山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁01民终5437号
上诉人（原审原告）：杨宝君，女，1968年4月2日出生，汉族，住辽宁省辽阳市。
上诉人（原审被告）：刘峰，男，1975年10月1日出生，汉族，住山东省济阳县。
委托诉讼代理人：宋曰刚，山东昌平律师事务所律师。
上诉人杨宝君、刘峰因房屋租赁合同纠纷一案，均不服济南市天桥区人民法院（2015）天民三初字第301号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月13日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人杨宝君、上诉人刘峰的委托诉讼代理人宋曰刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨宝君上诉请求：1、请求对一审判决第二项、第三项依法改判，支持杨宝君的一审诉讼请求；2、由刘峰承担上诉费用。事实与理由：1、一审法院认定事实错误。首先，依据双方签订的房屋租赁合同，双方约定违约金的目的是要求刘峰按时缴纳房屋租金，且积极履行合同义务，如需解除合同，至少需提前三个月通知杨宝君。但本案中，刘峰在第二年度租金应缴纳期限到来后，经杨宝君多次催缴未果，其本身已经构成了违约。故刘峰应依据合同约定支付杨宝君违约金24万元。其次，一审法院曲解了租赁合同的内容，对合同内容断章取义。双方租赁合同第四条第2款明确约定如刘峰提前解除合同，必须提前3个月提出，经杨宝君同意，否则支付违约金。刘峰提出终止合同的时间是2015年5月3日，没有依约提前3个月提出，也没提前3个月经杨宝君同意，因此杨宝君请求刘峰支付违约金，于合同有据，于法有据。另外，租赁合同第四条第1款约定，拖欠租金超过5日合同立时自动解除，因此该租赁合同是在2015年4月16日解除，解除时并未征得杨宝君同意。2015年5月3日，刘峰才提出“终止合同”，杨宝君回问“具体方案”，杨宝君是想问终止合同后相关问题如房屋交付、违约金支付等具体方案。一审法院不仅无视“须提前3个月通知甲方”的合同约定，还对合同内容断章取义，还曲解短信的意思，有“巧舌弄法”之嫌。另外，刘峰在庭审中并未提出此意见，杨宝君也未就此质证辩论，双方只对是否提前3个月提出进行举证辩论，一审法院对未经庭审质证辩论的意见胡乱加以认定严重违反了法律程序，变相剥夺了杨宝君的辩论权利，应依法予以纠正。2、一审法院判令刘峰支付房屋占有使用费合法有据，但按年租金20万元的标准计算欠妥，于合同无据，于法无据，是错误判决。一审庭审中，刘峰申请法院调取的接处警登记表，该证据无论是证据的表面形式还是内容均看不出与本案的关联性，不能作为有效证据使用。从该证据可以看出踹门影响房屋正常使用的是案外人李彬，李彬的侵权行为和本案是两个法律关系，应依法另案诉讼。杨宝君与李彬没有任何法律关系，杨宝君在本案中既没有权利代李彬辩论也没有义务代李彬承担责任。一审法院依据李彬在2014年5月7日、8日两次踹门，就判令房屋占有使用费折半计算，没有合同依据，也没有法律依据，严重侵害了案外人和杨宝君的合法权益。综上，刘峰违反诚实信用原则，不遵守双方的合同约定，至今占用诉争房屋公共区域，导致诉争物业不能正常使用，其应承担相应的违约和赔偿责任。
刘峰上诉请求：1、依法撤销一审判决，在查清事实基础上依法驳回杨宝君对刘峰的诉讼请求；2、本案全部诉讼费由杨宝君承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。一审认定双方之间的房屋租赁合同已经于2015年5月3日解除，但却认定刘峰未向杨宝君交还该涉案房屋，与事实严重不符。1、刘峰自房屋租赁合同签订后并未占有该房屋。双方签订房屋租赁合同后，杨宝君就没有按照合同约定及《合同法》第二百一十六条规定将没有任何争议的房屋交付给刘峰使用，因杨宝君与原承租人有纠纷，刘峰一直未使用该房屋。这一点一审法院在庭审过程中已经予以了确认。因此，刘峰一直未占有该套房屋。2、一审开庭审理过程中，刘峰明确向法庭表示租赁合同签订后，因杨宝君与原承租户有纠纷，致使刘峰无法使用该涉案房屋，该涉案房屋刘峰并未实际占有使用，杨宝君可以随时使用该房屋。杨宝君不使用该涉案房屋系其自己怠于行使权利，与刘峰没有任何关系。综上，一审判令刘峰协助杨宝君办理房屋交接手续、判令刘峰向杨宝君支付自2015年5月ll日起至判决生效之日止的房屋占有使用费没有任何事实依据。二、一审法院在审理过程中存在严重违法行为。刘峰于2015年6月1日向一审法院提起诉讼，一审法院直至2016年8月8日才作出一审判决，中间长达一年两个月之久，该案没有法律规定需要延长的特殊情况，明显违反了《民事诉讼法》第一百四十九条的规定。对于该涉案房屋产生的损失一审法院对此负有不可推卸的责任，而一审法院却推卸责任判决由刘峰承担该涉案房屋损失，明显没有任何法律依据。
杨宝君辩称，一、刘峰称自租赁合同签订后并未占有该房屋，此说法违背事实。以下事实足以证明刘峰一直占有使用房屋。1、刘峰“拆烂房屋”、“拆除原一楼至二楼的楼梯”、“安装新电梯”、“修建新楼梯”等事实，足以证明刘峰长期占有使用房屋。2、2014年9月8日、9日的5条短信足以证明刘峰于2014年9月初因安装电梯问题，应其所托，杨宝君与产权方沟通，帮助其解决问题，并且得到刘峰认可。此事实足以证明刘峰9月份还在装修使用房屋，双方期间合作愉快。3、刘峰自称2014年10月之前在使用房屋，10月末后提出解除合同，但至今也没有提交相关事实证据，而杨宝君提交的短信记录和照片视频，足以证明刘峰至今一直占有使用房屋。二、刘峰称“杨宝君不使用该涉案房屋系其自己怠于行使权利”，此说法违背事实。杨宝君为避免损失扩大，就房屋交付问题一直在积极努力，而刘峰却一直在百般推拖，拒不办理交付手续，具体事实如下：1、依据照片和视频，刘峰至今也没有将一楼公用通道腾出，仍把公用通道作为其二楼宾馆的大堂；刘峰至今也没有恢复原一楼通往二、三楼的楼梯通道，楼梯通道仍被其二楼宾馆吧台占据；刘峰至今也没有搬走电梯，至今也没有恢复拆烂的原房屋、拆除的原消防设施；刘峰至今也没拆除在公用通道门口安装的两个入户门。刘峰的以上行为导致杨宝君进驻使用房屋事实不能。2、2016年4月18日的4条短信、1份申请书、1份“及时办理房屋交接通知书”足以证明杨宝君为防止损失扩大一直在积极努力，而刘峰却一直在推拖。3、杨宝君在刘峰拒不交付下一年度租金，拒不履行房屋交付责任的情况下，及时诉诸法院，向法院提出判令刘峰办理交房手续的诉求，杨宝君这一行为事实上也证明了其为防止损失扩大及时采取了最有效的法律措施，没有怠于行使权利。另外，案外人白宏烨、李彬等行为是否违法，应另案诉讼认定，如果在本案中对此认定，不仅程序上严重违法，而且严重侵害案外人及本案当事人的合法权益。刘峰提出的杨宝君与他人就该房屋存在纠纷导致刘峰无法使用房屋至今也没有提供有效的事实依据和法律依据。事实上导致刘峰现在仍无法开业经营的原因是刘峰没有办下消防手续，在其装修期间曾多次被消防部门查封。
刘峰辩称，1、一审法院认定事实错误，双方签订房屋租赁合同后，杨宝君并未按合同约定将该套房屋交付给刘峰使用，刘峰一直没有实际占有使用该套房屋。因杨宝君与他人对于该套房屋存在纠纷导致刘峰根本无法使用该套房屋。2、一审法院认定刘峰实际占有该套房屋也属于认定事实错误，双方虽然合意于2015年解除房屋租赁合同，刘峰按照合同的约定将租金支付给了杨宝君，但是杨宝君却未按合同约定将该涉案房屋交付于刘峰使用，因此一审法院判令刘峰支付房屋占有使用费没有事实依据。综上，请求二审法院依法驳回杨宝君对刘峰的诉讼请求。
杨宝君向一审法院起诉请求：1、判令刘峰办理房屋交接手续；2、判令刘峰支付违约金24万元：3、判令刘峰支付房屋占有使用费(自2015年5月11日起，以每年40万元为标准，计算至实际交房之日止)；4、本案诉讼费用由刘峰承担。
一审法院认定事实：位于济南市天桥区铜元局前街11-2号房屋的所有权人系案外人济南鲁丰纸业有限公司，杨宝君系该房屋的合法使用权人，使用期限至2017年12月31日。
2014年3月31日，杨宝君与刘峰签订房屋租赁合同，主要约定：杨宝君将涉案房屋（约1200平方米）出租给刘峰作为经营使用；出租期三年，自2014年5月10日至2017年5月9日止；第一年年租金30万元、第二年年租金40万元、第三年年租金40万元；第二年始刘峰提前30天支付租金；刘峰如迟延交纳房租，每迟一日按当年房租金额的日千分之二支付违约金，拖欠超过五日，杨宝君有权立时停水、停电、收回房屋，合同立时自动解除，造成一切损失都由刘峰独自担负；合同期内因刘峰的原因需要提前解除合同时，刘峰须提前三个月通知杨宝君，经杨宝君同意可解除合同，否则应向杨宝君支付合同未履行期间的房屋租赁金额的30％作为违约金……。2014年4月4日，杨宝君、刘峰签订补充协议一份，主要约定：刘峰在施工过程中如果给白宏烨造成经济损失，白宏烨追偿的经济损失由杨宝君承担；合同期满后如杨宝君继续拥有此房屋承租权，杨宝君继续将此房屋出租给刘峰，续租三年的租金为每年41万元整；杨宝君于2014年4月10日将房屋交给刘峰，刘峰自行装修，刘峰装修及使用所需的消防等一切手续、费用、安全等全部都由刘峰负责。
合同签订后，杨宝君将涉案房屋交付给刘峰使用，刘峰支付了第一年度的租金30万元，并在接收房屋后进行了清理，安装了一部电梯。
2015年4月，杨宝君在向刘峰催要涉案房屋第二年度的租金时，双方出现争议，刘峰于2015年5月3日通过短信提出终止合同，杨宝君未反对、并询问具体方案，后双方协商未成，杨宝君诉至一审法院要求判如所请。
本案双方的争议焦点为：1、双方之间房屋租赁合同的解除时间；2、杨宝君主张的各项诉讼请求的依据。
针对第一个焦点问题，杨宝君认为刘峰应按合同约定的时间按时支付第二年度的租金，且其多次通过短信和电话的方式和刘峰协商，但刘峰一直没有交纳；刘峰于2015年5月3日通过短信给杨宝君明确提出终止合同，杨宝君收到信息后没有异议；故认为双方的房屋租赁合同已于2015年5月3日解除。刘峰对于短信无异议，但认为双方对于合同解除的问题早在2014年刘峰无法使用涉案房屋时就通知杨宝君解除合同，因当时是电话协商，故没有证据证明。
针对第二个争议焦点，杨宝君认为双方已经通过短信沟通的方式解除了涉案租赁合同，故刘峰有义务将其承租的房屋返还给杨宝君，和杨宝君办理交接手续；根据双方合同约定，因刘峰没有提前三个月通知杨宝君解除合同，应支付合同未履行期间的房租金额的30％作为违约金，合同约定第二年度与第三年度的租金分别为40万元，总计80万元，按30％主张，故刘峰应支付的违约金为24万元；另刘峰至今占有涉案房屋，故应支付房屋占有使用费，自2015年5月11日起，按年租金40万元的标准，计算至实际交房之日止。刘峰认为涉案房屋因杨宝君和案外人存在纠纷，一直无法正常使用，其一直和杨宝君电话协商此问题，但杨宝君避而不见；其没有占有使用涉案房屋，房屋一直闲置，杨宝君可以随时收回并使用自己的房屋，故其不同意杨宝君的诉讼请求。
一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
本案中，根据已生效的法律文书即(2015)济民四终字第495号民事判决书认定的事实，可以认定至2017年12月31日前，杨宝君对涉案房屋具有合法的使用权，其和刘峰就涉案房屋签订的房屋租赁合同和补充协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，应受法律保护。
双方在合同履行过程中产生争议，刘峰未按时支付第二年度的租金，杨宝君在向刘峰索要租金时，刘峰于2015年5月3日提出终止合同，杨宝君未提出反对意见、并询问其具体方案，视为双方协商一致于2015年5月3日解除了涉案房屋租赁合同；刘峰主张双方在此之前就电话协商解除了合同，未提交证据证实其主张，对该辩称不予采信。合同签订后，杨宝君已将房屋交付给刘峰使用，刘峰接收房屋后进行了清理、并安装了电梯；合同解除后，双方的权利义务终止，刘峰应将涉案房屋交还给杨宝君，现杨宝君要求刘峰办理房屋交接手续，于法有据，予以支持。杨宝君依据双方合同第四条第2款主张合同未履行期间房租金额的30％作为违约金，一审法院认为，根据该条约定：因刘峰需要提前解除合同时，需提前3个月通知杨宝君，经杨宝君同意可解除合同，否则应向杨宝君支付合同未履行期间的房屋租赁金额的30％作为违约金；杨宝君在向刘峰索要租金时，刘峰提出解除合同的意思表示，杨宝君同意，视为双方协商一致解除了合同，杨宝君再依据合同此条款主张违约金24万元，不符合合同约定，不予支持。刘峰仅支付了一年的租金，在合同解除后未向杨宝君返还涉案房屋，杨宝君主张自2015年5月11日起的房屋占有使用费于法有据；根据刘峰提交的接处警登记表，可以看出涉案房屋确实存在影响刘峰正常使用的情况，故关于占有使用费，一审法院根据本案实际情况，酌情参照合同约定的房屋租金的一半计算。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定判决：一、刘峰于判决生效之日起30日内协助杨宝君办理济南市天桥区铜元局前街11-2号房屋的交接手续。二、刘峰于判决生效之日起10日内向杨宝君支付2015年5月11日起至判决生效之日止的房屋占有使用费(按年租金20万元计算)。三、驳回杨宝君的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4900元，财产保全费2020元，合计6920元，杨宝君负担920元，刘峰承担6000元。
二审中，杨宝君提交：1、2016年11月25日拍摄的刘峰仍占有使用房屋的视频一份；2、2014年9月8日、9日的5条短信。以证明刘峰自2014年4月10日至今一直实际使用房屋，2014年9月初开始安装电梯，杨宝君积极配合刘峰使用房屋。刘峰称，短信的真实性无法确认；杨宝君提供的视频中所涉及的一楼、二楼与杨宝君没有任何关系，该一楼、二楼系刘峰在与杨宝君签订合同后为更好的使用该涉案房屋，于2014年4月22日与一楼、二楼承租的第三方孔祥栋签订租赁合同。对此，刘峰提交2014年4月22日与孔祥栋签订的房屋租赁合同1份，合同约定孔祥栋将铜元局前街11-2号二楼约400平方米的房屋出租给刘峰经营使用，包括一楼门头房；租期三年，每年租金21万元；一楼自“华莱士”门头向北约4米由刘峰在承租期内使用。刘峰以此主张其从孔祥栋承租的房屋范围包括二楼及一楼门头房。刘峰另提交2016年10月拍摄的照片8张，以证明原承租户跆拳道馆一直占用着涉案房屋。
对于刘峰提交的证据，杨宝君称，从照片来看只是空置的已部分拆除的场所，不能证明跆拳道馆占用房屋。刘峰与孔祥栋的租赁合同，对其真实性有异议，孔祥栋没有到庭质证；该租赁合同第4条约定的标的，并不是本案说的公用通道，且任何人出租公用通道都无效。
就涉案房屋的具体情况，杨宝君称，孔祥栋出租给刘峰的是二楼的一部分，杨宝君出租给刘峰的是二楼的一部分和三楼，西面户外通往二楼、三楼有紧急逃生通道，一楼是原孔祥栋和杨宝君共用的公用通道，现刘峰把一楼通往二楼的楼梯口封死作为其二楼宾馆的吧台，把一楼通往二楼的楼梯全部拆除，导致其无法进住使用二楼、三楼。该房屋之前是由任晓东和邸宝贵转租给白宏烨，白宏烨又出租给其他人，当时已将房屋腾空交付刘峰。
刘峰则称，杨宝君出租的是二楼和三楼，杨宝君所称的公用通道，实际系刘峰承租的孔祥栋的一楼门头房，该一楼不是公共通道；二楼的夹层系孔祥栋建造。当时杨宝君并未将该涉案房屋交付给刘峰，原承租人啟儒学校和网吧不在那里经营了，但还残留了一些物品，跆拳道馆一直在经营着，具体撤出时间不清楚。楼房西面有个楼梯，因为有纠纷，跆拳道馆后期走的这个楼梯。2014年5月刘峰就想进场装修但因他人阻拦没有装修成。
对于二审中当事人提交的证据，本院认为，杨宝君提交的短信、刘峰提交的租赁合同，双方互不认可，本院不予采信；对于视频及照片，均反映了涉案房屋现场情况，客观真实，应予采信。根据当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定，杨宝君与刘峰签订租赁合同后，刘峰未实际使用涉案房屋进行经营。二审查明的其他事实与一审一致。
本院认为，杨宝君与刘峰签订的租赁合同及补充协议，合法有效。合同履行过程中，双方发生纠纷。关于合同的解除时间，杨宝君认为，合同约定刘峰拖欠房租超过五日，杨宝君有权停水、停电、收回房屋，合同自动解除，因刘峰未按时交纳第二年度的租金，双方合同于2015年4月16日解除。该合同条款是对合同解除条件的约定，杨宝君有权据此要求解除合同，但从杨宝君一审中提交的短信内容看，在刘峰延迟交付租金后，杨宝君向刘峰催要租金并协商继续履行合同，并在刘峰提出终止合同时询问具体方案，并未依据上述条款单方要求解除合同，因此，一审法院认定双方租赁合同于2015年5月3日经协商解除，并无不当。由此，杨宝君要求刘峰向其支付违约金，不符合双方合同第四条第2款的约定，杨宝君要求刘峰支付违约金，本院不予支持。
关于涉案房屋是否已交付问题，根据双方补充协议第3条，杨宝君应于2014年4月10日将房屋交付给刘峰，本案中杨宝君虽未提交双方交接的书面证据，但自合同签订后至杨宝君提起诉讼，刘峰未就房屋交付问题向杨宝君提出异议。同时，从双方提交的照片、视频及陈述来看，刘峰在涉案房屋内安装了电梯，进行了装修前的清理准备工作，据此，可以认定杨宝君已经履行了房屋交付义务，双方合同解除后，刘峰应向杨宝君交还房屋并支付房屋占有使用费。
关于本案中房屋占有使用费的认定，本院认为，根据本案事实，刘峰在租赁合同签订后一直未实际利用涉案房屋进行经营，杨宝君称系消防手续问题导致刘峰不能装修经营，并无相应证据证实，本院不予采信。刘峰称系白宏烨等案外人阻挠装修，白宏烨虽仅出具书面证明，但该证明内容与杨宝君、刘峰的补充协议内容及（2015）济民四终字第495号任晓东、邸宝贵与白宏烨等房屋租赁合同纠纷一案的事实互相印证，结合公安机关的接处警登记表，足以认定刘峰在履行租赁合同过程中白宏烨等案外人进行了阻挠。但刘峰未有相应证据证实其对此进行了积极有效的处理，以避免损失的扩大，因此，刘峰的付款义务不应免除，一审根据案情酌情认定由刘峰按每年20万元向杨宝君支付占有使用费，并无不当，应予确认。刘峰所提一审程序违法问题，经查，一审中杨宝君与刘峰同意进行调解，扣除该调解期限，一审审限未超出法律规定，对此上诉理由，本院不予采纳。
综上所述，杨宝君、刘峰的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9800元，上诉人杨宝君、刘峰各负担4900元。
本判决为终审判决。
审 判 长 马立营
审 判 员 孟繁荣
代理审判员 万振驰
二〇一七年一月十七日
书 记 员 邢春艳