江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏12民终1638号上诉人（原审被告）：张前程，男，1974年7月11日生，汉族，住泰州市。委托诉讼代理人：刘师阳，泰州医药高新技术产业开发区寺巷法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：江苏华联东方置业有限公司，统一社会信用代码91321291678319963P，住所地泰州市药城大道北侧东方小镇欧洲街B组团2层。法定代表人：张路，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘蔚，该公司员工。委托诉讼代理人：吕琳，该公司员工。上诉人张前程因与被上诉人江苏华联东方置业有限公司（以下简称华联公司）商品房预约合同纠纷一案，不服江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院（2018）苏1291民初544号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月26日立案受理后,依法组成合议庭，于2018年7月25日公开开庭进行了审理。上诉人张前程及委托诉讼代理人刘师阳、被上诉人华联公司委托诉讼代理人刘蔚、吕琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张前程的上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人华联公司的一审诉讼请求。事实与理由：一、上诉人缴纳的30万元为购房定金，一审认定为诚意金，系认定事实错误；二、被上诉人违反预约合同的约定，不与上诉人签订商品房买卖合同，其无权解除合同；三、被上诉人既没有约定的合同解除权也没有法定的合同解除权，一审判决解除预约合同不当。华联公司答辩称：被上诉人没有违约，是上诉人长期不愿与被上诉人签订商品房买卖合同，被上诉人已经书面通知上诉人签订合同，上诉人仍拒绝签订合同，故被上诉人有权解除合同。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，张前程的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉。华联公司向一审法院的诉讼请求：解除华联公司与张前程签订的东方温莎小镇50幢01室的预约合同，本案诉讼费用由张前程负担。一审法院查明：2014年4月22日，张前程与华联公司签订《东方温莎小镇原墅贵宾预约登记表》，该预约登记表主要内容为：张前程预约向华联公司购买东方温莎小镇50幢01室，张前程拥有预约房源的购买优先权，但一切以最后的定单或购房合同为准；如张前程未按华联公司通知的指定时间到指定地点办理签约手续，则视为放弃所预约房源的购买权；该预约流程表为华联公司公司内部流程表，最终以双方签订的购房合同为准等等。同日，张前程向华联公司交纳30万元的意向金，华联公司出具了收据。预约登记表签订后，双方就上述房屋的价格一直未能达成一致意见。2017年6月6日，华联公司向张前程发出签约通知函，通知张前程于2017年6月8日至华联公司销售处办理购房手续，签署《商品房购买合同》，并按张前程在预约登记表上所留地址及电话联系方式通过EMS的方式邮寄给张前程。2018年3月7日，华联公司向本院提起诉讼，要求解除与张前程签订的商品房预约合同。本案的争议焦点是，华联公司是否有权请求解除双方所签订的预约登记表？一审法院认为：华联公司、张前程于2014年4月22日所签订的《东方温莎小镇原墅贵宾预约登记表》，对拟买卖房屋的面积、价格、房屋交付时间及房款交付方式和交付时间等实质性内容并未约定，不具有《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。该预约登记表对华联公司何时通知张前程签订商品房买卖合同并未明确限定，也未对华联公司不出售、张前程不购买该房屋所应承担的责任进行约定，故该预约登记仅是原、张前程双方对张前程拟购买案涉房屋达成的合意。预约登记表签订后，华联公司按照张前程在预约登记表中所留的地址及联系方式于2017年6月6日通过EMS的方式向张前程邮寄签约通知函，通知张前程签约。根据《最高人民法院关于进一步加强民事送达工作的若干意见》第八条第一项之规定，即使张前程没有收到，也应当视为送达。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，合同解除权为形成权，即当事人单方通知即可产生解除合同的法律效力，并未排除当事人请求人民法院判决解除合同的权利，亦未将通知作为当事人起诉的前置程序，当事人请求法院或者仲裁机构裁决解除合同是当事人寻求公力救济的一种手段，向对方送达的诉状副本，就是主张解除合同通知对方的一种方式。此外，江苏省高级人民法院《关于适用〈合同法〉若干问题的讨论纪要（一）》第二十条也明确规定，当事人在提起诉讼前未通知对方解除合同，起诉时要求解除合同，对方当事人以诉讼前未通知为由进行抗辩的，人民法院不予支持。根据上述规定，即使华联公司未作出解除合同的通知，一审法院向张前程送达的诉状副本亦是华联公司通知张前程解除合同的方式之一。故张前程抗辩未收到该签约通知函，华联公司未履行通知签约义务，华联公司不能主张解除合同的理由不能成立，应不予支持。本案中，华联公司、张前程签订预约登记表后，对房屋的价格在长达几年的时间内未能达成一致意见，且经一审法院主持调解，双方仍未能就案涉房屋的价格达成一致，张前程坚持以预约或双方磋商时华联公司所报的房屋价格与华联公司签订房屋买卖合同，而华联公司坚决不同意，故房屋买卖合同的目的已不能实现，现华联公司要求解除与张前程签订的预约登记表，依法应予支持。张前程抗辩本案不具备解除合同的法定条件或双方约定解除条件的抗辩理由不能成立，不予采纳。张前程未向一审法院主张华联公司返还意向金，并保留向华联公司请求赔偿的权利，故本案中不予理涉，张前程可通过其他途径予以解决。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第四条、第九十四条第四项、第九十六条之规定，作出如下判决：解除江苏华联东方置业有限公司与张前程于2014年4月22日所签订的《东方温莎小镇原墅贵宾预约登记表》。案件受理费2900元，由江苏华联东方置业有限公司负担1400元，张前程负担1500元（张前程应负担部分，江苏华联东方置业有限公司已垫付，张前程于判决生效后十日内给付江苏华联东方置业有限公司）。本院二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人张前程提交携程网的备案存根登记一份，证明上诉人因出差在外无法知晓也没有收到被上诉人华联公司发出的签约通知函。被上诉人华联公司认为该证据与本案无关。被上诉人华联公司提交下列证据：一、2014年的泰州市高档住宅商品房价格备案表一份及所附的每套商品房价目表，价格备案表中载明东方温莎小镇高档住宅、别墅商品房销售平均价格每平方米13027元，每套商品房价目表中载明案涉房屋的单价为每平方米20558元、二、2017年医药高新区商品住房销售价格备案申报表一份及所附的销售价格备案明细表，价格备案表中载明东方温莎小镇花园复式楼每平方米均价为8100元，排屋每平方米均价为14000元，销售价格备案明细表载明案涉房屋的单价为每平方米21358元，证据一、二共同证明张前程要求按13027元购买案涉房屋无事实依据；三、东方温莎小镇花园商品房销售许可证一份，证明上诉人与被上诉人签订案涉房屋预约合同符合法律规定。上诉人张前程经质证后认为，三份证据的真实性由法院审查，三份证据均不能证明上诉人所要证明的目的。二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。另查明，上诉人张前程在本院审理中表示如法院判令解除合同则应当同时判令华联公司将30万元意向金返还张前程，对此被上诉人华联公司表示其同意将上诉人张前程缴纳的30万元意向金返还给张前程。本院认为：本案中华联公司与张前程签订的预约登记表中约定张前程缴纳30万元意向金，后张前程实际缴纳30万元，华联公司出具收取30万元意向金的收据，《最高人民法院关于适用》第一百一十八条规定，当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。据此，张前程所提的其缴纳的30万元为定金的上诉理由不能成立。关于案涉预约登记表是否解除的问题，双方签订预约登记表后，对房屋的价格在长达几年的时间内未能达成一致意见，且在本案审理中，张前程坚持按2014年4月22日签订预约登记表时的商品房备案价格签订正式的房屋买卖合同。经查，案涉房屋所涉的价格备案最早是在2014年7月24日，当时备案的仅是平均价格，即平均每平方米13027元，而该价格备案所涉的房屋有复式、别墅，且别墅之间面积亦有比较大的差异；华联公司还提供了每套商品房价目表，以证明当时案涉房屋的单价为每平方米20558元，虽然华联公司提供的每套商品房价目表中没有加盖任何印章，但2014年的价格备案表中有“附每套商品房价目表”的字样，且华联公司员工与张前程的微信联系记录中亦反映出案涉房屋当时的单价为每平方米20558元，故本院确认案涉房屋在2014年7月24日备案时的销售价格为每平方米20558元。张前程坚持按2014年的备案价格即东方温莎小镇高档住宅、别墅销售平均价格签订案涉房屋买卖合同无事实依据。华联公司在2017年6月6日向张前程发出签约通知函，但张前程一直未能至华联公司处与华联公司签约，张前程一、二审提供的证据均不能证明其未与华联公司签约有正当理由，故华联公司现要求按2017年11月16日新备案价格签订案涉房屋买卖合同并无不当。张前程坚持按2014年的备案价格签订案涉房屋买卖合同，华联公司不同意，华联公司出卖该房屋的目的已经不能实现，现华联公司要求解除与张前程签订的预约登记表，依法应予支持，张前程所提的预约登记表不应解除的上诉理由不能成立。综上，张前程的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。因本院审理中华联公司同意将张前程缴纳的30万元意向金返还张前程，本院予以照准。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下：一、维持江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院（2018）苏1291民初544号民事判决；二、江苏华联东方置业有限公司于本判决送达之日起十五日内返还张前程意向金30万元。如江苏华联东方置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费5800元，由上诉人张前程负担。本判决为终审判决。审判长  王军强审判员  顾连凤审判员  潘贻杰二〇一八年八月三十日书记员  陆超凡