湖州市吴兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0502民初7371号
原告：金倬奇，男，汉族，1980年8月14日出生，住址：湖州市吴兴区。
原告：莫炎，女，汉族，1989年7月31日出生，住址：湖州市吴兴区。
两原告共同委托代理人：刘泉生，浙江汉本律师事务所律师。
被告：湖州新华置业有限公司。住所地：湖州市吴兴区凤凰路***号国际贸易大厦第**层。
法定代表人：马建国，该公司董事长。
委托代理人：刘嵩飚、吴根平，浙江东方绿洲律师事务所律师。
原告金倬奇、莫炎与被告湖州新华置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年10月25日立案受理本案并由审判员黄剑适用简易程序审理。本院依法于2017年12月7日公开开庭审理了本案。原告金倬奇以及两原告的共同委托代理人刘泉生，被告的委托代理人吴根平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
两原告起诉称：原告于2015年4月1日与被告签订了商品房买卖合同，购买天元颐城尊座3幢3006室、3幢3006室-2房屋，房款1804582元。合同约定被告应于2012年6月30日前交房；逾期交房的，被告应自最后交付期限次日起至实际交付日止，按照原告已经支付房款的万分之二每日支付违约金。原告于2015年9月10日付清了全部购房款。2015年6月，原告通过被告销售部入室查看，发现涉案房屋墙面有严重渗漏，存在严重的质量问题。经协商，被告带领修复并经验收交房。被告经多次维修，至今未能彻底修复，故迟迟未能向原告交付房屋。双方多次协商未果后，原告于2016年5月18日向湖州市消费者权益保护委员会投诉，经其调解，双方于8月18日达成维修方案，被告同意于次年6-8月期间暴雨或者台风情况进行验房查。2016年12月6日，被告发函告知原告其已经完成维修，要求原告于2016年12月9日前与被告办理验收及交房手续。但原告发现房屋仍存在渗水问题，当即提出异议，被告未实际交房。后原告多次要求验房均遭到被告的阻挠。原告至今未能接受房屋并办理装修。为维护原告的合法权益，特请求法院判令：1、被告立即将天元颐城尊座3幢3006室、3幢3006室-2房屋交付给两原告；2、被告支付两原告逾期交房违约金278267元（自2015年9月11日起暂计算至2017年10月20日，要求计算至实际交付日止）；3、本案诉讼费由被告承担。
被告在庭审中发表如下答辩意见：一、被告已于2015年5月交付了涉案房屋，不存在逾期交房的违约情形，无需承担相应的违约责任。具体而言：双方于2015年5月办理不动产登记手续，已将涉案房产登记于两原告名下。另因涉案小区此前已经竣工，原告购房是现房买卖，房产钥匙在2012年期间被告已集中办理交房手续，全部移交给物业，原告在物业处办理相关手续即可拿取钥匙。房屋实际已经交付并由原告控制。二、依据双方签订的房屋买卖合同，即便房屋存在瑕疵，不影响房屋的交付。2015年7月，原告因窗台等有水渍，向被告提出维修的要求，被告当月及予以了维修。2016年6月涉案房屋又发生严重渗漏，经双方协商确定了维修方案，被告亦已维修完毕。被告于2016年12月6日发函书面告知原告三日内办理交接手续，但原告要求在次年6-8月雨季期间查房，被告明确表示可以其他技术手段予以解决。原告未在被告通知限定的时间内办理相关手续，在2017年年初看房后仍拒绝办理交接手续。三、关于质量瑕疵的维修，被告同意在法律法规及合同约定范围内承担维修责任，但应坚持科学、合理的原则，而非原告提出的任何单方方案要求被告坚持必须依照完成，否则即视为违约。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交并在庭审中出示了如下证据：
1、商品房买卖合同、销售不动产统一发票、转账凭证及收据，证明原、被告之间的商品房买卖合同关系以及双方权利义务，原告已经履行支付购房款的合同义务。
2、照片一组，证明涉案房屋多次墙面有渗漏、空鼓等质量问题，经多次维修而后仍不能修复，房屋内多处积水。
3、受理消费者投诉登记表，证明原告于2016年5月18日就涉案房屋质量问题向市消费者协会投诉，经调解不成于2017年8月22日终止调解。
4、涉案房屋外墙渗漏解决方案打印件，证明被告于2016年8月18日向原告和市消费者协会提出维修方案的，得到原告认可，但被告后续未实际严格按照该方案进行维修，房屋至今渗水。
5、通知函，证明被告2016年12月6日发函给原告，承认房屋存在质量问题。
6、通知函及快递凭证，证明原告于2017年8月23日发函给被告，要求被告对销售部阻挠、拒绝原告看房的行为给予答复，但被告至今未作答复。
被告为支持其抗辩意见，向本院提交并在庭审中出示了如下证据：
1、房屋买卖合同复印件及天元颐城竣工验收备案表，证明涉案房屋经竣工验收合格，无主体结构质量问题；按照合同约定，房屋竣工验收合格后除主体结构以外的质量瑕疵问题不影响房屋交付。
2、钥匙移交材料，证明涉案房屋钥匙已于2012年移交物业，业主可自行办理物业手续并拿取钥匙。
3、涉案房屋房产信息，证明被告已于2015年5月将涉案房屋的不动产权属证书交付给原告；且本案合同签订时，涉案小区项目已经竣工验收合格，属于现房交易，房屋实际已经交付给原告。
4、维修单，2015年至今原告多次提出房屋质量问题，并以此为由拒绝房屋交接，被告多次维修房屋，原告不得以此为由拒绝房屋交接。
5、照片打印件，证明原告已经实际占有使用涉案房屋。
本院经审理，认定事实如下：2015年4月1日，原告金倬奇、莫炎与被告湖州新华置业有限公司签订商品房买卖合同，约定两原告向被告购买其开发的天元颐城尊座3幢3006室、3幢3006室-2房屋，房屋总面积213.56每平方，总价款1804582元。合同约定付款方式为合同签订之日支付首期房款1204582元，剩余购房款600000元在合同签订之日由买受人与出卖人指定的银行办理完毕相关贷款手续。原告方于合同签订当日支付了购房款1204582元。2015年5月13日，上述房屋完成产权变更手续，登记到两原告名下。2015年9月10日，中国建设银行城中支行发放房屋贷款600000元，原告付清了剩余购房款。2015年5、6月份，原告在入室查看房屋时，发现涉案房屋墙面多出有渗漏现象。后原告与被告销售部门联系，被告于2015年7月至8月期间确认系因外墙开裂引起的渗水问题并相应进行了维修。此后，因房屋渗水漏水问题未能解决，双方就房屋渗水维修多次进行协商。2016年5月18日，因双方协商未果，原告莫炎向湖州市消费者权益保护委员会进行投诉，要求其进行调解，要求卖方对漏水渗水问题作出维修方案，并赔偿买方相关损失。经调解，双方于2016年8月18日达成维修方案；此后，被告着手对涉案房屋进行维修。2016年12月6日，被告发函告知原告已按照维修方案完成维修，可以验收房屋并于2016年12月9日前办理交房手续。后双方协商未果，以致纠纷成诉。
上述事实，由原、被告提交的商品房买卖合同、消费者投诉登记表、通知函、维修单、产权信息登记表等证据并结合双方当庭陈述等予以证实。
本院认为：原告金倬奇、莫炎与被告湖州新华置业有限公司之间的房屋买卖合同，系双方方式人真实意思表示，合同合法有效。双方合同签订后，原告依约支付了全部价款，已全面履行了合同义务；被告作为卖方亦应合理审慎地履行合同义务，向原告交付符合合同约定的房屋。卖方未能全部履行合同，买方可以主张违约责任。双方于2015年5月13日办理了产权登记，两原告依法取得购置的房屋，系涉案房屋合法所有权人。所有权人对自己的不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。但原告取得涉案房屋所有权后，因房屋多处渗水漏水的问题，至今无法进行装修并实际占用使用，致使原告无法全面行使其权利。因卖方履行上的瑕疵，即房屋质量问题严重影响买方正常居住使用，卖方应当赔偿买受人损失。对于损失计算的标准，原告主张按照双方合同关于出卖人逾期交房违约责任约定的标准进行赔偿，即按买受人已付房价款万分之二每日计算违约金。本院认为，双方签订的商品房买卖合同系相关主管部门监制的备案合同，系商品房预售合同；该合同对逾期交房违约责任的约定，具有敦促开发商（出卖人）预售房屋后，及时、按约开发，准时交房的作用。故其对逾期交房违约责任的约定，兼具有补偿性和惩罚性。本案原、被告之间系现房交易，合同签订时涉案小区已竣工验收完毕，不适宜适用预售合同违约责任的约定。本院参照双方合同逾期交房违约责任的约定，酌情调整按照银行同期贷款年利率4.6%计算。对于计算的期间，被告已维修完毕并通知原告方于2016年12月9日前验房，被告提出用技术手段检验维修结果具有合理性，原告未能在指定期间验房并提交证据证实此后尚存在质量瑕疵；故本院自原告主张日起计算到2016年12月9日止。对原告超出部分的诉讼请求，本院不予支持。另涉案房屋因渗水漏水问题，双方至今未实际办理房屋交接手续；为减少双方损失进一步扩大，减少诉争，原告诉请被告办理房屋交接手续，本院予以支持。综上，为正确调整民事关系，维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同》第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：
一、被告湖州新华置业有限公司应与原告金倬奇、莫炎办理湖州天元颐城3幢3006室、3006室-2号房屋交接手续，限于本判决生效之日起七日内履行；
二、被告湖州新华置业有限公司应赔偿原告损失103532.88元（1804582*4.6%*/365*456），限于本判决生效之日起七日内清偿；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5474元，减半收取2737元，由原告金倬奇、莫炎负担737元，被告湖州新华置业有限公司负担2000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
审判员 黄剑
二〇一八年三月一日
书记员 张洁