江西省赣州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0791民初1494号原告：陈奕伶，男，汉族，1977年2月8日生，住江西省赣州经济技术开发区。委托诉讼代理人：叶兰斌，江西客家人律师事务所律师。被告：许赣，男，汉族，1973年7月11日生，住江西省赣州市章贡区。被告：赣州世华房地产经纪有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区长征大道6号金鹏雅典园20号店面。法定代表人：李海华，系该公司执行董事兼总经理。二被告共同委托诉讼代理人：温清，上海市锦天城（南昌）律师事务所律师。原告陈奕伶与被告许赣、赣州世华房地产经纪有限公司（以下简称世华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈奕伶委托诉讼代理人叶兰斌、被告许赣、二被告共同委托诉讼代理人温清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈奕伶向本院提出诉讼请求：1、确认原告与两被告于2017年7月29日签订的《房地产买卖（居间）合同》无效；2、判令两被告退换原告购房定金50000元；3、判令两被告赔偿原告损失93440元（律师费12000元+违约金81440元）；4、本案的诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2017年7月29日，原告与被告许赣（以房屋所有权人许守沅的代理人身份）及被告世华公司签订了一份《房地产买卖（居间）合同》。该合同对房屋状况、房价、定金、违约责任等进行了约定。签订合同当日原告就支付了50000元定金，被告出具了收条，定金交由被告经纪公司保管。交完定金的第二天，被告经纪公司就告知原告说该房屋的所有权人许守沅在签订合同前就去世了。得知这一情况后原告就找到两被告要求退还定金取消房屋买卖，可两被告一直以各种理由推脱。经了解，涉案房屋所有权人许守沅已于2016年12月4日去世。原告认为，两被告在签订合同时故意隐瞒房屋所有权人也是合同当事人许守沅早已去世的信息，导致原告作出错误的意思表示。合同的一方当事人早就去世了，致使合同条款无法履行，并且，被告许赣是无权代理，因此原告与两被告签订的房地产买卖（居间）合同依法应当无效，两被告应当退还原告已交付的定金，并赔偿原告的损失。原告为维护自身的合法权益，遂诉至法院要求处理。被告许赣辩称，1、答辩人不是原告所称的“无权代理”，答辩人是涉案房屋的实际所有人的委托人；2、本合同所列的卖方许守沅去世并不是本案原告所称的“致使合同无法履行”，答辩人及其兄弟姐妹对该房屋买卖无异议，该房产过户问题不存在障碍；3、原告存在违约情形，合同约定原告在2017年8月10日前将成交总价款存入卖方指定的银行账户，但原告从未履行付款义务，已构成违约；4、原告的双倍返还定金不应支持。原告无正当理由拒绝履行合同，其违约行为应当承担相应的违约责任，即已交付的定金不予返还。综上，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。被告世华公司辩称，1、三方签订的《房地产买卖（居间）合同》真实合法有效，答辩人完全认同许赣的答辩意见。许赣的行为合法，被告世华公司不承担任何违约责任；2、即使被告许赣的行为未得到法院的支持，但在合同的签订过程中被告世华公司仅提供合同买卖双方的谈判平台，全部谈判内容均由双方自由约定。原告未能提供提交相关证据，证明被告世华公司存在过错或违约，所以原告的赔偿请求不应支持；3、原告与许赣之间的是定金合同纠纷，定金5万元的定金罚则只对许赣与答辩人有效。答辩人与原告之间即使存在纠纷也不能适用定金合同纠纷；4、答辩人与原告是居间合同关系，合同签订（即合同成立）时原告应当依据合同第十条约定向原告支付2%的服务佣金，共计人民币20360元。综上，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：许守沅系被告许赣的父亲，已于2016年12月4日去世。许守沅与配偶李文英（已于2017年1月4日去世）生育了三儿一女，分别为许诗明、许诗红、许永忠、许赣。2017年7月29日，被告许赣以许守沅（卖方）代理人的名义与原告陈奕伶（买方）、被告世华公司（居间方）签订了《房地产买卖（居间）合同》，约定：一、［合同标的］买卖双方通过居间方买卖位于赣州开发区文峰路与金元路交叉路口金盾苑2903、2904室之物业（以下简称该物业），房屋所有权人许守沅，产权证号（不动产权证号）Ｓ00331361、Ｓ00331362，建筑面积97.89、72.64平方米，房屋用途：住宅，建筑年代2012年，附属用房有车位（仅有使用权）。二、［标的物现状］买卖双方均清楚该物业是以签订合同时的现状出售给买方，买方或买方代理人已作实地查验并不持异议。卖方应提供真实有效的房屋权属证书（不动产权证），保证对该物业享有完整的所有权，能完全支配及处分，并已征得共有人及配偶同意出售该物业。有关该物业在本次转让前已产生的产权纠纷、债务、税项、租赁、清还抵押、查封等事宜，卖方应在该物业产权变更前清理完毕，并保证转让后买方无需负责，否则卖方必须承担由此引起的一切法律责任。买卖双方均清楚该物业在有房屋所有权证（不动产权证）在手、无抵押状态下签署本合同，自愿遵守并认可其法律效力。三、［转让价格］该物业之转让成交价为人民币壹佰零壹万捌仟元整（￥1018000）。四、［付款方式］买方按下述方式支付房款：1、定金和交房押金：买方在签署本合同时向卖方支付定金人民币伍万元整（￥50000）。2、付款方式为一次性付款：（1）签署本合同后卖方须将（房屋所有权证、共有权证、契证、土地使用权证、商品房买卖合同、购房发票）等交易资料原件交居间方保管。（2）买卖双方约定于2017年8月10日前随同居间方一起到房产登记部门办理房屋产权过户手续，办理过户手续之前买方须将成交总价款转入卖方指定的银行账户。……十、［违约责任］如买方未能履行本合同约定，则卖方所收定金不予返还，且卖方有权要求买方赔付不低于本合同物业转让价格8%的违约金；卖方保证该房屋无任何权属争议和债务问题，并已征得共有权人一致同意出售该房屋，保证能全面履行本合同义务，如卖方未能履行本合同约定，则买方可要求卖方双方返还定金，且买方有权要求卖方赔付不低于本合同物业转让价格8%的违约金。……三方均在该合同上签字、盖章。签订该合同时，被告许赣向原告陈奕伶、被告世华公司提供的两套房屋所有权证上房屋所有权人为许守沅，产权证号（不动产权证号）Ｓ00331361、Ｓ00331362。同日，原告陈奕伶支付了定金50000元。原告陈奕伶为本案支付律师费12000元。2017年12月6日，被告许赣、案外人许永忠、案外人许诗红、案外人许诗明已向案外人肖海燕转让了本案涉案的两套房产，已办理了变更登记。上述事实，有原告、被告的庭审陈述及原告提交的原告身份证复印件、被告许赣身份证复印件、被告世华公司企业信用信息、房地产买卖（居间）合同、房产证复印件、收条、转账凭证、委托合同、律师费发票、死亡登记表、火化证明、常住人口登记表等，被告许赣提交的亲属关系证明、委托书、申请报告等证据相互印证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国民法通则》第九条明确规定：公民从出生时起至死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。因此自然人具有民事权利能力是具有民事行为能力的前提。在本案中因许守沅已于2016年12月4日去世，为此被告许赣以许守沅（卖方）代理人的名义于2017年7月29日与原告陈奕伶（买方）、被告世华公司（居间方）签订的《房地产买卖（居间）合同》应为无效。无效合同自始无效。因无效合同取得的财产，应当予以返还。被告许赣应返还原告陈奕伶支付的定金50000元，并按照年利率6%支付其资金占用期间的利息。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于被告许赣主张在签订合同时其已告知原告陈奕伶其父亲许守沅已去世，被告世华公司主张未隐瞒许守沅已去世的事实，双方对其上述主张均未提交证据予以证明。原告陈奕伶、被告许赣、被告世华公司认可在签订买卖合同时，被告许赣向原告陈奕伶、被告世华公司提供了房屋产权证，该产权证上所有权人为许守沅，原告陈奕伶主张当时被告许赣、被告世华公司未向其告知许守沅已去世的事实，也未提供相应的被告许赣作为许守沅代理人和其他法定继承人的委托手续，原告陈奕伶作为买房人在产权人许守沅未到场的情况下未询问产权人许守沅的为何未到场，过于草率，未尽到注意义务。被告许赣未提交证据证实其在签订合同时其已告知原告陈奕伶其父亲许守沅已去世的事实，且《房地产买卖（居间）合同》也未经其他法定继承人追认，故被告许赣对该案的发生具有主要的过错。而被告世华公司作为房地产经纪公司拥有专业房地产经纪从业人员，熟悉相关法律法规，了解交易流程，在有其参与的房地产交易中通常起到主导作用，相对于房地产交易的其他参与人，应承担相对较高的注意义务。房地产经纪公司的居间协议义务不应仅限于向买卖双方提供订约机会，促成双方签订买卖合同，也应该包含核实出卖人及代理人是否有权及是否有合法授权出售相关房产，以促成买卖双方完成合法有效的交易。本案中，被告世华公司在与买卖人签订合同时，应当承担对出卖人主体适格性进行审核的义务，被告世华公司也未见到许守沅本人，且被告许赣未出具许守沅委托其出售涉案房屋的相关证明材料的情况下，促成买卖人签订《房地产买卖（居间）合同》，未到审核义务。作为专业机构，被告世华公司对原告陈奕伶、被告许赣签订合同可能存在因被告许赣无权处分导致买卖合同无效的风险应当是明知的，导致原告陈奕伶遭受经济损失存在过错。因此，按照其过错程度，被告世华公司应当适当赔偿原告陈奕伶的信赖利益损失，也包括为其信赖利益损失而支出的相关费用。关于原告陈奕伶所主张定金和违约金的问题，根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，双方可以选择适用违约金或者定金条款。损失赔偿应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。损失赔偿额不得超过订立合同时所预见或应当预见的损失以及合同实际金额。《最高人民法院若干问题的解释》的规定，定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。对解除主合同后责任的处理，适用《中华人民共和国合同法》的规定。结合本案的事实，综合衡量合同履行程度、当事人过错、预期利益、预见损失等因素予以确定。考虑到三方在签订合同过程中均存在过错，原告且未能提供证据证明其因违约所造成的实际损失，故对于原告主张要求支付违约金的诉请，本院不予支持。原告所主张的律师代理费用12000元，虽其提供了相应的票据、代理合同予以佐证，但结合本案的事实本院认为酌情认定为6000元较为合理。综上所述，原告陈奕伶、被告许赣、被告世华公司对本案损失均应承担一定的责任，对原告所主张的律师费用，本院认为，原告陈奕伶、被告许赣、被告世华公司应各承担2000元。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告陈弈伶与被告许赣、被告赣州世华房地产经纪有限公司于2017年7月29日签订的《房地产买卖（居间）合同》无效；二、被告许赣、被告赣州世华房地产经纪有限公司共同向原告陈奕伶归还定金人民币50000元及利息（按年利息6%计算，从2017年7月29日起至款项付清止）；三、被告许赣向原告陈奕伶支付经济损失人民币2000元；四、被告赣州世华房地产经纪有限公司向原告陈奕伶支付经济损失人民币2000元；五、履行期限：上述款项限被告许赣、被告赣州世华房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内付清；六、驳回原告陈奕伶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3169元，由原告陈奕伶负担1057元、被告许赣负担1056元、被告赣州世华房地产经纪有限公司负担1056元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  陈佳煜人民陪审员  廖优萍人民陪审员  杨茹雁二〇一八年四月二十五日代理书记员  郭 飞