广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤1972民初960号
原告：罗友新。
委托诉讼代理人：魏彦海，广东厚法律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王之民，广东厚法律师事务所律师。
被告：熊伟。
原告罗友新与被告熊伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗友新及其委托诉讼代理人王之民、被告熊伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告罗友新向本院提出诉讼请求：1.确认租赁合同于2017年11月6日解除；2.被告返还原告押金25240元，赔偿原告装修损失53800元、营业损失60000元；3.本案诉讼费由被告承担。原告在庭审中申请变更第一项诉讼请求为确认案涉租赁合同无效。事实和理由：2015年6月29日，原、被告签订租赁合同，被告将位于长安镇一龙路宜安美食城A区一楼商铺租赁给原告使用，租期五年，自2015年7月10日起至2020年7月9日止，每月租金12620元。原告签订合同时缴纳了押金25240元，将商铺装修后经营汽车用品。2017年11月6日，案涉商铺突然被人停水停电，无法继续营业。原告报警后了解到，因该商铺房东锦厦居委会对商铺进行招标而被告没有中标，被告无法沟通协调解决。停水停电行为已经造成案涉合同事实上被解除，且给原告造成严重的经济损失。
被告熊伟辩称，同意退还原告的押金，但不同意支付装修费和营业损失。
本院经审理认定事实如下：2015年6月29日，被告作为甲方、原告作为乙方签订《租赁合同》，约定甲方将其位于长安一龙路宜安美食城A区一楼商铺租赁给乙方使用，租期五年，自2015年7月10日起至2010年7月9日止，2015年7月10日至2018年7月9日期间每月租金12620元。合同签订后，乙方必须缴纳押金25240元。合同期满后，乙方所租铺位的固定装修（包括水、电、天花等不动财产）不得拆除并归甲方所有。该合同同时注明：实用时间为三年，如甲方三年以后续定，要同等条件给乙方使用，如村委收回，乙方要无条件退出。2015年7月10日，原告向被告缴纳店铺押金25240元，此后原告向被告按月缴纳租金等相关费用至2017年10月。
2017年11月6日，案涉商铺被停水停电，承租其他商铺的案外人李腾于2017年11月8日报警。原告主张停水停电是因被告未能从锦厦村委会获得承租权，案涉商铺由村委会重新招租后于2018年1月8日恢复水电。原告还提交了2017年10月车宝汽车用品部分结算清单，拟证明因停水停电所导致的损失。被告则主张停水停电是因为租户案外人罗嗣泉欠缴2017年10月的租金导致被告无法足额交租，且停水停电期间原告仍在正常经营，不存在营业损失。
被告称曾向原告邮寄《解除租赁合同通知书》，原告确认收到该通知，但不确认是否为被告发出。该通知称因原告欠缴2017年11月租金及相关费用，构成违约，故双方租赁关系已经于2017年12月30日正式解除，要求其在收到通知之日起5日内搬出租赁物。通知落款人和落款时间分别为“东莞市湘香餐饮服务有限公司”、2018年1月23日。原告在庭审中确认其所租赁店铺仍在营业，自2018年1月开始按照原来的租金标准向新的房东缴纳租金。
案涉商铺面积约为180平方米，被告出租给原告时已经铺好地板、装好门，水电到店。原告在庭审中明确其不要求对案涉商铺的装修价值申请评估，请求法院予以酌定。2018年4月26日，本院工作人员前往案涉店铺进行现场勘验后核实，原告的装修项目包括天花吊顶、厨房、风扇、监控、广告牌等，双方确认厨房装修和天花吊顶、广告牌无法拆除。至本院调查之日，原告仍在案涉商铺经营，但原告主张新房东已经通知要求原告限期搬离。为证明装修损失，原告还提交了2015年7月26日“车宝汽车用品”监控、吊扇、灯具、电线等装修款14800元的收据，东莞市博朗标识加工厂于2015年7月28日开具的冲孔发光字货款28000元收据以及天花吊顶、厨房泥水装修货款11000元收据。
本院针对案涉商铺权属情况前往东莞市长安镇锦厦股份经济联合社调查，该联合社称案涉商铺所处长安一龙路宜安美食城A区属于东莞市长安镇锦厦一坊经济合作社（以下简称锦厦一坊合作社）所有，没有产权证明或是建设工程规划许可证。2005年8月16日，锦厦一坊合作社与东莞市义安商业有限公司（以下简称义安公司）签订《租厂合同》，将包括案涉商铺在内的房屋出租给义安公司，其后双方曾续约，最后确定的租期至2017年12月30日。2015年6月18日，被告与义安公司签订合同，约定义安公司将宜安美食城A区一至三楼租赁给被告，租赁期限为2015年6月18日至2017年12月30日止。原、被告双方均对上述调查结果予以确认，并同意本案按双方租赁合同无效处理。被告还主张曾在签订租赁合同前口头告知原告其与义安公司的合同期限，但原告对此不予确认。
另查，被告向本院提交了熊伟、梁立星、雷贵顺于2017年10月30日签订的《债务合同》，申请追加梁立星、雷贵顺为共同被告参加诉讼，原告明确不同意追加，本院经审查后对被告的申请未予准许。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，现原、被告双方均未向本院提交案涉租赁物的合法报建手续及建设工程规划许可证，且均同意本案按双方租赁合同无效处理，本院对此予以确认。因合同无效，原、被告因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故被告应当向原告返还押金25240元。本案的争议焦点在于原告的损失如何确定。
一是装修损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁坏的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方按照导致合同无效的过错分担现值损失”。本案中，原、被告双方在合同中约定了固定装修（包括水、电、天花等）不得拆除并归被告所有，且原告自2018年1月8日开始向新的房东交租时，是在原承租商铺继续经营，因此本院认为，应当视为被告同意利用已形成附合的装饰装修物。虽然原告提供了收据证明其所支出的装修费用情况，但部分收据并未列明装修内容及对应的项目的费用情况，原告亦未能提供装修合同、发票等予以补强，故收据不能作为认定装修价值的唯一依据。考虑到案涉租赁物的装修价值与鉴定评估费用的比例问题，从诉讼经济的角度出发，本院同意酌情确定该装修价值。结合案涉商铺所处地段、租金水平、使用时长、现场勘验情况及本案证据，本院酌情确定该商铺的固定装饰装修物折价为4000元，被告应当向原告支付该装饰装修物折价损失4000元。对于未形成附合的装饰装修物，仍具有重复使用的价值，可由原告拆除。
二是营业损失。原告并未提交证据证明其已实际发生营业损失以及该营业损失的数额，同时原告主张的营业损失是基于2017年11月6日至2018年1月8日期间案涉商铺被停水停电，对原告的正常经营产生影响。对此本院认为，虽然案涉商铺在停水停电期间不能完全满足原告的使用需要，但由于案涉租赁合同被认定为无效，原告可以主张的损失仅限于该期间原告向被告所支付的案涉商铺占有使用费的损失，现原告确认其并未向被告支付该期间案涉商铺的占有使用费，因此原告要求被告赔偿营业损失缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、限被告熊伟于本判决发生法律效力之日起三日内向原告罗友新返还押金25240元。
二、限被告熊伟于本判决发生法律效力之日起三日内向原告罗友新赔偿装修损失4000元；
三、驳回原告罗友新的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1540元，由原告罗友新负担1220元，由被告熊伟负担320元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 邹群英
二〇一八年四月二十七日
书记员 邓秀琳
附：相关的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。