山东省泰安市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）鲁09执异209号
异议人（被执行人）：新泰市金泰房地产开发有限公司，住所地新泰市青龙路中段路北商住楼。
法定代表人：孟庆美，该公司董事长。
委托诉讼代理人：孙国良，山东稽下律师事务所律师。
申请执行人：青岛市房屋建设集团股份有限公司，住所地青岛市市北区辽阳西路241号。
法定代表人：谭海明，该公司董事长。
委托诉讼代理人：肖升东，山东青凯律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵永，山东青凯律师事务所律师。
在本院执行申请执行人青岛市房屋建设集团股份有限公司（以下简称青岛房屋公司）与被执行人新泰市金泰房地产开发有限公司（以下简称新泰金泰公司）建设工程施工合同纠纷一案中，异议人新泰金泰公司对本院（2017）鲁09执98号执行裁定不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
新泰金泰公司称，请求撤销或改正(2017)鲁09执98号执行裁定书，并解除对新泰金泰公司名下相关财产的查封。事实和理由：1.关于案件事实方面。2017年6月9日双方达成调解协议，法院作出（2017）鲁09民初40号民事调解书，确认新泰金泰公司支付青岛房屋建设公司违约金800万元(相关的支付方式由原被告另行约定)，支付时间在本案所查封的全部房屋解封之日起20日内；若新泰金泰公司未在约定时间履行上述义务，需支付违约金192万元。双方在达成调解协议同时就违约金支付方式签订协议书，约定新泰金泰公司以陶然名城1#、2#、4#楼房屋抵顶调解书中约定的800万违约金，在解除查封之日起20内办理完毕网签过户手续。如房源不足，则以3#楼房屋进行抵顶，因3#楼不具备网签条件，双方同意在解除查封之日起20日内签订房屋买卖协议并进行公证，公证费用由新泰金泰公司承担。双方约定抵顶价格为房屋价格4000元／平方米，车位70000元／个，储藏室2500元／平方米，车位、储藏室与房屋配套抵顶。2017年6月20日，法院将查封房屋解封完毕后，新泰金泰公司多次以电话及书面方式通知青岛房屋公司办理房屋抵顶手续，但青岛房屋公司拒不配合办理。在调解书约定的期限内未办理房屋抵顶手续是因青岛房屋公司拒不配合办理造成的，并非是新泰金泰公司拒不履行生效法律文书确定的义务。因此，新泰金泰公司不应支付违约金192万元，本案的执行费应当由青岛房屋公司承担。2．法院对于新泰金泰公司房屋及土地的查封系严重的超标的额查封。双方签订的协议书对于抵顶价格及抵顶方式有明确约定，即车位、储藏室与房屋配套抵顶。即使法院进行查封也应当按照协议书确定的抵顶价格按照车位、储藏室与房屋配套抵顶的方式对新泰金泰公司名下价值800万元的房产、车位及储藏室进行配套查封，而不应当仅对新泰金泰公司名下的房屋进行查封。法院查封的1#、2#、4#楼的三十套房屋新泰金泰公司均已售出，并且按照双方约定的抵顶价格上述被查封三十套房屋面积约计为363l.25平方米，房屋价格4000元／平方米，房屋价款为1452．5万元，储藏室面积约计为450平方米，储藏室价格2500元／平方米，储藏室价款为112．5万元，车位30个，车位70000元／个，车位价款为2lO万元，合计总价款为1775万元，远高于裁定书裁定查封的标的额。同时，法院又将新泰金泰公司名下坐落于新泰市青云街道办事处金光村面积分别为2835平方米、22277平方米的两宗土地【产权证号为新国用(2012)第XXXX、XXXX号】予以查封，上述两宗土地价值5000万元。因此，对于新泰金泰公司房屋及土地的查封属于严重的超标的额查封，严重影响新泰金泰公司正常的开发经营，已经给新泰金泰公司造成巨额的经济损失，请求立即予以解除查封。综上，（2017）鲁09民初40号民事调解书及协议书未履行的原因在于青岛房屋公司，新泰金泰公司没有任何违约行为。（2017）鲁09执98号执行裁定超标的额查封新泰金泰公司名下价值高达6200万元的房屋及土地属于无事实及法律依据。
青岛房屋公司辩称，1.新泰金泰公司所述与事实严重不符，调解书生效后，青岛房屋公司多次与新泰金泰公司联系过户事宜，新泰金泰公司均不履行义务，已构成违约，青岛房屋公司主张新泰金泰公司支付违约金合法合理。调解后，青岛房屋公司一直与新泰金泰公司协商房产过户问题，而新泰金泰公司一直以各种理由拖延，并于2017年7月6日向青岛房屋公司发送督促通知，意图将不履行义务的责任推给青岛房屋公司，为此，青岛房屋公司于2017年7月8日发送律师函阐明责任，并要求新泰金泰公司在规定期限内履行。新泰金泰公司未履行已构成违约，青岛房屋公司主张新泰金泰公司支付违约金192万元合法合理。2.协议书是在调解书出具之前签署，不能作为强制执行的依据。双方先在法官主持下签署协议书，而后法院依据协议书出具调解书，调解协议与调解书是同一份文件，在法院出具调解书之后双方未签署任何书面协议，协议书是法院出具调解书的前提和依据，并不能作为强制执行的依据。3.新泰金泰公司所称法院应依据协议书进行查封没有依据，不存在严重超标的查封。协议书为双方事先签署并作为法院出具调解书的依据，并不能作为强制执行的依据，新泰金泰公司要求依据协议书进行查封没有依据。新泰金泰公司在调解书生效后未履行义务，且存在恶意转移财产的行为，已构成严重违约。本案不存在严重超标的查封情形：（1）财产的司法拍卖价格远远低于新泰金泰公司所述价格，法院应当按照拍卖规定预留合理的降价空间。（2）查封的土地属于所查封房产所在土地，与房屋不可分割，且土地查封不影响新泰金泰公司生产经营，仅限制土地转让和买卖。（3）新泰金泰公司称查封标的额应为800万元，与调解书约定不符。综上，请求驳回新泰金泰公司的异议申请。
本院查明，青岛房屋公司诉新泰金泰公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2017年6月9日作出（2017）鲁09民初40号民事调解书，对当事人达成的如下协议予以确认：一、新泰金泰公司同意支付青岛房屋公司违约金800万元，青岛房屋公司放弃本次诉讼请求，新泰金泰公司自愿撤回对青岛房屋公司的反诉请求；二、第一条约定的违约金800万元（相关的支付方式由原被告另行约定），支付时间在本案所查封的全部房屋解封之日起20日内；三、若新泰金泰公司未在约定时间履行上述义务，需向青岛房屋公司支付违约金192万元。同日，青岛房屋公司（甲方）与新泰金泰公司（乙方）签订协议书，主要内容为：乙方以陶然名城1#、2#、4#楼房屋抵顶调解书中所约定的800万元违约金，在解除查封之日起20日内给甲方办理完毕网签过户手续。如房源不足，则以3#楼房屋进行抵顶，因3#楼不具备网签条件，双方同意在解除查封之日起20日内签订房屋买卖协议并进行公证，其产生的公证费等费用由乙方承担。双方约定抵顶价格为房屋4000元/平方米，车位70000元/个，储藏室2500元/平方米，车位储藏室与房屋配套抵顶。
2017年6月20日，本院解除了调解书第二项所涉及的房屋的查封。其后，双方就履行问题进行了沟通，期间，新泰金泰公司向青岛房屋公司发送督促办理房屋手续的通知，青岛房屋公司向新泰金泰公司发送要求及时履行调解书的律师函。截至目前，新泰金泰公司未给青岛房屋公司办理陶然名城1#、2#、4#楼房屋的网签过户手续，双方未签订陶然名城3#楼的房屋买卖协议。
2017年7月14日，本院作出（2017）鲁09执98号执行裁定，裁定查封新泰金泰公司名下999.7万元的相关财产，同日，本院作出（2017）鲁09执98号协助执行通知书，1.查封新泰金泰公司“陶然名城项目”名下项目坐落于龙池路陶然名城的房产1#、2#、4#楼共计30套房产；2.查封新泰金泰公司名下不动产权证号：新国用（2012）第XXXX号，坐落于新泰市青云街道办事处金光村，面积为22277平方米。不动产权证号：新国用（2012）第XXXX号，坐落于新泰市青云街道办事处金光村，面积为2835平方米；3.查封期限三年（自2017年7月14日至2020年7月13日），查封期间不得办理不动产转移手续。
2017年10月17日，山东新永基土地房地产评估咨询有限公司评估陶然名城1#、2#、4#楼相关房地评估总值13065750元，评估新国用（2012）第XXXX号国有土地使用权（面积2835平方米）总价为873.18万元。评估报告已向双方当事人送达。
本院认为，（一）关于新泰金泰公司应否支付违约金192万元。其一，本案调解书第二项载明800万元支付时间是在本案所查封的全部房屋解封之日起20日内，调解书第三项载明若新泰金泰公司未在约定时间履行上述义务，需向青岛房屋公司支付违约金192万元。调解书第二项所涉及的房屋系于2017年6月20日解除查封，履行义务的期限应为2017年7月10日，新泰金泰公司未在约定时间履行，其应按调解书第三项载明向青岛房屋公司支付违约金192万元。其二，双方在协议书中约定的是以陶然名城1#、2#、4#楼房屋抵顶调解书中所约定的800万元违约金。如房源不足，则以3#楼房屋进行抵顶，而新泰金泰公司称陶然名城1#、2#、4#楼已全部销售完毕，也不符合双方的约定。因此，新泰金泰公司主张不应支付违约金192万元、本案的执行费应当由青岛房屋公司承担，并不成立。
（二）关于是否超标的查封。其一，查封财产应为拍卖确定保留价留下空间。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条规定“网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十”，第二十六条规定“网络司法拍卖竞价期间无人出价的，本次拍卖流拍。流拍后应当在三十日内在同一网络司法拍卖平台再次拍卖，拍卖动产的应当在拍卖七日前公告；拍卖不动产或者其他财产权的应当在拍卖十五日前公告。再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的百分之二十”。根据上述规定，本案房屋评估价值为13065750元，如流拍后再次拍卖，保留价可能不足732万元。本案新国用（2012）第XXXX号国有土地使用权（面积2835平方米）评估价为873.18万元，如流拍后再次拍卖，保留价可能不足489万元。只执行上述一种财产，均可能不足以偿还债务。其二，如流拍后再次拍卖，上述两种财产保留价合计可能不足1221万元，而本案调解书中第二三项载明的金额共计992万元，案件执行过程中存在执行费、评估费、拍卖费等费用的承担，查封上述两种财产并未明显超标的额。其三，新泰金泰公司主张有关查封的房屋已出卖，在拍卖过程也可能发生部分财产阻却执行的问题。其四，本案查封的房屋坐落于新国用（2012）第XXXX号土地之上，无法分割。其五，本院对新国用（2012）第XXXX号土地目前只是查封，尚未进入评估拍卖程序，且青岛房屋公司也认可查封不影响新泰金泰公司生产经营、仅限制土地转让和买卖。其六，财产解封问题可以在执行过程中解决。查封的财产在处置过程中，可能高于起拍价成交，也可能会出现流拍、以物抵债，还可能因申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受等原因而出现解除查封、将财产退还被执行人的情况。现本案有关财产已评估完毕，新泰金泰公司可以就财产执行顺序等提出意见，也可以提出其它履行义务的方案，双方当事人在执行过程中也可以执行和解。法院应根据执行案件的进展情况，及时对不需要查封的财产解除查封。因此，新泰金泰公司主张本案严重超标的额查封，并不成立。
综上，新泰金泰公司的异议理由不成立。经本院专业法官会议讨论、合议庭合议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定，裁定如下：
驳回新泰市金泰房地产开发有限公司的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向山东省高级人民法院申请复议。
审判长 郑成国
审判员 尹衍春
审判员 冯小芳
二〇一七年十二月二十一日
书记员 冯文文