重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）渝02民终1406号上诉人（原审被告）：龚伟，男，1971年2月23日出生，汉族，户籍地重庆市巫山县，住重庆市巫山县。被上诉人（原审原告）：巫山县祥云文化体育产业开发有限责任公司，住所地重庆市巫山县高唐街道广东东路两心四馆负三楼，统一社会信用代码9150023768894798X7。法定代表人：何贵勇，董事长。委托诉讼代理人：向耀松，重庆市巫山县维正法律服务所法律工作者。上诉人龚伟因与被上诉人巫山县祥云文化体育产业开发有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市巫山县人民法院（2018）渝0237民初490号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。龚伟上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：一审法院认定事实不清、处理显失公平。1、因被上诉人对物业费及水电费的计算错误，上诉人对此提出质疑未付，被上诉人就采取简单粗暴的方式对上诉人租用的房屋断水、断电，导致上诉人经营活动完全中断至今，被上诉人的行为违反了合同约定，给上诉人造成了巨大损失，该损失应由被上诉人赔偿。2、一审法院没有查明上诉人向被上诉人申请续租房屋的事实。实际上，上诉人按照合同的约定已经提前向被上诉人要求续租房屋，但是被上诉人既不答复、只是口头表示房租要涨五倍，直至合同到期以后，被上诉人才通知要将房屋收回自用。3、被上诉人乱收费以及对上诉人租用的房屋断水、断电的行为，均已构成违约，给上诉人造成损失，现请求被上诉人赔偿上诉人的损失（自2015年6月23日起按照82.19元/天的标准计算损失）。巫山县祥云文化体育产业开发有限责任公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律准确，判决结果正确，上诉理由均不能成立。请求驳回上诉，维持原判。巫山县祥云文化体育产业开发有限责任公司向一审法院起诉请求：1.请求依法判令被告将其搁置在重庆市巫山县两心四馆负二楼房屋内的物品搬离，停止侵害，并将该房屋返还给原告；2.由被告自2015年8月1日起至被告返还租赁的房屋为止，按照双方之前达成的《房屋租赁合同》约定的租金标准赔偿占用原告房屋的损失；3.判令被告偿付租赁期间所欠原告的水、电、物管费5724元；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2012年8月1日，以原告巫山县祥云文化体育产业开发有限责任公司为出租人（甲方），被告龚伟为承租方（乙方），双方签订《房屋租赁合同》，合同的主要内容为：“第一条租赁房屋状况1.甲方出租给乙方的房屋位于重庆市巫山县两心四管（馆）负二楼。2.出租房屋面积共400.00平方米。第二条租赁期限、用途1.该房屋租赁期共三年。自2012年8月1日起至2015年7月31日止。3.租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。租赁期满后，如甲方仍继续出租该房屋的，乙方可以优先承租。乙方如要求续租，则必须在租赁期满两个月前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。第三条租金及支付方式1.该房屋每年租金为30000.00元。第八条租赁期限届满，乙方有意继续使用租赁房屋的，应提前20日与甲方续签合同。第九条租赁期限届满，双方解除合同时，甲方对乙方装修等不予补偿，由乙方自行拆除。第十一条乙方义务4.应支付基于对租赁房屋经营的使用而产生的水电费、电话费、网费、电视收视费、卫生费、物业管理费等费用”。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，被告在租期内支付了原告的房屋租金及2014年12月31日前的物管费，但租期内的水费、电费及2014年12月31日以后的物管费没有支付。2015年6月12日，原告给被告发出《告知书》，载明“帅才棋艺：你公司租赁的位于巫山县广东东路‘两心四馆’综合楼负二楼（总建筑面积300平方米），合同将于2015年7月31日到期。根据合同约定，你方如需继续租用，请于6月30日前向我公司提出书面申请，并达成书面协议，逾期将视为原合同终止。合同终止后，请于7月31日前结清所有费用后，在我公司派员监督下搬出贵公司可移动设施、设备”。同日，原告给被告发出《物业费及水电费催款通知书》，载明“帅才棋艺：贵公司租赁的位于两心四馆负二楼房屋（面积300平方米），目前尚未缴纳以下费用：1.2015年1-7月共7个月物业管理综合服务费（1元/m2·月）：计2100.00元；2.电费：0.863元/度×4226度=3647元，计3647.00元；3.水费：60元/月×36月=2160元，计2160.00元。共计费用：7907.00元（限2015年6月20日前缴清）。为保证合同的正常履行和更好地为您服务，避免因超期停止供水供电影响贵单位正常经营，请收到此通知后在限定期限内缴清上述费用”。因被告对水、电费的计算标准及金额有异议，故其在原告规定的期限内未向原告缴纳上述费用。同年6月底，原告对被告租赁经营的房屋给予了停水停电。《房屋租赁合同》到期后，原、被告之间未再续签租赁合同，被告也未将租用的房屋返还给原告。同年8月18日，原告再次向被告发出《通知》，载明“龚伟同志：你与我公司签订的房屋租赁协议已于2015年7月31日到期，该出租房屋我公司需收回自用，不再续租。请接到通知后与我公司物管部办好交接手续。租赁期间的水费、电费、和物管费请据实缴清。水费（2012.7.31-2015.7.31）：55×5.04=277元；电费（2012.7.31-2015.7.31）：4226×0.863=3647元；物管费（2015.1-2015.6）：1-6月×600=1800元；合计：5724.00元”。后被告未向原告缴纳上述水、电、物管费用，至今未将租赁的房屋返还给原告。一审法院认为，原告巫山县祥云文化体育产业开发有限责任公司与被告龚伟签订的《房屋租赁合同》，对房屋的位置、租金、租期等进行了明确约定，内容系双方的真实意思表示，不违反我国法律法规的规定，对双方具有约束力，双方应按照合同的约定全面履行自己的义务。该合同第二条规定：该房屋租期共三年，自2012年8月1日起至2015年7月31日止；租赁期满，甲方有权收回出租的房屋，乙方应如期交还；租赁期满后，乙方如要求续租，则必须在租期届满两个月前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。现合同约定的租赁期限甲已届满，而原、被告之间就该房屋没有续签新的合同，故在租期届满时被告没有按照合同的约定返还房屋，系被告违约，应当承担法律责任。故原告要求被告停止侵害并返还房屋的请求，符合法律规定，该院予以支持。关于原告要求被告偿付租赁期间所欠原告的水、电、物管费5724元的请求，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》第十一条对被告使用房屋期间的水、电、物管费由被告承担已有明确约定。虽然对如何计收该费用无明确的证据证明，但原告于2015年8月18日发出的《通知》中对水费、电费均是根据被告的消费情况据实计算的，该费用已由原告向水、电部门交纳，故被告应当偿付给原告；对于物管费，被告享受了原告的物业管理服务，应当支付物管费，且原告按每月每平方米1元的标准计算并无不当。为此，原告要求被告偿付水、电、物管费5724元的请求，符合法律规定，该院予以支持。对于原告要求被告自2015年8月1日起至被告返还租赁的房屋为止，按照双方之前达成的《房屋租赁合同》约定的租金标准赔偿占用原告房屋的损失的请求，按照原、被告签订的《房屋租赁合同》的约定，房屋租期于2015年7月31日到期届满，后双方没有续签合同，故被告应当按照合同的约定将租赁的房屋按时返还给原告，但被告至今没有返还，属被告的过错，由此给原告造成的房屋闲置损失，被告应当承担赔偿责任。对如何赔偿损失，原、被告在合同中并没有明确约定，现原告主张按照双方之前达成的《房屋租赁合同》租期内租金的标准每天82.19元（30000元/年÷365天）计算赔偿，至被告实际返还房屋之日止，其请求合情合理，也符合法律的规定，该院予以支持。对于被告辩称由于原告发出的《物业费及水电费催款通知书》、《通知》中对所涉费用的计算标准及方式自相矛盾，前后严重不符，在被告质疑的情况下，原告采取简单粗暴的方式对被告租用的房屋断水、断电，非法置留被告的大量物品至今，给被告造成了巨大损失的理由。该院认为，在被告对原告收取的水、电、物管费用提出质疑的情况下，原告采取对被告租用的房屋断水、断电达一个多月时间，这种处理纠纷的方式是不妥当的，双方完全可以通过友好协商或其他合法途径解决纠纷，但这并不能成为被告拒不返还房屋和拒绝给付原告合理的水、电、物管费的理由。为此，被告该抗辩理由不成立，该院不予采纳。对原告的不当行为所产生的法律后果，被告可另行依法主张权利。综上所述，原告巫山县祥云文化体育产业开发有限责任公司诉讼请求成立，该院予以支持。被告龚伟的辩解理由不成立，该院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十一条、第一百一十二条、第一百一十三条、第二百五十三条规定，判决：一、由被告龚伟于判决生效后15日内将租赁的位于重庆市巫山县高唐街道广东东路XXX号两心四馆负二楼房屋返还给原告巫山县祥云文化体育产业开发有限责任公司。二、由被告龚伟自2015年8月1日起至其实际返还原告巫山县祥云文化体育产业开发有限责任公司的房屋之日止，按82.19元/天的标准计算赔偿占用原告房屋的损失，被告在返还房屋时一次性付清。三、由被告龚伟于判决生效后15日内偿付原告巫山县祥云文化体育产业开发有限责任公司水费、电费、物管费5724元。如果被告未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1818元，减半交纳计909元，由被告龚伟负担。二审中，双方当事人均无证据推翻一审判决认定的案件事实，本院对一审查明的事实依法予以确认。根据以上事实、双方当事人在庭审中的陈述，针对上诉人的上诉理由，本院综合评判如下：本院认为，被上诉人巫山县祥云文化体育产业开发有限责任公司与上诉人龚伟签订的《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方应按照合同的约定全面履行自己的义务。《房屋租赁合同》约定：该房屋租期共三年，自2012年8月1日起至2015年7月31日止；租赁期满，被上诉人有权收回出租的房屋，上诉人应如期交还；租赁期满后，上诉人如要求续租，则必须在租期届满两个月前书面通知被上诉人，经被上诉人同意后，重新签订租赁合同。因合同约定的租赁期限已届满，而双方当事人就该房屋没有续签新的合同，故上诉人未按约定期限返还房屋，其行为构成违约，应当承担法律责任。之后，在租赁期限已届满的2015年8月18日，被上诉人又通知上诉人将租赁房屋返还，但上诉人仍未返还，故被上诉人要求上诉人返还房屋以及赔偿房屋占用损失的请求，符合法律规定，一审法院根据当事人之间所签订的《房屋租赁合同》的租金标准，判决由上诉人赔偿被上诉人的房屋占用损失，并无不当。对于上诉人主张因被上诉人违约断水、断电的行为，给上诉人造成损失，请求被上诉人赔偿上诉人的损失的问题。因上诉人在一审中并未依法提出反诉，故不属于本案二审的审理范围，上诉人可以依法另案主张。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1818元，由上诉人龚伟负担。本判决为终审判决。审判长 李 斌审判员 刘丽苹审判员 李迪云二〇一八年七月十七日书记员 姜 霞