广西壮族自治区贵港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂08民终943号
上诉人（原审原告）：广西吉泰投资置业有限公司，住所地南宁市青秀区仙葫大道178号泰吉建材市场101号。
法定代表人：周小龙，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王创华，广西江竹律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：黄瑞贤，女，1962年8月6日出生，汉族，住桂平市西山镇县。
被上诉人（原审被告）：张树松，男，1961年4月30日出生，汉族，住桂平市西山镇县。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：杨昌伟，广西理维律师事务所律师。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：欧锐湛，广西理维律师事务所实习律师。
上诉人广西吉泰投资置业有限公司（以下简称吉泰公司）因与被上诉人黄瑞贤、张树松房屋租赁合同纠纷一案，不服桂平市人民法院（2015）浔民初字第3114号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月29日受理后，依法组成合议庭于2016年9月21日公开开庭对本案进行了审理。上诉人吉泰公司的诉讼代理人王创华，被上诉人张树松及其与被上诉人黄瑞贤的共同诉讼代理人杨昌伟、欧锐湛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吉泰公司上诉请求：撤销桂平市人民法院（2015）浔民初字第3114号民事判决第二项，改判被上诉人支付上诉人自2014年7月16日至退还场地止期间的场地占用费（按34020元／月计算，暂计至2016年7月15日为816480元），或将本案发回重审。事实和理由：本案出现纠纷后，被上诉人故意扩大损失，占有上诉人的场地不经营、不退还，也不交付租金，一审判决认定上诉人与被上诉人签订的《桂平市第一农贸市场四楼场地租赁合同》无效后，应当判令被上诉人参照合同约定的租金标准支付其占用上诉人场地的占用费，一审判决以上诉人出租给被上诉人的场地使被上诉人无法实现合同目的而认定被上诉人不应当支付场地占用费是错误的。本案事实简单清楚，但审理期限用了一年时间，程序上严重逾期。一审判决认定事实不清，程序严重逾期，请求支持上诉人的上诉请求。
黄瑞贤、张树松辩称，2014年3月30日桂平市下暴雨，涉案场地天花板漏水，导致被上诉人的电器损坏。被上诉人要求上诉人维修和赔偿损失，上诉人未维修，也不予以赔偿损失。涉案场地无法使用是上诉人的责任，被上诉人不应当支付租金。关于一审的审理期限问题，被上诉人不发表意见，由法院认定。一审判决正确，请求二审法院维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。
吉泰公司向一审法院起诉请求：1.确认吉泰公司与黄瑞贤、张树松于2013年10月29日签订的《桂平市第一农贸市场四楼场地租赁合同》已于2015年6月19日解除；2.黄瑞贤、张树松立即腾空租赁的四楼场地退还给吉泰公司；3.黄瑞贤、张树松支付拖欠至2015年6月19日止的租金378340元、场地占用费120795元（场地占用费从2015年6月20日起暂计算至2015年10月8日共计108天参照租金1118.47元每天计算，最终计算至黄瑞贤、张树松腾退场地给吉泰公司之日止）及违约金1800000元，合计2299135元。
一审法院认定事实：2013年6月6日，吉泰公司（乙方）与桂平市市场开发服务中心（甲方）签订《租赁桂平市第一农贸市场合同书》，约定由乙方租赁甲方桂平市第一农贸市场现有的房产及市场设施使用，并由乙方投入资金改造现有的桂平市第一农贸市场（不得改变原市场的用途及功能），改造后的土地及房屋产权仍归甲方所有，乙方在租赁期间独立经营及收益归乙方所有并每年向甲方缴交租金；乙方租赁甲方桂平市第一农贸市场20年（自2013年8月6日起至2034年8月5日止）；合同还约定一农贸综合商场三楼的经营户搬迁至四楼（此楼层的市场搭建及地面、墙体装修费用由乙方负责）。黄瑞贤是桂平市酷乐电玩游乐城（个体工商户）的经营者。2013年10月29日，吉泰公司（出租方）与黄瑞贤、张树松（承租方）签订《桂平市第一农贸市场四楼场地租赁合同》，合同第一条约定：吉泰公司将位于桂平市人民中路第一农贸市场综合商场四楼东南面围墙内1733平方米实际使用面积有偿租给黄瑞贤、张树松经营电子娱乐城（按实际使用面积计算，没有公摊面积），其中1070平方米每年租金90000元，其余的663平方米租金每平方米每月40元（即年租金为318240元）。合同第二条约定：租赁期限为36个月：从2013年11月20日起至2016年11月19日止（吉泰公司于2013年11月5日前交付场地给黄瑞贤、张树松使用）。合同第三条约定：黄瑞贤、张树松在合同生效之日交合同保证金50000元给吉泰公司，若黄瑞贤、张树松违约，则合同保证金不予退回。合同第四条约定：租金交付方式为半年交一次，黄瑞贤、张树松于每年11月15日前向吉泰公司现金交清上半年的租金，于次年5月15日前向吉泰公司交清下半年租金。合同第五条约定：黄瑞贤、张树松逾期交付租金的，每日按逾期交金额的百分之三偿付滞纳金给吉泰公司，逾期一个月，黄瑞贤、张树松属违约，吉泰公司有权单方面解除合同收回场地，另作安排。合同第六条第10项约定：吉泰公司负责租赁场地的楼顶天花的维修、维护工作，如出现漏水等现象，吉泰公司需及时维修。合同签订后，吉泰公司依约将涉案的第一农贸市场综合商场四楼场地（已装修好天花板）交付黄瑞贤、张树松使用，黄瑞贤、张树松则于2014年1月5日向吉泰公司交付了2014年1月16日至2014年7月15日的租金200000元（并注明：租金总额为254120元，欠款4120元于下次交租金时补齐），并于2014年1月6日交付了押金50000元。另查明，吉泰公司出租的桂平第一农贸市场综合商场四楼是用铁棚搭建的，没有取得建设工程规划许可证。黄瑞贤、张树松在承租上述场地经营期间，于2014年3月30日，桂平城区遭遇大暴雨，黄瑞贤、张树松承租的四楼楼顶铁棚排水槽遭溢水，造成水槽两旁天花板崩塌脱落，整个经营场地被水浸，致使黄瑞贤、张树松的电玩游戏机受损。双方就场地的天花板维修及游戏机的损失问题多次协商，但均协商未果。此后，黄瑞贤、张树松承租上述场地经营的电子娱乐城无法再继续营业，黄瑞贤、张树松不再支付租金给吉泰公司。
再查明，黄瑞贤基于上述事实于2015年8月4日向该院另案起诉了本案的吉泰公司，请求法院判令：1、吉泰公司继续履行双方签订的租赁合同，采取补救措施排除出租房屋的安全隐患，确保安全经营；2、吉泰公司赔偿黄瑞贤机器损失441000元、房屋装修损失100000元、财物损失541000元；3、吉泰公司赔偿黄瑞贤停业损失300000元；4、诉讼费、评估费由吉泰公司负担。该院已立案［案号：（2015）浔民初字第3222号］另案处理。
一审法院认为，关于房屋租赁合同应否解除的问题。本案系房屋租赁合同纠纷，双方虽然签订了《桂平市第一农贸市场四楼场地租赁合同》，但吉泰公司出租的桂平市第一农贸市场四楼场地未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，本案中，吉泰公司出租涉案房产未取得建设工程规划许可证或其他合法报建手续，故涉案场地租赁合同因违反国家法律、行政法规的强制性规定，依法应认定为无效合同。无效合同自始无效，不存在解除合同的问题。故吉泰公司起诉请求确认双方于2013年10月29日签订的《桂平市第一农贸市场四楼场地租赁合同》已于2015年6月19日解除，与法律规定不符，不予支持。关于黄瑞贤、张树松应否腾空租赁场地退还给吉泰公司的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因双方签订的租赁合同无效，故黄瑞贤、张树松无权继续占用吉泰公司出租的桂平市第一农贸市场四楼场地，其应及时腾空租赁场地退还给吉泰公司。故吉泰公司请求黄瑞贤、张树松腾空租赁的四楼场地并退还给吉泰公司，符合法律规定，依法予以支持。关于黄瑞贤、张树松应否支付吉泰公司租金、场地占用费及违约金的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金支付房屋占用使用费的，人民法院一般应予支持。但在本案中，吉泰公司出租的场地因无建设工程规划许可证，吉泰公司搭建四楼楼顶的铁棚不符合相关的规定，遭受大雨后导致涉案场地的天花板崩塌脱落，且致黄瑞贤、张树松经营的电玩游戏机受损，天花板崩塌脱落后吉泰公司也没有积极履行维修义务，致使黄瑞贤、张树松无法继续正常使用涉案的场地并进行营业，自2014年3月31日起黄瑞贤、张树松一直关门停业至今。黄瑞贤、张树松承租涉案场地目的就是为了经营收益，现因吉泰公司出租的场地无法使黄瑞贤、张树松实现合同目的，故吉泰公司请求黄瑞贤、张树松支付拖欠至2015年6月19日止的租金及从2015年6月20日至黄瑞贤、张树松腾退场地给吉泰公司之日止的场地占用费，没有事实和法律依据，不予支持。至于吉泰公司请求黄瑞贤、张树松支付逾期交纳租金而产生的违约金180万元，因租赁合同无效，合同违约条款亦不受法律保护，故吉泰公司请求黄瑞贤、张树松支付违约金，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告黄瑞贤、张树松应腾空桂平市第一农贸市场四楼场地退还给原告广西吉泰投资置业有限公司；二、驳回原告广西吉泰投资置业有限公司的其他诉讼请求。本案受理费25193元（原告已预交），由原告广西吉泰投资置业有限公司负担24193元，被告黄瑞贤、张树松负担1000元。上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中吉泰公司出租的桂平市第一农贸市场四楼场地未取得建设工程规划许可证，因此，吉泰公司与黄瑞贤、张树松于2013年10月29日签订的《桂平市第一农贸市场四楼场地租赁合同》无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金支付房屋占用使用费的，人民法院一般应予支持。”根据上述规定，本案的《桂平市第一农贸市场四楼场地租赁合同》虽然无效，但黄瑞贤、张树松也应当支付占用场地期间的费用给吉泰公司。但由于租赁场地的天花板崩塌脱落后吉泰公司没有积极履行维修义务，致使黄瑞贤、张树松无法继续正常使用涉案的场地进行营业，而双方发生纠纷后黄瑞贤、张树松既不交纳租金亦未将场地交还给吉泰公司，扩大了吉泰公司的损失，对此结果双方均有责任，考虑双方的过错程度及本案的实际情况，本院酌情认定黄瑞贤、张树松对租金的损失承担40%的责任，吉泰公司承担60%的责任。参照《桂平市第一农贸市场四楼场地租赁合同》中每月租金为34020元的约定，黄瑞贤、张树松应当支付自2014年7月16日起至退还场地之日止，按每月13608元（34020元×40%）计算的场地占用费给吉泰公司。一审判决全部驳回吉泰公司要求支付场地占用费的请求不当，本院依法予以纠正。本案一审经批准延长了审理期限六个月，没有超审限，上诉人吉泰公司主张一审程序违法，理由不成立，本院不予支持。综上所述，吉泰公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：
一、维持桂平市人民法院（2015）浔民初字第3114号民事判决第一项；
二、撤销桂平市人民法院（2015）浔民初字第3114号民事判决第二项；
三、黄瑞贤、张树松应当支付自2014年7月16日起至退还场地之日止，按每月13608元计算的场地占用费给广西吉泰投资置业有限公司；
四、驳回广西吉泰投资置业有限公司的其他诉讼请求。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案判决生效规定的履行期限最后一日起两年内，向桂平市人民法院申请执行。
一审案件受理费25193元（广西吉泰投资置业有限公司已预交），由广西吉泰投资置业有限公司负担21614元，由黄瑞贤、张树松负担3579元。二审案件受理费11956元（上诉人广西吉泰投资置业有限公司已预交25193元），由广西吉泰投资置业有限公司负担7174元，由黄瑞贤、张树松负担4782元。广西吉泰投资置业有限公司多预交的13237元，本院退还给广西吉泰投资置业有限公司。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 丽
代理审判员 肖 哲
代理审判员 陈燕霞
二〇一六年十一月二十八日
书 记 员 梁明燕