江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣07民终1952号
上诉人（一审被告）：石城京和客家文化旅游发展有限公司，住所地：石城县琴江镇宝福塔旁。统一社会信用代码：913607353276885050。
法定代表人：钟平，该公司总经理兼执行董事。
委托诉讼代理人：邱继伟，江西南芳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈星，江西南芳律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：石城县莱美游泳健身中心，住所地：石城县琴江镇赣江源南大道***号。注册号：360735610009501。
经营者：张长根，男，1964年10月16日生，汉族，居民，住石城县。
委托诉讼代理人：赖坤发，广东华商（赣州）律师事务所律师。
上诉人石城京和客家文化旅游发展有限公司（下称京和公司）因与被上诉人石城县莱美游泳健身中心（下称莱美中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省石城县人民法院（2017）赣0735民初606号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人京和公司的上诉请求为：一、撤销石城县人民法院于2018年1月19日作出的（2017）赣0735民初606号民事判决第二、第三项判决，改判上诉人扣除2017年12月31日之前的房屋租金218400元后退回被上诉人所缴租金、物业管理费、履约保证金374200元，并驳回被上诉人的其他诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费全部由被上诉人承担。其事实与理由：一审法院认定事实及责任划定有误，被上诉人是经充分考察并研究《租赁经营协议书》认为可行后，强烈要求与上诉人签订《租赁合同》，上诉人没有任何隐瞒或欺诈，也依约履行合同交付租赁场地，不存在任何违约和过错行为，导致合同最终不能履行的责任完全在于被上诉人。事实上，早在双方签订本次租赁合同之前，被上诉人就已经到实地察看，并多次找过上诉人公司负责人要求承租进驻雍和文园，上诉人当时并不同意被上诉人进驻予以拒绝。大概过了半年多，被上诉人又再次找上诉人公司负责人，称其已经研究了上诉人与石城旅发委签订的《租赁经营协议书》，认为被上诉人经营的游泳健身项目不属于《租赁经营协议书》中约定的禁止经营的行业，可以进驻，并承诺如有任何问题他们会与政府相关部门协调解决，上诉人只要和他们签订租赁合同，将场地租赁给他们就行，其他问题被上诉人会负责解决，并通过朋友领导多次给上诉人公司负责人打招呼。在此情况下，上诉人最终以6元/㎡的极低价格（当时上诉人对外招租至少是20元／㎡）与被上诉人签订租赁合同，并将场地交付给了被上诉人。被上诉人进驻后，在未按合同约定提交装修方案和图纸经审定同意后就先行施工，石城县政府相关部门知悉后立即予以制止。被上诉人多次找领导进行协调，后来上诉人也应被上诉人要求帮助协调，但最终政府并不同意被上诉人进驻，导致双方租赁合同不能履行。根据上述事情经过，被上诉人明知《租赁经营协议书》的相关约定（对此一审法院也予以认定），经充分考察并研究《租赁经营协议书》认为可以进驻后，强烈要求与上诉人签订《租赁合同》，上诉人没有任何隐瞒或欺诈，也依约履行合同交付租赁场地，不存在过错。被上诉人自己未与相关部门协调沟通好，导致租赁合同不能履行，责任完全在于被上诉人自身，一审法院仅仅以被上诉人违反合理审慎义务，认定被上诉人承担一定过错，反而认定上诉人承担主要过错和违约责任是完全错误和不合理的。二、被上诉人的装修损失完全是被上诉人未按约定事先提交装修方案，装修方案未经相关部门审定同意就擅自施工，特别是在政府部门立即叫停后仍继续施工所造成的损失，应当由被上诉人承担，一审法院判定上诉人承担一半是错误的。根据双方签订的《租赁合同》第8条第1点明确约定“乙方装修改造方案必须符合整体规划，消消防安全，取得甲方书面同意后方可进行。”按约定，被上诉人应先提交装修方案和图纸，由上诉人协助递交相关部门审定同意后施工，但被上诉人在2016年6月24日签订协议后第2天不顾我方劝阻就擅自施工，根本未按约定提交施工方案和图纸，施工当天就被政府叫停。2016年7月，石城规划建设局下发整改通知，被上诉人仍然不听劝阻继续施工，最后政府部门不得不要求上诉人强行锁门阻止原告施工，但被上诉人态度非常恶劣，扬言要到政府闹事，要开铲车强行施工进行威胁，而且仍然在大势宣传造势，招募人员，吸纳会员办理会员卡，收取会费，继续购进设备等等，与政府对抗，不仅加大损失，也与政府的关系越搞越僵，上诉人多次帮忙协调都无法回旋。对于被上诉人的强行施工，上诉人一直是反对和劝阻的，虽然事后也曾向旅发公司提交《关于菜美健身文化中心入驻石城雍和文园申请书》和《莱美健身装修设计施工效果图》，这也是事后协助被上诉人与政府部门协调，争取政府部门同意被上诉人入驻，并不代表上诉人之前就认可和同意被上诉人强行施工行为，一审法院以此认定上诉人默许了被上诉人的开始改造施工的行为是错误的。上诉人认为，如果被上诉人事先按程序提交装修方案经审定同意后施工根本不会出现这些问题。被上诉人的装修损失完全是被上诉人自己未按约定先提交装修方案擅自施工，特别是在刚施工就被政府叫停的情况下仍不听劝阻继续施工，这些损失都是被上诉人自己造成的，应由被上诉人自己承担。三、上诉人已经依约交付了租赁场地，对租赁合同不能履行导致解除，上诉人没有过错，被上诉人应按合同约定支付合同解除前的租金，一审法院判定上诉人全部退还租金，反而给上诉人造成了重大损失，明显不公，也不合理。之前已经论述租赁合同的解除系被上诉人自己没有与政府相关部门协调处理好所致，责任在于被上诉人，上诉人没有任何隐瞒，不存在过错，上诉人已经按约定向被上诉人交付了租赁场地，被上诉人就应当支付租金，至于政府阻止被上诉人不能使用，这是被上诉人自己应解决的问题，该损失应由被上诉人承担。按双方租赁合同的约定，被上诉人应从2016年10月1日起交租金，截止2017年12月31日，共计14个月租金，累计218400元。一审法院判定上诉人将全部租金返还，等于让没有过错的上诉人承担了重大租金损失。而且，因被上诉人无法协调让政府同意其入驻后，被上诉人又无端迁怒于上诉人，从2017年2月28日起多次强行锁住雍和文园各个进入大门，限制上诉人公司法定代表人钟平的人身自由，严重影响到雍和文园各商户的正常经营，导致各商户纷纷拒付租金，也给上诉人造成重大经济损失。一审法院的判决结果，不仅没有让有过错的被上诉人承担经济损失，反而给上诉人造成重大经济损失，该判决明显不公。综上，一审判决认定事实不误，判决结果不公平公正。为维护上诉人的合法权益，特此上诉，请求二审法院查明事实后依法改判。
被上诉人菜美中心答辩称：一、上诉人称，上诉人对双方签订的《租赁合同》无法履行没有过错，不承担责任。其理由是虚构答辩人承诺“只要和他们签订了租赁合同，将场地租赁给答辩人，其他问题答辩人都会负责解决”，并虚构答辩人“通过朋友领导多次给上诉人公司负责人打招呼”等根本不存在的事实。但是，这些虚构的事实，上诉人没有任何证据可以证明。事实上，上诉人与石城旅发公司签订了《租赁经营协议书》以后，长时间未能将承租的雍和文园房屋租赁出去，大量房屋闲置，特别是负一楼的加工用房，更是无人问津。虽然上诉人租出去小部分房屋，但是所收租金连上交旅发公司的费用都不够，导致长时间拖欠旅发公司的费用。答辩人提出大面积承租其负一楼和三楼之后，上诉人喜出望外，紧抓不放。在双方对租赁房屋的主要事项达成一致后，上诉人一边让其在赣州的律师拟定《租赁合同》，一边让答辩人开始装修，并要求上诉人一次性缴纳三年的租金。上诉人收到答辩人支付的的60多万元以后，才向旅发公司交纳了拖欠的30万元租金。另一方面，上诉人是房屋的出租方，完全掌握了租与不租的主动权。答辩人即使想租房屋，上诉人完全应该考虑到是否会违反与石城旅发公司签订的合同条款。这就像驾驶员与乘客，乘客即使想坐车，如果车辆已经超载，驾驶员就不应让其上车：如果超载开车，责任在驾驶员而不在乘客，受罚的也是驾驶员而不是乘客。答辩人与上诉人签订的《租赁合同》无法履行，就是因为上诉人违反了与旅发公司签订的《租赁经营协议书》，这个责任无疑是要由上诉人承担的。但一审法院让答辩人也承担了小部分责任，明显有利于上诉人。二、上诉人称，装修损失全部要由答辩人承担。其理由一是答辩人没有提供装修图纸擅自施工，二是答辩人在接到停工通知后继续施工扩大了损失。这个观点完全不能成立。首先，答辩人进场装修是在签订合同之前，在取得了上诉人的法定代表人钟平同意后才开始的。答辩人在2016年6月22日开始进场装修，《租赁合同》是在2016年6月24日签订的。答辩人进场装修时，上诉人法定代表人钟平就在石城雍和文园办公。如果没有取得他的同意，答辩人不可能施工。其次，停工通知下发后，答辩人马上停止了施工。后来答辩人问上诉人法定代表人钟平和股东钟文怎么办，他们承诺会找有关领导协调好来。停工期间，木工因需要模板在其他工地使用，就到地下室拆了些模板，其他工程内容都是通知下发之前实施的。因此，地下室的施工损失，并非扩大的损失。答辩人的施工损失是由于合同无法履行造成的。一审法院认定合同无法履行而解除，上诉人应当承担主要责任，但对答辩人的施工损失判决上诉人承担一半责任，这明显有利于上诉人。三、上诉人称，上诉人没有过错，不应全部退还全部租金。这更加没有道理。上诉人对合同无法履行而解除本应承担全部责任，而且上诉人还没有使用上诉人的房屋开展经营活动，《租赁合同》就因无法履而解除，上诉人有什么理由不要返还答辩人交纳的租金？停工通知下发后，答辩人多次询问上诉人两位股东能否协调好，协调不好就把钱归还我们，但他们一直说在协调在协调，既不同意退钱，也不同意跟答辩人协商。涉诉房屋早就空在那里。正因如此，答辩人才不得已想通过锁门的办法让上诉人派人出来跟我们协商。但因公安机关介入，门马上就打开了。综上所述，上诉人的上诉理由和理由完全不能成立，依法应当驳回。
莱美中心向一审法院的诉讼请求为：1、解除莱美中心与京和公司签订的《石城雍和文园租赁合同》（合同编号：2016A08），责令京和公司返还莱美中心交纳的物业管理费1万元、保证金3万元、房屋租金561600元，合计601600元，并承担2016年6月24日至款清之日按银行贷款利率计算的利息；2、依法责令京和公司赔偿莱美中心经济损失共计1024955元；3、诉讼费由京和公司负担。
一审法院认定的事实：雍和公司经石城县人民政府招商引资方式引进。2015年6月29日，旅发公司（甲方）与雍和公司（乙方）签订了《租赁经营协议书》。协议约定：1、租赁标的物为甲方所有的坐落在石城县城区宝福塔旁边的“石城特色文化展馆”，挂名为“石城雍和文园”，具体范围为1号展馆、3号展馆、4号展馆及各馆对应的地下负一层，1号馆和4号馆之间的地面空坪，特色文化展馆前面的广场；2、租赁经营期限自2015年3月1日至2035年2月28日止；3、甲方的权利和义务，监督乙方遵照本协议所规定的条款进行功能布局和运营，审定乙方提供的展馆布局及装修方案；4、乙方的权利和义务，2015年4月30日前向甲方缴纳履约保证金30万元，按照甲方审定的布局、装修及方案进行装修和布展，在石城注册成立具有法人资格的“石城京和客家文化旅游发展有限公司”，在该展馆内布置和经营以下项目：展销经营石城砚台、石城毛笔、石城灯彩产品，运用相关优惠措施吸引石城砚台、石城毛笔、石城灯彩产品经营者入馆经营；布置一个150㎡的展示石城砚台、石城毛笔、石城灯彩文化的展厅，以图文并茂的文化展板和声光电相结合的技术进行布展；展销经营外地砚台、外地毛笔产品，不得经营洗头业、美容业、理发业、沐足业、按摩业、烧烤业、建材业、畜禽业、修理业、餐饮业，装修布展应当在不改变建筑外观和安全的情况下进行，在不影响整体感观的前提下，为提升展馆的形象和旅游功能需增加建筑物，乙方应向甲方提出书面申请，经甲方同意后方可建设，不得随意改变有关功能布局和经营范围，确保凸显文化展馆的品味和质量，如确需更改有关功能布局和经营范围，应书面报甲方审定同意。协议还对违约责任等事项进行了约定。2015年1月初，旅发公司将“石城特色文化展馆”及其设施移交给了雍和公司运营，随即雍和公司开始开展经营活动。2015年2月12日，京和公司在石城经工商行政主管部门批准注册成立。2016年6月24日，京和公司（甲方）与莱美中心（乙方）签订《石城雍和文园租赁合同》（合同编号：2016A08）。合同约定：1、乙方租赁的甲方投资运营项目“石城雍和文园”商铺位置坐落石城雍和文园4号馆3楼和地下室及一楼门面60㎡营业场所，乙方租赁甲方商铺总面积为2600㎡（均含公用部分及分摊面积）；2、乙方租赁甲方的商铺仅限于乙方经营健身房和游泳馆，不得用作其他用途；3、乙方租赁甲方商铺时间为10年，自2016年10月1日起至2026年9月30日止；甲方同意给予乙方装修筹备免租期为90天，自2016年7月1日起至2016年9月30日止；4、乙方商铺第一年至第三年（2016年10月1日至2019年9月28日）租金为6元/㎡?月，租金一次性付清561600元；第四年至第六年（2019年9月27日至2022年9月25日）租金为11元/㎡?月，一年一次性缴每年的租金为343200元；第七年至第十年（2022年9月24日至2026年9月20日）租金为13元/㎡?月，一年一次性缴每年的租金为405600元；5、本合同签订当天，乙方应一次性向甲方缴纳3万元，作为履行租赁合同的保证金，乙方履约保证金不计息；该履约保证金不作为乙方预付的租金，租赁关系终止时，若乙方无违约行为，该履约保证金除用以抵充合同约定应由乙方承担的各项费用外，无顾客索赔、投诉等问题且经甲方确认乙方没有任何违约行为及欠缴费用，甲方将履约金60天无息返还乙方；6、租赁期间，乙方使用该商铺的物业管理费为1万元/年，前三年一年一付，第四年开始物业费根据市场物价水平而定（不低于1万元/年）；7、甲方的责任权利和义务。甲方有权对乙方所承租的商铺使用情况进行监督检查，以防租赁商铺物业受损；甲方负责整个石城雍和文园项目的运营管理；甲方负责对外宣传广告和营业现场美化布置，负责审定乙方经营装修设计图；8、乙方的责任权利和义务。乙方可以对该商铺进行装修、装饰、改善或添置新物；乙方装修改造方案必须符合整体规划，消防安全，取得甲方书面同意后方可进行；9、本合同附件，租赁商铺建筑平面图；乙方的营业执照、法定代表人身份证复印件（加盖公章）；《商铺质量保证协议》；《治安消防协议》；《商户装修协议》；《租赁经营协议书》。合同还对违约责任等事项进行了约定。《石城雍和文园租赁合同》签订当日，莱美中心按约向京和公司支付了第一年至第三年的租金561600元、物业费1万元、履约保证金3万元，合计601600元。莱美中心于2016年6月下旬进场开始改造施工。旅发公司于2016年6月28日或29日得知4号馆的施工情况，立即告知京和公司该施工行为严重违反协议约定，应当停止，并到场明确要求京和公司及莱美中心不得动工。但施工并未立即完全停止。2016年7月13日，石城城乡规划建设局向京和作出并送达《限期整改违法（章）行为通知书》，要求限期自行拆除在雍和文园地下停车场擅自建设的游泳池、恢复原状。此后，施工仍在陆续进行，京和公司与莱美中心因本案纠纷还发生了相互锁门等争执。莱美中心诉至法院，请求依法支持其诉请。
另查明，2015年9月23日，因场地利用率及外地品牌引入差距较大、展馆布局及装修方案未经审定、未缴纳履约保证金，旅发公司第一次向雍和公司作出催告函。2015年12月2日，因场地利用率及外地品牌引入差距较大、未缴纳履约保证金等问题，旅发公司第二次向雍和公司作出催告函。2015年12月8日，京和公司针对前两次催告函作出复函。2016年7月5日，因场地利用率及外地品牌引入差距较大、展览布局及装修方案未经审定、未报经同意自行改变布局对4号馆地下室进行大幅度的拆墙及改造建设造成较大安全隐患、未缴纳履约保证金等问题，旅发公司第三次向雍和公司作出催告函。2016年9月2日，旅发公司向京和公司作出函告，要求在未书面批复同意申请事项前，停止展馆内的所有施工建设、装饰装修等行为。本案审理期间，赣州司法鉴定中心对莱美中心所施工3楼健身房及地下游泳池改造造价进行了司法鉴定，评定该工程造价为80610元。
一审法院认为：综合双方当事人的陈述、举证及质证，本案争议焦点为：1、本案《石城雍和文园租赁合同》是否应予解除；2、本案违约责任主体及其违约事实如何认定；3、莱美中心已向京和公司交纳款项的处理；4、莱美中心在本案中可主张损失的具体金额。对此，一审法院分述如下：一、关于本案《石城雍和文园租赁合同》是否应予解除的问题。京和公司与莱美中心签订的《石城雍和文园租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效合同。《租赁经营协议书》对石城雍和文园项目定位进行了明确的约定，即特色文化产品的展销集散中心和文化旅游景点。《石城雍和文园租赁合同》则约定京和公司将4号馆3楼和地下室及一楼门面60㎡营业场所租赁给莱美中心用于经营健身房和游泳馆。该经营项目均已明显超出石城雍和文园项目定位，旅发公司作为业主亦以书面形式对此作出否定性评价，且至本案法庭辩论终结前该经营项目仍未获得旅发公司审定同意。故应当认定本案《石城雍和文园租赁合同》的合同目的无法实现，依法应予解除。京和公司关于本案《石城雍和文园租赁合同》能够部分履行、不应整体解除的抗辩，缺乏法律和事实依据，不予支持。二、关于本案违约责任主体及其违约事实如何认定的问题。京和公司在石城注册成立，符合雍和公司与旅发公司之间签订的《租赁经营协议书》的约定。鉴于京和公司已实际负责整个石城雍和文园项目的运营管理，且在其答辩状中认可与旅发公司签订《租赁经营协议书》的事实，根据权利义务相一致的原则，京和公司在项目运营管理中亦应遵照《租赁经营协议书》的各项约定。租赁合同的主要目的就是要让承租人使用、收益租赁物。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。因此，出租人首先必须将租赁物交付给承租人，并且要使租赁物能够适于承租人使用、收益的目的。这是出租人的首要义务。如出租人不能按时交付租赁物或者交付租赁物不适于约定的使用收益目的的，则应承担违约责任。本案中，2016年6月24日，京和公司与莱美中心签订了《石城雍和文园租赁合同》。同日，莱美中心向京和公司支付了各项约定费用。从莱美中心陈述的对租赁物进场改造施工的起始时间点来看，京和公司已事实上即时将租赁物交付给了莱美中心。如前所述，除按时交付租赁物之外，出租人交付的租赁物还要能适于合同约定的使用、收益的目的。如不能适于合同约定的使用、收益目的，则承租人的合同目的无法实现，实与未交付无异。本案《石城雍和文园租赁合同》已明确约定以经营健身房和游泳馆为目的而为房屋租赁，京和公司虽然形式上将租赁物交付给了莱美中心改造施工，但因该租赁物的合同约定用途明显超出石城雍和文园项目定位，至今未能获得业主审定同意，不能实现莱美中心订立合同的经营目的。且旅发公司在本案合同签订前即进行了多次催告，其催告内容包括展馆布局及装修方案未经审定的事实。因此，京和公司在本案中违约事实清楚，对本案合同解除负有较大过错，应依法承担主要的民事责任。又因《石城雍和文园租赁合同》明确约定合同附件已包括《租赁经营协议书》，因此，莱美中心在签订《石城雍和文园租赁合同》时已明知或应当知道《租赁经营协议书》的事实清楚，莱美中心亦应履行合理审慎义务。莱美中心明知或应当知道其经营目的因超出石城雍和文园项目定位存在无法实现的风险，仍与京和公司订立本案合同，违反合理审慎义务，对本案合同解除亦存在一定过错。此外，《石城雍和文园租赁合同》约定莱美中心装修改造方案必须符合整体规划，消防安全，取得京和公司书面同意后方可进行。莱美中心在其装修改造方案尚未取得京和公司书面同意即进场改造施工，构成违约。莱美中心因其过错和违约事实，亦应依法承担相应的民事责任。三、关于莱美中心已向京和公司交纳款项的处理的问题。莱美中心诉请京和公司返还房屋租金、物业管理费、保证金，并赔偿租金、物业管理费、保证金的利息损失，以及各项经济损失。一审法院认为，本案合同解除主要是基于京和公司未能提供适于莱美中心经营收益的租赁物的违约事实而产生的法律后果，解除合同不属于违约责任方式，而属于合同违约后的一种补救措施；合同解除后的法律后果不表现为违约责任，而是主要表现为包括不当得利返还和损害赔偿的民事责任。《中华人民共和国合同法》第九十七条对合同解除后的法律后果明确规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。涉诉租赁物未完成改造施工，莱美中心至今未开始租赁经营活动。因此，合同解除后，应由京和公司全额返还房屋租金561600元、物业管理费1万元。关于履约保证金3万元，鉴于该款的作用在于担保合同实现，因京和公司与莱美中心在本案中均存在过错和违约事实，而京和公司在本案中的过错更大，一审法院酌定京和公司应返还莱美中心履约保证金21000元。四、关于莱美中心在本案中可主张损失的具体金额的问题。赣州司法鉴定中心评定莱美中心所施工3楼健身房及地下游泳池改造工程造价为80610元，莱美中心与京和公司对此均不持异议，予以确认。虽然莱美中心的装修改造方案未取得京和公司书面同意，确属违约，但莱美中心能够进行较为稳定的改造施工，京和公司也曾向旅发公司提交了《关于莱美健身文化中心入驻石城雍和文园申请书》、《莱美健身装修设计施工效果图》，且京和公司亦未能提供证据证明其对于莱美中心开始改造施工持有异议，因此，应认定京和公司默许了莱美中心的开始改造施工的行为。双方后续互相锁门等行为，不影响京和公司同意莱美中心开始改造施工行为的认定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”。京和公司与莱美中心对本案合同解除均有过错，参照该规定，并鉴于本案改造施工开始后，旅发公司和建设执法部门即通过口头和书面的形式要求立即停止施工，但客观上施工仍在陆续进行，该改造工程费用损失中确实存在因继续施工导致损失扩大的事实，一审法院酌定该改造工程费用损失80610元由京和公司与莱美中心各负担一半。关于莱美中心主张的其他经济损失，京和公司均不予认可，现莱美中心未提供正式票据予以证实，亦未能举证证明相应经济损失与本案的必要性和合理性，而所主张的相应经济损失中又存在属于莱美中心自主决策行为的情形，在本案中无法认定为合同不能履行的直接损失。因此，莱美中心要求京和公司赔偿其他经济损失的诉请，因证据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除原告石城莱美游泳健身中心与被告石城京和客家文化旅游发展有限公司签订的《石城雍和文园租赁合同》；二、被告石城京和客家文化旅游发展有限公司应当在本判决生效之日起20日内返还给原告石城莱美游泳健身中心房屋租金561600元、物业管理费1万元、履约保证金21000元，合计592600元，并按照中国人民银行同期同类贷款利率计付自2017年5月3日起至款清之日止的利息；三、被告石城京和客家文化旅游发展有限公司应当在本判决生效之日起20日内赔偿给原告石城莱美游泳健身中心改造工程费用损失40305元；四、驳回原告石城莱美游泳健身中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19434元（原告石城莱美游泳健身中心已预交），由原告石城莱美游泳健身中心负担9305元，被告石城京和客家文化旅游发展有限公司负担10129元。鉴定费13000元（原告石城莱美游泳健身中心已预交），由原、被告各负担一半。
二审审理中，双方均未向法庭提交新的证据。
二审认定的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为：上诉人与被上诉人之间的《租赁合同》约定上诉人将4号馆3楼和地下室及一楼门面60㎡营业场所租赁给被上诉人用于经营健身房和游泳馆。该经营项目均已明显超出石城雍和文园项目定位，既未获得业主旅发公司审定同意，其项目用途也没有获得规划部门的审批通过，石城城乡规划建设局已于2016年7月13日向京和作出并送达《限期整改违法（章）行为通知书》，要求限期自行拆除在雍和文园地下停车场擅自建设的游泳池、恢复原状。故案涉《租赁合同》的合同目的无法实现，依法应予解除。对于被上诉人的装修投资损失，一审法院考虑到双方的过错，以及被上诉人扩大损失的情形，酌定双方各半承担装修改造损失，该处理是妥当的。
上诉人的主要上诉请求为应当扣除2017年12月31日之前的房租218400元。但是，案涉租赁房屋在装修阶段就被通知停工，被上诉人未将案涉房屋投入经营，也未产生营业收益。而被上诉人向上诉人预付的租金、物业费、履约保证金是上诉人因合同而从被上诉人处取得的财产。在案涉租赁合同尚未开始正常履行的情况下，这些因合同而取得的财物应当相互返还。即被上诉人返还租赁房屋给上诉人，上诉人返还被上诉人所预交的这些费用。被上诉人向上诉人交纳的履约保证金为30000元，一审判决考虑到上诉人的过错更大，酌情判决返还21000元，该处理是妥当的。上诉人要求被上诉人承担2017年12月31日之前的被上诉人尚未实际使用期间的房租218400元，没有事实和法律依据。在被上诉人返还租赁房屋给上诉人之后，上诉人有权处置这些租赁房屋，自用或另行出租。即使由于当事人上诉而导致一审判决未生效，上诉人对租赁房屋有法律上的顾虑而没有及时处置，或者由于被上诉人擅自对租赁房屋上锁并控制占有，所导致的上诉人的房屋租金损失，那也是上诉人的损失救济问题，上诉人在一审中对此并没有提起反诉，不属于本案审理范围。
综上，上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5181元，由上诉人石城京和客家文化旅游发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑小兵
审 判 员 赖国东
审 判 员 王阿婷
二〇一八年七月十日
代理书记员 葛颖婷