河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郑民二终字第1518号
上诉人（原审原告、反诉被告）米兰，女，1966年1月14日出生，汉族。
委托代理人马世杰，河南开通律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）韩擒蛟，男，1962年9月14日出生，汉族。
上诉人米兰与被上诉人韩擒蛟合同纠纷一案，米兰于2015年3月24日向河南省新密市人民法院提起诉讼，请求依法判令：1、被告违反合同约定给原告造成停业10个月的经济损失12万元；2、本案的诉讼费用由被告承担。河南省新密市人民法院于2015年7月1日作出（2015）新密民一初字第949号民事判决。原审原告米兰不服，向本院提起上诉。本院于2015年9月24日受理后依法组成合议庭，于2015年11月18日公开开庭审理了本案。上诉人米兰及委托代理人马世杰，被上诉人韩擒蛟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年5月10日原、被告签订租房协议一份，主要内容为：甲方韩擒蛟，乙方米兰；乙方租用甲方位于新密市长宁街北段清爽宾馆一楼北边的门市房，合同期限三年，从2012年5月10日至2015年5月10日；房屋年租金25000元，乙方一次性缴清一年租；在本协议有效期内甲方不得干涉乙方的合法使用权，不得无故收回该房屋使用权或转租他人，不得提高房屋租金，单方不得擅自终止本协议；本协议有效期内乙方如有变故可自行将该房屋使用权自行转让，甲方需积极配合不得干涉等。原、被告先期均按协议约定履行了义务，从2014年5月10日以后原告没有按照协议约定向被告支付2014年5月10日至2015年5月10日的租金，2015年3月19日早上至23日被告为向原告催要租金，将一台面包车停放在原告租赁门市房的门前，双方发生纠纷。为此，原告诉至本院，请求依法判令被告违反合同约定给原告造成停业10个月的经济损失120000元。被告韩擒蛟反诉原告支付给被告租金及利息28000元。
原审法院认为：2012年5月10日原、被告签订的租房协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金，对支付期限没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。本案中，原、被告签订的租房协议租赁期间在一年以上。按照法律规定，被告要求原告支付租金，应当在租房期间届满时要求原告支付租金，而被告在租房协议没有到期之前，采取用面包车堵门的方式催要租金的行为，违反了法律规定，侵犯了原告的合法权益，对原告的经济损失应承担一定的责任。根据原、被告签订的协议，租房到期日为2015年5月10日，被告用面包车堵门的时间发生在2015年3月19日，其经济损失的计算时间应当从2015年3月19日至2015年5月10日。而原告请求被告赔偿10个月经济损失的主张，提供的票据均是2012年8月20日至2012年10月8日的经营情况，而非发生在被告采取堵门方式讨要租金之前的经营情况，不能证明原告当时的经济损失情况，对其主张该院不予支持。由于原告庭审时没有提供当时的经济损失情况，其损失应按年租金25000元／365天×被告堵门造成原告未能经营的天数（53天）=3630元。按照法律规定和协议约定，原告租赁被告的房屋在租赁期限到期后应当支付给被告租金。本案虽然在进入诉讼程序时租赁期限未届满，但租房期限现已届满，故被告反诉原告支付租金的主张，符合法律规定，该院予以支持。
原审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十三条、第二百二十六条之规定，判决：一、被告（反诉原告）韩擒蛟支付给原告（反诉被告）米兰经济损失3630元；二、原告（反诉被告）米兰支付给被告（反诉原告）韩擒蛟房屋租金25000元，利息自2015年5月11日起按中国人民银行公布的同期银行贷款利率计算至付清欠款之日止；三、驳回原告（反诉被告）米兰的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）韩擒蛟的其他诉讼请求；以上一、二项限判决书生效后十日内履行完毕。本案受理费2700元，反诉费500元，由原告（反诉被告）米兰负担3150元，由被告（反诉原告）韩擒蛟负担50元。
宣判后，原审原告米兰不服向本院提起上诉称：一、原审认定被上诉人仅自2015年3月19日阻挡上诉人使用承租房屋，明显错误。上诉人承租房屋的目的是从事服装加工，而且主要从事冬季服装的加工，所以有很强的季节性，主要业务时间是从8至12月份，其余时间业务寥寥。为此，上诉人自2014年5月份就开始对外转租，但是，因为被上诉人自认为上诉人应该向其交纳房租，一直对上诉人的转租进行阻挠，造成准备接手人一打听被上诉人的为人，就都打了退堂鼓。到7月份时，上诉人联系到了李花枝，并且已经谈妥，但是，在李花枝接收后，被上诉人将门加锁锁住，使李花枝最后退租。原审时，李花枝作为证人，已经到庭作证，且被上诉人一直声称当时上诉人就应当交纳房租，双方争执的起点、情形都相吻合，原审却以2015年3月19日的再次堵门作为妨碍上诉人使用的计算起点，明显是认定事实错误。二、原审认定的损失计算方法明显不合理。上诉人承租被上诉人的房屋是从事经营活动的，不是只为支付其房租才承租其房屋的，因此，原审仅以造成房租损失而认定其妨碍房屋使用的损失作为计算损失的依据，明显是不合理的。上诉人在原审时，提供了2012年8月20日至2012年10月8日期间的经营损失票据，虽然后期的一部分票据丢失，未能向法庭提供。但是，上诉人提供的损失是该阶段的损失，是每年同期经营情况的依据。上诉人承租房屋是按年计算房租，上诉人从事的行业也是具有季节性的行业，因此，其收益也是按年计算。旺季当然是经营情况良好，淡季就很一般甚至无经营收益，因此，没有提供被阻挡房屋之前临近的经营情况资料，不等于当年就没有收益，也不等于就不能计算出合理的收益，应当按每年同期收益作为参照依据确定，而不应当按照仅够支付房租来计算损失，明显是不合理的。三、原审未认定装修损失，明显是不公平的。上诉人在租用被上诉人房屋之前，是原来的锅炉房，破旧不堪，也没有门窗，当时，上诉人只是想简单装修能用即可，但是，也是上诉人的过于相信人，在未签订合同就向被上诉人缴纳了1万元的定金之后，上诉人就失去了控制，在装修时，被上诉人要求上诉人必须按其方案进行装修，否则就不让施工。最后，上诉人只得按照被上诉人认可的方案装修，最终花费装修费用5.2万元。为了降低成本，在签订租赁合同时，上诉人提出要签订五年期的租赁合同，以摊薄装修费用成本，但是，被上诉人只同意签订三年的租赁合同，造成除房租外，每年分摊的装修费用也成了上诉人的一大支出。在上诉人转租时，因为可以以房屋现状出租，租金会高些，可以收回部分装修费用的损失，所以在上诉人生意淡季时，即联系外转，但因为被上诉人的阻挠，导致转租失败，因此，造成上诉人无法经营的损失应包括上诉人的装修损失，请求被上诉人赔偿装修损失1.7万元。综上所述，请求：1、依法撤销原判，依法改判，支持上诉人的诉讼请求或者发回重审。2、本案诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人韩擒蛟答辩称：其把房子租给上诉人，上诉人交房租就行，上诉人第三年欠11个月的房租，上诉人想转租先把拖欠的房租还清，依据相关法律规定，拖欠6个月房租，租赁合同视为无效。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由无事实根据和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。
二审中上诉人米兰提交装修合同一份及结算单一份，拟证明房屋的装修费用。被上诉人韩擒蛟质证称，米兰装修是其自己的事情，与被上诉人无关，对此不予认可。本院认为，米兰提供的该证据一审中应当提供，不属于新的证据。
二审经审理查明事实与原审事实相同。
本院认为，上诉人米兰与被上诉人韩擒蛟之间签订的《租房协议》系当事人真实意思的表示，一审认定该协议合法有效正确。双方当事人均应全面履行该协议约定的义务。上诉人米兰上诉称，其自2014年5月开始对外转租房屋，被上诉人韩擒蛟一直阻挠其转租房屋，造成其10个月的经济损失12万元。一审法院根据本案查明的事实认定，被上诉人韩擒蛟用面包车堵门的行为侵犯了上诉人米兰的合法权益，造成米兰未经营53天损失数额为3630元适当。上诉人米兰所称造成其停业10个月经济损失12万元的证据不足，本院不予支持。上诉人米兰还上诉主张被上诉人韩擒蛟赔偿其装修损失1.7万元。米兰一审诉讼请求中经济损失计算标准按每天利润1924.97元，停业淡季、旺季折合按65天计算损失共计125123.05元。现二审中米兰陈述称装修费分摊在经营期间。因米兰提供的证据不能充分证明被上诉人韩擒蛟造成其停业10个月的事实，且依据双方签订的《租房协议》，亦不能证明米兰主张装修费之中1.7万元由被上诉人韩擒蛟承担，故米兰该上诉主张，本院亦不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2700元，由上诉人米兰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马增军
审 判 员 贾建新
代理审判员 黄跃敏
二〇一五年十二月八日
书 记 员 李 杨