成都市金牛区人民法院民 事 判 决 书（2015）金牛民初字第1507号原告成都金恩物业管理有限责任公司。住所地：成都市锦江区。法定代表人孙继熊，董事长。委托代理人杨红军，四川公生明律师事务所律师。被告黄敏，女，汉族，1961年12月13日出生，住成都市金牛区。原告成都金恩物业管理有限责任公司（以下简称“金恩物业中心”）与被告黄敏物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员罗徽静独任审判，于2015年3月24日公开开庭进行了审理。原告金恩物业公司的委托代理人杨红军、被告黄敏到庭参加了诉讼。本案现已审终结。原告诉称，2009年7月1日，成都市金牛区聚贤半岛花苑业主大会业主委员会（以下简称“聚贤半岛业委会”）与金恩物业公司签订《前期物业服务合同》，约定由金恩物业公司为聚贤半岛花苑提供物业服务，按每月每平方米0.55元标准收取物业管理服务费，按月交纳，逾期则按每天应交服务费的5‰收取违约金。黄敏系聚贤半岛花苑×栋×单元×楼16号的业主，房屋面积81.60平方米，月物管费44.88元，黄敏下欠金恩物业公司2011年9月至2014年6月期间的物业管理服务费1525.92元，经金恩物业公司多次催收，黄敏拒不支付，故金恩物业公司诉至本院，请求判令黄敏支付物业管理服务费1525.92元，违约金400元，合计1925.92元，诉讼费由黄敏负担。被告辩称，金恩物业公司从2009年7月即为黄敏居住的小区提供物业管理服务。2010年3月至4月期间，金恩物业公司在小区内进行外墙渗水收费维修，并收取黄敏外墙渗水维修费403.50元后对其一间房靠窗的墙进行了维修。2011年5月，黄敏家被维修过的墙面又出现外墙渗水现象，黄敏多次向金恩物业公司反映情况并要求解决均未得到答复。为不影响房屋正常使用，彻底解决外墙渗水问题，2012年上半年，黄敏花费1500元委托第三方对外墙渗水再次进行了维修。且黄敏是从2011年11月起没有交物业管理服务费，并非金恩物业公司诉称的从2011年9月起就没交纳物业管理服务费。请求依法判决金恩物业公司赔偿外墙渗水维修费1500元及其遭受的精神损失。经审理查明，聚贤半岛花苑位于成都市金牛区九里堤北路8号。2009年7月1日，聚贤半岛业委会与金恩物业公司签订了一份《物业服务合同》，约定由金恩物业公司为聚贤半岛花苑提供物业服务，住宅按0.55元／月·平方米收取物业管理服务费；期限3年，自2009年7月1日12时起至2012年7月1日12时止；第十一条约定，物业管理服务费按月交纳，业主应在每月交纳水费时一并交纳，逾期则从逾期之日起按每天应交服务费的5‰收取违约金。合同签订后，金恩物业公司依约为聚贤半岛花苑提供了物业管理服务。黄敏系聚贤半岛花苑×栋×单元×楼16号房屋的产权人，房屋建筑面积81.60平方米，每月应交纳物业管理服务费44.88元。黄敏从入住该小区至2011年10月，一直按月交纳物业管理服务费。后黄敏因其房屋外墙渗水问题要求金恩物业公司维修未得到彻底解决，便从2011年11月起再未向金恩物业公司交纳物业管理服务费。金恩物业公司多次催收黄敏下欠的物业管理服务费未果，遂诉至本院。诉讼中，黄敏提供证据证明其截至2011年10月的物业管理服务费已经交清，未交纳物业管理服务费的时间应从2011年11月起算，金恩物业公司予以认可，双方确认黄敏从2011年11月至2014年6月下欠金恩物业公司的物业管理服务费1436.16元。同时查明，《物业服务合同》期满后，金恩物业公司至今仍为聚贤半岛花苑提供物业服务管理工作。另查明，2010年5月9日，黄敏向金恩物业公司交纳外墙渗水维修费403.50元。2012年5月17日，黄敏委托四川奥德利防腐保温工程有限公司对其所有的位于聚贤半岛花苑×栋×单元×楼16号房屋外墙渗漏水进行维修，支付维修费1500元。以上事实，有常住人口详细信息、营业执照、房屋信息摘要、《物业服务合同》、催收通知、证明、施工方案、维修合同、收据等证据及庭审笔录在案予以证实。本院认为，根据《物业管理条例》第七条第（五）项：“业主应按时交纳物业服务费用”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，聚贤半岛业委会与金恩物业公司签订《物业服务合同》，委托金恩物业公司为小区提供物业管理服务，该委托对小区全体业主均具有约束力。《物业服务合同》期满后，虽双方未再续签合同，但金恩物业公司至今仍为聚贤半岛花苑提供物业服务，黄敏作为小区业主，与金恩物业公司已形成事实上的物业管理服务关系，且黄敏亦享受了金恩物业公司提供的物业管理服务，理应全面履行业主义务。金恩物业公司要求黄敏支付物业管理服务费的诉讼请求于法有据，本院予以支持。因黄敏提供证据证明其截至2011年10月的物业管理服务费已经交清，金恩物业公司亦予以认可，故黄敏应支付金恩物业公司从2011年11月至2014年6月的物业管理服务费1436.16元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，金恩物业公司主张的违约金400元虽低于合同约定的计算数额，但因金恩物业公司的代理人在庭审中明确其请求的违约金即资金利息，故其请求的违约金高于造成的损失，本院确定从2011年11月起至2014年6月止按照中国人民银行同期同档贷款利率计算违约金。黄敏辩称金恩物业公司未对外墙渗水进行彻底维修，要求金恩物业公司赔偿维修费1500元及遭受的精神损失，因外墙渗水维修不属于金恩物业公司提供物业服务范畴，且黄敏未提起反诉，本案不作处理，可另行主张解决。故其辩称理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《物业管理条例》第七条第（五）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、黄敏于本判决生效之日起十日内支付成都金恩物业管理有限责任公司物业管理服务费1436.16元及违约金，违约金计算方法为：以44.88元为基数，从2011年11月1日起至2014年6月30日止；以44.88元为基数，从2011年12月1日起至2014年6月30日止；以44.88元为基数，从2012年1月1日起至2014年6月30日止；以44.88元为基数，从2012年2月1日起至2014年6月30日止；以44.88元为基数，从2012年3月1日起至2014年6月30日止；以44.88元为基数，从2012年4月1日起至2014年6月30日止；以44.88元为基数，从2012年5月1日起至2014年6月30日止；以44.88元为基数，从2012年6月1日起至2014年6月30日止；以44.88元为基数，从2012年7月1日起至2014年6月30日止；以44.88元为基数，从2012年8月1日起至2014年6月30日止；以44.88元为基数，从2012年9月1日起至2014年6月30日止；以44.88元为基数；以44.88元为基数，从2012年10月1日起至2014年6月30日止；以44.88元为基数，从2012年11月1日起至2014年6月30日止；以44.88元为基数，从2012年12月1日起至2014年6月30日止；以44.88元为基数，从2013年1月1日起至2014年6月30日止；以44.88元为基数，从2013年2月1日起至2014年6月30日止；以44.88元为基数，从2013年3月1日起至2014年6月30日止；以44.88元为基数，从2013年4月1日起至2014年6月30日止；以44.88元为基数，从2013年5月1日起至2014年6月30日止；以44.88元为基数，从2013年6月1日起至2014年6月30日止；以44.88元为基数，从2013年7月1日起至2014年6月30日止；以44.88元为基数，从2013年8月1日起至2014年6月30日止；以44.88元为基数，从2013年9月1日起至2014年6月30日止；以44.88元为基数，从2013年10月1日起至2014年6月30日止；以44.88元为基数，从2013年11月1日起至2014年6月30日止；以44.88元为基数，从2013年12月1日起至2014年6月30日止；以44.88元为基数，从2014年1月1日起至2014年6月30日止；以44.88元为基数，从2014年2月1日起至2014年6月30日止；以44.88元为基数，从2014年3月1日起至2014年6月30日止；以44.88元为基数，从2014年4月1日起至2014年6月30日止；以44.88元为基数，从2014年5月1日起至2014年6月30日止；以44.88元为基数，从2014年6月1日起至2014年6月30日止，以上各笔违约金均按照中国人民银行同期同档贷款利率为标准进行计算；二、驳回成都金恩物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，因本案适用简易程序审理并作出判决，依法减半收取25元，由黄敏负担（此款已由成都金恩物业管理有限责任公司垫付，黄敏于履行上述义务时一并支付给成都金恩物业管理有限责任公司）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员  罗徽静二〇一五年四月二日书 记 员  张娇娇