重庆市永川区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）永法民初字第04412号
原告（反诉被告）高寒秋，男，1988年10月22日生，汉族，居民，住重庆市大足县。
委托代理人李小鲁，重庆石松律师事务所律师（特别授权）。
被告（反诉原告）邱明凤，女，1972年8月25日生，汉族，居民，住重庆市永川区。
委托代理人陶述伦，重庆瑾帆律师事务所律师（特别授权）。
原告（反诉被告）高寒秋与被告（反诉原告）邱明凤合同纠纷一案，本院于2014年7月7日受理后，依法由代理审判员刘婧适用简易程序，分别于2014年8月11日、20日公开开庭进行了审理。因本案须以另一案的审理结果为依据，曾于2014年8月28日中止审理。本案恢复审理后又由代理审判员刘婧适用简易程序，于2014年12月25日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）高寒秋及其委托代理人李小鲁，被告（反诉原告）邱明凤及其委托代理人陶述伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）高寒秋诉称，其与被告于2012年4月6日签订转让协议，约定邱明凤将东方宾馆5楼的茶楼和足浴的经营权及清单上财产所有权转让给原告，转让费238000元，承租期从2012年4月9日至2017年9月30日。2014年1月，原告要求被告配合办理工商营业执照变更及处分转让清单上的财产，但因该茶楼足道系东方宾馆发包给陈进，再由陈进转包给被告，被告既无转租权，对清单上的财产亦无处分权。陈进于2014年5月起诉被告要求其承担违约赔偿责任，并在庭审中明确表示不认可原、被之间的转租协议。原告从2014年1月起拒绝缴纳月承租费，并要求解除协议，但与被告协商未果，故起诉要求：1、解除与被告于2012年4月6日签订的转让协议；2、被告退还转让费157446元。
被告（反诉原告）邱明凤辩称，同意其与原告签订的《转让协议》于2014年11月20日起解除，但过错在原告，故请求驳回原告的其他诉讼请求。
反诉原告邱明凤反诉称，2012年4月6日，其与反诉被告签订《转让协议》，约定反诉原告将从陈进手中租赁的位于重庆市永川区渝西大道中段1148号东方宾馆5楼康乐部茶楼、足浴转让给反诉被告经营。协议第七条约定甲方与东方宾馆房屋租赁协议一并转让给乙方；第八条约定东方宾馆茶楼租赁协议上面的乙方变更为本协议上面的乙方。协议签订后，反诉被告接手经营茶楼、足浴至今已有两年之久，每月租金8000元也由反诉被告直接交付给了陈进，反诉被告承接了反诉原告与陈进之间协议的全部权利和义务并履行协议至今。因反诉被告经营管理不善，内部合伙人之间产生矛盾，反诉被告开始拒绝交纳租金，导致陈进于2014年5月19日起诉反诉原告，永川区人民法院于2014年7月23日判决反诉原告继续履行协议，并支付相关费用，承担违约责任。反诉原告认为反诉被告起诉要求解除《转让协议》说明反诉被告认为该合同合法有效，因此，该合同应继续履行，现反诉被告违约，其应承担违约责任；反诉原告无违约行为，故反诉要求：1、反诉被告继续履行双方于2012年4月6日签订的《转让协议》，支付2013年11月26日至2014年8月25日的租金72000元，电话费125元，电梯费400元、排污费835元、清运费800元、热水费100元、冷水费42元，电费748元、灌装灭火器费300元、消防电梯维护费1000元、（2014）永法民初字第03501号案件诉讼费925元，违约金23182.50元，合计100475.50元。审理中，反诉原告自愿放弃要求反诉被告继续履行双方于2012年4月6日签订的《转让协议》的诉讼请求，并增加诉讼请求，要求被告支付2014年8月26日至9月25日的租金8000元、违约金16000元，诉讼费455元。
反诉被告高寒秋辩称，同意支付其要求解除合同之前的租金即2014年3月25日至5月25日的租金，对原告主张的电话费125元，电梯费400元、排污费835元、清运费800元、热水费100元、冷水费42元，电费748元、灌装灭火器费300元、消防电梯维护费1000元无异议，但对原告主张的2014年5月25日后的租金、违约金和诉讼费不予认可。
经审理查明，位于重庆市永川区渝西大道中段1148号东方宾馆5楼康乐部的茶楼、足浴原系由重庆市永川区东方宾馆有限公司（以下简称东方宾馆）经营。2011年11月25日，东方宾馆将上述茶楼、足浴承包给永川区西城汽车运输有限公司（以下简称西城公司）经营，随后西城公司又将该茶楼、足浴交与案外人陈进自主经营管理。2011年11月26日，陈进（甲方）与邱明凤（乙方）签订《东方宾馆茶楼租赁协议》，约定甲方将前述茶楼、足浴承包给乙方经营，承包期限自2011年11月26日起至2017年9月30日止；乙方须按8000元／月的标准于每月25日前向甲方交纳承包费，先交纳后营业；乙方在承包期间不得损坏甲方原有设施、设备，并还应承担水、电、除渣、排污、电梯维护费等费用；如一方违约，违约金按整个签约期间承包费租金总额的30%计算。该合同签订后，邱明凤对前述茶楼、足浴进行了经营管理。
2012年4月6日，高寒秋（乙方）与邱明凤（甲方）签订《转让协议》，约定甲方以238000元的价格将前述茶楼、足浴经营权转让给乙方；乙方一次性付清转让费119000元，并于4月9日前将款付清后接手经营；甲方与东方宾馆房租协议一并转让给乙方，茶楼、足道的所有权全部归乙方所有；东方宾馆茶楼租赁协议上面的乙方变更为本协议上面的乙方。合同签订后，高寒秋向邱明凤支付了转让费238000元，邱明凤亦将前述茶楼、足浴交予高寒秋经营。
另查明，因邱明凤拖欠陈进2014年1月25日至6月25日的承包费，陈进于2014年5月19日向本院提起诉讼，本院于同年7月23日作出（2014）永法民初字第03501号民事判决书，该判决书确认由邱明凤支付陈进2014年1月26日至同年6月25日的承包费40000元、电话费125元，电梯费400元、排污费835元、清运费800元、热水费100元、冷水费42元，电费748元、灌装灭火器费300元、消防电梯维护费1000元、违约金13305元，合计57655元。该判决已经发生法律效力，但邱明凤并未履行，且继续拖欠陈进2014年6月26日至2014年9月25日期间的租金24000元。陈进于同年8月28日又向本院起诉邱明凤、高寒秋（第三人）要求：1、解除其与邱明凤于2011年11月26日签订的《东方宾馆茶楼租赁协议》；2、邱明凤返还其位于重庆市永川区渝西大道中段1148号东方宾馆5楼康乐部的茶楼、足浴的经营权；3、由邱明凤支付陈进2014年6月26日至9月25日的租金24000元及违约金86400元，合计110400元。本院于同年11月5日作出（2014）永法民初字第05784号民事判决书，该判决书确认：1、因邱明凤长期拖欠陈进租金的行为已构成根本违约，陈进有权解除合同并要求返还该茶楼、足浴的经营权，故判决陈进与邱明凤于2011年11月26日签订的《东方宾馆茶楼租赁协议》于该判决生效之日解除；2、由邱明凤于该判决生效之日起三日内返还陈进位于重庆市永川区渝西大道中段1148号东方宾馆5楼康乐部的茶楼、足浴的经营权；3、由邱明凤于该判决生效之日起三日内支付陈进2014年6月26日至2014年9月25日的租金24000元及违约金16000元，合计40000元。该判决书于同年12月6日起生效。
同时查明，邱明凤在（2014）永法民初字第05784号案庭审中自述每月租金由高寒秋直接支付陈进，陈进亦陈述每月租金由其直接至茶楼、足浴门市收取。
审理中，高寒秋陈述其要求邱明凤返还的转让费157446元是根据未履行期限折算出来的，其虽增加了要求邱明凤支付违约金20000元的诉讼请求，但未在本院规定的时间内补交诉讼费，应视为其放弃增加该诉讼请求的权利。
上述事实，有原、被告的陈述，（2014）永法民初字第03501号民事判决书、（2014）永法民初字第05784号民事判决书、《东方宾馆茶楼租赁协议》、《转让协议》、庭审笔录等证据在卷佐证，经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，高寒秋与邱明凤自愿签订的《转让协议》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。因高寒秋对邱明凤主张的电话费125元，电梯费400元、排污费835元、清运费800元、热水费100元、冷水费42元，电费748元、灌装灭火器费300元、消防电梯维护费1000元，合计4350元无异议，本院予以确认，并对邱明凤的该项诉讼请求予以支持。本案的主要争议焦点为：1、诉争《转让协议》的解除时间及邱明凤要求高寒秋支付2013年11月26至2014年9月25日的租金80000元是否符合法律规定；2、双方违约责任如何认定，邱明凤主张的违约金39182.50元及诉讼费1380元是否符合法律规定；3、高寒秋要求邱明凤返还转让费157446元是否应得到支持？对此，本院分别评判如下：
1、关于诉争《转让协议》的解除时间及邱明凤要求高寒秋支付2013年11月26至2014年9月25日的租金是否符合法律规定的问题
因本院作出的（2014）永法民初字第05784号民事判决书已确认陈进与邱明凤签订的《东方宾馆茶楼租赁协议》于该判决生效之日即2014年12月6日起解除，因此高寒秋与邱明凤于2012年4月6日签订的《转让协议》已无法继续履行，邱明凤亦在审理中明确表示同意从2014年11月20日起解除合同，因此高寒秋要求解除其与邱明凤签订的《转让协议》诉讼请求成立，但该协议的解除时间应为2014年11月20日。高寒秋辩称双方的《转让协议》已从其起诉之日2014年7月7日起解除，按照合同法的规定，解除合同应当符合《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条规定的要求，如不符合这一要求，并不当然产生合同解除的效力。因此，高寒秋辩称《转让协议》已解除，但未提交关于协议解除符合合同法规定的证据，故高寒秋以诉争《转让协议》实际已于2014年7月7日起解除为由拒绝支付邱明凤2014年5月25日后租金的辩解理由缺乏事实依据，本院不予采纳。同时，邱明凤在反诉状中和（2014）永法民初字第05784号案庭审中自述每月租金8000元由高寒秋直接向陈进交付，陈进亦在该案的庭审笔录中陈述由其直接到茶楼、足浴店收取租金，据此可以推定截止2014年1月25日的租金系由高寒秋直接向陈进交纳，邱明凤若认为2013年11月26日至2014年1月25日的租金由其代高寒秋向陈进交纳，应举示相关证据予以证明，但其在审理中并未举示相关证据予以证明，其应承担举证不能的不利后果，故本院对邱明凤要求高寒秋支付2014年1月26日至9月25日的租金64000元（8000元×8个月）的诉讼请求予以支持，对其主张超出部分不予支持。
2、关于双方违约责任如何认定，邱明凤主张的违约金39182.50元及诉讼费1380元是否符合法律规定的问题
根据高寒秋、邱明凤及案外人陈进关于由谁交纳租金的陈述及《转让协议》中关于“甲方与东方宾馆房租协议一并转让给乙方”的约定可以看出，邱明凤将诉争茶楼、足浴店转让给高寒秋后，双方约定由高寒秋直接向陈进交纳租金，该约定虽未得到陈进的认可，但并不影响高寒秋履行向陈进交纳租金的义务。现高寒秋从2014年1月26日起拒绝交纳租金的行为已违约，但其行为并不必然导致邱明凤拖欠陈进租金等费用及邱明凤与陈进签订的《东方宾馆茶楼租赁协议》解除。根据合同的相对性原则，对于陈进来说，当高寒秋拒绝履行向陈进交纳租金的义务时，邱明凤依然负有向陈进交纳租金的义务，现邱明凤从2014年1月26日起长期拖欠陈进租金等费用系导致其与陈进签订的《东方宾馆茶楼租赁协议》解除及承担违约责任的直接原因。因此，对邱明凤要求高寒秋支付违约金39182.50元的诉讼请求，虽然高寒秋未在庭审中提出违约金过高的主张，但一直主张其无违约行为，应当视为其认为违约金过高，故根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，本院以实际损失为基础，兼顾合同的实际履行情况、双方的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则及诚实信用原则，将邱明凤主张的违约金酌定为20000元，对邱明凤主张超出部分不予支持。审理中，高寒秋陈述因邱明凤拒绝配合其变更营业执照、转换经营内容而从2014年1月26日起拒绝交纳租金，因高寒秋在接手茶楼、足浴店已明知经营范围，合同亦未约定邱明凤负有配合高寒秋变更营业执照等义务，邱明凤对此不予认可，故本院对高寒秋的该项辩解理由不予采纳。另，因邱明凤长期拖欠陈进租金导致陈进提起诉讼，进而导致（2014）永法民初字第03501、05784号两案产生的诉讼费1380元应由其自行承担，故邱明凤要求高寒秋支付诉讼费1380元的诉讼请求不能成立，本院不予支持。
3、关于高寒秋要求邱明凤返还转让费157446元是否应得到支持的问题
如前所述，高寒秋与邱明凤签订的《转让协议》解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十条的规定，高寒秋有权要求邱明凤返还转让费，本院根据《转让协议》的实际履行情况，双方的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则及诚实信用原则对高寒秋主张返还转让费的诉讼请求酌情主张120000元，对高寒秋主张超出部分本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、由被告（反诉原告）邱明凤于本判决生效后五日内返还原告（反诉被告）高寒秋转让费120000元；
二、由反诉被告高寒秋于本判决生效后五日内支付反诉原告邱明凤电话费等各项费用4350元，2014年1月26日至9月25日的租金64000元，违约金20000元，合计88350元；
三、前述两项费用品跌后，由被告（反诉原告）邱明凤于本判决生效后五日内支付原告（反诉被告）高寒秋31650元；
四、驳回原告（反诉被告）高寒秋的其他本诉请求；
五、驳回被告（反诉原告）邱明凤的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费已减半收取为1725元，反诉案件受理费已减半收取为1400元，合计3125元，由原告（反诉被告）高寒秋负担1425元，由被告（反诉原告）邱明凤负担1700元（此款高寒秋、邱明凤均已预交，品跌后，邱明凤还应支付高寒秋275元，此款由邱明凤在支付上述款项时一并支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 刘 婧
二〇一五年二月十一日
书 记 员 隆杭航