湖南省郴州市苏仙区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘1003民初629号原告：珠海某某物业管理服务有限公司郴州分公司。法定代表人：丁某某。委托诉讼代理人：刘某某。委托诉讼代理人：何某某。被告：马某，女，汉族，住湖南省湘潭县中路铺镇拗柴村白石塘村。原告珠海某某物业管理服务有限公司郴州分公司与被告马某物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月26日立案后，依法适用简易程序，于2018年6月5日公开开庭进行了审理。原告某某物业郴州分公司的共同委托诉讼代理人何丽燕到庭参加诉讼，被告马某经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告某某物业郴州分公司向本院提起诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的物业服务费本金人民币6158.32元（自2015年05月01日至起诉前的2018年3月31日止）；2、判令被告向原告支付违约金人民币2945.08元；以上诉讼请求，总金额暂计9103.4元，之后的违约金继续请求，具体的计算方法详见《欠费明细表》。事实与理由：2010年9月1日，原告与郴州某某投资有限公司签订了座落在郴州市某某湖路某某·某某湖畔小区前期物业管理服务的委托合同，并从2010年9月1日起至今服务于某某·某某湖畔小区业。被告马某是某某·某某湖畔小区10栋208房业主，与原告形成了物业服务合同关系，物业服务收费标准为“按建筑面积每月每平米1.6元”，违约金计算标准为“自逾期之日起按欠费总和的每天1‰交纳”。被告马某拥有的物业建筑面积为109.97平方米，每月应交物业服务费175.95元。自2015年5月起，马某无故拖欠物业服务费以及其他费用，截至2018年3月31日，马某恶意拖欠物业管理服务费及相关费用已高达9103.4元，经原告多次催缴，被告置之不理。被告作为某某·某某湖畔小区的业主，接受了原告的服务，理应按国家法律、法规及合同约定向原告按时交纳物业管理服务费及车位管理费。然而，被告在原告一再催缴，仍置之不理，故意恶意拖欠原告物业服务费，严重扰乱了原告的正常工作，给原告造成了重大损失，也严重损害了原告的社会声誉。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请判如所请。原告就其诉称向本院提交如下证据：证据1，前期物业管理委托合同。证明方向：拟证明珠海某某物业管理服务有限公司郴州分公司与郴州某某投资有限公司依法签订对郴州市某某湖畔小区前期物业管理委托合同之事实。证据2，（1）.建设工程竣工验收报告（2）.收房登报公告，证明方向：拟证明某某湖畔小区10栋已竣工验收合格备案及珠海某某物业管理服务有限公司郴州分公司接管某某湖畔小区10＃栋楼；并登报告之收房之事实。证据3，（1）.郴州商品房买卖合同、收楼确认单（2）.前期物业管理服务协议、（3）.锁匙领取签收单。证明方向：拟证明被告已与郴州某某投资有限公司办妥相关手续并缴清所有费用具备收楼资格之事实。拟证明被告与珠海某某物业管理服务有限公司郴州分公司签订协议并约定收取物业费标准之事实。拟证明被告在珠海某某物业管理服务有限公司郴州分公司已领取某某湖畔小区10栋208房锁匙之事实。证据4，被告2014年11月～2015年4月交物业费收据，证明方向：拟证明被告某某湖畔10栋208房物业服务费已交至2015年4月30日止之事实。证据5，某某湖畔10栋208房2015年5月1日～2018年3月31日物业服务费欠费清单，证明方向：拟证明被告2015年5月1日～2018年3月31日未交物业费之事实。证据6，2017年3月25日国内标准快递凭证及律师函。证明方向：拟证明珠海某某物业管理服务有限公司郴州分公司向被告发出催缴物业服务费律师函之事实。证据7，证明，证明方向：拟证明珠海某某物业管理服务有限公司郴州分公司2010年10月1日～2018年4月20日为某某湖畔小区实际提供物业管理服务之事实。证据8，珠海某某物业管理服务有限公司郴州分公司营业执照。证明方向：拟证明原告企业是经注册登记，依法合法经营的物业企业之事实。证据9，湖南省服务价格登记证郴F－0305。证明方向：拟证明珠海某某物业管理服务有限公司在郴州市某某湖畔小区收取物业服务费的合法之事实。证据10，（1）.法人代表证明书，（2）.法人身份证，（3）.授权委托书，（4）.员工身份证明书，（5）.员工身份证。证明方向：拟证明珠海某某物业管理服务有限公司授予公司员工办理本案一切事务权力之事实。拟证实被授权人之身份。证据11，被告身份证明。证明方向：拟证明被告诉讼主体资格。被告马某未到庭答辩，亦未提交证据。经庭审质证，本院对原告提交的1至11项证据的真实性、合法性、关联性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年9月1日，原告与郴州某某投资有限公司签订了郴州市某某湖路某某·某某湖畔小区《前期物业管理委托合同》，并从2010年9月1日起向某某·某某湖畔小区业主提供服务。2011年8月3日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，《前期物业管理服务协议》约定：物业服务收费标准为“按建筑面积每月每平方米1.6元”，违约金计算标准为“自逾期之日起按欠费总和的每天1‰交纳”。被告系某某·某某湖畔小区10栋208号房原业主，拥有的物业建筑面积为109.97平方米，每月应交物业服务费175.95元。2015年5月之前的物业服务费被告按约全部交清，从2015年5月1日至2018年3月31日，被告无故拖欠物业管理服务费及相关费用9103.4元，原告多次催缴，被告仍未交清，原告遂诉至本院，要求判如所请。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。争议的焦点为：原、被告签订的《前期物业管理服务协议》是否有效；原告的诉请是否支持。2010年9月1日，原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有约束力。被告系某某·某某湖畔小区10栋208房业主，拥有的物业建筑面积为109.97平方米，每月按协议约定应缴物业服务费175.95元，被告从2015年5月至2018年3月31日未交物业服务费，应承担补缴物业服务费和逾期缴纳违约责任。原告要求被告缴纳拖欠的物业服务费6158.32元（自2015年5月1日至2018年3月31日止），本院予以支持，合同约定违约金自逾期之日起按欠费总和的每天1‰交纳，需支付违约金2945.08元，违约金约定过高，应调整按每日0.5‰计算违约金，被告需支付违约金1475.54元（按欠费总和的每日0.5‰交纳，自2015年1月1日至2018年3月31日止,后段违约金计算至物业服务费支付完止）。综上所述，被告违反合同约定，应支付原告物业服务费6158.32元（自2015年5月1日至2018年3月31日止），并支付违约金1475.54元（按欠费总和的每日0.5‰交纳，自2015年5月1日至2018年3月31日止,后段违约金计算至物业服务费支付完止）。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条，《物业管理条例》第四十一条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告马某在本判决生效之日起十日内向原告珠海某某物业管理服务有限公司郴州分公司支付物业服务费6158.32元（自2015年5月1日至2018年3月31日止），并支付违约金1475.54元（按欠费总和的每日0.5‰交纳，自2015年5月1日至2018年3月31日止,后段违约金计算至物业服务费支付完止），合计7633.86元。二、驳回原告珠海某某物业管理服务有限公司郴州分公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告马某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 员 谭友元二〇一八年六月二十五日法官助理 钟 检书 记 员 刘 娜附：法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。