江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏12民终1365号
上诉人（原审被告）：靖江村镇建设综合开发有限公司，统一社会信用代码9132128214111575XE，住所地靖江市城南园区顶和庄一区五幢底层。
法定代表人：丁桂华，该公司董事长。
委托诉讼代理人：郭伟，该公司员工。
委托诉讼代理人：朱冰，靖江市弘毅法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：朱永才，男，1961年7月11日生，汉族，住如皋市。
委托诉讼代理人：鞠新铭，江苏百川通律师事务所律师。
原审第三人：江苏苏兴建设工程有限公司，统一社会信用代码91321281757986131J，住所地兴化市英武南路188号。
法定代表人：王涛，总经理。
原审第三人：靖江市弘伟混凝土有限公司，统一社会信用代码91321282692103309P，住所地靖江市经济开发区新港园区永济港港口。
法定代表人：刘苹，该公司董事长。
委托诉讼代理人：祁益民，该公司员工。
上诉人靖江村镇建设综合开发有限公司(以下简称村镇开发公司)因与被上诉人朱永才及原审第三人江苏苏兴建设工程有限公司（以下简称苏兴公司）、靖江市弘伟混凝土有限公司（以下简称弘伟公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省靖江市人民法院（2018）苏1282民初94号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月22日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
村镇开发公司的上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：1、一审认定四方协议系债权、债务的转让，明显偏袒被上诉人，债权、债务转让的前提是债务的有效存在，而本案中四方协议签订后，苏兴靖江分公司只用了弘伟公司价值约40万元的混凝土，至今尚未用足合同约定的420万元混凝土，420万元的债务并未实际发生；2、依据《商品房买卖合同》的约定，目前尚未达到上诉人给被上诉人出具案涉房屋购房发票及办理购房手续的条件；3、被上诉人在四方协议签订后，苏兴公司尚未履行四方协议即未用弘伟公司混凝土的情况下，于2014年10月31日与弘伟公司提前进行房款结算，其造成的损失是由其重大过错所致，一审法院将该后果强加于上诉人，无事实和法律依据；4、上诉人虽然向被上诉人收取了相关费用，这是为了履行四方协议做的准备工作，现客观上四方协议已经无法履行，一审认定上诉人向被上诉人交付了房屋、收取了相关费用，上诉人应当按合同的约定为被上诉人办理产权证不当，系偏袒被上诉人。
朱永才辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，故请求驳回上诉人村镇开发公司的上诉请求。
原审第三人苏兴公司未发表意见。
原审第三人弘伟公司述称，一审认定事实清楚，请求依法判决。
朱永才一审法院的诉讼请求：1.判令村镇开发公司立即为朱永才办理朱永才向村镇公司开发购买的坐落于靖江市润晖国际广场E1-101号门面房（以下简称101号门面房）的产权登记；2.判令本案诉讼费由村镇开发公司负担。
一审法院查明：苏兴靖江分公司系苏兴公司的分支机构。2014年10月29日，苏兴靖江分公司（甲方）与第三人弘伟公司（乙方）、村镇开发公司（丙方）、朱永才（丁方）签订协议书一份，载明，丙方开发的润晖国际广场一期工程二标段由甲方承建，甲方在承建过程中使用乙方混凝土，截止到2014年10月29日，甲方欠乙方砼款210万元，对该欠款的支付，经四方协议，达成协议如下：一、甲方对欠乙方的砼款数额不持异议，同意由丙方以房抵款，且购房款由甲方与丙方结算。二、丙方同意以其开发的润晖国际广场的E1-101号门面房以确定的价格向乙方抵款。该房面积为258.6平方米，房款总价为630万元。该总价减去210万元后，尚有多余款420万元，该款经甲、乙双方协商，甲方同意由乙方在以后工程项目中购买乙方商品混凝土420万元抵款，双方同意混凝土单价按《泰州工程造价管理》靖江市当月商品混凝土指导价下浮19%结算，直至供货完成为止。且甲方承诺，乙方只需要以砼抵款，无须以货币形式支付。如果甲方或甲方代表丁桂华指定的工程项目在靖江范围内需要乙方按以上所述价格供应混凝土，乙方拒绝签订供应混凝土的合同或拒绝供应混凝土，则丙方可要求乙方及丁方支付该商品房抵账后的余款，并且由此产生的费用（含律师费、诉讼费）均由乙方和丁方承担。三、乙方同意将房转让给丁方，相关购房手续丙方直接与丁方办理。房款甲方直接与丙方结算。四方同意在办理购房手续时四方同时到场，各自办理相关手续。四、乙方与丁方结算房价另行签订协议，与甲方、丙方无关。五、本协议签订地为江苏靖江市，发生纠纷由签订地人民法院处理。六、本协议一式四份，四方各执一份，签字后生效。2014年10月31日，朱永才与第三人弘伟公司对账，弘伟公司确认：自2010年9月至2014年10月31日，供应商朱永才送我单位石子、瓜子片等材料款总计28583156.49元。我单位累计已付朱永才现金、承兑及转账共计28220888.75元（其中含润晖国际广场E1-101室门面房房款转账630万元，详见协议书）；截止2014年10月31日止材料款余额为362267.74元。2014年11月17日，朱永才、村镇开发公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：朱永才购买村镇开发公司开发的润晖国际广场E1幢101号商铺，总价630万元，付款方式详见2014年10月29日四方协议及备注（协议中的丙方同意将该商品房在合同订立生效后交付丁方使用，甲方在以后的工程项目中使用乙方商品混凝土总价达420万元之后，甲方出具有关凭据给丙方，丙方方能给丁方出具该商品房的购房发票及办理相关的购房手续，甲方在2015年11月底前用完计420万元混凝土）。出卖方商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。出卖人应及时完善相关手续，争取使买受人早日取得房地产权属证书。同日，村镇开发公司向朱永才出具收据，载明朱永才转账方式交房款（混凝土抵房款）210万元。2015年12月19日，村镇开发公司收取朱永才代办权证费2171元、公共维修基金7758元、水费300元。2015年12月21日，村镇开发公司收取朱永才装修押金3000元、物业费9310元、公共能耗费4655元、建筑垃圾清运费776元。现101号门面房已办理产权证登记在被告名下。第三人弘伟公司于2017年3月歇业，第三人苏兴公司自四方协议签订后至今未从弘伟公司用完420万元混凝土。
本案争议的焦点是：村镇开发公司是否应当为朱永才办理101号门面房产权证。
一审法院认为：本案中，朱永才、村镇开发公司与两第三人签订的四方协议及村镇开发公司签订的商品房买卖合同合法有效，各方当事人应按协议履行。四方协议约定，弘伟公司对苏兴靖江分公司混凝土款债权由村镇开发公司用其开发的101号门面房转让给弘伟公司的房款抵偿，房款不足部分由苏兴靖江分公司在一定期限内使用弘伟公司的混凝土抵偿；销售101号门面房的房款与苏兴靖江分公司结算；弘伟公司将其从村镇开发公司处抵偿所得的101号门面房转让给朱永才，房款由朱永才对弘伟公司享有的砂石料债权抵偿、结算。上述约定说明，朱永才向村镇开发公司购买101号门面房应支付的房款用其对弘伟公司的砂石料款向弘伟公司支付，弘伟公司用其生产的混凝土向苏兴靖江分公司支付，苏兴靖江分公司用其对村镇开发公司的工程款与村镇开发公司结算，四方之间的债权、债务进行了转让，故朱永才并无向村镇开发公司支付房款的义务。村镇开发公司作为101号门面房的销售方，根据四方协议约定，房款由其与苏兴靖江分公司结算，并非与弘伟公司或朱永才结算，村镇开发公司目前与苏兴靖江分公司是否结清房款，系其与苏兴靖江分公司的纠纷，不能影响其履行与朱永才签订商品房买卖合同所约定的义务。苏兴靖江分公司未在与弘伟公司约定的期限内使用完房款不足部分的混凝土，导致其不足以向村镇开发公司抵偿房款，系其与弘伟公司的纠纷，亦不能影响村镇开发公司为朱永才办理房屋产权证的义务。村镇开发公司是否向苏兴靖江分公司结算到房款，不能作为抗辩朱永才要求其办理产权证的主张，村镇开发公司的抗辩不能成立，应不予采信。在朱永才与村镇开发公司签订商品房买卖合同后，村镇开发公司向朱永才交付了房屋，并收取代办产权证的相关费用后，村镇开发公司应按合同约定为朱永才办理产权证。朱永才的诉讼请求符合法律规定及双方当事人的约定，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，一审作出如下判决：靖江村镇建设综合开发有限公司在判决发生法律效力之日起三十日内为朱永才办理坐落于靖江市润晖国际广场E1-101号门面房的不动产权证。本案受理费55900元减半收取27950元，由靖江村镇建设综合开发有限公司负担（朱永才已交纳，靖江村镇建设综合开发有限公司在判决发生法律效力之日起三十日内给付朱永才）。
二审中，本案当事人没有提交其他新证据，二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为：依据四方协议的约定，虽然案涉房屋转给了朱永才，购房手续由村镇开发公司直接与朱永才办理，但村镇开发公司出卖该房屋获得对价的方式仍是以弘伟公司向苏兴靖江分公司提供的混凝土货款抵扣，朱永才只与弘伟公司结算房款。四方协议签订后苏兴靖江分公司并未用完协议约定的420万元混凝土，村镇开发公司现无法取得案涉房屋的大部分对价，且四方协议中也未约定以朱永才向弘伟公司支付房款为村镇开发公司办理过户的条件，故朱永才以其已经向弘伟公司支付全部购房款为由要求村镇开发公司办理过户不能成立。另，村镇开发公司与朱永才签订的《商品房买卖合同》中明确约定，苏兴靖江分公司在以后的工程项目中使用弘伟公司商品混凝土总价达420万元之后，苏兴靖江分公司出具相关的凭据给村镇开发公司，村镇开发公司方能给朱永才出具该商品房的购房发票及办理相关的购房手续，而在商品房买卖中出具购房发票后才能办理过户手续，故朱永才现主张村镇开发公司办理案涉房屋过户显然与《商品方买卖合同》的约定不符。综上，朱永才的一审诉讼请求应当予以驳回，一审判决村镇开发公司为朱永才办理案涉房屋的不动产产权证不当，本院依法予以纠正。村镇开发公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定,判决如下：
一、撤销江苏省靖江市人民法院（2018）苏1282民初94号民事判决；
二、驳回被上诉人朱永才的诉讼请求。
一审案件受理费55900元减半收取27950元由被上诉人朱永才负担，二审案件受理费55900元由被上诉人朱永才负担（该款上诉人靖江村镇建设综合开发有限公司已经预交，被上诉人朱永才在本判决送达之日起十五日内向上诉人靖江村镇建设综合开发有限公司支付）。
本判决为终审判决。
审判长 王军强
审判员 顾连凤
审判员 潘贻杰
二〇一八年八月二日
书记员 陆超凡