上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初14865号原告：上海高正企业发展有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：杨瑜，总经理。委托诉讼代理人：张俊杰，上海市锦天城律师事务所律师。被告：胡玉，女，1979年8月16日生，汉族，住四川省巴中市。原告上海高正企业发展有限公司(以下简称“高正公司”)与被告胡玉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月29日受理后，依法适用简易程序于2017年9月26日公开开庭进行了审理。原告高正公司的委托诉讼代理人张俊杰、被告胡玉到庭参加诉讼。审理中，经双方当事人同意，并经本院院长审批，本案延长适用简易程序三个月进行审理。本案现已审理终结。原告高正公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《新理想广场商铺租赁合同》，被告返还租赁房屋；2.判令被告支付原告自2015年10月1日起至实际返还房屋之日止的租金(以每月11,378元为标准，暂时计算至2017年6月30日为119,469元)；3.判令被告支付原告逾期支付租金的滞纳金(以11,378元为本金，分11段计算至付清之日止，按每日千分之一的标准，暂时计算至2017年6月30日为42,422元)；4.判令被告支付原告解除合同的违约金为17,067元；5.判令被告支付原告欠付物业管理费(以每月1,957.50元为标准，自2015年10月1日起至实际返还房屋之日止，暂计至2017年6月30日为41,107.50元)；6.判令被告支付原告逾期支付物业管理费的滞纳金(以1,957.50元为本金，以每日千分之一为标准,分7段计算至实际付清之日，暂时计算至2017年6月30日为13,998元)。事实和理由：原告上海高正企业发展有限公司为位于上海市松江区荣乐西路786、860号“新理想广场”2层XXXXX铺位号房屋(以下简称“涉案房屋”)的权利人。2015年5月18日，原告与被告签订《新理想广场商铺租赁合同》(以下简称“《租赁合同》”)，约定将房屋租赁给被告，租赁面积为43.50平方米。合同约定租赁期为2015年5月15日起至2018年5月15日，保底租金为2015年5月15日起至2017年5月14日每天每平方米4.3元(每月5,689元)，租金每月25日前预付下2个月保底租金。合同6.5条约定，乙方逾期支付租金的，每逾期一日，则乙方需按未付租金的千分之一支付滞纳金。如乙方逾期30天以上的，甲方有权解除合同，没收租赁保证金，并要求乙方承担相应违约责任。合同7.1条约定，物业管理费标准为45元/平方米租赁面积/月。合同7.2条约定，乙方应于每月的25日前向物业管理公司支付下一月的管理费。合同7.7条约定，如乙方逾期支付物业管理费或其他费用的，甲方有权以未交金额为基数，每天收取千分之一的滞纳金。合同15.2条约定，甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按相当于三个月的租金承担违约金：(6)乙方逾期不支付租金、物业管理费或本合同其他费用累计超过30日的。上述合同签订后，原告按约交付租赁房屋，但被告自2015年10月起拖欠租金、物业费，原告多次催款，被告仍未付款并一直使用租赁房屋至今。综上，原告认为被告的行为已构成违约，故诉至法院。被告胡玉辩称：不同意原告全部诉请。原告招商部经理汪昱曾表示，商场二楼都已经快满铺了、承诺80%开业率，再不签合同就没有位置了，所以被告就进场了。但实际上，五楼、二楼都是空铺，至2015年9月30日开业时二楼只有被告及另外一家店铺，因为开业率严重不足、客流量不足，所以营业额很少。原告的行为构成欺诈，所以被告不应该支付租金、物业费和违约金。经审理查明：原告高正公司是上海市松江区荣乐西路786、860号房屋的产权人。2015年5月18日，原告高正公司(甲方)与被告胡玉(乙方)签订《新理想广场商铺租赁合同》一份。合同2.1条约定，甲方同意由乙方租赁涉案房屋，该房屋租赁面积为43.50平方米。合同3.1条约定，乙方承诺租赁该房屋从事DAMBOLO品牌的销售经营活动。合同5.1条约定，甲方同意乙方的租赁期限为3年，自2015年5月15日起至2018年5月15日止。合同5.2条约定，在乙方遵守本合同各项约定(包括租赁期限)的前提下，甲方同意在租赁期内给予乙方自该房屋交付日起30个自然日的装修期，装修期内，乙方无需支付租金，但仍需支付除租金外的物业管理费及其他费用，其中装修期间的物业管理费标准为0.75元/平方米/日。合同第六条约定，2015年5月15日至2017年5月14日，保底租金4.3元/平方米租赁面积/日；2017年5月15日至2018年5月14日，保底租金4.6元/平方米租赁面积/日。合同6.2条约定，甲乙双方确认，乙方应以先付后用原则按2个月的租金标准预付房屋保底租金，乙方应于每月25日前按本条前款约定的保底租金标准向甲方预付下2个月保底租金，所述日期恰逢法定休假日的，则相应提前。合同6.5条约定，乙方应当严格履行本合同约定租金付款义务，乙方逾期支付租金的，每逾期一日，则乙方需按未付租金的千分之一支付滞纳金，如乙方逾期30天以上的，甲方有权解除合同，没收租赁保证金，并要求乙方承担相应的违约责任。合同7.1条约定，乙方同意接受甲方指定的物业管理公司提供的物业服务，并自房屋交付日起向甲方或甲方指定的物业管理公司支付物业管理费，物业管理费标准为45元/平方米租赁面积/月。合同7.2条约定，乙方应于每月的25日前向物业管理公司支付下一月的管理费，所述日期恰逢法定休假日，则相应提前。合同7.7条约定，如乙方逾期支付物业管理费或其他费用的，甲方有权以未交金额为基数，每天收取千分之一的滞纳金，如乙方逾期30天以上的，甲方有权解除合同，没收租赁保证金，并要求乙方承担相应的违约责任。合同8.1条约定，甲、乙双方约定，乙方应于签署本合同之日起三个工作日内并在房屋交付前向甲方支付租赁保证金11,378元(相当于2个月的租金标准)……乙方发生任何违约行为导致甲方损失的，甲方有权以保证金进行抵扣，保证金不足抵扣部分，甲方有权继续向乙方追索。合同15.2条约定，甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按相当于三个月的租金承担违约金：……(6)乙方逾期不支付租金、物业管理费或本合同约定其他费用累计超过30日的；……。合同第17.6条约定，在租赁期内，若被告违反本合同项下任何付款义务，原告经事先通知被告后有权切断该房屋水、电供应、空调服务或者其他服务或者采取合法的其他措施、行为，直到被告前述的违反得到改正，但因此产生的一切后果及所有因此而引起的费用(包括但不限于重新接驳水电气供应的费用)均由被告负责，若被告拒不整改，原告有权终止本合同并追究其违约责任，收回承租场所，并保留向被告追讨由此造成的一切损失的权利。合同另对其他相关事宜进行了约定。合同签订后，原告按约交付房屋。被告向原告支付了租赁保证金11,378元、装修保证金5,000元、装修工作证押金500元，并自2015年10月1日起未付租金。2016年3月29日，原告向被告发送《催缴函》，言明被告至2016年3月份的租金及物业管理费所欠费用，请在2016年3月30日前交纳。逾期未支付的，将不提供水电服务，并将进一步采取措施维护合法权益，包括解除租赁合同。2016年11月1日，原告向被告发送《通知函》，言明原告至今拖欠原告租金、物业费和其他费用，原告已提前解除与被告的租赁关系，现原告正式通知被告，被告必须于即日起3日内(截止到2016年11月4日)将铺位道具搬出商铺并归还商铺；在归还商铺的同时，被告必须将所欠费用付清，如未能付清，原告将运用法律手段进行追缴；如没有按时或者超出规定时间没有将铺位道具(不包括围栏玻璃门)搬出，原告视为被告自动放弃，原告将自行处理，所有一切后果和损失将由被告自行承担，原告将不负任何责任并启动法律程序解决。对此，被告表示其已于2016年11月1日至11月5日间的某一天搬离，但原告坚称被告于2016年11月4日闭店，但仍然滞留物品至2017年6月份才搬离2017年，案外人上海佳管物业管理有限公司(以下简称“佳管公司”)出具证明一份，载明同意由上海高正企业发展有限公司代为收取被告应缴的物业管理费。审理中，被告提交照片，拟证明2016年7月17日，双方都对涉案房屋上锁，之后被告的锁被敲掉了，但原告的锁还在；2016年11月1日至11月5日间的某一天搬离，原告通知被告搬离，被告就去清场，之后原告给被告开具了出门证。对此，原告表示上锁情况庭后15日内核实，逾期提交的自行承担不利责任，但未提交核实情况。对于租赁保证金，原告表示因为被告违约，所以原告有权没收，被告对此不予认可。对于装修保证金，被告表示应该退还，原告表示同意将5,500元的保证金抵扣被告的欠付费用；以上事实，有上海市房地产权证、新理想广场商铺租赁合同、证明、催缴函、通知函、邮寄凭证、收据、照片以及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的新理想广场商铺租赁合同系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规关于效力性的强制性规定，应属有效，双方均应按约履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，原告发送通知函要求被告在2016年11月4日前搬离、返还房屋，否则原告将自行处理滞留物品，且被告举证证明其已经于2016年11月1日至11月5日间的某一天搬离、返还房屋，原告亦自认被告于2016年11月4日闭店，故双方已经以实际行为一致同意租赁合同于2016年11月4日解除。被告辩称原告曾口头表示二楼已经快满铺、承诺80%开业率，原告对此不予认可，被告亦未提供证据对此进行证明，故对被告的辩称意见本院不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同既已解除，被告应返还房屋、支付欠付的租金、物业管理费。根据在案证据，被告已经于2016年11月4日搬离、返还房屋，故对原告要求返还房屋的诉请，本院不再支持。被告提交照片证明原告已于2016年7月17日对涉案房屋上锁，原告对此又未提交相关核实情况，相应不利责任由原告自行承担，故本院对被告的主张予以采纳。原告上锁的行为直接导致被告对涉案房屋无法使用，故被告应支付的租金应结算至2016年7月17日止。经计算，被告应支付原告自2015年10月1日起至2016年7月17日的租金金额为54,244.50元(43.50平方米×4.30元/平方米/日×290日)。被告逾期支付租金、物业管理费已经累计超过30日，被告的行为构成违约，原告主张合同解除违约金，符合合同的约定，本院予以支持。经计算，合同解除违约金金额为16,834.50元(43.50平方米×4.30元/平方米/日×3个月×30日/月)。原告要求被告支付物业管理费，符合合同约定，同时案外人上海佳管物业管理有限公司亦明确表示物业费由原告收取，本院予以支持，但同理应结算至2016年7月17日止。经计算，被告应支付原告自2015年10月1日起至2016年7月17日的物业费金额为18,733.28元(43.5平方米×45元/平方米/月×9.57个月)。至于逾期支付租金滞纳金、逾期支付物业管理费滞纳金，性质上属于逾期付款违约金，对此原告并未提供证据证明其实际损失，故本院兼顾合同的履行情况、双方当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定按每日万分之五的标准计算。其中，2015年10月、11月，2015年12月、2016年1月，4月、5月，以及6月、7月的租金金额均为11,410.05元(43.50平方米×4.30元/平方米/日×61日)，原告仅主张以11,378元作为本金计算逾期付款违约金，并无不当；2016年2月、3月的租金金额应为11,223元(43.50平方米×4.30元/平方米/日×60日)，应以该金额作为本金计算逾期付款违约金。鉴于2015年10月25日、2016年6月25日为双休日，故支付物业费的时间应提前至2015年10月23日前、2016年6月24日前。关于租赁保证金11,378元，原告认为按约应予没收，被告不予认可。本院认为，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。本案中，根据合同第6.5条的约定，被告逾期支付租金30日以上的，租赁保证金应予没收，而根据合同第8.1条，租赁保证金应抵扣违约行为导致的损失，上述二条款对租赁保证金应如何处理存在两种解释，且合同条款系被告提供的格式条款，故应作出对于原告不利的解释，租赁保证应抵扣违约行为导致的损失。关于装修保证金5,000元、装修工作证押金500元，原告同意抵扣欠付费用，本院对此一并予以处理。上述三项费用抵扣合同解除违约金16,834.50元后，剩余装修工作证押金43.50元，原告仍需返还被告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款的规定，判决如下：一、原告上海高正企业发展有限公司与被告胡玉于2015年5月18日签订的《新理想广场商铺租赁合同》于2016年11月4日解除；二、被告胡玉于本判决生效之日起十日内支付原告上海高正企业发展有限公司自2015年10月1日起至2016年7月17日的租金54,244.50元；三、被告胡玉于本判决生效之日起十日内支付原告上海高正企业发展有限公司自2015年10月1日起至2016年7月17日的租金的逾期支付违约金(以11,378元为本金，自2015年9月26日起；以11,378元为本金，自2015年11月26日起；以11,223元为本金，自2016年1月26日起；以11,378元为本金，自2016年3月26日起；以8,791.36元为本金，自2016年5月26日起；均计算至实际支付之日止，按每日万分之五的标准计算)；四、被告胡玉于本判决生效之日起十日内支付原告上海高正企业发展有限公司自2015年10月1日起至2016年7月17日的物业费18,733.28元；五、被告胡玉于本判决生效之日起十日内支付原告上海高正企业发展有限公司自2015年10月1日起至2016年7月17日的物业费的逾期支付违约金(以1,957.50元为本金，分别自2015年9月26日、2015年10月24日、2015年11月26日、2015年12月26日、2016年1月26日、2016年2月26日、2016年3月26日、2016年4月26日、2016年5月26日起；以1,109.25元为本金，自2016年6月25日起，均计算至实际支付之日止，按每日万分之五的标准计算)；六、原告上海高正企业发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告胡玉装修工作证押金43.50元；七、驳回原告上海高正企业发展有限公司的其余诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,811元，减半收取计2,405.50元，由原告上海高正企业发展有限公司负担1,593.50元(已付)，被告胡玉负担812元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 孜二〇一八年三月一日书记员 邵玲玲附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。……