上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杨民四（民）初字第3545号
原告（反诉被告）梁某。
原告（反诉被告）楼某。
上述两原告之共同委托代理人梁某某。
被告（反诉原告）曹某。
委托代理人沈某。
原告梁某、楼某诉被告曹某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员独任审判。被告在答辩期内提出反诉，本院依法公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）梁某及楼某之共同委托代理人梁某某、被告（反诉原告）曹某之委托代理人沈春泉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告梁某、楼某诉称，2013年8月10日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告将上海市杨浦区某路某号某室房屋（以下简称“涉案房屋”）以人民币（以下所涉币种均为“人民币”）2，640，000元的价格出售给�告，约定被告收取第二笔房款后七日内交房。2013年10月25日，原告将第二笔房款支付到被告帐户内，但被告未在七日内进行交房。被告行为构成违约，根据合同约定，被告应当支付违约金，计算标准为已付款的日万分之五。故诉至法院，要求被告按已付房款日万分之五的标准支付从2013年11月1日至实际交房日止的违约金。
被告曹某辩称并反诉称，被告在出售涉案房屋之前已将该房出租，在挂牌出售时，已告知中介公司该房已出租、租期至2013年12月18日结束，并将租赁合同复印件交给中介公司。2013年8月7日，原、被告在签订《房地产买卖居间协议》之前，被告和中介公司再次告知原告涉案房屋已出租、租期至2013年12月18日的情况，原告要求提前交房，被告不同意并表示等租约到期后再出售，原告表示可带租约交房，交房后租金由原告收取。在此情况下，双方签订《房地产买卖居间协议》。2013年8月10日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，双方再次约定最晚交房日期为款清交房，若租客提前退租，就提前交房。当时中介公司建议将此条款列入《上海市房地产买卖合同》中，但因原、被告均已协商一致，双方都表示没有必要再在合同上列明。被告于2013年10月25日收到第二笔房款后，中介公司通知双方于10月31日交接房屋，但原告提出被告违约、拒绝带租约交房。之后，中介公司与被告协商，希望被告尽快给租客另找房屋搬离。被告遂到处寻找合适的房源，并于2013年11月找到房源，为租客垫付了租金及押金10，000余元，租客于2013年11月16日搬离。2013年11月17日，原、被告约定进行交房，在中介公司参与下，原告查看了房屋，双方核对水、电、煤气的抄表数后，一起到物业公司办理更名手续。在物业公司处，双方先结算了水、电、煤气费，并办好了物业更名手续，中介公司拿出房屋交接书要求原、被告双方签字，原告却突然提出要求被告支付违约金20，000多元，并拒绝签字和接收钥匙，还提出要拨打110报警。双方不欢而散。在整个交易过程中，被告没有违约行为，故不同意原告诉请。造成双方未能交接房屋的责任在原告身上，原告恶意不接受房屋，故提出反诉：要求反诉被告按已付房款日万分之五的标准支付从2013年11月1日至实际交房日止的违约金。
反诉被告梁某、楼某辩称，中介公司一直告诉反诉被告涉案房屋系空关，中介公司也没有带反诉被告看过房，仅带反诉被告看了楼上同房型房屋，签订《房地产买卖居间协议》时，反诉原告也没有告知反诉被告此房存在租赁情况，双方更没有约定过带租约交房。2013年11月17日，双方约定交房，在房屋内双方对水、电、煤的读数进行了核对，但反诉原告无理由拒绝将房屋钥匙交给反诉被告。后双方至物业公司办理更名手续，反诉原告还是不肯将房屋钥匙交给反诉被告。故本案违约的是反诉原告，不同意反诉诉请。
经审理查明，涉案房屋产权人原登记为被告曹某。2010年12月15日，曹某（甲方、出租方）、幸某（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，租赁期自2010年12月17日至2011年12月18日。租赁期届满后，双方协议租期延长至2013年12月18日。
2013年8月7日，曹某（出卖方、甲方）、梁某某（买受方、乙方）、上海某投资管理有限公司（居间方、丙方）签订《房地产买卖居间协议》，约定梁某某购买涉案房屋，房价款为2，640，000元。
2013年8月10日，曹某（出售方、甲方）、梁某和楼某（买受方、乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，建筑面积为103.72平方米，转让价款为2，640，000元。其中，合同第十条约定，甲方未按本合同约定期限交接房地产的，自甲方根据约定应办理房地产交接手续之次日起算违约金，为乙方已付款日万分之五计算，直至实际交付日。附件三付款协议第一条约定，合同签订后3日内支付首付款792，000元（已付定金50，000元转为首期房价款），其中扣留20，000元作为尾款，由上海某投资管理有限公司保管。第二条约定，乙方通过银行贷款方式支付第二期房价款1，848，000元。第四条约定，待上海市杨浦区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证且甲方收到乙方第二期房价款后7日内，甲、乙方双方应对该房地产进行验看、清点，甲方应将该房地产交付乙方。第五条约定，甲、乙双方按照本合同或另行达成的约定已完成房地产交接手续，并签署《房地产交接书》确认无误且甲方将户口�出后3个工作日内，由上海某投资管理有限公司将尾款20，000元代为转付甲方。
2013年10月14日，涉案房屋产权变更登记为两原告。
2013年8月19日，原告支付首付款792，000元，2013年10月25日原告付清第二期房款1，848，000元。被告共收到2，620，000元，另有20，000元尾款在上海某投资管理有限公司处保管。
2013年10月31日，被告要求带租约交房，原告要求租户搬离后交房，双方发生争议，致未能交接房屋。
2013年11月7日，被告为承租人幸某借到他处房屋并预付两个月房租7000元、押金3500元。其后几日，幸某搬离涉案房屋。
2013年11月17日，原、被告及中介公司工作人员到涉案房屋办理房屋交接手续。在涉案房屋内，原告先查看房屋，确认清空，后双方核对好水表、电表、煤气表的读数，离开涉案房屋至物业公司办理更名手续。在物业公司处，原告及中介公司先计算了原、被告�负担的水、电、煤气费，被告向原告支付了水、电、煤气费170元。被告在物业公司出具的《退房单》上签名。原、被告在物业公司出具的《个人房屋修缮基金结算交割单》上签名。其后，原告陈述原告要求被告交付钥匙，但被告无理由拒绝交付钥匙。被告陈述此时中介公司要求原告在房屋交接书上签名，但原告却要求被告支付违约金，不同意签字，并称要拨打110报警。双方不欢而散。当日，双方未交接钥匙、原告未在房屋交接书上签名。
2013年12月17日庭审中，被告当庭向原告交付五把大门钥匙、一把信箱钥匙。
另查，被告为证明原、被告在签订《房地产买卖居间协议》时约定带租约交房及2013年11月17日因原告要求被告支付违约金遭被告拒绝后、原告拒绝接受房屋钥匙的两节事实，提供中介公司工作人员全某所书写的《交易情况说明》一份。原告认为证人证言与客观事实不符，被告自始至终都说涉案房屋是空关的，原告在签订《房地产买卖居间协议》之前从未看过涉案房屋，直至原告取得涉案房屋产权证前几日，才从保安人员口中得知涉案房屋已出租的情况。
以上事实，由原告提供的房地产买卖居间协议、上海市房地产买卖合同、房地产登记簿产权信息、房地产抵押登记信息、手机通话详单、短信、个人贷款支付凭证、销售不动产发票、被告提供的租赁合同及补充协议、银行活期存折、收据及收条、水电费交易单、退房单、房屋交接书、收条、情况说明、名片、工作证、身份证、原、被告陈述等证据相佐证，并经当庭质证，本院予以确认。
本院认为，根据《上海市房地产买卖合同》的约定，被告应当在2013年11月1日之前将涉案房屋交付原告，实际履行过程中，被告于2013年12月17日完成交付义务。被告存在逾期交房行为，但是否应当承担违约责任，应从两方面分析。一为原、被告是否约定过带租约交房。被告陈述双方约定带租约交房，原告予以否认，该约定为口头约定，被告负有举证责任。现被告仅提供了中介公司工作人员的证言，无其他证据相佐证，而双方签订的《房地产买卖居间协议》及《上海市房地产买卖合同》均未注明带租约交房，故本院难以认定该口头约定成立。二为2013年11月17日未交接房屋钥匙的责任在谁。2013年11月17日原、被告在中介公司的主持下对房屋进行了验看、清点，结算水、电、煤费用，并在物业公司办理了更名手续，已具备交接房屋条件，但双方未交接钥匙，究其原因，双方各执一词。原告称被告无理由拒绝交接钥匙，被告称原告要求被告支付违约金遭拒而拒绝接受钥匙。对此，本院认为，被告之前为承租人幸某另觅房屋并垫付租金、押金的行为，表明被告积极为交接房屋创造条件，因此2013年11月17日具备房屋交接条件时，被告不可能无理由拒绝交房，且中介公司也陈述原告提出违约金请求遭拒后拒绝接受钥匙，故本院认定2013年11月17日未交接房屋钥匙原因为原告要求被告支付违约金遭拒后拒绝接受房屋钥匙。综上，本院认为，2013年11月17日之前未交付房屋的责任在被告，2013年11月17日未交付房屋的责任在原告，由此产生的损失为原告扩大的损失，不应当由被告承担，被告应当支付自2013年11月2日至11月17日的逾期交房违约金。根据《上海市房地产买卖合同》的约定，逾期交付房屋的，应按已付款的日万分之五的标准支付违约金。原告虽已支付房款2，640，000元，但尚有尾款20，000元在中介公司处保管，故被告应按2，620，000元的日万分之五的标准，支付上述期间的违约金。因交房义务是被告的，而非原告，故反诉原告要求反诉被告支付逾期交房违约金，于法无据，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）曹某应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）梁某、楼某支付逾期交房违约金人民币20，960元；
二、被告（反诉原告）曹某的反诉请求，不予支持。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案本诉受理费人民币1021元，减半收取计人民币510元，由被告（反诉原告）曹某负担人民币162元、由原告（反诉被告）梁某、楼某负担人民币348元。本案反诉受理费人民币510元（已减�），由被告（反诉原告）曹某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 周 某
二〇一三年十二月二十五日
书记员 周某某
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。
法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的�失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。