安徽省来安县人民法院民 事 判 决 书（2018）皖1122民初617号原告:徐舸,男,1956年4月24日生，汉族，退休教师，大学文化，住江苏省南京市浦口区。委托诉讼代理人：高来阳，江苏高的律师事务所律师。委托诉讼代理人：张云清，江苏高的律师事务所律师。被告：安徽万和置业有限公司，住所地安徽省来安县汊河经济示范区，统一社会信用代码91341122758507366A（1-1）。法定代表人：孙广龙，该公司执行董事。委托诉讼代理人：苏明，江苏东恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：郁永勋，江苏东恒律师事务所律师。原告徐舸与被告安徽万和置业有限公司（以下简称万和公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年3月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐舸及其委托诉讼代理人高来阳、张云清，被告万和置业公司的委托诉讼代理人苏明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐舸向本院提出诉讼请求：1.判令万和公司返还购房款149万元、利息（自2014年9月23日按中国人民银行同期同类贷款利率计算至判决生效之日止）及违约金37250元；2.诉讼费用由被告承担。审理中，增加诉讼请求：解除其与被告双方签订的《商品房买卖合同》。事实和理由：2012年11月10日，其与被告签订《商品房买卖合同》，约定其购买被告开发的蒙特卡利75幢房屋，房屋价款202万元，交付期限2013年12月30日。合同签订后，其按约定履行付款义务，但被告至今拒绝交房，并拒绝配合办理权属登记手续。万和置业公司辩称，1.依合同附件四补充协议约定，在买方交清房款前，其有权拒绝交付房屋，而徐舸至今尚有53万元房款未交，其拒绝交房不违约；2.徐舸擅自进入案涉房屋，对房屋进行了部分破坏性装修；3.同一小区内的部分购房人已办理了房地权证，徐舸至今未提交办理不动产登记的申报材料，徐舸提交的证据不能证明其无法办理房屋产权证，因此，应驳回原告的诉讼请求，并且，其保留解除合同并要求徐舸赔偿损失的权利。本院经审理认定事实如下：2012年11月10日，徐舸与万和公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定徐舸预购万和公司开发建设的来安县汊河镇“蒙塔卡利庄园”第75幢房屋。主合同及附件四的补充协议主要约定：该商品房建筑面积为223.05平方米，总价款202万元。付款方式为，签订合同时付70万元、2013年5月11日前付72万元、2013年11月11日付60万元，逾期超过30日出卖方有权解除合同，买受人未按约定交清到期房款前，出卖人有权拒绝交付房屋。出卖人在2013年12月30日前将验收合格的商品房交付买受人，逾期交房超过90日，买受人有权解除合同，出卖人自解除合同通知到达之日30天内退还房款，并按已付款的2.5%支付违约金。出卖人在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限�取得房地产权属证书的，双方同意按下列约定处理：买受人不退房，超过180天的时间按每天10元由出卖人赔偿买受人；如买受人未在房屋交付后90天内提交完备的产权申报资料并缴纳办证所需税费的，视为买受人自行办理房屋产权的有关权证，出卖人不承担逾期办理权证的违约责任。双方在补充协议四中还约定，买受人在未按合同的约定交清到期房款前，出卖人有权拒绝交付房屋，同时还注明，房款交清后30日内即可交房。合同签订后，徐舸分别于2012年11月10日和11月12日各交付定金5万元，又分别于2012年12月8日、2013年12月14日、2014年9月22日交付购房款60万元、72万元、7万元。对剩余购房款的支付，徐舸称其多次到万和公司要求交清房款，万和公司不予配合，但万和公司对此不予认可。2018年1月23日，徐舸以万和公司无法协助办理不动产权证书为由，通知万和公司解除《�品房买卖合同》，该通知于2018年1月26日到达万和公司。审理中，万和公司未提供证据证明其已对案涉房屋进行了不动产权的初始登记。上述事实，有原被告及委托诉讼代理人的陈述，徐舸提供的《商品房买卖合同》一份、付款收据五份、合同解除通知书一份、EMS快递单一份，万和公司提交的商品房预售许可证一份等证据在卷佐证。本院认为：综合双方举证、质证及诉辩意见，本案争议焦点是：1、徐舸要求解除《商品房买卖合同》的诉请应否得到支持；2、徐舸要求万和公司返还购房款及利息并支付违约金的请求能否支持。争议焦点一，徐舸与万和公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应属有效合同，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。合同约定，徐舸应在2013年11月11日前付清购房款，万和公司在2013年12月30日前交付房屋（补充协议为：房款交清后30日内即可交房），并在房屋交付使用后180日内，应当将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。虽然徐舸未按约定付清房款，万和公司也未交付房屋，但因万和公司至今未能办理案涉房屋房地产权的初始登记，徐舸有理由相信即使其付清房款，万和公司也不能提供办理权属登记所需资料，导致其不能办理不动产权登记，无法实现合同目的；双方约定，因出卖人原因致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，超过180天的时间按每天10元赔偿买受人，但该条款是万和公司提供的格式条款，依该条款履行将导致徐舸不能办理不动产权登记，排除了徐舸的主要合同权利，应为无效，因此，徐舸有权解除合同；徐舸解除《商品房买卖合同�的通知书虽于2018年1月26日到达万和公司，但徐舸于2018年3月1日就该起纠纷向本院提起诉讼，审理中，万和公司对徐舸解除合同有异议，因此，对案涉合同双方予以解除应在本案中进行审理。综上，本院对徐舸要求解除涉案《商品房买卖合同》的诉请予以支持。争议焦点二，因万和公司的原因导致解除双方签订的《商品房买卖合同》，徐舸有权要求万和公司恢复原状并赔偿损失，故对徐舸要求万和公司返还149万元购房款、按中国人民银行公布的同期贷款基准利率支付购房款的利息损失的诉请予以支持。因双方在补充协议四中约定，买受人在未按合同的约定交清到期房款前，出卖人有权拒绝交付房屋，徐舸未按约定付清房款，其也就无权要求万和公司支付迟延交房的违约金；又因双方关于因出卖人原因致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书约定的条款无效，双方对该违约行为没有其他形式的违约金，因此，对徐舸要求万和公司承担37250元违约金的诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十八条第一款第四项、第六十九条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告徐舸与被告安徽万和置业有限公司于2012年11月10日签订的《商品房买卖合同》自本判决生效之日起解除；二、被告安徽万和置业有限公司在判决生效�十日内返还原告徐舸购房款149万元，并自2014年9月23日起按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算利息至判决生效之日止；三、驳回原告徐舸的其他诉讼请求。上述款项可汇至，收款单位来安县人民法院，开户行来安农村商业银行新河支行，账号20000350242210300000018。案件受理费18365元，由被告安徽万和置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 长  林如江人民陪审员  刘明勇人民陪审员  苏世海二〇一八年七月二十三日法官 助理  郭正卿代理书记员  郭 娟附：相关法条《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第六十八条第一款第四项应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。第六十九条当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履�能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。第九十四条第四项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条当事人对�同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。