河北省沧州市运河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）运民初字第1307号
原告郭艳，女，汉族，1973年1月2日出生，住沧州市。
委托代理人王云超，河北衡泰律师事务所律师。
被告王林夫，男，汉族，1939年1月29日出生，住沧州市。
委托代理人李英，河北沧狮律师事务所律师。
委托代理人王晓，女，汉族，1968年10月19日出生，住广东省，系被告王林夫之女。
第三人河北壹加贰房地产经纪有限公司沧州颐和文园分公司。
住所地河北省沧州市运河区解放西路颐和文园8号楼负106号门市。
负责人任洪星。
委托代理人肖伟，职员。
原告郭艳诉被告王林夫、第三人河北壹加贰房地产经纪有限公司沧州颐和文园分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郭艳及其委托代理人王云超，被告王林夫委托代理人李英、王晓，第三人河北壹加贰房地产经纪有限公司沧州颐和文园分公司委托代理人肖伟到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告郭艳诉称，2013年12月，经河北壹加贰房地产经纪有限公司沧州颐和文园分公司中介，被告将运河区曙光街质监站宿舍楼房屋以400000元卖给原告，三方签订房屋买卖合同，被告于2014年3月将房屋交付原告，但在后来原告要求被告及第三人办理过户手续时，被告不再配合办理，以致拖延至今，原告为维护合法权益特此起诉，请人民法院判令被告配合、第三人协助原告办理房屋过户手续。诉讼费用由被告承担。
被告王林夫辩称，一、答辩人从未与郭艳签订过任何房屋买卖合同，争议房产为答辩人夫妻共同财产，任何个人无权买卖。二、答辩人也从未收到过郭艳的400000元购房款，更不存在将房屋交付的情况，请依法驳回原告的诉讼请求。
第三人河北壹加贰房地产经纪有限公司沧州颐和文园分公司述称，在2013年12月份，买方郭艳和王林夫及王林夫的儿子王洋通过中间签订了买卖合同，因为郭艳和卖方认识，他们把细节谈妥了，对于过户的流程包括过户需要准备哪些资料，他们不清楚，通过中介签订合同，委托我们帮他们走程序，这份合同从中介签署，仅收取了代办的费用，按公司交易流程、交易习惯应收取1%费用，我们仅收取了0.5%的费用，王林夫的房产证及所有资料，我都给郭艳了，买方是弱势群体，这期间我们也有售后服务，我们只出具一份合同，然后定期跟踪，我给王洋和郭艳打过电话，郭艳说不是我方不过户，你去追踪王洋，我跟他沟通过几次，他说拿着房产证，王林夫的老伴不在了，需做公证。我让我的员工庞某（已离职）几次跟王洋沟通过，王洋说公证没办完，导致产权没过户到郭艳名下。
原告郭艳申请证人梁某（男，1971年8月出生，住××区。）出庭作证称，2013年元旦前一天，我跟李某去玩，正路过杨雷那，杨雷说有房子卖给他去看房，杨雷和其妻子领着我和李某去颐和家园进去看房，我和李某进去了，一个姓王的人，他的老父亲告诉他房子以后是你的了，你看着卖吧，把房产证和红皮文件给他儿了，我和李某站着看着，王姓人说以前打款是房款。
原告郭艳申请证人李某（男，1972年10月出生，住××区。）出庭作证称，2013年元旦之前，杨雷说买房了，我们一块看房去，到屋后，看房的位置，户型，一个老人出来，应是房主，把房产证交给年轻的，处理购房的事，说房款已经给部分了，过户后把剩余房款再给。房屋具体地点是颐和家园。
原告郭艳为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：一、结业合影照片，用以证明原告郭艳与被告王林夫的儿子王洋是同学关系。二、户籍证明，死亡证明，用以证明被告妻子刘淑英于2012年死亡，被告王林夫和王洋有权出卖该房屋。王洋于2015年死亡，涉诉房产已经出卖给原告，不再发生转继承。三、涉诉房屋出卖信息网页照片，用以证明被告王林夫曾委托壹加贰公司卖房，并发布卖房信息。四、涉诉房产的房权证（署光街质检站宿舍楼-东-302）、土地使用证、被告王林夫户口页、身份证复印件，用以证明本案涉诉房产登记所有权人是被告王林夫，被告将涉案房产及身份证件交给原告，表示成交。五、第三人壹加贰公司收款收据，证明原、被告委托中介公司即买卖房屋，中介收了原告代办过户费2000元。六、房屋买卖合同，用以证明中介方提供交易机会，保管房证、协助过户，提供咨询。被告自愿售房，对房屋有处分权，没有产权争议，办理遗产税。在原告取得房证时，合同义务履行完毕。七、银行业务凭证、存款凭条、账户交易明细以及原告郭艳与其母亲刘凤霞母女关系的证明，用以证明原告已经交付被告购房款361493.5元。八、收款收据，涉诉房屋采暖费发票，房屋照片，用以证明被告交房后原告买家具换门，对房屋进行了布置整改，及交采暖费、水费等情况。九、租赁协议、租房人的证明，用以证明被告交房后原告把房屋出租给他人居住已一年多，被告从没有提出过异议。第一次租房租给江海静。随后，原告把房屋租给孔繁凤，协议上有电话，身份证号，是从2014年6月25号出租直到现在，并且，租房人孔繁凤还写了证明，证明截止到2015年4月25日左右没有受到任何人干扰。十、通话记录，录音，用以证明在2015年原告郭艳与王洋约定去房产交易中心办过户，直到2015年4月份，被告都没有提出对卖房的异议，证明了房屋买卖真实合法有效。
被告王林夫质证称，一、对证人证言不予认可，对真实性有异议，证人证言作证不流畅，而且多次经原告及旁听人员提示，在第二名证人作证中前后矛盾，刚开始说房款付了一半，后又说不清付了多少，第一位证人用了不确定语言，即对本案不知情。二、毕业合影照片、户籍证明、死亡注销证明与本案没有关联性。三、58同城网上的两份材料，与本案没有关联性，也都是复印件，证明不了什么。颐和家园院内也与本案没有关系，不是本案诉争的房子。照片这一套也是复印件，显示已经过期，与本案无关。四、房产证一套证明文件，证明房产是被告所有，与死者王洋和原告没有关系。五、2000元收款收据不是正式发票。六、房屋买卖合同，被告王林夫没有签署过任何买卖合同，上面王林夫签字不是王林夫所签，并且王林夫也未授权任何人代签。无法核实王洋签字是否为真实的，根据合同第五条第一项第二款的约定，约定是2014年1月15号前乙方将房款400000元一次性转入甲方账户，同原告刚才所述不一致，证明该合同不具有真实性。七、银行明细，真实性、合法性、关联性都不认可。八、母女关系证明和本案没有关系。九、600元票据等票据和本案没有关联性。十、租赁协议与本案没关系，被告并没有将房屋出租给两人。孔繁凤证人证言，因本人未到庭，有异议。十一、录音材料不能核实是否是王洋本人录音，内容上不能起到任何证明作用。房屋照片不能判断是否为涉案房屋。
第三人河北壹加贰房地产经纪有限公司沧州颐和文园分公司质证称，对证人证言没有异议。郭艳提供了58同城复印件，我们经纪人在58等网站发布大量信息，这只能说明郭艳看了信息，给小庞打了电话，说有房屋买卖，不知流程，委托签署房屋合同，我们签署的合同，因为是代办，客户不是来源于我们自己，客户、房主我们不了解，我们帮他们办过户程序，我们特意在合同第四条注明甲乙双方就房屋出现纠纷，我们不负责协调。正是因为基于他们谈的细节我们不清楚，包括成交价格、付款方式，可能郭艳事前支付他们款项了，我们不清楚，他们的需要就是让我们代办过户，我们收费是比较低的，和我们交易流程、交易习惯是不一样的。这份合同是有法律效力的，是真实交易的存在。他们事先谈好了，我们签署合同的时候，要问询买卖双方的情况，王洋说他父亲委托他代办事宜了，他父亲年龄较大，我们也说让产权人过来签署下，他说考虑老人年龄大了，我和他们沟通了，让王洋签字。按交易习惯，签署合同后，产权证应交给丙方，为什么证件没在我们这儿，房子是王林夫的，是需要办理遗产税，办理产权变更，王林夫、王洋需要到公证处做公证，所以原件他们拿走了。
经审理查明，自2010年3月至2013年12月，原告郭艳与被告王林夫之子王洋之间一直存在资金往来。2013年12月31日，原告郭艳与被告王林夫之子王洋于河北壹加贰房地产经纪有限公司沧州沧州颐和文园分公司（原解放西路分公司）就位于曙光街质监站院内宿舍楼东-302的房屋签订房屋买卖合同，因郭艳与王洋相识，相关买卖合同的细节均为其双方商定，河北壹加贰房地产经纪有限公司沧州颐和文园分公司（原解放西路分公司）仅作为中介提供相应服务。该房屋买卖合同售房人为王林夫、王洋（甲方），购房人为郭艳（乙方），该房屋买卖合同甲方由王洋签字。合同约定房屋成交价格400000元，于2014年1月15日之前，乙方郭艳将房款400000元一次性转入甲方帐户，之后双方办理过户手续，甲方负责该房屋的遗产、继承税，乙方郭艳负责其他过户费用。
另查明，涉诉房屋位于曙光街质检站院内宿舍楼-东-302，房屋登记所有权人为被告王林夫，房屋产权登记日期为2000年3月13日。被告王林夫的妻子刘淑英于2012年12月24日去世，被告王林夫之子王洋于2015年4月16日去世。王晓为被告王林夫长女。河北壹加贰房地产经纪有限公司沧州解放西路分公司于2014年7月28日更名为河北壹加贰房地产经纪有限公司沧州颐和文园分公司，并办理变更登记。
本院认为，本案涉诉位于曙光街质检站院内宿舍楼-东-302的房屋，产权登记于2000年，系王林夫与刘淑英夫妻关系存续期间，故被告王林夫称该房屋系其与妻子刘淑英的夫妻共同财产，本院予以认定。刘淑英于2012年12月24日去世后，该房屋不当然归被告王林夫一人所有，应依照继承法的规定按遗产处理，就本案目前查清的事实，该房屋在刘淑英去世后至王洋与郭艳签订房屋买卖合同之前，至少还存在王洋、王晓两位继承人，涉诉房屋应属王林夫与其他法定继承人共有。在共有关系存续期间，未经其他共有人同意，部分共有人擅自处分共有财产的，法律规定一般认定为无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护善意第三人的合法权益。第三人善意取得应当符合以下条件：一、主观上是善意的；二、以合理价格转让；三、转让的财产是不动产的已经登记，转让的财产是动产的已经交付。本案中，首先，关于原告郭艳是否为善意，其主张房屋登记所有权人王林夫授权儿子王洋代为签订房屋买卖合同，对此，被告王林夫不予认可，第三人河北壹加贰房地产经纪有限公司沧州颐和文园分公司在庭审中称在主持签订该房屋买卖合同时，系王洋称其父亲王林夫委托他办理相关事宜，但并未提供王林夫授权的委托书。那么，原告郭艳对王洋本人无单独处分涉诉房屋的情形是明知的，对于原告郭艳主张王林夫授权王洋处理涉诉房屋的买卖事宜，其仅申请了证人出庭作证，未提交其他证据相佐证，且被告王林夫不予认可，本院认为证据不充分，故不能认定原告郭艳系善意。其次，关于是否以合理价格转让，被告王林夫不认可收取过原告的购房款，对此，原告提交了其自2010年3月至2013年12月的账户交易明细，主张原告在此期间分数次向被告王林夫及王洋转账购房款361493.5元，对此，被告王林夫质证不予认可。本院认为，原告提交的账户交易明细显示原告郭艳与王洋之间自2010年3月至2013年12月之间一直存在资金往来，且往来金额超过361493.5元，其中，仅在2013年12月9日存在一笔对王林夫转账支取800元的记录，并且，原告郭艳与王洋之间的资金往来均发生在本案涉诉房屋买卖合同签订以前，原告郭艳主张此期间其与王洋之间多次的转账行为系支付购房款，与本案涉诉房屋买卖合同中约定的“于2014年1月15日之前，乙方郭艳将房款400000元一次性转入甲方帐户”不相符，亦不符合交易习惯和常理，故本院对其该项主张不予采信。最后，涉诉房屋并未办理过户登记。综上，原告郭艳对涉诉房产不构成善意取得，其与王洋签订的本案涉诉房屋买卖合同应属无效。对于原告郭艳要求本案被告及第三人办理涉诉房屋过户登记的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十八条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决如下：
驳回原告郭艳的诉讼请求。
案件受理费100元，保全费2520元，由原告郭艳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。
审 判 长 汪 珊
人民陪审员 宫业胜
人民陪审员 许嘉玲
二〇一六年五月二十四日
书 记 员 姚国彦