广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第2267号
上诉人（原审原告）：张跃笙，住所地广东省韶关市浈江区。
委托代理人：李奔科，广东君言律师事务所律师。
委托代理人：王静，广东君言律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：刘小琴，住所地湖北省天门市。
上诉人（原审被告）：欧阳健强，住所地深圳市宝安区。
两上诉人共同委托代理人：ＸＸ，广东贤耀律师事务所律师。
两上诉人共同委托代理人：何燕兰，广东贤耀律师事务所实习律师。
原审第三人：深圳市中烨房地产投资规划有限公司，住所地深圳市宝安区西乡大道与宝源路交汇处中央大道XX座4i。
法定代表人：王平官。
上诉人张跃笙因与上诉人刘小琴、欧阳健强、原审第三人深圳市中烨房地产投资规划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第803号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
张跃笙原审诉讼请求：1、解除张跃笙与刘小琴、欧阳健强于2015年3月25日签订的《房地产买卖合同》；2、刘小琴、欧阳健强向张跃笙返还定金7万元(其中5000元托管在第三人处，由第三人直接向原告返还)；3、刘小琴、欧阳健强向张跃笙支付违约金57.6万元；4、刘小琴、欧阳健强承担本案全部诉讼费用(受理费、保全费等)。
原审法院经审理查明，2015年3月25日，张跃笙作为买方，刘小琴作为卖方，双方签订了编号为8157580的《房地产买卖合同》，相关约定如下：1、买卖双方出售及购入位于深圳市海语西湾花园XX栋某单元205，成交价为人民币288万元。2、定金为第一部分房款，买方在签订本合�时向卖方支付购房定金人民币2万元，买方在签署本合同之日起3日内再向卖方支付定金5万元，前述定金均交由居间方或银行监管，买方将定金支付给监管方或存入监管账号，即视为卖方收讫定金；3、第二部分房款为281万元，付款方式为银行按揭付款，买方应于签署本合同之日起22日（含当日）内付清首期款，买方应于应付首期款之日起3日（含当日）向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料；4、如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过十日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；5、如果卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。
2015年3月25日，张跃笙以现金方式向第三人支付定金人民币2万元；2015年3月28日，第三人向刘小琴账户转账1.5万元，用途为购海语西湾花园XX栋某单元205定金。2015年3月29日，张跃笙向刘小琴账户转账5万元。
2015年4月18日，第三人向刘小琴、欧阳健强发出《履约催告函》，催促刘小琴、欧阳健强按照合同约定继续配合张跃笙履行二手房银行首期款资金监管、按揭贷款等义务，否则刘小琴、欧阳健强违约行为产生的后果由刘小琴、欧阳健强自行承担。
原审庭审中，张跃笙申请深圳市中烨房地产投资规划有限公司的两名业务员马某、吴某作为证人出庭作证。证人马某称刘小琴、欧阳健强系夫妻关系，刘小琴、欧阳健强将涉案房产证原件托管于第三人处，交易当天其通过欧阳健强的电话与刘小琴沟通过，刘小琴还将收款账号发送至欧阳健强的手机。证人吴某称系刘小琴、欧阳健强违约不想出售涉案房产，其曾约刘小琴、欧阳健强办手续无果。刘小琴、欧阳健强对证言的真实性不予确认。
另查：涉案房产于2010年6月2日登记在刘小琴名下，房产证号为50××66。
原审法院审理认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。合同不被追认，当事人一方因此受有损失，对方当事人对此有过错时，应赔�受害人的损失。涉案的海语西湾花园XX栋某单元205房产登记的产权人为刘小琴，欧阳健强作为刘小琴的代理人与张跃笙就涉案房产的买卖签订《房地产买卖合同》（编号：8157580），但刘小琴并未在该合同上签字，亦拒绝进行追认，故该合同对刘小琴不发生效力。张跃笙诉请刘小琴承担违约责任，于法无据，原审法院不予支持。欧阳健强在没有代理权的情形下签订上述合同，应承担相应的民事责任，赔偿张跃笙的损失。由于张跃笙在签署合同时已明确知悉涉案房产的产权人系刘小琴而非欧阳健强，欧阳健强在签署合同后也已向张跃笙表明不再出售涉案房产，刘小琴亦未追认合同，合同的有效要件尚不完备，综合考虑本案情况，原审法院酌情判令欧阳健强向张跃笙赔偿人民币28.8万元。由于欧阳健强与刘小琴系夫妻关系，欧阳健强与张跃笙签订上述合同系于其与刘小琴�妻关系存续期间，上述债务属于夫妻共同债务，应由二人共同承担清偿责任。
由于上述《房地产买卖合同》因缺乏刘小琴的追认而归于无效，欧阳健强应将收取的购房定金人民币6.5万元返还张跃笙，剩余5000元仍托管于第三人深圳市中烨房地产投资规划有限公司处，由第三人返还。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，原审法院判决：一、刘小琴、欧阳健强于本判决发生法律效力之日起十日内向张跃笙返还定金人民币70000元，其中5000元由第三人深圳市中烨房地产投资规划有限公司返还张跃笙，其余65000元由刘小琴、欧阳健强径付张跃笙；二、刘小琴、欧阳健强于本判决发生法律效力之日起十日内向张跃笙支付违约金人民币288000元；三、驳回张跃笙的其他诉�请求。本案一审受理费人民币10260元，保全费人民币3750元，合计人民币14010元，由张跃笙负担人民币4574元，刘小琴、欧阳健强负担人民币5686元，案件受理费张跃笙已预交。
上诉人张跃笙不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：1、撤销第二、三项判项；2、依法改判刘小琴、欧阳健强向张跃笙支付违约金576000元；3、判令刘小琴、欧阳健强承担本案一审、二审全部诉讼费用。其上诉依据的事实和理由为：赔偿数额不足以弥补上诉人所造成的损失，合同约定转让成交价20%的违约金不应再被调低，应判令刘小琴、欧阳健强向张跃笙支付人民币57.6万元的违约金。张跃笙于2015年3月25日签订涉案合同后，积极、全面履行合同义务，而刘小琴、欧阳健强因330新政，房价暴涨，便以刘小琴不知情，不同意出售涉案房产为由恶意拒绝履行合同。据深圳市新永基土地�地产评估顾问有限公司出具的《房地产估价报告》，截至2015年5月26日止，涉案房产市值已由288万元上涨至338万元。因刘小琴、欧阳健强违约，张跃笙购买同类型房产，需要付出更多的购房款。刘小琴、欧阳健强虽对《房地产估价报告》提出异议，但未提出反证，亦未申请法院重新评估，根据证据规则，应以《房地产估价报告》认定上诉人损失，故原审判决对违约金进行大幅度调低不合理。“330新政”致深圳房价短期内暴涨30%-40%，判决20%违约金都无法弥补上诉人损失，如法院仍按此前审判标准调低违约金，将出现违约方因违约获得巨大利益、守约方遭受巨大损失的结果。
上诉人刘小琴、欧阳健强亦不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判刘小琴、欧阳健强退还张跃笙定金15000元，第三人向张跃笙退还定金5000元；2、撤销一审判决第二项，改判欧阳健强赔偿张跃笙损失1万元。3、诉讼费用由张跃笙承担。其上诉依据的事实和理由为：1、刘小琴、欧阳健强分别收到第三人转付的定金15000元和张跃笙直接支付的定金50000元，合计65000元。刘小琴、欧阳健强已经向张跃笙退还定金50000元，张跃笙也已经确认收到。一审判决多判了5万元。2、张跃笙对合同未能生效也有过错，应当承担相应的责任。一审庭审时，张跃笙确认自己在订立涉案合同时，未审查代理人的代理权，明显未尽到审慎义务。张跃笙所信赖的中介机构，具体经办人马某、吴业锋在三方洽谈订立合同时均未要求欧阳健强出具授权委托书，也未尽到居间方应尽的审慎义务。如果张跃笙或中介方有任何一方要求欧阳健强出具授权委托书，涉案合同要么未能签订，要么在欧阳健强取得委托书后签订，均不可能出现无法生效的�果。因此，张跃笙、欧阳健强和第三人对于合同未能生效均存在过错，依法应各自承担相应的责任。一审判决欧阳健强承担全部过错责任，是适用法律不当。3、张跃笙所受到的损失应该不会超过2万元，刘小琴、欧阳健强愿意赔偿1万元。欧阳健强没有代理权，答应“第二天再找他老婆签字”，证人马某也说“签协议的时候被告说第二天补签，我们去过很多次被告的住处也没有找到他们”。由此可见，刘小琴拒绝追认合同的意思表示在合同签订的第二天已经作出，可以推定张跃笙在合同签订的第二天就得知刘小琴拒绝追认合同。从合同签订到得知刘小琴拒绝追认合同，也就一天时间，张跃笙在合同签订时支付的定金也就2万元，一二天时间，张跃笙可能受到的损失没有理由超过2万元！但是张跃笙在明知刘小琴不同意追认合同后，仍然向刘小琴的账户转账支付定金5万元，意图强迫刘小琴追认和履行合同。张跃笙即使由此而受到更多的损失，也没有理由要求刘小琴、欧阳健强承担扩大的责任。
针对刘小琴、欧阳健强的上诉，张跃笙口头答辩称：1、本案构成表见代理。2、根据张跃笙提交的房地产估报告，截至2015年5月26日，涉案房产已由288万元上涨至338万元，为了换房，张跃笙卖掉自己唯一一套住房，欧阳健强、刘小琴违背诚信构成违约，张跃笙购买同样房产需要更高的价钱，一审判决无法弥补上诉人的损失，此判决若维持，则使得守约方造成巨大损失，违约方获得利益，判决不公。
针对张跃笙的上诉，刘小琴、欧阳健强口头答辩称：张跃笙在上诉状内未对一审认定合同未生效提出任何异议，说明张跃笙认可合同尚未生效。既然合同未生效，合同中的违约金条款对双方均没有约束力，不存在调高、调低的约定依据。本案应按当事人过错程度分担缔约损失。张跃笙的上诉理由没有事实和法律依据，应予以驳回。
原审第三人深圳市中烨房地产投资规划有限公司经本院合法传唤，未到庭参加庭审调查，亦未发表答辩意见。
经二审审理查明，刘小琴、欧阳健强与张跃笙双方均确认刘小琴已退还5万元定金给张跃笙。
经审理查明，原审查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，涉案房产登记在刘小琴一人名下，刘小琴与欧阳健强虽系夫妻关系，欧阳健强无涉案房产的处分权，在未经刘小琴同意或追认的情况下，欧阳健强处分涉案房产的行为无效，而且房屋买卖作为金额较大的财产交易，交易双方均应履行审慎义务，但在本案交易过程中没有直接证据证明刘小琴有授权委托欧阳健强出售涉案房屋。因此，涉案合同违反了法律的强制性规�，应当认定为无效合同，原审法院认定正确，本院予以维持。欧阳健强没有代理权，涉案合同也未经刘小琴追认，因合同无效造成的损失应由欧阳健强承担，原审法院根据实际情况，酌定欧阳健强赔偿张跃笙人民币28.8万元，并无不妥，本院予以维持。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，欧阳健强应将收取的购房定金人民币6.5万元返还张跃笙，剩余5000元仍托管于第三人深圳市中烨房地产投资规划有限公司处，由第三人返还。因欧阳健强已经退还定金5万元，现欧阳健强只需退还剩余购房定金人民币1.5万元给张跃笙，原审查明事实有误，本院予以纠正。
综上，上诉人张跃笙的上诉理由不成立，本院予以驳回。上诉人刘小琴、欧阳健强的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。原审判决认定事实有误，本院予以纠正。依照《中华人民�和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第803号民事判决第二项；
二、撤销深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第803号民事判决第三项；
三、变更深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第803号民事判决第一项为刘小琴、欧阳健强于本判决发生法律效力之日起十日内向张跃笙返还定金人民币20000元，其中5000元由第三人深圳市中烨房地产投资规划有限公司返还张跃笙，其余15000元由刘小琴、欧阳健强径付张跃笙；
四、驳回上诉人张跃笙的其他诉讼请求。
当事人如未按照本判决指定的期限履行上述给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加�支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费人民币10260元，保全费人民币3750元，合计人民币14010元（张跃笙已预交），由张跃笙负担人民币6519元，由刘小琴、欧阳健强负担人民币7491元；本案二审案件受理费15780元（张跃笙已预交9560元，刘小琴、欧阳健强已预交6220元），由刘小琴、欧阳健强负担6020元，由张跃笙负担9760元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 作 洲
审 判 员 柯 云 宗
代理审判员 吴 春 泷
二〇一六年二月二十四日
书 记 员 伍圣权(兼)
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。