广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤18民终1986号上诉人（原审被告）：清远市威鹏房地产有限公司。住所地：广东省清远市清城区洲心街富景天下1区**号楼*楼。法定代表人：薛锡洪，总经理。委托诉讼代理人：黄艾琳，广东捷高律师事务所律师。委托诉讼代理人：林瑞文，广东捷高律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：方艳，女，1989年7月20日出生，汉族，住四川省合江县。委托诉讼代理人：陆锋，广东中肯律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆倩倩，广东中肯律师事务所辅助人员。上诉人清远市威鹏房地产有限公司（以下简称威鹏公司）与被上诉人方艳因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2016）粤1802民初5582号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月24日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行公开审理。上诉人威鹏公司的委托诉讼代理人黄艾琳、被上诉人方艳以及其委托诉讼代理人陆锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。威鹏公司上诉请求：1、撤销清远市清城区人民法院(2016)粤1802民初5582号民事判决，并依法改判；2、本案一、二审诉讼费用由方艳承担。事实与理由：第一、一审法院判决认定威鹏公司没有按合同约定履行通知收楼的义务且至今没有交付房屋是错误的。根据威鹏公司与方艳签订的《商品房买卖合同》第十一条、《合同补充协议》以及《富景天下前期物业管理服务合同》的约定，威鹏公司在2015年4月13日已以挂号信的方式向方艳发出书面收楼通知，按上述双方的合同约定，视为买受人在2015年4月13日已对该物业进行验收，接管和使用。同时，清远市中级人民法院（2015）清中法民二终字第701号生效判决确认陆锦祥等人在2015年4月收到威鹏公司寄出的收楼通知书，而威鹏公司在2015年4月13日同批次寄出的挂号信清单中，同时出现陆锦祥及方艳的名字，可以确认的事实是威鹏公司在2015年4月13日已经向本案方艳寄出收楼通知，威鹏公司已履行书面通知收楼义务，故违约金计算时间应截止至2015年4月15日。第二、一审判决按每日万分之五计算本案违约金且计算数额属于明显过高，应按同地段房屋租金计算。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，即使威鹏公司存在违约的情况，方艳未提供证据证明对其造成的直接损失，因此方艳的损失只有租金损失，方艳可通过租用同地段同类型的房屋来实现居住目的，房屋租金相当于方艳的实际损失。而本案涉案房屋同地段租金估价为每月8-11/平方米，涉案房屋租金评估为1150.88元/月，自2013年7月1日起计算至2015年4月共计22个月，本案方艳的实际损失为25319.36元。本案涉案房屋总价为665017元，一审判决认定违约金为405660.37元(暂计至2016年11月11日)，已远远高出方艳实际损失的百分之三十，高达房屋总价的61%。方艳购买本案房屋因威鹏公司逾期交楼的原因完全不可能出现665017元的损失。威鹏公司认为一审法院判决按照每日万分之五计算的违约金总额明显过高，请求二审法院可以充分考虑实际情况，以方艳的实际损失为基础，降低违约金的计算标准，以同地段租金来计算违约金。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判，维护威鹏公司的合法权益。二审诉讼中，威鹏公司向本院书面提出，《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，因此撤回针对违约金计算标准的上诉请求及理由。方艳答辩称：1、威鹏公司没有按照合同约定履行通知收楼的义务，根据《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第十条约定，买卖合同双方来往函件按照买卖合同写明的地址用邮寄方式送达。威鹏公司称在2015年4月13日以挂号信方式向方艳发出书面收楼通知，但威鹏公司提交的挂号信交寄清单中寄达局为清远市，而《商品房买卖合同》记载的地址位于四川省合江县，威鹏公司做法是不符合其约定。威鹏公司也没有提供其他证据证明收楼通知由方艳签收，威鹏公司违约行为导致方艳至今未能收楼。因此，一审判决是正确的。2、威鹏公司认为违约金按涉案房屋按同地段房屋租金计算是不正确的，方艳不仅有租金损失，还有对物权的转让、处分等收益的损失。双方签订的合同是双方真实意思表示，约定的违约金标准没有过高，因此，一审法院按照意思自治的约定不存在错误。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回威鹏公司请求，维持一审判决。方艳向一审法院起诉请求：一、威鹏公司向方艳计付逾期交房违约金，自2013年6月30日起以已付购房款665017元为基数按每日万分之五的标准至实际交付房屋之日，暂计至起诉之日为405328元；二、威鹏公司在指定期限内将清远市清城区××景天下花园××区××层××号房屋权属登记所需资料报产权登记机关备案；三、威鹏公司承担本案诉讼费用。一审庭审中，方艳撤回第二个诉讼请求。一审法院认定事实：2012年8月8日，方艳（买受人）与威鹏公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人向出卖人购买位于清远市清城区××景天下花园××区××层××号房屋，建筑面积为143.86平方米；总金额为665017元；买受人采取一次性付款方式支付购房款；出卖人应当在2013年6月30日前，将具备“该商品房经清远市住房和城乡建设局工程竣工验收合格”、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同签订后，威鹏公司确认方艳依约定支付了购房款665017元，方艳称威鹏公司至今没有交付符合合同约定条件的房屋。一审法院另查明，《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第十条通知及联络方式载明：1、买卖双方来往函件按照买卖合同写明的地址以邮寄方式送给对方，如买受人地址、电话或其他联系方式发生变更，应在变更后5个工作日内书面通知出卖人，否则承担无法及时通知而产生的一切法律后果。出卖人采取挂号信、特快专递及登报等通知方式时无须在通知中加盖公章。2、通知自送达时起生效，出卖人联系方式变更以当地报纸刊登公告的方式通知买受人，但因对方地址、电话或其他联系方式发生变更等非发送方原因导致无法收到通知的，以发送通知方发出通知后经过5日视为对方收到并生效。涉案房屋已于2014年7月23日经清远市住房和城乡建设局竣工验收备案，具备交楼条件。一审诉讼中，威鹏公司提供了挂号信交寄清单，清单中的收件人有方艳的名字，寄达局为清远市，清单中没有显示收件地址及签收人姓名和时间。方艳否认收到上述挂号信。一审法院认为：《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，双方应按合同约定履行各自的义务。方艳依约将购房款支付给威鹏公司后，威鹏公司应在约定的时间将符合约定条件的楼房交付给方艳，威鹏公司没有在约定的期限前交付楼房，违反合同约定，存在违约行为，方艳要求威鹏公司支付逾期交付房屋违约金，合理合法。双方当事人约定违约金按日万分之五计算，是双方真实意思表示，所约定的标准并不过高，威鹏公司要求按同地段房屋租金标准计算违约金，缺乏相应依据，对该主张不予采纳。威鹏公司提供的交寄清单，没有显示挂号信的收件地址是否与方艳在《商品房买卖合同》中所注明的地址一致，方艳也予以否认收到该挂号信，故威鹏公司没有按合同约定履行通知收楼的义务，其认为已通知方艳收楼、已尽合同义务的辩解意见，不予采纳。根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》中第九条，方艳选择继续履行合同，要求威鹏公司从约定交付楼房的期限届满次日（2013年7月1日）起以665017元为基数按日万分之五支付违约金的请求，合理合法，予以支持，暂计至2016年11月1日为1220天，违约金为405660.37元（665017元×0.0005×1220天）方艳只要求405328元，予以照准。方艳在诉讼中撤回要求威鹏公司将房屋权属登记所需资料报产权登记机关备案的诉讼请求，是其对自己权利的处分，亦予以照准。判决：清远市威鹏房地产有限公司限于本判决生效之日起十天内支付逾期交付房屋违约金405328元（违约金暂计至2016年11月1日为405328元，从2016年11月2日起以665017元为基数按日万分之五计算至交付合同约定的楼房之日止）给方艳。案件受理费3690元，由清远市威鹏房地产有限公司负担。本院二审期间，上诉人威鹏公司围绕其上诉理由依法提交了三组证据：1、2016年8月17日《清远日报》登载的公告，拟证明威鹏公司通过电话不能联系方艳交付房屋情况下，用特快专递、报纸登载公告等其他方式多次通知方艳办理收楼手续；2、《不动产登记资料查询结果证明》，拟证明方艳常住清远市清城区院南××阳光××小区××房，即物业管理服务合同中方艳手写的地址；《富景天下前期物业管理服务合同》，拟证明方艳与威鹏公司外包的物业公司签订了物业管理服务合同，威鹏公司在无法电话通知方艳收楼情况下，已按方艳记载在物业管理服务合同上的清远常住地址向方艳寄出书面收楼通知书，威鹏公司已履行通知收楼义务；3、《清远市房产登记缴费通知书》、《清远市房产登记收件收据》，拟证明方艳虽然没有按通知收楼，但威鹏公司仍按照合同约定为方艳办理房屋产权证，亦证明涉案房屋在威鹏公司通知收楼时已具备交付使用的条件。方艳没有提交新证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。方艳质证称：一、对于报纸登载公告的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议。威鹏公司没有按照合同约定的联系地址通知方艳收楼；二、对于《富景天下前期物业管理服务合同》、《不动产登记资料查询结果证明》的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议。双方签订的《富景天下前期物业管理服务合同》与《商品房买卖合同》是不同的法律关系，《富景天下前期物业管理服务合同》不能使方艳和威鹏公司双方签订《商品房买卖合同》所约定的来往函件地址发生变更。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，变更来往函件地址是要求有书面通知的。近期方艳所收到的催缴物业管理费的通知也是按照《商品房买卖合同》所约定的来往函件地址寄出，证明威鹏公司没有按照合同约定履行通知收楼义务；三、对于《清远市房产登记缴费通知书》、《清远市房产登记收件收据》的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，房屋交接应具备两个条件：1、竣工验收合格；2、书面通知方艳。即使涉案房屋已具备交付使用条件，但未按其约定书面通知方艳，其延期交楼的责任应有威鹏公司承担。经审理查明，一审法院查明的基本事实部分属实，本院予以确认。另查明，方艳与威鹏公司签订的《商品房买卖合同》、方艳与物业公司签订《富景天下前期物业管理服务合同》的签订日期同为2012年8月8日。方艳在《商品房买卖合同》记载的联系电话是139××××5572，且于2012年8月8日正常使用至今未作更换，方艳曾接到威鹏公司工作人员电话，但否认是通知其收楼。方艳在《商品房买卖合同》中的联系地址为四川省合江县先滩镇老河街110号，在《富景天下前期物业管理服务合同》中的联系地址为阳光家园25座1606。威鹏公司在二审时提交的《不动产登记资料查询结果证明》显示清远市清城区院南二路1号阳光嘉园商住小区25座1606房于2017年08月02日仍属于方艳名下的房产。2016年1月20日，威鹏公司为方艳申请房产登记且提交了相关资料，2016年2月22日，清远市房产交易中心出具了《清远市房产登记缴费通知书》，对清远市清城区××景天下花园××区××层××号房地产权登记审核同意发证，通知缴交登记费和交易手续费。再查明,2014年10月8日，案涉楼房5层01号房屋业主莫可强因威鹏公司没有按合同约定交付房屋向清城区法院提起诉讼，2015年3月31日，同一楼盘1区七号楼15层02房的业主陆锦祥也向清城区法院提起诉讼。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，当事人签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人应严格全面履行义务。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人威鹏公司的上诉请求范围进行审理。根据审理查明的事实，结合上诉人威鹏公司的上诉请求、理由，以及被上诉人方艳的答辩意见，本案的二审争议焦点是：一、威鹏公司二审程序提交的三组证据与争议事实是否具有关联性；二、案涉房屋是否已经视为交付及交付时间。关于威鹏公司二审程序提交的三组证据与争议的事实关联性问题。第一组证据涉及威鹏公司所称曾三次（2015年4月13日、2016年3月3日、2016年8月6日）书面通知包括方艳在内等业主收楼的内容，第二组证据涉及威鹏公司所称挂号信送达给方艳的收件地址，该两组证据均与双方争议的案涉房屋是否视为交付及交付的时间有关联，因此应当作为本案证据。第三组证据内容是威鹏公司代方艳办理案涉房屋产权登记材料收件回执及缴费通知书，与双方争议的案涉房屋是否视为交付及交付的时间没有直接关联性，不作为本案证据。关于案涉房屋是否已经视为交付及交付时间问题。威鹏公司认为其虽然没有按照《商品房买卖合同》约定的四川省合江县的地址书面通知方艳收楼，但事实上已经按照方艳在物业管理合同记载的清远地址，于2015年4月13日用挂号信方式向方艳发出收楼通知，因此，2015年4月13日顺延3天后的4月15日应认定为房屋的交付时间；方艳认为没有证据证明威鹏公司严格按照合同约定的地址书面通知收楼，房屋至今没有交付。对此，根据查明的法律事实，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、第六十六条的证据认定规则，作如下分析和认定：威鹏公司是从事商品房开发销售的企业，将验收合格的房屋交付给买受人是其应履行的合同核心义务。如不能在合同约定期限内交付合格房屋，按照合同约定将面临买受人解除合同并承担已付购房款3%违约金或支付逾期交付房屋每日万分之五违约金的责任。因案涉楼房在2013年6月30日前没有验收合格，威鹏公司客观上不能按照合同约定的时间交付房屋，已经构成违约。在案涉楼房另一业主莫可强、同一楼盘1区七号楼15层02房的业主陆锦祥均向清城区法院提起诉讼情况下，威鹏公司因逾期交房承担违约责任的风险已经成为现实。虽然案涉楼房在2014年7月23日已经验收合格，但如果威鹏公司此后仍不尽快向包括方艳在内的业主交付房屋，威鹏公司因此承担的违约金责任必将增加。为减少这种现实风险产生的对其他业主包括本案方艳的违约责任，在案涉楼房已经验收合格能够向业主交付的情况下，威鹏公司通过电话、挂号信、登报公告等方式通知业主接收房屋就成为合情合理的当然选择。民商事活动都有一个开始、变更、终止过程，在这一过程中，发生合同约定或未约定需要沟通的事情是正常的，违约方有义务通知对方、守约方为维护权益会催告对方，而电话联系作为最通用、最便捷、最经济的方式，即使双方约定了其他联系方式，也不因此被排除、抵制。按照开发销售大型房地产楼盘的惯例，为有效管理楼盘物业，开发商一般会将楼盘物业管理事务外包给物业公司，开发商在与业主签订商品房买卖合同时，一般也会要求业主与物业管理公司签订物业管理合同，这种房地产行业惯例做法，在业内及业主之间已经成为共识。本案中，威鹏公司与方艳签订的《商品房买卖合同》记载的方艳联系电话是139××××5572，联系地址是身份证地址四川省合江县先滩镇老河街110号,方艳与物业公司签订的物业管理合同记载的联系地址是清远市清城区阳光嘉园25座1606房。威鹏公司在无法通过拨打方艳139××××5572电话通知收楼且知道方艳与物业公司签订物业管理合同的情况下，于2015年4月13日按照物业公司与方艳签订的物业管理合同记载的方艳在清远市清城区居所地，以挂号信的方式向包括方艳在内的90户业主发出函件，并主张函件内容是向包括方艳在内的业主交付相关房屋的陈述，符合日常生活常理，本院予以采信。但鉴于挂号信属于间接通知方法，方艳正式接到收楼通知客观上存在时间上的滞后性，应酌情认定方艳收到通知的时间为2015年4月16日，同时，威鹏公司在通知中理应给以方艳收楼时间的缓冲期，此外，本院考虑到新建商品房的交付不同于普通买卖合同的交货，而是具有显著的合同程序性与专业技术性的特点，特别是鉴于威鹏公司迟延交付导致产生纠纷,威鹏公司对案涉房屋进行查验需要合理的时间，因此酌情认定方艳可以接收案涉房屋的时间为2015年4月23日。上诉人威鹏公司在二审诉讼中撤回针对违约金计算标准的上诉请求及理由，是其对诉讼权利和实体权利的处分且不违反法律、法规，本院予以认可。根据前述认定的2015年4月23日视为房屋交付时间，威鹏公司应自2013年7月1日至2015年4月23日止，以665017元为基数按每日万分之五（665017元×0.0005×662天）向方艳支付违约金220120.63元。综上所述，上诉人威鹏公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：变更清远市清城区人民法院（2016）粤1802民初5582号民事判决为：限清远市威鹏房地产有限公司于本判决生效之日起五天内支付逾期交付房屋违约金220120.63元给方艳。一审案件受理费3690元，由清远市威鹏房地产有限公司负担2301元，方艳负担1389元；二审案件受理费7380元，清远市威鹏房地产有限公司负担4602元，方艳负担2778元。本判决为终审判决。审 判 长  周 文审 判 员  李慧玲审 判 员  何 燕二〇一七年九月四日法官助理  叶俊言书 记 员  梁肖珩附：相关裁判依据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十五条人民法院对当事人的陈述，应当结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的根据。当事人拒绝陈述的，不影响人民法院根据证据认定案件事实。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。最高人民法院《关于适用的解释》第一百零五条人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。第三百二十三条第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。第六十六条审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。