黑龙江省大庆市红岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑0605民初754号
原告：中国工商银行股份有限公司大庆红岗支行，住所地大庆市红岗区萨大中路北24号。
主要负责人：冯宇，职务行长。
委托诉讼代理人：李春玲，女，系该单位员工。
委托诉讼代理人：房立东，黑龙ＸＸ兴律师事务所律师。
被告：张宏刚，男，1986年12月12日出生，汉族，无业，住大庆市红岗区。
被告：大庆市金地房地产开发有限公司，住所地大庆市红岗区原建委办公楼。
法定代表人：马硕，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王明，女，系该公司职工。
原告中国工商银行股份有限公司大庆红岗支行（以下简称工商银行）与被告张宏刚、大庆市金地房地产开发有限公司（以下简称金地公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年4月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李春玲、房立东到庭参加诉讼，被告张宏刚、被告金地公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
工商银行向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告张宏刚偿还借款本金154731.19元及截止2017年3月21日的利息5456.52元，并按照借款合同约定的利率、罚息、复利的标准支付自2017年3月22日起至实际给付之日止的利息；2、判令被告金地公司对上述债务承担连带清偿责任（即连带保证责任）；3、判令被告金地公司对上述第1项债务承担质押担保责任，以账号为09×××93的保证金账户中的全部资金为限优先予以偿还；4、确认原告与被告张宏刚之间的《个人购房借款/担保合同》中抵押条款有效，原告对抵押物（位于红岗新城G2号楼1单元011823号房屋）享有优先受偿权，拍卖或者变卖该抵押物所得款项优先偿还上述第1项债务及原告为实现债权所发生的一切费用；5、判令二被告承担诉讼费。事实和理由：2015年5月13日被告张宏刚与原告签订了《个人购房借款/担保合同》，合同约定贷款金额为人民币160000元，用于购买金地公司开发的红岗新城G2号楼1单元011823号房,借款期限为20年，张宏刚以其购买的该处房产提供抵押担保，此外双方还对贷款利率、罚息、违约责任、抵押担保范围、争议解决方式等内容进行约定。被告金地公司为原告出具了《担保函》，对张宏刚上述债务提供保证金质押担保（保证金账户为09×××93）和连带责任担保。担保的期限从贷款发放之日至上述抵押物抵押登记之日并将有关他项权利证明移交原告之日止。担保范围为上述《借款合同》项下贷款本金及利息、逾期罚息、浮息、违约金、赔偿金和实现债权的所有费用。原告按合同约定于2015年5月13日向被告张宏刚发放贷款160000元，并于当日将该笔贷款全部转入金地公司开立的账号为09×××47的一般账户中。在借款合同履行过程中，借款人张宏刚多次违约，截至2017年3月21日，已连续7次未还款。根据借款人与原告签订的《个人购房借款/担保合同》第十四条违约及违约责任14.1.L项和14.2（4）、14.2（6）项的规定，借款人连续三次或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同项下未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用并承担违约责任。被告张宏刚违约后经原告多次催收无果，故提出以上诉讼请求。
张宏刚、金地公司未到庭也未提交答辩意见。
庭审中，原告向本院提交个人购房借款担保合同、商品房买卖合同、商品房补充协议、按揭贷款业务合作协议、担保函、保证金质押合同、保证金账户余额及明细、个人借款凭证、自营历史明细列表，本院经审查，依法对该证据予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月13日张宏刚与工商银行签订了《个人购房借款/担保合同》，向工商银行借款160000元，用于购买金地公司开发的红岗新城G2号楼1单元011823号房,借款期限为20年，张宏刚以其购买的该处房产提供抵押担保，但没有办理抵押登记。工商银行按合同约定于2015年5月13日向被告张宏刚发放贷款160000元，并于当日将该笔贷款全部转入金地公司开立的账号为09×××47的一般账户中。贷款办理后从2015年5月到2017年2月张宏刚一直按期偿还了贷款，2017年3月以后被告张宏刚未再还款。2016年9月金地公司保证金账户及其他账户被龙凤法院冻结，工商银行无法支取保证金，金地公司亦没有资金偿还贷款。自2015年5月13日至2017年3月21日止，被告张宏刚累计9次逾期未还款，尚欠借款本金154731.19元，利息5456.52元。
被告金地公司与工商银行于2013年6月6日签订《按揭贷款业务合作协议》，双方约定工商银行为金地公司开发的红岗新城项目提供按揭贷款，在借款人妥善办理正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交由工商银行之前，金地公司为购买房屋的借款人提供阶段性连带责任保证，并在工商银行设立保证金账户（账号为09×××93），将相当于借款人全部按揭贷款余额5%的款项存入该账户，作为履约保证金，为借款人提供保证金质押担保。2015年5月5日，金地公司向工商银行出具《担保函》约定，从张宏刚的借款发放之日起至其用于抵押的房屋办妥抵押登记之日并将他项权利证明交由工商银行之止，金地公司为张宏刚在工商银行的160000借款提供阶段性连带责任担保，并用保证金账户中的8,000元提供保证金质押担保。
本院认为，1、原告工商银行与被告张宏刚之间的借款/担保合同合法、有效，工商银行如约向张宏刚提供了贷款，张宏刚应按照合同约定按时履行还款义务，在借款合同履行过程中，张宏刚多次违约，截至2017年3月21日已连续7次未还款，工商银行有权依《个人购房借款/担保合同》的约定（借款人连续三次或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同项下未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用并承担违约责任），主张合同项下未偿还的借款到期，要求张宏刚清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，本院对该项诉讼请求予以支持。
2、关于房产抵押权的问题，根据法律规定，用不动产抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。本案中，虽然原告工商银行与被告张宏刚之间的抵押条款有效，但用于抵押的房产并没有办理抵押登记，抵押权没有设立，故工商银行对（位于红岗新城G2号楼1单元011823号房屋）不享有优先受偿权。
3、金地公司为工商银行出具的《担保函》中约定，为张宏刚的借款提供阶段性连带保证责任，在此期间如出现工商银行提前收回贷款的情形，保证期间为工商银行向借款人通知的还款日之次日起两年。本案中，用于抵押的房屋尚没有办理抵押登记，处于金地公司《担保函》中约定的保证期，由于张宏刚连续7次未还款，工商银行按照合同约定提前收回贷款，金地公司应对张宏刚所欠的未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用承担连带保证责任。
4、关于保证金质押担保，根据担保法司法解释的规定，债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。本案中，金地公司在工商银行设立专户，将相当于借款人全部按揭贷款余额5%的款项存入该账户（账号为09×××93），作为履约保证金，未经工商银行同意金地公司不能动用账户内的款项，该账户不能作为日常结算账户使用，已经符合特定化并交由债权人占有的要求，保证金质押担保成立，工商银行对该账户享有抵押权。在《担保函》的约定中可以看出，金地公司仅用该账户中的8000元为张宏刚的借款提供质押担保，但原告提交工商银行（甲方）与金地公司（乙方）签订的《保证金质押合同》第一条第一款约定“乙方为所有与甲方签订借款合同的借款人提供担保，而不仅仅是为任何一个或者几个借款人提供担保，尽管乙方按每笔贷款金额的一定比例缴存保证金，但本合同约定的保证金专用账户内所存保证金为本协议项目下全部借款人的所有债务提供质押担保”，故金地公司以保证金专用账户内所存保证金为借款人的所有债务提供质押担保，工商银行对该账户内的资金享有有限受偿权。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和担保法>若干问题的解释》第八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告张宏刚于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司大庆红岗支行借款本金154731.19元及截止2017年3月21日的利息5456.52元，并按照双方借款合同的约定支付自2017年3月22日起至实际给付之日止的利息；
二、被告大庆市金地房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；
三、被告大庆市金地房地产开发有限公司对上述债务承担质押担保责任，以保证金专用账户（账号为09×××93）中的全部资金为限优先予以偿还；
四、原告中国工商银行股份有限公司大庆红岗支行与被告张宏刚之间的《个人购房借款/借款合同》中抵押条款有效；
五、驳回原告中国工商银行股份有限公司大庆红岗支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3504元、公告费560元，由张宏刚承担，大庆市金地房地产开发有限公司对应由张宏刚承担的诉讼费承担质押担保责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。
审 判 长 王丽丽
人民陪审员 梁洪庆
人民陪审员 王秀波
二〇一八年四月二十三日
法官 助理 宗彩凤
书 记 员 王 磊
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》
第八十五条债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。