湖北省荆州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂10民终590号上诉人（原审被告）：王梅，女，1978年12月28日出生，汉族，住松滋市。委托诉讼代理人：卢汉云，湖北博智律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈志鹏，湖北博智律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：李东，男，1978年9月29日出生，汉族，住广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：郑雅琦，女，1982年7月2日出生，汉族，住广州市越秀区。上列两被上诉人的共同委托诉讼代理人：张大军，湖北金捷律师事务所律师。上诉人王梅因与被上诉人李东、郑雅琦房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省松滋市人民法院(2017)鄂1087民初1858号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王梅的委托诉讼代理人卢汉云、沈志鹏，被上诉人李东、郑雅琦的委托诉讼代理人张大军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王梅上诉请求：1.撤销（2017）鄂1087民初1858号民事判决，查清事实，依法改判或发回重审。2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定被告对后期价款拒不履行不符合事实。上诉人与被上诉人在签订该协议时，该房产已抵押给银行。根据双方签订协议第六条“甲乙双方有义务协助对方办理房地产过户手续，保证房地产权属证书及过户所需的相关证件完备无瑕疵。”上诉人是在得知房地产处于抵押状态的情况下才决定延迟支付第二笔款项的。根据《合同法》的相关规定，上诉人有先履行抗辩权，在被上诉人没有将该房地产解押的状态下，上诉人有权拒绝支付第二笔款项，没有违背合同的约定。二、一审法院认定由于后期上诉人拒不支付第二笔款项，致被上诉人不能实现合同目的，构成根本违约。由于上诉人并未要求解约，且上述情况已经说明上诉人不付款是有理由的，并未构成根本违约，因此被上诉人没有解除权。三、违约金约定过高，被上诉人在合同中约定违约金为20万元，即使被上诉人认为上诉人是无故延迟支付第二期付款，对被上诉人造成的损失也远远低于20万元，一审法院判决上诉人支付19.5万元违约金明显过高。综上所述，上诉人认为一审判决认定事实不清，适用法律错误，严重损害了上诉人的利益。为维护自身合法权益，特提起上诉，请求贵院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人李东、郑雅琦辩称:一、上诉人称迟延支付第二笔款项系行使先履行抗辩权，不构成违约，这一说法依法明显不能成立。1.双方在签订合同之时，上诉人已明知出售的房屋办理了抵押，并非上诉人所说的是在应支付第二笔款项时才得知房地产处于抵押状态。2.根据双方签订的合同第三条的规定，上诉人应于2017年3月15日前支付房款170万元，答辩人还款将产权过户至上诉人名下。由此可见，上诉人付款义务在先，房屋解押过户在后，上诉人并不享有所谓的先履行抗辩权。3.事实上，答辩人的房屋抵押早已解除，最迟解除的也是2017年3月14日，该房产证号为：松滋市房权证新江口镇字第××号。这一时间也是在上诉人应付第二笔款项之前。二、上诉人不按照合同约定付款已构成根本违约，答辩人可以要求解除合同。纵观本案可以看出，答辩人在合同签订后，积极为履行合同作准备，在上诉人付款期满之前，即将房屋抵押解除以备交付，然而上诉人在逾期付款后，经答辩人一再催促，拒不履行，有时甚至避而不见，由此可见其是有意为之。三、关于违约金问题。首先，在一审中，上诉人没有就违约金高低问题提出抗辩，一审法院根据合同约定予以支持是正确的；其次，结合本案来看，答辩人202万元的房屋，只收取了上诉人5000元定金，还有200多万未收回，时间长达1年多，其损失还不止20万元，因此本案违约金确定为20万元并无不妥。综上，一审法院判决是正确的，请求依法驳回上诉，维持原判。李东、郑雅琦向一审法院起诉请求：1.判令解除原被告之间的《房屋买卖合同》;2.判令被告支付违约金20万元;3.判令被告承担本案一切诉讼费用。一审法院认定事实：2016年12月14日、2017年2月6日，原告李东、郑雅琦在广东省广州市南方公证处公证委托案外人李先荣代为处理房产出售相关事宜（松滋市房权证新江口镇字第××号、第××号、第××号）。2016年12月19日，原告受托人李先荣(甲方)以自己名义与被告王梅（乙方）签订房屋买卖合同，合同约定：一、甲方将坐落在松滋市新江口民主大道287号的三间门面房出售给乙方，该房屋产权证号分别是：1.松滋市房权证新江口镇字第××号；2.松滋市房权证新江口镇第20××37号；3.该房已出租给丙方做农资生意，证号以证为准。房屋状况为:出租经营中门面，甲方负责将门面房收回交给乙方。乙方对房屋的质量、现况表示认可接受。二、房屋出售价格为人民币贰佰零贰万元整（￥2020000.00元），该价格为甲方净得房款。三、购房款分三次支付：1.签订本合同时付定金伍仟元整，2017年3月15日前乙方付壹佰柒拾万元用于甲方还款，甲方还款将产权过户到乙方后乙方三十天内支付余款叁拾壹万伍仟元。……七、上述条款，甲乙双方严格遵守，否则视为违约。若单方违约，付给守约方违约金二十万元。合同签订后，被告王梅支付原告定金伍仟元。在第二期房款支付时间届满后，被告王梅拒不付款，原告受托人李先荣于2017年5月25日送达《通知》一份至被告王梅经营的橘子主题酒店，催告其付款及逾期解除合同的后果。但被告王梅仍未付款，原告催讨无着，于2017年10月30日提起本案诉讼。一审法院认为：原告受托人李先荣与被告王梅签订的房屋买卖合同依法成立，合法有效，该合同直接约束原、被告。被告王梅在合同签订后仅支付定金5000元，后期价款拒不履行，致原告不能实现合同目的，构成根本违约，原告要求解除合同，被告支付违约金的请求合法，理由正当，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择使用违约金或者定金条款”之规定，本案原告选择被告支付违约金20万元，符合法律规定，但被告已支付的5000元应予以冲减。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十六条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、原告李东、郑雅琦的受托人李先荣与被告王梅于2016年12月29日签订的《房屋买卖合同》于2018年2月22日解除；二、被告王梅于本判决生效后10日内支付原告李东、郑雅琦违约金19.5万元；三、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，由被告王梅负担4000元，原告负担300元。二审中，上诉人王梅提交了3份证据：证据一第20××37号房产证复印件、证据二第××号房产证复印件，拟共同证明房屋处于抵押状态；证据三房屋外观照片，拟证明该房屋还在出租。被上诉人李东、郑雅琦的质证意见：证据一、二不是新证据，不能达到证明目的；上诉人王梅提交的证据一不知道形成的时间，我们将提供关联证据证明该房产2017年3月14日已经办理了他项权证注销，已解押；上诉人王梅提交的证据二载明2016年11月14日他项权证已经注销。证据三不能达到其证明目的。被上诉人李东、郑雅琦当庭提供案涉3个房产证的原件及其复印件，即第20××37号房产证附记：已抵押1700000.00元，抵押期限2013-08-16至2018-08-16,2017年3月14日他项权证注销；第××号房产证附记：已抵押600000.00元，抵押期限2013-08-16至2018-08-16,2016年11月14日他项权证注销；原证号第××号，新证号鄂（2017）松滋市不动产权第0000054号，附记：本不动产于2017-01-05通过[变更登记]换发不动产权证，原证[新江口镇20092639]注销。其拟证明在上诉人王梅第二期付款前，案涉房屋都解押。上诉人王梅的质证意见：3个房产证的复印件与原件是一致的，对其真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，解押注销之后没有通知王梅。综合当事人的举证、质证意见，本院对当事人在二审中提交的证据审查认为：上诉人王梅提交的3份证据不属于新证据。被上诉人李东、郑雅琦提交案涉3个房产证,以此抗辩上诉人王梅有关是在得知房地产处于抵押状态的情况下才决定延迟支付第二笔款项的上诉理由，上诉人王梅对其真实性、合法性无异议，对其证明目的虽有异议，但异议理由不能成立，本院对其予以采信。二审查明：一审法院于2017年11月21日向一审被告王梅公告送达了起诉状副本等诉讼文书。本案所涉第20××37号房产证附记：已抵押1700000.00元，抵押期限2013-08-16至2018-08-16,2017年3月14日他项权证注销；第××号房产证附记：已抵押600000.00元，抵押期限2013-08-16至2018-08-16,2016年11月14日他项权证注销；原证号第××号，新证号鄂（2017）松滋市不动产权第0000054号，附记：本不动产于2017-01-05通过[变更登记]换发不动产权证，原证[新江口镇20092639]注销。二审查明的其他事实与一审认定的事实一致。本院认为：当事人双方在《房屋买卖合同》中对付款方式约定：“购房款分三次支付：签订本合同时付定金伍仟元整，2017年3月15日前乙方付壹佰柒拾万元用于甲方还款，甲方还款将产权过户到乙方后乙方三十天内支付余款叁拾壹万伍仟元。”在二审中，上诉人王梅当庭陈述在买房中看过房产证。被上诉人李东、郑雅琦提交的案涉3个房产证原件的附记证明相关抵押权在2017年3月15日前已经消灭。因此，上诉人王梅有关是在得知房地产处于抵押状态的情况下才决定延迟支付第二笔款项，其有先履行抗辩权，在被上诉人没有将该房地产解押的状态下，有权拒绝支付第二笔款项等该项上诉理由不能成立。本案房屋买卖合同的总价款为202万元，双方约定分三次支付，王梅未支付的第二期到期价款的金额为170万元，远超《中华人民共和国合同法》第一百六十七条规定的全部价款的五分之一，并且王梅上诉所称的前述不付款的理由也不能成立。一审中，李东、郑雅琦举证其受托人李先荣于2017年5月25日送达《通知》一份至王梅经营的橘子主题酒店，催告其接到本通知十日内支付房款170万元，以及逾期未付款将依法解除合同等，但王梅未到庭应诉；二审中，上诉人王梅的委托诉讼代理人对此未予认可。结合原审原告在民事诉状中有关第二期价款经多次催讨其仍拒不支付，特诉请解除双方之间的买卖合同等内容，以及一审法院于2017年11月21日向王梅公告送达起诉状副本等诉讼文书的情况，本院认为，上诉人关于被上诉人没有合同解除权的上诉理由不能成立，双方之间的房屋买卖合同于案涉公告期满之日2018年1月22日解除。王梅上诉称双方约定的违约金明显过高，对被上诉人造成的损失也远远低于20万元；被上诉人李东、郑雅琦辩称，违约金是双方自行约定的，200多万元的房屋，时间长达一年多，损失还不止20万元。综合双方的诉辩意见以及举证情况，本院认为，根据案涉合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，本案违约金适当减少5万元，在扣减已付定金5000元后，王梅应支付李东、郑雅琦违约金14.5万元。综上所述，王梅的上诉请求部分成立，依照若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销松滋市人民法院(2017)鄂1087民初1858号民事判决;二、确认李东、郑雅琦解除合同的行为有效，李东、郑雅琦的受托人李先荣与王梅于2016年12月29日签订的《房屋买卖合同》于2018年1月22日解除；三、王梅于本判决生效后十日内支付李东、郑雅琦违约金14.5万元；四、驳回李东、郑雅琦其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4300元，由王梅负担4000元，由李东、郑雅琦负担300元。二审案件受理费4200元，由上诉人王梅负担3200元，由被上诉人李东、郑雅琦负担1000元。本判决为终审判决。审判长  郭元亮审判员  陶齐学审判员  李 静二〇一八年七月十一日书记员  邱 爽