辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽01民终7350号上诉人（原审原告）：孙国林，男，1974年3月3日出生，汉族，住黑龙江省大兴安岭地区。委托诉讼代理人：张春，沈阳市和平区新华法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：邵岩，沈阳市和平区新华法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：褚广明，男，1963年11月3日出生，汉族，住沈阳市。委托诉讼代理人：贺欣，辽宁晟誉律师事务所律师。上诉人孙国林因与被上诉人褚广明房屋买卖合同纠纷一案。不服沈阳市和平区人民法院（2018）辽0112民初5890号民事判决，向本院提出上诉，本院于2018年7月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。孙国林上诉请求：1.请求撤销一审判决改判被上诉人褚广明返还上诉人定金20,000元并赔偿违约金20,000元及中介费4000元；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。本案签订的合同，是经过中介及双方合意，充分了解后才签订的，不存在误解，双方均已了解交易方式就是公证的方式，不存在可撤销的情况。上诉人本意为购买房屋，并非本意将房屋过户到他人名下。合同系双方真实意思表示，合同有效，被上诉人单方违约应当承担违约责任。褚广明辩称：1.双方签订合同中并没有办理委托公证的字样，在签订合同时买方对此未作任何说明，中介也未向卖方进行告知，办理委托公证是买方的单方意思表示，对此一审法庭中提交的我方与中介的通话录音可以证明。2.本案房屋是我方出卖给上诉人的，并没有委托上诉人卖房，我方在履行合同过程中没有违约行为。3.不动产交易需要办理过户登记，买受人与权属登记人应当一致，我方始终同意配合上诉人办理过户手续，但上诉人一审时明确表明房屋要过户给他人，因此我方认为上诉人将买房人与过户登记人相分离，违反了双方签订合同且违反了相关法律规定。综上，请求法院维持原判。孙国林向一审法院起诉请求：1.判令被告返还定金20,000元并按合同约定给予原告违约金20,000元及中介费4000元，共计44,000元整；2.判令被告承担起诉费。一审法院认定事实：2018年3月7日，原告（乙方）与被告（甲方）通过姐妹房产（丙方）签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定：甲方自愿将其所有的座落于沈阳市和平区绍兴街49号XXX，建筑面积70.1平主米的房屋出售给乙方，价款378,000元，该房屋产权过户的相关费用由乙方承担，乙方以现金方式分3次付款，乙方应在签订本合同时向甲方支付购房定金20,000元，甲方承诺此房是振兴社区，甲方承诺此房不是学生在134上学，户口没在此房，甲乙双方协定此房交易以公证的形式公证到原告名下，如因此房源不能办理公证手续，此合同无效，三方无责，甲方承诺此房不是军产，乙方自愿承担自己的税费，此房屋中介费按房屋成交额1%收取为3700元，服务费为300元，由乙方自愿在本合同签订时以现金形式一次性支付给丙方。双方承诺，在本合同签订之日起30日内到公证处办理手续；同时约定，甲乙双方协定在办理公证当天，乙方交房款338,000元交给甲方，甲方将房钥匙交给乙方，剩20,000元放中介代收，等乙方公证书下发当天，由中介将房屋尾款交给甲方，因甲方用公证书办理过户手续，如因公证书原因不能办理过户手续需要甲方时，甲方无条件配合乙方办理交易过户手续，如遇法院查封，甲方无条件将房款和定金退给乙方……。同日，原告向被告交付了20,000元定金，并支付了中介费4000元，双方在定金收条上约定：甲方收到定金后，如果违约双倍赔偿，如果乙方违约定金不退，如果甲乙双方如有一方违约中介费一律不退，由违约方承担。2018年4月8日，中介给被告打电话要求被告到公证处做委托公证，被告称合同约定是将房屋公证在原告名下，而非委托公证，不同意做委托公证，致使所签订的《房屋买卖合同》无法继续履行，故原告起诉。一审法院认为：根据原、被告双方签订的《房屋买卖合同》中的约定，被告本意为出售房屋并同意将涉案房屋公证在原告的名下，而原告的本意并不是其本人购买涉案房屋，只是先将房屋公证在其名下，要求被告与其作委托公证，原告以后用委托公证再将涉案房屋过户到他人名下，但合同中对此公证是否系委托公证并未明确，现被告不同意作委托公证，致使签订的《房屋买卖合同》无法继续履行，根据庭审调查和《房屋买卖合同》的约定，一审法院认为在签订合同时存在误解，现双方均认为合同已不能继续履行，一审法院依据双方的意见，认为该合同应为可撤销的合同，应予以撤销。依据《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任的规定，依据上述法律规定，被告应将原告交付的购房定金予以退还，对原告要求被告给予违约金的请求不予支持；对于原告主张的中介费，因该合同已被撤销，中介费并非系被告收取，故原告向被告主张中介费没有事实和法律依据，对原告的该项请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、被告褚广明于本判决生效之日起十日内退还原告孙国林购房定金20,000元；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费450元（已减半收取），由原告孙国林承担247元，被告褚广明承担203元。二审期间当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人孙国林与被上诉人褚广明就案涉房屋签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，并未违反法律强制性规定，合法有效。本案双方产生纠纷的原因是对合同中约定“双方协定此房交易以公证的形式公证到孙国林名下”产生分歧。对该约定孙国林主张是办理委托公证，即授权孙国林可以有权处分案涉房屋；而褚广明主张该公证是将房产公证到孙国林名下并非授权其处分该房屋。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第六十二条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行……”因本案双方履行的是房屋买卖合同，交易的目的是取得房屋并办理更名过户，双方办理公证的目的也是为了保证房屋能够办理更名过户，本案双方约定的付款方式为全款购房，在双方对采取公证的方式有异议时，完全可以直接到房产局办理更名过户手续，在庭审中孙国林明确表示其是代他人购房，不能将房屋登记到其名下，故对合同不能履行被上诉人没有过错。关于上诉人提出合同不应撤销的问题。因撤销权需要具有撤销权的权利人主张行使撤销权，本案案涉合同无论是否存在撤销事由，因孙国林未主张撤销权，一审法院确认撤销合同不当本院予以纠正。因上诉人与被上诉人现均同意解除合同，本院确认双方于2018年3月7日签订的《房屋买卖合同》解除。对合同解除的后果，如上节所述因被上诉人对合同不能履行没有过错，故上诉人要求被上诉人给付违约金及中介费本院不予支持。一审判决被上诉人返还定金被上诉人并未提出上诉视为对一审判决认可，故本院对一审判决予以维持。综上所述，一审判决认定事实正确，适用法律有误，但裁判结果正确。故孙国林的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费900元，由上诉人孙国林负担。本判决为终审判决。审 判 长 史明箭审 判 员 金 鑫审 判 员 丁广昱二〇一八年七月二十六日法官助理 蔡 韵书 记 员 桂 芸本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国合同法》九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条：原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。