江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0412民初4515号原告：潘丽燕，女，1971年5月7日生，汉族，住江苏省常州市武进区。被告：陆定祥，男，1959年3月16日生，汉族，户籍地江苏省宝应县，现住江苏省苏州市。被告：杨桂芳，女，1964年11月6日生，汉族，户籍地江苏省宝应县，现住江苏省苏州市。上列两被告的委托诉讼代理人：李立平，江苏樵杨律师事务所律师。上列两被告的委托诉讼代理人：周宏祥，江苏樵杨律师事务所律师。第三人：郭丽军，男，1992年3月7日生，汉族，住江苏省泰兴市。委托诉讼代理人：吕润，江苏森鸿律师事务所律师。原告潘丽燕诉被告陆定祥、杨桂芳房屋买卖合同纠纷一案，于2017年7月4日向本院起诉，本院于同日立案。在审理过程中，本院通知郭丽军作为第三人参加诉讼，先适用简易程序后转为普通程序，于2017年8月25日、11月28日、2018年6月14日三次公开开庭进行了审理，原告潘丽燕，被告陆定祥及被告陆定祥、杨桂芳的委托诉讼代理人李立平，第三人郭丽军及其委托诉讼代理人吕润到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘丽燕向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告将湖塘新城域16乙302的房屋过户到原告名下；2、本案保全费、诉讼费用由被告承担。在第二次庭审中，增加诉讼请求:要求第三人承担违约责任，支付2万元定金以及迟延付款的违约金。事实与理由：被告陆定祥于2017年3月17日在江苏满意房产和原告签订了《存量房买卖合同》，约定将被告位于XX镇XXX花园XX幢X单元XXX室房屋出售给原告。房款总价795000元人民币，原告于合同签订当天支付定金15000元，于2017年4月12日支付剩余房款780000元，两次付款被告均出具了收款收条。以上合同和收款收条合法有效。经原告多次催促，被告仍不配合产权转移登记手续。现向法院起诉，要求支持原告诉讼请求。被告陆定祥、杨桂芳辩称：1、本案原、被告之间的房屋买卖合同依法属于无效合同。原告购买被告的房屋的意图并非是真实意思表示，从原、被告之间签订的存量房买卖合同第11条约定，原告可以将房屋转售给他人，可以看出原告并非是真实的想要购买房屋。此外，原告在被告不知情的情况下，以被告代理人的身份与第三人签订房屋买卖合同，且价格高于前一份合同，从原告本人的身份系房产中介等相关证据可以综合验证，原告的行为是明为买房，实为炒房。2、被告与第三人之间的合同应当予以撤销，被告与第三人的合同完全是在原告的指示下完成的，在合同签订的过程中，原告对被告进行了不实的欺诈，依法属于可撤销合同，其次被告在出售该房屋时，出于对房屋价格的重大误解，以极其低的价格出售了该房屋，对于本案的被告明显是显失公平的。综上，请求法庭依法驳回原告诉请。第三人郭丽军向本院提出诉讼请求：1、请求原告潘丽燕承担第三人申请变更诉请之日讼争房屋价格与合同签订约定价格的差价损失143073元；2、请求原告承担第三人向贷款银行江南农村商业银行贷款利息损失（每月利息2052.91元*11个月，共计22582.01元）；3、请求被告陆定祥、杨桂芳返还第三人购房定金2万元；4、本案诉讼费用5875元、鉴定费用7800元由原告承担。5、解除2017年3月26日签订的《房地产买卖合同》、2017年4月6日签订的《存量房买卖合同》、2017年5月22日签订的《协议》。事实与理由：2017年3月26日第三人与原告签订了房屋销售合同，当时原告身份是代理人，实际卖房人是被告。当时原告称是被告的亲戚，到房管局办理资金监管时候再把公证委托书拿出，2017年4月6日原告通知第三人到房管局与被告见面，这时候第三人知道原告没有公证的委托书，也并非是被告亲戚，第三人就与被告直接商谈房屋买卖且签订了房屋买卖合同在房管局进行了备案登记。同日，办理了银行贷款合同及商品房抵押合同以及资金监管协议。原告当日也向房管局缴付18万元首付款。在此之前2017年6月29日左右，被告告知第三人说是房屋被法院查封了，且房产证被原告扣押，后在2017年7月4日贷款资金60万元已经到了监管账户，随后第三人就向法院申请追加自己为第三人。第三人认为原告与被告签订的合同是在起诉之后才知道的，认为他们签订的合同实际上并没有履行，事实上也已经无法履行。原告在明知第三人与被告签订房屋买卖合同并且备案情况下在4月12日把所谓的购房款打给被告。因此，原告潘丽燕的行为已构成违约，依法应当赔偿其经济损失。原告潘丽燕围绕诉讼请求依法提交了《存量房买卖合同》（合同编号0007028）、《收款凭证》、《收据》、《公证书》、证人万某的当庭作证的证言，被告陆定祥、杨桂芳围绕答辩意见依法提交了《常州市房地产买卖合同》（合同编号0000142）、《收条》等证据，第三人围绕其请求依法提交了《常州市房地产买卖合同》（合同编号0000142）、《常州市存量房买卖合同》、《常州市存量房资金监管协议》、《存款凭证》、《借款及抵押合同》、短信记录、《评估报告书》等证据，经审查予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：案涉房屋坐落于常州市××区湖塘镇××花园××单元××室，房产证号为常房权证武字第××号，建筑面积88.91㎡，登记所有权人为被告陆定祥、杨桂芳。2017年3月17日，原告潘丽燕与被告陆定祥、杨桂芳签订《存量房买卖合同》一份（合同编号0007028），约定被告陆定祥、杨桂芳将案涉房屋出售给原告潘丽燕，总价款79.5万元，付款方式为签约当日支付定金1.5万元，2017年4月28日打入监管帐户27万元，原告潘丽燕贷款发放后支付50万元，水电气物业过户完并出证后付1万元。同时约定,被告陆定祥、杨桂芳同意原告潘丽燕将该房屋过户在其指定人名下。原告潘丽燕、被告陆定祥在合同上签名。当日，原告潘丽燕支付给被告陆定祥定金1.5万元。2017年3月26日，原告潘丽燕作为被告陆定祥、杨桂芳的代理人，与第三人郭丽军签订《常州市房地产买卖合同》（编号为0000142）一份。约定被告陆定祥、杨桂芳将案涉房屋出售给第三人郭丽军，总价款84.08万元，付款方式为签订协议时第三人郭丽军支付定金2万元，在办理转移登记手续时支付22.08万元，余款60万元在办理抵押贷款后一次性付清。合同约定于2017年4月15日前办理产权过户。原告潘丽燕在销售方及代理人处签名，第三人郭丽军在购买方处签名。当日，第三人郭丽军向原告潘丽燕支付定金2万元。2017年4月6日，被告陆定祥、杨桂芳与第三人郭丽军签订《常州市存量房买卖合同》（备案号2017040620140）一份，约定被告陆定祥、杨桂芳将案涉房屋出售给第三人郭丽军，总价款78万元，付款方式为2017年4月30日前首付18万元，余款在2017年4月30日前办理贷款手续，并按贷款方式支付。同时约定本合同在履行过程中发生争议的，由合同双方协商解决；协商不成的，提交常州市仲裁委员会仲裁。被告陆定祥、第三人郭丽军在合同上签名。2017年4月6日，被告陆定祥、杨桂芳、第三人郭丽军及常州市不动产登记交易中心签订《常州市存量房交易资金监管协议》，约定对备案号为2017040620140的《常州市存量房买卖合同》中78万元购房款进行资金监管。2017年4月12日，被告陆定祥、杨桂芳签订委托书，委托原告潘丽燕为代理人，代为办理案涉房屋的产权转移登记、资金监管手续、收取售房款、交纳相关税费及物业管理处中的水、电、气、电话、有线电视的更名手续等事宜。如购买方需贷款，代为配合购买方到有关银行办理手续。该委托书于同日在常州市武进公证处办理了公证手续。2017年4月12日，被告陆定祥向原告潘丽燕出具《收条》一份，载明：今收到潘丽燕购房款柒拾捌万元正（XXXXXX单元XXX室），房款已全部结清，房子已交给潘丽燕，并且全权委托其出售该房屋。2017年5月22日，被告陆定祥与第三人郭丽军签订《协议》一份，约定将案涉房屋出售给第三人郭丽军，总价款为82万元，付款方式为先支付定金2万元，资金监管18万元，贷款60万元，尾款2万元于过户后一次性付清。第三人郭丽军按约向被告陆定祥支付定金2万元。2017年7月3日，第三人郭丽军与江苏江南农村商业银行股份有限公司签订《住房借款合同》、《住房抵押合同》各一份，以案涉房屋作抵押向银行商业贷款60万元。该款直接打入资金监管账户。自2017年8月至2018年6月，第三人郭丽军实际每月归还本息合计2921.86元，其中11次支付贷款利息共计22745.57元。后原告潘丽燕、被告陆定祥、杨桂芳及第三人郭丽军因协议履行产生争议，原告潘丽燕拒绝将案涉房屋出售给第三人郭丽军，并要求将房屋过户至其名下，诉来本院，请求判如所请。在本案审理过程中，本院委托博文房地产评估造价集团有限公司对案涉房屋的市场价值进行评估，该公司确定评估价值时点2018年4月25日的市场价值为96.31万元。第三人郭丽军为此预交鉴定费7800元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案的争议焦点为：一、案涉多份合同的效力。二、应当履行哪一份合同。三、哪一方应当承担违约责任。关于争议焦点一，即案涉多份合同的效力问题。1、2017年3月17日原告潘丽燕与被告陆定祥、杨桂芳签订的《存量房买卖合同》（合同编号0007028），尽管签订合同时原告潘丽燕的目的是买入后再转手，并且直接过户给第三方，但不违反强制性规定，合同合法有效，且在合同履行过程中，原告潘丽燕已全额付清购房款，且房屋已实际交付。2、2017年3月26日原告潘丽燕作为被告陆定祥、杨桂芳的代理人与第三人郭丽军签订《常州市房地产买卖合同》（编号为0000142）及2017年4月6日被告陆定祥、杨桂芳与第三人郭丽军签订《常州市存量房买卖合同》（备案号2017040620140），虽然合同双方系被告陆定祥、杨桂芳与第三人郭丽军，但其实质是原告潘丽燕购入案涉房屋后，以被告陆定祥、杨桂芳名义再出让给第三人郭丽军，因此，应当认定实际出让人为原告潘丽燕，购房人为第三人郭丽军，该合同同样合法有效。3、2017年5月22日被告陆定祥与第三人郭丽军签订的《协议》，系双方真实的意思表示，合同合法有效。针对争议焦点二，即应当履行哪一份合同问题。本院认为，同一商品房，先后签订数份房屋买卖合同，买受人均要求履行合同的，应按照办理预告登记、合法占有、先行支付全部购房款及签约在先的次序来确定。本案中，原告潘丽燕签约在先、已付清全部购房款，并且已实际合法占有房屋，其要求被告陆定祥、杨桂芳继续履行合同、协助办理产权变更登记手续，符合法律规定，本院予以支持。其余合同因无法实际履行，第三人郭丽军请求予以解除，本院亦予以支持。针对争议焦点三，即哪一方应当承担违约责任的问题。原告潘丽燕与被告陆定祥、杨桂芳签订房屋买卖合同，从二人处购得案涉房屋，其目的为了直接出让给第三方。其以被告陆定祥、杨桂芳代理人的身份与第三人郭丽军签订合同，后又指示被告陆定祥、杨桂芳与第三人郭丽军签订备案合同，实质上是原告潘丽燕为了少缴税款，将两次交易合并为一次交易，应当认定其与第三人郭丽军之间设立了房屋买卖合同关系，即其将从被告陆定祥、杨桂芳处购得的案涉房屋，以84.08万元的价格出让给第三人郭丽军，该价格是原告潘丽燕和第三人郭丽军真实的意思表示。但原告潘丽燕后要求将房屋变更登记至其名下，不再同意将房屋出让给第三人郭丽军，违反了双方的合同约定，依法应当承担违约责任。考虑到常州市目前执行的限售政策，经本院释明后，第三人变更请求要求原告潘丽燕承担违约责任、赔偿损失，符合法律规定，本院予以支持。第三人郭丽军的损失范围，应当包括房价上涨导致的损失和贷款所支出的银行利息。经评估，案涉房屋的市场价值为96.31万元，该价格减去合同价84.08万元，即房价上涨导致的损失为12.23万元。第三人郭丽军另支付11期银行贷款利息共计22745.57元，庭审中其扣除其中罚息部分，仅主张22582.01元（2052.91元*11个月），本院予以支持。关于原告潘丽燕要求第三人郭丽军承担迟延付款违约责任的诉讼请求，本院认为，原告潘丽燕与第三人郭丽军设立房屋买卖法律关系，约定将从被告陆定祥、杨桂芳处购得的案涉房屋出让给第三人郭丽军，在第三人郭丽军办理房屋贷款和资金监管等手续后，又拒绝将房屋转让给第三人郭丽军。庭审中经本院释明，原告潘丽燕仍坚持要求将房屋转移登记在自己名下。该行为违反了双方的合同约定，应当承担相应的违约责任。其要求第三人承担违约责任，无事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陆定祥、杨桂芳于本判决生效之日起十日内协助原告潘丽燕办理坐落于常州市武进区XX镇XXX花园XX幢X单元XXX室房屋（房产证号为常房权证武字第××号）的产权转移变更登记至原告潘丽燕名下。二、解除2017年3月26日被告陆定祥、杨桂芳与第三人郭丽军签订的《常州市房地产买卖合同》（编号为0000142）、2017年4月6日被告陆定祥、杨桂芳与第三人郭丽军签订的《常州市存量房买卖合同》（备案号2017040620140）、2017年5月22日被告陆定祥与第三人郭丽军签订的《协议》。三、原告潘丽燕于本判决生效之日起十日内向第三人郭丽军支付赔偿款合计152682.01元（其中房价上涨损失122300元，利息损失22582.01元，鉴定评估费7800元），并返还第三人郭丽军定金20000元。四、被告陆定祥、杨桂芳于本判决生效之日起十日内返还第三人郭丽军定金20000元。五、驳回原告潘丽燕的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告潘丽燕预交的案件受理费11750元、诉讼保全费4770元，合计16520元，由原告潘丽燕负担。第三人郭丽军预交的案件受理费5875元，由原告潘丽燕负担2875元，第三人郭丽军负担3000元，原告潘丽燕负担部分于本判决生效之日起十日内迳付第三人郭丽军。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审 判 长  陈少山人民陪审员  蒋晓东人民陪审员  徐伟文二〇一八年六月二十九日书 记 员  黄晓彤