广东省阳江市阳东区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1704民初1300号
原告：阳江市阳东区市场物业管理站，住所地：广东省阳江市阳东区东升路。
法定代表人：许强升，系该站站长。
委托诉讼代理人：杨华玉，广东晋辉律师事务所律师。
被告：陈明水，男，1979年8月8日出生，汉族，住广东省阳江市阳东区。
委托诉讼代理人：郭尤，广东德良（阳江）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：关渊文，广东德良（阳江）律师事务所律师。
原告阳江市阳东区市场物业管理站（以下简称阳东物业站）诉被告陈明水房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告阳东物业站的委托诉讼代理人杨华玉，被告陈明水及其委托诉讼代理人郭尤、关渊文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告阳东物业站向本院提出诉讼请求：1.确认原告阳东物业站与被告陈明水于2010年12月27日签订的《东兴市场简易铺位出租合同书》无效；2.由原告阳东物业站退还52个月（从2016年9月1日起至2020年12月30日止）的租金合共78000元给被告陈明水；3.由被告陈明水搬走铺位内物品，并将铺位交回原告阳东物业站处理；4.本案诉讼费用由被告陈明水负担。事实和理由：2010年12月30日，原告阳东物业站将自有的物业东城镇东兴市场大门口第二间简易铺位出租给被告陈明水经营使用，双方约定的租赁期限从2011年1月1日起至2020年12月30日止，，租金180000元（即1500元/月），一次性付清。并约定“如遇县政府有批文建设需要，乙方（被告陈明水）必须无条件服从，甲方（原告阳东物业站）退还余下的租金，……”，双方当天签订《东兴市场简易铺位出租合同书》，原告阳东物业站收取被告一次性交清的租金180000元，被告陈明水经营至2016年期间，因上述简易铺位属于未经有关部门批准建设的临时建筑，在此期间由于阳东区创建卫生城市工作要求，需限期拆除所租赁的房屋。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定”出租人就未经批准或者未按批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。….”因此，原告阳东物业站、被告陈明水所签订《东兴市场简易铺位出租合同书》无效,根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，被告陈明水应参照合同约定的租金标准支付房屋占用的使用费，由原告阳东物业站退还被告陈明水余下的租金。本案纠纷经双方协商无果，原告阳东物业站特向法院提起本案诉讼。
被告陈明水辩称，一、原告阳东物业站未经阳东区城乡规划主管部门批准，擅自建设涉案东兴市场简易铺位并出租给被告陈明水使用，违反了《中华人民共和国城乡规划法》相关规定，从而导致被告陈明水与原告阳东物业站于2010年12月27日签订的《东兴市场简易铺位出租合同书》无效，原告阳东物业站作为过错方，应承担全部赔偿责任。被告陈明水作为善意承租人，有理由相信原告阳东物业站是合法建设与出租涉案简易铺位的，因此与原告阳东物业站签订了期限为十年（从2011年1月1日起至2020年12月30日止）的租赁合同并一次性支付租金180000元，且投入资金对该铺位进行装修使用，此后，被告陈明水一直在该铺位经营“好运来”鲜果店至2016年5月，由于原告阳东物业站没有申请办理建设工程规划许可证，违反相关法律规定，致使被告陈明水被责令限期拆除，停止经营。对于被告陈明水因此造成的经济损失应由原告阳东物业站承担。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”以及第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”本案中，租赁合同无效是由于原告阳东物业站一方的过错造成的，被告陈明水已经实际履行合同并投入资金进行装修使用，对于被告陈明水因此造成的经济损失应由原告阳东物业站承担赔偿责任。二、被告陈明水造成的经济损失计算。1、原告阳东物业站应退还55个月共82500元租金及其利息34650元给被告陈明水。2016年5月20日，阳江市阳东区市场物业管理站东城中心分站向被告陈明水下发通知，要求被告陈明水在2016年5月24日前拆除涉案商铺，停止经营。因此，被告陈明水在2016年5月便停止了经营，原告阳东物业站退还租金应从2016年6月1日起计至2020年12月30日止，共55个月，每月租金1500元，合计82500元，并按照中国人民银行同期同类贷款利率，从2011年1月1日起计至2016年10月30日止（共70个月）支付占用租金期间的利息共34650元。2、被告陈明水其他经济损失包括：2016年6月至11月期间的停业损失，其中每月损失12000元，共60000元。被告陈明水对涉案商铺装饰装修费用以及搬迁补偿费共30000元。以上损失合计90000元。
经审理查明，2010年12月27日，原告阳东物业站作为甲方与被告陈明水作为乙方签订《东兴市场简易铺位出租合同书》，约定由乙方承租东城镇东兴市场大门口简易铺位，租赁期限自2011年1月1日至2020年12月30日止，租金共180000元，自签订合同之日一次性付清。在租赁期间乙方可自行转租、自行装修。租赁期间如遇县政府有批文建设需要，乙方必须无条件服从，甲方退还余下租金，具体拆迁补偿由甲乙双方协商解决。合同签订后，被告陈明水一次性向原告阳东物业站交付了2011年1月1日至2020年12月30日租金180000元，原告阳东物业站将涉案简易铺位交给被告陈明水经营使用。
原告阳东物业站主张涉案商铺是未经批准的临时建筑，与被告陈明水签订的《东兴市场简易铺位出租合同书》无效，合同签订后，被告陈明水在涉案商铺一直经营至2016年9月12日，因此应按合同约定的租金标准扣减被告陈明水经营使用涉案铺位期间费用，再退还已收取的2016年9月至2020年12月租金给被告陈明水。对其上述主张原告阳东物业站提供有现场拍摄照片等证据予以证明，该照片反映2016年9月12日被告陈明水仍在涉案商铺经营。被告陈明水对原告阳东物业站提出涉案商铺是未经批准建设的临时建筑及签订《东兴市场简易铺位出租合同书》无效的主张没有异议，但辩称2016年5月其便停止对在涉案铺位经营，原告阳东物业站提供的上述照片反映的只是在办理经营销售水果营业新执照后又重新经营二天，其后因有关执法部门干扰没有再经营。
原告阳东物业站为支持其诉讼主张，在诉讼中还提交了如下证据：一、《国有土地使用权证书》，拟证明阳东区东城镇东兴市场的土地由原告阳东物业站取得土地使用权证；二、《关于东兴市场门口商铺拆除补偿要求》，拟证明直至2016年8月期间，被告陈明水与原告阳东物业站协商解决本案纠纷，被告陈明水主张在未收到补偿款之前不会搬迁，也没有停止经营商铺。被告陈明水对原告阳东物业站提供的上述证据发表意见：一、对《国有土地使用权证书》真实性由法院依法认定，对《国有土地使用权证书》证明的事实没有异议，二、《关于东兴市场门口商铺拆除补偿要求》的内容不真实。
被告陈明水为支持其答辩主张，提交了如下证据：一、《收款收据》，拟证明被告陈明水于2010年12月27日支付给原告阳东物业站180000元租金；二、《营业执照》，拟证明被告陈明水租用涉案商铺经营好运来水果店；三、《通知》，拟证明2016年5月20日，阳江市阳东区市场物业管理站东城中心分站向被告陈明水下发通知，要求被告陈明水在2016年5月24日前拆除完毕，停止经营；四、《照片》，证明被告陈明水被限令拆除、停止营业。原告阳东物业站对被告陈明水提交的《收款收据》、《营业执照》真实性没有异议，对《通知》、照片证明的内容有异议。
诉讼中，被告陈明水主张原告阳东物业站应赔偿因合同无效给其造成的经济损失，具体包括：1、2016年6月至11月期间停业损失，每月损失12000元，共60000元。2、被告陈明水对涉案商铺装饰装修费用以及搬迁补偿费共30000元。对其主张被告陈明水未提供证据证明。
诉讼期间当事人未提供涉案东城镇东兴市场大门口简易铺位建设工程规划许可证等行政审批手续及房屋权属证据。
以上事实，有原告阳东物业站委托诉讼代理人杨华玉、被告陈明水及其委托诉讼代理人郭尤当庭陈述及提交的证据在案佐证，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告阳东物业站就没有取得建设工程规划许可证等行政审批手续，未经依法批准建设的涉案铺位与被告陈明水签订《东兴市场简易铺位出租合同书》，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定:“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”《东兴市场简易铺位出租合同书》应认定无效。
本案中,被告陈明水在签订《东兴市场简易铺位出租合同书》后向原告阳东物业站支付了租金180000元，原告阳东物业站于2011年1月1日交付涉案铺位给被告陈明水经营使用。《东兴市场简易铺位出租合同书》无效，原告阳东物业站、被告陈明水因合同取得的涉案铺位、租金，应当予以返还。鉴于合同签订后被告陈明水对涉案铺位进行经营使用，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定:“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”被告陈明水应按合同约定的租金标准支付涉案铺位占有使用费给原告阳东物业站，因被告陈明水已付清涉案铺位租金给原告阳东物业站，相关费用可根据被告陈明水经营使用涉案铺位时间在已支付租金中扣减。诉讼中，原告阳东物业站、被告陈明水对被告陈明水经营使用涉案铺位的具体时间有争议，被告陈明水主张原告阳东物业站交付涉案铺位后，其经营使用涉案铺位至2016年5月24日止，按合同约定的租金标准扣减在此期间涉案铺位占有使用费后，原告阳东物业站还应退还2016年6月至2020年12月期间55个月租金共82500元。原告阳东物业站则认为被告陈明水经营使用涉案铺位至2016年9月12日，按合同约定的租金标准扣减被告陈明水在此期间占有使用涉案铺位费用后，还应退还被告陈明水2016年9月至2020年12月期间52个月租金共78000元。而从案件查明事实及证据看，被告陈明水提供的通知、照片等证据均未能直接反映其主张的于2016年5月24日停止对涉案铺位经营使用事实，相反原告阳东物业站提供证据中的照片显示2016年9月12日被告陈明水仍在涉案铺位经营，结合诉讼中被告陈明水对原告阳东物业站提供上述照片发表的质证意见，原告阳东物业站关于被告陈明水在2016年9月12日前仍经营使用涉案铺位的主张更具可信性。故被告陈明水主张原告阳东物业站退还租金82500元，理据不足，本院不予采纳。综上，原告阳东物业站提出被告陈明水搬走涉案铺位内自有物品，返还涉案铺位，以及按合同约定的租金标准在被告陈明水已交付的租金中扣除经营使用涉案铺位费用，退还余下2016年9月1日至2020年12月30日52个月租金共78000元给被告陈明水的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。
关于利息问题。《东兴市场简易铺位出租合同书》的无效原告阳东物业站及被告陈明水均有过错，如前所述，原告阳东物业站因合同无效应退还被告陈明水租金78000元，原告阳东物业站占有上述租金期间给被告陈明水造成了实际损失，因此原告阳东物业站应从取得租金之日即2010年12月27日起至判决确定退还租金之日止按中国人民银行同期贷款利率支付租金78000元的利息给被告陈明水。诉讼中，被告陈明水主张原告阳东物业站从2011年1月1日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息至2016年10月30日止，属于对自己民事权利的合法处分，本院予以采纳。
至于被告陈明水主张原告阳东物业站赔偿其2016年6月至11月期间停业损失60000元及对涉案商铺装饰装修费用和搬迁补偿费共30000元，未提供有效证据证明，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:
一、原告阳江市阳东区市场物业管理站与被告陈明水于2010年12月27日签订的《东兴市场简易铺位出租合同书》无效，限被告陈明水于本判决生效之日起五日内搬离涉案商铺，将涉案商铺交回原告阳江市阳东区市场物业管理站；
二、原告阳江市阳东区市场物业管理站于本判决生效之日起五日内退还租金78000元以及支付利息（以78000元为基准，自2011年1月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计至2016年10月30日止）给被告陈明水。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3900元，由被告陈明水负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。
审 判 长 冯荣晶
代理审判员 周国汉
代理审判员 柳华想
二〇一六年十二月二十二日
书 记 员 何燕韵