安徽省淮南市田家庵区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖0403民初1834号
原告：淮南钱塘盛世物业管理有限公司，住所地安徽省淮南市山南新区西湖春天4栋102室，统一社会信用代码91340400695904179L。
法定代表人：王坤，该公司董事长。
委托诉讼代理人：赵金柱，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：丁秀丽，女，该公司员工。
被告：刘太美，女，1985年6月30日出生，汉族，山东省临沂市人，中专文化，住安徽省淮南市。
委托诉讼代理人：刘伟，淮南市山王镇法律服务所法律工作者。
原告淮南钱塘盛世物业管理有限公司（以下简称钱塘盛世物业公司）与被告刘太美物业服务合同纠纷一案，本院于2018年3月22日立案后，依法适用简易程序，于2018年4月18日公开开庭进行了审理。原告钱塘盛世物业公司的委托诉讼代理人赵金柱、被告刘太美委托诉讼代理人刘伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告淮南钱塘盛世物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告立即给付物业服务费1628元；2.依法判决被告承担违约金586元（1628×3‰×4×30=586元）；3.诉讼等费用全部由被告承担。事实和理由：2011年9月30日，被告刘太美与原告钱塘盛世物业公司下属机构淮南钱塘盛世物业管理有限公司（原名称为淮南市绿城物业管理有限公司）西湖春天物业服务中心签订了《西湖春天前期物业服务协议》。该协议第十四条第（1）项约定：高层住宅及单身公寓1.26元/月/平方米。…第十九条物业服务费每年预交一次，缴费时间为每年第1个月上旬，甲方或物业使用人在约定交费时间内按时交纳…第三十一条约定：甲方违反本协议约定，逾期支付前期物业服务费的，乙方有权要求甲方支付，并按应付金额每日千分之三支付违约金，对于欠费不交纳的，乙方可向项目所在地淮南市人民法院起诉，甲方对物业承租人或者物业使用人迟延交纳物业服务费承担连带支付责任。协议签订后，被告购买的西湖春天小区2#Ａ座803号房屋（建筑面积80.74平方米），自2016年10月1日起至2018年1月31日止，已拖欠物业服务费1628元。后原、被告双方因该物业服务费的交纳等问题发生纠纷，且无法达成一致。原告钱塘盛世物业公司遂诉至法院，请求判如所请。
被告刘太美辩称，变更物业公司未及时告知业主，有照片说明小区物业脏乱差。小区可视电话未维修，车辆乱停乱放等都证明物业不作为。由于原告未尽到物业公司相关权利义务，被告有正当理由拒不缴纳物业费。被告不缴纳物业费是依法行使抗辩权。原告诉请违反相关司法解释的程序性规定。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据原告提供的营业执照、组织机构代码证及工商变更登记信息、《西湖春天前期物业服务协议》，被告提交的照片一组，因原、被告各方均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：
1.原告提交的部分业主物业费交费清单。本院认证意见：该组清单仅能证明涉案楼栋部分业主物业费交费情况，但因其与原、被告物业服务纠纷无直接关联，本院仅对其真实性予以确认。
2.原告提交的图片一组。本院认证意见：该组图片能够证实原告公司物业服务人员日常物业服务的相关情况，对该组证据，本院依法予以确认。
根据当事人陈述及经审理确认的证据。本院认定事实如下：
原告钱塘盛世物业公司系淮南市西湖春天小区物业服务公司，被告刘太美系淮南市西湖春天小区2#Ａ座803室房屋的业主，该套房屋面积为80.74平方米。2011年9月30日，淮南市绿城物业管理有限公司西湖春天服务中心与被告刘太美签订了《西湖春天前期物业管理服务协议》，约定：淮南市绿城物业管理有限公司提供西湖春天小区前期物业管理服务，物业服务管理费高层住宅及单身公寓为1.26元/月/平方米(含电梯、二次供水运行费用)，前期物业服务期限自物业交付之日起至第一届业主委员会成立并与选聘的物业服务企业签订物业服务委托合同之日止等内容。其中，协议第十九条规定物业费每年预缴一次，交纳费用时间为每年第一个月上旬，甲方或物业使用人应在约定交费时间内按时交费；协议第三十二条约定，甲方违反本协议约定，逾期支付前期物业服务费的，乙方有权要求甲方支付，并按应付金额每日千分之三支付违约金，对于欠费不交纳的乙方可向项目所在地淮南市人民法院起诉。后被告刘太美未交纳自2016年10月1日至2018年1月31日的物业费。期间，原告钱塘盛世物业公司曾向被告刘太美催要物业服务费未果，遂诉至本院，要求判如所请。
另查明，淮南市西湖春天小区由淮南盛世钱塘置业有限公司开发建设。2010年8月9日，淮南盛世钱塘置业有限公司与淮南市绿城物业管理有限公司签订了《“西湖春天”小区前期物业管理服务委托合同》，约定由淮南盛世钱塘置业有限公司委托淮南市绿城物业管理有限公司对淮南市“西湖春天”小区进行前期物业管理。后淮南市绿城物业管理有限公司对西湖春天小区提供了前期物业管理服务。2014年10月17日，淮南市绿城物业管理有限公司名称变更为淮南钱塘盛世物业管理有限公司。
本院认为，一、关于原、被告是否存在物业服务合同关系，被告刘太美应否支付物业服务费的问题。
本案中，淮南市绿城物业管理有限公司西湖春天服务中心与被告刘太美签订的《西湖春天前期物业管理服务协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，原、被告均应按照协议约定履行各自义务。现原告钱塘盛世物业公司已对被告刘太美居住的楼房提供了物业服务，被告刘太美作为小区业主在接受了服务后理应按照协议约定履行交纳物业管理服务费的义务。故原告钱塘盛世物业公司要求被告刘太美交纳物业管理服务费1628元的诉讼请求，本院依法予以支持。
关于被告刘太美认为其与淮南绿城物业服务有限公司签订了物业服务合同，其与原告钱塘盛世物业公司没有签订物业服务合同，其不应支付物业费的辩解意见，因淮南市绿城物业管理有限公司已于2014年10月17日名称变更为淮南钱塘盛世物业管理有限公司，钱塘盛世物业公司作为原告主张物业费符合法律规定，故被告刘太美的该项辩解，于法无据，本院依法不予采信。
二、关于原告要求被告支付违约金的诉请是否有事实和法律依据，具体数额如何确定的问题。
关于被告应否支付违约金的问题。本案中，淮南市绿城物业管理有限公司西湖春天服务中心与被告刘太美签订的《西湖春天前期物业管理服务协议》第三十二条约定，甲方违反本协议约定，逾期支付前期物业服务费的，乙方有权要求甲方支付，并按应付金额每日千分之三支付违约金。现被告刘太美未按照协议约定支付相应的物业服务费，其行为已构成违约，其应当按协议约定给付违约金。故原告钱塘盛世物业公司要求被告刘太美支付违约金的诉讼请求的合理部分，于法有据，本院依法予以支持。关于被告刘太美拒绝支付违约金的相关辩解，无合同和法律依据，本院依法不予采信。关于违约金的数额问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告钱塘盛世物业公司未提交能够证实其因刘太美违约造成损失的证据，且被告刘太美逾期交纳物业费期间较短，故本院将被告刘太美应给付的违约金金额酌定为1628的30%即488元。
三、关于原告是否尽到了物业服务义务，被告能否拒绝缴纳物业费的问题。每个业主均有权依据自己的主观标准对物业管理服务企业进行评价，但物业服务具有公共性，该公共性不仅表现为部分设施使用及服务内容不是针对某个业主，而且表现为服务费用的构成亦非由某个业主一人交纳，因此在衡量某个业主是否应当就某一项目交纳费用及是否应当减、免部分费用时，不能仅仅依据某个或某些业主的主观评价，更多的应当考虑全体业主的整体利益，以防止因保障少数人利益而损害大多数人利益现象的发生。本案中，被告刘太美虽提交了几组照片以证明原告钱塘盛世物业公司物业管理不足的相关情况，但对小区公共权益的损害，应由业主委员会或全体业主共同另行主张，不能作为被告刘太美拒付物业服务费的依据。故被告刘太美认为原告未提供合格有效的物业服务，拒绝支付物业费的相关辩解，于法无据，本院依法不予采信。
综上所述，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，原告钱塘盛世物业公司对西湖春天小区已经提供了物业管理服务，并依照物价部门核准收费的文件和颁发的收费许可证对该小区业主收取了物业服务费。被告刘太美作为西湖春天小区的业主，在接受物业公司的管理服务后，理应及时交纳物业管理服务费。物业费是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响物业公司的服务水平和服务质量，以至于恶性循环。本院需要特别指出的是，物业服务企业应注重提升自身的服务意识与服务品质，用实际的服务行动使业主享受并感受到良好的物业服务。原告钱塘盛世物业公司作为物业服务企业，对业主反映的物业服务方面不满意的因素，也应加强管理、改善服务，提高品质，以期在物业服务企业与业主之间建立互信和谐的良性关系，减少物业服务合同纠纷。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、参照国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第六十七条之规定，判决如下：
一、被告刘太美于本判决生效后十日内一次性支付原告淮南钱塘盛世物业管理有限公司物业管理费1628元；
二、被告刘太美于本判决生效后十日内一次性支付原告淮南钱塘盛世物业管理有限公司违约金488元；
三、驳回原告淮南钱塘盛世物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取计25元，由被告刘太美负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。
审判员 崔化冰
二〇一八年四月二十日
书记员 谢 雪
附法律条款：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
国务院《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务:
(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;
(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;
(五)按时交纳物业服务费用;
(六)法律、法规规定的其他义务。
第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。