所属物业之上，具有服务性、持续性及稳定性等特征。自2012年起，物业管理公司一直向上诉人催缴，但上诉人一直拒不支付，物业管理公司采取过停水停电的措施，为此被上诉人方还报过警。
经二审审理查明，涉案房产2010年7月1日至2012年6月10日物业管理费交纳时间为2015年6月29日。
经审理查明，原审查明其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，出租人未提供涉案房屋的建设工程规划许可证或其他合法报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，涉案《房屋承包租赁合同》违反了法律的强制性规定，为无效合同，原审认定正确，本院予以维持。
合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还，原审判决朱月华向林汉中返还履约保证金人民币200000元，处理正确，本院予以维持。同时林汉中也应返还涉案房屋，但由于涉案房屋由案外人谢某占有，且朱月华与谢某已有另案处理，因此再判决林汉中返还房屋已无事实依据，原审驳回上诉人该项诉请，处理正确，本院予以维持。无效的合同自始没有法律约束力，涉案合同关于租赁期满返还房屋才返还20万合同履约保证金的约定也归于无效，朱月华关于不退还保证金的上诉理由不成立，本院予以驳回。
关于林汉中垫付的物业管理费26708元，首先，该物业管理费为2010年7月1日至2012年6月10日，并非林汉中租赁期间（2012年6月11日至2015年6月10日）物业管理费，与本案租赁合同无关，加之该费用实际是物业公司收取，非朱月华收取，该物业管理费不是朱月华因涉案合同取得的财产；其次，林汉中垫付该物业管理费的时间是2015年6月29日，已经在其租赁期间届满之后，该物业管理费的欠缴显然没有影响林汉中使用租赁房屋；第三，该物业管理费存在超出诉讼时效的可能，因此朱月华并不因其垫付行为导致必然受益，而物业公司并非本案当事人，是否超出诉讼时效不能查明。综上，林汉中垫付物业管理费26708元的行为与本案租赁合同纠纷并非同一法律关系，而实际收取物业管理费的物业公司又不是本案当事人，本院对该物业管理费不予处理，林汉中可另循途径解决，原审法院对该笔物业管理费的处理没有法律依据，本院予以纠正。
综上，上诉人朱月华的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法龙民初字第787号民事判决第一、三项；
二、撤销深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法龙民初字第787号民事判决第二、四项；
三、驳回被上诉人林汉中的其他诉讼请求。
当事人如未按照本判决指定的期限履行上述给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉部分案件受理费人民币1780元（朱月华已预交）由朱月华承担，一审反诉部分案件受理费2356元（林汉中已预交），由林汉中负担215元，由朱月华负担2141元；本案二审案件受理费4701元，由林汉中负担432元，由朱月华负担4269元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 作 洲
审 判 员 柯 云 宗
代理审判员 吴 春 泷
二〇一六年二月二十三日
书 记 员 伍圣权(兼)
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。