上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终344号
上诉人（原审被告、反诉原告）倪桑，女，1973年9月19日出生，汉族，住上海市普陀区。
委托代理人柏新祥，上海市大华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）尹蓓琪，女，1958年5月11日出生，汉族，住上海市虹口区。
委托代理人王伟，上海旭路伟光律师事务所律师。
上诉人倪桑因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2015）宝民三（民）初字第1365号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，倪桑为上海市宝山区新沪路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）的房地产权利人。2013年8月21日，倪桑向董琦雯出具委托书，其中载明，委托期限即日起至2015年8月31日。委托事项：委托人准备将系争房屋出售，因委托人不便亲自办理相关售房手续，故委托董琦雯就系争房屋办理如下全部事项：1、选定购房人并商定售房事宜，签订居间协议（合同）、售房合同以及相关文件、合同并办理相关合同公证事宜；2、查阅上述房产档案资料，代为办理上述房地产权证的领取、挂失、更改、补办以及房地产权证的密码领取、更改、补办；3、代为办理上述房屋房地产权过户登记手续；4、收取一切售房款项（包括贷款）；5、代为办理本人以及本人家庭成员名下住房情况申报表、个人住房房产税认定申报表、个人住房房产税认定通知书等文件并领取相关查询结果；代为缴纳税费以及相关费用；6、办理交房事宜（包括水、电、煤气、电信、有线电视、物业维修基金过户等手续）；7、办理提前还贷事宜；8、领取贷款结清证明、他项权证、房地产权证；9、办理抵押注销登记手续；10、协助购买方办理购房按揭贷款手续；11、与售房相关的一切事宜。受托人在其权限范围内依法所作的一切行为签署的一切文件，委托人均予以承认。2013年8月，上海市宝山公证处对前述委托书出具公证书。
2015年5月30日，董琦雯代倪桑（出卖方、甲方）、尹蓓琪（买受方、乙方）与上海云房数据服务有限公司（居间方、丙方）签订《居间协议》及附件《房地产买卖协议》，约定，尹蓓琪向倪桑购买系争房屋，总房价款人民币（以下币种均为人民币）436万元。房地产买卖协议第1.2条约定：签订买卖合同示范文本：为办理交易过户手续之需，双方同意于本协议签署后2015年6月15日前往丙方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。首期转让款：180万元。第二期转让款：175万元。其他房价款：2015年7月15日之前支付80万元。双方另约定交房日期，交房当日支付尾款1万元。房地产买卖协议第三条约定，违约责任：本协议生效后，甲乙双方应全面履行。如任何一方未按本协议约定履行，每逾期一日，应当按照本协议第1.1条所述总房价款的万分之五支付违约金，逾期超过十天或经另一方书面催告后仍不履行的，守约方有权要求继续履行本协议或单方解除本协议，守约方选择继续履行的，违约方应按每逾期一日按照本协议第一条第4款所述总房价款万分之五的支付违约金的标准支付违约金，直至相关义务履行完毕；守约方选择解除本协议的，违约方应按照本协议第1.1条所述总房价款的20%向守约方支付违约金。
2015年5月30日，董琦雯出具收款收据，确认收到尹蓓琪购买系争房屋的定金6万元。
2015年8月7日，尹蓓琪诉至原审法院，要求解除双方间的房地产买卖协议，倪桑返还定金6万元，并支付违约金218，000元（合同约定的违约金标准为合同总价的20%，尹蓓琪现自愿调整到合同总价的5%）。倪桑遂提起反诉要求，解除双方间的房地产买卖协议，尹蓓琪支付倪桑违约金27万元（其中包括没收定金6万元）。
原审审理中，尹蓓琪为证明己方主张，向原审法院提供下列证据：
1、落款为2015年6月19日的催告函，证明尹蓓琪催告董琦雯于2015年6月23日前签订上海市房地产买卖合同。
2、落款为2015年6月23日的催告函，证明上海云房数据服务有限公司催告董琦雯于2015年6月25日前签订上海市房地产买卖合同。
3、申请朱美娣出庭作证，朱美娣的证人证言的主要内容为，其是系争房屋交易的业务员。签订房地产买卖协议时，尹蓓琪与董琦雯定好，房屋总价436万元，首付款180万元在2015年6月15日前支付，倪桑拿到这笔钱后可以先用于自购房屋；第二笔房款80万元在2015年7月15日前支付，倪桑拿到这笔钱后应当用于归还系争房屋上原有的抵押贷款；第三笔房款175万元在2015年11月30日前付清，该笔款项中包括贷款，贷款不足部分现金补足；尾款1万元在交房当日支付。由于系争房屋上有两个银行的抵押贷款，需要倪桑先行去银行预约还款时间、办理注销抵押，此后尹蓓琪才可以申请办理银行贷款，故房地产买卖协议上没有写明房屋过户时间。尹蓓琪在签订居间协议时表示，最终可能以尹蓓琪或其女儿的名义签订上海市房地产买卖合同，董琦雯当时是同意的。且董琦雯还签订了佣金确认书，同意由倪桑支付中介费2万元。2015年6月15日前，尹蓓琪与董琦雯曾在中介公司谈过一次，当天原本准备由尹蓓琪的女儿与倪桑签订上海市房地产买卖合同，但由于董琦雯提出中介费不支付了，故没有正式签约。2015年6月15日，董琦雯及倪桑的代理律师柏新祥均在场，董琦雯提出2万元中介费不支付、并提出所有房款在8月1日前要付清，尹蓓琪提出可以稍微分担一点中介费、但对付款条件不同意，双方没有谈成。尹蓓琪提出，可以以自己或其女儿的名义买房。柏新祥提出，房地产买卖协议上没有写明过户时间和交房时间，故买卖协议应当作废。当天下午三点左右，柏新祥接了个电话就走了，董琦雯也跟着走了，当天双方不了了之。此后，买卖双方还曾去派出所进行过调解，方案是中介公司不追究上下家任何人的责任，上家向下家返还定金，但下家不能通过其他中介购买系争房屋。谈好后，由朱美娣草拟了解约协议。但柏新祥表示格式不规范，要求重新打印格式。第二天，朱美娣打印好格式后再次发给董琦雯，董琦雯就再也联系不上了。
倪桑对上述证据发表如下质证意见，对于证据1、2不予认可，倪桑及董琦雯均未收到过相关催告函。对于证据3，因中介公司与尹蓓琪存在利害关系，故对证人证言不予认可。2015年6月13日，董琦雯并非去签订上海市房地产买卖合同，而是去中介公司谈中介费，当天尹蓓琪并未提出过由其女儿购买房屋，当天中介费没有谈成，但董琦雯并没有提出由尹蓓琪负担中介费。2015年6月15日，尹蓓琪提出，其名下有两套房屋，且要由其女儿贷款，故要求由其女儿名义购买系争房屋。当天下午三点多，尹蓓琪明确表示自己肯定无法购买，故董琦雯认为无法谈下去就走了。2015年6月15日，董琦雯并未提出过双方无条件解约。此后去派出所。董琦雯也没有同意中介公司提出的无条件解约的方案。
为证明己方主张，倪桑向原审法院提供下列证据：
1、2015年6月15日当天谈判的录音，证明尹蓓琪提出乙方要换人，如以尹蓓琪的名义买房子就谈不下去；且朱美娣的证人证言与事实不符，倪桑一方并非因柏新祥接了电话就走的，而是因为双方没有谈成，且中介公司当时并未提出过买卖协议作废、返还定金等问题。
2、申请董琦雯出庭作证，董琦雯的证人证言的主要内容为，签订居间协议时，董琦雯从未被告知尹蓓琪是以其女儿的名义购买系争房屋。2015年6月15日，尹蓓琪提出以其女儿名义购买房屋，董琦雯不同意，故双方未谈成；但董琦雯从未提出要加价。
3、申请郁春燕出庭作证，郁春燕的证人证言的主要内容为，郁春燕是董琦雯的朋友，2015年6月15日其陪同董琦雯一起在中介公司，当日买卖双方未能签约是因为尹蓓琪提出要以其女儿名义购房、但董琦雯不同意；尹蓓琪从未提出过，如实在不行可以自己名义购房。
4、申请王志才出庭作证，王志才的证人证言的主要内容为，王志才是董琦雯的朋友，2015年6月15日其陪同董琦雯一起在中介公司，当日买卖双方未能签约是因为尹蓓琪提出要以其女儿名义购房、但董琦雯不同意。但关于中介公司是否偏袒尹蓓琪，因中间王志才几次出去抽烟，故有些事情其也不清楚。
尹蓓琪对上述证据发表如下质证意见，证据1确实是当天的录音，但这仅是片段，且经过了剪辑，存有疑点。签订房地产买卖协议时，董琦雯知道尹蓓琪是以其女儿名义购房。2015年6月15日一开始，尹蓓琪提出要以其女儿名义购买，董琦雯表示卖给尹蓓琪是这个价位，卖给女儿就不是这个价位了。故尹蓓琪提出，那么由尹蓓琪自己来购买吧，之后董琦雯提出有事就走了。故倪桑提供的录音没有录全，且柏新祥在录音中一直在诱导尹蓓琪。对于证据2、3、4不予认可，董琦雯是倪桑的公证委托代理人，郁春燕、王志才是董琦雯的朋友。
原审审理中，尹蓓琪、倪桑一致确认，房地产买卖协议约定的违约金标准为合同总价的20%，现双方均按合同总价的5%向对方主张违约金。无论是谁违约，双方均认可按合同总价的5%计算违约金，且不要求法院调整。尹蓓琪表示，目前系争房屋的房价在460万元左右。倪桑表示，不清楚系争房屋目前的市场价，虽涨价是肯定的，但倪桑并非因为涨价才拒绝签约。
原审法院认为，尹蓓琪与倪桑就系争房屋签订的房地产买卖协议系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应当严格履行。房地产买卖协议约定，双方同意于2015年6月25日前签订《上海市房地产买卖合同》，双方因故未能按时签约，致使双方间的房地产买卖协议未能继续履行，现双方均同意解除买卖协议，原审法院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现本案的争议焦点在于致使合同解除的违约方如何认定。尹蓓琪表示，系倪桑提出要求提高房价故拒绝签约；为证明己方主张，尹蓓琪提供了朱美娣的证人证言予以证明。倪桑表示，不认可朱美娣的证人证言，其从未提出涨价，而是由尹蓓琪提出要更换购房主体，故倪桑不予同意；为证明己方主张，倪桑提供录音及董琦雯、郁春燕、王志才的证人证言。尹蓓琪表示，倪桑提供的录音不全，且对董琦雯、郁春燕、王志才的证人证言不予认可，事实上尹蓓琪此后同意以其名义购房。原审法院认为，虽尹蓓琪主张系倪桑违约并申请中介公司的业务员朱美娣出庭作证，但倪桑对此不予认可，且朱美娣的陈述中确有些与客观事实不符合的情况，且尹蓓琪未能提供其他更为充分的证据证明己方主张，故尹蓓琪关于系倪桑违约的主张，法院难以采信。至于倪桑关于系尹蓓琪违约的主张，倪桑提供的录音确系录音片段，并不能完全、完整地反映出2015年6月15日当天双方谈判的整体经过，故无法证明因尹蓓琪之故无法签约；倪桑申请的三位证人，或为倪桑的委托代理人，或为董琦雯的朋友，在无其他证据予以作证的情况下，证人证言亦不足以证明倪桑的相关主张，法院亦难以采信。综上，尹蓓琪及倪桑提供的证据均不足证明系对方违约，现买卖双方均同意解除买卖协议，出于公平原则的考虑，理应由倪桑向尹蓓琪返还定金6万元。至于尹蓓琪要求倪桑支付违约金的诉讼请求，及倪桑要求尹蓓琪支付违约金的反诉请求，均缺乏事实与法律依据，法院不予准许。
原审法院审理后作出判决：一、解除尹蓓琪与倪桑就上海市宝山区新沪路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的房地产买卖协议；二、倪桑于判决生效之日起十日内，向尹蓓琪返还定金6万元；三、尹蓓琪的其余诉讼请求，不予支持；四、倪桑的其余反诉请求，不予支持。
倪桑不服原审法院判决，向本院提起上诉称：双方签订的房屋买卖合同无法继续履行，主要是因为尹蓓琪欲更换签约主体，倪桑未予同意所致，故合同解除的责任在于尹蓓琪。按约，倪桑有权要求尹蓓琪支付违约金27万元（包括没收定金6万元）。倪桑在原审中提供的录音分为四、五段，这是因为录音本身就是分四、五次录的，这反映了当时的真实情况。尹蓓琪在原审中亦承认该录音中讲话的人就是其本人，而尹蓓琪申请的证人所作的证言及倪桑提供的证人所做的证言均可证明尹蓓琪欲将签约主体变更为其女儿这一事实，故在案证据已充分证明了倪桑的主张，故请求二审法院依法改判，驳回尹蓓琪在原审中的诉讼请求，支持倪桑在原审中的反诉请求。
被上诉人尹蓓琪辩称，双方签订的房屋买卖合同无法继续履行主要是因为倪桑要加价，尹蓓琪未予同意所致。倪桑偷偷录音，并采取诱导的方式让尹蓓琪回答问题，且倪桑提供的录音仅是片段并不完整，故不能被采信，而倪桑方的证人均是倪桑的代理人或朋友，与倪桑有利害关系，其证言亦不应当被采信。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为：当事人双方签订的房地产买卖协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。现因故双方无法签订《上海市房地产买卖合同》，均同意解除房地产买卖协议，可予以准许。关于房地产买卖协议解除的责任在于哪一方，双方均认为系对方原因导致双方无法签订《上海市房地产买卖合同》，然双方提供的证据均不足以证明各自的主张。倪桑上诉称其提供的证据足以证明尹蓓琪欲更换签约主体导致双方未能签订《上海市房地产买卖合同》，但倪桑提供的录音仅系录音片段并不能完全反映2015年6月15日双方谈判的全部过程。而倪桑申请的三位证人，或为倪桑卖房的委托代理人，或为代理人的朋友，证人证言的证明效力偏低。故本院对倪桑的上诉理由不予采信。鉴于双方均同意解除买卖协议，原审法院出于公平原则的考虑，判令倪桑返还尹蓓琪定金6万元并无不当。原审法院依据查明的事实作出的判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1，300元，由上诉人倪桑负担。
本判决为终审判决。
法官助理徐晨
审 判 长 丁康威
审 判 员 徐 江
代理审判员 俞 璐
二〇一六年二月二十五日
书 记 员 薛凤来
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……