吉林省白城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉08民终524号
上诉人（原审被告）：季楠，男，蒙古族，1986年3月19日生。
委托诉讼代理人：王春雷，辽宁欣合律师事务所执业律师。
上诉人（原审原告）：白城锦东物业服务有限公司。
法定代表人：苏亚军，职务经理。
委托诉讼代理人：张云枫，吉林冠霖律师事务所执业律师。
上诉人季楠因与上诉人白城锦东物业服务有限公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服吉林省白城市洮北区人民法院（2018）吉0802民初674号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人季楠及委托诉讼代理人王春雷、上诉人物业公司法定代表人苏亚军及委托诉讼代理人张云枫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
季楠上诉请求：要求撤销吉林省白城市洮北区人民法院（2018）吉0802民初674号民事判决，驳回物业公司的诉讼请求或发回重审。事实和理由：本案遗漏塞哥维亚小区现物业管理单位白城畅心物业管理有限责任公司。锦东集团白城开发有限公司开发白城塞哥维亚小区住宅工程，工程未验收合格便谎称工程己完工合格，于2012年5月将未验收合格的住宅销售给三百余户业主居住。当时被上诉人公司未登记注册（白城锦东物业管理有限公司实为2012年6月28日注册）。锦东公司作为建设单位成立白城锦东物业服务有限公司并选聘其作为物业管理企业对塞哥维亚小区前期物业进行管理。双方前期物业合同未与业主协商，未经有关部门批准，于2011年6月30日被上诉人起草，业主签字。被上诉人其实就是锦东集团白城开发有限公司的下属企业。被上诉人与锦东白城开发公司相互勾结欺骗各住户，至今不公开小区物业管理合同、不根据《物业管理条例》公开物业费收、支情况，不履行应履行的服务职责、超标准乱收费。被上诉人此次起诉上诉人索要物业费，是投石问路，意在起诉塞哥维亚全体（300余户）业主，给法院增添麻烦。
一、被上诉人在锦东公司指使下欺诈、不为住户服务表现如下：1、按规定未验收合格的住宅不允许交付使用。二公司用欺诈手段慌称合格。掩盖“塞哥维亚小区（一、二期、三期）工程未进行验收”的事实。为锦东集团公司及其上级企业“吉林锦东置业管理有限公司”收取售房款上亿元；被上诉人为业主开具入住手续时，与锦东公司违规收取各住户“住房专项维修基金”千余万元。分别开具白条子，钱款被锦东（置业）公司私自挪用。至今该款不交白城市建委物业办，不返还业主。耍无赖。因未验收和挪用“住房维修金”导致业主5年多时间不能起房照。该二起纠纷业主己开始集团诉讼。2、锦东公司、被上诉人无视房屋未验收，不合格的事实，将小区物业费标准私定高于吉林省普通住宅的物业费标准1元/平方米的最高标准，擅自提高到1.2元/平方米。该标准未经相关部门批准，未经业主大会同意，是自行订立的，不应保护。入住合同标明的1.2元/平方米，是被上诉人自行拟定的格式霸王条款，强制加于业主，不应采用。3、只收费不维修，塞哥维亚小区3号、7号、8号、21号等多处楼房，地沟排污管道先后破裂，不给维修，导致地沟内粪便溢满。业主找被上诉人维修就是不予理睬。全体业主一起到白城市信访局、住建局、开发区管委会等有关部门上访，在白城市政府的协调下，由新物业（畅心）公司于2017年12月维修好。该事实有新物业“白城畅心物业管理有限公司”证实和图片证实。路灯3年来根本不亮。4、27号高层楼电梯间漏水，被上诉人将电梯关闭，就是不维修。导致用户打出标语横幅达二星期之久。后也由新物业维修好。5、各楼房顶掉瓦，十分危险。被上诉人至今不维修有照片为证。6、本小区现在居住的百分之九十业主物业费都没有交。锦东物业用物业费打八折七折的的优惠等手段，打电话骗取一些买了房子不在本小区居住的业主的物业费，这部分业主是对物业公司不了解而缴纳的。该部分物业费，未花完部分应移交新公司。7、被上诉人进行物业管理期间，院内的花草树木不种不栽、杂草丛生、树木死亡率高达60%。几年来从来没有绿化，物业费收支情况从来不公开，建筑垃圾成山、生活垃圾也得不到及时清理、白色垃圾杂物遍布也无人清理，公共设施无人维修，业主报修，只接单子不给维修。鉴于上述表现，全体业主忍无可忍，2014年-2017年多次到市政府、信访局、住建局、开发区、保平办事处、社区、保平派出所上访，邮寄材料。与被上诉人沟通，被上诉人以未给办房本和未开发票为由，要挟广大业主，毫无成效。广大业主对极不负责任的被上诉人非常气愤。依据《物业管理条例》第48条规定，在街道委员会指导下于2017年9月成立业主委员会。解除一直不公开的物业服务合同。但被上诉人耍无赖，无理拒绝退出，后在信访局齐军局长协调下，由办事处张靖宇主任牵头，在社区刘梦远主任、开发区住建局刘文武局长、白城市物业办王志伟、保平派出所杨晓辉所长到现场办公，将被上诉人清理出去，该情节要求法院核实上述部门。被上诉人至今不按《物业管理条例》第28条规定向新物业公司交接其保管的所有物业资料。该纠纷业主委员会亦已经起诉，要求交出所有资料和公共设施。
二、国家计委、建设部颁布的《城市住宅小区物业服务收费暂行办法》第8条规定“住宅小区物业管理费的成本构成包括以下项目：1、物业管理区域内管理人员的工资、福利、办公费；2、共用设施设备运行维护费及场地日常小修维护费；3、物业管理区域内公共秩序维护服务费；4、园林绿地日常维护费，包括绿化灌溉水费；5、环境卫生、除“四害”管理服务费；6、用于物业管理的固定资产折旧费；7、公用设施设备、部位及场地水电费；8、物业管理合同规定的费用：9.法定税费”等。该条第2项至第9项费用是指“除工资及福利费”以外的物资损耗补偿和其它费用开支。物业费绝大部分是为业主公共利益服务的资金。物业费不是欠被上诉人公司的个人债务，不可以带走的。新物业公司作为法人单位，应接受原公司全部债权债务。拖欠的债务如水电费等，由新公司偿还是明摆着的。原公司被解聘，退出历史舞台后，回来以自己名义清欠债权是没有道理。未使用的物业费仍应用在全体业主身上。决不是欠被上诉人的个人债务，物业费不是被上诉人的纯个人收入。综上所述，本案小区房屋至今没有进行竣工验收合格手续，现5年多个业主不能起房照。欺骗住户将不合格的房屋出售，依据《物业管理条例》第41条规定“己竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳”。本不应收取物业费，而被上诉人不经相关部门批准（无批件），超最高标准收费。锦东公司和被上诉人违法销售不合格房屋，骗取业主亿余元购房款，非法收取住房维修基金一千余万元，进行资金周转盈利。小区房屋未竣工，质量不合格导致第一条7项重大安全隐患。影响全体业主正常生活。应予罚款，承担违约贵任。
物业公司上诉请求：撤销吉林省白城市洮北区人民法院（2018）吉0802民初674号民事判决，判令季楠给付物业费7156.1元，及带纳金21687元。事实和理由：一审判决未支持物业公司的全部诉讼请求，现提出上诉，请二审法院撤销洮北区人民法院（2018）吉0802民初674号民事判决，判令季楠给付物业费7156.1元，及带纳金21687元。
物业公司答辩称，答辩意见与其上诉状意见相同。
季楠答辩称，答辩意见与其上诉状意见相同。
物业公司向一审法院起诉请求：请求被告向原告支付2014年8月29日起至2017年10月31日止物业费3919.99元，并支付期间物业费滞纳金21687元。
一审法院认定事实：被告系锦东•塞哥维亚小区25号楼A单元402室房屋业主。原告与被告于2012年5月10日订立了《塞哥维亚前期物业管理服务协议》，对双方权利义务进行了约定。原告按每月每平方米1.2元（住宅）的价格为被告提供物业服务。被告于2012年入住，并已经缴纳了2012年5月-2013年5月的物业费。原告物业公司在2017年10月退出该小区。
一审法院认为，原告的诉讼请求并未超过诉讼时效。原告为该小区提供物业服务直至2017年10月，原告于2018年1月31日起诉，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”规定，故原告的请求未超过诉讼时效。被告未缴纳物业费是因被告认为原告未完全履行服务义务，被告从2014年起就未缴纳过物业费，且在2015年原告向被告催缴过，被告对于未缴纳物业费的情况是知情的。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”原告物业公司为该小区业主提供物业服务直至2017年10月，原告要求被告支付2014年8月29日至2017年10月物业费的诉讼请求一审法院予以支持。原告物业公司在庭审中称其在提供物业服务期间有不足之处，因此应适当减少物业费用。原告请求的时间从2014年8月至2017年10月共38个月，前期物业管理服务协议约定，被告住宅物业管理费1.2元/月.建筑面积每平方米，被告住宅面积是110.94元，2014年8月至2017年10月期间物业费用应为5058.86元（1.2*110.94*38），原告在管理服务期间未完全履行管理服务义务，故被告应给付原告2014年8月至2017年10月期间物业费用4047.08元（5058.86*80%）。因原告请求被告给付物业费用为3919.99元，故被告应给付原告物业公司2014年8月至2017年10月期间物业费用3919.99元。关于原告请求的物业费滞纳金部分，因原告未完全履行管理服务义务，其自身存在过错，故驳回原告关于滞纳金的诉讼请求。一审法院根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定判决：一、季楠于本判决生效后七日内向白城锦东物业服务有限公司支付2014年8月29日至2017年10月物业费3919.99元。二、驳回原告关于滞纳金的诉讼请求。案件受理费220元，其中被告季楠负担176元，原告白城锦东物业服务有限公司负担44元。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院归纳本案的二审争议焦点：1、双方之间是否形成物业服务合同关系；2、季楠应否给付物业公司物业费和滞纳金。
本院认为，根据双方当事人一审提交的证据及当事人陈述，能够确认双方之间形成物业服务合同关系，白城畅心物业管理有限责任公司不是本案争议合同的当事人，本案未遗漏当事人。根据双方当事人一审提交的证据，能够证明物业公司在提供物业服务期间未完全提供物业服务，应当减少物业费用。一审法院确定季楠给付物业公司2014年8月至2017年10月期间物业费用4047.08元（5058.86*80%），一审法院确定的给付比例不当。本案中，根据物业公司提供物业服务的程度，二审法院对一审确定的比例予以调整，本院酌情确定季楠给付物业公司2014年8月至2017年10月期间物业费用3035.32元（5058.86*60%）。物业公司未完全履行管理服务义务，物业公司关于滞纳金的诉讼请求不应支持，一审法院对此判决正确。物业公司二审上诉未提出具体的事实理由和法律依据，对其上诉请求，本院不予支持。
综上所述，季楠上诉请求部分成立，应予支持。物业公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销吉林省白城市洮北区人民法院（2018）吉0802民初674号民事判决；
二、季楠于本判决生效后七日内向白城锦东物业服务有限公司支付2014年8月29日至2017年10月物业费3035.32元（5058.86*60%）；
三、驳回白城锦东物业服务有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费220元，季楠负担26元，白城锦东物业服务有限公司负担194元。二审案件受理费880元。季楠负担104元，白城锦东物业服务有限公司负担776元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王东兴
代理审判员 姚 磊
代理审判员 倪继迎
二〇一八年七月十六日
书 记 员 李立群