广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法沙民一初字第1472号
原告：梁祥发，男，汉族，住广东省中山市大涌镇。
被告：陈玲，女，汉族，住四川省自贡市贡井区。
委托代理人：陈海祥，男，汉族，住四川省自贡市贡井区。
原告梁祥发诉被告陈玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月22日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月14日公开开庭进行了审理。原告梁祥发，被告陈玲的委托代理人陈海祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梁祥发诉称：原、被告于2013年12月21日签订了一份租赁合同，约定被告承租原告位于中山市大涌镇叠石大港桥街X号厂房及后面铁皮厂房作家具用途，租赁期限从2014年1月1日至2016年12月31日。从2015年1月1日至2015年12月31日止的月租金为35000元，从2016年1月1日至2016年12月31日止的月租金37000元；租赁期限内被告应于每月5日前交清当月租金，如被告逾期交纳租金的按拖欠租金总额每日收取1‰的滞纳金，逾期一个月的，原告有权解除合同，收回租赁物，被告所交纳的保证金归原告所有。合同签订后，被告向原告支付了保证金64000元，原告依约定将租赁物交付给被告使用，但被告尚欠原告2015年8月1日起的租金未付。原告认为，双方签订的合同合法有效，被告逾期支付租金已构成违约，原告有权解除合同，并要求被告支付2015年8月1日至2015年12月31日的租金175000元及之后至交还租赁物之日止按每月37000元计算的租金，被告缴纳的保证金64000元应归原告所有。原告为维护自身合法权益，特向法院起诉，请求判令：1.解除原、被告于2013年12月21日签订的租赁合同，被告于判决生效后三天内向原告交还租赁物；2.被告向原告支付2015年8月1日至2015年12月31日租金175000元；3.被告向原告支付2016年1月1日起至交还租赁物之日止按每月37000元计算的租金；4.被告缴纳的租赁保证金64000元归原告所有；5.诉讼费由被告承担。庭审中，原告梁祥发申请撤回第1项诉讼请求，理由是租赁合同已于2016年3月1日解除，其已收回租赁物。
原告梁祥发为证明其主张的事实并支持其诉讼请求向本院提交了如下证据：1.被告陈玲的身份证复印件；2.租赁合同；3.房产证及土地使用证复印件；4.协议1份。
被告陈玲辩称：1.确认租赁合同已于2016年2月29日解除并已经交还租赁房屋给原告；2.对原告要求被告支付2015年8月1日至2015年12月31日期间5个月的租金175000元有异议，因被告的财产于2015年9月被中山市第一人民法院另案查封，被告于2015年11月20日左右与原告协商要求将查封的财产搬到另外地方保管，未查封的财产以相应价值作抵押物的形式继续放在原告的厂房内，抵顶欠原告的租金，原告不同意，所以从2015年11月20日之后的租金不应由被告支付，被告已无能力支付租金，工厂已于2015年9月查封时停工，被告确认欠原告2015年8月至11月末的租金140000元，从2015年12月1日至2016年2月29日期间，虽然被告的财产仍存放在原告厂房，但由于该财产被法院查封，其中包括原告在本案中查封的财产，直至2016年2月29日查封的财产被法院全部扣押至中山市公物仓储有限公司，双方办理厂房交接手续并终止合同；3.租赁保证金64000元及水电费押金10000元被告已支付给原告，被告不同意其中的64000元归原告所有。
被告陈玲对其辩解未向本院提交证据。
经审理查明：2013年12月21日，梁祥发（甲方即出租方）与陈玲（乙方即承租方）签订了租赁合同一份，约定甲方将位于中山市大涌镇叠石大港桥北巷X号厂房及后面铁皮厂房租赁给乙方用于经营家具厂；租期期限从2014年1月1日至2016年12月31日；2014年2月1日至2014年12月31日，每月租金32000元，2015年1月1日至2015年12月31日，每月租金35000元，2016年1月1日至2016年12月31日，每月租金37000元；租赁期内，乙方在每月5日前交清当月租金，租金以现金方式结算；甲方于2014年2月1日前将上述租赁物交给乙方使用；如乙方无法定或约定的事由解除本合同或因乙方原因导致本合同无法履行的，乙方所交的保证金无偿归甲方所有；如乙方逾期交付租金的，则按拖欠租金总额每日收取1‰的违约金，逾期一个月仍未交付的，甲方有权解除本合同，收回上述租赁物，乙方所交的保证金归甲方；合同还约定了其他事项。合同签订后，梁祥发将上述房屋交给陈玲使用，陈玲也依约交纳租金及费用至2015年7月底。
另查：梁祥发是涉案房地产中山市大涌镇叠石村大港桥街X号的权属人。2016年3月1日，陈玲向梁祥发签订协议一份，内容为：梁祥发与陈玲于2013年12月21日签订的租赁合同，由于陈玲无法交租金，拖欠梁祥发七个月租金已违约，终止租赁合同。于2016年3月1日把厂房交回梁祥发自己使用，由房东自己处理出租。协议下方有陈玲及陈海祥的签名及捺印，梁祥发对该事实予以确认。
梁祥发称陈玲尚欠2015年8月1日至2015年12月31日的租金合计175000元及2016年1月1日至2016年2月29日的租金合计74000元。上述款项梁祥发经催收未果，遂具状诉至本院，主张前述实体权利。庭审中，梁祥发确认收取了陈玲租赁保证金64000元及水电费保证金10000元，并同意水电费保证金可以在欠款中扣除。陈玲认为2015年12月至2016年2月底的租金不应由被告支付，理由是被告11月已找原告协商，被告不答应，原告向法院申请查封被告的财产，故被告不应支付该期间的租金，陈玲只确认欠梁祥发2015年8月至11月的租金140000元。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。陈玲确认租赁了梁祥发的房屋，且梁祥发与陈玲签订的租赁合同是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应按合同的约定履行各自的义务。梁祥发已按合同的约定将所租房屋交付给陈玲使用，陈玲也应按合同的约定按时支付租金。由于双方均确认租赁合同已于2016年3月1日实际解除，房屋已交还给原告，原告收取了被告64000元租赁保证金另有10000元水电费保证金，双方同意将水电费保证金10000元在租金金额中扣除，被告确认应付原告2015年8月1日至2015年11月30日租金140000元。本案争议焦点是：1.2015年12月1日至2016年3月1日的租金109000元应否由被告支付？2.租赁保证金64000元应否归原告所有？结合本院审理查明事实，分析如下：
一、关于2015年12月1日至2016年3月1日的租金109000元应否由被告支付的问题。2016年3月1日，双方签订的协议中明确“由于陈玲无法交租金，拖欠梁祥发七个月的租金”，从2016年3月1日倒推七个月，即为2015年8月1日，则双方均确认陈玲欠梁祥发2015年8月1日至2016年3月1日的租金合计35000×5＋37000×2=249000元。梁祥发已依约将房屋交给陈玲使用，陈玲理应依约向梁祥发交纳租金。庭审中，陈玲确认欠2015年8月1日至2015年11月30日的租金140000元，但认为2015年12月1日至2016年3月1日的租金不应由被告支付，理由是被告11月已找原告协商，被告不答应，原告向法院申请查封被告的财产，所以被告不应支付该期间的租金，但被告对其辩解并未向本院提交证据，且该理由不足以成为陈玲在租赁合同存续期间不交纳租金的理由，故对于陈玲的上述辩解，本院不予采纳。本院认为，陈玲应向梁祥发支付2015年12月1日至2016年3月1日的租金109000元。因庭审中，双方均同意将陈玲交给梁祥发的水电费保证金10000元在租金中扣除，故陈玲应向梁祥发支付的租金合计为249000-10000=239000元。
二、关于租赁保证金64000元的归属问题。庭审中双方均确认陈玲向梁祥发交纳了64000元的保证金，本院对该事实予以确认。双方签订的租赁合同约定“如乙方逾期交付租金的，则按拖欠租金总额每日收取1‰的违约金，逾期一个月仍未交付的，甲方有权解除本合同，收回上述租赁物，乙方所交的保证金归甲方”。虽然陈玲对合同第二页及第三页不予确认，但其无相反证据予以反驳，故本院对梁祥发的陈述及证据予以采信。梁祥发请求陈玲所交的保证金64000元无偿归其所有的诉讼请求，证据充分，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告陈玲于本判决发生法律效力之日起七日内向原告梁祥发支付2015年8月1日至2016年2月29日的租金合计239000元；
二、被告陈玲交纳的保证金64000元归原告梁祥发所有。
若未按判决书指定的期间履行付款义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4886元，财产保全费1395元，合计共6281元（原告已预交），由被告陈玲负担（被告陈玲应于本判决生效之日起七日内直接返还原告梁祥发）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 刘 忠
代理审判员 刘敏娟
人民陪审员 梁蓓莉
二〇一六年五月二十六日
书 记 员 罗 敏
谭银娣
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