湖北省武汉市江汉区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）鄂江汉民二初字第01367号
原告周文兵，男，1974年10月6日出生，汉族。
委托代理人刘小军，湖北中和信律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告罗祥，男，1968年8月13日出生。
被告武汉盛唐房地产集团有限公司。
法定代表人叶子生，董事长。
委托代理人陈雄飞，男，1982年11月5日出生，汉族，该公司职员。代理权限为特别授权。
委托代理人詹军阳，女，1989年5月9日出生，汉族，该公司职员。代理权限为特别授权。
第三人武汉盛唐商业管理有限公司。
法定代表人叶子生，董事长。
委托代理人陈雄飞，�份情况同上。代理权限为特别授权。
原告周文兵（以下简称原告）与被告罗祥、武汉盛唐房地产集团有限公司（以下简称盛唐集团）商铺租赁合同纠纷一案，本院于2012年9月27日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员张军华独任审判。审理期间，本院通知武汉盛唐商业管理有限公司（以下简称盛唐商管公司）作为第三人参加诉讼。本案于2012年11月21日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人刘小军、被告盛唐集团的委托代理人詹军阳以及被告盛唐集团、第三人盛唐商管公司的共同委托代理人陈雄飞到庭参加诉讼，被告罗祥经本院传票传唤无正当理由未到庭，本案依法缺席审理。因本案需以其他案件的审理结果为依据，而另案尚未审结，本院于2012年12月13日裁定本案中止诉讼。本案恢复审理后，现已审理终结。
原告诉称，坐落武汉市江汉区沿江大道一号“龙王�商贸广场”1区1楼1332号商铺系盛唐集团建设的商业用房。被告罗祥购买该商铺后，委托被告盛唐集团出租经营该商铺。2011年7月14日，原告受被告盛唐集团所称99％商铺已经销售、广场商业气氛浓厚的虚假宣传误导后，与被告罗祥、盛唐商管公司签订《商铺租赁合同》，租赁期限三年。合同订立后，原告向被告盛唐集团交纳了全部租金85166.4元。但合同期间，因被告盛唐集团在租
赁合同中以不公平的格式条款限制原告的合法权益，以及合同订立后未在管理部门办理备案登记，也未协助原告办理工商营业执照等情况，导致原告无法在租赁商铺继续经营。经双方多次协商未果后，原告于2012年8月停止经营并退出租赁商铺，但被告罗祥、盛唐集团拒绝向原告返还剩余租赁期间的租金。为维护自己的合法权益，原告提起诉讼，请求判令如下：一、解除双方签订的《商铺租赁合�》；二、被告罗祥、盛唐集团返还原告剩余租赁期间的租金56777.6元；三、本案诉讼费用由被告罗祥、盛唐集团负担。
被告罗祥未到庭应诉并答辩。
被告盛唐集团辩称，本案所涉的《商铺租赁合同》是原告与被告罗祥、第三人盛唐商管公司共同签订的，被告盛唐集团不是合同当事人，不应承担合同项下责任。另被告盛唐集团虽然收取了原告交纳的商铺租金，但该收款行为是接受被告罗祥、第三人盛唐商管公司委托后实施的，在扣除相关税款后，第三人盛唐商管公司已将下余租金全部支付被告罗祥。故原告请求被告罗祥、盛唐集团共同承担本案民事责任的请求缺乏事实和法律依据，请求法院驳回。
第三人盛唐商管公司述称，第三人盛唐商管公司不是租赁商铺的出租人，只是受被告罗祥委托对商铺进行统一管理。第三人盛唐商管公司同意被告罗祥、盛唐集团的抗辩�见。
经审理查明，坐落于武汉市江汉区沿江大道一号“沿江一号MALL”（龙王庙商贸广场区）一区1楼1332号商铺，属被告盛唐集团开发建设的商业用房。被告罗祥（甲方）购买该商铺后，于2011年7月14日与原告（乙方）、第三人盛唐商管公司（丙方）签订《商铺租赁合同》一份，该合同约定：甲方委托丙方统一经营管理商铺，负责商铺的运营和物业管理；乙方承租甲方上述商铺从事经营活动，租赁期限三年，自2011年8月30日起至2014年8月29日止；免租期12个月，免收商铺租金；租金标准为：第一年（自起租日起至2012年8月29日止）租金为0元；第二年（2012年8月30日起至2013年8月29日止）租金每月每平方米70元，月租金为2258.2元，第三年（2013年8月30日起至2014年8月29日止）每月每平方米150元，月租金4839元；合同订立时，乙方支付甲方36个月租金85166.4元；双方一致同意乙方将应�给甲方的租金付给丙方，丙方收到款项后七日内支付到甲方指定账户中。合同第十四条“税费”约定：“合同项下商铺租赁依法应缴纳的各项税费，由甲乙双方按照法律法规规定各自分别缴纳”；合同第十五条“违约责任”约定：1、租赁期间，如甲乙双方任何一方无合法理由单方面解除本合同，则违约方应承担六个月租金标准的违约金；合同第十六条“合同的解除与终止”约定：1、本合同签订生效后，除甲乙双方另有约定外，任何一方不得提前解除；2、在下列情况下，甲方有权解除本合同，……（4）乙
方在租赁期限内擅自关门停业。3、甲方依照上款约定解除本合同，则乙方应向甲方补偿免租期租金，还应向甲方支付3个月租金标准的违约金…。5、如因甲方违约导致本合同解除，甲方应向乙方支付3个月租金的违约金。合同第二十条“特别约定”约定：如合同未办理租赁登记备案手续，不影响本合同的法律效力和履行。
合同订立后，被告盛唐集团接受第三人盛唐商管公司委托，收取了原告交付的全部租金85166.4元，并以自己的名义出具了收款收据。在扣缴被告罗祥应缴纳的相关税款后，第三人盛唐商管公司将下余租金全部支付被告罗祥。原告接受商铺后，即开始从事经营活动。因原告经营状况不佳，2012年8月起，原告等经营户开始与第三人盛唐商管公司进行协商，要求解除商铺租赁合同，并要求被告罗祥、盛唐集团返还剩余租金，但双方多次协调未果。2012年11月12日，经本院对租赁商铺现场进行勘验后查明，原告已停止经营且搬空租赁商铺内的物品。因被告罗祥、第三人盛唐商管公司要求原告继续履行租赁合同，导致双方未办理商铺返还交接手续。原告为此提起诉讼，请求判如所请。
另查明，双方签订的《商铺租赁合同�未在相关管理部门办理登记备案。原告经营期间未办理工商营业执照。
上述事实，有原告与被告罗祥、第三人盛唐商管公司签订的《商铺租赁合同》、被告盛唐集团收取商铺租赁的收据、本院作出的勘验笔录以及双方当事人陈述等证据予以证明，以上证据均经
庭审质证属实，本院予以确认。
本院认为，一、被告罗祥为坐落于武汉市江汉区沿江大道一号“沿江一号MALL”（龙王庙商贸广场区）一区1楼1332号商铺的所有权人，其与原告、第三人盛唐商管公司签订的《商铺租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。原告和被告罗祥应依照合同约定享有权利和履行义务。被告盛唐集团不是商铺租赁合同的签订人，其收取原告商铺租金，系接受第三人盛唐商管公司委托后实施的代理行为，且该商铺租金随后也由�三人盛唐商管公司给付被告罗祥，故原告向被告盛唐集团主张合同项下责任的理由不成立，本院不予支持。二、关于《商铺租赁合同》应否解除的问题，经查，原告自2012年8月起已多次与第三人盛唐商管公司协商解除合同事宜，并于2012年11月12日腾退出该商铺，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方当事人可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”的规定，本案所涉租赁合同已事实上不能履行，故可以确认租赁合同已于2012年11月12日解除，故被告罗祥关于解除合同于法无据的抗辩意见，本院不予采纳。被告罗祥、第三人盛唐商管公司在原告退出商铺后拒绝接受商铺，导致商铺在此后期间形成的空置损失，应由被告罗祥自己负担。原告接受商铺后，
已在租赁商铺从事经营活动，租赁合同未备案登记、经营户未办理营业执照以及合同内容是否公平，均与合同效力无关，也未实际影响合同的履行，故原告单方终止合同履行已构成违约。根据租赁合同关于免租期限和租金标准的约定，原告第一年租赁期间有权无偿租赁商铺，第二年实际使用商铺期间（2012年9月1日至2012年11月12日）应交纳的商铺租金为5420元（2258.2元×2月＋2258.2元÷30日×12日），在扣除该租金后，原告已支付的其他租金79746.4元（85166.4元－5420元）属其预付的2012年11月13日以后的商铺租金，被告罗祥应承担该剩余租金的返还责任。三、关于原告应承担的违约金标准问题，经查，《商铺租赁合同》对违约金约定的标准中，6个月租金标准针对的是任何一方无合法理由单方解除合同的情形，3个月租金标准针对的是出租方违约或者出租方因承租方违约行使解�权的情形，结合本案的事实，违约金的标准应当为6个月租金，即原告应向被告罗祥支付的补偿款和违约金总额为42583元（85166.4元÷36月×（12＋6）月］。在扣除第二年使用商铺的租金5420元后，被告罗祥应返还原告商铺租金37163.4元（85166.4元－5420元－42583元）。故原告请求被告罗祥返还56777.6元商铺租金的理由不成立，本院不予支持。四、关于租金税费的承担问题，经查，根据《商铺租赁合同》第十四条“合同项下商铺租赁依法应缴纳的各项税费，由甲乙双方按照法律法规规定各自分别缴纳”的约定，收取租金所缴
纳税费的义务，应由被告罗祥承担，退还相应租金后，对于被告罗祥按退租金前的金额所缴的税费，可以由原告支付的违约金予以弥补，故原告无需再向被告罗祥承担租金税费。被告罗祥经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权�，应承担举证不能的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条第（七）项、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告周文兵与被告罗祥签订的《商铺租赁合同》；
二、被告罗祥于本判决生效后十日内退还原告周文兵商铺租金37163.4元；
三、驳回原告周文兵的其他诉讼请求。
上述款项，于本判决生效之日起十日内给付，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
减半收取的案件受理费610元，分别由原告周文兵负担211元，被告罗祥负担399元（此款原告周文兵已预付本院，被告罗祥随同上述判决款项一并支付原告周文兵）。
如不服本判决，�在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状二份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省
武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时应预交案件受理费
610元，款汇武汉市中级人民法院；户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户-
市中院诉讼费分户；账户：079501040000393；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 张军华
二〇一三年七月三十日
书记员 陈 芳
速录员 汪志炜