北京市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京民终528号
上诉人（原审原告）：天津津铁路华运输服务有限责任公司，住所地天津市河北区狮子林大街与金纬路交口鸿基公寓1-1-601。
法定代表人：尤庆信，总经理。
委托诉讼代理人：张欣言，北京群益律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：河北信投集团资产管理有限公司，住所地河北省石家庄市新华区联盟路699号。
法定代表人：孟线觉，董事长。
委托诉讼代理人：武现臣，北京市银奥律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵焱，北京市银奥律师事务所律师。
原审被告：天津鸿基恒业房地产开发有限公司，住所地天津市天津开发区欣园新村5门603室。
法定代表人：芦治勋。
上诉人天津津铁路华运输服务有限责任公司（以下简称津铁路华运输公司）因与被上诉人河北信投集团资产管理有限公司（以下简称信投资产公司）、原审被告天津鸿基恒业房地产开发有限公司（以下简称鸿基恒业开发公司）案外人执行异议之诉一案，不服北京市第二中级人民法院（2016）京02民初77号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人津铁路华运输公司的委托诉讼代理人张欣言，被上诉人信投资产公司的委托诉讼代理人武现臣、赵焱到庭参加诉讼。原审被告鸿基恒业开发公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。
津铁路华运输公司的上诉请求：一、撤销一审判决。二、改判立即停止对位于天津市河北区狮子林大街与金纬路交口鸿基公寓1-1-601、2-底商-1的强制执行，并解除查封措施。三、判令信投资产公司、鸿基恒业开发公司承担一、二审的全部诉讼费用。
津铁路华运输公司的上诉理由，一审法院适用法律错误，津铁路华运输公司于法院查封前与鸿基恒业开发公司签订了《天津市商品房买卖合同》，已经履行了付款义务并实际占有诉争房屋，津铁路华运输公司无任何过错。
信投资产公司辩称，津铁路华运输公司提出的停止对抵押财产的执行没有事实和法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
津铁路华运输公司向一审法院起诉请求：一、停止对位于天津市河北区狮子林大街与金纬路交口鸿基公寓1-1-601、2-底商-1的强制执行，并解除查封措施。二、由信投资产公司承担诉讼费用。
一审法院认定事实：2003年12月3日，津铁路华运输公司作为买受人与鸿基恒业开发公司作为出卖人签订编号分别为2001-02932和2001-02933的《天津市商品房买卖合同》两份。其中，编号为2001-02932的《天津市商品房买卖合同》约定：商品房座落：天津市河北区狮子林大街与金纬路交口鸿基公寓2-底商-1，用途底商，建筑面积380.76平方米；商品房价款为200万元；鸿基恒业开发公司于2003年11月30日前将商品房交付津铁路华运输公司；津铁路华运输公司按分期付款方式支付购房款，其中于2003年11月17日支付该商品房房款100万元，余款于2004年6月30日之前一次支付给鸿基恒业开发公司；商品房竣工验收合格后，鸿基恒业开发公司须在30日内办理房屋所有权初始登记，初始登记完毕后，鸿基恒业开发公司应在180日内，及时协助津铁路华运输公司办结房屋所有权转移登记，鸿基恒业开发公司未按时办理房屋所有权初始登记或未在约定期限内协助津铁路华运输公司办结房屋所有权转移登记的，合同继续履行，鸿基恒业开发公司应向津铁路华运输公司支付违约金等。编号为2001-02933的《天津市商品房买卖合同》约定：商品房座落：天津市河北区狮子林大街与金纬路交口鸿基公寓1-1-601，用途非住宅，建筑面积832.16平方米；商品房价款为2935860元；该合同的其他内容如交房日期、付款方式、办理房屋产权登记等内容与前述合同内容一致。该两份合同实际履行中，鸿基恒业开发公司于2004年年初向津铁路华运输公司实际交付了房屋，津铁路华运输公司亦向鸿基恒业开发公司支付了部分购房款。其中，2003年11月3日和2003年12月3日，津铁路华运输公司分两次共计支付鸿基恒业开发公司200万元；2004年4月21日，津铁路华运输公司向鸿基恒业开发公司支付245万元。
2004年6月9日，津铁路华运输公司与鸿基恒业开发公司签订《商品房买卖合同之补充协议》，约定：鉴于1、鸿基恒业开发公司为向银行办理贷款，分别将鸿基公寓甲座六层、丙座底商B室抵押给银行并办理抵押登记；2、鸿基恒业开发公司未告知上述房屋已经抵押的事实，将抵押房屋作为合同标的物（鸿基公寓1-1-601及鸿基公寓2-底商-1）于2003年12月3日与津铁路华运输公司签订两份《天津市商品房买卖合同》，商品房价款分别为2935860元、2000000元，共计4935860元；3、甲乙双方约定津铁路华运输公司首期支付房款2000000元（两份合同各1000000元），并又约定鸿基恒业开发公司为津铁路华运输公司办妥房屋产权登记后，津铁路华运输公司将余款2935860元一次性付清；4、津铁路华运输公司实际已付房款4450000元，比约定多付2450000元；双方约定：一、鸿基恒业开发公司尽快办理解除对银行的抵押手续，为津铁路华运输公司办理所购房屋的产权证，当银行提出对津铁路华运输公司所购房屋行使优先受偿权时，由鸿基恒业开发公司负责；二、鸿基恒业开发公司应当于2004年8月31日前返还津铁路华运输公司多付的房款2450000元，待鸿基恒业开发公司为津铁路华运输公司办妥房屋产权登记后，津铁路华运输公司将余款2935860元一次性付清；三、鸿基恒业开发公司以其自有财产鸿基公寓地下车库为本协议第二条所述的返还债务及津铁路华运输公司所购房屋被银行行使优先受偿权后的追偿权设立抵押担保，抵押期限直至津铁路华运输公司取得所购房屋的产权证止，该抵押登记至迟应于2004年8月31日前办妥抵押登记等。但该合同签订后，鸿基恒业开发公司并未依约履行向津铁路华运输公司返还多付的购房款及办理地下车库的抵押登记手续等各项义务。
津铁路华运输公司接收涉案房屋后，将鸿基公寓2-底商-1出租给商户，将鸿基公寓1-1-601作为己方办公用房使用，并按时交纳了与房屋有关的物业费用，向税务部门缴纳了土地税、房产税。至本案诉讼前，津铁路华运输公司一直实际占有并使用涉案房屋。
另，根据（2008）二中民初字第16566号民事判决书，查明：2002年7月30日，银行作为贷款人，鸿基恒业开发公司作为借款人，签订2002年开发字第025号、026号《借款合同》，约定银行向鸿基恒业开发公司提供金额分别为120万元、760万元的贷款，用途为借新还旧；2002年8月21日，双方又签订了2002年开发字第033号《借款合同》，借款金额为1250万元。为担保该三份《借款合同》的履行，鸿基恒业开发公司分别与银行签订2002年开发字第025号、026号、033号《抵押合同》，以其开发的房产提供抵押担保，其中2002年开发字第026号《抵押合同》载明的抵押物为：天津市河北区狮子林大街鸿基公寓甲座第5层、第6层，2002年开发字第033号《抵押合同》载明的抵押物为天津市河北区狮子林大街鸿基公寓甲座地下室、丙座底商B室等，包括涉案房屋在内。上述抵押物分别于2002年8月、9月向天津市房地产产权市场管理处办理了抵押登记，并由该处颁发了津房津他抵字第000001515号、第000001510号、第000001532号《房地产抵押权证明书》，该证明书载明：抵押权人为银行；抵押人为鸿基恒业开发公司；房产坐落于天津市河北区狮子林大街鸿基公寓等；具体范围包括涉案房屋在内等。此后，银行依约向鸿基恒业开发公司发放了贷款，但鸿基恒业开发公司未能依约履行还款义务。2004年6月28日，银行与中国信达资产管理公司北京办事处（以下简称信达资产北京办）签订《债权转让协议》，将上述《借款合同》项下债权转让给信达资产北京办，并有效通知了债务人鸿基恒业开发公司。2004年11月29日，信达资产北京办又与中国东方资产管理公司北京办事处（以下简称东方资产北京办）签订《债权转让协议》，将上述《借款合同》项下债权转让给东方资产北京办，亦有效通知了债务人鸿基恒业开发公司，至此东方资产北京办成为合法债权人。此后，因鸿基恒业开发公司未能继续偿还借款，东方资产北京办诉至北京市第二中级人民法院（以下简称二中院）。诉讼中，应东方资产北京办的申请，二中院对鸿基恒业开发公司裁定采取财产保全措施，其中包括对涉案房屋采取查封措施。经审理，二中院于2008年12月19日作出判决：一、鸿基恒业开发公司于该判决生效后十日内向东方资产北京办偿还借款本金2120万元并支付利息；二、东方资产北京办对其与鸿基恒业开发公司签订的《抵押合同》中所涉抵押房产在抵押担保范围内享有优先受偿权。该判决生效后，东方资产北京办申请强制执行，二中院于2009年2月24日以（2009）二中执字第00582号案件立案执行。
在该案执行过程中，二中院于2015年5月15日作出（2015）二中执异字第00581号执行裁定书。查明：东方资产北京办与中信资产管理有限公司签署编号为第7号的《资产转让协议》，约定由中信资产管理有限公司受让东方资产北京办对鸿基恒业开发公司所享有的根据（2008）二中民初字第16566号民事判决所确定的债权及全部从权利，2011年7月1日，东方资产北京办与中信资产管理有限公司在《金融时报》上发布债权转让暨债务催收公告，通知债务人鸿基恒业开发公司上述转让行为。2011年7月5日，中信资产管理有限公司与中国长城资产管理公司呼和浩特办事处签署编号为第7号的《资产转让合同》，约定由中国长城资产管理公司呼和浩特办事处受让中信资产管理有限公司对鸿基恒业开发公司所享有的上述债权及全部从权利，同日，中信资产管理有限公司与中国长城资产管理公司呼和浩特办事处在《金融时报》上发布债权转让暨债务催收公告，通知债务人鸿基恒业开发公司上述转让行为。2014年11月26日，中国长城资产管理公司呼和浩特办事处与信投资产公司签订编号为3号的《资产转让合同》，约定由信投资产公司受让中国长城资产管理公司呼和浩特办事处对鸿基恒业开发公司所享有的上述债权及全部从权利，中国长城资产管理公司呼和浩特办事处与信投资产公司并于2014年12月6日在《金融时报》上发布债权转让暨债务催收公告，通知债务人鸿基恒业开发公司上述转让行为。二中院基于以上事实，根据信投资产公司提出的变更申请执行人的请求，裁定（2009）二中执字第00582号案件的申请执行人变更为信投资产公司。
此后，上述案件实际执行过程中，津铁路华运输公司向二中院提出执行异议。2015年12月17日，二中院作出（2015）二中执异字第01407号执行裁定书，裁定驳回案外人津铁路华运输公司提出的执行异议。
一审法院认为：2002年7月、8月间，因鸿基恒业开发公司向银行借款，将包括涉案房屋在内的鸿基公寓房产作为抵押物抵押给银行，来保证债务清偿。根据《天津市房地产抵押权证明书》的记载，银行就涉案房屋设定抵押权的时间分别为2002年8月16日和2002年9月2日。此后，2003年12月3日，鸿基恒业开发公司将已设定抵押权的涉案房屋向津铁路华运输公司出售，从鸿基恒业开发公司与津铁路华运输公司签订的《商品房买卖合同之补充协议》内容可以看出，津铁路华运输公司在该合同签订之时即2004年6月9日已得知其购买的涉案房屋上设定有抵押权的事实。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，鸿基恒业开发公司向津铁路华运输公司出售涉案房屋的行为，违反了上述法律规定。而津铁路华运输公司提出其依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和第三十一条规定请求停止执行，但涉案房屋之上设定有抵押权，其转让受到法定限制且津铁路华运输公司并未支付全部房屋价款，不符合该规定适用的条件。津铁路华运输公司虽然在（2008）二中民初字第16566号民事判决的强制执行程序开始之前，购买并实际占有、使用涉案房屋，但自2004年6月9日开始，其已经知道涉案房屋设定有抵押，不能顺利办理房屋产权登记，并未采取相应补救措施防止己方损失扩大，直至2015年9月其接到二中院执行通知。对目前津铁路华运输公司对涉案房屋所享有的办公、出租底商等使用权，与信投资产公司在金钱债权案件中对特定标的物实现合法的担保物权之间的冲突，津铁路华运输公司负有一定过错。因此，一审法院认为，津铁路华公司仅系其与鸿基恒业开发公司所签购房合同的合同债权人，并非涉案房屋的所有权人，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，一审法院认定津铁路华运输公司对涉案房屋享有的权利并不优先于信投资产公司的权利，因此，津铁路华运输公司的权利不能排除法院对涉案房屋的执行。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条，《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决驳回津铁路华运输公司的诉讼请求。
二审审理期间，津铁路华运输公司提交2016年交纳物业费、税费的票据。信投资产公司对证据的真实性无异议，认为上述证据不能证明津铁路华运输公司有阻止法院执行房产的权利。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案为津铁路华运输公司就涉案房屋提出停止强制执行的案外人执行异议之诉。涉案房屋设定抵押权的时间分别为2002年8月16日和2002年9月2日，该抵押事实已经生效的民事判决确认，且判决写明债权人对包括案涉房产在内的抵押房产在抵押担保范围内享有优先受偿权。津铁路华运输公司虽提供其与鸿基恒业开发公司订签的购房合同及房屋的缴费、入住证明，但本案诉争房屋的抵押权设定在先，商品房买卖合同签订在后，津铁路华运输公司与鸿基恒业开发公司达成的合意并未产生物权变动的效力，涉案房屋仍登记于被执行人鸿基恒业开发公司名下，津铁路华运输公司所提异议不能产生对抗生效民事判决所确定的物权效力及法律文书的强制执行效力。
综上所述，津铁路华运输公司的上诉理由不成立，其上诉请求，本院不予支持。一审法院关于津铁路华运输公司对涉案房屋享有的权利并不优先于信投资产公司的权利，从而不能排除法院对涉案房屋执行的相关认定符合法律规定，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条之规定，缺席判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费70元，由天津津铁路华运输服务有限责任公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 李淑莱
审判员 王 肃
审判员 张 力
二〇一七年三月七日
书记员 王 峥