沈阳市和平区人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）沈和民二初字第01445号
原告：李维英。
委托代理人：任伯琪，系辽宁敬恒律师事务所律师。
被告：辽宁三利房地产实业有限公司。
法定代表人：郑弘，系该公司总经理。
委托代理人：苏文剑。
原告李维英与被告辽宁三利房地产实业有限公司商品房销售合同纠纷一案，原告于2014年6月5日向本院起诉，本院受理后，依法由审判员吕红娇适用简易程序独任审理，本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2004年4月1日约定，原告购买被告建设的位于沈阳市和平区河北二街xx号三利和平湾家园小区xx室商品房一套，建筑面积为126.68平方米，总房价为316，700元。合同签订后，原告当日即按约定支付了首付款13，670元，并于2004年4月8日签订了《商品房买卖合同》，双方在《商品房买卖合同》第15条约定“出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人按每日向买受人支付已付房款十万分之一的违约金”。合同签订后，余款180，000元原告向中国交通银行沈阳南湖科技支行开发区支行办理了个人按揭贷款，还贷期限是2004年至2018年，原告支付了契税和维修基金。2004年8月31日，被告将合同约定的商品房交付原告使用。但是从商品房交付使用至今近10年，被告仍没有为原告所购商品房办理房屋所有权证，虽然原告每年都多次找被告催促办理，但被告均以各种借口拖延敷衍。原告认为被告未能按期为原告办理房屋所有权证系违约，但是合同约定违约金的计算方法是出卖人按日向买受人支付已付房款十万分之一的违约金，一年下来违约金只有1，140元，明显属于违约金约定过低，不足以起到对被告长期不履行合同义务的惩罚作用，也不足以弥补原告的经济损失，所以，原告请法院对违约金予以调整、增加，这样一方面有利于维护买房人的合法权益；另一方面有利于督促房地产开发商严格依约办理房屋权属证书的手续，体现法律的公平、正义。关于经济损失，由于原告长达十年没有办理房产证，致使原告不能完全行使所购商品房的占有、使用、受益和处分四项权能，确实给原告造成了经济损失，但是由于原告缺乏法律意识等客观原因，经济损失难以计算。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”关于违约金的调整和经济损失计算方法，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”而中国人民银行于2003年12月10日发布的《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知﹥（银发（2003）251号）第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％”故，原告认为违约金的调整方法应以自己已付房款总额为本金，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的每日万分之二点一标准计算。关于计算违约的时间，原告本应从被告交付房屋360天后的2005年8月31日开始计算违约金到原告起诉之日起。但是，原告考虑到，被告长达10年没有办理房证，按此调整后的违约金将是很大一笔钱，所以，为了被告能积极履行义务，原告只要求被告给付最近2年的违约金，即从起诉之日起前推2年，从2012年4月14日至起诉日的违约金为：（2.1／10000）（利息）×720（两年按720天计算）×316，700（总房款）=47，885元。综上所述，由于被告的原因，导致原告作为一个善良的购房者在支付了全部房款以后，现在也没有得到房证，合法权益受到了严重的侵犯，所以，请法院依法判令被告尽快为原告办理房证；同时，由于合同约定的违约金过低，显失公平，故请法院依法按照人民银行关于逾期贷款罚息利息日万分之二点一予以调整增加。由被告支付此案的全部诉讼费。诉讼请求：1、请求判令被告立即为原告办理沈阳市和平区河北街xx号三利和平湾家园小区xx室的房屋所有权证；2、判决被告增加逾期办理房屋所有权证的违约金，按中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息2.1%的最低标准，支付从2012年4月14日至起诉日的2年的违约金47，885元。3、判令被告承担本案全部诉讼费用。
被告辩称，1、原告的诉讼请求已经过了诉讼时效，法院应驳回原告诉讼请求。2、当初我公司是与施工单位联建的房屋，工程竣工后，由联建公司提供原始资料给开发公司，由开发公司报送政府有关部门进行批准，后期施工单位在联建过程中出现问题，未把原始资料报给三利公司，所有没有办理房产证，但我们一直在努力为业主办理房产证。申请追加沈阳市建设开发公司为被告。
经审理查明，2004年4月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发建设的位于沈阳市和平区河北街xx号房屋一套，建筑面积126.68平方米，总房款316，700元。关于交房时间，合同第八条约定，出卖人应当在2004年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。关于产权登记，合同第十五条约定“出卖人应当在房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.出卖人按日向买受人已付房价款十万分之一的违约金，合同继续履行。”合同签订后，原告向被告支付了购房款，并从被告处接收了房屋。
另查，2005年11月3日，沈阳市中级人民法院作出（2005）民（3）合初字453号民事判决，判决交通银行沈阳分行对涉诉房屋享有优先受偿权。该判决现已生效。
上述事实，有原告提供的房屋买卖合同、契税证、商品房准住通知单、维修基金收据、购房发票，本院调取的民事判决书等证据材料，及双方当事人当庭陈述笔录等证据在卷佐证，并经开庭质证，本院予以确认。
本院认为，原告向本院提起的诉请，应以对涉案房屋享有所有权为前提，现沈阳市中级人民法院作出（2005）民（3）合初字453号民事判决确认了案外人交通银行沈阳分行对涉诉房屋享有优先受偿权，现因不能确定原告系该房屋所有权人，故原告的起诉不符合受理条件，依法应予驳回。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第一百三十九条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十七条、第十八条之规定，裁定如下：
驳回原告李维英的起诉。
案件受理费1，097元，退回原告。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审判员 吕 红 娇
二〇一四年八月五日
书记员 宇文思宁
本案裁定所依据的相关法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：起诉必须符合下列条件：
（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；
（二）有明确的被告；
（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；
（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第一百三十九条规定：起诉不符合受理条件的，人民法院应当裁定不予受理。立案后发现起诉不符合受理条件的，裁定驳回起诉。
不予受理的裁定书由负责审理该案的审判员、书记员署名；驳回起诉的裁定书由负责审理该案的审判员、书记员署名。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十七条规定：案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定起诉诉讼，对执行标的主张实体权利，并请求对执行标的停止执行的，应当以申请执行人为被告；被执行人反对案外人对执行标的主张的实体权利的，应当以申请执行人和被执行人为共同被告。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十八条规定：案外人依照民事诉讼法第二百零四条提起诉讼的，由执行法院管辖。