辽宁省凌源市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）凌民一初字第00649号
原告（反诉被告）：王某某，男，1968年8月出生，汉族，无业，住辽宁省凌源市。
原告（反诉被告）：吕某某，女，1969年3月出生，汉族，无职业，住凌源市南大街。（系原告王某某妻子）。
委托代理人：张志，凌源市乌兰白法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）：辽宁省凌源监狱管理分局。住所地，凌源市。
法定代表人：徐某某，职务，局长。
委托代理人：李雅君，辽宁燕都律师事务所律师。
委托代理人：周某，女，1989年9月出生，汉族，辽宁省凌源市监狱管理分局法规办工作人员，住辽宁省凌源市文化路。
被告：凌源鸿鑫房地产开发有限公司。住所地，凌源市凌河大街。
法定代表人：葛某某，职务，董事长。
委托代理人：闫晓坤，辽宁燕都律师事务所律师。
原告王某某、吕某某与被告辽宁省凌源监狱管理分局、凌源鸿鑫房地产开发有限公司财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王某某、吕某某及其委托代理人张志，被告辽宁省凌源监狱管理分局法定代表人徐某某的委托代理人李雅君、周某，被告凌源鸿鑫房地产开发有限公司法定代表人葛某某的委托代理人闫晓坤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王某某诉称：原告有座落在凌源市凌河大街13号门市房一处，面积100余平方米，该门市房与凌源监狱管理分局的临街楼房相连，地点在分局医院门诊楼侧面。该门市房原告已出租多年，每年房租30，000.00元至50，000.00元不等，2007年6月，被告凌源鸿鑫房地产开发有限公司，向凌源人民政府申请用地，拆建劳改分局2号、7号、9号、56号综合楼，准备建商业楼。因原告的门市房在拆迁的红线范围内，被告凌源鸿鑫房地产开发有限公司在与原告协商过程中，将劳改分局应拆的楼房自行拆除的同时，于2007年8月，在未通知原告的情况下，将原告门市房的水、电、暖气全部拆除断掉，导致原告的房屋不能出租、使用。时至今日已长达7年的时间，扔未将新楼建成，被告的断水、断电、断暖气行为导致原告的房屋7年不能出租不能使用，给原告造成很大的经济损失。被告凌源鸿鑫房地产开发有限公司应当承担赔偿原告因此而造成的经济损失的民事责任。被告凌源监狱管理分局作为被告凌源鸿鑫房地产开发有限公司的主管单位应当承担连带的赔偿责任，请求人民法院依法判令二被告赔偿原告门市房耽误出租营业经济损失35万元，诉讼费用由被告负担。
被告辽宁省凌源监狱管理分局辨称：上世纪六十年代，凌源分局将自有的位于凌源市凌河街的一楼门市用房和相邻的简易蔬菜销售大棚租赁给凌源市蔬菜副食品公司，由于该蔬菜销售大棚属于临时建筑（由水泥柜台作为四周围墙、有柱有棚、没有门窗），不属于房产登记范畴，所以凌源监狱管理分局没有为该蔬菜销售大棚办理房产登记，但该蔬菜销售大棚所占用的土地使用权一直归凌源监狱管理分局所有，且蔬菜公司也一直向凌源监狱管理分局交纳所租用房屋（包括蔬菜销售大棚）的土地使用费（上世纪八十年代末），因市场商品日益丰富、个体商业日益发达、集体商业受体制机制影响日益萧条，蔬菜公司将蔬菜销售大棚的四周安装门窗后转租开设“凌河汽车配件经营部”，并背着凌源监狱管理分局利用虚假的证明材料骗取了房产登记，取得《房产执照》（1994年9月，蔬菜公司又将副食品商店转租给他人开设“京都酒店”。1998年7月10日，因蔬菜公司和转承租人林桂芝之间发生诉讼而对京都酒店（即西窑副食品商店房屋）弃管，凌源监狱管理分局经过诉讼将京都酒店房屋收回1998年9月10日，为了避免凌源监狱管理分局收回蔬菜大棚，蔬菜公司不顾凌源分局的强烈反对，强行将蔬菜大棚拍卖给王某某。拍卖前，凌源监狱管理分局分别向凌源市房产管理处提出《房屋所有权异议申请书》、向凌源市贸易局及蔬菜公司提交《关于原西窑蔬菜站房产处置的函》、向朝阳市拍卖行凌源分行提出《房屋拍卖异议申请书》同时，《朝阳拍卖行凌源分行委托拍卖合同》也明确注明了该房屋存在权属争议。拍卖机构明知本案房屋产权存在争议，依法不得转让和拍卖。但是，由于地方保护，拍卖机构公然违法进行拍卖活动，其行为违反了《城市房地产管理法（1994年版）》第三十七条第（五）项、《拍卖法（1996年版）》第四条、第六条、第七条之规定。由于拍卖行为违反了上述法律禁止性规定，导致拍卖行为当然无效。万般无奈，凌源监狱管理分局在拍卖现场与房屋买受人王某某当场签订了《（土地租用）协议书》，协议约定：“1、乙方购买的房屋所占用的土地使用权为甲方所有，乙方需向甲方支付每月每平方米二元的土地使用费……；2、甲方进行总体规划和改造需要拆除此房屋时，乙方无条件拆除。如在此处建房，乙方在同等条件下有优先购买权；3、乙方需翻建、改建或转让此房屋时，必须经甲方同意。”由此可见，王某某通过拍卖仅仅取得了房屋重新规划改造之前的使用权，拍卖标的根本不包括土地使用权。同时，根据《（土地租用）协议书》第3条约定：“乙方需翻建、改建或转让此房屋时，必须经甲方同意。”所以说，王某某取得的根本不是完整的房屋所有权，而是受到土地使用权人限制的有期限的房屋使用权。况且，该《（土地租用）协议书》属于附解除条件的协议，“规划改造”系该《协议书》所附的协议解除条件；解除条件成就时，该《协议书》自动解除，且地上房屋须无条件拆除。2007年9月26日，因城市规划改造需要，凌源市政府在给凌源鸿鑫房地产开发有限公司（简称鸿鑫公司）先期核发了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《房屋拆迁许可证》的基础上，又发布了《房屋拆迁公告》，本案《（土地租用）协议书》约定的协议解除和无条件拆除房屋的条件已经成就。但是，王某某直至今日仍拒不腾迁，从而严重地影响了整个工程项目的正常进行，同时也给凌源分局造成了严重的经济损失。特别是双方在《（土地租用）协议书》中约定的土地使用费，王某某自1998年9月10日起至今分文未交。至此，被告辽宁省凌源监狱管理分局没有任何侵权或违法行为，应驳回原告的诉讼请求。
被告凌源鸿鑫房地产开发有限公司辩称：原告的诉求没有事实与法律依据，应当驳回其诉讼请求。首先，答辩人在拆迁过程中，没有给原告断水、电、暖的行为，答辩人也不应承担原告的任何损失。答辩人在办理完所有的拆迁手续后，委托了凌源市鸿兴拆迁服务有限责任公司，按照国家有关拆迁的法律及政策的规定进行拆迁，因原告争议的门市房是一座与其他楼房独立的，而且答辩人作为一个开发公司，并不具备对水电暖的掌控，所以原告称是答辩人断的水电暖，是没有事实依据的。其次，按照原告与凌源监狱管理分局签订的协议，应将此门市房无条件拆除。答辩人在拆迁与原告协商过程中，发现原告与辽宁省凌源监狱管理分局与1998年9月10日达成的协议，协议中第2条明确约定：“甲方（凌源分局）进行总体规划和改造此房屋时，乙方（王立新）无条件拆除。……”因答辩人所拆迁的土地使用权归凌源监狱管理分局，答辩人所用的也是这块土地，所以，答辩人中止与原告协商，只与有权处理此块土地的凌源监狱管理分局协商该门市房的拆迁事宜。综上所述，原告作为一个有完全民事行为能力的民事主体，应对自己与凌源监狱管理分局签订的协议承担责任，并按照协议的约定履行，在收到因凌源市总体规划对该房屋拆迁时，应无条件拆除。而原告现在却背协议而行，向答辩人主张损失，这是无理要求，应当驳回。
反诉原告辽宁省凌源监狱管理分局反诉称：事实和理由见本诉答辩内容。王某某在承租凌源分局土地期间，严重违反协议约定，拒不按协议约定履行腾迁义务，其主张违约期间的所谓停业损失与法相悖。反诉人现依据双方签订的《（土地租用）协议书》约定，提出如下反诉请求，1、请求判令被反诉人王某某按照双方签订的《协议书》第二条约定，立即无条件拆除本案房屋，并赔偿反诉人自2007年9月26日至今由于被反诉人违约拒不腾迁而造成的工程项目损失。2、请求判令被反诉人王某某立即给付所欠的土地使用费40789.8元（自1998年9月10日起至2014年2月18日止）及逾期付款损失赔偿金26382.32元。3、由被反诉人王某某、吕某某依法承担本案的反诉诉讼费用及反诉人的其他诉讼费用支出。
反诉被告王某某、吕某某辩称：本案被答辩人提出反诉，没有任何法律依据，清法院依法驳回本案被告提起的反诉请求。从法律所确定反诉依据来看，反诉是指在一个已经开始的民事诉讼程序中，本诉的被告以本诉原告为被告，向受诉法院提出的与本诉有牵连的独立的反请求。必须具备以下条件：反诉与本诉应具有牵连性，反诉与本诉基于同一法律关系，本案原告起诉的是一起民事侵权赔偿纠纷，是被告在拆迁过程中对原告的房屋所使用的供电设备、供水设备、供暖等采取不正当的手段断水、断电、对原告进行了实质性侵害。原告诉讼要求赔偿，这是本案的焦点，而被告提起的反诉是要求原告给付所欠的土地使用费，并要求原告立即无条件拆除本案房屋并赔偿工程项目损失和本诉不是同一法律关系，所以被告反诉不能成立。另外，被告对此所主张的权利已超过法定的诉讼时效，被告请求原告支付土地使用费，至今已经15年，被告从未对此主张过权利，被告的主张早已超过诉讼时效。所以应驳回反诉人的诉请。综上所述，反诉人的反诉请求不能成立。
经审理查明，1960年至1969年间，案涉的门市房名称为“西窑蔬菜供应大棚”。在该大棚与被告辽宁省凌源监狱管理分局分局医院门诊楼中间有“西窑副食品商店”。（凌源西窑十字街东北角住宅楼一楼（282平方米）现已拆除）。当时该商店产权单位，被告辽宁省凌源监狱管理分局。在当时的年代，被告凌源监狱管理分局将该商店出租给原凌源县蔬菜副食品公司。但未有将案涉的原告王某某门市房名称为西窑蔬菜供应大棚，出租给原凌源县蔬菜公司的证据。但原凌源县蔬菜公司也将该蔬菜供应大棚出租他人。所占用土地当时归被告凌源监狱管理分局使用。时至1990年8月23日原凌源县蔬菜副食品公司取得了该蔬菜供应大棚的房产执照，房产执照载明：瓦房、109.65平方米、房地号，3-15A-1号。时至1994年，西窑副食品商店，由租用户更名为，京都酒店经营。蔬菜供应大棚由租用户更名为，凌河汽车配件经营部。时至1998年9月份，原凌源县蔬菜公司将包括凌河汽车配件经营部，即西窑菜店。9个门市网点，委托朝阳拍卖行凌源分行进行拍卖。1998年9月10日在拍卖会上，原告王某某以6万余元的价格购买了该西窑菜店门市，即现在的门市。于当日原告与被告凌源监狱管理分局签订了该门市房的土地使用协议书，约定王某某向凌源监狱管理分局交纳土地使用费，每月每平方米2元，遇到凌源监狱管理分局进行总体规划和改造此房屋时，王某某无条件拆除。如在此处建房，王某某在同等条件下有优先购买权。协议签订后，原告王某某向拍卖行支付购房成交款后，于1998年9月21日，原告取得了该门市房的房屋所有权证，和房屋共有权保持证。房产执照载明：房屋所有权人王某某、共有人，吕某燕、瓦房、109.65平方米、房地号，3-15A-1号。时至2006年，凌源市人民政府根据城市建设需要，依据凌源市城市总体规划。决定对凌源监狱管理分局所处地段凌河大街中断两侧进行房屋征收，招商引资。被告凌源鸿鑫房地产开发公司取得了该区域的开发建设资格。2006年12月18日取得了“建设用地规划许可证”、2007年7月10日取得了“建设工程规划许可证”，2007年9月21日取得了“房屋拆迁许可证”。对分局的该地段进行拆迁。原告门市房属于拆迁范围之内，在红线之内。被告凌源鸿鑫房地产开发公司取得拆迁许可后将该拆迁地段委托凌源市鸿兴拆迁服务有限责任公司进行拆迁，2007年8月，凌源市鸿兴拆迁服务有限责任公司在原告该门市相邻房屋已拆后，也未经政府裁决，因原告门市房与其他被拆房屋水、电、暖气连通致使原告该门市房断水、断电、断暖气。致使原告该门市房至今无法营业。2007年9月26日，凌源市建设局根据凌源市城市总体规划，决定对凌河大街中段两侧拆迁红线内的房屋依法实施强拆迁，该门市在红线之内。并发出房屋拆迁公告。2007年12月26日凌源市建设局举行听证会，到会的有凌源鸿鑫房地产开发公司、估价评估公司及原告到场。原告要求金钱给付或要求一楼门市房未达成协议。原告就自己的出租门市房的营业遭受损失诉至本院。
该案审理中经辽宁丰源房产土地资产评估有限责任公司对原告该门市房2007年8月至2014年7月的租金鉴定为158，037元。估价时点2014年7月1日。
上述事实，有原、被告在庭审中的陈述，房产执照、协议书、评估报告等证据材料在卷佐证，并经庭审质证和本院审查，可以采信。
本院认为，原、被告双方所争议的原告门市房早在上世纪六十年代就存在于凌源市凌河大街临街，当时是蔬菜大棚。被告辽宁省凌源监狱管理分局诉说该蔬菜大棚在那个年代出租给原凌源蔬菜副食品公司，无证据证明。而原凌源蔬菜副食品公司早在1990年8月23日取得了该蔬菜大棚房产执照，即取得了该蔬菜大棚的所有权。被告凌源监狱管理分局在本案中提到的两个门市房屋，在那个年代只是将自己当时拥有的西窑十字街东北角住宅楼一楼（282平方米）即西窑副食品商店，根据当时市场的需求，将该住宅楼一楼租给原凌源县蔬菜副食品公司开蔬菜食品商店，以后原凌源县蔬菜副食品公司租出，租用者于1994年改为“京都酒店’。1998年9月原凌源县蔬菜公司，因体制改革将包括现在争议的门市房九处门市网点房产进行拍卖。原告购买了该门市。1998年9月21日原告取得了该蔬菜大棚的房产执照即取得了该蔬菜大棚的所有权。以后，原告将该门市房出租使用。凌源市政府在此处招商引资搞开发，被告鸿鑫房地产开发公司取得了该项工程建设，成为建设单位后，该公司委托凌源市鸿兴拆迁服务有限责任公司进行拆迁，而在拆迁期间，原告与建设单位未就拆迁补偿安置协议达成一致意见，该拆迁服务有限责任公司未保留原告门市房正常通电、通水、通暖气。违背了当时和现在拆迁条例的规定。被告凌源鸿鑫房地产开发公司又未提出凌源市鸿兴拆迁服务有限责任公司有违反委托事项之规定的证据，故造成原告的损失，应由被告凌源鸿鑫房地产开发公司承担赔偿责任，被告凌源分局不承担责任。驳回原告对凌源监狱管理分局的诉请。原告在本案审理期间提出利息的请求，可自原告主张权利之日起计息，本案中，就在拍卖现场，原告王某某和被告凌源监狱管理分局签订的土地使用协议书，该协议甲方为凌源监狱管理分局，乙方为原告王某某。协议是规定了在凌源监狱管理分局整体规划时原告应自行拆除门市房，但此次拆迁是市政府的总体规划和要求，所以被告方以此协议中约定的自行拆迁条款进行抗辩的理由不能成立。但对于反诉人凌源监狱管理分局要求支付土地使用费反诉请求，应予支持。利息自主张权利之日起计算。反诉人凌源监狱管理分局未提出被反诉人王某某耽误工程损失和逾期付款损失之证据，至此反诉被告辽宁省凌源监狱管理分局此两项的反诉请求，依法不能支持。依照《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第六条，第十五条（六）项，第十九条之规定判决如下：
一、被告凌源鸿鑫房地产开发有限公司于本判决生效后五日内赔偿原告王某某、吕某某营业损失费158，037元，并自2014年1月24日起按中国人民银行同期同类贷款利率计息向原告支付利息至赔偿款158，037元付清之日止；
二、驳回原告王某某、吕某某对被告辽宁省凌源监狱管理分局的诉讼请求；
三、驳回原告王某某、吕某某的其他诉讼请求；
四、反诉被告王某某、吕某某自本判决生效后五日内支付给反诉原告辽宁省凌源监狱管理分局土地使用费40，789.80元。并自2014年2月28日起按中国人民银行同期同类贷款利率计息向反诉原告支付利息至土地使用费40，789.80元付清之日止；
五、驳回反诉原告辽宁省凌源监狱管理分局的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费和鉴定费26，550元。由被告凌源鸿鑫房地产开发公司负担。反诉费1，480元由反诉被告王某某、吕某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。
审 判 长 于兴安
代理审判员 周小婷
人民陪审员 尹 泓
二〇一四年九月三十日
书 记 员 王菲菲