中华人民共和国
辽宁省沈阳市和平区人民法院
p t ” > 执 行 裁 定 书
（2018）辽0102执异294号
沈阳市和平区人民法院
执行裁定书
(2018)辽0102执异294号
案外人:梅殿凯,男,1964年9月16日出生,汉族,系沈阳飞机工业集团有限公司员工，住沈阳市皇姑区黄河北大街34号5-4-1,身份号码×××。
申请执行人：招商银行股份有限公司沈阳分行,住所地沈阳市和平区十一纬路12号,统一社会信用代码×××。
法定代表人:王默涵,系该行行长。
委托代理人:郭诗琦，系北京市中银（沈阳）律师事务所律师。
被执行人：于文战，男，1965年6月11日出生，汉族，住沈阳市皇姑区，身份号码×××。
本院在执行申请执行人招商银行股份有限公司沈阳分行(以下简称”招商银行”)与被执行人于文战借款合同纠纷一案中，案外人梅殿凯于执行过程中提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。
案外人梅殿凯向本院提出执行异议，异议事项：1.请求法院撤销2018年3月27日作出的（2018）辽0102执945号公告；2.请求法院停止对位于沈阳市于洪区白山路149-5号8门房产的腾空行为。异议理由：招商银行与于文战借款合同纠纷一案，法院作出（2017）辽0102民初5133号民事判决书。执行过程中，法院于2018年3月27日将（2018）辽0102执945号公告贴到案涉房屋门上，留置送达告知于文战与房屋实际占有人限期腾房。案外人看到公告后，第一时间向执行法官提交了与被执行人于文战签订的《房屋租赁协议》，提出案涉房产现处于租赁期间，但法院在此种情况下，不顾承租人的合法权益，于2018年6月14日将该房屋大门更换门锁并用封条封死，导致承租人梅殿凯无法进入房屋继续租用，对案外人造成巨大的侵害。案外人认为，2015年10月5日，案外人梅殿凯与本案被执行人于文战通过沈阳市皇姑区玲晨不动产房屋中介的见证下签订了《房屋租赁协议》，协议约定于文战将房屋出租给梅殿凯使用，出租期限自2015年10月5日至2020年10月5日止，月租金800元，以现金方式一次性5年合计交纳48,000元（家中有3万元现金，又通过夏宝利借款2万元），依照协议于文战当日将该房屋及房证交付案外人使用，租用期间案外人定期缴纳了水、电等各项生活费用，系该房屋的实际占有承租使用人，房租价格低于市场价格是因为水电、取暖等费用均是由案外人自行承担，家具也是案外人自己更换的，所以法院要求案外人腾房并查封房屋没有事实和法律依据。综上，案涉房屋所有权人虽为于文战，但其在法院对案涉房屋查封之前已与案外人签订了合法有效的书面租赁合同，且案外人支付了全部租金并实际占有使用至今，现租赁期限尚未到期，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款之规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行人的不动产，在人民法院查封之前签订了合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。故案外人认为，法院发布执行公告要求案外人限期腾房，并采用更换门锁、张贴封条的方式查封、执行案涉房屋，给案外人造成了巨大的经济损失和精神打击。现提出异议，请求法院停止相应的执行行为并维护案外人的合法权益。
申请执行人招商银行答辩称，不同意案外人异议请求，案外人仅提供缴费单据和租赁协议，没有交付租金的凭证，无法证明租赁合同得到实际履行。我方抵押权自2014年4月2日登记设立，案外人自2015年10月5日开始租用该房产，时间晚于抵押权设立时间，无法对抗抵押权；案外人未提供转款证据，无法证明租赁合同得到实际履行，月租800元亦明显低于市场价格，属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第二款，承租人与被执行人恶意串通以明显不合理的低价，承租被执行不动产的情形，请求法院驳回案外人的异议申请。
本院查明，2017年9月1日，本院作出（2017）辽0102民初5133号民事判决书，判决内容为：”一、解除原告招商银行股份有限公司沈阳分行与被告于文战于2014年3月10日签订的《个人授信及担保协议》及《个人贷款周转易协议书》；二、被告于文战于本判决生效后10日内一次性偿还原告招商银行股份有限公司沈阳分行借款本金840,000元，利息、罚息、复息合计76,484.44元，总计916,484.44元（截止至2017年3月29日）；并自2017年3月30日起按《个人授信及担保协议》、《个人贷款周转易协议书》约定的计息办法给付原告招商银行股份有限公司沈阳分行逾期利息至本判决实际偿还之日止；三、若被告于文战逾期给付原告招商银行股份有限公司沈阳分行上述款项，则原告招商银行股份有限公司沈阳分行可依法对被告于文战名下位于沈阳市于洪区白山路149-5号（8门），建筑面积为140平方米的房产行使抵押权，并在上述债权范围内优先受偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息”；判决生效后，因被执行人未按生效法律文书履行自身义务，2018年1月17日，招商银行向本院申请强制执行，执行案号：（2018）辽0102执945号。
另查明，2017年5月19日，本院作出（2017）辽0102民初5133号民事裁定书和协助执行通知书，轮候查封于文战名下位于沈阳市于洪区白山路149-5号（8门），建筑面积140平方米房产一处。
另查明，2018年3月27日，本院作出（2018）辽0102执945号公告，内容为：申请执行人招商银行与被执行人于文战金融借款纠纷执行一案，沈阳市和平区人民法院（2017）辽0102民初5133号民事判决书已经发生法律效力。被执行人应当在法律规定的时间内履行法定义务，但被执行人拒不履行。依申请人申请，本院将依法对被执行人所有的房产进行评估拍卖，用以偿付被执行人所欠申请人债务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条第一款之规定，本院责令被执行人于文战及房屋实际占用人于15日内迁出位于沈阳市于洪区白山路149-5号（8门）的房屋。到期不履行的，本院将依法强制执行，房产范围内物品按遗弃物处理，并可以根据情节轻重予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任，强制执行产生的所有费用由被执行人承担。若上述房屋系被执行人本人及所扶养家属维持生活必需的唯一居住房屋，请求申请执行人按照相关规定标准提供居住房屋或者从该房屋的变价款中扣除一定年限（根据是否配合执行情况）租金的，需在本公告确定的腾房之日前向本院提出书面申请及相关证据材料，逾期不提供的，视为放弃。
异议审查过程中，案外人梅殿凯为主张异议事项成立，向法院提交了如下主要证据材料：1.（2018）辽0102执945号公告；2.房屋租赁协议；3.房产证;4.电费票据。
本院认为，租赁合同系双方之间设定用益权的合同，租赁权基于租赁合同而产生。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，”承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”。通过审查证据材料及听取双方意见，本院认为：首先，案外人提交的2015年10月5日《房屋租赁协议》中载明房屋租金48,000元，称以现金方式支付了全部租赁款。但案外人未向法院提交收条、银行取款凭证等相关证据加以佐证，不能证明出租方实际收到了租赁对价款；其次，异议审查过程中，案外人提供了电费通知单以证明其实际居住、使用房屋。经审查，该电费单据上客户名称栏为”客户8门”，无案外人梅殿凯字样，无法证明案外人占有、使用房屋的事实；第三，被执行人于文战以案涉房屋为个人贷款进行抵押担保，2014年4月2日，房屋了办理他项权利证，权利人招商银行。该抵押登记日期早于《房屋租赁协议》的签订日期，即使《房屋租赁协议》真实，案外人于协议签订前未予审查房屋抵押情形存在过错，不能以此对抗法院的强制执行行为。综上，案外人提出的异议事项和异议理由均不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第三十一条之规定，裁定如下：
驳回案外人梅殿凯的异议。
如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内，向人民法院提起诉讼，并按对方当事人的人数提交副本。
审判长赵博
审判员祁美楠
审判员来宾
二О一八年八月一日
书记员马倩