湖南省湘潭市雨湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘0302民初1476号
原告：旷仁，男，1988年10月22日出生，汉族，湖南省湘潭市人，住湖南省湘潭市雨湖区，
被告：湘潭新都酒店管理有限公司，住所地湘潭市九华经济示范区九华大楼11层1101号。
法定代表人：杨靖，系该公司总经理。
被告：湖南原弘产房地产开发有限公司，住所地湘潭市九华经济区宝马路以北1号九华服务大楼9楼909室。
法定代表人：杨靖平，系该公司总经理。
两被告共同委托诉讼代理人：吕文圣，湖南湘晋律师事务所律师。
两被告共同委托诉讼代理人:刘志磊，湖南湘晋律师事务所律师。
原告旷仁与被告湘潭新都酒店管理有限公司（以下简称新都公司）、湖南原弘产房地产开发有限公司（以下简称原弘产公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月23日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告旷仁、被告新都公司、原弘产公司的共同委托诉讼代理人刘志磊均到庭参加了诉讼。现已审理终结。
原告旷仁诉称：2012年11月13日，原告与被告原弘产公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告以人民币345364元的价格购买位于湘潭九华示范区房屋，《商品房买卖合同》签订当日，原告与两被告签订了一份《委托租赁合同》，合同约定原告将其所有的位于湘潭市九华示范区房屋出租给被告新都公司，租期自2013年4月1日起至2025年4月1日止，共计十二年；并约定被告新都公司按原告《商品房买卖合同》中签订的实际成交价345364元为基数，自第三年起即2015年4月1日起按每年10%的比例向原告支付租金，支付方式为每半年支付一次。同时约定被告原弘产公司对被告新都公司上述租金等支付义务承担连带担保责任。经原告催讨，被告于2018年4月28日支付了2015年度租金，但2016年4月1日至2018年4月1日的租金69072.8元及违约金6914.2元未支付，原告一再给予被告宽限期间，被告仍拒不支付，原告为维护自身的合法权益，诉至本院，请求判令：1、两被告连带向原告支付2016年4月1日至2018年4月1日租金人民币69072.8元；2、请求判令两名被告连带向原告支付违约金直至租金及违约金全部付清止，暂计算至2018年5月14日总计人民币6914.2元；3、本案诉讼费用由两被告负担。
被告新都公司、原弘产公司合并答辩称：一、原告请求的是两年的租金，法院应该核实是否有1年租金超过诉讼时效；二、违约金过高，请求法院依据合同进行核算，现在公司困难，请求法院对违约金进行核减。三、被告2的担保已过担保时效。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：
证据一：原、被告身份企业登记信息，拟证明双方主体身份适格。
证据二：商品房买卖合同，拟证明位于涉案房屋系原告所有，价格为345364元。
证据三：2012年11月13日《委托租赁合同》，证明原告将房屋出租给被告，被告应当按照合同约定履行义务。
证据四：维修基金凭证、首付款收据、银行贷款借据、银行流水、代收费票据复印件，证明所有款项都已经支付。
证据五：执行和解协议，拟证明被告没有支付2017、2018年度的租金。
两被告对原告提交的证据发表以下质证意见：对证据一：三性无异议。对证据二：真实性无异议，不能完全达到原告的证明目的。对证据三：真实性无异议，不能完全达到原告的证明目的。对证据四：对真实性无异议，关联性有异议，与支付租金无关。对证据五：真实性没有异议，对关联性有异议，证实双方对解除租赁合同达成协议。
经本院审理查明：原、被告于2012年11月13日签订了一份《委托租赁合同》，合同约定：原告将其所有的位于湘潭市九华示范区房屋出租给被告新都公司，租期自2013年4月1日起至2025年4月1日止，共计十二年；并约定被告新都公司按原告《商品房买卖合同》中签订的实际成交价345364元为基数，自第三年起按每年10%（含税）的比例向原告支付租金；还约定被告原弘产公司在原告完全履行《商品房买卖合同》中规定的支付房款义务及其他义务后担任本合同的担保方，如新都公司需按照本合同承担违约责任，被告原弘产公司承担连带担保责任；合同另约定除非原告未支付完购买住宅的所有款项及费用，否则如被告新都公司不按上述约定按时向原告支付租金，则每逾期一日按应付未付租金的万分之二缴纳滞纳金；超过半年未付，原告有权终止合同，并可向被告新都公司追究违约责任；如原告提前终止租赁合同，被告新都公司须按本合同约定支付剩余租赁期的全部租金。合同签订后，原告将房屋交付给被告，被告新都公司至今未向原告支付2016年4月1日至2018年4月1日的租金。现原告为维护自身合法权益，为此诉至本院。
本院认为：根据本院查明的案件事实，结合原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、原告主张被告支付租金的诉讼请求是否超过诉讼时效？二、原告主张被告支付违约金的诉讼请求是否应当得到支持？三、被告原弘产公司是否应对被告新都公司的上述债务承担连带清偿责任？
对于第一个焦点：关于原告要求被告给付房屋租金的诉讼请求，被告辩称原告所诉给付房屋租金的诉讼请求已过诉讼时效，对于原告要求被告给付房屋租金是否超过诉讼时效的问题，本院认为，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，本案中从原告补充提交的原告与两被告签字的《执行和解协议书》中可以看出，2018年4月24日，原告与两被告法定代表人杨靖因租金问题已经进行过协商，故被告辩称原告所诉给付房屋租金的诉讼请求已过诉讼时效的理由不成立。按照原告旷仁与被告新都公司签订的《委托租赁合同》的约定“被告新都公司按原告《商品房买卖合同》中签订的实际成交价345364元为基数，自第三年起按每年10%（含税）的比例向原告支付租金”。为此被告新都公司应当按照合同的约定按年租金34536.4元的标准向原告旷仁支付租金。
对于第二个焦点：原告请求自2016年4月1日起至2018年4月1日，按未付金额的万分之二计算违约金。本院认为《委托租赁合同》中对违约金已进行了约定违约金的计算标准为逾期之日按未付租金的万分之二向原告缴纳滞纳金，而被告新都公司支付租金的时间为每一年的4月1日和10月1日起一个月内支付，故被告新都公司应分四个期间向原告吕海红缴付滞纳金，滞纳金共计5864.28元。其中：第一个期间为自2016年5月2日起以17268.2元为基数计算至2018年4月1日止（原告主张）、第二个期间为自2016年11月2日起以17268.2元为基数计算至2018年4月1日止（原告主张）、第三个期间为自2017年5月2日起以17268.2元为基数计算至2018年4月1日止（原告主张）、第四个期间为自2017年11月2日起以17268.2元为基数计算至2018年4月1日止（原告主张）。
对于第三个焦点，原、被告之间进行争议的是被告原弘产公司所提供的保证是否已过保证期间。本院认为，本案中被告原弘产公司在《委托租赁合同》中向原告提供了保证，对被告原弘产所提供的保证本院评析如下：根据《委托租赁合同》第八条：丙方在甲方完全履行《商品房买卖合同》中规定的支付房款义务及其他义务后担任本合同的担保方，如乙方需按照本合同承担违约责任，丙方承担连带担保责任。该条款实质为附条件保证，其条件成就情形有如下两个：1、被告原弘产公司在原告旷仁完全履行《商品房买卖合同》中规定的支付房款义务及其他义务后；2、如被告新都公司需按照本合同承担违约责任。从条件1来看，原告已充分举出证据履行了支付房款义务并向被告新都公司出具了《委托书》，足以证实房屋已交付被告新都公司，因此条件1已完全成就；从条件2来看，被告原弘产应在“如被告新都公司需按照本合同承担违约责任”时承担连带担保责任，而本案中原告采取的是向本院提起诉讼来主张被告新都酒店承担违约责任的方式，故应认定为原告向本院主张权利之日为条件2成就之时。同时鉴于在《委托租赁合同》未约定保证期间，为此被告原弘产公司的保证期间应自原告向本院主张权利之日起算。因被告原弘产公司的保证范围约定不明确，根据《中华人民共和国担保法》第二十一条“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。”为此被告原弘产公司的保证范围为对被告新都公司的全部债务承担责任。为此本院对原告要求被告原弘产公司为被告新都酒店的支付原告的租金及违约金的义务承担连带清偿责任的诉讼请求依法予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十六条、《中华人民共和国担保法》第十六条、第十九条、第二十一条之规定，判决如下：
一、被告湘潭新都酒店管理有限公司在本判决生效之日起十日内一次性向原告旷仁支付2016年4月1日起至2018年4月1日止的租金69072.8元；
二、被告湘潭新都酒店管理有限公司在本判决生效之日起十日内一次性向原告旷仁支付违约金5864.28元；
三、被告湖南原弘产房地产开发有限公司对本判决上述给付金钱义务承担连带清偿责任。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1700元，减半收取850元，由被告湘潭新都酒店管理有限公司、湖南原弘产房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。
审 判 员 朱令
二〇一八年六月二十八日
代理书记员 蔡芳
附相关法条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。
承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国担保法》
第十六条保证的方式有：
（一）一般保证；
（二）连带责任保证。
第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。