湖南省株洲市石峰区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘0204民初486号
原告：湖南某某物业管理有限公司，住所地：长沙市天心区。
法定代表人：王立波，该公司总经理。
委托诉讼代理人：姚联芳，湖南芸生律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周某,男，汉族，1965年1月9日出生，湖南省株洲县。
被告：冯某某，男，汉族，1957年3月25日出生，户籍地湖南省株洲市石峰区，现住株洲市。
原告湖南某某物业管理有限公司诉被告冯某某物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月16日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告湖南某某物业管理有限公司委托诉讼代理人姚联芳、周某及被告冯某某到庭参加诉讼。本案现己审理终结。
原告湖南某某物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告立即支付原告物业服务费1899元及违约金570元；2、请求法院判令被告立即支付原告停车服务费1360元；3、请求法院判令被告承担全部诉讼费。事实与理由：被告为株洲市景秀名园×-×××房业主，房屋面积131.87平方米。2008年11月2日，原、被告签订了《前期物业管理服务协议》约定0.88元/月/平方计算物业费。2013年7月22日经市物价局重新备案登记，物业服务费调整到1.2元/月/平米，从2013年8月1日起实施收费。根据2010年12月23日物价局登记备案的机动车停放保管服务费申报审批表，确定小区室外停车管理费80元/月，架空层为160元/月。自2007年12月31日至2017年12月31日，原告在该小区提供物业服务期间一直依约为小区提供物业服务，并积极履行物业合同约定的相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是被告自2017年1月1日开始一直未按合同约定缴纳所欠的物业管理费及从2016年8月1日开始未缴纳停车服务费，并经原告多次催收，被告仍然拒绝缴纳。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。
被告冯某某辩称，1、原告所诉与事实不符，原告的服务质量严重违背协议约定，存在不作为行为；2、原告违反《合同法》、《物业管理条例》等相关规定；3、原告2013年私自涨价行为既不合法也不合约，应属无效，对被告没有约束力；4、原告关于收取停车费的行为不合法，原告不是收费主体，没有收费资格。提供的相关政府文件都不合法；5、原告在物业服务过程中存在工作不作为，服务不到位；6、物业公司乱收费；7、原告违反《前期物业管理服务协议》，擅自进行广告招商和公共部分出租，所得收益去向不明；8、被告欠交物业费有据可依；9、原告诉求的滞纳金没有法律支持依据和理由。
当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方关于合法性、真实性、关联性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的物业服务收费备案登记表，被告对其真实性有异议，本院认为该证据形式来源合法，内容客观真实，有物价局备案盖章，予以采信；2、原告提交的机动车保管服务费审批表，被告对其合法性、关联系有异议，该审批表经株洲市物价局盖章确认，收取机动车辆管理费用，本院予以采信；3、原告提交的物业服务收费标准，与物业服务收费备案登记表、机动车保管服务费审批表相符，本院予以采信；4、原告提交的小区日常维护、巡逻、出入登记表，该证据之间相互印证，本院予以采信；5、原告提交的2010年停车服务费备案登记、业主公约，本院认为该证据能证明原告于2010年依据湘价（2006）58号文件备案登记的事实；6、原告提交的通知、公告以及维修基金征求意见，本院认为该组证据能证明原告征求被告意见，欲动用维修基金对小区设施进行维修的事实；7、被告提交的特种设备检测报告表、调查表、工作联系函，本院综合认定原告的物业管理服务存在保安工作、安全防护、卫生不到位、公共设施维护不达标等情形；8、被告提交的附有相应位置现场照片及业主签名表，本院认为该证据能证明原告在服务管理中存在一些问题。
根据本院上述采信的证据并结合当事人陈述，本院确认如下案件事实：
2008年11月2日，原告与被告签订《前期物业服务协议》，约定由被告湖南某某物业管理有限公司为景秀名园小区提供物业服务，并约定了服务内容和质量，服务费用、物业经营与管理、物业使用与维护、违约责任等内容，其中收费标准（暂定）为：高层住宅0.88元/月•平方米，但当开发商工程竣工验收完毕撤离景秀名园小区后，物业管理费将恢复至株洲市物价局核定价格标准。违约责任约定，未能按协议约定的收费标准及时间缴纳有关费用的，处以每日3%的违约金。2013年7月22日经株洲市物价局备案登记，原告根据小区实际情况确定自2013年8月1日起高层住宅按1.2元/月•平方米收取物业费。变更物业费收费标准后，小区内大部分业主按新收费标准缴纳了物业费用。
被告冯某某购买位于株洲市建设北路39号富安景秀名园9栋303号房（建筑面积131.87㎡）并入住后，向原告分别缴纳物业费至2016年12月31日及缴纳停车费至2016年7月31日。自2017年1月1日起，被告以原告在物业管理、服务方面不到位、物业费收取标准过高等为由拖欠物业服务费，另，自2016年8月1起，原告亦一直拖欠停车费。
另查明，原告在提供物业服务过程中，存在保安工作、安全防护、卫生不到位、公共设施维护不达标等情形。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告依据与被告签订有《前期物业服务协议》，对景秀名园小区进行前期物业管理服务，而被告作为业主与协议相对方，《前期物业服务协议》对其具有约束力，故双方应当依据《前期物业服务协议》履行各自相应的权利义务，即原告应当依照物业服务合同的约定履行其物业管理服务的职责，被告作为业主则应及时缴纳应缴的物业管理服务费用。本案中，对于原告诉请的物业服务费1899元，被告认为原告自2013年8月1日起以1.2元/月•平方米标准收取物业费系属原告私自涨价，但根据《前期物业服务协议》约定“物业费收费标准（暂定）为：高层住宅0.88元/月•平方米，但当开发商工程竣工验收完毕撤离景秀名园小区后，物业管理费将恢复至株洲市物价局核定价格标准”来看，双方约定物业管理费当开发商工程竣工验收完毕撤离景秀名园小区后，物业管理费将恢复至株洲市物价局核定价格标准确定。而原告于2013年7月22日经株洲市物价局备案登记确定物业费为1.5元/月•平方米，原告根据小区实际情况确定为1.2元/月•平方米，既有利于物业公司开展物业服务，又减轻业主物业费负担，且景秀名园小区大部分业主已按1.2元/月•平方米标准缴纳物业服务费，故原告主张自2013年10月1日起以1.2元/月•平方米标准收取物业费，本院予以支持。
根据本院查明的事实，原告在物业管理过程中确实存在保安工作、安全防护、卫生不到位、公共设施维护不达标等情形，未能切实履行其管理服务职责，但该情况由尚不属于重大服务瑕疵。物业服务企业所提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，故对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在衡量全体业主与个别业主利益的基础上予以综合判断，如物业服务企业已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、某些区域或某些方面做得不够好，存在一般瑕疵，单个业主不可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，最终损害的是其他正常缴纳物业服务费业主的利益。本院认为，物业服务过程中存在的一般瑕疵，并不能构成业主拒交物业服务费的正当、充分的理由，故被告主张原告服务未达到服务标准为由拒绝支付物业费，本院不予支持。由于原告自身提供的物业服务存在保安工作、安全防护、卫生不到位、公共设施维护不达标等情形，被告并非无故或借故拒交、恶意拖欠物业服务费，故对其主张被告支付违约金570元，本院不予支持。
根据双方签订的《前期物业管理服务协议》第五条：车位租赁费、车位管理服务费用，按株洲市物价局核准的标准收取。原告于2010年12月22日向株洲市物价局进行了机动车停放保管服务收费标准的申报，2010年12月23日经株洲市物价局审批同意按申报的收费标准执行。原告为被告提供了车辆停放保管服务，被告作为业主应当及时向原告交纳停车服务费。因被告未交纳2016年8月1日至2017年12月31日期间的停车服务费是事实，原告主张在株洲市物价局审核的标准内收取停车服务费不违反法律、行政法规禁止性规定，本院予以支持。
鉴于原、被告之间系物业服务合同关系，在物业服务期间，原告应加强服务意识，切实履行好合同约定的义务，改进自己的工作，为小区业主更好的服务，业主对物业服务企业提出的意见和要求，亦应当采用正当、合理、必要的手段。双方应互谅互让、互相理解，以更加适当、合理的履行合同约定的权利和义务，从而形成良性循环，以共建和谐社区。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条、第九条第二款、《物业管理条例》第七条第（五）项规定，判决如下：
一、被告冯某某于本判决生效之日起十日内向原告湖南某某物业管理有限公司支付物业服务费1899元；
二、被告冯某某于本判决生效之日起十日内向原告湖南某某物业管理有限公司支付停车服务费1360元；
三、驳回原告湖南某某物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告原告湖南某某物业管理有限公司负担4元，被告冯某某负担21元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院，提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。户名：株洲市财政局非税收入专户，开户行：华融湘江银行株洲金汇支行，账号：50×××16。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
当事人应当在规定期限内履行生效法律文书确认的义务，如果承担义务的当事人没有按期履行，享有权利的当事人可以向人民法院申请强制执行。本案申请执行的期限为二年。
审 判 员 刘 华
二〇一八年七月十三日
法官助理 ＸＸ维
书 记 员 左 玄