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内蒙古自治区赤峰市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）内04执异202号
异议申请人(案外人)：韩振东，男。
被申请人（申请执行人）：王柳毅，住赤峰市。
委托代理人：张家豪，内蒙古昭乌达律师事务所律师。
被申请人（被执行人）：赤峰宝石房地产开发有限公司。住所地：赤峰松山区桥西大街中段路南。
法定代表人：王桂芹，总经理。
王柳毅申请执行赤峰宝石房地产开发有限公司合作开发房地产合同纠纷一案，案外人韩振东不服本院作出的（2015）赤立保字第2号民事裁定，向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议申请人申请异议称：2014年8月10日，异议申请人与赤峰宝石房地产�发有限公司签订9份《商品房认购合同》，赤峰宝石房地产开发有限公司将其开发的火花路农贸市场商务综合楼部分商厅及住宅出售给异议申请人。认购合同属于商品房买卖合同，上述抵顶房屋已经交付异议申请人，异议申请人系上述房屋的所有权人，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，涉案房屋已经出售给异议申请人，不应作为被执行财产予以执行，请求中止执行。
申请执行人答辩称：本案异议申请人并非实际购房者，均是不同程度的债务抵顶系无效行为。异议申请人不能提供购房时相应的银行凭单作为依据，且一人购买多套住宅、商铺不具有合理性。被执行人赤峰宝石房地产开发有限公司存在2015年3�10日后售出的房屋与2014年底同期购房人所使用的购房协议文本不一致，即存在日期倒签的可能，异议人又不能说明该情形的形成原因，异议理由不能成立。
本院查明：王柳毅与赤峰宝石房地产开发有限公司合作开发房地产合同纠纷一案，2015年3月11日，因王柳毅申请诉前保全，本院作出（2015）赤立保字第2号民事裁定，查封登记在被申请人赤峰宝石房地产开发有限公司名下的房产。2015年3月12日，本院出具查封财产清单，将赤峰宝石房地产开发有限公司所有的正在开发的位于赤峰市红山区火花路农贸市场综合楼项目予以查封。本院于2015年7月10日作出（2015）赤民一初字第11号民事判决，判令赤峰宝石房地产开发有限公司于判决生效后十日内给付王柳毅分红款5600万元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算，自2015年1月5日起至确定给付之日止）。赤峰宝石房地产开发有限公司不服向内蒙古自治区高级人民法院提出上诉。2016年3月14日，内蒙古自治区高级人民法院作出（2015）内民一终字第00154号民事判决，撤销（2015）赤民一初字第11号民事判决，判令赤峰宝石房地产开发有限公司给付王柳毅5600万元。2016年6月7日，王柳毅向本院申请强制执行。2016年6月20日，本院作出（2016）内04执85号执行通知书，要求被执行人赤峰宝石房地产开发有限公司履行生效判决确定的法定义务并向执行法院报告财产。
另查明，异议申请人提交9份2014年8月10日其与赤峰宝石房地产开发有限公司签订的《商品房认购合同》，载明异议申请人购买赤峰宝石房地产开发有限公司开发的火花路农贸市场商务综合楼商厅02-116号，单价30000元每平米，附赤峰宝石房地产开发有限公司出具的2393700元收据一枚；高层公寓楼房2-1506号，单价6000元每平米，附赤峰宝石房地产开发有限公司出具的668460元收据一枚；高层公寓楼房2-1304号，单价6180元每平米，附赤峰宝石房地产开发有限公司出具的688204元收据一枚；高层公寓楼房2-606号，单价6050元每平米，附赤峰宝石房地产开发有限公司出具的673728元收据一枚；高层公寓楼房2-603号，单价6050元每平米，附赤峰宝石房地产开发有限公司出具的673728元收据一枚；高层公寓楼房2-506号，单价6000元每平米，附赤峰宝石房地产开发有限公司出具的668040元收据一枚；高层公寓楼房2-707号，单价6080元每平米，附赤峰宝石房地产开发有限公司出具的577478元收据一枚；高层公寓楼房2-905号，单价6100元每平米，附赤峰宝石房地产开发有限公司出具的642574元收据一枚；高层公寓楼房2-1105号，单价6150元每平米，附赤峰宝石房地产开发有限公司出具的647841元收据一枚；上述合同赤峰宝石房地产开发有限公司印章，收据加盖赤峰宝石房地产开发有限公司财务专用章及王桂芹名章。
异议申请人提交2013年8月2日，赤峰宝石房地产开发有限公司向韩振东出具的借据一枚，借款金额700万元，月息贰分，加盖公司公章及王振华签字。2013年8月29日，赤峰宝石房地产开发有限公司向韩振东出具的借据一枚，借款金额100万元，月息贰分，加盖公司财务专用章及王振华签字。提交了两枚韩振东出具的收款收据，时间是2015年6月30日，分别载明收到款项1486346.67元和6922307.53元�并标注系收到赤峰宝石房地产开发有限公司返还本金利息，系以火花路农贸市场综合楼公寓及商厅抵顶，并附有借款本金利息计算单。
本院认为：针对案外人提出排除执行的异议，应审查案外人是否系权利人，权利的合法性及真实性以及该权利是否能排除执行。针对异议申请人所提异议的涉案房屋，尚未办理任何登记，对于应登记而未登记的财产，应按照合同等证明财产权属或者权利人的证据进行判断。具体到本案，异议申请人与赤峰宝石房地产开发有限公司签订了涉案房屋的认购协议，并提供了赤峰宝石房地产开发有限公司出具的收款收据，收据加盖赤峰宝石房地产开发有限公司项目部印章。因此，异议申请人具备提出执行异议的主体资格。根据《最�人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，尚未办理产权过户手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。异议申请人所涉及的购房合同均系抵顶借款及利息所签订，并非房屋买卖关系。另根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下商品房提出执行异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持，……在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。异议申请人提交的商品房订购合同以及购房款收款收据均是用以抵顶赤峰宝石房地产开发有限公司向其所借款项。异议申请人出具的赤峰宝石房地产开发有限公司用房屋及商厅抵顶借款的收据是在2015年6月10日，系发生在申请执行人对涉案房产采取查封措施之后，且和异议申请人提交的订购协议时间并不一致，无法证实上述房屋抵顶借款的行为是在法院查封之前就已由双方达成合意。综上，异议申请人的异议理由不充分，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十五条、第二十九条之规定，裁定如下：
驳回异议申请人韩振东的异议。
本裁定送达后立即生效。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 乌 兰
审判员 娜 仁
审判员 阎 明
二〇一六年九月十三日
书记员 张莉杨