湖南省邵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘05民终1215号
上诉人（原审原告）：中国建设银行股份有限公司邵阳分行长岭支行，住所地邵阳市双清区双坡岭。
主要负责人：李铭渊，该支行行长。
被上诉人（原审被告）：罗勇，男，1975年4月24日出生，汉族，居民。
委托诉讼代理人：邓慧敏，女，1976年1月14日出生，汉族，居民。
被上诉人（原审第三人）：邵阳市祥发房地产开发有限公司，住所地邵阳市大祥区城北路。
法定代表人：邵祥发，该公司总经理。
上诉人中国建设银行股份有限公司邵阳分行长岭支行（以下简称建行长岭支行）因与被上诉人罗勇、邵阳市祥发房地产开发有限公司（以下简称祥发公司）执行异议之诉纠纷一案，不服湖南省邵阳市北塔区人民法院（2015）北民二初字第252号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月17日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人建行长岭支行上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判，恢复御江花园小区负一楼第103号地下车位的评估、拍卖；2、确认罗勇与祥发公司所签《车位使用权转让协议》无效；3、一、二审诉讼费由罗勇负担。事实和理由：《中华人民共和国物权法》第191条规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。即抵押人转让抵押物未取得抵押权人同意，转让行为无效。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十七条规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权”。故抵押权具有追及效力，受让人不得以其所有权阻止执行。建行长岭支行与祥发公司签订了《最高额抵押合同》，并办理抵押登记，具有公示公信效力；二、建行长岭支行对抵押物权享有优先权，对拍卖所得价款具有优先受偿权；三、祥发公司向罗勇出让车位，从未将此行为通知建行长岭支行，也未征得知建行长岭支行同意，该车位转让是无效的，《车位使用权转让协议》不受法律保护；四、北塔区法院对祥发公司的法定代表人邵祥发作的问话笔录中，邵祥发明确车位只出售了一个，而事实上有多人声称购买了祥发公司的车位，一审法院认定的事实与问话笔录相矛盾；五、无法办理过户登记原因是因为抵押权的存在导致买受人不能对抗执行；六、内部使用的收据不能认定不动产买卖的付款行为；七、祥发公司未将车位交付给罗勇；八、该车位一直处于建行长岭支行的监督和控制范围之内，没有任何第三人可以排除建行长岭支行的监控占有车位；九、根据合同相对性，罗勇只能要求祥发公司履行合同义务。
被上诉人罗勇辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人祥发公司未答辩。
一审法院认定的事实：祥发公司系御江花园小区的开发商，为获得贷款，以其在建的位于邵阳市城北路232号的御江花园小区工程为抵押与建行长岭支行签订《最高额抵押合同》，并于2011年10月19日办理了抵押登记。2013年12月17日，罗勇与祥发公司签订了《车位使用权转让协议》，约定罗勇取得该小区地下第103号车位，罗勇于当日支付了协议约定的车位使用费116000元。后因第三人祥发公司拒不履行邵阳市北塔区人民法院已经发生法律效力的［2014］北民二初字第133号《民事判决书》所确定的义务，邵阳市北塔区人民法院于2015年6月16日作出［2015］北执字第26-2号《执行裁定书》，决定对祥发公司名下的御江花园负一楼的160个车位使用权予以评估、拍卖。罗勇认为，其于2011年12月17日与祥发公司就御江花园小区第103号车位签订了《车位使用权转让协议》，该协议合法有效，且罗勇已经支付了全部价款，应已经取得了该车位车位使用权，法院应对该车位中止拍卖，并向邵阳市北塔区人民法院提交了执行异议申请。邵阳市北塔区人民法院经审查认为，罗勇购买车位的时间是在2011年11月27日，而建行长岭支行与祥发公司办理在建工程抵押登记的时间为2012年1月17日，故以罗勇与祥发公司签订《车位使用权转让协议》是在建行长岭支行和祥发公司办理在建工程抵押登记的时间之前，建行长岭支行和祥发公司将罗勇合法取得的车位进行抵押，侵害了罗勇的合法财产权利为由，于2015年8月26日作出（2015）北执异字第2号《执行裁定书》，裁定中止对御江花园项目103号地下车位的评估、拍卖。建行长岭支行不服，向邵阳市北塔区人民法院提起执行异议之诉。另查明，祥发公司御江花园小区项目未通整体验收。
一审法院认为，本案系申请执行人执行异议之诉纠纷，争议的焦点是罗勇的执行异议是否成立。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，罗勇在邵阳市北塔区人民法院查封之前已经就御江花园小区地下车位第103号与祥发公司签订了《车位使用权转让协议》，该协议系双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。罗勇有证据证实其已支付全部款项并实际占有车位。罗勇虽未就车位办理产权登记，但是其原因是祥发公司在签订协议至今，御江花园小区项目未整体通过验收，无法办理过户登记，因此非因买受人自身原因造成该结果。另，建行长岭支行与第三人祥发公司等金融借款合同纠纷一案系金钱债权及优先受偿权，并非指定交付的特定物。综上，罗勇提出的异议符合该规定第二十八条的条件，可以对抗建行长岭支行的优先受偿权。建行长岭支行要求撤销（2015）北执异字第2号《执行裁定书》，准许执行御江花园项目103号地下车位的诉讼请求，不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条第（二）项之规定，判决：驳回中国建设银行股份有限公司邵阳分行长岭支行的诉讼请求。
本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致，对原判认定的事实予以确认。
本院认为，本案系案外人执行异议之诉纠纷。当事人的争议焦点是：罗勇与祥发公司签订的车位使用权转让协议是否有效，若有效，罗勇能否排除建行长岭支行对本案所涉车位的执行请求。2011年11月27日，罗勇与祥发公司签订了《车位使用权转让协议》，罗勇于当日支付了协议约定的车位使用费116000元，该协议是罗勇与祥发公司真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。罗勇与祥发公司签订《车位使用权转让协议》在前，建行长岭支行与祥发公司办理在建工程抵押登记在后，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十四条“下列财产不得抵押：…..（四）所有权、使用权不明或者争议的财产……”的规定，祥发公司不得用御江花园小区地下车位第103号进行抵押。现罗勇已实际占有了该地下车位。该车位未能办理产权登记并非罗勇自身原因所导致。原审法院认定罗勇提出的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，可以排除建行长岭支行对本案所涉车位的执行请求并无不当。
综上所述，建行长岭支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1726元，由上诉人中国建设银行股份有限公司邵阳分行长岭支行负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 肖 霞
代理审判员 肖蓓蕾
代理审判员 曾 维
二〇一六年十一月十一日
代理书记员 雷丽明
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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