河北省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀民终259号
上诉人（原审被告，案外人）：胡金套，男，1952年6月2日出生，汉族，住河北省保定市雄县。
委托诉讼代理人：赵书清，河北冀雄律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，申请执行人）：保定白沟新城银宏小额贷款有限公司，住所地河北省保定市高碑店市白沟镇富民路富润花园10号。
法定代表人：张中华，该公司董事长。
委托诉讼代理人：赵颖，女，1985年3月16日出生，汉族，系该公司工作人员。
委托诉讼代理人：孟晓娟，北京市盈科律师事务所律师。
原审被告（被执行人）：石家庄燕春房地产开发有限公司，住所地石家庄高新区天山大街266号研发中心8-802室。
法定代表人：张根山，该公司董事长。
上诉人胡金套因与被上诉人保定白沟新城银宏小额贷款有限公司（以下简称银宏公司）、原审被告石家庄燕春房地产开发有限公司（以下简称石家庄燕春公司）执行异议之诉一案，不服河北省保定市中级人民法院（以下简称保定中院）（2016）冀06民初128号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，上诉人胡金套委托诉讼代理人赵书清，被上诉人银宏公司委托诉讼代理人赵颖、孟晓娟，原审被告石家庄燕春公司的法定代表人张根山到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
胡金套上诉请求：改判支持其一审诉讼请求，即排除或停止对雄州塑料包装印刷交易市场裙楼8-01号房产（以下简称争议房产）的执行，确认银宏公司对争议房产不享有抵押权。事实和理由：一审判决并未全面查清事实，如争议房产在2004年4月26日胡金套与石家庄燕春公司签订有效的认购协议，并于2004年6月27日交付了8万元购房款（争议房产总价款38万元，首付8万元，其余八区二层完成后付清）。就已经明确归我所有，我自此取得所有权，有认购书、相关票据等证据证实；再如关于银宏公司与石家庄燕春公司恶意对争议房产进行抵押登记的行为，应认定为无效行为；再如被上诉人与原审第三人恶意串通达成仲裁协议实施的恶意仲裁行为，也应当认定无效。另外，银宏公司跨区域放贷行为，违反国家法律规定，应属无效，导致其后一系列的仲裁及执行法律行为，亦应无效。
银宏公司辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。1.银宏公司对争议房产享有抵押权，胡金套不能取得所有权。银宏公司与石家庄燕春公司等签订有《抵押、保证担保借款合同》，石家庄燕春公司以名下房屋（包括争议房产）以及土地使用权等资产提供抵押担保，并办理了抵押登记，这一节也被《保定仲裁委员会调解书》所确认。而胡金套与石家庄燕春公司签订的《雄州塑料包装印刷城认购书》（以下简称认购书），因该认购书胡金套仅交付了8万元认购款（争议房产总价款38万元），且争议房产并未办理过户登记，即便认定认购书有效，胡金套仅享有对石家庄燕春公司的债权，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，也不能对抗银宏公司的抵押物权。2.因胡金套不属购买生活居住用房的消费者，本案不应适用《最高人民法院关于建设工程优先受偿权问题的批复》。3.本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，胡金套所购房屋没有用于居住，其还有其他可用于居住的房屋，且胡金套仅支付了8万元定金，不足总价款的50%，故其主张不成立。4、关于本公司跨区域放贷问题，最高法院法经[2000]27号函告河北省高级人民法院，商业银行（包括信用社）所进行的民事活动违反商业银行监管规定的，人民银行按照规定处罚，但不影响其从事民事活动的主体资格，也不影响其所签订得借款合同的效力。
石家庄燕春公司辩称，其一，认可该公司所欠银宏公司债务，但不支持不同意其拍卖该项目。其二，我公司该项目房产分两种情况：一是我公司已出售的19000平米房产的业主为真正业主，公司支持这些真正业主；二是另外17000平米房产属于以租代借的客户，协议有明确约定，只是由这些客户使用、出租，我公司不同意法院将这部分客户的借款租房全变为真正买房业主。其三，我公司原工作人员王彦伯，伪造已吊销的雄县分公司名义与一些客户签订的假协议，以及王彦伯把持项目物业，收取大量物业费并唆使租房户与银宏公司打官司，妄图改变公司房产性质，对此，我公司不予认可。
银宏公司向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判决许可对保定中院（2013）保执字第60-1执行裁定书中案涉诉争房产雄州塑料包装印刷交易市场裙楼8-01号房产的执行；2.本案诉讼费由胡金套承担。
一审法院认定事实：争议房产由石家庄燕春公司开发建设。2004年4月16日，石家庄燕春公司与胡金套就争议房产签订认购书，约定房屋价款38万元，胡金套交纳首付款8万元后，房产未及时交付。后来由于在优惠政策上双方产生分歧，石家庄燕春公司又卖给案外人，胡金套至今未实际占有争议房产。2011年6月24日、2011年8月7日银宏公司与石家庄燕春公司签订抵押协议书各两份，将包括争议房产在内的抵押物抵押给银宏公司。2013年7月9日，保定仲裁委员会作出（2013）保调字第18号调解书，该调解书载明：一、被申请人王海鹰、何宗艳于本调解书生效后7日内偿还申请人银宏公司借款1000万元及逾期还款违约金（自2011年8月9日至实际给付之日止，按月百分之六计算）；二、被申请人王海鹰、何宗艳于本调解书生效后7日内偿还申请人银宏公司借款2000万元及逾期还款违约金（自2011年9月7日至实际给付之日止，按月百分之六计算）；三、被申请人河北燕春公司、石家庄燕春公司承担连带保证责任；四、申请人对石家庄燕春公司签订的《抵押协议书》项下的抵押财产折价、拍卖或者变卖的价款在双方调解协议确认的债务范围内优先受偿……。该调解书生效后，王海鹰、何宗艳、河北燕春公司、石家庄燕春公司未自动履行，银宏公司向保定中院申请执行。保定中院于2013年7月25日立案执行，8月7日作出（2013）保执字第60-1号执行裁定，裁定查封了被执行人石家庄燕春公司名下位于雄县雄州镇高速引线西侧雄国用（2003）字第0279号出让土地19995平方米、雄县房权证雄州镇字第××号房产7620.46平方米、雄县房权证雄州镇字第××号房产27633.68平方米。2013年8月14日胡金套等101人向保定中院提出执行异议，保定中院于2014年5月25日作出（2013）保执异字第60-1号执行裁定，裁定中止对（2013）保执字第60-1号执行裁定书中胡金套等人与石家庄燕春公司签订商品房买卖合同及认购书所涉及房产的执行。银宏公司不服，提起申请执行人执行异议之诉。
保定中院认为，执行异议之诉，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中2011年6月24日、2011年8月7日银宏公司与石家庄燕春公司签订抵押协议书各两份，将包括争议房产在内的抵押物抵押给银宏公司，并对争议房产办理了抵押登记。胡金套在石家庄燕春公司签订与银宏公司签订抵押协议及抵押登记之前，与石家庄燕春公司就争议房产签订商品房认购书，交纳部分房款，但未交付房产。后由于在优惠政策上双方产生分歧，石家庄燕春公司又将认购书确认的房产卖与他人，胡金套并未取得该房产所有权。综上，胡金套对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，应准许执行该标的，胡金套与石家庄燕春公司之间的商品房买卖合同纠纷可另行解决。保定中院遂于2016年10月13日作出（2016）冀06民初128号民事判决，判决准许执行保定中院（2013）保执字第60-1号执行裁定书中胡金套等人与石家庄燕春公司签订商品房买卖合同及认购书所涉及的房产。
本院经开庭审理，当事人均未提交新证据。本院查明，当事人对一审查明的事实无争议，本院予以确认。
本院认为,本案的焦点问题为胡金套对争议房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明……在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，争议房产位于交易市场内，属商业房产，不同于房地产开发企业开发销售的单纯用于生活居住的商品房，不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条关于对房屋消费者物权期待权的保护规定。胡金套为证明其主张，提交了认购书、交款收据等证据。胡金套依认购书交款8万元，该交款数额占总价款的比例较低，双方仍需签订正式合同时，依认购书约定，确认房屋交付、产权登记等事宜。胡金套仅享有房屋购买请求权，其不能提供其继续向石家庄燕春公司交付购房款项、与石家庄燕春公司协商签订了正式商品房买卖合同或将争议房产已办理过户登记至自己名下的其他证据支持自己的主张。且该认购书本身未明确房产交付使用条件及日期、装饰设备标准承诺、供水供电供热道路绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺、公共配套建筑的产权归属、办理产权登记事项等应明确的内容，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，该认购书不能认定为合法有效的书面买卖合同。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，胡金套不能举证证明其在人民法院查封之前已签订有合法有效的书面买卖合同，而且非因自身原因未办理争议房产的过户登记，其主张不能排除强制执行。
综上所述，上诉人胡金套的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人胡金套负担。
本判决为终审判决。
审判长 解占林
审判员 刘顺林
审判员 刘立斌
二〇一七年六月六日
书记员 崔彦茹