四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川01民终4337号
上诉人（原审原告）成都市钱江银通物业管理有限公司。住所地：成都市锦江区。
法定代表人黎立平，该公司总经理。
委托代理人李玉红，四川善嘉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）黎怀鸿，男，汉族，1964年7月24日出生，住四川省都江堰市江安河东滨河区。
上诉人成都市钱江银通物业管理有限公司（以下简称钱江银通公司）因与被上诉人黎怀鸿物业服务合同纠纷一案，不服四川省都江堰市人民法院（2015）都江民初字第3149号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人钱江银通公司的委托代理人李玉红，被上诉人黎怀鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，一、钱江银通公司是系都市·美丽洲小区的物业服务公司，黎怀鸿系都市·美丽洲小区的业主。2010年9月19日都市·美丽洲小区成立业主委员会，2010年12月11日小区业主委员会与钱江银通公司签订《都市·美丽洲物业服务合同》，约定了双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务费、违约责任等。与本案相关的合同约定：第七条：物业管理公共服务费标准：住宅0.70元月/平方米第十一条：物业服务费用按月交纳，业主应在次月的15日前履行交纳义务。逾期交纳物业服务费用的，按逾期未缴金额的每天千分之三向物业公司支付违约金。物业管理期限2010年12月11日至2012年6月10日。2011年2月25日合同在都江堰市房管局备案。
2012年8月28日都市·美丽洲小区业主委员会与钱江银通公司签订《都市·美丽洲物业服务合同》，约定了双方的权利、义务等。与本案相关的合同约定：第七条：物业管理公共服务费标准：住宅0.80元/月/平方米。2012年8月31日内的物业公共服务费收费标准，按照双方2010年12月11日签订的《都市·美丽洲物业服务合同》标准执行。2012年9月1日起执行本合同收费标准。第十条：物业服务费用按月交纳，业主应在次月的20日前履行交纳义务。年度内未交清者，次年执行违约金：按逾期未缴金额的每天千分之三向物业公司支付违约金。物业管理期限2012年9月1日至2014年8月31日。2012年9月5日合同在都江堰市房管局备案。
2014年8月30日都市·美丽洲小区业主委员会与钱江银通公司签订《都市·美丽洲物业服务合同》，约定了双方的权利、义务。与本案相关的合同约定：第十二条：物业管理公共服务费标准：住宅1.00元/月/平方米。第十三条第2项物业服务费用每月收一次，业主或者物业使用人应在每月15日前履行交纳义务。逾期半年应按欠费总额的千分之三向物业公司支付违约金。物业管理期限2014年9月1日至2017年8月31日。2014年9月5日合同在都江堰市房管局备案。
二、黎怀鸿所有的位于都江堰市都市·美丽洲小区1栋2单元3层2号房屋面积为123.71平方米。在钱江银通公司为黎怀鸿提供物业服务期间，黎怀鸿从2011年7月1日至2015年8月31日期间，未支付钱江银通公司物业服务费5022.73元。钱江银通公司多次向黎怀鸿催收未果，故诉至本院。
三、审理中，黎怀鸿认为由于钱江银通公司存在未对黎怀鸿所在楼房底层商户开餐饮加以管理，致使黎怀鸿长期遭受底层餐馆油烟、噪声污染。同时钱江银通公司也未对小区违章搭建加以制止，致小区业主的公共资源被侵占，小区也存在严重的安全隐患等行为，钱江银通公司物业服务不到位，不能收取物业服务费。为此，提交了照片9页证明。钱江银通公司对底层商户经营餐饮，致油烟、噪声污染的事实及小区存在违章搭建的事实无异议，但认为钱江银通公司对黎怀鸿反映的问题已进行过积极的管理，也敦促餐馆经营者和相关业主进行整改，但效果不理想。因钱江银通公司作为物业管理公司，并无执法权，黎怀鸿可以通过诉讼等方式另行处理，以维护其相关权利。
钱江银通公司在原审的诉讼请求为：1、黎怀鸿向钱江银通公司支付物业管理费5195.92元，并按照欠费总金额每日3‰的标准支付自2011年5月1日至2015年8月31日的违约金。2、诉讼费由黎怀鸿承担。
上述事实有钱江银通公司和黎怀鸿双方的陈述及钱江银通公司、黎怀鸿双方身份信息、《都市·美丽洲物业服务合同》三份、物业管理服务合同备案表、商品房买卖合同摘要，黎怀鸿提交的照片9页等证据在案佐证，具有真实性、合法性、关联性，原审法院予以采信。
原审法院认为，钱江银通公司与都市·美丽洲小区业主委员会签订《都市·美丽洲物业服务合同》，由钱江银通公司对该小区进行物业服务，该合同系双方真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，属有效合同。该合同对钱江银通公司与都市·美丽洲小区业主均具有法律约束力。黎怀鸿以不知晓小区业主委员会成立的合法性为由，认为物业服务合同对其无约束力的理由，原审法院不予采纳。黎怀鸿作为都市·美丽洲小区的业主，在钱江银通公司履行了物业管理服务义务的前提下，黎怀鸿亦应履行缴纳物管费的义务，故黎怀鸿应缴纳2011年7月1日至2015年8月31日期间的物业服务费5022.73元。黎怀鸿虽以钱江银通公司物业服务不到位为由而拒交物业费予以抗辩，但根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，黎怀鸿如果认为钱江银通公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法律规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理、维护义务，可以向人民法院另行主张，但以此为由拒缴物业服务费没有合同或法律依据。钱江银通公司对小区进行了物业管理、服务，只是在管理过程中存在少部分服务内容不够全面，服务质量不够优质的情况，即履行物业服务中存在一般瑕疵。由于物业公司提供的物业服务关系到小区全部业主的切身利益，如果允许个别业主以物业管理服务存在一般瑕疵为由拒交物业服务费，就会造成物业管理企业无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。故即使钱江银通公司提供的物业服务存在一般瑕疵，也不足以构成黎怀鸿拒交物业费的正当理由，故黎怀鸿的抗辩理由，原审法院不予采纳。对钱江银通公司诉请黎怀鸿支付物业服务费原审法院予以支持。关于钱江银通公司诉请黎怀鸿按照欠费总金额每日3‰的标准支付自2011年7月1日至2015年8月31日的违约金，原审法院认为，黎怀鸿确实存在违约行为，理应向钱江银通公司支付违约金，但双方约定的违约金过高，应支付的时间应从2011年7月1日至2015年8月31日，根据本案的实际情况即钱江银通公司在履约中存在一般瑕疵等情况，原审法院酌情调减为200元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，原审法院判决：一、黎怀鸿于本判决生效之日起十日内向钱江银通公司支付从2011年7月1日至2015年8月31日期间的物业服务费5022.73元。二、黎怀鸿于本判决生效之日起十日内向钱江银通公司支付违约金200元。三、驳回钱江银通公司钱江银通公司的其他诉讼请求。如果黎怀鸿告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费50元，减半收取25元，由黎怀鸿负担。
宣判后，原审原告钱江银通公司不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第二项，依法改判黎怀鸿向钱江银通公司支付因迟延缴纳自2011年7月1日至2015年8月31日物业管理费而产生的违约金共计3926.55元；2、本案二审诉讼费由黎怀鸿承担。主要上诉理由为：钱江银通公司主张的违约金是基于《物业服务合同》的约定，原审法院仅以双方约定的违约金过高和钱江银通公司履约存在瑕疵为由就主动将违约金金额调减为200元，缺乏法律依据。
黎怀鸿答辩称，黎怀鸿延迟缴纳物业费是由于钱江银通公司没有履行合同义务，提供相应的物业服务，给业主的生活带来诸多不便，根据合同法关于先履行抗辩权的规定，在钱江银通公司正确履行物业服务义务之前，黎怀鸿有权暂缓支付物业服务费用，且并无违约行为，不应当支付违约金，钱江银通公司的上诉理由不能成立。
二审中黎怀鸿提交：1、电话记录；2、小区照片12张；3、都江堰市环境保护局答复意见书；4、停车场收费标准图片；5、关于催收都市美丽洲业主欠交物业服务费的通知及缴费通知单六份；6、都江堰市规划管理局规划建设方案评审意见；7、都江堰市规划管理局纪检组相关情况调查的答复。拟证明其不缴纳物业管理费是有理由的。钱江银通公司认为上述证据均不是新证据，且与本案无关联性。本院认为，黎怀鸿向法庭提交的证据能够进一步证明钱江银通公司在物业服务中存在瑕疵。
本院二审查明的事实与一审查明的一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，对钱江银通公司要求黎怀鸿按照欠费总金额每日3‰的标准支付自2011年5月1日至2015年8月31日的违约金的上诉主张，因黎怀鸿在原审庭审中已明确表示对违约金有异议，原审法院依据当事人异议对违约金是否过高进行审查并予以调减符合法律规定；且因钱江银通公司在履行物业服务合同中存在瑕疵，原审法院综合双方的违约情形，将违约金酌情调减为200元并无不当，故钱江银通公司的上诉理由依法不能成立，本院不予支持。
综上，原审审判程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费负担方式不变，二审案件受理费50元，由四川钱江银通公司管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王卫红
代理审判员 李婧杰
代理审判员 姚 兰
二〇一六年七月十三日
书 记 员 赵青海