山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一终字第2503号
上诉人（原审被告）李康宁。
被上诉人（原审原告）鲁丰航运有限公司。
法定代表人夏仲，总经理。
委托代理人牛红岩，山东齐海律师事务所律师。
上诉人李康宁因与被上诉人鲁丰航运有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院（2014）南民初字第10362号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由代理审判员侯娜担任审判长并主审本案，代理审判员王化宿、代理审判员邱彦参加评议的合议庭。经过阅卷审查，本院认为，本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭进行审理，并已组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人李康宁，被上诉人鲁丰航运有限公司的委托代理人牛红岩，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
鲁丰航运有限公司在一审中诉称，李康宁、鲁丰航运有限公司于2011年12月20日签署了一份《房屋租赁合同》，李康宁承租鲁丰航运有限公司所有的伏龙路7号房屋，根据该合同第一条的约定，该房屋的用途仅限于“办公使用”。2013年9月13日，鲁丰航运有限公司接到青岛市市南区江苏路派出所在2013年7月25日作出的《关于整改伏龙路7号群租房治安、消防隐患的建议函》，函中说明了江苏路派出所对上述房屋进行检查时发现的三点隐患并要求及时作出整改，其调查结论为“发现300余名在青医附院和市立医院实习的学生群租在伏龙路7号5层楼内，存在一定的治安和消防隐患”，很显然，李康宁将上述房屋转租后的用途是“居住”，而且是目前国家严令禁止的“群租”方式居住，这不符合当作“办公用房”使用的合同约定。鲁丰航运有限公司了解到上述情况以后，立即要求李康宁整改，并于2013年9月17日、10月14日、11月14日多次书面通知李康宁要求其在期限内对上述房屋的群租房治安及消防隐患情况进行整改并恢复该处房屋的办公用房用途。但是，李康宁在规定的期限内未作出任何整改，仍然维持和延续原群租房状态。因此鲁丰航运有限公司诉至法院请求：1、判令解除李康宁、鲁丰航运有限公司之间签订的《房屋租赁合同》；2、判令李康宁立即迁出青岛市市南区伏龙路7号房屋，并将房屋恢复原状、交还给鲁丰航运有限公司；3、判令李康宁向鲁丰航运有限公司支付违约金172800元（暂时计算6个月：32万元×3‰×180天=172800元，实际违约金应当计算至李康宁实际迁让、交还房屋之日止）；4、本案诉讼费由李康宁承担。
李康宁在一审中答辩称，1、同意有条件的解除合同；2、本案应当追加租房者长春医学院高等专科学校为第三人；3、长春医学高等专科学校租用房屋应视为办公；4、长春医学高等专科学校租房并安排学生居住的行为不是群租。
原审法院查明和认定的基本事实是，位于青岛市市南区伏龙路11号房屋的所有权人为鲁丰航运有限公司。2011年12月20日，鲁丰航运有限公司（甲方）与李康宁（乙方）签订了房屋租赁合同一份，上书：“乙方承租甲方位于市南区伏龙路7号，面积2020平方米，用于办公使用。租赁期限自2012年3月1日起至2017年2月28日止。租金为320000元/年，交纳方式半年缴纳，每年两次，2月份及8月份支付。甲方收取乙方的保证金：2万元整，如乙方不履行合同或违反合同条款，保证金不予退回。乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同：1、未按照约定的用途使用房屋（库房）的。乙方违反合同规定使用房屋（库房）的，应支付违约金日按年租金千分之三。”
2013年7月25日，青岛市公安局市南分局江苏路派出所出具了“关于整改伏龙路7号群租房治安、消防隐患的建议函”，上书：“鲁丰公司：近日，按照分局关于加强出租房屋安全管理和消防安全大排查、大整治活动的部署要求，我所到辖区各单位开展了摸排走访，期间，发现300余名在青医附院和市立医院实习的学生群租在伏龙路7号5层楼内，存在一定治安和消防隐患。为切实消除该部位治安、消防隐患，确保实习学生及周边安全，建议贵单位采取相应措施，及时予以整改。”
2013年9月17日，鲁丰航运有限公司将该函通知了李康宁，并要求李康宁立即采取整改措施，于2013年9月30日之前恢复办公用房性质，不得再作为出租住房使用。后鲁丰航运有限公司又于2013年10月14日通知李康宁于2013年10月31日前整改完毕，恢复办公用房性质，如到期未能整改，将于2013年10月31日零时起与李康宁解除合同。后山东齐海律师事务所的牛红岩律师给李康宁发出了“关于恢复伏龙路7号房屋办公用房用途的律师函”，上书：“如在限定的时间内不恢复上述房屋的办公用房用途，鲁丰航运有限公司将于2014年1月1日终止与您之间的《房屋租赁合同》，并依法扣留您的全部保证金。”
2012年2月28日，李康宁给鲁丰航运有限公司出具了《将部分房屋转租的请示》，上书：“我现在承租贵司的房屋暂时不能全部自己使用。为不使房屋空闲，造成房屋的浪费，我意欲在遵守第一轮《房屋租赁补充协议》第三条第二项规定的前提下，暂将部分房屋转租。”李康宁在该份请示上盖章。
另查明，李康宁将涉案房屋转租给了案外人马振武，而其为长春医学高等专科学校的教师，李康宁认为其实际是将房屋转租给了长春医学高等专科学校，而长春医学高等专科学校租住涉案房屋并未改变“办公”用途。李康宁同时认为房屋租赁合同的违约条款“乙方违反合同规定使用房屋（库房）的，应支付违约金日按年租金千分之三”系格式条款，鲁丰航运有限公司的违约金计算过高。
原审法院认为，李康宁将涉案房屋转租给第三人马振武，而马振武系长春医学高等专科学校的老师，从青岛市公安局市南分局江苏路派出所出具的函中也可以看出房屋的实际使用人为长春医学高等专科学校，而学校开展教学也需安排学生的食宿，因此房屋租赁合同中的“办公使用”应当做广义的理解，不能以此认定李康宁将房屋转租给第三人由其安排学生居住的行为违反了合同约定的“办公使用”的用途。同时，李康宁将部分房屋转租向鲁丰航运有限公司出具了请示书，鲁丰航运有限公司也在请示书中盖章确认，视为同意转租，故不宜认定李康宁在本案中存在违约行为，对鲁丰航运有限公司要求李康宁支付违约金的诉讼请求原审法院不予支持。
但青岛市公安局市南分局江苏路派出所出具的函中认为：“发现300余名在青医附院和市立医院实习的学生群租在伏龙路7号5层楼内存在一定治安和消防隐患。为切实消除该部位治安、消防隐患，确保实习学生及周边安全，建议贵单位采取相应措施，及时予以整改。”鲁丰航运有限公司出于安全考虑迫切要求解除与李康宁所签订的房屋租赁合同，李康宁也同意有条件解除合同，且考虑300余名学生集中居住确实存在着较大的消防和安全隐患，为配合公安机关的整改建议，消除安全隐患，对鲁丰航运有限公司要求与李康宁解除房屋租赁合同的诉讼请求原审法院予以支持。
关于合同解除以后房屋租金及押金的退还问题，因李康宁在本次诉讼中并未提出该项诉求，且李康宁实际腾让房屋的时间也不确定，双方可另案处理或私下协商解决，本案不再予以处理。
综上，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条之规定判决：一、鲁丰航运有限公司与李康宁于判决生效之日一个月内解除双方于2011年12月20日所签订的“房屋（库房）租赁合同”；二、李康宁于判决生效之日一个月内迁出青岛市市南区伏龙路7号房屋，并将房屋恢复原状并交还鲁丰航运有限公司；三、驳回鲁丰航运有限公司其他诉讼请求。案件受理费3756元，由鲁丰航运有限公司及李康宁各负担1878元。因上述费用鲁丰航运有限公司已预交，李康宁于判决生效之日十日支付鲁丰航运有限公司1878元。宣判后，李康宁不服，上诉至本院。
上诉人李康宁上诉称，一审认定事实不清，适用法律错误，请求二审撤销原判决，发回重审或驳回被上诉人的诉求。其主要上诉理由是：1、一审判决解除房屋租赁合同错误，上诉人转租行为已得到被上诉人同意，公安机关仅是从治安方面出具整改建议，并不能以此确定房屋租赁合同不能按约履行；2、长春医学高等专科学校租用房屋并未违约，被上诉人无权与上诉人直接解除合同，解除的主体及相对人并非上诉人，且涉案房屋不具备解除合同条件；3、涉案房屋的实际使用人为长春高等专科学校，应让其作为第三人参加诉讼。
被上诉人鲁丰航运有限公司答辩称，1、一审判决解除房屋租赁合同事实清楚、证据充分，上诉人将涉案房屋转租他人作为学生宿舍使用，已经改变了双方约定的办公使用用途，故被上诉人解除合同符合合同约定；2、根据青岛市市南区江苏路派出所于2013年7月25日出具的有关建议函显示，涉案房屋目前存在严重的消防隐患，承租人将租赁房屋置于重大安全隐患之下，随时可能导致租赁房屋的损毁，且经被上诉人多次书面通知后上诉人均不予改善，未尽到妥善保管义务。承租人违反多项法定义务，已经构成根本违约；3、不追加长春医学高等专科学校作为本案第三人符合法律规定。综上，请求二审法院依法查明事实，驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
经审理查明，二审法院查明的事实与原审法院查明事实一致。
本案经调解，当事人未达成一致。
本院认为，上诉人李康宁与被上诉人鲁丰航运有限公司签订的《房屋（库房）租赁合同》合法有效，双方均应依约严格履行各自的义务。在合同履行过程中，青岛市公安局市南分局江苏路派出所出具《关于整改伏龙路7号群租房治安、消防隐患的建议函》认为，“近日期间，发现300余名在青医附院和市立医院实习的学生群租在伏龙路7号5层楼内存在一定治安和消防隐患。为切实消除该部位治安、消防隐患，确保实习学生及周边安全，建议贵单位采取相应措施，及时予以整改。”被上诉人鲁丰航运有限公司也已通知上诉人李康宁进行限期整改并恢复办公用途使用，否则将解除双方之间的租赁合同，而上诉人李康宁并未按照被上诉人鲁丰航运有限公司的要求进行限期整改。因此，鉴于涉案合同履行中存在的较大消防和安全隐患，双方所签订的合同应予解除。原审判决解除鲁丰航运有限公司与李康宁所签订的房屋租赁合同，并无不当，本院予以维持。上诉人李康宁的该项上诉主张不成立，本院不予支持。
另外，本案争议的焦点问题在于涉案的房屋租赁合同应否解除，故鲁丰航运有限公司基于合同相对性请求解除其与李康宁的房屋租赁合同，符合法律规定，上诉人李康宁主张应追加第三人参加诉讼，理由不成立，本院不予采信。
综上，上诉人李康宁的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、一百七十条第一款第(一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3756元，由上诉人李康宁负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 侯 娜
代理审判员 王化宿
代理审判员 邱 彦
_二Ο一五年四月八日
书 记 员 胡浩东
书 记 员 魏 威