广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终2921号上诉人(原审原告)：刘某，住湖北省武汉市新洲区。委托代理人：欧阳达辉、李景阳，广东广信君达律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：刘某某，住广东省广州市海珠区。被上诉人(原审被告)：广州市隆某投资咨询有限公司，住所地广东省广州市xx区。法定代表人：潘振宗，职务总经理。上述被上诉人共同委托代理人：贾施平、陈嘉洲，广东润科律师事务所律师。上诉人刘某因与被上诉人刘某某、广州市隆某投资咨询有限公司商品房预约合同纠纷一案，不服广东省广州市xx区人民法院（2015）穗荔法民三初字第1094号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，广州市xx区逢源路151号584房是刘某某的房屋，该房屋产权于2014年8月8日登记。2014年8月3日，刘某签署《购房授权委托书》，委托案外人许俊涛代为购买广州市xx区逢源路151号584房，许某的权限包括但不限于与业主刘某某及其代理人即隆某公司确定所要购买的商铺、协商价款、付款方式与时间、签署商铺认购书与商铺买卖合同、处理商铺认购书与商铺买卖合同履行过程中的纠纷等等事宜。同日，许某与隆某公司签订了《商铺认购书》（编号为0005576）与《商铺认购须知》。其中，该《认购书》首页注明出售方是刘某某，出售方的委托代理人和保证人是隆某公司，认购方是许某（代理）；《认购书》尾页出售方处由隆某公司委托的销售人员签名，隆某公司对此予以确认，认购方处则由许某签名。《认购书》主要内容为：认购方自愿认购广州市xx区逢源路151号五层84号铺，认购价为380000元；2014年8月3日支付定金5万元并签订认购书，2015年8月7日前分十三次支付余下房款；（4.1条）出售方已向认购方某《商铺买卖合同》（包括其附件和相关文件）等全部签约范本，及《房地产权证》、委托书等法律规定的相关权属证明等。认购方已经阅读并理解上述文件资料，清晰了解该商铺的情况及抵押状态、土地使用权年限等，并现场查看，对商铺现状及交易条件充分了解，并无异议；（4.3条）认购方须于2014年8月7日前持认购书等文件到商铺所在地签署《商铺买卖合同》；如认购方未按本认购书约定期限签订《商铺买卖合同》或未按时支付房款，认购方所交定金不予返还。从逾期履行认购书义务之日起，本认购书自行解除，出售方可将该商铺出售给第三方；（4.6条）认购方保证其在本《商铺认购书》中所留通讯地址及联系电话正确无误，认购方如需变更通讯地址，均须以特快专递或挂号信的方式送达给出售方或亲自到出售方售楼部重新登记，如因认购方原因导致出售方不能联系上认购方而产生任何损失和责任，一概由认购方负责等。《商铺认购须知》第一条第1项内容为：认购方在认购前，请仔细阅读出售方提供的《商铺认购须知》、《商铺认购书》、《商铺买卖合同》、《房地产权证》、委托书及各项法律证明文件等，在充分理解并同意出售方提供的《商铺认购书》、《商铺买卖合同》条款及清晰了解该商铺的情况及抵押状态、土地使用权年限情况等后，方可办理认购手续；第三条第6项内容为：出售该商铺所必需资料（包括但不限于某认购须知第一条第1项所列的资料文件）已在售楼部现场公示，认购方签名时确认已认真阅读所有资料。签订《商铺认购书》当天，许某向隆某公司支付了定金5万元。之后，刘某没有与刘某某、隆某公司签订《商铺买卖合同》。2014年8月6日许某填写了一份《盛某广场项目特殊申请表》，认为因存在重大误解，要求撤销原商铺认购书并返还5万元定金。2014年8月20日刘某某向某在《商铺认购书》中所留通讯地址发出《通知函》，通知其因未按期交纳首期房款并签署《商铺买卖合同》故不予返还定金并拟将商铺重新出售，等等。刘某于2015年7月15日向原审法院提起诉讼称：刘某某对外销售位于广州市xx区逢源路151号盛某广场五层的商铺，委托隆某公司作为代理人，也是保证人。同时，中原地产为销售代理。刘某某、隆某公司向刘某出示的宣传材料《五层平面图》中显示该第五层84号商铺面对着开放式区域，对该区域没有任何商铺间隔；刘某询问该开放式区域用途时，刘某某、隆某公司称该区域的功能是就餐区。考虑到84号商铺正对面就是大片就餐区，2014年8月3日，刘某与隆某公司签订了编号NO：0005576《商铺认购书》，刘某于2014年8月3日签订《认购书》时向隆某公司支付定金5万元，余款分十三期付清。刘某按《认购书》约定前往隆某公司处准备签订正式合同时，刘某某、隆某公司出示的《商铺买卖合同》所附《广州市房地产查丈原图（层图）》与此前隆某公司向刘某出示的《五层平面图》的情况严重不符。《五层平面图》中该商铺正对面是开放区域，但《广州市房地产查丈原图（层图）》显示该商铺对面却是被间隔起来的一间间小商铺。刘某要求隆某公司将“该商铺正对面为开放式就餐区”的内容作为《商铺买卖合同》条款，但被拒绝。《认购书》签署前，刘某某、隆某公司向刘某出示的《五层平面图》及对商场、商铺进行的宣传没有说清实际情况，导致刘某重大误解，与刘某某、隆某公司签署了《认购书》。刘某某、隆某公司对刘某的重大误解有直接责任。刘某多次与隆某公司协商撤销《认购书》并退回定金，均无果而终。现起诉要求判令：一、撤销编号NO：0005576号《商铺认购书》。二、刘某某向刘某返还五万元。三、刘某某向刘某支付五万元罚金（定金罚则）。四、刘某某向刘某支付利息以五万元为本金，按银行同期贷款利率从2014年8月3日暂计至立案之日为2291元，实际利息计算至刘某某返还刘某五万元之日止。五、刘某某、隆某公司向刘某承担连带清偿责任。六、本案案件受理费由刘某某、隆某公司承担。刘某某、隆某公司共同辩称：我方不同意刘某诉请。一、本案不存在重大误解的情形，根据刘某提供的五层平面图仅仅是对案涉商铺所在楼层的布局做出了大致勾画，并没有对楼层各个区域的具体用途作出书面的承诺，而且平面图下方也提示了该宣传资料仅作宣传所用，并建议买方到实地考察，因此该宣传图并不会引起刘某重大误解。有关销售人员也从没有承诺案涉商铺所面对的区域为公共的就餐区，刘某也未提供有效证据证明其主张。在签订商铺认购书时，我方已在签约现场将商铺买卖合同在内的资料进行了公示，并在认购书和认购须知中提示刘某注意，刘某已签名确认清楚案涉商铺情况。而且刘某作为成年人在购买大宗商品时有权利及义务到实地考察，以确定商铺现状。造成本次刘某某、隆某公司未能签订正式买卖合同的原因在于，刘某未能按认购书的约定履行签约及支付首付款的义务。二、刘某主张的诉求以及法律依据自相矛盾。刘某以重大误解为由，要求撤销商铺认购书，根据合同法第56条规定，被撤销的合同自始无效。作为保证人的隆某公司无需承担保证责任。而且在主合同无效的情况下，作为从合同的定金合同同样无效。如果刘某主张成立，刘某无权要求我方双倍返还定金。为证明案涉商铺的宣传情况与实际情况严重不符而导致刘某陷入重大误解，刘某提交了：1、《盛某广场五层平面图》，该图上大部分篇幅画的是五楼商铺的具体位置，从图上看，案涉84号商铺位于一通往电影院的通道上，通道右边即商铺对面区域没有其他商铺的标示，也没有显示功能。该图最下方有小字样“温馨提示：1、本广告/宣传资料仅为要约邀请及提供参考，买卖双方具体权利义务以双方签订的合同为准；2、对项目周围环境、交通、配套等介绍旨在提供信息参考，出售方不对其真实性负责，不作为出售方的销售承诺，出售方建议买方到该项目作实地考察，以获得对该项目以及周围地区的公共设施及环境最佳的了解；3、本广告或单张的最终解释权归出售方所有，若本广告或单张内容有变更不另行通知，有效期至2013年12月止。”2、《广州市房地产查丈原图（层图）》，该图为案涉商铺所在楼层各商铺具体位置，从图上看，案涉84号商铺右边为一过道，通道右边即商铺对面为一三角形区域，区域由其他商铺构成。刘某某、隆某公司认为上述证据并未对案涉商铺对面区域使用功能作出明示或暗示。为证明在签订《商铺认购书》时刘某某、隆某公司已向刘某出示了包括《商铺买卖合同》在内的资料，刘某某、隆某公司提供了《商铺认购书》、《商铺认购须知》作为证据。刘某对上述证据真实性无异议，但认为《认购须知》是刘某某、隆某公司单方出具的格式文书，是在签订认购书且支付定金后刘某某、隆某公司才让刘某签署，且刘某某、隆某公司也没有像认购须知所述向刘某提供了相关材料。原审法院认为，本案的争议焦点在于刘某是否存在重大误解。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》规定：行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。本案中，刘某认为造成其重大误解的原因在于刘某某、隆某公司存在欺诈行为，刘某某、隆某公司向其出示的《五层平面图》与事实不符及刘某某、隆某公司销售人员对商场商铺进行的误导性宣传。对此，原审法院认为，《五层平面图》已提示仅为要约邀请，要约邀请只是希望对方当事人提出要约，并不包含合同的具体内容，不具有法律约束力；至于刘某某、隆某公司的销售人员是否存在误导性宣传与解释，刘某没有提供相应的具有证明力的证据证实。从一般的生活经验来讲，消费者购买房产前应先了解房管部门出具关于该房产的基本信息并到实地考察，仅凭一张带有广告性质的宣传资料及销售人员的口头解释就签订购房书面协议并未尽到一般理性人的注意义务。刘某认为反映商铺现状的是《查丈原图》，由于《查丈原图》作为重要资料的《商铺买卖合同》的附件，一般都会在销售现场予以公示，加之双方在《商铺认购书》的4.1条已确认出售方某了《商铺买卖合同》（包括其附件和相关文件）等相关资料，认购方已阅读并理解、清晰了解该商铺情况，对该商铺现状并无异议，《商铺认购须知》第一条第1项、第三条第6项亦有如此约定，故刘某在签订《商铺认购书》前有机会接触到并理应仔细阅读了解反映商铺真实情况的《查丈原图》。综上，刘某主张因刘某某、隆某公司的欺诈行为造成其重大误解而签订认购书的理由不成立，原审法院不予采信。原审法院认定双方签订的《商铺认购书》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律规定，合法有效，双方均应履行。由于刘某没有按照认购书的约定签订合同，刘某的行为构成违约。刘某要求刘某某、隆某公司返还定金及其利息并支付罚金的请求缺乏事实和合同依据，原审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，原审法院作出判决：驳回刘某的全部诉讼请求。本案受理费2346元由刘某负担。判后，刘某不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认为刘某与刘某某签订《商铺认购书》不构成因欺诈造成的重大误解是错误的。本案中，刘某之所以会与刘某某签订《商铺认购书》是基于刘某某及其代理人始终宣称刘某所认购的案涉商铺正对面的是一片开放的、没有规划其他商铺的、准备作为公共餐饮区使用的区域。而这片公共开放的、没有规划其他商铺并作为公共餐饮区使用的区域是盛某广场餐饮规划区的重要组成部分，配套所有已出售的餐饮商铺经营餐饮生意，这一餐饮区必然会带来大量餐饮消费人流量，为该区域附近商铺带来重大商业价值。而这恰恰是刘某愿意以较高价格认购商铺的价值基础及考虑的根本重点，也是刘某所签《商铺认购书》的合同基础。但本案中，刘某某在商铺广告中存有大量隐瞒、欺骗误导的行为，致使刘某对案涉商铺的情况形成错误认知，受到误导进而签订《商铺认购书》并交付定金。二、原审法院认为刘某未尽到一般理性人的注意义务是错误的。第一，刘某与刘某某、隆某公司签订认购书主要是基于刘某某的广告宣传、销售人员的频繁讲解、鼓动以及《五层平面图》的误导，刘某作为一般理性人，基于商业活动中对相对人遵守法律法规不得欺诈隐瞒的信任，相信刘某某、隆某公司所宣传的案涉商铺的实际情况是真实的，故而与其签订认购书。第二，案涉《商铺认购书》并非双方共同起草，而是刘某某、隆某公司单方准备的格式合同样本，其合同样本中必然存在众多格式条款。三、刘某在与刘某某准备签订正式买卖合时见到从未见过的《查丈太原图》，当即提出异议，认为该《查丈原图》显示的案涉商铺所对应的同为密集的商铺与宣传的五层平面图明显不符，并要求刘某某、隆某公司将宣传承诺的公共的餐饮区记载在正式买卖合同中，在遭到刘某某拒绝后才拒绝签订正式买卖合同。因此刘某实际已尽到商业活动中一般理性人的注意义务，导致正式商铺买卖合同不能签订的原因在刘某某，故刘某某、隆某公司应双倍返还刘某的定金。三、刘某某、隆某公司存在故意欺诈是有明确的证据证明的，原审法院的事实查明存在严重错误。原审法院以《五层平面图》中写明是要约邀请就否认刘某主张是要约的理由，显然是断章取义。刘某某、隆某公司在案涉商铺对面的区域已全部规划成商铺的既成事实情况下，仍然在对外公示的《五层平面图》中故意隐瞒这一事实，在平面图中故意为招徕认购人将案涉84号商铺对面的区域谎称为一片开放的公共区域，从而增加附近商铺的价格，增加认购人认购附近商铺的可能性，加快附近商铺的销售速度，最终获得更多的不法收益。刘某某、隆某公司这一种明知不可为而为之的销售手法，明知公开现有商铺规划可能降低销售速度，降低销售价格而做出隐瞒、虚假陈述、欺骗性的要约等行为已构成法律上的欺诈。四、刘某某在销售案涉商铺时多处违反国家法律法规，例如违反《商品房销售管理办法》第二十三条“房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》”，没有向刘某明示相关文件，没有尽到告知义务。违反《商品房销售管理办法》第十四条“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确”，以虚假广告误导刘某。违反《广东省商品房销售管理条例》第二十五条“商品房预购销合同应当附有预购商品房项目及楼层的平面图，并在平面图上标明预购人所购商品房的楼号、楼层和房号的位置”而没有向刘某出示相关文件。违反行业标准等，具有明显的违规销售性质，甚至于与刘某签订案涉《商铺认购书》时仍未取得出售商铺房屋产权证等。刘某某的上述种种违法违规行为更加证实其以虚假广告、虚假宣传、虚假交易等形式诱骗刘某购买与实际价值严重不符的案涉商铺，以便其获取非法利益。刘某据此请求：1.撤销原审判决；2.判令刘某某双倍返还刘某已付定金50000元，共计100000元：3、判令刘某某向刘某支付迟延双倍返还定金的利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2014年8月3日起计至刘某某实际返还刘某双倍定金止）：4、判令隆某公司对刘某某的债务承担连带清偿责任；5、判令刘某某、隆某公司承担本案全部诉讼费用。经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，刘某提交下列证据：1、现场视频及截图，拟证明刘某某、隆某公司在销售案涉商铺时并未在现场向刘某公示包括房产证、房屋丈量原图等附件及范本。2、案涉房屋买卖合同视频及截图，3、广州市不动产登记查册表，拟证明案涉房屋买卖主合同附件丈量图及五层示意图与刘某某、隆某公司销售广告图所示商铺明显不一致，刘某某、隆某公司在销售案涉商铺时已明知该商铺所属五层的商铺情况，而向刘某隐瞒。4、广州市逢源路盛悦广场五层现场照片（案涉商铺所在楼层区域），拟证明刘某某、隆某公司向刘某销售商铺时所出示的广告平面图上的空白的用作公共就餐区的区域已有其他商铺使用，证明该空白区域与其他区域是同时销售、经营、装修的。证据1的取证时间是2014年8月3日，是签订认购书的当天。证据2的取证时间是2014年8月6日。证据4的取证时间是2016年3月25日。关于证据3需说明，上诉之后在房管局查明空白区域的产权登记情况，发现商铺的大部分原始登记是刘某某，其中有一部分商铺已经过户，说明有一部分商铺已经出售。刘某某、隆某公司发表意见称：不同意进行质证，因为该证据不属于新证据。证据1、2我方无法确认其真实性，形成时间无法确定，按照视频我方是公示合同条款的。证据3与本案无关，真实性予以确认。对于证据4的真实性予以确认，该空白区域仍然处于经营餐饮行业。对于以上证据的关联性，我方认为空白区域并没有明示和暗示以后的经营是什么，并且对于空白区域以后经营什么行业，谁也不能作出明确承诺，所以我方认为刘某的举证并不能证明其主张。关于上诉主张欺诈还是重大误解，是合同可撤销还是无效的问题，刘某表示其上诉主张重大误解，由于刘某某、隆某公司隐瞒案涉商铺对面其他商铺的销售、产权情况以及用途等重要信息，导致刘某在签订认购意向书时存在重大误解，合同是可撤销的。刘某某、隆某公司称：只是将计划出售的部分公布出来，不打算出售的就没有在《五层平面图》中标明，以免销售人员要进行解释；当时现场在施工，所以刘某无法看现场；案涉商铺所在五楼全部都是经营餐饮；刘某提交的视频中反映的确实是我方销售现场，代理人无法确认销售现场正式合同中是否有公示查丈原图。本院认为，根据刘某的上诉请求和理由，二审争议焦点在于刘某签署《商铺认购书》是否构成重大误解。在房屋买卖合同关系中，买卖双方客观上处于信息不对称的地位，基于公平交易原则，出卖人负有如实、完整告知买受人有关标的物基本情况的义务，以确保买受人准确详尽地了解标的房屋的相关情况。另一方面，作为买受人，亦应对于标的物的相关情况尽到合理的谨慎注意的义务。本案中，刘某某、隆某公司在案涉商铺对面区域已分割为多间独立商铺并已在办理房地产权证的情况下，未在向刘某出示的《五层平面图》中如实注明，而仅显示为空白区域，刘某某、隆某公司亦未能证明在销售现场公示的《商铺买卖合同》中已包含如实反映案涉商铺对面区域情况的附件《查丈原图》。《商铺认购书》中虽然载明认购方“现场查看，对商铺现状及交易条件充分了解”，但刘某某、隆某公司承认由于现场施工，刘某未能到案涉商铺现场查看，刘某某、隆某公司亦承认案涉商铺所在五楼全部都是用于经营餐饮。鉴于上述事实，刘某主张其签署《商铺认购书》时对于案涉商铺对面区域是否属于公共就餐区认识错误，合理可信。作为经营餐饮商业用途的案涉商铺，位置、朝向和周围环境等基本情况对其经营价值显然构成重大影响。刘某据此主张其签署《商铺认购书》构成重大误解，《商铺认购书》应予撤销，刘某某应返还已向其收取的定金，本院予以支持。刘某主张双倍返还定金，并无事实和法律依据，本院不予支持。刘某主张返还定金的利息，因其未尽谨慎注意的义务，对于构成重大误解存在过失，本院不予支持。由于《商铺认购书》被撤销，自始无效，担保合同作为从合同亦为无效，故刘某主张隆某公司作为《商铺认购书》保证人负有连带责任，理据不足，本院不予支持。综上所述，刘某的部分上诉请求和理由成立，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第（一）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销广东省广州市xx区人民法院（2015）穗荔法民三初字第1094号民事判决；二、刘某某于本判决发生法律效力之日起十日内向刘某返还定金五万元；三、驳回刘某的其他诉讼请求。款书》，其中院是否欠交金，将无偿归甲方所有，并赔偿双倍年________________________________________________________________________________________________如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2346元，由刘某负担1199元，由刘某某负担1147元；二审案件受理费2346元，由刘某负担1199元，由刘某某负担1147元。本判决为终审判决。审判长  张燕宁审判员  李 静审判员  郑怀勇二〇一六年九月十二日书记员  李宪琼黄妙丽