北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
2015年东民初字第20134号
原告（反诉被告）：王昊泓，男，1964年10月19日出生。
被告（反诉原告）：罗高峰，男，1987年6月30日出生。
委托代理人：冯树晨，北京市莫庆民律师事务所律师。
原告王昊泓诉被告罗高峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月23日立案受理。依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王昊泓、被告罗高峰及其委托代理人冯树晨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王昊泓诉称，原告与被告于2014年6月11日签订北京市东城区西花市大街国瑞城东路××号场地（北京市东城区崇文门外大街国瑞城中区××号楼×至×层×××）的商业用房租赁合同。合同约定被告应每个合同年度年缴租金且提前三个月交付，最少也要提前2个月交纳年度房屋租金。鉴于被告请求，原告同意被告第一个合同年度内先行缴纳押金5万元，并交纳第一年度半年租金25万元，先行进�租赁场地进行装修，免租期为20天。但被告自2014年10月起开始陆陆续拖欠原告租金。原告也多次讨要，被告总以各种理由拒付欠款及违约金等款项。被告未能按照约定履行合同，并在租赁期间违法经营，致使原告遭受极大经济损失。故原告诉至法院，请求判令：1、解除双方2014年6月11日签订的房屋租赁合同；2、被告支付原告2015年1月1日至2016年6月30日房屋租金529970.14元；3、被告支付原告2014年11月1日至2015年6月30日房屋房租滞纳金35000元；4、被告支付原告2015年5月1日至2016年6月30日租金滞纳金154000元；5、被告支付原告合同违约金137500.02元。
被告罗高峰辩称，原告与被告签订房屋租赁合同的情况属实，但合同由原告提供，被告用来经营餐饮，承租面积320平方米，租赁期限为2014年7月1日至2024年6月30日，租金约定半年付，被告按照约定履行了合同。2015年8月北京市工商行政管理局东城分局提示，内容为住宅楼及住宅楼底层规划为商业用途的房屋不得从事餐饮，导致被告无法经营。且双方约定的房屋坐落位置不一致，原告提供的房屋导致被告不能正常经营，给被告带来严重损失。故被告提起反诉，请求法院判令：1、原告退还被告房屋租赁押金5万元；2、被告赔偿原告装修费用327016.00元；3、原告退还被告2015年7月1日缴纳的自2015年9月10日至2015年12月31日的房屋租金164584元；4、原告支付被告法律服务费1万元及鉴定费1万元。
原告王昊泓针对被告罗高峰的反诉辩称：被告拖欠房屋租金违约，导致合同无法履行，故不同意被告的反诉请求。
经本院审理查明：2014年6月11日，原告（甲方）与被告罗高峰（乙方）签订《商业用房租赁合同》，约定乙方承租甲方开发的位于北京市东城区西花市大街国瑞城东路××号租赁单元（F1-1--×××、×××、F-1--×××号）。甲方提供给乙方具有合法使用权的经营场所，并提供办理经营手续所需要的证明文件。底商承租单元的建筑面积为320平方米。乙方已对承租单元进行实地视察，故此承租建筑面积仅作参考用途。租赁期限自2014年7月1日至2024年6月30日止，装修免租期为20天，2014年6月11日至2014年6月30日止。乙方向甲方交纳租金，承租单元租金为4.71/天/平米，每年人民币55万元。递增率：每三年为一期，15%-25%。租金须按年预交，缴付期限不得迟于租期内每个年度开始的三个月，乙方须于签订本合同时立即支付首期租金（相当于一个年度的租金）及租金的押金一十六万五千元予甲方。第一年租金减免5万元，实际交付50万元，乙方应于签订合同当日向甲方交纳押金5万元。乙方拖欠本合同项下应付给甲方的任何款项或有其他违约行为则甲方有权直接扣除全部或部分押金，折抵应付的租金，也可以折抵为乙方应付的滞纳金及/或违约金及/或损失赔偿金，惟此并不影响甲方向乙方追讨全部违约金、损失赔偿金等各项欠款，并要求乙方赔偿损失及追究乙方其他法律责任的权利。在甲方权利及义务方面，如果乙方逾期支付租金一个月的，甲方有权即时解除合同，因甲方行使解除权而导致本合同解除的，乙方应向甲方支付三个月的违约金。甲、乙任何一方由违反合同行为，应就违约行为造成的一切损失（包括诉讼费、仲裁费和律师费）进行赔偿。如乙方在约定的每个交款日开始的三个工作日内（或本合同规定的其他时间）未能交纳本合同项下的任何款项时，从第四日起甲方有权按月利率百分之二（2%）向乙方收取滞纳金。
庭审中，原告提交了租赁合同支付明细表，证明被告欠租情况。被告主张明细表是原告自行制作的，不予认可。原告提供了房屋产权证、房屋平面图、其与案外人北京广德马克超市有限公司签订的合同书证明其有权出租涉案房屋，原告提供了个体工商户设立申请、营业执照、名称核准通知书等证明涉案房屋可以办理营业执照的情况；原告提供了涉案店铺的开业照片、健康证，证明被告经营的店铺”美食每客”开业经营的情况；原告提供了照片、身份证复印件、2014年6月的情况说明等，证明被告在经营中使用童工被查处的情况；原告提供了东城区食品药品监督管理局2014年7月的勘查笔录、监督意见书、2015年2月的行政告诫书、监督意见书、2015年3月份东城区崇文门外街道办事处的安全隐患改正通知书、勘查笔录等证明被告违法经营被查处的事实；原告提供了2015年11月19日要求被告停止营�、归还设施、催款的通知，证明原告催款的情况。被告对上述证据不予认可，表示与本案无关。被告提交了原告为法定代表人的泓魁餐饮管理（北京）有限公司营业执照复印件、食品流通许可证复印件，证明涉案房屋与营业执照的地址并不一致。被告表示该营业执照是原告经被告申请借给被告使用的。被告提供了崇外街道办事处综合执法组2015年9月8日出具的通知、北京市东城区工商行政管理局东城分局2015年8月的提示、北京市东城区崇文门外街道食品药品监督管理局2015年8月17日的通知，证明涉案房屋为住宅底商，不能从事餐饮服务，是导致房屋被查抄的原因。原告表示不是针对涉案房屋的。原告提供了律师服务委托代理合同，证明其支付律师费1万元。原告表示与本案无关。被告提供了录音一份，称系北京市东城区工商行政管理局东城分局前门工商所所长的录音，�明涉案房屋为底商，不能经营餐饮。原告称录音是2015年6月30日后录的音，与本案无关。
对于房屋租金问题，原告认可涉案房屋自2014年6月30日至2015年6月30日的房屋租金被告已支付46.2986万元，被告除了原告所认可的租金以外，原告在被告店里拿走过3000元，被告还支付给原告现金2万元和1.5万元，具体时间记不清了，只拖欠原告1970.14元。原告对被告所述三笔费用均不予认可。对于2015年7月1日以后的租金支付情况，原告认可被告于2015年6月6日支付2万元，于2015年6月30日转账5000元，于2015年8月6日给原告现金3.5万元，总计6万元，其他租金均未支付。被告主张原告妻子于2015年6月10日在店里拿走2万元，于2015年6月20日给原告现金5万元，于2015年6月30日转账给原告1.5万元，于2015年7月25日给原告现金10万元，于2015年8月10日给原告现金7万元，总计27.5万元。原告主张2015年6月30日转账给原告1.5万元是包括原告转给被告的1万元，原告实际只收到被告交纳的5000元，其余款项原告均不予认可。对于原告主张的先行支付给被告1万元后被告再行支付其1.5万元，原告未提供证据。
就租金支付问题，被告申请证人黄×出庭作证，黄×证明其是被告经×饭店的后厨，2015年7月25日晚十点左右，见到被告将一袋子钱交给原告，被告说过是10万元的租金；2015年8月10日下午一两点左右，见到被告将一袋子钱交给原告交租金。原告不认可证人证言的真实性，并申请证人朱×出庭作证。朱×证明被告在2015年8、9月份时，给证人说过拖欠原告房租的事。2015年8月10日12点到下午4点左右，和原告在一起，让原告帮忙处理关停证人经营的店铺的事。原告申请证人陈×出庭作证，陈×证明2015年8月10日上午原告到被告干活的餐馆说事，到下午3、4点左右走的。被告对证人证言的真实性不予认可。
对于租金问题，原告在立案后2015年12月30日第一次询问时表示：签合同时被告陆续给了原告548029.86元租金，有转账、有刷卡、有现金。现金支付的有写条的，也有没写条的，后来被告又支付了6万多元。被告表示：2015年7月份，给了原告55万元，之后陆续给了27.5万元，其中转账3万元，其他都是现金，原告没有写条。庭审中，就租金问题，除了原告认可的费用以外，被告未能提供其他证据证明。
经本院现场勘察，涉案租赁场地位于东城区西花市大街国瑞城东路××号广德宜家农贸超市东门入口西北侧，一层约107平米，地下一层约150平米。现已停止经营，内有桌椅、厨房餐具及空调冰箱。对于归属问题，双方均表示是自己的。原告提供了一份打印的附件表，证明店内�物品是原告所有，该附件表上未有任何签字。被告不予认可。对于室内装修问题，原告表示被告确实装修过，但一层与地下一层之间的楼梯是原告交付给房子时原有的情况，未进行过装修。
案件审理过程中，经被告申请，本院委托北京中评联合价格评估有限公司对涉诉房屋的装修现值进行评估，评估结论认定涉诉房屋装修现值为327016元，被告认可鉴定评估报告，原告对鉴定评估报告真实性认可，不认可评估结果，但未能提供相反证据。被告预付鉴定费1万元。
对于房屋被查封的时间，双方均认可是2015年9月9日上午十点左右被政府综合执法部门查封。原告称后来将物品替被告收回后，让被告继续经营被告不同意，被告称涉案房屋无法经营餐饮。案件审理中，本院多次组织双方办理房屋交接，但双方意见不一，一直无法正常交接。后被告称在2016年8月28日房屋被原告的出租方收回。被告于2016年11月25日认可被其出租人收回，并表示房屋及房屋内的物品不再请求法院处理。
另本院就涉案房屋向北京市工商行政管理局东城分局前门工商所及北京市东城区崇文门外街道食品药品监督管理局联系咨询相关证照及查封商户的事宜。前门工商所工作人员答复涉案房屋所处位置办理营业执照比较严格，2015年开始疏散非首都功能商户，一般不再办理，对于2015年9月9日的查抄问题，是参与联合执法，具体情况不清楚。崇文门外街道食品药品监督管理局工作人员表示，涉案房屋中包含底商，不能办理食品安全许可证，当时查抄也是因为没有食品安全许可证。
上述事实，有现场勘验笔录、房屋产权证、租赁合同、录像光盘、现场照片、转账凭证、鉴定评�报告、工作笔录及当事人陈述等在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
根据查明的事实，原、被告于2014年6月11日签订的《商业用房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，双方应当按照租赁合同的约定履行各自义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
对于违约责任问题，原告主张被告拖欠原告拖欠房屋租金是导致租赁合同解除的原因，被告对此虽予以否认，但作为承租人应对已经支付租金的事实提供证据予以证明。现除了原告认可被告交纳的租金外，被告仅提供一名证人证明其向原告以现金形式交纳20余万元租金的事实，且未能提供其他证据加以辅证，被告的主张，本院难以采信。现被告没有足够证据证明其已经足额支付应向原告支付的房屋租金，且数额加大，严重违反了合同约定，应承担违约责任。对于被告所称系原告提供的租赁房屋无法经营餐饮导致合同无法履行的意见，本院认为，在2015年9月9日涉案店铺被查封之前，被告一直在正常经营，对涉案房屋的使用并未提出异议，而被告拖欠租金的行为发生在涉案房屋不能使用之前，故对被告的意见，本院不予采纳。
对于原告要求解除双方房屋租赁合同的诉讼请求，双方已经�失信任的基础，且被告不履行交纳租金的义务，原告的诉讼请求，理由正当，本院予以支持；关于原告要求被告足额支付房屋租金的诉讼请求，2015年9月9日前，被告一直正常经营，应按照合同约定标准向原告支付租金，对于2015年9月10日至2016年6月30日期间的房屋租金，本院认为，双方在合同中明确约定原告出租给被告房屋用于餐饮使用，而涉案房屋确实无法办理餐饮所需的相关证照。2015年9月9日，涉案房屋被依法处罚后，被告已无法在涉案房屋经营，故对于合同的无法继续履行，原告确有一定的责任。鉴于2015年9月10日至2016年6月30日期间双方一直在争议解决中，被告也未能实际经营，故对该期间的费用，本院酌情予以支持。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，被告未在合同约定的期限内足额缴纳租金，导致合同无法继续履行，应承担违约责任，原告该项诉讼�求，理由正当，本院予以支持。具体数额，本院将根据双方过错程度及合同履行的实际情况酌情确定。关于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院已经支持原告解约违约金的诉讼请求，原告的该项主张，本院不再重复支持。
对于被告提出的要求原告退还房屋租金、押金、赔偿装修费用以及法律服务费鉴定费等诉讼请求，因本案系被告未足额缴纳租金违约在先，应承担违约责任，被告的反诉请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、解除原告王昊泓与被告罗高峰之间的房屋租赁合同关系；
二、被告罗高峰于本判决生效后七日内支付原告王昊泓二〇一五年一月一日至二〇一六年六月三十日期间的房屋租金二十五万元；
三、被告罗高峰于本判决生效后七日内向原告支付违约金五万元；
四、驳回原告王昊泓的其他诉讼请求；
五、驳回被告罗高峰的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6182元，由原告王昊泓负担3282元（已交纳），由被告罗高峰负担2900元（于本判决生效后7日内交纳）。反诉费4708元，由被告罗高峰负担（已交纳），评估费10000元，由被告罗高峰负担（已交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按照对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李成博
代理审判员
李双庆
人民陪审员
张旻
二〇一七年二月七日
书 记 员 杨 闻