海南省三亚市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）琼02民终1288号
上诉人（原审原告）：吴立新。
被上诉人（原审被告）：陈爱菊。
委托诉讼代理人陈相如。
上诉人吴立新因与被上诉人陈爱菊租赁合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初4245号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月1日受理后，依法组成合议庭，于2016年9月28日公开开庭审理了本案。上诉人吴立新，被上诉人陈爱菊及其委托诉讼代理人陈相如到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吴立新上诉请求：1.撤销（2016）琼0271民初4245号民事判决；2.依法判决陈爱菊向吴立新返还租金10万元。事实与理由：（一）涉案《饭店租赁协议》系无效合同。2015年1月12日，吴立新接到三亚市综合行政执法局三综执（天涯二中队）改字[2015]第003号《责令（限期）改正通知书》，以吴立新违反《中华人民共和国城乡规划法》第二条第一款、第四十条第一款为由，责令吴立新将擅自搭建的铁皮棚自行拆除。吴立新认为，《饭店租赁协议》所约定的饭店，本身是违章建筑，陈爱菊用以出租，属违法行为，不应受法律保护，故涉案《饭店租赁协议》为无效合同。一审判决认定“涉案的《饭店租赁协议》是双方在平等、自愿并协商一致的情况下所签，是双方的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方应当遵照履行”属适用法律错误。（二）陈爱菊应当返还租金。涉案合同无效，按法律规定，陈爱菊应当向吴立新返还预收的房屋租金10万元。涉案合同由陈爱菊的丈夫俞卫国与吴立新签订，将租期改为2014年9月1日—2017年9月1日也是双方充分协商同意后由俞卫国亲手修改的，应当代表陈爱菊的真实意思，陈爱菊对其丈夫的签字修改行为不予追认，是不诚信的表现。涉案房屋拆除时间是2015年1月16日，而不是一审法院认定的1月18日，有图片证明。一审判决在没有经过调查核实的情况下，认定陈爱菊的不诚信行为违背客观事实。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予撤销。
被上诉人陈爱菊答辩称：涉案《饭店租赁协议》是双方真实的意思表示，该协议合法有效，应当受法律保护。协议第二条明确约定：“租赁时间，以三年为租期，即从2014年7月1日—2017年7月1日”；吴立新和陈爱菊的丈夫俞卫国私下协商后由俞卫国修改，陈爱菊并不知情，不予认可。吴立新也没有提交证据证明经陈爱菊同意修改。协议第三条约定，每月租金为20万元，双方签订协议后，吴立新支付半年租金10万元，至2015年1月16日拆除饭店，吴立新已超过半年时间。综上所述，吴立新上诉理由不能成立，应予驳回。
吴立新向一审法院起诉请求：判决陈爱菊返还预交的租金10万元。
一审法院认定：2014年4月28日，吴立新与陈爱菊（甲方）签订一份《饭店租赁协议》，约定：陈爱菊将位于天涯镇马岭居委会225国道旁两间铺面（约600多平方米）出租给吴立新经营餐饮业。协议第三条关于租金的约定为：三年内每年20万元。签订协议后，吴立新向陈爱菊支付了租金10万元，便对饭店进行经营。因涉案饭店涉及违章建筑，2015年1月12日三亚市综合执法局向吴立新下达责令（限期）改正通知书，2015年1月18日，涉案饭店因被政府征用而被拆除。
一审庭审中，陈爱菊提交的《饭店租赁协议》第二条载明的租赁时间为从2014年7月1日至2017年7月1日；吴立新提交的《饭店租赁协议》第二条中“7月”被涂改为“9月”，吴立新表示涂改是经过与陈爱菊的丈夫俞卫国协商，由俞卫国涂改的。陈爱菊表示对于涂改一事不知情，不予认可。吴立新于2016年5月23日向一审法院起诉，主张因饭店被拆无法继续经营，要求判如所请。
一审庭审中，吴立新表示饭店曾于2014年10月份开张营业，但因相关部门要求整改而直至2015年1月1日才重新营业，仅营业十多天就被下达责令（限期）改正通知。
以上事实有饭店租赁协议、三亚市综合行政执法局责令（限期）改正通知书以及当事人陈述等佐证，足以认定。
一审判决认为，本案中，涉案的《饭店租赁协议》是双方在平等、自愿并协商一致的情况下所签，系双方的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方应当遵照履行。本案的争议焦点为：吴立新主张要求陈爱菊向其退还其所交付的10万元租金是否有事实及法律依据。
（一）关于租赁期间的问题。庭审中，陈爱菊提交的《饭店租赁协议》第二条载明的租赁时间为从2014年7月1日至2017年7月1日，而吴立新提交的《饭店租赁协议》第二条中“7月”被涂改为“9月”，陈爱菊承认涂改是吴立新与陈爱菊的丈夫俞卫国协商，由俞卫国修改的。但陈爱菊对其丈夫的签字修改行为不予追认。而俞卫国并不是该饭店租赁协议的当事人，吴立新也未提交证据证明系经陈爱菊同意而修改，因此，该饭店租赁协议的期间应当以“从2014年7月1日至2017年7月1日”为准，即租赁开始时间应当为2014年7月1日。
（二）关于租金的问题。根据双方在《饭店租赁协议》第三条的约定，每年租金为20万元。吴立新已支付了10万元租金，即半年的租金。根据前述，租赁开始时间应当为2014年7月1日，计至涉案饭店被拆除之日2015年1月18日，已经超过半年的时间，即使计至责令改正通知书下达之日即2015年1月12日，也已经超过半年的时间。在该期间内，陈爱菊已经将饭店交付给吴立新经营，吴立新主张因相关部门要求整改等原因造成无法经营，均不是因陈爱菊的原因所造成，吴立新也无法举证证明系因陈爱菊的原因造成其在该期间无法正常经营。因此，该期间吴立新应当向陈爱菊支付租金，故吴立新要求陈爱菊退还已经支付的该期间的10万元租金，缺乏事实及法律依据，不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：驳回吴立新的诉讼请求。一审案件受理费按规定减半收取1150元（吴立新已预交），由吴立新承担。
二审中，当事人未提交新证据，对当事人无争议的事实，本院予以确认。对当事人有争议的事实，本院认定如下：
吴立新认为三亚市综合行政执法局拆除的涉案租赁房屋系违章建筑，不是被政府征用而拆除。经查，2013年5月14日，天涯镇马岭居委会与陈爱菊签订《土地租赁合同》，天涯镇马岭居委会将其涉案房屋的土地出租给陈爱菊使用，租期至2023年5月14日止。合同签订后，陈爱菊在该地上建设涉案房屋并经营餐饮业，但未办理房屋相关报批手续。三亚市综合行政执法局三综执（天涯二中队）改字[2015]第003号《责令（限期）改正通知书》载明，该涉案房屋未经规划审批，属擅自建设的房屋。吴立新主张涉案房屋系违章建筑的理由成立，本院予以认定。
吴立新对租赁期限有异议，认为租赁期限应为2014年9月1日至2017年9月1日。经查，涉案《饭店租赁协议》系陈爱菊的丈夫俞卫国与吴立新协商签订，陈爱菊承认《饭店租赁协议》上的陈爱菊签名以及将7月1日改为9月1日系俞卫国所写，并追认协议约定的其他内容。俞卫国既然能代表陈爱菊签名和约定协议内容，也应视为能代表陈爱菊修改租赁期限。因此，涉案房屋租赁期限为2014年9月1日至2017年9月1日，本院予以认定。
吴立新还提交天涯二中队制作的《图片说明》，证明拆除时间为2015年1月16日。陈爱菊无异议，本院予以认定。
本院认为，本案的争议焦点为：1、涉案《饭店租赁协议》的效力；2、吴立新请求退还预交租金10万元是否合理。
（一）关于涉案《饭店租赁协议》效力的问题。本案中，涉案房屋由陈爱菊在租赁地上建设，但未办理房屋相关报批手续。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款关于“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，涉案《饭店租赁协议》应为无效合同。一审判决认为合同有效，属事实不清，适用法律错误，应予纠正。
（二）关于吴立新请求退还预交租金的问题。虽然涉案合同无效，但吴立新已使用该涉案房屋进行经营，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，吴立新应当参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。吴立新主张2015年1月1日才重新开始营业，但未提交证据证明，不予采信。涉案房屋租期应从2014年9月1日起算，至2015年1月16日被拆除之前，占有使用137天，占有使用费为75068元（20万元÷365天×137天）。陈爱菊已预收租金10万元，应退还吴立新249**元（10万元-75068元）。吴立新请求陈爱菊退还预交租金的理由成立，但超出24932元的部分不予支持。
综上所述，吴立新的上诉请求部分成立，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初4245号民事判决；
二、陈爱菊于本判决生效之日起10日内退还吴立新249**元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1150元（吴立新已预交），由吴立新承担863元，陈爱菊承担287元；二审案件受理费2300元（吴立新已预交），由吴立新承担1726元，陈爱菊承担574元。
本判决为终审判决。
审判长 袁俊杰
审判员 梁 泽
审判员 王晓艳
二〇一六年十月八日
书记员 郁四珍
附相关法律条文：
《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。