审判长
合议庭
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法官助理
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书记员
湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终5147号
上诉人(原审原告)：武汉瑞安天地房地产发展有限�司，住所地武汉市江岸区中山大道1628号武汉天地企业中心5号35楼。
法定代表人：王立辉，该公司总经理。
委托代理人：马力，湖北中和信律师事务所律师。
委托代理人：徐小明，湖北中和信律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：邵炫淏，男，1991年6月18日出生，汉族，住武汉市汉阳区，
上诉人武汉瑞安天地房地产发展有限公司、上诉人邵炫淏因房屋租赁合同纠纷一案，均不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2017)鄂0102民初6321号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
瑞安公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持瑞安公司一审诉讼请求，一、二审案件受理费均由邵炫淏承担。事实与理由：1.一审判决认定事实不清，证据不足，错误采信邵炫淏提交的真实性与关联性存在疑问的证据，认定瑞安公司与邵炫淏之间协商解除了租赁合同。2.一审判决错误判定双方对物业管理费、推广费、电费、逾期利息、装�期房屋使用费、提前终止合同违约金、逾期返还房屋占用费、房屋设施拆除费、恢复原状违约金、律师费予以安排，实体问题处理错误。3.一审判决适用法律错误，本案不应该适用合同法关于协商解除的规定。
邵炫淏针对瑞安公司的上诉请求及理由辩称，邵炫淏与瑞安公司对接的工作人员卫婕有清晰的聊天记录，瑞安公司同意邵炫淏提前离场，邵炫淏也向瑞安公司发了邮件，双方实质已经达成了一致意见。
邵炫淏上诉请求：撤销一审判决第一项，改判瑞安公司将剩余保证金43853.65元返还给邵炫淏，本案诉讼费用由瑞安公司负担。事实与理由：邵炫�最终未将房屋恢复原状是因为瑞安公司招商经理卫婕屡次言而无信，导致邵炫淏于2017年4月7日被迫关店离场，未按照最初协商结果营业至2017年4月底，导致邵炫淏店内十五万库存失去销售场地，所以邵炫淏不应承担合同终止后未将房屋还原导致的违约金，瑞安公司应向邵炫淏归还剩余保证金。
瑞安公司针对邵炫淏的上诉请求和理由辩称，邵炫淏的上诉请求没有事实和法律依据，邵炫淏还欠付瑞安公司六项费用，不应返还邵炫淏剩余保证金，邵炫淏的上诉请求应予以驳回。
瑞安公司向一审法院起诉请求：1、邵炫淏支付租金、物业管理费、推广费、�费等应付欠款158364.14元；2、邵炫淏支付逾期付款产生的利息10285.27元（暂计至2017年4月7日，后续利息计至实际付清之日）；3、邵炫淏赔偿包含装修期房屋使用费、提前终止合同违约金、逾期返还房屋占用费、房屋设施拆除费、恢复原状违约金、律师费等共计1949366.53元；上述三项共计2118015.94元。4、本案诉讼费用由邵炫淏承担。
一审法院查明，2015年12月25日，瑞安公司与邵炫淏签订《房屋租赁合同》，约定将位于武汉市江岸区中山大道1515号壹方购物中心二层商3室（建筑面积188.9平方米）作为商业服务用途出租给邵炫淏使用，租期自2016年8月2日至2019年9月16日止，租金按月结算，邵炫淏在每月第一日前以现金或支票方式支付给瑞安公司，约定邵炫淏逾期不支付�金累计超过7个工作日，瑞安公司可书面通知邵炫淏解除租赁合同。同日，双方签订《壹方购物中心租赁合同之补充条款》，约定2016年8月2日至2016年9月16日为装修期，该期限内，邵炫淏无需支付租金及推广费。租金约定方式如下：1、保底租金2016年9月17日至2017年9月16日为每天每平方米9.21元；2、提成租金2016年9月17日至2017年9月16日按当月营业额16%计算；3、每月租金为上述第1条和第2条二种租金中较高者；4、邵炫淏应于合同签署时预付一个月的保底租金，并在每个月的第一天缴付该月的保底租金。约定邵炫淏在合同签署时向瑞安公司支付保证金212503.06元。约定邵炫淏未支付或未足额支付任何款项，瑞安公司可按实际数额从保证金中扣除抵偿。约定物业管理费为每月每平方米55元。约定租赁期届满或合同提前终止，若被告未按合同约定将房屋恢复原状，则邵炫淏应向原告支付违约金，违约金按房屋建筑面积乘以500元/平方米计算，违约金不足弥补瑞安公司损失的，瑞安公司有权继续追偿，瑞安公司可直接从保证金中抵扣该笔费用，不足的，由邵炫淏另行补足。2016年6月7日，瑞安公司将商铺移交给邵炫淏使用。
2017年1月至同年4月7日，瑞安公司多次致函邵炫淏，要求邵炫淏支付各时段拖欠的租金、物业管理费、推广费、水电费及逾期利息。2017年4月7日，瑞安公司致函邵炫淏，以邵炫淏拖欠各项应付费用共计158314.69元及逾期利息10285.27元为由，终止双方租赁合同，并要求邵炫淏于2017年4月13日16时前将房屋恢复原状后返还瑞安公司。2017年4月，在两位律师的见证下，瑞安公司将房屋内邵炫淏装饰装修进行了拆除还原，花费拆除�原律师见证费4000元，拆除还原工程费49956元。瑞安公司委托律师代理本案诉讼，花费律师代理费20000元。
2017年1月12日，邵炫淏向瑞安公司提出退铺申请，双方就退铺事宜进行协商。瑞安公司工作人员于2017年3月1日表示“你的情况我们已经报上去了，也理解你，你前期支持了我们的开业，还是感谢的。那现在新的品牌应该差不多4月底能接场。因为本身就算提前解约保证金也是不退的，那你就再经营两个月，直接保证金抵扣吧，这样你也可以清些货出去”，于同年3月6日表示“坚持到这个月底咧，你们太早关门影响也不是很好。保证金你的租金加拆除的费用，肯定是不能退的。那你如果有货的话，就坚持下吧”。邵炫淏于2017年4月7日离开租赁房屋未再在此经�，未将租赁房屋恢复原状。审理中，因双方意见不一致，故调解未成。
一审法院认为，2015年12月25日，瑞安公司与邵炫淏签订的《房屋租赁合同》及《壹方购物中心租赁合同之补充条款》，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定，当事人协商一致，可以解除合同。邵炫淏于2017年1月12日向瑞安公司提出退铺申请，双方就退铺事宜进行协商，瑞安公司工作人员于2017年3月1日作出同意4月底退铺、保证金抵扣相应费用的意思表示，双方上述合同于2017年4月底解除，邵炫淏缴纳的保证金212503.06元抵扣相应费用后还余43853.65元（212503.06元－158314.69元－10285.27元）。根据双方合同约定，合同终止后邵炫淏应将房屋恢复原状，否则按房屋建筑面积乘以500元/平方米计算违约金，违约金不足弥补瑞安公司损失的，瑞安公司有权继续追偿，瑞安公司可直接从保证金中抵扣该笔费用，不足的，由邵炫淏另行补足。邵炫淏于2017年4月7日离开租赁房屋后，未将租赁房屋恢复原状，瑞安公司据此主张恢复原状违约金94450元（500元/平方米×188.9平方米），予以支持，该违约金足以弥补瑞安公司拆除还原律师见证费4000元、工程费49956元的损失，故瑞安公司主张见证费4000元、工程费49956元的诉讼请求，不予支持。抵扣保证金后，邵炫淏还应支付瑞安公司恢复原状违约金50596.35元（94450元－43853.65元）。瑞安公司、邵炫淏已协商解除合同、保证金抵扣相应费用，故瑞安公司主张租金、推广费、物业管理费、电费、逾期利息、装修期房屋使用费、提前终止合同违约金、逾期返还房屋占用费、律师案件代理费的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、邵炫淏于本判决生效之日起十日内一次性支付武汉瑞安天地房地产发展有限公司恢复原状违约金50596.35元；二、驳回武汉瑞安天地房地产发展有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23824元，邮寄费20元，合计23844元，由武汉瑞安天地房地产发展有限公司负担23367.12元，由邵炫淏负担476.88元。因该款已由武汉瑞安天地房地产发展有限公司在立案时预交，故邵炫淏在支付上述款项时将其负担的476.88元一并支付给武汉瑞安天地房地产发展有限公司。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
经审理查明，一审判决认定的事实属实,本院予以确认。
瑞安公司、邵炫淏是否就提前解除合同协商一致，是本案争议的焦点。
本院认为，2017年1月12日，�炫淏向瑞安公司提出退铺申请，双方就退铺事宜进行协商。瑞安公司2017年3月1日表示“……那你就再经营两个月，直接保证金抵扣吧……”及于同年3月6日表示“坚持到这个月底……”。邵炫淏于2017年4月7日离开租赁房屋未再在此经营。据此一审判决认定瑞安公司、邵炫淏已协商解除合同、保证金抵扣相应费用并无不当。瑞安公司称双方未就提前解除合同协商达成一致的上诉理由与事实不符，本院不予采信。瑞安公司请求主张邵炫淏赔偿包含装修期房屋使用费、提前终止合同违约金、逾期返还房屋占用费、房屋设施拆除费、恢复原状违约金、律师费的诉讼请求，实际为合同约定的单方解除合同应当承担的违约责任，一审法院根据本案的实际情况，酌情对瑞安公司请求恢复原状违约金予以支持，对瑞安公司的其他请求不予支持亦无不当。邵炫淏应当承担恢复原状违约�，其请求瑞安公司退还剩余保证金43853.65元缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，上诉人瑞安公司、邵炫淏的上诉理由均不成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费24889元，由武汉瑞安天地房地产发展有限公司负担23824元，由邵炫淏承担1065元。
本判决为终审判决。
审判长 李斌成
审判员 安林锋
审判员 骆朝辉
二〇一八年七月二十六日
书记员 杜 文