江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第690号
上诉人（原审被告）李静，女，汉族。
委托代理人史克荣，江苏金政律师事务所律师。
委托代理人宋旭祥，男，汉族。
上诉人（原审被告）李贤慧，女，汉族。
委托代理人史克荣，江苏金政律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）何从香，女，汉族。
委托代理人丁勤，江苏圣典律师事务所律师。
上诉人李静、李贤慧因与被上诉人何从香房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2013）玄锁民初字第684号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2014年3月3日公开开庭审理本案。上诉人李静和上诉人李贤慧的委托代理人史克荣，被上诉人何从香及其委托代理人丁勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
何从香原审诉称，2004年12月1日，何从香向李静、李贤慧的父亲李兴松购买建筑面积为50.7平方米拆迁安置房屋一套，双方签订了《购房协议书》，约定房屋总价款为153000元，何从香一次性支付了购房款143000元（余款10000元于过户时支付）。双方签订协议后，李兴松将南京市玄武区仙居华庭301室房屋（以下简称仙居华庭301室）交付给何从香，一直由何从香家人居住至今。现李兴松已去世，何从香与李静、李贤慧协商过户事宜，但李静、李贤慧不予配合。在本案起诉中，何从香发现，双方在《购房协议书》中将出售的房屋名称写成了南京市玄武区仙居雅苑301室（以下简称仙居雅苑301室）。故请求人民法院依法确认仙居华庭301室房屋的所有权，李静、李贤慧配合何从香办理该房屋的过户手续。
李静、李贤慧辩称，1、何从香在诉状中要求确认仙居雅苑301室的房屋所有权，但何从香当庭变更了合同标的物，要求确认仙居华庭301室的房屋所有权，缺少法律依据及事实依据。2、仙居雅苑301室房屋在何从香与李兴松订立买卖合同时已实际存在，而李兴松并非是该房屋的所有权人。何从香与李兴松订立买卖合同起至本案起诉期间，何从香并没有要求变更合同标的物，而李静、李贤慧作为继承人对买卖合同订立的过程、目的以及履行情况不知情。何从香提供的买卖合同明确记载出卖的房屋为仙居雅苑301室，而李兴松无权处分该房屋，故房屋买卖合同无效。3、何从香对本案的客观事实负举证责任，何从香虽然目前居住在仙居华庭301室，如果何从香不能提供居住该房屋的事实依据，李静、李贤慧将另案起诉要求何从香迁出，并支付房屋使用费。综上，请求驳回何从香诉讼请求。
原审法院经审理查明，李兴松于2011年3月26日因病死亡，李兴松的配偶许正霞于2008年5月23日因病死亡。李兴松除女儿李静、李贤慧外无其他法定继承人。
2004年12月1日，何从香（乙方）与李兴松（甲方）签订《购房协议书》一份，约定：“甲方拥有仙居雅苑301房屋一套，建筑面积50.7平方米。另配套地下室单3号。甲乙双方经过友好协商，由中间人在场见证下达成以下购房协议及相关条款，望双方严格遵守。1、经双方商定总价款为壹拾伍万叁仟元整。经双方签字后（中间人在场），乙方一次性支付全部房款14.3万元整。壹拾肆万叁仟元整。2、原甲方产权证明、相关证件及房屋钥匙交由乙方保管。3、甲方产权证明、相关证件移交后，在办理房产证所产生的费用由甲方负责。待办理过户手续时，甲方应主动热情配合乙方进行过户，过户中产生的一切费用均由乙方支付而与甲方无关。4、乙方接手甲方房产后，从即日起该房产所发生的一切费用由乙方承担（物管及水电气费等），接手房产前所发生的费用由甲方付清。5、甲乙双方达成协议后不得反悔，如一方反悔则按房屋总价款的50%赔偿对方。6、如乙方接手甲方房产后另对房屋进行室内装潢和安置，若甲方反悔，甲方应赔偿乙方双倍装潢损失，乙方如反悔则损失自理。7、待有关主管部门通知可办理相关过户手续时，由乙方带上负责保管的过户协议书、相关证件与甲方、见证人一同办理房产过户手续。8、此购房协议一式叁份，甲乙双方各执一份，中间人一份。双方签字后即日起声明有效。余款壹万元整过户后一并付清。”该《购房协议书》系填空式格式购房协议书，其中对房屋编号、面积、价款中数字部分均系填写，其他内容包括房屋坐落均系格式打印。该协议书除李兴松、何从香签字外，南京仙虹房产经纪服务中心加盖发票专用章，赵建根在中间方加盖印章。当日，南京仙虹房产经纪服务中心出具收据，李兴松在该收据上签字，收取购房款14.3万元。此后，李兴松将仙居华庭301室房屋交付给何从香，该房屋由何从香家人居住至今。
2008年3月3日，李兴松取得仙居华庭301室房屋（以下简称涉案房屋）的销售不动产统一发票。2009年12月24日，李兴松取得仙居华庭301室房屋所有权（建筑面积为50.72平方米），该房为经济适用房，五年内不得上市交易与出租。因李兴松已死亡，何从香现要求李静、李贤慧协助办理仙居华庭301室房屋所有权过户手续，而起诉至原审法院。
原审法院另查明，2003年10月29日，李兴松与南京市玄武区房地产管理局签订《征地房屋拆迁补偿协议》，李兴松原居处因钟山国际体育公园项目需要被拆迁。同年11月15日，李兴松选购经济实用（适用）住房四套，分别为A46幢604室、A59幢206室、B04幢102室、B301室。2006年12月8日，李兴松与南京业之恒房地产开发有限公司就选购房屋中B301室房屋签订了《经济适用住房买卖契约》，房屋确定为仙居华庭301室房屋。
本案李静、李贤慧与何从香争议焦点为：何从香与李兴松签订的《购房协议书》中，实际出售的房屋是仙居华庭301室还是仙居雅苑301室，《购房协议书》是否合法有效？
何从香称，1、何从香通过中介向李兴松购买房屋，因出卖的房屋系李兴松拆迁安置房，双方在合同中虽然约定出卖的房屋为仙居雅苑301室，而李兴松实际交付给原告的房屋为仙居华庭301室，因此双方交易的房屋应为仙居华庭301室。2、被上诉签订协议时对房屋的具体编号不清楚，也不知道仙居雅苑301室房屋此时已客观存在。何从香在取得房屋后并不知道《购房协议书》中书写的房屋坐落小区是错误的，而何从香取得房屋后由何从香婆婆居住房屋，何从香本人并不居住该房屋。本案起诉后何从香按《购房协议书》查询购买房屋登记的房屋所有权人时，才发现《购房协议书》中房屋坐落小区是错误的，李兴松实际出卖并交付给何从香的房屋为仙居华庭301室。本案审理过程中，何从香通过调取的证据也证实何从香签订合同时，仙居华庭301室房屋的坐落小区未明确，李兴松选购房屋时该房屋仅编号为B301室，故双方签订《购房协议书》时将房屋坐落小区书写错也是情理之中的事。3、与李兴松取得仙居华庭301室房屋所有权登记的信息对照，《购房协议书》中约定出售的房屋，除房屋坐落小区不同外，房屋建筑面积、房屋来源等二者基本一致。综上，李兴松实际出售的房屋为仙居华庭301室，《购房协议书》中房屋坐落小区系书写错误，该书写错误不影响《购房协议书》效力，该《购房协议书》合法有效。何从香提交了《购房协议书》、收据、房屋登记簿、仙鹤门经济适用房进住结算清单、选购经济实用住房凭证等证据。
李静、李贤慧则称，1、李兴松未取得《购房协议书》中约定出售的房屋所有权，李兴松系无权处分，故该协议无效。2、何从香实际居住在李兴松所有的仙居华庭301室，因李静、李贤慧系李兴松的法定继承人，并不清楚李兴松将仙居华庭301室交付何从香居住的原因，何从香应提供足够的事实依据，否则李静、李贤慧将另案诉讼要求何从香迁让房屋。3、李兴松于2006年才签订了《经济适用房买卖契约》，2004年11月，仙居华庭301室交付时并没有仙居华庭的小区名称，仅用B来代替，而A对应的小区为仙居雅苑，此时仙居雅苑301室已实际存在。李静、李贤慧对何从香提交的证据真实性不持异议，但认为何从香提供的购房协议书、收条与本案无关。
因李静、李贤慧和何从香各持诉、辩意见，致本案调解未果。
以上事实有常住人口登记表、死亡医学证明书、《购房协议书》、收据、房屋登记簿、仙鹤门经济适用房进住结算清单、选购经济实用住房凭证、销售不动产统一发票、房屋所有权证、《征地房屋拆迁补偿协议》、《经济适用住房买卖契约》，当事人的陈述及庭审笔录、质证笔录予以证实。
原审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，何从香与李兴松签订的《购房协议书》系双方真实意思表示，双方签订的合同依法成立。双方在签订《购房协议书》后，何从香按协议书约定支付了李兴松购房款14.3万元，李兴松将自己安置的房屋B301室即仙居华庭301室交付给何从香，何从香家人居住使用该房屋至今。李兴松与何从香通过中介机构签订《购房协议书》，虽然签订的《购房协议书》中约定出售的房屋为仙居雅苑301室，但李兴松将仙居华庭301室交付给何从香，且交付的房屋与《购房协议书》中约定出售的房屋除小区名称外，房屋楼层编号、房号、面积均与李兴松选购的房屋一致，亦与李兴松取得的该房屋所有权登记的一致。根据双方签订合同的性质、交易目的及实际交付的房屋判断，李兴松的真实意思应为了出售自己拆迁安置而取得的仙居华庭301室房屋，而与何从香签订了《购房协议书》。双方签订《购房协议书》时，因李兴松安置的房屋B301室无明确的小区名称，而仙居雅苑的名称已客观存在，双方在不清楚B所代表的小区名称时将房屋确定为仙居雅苑301室，应系双方对房屋坐落小区不明的情况下表述错误，但不影响双方签订合同的目的及合同效力，该《购房协议书》合法有效。因何从香与李兴松实际交易的房屋为仙居华庭301室，故对李静、李贤慧认为双方签订的《购房协议书》无效的意见，不予采信。
仙居华庭301室登记的房屋所有权人为李兴松，因李兴松于2011年3月26日死亡，而李静、李贤慧系李兴松的法定继承人，因此李静、李贤慧作为李兴松的法定继承人有协助何从香履行《购房协议书》的义务。仙居华庭301室房屋系经济适用房，在不违反经济适用房上市交易限制条件的情况下，该房屋才可以上市进行交易，现该房屋已满五年（以购房发票时间为起算时间），符合了经济适用房上市交易条件，故何从香要求李静、李贤慧协助办理仙居华庭301室房屋过户手续，有事实和法律依据，原审法院予以支持。何从香与李兴松已明确约定过户时的费用由何从香承担，故仙居华庭301室房屋过户时产生的税费由何从香承担，何从香在该房屋办理完过户后应支付李静、李贤慧购房尾款10000元。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民法通则》第七十六条、《中华人民共和国继承法》第十条、第三十三条之规定，判决如下：李静、李贤慧于判决生效后十日内协助何从香办理李兴松所有的坐落于南京市玄武区仙居华庭301室房屋所有权及土地使用权过户手续，相关税费何从香承担。何从香于房屋所有权过户后三日内支付被告李静、李贤慧购房尾款10000元。一审案件受理费8147元，因适用简易程序减半收取4073.50元，保全费2770元，合计6843.50元，由李静、李贤慧负担（该款何从香已预缴，李静、李贤慧于判决生效之日起十日内支付），余款4073.50元由原审法院退回何从香。
李静、李贤慧不服原审判决，本院提起上诉称，1、被上诉人与上诉人之父（已死亡）于2004年12月1日的购房协议约定的是仙居雅苑301室的房屋买卖，而非被上诉人现居住的房屋，原审法院仅凭推论就作出判决，既没有法律依据也违反了证据规则，原审判决的本质就是强迫上诉人将房产出卖给被上诉人。2、被上诉人最初提起的是确认之诉，但在诉讼过程中被上诉人改变合同的标的，原审法院程序违法。综上，请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人的原审诉请。
被上诉人何从香答辩称，1、双方交易的内容是上诉人父亲李兴讼四套产权房之一，出卖人权利清晰。2、买卖双方实地考察了房屋后，对房屋单价、总价达成合议。合同系双方真实意思表示，合法有效。3、买卖合同已经实际履行，签订合同时，我方已经支付了143000元，另有1万元尾款约定在过户时支付。我方迁入涉案房屋已经9年。4、我方提供的证据相互印证，证明我方和李兴松的买卖的标的是涉案房屋。5、买卖双方约定在可以办理过户手续时办理过户，李兴松在2008年取得房屋产权，双方应该按照原合同履行。因为李兴松已经去世，其继承人应该按照原合同履行。6、李兴松家人对我方购买并长期居住涉案房屋是明知的，李兴松去世后，其继承人试图推翻原合同没有依据，请求驳回上诉，维持原审判决。
二审庭审中，何从香明确表示放弃其要求确认对仙居华庭301室所有权的原审诉请。
上诉人李静、李贤慧与被上诉人何从香对原审法院查明事实均无异议，本院依法予以确认。
本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。本案中，虽然李兴松生前与何从香签订的《购房协议书》上载明的标的物为仙居雅苑301室，但该协议所约定的其他内容包括幢号、单元号、房号、房屋面积、房屋总价与仙居华庭301室的情况基本一致；在《购房协议书》签订后，李兴松向何从香交付的房屋亦为仙居华庭301室，且在该房屋交付后的数年间李兴松均未提出异议。综上，原审法院认定李兴松与何从香签订《购房协议书》所要出售的房屋实为仙居华庭301室并无不当。在仙居华庭301室房屋符合上市交易条件后，作为房屋出卖方的李兴松理应按照《购房协议书》的约定协助何从香办理产权过户手续。李兴松去世后，作为李兴松的继承人，李静、李贤慧亦应积极履行该项义务，故原审法院判决支持何从香要求两上诉人协助办理涉案房屋产权过户的诉请并无不当。综上，上诉人李静、李贤慧的上诉事由均不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，理应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费8147元，由上诉人李静、李贤慧负担。
本判决为终审判决。
审判长 汤 雷
审判员 邹小戈
审判员 孙 伟
二〇一四年三月四日
书记员 林雨虹