宁夏回族自治区高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）宁民终164号
上诉人（原审被告）:贾爱萍，女，住宁夏回族自治区石嘴山市。
上诉人（原审被告）：沈安妮，女，住宁夏回族自治区石嘴山市。系贾爱萍之女。
二上诉人共同委托诉讼代理人：王一鹏，宁夏辅德（中卫）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:中宁县农村信用合作联社。住所地：宁夏回族自治区中宁县。
法定代表人：刘占明，该社理事长。
委托诉讼代理人：陈建忠，该社信贷管理部副经理。
委托诉讼代理人：马成财，该社新堡信用社网点主任。
原审第三人：宁夏吉运开发建设（集团）有限公司。住所地：宁夏回族自治区银川市。
法定代表人：尤天彪，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张鑫，宁夏合天律师事务所律师。
上诉人贾爱萍、沈安妮与被上诉人中宁县农村信用合作联社（以下简称中宁农信社）与原审第三人宁夏吉运开发建设（集团）有限公司（以下简称吉运公司）执行异议之诉一案，不服宁夏回族自治区中卫市中级人民法院（2017）宁05民初4号民事判决。向本院提起上诉。本院于2017年7月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人贾爱萍，沈安妮的委托诉讼代理人沈树民及其二人共同委托诉讼代理人王一鹏，被上诉人中宁农信社的委托诉讼代理人陈建忠、马成财，原审第三人吉运公司的委托诉讼代理人张鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
贾爱萍、沈安妮上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求。2.本案上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院根据《物权法》认定上诉人不享有涉案房屋所有权系认定事实、适用法律错误。2.被上诉人取得抵押权过程中具有明显过错。3.本案应排除被上诉人对执行标的的执行请求，一审适用法律错误。
中宁农信社辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确。二审法院应当维持一审判决。
吉运公司辩称：认可上诉人的上诉请求及理由。
中宁农信社向一审法院起诉请求：1.判决准许继续执行吉运公司名下位于宁夏回族自治区石嘴山市××区××号房产；2.案件受理费由被告承担。
一审法院认定事实：2012年12月21日，贾爱萍、沈安妮与吉运公司签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定吉运公司以218000元的价格将宁夏回族自治区石嘴山市××区××号房屋一套出售给贾爱萍、沈安妮。合同签订后，贾爱萍、沈安妮向吉运公司交纳了全部房款，吉运公司向贾爱萍、沈安妮交付了房屋，但因房屋被吉运公司抵押于银行，房屋产权转移登记未能办理。2013年12月17日，吉运公司石嘴山项目指挥部与贾爱萍签订《补偿协议》一份，协议约定因涉案房屋不能及时过户，吉运公司石嘴山项目指挥部向贾爱萍补偿18000元；2015年4月25日房屋解押后20天左右吉运公司石嘴山项目指挥部将房屋过户给贾爱萍等内容。后吉运公司石嘴山项目指挥部依约向贾爱萍支付补偿款18000元，但一直未给贾爱萍、沈安妮办理房屋产权转移登记。
2014年4月14日，中宁农信社与尤天彪、吉运公司等分别签订了《个人借款合同》和《抵押合同》，合同约定，尤天彪向中宁农信社借款1000万元，吉运公司以其所有的宁夏回族自治区石嘴山市××区××号等15套房产为上述借款提供抵押担保。后中宁农信社与吉运公司就抵押房产办理了抵押登记。中宁农信社按约向尤天彪发放借款1000万元。借款到期后，尤天彪未清偿借款。2015年4月13日，中宁农信社与尤天彪、吉运公司等签订了《借款展期协议》，协议约定，借款人申请展期的借款为借款合同项下未能清偿的借款本金1000万元，展期期限自2015年4月13日至2016年4月10日，吉运公司以对应的抵押合同设定的抵押财产提供抵押担保。借款到期后，尤天彪未清偿借款500万元，中宁农信社向一审法院提起诉讼。一审法院于2016年8月12日作出（2016）宁05民初52号民事判决，判令尤天彪、冯秀莲于判决生效后30日内向中宁农信社偿还借款本金500万元及相应利息；中宁农信社对吉运公司提供抵押担保的其位于石嘴山市××区××号等15套房产享有优先受偿权。判决生效后，尤天彪未履行生效判决所确定的义务，中宁农信社向一审法院提起强制执行申请。一审法院依法作出（2016）宁05执58号执行裁定，对吉运公司提供抵押担保的××花园小区××号等15套房产进行评估拍卖。在评估拍卖过程中贾爱萍、沈安妮于2016年11月15日对执行吉运公司提供抵押担保的××花园小区××号房产提出异议，一审法院作出（2016）宁05执异22号执行裁定书，裁定中止对上述房产的执行。后中宁农信社将贾爱萍、沈安妮及吉运公司诉至本院并提出前述诉讼请求。
一审法院认为，贾爱萍、沈安妮与吉运公司签订了《商品房买卖合同》,该合同系双方真实意思表示，其内容不违法法律规定，应受法律保护。合同签订后，虽贾爱萍、沈安妮向吉运公司交纳了房款，吉运公司亦向贾爱萍、沈安妮交付了房屋，但房屋产权未登记至贾爱萍、沈安妮名下，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，涉案房屋的所有权并未由吉运公司转移给贾爱萍、沈安妮，贾爱萍、沈安妮并不是合法的房屋所有权人。
尤天彪向中宁农信社申请借款，吉运公司以涉案房屋等为抵押物为尤天彪提供担保，并就该房屋办理了抵押登记。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条”以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”之规定，中宁农信社的抵押权自其与吉运公司就该房屋办理抵押登记时设立，中宁农信社系该房屋合法的抵押权人。尤天彪未能依约履行还款义务，中宁农信社对涉案房屋依法享有优先受偿权。其申请法院评估拍卖房屋，于法有据。
贾爱萍、沈安妮并不对涉案房屋享有所有权，其二人无权干涉中宁农信社对涉案房屋行使优先受偿权。故中宁农信社要求继续执行吉运公司名下位于宁夏回族自治区石嘴山市××区××号房产的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。如贾爱萍、沈安妮认为吉运公司未按约定履行房屋过户义务，可另行向吉运公司主张权利。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百七十九条、第一百八十条第一款、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条之规定，判决：
准许执行本院（2016）宁05民初52号民事判决所确定的吉运公司所有的宁夏回族自治区石嘴山市××区××号房产。案件受理费100元，由贾爱萍、沈安妮负担。
二审中，双方除坚持一审时的举质证意见外，上诉人向法庭提交新证据一组，系视听资料照片八张，证明涉案房屋交付上诉人后，上诉人进行装修并用于居住的事实。中宁农信社对该证据的三性不予认可。吉运公司对该组证据不表异议。经本院审查认为该组证据来源真实，能够证明上诉人实际占有使用涉案房屋的客观情况，本院予以采信。
二审查明事实与一审查明事实一致。
本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，上诉人2012年12月21日即签订购房合同后交付了全部房款，吉运公司也向上诉人交付了涉案房屋，上诉人装修后居住使用至今，未办理产权过户登记手续系他人责任，吉运公司并因此向上诉人支付了补偿款，上诉人对此并无过错，故上诉人享有排除人民法院强制执行涉案房屋的民事权益。一审法院支持了中宁农信社的诉请系适用法律错误。
综上所述，上诉人的上诉理由成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销宁夏回族自治区中卫市中级人民法院（2017）宁05民初4号民事判决。
二、驳回中宁县农村信用合作联社的诉讼请求。
一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，由中宁县农村信用合作联社负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙泽诚
代理审判员 马 月
代理审判员 罗卫江
二〇一七年八月二十八日
书 记 员 叶敏娟