南宁铁路运输法院
民 事 判 决 书
（2015）南铁民初字第559号
原告（反诉被告）南宁市本佳商贸有限公司，住所地南宁市。
法定代表人全贵有，该公司总经理。
被告（反诉原告）南宁市嘉丰市场开发有限公司，住所地南宁市。
法定代表人唐绍钦，该公司总经理。
委托代理人马乃海，广西广合律师事务所律师。
原告南宁市本佳商贸有限公司（以下简称“本佳公司”）与被告南宁市嘉丰市场开发有限公司（以下简称“嘉丰公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月29日受理后，依法适用简易程序，由审判员蓝丹丹独任审理。被告嘉丰公司在法定期限内向本院提起反诉，经审查，本院决定与本诉合并审理，于2016年1月5日、2016年3月7日公开开庭审理，书记员刘燕担任法庭记录。原告法定代表人全贵有，被告嘉丰公司委托代理人马乃海均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）本佳公司诉称，原、被告于2014年12月17日在被告的招商部签订了《嘉丰市场房屋租赁合同》，租赁被告嘉丰公司3栋一楼11号铺面作为原告经营场所，合同约定：原告按季支付房屋租金，每季度的租金为3699元，日均租金41.10元，租赁期限自2014年11月17日起至2016年11月16日止。原告按照合同约定：第四期租金（2015年8月17日至2015年11月16日）于2015年9月7日向被告支付租金1000元，于2015年9月16日向被告支付租金2699元。原告履行了合同，但被告却于2015年9月25日在没有告知原告的情况下，突然在原告铺面玻璃门上加防盗锁，采取锁门并贴封条的形式，中断了原告正常的商业经营活动，由于27日是中秋节，是原告经营酒类生意最旺的季节，酒类生意一年中主要靠中秋节及春节两个大的节日，被告的行为给原告造成很大的损失，按照每天销售25000元，利润7000元计，仅2015年9月25、26、27号三天，原告的损失利润约20000元。原告认为被告的行为造成了原告的重大经济损失，故提起诉讼，请求判令：1、解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2、被告赔偿原告铺面装修费用8500元；3、被告返还原告已经支付的租金2137.2元；4、被告赔偿原告的经济损失20000元；5、本案诉讼费用由被告承担。被告（反诉原告）嘉丰公司辩称，解除合同的原因是原告逾期支付租金等费用造成的；原告要求被告赔偿其装修损失、返还租金、赔偿经济损失无事实和法律根据；被告请求法院判决解除其与原告签订的《嘉丰市场房屋租赁合同》，并驳回原告的其他诉讼请求。
被告（反诉原告）嘉丰公司反诉称，被告与原告于2014年11月17日续签的《嘉丰市场房屋租赁合同》约定：原告租赁被告开发的南宁市秀厢大道42号嘉丰公司3栋一层11号房屋（建筑面积19.57平方米）；租赁期为2年，自2014年11月27日起至2016年11月16日止；租金为每月38元／平方米，实行先交租后使用的原则，租金按季缴纳，第一期租金2231元在合同签订之日起三日内支付，以后的租金于每期期满前7日内缴纳；为保证合同的履行，原告应在合同签订之日支付履约保证金2231元。合同还约定：原告逾期支付履约保证金、租金及与使用租赁房屋有关的费用，每逾期一日，原告按拖欠金额的千分之三支付违约金，同时被告有权停水、停电等措施敦促原告支付，逾期超过十五天，被告有权终止合同，没收履约保证金，原告除支付拖欠的租金和违约金外，还应按三个月的租金数额赔偿被告的经济损失。同日，双方续签《嘉丰市场房屋租赁合同》附件《嘉丰市场管理服务合同》约定：被告为原告提供市场管理服务，服务期自2014年11月17日至2016年11月16日止；市场管理服务费标准为每月25元／平方米，按季缴纳，第一期服务费1468元在合同签订之日起三日内支付，以后的服务费于每期期满前7日内缴纳；为保证合同的履行，原告应在合同签订之日支付履约保证金1468元。合同还约定：原告逾期支付履约保证金、市场管理服务费、管理费等费用，每逾期一日，原告按拖欠金额的千分之三支付违约金，同时被告有权停水、停电等措施敦促原告支付，逾期超过十五天，被告有权终止合同，没收履约保证金，原告除支付拖欠的市场服务费和违约金外，还应按三个月的市场服务费数额赔偿被告的经济损失。原告经营使用的房屋一个月内连续七天不开门经营，或两个月内累计14天不开门（被告每天11：30至16：30进行检查），视同原告单方面终止合同，被告所收的履约保证金及剩余市场管理费不退，若原告拖欠有市场管理服务费和水电费和其他应付及应分摊费用的，必须立即付清，同时原告按三个月市场管理服务费金额赔偿被告经济损失。合同续签后，原告并未按合同约定支付租金、水电费、市场管理服务费和开门经营，屡屡违约。依照合同约定，原告应于2014年11月16日交纳租金和市场管理费3699元，至2014年11月28日才缴纳，逾期11天；应于2015年2月16日交纳租金和支付市场管理费用3699元，至2015年3月23日才缴纳，逾期35天；应于2015年5月16日交纳租金和支付市场管理费用3699元，至2015年6月3日才缴纳，逾期18天；应于2015年8月16日交纳租金和支付市场管理费用3699元，至2015年9月8日支付1000元，2015年9月16日支付2699元，其中1000元逾期23天，2699元逾期30天；应于2015年11月16日交纳租金和支付市场管理费用3699元，至今未付，已逾期21天，超过15天。
原告的自用水电费及公摊水电费、垃圾费亦未按合同约定在次月的5日前缴纳。原告2014年12月11日至2015年4月10日应交自用水电费96元、2014年12月至2015年8月共9个月应交公摊水电费、垃圾费270元。原告在2015年9月28日才支付360元；2015年5月至12月自用水电费、2015年9月至12月公摊水电费、垃圾处理费拖欠至今，远远超过15天。另外，原告亦未按照合同约定开门经营，据被告的最新数据统计，2015年11月18日至今，原告未开门经营，超过了合同约定一个月内不得连续七天不开门经营的禁止性规定。故反诉原告嘉丰公司请求判令：1、解除反诉被告本佳公司与反诉原告嘉丰公司签订的《嘉丰市场房屋租赁合同》及《嘉丰市场管理服务合同》；2、反诉被告本佳公司向反诉原告嘉丰公司支付违约金1254元及赔偿反诉原告损失3699元；3、反诉被告本佳公司向反诉原告嘉丰公司支付房屋占有使用费和市场管理服务费2466元（按每日123.30元（3699元÷30天，自2015年11月17日暂计至2015年12月7日，最后计至实际搬离之日）；4、本案的本诉、反诉案件诉讼费用由反诉被告本佳公司承担。原告（反诉被告）本佳公司对被告（反诉原告）嘉丰公司的反诉辩称，1、2015年9月25日被告对原告铺面采取强行锁门、贴封条，属于非法查封、扣押原告的财产，涉及违法；2、第四期租金原告已于2015年9月7日、2015年9月16日支付给了被告，水电费360元于2015年9月28日支付给了被告，而被告于2015年9月25日至2015年10月13日对原告铺面进行锁门、贴封条，并于2015年10月9日向原告送达《解除通知书》，属于单方面终止合同，按照合同的约定，被告的行为已构成违约；3、被告于2015年12月8日提供的证据中“开门检查情况”没有原告认可，有涉嫌作伪证的行为。
经审理查明，原告本佳公司（作为乙方）与被告嘉丰公司（作为甲方）于2014年12月17日签订了《嘉丰市场房屋租赁合同》，该租赁合同中约定由原告承租被告享有出租权的位于南宁市秀厢大道42号嘉丰市场3栋一层11号的房屋用于酒类的经营。双方约定租赁期限为两年，即自2014年11月17日起至2016年11月16日止。双方还约定租金按季度支付，每季度的租金为2231元，下期租金在本期期满前七日支付完毕。该合同的第十二条第四款中约定：“乙方逾期支付履约保证金、租金及与使用租赁房屋有关的费用，每逾期一日，乙方按拖欠金额的千分之三向甲方支付违约金，同时甲方有权以停水、停电等措施敦促乙方支付；逾期超过十五天，甲方有权终止合同，没收履约保证金。”该租赁合同第十三条约定：“甲方可以信函或报刊公告的形式向乙方送达催款、解约或办理其他事项等涉及履行本合同的通知。双方提供以下地址供对方邮寄和送达通知，一切关于本合同的履行事宜，一方按照下列地址寄出书面通知五天后即视为送达。”原告提供的地址为：“南宁市秀厢大道42号嘉丰市场3栋一层11号。”合同还约定了被告的指定收款账户以及原、被告双方的其他权利义务等事项。2014年12月17日，原、被告双方还签订了《嘉丰市场管理服务合同》，双方在该管理服务合同中约定被告为原告承租的嘉丰市场3栋一层号房屋提供市场管理服务，服务期限自2014年11月17日起至2016年11月16日止，市场管理服务费为每季度1468元，服务费按季支付，下期市场管理服务费在本期期满前七日内支付完毕。该管理服务合同第七条第三款还约定：“乙方（即本佳公司）逾期支付履约保证金、市场管理服务费、水电费等费用，每逾期一日，乙方按拖欠金额的千分之三向甲方（即嘉丰公司）支付违约金，同时甲方有权以停水、停电等措施敦促乙方支付；逾期超过十五天，甲方有权终止合同，没收履约保证金。”该市场服务合同还约定了被告的指定收款账户和双方的其他权利义务等事项。
原、被告双方签订《嘉丰市场房屋租赁合同》、《嘉丰市场管理服务合同》后，原告本应于2014年11月16日前支付的第一期租金及市场管理服务费于2014年11月28日支付，逾期11天；应于2015年2月16日前支付的第二期租金及市场管理服务费于2015年3月23日支付，逾期35天；应于2015年5月16日前支付的第三期租金及市场管理服务费于2015年6月3日支付，逾期18天；本应于2015年8月16日前支付的第四期租金也逾期至2015年9月8日支付1000元，至2015年9月16日支付2699元，3699元逾期23天，2699元逾期7天，且第四期租金原告支付到双方合同中约定的账户以外的被告的账户，且未通知被告，导致被告认为原告未支付相应第四期租金，被告遂于2015年9月15日将《催款函》张贴于原告承租铺面，于2015年9月25日至2015年10月12日对原告承租的商铺进行了上锁的限制经营的行为，并于2015年10月9日向被告承租商铺的地址邮寄了《解除合同通知书》，该通知书中被告写明原告应于2015年8月17日前缴纳2015年8月17日至2015年11月16日的租金，经被告多次催促，原告仍未缴纳，逾期52天，根据双方的合同第十二条第4款约定，被告决定解除与原告签订的合同，还写明“请您（即原告）于2015年10月13日前到嘉丰市场办公室办理退租手续迁出商铺”。原告遂以被告的行为侵害了原告的权益为由诉至法院。另查明，2015年10月13日被告对涉案商铺开锁之后，涉案商铺仍由原告进行管理使用至今。
以上事实，有《嘉丰市场房屋租赁合同》、《嘉丰市场管理服务合同》、《中国建设银行客户专用回单》、《南宁市本佳商贸有限公司欠交租金和市场管理服务费明细》、《南宁市本佳商贸有限公司欠交水电费明细》、《催租函》以及张贴照片、《解除房屋租赁合同》以及张贴照片、《嘉丰市场3栋11号本佳公司开门情况检查情况》、《EMS快递单》、《收据》、《发票联》、《嘉丰市场交款通知单》、中国工商银行网上银行电子回单、《建设工程规划许可证》、南宁市明秀派出所出具的《证明》、《土地租赁合同》、当事人陈述及庭审笔录等予以证实。
根据诉、辩双方的意见，归纳本案争议焦点为：1、原告要求解除原、被告双方的房屋租赁合同是否有事实和法律依据；2、原告要求被告赔偿铺面装修费用8500元、经济损失2万元是否有事实和法律依据；3、原告要求被告返还已支付的租金2137.20元是否有事实和法律依据；4、被告要求解除与原告签订的《嘉丰市场房屋租赁合同》和《嘉丰市场管理服务合同》是否有事实和法律依据；5、被告要求原告支付违约金1254元及赔偿被告损失3699元是否有事实和法律依据；6、被告要求原告支付房屋占有使用费和市场管理服务费至法院判决解除合同之日是否有事实和法律依据。
本院认为，原告本佳公司与被告嘉丰公司于2014年12月17日续签的《嘉丰市场房屋租赁合同》和《嘉丰市场管理服务合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。本案中被告嘉丰公司已按照合同的约定将涉案房屋交付给原告本佳公司，原告本佳公司第一、二、三期租金均逾期支付，第四期租金也逾期支付且未将租金转账至双方合同中约定的账户。原告经常性逾期交租的行为，属违约行为，被告鉴于双方签订的合同第十二条第一款的约定，已享有了解除合同的权利。原、被告双方均要求解除合同，但原告认为应从法院判决生效之日起确认解除，被告认为应从2015年11月17日（原告最后一期租金交付至2015年11月16日）解除。本院认为，被告于2015年10月9日通过EMS向原告寄出《解除合同通知书》以及在原告铺面张贴《解除合同通知书》，根据合同约定，双方可以通过邮寄送达的方式送达解约的通知，且寄出书面通知五天后即视为送达，被告于2015年10月9日向原告邮寄《解除合同通知书》，故本院确认原、被告签订的《嘉丰市场房屋租赁合同》和《嘉丰市场管理服务合同》已于2015年10月15日解除。关于原告要求被告返还已支付的租金2137.20元、被告要求原告支付房屋占有使用费和市场管理服务费至实际搬离之日的问题。合同于2015年10月9日解除后，原告仍一直占用该涉案房屋从事商业经营活动，而原告的租金实际支付到2015年11月16日，故原告还应参照双方签订的合同中关于租金和市场服务费标准的向被告支付房屋占有使用费和市场管理服务费至实际搬离之日，故原告要求被告返还已支付的租金2137.20元于法无据。根据双方合同约定，房屋占有使用费的标准为2231元／季度，市场管理服务费的标准为1468元／季度。但鉴于被告于2015年9月25日至2015年10月12日对涉案商铺上锁18天，该惩罚性措施时间过长，也导致了原告半个多月未能进行经营，基于公平合理原则，应扣除18天的房屋占有使用费和市场管理服务费。故对被告要求原告支付房屋占有使用费和市场管理服务费至原告实际搬离该涉案房屋止的诉求予以部分支持，即房屋占有使用费和市场管理服务费的起算时间应从2015年12月4日开始以双方合同约定的租金和市场管理服务费为标准计至原告实际搬离该涉案房屋止。
关于原告要求被告赔偿铺面装修费用8500元、经济损失2万元的问题。本院认为，原、被告2014年12月17日签订的《嘉丰市场房屋租赁合同》为续签合同，且合同中未约定装修期，原告也未向被告提出过铺面装修申请。而导致双方矛盾产生，一致要求解除合同的主要原因是原告的逾期支付租金及管理服务费的行为，故原告要求被告赔偿铺面装修费用没有法律依据，本院不予支持。另，原、被告在《嘉丰市场房屋租赁合同》第十二条第四款约定，被告有权以停水、停电等措施敦促原告支付逾期缴付的租金及使用租赁房屋有关的费用，被告对原告经营的铺面上锁的行为，可以认定为被告采取的敦促原告支付拖欠租金的自助行为。故原告以此为由要求被告支付其经济损失没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于被告要求原告支付违约金1254元及赔偿被告损失3699元的问题。本院认为，根据双方签订的《嘉丰市场房屋租赁合同》第十二条第四项和《嘉丰市场管理服务合同》第七条第三项的约定，原告逾期支付租金的行为，已构成违约，原告应按照约定向被告支付违约金和赔偿经济损失，但被告主张赔偿的损失数额已超过其实际的损失，且违约金完全可以弥补被告的损失。而原告对其实际缴付相应租金以及市场管理服务费的具体数额和天数予以确认，且被告庭审中明确其提交的《南宁市本佳商贸有限公司欠交租金和市场管理服务费明细》中所列明的滞纳金1254元即其诉称的要求原告支付的违约金1254元，故对被告主张原告向其支付违约金1254元的诉讼请求有事实和法律依据，计算方式亦符合双方租赁合同及管理服务合同中的约定，本院予以支持；对于被告主张原告向其赔偿经济损失3699元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二
款、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）南宁市本佳商贸有限公司与被告（反诉原告）南宁市嘉丰市场开发有限公司于2014年11月17日签订的《嘉丰市场房屋租赁合同》和《嘉丰市场服务合同》于2015年10月15日解除；
二、原告（反诉被告）南宁市本佳商贸有限公司向被告（反诉原告）南宁市嘉丰市场开发有限公司支付房屋租金和市场管理服务费（支付起止时间：从2015年12月4日开始至原告实际搬离该涉案房屋止；支付标准：房屋占有使用费的标准为2231元／季度，市场管理服务费的标准为1468元／季度）；
三、原告（反诉被告）南宁市本佳商贸有限公司向被告（反
诉原告）南宁市嘉丰市场开发有限公司支付房屋租金和市场管理服务费违约金1254元；
四、驳回原告（反诉被告）南宁市本佳商贸有限公司其他
诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）南宁市嘉丰市场开发有限公司其他反诉请求。
本案本诉受理费566元，减半收取283元（原告已预交），
由原告南宁市本佳商贸有限公司承担；反诉受理费75元（被告已预交），由被告南宁市嘉丰公司开发有限公司负担。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于南宁铁路运输中级法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费716元（其中本诉受理费566元、反诉受理费150元）（收款单位：南宁铁路运输中级法院，账号：20×××26，开户银行：农业银行广西南宁凤凰岭支行）。逾期不交也不提出缓交申请，或者申请未获批准的，按自动撤回上诉处理。
审判员 蓝丹丹
二〇一六年三月三十一日
书记员 刘 燕