广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法民一初字第2808号
原告：何少珍，女，1962年7月27日出生，香港特别行政区永久性居民，内地住址广东省中山市东区卡。
委托诉讼代理人：陈婷娇，广东千里行律师事务所律师。
被告：中山市昌生物业管理有限公司，住所地广东省中山市东区兴政路1号中山中环广场1座2602号商铺，组织机构代码722910698。
法定代表人：梁卓灵，董事长。
委托诉讼代理人：周维坤，广东森科律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄雅程，广东森科律师事务所律师助理。
原告何少珍诉被告中山市昌生物业管理有限公司(以下简称昌生公司)物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员丁向娜独任审判，后组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告何少珍委托诉讼代理人陈婷娇与被告昌生公司委托诉讼代理人周维坤均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告何少珍诉称，原告是中山市东区兴文东路13号帝璟东方园X层XX卡房屋的业主，原告已于2013年将该房屋出租给中山市保险行业协会作为（国家）保险销售从业人员资格考试电子化服务中心（俗称“考场”）使用，被告是该房屋所在楼宇的物业服务企业。2015年5月和7月中旬暴雨期间，原告上述房屋的小仓库出现严重的渗漏水情况，造成承租人的物资浸湿以及清理水浸、翻新墙身等损失。每每出现上述情况，原告的承租人均向被告反映，被告也均到现场了解，上述情况已从2014年上半年开始并一直持续到现在。每次大雨或暴雨，原告的小仓库均会遭遇渗漏水，该状况危害最大的并非上述损失，而是房内有个电箱正位于渗漏水墙角的下方，如果雨水渗漏到电箱内引起短路，将会危及原告的整间房屋甚至整幢楼宇的安全，存在非常大的安全隐患。据查，原告房屋的小仓库之所以每逢大雨或暴雨都会渗漏水，是因为楼上露台堆放大量杂物和构筑物导致楼上露台的地漏流水不畅，雨水直接从两层楼之间的伸缩缝渗漏到原告的房屋内。原告房屋的楼上露台以及两层楼之间的伸缩缝均是物业的共用部位。原告认为，被告作为物业服务企业，应按照物业管理的相关法律法规规定对原告房屋所在楼宇履行维修、养护、管理和维护义务。被告未尽职履行其管理、维护职责，导致原告房屋屡次出现渗漏水的情况而危及物业安全，被告应依约、依法承担相应的违约责任。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求判令：1.被告清理中山市东区兴文东路13号帝璟东方园X层XX卡楼上露台的杂物、构筑物，以保持该楼上露台的地漏流水通畅以及雨水不会从两层楼之间的伸缩缝渗漏到楼下房屋；2.被告赔偿原告因雨水渗漏房屋而支出的室内翻新墙身油漆人工费、材料费共计1000元；3.被告继续履行其对公共露台、伸缩缝等物业共用部位的管理和维护职责，并加强相应的物业管理措施。
诉讼期间，原告何少珍变更第1项诉讼请求为：被告清理11卡楼上露台的杂物、构筑物，被告修补位于中山市东区兴文东路13号帝璟东方园X层XX卡房露台墙体的裂缝、消除露台渗漏隐患；变更第3项诉讼请求为：被告继续履行帝璟东方园商铺物业服务合同约定的义务；增加第4项诉讼请求：被告赔偿原告律师费损失4800元。
原告何少珍对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交主要证据如下：1.身份证、港澳通行证、企业机读档案登记资料；2.房产证、土地使用权证；3.房屋租赁证、房屋租赁合同；4.照片、询问笔录；5.收据；6.帝璟东方园商铺物业服务合同；7.发票9张；8.气象资料证明；9.委托代理协议、律师费发票。
被告昌生公司辩称，第一，本案系相邻关系纠纷，并非物业服务合同纠纷。昌生公司不是本案适格被告，应驳回原告对被告的起诉。第二，本案渗水的原因是中山市东区兴文东路13号帝璟东方园X层XX卡房屋露台上的墙体存在裂缝，具体是在靠近墙与伸缩缝的地方存在细小裂缝，以及共用的墙体部位存在裂缝。露台归属于全体业主共有，但实际上是由中山市帝璟东方X栋X01房（即福璟居X栋X1房）的业主独家使用。露台不属于昌生公司物业服务的范围，昌生公司无法进入露台，无法实施服务。对于原告要求被告修补裂缝的诉求，如果裂缝是在装修过程中形成的，应当是业主的责任。2016年1月8日，被告昌生公司与中山市帝璟东方X栋X01房（即福璟居X栋X1房的业主共同对X栋X1房的露台伸缩缝进行防水施工，施工完成后已消除渗水隐患，昌生公司已经履行了物业服务合同所约定的管理义务。对于原告主张的财产损失1000元的事实不予确认，因为证据显示财产损失是由案外人支出，不是本案原告支出。被告认为原告主张律师费的诉讼请求没有法律依据。
被告昌生公司就其辩解在举证期限内提交主要证据如下：1.物业服务合同；2.关于建筑物伸缩缝堵塞整改及相关责任的告知函；3.致业主函；4.现场照片；5.房屋平面图；6.照片；7.业主（临时）公约；8.关于帝璟东方园X层XX卡商铺渗水修复情况说明；9.2016年1月8日帝璟东方园X栋X1房露台伸缩缝防水施工现场照片。
经审理查明，何少珍系位于中山市东区兴文东路13号帝璟东方园X层XX卡商铺的业主。2008年9月22日，何少珍与昌生公司签订帝璟东方园商铺物业服务合同。合同约定昌生公司为何少珍提供的物业服务包括房屋建筑共用部位（楼盖、屋顶、外墙面、称重结构、楼梯间、走廊通道、门厅）的维修养护和管理，确保外墙完好、外观整洁；约定若昌生公司违约，造成何少珍经济损失的，昌生公司应给予经济赔偿。合同还约定了其他权利义务事项。
2013年11月1日，何少珍与中山市保险行业协议签订房屋租赁合同，约定何少珍将前述商铺出租给中山市保险行业协会使用，租赁期限自2013年9月1日起至2018年8月31日止；约定因房屋不符合安全使用条件或延误维修造成中山市保险行业协会或第三方损失的，何少珍负责赔偿。2015年5月和7月中旬暴雨期间，中山市保险行业协会承租的前述涉案房屋内的小仓库房出现严重的渗漏水现象，漏水原因是楼上露台排水不畅通，致使雨水漫过伸缩缝流到楼下。中山市保险行业协会四次向昌生公司反映渗漏水情况，昌生公司均到现场了解情况，但未对涉案物业的漏水情况进行处理。2015年5月29日，中山市保险行业协会因房屋漏水向中山市洪邦装饰工程有限公司支付室内翻新墙身油漆人工费、材料费共计1000元。何少珍称该1000元系由中山市保险行业协会代为垫付，该款实际由何少珍负担。
2015年8月17日，何少珍具状诉至本院，主张前述实体权利。
诉讼期间，为了查清渗漏水原因，本院组织双方当事人前往位于中山市东区兴文东路13号帝璟东方园X层XX卡商铺的楼上露台（天台）处进行现场勘查。何少珍与昌生公司于2016年1月7日共同确认涉案房屋的渗漏水原因为：位于中山市帝璟东方X栋X01房露台上的墙体存在裂缝，具体是在靠近墙与伸缩缝的地方存在细小裂缝，以及共用的墙体部位存在裂缝。昌生公司称该露台所有权属于全体业主共有，但系由中山市帝璟东方X栋X01房的业主独家使用。2016年1月8日，昌生公司与中山市帝璟东方X栋X01房的业主共同对露台上的裂缝进行了修补。
另查，何少珍委托广东千里行律师事务所律师进行本案诉讼，并支付了律师费4800元。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。本案中，何少珍与昌生公司签订的物业服务合同约定，昌生公司对于包括楼盖、屋顶、外墙面在内的房屋建筑共用部位负有维修养护和管理的义务。何少珍所有的涉案商铺出现渗漏水现象，原因是楼上的露台墙体以及伸缩缝存在裂缝。该露台属于全体业主共有，系房屋建筑共用部位。昌生公司对于露台渗漏水未尽到管理和维护义务，应承担相应违约责任。本院对何少珍主张昌生公司承担维修费损失1000元的诉讼请求予以支持。何少珍主张昌生公司继续履行帝璟东方园商铺物业服务合同约定的义务，清理中山市东区兴文东路13号帝璟东方园X层XX卡楼上露台的杂物、构筑物，对此本院予以支持。
对于何少珍要求昌生公司修补位于中山市帝璟东方X栋X01房露台墙体的裂缝、消除露台渗漏隐患的诉讼请求，昌生公司已于2016年1月8日实际履行。对于何少珍主张昌生公司赔偿律师费损失4800元的诉讼请求，鉴于双方签订的物业服务合同对此并无明确约定，且该费用并非必要产生的费用，故本院对何少珍的该项诉讼请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下：
一、被告中山市昌生物业管理有限公司继续履行帝璟东方园商铺物业服务合同约定的义务，清理中山市东区兴文东路13号帝璟东方园X层XX卡商铺楼上露台的杂物、构筑物；
二、被告中山市昌生物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告何少珍赔偿损失1000元；
三、驳回原告中山市昌生物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元（原告何少珍已预交），由原告何少珍负担50元，由被告中山市昌生物业管理有限公司负担50元（被告应于本判决生效之日起七日内迳付原告，本院不另收退）。
如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 丁向娜
审 判 员 梁泳诗
代理审判员 林佩坚
二〇一六年十月十七日
书 记 员 梁心然
冯冰冰