中华人民共和国
福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0203民初1317号
原告陈流水，男，1941年9月5日出生，澳大利亚籍。
委托代理人刘永金、张志远（实习），福建志远律师事务所律师。
被告余慕霞（曾用名余悦晖），女，1966年2月7日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
委托代理人范媛，福建丰一律师事务所律师。
原告陈流水与被告余慕霞合同纠纷一案，本院于2016年1月19日受理后，依法由审判员戴卫真担任审判长，与代理审判员王瑛、人民陪审员曾赣华组成合议庭，于2016年3月21日公开开庭进行审理。原告陈流水的委托代理人刘永金、张志远，被告余慕霞及其委托代理人范媛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告陈流水诉称，××101室系原告于1988年4月2日向中建四局第五建筑工程有限公司购买的房产。1989年左右，原、被告签订了一份交换房屋使用权的合同，原告将所购买的××101室的房子提供给被告居住使用，被告也将其承租的公房厦门华新路38号201室提供给原告。但双方调换房屋后，被告从未缴交厦门华新路38号201室的公房租金，该公房租金一直由原告垫付。2014年12月24日，原告取得××101室的房屋权属证书。原告曾多次委托律师与被告交涉，要求被告退还房产，但被告均避而不见。现请求判令：1、解除原、被告于1989年签订的《交换租赁房契合同》；2、被告将思明区××101室退还原告；3、被告支付原告代付的厦门华新路38号201室的公房租金（租金每月按87元计算，自1990年1月1日起计至被告实际退还思明区槟榔东里38号101室之日止）。
被告余慕霞辩称，讼争合同的主体是被告与海城建筑工程队，原告无权以个人名义起诉，其诉讼主体不适格，应驳回起诉。退一步讲，即使原告的主体适格，原告的诉讼请求也不能成立，理由如下：1、合同是海城建筑工程队与被告是双方在平等、自愿、真实意思表示的情况下签订的，不违反法律、法规的强制性规定，应受法律保护；2、合同第一条款就确认了房产为原告私有，有权处分其房产，现原告取得房产证，也只是多了一个产权法律文件，房屋仍然为其私有，并无改变合同的签订基础；合同是交换租赁使用权，原告取得产权证并非法定或约定的解除合同的要件；3、交换房屋后，依据合同约定，就是各自缴纳各自换得、居住的房屋的租金。被告向工程队缴纳槟榔路的房租，原告缴纳华新路的房租。因此，原告在要求被告支付华新路房屋租金的诉讼请求不能成立，原告以其多年缴纳华新路的房产租金为由要求解除合同依法不能成立。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”被告从合同签订之日起居住在槟榔房屋，至今已二十余年，原告随意解除合同，损害了被告对合同信赖利益的保护，也是对合同法的公序良俗原则的践踏，应驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，1989年，厦门市集美区海城建筑工程队（甲方，以下简称为海城工程队）与被告（乙方）签订了一份《交换租赁房契合同》，约定乙方将原向房地产管理局租赁的华新路38号201室（以下简称为华新路房屋）与甲方私有的、位于槟榔东区37号102室（现门牌号为××101室，以下简称为槟榔东里房屋）交换承租，乙方贴付甲方500元，于合同签订后十天内一次性付清；乙方向甲方承租的房租以及今后甲方出售给乙方的价格待遇，一律以房管局同等条件的楼房标准收费；若非乙方自行停止租赁，甲方不得将房屋另行租赁给第三方；若甲方确有需要，必须另行安排一套乙方满意的房子与之交换；同时，乙方在承租期间内对房子进行维修的费用，必须甲方认可并按价偿付给乙方。
上述合同签订后，被告将华新路房屋交付给海城工程队，并依约支付了500元；海城工程队亦将槟榔东里房屋交付被告使用至今。
被告使用槟榔东里房屋后，开始向海城工程队支付该房屋租金，华新路房屋租金则由海城工程队及陈流水向房管部门支付。2010年5月1日，原告向被告发送了一份函件，通知被告讼争协议仍然有效，要求被告签字给房管局将华新路房屋交给案外人杨金花租住。
另查明，华新路房屋系被告向厦门市公房管理中心承租的公房，双方于2014年12月5日所签订的《厦门市直管公有住宅租赁合同》约定租赁期限自2015年1月1日至2019年12月31日，租金为87元／月。
还查明，2012年12月26日，陈流水将中建四局第五建筑工程有限公司等起诉至本院，要求依据海城工程队于1988年4月2日与中建四局第五建筑工程有限公司签订的《购房合同》，诉请确认厦门市××101室、202室、301室、401室及槟榔东里20号302室房屋产权归其所有。后，本院作出（2012）思民初字第11438号民事判决，确认厦门市××101室、202室、301室房屋所有权归陈流水所有。该判决生效后，陈流水于2014年12月24日取得××101室房屋产权。
庭审中，原告主张曾多次向被告催讨槟榔东里房屋的租金，但被告予以否认，主张陈流水从未以个人名义向被告主张槟榔东里房屋的相关权利，因海城工程队无法联系，故其未再支付槟榔房屋自1996年1月起的租金。
以上事实，有《交换租赁房契合同》、收据、公产房费凭证、告知书、《厦门市土地房屋权证》、《厦门市直管公有住宅租赁合同》、（2012）思民初字第11438号民事判决书、法律文书生效证明及庭审笔录为证。本院予以确认。
本案审理中，原告主张《交换租赁房契合同》的性质属于房屋租赁合同，因被告未支付租金、租赁期限已经超过20年要求解除合同。后，本院依法向原告释明，《交换租赁房契合同》的性质为华新路房屋与槟榔东里房屋的使用权互换合同，原告表示基于本院释明的法律关系提出本案诉求。
本院认为，被告与海城工程队于1989年签订的《交换租赁房契合同》系当事人真实意思表示，内容合法，双方亦已依约定，应认定为有效合同。该合同中虽多次采用“承租”“租金”“租赁”之表述，但合同中明确约定除非被告自行停止租赁，海城工程队不得将房屋另行租赁第三方，若海城工程队确有需要，必须另行安排一套被告满意的房子与之交换等内容，结合华新路房屋系被告承租的公房，其仅享有该房屋承租权利之情形，综合考虑双方签约时的具体时代背景，讼争合同性质应为房屋使用权互换合同。
关于原告是否属于适格主体，已有生效判决认定陈流水承继了海城工程队关于××101室房屋的相关权利义务，故对被告主张原告主体不适格之抗辩意见，本院不予采信。
关于原告诉求能否得到支持，如前分析，讼争合同性质属于房屋使用权互换合同，故原告以租赁期限超过20年为由要求解除讼争合同，于法无据；另，被告虽自认自1996年1月起未再支付槟榔东里房屋租金，但海城工程队确早在1996年已登记注销，原告也未举证证明曾以其个人名义向被告主张槟榔东里租金，现原告以被告欠付租金为由要求解除讼争合同，既无合同依据，也缺乏合理性，本院不予采信。综上，对原告要求解除讼争合同及要求被告退还槟榔东里房屋之诉求，本院不予支持。另，根据讼争合同的实际履行情况，讼争合同签订后，华新路房屋的租金应由海城工程队支付，现原告要求被告支付该房屋租金，依法无据，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告陈流水的诉讼请求。
本案案件受理费481元，原告陈流水负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，原告陈流水可在判决书送达之日起三十日内，被告余慕霞可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 长 戴卫真
代理审判员 王 瑛
人民陪审员 曾赣华
二〇一六年三月二十五日
代书 记员 周月娜
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。