江西省定南县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣0728民初172号
原告（反诉被告）：江西海润房地产开发有限公司。住所地：江西省定南县东环南路御水尚都。
法定代表人：李少群。
委托诉讼代理人：李妃娥，系公司法律顾问。
委托诉讼代理人：钟兆章，系公司法律顾问。
被告（反诉原告）：黄晨曦，男，1969年11月23日出生，住江西省定南县。
委托诉讼代理人：余晓平，定南县天平法律服务所法律工作者。
原告（反诉被告）江西海润房地产开发有限公司（以下简称：海润公司）与被告（反诉原告）黄晨曦商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年1月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）海润公司委托诉讼代理人钟兆章、被告委托诉讼代理人余晓平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告海润公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告归还购房借款54566元、逾期还款违约金31648.28元；2.判令被告按2%月利率支付逾期还款违约金（自2017年11月30始至借款还清之日止）；3.判令被告支付原告法律服务费1000元；4.本案诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，原告变更判令被告按2%月利率支付逾期还款违约金（自2017年11月30始至借款还清之日止）的诉讼请求为判令被告按2%月利率支付逾期还款违约金（自2017年11月30始至借款还清之日止按双方约定还款阶段计算）。事实和理由：原、被告于2012年2月28日签订《商品房买卖合同》一份，该合同明确：“被告购买原告在定南县广州大道开发的御水尚都楼盘12栋1单元804室套房，套房面积为99.01㎡，共计房款286566元整”。因被告当时经济困难无力支付房屋首付款，原、被告经协商同意被告赊欠购房首付款，并于2012年2月28日签订《借款合同》一份。合同明确载明：“被告欠原告购房首付款人民币76566元，若甲方（被告）不能按期归还借款，向乙方（原告）承担每日千分之一的滞纳金；若引起诉讼，由甲方承担全部的费用包括乙方因此支付的律师费。”双方签订购房合同后，被告共计支付原告购房款86566元，购房余款200000元于2012年6月30日在银行办理了按揭，仍欠原告购房款54566元。被告所购房屋于2015年7月9日具备交付使用条件，并且原告通过电话、短信、快递等多种方式通知被告前来办理交房手续。现合同约定借款期限已过，经原告多次催取欠款及逾期还款违约金被告均拒绝支付。现向法院提起民事诉讼，请求依法判决。
被告黄晨曦辩称，原告要求被告归还购房款54566元及其他款项与事实不符。被告已在期限内付清了购房款，由于原告自身公司管理混乱，故意将被告已付的另外两笔房款隐瞒。被告现在只能找到其中一份收款凭证，即使原告不承认另一张收款凭证，那被告欠原告的购房款也只是21283元。应依法驳回原告的诉讼请求。
反诉原告黄晨曦向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告海润公司支付逾期交房违约金（违约金以房款总额按每日2%从2014年6月3日起计算至2016年7月15日止）；2.反诉费由反诉被告承担。事实和理由：反诉被告违背合同约定的交房时间，在2016年7月15日才交房，反诉被告构成违约。购房合同约定的逾期交房违约金的上限2000元明显低于反诉原告的实际损失。
本院经审理认定事实如下：原、被告于2012年2月28日签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：被告购买了原告在定南县广州大道开发的御水尚都楼盘12栋1单元804室套房，套房面积为99.01㎡，共计房款286566元整。购房首付款为86566元。房屋交付时间为2014年6月30日，出卖人逾期交房超过60日的，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，违约金累计不超过2000元。2012年2月28日签订《借款合同》一份，约定：1.黄晨曦因为向海润公司购买商品房，向海润公司借款76566元支付首期款。该金额已经计入甲方购买商品房的首付款，形成债权债务的抵扣，不发生资金实际流动；2.借款期限：2012年8月28日内归还首付款的50%（含已付款）即43283元，2013年2月28日内归还首付款的80%（含已付款）即69252元，交房时付清首付款100%（含已付款）即86566元；3.借款无利息；4.逾期付款责任：被告不能按期归还借款，向原告承担每日千分之一的滞纳金。2012年2月21日，被告支付原告购房首付款10000元；2012年9月1日，被告支付原告购房首付款33283元；2013年3月5日，被告支付原告购房首付款22000元。至今，被告任欠原告购房首付款21283元。2015年7月9日，本案所涉房屋所在房产项目经勘察、设计、施工、监理、建设五单位检查验收合格。2016年6月15日，原告作出了交房通知书，通知被告在2016年7月15日前办理房屋交房手续。
本院认为，借款合同为实践性合同，以出借人实际交付借款为生效要件。商品房销售合同是指出卖人将商品房交付并转移房屋所有权与买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原、被告签订《借款合同》，约定黄晨曦因为向海润公司购买商品房，向海润公司借款用于支付首期款。该金额已经计入甲方购买商品房的首付款，形成债权债务的抵扣，不发生资金实际流动。所以原告并未实际提供借款给被告，双方未形成借款合同关系，而是基于双方签订的《商品房买卖合同》，就支付购房的首付款所形成的债权债务关系，故不属于借款合同，而应为商品房销售合同。原、被告双方就购房的首付款所订立的合同，约定交房时被告应付清全部首付款，但交房后被告并未付清全部首付款，至今仍欠原告首付款21283元，故对原告要求被告支付剩余首付款54566元的诉讼请求，本院予以部分支持。根据原、被告双方约定交房时被告应付清全部首付款，根据被告提供的交房通知书原告要求被告在2016年7月15日前办理房屋交房手续，本院认定本案原、被告实际交房时间为2016年7月15日。原告履行了交房义务后，但被告没有按照合同约定在交房时付清全部首付款，属于违约行为，被告应向原告支付欠付首付款21283元的违约金，支付违约金的时间应从实际交房之次日起计算，即从2016年7月16日至还清首付款之日止。故对原告要求被告承担逾期支付首付款违约金的诉讼请求，本院予以部分支持。同时，根据原、被告双方约定，被告不能按期付款，应向原告支付每日千分之一的滞纳金，该滞纳金即为原告起诉所称的违约金，显然该违约金的约定过高，对于违约金约定过高的，人民法院可以依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定进行调整，结合本案原、被告双方形成债权债务的实际情况，被告承担的违约金按月利率1%计算较为合适。对于原告主张的法律服务费1000元的诉讼请求，有双方约定及律师费发票予以佐证，本院予以支持。
被告提出反诉请求要求判令原告海润公司支付逾期交房违约金（违约金以房款总额按每日2%从2014年6月3日起计算至2016年7月15日止）。原告未按合同的约定在2014年10月30前向被告交付房屋，故原告构成违约，应承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可申请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案中，原告逾期交房导致被告房屋期待居住时间的减少，其损失实质是减少居住期间（即逾期期间）房屋租金的损失，结合被告购买房屋地段、面积等，酌定房屋租金每月600元。原告于2016年7月15日实际交房，本院认定逾期交房时间从2014年7月1日起计算至2016年7月16日，共24个月。综上，原告应向被告支付逾期交房违约金600元／月×24个月＝14400元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）黄晨曦应在本判决发生法律效力之日起十日内支付欠原告（反诉被告）江西海润房地产开发有限公司购房首付款21283元；
二、被告（反诉原告）黄晨曦应在本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告（反诉被告）江西海润房地产开发有限公司逾期支付首付款21283元的违约金，违约金从2016年7月16日起至付清首付款之日止按月利率1%计算；
三、原告（反诉被告）江西海润房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内赔偿被告（反诉原告）黄晨曦逾期交房的违约金14400元；
四、被告（反诉原告）黄晨曦应在本判决发生法律效力之日起十日内支付原告（反诉被告）江西海润房地产开发有限公司法律服务费1000元；
五、驳回原告（反诉被告）江西海润房地产开发有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）黄晨曦的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1982元，减半收取991元，反诉费867元，由原告海润公司承担1100元，被告黄晨曦承担758元；反诉。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。
审判员 黄昕华
二〇一八年三月六日
书记员 樊 毅