江苏省宿迁市宿城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）苏1302执异45号
异议人（被执行人）宿迁市苏城置业有限公司，组织机构代码68832460-0，住所地宿迁市宿城区汇金大厦一单元503室。
法定代表人刘素云，该公司执行董事。
委托代理人王峰，江苏苏沪律师事务所律师。
申请执行人张先利，女，1976年1月25日生，汉族，住宿迁市宿豫区。
申请执行人张先凤，女，1974年12月11日生，汉族，住宿迁市宿城区。
本院在执行申请执行人张先利、张先凤申请执行被执行人宿迁市苏城置业有限公司（下称苏城公司）商品房预售合同纠纷一案过程中，因被告苏城公司未履行生效判决确定的义务，本院委托江苏金宁达房地产评估有限公司（下称金宁达评估公司）对被执行人苏城公司名下的位于宿城区渔市口南侧的汇金大厦432号房产进行了评估，后被执行人对金宁达评估公司作出的（江苏）金宁达（2016）（房估）（司法鉴定）SQ021号《房地产估价报告》提出异议。后本院依法组织苏城公司、张先利、张先凤、金宁达评估公司进行了听证，并组成合议庭对该执行异议进行了审查,现已审查终结。
异议人苏城公司称：1、本次评估对象建筑面积96.16平方米，属于商业用房和商业用地，目前已经具备办理房产证和土地证条件。小区300多户业主已经有100多户领取了房产证。涉案房屋只是因为被保全，且暂无产权人，才未办理房产证和土地证。2、涉案房屋属于一类甲等地区，属于宿迁市实验小学和宿迁中学的“示范区”，属于宿迁市幸福路商业街区域，西邻人民商场、北临苏宁广场商业圈，商业前景良好。评估公司仅评估单价为7091元/平方米，仅和金鹰广场住宅销售价格均等，根本没有显示其商业价值。3、315、316、322、323、326、328、332、334号商铺总价值为10050705元，按照不到一半的价格抵押保障所欠规划局的不到300万元的规划费，故该部分商铺的销售备案价格不能作为司法鉴定的参考依据。4、物价局核准的销售价格约16500元/平方米，远远高于鉴定公司的评估价格。5、备案的价格：315号单价为16549元、316号单价为15559元、322号单价为16351元、323号单价为14001元、326号单价为14749元、328号单价为14812元、332号单价为14992元、334号单价为14929元。6、法院已经执行完毕的和解单价为12000元。综上，金宁达评估公司鉴定程序违法，采用最低价格作为实例比较是不公平，不公正的。请求对涉案房屋重新委托评估。
金宁达评估公司述称：一、我们秉承独立、客观、公正、合法的原则，严格遵循估价规范，履行必要的估价程序，形成公允的估价意见。二、估价结果的价值类型是市场价值，市场价值即估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。该价值并不代表估价对象在涉及产权变动时的实际交易价格，亦非预期（未来）的交易价格。三、估价结果仅为法院把估价对象推向市场，进行处置提供价值参考依据，而非实际成交价格。实际成交价格是基于估价对象的市场价值，但受交易双方掌握市场信息水平、谈判能力、交易动机、交易方式、变现速度、款项支付方式、税费承担方式等因素影响，实际成交价格可能大于市场价值或低于市场价值。四、对于搜集到的交易信息，我们需要根据房地产市场状况结合估价对象进行分析判断，对于异常的交易信息我们不采用，只是作为分析判断的参考，在此次估价活动中，如果我们选用了315等8套的交易价格作为估价案例，那么估价对象的估价结果远低于现在的估价结果。我们的估价结果仅为法院把估价对象推向市场，进行处置提供价值参考依据的起始价值，而非实际成交价格。市场是检验价格的最好平台，淘宝司法拍卖网https://sf.taobao.com/sf_item/528254520499.htm?spm=a21
3w.7398504.paiList.24.KkcikT）汇金大厦209号商铺，以6768元/m2挂牌销售仍然流标。说明涉案房屋的市场认可度较低。
五、本次评估我们采用的交易信息来源于宿迁市住建局房管处。对于搜集到的信息，我们根据估价对象实体状况，结合价值时点房地产市场状况，对搜集到的可比案例进行了可比性分析判断，最终选取汇金大厦1层商铺34号、3层商铺307号、3层商铺331号三个交易信息作为本次评估可比案例。上述选取的案例并不属于异议方所列示的异常交易信息范围。我们对所选用的可比实例，按照房地产估价规范比较法评估步骤，对估价对象与可比实例进行因素修正，得出比准结果，进而确定估价对象在价值时点的市场价值。综上，我们选用估价方法正确、案例选用合理、评估过程科学，我们对估价对象市场价值评估结果客观、公正。
申请执行人张先利、张先凤辩称称：该房屋所处的位置不好，采光也不好，评估公司评估报告没有问题，评估的价格我们认为还是偏高的，请求驳回异议人的异议请求。
本院审查查明：张先利、张先凤诉苏城公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年4月5日作出（2014）宿城民初字第1952号民事判决书，判决：苏城公司于判决生效后十五日内给付张先利、张先凤266166元及违约金（以1091800元为基数，自2013年7月1日起至实际交付之日止，按日万分之三计算）。案件受理费7087元，保全费3020元，合计10107元，由苏城公司负担。后苏城公司不服该判决向宿迁市中级人民法院提起上述，后又申请撤回了上诉。宿迁市中级人民法院于2015年10月30日制作（2015）宿中民终字第01487号民事裁定书，裁定准予苏城公司撤回上诉。后苏城公司未履行（2014）宿城民初字第1952号民事判决，张先利、张先凤向本院申请强制执行。本院于2015年12月10日立案执行【（2015）宿城执字第3466号】。执行期间，本院委托金宁达评估公司对苏城公司名下未销售的位于宿迁市宿城区汇金大厦432号商铺的市场价格进行评估。2016年2月24日，金宁达评估公司出具（江苏）金宁达（2016）（房估）（司法鉴定）SQ021号《房地产估价报告》，认定：汇金大厦432号商铺在估价时点2016年3月31日的公开市场价值为人民币68.19万元，平均单价人民币7091元/平方米。房地产估价报告送达双方当事人后，苏城公司提出书面异议。
另查明：金宁达评估公司注册资本500万元，经营范围为房地产价格评估、房地产咨询服务。经营期限为2006年2月28日至******。该公司取得的《房地产估价机构资质证书》中载明的资质等级为壹级，有效期为2011年10月13日至2017年10月12日。鉴定人苏苏某唐文芹均系注册房地产估价师，证书有效期截止时间分别为为2017年11月30日和2018年7月13日。
本院认为：金宁达评估公司具有房地产估价机构资质证书，评估人员具有房地产估价师资格，具有合格的评估资质。金宁达评估公司对委估建筑物位置、权益状况、用途、所在区域及商业圈状况、实体状况等进行实地查勘，综合考虑相关因素，遵循估价原则，按照规范要求进行综合测算。评估时对市场比较法与收益法的估价方法进行了分析，并最终确定采用比较法进行评估，其所作出的估价结论客观公正。
金宁达评估公司从宿迁市房管部门调取汇金大厦销售备案价格，并对相关价格进行了全面的评估，并考虑了周围房价的实际状况，最终选用了汇金大厦34、307、331号商铺的销售备案价格作为比较实例，并不违反法律规定，符合相关鉴定程序要求。苏城公司主张金宁达评估公司采用最低价格作为实例比较属程序违法没有事实和法律依据，本院不予采信。苏城公司请求委托其他评估公司重新进行评估的主张，不符合上述规定，本院不予准许。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定如下：
驳回异议人宿迁市苏城置业有限公司对对江苏金宁达房地产评估有限公司作出的（江苏）金宁达（2016）（房估）（司法鉴定）SQ021号《房地产估价报告》所提执行异议。
如不服本裁定，可在本裁定书送达之日起十日内，向本院递交申请复议书，并按对方当事人的人数提出副本，向宿迁市中级人民法院申请复议。
审判长 朱 洋
审判员 沈金龙
审判员 吴雪媛
二〇一六年七月二十七日
书记员 周 建
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