清远市清城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）清城法民一初字第132号
原告：吴巧云，女，1986年10月7日出生，汉族，住清远市。
被告：清远市新城华府房地产有限公司，住所地清远市。
法定代表人：陈旭波，该公司董事长。
委托代理人：肖伟光，广东业证律师事务所律师。
原告吴巧云诉被告清远市新城华府房地产有限公司（以下简称华府公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年2月24日立案受理后，依法由代理审判员赵海鸥适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴巧云，被告清远市新城华府房地产有限公司的委托代理人肖伟光，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴巧云诉称：原告于2012年6月22日与被告签订了《商品房买卖合同》，购买了被告所开发的房屋（华府花园C幢2004室），总建筑面积80.5平方米，合同总额374940元人民币。原告己按合同约定付清房款。根据合同约定，被告应于2013年6月30日前将房屋交付于原告。原告于2013年6月30日曾提出收楼，但被告未能提供合同上要求的《建筑工程竣工验收备案表》等相关文件，导致收楼不成功。其时，被告没有提出任何解决方案。被告于2013年10月通知原告于10月27日前往指定现场办理收楼手续，在办理过程中，被告以原告未交付合同规定以外的不锈钢门费用为由拒绝办理相关收楼手续，亦未向原告出示合同第八条及第十一条规定的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及《建筑工程竣工验收备案表》，更没有提出关于延迟交楼、合同违约的解决办法。原告于2013年10月30日将收楼过程中的问题以及要求形成《通知函》发予被告，被告于2013年11月4日作出回复（见《关于吴巧云女士来函的回复》），承认铁门为其擅自安装，并许诺可以自愿决定是否购买；同时宣称，该楼盘延迟交楼属于政府行为。对此，原告曾提出疑问（见《答复函》），并要求被告出示相关证明文件，被告并未就原告的疑问与要求提出证据或解决方法。被告于2013年12月22日通知原告，己完成楼盘的竣工工作，取得了《建筑工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》，房屋已满足《商品房买卖合同》所规定的交楼条件。由于被告未就违约问题提出解决方案，原告于2013年12月22日将要求诉诸纸上，并交予被告（见《关于延迟交楼相关问题的函》），要求其拆除擅自安装的铁门并支付相应的违约金。截至原告提出起诉为止，被告未作任何书面回复，仅于2013年12月24日口头上提供减免两年物业管理费及铁门费用，原告不认可被告所提出的方案。及后，被告一直忽视原告的诉求。根据商品房买卖合同第九条：“（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部己付款，并按买受人累计己付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之二的违约金。”被告认为项目的延迟交楼属政府行为，被告可以提供相关政府文件，自证延迟交楼系政府行为，否则应根据合同支付违约金。根据被告与原告签订的商品房买卖合同（附件），被告应当在2013年6月30日前将房屋交付与原告使用，自2013年7月1日至今，已远远超出30日。因此，被告应按日支付原告违约金，即74.98元／日（合同总额为374940元）。另外，原告于2012年购买该商品房的时候，原打算尽快装修并于2014年元月入住并结婚生子，根据目前情况，原告需要更多的时间才能住上自己的房子，而这段日子必须在外租房。被告的行为不仅增加了原告的生活成本，而且大大打乱了原告的人生计划，原告要求被告对此道歉并作出相应的赔偿。为此，原告特提起民事诉讼，请求法院判令：l、被告将其擅自安装的铁门拆除并对房屋进行修缮，将房屋交付与原告使用；2、被告支付因延迟交楼而产生的违约金（违约金74.98元／日，自2013年7月1日起至2014年1月31日止，共215日，应支付违约金16122.42元人民币）；3、被告支付原告因无法正常收楼导致的经济损失。由于被告延迟了7个多月交付房屋，导致原告必须在外租房而产生费用，两室两厅以1000元／月计算，共7000元人民币；4、被告不得因此案而打击报复原告，以各种无理原因影响原告的正常生活，阻挠工作交接。
被告华府公司辩称：一、按照政府规定，新开发的房地产必须在每户的入户大门安装防火门，否则不能通过验收，答辩人为了整体美观，在安装防火门的时候选用安装了统一外观的铁门，该铁门与防火门是套门（铁门为外门，防火门为内门）。而且答辩人在与购房者洽谈时已经明确告知安装了统一外观的铁门并且需在收楼时另外支付铁门价款的事实，原告在知悉并同意的情况下签订了《商品房买卖合同》，假如当时原告不同意安装该铁门，双方根本不可能签订《商品房买卖合同》。因此，原告第一项诉讼请求（关于拆除铁门的诉讼请求）依法应当驳回。二、本案所涉房屋是2013年9月23日通过竣工验收的，造成答辩人迟延到2013年12月才能交楼的原因是供电的验收报告没有取得。而没有取得供电验收报告是因为华府花园所在区域属于七星岗用电区域，附近新的房地产开发项目太多，原配套的供电容量远远不能满足用电需要，需建立新的配电站，且新配电站的建设属供电局责任。所以，对于2013年9月23日以后的迟延属于非答辩人（出卖人）所能控制的因素造成的。根据《合同补充协议》第5条规定，此种情况答辩人无需承担责任。因此，答辩人只需承担2013年7月1日至2013年9月22日期间的违约责任。三、双方约定的违约金过高，依法应当予以调整。《合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”按照《商品房买卖合同》第九条规定，出卖人应当从2013年7月1日起开始按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。按此约定计算，答辩人每日应向原告支付74.98元的违约金。根据连州慧光资产评估事务所作出的评估报告，本案所涉房屋的租金收益为每月1200元，日租金为40元。该租金收益也就是原告因未能按时收楼所造成的损失。根据上述法律规定，合同约定的违约金明显高于原告所受到的损失。因此，答辩人请求人民法院以上述评估的租金为参照的标准对本案的违约金进行调整。四、对于原告提出的第三项诉讼请求，因在其第二项的诉讼请求中的违约金已经包含了原告因迟延收楼造成的实际损失。因此，原告提出的此项诉讼请求依法应当驳回。五、对于原告提出的第四项诉讼请求，答辩人以前没有作出过、以后也不可能作出此种行为。综上，在本案中答辩人只需向原告支付违约金3360元（40元／日×84日=3360元），原告的大部分诉讼请求没有事实和法律依据，请人民法院依法公正判决。
经审理查明，2012年6月22日，原、被告签订了《商品房买卖合同》（编号为2012052546324460）。合同约定被告将位于清远市新城凤翔大道十五号华府花园三幢20层04号的商品房出售给原告，房屋建筑面积为80.5平方米，总房价款为374940元，首期款为114940元，余款260000元办理银行按揭。合同第八条约定：“出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：‘该商品房经建设局工程竣工验收备案’。”合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付给买受人使用，按下列第1种方式处理：‘按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金’”。
原告分别于2012年4月18日、2012年6月22日向被告支付定金30000元、支付首期款84940元；2012年7月24日，原告与清远市清城区农村信用合作联社及被告签订了《个人购房按揭借款合同》，由原告向清远市清城区农村信用合作联社借款260000元，该款已悉数划入了被告指定的银行账号。
2013年10月15日，被告通知原告于2013年10月26日至2013年10月27日前往华府花园物业服务中心办理收楼手续。原告在诉讼中称，在办理收楼过程中被告以未交付合同规定以外的不锈钢门费为由拒绝办理收楼手续。被告于2013年12月22日通知原告，已完成楼盘的竣工工作，取得了《建筑工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》，房屋已满足《商品房买卖合同》所规定的交楼条件。
另查明，涉案房屋于2013年12月16日办理了建设工程竣工验收备案。涉案房屋经基本装修后的出租收益为每月1200元，而原告诉请其在外租房两室两厅按每月1000元计算。
庭审中，原告提出因迟延交楼产生的违约金计至其实际收楼之日止。由于原、被告双方未能就迟延交楼的违约责任问题达成一致协议，原告遂提起本案诉讼。
以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、收款收据、个人购房按揭借款合同、收楼通知书、答复函、关于延迟交楼相关问题的函；被告提供的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、国内小包裹详情单、要求验收送电的申请、资产评估报告书以及本院庭审笔录予以证实。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。本案的争议焦点：一是被告是否存在逾期交付房屋的违约行为，违约金的计算期间该如何确定，被告提出依据租金标准调整违约金是否成立；二是原告提出的除按合同计算的违约金以外还需赔偿其经济损失的请求是否有依据，三是被告是否需拆除涉案房屋的铁门。
本案中，原告已依约向被告付清购房款374940元，故被告应当依约于2013年6月30日前将已经建设局工程竣工验收备案的房屋交付给原告使用。现被告于2013年10月15日才通知原告收楼，且涉案房屋于2013年12月16日才办理好工程竣工验收备案手续，被告于同年12月22日再次通知原告收楼，被告的行为已经构成违约，应当依约承担违约责任。
对于被告提出的“关于2013年9月23日通过竣工验收，造成2013年9月23日以后的迟延属于非出卖人所能控制的因素造成，根据《合同补充协议》第5条规定出卖人无需承担责任”的抗辩，因被告提供的证据不足以证实其抗辩的事实，故本院不予采纳。由于原告没有提供证据证实被告拒绝交付房屋，因此，违约金的计算期间应当从合同约定的交付期限的次日起至涉案房屋办理好工程竣工验收备案后被告再次通知原告收楼之日止，即从2013年7月1日起至2013年12月22日止共175日。
对于被告提出按合同计算的违约金过高，应按照涉案房屋的租金为标准调整违约金一节，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，被告认为约定的违约金过分高于原告的损失，其有权提出要求适当减少。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解
释（二）》第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’，由于被告迟延交楼违约导致原告的直接损失主要表现为涉案商品房不能及时入住造成的租金损失，原告虽称还有其他损失，但未能提供相应的证据证实，故本院对原告主张尚有其他损失不予采信。诉讼中，原告对于被告提供的《资产评估报告》确定的涉案房屋经基本装修后的租金为每月1200元的评估结论没有异议，本院予以确认，鉴于本案双方当事人约定的违约金确实过分高于原告的实际损失，本院依法予以调整。由于《资产评估报告》确定的每月1200元租金系涉案房屋经基本装修后的租金标准，毛坯房的租金应当低于上述标准，故本院依法确定本案违约金计算标准为每月1200元，被告应支付的违约金为7000元（1200元÷30×175）。对于原告要求支付逾期交付房屋的违约金的请求，本院予以部分支持。
对于原告提出的除按合同计算的违约金以外还需赔偿其经济损失的请求一节，由于逾期交付房屋的直接损失主要表现为涉案房屋不能及时入住所造成的租金损失，故原告租房的租金损失不能重复请求赔偿，且原告没有提供证据证实其尚有其他损失，因此，对原告该请求，本院不予支持。
对于被告是否需拆除涉案房屋的铁门一节，由于该铁门与防火门属使用同一门框的套门，原告又没有提供证据证实该铁门为不合格产品或存在严重质量问题，不影响收楼情形。鉴于该铁门不属于《商品房买卖合同》约定的买卖标的范围，该争议不宜在本案进行处理。因此，对原告该请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第（一）款的规定，判决如下：
一、限被告清远市新城华府房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴巧云支付违约金7000元，并将涉案房屋交付给原告吴巧云使用；
二、驳回原告吴巧云的其他诉讼请求。
本案受理费189元，由原告吴巧云负担164元，被告清远市新城华府房地产有限公司承担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
代理审判员 赵海鸥
二〇一四年五月十九日
书 记 员 余晓燕
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。