河南省郑州市二七区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二七民二初字第2788号
原告马林云，女，汉族，1977年2月6日生，住郑州市金水区。
委托代理人崔瑞兴、高丽，河南金色世纪律师事务所律师。
被告冯保山，男，汉族，1981年10月10日生，住河南省濮阳县。
被告李彦敏，女，汉族，1982年10月27日生，住河南省濮阳县。
原告马林云诉被告冯保山、李彦敏借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告马林云的委托代理人崔瑞兴到庭参加了诉讼，被告冯保山、李彦敏经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马林云诉称，2014年7月29日，原告与案外人杨慧玲分别借给被告冯保山人民币15万元与人民币10万元，约定月利率18‰，期限至2015年1月28日，被告李彦敏、程京京与郑州海洋投资管理有限公司为上述借款提供连带责任保证。到期后，被告未如约归还借款。经原告与被告冯保山、案外人杨慧玲协商，杨慧玲将其享有的债权转让给原告，原告遂与被告冯保山于2015年2月2日新签订《借款合同》与《郑州市房产抵押合同》，约定借款期限为2015年2月2日至2015年5月2日，逾期按照同期银行贷款利率的四倍计算利息，并办理了房产抵押登记，现该合同已到期，被告冯保山未依约还款，被告冯保山与李彦敏系夫妻关系。为维护合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、由被告冯保山、李彦敏共同偿还原告借款本金250000元整；并以250000元为基数，以银行同期贷款利率的四倍支付自2015年5月3日至实际还款日的利息；并由被告承担原告实现债权的一切费用；2、原告就被告冯保山提供的抵押物（房产证号为郑房权证字第××号房屋）拍卖、折价、变卖等变价所得款项享有优先受偿权；3、本案诉讼费用由二被告承担。
被告冯保山、李彦敏未答辩，未向本院提交证据。
经审理查明，2014年7月29日，原告马林云、杨慧玲向冯保山提供借款共计25万元（马林云提供15万元，杨慧玲提供10万元），当日，冯保山出具借条一份并以现金形式支付了前三个月利息13500元。2015年2月2日，杨慧玲与原告签订债权转让协议，将上述10万元债权转让给原告，转让债权包括主债权及利息，并向原告出具收据一份。同日，冯保山（甲方、抵押人）与原告（乙方、抵押权人）签订了借款合同和抵押合同对上述债权转让事实予以确认。合同约定：甲方向乙方借到人民币（现金）25万元整；借款期限自2015年2月2日至2015年5月2日止（实际起始日以实际支付日为准）；甲方自愿将自由的位于管城××区航海东路××楼××号的房产（房屋所有权证号：郑房权证字第××号，建筑面积为148.45平方米）抵押给乙方，作为甲方此次借款的抵押物；甲方承诺自己不属于社会低保对象和社会低保人员，保证能自行解决在抵押房产执行后的居住问题，甲方保证所抵押房产并非其抚养家属的生活必需品，不得以此上理由抗辩合同签订地有管辖权的人民法院对该抵押房产的执行；甲方不按借款合同使用借款，乙方有权收回全部借款，并加收合同违约金；甲方如到期不还借款或不全额归还借款，乙方有权追收借款，并加收合同违约金；借款到期后，甲方未按借款合同约定偿还借款，甲方将按同期银行贷款利率的四倍，对乙方进行赔付利息。该合同甲方处有冯保山签名捺印，乙方处有马林云签名捺印。同日，双方还签订郑州市房地产抵押合同，内容为：为确保2015年2月2日签订的借款合同的履行，甲方（抵押人，即冯保山）愿意以有权处分，无争议且不在拆迁范围内的房地产抵押，乙方（抵押权人，即马林云）经实地勘验，在充分理解其权属状况及使用与管理现状的基础上，同意接受甲方的房地产抵押；根据主合同，双方确认被担保主债权的数额人民币25万元，债务人履行债务的期限自2015年2月2日至2015年5月2日；抵押房地产状况：所有权证号1401129104，房屋坐落于管城××区航海东路××楼××号；本次房地产抵押所担保的范围，主债权项下的金额及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的一切费用；甲方将房屋抵押给乙方时，该房屋所分摊或占用范围内的土地使用权一并抵押给乙方；在本合同签订后，甲、乙双方应当持本合同及其他必要的证明文件，到郑州市房产管理部门办理抵押房产的登记手续；债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押房产折价或者以拍卖、变卖该抵押房产所得的价款优先受偿。马林云、冯保山分别在该合同抵押权人和抵押人处签名捺印。2015年2月4日，郑州市住房保障和房地产管理局为原告颁发郑房他证字第15030137**号房屋他项权证，确认原告针对上述房产余额享有抵押权。在借款合同约定的还款期限到期后，冯保山未按照约定偿还借款本金及利息，故原告诉至法院。
另查明，冯保山、李彦敏于2003年12月1日在濮阳县民政局办理婚姻登记手续，该二人系夫妻关系。
上述事实，有2014年7月29日冯保山出具的借条、中国工商银行汇款凭证、中国银行汇兑支付往账凭证、2015年2月2日杨慧玲与原告签订的债权转让协议及杨慧玲向原告出具的收到债权转让金10万元的收据、2015年2月2日原告与冯保山签订的借款合同与郑州市房地产抵押合同、郑房他证字第15030137**号房屋他项权证、冯保山与李彦敏结婚证复印件及该二人婚姻登记记录证明及原告当庭陈述等证据在卷佐证。
本院认为，合法的借贷关系受法律保护。本案中，冯保山向原告、杨慧玲借款的事实，有证据予以证实，双方借贷关系事实清楚、证据充分。根据原告提交的证据及当庭陈述，原告与杨慧玲于2014年7月29日向冯保山足额交付了借款本金250000元，冯保山于当日支付了前三个月利息13500元，该行为虽然符合双方约定，但借款合同为实践性合同，借贷双方关于利息的约定实质上是借款人因实际使用贷款人资金而在双方之间形成的债的关系，本案中双方约定预先支付利息的行为，使借款方实际取得的借款数额低于预定数额，属于合同法禁止的预先扣除利息的行为，被告冯保山应以其实际得到的借款数额归还本金及利息，另，在2014年7月29日冯保山向原告及杨慧玲出具的借条上，并未约定借款利息和还款时间，故该笔借款应视为无息，原告与冯保山在2015年2月2日重新签订的借款合同虽然确认原告出借金额为25万元，但其中原告已扣除的13500元被告并未实际收到，该数额不应计算为原告出借本金，原告称该数额已经原告与冯保山重新签订合同确认，且不超过以236500元为基数年息24%的范围，故应计入本金的诉讼意见，本院不予支持，本院确认冯保山现欠原告的借款本金为236500元。该借款发生在二被告婚姻关系存续期间，根据法律规定，债权人就夫妻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。本案被告未举证证明本案债务具有不应作为夫妻共同债务处理的情形，故对于原告主张二被告共同偿还所负债务的诉讼请求，本院予以支持。
2015年2月2日，由杨慧玲将上述对冯保山享有的10万元债权转让给原告，原告在接受该债权后，当日与冯保山签订借款合同与抵押合同，该借款合同内容能与债权转让协议相互印证，冯保山在签订该协议时，应当已明知杨慧玲将债权转让给马林云的事实，本院据此确认马林云在接受该债权后，已经通知了债务人冯保山，该债权转让行为合法有效。
关于原告主张的逾期还款利息，根据双方于2015年2月2日签订的借款合同，双方约定“借款到期后，甲方未按借款合同约定偿还借款，甲方将按同期银行贷款利率的四倍，对乙方进行赔付利息”，该合同约定的还款期限为2015年5月2日，故原告主张二被告自2015年5月3日起按照上述利息标准支付逾期还款利息符合法律规定，本院予以支持，但该利息的支付基数应为236500元而非250000元。
该借款合同中被告冯保山将自己名下位于郑州市管城××区航海东路××楼××号房产（房屋所有权证号：郑房权证字第××号）第一次抵押后的余值二次抵押给原告，并办理了他项权利证书，原告就该套房产的折价或拍卖、变卖所得价款在抵押登记在先的抵押权人受偿后的余额享优先受偿权。
原告马林云支出的律师代理费、诉讼费等为其实现债权所发生的费用，其要求被告承担符合双方合同约定，但律师代理费因原告没有提供相关票据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第八十一条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百条、第二百零六条、第二百零七条、第二百一十条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十二条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条，《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百四十一条之规定，判决如下：
被告冯保山、李彦敏于本判决生效之日起十日内偿还原告马林云借款236500元并以未偿还本金为基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍支付自2015年5月3日起至款项实际偿付完毕之日止的债务利息。
原告马林云对被告冯保山提供抵押担保的冯保山名下位于郑州市管城回族区航海东路869号9号楼26层2603号（房屋所有权证号：郑房权证字第××号）房产的折价或拍卖、变卖所得价款在抵押登记在先的抵押权人受偿后的余额享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5196元、公告费260元，由原告马林云承担349元，余款5107元由被告冯保山、李彦敏承担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
审 判 长 韦亚磊
人民陪审员 芦爱梅
人民陪审员 蒋成梅
二〇一六年五月十三日
书 记 员 刘彦娟