浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙07民终5182号
上诉人（原审被告）：周福荣，男，1962年10月7日出生，汉族，住浙江省兰溪市。
委托诉讼代理人：汪智敏，浙江浙澜律师事务所律师。
委托诉讼代理人：姚旭阳，浙江浙澜律师事务所律师助理。
被上诉人（原审原告）：兰溪市土地储备中心，住所地浙江省兰溪市兰江街道兰荫路**号。
法定代表人：徐丽芳，主任。
委托诉讼代理人：诸葛友，浙江梦园律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡炜翔，浙江梦园律师事务所律师。
上诉人周福荣因与被上诉人兰溪市土地储备中心土地租赁合同纠纷一案，不服浙江省兰溪市人民法院（2016）浙0781民初1942号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
周福荣上诉请求：撤销一审判决，并依法改判双方继续履行原土地租赁合同。一审受理费、上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、双方签订的土地租赁合同合法有效，租赁到期后已形成事实租赁合同关系。原合同到期后，被上诉人根据上诉人已大量财物投入的事实，同意上诉人继续租赁，一审法院作出解除双方土地租赁关系错误。二、解除双方租赁关系对上诉人显失公平，应给予经济赔偿。原租赁合同约定，只能搭设竹木结构简易棚室，不得建设砖混、砖木结构建筑。但政府为了提升城市品位和改善市容市貌的需要，默许上诉人搭建砖混结构的建筑物，原租赁合同已形成事实的改变。如果被上诉人决意解除租赁关系，应给予经济赔偿。
兰溪市土地储备中心辩称，一、本案不存在事实租赁合同关系，上诉人自2013年9月16日开始租金一直就没有支付过。二、上诉人搭建的这些建筑物，也没有得到被上诉人的准许，责任应该由其承担。请求驳回上诉人的上诉，维持一审判决。
兰溪市土地储备中心向一审法院起诉请求：1、判令解除兰溪市土地储备中心、周福荣自由路5-43号地块土地使用权的租赁合同关系并由周福荣立即将土地腾空返还。2、判令周福荣向兰溪市土地储备中心支付拖欠的租金148717.5元（2013年9月16日至2015年9月15日的租金按原租赁合同约定的年租金5万元计算，为人民币10万元；2015年9月16日至2016年4月15日的租金按租赁评估报告的年租金97435元计算半年，为人民币48747.50元；2016年4月16日至实际返还土地之日的租金按租赁估价报告的年租金标准按实计算）。3、判令周福荣支付逾期交纳租金的违约金计人民币44615.25元（合同约定按日息2%计罚，兰溪市土地储备中心将违约金调整为所欠租金的30%计收违约金）。4、判令周福荣承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2006年9月15日兰溪市土地储备中心与周福荣签订合同，兰溪市土地储备中心将兰溪市云山街道自由路5-43号地块租给周福荣使用，承租方只能搭建竹木结构的房屋，出租时间定为二年，第一年租金4万元，第二年租金5万元。合同到期后，双方于2008年9月15日再次签订了租赁合同，时间暂定二年，自2008年9月15日至2010年9月15日。合同约定年租金为5万元，租金应在每年租赁起第一个月主动缴纳，逾期不交，按日息2%计罚。租赁到期后，按现状交还兰溪市土地储备中心，同时约定对装修及搭设部分不得拆毁，不折价结算等。合同签订后，周福荣又陆续对自由路5-43号地块进行投资建设，其自述建设房屋总面积3300多平方（没有产权证，简易结构1000平方，其他都是砖块结构），其中婺江路有510平方米是营业房，自由路有280平方米的营业房，其余的房屋是用于餐饮和办公。周福荣投入了200多万元用于建设，投入100多万元用于装修，光婺江路、自由路二边的营业房就由周福荣出租给15人以上开店。合同期内周福荣租金已支付。2010年9月15日之后，双方没有签订过合同，但经兰溪市土地储备中心同意，周福荣缴纳了2010年9月至2013年9月共三年租金。但2013年9月15日至今的租金虽经兰溪市土地储备中心催要，周福荣却一直未付。根据国有资产管理的规定，兰溪市土地储备中心要将周福荣所租用的土地进行公开招租，为此，兰溪市土地储备中心于2015年8月3日向周福荣送达了《告知书》，告知涉案土地将进行公开招租及放弃续租或未成功拍到土地租赁权的，周福荣应腾退等事项。之后兰溪市土地储备中心又委托兰溪市大成房地产估价师事务所有限公司对涉案土地的租赁价格进行了估价，2015年8月6日涉案土地经估价，租赁价格为每年人民币97435元。因双方之间的纠纷一直协商处理不好，为此兰溪市土地储备中心向法院提起了诉讼。一审法院认为，2008年9月15日兰溪市土地储备中心与周福荣之间所签订的租赁合同（日息2%计罚除外）合法有效，应当受到国家法律的保护。2008年9月15日双方签订的合同租赁时间是暂定二年，后经兰溪市土地储备中心同意，周福荣又交纳了2010年9月15日至2013年9月15日三年的租金，2013年9月16日至今的租金周福荣未交的事实清楚，予以认定。现双方对未支付年限的年租金标准发生争议，虽然兰溪市土地储备中心提供了兰溪市大成房地产估价师事务所有限公司的估价报告，涉案土地的租赁价格为每年人民币97435元，但考虑到近年来兰溪租赁市场的实际情况（有降、有持平、稍涨的不多），再结合周福荣投资建房因土地腾退而造成损失的事实，可依原租金处理为宜。2013年9月16日至今周福荣连原租金都未付，其行为已构成违约，除准许兰溪市土地储备中心解除与周福荣的租赁关系外，周福荣还应当承担违约责任。原合同对租金逾期不交，约定按日息2%计罚，可兰溪市土地储备中心在起诉时，已主动将罚息降为所拖欠租金的30%来计算，现根据本案的具体案情认为降至10%来处罚比较恰当。综上所述，对兰溪市土地储备中心的诉讼请求酌情支持，对周福荣在庭审中的抗辩，其合理部分予以采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决：一、解除兰溪市土地储备中心与周福荣之间就兰溪市云山街道自由路5-43号地块土地使用权的租赁合同关系。二、周福荣于判决生效后一个月内将所承租的云山街道自由路5-34号地块的土地使用权退还给兰溪市土地储备中心。三、周福荣于判决生效后一个月内支付兰溪市土地储备中心拖欠的租金129167元（2013年8月16日到2015年9月15日按原租赁合同约定的年租金5万元计算，为人民币10万元，2015年9月16日至2016年4月15日按原合同约定的年租金5万元计算七个月即为29167元，2016年4月16日到周福荣实际返还土地之日的租金仍按原合同约定的年租金5万元计算）。四、周福荣于判决生效后一个月内支付兰溪市土地储备中心逾期交纳租金的违约金计人民币12916.7元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2083.5元，由周福荣负担。
二审中，当事人未提交新的证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，兰溪市土地储备中心与周福荣于2008年9月15日签订的《租赁合同》合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一、2010年9月15日租赁期届满，经兰溪市土地储备中心同意，周福荣继续使用租赁土地，依法原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁，当事人可以随时解除合同，且考虑周福荣2013年9月16日至今亦未交纳租金的情况，一审支持兰溪市土地储备中心要求解除双方租赁合同关系之诉请合法有据。二、租赁合同关系解除后，周福荣应当返还租赁物。根据双方原租赁合同约定，周福荣“只能搭设竹木结构简易棚室，不得建设砖混、砖木结构建筑。”且租赁到期后，按现状交还给兰溪市土地储备中心，“不折价结算”。故周福荣上诉要求兰溪市土地储备中心对其自行搭建的砖混结构建筑物及装修给予经济赔偿，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，周福荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4167元，由上诉人周福荣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 良 飞
审 判 员 陈 旻 尔
审 判 员 王孜力哈
二〇一六年十一月三十日
代书记员 吕 倩 茜