浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0782民初11266号
原告：傅莲英，女，1970年9月29日出生，汉族，住浙江省义乌市。
原告：盛秀献，男，1968年8月5日出生，汉族，住浙江省义乌市。
两原告共同委托诉讼代理人：何远，浙江泽大（义乌）律师事务所律师。
两原告共同委托诉讼代理人：吴光东，浙江泽大（义乌）律师事务所律师。
被告：杨其流，男，1961年6月13日出生，汉族，住浙江省义乌市。
被告：楼浪花，女，1965年6月15日出生，汉族，住浙江省义乌市。
被告：杨利斌，男，1990年3月12日出生，汉族，住浙江省义乌市。
三被告共同委托诉讼代理人：楼兵军，浙江云衢律师事务所律师。
原告傅莲英、盛秀献与被告杨其流、楼浪花、杨利斌股权转让纠纷一案，本院于2016年7月11日立案受理后，依法由代理审判员廖莎独任审判，于2016年9月6日第一次公开开庭进行了审理，原告傅莲英及两原告共同委托诉讼代理人何远、吴光东，被告楼浪花及三被告共同委托诉讼代理人楼兵军、谭雅洁（2017年3月20日三被告解除对谭雅洁的委托）到庭参加了诉讼；于2017年3月21日第二次公开开庭进行了审理，两原告的共同委托诉讼代理人何远、被告楼浪花及三被告共同委托诉讼代理人楼兵军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告傅莲英、盛秀献起诉称，两原告系夫妻。被告杨其流、楼浪花系夫妻，被告杨利斌系其儿子。义乌市华厦塑料有限公司（以下简称华厦公司）原由被告杨其流、楼浪花投资设立，公司注册资本为58万元。2014年9月15日，被告杨其流、楼浪花将其在公司的100%股权转让给两原告，双方签订了《股权转让协议》，被告杨利斌作为被告杨其流、楼浪花的保证人在股权转让协议中签名、捺印。股权转让协议3.1约定，标的股权的转让总价为1080万元；4.1约定，被告杨其流、楼浪花于2014年10月15日前将公司拥有的房地产腾空移交给两原告，该房地产国有土地使用证号为义乌国用（2000）字第12-68号，房屋所有权证号为义乌房权证城西字第××号，前述土地使用权证载明用地面积为3598平方米；9.1约定，被告杨利斌对被告杨其流、楼浪花的股权转让行为提供连带责任保证，保证范围为主债务及实现债权的费用（包括诉讼费、律师费），保证期限为4年；协议还对股权转让所涉及到的其他权利义务进行了约定。股权转让协议签订后，两原告依约履行。被告杨其流、楼浪花配合两原告办妥了公司的股权工商变更登记手续。截至2014年10月15日，被告杨其流、楼浪花并未将西北侧的五间五层、五间六层、五间五层三幢楼房及相应土地移交给原告。原告因此向人民法院提起诉讼，诉讼过程中，案外人杨供宝提供了被告杨其流与杨供宝的土地转让协议书，主张该部分土地使用权（660平方米）已由被告杨其流代表公司于1999年转让给他。二原告即就该份土地转让协议的效力问题向法院起诉，请求确认协议无效，并要求返还该660平方米土地。该案经一审、二审，法院最终确认杨其流代表公司与杨供宝签订的协议书有效。原告认为，原、被告签订的《股权转让协议》合法有效，该协议约定的土地使用权面积和房屋所有权情况，均应以产权证为准，原告支付的股权转让款，根据该协议第4.1条的约定，包含了土地使用权证载明的全部用地面积即3598平方米。被告杨其流明知其代表公司于1999年已将其中的660平方米土地使用权转让给案外人杨供宝，却向原告隐瞒该事实，仍将该部分土地使用权转让给原告并收取原告对价，已构成违约，应承担相应的违约责任，被告杨利斌应承担保证责任。为此，请求判令：1、被告杨其流、楼浪花赔偿原告1981100.61元（具体以司法评估为准）；2、被告杨其流、楼浪花承担原告方实现债权支出的律师费5万元；3、被告杨利斌对被告杨其流、楼浪花的上述债务承担连带保证责任。
三被告答辩称，被告杨其流、楼浪花认为应驳回原告的第一、二项诉请，被告杨利斌认为应驳回第三项诉请。被告杨其流、楼浪花在华厦公司的股权是通过中介进行转让给原告的，原告在受让以前对被告杨其流、楼浪花所持的华厦公司名下有多少财产都进行过实地考察，对于华厦公司所有的房地产原告也进行过考察，被告杨其流、楼浪花在转让的时候明确告诉两原告华厦公司西北侧的五间五层、五间六层、五间五层的三栋房屋是案外人杨供宝的，不属于华厦公司所有。双方在签订股权转让协议时，股权转让协议中的第2条第7项约定，房地产面积以实际测绘面积为准，原告与被告杨其流、楼浪花达成股权转让协议后被告杨其流、楼浪花已经按照股权转让协议的约定将华厦公司100%的股权都变更到原告的名下，已经将双方签订股权转让协议时华厦公司的所有财产都交付给原告，所以被告杨其流、楼浪花不存在股权转让协议中应该交付的财产而未交付的问题，被告认为原告的起诉没有事实依据，应予以驳回。对于被告杨利斌来说，其是保证人，是保证被告杨其流、楼浪花对股权转让协议的履行，而被告杨其流、楼浪花已经全面履行了股权转让协议，所以对于被告杨利斌的诉请应予以驳回。
原告为证明其所主张的事实，向本院提交了如下证据材料：
一、华厦公司股权转让协议一份，证明被告杨其流、楼浪花已将其拥有的华厦公司100%的股权转让给原告傅莲英、盛秀献，被告杨利斌对被告杨其流、楼浪花的股权转让行为提供连带责任保证。其中协议4.1约定，被告杨其流、楼浪花于2014年10月15日前将公司拥有的房地产腾空移交给两原告，该房地产国有土地使用权证号为义乌国用（2000）字第12-68号，载明的面积为3598平方米的事实。
二、浙江省义乌市人民法院询问、调查笔录复印件（加盖义乌市人民法院档案证明专用章）四份，证明原告对于被告杨其流、楼浪花将原属于原告受让用地的660平方米转让给杨供宝不知情的事实。
三、金华市中级人民法院（2015）浙金民终字第2052号民事判决书一份，证明华厦公司有660平方米土地，已由被告杨其流、楼浪花在1999年转让给杨供宝，并未交付给原告的事实。
四、编号为浙义村规证<98>073061的建设用地规划许可证、编号为浙义村规证（2002）B0730146建设用地规划许可证核对件、村镇建设工程规划证明核对件、华厦公司建设工程规划红线图、义乌市大地数字测绘有限公司出具的华厦公司面积测算报告、义乌国用（2000）字第12-68号土地使用证、义乌房权证城西字第c000434**号房屋所有权证各一份，证明尚未交付的660平方米的用地面积属于义乌国用（2000）字第12-68号土地使用证的一部分，使用权由华厦公司享有。
五、法律委托合同、律师代理费发票各一份，证明原告为实现债权所支付的费用5万元。
六、涉案土地现场照片六张，证明照片中尼美箱包广告牌所在的这栋灰色楼房所占的土地包含了本案所涉及的被告未交付的660平方米土地的事实。
经庭审质证，三被告对原告提供的证据发表如下质证意见：
对证据一的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。该协议中未载明双方转让土地的面积为3598平方米。3598平方米的面积是原告自己单方面的理解，双方签订的股权转让协议2.7条约定的非常明确，具体面积按照实际测绘面积为准，所以该协议不能证明被告应将义乌国用(2000)字第12-68号的3598平方米全部交付给原告的事实。
对证据二的真实性、合法性无异议，但是不能证明原告在受让的时候，华厦公司已经将660平方米土地转让给杨供宝，原告对此不知情的事实。相反这些笔录能够证明原告对另外660平方米土地使用权已经转让给杨供宝知情的事实，被告在转让时已经告知过原告。原告称被告在之前的笔录中陈述其未与杨供宝签订过协议系不实陈述，原告与被告发生纠纷是在2015年，被告对于1999年发生的究竟与杨供宝是否签订过协议已经记不清了，是很正常的，所以不能认定为不实陈述。
对证据三的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，杨供宝的660平方米土地使用权不属于被告应该交付的范围。
对于证据四的真实性、合法性无异议，关联性有异议，在2000年规划证等产权证中载明的房产和土地使用权是华厦公司的财产，并不等于在2014年9月15日原、被告签订股权转让协议时仍然是华厦公司的财产，这里面有很多变更处分的过程。2014年9月15日华厦公司有哪些资产，应以原、被告双方实地查看确定的房地产面积为准。对测绘报告的真实性、合法性及测绘结果无异议，但是被告交付给原告的实际面积是3495.5平方米。房产证、土地证不能证明被告应将涉案660平方米土地使用权交付给原告的事实，能够证明原、被告达成的协议中约定的房地产不包括涉案660平方米土地使用权。
对证据五无异议。
对证据六真实性无异议，但是照片不止是房屋现在的现状，也是签订协议时的状况。照片上显示的很清楚，尼美箱包下面的房产和其他的房产有明显的物理界限，也与原告在2015年5月7日笔录中的陈述相印证。
三被告为证明其所主张的事实，向本院提交了以下证据材料:
一、电话录音一段（存于被告楼浪花手机中，当庭播放后已由被告楼浪花领回）、录音文字整理一份，证明被告在股权转让时并未向原告隐瞒660平方米土地使用权已转让给杨供宝的事实，原告对该事实是知晓的。
二、浙江农村信用社本票复印件、中国农业银行银行卡交易明细清单、傅莲英书写的款项清单各一份，证明被告已按协议约定向原告支付原告已经代为归还的银行贷款533336元的事实。
经庭审质证，对于三被告提供的证据，两原告发表如下质证意见：
对证据一三性无异议，但是对证明目的有异议，请法庭注意被告方的表述，正文第四行，被告只是单纯陈述那个房子不是她家的，是她老公姐姐家的，任何听者都会理解为被告只是做一个事实陈述，隔壁的房子是亲戚家的，而不会去认为那栋房子下面的土地是从华厦公司转让过去的。第十行，被告方在这里有一个单方的理解，是把超出土地使用权登记的违章建筑作为交付公司资产的一部分，这与合同约定不符。录音可以证明被告向原告提过这个事，没有讲清楚下面的地是包含在华厦公司的土地证当中的事实。被告客观陈述的只是与本案无关的事实，被告不能通过这一告知免除交付原告660平方米土地使用权的义务，无论何种原因造成土地使用权面积不能按土地证交付，被告都应承担违约责任。被告应向原告交付土地证中所涉及的全部土地使用权。
对证据二真实性、合法性无异议，对关联性有异议，这个款项往来与本案争议焦点无关。
经原告方申请，本院依法委托杭州永正房地产土地评估有限公司对被告未交付的660平方米土地使用权在《股权转让协议》签订之日即2014年9月15日的价值进行评估，该鉴定机构出具《土地估价报告》、评估费发票各一份，经评估总地价为160万元，花费鉴定费5000元。
经庭审质证，对上述评估报告和评估费发票，两原告质证意见为：
对证据的真实性无异议，该评估报告由原告申请，经法庭许可委托有资质的评估机构作出的，原告请求法庭确认评估报告中的估价结果并据此依法作出裁判。
三被告的质证意见为：
评估报告的评估价格不客观，从评估报告上看，评估对象为土地使用权证中的660平方米土地使用权，没有具体落实到本案所争议的那块土地使用权，它所评估的160万元的价值也明显高于那个地段的土地使用权价值。这份评估报告与本案没有关联性，因为被告已经按照股权转让协议将华厦公司的所有财产交付给原告。对发票的真实性无异议，但与本案无关联性。
对于原、被告提供的证据及评估报告、评估费发票，本院认证意见如下：
原告提供的证据一，被告对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定，可以证明原、被告就华厦公司的股权及资产转让签订协议的事实。证据二，系本院出具的询问、调查笔录，本院对其真实性予以认定。证据三系法院作出的民事判决，对其真实性本院予以认定。证据四、五、六，被告对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定。原告提供的证据可以证明被告杨其流、楼浪花与两原告签订协议，将其拥有的华厦公司的100%股权及华厦公司的房地产等资产转让给两原告，涉案的660平方米土地使用权属于华厦公司土地使用权证登记的范围内，但未交付给原告的事实。但关于原告在签订协议时对该660平方米土地使用权属于土地使用权证范围内但已被转让给他人而不能交付是否明知的问题，本院将在“本院认为”部分予以阐述。
被告提供的证据一，原告对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定，该证据可以证明签订协议时原告对于涉案660平方米土地使用权上的房屋属于案外人是知晓的事实。证据二，被告对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定。
经原告申请，本院依法委托，评估机构出具的《土地估价报告》、评估费发票的真实性本院予以认定。
经审理查明：
2014年9月15日，原告傅莲英、盛秀献（乙方、受让方）与被告杨其流、楼浪花（甲方、转让方）、杨利斌（丙方、担保方）签订《股权转让协议》一份，约定：“义乌市华厦塑料有限公司（以下华厦公司）由甲方投资设立，公司注册资本为人民币伍拾捌万元，法人代表为杨其流。股东构成为：杨其流占80.17%，楼浪花19.83%。甲方将华厦公司的100%股权转让给乙方。丙方自愿为甲方的股权转让提供担保。甲、乙、丙三方经自愿协商一致，就华厦公司的股权转让事宜达成协议如下：一、标的股权：1.1甲方转让给乙方的标的股权为甲方持有的华厦公司100%股权。二、股权转让基准日。2.1甲、乙、丙三方一致同意，以华厦公司股权变更登记之日为界定转让方与受让方权利义务的基准日。2.2甲、乙双方确定在2014年10月15日前办理股权工商变更登记手续。2.3股权变更登记日之前的所有债权归甲方享有，所有债务由甲方承担，包括但不限于下列债务：2.3.1应付客户的货款、应付工程款、应付税款、应付未付的水电费、应付员工的工资；2.3.2以华厦公司名义向企业或个人的借款；2.3.3以华厦公司名义对外提供的担保。2.4股权工商变更登记日之后的所有债务由乙方承担，债权归乙方享有。2.5股权工商变更登记手续办妥后，甲乙双方办理移交手续。2.6华厦公司向银行的贷款所需支付的利息，股权工商变更登记之前的利息由甲方承担；之后的利息由乙方承担。2.7具体该房地产面积最后结算按实际测绘面积为准。……三、转让价格及支付：3.1标的股权的转让总价为人民币壹仟零捌拾万元。3.2乙方已于2014年8月18日支付给甲方股权转让款定金伍拾万元。3.3转让之前华厦公司向金华银行义乌支行借款合计壹仟贰佰叁拾万元人民币，乙方应支付的股权转让款除已付的伍拾万人民币定金外，其余壹仟零叁拾万元人民币以乙方替归还银行借款作为支付方式，由乙方代偿的银行借款清单如下：……四、资产移交：4.1甲方于2014年10月15日前将华厦公司拥有的房地产腾空移交给乙方，由甲乙双方签字确认。4.1.1国有土地使用权证号为：义乌国用（2000）字第12-68号。4.1.2房屋所有权证号为：义乌房权证城西字第××号。……八、甲方保证：8.1甲方保证所转让的股权为甲方所有并享有处置权，股权未办理抵押或有其他法律上禁止转让股权的限制情形。九、担保：9.1当华厦公司出现超出甲方在本协议第八条承诺与保证中确定的债务或产权纠纷时，甲方应负责清偿债务并处理产权纠纷。同时丙方对甲方的股权转让行为提供连带责任保证，保证范围为主债务（华厦公司的债务及甲方违反本协议所要承担的违约责任）及实现债权的费用（包括诉讼费、律师费），保证期限为四年，自本协议签订之日起算。……。”协议还对印鉴及其他材料移交、履约标准及协助义务、违约责任等进行了约定。2014年10月15日，涉案股权被变更登记至两原告名下，华厦公司的法定代表人亦变更为原告傅莲英。上述房地产权证中载明的除了涉案660平方米土地使用权之外的房地产被告已按约腾空并交付给原告。另查明，1999年1月8日，华厦公司与案外人杨供宝签订《协议书》一份，约定将涉案约660平方米土地使用权转让给杨供宝。嗣后，杨供宝出资在上述土地上建设房屋，但未经建设部门审批。后该房产地址被登记为上杨村一区38号。2015年7月22日，华厦公司诉至本院，要求确认其与杨供宝于1999年签订的协议无效；杨供宝返还原告土地使用权约660平方米。本院于2015年11月19日作出（2015）金义民初字第1995号民事判决，认定该协议系双方的真实意思表示，且协议内容不违反法律禁止性规定，因此该协议自成立时已经生效，故驳回了华厦公司的诉讼请求。后华厦公司提起上诉，金华中院判决驳回上诉，维持原判。现原告以被告未按照约定交付土地使用证上所载的全部土地为由，诉至本院，要求被告赔偿未交付的660平方米土地使用权的价值。为此，原告支出律师代理费5万元。庭审中，本院根据原告的申请，依法指定杭州永正房地产土地评估有限公司对涉案660平方米土地使用权在《股权转让协议》签订之日即2014年9月15日的价值进行评估。鉴定机构于2016年12月30日出具《房地产估价报告》一份，认定上述土地使用权的价值为160万元。此次鉴定花费鉴定费5000元。
本院认为：
根据原、被告的诉辩主张，本案的争议焦点为：涉案660平方米土地使用权是否在原、被告双方约定的被告应交付的财产范围内。在《股权转让协议》签订之前，原告在中介的陪同下查勘了涉案厂房、土地，当场看了土地使用权证复印件，被告对涉案660平方米土地上所建房屋系案外人所有向原告进行了明确告知，对上述事实，原、被告双方均无异议。对于房屋所属的涉案660平方米土地使用权包括在土地证所载范围内这一事实，原告认为被告未告知，被告认为已告知。对此本院认为，原告对于涉案660平方米土地使用权系在土地证登记范围内应当明知。理由如下：
土地证上载明的涉案土地形状为:

其中S1即为涉案660平方米土地所在位置。若不包括该660平方米土地，形状为:

二者土地形状明显不同，普通人通过观察即能发现二者不同，原告在查勘现场时应当发现二者的区别。嗣后，原、被告双方签订了《股权转让协议》，协议中仅载明了国有土地使用权证号、房屋所有权证号，并未明确约定被告应腾空并交付的房地产为上述土地使用权证、房屋所有权证中载明的所有房地产，而是约定被告应于2014年10月15日前将华厦公司“拥有”的房地产腾空移交给原告，并约定房地产面积最后结算按实际测绘面积为准。后原告于2015年1月份委托测绘公司对涉案土地的面积进行了测绘。2016年，原告傅莲英手写一份单据，载明至2016年1月4日，被告楼浪花应付款项数额为533336元，后楼浪花通过开具本票和汇款的方式将上述款项交付给原告傅莲英，上述原、被告的行为应视为一种结算行为，原告对涉案土地的面积已经进行了测绘，若实际交付的土地与约定不符，原告在对土地使用权面积有异议的情况下与被告进行结算与常理不符。综合以上事实可以看出，协议签订时，原告对于涉案660平方米土地使用权属于华厦公司土地使用权证载明的范围内，但该660平方米土地使用权不能交付给原告系明知的，故本院认定该660平方米土地使用权并非原、被告约定的应交付的财产范围内。原告之诉，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,判决如下:
驳回原告傅莲英、盛秀献的诉讼请求。
案件受理费11524元，鉴定费5000元（原告预交），由原告傅莲英、盛秀献负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
代理审判员 廖 莎
二〇一七年五月十九日
代书 记员 陈雅萍
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。