云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云01民终3036号上诉人（原审被告）：云南奥宸房地产开发有限公司。住所：昆明市西山区环城西路**云南省社会科学院科研大楼**。法定代表人：邹建民。委托诉讼代理人：关丽梅、刘显磊，云南震序律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：李应恒，男，1984年8月5日生，回族，身份证住址：云南省红河哈尼族彝族自治州开远市，上诉人云南奥宸房地产开发有限公司因与被上诉人李齐光商品房销售合同纠纷一案，不服昆明市官渡区人民法院（2017）云0111民初1694号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。云南奥宸房地产开发有限公司的上诉请求：一、请求撤销（2017）云0111民初1694号民事判决，依法驳回被上诉人的一审诉讼请求；二、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、本案中，上诉人与被上诉人签订的《商品房购销合同》明确约定，被上诉人需向上诉人提交授权委托书等合法有效的资料，但被上诉人至今未向上诉人出具办理房屋产权登记的授权委托书，导致无法办理产权证，上诉人不应承担未办理房屋产权登记的违约责任。二、一审法院未审查被上诉人李齐光是否产生了实际损失，且被上诉人也未举证证明具体损失，一审法院直接判定以购房总价款627580元为基数按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算支付违约金，认定事实不清，适用法律错误。三、一审法院作出的判决违反了民诉法中的处分原则。一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判。李应恒辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求人民法院驳回上诉，维持原判。李应恒向一审法院起诉请求：1.判决被告承担违约责任；2.判决被告向原告支付2015年1月1日至2016年1月1日期间，未能取得《国有土地使用证》及《房屋所有权证》的违约金24925.85元；3.判决被告自2016年1月1日起至为原告办理完产权登记之日止按每日68.29元（万分之一每日）向原告支付违约金；4.判决被告立即为原告办理房屋所有权证；5.被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：原、被告双方于2012年12月21日签订《商品房购销合同》，约定：原告向被告购买被告开发的橙郡小区一期35幢2单元第10层1002号房屋，套内面积75.33平方米，单价为每平方米9064.79元，买受人首期支付212851元，付款时间2012年12月4日，其余价款470000元向中国工商银行股份有限公司昆明汇通支行贷款支付。甲方（被告）应于2013年12月15日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方（原告）。关于产权登记的约定：在商品房综合验收结束后280个工作日内，甲方应当将办理房屋产权登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案，但因政府土地清非或不可抗力而导致无法进行产权登记，此时间相应顺延；乙方应当向甲方提交办理房屋产权登记需要的完整合法有效的全部资料包括但不限于个人资料、证件、授权委托书，并交讫相关税费向房地产产权登记机关申办房屋所有权登记。如因任何一方资料证件文书不全或未交讫相关税费的原因，依法不能在规定期限内取得房屋产权证书，该方应承担违约责任。但有关机关、部门办理有关资料或者证书所用时间，不视为任何一方的违约责任。办理房屋所有权登记手续的权利和义务以行政法规或行政规章为准。办理房屋所有权登记的相关税费由乙方承担。后中国工商银行股份有限公司昆明汇通支行将原告的贷款470000元支付给被告。2013年12月15日，被告向原告交房。当天，原告向被告交清如下费用：契税、工本费、印花税、产权转移印花税、公寓维修基金等相关费用。被告未按照约定向房屋产权登记机关提交办理房屋产权登记需要的完整合法有效的全部资料。2014年10月14日，案涉房屋所在的橙郡小区一期35幢经有权机关竣工验收备案。现原告诉至一审法院，主张上述诉请。另查明，案涉房屋所在的橙郡小区一期35幢未经过综合验收。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”本案中，原告购买被告开发建造的房屋，并交纳购房款及相关费用，被告也向原告交付了房屋，但未为原告办理产权证等相关证件。原告主张被告应支付未办理产权证的违约金，被告抗辩称未给原告办理房屋产权证，是因为双方约定了在案涉房屋综合验收结束后280个工作日内办理房屋产权登记，而案涉房屋尚未经综合验收，且原告未提交办理产权证的授权委托书。对此一审法院认为，《城市房地产开发经营督管理条例》第十七条第一款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。本案中，被告将案涉房屋向原告交付使用时，并未依法获得有权机关的竣工验收备案，更未经过综合验收，但被告违反有关法律规定而倒置了商品房的交付流程，向原告进行事实交房，故应承担相应的法律责任。另，根据双方关于产权登记的约定，被告有义务为原告办理房屋产权登记。庭审查明，被告收取了原告办理房屋产权证的相关资料和税费后，长期未为原告办理房屋产权登记且未退还相关资料和税费，在其无相反证据证明的情况下，应当视为原告向其进行了相关授权委托。有鉴于此，一审法院对被告的相关抗辩意见不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案被告存在违约行为，应承担违约责任，故对于原告要求被告承担违约责任的诉请，一审法院予以支持。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊原因约定外，出卖人应当承担违约责任：…（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日…合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”鉴于原、被告未就违约金进行约定，原告也不能举证证明具体损失情况，一审法院亦无法确定损失数额，故根据以上规定以原告购房总价款682851元为基数按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算支持原告关于违约金的诉请。该项违约金本应自案涉房屋实际交付使用后90日的次日即2014年3月17日起计，因原告起诉主张自2015年1月1日起计，一审法院遂根据当事人意思自治原则予以支持。被告作为出卖人将房屋出卖给原告的同时亦承担将房屋所有权转移于买受人的义务，对于原告要求被告为其办理房屋所有权证的诉请，一审法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条,《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条，《城市房地产开发经营督管理条例》第十七条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告云南奥宸房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内，以682851元为基数按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计支付原告李应恒自2015年1月1日起至被告履行完毕本案办证义务之日止的违约金；二、被告云南奥宸房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内协助原告李应恒办理房屋所有权证；三、驳回原告李应恒的其他诉讼请求。在二审审理过程中，双方当事人均未提交新的证据。双方当事人对于一审法院确认的案件事实均无异议。本院对双方当事人无异议的事实依法予以确认。综上，本案经本院二审审理查明的案件事实与一审判决认定的案件事实一致。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：上诉人是否承担逾期办证的违约金？本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，本案上诉人在双方约定的期限内并未如期履行办证的义务，已经构成了违约，上诉人未在合理期限内为被上诉人办理房屋权属证书，且亦未举证证明非因其原因不能申请办理，根据上述司法解释规定，本案上诉人应承担迟延办理诉争房屋权属证书的违约责任。本案上诉人辩解未能办理房屋权属证书的原因在被上诉人，因被上诉人未向其提交办证所需委托授权书等相关授权文件，但从商品房买卖的交易习惯和一般通常交易行为看，当购房人向开发商交纳了办证所需工本费时，可以推定售房人在收取购房人的办证工本费时，应当知道购房人必须交清购房款以及相关房屋维修基金、配套费等费用外，还应当要求购房人提交办证所需的委托代授权手续，否则，办证行为无法进行。同样，作为购房人完全有理由认为，当自己已向代办人（开发商）交纳了最后费用（即办证工本费）时，相关办证的其他所需手续，包括办证所需授权书等，售房人必然已经获得，且从双方房屋买卖合同约定的办证条件成就时至今，上诉人未向本案被上诉人就有关办证事项提出过合理异议，故上诉人的辩解与交易习惯和一般通常交易行为相悖，本院依法不予采信，故本案上诉人应承担逾期办证的违约责任。本案上诉人在上诉过程中请求二审人民法院调整本案违约金为总房款的0.05%/日。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案违约责任的承担应当与违约行为所造成损失基本相当，依据相关法律规范和本案上诉人房屋的交付情况，本案涉案交易房屋已实际交付上诉人使用，已体现交易的使用利益，现上诉人自愿按照交易房屋总价款每日0.05%的标准计算违约金，并不违反法律规定，并且与被上诉人的损失基本相当，本院予以支持，一审适用违约金计算标准过高，本院依法予以调整。关于违约金计算的期间双方当事人均无异议，一审处理并无不当，本院依法予以维持。综上，上诉人的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持，一审判决认定事实清楚，所作处理不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《诉讼费用交纳办法》第二十九条、第三十条之规定，判决如下：一、维持昆明市官渡区（2017）云0111民初1694号民事判决书第二项：即“二、被告云南奥宸房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内协助原告李应恒办理房屋所有权证”；二、撤销昆明市官渡区（2017）云0111民初1694号民事判决书第一项、第三项：即“一、被告云南奥宸房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内，以682851元为基数按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计支付原告李应恒自2015年1月1日起至被告履行完毕本案办证义务之日止的违约金；三、驳回原告李应恒的其他诉讼请求”；三、上诉人云南奥宸房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内，以682851元为基数按0.05%/日支付被上诉人李应恒自2015年1月1日起至上诉人履行完毕本案办证义务之日止的违约金；四、驳回上诉人云南奥宸房地产开发有限公司的其他上诉请求；五、驳回被上诉人李应恒的其他诉讼请求。一审诉讼费人民币1046元，由上诉人云南奥宸房地产开发有限公司承担。二审诉讼费人民币1046元，由上诉人云南奥宸房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  白昱审判员  李锋审判员  金馨二〇一八年六月二十六日法官助理陈志远书记员武雨