江苏省射阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）射民初字第00034号
原告（反诉被告）施红艳，无业。
委托代理人单术兵，射阳县海通法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）张福梅，无业。
委托代理人周粉兄，江苏公正律师事务所律师。
原告施红梅与被告张福梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月23日受理后，依法组成合议庭，于2015年6月23日、2015年9月29日公开开庭进行了审理。施红艳的委托代理人单术兵、被告张福梅及其委托代理人周粉兄在两次开庭时均到庭参加诉讼；施红艳在第一次开庭时到庭参加诉讼。本案审理过程中，张福梅于2015年9月29日提起反诉。本案现已审理终结。
原告施红艳诉称：被告在2013年7月期�，多次找原告妹夫陈某某协商，要求将原告施红艳所有的坐落于射阳县××镇××#××#门市及××#、××#车库租赁给其经营。后经施红艳授权情况下，分别于2013年9月26日、同月30日张福梅与原告妹夫陈某某签订了两份租赁协议，分别约定租金为97600元／年和4000元／年，期限为三年，并约定第二、三年租金需提前2个月支付，现张福梅以各种理由拒不支付第二年租金，故起诉至法院，要求1、解除租赁协议；2、被告支付租金101465元，水费741.59元，电费8361元，合同违约金5.2万元，3、诉讼费用由被告承担。
被告张福梅辩称：施红艳要求解除房屋租赁协议，我表示同意。因我在第一次开庭时我就同意解除租赁协议，故对原告主张自第一次庭审后的所欠租金25265元，我不予承担。
反诉原告张福梅反诉称：2013年7月份，我租赁施红艳所有的坐落于射阳县××镇××#××#门市及××#、××#车库，双方签订租赁协议，租赁期限3年。施红艳提供的房屋因为其将室内地面向下深挖近1米，无地下排水、防水设施，导致我承租期间所租赁的房屋在下雨天严重积水，粪便外溢，店里潮湿发霉，不能正常使用租赁房屋。且在承租时施红艳并未告知房屋的瑕疵，导致租赁房屋目的不能实现，已构成违约。现反诉要求施红艳承担退还保证金1万元、赔偿装潢损失59000元及承担违约金5万元。
反诉被告施红艳针对张福梅的反诉辩称：保证金1万元虽已收到，但应当抵充所欠租金。施红艳交付给张福梅的租赁房屋原系施红艳一直在经营中，并没有出现下雨天严重积水，粪便外溢等情况。张福梅在使用租赁房屋过程中，因管理不善，对下水道未能及时清理疏通，故原告的损失应自行承担，请求依法驳回张福梅的的反诉请求。
施红艳向本院�交的证据有：
1、2013年9月26日、同月30日张福梅与施红艳妹夫陈某某签订了租赁协议
2、房产证、土地证、车库销售合同。
3、工商登记表。
4、欠缴水电费单据。
5、接处警登记表
张福梅向本院提交的证据有：
1、2014年12月9日射阳县公安局城南派出所接处警工作登记表
2、照片24张。
3、装潢票据8张。
4、证人王某、房某到庭所作的证词。
张福梅对施红艳提交证据的质证意见为：对证据1的真实性、关联性、合法性无异议。证据2真实性无异议，但其中两份车库销售合同的证明目的不予认可。证据3真实性、合法性无异议，关联性不予认可。证据4不予认可，不能证明相关费用是案涉租赁物在张福梅租赁使用期间形成，且原告没有缴纳相关费用，无权向我主张此项�用。证据5无异议。
施红艳对张福梅提交证据的质证意见为：证据1真实性无异议，但对证明目的有异议。证据2照片不能反映出地面有水是因下水道堵塞引起的，且在租赁协议中约定张福梅在租赁期必须对水电、消防进行检修、添置，如因此造成的损失均由张福梅承担，与我无关。证据3装潢费与我无关，这是张福梅为经营所支出的费用，且租赁协议中约定张福梅自行装潢，租赁期满后无偿给我。证据4因证人与被告存在雇佣关系，具有法律上的利害关系，对其证言的真实性、合法性有异议。
本院依职权调取的证据有：
1、2015年10月21日对李某某的调查笔录一份。
2、2015年10月21日蔡某某的调查笔录一份。
3、2015年10月30日黄某某的调查笔录一份及水费清单6页。
4、射阳县供电部门的清单一份。
5、2015年10月30日对茆某某的调查笔录一份，
张福梅对施红艳提交证据的质证意见为：对证据1的真实性、关联性、合法性无异议。证据2真实性无异议，但其中两份车库销售合同的证明目的不予认可。证据3真实性、合法性无异议，关联性不予认可。证据4不予认可，不能证明相关费用是案涉租赁物在张福梅租赁使用期间形成，且原告没有缴纳相关费用，无权向我主张此项费用。证据5无异议。
施红艳对张福梅提交证据的质证意见为：证据1真实性无异议，但对证明目的有异议。证据2照片不能反映出地面有水是因下水道堵塞引起的，且在租赁协议中约定张福梅在租赁期必须对水电、消防进行检修、添置，如因此造成的损失均由张福梅承担，与我无关。证据3装潢费与我无关，这是张福梅为经营所支出的费用，且租赁协议中约定张福梅自行装潢，租赁期满后无偿给�。证据4因证人与被告存在雇佣关系，具有法律上的利害关系，对其证言的真实性、合法性有异议。对法院依职权调查的证据质证认为：应提交射阳在2014-2015年的雨量数据表；李某某陈述百味香粥店停业时间不予认可。蔡某某证实案涉房屋停业时间和渗水问题。水费应以实际用水量为准，不应当计算违约金。且被告未实际使用该涉案房屋，原告未向水务部门缴纳，被告不应承担。如原告实际缴纳15、17号门市及57号车库的电费，要求其提交实际缴纳电费的票据后再行主张。
经审理查明：2013年9月26日，施红艳委托其妹夫陈某某与张福梅签订房屋租赁协议一份，协议载明：“施红艳将其位于射阳县××镇××#××#门市及××#、××#门市予以出租给张福梅；年租金为97600元，承租期自2013年9月26日至2016年9月26日止，第二年、第三年租金需提前2个月支付，如不按约定支�租金，施红艳有权收回门市使用权。张福梅在承租期间如须装潢，不得改动门市的主体结构，门市租赁期满，张福梅须以正常营业的状态交给施红艳，张福梅自行装潢的不动产部分不得拆除和破坏，期满后无偿给付施红艳。张福梅在租赁期间需交与施红艳保证金10000元，协议期满无争议后向张福梅无息退还。张福梅在租赁期间，必需对水电、消防进行检修添置，如因此造成损失和责任均由张福梅承担，与施红艳无关。本协议签字生效后，双方不得违约，如一方违约需支付对方违约金50000元等”。同月30日，施红艳委托其妹夫陈某某与张福梅签订房屋租赁协议一份，协议载明：“施红艳将其位于射阳县××镇××#××#门市及××#、××#车库予以出租给张福梅；年租金为4000元，承租期自2013年9月30日至2016年9月30日止，第二年、第三年租金需提前2个月支付，如不按约定支付门市租金，施红艳有权收回车库使用权。张福梅在承租期间如须装潢，不得改动车库的主体结构，张福梅在租赁期间，必需对水电、消防进行检修添置，如因此造成损失和责任均由张福梅承担，与施红艳无关。本协议签字生效后，双方不得违约，如一方违约需支付对方违约金2000元等”。嗣后，张福梅依约交纳第一年度的门市和车库租金计币101600元和保证金10000元，施红艳将射阳县××镇××#××#门市及××#、××#车库两间交付给张福梅作经营餐饮使用。2013年11月，张福梅认为其承租的门市在下大雨时出现严重积水，粪便外溢，房屋内潮湿发霉现象是因为施红艳将承租门市室内地面向下深挖近1米，无地下排水、防水设施所造成。故张福梅对第二年的租金未能按期支付。原告施红艳诉讼来院，请求支持其主张。
另查明，射阳县××镇××#××#门市及××#、××#门市自2015年2月至2015年8月止欠水费732.55元，违约金356.22元。被告张福梅未能按期缴纳。射阳县××镇××#××#门市欠2015年2月电费2151元，违约金942元，4月电费478元，违约金151元。射阳县××镇××#××#门市欠2015年2月电费1074元，违约金470元，4月电费261元，违约金82元。射阳县××镇××#××#车库欠2015年2月电费25元，违约金5元，合计5639元原告施红艳于2015年10月8日向射阳县供电公司交纳。
射阳县××镇××#××#门市及××#、××#门市三间在承租给被告张福梅之前，因原告施红艳将室内地面向下深挖，故在下暴雨时房屋内会出现渗水现象。
张福梅于2015年6月23日表示同意解除租赁协议，2015年9月29日原、被告双方对案涉租赁房屋及室内物品交接完毕。
本院认为：
1、施红艳与张福梅签订的房屋租赁合同，是双方真实意思表示，且不违背法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效。双方均应依约履行。庭审中双方均表示没有继续履行合同的必要，请求解除合同，本院依法予以确认。
2、租赁合同解除后，原、被告之间的权利义务终止。相应款项应予结算和返还租赁物等。张福梅在租赁合同期间内所欠施红艳租金（269天＊97600元／365天＋265天＊4000元／365天=74833.97元），理应支付给施红艳。嗣后，2015年9月29日原、被告双方对案涉租赁物进行交接，现施红艳主张张福梅承担至迁让房屋之日止的租金，张福梅在租赁合同解除后仍继续占有、使用施红艳的房屋。本院确定张福梅自2015年6月24日起至迁让房屋之日止按原、被告双方签订的租赁合同中门市年租金97600元和车库年租金4000元计算使用期间费用，故施红艳应承担（97天＊97600元／365天＋97天＊4000元／365天=27000.54元）的使用费用。上述合计101834.51元，现施红艳�张张福梅支付租金及房屋占有费101465元，本院予以支持。
3、原、被告在租赁合同期间，张福梅未能依约足额交纳房租，故对原告施红艳所主张的违约金，按被告张福梅逾期给付租金承担相应损失予以弥补，本院酌定张福梅承担违约金7194元。
4、因该水电费系张福梅在租赁房屋期间所产生，施红艳基于与张福梅之间的租赁关系已经代其交纳了电费，对租赁期间所产生的水、电费及未按期缴纳所产生的违约金，本院认为宜与房屋租赁费一并解决。故张福梅应承担水、电费用合计6727.77元。
5、被告张福梅反诉因渗水造成其装潢损失要求原告施红艳赔偿，但其在诉讼中未提供相应损失的依据及因该房屋质量原因引发损失的直接证据，现原告施红艳愿意补偿张福梅装潢损失计币1500元，本院予以确认。
6、原、被告在租赁合同期间施红�因承租给张福梅的门市三间存在着下暴雨时有渗水现象，对张福梅的经营有一定的影响。故对被告张福梅所主张的违约金，按因渗水对被告张福梅经营的影响应减少相应租金予以弥补。本院酌定施红艳承担违约金2674元。
7、原、被告租赁合同解除后，符合合同约定的条件下押金10000元施红艳应予返还。故对张福梅主张返还押金10000元，本院予以确认。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百二十条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九之规定，判决如下：
一、原告施红艳与被告张福梅于2013年9月26日、2013年9月30日房屋租赁协议，�院确认于2015年6月23日解除。
二、被告张福梅支付原告施红艳房屋租金及占有费101465元，违约金7194元，水、电费6727.77元，合计115386.77元。
三、反诉被告施红艳支付反诉原告张福梅装潢损失1500元，违约金2674元，押金10000元，合计14174元。
四、驳回原告施红艳、反诉原告张福梅的其他诉讼请求。
上述二、三款项相互冲抵后，被告张福梅应给付原告施红艳人民币101212.77元，此款限被告张福梅于本判决生效后十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如未按本判决指定的期限履行义务的，权利人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条之规定，于本判决发�法律效力且指定的履行期届满之日起2年内，向本院申请执行。判决书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；判决书未规定履行期间的，从判决书生效之日起计算。
本诉案件受理费3015元，反诉案件受理费1465元，合计4480元，由原告施红艳负担1500元，被告张福梅负担2980元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院（户名：盐城市财政局非税收入汇缴专户，开户行：盐城市农行中汇支行，账号：400101040227821）预交上诉案件受理费。
审判长 陈丽娟
审判员 徐 霞
审判员 王舟捷
二〇一五年十一月二十六日
书记员 田 羽
附录法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损�，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。_
2.最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。