四川省雅安市雨城区人民法院民 事 判 决 书（2018）川1802民初174号原告：雅安市正黄置业发展有限公司，住所地四川省雅安市雨城区熊猫大道385号5栋3层1号。法定代表人：黄良。委托代理人（特别授权）：李晓娥，女，公司员工。被告：高晓薇，女，1983年4月7日出生，汉族，住四川省天全县。被告：赵鑫，男，1975年10月22日出生，汉族，住广东省肇庆市鼎湖区。原告雅安市正黄置业发展有限公司（以下简称正黄公司）与被告高晓薇、赵鑫房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月11日立案后，依法适用普通程序,于2018年6月7日公开开庭进行审理，原告正黄公司的委托诉讼代理人李晓娥到庭参加诉讼，被告高晓薇、赵鑫经本院传票和公告送达开庭传票传唤，未到庭参加诉讼。本院依法缺席进行审理，本案现已审理终结。正黄公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除与高晓薇、赵鑫于2014年3月19日签订的《商品房买卖合同》及其补充协议；2.判令高晓薇、赵鑫共同支付正黄公司被银行扣除的保证金及利息、罚息共计515,824.94元；3.判令高晓薇、赵鑫按照《商品房买卖合同》及其补充协议的约定向正黄公司支付购房总价款10%的违约金，即73,677元；4.判决以上费用在高晓薇、赵鑫支付给正黄公司的所有款项中扣取；5.判令高晓薇、赵鑫在《商品房买卖合同》及其补充协议解除后，配合正黄公司到主管房产管理局办理完毕本案商品房的撤销预售备案手续（备案号：10172）、撤销预告登记手续、撤销抵押预告登记手续；6.本案的诉讼费由高晓薇、赵鑫承担。事实与理由：高晓薇、赵鑫为购买正黄公司开发的位于雅安市正黄·金域首府项目7栋1单元13楼层1304号的房屋于2014年3月19日，与正黄公司签订《商品房买卖合同》及补充协议等相关文书，约定：1.房屋总价736,777元，高晓薇、赵鑫采用按揭贷款方式付款。其中，首付款236,777元，向银行贷款500,000元；2.正黄公司为高晓薇、赵鑫的银行按揭贷款提供担保，若高晓薇、赵鑫逾期偿还贷款，导致正黄公司向银行承担保证责任，正黄公司有权解除合同。高晓薇、赵鑫应向正黄公司支付被扣除的保证金、利息及产生的其他费用，同时支付购房总价款10%的违约金。合同签订后，高晓薇、赵鑫按约定支付了首付款236,777元。2014年5月23日，正黄公司收到高晓薇、赵鑫向雅安市商业银行股份有限公司直属支行（以下简称雅商行直属支行）申请的贷款500,000元。至今，正黄公司为高晓薇、赵鑫代偿本息515,824.94元。为维护正黄公司合法权益，特提起诉讼，请判如所请。高晓薇、赵鑫作答辩，亦未提交证据。正黄公司围绕本案诉讼提交了如下证据:《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《借款合同》、收款收据、雅商行贷款借据、业务凭证、扣划保证金通知等证据。经审核，前述证据均符合证据规则要求，可以作为认定案件事实的依据，本院予以采信。根据采信的证据以及当事人在庭审中的陈述，本院认定本案的事实如下：2014年3月19日，高晓薇、赵鑫作为买受人与正黄公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。《商品房买卖合同》对买受人所购商品房的基本情况、计价方式与价款、付款方式及期限、交付条件和接收手续、房屋按揭信息等作了明确约定。《商品房买卖合同补充协议》约定“2.3商品房按揭付款：买受人采取按揭付款方式付款，该套商品房套内面积单价为6,337.87元/平方米。总价736,777元。1）合同签订当日内，买受人向出卖人付清首付款226,777元。2）余款510,000元，由买受人向银行申请按揭贷款予以支付。2.6关于按揭贷款的约定1）、买受人选择按揭付款方式的，出卖人应协助买受人办理银行按揭手续，买受人在合同签订之日起20个工作日内，备齐办理按揭贷款所需的全部资料到按揭银行与其签订按揭借款合同。4）出卖人与买受人就所涉按揭贷款及担保事宜达成如下约定：出卖人保证期内，因买受人未能按借款合同约定，按时足额偿还每期贷款本息，导致银行从出卖人在其开立的账户中扣款（包括但不限于贷款本息、罚息和复息等），买受人应当在15日内将出卖人代付金额支付给出卖人，且买受人应当从出卖人实际承担保证责任之日起至买受人还款日止，按每日代偿金额的千分之五向出卖人支付违约金；买受人逾期30日以上的，从出卖人实际承担保证责任之日起至买受人还款之日止，每日按代还金额的百分之一向出卖人支付违约金。在出卖人保证期内……出卖人代还的贷款本息，以及向出卖人支付总房款10%的违约金。在抵扣上述费用后，若有剩余归还买受人，如有不足之数出卖人有权继续向买受人追偿，直至全部清偿为止。5.4买受人持交房通知书办理接房手续，并对合同项下商品房进行验收交接。买受人与出卖人委托的物业管理公司交接钥匙，签署房屋验收交接单，即为合同项下商品房已经交付。若买受人在出卖人通知领取《交房通知书》之日起的15日内或买受人在领取交房通知书10日内仍未进行接收房屋，则视为出卖人已于本款前述期限届满（以先到者为准）的次日其将合同项下商品房交付买受人……14、买受人依据合同和本协议约定……15、如买受人逾期支付房价款或逾期签订银行个人借款合同导致出卖人通知其解除合同或者买受人未能按期偿还贷款导致出卖人承担保证责任（含扣划保证金和回购房屋），在出卖人通知买受人解除合同后，出卖人有权无需征得买受人的同意而单方面到雅安市房产管理局办理解除所购商品房的预售登记手续并另行出售该商品房。”随后，高晓薇作为借款人、雅商行直属支行作为贷款人、正黄公司作为保证人、高晓薇、赵鑫作为抵押人签订《借款合同》，约定“第二条，借款金额，借款人借款金额为人民币（大写）伍拾万元整。第三条，借款期限，借款期限为贰百肆拾个月，即从2014年5月14日起至2034年5月14日止。实际借款期限以贷款借据为准。第六条，计息、结息，贷款利息自扣款之日（即起息日）起计算。借款人应按本合同约定的还款计划偿还借款本息。借款按日计息，按本合同约定的方式结息，当期本息当期清偿。第十一条，保证条款，一、保证人提供连带责任保证……二、保证范围包括本合同……”且对贷款利率、罚息利率、违约金等进行明确的约定。高晓薇、赵鑫以“正黄·金域首府二期”7栋1单元13楼1304号房屋为该笔借款作抵押，正黄公司为该笔借款作担保。高晓薇、赵鑫依约向正黄公司支付购房首付款236,777元。2014年5月23日，雅商行直属支行依约向高晓薇、赵鑫发放贷款500,000元，此款作为房款支付给正黄公司。正黄公司通知交房后，截至目前，高晓薇、赵鑫仍未收房。同时，高晓薇、赵鑫亦未按约定逐月归还按揭贷款。雅商行直属支行鉴于高晓薇、赵鑫未还款行为，遂要求正黄公司承担保证责任，正黄公司因此为高晓薇、赵鑫代偿本息515,824.94元。另查明，“正黄·金域首府二期”7栋1单元13楼1304号房屋办理了预售备案、预告登记、抵押登记。本院认为：《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《借款合同》所约定的内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，前述合同均为商品房买卖关系下的合同，应作为本案纠纷的处理依据。本案中，高晓薇、赵鑫在正黄公司发出交房通知后，一直未前往收房，同时未按约定期限向雅商行直属支行偿还按揭贷款，导致正黄公司为其代偿全部按揭贷款。《商品房买卖合同补充协议》第15条明确约定买受人未能按期偿还贷款导致出卖人承担保证责任，出卖人可以解除合同。据此，解除合同的条件成就，正黄公司有权解除案涉商品房买卖合同及补充合同。同时，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己行为表明不履行主要债务”的规定，高晓薇、赵鑫的行为已经表明其不履行主要债务，正黄公司可以解除合同。因此，正黄公司要求解除与高晓薇、赵鑫签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，并要求高晓薇、赵鑫配合其到主管房产管理局办理案涉房屋的撤销预售备案、撤销预告登记、撤销抵押预告登记的请求成立，本院予以支持。依照《商品房买卖合同补充协议》2.6条关于按揭贷款的约定，出卖人可以要求买受人支付其代偿的金额，即扣划的保证金、利息、罚息共计515,824.94元。因此，正黄公司的该项主张成立，正黄公司要求以上费用在高晓薇、赵鑫已支付给正黄公司的所有款项中扣取的理由正当，本院予以支持。关于高晓薇、赵鑫是否承担违约金的问题，本院认为，从2014年到至今，案涉房屋的市场价格已大幅上涨，正黄公司解除合同，收回房屋，案涉房屋的溢价足以弥补其因高晓薇、赵鑫违约行为造成的损失。故，本院对正黄公司关于违约金的请求不予支持。高晓薇、赵鑫经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本院依据审理查明的事实依法作出判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四第二项，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除雅安市正黄置业发展有限公司与高晓薇、赵鑫于2014年3月19日签订的《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》；二、高晓薇、赵鑫于本判决发生效力之日起十日内支付雅安市正黄置业发展有限公司被雅安市商业银行股份有限公司直属支行扣划的保证金、利息及罚息共计515,824.94元，此费用在雅安市正黄置业发展有限公司应返还给高晓薇、赵鑫的购房款中扣取；三、高晓薇、赵鑫于本判决发生效力之日起十日内协助雅安市正黄置业发展有限公司到雅安市房产管理局办理“正黄·金域首府二期”7栋1单元13楼1304号房屋的撤销预售备案、撤销预告登记、撤销抵押预告登记；四、驳回雅安市正黄置业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,696元，由雅安市正黄置业发展有限公司负担1,212元，高晓薇、赵鑫负担8,484元。高晓薇、赵鑫负担的部分于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。审 判 长  张 曦人民陪审员  何良诚人民陪审员  胡咏宏二〇一八年七月十七日法官 助理  樊凌莎书 记 员  漆喜梅