上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉民三（民）初字第493号
原告上海宏开电子有限公司。
法定代表人蒋某某。
委托代理人杨某。
委托代理人曹国华，上海市申中律师事务所律师。
被告上海金彩进出口有限公司。
法定代表人栗某。
委托代理人胡俊，上海问学律师事务所律师。
原告上海宏开电子有限公司（下称“宏开公司”）与被告上海金彩进出口有限公司（下称“金彩公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员史建颖独任审判，并分别于2014年6月18日、7月10日公开开庭进行了审理，原告之委托代理人杨某、曹国华、被告之法定代表人栗某、委托代理人胡俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2012年9月18日签订《房屋租赁合同》约定，由被告承租原告位于江桥镇丰华公路XXX号一楼整层房屋（下称“系争房屋”），建筑面积1000平方米，租赁期限自2012年10月8日起至2024年10月7日止，租金先付后用，被告应在第一个年度开始前向原告支付第一个年度的租金324850元。之后，被告应于每年度结束前一个月向原告支付下年度租金共计324850元，逾期超过7日的，原告有权终止合同，按被告违约处理。合同签订后，自2013年10月8日至今�告未向原告支付租金和水、电费，为此原告分别于2013年7月20日、9月24日、10月9日发出催缴通知书，同年11月7日发出律师函均未果。原告认为被告擅自改变房屋用途，将办公用房改变成水产品养殖，且逾期支付租金、水电费、物管费超过15日，并擅自搭建违章建筑、排放污水、机器超声，且拒不整改，被告的上述行为严重违反了合同的约定，故诉至法院，要求判令：1、确认原、被告签订的房屋租赁合同于2014年3月31日解除；2、被告立即搬离系争房屋，将房屋清空后返还原告；3、被告向原告支付自2013年10月8日起，至2014年3月31日止（174天）的房屋租金139200元、物业管理费8700元、税金6960元以及支付自2014年4月1日起至实际搬迁日止的房屋使用费；4、被告向原告支付拖欠电费289922.30元（自2013年7月20日至2014年3月11日），水费11232元（自2013年7月20日至2014年3月11日止）。5、判�被告向原告支付违约金48800元，按两个月的月租金计算。
被告金彩公司辩称，不同意解除合同、返还房屋的诉讼请求，也不同意支付违约金。一、被告并无欠付租金、税费、物管费，因原告没有提供达标用电，导致被告水产品死亡后产生纠纷，被告才晚付租金。且被告已于2014年3月31日支付原告自2013年10月8日至2014年10月7日的租金、税费、物管费共计324851元。水、电费确有部分欠付，也因原告电力供应不够导致，具体金额需核实。二、被告并未改变租赁物用途，租赁合同第二条约定，被告租赁房屋用途为冻库活水产品蓄养池，故被告并未改变房屋用途。三、被告在系争房屋的外部搭建的机房，并未损坏原告的房屋，且已经过原告同意，搭建工人也是原告代被告找来的。四、被告不认可存在噪音、排污超标的问题，原告也未通知过整改。
经审理查明，原告系嘉定区�华公路XXX号房屋的产权人，房屋建筑面积3930.08平方米。2012年9月18日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定由被告承租原告位于江桥镇丰华公路XXX号一楼整层房屋（即“系争房屋”），建筑面积1000平方米，租赁期限自2012年10月8日起至2024年10月7日止；租赁用途：2-1被告向原告承诺，被告需要用电400KV，租赁该房屋被告用途为冻库活水产品蓄养池……2-3被告租赁房屋仅用于办公室之用；系争房屋年租金为292000元，自2015年租金每年加20000元，自2018年租金每年加40000元，自2021年每年加60000元；租金先付后用，被告应在第一个年度开始前向原告支付第一个年度的租金、税费、物管费324850元。之后，被告应于每年度结束前一个月向原告支付下年度租金税费、物管费324850元，逾期超过7日的，原告有权终止合同，按被告违约处理。合同9-2条约定，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同乙方应向另一方按月租金2倍支付违约金……（三）乙方（被告）未征得甲方（原告）同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；（四）因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；（五）乙方擅自转租的；（六）乙方逾期不支付租金、水电费、物管费累计15日以上的；（七）卫生未达甲方规定要求，严重影响公共卫生，经甲方书面通知整改而拒不整改或整改不力的；（八）乙方不服从甲方管理，违约使用租赁房屋，经甲方通知整改而拒不整改或整改不力的。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，被告在系争房屋内从事海鲜等水产品养殖活动。合同履行初期被告依约支付租金及水、电费等费用。2013年3、4月间，被告通知原告对系争房屋的供电量进行扩容，原告同意但未立即办理。之后，因双方就系争房屋的供电量是否符合合同约定、原�是否应赔偿被告损失等问题产生争议，被告拒绝支付租金、水电费等费用。2013年3月25日、26日，原告以被告未付清水、电费为由将配电房门上锁，被告将房门强行打开，为此，原告报警。2013年6月13日，原告以防止被告公司人员闹事为由，将系争房屋所在厂区大门关闭，拒绝被告工作人员入内上班，被告工作人员翻墙进行后，原告报警。2013年7月22日、2013年8月12日，原告通过邮政EMS方式向被告分别寄送书面催缴水电费通知和整改通知，均被退回。2013年10月23日，原告向通过邮政EMS方式向被告寄送书面《解除租赁关系通知书》，被拒收；2013年11月13日，原告再次通过邮政EMS方式向被告寄送《解除租赁关系通知书》、《要求限期纠正违约过错行为的函》、《关于﹤通知函﹥的回函》，但亦因本人不要和地址不祥被退回。2014年3月18日，原告向被告直接送达《催缴租赁水电费告知书》，该告知书经被告工作人员实际签收。
另查，1、被告已于2014年3月31日支付原告2013年10月8日至2014年10月7日的租金、税费、物管费共计324851元。故原告申请撤回了第三项诉讼请求，同时将第一项诉请变更为要求法院判决解除原、被告间的租赁合同；对于第四项诉请，原告表示因之前的水、电费已用被告彩钢棚的租金抵扣，故本案中原告仅主张2013年7月之后的水、电费。关于欠付水、电费金额，原、被告双方当庭一致确认：自2013年7月6日至2013年10月29日，被告尚欠的水、电费共计135664.50元。2013年11月开始的电费被告已预付。2、庭审中，对于租赁合同中约定的“被告需要用电400KV”，原告不予认可，认为400KV根本无法达到，系争房屋的电压仅有10KV；被告认为“400KV”系笔误，应为“400千瓦”，增容后已经达到。3、2013年8月26日，原告向上海沪江供水配套工程有限�司支付接水工程款180000元；2013年8月30日，原告向上海市电力公司支付高压增容定额业扩工程费711900元，电力实际增容时间在2013年10月底至11月间，双方确认增容后供电达630KVA，被告认可用电量400千瓦已达到。
以上事实有上海市房地产权证、《房屋租赁合同》、邮政EMS快递及退件凭证、公证书、照片、上海市公安局案（事）件接报回执单、《催缴租赁水电费告知书》、文件签收单、发票、短信记录等书证以及当事人的当庭陈述为证，事实清楚、证据充分，依法予以认定。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。本案的争议焦点为原告是否享有合同的单方解除权。本案中，原告行使单方解除权的理由有：被告逾期支付租金、水电费、被告改变房屋用途、被告违章搭建房屋、�告擅自排放污水以及机器噪声。
对于逾期支付租金、水电费等费用。首先，原告是否存在电力扩容义务。合同明确载明被告需要用电400KV，原告对此不予认可；被告称“400KV”系笔误，应为“400千瓦”。2013年10月底之前，无论是供电400KV还是400千瓦，系争房屋均未达到，且供电应属出租人之义务，若合同无明确约定由承租人承担扩容义务，则扩容义务应属出租人。客观上，原告办理扩容后，供电已达630KVA，被告确认已符合双方约定。2013年4月间，被告已明确提出扩容要求，原告同意但未及时办理，应属违约。按约被告应于2013年9月份支付2013年10月8日至2014年10月7日的租金，但此时双方已就原告是否按约供电产生争议，因原告违约未及时扩容，被告迟延支付租金、水电费应属合理。且截至诉讼前，被告已经实际支付租金至2014年10月，目前并未欠租。原告以此主张解除合�，缺乏依据。
对于是否改变房屋用途。租赁合同第2-1约定房屋用途为冻库活水产品蓄养池，同时第2-3约定房屋仅用于办公。该两条约定存在冲突，但结合合同其他条款以及双方的履行情况看，合同约定了被告需大功率用电，而此并非通常办公用房所必需，且原告在明知被告将房屋用于水产养殖后，并未对此提出异议，还为被告申请电力增容和供水系统扩容，就此可以推定将房屋用于水产品蓄养已经双方一致同意。对于擅自搭建违章建筑和违规排污、机器噪音问题，因被告对此不予认可，而原告并未举证证明被告存在违规排污、机器噪音的事实，且擅自违章搭建和违规排污、机器噪音并非法定或约定的原告可以解除合同的情形。综上，原告在其自身存在违约的情况下，以上述理由为据主张行使合同的单方解除权，本院无法支持，与此相关的要求被告搬离并返还房屋、支付解除合同违约金的诉讼请求，一并予以驳回。关于被告欠缴的水、电费，因双方已对欠付金额进行确认，被告理应支付。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条之规定，判决如下：
一、被告上海金彩进出口有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海宏开电子有限公司支付拖欠水、电费共计人民币135664.50元；
二、驳回原告上海宏开电子有限公司的其他诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6549.31元，减半收取3274.65元，由原告负担2005.19元；由被告负担1269.46元（被告负担之款应于本判决生效后七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状�并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 史建颖
二〇一四年九月二十五日
书 记 员 杨晓燕
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。