南通市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0612民初第4638号
原告：袁国银，男，1952年1月10日出生，汉族，住南通市崇川区，
委托诉讼代理人：宋建新，南通市通州区刘桥法律服务所法律工作者。
被告：王建华，男，1968年10月10日出生，汉族，住南通市通州区，
委托诉讼代理人：吴立新，南通市通州区石港法律服务所法律工作者。
原告袁国银与被告王建华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月20日立案受理后，适用简易程序，由审判员朱洪独任审判，并于2017年7月11日、9月11日公开开庭进行了审理。后因案情复杂转为普通程序，组成合议庭审理，于2017年12月12日公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告袁国银及其委托代理人宋建新、被告王建华到庭参加诉讼。第二次庭审原告袁国银、被告王建华及其委托代理人吴立新到庭参加诉讼。第三次庭审，原、被告及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告间房屋租赁合同；
2、判令被告向原告支付2016年5月1日至2017年4月30日租房期间所欠租金58500元；
3.判令被告向原告支付自2017年5月1日至实际交付房屋之日2017年6月10日共40天按每平方每月7.5元计算的房屋使用费31500元。
4.判令被告向原告支付所垫付的水、电费600元。
5.判令被告按照合同约定赔偿原告损失283500元（年租金）。
6.判令本案诉讼费用由被告承担。
事实和理由：2016年4月6日，其将3150平方的房屋出租给被告养猪。租期从2016年5月1日至2026年4月30日，租金每平方米7.5元，实行先交房租后用房。合同签订后，原告按约交付了出租房屋，被告亦在承租房屋内养猪。但是被告仅给付第一年度房租22.5万元，其余58500元至今未付，显然已构成违约，更为严重的是，被告于2016年将所养猪卖掉后就不辞而别，尚欠水电费亦不缴纳，电话也不接听。被告上述行为构成根本性违约，导致房屋租赁合同无法履行。
被告辩称，1.去年农历腊月初十（2017年1月7日），我已和原告说过要解除房屋租赁合同，且已经把1年所有房租全部支付完毕，同时表示下半年也不承租了。原告称多次打我电话不属实。2.原告出租面积没有3150平方米，实际只有2600平方米多一点，我房租已经按实际面积全部付清了。3、被告之所以不再养猪，是因为原告延迟交付800平米猪圈。原告将自己病死的猪放在我家猪圈旁边，我认为这会导致我家的猪死亡率增高。原告的化粪池和雨水井是连在一起的，一下雨猪粪和雨水就会一起流到河里，而且有时候排不出去，这会导致我底层猪圈中的猪粪溢出来，没有办法处理，而且原告有抽粪车，但是他一次都没有抽；因为化粪池紧靠河边，猪粪漏出来后环保部门就一直过来查，那里的水又脏又臭，而且原告家养猪的猪粪全部冲到河里，我无法面对周围的人，他们都认为是我家养的猪。原告的小卡车，经常堵住我的通道，导致我运输饲料不便。原告向我收取电费多于前面的承租户。租赁期间只欠原告水电费100-200元。
另外，出租房屋结构有安全问题，最大的跨梁下降的20公分。外墙开裂，有1毫米左右。西边的房子是架在河里的，因为二层的猪承重之后，房屋明显向河里倾斜、开裂，有一个手指的缝隙。房屋多次漏雨，每次下雨都漏水，我和原告说过几次处理，但是他都不处理。
根据原、被告提交的证据及庭审中的陈述，本院认定如下事实：
2016年4月6日，原、被告签订“租房协议书”1份。该协议书载明：原告将位于刘桥镇极孝村35组，位于养殖场内西河边往东计两幢二层楼房及饲料仓库共3150平方米的房屋出租给被告。租赁期为10年，从2016年5月1日起至2026年4月30日止，租金每平方米每月7.5元，按实计算。实行先交房租，后用房。租金一年交一次。第一年于2016年4月5日先交房租押金5万元，2016年5月1日前交付租金10万元，余款在被告首批肥猪出栏时一次性付清，不得拖欠，否则视为违约。第二年租金在第一年租期到期前一个月交纳。协议还载明：被告在承租原告房屋前，已对该房屋的结构和性质进行了多次的、细致的考察和了解，最终自愿要求承租原告的房屋，并提出了对所租房屋根据被告自己使用要求进行自费改造的方案，对此原告表示同意。同时告诉被告，所有的房屋改造后的产权属原告所有。协议还约定，如有违约，违约方必须以1年的房屋租金赔偿给另一方，作损失赔偿。协议还对猪粪的堆放、水电费的交纳、优先购买权等作了约定。嗣后，被告进场养猪。
2016年12月29日，原、被告达成“补充协议”1份。该协议由原告书写，主要内容:原提供给被告使用的前面的房子即日收回，原告免费提供饲料间通道北面13平方左右的房屋给被告使用。协议还对今后原告不对被告卖猪提供服务、猪的排泄物的处理、猪饲料的使用作了约定。
该协议还注明：原在租房协议中后定租房面积3150平方，现通过现实方为2672平方。原租给被告的东面4间仓库，被告自2017年不再租用，由原告直接到期收回即可。
补充协议达成的当天，被告给付原告租金80480元，加上此前被告已给付原告的租金16万元，至2016年12月29日，被告共交纳原告房租240480元。
另查明，2006年7月11日，案外人费国新向原通州市人民法院申请对被执行人原通州市三得利养殖加工有限公司（以下简称“三得利公司”）财产予以强制执行，法院裁定原属该公司所有的生产车间等财产归费国新所有（有关房屋产权手续由费国新自行办理）。2010年12月12日，费国新与袁国银最终达成协议，由费国新将上述执行财产以35万元的价格出让给袁国银，案涉出租房屋即原三得利公司的上述资产。
庭审中，被告同意与原告解除合同，并表示其于2016年农历腊月初十、十一（2017年1月7日、8日）后就没有再去案涉租赁房屋，遗留在租赁房屋里的东西都不要了。
审理中，本院至案涉出租房屋所在地，现场进行了勘验，并形成勘验图。
本案争议的焦点为：
原告出租给被告的租赁面积到底是多少？
原告认为租赁合同上载明是3150平方米，应按此计算。被告则认为合同后的补充协议上载明是2672平方米，应按2676平方米计算租金，且在补充协议当天按实际使用面积已将第一年租金全部给付完毕。
对此，本院认为：首先，被告举证了原告亲笔所写的补充协议上载明现实面积为2672平方。审理中，原告确认其书写的文句中因笔误多了一个“后”，应为“原在租房协议中定租房面积3150方，现通过现实方为2672平方”。从其上下文的文意上看，是对原租赁协议实际租赁面积的确认。同时，从原、被告“租房协议书”第3条内容来看，虽有3150平方米房屋出租给被告的表述，但同时也载明“按实计算”。若租赁面积明确为3150平方米，就不存在“按实计算”。原告在庭审中也表示，订立合同时双方没有实地丈量，而是根据房屋的跨度、长度算出来的。故在结算租金时，双方确认实际使用面积亦符合常情。
其次，原、被告就承租面积存在争议，在被告已经举证证明原告亲手所写的“补充协议”中实际租赁面积载明为2672平方米及申请出庭证人证明实际出租情况下，原告坚称出租面积为3150平方，该举证责任应该在原告，但原告没有提交交付标的物的任何证据。
再次，根据本院现场勘验的情况测算，即使按照原告陈述的出租房屋间数，即包含被告不承认的承租间数，实际租赁面积也没有达到3150平方。
综上，本院认定，案涉出租面积应为“补充协议”上载明的实际使用面积2672平方米，应以此计算租金。被告已给付原告的240480元租金（2672×7.5×12），应为第一年租期内租金（2016年5月1日至2017年4月30日）。
违约情形是否存在。
原告认为被告于2016年将所养猪卖掉后就不辞而别，构成根本性违约，要求被告按合同约定赔偿原告1年的租金损失283500元。
被告认为其不再承租是因为房屋存在质量问题，猪的排泄物无法处理。另外，原告还存在延期交房的情形。原告则认为房屋无质量问题，猪的排泄物处理合同上已有约定，被告未按合同约定履行。
本院认为：原、被告间租房协议书第8条“违约责任”项下载明：如有违约，违约方必须以1年租金赔给另一方，作为损失赔偿。该条款属于双方对违约责任的约定，原告基于上述条款主张被告赔偿1年租金，系主张被告承担违约责任。关于被告提出房屋质量问题是其不再履约的主要原因，对此，本院认为：
首先，合同载明：被告在承租原告房屋前，已对该房屋的结构和性质进行了多次的、细致的考察和了解，最终自愿要求承租原告的房屋。上述内容表明被告作为承租人对承租的房屋质量等已有了解，才决定承租。
其次，被告虽提供了两张照片建筑物有裂纹的照片，但被告对此提出异议。承办人认为仅凭上述两张照片难以认定租赁房屋确实存在质量问题并导致合同不能履行。
再次，退一步说，若出租房屋有质量问题，也应告知原告及时修缮，弥补质量缺陷或表明不继续承租的意愿，并与原告协商解决争议。其一方面在2016年12月29日与原告协商继续承租房屋，签订补充协议，另一方面又在10天左右后（2017年1月8、9日）离开承租地，有违基本诚信，构成违约，应承担相应的违约责任。被告抗辩不履约的其他原因，因未举证，本院不予采信。审理中，原告自认有部分房屋延期交付，但被告以自称一年租金已全部交清及签订继续履行合同的“补充协议”的行为表明，部分房屋延期交付并不是其不履行合同的原因。
综上，本院认为，从原告举证的材料看，案外人费国新通过法院执行取得三得利公司的车间及其他房屋等财产，法院裁定书中明确三得利公司的财产归费国新所有，应当认定费国新取得的财产合法，袁国银从费国新处购得案涉财产，其取得的房屋亦属合法，其有权出租上述房屋，案涉房屋租赁合同系当事人真实意思的表示，依法成立，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告在双方未有解除合同的合意情况下，单方不履行合同，构成违约，应当承担违约责任。合同履行过程中，被告自称其2017年1月7、8日就告知原告解除合同，此后就不再到租赁场所。原告则称被告没有提出解除，相反被告还找我签订了补充协议，表示2017年继续承租养猪。但原告自认在被告不再来租赁场所后，其于2017年6月开始与他人养猪。原告以自己的行为认同合同的解除，结合原告主张一年租期届满后40天的租金（至2017年6月10日），本院认定原、被告之间的租赁合同（含补充合同）于2017年6月10日解除。
审理中，被告提出违约金的数额过高，请求法院调整，并向本院陈述，其承租期并未满一年，至2016年12月底事实上已经解除了租赁关系，但已缴纳了至2017年4月30日满一年的租金，被告自2017年2月已经租给其他生猪养殖户了。对此提交了猪场照片，照片拍摄时间为2017年7月底，被告认为照片上显示的生猪重量已达到200余斤，由此推算出原告已在2017年2月将租赁房出租。原告则称今年6月其才在被告原承租的养猪楼内与他人养猪。
本院考虑到被告交纳了第一年租金，原告在被告不履行合同后，于2017年4月30日第一年度租期届满40天后，主动采取了减损措施，避免了损失的进一步扩大，参照原告在上述房屋闲置期间内的损失，结合当事人违约过错的程度，酌情调整为4个月的租金作为违约金，即80160元（7.5元/㎡/月×2672㎡×4月）。原告主张第一年租期届满后40天的房屋使用费，与法有据，本院予以支持，但应以实际出租面积计算，计算为26720元【（7.5元/㎡/月÷30）×2672㎡×40天】。原告主张被告给付其垫支的水电费，未有证据证明，但被告自认租赁期间大部分水电费已缴纳，有垫支的话也就是大概一百到两百元，本院以被告的自认，酌情认定150元。
为此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条，第一百零七条，第一百一十四条，第二百二十六条之规定，判决如下：
一、原告袁国银与被告王建华间的房屋租赁合同（含补充合同）于2017年6月10日解除；
二、被告王建华给付原告袁国银2017年5月1日至2017年6月10日租金26720元。
三、被告王建华给付原告袁国银违约金80160元。
四、被告王建华给付原告袁国银垫支的水电费150元；
五、驳回原告袁国银的其他诉讼请求。
以上二至四项的执行期限为本判决发生法律效力后十日内。
被告王建华如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6912元，由原告负担4934元，被告负担1978元（被告负担部分原告已代垫，待执行中由被告一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时按不服判决的数额向该院预交上诉案件受理费6912元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。
审 判 长 朱 洪
人民陪审员 黄德祥
人民陪审员 陈桂贤
二〇一七年十二月十二日
书 记 员 韩澄宇