徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2015）泉民初字第5025号原告：戚家林，男，1969年2月18日生，汉族，住本市。委托诉讼代理人：王学强，江苏彭隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙存保，江苏彭隆律师事务所律师。被告：荣盛（徐州）房地产开发有限公司，住所地徐州市三环西路与新淮海西路交汇处荣盛城售楼处。法定代表人：赵亚新，该公司总经理。委托诉讼代理人：李庆龙，江苏同瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：王建军，男，1968年10月1日生，汉族，该公司办公司主任，住。原告戚家林与被告荣盛（徐州）房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月4日立案后，依法适用简易程序，于2016年1月11日公开开庭进行了审理。后因案件审理需要，依法适用普通程序，于2017年6月16日公开开庭进行了审理。原告戚家林及其委托诉讼代理人王学强、孙存保，被告荣盛（徐州）房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李庆龙、王建军到庭参加诉讼。本案曾因需以其他案件的审理结果为依据而中止审理，现已审理终结。原告戚家林向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期办证违约金90962元（以购房款450434元为基数，自2008年9月29日起至2011年6月30日接到被告通知办证时间止，按银行同期同类贷款利率计算）；2、被告对涉案房屋供暖设备进行分户控制、一户一表的改造；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2006年12月14日，双方签订商品房买卖合同，约定2008年6月30日前上房，商品房交付使用后90日内办理房证。因被告逾期未予办证，且根据合同约定应当是一户一表，现在暖气表还没有装，原告要求安装暖气表。原告为维护自身合法权益，故诉至法院。被告荣盛（徐州）房地产开发有限公司辩称，一、原告主张逾期办证违约金的计算截止期限错误，根据合同约定，被告的义务仅限于在约定时间内将相关资料报送产权登记机关备案，故该违约责任的截止时间应为被告将相关资料报送产权登记机关备案之日，而不是原告取得房屋权属证书之日。二、被告延期办证是因为政府延期交付土地的行为，导致了被告无法对小区的物业楼以及园林绿化、安全验收申请相关单位进行验收。被告在签订商品房买卖合同时约定的开发商办理房屋权属登记的义务仅限于向相关部门提交需由被告提交的资料。三、被告逾期提交办理房屋权属登记资料是因为2008年2月1日施行的《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》比2006年6月27日徐州市房产管理局发布的《徐州市房产管理局关于完善商品房初始登记工作的通知》规定的办理房屋权属登记证书需由被告提交的资料多了十余项，原告与被告签订商品房买卖合同的时间是2006年12月，合同签订时，《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》尚未出台。原、被告依据当时的法律规定在合同中约定了商品房交付的条件、办理房产证的期限。但徐州市房产管理局依据2008年2月1日施行的《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》的规定要求被告必须取得交付使用通知书才能办理初始登记。被告在2006年12月份签订合同时无法预见2008年6月30日交房后，办理房屋权属登记需提交的资料政策变化。所以被告未能在合同约定时间内提交相关资料，是政府相关部门对政策的调整所致，该变更属于政策性重大变更，被告不可预见，属于不可抗力，不能认定被告主观上存在故意拖延，而且被告在取得交付使用通知书后，已在合理期限内提交相关资料，完成楼栋初始登记，被告延期提交资料的行为并未给原告对房屋的实际居住和正常使用造成影响，所以被告不应当承担违约责任。综上，请求驳回原告的诉讼请求。四、根据合同约定，被告只是承诺采暖管道预埋至每室，可实现分户控制、一户一表，并没有承诺为每户安装暖气计量表。五、原告的诉请超过诉讼时效，应当予以驳回。综上，请求驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告系涉案的荣景盛苑小区的开发企业；对于该小区B区1-8号住宅楼及物业综合楼，被告系分两批申请取得的建设工程规划许可证及建设工程施工许可证；其中在2006年住宅楼首先获批，在2008年住宅楼及物业综合楼第二批获批。2006年11月30日，被告取得了荣景盛苑号楼的商品房预售许可证。2006年12月4日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于徐州市二环西路荣景盛苑房屋一套，建筑面积共133.21平方米，总价为458243元。合同第八条约定，出卖人应当在2008年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；因有关政策、法规的变动或政府部门有关机构的行为导致出卖人逾期交房的，由出卖人出具政府有关部门的相应证明文件。合同第九条约定，除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，则按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之一(该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意“协商解决”处理。该合同附件一附有房屋平面图；附件四“合同补充协议（一）”第9条约定：“采暖：集中供暖，管道预埋至每室；可实现分户控制、一户一表。散热（器）片客户自理。”在合同约定的房屋交付截止日期即2008年6月30日前，被告通知原告上房，后原告办理了上房手续。2010年11月29日，被告取得荣景盛苑楼的《交付使用通知书》，该通知书的主要内容为：荣盛（徐州）房地产开发有限公司，你公司承建的荣景盛苑居住小区1、4、6号住宅，建筑面积56723平方米，已于2010年11月29日通过市各有关部门组织的竣工验收，验收合格，证明材料齐全，同意交付使用。2010年12月7日，被告向徐州市房产管理局送交荣景盛苑B1、B4、B6号楼的房产初始登记材料，徐州市房产管理局审批、缮证日期为2010年12月17日；2011年7月，被告向徐州市国有土地管理局报送B1、B4、B6号楼土地使用权资料，徐州市国有土地管理局于2011年7月29日完成相关登记手续。2011年8月3日，被告向原告出具销售不动产统一发票一份，金额为450434元。2011年9月14日，原告办理了位于徐州市二环西路荣景盛苑B1幢3单元502室涉案房屋的所有权登记手续，登记面积为130.94平方米。另查，2004年4月7日，徐州市人民政府发布《徐州市房地产开发住宅项目交付使用管理办法》【徐政发（2004）41号，自公布之日起实施】。该办法第八条规定：“房地产开发住宅建设项目具备下列条件，方可交付使用：（一）房屋建筑工程竣工已经办理竣工备案；（二）生活用水纳入城市供水管网；（三）雨、污水排放纳入城市雨、污水排放系统；（四）生活用电纳入城市供电网络；（五）住宅与交通干道之间有符合标准的道路连接；（六）在具备燃气供气的条件下，燃气管线已施工完毕，具备开通条件；（七）规划要求建设的公共服务设施和配套设施已建成并具备交付使用条件；（八）消防设施符合标准；（九）园林绿化符合规定标准；（十）物业管理已经落实；（十一）执行现行拆迁安置补偿政策全部到位；（十二）法律、法规规定的其他条件。”第十条第一款规定：“建设单位持下列相关文件，向建设行政主管部门提出建设项目交付使用申请：（一）建设行政主管部门出具的竣工验收备案表、拆迁安置方案落实的合格证明；（二）规划管理部门出具的规划设计条件全部落实的验收合格证明；（三）市政公用事业部门出具的供水、排水、道路准予交付使用的证明；（四）园林部门出具的符合绿化标准的证明；（五）房管部门出具的物业管理已落实的合格证明；（六）供电单位出具的生活用电已纳入城市供电网络的证明；（七）辖区政府出具的依照规划设计条件社区用房已落实的证明及小区物业管理已纳入社区管理的证明；（八）公安消防部门出具的符合消防技术标准的证明；（九）法律、法规规定的其他验收合格证明。”第十二条规定：“房地产开发住宅项目取得《交付使用通知书》后，方可交付使用。国土资源和房产管理部门应当凭建设单位提交的《交付使用通知书》，依法办理土地和房产的相关手续。”2007年12月10日，徐州市人民政府发布《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》（徐州市人民政府令第114号，自2008年2月1日起施行）。该暂行办法第十条规定：“住宅项目交付使用应当符合下列条件：（一）单位工程竣工验收合格，且已办理竣工验收备案；（二）生活用水纳入城市供水管网；（三）雨水、污水排放纳入城市雨水、污水排放系统；（四）居民生活用电和小区管理用电纳入城市供电网络；（五）小区内道路建设符合规划要求和质量等级标准，与外界交通干道之间有符合标准的道路连接，并按照设计要求完成相应的道路照明设施建设；（六）具备条件的地区，燃气管道敷设完成，分户管道具备开通条件；（七）按照建设方案完成住宅小区内的绿化，因季节原因未完成绿化的，应当向市园林部门作出承诺，落实保障措施；（八）物业服务企业和物业服务用房已落实；（九）按照建设方案建设的社区服务、安全防范、环卫及其他配套服务设施已建成；（十）按照建设方案配套建设的电信通讯、有线电视、邮政等设施已建成；（十一）拆迁安置补偿全部到位；（十二）法律、法规、规章规定的其他条件。”第十二条规定：“房地产开发企业向市建设行政主管部门申请办理住宅项目交付使用手续时，应当提交下列相关文件或证明：（一）市建设行政主管部门出具的竣工验收备案表、拆迁安置补偿已落实的证明；（二）市规划行政主管部门出具的规划条件全部落实的验收认可文件；（三）市市政公用事业部门出具的供水、燃气、排水、道路及其照明等配套设施准予交付使用的证明；（四）市园林部门出具的符合绿化标准和交付使用条件的证明或者同意投入使用的意见；（五）市房产管理部门出具的物业服务用房和物业服务企业已落实的证明；（六）供电单位出具的生活及管理用电已纳入城市供电网络的证明；（七）市公安部门出具的安全防范设施符合建设方案的证明；（八）街道办事处出具的依照建设方案要求建设的社区用房和环卫设施已移交的证明；（九）按照建设方案确定的其他配套设施已建成的证明。”第十五条规定：“住宅项目未取得《交付使用通知书》的，不得交付使用；市国土和房产管理部门不得为其办理土地和房屋产权的相关手续。”该暂行办法第二十条还规定：因验收部门或者单位拖延验收或者对符合验收标准的住宅项目不出具或者拖延出具合格证明，致使住宅延迟交付、造成损失的，由该部门或者单位承担赔偿责任。庭审中，原告主张被告并未通知其去办理产权证，而是于2011年7、8月份听邻居说可以办证了，并主张逾期办证违约金计算至2011年6月30日止。庭审中，被告主张：“被告曾两次将办理房屋所有权证所需要的资料报产权登记机关，第一次是在2008年7月底，第二次是2010年12月7日。当时在2008年7月底的时候，被告按照2006年签订合同时的政策提交了材料，但后来产权处称2008年2月1日《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》已经实施，要求被告公司按照该暂行办法的要求准备资料，当时就没有收取被告的材料，也没有给被告出具相关收件收据，但是在产权处的系统内能查到被告当初提交资料的记录。2010年12月7日各种材料准备齐全，被告第二次向产权部门报送材料，产权部门出具了收件收据”；“对于《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》中规定的申请办理住宅项目交付使用手续时应当提交的‘市公安部门出具的安全防范设施符合建设方案的证明’，被告开发的该小区B1-8栋楼必须全部通过竣工验收后才可以出具相关验收意见”；“只有楼没有实现一户一表，其他的如B2号楼能够实现一户一表”。针对被告陈述曾两次将办理房屋所有权证所需要的资料报产权登记机关的问题，本院经向市房产管理局了解，在该局的系统上仅能查询到被告在2010年12月7日提交初始登记材料，未查询到2008年7月份被告有提交资料的记录。关于政策的变化对于开发商协助办证有无实质性影响，市房产管理局的工作人员答复，2006年6月27日市房产局颁发《徐州市房产管理局关于完善商品房初始登记工作的通知》（徐房发﹝2006）33号）后，该局即适用了该通知。2007年12月10日，市政府发布《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用暂行办法》（第114号）后，该局即适用该规定，33号文件和114号文件发布哪个文件该局即适用哪个文件，不存在效力冲突问题。114号文件虽然是2008年2月1日才实行，但是2007年12月10日就发布了，对于新发布的文件房产管理局虽然不会逐个通知房地产企业，但是房地产企业间会自行传阅。此政策的变化，该局工作人员认为对房地产企业不会造成多大影响。关于供暖设备的改造问题，经向荣景盛苑小区的供暖公司徐州西城热力工程有限公司了解，房屋的建筑和验收的相关标准中确有要求一户一表，但是实践中，也有些房屋没有一户一表。实际操作中能否达到按照热力表收取暖气费现在还没有定论，按表收费的技术还很不成熟。虽然5月1日施行的供暖条例中要求房屋具备一户一表的功能，但是目前供暖企业都是约定俗成的按照房屋面积收费。针对被告辩称114号文件要求被告开发的小区必须通过公安部门的安防验收，而公安部门要求必须1-8号楼全部通过竣工验收后方能进行安防验收的意见，本院前往徐州市公安局了解，该局工作人员答复，没有相关文件要求楼盘的安防验收必须小区全部楼房一起验收，至于具体如何验收，他们是配合建设局的工作。本院前往徐州市建设局了解，该局答复，114号文件并没有要求小区的验收要整体一起验收，而是根据规划的情况来验收，有可能小区整体一起验收，也有可能几栋楼验收。而荣景盛苑小区的《交付使用通知书》（徐建住[2010]通字第28号）上载明的是该小区的1、4、6号楼交付使用，说明该小区是以1、4、6号楼为一个整体进行验收的，而不是以小区全部楼房作为整体一起验收的。该《交付使用通知书》也说明该1、4、6号楼通过了安防验收，只有通过了公安部门的安防验收，建设局才有可能出具该《交付使用通知书》。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，故对双方具有法律约束力；双方均应按照合同约定履行自己的义务依法成立的合同，其中一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。一、关于原告主张的逾期办证违约金问题。本案中，被告未能按照合同约定在涉案房屋交付使用后90日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，故被告存在违约行为，依法应承担相应的违约责任。被告关于相关政策性变化属于不可抗力因而应免除其责任的辩称意见没有事实和法律依据，本院不予支持。房产开发企业仅将办理权属证书所需材料报产权登记机关备案的，购房者尚不能办理产权登记。只有房产开发企业将办理权属证书所需材料报产权登记机关备案且将购房者所购房屋的初始登记证书、分割转让证交与购房者后，购房者才能持该相应材料办理房地产权属证书。故而，被告仅将办理权属证书所需材料报产权登记机关备案并不意味着其逾期办证违约责任的截止。根据诚信原则，被告仍应履行将相关房屋的初始登记证书、分割转让证交与原告的附随义务，否则应认定系“因出卖人的责任导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书”。本案中，被告未能举证证明其有效通知原告领取办理产权登记所需材料（房屋初始登记证、分割转让证）的具体时间，也未能举证证明原告领取上述材料的具体时间，故被告应承担举证不能的法律后果。但被告确有在2011年1月对部分购房人通知领取房屋初始登记证的行为，且已有部分购房人在2011年1月及其后等时间相续取得房地产权属证书，故本院认为，结合原告在合理的期限内知道或者应当知道涉案房屋具备领取办理房地产权属证书的材料事实及原告自认被告通知其办理产权证书的时间，本院支持原告自2008年9月29日至2011年6月30日的逾期办证违约金。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十五条对于逾期办证约定的处理方式是“协商解决”，而未选择要求被告承担赔偿损失或违约金的责任方式，但被告不可以据此免责，因为商品房买卖合同是格式条款，且由被告提供，故不能免除其因逾期办证而承担的违约责任，应当视为双方当事人对逾期办证违约金没有约定。开发商协助办证属于合同附随义务，而交房属于其主合同义务，开发商逾期办证所要承担的违约责任应小于其逾期交房所要承担的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，原告作为买受人未举证证明被告因其逾期办证行为给其造成的损失数额，在此情况下，可以参照当事人签订的《商品房买卖合同》关于逾期交房违约金的约定，该《商品房买卖合同》第九条约定“（2）逾期超过30日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之1(该比率应不小于第项中的比率）的违约金。”故本院参照逾期交房违约金的约定，按已付房款为基数按日以万分之一的标准计算被告逾期办证的违约金。二、关于原告要求加装暖气表的问题。双方所签《商品房买卖合同》附件四“合同补充协议（一）”第9条约定“采暖：集中供暖，管道预埋至每室；可实现分户控制、一户一表。散热（器）片客户自理”对此，双方理解产生分歧。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”首先遵循合同的文义解释规则，“分户控制、一户一表”只是处于“可实现”情形，这种可实现的情形仅是一种条件，而非现实状态，故本院对原告的该项主张不予支持。至于被告抗辩原告起诉超过诉讼时效的问题，因本案系群体性诉讼，且经本院核查，原告戚家林于2010年6月28日即至本院起诉，并未超过诉讼时效，故本院对被告关于诉讼时效的抗辩不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百一十八条、第一百三十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告荣盛（徐州）房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告戚家林逾期办证违约金（以450434元为基数，按日万分之一的标准计算,自2008年9月29日起至2011年6月30日止）；二、驳回原告戚家林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2070元，由原告戚家林负担1000元，被告荣盛（徐州）房地产开发有限公司负担1070元（原告负担部分已预交，被告负担部分随案款一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  张 蕾审 判 员  刘现伟人民陪审员  牛太平二〇一七年六月二十九日书 记 员  周 希