北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终6931号
上诉人（原审被告）：北京东轻宾馆，住所地北京市海淀区永定路东街*号。
法定代表人：李长生，总经理。
委托诉讼代理人：辛霞，北京市信之源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中国人民解放军66400部队保障部，住所地北京市海淀区复兴路23号。
法定代表人：周冰，营房科副科长。
委托诉讼代理人：周小云，北京天驰君泰律师事务所律师。
上诉人北京东轻宾馆（以下简称东轻宾馆）因与被上诉人中国人民解放军66400部队保障部（以下简称66400部队保障部）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初20014号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年8月6日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
北京东轻宾馆提出上诉请求：1.撤销一审法院判决，依法改判支付对方租金47.5万元；2.本案一审二审诉讼费由66400部队保障部承担。事实与理由：1、对方自2014年起未给我们办理租赁许可证，导致许多客户退租；2、由于对方停偿政策，给我们造成的损失巨大。
66400部队保障部辩称：我们合同约定很清楚，转租损失不该由我们承担，租赁许可证没有影响上诉人使用房屋。
66400部队保障部向一审法院提出诉讼请求：1、判令东轻宾馆向我方支付2016年1月1日至2017年10月31日所拖欠的租金2933333.33元及上述未付租金按年利率百分之二十四计算自拖欠之日起至清偿日止的违约金，暂计算至2018年4月2日为1025491元；2、本案所有诉讼费用由东轻宾馆承担。
一审法院经审理查明：2009年3月31日，北京卫戍区后勤部基建营房处（甲方、出租方）与东轻宾馆（乙方、承租方）签订《军队房地产租赁合同》，约定由东轻宾馆承租北京市海淀区6号房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积2600平方米。租赁用途为办公、住宿。租赁期限自2009年4月1日起至2014年3月31日。年租金88万元，租金按年结算，乙方于每年的前十日内交付甲方。
合同签订后，66400部队保障部将涉案房屋交付东轻宾馆使用。东轻宾馆承租房屋后，将上述房屋部分作为客房使用，部分出租给公司使用。2016年4月11日，66400部队保障部向各承租户下发通知，表示“根据中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，部队将全面停止一切对外有偿服务。……即日起，严禁各承租户以任何形式将我部房地产继续转租或利用我部房地产新签、续签合同，严禁在我部房地产基础上开展装修、改造或投资扩大经营等活动。望各承租户积极配合，提前筹划，做好关停撤离准备。”2017年10月31日，双方共同签署《租赁房地产交接单》，东轻宾馆将涉案房屋腾退并交还给66400部队保障部。
庭审中，东轻宾馆认为上述合同到期后，双方并未签订书面的租赁合同，形成不定期租赁关系。但66400部队保障部表示双方续签了新的租赁合同，并提交了北京卫戍区后勤部基建营房处（甲方、出租方）与东轻宾馆（乙方、承租方）续签的《军队房地产租赁合同》，租赁用途为宾馆、住宿。租赁期限为2014年4月1日起至2019年6月30日止。年租金为160万元，按季结算，乙方于每季的前十日内交付甲方。合同第七条约定，甲方应当履行下列义务：（一）保证出租的房地产符合军队房地产租赁条件，权属清楚……（三）保证出租给乙方使用的房地产，按照规定报经军队审批部门批准;（四）负责向军队房地产管理部门办理租赁合同审核手续;（五）负责向军队房地产管理部门申领《军队房地产租赁许可证》……第八条约定，租赁期内，乙方应当履行下列义务：……不得擅自将所承租的房地产转租，确实需要转租的，应当在不违背本合同约定的前提下，经甲方书面同意，签订转租合同，并报军队房地产管理部门审核备案后实施……第九条合同的解除第（四）项约定，因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任……第十条约定，甲方有违反本合同第七条约定行为的，乙方有权解除合同，同时甲方应当向乙方支付人民币16万元作为违约金。第十一条约定，乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回本合同约定属于甲方的全部财产……第十二条约定，本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。该份合同的落款处，甲方有中国人民解放军66400部队保障部盖章，乙方有北京东轻宾馆盖章、法定代表人李长生签字并书写地址、联系电话、邮政编码。军队房地产管理部门意见处为空白。
关于上述合同效力，66400部队保障部认为该份合同是合法有效的。东轻宾馆虽认可合同中乙方处的签字和盖章，但表示其公司盖章后，66400部队保障部拿合同去找上级审批，一直没有批下来，且未给付其公司双方均盖章的合同，其手中的合同中只有乙方的内容，甲方未曾盖章，也没有军队房地产管理部门审批核准，甲方盖章单位与合同出租方名称也不一致，故该合同未成立亦不生效。对于出租方处名称的问题，66400部队保障部表示其曾委托北京卫戍区后勤部基建营房处签署合同，实际由66400部队保障部盖章并履行相关权利义务。
关于涉案房屋的使用情况，东轻宾馆表示其宾馆自2009年开始就将部分房间对外出租，66400部队保障部对此事知情。66400部队保障部予以否认。
关于房屋租金问题。66400部队保障部主张东轻宾馆房租支付至2015年12月31日，2016年1月1日之后租金未支付，现尚欠2016年1月1日至2017年10月31日的租金2933333.33元。东轻宾馆主张其2015年交付租金100万元，2016年1月支付20万元，2016年4月6日支付20万元，之后未交纳过租金，66400部队保障部在其腾房时曾承诺免除租金，并提交了回函和承诺书，证明双方曾协商过以未付租金作为提前退租的补偿，且双方在协商时66400部队保障部进行过录音录像。66400部队保障部对回函及承诺书的真实性认可，但表示回复函中东轻宾馆虽多次解释了欠租的原因，但部队并未承诺过免除租金。同时，东轻宾馆认为双方自2009年签订合同后，并未续签新的租赁合同，租金标准应按2009年签订的合同中约定的年租金88万元来执行。按照该标准，其应付租金为2933000元，现已支付240万元。
另，2014年3月31日后，66400部队保障部未为东轻宾馆办理军队房地产租赁许可证。在2013年5月23日下发的军队房地产租赁许可证中也列明租赁用途为办公、住宿。现东轻宾馆表示因为66400部队保障部未能提供后期的军队房地产租赁许可证，导致其宾馆的租户无法办理营业执照进而无法注册公司，影响其正常营业。且自2016年4月66400部队保障部下发部队停止有偿服务的通知至2016年12月期间，多家公司退房后未能有新租户入住，影响了宾馆的收益。特别是2017年9月至腾退之日，宾馆在协助客户做最后的腾退工作，完全无法经营。另因66400部队保障部主张的违约金过高且对解除合同存有过错，故要求对租金及违约金给予减免。
2017年10月23日，66400部队保障部曾起诉东轻宾馆，要求腾退房屋并支付房租等，后撤诉。66400部队保障部在上述案件中未提及租赁期限为2014年4月1日起至2019年6月30日止的合同。66400部队保障部表示系因部队在收集材料时未及时向律师提供所致。
一审法院认为，66400部队保障部与东轻宾馆于2014年签订的《军队房地产租赁合同》中约定了该合同的生效条件，即需经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。现该合同中虽未经军队房地产管理部门审核批准，但上述部队内部管理行为不影响合同成立生效，况且上述租赁合同未违反法律、行政法规的强制性规定，合同双方也已按照合同约定履行了部分义务，故东轻宾馆所述合同未成立未生效之抗辩理由，于法无据，本院不予采信。东轻宾馆辩称自己所持有的合同中未有66400部队保障部的盖章，但根据66400部队保障部提供的合同，可以看出双方均加盖了公章，本院认为该合同是真实有效的，对合同当事人均具有约束力。因66400部队保障部已在合同落款处加盖了公章，故合同首部出租方处的名称并不能作为合同无效的理由。66400部队保障部虽在2017年10月份起诉东轻宾馆的案件中未提交该份合同，亦不能影响该份合同的真实存在。
合同依法成立后，双方均应按照合同约定履行各自的义务。本案中，东轻宾馆未按2014年的合同约定支付租金，理应承担相应的法律责任，故66400部队保障部起诉要求东轻宾馆支付租金之请求，理由正当，本院予以支持。具体租金数额，本院考虑东轻宾馆自2017年9月至腾退之日系在办理撤离腾退事宜，该期间租赁合同的目的无法实现，故本院对该期间的租金予以减免。另，东轻宾馆以66400部队保障部未办理军队房屋租赁许可证作为减免租金的理由，本院考虑66400部队保障部未办理军队房屋租赁许可证虽然违法了合同约定，东轻宾馆可以依据合同约定主张权利，但不能以此成为减免租金的理由，故对其该项抗辩，本院不予采信。
66400部队保障部起诉要求东轻宾馆支付违约金之请求，本院考虑东轻宾馆未按期支付租金系因66400部队保障部未办理军队房屋租赁许可证且66400下发撤离通知所致，并非故意拖欠，故对该项主张，本院不予支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、北京东轻宾馆于本判决生效后十五日给付中国人民解放军66400部队保障部房屋租2666667元；二、驳回中国人民解放军66400部队保障部的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审法院认定上述事实正确，本院予以确认。上述事实，有《军队房地产租赁合同》、通知、《租赁房地产交接单》及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。66400部队保障部与东轻宾馆签订的租赁期限为2014年4月1日至2019年6月30日的《军队房地产租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。东轻宾馆承租诉争房屋，应当按照合同约定支付租金，故一审法院支持66400部队保障部起诉要求东轻宾馆支付租金之请求正确，本院予以确认。东轻宾馆上诉称，66400部队保障部未办理军队房屋租赁许可证影响其给次承租人办理营业执照，因此应当减免租金。根据合同约定，东轻宾馆不得擅自将所承租的房地产转租，确实需要转租的，应当在不违背本合同约定的前提下，经66400部队保障部书面同意，签订转租合同，并报军队房地产管理部门审核备案后实施。东轻宾馆未提交证据证明66400部队保障部同意其转租，故其要求66400部队保障部赔偿转租损失，无合同依据，本院不予采纳。关于东轻宾馆主张部队停止有偿服务对其造成损失一节，一审法院已经考虑该因素，免除东轻宾馆自2017年9月至腾退之日的租金，故本院对其该上诉理由亦不予支持。
综上所述，东轻宾馆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费28133元，由北京东轻宾馆负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭燕枝
审 判 员 刘 磊
审 判 员 赵 蕾
二〇一八年八月十七日
法官助理 李 想
张进中
书 记 员 马子萌