昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2014）五法民二初字第45号原告：李小四，女，汉族，1943年2月6日出生，住昆明市五华区。委托代理人：傅梁、朱燕铭，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。被告：盘龙房地产有限公司（曾用名昆明市盘龙区房地产经营开发公司）。住所地：昆明市南屏街**世纪广场****。法定代表人：杨林晖，总经理。委托代理人：宗翔，天戈法律服务所法律工作者，特别授权代理。被告：昆明昱诚源房屋拆迁有限公司。;'>住所地：昆明市拓东路****div>法定代表人：贺虎翼，总经理。委托代理人：罗平，该公司项目经理，特别授权代理。被告：中国有色金属工业第十四冶金建设公司。;'>住所地：昆明市西站**div>法定代表人：邱录军，总经理。委托代理人：杜莎、陈志波，云南云之南律师事务所律师，特别授权代理。原告李小四诉被告盘龙房地产有限公司（以下称盘龙房产公司）、昆明昱诚源房屋拆迁有限公司（以下称昱诚源拆迁公司）、中国有色金属工业第十四冶金建设公司（以下称十四冶金公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2014年1月3日立案受理后，本院依法组成合议庭分别于2014年2月19日、2014年6月10日公开开庭进行了审理。原告李小四的委托代理人傅梁、朱燕铭，被告盘龙房产公司的委托代理人宗翔，被告昱诚源拆迁公司的委托代理人罗平，被告十四冶金公司的委托代理人杜莎、陈志波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李小四起诉称：被告盘龙房产公司为了开发庆云街东盟国际城项目，委托昱诚源拆迁公司作为拆迁代理人，被告十四冶金公司作为担保单位，由三被告共同与原告于2007年2月9日签订《房屋拆迁安置协议》。约定原告腾出所居住的庆云街九成里9号2-1室房屋，被告于签约后30个月内以原地回迁方式按套内面积1:1.1的比例进行回迁安置。此外，由于被告盘龙房产公司、昱诚源拆迁公司手指项目沙盘承诺东盟国际城回迁房实际建筑面积至少为125平方米以上，故约定超面积的单价按3600元计算。还约定：设施配套费免收，补助费为20元/月/平方米，过渡方式为自行过渡，过渡期为30个月，自签约时起计，过渡费半年发放一次，如逾期回迁则加倍支付过渡费，正式交付房屋后加付两个月过渡费。被告盘龙房产公司签约时承诺按11万元的价格向原告优先出售东盟国际城配套车位并发放了VIP卡用于购买优惠价车位。签约之时原告已将产权证、土地证的原件和拆迁房屋腾空一并移交给被告盘龙房产公司和被告昱诚源拆迁公司。时至今日，被告盘龙房产公司均未履行合同义务，导致合同目的无法实现。为维护原告的合法权益，故起诉至法院要求：1、判令解除原告与被告签订的《房屋拆迁安置协议》；2、判令被告盘龙房产公司赔偿因解除合同而给原告造成的如下几项经济损失：（1）根据《房屋拆迁安置协议》第二条之1项约定，按74.58平方米的套内面积及约25.5%的公摊系数（参照协议所约定的回迁安置时间及同地段相似楼盘），以25000元/m2的单价（参照协议所约定的回迁安置时间及同地段相似楼盘）向原告支付2339947.5元；（2）根据《房屋拆迁安置协议》第二条之3项约定，3600元/m2与25000元/m2的单价之差，以被告盘龙房产公司承诺的125平方的最大回迁面积与置换房面积之差，向原告支付672004.94元；（3）根据《房屋拆迁安置协议》第二条之6项约定，向原告支付自2014年1月1日起计至被告履行上述两项义务之日止的加倍过渡费；（4）根据《房屋拆迁安置协议》第二条之7项约定，向原告支付两个月的过渡费2712.6元；（5）根据《房屋拆迁安置协议》第四条之2项规定，按被告盘龙房产公司承诺的125平方最大回迁面积计算的契税、印花税、办证费共计95472.5元；（6）根据《房屋拆迁安置协议》第十条之3项按被告盘龙房产公司承诺的125平方最大回迁面积计算的共用维修基金62500元；（7）根据被告盘龙房产公司以11万元出售车位的承诺，向原告支付按现在市场价格（参照协议所约定的回迁安置时间及同地段相似楼盘所附车位均价40万元）购买车位的补差损失款29万元；3、由被告昱诚源拆迁公司、十四冶金公司对上述损失赔偿承担连带责任；4、本案的诉讼费由三被告承担。5、当庭增加一项诉讼请求为由三被告承担违约金518836.5元。被告盘龙房地产有限公司答辩称：1、被告盘龙房产公司与原告之间确实签订过《房屋拆迁安置协议》，基于原告诉求提出解除合同，被告盘龙房产公司同意解除双方的《房屋拆迁安置协议》。2、原告的第二项诉请中有部分不具有真实意思表示的内容，其中1、2、5、6不应该予以支持，愿意按照双方拆迁协议的比例1:1.1面积来补偿，不认可25000元/每平方。双方如有争议可以进行评估，关于过渡费愿意在判决生效前按照双倍进行补偿，从2014年1月1日起至本案判决生效之日止，合同履行后另外的两个月过渡费也愿意按约定支付。3、关于安置的面积不认可125平方米，被告也从未同意按125平方米回迁，应该按协议约定计算回迁面积。4、关于相关的税费和维修基金，因为合同未履行该费用不应由被告盘龙房产公司承担，该合同已经解除不会发生维修基金的给付，因此不应该由被告盘龙房产公司支付原告。5、关于车位，原、被告之间没有具体的合同约定，所以原告的该项诉请不应该得到支持。就主体问题，车位涉及另外一个标的物，是否可以在本案中一并处理请求法庭给予关注。被告昆明昱诚源房屋拆迁有限公司答辩称：被告盘龙房产公司与昱诚源拆迁公司签订了拆迁代理合同，由被告盘龙房产公司全权委托昱诚源拆迁公司进行房屋拆除和渣土清运。拆迁合同是被告盘龙房产公司与原告签订的，法律后果应该由被告盘龙房产公司承担，同意被告盘龙房产公司的答辩意见。被告中国有色金属工业第十四冶金建设公司答辩称：1、根据原告与三被告签订的房屋拆迁安置协议，被告盘龙房产公司应该向原告履行拆迁安置的义务。根据原告的诉请，被告盘龙房产公司同意解除合同并赔偿损失，被告十四冶金公司亦同意解除合同。原告与被告盘龙房产公司已经达成了新的协议内容，未经过担保人的同意，根据法律规定，保证人是可以免除保证责任的。2、被告盘龙房产公司一直在支付双倍的过渡费，被告盘龙房产公司并未违约，既然没违约原告如何要求被告十四冶金公司来承担保证责任？3、按照原告与三被告签订的房屋安置协议，从2007年签订合同至今，被告盘龙房产公司没有交付房屋，作为原告从未向被告十四冶金公司主张过交房的义务。根据担保法六个月的诉讼时效，原告要求追究被告十四冶金公司保证责任的诉讼时效已经超过，故请求依法驳回原告对被告十四冶金公司的诉请。原告针对其主张提交以下证据材料：1、原告身份证明；2、盘龙房地产有限公司工商登记卡片；3、昆明昱诚源房屋拆迁有限公司登记卡片；4、中国有色金属工业第十四冶金建设公司内资企业登记基本信息。证明原告及三被告诉讼主体适格。5、公证书（房屋拆迁安置协议）。证明原告与被告的拆迁补偿合同、担保合同法律关系合法成立。6、关于盘龙区房地产经营公司曾提出对中院拆迁户按125平方米以内标准进行补偿的承诺证言。证明被告承诺以不低于125平方米的回迁房标准对原告进行补偿。7、昆明东盟国际城VIP车位卡。证明被告承诺以11万元的VIP优惠价格向原告出售车位。8、收条（第一被告出具）。证明原告已完全履行合同义务。经质证，被告盘龙房地产公司、昆明昱诚源房屋拆迁有限公司对原告提交的1、2、3、4、5、7、8的真实性予以认可，对证据6的真实性不予认可。被告中国有色金属工业第十四冶金建设公司对原告提交的证据1、2、3、4、5的真实性予以认可，对其余证据的真实性不清楚。被告盘龙房地产有限公司、中国有色金属工业第十四冶金建设公司未在举证期内向本院提交任何证据材料。被告昆明昱诚源房屋拆迁有限公司针对其主张提交一份被告昆明昱诚源房屋拆迁有限公司与昆明市盘龙区房地产经营开发公司于2006年12月4日签订的《拆迁代理合同》。证明不应该承担连带责任。经质证，原告李小四及被告盘龙房地产公司对该份证据的真实性无异议，被告中国有色金属工业第十四冶金建设公司不清楚该份证据的真实性。本院认为：原告提交的证据1、2、3、4、5、7、8庭审中，被告盘龙房产公司、昱诚源拆迁公司、十四冶金公司对其真实性均无异议，本院依法予以采信。关于原告提交的其他证据，庭审中被告对其真实性不予认可，原告又无其他证据予以佐证，在本案中不作为证据予以采用。被告昱诚源拆迁公司提交的证据，原告及被告盘龙房产公司、十四冶金公司对其真实性均无异议，本院依法予以采信。本案在审理过程中，经原、被告申请，昆明市法庭科学技术研究所委托云南中正司法鉴定所，对涉案未建成的昆明市庆云街东盟国际城（暂定名）房地产市场价值、商品房公摊系数、车位市场价值进行司法鉴定，云南中正司法鉴定所于2014年5月26日向本院提交了一份云南中正[2014]司鉴字第029号《司法鉴定意见书》，经质证，原、被告对该份《司法鉴定意见书》的真实性、合法性、关联性均无异议，本院对此予以确认。根据以上证据，本院确认本案事实如下：被告盘龙房产公司为开发庆云街东盟国际城项目，委托昱诚源拆迁公司作为拆迁代理人，被告十四冶金公司作为担保单位，由三被告共同与原告于2007年2月9日签订《房屋拆迁安置协议》。约定：原告腾出所居住的庆云街九成里9号2-1室房屋，该房套内面积为67.8平方米，被告盘龙房产公司于签约后30个月内以原地回迁方式按套内面积1:1.1的比例进行回迁安置。还约定：超面积的单价按3600元计算。另约定：设施配套费免收，过渡费为20元/月/平方米，过渡方式为自行过渡，过渡期为30个月，自签约时起计，过渡费半年发放一次，如逾期回迁则加倍支付过渡费，正式交付房屋后加付两个月过渡费。被告盘龙房产公司签约时承诺按11万元的价格向原告优先出售东盟国际城配套车位并发放了VIP卡用于购买优惠价车位。协议签订后原告已将产权证、土地证的原件和拆迁房屋腾空一并移交给被告盘龙房产公司和被告昱诚源拆迁公司。被告盘龙房产公司至今未履行交付房屋的义务，仅支付原告过渡费至2013年12月31日。另外，云南中正司法鉴定所于2014年5月26日向本院提交了一份云南中正[2014]司鉴字第029号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为（1）涉案未建成的昆明市庆云街东盟国际城（暂定名）于2014年4月10日的市场价值评定为单价人民币19028元/㎡，总价人民币32408681元；（2）根据委托，确定商品房公摊面积系数为21.87%；（3）由于待鉴定车位无明确的具体位置及面积，因此无法对车位价值进行鉴定。还查明，庭审过程中，原、被告一致同意解除所签订的《房屋拆迁安置协议》。原告从签订合同至起诉之日没有证据证明向被告昱诚源拆迁公司、十四冶金公司主张过权利，庭审中被告昱诚源拆迁公司、十四冶金公司也陈述原告未向其主张过任何权利。依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条“人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判”之规定，本院评判如下：原、被告签订的《房屋拆迁安置协议》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性、效力性规定，是合法有效的，双方当事人均应诚信履行。1、庭审中原、被告一致同意解除2007年2月9日签订的《房屋拆迁安置协议》。《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定：当事人协商一致，可以解除合同。原告诉请解除原告与被告签订的《房屋拆迁安置协议》的主张于法有据，本院予以支持。2、被告昱诚源拆迁公司、十四冶金公司是否承担连带责任？被告昱诚源拆迁公司作为代理人，其民事行为的法律后果应由委托人盘龙房产公司承担，因此昱诚源拆迁公司不应该承担连带责任。关于十四冶金公司是否承担连带责任的问题？首先，根据《中华人民共和国担保法》第十九条的规定：当事人对担保方式没有约定或约定不明确的，按照连带保证承担保证责任。因此，被告十四冶金公司在该合同中承担的是连带保证责任。第二十六条规定：连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的。保证人免除保证责任。同时最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第三十六条规定：。连带责任保证中，主债务诉讼时效中断，保证债务诉讼时效不中断。庭审中查明，原告没有证据证明在诉前向被告十四冶金公司主张过权利，庭审中被告十四冶金公司也不认可向其主张过权利。从签订合同，至2年半的合同履行期，再至本案的诉讼已过诉讼时效，因此原告要求被告十四冶金公司在本案中承担连带保证责任于法无据，不予支持。3、（1）关于原告主张根据《房屋拆迁安置协议》第二条之1项约定进行赔偿，本院认为经过司法鉴定所鉴定出来的公摊系数为21.87%，评估价格为19028元，因此只能按该标准予以判决即90.89平方米×19028元=1729455元。（2）关于原告主张的根据《房屋拆迁安置协议》第二条之3项约定进行赔偿，本院认为该诉请原告没有提交的证据予以证明，庭审中被告盘龙房产公司又不予认可，原告又无其他证据予以佐证，因此原告应该承担举证不能的法律后果，本院对此请求不予支持。（3）关于原告主张的根据《房屋拆迁安置协议》第二条之6项约定，向原告支付自2014年1月1日起计至被告履行上述两项义务之日止的加倍过渡费；以及根据《房屋拆迁安置协议》第二条之7项约定，向原告支付两个月的过渡费2712.6元。本院认为庭审中被告盘龙房产公司同意支付且有合同依据，对此项请求应予以支持，由被告盘龙房产公司支付上述过渡费至判决生效之日止。（4）关于原告主张的根据《房屋拆迁安置协议》第四条之2项规定，按被告承诺的125平方最大回迁面积计算的契税、印花税、办证费共计95472.5元；以及根据《房屋拆迁安置协议》第十条之3项按被告承诺的125平方最大回迁面积计算的共用维修基金62500元的请求。本院认为契税、印花税、办证费的收取对象系税务机关和行政部门；共用维修基金的收取对象并非原告本人，合同解除后原告无权要求被告盘龙房产公司支付该款项，故对此项请求不予支持。（5）关于原告主张的根据被告盘龙房产公司以11万元出售车位的承诺，向原告支付按现在市场价格购买车位的补差损失款29万元的请求。本院认为结合本案的实际情况酌情由被告盘龙房产公司赔偿原告10万元。4、根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。庭审查明被告至今未履行合同约定的义务导致合同目的无法实现已经构成了违约。原告据此主张被告承担违约金于法有据，本院予以支持。关于违约金的数额，本院结合本案的实际情况酌情由被告盘龙房产公司赔偿原告172945.5元。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第三十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、解除原告李小四与被告盘龙房地产有限公司、昆明昱诚源房屋拆迁有限公司、中国有色金属工业第十四冶金建设公司于2007年2月9日签订的《房屋拆迁安置协议》。二、由被告盘龙房地产有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告李小四房屋补偿款人民币1729455元。三、由被告盘龙房地产有限公司于本判决生效后十日内支付原告李小四自2014年1月1日起计至判决生效之日止的加倍过渡费每月按人民币2712.6元计并另行支付原告李小四人民币2712.6元。四、由被告盘龙房地产有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告李小四车位损失人民币100000元。五、由被告盘龙房地产有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告李小四违约金人民币172945.5元。六、驳回原告李小四的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币40116元，由原告李小四承担人民币18000元，被告盘龙房地产有限公司承担人民币22610元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行；申请强制执行的期限为二年。审 判 长  周星坪代理审判员  徐 嘉人民陪审员  段 萍二〇一四年七月二十三日书 记 员  赵云莉