广西壮族自治区贺州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）桂11民终509号
上诉人（原审被告）：张秋云，女，1971年5月13日出生，汉族，住贺州市八步区。
上诉人（原审被告）：韦琳，女，1993年6月26日出生，汉族，住贺州市八步区。
上诉人共同委托诉讼代理人：余涵，广西众望律师事务所律师。
上诉人共同委托诉讼代理人：李祥期，广西众望律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：韦忠，男，1971年12月26日出生，汉族，住贺州市八步区建设西路*号，现住贺州市八步区。
委托诉讼代理人：赖其君，广西灵丰律师事务所律师。
上诉人张秋云、韦琳因与被上诉人韦忠共有物分割纠纷一案，不服贺州市八步区人民法院（2017）桂1102民初3778号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年6月6日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
张秋云、韦琳上诉请求：1.请求二审法院撤销一审判决，并改判就座落于贺州市建设中路202号房屋【房屋所有权证号：贺房权证八步字第（2004）00026985号，土地使用权证号：贺国用（2003）第9226号】的分割方式仅限于对房屋各楼层的占有和使用，不应对该房产进行拍卖或变卖；2.由被上诉人承担本案的案件受理费。上诉理由：一、贺州市建设中路202号房屋系上诉人张秋云、韦琳生活所必需的唯一住房，如拍卖或变卖该房产，将导致上诉人面临无房居住的不利局面。二、通过分割各楼层的占有和使用的方式对贺州市建设中路202号房屋进行分割，操作上可行且不会减损房屋的价值，不存在“难以分割或者因分割会减损价值”的情形，不具备直接拍卖或变卖该房产的前提条件。三、被上诉人韦忠已经实际参与房屋的管理，并获得房屋出租所得收益的50%，其权益并未受到侵害。四、上诉人占有涉案房屋50%的份额，若强行拍卖或变卖其房产份额，则势必会侵害上诉人的合法权益。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
韦忠辩称，第一、根据贺州市八步区人民法院已经作出的生效判决，上诉人与被上诉人对诉争房屋各占50%的份额。50%的份额所指向的是房屋的所有权。根据《物权法》的规定，所有权包括了四个基本的权能：占有、使用、处分和收益。其中处分的含义主要为对物权权属进行处置，而最主要的方式属于对外出售。而对外出售，根据法律规定，必然涉及到所有权的变更登记。如果是对各楼层进行分割，根据现有法律规定是无法办理相关的权属变更登记手续。在此情况下，房屋价值必然严重减损。最终损害了所有权项下收益权能的实现。因此该分割方式有违物权法第一百条的规定。第二、本案涉案房屋各方当事人属于按份共有的情形。根据物权法第九十九条的规定，按份共有的共有人随时可以请求对共有物进行分割。物权法第九十九条并没有对分割作出任何的限制，而是明确的规定共有人只要请求分割就应当对相应共有物予以分割。而分割方式在对实物进行分割而导致价值减损的情况下，应当对折价或者拍卖变卖取得的价款予以分割。因此一审法院判决具有事实及法律依据，请求依法予以维持。
被上诉人韦忠一审诉讼请求：1、判决对坐落于贺州市建设中路202号房屋【房屋所有权证号：贺房权证八步字第XXXX**号，土地使用权证号：XXXXX号】进行拍卖或变卖，并对拍卖或变卖取得的价款按照原告占50%，被告张秋云、韦琳共占50%的比例予以分割。2、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院经审理查明：原告与韦城系同胞兄弟关系，被告张秋云与韦城系夫妻关系，被告韦琳系韦城与张秋云的婚生女儿，韦城于2013年8月病故。2003年5月27日，八步区林业开发公司与韦忠、韦城签订房屋转让合同，由八步区林业开发公司将坐落在八步区建设西路二机厂小区一类六号地的楼房1栋转让给韦忠、韦城。韦忠、韦城共同出资购买房屋，办理房屋转让手续。登记土地使用权人为韦忠、韦城，登记房屋所有权人为韦城，房产共有人为韦忠。韦城病故后，双方当事人对产权占有比例产生纠纷，原告向该院提起诉讼。2016年10月12日，该院作出（2016）桂1102民初1324号民事判决书，确认原告和韦城对坐落在贺州市建设中路XX号房屋各占50%份额；2017年10月10日，贺州市中级人民法院作出（2017）桂11民终576号民事判决书，确认该房屋中属于被继承人韦城遗留的房产份额由韦琳继承。判决生效后，原、被告在对该房屋的管理及使用上存在巨大分歧，且无法就该房屋的实际分割达成一致意见。
另查明，两被告一直在该房屋居住，并将该房屋1至4楼出租，从2017年9月份起该房屋1楼和4楼的租金给一半原告，2017年9月份之前租金没有给原告。原、被告在位于羊柳塘梧八路边还有一栋家庭共同共有房屋（桂房证字第××号）。
一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九十九条：“共有人约定不得分割共有的不动产或动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者重大理由需要分割时可以请求分割”之规定，原告韦忠作为按份共有人可以随时请求分割。根据《中华人民共和国物权法》第一百条：“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割”之规定，原、被告无法就该房屋的实际分割达成一致意见，且该房屋一层为商铺，如果直接按照房产的比例分割会造成价值减损，故应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款按照各自的份额予以分割。根据《中华人民共和国物权法》第一百零一条：“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利”的规定，被告可在同等条件下享有优先购买的权利。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条、第一百零一条的规定，判决如下：对坐落于贺州市建设中路XX号房屋【房屋所有权证号：贺房权证八步字第X**号，土地使用权证号：贺国用XXXX号】进行拍卖或变卖，并对拍卖或变卖取得的价款按照原告占50%，被告张秋云、韦琳共占50%的比例予以分割，被告张秋云、韦琳在同等条件下享有优先购买的权利。案件受理费100元（原告已预交），由原告韦忠负担。
双方当事人对一审查明事实没有异议。本院二审期间，被上诉人无新证据提交，上诉人向本院提交2017年12月26日之后的银行转账凭证15张，证明被上诉人应得的租金已经通过银行转账的方式给付，不存在被上诉人权益被侵害的情况。被上诉人对这组证据真实性没有异议，但是对租金50%的计算基础有异议，上诉人没有提供过房屋租赁合同，剥夺了被上诉人对房产50%的管理权，被上诉人已经就租金另案起诉
经审理查明，一审认定的事实正确，本院予以确认。
本院认为，综合诉辩各方的意见，本案的争议焦点为：上诉人与被上诉人各占50%份额的房屋产权是否应当拍卖、变卖、予以分割。
本案讼争的房屋根据生效判决确定，上诉人与被上诉人各占50%的份额。双方当事人对分割房屋没有异议，但是对分割方式存在不同意见。上诉人主张对房屋楼层进行分别处理、使用。被上诉人主张对房屋进行拍卖、变卖，并对拍卖、变卖取得的价款按照各自比例分割。按照房地产登记条例，该房屋是整幢登记，双方按份共有。根据一物一权的原则，对于不符合产权分割标准的不动产，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。在不能保持按份共有的前提下，双方当事人无法就房屋的实物分割达成一致意见，且双方当事人之间缺乏信任基础，显然已不可能对房屋进行共同管理，继续共有不利于房屋充分、自由的使用和流通。故上诉人主张不存在“难以分割或者因分割会减损价值”的情形，本院不予采信。
在按份共有中，各共有人的权利不是局限在共有财产的某一部分上，或就某一具体部分单独享有所有权，而是各共有人的权利均及于共有财产的全部。上诉人主张被上诉人已实际参与房屋的管理，其权益并未受到损害，但被上诉人对房屋的管理、租金数额都有异议并已另案起诉，若强制共同管理房屋确实会影响被上诉人处分、收益权能的实现，对该主张本院不予采信。上诉人对涉案房屋拥有50%的份额和优先购买权，拍卖、变卖的分割方式并不会对上诉人的居住、生活产生重大不利影响，上诉人主张拍卖、变卖会侵害其合法权益没有事实和法律依据，本院不予采信。
综上，张秋云、韦琳上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人张秋云、韦琳负担。
本判决为终审判决
审 判 长 苏少勋
审 判 员 凌丽琪
审 判 员 张依传
二〇一八年七月二十五日
法官助理 侯美妃
书 记 员 袁 巧