福建省莆田市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）莆民终字第1491号
上诉人（原审被告）莆田市华友房地产开发有限公司，住所地莆田市涵江区国欢镇林柄村1组，组织机构代码证代码66036852-1。
法定代表人杨凤林，总经理。
委托代理人姚春兰、范培水，福建凌龙律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）冯天福，男，1981年4月10日出生，汉族，住所地莆田市涵江区。
被上诉人（原审原告）冯文天，男，1953年9月10日出生，汉族，住所地同上。
上列二被上诉人的共同委托代理人陈庆清，涵江区梧塘法律服务所法律工作者。
上诉人莆田市华友房地产开发有限公司（以下简称华友公司）因与被上诉人冯天福、冯文天商品房预售合同纠纷一案，不服福建省莆田市涵江区人民法院（2015）涵民初字第202号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人华友公司的委托代理人姚春兰、被上诉人冯天福及其与冯文天的共同委托代理人陈庆清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2009年10月16日，冯天福、冯文天与华友公司签订《商品房买卖合同》（编号：MF-2007-01-NO.0076617）一份，其主要内容为：冯天福、冯文天向华友公司购买位于涵江区国欢镇林柄村华友广场第5号楼02号房，用途为商业，总金额871416元；付款方式为合同签订时一次性付清；出卖人应当在2010年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用；除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之四的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.0003%向买受人支付违约金；经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定；本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。双方同意以下有关广告、宣传资料作为本合同附件×。同日，冯天福、冯文天与华友公司签订作为附件六的《合同补充协议》，其主要内容为：出卖人代买受人办理产权证，买受人须及时提供相关证件，办证所涉及的税、费由买受人承担，出卖人根据相关部门收费标准代为预收；买受人应在出卖人通知缴纳代办产权证费用7日内到出卖人指定地点缴纳；双方约定买受人取得房屋所有权证书的期限不得超过交房后一年之内，逾期按《商品房买卖合同》第十四条第2项处理；买受人应在收到出卖人通知7日内到华友广场办理房产交接手续，交接时须出示身份证明、购房证明及款项交清证明，逾期视同买受人已对房产进行验收交接。同年11月20日，冯天福、冯文天支付全部购房款871416元。
2012年11月20日，华友公司取得讼争商品房所有权初始登记。2013年3月11日，华友公司通知冯天福、冯文天于2013年3月17日办理房屋交付手续，并要求冯天福、冯文天带齐需交纳的费用（如物业费、办理产权所需的相关税费、工本费等）。同年3月17日，冯天福、冯文天与华友公司办理了房屋交接手续，冯天福、冯文天缴纳了办证的相关税费（契税、房产交易费、他项权费、工本费、房产测绘费）。同年8月16日，华友公司与业主代表在莆田市涵江区相关部门的召集下参加关于华友第一城办理证件、永辉超市入驻及合同条款不合理问题的协调会，会议要求华友公司向国欢镇出具书面承诺书，确保房产总证在4个月后办好，分证再2个月后办好并分发给业主。会议认为，华友公司与永辉超市有签订入驻合同，但因永辉超市原因未能明确入驻。华友公司于同年8月20日出具《承诺书》一份，内容为：“承诺书在莆田市政府、涵江区政府以及国欢镇政府等相关部门的统一领导协调下，我司郑重承诺将积极申办“华友第一城”规划条件核实等相关手续，并承诺于2014年3月前办理完《房产证》。特此承诺莆田市华友房地产开发有限公司（印章）2013年8月20日”。华友公司于2013年8月26日将讼争商品房的所有权转移登记给冯天福、冯文天。2014年2月28日，冯天福、冯文天从华友公司处领取了讼争商品房的房屋所有权证。冯天福、冯文天主张华友公司逾期交房、逾期办证及扩大宣传，已构成根本违约，遂于2014年12月30日诉至原审法院，提出原审诉求。
原审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。冯天福、冯文天与华友公司签订的《商品房买卖合同》及其附件《合同补充协议》系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定诚信履行。合同约定华友公司应在2010年8月31日前交付房屋，但华友公司于2013年3月11日才通知冯天福、冯文天于2013年3月17日对达到正式交房标准的商品房进行交接，故华友公司主张冯天福、冯文天对商品房质量进行验收的日期2010年8月30日为双方的交房日期，缺乏事实和法律依据，不予支持。冯天福、冯文天根据华友公司的《交房通知书》于2013年3月17日与华友公司办理了交房手续，华友公司逾期交房，应承担逾期交房的违约责任，冯天福、冯文天主张华友公司支付已付购房款自2010年9月1日起至2013年3月17日止按日万分之四计算的逾期交房违约金，于法有据，予以支持。华友公司因申办“华友第一城”规划条件核实等相关手续未能在商品房交付使用后90日内协助冯天福、冯文天取得房屋权属证书，应由华友公司承担逾期办理房产证的违约责任。冯天福、冯文天委托华友公司代办及申领讼争商品房的房屋权属证书，华友公司提供的证据不足以证明冯天福、冯文天拖延提交办理房屋权属证书所需的相关材料，导致其于2013年8月26日才协助冯天福、冯文天取得房屋权属证书，应承担举证不能的法律责任，即华友公司逾期办理房屋权属证书的日期应自2013年6月16日起计算至2013年8月26日。冯天福、冯文天主张合同约定的办证违约金按日万分之三计算，而合同中关于逾期交房、逾期办证的条款均系双方真实的意思表示，对双方均有约束力，应按约诚信履行，故冯天福、冯文天主张逾期办理房产证的违约金按日万分之三计算，缺乏事实和法律依据，不予支持。冯天福、冯文天主张华友公司扩大宣传造成根本性违约，但其并未就此主张权利，本案不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、莆田市华友房地产开发有限公司应在本判决生效之日起五日内支付给冯天福、冯文天已付购房款人民币871416元自2010年9月1日起至2013年3月17日止按日万分之四计算的逾期交房违约金。二、莆田市华友房地产开发有限公司应在本判决生效之日起五日内支付给冯天福、冯文天已付购房款人民币871416元自2013年6月16日起至2013年8月26日止按日万分之零点零三计算的逾期办理房产证的违约金。如果未按上述判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币9890元，由冯天福、冯文天负担人民币3730元，莆田市华友房地产开发有限公司负担人民币6160元。
一审宣判后，上诉人华友公司不服，向本院提起上诉。
上诉人华友公司上诉称：一、本案交房的时间为2010年8月30日，上诉人不存在逾期交房的行为。本案讼争的商品房已于2010年6月12日通过房屋建筑工程竣工验收，于2010年7月15日通过房屋建筑工程和市政设施工程竣工验收备案，故上诉人于2010年8月30日通知被上诉人办理房屋交接，被上诉人也在该房屋交接验收表上签字。而2013年3月17日的所谓《交房通知书》，是因为被上诉人未及时缴纳办证等相关费用，上诉人再次通知被上诉人缴纳，故不能以该份通知书作为本案的交房时间。二、上诉人不存在逾期办证行为。被上诉人于2013年3月17日才缴纳办证税费，导致上诉人于2013年8月26日才能为被上诉人办理出房屋所有权证，故该逾期办证行为与上诉人无关，不应由上诉人承担逾期办证的违约责任。综上，请求：1、依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人冯天福、冯文天答辩称：一、上诉人在原审提供的验收表是上诉人与被上诉人双方对本案诉争房屋的质量进行确认，并不是交房确认书，且该验收表是格式条款由上诉人提供，依照相关法律规定，双方对格式条款理解不同的，应作出不利于提供格式条款一方的解释，该验收表并不是交房确认书，而是双方对房屋质量的确认。二、上诉人于2013年3月11日向被上诉人发出交房通知书，该通知书中第一点，上诉人明确承认2013年3月11日上诉人交付的房屋才达到正式交付标准等，如按上诉人所称2010年已经交房，为何在2013年又要发出交房通知书，且内容明确是对被上诉人所购买的房屋达到正式交房的标准，于2013年3月17日双方进行交接手续办理，如为了缴费再次通知的话，其完全可以发出缴费通知书，故上诉人该主张不能成立。三、原审法院认定交房时间为2013年3月17日是正确的。按照上诉人在蔡梅芳案上诉状的自认，5号楼业主均在2013年3月12日收到交房通知后按照上诉人指定日期去办理的交接手续，本案上诉人与被上诉人诉争房屋是在5号楼，按照上诉人自认被上诉人也是在2013年3月12日收到交房通知后按照上诉人的指定日期去办理交接手续。综上，原审对本案的处理基本正确，原审法院对逾期办证违约金的判决明显过低，但被上诉人为了息诉没有上诉，本案上诉人的上诉请求没有依据，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，上诉人华友公司对原审查明的事实没有异议，但认为原审法院遗漏查明2010年8月30日被上诉人与上诉人签订《华友广场房屋交接验收表》的内容以及2013年3月11日，上诉人通知被上诉人办理房屋交接手续，主要是为了让被上诉人缴纳办证费用的事实。被上诉人冯天福、冯文天对原审查明的事实没有异议。对原审查明的事实中双方当事人均无异议的部分，本院予以确认。
在本院审理过程中，上诉人向本院提交2010年6月12日竣工验收报告一份，用于证明本案讼争商品房在2010年6月12日已通过房屋建筑工程竣工验收，说明2010年8月30日的签收就是本案房屋的交房时间。
被上诉人冯天福、冯文天对竣工验收报告的真实性没有异议，但认为该竣工验收报告不能证明上诉人所要证明的对象，对讼争楼房的验收并不能代表是整个楼盘的竣工，整个楼盘竣工验收还包括配套设施的竣工验收。
依照本院通知，上诉人向本院提交涉案商品房的《建设工程竣工验收消防复查意见书》，对该份复查意见书，双方质证后，上诉人认为消防验收有个报批过程，在2009年讼争商品房已经竣工验收，竣工之后就进行消防验收报批，因为部分工程需要整改，故才有该份复查意见书。被上诉人认为该复查意见作出的时间为2011年8月11日，说明在此之前5号楼的消防验收是不合格的，并不具备交房条件，华友公司主张2010年交房不是事实。
本院经审查认为，上诉人提供的2010年6月12日竣工验收报告复印自莆田市涵江区档案馆，被上诉人对该报告的真实性也没有异议，该证据可以作为认定本案事实的依据；《建设工程竣工验收消防复查意见书》虽没有提供原件核对，但双方对该意见书的真实性没有异议，该意见书可以作为认定本案事实的依据。
根据上述对证据的分析认定，本院另认定事实如下：
2012年1月13日，华友公司的项目“莆田市华友广场5﹟楼”竣工验收质量合格。2011年8月11日，莆田市公安消防支队作出莆公消验复（2011）第6号《莆田市公安消防支队建设工程竣工验收消防复查意见书》认定，华友公司的项目莆田市华友广场5﹟楼，已按照消防部门的要求整改完毕，复查合格，可以恢复使用。
本院认为，上诉人华友公司与被上诉人冯天福、冯文天签订的《商品房买卖合同》及其附件《合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应遵照履行。被上诉人冯天福、冯文天虽然在2010年8月30日的《华友广场房屋交接验收表》上签字，但讼争商品房在2011年8月11日才通过建设工程竣工验收消防复查，且上诉人于2013年3月11日邮寄给被上诉人的《交房通知书》中第1点中明确涉案的房屋达到“正式交房的标准”，故上诉人认为2010年8月30日其就已经完成交房依据不足，其主张的2013年3月11日的交房通知是因催缴办证费用不能成立。在上诉人交房的当天，被上诉人就按照上诉人的要求缴纳了相关办证费用，上诉人应该在交房后3个月内为被上诉人办理讼争房屋的房屋权属证书。综上所述，上诉人华友公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求应不予支持；原审适用法律和判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币6160元，由上诉人莆田市华友房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈建华
代理审判员 李 忠
代理审判员 彭赵龙
二〇一五年十一月十三日
书 记 员 倪益群
附注：相关主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……