新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）新02民终71号
上诉人（原审原告）：胡利华，男。
委托诉讼代理人：尹秀荣，新疆尹秀荣律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：新疆新油房地产开发有限责任公司，住所地新疆乌鲁木齐市沙依巴克区友好南路2号。
法定代表人：周建民，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：王冰，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。
上诉人胡利华因与被上诉人新疆新油房地产开发有限责任公司（以下简称新油房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服克拉玛依市克拉玛依区人民法院（2016）新0203民初1730号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2017年1月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人胡利华及其委托诉讼代理人尹秀荣、被上诉人新油房产公司的委托诉讼代理人王冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
胡利华上诉请求：请求二审法院撤销一审裁定，依法裁定该案属于人民法院管辖。事实和理由：1、上诉人与被上诉人签订的《住宅认购协议书》第十条约定：”本协议履行过程中如发生争议，双方应友好协商解决，协商不成时，依法向克拉玛依法院提起诉讼”，该约定属于双方意思自治，足以证明该案争议属于人民法院管辖。2、《住宅认购协议书》第八条约定：”甲乙双方约定，按照中华人民共和国有关法律法规规定”，确定双方的权利义务，足以证明该案应适用国家的法律法规，而不是企业的内部文件。3、被上诉人在一审庭审中认可房屋销售的原则是坚持市场化运作方式，足以证实买卖双方应坚持市场化的平等自愿原则，市场化运作表明应适用国家的法律法规，而不是企业的内部文件。4、《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》规定：”因单位内部建房、分房而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管的范围”。因此，只有完全属于建房单位内部范围的事项，才不属于人民法院主管，且只是限定”占房、腾房等”，也就是并非所有因单位建房、分房而引起的房地产纠纷，人民法院都不受理。该案不是占房、腾房之争，一审裁定适用法律错误。
新油房产公司辩称，1、虽然当事人可以约定管辖，但约定必须符合法律规定，并非双方约定由人民法院管辖，就一定属于人民法院管辖范围。2、按照现有规定，企业不能自行建房，只有委托有房产开发资质的企业进行建设，这就是”市场化”。被上诉人理解的是狭隘的”市场化”。企业可以在法律规定范围内自主制定有关文件自主经营，并不违背法律。3、一审裁定适用的《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》仍然有效，并无文件规定该通知已作废。企业针对销售房屋专门成立了保障房领导小组，制定了销售办法和销售细则，被上诉人只是按照销售办法执行。原审裁定正确，应予维持。
胡利华向一审法院起诉请求：1、依法判决双方当事人签订的住宅认购协议书第一条中关于配套地下车位B1033号150000元的约定内容无效;2、判决新油房产公司返还胡利华150000元的地下车位款；3、新油房产公司承担该案诉讼费。
一审法院认定事实：2015年10月13日，胡利华与新油房产公司签订《住宅认购协议书》一份，主要内容约定：胡利华购买的房屋为天池东小区B3号楼某单元某号房屋，建筑面积141.94平米（暂定），总价款533694.40元；配套地下车位B1033号150000元每个；协议还对付款方式及期限、违约责任等内容进行了约定，尾部分别由胡利华、新油房产公司签字、盖章确认。协议签订后胡利华向新油房产公司交纳了全部房款533694.40元、地下车位款150000元以及契税、住宅专项维修基金等费用。2016年1月5日，胡利华与新油房产公司对于天池东小区B3号楼某单元某号房屋签订《克拉玛依市商品房买卖+合同》一份，并对相应的权利义务等内容进行了约定。
另查，2011年3月10日，新疆油田公司矿区服务事业部下发《关于开展新疆油田职工改善性住房建设工作的通知》一份，内容载明：为改善油田职工住房条件，开展职工改善性住房建设，中国石油新疆油田分公司矿区服务事业部委托新油房产公司对汽修厂、天池东村用地、二机厂北侧用地等六项用地进行开发建设。2011年9月26日，中国石油新疆油田分公司向其各有关单位下发油新计字（2011）83号文件《关于成立新疆油田公司保障房建设领导小组的通知》一份，内容载明：为进一步妥善解决油田职工住房问题，公司将启动保障房建设工作，决定成立新疆油田公司保障房建设领导小组，并明确了领导小组的组织机构和主要职责，明确建设方负责执行并落实领导小组做出的各项决定，同时明确新油房产公司作为建设方负有开发销售等职责。2014年9月25日，新疆油田公司矿区服务事业部出具（2014）26号《新疆油田保障房项目建设成本审核情况汇报会会议纪要》一份。
克拉玛依市城乡规划管理局出具《规划设计条件及说明》一份，内容载明：对于新油房产公司建设开发的天池东B区，规划设计地下停车位，每户不少于1个车位；另对绿地率、建筑面积等其他内容作出规定。
2013年11月25日，新疆华远房地产评估有限公司出具《天池东小区B3号楼房产面积测量成果（预测）报告》一份、其中分摊面积明细表（预测）载明：胡利华购买房屋所在的天池东小区B3号楼总建筑面积14869.38平方米，公摊（功能区共用建筑）总面积2903.75平方米，功能区明细列表中载明的各项内容均不包含地下车位。
2014年11月18日，新油房产公司取得天池东小区《商品房预售许可证》（编号2014039）一份，载明天池东小区住宅534套预售面积75336.16平方米，与总建筑面积75336.16一致。2015年9月17日，新油房产公司取得《国有土地使用权证》一份（克国用2015第03010284号），土地类型划拨，使用面积80774.42平方米，无分摊面积。2015年12月，由克拉玛依市城乡规划管理局审核并加盖印章的项目总平面图载明，新油房产公司开发建设的天池小区B区不属于人防工程。
对于上述胡利华、新油房产公司双方没有争议的证据及事实，依法予以确认。
另查，新油房产公司当庭出示2014年6月5日中国石油新疆油田分公司向驻矿中石油各企业、新疆油田所属各单位下发油新矿服企管字（2014）5号文件《关于公布新疆油田矿区保障房（改善性住房）销售办法和销售细则的通知》（附件1《新疆油田矿区保障房改善性住房销售办法》、附件2《新疆油田矿区保障房改善性住房销售细则》）一份，《销售办法》中制定了销售原则、销售对象、销售条件、购房申请、资格认定、领导小组审定、选房等内容；明确销售对象为驻矿中石油企业的劳模、科技骨干、技能专家，且2013年12月31日工作岗位在克拉玛依的在册职工，以及在驻矿中石油企业离退休后仍居住在克拉玛依并属于新疆油田公司离退休管理中心所属各克拉玛依退休站管理的离退休劳模和专家；另明确保障房销售领导小组组织制定《销售细则》用于指导具体销售工作。《销售细则》中另明确了保障房销售领导小组成员、领导小组下设办公室成员及相应职责；各单位相应成立销售领导小组和销售办公室；成立销售监督小组及职责等内容；另明确地下车库停车位与房屋按1：1比例同步销售。新油房产公司另出示2014年8月30日保障房造价终审联合小组出具《保障房建房成本审核进度通报（第2期）》一份（附保障房B1区工程成本测算一览表），内容载明：B1区工程总建筑面积96323平方米，其中住宅75336.16平方米，534套；地下车库20742平方米，车位550个；服务用房245平方米；按实现住宅和地下车库功能的原则分摊，住宅单方造价为每平方米3602元，地下车位每个147001元。新油房产公司出示上述证据予以证实涉案房屋带有福利性质，是企业根据内部规定作出的决定，销售对象有严格限定，双方主体不是平等主体，并不是按照商品房进行的市场交易。
新油房产公司另出示加盖新疆油田矿区服务事业部企管法规部印章的《新疆油田矿区保障房销售登记表》原件一份25页，系针对804人的销售名单，载明的买受人最低为驻矿中石油企业技师级别的职工，予以证实胡利华是技师，新油房产公司是根据油田公司领导小组审核认可的人员名单来代为销售。胡利华诉称新油房产公司出示的二份文件仅有第一页加盖印章，并未每一页均盖章，故对真实性不予认可，对于新油房产公司出示的《新疆油田矿区保障房销售登记表》中第一页及有胡利华姓名的第474页的真实性予以认可，但认为与该案没有关联性。一审法院经审查认为，新油房产公司出示的二份文件均系正式红头文件，新油房产公司出示的《新疆油田矿区保障房销售登记表》首页加盖了新疆油田矿区服务事业部企管法规部印章，新油房产公司出示的上述证据均来源合法，内容真实，且与该案具有直接关联性，故对于新油房产公司出示的上述证据依法予以确认。
原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第十二条的规定，合同主要内容一般包括：当事人的名称或者姓名和住所、标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、地点和方式、违约责任、解决争议的方法。对于涉案的地下车位款项，根据庭审查明，2015年10月13日胡利华与新油房产公司签订了《住宅认购协议书》一份，该协议具备合同法第十二条规定的主要内容，并且新油房产公司已经按照约定收受了胡利华的全额地下车位款150000元，因此虽然双方当事人未签订正式的买卖合同，但该协议已经具备买卖合同的基本内容，其实质应当认定为买卖合同。
双方当事人诉争标的物虽系B1033号地下车位，但双方签订的《住宅认购协议书》中约定，该地下车位与胡利华认购的天池东小区B3号楼某单元某号房屋配套销售。根据庭审查明，涉案的天池东小区房屋系为改善油田职工住房条件、妥善解决油田职工住房问题而开发建设的职工改善性住房，地下车库停车位与房屋按1：1比例同步销售，且专门成立了新疆油田公司保障房建设领导小组，并以下发文件的方式确立了销售原则、销售对象、销售条件、购房申请、资格认定、领导小组审定、选房等特定内容。因此涉案房屋及地下车位不具有普通商品房的性质，不具有在市场中任意流通买卖的条件，双方当事人亦非平等的市场交易主体，此系新疆油田公司及下属企业系统的内部政策性行为。胡利华亦当庭诉称，其作为中石油克拉玛依有限责任公司在岗职工，于2015年9月看到单位转发的油田公司文件，内容载明技师以上职工可以认购改善性住房，便自愿报名认购，经单位审核资格后，胡利华于2015年10月13日与新油房产公司签订了《住宅认购协议书》。另结合新油房产公司当庭出示的《新疆油田矿区保障房销售登记表》，载明的804名买受人为驻矿中石油企业技师级别以上的职工，据此可以证实，涉案的天池东小区房屋及地下车位系为解决改善驻矿中石油企业的职工住房问题、由中国石油新疆油田分公司矿区服务事业部专门成立新疆油田公司保障房建设领导小组、并统一委托新油房产公司代为开发销售的职工改善性住房，新油房产公司负责执行并落实领导小组做出的各项决定。胡利华亦当庭述称，涉案房屋系为职工谋福利而开发建设的职工改善性住房。根据中国石油新疆油田分公司矿区服务事业部的文件规定，涉案的天池东小区房屋及地下车位，销售对象特别明确为：驻矿中石油企业的劳模、科技骨干、技能专家，且2013年12月31日工作岗位在克拉玛依的在册职工；以及在驻矿中石油企业离退休后仍居住在克拉玛依并属于新疆油田公司离退休管理中心所属各克拉玛依退休站管理的离退休劳模和专家。依据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条的规定，因单位内部建房、分房等引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院依法不予受理或驳回起诉。鉴于涉案天池东小区房屋及地下车位的认购人员确定的范围仅系驻矿中石油企业的内部职工，故该案系企业单位内部因职工改善性住房而产生的纠纷，不属于人民法院主管的范围，依法驳回胡利华的起诉。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第四项、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定：驳回胡利华的起诉。
本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，虽然新油房产公司与胡利华在《住宅认购协议书》中约定如双方发生争议，由克拉玛依人民法院管辖，但是新油房产公司提供证据证实本案房屋的销售对象是驻矿中石油企业的劳模、科技骨干、技能专家，以及在驻矿中石油企业离退休后仍居住在克拉玛依并属于新疆油田公司离退休管理中心所属各克拉玛依退休站管理的离退休劳模和专家，房屋销售对象属于驻矿中石油企业的内部职工，胡利华亦属于上述内部职工。由于新油房产公司销售房屋对象是单位内部职工，针对的是特定主体，并不针对上述销售对象以外的其他主体，依据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条的规定，因单位内部建房、分房等引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院依法不予受理或驳回起诉，故双方当事人之间的争议虽不属于占房、腾房纠纷，但属于因单位内部职工改善性住房而产生的纠纷，仍不属于人民法院受理范围。
综上，虽然双方当事人在协议中约定”由克拉玛依人民法院管辖”，但该约定违反《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条之规定，故本院对上诉人要求本案由人民法院受理的主张依法不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，裁定结果正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条之规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 李孔书
审 判 员 唐 杰
代理审判员 李 萍
二〇一七年二月四日
书 记 员 郗翠清