江苏省南京市雨花台区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0114民初4707号
原告（反诉被告）：唐宁，住南京市秦淮区，现住南京市雨花台区。
委托诉讼代理人：唐某，住南京市秦淮区。
被告（反诉原告）：谷敏，住南京市秦淮区，现住南京市玄武区。
委托诉讼代理人：赵瑞、高林，江苏汇丰锦律师事务所律师。
原告（反诉被告）唐宁诉被告（反诉原告）谷敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月11日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）唐宁及其委托诉讼代理人唐某，被告（反诉原告）谷敏的委托诉讼代理人赵瑞、高林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）唐宁向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方于2010年5月27日签订的《房屋买卖合同》无效；2.判令被告返还原告位于南京市雨花台区××室的房屋，并付给原告唐宁自2010年6月至今的房屋使用费及归还房屋时结清水、电、煤气、物业费等一切相关费用；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告家庭属于低收入困难家庭，可申购南京市经济适用房。经相关部门审核后于2010年下发购房票一份，原告申购位于南京市雨花台区××室的经济适用房一套，建筑面积为51.77平方米。2010年5月，原告因文化水平偏低，委托原告弟弟办理案涉房屋相关事项。原告弟弟在隐瞒原告相关事实和政策规定的情况下，欺骗原告于5月27日与被告签订《房屋买卖合同》，并交付了房屋。后原告得知被其弟所骗，遂立刻与被告商议解除合同，并提出将购房款还给被告，同时希望被告将房屋还给原告，但遭被告拒绝。2017年4月18日，被告以要求履行合同等诉请诉至南京市雨花台区人民法院，后又撤回起诉。原告认为，原、被告之间的房屋买卖合同应属无效合同，被告应将房屋返还给原告。为维护原告合法权益，故诉至法院。
被告（反诉原告）谷敏辩称，案涉房屋系原告因拆迁取得的，具有拆迁安置性质，并非经济适用房。原、被告签订的房屋买卖合同应属有效，即使合同无效，被告也无过错，不应支付相关费用或赔偿损失。
被告（反诉原告）谷敏向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告将南京市雨花台区××室房屋过户至反诉原告名下;2.如案涉合同被确认为无效，要求反诉被告:1.返还反诉原告购房费用（其中房票40000元，房款111823.2元，契税1118.2元，公共维修基金2236元，其他办证费用1033元）及利息（自支付之日起至实际归还之日止，暂时计算至2017年11月30日），共计227835.63元；2.赔偿反诉原告装修费用40000元，房屋增值部分的损失1090656.8元（参照现在该小区二手房的价值每平方米24000元），搬家费3000元。以上费用截止至2017年11月30日止，共计1361492.43元；3.本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：双方于2010年5月27日签订《房屋买卖合同》，约定反诉被告将位于雨花台区xx室的房屋出售给反诉原告，协议中约定了价格、付款方式等，同时约定双方应于2015年5月申请办理房屋权属转移手续及土地使用权变更手续，若反诉被告到期不办理房屋权属转移手续的，应当支付反诉原告违约金100000元。反诉原告如约支付了款项，反诉被告也交付了房屋，反诉原告占有、使用房屋至今。但反诉被告到期拒绝协助反诉原告办理房屋权属转移手续。反诉原告认为，反诉被告的行为明显违反了合同约定，故诉至法院。
原告（反诉被告）唐宁辩称，案涉房屋系经济适用房，且出售案涉房屋系反诉被告弟弟所为，违背了反诉被告的真实意愿，故诉争合同是无效合同。合同无效，对于反诉原告要求的赔偿，反诉被告同意折价赔偿房屋装修部分；对于房屋增值部分的补偿，依据反诉原告支付的现金数额在银行同期借款利息来确定其实际损失，但由于反诉原告一直占有使用房屋，反诉被告亦有损失，故请求驳回反诉请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院公开开庭对当事人提交的证据组织双方进行了质证，并结合当事人的当庭陈述进行了详细的询问。对可以查清的事实及证据，本院记录如下，并在卷佐证：
1993年7月30日，唐宁离婚，儿子唐某由唐宁抚养。2001年11月11日，唐宁与其父亲唐某2居住的唐某2名下位于军师巷xx号房屋（建筑面积40.6平方米）拆迁后，产权人唐某2获得拆迁补偿款151925.20元，未获得房屋安置。2003年唐某2去世。2005年9月21日，唐宁提出南京市被拆迁住房困难户房购（租）经济适用住房申请。该申请表载明：“唐宁申报家庭人口2人（唐宁、唐某），家庭年收入0元，拆迁时间2001年7月，拆迁补偿金额0元，购房款自负；南京市秦淮区人民政府夫子庙办事处的审核意见为申请人所填报的家庭成员、家庭收入、住房等情况属实，被拆迁房屋货币补偿金额为0元，家庭人均年收入为0元，无其它住房；南京市秦淮区住房制度改革领导小组办公室的审核意见为经审核，该家庭所填报情况属实，符合申请条件，同意购买（承租）经济适用住房。”2008年1月21日，南京市住房制度改革办公室作出了南京市经济适用住房购买通知书，该通知书载明：“购房申请人唐宁，购房位置xx村，房屋套型50平方米。”
2010年5月27日，唐宁与谷敏签订协议，约定：“唐宁将其所有的雨花台区xx室（建筑面积51.77平方米）出售给谷敏，价款150000元，双方应于2015年5月申请办理房屋权属转移手续。”合同签订后，谷敏实际使用该房屋至今。在合同的履行中，谷敏实际支付房票款为40000元，另向开发商支付的购房款系由谷敏支付，该房屋在房产部门办证过程中，谷敏支付了相关税费。
庭审中，唐宁陈述该房屋现在市场价为每平方米20000元，收益金为220000元-250000元之间，谷敏陈述该房屋现在市场价为每平方米23000-25000元之间，收益金为220000元左右，房价中包含受益金。
本院认为：一、关于唐宁与谷敏2010年5月27日签订的房屋买卖协议书的效力问题。本案中，2001年11月11日，唐某2名下的位于军师巷xx号房屋拆迁，唐宁并非产权人，也未获得房屋安置；2005年9月21日南京市被拆迁住房困难房购（租）经济适用住房申请表及2008年1月21日南京市住房制度改革办公室作出的南京市经济适用住房购买通知书已能证明，唐宁仅系借拆迁无住房的名义申请购买了案涉房屋，而非拆迁所取得的对价，该案涉房屋明显包含了大部分的国家对低收入人群的照顾，故房屋性质应为经济适用住房。本院认为，唐宁与谷敏于2010年5月27日签订房屋买卖协议时违反了国家经济适用住房管理秩序，不符合经济适用房解决低收入家庭住房困难政策的目的，扰乱了社会公共利益，应属无效合同，故谷敏应向唐宁返还房屋，唐宁应向谷敏退还购房款，并赔偿相应损失。
二、关于案涉房屋增值差价损失具体数额及双方责任的问题。合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失；双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，虽然唐宁陈述受其弟唐某3蒙骗而出卖房屋，但唐宁在房屋买卖合同上签字并对房屋进行了交付，故对房屋买卖是知情的并默许的。唐宁明知其转让的房屋系经济适用房，而与谷敏签订房屋买卖合同，主观上具有明显过错，客观上也造成了损失，对导致合同无效应承担主要责任。同时谷敏在与唐宁签订房屋买卖合同时，未尽到必要的审慎义务，也系明知故买，故也应承担一定的责任。根据双方庭审中所报的市场价格，结合本院市场调查结果，本院综合认定案涉房屋市场价格为22000元每平方米（含土地收益金），案涉房屋的增值差价损失为762729.60元[1138940元（22000元×51.77平方米）－156210.40元（房票40000元+房款111823.20元+契税1118.20元+公共维修基金2236元+其他办证费用1033元）－土地收益金220000元]。结合双方的过错程度，本院酌定由唐宁承担增值差价损失的70%，谷敏自行承担30%，故唐宁应赔偿谷敏增值差价损失533910.72元，并返还谷敏购房款及办理产权证时所产生的费用156210.40元，合计支付690121.12元。
三、关于唐宁、谷敏向对方主张的其他费用问题。本案中，唐宁要求谷敏支付2010年6月至今的房屋使用费，谷敏要求唐宁支付购房费用自支付之日起至今的利息、装修损失、搬家费等。本院认为，谷敏所主张的利息损失已包含在增值差价损失中，不应重复计算；唐宁所主张的房屋使用费与谷敏所主张的装修损失、搬家费，鉴于双方均有过错，结合案情，本院酌定双方所主张的费用相互予以抵销。对于唐宁主张的谷敏归还房屋时应结清水、电、煤气、物业费等相关费用，本院认为，谷敏在返还上述房屋时应予以结清。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）唐宁与被告（反诉原告）谷敏于2010年5月27日就南京市雨花台区xx室经济适用房屋签订的房屋买卖协议无效；
二、原告（反诉被告）唐宁应于本判决发生法律效力之日起十五日内，向被告（反诉原告）谷敏返还购房款及税费156210.40元，并赔偿被告（反诉原告）谷敏房屋增值差价损失533910.72元，两项合计由原告（反诉被告）唐宁向被告（反诉原告）谷敏支付690121.12元；
三、被告（反诉原告）谷敏于收到上述款项后七日内，将上述房屋腾空返还给原告（反诉被告）唐宁，并将水、电、煤气、物业费等相关费用结清；
四、驳回唐宁、谷敏的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费3300元，反诉案件受理费1650元，合计4950元，由原告（反诉被告）唐宁负担3465元，由被告（反诉原告）谷敏负担1485元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 陈 寅
人民陪审员 蔡正勤
人民陪审员 应兴宝
二〇一八年二月二十七日
法官 助理 黄墨子
见习书记员 贾 雷