大连市甘井子区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0211民初4035号
原告王伟（反诉被告），男。
原告李玉红（反诉被告），女。
委托代理人党月领，系北京市世纪（大连）律师事务所律师。
被告于军（反诉原告），女。
委托代理人吴彦，系辽宁新世纪律师事务所律师。
第三人瑞家装饰（大连）地产代理有限公司。
法定代表人于瑞宝。
委托代理人李丹，女。
原告王伟（反诉被告）、李玉红（反诉被告）与被告于军（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张威担任审判长，与人民陪审员张淑华，王莹组成合议庭，按普通程序公开开庭进行了审理。原告王伟，李玉红及其委托代理人党月领，被告委托代理人吴彦以及第三人瑞家装饰（大连）地产代理有限公司委托代理人李丹到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原告、被告及第三人瑞家装饰（大连）地产代理有限公司于2017年2月15日签订《房地产买卖合同》，合同约定，被告将位于大连市甘井子区吉星园房屋出售给原告，建筑面积108平，总价款92万元，同时约定，原告在40个工作日内备齐首付款，两个月内，被告将房屋交付给原告，并办理过户手续，合同生效后，原告于当日向第三人瑞家装饰（大连）地产代理有限公司，缴纳中介费1万元，交付定金1万元，2017年2月17日，在中国民生银行股份有限公司大连分行办理二手房交易资金托管，原告将27万元存入监管账号，同时向第三人瑞家装饰（大连）地产代理有限公司缴纳贷款服务费6400元，合同约定的期限到期后，因房价涨幅较大，被告拒绝将房屋出卖给原告，被告的行为严重违反了诚实信用原则，违反了合同约定，给原告造成了一定的经济损失，为维护原告的合法权益，诉至法院，请求法院判决：1.被告返还定金1万元；2.被告偿还原告损失289100元；3.被告向原告赔偿资金托管期间的利息损失6750元（270000元×6%÷12个月×5个月）；4.被告和第三人瑞家装饰（大连）地产代理有限公司，共同返还原告中介费1万元，银行贷款费用6400元；5.被告承担鉴定费2700元；6.本案的诉讼费由被告承担。
被告辩称，不同意原告诉请：
一、被告手中持有的房地产买卖合同，基本看不清房屋交付时间，在款项未付清前，不存在交付义务，由于权利义务约定不明确，不符合交易习惯，导致双方对此多次发生争议，进而产生侮辱诽谤等，并且原告在2017年4月27日下达了解除合同的通知，三方已就房屋买卖合同达成了解除的意向并已实际履行，一致同意解除合同，取消资金监管，既然买卖合同已解除，那么双方就解除后的情形，并没有做其他约定，据此被告认为不存在被告违约的事实，且合同已经解除，原告对被告的起诉失去了基础的法律支持，所以被告认为应依法驳回原告的诉请。
二、关于中介费，既然居间合同已经解除，那么相关中介费也应当由第三人退还给原告。
三、案涉房屋签订的价格明显偏低，属于在微困的时候签订的，当时被告的母亲因病需要钱，所以以此价格出售，买卖合同如果继续履行，被告将损失50万元，所以被告认为条款的约定存在问题，案涉房屋出售时，双方均知道存在承租人，由于承租人的腾退，耽误了合同的履行，进而原告发下发了所谓的律师函，表明不再履行合同。
四、定金是由第三人代收，不在被告手中，现合同已经解除，被告同意将定金1万元，由中介退还给原告。
五、评估报告中载明的假设限制条件基础上于2017年2月15日可能实现的市场价值，采用可能实现，并非能够实现或一定实现，所以被告认为该报告只是对市场的预估，2015年2月15日可能实现的市场价值为1195900元，与双方约定的92万，相差了17万元，平均相差15%到20%，所以被告认为原该约定的价值显失公平，该份鉴定报告对本案没有任何参考价值，原告要求的两个时间节点，房地产有波动，不能以该时间节点作为差价损失参考，与当事人约定的价款没有可能性，2015年全国民事审判工作会议纪要中认为，差价损失可以赔偿，但是在一定的基础上。
六、从本案原合同履行情况来看，合同是否能够继续履行，取决于原告是否有充足的资金，达到合同履行的效果，原告是否符合大连市相关规定，是否具备购房资格，原告贷款是否能够如期审批，款项毕竟没有落实到账户中，受诸多条件影响，2017年4月15日是否完成交易，无法确定。从原告和第三人的陈述中可以看出，普通的贷款不需要中介公司予以担保，除非买受人不具备贷款资质，需要中介公司办理相关手续，这种情况才需要缴纳贷款服务费，根据常理和实践，应当是办理产权证过户手续后，原告才有权向相应的银行提出申请，要求按揭贷款，或以房屋所有权证抵押贷款，不存在房屋交易未成，贷款审批在先的问题，本案是因双方就是否能够继续履行合同产生的争议，并且就原合同看是显失公平，导致双方合同不能履行，被告申请公积金还款是以房屋交易为目的，原告无法正常贷款，需要中介公司辅助贷款，最终是否审批尚不确定的情况下，被告无法提前还款，这行使的是不安抗辩权。
第三人辩称不同意退还中介费，作为居间方，第三人已成功促使原、被告签订房屋买卖合同，至于是否履行下去，责任在于原被告，而非居间方，按照居间服务合同第五条约定，原告签署房地产买卖合同视为第三人已经完全履行居间义务，服务费用已经产生，故不同意退还。
反诉原告诉称，2017年2月15日，反诉原告，反诉被告与第三人瑞家公司签订了房屋买卖合同，合同约定的主要内容为：于军将甘井子区吉星园的房屋出售给反诉被告，面积为108平，总价92万元，合同签订后，第三人瑞家公司数次联系于军，告知案涉小区不好出售，房地产市场出现问题等，导致于军在不了解房地产市场的情况下，签订了上述合同，于军后得知，其所签订的房屋买卖合同明显低于市场价格，如果继续履行，将导致于军损失50万余元，该合同显示公平，故诉至法院，请求法院判令原告与第三人返还案涉房屋所有权证书。
反诉被告辩称，反诉原告提供的与大连安邦房地产签订的房屋买卖合同，是其与外人签订的，无法核实其真实性，至于房屋当时价款多少与本案无关，应当以双方自愿签订买卖合同的价格为准，反诉原告所提供的证据无法证明所说的损失50万，反诉原告称合同继续履行，将损失50万余元，这是其违约的根本原因，主要是因为房屋涨价，不想将房屋按照原价出售，拒绝履行合同，反诉原告称，2017年7月17日，双方已经协商解除合同，与事实不符，被告代理人说，为了减少原告资金监管的损失，可以配合银行解除资金监管，所以双方办理了解除资金监管的协议。
第三人辩称，对于代为保管的产权证原件，在被告与原告都同意合同解除的情况下，第三人同意返还产权证原件，居间服务合同第九条清楚约定，如买卖双方因履行本合同产生争议或纠纷，双方均同意由居间方保管，定金，过户款项，手续文件，直至双方达成处理意见，或人民法院作出的生效判决，居间方将依据买卖双方的一致意见或人民法院的相关法律文件，处理上述款项及材料，第三人将按照该约定处理产权证。
经审理查明，原告、被告以及第三人瑞家装饰（大连）地产代理有限公司，于2017年2月15日签订《房地产买卖合同》，合同约定被告将位于大连市甘井子区吉星园房屋出售给原告，建筑面积108平，总价款92万元，合同生效后，原告于当日向第三人瑞家装饰（大连）地产代理有限公司缴纳中介费1万元，交付定金1万元，2017年2月17日在中国民生银行股份有限公司大连分行办理二手房交易资金托管，原告将27万元存入监管账户后，同时向第三人瑞家装饰（大连）地产代理有限公司缴纳贷款服务费6400元，2017年4月左右，被告明确表示不卖房，原告遂发出律师函，督促被告履行义务，原告为购买房屋于2017年3月2日向中国人民建设银行申请个人住房贷款，于2017年3月6日审批通过。
在法庭审理过程中，原告向本院提出司法鉴定申请，要求就案涉房地产价格进行评估，价值时点为二〇一七年二月十五日、二〇一七年四月十五日，本院委托大连市中级人民法院，选定大连大丰房地产土地估价有限公司，进行价值评估，大连大丰房地产土地评估有限公司于2018年1月5日出具房地产评估报告书，评估结果为：“于价值时点2017年2月15日可能实现的客观市场价值人民币壹佰壹拾玖万伍仟玖佰元整，于价值时点2017年4月25日可能实现的客观市场价值人民币壹佰贰拾万零玖仟壹佰元整”。原告针对本次鉴定，共花费鉴定费人民币27,000.00元。
以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、资金托管协议、房地产居间服务合同、律师函、收款收据、房地产评估报告书、中国人民建设银行协助查询存款通知书、原告个人收入证明、银行流水以及原，被告的陈述、本院的庭审笔录在案为凭，这些证据，本院经庭审审查，可以采信。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案原、被告在第三人的促使下签订房地产买卖合同，系双方真实的意思表示，内容合法，系有效合同。本案中，原告依约定履行了合同义务，被告以显示公平为由拒绝履行合同义务，并主张撤销合同，存在根本违约行为，应承担违约责任，现双方均主张解除合同，本院予以支持，第三人应将房屋所有权证书返还给被告（反诉原告）。
反诉中，反诉原告以案涉房屋约定的价格过低，合同显示公平，以及因原告不具有履行能力而行使不安抗辩权为由，主张撤销合同，反诉原告当前提供的证据，并不能证明，若合同成立，其将损失50万元，且房屋评估报告中显示，合同签订时可能实现的市场价值为119.59万元，与双方约定的92万相差了17万元，尚不足以致使双方的利益严重不平衡，构成显示公平，房屋的售价与市值存在差额，属从事交易必然要承担的风险。此外，不安抗辩权是指双方合同成立后，有先后履行顺序的，先履行一方有确切证据表明另一方丧失履行债务能力时，在对方没有恢复履行能力，或没有提供担保之前，有权中止履行合同的权利。本案中反诉被告的购房贷款于2017年3月6日通过审批，证明反诉被告具有履行能力，反诉原告主张的不安抗辩权不能成立，故反诉原告的主张，本院不予支持。
关于违约金，根据房地产评估报告书，案涉房屋存在涨幅差价281,900.00元，属合同履行后，原告可获得的利益，也是因被告违约给原告造成的损失，在返还定金不足以弥补原告损失的情况下，原告有权就其余损失继续主张权利，关于房屋差价计算节点问题，房屋涨幅差价是对原告可得利益的赔偿，在合同因出卖人的原因无法履行而导致解除时，案涉房屋的预期利益便不能为原告所有，故房屋差价的计算节点应为被告明确表示不履行合同义务时，即2017年4月份左右，本案中房地产评估报告书所载明的节点合理，故被告应赔偿原告损失289,100.00元。
关于定金，原告于合同成立的当日向第三人瑞家装饰（大连）地产代理有限公司交付定金1万元，因被告的违约，原告可以主张双倍返还定金，基于原告主张适用违约金，第三人继续保管于法无据，应将定金返还给原告。
原告为购买案涉房屋，与中国民生银行股份有限公司签订二手房交易资金托管协议，将27万存入监管账号，其间产生利息6750元（270000元×6%÷12个月×5个月），向第三人瑞家装饰（大连）地产代理有限公司，缴纳贷款服务费6400元，贷款服务已经完成，服务费用已经产生，故第三人不应当返还，以上费用是原告为履行合同造成的实际损失，应由被告予以赔偿。
关于居间费1万元，根据居间服务合同约定，原告签署房地产买卖合同视为第三人已经履行居间义务，本案中第三人居间义务已经完成，根据房地产买卖合同第七条规定，如因一方违约导致合同解除。则由违约方赔偿守约方的居间费用损失，故被告应当赔偿原告居间费用1万元。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条，第一百零七条，第一百一十三条，第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决如下：
一、解除原告王伟、李玉红与于军签订的《房地产买卖合同》。
二、第三人瑞家装饰（大连）地产代理有限公司自本判决生效起十日内将房屋所有权证书返还给被告（反诉原告）于军。
三、第三人瑞家装饰（大连）地产代理有限公司，自本判决生效起十日内，代为退还原告定金1万元。
四、被告自本判决生效起十日内赔偿给原告资金托管期间的利息损失6,750.00元，贷款服务费6,400.00元。
五、被告自本判决生效起十日内，赔偿原告房屋差价损失289,100.00元。
六、被告自本判决生效起十日内，赔偿原告居间服务费1万元。
七、驳回原、被告（反诉原告）的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6,133.00元，鉴定费27,000.00元（原告已预交），反诉费50元，由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在递交上诉状之日起7日内未缴纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张 威
人民陪审员 张淑华
人民陪审员 王 莹
二〇一八年六月四日
书 记 员 林雨欣
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二十九条买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。