浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙01民终4871号
上诉人（原审原告）：邵铁峰，男，1973年7月17日出生，汉族，住浙江省桐庐县。
委托诉讼代理人（特别授权代理）：孙建平，浙江春江明珠律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中国光大银行股份有限公司杭州分行。住所地：浙江省杭州市拱墅区密渡桥路*号浙商时代大厦****号。
负责人：章国华，行长。
委托诉讼代理人（特别授权代理）：范万兵、周尚檬，浙江六和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：浙江桐庐鑫马车业有限公司。住所地：浙江省桐庐县城南街道白云源路****号。
法定代表人：许晨亮。
被上诉人（原审被告）：许晨亮，男，1966年9月2日出生，汉族，住浙江省桐庐县。
原审第三人：杭州市桐庐县富汇小额贷款股份有限公司。住所地：浙江省桐庐县城南街道迎春南路28号海陆世贸中心2区***********室。
法定代表人：胡晓明，董事长。
委托诉讼代理人（特别授权代理）：陈一群，浙ＸＸ茂律师事务所律师。
原审第三人：中国农业银行股份有限公司桐庐支行。住所地：浙江省桐庐县城南街道迎春南路***号。
负责人：吴丹红，行长。
委托诉讼代理人（特别授权代理）：蔡晨洲，男，1986年2月19日出生，住浙江省桐庐县，系该行员工。
上诉人邵铁峰与被上诉人中国光大银行股份有限公司杭州分行（以下简称光大银行）、浙江桐庐鑫马车业有限公司（以下简称鑫马车业）、许晨亮、原审第三人杭州市桐庐县富汇小额贷款股份有限公司（以下简称富汇公司）、中国农业银行股份有限公司桐庐支行（以下简称农业银行）案外人执行异议之诉一案，不服浙江省桐庐县人民法院于2016年6月17日作出的（2016）浙0122民初690号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
邵铁峰上诉请求：一、依法撤销（2016）浙0122民初690号民事判决，改判支持邵铁峰的一审诉讼请求。二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院的判决对上诉人邵铁峰提供的证据1、2、3、5、6不予确认与事实与证据不符，是错误的。邵铁峰提供的证据1-6充分证明了案涉房屋租赁的真实性、合法性以及实际已经履行的事实，一审法院在没有任何反驳证据的情况下只凭分析就否认其真实性和合法性，没有任何依据，与事实不符。二、一审法院“经审理查明”中关于案涉房屋租赁给家友超市年租金190万元的陈述没有证据证实，没有明确的租赁时间，不能和本案租金作比较，因为实体店的租金在网络店铺大量流行的前后租金相差很大，租金大幅度下降。一审法院的这一事实认定没有依据，缺乏关联性。三、一审法院判决认为的几个理由存在问题，不能成立。1.《商业用房租赁协议》中虽未填写具体面积，但写明了租赁房屋为“桐庐县桐君街道富春路×号”，“房屋整体租赁给”承租人，该条款已经充分明确租赁房屋是整幢房屋，房产证上的面积就是租赁面积，双方约定明确，这样约定也是完全符合交易常规，且《补充协议》已经十分明确，租赁房屋面积为：4995.09平方米。2.关于《补充协议》中的租赁时间与《商业用房租赁协议书》中约定的租赁期限不一致的情况属于笔误，该笔误不会造成任何协议实质性内容的变化。3.关于房屋移交时间前后不统一的问题，由于租赁房屋移交是分步实施的，2014年5月30日前移交了4775平方米，余下部分于2015年1月1日前移交完毕，该事实《补充协议》可以证明。《补充协议》仅有鑫马车业的公章而没有许晨亮的签名既合法也符合合同常规，不能因为没有许晨亮的签名就否认其真实性。4.银行汇款凭证汇款用途处写明是借款是由于邵铁峰与许晨亮之间除本案租赁关系以外，还有其他民间借贷关系，在案涉2笔汇款时，误将“租金”写成“借款”。而15年的租金一次性支付是由于出租人资金紧张，这样支付租金的方式在近几年的租赁市场中也是较为常见，尤其是资金紧张的经营者都是用这种方式租赁方式，因此不存在不符合交易习惯的情况。5.本案租金也不存在明显过低的情况。6.鑫马车业、许晨亮是执行案件的被执行人，在租赁协议签订后其在几家银行签订的贷款合同中均承诺房屋没有出租，如其承认出租的真实性会构成虚假承诺，涉嫌贷款诈骗，故许晨亮否认租赁协议等的真实性也是常见的一种选择。综上，一审法院分析认证部分不能成立，因此其判决结果是不正确的，请求二审法院依法撤销原审判决，改判支持邵铁峰的上诉请求。
光大银行辩称：一、邵铁峰与鑫马车业、许晨亮之间不存在真实的租赁关系，邵铁峰提供的相关能够证明租赁关系的证据系虚假的。首先，支付凭证上面载明的用途是借款，可见双方之间为民间借贷关系，相关款项往来并不是支付租金。其次，邵铁峰并无真实占有房屋，房屋仍处于空置的状态。房屋租赁的合同以及补充协议均是事后为了对抗本次诉讼所签订的，相关证据均不能采信。二、假定租赁合同是真实的，该租赁权也不能得到保障。根据浙江省高级人民法院关于审查执行异议中租赁权能否得到保护的相关标准，本案均不符合。本案抵押权设立在租赁权之前，抵押人在光大银行处留有房屋未租赁等相关声明。同时根据许晨亮自己的陈述，案涉租赁合同系其为与邵铁峰的借款合同所提供的担保，根据相关法律规定，这样的合同应是无效的。
富汇公司述称：同意光大银行的答辩意见。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，一审判决分析论证的理由充分，予以认同。
农业银行述称：同意光大银行的答辩意见。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持该判决。
邵铁峰向一审法院起诉请求：一、立即停止对位于桐君街道富春路×号的房屋的执行；二、请求确认邵铁峰对案涉房屋享有租赁权，并要求法院带租赁拍卖，依法保护原告对桐君街道富春路×号房屋的合法的租赁权（房屋租金390万元）；三、本案诉讼费由光大银行、许晨亮、鑫马车业承担。
一审法院认定事实：光大银行与鑫马车业、许晨亮申请实现担保物权一案，原审法院受理后于2015年6月17日作出（2015）杭桐商特字第10号民事裁定。该裁定生效后，因鑫马车业、许晨亮未按裁定履行义务，光大银行于2015年7月10日向原审法院申请执行，原审法院于当日立案执行[执行案号为（2015）杭桐执民字第2212号]。在该案执行过程中，因被执行人鑫马车业、许晨亮未按执行通知履行义务。2015年7月14日，原审法院决定对上述（2015）杭桐商特字第10号民事裁定所确定的鑫马车业、许晨亮名下的抵押房地产进行评估、拍卖。同日发布公告，责令鑫马车业、许晨亮于2015年7月30日前迁出上述房地产，并责令房屋内的其他财产权利人应于2015年7月30日搬离上述场所。该案原审法院于2015年7月22日对上述抵押房地产进行了查封[其中国有土地使用权证号为桐土国用（2000）字第012684号的土地使用权由杭州市拱墅区人民法院首封]。2015年7月24日，原审法院发布公告，要求各承租人在2015年7月31日前携带租赁合同、租金支付凭证、身份证明等材料书面向该院执行局申报租赁情况，逾期将视作无租赁，并强制执行。2015年7月下旬，案外人邵铁峰向原审法院提出书面执行异议，其主张富春路×号的房屋已租赁给其使用，租期15年，全部租金390万元已付清，并已支付了定金30万元，出租方已于2015年1月1日将出租房屋交付给承租人使用，要求原审法院带租拍卖，以确保其租赁使用权。但其仅提交了《商业用房租赁协议书》、定金30万元收条、15年租金390万元收条各一份。2015年8月下旬，案外人邵铁峰以相同事由再次向原审法院提出书面执行异议，要求带租拍卖，以确保其租赁使用权。原审法院执行实施机构经审查后，于2015年9月1日作出（2015）杭桐执民字第2212号告知书，以其与鑫马车业、许晨亮之间的租赁关系不得对抗申请执行人为由，告知案外人邵铁峰对其提出的保护租赁权的申请不予认可。2015年10月15日，案外人邵铁峰再次向原审法院提出执行异议，并提供了六组证据。原审法院审查后于2015年11月5日进行了执行异议立案，案号为（2015）杭桐执异字第16号。
2015年11月19日、20日，第三人富汇公司、农业银行以其系鑫马车业、许晨亮债权人之一，本执行异议的审查与其有利害关系为由，依法向原审法院提出书面申请，要求参加本执行异议案的审查，原审法院予以准许。
原审法院组成合议庭对该案的执行异议进行了公开听证，于2015年12月30日作出（2015）杭桐执异字第16号执行裁定书，裁定驳回了邵铁峰的异议。为此，邵铁峰向原审法院提起案外人执行异议之诉，要求判如所请。
另查明：从2012年起至2014年，鑫马车业与光大银行、许晨亮、程小飞与光大银行分别先后签订过《最高额抵押合同》，鑫马车业将其有权处分的坐落于桐庐县桐君街道富春路×号2、3、5层房屋及土地使用权作为抵押物抵押给光大银行并办理抵押登记。许晨亮、程小飞将其有权处分的坐落于桐庐县桐君街道富春路×号103、104室和富春路家友超市的房屋及土地使用权作为抵押物抵押给光大银行并办理抵押登记。上述抵押合同最后一次签订时间为2014年7月30日。上述抵押物均为（2015）杭桐商特字第10号民事裁定所涉抵押物。
2013年4月11日，农业银行与许晨亮签订《最高额抵押合同》，约定在2013年4月11日起至2016年4月10日期间，许晨亮用其所有的位于桐庐县桐君街道富春路×号101室、102室的房地产为农业银行与鑫马车业签订的一系列业务合同所形成的债权提供最高额抵押担保，并办理了抵押登记。
2013年4月24日，许晨亮将其名下的位于桐庐县桐君街道（原桐庐镇）富春路×号101室和102室房产最高额抵押给桐庐信力担保有限公司（余值抵押）。2014年11月7日，许晨亮将其名下的位于桐庐县桐君街道（原桐庐镇）富春路×号103室、104室房产和桐庐镇富春路家友超市房产最高额抵押给桐庐信力担保有限公司（余值抵押）。2014年11月7日，鑫马车业将其名下的位于桐庐县桐君街道（原桐庐镇）富春路×号二、三、五层房产（最高额抵押给桐庐信力担保有限公司（余值抵押）。
另据被执行人许晨亮执行听证中陈述，此前桐庐县桐君街道（原桐庐镇）富春路×号一至三层房屋（不包括一楼另出租他人开零食店约20平方米的房屋）租赁给家友超市经营，年租金190万元。
一审法院认为：依照法律规定，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案争议焦点在于邵铁峰与鑫马车业、许晨亮间是否存在所涉抵押房屋的租赁关系。第一、邵铁峰提供的证据材料1中的《商业用房租赁协议书》仅约定出租时间从2014年3月1日起至2029年2月底，但对具体租赁房屋的面积没有明确，只是约定详见房产证，也没有把房产证作为附件，有违商业交易常规；第二、邵铁峰提供的证据材料1中的《补充协议》内容中确定的出租时间为从2014年3月10日起至2029年2月底，与《商业用房租赁协议书》约定的出租时间不统一；且该《补充协议》书明的4775.0平方米的房屋（富春路×号第一层至第五层）已于2014年5月30日前移交，该移交时间与邵铁峰在2015年7月和2015年8月的书面异议中均主张“出租方已于2015年1月1日将出租房屋交付给承租人使用”的主张不符，况且该《补充协议》只有鑫马车业的盖章，无许晨亮的签名。第三、邵铁峰提供的证据材料2，其中的银行支付凭证注明的用途为借款，与邵铁峰主张的390万属房屋租金的事实不符，且15年租金一次性提前支付也不符合交易习惯。第四、所涉房屋系商业用房，结合此前所涉房屋的出租情况，租金明显过低，有违常理。另，鑫马车业、许晨亮自认其与邵铁峰系借款关系，由于借款一时还不上，为了对借款有保障，根据邵铁峰的要求双方事后补签了《商业用房租赁协议书》，但双方没有实际履行也没有办理过涉案房屋的交接的陈述。故邵铁峰主张租赁协议签订的日期、租赁关系的真实性、所汇款项的用途、标的物是否交付等租赁关系的根本性问题，与鑫马车业、许晨亮意见不一。综上，邵铁峰主张所涉抵押房屋存在租赁关系的事实有诸多不合情理之处。原审法院认为，现有证据不足以证明邵铁峰与鑫马车业、许晨亮间存在真实的所涉抵押房屋的租赁关系。另外，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第二款规定“承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持”。即使本案所涉抵押房屋的租赁关系真实存在，鑫马车业、许晨亮作为房屋所有人，在明知房屋已抵押的情况下，以明显低于市场租金的价格将本案所涉房屋出租给邵铁峰，显然具有恶意串通的故意，损害了抵押权人的合法权益。综上，邵铁峰的诉讼请求不能成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第（二）项的规定，判决：驳回邵铁峰的诉讼请求。案件受理费38000元，由邵铁峰负担。
本院二审查明的事实与原审查明事实一致，本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点是邵铁峰与鑫马车业、许晨亮之间关于案涉抵押房屋的租赁关系是否真实存在的问题。邵铁峰主张双方之间存在案涉房屋的租赁关系并提供了双方签订的租赁协议等为证，但综合本案实际情况看，双方之间的租赁关系存在诸多不合常理之处：一、协议约定15年租金为390万元，而结合该处房屋此前的出租情况，该租金明显过低，有违常理；二、银行支付凭证注明的用途为借款，而非租金，邵铁峰称系代办汇款事宜的工作人员疏忽导致用途书写的错误，而该解释亦与常理不符；三、《商业用房租赁协议书》约定的出租年限为15年，但租金却是一次性提前支付，且该协议书并未载明出租的明确范围，也没有将房产证作为附件，这些均与商业惯例不符；四、鑫马车业、许晨亮自认其与邵铁峰之间为借款关系，由于借款不能按期归还，在邵铁峰的要求之下补签的《商业用房租赁协议书》，但实际并未履行也没有实际将案涉房屋出租给邵铁峰使用。综上，原审法院认为现有证据不足以证明邵铁峰与鑫马车业、许晨亮之间存在真实的租赁关系并无不当，邵铁峰的上诉理由不能成立。综上所述，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费38000元，由上诉人邵铁峰负担。
本判决为终审判决。
审判长 钱 晴
审判员 寿俊峰
审判员 朱 梅
二〇一六年九月十二日
书记员 张 娃