山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁06民终4451号
上诉人（一审原告）：莱阳市继润水果经销部。
经营者：谭才哲。
委托诉讼代理人：崔玉红，山东梨城律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：接维成。
上诉人莱阳市继润水果经销部（以下简称继润经销部）因与被上诉人接维成房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省莱阳市人民法院(2016)鲁0682民初527号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
继润经销部上诉请求：撤销一审判决第一项、第三项，确认继润经销部与接维成之间的《房屋租赁契约》自始无效，判令接维成赔偿继润经销部经济损失50000元并返还租金12000元及利息。事实和理由：接维成2014年1月17日与继润经销部签订《租赁房屋契约》，2014年3月1日与莱动公司签订�租赁房屋合同》。接维成与继润经销部签约时，对出租的房屋没有任何权利。接维成谎称已从莱动公司租赁该房屋，以种种理由拒不出示书面租赁合同，骗取了继润经销部与其签订《房屋租赁契约》，并投入资金对无法使用的租赁房屋进行了修缮等。（2015）莱阳民三初字第140号案，因接维成不履行合同义务，继润经销部起诉并提出《房屋租赁契约》继续履行等诉讼请求。接维成在该案第三次开庭时提交其与莱动公司签订的房屋租赁合同复印件，并辩称莱动公司不同意转租，致继润经销部撤回起诉。继润经销部至此才知道接维成与莱动公司签订租赁合同的内容、租赁时间及约定不得转租等。租赁合同约定不得转租，因接维成的欺诈，继润经销部与接维成之间的契约自始、整体无效，接维成应承担全部责任。一审法院未经调查莱动公司是否同意转租就判令2015年12月31前的合同有效错误。接维成主张12000元是继润经销部应交的房租费不成立。根据《合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返不或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失”的规定，继润经销部要求接维成赔偿对租赁房屋修缮、装修及水电设施、卫生间改造费用等经济损失，应予支持。继润经销部装修修缮房屋各项费用共计62087元，接维成认可为5万元，合同已经确认，接维成在本案开庭之前对此未提出任何异议，不需要再评估鉴定。一审法院纵容接维成一直到2016年8月24日收到判决书之日不交鉴定费。接维成与莱动公司签订的《能源供用合同》第九条款明确约定合同有效期限为2013年12月26日至2015年12月26日，若双方无异议，合同自动延期一年。即2016年12月26日到期。一审认定的事实�判项均与上述事实矛盾。
接维成辩称，认可一审判决。接维成与继润经销部签订《房屋租赁契约》时，已取得了对房屋占有和使用权利。接维成2013年12月12日与莱动公司签订《房屋租赁合同》。因为租赁的房屋又破又旧，莱动公司给接维成几个月的修缮整理时间，所以写明租赁期限是从2014年3月1日开始。前面几个月是给接维成预留的开业修缮时间，没有计算在租赁费期限内。接维成在2013年12月12日签订了《房屋租赁合同》的情况下，再与继润经销部签订《房屋租赁契约》，不存在欺诈，也没有隐瞒真实情况。接维成将真实情况全部告诉了继润经销部，并将与莱动公司的全部合同出示给继润经销部，继润经销部所称欺骗不是事实。继润经销部接手房屋后根本没有进行大的投入，只是简单作过一些隔断，对卫生间进行了简单的修理，最多花三两千元。接维成�审中要求对装修投入进行鉴定，对方百般理由拒不配合，也不同意一审法院进行价值评估，导致评估无法进行，其要求的经济损失无法认定，一审法院判决驳回其该项请求符合法律规定。对方一直不同意鉴定，并明确表示不配合鉴定，法院试图对外委托鉴定不能的情况下，接维成无法交纳鉴定费。继润经销部交纳12000元是正常的租赁费用，即使合同无效，但其实际占有并使用了房屋，并且通过办宾馆取得了收益，要求返还无理。接维成与莱动公司的租赁合同到期后，因为与继润经销部的纠纷，莱动公司已不再将房屋租赁给接维成，接维成也没有权利再将房屋对外租赁。关于接维成与莱动公司的《能源供用合同》，为了防止莱动公司不提供能源，所以要求其最低保证到2015年6月保证水电能源供应，并不当然认定接维成与莱动公司的房屋租赁期限就应到2015年6月。继润经销部的上诉无事实和法律依据。请求驳回上诉，维持原判。
继润经销部向一审法院起诉请求:判令接维成返还继润经销部交纳的水电费保证金1580元、房屋租金12000元以及利息，承担因合同无效给继润经销部造成的各项经济损失共计人民币62087元及利息，诉讼费用由接维成承担。
一审法院认定事实：2013年12月，继润经销部、接维成协商约定将接维成租赁的莱动生活区内一部分房屋出租给继润经销部使用。2014年1月17日双方书面签订了《房屋租赁契约》，期限为2014年1月31日至2025年1月31日。继润经销部按约定分别付清了2014年1月31日至2015年1月31日的租金和2015年1月31日至2016年1月31日的租金共计12000元，并对租赁房屋进行了修缮和经营。2015年7月8日，继润经销部以接维成违约为由诉至法院，要求处理。2015年12月12日继润经销部申请撤诉，法院审查后依法裁定�予继润经销部撤诉。继润经销部于2016年1月12日再次起诉，要求法院判决继润经销部、接维成之间的房屋租赁合同无效，并由接维成承担因此而造成的损失。审理中接维成称《房屋租赁契约》的第二项中的“2025”是谭才哲由“2015”私自涂改而成，但未提供相关证据证明。
庭审中继润经销部对自己的主张，提交了《房屋租赁契约》1份、收到条4张、收据2张、照片24张，用以证实继润经销部、接维成之间租赁房屋的事实及接维成承租房屋后进行维修的事实及花费；提交了接维成与莱动公司签订的租赁合同复印件2份，用以证实三点：其一，接维成与继润经销部签订的租赁合同与莱动公司签订的租赁合同；其二，接维成与莱动公司签订的租赁合同约定不允许转租；其三，继润经销部、接维成之间签订的租赁合同期限到2025年，接维成与继润经销部租赁合同是按年�订的。接维成对自己的主张，未能提交证据。审理中，针对继润经销部要求接维成承担因合同无效给继润经销部造成的各项经济损失62087元及利息这一主张，接维成申请对继润经销部主张的损失进行价值评估，继润经销部认为损失应当按照双方合同中约定的五万元计算。查明，双方于2014年1月17日签订的房屋租赁契约第三条，内容为“由乙方自主经营，甲方不得干涉。乙方已增设卫生间、水电设施及装修房间费用伍万元正，…”，继润经销部因此不同意接维成申请评估鉴定。由于继润经销部不同意并且不配合法院对评估明细及形成时间的确定，导致该评估无法进行。
另查明，接维成与莱动公司签订的房屋租赁合同二份，第一份合同租赁期限为2014年3月1日至2014年2月31日；第二份合同租赁期限为2015年1月1日至2015年12月31日。
一审法院依据继润经销部�交的《房屋租赁契约》1份、收到条4张、收据2张、照片24张、接维成与莱动公司签订的租赁合同复印件2份及当事人的陈述等认定上述事实。
一审法院认为：继润经销部、接维成之间签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，且双方自愿履行了较长时间，已经形成事实上的房屋租赁关系，对履行部分应予确认。继润经销部主张《房屋租赁契约》约定，房屋租赁期限为2014年1月31日至2025年1月31日，接维成反驳却未能提交相关证据，应视为继润经销部的主张成立。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。由此可见，承租人未经同意擅自�租的，出租人有两个权利可以选择：一是出租人可以通知承租人解除双方之间的租赁合同；二是出租人也可以主张承租人与次承租人的转租合同不生效。故该解除与主张转租合同不生效力的权利是出租人即莱动公司，而非次承租人即本案继润经销部。故对继润经销部主张继润经销部、接维成之间的房屋租赁合同整体无效，不予支持。双方已履行部分因原出租人莱动公司未主张解除合同，双方签订的租赁合同有效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第十五条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。据此，继润经销部、接维成双方签订的租赁合同中超出接维成与莱动公司合同的租赁期限部分无效。继润经销部要求接维成返还水电保证金应予支持，但其主张数额1580元，因接维成只认可1000元，称另580元为应交的水电费，而继润经销部又不能提交充分的证据证实自己的主张，故继润经销部主张的水电费保证金应以1000元为准；继润经销部要求接维成返还租金12000元，于法无据，不予支持；继润经销部要求接维成承担因合同无效而造成的经济损失62087元及利息，后又改为要求接维成按合同中约定的五万元赔偿损失，对此接维成否认，该损失应以技术鉴定机构对装修的价值评估为准。因继润经销部不同意评估且不予配合，导致无法确定需要评估的装修明细，造成鉴定不能，对此继润经销部应承担不利后果，对继润经销部的该请求，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第十五条及相关民事法律法规之规定，一审法院于2016年8月1日判决：一、莱阳市继润水果经销部与接维成于2014年1月17日所签订的《房屋租赁契约》期限超出接维成与莱动公司所签合同期限（2015年12月31日）的部分无效；二、接维成于判决生效之日起十日内退付莱阳市继润水果经销部水电费保证金人民币1000元；三、驳回莱阳市继润水果经销部的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费676元，由莱阳市继润水果经销部负担626元，接维成负担50元。
二审中，继润经销部提交了其制作的书面材料两页、署名李永军的书面证明一页、署名左贤明的书面证明一页、加盖莱阳市城厢红雪建材经销部印章的检材明细表数页等，以证实其对涉案房屋增设设施�装修的施工范围，接维成对上述材料均不予认可。本院审理查明的其它事实与一审判决认定事实一致。
本院认为，继润经销部主张接维成在与其签订《房屋租赁契约》时存在欺诈，接维成不予认可，继润经销部也未能举证证实，本院不予采信。《合同法》第二百二十四条虽规定出租人在承租人未经其同意转租的情况下可以解除合同，但未规定转租合同无效。继润经销部主张其与接维成之间《房屋租赁契约》租期2015年12月31日之前部分也无效，于法无据，本院不予支持。继润经销部与接维成签订《房屋租赁契约》前，未向莱动公司核实接维成是否已承租涉案房屋及承租的期限，其对《房屋租赁契约》部分无效也存在过错。签约前，继润经销部已对涉案房屋增设卫生间、水电设施，并对房间进行了装修，《房屋租赁契约》确认相关费用为5万元。《房屋租赁契�》因部分无效而无法全部履行，接维成应对继润经销部前述投入进行部分赔偿。接维成对契约约定的5万元费用不予认可并申请鉴定，继润经销部一审中不同意鉴定并拒绝配合，且双方对施工内容也无法达成一致，鉴定无法进行。鉴于《房屋租赁契约》已部分履行，继润经销部对《房屋租赁契约》部分无效也存在过错，《房屋租赁契约》确认继润经销部已投入费用为5万元，无法对改造、装修费用进行鉴定的事实，本院酌定接维成应赔偿继润经销部26000元。
综上所述，继润经销部的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持山东省莱阳市人民法院(2016)鲁0682民初527号民事判决第一项、第二项；
二、撤销山东省莱阳市人民法院(2016)鲁0682民初527号民事判决第三项；
三、被上诉人接维成于本判决生效之日起十日赔偿上诉人莱阳市继润水果经销部损失26000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费676元，二审案件受理费1352元，合计2028元，由上诉人莱阳市继润水果经销部负担1028元，被上诉人接维成负担1000元。
本判决为终审判决。
审判长 杨卫东
审判员 陈晓彦
审判员 吴继辉
二〇一六年十一月二十二日
书记员 林重霄