河北省唐山市路南区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民初（重）字第2955号
原告唐山一运集团第一运输有限公司，住所地唐山市龙泽北路34号。
法定代表人潘印强，职务经理。
委托代理人韩勇，河北唐正律师事务所律师。
被告张春江。
委托代理人王丽娟，河北冀航律师事务所律师。
原告唐山一运集团第一运输有限公司诉被告张春江租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法作出（2014）南民初字第1993号民事判决，判决：“一、解除原告唐山一运集团第一运输有限公司与被告张春江签订的冷冻厂租赁《协议》，被告张春江于本判决生效之日起60内腾退并交付租赁场地；二、被告张春江于房屋腾退后7日内按照219.18元／日给付原告唐山一运集团第一运输有限公司自2013年11月1日起至房屋腾退交付日止的租金”，判后，被告张春江提出上诉，后河北省唐山市中级人民法院作出（2015）唐民四终字第590号民事裁定，裁定：“一、撤销河北省唐山市路南区人民法院（2014）南民初字第1993号民事判决；二、发回河北省唐山市路南区人民法院重审”，后本案依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告唐山一运集团第一运输有限公司委托代理人韩勇，被告张春江委托代理人王丽娟到庭参加了诉讼。现本案现已审理终结。
原告诉称，2008年11月1日，原告与被告签订租赁《协议》，原告将位于唐山市路南区双桥里市场的一冷冻库（占地面积843.92㎡，建筑面积496.72㎡）租赁给被告使用，其中合同约定：“二、租赁期限：十年，即由2008年11月1日起至2018年10月31日止）；三、租金：前五年，每年租金五万元，后五年，每年租金八万元。签订本协议时乙方向甲方交纳租金五万元整（租金为房屋折旧费及甲方人员养老、失业、医疗等保险）。待乙方改造房屋竣工交付使用时，再交付甲方租金二十万元整。第六年至协议结束，其租金均需在每年租金到期的前一个月向甲方缴纳；五、双方的权利与义务：7.乙方对所租赁房屋只有使用权，未经甲方同意乙方不得擅自转租、转包或移作他用。否则，甲方将收回其使用权，解除本协议，由此引起的一切纠纷及造成的损失，完全由乙方负责。9.乙方须按时向甲方交纳租赁费用，如无故拖欠租赁费用或严重违背本协议其他条款时，甲方将随时解除本协议，并追究乙方相关的法律责任和经济赔偿”。协议签订后，乙方向甲方交纳了前五年租金，原告也将场地及房屋交付给甲方使用。被告在使用中未经原告同意擅自将部分房屋租赁给他人使用，构成违约，且被告应当于2013年11月1日前向原告支付第六年的租金八万元，但被告并未按时给付，拖延至今，构成违约。原告现提起诉讼，请求法院判决：1.解除原、被告于2008年11月1日签订的租赁《协议》，并将租赁场地及房屋腾空返还给原告；2.被告给付拖欠的租金98886.71元。原告为证明其主张，提交如下证据材料：证据一、2008年11月1日原告作为甲方与被告张春江作为乙方签订的租赁协议1份，证明租赁期限为十年，即2008年11月1日至2018年11月1日，租赁前五年每年五万元，共计25万元，被告签订合同时已经给付该租金，第六年至第十年租金每年8万元，每年租赁时间到期前一个月将租金交给原告，被告应在2013年10月1日至2013年10月31日之间交付第六年的租金8万元，但被告并未支付。合同第五条第七项约定被告对租赁房屋有使用权，未经原告同意不得擅自转租转包，否则原告有权收回房屋使用权，解除本协议，第五条第九项约定被告应按时向原告交纳租金，如无故拖欠或严重违背其他协议条款，原告将随时解除本协议。故根据该协议约定，被告未按期支付租金，且存在违法转租问题。证据二、调查函3页及被告转租合同2页（复印件）、收据1张（复印件）共6页，证明2014年7月30日原告到达房屋租赁地点了解被告的转租情况，被告将房屋转租给赵家河、万兆焕、梁春玲、常江，这些转租户向我方提供了租赁合同和张春江收取租赁费的一些收据，足以证明被告将租赁场地转租给他人的事实，根据合同及法律规定，原告有权解除与被告方签订的合同。证据三、租赁合同8份（赵家河涉及的两个租赁地点的房屋其中两份租赁合同的日期为2014年8月13日至2015年8月12日和2015年8月13日至2016年8月12日，涉及到一个租赁地点的两份连续租赁合同。2015年3月1日至2016年2月28日赵家河租赁的一个租赁地点所签订的合同；梁春玲涉及租赁合同三份，其中两份涉及一个租赁地点，租赁时间自2014年8月13日至2015年8月12日止，另一份是2015年8月13日至2016年8月12日。梁春玲租赁合同自2015年3月1日至2016年2月28日；常江租赁合同，自2015年3月1日至2016年2月28日；万兆焕租赁合同自2015年9月14日至2016年9月13日），证明由于被告拒不向我方支付租金，我方与被告解除租赁合同，这些承租人为了避免自己损失的扩大，特向原告提出愿与原告签订租赁合同并支付相应租金。
被告辩称，原、被告于2008年11月1日签订的租赁《协议》尚未期满，不能解除。被告已经给付了5年的租金，只是2013年因某些原因拖欠了2013年的租金，被告答应近期给付。本案原告不能在未催要租金的情况下强行要求解除合同，并且被告对该场地设施完善也投入了资金，如解除合同应给予被告前期设施的资金投入损失。被告将所租房屋转租他人，原告是知晓的，并且租赁人在办理卫生许可证等证照时，原告同意并为再次转租的用户盖公章，同意这些用户办理了营业执照等证照进行商业经营，并且给这些用户解决了用水、电等问题。被告在要求原告办理租赁人验照时需开具的证明时，原告未予办理，所以被告未支付2013年租金。被告承诺如原告租赁人的手续完善以后将如期交租金，不再拖欠。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的解释》第16条规定：出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。通过原一审、二审庭审调查可以证实被告在将房屋改造后，即转租给赵家河等三人后，原告为次承租人解决了水电、办理营业执照等问题，其对原告转租的事实是知情的，其未在法定期间提出异议，现已该理由请求解除合同应不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的解释》第17条规定：因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予以支持。本案被告在房屋转租后，各次承租人均直接向原告给付了租金，即次承租人已代承租人向出租人原告履行了给付租金义务，原告以此主张解除合同应不予支持。因次承租人租赁涉案房屋均用于经营活动，需由原告配合进行验证、验照，故自2013年底起因原告阻挠拒不配合履行出租人义务，导致被告未能成功向各次承租人收取房屋租金，对此原告已认可收取了各次承租户2014年、2015年租金，因被告庭前向各次承租人调取其向原告交付租金情况，各次承租人未予配合，故请法院予以调查核实。被告在承租房屋后进行了房屋装饰装修，请法院从维护合同稳定性、减少损失的角度驳回原告诉请。被告未向法庭提交证据。
经庭审质证，被告对原告所举证据的质证意见是：对证据一，对原、被告签订租赁协议无异议，但是对原告认为被告违约有相反意见：1.根据第五条第七项约定，被告是在原告同意的情况下转租了原租赁地和厂房。2.被告并非无故拖欠租金，并没有违反第五条第九项无故拖欠的约定，故被告行为没有违约。对证据二，真实性无异议，但是被告转租原告是知晓同意的，且从该调查函的内容“我公司将解除与张春江的租赁协议”能够证实原告以此形式对各次承租人进行引导，各次承租人代被告给付了租金。对证据三，真实性无异议，该合同也能侧面证实被告的各次承租人实际向原告给付了租金。
经审理查明，2008年11月1日，唐山一运集团第一运输有限公司（甲方）与张春江（乙方）签订《协议》，约定：“甲方同意将甲方冷冻厂房屋及场院整体租赁给乙方作为经营场地使用，租赁房屋及场地的所有权属甲方，一、租赁房屋及场地的界定：冷冻厂为原唐山一运冷库，房屋及场院占地面积约850平方米。二、租赁期限：十年，自2008年11月1日起至2018年10月31日止。三、租金：前五年，每年租金五万元，后五年，每年租金八万元。签订本协议时乙方向甲方交纳租金五万元整（租金为房屋折旧费及甲方人员养老、失业、医疗等保险）。待乙方改造房屋竣工交付使用时，再交付甲方租金二十万元整。第六年至协议结束，其租金均需在每年租金到期的前一个月向甲方缴纳。五、双方的权利与义务，……7.乙方对所租赁房屋只有使用权，未经甲方同意乙方不得擅自转租、转包或移作他用，否则，甲方将收回其使用权，解除本协议，由此引起的一切纠纷及造成的损失，完全由乙方负责。……9.乙方须按时向甲方交纳租赁费用，如无故拖欠租赁费用或严重违背本协议其他条款时，甲方将随时解除本协议，并追究乙方相关的法律责任和经济赔偿”。协议签订后，被告向原告交纳了前五年租金，原告也将场地及房屋交付给被告。在《协议》期间内，被告对租赁场地进行改造及装饰、装修，并转租给案外人赵家河、万兆焕、梁春玲、常江。2013年，被告以原告未为承租小商户办理证照出具用房、用地证明为由自2013年11月起未再支付租金。
另查明，2014年8月13日、2015年8月13日，梁春玲（承租方）与唐山一运集团第一运输有限公司（出租方）签订租赁合同，承租唐山市路南区双桥里冷冻厂院内铁皮房一间，并交纳当期租赁费；2015年3月1日，梁春玲（承租方）与唐山一运集团第一运输有限公司（出租方）签订租赁合同，承租唐山市路南区双桥里冷冻厂房屋七间，并交纳当期租赁费；2014年8月13日、2015年8月13日，赵家河（承租方）与唐山一运集团第一运输有限公司（出租方）签订租赁合同，承租唐山市路南区双桥里冷冻厂院内机房房屋，并交纳当期租赁费；2015年3月1日，赵家河（承租方）与唐山一运集团第一运输有限公司（出租方）签订租赁合同，承租唐山市路南区双桥里冷冻厂原传达室及茶炉浴室的东一间，并交纳当期租赁费；2015年9月14日，万兆焕（承租方）与唐山一运集团第一运输有限公司（出租方）签订租赁合同，承租唐山市路南区双桥里冷冻厂院内原冷库库房，并交纳当期租赁费；2015年3月1日，常江（承租方）与唐山一运集团第一运输有限公司（出租方）签订租赁合同，承租唐山市路南区双桥里冷冻厂彩钢房一间，并交纳当期租赁费。
本院认为，原告与被告签订的《协议》符合法律规定，系双方真实意思表示，应认定为合法有效，双方均应按照约定享有权利、履行义务。本案中，被告虽在《协议》期间内对租赁场地进行改造及装饰、装修，并转租给案外人赵家何、万兆焕、梁春玲、常江，但结合证据材料，可认定原告对被告的转租行为知情，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”，故本案对于原告主张被告未经其同意转租房屋构成违约，要求解除租赁合同的主张，本院不予支持；原告主张被告未按照约定支付租金，构成违约，要求解除租赁合同并将租赁场地及房屋腾空返还原告，经查《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，被告自2013年11月开始拖欠租金，应认定为违约，且租金至今未予支付，故原告要求解除租赁协议，理据充足，本院予以支持；原告主张被告将租赁场地及房屋腾空返还原告，因被告并未实际使用、占有本案所涉租赁场地，且原告（出租人）与赵家河、万兆焕、梁春玲、常江（承租人）均签订租赁协议，租赁场地由赵家河、万兆焕、梁春玲、常江实际使用、占有，故本案对其该项诉请，不予支持。原告主张被告给付拖欠的租金98886.71元，因本案为房屋租赁合同纠纷，合同双方为原、被告，且被告在诉讼过程中未提出反诉主张在本案中扣除原告与赵家河、万兆焕、梁春玲、常江直接签订租赁合同中赵家河、万兆焕、梁春玲、常江向原告交纳的租赁费，故本案对该事实不予涉及，确认被告应以219.18元／日为标准向原告支付自2013年11月1日起至判决生效之日止的租金，因原告的诉请未超出该数额，本案支持被告向原告给付拖欠的租金98886.71元。被告抗关于其未支付租金系因原告不配合办理转租户用房、用地手续的抗辩，因其未举证证明办理转租户用房、用地手续系原告应承担之义务，故本案对其该项抗辩，不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、依法解除原告唐山一运集团第一运输有限公司与被告张春江于2008年11月1日签订的《协议》；
二、被告张春江于本判决生效之日起十日内给付原告唐山一运集团第一运输有限公司尚欠租金98886.71元；
三、驳回原告其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1800元，由被告张春江负担。
如不服本判决，可自接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。
审 判 长 王 健
代理审判员 李杭泽
人民陪审员 李 栋
二〇一六年一月十三日
书 记 员 杜雪宁