河南省沁阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沁民二初字第00217号
原告牟小利，男，1976年11月15日生，汉族，住沁阳市。
委托代理人ＸＸＸ，河南陈彦东律师事务所律师。
委托代理人闪梦梦，河南陈彦东律师事务所律师。
被告何文生，男，1967年11月2日生，汉族，住沁阳市。
第三人魏同义，男，1951年9月5日生，汉族，住沁阳市。
原告牟小利与被告何文生、第三人魏同义为房屋租赁合同纠纷一案，于2015年9月24日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告牟小利的委托代理人ＸＸＸ、闪梦梦、第三人魏同义到庭参加诉讼，被告何文生经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告牟小利诉称，2013年元月1日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，被告将位于九重天的房屋第一层到三层的独立空间（建筑面积400平米）租赁给原告，租赁期限从2013年元月1日至2016年12月30日，年租金65000元。租赁期内，原告按照约定向被告交纳了房屋租金。2014年6月19日该处房产被过户到第三人魏同义名下。2014年12月1日，第三人为收取房租将原告经营的摩力克窗帘店商店门锁住，原告无法正常经营，无奈与第三人签订了《协议书》，重新交纳了2014年6月份至2014年12月份的房屋租金40000元。被告应退还从2014年6月19日至2014年12月31日的租金34176元。现诉至法院，请求判令：解除原、被告的房屋租赁合同，被告返还原告房租34176元。
第三人辩称，原告的损失责任在原告本人，2012年该房已被法院查封，2013年被拍卖，被告不是房产的所有人，原房产所有人李晓峰并没有给被告出具授权书，所以被告无权出租该房屋。
被告何文生未发表辩论意见，也未向本院提交证据材料。
根据原告和第三人的诉辩，本院归纳本案的争议焦点为：一、房屋租赁合同是否应当解除；二、被告是否应当返还原告房租。
原告牟小利为证明自己的主张，向本院提交的证据材料有：1、原告的身份证一份，证明原告主体资格；2、房屋租赁合同和收据各一份，证明被告将位于九重天的房屋第一层到三层的独立空间租赁给原告使用，租期三年，从2013年元月1日至2016年12月30日，年租金65000元，原告按照约定于2013年11月向被告交纳了2014年租金；3、协议书和收据各一份，证明在原、被告约定的租期内，房屋所有权人变更为第三人，原告向第三人支付了2014年7月至2014年12月的房租费40000元整。
第三人魏同义为证明自己的主张，向本院提交的证据材料有：房产证一份，证明原告租赁被告的房屋从2012年6月19日所有权人变更为魏同义，之前的所有权人是李晓峰，被告何文生不是所有权人。
第三人魏同义对原告牟小利的证据1、3真实性无异议，认为证据2与第三人没有关系，不发表质证意见。
原告牟小利对第三人魏同义的证据真实性无异议。
根据原告和第三人的诉辩陈述及质证意见，本院对本案的证据认证如下：原告证据1、3和被告提供的证据，当事人互无异议，且上述证据形式来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信；原告的证据2与证据3相互印证，且第三人确认了原告在租赁房屋中经营沁阳市摩力克窗帘店的事实，本院予以采信。
根据原、被告诉辩陈述及有效证据，本院确认以下案件事实：2013年元月1日，被告何文生（甲方）与原告（乙方）签订房屋租赁合同一份，合同约定“第一条：房屋的基本情况。甲方将坐落在九重天的房屋，第一层到第三层的独空间租赁给乙方使用，建筑面积大约400平方。第二条：租赁期限用途。1、租赁期叁年甲方从2013年元月1日起将房屋交付给乙方使用，至2016年12月30日止……第四条：租金及交付方式。1、房屋租金从2013年元月1日起至2016年12月30日止。年租金为65000元（大写陆万伍仟元正），房屋租金不含其它费用……3、乙方应合理使用所承租的房屋其附属设施，如因使用不当造成房屋及设施损坏的乙方应立即负责修复或经济赔偿……甲方（签字）何文生李晓峰乙方（签字）牟小利”。其中，“李晓峰”的名字由被告何文生代签。原告牟小利租赁房屋用于经营沁阳市摩力克窗帘店。第一年原告支付被告房租65000元。第二年原告分别于2013年11月10日、11月11日、11月12日交付被告房租共计59000元。2014年6月19日，沁阳市太行办事处亢庄村二区033号房屋（建筑面积1301.84㎡）的所有权人由李晓峰变更为第三人魏同义，该房屋包含租赁合同中的出租房屋。2014年12月1日，魏同义锁住原告的窗帘店大门，原告向太行派出所报警，经调解，2014年12月3日，原告（甲方）和魏同义（乙方）达成协议，“1、甲方付给乙方2014年6月份至12月份（含本月）肆万元（40000元）房费押金，乙方收到肆万元后同时将摩力克窗帘店的门锁打开。2、甲方起诉以前收取其房租的何文生，如果甲方胜诉，甲方付给乙方的肆万元房费押金自然转化为房租。如果甲方败诉，乙方将收取甲方的肆万元房费押金如数退还甲方”。当日被告向第三人交纳40000元，第三人魏同义为原告出具收到条一张，载明“今收到牟小利2014年7月至2014年12月房租费（押金）肆万元正（40000.00）收到人魏同义2014.12.3日”。
另查明，沁阳市人民法院于2012年12月3日查封包括本案租赁房屋在内的太行办事处亢庄村二区033号房屋一座，并于2014年1月17日拍卖，第三人魏同义经拍卖取得该房产的所有权。
本院认为，（一）关于原、被告租赁合同的效力。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人交付租金的合同”的规定，租赁权系债权，不要求出租人对租赁物有处分权，更不需要有所有权。又根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金”的规定，即使出租人违反权利瑕疵担保责任，租赁合同仍然有效。就本案而言，租赁房屋虽然登记在李晓峰名下，但就原、被告的租赁合同来讲，被告将房屋出租给原告，原告向被告支付租金，在长达一年多来的合同履行过程中，李晓峰（与被告系亲戚关系）并未提出异议，原、被告的租赁合同应为有效。
（二）关于“买卖不破租赁”的例外情形。涉案房屋在原、被告签订租赁合同之前，就已为本院查封。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第二款规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外……（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”，第三人依强制拍卖取得房屋所有权，原、被告的租赁合同不能对抗第三人，即不发生租赁合同由第三人继续履行的法律后果。
（三）关于原告的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的”规定，由于租赁期限内房屋所有权发生变动，导致原、被告合同目的不能实现，原告请求解除合同并返还未履行期间的租金，于法有据，本院予以支持。租金具体计算如下：65000元÷365天=178元／天，59000元÷178元／天=331天，331天-181天=150天，178元／天×150天=26700元，即按照原、被告约定的每年65000元房租计算，原告支付的59000元房租可以使用331天，扣除原告已实际实用的181天，未使用的178天的房租被告应予返还。原告主张按照65000元／年的标准扣除从2014年6月19日起至2014年12月31日止的房租，一方面，原告未就维修项目以及损坏原因举证，不能排除存在租赁合同第四条第3款规定的因原告使用不当造成房屋损坏由原告负责修复的情形，故房租按照原告实际支出为准。另一方面，第三人并未收取2014年6月19日至2014年6月30日的房租，原告也认可该事实，该期间原告已实际使用且不存在重复支付房租的情形，故原告无权要求被告返还该部分租金。被告何文生经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第四款、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：
解除原、被告的房屋租赁合同。
被告何文生应当于本判决生效后十日内返还原告牟小利租金26700元。
驳回原告牟小利的其他诉讼请求。
案件受理费654元，公告费800元，原告牟小利负担144元，被告何文生负担1310元。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。
审 判 长 夏永福
审 判 员 陈娇娇
人民陪审员 陈燕平
二〇一六年四月十三日
书 记 员 张萌萌