重庆市武隆区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0156民初1613号原告：重庆庆业物业管理有限公司武隆分公司，营业场所重庆市武隆区巷口镇芙蓉中路63号，统一社会信用代码9150023267869419XR。负责人：王中毅，该公司经理。委托诉讼代理人：肖顺有，男，1987年12月5日出生，彝族，该公司法务主管，户籍地云南省楚雄彝族自治州元谋县，现住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：吴桂英，女，1979年7月26日出生，汉族，收费员，户籍地重庆市武隆区，现住重庆市武隆区。被告：邓波，男，1979年10月4日出生，汉族，居民，住重庆市武隆区。原告重庆庆业物业管理有限公司武隆分公司（以下简称庆业公司）与被告邓波物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月18日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，由审判员吴晓林独任审判，于2017年5月11日公开开庭进行了审理。原告庆业公司的委托诉讼代理人肖顺有、吴桂英到庭参加诉讼，被告邓波经本院依法传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告庆业公司向本院提出诉讼请求：请求人民法院依法判令被告向原告支付从2011年3月至2017年2月拖欠的物业服务费4716元、违约金425元、公摊水电费336.90元，共计5477.90元。事实和理由：2009年12月28日，原告与重庆市裕升房地产开发有限公司（以下简称裕升公司）签订世纪•XX城二、三期《前期物业服务委托服务合同》（以下简称前期物业服务合同），约定由原告对武隆县世纪•XX城二、三期进行物业管理服务。原告接管小区后，按照法律法规的规定和合同的约定对世纪•XX城二、三期提供了正常的物业服务。被告所属的房屋位于世纪•XX城XX苑栋X-X号，理应遵守前期物业服务合同的约定，但被告从2011年3月起至2017年2月原告提起诉讼时止，拒绝交纳物业服务费和小区公摊水电费。被告的房屋建筑面积88.04㎡，物业服务费标准为0.5元/㎡/月，每月应当交纳的物业服务费为65.50元，小区公摊水电费为据实分摊。截至2017年2月，被告累计拖欠物业服务费4716元、公摊水电费336.90元。同时，根据《前期物业服务合同》的约定，拖欠物业费的按欠费金额3‰的标准计算违约金为425元，以上费用共计5477.90元。原告的员工曾以电话或书面催收通知的形式多次向被告催收，但被告均以各种借口拒绝交纳。综上，被告拒绝交纳物业服务费违反了法律法规的规定和合同的约定，严重损害了原告的合法权益，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告邓波经本院询问，其电话辩称被告拒绝交纳物业服务费是因为被告的邻居安装的防盗网过宽，对被告造成了影响，但原告没有处理好；之前被告家中停电，但原告没有及时维修，是被告自己找电力公司的人员进行了维修；原告没有退还被告交纳的装修保证金；被告家被人偷盗过两次，但第一次原告不向被告提供监控，第二次监控损坏；被告小区的电梯脏乱差。综上，只要原告能够改正上述问题，被告愿意交纳物业服务费。经审理查明，2009年12月28日，重庆市裕升房地产开发有限公司（甲方）与庆业公司（乙方）签订《世纪•XX城二、三期前期物业服务委托服务合同》，约定甲方将其开发的“XX苑”等物业委托庆业公司进行物业管理服务，服务期限从2009年12月28日至2012年12月28日，为期三年。在本款规定的时间内，乙方与业主签订物业服务合同后，本合同自然废止。本合同届满后，若小区业主委员会未成立，则本合同自动延续至业主委员会成立并与之签订定服务合同后，本合同自然作废。合同还约定住宅的物业服务收费按建筑面积0.5元/平方米/月，电梯费按照3层20元/户、每上升一层递增0.5元/户，小区公共部位之用电、用水所产生的公摊电费、水费由小区所有业主及使用人每月据实分摊。业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数支付物业服务费的，乙方向违反者按每日3‰的标准收取违约金。同时，双方对物业管理事项、双方的权利义务进行了约定。之后，庆业公司为XX苑小区提供物业管理服务至今。从2011年3月起，邓波未交纳物业服务费。2017年4月18日，庆业公司提起本案诉讼。另查明，邓波系世纪·XX城XX小区X号楼X-X号的业主。该物业建筑面积88.04平方米，用途为普通成套住宅，配备电梯。邓波每月应交纳物业服务费44.02元（88.04元/㎡×0.5元/㎡），电梯费21.50元[20元+（6层-3层）×0.5元/层]。2011年3月至2017年2月期间，邓波的公摊电费合计为336.90元。邓波所在的小区存在部分业主乱搭乱建现象。上述事实，有原告的陈述，原告庆业公司提交的世纪•XX城二、三期前期物业服务委托服务合同、重庆市商品房买卖合同、收楼确认书、欠费明细表在案为凭，经过庭审审查，上述证据具有真实性、合法性和关联性，本院依法予以确认。本院认为，庆业公司与裕升公司于2009年12月28日签订了《前期物业服务合同》。根据《物业管理条例》第二十六条的规定和《前期物业服务合同》的约定，因邓波与庆业公司未签订新的物业服务合同，小区业主委员会也未选聘新的物业服务公司，故《前期物业服务合同》并不因期限届满而失效，对原、被告仍具有法律约束力。庆业公司为邓波所在的小区提供了物业管理服务，原、被告建立了物业服务合同关系，邓波作为业主应当按照约定支付物业服务费、电梯费和公摊水电费。按照《前期物业服务合同》的约定，邓波应当交纳的物业服务费计算为3169.44元（44.02元/月×72月），电梯费计算为1548元（21.50元/月×72月），公摊水电费为336.90元。庆业公司主张物业服务费和电梯费合计4716元，系当事人对自己权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许。邓波辩称庆业公司未尽物业服务管理的义务。庆业公司亦认可部分业主存在乱搭乱建的现象。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。根据本条规定，业主抗辩拒绝交纳物业费需要“正当理由”。本条规定的“正当理由”，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者业主不交费用是基于正当的、合理的理由，才能构成业主拒交的“正当理由”。本案中，庆业公司提供了物业服务，其所提供的物业服务虽有瑕疵，但不属于业主抗辩拒绝交纳物业费的“正当理由”。邓波对庆业公司在安保、监控、装修等管理和维护不到位，可以要求庆业公司进行整改。同时，庆业公司对业主提出物业服务方面问题，应加强与业主的沟通，按照物业服务合同的约定，为广大业主提供优质物业服务。邓波提出庆业公司没有达到约定的服务标准，有权不支付物业服务费的理由不成立，本院不予支持。关于庆业公司主张的违约金问题。本院已查明，庆业公司在提供物业服务的过程中存在瑕疵，邓波逾期支付物业服务费亦存在违约。本院认为，结合本案客观实际和原、被告双方的履约情况，原、被告双方均存在一定的违约行为，故对庆业公司主张要求邓波支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条、《物业管理条例》第七条、第四十一条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告邓波在本判决生效之日起五日内支付原告重庆庆业物业管理有限公司武隆分公司物业服务费和电梯费4716元、公摊水电费336.90元，共计5052.90元；二、驳回原告重庆庆业物业管理有限公司武隆分公司其他诉讼请求。如果被告邓波未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费减半收取25元（原告已预交），由被告邓波负担。本判决为终审判决。审判员  吴晓林二〇一七年七月十四日书记员  傅健强