江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏12民终1516号
上诉人（原审原告）：陈进。
上诉人（原审原告）：许琴。
委托诉讼代理人：张顺华。
被上诉人（原审被告）:泰州市韩城商业管理有限公司，住所地泰州市海陵区海陵北路191号。
法定代表人：田越慧，该公司董事长。
上诉人陈进、许琴因与被上诉人泰州市韩城商业管理有限公司（以下简称韩城公司）委托合同纠纷一案，不服泰州市海陵区人民法院（2015）泰海商初字第1492号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月1日受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈进、许琴上诉请求：撤销一审判决，依法发回重审或改判支持我方的一审诉讼请求。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足。1、租金的关键证据未经当庭出示和质证，在事实没有查清的情况下，妄下实际租金的结论。韩城公司未提交有效租金票据，仅提交三份矛盾重重的合同，不能证明实际租金是多少，应承担举证不能的法律后果。一审没有查清实际租金是多少的情况下，以韩城公司自认尚欠租金1855元就认定韩城公司实际收取的租金为1855元，显属错误。2、韩城公司存在多处重大违约行为。根据合同约定，韩城公司有权对房屋进行局部装修，局部装修与房屋全部拆除是不同的概念，我方交付的三间房屋给韩城公司时是有物理隔墙，建筑图纸上区域分明，现因韩城公司的不当使用，致我方的商铺全部摧毁，韩城公司的行为构成违约。另外韩城公司也未按约将其与案外人的租赁合同邮寄给我方，韩城公司也未告知我方重要的租赁事务。二、一审判决适用法律错误。1、本案从合同的内容、特征及主要条款看，委托经营管理合同名为委托合同，实为租赁合同。2、应当认定韩城公司有包租包收的义务，韩城公司不论有无将商铺转租，均应向我方交纳同期同地段合理的租金。3、委托经营管理合同系韩城公司谋划，拟定的格式合同。自从签订预定商铺协议时，我方实际就进入其欺骗计划，正常人只能在欺诈或者重大误解的情况下才会签订这种显失公平的格式合同。
韩城公司未到庭，提交书面答辩状辩称，一、一审判决关于实际租金的认定并无不当，我公司与陈献法签订的合同亦真实有效，且该合同在工商登记机关有备案。二、我公司不存在违约行为。我公司提供的租赁合同所涉商铺包含陈进、许琴所有的六十余间，我公司按约从陈献法处实际收到的租金支付给相应业主，而陈进、许琴以租金未能达到其要求为由拒不接受。本案所涉商铺为产权性商铺，与普通商铺不同的地方在于该商铺在销售时并无物理形态上的实质分割，仅以划线、地桩等作为界线确定四至，上诉人所述商铺在使用过程中全部被摧毁与事实不符。三、对于上诉人而言，任何投资都存在着风险，其在作出投资行为前应当预见到投资失败的后果，并有效作出应对，而不是在投资受挫时强行要求他方为其兜底止损。请求驳回上诉，维持原判。
陈进、许琴向一审法院起诉请求：1、韩城公司支付违约金10000元；2、韩城公司将最后两年内租赁的租金收益支付给陈进、许琴（减去已支付的费用）；3、韩城公司承担诉讼费。
一审法院认定事实：2010年12月,陈进、许琴购买了财富广场公司开发的位于海陵区五一路北侧财富广场二层2570、2571、2581室三间商铺，共30.32㎡，房款总价573938元，打9.8折并减去每年8%共三年的返租抵购房款，陈进、许琴共支付427469元。2010年12月10日，陈进、许琴（甲方）与韩城公司（乙方）签订《委托经营管理合同》一份，约定甲方将其购买的商铺的经营权，委托乙方代为经营管理，委托期限为5年，自2011年1月1日至2015年12月31日；“在委托期限内乙方完全独自拥有该商铺的租赁经营权，未经乙方许可，包括甲方在内的任何人不得主张对商铺的占有、使用及经营权利”；“委托期限的前三年内，因商铺出租经营所得的全部收益由乙方代为收取，并代为支付相关兴市费用等，差额由乙方所得或承担”；“委托期限的最后两年所产生的租赁收益由乙方按代收到的实际租金收益支付给甲方，税金等均由甲方承担”；“在委托租赁期间的经营及物业管理费用、水电能源等费用由经营户承担，其他与经营相关的税费由经营户自行承担”……。委托期限后两年，陈进、许琴收到韩城公司自2015年4月1日至9月30日的租金3680元。另有租金1855元，韩城公司通知陈进、许琴领取，陈进、许琴并未领取。
另查明，2014年9月28日，韩城公司与案外人陈献法签订合同编号为NO001、NO002、NO003《租赁合同》三份，将包括陈进、许琴的三间商铺在内的商铺出租给陈献法用于从事服装等经营，合同约定租金标准为0.7元/㎡/天，同时对免租期等相关条款进行了约定。
一审法院认为，陈进、许琴与韩城公司签订的《委托经营管理合同》系当事人真实意思表示且不违反法律禁止性规定，依法成立并发生法律效力。合同双方均应按照合同的约定履行义务。陈进、许琴在签订案涉合同时，在享受购房折扣的权利时，亦应当充分预估到房屋可能存在空关的风险。陈进、许琴认为案涉合同实际为租赁合同，并无证据佐证，合同文义亦无租赁的意思表示。陈进、许琴将该合同定义为租赁合同，实际系将其购房的风险转嫁至韩城公司，有违公平原则。故韩城公司向陈进、许琴的租金给付义务应当以合同约定为准，即“委托期限的最后两年所产生的租赁收益由乙方按代收到的实际租金收益支付给甲方，税金等均由甲方承担”。双方一致确认韩城公司已给付租金3680元，韩城公司自认尚欠租金为1855元。陈进、许琴未提供其余证据证明韩城公司有收到上述金额以外的实际租金，亦未有证据证明韩城公司存在合同约定的违约行为。故陈进、许琴要求韩城公司给付的租金金额应当以韩城公司实际收取的租户的租金为准，即1855元。陈进、许琴要求韩城公司支付违约金的诉讼请求并无依据，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、韩城公司于判决生效之日起十日内给付陈进、许琴商铺租赁费用1855元；二、驳回陈进、许琴的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由韩城公司负担（陈进、许琴已预交，韩城公司于本判决生效之日起十日内一并给付陈进、许琴）。
本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交如下证据：
1、商品房买卖合同一份，证明上诉人拥有该编号的完整合同一份；
2、商品房买卖合同附件三一份，证明上诉人的三间商铺，交付时是含有物理隔墙的商铺；
3、商品房买卖合同附件图纸一份，证明上诉人的三间商铺所处位置及前后左右物理通道的关系；
4、商铺复原图一份，证明商铺的原始结构、位置情况及室号情况；
5、照片一份，证明韩城公司租给第三人于2014年10月30日之前便已经占用上诉人的商铺从事经营活动，2014年8月1日商铺仍有物理隔墙，而如今已被韩城公司强行拆除。
6、购房发票一份，证明上诉人现金给付了室号2571室、2570室、2581室的购房款；
7、一审审理中的二次开庭的完整视频记录，证明一审法庭要求韩城公司提交合同、票据给上诉人质证，而韩城公司至今仍未向法庭提供正式发票。
本院经审查认为，上诉人提交的证据1-3、6的真实性予以确认，证明上诉人购买了涉案的商品房，但不能证明韩城公司存在违约行为；上诉人提交的证据4-5系上诉人自行制作或拍摄，本院对其真实性不予确认；上诉人提交的证据7与本案事实认定并无关联，不能作为认定本案事实的证据。
经审理，一审法院查明的事实正确，本院予以确认。
本案二审争议焦点为：一、陈进、许琴与韩城公司签订的商铺委托经营管理合同的性质；二、陈进、许琴请求韩城公司给付租金及利息是否应支持；三、韩城公司是否构成违约。
本院认为：关于争议焦点一，委托经营管理合同约定，在委托期限内韩城公司完全独自拥有该商铺的租赁经营权，陈进、许琴不得主张对商铺的占有、使用及经营权利，不得限制或影响韩城公司的租赁经营权利。委托期限的前三年，商铺出租收益由韩城公司代为收取，并支付相关兴市费用，差额由韩城公司所得或承担。委托期限的后两年产生的租赁收益由韩城公司按代收的实际租金收益支付给陈进、许琴。从合同内容看本案合同的权利义务主要是为维护商业广场的统一经营管理，陈进、许琴将其房屋委托给韩城公司经营管理，对外出租，韩城公司将代收的经营所得的全部收益转交给陈进、许琴，而合同并未有陈进、许琴将其房屋租赁给韩城公司使用、韩城公司给付租金的约定，因此，本案合同符合委托合同法律特征，双方法律关系应为委托合同关系。
关于争议焦点二，委托经营管理合同约定最后两年内产生的租赁收益由韩城公司按代收到的实际租金收益给付陈进、许琴，同时合同对最后两年的租金数额未有明确约定。韩城公司认为按合同约定其应将代收租金交付陈进、许琴，陈进、许琴认为应当按照同地区、同类的商铺的市场租赁价格给付租金。对此，根据合同约定韩城公司将代收的实际租金给付陈进、许琴即履行了合同约定的义务。而陈进、许琴认为韩城公司承诺最后两年包租，未有其他证据的印证，且韩城公司不予认可。因此，最后两年的租金收益应按照应合同的约定给付，一审判决韩城公司给付代收的租金收益1855元并无不当，应予维持。
关于争议焦点三，合同约定韩城公司可以根据经营需要对房屋在不减少面积的前提下进行改造，也可以对房屋进行局部装修。鉴于商铺的地理位置及出租的需要等原因，韩城公司将商铺改造后整体出租，并不违反合同约定，至于上诉人提出韩城公司还存在其他违约行为，但合同中未有相关约定，因此，陈进、许琴认为韩城公司拆除商铺的隔墙等行为构成违约不能成立，本院不予支持。
综上，上诉人陈进、许琴的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费50元，由上诉人陈进、许琴负担。
本判决为终审判决。
审判长 俞爱宏
审判员 周红梅
审判员 陈霄燕
二〇一六年九月二十八日
书记员 高 梅