辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民二终字第56号
上诉人（原审原告）沈阳市海蓝牛仔服饰文化传播有限公司。
法定代表人刘志刚，该公司董事长。
委托代理人曹湛、宋晓欧，辽宁法德律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）大连博原有限公司。
法定代表人宋强勋，该公司董事长。
委托代理人仪晓兰。
委托代理人曲敬玲，辽宁新时空律师事务所律师。
上诉人沈阳市海蓝牛仔服饰文化传播有限公司（以下简称海蓝公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2013）沙民初字第2568号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人海蓝公司委托代理人曹湛，被上诉人大连博原有限公司（以下简称博原公司）委托代理人仪晓兰、曲敬玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告海蓝公司诉称，2010年5月26日，原、被告签订《商场租赁合同》一份，约定：被告将位于××，面积为××平方米的店铺租赁给原告使用，租赁期限为2010年6月22日至2013年6月21日。合同签订后，原告依约向被告交付履约保证金17.30万元和POS机押金1万元。2012年7月，双方因房屋租金问题产生纠纷，诉至大连市沙河口区人民法院，并经大连市中级人民法院终审判决，认定双方于2011年11月4日解除了租赁合同，并判决原告给付被告租金、推广费、滞纳金等费用共计为91772元。法院生效判决已经认定原告与被告解除租赁合同，被告应当依约返还原告履约保证金17.30万元以及POS机押金1万元，扣除原告应支付给被告的租金等费用91772元，被告还应向原告返还91228元。故原告请求：1.判令被告返还原告81228元及利息9102元（按中国人民银行同期贷款利率即6%的标准从2011年11月5日计算至2013年7月4日）；2.被告返还原告POS机押金1万元；3.被告立即返还店招和吊灯。
原审被告博原公司辩称，原告与被告的租赁合同纠纷已经法院作出生效判决，判决书确认被告与原告的租赁合同已经解除，而合同解除是因原告违反合同约定连续拖欠租金、推广费等超过30天。被告与原告签订的租赁合同已经约定了履约保证金不予返还的情形，其中就包括原告连续拖欠租金超过30天的情形。因此被告不同意返还履约保证金。关于原告要求返还POS机押金的请求，根据双方合同的约定，在合同提前终止时，原告应交还其店铺内的POS专用收银系统，经被告验收合格后30个工作日将押金无息退回，但是原告至今也未能向被告提供押金收据，在原告没有提交符合合同约定的手续的情况下，被告不同意向原告返还POS机押金。关于原告要求被告返还店招和吊灯的请求，生效的判决文书已经确认被告在2012年3月9日申请大连市公证处对案涉商铺内的物品进行了清点和封存，其中包括店招和吊灯，但在2012年8月，被告已经通知原告取店招。根据双方的合同约定，被告有权将店招及吊灯视为原告的放弃物而处分原告的物品，原告主张被告返还店招及吊灯，有悖于合同约定。因此，被告不同意原告的全部诉讼请求。
大连市沙河口区人民法院一审查明，2010年5月26日，原告与被告签订《商场租赁合同》。合同约定，被告将××商铺租赁给原告使用，租赁期为1096天，自2010年6月22日起至2013年6月21日止，除合同另有约定外，原告在承租期届满前不可提前终止合同。该商铺单元固定租金：租赁期第一年19元／天／平方米，租赁期第二年20元／天／平方米，租赁期第三年21元／天／平方米。原告应在签订合同时支付该保证金。关于POS机系统收费，双方约定原告必须支付POS机押金人民币1万元／台。租期届满之日或租赁合同提前终止时，原告交还该商铺内的POS专用收银系统，经被告验收合格后30个工作日内将押金无息退还给原告。关于市场推广费约定，市场推广费36月62209元。关于履约保证金，双方合同约定，原告应提供履约保证金17.30万元（相当于三个月固定租金和三个月现行管理费之和）。在整个租赁期内保证金由被告保管，被告无须向原告支付保证金的利息。在租赁期内，原告不得以保证金抵付租金、管理费等任何应付费用。保证金将随合同规定的租金和管理费的增加相继追加。如原告违反合同的任何约定或者条款，拖欠支付合同规定的任何款项包括但不限于租金、管理费、推广费及其他费用等，在不影响被告其他权利的前提下，被告有权以保证金抵付任何欠款或被告因承担原告的违约而根据本合同规定可以要求其承担的任何款项或被告的任何损失。在不影响前述规定的情况下，在租赁期结束后（或者按本合同规定提前终止时）及原告按合同的约定返还该商铺单元予被告并完成合同约定的变更手续后30个工作日，该保证金扣除合同规定的款项后，由被告无息退还给原告。合同第4.5.2条约定，原告在租赁期内任何时间或在租赁期结束时以任何理由迁出该商铺单元后，如该商铺单元内有原告遗留下的任何装饰、家具、装备、对象、物料、设备或其他任何物品，均视为原告放弃前述物品，被告有权以任何方式处理前述物品，原告不得异议，也不得追究被告责任和要求被告赔偿。同时，被告亦有权向原告追讨因清除、处理前述物品所产生的所有费用，或从承租方所缴付的保证金内先行扣除该等费用，然后将余款退回给原告，如原告所缴付的保证金不足以支付该等费用时，则被告仍有权继续向原告追讨不足部分的款项。合同第8.1条约定，在不影响被告根据本合同约定行使任何权利的前提下，被告有权在下属任何一种情况发生后的任何时间，立即终止本合同，并合法地提前收回该商铺单元或其他任何部分。在此情况下，被告无须对原告承担任何责任，包括但不限于任何装修费、设备添加费的补偿。该等情况为：（1）本合同内任何一项应付的租金、管理费、推广费或任何其他费用，承租方从该租金、管理费、推广费或任何其他费用应付之日起拖欠连续超过30天或累计超过60天（无论是否正式追索）。合同8.2条约定，当发生合同8.1条情况时，原告已经支付的保证金不予退还。合同还约定了双方的其他权利、义务。
合同签订后，被告将案涉商铺交付原告经营使用，原告于2010年5月11日交付被告履约保证金17万元、POS机押金1万元。同年6月9日，原告又交付被告履约保证金3000元。
2012年7月12日，一审法院受理了博原公司与海蓝公司的租赁合同纠纷一案，并于2012年10月9日作出（2012）沙民初字第2311号民事判决书，认为海蓝公司从2011年9月22日起拖欠场地租金、推广费并连续拖欠超过30天，连续停业也超过了7天，博原公司有权立即终止合同，双方租赁终止的期限为2011年11月4日，故判令海蓝公司给付博原公司租金81356元、推广费1269元；海蓝公司给付博原公司滞纳金（滞纳金自2011年9月2日起至2012年5月7日止按欠款额按日万分之三计算给付）。博原公司不服该判决，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。辽宁省大连市中级人民法院于2012年12月14日作出（2012）大民三终字第1279号民事判决：驳回上诉，维持原判。经一、二审查明、认定如下事实：原告依约向被告交付了2010年6月22日至2011年9月21日期间的房屋租金及推广费。自2011年9月22日起，原告未向被告交付房屋租金及推广费。2011年11月2日，被告给原告出具了施工证，原告于同日22时至4日将其店铺内的所有物品搬离商场，商铺内留有POS机、装饰物吊灯、店招。2012年3月7日，被告向大连市公证处申请需对原告承租店铺内经营的“××”的内存物品进行勘验、清点、腾移存放，并对整个过程进行摄像和拍照以保全相关证据，申请公证处对其保全行为进行公证。大连市公证处于2012年3月9日14时15分到天兴罗斯福国际中心一层13005商铺对当天的现状和内存物品进行了勘验、清点、腾移存放，该商铺内物品清单有店招、吊灯、POS机、电表箱。2012年8月，被告通知原告取走店招。辽宁省大连市中级人民法院（2012）大民三终字第1279号民事判决书中亦查明“海蓝公司与博原公司对海蓝公司费用交至2011年9月22日，之后未向博原公司交纳费用一节事实均无异议，且海蓝公司亦自认其拖欠费用之行为构成违约。”
2013年4月19日，被告向原告发出公函，载明“贵司于2013年4月10日向我司致2012年12月26日的《沟通函》，我司现回复如下：一、关于大连市沙河口区人民法院（2012）沙民初字第2311号民事判决书确定贵司应履行的义务。......2、关于履约保证金不应予以退还的问题。根据贵司与大连博原有限公司签署的《商场租赁合同》第8.1、8.2之规定，根据民事判决书认定贵司未按照《商场租赁合同》的约定缴纳租金的事实，贵司向我司支付的履约保证金不应予以退还，故贵司《沟通函》所述以该履约保证金抵扣所欠款项有悖合同约定，且我司不予认可，请贵司按已生效的民事判决书履行应履行的义务。3、关于贵司拟取回店招和吊灯以及要求返还POS机押金的问题，贵司的店招、吊灯及POS机业经大连市公证处封存，贵司可随时与我司共同提取已由大连市公证处封存的物品，待贵我双方按照《商场租赁合同》规定对POS机验收合格且提供POS机押金发票后，我司即返还已收取的POS机押金。”
2013年11月6日上午，原告与被告就POS机系统进行交接验收。在本案庭审过程中，被告认可该POS机系统完好，并自认未向原告返还过POS机押金1万元。且被告因原告无法提供POS机押金票据原件而不同意返还押金。被告认可原告的店招及吊灯仍在被告处保管。原告认可被告曾于2012年8月通知原告取走店招，但原告认为此时双方发生诉讼，原告不能按照被告的要求对争议标的物采取任何措施，故未取走店招。
大连市沙河口区人民法院一审认为，原告与被告签订的《商场租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同的约定全面履行各自的义务。合同签订后，被告将案涉商铺交付原告经营使用，原告应按照合同约定及时向被告交付商铺租金和合同约定的推广费等费用。双方在合同履行过程中，原告于2011年9月22日起未再向被告交付房屋租金及推广费并于2011年11月4日解除合同，原告逾期交付租金属于违约。
关于原告提出被告应在扣除原告欠付租金后返还其履约保证金81228元及利息9102元（按中国人民银行同期贷款利率即6%的标准从2011年11月5日计算至2013年7月4日）的请求一节，一审法院认为，根据双方签订的《商场租赁合同》第8.1、8.2条的规定，原告逾期交付租金、市场推广费连续超过30天，原告支付的履约保证金不予退还，故其关于履约保证金返还的诉讼请求，事实依据不足，应不予支持。
关于原告提出被告返还其POS机押金1万元的请求一节，一审法院认为，根据双方的合同约定，租期届满之日或租赁合同提前终止时，原告交还该商铺内的POS专用收银系统，经被告验收合格后30个工作日内将押金无息退还给原告。在本案的审理过程中，原、被告双方于2013年11月6日自行对POS机系统进行了验收，被告认可该POS机系统完好，被告应当自2013年11月6日起30个工作日内向原告无息返还押金。现在距离被告验收POS机系统不足30个工作日，被告向原告返还押金的条件尚未成就。故原告的该项诉讼请求，事实依据不足，应不予支持。
关于原告要求被告返还店招及吊灯的诉请、被告提出该物品属于原告的放弃物，被告有权处置，不同意返还的抗辩意见一节，一审法院认为，双方签订的合同第4.5.2条约定，原告在租赁期内任何时间或在租赁期结束时以任何理由迁出该店铺单元后，如该商铺单元内有原告遗留下的任何装饰、家具、装备、对象、物料、设备或其他任何物品，均视为原告放弃前述物品，被告有权以任何方式处理前述物品，原告不得异议，也不得追究被告责任和要求被告赔偿。被告在封存原告物品后，于2012年8月曾通知原告取走店招，原告未及时取走所留存物品。被告有权视该物为原告的放弃物而进行处置。虽然在本案庭审中，被告基于合同约定而拒绝向原告返还吊灯及店招，但考虑该吊灯及店招现在被告处保存，仍具有返还的可能，故基于公平原则，酌定由被告向原告返还店招及吊灯。
综上，大连市沙河口区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，作出如下判决：一、被告大连博原有限公司于判决生效之日起十日内返还原告沈阳市海蓝牛仔服饰文化传播有限公司店招及吊灯；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费2310元（原告已预交），由原告负担2210元、被告负担100元，给付时间同上。
宣判后，海蓝公司不服，上诉至本院，请求撤销原判，改判支持海蓝公司一审全部诉请。其主要上诉理由为：第一，从2011年9月22日租金到期之日至2011年11月4日双方提前解除租赁合同，博原公司始终未与海蓝公司就这一时段的租金给付问题进行沟通，但海蓝公司一直与博原公司商讨退场事宜，经过一个月的协商，最终确定博原公司同意海蓝公司提前退场。故海蓝公司未向博原公司支付欠付租金并非是恶意的，而是基于双方协商提前解除合同这一特殊情况。由于合同提前解除，且博原公司处还留有海蓝公司所交纳的17万元履约保证金，因此，博原公司完全可以从履约保证金中扣除应付租金。且双方提前解除租赁合同是基于双方的共同意思表示，而非海蓝公司所欠近一个月的租金。第二，履约保证金在法律上的定性应属于违约金，法律规定约定的违约金过分高于实际损失的，当事人可请求予以适当减少。博原公司实际上并无任何损失。因此，即便认定海蓝公司未支付最后一个多月租金的行为属于违约，一审也不应当支持博原公司不予退还履约保证金的主张。第三，海蓝公司关于返还POS机押金的请求应该得到支持。
被上诉人博原公司表示服从原审判决。
本院经审理查明，对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为，综合双方当事人诉辩主张，本案争议焦点为博原公司应否向海蓝公司返还履约保证金。对此，本院认为，本院（2012）大民三终字第1279号生效民事判决已认定“海蓝公司拖欠费用之行为构成违约”，故在海蓝公司未提交充分证据推翻生效判决的情形下，导致案涉合同解除的原因应为海蓝公司违反合同约定，海蓝公司应承担解除合同后的违约责任。且不能仅以博原公司同意海蓝公司撤场之行为免除海蓝公司本应承担的责任。故原审判决驳回了海蓝公司要求博原公司返还履约保证金的诉请并无不当，本院予以维持。
关于海蓝公司提出的应自履行保证金中扣除其应付租金的上诉意见，本院认为，案涉合同约定，在租赁期内，海蓝公司不得以保证金抵付租金等任何应付费用；如海蓝公司违反合同的任何约定或者条款，拖欠支付合同规定的任何款项，博原公司有权以保证金抵付任何欠款。从上述约定可知，海蓝公司无权以保证金抵付租金及推广费，但若海蓝公司违约拖欠租金、推广费，博原公司可以保证金抵付欠款。现海蓝公司违约，而博原公司不同意以保证金抵付租金，故海蓝公司此项上诉意见，无充分的事实及法律依据，本院不予采信。
关于海蓝公司提出的博原公司实际上并无任何损失，应减少扣留保证金额度的上诉意见，本院认为，海蓝公司并未提交充分证据证明博原公司无任何损失，保证金额度过高应予适当减少。且是因海蓝公司违约导致案涉合同在未履行完毕时解除，博原公司需要合理期限重新对外招租，招租期即会产生租金损失，故海蓝公司此项上诉意见亦无充分的事实依据，本院不予采信。
关于海蓝公司提出的博原公司应返还POS机押金1万元的上诉意见，本院认为，案涉合同约定，租赁合同提前终止时，海蓝公司交还该商铺内的POS专用收银系统，经博原公司验收合格后30个工作日内将押金无息退还给海蓝公司。现博原公司自认POS专用收银系统验收合格，故博原公司应向海蓝公司返还1万元POS机押金，本院对海蓝公司此项上诉意见予以支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持大连市沙河口区人民法院（2013）沙民初字第2568号民事判决第一项；
二、撤销大连市沙河口区人民法院（2013）沙民初字第2568号民事判决第二项；
三、大连博原有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还沈阳市海蓝牛仔服饰文化传播有限公司POS机押金1万元；
四、驳回沈阳市海蓝牛仔服饰文化传播有限公司其他诉讼请求。
一审案件受理费2310元、二审案件受理费2310元，合计4620元（沈阳市海蓝牛仔服饰文化传播有限公司预交），由沈阳市海蓝牛仔服饰文化传播有限公司负担4000元，由大连博原有限公司负担620元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李奎哲
代理审判员 张萍萍
代理审判员 刘小南
二〇一四年三月七日
书 记 员 宋 敏
附：相关法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。