四川省峨眉山市人民法院民 事 裁 定 书（2015）峨眉民初字第1447号原告（反诉被告）：邓毅，男，生于1968年2月15日，汉族，住四川省乐山市。委托代理人（特别授权代理）：徐进松，四川新大洲律师事务所律师。被告（反诉原告）：乐山天瑞乐途旅游养老产业发展有限公司，住所地乐山市市中区。法定代表人：李宏，经理。委托代理人（特别授权代理）：欧舸，四川智凯律师事务所律师。本院2015年7月13日受理原告邓毅与被告乐山天瑞乐途旅游养老产业发展有限公司（以下简称天瑞公司）合同纠纷一案，于2015年8月5日受理反诉原告天瑞公司与反诉被告邓毅合同纠纷一案后，因本案须以另案的审理结果为依据，而另案并未审结，本院于2015年8月19日裁定本案中止审理。本案于2015年12月25日恢复审理后，依法由审判员郑欣适用简易程序，于2015年2月16日合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）邓毅及其委托代理人徐进松，被告（反诉原告）天瑞公司法定代表人李宏及委托代理人欧舸到庭参加了诉讼。原告邓毅诉称：2015年4月22日，原告与峨眉山市黄湾乡龙洞村八组村民尹文昌、尹明昌、尹元昌签订《租赁经营合同》一份，约定尹文昌、尹明昌、尹元昌将自建的位于峨眉山市黄湾乡龙洞村八组的三幢房屋（建筑面积约2500平方米）出租给原告开办酒店，酒店字号“金竹林休闲酒店”。同日，被告天瑞公司的法定代表人李宏与原告协商签订了《峨眉山金竹林项目承包经营合同》（以下简称《承包经营合同》），约定由原告将“金竹林休闲酒店”承包给被告经营：一、承包期限自2015年5月1日至2030年7月1日；二、承包金每年40万，另由被告承担房屋租金；三、若一方违约，除赔偿对方所有损失外，还需支付对方违约金20万元。合同签订后，原告将酒店（含场地、酒店物品）全数交付被告承包经营。按照合同约定，被告应在2015年7月1日前向原告缴纳第一年租金23万元，并在同年5月1日前缴纳承包费10万元。但被告在使用酒店的情况下，拒绝履行付款义务，并私下与尹文昌等三人签订租赁协议，被告的违约行为，严重侵害了原告的权利，遂诉至法院，请求判令：1、被告支付承包费7万元，承担违约金20万元，并赔偿因违约给原告造成的损失30万元，合计57万元；2、由被告承担本案诉讼费用。被告天瑞公司辩称：原告违约在先，根据《承包经营合同》第四条第（一）项“甲方的权利和义务”中第4条、第5条之约定，原告应协助被告办理各类经营所需的证照并协助被告处理经营期间所有问题，原告并未按约履行。另，原告在与被告签订《承包经营合同》时，隐瞒了很多重要事实，致使被告在经营过程中遭到原告合伙人闵治福等人阻拦，无法继续经营。故请本院驳回原告诉讼请求。反诉原告天瑞公司诉称：2015年4月22日，反诉原告的法定代表人李宏与反诉被告签订《承包经营合同》，签订该合同时，反诉被告向李宏出具了其单独与峨眉山市黄湾乡龙洞村八组金竹林休闲酒店房东尹文昌、尹明昌、尹元昌签订的《租赁经营合同》，以骗取李宏信任。后来，当反诉原告在该酒店进行改造装修及经营活动时，闵治福、毛海翔、毛海群要求反诉原告立即停止经营，称酒店为其与反诉被告合伙经营，反诉原告侵犯了三人的经营权。此举，造成反诉原告装修改造投入损失457126.95元，固定资产损失34879.5元，经营亏损56000元。反诉原告认为，反诉被告签订《承包经营合同》时故意隐瞒与签订合同有关的重要事实，造成反诉原告损失，应当承担缔约过失责任和相关赔偿责任，故请求判决：1、依法撤销反诉原告与反诉被告于2015年4月22日签订的《承包经营合同》；2、反诉被告赔偿反诉原告投资经营损失548006.45元；3、诉讼费用由反诉被告承担。反诉被告邓毅辩称：1、反诉原告认为《承包经营合同》效力有问题，是撤销之诉，而反诉原告反诉请求支付违约金又是违约之诉；2、违约是反诉原告单方面的陈述，闵治福等人阻拦反诉原告经营并非事实，另反诉原告称反诉被告骗得反诉原告签订合同的陈述并无证据，不是事实；3、反诉原告的反诉诉请成立的前提是《承包经营合同》无效，而该合同是双方真实意思的表示，是合法有效的。综上，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。经审理查明：2011年8月25日，峨眉山-乐山大佛风景名胜区管理委员会向峨眉山市黄湾乡龙洞村八组村民尹文昌、尹明昌、尹元昌分别出具《建设工程规划许可证》，许可：尹元昌在黄湾乡龙洞村八组迁建住房二层，占地120平方米，建筑面积298.2平方米；尹明昌在黄湾乡龙洞村八组迁建住房二层，占地90平方米，建筑面积160.24平方米；尹文昌在黄湾乡龙洞村八组迁建住房二层，占地90平方米，建筑面积160.24平方米。取得上述许可证后，尹文昌、尹明昌分别在规划点内修建四层房屋一幢，尹元昌在规划点内修建三层房屋一幢，三幢房屋建筑面积共计2500平方米左右。2015年4月22日，尹文昌、尹明昌、尹元昌（甲方）与原告邓毅（乙方）签订《租赁经营合同》，约定：原告租赁尹文昌等三人位于峨眉山市黄湾乡龙洞村八组的上述房屋用于经营休闲酒店，租期自2015年7月1日至2030年6月30日；租金第一年至第三年23万元，第四年至第六年26万元，第七年至第九年30万元，第十年至第十二年34.5万元，第十三年至第十五年40万元，每年租金于当年7月1日缴付；租赁期间内房屋改造、维修、设施添置、家具、用具更换均由原告负责；若因政策性因素及不可抗拒的自然灾害造成合同不能履行，双方不承担违约责任；若一方违约：“1、在租赁有效期内，无论乙方经营效益好坏，甲方均不得收回经营权，如违约甲方应赔偿乙方250万元损失，并承担损失费30%的违约责任。2、在租赁有效期内，乙方不按本合同规定按时交足租赁费，视为违约，甲方从此收回经营权，乙方不得损坏搬走或处置家具、床上用品、设备、设施。在租用期满后乙方有优先租用权。3、甲、乙双方在合同期满前三个月协商是否续签，如须续签在同等条件下乙方有优先权。如双方中止合同乙方须将酒店内所有财物在2030年5月30日前无偿交付甲方使用”。原告与尹文昌等三人签订上述租赁合同当日又与被告法定代表人李宏签订了《承包经营合同》，该合同约定：甲方为原告邓毅，乙方为四川天瑞乐途旅游养老产业发展有限公司乐山分公司；甲方将位于峨眉山市黄湾乡龙洞村八组的金竹林休闲酒店承包给乙方经营（场地范围以甲方签订的租赁经营合同的经营范围为准），承包期限自2015年5月1日至2030年7月1日止，承包金每年40万元整，由乙方分别于2015年5月1日、8月1日、9月1日及10月1日前分别向甲方支付10万元，并自第二年起，乙方每年5月1日前向甲方支付当年度的承包金40万元整；另，乙方还需按甲方与尹文昌等三人签订的《租赁经营合同》承担每年的场地租用费，由乙方每年7月1日前向甲方支付；甲方应将金竹林休闲酒店及场地内现有设备、设施、家具及其它一些零星物资全部移交乙方使用，并协助乙方办理各类经营所需证照，协助乙方处理经营期间所有问题；承包期第一年期间双方如有违约，除承担对方所有损失外，还需支付对方违约金二十万元整。《承包经营合同》签订后，被告对上述三幢房屋及附属设施进行了改造装修经营，但并未按约向原告支付承包金及场地租用费，原告遂诉至本院请求判如前所述，诉讼中，被告提起反诉，请求判如所述。本院认为：本案双方当事人虽争议的是《承包经营合同》，但该合同所涉及的尹文昌等三人位于峨眉山市黄湾乡龙洞村八组的三幢房屋均未按照《建设工程规划许可证》的规定进行建设。而审理中，双方当事人又未提供该房屋系合法建筑的证据，需要由相关部门先行对该房屋的合法性进行认定和处理。只有经相关部门先行认定和处理后，本院方能对双方当事人订立的《承包经营合同》的效力问题及其法律后果做出认定和处理。因此，本案现不属于人民法院的民事诉讼受案范围，应驳回原告及反诉原告的起诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项及《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第139条之规定，裁定如下：一、驳回原告邓毅的起诉。二、驳回反诉原告乐山天瑞乐途旅游养老产业发展有限公司的起诉。案件受理费9500元，依法退还原告邓毅。反诉案件受理费9280元，退还反诉原告乐山天瑞乐途旅游养老产业发展有限公司。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于乐山市中级人民法院。审判员 郑 欣二〇一六年二月十六日书记员 邓雅心附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第139条起诉不符合受理条件的，人民法院应当裁定不予受理。立案后发现起诉不符合受理条件的，裁定驳回起诉。不予受理的裁定书由负责审查立案的审判员、书记员署名；驳回起诉的裁定书由负责审理该案的审判员、书记员署名。