四川省自贡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川03民终230号
上诉人（原审原告）：ＸＸ林，男，汉族，1970年9月21日出生，住四川省自贡市大安区。
委托诉讼代理人：易晓波，四川顺安律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：黄方均，男，汉族，1965年8月2日出生，住四川省富顺县。
委托诉讼代理人：易晓波，四川顺安律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：李祥春，女，汉族，1975年3月27日出生，住四川省富顺县。
委托诉讼代理人：易晓波，四川顺安律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：余忠芬，女，汉族，1965年2月3日出生,住四川省富顺县。
委托诉讼代理人：易晓波，四川顺安律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：富顺县农村信用合作联社，住所地四川省富顺县富世镇釜江大道中段**号。
法表代表人：欧彬，党委书记。
委托诉讼代理人：刘恩柱，男，汉族，1969年9月11日出生，住四川省富顺县，系富顺县农村信用合作联社职工。
委托诉讼代理人：黄宾，四川中业律师事务所律师。
上诉人ＸＸ林、黄方均、李祥春、余忠芬因与被上诉人富顺县农村信用合作联社（简称信用联社）拍卖合同纠纷一案，不服四川省富顺县人民法院（2016）川0322民初1070号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人ＸＸ林、黄方均及ＸＸ林、黄方均、李祥春、余忠芬的委托诉讼代理人易晓波、被上诉人信用联社的委托诉讼代理人刘恩柱、黄宾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
ＸＸ林、黄方均、李祥春、余忠芬的上诉请求：查明事实后依法改判或发回重审。事实和理由：1.信用联社没有在《拍卖成交确认书》约定的期限内向四名上诉人交付拍卖标的物，且信用联社交付的拍卖物不符合《拍卖公告》、《拍卖须知》、《拍卖成交确认书》约定的标准，一审判决只认定信用联社“交付期限滞后”，没有认定“交付的标的物不符”，故一审判决认定的事实不清；2.一审未判决信用联社支付违约金，违反平等、公平原则；3.一审判决对逾期交房期间租金损失额的确定，缺乏事实和法律依据，应重新核定；4.就交付标的物不符合约定标准，导致向承租人肖智刚支付的补偿费90万元，应由信用联社承担。
ＸＸ林、黄方均、李祥春、余忠芬在一审中的诉讼请求是：要求信用联社按照《竞买须知及规则》第九条的对等方式，赔偿四名上诉人违约金1112680元和相应的租金损失。
一审法院认定事实：2015年4月24日，ＸＸ林、余忠芬通过信用联社委托的自贡东方拍卖公司组织的拍卖，以626万元的价格，竞得信用联社所有的、坐落于富顺县东湖镇东大街247号及东湖镇东大街东湖商城东4栋附楼二层总面积为2663.16平方米的房产，并于当日与受信用联社委托的自贡东方拍卖公司签署了《拍卖成交确认书》。ＸＸ林、黄方均、李祥春、余忠芬按约定于2015年5月4日交清了拍卖佣金及购房款。该《拍卖成交确认书》第三条约定：拍卖标的交付由信用联社负责，自拍卖价款及佣金交清之日起90日内（以信用联社的转让合同为准），信用联社将拍卖标的按现状交付给ＸＸ林、黄方均、李祥春、余忠芬。
本案所涉房产已于2015年5月19日依法办理了产权过户手续，将房屋产权办至ＸＸ林、黄方均、李祥春、余忠芬名下。本案所涉房产主要由三部份组成：一部份由案外人肖智刚事实承租，月租金为26000元，信用联社于2015年3月25日、2015年5月8日分别向肖智刚发出《搬迁通知》，要求其退还涉案房产。因肖智刚与信用联社装修费用补贴问题未协商一致，肖智刚一直占有该涉案房产。信用联社于2015年5月19日向富顺县人民法院起诉肖智刚，要求退还该涉案房产，并追加ＸＸ林、黄方均、李祥春、余忠芬为该案原告，肖智刚反诉要求ＸＸ林、黄方均、李祥春、余忠芬及信用联社赔偿财产损失280万元。经富顺县人民法院调解，于2016年1月18日达成调解协议，ＸＸ林、黄方均、李祥春、余忠芬同意以90万元的价格购买肖智刚的设施、设备，肖智刚则定于2016年1月21日将涉案房产交付给ＸＸ林、黄方均、李祥春、余忠芬。案外人肖志刚按调解协议的约定，如期交付了承租的房产给ＸＸ林、黄方均、李祥春、余忠芬。第二部份为原天敏药房部份，天敏药房部份面积约140平方米，信用联社曾与涂天敏于2012年3月31日，签订《房屋租赁合同书》将该部份租赁给涂天敏，月租金为1500元，租赁期限为2012年4月15日至2013年4月14日。信用联社于2016年1月21日将原天敏药房部分交付给ＸＸ林、黄方均、李祥春、余忠芬。第三部份为1楼部分营业用房（经双方当事人确认为230平方米）位于原天敏药房门面后，该部份房屋系涂天敏租赁天敏药房部份时，信用联社交由涂天敏使用，双方并未约定和支付房屋租金，信用联社于2016年3月4日将此部份交付ＸＸ林、黄方均、李祥春、余忠芬。
一审法院认为，ＸＸ林、黄方均、李祥春、余忠芬通过信用联社委托的拍卖公司公开进行的拍卖活动，拍得信用联社的房产，双方签定《拍卖成交确认书》，系双方真实意思表示、合法有效。ＸＸ林、黄方均、李祥春、余忠芬与信用联社应按约定履行各自义务。ＸＸ林、黄方均、李祥春、余忠芬按约定履行了支付拍卖价款和佣金的义务，信用联社也应按约履行交付拍卖标的物义务，但信用联社未在约定期限内交付拍卖物，其行为已经构成违约。但ＸＸ林、黄方均、李祥春、余忠芬与信用联社并未对迟延交付拍卖标的违约责任进行约定，ＸＸ林、黄方均、李祥春、余忠芬要求参照《竞买须知及规则》第九条的对等方式向其支付违约金1112680元的主张，既无合同约定，也无法律依据，且信用联社迟延交付涉案房产的行为并没有导致拍卖目的未能实现，故对ＸＸ林、黄方均、李祥春、余忠芬要求支付违约金的请求不予支持。虽然ＸＸ林、黄方均、李祥春、余忠芬与信用联社已于2015年5月19日，办理该涉案房产产权的权属登记，但信用联社并未将该房产实际交付给ＸＸ林、黄方均、李祥春、余忠芬，ＸＸ林、黄方均、李祥春、余忠芬也未实际占有、使用该房产。故对信用联社辩称已于2015年5月19日将涉案房产的产权登记办理至ＸＸ林、黄方均、李祥春、余忠芬名下，已经履行了交付义务的抗辩理由不成立，不予支持。信用联社未按约定时间交付拍卖房产已构成违约，ＸＸ林、黄方均、李祥春、余忠芬的使用、收益等权益必然受到损害，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，ＸＸ林、黄方均、李祥春、余忠芬要求赔偿损失的要求，予以支持。因该涉案房屋处于事实租赁状态，ＸＸ林、黄方均、李祥春、余忠芬主张的房屋租金损失应按实际租金损失计算。信用联社交付涉案房产的期限为自ＸＸ林、黄方均、李祥春、余忠芬交清拍卖价款及佣金之日2015年5月4日起的90日内，即2015年8月2日之前，故ＸＸ林、黄方均、李祥春、余忠芬的房屋迟延交付损失的起算日期为2015年8月3日。因ＸＸ林、黄方均、李祥春、余忠芬与信用联社于2016年1月18日与案外人肖智刚因诉讼达成调解协议，本案所涉肖智刚承租部份房产的交付义务由信用联社转移给案外人肖智刚。本案中，应由信用联社交付的时间确定为2016年1月17日，逾期共计5.5个月，按均价26000元/月计算损失，金额为143000元（26000元/月×5.5个月）。天敏药房部份交付时间为2016年1月21日，逾期交付时间为5.63个月，该部份的租金损失为8445元（1500元/月×5.63个月），其余1楼230平方米营业房部份可酌情按1500元/月计算租金损失，信用联社的交付时间为2016年3月4日，延迟交付7个月，租金损失为10500（1500元/月×7个月），故ＸＸ林、黄方均、李祥春、余忠芬的损失共计为161945元。
综上，ＸＸ林、黄方均、李祥春、余忠芬要求信用联社赔偿因迟延交付房屋的损失费用支持金额为161945元，其他诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百二十一条之规定，判决：1.信用联社于判决生效后5日内赔偿ＸＸ林、黄方均、李祥春、余忠芬迟延交付拍卖房产的损失161945元；2.驳回ＸＸ林、黄方均、李祥春、余忠芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14814元，由ＸＸ林、黄方均、李祥春、余忠芬负担12658元，信用联社负担2156元。
在二审举证期限内，双方当事人均未向本院提交新证据。
本院二审查明的案件事实与一审查明的一致，对一审查明案件事实，予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是：1.信用联社是否在《拍卖成交确认书》约定的期限内向四名上诉人交付拍卖标的物；2.所交付的标的物是否符合《拍卖公告》、《拍卖须知》、《拍卖成交确认书》约定的标准；3.四名上诉人的损失是什么，金额是多少？
四名上诉人通过被上诉人信用联社委托的拍卖公司公开进行的拍卖活动，拍得信用联社的房产，双方签订的《拍卖成交确认书》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。据此，双方应当按照约定，履行各自的权利义务。
关于信用联社是否在《拍卖成交确认书》约定的期限内，向四名上诉人交付拍卖标的物及交付的标的物是否符合《拍卖公告》、《拍卖须知》、《拍卖成交确认书》约定标准的问题，按照成交确认书的约定，拍卖标的交付应由信用联社负责，自拍卖价款及佣金交清之日起90内，信用联社应当将拍卖标的按现状交付给四名上诉人。四名上诉人已于2015年5月4日全部交清了拍卖价款及佣金，信用联社应当从2015年5月4日起、至迟在2015年8月2日，将拍卖物交付给四名上诉人。对于肖智刚事实承租部分房产，由于四名上诉人与信用联社及肖智刚于2016年1月18日已经达成了调解协议，由肖智刚于2016年1月21日前将该房产交付于四名上诉人，因此对肖智刚事实承租的房产，应由信用联社履行交付义务的时间截止到2016年1月17日，此时间已经超过约定交付至迟时间5.5个月。对于天敏药房房产部分，信用联社向四名上诉人交付的实际时间经双方确认为2016年1月21日，此时间已经超过约定交付至迟时间5.63个月。对于双方确认面积为230平方米的一楼部分营业房，双方确认的交付时间为2016年3月4日，此时间已经超过约定交付至迟时间7个月。据此，四名上诉人按照约定支付了拍卖价款和佣金，信用联社就应当按照约定的时间履行交付拍卖物的义务。虽然信用联社与四名上诉人在2015年5月19日办理了涉案房产产权的权属登记，但信用联社并未将该房产实际交付给四名上诉人，四名上诉人也未实际占有、使用该房产。信用联社超出约定时间交付拍卖标的物的行为，已经构成违约，但双方当事人对迟延交付的违约责任未进行过约定，因此四名上诉人主张按照《竞买须知及规则》第九条的对等原则计算违约金，此既无合同约定，又无法律规定，故不予支持。对于拍卖标的物，在四名上诉人和被上诉人提交的拍卖须知及规则上，明确特别提醒竞买人注意事项及瑕疵中均表明四名上诉人竞拍的标的物是按现状拍卖，该标的物在拍卖成交前的现状属于事实承租情况，出租于肖智刚餐饮、酒店、茶房使用，而在拍卖成交后的现状仍然是被肖智刚事实承租于餐饮、酒店、茶房的使用，因此标的物的现状在拍卖前与拍卖后属于同样情况。而对于拍卖标的在拍卖成交后，宾馆内设备、餐饮设备及六楼临时搭建物的处理问题，在拍卖须知上明确由买受人自行和原租赁户（肖智刚）协商。至于四名上诉人与肖智刚协商的结果，即四名上诉人出价90万元购买宾馆内的设备等的费用由谁承担的问题，因四名上诉人对此并未提起诉讼，故不属本案审查的范围。
关于四名上诉人的损失是什么，金额是多少的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，因信用联社迟延交付拍卖标的物的行为，致使四名上诉人对竞得标的物所享有的占有、使用、收益的权利相应延迟，四名上诉人请求赔偿其损失的要求应予支持，但是该损失不应超过信用联社订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。该涉案房产在四名上诉人竞拍时处于事实承租状态，因此对于信用联社而言，其预见到或应当预见到的损失应为当时的实际租金损失，一审法院参照租赁合同上约定的月租金来计算租金损失，并无不当。据此，对于肖智刚承租房产部分的租金损失为26000元∕月×5.5个月﹦143000元，对于天敏药房部分的租金损失为1500元∕月×5.63个月﹦8445元，对于一楼230平方米的营业房的租金损失，参照天敏药房月租金标准计算为1500元∕月×7个月﹦10500元，四名上诉人总的租金损失为143000元+8445元+10500元﹦161945元。
综上所述，四名上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。原判认定的事实清楚，证据充分，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审诉讼费14814.00元，由上诉人ＸＸ林、黄方均、李祥春、余忠芬负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 莉
审 判 员 王钟霞
代理审判员 邓 秋
二〇一七年三月二十八日
书 记 员 黄守益