北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京0112民初4962号
原告付建，男，1977年6月15日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。
被告张淑英，女，1965年3月1日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。
原告付建与被告张淑英房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院审判员王晓杰独任审判，公开开庭进行了审理。原告付建与被告张淑英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告付建诉称：我于2017年3月4日与被告签订租赁合同，承租位于北京市通州区梨园镇通大家园2号楼1单元1902房屋，合同租赁期限为3年，用于家人居住。并于2017年2月28日交了房屋押金4500元。3月3日，转账提交了2017年3月4日至2018年3月4日的房租54000元、房屋清空费用4500元、一年有线电视费216元，合计58716元。2018年1月8日6时许，家人发现承租房屋客厅中间部位粉刷及抹灰层部分碎屑脱落地面，我当即用彩信通知被告，然后多次与被告协商解除合同及搬家事宜，但后续协商未果。故诉至法院：1、解除双方签订的房屋租赁合同，并要求被告退还剩余1个月房屋租金4500元及房屋押金4500元，合计9000元；2、要求被告赔偿4500元违约金；3、要求被告补偿原告2018年1月8日至2018年2月2日的房屋安全度及品质下降带来的损失1538.63元。
被告张淑英辩称：2018年1月8日，在原告告诉我客厅屋顶有50厘米见方的地方有墙皮脱落后，我通过物业联系上了楼上的住户，楼上住户到原告处看到情况后，与原告约维修时间，但原告坚持不同意维修。首先，楼上漏水不是我造成的；其次，楼上也积极的要给维修，都找好了维修人员，说用最短的时间、最好的材料，也不会有味；再有，只是客厅处有50厘米见方并不大的墙皮脱落，并不影响居住，而原告却坚持要退租。原告所说的1月15日通知我要找房搬家，但他并没有说什么时候搬家，因他交一年的房租到2018年3月3日，在这期间，他住与不住与我无关，但在1月29日，突然告知我1月31日搬家，并让我去收房，一方面他交过房租一年时间没到，也没按合同约定提前30天通知我；另一方面，我因脚骨折行动不便，所以说春节后3月3日去收房，结果他不同意。2018年2月5日办理交接时，中介的业务员在看到房屋的状况后也明确地告诉他，这并不影响居住，是他违约，所以押金是不退的。至于2月6日至3月3日提前搬走的20多天时间，原告当时并未提出任何异议，因为是原告自己选择时间、自己选择要搬走的，不是我让他搬走的。关于原告提出的房屋品质下降的问题，反而是他租住的这一年造成了我房屋品质的下降。综上所述：1、我的房子不影响正常居住使用；2、是原告违约；3、房子已交接完毕，双方当时都已认可、无异议，现在无权再行要求。故请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明：2017年3月4日，张淑英（出租方，甲方）与付建（承租方，乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定甲方将北京市通州区通大家园2号楼1单元1902室出租给付建使用，租赁期限自2017年3月4日至2020年3月4日。合同第四条租金及押金约定：租金标准为4500元/月，按年支付，支付方式押一付一年；押金4500元整，租赁期满或合同解除后，押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分如数返还给乙方。合同第九条合同解除约定，（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）甲方有下列情形之一的，乙方有权要求甲方按照第十条约定支付违约金并单方解除合同：1、迟延交付房屋达10日的，2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的，3、不履行约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。合同第十条违约责任约定，（一）甲方有第九条第二款约定情形之一的，按照月租金的100%向乙方支付违约金。（二）租赁期内，甲方需要提前收回房屋或乙方提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，甲方应退还未发生的租金。（三）因甲方未按约定履行维修义务，造成乙方人身财产损失的，甲方应承担赔偿责任。（四）甲方未按约定时间交付房屋或者乙方未按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按一个月房租标准支付违约金。此外，合同还约定了其他内容。同日，原告通过银行转账的方式一共向被告支付了押金4500元，2017年3月4日至2018年3月3日的房租54000元，一年的有线电视费216元，以上共计58716元。
另查，2018年1月8日6时许，原告发现承租房屋屋顶粉刷层脱落，脱落面积约50cm*50cm，厚度约1cm，脱落处并未漏水，脱落并未导致原告方家具家电损坏，也未导致原告及家人受伤害。原告当即将该情况告知被告，后被告与楼上住户取得联系，发现是因楼上卫生间一根软管漏水导致，并于12日晚找好维修人员到涉诉房屋要求维修，但原告以维修会有气味等原因为由拒绝维修。2018年1月8日19时许，原告通过微信向被告表示其向搬离涉诉房屋的意思“我可能必须得搬家了，考虑今年2月16日过年，我想两个方案，一是我1月底搬家，还有20天找房子，二是我3月初搬家，刚过完节找房子可能有点紧张，但无论如何，搬家必须得做了”，但原告并未明确告知被告具体搬家的时间。2018年1月29日，原告通过手机短信的方式告知被告“我预定1月31日搬家，你看2月1日或者什么时候方便办理一下房屋交接”，被告于2018年2月4日回复短信，表示原告应提前30日通知，但同意于2018年2月5日办理交接手续。2018年2月5日17时许，双方办理了交接手续，原告要求被告退还房屋押金和剩余租赁期间的租金，被告表示原告违约在先，拒不退还，2018年2月6日原告起诉至本院。
上述事实，有房屋租赁合同、房屋交割清单、房屋租赁押金收条、电子银行转账凭证、短信、微信记录、照片、证人书面证言及双方当事人陈述等在案佐证。
本院认为：公民、法人合法的民事权益受法律保护。本案中张淑英与付建于2017年3月签订租赁合同，对租金及押金标准及支付方式、违约责任都进行了约定，后付建将租金及押金支付给张淑英，并实际入住房屋。涉诉房屋屋顶约50cm*50cm大小、厚约1cm的墙皮抹灰层脱落，从其脱落的面积、厚度以及该屋顶脱落的原因和对原告方造成的损失来看，该事实的发生并不属于双方所签订的《房屋租赁合同》中第九条第二款约定的“交付的房屋严重不符合合同约定或者影响乙方安全健康的”的情形。脱落的事实发生后，被告积极与涉诉房屋楼上住户沟通维修事宜，但原告拒绝维修，故本案亦不属于第九条第二款“不履行约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的”的情形。故原告要求解除合同，并向被告主张违约金4500元的诉求，事实和理由不充分，故本院不予支持。
根据原被告签订的《房屋租赁合同》第十条违约责任的约定“（二）租赁期内，甲方需要提前收回房屋或乙方提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，甲方应退还未发生的租金”。本案中，原告于2018年1月29日向被告明确表示预定于2018年1月31日搬离涉诉房屋，原告并未尽到提前30日通知对方的义务，故根据租赁合同第十条的约定，原告2018年1月29日通知被告搬离涉诉房屋，原告应于2018年2月28日搬离房屋，原告提前搬离的，自行承担30日内的房屋租金，故原告主张被告退还剩余一个月的房屋租金4500元的诉求不符合双方合同的约定，本院不予支持，但自2018年3月1日至2018年3月3日的房租被告应退还给原告，共计450元。
根据租赁合同第四条的约定，“押金4500元整，租赁期满或合同解除后，押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分如数返还给乙方”以及第十条违约责任的约定“租赁期内，甲方需要提前收回房屋或乙方提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，甲方应退还未发生的租金”，原告（乙方）提前退租的，不仅要尽到提前30日通知被告的义务，还应当承担按月租金的100%支付违约金，原告提前退租的行为不符合租赁合同的约定，亦无法律依据，故原告违约，应承担违约责任，押金4500元应除抵扣乙方承担的违约金，故对于原告要求被告退还房屋押金4500元的请求，本院亦不予支持。
本案中，涉诉房屋屋顶处的脱落事实上导致了原告生活的不便利，其主张要求基于公平原则予以补偿的诉求应予支持，但对原告提交的计算方式不予认可，本院酌定补偿金额1000元。
依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条之规定，判决如下：
一、被告张淑英给付原告付建剩余房屋租金、补偿款共计1450元，于本判决生效之日起十日内执行清；
二、驳回原告付建的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费88元，由原告付建负担（已交纳）63元，由被告张淑英负担25元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 王晓杰
二〇一八年五月十七日
书记员 李春雨