天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津01民终3285号
上诉人（原审被告）：天津益博置业发展集团有限公司，住所地天津市河西区越秀路越秀大厦A座601。
法定代表人：张芝安，总经理。
委托诉讼代理人：沈涛，男，该公司法务专员。
被上诉人（原审原告）：杨宝琳，女，1976年1月30日出生，汉族，住天津市南开区。
委托诉讼代理人：郭春明，天津津瑞律师事务所律师。
上诉人天津益博置业发展集团有限公司（以下简称益博公司）因与被上诉人杨宝琳商品房预约合同纠纷一案，不服天津市西青区人民法院（2017）津0111民初8125号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人益博公司的委托诉讼代理人沈涛，被上诉人杨宝琳及其委托诉讼代理人郭春明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
益博公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1．一审判决认定事实不清。被上诉人签订的《认购协议》并非上诉人真实意思表示，而是案外人俞海涛私刻上诉人公章，与被上诉人签订的，且被上诉人将定金及首付款转账到俞海涛个人账户中，上诉人未收到上述款项，俞海涛亦非履行职务行为，被上诉人所起诉的主体并不适格。另，《认购协议》只是意向性文件，双方并未签订正式买卖合同。2．一审判决适用法律错误。俞海涛已因涉嫌诈骗被依法刑事拘留，根据先刑后民的司法原则，本案应中止审理或驳回被上诉人的诉讼请求。
杨宝琳辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。
杨宝琳向一审法院起诉请求：1．解除杨宝琳与益博公司签订的《认购协议》；2．判令益博公司返还杨宝琳购房首付款310,000元、双倍返还定金40,000元并赔偿自2017年2月28日计算到实际给付之日止的利息及房屋差价损失50,000元；3．诉讼费用由益博公司承担。
一审法院认定事实：杨宝琳提交的一份2015年4月28日的《认购协议》载明：甲方为益博公司，乙方为杨宝琳，乙方购买甲方位于天津市西青区XX镇XX村XXXX号房屋，成交价格为1,100,000元，乙方于2015年4月28日交纳定金20,000元，于2017年3月30日交纳首付款310,000元，余款办理贷款。该认购协议中甲方经办人签名为卞云并加盖了“天津益博置业发展集团有限公司销售部”印章。杨宝琳提交的收款收据载明：2016年9月27日，今收到杨宝琳交来定金（XX-
X-XXX）20,000元；2017年2月8日，今收到杨宝琳交来首付款（XX-X-
XXX）330,000元。该两张收据均加盖了“天津益博置业发展集团有限公司财务专用章”，收款人签名为“俞”。杨宝琳提交的银行卡交易明细清单载明：杨宝琳于2017年2月8日转给俞海涛款项310,000元。杨宝琳称以前通过俞海涛和卞云在益博公司处购买过两套房屋，此次购买XX-
X-
XXX号房屋，是卞云带杨宝琳去看房，款项打到了益博公司工作人员俞海涛的账户，卞云和俞海涛的行为是职务行为。益博公司经质证认为杨宝琳提交的《认购协议》及收据均不是益博公司出具的，俞海涛虽为益博公司销售经理，但杨宝琳将款项转账给了俞海涛个人。益博公司申请对收据中的财务专用章真伪进行鉴定。根据本案审理查明情况，益博公司提出的该项申请与待证事实无意义，一审法院认为本案没有进行印章真伪鉴定之必要。
一审法院认为，杨宝琳在售楼处与益博公司签订了《认购协议》，益博公司工作人员俞海涛收取了杨宝琳交纳的定金及首付款，俞海涛的行为应为职务行为，益博公司应认定为《认购协议》的相对人。双方签订的《认购协议》，欠缺商品房买卖合同应当明确的交付使用条件及日期、产权登记事宜等主要内容，该《认购协议》应当认定为预约合同。现益博公司不能履行该《认购协议》，对于杨宝琳提出的解除《认购协议》以及益博公司返还杨宝琳首付款310,000元的诉讼主张，予以支持。关于益博公司是否应当双倍返还定金的问题。杨宝琳与益博公司成立预约合同法律关系，所涉定金20,000元是双方为签订《天津市商品房买卖合同》而设立的担保，其性质属立约定金。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”之规定，现因益博公司原因未能订立《天津市商品房买卖合同》，益博公司按约应当双倍返还杨宝琳定金40,000元。关于益博公司是否应当赔偿杨宝琳利息损失及房屋差价损失的问题。预约与本约的区别关键在于合同义务的差异，预约的合同义务主要为订立本约，而本约的合同义务为按照本约履行。合同义务的差异决定预约与本约的违约损害赔偿范围不同。预约合同的履行只是发生签订本约合同的行为，尚不产生任何经济利益。本案形成预约合同关系，本约尚未订立。对于杨宝琳而言，益博公司不履行认购协议，仅使杨宝琳丧失了订立涉诉房屋买卖合同的机会，并无履行利益可言。综合考虑当事人在缔约过程中的过失及过错程度、双方在《认购协议》中约定的义务及民事赔偿的“填平”原则，益博公司违约损害赔偿范围为杨宝琳已付款项利息损失。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。经核算，自2017年2月28日至2018年1月31日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，杨宝琳已付款330,000元的利息损失为14,673元。因此，适用定金罚则由益博公司赔付的20,000元能够弥补杨宝琳当前的利息损失。杨宝琳同时提出双倍返还定金以及要求益博公司自2017年2月28日支付利息损失的主张，并为充分考虑杨宝琳的合法权益，就该两项诉讼请求，一审法院支持自2017年2月28日至实际给付之日止的利息（以330,000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；如果不足20,000元，按照20,000元标准计算给付。对于杨宝琳要求益博公司赔偿房屋差价损失50,000元的诉讼请求，不予支持。综上所述，杨宝琳相应诉讼请求的合理部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，一审法院判决如下：一、解除杨宝琳、天津益博置业发展集团有限公司于2015年4月28日订立的《认购协议》；二、天津益博置业发展集团有限公司于判决生效之日起三日内向杨宝琳返还首付款310,000元、返还定金20,000元；三、天津益博置业发展集团有限公司于判决生效之日起三日内向杨宝琳支付自2017年2月28日至实际给付之日止的利息（以330,000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；如果不足20,000元，按照20,000元标准计算给付；四、驳回杨宝琳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,476元，由杨宝琳负担776元，由天津益博置业发展集团有限公司负担6,700元；诉讼保全申请费5,000元，由天津益博置业发展集团有限公司负担。
二审中，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，被上诉人所签订的《认购协议》上加盖有上诉人印章，且收款收据上亦加盖上诉人财务章，上诉人虽主张案外人俞海涛收取了被上诉人的购房款，但俞海涛系上诉人工作人员，一审法院结合本案事实，认定俞海涛系职务行为并无不妥，上诉人系该《认购协议》的相对方，现该认购协议不具备履行条件，一审法院判令解除该《认购协议》并责令上诉人返还被上诉人购房款及利息并无不妥，本院予以确认。上诉人所持本案应根据先刑后民的原则，予以中止或驳回被上诉人一审诉讼请求的主张，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。
综上所述，益博公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6250元，由天津益博置业发展集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张炳正
代理审判员 张 莹
代理审判员 刘 艳
二〇一八年六月六日
书 记 员 张 思
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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