广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）穗中法民二终字第1604号上诉人（原审被告）梁志祥，男，1960年10月28日出生，汉族。委托代理人张进雄，系广东瑞迪安律师事务所律师。被上诉人（原审原告）广州市黄埔区文冲街文冲第五股份经济合作社。负责人叶锦城，董事长。委托代理人欧阳建新，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托代理人周木兰，北京市盈科（广州）律师事务所实习律师。上诉人梁志祥因农村承包合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2012）穗黄法民二初字第480号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明，上诉人梁志祥是被上诉人广州市黄埔区文冲街文冲第五股份经济合作社的社员。1993年3月26日，被上诉人（甲方，原大沙镇文冲村第五经济合作社）与上诉人（乙方）签订了《土地承包合同》，约定甲方把本社集体所有土名“大望”的土地壹块的使用权发给乙方承包使用。为明确双方权、责、利，订立如下条款：一、承包使用的总面积为壹千平方米。……承包年限为贰拾玖年，即从一九九三年五月一日起至二0二二年四月三十日止。二、承包期内，每季度首（即1、4、7、10）月拾日前，乙方主动一次过向甲方交清当季度共三个月的承包款合计数，同时由甲度方开具三联根收据交乙方收执。逾期交承包款，构成乙方违约，按以下第五条《违约责任》处理。五、违约责任：除第三条规定及国家征地外，在承包期内，甲方提前收回承包地的使用权，终止本合同履行属违约，要按乙方投资在该地建成的房产相应年限净值赔偿给乙方。具体单价金额由国家建行核定。在庭审中，原、被告均确认合同中的“相应年限净值”是指评估时房产的价值。六、承包期内，如遇国家征、占用该地，土地费、人口安置费等补偿金属甲方所有。由乙方投资建成的建筑物、设备拆迁费，甲方占二成，乙方占八成。索偿事宜由甲方主办，乙方协办。如集体占用该地，由双方协商解决。协商不成，由国家建行核定。经原审法院调查可知，涉案地块自1997年以来土地利用现状均为建设用地。上诉人承包该地块后，在该地块上私自加建房产，以供出租。2010年11月1日，被上诉人向上诉人发出《告知》，称根据黄埔区政府批准关于整治护林路两旁环境需要，需对上诉人承租土地提前收回进行全面改造。现通知上诉人于2011年1月31日前完成搬迁工作，否则被上诉人将组织人员进行清拆。2012年3月6日，上诉人收到被上诉人发出的《通知函》，告知因集体经济发展需要，被上诉人拟连片开发包括涉案地块在内的整个“大望”地块，亦即发生本合同第六条所规定的合同终止的情形，故通知上诉人于2012年3月15日上午10点到被上诉人处协商有关解除合同及补偿事宜。2012年4月19日，被上诉人的股东会决议中说明，经其社股东会议全体股东商定，一致通过如下决议：1、集体收回大望江北全部承包地（包括梁志祥等六块承包地）用于连片开发，发展集体经济。2、解除与承包方的合同，授权社委会根据合同及在法律许可范围内与承包方协商解除合同补偿事宜、必要时启动诉讼程序解决。2012年4月24日，上诉人收到被上诉人发出的《通知》，被告知：一、《土地承包合同》本通知送达之日起解除；二、上诉人务必于2012年4月27日10点前到被上诉人处与被上诉人协商确定房地产评估机构，以评估确定承包地建构物价值。另查明，经上诉人、被上诉人对涉案地块的建、构筑物进行清点、确认后，被上诉人于2012年5月14日委托具备相应资质的广州粤国房地产土地与资产评估有限公司对涉案地块的建、构筑物重置现值进行估价，得出结论如下：估价对象在估价时点的重置现值为人民币贰拾贰万零肆佰柒拾元整（￥220470元）。以上事实，有上诉人、被上诉人提交以及原审法院调取的证据材料所证实，原审法院依法予以确认。被上诉人于原审中起诉请求：1、确认上诉人与被上诉人之间的土地承包合同于2012年4月24日解除；2、判令上诉人立即将承包土地交还被上诉人；3、判令上诉人按2390.78元／月的标准从2012年4月份开始向被上诉人支付土地使用费至上诉人将上述土地交还给被上诉人之日止。原审法院认为，上诉人与被上诉人签订的《土地承包合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，应属合法有效，对合同双方当事人均具有法律约束力。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，根据《土地承包合同》第五条约定，被上诉人有权解除合同，但应按合同约定进行赔偿。由于合同解除权属于形成权，故合同自解除通知到达对方时解除，上诉人于2012年4月24日收到被上诉人发出的要求解除合同的通知，则《土地承包合同》于2012年4月24日解除。合同解除后，上诉人应将涉案地块的使用权返还给被上诉人，但需按上诉人投资在该地建成的房产相应年限净值赔偿上诉人。虽然原审法院依照法定程序委托的司法鉴定部门作出的鉴定意见是符合法律规定的，但因被上诉人自行委托评估机构进行评估的时点与合同解除时间相近，估价更接近实物价值，故原审法院依法采纳被上诉人委托广州粤国房地产土地与资产评估有限公司作出的结论，即被上诉人需向上诉人赔偿220470元。至于上诉人在答辩时提出被上诉人解除合同时，影响其赔偿190多万元，无事实与法律依据，不予采纳。至于合同解除前的土地承包款问题及解除后的土地占用费问题。根据是上诉人已交付的1-3月的承包款7172.35元计算，即每月承包款为2390.78元，故上诉人需向被上诉人支付合同解除前的承包款为1832.93元（2390.78元÷30天×23天=1832.93元）。由于被上诉人的违约行为，导致合同无法继续履行，故被上诉人要求上诉人支付合同解除后的占用费的诉请，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条的规定，判决如下：一、自2012年4月24日起解除原告广州市黄埔区文冲街文冲第五股份经济合作社与被告梁志祥于1993年3月26日签订的《土地承包合同》；二、原告广州市黄埔区文冲街文冲第五股份经济合作社于本判决生效之日起十五日内向被告梁志祥赔付220470元；三、被告梁志祥于本判决生效之日起十五日内向原告广州市黄埔区文冲街文冲第五股份经济合作社支付1832.93元；四、驳回原告广州市黄埔区文冲街文冲第五股份经济合作社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法﹤http：／／www.law-star.com／showtxtdbsType=chl／lar／iel／scs／hnt／eag／cas&dbsText=&file=&multiSearch=&dbn=chl&fn=chl_24.123.txt&rjs0=中华人民共和国民事诉讼法（1991年）&upd=1﹥》第二百五十三条﹤http：／／www.law-star.com／showtxtdbsType=chl／lar／iel／scs／hnt／eag／cas&dbsText=&file=&multiSearch=&dbn=chl&fn=chl_24.123.txt&rjs0=中华人民共和国民事诉讼法（1991年）&upd=1&term=232﹥之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费397.7元、评估费由原告广州市黄埔区文冲街文冲第五股份经济合作社负担。梁志祥不服原审判决，向本院提起上诉，称：一、《土地承包合同》第五条是关于“违约责任”的约定，并非是合同约定的“解除事由”，该条款是关于被上诉人违约情况下需承担的违约责任约定，一审法院将其理解为“解除事由”系理解错误。1、第五条违约责任之第一款“除第三方规定及国家征地外，在承包期内，甲方提前收回承包地的使用权，终止本合同履行属违约，要按乙方投资在该地建成的房产相应年限净值赔偿给乙方，具体单价、金额由国家建行核定”，从合同条款内容及字面理解，该约定目的在于确认由于国家征收外被上诉人其他提前收回行为均属于“被上诉人违约行为”，需承担违约责任。从法律意义和逻辑上来讲，不能将该条作为解约事由，否则就是本末倒置，直接导致条款约定显失公平，亦不应具备相应效力。上诉人认为，首先，根据法律规定，被上诉人提前无故解约的违约行为不一定就直接导致合同解除的后果，守约方依法有权继续履行合同。其次，给上诉人造成损失就应依法赔偿合理损失，而合同条款也是约定双方需就有关赔偿进行“协商”，“建行核定”也不复存在，也就是说，结合合同内容全面理解，如果没有与上诉人就赔偿事项协商并合理赔偿情况下，解约条件就并不成就，被上诉人没有权利单方面通知解除承包合同。否则，依据该条款，发包人就可随意任意毁约侵害承包人利益，合同约定并没有任何约束可言，交易安全无任何保证，这明显与合同精神是相悖的，也违反了土地承包合同的设立宗旨，土地承包合同涉及的是农村土地承包经营问题，当然也要与时俱进在当前城镇化环境理解，但无论怎么样，其保障农民权益的宗旨是应该坚持的。2、该条款系被上诉人提供的格式条款，若简单作为解约条款理解显失公平，其订立时的环境已经不复存在，且表述存在理解歧义，此情况下应作对被上诉人不利的解释。退一步讲，即使该条款涉及到解约事由的约定，但需说明的是，该《土地承包合同》系被上诉人提供的格式条款合同，首先，相关内容约定如上所述极不公平，如果将该条款简单理解为解约条款，对条款的接受方没有任何交易安全可言，被上诉人可以随时根据自己的利益需要随意解约。其次，签订合同是在1993年，至今已经有20年，签订合同当时可预知的履行合同的环境与条件与现在区别巨大。且需说明的是，相关条款约定不清晰，是否仅仅只是违约责任约定条款还是可以当做解约条款理解存在分歧，且约定的房产价值由“建行核定”的环境不复存在。故，综上所述，相关条款系被上诉人提供的格式条款，且内容显失公平，表述本身及因时代发展影响理解存在分歧，根据合同法的规定应作不利于被上诉人的解释，就本案而言，就不应该将该条款理解为解约条款适用，或者在确定损失赔偿方面就应该综合考虑充分保障上诉人利益。3、一审法院未根据意图理解原则来理解适用该条款。被上诉人实际上是因其他开发商企图开发谋取暴利需要而逼迫上诉人解除土地承包合同，一开始称政府整治护林路两旁环境需要，但却未能提供任何政府有效文件，后来又称因政府项目要开发电子商务城需要连片开发，也未能提供任何政府批文，最后才召集股东会决议根据承包合同第五条约定收回。由上诉人的证据可以清晰反映被上诉人提前收回土地并没有任何正当合适的理由依据。其解约意图就是直接损害另外一方正当利益，此种行为应不能得到法律的倡导和鼓励。二、被上诉人随意毁约无故要求提前收回土地，已构成严重违约，其违约行为已给上诉人造成严重损失，被上诉人在未合理赔偿相关损失情况下，依法依约无权单方解除承包合同。即使一审法院将《土地承包合同》第五条作为解约条款理解，亦应考虑社会发展背景，并正确适用合同法规定，在确认被上诉人违约情况下，只有在判决被上诉人合理赔偿上诉人损失的情况下才能根据合同第五条支持被上诉人解除合同的请求。1、被上诉人单方面毁约无故要求提前收回土地，违反合同法规定及诚实信用原则，已经构成严重违约，其无视承包人的基本生存权益，也违反了农村土地承包法的规定。当年，也是因被上诉人所谓的发展集体经济需要，作为招商项目，上诉人才承包了该土地，上诉人承包后，也投入了大量的人力物力，耗费巨资将原来荒芜的土地依法依约进行开发建设，填土平地、铺设水泥地面、安装水电、兴建房屋厂房等各种建筑设施，前后总投入100万元左右。早期，由于该地段较为偏僻，上诉人几乎是亏损经营，近几年因护林路修通，才有些经营收益。而今因交通便利了也给上诉人带来了期盼，但遗憾的是，一看到有利可图了，被上诉人即刻随意毁约要求收回承包地，完全不管上诉人的投入和损失。可以说，上诉人一家基本就是依靠承包地的经营收益维持生计，承包期的后十年的收益更是上诉人全家的期盼所在，现在被上诉人随意就要求提前收回，明显无视上诉人的基本权益，亦违反农村土地承包法的规定，系违法违约行为。2、一审判决直接依据《土地承包合同》第五条判决被上诉人赔偿上诉人上盖物净值，脱离时代背景，也违反合同法规定，甚至远低于同路段拆迁补偿标准，严重损害上诉人利益。在本案中，被上诉人违约给上诉人造成的损失包括建筑物损失、还有搬迁费用损失以及可期利益损失。上诉人进行相关土地开发并按照被上诉人要求加盖建筑物进行有效利用，相关投入不仅仅是上盖物价值，还包括前期场地基础设施投入。而因被上诉人单方违约停水停电导致场地无法正常使用，也直接导致相关搬迁费损失。另外，该土地承包合同期还有10年，相关场地目前用于出租具备稳定的收益，其未来10年合同期内的可期利益可以明确，这也是上诉人的预期损失。根据合同法的规定，违约需承担赔偿损失责任，且一般至少是填补责任，当事人甚至还可以设定具备惩罚性质的违约金，目的就是通过制裁随意毁约行为以保障交易安全。而根据合同法的规定，合同约定的赔偿方式不足于赔偿守约方损失的，违约方还需根据合同法赔偿守约方的其他损失，而损失的范围包括实际损失和预期损失。对此，上诉人认为，根据合同法规定，首先，搬迁费及由于被上诉人违约导致上诉人赔偿租户的违约金，此等直接损失理应判决被上诉人承担。其次，上盖物相应年限净值仅仅考虑上盖物是不合理的，上诉人为了有效利用该土地，进行基础设施投入也应适当赔偿，且相关房屋设施的补偿标准应结合时代发展，考虑物价变动，尤其是城镇化价值，至少赔偿标准不能低于同路段的拆迁补偿标准。再次，因该土地利用已经有明显的可期利益，且该土地仍有十年的长期经营期限，故，对未来明确的可期利益亦应适当支持。三、一审认定上诉人在涉案土地上私自加建房产，以供出租，存在严重错误。首先，上诉人未在该土地上私自加建房产，当年因被上诉人招商引资，上诉人才在1993年与其签订土地承包合同，被上诉人还以收取定金的方式限制要求上诉人3个月内必须进行土地开发进行基础设施投入建设相关建筑物，相关建筑物的建设过程中由被上诉人协助办理水电安装、报建、扩建事宜，且实际上也存在已20年，被上诉人是清楚该土地承包后的现状和用途的，合同条款也多次提到房产处理。其次，一审法院认为上诉人私自加建房产以供出租更是缺乏事实依据。如上所述，上诉人并未私自加建房产，更未因出租需要加建房产。一方面，当年上诉人投入巨额资金开发该土地后一直是自己使用该土地，与他人合资开办经营一个汽修厂，直到2008年5月份，因汽修厂确实效益不好，上诉人才决定最终退出该公司经营，并将大部分场地房屋（700平方米）出租给另一股东继续经营该汽修厂。另外，土地承包合同并未限定约束上诉人不能将场地房屋出租，上诉人根据该承包合同有相应的使用权和自主经营权。故，上诉人有权出租场地房屋，因汽修厂经营效益一般，上诉人在2006年年底才将其中一小部分租给一家冷气公司（300平方米），2009年3月份将一小角落租给他人经营废品站（60平方米）。综上，上诉人并未因出租目的而私自加建房产，而上诉人根据承包合同也有权将场地房屋出租经营。且需说明的是，不管是上诉人自己经营还是上诉人出租给他人使用，由于被上诉人违约导致的搬迁费之类的直接损失都应该由被上诉人承担（参考拆迁补偿范围，也是简单的法理）。四、一审判决上诉人支付2012年4月份的承包款缺乏依据，错误认定事实，被上诉人自2011年1月份就停水停电驱赶租户，导致上诉人无法正常使用该土地，其违约在先，涉案土地已经空置荒芜一年多，故不应支持被上诉人违约期间的承包款，被上诉人依法应将其违约导致土地无法正常使用期间的承包款退还上诉人。事实上被上诉人自2011年1月份开始就违约导致上诉人无法正常经营，被上诉人早在2011年1月份就开始停水停电并驱赶租户，自2011年1月份至今一直空置荒芜，已经给上诉人造成严重损失，但上诉人基于继续履行合同的良好愿望，还一直依约按期足额支付承包款。上诉人一直支付2011年1月份至2012年3月份的承包款。上诉人认为，自2011年1月份开始，被上诉人并未召集村民股东会议，未履行任何手续情况下就单方面违反合同约定停水停电驱赶租户，导致上诉人无法正常使用经营该土地及建筑物，换句话说，2012年4月23日被上诉人发出解除通知之日前，涉案土地就空置荒芜且系被上诉人先行违约导致，即使23天未交付承包款（实际上是被上诉人拒绝收取），也是依法行使合同抗辩权，而实际上，被上诉人于2012年4月23日经股东会决议后才正式向上诉人发出解除合同的通知，但因其违约行为实际上已经导致上诉人2011年1月至2012年4月份其发出通知之日期间都无法正常使用该土地，对此，被上诉人除赔偿上诉人损失外，依法还应该将期间收取的承包款退还上诉人。四、即便解除合同，也应考虑上诉人的损失，被上诉人收回土地产生的城乡发展的价值应由双方当事人共享，起码的土地承包期限尚未满的10年内的租金损失可以作为可期待利益，获得赔偿。这部分的损失大概有90多万元。综上所述，请求二审法院依法判令：1、撤销（2012）穗黄法民二初字第480号民事判决书第一项、第二项、第三项，依法改判为驳回被上诉人的诉求，改判双方继续履行合同；2、被上诉人承担本案全部诉讼费用。被上诉人广州市黄埔区文冲街文冲第五股份经济合作社答辩表示同意原审判决。本院经审理查明事实与原审判决查明事实基本一致，本院予以确认。二审中，上诉人表示其并无私自在涉案地块上加建房产，而是通过被上诉人的招商引资承包了土地，并在交付保证金后建造房屋，相关水电、报建事宜由被上诉人协助办理。被上诉人表示其允许上诉人在涉案土地上加建房产，但上诉人加建房产并未通知被上诉人，也未依法办理报建手续。本院认为，上诉人与被上诉人于1993年3月26日签订的《土地承包合同》出自双方的真实意思表示，内容无违反强行法规定，应为有效，双方均应恪守履行。本案中，被上诉人依合同第五条中“在承包期内，被上诉人提前收回承包地的使用权，终止本合同履行属违约，要按上诉人投资在该地建成的房产相应年限净值赔偿给被上诉人”、第六条中“如集体占用该地，由双方协商解决”等约定，主张解除合同、并依约向上诉人进行赔偿，系行使约定解除权的行为，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，本院予以支持。上诉人要求继续履行合同理据不足，本院不予采信。由于上诉人于2012年4月24日已收到被上诉人发出的解约通知，故合同于该日产生解除效力。合同解除后，上诉人应向被上诉人返还涉案地块并缴纳2012年4月24日之前的土地承包款，被上诉人应依约向上诉人进行赔偿。现双方当事人均确认合同中的“相应年限净值”是指评估时房产的价值。被上诉人为确定涉案地块上建、构筑物的重置现值，自行委托广州市粤国房地产土地与资产评估有限公司进行评估，所得估价为220470元。经审查，广州市粤国房地产土地与资产评估有限公司具备房地产估价机构资质证书，鉴定人员具备鉴定资格，程序合法，故原审采信该鉴定报告作为定案依据，并据此判令被上诉人向上诉人赔偿220470元并无不当，本院予以维持。上诉人认为上述赔偿额度尚不足以弥补其损失，并提出被上诉人还应向其赔偿190多万元，本院认为，因上诉人在原审中未就此提出反诉，故二审中不予审查，其可另寻法律途径解决。综上，审查原审判决认定事实基本清楚、适用法律正确、处理恰当，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费397.7元，由上诉人梁志祥负担。本判决为终审判决。审 判 长  国平平代理审判员  徐 艳代理审判员  江志文二〇一三年十二月十九日书 记 员  王金燕王振华