福建省永安市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）永民初字第2987号
原告（反诉被告）陈君治，男，1978年2月6日出生，汉族，住永安市。
原告（反诉被告）温春红，女，1982年1月3日出生，汉族，住永安市。
被告（反诉原告）永安闽水缘房地产开发有限公司，住所地永安市香樟大道716号A栋。
法定代表人饶希凡，董事长。
委托代理人郑长青，福建建州联兴律师事务所律师。
原告（反诉被告）陈君治、温春红与被告（反诉原告）永安闽水缘房地产开发有限公司（以下简称“闽水缘房地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年7月16日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈君治、温春红、被告（反诉原告）闽水缘房地产公司的委托代理人郑长青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈君治、温春红诉称：2012年9月26日，原告向被告购买坐落于永安市高尔夫花园3幢12层5单元的商品房一套，建筑面积77.5平方米，总房价款372000元，其中，银行按揭贷款260000元。合同签订后，原告按被告要求提供有关贷款所需材料，2012年12月4日，银行将贷款260000元转入被告账户。2013年1月1日，原告开始偿还贷款，其中，2013年1月至12月，每月还款1942.24元，2014年，除3月还款1942.68元、8月还款1942.70元、9月还款1942.72元，其余每月还款1942.24元，至2014年11月，累计还款48529.28元。合同约定，被告应于2013年10月将符合合同约定的房屋交付给原告，但在交房时，原告要求先验房，待房屋质量没问题时，原告再按约定将余下的首付款支付给被告，但被告拒绝验房，且房屋整体出现地板、墙体开裂等问题，为此，原告要求被告提供房屋质量鉴定合格证书，但被告至今未能提供，因此，原告拒绝交房。2014年5月22日，被告向永安法院起诉，要求解除商品房买卖合同，永安法院判决解除合同，并判决被告退还给原告购房款315900元（37200元＋260000元＋18700元）。宣判后，被告提起上诉，中院改判被告退还给原告购房款55900元，银行贷款260000元待银行解除贷款合同时另行主张。2015年1月15日，被告在未经原告同意，也未告知原告的情况下，单方与银行解除贷款合同。综上，请求法院判令：1、被告退还给原告已支付的银行按揭贷款本息48529.28元；2、被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告陈述其计算有误，变更第一项诉讼请求为被告退还给原告已支付的银行按揭贷款本息44672.9元。
被告闽水缘房地产公司辩称：1、被告所收到的原告购房贷款260000元，已于2015年1月15日被贷款银行扣划251603.90元；2、购房按揭贷款合同是原告与中国银行签订，原告根据合同偿还按揭贷款本息累计48529.28元，是向贷款银行即中国银行偿还，并非还给被告，被告未收到原告上述涉案款项。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
反诉原告闽水缘房地产公司反诉称：2012年9月26日，原告与二被告签订一份《商品房买卖合同》，约定被告购买原告预售的“高尔夫花园”3幢12层05号住宅房屋，合同对原告的违约责任约定，“逾期超过90日后，原告在被告书面催告30日后仍未支付应付款的，被告有权解除合同。被告解除合同的，原告按累计应付款的20%向被告支付违约金。”合同约定总购房款372000元，其中，首付款112000元。2012年9月26日，双方对首付款的支付方式签订《关于垫付首期的补充协议》，约定被告对首付款中的74800元分四期支付，分别于2013年4月1日前、2013年10月1日前、2014年4月1日前、2014年10月1日前各支付18700元。但被告拒不履行付款义务，原告遂于2014年5月22日向永安法院起诉解除合同，法院依法判决解除合同，二审法院维持了解除合同的判决。综上，请求法院依法判令：1、二被告支付给原告违约金74400元（按购房款372000元的20%计算）；2、被告承担本案诉讼费。
反诉被告辩称：1、造成答辩人不能按期付款的过错在于原告。因为答辩人按约定分期付款时，反诉原告不能出具正式发票，因此，答辩人有权拒绝付款。在前期付款时，反诉原告不按时开具正式发票反而要求答辩人交付违约金，这种行为是严重的欺诈行为，所以，不能按时付款的过错在于反诉原告。2、合同约定的违约金过高，由法院依法认定。综上，请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。
经审理查明：永安市高尔夫花园楼盘系被告开发建设。2012年9月26日，二原告与被告签订一份《商品房买卖合同》（以下简称“合同”）。合同主要约定：原告向被告购买位于永安市高尔夫花园第3幢12层05单元商品房一套，建筑面积77.50平方米，每平方米单价4800元，总房价款计人民币372000元。原告应于签订合同当日支付首期购房款112000元，余款260000元由原告申请办理银行按揭贷款手续。被告应在2013年10月31日前将符合合同约定条件的商品房交付给原告。关于原告逾期付款的违约责任，合同第七条作如下约定：逾期超过90日后，原告在被告书面催告30日后仍未支付应付款的，被告有权解除合同。被告解除合同的，原告按累计应付款的20%向被告支付违约金。原告愿意继续履行合同的，经被告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之二的违约金。同日，原、被告双方就涉案商品房买卖又签订了《关于垫付首期的补充协议》，补充协议主要约定：涉案房屋的总价为372000元，应缴付首期款112000元，原告已交付首期款37200元，剩余首期款74800元由被告垫付；原告承诺在合同签订之日起两年内还清由被告垫付的74800元，具体付款方式为：2013年4月1日前支付18700元、2013年10月1日前支付18700元、2014年4月1日前支付18700元、2014年10月1日前支付18700元；原告按补充协议约定期限交清全部购房款前提下，房屋交付期限为2014年10月1日，否则被告交房期限顺延至原告交清购房款时；如原告无法在约定时间内支付相应的款项，则视为原告违约，由原告承担一切违约责任；该补充协议具有与《商品房买卖合同》同等法律效力，若补充协议与《商品房买卖合同》有不一致，以补充协议为准。
嗣后，原告按约定支付了首期购房款37200元，并于2013年4月12日支付分期首付款的第一期购房款18700元，此后，又按合同约定与中国银行股份有限公司永安支行签订按揭贷款合同，该贷款由讼争房屋作抵押担保并由被告作为保证人提供阶段性连带责任保证。2012年12月4日，中国银行股份有限公司永安支行于将贷款260000元转入被告的账户，被告于次日向原告出具不动产统一发票。但之后，原告未按约定支付分期首付款第二期及第三期购房款合计37400元，被告委托福建商通律师事务所向二原告发出《律师提示函》，主要内容：陈君治先生、温春红女士：受永安闽水缘房地产开发有限公司（以下称闽水缘公司）的委托，现对你们未履行2012年9月26日与闽水缘公司签订的《商品房买卖合同》、《关于垫付首期补充协议》约定的义务，特通知如下：1、你们违反《关于垫付首期补充协议》约定，已经拖欠37400元款项未付，请你们在2014年5月5日前，向闽水缘公司付清。2、你们未按前条通知履行付款义务的，闽水缘公司与你们签订的《商品房买卖合同》、《关于垫付首期补充协议》自2014年5月6日起解除。该《律师提示函》发出后，二原告未按要求支付分期首付款，被告也未将讼争房屋交付给二原告。2014年5月22日，被告以原告拒不履行《关于垫付首期的补充协议》约定的付款义务为由，诉诸法院，要求确认双方签订的《商品房买卖合同》及《关于垫付首期的补充协议》已解除。该案诉讼过程中，法院依法向中国银行股份有限公司永安支行送达告知书，告知其可作为本案有独立请求权的第三人参加诉讼，但该行未在法院指定的期间提出参加诉讼的申请。经审理后，一审法院判决：一、双方签订的上述合同及协议于2014年5月6日解除；二、被告闽水缘房地产公司应退还给原告购房款315900元（含按揭贷款260000元）。二审法院认为商品房买卖合同与银行按揭贷款合同是两个虽有关联但不相同的合同法律关系，并非主合同与从合同关系，解除购房合同并不意味着银行按揭贷款合同效力终止，因此，维持一审法院判决第一项，变更第二项判决为：上诉人闽水缘房地产公司退还给原告购房款55900元（不含按揭贷款260000元）。
另查明，2013年1月起至2014年11月，原告按按揭贷款合同的约定，共计偿还贷款本息44672.9元。2015年1月15日，中国银行股份有限公司永安支行从被告的银行账户一次性划扣251603.90元，用途为“代还温春红贷款本息。”
上列事实，有原告提供的民事判决书、贷款已还款明细清单、被告提供的转账还款单据、商品房买卖合同、关于垫付首期款的补充协议及双方当事人的陈述等证据在案为凭为凭，并经庭审质证，可以采信。
本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《关于垫付首期的补充协议》业经法院判决予以解除，同时，按揭贷款银行以其从被告的银行账户一次性划扣款项，提前收回已发放的按揭贷款本息之行为，实际也解除了双方之间的按揭贷款合同，由于被告实际收受了购房款及购房贷款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之规定，被告作为商品房出卖人理应将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给担保权人即按揭贷款银行和原告。故原告要求被告偿还已支付的银行按揭贷款本息合计44672.9元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。涉案《商品房买卖合同》经法院以原告未按《关于垫付首期的补充协议》之约定，履行第二期及第三期购房款之违约行为，依法予以解除，故被告反诉要求原告支付违约金的诉讼请求，符合法律及合同之约定，本院予以支持。因被告未能提供证据证实除原告逾期未付款之行为外给其造成了其他损失之依据，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，本院酌定原告应支付给被告违约金1034.7元（1、按2012年7月6日中国人民银行公布的半年期贷款基准利率5.6%的130%计算，补充协议约定第一期购房款18700元应于2013年4月1日前支付，但原告实际于2013年4月12日支付完毕，逾期11日，违约金为18700元×5.6%×1.3÷365天×11天=41.0元；2、按2012年7月6日中国人民银行公布的一年期贷款基准利率6.0%的130%计算，补充协议约定第二期购房款18700元应于2013年10月1日前支付，违约金计算至合同解除之日即2014年5月6日，为18700元×6.0%×1.3÷365天×217天=867.2元；3、按2012年7月6日中国人民银行公布的半年期贷款基准利率5.6%的130%计算，补充协议约定第三期购房款18700元应于2014年4月1日前支付，违约金计算至合同解除之日即2014年5月6日，为18700元×5.6%×1.3÷365天×35天=130.5元）。原告关于违约金约定过高的答辩理由，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第二十五条第二款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条之规定，判决如下：
一、被告永安闽水缘房地产开发有限公司应返还给原告陈君治、温春红银行按揭贷款本息合计人民币44672.9元。
二、反诉被告陈君治、温春红应支付给反诉原告永安闽水缘房地产开发有限公司违约金1038.7元。
三、上述一、二项折抵后，被告永安闽水缘房地产开发有限公司应返还给原告陈君治、温春红银行按揭贷款本息合计人民币43634.2元。
四、驳回反诉原告永安闽水缘房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费916.8元，由被告永安闽水缘房地产开发有限公司负担。
反诉案件受理费减半收取830元，由反诉原告永安闽水缘房地产开发有限公司负担818.5元，反诉被告陈君治、温春红负担11.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
审 判 长 余 源
代理审判员 高美珍
人民陪审员 翁凤英
二〇一六年二月二十九日
书 记 员 陈春颜
附：本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二十六条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。