广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初3288号原告：中国建设银行股份有限公司中山市分行，住所地广东省中山市东区中山三路45、47号，组织机构代码X31533977。主要负责人：张真理，行长。委托诉讼代理人：兰支恒，广东雅商律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾少晖，广东雅商律师事务所律师。被告：郭军，男，1966年3月30日出生，汉族，身份证住址湖南省桃源县。被告：覃国英，女，1975年8月18日出生，土家族，身份证住址湖南省张家界市永定区。被告：中山市恒通房地产开发有限公司，住所地广东省中山市横栏镇顺兴南路33号金月湾23幢94卡，统一社会信用代码9144200071939272XG。法定代表人：陈珠标,总经理。委托诉讼代理人：雷斌，广东松楠律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司中山市分行（以下简称建行中山分行）诉被告郭军、覃国英、中山市恒通房地产开发有限公司（以下简称恒通公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告建行中山分行因郭军拖欠建行中山分行按揭贷款本息不还，向本院提出诉讼请求：1.解除建行中山分行与郭军之间的借款合同；2.郭军立即归还贷款本金318133.64元及至还清之日止的利息（含正常利息、逾期罚息且暂计至2016年1月12日合计5376.75元，其中正常利息5281.51元、罚息95.24元，借款逾期之日起至还清之日止按照合同约定计算），共计323510.39元；3.郭军承担律师费用20175元；4.建行中山分行对郭军、覃国英所提供的抵押物处置价款享有优先受偿权；5.覃国英对上述债务承担共同清偿责任；6.恒通公司承担连带保证责任。诉讼期间，建行中山分行称截至2016年9月8日，郭军尚欠借款本金310067.51元、利息（含正常利息、逾期罚息）10197.48元。被告郭军、覃国英经本院公告传唤，在法定期限内未提交答辩状，亦未到庭应诉、质证及抗辩。被告恒通公司辩称：郭军以其所有的房地产对本案借款提供了抵押担保，故应当先由建行中山分行向郭军主张抵押物优先受偿，对郭军的房地产处置价款不足清偿的部分再由我方承担保证责任，我方承担保证责任后，有权向郭军进行追偿。我方已经代借款人付款11483.97元，该款也要求向借款人追偿。经审理查明：贷款人：建行中山分行。借款人：郭军。抵押人：郭军、覃国英。借款合同签约情况：《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440783755201220140763234）。借款用途：购买广东省中山市横栏镇景帝路2号尚水华庭1座1305房。贷款本金：329000元。贷款期限：2014年11月24日起至2029年11月24日止。贷款执行利率：浮动利率，在基准利率水平上上浮10%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止，依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日（每年的1月1日）调整一次。借款逾期的罚息利率：在贷款执行利率基础上上浮50%计收罚息。贷款利率按照前述约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。还款日：借款期限起始日在借款期限内每月对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日。约定还款方法：等额本息还款法。违约责任约定：如借款人发生不按本合同约定足额偿还借款本息或其他应付款项等情况，则构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和结息方式计收罚息和复利，并承担以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。放贷时间：2014年11月24日。欠款情况：自2015年10月开始，郭军未能按时足额还款。2016年1月27日，建行中山分行扣收了恒通公司在建行中山分行的银行存款11483.97元，用于偿还郭军所欠借款本息。之后，郭军又有部分还款，截至2016年9月8日，郭军尚欠借款本金310067.51元，利息（含正常利息、逾期罚息）10197.48元。抵押担保情况：抵押物即郭军借款所购房产，已办理抵押登记备案手续（抵押登记备案编号：易房抵字第DY20XXXXX35号），抵押人为郭军、覃国英，抵押权人为建行中山分行。但至庭审辩论结束时，该房产尚未取得房屋权属证书及他项权证证书。保证担保情况：2014年6月19日，恒通公司作为甲方与建行中山分行作为乙方签订《商品房销售贷款合作协议书》约定：乙方对符合贷款条款的购房人购买甲方开发建设并依法销售的坐落于中山市横栏镇景帝路的2号经批准命名为尚水华庭的商品房发放个人住房贷款（即第二条内容）；甲方同意在乙方承诺贷款额度内，对每一购房人向乙方借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及乙方为实现债权而发生的有关费用（包括处置抵押物费用等），并随着借款人逐期还款而相应递减。保证期限从乙方与借款人签订的借款合同生效之日起，至甲方为购房人办妥所购住房的房屋所有权证，并办妥房屋抵押登记，将房屋他项权证等房屋权属证明文件交乙方保管之日止。甲方同意在其保证期间，如借款人未能依照合同约定按时偿还贷款本息或相关费用以及乙方全额回收贷款时，甲方同意乙方在乙方开立的存款账户中直接扣收有关款项。双方并未约定多个担保并存的清偿顺序。律师费用情况：2016年2月1日，建行中山分行作为甲方与广东雅商律师事务所作为乙方签订《委托代理协议》约定：甲方委托乙方处理甲方与借款人朱杏燕等48人（见附件，含郭军在内）之间的诉讼事宜，乙方代理人的工作范围包括诉讼（一审、二审）、执行中的全部事务。代理费支付标准为：在本协议签订10日内，甲方支付前期代理费2000元/案；在收到法院出具的立案受理通知10日内，甲方按起诉标的金额分段按比例累加计算支付代理费：10万元（含10万元）以下收取6%，10万元至50万元（含50万元）收取5%，50万元至100万元（含100万元）收取4%……其后，广东雅商律师事务所开具本案律师费发票，金额20175元。本院认为：建行中山分行与郭军、覃国英之间签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，以及与恒通公司签订的《商品房销售贷款合作协议书》，均是各合同当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，合同各方当事人均应恪守履行。建行中山分行依约发放贷款，已履行了出借款项的义务，郭军作为借款人，应当全面履行还款义务。因郭军有拖欠还款情况发生，至今仍不能还清拖欠的本息，双方约定解除合同的条件均已成就，故建行中山分行请求解除借款合同及提前收回已发放的贷款本息，理据充分，本院予以支持。对于郭军拖欠的本息金额，建行中山分行已充分举证，本院采信建行中山分行的主张，确认其主张的金额。至于律师费，因《个人住房（商业用房）借款合同》已约定建行中山分行因催收贷款本息产生的费用由郭军承担，建行中山分行已提供证据证明律师费已实际发生且没有超过收费标准。故本院亦予以支持。因覃国英仅在《个人住房（商业用房）借款合同》抵押人处签名，故其作为房产的共同抵押人，对郭军的上述借款仅在抵押的范围内承担清偿责任，而非共同清偿责任。郭军、覃国英提供的抵押物已办理抵押登记备案手续，该登记合法有效，具有公示性，可以产生对抗第三人的效力。当郭军不履行债务时，建行中山分行有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。此外，依据恒通公司与建行中山分行签订《商品房销售贷款合作协议书》约定，郭军为购买涉案房屋而欠建行中山分行的债务属于恒通公司的连带责任保证范围且尚在保证期限内，故恒通公司应对郭军所欠建行中山分行的本案债务承担连带责任保证。并且，该协议书还约定，如借款人未能依照合同约定按时偿还贷款本息时，恒通公司同意建行中山分行在其开立的存款账户中直接扣收有关款项，该约定实际上赋予了建行中山分行在一定范围内可要求恒通公司先行承担保证责任的权利，范围限定在恒通公司开立在建行中山分行的银行账户存款。除此之外，建行中山分行和恒通公司再无约定被担保的债权既有物的担保又有人的担保时实行担保权的顺序。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条关于“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”的规定，建行中山分行有权先扣收恒通公司在建行中山分行的银行存款用以承担保证责任，不足部分就郭军提供的抵押物实现债权，仍不足部分由恒通公司以其在建行中山分行的银行账户存款以外的其他财产承担连带保证责任。恒通公司承担保证责任后，有权向郭军追偿。基于此，恒通公司承担保证责任后，有权向郭军追偿（包括已被扣收的银行存款部分）。综上，建行中山分行的诉讼请求，理据充分，本院予以支持；理据不足部分，予以驳回。郭军、覃国英经本院合法传唤而不到庭，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应承担相应的诉讼风险。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司中山市分行与被告郭军、覃国英签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440783755201220140763234）。二、被告郭军于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国建设银行股份有限公司中山市分行清偿本金310067.51元及利息【利息包括正常利息、逾期罚息，暂计至2016年9月8日合计为10197.48元，之后至清偿之日止，利息按《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440783755201220140763234）的约定计算】三、被告郭军于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国建设银行股份有限公司中山市分行支付律师费20175元。四、被告郭军逾期履行上述债务，原告中国建设银行股份有限公司中山市分行有权对被告郭军、覃国英提供的抵押物即广东省中山市横栏镇景帝路2号尚水华庭1座1305房的房产（抵押登记备案编号：易房抵字第DY20XXXXX35号）折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿本案债权。五、对原告中国建设银行股份有限公司中山市分行扣收被告中山市恒通房地产开发有限公司开立在原告中国建设银行股份有限公司中山市分行的银行账户存款及对处分上述抵押物仍不足以清偿的被告郭军本案债务部分，由被告中山市恒通房地产开发有限公司承担连带保证责任。被告中山市恒通房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告郭军追偿（包括已被扣收的银行存款部分）。六、驳回中国建设银行股份有限公司中山市分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6104元（原告中国建设银行股份有限公司中山市分行已预交），由被告郭军、覃国英、中山市恒通房地产开发有限公司共同负担并于本判决生效之日起七日内直接返还给原告中国建设银行股份有限公司中山市分行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  区瑞樱人民陪审员  郭泳欣人民陪审员  邓杏妹二〇一六年十月十六日书 记 员  廖柳茹吕叶童