宁波市镇海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬镇民初字第1018号
原告：宁波市镇海公路运输总公司。住所地：宁波市镇海区车站路628号。
法定代表人：ＸＸ志，该公司总经理。
委托代理人：李晓靖，浙江素豪律师事务所律师。
委托代理人：胡力明，浙江素豪律师事务所律师。
被告：夏利挺。
原告宁波市镇海公路运输总公司（以下简称运输公司）与被告夏利挺房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年10月17日公开开庭进行了审理。原告运输公司的委托代理人李晓靖、被告夏利挺到庭参加诉讼。经双方当事人申请，本院庭外和解一个月。本案现已审理终结。
原告运输公司起诉称：原告将位于镇海宁镇公路虹桥车站东建筑面积分别为440平方米和120平方米的房屋出租给被告用作经营场地，双方先后签订了两份《房产租赁合同》。租赁合同约定：租赁期限到2013年5月31日，租金先付后用；电费向原告缴纳，租赁期限届满前被告应当腾空房屋并返还租赁房屋，逾期未腾退返还房屋的，则原告可按三倍租金标准收取房屋占用费；发生争议由租赁房屋所在地法院管辖。上述租赁合同签订后，被告依约使用租赁房屋，但其仅支付租金50050元，拖欠原告租金合计84630元，而且，被告尚拖欠水、电费总额223803.04元。为此，原告曾多次向被告催讨，但被告仍未履行支付租金、滞纳金、水电费、占用费和腾退房屋的义务，故原告诉至法院，请求判令：1.被告立即腾空位于镇海宁镇公路虹桥车站东房屋（房产证号为：镇城字第9-0**）并向原告归还该房屋；2.被告立即支付租金84630元，并支付至实际付款日止的租金滞纳金（暂计至2014年8月15日为26339.1元）；3.被告支付截至2014年8月所拖欠的水、电费223803.04元；4.被告按照三倍租金标准支付至实际腾空日止的房屋占用费（从2013年6月1日起暂计至2014年8月15日为663708.65元）。在审理过程中，原告变更第四项诉讼请求为：被告按照三倍租金标准支付原告房屋占用费至其实际腾空日止（以每月6916元为基数，从2013年6月1日起暂计至2014年8月15日为300846元）。
被告夏利挺答辩称：除水、电费需要双方核对外，对原告诉称的其他事实均予以认可，被告愿意继续租赁原告的房屋。对所拖欠的房屋租金及水、电费等可以陆续还清，被告在原告处的租房保证金，可以抵充欠款。原告主张逾期支付租金的滞纳金以及逾期腾退房屋的违约金明显过高，希望法院予以调低。
原告运输公司在举证期限内向本院提供了如下证据：
1.房屋产权证、宁波市镇海区经济体制改革办公室文件（镇体改办1997’11号）各一份，拟证明原告有权将涉案房屋租赁给被告的事实。经质证，被告对该组证据无异议。本院予以认定。
2.《房屋租赁合同》二份，拟证明被告向原告租赁涉案房屋的事实及双方的权利义务，房屋租期于2013年5月31日届满。经质证，被告对该组证据无异议。本院予以认定。
3.2009年7月至2012年4月的水、电费统计表一张，2012年5月至2014年8月水、电费明细账一份、增值税发票28张，拟证明截至2014年8月被告拖欠水、电费223803.04元的事实。其中，2012年5月起至2014年8月水费已经结清；2012年5月至12月电费为41325.81元，2013年1月至12月电费为71637.56元，2014年1月至8月电费为51101.32元；2009年7月至2012年4月尚欠水、电费总额为59738.35元。经质证，被告对该组证据的真实性无异议。但称2012年4月之前的水、电费应当是3万多，并非原告所主张的数额，而且，原、被告之间曾约定该水、电费由被告交付给另一承租户宁波永天化工物流有限公司，故被告不负有直接向原告交付水、电费的义务。本院对该组证据的真实性予以认定。
4.催讨函复印件一份，拟证明因被告拖欠租金及水、电费，原告一直向被告催讨的事实。经质证，被告对该证据无异议，称其收到过该函，并在其上签字。本院对该证据的真实性予以认定。
5.律师函复印件、ems快递查询单打印件各一份，拟证明原告就被告腾退房屋和支付拖欠的租金、水电费、占用费等事宜与被告进行交涉的事实。经质证，被告对该证据的真实性有异议，称其并未受到过原告邮寄的律师函。本院认为，该ems快递单未注明寄送的文件名称，故原告尚不能证明其向被告寄送了该律师函，无其他证据予以佐证，又未能证明被告已签收了该函件，本院对该组证据不予认定。
被告夏利挺未向本院提供任何证据。
根据已认定的证据，结合当事人的庭审陈述，本院查明的事实如下：
从2006年起，被告承租原告位于镇海宁镇公路虹桥车站东房屋（产权证：镇城字第××号）内两处相邻房屋用于经营金丰修理厂。租赁合同到期后，双方分别于2012年6月1日、2013年1月1日续签了合同编号为nbgj镇公运11-2012-03和nbgj镇公运12-2013-03房产租赁合同，其中编号为nbgj镇公运11-2012-03《房产租赁合同》约定：租赁房屋的建筑面积为120平方米，租赁期限自2012年6月1日起至2013年5月31日止，房屋租金每年100100元，租赁保证金30000元，租金支付方式为每6个月支付一次，采取先支付后使用的原则，第一次租金在房产租赁合同生效后3个工作日内支付，以后每年租金在上期租金所对应的承租日届满前15日内支付。编号为nbgj镇公运12-2013-03《房产租赁合同》约定：租赁房屋的建筑面积为440平方米，租赁期限为自2013年1月1日起至2013年5月30日止，（庭审过程中，双方均认可该租房合同到期日实际为2013年5月31日）。房屋租金总额34580元，租赁保证金10000元，租金支付方式为一次性付清。上述二份租赁合同均约定被告在使用租赁物时所产生的水、电费等费用由被告承担。租赁合同也对被告逾期支付租金的违约责任进行了约定，若被告逾期支付租金的，应向原告支付滞纳金，滞纳金按日计算，标准为每天按本期应付租金的万分之五计算。双方还对合同的终止事项作了约定，租赁合同提前终止或有效期限届满，原、被告未达成续租协议的，被告应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，将其完好返还给原告，并交清承租期的租金及其他因合同所产生的费用，被告逾期不迁离或不返还租赁物的，应以逾期时间按三倍租金标准向原告支付房屋占用费，被告未交清承租期的租金及其他因合同所产生的费用的，除补缴所欠租金及费用外，还应向被告支付滞纳金。被告未能按合同完好归还租赁物的，被告应负责修复，修复期视同逾期迁离。租赁合同还就其他事项作了约定。上述租赁合同签订后，被告分别向原告交付了租房保证金30000元和10000元，并按约使用租赁房屋，但其仅支付了合同编号为nbgj镇公运11-2012-03《房产租赁合同》所约定的一半房租即50050元，其余租金却一直未支付给原告，依照双方在《房产租赁合同》中的约定，原告应于2012年11月15日前支付编号为nbgj镇公运11-2012-03的《房产租赁合同》所涉的自2012年12月1日起到2013年5月31日止的房屋租金50050元，以及应于2013年1月1日前支付编号为nbgj镇公运12-2013-03《房产租赁合同》所涉的2013年1月1日到2013年5月31日止的房屋租金34580元，合计84630元。2014年6月10日，原告向被告发出催讨函，载明：被告应支付租金84630元，尚需支付相应水电费用。被告在催讨函上签名，并确认尽快支付。
另查明，2012年5月至2014年8月被告使用的水费双方已经结清，2012年5月至12月被告使用的电费为41325.81元，2013年1月至12月的电费为71637.56元，2014年1月至8月的电费为51101.32元，合计电费164064.69元，被告对2012年4月之后的水电费金额无异议。租赁合同到期后，被告仅向原告腾退了编号为nbgj镇公运11-2012-03的《房产租赁合同》项下的租赁物，但仍继续占用编号为nbgj镇公运12-2013-03《房产租赁合同》项下的租赁物至今。本案在审理过程中，本院对被告租赁的尚未腾退的房屋进行了现场勘查，被告承租的经营场地和财物已被法院查封，处于停业状态。
本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告与被告之间签订的二份《房产租赁合同》均合法有效，双方均应按照约定的内容履行。原告依约将房屋交付给原告使用，而被告未依约支付房屋的租金，构成违约，应承担违约责任，因双方已经约定了被告逾期支付租金应承担每日万分之五的滞纳金，实际是逾期支付租金的违约金，该约定不违反法律规定，且该违约金的计算标准基本合理，应予支持，故原告要求被告支付合同期内其所拖欠的租金84630元及相应的滞纳金的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。违约金分别以50050元为基数自2012年11月16日起和以34580为基数自2013年1月2日起至实际履行日止按每日万分之五计算。关于租赁期内的水、电费，双方已明确约定由被告承担，故被告应向原告支付租赁期内拖欠的电费164064.69元。至于原告主张被告拖欠其2009年7月至2012年4月的水、电费59738.35元，因该项水电费未包含在涉案的两份合同中，原告未能提供相应的租赁合同予以佐证，被告也对该水电费数额有异议，而且，被告认为原、被告之间曾约定其使用的水电费交付给另一承租户宁波永天化工物流有限公司，被告不负有向直接向原告交付此部分水、电费的义务，故本院对此部分请求不予支持，原告可通过其他途径另行主张。根据合同法的规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，编号为nbgj镇公运12—2013—03《房产租赁合同》于2013年5月31日履行到期，被告未在承租期限届满后及时腾退返还房屋给原告，而是继续占用涉租房屋，因此，被告负有腾退所承租的房屋，并应当支付给原告因其继续占用房屋的费用。现原告主张按照租赁合同约定的三倍租金标准支付至实际腾空日止的房屋占有使用费，被告认为此三倍租金实属违约金约定金额过高，要求调低。本院认为，双方在合同中约定的按三倍租金标准支付占有使用费，其中部分租金确带有违约金性质。若原告按三倍租金标准计算房屋占用的损失，显然超出实际损失，不符合公平、合理的原则，应予以调低，被告占用原告的房屋给原告造成的经济损失可以按原租赁合同约定的租金标准的1.3倍计算为宜。即以每月租金8990.80元为基数计算房屋占有使用费。因被告在租房时分别向原告缴纳了保证金30000元和10000元，审理中，原、被告均同意将上述租房保证金抵销租金或水电费，该意思表示不违反法律规定，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告夏利挺腾退原告宁波市镇海公路运输总公司名下坐落于镇海宁镇公路虹桥车站东的房屋（产权证：镇城字第××号，建筑面积440平方米）；
二、被告夏利挺支付原告宁波市镇海公路运输总公司房屋租金84630元，并支付以50050元为基数自2012年11月16日起和以34580为基数自2013年1月2日起至实际履行日止按每日万分之五计算的违约金；
三、被告夏利挺支付原告宁波市镇海公路运输总公司租赁期间拖欠的电费124064.69元（已抵扣40000元的租房保证金）；
四、被告夏利挺支付原告宁波市镇海公路运输总公司按每月租金8990.80元为基数自2013年6月1日起至实际腾退房屋之日止计算的房屋占有使用费；
上述第一至第四的各项判决内容，被告夏利挺应于本判决生效之日起七日内履行完毕；
五、驳回原告宁波市镇海公路运输总公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本案案件受理费10100元，由原告宁波市镇海公路运输总公司负担862元，被告夏利挺负担9238元，均于本判决生效之日起七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
本判决生效后，义务人拒不履行的，权利人可在本判决规定的履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。逾期未申请，将丧失向法院申请执行的权利。
审 判 长 吴 军
代理审判员 纪培福
人民陪审员 吴程成
二〇一四年十二月十日
代书 记员 郑罗方