文书内容大连高新技术产业园区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0293民初737号原告：王淑芬，女，1957年4月1日出生，住辽宁省大连高新技术产业园区。委托诉讼代理人：王伟，辽宁得一律师事务所律师。委托诉讼代理人：高晓红，辽宁得一律师事务所律师。被告：李乐，男，1981年8月4日出生，住辽宁省大连高新技术产业园区。委托诉讼代理人：孙列，男，1954年4月11日出生，住辽宁省大连市西岗区。第三人：大连盛世嘉和房地产咨询服务有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区屹馨街19A-18号，统一社会信用代码：91210231MAOQE4WCXU。法定代表人：赵鑫鹏，总经理。原告王淑芬与被告李乐、第三人大连盛世嘉和房地产咨询服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王淑芬及其委托诉讼代理人王伟和高晓红、被告李乐及其委托诉讼代理人孙列、第三人的法定代表人赵鑫鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除编号为2016XXX的《房地产买卖合同》、解除编号为7090XXX《二手房交易资金托管协议》并解除对托管资金的冻结；2、被告双倍返还原告支付的定金40000元；3、被告赔偿原告居间费损失3000元；4、被告按照同期银行贷款利率（年利率4.35%）向原告赔偿350000元购房款利息损失（自2017年11月4日起至实际返还之日止，暂计算至2018年3月30日的利息为5818.75元）；5、诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年11月11日，原告与被告、第三人签订了《房地产买卖合同》，约定原告购买被告位于大连市甘井子区房屋，建筑面积42.3平方米，房屋成交价格为370000元，定金20000元，原告需在2017年11月30日前备齐余款350000元，并由三方将该款项存入银行做资金监管。同日，原告与第三人签订《房地产居间服务合同》，约定第三人为原告购买上述房屋提供居间服务。原告于当日支付居间费3000元。2017年11月24日，原告委托儿媳王明哲与被告办理了资金监管手续，并签订《二手房交易资金托管协议》。资金监管后，在办理案涉房屋过户手续和报税过程中，被告得知案涉房屋评估价为465000元，被告认为房屋卖便宜了，要求原告增加购房款，要净得350000元，否则不予配合办理过户等手续。按照双方签订的《房地产买卖合同》约定总价款370000元，扣除被告应缴纳的税费，被告实际获得价款不可能达到350000元。第三人将被告更改合同实质性条款的情况告知原告，原告拒绝被告提出的违背原合同的条件，坚持按照原合同继续履约。此后，被告既不按照合同约定配合原告办理相关手续的义务，也不和原告解除房地产买卖合同并配合原告解除资金监管，导致原告既买不到房子又拿不回购房款。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告辩称，三方在办理案涉房屋过户手续过程中，原告和第三人不履行合同义务，并向房产部门提交虚假的《房地产买卖合同》，将合同主体变更为王明哲，并将成交价由370000元变更为300000元。被告多次找原告问明情况，但原告去向不明，停止履行合同至今，被告的房屋也闲置至今，故不同意原告的诉讼请求，要求继续履行三方签订的《房地产买卖合同》。第三人称，我方联系买卖双方办理过户手续时，卖方有几次没有到场，不积极配合我们的工作。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。原告提交的《房地产买卖合同》、房产证、房地产居间服务合同、收款收据、资金监管协议、授权委托书、短信截图、照片、通话录音，被告提交的《房地产买卖合同》（复印件）,原、被告对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认。对双方有争议的证据，本院认定如下：原告提交的2017年12月1日和12月11日报税视频，证明原告积极到现场办理手续，被告拒不到场。被告称12月1日已到报税现场，但没接到通知要求12月11日去报税。本院认为，该视频只能证明原告到过报税现场，不足以证明被告存在拒绝办理报税手续的情况，对该证据不予采信。原告提交证人宋佳和王明哲的证言，欲证明原被告存在购房合同关系，原告依约交付定金和中介费，并依约办理资金监管等手续，被告擅自提高房屋价款，未得到原告同意后，被告既不配合办理过户，也不配合解除资金监管。被告认为该两位证人与本案有利害关系，其证言不能单独作为证据使用。对该两位证人的证言将结合其他证据综合认定，在此不作分析。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月11日，原、被告及第三人签订《房地产买卖合同》，约定原告购买被告位于大连市甘井子区房屋，房屋成交价为370000元，定金20000元，卖方于2017年11月30日前备齐购房余款350000元，同时三方将该款项存入银行做资金监管；如买方未能履行本合同条款导致本合同终止履行或无法履行，则已付定金将支付给卖方作为违约赔偿，卖方有权利再将房屋转让于任何人，如卖方未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，则卖方须双倍返还定金给买方作为违约赔偿；如因一方违约导致合同解除，则由违约方赔偿守约方的居间费用损失；三方在谈判中的声称、理解、承诺以及相关协议的内容，如有和本合同不符之处，以本合同为准，口头承诺的不具有约束力，所以合同履行时，一切均以书面约定为准；本合同履行期间，任何一方要求变更本合同的，应提前三个工作日通知对方，由三方协商签订变更协议，若无法达成变更协议的，继续履行本合同，无法继续履行本合同的，则合同终止。合同签订当日，原告向第三人交付定金20000元。同日，原告与第三人签订《房地产居间服务合同》，原告支付第三人居间服务费3000元。2017年11月11日，原告授权其儿媳王明哲代为办理资金监管事宜，具体代理权限为：代为签署资金监管协议、代为办理购房交税和资金监管等手续、代为存入、取出、保管应监管的资金、代为处理与购房款资金监管和过户等有关的其他事宜。2017年11月24日，王明哲(甲方)、被告（乙方）与中国民生银行股份有限公司大连分行（丙方）签订《二手房交易资金托管协议》，约定甲方将350000元作为托管资金委托丙方托管，甲乙双方若自愿中止房屋买卖合同或本协议的履行，应向丙方提交由甲乙双方持本人有效身份证原件在丙方营业场所共同签署的《解冻通知书》，则本协议中止，丙方根据该通知书解除对托管资金的冻结；甲乙双方因履行房屋买卖合同及居间服务合同等相关合同过程中发生争议，无法就签署《二手房交易托管资金划转付款委托书》达成一致，丙方将继续冻结监管账户，待甲乙双方就此取得已经生效的法院裁判文书后，丙方按生效文书处置该款项。2017年11月24日，原告儿媳王明哲作为买方与被告就案涉房屋签订了一份《房地产买卖合同》，合同约定房屋转让价款为300000元。该合同是第三人员工宋佳填写，王明哲和被告均在合同尾部签名。被告称其系在空白的房地产买卖合同上签字，对合同内容并不知晓，更不知晓买方变更为王明哲。原告及第三人解释该合同的签订是为了双方少交税款，且被告同意将买方变更为王明哲。2017年12月1日，三方曾到纳米大厦办理交税过户手续，因被告中途离开而未办理完毕。2017年12月8日至10日，原告儿媳王明哲多次通过短信要求被告履行报税过户等手续，被告回复让中介和其爱人联系。2017年12月10日、2018年1月30日、2018年2月11日，第三人工作人员韩洪芳与被告的妻子进行了通话,内容“被告妻子：我们当时报税的时候知道中介的出发点是好的，为我们双方都省点钱，然后报交易价格是300000元，这个我考虑一下，没有什么大的问题，但我们跟她儿媳王明哲得重新签合同……我能净拿到350000元,就过户……如果我这边拿不到350000元，我是不卖的……”。2018年1月30日、2月11日，第三人工作人员韩洪芳给被告发短信要求解决案涉房屋买卖事宜，并要求解除对案涉房屋资金的监管，被告未回复。本院认为，本案争议的焦点问题：一是案涉房屋买卖合同是否可以解除的问题；二是被告是否应当双倍返还定金的问题；三是原告主张的相关损失如何认定的问题。针对第一个焦点问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，若一方当事人在合同履行过程中存在符合法定解除合同情形的，则另一方当事人可以要求解除合同。本案中，原告已依约支付了定金，并将剩余的购房款进行了资金监管，结合案涉录音证据、证人证言及双方在报税过程中的相关情况，可以认定案涉房屋买卖合同截止目前之所以未能履行完毕是基于被告欲增加房屋款项等原因所致。且结合第三人截止本案诉讼前通知被告未果的情况，亦可以认定被告存在迟延履行合同义务的情形，且在经原告、第三人催告后，被告在合理期限内仍未履行。据此，原告起诉要求解除合同有事实和法律依据，本院予以支持。针对第二个焦点问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条规定可以看出，收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。本案中，如前所述，因案涉房屋买卖合同未能依约履行完毕系被告原因所致，故被告收取的定金20000元应当予以双倍返还。针对第三个焦点问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，因被告存在履行合同不符合约定情形，且在本案诉讼前因其单方原因未能使得案涉合同得以顺利及时履行，故原告支付的中介费3000元应由被告承担。对于主张的按照同期银行贷款利率计算的350000元购房款利息损失，结合查明的事实，被告在双方因案涉合同发生纠纷后既不配合原告解除监管资金的冻结，也不继续履行合同，相关的损失被告应予赔偿，原告的该项主张于法有据，本院予以支持。对于被告辩称案涉合同在履行过户过程中因原告及第三人向相关部门提供虚假合同（即将原来的交易价格由370000元变更为300000元），并要将买受人由原告变更为原告之儿媳，且在被告多次询问原告未果的情况下才导致合同未能依约履行完毕，故被告不应承担任何民事责任且应继续履行合同一节，结合案涉录音等证据可以认定，虽然原告儿媳与被告针对案涉房屋签订过价值300000元的合同，但该合同系为减少缴纳税费之用途（即该合同并未实际履行）,综合本案情况可以认定被告出售案涉房屋的实际价值系370000元，且向相关部门提交的合同之用途被告是知晓的，原告在支付了全部房款之后系被告原因才致使合同未能依约实际履行，且原、被告双方对案涉房屋的买受人由原告变更为原告儿媳是否达成合意均没能提供充分证据予以证明，因此被告的上述抗辩意见无事实和法律依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条、第一百二十一条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告王淑芬、被告李乐、第三人大连盛世嘉和房地产咨询服务有限公司于2017年11月11日签订的《房地产买卖合同》（编号为2016XXX）；二、解除原告王淑芬、被告李乐、中国民生银行股份有限公司大连分行于2017年11月24日签订的《二手房交易资金托管协议》(编号为7090XXX)；三、被告李乐于本判决生效之日起十日内协助原告王淑芬解除在中国民生银行股份有限公司大连分行350000元监管资金的冻结；四、被告李乐于本判决生效之日起十日内双倍返还原告王淑芬定金20000元；第三人大连盛世嘉和房地产咨询服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王淑芬返还交付的定金20000元；五、被告李乐于本判决生效之日起十日内赔偿原告王淑芬中介费3000元；六、被告李乐于本判决生效之日起十日内赔偿原告王淑芬监管资金的利息损失（以350000元为基数，自2017年11月4日起至实际解除监管资金之日止，按银行同期贷款利率计算）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1120元，减半收取560元，由被告李乐负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  崔洪梅二〇一八年五月二十三日书记员  宋晓娜附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵守诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。