新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）乌中民四终字第206号
上诉人（原审原告）：周文风。
委托代理人：吴乃新。
上诉人（原审被告）：新疆博石房地产开发有限公司。
法定代表人：李吉仁，该公司董事长。
委托代理人：赖新刚，新疆广翼律师事务所律师。
上诉人周文风与上诉人新疆博石房地产开发有限公司（以下简称博石公司）因商品房买卖合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2014）沙民三初字第979号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月21日受理后，依法组成合议庭，于2015年2月6日公开开庭审理了本案。上诉人周文风的委托代理人吴乃新，上诉人博石公司的委托代理人赖新刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2001年5月10日，周文风与中宏基房地产开发有限公司（后更名为博石公司）签订一份商品房买卖合同，约定由周文风购买博石公司开发的位于本市珠江路9号城市花园小区3号楼1单元302室。双方约定房款总价为145826元，首付20%即29826元，余额116000元，向银行按揭支付。此后，周文风向博石公司支付了首付款，并以涉案房屋作抵押担保，向中国建设银行黄河路支行贷款116000元支付于博石公司。2001年5月21日，周文风向博石公司支付了包含契税2187.39元、交易费437.48元、保险费1181元、抵押登记费291.65元、工本费70元，卡费10元合计4211.52元，同年6月21日，周文风向博石公司支付了天然气管道安装费1830元，同年7月26日，周文风支付博石公司维修基金2916.52元。2012年11月21日周文风支付房管局查档费153元。以上与房屋相关的费用共计9111.04元。
本案争议房屋周文风自2001年9月办理入住，2008年周文风回内地。其向银行支付了一期按揭借款后不再偿还。此后博石公司向银行偿还了按揭贷款，于2009年7月20日以214816元的价格转卖于案外人张永红，2010年4月27日张永红退房。2012年5月14日，博石公司将此房转卖于王新科，转让价268520元，并办理了过户手续。现该房屋由王新科居住使用。
又，周文风自2008年即得知博石公司可能处理涉案房屋，2011年冬季返还本市，得知涉案房屋由他人居住。
原审法院认为：周文风与博石公司签订的商品房买卖合同，双方理应按照合同约定履行各自的权利义务。周文风与博石公司签订合同后，博石公司已交付房屋、周文风办理按揭贷款并实际入住，双方已履行合同。此后周文风主动停止支付贷款，博石公司自行收回房屋另行出售并过户他人，综合本案案情，双方之间的买卖合同实际上已不能履行，故对周文风要求解除双方间的商品房买卖合同的诉讼请求，予以支持。博石公司的行为损害了周文风的合法权益，应按照法律规定退还周文风购房款、利息及与房屋相关费用的损失。故对周文风要求博石公司退还房款145826元及房屋相关费用损失9111.02元的诉讼请求，予以支持。周文风要求博石公司赔偿房款利息，应自博石公司首次转卖时起算，原审法院对其合理部分42654.11元予以支持。周文风要求博石公司赔偿一倍购房款的请求，因本案不属一房二卖，故对周文风此项请求，不予支持。周文风要求的房屋相关费用利息损失，没有法律依据，原审法院不予支持。本案中，周文风未及时支付银行按揭贷款，导致博石公司向银行承担担保责任后，将房屋另行处理，且其应于2008年已知房屋被查封，可能被处理，却怠于行使权利，到现在房屋价格与其购买时已差距很大，周文风在这一事件中自身存在过错。但考虑到房屋的差价损失确实存在，且博石公司自行直接转卖房屋不当，应弥补周文风一定损失，原审法院参照博石公司转卖于王新科的转让价268520元计算差额损失，对周文风要求的房屋差价损失中合理部分予以支持。博石公司偿付银行之贷款，可另行主张。遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第一百一十条第一项之规定，判决：一、解除周文风与新疆博石房地产开发有限公司2001年5月10日签订的商品房买卖合同；二、新疆博石房地产开发有限公司返还周文风已付购房款145826元；三、驳回周文风要求新疆博石房地产开发有限公司赔偿一倍购房款145826元的诉讼请求；四、新疆博石房地产开发有限公司支付周文风购房款利息42654.11元（145826元×4.875‰×60月，自2009年7月7日至2014年7月7日）；五、新疆博石房地产开发有限公司赔偿周文风房屋相关损失9111.02元（天然气管道安装费1830元＋代收契税等4211.52元＋维修基金2916.52元＋查档费153元）；六、驳回周文风要求新疆博石房地产开发有限公司支付房屋相关损失利息6812.67元的诉讼请求；七、新疆博石房地产开发有限公司赔偿周文风房屋差价损失122694元（268520元－145826元）。
宣判后，周文风不服原审判决向本院提起上诉称：原审法院认为本案不属“一房二卖”错误。博石公司在将房屋出售给我并交付后，又以我不按期偿还银行按揭贷款为由，擅自将房屋另售他人，并给案外人办理房产证，博石公司的行为已构成“一房二卖”，依照法律规定应当向我承担赔偿一倍房款损失的责任。请求二审法院改判支持我的该项诉讼请求。
博石公司答辩称：“一房二卖”是指开发商恶意欺诈，扰乱市场经济秩序，侵犯他人权利的行为。本案不存在恶意欺诈，不属“一房二卖”。造成我公司回购房屋的原因是周文风在向银行贷款后仅按期偿还一期按揭款，之后拒绝偿还剩余贷款，我公司作为借款担保人向银行承担了还款责任。为了维护自己的合法权益，将争议房屋回购，我公司的行为不属于“一房二卖”。请求二审法院驳回周文风的上诉请求。
博石公司亦不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院判决我公司向周文风返还房款145826元错误。本案房屋总价款虽为145826元，但周文风仅交纳29826元，其余116000元系按揭贷款，且周文风仅向银行偿还一期贷款后，再未偿还剩余贷款。我公司作为保证人代其清偿剩余银行贷款本息，因此，我公司不应向周文风返还全部房款。因原审法院认定返还房款本金数额错误，导致利息计算有误。二、原审法院判决我公司向周文风赔偿天然气安装费、契税、维修基金等费用错误，上述费用系相关部门收取，我公司仅是代收代缴，不应由我公司赔偿。三、原审法院判决我公司向周文风赔偿房屋差价损失122694元错误。本案由于周文风未按约向银行偿还借款，造成我公司承担担保责任，双方协商由我公司回购争议房屋，该后果不应由我公司承担。综上，请求二审法院查清事实，改判驳回周文风的全部诉讼请求。
周文风针对博石公司的上诉答辩称：不同意博石公司的上诉请求、事实及理由。我与博石公司的房屋买卖关系对应的是物权的转移，我获得的是房屋所有权。我已按合同约定将房款全部支付给博石公司。博石公司虽然履行了担保责任，但双方之间系债权债务关系，博石公司不能以债权对抗我的物权。双方签订合同后，我方履行了合同义务，并交纳了天然气安装费、契税、公共维修基金等，博石公司出卖我的房屋，应当赔偿这些费用。博石公司擅自出卖我的房屋，损害了我的权益，应当赔偿房屋差价，请求二审法院驳回博石公司的上诉请求，改判支持我的上诉请求。
本院经审理查明事实与原审查明事实一致。
另查明：博石公司向周文风退还天然气管道安装费500元。
认定上述事实有收据、法庭审理笔录为证。
本院认为：一、本案纠纷产生的原因系周文风在银行向其发放购房贷款后，仅按期归还一期借款便不再偿还剩余借款本息。根据周文风与银行签订的借款抵押合同，周文风明知其累计六个月未偿还借款本息，银行即有权处分抵押物但仍放任后果的发生。博石公司作为周文风借款担保人，在周文风不归还借款的情况下，履行了担保责任，向银行付清剩余借款本息后，博石公司有权向债务人周文风追偿。根据周文风的陈述，其2008年回内地，2011年返回本市。博石公司陈述其要求周文风偿还垫付的银行借款未果，遂与周文风达成协议，回购了本案争议房屋，周文风对此不予认可，博石公司对其主张未举证证实，本院不予支持。博石公司为追偿债务将房屋收回并出卖给案外人的行为不属法律规定的“一房二卖”，周文风在博石公司收回房屋多年之后提起本案诉讼，主张博石公司的行为属“一房二卖”，并要求博石公司赔偿房款一倍损失无事实及法律依据，本院不予支持。二、博石公司作为保证人，在追偿债务未果的情形下，收回争议房屋虽有自力救济的因素，但已构成违约，应当承担违约责任。周文风在整个过程中过错明显，亦应承担相应责任。博石公司将房屋收回后，其与周文风的合同已经终止。周文风在2008年得知房屋被收回后，应当在合理期限内主张权利，避免扩大损失。综合本案具体情况及纠纷产生的原因，本院认为，博石公司应当按2009年7月20日出售房屋的价格214816元向周文风返还房款并赔偿差价损失较为合理。据此计算，博石公司应当向周文风赔偿差价损失68990元（214816-145826）。博石公司已向周文风退还500元天然气安装费，该费应当从已收款中扣除，博石公司应向周文风退还各项费用8611.02元（9111.02-500）。综上，周文风的上诉理由无事实及法律依据，本院不予支持。博石公司的上诉理由部分成立，本院部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2014）沙民三初字第979号民事判决第一、二、三、四、六项即“一、解除周文风与新疆博石房地产开发有限公司2001年5月10日签订的商品房买卖合同；二、新疆博石房地产开发有限公司返还周文风已付购房款145826元；三、驳回周文风要求新疆博石房地产开发有限公司赔偿一倍购房款145826元的诉讼请求；四、新疆博石房地产开发有限公司支付周文风购房款利息42654.11元（145826元×4.875‰×60月，自2009年7月7日至2014年7月7日）；六、驳回周文风要求新疆博石房地产开发有限公司支付房屋相关损失利息6812.67元的诉讼请求；”
二、变更乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2014）沙民三初字第979号民事判决第五项新疆博石房地产开发有限公司赔偿周文风房屋相关损失9111.02元（天然气管道安装费1830元＋代收契税等4211.52元＋维修基金2916.52元＋查档费153元）为新疆博石房地产开发有限公司赔偿周文风房屋相关损失8611.02元（天然气管道安装费1330元（1830-500）＋代收契税等4211.52元＋维修基金2916.52元＋查档费153元）；
三、变更乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2014）沙民三初字第979号民事判决第七项新疆博石房地产开发有限公司赔偿周文风房屋差价损失122694元（268520元－145826元）为新疆博石房地产开发有限公司赔偿周文风房屋差价损失68990元（214816元－145826元）。
以上新疆博石房地产开发有限公司应给付周文风款项266081.13元，须于本判决生效之日起十日内一次性付清。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案请求标的668476元，核定给付标的266081.13元，占请求标的的39%，一审案件受理费10484.76元（周文风已预交），由周文风负担61%，即6395.71元，博石公司负担39%，即4089.05元。二审博石公司上诉标的320285.13元，支持标的54204元，占请求标的的16%，二审案件受理费6104.27元（博石公司已预交），由博石公司负担84%即5127.59元，周文风负担16%即976.68元，周文风预交的二审案件受理费3216.52元，由周文风负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王建国
审 判 员 曾 敏
代理审判员 马小梅
二〇一五年四月十四日
书 记 员 谢 静