江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）连民终字第01163号
上诉人（原审被告）侍学文。
委托代理人徐林，灌云县南岗法源法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）马惠玲。
委托代理人刘向阳、寇建华，江苏苍梧律师事务所律师。
原审被告灌云县维尔利物业管理有限公司，住所地江苏省灌云县伊山镇中大街锦绣中华商贸城G2号。
法定代表人侍学文，该公司经理。
原审被告周建明。
原审被告灌云县伊山镇朝阳社区居民委员会，住所地江苏省灌云县伊山镇朝阳中大街138号。
第三人连云港永兴房地产开发有限公司，住所地江苏省连云港市海州区云山街建园路18-15号。
法定代表人谷伟才，该公司董事长。
上诉人侍学文因与被上诉人马惠玲、原审被告灌云县维尔利物业管理有限公司（以下简称维尔利物业公司）、周建明、灌云县伊山镇朝阳社区居民委员会（以下简称朝阳社区居委会）、第三人连云港永兴房地产开发有限公司（以下简称永兴公司）返还原物纠纷一案，不服江苏省灌云县人民法院（2013）灌民初字第1424号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月13日受理后，依法组成合议庭，于2015年8月3日公开开庭审理了本案。上诉人侍学文及其委托代理人徐林，被上诉人马惠玲的委托代理人刘向阳、寇建华，原审被告维尔利物业公司的法定代表人侍学文到庭参加诉讼。原审被告周建明、原审被告朝阳社区居委会、第三人永兴公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
马惠玲一审诉称：马惠玲于2008年6月8日与第三人永兴公司签订了2份《商品房买卖合同》，购置锦绣中华商贸城A2-26、28、30及D1-05号房屋，现房屋已过交付期限。该商贸城的物业管理公司以开发商欠其物业管理费用为由，扣留房屋拒不交付给马惠玲。物业公司的负责人侍学文称，锦绣中华商贸城的物业管理是由县政府指令朝阳社区管理，街道又委托侍学文管理的。后侍学文又将D1-05号房屋出租给周建明使用，并收取租金。直至今日，马惠玲虽多次催要，物业公司仍没有交付，并非法占用、出租该房屋。马惠玲认为，《商品房买卖合同》意思表示真实，合同效力应当受到法律保护。开发商与物业管理公司之间的纠纷与第三方无关，更不应损害第三方的利益。而侍学文非但不交付房屋，还将房屋出租给周建明赚取租金，其行为严重侵害了马惠玲的利益。现马惠玲依法起诉至法院，请求法院判令排除妨害，返还房屋；侍学文、维尔利物业公司、周建明连带给付房屋租金60000元；诉讼费用由侍学文、维尔利物业公司、周建明、朝阳社区居委会承担。
侍学文、维尔利物业公司一审辩称：1、马惠玲诉称其与第三人签订商品房买卖合同，则承担交房义务的应是第三人，因马惠玲诉求不针对第三人，马惠玲诉求的被告主体错误，因此，马惠玲的诉求应予以驳回；2、请法庭依法审查马惠玲的房屋是否经过物权登记，如未经登记，该物权不产生效力；3、第三人欠侍学文、维尔利物业公司的费用，以其开发的房屋作为抵押，该债务至今尚未清偿；4、马惠玲与侍学文、维尔利物业公司之间没有租赁关系，其诉求给付租金没有事实法律依据。综上，请求驳回马惠玲的诉讼请求。
周建明、朝阳社区居委会一审未作答辩。
第三人永兴公司一审述称：涉案房屋产权明确，本案与第三人没有关系。
原审法院经审理查明：2003年，永兴公司开发了锦绣中华商贸城，法定代表人是谷维才，马惠玲是该公司会计。2008年6月8日，马惠玲与永兴公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：永兴公司将锦绣中华商贸城D1幢一单元05号房屋出卖给马惠玲，建筑面积共29.33平方米，单价1600元/平方米，总金额为46928元；同日，又签订了涉案房屋A2-26、28、3××号房屋《商品房买卖合同》，合同约定：永兴公司将锦绣中华商贸城A2幢26、28、3××号房屋出卖给马惠玲，建筑面积共83.43平方米，单价750元/平方米，总金额为62572元。马惠玲已支付了全部款项，并缴纳了相关税费。该合同已在灌云县房产管理处进行备案。合同签订后，永兴公司未将该房屋交付给马惠玲。
2006年永兴公司撤出锦绣中华商贸城，由于该商贸城没有物业管理，后经多方协商，由朝阳社区居委会管理，朝阳社区居委会又指定侍学文进行管理。侍学文原来是永兴公司物业管理处的负责人，永兴公司撤出以后，将未售完的房子（包括马惠玲购买的D1-05号房屋、A2-26、28、3××号房屋）托管给侍学文，由侍学文负责房屋日常的维护、运营、垃圾清理等。因侍学文认为永兴公司欠其相关物业管理费用，将马惠玲购买的D1-05号房屋以每年1800元出租给周建明，以租金抵偿侍学文日常管理房屋产生的相关费用，目前双方租赁关系已结束。2014年1月9日，灌云县房地产管理处出具证明：马惠玲购买的锦绣中华商贸城D1幢一单元05号房屋在我单位申请办理房屋所有权登记手续，产权证书将于法定期限内发放。2014年2月14日，马惠玲依法获得涉案房屋D1-05室房屋产权证书，证书号为灌房权证伊山字第××号；涉案房屋A2-26、28、3××号房屋产权证书没有颁发。永兴公司未将涉案D1-05、A2-26、28、3××号房屋交付给马惠玲。
原审法院认为：马惠玲与永兴公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实的意思表示，合同自成立时生效。永兴公司应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给马惠玲。侍学文作为永兴公司开发的锦绣中华商贸城的管理方，对锦绣中华商贸城的房屋仅享有代为管理的职责，不享有锦绣中华商贸城的房屋所有权，其非法占有马惠玲已依法获得产权证书的锦绣中华商贸城D1-05号商品房的行为，无法律依据，应予以返还。对于侍学文辩称永兴公司欠其物业管理费（即个人债务）才占有涉案房屋，但因马惠玲已取得了D1-05号商品房的所有权，侍学文不能对抗其物权，侍学文可以向永兴公司另行主张债权，故对马惠玲向侍学文主张排除妨害、返还D1-05号商品房的诉讼请求，原审法院予以支持。对于马惠玲主张排除妨害、返还A2-26、28、3××号商品房的诉求，因马惠玲与永兴公司签订的《商品房买卖合同》属于预售合同，合同签订后，涉案房屋未完成交付，马惠玲也未取得产权证书，参照最高人民法院《关于建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条对业主的界定，马惠玲尚未取得涉案房屋物权，对该房屋仅享有债权。商品房买卖合同的备案登记不属于产权变更登记，不产生物权的效力，对于马惠玲的该主张，原审法院不予支持。对于马惠玲主张给付租金60000元，因马惠玲取得房屋产权证书的时间为2014年2月14日，诉讼之前产生的租金与马惠玲无关，原审法院依法不予支持。为此，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第三十五条、第三十六条、第三十七条；《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百三十条、第一百三十三条，最高人民法院《关于建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，原审法院判决：一、侍学文于判决生效之日起三十日内将锦绣中华商贸城D1幢05号房屋返还给马惠玲；二、驳回马惠玲的其他诉讼请求。一审案件受理费3690元，由马惠玲承担2790元，由侍学文承担900元。
上诉人侍学文不服原审判决，向本院提起上诉称：1、马惠玲起诉时尚未办理涉案房屋产权登记，本案应以起诉时的证据作为认定事实的依据。2、侍学文是在永兴公司的安排下管理涉案房屋，涉案房屋是第三人开发的，当时尚未进行产权登记，只有永兴公司才有权向侍学文主张涉案房屋的权利。3、永兴公司将涉案房屋交给侍学文管理并不违反法律的强制性规定，原审判决认定侍学文非法占用属定性错误。4、承担交房义务的是出卖人永兴公司，马惠玲起诉侍学文属诉讼主体错误。5、马惠玲是永兴公司的股东和主要管理人员，双方恶意串通，目的是为了逃避永兴公司所欠侍学文的债务。6、原审法院所附法律条文有《商品房销售管理办法》第三十条，但未按该条文判决，属适用法律错误，判决错误。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，判决错误，请求二审法院撤销原判第一项，改判驳回马惠玲对侍学文的诉讼请求。
被上诉人马惠玲答辩称：1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。2、马惠玲与永兴公司签订了房屋买卖合同，并支付了全部价款及在房产部门备案，并于2014年2月14日取得房产证，已是锦绣中华商贸城D1-05号房屋的所有权人，侍学文非法占有马惠玲的上述房屋无法律依据。3、马惠玲并非是永兴公司的股东和主要管理人，仅是永兴公司的会计，马惠玲是否是永兴公司管理人员与本案无关。侍学文认为马惠玲与永兴公司恶意串通，逃避债务，纯属是信口开河。4、侍学文非法占有房屋，马惠玲要求侍学文返还房屋，一审法院判令返还，在主体上及法律适用上并无不当。5、本案案由是返还原物纠纷，诉争的房屋在永兴公司出售给马惠玲期间，已经由侍学文非法强行占有并出租给周建明，永兴公司基于商品房买卖合同而产生的交付义务已经完成了。
原审被告维尔利物业公司答辩称：上诉人侍学文的上诉理由成立。永兴公司当时就是把房屋交付给我们，没有人跟我说要交付什么的。
原审被告周建明、原审被告朝阳社区居委会、第三人永兴公司二审未答辩。
本院经审理查明，原审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。
本案二审争议焦点为：1、被上诉人马惠玲是否是本案适格主体；2、上诉人侍学文占有涉案房屋是否有法律和事实依据。
本院认为：妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。关于被上诉人马惠玲是否是本案适格主体的争议，本案中，马惠玲虽在起诉时尚未取得涉案锦绣中华商贸城D1-05号房屋的所有权，但在一审诉讼中，马惠玲已取得该房屋的所有权证书，成为该房屋的所有权人，对于妨害其行使涉案房屋物权的行为，马惠玲有权请求排除妨害，故上诉人侍学文关于马惠玲无权向侍学文主张涉案房屋相关权利的上诉理由不能成立，本院依法不予采纳。
关于上诉人侍学文占有涉案房屋是否有法律和事实依据的争议。上诉人侍学文主张其占有房屋系在永兴公司安排下管理涉案房屋，本院认为，在马惠玲取得涉案房屋所有权前，永兴公司作为涉案房屋的开发商，其有权将涉案房屋委托他人管理，但侍学文的管理行为不得妨害房屋所有权人行使物权。现马惠玲已取得涉案房屋所有权，永兴公司已无权处分涉案房屋，永兴公司也并未占有涉案房屋，因马惠玲对侍学文占有涉案房屋不予认可，马惠玲基于物权有权要求侍学文返还该房屋，故上诉人侍学文关于马惠玲应向永兴公司主张权利的上诉理由不能成立，本院依法不予采纳。
上诉人侍学文还上诉称马惠玲与永兴公司恶意串通、自行买卖涉案房屋，逃避永兴公司所欠侍学文的债务，但未提供充分证据证明其上诉主张，故本院对上诉人侍学文的该上诉理由依法不予采纳。
上诉人侍学文还上诉称原审判决未按所附法律条文进行判决，对该上诉理由，本院认为，原审判决在本院认为部分已对其判决适用的法律进行了阐述，其所附法律条文错误不属于适用法律错误，对上诉人侍学文的该上诉理由本院依法不予采纳。
综上，上诉人侍学文的上诉请求和理由均不能成立，本院依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，本院依法予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费973元，由上诉人侍学文负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 程 晨
代理审判员 严伟晏
代理审判员 吴雪莹
二〇一五年八月二十日
书 记 员 孙潘红
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。