吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉02民终1294号
上诉人（原审原告）：叶胜军，住吉林省永吉县。
委托诉讼代理人：孙华茵，北京大成（吉林）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙庆辉，北京大成（吉林）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：刘玮韦，住吉林省永吉县。
委托诉讼代理人：贾广御，吉林城威律师事务所律师。
原审第三人：范英宏，住吉林省永吉县。
上诉人叶胜军因与被上诉人刘玮韦，原审第三人范英宏确认合同无效纠纷一案，不服吉林省永吉县人民法院（2018）吉0221民初61号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人叶胜军及其委托诉讼代理人孙华茵、孙庆辉，被上诉人刘玮韦的委托诉讼代理人贾广御、原审第三人范英宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
叶胜军上诉请求：1.撤销吉林省永吉县人民法院（2018）吉0221民初61号民事判决，改判支持叶胜军诉讼请求或发回重审；2.判决刘玮韦负担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。一审遗漏重要事实，导致本案适用法律错误。叶胜军向刘玮韦借款的期限自2016年9月21日起至2017年9月20日止，并且双方约定叶胜军如不能按期还本付息，刘玮韦可向有管辖权的人民法院申请拍卖抵押物。一审判决中事实认定部分遗漏了该事实。叶胜军与刘玮韦之间无日期的合同性质系流押，并非刘玮韦所称系以物抵债。刘玮韦将案涉房屋变更至自己名下依据的是2017年9月14日由范英宏代叶胜军签订的房地产买卖契约，约定房屋交易金额为306万元而非110万元；二、一审判决适用法律错误。一审判决适用民法总则第143条错误。本案中的多份房屋买卖协议均非叶胜军真实意思表示且违反强行性法律规定。一审应当依照民法总则第146条、物权法第186条、合同法第52条规定，判决案涉多份房屋买卖协议无效；三、案涉房屋买卖协议中并没有以物抵债的约定，叶胜军也没有以物抵债的意思表示。本案中叶胜军与刘玮韦之间是民间借贷关系，案涉具体签订日期不明的房屋买卖协议签订时借款期限尚未届满，并不具备以物抵债的前提条件。本案应当确认案涉房屋为叶胜军所有，判决刘玮韦将案涉房屋返还给叶胜军。
刘玮韦辩称，2017年3月后，叶胜军就不再向刘玮韦支付利息。经刘玮韦多次索要，叶胜军及其妻子称无力还款，同意将案涉房屋办至刘玮韦名下用以偿还借款。自案涉房屋买卖协议签订后叶胜军就再未向刘玮韦支付过任何款项。虽然借款期限至2017年9月20日，但自2017年4月叶胜军就不再履行合同并明确表示不能还款。根据合同法第108条规定，刘玮韦有权要求叶胜军自违约之时履行全部合同义务，即该借款期限至2017年4月。故刘玮韦与叶胜军之间签订的无日期房屋买卖协议发生在借款合同履行期限届满之后，系为抵债签订。案涉房屋评估价款高于110万元系因叶胜军隐瞒案涉房屋第一层已经抵押给案外人且刘玮韦办理案涉房屋过户时将土地性质更改为商业用地，导致案涉房屋升值。刘玮韦为办理过户手续支付了50余万元的费用。案涉房屋评估价格也不影响合同效力。一审程序正当，并未遗漏案件事实，适用法律正确。二审应驳回叶胜军的上诉请求，维持原判。
范英宏述称，在案涉房屋办理过户前范英宏给叶胜军打电话，叶胜军称其在外地，如果在过户前叶胜军没有回来，范英宏直接办理过户即可。原审判决认定事实清楚，应予维持。
叶胜军向一审法院起诉请求：一、依法确认叶胜军、刘玮韦签订的房屋买卖协议无效；二、本案诉讼费用由刘玮韦负担。
一审法院认定事实：2016年4月28日、7月27日、9月22日，叶胜军分别向刘玮韦借款共计110万元，约定借款月利率5%。2016年9月21日，叶胜军第一次与刘玮韦签订了房屋买卖协议，叶胜军将其名下位于吉林省永吉县口前镇新园街1-3-40，面积875.91平方米的楼房以110万元的价格卖与刘玮韦，并为范英宏出具公证委托书，委托范英宏代为出卖案涉房屋。签订该房屋买卖协议意在为双方的借款提供担保。叶胜军按月给付刘玮韦利息至2017年3月，期间在2016年12月21日叶胜军偿还刘玮韦借款本金10万元。2017年2月叶胜军再次向刘玮韦借款10万元。自2017年4月开始，叶胜军没有再给付刘玮韦借款利息。在2017年四、五月期间，叶胜军与刘玮韦签订了没有具体签署时间的第二份房屋买卖协议，叶胜军将其名下位于吉林省永吉县口前镇新园街1-3-40，面积875.91平方米的楼房以110万元的价格卖与刘玮韦。2017年9月，刘玮韦依据双方在2017年四、五月间签订的房屋买卖协议办理了该房屋产权变更登记。
一审法院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假意思表示实施的民事法律行为无效。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”叶胜军与刘玮韦在2016年9月21日签订的房屋买卖协议系为刘玮韦对叶胜军的债权提供担保，属于双方共同的虚假意思表示，协议无效。2017年四、五月间在叶胜军不能按约定给付刘玮韦借款利息的情况下，双方再次签订房屋买卖协议，应当认定双方存在以物抵债的意思表示。叶胜军主张该协议仍然是为借款担保，因此前用作借款担保的房屋买卖协议并未解除，叶胜军的主张缺乏事实根据。叶胜军作为具有完全民事行为能力人，应对自己的行为承担法律责任。叶胜军主张案涉房屋的实际价格远高于双方在房屋买卖合同中约定的110万元。即使该主张属实，价格上显失公平也不是导致房屋买卖合同无效的理由。综上所述，叶胜军要求确认房屋买卖协议无效的诉讼请求中，包含先后两次签订的房屋买卖协议，一审法院部分予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：一、2016年9月21日叶胜军与刘玮韦签订的房屋买卖协议无效；二、驳回叶胜军的其他诉讼请求。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：2017年四、五月期间叶胜军与刘玮韦签订的无合同签订日期的房屋买卖协议是否无效。叶胜军主张该协议系为担保刘玮韦对叶胜军享有的债权而签订，具有流押性质，违反相关法律、法规规定，合同无效；刘玮韦主张该协议系为实现到期债权而签订，具有以物抵债的性质，合同有效。2017年9月22日刘玮韦与叶胜军签订了房屋抵押借款协议书，约定叶胜军向刘玮韦借款110万元，借款期间自2016年9月21日至2017年9月20日，借款合同成立并生效。同日，为担保刘玮韦对叶胜军债权的实现，刘玮韦与叶胜军为案涉房屋办理了抵押登记。本案中存在两份房屋买卖协议，一份落款日期为2016年9月21日，一份落款日期不明。叶胜军与刘玮韦均认可该落款日期不明的协议签订时间为2017年四、五月间。2016年9月21日的房屋买卖协议签订时间在借款合同成立之前，应当认定该协议具有为刘玮韦对叶胜军的债权提供担保的性质。因刘玮韦与叶胜军之间存在债权债务关系，该协议不具有买卖案涉房屋的真实意思表示，该合同无效。具体签订时间不明的房屋买卖协议，双方均认可签订时间为2017年四、五月间。叶胜军在2017年2月再次向刘玮韦借款10万元，并且向刘玮韦支付利息至2017年3月。自2017年4月开始，叶胜军已经没有能力给付刘玮韦借款利息。叶胜军与刘玮韦均缺乏证据证明双方之间就借款事项是否完成了对账，叶胜军主张该协议性质系流押，刘玮韦主张该协议性质系以物抵债。结合叶胜军与刘玮韦在房屋抵押借款协议书签订前已经签订了一份房屋买卖协议、叶胜军自2017年4月已经没有能力偿还借款利息的事实，应当认定双方均认可签订时间为2017年四、五月间且具体签订时间不明的房屋买卖协议的性质系以物抵债，该合同有效。关于叶胜军称一审中并未查清刘玮韦与叶胜军借款合同的借款期限、叶胜军还款付息是否逾期等事实的问题，因本案系由叶胜军提起的确认合同无效案件，故叶胜军与刘玮韦之间的借款纠纷不属于本案审理范围。关于叶胜军称因欠付刘玮韦款项，叶胜军不得已签订房屋买卖协议及范英宏滥用权利协助刘玮韦办理案涉房屋更名过户的问题。2017年四、五月期间叶胜军与刘玮韦签订的无合同签订日期的房屋买卖协议系叶胜军本人签订，叶胜军作为完全民事行为能力人，应当知晓其签订该协议所产生的法律效力。叶胜军没有证据证明该协议的签订系因受到欺诈或胁迫，也没有在法定期间内主张撤销该协议。叶胜军出具的经公证的委托书中授权范英宏代理的事项包括买卖案涉房屋及办理过户，委托期限为自2016年9月21日起1年。范英宏在委托期限内协助刘玮韦办理案涉房屋的买卖及过户，并未超越委托权限及超过委托期限。故叶胜军的主张不成立。本案系双方当事人基于民间借贷关系而达成以房抵债合意，案涉房屋已经办理所有权变更登记。叶胜军关于该以房抵债合同无效的主张本院不予支持。如叶胜军认为其向刘玮韦的还款数额结合案涉房屋实际价值已经超过法律保护的还款本息上限，可以通过另案主张权利。
综上所述，叶胜军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17400元，由叶胜军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 玖
代理审判员 赵翠霞
代理审判员 李 昂
二〇一八年七月十九日
书 记 员 那译心