沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈和民二初字第02161号
原告：田家芳。
被告：沈阳金域房地产开发有限公司。
法定代表人：王俊玲，系该公司董事长。
委托代理人：吴斌，系辽宁法德律师事务所律师。
原告田家芳与被告沈阳金域房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，由审判员李海鸿担任审判长，审判员张峰主审，审判员聂雪参加评议，于2015年9月22日、2015年12月1日公开开庭进行了审理。原告田家芳，被告沈阳金域房地产开发有限公司委托代理人吴斌到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告诉称：2006年8月20日，原告与被告沈阳金域房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，被告将位于沈阳市和平区中华路X号10层01号的房产出售给原告，总房款为362121元，该合同还对房产的交房期限，出卖人逾期交房的违约责任进行了约定。由于该项目为酒店式公寓，被告要求购买房产的同时还必须与其成立的沈阳富丽华大酒店签订租赁合同，将房产出租给沈阳富丽华大酒店进行经营管理，房的交接由沈阳富丽华大酒店代为办理。由于沈阳富丽华大酒店与沈阳金域房地产开发有限公司为同一个法人，沈阳富丽华大酒店对原告隐瞒金域房地产开发有限公司逾期交房的事实。2014年5月，原告与沈阳富丽华大酒店解除租赁合同时才知，沈阳富丽华大酒店未代原告行使追要逾期交房违约金，沈阳金域房地产开发有限公司开发的该项目楼盘的《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》上载明的竣工验收时间是2008年4月20日，商品房买卖合同第八条交房期限为2007年4月30日，沈阳金域房地产开发有限公司逾期355天交房，根据《商品房买卖合同》第九条约定，按已付房款的万分之五，按日计算违约金，共计64276元，原告多次与被告交涉无果，特向贵院提起诉讼，希望法院能查清事实，支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益不受侵害。诉讼请求：1、依法判令被告给付逾期交房违约金64276元；2、本案一切诉讼费用由被告承担。
庭审中，原告明确其主张的逾期交房时间为从2007年4月30日起至2008年4月20日止。
被告辩称：1、被告房屋验收的时间之所以延后，是因为市政工程修地铁，有一组主动力电无法接入，系不可抗力；2、原告诉讼请求已经超过了诉讼时效；3、原告依据与沈阳富丽华大酒店签订的合同已经收到相应的房屋租金，不存在实际损失，综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2006年8月13日，原告购买被告开发建设的位于沈阳市和平区中华路X号10层1号房屋，并签订商品房买卖合同一份，合同约定的总价款为362121元。合同第八条关于交付期限约定“出卖人应当在2007年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房验收合格。”；合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1-（1）中方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）。（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金，合同继续履行；。”。合同对逾期交房超过30日的违约责任未作约定。合同签订后，原告向被告支付了合同约定的购房款，并于2010年3月5日办理了产权登记。
另查明：原告于2006年8月17日与案外人沈阳大连富丽华大厦管理有限公司（现已更名为沈阳富丽华大酒店有限公司）签订承租合同一份，约定原告（甲方）将涉诉房屋出租给沈阳富丽华大酒店有限公司（乙方），该合同第二条“房产的交接”约定“1、甲授权给乙：代表甲方根据甲方和沈阳金域房地产开发有限公司签署的《商品房买卖合同》及其附件三‘装修及设备标准’的规定，对甲方所购房产与沈阳金域房地产开发有限公司办理验收交房手续；2、当房产符合上述合同交接条件时，乙方不得以不能满足经营酒店之需要拒绝接收；3、如因该房产质量、配套设备不完善而导致不能顺利交接，甲方全权委托乙方向沈阳金域房地产开发有限公司寻求解决方案，包括采取诉讼手段；”；合同第三条“承租期”约定“该房产承租期为十年（或不超过十年租赁期）。具体租赁期限按以下第1种执行：1、甲方于2007年5月1日前签署本协议，并于该日期前办理完所有购房手续的，租赁有效期为2007年5月1日至2017年4月30日。”。同时，合同约定租金起止时间为从2008年5月1日起至2017年4月30日止，租金按季度支付，支付日期为每季度第一个月中旬，特例：2008年5月份首次支付的租金为5、6月两个月租金，此后均为每次支付3个月租金。2008年5月26日，案外人沈阳富丽华大酒店有限公司向原告支付了涉诉房屋的第一笔租金。庭审中，原告自认案外人沈阳富丽华大酒店有限公司向其给付涉诉房屋的租金至2010年10月。
又查明：2014年5月6日，原告与案外人沈阳富丽华大酒店有限公司签订收房协议一份，终止上述承租合同。该协议约定协议签订之日起沈阳富丽华大酒店有限公司将涉诉房屋移交给原告。
再查明：涉诉房屋所在沈阳市和平区中华路X号建筑的竣工验收时间为2009年1月16日。
上述事实，有商品房买卖合同、销售不动产统一发票、房屋所有权证、承租合同、收房协议、盛京银行对账单、本院依职权调取的竣工验收备案书及原、被告当庭陈述笔录在卷佐证，经开庭质证，本院予以确认。
本院认为：涉案商品房买卖合同系原、被告在平等自愿、协商一致的基础上订立，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，故合法有效，本院予以确认。因原告与案外人沈阳富丽华大酒店有限公司签订的承租合同中约定了由其授权给沈阳富丽华大酒店有限公司代原告从被告处接收房屋，原告与沈阳富丽华大酒店有限公司就收房一事存在委托代理关系，沈阳富丽华大酒店有限公司的收房行为应视为原告本人的行为。现原、被告均未举证证明沈阳富丽华大酒店有限公司准确的收房时间，但结合承租合同第三条中约定的租赁有效期为2007年5月1日至2017年4月30日、第四条中约定的2008年5月1日至2017年4月30日为计租期间及沈阳富丽华大酒店有限公司于2008年5月26日向原告支付第一笔租金的事实，可以认定沈阳富丽华大酒店有限公司系从2007年5月1日开始占有、使用涉诉房屋，并按照约定从2008年5月1日开始计算租金。但因涉诉房屋的竣工验收时间为2009年1月16日，故涉诉房屋符合涉案商品房买卖合同约定的交付条件所对应的交付时间应认定为2009年1月16日，而该合同约定的交付时间为2007年4月30日，被告显系违约，本应当承担违约责任，但被告就此提出了原告诉讼请求已经超过诉讼时效的抗辩理由。对此，本院认为，因涉案商品房买卖合同约定的交付房屋的时间为2007年4月30日，涉诉房屋竣工验收的时间为2009年1月16日，在两者间隔的近21个月中，原告没有向被告主张过逾期交房的违约责任，且正常收取案外人沈阳富丽华大酒店有限公司支付的涉诉房屋租金，而在合同约定的交房日期八年零两个月后才以案外人沈阳富丽华大酒店有限公司隐瞒被告逾期交房的事实为由向被告主张逾期交房违约金，与常理不符，系属其怠于行使权利。如上所述，原告将收房的事项授权给案外人沈阳富丽华大酒店有限公司的行为，系属委托代理行为，被告向沈阳富丽华大酒店有限公司的交付行为，应视为向原告本人交付，交付的后果亦应由原告本人承担。原告最迟应在收取第一笔租金时即2008年5月26日知道被告已将涉诉房屋交付给沈阳富丽华大酒店有限公司，否则沈阳富丽华大酒店有限公司不会支付租金，而其当时并未对此提出异议。因此，从此时起，原告即在客观上存在了知道涉诉房屋未经竣工验收的事实的条件和可能，能够认定其此时应当知道其权利受到了侵害，至其起诉时，原告的诉讼请求已经超过法律规定的两年诉讼时效，且原告未举证证明存在诉讼时效中止、中断的情形，故对被告该抗辩理由，本院予以采信。
关于被告提出的原告不存在实际损失的抗辩理由。如上所述，因被告逾期交付涉诉房屋的时间超过了30日，商品房买卖合同中并未约定逾期交付超过30日的违约责任，故应依照法律规定确定违约责任，被告承担违约责任的方式应为赔偿损失，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”。再依前述事实，能够认定直到涉诉房屋竣工验收的2009年1月16日，沈阳富丽华大酒店有限公司一直在按照承租合同的约定向原告给付租金，故被告的逾期交房行为并未妨碍原告履行与沈阳富丽华大酒店有限公司之间的承租合同，也即未妨碍原告对涉诉房屋行使占有、使用、收益和处分的权利，亦未给原告造成实际损失，故对被告该抗辩理由，本院予以采信。综合上述，对原告的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条二款、第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回原告田家芳的诉讼请求。
案件受理费1407元（原告已预交），由原告负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审判长 李海鸿
审判员 聂 雪
审判员 张 峰
二〇一五年十二月十四日
书记员 王妤馨
本判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民法通则》
第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。
代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。