河南省郑州市二七区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）二七民二初字第1695号
原告郑州博洋房地产营销策划有限公司第三十九分公司，住所地：郑州市。
负责人魏艳青，该分公司经理。
委托代理人顾志洁，该分公司经纪人。
被告赵文鹏。
委托代理人魏晋，河南辰中律师事务所律师。
原告郑州博洋房地产营销策划有限公司第三十九分公司诉被告赵文鹏居间合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郑州博洋房地产营销策划有限公司第三十九分公司负责人魏艳青及其委托代理人顾志洁、被告赵文鹏及其委托代理人魏晋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告郑州博洋房地产营销策划有限公司第三十九分公司诉称：被告于2012年7月初主动到原告处登记了联系方式及工作单位，委托原告帮其寻求购买位于桃源路附近的住房。当月12日，被告认真阅读并自愿签署了原告的看房确认书并表示会诚实守信愿意承担法律责任。之后，原告方经纪人带领被告看了位于郑州市二七区桃源路39号院1号楼4单元六楼西户（54号）的两居室普通住房。看完房后被告表示不满意该房，并称不再考虑买房的事了。但2012年9月初，原告发现被告未履行双方合约，欺瞒原告私自成交上述房屋。2012年8月28日与原房主进行了房产交易并办理了过户手续。经原告与被告协商，被告拒不按约定向原告缴纳佣金。另被告签名时落款为赵文朋，但被告真实姓名为赵文鹏，被告一开始就存在欺诈事实。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令被告承担房屋成交价8%的违约赔偿金41600元，并承担本案的诉讼费用。
原告提交的证据有：1、郑州市存量房买卖合同一份（复印件）；2、看房确认书；3、录音光盘，4、电话通讯详单。
被告赵文鹏辩称：一、原告未取得争议房屋原产权人的授权委托，无权就该房屋提供房地产经纪服务、收取佣金及作出限制性约定。合同法第51条规定房地产经纪机构接受委托提供房地产信息、实地看房、代拟合同等房地产经纪服务的，应当与委托人签订书面房地产经纪服务合同，第22条规定经委托人书面同意后，方可对外发布相应的房源信息。本案原告既未取得争议房屋原产权人的任何书面授权，更没有与原产权人签订房地产经纪服务合同及独家代理协议，亦未向原产权人及被告提供完整的房地产经纪服务，不存在收取佣金的基础条件，在不具备上述前提条件的情况下，原告无任何权利就他人的房屋对第三人作出限制性约定，其主张的违约金没有事实及法律依据。二、《看房确认书》第三条为典型的霸王条款，请贵院确认期为无效条款，不应作为原告主张违约金的有效依据。合同法第40条规定提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案《看房确认书》属于原告单方定制的格式合同，其中第三条“若甲方与房屋产权人一方私下互留联系方式的行为，或在实地看房后，甲方通过其他中介和个人进行交易或告知他人成交，则视为甲方违约，须向乙方支付该房屋成交价的8%作为违约补偿”的约定，没有原告提供的经纪服务的具体内容、价格、期限等重要义务，而仅将被告的义务无限扩大，即只要客户实地的看了一次房后，客户与房主任何形式的交易行为均视为对其构成违约，并支付高额的违约金。这种约定严重剥夺了原产权人及被告自由交易、选择合理交易对象的基本权利，亦没有原产权人的授权及追认，为典型的霸王条款；另《看房确认书》没有原告公司房地产经纪人或协理的签字，违反《房地产经纪管理办法》第20条“房地产经纪服务合同，应当由从事该业务的一名房地产经纪人或两名房地产经纪人协理签名”之规定，该协议欠缺法律规定的形式，故该看房确认书不应作为原告主张违约金的有效依据。三、即使被告的上述抗辩均不成立，原告主张的违约金亦过分高于其损失，应当予以降低至实际损失范围。合同法第427条规定，居间人为促成合同成立的，不得要求报酬。房地产经纪管理办法第19条规定，房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，不得收取佣金、本案原告对被告房屋买卖合同的签订及履行未提供完整的中介服务、如促成、帮助买卖双方签订房产买卖协议、办理贷款及产权转移手续、约定中介条款等，被告在未提供上述中介服务的情况下要求41600元的违约金，远远高于其实际损失，应当根据合同法解释二第29条的规定予以降低，且原告的实际损失应当由其提供有效证据予以证明。四、原告在起诉书中对事实的歪曲和对被告的诋毁，被告提出严重抗议，并保留追诉的权利，对于原告违反房地产经纪管理办法第9条、16条、20条、22条的规定所应承担的责任，被告亦保留追究的权利。故原告的诉讼请求缺乏事实及法律依据，应当依法予以驳回。
被告提供的证据是：房屋买卖合同一份。
本院对原、被告提交的证据认证如下：被告对原告的1号证据有异议，认为是复印件且被告也不是私下交易；对2号证据真实性无异议，但认为该证据为格式合同，部分条款不符合合同法规定，为无效条款且不能证明原告完成中介服务；对3号证据有异议，认为不能确定被录音人身份，且原告在录音中明确承认未得到原房主授权；对4号证据有异议，认为与本案无关。本院认为，被告虽对原告的1号证据真实性有异议，但该证据与被告提交的证据能相互印证，故对原告的1号证据本院予以采信；原告的2号证据被告对其真实性无异议本院予以采信，原告提交的3、4号证据不能证明被告存在违约行为，本院不予采信。原告对被告的证据真实性无异议，本院予以采信。
根据上述有效证据，本院查明如下案件事实：2012年7月12日，被告赵文鹏以“赵文朋”之名与原告签订《看房确认书》一份，《看房确认书》载明签署该确认书，即视为被告承认是经过原告推荐而得知位于郑州市二七区桃源路39号院1号楼4单元六楼西户（54号）的房源，并且被告承诺依照原告的相关业务流程办理关于该房屋的租赁买卖事宜，并保证在关于该房屋的租赁买卖成交之时向原告支付事先约定的中介服务费，实地看房的过程中，若被告与房屋产权人一方私下互相留联系方式或实地看房之后通过其他中介和个人进行交易或告知他人成交，则视为被告违约，被告必须向原告支付该房屋成交价的8%作为违约补偿。该看房确认书签署后，原告经纪人带领被告看过《看房确认书》载明的房屋。2012年7月19日，被告通过郑州嘉豪房地产营销策划有限公司与《看房确认书》载明的房屋的原产权人刘遂利签订《房屋买卖（居间）合同》，以520000元的价格购得该房屋。同年8月28日被告与刘遂利签订《郑州市存量房买卖合同》。原告认为被告的行为违反了双方看房确认书的约定，给原告造成了损失，故诉至法院。在本案审理过程中，原告撤回了要求被告真诚道歉的诉讼请求。
本院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。在房屋中介合同中，居间人接受委托人委托购买房产后，除寻找合适的房子外，还应积极周旋于委托人与卖房人之间，介绍、撮合双方订立房屋买卖合同，只有在委托人与卖房人签订了房屋买卖合同，原告的居间义务方履行完毕。本案中，原、被告所签订的看房确认书属于居间合同的性质。原告在与被告签订了看房确认书后，仅仅为被告提供了郑州市二七区桃源路39号院1号楼4单元六楼西户（54号）房屋的看房服务，并没有证据证明原告促成了被告与该套房屋的房主刘遂利签订房屋买卖合同，故不能认为原告完成了居间义务。看房确认书第三条尽管有被告不能与原告介绍过的卖方自行交易的约定，但在本案中，原告事先并未取得该涉案房屋产权人的委托，亦未取得该套房屋的独家中介权，在带领被告查看房屋后，也未取得原房屋产权人刘遂利对其中介权的追认，因此，原告对位于郑州市二七区桃源路39号院1号楼4单元六楼西户（54号）房屋没有独家中介权，无权根据看房确认书的约定限制被告的选择权，更无权获得违约金。原告要求被告支付违约金的诉讼请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告郑州博洋房地产营销策划有限公司第三十九分公司的诉讼请求。
案件受理费840元，由原告郑州博洋房地产营销策划有限公司第三十九分公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并于七日内将交费凭证交本院查验，逾期则视为放弃上诉。
审 判 长 王 迪
人民陪审员 何保险
人民陪审员 杜俊荣
二〇一三年一月十日
书 记 员 段雪培