福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽01民终2456号
上诉人（原审被告）：周颖，女，1979年4月27日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。
委托诉讼代理人：陈世涌，福建丛语律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：曾秀卿，女，1969年9月25日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。
委托诉讼代理人：卓文彬，福建闽君律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴小燕，福建闽君律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：福建泛联房产经纪有限公司，住所地福州市鼓楼区洪山镇西环中路98号黎明万商大厦501室。
法定代表人：陈志群，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王羽琪，男，该公司工作人员。
原审被告：吴海林，男，1979年9月18日出生，汉族，住福州市鼓楼区。
上诉人周颖因与被上诉人曾秀卿、福建泛联房产经纪有限公司（以下简称泛联房产）、原审被告吴海林房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第7717号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
周颖上诉请求：1.撤销原判，改判驳回曾秀卿的诉讼请求；2.本案两审诉讼费用由曾秀卿、泛联房产承担。事实和理由：一、关于合同的履行顺序，原审认定在曾秀卿支付定金后应由周颖履行交付房屋及公证书的义务错误。《房地产经纪合同》第四条约定：“中介服务范围包括为当事人代办房产评估手续和为买方办理商业银行按揭贷款”；《补充协议》第十条约定：“甲乙双方同意以乙方银行个人商业按揭贷款方式付款”；《商业按揭贷款交易程序》（附件B）第一条关于按揭评估约定：“签订本合同之日起三个工作日内由泛联房产代曾秀卿委托评估事务所对上述房产进行评估（如曾秀卿定金未补齐，则评估顺延）”。根据上述约定，曾秀卿购房的付款方式为商业银行按揭贷款，亦约定按揭贷款的首要流程，即泛联房产应在曾秀卿补齐定金后的三个工作日内（2015年9月4日前）委托评估机构。但泛联房产和曾秀卿并未按时履行该项义务，而合同约定周颖提供公证书及交房（钥匙）时间为2015年9月20日。因此，在合同明确约定了先后履行顺序的情况下，曾秀卿除了交付定金外还应和泛联房产履行前述义务，原审认定在曾秀卿支付定金后就应由周颖履行交付房屋及公证书的义务是错误的。二、原审认定周颖无故中止履约错误。如前所述，本案房屋买卖交易流程的第一步应是泛联房产代曾秀卿办理按揭贷款前的委托评估工作，而泛联房产并未履行该项代理服务（该违约责任应由被代理人曾秀卿承担）。根据《合同法》第六十七条的约定，周颖有权相应暂停办理公证和交付房产（钥匙）或者顺延履行时间。在房屋买卖交易中，对于周颖而言确保能够及时收到全部购房款是签订合同的根本目的，曾秀卿称购房时已经准备好全额购房款的说法与合同约定按揭贷款支付不符，在曾秀卿既未按合同约定为办理按揭贷款进行现场评估，又未将全额购房款存放于双控账户的情况下，曾秀卿的20万元定金实不足以让周颖相信曾秀卿有支付剩余192万元购房款的能力。因此，周颖中止履约有据，原审认定周颖无故中止履约是错误的。
曾秀卿答辩称：周颖上诉理由不能成立。1、讼争房产未分割完毕，周颖未取得完全产权，即使办理房产评估手续也无法使用。且吴海林的授权公证书是办理房屋评估、银行按揭贷款以及房屋买卖的前提条件，周颖在收到曾秀卿支付的定金后，应依约定提交吴海林的授权公证书，并交付讼争房屋给曾秀卿使用装修，但周颖在泛联房产于2015年10月8日、2015年10月14日发函要求其交付房产和公证书后，其均拒绝，没有提交公证书和讼争房产，已构成违约。周颖该行为是导致房屋买卖合同无法继续履行的根本原因。2、根据补充协议第11条的约定，讼争房产抵押在银行，周颖本应于合同签订后三日内办理解押手续，但其并未办理，而且因讼争房产产权分割问题无法办理解押，周颖亦构成违约。即使如周颖在上诉状中所陈述，其也未向曾秀卿发函要求配合履行义务。综上，一审判决认定事实清楚，应依法予以维持。
泛联房产答辩称：1、周颖的该房产权属并不清晰，离婚后房产办理权属变更，即使办理评估报告，也无法使用。2、吴海林拒绝追认该合同，泛联房产无法认定周颖有完整的权利处理该房产。请求维持一审判决。
原审被告吴海林未发表意见。
曾秀卿向原审法院起诉请求：1.周颖、吴海林双倍返还曾秀卿定金400000元；2.周颖、吴海林赔偿曾秀卿因本案支出的律师费14000元；3.泛联房产对曾秀卿上述第1、2项诉讼请求承担连带赔偿责任；4.周颖、吴海林、泛联房产承担本案的全部诉讼费用。
原审法院认定事实：2010年10月21日，吴海林、周颖以二人共同所有的位于福州市鼓楼区洪山镇梅亭路136号仁文•大儒世家A地块6#楼1601单元房产（榕房权证Ｒ字第××号）向福建海峡银行股份有限公司福州仓山支行申请抵押贷款90万元，并办理了抵押登记手续。2015年8月，吴海林、周颖签署离婚协议，约定上述房产所有权归周颖，吴海林配合周颖办理变更手续，因购买房屋向银行所贷款项由周颖负责偿还。2015年8月30日，曾秀卿通过泛联房产与周颖签订《房地产经纪合同》及附件《补充协议》、《商业按揭贷款类交易程序（附件B）》，约定曾秀卿购买周颖、吴海林共同共有的位于福州市鼓楼区洪山镇梅亭路136号仁文•大儒世家A地块6#楼1601单元房产（榕房权证Ｒ字第××号），成交价220万元。《补充协议》特别约定：1、曾秀卿须支付定金20万元，其中10万元定金于签订合同时支付，剩余定金10万元于2015年9月20日之前支付，周颖出具收条。2、因签订本合同时，产权人之一吴海林本人未到场，周颖承诺其已得到吴海林的口头授权将上述房产出售给曾秀卿，若吴海林不同意出售房产，则周颖须承担违约责任并赔偿等同于定金金额的违约金给曾秀卿；周颖须在2015年9月20日之前将吴海林同意全权委托周颖办理房产所有交易手续（包括代收房款）的公证书交给泛联房产保管，若周颖未按约定期限将公证书补齐，则属违约；曾秀卿知悉上述情况，同意并自愿与周颖签订本合同。3、周颖在2015年9月20日前、且在收到剩余定金人民币10万元后将上述房产交由曾秀卿使用及装修，若因周颖违约导致本合同无法履行，须赔偿等同于定金金额的违约金给曾秀卿。4、因出售房产现抵押设定在银行，曾秀卿、周颖同意以银行个人商业按揭贷款方式付款，周颖需在合同签订之日起三个工作日内自行申请办理注销房产抵押权的手续，解押还款时间以银行通知为准；解押方式为曾秀卿垫资解押，周颖的银行月供及提前解押违约金由周颖自行负担，曾秀卿同意出资给周颖办理上述房产原抵押银行的提前还款手续，待周颖的抵押银行通知可还款后且曾秀卿的商业按揭贷款审批完成后5个工作日内，曾秀卿将首付款解冻并备差额款一并划转至原抵押银行指定的还款账户中为周颖办理解押还款手续，周颖出具收条并承诺款项仅用于办理提前还款手续所用，不挪为他用，否则属违约；泛联房产已告知曾秀卿上述方式交易可能存在的风险，曾秀卿、周颖同意并自愿按约定履行合同。5、曾秀卿、周颖双方中的任何一方在合同生效后、完全履行前违约，违约方须承担违约责任，并赔偿等同于定金金额的违约金给守约方，同时守约方有权要求违约方支付违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等。《房地产经纪合同》还约定，泛联房产承诺按补充协议规定的工作日为买卖双方妥善办理有关事项，若因买卖双方提供的资料原因造成手续办理的延误或无法办理，泛联房产无过错的，由资料提供的延误方承担责任；三方应按照约定履行，曾秀卿违约的，其定金不予返还，周颖违约的，双倍返还定金；周颖未按合同约定的期限将房产交付给曾秀卿使用，曾秀卿可以选择定金罚则或要求支付违约金（按成交价日万分之五），曾秀卿未按合同约定期限付款，周颖可以选择定金罚则或要求支付违约金（按成交价日万分之五）。上述合同，周颖分别以其个人名义及吴海林代理人的身份在合同的卖方处签名。签约当日，曾秀卿即支付周颖购房定金10万元，周颖出具收条一张。2015年9月7日，曾秀卿又将剩余的购房定金10万元支付给周颖，周颖亦出具收条一张。因周颖未于2015年9月20日前将吴海林委托其办理房产买卖交易的公证书交由泛联房产保管、亦未在收到曾秀卿剩余定金后2015年9月20日前将房产交付给曾秀卿使用与装修，曾秀卿向周颖发函催告未果后，于2015年11月再次发函解除房屋买卖合同。曾秀卿为本次诉讼支付律师代理费14000元。
原审法院认为，曾秀卿、周颖、泛联房产于2015年8月30日签订的房地产经纪合同系各方真实意思表示，合法有效，各方均应依约履行。经审理查明，曾秀卿已在合同约定的期限内支付了足额的定金，按照合同约定的履行顺序，应由周颖继续履行交付房屋及公证书的义务。周颖无故中止履约，其未在合同约定的时间内交付吴海林的授权公证书亦拒绝将房屋交付于曾秀卿，是导致房屋买卖合同无法继续履行的根本原因。据此，原审法院认为周颖违约在先，曾秀卿解除买卖合同有理。曾秀卿要求周颖双倍返还定金40万元。原审法院认为，案涉合同既约定了定金罚则亦约定了违约金条款，且定金数额未超过主合同标的的20%，符合法律规定，现曾秀卿诉请适用定金罚则，系其自主处分民事权利，原审法院予以支持。曾秀卿要求周颖、吴海林赔偿律师费损失14000元。原审法院认为，案涉合同的补充协议第六条约定：“违约方须支付违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等”，原审法院认为，定金责任的承担不同于损害赔偿责任的承担，一方违约造成实际损失，守约方适用定金罚则时亦可以同时请求损害赔偿。但原审法院认为，该律师费过高，遂酌定调整为7510元，周颖应予以赔偿。案涉合同缔约过程中，吴海林未亲署房地产经纪合同亦未授权周颖签署，故其不应当受此合同约束，曾秀卿要求吴海林共同返还双倍定金并赔偿律师费损失之诉请无事实依据，原审法院不予支持。根据查明的事实，泛联房产在缔约过程及合同履行过程中，已就合同风险向缔约双方特别是对曾秀卿已进行了告知，并协助曾秀卿催促周颖履约，泛联房产在合同履行过程中并无过错，因此曾秀卿要求泛联房产承担连带赔偿责任的依据不足，原审法院不予以支持。
吴海林经原审法院合法传唤未到庭应诉，视为放弃诉讼权利，原审法院依法缺席审理与判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条、第一百一十六条之规定，判决：一、被告周颖于本判决生效之日起十日内双倍返还原告曾秀卿定金共计人民币40万元；二、被告周颖于本判决生效之日起十日内向原告曾秀卿赔偿律师代理费7510元；三、驳回原告曾秀卿的其他诉讼请求。若被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费7510元，适用简易程序减半收取3755元，由被告周颖负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，根据《补充协议》第十五条的约定，周颖应在2015年9月20日之内将吴海林的授权公证书交由泛联房产保管，且周颖应在2015年9月20日之前在收到曾秀卿支付的剩余定金后将讼争房产交由曾秀卿使用及装修。合同履行过程中，曾秀卿已在2015年9月20日之前将剩余定金100000元支付给周颖，周颖亦已出具收条，但是周颖并未根据合同约定交付吴海林的授权公证书，亦未将讼争房产交付给曾秀卿使用及装修，违反合同主要义务，应当承担违约责任。一审法院根据合同约定判决周颖应当双倍返还定金给曾秀卿并无不当，本院予以维持。周颖主张泛联房产和曾秀卿未根据合同约定在曾秀卿补齐定金后三日内对讼争房产进行委托评估，故其有权暂停办理公证和交付房产。本院认为，房屋买卖合同中买卖双方所负的主要的、根本的合同义务是支付价款与交付房屋、转移房屋所有权，虽然合同中约定了泛联房产应在曾秀卿补齐定金后代曾秀卿委托评估事务所对讼争房屋进行评估，但周颖既未在诉讼之前向泛联房产或曾秀卿主张应当办理讼争房产的委托评估手续，亦未证明讼争房产未按约定进行委托评估对其收受购房款产生的实际影响。故在曾秀卿已经按照合同约定支付购房定金的情况下，其该理由不能成为其不依约交付授权公证书和房屋的有效抗辩，故其该抗辩理由本院不予采纳。
综上所述，周颖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7510元，由周颖负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴一萍
审 判 员 符海燕
代理审判员 陈碧珍
二〇一六年十月十一日
书 记 员 吴 超