北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0112民初23073号
原告北京求实信物业管理有限公司，住所地北京市通州区梨园镇小稿村401楼20号。
法定代表人陈文敏，经理。
委托代理人刘俊。
被告武绍述，住北京市通州区。
原告北京求实信物业管理有限公司（以下简称求实信公司）与被告武绍述物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，由审判员王新东独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告求实信公司的委托代理人刘俊，被告武绍述到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告求实信公司诉称：被告有北京市通州区梨园镇云景西里X室房屋一套，楼房面积为80平方米。2014年9月20日原告接受被告居住小区开发建设单位北京市通州区市政市容管理委员会的委托，对该小区进行物业管理，2014年9月20日至2015年9月19日，被告共拖欠原告物业管理费528元，经过原告催要未果。现为了维护自己的合法权益，原告诉至法院要求，被告立即给付原告物业费528元，本案的诉讼费由被告负担。
被告武绍述辩称：一、我不知道有求实信公司这个单位，也从不知道北京市通州区市政市容管理委员会与其签订了北京市物业服务合同，我也从未与其签订过任何文件、合同，本小区是一个集体集资共建市政家属院性质的非商品房住宅小区，而且市政家属院不止云景西里一个，在北苑、西门、南关等都有家属院，且都没有缴纳过物业费，原告无权收取物业费，原告得出示市政管委与原告之间的协议和材料。二、原告提供的《联合公告》、《催款通知》、《化粪池抽运委托协议书》、《生活垃圾清运委托协议书》更是无从谈起，从未见过也从未听说过。三、我对原告公司的资质持质疑态度，其违反《物业管理企业资质管理办法》法规及《北京市居住小区物业管理办法》第十条规定，时至今日，我从未见到过该公司的任何资质证明。四、原告违反《物业管理企业资质》要求，在本小区的工作人员经常更换长期工作的只有三个人，其中两人是年过半百的老年男同志，一位是中老年妇女。问题一依据《物业管理条例》第33条，这三位是不是求实信公司配备给本小区的员工，如果是他们，他们的专业证件在哪？请出示。问题二根据《物业管理条例》第40条，如果他们不是求实信员工，那他们是谁？问题三如果他们不是求实信的员工，那么可以说一直在本小区工作的人员并非原告公司人员，我为何要交给求实信公司物业费？五、退一万步说，即使北京市通州区市政市容管理委员会与求实信公司签订的合同对本小区业主有效，物业公司与本小区业主形成了事实上的物业管理关系，但由于物业公司没有提供服务或者提供的服务严重不符合同约定，业主基于最高院的司法解释也可不交物业费，依法行使先履行抗辩权。《物业管理条例》明确地规定前期物业管理服务由建设单位通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业及签订书面的前期物业服务合同并对合同的内容作出了具体的规定。1.原告未履行自己应尽的责任，提供的合同寥寥几页，根本不完整，只强调让业主缴纳物业费，对自己应尽的职责避重就轻只字不提，违反以维护小区全体业主公共利益为准，制定本住宅区物业公众管理制度原则。按2001年北京市人民政府办公厅、市国土房管局下发《关于规范和加强本市居住区物业管理的若干意见》第四点第四条，公约要明确物业管理服务项目、服务内容和费用标准。而原告提供的合同只是物业管理的费用标准，并未明确物业管理服务项目、服务内容。2.依照《物业管理条例》第36条原告并未对车辆行驶、停放管理及其场地的维护养护的义务，导致我停放在小区的车辆多次被刮伤，与原告公司交涉也被推脱和不承认。3.依照《物业管理条例》第29条规定，原告未履行物业档案资料管理的义务，我多次向原告咨询查询有关竣工总平面图等资料时，原告总是推脱。4.原告未履行不定期公布物业费用收支账目明细义务，物业公司应接受产权人咨询和审计，原告从未召集业主会议，公布物业费用收支账目明细，接受业主的质询和审计，也将我对此建议置若罔闻，使得我的业主权益受到损害。5.依据《物业管理条例》第38条原告擅自将车棚改造并出租，出租所得从未向业主公示。6.本小区初建时有一分类垃圾自行处理大型机器，现在机器还在但是已被闲置并被杂物堆积。7.小区内原本是垃圾分类装箱分类处理，现在已被强制改成一个大垃圾箱，业主分类的垃圾已无任何意义。8.小区内广告随处可见，广告收入并未公布。9.小区内不定期有外人摆摊，卖净化水的，卖防盗门锁的等等。10.楼道卫生达到不彻底地面不干净，楼道墙壁满满的全是小广告。11.小区楼房的墙体随处可见漏洞。12.小区道路上狗屎随处可见，陈年旧屎比比皆是。13.小区绿化不及时，绿地内杂草清理不及时不彻底。14.小区内雨天路面积水清扫不及时，雪天积雪未及时清扫。15.小区路灯、楼道灯损坏未及时维修，本户所在楼道灯一直都是自己换的，所谓物业从未管过。16.小区内损坏的公用设施设备没有更换，健身场部分设施已坏，对于去游乐健身的大人孩子都有危险，部分单元的单位门锁损坏没有及时更换，单元门敞开任何人都可以随便进出。六、业主缴纳物业费原告只开具收据拒绝开具发票。违反发票管理办法和税收征收管理法涉嫌偷税漏税。七、物业公司和业主是平等主体关系，在实际履行中应是物业公司先履行服务管理义务，业主后按约定缴纳物业费，先服务后收费，而不是不服务也收费，服务不符合约定也收费。根据最高院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第6条，判断业主拒交物业费的抗辩是否系正当理由是本案审查的重点，我认为，物业费为业主对物业公司所提供的服务所支付的对价，是全体业主享受物业服务的物质基础，法院应该认真审查业主的抗辩事由、不缴纳物业费的真实原因、业主的先履行抗辩权是否正当和合理？对物业服务企业拒不履行物业服务合同条款，是否存在履行合同存在重大瑕疵，由此作出公正正确的裁判。八、根据合同法第67条的先履行抗辩权规定，我方不缴纳2014年9月20日至2015年9月19日的物业费的原因是原告提供的服务一直未达标未符合相关规定，因此诉讼费应该是原告承担。即使我应当向原告缴纳物业费，根据《物业服务收费管理办法》和《北京市物业服务收费政府指导价收费标准》，物业费收费实行政府指导价和市场调节价，由此具体的收费标准是业主代表与物业管理企业在物业服务合同中约定，而不是原告单方面拿出物业收费标准执行，我要求重新协商合同条款后签订物业管理合同才缴纳物业费。
经审理查明：武绍述系北京市通州区云景西里x室房屋（建筑面积为80平方米）的所有权人。2014年9月18日，北京市通州区市政市容管理委员会（以下简称管委会）与求实信公司签订前期物业服务合同。该合同约定：求实信公司对武绍述居住的小区进行物业管理；物业服务内容包括房屋公用部位、共用设施设备、公共设施和附属建筑物、构建物的维修、养护和管理等；物业服务期限为三年，自2014年9月20日起至2017年9月19日止；物业服务费用为0.55元每平方米每月（收费标准参照经济适用房标准），物业费费用构成为包括物业区域公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、消防设施维护管理费、清洁卫生服务费、综合管理费、垃圾清运费，公共照明分摊费，由求实信公司按年度并每年的年初向业主收取。此外，该合同还约定了其他内容。合同签订后，求实信公司向武绍述所在小区公示求实信公司与管委会的联合公告，开始向小区提供物业服务。求实信公司亦与北京市通州区环卫设施所就该小区的生活垃圾清运、化粪池抽运签订了相应的委托协议书。经核实，武绍述尚欠求实信公司2014年9月20日至2015年9月19日物业费共计528元未交纳。
庭审中，求实信公司提交2015年3月、2015年6月、2016年9月物业费催款通知，用以证明其曾向武绍述书面催缴物业费，武绍述不予认可。武绍述辩称求实信公司不具有物业管理服务资质，对此求实信公司提交公司的营业执照说明其营业范围中包含物业管理，并提交北京市住房和城乡建设委员会出具的备案办理结果通知书，证明其相关资质审核符合备案情况。席永忠辩称原告提供的物业服务存在诸多问题，服务不达标，但未提交相应的证据，原告对此亦不予认可。
上述事实，有前期物业服务协议、联合公告、生活垃圾清运委托协议书、化粪池抽运委托协议书、催款通知书、办理结果通知单、房产证及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。求实信公司与管委会签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。求实信公司亦对武绍述所在的小区进行了物业服务，故求实信公司与武绍述已形成了事实上的物业管理服务关系，武绍述理应依照《前期物业服务合同》的有关收费标准缴纳物业费，武绍述现未予交纳不妥，求实信公司要求武绍述给付物业费，理由正当，本院予以支持。关于武绍述辩称求实信公司不具有物业管理资质，求实信公司提交的相关物业管理的资质证明和备案文件，足以证明其具有从事物业服务管理资质，故对武绍述的此项辩称意见，本院不予采信。关于武绍述辩称求实信公司物业服务存在瑕疵，不符合服务标准的辩解意见，因其未提交证据证明上述服务已达到减免物业服务费的程度，求实信公司亦不认可，不足以作为其个人拒交物业费的理由，故对此答辩意见本院不予采纳。应当指出，物业服务企业与小区业主之间存在相互依存的关系，物业服务企业应不断提升物业服务水平和质量，完善服务细节，以充分获取所在小区业主的支持和配合；同时业主也应对物业服务企业给予相应理解，尽可能地看到其在物业服务中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件。当小区业主发现物业服务企业在服务过程中出现瑕疵时，应当通过正当渠道提出合理化建议，物业服务企业亦应就存在的问题予以改正，不断提高物业服务标准。希望通过双方的共同努力，营造更加和谐美丽的小区环境。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：
被告武绍述给付原告北京求实信物业管理有限公司二〇一四年九月二十日至二〇一五年九月十九日期间的物业费人民币五百二十八元，于本判决生效之日起七日内执行清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二十五元，由被告武绍述负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
本判决为终审判决。
审判员 王新东
二〇一六年九月十八日
书记员 徐 晶