上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）虹民三（民）初字第2257号
原告姜永兵。
委托代理人王怀涛，上海汉路律师事务所律师。
委托代理人李陶，上海敏诚善律师事务所律师。
被告刘建刚。
委托代理人尹维耀，上海市光明律师事务所律师。
原告姜永兵与被告刘建刚房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员朱琼独任审判，公开开庭进行了审理。原告姜永兵的委托代理人王怀涛、李陶律师，被告刘建刚的委托代理人尹维耀律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姜永兵诉称：2011年7月30日，原告将其正常经营多年的上海市东汉阳路XXX号的石锅土鸡餐厅承包给被告经营，双方签订《承包协议》一份。根据《承包协议》约定，被告以每月1万元的标准向被告支付承包租金，付款方式为季付，未按时付款的按照租金的15%计算违约金。但自2012年5月1日起，被告无故拒不支付承包租金，经原告多次催促被告仍怠于履行支付承包租金的义务，经交涉无果，故原告诉讼至法院，要求被告支付2012年5月1日至2012年12月31日期间的租金8万元及2013年1月1日至2013年2月26日期间的房屋使用费28，667元，并要求被告支付逾期缴纳房屋承包租金的违约金16，300元。
被告刘建刚辩称：同意原告要求被告支付2012年5月1日至2012年12月31日期间租金8万元的诉讼请求，但不同意原告要求被告支付2013年1月1日至2013年2月26日期间房屋使用费28，667元的诉讼请求，因为原告的该项诉请没有证据。同时，被告认为原告要求的违约金标准过高，请求法院酌情调整，被告认为违约金可以不支付，因为由于原告不向上家支付租金，导致被告的承租权受到损害，因此不同意支付违约金，如果法院判决被告向原告支付违约金的话，被告认为应当调整违约金至5%以下。
经审理查明：2007年5月1日，原告与案外人姚某某签订《房屋租赁协议》，约定：姚某某将上海市东汉阳路XXX号底层东侧一间门面、餐厅及锅炉房后面一间房屋（以下简称系争房屋）出租给原告；租赁期为2007年5月1日至2013年3月31日。2010年9月2日，姚某某与原告又签订了《房屋租赁（续租）协议书》，约定：续租期为2013年4月1日至2014年12月31日止。
2011年7月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《承包协议》，约定：“承包期限自2011年8月1日至2013年7月31日；餐厅承包租金每月为1万元；付款方式为季付（三个月），合计3万元；乙方需向甲方支付1万元水电费保证金（承包终止时，结清所有费用凭账单收据方可退还）；乙方向甲方支付3万元设备押金。”合同签订后，被告在进行了部分装修后使用了系争房屋。同时，被告向原告按约支付租金、设备押金3万元及水费、电费、煤气费保证金1万元。
2011年8月10日，上海富安酒家（甲方）与姚某某（乙方）签订《协议书》，约定原双方签订的协议书于2011年7月31日废除并终止。2011年11月起，原告直接将租金支付给上海富安酒家。被告则向原告支付租金至2012年4月。自2012年4月，原告亦未向上海富安酒家支付租金。2012年8月、9月，被告直接按每月4，000元的标准向上海富安酒家支付租金，并自2012年9月开始支付水、电费。在上海富安酒家出具的租金收据反面由上海富安酒家注有“同意部分转租”、“租赁期限2012年5月1日起”等字样。期间，因煤气需转换为天燃气，被告支付了相关费用2，500元。原告曾由于原、被告双方就系争房屋的相关事宜协商未果，起诉来院，后原告撤回了起诉。因原告未将水电费保证金及设备押金返还被告，被告亦起诉来院。该案经审理，本院依法作出判决，原、被告之间签订的《承包协议》于2012年12月31日解除。但系争房屋一直由被告使用至今。
另查明：2013年2月26日，上海富安酒家向原告发出《告知书》，称：“有关你姜永兵与姚某某（原富安酒家承包人）于2010年9月2日签订的关于富安酒家餐厅房屋租赁（续租）协议书，因富安酒家与姚某某的承包协议于2011年8月终止后，考虑到租赁协议的顺利履行，富安酒家允许姜永兵与姚某某所签订的房屋租赁协议继续生效至约定的终止时间，租赁人姜永兵餐厅房屋的租赁费用自2011年11月开始直接支付于富安酒家。但租赁人姜永兵自2011年11月至2012年4月支付了6个月租金合计人民币贰万肆仟元之后，不再履行协议支付房屋租赁费用，虽经我方多次催缴，并先后于2012年8月多次电话通知：如再不付清拖欠租赁费用，视为违约，我方将收回出租房屋。但姜永兵至今仍无动于衷，并扬言：你们要收就收。故我方根据2010年9月2日你所签订租赁协议第七条违约责任认定，你姜永兵长期恶意拖欠房屋租赁费用，已属违约！现书面告知：你姜永兵与姚某某于2010年9月2日签订的有关富安酒家餐厅房屋租赁（续租）协议书自即日起我方不再认可，并同时收回出租房屋、保留通过法律程序追回拖欠款并提出索赔的权利。”
上述事实，经当庭质证，由原、被告双方当事人的陈述，原、被告签订的《承包协议》、姚某某与原告签订的《房屋租赁协议》及《续租协议书》、收据、律师函、（2013）虹民三（民）初字第398号民事判决书等证据佐证。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护。纵观本案，原、被告就系争房屋签订的《承包协议》，名为承包，实为房屋租赁。2012年5月1日至2012年12月31日期间，被告使用了系争房屋，理应按照双方的约定向原告支付租金。至于原告要求被告支付2013年1月1日至2013年2月26日期间房屋使用费一节，由于上海富安酒家于2013年2月26日向原告发出《告知书》，解除了双方之间的租赁关系，而被告实际使用系争房屋至今，故原告的该项诉讼请求，本院依法予以支持，使用费的标准可以参照租金。至于原告要求被告支付违约金一节，虽然被告未按期向原告支付租金，但原告在其与上海富安酒家的履约过程中亦存在违约行为，且在审理中被告以违约金的计算标准过高为由，申请予以调整，本院依法根据本案的实际情况予以调整。被告辩称已经将2012年5月至7月的租金支付给了原告，但未提供相应的证据，本院不予采信。被告辩称已按4，000元的标准提原告向上海富安酒家支付了租金，应予扣除的意见，由于被告未在法定期限内提出反诉，且原告称对此节事实不予认可，故被告可另行起诉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起10日内，被告刘建刚支付原告姜永兵租金8万元（自2012年5月1日计算至2012年12月31日）；
二、自本判决生效之日起10日内，被告刘建刚支付原告姜永兵房屋使用费18，666.67元；
三、自本判决生效之日起10日内，被告刘建刚支付原告姜永兵违约金2，000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3，635元，减半收取1，817.50元，由原告负担353.82元，被告负担1，463.68元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 朱 琼
二〇一四年一月二十七日
书记员 蔡覙静
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。