湖南省长沙市雨花区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0111民初7328号
原告：长沙农村商业银行股份有限公司洞井支行，营业场所湖南省长沙市雨花区中意一路608号。
负责人：黄敏，男，1973年5月29日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。
委托诉讼代理人：王晓寒（系该行行长），女，1985年1月6日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。
委托诉讼代理人：彭伟（系该行职员），男，1970年11月7日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。
被告：李建清，男，1975年5月29日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。
被告：蒋喜，女，1975年7月10日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。
原告长沙农村商业银行股份有限公司洞井支行(以下简称原告)与被告李建清、蒋喜金融借款合同纠纷一案，本院于2017年11月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王晓寒、彭伟，被告蒋喜到庭参加诉讼，被告李建清经本院合法传唤未出庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、两被告共同归还原告借款本金104165元及利息273368.15元（利息计算至2017年9月20日，依据合同约定按月利率11.55‰计算，应支付利息174501.65元，另依据合同约定按月利率11.55‰计算复利，应支付复利利息98866.5元。此后利息依据合同约定按月利率11.55‰计算，并计复利计算至全部借款本金还清为止）；2、确认原告对被告李建清名下的违约长沙市雨花区洞井镇天华村天华小区A区14栋201号的抵押房产处置借款优先受偿；3、被告承担本案的全部诉讼费用。
被告蒋喜的答辩要点为：1、根据法律规定，抵押合同不能独立于主合同存在，故涉案抵押合同第九条约定无效；2、抵押房产系天华集体土地所建村民用房，无房产证，且该房屋抵押亦未登记，该抵押权尚未成立；3、被告蒋喜与李建清虽在夫妻关系存续期间签订了《共同借款人承诺书》，但实际该笔款项发放后，并未被用于家庭共同生活，而是被被告李建清拿取赌博、吃喝玩乐；4、被告蒋喜愿意承担该承担的责任，但家庭状况及能力有限，请求原告减免利息。
被告李建清未到庭答辩，亦未提交证据。
查明的事实
2008年1月28日，原告（贷款人）与被告李建清（借款人）签订《借款合同》，约定：1、借款种类为短期贷款；2、借款人保证将所借款项全部用于发工资；3、借款金额为人民币贰拾万元（实际借款额以借据为准）；4、借款期限为十二个月，自2008年1月28日至2009年1月28日；5、借款利率为月利率8.25‰；6、借款人在贷款期内不能按期支付的利息，贷款人可按借款合同约定的利率或按月或按季计收复利，贷款逾期后按逾期贷款利率月利率11.55‰计收利息；7、为确保贷款人的资金不受损失，依据《担保法》的规定，由李建清提供抵押担保，并签订担保合同。被告李建清、蒋喜向原告出具《共同借款人承诺书》，承诺被告李建清为代表人向原告借款的200000元及与原告所签订的借款合同、担保合同系被告李建清、蒋喜的共同意思表示，上述合同对共同借款人李建清、蒋喜具有同等约束力。
同日，原告（抵押权人、贷款人）与被告李建清（抵押人）签订《抵押合同》，约定：1、为保障借款人李建清履约偿还贷款人借款贰拾万元本金及利息，抵押人自愿将产权属己或依法有权处分的下列财产作为借款抵押物；2、房屋坐落地点天华小区A区14栋201号；3、借款人李建清偿还借款的最后日期为2009年1月28日，抵押人抵押担保的范围是借款本金贰拾万元及利息（包括加罚息）和抵押权人实现债权的费用；4、抵押担保的期限，自依法设定抵押之日起至担保范围内全部贷款本息偿还完毕（抵押权与债权同时存在）。原告于当日向被告李建清发放贷款200000元。
2009年1月22日，被告李建清归还借款10000元，并向原告递交《展期还款申请书》，将剩余190000元借款申请展期至2010年1月27日。原告在该份《展期还款申请书》上盖章予以同意。
借款展期后，被告李建清陆续向原告偿还借款。2015年11月4日，原告向被告李建清发出《催收逾期贷款本息通知书》，大致内容为：截止2015年11月4日，被告李建清共结欠原告贷款本息合计283560.93元，本金143165元，利息140395.93元。该通知书由被告李建清于当日签收。
之后，被告李建清的借款偿还情况如下：2016年2月29日，偿还借款本金16000元；2016年6月7日，偿还借款本金4000元；2016年9月20日，偿还借款本金4000元；2017年1月22日，偿还借款本金8000元；2017年3月24日，偿还借款本金2000元；2017年4月28日，偿还借款本金1000元；2017年6月28日，偿还借款本金2000元；2017年8月22日，偿还借款本金2000元，共计还款39000元。
2017年11月2日，原告诉至法院，请求依法裁决。
在本案审理过程中，原告主张涉案借款依约从2010年3月20日起以欠付利息为本金按照月利率11.55‰的标准计算复利。
另查明，1、李建清所有的用于抵押担保的位于长沙市××洞井镇××小区××区××号房屋，系拆迁安置房，无产权证，故未办理抵押登记手续；2、涉案借款产生时被告李建清与蒋喜系夫妻关系，但二人已于2014年登记离婚。
判决的理由与结果
本院认为，原告与被告李建清签订的《借款合同》、《抵押合同》及被告李建清、蒋喜向原告出具的《共同借款人承诺书》均系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人应按约定履行各自的权利义务。
1、关于借款本金及利息。（1）借款本金及逾期利息。原告与被告李建清一致确认，截止2015年11月4日，被告李建清尚欠原告贷款本金143165元，利息140395.93元。之后，被告李建清又陆续偿还了39000元，故原告现请求被告李建清偿还借款本金104165元（143165元-39000元）及利息（截止至2015年11月4日的利息为140395.93元，从2015年11月5日起以欠款本金143165元为基数，以被告李建清截止至2017年8月22日偿还的借款本金作相应抵扣，并以抵扣后的借款本金为基数按照月利率11.55‰的标准计算至借款本息实际清偿之日止），符合合同约定和法律规定，本院予以支持；（2）复利。涉案借款合同约定借款人在贷款期内不能按期支付的利息，贷款人可按借款合同约定的利率或按月或按季计收复利，原告现主张以欠款本金为基数按照月利率11.55‰计算逾期利息，并以逾期利息为基数按照月利率11.55‰计算复利，上述利息利率的总和并未超过法律所保护的范围，故原告现主张按照合同的约定对涉案借款计算复利，未违反合同的约定及法律的规定，本院予以支持。被告蒋喜作为共同借款人应对上述债务承担共同偿还责任。
2、关于优先受偿权。原告与被告李建清虽然签订了《最高额抵押借款合同》，但当时被告李建清并未取得抵押物长沙市××洞井镇××小区××区××号房屋的产权证，签订合同之后亦未办理抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，以建筑物和其他土地附着物抵押的应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立，故原告未取得对该房屋的抵押权，对其主张对该房屋处置所得价款享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第三十四条、第五十九条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告李建清、蒋喜于本判决生效后七日内偿还原告长沙农村商业银行股份有限公司洞井支行借款本金104165元及利息（截止至2015年11月4日的利息为140395.93元，从2015年11月5日起以欠款本金143165元为基数，以被告李建清截止至2017年8月22日偿还的借款本金作相应抵扣，并以抵扣后的借款本金为基数按照月利率11.55‰的标准计算至借款本息实际清偿之日止；并以相应的逾期利息为基数，按照月利率11.55‰的标准自2010年3月20日起计算复利至借款本息实际清偿之日止）；
二、驳回原告长沙农村商业银行股份有限公司洞井支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6963元，因适用简易程序减半收取3481.5元，由被告李建清、蒋喜负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 郭 靖
二〇一七年十二月二十九日
书记员 石海莉
附：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第三十四条下列财产可以抵押：
（一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物；
（二）抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产；
（三）抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物；
（四）抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产；
（五）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；
（六）依法可以抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第五十九条本法所称最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。
《中华人民共和国物权法》
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。