沈阳市沈河区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0103民初4680号
�告：中国建设银行股份有限公司沈阳城内支行，住所地沈阳市沈河区市府大路261号。
负责人：李驰，该行行长。
委托诉讼代理人：徐佩涛，该行员工。
委托诉讼代理人：周天舒，该行员工。
被告：辽宁帝云房地产开发有限责任公司，住所地沈阳市皇姑区黄河南大街112巷-3。
法定代表人：刘东启，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张杰，该公司员工。
被告：刘国明，男，1967年9月1日出生，汉族，住址沈阳市皇姑区。
委托诉讼代理人：徐勤广，辽宁龙德律师事务所律师。
被告：李淑云，女，1971年1月13日出生，汉族，住址沈阳市皇姑区。
委托诉讼代理人：徐勤广，辽宁龙德律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司沈阳城内支行与被告辽宁帝云房地�开发有限责任公司、刘国明、李淑云金融借款合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司沈阳城内支行的委托诉讼代理人徐佩涛、周天舒，被告辽宁帝云房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人张杰，被告刘国明、李淑云及其委托诉讼代理人徐勤广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国建设银行股份有限公司沈阳城内支行诉称，2003年7月，刘国明为购买位于沈阳市皇姑区，建筑面积130.16平方米的房产，向中国建设银行沈阳北站开发区支行申请住房贷款54万元，并递交了《购房合同》、首付款证明、婚姻证明等相关材料。经审查后，北行支行于2003年7月28日与借款人刘国明、开发商辽宁天宇房地产开发有限公司签订《中国建设银行个人住房借款合同（抵押加阶段性保证借款）》一份，合同�定贷款本金54万元，期限为10年（2003年8月7日至2013年8月6日），月利率为5.28‰，共有人为刘国明的妻子李淑云。同时，由开发商辽宁天宇房地产开发有限公司提供阶段性连带责任保证。此外，2003年7月31日，该房已在沈阳市房产局办理了个人贷款购房抵押备案登记手续。签约后，北站支行于2003年8月7日如约发放了贷款，而借款人刘国明、其妻子李淑云一直未能如约履行还款义务，开发商辽宁天宇房地产开发有限公司于2012年5月已更名为辽宁帝云房地产开发有限公司，但始终未能按约履行阶段性连带保证责任。2009年10月，依上级行文件，北站支行已将该笔债权全部转到中国建设银行沈阳城内支行，现我行对该债权享有诉权。截止2015年4月13日，借款人已欠我行贷款本金415,092.76元，利息398,497.83元，为维护我行合法权益，依据借款合同第八章违约责任中第39条第四款的相关�定，我行决定解除本合同，提前收回贷款本息，故起诉来院，请求法院判决：1、提前解除我行与被告签订的《个人住房借款合同》；2、被告刘国明与李淑云夫妻二人共同偿还所欠我行贷款本金415,092.76元，相关利息请求至全部本息结清之日止（截至2015年4月13日欠息398,497.83元）；3、我行对本案已抵押的房产依法享有优先受偿权；4、辽宁帝云房地产开发有限公司承担连带保证责任；5、本案诉讼费等相关费用全部由上述被告承担。
被告辽宁帝云房地产开发有限责任公司（以下简称帝云公司）辩称，1、该笔贷款的实际借款人为被告帝云公司，对于该事实原告是明知的，并与被告共同以《个人贷款情况证明》的方式确认了该事实。2003年，被告因建设需要，经与中国建设银行沈阳北站开发区支行协商，并经过该行同意后，借用个人的名义向该行申请了贷款，该笔贷款的实际借款人为被告帝云公司，与本案另两位被告无关，贷款直接发放给被告帝云公司，也是由被告帝云公司履行的还款义务，后因资金紧张未能及时还款，但同批同类贷款，有一些被告帝云公司已全部履行了还款义务，还有一些在沈阳市和平区人民法院进行了调解，起诉的原告为中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行，该行认可被告为实际借款人，并免除了个人的还款责任。2、2008年2月28日，被告帝云公司以每平方米4,680元的价格将涉案房屋及其他房屋整体出售给辽宁省农村信用社联合社，现该社已取得房屋所有权。3、原告主张罚息应有明确的法律依据。4、根据物权法第一百七十六条，借款合同中有物的担保和保证的，并且没有约定履行的先后顺序，原告应先就物的担保实现债权，再主张保证责任。因借款合同中对于保证期间的约定长于债务履行期间，也�有明确截止日期，应视为约定不明，保证期间为主债务履行期届满之日起两年，但在此期间内原告未向被告主张权利，被告不应承担保证责任。5、原告未向被告主张权利，已超过诉讼时效。
被告刘国明、李淑云辩称，1、被告不是真实借款人，实际借款人为帝云公司，应由帝云公司承担还款责任。2003年，帝云公司借用被告的名义向中国建设银行沈阳北站开发区支行申请了贷款，对于该笔贷款如何发放、如何使用、如何还款被告均不知情。2010年9月13日，中国建设银行沈阳北站开发区支行与帝云公司共同为被告出具了《个人贷款情况证明》，证明了被告不是真实借款人，实际借款人为帝云公司。2、2013年3月25日，沈阳市公安局经侦支队将被告传唤至公安局，对被告关于该笔贷款问题进行了询问，并将该房屋从沈阳市房产局撤销了备案登记，现该房已登记在他人名下，被告没有实际占有、使用过该房屋，更没有取得该房屋的所有权。3、2003年，沈阳市房产均价为每平方米三千元左右，被告购买的涉案房屋价格高达每平方米八千余元，而中国建设银行沈阳北站开发区支行依据该价格发放了贷款，明显不符合常理，客观上能够证明中国建设银行沈阳北站开发区支行对于该笔贷款的实际借款人为帝云公司是明知的，本案名为个贷，实为企业贷款。4、该笔借款到期后，原告未向被告主张权利，已超过诉讼时效，该笔债权已转化为自然债权。
经审理查明，2001年6月10日，辽宁泰和房地产开发有限公司（以下简称泰和公司）作为甲方，辽宁天宇房地产开发有限公司（被告帝云公司变更前名称，以下统称被告）签订《联建协议书》，约定双方共同联建开发位于沈阳市皇姑区黄河大街六段二号泰和园项目，甲方负责办理该项目�有的开发建设以及销售许可手续，乙方负责承担该项目全部投资及相关各项费用。乙方负责该项目商品房销售，全部收入扣除乙方用甲方名义贷款后归乙方所有。
被告刘国明、李淑云为夫妻关系，2003年，被告刘国明作为买受人，泰和公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定被告刘国明购买泰和公司开发的位于沈阳市皇姑区房屋，用途为公建，建筑面积130.16平方米，单价为每平方米8,300元，总金额1,080,328元。合同其余付款方式、逾期付款违约责任、交房期限、逾期交房违约责任、产权登记办理时间等内容均为空白。
2003年7月28日，被告刘国明作为甲方，中国建设银行沈阳北站开发区支行（2009年9月2日，根据中国建设银行辽宁省分行关于下发《沈阳地区个贷经办机构整合方案》的通知要求，北站开发区支行存量业务并入城内支行个贷经营中心，以下统称原告）作为乙方，被告帝云公司作为丙方签订《中国建设银行个人住房借款合同》（编号：203034），约定乙方向甲方提供贷款54万元，借款期限为10年，自2003年8月7日至2013年8月6日，贷款月利率为5.28‰，以乙方实际划款当日国家法定利率为准，甲方的借款由乙方直接划入丙方在乙方开立的存款账户内。甲方应从贷款发放的次月开始，按月偿还贷款本息，还款总期数为120期。采用等额本息还款法，每月归还本息金额为6,086.63元。借款用于购买位于皇姑区房屋，建筑面积130.16平方米，并将该房屋作为抵押物。借款到期，甲方未按本合同约定清偿贷款本息，乙方从贷款逾期之日起按每日万分之二点一计收利息。在本合同履行期间，甲方未按合同约定的还款日期内归还贷款本息，乙方对贷款余额按本合同约定的贷款利率计收利息，对未收取利息部分按贷款利率计收复利，对拖欠的分期还款额按拖欠天数收取违约金，标准为每日万分之零点五。被告李淑云作为共有人，在合同上签字，同意将上述房屋用于抵押。本合同项下的贷款担保为抵押加阶段性保证，指乙方以甲方提供的所购住房作抵押，在甲方取得该住房的《房屋所有权证》和办妥抵押登记之前，由丙方提供阶段性连带责任保证。
2003年7月31日，原告与被告刘国明办理了上述房屋的个人贷款购房抵押备案登记，沈阳市房产局为原告下发了《关于个人贷款购房抵押备案登记的批复》，抵押面积130.16平方米。抵押贷款金额54万元，抵押登记时限为2003年7月30日至2013年7月29日，并告知在申领《房屋所有权证》后，到抵押登记部门办理房地产抵押登记手续。
2003年8月7日，原告向被告刘国明发放了贷款，直接发放到了被告帝云公司银行账户内。
2008年2月28日，被告帝云公司作为甲方，辽宁省农村信用社联合社、沈阳市农村信用合作社联合社、沈阳市城区农村信用合作社联社作为乙方签订《泰和园商务大厦买卖协议》，约定甲方将泰和园商务大厦整体一并转让给乙方所有，交易总价格暂定12,978万元，计价方式为地上建筑面积25886×4,680元/平方米，地下建筑面积3300×2,727元/平方米。
2010年9月13日，被告帝云公司出具《个人贷款情况证明》一份，内容是：“2003年刘国明在我公司购买商品房，该房屋在建行办理了个人贷款。后由于其所购买的项目为了符合沈阳市政府招商引资的需要整体对外商出售，我公司于2005年6月对其所购买的商品房进行了回购，房屋回购后，我公司承担刘国明的个人贷款还款义务，并承担一切责任。后来，由于我公司资金困难，未能及时归还刘国明的个人贷款，造成的后果由我公司承担，与�国明个人无关，特此证明。”原告在该情况证明上加盖“中国建设银行股份有限公司沈阳北站开发区支行住房金融与个人信贷部业务用章”。
在案件审理过程中，原告申请对上述情况证明中“中国建设银行股份有限公司沈阳北站开发区支行住房金融与个人信贷部业务用章”的真实性予以鉴定，本院依法委托辽宁德恒司法鉴定所进行鉴定，该鉴定所作出司法鉴定意见书，鉴定意见为2010年9月13日《个人贷款情况证明》上“中国建设银行股份有限公司沈阳北站开发区支行住房金融与个人信贷部业务用章”与原告提供的同名印章印文为同一印章印文。
庭审中，被告刘国明主张上述其与泰和公司签订的《商品房买卖合同》、与原告及帝云公司签订的《中国建设银行个人住房借款合同》上的签名均不是本人所签，被告帝云公司主张系其公司员工所签，目的是以此种方式自银行贷款，用于项目经营，银行贷款也是直接汇入被告帝云公司账户，贷款后，还款均是其公司所还，由公司将款项在银行柜台存入被告刘国明还贷账户，将汇款收据计入公司财务账册，自2005年后，因公司资金紧张，未再还款。
2013年8月7日，借款合同到期，被告刘国明贷款账户尚欠贷款本金415,092.76元，利息125,856.31元，但被告帝云公司未能还款。截止2015年4月13日，被告刘国明贷款账户产生罚息272,641.52元，原告追讨未果，起诉来院。
上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、结婚证、借款合同、借款借据、个人贷款购房抵押备案登记批复、贷款账户基本信息、企业档案资料、泰和园商务大厦买卖协议、个人贷款情况证明、关于下发《沈阳地区个贷经办机构整合方案》的通知、联建协议书、公安机关询问笔录、司法鉴定意见书等�据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，根据原告提供的商品房买卖合同、借款合同和借据，虽然显示被告刘国明在被告帝云公司处购买房屋，并在原告处办理按揭贷款，但在庭审过程中，被告帝云公司及刘国明均主张双方之间不存在真实的商品房买卖合同关系，被告刘国明也未向被告帝云公司交付首付款，双方签订商品房买卖合同的目的是以此种方式向银行贷款，之后的贷款也是由被告帝云公司偿还。原告主张该笔业务系其从中国建设银行沈阳北站开发区支行处承接，贷款办理时的情况其并不清楚，通过原、被告提供的证据综合分析，同时根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”本院认为被告帝云公司与被告刘国明之间并不存在真实的商品房买卖合同关系，被告刘国明与原告之间亦不存在真实的借款合同关系，双方之间应为“假按揭”贷款，上述商品房买卖合同及借款合同均归于无效，真实的借款人应为被告帝云公司，理由如下：
第一，被告帝云公司与被告刘国明之间商品房买卖合同约定单价每平方米8,300元，价格与当时沈阳市的房地产价格并不相符，价格畸高。第二，被告帝云公司的法定代表人刘东启因涉嫌骗取银行贷款而被公安机关调查，与被告刘国明相同情形的若干贷款人在公安机关均陈述其与被告帝云公司并不存在真实的商品房买卖合同关系。第三，根据被告帝云公司提供的公司账册，被告刘国明的贷款均是由被告帝云公司偿还。第四，被告帝云公司与被告刘国明签订的商品房买卖合同除了双方当事人基本信息、所购房屋的位置、面积、总价、单价等信息以外，其余付款方式、逾期付款违约责任、交房期限、逾期交房违约责任、产权登记办理时间等商品房买卖合同的重要内容均为空白，并不符合真实购房人与开发商签订商品房买卖合同的一般情形。第五、被告刘国明并未向被告帝云公司交纳首付款。第六、自签订商品房买卖合同之后，被告帝云公司未向被告刘国明等购房人交付房屋，被告帝云公司于2008年将包括本案争议房屋在内的楼宇整体出售给案外人，被告刘国明等购房人并未主张任何权利，刘国明等购房人在公安机关所做的笔录中对所购房屋不主张任何权利，这与一般购房人对所购房屋的权利期许并不相符。
关于原告是否知道或应当知道本案诉争贷款为“假按揭”贷款的问题。根据《中华人民共和国中国人民银行法》、《中华人民共和国商业银行法》的规定，商业银�在发放贷款时，应当根据借款人的领导者素质、经济实力、资金结构、履约情况、经营效益和发展前景等因素，评定借款人的信用等级。受理借款人申请后，应当对借款人的信用等级以及借款的合法性、安全性、盈利性等情况进行调查，核实抵押物、质物、保证人情况，测定贷款的风险度。贷款发放后，应当对借款人执行借款合同情况及借款人的经营情况进行追踪调查和检查。而根据原告提供的被告刘国明的信贷档案，在被告刘国明并不具备完全偿还能力的情况下就为被告刘国明发放了多笔大额贷款，在被告刘国明贷款后也未能对借款合同执行情况及借款人的经营情况进行跟踪调查。本案诉争贷款2005年就已经停止偿还，2008年包括本案诉争房产在内的整个楼宇在就已经出售给了案外人，案外人已经实际入住，原告却在2010年9月13日在被告帝云公司出具的情况说明上�章，这些都足以说明原告应当知道本案诉争贷款的实际借款人是被告帝云公司而非被告刘国明。
根据以上论述，原告与被告刘国明、帝云公司之间的借款合同归于无效，实际的借款人应为被告帝云公司而非被告刘国明，且原告应当知道该情形，故原告诉请被告刘国明偿还贷款本息，本院不予支持，因该笔贷款的实际借款人为被告帝云公司，故被告帝云公司应当予以偿还。但鉴于借款合同无效，原告与被告帝云公司之间并未签订书面的借款合同，故原告诉请被告帝云公司按照其与被告刘国明签订的借款合同约定的利息、罚息标准支付利息、罚息，已经没有依据，本院不予支持，但被告帝云公司实际使用了借款，应当按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率向原告支付实际使用借款期间的利息。
关于原告请求对诉争房产享有优先受偿权的问题。�原、被告之间的借款合同归于无效，相应的房产抵押条款亦应归于无效，双方虽然办理了贷款购房抵押备案登记，但并未办理抵押权登记，原告并未取得诉争房屋的实际抵押权，其无权就诉争房屋主张权利，故其主张对诉争房屋行驶优先受偿权，本院不予支持。
依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：
一、被告辽宁帝云房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力后15日内偿还原告中国建设银行股份有限公司沈阳城内支行借款本金415,092.76元；
二、被告辽宁帝云房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力后15日内偿还原告中国建设银行股份有限公司沈阳城内支行借款利息125,856.31元（截止2013年8月7日）；
三、被告辽宁帝云房�产开发有限责任公司于本判决发生法律效力后15日内偿还原告中国建设银行股份有限公司沈阳城内支行借款本金415,092.76元的利息，自2013年8月8日至本判决确定的债务实际清偿之日止，按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算；
四、驳回原告中国建设银行股份有限公司沈阳城内支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11,935元，公告费400元，由被告辽宁帝云房地产开发有限责任公司负担，鉴定费5,590元，由原告中国建设银行股份有限公司沈阳城内支行负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市�级人民法院。
审 判 长 祝仰宝
审 判 员 刘 芳
人民陪审员 张玉华
二〇一八年六月十五日
书 记 员 王星星