重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）渝01民终11号上诉人（原审原告）：重庆渝沪商业管理有限公司，住所地重庆市江北区观音桥步行街2号附25号25-2，统一社会信用代码9150010506499891W。法定代表人：林增官，该公司执行董事。委托诉讼代理人：闫凯，中豪律师集团（重庆）事务所律师。委托诉讼代理人：陈诺，中豪律师集团（重庆）事务所律师。上诉人(原审被告)：朱一丹，女，1991年2月8日出生，汉族，住重庆市南岸区，委托诉讼代理人：邹渝，重庆志和智律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘渝，重庆志和智律师事务所律师。上诉人(原审被告)：重庆煌烨文化传播有限公司，住所地重庆市渝中区中山二路174号（文化宫综合大楼）5楼504室第12间，组织机构代码07230757-0。法定代表人：周汝蓉，该公司总经理。委托诉讼代理人：邹渝，重庆志和智律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘渝，重庆志和智律师事务所律师。上诉人重庆渝沪商业管理有限公司因与上诉人朱一丹、重庆煌烨文化传播有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院(2015)江法民初字第13214号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月9日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人重庆渝沪商业管理有限公司的委托诉讼代理人闫凯，上诉人朱一丹、重庆煌烨文化传播有限公司的委托诉讼代理人邹渝、刘渝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。重庆渝沪商业管理有限公司上诉请求：1、撤销重庆市江北区人民法院（2015）江法民初字第13214号民事判决第二、三、七项，依法改判支持重庆渝沪商业管理有限公司的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由朱一丹及重庆煌烨文化传播有限公司承担。主要事实和理由：1、朱一丹是否享受免交租金及商场管理费至开业日的奖励，取决于商铺开业时间与商场开业时间的认定，而非开业时间通知与否，一审判决认为以商铺通知开业为租金起算时间系对合同条款的误读；2、一审判决混淆了损失赔偿责任，以法定损失赔偿责任取代了约定的违约责任。朱一丹、重庆煌烨文化传播有限公司共同辩称：不应支付租金，朱一丹没有违约，合同未解除，商场并未整体开业，不符合整体开业的条件，亦没有书面通知朱一丹。朱一丹、重庆煌烨文化传播有限公司上诉请求：1、撤销重庆市江北区人民法院（2015）江法民初字第13214号民事判决第一、二、三、四、五、六项，依法改判驳回重庆渝沪商业管理有限公司的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由重庆渝沪商业管理有限公司承担。主要事实和理由：1、该《房屋租赁合同》系重庆渝沪商业管理有限公司提供的格式合同，应作出不利于出租方的解释；2、重庆渝沪商业管理有限公司不享有合同解除权，且重庆渝沪商业管理有限公司未按约定送达，《房屋租赁合同》未解除；3、合同未解除，朱一丹无需注销天然气用户；4、合同约定，乙方按照甲方要求按时开业的，甲方免除乙方租赁期间的首年推广费，朱一丹已按约履行义务，推广费不应支付；5、朱一丹未违约，不应支付违约金，即使支付一审主张的违约金过高；6、在此情形下，重庆煌烨文化传播有限公司无需承担连带赔偿责任。重庆渝沪商业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、确认《房屋租赁合同》于2015年6月25日解除；2、判令朱一丹立即支付计算至2015年6月25日的租金680243.17元、推广费54656元、商场管理费254206.34元、水费28705元以及违约金（含滞纳金）710880.74元；3、判令朱一丹将已注册在该房屋的重庆市世纪一丹餐饮有限责任公司的营业执照和名称为朱一丹的天然气用户立即予以注销，并将上述注销之证明提交重庆渝沪商业管理有限公司备案；4、判令重庆煌烨文化传播有限公司对第二项请求承担连带保证责任；5、判令本案诉讼费由朱一丹、重庆煌烨文化传播有限公司承担。一审法院认定事实:2014年6月6日，重庆煌烨文化传播有限公司、朱一丹及案外人盈石企业管理（上海）有限公司（项目管理方）签订房屋租赁合同，约定重庆渝沪商业管理有限公司将其位于重庆市江北区观音桥步行街2号重庆Ｓ×××××盈嘉中心项目U3层03室出租给朱一丹，房屋租赁面积为487平方米；房屋经营仅作商业用途，朱一丹向重庆煌烨文化传播有限公司承诺该房屋经营的商标或商号限于东方尼斯；租赁期自2014年4月20日至2019年4月19日（或自实际交付日起算，并相应顺延），交付日为2014年4月20日，装修免租期为90日，自2014年4月20日至2014年7月18日止（或自实际交付日起算，并相应顺延），如于装修免租期内提前开业的则以实际开业日起算租金。合同第4条（租金、支付方式和期限）中约定，租金的计算标准为月保底租金与月营业额抽成两者取高；2014年4月20日至2016年4月19日的月保底租金为103690元，2016年4月20日至2019年4月19日的月保底租金为111097元；2014年4月20日至2016年4月19日的月营业额抽成为每公历月累计营业额收入的12%，2016年4月20日至2018年4月19日的月营业额抽成为每公历月累计营业额收入的13%，2018年4月20日至2019年4月19日的月营业额抽成为每公历月累计营业额收入的14%；第一期保底租金将自起租日起计算至起租日后第一个完整公历月的末日，并以朱一丹所缴纳的租赁意向金部分冲抵，如意向金不足以支付，则应于本合同签订后的7个工作日内支付完毕，之后各期的月保底租金均于每个公历月支付，于每个公历月的第20日或之前支付下一期的月保底租金；重庆渝沪商业管理有限公司有权对房屋的营业额进行核查，朱一丹有义务保证其营业额的真实性。该合同第5条（租赁保证金和其他费用）约定，朱一丹除支付租金和租赁保证金外，还应支付商场管理费、推广宣传费及该房屋实际使用的水、电、空调、煤气、通讯费等能源费用及其他公共事业费用；商场管理费按租赁面积每平方米每月65元计算，即月商场管理费为31655元，第一期商场管理费将自实际交付日起计算至实际交付日后第一个完整公历月的末日，并以朱一丹所缴纳的租赁意向金部分冲抵，如意向金不足以支付的，则应于本合同签订后的7个工作日内支付完毕，之后各期的商场管理费均每个公历月支付，于每个公历月的第20日或之前支付下一期的费用；推广宣传费采用固定收费的，每月4870元，第一期推广宣传费将自实际交付日起计算至实际交付日后第一个完整公历月的末日，并于本合同签订后的7个工作日内支付完毕，之后各期的推广宣传费均每个公历月支付一次，于每个公历月的第20日或之前支付下一期的费用；在朱一丹按照重庆渝沪商业管理有限公司要求按时开业的前提下，重庆渝沪商业管理有限公司同意免除朱一丹租赁期首年的推广宣传费；商场管理费及推广宣传费每逾期一日，按逾期支付款项的0.5%支付滞纳金；如未及时支付水、电、空调、煤气、通讯费等费用，每逾期一日应按照逾期支付款项的0.5%支付滞纳金；双方确认，重庆渝沪商业管理有限公司有权直接收取租金、租赁保证金、商场管理费、推广宣传费、公共事业费及双方另行约定的其他费用。合同第8条（商场管理）载明“乙方（朱一丹）租赁该房屋后的开业时间为2014年7月19日（以下简称开业日），即乙方应确保乙方租赁的全部区域在上述日期或之前整体对外营业，但实际开业日以甲方（重庆渝沪商业管理有限公司）书面通知的本项目整体开业日为准。乙方同意该房屋与本项目同步开业，在该等条件下，甲方同意在装修期结束至项目开业日期间乙方可免交租金和商场管理费”。合同第10.6条约定，无论本合同因何种原因终止，如朱一丹以该房屋为地址注册了企业，则必须在本合同终止后10日内申请办理以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或注册地址变更手续，并将上述注销或变更之申请证明提交重庆渝沪商业管理有限公司备案，否则由此造成重庆渝沪商业管理有限公司的损失，由朱一丹负责赔偿，重庆渝沪商业管理有限公司有权不退还租赁保证金。合同第10.7条约定，租赁期满或本合同提前终止后，朱一丹应在10日内办理煤气注销或变更手续、电话及网络注销或变更手续、付清其应承担的煤气费、水费、电费、电话费、网络费等等，并将上述注销或变更之证明提交重庆渝沪商业管理有限公司备案，否则重庆渝沪商业管理有限公司有权不退还朱一丹租赁保证金。合同第13.3条约定，如朱一丹逾期向重庆渝沪商业管理有限公司支付租金或/及本合同约定的应由朱一丹向重庆渝沪商业管理有限公司支付的任何一项费用累计超过15日的，重庆渝沪商业管理有限公司有权在发生后的任意时间不予返还租赁保证金，并要求朱一丹补交免租期内所免除的租金等费用，提前终止本合同并合法地提前收回该房屋或其任何部分，同时朱一丹应另行按月租金及商场管理费的3倍金额补偿重庆渝沪商业管理有限公司（前述月租金指本合同解除前朱一丹已经支付的最高月租金或本合同规定的租赁保证金金额的1/3，两者取高）。合同第14条（违约责任）约定，除本合同另有规定外，朱一丹逾期支付租金、商场管理费、租赁保证金、公用事业费用等朱一丹与本合同项下应当向重庆渝沪商业管理有限公司支付的任何一项费用，则每逾期一日，朱一丹应按各项欠付费用的0.5%支付各项费用的相应违约金。合同第20条（通知）约定了双方的电话、地址等有效联系方式，并约定对于所有通知、其他通信往来，手递交付的在递送后视为送达；快递在投放的次日视为送达；挂号信在寄出二天后视为送达，外省市在寄出三天后视为送达。租赁合同签订的同时，重庆煌烨文化传播有限公司作为担保方向重庆渝沪商业管理有限公司出具《担保函》。该函载明，重庆煌烨文化传播有限公司愿意为朱一丹和/或其设立的个体工商户于租赁合同项下的所有义务提供担保；担保方承诺，同意对承租人在租赁合同下的所有义务承担不可撤销的连带保证责任，就租赁合同项下的任何一项义务，担保方的担保期限为该项义务履行期限届满之日起两年；担保方承诺，在承租人申请设立的个体工商户承接承租人于租赁合同项下的全部权利义务后，继续就该个体工商户于租赁合同项下的所有义务承担不可撤销的连带保证责任，就租赁合同项下任何一项义务而言，担保方的担保期限为该项义务履行期限届满之日起两年；在承租人申请设立的个体工商户成立后，承租人个人对履行租赁合同项下的所有义务仍负有不可撤销的连带保证责任，就租赁合同项下任何一项义务而言，担保方的担保期限为该项义务履行期限届满之日起两年。2014年6月18日，重庆渝沪商业管理有限公司与朱一丹及案外人盈石企业管理（上海）有限公司签订《租赁合同之补充协议》，约定将原合同约定租赁面积由487平方米变更为448平方米，房屋交付日确认为2014年6月20日；租赁期限变更为2014年6月20日至2019年6月19日；装修免租期为90天，自2014年6月20日起至2014年9月17日止，原合同第8.1条的开业日变更为2014年9月18日；2014年6月20日至2016年6月19日的月保底租金为95387元，2016年6月20日至2019年4月19日的月保底租金为102200元；2014年6月20日至2016年6月19日的月营业额抽成为每公历月累计营业额收入的12%，2016年6月20日至2018年6月19日的月营业额抽成为每公历月累计营业额收入的13%，2018年6月20日至2019年6月19日的月营业额抽成为每公历月累计营业额收入的14%；商场管理费变更为每月29120元；租赁保证金变更为385784元；推广宣传费变更为每月4480元；补充协议是原合同的补充，如原合同的约定与本补充协议的约定不一致，则已本补充协议的约定为准，本补充协议未涉及的事项仍以原合同为准。另查明，朱一丹于2013年12月25日向重庆渝沪商业管理有限公司支付了意向金135345元，于2014年7月8日支付了租赁保证金385784元。2014年6月20日，重庆渝沪商业管理有限公司将涉讼房屋交付朱一丹。合同签订后，朱一丹在涉讼房屋注册了重庆市世纪一丹餐饮有限责任公司的营业执照，办理了名称为朱一丹的天然气用户，于2014年10月17日进行了试营业。重庆渝沪商业管理有限公司称已于2015年6月收回了涉讼房屋。庭审中，重庆渝沪商业管理有限公司对其诉讼请求中的违约金710880.74元的组成及计算标准进行了明确，即由补交的免租期租金282240元（7元乘以448平方米再乘以90天），赔偿金373521元（月租金95387元与月商场管理费29120元之和的3倍）与滞纳金282240元（以各项欠费数额为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的4倍，从当月20日计算至2015年6月25日）三部分组成。重庆渝沪商业管理有限公司举示了解除租赁合同通知书、EMS快递单、邮件跟踪查询单，拟证明其已按照合同约定的送达地址于2015年6月25日向朱一丹、重庆煌烨文化传播有限公司送达了解除合同通知书和要求承担担保责任的通知书。解除合同通知书的内容为重庆渝沪商业管理有限公司决定于2015年6月25日解除与朱一丹之间的租赁合同，该通知书的邮件查询结果为因收件人不在指定地址及无人认领未妥投，重庆渝沪商业管理有限公司认为依据租赁合同关于送达的约定，租赁合同已于2015年6月25日解除。朱一丹、重庆煌烨文化传播有限公司质证后认可快递单上的地址，但认为快递单上的电话不是朱一丹的电话，未收到过包含解除通知书的邮件。双方均认为租赁合同第8条中约定的“项目开业日”系指涉讼房屋所在商场的开业时间。关于商场的开业时间，重庆渝沪商业管理有限公司称商场已于2014年9月30日开业，但未对此举示证据。朱一丹、重庆煌烨文化传播有限公司共同举示了照片，网页截图，录像光盘的公证书，拟证明朱一丹在2014年10月17日试营业后，整个商场很多区域仍闲置，人流量极少，重庆渝沪商业管理有限公司未完成招商，承诺的“奢侈品牌”未入驻，商场仍在打造过程中，不符合开业条件。重庆渝沪商业管理有限公司质证后认可公证书的真实性，不认可其他的证据的真实性，认为招商是一个永恒的过程，不可能是完成状态。重庆渝沪商业管理有限公司针对其要求朱一丹支付水费28705元的主张举示了装修手册、商场水电表及水费发票，拟证明重庆渝沪商业管理有限公司已代缴了截止至2015年5月的水费。朱一丹、重庆煌烨文化传播有限公司质证后认可装修手册的真实性，但认为商场水电表系重庆渝沪商业管理有限公司单方制作，朱一丹未签字确认，不认可该表的真实性，发票的出具方不是重庆渝沪商业管理有限公司，且不是朱一丹商铺的发票，与本案并无关联，不能证明朱一丹拖欠了水费。一审法院认为，重庆渝沪商业管理有限公司与朱一丹自愿签订《房屋租赁合同》，合同内容并不违反法律强制性规定，属合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。租赁合同第8条约定“装修期结束至项目开业日期间乙方可免交租金和商场管理费”，故商场开业时间应为租金和商场管理费的起算时间，重庆渝沪商业管理有限公司虽主张商场实际已于2014年9月30日开业，但未对此举证加以证明，对重庆渝沪商业管理有限公司的该主张法院不予采信。租赁合同约定重庆渝沪商业管理有限公司应书面通知朱一丹商场开业日期以确定朱一丹商铺的实际开业日，故重庆渝沪商业管理有限公司应对是否已书面通知朱一丹商场新的开业时间承担举证责任，因重庆渝沪商业管理有限公司未对此举示证据，故对朱一丹称未收到重庆渝沪商业管理有限公司通知商场正式开业的通知书，租金及商场管理费应予免收的抗辩，法院予以采纳。重庆渝沪商业管理有限公司已按合同中约定的朱一丹地址于2015年6月23日邮寄了解除合同的通知，该邮件系因收件人不在指定地址及无人认领被退回，但依据双方合同中关于送达的约定，该解除通知已送达至朱一丹，对朱一丹称电话错误而未收到该解除通知的抗辩，法院不予采纳，关于重庆渝沪商业管理有限公司要求确认其与朱一丹之间租赁合同于2015年6月25日解除的请求，符合合同约定，法院予以支持。合同解除后，朱一丹应依约办理天然气用户的注销或变更手续，并将注销或变更的证明提交重庆渝沪商业管理有限公司备案，对重庆渝沪商业管理有限公司有关注销天然气用户的诉讼请求，符合合同约定，法院予以支持。营业执照管理的主管机关为工商管理机关，营业执照的注销登记属行政法律行为，不属于人民法院的审理范围，对重庆渝沪商业管理有限公司有关注销营业执照的请求，法院不予主张。重庆渝沪商业管理有限公司所举示的商场水电表系其单方制作，表上内容不足以证明朱一丹应缴水费的具体数额，且发票不是关于涉讼房屋的发票，故关于重庆渝沪商业管理有限公司要求朱一丹支付水费的请求，法院不予支持。合同约定的推广宣传费为每月4480元，第一期费用为涉讼房屋实际交付日起至实际交付日后第一个完整公历月的末日，之后各期的推广宣传费均每个公历月支付一次，朱一丹应按该约定支付重庆渝沪商业管理有限公司2014年6月20日实际交付日起至2015年6月25日的推广宣传费。2014年6月20日至2014年7月30日为第一期费用，计算至2015年6月25日共计11期25天，推广宣传费共计53013元，对重庆渝沪商业管理有限公司主张该数额的诉讼请求部分，法院予以支持，超出该数额部分的请求法院不予主张。合同第13.3条、第14条对逾期支付费用的违约责任进行了约定，即朱一丹应补交免租期内所免除的租金，及按月租金及商场管理费的3倍金额补偿重庆渝沪商业管理有限公司，以及每逾期一日，应按各项欠付费用的0.5%支付各项费用的相应违约金。朱一丹逾期支付推广管理费用，应承担约定违约责任，但重庆渝沪商业管理有限公司未举证证明因朱一丹逾期支付推广宣传费所产生的实际损失数额，上述约定的违约金明显过高，对朱一丹要求调低违约金的抗辩法院予以采纳。关于该违约金的数额，2014年6月20日至2014年9月17日系合同约定免租期，法院综合考虑约定免租期间租金数额、商场管理费及推广费计付等合同履行情况、承租方的过错等，对重庆渝沪商业管理有限公司要求朱一丹支付违约金的请求，法院酌情主张300000元，其余部分不予支持。重庆煌烨文化传播有限公司向重庆渝沪商业管理有限公司出具的担保函中已表明为朱一丹和/或其设立的个体工商户于租赁合同项下的所有义务提供担保，承担不可撤销的连带保证责任，重庆渝沪商业管理有限公司与朱一丹协议变更原租赁合同后实际减轻了朱一丹的债务，对重庆煌烨文化传播有限公司称仅对租赁合同提供了担保，且担保对象为个体工商户的抗辩，法院不予采纳，关于重庆渝沪商业管理有限公司要求重庆煌烨文化传播有限公司对朱一丹的本案费用承担连带清偿责任的请求，对于其中法院上述判决已予以支持的部分，法院予以主张，超出该数额部分的请求，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、重庆渝沪商业管理有限公司重庆渝沪商业管理有限公司与朱一丹朱一丹签订的《房屋租赁合同》于2015年6月25日解除；二、朱一丹朱一丹于本判决生效之日起五日内支付重庆渝沪商业管理有限公司重庆渝沪商业管理有限公司计算至2015年6月25日的推广费53013元；三、朱一丹朱一丹于本判决生效之日起五日内支付重庆渝沪商业管理有限公司重庆渝沪商业管理有限公司违约金300000元；四、朱一丹重庆煌烨文化传播有限公司对朱一丹朱一丹的上述债务承担连带清偿责任；五、朱一丹重庆煌烨文化传播有限公司承担保证责任后，有权向朱一丹朱一丹追偿；六、朱一丹朱一丹于本判决生效之日起十日内将名称为朱一丹的天然气用户予以注销，并将注销之证明提交重庆渝沪商业管理有限公司重庆渝沪商业管理有限公司备案；七、驳回重庆渝沪商业管理有限公司重庆渝沪商业管理有限公司的其他诉讼请求。二审查明，本院于2016年2月27作出（2016）渝01民终8384号民事判决书确认盈嘉中心项目于2014年12月20日开业剪彩并对外营业的事实，该民事判决已生效。一审判决认定的其他事实和证据属实，本院予以确认。本院认为，结合双方在二审中陈述的事实及理由，本院归纳本案的争议焦点如下：1、从朱一丹承租房屋装修期结束日起至项目开业日期间，朱一丹是否能享受免交租金和商场管理费的优惠政策；2、重庆渝沪商业管理有限公司是否采取措施使承租人已知晓商场整体开业时间的问题；3、合同是否已经解除；4、朱一丹是否应向重庆渝沪商业管理有限公司交纳推广宣传费；5、关于违约金与损失赔偿责任是否能同时主张的问题。针对上述争议焦点，本院评析如下：一、关于装修期结束日起至项目开业日止的期间，朱一丹是否能享受免交租金、商场管理费的问题。双方的《房屋租赁合同》第八条约定“乙方（即朱一丹）租赁该房屋后的开业时间为2014年7月19日（以下简称开业日），即乙方应确保乙方租赁的全部区域在上述日期或之前整体对外营业，但实际开业日以甲方（即重庆渝沪商业管理有限公司）书面通知的本项目整体开业日为准。乙方同意该房屋与本项目同步开业，在该等条件下，甲方同意在装修期结束至项目开业日期间乙方可免交租金和商场管理费。”从该约定来看，所谓开业日应是指商场的整体开业日，即朱一丹需保证其租赁的区域在开业日之前或当日整体对外营业，但实际开业日并非指朱一丹对外营业的时间，而是重庆渝沪商业管理有限公司通知的时间。从本案审理查明的情况看，朱一丹已于商场开业日之前对外进行营业，是对合同条款的履行和遵守。而实际开业日应以商场的通知为准，以便享受租金优惠政策。故一审法院认定朱一丹租赁房屋的租金及商场管理费起算时间应从商场通知的开业时间起计算，并无不当，本院予以确认。二、关于重庆渝沪商业管理有限公司是否采取措施使承租人已知晓商场整体开业时间的问题。本院认为，重庆渝沪商业管理有限公司虽未以函告的形式通知承租人商场整体开业的时间，但盈嘉中心于2014年12月20日举行了开业剪彩仪式，且重庆当地媒体对此进行了报道，此时朱一丹已经入驻盈嘉中心并处于试营业阶段，其对商场的整体开业应是明确知晓的，故可以认定重庆渝沪商业管理有限公司已就商场整体开业向朱一丹履行了通知义务，朱一丹则应按照合同约定与商场同步开业，且2014年12月20日盈嘉中心整体开业时，朱一丹已在营业过程中，故本院认为应视为其已于商场同步开业。因此在朱一丹无充分证据证明重庆渝沪商业管理有限公司存在重大违约情形的情况下，本院认为，本案应从2014年12月20日起主张租金及商场管理费至合同解除之日止。关于合同是否已经解除的问题。本院认为，重庆渝沪商业管理有限公司按照合同约定的收信地址和收件人向朱一丹寄送了解除合同的通知函，并约定在寄出二天后视为送达。虽然寄送时，联系电话有误，但寄送地址是朱一丹确认的收件地址，故应视为该解除通知函已经送达。关于朱一丹认为重庆渝沪商业管理有限公司系违约方，无权解除合同。本院认为，重庆渝沪商业管理有限公司于2014年12月20日整体对外开业，此日应为开业日，朱一丹从此时起即应按约向重庆渝沪商业管理有限公司交纳各项费用，其逾期未交纳租金、商场管理费，重庆渝沪商业管理有限公司享有解除合同的权利。故本院确认《房屋租赁合同》已于2015年6月25日起合同解除。关于推广宣传费的问题。依据《房屋租赁合同》约定：“在朱一丹按照重庆渝沪商业管理有限公司要求按时开业的前提下，重庆渝沪商业管理有限公司同意免除朱一丹租赁期首年的推广宣传费。”因朱一丹已按重庆渝沪商业管理有限公司的要求按时开业，故应免除朱一丹的租赁期首年的推广宣传费，即朱一丹免交从2014年6月20日至2015年6月19日的推广宣传费，朱一丹的此项上诉理由成立，本院予以支持。关于违约金与损失赔偿责任是否能同时主张的问题。本院认为，法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。同时规定，当事人可以约定一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。故针对朱一丹的迟延交付租金、商场管理费、推广宣传费的各种费用的违约行为，重庆渝沪商业管理有限公司可以主张一定数额的违约金，但该违约金的数额应与因他人违约给其造成的损失大致相当。重庆渝沪商业管理有限公司主张的违约金710880.74元明显过高，经朱一丹请求，一审法院依法予以调减符合法律规定。因本院二审主张的朱一丹应给付的款项金额发生了变化，故本院酌定以朱一丹须向重庆渝沪商业管理有限公司交纳的租金、商场管理费、推广宣传费的总额为基数按照中国人民银行同期贷款利率的130%自2014年12月20日起计算违约金至付清之日止。综上，朱一丹应给付的款项如下：1、2014年12月20日至2015年6月25日期间的租金为95387元×6个月+95387元÷30天×6天=591399.4元；2、商场管理费为29120元×6个月+29120元÷30天×6天=180544元。因朱一丹向重庆渝沪商业管理有限公司交纳了385784元租赁保证金及135345元租赁意向金，按照合同4.1.2条约定，第一期的保底租金以乙方向甲方交纳的租赁意向金进行冲抵，5.1.1条约定租赁保证金为冲抵乙方欠付甲方租金、其他约定费用和应由乙方赔偿的甲方损失或其他第三方损失，甲方有权使用这种保证金。故上述朱一丹应向重庆渝沪商业管理有限公司交纳的各项款项可先在朱一丹交纳的租赁保证金及租赁意向金中予以抵扣。综上所述，因本案出现新的事实和证据，朱一丹、重庆渝沪商业管理有限公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持重庆市江北区人民法院(2015)江法民初字第13214号民事判决第一、六项；二、撤销重庆市江北区人民法院(2015)江法民初字第13214号民事判决第二、三、四、五、七项；三、朱一丹于本判决生效之日起五日内支付重庆渝沪商业管理有限公司2014年12月20日起至2015年6月25日期间的租金591399.4元、商场管理费180544元；四、朱一丹于本判决生效之日起五日内以771943.4元为基数按照中国人民银行同期贷款利率的130%向重庆渝沪商业管理有限公司支付违约金，自2014年12月20日起计算至付清之日止；五、重庆煌烨文化传播有限公司对朱一丹的上述债务承担连带清偿责任；六、重庆煌烨文化传播有限公司承担保证责任后，有权向朱一丹追偿；七、驳回重庆渝沪商业管理有限公司的其他诉讼请求。如朱一丹未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费20358元，减半收取10179元，由朱一丹、重庆煌烨文化传播有限公司负担5089元，重庆渝沪商业管理有限公司负担5090元；二审案件受理费17181.1元，由朱一丹、重庆煌烨文化传播有限公司负担8591元，重庆渝沪商业管理有限公司负担8590.1元。本判决为终审判决。审 判 长  师玉婷审 判 员  余彦龙代理审判员  刘 希二〇一七年四月十日书 记 员  程 容