上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0115民初85388号
原告：上海联昌物业管理有限公司，住所地上海市崇明区。
法定代表人：赵春波，总经理。
委托诉讼代理人：唐红妹，女。
委托诉讼代理人：刘长江，男。
被告：郭志虹，男，1965年8月26日出生，住上海市浦东新区。
原告上海联昌物业管理有限公司与被告郭志虹物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海联昌物业管理有限公司的委托诉讼代理人唐红妹、刘长江，被告郭志虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海联昌物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2016年7月1日至2017年6月30日的物业管理费人民币(以下币种相同)2,450.70元(1.50元/平方米/月*136.15平方米*12个月)；2、判令被告支付违约金2,450.70元(按季交纳，每季度季末为最后支付日，按照合同第十条约定，违约金从违约之日起每日百分之六收取，因违约金超过本金，自行调整至2,450.70元)；3、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2013年12月27日，原告与浦东新区北张家浜路XXX弄XXX号楼、3号楼嘉德公寓业主大会签订《物业管理服务合同》，约定物业服务期限自2014年1月1日至2015年12月31日，后因业委会与小区原物业的纠纷一直诉讼中，致使原告进行实际进驻小区提供服务的时间延后，故业主大会与原告又签订补充协议，顺延了两年服务期，原告实际物业服务期限为2015年7月1日至2017年6月30日。被告系该小区上海市浦东新区北张家浜路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的产权人之一，未缴纳2016年7月至2017年6月期间的物业服务费。原告为维护自身权益，现起诉来院，要求判如诉请。
被告郭志虹辩称，不同意原告的诉讼请求。首先，关于物业服务费。第一，在浦东法院的生效判决书中已查明事实，原告实际进驻系争房屋小区提供物业管理服务的起始日期是2015年7月20日，故原告不应该收取7月1日至7月19日期间未提供服务部分的物业费。现该期间的物业费125.17元在被告不知情的情况下已经支付给原告，应从本案的物业费本金中予以扣除。第二，进户时被告自费安装了进口智能楼宇可视对讲机(整套)，底楼门禁及业主家中的可视对讲电话采用同一密码、需一整套同时使用，在原告入驻小区之前均正常运作，因原告与上家物业如一公司之间未经正常交接即强行进入小区，并擅自更换了底楼门禁的密码，而可视对讲机密码无法一并更改，致小区众多业主家中的可视对讲机现无法起到任何作用、形同虚设。被告多次报修，原告既不上门、亦不修理。鉴于楼宇可视对讲系统是原告人为造成的损坏且无法正常使用，造成了业主的损失，加之原告已经搬离系争房屋小区，故要求在物业费本金中扣除维修费用500元。第三，由于原告长期不作为，大楼外墙面水泥脱落，2016年5月28日，被告停放在小区正常停车位的车辆右侧车门被砸坏。事发后，原告拒绝出具相关证明也不愿意承担任何责任，被告自行维修损失了700元。被告多次与原告协商并提出解决方案，原告均不予理睬。鉴于停放安全是原告疏于管理造成的，且原告没有尽到提醒被告此处不宜停放车辆的提示义务，现要求在物业管理费本金中扣除维修费用700元。第四，原告提供的物业管理服务存在瑕疵，物业服务不到位，该修理的不修，该服务的不服务，突出表现在：1、楼道卫生非常差，垃圾袋未每日更换，垃圾散发臭味影响环境；2、公共部位的灯泡损坏长期不修理，被告只能自己出钱购买后更换；3、理应与业委会3/7分成的停车费，广告费全部由原告收取，且至今未向业委会移交；理应由原告支付的消防用水费用至今未支付。其次，关于违约金。在被告多次提出退还多收取的物业费、维修门禁系统、承担车辆维修费用的意见后，原告仍不履行合同义务、违约在先，被告并无违约行为，不应承担违约金。综上所述，被告愿意在扣除多收取的7月1日至19日的物业费125.17元、扣除500元门禁维修费及700元车辆维修费的基础上向原告支付物业费，违约金不同意支付。
本院经审理认定事实如下：被告系上海市浦东新区北张家浜路XXX弄XXX号XXX室房屋的业主，该房屋建筑面积136.15平方米。2013年12月27日，原告与案外人上海市浦东新区嘉德公寓业主大会签订《物业管理服务合同》，约定由原告为坐落于北张家浜路XXX弄XXX号、3号的嘉德公寓小区提供物业服务，高层住宅(4楼以上)物业服务费的收费标准为1.50元/月/平方米；每季末为交纳截止日，逾期交纳的，违约金从违约之日起按每日百分之六收取；物业服务期限自2014年1月1日至2015年12月31日。
合同签订后，因嘉德公寓业委会诉小区前物业上海如一物业管理有限公司(以下简称如一公司)的(2014)浦民一(民)初字第8446号物业服务合同纠纷一案诉讼进行中，原告未能按照合同约定时间进驻小区提供物业服务。2015年3月2日，本院作出一审判决，判令如一公司于判决生效之日起三十日内退出嘉德公寓小区，如一公司提出上诉。2015年3月18日，原告与嘉德公寓业委会签订《物业管理合同补充协议》，将原合同的有效起始日变更，起始日及合同终止日期顺延两年。2015年6月4日，上海市第一中级人民法院作出(2015)沪一中民二(民)终字第964号终审判决。根据(2016)沪0115民初225号上海联昌物业管理有限公司诉陈德明物业服务合同纠纷一案生效民事判决书认定的事实，原告于2015年7月20日入驻嘉德公寓小区提供物业管理服务。
本院认为，原告与上海市浦东新区嘉德公寓业主大会、业主委员会签订的物业服务合同及补充协议依法成立、合法有效，对全体业主均具有约束力。首先，关于原告可收取物业费的起始时间。原告于2015年7月20日起为小区业主提供物业服务，该事实已经生效判决书予以确认，被告主张其已向原告支付2015年7月1日至19日的物业费125.17元，该部分费用应从被告需支付的物业费中予以扣除的意见，本院予以认可。原告以其支付了嘉德公寓小区2015年7月的电费、水费为由，主张业主应自2015年7月1日起支付物业费，该证据不能证明其于7月1日入驻的事实，本院不予采纳。其次，关于物业管理费。被告提供的证据无法证明楼宇可视对讲系统无法正常使用是由原告导致的；小区停车场属于全体业主共有，露天机动车车位费亦部分属于全体业主，根据物业合同约定，对车辆停放有保管要求的业主应与物业管理企业另行约定，对被告主张大楼外墙水泥脱落损坏车门系原告疏于管理、未尽提醒义务所致，要求在物业管理费中扣除车辆维修费用700元的意见，本院难以采纳。原告提供的物业管理服务确有不足之处，但尚不足以构成业主要求减免物业管理费的理由。至于被告反映的原告收取停车费、广告费未向业委会移交，消防水费未支付等涉及小区公共利益的问题，可积极向业委会反映并由业委会为主体另行诉讼。鉴于被告欠费旨在敦促原告重视业主诉求、改进服务质量，事出有因并非恶意拖欠，故原告要求被告支付违约金的诉请，本院不予支持。需要指出的是，物业服务企业的尽职服务、每个业主的积极配合、业主委员会的有效运作，均是构成和谐小区不可或缺的重要组成部分。作为物业服务企业，理应从自身角度加强管理，必要时与业委会积极协商配合，力求为业主提供更满意的服务。
综上所述，被告未支付原告2016年7月1日至2017年6月30日的物业管理费2,450.70元属实，现原告要求被告支付欠费，符合合同约定，本院应予支持。扣除被告已向原告支付的2015年7月1日至19日的物业费125.17元后，被告还应向原告支付物业管理费2,325.53元。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、《物业管理条例》第七条、第十二条第二款、第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条规定，判决如下：
一、被告郭志虹应于本判决生效之日起十日内支付原告上海联昌物业管理有限公司物业管理费2,325.53元(房屋坐落于上海市浦东新区北张家浜路XXX弄XXX号XXX室)；
二、驳回原告上海联昌物业管理有限公司要求被告郭志虹支付违约金2,450.70元的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10元，由原、被告各半负担。
本判决为终审判决。
审判员 朱 敏
二〇一七年十一月二十四日
书记员 朱屹峰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
二、《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第十二条……
业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
……
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
……
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。