济南市天桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0105民初513号
原告山东芙蓉集团有限公司，住所地济南市。
法定代表人丁宁，董事长。
委托代理人薛善和，男，1963年2月27日出生，汉族，济南天桥芙蓉法律服务所法律工作者，住济南市。
委托代理人何培洁，男，1977年4月14日出生，汉族，山东芙蓉集团有限公司职员，住济南市。
被告山东姜仔鸭酒店有限公司，住所地济南市。
法定代表人张舜，董事长。
委托代理人杜万军，国浩律师（济南）事务所律师。
原告山东芙蓉集团有限公司（以下简称芙蓉集团）与被告山东姜仔鸭酒店有限公司（以下简称姜仔鸭公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告芙蓉集团的委托代理人薛善和、何培洁，被告姜仔鸭公司的委托代理人杜万军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告芙蓉集团诉称，2008年3月7日，芙蓉集团与姜仔鸭公司签订房屋租赁合同，约定芙蓉集团将位于济南市天桥区北园大街268号的房屋租赁给姜仔鸭公司用于酒店经营，并约定如姜仔鸭公司连续三个月不能足额支付租金，芙蓉集团有权解除合同并要求赔偿损失。现姜仔鸭公司已连续超过三个月以上未支付房租，为此芙蓉集团诉至法院，请求判令：1、解除双方2008年3月7日签订的《房屋租赁合同书》；2、姜仔鸭公司支付拖欠的租金8572086元；3、姜仔鸭公司立即腾空租赁房屋；4、诉讼费用由姜仔鸭公司承担。诉讼中，芙蓉集团变更其要求解除合同的诉讼请求为确认双方2008年3月7日签订的《房屋租赁合同书》无效。
被告姜仔鸭公司辩称，1、姜仔鸭公司对租赁房屋进行了装修，装修费用近六千万，故想继续进行经营，以便于尽快支付房租。2、希望能与芙蓉集团调解，但现因姜仔鸭公司经营存在困难，故可以在一年半内分期结清房租。3、芙蓉集团所诉租金数额需要双方对账核实。4、姜仔鸭公司只认可2015年1月25日之后的租金数额，对之前的数额姜仔鸭公司认为已经超过诉讼时效。5、姜仔鸭公司认为双方之间的房屋租赁合同有效。
经审理本院认定，2008年3月7日，芙蓉集团与姜仔鸭公司签订《房屋租赁合同书》，主要约定：芙蓉集团将位于济南市北园大街268号的房屋（以下称涉案房屋）出租给姜仔鸭公司，姜仔鸭公司用于经营酒店、餐饮、客房、娱乐及写字间等使用；租期自2008年6月1日起至2021年12月31日止；租金为2008年租金212.29万元（当年实际支付7个月租金126.84万元），今后每年一递增，租金递增率为6%，年租金增至每年270万元后不再递增，每月5号前支付上月租金；如姜仔鸭公司连续三个月不能足额支付租金或对租赁房屋的装修改造等可能导致房屋安全隐患时，芙蓉集团有权解除本合同并要求姜仔鸭公司赔偿损失。合同另对双方的其他权利义务等事项进行了约定。
合同签订后，芙蓉集团即将涉案房屋交付姜仔鸭公司使用。在使用过程中，双方就涉案房屋租赁等相关事宜又于2011年7月8日签订《补充协议》，其中第一条约定：甲方（芙蓉集团）租赁给乙方（姜仔鸭公司）位于北园大街268号房屋无任何规划建设审批手续，乙方对上述情况均知悉且无异议；第四条约定：自2011年7月1日开始，乙方先交租金后使用房屋，租金按月缴纳，每月应提前10日缴纳下月房租，如乙方未按上述期限缴纳房租，甲方有权单方面解除双方之间的租赁合同；第六条约定：乙方在现有基础上（注：乙方一楼东、西已有两处转租），未经甲方允许不得擅自进行新的转租。
此后，因姜仔鸭公司仍拖欠房租，芙蓉集团曾向其发函催要，姜仔鸭公司于2016年1月14日向芙蓉集团及济南天桥芙蓉法律服务所回复公函，公函内容主要表明该公司经研究并承诺，在春节前付一部分房租，在2016年5月前彻底解决欠租问题，对欠租金额，公司财务将积极配合芙蓉集团财务核对。
现芙蓉集团以姜仔鸭公司仍欠付巨额房租为由诉至本院，请求判如所请。对欠付房租金额，芙蓉集团提交了其自行计算的欠租明细一份，其上载明自2012年8月至2016年3月期间，扣除姜仔鸭公司已付的租金及芙蓉集团在姜仔鸭公司消费抵扣的餐费，姜仔鸭公司尚欠房租8901056元。诉讼中，芙蓉集团明确其本案诉讼主张的系2012年8月至2016年1月期间的欠付租金，金额为8451056元，诉状中所列8572086元系计算错误。对芙蓉集团主张的上述欠租金额8451056元，姜仔鸭公司庭审主张需核实，但在本院指定的期限内，该公司未向本院反馈核实结果，亦未提交反驳证据。
另查明，芙蓉集团提交济南市天桥区人民政府北园街道办事处、济南市天桥区北园街道办事处沃家社区居民委员会于诉讼中出具的证明一份，载明“山东芙蓉集团有限公司属于北园街道办事处沃家社区发起成立的企业，北园大街268号房产系山东芙蓉集团有限公司在北园大街改造时建设的村民生活保障房”。就涉案房屋，双方当事人均表明无任何规划建设手续，鉴于此，故本院依法就双方之间的租赁合同的效力向芙蓉集团进行释明。经释明，芙蓉集团变更其要求解除合同的诉讼请求为确认合同无效，要求支付欠付租金及腾还房屋的诉讼请求不变。
对要求确认合同无效的诉讼请求，姜仔鸭公司主张，根据济南市天桥区人民政府北园街道办事处、济南市天桥区北园街道办事处沃家社区居民委员出具的证明，能够证实芙蓉集团有权将涉案房屋对外出租，故合同有效。
上述事实，有芙蓉集团提交的证明、《房屋租赁合同书》、《补充协议》、欠租明细、公函等证据，以及双方当事人委托代理人的开庭陈述为证，本院予以认定。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。……；第五条第一款规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
本案中，芙蓉集团与姜仔鸭公司于庭审中均表明，涉案房屋无建设规划手续，在双方2011年7月8日签订的《补充协议》中，亦体现双方均明知该情况，故依据上述法律规定，双方所签订的《房屋租赁合同书》，以及《补充协议》中所涉房屋租赁关系均属无效，现芙蓉集团请求确认《房屋租赁合同书》无效，于法有据，本院予以支持。姜仔鸭公司以芙蓉集团有权出租涉案房屋为由而主张租赁合同有效，于法相悖，本院不予采纳。
虽双方之间的房屋租赁合同无效，但姜仔鸭公司实际占有、使用了涉案房屋，姜仔鸭公司应支付相应的房屋占有使用费。在双方签订的《房屋租赁合同书》中，对租金价格有明确约定，现芙蓉集团主张姜仔鸭公司按合同约定的租金标准支付的欠付租金，应为房屋占有使用费，该请求符合法律规定，本院予以支持。对于金额，芙蓉集团主张自2012年8月至2016年1月期间，扣除姜仔鸭公司已付的租金及芙蓉集团在姜仔鸭公司消费抵扣的餐费，姜仔鸭公司尚欠房租金额为8451056元，姜仔鸭公司虽主张对该金额需进行核对，但在本院限定的期限内未提交反驳证据，其应承担举证不能的法律后果，故本院对芙蓉集团主张的欠款金额8451056元予以认定。姜仔鸭公司主张，2015年1月25日之前的租金已超过诉讼时效，对此本院认为，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。本案中，姜仔鸭公司自2008年起，持续租赁涉案房屋至今，双方合同虽约定房租每月一交，但该约定不足以否定房租债务的整体性，现芙蓉集团在合同约定的租赁期间内，诉请本院确认双方合同无效并要求姜仔鸭公司按合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，而自双方合同被确认为无效之日起，原欠付房租的债务即转变为不当得利之债，该不当得利之债的诉讼时效应自确认合同无效之日起开始计算。据此，芙蓉集团本案主张的房屋占有使用费未超过诉讼时效，姜仔鸭公司的该项抗辩不应予以采纳。综上，芙蓉集团诉请姜仔鸭公司参照约定的租金标准支付房屋占有使用费8451056元，合法有据，本院予以支持。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……据此，在芙蓉集团与姜仔鸭公司之间的《房屋租赁合同书》被确认无效后，姜仔鸭公司应向芙蓉集团腾还涉案房屋，芙蓉集团要求腾房的诉讼请求，本院予以支持。
综据上述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认原告山东芙蓉集团有限公司与被告山东姜仔鸭酒店有限公司2008年3月7日签订的《房屋租赁合同书》无效。
二、被告山东姜仔鸭酒店有限公司向原告山东芙蓉集团有限公司支付自2012年8月至2016年1月期间的房屋占有使用费8451056元，于本判决生效之日起10日内付清。
三、被告山东姜仔鸭酒店有限公司于本判决生效之日起30日内腾空2008年3月7日《房屋租赁合同书》项下房屋并交还原告山东芙蓉集团有限公司。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费71800元，原告山东芙蓉集团有限公司负担1015
元，被告山东姜仔鸭酒店有限公司负担70785元；财产保全费5000元，由被告山东姜仔鸭酒店有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 郭 怡
人民陪审员 葛立华
人民陪审员 林常云
二〇一六年五月九日
书 记 员 李 杰