安徽省马鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）马民一终字第00542号
上诉人（原审原告）：马鞍山市中百物业管理有限公司，住所地安徽省马鞍山市。
法定代表人：吕圣贞，该公司总经理。
委托代理人：施斯，该公司员工。
上诉人（原审被告）：邱显冰，男，1957年4月23日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。
上诉人马鞍山市中百物业管理有限公司（以下简称中百物业公司）因与上诉人邱显冰物业服务合同纠纷一案，不服马鞍山市花山区人民法院（2015）花民一初字第01924号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年11月27日公开开庭进行了审理。上诉人中百物业公司的委托代理人施斯、上诉人邱显冰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
中百物业公司在一审中诉称：原告于2009年11月20日与中央花园业主委员会签订了物业服务合同，合同约定物业费收费标准为小高层住宅每月每平方米0.85元，逾期交纳的按欠费总额的日千分之五作为滞纳金。被告系该区17栋504室业主，物业形式为小高层，面积分别为171.01平方米。因被告自2009年12月1日至2013年12月31日止欠缴原告物业管理费。原告多次催要未果，故诉请法院判令被告支付所欠原告物业管理费7123元，并支付违约金1745元。
一审法院审理查明：原告于2009年11月20日与中央花园业主委员会签订了物业服务合同，合同约定物业费收费标准为小高层住宅为每月每平方米0.85元，逾期交纳的按欠费总额的日千分之五作为滞纳金。被告系该小区17栋504室业主，物业形式为小高层，面积分别为171.01平方米。因被告自2009年12月1日至2013年12月31日止欠缴原告物业管理费，以致成讼。
一审法院认为：原告与马鞍山中央花园小区业主委员会签订的《物业服务合同》，系双方的真实意思表示，且不违反相关法律法规，是合法有效的合同，该合同对小区全体业主均具有约束力，被告理应按时支付物业管理费。被告关于被告提供的服务不达标且不作为的辩解意见，原告作为物业管理方，理应根据合同约定提供相应的物业管理义务，根据被告提供的相关照片等证据，可以认定原告提供的物业管理服务达不到合同约定的“一级”标准，物业服务存在瑕疵，但小区整体秩序、环境尚可，能基本满足业主生活需要，故被告仍应支付相应的物业管理费。从公平的原则出发，对原告诉请的物业费，酌定以70%的比例予以支持。另原告诉请2009年12月1日至2012年7月31日的物业管理费，因已超过诉讼时效，被告据此抗辩，予以支持。综上，被告应向原告交纳物业管理费1729.77元（171.01平方米×17个月×0.85元／平方米×70%）。鉴于原告提供的服务不到位，对于被告逾期支付物业费存有过错，故本院对于原告主张违约金的诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十一条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，于2015年9月21日作出如下判决：一、被告邱显冰应于本判决生效之日起十日内向原告马鞍山市中百物业管理有限公司支付2012年8月1日至2013年12月31日物业管理费1729.77元。二、驳回原告马鞍山市中百物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告邱显冰负担。
宣判后，上诉人中百物业公司不服，向本院提起上诉，事实与理由如下：一、一审法院认定的超过诉讼时效的时间段不符合事实。二、一审法院认定中百物业公司未达到一级服务标准缺乏证据证明。三、一审法院引用《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定是适用法律错误。对于物业服务合同的履行，应当首先选择各方完全履行合同，而非直接减少报酬，只有当无法履行且物业公司有责任的情况下才能适当减少报酬。
邱显冰针对中百物业公司的上诉请求及理由发表如下答辩意见：中百物业公司主张已超过诉讼时效。邱显冰有证据证明中百物业公司没有达到一级物业标准。一审法院按比例减少物业管理费是正确的。
宣判后，上诉人邱显冰不服，向本院提起上诉，事实与理由如下：业主委员会在征求广大业主意见之前的2009年11月20日就已经与中百物业公司签订了物业服务合同，该合同是违法的无效合同。物业服务合同期限已届满，中百物业公司作为中央花园小区的物业服务企业是不合法的。中百物业公司提供的市物价局经营性服务收费许可证有改动痕迹，且未能提供经营性服务收费有效证件，系非法的收费主体。中百物业公司的诉讼请求已超过诉讼时效。中百物业公司存在严重不作为，其服务水平和质量达不到物业服务合同中规定的“一级服务等级”标准。由于中百物业公司的原因，造成邱显冰的车辆被严重划伤，其应赔偿邱显冰的损失。
中百物业公司答辩意见为：中百物业公司已提交证据证明其一直在为中央花园小区提供物业服务。中百物业公司系中央花园小区业主委员会聘请其为中央花园小区提供物业服务的且一半以上业主已许可。中百物业公司于2014年7月1日已到法院起诉物业管理费，其诉讼请求未超过诉讼时效。
二审中，邱显冰提供情况说明一份，证明中百物业公司是非法管理中央花园小区；业主委员会成员通讯录一份，证明李朝阳系中央花园业主委员会委员。
中百物业公司对邱显冰提供的证据发表意见为：对该证据真实性持有异议且与本案无关联性。
二审中，中百物业公司未提供新的证据。
经合议庭评议，本院认证意见如下：邱显冰提供的情况说明达不到其证明目的，不予认定；业主委员会成员通讯录具有真实性、合法性及与本案的关联性，予以认定。
二审查明事实与一审相一致。
综合双方当事人的诉辩意见，本院归纳二审争议焦点为：1、中百物业公司的诉讼请求是否超过诉讼时效；2、邱显冰应否向中百物业公司支付物业管理费，若应支付，数额如何认定；3、邱显冰所受损失，应否在本案中一并处理。
本院认为：关于本案诉讼时效问题。权利人向公安机关、人民检察院、人民法院报案或者控告，请求保护其民事权利的，诉讼时效从其报案或者控告之日起中断。本案中，中百物业公司于2014年9月4日向法院缴纳诉讼费，故一审法院据此计算本案诉讼时效，符合法律规定。关于物业管理费问题。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，马鞍山市中央花园业主委员会作为合法的主体，其签订的物业服务合同，对全体业主具有法律效力。中央花园业主大会表决时间虽在物业服务合同签订之后，但中央花园业主大会未表示解除该合同且双方已实际履行，故该合同仍具有法律效力。邱显冰作为中央花园业主应按合同约定支付物业管理费。中百物业公司提供的经营性服务收费许可证虽有改动痕迹，但不能据此推定中百物业公司不具有收费的主体资格，故邱显冰该项上诉主张，本院不予采纳。另物业服务合同约定：本合同期满，甲方（中央花园业主委员会）没有将续聘或解聘乙方（中百物业公司）的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为此合同自动延续。本案中，中百物业公司一直管理中央花园物业，故对其主张的在诉讼时效范围内计算物业管理费期限，本院予以支持。依法成立的合同，对当事人具有法律效力。当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。现中百物业公司对中央花园小区服务存在瑕疵且达不到“一级服务等级”标准，故一审法院依据公平原则酌定邱显冰以70%的比例支付物业管理费，并无不当。邱显冰所遭受的损失问题，不属于本案审理范围，邱显冰可另行主张。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。中百物业公司和邱显冰的上诉请求均不能成立，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费负担按一审判决执行；二审案件受理费50元，由上诉人马鞍山市中百物业管理有限公司负担25元，邱显冰负担25元。
本判决为终审判决。
审 判 长 雍自涛
审 判 员 范秀媛
代理审判员 刘 乔
二〇一五年十二月二日
书 记 员 吴方圆
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。