山西省晋中市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）晋中中法民终字第1065号
上诉人（原审被告）山西省平遥县强盛饲料养殖有限公
司（以下简称强盛饲料公司）。
法定代表人李景强，该公司经理。
委托代理人郭永贞，山西晋仁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）左润林，男，汉族。
委托代理人左润爱，女，汉族。
委托代理人赵晓辉，山西显耀律师事务所法律工作者。
原审第三人郭金梅，女，汉族。
原审第三人李景强，男，汉族。
上诉人强盛饲料公司因合同纠纷一案，不服平遥县人民法院（2013）平民初字第1054号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审查明，郭金梅系李景强的二嫂。2006年1月，强
盛饲料公司向左润林借款10万元，双方未约定利息。2006年5月25日，因强盛饲料公司未能清偿左润林借款，故以强盛饲料公司为甲方、左润林为乙方签订了《转让协议书》，协议约定：甲方借乙方十万元无力偿还，愿将其位于上东关街临街的南面、电机车厂西面从西数第五间房往东的其中五间门面房（地基东西长15米、南北长42.24米，包括过道3米宽2个）转让给乙方：甲方在本协议之日起一年内将五间门面房交由乙方管理；以后由甲方负责办理房产证件，费用由甲方负担。同日，强盛饲料公司将所转让的门面房其中的三间（从西数的第六、九、十间）交由左润林使用，其余两间至今未交付左润林，现该两间门面房由郭金梅占居使用。
2004年12月15日，强盛饲料公司与平遥县古陶镇南城委员会签定《兴办强盛饲料养殖项目协议》，南城委员会将上东关街东、南靠工矿电机车厂，西靠南城住宅区，北靠大道的土地一块提供给强盛饲料公司使用。2005年2月3日经平遥县环境保护局批准项目立项。同年，强盛饲料公司在上述土地上修建本案双方当事人所转让的五间门面房及其他建筑物。2006年11月29日，平遥县人民政府下发平政转建占补土字（2006）199号《关于转发强盛饲料公司占地手续的批复》的文件，该文件载明：“强盛饲料公司：山西省人民政府关于补办你公司占地手续的批复晋政地（完善）字（2006）603号文收悉，现批复如下：一、同意将古陶镇南城村农用地（耕地）1.2019公顷，补办转为建设用地；二、同意你公司补办占用古陶镇南城树村委农用地（耕地）1.2019公顷，建没用地0.1071公顷，共计1.3090公顷，作为建设蛋粉加工生产线项目建设用地。”2007年10月15日平遥县人民政府给强盛饲料公司颁发平集用（2007）字J2162号集体土地使用证，该证载明：土地使用者：强盛饲料公司，土地所有者：南城村，坐落：上东关街，用途：工业，使用权类型：批准占用企业用地，使用权面积：13090.18平方米。土地使用尺寸：南部为南北20.14米、东西65.53米，北部为南北185.82米、东西60米，本案所涉五间门面房在此尺寸范围之内的北部临上东关街，
诉讼中，郭金梅称五间门面房是2002年李景强与其签订合资协议修建，并提供了2002年8月27日以李景强为甲方、郭金梅为乙方签订的《合作建房协议书》，协议书载明：甲方同意乙方投资40万元与其共同修建电机车厂西面的临街门面，（从西数第6间至第10间）共计五间，具体尺寸宽15米、长往南连门面房尺寸共计42.24米，房屋建成后，房屋归乙方所有；遇政策性变动后，需拆迁或改造时，赔偿款及其他与房屋有关的一切利益都归乙方享有，与甲方无关为本案事实。
以上事实，有当事人陈述、左润林提供的《兴办强盛饲料养殖项目协议》、《关于转发强盛饲料公司占地手续的批复》、《集体土地使用证》、《转让协议书》，郭金梅提供的《合作建房协议书》等可以证实。
原审认定，强盛饲料公司向左润林借款10万元的事实存在，强盛饲料公司因无力偿还借款而用自己修建的五间门面房及建筑物范围内的土地折抵清偿左润林。对此，不违背法律规定。虽然2006年5月25日双方当事人签订转让协议时，强盛饲料公司尚未取得该宗土地的使用权，强盛饲料公司的处分行为属于无权处分，但在随后强盛饲料公司便办理了相应的补办手续，并取得了合法的集体土地使用证，至此双方所签协议按照《合同法》第五十一条规定，发生了法律效力，故该协议属有效协议。强盛饲料公司所辩该协议是在协迫下所签没有相应证据证明，不予采信。强盛饲料公司未按协议全面履行其义务，属违约行为。左润林要求强盛饲料公司按协议履行办理土地使用权变更登记手续的请求符合法律规定，依法应予支持，对于左润林要求强盛饲料公司按协议腾交房屋的请求、因该项请求权的基础法律关系是物权，左润林只有在取得相应的物权后方能行使，现左润林尚未取得讼争房屋的物权，故对左润林的该项请求，难以支持。左润林可以在取得相应物权后另行主张权利。对于左润林要求强盛饲料公司赔偿因违约给其造成经济损失1万元的请求，因其未能提供足够证据证明，依法不予支持。对于郭金梅所称讼争房屋系其与李景强合资兴建一节，因其提供的合伙修建协议签订于2002年，而南城委员会于2004年12月15日才将讼争房屋所占用土地批准归强盛饲料公司使用；该协议是郭金梅与李景强个人签订，而讼争房屋所占用土地使用权归强盛饲料公司，李景强个人并未取得对讼争房屋所占用土地使用权。故对郭金梅的主张，不能认定。郭金梅要求左润林腾交房屋的请求，依法不能支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、一百零七条之规定，判决如下：一、左润林与强盛饲料公司于2006年5月25日所签订的《转让协议书》为有效协议。二、由强盛饲料公司负责为左润林依法办理土地使用权变更登记手续，费用由强盛饲料公司承担。三、驳回左润林的其他诉讼请求。四、驳回郭金梅的诉讼请求。案件受理费2300元由强盛饲料公司负担，郭金梅预交的案件受理费3650元由郭金梅负担。
宣判后，强盛饲料公司不服，上诉称：一、上诉人与被上诉人于2006年5月25日签订的转让协议书有效是错误的。1、该转让协议书涉及的建设用地系集体土地非国有土地不得私自转让。2、该转让只涉及建设用地使用权转让，不涉及地上建筑物转让。该转让涉及的门面房系不动产，不动产权属以登记为准，该涉及房屋未进行权属登记，上诉人未取得其所有权，因此，所涉门面房上诉人无权转让。3、被上诉人非平遥县古陶镇南城村村民，该转让系南城村集体土地转让，法律明确规定，集体土地不得以转让、买卖等方式转让给本集体经济组织成员之外的人员，该转让应当认定无效。二、李景强与郭金梅之间合作建房协议书，李景强的行为系上诉人的行为，一审认定为李景强个人行为不当。
综上，请求查明事实，撤销重审一审判决，驳回被上诉人对上诉人的起诉。
被上诉人左润林答辩称转让协议有效，上诉人应履行，同意原判。原审第三人郭金梅则同意上诉人的上诉。原审第三人李景强未行书面答辩。
经审理查明事实与一审一致。
本院认为，本案二审期间争议的焦点是：一、上诉人与被上诉人于2006年5月25日签订的转让协议书是否有效。二、李景强与郭金梅之间签订合作建房协议个人行为还是代表上诉人的职务行为。关于第一个焦点，本院认为，现行《土地管理法》第四条规定，国家实行土地用途管制制度。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农用建设；但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移的除外。本案中，平遥县人民政府给上诉人颁发的集体土地使用证载明：土地用途为工业，使用权类型为批准占用企业用地。而本案所涉五间门面房建在该土地使用范围内，明显非工业用途。上诉人协议将该五面房协议转让给被上诉人的行为，属以合法形式掩盖非法目的、违反法律强制性规定的行为，依法应认定为无效行为，对于无效合同的责任及其后果，双方可另行处理。原审认定转让协议有效，并判定上诉人协助被上诉人办理土地使用权变更登记手续错误，本院依法予以纠正。关于第二个焦点，本院认为，李景强个人与郭金梅之间的合作建房协议签订时间为2002年，而上诉人于2004年12月15日才获批使用讼争房屋所占用土地，2007年并获得土地使用证，其土地使用权归上诉人，李景强个人并未取得讼争房屋所占用土地的土地使用权。故李景强与郭金梅之间签订合作建房协议属个人行为而非代表上诉人的职务行为。原审据此驳回郭金梅的诉讼请求并无不妥。综上，上诉人关于案涉转让协议无效的上诉主张成立，本院予以支持，原审查明事实清楚，但适用法律有误，判决结果失当，本院依法予以纠正。故依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第四、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持平遥县人民法院（2013）平民初字第1054号民事判决第（四）项。
二、撤销平遥县人民法院（2013）平民初字第1054号民事判决第（一）（二）（三）项。
三、被上诉人与上诉人于2006年5月25日签订的《转让协议书》无效。
四、驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。
一审案件受理费由被上诉人左润林承担2300元，原审第三人郭金梅承担3650元。二审案件受理费2300元由上诉人强盛饲料公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡晓明
代审判员 胡 睿
代审判员 申子西
二〇一四年十二月四日
书 记 员 赵 烨