贵州省赤水市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔0381民初1936号
原告：赤水市国土资源局，住所地赤水市红旗路29号，统一社会信用代码：11520381009510728E。
法定代表人：杨庆，局长。
委托诉讼代理人：明浩，贵州正江律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李忠强，国土资源局建设用地科科长。
被告：赤水嘉诚房地产开发有限公司，住所地赤水市市中延安路商住楼二楼，统一社会信用代码：91520381085662926T。
法定代表人：张远松，总经理。
委托诉讼代理人：蒋俊端，贵州良方律师是事务所律师。
委托诉讼代理人：周传志，公司员工。
原告赤水市国土资源局（以下简称赤水市国土局）与被告赤水嘉诚房地产开发有限公司（以下简称赤水嘉诚房开公司）建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2018年5月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赤水市国土局的委托诉讼代理人明浩、李忠强，被告赤水嘉诚房开公司的法定代有人张远松及其委托诉讼代理人蒋俊端、周传志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赤水市国土局向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付违约金1705489元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年1月6日，经赤水市人民政府批复，同意将赤水市经开区B-04-04号地块土地使用权出让与被告，2014年1月16日，原告依法与被告签订了国有建设用地使用权出让合同，合同约定土地出让金为3408万元，被告应分二期支付土地出让金，第一期1704万元，应于2014年3月23日以前付清，第二期1704万元应于2014年6月23日以前付清。但被告未按时履行义务，迟延至2014年9月16日才付清全部土地出让金。依照合同第三十条的约定，被告未按时支付土地出让价款的，应自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向原告缴纳违约金。经原告计算，被告应当支付1705489元违约金。为此，特诉至法院，请求依法支持。
被告赤水嘉诚房开公司辩称：1、我公司未违约。原告诉称的土地过程不属实，我公司发起人在承建赤水经开区工业大道工程时，因经开区资金紧张，提出以土地使用权折抵工程款。土地单价以挂牌价为准，如第三方摘牌，则以土地款支付工程欠款。经多次协商后达成意向性意见，便于2013年12月11日设立公司，2013年12月13日我公司支付经开区土地款200万元、12月16日支付600万元，2014年4月1日支付404万元，在我公司支付1204万元土地款后，经开区才与我公司签订国有建设用地使用权出让合同。该合同虽以原告名义，但实际由经开区与我公司履行，我公司土地款均是支付给经开区。何况从原告诉称来说，也是经开区收土地款。因此本案与一般土地转让合同不同，是经开区以地折抵工程款，并不是原告作为出让方出让土地，同时经开区也说明我公司并未延迟付款，不构成违约。2、原告未按照约定时间交付土地，存在违约行为。根据国有建设用地使用权出让合同约定，应在2014年4月30日前向我公司交付土地，但因该土地赤水供电局文华供电所原架设的两根电杆，直到2014年8月28日才拆除；贵州省广播电视信息网络股份有限公司赤水分公司架设的通信电杆一根，在2014年8月15日拆除，我公司实际得到土地的实际为2014年8月31日。因此原告也存在违约行为，应承担相应的责任。3、原告主张我公司承担违约金的理由不成立。如前所述，我公司并未违约，不应承担违约金。何况我公司在未签订合同前就提前支付800万元，其中200万元提前100天、600万元提前98天。即使有部分款项未按合同约定支付，但我公司提前付款，足以冲抵延迟付款的全部损失；原告每日按迟延付款的
1‰支付违约金明显过高，依照司法解释的相关规定，该计算标准明显超过法律的规定，依法不予支持。
经本院审理认定的事实如下：被告与贵州赤水经济开发区管理委员会（赤水市国土局）于2014年1月16日签订《国有建设用地使用权出让合同》。合同约定：贵州赤水经济开发区管理委员会将坐落于赤水市工业大道南侧大坳安置点北侧、宗地总面积15793平方米、宗地编号为B-04-04号地块的土地使用权出让给被告嘉诚房开公司开发中低价位、中小套型普通商品房用地使用；出让价款为3408万元；被告嘉诚房开公司分两期支付土地出让价款，即2014年3月23日前支付1704万元，2014年6月23日前支付1704万元；受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按延迟支付款项的1‰向出让人缴纳违约金；出让人未能按期交付土地或交付的土地未能达到合同约定的土地条件或单方改变土地使用条件的，受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。土地使用年期自达到约定的土地条件之日起算。出让人加盖原告赤水市国土局和委托代理人印章，受让人加盖赤水嘉诚房开公司和委托代理人印章。合同签订前后，被告赤水嘉诚房开公司分别于2013年12月13日向赤水鑫竹投资公司支付200万元、12月16日支付600万元，2014年4月11日404万元、7月10日400万元、7月29日1504万元、9月16日300万元，合计3408万元。原告赤水市国土局出让的土地中有电力线路电杆两根，广播电视网络通信电杆一根，分别于2014年8月中下旬拆除，完全具备合同约定的土地交付条件。
另查明：中国人民银行同期（2015年10月24日至今）贷款基准年利率6个月内（含6个月）为4.35%。
本院认为，本案存在如下两个焦点问题：1、双方是否有违约行为，应否承担违约责任，如何承担；2、合同约定的违约金是否过高，应否予以调整，如何调整。
一、关于本案双方是否有违约行为，应否承担违约责任，如何承担问题。
关于本案国有建设用地使用权出让合同的效力问题：必须明确的是赤水市国土局与赤水嘉诚房开公司于2014年1月16日签订的《国有建设用地使用权出让合同》的性质是民事合同还是行政合同。首先，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第八条“土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为”的规定，本案中当事人双方签订《国有建设用地使用权出让合同》系国家作为国有土地使用权人将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金而签订的民事合同。其次，国家在以土地所有权身份从事土地使用权出让行为时，其法律地位只是一个特殊的民事主体，与土地使用权受让人的法律地位完全平等，土地使用权出让合同的订立也完全遵循的是平等、自愿、有偿的原则，合同内容也是当事人真实的意思表示。第三，从我国目前的立法看，将土地使用权出让合同归属于行政合同没有法律依据。第四，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》已明确将国有土地使用权合同纠纷定性为民事合同。第五，赤水市国土局在本案法律关系中是民事主体，与赤水嘉诚房开公司的法律地位是平等的，《国有建设用地使用权出让合同》是在遵循平等、自愿、有偿的原则上订立的合同。由上可知，原、被告间签订的《国有建设用地使用权出让合同》性质是民事合同。由于原、被告签订的《国有建设用地使用权出让合同》是当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为有效的合同，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的，受法律保护”的规定，该合同对双方当事人均有约束力，双方均应按合同法第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定履行各自义务。合同约定土地出让金3408万元，被告应分别于2014年3月23日前支付1704万元，6月23日前支付1704万元，但被告未按约定按时足额支付，已经构成违约，按照合同法第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，应当承担违约责任。双方在合同中约定交付土地的时间为2014年4月30日，但直到8月底才具备双方约定的交付条件，根据本案实际情况，认定土地交付时间为8月31日，依前述规定，原告也有违约行为，亦应承担违约责任。原、被告均应按各自的违约情形，以合同约定方式承担违约责任。从被告支付土地出让金的日期来看，第一期应付款中904万元逾期19天，504万元逾期107天，100万元逾期126天；第二期应付款中1704万元逾期36天，300万元逾期85天。原告交付土地时间比约定时间推迟了123天，在此之前，被告已支付土地出让金1204万元。被告虽然在签订合同前，先期已经支付800万元给原告，但其是自愿预付，在签订合同和支付土地出让金时未对此作特别约定，审理中被告亦未提出对该款计算资金占用费，故对被告预付的800万元不计算资金占用费。
二、合同约定的违约金是否过高，应否予以调整，如何调整。
既然双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》是民事合同，如合同中所载的违约金计算方式过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，人民法院可根据当事人的申请予以调减。在本案中，赤水嘉诚房开公司在庭审中提出，按合同约定的每天按迟延支付款项的1‰支付违约金的计算标准过高，请求调减。本院认为，被告赤水嘉诚房开公司未按合同约定及时支付土地出让金，使原告赤水市国土局未能如期将土地出让金交付国库，必然会产生损失，但除贷款利息损失外，原告并未提供有其他损失的依据，且被告赤水嘉诚房开公司现已将土地出让金全部交纳，其并未有土地出让金不能入库的风险。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，本院确定，赤水嘉诚房开公司支付赤水市国土局的违约金应按中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮30%进行调整，鉴于中国人民银行同期（2015年10月24日至今）贷款基准年利率6个月内（含6个月）为4.35%，因此赤水嘉诚房开公司支付赤水市国土局的违约金分段计算，计算方式如下：第一期应承担的违约金分别为26980.60元、84711.90元、19792.50元[(904万元×4.35%÷12月÷30天×19天×130%）、（504万元×4.35%÷12月÷30天×107天×130%）、（100万元×4.35%÷12月÷30天×126天×130%）]，第一期违约金小计为131485.00元;第二期应承担的违约金分别为85051.20元、40056.20元[（1504万元×4.35%÷12月÷30天×36天×130%）、(300万元×4.35%÷12月÷30天×85天×130%）]，第一期违约金小计为125107.40元；一期、二期违约金合计金额为256592.40元。关于原告的违约责任计算：原告交付土地时间比约定时间推迟了123天，在此之前，被告已支付土地出让金1204万元，按照合同约定迟延交付土地应赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失，被告的直接损失应当为贷款利息损失，仍按中国人民银行公布的同期同类贷款利率4.35%计算，损失金额为178944.50元[1204万元×4.35%÷12月÷30天×123天]。品迭后，被告还应支付原告违约金金额为77647.90元（256592.40元-178944.50元）。对于原告要求被告支付超出此金额部分的诉讼请求，本院不予支持。为此，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款之规定，判决如下：
一、被告赤水嘉诚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告赤水市国土资源局违约金77647.90元；
二、驳回原告赤水市国土资源局的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
已减半收取的受理费10075.00元，由被告赤水嘉诚房地产开发有限公司负担3075.00元，原告赤水市国土资源局负担7000.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。
审判员 何政江
二〇一八年六月二十六日
书记员 李兆文