宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兴民初字第5690号
原告（反诉被告）陈绍兰，女，1964年12月10日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市金凤区。
委托代理人苏阳、王瑞，北京市中银（银川）律师事务所律师。
被告（反诉原告）杨兴仕，男，1964年11月24日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
委托代理人王红，宁夏言成律师事务所律师。
原告陈绍兰诉被告杨兴仕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月7日立案受理。审理中被告向本院提起反诉，本院对其反诉受理后，依法由审判员何小军适用简易程序于2015年9月21日公开开庭进行了审理。原告陈绍兰的委托代理人苏阳，被告杨兴仕的委托代理人王红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈绍兰诉称，2010年11月6日，原、被告签订《房屋租赁合同》，双方约定被告将位于银川市兴庆区某营业房租赁给原告，同时对租赁期限、租金及其他权利义务进行了约定。租赁期限届满后，双方未续签合同，原告继续使用租赁房屋。2014年10月25日，原告给被告交纳了60000元租金，截止2015年7月7日之前，双方没有因为房屋租赁事宜发生矛盾。但在2015年7月7日，被告及其家属到租赁房屋内强行搬原告的货物，并要求原告立即搬离，为此双方发生纠纷。原告搬离后多次要求被告退还剩余的租金及保证金，但双方因争议较大而无法协商，故原告诉至法院，请求依法判令解除原、被告的《房屋租赁合同》，判令被告退还原告租金9333.33元及保证金4000元，共计13333.33元，本案诉讼费由被告承担。
原告为证明自己的主张向本院提交以下证据：
1、《房屋租赁合同》一份、收据二份、银行业务凭证二份，证明原、被告之间存在租赁关系，双方约定年租金为76000元，被告收取了原告4000元保证金。合同到期后，原告继续使用租赁房屋，并交清自2014年11月6日之前的租金。2014年10月25日，原告给被告支付了自2014年11月6日之后的租金60000元，但双方未明确具体租赁期限。
2、证人陈某（系原告陈绍兰之弟）、李某的证言，证明在租赁期间，被告干扰原告正常经营，导致合同目的无法实现。
被告对原告提交的证据质证意见为：对证据1的真实性、合法性、关联性无异议，但自2014年11月6日起，房屋年租金上涨至85000元，原告给付了该年度租金60000元，尚欠租金25000元；证据2中的证人证言部分属实，证人陈某陈述涉案租赁房屋的物业服务费一直由原告交纳，且被告在2015年7月7日催要房租时，只是帮助原告搬运货物，并未强行将货物搬出屋外，且未给原告造成损失。
被告杨兴仕辩称并反诉诉称，原、被告签订的租赁合同约定年租金为76000元，每年提前一个月交清全年租金，且约定承租人拖欠租赁达一个月的情况下，出租方可终止合同，收回房屋。租赁合同到期后，原、被告未续签合同，租赁房屋由原告继续使用。2014年10月，被告通知原告年租金上涨至85000元，原告对此无异议，但因资金紧张先支付租金60000元。后被告多次要求原告支付剩余租金25000元，但原告以各种理由推诿，且至今仍占有使用租赁房屋。另外，原告在承租期间拖欠物业服务费，被告为其垫交了自2014年12月1日至2015年8月31日期间的物业服务费1659元。因原告违反双方约定，未足额支付房租及物业服务费，故被告提起反诉，请求依法判令原告向被告支付租金25000元及垫付的物业服务费1659元，共计26659元；本案诉讼费和反诉费由原告承担。
被告为证明自己的抗辩理由及反诉请求向本院提交以下证据：
1、《房屋租赁合同》一份，证明双方在合同中约定租金需每年提前一个月交纳，承租人拖欠租金累计达一个月的情况下，出租人可以终止合同，收回房屋。
2、物业服务费发票一份，证明合同到期后，原告继续承租房屋，原租赁合同继续有效，被告为原告垫付了承租期间的物业服务费1659元。
3、证人杨某（系被告杨兴仕之子）的证言，证明2014年10月，证人代表被告通知原告年租金上涨至85000元，原告无异议。
原告对被告提交的证据质证意见为：对证据1的真实性、合法性、关联性无异议，但对证明目的有异议，合同约定年租金为76000元，但合同到期后，双方的租赁关系为不定期租赁，且合同中没有对物业服务费的交纳进行约定；证据2的真实性不能确定，双方在合同中也未约定物业服务费由原告交纳，且该纠纷与本案不属同一法律关系；证据3的证人与被告系亲属，存在利害关系，证人陈述的上涨房租事宜原告不予认可。但证人陈述2015年7月7日与原告同去涉案房屋要求原告搬出涉案房屋，且在原告搬出后，被告在涉案房屋外张贴了出租告示，说明被告同意解除合同。
原告陈绍兰对被告杨兴仕的反诉辩称，原告没有接到被告将年租金上涨至85000元的通知，且没有承诺支付剩余房租25000元。双方的原租赁合同未约定物业服务费的交纳问题，且该纠纷与本案不属同一法律关系，请求法院驳回被告的反诉请求。
本院根据双方当事人提交的证据及陈述，确认以下案件事实：
2010年11月6日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，双方约定：被告将其所有的位于银川市兴庆区某营业房租赁给原告，租赁期限为二年，自2010年11月6日至2012年11月6日，年租金为76000元，每年提前一个月交纳全年租金；承租人拖欠租金累计达一个月的，出租人可以终止合同，收回房屋；承租人不得随意损坏房屋设施，如需要装修或改造，需先征得出租人的同意，并承担相关费用，承租人须向出租人交纳保证金4000元，待承租人将房屋恢复原状后保证金如数退还。同时，双方还对其他权利义务进行了约定。上述合同签订的当日，原告给被告交纳房租76000元及保证金4000元，被告将房屋交付给原告，原告将该房屋交给其弟陈某进行烟酒销售经营。合同到期后，原、被告未续签租赁合同，涉案租赁房屋由原告继续使用，承租期间的水、电、物业服务费等费用一直由原告交纳。2014年10月25日，原告给被告交纳了自2014年11月6日之后的租金60000元。2015年7月7日，被告与原告之弟陈某在涉案承租房屋内因租金问题发生纠纷，被告要求原告解决租金问题，否则让原告自行搬出租赁房屋。当日，原告之弟陈某开始从涉案租赁房屋内搬运货物，并于2015年7月8日搬离租赁房屋，但原告当日未向被告交付租赁房屋，后被告于2015年8月在涉案房屋外张贴了该房屋的出租告示。
另查明，本案在审理过程中，被告于2015年9月1日向相关物业管理公司交纳了涉案租赁房屋的自2014年12月1日至2015年8月31日期间9个月的物业管理费1659元（184.32平方米，每月每平方米1元）。
本院确认的上述事实，有原告提供的《房屋租赁合同》、收据、银行业务凭证、证人证言，有被告提供的物业服务费发票、证人证言及当事人的当庭相关陈述佐证，经本院开庭质证和审查，具备证据的客观性、合法性、关联性，本院予以采信。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，内容合法有效，原、被告的租赁关系依法成立，本院予以确认。根据合同约定，双方签订的租赁合同履行期限为二年，自2010年11月6日至2012年11月6日，履行期届满后，双方未续签合同，但原告继续使用租赁房屋，被告未提出异议，故双方签订的《房屋租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期。对被告提出涉案房屋的年租金自2014年11月6日开始上涨至85000元的抗辩理由，虽然被告申请证人杨某出庭作证，以证明该年度租金为85000元，但证人与被告系亲属关系，且被告未提供其他证据佐证，而原告对租金上涨的事实不予认可，故被告的该项抗辩理由本院不予采信，原告应仍按照原合同约定的年租金76000元的标准履行义务。对于不定期租赁关系，原、被告可以随时解除合同。2015年7月7日，原、被告因租金问题发生纠纷，且被告要求原告自行搬出租赁房屋，视为被告提出解除合同的意思表示，而原告当时开始从涉案租赁房屋内搬运货物，并于2015年7月8日搬离租赁房屋，视为原告同意解除合同，故本院确认原、被告的《房屋租赁合同》已于2015年7月8日协商解除。虽然原告诉请要求解除合同，但双方的租赁合同已实际于2015年7月8日解除，故原告该项诉讼请求本院在判决项目中不再表述。原、被告解除租赁合同后，原告作为承租人应当及时履行返还租赁房屋的义务。由于原告未向本院提供给被告返还租赁房屋的证据，本院结合原告于2015年7月8日搬离租赁房屋的事实，以及被告于2015年8月在涉案房屋外张贴了该房屋的出租告示，且原告于2015年8月7日诉讼主张权利的事实，确定原告于2015年8月7日履行了返还租赁房屋的义务。因原告未在解除合同时向被告返还房屋，故应向被告支付自2015年7月8日至2015年8月7日期间的房屋占有使用费，该房屋占有使用费参照租金计算。原告于2014年10月25日给被告交纳了自2014年11月6日之后的租金60000元，根据双方原合同约定的租金标准，自2014年11月6日至2015年8月7日期间，原告应向被告交纳租金和房屋占有使用费共计57052元（76000元÷365天×274天），故被告应向原告退还租金2948元。对原告要求被告退还保证金4000元的诉讼请求，因该保证金系双方当事人对解除合同后房屋设施是否毁损而进行的约定，被告未提供原告存在毁损房屋设施的证据，故被告应当将该保证金退还给原告，原告的该项诉讼请求本院予以支持。对被告要求原告支付拖欠的租金25000元的反诉请求，因被告不能证明房屋年租金约定为85000元，且双方的租赁关系已于2015年7月8日解除，故被告的该项反诉请求本院不予支持。对被告要求原告返还垫付的物业费1659元的诉讼请求，虽然双方在租赁合同中未约定该费用的负担问题，但原告在承租房屋期间，该项费用一直由原告交纳，应视为双方口头约定该费用由原告负担。对原告提出被告垫付物业费的行为与本案不属同一法律关系的抗辩理由，因该费用基于双方的租赁关系产生，且属于原告应当履行的合同义务，故原告的该项抗辩理由本院不予采信。因被告于2015年8月7日履行返还房屋的义务，其租赁或占有使用房屋期间的物业费应由原告负担，而被告为其垫付了该期间的物业费，故被告应向原告返还垫付的自2014年12月1日至2015年8月7日的物业费1518元（每月184.32元×8个月零7天）。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、被告杨兴仕于本判决生效之日起三日内向原告陈绍兰退还租金2948元、保证金4000元，合计6948元；
二、反诉被告陈绍兰于本判决生效之日起三日内向反诉原告杨兴仕返还垫付的物业费1518元；
三、以上一、二项相抵，被告杨兴仕于本判决生效之日起三日内向原告陈绍兰退还租金和保证金共计5430元；
四、驳回反诉原告杨兴仕的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费234元，减半收取117元，反诉费233元，共计350元，由原告陈绍兰负担50元，被告杨兴仕负担300元（案件受理费和反诉费分别由原、被告预交，被告杨兴仕随上述款项一并支付给原告陈绍兰案件受理费67元）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审判员 何小军
二〇一五年十月二十六日
书记员 莫芫清
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。