山东省聊城市东昌府区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁1502民初6920号
原告（反诉被告）：宋君莹，女，1985年7月14日生，汉族，居民，住聊城市经济技术开发区。
委托诉讼代理人：黄萍、姚睿，山东万航律师事务所律师。
被告（反诉原告）：王锡沛，男，1966年7月30日生，汉族，居民，住江苏省沛县。
委托诉讼代理人：陈红喜，江苏元封律师事务所律师。上列原、被告租赁合同纠纷一案，原告于2017年10月10日向本院提起诉讼，本院受理后依法适用普通程序，公开开庭审理了本案，原告委托代理人黄萍、姚睿，被告王锡沛及委托诉讼代理人陈洪喜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宋君莹提出如下诉讼请求：判令被告王锡沛支付租金75万元，并自2017年6月19日起，按每日3000元支付违约金至实际支付之日止；诉讼费用由被告承担。依据的事实理由：2014年8月6日，原、被告签订租赁合同，约定原告将东昌府区柳园南路7号的临街房4间出租给被告用于服饰经营，租赁期限自2014年9月19日起至2019年9月18日止。合同同时约定被告王锡沛应当在2017年6月18日支付第四年的租金75万元，经原告多次催要，被告至今未付，故具状起诉，请求依法裁判。
王锡沛辩称：被告王锡沛已经于2017年8、9、10、11月分五次向原告寄送的解除租赁合同的通知书，并要求交接房屋，因为双方签订的租赁合同所涉房屋属于违法建筑，以及原告在签订合同时存在欺诈的行为等原因，双方的租赁合同无效，被告不应再向原告支付租金。鉴于被告在使用房屋期间，已经按照合同约定支付了所有租金，原告与原房东签订的租金以及转租给被告的租金之间存在差额，对于此差额被告已经提出反诉，被告认为不应支持原告的诉讼请求。
王锡沛反诉提出如下请求：1、请求确认原、被告之间订立的租赁合同无效；2、请求反诉被告返还租金65万元；3、反诉费用由反诉被告承担。事实理由是：双方于2014年8月6日签订了租赁合同，2017年8月，经反诉原告了解，反诉被告出租的房屋无任何规划许可，也未通过消防验收，系违法建筑。依据最高人民法院的司法解释，双方签订的合同无效。另外，反诉被告系转租，根据反诉原告与水务集团的租赁合同显示，其如果转租，将不再作为与水务集团签订租赁合同的承租方，即无权再作为与反诉原告租赁合同的出租方，因此，无论从什么角度，反诉被告均无权获得额外收益。鉴于此，反诉原告请求判令反诉被告返还已经收取的的租金差额65万元。
宋君莹辩称：宋君莹将自己承租的房屋转租给王锡沛用于经营，经过了所有权人同意。双方的合同合法有效，应当严格继续履行；即使合同无效，按照法律规定，王锡沛也应支付房屋占用费。首先，房东从未向宋君莹提及涉案房产是否有规划许可和消防验收；其次，宋君莹将房屋交付王锡沛使用至今，从未出现过影响王锡沛使用的情况，完全能够实现王锡沛的合同目的。三、根据最高法院的解释，即使合同无效，王锡沛亦应当支付房屋占有使用费，故反诉请求于法无据，不应支持。涉案房屋目前仍在反诉原告的实际控制之下，故房屋占用费应当支付至实际交付之日止，故应当依法驳回反诉原告的诉讼请求。
宋君莹为证明自己的主张提交了如下证据：
租赁合同一份，拟证明双方的合同约定；
2、水务集团和宋君莹、腾达公司签订的合同一份，拟证明宋君莹有权对涉案房屋进行转租；
3、2013年9月11日水务集团和宋君莹签订的补充协议一份，合同和补充协议显示水务集团和宋君莹签订的合同自签订之日起到2023年2月28日止，拟证明宋君莹转租系在自己的承租期间；
4、水务集团的证明一份，证明同意宋君莹将使用权转租给第三方使用，时间是2013年9月22日；
5、宋君莹于2017年9月15日向水务集团交纳的房屋租金50万元及履约保证金4万元收据，拟证明宋君莹已经向房东支付了租金；
6、2017年8月23日宋君莹与水务集团的租赁合同及收据各一份、加盖水务集团物业公司印章的情况说明一份，拟证明涉案房屋经水务集团同意转租给第三方，及宋君莹交纳租金和履约保证金的事实。
王锡沛提交了如下证据用于支持自己的主张：
支付租金的转款凭证拟证明已经支付了前三年的租金；
2、王锡沛给宋君莹发出解除合同交接房屋通知书邮件回执拟证明自2017年9月24日、26日、11月13日分别向宋君莹发出解除合同通知书，2018年1月3日王锡沛在报纸上刊登的解除合同交接房屋通知书，拟证明王锡沛多次要求解除租赁合同，并交接房屋；
3、证人刘某出庭作证的证人证言和证人的手机截图，拟证明证人作为在涉案房屋经营的工作人员，于2017年11月13日曾给宋君莹的丈夫打电话、发短信，欲解除合同，交接房屋。同时证人证明涉案房屋经营业绩下滑，证人在打电话之后曾经试图将房屋钥匙交付给宋君莹的表弟未果；
3、聊房权证柳字第××号房屋的平面图，拟证明没有涉案房屋的显示，该房产证登记的房屋已经被拆除，涉案房屋是违法建筑，拟进一步证明签订合同时宋君莹隐瞒事实，存在欺诈；
4、2016年9月16日宋君莹夫妻与水务集团订立的租赁合同，拟证明2017年9月18日以后，宋君莹无权再转租涉案房屋。
上列证据经质证，当事人对证据的真实性均无异议，但认为不能证明举证方所要证明的问题。
综合原、被告的质证意见，可以确认如下事实：2014年8月6日宋君莹与王锡沛签订房屋租赁合同，将位于本市东昌府区柳园南路7号临街房屋四间约259平方米的房屋出租给被告，用于服装经营，其经营的品牌为海澜之家。租赁期限五年，自2014年9月19日起至2019年9月18日止。合同约定的租金为递增方式，其中第一年和第二年的租金为年租金70万元，第三年至第五年的租金为年租金75万元，王锡沛应当在每年的6月18日前支付下一年度的租金。合同签订后，宋君莹依约将涉案房屋交付王锡沛使用，2014年至2017年9月的租金王锡沛均按时交纳，2017年9月19日至2018年9月18日的租金王锡沛未支付。按照原、被告所签订的租赁合同第三条的约定，第四年度的租金王锡沛应当在2017年6月18日前支付。
2017年9月始，王锡沛分四次给宋君莹在聊城的住址发出解除解除合同和交接房屋通知，从王锡沛提供的证人的手机截图看出，王锡沛明知宋君莹在菏泽，双方在短信交流时明确说明“到菏泽您办公室找您，未见到您人。”2018年1月3日，王锡沛在聊城晚报刊登交接房屋通知，通知宋君莹解除合同并办理房屋交接手续。
涉案房屋归聊城水务集团所有，系2012年柳园路拓宽后建设的临时建筑，无规划审批手续。宋君莹于2013年3月将整个临街建筑承租，经水务集团同意，于2014年8月6日将涉案房屋转租给王锡沛。2016年9月16日，宋君莹与水务集团解除了除涉案房屋之外的其他房屋的租赁关系，仅就涉案房屋与水务集团签订租赁合同，合同期限至2017年9月18日止。2017年8月23日，宋君莹与水务集团就涉案房屋又续签了租赁合同，租赁期限至2018年9月18日止，宋君莹并支付了2017年9月19日至2018年9月18日的租金50万元及履约保证金4万元。
审理中，本院根据宋君莹的申请及所提供的担保，对王锡沛名下的部分银行存款和房产一套采取了诉讼保全措施。
本院认为：最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可或者未按照建设工程规划许可的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案所涉房产系2012年柳园路拓宽后建设的临时房屋，至庭审结束，宋君莹仍未能出示规划许可手续，虽然原、被告双方订立的合同，在宋君莹的承租期内，且经所有权人同意转租，但因涉案房屋无规划许可手续，原、被告双方订立的租赁合同应归于无效。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照租金支付标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”原、被告订立合同租金标准系双方根据当时的市场行情，综合自己的获利情况确定的租金，不存在误解和显失公平的情况，故王锡沛应当按照双方合同约定的租金标准支付租金，其诉求返还租金差额65万元的反诉请求于法无据，依法不能支持。双方签订合同时，系现房租赁，涉案房屋建成不久，对涉案房屋的现状，作为承租人，不可能不实地勘验，进行必要的审查。房产证载明的建成年份为1980年，而且面积与房产证载明的面积不一致，反诉原告王锡沛据此主张反诉被告宋君莹签订合同时存在隐瞒事实，构成欺诈的依据不足，本院不予采信。
虽然原、被告双方在合同中明确约定了邮寄送达通知的方式，但是综合本案实际，王锡沛明知宋君莹不在本地，却依然按照原地址送达解除租赁合同通知，该通知无法实际送达给宋君莹。2018年1月3日王锡沛通过公告方式给宋君莹送达解除合同通知书，公告应有一定的送达时间，2018年1月18日庭审时，原告知晓了公告内容，应视为已经送达原告。送达后双方应有一定的交接时间，结合临近春节的实际情况，本院酌定双方交接房屋的时间为送达后的60日，即至2018年3月18日止。被告王锡沛对自2017年9月19日起至2018年3月18日之间的房屋占有使用费应参照与宋君莹所签订的合同租金支付标准支付。双方约定的年租金为75万元，即月租金62500元。被告王锡沛应支付的占有使用费为62500元×6个月=375000元。原告宋君莹主张被告王锡沛应按照合同约定按日支付违约金3000元的诉讼请求，因双方的租赁合同无效，原告的该项诉讼请求无事实和法律依据，依法不能支持。
据此依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：
被告王锡沛于判决生效后十日内支付原告宋君莹房屋占有使用费375000元；
驳回原告宋君莹的其他诉讼请求；
确认原告宋君莹与被告王锡沛于2014年8月6日签订的房屋租赁合同无效；
驳回反诉原告王锡沛的其他诉讼请求。
案件受理费11300元，诉讼保全申请费4270元由原告宋君莹承担5650元，被告王锡沛承担9920元，反诉费5150元由王锡沛承担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。
审 判 长 蒋国强
人民陪审员 何景亚
人民陪审员 王祥圣
二〇一八年二月二十六日
书 记 员 国秋杰