贵州省务川仡佬族苗族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔0326民初173号
原告：唐明学，男，1973年6月12日出生，土家族，贵州省务川自治县人，住务川自治县。
原告：张玉凤，女，1975年1月4日出生，仡佬族，贵州省务川自治县人，住务川自治县。
被告：贵州鸿远房地产开发有限责任公司。住所地：贵州省贵阳市花溪区花溪镇云上村农房点。注册号520100000032044。
法定代表人：傅玉林。
被告：贵州鸿远房地产开发有限责任公司务川分公司。住所地：贵州省务川自治县丹砂街道杨村村。统一社会信用代码9152032608275805X1。
负责人：刘令，该分公司董事长。
委托诉讼代理人：邹启贤，贵州宇航律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李林恩，贵州宇航律师事务所实习律师。
原告唐明学、张玉凤与被告贵州鸿远房地产开发有限责任公司（以下简称“鸿远房开”）、贵州鸿远房地产开发有限责任公司务川分公司（以下简称“鸿远房开务川分公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年1月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐明学、张玉凤，被告鸿远房开务川分公司的委托诉讼代理人邹启贤、李林恩到庭参加了诉讼，被告鸿远房开经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。
原告唐明学、张玉凤向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同，并于判决生效后立即为原告办理房屋产权证和土地使用证（庭审中原告变更该项诉讼请求为：判令原、被告签订的《商品房买卖合同》有效）；2、被告支付原告违约金5689元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年6月19日，原告与被告鸿远房开务川分公司签订《房屋买卖预售合同》，由原告购买被告开发的房产一套。合同明确约定房产位于务川县、房屋建筑面积103.52平方米，房屋总金额258593元，原告以按揭方式付清全款，履行了合同约定义务，按照合同约定被告应在2016年10月31日前交付该房，因被告所修建的房屋至今未获得房屋主管部门验收合格，其就于2016年12月8日交付装修钥匙为由公开收取物业管理费，被告没有按合同要约承担延期交房违约金。现要求支付就其延期交房44天的违约金5689元，故诉至人民法院。
被告鸿远房开公司未作答辩。
被告鸿远房开务川分公司辩称，延期交房的事实不存在，公司于2016年11月20日就发布公告通知各位原告前来交房，是原告未按时去接房，公司不承担责任；根据合同补充协议规定，因政府性行为不可抗拒性因素导致延迟交房，公司不承担责任，现因电力设施不完善，交房时间及办证时间则应相应顺延；若法院判决被告承担责任，原、被告双方约定的违约金过高，请求人民法院予以减少。
原告围绕诉讼主张向法庭提交如下证据：
1、商品房预售合同登记备案表，用于证明原告在被告处购买房屋情况；
2、商品房买卖合同，用以证明原告与被告签订购房合同，合同对双方权利义务作了明确约定，也证明了被告延迟交房赔付违约金的方式；
3、结婚证，证明二原告系夫妻关系；
4、增值税发票、收据，证明原告按照合同约定向被告缴纳了房款；
5、艾明物业收费票据，证明被告交房时间为2016年12月10日。
被告鸿远房开务川分公司向法庭提交如下证据：
1、商品房买卖合同，证明补充协议中明确因政府性行为不可抗拒性因素导致延迟交房，公司不承担责任；该合同还明确公司发出交房公告之日视为业主收到；
2、务川自治县住房城乡建设局出具的证明，证明延迟交房的原因系电力设施不完善，完善时间为2017年年底，则交房时间与办证时间应相互顺延；
3、《昇辉城接房通知书》，证明2016年11月20日发出公告告知接房；
4、遵义天诚价格评估咨询有限责任公司价格评估报告，证明若被告应承担责任，则原告的损失应比照房屋租赁的价格确认。
5、不动产权证，用以证明涉案房产已经可以办理产权。
上述证据经庭审质证，原告对被告方提交的第3、4、5组证据不予认可，对其余证据的真实性、合法性不持异议，但对其证明目的有异议，认为被告方提交的证据不能证明延迟交房系政府性因素，合同约定交房的通知方式，但原告方没有接到通知，也没有看见公告通知，对评估报告不予认可。被告方对原告提交的证据真实性、合法性不持异议，但对其证明目的有异议，认为原告的证据不能证明交房的时间系收费票据时间。
经审查认为，原告提供的证据能形成证据锁链，符合证据的三性，对其证明效力予以确认；对被告提交的1、2组证据，不能证明其延迟交房系政府性行为导致，对其证明目的，不予确认，第3组证据不能证明其已通知原告交房，但其第4组证据，系有资质的评估机构合法作出的评估意见，符合证据的三性，对其证明效力，本院予以确认，第5组证据与本案无关联性，对其证明效力不予确认。
本院经审理认定事实如下：被告鸿远房开与被告鸿远房开务川分公司系总公司与分公司的关系。2016年8月24日，原告唐明学、张玉凤与被告鸿远房开务川分公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买由被告鸿远房开务川分公司建设的商品房，建筑面积103.52平方米，总房款258593元；被告鸿远房开务川分公司应在2016年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付原告使用；若被告鸿远房开务川分公司逾期交付房屋60日之内，自本合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告鸿远房开务川分公司按日计算向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。在该合同签订后，原告于2016年9月30日付清房款。但被告鸿远房开务川分公司直至2016年12月10日才将房屋交付原告。原告多次向被告鸿远房开务川分公司主张逾期交房违约金未果，故诉至本院。
另查明，原告购买的小区房产，经遵义天诚价格评估咨询有限责任公司价格评估住房毛坯房的市场租赁价格为每月10.5元/平方米。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为合法有效合同，双方均应依合同约定全面履行各自义务。依据合同约定，被告鸿远房开务川分公司应于2016年10月31日前向原告交付昇辉城B3幢25-4号房屋，但被告鸿远房开务川分公司实际于2016年12月10日向原告交付房屋，被告鸿远房开务川分公司的行为已构成违约，应承担违约责任，给付原告自2016年11月1日起至2016年12月10日止即40天的逾期交房违约金。关于逾期交房违约金计算标准的问题。被告鸿远房开务川分公司提出违约金约定过高，请求法院予以减少。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“违约金过分高于违约行为造成损失的，当事人可以请求适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”对于逾期交房违约金的计算标准，双方合同约定为“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五”，庭审中被告鸿远房开务川分公司对上述违约金约定过高提出抗辩，并申请评估，提出损失比照评估的价格计算。审理中原告唐明学、张玉凤未提交证据证明其实际遭受的损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，本院根据合同的履行情况及过错程度等综合考量，将违约金计算标准以评估的市场租赁标准计算较为公平、适宜，即以涉案小区房产租赁价每月10.5元/平方米计算，被告鸿远房开务川分公司应向原告唐明学、张玉凤支付逾期交房违约金1449.3元（10.5元/平方米/月÷30天×103.52平方米×40天）。原告要求被告鸿远房开务川分公司支付逾期交房违约金5689元的诉请，本院部分予以支持。关于被告鸿远房开务川分公司主张其已于2016年11月20日发出通知，通知各位业主办理接房手续，原告系自身原因未办理的问题，及被告提出根据合同补充协议规定，因政府性行为不可抗拒性因素导致延迟交房，公司不承担责任。因电力设施不完善，交房时间及办证时间相应顺延的抗辩主张，虽提供了《昇辉城接房通知书》、《商品房买卖合同补偿协议》、《务川自治县住房城乡建设局出具的证明》予以证明，但其提供的张贴于宣传栏的《昇辉城接房通知书》并非属于合同约定的法律意义上的“书面通知”，其真实性亦无其他证据予以佐证，且原告不予认可，故本院不予采信。即使该《昇辉城接房通知书》是真实的，被告鸿远房开务川分公司亦未能提供证据证明在其通知原告办理接房手续时，涉案房屋已具备了符合合同约定的交付条件，虽补充协议约定了因政府性行为和不可抗力因素交房时间顺延，被告就该主张以《务川自治县住房城乡建设局出具的证明》予以佐证，但该证明并没有证明因电力设施问题造成被告修建房屋的过程中被停工、停产而耽误工程竣工期限，且电力设施问题本就是被告在房屋建设过程中应及时解决的，不能将该问题归结为政府性行为而不承担责任，故对被告鸿远房开务川分公司的该项抗辩主张，本院不予支持。其提出原告出示的物业票据时间不能认定为交房时间，经查，原告领取房屋钥匙时需缴纳物业管理费，故领取钥匙时间即可视为交房时间，对被告的该辩解不予采纳。被告鸿远房开务川分公司系鸿远房开的分公司，因分公司不具有法人资格，其民事责任应由公司承担，故应由被告鸿远房开向原告唐明学、张玉凤支付逾期交房违约金1449.3元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定,判决如下：
一、原告唐明学、张玉凤与被告贵州鸿远房地产开发有限责任公司务川分公司签订的《商品房买卖合同》有效；
二、被告贵州鸿远房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内一次性给付原告唐明学、张玉凤逾期交房违约金1449.3元；
三、驳回原告唐明学、张玉凤其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取计25元，由被告贵州鸿远房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。
审判员 王友飞
二〇一八年七月十一日
书记员 刘妮娜