新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）乌中民四终字第1235号
上诉人（原审华凌公司）：新疆华凌房地产开发有限公司，住所地乌鲁木齐市。
法定代表人：米恩民，该公司总经理。
委托代理人：刘莹，女，1982年8月22日出生，汉族，新疆华凌房地产开发有限公司职员，住乌鲁木齐市沙依巴克区。
委托代理人：兰虹，新疆四至律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：石丰莱（曾用名石磊），男，1985年9月6日，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市米东区。
委托代理人：石海龄，男，1958年2月2日出生，汉族，米东区兽医站职工，住乌鲁木齐市米东区。
上诉人新疆华凌房地产开发有限公司（以下简称华凌公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2014）水民三初字第594号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年11月4日受理后，依法组成合议庭于2014年11月24日公开开庭审理了本案，上诉人华凌公司的委托代理人兰虹，被上诉人石丰莱的委托代理人石海龄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：石丰莱与华凌公司签订商品房预售合同，约定石丰莱购买华凌公司开发建设的水磨沟区南湖北路东二巷188号南湖高层小区B区第10栋1单元1301号房屋，房屋总价653908.8元；华凌公司应当在2012年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将综合验收合格并符合本合同约定的商品房交付石丰莱使用。如房屋提前具备交付条件，以华凌公司发出的公告时间为准。该合同对逾期交付房屋的违约责任约定为：合同继续履行的，按合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，华凌公司按日向石丰莱支付已交付房价款万分之二的违约金。石丰莱、华凌公司双方合同附件对地漏进行了约定。合同签订后，石丰莱依约交纳了全部房款。华凌公司在收到建设工程竣工报告后，组织勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位进行了竣工验收。2012年11月27日，华凌公司通过新疆都市报向购房人发出办理入住手续的公告。石丰莱于2013年5月10日办理了入住手续。另查明，在合同履行过程中，就华凌国际公寓项目是否通过竣工验收备案、是否达到交付使用条件问题，部分业主向政府相关部门进行投诉。
原审法院认为：石丰莱、华凌公司双方签订的《商品房预售合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。当事人应当按照合同约定的内容全面履行自己的义务。本案中石丰莱在合同履行中已完成了交纳全部房款的合同义务，华凌公司负有按合同约定的交付期限即2012年10月1日前，向石丰莱交付已验收合格的房屋。根据庭审中石丰莱、华凌公司双方提交的证据，石丰莱所购房屋的楼栋虽然经过了五方验收，但竣工验收报告最终未通过政府主管部门的确认，尚不具备交付使用条件，因此华凌公司应按合同约定向石丰莱承担逾期交房的违约责任。石丰莱要求华凌公司按已付房款的日万分之二支付2012年10月2日至2014年5月21日期间共计596天的逾期交房违约金的诉讼请求，合理有据，故予以支持。石丰莱要求华凌公司向其交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，并赔偿因未能安装地漏的损失5000元的诉讼请求，鉴于石丰莱所购房屋尚不具备交付条件，故对石丰莱该项请求暂不予支持。石丰莱可依照合同约定，待华凌公司向石丰莱交付符合约定具备入住条件的房屋时，再行主张相应的权利。华凌公司辩称合同履行过程中存在情势变更事由，请求减少违约金数额，原审法院认为，情势变更原则是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的事由发生的重大变化而使合同的基础动摇或者丧失，若继续维持合同会显失公平，因此允许变更合同内容或解除合同的原则。本案中华凌公司主张的情形不符合情势变更原则的构成要件，故对华凌公司的此辩解不予采信。对于华凌公司辩解违约金应按租房损失30%支付的意见，原审法院认为，石丰莱、华凌公司在双方合同中明确约定了违约金的计算方式，华凌公司理应按照合同约定向石丰莱支付逾期交房违约金，华凌公司上述辩称意见，违反民事法律关系中当事人意思自治的原则，故不予采信。遂判决：一、新疆华凌房地产开发有限公司支付石丰莱逾期交房违约金77684.37元（653908.8元×2‱×594天）；二、驳回石丰莱的其他诉讼请求。
上诉人华凌公司不服一审判决上诉称：原审法院查明事实遗漏重大事项，适用法律显属不当，违反公平及诚实信用原则，于法无据。一、对于房屋是否具备交付条件查明事实遗漏。我方在2013年8月19日完成了全套竣工验收备案手续。在2014年1月13日乌鲁木齐市建设委员会（以下简称市建委）向我公司出具的《关于华凌国际公寓9-13号楼项目重新组织竣工验收的通知》，只是要求整改，未撤销原颁发的竣工验收监督记录和竣工验收备案手续。二、由于查明事实遗漏造成误判。我方提交了五方竣工验收报告、竣工验收监督记录、备案登记表、房产证等证据，小区90%以上住户入住并使用房屋也是事实，而原审法院仅凭2014年1月13日市建委出具的通知将其他所有证据排除显属不当。房产证的取得也能证明房屋竣工验收资料的完备与合法。三、已交付入住的房屋在业主不退房的情况下，仍要求我方承担逾期交付违约金违反诚实信用原则及公平原则。涉案房屋石丰莱已居住至今，倘若石丰莱认为房屋不具备交付条件，应提出退房要求，但石丰莱至今未以任何实际行动或口头明示要求退房。这种即占有、管理、装修、使用房屋，又认为房屋不能交付，要求我公司承担逾期责任的行为有违诚实信用和公平原则。四、逾期违约金的计算不当。按照相关法律的规定，违约金应与损失相适应。对于房屋逾期交付给石丰莱造成的损失，一审中我方已经提交了同地段租金评估报告，证明合同约定的违约金超出租金损失的30%应当予以调整。只有房屋租金损失是房屋不能按期交付时可以合理预见的损失，如存在其他损失应由石丰莱承担举证责任，由法院酌情判定。综上，请求二审法院查明事实，正确适用法律，判令上诉人承担合理范围内的违约责任，驳回石丰莱的其他诉讼请求。
被上诉人石丰莱答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。一、关于涉诉房屋是否符合交付条件的问题，原审查明事实清楚。根据相关法律规定，华凌公司提交的竣工验收记录不能作为认定涉诉房屋是否符合交付条件的最终依据。根据我方提交的市建委文件，可以证明华凌公司交付的房屋未达到竣工验收的条件，至今为止，9号楼至13号楼均未进行竣工验收，原审法院对此的认定正确。二、关于违约金是否过高的问题。本案中的合同文本是华凌公司提供的，明确约定违约金按日万分之二予以计算，该约定并没有违反法律规定，因此违约金不应予以调整。综上，请求二审法院依法驳回华凌公司的上诉请求，维持原判。
本院经二审审理查明的事实与原审法院查明事实相一致。
二审另查明，2014年1月13日市建委向华凌公司出具了乌建发（2014）12号文件《关于华凌国际公寓9-13号楼项目重新组织竣工验收的通知》，该通知决定华凌公寓9-13号楼项目停止使用，待整改完毕后，需重新组织竣工验收、备案。2014年11月11日市建委向自治区住房和城乡建设厅（以下简称区建设厅）出具乌建发（2014）542号文件，建议：因华凌公寓小区当时组织竣工时未按图纸要求安装分户电表成为重新组织竣工验收的主要原因，2014年2月28日通过了电业局的验收，其它相关质量问题也已整改完毕，因此将之前已验收部分不再重新组织验收，单独将分户电表的分部分项工程验收结果作为重新组织竣工验收完成的依据。2014年11月12日区建设厅出具新建回复（2014）177号复函，同意市建委的处理意见。
以上查明事实有商品房预售合同、票据、竣工验收报告、竣工验收备案表、房产证、乌建发（2014）12号文件、乌建发（2014）542号文件、新建回复（2014）177号复函、当事人陈述、庭审笔录等存卷为证。
本院认为，一、石丰莱与华凌公司签订的商品房预售合同是双方真实意思的表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方应当按合同履行各自的义务。二审庭审中，华凌公司提供了两份新证据，即市建委的乌建发（2014）542号文件及区建设厅的新建回复（2014）177号复函，该两份证据可以证实，建设行政主管部门已认定2014年2月28日华凌国际公寓9-13号楼通过电业局的分户电表的分部分项工程验收结果可以作为重新组织竣工验收完成的依据，之前已验收部分不再重新组织验收，故2014年2月28日涉诉房屋已具备交付条件，石丰莱主张在此之前的逾期交房违约金予法有据，本院于以支持，对超过上述时间的逾期交房违约金不予支持。按上述时间计算，华凌公司应向石丰莱支付逾期交房违约金67352.61元【房屋总价款653908.8元×2‱×515天（2012年10月2日至2014年2月28日）】。
二、华凌公司上诉认为原审法院以行政机关的文件作为认定涉诉房屋不具备交付条件的依据不当，对此本院认为，商品房是否具备交付条件属于建设行政主管部门行政管理的事项，是否具备交付条件应以建设行政主管部门的结论为依据，现建设行政主管部门已对重新组织竣工验收的相关事宜作出认定，故原审判决以建设行政主管部门的文件作为定案依据并无不当。对于华凌公司已取得的《竣工验收监督记录》是否已撤销及涉诉房屋是否已取得房产证均不能作为否定建设行政主管部门对涉诉房屋重新组织竣工验收相关事宜的认定。
三、华凌公司上诉认为石丰莱在不退房的情况下要求其承担违约金违反了诚实信用及公平原则。对此本院认为，对于华凌公司的违约行为，石丰莱作为合同相对人可以选择要求华凌公司承担违约责任的方式，根据合同法的相关规定，石丰莱要求华凌公司以支付违约金的方式承担违约责任符合法律规定，故华凌公司的该上诉主张不能成立，本院不予支持。
四、关于违约金是否应当调减的问题。华凌公司上诉认为石丰莱主张的违约金数额过高，应予以调减。对此本院认为，华凌公司作为商品房预售合同的提供者，对于违约条款应当是明知及能预见的，现华凌公司认为违约金过高违反了公平原则与事实不符，本院不予支持。
综上，华凌公司未按合同向石丰莱交付合格的房屋，石丰莱依据合同向华凌公司主张相应的违约金于法有据，应予以支持。原审判决部分不当，本院予以纠正，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持乌鲁木齐水磨沟区人民法院（2014）水民三初字第594号民事判决第二项，即：驳回石丰莱的其他诉讼请求。
二、变更乌鲁木齐水磨沟区人民法院（2014）水民三初字第594号民事判决：“一、被告新疆华凌房地产开发有限公司支付原告石丰莱逾期交房违约金77684.37元（653908.8元×2‱×594天）；”为新疆华凌房地产开发有限公司偿付石丰莱违约金67352.61元【房屋总价款653908.8元×2‱×515天（2012年10月2日至2014年2月28日）】。
以上新疆华凌房地产开发有限公司应给付石丰莱款项67352.61元，须于本判决生效之日起十日内一次性付清。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案请求标的77684.37元，核定给付标的67352.61元，占请求标的的87%，一审案件受理费871.05元（石丰莱已预交），由华凌公司承担87%即757.81元，由石丰莱承担13%即113.24元；二审案件受理费1468.72元（上诉人华凌公司已预交），由上诉人华凌公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 兰 莉
审 判 员 黎 剑
审 判 员 陈映红
审 判 员 王 宏
代理审判员 柳 燕
二〇一四年十一月二十八日
书 记 员 胡江林