包头市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）内02民终855号上诉人（原审原告）：尹杰，男，1990年11月27日出生，汉族，无职业，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：张锦旗，内蒙古鹿城律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦营营，内蒙古鹿城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：包头市远大昭华置业有限责任公司。法定代表人：苏勇，董事长。委托诉讼代理人：刘弘宇，内蒙古天祺律师事务所律师。委托诉讼代理人：张纬，内蒙古天祺律师事务所律师。上诉人尹杰与被上诉人包头市远大昭华置业有限责任公司（以下简称：远大昭华置业）因商品房销售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院（2016）内0291民初726号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人尹杰的委托代理人张锦旗，被上诉人远大昭华置业的委托代理人刘弘宇、张纬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。尹杰的上诉请求：撤销原判，依法改判支持上诉人的诉求或发回重审。其主要上诉理由为，一审判决认定事实不清，适用法律错误。一审法院认定诉争房屋验收合格时间为2014年6月10日是错误的，商品房经验收合格是指通过竣工验收，取得《建设工程竣工验收备案表》，一审法院无视合同约定及法律规定�将上诉人自行组织的参建单位的验收作为工程通过验收合格的依据，认定诉争房屋验收合格时间为2014年6月10日是错误的。另一审法院认定房屋2014年6月30日已经交付是错误的，2014年6月30日上诉人去被上诉人处领取了《入户通知书》，发现涉案房屋并未取得法律规定的竣工验收合格证，故上诉人拒绝接收房屋，诉争房屋从未转移或占用。因此，一审法院认定本案诉争房屋视为交付，既不符合合同约定，也不符合法律规定。为此，请求二审法院查明事实，分清责任，依法作出公正裁判。包头市远大昭华置业有限责任公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉人的上诉请求，以维护答辩人合法权益。一审法院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2013年8月8日，原告尹杰与被告包头远大�华公司签订了《包头市商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于包头稀土高新技术产业开发区幸福路以东、青工南路以北TOUCH悦城商品房，建筑面积40.96平方米，规划用途为办公，每平方米单价为7531.81元，房屋总价款为308503元，付款方式为2013年8月8日支付房屋首付款168503，剩余房款通过贷款方式支付给出卖人，出卖人应于2013年12月31日前将验收合格的房屋交付给买受人。合同第五条、补充合同第四条约定：出卖人未按约定日期交付商品房，逾期在180日以内，出卖人应按日向买受人支付已付房屋价款的0.5?的违约金，超出180日的，双方选择继续履行合同，出卖人除应按日向买受人支付已付房屋价款的0.5?违约金，还应向买受人支付已付款利息，利息自合同约定的交房之日起180天后至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。补充合同第八条约定：商品房竣工验收是指开发商取得单位工程质量验收记录表后，即达到交付条件；买受人同意按照商品房买卖合同约定交房日期去出卖人处办理房屋交接手续，领取《入住通知书》，按合同约定交付期限买受人去出卖人处办理交付手续，逾期办理视为出卖人已履行交付义务。合同签订后，原告尹杰交纳了首付款168503元，剩余购房款140000元办理了银行按揭贷款。2014年6月10日，在包头市建设工程质量监督站全程监督下，建设单位包头远大昭华公司组织设计单位北京京澳凯芬斯设计有限公司、勘察单位包钢勘察测绘研究院、施工单位中十冶集团有限公司、监理单位内蒙古科林建设工程监理有限公司对TOUCH悦城B、C座工程进行竣工验收，五方单位达到竣工验收条件，并分别出具了工程质量评估报告，同意工程竣工验收，并在《建设工程竣工验收监督通知书》�盖章确认。2014年6月30日，被告包头远大昭华公司通知原告尹杰收房，原告以被告未完成竣工验收为由拒绝收房。经原告尹杰申请，我院依法办理委托，包头市恒信房地产价格评估有限公司于2016年9月28日作出《房地产租赁估价报告》，对TOUCH悦城房屋在2014年1月1日至2016年8月31日期间的市场平均年租金评估为16212元。原告尹杰花费评估费1500元。一审法院认为，原告与被告签订的《包头市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自应尽义务。根据《建设工程质量管理条例》第十六条之规定”建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”，涉案房屋经被告包头远大昭华公司于2014年6�10日组织施工、设计、勘察、监理等单位验收合格，并已达到原、被告双方在《包头市商品房买卖合同》补充合同第八条约定的房屋交付条件，被告于2014年6月30日通知原告收房，原告以被告未完成竣工验收为由拒绝收房，应视为房屋已经交付，故原告要求被告限期交付经验收合格的房屋的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。被告未按照《包头市商品房买卖合同》的约定于2013年12月31日向原告方交付房屋，应向原告承担违约责任，违约日期从2014年1月1日计算至2014年6月30日，共计181天。本案中，原告同时主张了逾期交房利息、违约金和逾期交房造成的损失，参照包头市恒信房地产价格评估有限公司出具的《房地产租赁估价报告》确定的租金水平，原告的损失本院确定为8039（16212元÷365天×181天）。关于原告主张的逾期利息、违约金52646.04元，根据本院查明的违约期限，确定为2842.66元（308503元×0.5?×181天+308503元×6%÷365天×1天），依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，在原告主张的逾期交房利息、违约金低于逾期交房造成的实际损失情况下，本院支持原告的逾期交房损失，其同时主张逾期交房利息、违约金于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《建设工程质量管理条例》第十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，判决：一、被告包头市远大昭华置业有限责任公司于本判决生效后十日内赔偿原告尹杰逾期交房损失8039元；二、被告包头市远大昭华置业有限责任公司于本判决生效后十日内赔偿原告尹杰评估费1500元；三、驳回原告尹杰的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2296.6元，减半收取计1148.3元（原告尹杰已预交），由被告包头市远大昭华置业有限责任公司负担109.09元，由原告尹杰负担1039.21元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院认为，上诉人尹杰与被上诉人远大昭华置业签订的《包头市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、法规的相关规定，该买卖合同合法、有效。上诉人尹杰、被上诉人远�昭华置业双方均应按合同约定履行各自义务，被上诉人远大昭华置业未按照合同约定及时履行交房义务，应承担违约责任。关于上诉人所提出的一审法院无视合同约定及法律规定，将上诉人自行组织的参建单位的验收作为工程通过验收合格的依据等的上诉理由，被上诉人远大昭华置业于2014年6月30日组织相关职能部门对涉案房屋进行了验收并合格，符合相关法律法规”建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”的规定,应视为已具备交付使用条件。因此，上诉人尹杰要求撤销原判，依法改判的上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人尹杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《�华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2296.6元，由上诉人尹杰负担。本判决为终审判决。审判长  杨励昕审判员  岳海岩审判员  赵红玲二〇一七年五月十七日书记员  于 雁