浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙绍民终字第1688号
上诉人（原审被告）浙江来福模具有限公司，住所地浙江省绍兴市柯桥区柯岩街道路南工业集聚区。
法定代表人潘伟润，董事长。
委托代理人（特别授权）赵捷，浙江中圣律师事务所律师。
委托代理人（一般授权）王鼎成，北京德和衡（郑州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）绍兴县腾达轮胎机械模具厂，住所地浙江省绍兴市柯桥区柯岩街道梅墅村。
诉讼代表人王华庆，该厂清算组负责人。
委托代理人（特别授权）魏德祥，浙江越光律师事务所律师。
委托代理人（特别授权）王超，浙江朋成律师事务所律师。
原审被告卢付叶。
上诉人浙江来福模具有限公司（以下简称来福公司）为与被上诉人绍兴县腾达轮胎机械模具厂（以下简称腾达厂）、原审被告卢付叶物权保护纠纷一案，不服绍兴市柯桥区人民法院（2014）绍柯民初字第2835号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月16日立案受理后，依法组成合议庭于2015年10月13日公开开庭进行了审理。上诉人来福公司的法定代表人潘伟润、委托代理人赵捷和王鼎成，被上诉人腾达厂的委托代理人魏德祥和王超，原审被告卢付叶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：一、企业基本情况。1、绍兴县梅市纺织厂由绍兴县柯岩人民公社梅市大队管理委员会于1980年申请开办，企业性质为集体，法定代表人祁云明，企业坐落于梅墅村浦里岸头。因该厂未参加1999年度年检，2000年8月被绍兴县工商行政管理局吊销营业执照。2、绍兴县柯桥镇经济实业总公司于1992年11月13日申请开办绍兴市铝合金型材厂，同年11月19日，绍兴稽山会计师事务所出具注册资金验证报告，证明该厂固定资金200万元，流动资金100万元，合计300万元，均由绍兴县梅市纺织厂投入。同年12月9日绍兴市铝合金型材厂经绍兴市工商行政管理局批准设立，法定代表人祁云明，企业性质为集体，坐落于梅墅村。因该企业未参加2000年度年检，2001年12月被绍兴县工商行政管理局吊销营业执照。3、绍兴县柯桥镇梅墅村民委员会于1996年7月申请开办腾达厂，企业经济性质为集体，法定代表人潘伟润，注册资金208万元，生产经营场地面积10005平方米，坐落于梅墅村××道口南侧）。绍兴县审计事务所验资确认出资单位为柯桥镇梅墅村委，对所需出资208万元已经落实。2013年11月25日，绍兴县柯岩街道梅墅村民委员会决定，免去潘伟润的腾达厂法定代表人职务，任命王华庆为腾达厂法定代表人。同年12月11日，该村委鉴于腾达厂因未按时年检，已被工商局吊销营业执照，决定成立腾达厂清算组，任命王华庆为组长。二、涉案财产的来源情况。1984年，绍兴县梅市纺织厂因建造厂房经营需要审批底）6.38亩（坐落于梅墅村浦里岸头）。1987年3月，绍兴县梅市纺织厂因扩建厂房需要审批底）1.9亩（坐落于梅墅村，北至本厂厂房）。1992年，该厂又因扩建厂房（力织车间）需要在底）。1994年8月3日，柯桥镇梅墅村民委员会与绍兴县小小企业股份有限公司房地产开发公司签订资产转让合同1份，载明：柯桥镇梅墅村民委员会为甲方，绍兴县小小企业股份有限公司房地产开发公司为乙方。根据企业转换经营机制需要，经柯桥镇政府协调，征得有关金融单位同意，甲方决定将所属企业绍兴市铝合金型材厂的全部资产及有关债务转让给乙方。一、转让资产及价金。甲方决定将下列资产计总值7524978.58元全部转让给乙方，具体为：1、固定资产合计价值5789802.57元；2、流动资产合计价值1735176.01元。二、付款方式：1、乙方从接收之日起负担下列债务，具体为：柯桥信用社贷款417万元，其中短期借款282万元，设备贷款135万元，其余3354978.58元，乙方欠甲方所属企业梅市纺织厂，该欠款待双方有条件时，由绍兴县信用联社划贷解决，划贷前由乙方按信用社贷款利率付给梅市纺织厂利息，付息时间也按信用社规定。乙方按期付息时，不承担由甲方原因引起的逾期利息。2、交接方式：甲、乙双方在本合同上签字，即为资产及债务交接。三、原企业所用底）12.9亩（所处位置及四周范围详见地形图）甲方转让给乙方，长期使用权（产权）为乙方所有，底）价格每亩4万元，合计51.6万元。根据厂区平面示意图，厂区内标有1-8号房屋。该资产转让合同同时分别由绍兴县柯桥镇人民政府和绍兴县小小企业股份有限公司盖章确认。1995年5月28日，双方又签订资产转让合同补充协议书1份，载明：鉴于94年8月3日甲乙双方签订的资产转让合同、价金和市评估中心评估的资产和价金有出入，特签订以下补充协议：一、原协议书第三条型材厂所用底）计12.9亩，作价伍拾壹万陆仟元补偿给乙方资产不足部分，本协议生效开始长期使用权为乙方所有。二、原协议书第三条中第1至3项停止执行。三、乙方向甲方无偿借用三楼办公楼一层，成品仓库、模具车间各一个，借用时间约定二年。------。1996年4月26日，柯桥镇经济实业总公司向梅墅村、梅市纺织厂发出关于梅市纺织厂资产结算的决定，载明：根据镇党委（96）16号文件精神，从一九九六年三月六日起，梅市纺织厂由村办集体企业转为镇办集体企业。梅市纺织厂应付款中，涉及到应付梅市村经济合作社原铝合金厂的底）款129000元，由于铝合金型材厂已转让给浙江小小企业总公司，但小小公司尚欠梅市纺织厂电费及原材料等款项，考虑到梅市纺织厂的支付能力，梅墅村同意协助纺织厂向小小公司收回，收回后由纺织厂交付。1997年8月22日，绍兴小小企业总公司与腾达厂签订资产转让协议书1份，载明：甲方为绍兴小小企业总公司，乙方为腾达厂；甲方为盘活存量资产，现将位于在柯桥梅墅村的绍兴市铝合金型材厂的全部厂房、附属设施及底）使用权，本着自愿、互利、公平的原则，有偿转让给乙方（地理位置详见厂区平面示意图即附件一）。经双方协商，订立以下条款，共同遵守。一、甲方将原绍兴市铝合金型材厂全部厂房、附属设施、建筑物，以及厂内线路、管道设施和贰台行车，有偿转让给乙方，具体详见清单（附件二）。二、甲方同时有偿转让原绍兴市铝合金型材厂全部底）长期使用权给乙方。厂区总占地面积12.9亩，在转让移交时，甲方可提供原柯岩梅墅村转让给甲方时有关底）转让的资料壹份（附件三）。三、上述二项合计总转让价壹佰伍拾万元整，在达成协议时，乙方一次性以现金付给甲方，由甲方出具收款凭据。四、与梅市纺织厂分隔之围墙两底）共同使用、共同维护、共同所有。五、甲方将上述厂房附属设施、底）长期使用权转让给乙方后，如其使用权与第三方发生纠纷时，由甲方负责处理，并承担因此而引起的责任。对以上资产如甲方已设成抵押或担保，由此所引起的法律责任，有甲方承担。根据厂区平面示意图，厂区内标有1-8号房屋。该协议由双方盖章确认，并由双方代表吴朱根和潘伟润盖章、签名。协议签订后原告支付给绍兴小小企业总公司150万元，该公司出具收据1份予以确认。后原告在厂区内2号房屋（车间）北侧建造车间1间即本案讼争财产，该财产原、被告陈述一致为现厂区内标有“春芳轧光”字样的1号车间，但未经相关部门审批。三、涉案财产的使用情况。2012年10月1日，被告来福公司将1号车间出租给袁相威，约定租期为2012年10月2日起至2013年10月1日止，年租金为75905元，于签订之日一次性付清，该租金被告来福公司已收取。2013年3月9日，被告卢付叶与袁相威签订协议书1份，载明：甲方为卢付叶，乙方为袁相威；经甲乙双方协商，乙方把本厂转让给甲方，价格35万元〈整体转让包括厂内的一切用品和车辆一台〉，甲方已付给乙方定金5万元（有收据为证）。上述财产由被告卢付叶使用至今。2013年12月18日，原告曾向袁相威发出通知，要求其在接到通知后15个工作日内无条件腾退其占用的原告全部底）、厂房等资产。
原审法院认为：本案的争议焦点是：一、原告的企业性质？二、被告卢付叶是否应予腾退？原告主张的租金被告来福公司是否应支付给原告？三、两被告之间的房屋租赁关系的效力如何认定？对于第一个焦点问题。被告来福公司认为原告设立时的注册资金是虚假出资，企业经营费用由潘伟润个人投入，企业性质是明为集体，实为潘伟润个人，而原告对此予以否认。该院认为，根据原告提交的工商资料显示，原告是具备独立法人资格的企业，潘伟润只是该企业的法定代表人，企业性质系梅墅村村办集体企业；企业的注册资金由梅墅村委投入，已由绍兴县审计事务所出具的资信证明予以证明，而被告来福公司未能提供相应的证据证明其主张。被告来福公司的这一辩称理据不足，该院对此不予采纳。故应认定原告系梅墅村的村办集体企业。对于第二个焦点问题。该院认为，我国《物权法》规定，物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。原告认为涉案厂区内的财产包括底）使用权系其购买所得，根据房随地转的原则，事后厂区内形成的讼争财产也系原告所有，而被告来福公司认为涉案厂区内的财产由潘伟润个人出资购买，事后讼争财产由被告建造并占有使用，应属其所有，其有权进行处分。该院认为，根据原告提供的证据来看，涉案厂区内的财产包括底）使用权系原告购买所得，在被告未能提供相应证据证明涉案厂区内的底）上所形成的财产即本案讼争财产系其或他人所建的情况下，应认定系原告所建，相应的财产权益应由原告享有。原告可基于对该财产享有的权益向他人主张权利。虽原告提供的收据上载明“付款单位为腾达厂（潘伟润）”，因当时潘伟润系原告厂法定代表人，且资产转让协议书载明受让方为原告，该收据不足以认定涉案厂区内的财产系潘伟润购买所得，进而证明涉案厂区内形成的财产系被告所有。故被告来福公司的这一辩称，理据不足，该院对此不予采纳。本案讼争财产的权益由原告享有，对财产被告来福公司无权进行处分，且出租行为未经原告同意或者追认，被告卢付叶无权占有租赁物，其应予返还。故现原告要求被告卢付叶腾退，理由正当，该院予以支持。因被告来福公司的出租行为侵害了原告的权利，造成了原告损失，故现原告要求被告来福公司支付给其已收取的租金，理由正当，该院予以支持。对于原告主张自2012年10月2日至2014年10月1日止，被告来福公司收取了二年租金151810元的问题。因原告提供的房屋租赁协议只能证明被告来福公司收取了2012年10月2日起至2013年10月1日止的一年租金75905元。对于原告主张的2013年10月2日至2014年10月1日止一年的租金75095元的问题，因原告未能提供这一年的租赁协议，根据2013年3月9日卢付叶与袁相威签订的协议书和被告卢付叶陈述其也没有支付这一年租金的实际情况，对原告主张的这一年租金难以支持。对于第三个焦点问题。原告认为两被告之间的房屋租赁关系所涉标的物系原告所有，两被告未经原告同意，擅自订立租赁协议，双方之间的房屋租赁关系应属无效。该院认为，因本案讼争财产未经相关部门审批，两被告之间的房屋租赁关系违反了法律法规的强制性规定，应认定无效。故现原告要求确认两被告之间的房屋租赁关系无效的请求，理由成立，该院予以支持。综上，对原告合理部分诉讼请求予以支持，不合理部分予以驳回。被告卢付叶第三次庭审经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响该院对本案的处理。依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认被告浙江来福模具有限公司与被告卢付叶之间的房屋租赁关系无效；二、被告卢付叶应将其所租赁的位于绍兴市柯桥区柯岩街道梅墅村绍兴县腾达轮胎机械模具厂内标有“春芳轧光”字样的1号车间（位于2号车间北侧）限于判决生效后一个月内腾空并返还给原告绍兴县腾达轮胎机械模具厂；三、被告浙江来福模具有限公司应将其收取的租金75095元限于判决生效后十日内支付给原告绍兴县腾达轮胎机械模具厂；四、驳回原告绍兴县腾达轮胎机械模具厂的其他诉讼请求。案件受理费3336元，由原告绍兴县腾达轮胎机械模具厂负担1638元，由被告浙江来福模具有限公司负担1698元，其中被告应负担部分限于判决生效后七日内向法院交纳。
上诉人来福公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实错误。涉案租赁房屋位于被上诉人腾达厂内，被上诉人腾达厂营业执照上是集体经济企业，但实际是上诉人来福公司股东潘伟润的私人企业，由潘伟润投资创办和经营管理，潘伟润一直是腾达厂的法定代表人，该企业财产应归潘伟润所有，涉案房屋及连带的底）使用权是腾达厂不动产的一部分，当然也归潘伟润所有。当地梅墅村委会没有投资和参与经营管理，也没有收取管理费。潘伟润1994年创业开办了绍兴县轮胎机械模具厂，1996年梅墅村委会聘请潘伟润当厂长创办腾达厂，潘伟润将自己的绍兴县轮胎机械模具厂全部财力、物力、技术、客户等生产资料和资源都转移到了腾达厂。腾达厂的厂房和连带的集体底）使用权是潘伟润在1997年用自己的私款从绍兴小小企业总公司购买。梅墅村委会在腾达厂的创建和发展过程中没有投入一分钱，也没有参与经营管理。私营企业戴顶红帽子是特定历史时期的特定怪胎，这种现象在当时和绍兴地区比比皆是。原审法院未经甄别把被上诉人定为集体经济，将涉案房屋认定为被上诉人腾达厂所有属认定事实错误。二、原审法院严重违反法定程序。本案判决结果涉及案外人潘伟润的利益，潘伟润系与案件处理结果上有法律上利害关系的第三人，是必须参加诉讼的当事人，原审法院未追加潘伟润为本案当事人，遗漏重要当事人属严重违反法定程序。综上，请求二审法院撤销原判，发回重审。上诉人当庭补充上诉意见：关于被上诉人腾达厂注册资金208万元是否到位的问题，一审中被上诉人提供了绍兴县审计事务所出具的资信证明，上诉人对此提出异议，认为其没有出资，如果出资了应当提供汇款凭证，一审法官要求被上诉人提供相关证据，但被上诉人没有提供。关于150万元转让购买款由谁支出的问题，被上诉人在一审中提供了150万元收据的复印件，该收据写明付款人是腾达厂，后面括号注明潘伟润，该款项由潘伟润个人支付。原审法院对上述两个问题均没有查清就做出一审判决完全不符合客观事实。
被上诉人腾达厂答辩称：一、对上诉人讲到涉案租赁房屋位于被上诉人腾达厂内以及涉案房屋及连带的底）使用权是腾达厂不动产的一部分的这节事实没有异议。二、腾达厂是一个典型的集体企业，而不是潘伟润所有的私营企业。三、被上诉人腾达厂的企业性质是集体企业还是私营企业，与本案没有关联性，不影响本案的判决处理结果，原审法院也没有必要追加潘伟润为原审第三人参加诉讼。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告卢付叶答辩称：请求法院依法判决。
上诉人来福公司在二审中向本院提交以下证据：1、潘伟润的毕业证书、工作证、助理工程师专业技术职务资格证书、工程师专业技术职务资格证书、绍兴县轮胎机械模具厂的营业执照各一份，证明潘伟润具有工程师技术职称，于1994年创办私营独资企业绍兴县轮胎机械模具厂。2、腾达厂工商登记信息表一份、资产负债表三份、损益表两份、盘点核对评估表七份，证明潘伟润创办的绍兴县轮胎机械模具厂停业后，潘伟润将其全部的存货、固定资产、债权债务、税费转移到了腾达厂。3、绍兴县轮胎模具有限公司营业执照一份、资产负债表两份、损益表两份，证明绍兴县轮胎模具有限公司于1996年成立，2000年11月开始生产经营，账目是腾达厂2000年10月账目的接续，生产经营到2005年12月31日。4、绍兴县轮胎模具有限公司更名为来福公司的变更登记情况表一份、来福公司营业执照一份、资产负债表一份、利益表和应交增值税明细表、补充资料表一份，证明来福公司是绍兴县轮胎模具有限公司的接续。以上四组证据可共同证明绍兴县轮胎机械模具厂、腾达厂、绍兴县轮胎模具有限公司、来福公司四个企业实际是同一个企业一脉相承的四个阶段，由潘伟润及其底）族创办、经营、管理，至今有21年。腾达厂是该企业的第二个阶段和第二个名称。在这个阶段，梅墅村村委会没有向其投资和参加经营管理、分配，腾达厂财产所有权与梅墅村村委会无关。5、函告一份、资产转让协议书一份、收据一份，证明150万元底）使用权转让款是潘伟润支付，腾达厂是潘伟润及其底）族企业的第二阶段，该底）的使用权及其地面建筑物的所有权从1997年8月22日起归潘伟润及其底）族企业。被上诉人腾达厂对上述证据质证认为，证据1与本案没有直接关联性；证据2、3、4与本案没有直接关系，也不能证明四个企业具有连续性，尤其不能证明腾达厂与另外三个企业具有连续性。腾达厂是梅墅村单独设立的集体企业，而另外三个企业是潘伟润或者其底）族创办的私营企业或者私营的有限责任公司。同时，由于这四个企业的账册包括被上诉人腾达厂的账册仍然由潘伟润保管，一直没有向清算组移交，所以对账册的真实性无法核实；证据5中的函件是梅墅村委会及其法律顾问单位浙江越光律师事务所发给上诉人的函件，可证明腾达厂对涉案地上建筑物享有所有权，但不能实现上诉人的证明目的；对于资产转让协议书以及收款收据的真实性没有异议，能证明涉案建筑物所有权归属腾达厂，而不是潘伟润个人。在收据当中特别注意到付款方式是转账而不是现金，转账是企业与企业之间的资金交易，且该收据虽括号内标注了“潘伟润”，但是合同订立方是腾达厂，足以证明150万元对价资金属于腾达厂。原审被告卢付叶对上述证据未发表质证意见。本院认证认为，证据1、2、3、4均与本案无关，不予认定；证据5中的函件真实性予以认定，但不能实现上诉人的证明目的；资产转让协议书、收据一审法院已作认定，本院不予重复认证。
上诉人来福公司在二审中申请本院向中国工商银行柯桥支行调取潘伟润于1997年8月22日汇款150万元的汇款凭证一份，证明底）厂房转让费由潘伟润个人支付。本院认为，底）厂房转让费是否系潘伟润支付与本案无关，故本院对上诉人的该申请不予准许。
被上诉人腾达厂、原审被告卢付叶在二审中均未提交新的证据。
本院经二审查明，原审法院对被上诉人腾达厂企业性质、实际出资主体认定的相关事实与本案无关，本院不予审查和认定。本院经审理查明的其余事实与原审判决认定的事实一致。
本院围绕上诉请求和理由审查认为，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。涉案房屋所有权归被上诉人腾达厂的事实清楚，上诉人来福公司未经被上诉人腾达厂同意将涉案房屋出租给卢付叶，侵犯了被上诉人腾达厂的物权，原审法院判令上诉人来福公司将其收取的租金支付给被上诉人腾达厂，并无不当，本院予以维持。上诉人主张被上诉人腾达厂由案外人潘伟润投资创办，系潘伟润的私人企业，被上诉人腾达厂的企业财产归潘伟润所有，因涉案房屋及连带的底）使用权是被上诉人腾达厂不动产的一部分，也应归潘伟润个人所有，原审法院应追加潘伟润为有独立请求权的第三人，本院认为，被上诉人腾达厂作为具备独立法人资格的企业，其与实际投资人是两个不同的权利主体，其对外可独立行使物权请求权，而不受投资人的影响。至于腾达厂的实际投资人、企业性质的认定均与本案无关联性，原审法院对腾达厂企业性质进行评判并认定腾达厂为梅墅村的村办集体企业部分与本案无关，本院在二审中不予审查和认定，原审法院未追加潘伟润为原审第三人，程序并无不当，对上诉人关于原审法院审理程序违法的主张本院不予采信，对潘伟润在二审中提出的参加诉讼的申请本院亦不予准许。综上，上诉人来福公司提出的上诉理由不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费1677元，由上诉人浙江来福模具有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑森轶
代理审判员 李丹丹
代理审判员 丁敏佳
二〇一五年十二月九日
书 记 员 刘莎莎