上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第36197号
原告（反诉被告）吴孟超。
委托代理人肖峰，上海恒洋律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海杯塔餐饮管理有限公司。
法定代表人吴宝康。
委托代理人吴志远。
委托代理人周超，上海海耀律师事务所律师。
被告上海续辉餐饮有限公司。
法定代表人姜洪胜。
委托代理人杜吉喜。
委托代理人周超，上海海耀律师事务所律师。
原告（反诉被告）吴孟超诉被告（反诉原告）上海杯塔餐饮管理有限公司（以下简称杯塔公司）、被告上海续辉餐饮有限公司（以下简称续辉公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月21日立案受理后，依法适用简易程序，于2013年12月18日公开开庭进行了审理。审理中，杯塔公司于2014年1月20日提起反诉。之后本案转为普通程序，并于2014年4月9日、2014年5月7日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吴孟超的委托代理人肖峰，被告（反诉原告）杯塔公司的委托代理人吴志远、周超（兼任续辉公司的委托代理人），被告续辉公司的委托代理人杜吉喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴孟超诉称，2011年11月18日，杯塔公司与原告签署《杯塔.东京街承包经营合同》，杯塔公司同意将“证大喜玛拉雅中心”B2层“杯塔.东京街”美食休闲广场商铺（MG－9）（以下简称系争商铺）交由原告承包经营使用，并就商铺的租金、物业费用等权利义务做了详细的约定。依据合同约定，定于2011年11月18日正式交付店铺，期间由杯塔公司对所有的门面进行统一装修，原告支付相关费用。2012年12月19日，续辉公司与杯塔公司联合公告所有商铺“授权委托书”一份，告知原告等租客其拥有针对杯塔公司所有同等经营管理等相关权利。系争商铺是杯塔公司从上海证大喜玛拉雅置业有限公司（以下简称喜玛拉雅公司）租赁而来。2013年2月22日，喜玛拉雅公司发出“致东京街各经营商户”告知函，通知原告解除其与杯塔公司间的租赁合同，并将于2013年2月28日对原告所租房屋采取断水断电等措施，随后原告多次找到被告要求补偿相关费用而遭到无理拒绝，数日后，被告在未事先通知原告的情况下，于2013年2月28日晚上对原告进行了强制拆除的非法行为（原告一直处于正常营业中，且当时店铺中存有设备、存款等），从而导致原告遭受重大经济损失。原告于同年3月1日早上发现时已为时过晚，遂报警，警察做了简单笔录后便不了了之。为维护原告合法权益，故原告现起诉请求：1、判令两被告赔偿原告三个月的利润损失人民币（以下币种相同）39，590.70元、返还商铺押金33，594元、支付设备损失费用34，629元（具体内容包括服装5套、射灯3只、插座、打印机、龙头、厨房门、炉子、碗、不锈钢加热管、灯箱、电器、不锈钢货架、筷子机、灭火器、灭火器箱子、不锈钢菜盆、断路器、灯管等物品，部分物品因原告无法说清具体数量，物品价值系原告估算）、免租期现金折返费用14，500元、装修安装费用20，000元、违约金27，000元；2、诉讼费由两被告承担。审理中，吴孟超明确主张免租期现金折返费用14，500元的依据为，杯塔公司表示之前承诺给予吴孟超的一个半个月的免租期不给了，改用现金的方式折返，但实际没有支付。
被告杯塔公司辩称，不同意原告的诉讼请求，是原告违约在先，原告的请求没有法律依据。原告没有按照合同约定履行义务，没有提供相应的证件（注册商标证、品牌授权书、品牌代理证明等相应资信的证件）。另外，原告还拖欠租金、物业费等。原告的装修有消防隐患，油烟排不出，严重影响商铺整体环境。因此，杯塔公司发函解除了与原告的合同关系。原告违约在先，要求没收押金。原告遗留下的物品愿意返还原告。喜玛拉雅公司2013年初曾发函要求与杯塔公司解除合同，之后双方达成和解，当时杯塔公司与喜玛拉雅公司的租赁合同未实际解除。杯塔公司的确没有用现金给过折返费用，但重新给了吴孟超免租期，因工作人员变更，具体给哪一个半月免租，杯塔公司不清楚。
被告续辉公司辩称，续辉公司不是租赁合同的主体，不应当承担任何责任。续辉公司仅仅是接受杯塔公司的委托进行管理。
反诉原告杯塔公司反诉称，吴孟超存在拖欠相关费用的行为。承包费（即租金）每月9，000元，吴孟超拖欠2013年2月12日至2013年2月28日的承包费5，464元。物业费每月2，198元，垃圾清运费每月500元，从2012年12月19日起至2013年2月28日止的物业费、垃圾清运费吴孟超均未支付。因此，杯塔公司反诉请求判令吴孟超支付欠付的上述费用共计11，992元。
反诉被告吴孟超辩称，租金支付的标准无异议，截至2013年2月11日之前的租金已经都已经支付，2013年2月12日至2013年2月28日的租金未支付。物业费、垃圾清运费全部已经付清。
经审理查明，系争商铺是杯塔公司从喜玛拉雅公司租赁而来，喜玛拉雅公司同意杯塔公司转租。2011年11月，杯塔公司（甲方）与吴孟超（乙方）签订《杯塔.东京街承包经营合同》。合同约定：甲方将系争商铺的经营权发包给乙方。第一条，在签署本合同之前，乙方应向甲方出具合法、真实、有效的营业执照副本或身份证、税务登记证、卫生许可证、注册商标证、品牌代理证明及其他需向甲方提供的资信证件等原件供甲方核查，并将相应的复印件留存甲方；乙方如不提供上述证件或提供虚假证件，甲方有权解除合同，没收经营保证金，并有权要求乙方赔偿一切损失；乙方的法定代表人或其授权委托人在缔约时必须向甲方提供合法有效的授权委托书及其他能够证明其身份的书面文件。第五条约定，甲方同意乙方的承包期限为2011年11月18日起至2014年11月17日止；第六条，第一年甲方收取乙方每月经营管理费9，000元……；物业管理费为每月2，198元；乙方于签署合同之日须向甲方支付相当于3个月经营管理费和3个月物业管理费的经营保证金（商铺押金），共计33，594元；合同终止或提前解除后，甲方应在乙方将商铺归还给甲方并经甲方验收合格后，将经营保证金一次性无息退还给乙方，乙方必须出具经营保证金收据原件；第七条，从商铺交付之日起，乙方使用该商铺所发生的水、电、煤气、通讯、垃圾清运费、公共就餐区保洁费及其他相关经营费用由乙方承担；如乙方逾期支付经营管理费、物业管理费或其他费用的，甲方有权以未交金额为基数，每天收取千分之一的滞纳金；如乙方逾期30天以上的，甲方有权解除合同，没收经营保证金，并要求乙方承担相应的违约责任；第十七条，经营期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该商铺的，应按月经营管理费的3倍向乙方支付违约金。合同另对其他事项作了约定。
2012年4月24日，吴孟超将经营保证金33，594元交付杯塔公司，杯塔公司出具收据。另外，因店面格局统一装修的需要，吴孟超支付了杯塔公司20，000元用于装修。
2012年12月18日，吴孟超向杯塔公司支付现金18，000元，杯塔公司出具收据，收据载明截至2013年2月11日的租金吴孟超已经支付。同日，杯塔公司出具承诺书一份，承诺书载明，“本公司之前给于（予）吴孟超一个半月免租将现金折返。”杯塔公司表示之前承诺给予吴孟超的一个半个月的免租期不给了，改用现金的方式折返。
2012年12月19日，杯塔公司向续辉公司出具授权委托书，杯塔公司委托续辉公司负责证大喜玛拉雅中心B2（东京街）美食城的招商及相关财务等管理工作，续辉公司拥有杯塔公司针对证大喜玛拉雅中心B2（东京街）美食城同等运营管理等相关权利。
2013年1月4日，杯塔公司发函给原告，称原告未按照合同约定向杯塔公司提供合法、真实、有效的营业执照副本或身份证、税务登记证、卫生许可证、注册商标证、品牌代理证明及其他需向杯塔公司提供的资信证件等，开业至今尚未提供到位，将于2013年2月28日解除租赁合同，终止合同并保留向9号商铺造成损害的赔偿请求权，请做好2013年2月28日退场前的所有准备；杯塔公司将于3月1日停水停电，届时尚未撤场的将强行拆除商铺。
2013年1月5日，杯塔公司发函给吴孟超称，吴孟超拖欠2013年2月12日至2013年2月28日的承包费5，464元；物业费每月2，198元，垃圾清运费每月500元，从2012年12月19日起至2013年2月28日止的物业费、垃圾清运费吴孟超均未支付。
2013年2月22日，喜玛拉雅公司发出“致东京街各经营商户”告知函，告知因杯塔公司存在长期拖欠租金等严重违约情形，已于2013年1月31日致送解除函，与杯塔公司就“证大喜玛拉雅中心”B2层部分房屋的租赁合同将于2013年2月18日正式解除。同时，喜玛拉雅公司将依据合同约定于2013年2月28日对原告等所租房屋采取断水断电措施，请各商户提前做好准备工作。
2013年2月28日晚，杯塔公司强行拆除了包括系争商铺在内三人（包括熊忠训、吴孟超、余恩瑾，以下简称熊忠训等人）的商铺，收回了房屋。熊忠训等人于次日发现商铺被拆，当时认为喜玛拉雅公司拆除了熊忠训等人商铺，遂于2013年5月起诉了喜玛拉雅公司主张财产损害赔偿。该案审理中，被告喜玛拉雅公司辩称：熊忠训等人诉称的侵权行为非喜玛拉雅公司所为；喜玛拉雅公司与杯塔公司之间存在租赁关系，且合同仍在履行中，租赁场地由杯塔公司掌控；经了解，因为熊忠训等人欠租及存在其它违约行为，杯塔公司于2013年1月4日发函告知原告解除他们之间的租赁关系，解除之日为2013年2月28日；到期后原告一直没有返还房屋也没有支付所欠租金，所以杯塔公司在2013年2月28日收回了房屋。该案审理中，杯塔公司出具情况说明称：1、其与熊忠训、吴孟超、余恩瑾是租赁合同关系；2、杯塔公司为保护知识产权避免商家在我美食城有侵权行为，要求租户提供品牌授权证照等相关材料，但是他们一直没有提供，后商场以消防隐患为由多次要求我们进行整改，尤其是三家商铺这个区域；三家安装的排风系统早在装修初期就未得到验收认可，属于非正规公司非专业人员安装，属违规施工，未达标使用，导致商场污染严重，另外三家同时还存在虚报营业额、欠付租金等情况，多处违反合同规定要求整改未果，故杯塔公司于2013年1月4日通知三户人家于2013年2月28日解除合同；3、熊忠训、吴孟超、余恩瑾既不按合同约定履行提交相关资料并支付欠付的租金等费用，也未于合同解除之日撤场，故杯塔公司于2013年2月28日晚收回房屋，为了彻底解除消防隐患遂进行部分拆除改造；4、2013年3月1日吴孟超发现店铺被拆遂报警；3月29日，吴孟超因讨要物品再次与杯塔公司发生纠纷，再次报警，杯塔公司提出讨要所欠租金，要求先付租金才能允许将东西取走，但吴孟超拒绝支付租金。最终，法院认定熊忠训等人提供的证据尚不能证明其所经营的商铺系由喜玛拉雅公司强行拆除，驳回了熊忠训等人的诉讼请求。
本案审理中，双方均认可租赁关系因杯塔公司于2013年2月28日收回系争商铺终止。吴孟超认为杯塔公司违约拆除了系争商铺，系擅自解除租赁合同。杯塔公司认为是吴孟超违约才拆除商铺。
吴孟超为证明利润损失，提交了自行制作的店铺利润表。两被告对证据真实性不认可。
吴孟超为证明自己开店获得了品牌授权证照等相关资信证明，提交了案外人与吴孟超之间的品牌授权书和案外人的商标注册申请受理通知书。两被告对证据真实性不认可。
吴孟超提交2013年2月4日续辉公司出具的收据一份，载明吴孟超转账支付了从2012年12月19日起至2013年2月28日止的物业费、垃圾清运费6，528元。两被告对证据真实性予以认可。
双方均认可有部分物品存于仓库中。法院要求双方去办理存于仓库中的物品交接。双方看过仓库内的物品后，吴孟超认为有些物品遗失了，存在仓库内的物品已经损坏不能用了，不同意领回存于仓库内的物品，但对损坏的物品不申请鉴定。杯塔公司认为仓库内具体有什么物品不清楚，让吴孟超拿走仓库内的物品，吴孟超拒绝领回。2014年1月20日，法院再次责令双方对存于仓库内的物品进行清点，明确对物品存在与否，损坏情况进行清点确认，并要求制作相应清单。双方表示自行安排清点时间。2014年2月12日，吴孟超向法院陈述：其已经从事其他行业，物品拿回去没有用了，所以不打算拿回物品，也不再去清点物品了。杯塔公司向法院陈述：因为熊忠训、吴孟超、余恩瑾三人的物品混在一起，需要他们三人共同清点才能分清物品是谁的。
在法院要求下，杯塔公司对吴孟超提供的物品清单进行单方清点核对，认可射灯3只、插座、打印机、炉子、碗、灯箱、不锈钢货架、筷子机、灭火器、灭火器箱子、不锈钢菜盆、断路器、灯管等物品存于仓库中，不认可吴孟超系争商铺中的其他物品存于仓库中。杯塔公司愿意返还存在仓库中的物品。
吴孟超认为刚开始的时候，杯塔公司不愿返还物品，直到半年多后才愿意返还，而且物品有损坏，拿回物品也没有用了。经法院释明，吴孟超明确不要放在仓库中的物品所有权，要求赔偿损失。
以上事实，由经庭审质证的《杯塔.东京街承包经营合同》、喜玛拉雅出具的函件、杯塔公司的情况说明、收款收据、品牌授权资料、杯塔公司发给原告的函件、商铺的照片、存放于仓库的部分物品照片及当事人陈述等证据在案佐证，本院予以确认。
本院认为，杯塔公司与吴孟超签订的《杯塔.东京街承包经营合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。《杯塔.东京街承包经营合同》实际为租赁合同，合同中约定的经营管理费的性质实际为租金。双方均认可租赁关系因杯塔公司于2013年2月28日收回系争商铺终止。双方解除合同，本院予以确认并在判决中明确。
一、关于解除合同的违约责任。首先，合同约定在签署合同之前，乙方（吴孟超）应向甲方（杯塔公司）提供相关品牌授权证照等相关资信证明（以下简称相关证明），可见相关证明的审查应在签约前。其次，杯塔公司没有证据证明在发解除函前提出过查验或补充相关证明的请求。再次，从吴孟超经营的一段时间来看，并未受到相关部门查处，未提交相关证明不会导致租赁目的无法实现。因此，杯塔公司以吴孟超未提供相关证明为由，于2013年1月4日发函称将于2013年2月28日解除合同，缺乏依据。杯塔公司在审理中主张吴孟超装修不达标有污染、欠付租金等相关费用，即便情况属实，但在双方租赁关系终止前，杯塔公司未就这些事实行使解除权。2013年1月5日，杯塔公司发函要求支付截至2013年2月28日的相关费用，仅仅是对2月28日合同解除的相关费用的结算。综上，本院认为杯塔公司在2013年1月4日发函解除合同缺乏依据的情况下，于2月28日强行拆除了系争商铺，构成违约。
二、关于合同解除后果。（一）关于商铺押金（即合同中约定的经营保证金）33，594元。合同解除后，杯塔公司应当返还商铺押金33，594元。（二）关于设备物品损失。杯塔公司违约强行拆除系争商铺并将熊忠训、吴孟超、余恩瑾三人的原本存放于各自商铺中的部分物品集中搁置在仓库中，强行拆除商铺以及保管过程中，不排除物品有遗失和损坏的情况。系争商铺被拆前处于经营状态，原告主张要求赔偿的相关物品是正常经营所需。但是，原告拒绝受领存于仓库中的物品，也拒绝对物品存在与否，损坏情况进行清点确认。综上，本院酌定杯塔公司赔偿吴孟超物品损失8，000元。（三）关于装修安装费20，000元。相关费用系杯塔公司代为收取用于装修安装，现租赁关系提前解除，本院结合违约责任及折旧因素酌定杯塔公司赔偿吴孟超装修安装费13，000元。（四）关于违约金。合同约定甲方（杯塔公司）擅自解除合同，提前收回该商铺的，应按月经营管理费的3倍向乙方支付违约金。原告要求杯塔公司支付违约金27，000元，符合合同约定，本院予以支持。（五）关于吴孟超主张的利润损失。吴孟超提交的自行制作的利润表不足以证明存在相关利润损失，且违约金本身就具有补偿性，故本院不予支持。（六）关于租金、物业费、垃圾清运费等费用。吴孟超未支付2013年2月12日至2013年2月28日的租金，杯塔公司要求吴孟超支付的租金5，464元，符合合同约定，本院予以支持。吴孟超辩称物业费、垃圾清运费已经付清，并提供了支付凭证，杯塔公司认可支付凭证的真实性。因此，杯塔公司要求吴孟超支付相关物业费、垃圾清运费，本院不予支持。（七）关于免租期现金折返费用。2012年12月18日，吴孟超向杯塔公司支付了现金18，000元。杯塔公司出具的收据显示截至2013年2月11日的租金吴孟超已经支付。当天，杯塔公司又承诺给予吴孟超相当于一个半月租金（14，500元）的现金折返。之后，吴孟超尚未支付下一期租金（2014年2月12日以后的租金），杯塔公司就于2014年1月4日发函要求解除合同。杯塔公司在本案中仍然主张了2013年2月12日至2013年2月28日的租金。综上，杯塔公司辩称重新给予了吴孟超一个半月免租期，本院不予采信。杯塔公司应当支付吴孟超现金折返费用14，500元。
续辉公司并非租赁合同主体，吴孟超要求续辉公司承担责任，缺乏依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）吴孟超与被告（反诉原告）上海杯塔餐饮管理有限公司签订的《杯塔.东京街承包经营合同》于2013年2月28日解除；
二、被告（反诉原告）上海杯塔餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）吴孟超押金33，594元；
三、被告（反诉原告）上海杯塔餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）吴孟超物品损失8，000元；
四、被告（反诉原告）上海杯塔餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）吴孟超装修安装费13，000元；
五、被告（反诉原告）上海杯塔餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）吴孟超违约金27，000元；
六、被告（反诉原告）上海杯塔餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）吴孟超现金折返费14，500元；
七、原告（反诉被告）吴孟超应于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）上海杯塔餐饮管理有限公司2013年2月12日至2013年2月28日的租金共计5，464元；
八、驳回原告（反诉被告）吴孟超、被告（反诉原告）上海杯塔餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费3，687元，由原告吴孟超负担1，460元，由被告上海杯塔餐饮管理有限公司负担2，227元；反诉案件受理费50元，由反诉被告吴孟超负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 黄 政
代理审判员 杨立转
人民陪审员 刘鼎康
二〇一四年十月三十一日
书 记 员 陆佳佳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。