北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京01民终2221号上诉人（原审原告）：北京浩天龙盛投资有限公司，住所地北京市海淀区中关村南大街48号九龙商务中心7幢B021室。法定代表人：计云慧，经理。委托诉讼代理人：计云彬，男，1958年1月28日出生，北京浩天龙盛投资有限公司监事。委托诉讼代理人：王伟，北京市中咨律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：丹东汇友股份有限公司，住所地辽宁省丹东市商贸旅游区房坝9号楼7层。法定代表人：彭雪虹，董事长。委托诉讼代理人：廉洪旭，辽宁圣权律师事务所律师。上诉人北京浩天龙盛投资有限公司（以下简称浩天龙盛公司）因与被上诉人丹东汇友股份有限公司（以下简称丹东汇友公司）合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初314号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。浩天龙盛公司上诉请求：1、撤销一审判决第二、三项，改判丹东汇友公司按照每平方米5380元的价格给付我公司37套房屋的折价款25614180元；2、本案诉讼费由丹东汇友公司承担。事实和理由：1、双方确认用于冲抵费用的房屋共计37套，总面积4761平方米，当时房屋市场成交价为每平方米5380元，双方约定明确具体，具备可操作性；2、双方约定以房抵债考虑了我公司在合作期间发生的广告宣传和办公、财务费用，一审判决忽略这一点，错误、片面的认定事实，违背当时双方真实意思；3、以房抵债无法完成系丹东汇友公司恶意违约，其不应当因此获益，应当赔偿我公司的损失。丹东汇友公司辩称，我公司同意一审法院判决，不同意上诉人的上诉请求及理由。一审认定事实清楚，适用法律正确。1、双方不存在以总面积为4761平方米的37套房屋直接抵顶1000万元本金及利息的约定；2、浩天龙盛公司向法院提供的房号总表系其单方编造，双方真实的抵债表是以4000元每平方米的价格计算，且要求对应银行抵押贷款由浩天龙盛公司偿还；3、双方就1000万元并未约定利息，一审判决我公司偿还现金1000万元并支付利息，已经对浩天龙盛公司进行了补偿。综上，不同意浩天龙盛公司的上诉请求。浩天龙盛公司向一审法院起诉请求：1、请求判令丹东汇友公司偿还欠款本金10892478.84元及该本金自2016年2月4日开始起算，到实际付清之日止的利息；2、丹东汇友公司按照《关于解除丹东市东区住宅项目建设工程协议》约定将水映华庭项目的37套房屋（总面积4761平方米）交付我公司；如丹东汇友公司不交付水映华庭项目的37套房屋（总面积4761平方米）产权或者交付有困难，请求判令丹东汇友公司以每平方米5380元的价格给付37套房屋的折价款共计25614180元；3、本案诉讼费由丹东汇友公司承担。一审法院认定事实：2014年5月6日，丹东汇友公司（甲方）与浩天龙盛公司（乙方）签订《关于解除丹东市＜水映华庭＞东区住宅项目建设工程协议》（以下简称《解除协议》），内容为：“2012年11月7日，甲乙双方签订了关于承建丹东市振兴区五道河《水映华庭》东区住宅项目建设工程协议。近一年多来，双方在施工管理、工程进度、各方协商等诸方面合作还是比较顺利和愉快的。但由于双方在楼房分配上未能达成一致意见。经友好协商，双方同意解除2012年11月7日签订的《水映华庭》东区住宅项目建设工程协议。双方达成以下合同条款：一、甲乙双方确认同意解除2012年11月7日签订的《关于承建丹东市振兴区五道河＜水映华庭＞东区住宅建设工程协议》。二、经甲方确认，自2012年11月7日以来，乙方共投资该项目总金额人民币3000万元。三、甲方同意退还乙方为该项目投资的资金人民币3000万元，甲方先支付乙方人民币现金2000万元，本协议签订生效后一个月内退还，同时按实际用款时间支付乙方利息（利息按同期银行贷款年利率9.225计算）。剩余人民币1000万元，甲方用《水映华庭》项目的楼房抵顶给乙方，考虑乙方在合作期间，乙方发生了广告宣传及办公和财务费用，甲方将房价给予优惠价格，具体顶房单价和明细另做附件。”浩天龙盛公司提交抵顶房屋附表，该表显示房屋37套，总面积4761平方米，该附表中有两套房屋的房号重复，该附件并无双方盖章。丹东汇友公司对该附表的真实性不予认可，另提交一份37套房屋的附表，该附表显示抵顶房屋的单价为4000元/平方米，下方注：“按1000万元本金及利息为总额从以上房屋中选定的，按照4000元/平方米的均价计算，所选房屋对应的银行抵押贷款由丹东汇友股份有限公司偿还；如37套房屋全部选择的，对应的银行抵押贷款800万元全部由北京浩天龙盛投资有限公司偿还。”丹东汇友公司提交的附表亦无浩天龙盛公司盖章，浩天龙盛公司对该附表的真实性不予认可。2015年5月25日，丹东汇友公司（甲方）与浩天龙盛公司（乙方）签订《退房协议》，约定：“一、解除甲乙双方关于抵顶水映华庭工程款房屋的协议，合计37套房屋，总面积4761平方米（具体明细见附表），甲方按与乙方先前签订的投资协议中的总金额，一并支付给乙方。二、乙方将抵顶房屋退还甲方后，甲方可自行销售，除浦发银行扣除水映华庭项目贷款金额外，销售所得优先拨付给乙方，不得挪为他用。”2015年6月17日，丹东汇友公司（甲方）与浩天龙盛公司（乙方）签订《团购协议》，内容为：“乙方以均价4000元/平方米的价格购买甲方建设开发的水映华庭小区商品住宅6套（具体明细见附件），如再需购买水映华庭商品住宅双方另行协商。乙方负责向甲方提供团购人员名单，并支付给甲方购房款，甲方为乙方团购人员办理房屋购买手续。”2015年11月19日，丹东汇友公司（甲方）与丹东浩天投资有限公司（乙方）签订《团购协议》，内容为：“乙方以均价2800元/平方米的价格购买甲方建设开发的新世纪佳园A、B区商品住宅6套（具体明细见附件），如再需购买新世纪佳园A、B区住宅双方另行协商。乙方以均价4000元/平方米的价格购买甲方建设开发的水映华庭项目商品住宅8套（具体明细见附件），如再需购买水映华庭项目住宅双方另行协商。乙方负责向甲方提供团购人员名单，并支付给甲方购房款，甲方为乙方团购人员办理房屋购买等后续手续。”2015年11月25日，丹东汇友公司（甲方）与浩天龙盛公司（乙方）签订《备忘录》，内容为：“应乙方要求，甲乙双方于2015年5月25日签订的《退房协议》，于2015年6月17日签订的《团购协议》，于2015年11月19日签订的《团购协议》（三份协议复印件以附表形式体现），从今日起甲乙双方终止以上三份协议的执行。甲乙双方之间的顶房事宜，仍按甲乙双方于2014年5月6日签订的《关于解除丹东市水映华庭东区住宅项目建设工程协议》执行。”浩天龙盛公司主张该公司已向丹东汇友公司支付投资款3000万元，分别于2012年11月9日向丹东汇友公司汇款300万元；于2012年11月9日以唐×名义向丹东汇友公司汇款200万元；于2012年12月11日代丹东汇友公司支付律师费100万元，款项汇入辽宁圣权律师事务所；于2012年12月20日向丹东汇友公司汇款2400万元。丹东汇友公司认可收到浩天龙盛公司支付的投资款项3000万元。丹东汇友公司分别于2014年6月5日还款1000万元、于2014年7月15日还款200万元、于2015年5月15日还款30万元、于2015年6月16日还款60万元、于2015年7月27日还款20万元、于2016年2月4日还款200万元。浩天龙盛公司主张丹东汇友公司共还本金及利息共计1510万元，每笔还款应先行扣除本金已实际产生的利息，剩余款项作为偿还的本金，利息不再计算复利，按照双方约定的利率标准，还款1510万元，其中有9107521.16元为本金，有5992478.84元为利息。丹东汇友公司认可还款总金额，但不认可本金与利息的金额。根据丹东汇友公司提交商品房买卖合同（预售）显示的水映华庭小区不同时期的单价，在2014年7月的成交单价为5380元/平方米，在2014年8月的成交单价为5050元/平方米，2015年4月的成交单价为4700元/平方米，2015年12月的成交单价4300元/平方米。浩天龙盛公司对于商品房买卖合同（预售）的真实性认可，但不认可证明目的，其主张签订以房抵债协议时的单价应为5380元/平方米，但房屋现市值经网上查询应为6670元/平方米。另，丹东汇友公司主张该公司已将涉案的37套房屋抵债给案外人潘×并由潘×承担涉案房屋的银行贷款，并提交借款协议、汇款凭证、抵押贷款合同、记账凭证及贷款凭证等对其主张予以佐证。抵押贷款合同显示丹东汇友公司在2014年1月以水映华庭房地产工程项目为抵押向浦发银行贷款。浩天龙盛公司主张因丹东汇友公司未提交合同原件故对真实性不予认可，但对记账凭证及贷款凭证的真实性予以认可，对于有关潘×的证据与本案无关。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，丹东汇友公司已向浩天龙盛公司共偿还本金及利息1510万元，浩天龙盛公司主张丹东汇友公司所偿还的每笔款项中应先行扣除本金所产生的实际利息具有合理性，且浩天龙盛公司按照双方约定的利息标准计算的已还本金金额及已还利息金额正确，予以采信。双方约定2000万元以现金偿还，现丹东汇友公司已偿还本金9107521.16元，还应偿还本金10892478.84元，浩天龙盛公司要求丹东汇友公司按照约定的年利率9.225％的标准支付上述本金自2016年2月4日起至实际还清之日止的利息，予以支持。关于投资款1000万元，双方约定将《水映华庭》项目的楼房抵顶，考虑浩天龙盛公司发生了广告宣传及办公和财务费用，丹东汇友公司将房价给予优惠价格，具体顶房单价和明细另做附件。双方分别提交了内容不同的明细附件，且以房抵债的具体方案差距较大，双方提交的附件均无对方盖章确认，均无法采信。虽然双方签订的《退房协议》反映出涉及抵顶的房屋37套，总面积共计4761平方米，但双方在具体的顶房明细、顶房单价及房屋上的抵押贷款由谁偿还等具体抵债方案的问题上存在较大争议，在以房抵债方案不能具体明确的情况下，浩天龙盛公司要求交付37套共计4761平方米的房屋或要求支付上述房屋的折价补偿款，缺乏充分依据，不予支持。以房抵债协议的本质在于以实物形式偿还金钱债务，在本案以房抵债协议因约定不明无法实际履行的情况下，丹东汇友公司仍应向浩天龙盛公司清偿金钱债务。参照双方在《解除协议》中约定的利息标准，判令丹东汇友公司向浩天龙盛公司偿还款项1000万元，并按照年利率9.225％的标准支付自2014年5月7日起至实际还清之日止的利息。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、丹东汇友股份有限公司于本判决生效后十日内偿还北京浩天龙盛投资有限公司一千零八十九万二千四百七十八元八角四分，并按照年利率9.225％的标准支付上述款项自二Ｏ一六年二月四日起至实际还清之日止的利息；二、丹东汇友股份有限公司于本判决生效后十日内偿还北京浩天龙盛投资有限公司一千万元，并按照年利率9.225％的标准支付上述款项自二Ｏ一四年五月七日起至实际还清之日止的利息；三、驳回北京浩天龙盛投资有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中本院查明，2016年7月26日的一审庭审笔录记载，关于水映华庭的房屋在抵债时的市场价格，浩天龙盛公司表示：“就是5380元”；丹东汇友公司表示：“当时是5000-5400之间”。上述事实，有一审庭审笔录在案佐证。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，双方当事人经《备忘录》确定，双方之间的顶房事宜按2014年5月6日签订的《解除协议》执行。该《解除协议》中约定，“剩余人民币1000万元，甲方用《水映华庭》项目的楼房抵顶给乙方，考虑乙方在合作期间，乙方发生了广告宣传及办公和财务费用，甲方将房价给予优惠价格，具体顶房单价和明细另做附件”。关于抵顶的房屋及其面积，虽然浩天龙盛公司和丹东汇友公司各自提供的附表并不相同且均无双方共同盖章认可，但各自附表中的房屋均为37套，载明的总面积均为4761平方米，结合双方在《退房协议》中“解除甲乙双方关于抵顶水映华庭工程款房屋的协议，合计37套房屋，总面积4761平方米”的表述，综合双方签订及履行相关协议的整个过程，可以认定双方当事人虽对具体的顶房明细未能达成一致，但对于用37套共计4761平方米的房屋抵顶1000万元的方案，是具体明确的，协议合法有效，双方应当依照协议履行。丹东汇友公司抗辩称抵顶房屋还需考虑贷款偿还问题，但双方《解除协议》及后续签订的《退房协议》、《团购协议》等文件中对于贷款问题从未涉及，其亦未提供证据证明双方就贷款偿还问题达成合意，故对此抗辩，不予采信。一审法院认定双方以房抵债方案不够具体明确，判决丹东汇友公司支付浩天龙盛公司1000万元及利息，认定事实及适用法律错误，本院予以纠正。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现丹东汇友公司自认将房屋抵债给案外人潘×，浩天龙盛公司据此上诉主张丹东汇友公司支付用于抵顶的房屋的折价款，符合法律规定。关于抵顶房屋的单价，浩天龙盛公司主张按照《解除协议》订立时水映华庭小区房屋的市场价格每平方米5380元计算，丹东汇友公司认可当时市场价为每平方米5000-5400元，但主张抵顶应按4000元每平方米计算。考虑到双方在《解除协议》中明确“甲方将房价给予优惠价格”，结合双方当事人在《团购协议》中确定的单价亦为4000元每平方米，本院确认双方进行抵顶的房屋单价应为4000元每平方米。因此，对浩天龙盛公司上诉请求的合理部分，本院予以支持，对其超出合理部分的主张，本院不予支持。双方当事人对一审法院关于《解除协议》中以现金方式支付2000万元相关事宜的处理均无异议，本院予以确认。综上所述，一审法院认定事实及适用法律均存在不当之处，本院予以纠正。上诉人的部分上诉请求正确，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初314号民事判决第一项；二、撤销北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初314号民事判决第三项；三、变更北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初314号民事判决第二项为丹东汇友股份有限公司于本判决生效后十日内偿还北京浩天龙盛投资有限公司折价款19044000元；四、驳回北京浩天龙盛投资有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费233786元，由北京浩天龙盛投资有限公司负担40003元，由丹东汇友股份有限公司负担193783元；二审案件受理费169870元，由北京浩天龙盛投资有限公司负担43573元，由丹东汇友股份有限公司负担126297元。本判决为终审判决。审 判 长  张洁芳审 判 员  刘秋燕代理审判员     朱文君二〇一七年三月二十一日法官 助理  王湘羽书 记 员  明 玥