福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽02民终3392号
上诉人（原审被告）：厦门市思明区哲斌沈小吃店，经营场所福建省厦门市思明区金尚路**号之6。
经营者：沈哲斌，男，1987年4月5日出生，汉族，住福建省诏安县。
委托诉讼代理人：胡荷花，女，1988年7月20日出生，汉族，住福建省诏安县，系沈哲斌之妻。
被上诉人（原审原告）：兴业银行股份有限公司厦门分行，住所地福建省厦门市思明区湖滨北路78号兴业大厦。
负责人：洪枇杷，行长。
委托诉讼代理人：陈昱，福建联合信实律师事务所律师。
委托诉讼代理人：康嘉盈，福建联合信实律师事务所律师。
原审被告：陈志孟，男，1975年9月11日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。
上诉人厦门市思明区哲斌沈小吃店（以下简称哲斌沈小吃店）因与被上诉人兴业银行股份有限公司厦门分行（以下简称兴业银行厦门分行）及原审被告陈志孟返还原物纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2018）闽0203民初1303号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。原审被告陈志孟经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
哲斌沈小吃店上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判哲斌沈小吃店与贤辉公司所签订合同有效，合同甲方变更为兴业银行厦门分行继续履行原合同甲方义务；2.撤销一审判决第二项；3.一、二审诉讼费用由兴业银行厦门分行承担。事实和理由：一、关于房屋占用费问题，一审判决哲斌沈小吃店向兴业银行厦门分行支付2017年5月24日至交房日的房屋占用费不合理，哲斌沈小吃店自接手时兴业银行厦门分行并未与贤辉公司完成财产管理权交接，兴业银行厦门分行亦未向承租人主张权利。兴业银行厦门分行自2015年12月取得房屋权利以来对讼争房屋未尽管理义务，默认贤辉公司陈志孟代替其履行财产管理职责，导致哲斌沈小吃店支付门店转让费并承租讼争房屋。自收到兴业银行厦门分行律师函后哲斌沈小吃店一直处于停业转让状态，且已经将2017年5月至8月的房租及一个月押金交给陈志孟，一审判决哲斌沈小吃店支付2017年5月24日以后的房屋占用费不合理。二、哲斌沈小吃店不存在主观拒缴房租，收到律师函后立即与陈志孟确认，陈志孟回答有权代为出租，其公司所涉诉讼不影响房屋出租，保证租赁合同仍然有效。哲斌沈小吃店又前往兴业银行厦门分行咨询，得到律师的答复是要和银行相关负责人沟通，且后期还须签订合同，而兴业银行厦门分行可以随时无责任解除合同，无法保证哲斌沈小吃店的利益，此后兴业银行厦门分行也拒绝进一步沟通。
兴业银行厦门分行辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、关于房屋占有使用费问题，一审判决哲斌沈小吃店向兴业银行厦门分行支付自2017年5月24日起计算至实际交付房屋之日止的房屋占有使用费正确。据哲斌沈小吃店所述，其于2017年3月开始使用讼争房屋，但兴业银行厦门分行至今未向任何人出租该房产，更未允许任何人转租，哲斌沈小吃店使用该房产是无权占有，侵害了兴业银行厦门分行合法享有的所有权。兴业银行厦门分行多次向哲斌沈小吃店要求其搬离讼争房产并支付占有使用费（包括发送律师函），但哲斌沈小吃店至今未搬离并占有使用至今。对于哲斌沈小吃店所述其已支付2017年5月至8月的房租及押金，兴业银行厦门分行不予确认。事实上，原审被告陈志孟也未能确认收到上述款项。哲斌沈小吃店主张其一直处于停业状态与事实不符，哲斌沈小吃店自收到律师函后一直营业收益至今。二、哲斌沈小吃店上诉要求兴业银行厦门分行继续履行其与贤辉公司签订的合同于法无据，应予驳回。哲斌沈小吃店与贤辉公司之间所谓租赁合同的签订时间晚于兴业银行厦门分行取得产权证的时间，贤辉公司未经兴业银行厦门分行同意擅自出租房产的行为构成无权处分。哲斌沈小吃店与贤辉公司之间的租赁合同无法约束兴业银行厦门分行，且严重侵害兴业银行厦门分行合法权益。综上，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告陈志孟未到庭参加诉讼，但于庭前提交书面答辩状称，鉴于一审判决驳回了兴业银行厦门分行对陈志孟的诉讼请求，且兴业银行厦门分行并未上诉，故陈志孟作为原审被告，二审与其无关。陈志孟的意见与一审陈述一致。
兴业银行厦门分行向一审法院起诉请求：1.哲斌沈小吃店立即停止侵权并将厦门市思明区金尚路31号之6腾空并将房屋恢复原状（恢复至产权证所载明的房屋结构）后交付给兴业银行厦门分行；2.哲斌沈小吃店和陈志孟立即支付兴业银行厦门分行房屋占有使用费（在不低于哲斌沈小吃店提供的租赁合同的租金前提下，同意由法院按照讼争房产租金市场价格确定，自2017年3月27日起至哲斌沈小吃店实际返还房屋之日止）。
一审法院认定事实：厦门市思明区金尚路31号之6房屋（简称讼争房屋）原产权人系贤辉公司，于2013年5月31日抵押给兴业银行厦门分行，现由个体工商户哲斌沈小吃店占有使用。2015年12月13日，厦门市中级人民法院作出（2015）厦执字第258号-2号执行裁定书，裁定将讼争房屋交付给兴业银行厦门分行，以抵偿其所享有债权中的部分本金及相应利息、罚息、复利。兴业银行厦门分行于2015年12月15日收到上述裁定，并于2016年8月15日取得讼争房屋产权证。
2017年3月27日，贤辉公司（甲方）与沈哲斌（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将讼争房屋出租给乙方用作餐饮小吃，租赁期限自2017年3月27日至2021年6月30日，2018年4月30日之前的月租金为3800元。贤辉公司和陈志孟分别在落款处盖章、签字。
2017年5月23日，兴业银行厦门分行委托福建联合信实律师所向哲斌沈小吃店及经营者沈哲斌寄送一份《律师函》，载明其已取得讼争房屋产权，要求哲斌沈小吃店及沈哲斌在收到该函之日起七日内搬离讼争房屋及办理交接手续，并依法保留对所遭受损失进行索赔的权利。沈哲斌于次日收到该函。
一审法院审理中，陈志孟提供一份《委托书》，拟证明陈志孟受贤辉公司委托出租讼争房屋。该《委托书》载明，贤辉公司于2014年1月1日将厦门市湖里区金尚路31号之二至之八以及金尚路39号第二层房屋委托给陈志孟全权代理出租。
兴业银行厦门分行对《委托书》的真实性合法性均不予认可。其认为，陈志孟未经其同意擅自向哲斌沈小吃店出租讼争房屋已损害其合法权益，且所有擅自出租的收益均归陈志孟所有。且陈志孟于讼争房产拍卖时向中院提交过相关材料，已知道讼争房产于2015年12月归其所有，但仍擅自对外出租并获取收益，主观恶意明显。
哲斌沈小吃店确认《委托书》的真实性，并陈述陈志孟在与其签订《房屋租赁合同》时曾出示该《委托书》。
一审法院认为，陈志孟出具的《委托书》上盖有贤辉公司的印章，且哲斌沈小吃店确认其真实性，兴业银行厦门分行虽对《委托书》的真实性不予确认，但未提出充分的反驳证据，故一审法院对上述《委托书》的真实性予以确认，并认定《房屋租赁合同》的主体系哲斌沈小吃店和贤辉公司。根据法律规定，无权占有不动产的，权利人可以请求其返还不动产并支付占有使用费。贤辉公司在讼争房屋已归兴业银行厦门分行所有后，擅自将讼争房屋出租给哲斌沈小吃店的行为构成无权处分，哲斌沈小吃店占有讼争房屋并无合法依据，故兴业银行厦门分行要求其将讼争房屋腾空返还并支付实际使用讼争房屋之日起的占有使用费的诉求，于法有据，予以支持，该占用费以《房屋租赁合同》约定的月租金3800元计算为宜。鉴于陈志孟代贤辉公司出租讼争房屋时已出示产权证及委托书，足以使哲斌沈小吃店相信贤辉公司有权出租房屋，其承租房屋时系善意且无明显过错，故占用费应自其收到《律师函》起计算。哲斌沈小吃店和兴业银行厦门分行因贤辉公司无权出租讼争房屋所遭受的损失，可另行主张权利。兴业银行厦门分行主张哲斌沈小吃店将讼争房屋恢复原状，但并未举证证明房屋原始情况，亦未能证明哲斌沈小吃店改变房屋结构，故对其该项主张，不予支持。鉴于《房屋租赁合同》的主体是贤辉公司，兴业银行厦门分行要求陈志孟承担责任并无法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、厦门市思明区哲斌沈小吃店于判决生效之日起十五日内将厦门市思明区金尚路31号之6房屋腾空并交还给兴业银行股份有限公司厦门分行；二、厦门市思明区哲斌沈小吃店于判决生效之日起十五日内向兴业银行股份有限公司厦门分行支付占有使用费（以每月3800元为基数，自2017年5月24日起计算至实际交付房屋之日止）；三、驳回兴业银行股份有限公司厦门分行的其他诉讼请求。
经审理查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。
本院认为，兴业银行厦门分行取得讼争房屋产权的时间早于贤辉公司与哲斌沈小吃店就讼争房屋签订《房屋租赁合同》的时间，且贤辉公司出租讼争房屋的行为并未得到兴业银行厦门分行的授权或追认，故该《房屋租赁合同》对兴业银行厦门分行不产生约束力。哲斌沈小吃店要求将上述《房屋租赁合同》的甲方变更为兴业银行厦门分行等，于法无据，本院不予准许。哲斌沈小吃店未能与兴业银行厦门分行协商签订租赁合同，无权占用讼争房屋，故一审判决哲斌沈小吃店腾退该房屋并向兴业银行厦门分行支付自其收到《律师函》之日起至实际交付房屋之日止的占有使用费，并无不当。
综上所述，哲斌沈小吃店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费512元，由厦门市思明区哲斌沈小吃店负担。
本判决为终审判决。
审判长 颜映红
审判员 胡林蓉
审判员 章 毅
二〇一八年七月十八日
书记员 罗仁冰
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。
一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。