山西省太原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）晋01民终2935号
上诉人（原审原告）：李广菊，女，1963年7月2日出生，汉族，无业，住太原市。
被上诉人（原审被告）：张根生，男，1955年11月9日出生，汉族，太原聚宝彭装饰市场退休职工，住太原市。
委托代理闫彩英，女，太原聚宝彭装饰市场退休职工，住太原市万柏林区彭村新区*号楼*单元***号，系被上诉人张根生的妻子。
上诉人李广菊因与被上诉人张根生房屋租赁合同纠纷一案，不服山西省太原市万柏林区人民法院（2016）晋0109民初404号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李广菊，被上诉人张根生及委托代理人闫彩英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李广菊上诉请求：一、撤销一审民事判决第二项，查清事实重新审核被上诉人违约解除合同给上诉人造成的损失，并依法改判或者将本案发回重审。二、一审二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决关于”上诉人向案外人单光平支付62000元的转让费是上诉人的自愿行为，与被上诉人无关”之认定，有悖正常的商业逻辑。众所周知，在营业房产转租的过程中，承租人向转租人支付一定的转让费是行业惯例，否则承租人几乎租不到中意的房屋。该转让费是承租人支出的经营成本，在将来的营业过程中分期分摊予以消化。被上诉人提前单方终止房屋租赁合同，致使上诉人不能合理分摊经营成本，造成的损失理应由被上诉人承担。2、关于房屋装修费用，上诉人与被上诉人虽未书面约定费用如何承担，但在上诉人装修房屋后，被上诉人并未明确反对，在装修完成后仅4个月，被上诉人就单方终止租赁合同。因此，被上诉人是房屋装修后的实际受益人，其对上诉人的装修损失应当给予合理补偿。3、关于财产损失，一审判决认定”原告未提供被告行为造成财产损失的证据”与事实不符。上诉人在一审庭审时向法院提交了购买床铺、被褥、家具、家电等财产的票据，足以证实自己遭受的损失，而不是一审法院认定的未提供财产损失的证据。4、关于预期利润损失，一审法院认定”原告经营的旅馆未取得工商登记，属无照经营，对其要求的预期利润损失不予支持”于法无据。根据《合同法》113条规定，上诉人未取得工商登记经营旅馆，属于违反行政管理行为，不能成为被上诉人违约免责的依据。被上诉人违反《合同法》的行为给上诉人造成的损失，应当依据《合同法》予以赔偿。5、一审法院认定”《租房合同》未约定违约金，对原告要求违约金的诉求不予支持”，与《合同法》第107条的规定相违背。合同中虽未约定违约金，但被上诉人违约给上诉人造成的损失，仍应当予以赔偿。综上，一审法院认定事实错误，适用法律不当，依法应予改判或发回重审。
张根生辩称：1、上诉人支付转让费的对象是案外人单光平，属于另一法律关系，与答辩人无关。2、房屋装修费用是上诉人凭空捏造出来的，上诉人从未对房屋进行过任何装修，答辩人有录像证据为证，因上诉人租赁期间肆意糟蹋租赁的房屋，致使答辩人对房屋清扫粉刷长达一个月之久。3、上诉人提出的财产损失不是事实，在一审中未提出财产损失的相关证据。在租赁合同解除后，已于2014年5月10日将其所有财物全部搬走，所谓的财产损失根本不存在。4、上诉人经营旅馆并未办理工商、税务登记，更没有特种行业许可手续，属于违法经营。当地派出所曾对其作出过处罚。故不存在合法预期利益和赔偿的问题。5、答辩人不存在违约行为，是上诉人未按照合同约定的时间交付房租。6、上诉人在经营旅馆期间容留吸毒、卖淫嫖娼人员，派出所都有报案记录。在这种情况下，答辩人与上诉人协商，要求解除合同，上诉人同意在答辩人支付其20000元的条件下解除合同，答辩人为遏制其违法行为，违心同意其要求并已实际履行。属于协商一致解除合同，上诉人要求被上诉人支付违约金于法无据。请二审法院驳回上诉人的诉讼请求，依法维持原判。
一审法院认定事实：2006年12月31日，张根生作为出租方（甲方）与案外第三人单光平作为承租人（乙方）签订了一份《租房合同》，合同约定：甲方将位于太原市万柏林区彭村西街33号1户房屋共计24间、建筑面积500平米，租给乙方使用三年，年租金为33000元，租赁期限为2007年1月1日-2009年12月31日，合同还对其他事项进行了约定。此后，承租人单光平依约使用该房屋。2009年3月26日，李广菊支付第三人单光平转让费62000元，第三人单光平将房屋转租给了李广菊，张根生同意由李广菊继续履行该租房合同。李广菊继续租赁张根生房屋从事旅店经营。直至2012年12月31日，李广菊、张根生未签订租赁合同。2013年1月11日，张根生（甲方）与李广菊（乙方）签订了一份《租房合同》，合同约定甲方同意将位于太原市万柏林区彭村西街33号1户房屋共计24件，建筑面积500平米，租给乙方使用3年，年租金为38000元。租赁期限自2013年元月1日起至2015年12月31日。乙方必须在每年元月1日前一次性支付给甲方下一年度租金，有关卫生费、安全保卫费、水、电、暖等一切费用均由乙方承担，租赁期间，如遇国家建设、旧村改造等原因，乙方必须无条件停止使用，并终止本合同，在规定期限内搬迁，否则甲方有权强制执行本合同。因上述原因终止合同的，租金按实际使用时间计算，多退少补。租赁期满，如乙方需继续承租，乙方应提前1个月向甲方申请续订租赁协议。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，李广菊、张根生都依约履行该合同。2013年11月30日、2014年1月24日，李广菊分两次将2014年度租金38000元交清。李广菊经营至2014年3月1日，张根生单方通知李广菊解除双方租赁合同，并退还李广菊租金20000元，李广菊以张根生单方终止合同，要求张根生赔偿李广菊各项损失共计492059.5元。庭审中，李广菊、张根生各执一词。另查明，李广菊开办的旅馆未办理工商登记。一审法院认为，李广菊、张根生签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。双方均应按合同约定履行自己的义务，在合同履行过程中，张根生单方终止合同，引起本案纠纷，应承担全部责任。李广菊已交清2014年度租金38000元，实际李广菊只经营了2个月，故对李广菊要求张根生退还2014年3月至12月租金11667元（租金31667元，扣除张根生退还的20000元）本院予以支持；针对李广菊要求张根生赔偿李广菊支出的转让费18333元，因该转让费是李广菊直接支付给了案外第三人单光平，张根生仅是对该转租行为予以认可，李广菊支付转让费是市场经济条件下的自愿行为，故对李广菊要求张根生赔偿转让费的诉讼请求该院不予支持；针对李广菊要求张根生赔偿房屋装修费，因双方未有书面约定，李广菊主张和张根生有口头约定，但张根生对此予以否认，本院认为，李广菊与张根生未对房屋装修费用负担进行约定，但装修行为客观上是对李广菊经营环境的改善，李广菊要求张根生赔偿房屋装修费的诉请，该院不予支持；针对李广菊要求张根生赔偿财产损失费134359.5元，该院认为，李广菊该项诉请，未提供张根生行为造成原告财产损失的证据，且张根生不予认可，故对李广菊要求张根生赔偿财产损失费134359.5元的诉请，该院不予支持；针对李广菊要求张根生赔偿李广菊预期利润损失费264000元，该院认为，李广菊经营的旅店未取得工商登记，属无照经营，对其要求的预期利润损失该院不予支持；针对李广菊要求的违约金34200元，该院认为，李广菊、张根生签订的《租房合同》未约定违约金条款，故对李广菊要求违约金的诉请，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：1、张根生于本判决生效之日起十日内退还原告李广菊租金11667元。2、驳回李广菊的其他诉讼请求。
本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了一份新证据，万柏林派出所发放的日租房牌匾，证明其经营旅馆属特种行业，经派出所批准就属合法经营。被上诉人质证后认为对该证据的真实性不清楚。双方当事人均认可一审查明的事实中，”直至2012年12月31日，双方未签订租赁合同”。应为2010年4月1日双方签订《租房合同》，具体内容同2013年签订的《租房合同》基本一致。故该一审查明事实予以纠正，其他查明的事实与一审一致。庭审中，被上诉人陈述上诉人未经其同意，在二楼入口处建造了一个简易的卫生间。
本院认为，《合同法》第九十四条赋予了合同一方当事人，在对方违约的情况下，单方解除合同的权利。被上诉人称上诉人在租赁期间存在违法经营的情况要求解除合同，但其未提供相关证据，故其单方解除合同的行为，已构成违约,应承担相应的违约责任。现上诉人李广菊上诉主张合同解除后除一审支持的租金以外还有五项费用应由被上诉人承担。第一项是转让费，上诉人提供的证据可以证明其是付给涉案房屋原租赁人转让费62000元后，经被上诉人的同意，取得了涉案房屋的租赁权。该转让费系上诉人与案外人就转让行为发生的自愿对价关系，并不能证明该转让费与被上诉人的租赁关系存在对价关系。故该转让费一审认定并无不妥，上诉人的上诉理由本院不予支持。第二项是房屋装修费，其提供的证据系与未提供身份证明的案外人个人签订的装修合同及当日所签收款收据，装修个人并未出庭作证，且装修合同约定的是根据装修进度付款，而收款收据显示签订合同当日已全款付清，有悖常理。被上诉人对此亦不予认可，故本院对该部分证据不予采信。但庭审中被上诉人认可上诉人未经其同意在二楼建造了一个简易的卫生间。从而可以印证上诉人在租赁期间进行过装修，被上诉人应酌情给予赔偿，本院酌定5000元。第三项是财产损失费，上诉人提供的证据是购买物品的收据及自制财务清单，与被上诉人的对话录音。上述证据并不能证明是因被上诉人违约造成的实际损失。故对该项上诉请求本院不予支持。第四项是预期利润损失，上诉人针对该项请求提供的相关证据是自制流水账及收据，单间房屋出租价格。均系营业收入的证明，并不是合法取得的利润。故该项请求本院不予支持。第五项是违约金，因双方当事人未约定违约金，且上诉人已主张被上诉人承担损害赔偿责任。故该项诉讼请求本院不予支持。
综上所述，李广菊的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下：
一、维持太原市万柏林区人民法院（2016）晋0109民初
404号民事判决；
二、张根生于本判决生效之日起十日内支付李广菊房屋
装修费五千元；
三、驳回上诉人李广菊的其他上诉请求。
二审案件受理费8681元由上诉人李广菊负担8600元，被上诉人张根生负担81元。本判决为终审判决。
审 判 长 范红琴
代理审判员 张江冰
代理审判员 郭晓军
二〇一六年十二月九日
书 记 员 陈梦薇