杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭西民初字第2018号
原告：浙江南都物业管理有限公司。
法定代表人：韩芳。
委�代理人：钱瑛、杨玲。
被告：孙新元。
被告：虞雪琴。
原告浙江南都物业管理有限公司诉被告孙新元、虞雪琴物业服务合同纠纷一案，本院于2014年8月29日立案受理后，依法由代理审判员陈晶独任审判，于2014年10月16日公开开庭审理了本案。原告的委托代理人钱瑛，被告孙新元、虞雪琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：2002年10月15日，两被告购买了位于新西湖花园独立别墅41幢房屋。根据原告与新西湖花园业主委员会签订的《物业服务合同》的约定，原告与两被告建立物业服务关系。后原告按约向两被告提供了物业服务，但自2012年6月1日起至2014年5月31日期间，两被告未按约向原告支付相关费用。两被告共拖欠物业费29397.12元、公共能耗费1304.6元、水费1369元。经原告书面催讨，两被告仍未支付。故诉请判令：1、两被告支付物业费29397.12元、公共能�费1304.6元、水费1369元（计算至2014年5月31日）。2、两被告支付滞纳金6771.55元（暂算至2014年5月31日，之后计算至实际支付之日止）。3、本案诉讼费用由两被告承担。庭审中，原告明确其主张的滞纳金实质为违约金。
两被告答辩称：一、两被告并非不愿意缴纳物业费，之所以未缴纳物业费系原告擅自提高物业服务收费标准，物业服务质量反而下降所致。原物业服务合同至2012年5月31日终止，之后新西湖花园的物业服务未经公开招标，未召开业主大会进行决议，合同签订前未进行公示，两被告对具体的合同内容并不知情。而且，据两被告了解，原告存在同一小区、同一类型物业费收费标准不同的情况。二、原告与新西湖花园业主委员会个别委员签订的物业服务合同，超越了代理权，具有非法目的，不符合法律程序，侵害了两被告的正当权益，该合同对两被告不发生法律效力，两被告无需承担相应义务。三、原告没有履行合同约定的义务，具体表现在车辆及闲杂人员随意进出、未提供一年四次私家花园的免费除草及修剪工作，对牲畜放养疏于管理、物业管理人员偷盗两被告家的自来水、未更换两被告家损坏的自来水表、物业服务人员人数配备不足、安全管理不到位、游泳池未做好清洁和维护工作、监控设施损坏等。故两被告有权拒绝支付物业费用，并要求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。四、原告未经业主大会同意，擅自出租物业管理用房，且出租对象是签订合同的业主委员会个人成员，对于租金的数额及去向均未公开，侵害包括两被告在内的全体业主的正当权益。综上，请求驳回原告的诉请。
原告为证明其主张，提供了下列证据：
1、新西湖花园物业服务合同。证明原告与两被告之间存在物业服务关系的事实。
2、业主基本情况登记表。
3、装饰装修管理服务协议。
4、房屋权属登记存根。
证据2-4，证明两被告在2012年6月1日前已经完成了房屋交付手续且已装修，并办理了产权登记手续，原告有权向两被告收取物业费的事实。
5、物业服务费用催缴通知单及投递详单。
6、律师函及投递详单。
证据5、6，证明原告向两被告书面催缴物业费的事实。
7、水费发票。证明两被告应支付的水费金额。
两被告提供了下列证据：
1、新西湖花园业主大会和业主委员会议事规则。证明原告提供的合同未经过业主大会讨论决定，合同无效。
2、关于敦促履行物业服务合同书的函。证明原告违反相关合同约定的事实。
3、关于本期物业服务合同到期实行竞争谈判签订物业服务合同的决议。证明业主委员会个别成员擅自签订的合同无效的事实。
4、向西湖区人民政府、转塘�道办事处提出的情况反映信。证明原告未经过正规程序签订合同，合同无效。
5、业主委员会成员的基本情况。证明第一届业主委员会委员中不包括阮建华，第二届业主委员会阮建华、黄丽娜并非业主委员会主任的事实。
6、2013年6月24日业主发给原告的函。证明业主要求按照原收费标准缴纳物业费，新标准过高的事实。
7、广大业主举报信。证明阮建华动机不纯、存有私心，不能代表广大业主签订合同的事实。
8、广大业主向转塘街道办事处的情况反映。证明阮建华不能代表广大业主签订合同的事实。
9、实景照片。证明原告违反了合同约定给两被告造成损失的事实。
上述由原告提供的证据，经两被告质证后认为，证据1，对期限为2009年6月1日至2012年5月31日的合同无异议，两被告已按约交纳物业费；对期限为2012年6月1日至2013年5月31日及期限为2013年6月1日至2014年5�31日的两份合同均不认可，未经过业主大会50%以上业主同意，对阮建华、黄丽娜的签字不认可。对证据2-4无异议。证据5、6，除2014年2月17日的催缴通知单外，其余两被告均未收到，不予认可。证据7，两被告家的水表平时无法看清度数，两被告多次要求更换，但原告均不予理睬；原告的工作人员多次使用两被告家的水用于浇灌公共草地。
上述由两被告提供的证据，经原告质证后认为，对证据1的真实性、合法性无异议，关联性有异议，不能证明原告提供的合同无效。对证据2的真实性、合法性无异议，关联性有异议，该函系业主委员会单方出具，无相关证据证明，不能证明原告违反合同约定的事实。对证据3的真实性、合法性无异议，关联性有异议，不能证明阮建华超越代理权限的事实。对证据4的真实性有异议，落款未有业主委员会盖章。对证据5的真实性、关联性均�异议，未有房管局盖章，不能证明合同无效的事实。对证据6、7的真实性有异议，该函未盖章，亦未有业主签字。对证据8的真实性无异议，关联性有异议，仅能证明业主对业主委员会个别成员有意见，不能证明阮建华动机不纯的事实。对证据9的真实性无异议，关联性有异议，拍摄时间不确定，可能是在原告退出后拍摄，不能证明原告给两被告造成损失的事实。
本院对上述证据认证如下：对原告提供的证据1-4的真实性予以认定。对证据5、6的真实性予以认定，可以证明原告曾向两被告书面催收物业费的事实。证据7，两被告对数额有异议，仅凭该证据不能证明两被告的实际用水情况，不予认定。对两被告提供的证据1、3、5予以认定。证据2，原告未交纳物业费涉及的是期限为2012年6月1日至2013年5月31日及期限为2013年6月1日至2014年5月31日的两份合同，而该函反映的是期�为2009年6月1日至2012年5月31日的合同的履行情况，缺乏关联性。证据4、6、7，未有业主签字或业主委员会盖章，不予认定。证据8，反映的是业主委员会换届的相关情况，与本案无关。证据9，未显示拍摄时间及地点，不能证明两被告的证明目的。
本院根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：
2009年5月25日，之江度假区新西湖花园业主委员会与原告签订《新西湖花园物业服务合同》一份，约定新西湖花园业主委员会委托原告提供物业服务，委托服务期限为三年，自2009年6月1日至2012年5月31日止，物业费采用包干制，标准为公寓1.2元／平方米·月，排屋1.8元／平方米·月，别墅2.4元／平方米·月，车库0.8元／平方米·月，公共能耗费暂按0.30元／平方米·月预收，每半年首月的10号前支付该半年的物业服务相关费用；业主不按照约定的收费标准和时间缴纳�业服务费用的，原告有权要求业主补缴并从逾期之日起对逾期费用部分按每天千分之三加收违约金，并对委托服务事项、双方权利义务、物业服务标准等内容作出约定。
2012年5月1日，新西湖花园业主委员会形成决议，告知广大业主新一期的物业服务合同将采用竞争性谈判方式择优选定。后新西湖花园业主委员会与原告续签《新西湖花园物业服务合同》一份，约定：委托服务期限为1年，自2012年6月1日至2013年5月31日止，该合同在有效期届满时，通过测评全体业主满意度达到≥90%，合同将自动顺延一年，顺延期限不超过二年；物业费采用薪金制，具体收费标准调整为公寓1.82元／平方米·月，排屋2.60元／平方米·月，别墅3.38元／平方米·月，车库0.80元／平方米·月；公共能耗费0.30元／平方米·月；业主／物业使用人需在每年6月30日号前全额预付一年的物业费、公共能耗�、车位服务费等费用，若逾期支付，应自逾期之日起按逾期费用每日万分之五的标准支付违约金，并对委托服务事项、双方权利义务、物业服务标准等内容作出约定。2013年9月2日，新西湖花园业主委员会与原告又续签《新西湖花园物业服务合同》一份，约定：委托服务期限为1年，自2013年6月1日至2014年5月31日止，有关物业费的收费标准及缴费时间、滞纳金计算标准等内容与前一份合同一致。
2014年6月1日，原告退出新西湖花园。
两被告系新西湖花园别墅41幢房屋的所有权人，该房屋建筑面积362.39平方米。自2012年6月1日起，两被告未向原告交纳物业费及公共能耗费。原告曾书面催收未付的物业相关费用。
本院认为，原告与新西湖花园业委会先后签订的三份《新西湖花园物业服务合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政性法规的强制性规定，应认定有效。根据�关法律规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。新西湖花园业主委员会作为新西湖花园全体业主的代表，其与原告签订的后两份合同约定提高物业费收费标准，该内容对包括两被告在内的新西湖花园全体业主均有约束力。若两被告认为业主委员会作出的决定侵害其合法权益的，可另行主张权利。自2009年6月1日至2014年5月31日期间，原告一直为新西湖花园提供物业管理服务，两被告系新西湖花园的业主，一直接受原告的物业服务，理应按照上述合同的约定向原告支付物业相关费用。两被告虽提出原告物业服务不到位的抗辩，但未能提供充分证据证明，两被告以此不支付物业费的理由，依据不足，本院不予采信。根据后两份合同约定，自2012年6月1日起，两被告应按建筑面积3.38元／平方米·月、0.30元／平方米·月的标准向原告物业费及公共能耗费。经计算，两被告应支付自2012年6月1日至2014年5月31日之间的物业费29397.12元及公共能耗费2609.2元。经原告书面催讨后，两被告仍未支付，故原告要求两被告支付自2012年6月1日至2014年5月31日之间的物业费29397.12元及公共能耗费1304.6元，合法有据，本院予以支持。两被告拖欠物业费用的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《物业服务合同》的约定，原告有权按应缴纳额的日万分之五向两被告收取滞纳金，原告主张两被告支付的滞纳金实质为违约金，该标准过高，两被告亦以其不存在违约行为进行了抗辩，并表示愿意按照原标准支付物业费，本院综合本案的合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则及诚实信用原则，酌情调整为2500元。关于原告主张的水费的诉请，因原告未提供证据证明两被告实际用水数量，且两被告对该数额有异议，故原告的该诉请依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、孙新元、虞雪琴于本判决生效之日起十日内支付给浙江南都物业管理有限公司物业费29397.12元、公共能耗费1304.6元，共计30701.72元。
二、孙新元、虞雪琴于本判决生效之日起十日内支付给浙江南都物业管理有限公司违约金2500元。
三、驳回浙江南都物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件�理费减半收取386元，由浙江南都物业管理有限公司负担56元，由孙新元、虞雪琴负担330元，孙新元、虞雪琴负担部分于本判决生效之日起十日内支付至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
代理审判员 陈晶
二〇一四年十一月十八日
书 记 员 林聪