浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙04民终498号
上诉人（一审原告）：平湖市众和物业管理有限公司。住所地：浙江省平湖市当湖街道新华南路***号*楼北起第三间。统一社会信用代码：913304827477135946。
法定代表人:钱其法，该公司总经理。
委托代理人：陈海平，浙江天卓律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：沈春健，男，1975年3月8日出生，汉族，住浙江省平湖市。
上诉人平湖市众和物业管理有限公司(以下简称众和公司)因与沈春健物业服务合同纠纷一案，不服浙江省平湖市人民法院（2016）浙0482民初4724号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月24日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
众和公司上诉请求撤销（2016）浙0482民初4724号民事判决。理由是一审认定事实错误。一审认为根据合同约定，众和公司提供的物业管理服务需达到三级标准，但众和公司除联系建设单位进行维修外，没有采取其他措施，属于不完全履行合同义务，对此应承担相应的违约责任。众和公司认为，经其与建设单位联系，建设单位已多次对沈春健的房屋进行维修，但一直无法修复，说明该漏水问题确为严重的房屋质量问题，小修已经无法修复。一审法院认为根据三级服务标准，属于大、中修范围的，物业服务企业应及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，众和公司认为虽然有此项规定，但在本案中无实施的必要。众和公司曾向物业管理部门口头询问建设单位来维修但一直无法修复的情况下能否使用保修金的问题，得到的答复是只要建设单位在报修后及时维修，是不能使用房屋保修金的。《平湖市住宅物业保修金管理办法》的十三条也明确规定了保修金的使用条件，即只有在建设单位不履行保修责任的情况下才能使用。因此，编制保修金的使用计划在本案中没有必要实施，众和公司已经履行了合同义务。另外，物业合同约定的外墙面的维修应仅是对表面裂缝或涂料的维修，并不包括内部的防水工程。
关于车辆停放问题。众和公司认为有序的车辆停放不仅需要物业公司的管理，而且需要业主的配合。众和公司试图制止乱停车行为，但业主无视或者并不理解。除张贴公告外，众和公司不可能派人24小时盯着业主按序停放车辆。
关于门禁系统问题。经现场查看，该门禁系统是可以正常使用的。同时，门禁系统不属于物业合同约定的物业共用设施、设备的范围。
沈春健答辩称：（一）众和公司的服务没有达到合同约定的标准，沈春健不需要缴纳任何费用，一审判决沈春健支付50%的物业费，没有依据；（二）众和公司的上诉没有依据。1.根据合同约定，众和公司的物业管理服务应当达到三级标准，物业共用部分的日常维修、养护和管理，交通秩序和车辆停放的管理均应达到相应的标准。2.关于车辆乱停放问题，众和公司认为不可能派人24小时盯守，沈春健认为是可以的。如果房屋漏水是开发商的事、车辆乱停放是业主不配合，门禁系统不属于合同约定的服务事项范围，那么物业公司的管理职责范围是什么。另外，众和公司没有公示其经营收入，侵犯了业主的知情权。
综上，众和公司没有履行其应尽的义务，沈春健也没有必要支付相关费用。请求二审法院在查明事实的基础上依法改判，督促众和公司公示广告收入和支出明细，把沈春健之前缴纳的三年物业费予以退还并拿出解决方案完善今后的管理服务，如果没有能力请终止合同，向业主委员会交接一切事宜。
众和公司一审起诉称其与沈春健所在小区业主委员会签订了《平湖市锦城春天物业服务合同》，合同约定其为锦城春天小区提供物业服务。合同对物业服务期限、收费标准等作了约定。沈春健系锦城春天小区3幢1单元1101室业主，多年未缴纳物业费，经多次催讨未果。故向一审法院提出诉讼，请求：1.沈春健立即支付众和公司2012年1月1日至2015年12月31日的物业费13480元，并按每天万分之二十五的标准支付滞纳金至实际履行之日；2.本案诉讼费由沈春健负担。
一审认定事实：众和公司系平湖市当湖街道锦城春天小区的物业服务企业。沈春健是锦城春天小区3幢1单元1101室（房屋建筑面积217.39平方米）业主。2011年9月30日，平湖市当湖街道锦城春天业主委员会与众和公司签订了《平湖市锦城春天物业服务合同》，合同约定的物业服务的主要内容有十二项，包括：物业共用部分的日常维修、养护和管理，物业共用部分包括公共门厅、走廊、过道、公共楼梯间、外墙面等；交通秩序与车辆停放管理；市政共用设施（不属市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括：道路、停车场等。合同约定众和公司提供的物业管理服务应达到约定的三级标准【参照中国物业管理协会印发的《普通住宅小区物业服务等级标准（试行）》约定】，其中机动车和非机动车的停放管理达到道路通畅、车辆按规定停放。合同还约定：合同期限为三年，自2011年10月1日起至2014年9月30日止；物业服务费实行包干制收费方式，多层、小高层、高层收费标准按建筑面积每月每平方米1.20元标准收取，储藏室按每月每间5元标准收取，地下车位按每月每个15元标准收取，物业服务费按年交纳，业主或者物业使用人原则上应在每年的前10天内履行交纳义务，最迟不得超过当年的3月31日；物业管理区域内的公共场所、共用部位、共有设备设施进行经营管理应符合物业管理条例,甲方（业主委员会）授权乙方（众和公司）经营管理，经营收益先用于业委会活动、办公经费后，再补充小区物业管理费用；业主或物业使用人未能按时如数交纳物业服务费的，应按每天万分之二十五的标准向乙方支付违约金。合同签订后，众和公司对锦城春天小区进行了物业管理。2014年9月28日，锦城春天业主委员会与众和公司续签了《平湖市锦城春天物业服务合同》，合同期限自2014年10月1日至2017年9月30日，合同其他约定与2011年9月30日签订的物业服务合同一致。众和公司继续在锦城春天小区进行物业服务至今。
沈春健所住锦城春天3幢底楼门厅存在车辆乱停放现象，众和公司除张贴公告要求业主不要乱停放外，未采取其他措施予以管理。地下车库至楼道的门禁系统损坏，众和公司多年未修复。
2008年11月，沈春健装修完成后入住锦城春天小区3幢1单元1101室。沈春健在装修完毕后即发现房屋多处渗水，导致壁纸、粉刷发霉脱落，沈春健联系众和公司后，众和公司又联系了开发商，开发商立即进行了维修，但修复效果不好，其后多年开发商反复多次维修，但渗水问题依然没有彻底解决。2016年3月16日，沈春健向平湖市住建局投诉，诉说其房屋存在严重渗水问题，开发商没有履行保修义务，要求住建局派人员现场勘查，暂缓退还保修金给开发商。2016年7月26日，沈春健得知保修金已经退还给开发商后，向“百姓事马上办”反映，该办转规划建设局答复为：根据《平湖市住宅物业保修金管理办法》第十条规定，屋面防水工程的保修期不低于8年，锦城春天一期交付业主日期为2008年2月9日，至2016年2月8日满8年保修期，先后两次提前对锦城春天一期保修金退换事宜进行公示，在公示期间收到包括沈春健在内共7户业主关于房屋外墙渗水问题的反映，开发建设单位于2016年4月维修完毕，并经包括沈春健在内的7户业主签字确认验收，同时，开发建设单位书面承诺对此次维修保修6个月，对于沈春健要求赔偿的问题，建议通过法律途径解决。
自2012年1月1日起至2015年12月31日止，沈春健未交纳锦城春天小区3幢1单元1101室的物业费13480元。众和公司曾电话通知沈春健交纳物业费，还于2015年9月8日在沈春健家门口张贴通知书，催缴物业费，但沈春健没有交纳。
一审认为：平湖市当湖街道锦城春天小区业主委员会与众和公司签订《平湖市锦城春天物业服务合同》是双方真实意思的表示，合法有效。业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》（以下简称物业纠纷司法解释）第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案沈春健作为锦城春天小区的业主，其拒绝交纳物业费的理由主要是其房屋存在质量问题——外墙渗水问题几经维修不能解决。《物业管理条例》第三十一条规定：建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。《浙江省物业管理条例》第五十条规定：建设单位按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任，建设单位可以委托物业服务企业维修，也可以自行组织维修。沈春健房屋的保修责任，从上述二个条例来看，是建设单位，建设单位多年来对沈春健房屋也进行了反复维修，但从维修效果来看是不理想的，建设单位对此应承担怎样的法律责任，因建设单位不是本案当事人，不作阐述。众和公司作为小区物业服务企业，对沈春健房屋的维修也有义务，这是基于众和公司与业主委员会签订的《平湖市锦城春天物业服务合同》，是合同义务，合同第三条约定众和公司对物业共用部分有日常维修、养护、管理的义务，物业共用部分包括外墙面。根据合同约定，众和公司提供的物业管理服务需达到三级标准（参照中国物业管理协会印发的《普通住宅小区物业管理服务等级标准》），该等级标准第三级对房屋管理的规定为：根据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。但众和公司除了联系建设单位进行维修外，没有采取其他措施，属不完全履行合同义务，对此应承担相应的违约责任。
沈春健不交纳物业费的其他理由为车辆停放管理和门禁维修问题。沈春健所在楼的门厅存在车辆乱停现象，众和公司认为已经张贴公告予以制止，但业主拒绝遵守，众和公司也没有办法处理。作为要达到三级服务标准的物业服务企业，小区内车辆停放有序是其管理需要达到的，业主有乱停车行为，众和公司应及时制止，仅张贴公告是不够的。地下车库至楼道的门，当然属于物业共用部分，门禁损坏，众和公司应及时修复，众和公司认为该门禁不属物业服务范围的主张，无依据，不能支持。综上，众和公司的物业服务存在履行不到位的问题，一审法院根据案件具体情况，酌情扣减沈春健应交纳物业费中的50%。众和公司的物业服务是多方面的，除了房屋维修、车辆停放管理、门禁系统问题外，对于众和公司其他物业服务，沈春健表示没有问题，因此，沈春健拒绝交纳全部物业费的理由不充分，不能支持。众和公司要求沈春健支付物业费的诉讼请求，予以部分支付，一审法院确定沈春健应交纳的物业费为6740元。鉴于众和公司物业服务存在瑕疵等本案实际情况，众和公司要求沈春健支付违约金的诉讼请求，不予支持。
据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条，物业纠纷司法解释第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、沈春健于判决生效后十日内支付众和公司2012年1月1日至2015年12月31日的物业费6740元；二、驳回众和公司的其他诉讼请求。案件受理费138元，减半收取69元，由众和公司负担34元，沈春健负担35元。
本院二审期间，众和公司提交光盘一份，用以证明涉案小区的门禁是可以正常使用的。沈春健质证认为对该证据所证明的事实没有异议，但认为门禁以前是可以通过密码打开的，现在只能刷卡打开。本院认证认为沈春健对该视听资料所反映事实的真实性没有异议，对该证据予以采信。
经审理，一审对有关沈春健所在锦城春天3幢门禁系统损坏以及针对车辆乱停放众和公司除张贴公告外，未采取其他措施予以管理的事实认定错误，对一审查明的其余事实，本院予以确认。二审另查明：沈春健所在户电梯通往地下车库的门禁可以正常使用。经现场查看，在工作日，锦城春天小区3幢一楼门厅中停放了一至两辆电瓶车，地下车库存在个别的车辆乱停放现象，但不影响汽车通行和有车位的业主停车。众和公司除张贴公告对乱停放车辆进行管理外，还对个别业主有规劝行为。在2012年1月1日至2015年12月31日期间，沈春健只要要求维修房屋漏水，物业公司均及时联系开发商进行维修。期间，开发商还因房屋漏水对沈春健装修造成的损失赔偿过两次。但沈春健对维修效果、维修方法不满意，至今其房屋漏水情况未得到改善。
本院认为，本案的争议是：（一）沈春健以不缴纳物业费行使抗辩权是否正当；（二）众和公司是否有义务对在保修期内的沈春健房屋进行维修。
（一）合同抗辩权是指债务人用以对抗债权人请求履行权利的权利，是双务合同当事人均享有的权利，但行使该权利必须符合诚实信用原则，不得滥用。一方能否行使抗辩权在于其所负义务与对方所负义务是否具有对等性。对方如已履行主给付义务而仅未履行从给付义务，抗辩一方不得拒绝履行己方的主给付义务。在物业服务合同中，物业服务企业的服务内容和事项是多方面的，业主一方的主要合同义务是支付物业服务费，故业主不得以物业服务企业轻微的瑕疵履行而拒绝缴纳物业费是诚信行使抗辩权的应有之义。其次，物业服务涵盖面广，服务是否到位，是否使业主满意是业主的主观感受，没有统一的尺度和标准。第三，物业费在形式上是物业服务企业提供企业服务所收取的对价，但从本质上讲，物业费也是全体业主享受物业服务的物质基础，如果允许业主动辄启动拒缴物业费的抗辩权，物业服务企业难以及时有效地为全体业主提供物业服务，最终损害的是全体业主的利益。第四，根据《物业管理条例》第六条、第十一条的规定，业主在物业管理活动中，有提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议的权利，还享有共同决定是否解聘物业服务企业等权利。业主如认为物业服务存在的瑕疵，可通过提请业委会、提议召开业主大会等方式维护自身权益。因此，法律法规为业主的权利救济提供了充分的保障，以不缴纳物业费的方式督促物业服务企业提高服务质量并非合理方式。基于物业服务的特殊性、诚实信用原则以及利益衡量，物业服务合同中业主的抗辩权应当限制行使。物业纠纷司法解释第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。按照该司法解释的规定，业主以不缴纳物业费行使抗辩权需要基于正当理由。即只有在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵等情况下，业主才可以不交或少交物业费进行抗辩。
本案中，业主沈春健认为不需要支付物业费的理由是：房屋漏水经众和公司多次联系建设单位仍旧不能修复，但众和公司却配合开发商提取房屋保修金；众和公司疏于日常管理，小区门厅内乱停放电瓶车辆现象严重；众和公司将所有权属于全体业主的停车位用铁架子锁住，导致地下车库车辆乱停；小区地下门禁系统常年不能正常使用，电梯门感触装置、防夹装置全部拆除，存在严重安全隐患；小区电梯、绿化、道路等公共配套设施所有权属全体业主，众和公司无权出租作广告，出租收入的去向也不公示，侵犯了业主的知情权；沈春健没有接到召开业主大会的通知，不知道众和公司是在何种情况下与业主委员会续签了《平湖市锦城春天物业服务合同》。
物业纠纷司法解释第一条规定：“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。即便如沈春健所述，其未参与业主大会，其仍受该物业服务合同的约束，其不得以其不知众和公司与业主委员会续签物业服务合同进行抗辩。《平湖市锦城春天物业服务合同》第八条约定：本物业管理区域内的公共场所、共用部位、共有设施设备……甲方同意并授权委托乙方经营管理，经营收益先用于业委会活动、办公经费后，再补充小区物业管理费用，小区业主有优先使用的权利。故沈春健称众和公司无权出租使用公共配套设施用作广告，不符合《平湖市锦城春天物业服务合同》的约定。沈春健还称众和公司未公示经营收入侵犯了其知情权。虽然业主作为小区的主人，有权了解小区共用建筑、设施设备的运营、经营情况，有权了解此部分收入的去向和支出情况，在物业公司拒绝履行此项义务时，业主、业委会可向物业主管部门投诉反映等促使物业公司履行义务，但不应以不缴纳物业费作为抗辩。至于沈春健提出的门禁失灵、电梯未装安全装置，存在安全隐患等情况。经现场查看，门禁并未损坏，电梯亦能正常使用。而物业公司针对小区电瓶车和汽车乱停放现象均贴出告示予以禁止，并有规劝行为。沈春健称电瓶车占用门厅情况严重，下班后仅余一条过道，而地下车库车道常被汽车占用，自己的车位也偶尔被乱停放车辆占用。从这一方面来说，众和公司应进一步加强管理，达到《平湖市锦城春天物业服务合同》约定的三级服务标准，使车辆停放有序。但众和公司的瑕疵履行尚不足以达到重大的程度，且业主乱停放车辆的不文明行为并不能完全依靠物业公司的规制，业主以不缴纳物业费为抗辩亦不能得到支持。而对未售出车位进行锁定系开发商委托物业公司对车位的管理，物业公司不存在违反《平湖市锦城春天物业服务合同》的情况。
（二）《物业管理条例》第三十一条、《浙江省物业管理条例》第五十一条均规定：建设单位应当按照国家规定的保修期和保修范围，承担物业的保修责任。《平湖市锦城春天物业服务合同》第三条约定：众和公司物业服务的主要内容为物业共用部分的日常维修、养护和管理。物业共用部分具体包括公共门厅……屋顶、外墙面。在保修范围、保修期内的物业，法律明确规定维修义务责任方在建设单位，而众和公司与沈春健之间的物业服务合同亦未约定上述维修义务由物业服务企业承担，故众和公司按照物业服务合同的约定对物业共用部分的维修、养护、管理义务应在建设单位承担保修义务的范围之外。众和公司对沈春健房屋漏水既没有维修义务，更没有编制维修计划和住房专项维修资金使用计划的义务。沈春健认为根据《平湖市锦城春天物业服务合同》第三条的约定，众和公司有义务对其屋顶、外墙面进行维修，缺乏依据。一审认为众和公司基于物业服务合同的约定对沈春健房屋负有维修义务，从而根据《普通住宅小区物业管理服务等级标准》的规定认定众和公司未完全履行合同义务，属适用法律错误。
虽然众和公司对保修范围内的物业不承担维修义务，但基于诚信原则，其应承担将物业需维修的情况及时通知建设单位的附随义务。依据二审查明的事实，在2012年1月1日至2015年12月31日建设单位保修期内，沈春健只要要求维修房屋漏水，众和公司均联系开发商进行维修，并未拖延，而维修效果不理想并不能归咎于物业公司。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条约定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予赔偿。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。故对保修期内产生的房屋质量问题，沈春健应当向开发商主张权利，其以不交物业费进行抗辩没有依据。
沈春健还认为在其房屋未修复之前，众和公司不应配合开发商提取保修金。《浙江省住宅物业保修金管理办法》第十九条规定：“保修金存储期限为8年。保修金管理机构应当在住宅物业交付之日起满8年的前一个月内，将拟退还保修金事项在相关小区内予以公示。无异议的，按照前款规定将保修金本金以及银行存款利息余额退还给建设单位”。故保修金的退还由专门机构负责，在时间和程序方面有严格的规定，与物业服务企业无关。而根据平湖市规划建设局对沈春健的回复，其先后两次对保修金退换事宜进行了公示，也收到了包括沈春健在内的小区业主关于屋面外墙渗水的反映，并组织开发商进行了维修。故沈春健称众和公司配合开发商提取保修金，没有依据。
一审认定自2012年1月1日至2015年12月31日，沈春健共欠缴物业费13480元。众和公司经书面催交，沈春健无正当理由未缴纳，按照物业纠纷司法解释第六条的规定，众和公司的该项请求应予支持。因沈春健拒交物业费系因其房屋屋顶、外墙面多年漏水且一直未予解决，并且众和公司履行物业服务合同存在些许瑕疵，故对众和公司要求沈春健支付滞纳金的诉讼请求不予支持。
综上，众和公司的上诉请求成立，予以支持。依照《物业管理条例》第三十一条、第五十三条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《浙江省物业管理条例》第五十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销平湖市人民法院（2016）浙0482民初4724号民事判决；
二、沈春健于本判决生效后十日内支付众和公司2012年1月1日至2015年12月31日的物业管理费13480元。
如果沈春健未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费138元，减半收取69元；二审案件受理费138元，共计207元，由被上诉人沈春健负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 坤
审判员 毛 彦
审判员 陈 远
二〇一七年三月二十五日
书记员 张叶娟