湖南省隆回县人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）湘0524执异6号
案外人刘攀，男，1981年2月18日出生，汉族，湖南省隆回县人，住隆回县。
案外人李军，男，1980年6月7日出生，汉族，湖南省隆回县人，住隆�县。
委托代理人严和平，男，1951年12月13日出生，汉族，湖南省隆回县人，住隆回县。
申请执行人杨志坚，男，1971年12月21日出生，苗族，湖南省城步苗族自治县人，住城步苗族自治县。
委托代理人刘艺晖，男，1977年1月12日出生，汉族，湖南省隆回县人，住隆回县。
申请执行人刘江波，男，1970年8月19日出生，汉族，湖南省隆回县人，住青海省格尔木市。
委托代理人戴民武，男，1968年9月8日出生，汉族，湖南省隆回县人。
申请执行人范颜，男，1984年9月7日出生，汉族，湖南省隆回县人，住隆回县。
委托代理人马卓，男，1975年11月1日出生，回族，住邵阳市大祥区。
被执行人陈焕清，男，1964年7月5日出生，汉族，湖南省隆回县人，住隆回县。
被执行人马月娥，女，1965年2月23日出生，汉族，湖南省隆回县人，住隆回县。
本院在执行杨志坚等人与陈焕清、马月娥民间借贷纠纷系列案中，于2017年7月17日作出（2017）湘0524执恢172号执行裁定，拍卖登记在陈焕清、马月娥名下的位于隆回县桃洪镇朝阳路（洪塘社区）的自建混合结构的整栋房屋，案外人刘攀、李军不服，提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人刘攀异议称，刘攀与陈焕清于2013年1月21日签订了《房屋买卖合同书》，购买了所有人为陈焕清、马月娥位于隆回县桃洪镇朝阳路（洪塘社区）的房屋产权证号为（xxxx）xxxx号房屋的第五层，约定购房款为448000元，付款方式为一次性支付400000元，余款48000元由陈焕清在2014年8月31日前办理好该层房屋土地使用权证过户手续后一次性付清，且约定办证费用双方各支付一半。刘攀依合同约定支付了购房款400000元，居住至今已四年之久，多次要求陈焕清办理产权过户，但陈焕清一直推诿，至今没有办理土地使用权证及房产证。因此，虽未办理过户手续，但买方没有任何过错，刘攀购买的楼层依法不属于法院整体拍卖范畴，请求法院支持其异议主张，并提供了《房屋买卖合同书》、陈焕清出具的房款收条、张冬莲的证明等证据材料予以佐证。
案外人李军异议称，李军与陈焕清于2014年2月10日签订了《房屋买卖合同书》，购买了所有人为陈焕清、马月娥位于隆回县桃洪镇朝阳路（洪塘社区）的房屋产权证号为（xxxx）xxxx号房屋的第六层，约定购房款为512800元，付款方式为合同签订后一次性支付480000元，余款32800元由陈焕清在2014年8月31日前办理好该层房屋土地使用权证过户手续后一次性付清，且约定办证费用双方各支付一半。李军依合同约定支付了购房款480000元，居住至今已近四年，多次要求陈焕清办理产权过户，但陈焕清一直推诿，至今没有办理房屋的土地使用权证及房产证。因此，虽未办理过户手续，但买方没有任何过错，李军购买的楼层依法不属于法院整体拍卖范畴，请求法院支持其异议主张，并提供了《房屋买卖合同书》、陈焕清出具的二份《收据》等证据材料予以佐证。
申请执行人刘江波、范颜辩称，该房屋是陈焕清与马月娥的夫妻共同财产，但买卖协议上没有马月娥的签字，没有见证人，也没有在房产局办理过户手续，房屋买卖真实性无法确定。刘攀、李军至今没有交足房款，两户现欠陈焕清11万元整。陈焕清整栋房屋抵押给杨志坚，法院判决已经生效。刘攀、李军与陈焕清的房屋买卖协议无效，刘攀、李军享有的系房屋买卖合同产生的债权即要求陈焕清退还的购房款，而不是房屋所有权。因此，请求法院依法驳回刘攀、李军的异议请求，整体拍卖房屋。
申请执行人杨志坚的委托代理人刘艺晖辩称，两异议人购买被执行人房屋属实。
被执行人陈焕清、马月娥没有提供答辩意见。
本院查明：被执行人陈焕清、马月娥于2007年12月在隆回县桃洪镇朝阳路（洪塘社区）建有混合结构房屋一栋，于2009年7月30日在隆回县国土资源局办理了隆国用（xxxx）第xxxx号国有土地使用权证，土地使用权登记薄上的土地使用权人为陈焕清、马月娥，土地使用权面积144.6平方米；于2009年8月27日在隆回县房产局办理隆房权证私xx**号房屋产权证，建筑面积856.8平方米（地下车库为第一层往上共七层，已办证六层，第七层属违建未办证），房屋所有权人登记为陈焕清、马月娥。
案外人刘攀于2013年1月21日与陈焕清签订了《房屋买卖合同书》，其中规定�由陈焕清将其所有的该栋房屋的第五层（该层建筑面积约160平方米，车库为第一层）及该楼层所分配的土地使用权20.57平方米一并转让给刘攀，成交房款为448000元，付款方式为合同签订时由刘攀一次性支付400000元，余款在双方办理好房产证后一次性付清，由陈焕清负责在2014年8月31日前将该出售房屋土地使用证、房屋产权证从原产权证上转户给刘攀，办证费用双方各负责一半，办证过程中刘攀全力协助陈焕清办理相关手续。刘攀依合同约定支付了购房款400000元给陈焕清，刘攀自2013年1月28日入住该栋房屋的第五层起居住至今。因未办理该层房屋的产权过户登记，余款48000元刘攀未支付。
案外人李军于2014年2月10日与陈焕清签订了《房屋买卖合同书》，其中规定，由陈焕清将其所有的该栋房屋的第六层（该层建筑面积约160平方米，车库为第一层）及该楼层所分�的土地使用权20.57平方米一并转让给李军，成交房款为512800元，付款方式为合同签订时由李军一次性支付480000元，余款在双方办理好房产证后一次性付清，由陈焕清负责在2014年8月31日前将该出售房屋土地使用证房屋产权证从原产权证上转户给李军，办证费用双方各负责一半，办证过程中李军全力协助陈焕清办理相关手续。李军支付了购房款452800元给陈焕清，双方同意办理好房产证后一次性付清余款。李军自2014年入住该栋房屋的第六层起居住至今。因未办理该层房屋的产权过户登记，余款60000元李军未支付。
2015年2月2日被执行人陈焕清、马月娥以该栋房屋作抵押向杨志坚借款100万元，约定月利率为5%，借款期间为2015年2月2日至2015年5月1日，并于当日在隆回县房产局办理了抵押登记手续，隆回县房产局颁发了隆房他证私字第xx**号他项权证，他项权利种类�抵押借款，登记债权数额为100万元。杨志坚与陈焕清、马月娥发生民间借贷纠纷，本院于2016年7月22日作出（2016）湘0524民初162号民事判决：由陈焕清、马月娥偿还杨志坚借款本金1000000元，并支付至2015年12月2日止的利息165333元，2015年12月3日以后的利息按月利率2%计算至还清之日止。判决生效后，本院于2016年11月3日依申请立案执行，案号为（2016）湘0524执1315号。
范颜与陈焕清、马月娥民间借贷纠纷一案，本院依据范颜的财产保全申请，于2016年3月22日作出（2016）湘0524民初599号民事裁定书，查封了该栋房屋。本院于2016年6月22日作出（2016）湘0524民初599号民事判决：由陈焕清、马月娥向范颜偿还借款本金576000元，并支付2016年1月13日至2016年3月12日利息23040元，共计599040元；2016年3月13日以后的利息按月利率2%计算，息随本清。判决生效后，本院于2016年10月26日依申请立案执行，案号为（2016）湘0524执1294号。
刘江波与陈焕清、马月娥民、钱建红间借贷纠纷一案，本院于2016年5月9日作出（2016）湘0524民初143号民事判决：由陈焕清、马月娥偿还刘江波借款本金1000000元，支付利息80000元，并从2016年1月16日起按月利率2%计算利息至还清之日止，并由钱建红对上述借款承担连带清偿责任。判决生效后，本院于2016年6月12日依申请立案执行，案号为（2016）湘0524执451号。
2017年6月1日，经申请执行人刘江波、范颜、杨志坚同意，案外人刘攀及其妻何婷与被执行人陈焕清、马月娥签订《房屋买卖协议》，其中规定，除刘攀已购买该栋房屋第五层、李军已购买该栋房屋第六层外，陈焕清、马月娥将该栋房屋的第一、二、三、四、七层共作价1950000元转让给刘攀、何婷夫妇，该转让款由买受人在协议签订之日起10日内交�本院标的款专户，作为执行案款。刘攀、何婷夫妇至今未履行该协议。
因陈焕清、马月娥未在规定期限内履行生效法律文书义务，本院于2017年7月17日作出（2017）湘0524执恢172号执行裁定，拍卖登记在陈焕清、马月娥名下的该整栋房屋。
另查明，按本院要求，案外人刘攀购买该栋房屋第五层的剩余价款48000元，案外人李军购买该栋房屋第六层的剩余价款60000元，在执行异议案件的审查过程中均已交至本院执行标的款专户。
本院认为，本案争议的焦点是案外人刘攀、李军提出执行异议能否排除法院执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院�封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人刘攀、李军在办理抵押登记及本院查封前分别与被执行人陈焕清签订的购买该栋房屋的第五层、第六层房屋的合同，因该栋房屋系陈焕清、马月娥的夫妻共同财产，刘攀、李军完全有理由相信陈焕清的行为系其夫妻共同意思的表示，足以构成表见代理，马月娥至今也未提出异议，申请执行人刘江波、范颜称因马月娥未在协议上签字而该协议无效的理由，不能成立。经陈焕清交付，案外人已合法占有购买的相应楼层，并已按照合同约定支付大部分价款，案外人又将剩余价款按照本院的要求交付本院执行。因陈焕清未按合同约定办理已出售楼层的产权过户手续，案外人没有过错。根据《中华人民共和国物权法》有关规定，不动产物权的转让须经依法登记发生效力，该栋房屋第五层、第六层的所有权虽然在法律上仍然属于房屋出卖人，但是房屋购买人享有对该房屋的物权期待权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定了购买未过户不动产的保护要件，赋予符合法定条件的买受人对不动产的物权期待权以排除执行的效力。因此，案外人的异议理由同时具备了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的四个要件，异议理由成立，应予支持。至于因刘攀及其妻何婷未履行其与陈焕清、马月娥2017年6月1日签订购买该栋房屋的第一、二、三、四、七层的《房屋买卖协议》所酿成�纠纷，有关当事人可通过其他合法途径解决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第二项的规定，裁定如下：
中止对登记在被执行人陈焕清、马月娥名下的位于隆回县桃洪镇朝阳路（洪塘社区）的自建混合结构房屋一栋[房屋产权证号为隆房权证私字第xx**号，土地使用证号为隆国用（xxxx）第xxxx号]的第五层、第六层（从地下车库为第一层计起）房屋及相应土地使用权的执行。
如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 刘任平
审判员 罗金华
审判员 李基高
二〇一七年八月十七日
书记员 刘国良
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；
（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。