广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终275号上诉人（原审原告、反诉被告）：中山市锦兴假日酒店有限公司，住所地广东省中山市东区××路××号四至五层、东区××路××号五至八层。法定代表人：余国峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：梁雪谦，广东登鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁剑敏，广东登鼎律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）:郑明勉，男，1987年6月27日出生，汉族，住浙江省东阳市。委托诉讼代理人：饶明苏，广东ＸＸ海天律师事务所律师。上诉人中山市锦兴假日酒店有限公司（以下简称锦兴酒店）因与被上诉人郑明勉房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初6934号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。锦兴酒店上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项、第四项、第五项、第六项；2.继续履行锦兴酒店与郑明勉签订的《房屋租赁合同》；3.2017年2月1日的《补充协议》未生效，不存在解除没有生效的《补充协议》；4.郑明勉向锦兴酒店支付2016年12月起至2017年3月的租金共5万元；5.郑明勉向锦兴酒店支付2017年4月至2017年6月期间的租金86278.8元及违约金（计算标准：2017年4月6日起以3万元为基数、2017年5月6日起以3万元为基数、2017年6月6日起以26278.8元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率之四倍分段计算至清偿之日止）；6.郑明勉向锦兴酒店支付经济赔偿金9334.1元；7.锦兴酒店无需向郑明勉退回租赁保证金9万元；8.郑明勉支付2017年3月至2017年6月期间的�费370.6元。事实和理由：一、郑明勉系违约方，无权解除《房屋租赁合同》，法院应支持锦兴酒店继续履行合同的诉讼请求。一审法院认定因郑明勉于2017年4月起拖欠锦兴酒店租金及费用，已构成违约，但却作出准许违约方郑明勉解除合同的判决。也就是说一审法院赋予了违约方解除合同的权利，剥夺了守约方要求继续履行合同的权利，把保护守约方权利追究违约方责任的基本法律常识进行了颠倒。1.一审判决曲解了《中华人民共和国合同法》第九十四条及其第（二）项之规定之本意：“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”对应的“当事人可以解除合同”之“当事人”指的是“对方当事人”或“另一方当事人”，而不可能指的是“明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的一方当事人，单方解除权是法律赋予�约方的权利。2.根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，郑明勉虽在反诉时提出解除合同的反诉请求，但是锦兴酒店也明确提出异议，不同意其解除合同的反诉诉求，认为因郑明勉拖欠租金和费用，无论是双方合同约定还是法律规定，郑明勉均没有解除合同的权利，相反，锦兴酒店有权因郑明勉的违约提出解除合同或要求其继续履行合同；现因锦兴酒店要求继续履行合同，就应该确认郑明勉解除合同无效。3.《中华人民共和国合同法》第一百零七条赋予了“不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的”当事人一方，应当承担“继续履行”的违约责任，一审法院应当判决郑明勉“继续履行”涉案合同，而非支持郑明勉“解除合同”的反诉请求。二、2017年2月1日的《补充协议》没有生效，不存在解除没有生效的《补充协议》。1.没有证据证明锦兴酒店与郑明勉签订了2017年2月1日的《补充协议》；2.对于《补充协议》因双方对其具体内容尚有分歧，没有最终达成一致，导致郑明勉不愿在《补充协议》中签字，因此该协议没有生效，尚在协商的过程中；3.《补充协议》第一条第2款约定郑明勉应于2017年2月1日将A栋三楼房间300平方米的面积交还给锦兴酒店使用，但郑明勉一直到2017年6月22日才办理场地移交手续，故《补充协议》并未生效；4.由于锦兴酒店与郑明勉一直没有达成《补充协议》的内容，郑明勉一直占用A栋三楼房间，不交三楼房间的租金和水电费，锦兴酒店在2017年4月要求郑明勉按原合同支付每月租金3万元并不突然，且符合人之常情，法之常理。三、关于租金的问题。1.因双方没有就《补充协议》达成一致，锦兴酒店要求郑明勉补交2016年12月起至2017年3月的租金5万元；2.2017年4月至6月的租金为86278.8元：其中4月租金为3万元，5月租金为3万元，6月租金为26278.8元（三楼房间2016年6月计至22日的租金为10233.29元，一楼、二楼6月合计租金为16045.51元，合计26278.8元）。四、关于违约责任的问题。1.一审法院判决违约金过分低于合同约定的标准，也低于因郑明勉违约造成锦兴酒店的损失，违约金应该参照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算；2.一审法院认定因郑明勉违约并提出合同解除，但却没有按照《房屋租赁合同》第五条第8款之约定判决郑明勉支付10万元的违约金。3.锦兴酒店并非2017年4月起自行提高租金标准为3万元，而是因为双方没有达成《补充协议》，郑明勉占用锦兴酒店三楼房间又不缴纳三楼的水电费及租金，锦兴酒店依《房屋租赁合同》约定的标准要求郑明勉按3万元标准支付租金，并非自行提高租金标准；原审判决以此减轻郑明勉的违约责任于法无据。4.郑明勉拒绝在2017年4月6日前支付租金及水电费，其违约在先，锦兴酒店作短暂停电（没有停水），适度行使不安履行抗辩权，目的在于催促郑明勉履约，且很快恢复供电，没有对郑明勉造成实质损害，锦兴酒店不存在违约行为，一审判决以此减轻郑明勉的违约责任于法无据。5.一审判决认定因郑明勉违约导致解除合同，在判决郑明勉承担违约责任时却不具有惩罚性。虽然双方签订的《房屋租赁合同》第五条第（二）款之3项约定，按拖欠租金总额的每日1%计算违约金，确实过高，但按照一审法院“酌定违约金按中国人民银行同期同类贷款利率计算”之判决也确实过低；就民间借贷利率可收取的中国人民银行同期同类贷款利率四倍的标准都没有达到，已经过分低于锦兴酒店因郑明勉违约所造成的损失。五、因郑明勉非法聚众寻衅滋事造成锦兴酒店经济损失9334.1元，一审法院在酌情�定赔偿损失标准时，作出仅赔偿2000元的认定，严重与锦兴酒店的实际损失不相符，应调整到与实际损失相当的标准即9334.1元。六、因《房屋租赁合同》应继续履行，锦兴酒店无需向郑明勉退回租赁保证金9万元。七、郑明勉在使用租赁房屋期间一直有使用水，且缴纳有水费，锦兴酒店也提供了其使用的水表并显示了度数，但一审法院却以郑明勉提交的缴费发票不属于××路××号，是××路161号为由不支持锦兴酒店主张的水费；事实上郑明勉使用了水且需要交纳水费，一审法院无视客观事实驳回锦兴酒店对水费的诉求显然于法无据。综上，请求二审法院依法查清事实，正确适用法律，支持锦兴酒店的上诉请求。二审期间，锦兴酒店补充上诉理由：郑明勉一直在使用一、二楼，直到2017年底2018年初，郑明勉擅自把一、二楼财产清空，于2018年1月12日将钥匙丢到锦兴酒店的办公地址前台。郑明勉在合同没有终止的情况下，擅自退出租赁场地。在郑明勉擅自退出涉案场地之后，锦兴酒店为了减少损失进行招租，但是直到二审法院组织双方询问期间还没有租赁出去，所以锦兴酒店的损失应该一直计算到第三方租赁以后。郑明勉答辩称，锦兴酒店的上诉请求及事实理由没有事实和法律依据，其上诉真正目的是为了拖延时间，多收租金。一审法院认定事实清楚正确，适用法律正确，请求二审法院维持原判。1.锦兴酒店第二项与第三项上诉请求不能成立，锦兴酒店根本违约，变相撕毁合同，双方在2016年11月6日达成协议书，2017年2月1日双方又达成补充协议书，该两份协议已经依法成立，2017年3月底锦兴酒店擅自将租金从15000元提至3万元，当郑明勉按照15000元标准缴纳租金时，锦兴酒店拒绝收取，这明显是锦兴酒店自身不愿意履行合同。2.�于郑明勉退还一半押金的问题，锦兴酒店在其大门口的公示牌及房屋中介网上，恶意对外宣称郑明勉网吧对外停业，酒店二、三楼招租，并且撤掉郑明勉的宣传广告，直接导致郑明勉的客户特别是会员全部退出。3.锦兴酒店在郑明勉没有按其要求缴纳3万元租金的情况下，擅自停水停电，导致郑明勉电脑主机损坏，故一审法院作出解除房屋租赁合同及补充协议的判决是在已经查明锦兴酒店根本违约、变相撕毁合同、郑明勉无法经营、双方关系恶化无法继续合同的情形下作出的，并无不妥，并非锦兴酒店所说一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之二项规定作出的。锦兴酒店阐述《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项的规定，对一审法院的评价断章取义。郑明勉确实因为锦兴酒店的违约行为，导致无法继续经营，被迫于2017年12月11日倒闭关门，现郑�勉在2017年12月11日已将租赁物钥匙交还给锦兴酒店前台工作人员，因此锦兴酒店提出的不解除租赁合同没有实际意义，不能成立。4.锦兴酒店的第四项上诉请求没有事实依据。郑明勉没有拖欠锦兴酒店租金，其已经按照补充协议约定支付2016年11月-2016年12月每月的租金2.5万元。按照补充协议约定，2017年1月至结束租金调整为1.5万元，郑明勉一直缴纳租金至3月份，锦兴酒店没有提出异议，所以郑明勉没有拖欠锦兴酒店2016年12月-2017年3月租金5万元。5.锦兴酒店第五项上诉请求没有依据。锦兴酒店主张2017年4月-6月的租金金额是错误的，应该按照1.5万元的标准计算，郑明勉确认2017年4-6月的租金是4.5万元，且该4.5万元租金不是郑明勉拖欠，而是锦兴酒店拒绝收取，郑明勉刷卡时锦兴酒店不接受，因此锦兴酒店主张郑明勉拖欠2017年4-6月租金86278.8元不是事实。郑明勉确认租金为4.5万元并且愿意随时支付，郑明勉不存在违约事实，因此锦兴酒店要求郑明勉支付违约金没有事实和法律依据。6.锦兴酒店称2017年6月22日双方才办理三楼的移交手续不是事实。补充协议中约定2017年2月1日腾空酒店三楼的房间，郑明勉拿到协议后，当即履行了腾空的义务，但是因为当时处于春节期间，锦兴酒店认为不着急用三百平方米房间，因此只有少数几台电脑是在2017年2月22日才全部腾空，并不是锦兴酒店所说的2017年6月22日才办理移交。2017年6月22日是一审法官在开庭的时候建议补办的，并不是实际移交手续。7.锦兴酒店的第六项上诉请求没有依据，其要求支付9334.1元的赔偿金，没有证据予以证实。8.锦兴酒店第七、第八项上诉请求没有事实依据，既然合同解除，那么保证金9万元应该退还给郑明勉。综上，锦兴酒店的上诉请求不能成立，请求二审法院依法驳回，郑明�愿意按照一审判决履行应尽的义务。锦兴酒店向一审法院起诉请求：1.郑明勉向锦兴酒店支付拖欠的2016年12月至2017年4月份期间的租金8万元（实际请求计至实际租期发生对应租金发生之日止）；2.郑明勉向锦兴酒店支付拖欠2017年3月1日至同年4月1日的水电费3156.6元；3.郑明勉向锦兴酒店支付违约金49350元（实际请求金额自郑明勉拖欠租金及费用第6日起按当月租金及各项费用总额的1%计算违约金直至拖欠数清还日止，暂计至2017年4月21日）。一审诉讼中，锦兴酒店变更第1项诉讼请求为郑明勉向锦兴酒店支付从2016年12月至2017年6月期间拖欠的租金14万元；因郑明勉于一审诉讼中已缴纳电费460元，变更第2项诉讼请求为郑明勉向锦兴酒店支付2017年3月1日至同年6月1日期间的水电费9656.6元，其中水费370.6元、电费9286元；明确第3项诉讼请求的违约金计算标准为以2016年12月至2017年4月每月所欠租金额为基数，按日百分之一，从每月11日起计算至清偿之日止，具体金额按锦兴酒店提交的欠租清单。锦兴酒店增加两项诉讼请求：1.锦兴酒店与郑明勉继续履行双方于2015年9月23日签订的《房屋租赁合同》；2.郑明勉赔偿锦兴酒店经济损失9334.1元（包括：二楼外墙喷挂一幅680元、人工费350元、门口广告的展架1个380元、监控修复安装工程6583.1元、鼠标1个100元、广告牌2个共120元、警局告示牌1个200元、计算器2台1**元、入住的登记牌1个180元、名片盒1个30元、招财猫一个300元、锦兴酒店员工杨某受伤后的医药费291元）。郑明勉向一审法院反诉请求：1.解除锦兴酒店与郑明勉于2015年9月23日签订的《房屋租赁合同》、2017年2月1日达成的《补充协议》；2.锦兴酒店退回郑明勉所交的租赁保证金9万元并赔偿郑明勉经济损失1万元。一审诉讼中，郑明勉明确第2项诉讼请求中经济损失1万元包括锦兴酒店无故断电导致郑明勉营业场所的电脑主机十多台被直接烧坏的损失、营业额损失、郑明勉被处以行政罚款的损失。一审法院认定事实：余国峰、余某系中山市东区××路××号的业主，其二人同意将上述物业交由锦兴酒店经营、管理、出租等。2015年9月23日，锦兴酒店（甲方，出租方）与郑明勉（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方承租甲方位于中山市东区孙文东路153-159号锦兴假日酒店A栋一楼商铺45平方米和二楼大厅300平方米、三楼房间300平方米（面积约为645平方米）用途为开办网吧、奶茶店、便利店和办公室等；租赁期从2015年11月11日至2020年11月10日止共五年；租赁保证金为9万元，乙方于签订本协议之日交付27000元，余款63000元于2015年10月8日前支付，租赁保证金不计利息，租赁期满后甲方退�保证金给乙方；租金为3万元，水费按3.2元每吨收取，电费按1.2元每度收取，乙方应于每月5日前支付给甲方当月租金及上月费用（费用包括但不限于：水电费等费用）；乙方拖欠租金及费用每月超过十五日的，甲方作停水电处理并可单方终止本协议，收回租赁物业，没收乙方所付的保证金；乙方逾期交付租金及费用，逾期超过5天的每日按当月租金及各项费用总额的1%计算违约金给甲方，直至欠款清还日止；乙方应正确、合理使用租赁该房屋，因乙方故意、过失行为致使租赁房屋毁损的，乙方应照价赔偿。合同还约定其他事项。合同签订后，锦兴公司依约将涉案房产交郑明勉使用，郑明勉亦依约向锦兴公司缴纳涉案房产的保证金9万元、租金、水电费等。2016年11月，郑明勉就租金问题与锦兴酒店进行协商，锦兴酒店于2016年11月6日交给郑明勉一份《协议书》，其中甲方为锦兴酒店，乙方为郑明勉，协议内容载明：1.从2016年11月1日至2017年4月30日止租金由3万元/月调整为25000元/月，其他按主合同，条款不变；2.本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力，除本协议中明确所作修改的条款之外，原合同的其余部分应完全继续有效；3.本协议自双方签字盖章之日起生效。锦兴酒店在落款处签字盖章确认，乙方落款处空白。2017年2月1日，锦兴酒店与郑明勉就返还涉案房产三楼房间事宜进行协商，并交给郑明勉一份《补充协议》，其中甲方为锦兴酒店，乙方为郑明勉，协议内容载明：一、减少经营面积的概况。1.由于乙方经营不善，导致长期亏损特向甲方提出减少经营场地面积，其租赁的锦兴酒店A栋三楼房间（面积300平方米）经营至2017年1月30日，后于2017年2月1日将三楼房间（面积300平方米�交还给甲方（乙方必须在2017年2月5日内搬出三楼所有可移动的设备，如过期不搬走的财物乙方可作为放弃，由甲方处理），乙方租赁的面积调整为345平方米（一楼商铺45平方米和二楼大厅300平方米）；2.乙方应于每月5日前向甲方支付当月租金及上月费用，租金为15000元/月；3.双方协商一致同意于2015年9月23日签订一份《房屋租赁合同》的第二条款租赁期限至2020年11月10日止、第三条款租赁保证金为9万元、第五条款双方权责及违约金为10万元。此三条款内容不变；二、本补充协议自双方签字之日起生效。协议还约定其他事项。甲方处有锦兴酒店人员签字确认，乙方落款处为空白。锦兴酒店称郑明勉不同意协议内容，未在协议书上签字，因此双方应按照《房屋租赁合同》约定的内容履行权利义务；涉案房产三楼房间仍由郑明勉使用，未交还锦兴酒店。郑明勉称其收到上述�议书、补充协议后虽然未签名，但已按照协议内容于2016年11月起向锦兴酒店支付相应的租金，并收到补充协议后已及时将涉案房产三楼关闭营业并腾空。2017年3月22日，锦兴酒店在酒店门口挂出招租通知：本酒店2、3层暂停营业，现有意转租，请有意者联系……。同年4月7日，锦兴酒店认为郑明勉未缴纳租金及水电费，对郑明勉的营业场地实施停水、停电。郑明勉称因锦兴酒店的行为致其营业场所多台电脑主板烧毁，客户基本走失，造成经济损失。2017年4月8日，郑明勉纠集他人前去锦兴酒店寻衅滋事，公安机关到场处警，于2017年5月8日作出××行罚决字【2017】07290号行政处罚决定书，对郑明勉处以行政拘留十日，执行期限为2017年5月8日至同年5月18日。锦兴公司认为郑明勉拖欠2016年12月起的租金及水电费未付，多次向郑明勉追偿拖欠的款项无果，于法定期限内�至法院，主张前述实体权利。郑明勉认为锦兴公司违反协议约定变更租金金额，且无故停水停电造成其经济损失，应承担相关责任，遂在诉讼期间提出反诉，主张前述反诉实体权利。为证明郑明勉拖欠租金、水电费，锦兴酒店提交了租金收费通知单、发票。其中电费发票显示名称余国峰、地址为××路××号，2017年1月2日至3月1日电费3540元、3月1日至5月2日电费4216.8元、5月2日至6月30日电费5408元；电费发票显示名称余国峰、地址为××路161号，2017年1月2日至2月3日电费12999.2元、2017年2月3日至3月1日电费10024.75元、2017年3月1日至4月1日电费12712.06元、2017年4月1日至5月2日电费13093.42元、2017年5月2日至5月31日电费14239.29元；电费发票显示名称余国峰、地址为××路××号，2017年1月1日至2月1日电费11109.68元、2017年2月1日至3月1日电费10556.58元、2017年3月1日至4月1日电费12021.44�、2017年4月1日至5月1日电费16091.98元、2017年5月1日至6月1日电费18861.83元；水费票据显示名称余国峰，地址东区××路161号××海鲜侧（扩装），2017年1月8日至同年2月10日水费2023.58元、同年2月10日至同年3月9日2088.74元、同年3月9日至同年4月10日1364.4元、同年4月10日至同年5月11日3457.1元、同年5月11日至同年6月8日2305.94元。租金收费通知单显示2017年2月1日至3月31日应交租金3万元、电费3041元（460元+2581元）、水费115.6元，2017年4月1日至5月1日应交租金3万元、电费3634元、水费98.6元，2017年5月2日至6月1日应交租金3万元、电费3071元、水费156.4元。锦兴酒店称郑明勉拖欠其2016年12月租金5000元、2017年1月租金15000元、2月租金15000元、3月租金15000元、4月租金3万元及水电费3156.6元，其以余国峰的名义缴纳涉案房产及另外两栋房产的水电费。郑明勉认为租金收费通知单是锦兴酒店自行制�，对此不予确认；而对于缴费地点与租赁地址不符的票据不予确认。为证明其经济损失，锦兴酒店提交了“××网咖损坏锦兴假日酒店物品概括”、照片、病历、医疗费票据等证据，称郑明勉纠集他人到酒店闹事，对酒店的财产及员工人身造成损害的事实。其中物品概括包含二楼外墙喷画1幅（含人工费，1030元）、门口广告展架1个（380）、鼠标1个（100元）、广告牌2个（120元）、警局告示牌1个（200元）、计算机2台（120元）、入住登记牌1个（180元）、名片盒1个（30元）、招财猫1个（300元）；工程报价单显示监控修复安装工程报价为6583.1元；医疗费票据显示杨某于2017年4月8日至中山市人民医院急诊治疗，发生医疗费291元。锦兴酒店称上述物品已全部不能使用，需更换新的，而什么时候开始使用已记不清楚。郑明勉确认其剪断监控线路，但对监控修复费用不予确认，但其他物品损坏与其无关，“××网咖损坏锦兴假日酒店物品概括”是由锦兴酒店单方自行制作，对此不予确认；病历、医疗费票据无法证明杨某的受伤与本次事件有关，对锦兴酒店要求赔偿的诉讼请求均不予认可。为证明已全额支付租金、水电费，郑明勉提交了微信聊天记录截屏、刷卡缴费凭证。其中微信聊天记录时间为2017年1月10日至4月3日期间，其称左边通话信息系锦兴酒店的杨小姐，右边是郑明勉发布的信息；杨小姐于2017年1月10日称“郑生，三楼有几天电费还没算的，到时候你把三楼退回给我我再把电费给你”“你看什么时候给回三楼我”，郑明勉称“三楼这个月就不开的”“电费还有一点，我有台服务器放在三楼，下个月电费还会有一点，我把房租给我减下来就行”“三楼彻底搬走要过年下来再搬，东西先放在三楼几天，我三楼锁了不营业”，而杨小姐则于次日即11日发出照片，内容显示1月租金15000元，电费1714元、2388元，水费129.2元，广告电费86元，合计19414元（含刷卡费用97元），后又于同年2月4日、同年3月2日、同年4月1日向郑明勉发出照片，同年2月4日照片内容显示网吧2月租金15000元、电费1379元、967元、水费61元，合计17494元（含刷卡费用87元）；同年3月2日照片内容显示网吧3月租金15000元、电费968元、1346元、100元、水费81.6元，合计17583元（含刷卡费用87元）；同年4月1日照片内容显示4月租金3万元、电费2581元、460元、水费115.6元，合计33321.6元（含刷卡费用165元）；杨小姐于同年2月24日称“郑生，三楼的场地要下个月1号还给我这边啦，麻烦你尽快把三楼的家私撤出来”。郑明勉称2017年3月前锦兴酒店按照协议内容要求其缴纳租金15000元及水电费等其他费用，其亦按照约定向锦兴酒店要求转账，故截止�2017年3月其没有拖欠锦兴酒店租金；因2017年4月锦兴酒店突然将租金15000元变更为3万元，其要求按照15000元标准缴纳租金遭到锦兴酒店拒绝后未再支付租金及2017年3月以后的水电费。锦兴酒店确认微信左边发布的信息为其锦兴酒店员工杨小姐，确认2017年1月至3月每月收到15000元租金，但认为郑明勉没有按照租赁合同的标准缴纳3万元每月租金。刷卡缴费凭证显示于2016年11月13日向锦兴酒店刷卡支付了21533元、9212元、3141元，于同年12月16日向锦兴酒店刷卡支付了11005元、19378元。锦兴酒店确认上述款项，但认为郑明勉已缴清2016年11月的租金，同年12月租金还尚欠5000元为证明因锦兴酒店无故断电导致其经营场所多台电脑主板烧毁而财物受损，郑明勉提交了收据，收据显示中山市××计算机技术有限公司收到中山××网吧货款一笔（服务器主机转换费用）4500元。郑明勉�主机损坏后已更换新的主机，不申请对主机损坏与停电存在因果关系进行鉴定，另外其认为锦兴酒店的行为导致客户流失未提供相应证据。诉讼中，一审法院依锦兴酒店及郑明勉的申请向中山市公安局东区分局竹苑派出所调取了受案登记表、受案回执、行政处罚决定书、询问笔录、接受证据材料清单等。其中卢某、郑明勉、任某的询问笔录均反映郑明勉同案外人任某与锦兴酒店老板余国峰签订租赁合同经营××网吧，因网吧经营困难，郑明勉于2016年12月同锦兴酒店口头协商将三楼退租，月租金调整为15000元，并退回45000元押金；因此郑明勉于2016年12月起即向锦兴酒店缴纳租金15000元，并将三楼清空，只使用二楼；直至2017年3月，余国峰向郑明勉提出签订补充协议，郑明勉要求其退还45000元保证金时，余国峰提出由郑明勉继续承租涉案房产三楼房间，但租金变�为3万元或者只承租两层楼，租金15000元但是要没收保证金，郑明勉均不同意；从2017年4月起，锦兴酒店要求郑明勉缴纳3万元租金，郑明勉拒绝后，4月7日锦兴酒店无故将涉案房产断电，因此双方发生矛盾，4月8日，卢某、郑明勉及其他人到锦兴酒店，卢某将一楼大堂服务台上的水牌砸烂、郑明勉剪断监控线路，现场有人扔前台的纸和笔，但场面混乱无法辨清。杨某、陈某的询问笔录反映其为锦兴酒店的员工，2017年4月7日，锦兴酒店未收到郑明勉缴纳的租金，于当日上午作断电处理，次日下午13时许郑明勉纠集其他人到酒店闹事，在此期间有人用矿泉水瓶砸到杨某后颈部，现场场面混乱，无法看到是何人殴打杨某，其中陈某称现场的水牌、招财猫、广告片、POS机等被摔坏。竹苑派出所出具证明：2017年4月8日，郑明勉、卢某纠集他人前往我市东区锦兴假日酒店有寻衅滋事的行为，任意损毁酒店大堂内计算器、指示牌等物品，还剪断酒店内监控视频电线。锦兴酒店确认上述材料，但不认可郑明勉及其利害关系人在询问笔录中所称的锦兴酒店与郑明勉达成口头协议变更租金标准及退还押金45000元。郑明勉主张其按锦兴酒店要求支付租金15000元及水电费，锦兴酒店对此没有提出异议，但锦兴酒店却在2017年4月无故将租金变更为3万元，并违反合同约定在同年4月7日关闭经营场所水电，锦兴酒店已根本违约。庭审中，锦兴酒店与郑明勉已于2017年6月22日办理涉案房产三楼场地移交手续，并付清三楼电费460元。锦兴酒店称交回涉案三楼场地后，租金应变更为16045.51元。锦兴酒店称停水停电时间不足一个小时，而郑明勉则称停水停电达二至三个小时。锦兴公司要求继续履行郑明勉的租赁合同，租赁保证金不同意退回。锦兴酒店、郑明勉确�涉案租赁物一、二楼仍由郑明勉使用。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。余国峰、余某系中山市东区××路××号房屋的产权人，经余国峰、余某同意由锦兴酒店对涉案房产管理、出租，为此，锦兴酒店对涉案房产有合法出租权。锦兴酒店与郑明勉于2015年9月23日签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行。锦兴酒店已依约向郑明勉交付涉案房产，郑明勉亦应按合同约定支付相应的租金。关于租金标准问题。根据《中华人民共和国合同法》第三十七条规定“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”本案中，2016年11月《协议书》载明涉案租赁物2016年11月1日至2017年4月30日期间的租金由3万元/月调整为25000元/�；而2017年2月1日《补充协议》载明郑明勉于2017年2月1日将三楼房间（面积300平方米）交还给锦兴酒店，租赁面积调整为345平方米（一楼商铺45平方米和二楼大厅300平方米），租金调整为15000元/月；上述两份协议虽然只有锦兴酒店余国峰的签字，郑明勉未在乙方处签字确认，但根据郑明勉的缴纳租金情况，郑明勉于2016年11月至12月已缴纳6万多元，而于2017年1月至3月期间亦缴纳了15000元/月，锦兴酒店对上述缴费情况予以确认，再结合锦兴酒店员工杨小姐与郑明勉的微信聊天记录显示，锦兴酒店于2017年1月至3月期间向郑明勉追讨的租金数额均为15000元，可见，即使郑明勉未在《补充协议》、《协议书》上的落款处签字确认，但其已按照《补充协议》《协议书》约定的租金标准向锦兴酒店缴纳租金等，故认定上述《协议书》、《补充协议》已生效，郑明勉称其已向锦兴酒店缴纳2017年3月前租金的辩解意见，予以采信，认定2017年1月起租金标准已变更为15000元/月。而现有证据未反映郑明勉有向锦兴酒店缴纳2017年4月至6月的租金，现锦兴酒店要求郑明勉支付其上述期间的租金45000元予以支持，超出部分，不予支持。关于违约金问题。因郑明勉于2017年4月起拖欠锦兴酒店租金及费用，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”以及《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”规定，郑明勉以其行为表明不再继续履行涉案租赁合同，且在本案中亦提出解除合同的反诉请求，为此，对郑明勉提出的解除合同的反诉请求予以照准，认定锦兴酒店与郑明勉于2015年9月23日签订的《房屋租赁合同》、2017年2月1日达成的《补充协议》于本判决发生法律效力之日解除，但郑明勉需承担相应的违约责任。锦兴酒店要求郑明勉支付其以15000元为基数分别从2017年4月6日起、同年5月6日起、同年6月6日起分段计算至清偿之日止的违约金，予以支持，但结合郑明勉已依约向锦兴酒店缴纳2017年3月以前的租金及水电费，而锦兴酒店却自2017年4月起自行提高租金标准为3万元及于当月7日停水停电，亦存在违约，应减轻郑明勉的违约责任，且锦兴酒店在本案所主张的违约金计算标准明显过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”规定，酌定违约金按中国人民银行同期同类贷款利率计算。关于是否退还租赁保证金9万元问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”规定，根据上述分析，涉案《房屋租赁合同》、《补充协议》解除后，郑明勉要求锦兴酒店退还其租赁保证金9万于法有据，予以采纳。关于水电费问题。锦兴酒店主张郑明勉拖欠其2017年3月至6月1日的电费9286元有其提交的缴费地址为××路××号的电费发票予以证明，予以采信。而锦兴酒店提供的缴费地址为××路××街7号、××路161号××海鲜侧、××路161号的发票，因无证据证明系缴纳涉案租赁物的费用，郑明勉亦不予确认，故不予认定。关于经济损失问题。郑明勉纠�他人至锦兴酒店处寻衅滋事造成锦兴酒店一定经济损失的事实，有行政处罚决定书、证明等予以佐证，予以认定。因锦兴酒店就其损失仅提供损坏物品实物、监控修复单据，明确表示不申请对已损坏的物品价值进行评估，以致本案最终无法查明损失价值，考虑到损坏的事实确实存在，故酌定锦兴酒店的经济损失为2000元，郑明勉对此应予以赔偿。锦兴酒店主张其员工受伤，没有证据证明员工支付的费用系由锦兴酒店所付，且员工受伤与郑明勉的行为存在因果关系，为此对锦兴酒店该部分诉求不予支持。郑明勉反诉主张其因锦兴酒店无故断电导致其经营场所电脑主板烧坏、客源流失产生相关损失，仅提供货物单，未提供其他证据佐证，认为其所提供证据不足以证明其主张，另罚款损失与本案无关，故对此均不予支持。综上，锦兴酒店的诉讼请求有理部分，�以支持；郑明勉的反诉请求有理部分，予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除锦兴酒店与郑明勉于2015年9月23日签订的《房屋租赁合同》、2017年2月1日的《补充协议》；二、郑明勉于本判决生效之日起七日内向锦兴酒店支付2017年4月至2017年6月期间的租金45000元及违约金（计算标准：以15000元为基数，分别从2017年4月6日、5月6日、6月6日起按中国人民银行同期同类贷款利率分段计算至清偿之日止）；三、郑明勉于本判决生效之日起七日内向锦兴酒店支付从2017年3月起至2017年6�期间电费9286元；四、郑明勉应于本判决生效之日起七日内向锦兴酒店支付经济赔偿金2000元；五、锦兴酒店应于本判决生效之日起七日内向郑明勉退回租赁保证金9万元；六、驳回锦兴酒店的其他诉讼请求；七、驳回郑明勉的其他诉讼请求。本诉案件受理费4447元，由锦兴酒店负担2872元，郑明勉负担1575元；反诉案件受理费1150元，由郑明勉负担115元，锦兴酒店负担1035元。本院二审期间，锦兴酒店提交一、二楼租赁物现场情况照片七张，证明一、二楼处于空置状态，郑明勉擅自将商铺清空，将钥匙扔回锦兴酒店，锦兴酒店为了减少损失，将一、二楼招租，故空置产生的损失应由郑明勉承担。郑明勉确认上述证据真实性，不确认与本案的关联性。郑明勉提交六张照片，分别为1.涉案房屋二楼和一楼一间的照片三张，证明涉案房屋二楼和一楼店铺在2017年12月11日已�腾空交回给了锦兴酒店，锦兴酒店要求继续履行合同没有实际意义；2.郑明勉将涉案二楼和一楼钥匙交给锦兴酒店的三张照片，证明在2017年12月11日郑明勉已经将租赁物交还给锦兴酒店前台工作人员，郑明勉与锦兴酒店工作人员有交流过程。锦兴酒店确认郑明勉提交的六张照片的真实性，不确认关联性。因上述照片均为当事人单方制作,真实性不能认定,在没有其他证据佐证的情况下,本院对上述证据不予以采纳。本院经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据锦兴酒店及郑明勉的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、涉案的《协议书》《补充协议》是否生效的问题；二、租金标准和违约金的问题；三、涉案的《房屋租赁合同》《协议书》《补充协议》应否继续履行的问题；四、锦兴酒店应否向郑明勉退还保证金9万元的�题；五、水费及经济损失问题。争议焦点一，关于涉案的《协议书》《补充协议》是否生效问题。《中华人民共和国合同法》第三十七条规定：“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”郑明勉虽然没有在上述两份协议书上签名，但结合锦兴酒店杨小姐与郑明勉微信聊天记录中所记载的2017年1月至3月的租金数额以及郑明勉在2016年11月至2017年3月的租金缴交情况，可以认定郑明勉已按上述两协议约定的租金标准履行了此期间的交租义务，锦兴酒店也是按上述两协议确定的租金标准通知郑明勉缴交相应租金并接纳租金，从2016年11月至2017年3月，历时5个月，均未对租金缴交的标准提出异议，故可以认定涉案的《协议书》《补充协议》已成立生效。争议焦点二，关于租金标准和违约金问题。如上所述，《协议书》《补充协议》已生效，郑明勉亦依约足额缴交了2016月12月起至2017年3月的租金，故锦兴酒店上诉主张郑明勉仍需向其支付2016年12月起至2017年3月的租金差额5万，本院不予支持。至于2017年4月至2017年6月期间的租金标准，虽然《协议书》《补充协议》已生效，但郑明勉在履行《补充协议》过程中，并没有依约在2017年2月5日前搬出三楼的所有可移动设备（二审期间郑明勉确认2017年2月5日前三楼其他东西已搬走，但剩余一台电脑主机系统未搬）。锦兴酒店于2017年4月份提出异议，并通过微信通知将2017年4月份租金标准恢复到3万元/月的标准，此属行使同时履行抗辩权，故郑明勉认为对于2017年4月至2017年6月的租金应按《补充协议》1.5万元/月的标准履行本院不予支持，鉴于2016年11月6日《协议书》已将租金标准调整为2.5万元/月，且至2017年4月涉案租赁�三楼已停止营业并基本清空，故本院认定2017年4月1日至2017年6月21日（锦兴酒店确认郑明勉于2017年6月22日交还三楼）期间的租金，应按2016年11月6日《协议书》2.5万元/月的标准履行,即2017年4月1日至2017年6月21日的租金为67500元(2.5万元×2个月+2.5万元÷30日×21日)。而2017年6月22日至2017年6月30日期间的租金，因已交还三楼，则应按15000元/月的标准计算，即郑明勉应向锦兴酒店支付2017年6月22日至2017年6月30日的租金为4500元（1.5万元÷30日×9日）。因此,2017年4月1日至2017年6月30日，郑明勉应向锦兴酒店支付的租金共为7.2万元(67500元+4500元),一审法院对此认定有误，本院予以纠正。对于违约金的计算标准，郑明勉拖欠租金存在过错，但锦兴酒店在《协议书》生效的情况下，单方将租金提升至3万元/月并停水停电亦存过错，加之拖欠租金的主要损失是利息，故一审法院酌定违约�按中国人民银行同期同类贷款利率计算并无不妥，本院予以维持。即违约金以每月租金2.5万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率分别从2017年4月6日起、同年5月6日起、同年6月6日起分段计算。争议焦点三，关于涉案的《房屋租赁合同》《协议书》《补充协议》应否继续履行的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行，又或债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高的除外。本案中，租赁房屋属非金钱事项，郑明勉虽然确有拖欠租金，存违约事实，但也事实上已结束了在涉案租赁物中的营业并交还了涉案租赁物的钥匙，不适于强制要求郑明勉继续租赁涉案房屋，故一审法院支持了郑明勉提出的解除合同的反诉请求，�回锦兴酒店继续履行租赁合同的主张正确，应予维持。争议焦点四，关于锦兴酒店应否向郑明勉退还保证金9万元的问题。因涉案租赁合同解除是双方在履行合同中均存在过错，且锦兴酒店也另行主张了违约金和经济损失，故根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，锦兴酒店应将保证金9万元退还郑明勉。争议焦点五，关于水费及经济损失问题。因锦兴酒店提交的水费发票地址与涉案租赁物地址不符，无法证实该费用系涉案租赁产生，故一审法院驳回锦兴酒店主张郑明勉支付2017年3月1日至同年6月1日期间的水费370.6元正确,本院予以维持;对于经济损失，一审判决已作充分阐述，本院认同，在此不赘。综上所述，锦兴酒店的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百七十条第一款第二项之规定《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初6934号民事判决第一、三、四、五、七项；二、撤销广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初6934号民事判决第六项;三、变更广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初6934号民事判决第二项为：郑明勉于本判决生效之日起七日内向中山市锦兴假日酒店有限公�支付2017年4月至2017年6月期间的租金7.2万元及违约金（计算标准：以每月2.5万元为基数，分别从2017年4月6日、5月6日、6月6日起按中国人民银行同期同类贷款利率分段计算至清偿之日止）;四、驳回中山市锦兴假日酒店有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费4447元，由中山市锦兴假日酒店有限公司负担2668元，郑明勉负担1779元；反诉案件受理费1150元，由郑明勉负担115元，由中山市锦兴假日酒店有限公司负担1035元。二审案件受理费4727元，由中山市锦兴假日酒店有限公司负担4494元，由郑明勉负担233元。本判决为终审判决。审判长 何 泳 东审判员 焦�迎审判员 谢 劲 东二〇一八年七月二十三日书记员 雷  媛