广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0606民初17110号
原告：罗小文，女，1974年8月20日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。
委托诉讼代理人：张文斌，广东康格律师事务所律师。
委托诉讼代理人：庞狄堃，广东康格律师事务所律师。
被告：佛山市顺德区星光广场投资有限公司，住所地广东省佛山市顺德区乐从镇乐从大道东路B270号乐从天佑城5楼之三。
法定代表人：张广炽。
委托诉讼代理人：邓家益，男，系该公司员工。
原告罗小文与被告佛山市顺德区星光广场投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月25日立案后，依法适用简易程序审理。被告在答辩期内就案件管辖提出异议，本院经审理后作出了驳回其管辖异议的裁定，被告不服并提起上诉，佛山市中级人民法院经审理后裁定维持原裁定。后本院于2018年3月29日公开开庭进行了审理，原告的诉讼代理人庞狄堃、被告的诉讼代理人邓家益到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：判令被告向原告退还租金75636.36元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率从2015年3月28日起计算至实际退回之日止，暂计至2017年10月11日为8365.17元）并承担全部诉讼费用。事实与理由如下：2014年5月23日，原告与被告签订一份《物业预租合同》，合同约定原告向被告承租位于佛山市顺德区乐从镇路州村委会乐从大道东B270号星光广场B座1229号物业，租赁期限为20年，房屋租赁期限届满后自动续租至2048年8月30日，租赁33年的租金分三期支付完毕。原告认为，涉案物业租赁已经超出了法律强制性规定的租赁期限不得超过20年，超过20年的部分当属无效。被告应向原告返还2035年7月1日至2048年8月30日期间的租金及资金占用利息共84001.53元。原告为维护合法权益，特提起诉讼。
诉讼中，原告变更利息起算时间为2015年3月20日，按年利率4.35%计算至2017年10月11日为8437.29元，此后按年利率4.35%计算至清偿之日止。
被告辩称，答辩人与原告签订的《物业预租合同》明确约定20年的租赁期限及对应得价款，租赁期限没有超出法律规定的期限，应为合法有效。原告的诉讼请求没有法律依据，应予驳回。具体理由如下：一、本案涉合同第二条明确约定：房屋租赁期限为二十年，房屋租赁期限自答辩人交付房屋给原告之日开始计算。在前款约定的租赁期限届满后该合同自动延续，答辩人按照该合同条款继续租用该房屋给原告使用期至2048年8月30日止。答辩人认为，案涉合同的上述约定应理解为首次租赁期为交付起20年，即2015年8月14日—2035年8月13日，租赁期间届满后自动续签租赁合同，续订的租赁期限亦未超过20年。且案涉合同是经双方协商签订，合同中该条款是重要的内容，合同约定的租金价款是以租期20年并自动续期为依据的，租金对价与租期互为因果，原告现在诉求却可以将两者割裂，不符合双方订立合同的原意。三、根据合同约定原告应在房屋交付前应付清款项，因此答辩人在操作上不可能按月、按季或按年开具发票，否则便与原告的付款事实不符，这也是税务部门所不允许的。租赁发票记载的收费时间段为2015年6月30日—2048年8月30日，发票记载的时间段不是租赁时间，不能作为租赁期限认定的依据。四、退一步而言，即便法院认为案涉合同约定的租赁期限为至2048年8月30日，已超过20年，但也符合《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》等文件规定，并非无效。《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第十八条第三款规定：集体建设用地使用权转让、转租的年限为原土地使用年限减去已使用年限后的剩余年限。根据《广东省高级人民法院关于集体建设用地使用权租赁期限适用法律问题的批复》(2010年12月8日粤高法民一复字[2010]17号)可知，对集体建设用地使用权租赁合同期限超过20年的部分，只要政府或土地主管部门允许、同意出让、出租、转让的，法院则认定当事人之间的租赁合同有效。根据佛山市国土资源局发放给答辩人的《集体土地使用证》可知，该证上登记的土地使用终止日期为至2048年9月30日，即佛山市国土资源局同意将答辩人使用该土地至2048年9月30日。即便法院认为案涉合同约定的租赁期限为至2048年8月30日，该租赁期限也并没有超过佛山市国土资源局同意的期限，故亦应有效。五、原告诉求答辩人支付超出20年租金对应的利息没有合同及法律依据。1.《物业预租合同》第一条第3点约定，如双方租赁合同被认定为无效，答辩人无息退还租金给原告。2.合同被认定为无效，双方均有过错，答辩人善意占有，不存在恶意，不应承担利息损失。《物业预租合同》属双方自愿签订，答辩人不存在过错，也不存在强迫或恶意占有的情形，如法院认定合同超过20年租赁期限自动续期部分是无效的，对此后果双方均有责任，也只存在退还本金的问题。综上所述，案涉合同约定的租赁期限合法有效原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应予以驳回。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对对方所提交证据的真实性均无异议，本院对双方当事人提交的证据的真实性均予以确认，并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2014年5月23日，原、被告签订一份《物业预租合同》，约定：佛山市顺德区乐从镇路州村委会乐从大道东B270号星光广场D座1229号物业属于在建工程物业，被告通过流转方式向佛山市顺德区乐从镇路州村股份合作社取得物业地块的合法使用权[集体土地使用证号为佛府（顺）集用（2010）第05XXXX号]，被告将上述物业预先租赁给原告；物业的建筑面积为32.88平方米，套内面积为24.51平方米；房屋租赁期限为二十年，房屋租赁期限自被告交付房屋给原告之日起开始计算，在前款约定的租赁期限届满后本合同自动延续，被告按照本合同条款继续租用该房屋给原告使用期至2048年8月30日止；物业在合同约定使用期限内的租金为192000元，于2015年3月20日全部缴纳完毕；被告应在2015年6月30日前将物业交付给原告使用。
上述合同签订后，原告向被告支付了全额租金，被告于2016年4月30日出具租金发票给原告，注明：2015年6月30日-2048年8月30日租金192000元。案涉房屋是于2015年8月14日交付给原告。现双方发生纠纷，原告于2017年10月25日向本院提起本案诉讼。
另，（2015）佛顺法乐民初字第2012号案中查明案涉房屋所在的建设工程已取得建设工程规划许可证。
本院认为，本案争议焦点为：一、涉案租赁合同约定的期限是否超过二十年以及超过二十年部分是否无效的问题。二、罗小文请求返还超出二十年部分的租金及支付利息是否成立。针对上述争议焦点，本院分析如下：
关于涉案租赁合同约定的期限是否超过二十年的问题。首先，虽然本案《物业预租合同》约定房屋租赁期限为二十年，租赁期限届满后本合同自动延续，但被告所开具的租金发票注明所收取的费用为“2015年6月30日至2048年8月30日的租金”；其次，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”。该条款系禁止性规定，被告主张涉案合同的租赁期限为二十年，超过二十年的部分是自动续租、预租，其实质是双方希望通过约定自动续租、预租等方式规避《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款的适用；再次，被告认为应适用《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》、《广东省高级人民法院关于集体建设用地使用权租赁期限适用法律问题的批复》来处理，即如政府或土地主管部门同意农村集体经济组织出租集体建设用地使用权的年限超过二十年的，也可认定租赁合同有效。而本案属于房屋租赁合同纠纷，上述办法及批复解决的是集体建设用地使用权问题，与本案不属同一性质，不适用于本案纠纷的处理。承上，本院因此确认，本案的租赁期限自交付之日2015年8月14日起计算二十年，从2035年8月14日起的部分无效。
关于原告请求返还超出二十年部分的租金及支付利息是否成立的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，超出二十年部分的租金为75813.75元（全部租金192000元÷全部租赁期限12070天×无效部分4766天），原告仅主张75636.36元，故本院按原告的主张金额予以支持，上述款项应由被告退回。对于原告请求的利息，应依《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定来处理，本案中，原、被告对合同部分无效均有相应过错，故原告需自行承担其利息损失而不能要求被告承担。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告佛山市顺德区星光广场投资有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗小文返还佛山市顺德区乐从镇路州村委会乐从大道东B270号星光广场D座1229号的租金75636.36元；
二、驳回原告罗小文的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取950.02元（原告已预交），由原告罗小文负担150.02元，被告佛山市顺德区星光广场投资有限公司负担800元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 朱士伟
二〇一八年四月二十七日
书记员 董鹤鹏