舟山市定海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）舟定执异初字第1号
原告：周信利。
委托代理人：方孟廷（特别授权代理）。
委托代理人：孙文斌（特别授权代理）。
被告：王建敏。
被告：谢志伟。
第三人：汤文杰，无业。
原告周信利诉被告王建敏、谢志伟、第三人汤文杰案外人执行异议之诉一案，本院于2015年2月6日立案受理，依法组成合议庭，于2015年4月9日公开开庭进行了审理，原告周信利及其委托代理人方孟廷、被告谢志伟、第三人汤文杰到庭参加了诉讼，被告王建敏经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案缺席审理，现已审理终结。
原告周信利诉称：2014年8月12日，原告与第三人签订《房屋买卖合同》一份，约定原告以150万元购买第三人的坐落于舟山市定海区新桥公寓9幢二单元504室的房屋。同日，双方又签订《交房协议》一份，约定原告将房款全部付清，第三人将房屋所有相关物品及钥匙交给原告。同日，原告将购房款150万元汇入第三人账户，第三人向原告出具收到150万元的收条。同日，原告向舟山市定海区住房保障和房产管理局申请房屋产权变更登记。因该房屋被法院保全，房屋产权变更登记未成。2015年1月27日，法院对原告的执行异议审查后，作出（2015）舟定执异字第1号执行裁定书，裁定驳回原告的执行异议申请。原告认为，原告向第三人购买房屋，已支付全部价款并实际占有，未办理过户登记手续，原告对此没有过错，法院不得查封该房屋。故请求：撤销（2015）舟定执异字第1号执行裁定，停止对舟山市定海区新桥公寓9幢二单元504室房屋的执行，并解除对该房屋的查封。
被告王建敏未到庭，也未作书面答辩。
被告谢志伟辩称：一、原告与第三人的房屋买卖存在虚假交易的嫌疑。案外人徐海伟既是第三人的债权人，又是原告与第三人房屋买卖的介绍人。徐海伟及其妻姐夏雪飞通过提供购房款，最后徐海伟收回了150万元，存在与第三人恶意串通，转移财产，损害其他债权人利益的嫌疑。原告与第三人于同日完成了签订《房屋买卖合同》、支付全部购房款、向房管部门申请办理过户登记，其动作之迅速有违常理，显属虚假交易。二、周信利要求停止执行，并解除对涉案房屋的查封，无事实和法律依据。事实上，原告与第三人签订《交房协议》后，该房屋内仍放置着第三人的生活用品，原告未实际居住，不存在实际占有该房屋的情形。三、定海区人民法院根据被告的申请查封该房屋，并予以执行，于法有据。首先，2014年8月12日作出的民事裁定，查封第三人的该房屋，裁定一经作出就发生法律效力。其次，根据法律规定，不动产物权未经登记，不发生效力。法院采取保全措施之日，该房屋尚在第三人名下，法院的查封行为并无不当。故请求驳回原告的诉讼请求。
第三人汤文杰称：第三人出卖房屋给原告是经徐海伟介绍的，因答应卖房款归还徐海伟的债务。第三人与原告的房屋买卖行为确实存在，只不过是过户出现了问题。卖房时，第三人将身份证、银行卡交给了原告，用于办理相关手续。第三人现同意原告的诉讼请求。
本案经公开开庭审理，对当事人的陈述及提供的证据经过举证、质证和论证，作如下归纳。
一、本案当事人对下列事实无争议，本院予以确认。
（一）第三人系舟山市定海区新桥公寓9幢二单元504室的房屋所有权人和土地使用权人。
（二）本院在审理谢志伟（本案被告）诉第三人等民间借贷纠纷一案中，根据谢志伟的申请，于2014年8月12日作出（2014）舟定商初字第1022-1号民事裁定书，裁定查封第三人名下的坐落于舟山市定海区新桥公寓9幢二单元504室建筑面积为186.03平方米房屋一套。次日，本院向舟山市定海区住房保障和房产管理局发出协助执行通知书，该局于当日签收。
（三）2014年8月12日，经案外人徐海伟介绍，原告与第三人签订《房屋买卖合同》一份，约定原告以150万元购买第三人的坐落于舟山市定海区新桥公寓9幢二单元504室的房屋。同日，双方又签订《交房协议》一份，约定原告同意将房款余额全部付清，第三人将房屋所有相关物品及钥匙交给原告。同日，原告将购房款150万元汇入第三人账户，第三人向原告出具收到150万元的收条。同日，原告向舟山市定海区住房保障和房产管理局申请房屋产权变更登记。因该房屋被法院保全，房屋产权变更登记未成。
（四）2014年8月12日，相关人员的资金往来情况。原告称：原告与案外人徐海伟系朋友关系，购房时向徐海伟借款50万元。原告与夏雪飞系经营合作伙伴，夏雪飞系徐海伟妻姐，购房时收到夏雪飞100万元，系经营往来款。原告将购房款150万元分二次汇入第三人的银行账户。第三人的身份证、银行卡由原告持有，并由原告（原告单位出纳操作）将第三人的银行账户内150万元分三次汇入徐海伟的银行帐户。第三人称：徐海伟系第三人的债权人，第三人答应卖房款用于归还徐海伟的债务。第三人的身份证、银行卡交给了原告，由原告将卖房款150万元汇给徐海伟。相关人员往来款如下：
时间
汇款人
收款人
金额
证据来源
14：39
夏雪飞
周信利
法院，周信利明细对帐单及附件
14：55
周信利
汤文杰
法院，汤文杰明细对帐单及附件
15：01
汤文杰
徐海伟
法院，汤文杰明细对帐单及附件
15：15
徐海伟
周信利
法院，周信利明细对帐单及附件
15：19
周信利
汤文杰
法院，汤文杰明细对帐单及附件
15：22
汤文杰
徐海伟
法院，汤文杰明细对帐单及附件
15：40
汤文杰
徐海伟
法院，汤文杰明细对帐单及附件
（五）2015年1月22日，本院作出（2015）舟定执异字第1号执行裁定，驳回原告的执行异议申请。
上述事实，有原、被告及第三人的陈述、房屋所有权证、土地使用权证、《房屋买卖合同》、《交房协议》、浙江省农村信用社业务凭证、收条、房产交易产权登记申请受理单、（2014）舟定商初字第1022-1号民事裁定书、协助执行通知书、送达回证、本院依职权调取的周信利、汤文杰明细对账单及附件、（2015）舟定执异字第1号执行裁定书等证据证实。
二、本案当事人对下列事实或相关事实所产生的法律后果有争议，本院予以查明。
（一）关于房屋买卖关系的真实性问题。
原告认为：原告与第三人签订《房屋买卖合同》、《交房协议》，原告已按合同约定支付了全部房款，第三人已将房屋钥匙交付给原告，并向房管部门申请房屋过户登记，买卖关系真实有效。
被告谢志伟认为：原告与第三人的房屋买卖存在虚假交易的嫌疑。案外人徐海伟既是第三人的债权人，又是原告与第三人房屋买卖的介绍人。原告购房时，无自有资金。徐海伟及其妻姐夏雪飞通过提供购房款，最后徐海伟收回了150万元，存在与第三人恶意串通，转移财产，损害其他债权人利益的嫌疑。原告与第三人于同日完成了签订《房屋买卖合同》、支付全部购房款、并向房管部门申请办理过户登记，其动作之迅速有违常理，显属虚假交易。
第三人认为：第三人的房屋确实出卖给原告，同意原告的意见。
本院认为：原告与第三人的房屋买卖行为，同日完成了签订《房屋买卖合同》、《交房协议》，支付全部房款，向房管部门申请办理过户登记。但是，1、按合同约定，原告在合同签订之日支付定金50万元，在合同签订之日起30日内付清总房款。2、支付房款当日，原告无购房自有资金。原告的购房资金系徐海伟、夏雪飞汇入。3、原告买房的目的前后陈述不一，在执行听证时“想给父母住，他们住在我的厂里”；在开庭审理时“因为在定海没房子，所以想买一套”。4、原告的购房款来源也前后陈述不一，执行听证时“我是向夏雪飞拿来的，150万都是向她拿来的”，在开庭审理时“问夏雪飞、徐海伟借的。因为和他们都是合作伙伴，有生意来往。夏雪飞是应收款，给我100万。徐海伟处拿来50万，是借的。”5、第三人卖房所得款150万元由徐海伟实际占有。支付房款时，第三人的身份证、银行卡由原告持有，原告（由原告单位出纳操作）将房款150万元分二次汇入第三人的银行账户后，再从第三人的银行账户分三次汇入徐海伟账户。另，徐海伟收到第一笔50万元后，出借给原告，原告用于支付房款。故原告作为购房户有违一般购房户的审慎；其购房目的、购房款的来源，前后陈述均不一致；购房当日无支付房款的自有资金；购房款由徐海伟实际占有，房屋买卖行为存有疑点。
（二）关于原告是否实际占有房屋问题。
原告认为：原告与第三人签订《房屋买卖合同》、《交房协议》，第三人已将房屋钥匙交付给原告，原告更换了房屋锁具。因房屋内仍有第三人的物品，原告将一把房屋钥匙交给第三人。
被告谢志伟认为：对第三人陈述无异议。但房屋钥匙系第三人交付给徐海伟，并没有交付给原告，房屋内有第三人的物品，故原告并未实际占有房屋。
第三人认为：第三人在签订《房屋买卖合同》前几天将一把房屋钥匙交给徐海伟，交付车棚钥匙的时间记不清楚了。办理房屋买卖手续后，第三人的生活用品、沙发等仍放在该房屋内。第三人的父母、亲戚持有该房屋的钥匙。原告更换过该房屋的锁具，并交给第三人一把钥匙。2014年10月，第三人拿回放在该房屋内的物品后，将房屋钥匙交给本院执行法官。
本院认为：本院在开庭审理时出示2014年10月11日、2015年1月19日的本院对第三人所制作的执行笔录、2015年1月6日的执行听证笔录等证据，原告对执行听证笔录无异议；对执行笔录真实性无异议，但对买房细节有异议，认为笔录有些片面。被告谢志伟对上述证据均无异议。第三人认为未参加过执行听证，对执行笔录无异议。本院认为，上述证据系本院依法制作，原告虽对执行笔录有异议，但未提供证据反驳，故上述证据可作本案的定案依据。本院认定：1、原告与第三人办理房屋买卖手续前，第三人仅将一把房屋钥匙交给徐海伟。2、第三人的父母、亲戚持有该房屋的其他钥匙。3、办理房屋买卖手续后，房屋内仍放有第三人的生活用品、沙发等物品。4、原告更换过房屋的锁具，交给第三人一把钥匙，第三人用于拿回放在房屋内的物品。5、2014年10月11日，第三人将房屋钥匙交给本院执行法官。本院更换了房屋的锁具，房屋由本院控制。
综上，本院认为：根据物权法的规定，不动产物权经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。当事人以房屋买卖合同方式转移物权的，应当在所有权转移登记手续完成后，买受人才取得不动产的所有权。本案中，原告尚未完成房屋所有权转移登记手续，不是房屋的所有权人，第三人仍为房屋的所有权人。本院根据被告谢志伟的申请，对房屋采取查封保全措施符合法律规定，并无不当。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。因此，不得查封、扣押、冻结财产应符合以下条件：1、已经支付全部价款；2、实际占有；3、未办理过户登记手续的，买受人对此没有过错。本案中，虽原告已支付全部房款，未办理过户登记系因房屋被法院保全，但第三人仅交付一把房屋钥匙，第三人的亲属仍有钥匙；房屋内仍放有第三人的物品；原告更换房屋锁具后，第三人仍有更换后的钥匙，后交付给法院。原告并未实际掌控房屋，并占有、使用或收益，故原告不属于实际占有房屋。另，原告与第三人的房屋买卖关系存有疑点。现原告要求撤销（2015）舟定执异字第1号执行裁定，停止对舟山市定海区新桥公寓9幢二单元504室房屋的执行，并解除对该房屋查封的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条之规定，判决如下：
驳回原告的诉讼请求。
本案受理费18300元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院［上诉案件受理费应在递交上诉状时预交（具体预交金额根据上诉人不服一审判决部分的上诉请求确定，具体承担金额由舟山市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇至浙江省省级财政专户结算分户，开户银行舟山市农行南珍支行，账号19×××06。上诉期届满后七日内仍未缴纳又不提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理］。
审 判 长 陈建群
审 判 员 侯英儿
人民陪审员 周意华
二〇一五年四月二十二日
书 记 员 陈朋莉