吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）延中民四终字第81号
上诉人（原审原告）：金京德，男，1951年4月21日生，朝鲜族，农民，现住延吉市。
上诉人（原审原告）：尹万玉，女，1951年10月11日生，朝鲜族，户籍所在地延吉市，现暂居韩国京齑道华城市。
共同委托代理人：金正禄，吉林延大律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李文新，男，1971年10月21日生，汉族，无职业，户籍所在地延吉市，现下落不明。
被上诉人（原审被告）：秦德武，男，1978年12月21日生，汉族，延边永安水利建设安装公司工人，现住延吉市。
上诉人金京德、尹万玉因与被上诉人李文新、秦德武所有权确认纠纷一案，不服延吉市人民法院（2013）延民初字第1210号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
金京德、尹万玉一审诉称，2003年4月28日，二原告与被告李文新签订了村民建房合同书，合同约定：二原告提供宅基地400平方米（包括二原告所有的房屋面积62.06平方米），被告李文新向二原告提供100平方米门市房及价值1万元的装饰材料。合同签订后，二原告按约定提供宅基地和房屋，被告李文新也按约定交付了100平方米门市房，占有使用至今，但因被告李文新下落不明，至今没有办理所有权登记手续。现要求确认该房屋归二原告所有。
秦德武一审辩称，2003年4月23日，原告将《村民建房合同书》62.06平方米房屋转让给被告秦德武父亲秦树范，该事实已在生效法律文书中确认。秦树范买房后进行翻扩建，进行了所有权登记，秦树范是争议房屋的合法所有权人，故应驳回二原告诉讼请求。
李文新一审未到庭亦未提交答辩意见。
一审审理查明：二原告系延吉市小营镇小营村8组村民，其二人在该村拥有62.06平方米砖瓦结构房屋一栋及宅基地400平方米（房屋产权证号：吉房权字第65**号；宅基地使用证号：延市建委宅使证字第645号）。2003年4月23日，二原告将其所有的位于延吉市小营镇小营村8组建筑面积为62.06平方米的房屋包括土地使用面积为447平方米出售给秦树范，价款为2万元，秦树范于2003年4月23日一次性支付给二原告。二原告于2003年4月23日将房屋产权证、土地使用证及所出售的房屋包括宅基地一并交付给秦树范，并办理了过户手续，办理了所有人为秦树范的房屋所有权证。
2003年4月28日，原告金京德与被告李文新签订了村民建房合同书，约定：原告金京德提供建房土地，并由村委会协助办理相关手续，被告李文新提供给原告100平方米的门市房，并给付价值1万元的装饰材料。2003年4月至同年9月，被告李文新在原告的宅基地上建房1000余平方米米。同年10月，被告李文新按合同约定交付给原告100平方米的房屋一栋，但至今未办理房屋所有权证及土地使用证。
2003年5月至6月，秦树范在62.06平方米的房屋宅基地上翻扩建房屋。2003年11月6日，取得了建筑面积为423平方米的吉房权延字第234**号房屋所有权证书，该房屋建成后，房屋施工人李文新依据其与原告的村民建房合同书安排原告占用了本案争议的100平方米房屋。2010年7月7日，本院判决二原告与秦树范于2003年4月23日签订的房地产买卖契约无效。
另查明，秦树范系延吉市住宅公司退休职工，于2009年12月3日因病死亡，秦树范的继承人为秦德奎、秦德山、秦德武，秦德奎、秦德山放弃了对本案诉争房屋的继承权。
一审认为：本案原、被告争议房屋系秦树范购买二原告房屋宅基地后翻扩建的房屋，二原告依据与李文新签订的村民建房合同书占有了本案争议房屋，但李文新只是秦树范购买二原告房屋宅基地后翻扩建房屋时的施工人，现被告秦德武不予追认李文新处分房屋的效力，而二原告提出的证据不足以证明李文新对争议房屋有处分权。二原告要求确认本案诉争房屋归二原告所有的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告金京德、尹万玉的诉讼请求。案件受理费300元，其他诉讼费用80元，计380元，由原告金京德、尹万玉承担。
宣判后，金京德、尹万玉不服，向本院提出上诉称：1.上诉人与秦树范根本不存在房地产买卖关系，上诉人也不认识秦树范。2003年4月23日签订的房地产买卖契约，是被上诉人李文新利用办理翻扩建手续，让上诉人在空白的房地产买卖契约上签名后，再由秦树范在另一方上签名形成的。2003年，上诉人与其他四户村民与被上诉人李文新、村委会负责人、村小组组长等对翻扩建事实进行多次协商，签订了《村民建房合同书》，按照合同书约定投资翻扩建了房屋。同年，上诉人与其他四户按照与被上诉人李文新的合同分得了各自的房屋，并占有使用至今。李文新后来下落不明，所有的房屋一直由上诉人管理。2006年，承租户来电话说有一个老头说房子是他们的，让他们腾房，让我去看看怎么回事。我去看时那个人已经走了，我就到乡里找人看了房屋登记材料，才发现土地证、房照都登记在秦树范名下。上诉人即没有将房屋出卖给秦树范，秦树范也不是投资主体，翻建的房屋怎么能是他的。2.关于秦树范与李文新之间的关系，在2005年公安局调查时已经做了认定。李文新在与村民合资翻扩建房屋时，曾多次向他人高息借款，秦树范也是其中之一。3.被上诉人未能提供相关证据证实自己投资建房的事实，且如果房屋是秦树范建造，应当到村委会办理建房申请手续，并经村民会议讨论通过。4.上诉人与被上诉人李文新签订有合资建房合同，秦树范与此无任何关联，李文新依据合同约定将房屋交付给上诉人，不需要征得秦树范或其继承人的同意。2003年4月23日的房地产买卖契约，经诉讼已确认无效。综上，请求撤销一审判决，确认吉房权延字第23460号房屋中一层从东起第一间房屋（面积约100平方米）为上诉人所有。
被上诉人秦德武二审辩称，答辩人父亲秦树范生前已与上诉人签订房地产买卖契约，取得了上诉人原有房屋和宅基地。被上诉人李文新仅是施工人，无权处分翻扩建后的房屋。请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。
被上诉人李文新二审未到庭亦未提交答辩意见。
上诉人金京德、尹万玉为证实自己的主张，二审期间提供的证据有：
证据1：（2008）延民初字第2114号民事判决。证明诉争房屋为李文新与上诉人合资兴建，秦树范与李文新之间只是借款关系，与本案无关。被上诉人秦德武对证据的真实性无异议，质证称秦树范与上诉人之间签订有房屋买卖契约。对该证据的真实性本院予以采信。
证据2：2004年李文新与秦树范签订的借款条两张、2003年12月25日李文新与杨洪贞签订的结算书一份。证明涉案房屋是李文新与村民合资兴建的，秦树范并不是投资人。被上诉人秦德武对证据的真实性无异议，质证称该组证据与本案无关。对该证据的真实性本院予以确认。
证据3：证人马冠英的出庭证言。证明李文新和五户村民合伙盖房子，金京德家的房子是最后拆的，因为金京德的妻子嫌给100平方米房子太少。证人和李文新是亲属关系，李文新施工期间一直帮助其管理现场，结算也是证人帮助做的。2004年4月，证人从李文新手里买了一套房子，也是李文新和村里合伙盖的三栋楼房中的一套。金京德居在证人家后面的那栋楼里。除了按约定给村民的100平方米房屋外，其他盖的房子都被李文新卖了，目前办理房照的有姓林、姓王、姓马、姓赵的四户，其他的都没有办理房照。被上诉人秦德武质证称因证人是城镇户口，其与李文新形成的房屋买卖合同是无效的，同时证人是李文新的姑父，属于利害关系人，其证言不应采信。因该证人证言无其他证据予以佐证，其真实性无法核实，本院不予采信。
本院经审理查明的事实与一审基本一致。
另查明：2008年，崔永吉以自己根本与秦树范不相识，自己从来没有与秦树范签订过房屋买卖契约为由，起诉秦树范、李文新要求确认以崔永吉名义与秦树范签订的房屋买卖合同无效。该案经审理查明：2002年12月4日，崔永吉名下产权证号为吉房权字第6**号、面积25.4平方米的房屋以被“购入”方式变更至秦树范名下，新产权证号为22813号。2003年3月24日，吴顺子代表四户村民与李文新签订村民建房合同书，约定由四户村民提供可建房的土地，由村委会协助办理有关手续，现有村民提供建房手续四份。每份由建筑方提供给新建房户，每户100平方米，共四户400平方米……由村民选择住房位置、楼层，具体事由村民委员会协助办理。四户村民的土地面积如有超过400平方米的土地，由李文新无偿使用。崔永吉、李文新在该合同上签字，延吉市小营镇小营村加盖公章。
2003年9月22日，秦树范与李文新签订合建房屋合同，双方就坐落在小营镇小营村八队秦树范名下的二栋产权证号为22182、22183号，坐落在九队秦树范名下的产权证号为22798号，坐落在十队秦树范名下的产权证号为22799号，共计四栋房屋的翻扩建事宜达成协议如下：双方商定先由秦树范于2002年11月22日起陆续投资人民币三十三万元整，到2003年9月22日为止秦树范收回全部投资款和效益金。不够款由李文新出资，李文新负责施工、管理及各项开资。因此，双方商定秦树范不论此工程挣负盈亏，于2003年9月22日一次性收取人民币四十万元整后，剩余卖房款全部归李文新所有。由于李文新另外开发养鱼场，没有按合同约定的期限内2003年9月22日还秦树范的合资建房款人民币四十万元整，这次应李文新的请求延期到2004年9月22日为止，效益款按3分计算，即每月人民币一万两千元整，用款期限最多不能超过2004年9月22日。卖房时先还秦树范的应得款。该案最终以秦树范为城市居民，购买农村房屋违反相关行政法规的强制性规定为由，确认双方签订的房屋买卖契约无效（该案案号：（2008）延民初字第2114号）。
2010年，金京德、尹万玉以相同事实理由起诉秦树范、李文新，要求确认其与秦树范签订的房屋买卖契约无效，经审理以相同理由确认房屋买卖契约无效（该案案号：（2010）延民初字第732号）。
2011年，金京德、尹万玉起诉延吉市房产管理局、秦树范，要求撤销秦树范以非法名义办理的翻扩建后的房屋产权登记（产权证号23460号，面积62.06平方米、204.04平方米、423平方米），延吉市人民法院经审理认为，尹万玉系由代理人代为起诉，没有相关委托手续，其代理人不符合法定要求，不具备诉权。金京德、尹万玉与秦树范之间签订的房屋买卖契约无效，但就买卖无效是否相互返还以及房屋归属未作裁决，且双方买卖的房屋已经翻扩建，原房屋与登记均已不存在，金京德、尹万玉诉争目的应当通过民事诉讼途径解决。二人自知道被诉具体行政行为之日起至起诉时已经超过2年，其起诉超过起诉期限，裁定驳回其起诉。二审审理认为，秦树范生前与金京德签订的房屋买卖合同被人民法院生效的民事判决确认为无效，依据一般合同原理，民事合同被确认为无效后，原权利人可以据此主张返还财产，或申请行政机关撤销依据基础民事合同关系作出的产权登记行政行为。但本案中，秦树范生前与金京德签订房屋买卖合同后，办理了产权登记，此后又对该房屋进行了翻扩建，并再次办理了产权初始登记。翻扩建后的房屋面积远远超出了此前的房屋，且房屋权属登记的改变也将影响到案外第三人的利益。行政机关对新建房屋作出的初始登记行为，所依据的主要证据材料不仅包括秦树范生前已取得原房屋产权登记的事实，还包括其他行政机关批准翻建的行为等证据。基于上述事实，行政机关改变对该翻扩建的初始登记须以该翻扩建房屋的产权归属得到明确的认定为前置条件。行政机关作出的房屋登记行政行为，具有物权意义上的公示和对抗效力，但行政机关作出该行为的基础源于合法的民事法律关系的存在，因此，在有关房屋权属争议的民事诉讼中，房屋权属证书也是证明有关民事法律关系存在与否的诉讼证据之一，而不具有当然地决定房屋所有权归属的效力。金京德主张该房屋权属证书的存在对其民事权利造成障碍，没有法律依据。本案当事人争议的实质系翻扩建后房屋产权的归属，秦树范生前与金京德签订的房屋买卖合同虽已被生效判决确认无效，但当事人对翻扩建后的房屋产权归属尚未作出处理，当事人对此产生的争议，应通过民事诉讼程序解决。据此，维持一审驳回金京德、尹万玉起诉的裁判（该案一审案号：（2011）延行初字第56号，二审案号：（2012）延中行终字第8号）。
本院认为，2003年4月23日上诉人与秦树范签订的房地产买卖契约已被确认无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当应当承担相应的责任。”之规定，秦树范应当将基于房地产买卖契约取得的宅基地和上诉人原有房屋退还给上诉人。由于秦树范已将上诉人原有房屋拆除翻扩建，翻扩建后形成的房屋还位于原有宅基地范围，而翻扩建后形成的房屋与宅基地又具有不可分割性，以及秦树范非集体经济组织成员的特殊性，因该房地产契约而翻扩建的房屋仍应返还给宅基地使用权人即本案上诉人金京德、尹万玉。至于秦树范在翻扩建中的投入等损失问题，可根据前述法律规定另行解决。上诉人金京德现只主张返还部分财产，属其行使民事权利自由，可予支持。被上诉人李文新是否为秦树范雇用的施工人，通过现有证据无法核实，一审认定其为秦树范雇用的施工人，进而认定其无权处分房屋，依据不足，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销吉林省延吉市人民法院（2013）延民初字第1210号民事判决；
二、被上诉人秦德武于本判决发生法律效力之日起十五日内将位于延吉市小营镇小营村八组、吉房权延字第23460号房屋一层东数第一间约100平方米的房屋返还给上诉人金京德、尹万玉，并协助其办理产权变更手续。
一审案件受理费300元，其他诉讼费用80元，二审案件受理费300元，共计680元，由被上诉人秦德武负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘晓娟
审 判 员 全智光
代理审判员 朴哲男
二〇一四年六月二十七日
书 记 员 张 千
《物权法》第33条：因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。
《民诉法》第144条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《合同法》第58条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。