北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）顺民初字第14756号
原告焦来宝，男，1969年3月10日出生。
委托代理人赵华，北京市方桥律师事务所律师。
委托代理人赵一凡，北京市方桥律师事务所律师。
被告张瑞宝，男，1958年2月19日出生。
被告王彩华，女，1959年4月5日出生。
二被告之共同委托代理人钟益平，北京市中盛律师事务所律师。
二被告之共同委托代理人郑广胜，北京市翔龙律师事务所律师。
原告焦来宝诉被告张瑞宝、王彩华房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，由本院审判员涂长江担任审判长，会同人民陪审员肖永臣、田荣芹依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告焦来宝之委托代理人赵华、赵一凡，被告张瑞宝及其委托代理人郑广胜、钟益平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告焦来宝诉称：被告张瑞宝与被告王彩华系夫妻关系。2012年5月15日，原告焦来宝与被告张瑞宝签订房屋买卖合同，原告焦来宝购买了被告张瑞宝位于北京市平谷区×街×号房屋。原告焦来宝依约履行了相关义务，但被告方未依约交付房屋及相关物品。原告焦来宝多次催促被告方履行义务，但至今未果，故诉至法院，要求：1、被告张瑞宝、王彩华履行原、被告双方于2012年5月15日所签订的《房屋买卖合同》，依据合同第三条将位于北京市平谷区×街×号房屋及房屋内相关物品交给原告焦来宝；2、被告张瑞宝、王彩华支付原告焦来宝违约金240000元；3、案件受理费由被告方负担。
被告张瑞宝、王彩华辩称：原告焦来宝与被告张瑞宝之间并不存在真实的房屋买卖关系。2012年5月15日，被告张瑞宝与案外人周友武约定，周友武向被告张瑞宝出借500万元，被告张瑞宝按照月息12%支付利息，借款期限3个月。同时，周友武提出双方不用签署借款合同和抵押合同，直接签署房屋买卖合同即可，可以省去办理房屋抵押手续的繁琐。经协商。被告张瑞宝以珠江绿洲房产及平谷区×街×号房屋作为担保。周友武之妻年香随后到中国工商银行平谷南街储蓄所给被告张瑞宝转账汇款240万元，在中国农业银行平谷支行南街分理处转账汇款80万元，以上共计320万元，另外的180万元作为三个月的借款利息提前扣除。与此同时，由于周友武的户籍不在北京，其担心权利得不到保障，所以，周友武指定原告焦来宝以其名义与被告张瑞宝签订房屋买卖合同，合同由周友武保管。应周友武的要求，被告张瑞宝遂与原告焦来宝签订了两份房屋买卖合同。三个月期间，关于借款金额及利息的问题，被告张瑞宝多次找周友武协商，周友武妻子年香却多次催促被告张瑞宝偿还其本息，还曾到被告张瑞宝弟弟家打闹，砸碎其房屋玻璃。2012年11月18日，年香找到被告张瑞宝逼迫被告张瑞宝承认12%的利息，并让被告张瑞宝写下2012年8月15日至12月15日期间的240万元利息的借条和收条。2013年3月4日，周友武以借贷纠纷为由将被告张瑞宝诉至北京市平谷区人民法院，要求被告张瑞宝偿还其240万元（即之前被告张瑞宝被迫写下的240万元利息的欠条），与此同时，周友武指使原告焦来宝向北京市平谷区人民法院提起诉讼，要求被告张瑞宝交付涉诉房屋。被告张瑞宝不认识原告焦来宝，与原告焦来宝没有发生过任何合作往来，原告焦来宝起诉要求交付的房屋实际上是被告张瑞宝用于担保周友武借款的房产。因此，被告张瑞宝与原告焦来宝之间不存在真实的房屋买卖关系。周友武指使原告焦来宝起诉被告张瑞宝房屋买卖合同纠纷案，系掩盖其违法行为，对被告张瑞宝施加压力，不应得到支持。被告张瑞宝与原告焦来宝根本就不认识，更没有经济上的往来，涉诉房屋当时用于抵押担保，并非买卖，原告焦来宝亦没有向被告张瑞宝支付过任何购房款。周友武将两个案件分别起诉，试图混淆视听，实现其违法发放高利贷之不法企图。原告焦来宝持有的涉诉房屋买卖合同非常简略，不符合正常房屋买卖的交易习惯。原告焦来宝在北京市平谷区人民法院的庭审中明确认可其在签订涉诉房屋买卖合同之前只是在涉诉房屋外溜达了一圈，根本没有进入涉诉房屋内查看房屋格局等细节，与正常的房屋买卖交易习惯明显不符。原告焦来宝从事的职业及其收入状况决定了其根本不可能有经济实力购买涉诉的别墅。被告张瑞宝从未委托相关中介公司买卖涉诉别墅。再者，涉诉房屋本身是小产权房屋，不允许上市交易，双方根本不可能去买卖涉诉房屋。原告焦来宝已就坐落于朝阳区的房屋在北京市朝阳区人民法院提起诉讼，该案涉诉的房屋买卖合同，与本案涉诉的房屋买卖合同系同一版本，同一天签署。在整个事件过程中，被告张瑞宝不认识原告焦来宝，亦未见过原告焦来宝。在北京市平谷区人民法院第一次庭审过程中，原告焦来宝自己陈述只见过被告张瑞宝一次，所有事情均系通过年香办理，称年香是房地产中介的人员，介绍双方进行房屋买卖，原告焦来宝的陈述前后矛盾，与事实不符：首先、被告张瑞宝从未委托年香出售涉诉房屋，原、被告双方均未曾支付过房屋中介费；其次、原告焦来宝称只见过被告张瑞宝一面，但却未曾说明具体的时间、地点、见面做什么，可见其陈述并非事实，被告张瑞宝从未见过原告焦来宝；其三、原告焦来宝庭审时称未曾实地看过本案争议房屋，只在屋外看了一圈，这显然不合符交易常理，因涉诉房屋买卖合同在平谷区签署，2012年5月15日，原告焦来宝显然也未曾到朝阳区看过另外一套在北京市朝阳区人民法院审理案件中的涉诉房屋，原告焦来宝同一天购买被告张瑞宝两套房屋，均未曾到实地看过房，也未与被告张瑞宝见过面，显然不符合常理；其四、经过法庭调查取证，原告焦来宝于2012年5月15日支付的240万元款项系同一天从年香账户转至原告焦来宝的银行账户，再从原告焦来宝的银行账户转至被告张瑞宝的银行账户，由此可见，原告焦来宝实际并没有支付过购房款，同时，亦印证了被告张瑞宝所述年香、周友武借款给被告张瑞宝的事实；其五、原告焦来宝自述其系经营建材的个体工商户，根据诉讼发生后被告张瑞宝的了解，原告焦来宝并没有同一天支付500万元购买两套房屋的经济实力。综上所述，原告焦来宝与被告张瑞宝之间的房屋买卖合同并非真实的交易，不具有法律效力；年香、周友武以原告焦来宝的名义与被告张瑞宝签署涉诉的房屋买卖合同，掩盖借款关系，显然是以合法形式掩盖非法目的，因而不具有法律效力。综上所述，被告张瑞宝、王彩华不同意原告焦来宝的全部诉讼请求。
经审理查明：
2012年5月15日，原告焦来宝作为乙方（买方）、被告张瑞宝、王彩华作为甲方（卖方）就北京市平谷区×街×号房屋签订《房屋买卖合同》，约定原告焦来宝以一次性付款240万元的方式购置北京市平谷区×街×号房屋，付款时间为2012年5月15日，并约定被告张瑞宝、王彩华保证出售的房屋没有产权纠纷、没有债权债务纠纷，被告张瑞宝、王彩华于收到全款后3日内将该房屋交付给原告焦来宝。双方在该合同中约定，如果被告张瑞宝、王彩华违约需返还原告焦来宝所交定金及购房款，赔偿原告焦来宝缴纳的中介费用、另追加房屋成交价的百分之十金额作为违约金赔偿给原告焦来宝。
2012年5月15日，张瑞宝、张维作为甲方（卖方）、原告焦来宝作为乙方（买方）就北京市朝阳区×路×号×号楼×号房屋签订《房屋买卖合同》，约定原告焦来宝以一次性付款260万元的方式购置北京市朝阳区×路×号×号楼×号房屋，付款时间为2012年5月15日。
原告焦来宝作为买方与张瑞宝、王彩华作为卖方以及张瑞宝、张维作为卖方就北京市平谷区×街×号和北京市朝阳区×路×号×号楼×号房屋分别签订的两份《房屋买卖合同》的合同文本除了合同当事人、标的房屋及其交易价格等存在差异外，其余的合同文本内容完全一致。
2012年5月15日，张瑞宝作为收款人出具收条一张，该收条载明文字内容为：“今收到人民币现金贰佰肆拾万元整（购房款）（付款人：焦来宝）房屋坐落平谷区×街×号楼（人民币￥240.00万元）。”
2012年5月15日，张瑞宝、张维作为收款人出具收条一张，该收条载明文字内容为：“今收到焦来宝购房款贰佰陆拾万元整（￥260.00万元）房屋坐落北京市朝阳区×路×号×号楼×号。”
中国工商银行个人业务凭证显示，2012年5月15日，户名为焦来宝卡号为×××的银行账户向户名为张瑞宝卡号为×××的银行账户转账汇款240万元。
中国农业银行客户回单显示，2012年5月15日，户名为焦来宝卡号为×××的银行账户向户名为张瑞宝卡号为×××的银行账户转账汇款80万元。
在北京市平谷区人民法院审理本案期间，经法院查询，原告焦来宝账号为×××在2012年5月15日转入的240万元系由年香从其账号为×××的银行账户转入。
北京市平谷区×街×号房屋的土地使用权来源以及建设等相关情况如下：（1）2000年7月13日，张瑞宝向平谷县滨河工业区管理委员会交纳土地使用费102000元取得该房屋的土地使用权，但未办理土地使用权登记手续。（2）张瑞宝、王彩华夫妇在交纳前述土地使用费后，自行投资建造了前述房屋。（3）北京鑫陆河房地产开发有限公司于2009年6月17日出具《房产证明》一份，载明内容为：“兹证明平谷区×街×号楼，面积244.65平方米，归张瑞宝和王彩华所有。”（4）北京市平谷区×街×号房屋没有办理土地使用权登记、亦未办理施工许可证、规划许可证以及房屋所有权登记。
因焦来宝与张瑞宝、张维就位于北京市朝阳区×路×号×号楼×号房屋所签订《房屋买卖合同》的履行问题发生争议，2013年3月，焦来宝将张瑞宝、张维诉至北京市朝阳区人民法院，该案案号为（2013）朝民初字第14323号。
因焦来宝与张瑞宝、王彩华就位于北京市平谷区×街×号房屋所签订的《房屋买卖合同》的履行问题发生争议，2013年3月，焦来宝将张瑞宝、王彩华诉至北京市平谷区人民法院，该案案号为（2013）平民初字第01869号。
在北京市平谷区人民法院审理（2013）平民初字第01869号一案期间，北京市平谷区人民代表大会常务委员会办公室出具书面证明，证实被告张瑞宝系北京市平谷区第四届人民代表大会代表。2014年8月21日，北京市平谷区人民法院以被告张瑞宝是北京市平谷区第四届人民代表大会代表，该案不宜由该院审理为由依据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十七条之规定向北京市第三中级人民法院报请指定管辖。2014年9月9日，北京市第三中级人民法院经审查后认为，被告张瑞宝系北京市平谷区第四届人民代表大会代表，符合北京市高级人民法院《指定管辖案件审理工作规范（试行）》第一条第二款第4项之规定，属于因特殊原因，不能行使或不方便行使管辖权的情形，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十七条第一款之规定，指定本案由北京市顺义区人民法院管辖。
庭审中，就在本案以及北京市朝阳区人民法院审理的（2013）朝民初字第14323号案件涉及《房屋买卖合同》是否为双方真实意思表示以及房屋购房款是否实际支付以及如何支付问题，双方均各执一词。
被告张瑞宝、王彩华主张双方之间不存在真实的房屋买卖合同关系，亦不存在实际履行房屋买卖合同的付款行为。被告张瑞宝、王彩华就前述争议焦点问题的主张如下：（1）原告焦来宝于2012年5月15日支付的240万元款项系同一天从年香账户转至原告焦来宝的银行账户，再从原告焦来宝的银行账户转至被告张瑞宝的银行账户，由此可见，原告焦来宝实际并没有支付过购房款，同时，亦印证了被告张瑞宝所述年香、周友武借款给被告张瑞宝的事实；（2）原告焦来宝自述其系经营建材的个体工商户，根据诉讼发生后被告张瑞宝的了解，原告焦来宝并没有同一天支付500万元购买两套房屋的经济实力。综上所述，原告焦来宝与被告张瑞宝之间的房屋买卖合同并非真实的交易，不具有法律效力；（3）原告焦来宝在北京市朝阳区人民法院审理案件过程中用于证明其支付位于朝阳区的另外一套房屋的购房款的证据是两张转账凭证，即一张金额为240万元的转账凭证，一张金额为80万元的转账凭证。原告焦来宝在北京市朝阳区人民法院庭审中陈述前述两种银行转账凭证中的260万元是用于支付购置位于朝阳区的涉诉房屋，剩余的60万元是用于支付本案位于平谷区的涉诉房屋，原告焦来宝在北京市朝阳区人民法院的庭审陈述，与其在本案中240万元的汇款凭证用于支付购置位于平谷区的涉诉房屋的庭审陈述相互矛盾。
原告焦来宝明确否认被告张瑞宝、王彩华的前述主张，并主张：（1）被告张瑞宝出售给原告焦来宝的房屋属于打包出售，所以，购房款是同一天支付，房屋买卖合同也是同一天签署，双方并未明确约定现金是支付哪一套房屋、转账汇款是支付哪一套房屋，因此，即使原告焦来宝就两套房屋付款方式及其凭证问题在本案庭审中和在北京市朝阳区人民法院的庭审中陈述不一致，也属于正常合理的现象，可以确定的是，原告焦来宝为履行两份涉诉的房屋买卖合同已经支付给被告张瑞宝合计500万元，前述款项有320万元是通过两次转账汇款的方式支付给被告张瑞宝的，另外180万元则是通过现金方式直接交给被告张瑞宝的，因为当时被告张瑞宝要求交付现金。（2）年香之所以转账给原告焦来宝是因为年香欠原告焦来宝相关款项，因为原告焦来宝要购房，所以催促年香将相关款项转账汇款至原告焦来宝自己名下的银行账户，相关款项到账后，原告焦来宝从自己名下的银行账户转账汇款给被告张瑞宝名下的银行账户，用于支付双方房屋买卖合同约定的购房款。
审理中，本院要求原告焦来宝明确其诉讼请求第一项所述“房屋内相关物品”具体包括的物品清单，原告焦来宝自述称其诉讼请求中“房屋内相关物品”指的是在涉诉房屋内已经固定安装好的空调、热水器、灶具，这些固定设施，其他不主张。本院要求原告焦来宝进一步明确其所述的空调的数量、品牌、位置，以及热水器及灶具的具体情况，并询问其有无物品详细清单？原告焦来宝当庭表示要求减少诉讼请求内容，就涉诉房屋内的相关物品不再提出相应诉讼请求，并当庭将其诉讼请求明确为：1.要求被告张瑞宝、王彩华履行原、被告双方于2012年5月15日签订的《房屋买卖合同》，依据合同第三条，将位于北京市平谷区×街×号房屋交付给原告焦来宝。2.被告张瑞宝、王彩华给付原告焦来宝违约金24万元，3.诉讼费由被告张瑞宝、王彩华负担。
经本院释明和询问，原告焦来宝明确表示：如果认定涉诉房屋的《房屋买卖合同》无效或者法院认定该合同在事实上不能继续履行需要判决解除的话，那么，原告焦来宝要求被告张瑞宝、王彩华全额退还购房款240万元，并以收取240万元房款收条载明的收款日期作为起始日期即2012年5月15日按照同期中国人民银行贷款基准利率的四倍计算其前述240万元购房款的利息损失，对于原来起诉状中所列的违约金24万元就不再重复主张了。
被告张瑞宝、王彩华对于原告焦来宝的前述意见答辩意见如下：坚持原来关于双方不存在真实的房屋买卖合同关系的答辩意见，并且主张原告焦来宝继续履行合同要求交付涉诉房屋的条件不足，退一步讲，即使涉诉房屋的《房屋买卖合同》被认定为真实有效，原告焦来宝实际支付了两套房屋的房款合计是320万元，扣除北京市朝阳区人民法院审理的（2013）朝民初字第14323号案件涉及房屋的房款260万元，剩余的房款只有60万元，如果认定本案涉诉房屋的《房屋买卖合同》无效或者依法应当解除，返还房款也只能返还60万元的房款，并且最多只能按照中国人民银行同期贷款基准利率计算利息，原告焦来宝按照中国人民银行同期贷款基准利率四倍计算利息没有道理。
另查一：在（2013）朝民初字第14323号一案中，焦来宝诉称：张瑞宝和张维系父子关系。2012年5月15日，我与张瑞宝、张维通过北京绿谷嘉铭房地产经纪有限公司（以下简称绿谷嘉铭公司）签订了《房屋买卖合同》，约定我以260万元的价格购买了位于北京市朝阳区×路×号×号楼×号房屋（以下简称707号房屋），该房屋系张瑞宝、张维共同共有。张瑞宝、张维于2012年5月初将位于北京市平谷区×街×号房屋（以下简称128号房屋）和707号房屋都挂在绿谷嘉铭公司要求出售，并称急需资金，我通过绿谷嘉铭公司的工作人员与张瑞宝、张维达成合意，当时协商两套房屋价格共计500万元，但张瑞宝、张维要求支付现金。2012年5月15日，在绿谷嘉铭公司分别签订了两份《房屋买卖合同》，其中128号房屋的价格为240万，707号房屋的价格为260万，我通过农业银行转账80万元，通过工商银行转账240万元，并以现金方式支付180万元，张瑞宝分别打了两张收条。《房屋买卖合同》中对于过户时间没有特别约定，但张瑞宝、张维说购买房屋时有贷款，所以涉案房屋存在抵押。《房屋买卖合同》约定张瑞宝、张维应于收到全款后将涉案房屋交付给我，但张瑞宝、张维未按照合同约定办理过户和交付房屋属于违约行为。为维护我的合法权益，故现诉请法院判决张瑞宝、张维：1、履行双方于2012年5月15日签订的《房屋买卖合同》，协助我到房屋管理机关办理房屋过户登记手续，将707号房屋过户到我名下，并将707号房屋交付给我；2、给付我违约金260000元。
在（2013）朝民初字第14323号一案中，张瑞宝和张维共同辩称：不同意焦来宝的诉讼请求，焦来宝所述不属实。2012年5月15日，我们经王立峰介绍向年香和周友武借款共500万元，约定借期为3个月，利息为12%，用了128号房屋和707号房屋做担保。对于两个担保房屋，按照出借人年香的要求，分别签订了两份《房屋买卖合同》，两份合同系同一版本、同一天签订，购房人均为焦来宝，合同原件由年香保管。同时，年香又要求我们分别书写了两份收条。当时签订《房屋买卖合同》的真实原因是由于张瑞宝向年香和周友武借款，所以借款手续、合同签署和划款都是借款人年香本人亲自办理，年香是绿谷嘉铭公司的经理，当时由于年香和周友武都是外地人，同时为规避高利贷的法律风险，就找到焦来宝作为名义上的房屋买卖人。我们没有委托过绿谷嘉铭公司卖房，绿谷嘉铭公司也不可能知晓我们有卖房信息。当时只是支付了320万元，是2012年5月15日从年香转到焦来宝的账户，后从焦来宝的账户转到张瑞宝的账户两次转账相差不到一个小时，焦来宝说支付给我们180万元现金不属实，我们并没有实际收到180万元的现金，如此大额款项以现金方式支付也不合理。对于焦来宝转账的80万元是张瑞宝因经营周转向年香和周永武的借款，属于高利贷。我们从未委托绿谷嘉铭公司出售707号房屋，也未与焦来宝见面，更未在签订《房屋买卖合同》进行事前洽谈，双方签订的《房屋买卖合同》不具有真实的房屋买卖意思表示，并非真实交易。《房屋买卖合同》是以合法形式掩盖非法目的的无效合同，并不具备真实的房屋买卖合同关系，焦来宝也未按照合同约定支付房款。707号房屋当时市值应在440万元，不可能以260万元的价格出卖给焦来宝。房屋买卖合同的格式和内容非常简单，合同形式方面存在缺陷，是以合法形式掩盖非法的高利贷行为。焦来宝未提供足够证据证明以现金方式支付了180万元，焦来宝仅凭一份我方不认可且存在瑕疵的《收条》，对于支付的具体细节和方式等没有提供任何证据证明，未尽到充分举证的责任，不能说明其以现金支付房款的事实。焦来宝承认向我方的转账款项是有年香代为办理，年香的代办行为不符常理，焦来宝的说法前后矛盾，不能解释年香代办的情况。焦来宝对于现金支付的解释前后矛盾，焦来宝未实际查看所购房屋便在一天内购买了两套房屋，并一次性支付了全部“购房款”，不符合常理，也有悖于其投资的解释。我们从未委托绿谷嘉铭公司出售707号房屋，即使我们拟出售707号房屋，也会就近委托中介公司代为出售，不会委托远在平谷的中介公司出售。本案所涉及的《房屋买卖合同》不具有真实的房屋买卖意思表示，并非真实的交易，是被告向案外人借款的担保方式，本质是以合法的房屋买卖掩盖高利贷的非法行为，故请求法院驳回焦来宝的诉讼请求。
对于（2013）朝民初字第14323号一案涉及的纠纷，北京市朝阳区人民法院经审理查明：2012年5月15日，焦来宝（买方、合同乙方）与张瑞宝、张维（卖方，合同甲方）签订一份《房屋买卖合同》，双方就707号房屋买卖的有关事宜达成协议，合同的主要内容为：成交价为260万元，乙方承担产权过户的全部税费；乙方一次性付齐甲方购房款，付款时间为2012年5月15日；甲方保证出售的房屋没有产权纠纷，没有债权债务，甲方于收到全款后3日将房屋交付给乙方，甲方移交给乙方的相关物品，甲方愿将房屋内的东西都归乙方；甲方保证将房屋出售给乙方，乙方按照合同的约定付款，双方不可违约，如果甲方违约须返还乙方所交定金及购房款，甲方赔偿乙方缴纳的中介费用，另追加房屋成交价的百分之十金额作为违约金赔偿给乙方；如果乙方违约，乙方缴纳的定金及中介费不予退还，另追加房屋成交价的百分之十金额作为违约金赔偿给甲方。中介方为绿谷嘉铭公司委托代理人年香的签字。张瑞宝、张维对上述《房屋买卖合同》的真实性认可，但主张双方并没有真实交易关系，该合同系以合法形式掩盖非法行为。同日，焦来宝通过中国农业银行以银行转账方式向张瑞宝支付80万元，并通过中国工商银行以银行转账方式向张瑞宝支付240万元。张瑞宝、张维出具一份《收条》，主要内容为：“今收到焦来宝购房款贰佰陆拾万元整（￥260.00万元）房屋座落北京市朝阳区×路×号×号楼×号”。焦来宝称707号房屋和128号房屋购房款共计为500万元，其中以银行转账方式支付320万元，剩余180万元以现金方式给付；张瑞宝、张维称焦来宝只是以银行转账方式支付320万元，但支付的并不是购房款，而是张瑞宝向案外人年香和周友武所借高利贷，也没有收到焦来宝给付的180万元现金，出具《收条》是为了掩盖借高利贷的事实。绿谷嘉铭公司于2013年8月2日出具一份《情况说明》，主要内容为：“2012年5月初，张瑞宝将两套房屋（朝阳区建国路18号5单元707号、平谷区×街×号）在我公司进行二手房销售登记。张瑞宝登记后，焦来宝有意购买，双方进行了协商，最终确定两处房屋500万元，其中朝阳房屋260万元，平谷房屋240万元。2012年5月15日，买卖双方在我公司林荫家园办公地点签订了《房屋买卖合同》，当时张瑞宝的妻子王彩华和儿子张维均在现场，并在合同上签了字。合同签订后，焦来宝从其银行卡中转付张瑞宝320万元（其中农行80万元，工行240万元），之后回到我公司林荫家园办公地点又支付张瑞宝现金180万元。张瑞宝为焦来宝打了两张收条。我公司也对朝阳的房屋进行了网签登记，但至今双方未办理网签签字手续；平谷房屋因没有房屋产权证，无法进行网签登记。”涉案房屋登记张瑞宝、张维共同共有，房屋所有权证号为京房权证市朝私字第34207**号，其中张维的共有份额为60%，共有权证号为京房市朝私字第3420718号共字第001号，登记建筑面积为144.32平方米。涉案房屋于2009年5月21日设有抵押，抵押权利人为上海浦东发展银行股份有限公司北京分公司，后于2011年9月27日注销抵押；房屋所有权证记载于2011年9月5日设有抵押，后于2013年1月25日网上解押。2012年5月15日，焦来宝与张瑞宝和王彩华签订了一份《房屋买卖合同》，双方就128号房屋买卖达成协议。焦来宝于2013年3月以房屋买卖合同纠纷为由将张瑞宝和王彩华诉至北京市平谷区人民法院，要求张瑞宝和王彩华履行双方于2012年5月15日签订的《房屋买卖合同》，依据合同第三条将128号房屋及房屋内相关物品交付给焦来宝，并给付违约金240000元。（2013）朝民初字第14323号一案审理中，焦来宝向北京市朝阳区人民法院提出诉讼保全申请，北京市朝阳区人民法院经审查作出（2013）朝民初字第14323号民事裁定书，裁定查封张瑞宝、张维名下的涉案房屋。北京市朝阳区人民法院依法查封了涉案房屋，查封期限自2013年4月8日至2015年4月7日。
对于（2013）朝民初字第14323号一案涉及的纠纷，北京市朝阳区人民法院经审理认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务，并就自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，焦来宝与张瑞宝、张维签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，属合法有效。张瑞宝、张维虽主张《房屋买卖合同》是以合法形式掩盖非法的高利贷行为，但未就此提交有效证据予以证明，本院对此抗辩意见不予采信。焦来宝提交的银行转账客户回单可证明部分购房款的支付情况，焦来宝虽就其主张的现金支付部分未提交相应证据予以证明，但张瑞宝、张维出具的《收条》中明确写明收到了焦来宝支付的707号房屋的购房款，张瑞宝、张维作为完全民事行为能力人应对此承担相应的法律责任，根据本案现有事实和证据，焦来宝已完成《房屋买卖合同》中约定的购房款给付义务，根据双方签订的合同性质和一般交易规则，现焦来宝要求张瑞宝、张维协助办理707号房屋的所有权变更登记手续及交付房屋的请求事项于法有据，本院予以支持。双方签订的《房屋买卖合同》中未明确约定办理过户的具体时间，对于购房款的支付情况亦存在有争议，故焦来宝以张瑞宝、张维存在违约行为为由要求张瑞宝、张维支付违约金的请求依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，北京市朝阳区人民法院于2014年3月作出（2013）朝民初字第14323号民事判决，判决结果如下：一、张瑞宝和张维于本判决生效之日起七日内协助焦来宝办理位于北京市朝阳区×路×号×号楼×号房屋的房屋所有权变更登记手续，过户至焦来宝名下；二、张瑞宝和张维于本判决生效之日起十五日内将位于北京市朝阳区×路×号×号楼×号房屋交付给焦来宝；三、驳回焦来宝的其他诉讼请求。案件受理费5200元，由张瑞宝、张维负担（于本判决生效后七日内交纳）。保全费5000元，由张瑞宝、张维负担（于本判决生效后七日内直接给付焦来宝）。
张瑞宝、张维不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第14323号民事判决，遂向北京市第三中级人民法院提起上诉，该上诉案件的案号为（2014）三中民终字第07013号。张瑞宝、张维上诉请求：撤销（2013）朝民初字第14323号民事判决第一项、第二项，改判驳回焦来宝在一审中的诉讼请求；一、二审诉讼费由焦来宝承担。张瑞宝、张维上诉理由如下：张瑞宝、张维与焦来宝之间的《房屋买卖合同》不是张瑞宝、张维真实意思表示，并非真实交易，不应支持焦来宝的诉讼请求，一审法院认定事实有误；一审法院仅凭一张有瑕疵且与事实不符的收条认定焦来宝支付了全部购房款有误；在证人没有出庭的情况下，认定了焦来宝提供的证人证言，违反法律规定；张瑞宝、张维与焦来宝之间并非真实的房屋买卖，而是张瑞宝、张维为其借款提供的担保。
焦来宝同意（2013）朝民初字第14323号民事判决，不同意张瑞宝、张维的上诉请求。
北京市第三中级人民法院经审理查明认定一审法院查明的事实属实，予以确认。
北京市第三中级人民法院审理该上诉案件过程中，张瑞宝、张维坚持认为其与焦来宝之间不是房屋买卖关系，实际上是以房屋买卖为名的其与年香、周友武之间的借贷关系。张瑞宝、张维上述主张的依据是：第一，张瑞宝曾经偿还年香62万元；第二，公安局出警记录、调解协议；第三，北京市平谷区人民法院审理张瑞宝、王彩华房屋买卖合同案所查明的在一个小时内，由年香账户转到焦来宝账户320万元，又由焦来宝账户转到张瑞宝账户320万元的银行转账记录；第四，焦来宝在多次法庭审理中的陈述矛盾；第五，签订房屋买卖合同时，该房屋存在抵押。
北京市第三中级人民法院审理（2014）三中民终字第07013号上诉案件过程中，调取了北京市平谷区人民法院审理的焦来宝诉张瑞宝、王彩华房屋买卖纠纷案的卷宗材料。
基于上述查明的事实，北京市第三中级人民法院认为：当事人对自己的主张有责任提供证据。没有证据或所提供的证据不足以支持其主张的，应当承担举证不能的法律责任。当事人所签订的合同，在不违反法律、法规强制性规定，且系双方当事人真实意思表示的情况下，为有效合同，合同当事人均应按照约定，享有各自的权利，履行各自的义务。本案中，焦来宝主张其与张瑞宝、张维签订了房屋买卖合同并支付了相应的购房款，其合同义务已经履行完毕，故要求张瑞宝、张维办理房屋产权过户手续、交付房屋。为此提供了房屋买卖合同及付款的银行转账手续及收条。焦来宝所提供的证据可以证明其上述主张，完成了法律规定的举证责任。张瑞宝、张维在认可其与焦来宝签订了房屋买卖合同及收到银行转款的情况下，坚持认为双方之间不存在房屋买卖关系，实际上是以房屋作抵押的与年香、周友武之间的借贷关系。支持其该理由的依据为：其曾经偿还年香62万元；公安局出警记录、调解协议；在一个小时内，由年香账户转到焦来宝账户320万元，又由焦来宝账户转到张瑞宝账户320万元的银行转账记录；焦来宝在多次法庭审理中的陈述矛盾及签订该房屋买卖合同时，该房屋存在抵押。上述理由均不足以否认其与焦来宝之间的房屋买卖合同及付款的事实。在没有其他足以否定其与焦来宝之间的房屋买卖合同及付款事实的证据的情况下，本院对张瑞宝、张维的主张无法支持。一审法院依据审理中查明的事实，判决支持焦来宝的诉讼请求有事实及法律依据，应予维持。张瑞宝、张维的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。综上所述，一审判决正确，本院予以维持。北京市第三中级人民法院于2015年6月19日依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定作出（2014）三中民终字第07013号民事判决，判决结果如下：驳回上诉，维持原判。保全费5000元，由张瑞宝、张维负担（焦来宝已交纳，张瑞宝、张维于本判决生效后七日内给付焦来宝）。一审案件受理费5200元，由张瑞宝、张维负担（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费5200元，由张瑞宝、张维负担（已交纳）。
焦来宝已于2015年7月24日持北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第14323号民事判决书和北京市第三中级人民法院（2014）三中民终字第07013号民事判决书向北京市朝阳区人民法院申请强制执行，该执行案件的案号为（2015）朝执字第13157号。北京市朝阳区人民法院已于2015年8月19日作出强制执行裁定书，裁定将张瑞宝、张维共同所有的位于北京市朝阳区×路×号×号楼×号房产过户至焦来宝名下并为其办理产权证。
另查二：2012年11月21日，张瑞宝、王彩华作为卖方与案外人李小刚（身份证号码×××）作为买方就北京市平谷区×别墅×街×号房屋签订《房屋买卖协议》，合同约定张瑞宝、王彩华以380万元的价格将涉诉房屋卖给李小刚。2012年11月21日，张瑞宝、王彩华作为收款人向李小刚出具收条一张，载明内容如下：今收到李小刚人民币（房款）×别墅128号叁佰捌拾万元整（￥380.00万元）。
就前述《房屋买卖协议》签订过程及真实意图等情况，在北京市平谷区人民法院审理期间，李小刚于2014年7月23日向法官的陈述如下：（1）李小刚自述其与张瑞宝相识，张瑞宝与李小刚之父系朋友关系。（2）李小刚自述张瑞宝曾经让李小刚帮忙借钱，李小刚通过向其朋友借款后再出借给张瑞宝，李小刚自述张瑞宝尚欠其将近400万元债务未偿还。（3）李小刚自述其与张瑞宝、王彩华签订前述《房屋买卖协议》的目的在于担保张瑞宝对李小刚的债务，双方就前述房屋并不存在真实的房屋买卖关系。
另查三：张瑞宝、王彩华作为卖方与案外人崔东琳作为买方就北京市平谷区×别墅×街×号房屋签订《房屋买卖合同》（该合同文本中未注明签订日期），合同约定张瑞宝、王彩华以230万元的价格将涉诉房屋卖给崔东琳。2012年11月21日，张瑞宝作为收款人向崔东琳出具收条一张，载明内容如下：今收到人民币贰佰叁拾万元整（￥230.00万元）房款，付款人为崔东琳。
就前述《房屋买卖合同》签订过程及真实意图等情况，在北京市平谷区人民法院审理期间，案外人崔东方（身份证号码×××）于2014年7月23日向法官的陈述如下：（1）崔东方自述称其通过朋友认识张瑞宝，并否认与张瑞宝之间存在债权债务关系。（2）崔东方自述称其与崔东琳系兄妹关系，崔东琳与张瑞宝在2012年11月21日就北京市平谷区×别墅×街×号房屋签订《房屋买卖合同》，约定崔东琳以230万元的价格从张瑞宝处购置前述房屋，崔东方作为该《房屋买卖合同》的担保人在合同上签字。（3）崔东方自述称其与崔东琳之间已经达成协议，将崔东琳从张瑞宝处购置的北京市平谷区×别墅×街×号房屋以460万元的价格转让给崔东方，崔东方已经实际控制北京市平谷区×别墅×街×号房屋并在该房屋内居住。（4）崔东方自述称其小名为大方，别人有时候称呼其崔大方。（5）崔东方明确表示崔东琳与张瑞宝签订前述《房屋买卖合同》的真实意图是购置涉诉房屋，而非使用涉诉房屋作为债权债务的担保。（6）崔东方自述称其在2012年12月份即入住涉诉房屋。
另查四：案外人路柏松（身份证号码×××）向北京市平谷区人民法院提交张瑞宝于2012年7月17日以借款人身份出具借条一张，载明内容如下：今自路柏松处借人民币壹仟壹佰叁拾万伍仟元整（￥1131.50万元），原2011年10月22日的公证书产生同等的法律效力，抵押物×别墅128号继续抵押，借期至2012年8月17日止，待借款人有款过账时，首先归还路柏松。
在北京市平谷区人民法院审理期间，路柏松于2014年8月8日向法官的陈述如下：（1）路柏松称其与张瑞宝之间系朋友关系，2011年10月份之前，张瑞宝向路柏松借款200万元，双方约定使用北京市平谷区×别墅×街×号房屋作为抵押，并签订了抵押协议。（2）路柏松称张瑞宝陆陆续续多次向路柏松借款，且使用坐落于北京市朝阳区的一处楼房作抵押并在公证处办理了公证。（3）路柏松称张瑞宝在2012年7月将之前对路柏松的债务汇总后确认为1131.50万元，并向路柏松出具的书面欠据，出具书面欠据后就将北京市平谷区×别墅×街×号房屋作抵押的协议销毁。（4）路柏松称其听说崔东方与张瑞宝就北京市平谷区×别墅×街×号房屋也曾经签订过协议，并称其听说北京市平谷区×别墅×街×号房屋已经由崔东方实际控制。
另查五：2011年8月18日，被告张瑞宝、王彩华与案外人巨长明（身份证号码×××）就北京市平谷区×别墅×街×号房屋签订过《房屋买卖合同》，合同约定被告张瑞宝、王彩华将涉诉房屋以200万元的价格出售给巨长明。
就双方所签订的《房屋买卖合同》签订过程及真实意图等情况，在北京市平谷区人民法院审理本案期间，巨长明于2014年7月21日向法官的陈述如下：（1）巨长明表示其不认识焦来宝。（2）巨长明自述称其与张瑞宝关系不错，张瑞宝经常跟巨长明借钱。（3）巨长明自述称其曾经在北京市平谷区人民法院起诉张瑞宝要求协助办理产权变更手续，张瑞宝在开庭后承诺将房款退还，巨长明因而撤诉。（4）法官明确告知张瑞宝否认其与巨长明之间存在房屋买卖关系而只是存在民间借贷关系后，巨长明明确表示“不是他说的那种情况”。（5）巨长明自述称张瑞宝对巨长明还有债务尚未偿还，法官明确告知巨长明经法官与张瑞宝电话联系，张瑞宝明确表示不欠巨长明钱，巨长明当即与张瑞宝电话联系，双方各执一词。
在北京市平谷区人民法院审理本案期间，巨长明于2014年7月22日向法官的陈述如下：（1）巨长明改称其与张瑞宝之间于2011年8月18日就北京市平谷区×街×号房屋签订的协议不是真实的房屋买卖关系，而是使用前述房屋作为债权债务的担保。（2）巨长明自述称其当时借给张瑞宝200万元，后来，张瑞宝将借款200万元归还后，张瑞宝就将前述房屋的买卖协议和相关手续收回，后来在2012年底，张瑞宝再次向巨长明借款200万元，张瑞宝通过其会计将双方原来签订的前述房屋买卖协议再次交给巨长明作为债权债务的抵押担保。（3）2013年初春节后，巨长明发现北京市平谷区×街×号房屋被他人实际控制，遂以房屋买卖合同纠纷为由将张瑞宝、王彩华诉至北京市平谷区人民法院。
北京市平谷区人民法院在审理（2013）平民初字第02052号原告巨长明诉被告张瑞宝、王彩华房屋买卖合同纠纷一案过程中，巨长明于2013年5月17日以需要补充证据为由提出申诉申请，北京市平谷区人民法院作出（2013）平民初字第02052号民事裁定，准许巨长明撤回起诉。
另查六：2013年3月4日，案外人周友武（身份证号码×××）将张瑞宝诉至北京市平谷区人民法院，要求张瑞宝偿还借款240万元，该案案号为（2013）平民初字第1903号。该案审理中，周友武提交了张瑞宝于2012年11月18日出具的借条和收条各一张。其中，2012年11月18日的借条载明的文字内容为：“今张瑞宝向周友武借人民币贰佰肆拾万元整（￥240.00万元）。”2012年11月18日的收条载明的文字内容为：“今收到周友武现金贰佰肆拾万元整（￥240.00万元）。”该案审理中，张瑞宝明确否认周友武的诉讼主张，并辩称前述借条、收条指向的款项与张瑞宝向焦来宝出具的收取房款的收条指向的款项实际上是同一笔钱。2014年4月10日，周友武向北京市平谷区人民法院提交撤诉申请书，以在诉讼过程中双方欲协商解决还款事宜为由向法院申请撤诉。至此，（2013）平民初字第1903号原告周友武诉被告张瑞宝民间借贷纠纷一案以裁定准许原告周友武撤诉的方式结案。
上述事实，有双方当事人陈述、北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第14323号民事判决书、北京市第三中级人民法院（2014）三中民终字第07013号民事判决书等证据在案为证，可作为认定案件之依据。
本院认为：
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条之规定，人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
在经济交往过程中，“立字为据”的目的在于防止“空口无凭”，也就是说签订书面合同、出具书面凭证的目的显然在于以书面形式固定当事人的真实意思表示避免双方在事后各执一词发生纠纷。被告张瑞宝、王彩华就涉诉房屋与多名案外人签订的《房屋买卖合同》虽然经相关合同双方当事人确认并非真实的房屋买卖关系，但是，上述书面协议内容与当事人真实意思直接相冲突反常行为的存在，并不能当然推导出被告张瑞宝、王彩华辩解所称其与原告焦来宝之间就涉诉房屋签订的《房屋买卖合同》亦非双方真实意思表示的结论。虽然现有证据能够证实，被告张瑞宝、王彩华曾经多次采用签订与其真实意思相冲突、相抵触书面协议的反常行为大量对外举债，但由此造成巨大且可能失控的道德风险、法律风险以及诉讼风险，显然均应由被告张瑞宝、王彩华自行承担，被告张瑞宝、王彩华就其否认相关书面协议、书面凭证等书证内容的辩解意见，有责任提交充分的证据予以证实。没有证据或者所提供的证据不足以支持其主张的，应当承担举证不能的法律责任。本案中，被告张瑞宝、王彩华就其关于涉诉房屋的《房屋买卖协议》并非双方当事人真实意思表示的辩解意见并未提交充分的证据予以证实，本院对其辩解实难采信。被告张瑞宝、王彩华在本案中所提出的诸多辩解意见，与被告张瑞宝、张维在北京市朝阳区人民法院审理（2013）朝民初字第14323号一案和北京市第三中级人民法院审理（2014）三中民终字第07013号一案过程中提出的相关辩解意见和上诉理由实质相同，在被告张瑞宝、张维的辩解意见和上诉理由已经被生效法院判决所否定的情况下，本院显然无法采纳被告张瑞宝、王彩华的相关辩解意见。但应指出，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项之规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，涉诉房屋至今没有取得土地使用权证、亦未办理规划许可证等相关手续，违反相关强制性法律规定，原告焦来宝与被告张瑞宝、王彩华就涉诉房屋签订的《房屋买卖合同》因而应属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告焦来宝就交付房款一节已经提供了《房屋买卖合同》、大部分款项付款的银行转账手续及被告张瑞宝出具的收条，根据原告焦来宝提交的前述证据能够认定被告张瑞宝、王彩华就涉诉房屋收取房款的数额应为240万元。在双方签订的《房屋买卖合同》无效的情况下，被告张瑞宝、王彩华应当依法向原告焦来宝返还前述房款并按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准支付原告焦来宝利息损失。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：
一、原告焦来宝与被告张瑞宝、王彩华于二○一二年五月十五日就北京市平谷区×街×号房屋签订的《房屋买卖合同》无效。
二、被告张瑞宝、王彩华返还原告焦来宝购房款二百四十万元，并以二百四十万元为基数按照中国人民银行同期贷款基准利率支付原告焦来宝前述款项在二○一二年五月十五日至本判决生效之日期间的利息损失，均于本判决生效之日起七日内执行。
三、驳回原告焦来宝的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》（2012年修正）第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二万七千九百二十元，由被告张瑞宝、王彩华负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 涂长江
人民陪审员 田荣芹
人民陪审员 肖永臣
二〇一五年九月十八日
书 记 员 张 萍