上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0101民初11373号
原告：华基美信(上海)物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区花山路XXX号XXX室。法定代表人：陈学忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：董军，上海金澄律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐靖，上海金澄律师事务所律师。被告：中城建物业管理有限公司，住所地上海市黄浦区外马路XXX号XXX楼。法定代表人：韩文选，该公司董事长。委托诉讼代理人：苏静，该公司员工。原告华基美信(上海)物业管理有限公司与被告中城建物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华基美信(上海)物业管理有限公司的委托诉讼代理人董军到庭参加诉讼。被告中城建物业管理有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告华基美信(上海)物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求被告支付2015年7月15日起至2016年3月31日止的物业管理费259539.37元；2、请求被告支付拖欠上述物业管理费的逾期付款违约金(以每月30534.04元为基数，自欠费次月十五日起计算至判决生效之日止，利率按日千分之三计算)。事实和理由：2012年9月7日，原告与案外人上海伦达投资集团有限公司(以下简称“伦达公司”)签订《伦达金融大厦物业服务合同》，约定由原告为上海市外马路XXX号伦达金融大厦提供物业服务，期限为3年，物业管理费为每月每平方米26.80元，未能按时足额缴纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应缴费用的千分之三向原告支付违约金。2014年1月2日，被告与伦达公司签订房屋租赁合同，被告向伦达公司租赁伦达金融大厦17层房屋(建筑面积1139.33平方米，以下简称系争房屋)，租赁期限为2014年1月15日起至2019年1月15日止，物业管理费由被告按每月每平方米26.80元直接向原告支付。被告自搬进涉案房屋之日起拒付物业管理费，原告已通过诉讼向被告追讨2014年1月16日至2015年7月14日的物业管理费，分别通过调解和判决方式予以处理。此后，被告仍拒绝支付物业管理费，原告催讨未果，遂提起本案诉讼。审理中，原告明确第二项诉请主张的逾期付款违约金按自然月计算，2015年7月15日至7月31日的物业费的违约金自2015年8月15日起计算至判决生效之日，2015年8月的物业费的违约金自2015年9月15日开始计算，此后以此类推。被告中城建物业管理有限公司未做答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：伦达公司系上海市外马路XXX号17层(建筑面积1139.33平方米)的权利人。2012年9月7日，原告与伦达公司签订《伦达金融大厦物业服务合同》，约定由原告为上海市外马路XXX号伦达金融大厦(物业类型为办公楼)提供物业服务，管理期限为3年，自原告正式为伦达金融大厦提供服务之日起计算三年合同期限；物业管理费为每月每平方米26.80元，伦达公司与租户约定由物业使用人支付物业管理费的，从其约定，租户及物业使用人应于伦达公司书面通知规定的入户之日起缴纳物业管理费，伦达公司不负连带缴纳责任，但伦达公司应在与租户的租赁合同中明确收费标准；原告同意伦达公司免缴伦达金融大厦17至19楼的自用物业部分的物业管理费，但相关的水电、空调等能耗费将按时交付给原告；物业管理费按月缴纳，伦达公司委托原告在伦达金融大厦范围内的水电能耗费用由原告代收代缴，伦达公司及各租户、物业使用人所产生的自用部位的水电能耗费根据供电局、自来水工地的抄表总数、发票税金，分摊后按时向各使用方收取；伦达公司、租户和物业使用人未按时足额缴纳物业管理费的，应从逾期之日起每天按应缴费用的千分之三的标准向原告支付违约金。此后，原告按照合同约定为伦达金融大厦提供物业服务。2014年1月2日，被告与伦达公司签订《上海市房屋租赁合同》，约定由被告向伦达公司承租伦达金融大厦17层房屋，该房屋建筑面积1139.33平方米，包含独用面积和应该分摊的公共部分面积，该房屋的租金、物业管理费或其他根据该房屋面积计算的款项均以1139.33平方米为基数；租期为2014年1月15日至2019年1月15日，租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、有线电视、物业管理、停车费、空调费等费用由被告承担；被告应于租赁期内按时向物业管理公司支付该房屋的物业管理费，该房屋目前的物业管理费按照租用面积每月每平方米为26.80元；租赁期内有关该房屋的水费、电费、空调费和合同附件二所列设施和设备(含大金VRV空调)的开通和使用的费用均由被告承担；原告和物业管理公司制定的《租户手册》、《管理公约》及《使用公约》等书面物业管理规定，作为本合同的附件，具有同等的法律效力，如果《租户手册》及相关物业管理规约与合同条款不一致的，以《租户手册》及相关物业管理规约所载为准。被告承租房屋后未支付物业管理费。原告曾两次向本院提起诉讼。其中前案经本院调解，双方就2014年1月15日至2014年12月14日的物业管理费达成调解协议。后案本院判决支持原告要求被告支付2014年12月15日起至2015年7月14日止的物业管理费和相应的逾期付款违约金的诉讼请求。原告为系争房屋实际提供物业服务至2016年3月31日。以上事实，由上海市房地产登记簿、《伦达金融大厦物业服务合同》、《上海市房屋租赁合同》、(2015)黄浦民四(民)初字第2287号民事判决书、(2015)沪二中民二(民)终字第3247号民事判决书、伦达公司的书面通知以及本院的庭审笔录等证据予以证实。本院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护。原告与伦达公司签订的《伦达金融大厦物业服务合同》合法有效，对全体业主和物业使用人具有约束力。伦达公司与被告签订的《上海市房屋租赁合同》已明确约定被告应于租赁期内按时向物业管理公司支付系争房屋的物业管理费，并且明确物业管理费的标准为按照租用面积(包含独用面积和应分摊的公共部分面积)每月每平方米26.8元，原告按照《伦达金融大厦物业服务合同》的约定提供了物业服务，被告应按照合同约定支付物业管理费，故原告要求被告支付2015年7月15日起至2016年3月31日止的物业管理费259539.37元的诉请，本院予以支持。鉴于被告承租系争房屋后即拒绝支付物业管理费，原告均通过诉讼方式予以主张，被告故意拖欠物业管理费，原告要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求理由成立，本院亦依法予以支持。被告经本院合法传唤开庭，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依据查明的事实缺席判决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告中城建物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告华基美信(上海)物业管理有限公司2015年7月15日起至2016年3月31日止的物业管理费259539.37元。二、被告中城建物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告华基美信(上海)物业管理有限公司上述款项的逾期付款违约金(2015年7月15日至7月31日的物业管理费的逾期付款违约金以15267元为本金，按照每日千分之三的标准，自2015年8月15日起计算至判决生效之日止；2015年8月起的物业管理费的逾期付款违约金以每月物业管理费30534.04元为本金，按照每日千分之三的标准，自欠费次月15日起计算至判决生效之日止，上述逾期付款违约金以259539.37元为限)。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5193元，因适用简易程序，减半收取计2596.50元，保全费1870元，共计4466.50元，由中城建物业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 梅松松
二〇一六年十一月三日
书 记 员 诸 婧
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的逾期付款违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的逾期付款违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的逾期付款违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定逾期付款违约金的，违约方支付逾期付款违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。