淮安市清江浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏0812民初5318号
原告：清江浦区长一京料理店，住所地淮安市清江浦区师专路*号花漾城******号。
经营者：卢卫，男，1979年8月24日生，汉族，住淮安市楚州区。
委托诉讼代理人：林永兵，江苏六仁律师事务所律师。
被告：淮安华信商业运营管理有限公司，住所地淮安市清江浦区淮海第一城天枫苑6号楼702室。
法定代表人：陈志鹏，该公司董事长。
被告：淮安华信投资发展有限公司，住所地淮安市清江浦区漕运西路清江浦区社会管理大厦9楼。
法定代表人：陈志鹏，该公司董事长。
被告：淮安华信投资发展有限公司花漾城商业运营管理分公司，住所地淮安市清江浦区淮海北路39号。
负责人：何娴，该公司经理。
三被告共同委托诉讼代理人：刘为友，江苏典筑律师事务所律师。
原告清江浦区长一京料理店（以下简称长一京料理）与被告淮安华信商业运营管理有限公司（以下简称华信商管公司）、淮安华信投资发展有限公司（以下简称华信投资公司）、淮安华信投资发展有限公司花漾城商业运营管理分公司（以下简称花漾城分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告长一京料理的经营者卢卫及其诉讼代理人林永兵，被告华信商管公司、华信投资公司、花漾城分公司的共同诉讼代理人刘为友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告长一京料理向本院提出诉讼请求：1、被告退还原告交付的保证金24651元、装修押金5600元，并赔偿原告损失80000元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年7月签订了一份租赁合同，约定被告将位于清江浦区师专路1号花漾城B1F-36号店铺出租给原告，租期两年，租金每年递增。根据双方约定，租赁合同正式计租日以《场地计租日确认函》确定，原告并未收到此函件，但被告却单方发律师函称2017年10月28日为计租日，在原告向被告提出交涉的情况下，被告擅自于2018年3月1日书面通知被告解约，理由是原告欠缴租金，被告的解约行为无事实和法律依据，构成根本违约，损害了原告的合法权益，故提起诉讼。
被告华信商管公司、华信投资公司、花漾城分公司共同辩称，原告违约经催告后仍不支付租金和管理费，涉案合同已被合法解除，被告不存在赔偿的问题。原告还应向被告支付欠付的租金和管理费并向被告承担违约赔偿责任，被告将另案诉讼。
本院经审理查明如下事实：2016年7月20日，被告华信商管公司（甲方）与长一京料理的经营者卢卫（乙方）签订租赁合同一份，约定乙方租用甲方经营管理的B1F-36号商铺。合同第3条“合同期间，按附件‘开店条件书’的规定执行。”第5条“乙方的营业开始日根据附件‘开店条件书’的记载而定。如果有所变更，双方通过书面形式予以确认。”第14条“乙方出现违反本合同所列禁止事项以及本条下列事项之一的情形，并在甲方发出催告7个工作日内未进行改正的，甲方有权解除本合同。……（12）乙方欠缴租金、管理费、其它费用以及保证金等超过1个月仍未支付的。”第19条“因为解约、期限届满等原因本合同终结时……乙方在返还之际，如果造成甲方或者他方所有物的损坏，应当给予及时赔偿。”第26条“履约保证金和保证金见附件‘开店条件书’的规定。本合同签署五个工作日内，乙方应当向甲方支付履约保证金。上述履约保证金于乙方开业后转为首期租金及物业管理费的全部或部分。乙方进场前5个工作日，乙方应当向甲方支付履行合同的保证金。如果乙方在指定交付日没有交付，甲方可以解除合同。……保证金不能用来冲抵应付的租金或者冲抵乙方欠甲方的其他债务。”第27条“乙方应按时足额向甲方支付租金。租金金额按附件‘开店条件书’的规定执行。租金的起算时间，从本合同第5条所规定的营业开始日起算。”第28条“因维持、管理本设施的共用部分、共同设施而产生的管理费，由乙方负担。管理费的金额按附件‘开店条件书’的规定执行。管理费的起算时间，从本合同第5条所规定的营业开始日起算。”
附件1“开店条件书”载明“合同期间：2017年8月18日-2019年8月17日；营业开始日：2017年8月18日（正式计租日以场地计租日确认函为准）；履约保证金21651元，履行合同保证金8217元，预付方式：押1付3。租金：第一年月租金4.7元/日/平方米×租赁面积×30.4日，第二年月租金5.17元/日/平方米×租赁面积×30.4日。管理费：第一年1426元/月，预付方式：押1付3。特别事项说明：优惠政策给予一个月免租期，一个月免租于首次缴纳租金减免，即：开业前需补齐一个月物业费（其中一个月租金及物业费作为押金）。”2016年7月20日，卢卫向被告华信投资公司支付支付履约保证金24651元。
后被告华信商管公司（甲方）与卢卫（乙方）、花漾城分公司（丙方）签订补充协议一份，内容如下“鉴于甲、乙双方于2016年7月20日签订了《花漾城租赁合同》，现甲、乙、丙针对租赁合同经协商一致达成如下补充协议：1、因业务发展及公司机构调整，自本协议签订之日起甲方将2016年7月20日与乙方签订的租赁合同中‘淮安华信商业运营管理有限公司’主体变更为丙方‘淮安华信投资发展有限公司花漾城商业运营管理分公司’，原合同继续有效，原合同中甲方的权利义务全部转至丙方名下。……”
2017年8月15日，卢卫通过POS机向被告花漾城分公司支付5900元，另外现金支付200元，合计6100元，原告称上述款项为装修保证金。2017年8月16日，原告对涉案商铺进行装修。2017年9月13日，被告花漾城分公司向原告寄送“花漾城诚营业通知”，告知商户花漾城于2017年10月28日试营业。2017年10月10日，涉案商铺装修完工并验收。
2017年11月15日，卢卫取得涉案商铺的营业执照，名称为“清江浦区长一京料理店”。2017年12月16日，花漾城对外宣传盛大开业。2017年12月26日，原告取得食品经营许可证。2018年1月15日，被告花漾城分公司向原告商铺发出缴费通知，要求原告在2018年1月28日前交纳2017年10月28日至2018年4月27日期间的租金13582元，物业管理费5704元，合计19286元。2018年1月28日，被告花漾城分公司委托江苏光剑律师事务所向卢卫发出律师函，内容如下：“1、正式计租日为2017年10月28日；2、请您自收到本函之日起3日之内向商管公司交付租金、物业管理费；否则商管公司依据租赁合同第14条约定采取措施；3、因您未在约定时间内交付租金、物业管理费，商管公司依据租赁合同的约定向您加收滞纳金。”2018年2月9日，原告等10户花漾城商户委托江苏六仁律师事务所向被告华信商管公司发出律师函，主要内容如下：“一、租金正式计租日，各商户明确表示不能接受你司所发律师函所述的2017年10月28日，根据商户与你司所签租赁合同关于租金的约定第27条、第5条以及附件资料1-开店条件书第3条的约定，你司与商户应就租赁合同正式计租日签订《场地计租日确认函》以确定租赁合同正式计租日，据了解，各商户并未收到此函件。此外，你司也承认此时点为试营业，而且整体商业运营也不完善，故你司单方表示2017年10月28日为正式计租日，依据合同是不能成立的。二、关于各商户的电费问题……望你司接函件后尽快落实，以达成各商户与你司的共识，后续其他事宜各商户表示再进一步与你司沟通协商。……”
因原告未按被告通知要求交纳费用，被告花漾城分公司于2018年3月1日向原告发出解约通知，要求解除双方签订的租赁合同，禁止继续营业。原告陈述被告于2018年3月5日对涉案商铺进行了封店，但未提交证据证明；被告自认于2018年3月10日对原告进行了封店。原、被告对于租赁合同已解除没有异议。原告自认在被告封店之后就搬离涉案商铺，开店购买的桌椅及设备已自行带走。
在案件审理过程中，被告表示，对收取原告装修押金5600元没有异议，在扣除欠付租金、管理费及相应费用后有剩余的可以退还。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，根据原告方与被告华信商管公司签订的租赁合同，租金的起算时间，从营业开始日起算，营业开始日根据“开店条件书”的记载而定，如有所变更，双方通过书面形式予以确认。而“开店条件书”载明“营业开始日：2017年8月18日（正式计租日以场地计租日确认函为准）”。根据上述条款，被告方对营业开始日和正式计租日是予以区分的，2017年9月13日被告花漾城分公司才向原告寄送试营业通知，表明营业开始日发生了变化，依据合同约定，双方应通过书面形式确认计租日。被告辩称营业通知就相当于场地计租日确认函，试营业日即2017年10月28日为正式计租日期，但被告方向原告寄送的营业通知中并无营业开始日或场地计租日的确认，被告方也未能提交双方确认的营业的开始日或场地计租日确认函。本院认为，确认函应该是双方签字确认的文件，而非单方通知性质的文件，在没有场地计租日确认函，而双方对营业开始日也无确认的情况下，以正式开业时间作为营业开始日较为合理，因为试营业存在相关手续未办妥、基础设施不完善等情况，不具备正式营业的条件。花漾城于2017年12月16日对外宣传盛大开业，故本院酌定以该日作为营业开始日并进行计租。
原告方在租赁合同签订后，即向被告方支付履约保证金24651元，该履约保证金相当于三个月的租金及物业管理费。按照合同约定，上述履约保证金在商铺开业后可转为首期租金及物业管理费。被告自认于2018年3月10日对原告进行了封店，原告也撤出了该经营场所，故双方的租赁合同已于2018年3月10日事实上不再履行，2017年12月16日至2018年3月9日期间的租金及管理费应为23008元，根据双方约定的优惠政策，被告给予原告一个月免租期，扣除1个月的租金6791元，原告应承担2017年12月16日至2018年3月9日期间的租金及管理费16217元，故被告还应向原告退还履约保证金8434元。对于原告主张的退还装修押金5600元，被告表示扣除相关费用后可以退还，因原告交纳的履约保证金在冲抵租金及管理费后仍有剩余，故本院对原告该诉请予以支持。
关于原告主张的装修损失及营业损失。本案中，原告并不存在拖欠租金及相关费用的违约情形，被告于2018年3月1日向原告发出解约通知单方解除双方的租赁合同，并要求原告交还商铺，不符合合同约定，且原告在收到被告方的律师函后，对租金起算时间及时向被告方提出了异议并进行了沟通，表明原告并非恶意拖欠租金，只是对起算时间有争议，被告方违约擅自解除合同，由此造成的损失应当赔偿原告。对原告主张的装修、营业损失，本院认定如下：
1、原告租赁涉案商铺时，对商铺进行装修支付工程款42000元，有原告提供的与淮安开拓者广告装饰工程有限公司签订的施工合同、微信转账凭证2份、发票5份为证；
2、消防改造费用1350元，有微信转账凭证1份为证；
3、排烟管道费用4000元，有微信转账凭证1份、收据1份为证；
4、购买装饰材料4932元，有网购记录21份为证；
5、收银台35**元，有订货合同、收据1份为证。
上述装修费用55782元均系原告租赁商铺时针对商铺进行装饰装修而支出的费用，有证据印证，本院予以确认。考虑到装饰装修的合理折旧，以及原告已使用时间等情况，同时衡量双方利益，本院酌定被告赔偿原告装修损失48809元。
关于营业损失，原告未提交证据证明，被告于2018年3月1日单方面解除合同，并于2018年3月10日封店，原告已无法正常经营，但原告自认在被告封店后就搬离商铺，本院根据上述实际情况，酌定被告赔偿原告营业损失2000元。
综上，认定被告应向原告退还履约保证金8434元、装修押金5600元，并赔偿原告装修损失48809元、营业损失2000元。
关于责任承担问题。本案中，租赁合同是原告方与被告华信商管公司签订的，后原告方与被告华信商管公司、被告花漾城分公司签订了补充协议，华信商管公司将合同的权利义务转让给花漾城分公司，依据合同相对性原则，应由被告花漾城分公司承担上述责任，但被告花漾城分公司系分公司，故依法应由被告华信投资公司对上述债务承担补充连带清偿责任。
经调解不成，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告淮安华信投资发展有限公司花漾城商业运营管理分公司于本判决生效后十日内退还原告清江浦区长一京料理店履约保证金8434元、装修押金5600元，并赔偿装修损失48809元、营业损失2000元，合计64843元；
二、被告淮安华信投资发展有限公司对上述债务承担补充连带清偿责任；
三、驳回原告清江浦区长一京料理店的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2505元，减半收取1252元，由原告清江浦区长一京料理店负担516元，被告淮安华信投资发展有限公司、淮安华信投资发展有限公司花漾城商业运营管理分公司负担736元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。
审判员 张 天
二〇一八年八月十五日
书记员 王永鑫
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国民法总则》
第七十四条法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。
分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。