福建省南平市延平区人民法院民 事 判 决 书（2014）延民初字第3477号原告黄文灿，男，汉族，1964年11月10日出生。委托代理人胡为民，福建中美律师事务所律师。被告叶玲，女，汉族，1983年2月19日出生。委托代理人陈坚，南平市“148”法律服务所法律工作者。原告黄文灿与被告叶玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月28日立案受理。本案依法由审判员邱翠适用简易程序于2014年9月12日公开开庭进行了审理。原告黄文灿的委托代理人胡为民、被告叶玲的委托代理人陈坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄文灿诉称，原告与被告于2010年12月13日签订《嘉联商业广场租赁合同补充协议》一份，确认原告与被告对嘉联商业广场北区五层5002号商铺881㎡商业店面的租赁关系，并且约定上述商业店面2010年12月1日起至2012年11月30日的月租金为44050元，2012�12月1日起至2014年11月30日的月租金为46253元，2014年12月1日起至2016年11月30日月租金为46253元…租金按季度缴纳，第一笔租金开业前30个工作日内交付，如被告未按约定时间足额缴纳租金，每逾期一天按季度租金的千分之一向原告支付逾期违约金，拖欠租金超过30天的，出租方有权解除合同等。被告于合同签订后，只向原告缴纳房屋租金至2011年10月31日。至起诉之日，被告已经拖欠原告租金长达18个月以上，原告已依法向法院提起诉讼，法院已作出（2013）延民初字第2598号《民事判决书》，判决至2013年7月22日被告应给付原告的租金及滞纳金。上述判决作出后，被告仍拒不履行缴纳租金的义务。原告为维护自身的合法权益，提起诉讼，请求法院依法判决：1、被告向原告支付拖欠的房屋租金555036元（从2013年7月23日起至2014年7月28日止按照46253元／月的标准计算）；2、被告�天按照季度租金的千分之一，从2013年7月23日起向原告支付滞纳金，直至结清全部拖欠的房租为止（暂计至起诉之日滞纳金为124200元）。被告叶玲辩称，一、答辩人承租的嘉联商业广场北区五层5002号商铺的产权人是万安公司，不是被答辩人，因此，本案诉讼主体不适格。二、被答辩人黄文灿因主体不适格，与答辩人签订的《嘉联商业广场租赁合同补充协议》无效。综上所述，因被答辩人主体不适格不能作为原告，签订的合同也是无效，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2010年2月11日，原告与南平市博基房地产开发有限公司（以下简称博基公司）签订《房产抵押借款协议书》，约定博基公司向原告借款22648000元，博基公司以延府豪庭五楼建筑面积2831㎡房产（包括现有商业配套设施）作为抵押担保。次日，双方签订《借款抵押房产变卖承诺书》，约定博基�司将抵押房产延府豪庭五楼建筑面积2831㎡（含现有商业配套设施）作价22648000元变卖给黄文灿，并约定从签订《承诺书》的次日起，博基公司将该抵押房产免租给黄文灿使用，直至该产权过户登记到黄文灿名下止。期间，上述协议书涉及的房产过户至南平市万安资产管理有限公司（以下简称万安公司）名下。2011年10月20日，博基公司与万安公司出具《承诺函》，其中载明：“位于南平市府前路36号（延府豪庭）5层502、503（商场）（建筑面积共2278.07平方米，房产证号：南房权证字第××号，南房权证字第××号，土地证：南国用（2011）第03844号，南国用（2011）第03843号的房产是由南平博基房地产开发有限公司（以下简称“博基公司”）开发，并委托南平万安资产管理有限公司（以下简称“万安公司’’）管理，以万安公司名义办理了产�证。博基公司和万安公司确认欲将上述房产出售并过户给黄文灿（身份证号码：3503XXXXX333）个人。在上述房产未过户到黄文灿个人名下之前，博基公司和万安公司在此共同承诺：全权委托黄文灿出租经营该房产，并代为履行与南平市延平区金丫丫婴幼儿服务中心之间的租赁合同收取租赁费用。博基公司和万安公司对黄文灿与南平市金丫丫婴幼儿服务中心签订租赁合同、代为履行，出租人权利、义务以及收取租赁费等行为均予以认可。”南平市金丫丫婴幼儿服务中心（以下简称金丫丫）经工商登记为个体工商户，其经营者为被告叶玲。2010年1月4日，福建嘉联商业经营管理有限公司（合同中为甲方，以下简称嘉联公司）与金丫丫（合同中为乙方）签订《定租确认书》，双方对嘉联公司将位于南平市滨江中路317号嘉联商业广场北区五层5002号商铺出租给金丫丫使用达�意向。2010年3月10日，嘉联公司（合同中为甲方）与金丫丫（合同中为乙方）签订《嘉联商业广场租赁合同》，约定嘉联公司将位于南平市滨江中路317号嘉联商业广场北区五层5002号商铺出租给金丫丫经营婴幼儿服务及经营母婴幼商品，租赁期限十年（从2010年5月1日至2020年4月30日），实际开业后第一个月免租金。同时合同第三条约定：“3.1租金标准及付款方式：乙方承租的该商铺，第一个租赁年月租金50元／㎡……租金按季度支付为人民币132150元，乙方于每季提前30日支付给甲方，第一笔租金应在开业前30个工作日内交付。如逾期支付，乙方自当季租金计算之日起支付甲方每日1‰的逾期违约金，直到付清全部租金为止。逾期最长不得超出30天，如超过30天甲方有权解除合同，履约保证金不予退还，并保留追索乙方所欠租金等有关权利。3.2递增标准：起租�起前6年每两年递增一次，即2010年1月1日－2012年11月30日，月租金标准44050元，2012年12月1日－2014年11月30日递增5%，月租金标准为46253元，2014年12月1日至2016年11月30日递增7%，月租金标准为49490元，后4年2016年12月1日－2020年11月30日递增10%，月租金标准为54439元。”第四条第三款约定：“甲方提供该商铺的消防系统、供水系统、供电接至楼层配电房，有线电视、有线电话预留接驳口、自动扶梯、客梯、货梯、中央空调等是按设计图纸安装并通过验收合格交付给乙方使用，并供水、供电等系统可由满足乙方使用。”2010年12月13日，原告与金丫丫签订《嘉联商业广场租赁合同补充协议》，约定双方同意接受并严格履行原《嘉联商业广场租赁合同》，并补充约定：金丫丫于2010年10月23日开始试营业，正式计租时间为2010年12月1日，双方确定租赁期为2010年12月1日至2020年11月30日；原告同意将金丫丫纳入蓝天百货日常工作及企划管理有义务在商业活动时通知金丫丫参加，相关费用双方协商解决；蓝天百货商场应帮助金丫丫在场内设置指示牌，相互促进，共聚人气，形成整体，若有金丫丫自行制作的广告牌等广告费用由金丫丫承担。合同签订后，被告交纳押金80000元给原告，同时支付租金至2011年11月。2011年12月起，被告未支付租金。2012年4月27日，因申请执行人方玲等200多位与黄文灿、南平蓝天百货有限公司民间借贷纠纷系列案件，本院向金丫丫发出《协助执行通知书》一份，通知提取黄文灿在金丫丫处应收取的租金。金丫丫收到后向法院提交了《执行异议申请书》，并于2012年4月30日存入法院指定账户一个月租金44050元。因被告未依约支付租金，原告于2013年7月22日诉至法院。本院于2013年12月3日作出（2013）延民初字第2598号民事判决，判决�一、解除原告黄文灿与被告叶玲订立的《定租确认书》、《嘉联商业广场租赁合同》、《嘉联商业广场租赁合同补充协议》，被告叶玲应于本判决生效之日起十五日将其承租的位于南平市滨江中路317号嘉联商业广场北区五层5002号商铺（建筑面积881㎡）及附属物腾空退出后交还给原告黄文灿。二、被告叶玲于本判决生效之日起十五日内支付原告黄文灿2011年12月至2013年7月22日期间的租金841145.71元。三、被告叶玲于本判决生效之日起十五日内支付原告黄文灿违约金计81337.68元，并以拖欠租金841145.71元为基数按日0.026%的标准支付从2013年7月22日起至实际清偿上述款项之日止的违约金。四、驳回原告黄文灿的其他诉讼请求。被告叶玲不服该判决，提起上诉。南平市中级人民法院于2014年7月29日作出（2014）南民终字第204号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。截止至本案一审�庭辩论终结，被告未履行生效判决确定的义务。本院认为，原告与博基公司签订合同，依法取得对讼争场所对外租赁并取得收益的权利。之后，原、被告进行协商，原告同意继受嘉联公司与被告订立的《定租确认书》、《嘉联商业广场租赁合同》中相关权利及义务，并与被告签订了《嘉联商业广场租赁合同补充协议》，该协议内容系双方真实意思表示，其主要内容不违反法律、法规禁止性规定，合法有效。对于租赁合同履行过程中产生的纠纷，原、被告双方均有权向法院提起诉讼，故被告提出原告不是本案租赁物的所有权人，不具有诉讼主体资格的理由，依据不足，本院不予支持。2013年7月23日至2014年7月28日期间，被告使用租赁物，应按照合同约定支付原告相应的租金，故原告主张被告向其支付该期间的租金的诉讼请求，具有合同依据和法律依据，本院予以支持�关于被告要求减少租金的问题，本院认为，原、被告在合同中约定了原告提供自动扶梯、客梯、货梯、中央空调等给被告使用，并且原告同意将金丫丫纳入蓝天百货日常工作及企划管理。但是，合同未对原告违反上述约定所应当承担的责任进行约定。故被告要求减少租金，依据不足，本院不予采纳。关于违约金的计算标准是否应当调整的问题，本院认为，在本院受理的（2013）延民初字第2598号原告黄文灿与被告叶玲房屋租赁合同纠纷一案中，本院已在所作出的判决中酌情对违约金的计算标准进行了调整，该判决现已生效。因原告未举证证明在该判决作出后其提供的租赁物在自动扶梯等设备方面发生了改善，也未在本案中主张除了利息损失外有何新的损失，故本案中计算违约金的标准仍按该生效判决执行，即违约金的计算标准为每日按季度租金的0.026%计算。综上，被告从2013年7月23日起至2014年7月28日共计拖欠原告租金563988.19元（46253元／月×12个月＋46253元／月÷31日×6日）。关于违约金的数额，本院认为，原、被告在《嘉联商业广场租赁合同》中约定按季度计收租金，被告于每季提前30日支付租金给原告，同时原、被告在《嘉联商业广场租赁合同补充协议》中约定租赁期限从2010年12月1日至2020年11月30日，因此2013年6月至2013年8月的租金，被告应于2013年5月1日支付。由于拖欠2013年6月1日至2013年7月22日期间租金导致产生的违约金，在本院受理的（2013）延民初字第2598号民事判决中已经作出处理，在本案中不重复计算。被告拖欠2013年7月23日至2013年8月31日的租金59681.29元（46253元／月＋46253元／月÷31日×9日），原告仅主张截止至起诉之日违约天数为360天，属于当事人自行处分其民事权利，本院予以确认。故被告在�拖欠该期间的租金产生违约金5586.17元（59681.29元×0.026%×360日）。被告应于2013年8月1日支付2013年9月至11月的租金，原告仅主张截止至起诉之日违约天数为270天，本院予以确认。故被告在因拖欠该期间的租金产生违约金9740.88元（46253元／月×3个月×0.026%×270日）。被告应于2013年11月1日支付2013年12月至2014年2月的租金，原告仅主张截止至起诉之日违约天数为180天，本院予以确认。故被告在因拖欠该期间的租金产生违约金6493.92元（46253元／月×3个月×0.026%×180日）。被告应于2014年2月1日支付2014年3月至2014年5月的租金，原告仅主张截止至起诉之日违约天数为90天，本院予以确认。故被告在因拖欠该期间的租金产生违约金3246.96元（46253元／月×3个月×0.026%×90日）。被告应于2014年5月1日支付2014年6月至2014年8月的租金，故被告在因拖欠该期间的租金产生违约金3210.88元（46253元／月×3个月×0.026%×89日（2014年5月1日计至2014年7月28日）］。以上合计28278.81元。2013年7月29日起，被告应当按照拖欠租金总额563988.19元按日0.026%的标准支付违约金直至实际清偿上述款项之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下：一、被告叶玲于本判决生效之日起十五日内支付原告黄文灿2013年7月23日至2014年7月28日期间的租金563988.19元。二、被告叶玲于本判决生效之日起十五日内支付原告黄文灿违约金计28278.81元，并以拖欠租金563988.19元为基数按日0.026%的标准支付从2014年7月29日起至实际清偿上述款项之日止的违约金。三、驳回原告黄文灿的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15230元，由原告黄文灿负担1523元，由被告叶玲承担13707元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。审判员  邱翠二〇一四年十月十九日书记员  王茜本案依据的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼�》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。