河北省南和县人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）冀0527执异14号
案外人邢台市金宏房地产开发有限公司，住所地邢台市中兴东大街1888号一层商务用房A132-136室，统一社会信用代码：91130501784063420L。
法定代表人王元官，该公司董事长。
委托代理人王福厚，河北甲信律师事务所律师。
委托代理人刘艳辉，河北甲信律师事务所律师。
申请执行人冀同兴，男，1964年5月15日生，汉族，住河北省邢台市南和县。
被执行人任志军，男，1973年12月21日出生，汉族，住邢台经济开发区。
在本院执行冀同兴与开发区立军人造板机械厂、任志军等借款合同纠纷一案中，案外人邢台市金宏房地产开发有限公司于2017年7月21日对执行任志军名下预售合同编号：YS2014007204房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人邢台市金宏房地产开发有限公司称，请求法院解除对属于异议人所有的邢台经济开发区永安南路28号国际新城32号楼铺103号采取的查封等财产保全措施。贵院（2016）冀0527财保1-8号民事裁定书，查封期限2016年1月29日至2018年1月28日，查封的邢台经济开发区永安南路28号国际新城32号楼铺103号，已经河北省邢台市经济开发区人民法院民事判决书（2016）冀0591民初529号确认，属于异议人所有的财产。异议人据此依法申请贵院解除对属于异议人所有的财产，邢台经济开发区永安南路28号国际新城32号楼铺103号采取的查封等财产保全措施。
申请执行人冀同兴称，一、案外人与被执行人解除《商品房预售合同》发生在合同标的物被查封期间，该解除行为应当受到法律限制。本案异议所涉标的为邢台市经济开发区国际新城32号楼铺103号房产，南和县人民法院于2016年1月29日将该标的查封，查封期间自2016年1月29日至2018年1月28日。在查封期间，被执行人不得私自处分被查封财产。本案中尽管被执行人怠于向银行履行还款义务，致使案外人提出解除《商品房预售合同》，但是案外人作为开发商，被执行人作为执行案件的一方当事人，双方均知道该标的物已经处在法院查封状态之下，双方解除《商品房预售合同》应当受到限制。因为根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条规定“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”本案中被执行人因房产被查封而怠于支付银行贷款、同意解除《商品房预售合同》放弃对查封房产的权利实质上是处分了被查封标的，损害了申请执行人利益。即使被执行人无力偿还银行贷款而被要求解除《商品房预售合同》，被执行人也应当及时通知申请执行人，申请执行人有权选择偿还银行贷款或者支付剩余购房款而继续执行标的物。本案案外人和被执行人在明知标的物被查封期间且未通知申请执行人的情况下通过诉讼解除，实质上是为了规避查封对私自处分标的物的限制，该行为应当受到法律限制，否则在此种情况下，当事人很容易规避法院查封限制，致使生效判决执行落空。二、被查封标的物现市场价值远高于《商品房预售合同》约定价格，被执行人放弃权利与常理不符，存在与案外人串通损害申请执行人利益的可能性。被查封标的物系被执行人于2014年7月购得，从2014年7月至现在邢台市商品房平均价格涨幅80%以上，开发区国际新城房价在恒大城和皓顺一号院的带动下，房价已经实现翻番。被执行人在诉讼中未提出任何答辩直接同意解除《商品房预售合同》，放弃对标的物的权利与常理不符。另外，案外人与被执行人既然双方均同意解除合同，可签订《解除合同协议》，没有必要通过诉讼解决。这显然也与常理不符。据此，申请执行人有充分理由相信案外人与被执行人存在串通的可能性，意欲通过虚假诉讼达到侵占标的物涨价部分的价值，实?现损害申请执行人的目的。三、本案查封标的为已经办理预告登记的房产，具有对物权保全效力，被执行人解除《商品房预售合同》的效力不能对抗法院查封效力。根据我国《物权法》第20条规定，我国法律对预告登记采用了物权保护。本案中被查封的房产己办理了预告登记，并且已经实际交付，被执行人对该房产已享有排他性的物权保护。此时，案外人解除合同后的权利也只是普通债权，不能对抗法院的保全查封的财产权利和保全所要保护的债权，法院可将处分预售商品房的处分款全部予以执行。因为法院查封了办理预告登记的被执行人的预售商品房，就是对物权性权利的保全，开发商解除合同的权利是债权性权利，没有法律规定让其对抗法院的查封。只要把握好了这一点，那种开发商与买受人串通以诉讼或者仲裁的方式解除商品房买卖合同对抗法院的保全或执行的目的就无法实现。本案案外人提供的《（2016）冀0591民初第529号判决书》也印证了上述论证，该判决书判令被执行人向案外人限期交还房产，显然是案外人对标的物不享有物权，仅是一项债权，该债权不应当对抗法院的查封和执行。四、本案若用处置查封标的物所得款项优先偿还案外人履行担保责任所支出款项并不损害案外人利益。法院查封被执行人财产不应当损害第三人合法权益，所以法律才规定了第三人执行异议制度。本案中，案外人对标的物并不享有物权或者抵押权。假若案外人依据《商品房预售合同》、《保证合同》、《借款合同》、《抵押担保合同》等与商品房交易相关的合同，承担保证责任后取得优先追偿权，本案处置查封标的物后亦可优先支付案外人偿还银行的贷款及利息，不会损害案外人的任何利益。若案外人未取得优先追偿权，应当由案外人承担交易风险，但法院查封和执行，并不损害案外人的利益，案外人可通过其他渠道予以救济。综上，申请执行人认为案外人对查封标的物不享有物权，也未明确享有其他优先权利，案外人解除合同仅产生新的债权，且存在与被执行人串通达到占有房屋涨价部分价值的目的，该解除行为不能对抗法院查封效力，法院可继续查封执行，不会损害案外人合法权益。
本院查明，申请执行人冀同兴向本院提起诉前财产保全申请，本院于2016年1月29日作出（2016）冀0527财保1-8号民事裁定书，裁定对任志军名下预售合同编号：YS2014007204房产予以诉前保全，保全期间不得办理过户、抵押等手续。保全期限为两年，自2016年1月29日至2018年1月28日止。申请执行人起诉后，本院经审理后作出（2016）冀0527民初453号民事判决书，判决被告开发区立军人造板机械厂于判决生效之日起十五日内返还原告冀同兴借款2000000元及利息、违约金（利息、违约金按月息2%自2016年2月4日起计算至本判决生效之日止），被告景俊斋、任建军、任中华、任紫娟、任建国、豆红军、任志军、任利军对上述款项承担连带偿还责任。该判决现已生效。
另查明，邢台经济开发区人民法院于2016年7月29日作出（2016）冀0591民初529号民事判决书，判决解除案外人与被执行人任志军于2014年7月16日签订的合同编号为YS2014007204的《商品房预售合同》，案外人给付被执行人任志军525980.09元。该判决现已生效。
本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”。本案中，本院于2016年1月29日作出（2016）冀0527财保1-8号民事裁定书，裁定对任志军名下预售合同编号：YS2014007204房产予以诉前保全，而案外人依据的（2016）冀0591民初529号民事判决书作出时间为2016年7月29日，故本院对案外人申请不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款的规定，裁定如下:
驳回案外人邢台市金宏房地产开发有限公司的异议申请。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 申拥力
人民陪审员 白爱英
人民陪审员 苏 亮
二〇一七年八月七日
书 记 员 杨杏芝