吉林市船营区人民法院民 事 判 决 书（2016）吉0204民初2657号原告：陈宝山，男，汉族，住吉林市船营区。委托诉讼代理人：隋燕飞，系陈宝山妻子，住吉林市船营区。被告：吉林省广泽地产有限公司，住所地吉林市船营区军民路23号。法定代表人：王广会，总经理。委托诉讼代理人：宋建玮，吉林乾华律师事务所律师。原告陈宝山与被告吉林省广泽地产有限公司（下称广泽地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈宝山的委托诉讼代理人隋燕飞、被告广泽地产公司的委托诉讼代理人宋建玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈宝山向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告继续履行合同，并限被告无条件交付原告房屋合法手续；2、请求判令被告即日给付原告因为取得商品房合法产权（无法进行交易）产生的银行同期贷款利息人民币57932元（从2014年2月20日起至2016年9月12日止，逾期31个月，按照银行商品房基础贷款利率5.58%计算）；3、请求判令被告给付原告因未按合同执行缴纳契税、物业维修基金，非法占用契税、物业维修基金导致原告未来一年无法拿到房屋产权证造成的损失22425元（按照银行商品房基础贷款利率5.58%计算12个月）；4、本案包含诉讼费在内的一切相关费用由被告承担。事实和理由：原告与被告系商品房买卖合同关系。原告于2014年2月20日与被告签署了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的商品房一套。合同中对原、被告之间的权利义务进行了详细约定。2014年2月20日，原告将总房款334907元全部支付给被告。原告依据合同中的约定履行了自己作为一个买受人应尽的付款责任。由于被告没有依照《吉林市商品房管理条例》规定执行，造成原告至今无法取得房屋产权证，按照合同第十五条第二款之约定，被告应支付违约金。由于未约定违约金具体金额，请求法院按银行基础贷款利率计算。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，当事人以约定的违约金低于造成的实际损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。原告多次向被告提出按照合同约定支付利息及违约金的合理请求都遭到拒绝。原告在2016年9月1日向被告索要契税发票，对方回复：未缴纳契税返还现金，让原告自己办理房屋纳税。出卖人严重违反买卖合同第十五条的约定。故原告根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，提起诉讼。被告广泽地产公司辩称：一、原告主张要求被告交付房屋合法手续的主张没有事实依据。被告于2016年5月31日通知原告办理房屋权属证书，但原告拒不配合办理。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，办理房屋权属证书的义务主体为预售商品房的购买人，开发商只有协助义务。出卖人有关“权属登记”义务应为备案义务，即“在购买人向主管部门申请办理房屋权属证书前提下，出卖人仅向主管部门提供需由出卖人提供的办理房屋权属证书所需的登记材料的义务”。在本案中出卖人已经于2016年2月2日将办理权属登记需由出卖人提供的资料提交到产权登记机关备案，被告已经按照合同履行了义务。因原告拒不办理导致逾期办证，责任不在出卖人。原告第一项诉请无事实和法律依据。二、原被告签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料交由产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人按买受人已付的房价的百分之一支付违约金。如果认定被告存在违约行为，根据原被告签订的《商品房买卖合同》第十五条，合同中已明确约定违约金。根据《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，合同中约定违约金的，以约定为准，没有约定违约金的，才可参照中国人民银行规定的贷款利息标准计算。因此本案原告要求的按照银行同期贷款利息支付违约金没有法律和事实依据，原告第二项诉请无法律依据。三、原告主张的契税、维修基金，是由于原告在购房时，税务部门和房产部门要求被告代收，但2014年末2015年初有规定上述两部门不再让被告代收了，要求买受人本人缴纳。被告已电话告知原告上述费用需要本人亲自缴纳，并让原告来被告处领回其已交的费用，但原告拒不来办理退费。被告对于原告主张的契税、维修基金同意给予返还，但其主张契税的利息不符合法律规定。首先，原告主张的第三项诉请中的契税利息是预期利息，还没有实际发生，不应当支持；其次，即使是给予其契税的利息，其契税的本金是3353.07元，而不是按照房产总价款来计算。因此原告主张契税的利息计算错误且没有法律依据。四、原告主张违约金低于实际损失没有法律依据。实际损失是实际已经发生的损失，在本案中原告实际损失根本没有发生。综上所述，建议法院驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院评判如下：对原告陈宝山提供的商品房买卖合同及被告提供的商品房买卖合同，真实性本院予以确认；对被告提供的通告无原件，原告有异议，本院不予采信；房屋登记证明，真实性本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年2月21日，陈宝山（买受人）与吉林省广泽地产有限公司（出卖人，下称广泽地产公司）签订商品房买卖合同（合同备案号：1101-20140221-0063、合同编号：47-1810），约定：买受人购买吉林市船营区解放西路88号广泽·紫晶城47号住宅04幢3单元0318178室、建筑面积82.53平方米房屋（房屋坐落文字表述为47号楼3单元18层178号）；房价款按建筑面积计算，每平方米单价为4058元，合计总价为334907元；买受人按贷款方式按期付款，贷款金额189000元。合同并约定了买卖双方其他权利义务，其中第十五条关于产权登记的约定为：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的百分之一向买受人支付违约金。2014年2月20日，陈宝山即交付了全部房价款334907元，广泽地产公司为陈宝山开具了销售不动产统一发票。2014年2月20日，陈宝山并向广泽地产公司交纳了契税3354.07元。2014年3月24日，陈宝山向广泽地产公司交纳了物业维修基金8583.12元。广泽地产公司为陈宝山出具了代收契税及代收物业维修基金的收据。陈宝山购买房屋后，广泽地产公司即交付房屋。2016年2月2日，陈宝山购买的上述房屋具备了办理产权登记的条件，但截至2016年8月，广泽地产公司仍未将代收的契税及物业维修基金代缴至相关税务机关或产权登记机关。2016年8月，陈宝山找到广泽地产公司要求将代收的契税及物业维修基金代缴时，被告知按规定地产公司已不能代缴契税及物业维修基金，须陈宝山本人到税务机关或产权登记机关办理缴纳契税及物业维修基金事宜。至今陈宝山购买的房屋未能办理房屋产权登记。2016年9月，陈宝山诉至法院。本院认为，陈宝山与广泽地产公司之间签订的商品房买卖合同确系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。在陈宝山作为买方履行了交付全部价款的义务后，广泽地产公司未能如约履行办理房屋产权登记的义务，确属违约，应承担违约责任。至于违约金数额，应依合同约定的违约金计算标准，即按陈宝山已付购房款的百分之一计算，广泽地产公司应支付给陈宝山违约金3349.07元。陈宝山要求按照银行基础贷款利率计算违约金无法律依据，本院不予支持。对于陈宝山主张双方合同约定的违约金数额过低于广泽地产公司的违约行为给其造成的实际损失，从而要求法院予以调整一节，陈宝山实际在要求违约方承担约定违约金责任后再承担弥补违约金与损失之间的不足，对此需要守约方即陈宝山负举证责任加以证明损失的发生确实大于违约金的数额所涵盖的范围。本案陈宝山未能提供证据证明其因广泽地产公司的违约行为所造成的损失的实际数额，因此本院对其要求增加违约金的诉请无法支持。关于陈宝山要求广泽地产公司赔偿非法占用契税、维修基金未来一年的损失之主张，其实质仍为逾期办理产权登记的违约损失主张，据上所论，应由陈宝山举证证明该损失的实际发生数额，据原告陈述为尚未发生的损失，无事实依据，本院不予支持。关于陈宝山要求广泽地产公司继续履行合同，并无条件交付陈宝山房屋合法手续之诉请，当事人确应按照约定全面履行自己的义务，并应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务，故本案广泽地产公司应依约继续履行合同，但依照合同约定广泽地产公司关于产权登记应承担的为协助义务，且经庭审查明，广泽地产公司现已不能代缴契税及物业维修基金，具体产权登记事宜须陈宝山本人办理，故本院判令广泽地产公司继续履行合同，协助陈宝山办理房屋产权登记。综上所述，本院对原告合理的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、被告吉林省广泽地产有限公司继续履行与原告陈宝山于2014年2月21日签订的《商品房买卖合同》，协助原告陈宝山办理房屋产权登记；二、被告吉林省广泽地产有限公司于本判决生效之日起三日内给付原告陈宝山违约金3349.07元；三、驳回原告陈宝山的其他诉讼请求。如果被告吉林省广泽地产有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7529.00元由原告陈宝山负担1155.00元（已交纳），被告吉林省广泽地产有限公司负担6374.00元，于本判决生效之日起三日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长  吴 艳代理审判员  邱连彭人民陪审员  李 晶二〇一六年十一月九日代理书记员  杨伊元