江苏省启东市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0681民初8040号
原告：倪鸣雷，男，1980年9月21日生，汉族，户籍地启东市，现住启东市。
委托诉讼代理人：黄新宇、李岩，江苏江海明珠律师事务所律师。
被告：启东市华伦房屋信息咨询服务部，住所地：启东市汇龙镇人民中路321号门面。
经营者：陆波，男，1985年5月31日生，汉族，住启东市。
被告：张金鹤，男，1986年3月20日生，汉族，住启东市。
被告：朱慧能，男，1971年2月15日生，汉族，住启东市。
以上三被告共同委托诉讼代理人：姚必昌，启东市新安法律服务所法律工作者。
被告：张恒晏，男，1981年11月6日生，汉族，住启东市。
被告：黄海卫，女，1982年9月18日生，汉族，住启东市。
被告：刘忠，男，1966年12月11日生，汉族，住启东市。
原告倪鸣雷与被告启东市华伦房屋信息咨询服务部（以下简称华伦咨询服务部）、张金鹤、朱慧能、张恒晏、黄海卫房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序进行了审理，后因案情复杂转为普通程序，公开开庭进行了审理。审理中，本院依法追加刘忠为被告参加诉讼。原告倪鸣雷及其委托诉讼代理人黄新宇参加了第一、二次庭审，委托诉讼代理人李岩参加了第三次庭审，被告张金鹤及张金鹤、朱慧能、华伦咨询服务部的委托诉讼代理人姚必昌参加了第一、二、三次庭审，被告刘忠参加了第三次庭审。被告张恒晏、黄海卫经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
倪鸣雷向本院提出诉讼请求：1、要求被告继续履行房屋买卖合同、协助办理位于启东市北上海花园Ｃ区房屋产权过户手续并向原告交付房屋；2、由被告华伦咨询服务部、张金鹤、朱慧能连带给付原告总房价20%的违约金，即158000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：启东市北上海花园Ｃ区房屋系被告张恒晏、黄海卫夫妇拆迁所得。2015年6月7日，原告与被告张金鹤、华伦咨询服务部、朱慧能订立《房屋买卖合同》一份，约定案涉房屋由原告购买，房屋面积约130平米、车库（储藏室）面积约6平米，总价款为79万元，合同签订后原告已支付购房定金1万元及第一期购房款9万元，余款69万元于办理完房产过户手续后由原告贷款支付。现该房屋已办理至被告张恒晏、黄海卫名下，被告以涨房价为由拒不交房及办理产权过户手续，故原告诉至法院，提出上述诉请。
华伦咨询服务部辩称：华伦咨询服务部系房屋中介服务机构，非案涉房屋所有权人，无法履行原告诉称的合同义务。另外，被告张金鹤、朱慧能系华伦咨询服务部员工，该房系刘忠向被告张恒晏、黄海卫夫妇购买拆迁证后再委托华伦咨询服务部进行销售，华伦咨询服务部不应承担法律责任。被告华伦咨询服务部作为受委托人在签订合同以及在后来履行合同过程中不存在严重过错或者其他过错责任，所以不应当承担原告主张的违约金。请求法院驳回原告对被告华伦咨询服务部的诉请。
张金鹤、朱慧能辩称：其作为华伦服务部的员工与原告签订合同，系履行职务行为，且其在履行职务行为中不存在严重过错，被张金鹤、朱慧能不应该对原告履行合同义务。原告要求两被告承担违约责任无事实及法律依据，请求法院驳回原告对其诉请。
刘忠辩称：案涉房产是我向被告张恒晏、黄海卫购买拆迁证买的，价格是38万元，我也全部支付给了张恒晏、黄海卫。后我将房屋委托给被告华伦咨询服务部出售。我也想将案涉房屋过户给原告，为此找过张恒晏、黄海卫让他们协助办理相关手续，但因被告黄海卫不同意而未果。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：
被告张恒晏、黄海卫系夫妻关系。位于启东市汇龙镇汇东小区（公安号）5号楼803室（即案涉启东市）房屋系被告张恒晏、黄海卫拆迁安置房。该房实际房屋建筑面积为133.8平方米，另附车库16.08平方米。2015年5月25日，张恒晏作为甲方与刘忠作为乙方签订“购买定销房拆迁证协议书”一份，约定张恒晏将其名下位于汇东村，享受面积约130平方米的定销房拆迁证有偿转让给刘忠，转让金额为叁拾捌万元。当日，刘忠向张恒晏支付了38万元，张恒晏向刘忠出具了收条。此后，刘忠将该房委托华伦房产服务部进行出售。
2015年6月7日，原告倪鸣雷作为乙方与被告张金鹤、朱慧能作为甲方/代理人签订了房屋买卖合同。约定：甲方将位于启东市汇龙镇汇东小区电梯房（施工号、公安号）5号楼803室房屋出售给乙方，房屋建筑面积约130.64平方米，车库(储藏室)建筑面积约6平方米，交易价为790000元；在签订合同时，乙方先支付购房定金壹万元，乙方在2015年6月15日前首付玖万元，剩余房款陆拾玖万元在办理产权证后贷款或一次性付清；乙方须支付房屋总额1.5%契税用于办理房产证；如甲方违约，支付乙方购房定金的双倍外，还应支付总房价20%的违约金。乙方违约则按约定除定金外，还应支付甲方总房价20%的违约金。双方还约定因该房系期房，房屋面积以实际交房时实测为准，按照多贴少补原则，车库（储藏室）按照3000元每平米计算，套间按5938元每平米基价计算。针对车库误差计算问题，后又由朱慧能在合同底部手写添加了“如果交房时误差超1-10㎡计算时根据1200元/㎡结算”字样。原、被双方还就过户费用和办理产权登记费用承担等其它事项作了约定。在合同尾部的甲方签字栏上还另行加盖了启东市汇龙镇华伦房产服务部印章。2015年6月7日、6月20日，原告分别向华伦房产服务部交付1万元及9万元，华伦房产服务部向原告出具收据。
另查明，2017年4月26日，被告张恒晏、黄海卫向华伦咨询服务部经营者陆波出具了委托书，载明：“我们是座落在江苏省启东市北上海花园25号803室和北上海花园19号703室房屋的产权人。我们决定出售启东市北上海花园25号803室的房产，现委托陆波以我们的名义代为办理以下事项：1、办理并领取启东市北上海花园25号803室和北上海花园19号703室两套房产的不动产权证书。2、代为出售启东市北上海花园25号803室的房产，确定买主、售房价格，签订房产买卖合同等相关法律文书，并收取购房款。3、办理启东市北上海花园25号803室房产的过户变更登记等手续。4、与买主办理交房手续，配合买主办理贷款手续并将款项打入受托人名下的启东农商银行账户内。5、代为办理启东市北上海花园25号803室房产的水、电、气、电视等的更名手续。6、代为办理房地产交易过程中的其他相关事宜。受托人陆波在上述权限内所签署的一切法律文书，我们均予以承认，并愿意承担一切法律责任。委托权限全权委托，受托人无转委托权。委托期限：至委托事项办理为止”。2017年4月27日，启东市公证处就上述委托行为出具（2017）通启证民内字第3949号公证书。后受托人陆波将案涉房屋产权证于2017年5月15日办理至张恒晏、黄海卫名下。2017年11月27日，被告张恒晏、黄海卫在启东市公证处办理了声明书公证，声明取消上述委托。
还查明，启东市汇龙镇华伦房产咨询服务部于2017年6月13日注销。被告张金鹤及案外人朱慧能系华伦咨询服务部的员工。被告华伦咨询服务部系个体工商户，经营者为陆波，经营范围为房屋信息咨询服务。在（2017）苏0681民初7290号一案中，华伦咨询服务部作出声明：凡此前分别以“启东市汇龙镇华伦房产服务部”、“启东市汇龙镇华伦房产咨询服务部”等名义对外签订相关合同并加盖“启东市汇龙镇华伦房产服务部”印章的，启东市华伦房屋信息咨询服务部均已认可。
再查明，2018年1月17日，本案原承办人朱莲花为查明案件事实，到被告张恒晏处了解案情，后通过电话与其联系，张恒晏称已将案涉房屋原拆迁证出售给刘忠，案件与其无关，并表示不愿配合法院工作。2018年5月17日庭前，承办人根据张恒晏在法院送达地址确认书上预留的联系电话通知其到庭参加诉讼，其表示已将案涉房屋的拆迁证出售，不愿出庭，并挂断电话。
本院认为，原告倪鸣雷与被告张金鹤、朱慧能、启东市汇龙镇华伦房产服务部签订的《房屋买卖合同》系合同双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，系有效成立的合同，双方应按照约定的内容履行相应的权利义务。被告张金鹤、朱慧能均系被告华伦咨询服务部员工，且华伦咨询服务部对华伦服务部签订合同盖章等行为予以认可，故华伦服务部及其员工所实施的民事法律行为所产生的法律后果应由华伦咨询服务部承担。被告刘忠作为案涉启东市房屋的实际所有人，其委托华伦咨询服务部出售案涉房屋，双方在庭审中就该委托事实均予以认可，故华伦咨询服务部与刘忠之间系委托代理关系，华伦咨询服务部受托行为产生的法律责任应由刘忠承担。原告倪鸣雷在签订购房合同后已支付了购房款10万元，其在庭审中表示愿意一次性支付余下购房款69万元，故本案并不存在法律上或者事实上不能继续履行之情形。基于案涉房屋现登记在被告张恒晏、黄海卫名下的事实，应先由张恒晏、黄海卫承担配合被告刘忠将案涉房屋过户至其名下的义务，后再由刘忠配合原告办理产权过户手续。案涉房屋面积的补差额，原、被告各自根据合同的约定与相对方结算。关于原告要求被告张金鹤、朱慧能、华伦房产服务部承担总房价20%的违约金的诉讼请求，本院认为，被告张金鹤、朱慧能作为华伦房产服务部的员工参与签订合同，华伦房产服务部作为刘忠的委托人，其在办理受托事项过程中不存在过错，原告要求张金鹤、朱慧能、华伦房产服务部在本案中承担违约责任无事实及法律依据，故对原告的该项请求，本院依法不予支持。被告张恒晏、黄海卫经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，系其对自身诉讼权利的处置，不碍本院在查明事实的基础上依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、被告张恒晏、黄海卫应于本判决发生法律效力之日起十日内配合被告刘忠办理位于启东市（不动产权证号：苏（2017）启东市不动产权第0011626号）的所有权过户手续，并向刘忠交付房屋（含车库）。
二、被告刘忠应于本判决发生法律效力之日起三十日内配合原告倪鸣雷办理位于启东市（不动产权证号：苏（2017）启东市不动产权第0011626号）的所有权过户手续，并向原告倪鸣雷交付房屋（含车库）。
三、原告倪鸣雷应于本判决发生法律效力之日起三十日内向被告刘忠交付房款69万元。案涉房屋面积的补差额，由原告倪鸣雷与被告刘忠根据合同的约定进行结算。
四、办理启东市房屋产权登记及过户所产生的税、费等支出根据合同约定及法律规定承担。
五、驳回原告倪鸣雷的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11700元，财产保全费4470元，合计16170元(原告已预交)，由被告刘忠负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费11700元（该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，帐号：46×××65）。
审 判 长 施恩银
人民陪审员 庞素珍
人民陪审员 徐沈蔚
二〇一八年六月二十五日
书 记 员 龚婷婷