吉林市船营区人民法院民 事 判 决 书（2016）吉0204民初2743号原告（反诉被告）：吉林市幸氏兄弟文化传播有限公司，住所：吉林市昌邑区延安街铁东中区。法定代表人：李淑梅，董事长。委托代理人：幸伟，住吉林市。委托代理人：王昊，律师。被告（反诉原告）：赵某，住吉林市。委托代理人：张伟，律师。原告（反诉被告）吉林市幸氏兄弟文化传播有限公司(下称幸氏公司)与被告（反诉原告）赵某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月20日作出（2015）船民一初字第1882号民事判决，幸氏公司不服判决提出上诉。吉林市中级人民法院于2016年8月4日作出（2016）02民终1732号民事裁定，将本案发回本院重新审理。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）幸氏公司的委托代理人幸伟、王昊，被告（反诉原告）赵某及委托代理人张伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告幸氏公司本诉诉称：2015年2月，幸氏公司与赵某签订了房屋租赁合同（吉林市船营区北大街桥头胡同的一处商品房100平方米）。此房用于吉林市残疾人音乐舞蹈家协会开办残疾人的活动中心办公和排练使用。赵某存在违约情况：1、房东赵某想把整个楼租给她朋友开办幼儿园；2、在2015年10月初，房东赵某说”排练的音乐影响了给她打更看房的人（向东两口子）休息”；3、房东赵某在没有向电力公司、水务公司及幸氏公司作出任何告知和沟通的情况下私自断水、断电，触犯了相关法律法规，也造成了幸氏公司巨大的经济损失和极坏的社会影响；4、在北京路派出所调解没有达成共识（房东赵某全部都承认了她违约的事实，有录音、证人为证）。幸氏公司请求法院判令：1、解除幸氏公司与赵某于2015年2月25日签署的房屋租赁合同；2、赵某赔偿经济损失费294215元（其中土建装饰装潢费209431元、定制安装调试及运输费54784元、租用临时活动中心费用、返还房屋租赁费3万元）；3、诉讼费由赵某负担。被告赵某针对本诉辩称：一、赵某不同意幸氏公司的诉讼请求，幸氏公司的诉讼请求没有事实和法律依据，请求不成立；二、赵某与幸氏公司之间的房屋租赁合同已经解除。2015年2月25日，赵某与幸氏公司签订房屋租赁使用协议，协议约定赵某将房屋租赁给幸氏公司作为办公室，租期为两年，自2015年1月1日至2017年1月1日。年租金4万元，第一年交租金3万元，第二年租金4万元。协议约定房屋用途为办公室且幸氏公司应当合法经营，不得转租转借房屋。2015年10月16日，因幸氏公司违约，改变协议约定的房屋使用用途，变办公室为歌厅，严重扰民，又变相转借给吉林市残疾人音乐舞蹈家协会活动中心使用，且没有合法手续，故赵某通知幸氏公司解除了双方租赁合同；三、幸氏公司所谓的损失应当自行承担，与赵某无关，幸氏公司无权向赵某主张赔偿。合同解除是由于幸氏公司违约造成的，且其装修未经赵某同意，故幸氏公司应当将房屋恢复原状后，返还给赵某，幸氏公司所谓的损失应当由其自行承担。反诉原告赵某反诉诉称：2015年2月25日，幸氏公司与赵某签订房屋租赁使用协议，协议约定赵某将房屋租赁给幸氏公司作为办公室使用。年租金4万元，第一年租金3万元。租期自2015年1月1日至2017年1月1日。2015年10月16日，因幸氏公司改变房屋用途，天天组织人员唱歌，严重影响周边居民生活。赵某认为幸氏公司改变房屋用途已构成违约，通知幸氏公司解除了租赁合同，并要求幸氏公司于2015年10月31日前迁出房屋，并将房屋恢复原状。但幸氏公司至今仍占有使用该房屋。幸氏公司违约导致合同解除，且幸氏公司未经赵某同意，增添门斗，影响房屋使用功能，赵某有权要求幸氏公司恢复原状。故赵某请求判令：一、幸氏公司将房屋返还给赵某；二、幸氏公司向赵某支付逾期腾房占有使用费（自2016年1月1日至实际腾房时止，按每年4万元标准计算）；三、幸氏公司拆除门斗将房屋恢复原状；四、由幸氏公司承担反诉费用。反诉被告幸氏公司针对反诉辩称：一、关于租金问题，第一年不是3万元，而是4万元，因为第一年还有1万元用于接下水；二、赵某主张幸氏公司扰民不是事实，排练是合法的，赵某报警，有一天报警四次，但警察没有作出任何处理意见，赵某的扰民主张没有证据；三、关于房屋结构问题，幸氏公司没有破坏也没有改变合法面积范围内的房屋结构。原告（反诉被告）幸氏公司为证实自己的主张，向本院提供如下证据：1、吉林市残疾人音乐舞蹈家协会出具的证明材料，证明排练厅是合法的；2、吉林市昌邑区文化市场综合管理执法大队出具的备案批复，证明由于赵某违约造成幸氏公司的活动没有举办成；3、活动被迫终止情况说明，证明赵某违约断水断电，造成活动被迫终止；4、幸氏公司、幸伟本人向吉林市残疾人音乐舞蹈家协会出具的活动被迫终止情况说明，证明该活动是由于赵某违约断水断电导致活动被迫取消；5、吉林市公安局船营分局开具的息访协议书，证明装修资金的来源；6、工程预算单，证明装修支出、定制安装调试及运输费54784元、土建装饰装潢费209431元；7、幸氏公司活动策划方案，证明由于赵某违约造成两个活动被迫停止的事实；8、承包经营管理协议书，证明幸伟与幸氏公司签订的协议，由幸伟负责对幸氏公司进行经营和管理；9、照片六张，证明在未通知幸氏公司的情况下，赵某在10月15日或16日断水断电的事实、残疾人在排练中心排练的过程、装修前后房屋的变化情况；10、房屋租赁使用协议，证明双方于2015年2月25日达成书面协议，约定位于吉林市船营区德胜街道西大街的2层房屋中的1层南侧第二个房间100平方米房屋由被告租赁给原告使用；11、房屋租赁合同及收条，证明由于赵某违约断水断电，致使幸氏公司无法办公，于2015年10月23日又重新租赁地方办公，约定租赁费是12万元；12、证人郑某甲证实：我是做装修的，幸氏公司的幸伟找我装修，但未签订书面合同，我于2014年冬天开始装修房屋，因资金链短缺，停了一段时间，2015年开春继续装修，2015年电影节开幕时房屋装修完毕；我和幸氏公司、房东经常一起协商装修问题，而且门斗不是现场组装的，经过三方协商的，房屋内原来没有排污设施，是后来安装的排污设施；门斗从开始施工和施工结束有一个月时间；原房屋里只刷了涂料，没有其他装修，房屋内的其他装璜设施是幸氏公司装的；我以上海一炉金装修工程有限公司的名义给幸氏公司装修房屋，至今还欠我5万元工程款；13、证人侯某某：我在幸氏公司打工，幸氏公司租房期间，房东一共断了两次电，间隔两天时间，第一次断电大约1分钟，两天之后又断电了，这回彻底断电。断电时没人通知幸氏公司；不存在转租、转借问题，幸伟是吉林市残疾人音乐舞蹈家协会的秘书长，他们练歌和搞活动是他们内部的事。被告（反诉原告）赵某对上述证据的质证意见为：对证据1，残疾人音乐舞蹈家协会并非是经民政部门登记的合法组织，该协会与本案原告及本案有利害关系；该证明材料从证据性质上属于证言，根据民诉解释应当有负责人和经办人的签字；对证据2；根据该份证据内容，昌邑区文体局要求幸氏公司按照营业性演出管理条例及实施细则做好演出和安全相关工作，并不能证明该演出活动已经做好演出准备。并且依据营业性演出管理条例，进行营业性演出应当办理行政许可，而该份证据性质上并不属于行政许可。该份证据也不能证明是由于解除租赁合同导致活动被取消；对证据3、4，该份证据是由幸氏公司向残疾人音乐舞蹈家协会出具的，而幸氏公司代理人既是幸氏公司的承包经营人，又是残疾人音乐舞蹈家协会的秘书长，且幸氏公司承租的房屋事实上由幸氏公司转借给残疾人音乐舞蹈家协会使用，故存在利害关系；对证据5，该份证据仅能证明船营分局同意支付给幸伟个人12万元，不能证明该资金事实上由幸氏公司使用，不能证明该12万元用于装修；对证据6，上海一炉金装饰工程有限公司已于2009年4月3日被吊销工商营业执照，不得再进行经营活动。同时，关于安装调试和运输费用明细是原告单方出具，并无相关佐证进行证明，且本案是幸氏公司违约，赵某没有义务进行赔偿；对证据7，该份证据上公章均为残疾人音乐舞蹈家协会，该协会未取得社会团体登记，不属于合法组织。且该协会与幸氏公司及本案存在利害关系，故对其内容无法进行确认；对证据8，该份证据的内容是幸氏公司与幸氏公司代理人签订的关于幸氏公司如何经营管理的协议，与本案不存在任何关系。且由于协议双方当事人分别是幸氏公司和幸氏公司代理人，故对其协议的内容是否存在无法确认；对证据9，对6张照片中装修前的3张照片真实性无异议，对装修后的3张照片中第一张外景照片真实性无异议，对于后两张内部照片无法确认；对证据10、11的真实性无异议；对证据12，证人郑某乙的证言有异议，第一，证人与幸氏公司代理人存在法律上的利害关系，即证人与幸氏公司之间存在债权债务关系，证人的证言影响客观真实性；第二，证言证明的事实不真实，关于工程款数额与原告在起诉状提交的结算书不一致，不真实；上海一炉金公司在装修之间就被吊销了，证人证实不真实；门斗安装时间不正确，门斗是铁架子焊完之后直接安装上，安装时间没有一个月；对证据13，对证人侯某某的证言，第一，通过询问该证人得某某，证人的朋友与幸氏公司的委托代理人幸伟是朋友，存在利害关系，影响其证言的真实性；第二，该证人所证明的事实不客观、不是事实，原一审判决中有该位证人出庭作证，是无偿帮助吉林市残疾人音乐舞蹈家协会打工，不是给幸氏公司打工并开资。被告（反诉原告）赵某针对自己的抗辩主张，向本院提供如下证据：1、房屋租赁使用协议，证明双方约定赵某将房屋租赁给幸氏公司作为办公室，租期为两年，自2015年1月1日至2017年1月1日，第一年租金3万元，第二年租金4万元。协议还约定幸氏公司应当合法经营且不得转租转借房屋；2、房屋产权证，证明房屋租赁使用协议有效；3、照片3张，证明幸氏公司违约，将房屋转租转借给吉林市残疾人音乐舞蹈家协会活动中心使用；4、联名信、报警回执证明，证明幸氏公司违约，改办公室为歌厅，自2015年9月以来天天放音响唱歌，严重影响周围居民和单位的生活和工作，且多次制止无效；5、通知，证明2015年10月16日，赵某通知幸氏公司解除租赁合同；6、企业登记信息，证明上海一炉金装饰工程有限公司已于2009年4月3日被吊销工商执照，幸氏公司提供的工程预算单不合法。幸氏公司对上述证据的质证意见为：对证据1，该协议是赵某负责打字制作的，签订房屋租赁协议之前，已经明确确定办公室作为排练厅用，装修装潢过程中也多次阐明，屋里设计的舞台灯光音响施工将近9个月，第一年租金是4万元，而不是3万元，其中有1万元做下水；对证据2，幸氏公司第一次看到，之前幸氏公司要手续，一直没给；对证据3无异议；对证据4中联名信有异议，说声音特别大，但没有具体指标和数据，而且签名上没有按手印；对报警回执无异议，但在派出所调解的录音可以证明，警察去了几次，没有对幸氏公司作出任何的处理意见；对药店的证明真实性有异议，证明中没有按手印，且未提供声音大小的数据；对证据5，幸氏公司没收到，没有我签字确认；对证据6，该公司只是被吊销了营业执照，但是没有被注销，到2016年5月才到期，这份证据证明不了装修的事实未发生。经审查认为，幸氏公司提举证据3、4、7系幸氏公司的承包人幸伟及幸伟担任秘书长的所在组织出具，与幸氏公司有利害关系，且无其他证据予以佐证，赵某有异议，本院对其真实性不予确认；证据6，因该证据仅为预算单，未提供其他证据证明实际花费数额，结合上海一炉金公司的吊销营业执照的时间，本院对其不予采信；证据12、13的证人证言，赵某提出异议，因无其他证据予以佐证，本院对其真实性不予确认。赵某提举的证据5，系本人所写，不能证明已经向幸氏公司进行了告知，幸氏公司提出异议，本院对其不予采纳；对幸氏公司、赵某提举的其他证据，本院对其真实性予以确认。经审理查明：赵某是位于吉林市船营区德胜街道西大街1-2层、建筑面积为896.24平方米商业服务用房的登记所有权人。2014年12月，赵某与幸氏公司口头约定将该房屋内1层南侧的第二个房间（100平方米）出租给幸氏公司。2014年12月，赵某将房屋钥匙交付幸氏公司，幸氏公司此后开始装修房屋。2015年2月25日，赵某与幸氏公司签订《房屋租赁使用协议》，约定：甲方赵某，乙方吉林市幸氏兄弟文化传播有限公司。2015年1月1日甲方同意租赁自用房产给乙方作为办公室，经双方友好协商，达成如下协议：一、甲方同意将坐落吉林市船营区德胜街道西大街的二层房屋中的一层南侧第二个房间100平方米租给乙方使用，年租金肆（万）元整（40000元），自签订之日起乙方须向甲方一次性缴齐第一年的租金（第一年租金30000元，以后每年40000元），租赁期暂定两年（租赁期内租金随行就市），时间2015年1月1日至2017年1月1日。2015年房租叁万元整（期限为2015年1月1日至2016年1月1日），房租一年一交，概不赊账，须提前一个月交齐下一年租金，否则视为违约，甲方有权解除合同。二、甲方承担乙方租赁期间的供热费，甲方保证乙方的水、电、气的维护与供热。三、乙方必须合法经营并承担所辖区内安全防火、治安防范等一切直接或者间接的法律、经济责任。四、乙方承担因租赁房屋产生的各项费用（如房产租赁、土地费用）。五、乙方承担租赁期间所使用的水、电费及门窗的维护维修费用。六、乙方未经甲方同意不得擅自转租或转借房屋。七、协议期间，乙方提前退出，租金不予退还，作为违约金对甲方的补偿。协议签订前后，幸氏公司向赵某交付2015年度租金3万元。2015年6月，幸氏公司在该出租房屋门口安装门斗。2015年9月17日许，幸氏公司将房屋装修完毕，用于吉林市残疾人音乐舞蹈家协会排练节目使用。2015年10月17日，也在该楼房里居住的吴丽华以幸氏公司声音扰民为由报警。2015年10月18日，赵某对幸氏公司承租的房屋断水断电。此后，幸氏公司对该出租房屋未继续使用，现钥匙在幸氏公司处。另查，幸伟在吉林市残疾人音乐舞蹈家协会担任秘书长，幸氏公司与幸伟是承包关系，承包期为2014年12月1日至2016年12月1日，由幸伟负责经营管理。本院认为：幸氏公司与赵某签订的房屋租赁使用协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规强制性规定，合同有效，双方当事人均应按租赁合同的约定全面履行合同义务。房屋租赁使用协议约定幸氏公司所承租的房产用途为作为办公室，但幸氏公司在履行合同过程中未经出租人赵某同意，擅自改变房屋用途，用于吉林市残疾人音乐舞蹈家协会活动中心使用，变办公室为唱歌排练厅，影响了附近邻居的正常休息，幸氏公司改变承租房屋的办公用途，违反合同的约定，应当承担相应的违约责任。赵某提出解除合同，符合法律的规定，本院予以支持。关于幸氏公司诉请赵某承担装修损失的主张，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。本案中，幸氏公司对承租房屋进行了装修，在赵某否认同意装修的情况下，未提供充足证据证明该装修经赵某同意，故本院对幸氏公司关于赵某赔偿装修损失的诉请不予支持。幸氏公司要求赵某返还租金、支付租用临时活动中心租金的主张，因无事实及法律依据，本院不予支持。关于赵某要求幸氏公司支付占有使用费的反诉请求，因双方租赁合同解除后，幸氏公司占有使用房屋于法无据，比照双方之间在房屋租赁使用协议中约定的租金数额予以支持。关于赵某诉请幸氏公司拆除门斗的反诉请求，因幸氏公司未提供充足证据证明其安装门斗系经赵某同意，在出租人赵某要求拆除的情况下，应当由幸氏公司负责拆除，故本院对该项请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）吉林市幸氏兄弟文化传播有限公司与被告（反诉原告）赵某于2015年2月25日签订的《房屋租赁使用协议》于本判决生效之日解除；二、原告（反诉被告）吉林市幸氏兄弟文化传播有限公司于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）赵某返还租赁房屋并按照每年4万元标准支付自2016年1月1日起至实际给付之日止的房屋占有使用费；三、原告（反诉被告）吉林市幸氏兄弟文化传播有限公司于本判决生效之日起七日内拆除门斗；四、驳回原告（反诉被告）吉林市幸氏兄弟文化传播有限公司的其他诉讼请求。吉林市幸氏兄弟文化传播有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5763元（其中本诉案件受理费5713元、反诉案件受理费50元）由吉林市幸氏兄弟文化传播有限公司负担（已交纳5713元），余款50元于本判决生效之日起十日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长  王 晶审 判 员  侯利平人民陪审员  杜艳玲二〇一六年十二月五日代理书记员  孙翀文