湖南省湘乡市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘0381民初1103号
原告：刘雁。
委托诉讼代理人：胡俪君，湘乡市环市法律服务所法律工作者。
被告:曾亚伏。
委托诉讼代理人：曾朝辉，1976年10月21日出生，系曾亚伏之子。
被告:曾朝辉。
原告刘雁与被告曾亚伏、曾朝辉房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，于2017年11月11日作出（2017）湘0381民初1079号民事判决书，宣判后曾亚伏、曾朝辉不服判决提出上诉，湘潭市中级人民法院于2018年4月18日作出（2018）湘03民终202号民事裁定书，撤销本院（2017）湘0381民初1079号民事判决，将该案发回本院重审。本院于2018年5月7日重审立案，后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘雁的委托诉讼代理人胡俪君、被告曾朝辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘雁向本院提出诉讼请求：判决被告曾亚伏、曾朝辉支付2011年2月1日至2013年1月22日的房屋租金331330元，并支付违约金100000元。事实和理由：2008年12月3日，原告刘雁与第三人李罗飞签订租赁合同，承租了七一商贸中心综合楼二、三、四、五、六层楼房。2009年5月31日，原告刘雁把七一商贸中心综合楼第二楼房屋转租给被告曾亚伏。被告曾亚伏与被告曾朝辉是父子关系。被告曾朝辉使用被告曾亚伏租得的楼层房屋，开办龙源茶餐厅。转租租金为每年168000元。至被告曾朝辉腾退第二层楼房屋为止，尚欠原告租金331330元。转租合同约定，逾期支付租金需支付违约金100000元。原告刘雁催收无果。
被告曾亚伏、曾朝辉辩称，1、原告主张的10万元违约金及租赁合同终止之日前的租金不应支持。答辩人曾亚伏与原告签订租赁合同后，依约已向原告支付租金至2011年1月31日。在租赁合同终止前，因原告与他人合伙经营的歌厅导致答辩人所经营的房屋经常漏水，并一直影响答辩人的茶餐厅的正常经营，造成巨大损失。原告一直没有落实解决好，原告违约在先。答辩人在原告出租的房屋存在严重漏水而严重影响茶餐厅经营的情况下有权拒付部分租金。违约金的产生是以损失为基础，对于原告就租赁合同终止前是否产生损失及损失大小，原告未提供证据予以证实。原告认为答辩人拖欠2011年1月31日后的租金，其主张权利的诉讼时效起算点应该是2011年1月31日，按照法律规定，诉讼时效为两年，即截止时间为2013年1月31日。该两年内，原告未就租金、违约金方面向答辩人主张过任何权利，更未向人民法院提出诉讼，已超过法律规定的诉讼时效，不应受法律保护。2、原、被告之间的转租合同终止后占用期间即10.3个月的所谓损失，缺乏依据，不应支持。原、被告之间的转租合同已于2011年12月31日到期，双方租赁合同关系已不存在，答辩人占用的场地已不属于原告管理、制约，是否腾退的问题是答辩人与房东李罗飞的关系，而不是与原告的关系，原告无权要求答辩人赔偿所谓的损失。答辩人原经营的茶餐厅及场地因为答辩人与原告等人财物损害赔偿纠纷案件几次在湘乡市人民法院审理，湘乡市人民法院依法对现场采取了证据保全措施，就连房东李罗飞都未要求答辩人腾退，一直至2012年11月10日法院发布执行公告。综上所述，请求人民法院依法驳回原告对两答辩人的无理诉讼请求。
经审理查明，2008年12月30日，李罗飞与原告刘雁签订房屋租赁合同，将湘乡市七一商贸中心综合楼第二至第六层房屋整体出租给刘雁，合同约定租赁为三年，即2008年12月31日至2011年12月31日。2009年5月31日，原告刘雁与被告曾亚伏签订了《七一商贸中心综合楼第二层租赁合同》（注：该合同上甲方有刘雁和潘坚强签名，现双方一致确认潘坚强不是甲方的合伙人，且潘坚强的名字是事后补签的），刘雁将七一商贸中心综合楼第二层整体转租给被告曾亚伏，约定租期为2010年2月1日至2011年12月31日，年租金为168000元（月租金14000元），一方违约支付另一方违约金100000元。支付租金方式为，签订合同时，乙方一次性付清全年租金168000元，以后每年一次付，在该年度开始前60天前一次性交清。被告曾朝辉以楼层房屋为经营场地，工商注册龙源茶餐厅，经营休闲饮食业，曾朝辉给付了刘雁至2011年1月31日止的租金。被告曾朝辉在经营过程中，于2010年7月发现七一商贸中心三楼漏水导致其经营的茶餐厅出现破损，且无法经营，经与刘雁等人协商未果，遂向法院起诉，要求刘雁等人赔偿损失，该纠纷最终经湘潭市中级人民法院以（2016）湘03民终201号民事判决，由刘雁、刘红艳、朱婵奇共同赔偿曾亚伏、曾朝辉损失人民币419583.48元。
2012年4月9日，李罗飞以要求刘雁腾退房屋并赔偿损失为由，向湘乡市人民法院提起物权保护纠纷诉讼，曾亚伏、曾朝辉以第三人身份参加诉讼。2012年7月17日，湘乡市人民法院作出（2012）湘法民一初字第307号民事判决书，认定李罗飞与刘雁的租赁合同及刘雁与曾亚伏的转租合同均合法有效，且均于2011年12月31日前到期，刘雁、曾亚伏、曾朝辉应当腾退房屋，并赔偿李罗飞占用期间的租金损失，依法作出如下判决：一、由被告刘雁和第三人朱婵奇、刘阳、曾亚伏、曾朝辉腾退“七一商贸中心综合楼”第二、三、四、五、六层并维持原固定装修现状移交给原告李罗飞；二、由被告刘雁及朱婵奇、刘阳和曾朝辉、曾亚伏赔偿原告李罗飞租金损失1315元/天至实际腾退之日止。上述判决生效后李罗飞向湘乡市人民法院申请强制执行。被告曾朝辉在（2012）湘法民一初字第307号民事判决书生效后至法院公告腾退前将其所占用的房屋腾退完毕。对于（2012）湘法民一初字第307号民事判决书第二项的租金损失，原告刘雁至今没有向李罗飞履行。
上述事实，有原、被告所签订的房屋房租合同、人民法院生效法律文书证实，且原、被告双方均无异议，本院予以认定。
本院认为，一、关于原告刘雁与被告曾亚伏、曾朝辉租赁合同期内的租金及违约金是否应当支付的问题。根据本案事实，原、被告的房屋租赁合同到期日为2011年12月31日，被告已向原告支付租金至2011年1月31日。被告拒付租金的理由有两点，一是租赁房屋漏水，影响被告正常经营，并造成巨大损失，系原告先行违约，被告可以不支付租金且不承担违约责任；二是原告的请求已超过诉讼时效。原告刘雁就本案向本院起诉时，所提交的起诉状上所载明的时间为2013年12月25日，原告认为被告拖欠租金开始时间为2011年2月1日，根据《中华人民共和国民法总则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，因此原告的起诉并未超过诉讼时效。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条之规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。相对于本案，在原、被告之间的房屋租赁合同期限内，因原告的原因导致被告所租赁的房屋严重漏水，给被告造成了巨大的损失，在损害赔偿纠纷未得到解决前，被告有权拒交租金，且不构成违约，不应承担违约责任，原告要求被告承担未按约定期限交租金的违约责任的诉讼请求，本院不予支持。湘潭、湘乡二级法院在审理原、被告之间的损害赔偿纠纷时，湘潭市中级人民法院（2016）湘03民终201号民事判决及之前湘乡法院的一审判决均未将被告未付清原告合同期内的11个月租金这一事实作为判决的事实依据予以考虑，湘乡市人民法院在（2012）湘法民一初字第898号判决（未生效）中并且明确提示刘雁可以就租金另案起诉。因此对原告刘雁要求被告支付合同期内拖欠的租金的诉讼请求，本院部分支持，酌情考虑由被告按原租赁合同标准的50%支付，由被告支付原告租金77000元（14000元/2*11）。二、关于合同到期后被告继续占用期间，被告是否应当向原告刘雁支付租金损失的问题。根据已生效的湘乡市人民法院（2012）湘法民一初字第307号民事判决书，曾亚伏、曾朝辉对该段时间所占用房屋，应当向李罗飞支付租金损失，而不是向刘雁支付租金损失，且至本案开庭时止，原告刘雁也没有就该判决向李罗飞支付任何租金损失，无权向被告主张相关的追偿权。因此，对原告要求被告支付租赁合同期满后的租金损失的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，原告刘雁对被告曾亚伏、曾朝辉所提出的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、由被告曾亚伏、曾朝辉支付被告刘雁租金77000元。
二、驳回原告刘雁的其他诉讼请求。
上述给付内容，限本判决生效后七日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7300元，由原告刘雁负担6000元，被告曾亚伏、曾朝辉负担1300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湘潭市中级人民法院。
审 判 长 易再凌
审 判 员 吴志华
人民陪审员 沈 景
二〇一八年七月五日
书 记 员 沈 瑶
附：判决适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》第二百三十一条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；…
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的诉讼主张，有责任提供证据。