湖南省新化县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘1322民初1882号
原告（反诉被告）李谟湘，男，1968年5月10日出生，汉族。
委托诉讼代理人周松柏，湖南娄星律师事务所律师。
被告（反诉原告）湖南湘隆电子科技开发有限公司，住所地：新化县上梅镇某某村。
法定代表人邹伟斌，执行董事。
被告王积昌，男，1949年8月5日出生，汉族。
被告晏西征，男，1947年5月5日出生，汉族。
被告邹伟斌，男，1970年6月10日出生，汉族。
被告欧忠安，男，1955年9月26日出生，汉族。
被告曾新华，男，1974年1月11日出生，汉族。
原告李谟湘与被告湖南湘隆电子科技开发有限公司（以下简称湘隆公司）、王积昌、晏西征、邹伟斌、欧忠安、曾新华物权保护纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭进行审理。2016年8月29日，本案第一次公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人、被告湘隆公司、王积昌、邹伟斌、欧忠安、曾新华到庭参加诉讼，被告晏西征经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。被告湘隆公司当庭提起反诉，本院审查受理后合并审理。2016年9月23日，本案第二次公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人、被告湘隆公司、邹伟斌、欧忠安、曾新华到庭参加诉讼，被告王积昌、晏西征经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告请求判令：1、依法确认六被告擅自占用的房屋产权属原告所有，责令六被告立即将房屋交还给原告，并赔偿非法占用期间给原告所造成的经济损失5万元；2、本案诉讼费用由六被告承担。事实和理由：原告系改制后湘隆公司原始股东。2011年4月20日，被告邹伟斌、王积昌、晏西征、欧忠安、曾新华与原告签订《产权转让协议》，约定将湘隆公司的产权整体转让，转让价格1000万元，转让方位于新化县上梅镇某某村，土地性质为工业用地，面积为18854.3㎡，转让范围为公司范围内的土地、房屋、附着于房屋上的建筑物及水电设施，办公用品、机械设备等。被告邹伟斌等人依约付款后，原告将协议约定的工业用地土地使用证、房屋产权证予以交付，但位于湘隆公司围墙内的5套职工住宅的土地使用权证（5本）、房屋产权证（5本）因没包括在产权转让范围内而未同时交付。产权转让后，原告一直租赁湘隆公司部分厂房从事手机连锁业务，职工住宅由原告员工使用。2015年，原告发现5套职工住宅的房屋产权证已由被告邹伟斌以湘隆公司的名义补办。原、被告转让的是原湘隆公司产权而非股权，不包括原湘隆公司所有财产。协议转让的是18854.3㎡工业用地及其建筑物，并不包括工业用地之外的其他土地及其建筑物。依法转让的只能是出让地，而不能是划拨地。原告在未经政府批准前，划拨地上的房屋不能转让，转让的行为也无效。同时，住宅的土地使用权证及房屋产权证没有交付，证明房屋产权没有实际转让。
被告湘隆公司、邹伟斌、欧忠安、曾新华答辩要点：一、2011年4月，湘隆公司经股东大会决定，所有股东将公司股权转让给被告晏西征、邹伟斌、王积昌、欧忠安、曾新华。被告方根据双方签订的《产权转让协议》履行了其责任和义务，并在工商局办理了股权转让登记手续。原告将公司产权证、公章、资产等移交给被告方，同时告知被告方，家属区5套属于湘隆公司的房屋，因产权证丢失，要求被告方自行补办，被告方已于2014年登报声明遗失，并补办了产权证。《产权转让协议》明确写明“土地、房产以原国有企业新化无线电二厂改制转让给甲方的范围为依据”，原告诉争的5套房屋，属于改制前新化无线电二厂所有，且位于湘隆公司围墙内。二、2012年4月，被告方根据《产权转让协议》要求原告腾出房屋，支付租金，原告拒绝，双方发生纠纷。三、原告属于湘隆公司原股东、法定代表人，其股权仅占公司注册资本的20%即40万元。原告所诉5套房产属于湘隆公司资产，并不属于其私产，原告的股份转让后，其在湘隆公司的各项权益随之终止。故请求驳回原告的诉讼请求。
被告王积昌、晏西征未予答辩。
被告（反诉原告）湘隆公司反诉请求：一、责令反诉被告支付房租41600元；二、责令反诉被告将占用的房屋退出给反诉原告；三、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2011年4月，反诉被告代表湘隆公司将公司股权全部转让给晏西征、邹伟斌、王积昌、欧忠安、曾新华，已在工商局办理股权转让手续。二、双方签订的《产权转让协议》约定，反诉被告占用的车间、办公场所继续无偿使用一年，而反诉被告从2011年至2014年元月一直拒绝支付房租。2014年6月，反诉原告秉着友好的原则，暂不追索反诉被告2011年至2014年元月所占办公室、车间、宾馆楼租金，但对其占用家属区3套房屋（101、103、106房）租金没有放弃。至2016年8月，反诉被告共拖欠房租41600元。
原告（反诉被告）李谟湘辩称，请求驳回反诉原告湘隆公司的反诉请求。
查明的事实
根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：
一、双方当事人无争议的事实
1、原告系原湖南省新化湘隆电子有限公司（前身是新化无线电二厂）改制后设立的湖南湘隆电子科技开发有限公司（因与本案被告湖南湘隆电子科技开发有限公司名称一致，故以下均简称湘隆公司）的出资人及法定代表人。湘隆公司成立于2007年4月6日，公司类型为有限责任公司（自然人投资或控股），设立时，公司出资人有李谟湘等3人，出资额200万元。
2、2011年4月20日，转让方（甲方）湘隆公司、代表李谟湘与受让方（乙方）曾新华、王积昌、晏西征、邹伟斌、欧忠安签订《产权转让协议》，主要内容有：湘隆公司是一家私营有限责任公司，经公司股东集体商议，决定将公司产权整体转让给乙方。一、产权转让：甲方代表湘隆公司的所有股东，将产权整体转让给乙方。二、转让产权的位置及所辖范围：转让方位于湖南省新化县上梅镇某某村，土地性质为工业用地，面积为18854.30㎡。公司范围内的土地、房屋、附着于房屋上的建筑物及水电设施，办公用品、机械设备等所有财产，并包括四周围墙及围墙内的一草一木、一砖一瓦，均属于本合同转让范围（土地、房屋以原国有企业新化无线电二厂改制转让给甲方的范围为依据或以国有土地使用证、房屋产权证为准）。三、转让价格：湘隆公司股权（产权）整体转让的价格为人民币1000万元。六、甲方占用作为手机连锁的房屋可继续无偿使用一年。协议签订后，被告已按约定付款方式付款，原告已将工业用地土地使用权证、房屋产权证及公司财产整体交付给被告方。
2011年5月12日，湘隆公司变更法定代表人为邹伟斌，变更股东及出资情况为：李谟湘20万元，王积昌36万元，欧忠安26万元，晏西征46万元，邹伟斌46万元，曾新华26万元。2013年6月24日，公司变更股东及出资情况为：晏西征46万元，杨某某20万元，王积昌36万元，欧忠安26万元，邹伟斌72万元。2014年6月3日，公司变更股东及出资情况为：杨某某20万元，邹伟斌112万元，欧忠安26万元，胡某某36万元。
3、上述工业用地面积18854.30㎡，从地理位置看，其范围内有原湖南省新化湘隆电子有限公司一栋家属楼，占地524.5㎡，但524.5㎡不包含在工业用地面积中，且工业用地与家属楼均在原修建的围墙之内。家属楼一楼有5套住房，改制前均办理了房屋产权证及国有土地使用权证。2003年12月15日，转让方新化县人民政府（甲方）、湖南省新化湘隆电子有限公司与受让方李漠资、方某某（乙方）签订的产权转让合同书载明：一、转让标的物的范围及状况1、甲方确认转让给乙方的资产为：…（5）公司家属楼一层5套住房。2007年6月11日，5套房屋办理了房产过户手续，2007年6月13日，5套房屋办理了国有土地使用权过户手续，由改制前的湖南省新化湘隆电子有限公司过户给湘隆公司。原告与被告邹伟斌等人签订《产权转让协议》后，原告未交付上述5套房屋的产权证。2014年8月1日，被告湘隆公司在《湖南日报》发布公告，将上述5套房屋产权证声明作废，并于2014年8月18日在新化县房地产管理局变更登记，5套房屋的变更登记情况为：104房，面积68.22㎡，房权证新房字第暗暗号；101房，面积101.13㎡，房权证新房字第爸爸号；106房，面积101.13㎡，房权证新房字第常常号；103房，面积68.22㎡，房权证新房字得到号；105房，面积68.22㎡，房权证新房字第俄而号。上述5套房屋中的101房、103房、106房由原告的员工占用至今。庭审中，法庭征求原告意见，是否考虑提起行政诉讼，请求撤销湘隆公司变更登记的房产权证。原告委托诉讼代理人表示，已与原告提过，但未采纳其意见。
4、原告请求判令被告赔偿非法占用5套房屋期间给原告所造成的经济损失5万元因未举证，当庭放弃该项诉讼请求。
二、双方当事人有争议的事实
1、诉争5套房屋是否包括在产权转让协议范围内。原告认为，双方转让的是原湖南省新化湘隆电子有限公司的产权而非股权，不能包括原湖南省新化湘隆电子有限公司的所有财产，位于原湖南省新化湘隆电子有限公司围墙内的5套房屋的土地使用证、房屋产权证因未包括在产权转让范围内而未同时交付。被告认为，双方签订的《产权转让协议》明确写明“土地、房产以原国有企业新化无线电二厂改制转让给甲方的范围为依据”，原告诉争的5套房屋，属于改制前新化无线电二厂所有，且位于湘隆公司围墙内；签订协议时，原告告知5套房屋的产权证丢失，被告已经补办了产权证，故5套房屋属于转让范围。本院认为，双方签订的《产权转让协议》第二点明确载明：“转让产权的位置及所辖范围包括四周围墙及围墙内的一草一木、一砖一瓦，均属于本合同转让范围”，第三点明确载明：“股权（产权）整体转让”，故双方在签订协议时对产权、股权整体转让并无歧义，应理解为股权、产权整体转让。诉争5套房屋系原湖南省新化湘隆电子有限公司改制转让的财产，双方签订的《产权转让协议》明确写明了房产以新化无线电二厂改制转让给原告的范围为依据，此条款系对双方转让范围的重要补充，具有法律效力。原告的主张不成立，本院认定诉争5套房屋包括在产权转让协议范围内。
2、诉争土地是出让地还是划拨地？划拨土地上的房屋的转让是否有效？原告提出，诉争土地是划拨地，房屋位于划拨土地上，转让无效。本院认为，原告提交的诉争房屋国有土地使用权证，足以证明房屋所占用的土地属于国有土地，故转让是合法的。双方转让的工业用地是划拨用地，诉争房屋从地理位置上虽位于工业用地范围内，但其面积并不包含在工业用地红线范围内。
3、被告主张原告欠缴房租41600元，并请求法庭审核认定。被告提交了收据一张、领据一张，证明收取了其中一套房屋2013年5月至2014年5月底的房租1800元，收取了另外一套房屋2011年6-9月的房租1350元，还有一套房屋没有收取房租，以证明原告应交房租41600元。本院认为，原告占用了被告3套房屋使用至今是客观事实，3套房屋有两间面积较大，一套面积较小，按被告的陈述及其提交的证据，对面积小的房屋按每月75元计算房租，面积较大的房屋按每月150元计算房租，从2014年5月计算至2017年3月，认定101房、106房房租各5100元，认定103房房租2550元，合计认定房租12750元。
判决的理由与结果
本院认为，所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。被告湘隆公司根据协议支付对价取得了诉争5套房屋的所有权，原告李谟湘请求确认诉争5套产权属其所有没有法律和事实根据，本院不予支持。同时，对反诉原告湘隆公司请求责令反诉被告李谟湘退出占用3套房屋的诉讼请求，本院予以支持。原告自愿放弃由六被告赔偿其经济损失5万元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以准许。反诉原告湘隆公司请求责令反诉被告李谟湘支付房租41600元，因其提交的证据不充分，本院酌情认定房租12750元。被告王积昌、晏西征经本院传票传唤拒不到庭，本院依法缺席判决。基此，根据《中华人民共和国物权法》第四条、第三十五条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、驳回原告李谟湘请求依法确认被告湖南湘隆电子科技开发有限公司、王积昌、晏西征、邹伟斌、欧忠安、曾新华擅自占用的房屋产权属其所有并责令被告湖南湘隆电子科技开发有限公司、王积昌、晏西征、邹伟斌、欧忠安、曾新华立即将房屋交还给原告李谟湘的诉讼请求；
二、由反诉被告李谟湘在本判决生效后15日内腾出占用反诉原告湖南湘隆电子科技开发有限公司的3套房屋（101房、103房、106房）；
三、由反诉被告李谟湘在本判决生效后3日内支付反诉原告湖南湘隆电子科技开发有限公司房租12750元。
本案案件受理费8880元，反诉费5240元，合计14120元，由原告李谟湘负担12120元，由被告湖南湘隆电子科技开发有限公司负担2000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。
审 判 长 游新禧
人民陪审员 张自强
人民陪审员 余国初
二〇一七年三月二十九日
代理书记员 曾慧平
附本判决适用的相关法律条文：
对《中华人民共和国物权法》的适用
第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
对《中华人民共和国民事诉讼法》的适用
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。