广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东二法岭民一初字第384号
原告：广州莱佛士物业服务有限公司。住所地：广东省广州市。
法定代表人：梁顺源，该公司董事长。
委托代理人：郭绍文，该公司员工。
委托代理人：刘珊珊，该公司员工。
被告：张冬峰，男，汉族，1978年12月22日出生，住河南省三门峡市。
原告广州莱佛士物业服务有限公司（以下简称“莱佛士公司”）诉被告张冬峰物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法由代理审判员黄方圆适用简易程序独任审判，于2015年7月6日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郭绍文和被告张冬峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告莱佛士公司诉称：被告是位于东莞市大岭山镇玉屏路11号领尚天地商住区2栋2单元XXX房的业主。2010年12月，原告与金亿利（东莞）房地产开发有限公司签定《领尚天地物业管理委托合同》，约定原告为包括被告所购物业在内的东莞市大岭山镇玉屏路11号领尚天地商住区提供物业管理服务，并确定住宅物业管理费按每月每平方米2.4元收取；被告所购物业建筑面积为97.9平方米，每月应交管理费235元，每月管理费应在每月1日前交纳。协议签订后，原告依约为被告提供了物业管理服务并代缴水费，但被告未及时支付相关费用及违约金，至今尚欠物业管理费2304.5元、水费212.1元，经原告多次催收无果。为维护全体业主利益及物业管理服务工作的顺利进行，原告特此提起诉讼，请求判令：1.被告向原告清付拖欠的2013年1月、2014年7月至2015年3月的物业管理费2304.5元；2.被告向原告清付拖欠的2014年7月至2015年3月的水费212.1元；3.被告按逾期之日起每天千分之一向原告支付违约金，计至付清之日止（暂算至2015年3月26日为464.17元，详见下表）；4.被告承担本案全部诉讼费用。原告明确其第3项诉讼请求的违约金是指逾期缴纳物业管理费的违约金。
欠费月份管理费（元）违约金计算开始日期违约金计算截止日期计算天数违约金（元）2013年1月2352013-1-162015-3-26805189.182014年7月2352014-7-162015-3-2625359.462014年8月2352014-8-162015-3-2622352.412014年9月2352014-9-162015-3-2619245.122014年10月2352014-10-162015-3-2616238.232014年11月2352014-11-162015-3-2613130.792014年12月2352014-12-162015-3-2610123.742015年1月2352015-1-162015-3-267016.452015年2月2352015-2-162015-3-26399.172015年3月2352015-3-162015-3-26112.59合计
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被告张冬峰答辩称：被告无主观拖欠物业管理费及水费的故意。原告提供的物业服务不合格存在以下瑕疵，且经多次反馈均未得到解决：第一，原告管理不作为，被告所在小区的网球场被一部分业主用于晚间广场舞练习场所，但原告没有尽到管理责任致使广场舞行为影响被告正常工作和休息；第二，被告所在小区存在疑似非法搭建建筑，存在不安全因素并且隐瞒了全体业主的知情权；第三，原告的收费要求水费和物业管理费捆绑式收费，且不能合理说明其理由；第四，电梯口及电梯存在安全隐患未解决好；第五，原告的公共服务管理存在严重缺陷，小区自入住以来，公共设施如喷泉、健身设施、路灯及公共照明不能正常使用；第六，原告的公示文件，如通告、公告以及收费单据均使用繁体汉字，导致被告不能正确解读和理解；第七，保安打瞌睡、随意放人进出小区，导致小区发生多起入室盗窃事件。综上，原告没有履行合同约定条款在先，对业主反应的问题采取不理睬、拖延的处理方式，且原告称“经原告多次催收无果”不属实。被告作为业主已履行业主应尽义务，并不存在过错，所以由此造成的物业费拖欠及违约责任并不在被告。被告要求原告对以上问题做出明确答复和管理改正以及落实的具体实践日期。在原告完全履行物业管理合同条款并达到标准情况下，被告自愿主动一次性缴清物业费用。
经审理查明：被告购买位于东莞市大岭山镇玉屏路11号领尚天地商住区2栋2单元XXX号房屋，建筑面积为97.9平方米，并于2013年3月27日收楼。2012年4月29日，原告作为甲方，被告作为乙方，双方签订一份《前期物业管理服务协议》。该协议约定甲方对房屋共有部分、共有设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务和管理，乙方每月按2.4元／平方米单价、以建筑面积计付物业管理服务费给原告。此外，该协议第六条约定：“受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定”。协议还约定，每月物业管理费应于当月15日前付清，逾期不交则需从逾期之日起按每日1‰收取违约金直至缴清应缴费用。合同签订后，原告以每月235元（97.9平方米×2.4元／平方米）向被告收取物业管理费，以实际用水电度数向被告代收水电费。被告欠缴2013年1月、2014年7月至2015年3月期间的物业管理费共计2304.5元［（189.5元＋（235元×9个月）］及2013年7月至2015年3月份欠缴的水费共计212.1元。原告称其以书面方式向被告催收欠款，并提交了律师函为证，但被告一直未付清欠款。原告为此诉至本院，请求判如所请。
另查明，被告及同一物业小区内的业主称小区物业服务存在瑕疵，具体为：1.小区电梯存在安全隐患，包括电梯内的墙上钢板脱落、镜子破裂等，时有被困于电梯的情况发生；2.电梯口外墙的瓷砖脱落、墙体掉灰长期未得到处理；3.保安人员存在上班时间睡觉、玩手机且随意放行外人进入的情况，并发生了多起盗窃事件；4.多处路灯不亮，小区照明差；5.小区花园地灯电线多处裸露，经投诉后未及时解决；6.小区、电梯卫生很差；7.部分业主晚上在小区网球场跳广场舞，影响了被告的工作和生活，但物业公司没有尽到管理责任；8.部分公共设施在损坏或者无法正常使用时没有及时维修，包括大门把手、小区健身设施及小区喷泉等，也没有做出解释和说明；9.被告的公示文件，诸如通告、公告以及收费单据使用繁体字，致使业主不能正确解读和理解；10.2栋2单元墙顶天花板脱落，存在安全隐患。被告为证明其上述主张，提交了信箱、路灯、大门把手、室内天花板、喷泉、网球场、花丛垃圾等处的照片为证。原告认为业主反映的上述问题并非管理瑕疵，具体为：1.电梯故障已解决；2.电梯口瓷砖脱落等问题需要启动专项维修资金才能处理，暂时无法解决；3.原告安排了保安24小时执勤巡逻，发生盗窃事件时也已协助公安机关调查，不存在责任；4.小区路灯因电缆存在故障无法正常使用，原告已多次通知开发商修复，且部分已于2015年7月修复好；5.墙体问题、地灯电线裸露问题属发展商的遗留工程，只能逐步处理；6.大门把手已更换；7.信箱是为了方便业主收取快递，并非违法搭建，并已通过公告告知业主；8.喷泉不开放的原因是基建设备故障，发展商也无法提供修复方案；9.小区卫生确实存在问题，但已及时清理并于2015年7月更换了清洁公司。
本案审理过程中，原告确认被告已于2014年4月24日一次性缴交了涉案欠缴的水费，并明确放弃要求被告支付2013年1月的物业管理费及相应违约金的诉讼请求。
以上事实，有原告提供的领尚天地物业管理委托合同、前期物业管理服务协议、收楼资料、物业管理费违约金计算方式明细表、客户账务明细表（帐页）、收费发票、水费票据、律师函、EMS快递单，被告提供的收款收据、付款通知书、小区电梯事故报道、小区环境照片以及当事人的陈述附卷为证。
本院认为：本案为物业服务合同纠纷。原告自认被告在其起诉后一次性付清了水费，本院对此予以确认。原告自愿放弃要求被告支付2013年1月物业管理费及相应违约金的诉讼请求，本院予以准许。本案的争议焦点为：原告诉请被告支付物业管理费及违约金是否合法有据。
物业管理费。
被告作为位于东莞市大岭山镇玉屏路11号领尚天地商住区2栋2单元XXX房的业主，与原告签订《前期物业管理服务协议》，该协议是双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，协议合法有效。原告与被告均应受该协议条款的约束。原告作为物业服务企业，已对小区配套设施及相关场地进行了维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。被告享受了原告提供的物业管理服务，应当支付相应期间的物业管理费。至于被告提出的物业服务瑕疵问题，本院认为：首先，被告提交的照片仅系某个时间段拍摄，并不能完全反映原告的常态的管理状况，也不足以直接证明原告的物业服务长期不符合合同约定；其次，原告作为物业管理企业，其在物业管理协议的范围内对小区物业负责，部分管理工作需要开发商及小区业主的配合才能共同完成，不能将所有责任归咎于原告管理不善；再次，从原、被告的陈述可知，原告在管理上确实存在不够及时到位的情况，且部分问题已解决，该服务瑕疵尚不足以构成免除被告物业管理费的合理抗辩。物业管理服务费系物业管理企业赖以维持生存和持续服务的资金来源，被告拒付物业管理费不仅影响了小区物业服务工作的开展，也势必影响其它接受物业服务并按时缴纳物业管理费的大部分业主的合法利益。综合上述，本院对原告诉请的物业管理费予以支持，被告应向原告支付2014年7月至2015年3月的物业管理费共计2115元（235元×9个月）。
违约金。
虽然上述服务瑕疵不足以构成免除物业管理费的合理抗辩，但被告提交的证据能够反映出原告的物业服务在某一时点确实尚有值得提升和改进的空间，存在部分服务不够及时的问题，被告作为业主发现问题后以不交物业管理费的形式提出意见情有可原，并非无理欠费，故本院对原告主张的逾期缴纳物业管理费违约金不予支持。同时，原告作为物业管理企业，在积极催缴物业管理费的同时更应加强与业主的沟通，促使自身服务质量的进一步提高。只有原告与业主相互及时沟通，物业管理中存有的问题才能得以妥善解决，才能营造一个和谐、卫生、稳定的居住环境。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、限被告张冬峰于本判决发生法律效力之日起三日内向原告广州莱佛士物业服务有限公司支付2014年7月至2015年3月的物业管理费2115元；
二、驳回原告广州莱佛士物业服务有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25元，由被告张冬峰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
代理审判员 黄方圆
二〇一五年九月八日
书 记 员 伦雪莹