广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终5368号
上诉人（原审被告）：张跃菊。
委托代理人：李祖霞，广东天穗律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州市德才房地产代理有限公司。
法定代表人：宋炽平，职务：总经理。
委托代理人：陈秋丹、卢国瑞，均为该公司职员，联系地址同公司。
上诉人张跃菊因与被上诉人广州市德才房地产代理有限公司（以下简称德才公司）居间合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第1728号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：据广州市房地产档案馆出具的广州市海珠区石榴岗路海崖街12号805房在2015年4月6日的《广州市不动产登记查册表》记载，涉案房屋的产权人为刘某。
2015年4月6日，德才公司（中介方）、张跃菊（乙方，买方）与刘某（甲方，卖方）签订《房屋买卖合同》,订明甲乙双方经中介方提供独家的中介服务就买卖位于广州市海珠区石榴岗路海崖街12号805房的物业达成一致协议；该物业建筑面积48.8平方米，买卖成交价为1050000元；基于中介方已提供中介服务并已促成甲乙双方签订本合同，协助甲乙双方建立房屋买卖法律关系，甲乙双方同意于本合同签订之日向中介方支付中介服务费；甲方或乙方逾期支付中介服务费的，从逾期之日起，按日向中介方支付应付费用的1%的违约金；等。张跃菊于当天签署《中介服务费确认书》给德才公司，载明：本人张跃菊现确认贵司提供了中介服务，成功促成与刘华雪签订关于广州市海珠区石榴岗路海崖街12号805房物业的买卖合同；为此，本人同意支付21000元予贵司作为中介服务费;等。2015年4月9日，德才公司向张跃菊发出《催告函》，载明：根据合同约定，张跃菊应当在签署合同当天支付人民币20000元作为定金，但张跃菊在支付其中2000元后，拒不履其他义务，并向德才公司明确表示不再继续购买上述物业，导致合同无法继续履行。……请德才公司在此函发出之日起五日内向德才公司支付中介服务费21000元，若逾期，德才公司有权按照合同及确认书约定向张跃菊追讨中介服务费及每日l%的违约金；等。
因张跃菊逾期支付中介服务费，德才公司于2015年9月7日提起本案诉讼，请求判令：1、张跃菊向德才公司支付中介服务费21000元及违约金（每日按21000元的1%的标准计算，从合同签订次日即2015年4月7日起计至实付之日止，以21000元为限）；2、张跃菊承担本案的诉讼费。
张跃菊原审辩称：不同意德才公司的诉讼请求，理由：德才公司只提供了房源信息服务，相应的咨询服务费2000元张跃菊已支付给德才公司。德才公司没有提供房屋买卖代理服务，不存在德才公司主张的21000元中介服务费。德才公司收取中介费应有依据，在本案中，德才公司收费并没有事实依据。德才公司理应提供合法有效的居间服务才可以收取居间费，庭审时已查明德才公司的经纪人是不适格、不合法的。德才公司提交的合同也不是居间合同，居间合同和房屋买卖合同都是实名合同，合同法对合同的主要内容、条款都有明确规定。张跃菊与卖家的房屋买卖合同没有成立，事实上张跃菊与卖家从合同签字起至今均未提出过任何主张。张跃菊没有向卖家主张房屋，卖家也没有向张跃菊主张违约金或房款。德才公司主张自己是独家代理，但卖家一直没有出示过房产证原件，张跃菊在没有查看房产证原件前有权决定是否购买房屋。德才公司要收取中介费应有法律依据。依据相关的法律规定，德才公司没有提供具体的服务内容及对应的收费项目。德才公司在催告函中确认收取了张跃菊2000元，在本案中基于德才公司没有提供实质性的服务，张跃菊要求德才公司返还该2000元。德才公司有严重的不诚信行为，合同上的经纪人并非德才公司的员工。德才公司的商事登记信息中也有德才公司不诚信被处罚的记录。就算德才公司与张跃菊之间存在居间合同，也不能违背合同法的基本原则即公平、诚信、守法原则。故请求法院驳回德才公司的诉讼请求。
原审诉讼中，张跃菊为证明其主张，向法院提交了以下证据：1、广州市国土房管局官网上截图的关于推广使用2010版存量房买卖合同和房地产中介服务合同示范文本的通知，拟证明房产中介服务合同应按指导范本执行，不得利用合同损害消费者权利；2、广州市房地产中介协会网站查询截图，拟证明林某执业违法；3、快递物流查询截图，拟证明张跃菊没收到催告函；4、ATM取款凭证，拟证明已支付2000元中介服务费，印证德才公司提交的催告函中确认张跃菊支付2000元；5、广州市商事主体信息查询截图，拟证明德才公司有多次违法被工商局查处的事实。德才公司质证表示张跃菊提交以上证据已超过举证期限，拒绝质证。
原审法院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。德才公司、张跃菊与刘某签订的《房屋买卖合同》，是合同当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同。当事人均应按约定全面履行自己的义务。德才公司已经实际促成张跃菊与卖方签订上述合同，张跃菊应履行支付中介服务费的义务。张跃菊抗辩已向德才公司支付2000元中介费，但根据德才公司的陈述以及本案中双方提交的证据材料显示该2000元是房屋买卖合同约定的定金而不是中介费，张跃菊没有提供充分的证据材料证明其主张，依法应承担举证不能的举证责任。德才公司要求张跃菊支付中介服务费21000元给其，符合合同约定，原审法院予以支持。张跃菊没有履行合同约定的义务，应承担违约责任。但关于该《房屋买卖合同》所约定逾期支付中介服务费的违约金问题,张跃菊主张约定的违约金标准过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》的规定，原审法院将张跃菊逾期支付中介服务费的违约金的计付标准调整为参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第四百二十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2015年12月30日作出如下判决：一、被告张跃菊在本判决生效之日起10日内，支付中介服务费21000元给原告广州市德才房地产代理有限公司；二、被告在本判决生效之日起10日内，支付从2015年4月7日起至实际付清上述中介服务费之日止的违约金（以21000元为本金，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）给原告；违约金总额以21000元为限;三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费850元，由张跃菊负担。本案受理费已由德才公司预交，德才公司同意张跃菊在履行本判决时将其应负担的受理费直接支付给德才公司。
判后，上诉人张跃菊不服原审判决，向本院提起上诉称：一、德才公司没有适当提供有效的中介服务：（1）德才公司故意不提供符合规范合同房地产中介服务合同。本案中三方签字的《房屋买卖合同》是德才公司提供的格式合同，因不符合规范要求且约定不明，依据合同法第六十一、六十二条的规定，对于约定不明确的，双方又没有达成补充协议，应该按照合同条款或交易习惯来确定，德才公司为代理房屋买卖，按照交易习惯应该是从证到证的过程，因为价款和报酬不明确，应该按照订立合同时履行地市场价格为准，广州市房地产信息咨询服务费出一份报告一般是300元至500元，口头解答一般不收费。（2）德才公司故意不列明提供中介服务的项目，故意不将服务项目的收费标准依法公示。在本案中，将房屋买卖全程的服务故意笼统归结为促成房屋买卖合同成立，意图将房屋买卖全程的服务费变成促成签订合同服务费，是故意欺骗作为消费者的张跃菊。中介服务费21000元不仅包括房地产信息咨询费。德才公司的居间服务实际上分为两个阶段，第一阶段是为张跃菊提供房源信息并尽力撮合促成房屋买卖关系，第二阶段是为张跃菊提供房屋买卖代理服务。（3）本案中经纪人林某，经查证并非德才公司的员工，该经纪人不适格。（4）德才公司故意违背委托人签约意愿，擅自通知业主并忽悠张跃菊在合同上签名。二、张跃菊是依法拒绝德才公司继续服务且没有损害德才公司的合法权益。（1）德才公司违反了《消费者权益保护法》规定的义务。（2）张跃菊拒绝接受德才公司继续服务的通知在当天(即4月7日)及时且明确送达德才公司，德才公司在4月9日催告函中己确认。（3）涉案房屋已另行出售，德才公司没有任何损失。即使有损失，也是其自身服务不规范不合法所致，张跃菊不应承担责任。三、德才公司为向张跃菊提供的服务有限且没有提供完全的经纪服务，向张跃菊主张全额的经纪服务费，没有事实和法律依据。（1）张跃菊没有委托德才公司独家代理，也没有成交其独家代理的房屋买卖。（2）涉案房屋已另行出售。（3）张跃菊已支付的2000元服务费，已超出《关于房地产中介服务收费的通知计价格[1995]971号》规定的服务费标准，请求法院判令德才公司适当返还1000元中介服务费。故上诉请求：1、撤销原审判决；2、判令张跃菊无需支付中介服务费21000元给德才公司；3、判令张跃菊无需支付违约金；4、判令德才公司返还张跃菊1000元介服务费；5、诉讼费用由德才公司承担。
被上诉人德才公司二审答辩认为：基于房屋买卖合同第五条的约定，中介方已经提供中介服务促成业主刘某和张跃菊签订合同，协助双方建立房屋买卖关系，因此甲乙双方同意在合同签订之日向中介支付中介服务费。合同约定很明确，不存在表述不清；同时，张跃菊提交的中介服务费确认书也明确约定确认我方提供中介服务成功促成签订买卖合同，因此同意支付21000元作为中介服务费，我方有权收取中介费21000元。张跃菊所称其已经支付2000元中介服务费，该情况不存在，张跃菊没有提供任何证据支持该观点。
经二审审理，当事人对原审查明的事实均无异议，本院予以确认。
二审中，张跃菊表示：1、其之所以不愿意购买涉案房屋是因为其只是看了一下房屋，对涉案房屋状况不清楚，且没有看到房产证。当天其并没有决定要买房，但是德才公司擅自叫了业主过来，且强迫其一定要签订房屋买卖合同和支付2000元中介服务费才准许其离开；张跃菊取了2000元交给林某，没有要求林某出具收据，对于德才公司强迫其签订合同及交款一事其没有报警。德才公司对张跃菊的上述说法不予确认，并表示其司没有强迫张跃菊签订合同和阻止张跃菊离开，如果有的话就涉及犯罪了；张跃菊是取了2000元，但这是交给卖方刘某作为一部分定金的，张跃菊也表示剩下的18000元第二天再付；刘某出具了收到2万元定金的收据给其司，要求其司收到剩下的18000元后再将收据给张跃菊。
本院认为：本案二审争议焦点是张跃菊应否支付中介服务费21000元以及违约金。
德才公司、张跃菊与刘某签订的《房屋买卖合同》及张跃菊确认的《中介服务费确认书》，可以证明德才公司提供了中介服务，促成张跃菊与刘某签订涉案房屋的买卖合同，根据《房屋买卖合同》第五条及《中介服务费确认书》的约定，张跃菊负有支付中介服务费的义务。作为完全民事行为能力人，张跃菊对购置房产这一重大事宜应尽谨慎审查义务，对合同的签订应承担相应的民事责任，现其以对涉案房屋状况不清楚，没有看到房产证为由，拒付中介服务费，本院不予支持。张跃菊主张德才公司没有提供规范合同版本及强迫其签订合同和交纳费用，因德才公司对此不予确认，且张跃菊无证据证实上述主张，本院对此不予采信。虽然房屋买卖合同无法继续履行是因张跃菊单方原因导致，但客观上德才公司无需提供本次房屋交易的后续中介服务，原审判令张跃菊全额支付中介服务费，处理欠妥，根据公平合理原则，本院酌情将中介服务费调整为15000元。鉴于张跃菊逾期支付中介服务费，构成违约，原审判令其承担违约责任并将违约金标准调整为参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，并无不当，本院予以维持。
关于张跃菊上诉主张德才公司返还1000元中介服务费的问题，张跃菊认为其已支付2000元中介服务费给德才公司，德才公司则主张该2000元是张跃菊直接支付给卖方的定金，其司并没有收取。因张跃菊并无证据证实其支付了2000元中介服务费给德才公司，本院对张跃菊该上诉主张不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，唯案件处理结果欠妥，本院予以纠正。上诉人张跃菊的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第1728号民事判决第三项；
二、变更广东省广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第1728号民事判决第一项为：张跃菊在本判决送达之日起10日内，支付中介服务费15000元给广州市德才房地产代理有限公司；
三、变更广东省广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第1728号民事判决第二项为：张跃菊在本判决送达之日起10日内，支付从2015年4月7日起至实际付清上述中介服务费之日止的违约金（以15000元为本金，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，违约金总额以不超过15000元为限）给广州市德才房地产代理有限公司。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审、二审案件受理费各为850元，均由张跃菊负担607元，广州市德才房地产代理有限公司负担243元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一六年六月八日
书 记 员 邹文芳