浙江省瑞安市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0381民初14319号原告（案外人）：冯式国，男，1981年12月9日出生,汉族，住瑞安市。委托诉讼代理人（特别授权）：林晓洁，浙江哲昌律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：孔祥娥，浙江哲昌律师事务所律师。被告（申请执行人）：谢炳晓，男，1972年1月2日出生，汉族，住瑞安市。被告（被执行人）：杨峰弟，男，1978年11月16日出生，汉族，住瑞安市。被告（被执行人）：童申妹，女，1978年7月28日出生，汉族，住瑞安市。原告冯式国与被告谢炳晓、杨峰弟、童申妹案外人执行异议之诉一案，本院于2017年12月11日立案受理，依法组成合议庭于2018年1月24日公开开庭进行了审理。原告冯式国及其委托诉讼代理人林晓洁，被告谢炳晓到庭参加诉讼。被告杨峰弟、童申妹经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯式国诉称：一、诉讼请求：1、确认原告与被告杨峰弟、童申妹于2013年5月3日签订的《房屋买卖合同》合法有效且原告对登记在被告杨峰弟名下坐落于瑞安市玉海街道浦后街××号房产（产权证号：××号）享有物权；2、判决不得执行已由原告买受的登记在被告杨峰弟名下的上述房产，并立即解除对该房产拆迁后的权益的查封措施；3、本案诉讼费用由各被告承担。二、事实与理由：谢炳晓与杨峰弟、童申妹民间借贷纠纷执行一案，贵院（即瑞安市人民法院，下同）于2017年8月17日查封了登记在被告杨峰弟名下坐落于瑞安市玉海街道浦后街××号房产（产权证号：××号）拆迁后的权益。实际上，涉案房屋已出卖给原告冯式国，其相应的拆迁后的所有权益由原告冯式国享有。2013年5月3日，经房屋中介介绍，被告杨峰弟、童申妹将涉案房屋出卖给原告。当日，双方签订了一份房屋买卖合同，合同约定：成交价格95万；订立合同之日付定金48万，定金在最后一次付款时冲抵购房款；余额47万元应由甲方将房产权证、土地证过户至乙方名下后付清；以后费用补偿由乙方承担。同日，原告向被告依约交付48万元。被告将其与瑞安市旧城改造发展公司签订的房屋拆迁产权调换协议、（2009）浙瑞证内字第1508号公证书及收受临时安置补助费的银行卡（温州银行、账号62×××11）交与原告，并将涉案房屋后续建设事宜如建房投资、房屋分配、抽签摸文等全部授权给原告且已由（2013）浙瑞证内字第3516号公证书公证。2014年3月31日，瑞安市旧城改造发展公司下发缴交安置房第二期购房款通知书，次月15日，原告委托其朋友蔡和林依规定缴纳80000元。而瑞安市旧城改造发展公司发放的临时安置补助费全部由原告享有（直接将杨峰弟名下温州银行账号为62×××11的银行卡刷至蔡和林名下账号为62×××33的交通银行，其中有2014年12月29日计9500元，2016年4月28日计19193元，2017年3月3日计9500元）。2017年9月16日，原告参与新房安置定位事宜，最终抽签摸文认购新房，经挑选定位水心佳园××室。此后，原告去房屋结算时，发现该房子于今年8月17日被贵院查封。此外，2013年10月1日、2014年7月29日、2014年12月29日，被告童申妹分别向原告预支购房款2万、1万、4万，共计7万元（双方口头约定月利率2%）。2017年11月13日，原告提出执行异议申请，要求停止对涉案房产的执行，贵院作出（2017）浙0381执异284号裁定，以“涉案房产原登记在被告杨峰弟名下，被拆迁后与瑞安市旧城改造发展有限公司签订房屋拆迁产权调换协议系杨峰弟，瑞安市旧城改造发展有限公司通知单及开具的发票均以杨峰弟名义，原告作为被告杨峰弟、童申妹的代理人参与有关拆迁权益事宜”为由，驳回原告申请。原告认为，原告善意购买涉案房屋，并按约支付对价（原告承诺在法院解除查封的同时，将余款交付给贵院，以保证申请执行人的合法权益），原告与被告杨峰弟、童申妹之间形成的房某合法有效，且原告已经依约交付后续建房投资，接收临时安置补助费，参与新房安置定位等所有后续手续，对该涉案房屋享有物权，享有涉案房屋拆迁后的所有权益，请依法支持原告诉讼请求。被告谢炳晓辩称：原告与被告杨峰弟、童申妹之间的房某不真实、不合法的，原告仅仅是被告杨峰弟、童申妹办理房屋拆迁安置手续的委托代理人。房屋买卖协议上没有中介人的签字，合同无效。涉案房屋当时市场价格在130万左右，成交价95万元明显低于市场价格。被告杨峰弟在2013年也曾口头要求将涉案房屋以110万元的价格抵给被告谢炳晓。针对被告谢炳晓上述答辩，原告补充陈述：原告与被告杨峰弟、童申妹之间的房屋买卖是真实的，不存在名为买卖实为借款的情况。双方经房屋介绍所介绍签订合同，合同文本是房屋介绍所的正规文本，虽然没有中介人签字，但已有房屋介绍所盖印，成交价格95万元也符合当时市场价格。涉案房屋买卖当时，原房的房产证因拆迁已被旧城改造公司收走，公证时不能办理买卖过户手续，只能办理委托代理手续。有关交纳建房款、领取拆迁安置补助费等，原告名义上是作为杨峰弟的代理人去办理，实际上就是原告自己在按约定享受原房拆迁后的安置补偿权益。蔡和林是原告做二手车生意的股东，原告有关款项往来是通过蔡和林来办理。被告杨峰弟、童申妹未作答辩。原告冯式国提供了以下证据：1、《身份证》，以证明原告身份情况；2、《房屋买卖合同》、《银行转账清单》、《公证书》及其附件《房屋拆迁产权调换协议》和《瑞安市邮电南路建设工程房屋产权调换补充协议》）、账号为62×××11的银行卡，以证明被告杨峰弟、童申妹与原告于2013年5月3日签订《房屋买卖合同》，并将相关《公证书》及其附件、银行卡交付给原告，同日原告让蔡和林由蔡和林账号为62×××17账户转款到童申妹账号为62×××15账户459500元；3、《公证书》及其附件《委托书》，以证明被告杨峰弟、童申妹委托原告办理涉案房屋拆迁有关事项并办理该《公证书》；4、《第二期房款缴款通知书》、《现金缴款单》、《发票》，以证明原告享受后续拆迁权益交纳建房投资款，收到瑞安市旧城改造发展公司于2014年3月31日出具给杨峰弟缴纳购房款8万元的通知，于2016年4月15日出具给杨峰弟的8万元发票，原告让蔡和林代杨峰弟向瑞安市旧城改造发展公司缴纳该8万元；5、刷卡消费的商户存根3张、交通银行账户明细2张，以证明原告享受后续拆迁权益中的临时安置补助费，原告让蔡和林用账号为62×××11的杨峰弟银行卡在蔡和林商户刷卡消费付款3笔共计38193元，即2014年12月29日9500元（该笔仅有商户存根反映）、2016年4月28日19193元、2017年3月3日9500元（该2笔有商户存根和账户明细反映）；6、《新房安置定位单》、《抽签定位入场券》，以证明原告享受后续拆迁权益参与认购新房，即作为代理人参与拆迁人杨峰弟的抽签定位，于2017年9月16日认购水心佳园××室房屋；7、《借条》3份，以证明被告童申妹向原告预支购房款3笔共计7万元，即：2013年10月1日2万元、2014年7月29日1万元、2014年12月29日4万元；8、（2017）浙0381执2276号协助执行通知书、执行裁定书、送达回证，以证明涉案房屋拆迁后权益已于2017年8月22日被法院查封情况；9、（2017）浙0381执异284号执行裁定书，以证明法院裁定驳回原告的执行异议申请。10、证人贾某当庭作证证言，称证人系雅安房屋介绍所投资人贾秀珍的哥哥，其也在该介绍所从事房屋介绍，原告与被告杨峰弟、童申妹双方谈好合同内容后找到雅安房屋介绍所，由证人出面填写了《房屋买卖合同》，成交价格95万元与当时市场价差不多，但介绍所对该合同没有留底，收取了介绍费但具体金额记不清了、没有开具收据，对于后续建房谁缴款、委托代理及公证等约定情况不知情，以证明签订《房屋买卖合同》有关情况。被告谢炳晓、杨峰弟、童申妹没有提供证据。本院认证意见：上述证据中，证据8系复印件，已与原件核对无误。综合各方当事人意见，本院经审查认为：证据1、3、8、9，当事人质证无异议，可以证明待证事实，予以采信。证据2，其中的《房屋买卖合同》、《公证书》及其附件，可以证明原告与被告杨峰弟、童申妹于2013年5月3日签订了《房屋买卖合同》，被告杨峰弟、童申妹向原告交付了这些材料，予以采信。其中的账号为62×××11的银行卡，从表面上无法判断属于谁的银行卡，原告没有提供其他证据予以佐证，不能证明其属于产权调换时指定使用的被告杨峰弟或童申妹的银行卡，不予采信。其中的《银行转账清单》，反映了蔡和林账户向童申妹账户转款459500元，金额与《房屋买卖合同》约定当时应付的48万元不符，原告主张差额20500元是现金给付但没有举证证明，且原告没有提供蔡和林相关意见以支持其主张，不能证明相关付款属于支付《房屋买卖合同》约定的价款，不予采信。证据4，可以证明瑞安市旧城改造发展公司于2014年3月31日出具给杨峰弟缴纳购房款8万元的通知，于2016年4月15日出具给杨峰弟购房款8万元的发票，蔡和林代杨峰弟向瑞安市旧城改造发展公司缴纳购房款8万元，就此予以采信。但是，根据证据3反映的事实，原告与被告杨峰弟、童申妹之间存在包括建房投资在内的代理关系，且原告没有提供蔡和林相关意见以支持其主张，故该证据不能证明该8万元的交款属于原告按约享受原房拆迁安置权益而自己交款，就此不予采信。证据5，可以证明账号为62×××11的银行卡在蔡和林商户刷卡消费付款3笔，即2014年12月29日9500元、2016年4月28日19193元、2017年3月3日9500元，就此予以采信。但是，相关款项金额与证据2中的《公证书》附件所反映的应收临时安置补助费的金额不一致，且账号为62×××11的银行卡是否属于杨峰弟所有的事实不清，原告没有提供蔡和林相关意见以支持其主张，故该证据不能证明相关收款属于原告按约享受原房拆迁权益中的临时安置补助费，并由原告代为作出上述处理，就此不予采信。证据6，可以证明原告作为被拆迁人杨峰弟的代理人参与抽签定位，于2017年9月16日认购水心佳园××室房屋，就此予以采信。但是，该证据不能证明是原告享受后续拆迁权益而由原告自己认购新房，就此不予采信。证据7系借条，原告没有提供有关3笔7万元款项支付的凭证，原告主张其中2笔系现金支付、1笔系银行转账但没有提供证据予以证明，故不能证明相关款项属于预付购房款且已经实际支付，不予采信。证据10，证人证言内容可以证明原告与被告杨峰弟、童申妹签订《房屋买卖合同》当时的有关情况，予以采信。本院经审理认定事实如下：对于当事人无争议的事实及上述采信证据所证明的事实，本院予以确认。针对当事人有争议的事实，本院确认如下:一、关于原告冯式国与被告杨峰弟、童申妹签订的《房屋买卖合同》的真实性、合法性。根据原告提供的《房屋买卖合同》、证据2中的《公证书》及其附件，证贾某专的证言，结合被告的陈述答辩及举证情况，本院对该合同的真实性、合法性予以确认。被告谢炳晓主张合同上无介绍人签字合同无效，理由不能成立，不予采纳；主张成交价格明显低于当时市场价格、该合同名为买卖实为借款、被告杨峰弟曾欲将涉案原房出卖给他抵债等，缺乏证据证明，不予采纳。二是关于原告按照《房屋买卖合同》的约定履行义务和享受权利的情况。原告主张已按该合同约定履行义务及享受权利，证据或理由不足，不予采纳。主要理由：1、原告主张其已支付《房屋买卖合同》约定该合同签订之日应付的48万元，证据不足，不予采纳；2、原告主张其已代被告杨峰弟缴纳购房款8万元，且所交纳款项属于原告的款项，证据不足，不予采纳；3、原告主张其将已打入被告杨峰弟银行卡的临时安置补助费以消费方式转款给蔡和林3笔共计38193元，证据不足，不予采纳；4、原告主张被告杨峰弟、童申妹向其预支购房款3笔共计7万元并已支付及口头约定利率，证据不足，不予采纳；5、原告主张有关抽签定位认购了水心佳园××室房屋，虽以被告名义进行实际上是原告享受后续拆迁权益，理由不足，不予采纳。三、关于原告是否享有涉案原房的物权，是否享有涉案原房拆迁后的所有权益。本院认为，原告主张其享有涉案原房的物权及享有涉案原房拆迁安置补偿权益（包括涉案新房的物权），缺乏事实和法律依据，不予采纳。主要理由：1、坐落于瑞安市玉海街道浦后街××号的涉案原房已被拆迁，其上设立的物权已消灭，无论是原告还是被告杨峰弟、童申妹，对涉案原房均已不能享有物权。2、涉案《房屋买卖合同》约定“甲方将其坐落在浦后街（××号），现分配到安置房邮电南路高层、小高层房屋出卖给乙方”“以后费用补偿由乙方承担”。据此，应当认定双方交易的标的物是被拆迁人杨峰弟享有拆迁安置补偿权益之所得及应履行之义务，并非约定变更涉案原房拆迁安置补偿权益享有者的主体，且即使约定变更主体但未经拆迁人同意也是无效的。3、坐落于水心佳园××室的涉案新房系被告杨峰弟享有拆迁安置补偿权益之所得，原告冯式国只是作为杨峰弟的代理人参与办理了认购手续。原告主张对涉案新房享有物权，主要依据就是涉案《房屋买卖合同》，但依据该合同原告只得以请求被告杨峰弟及其妻子童申妹给付涉案新房，请求直接确认原告对涉案新房享有物权，与物权法的有关规定不符。本院认为：本院在执行程序中于2017年8月17日查封了登记在被告杨峰弟名下坐落于瑞安市玉海街道浦后街××号房产（产权证号：××号）拆迁后的权益。原告提出执行异议被本院裁定予以驳回以后，不服执行异议裁定而在法定时效内提起本案诉讼，其主要诉讼请求是排除执行、解除执行措施，一并请求确认合同合法有效、确认原告对涉案房屋享有物权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。如上所述，涉案房某同》应当确认合法有效，但原告主张其已按该合同的约定履行义务及享受权利，证据与理由不足，主张其享有涉案原房的物权及享有涉案原房拆迁安置补偿权益（包括涉案新房的物权），缺乏事实和法律依据，均不应予以采纳。因此，应当认定原告冯式国对涉案执行标的不享有排除执行的权利，原告的主要诉讼请求应予驳回，其他请求应当一并予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项的规定，判决如下：驳回原告冯式国的诉讼请求。本案受理费13300元，由原告冯式国负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审 判 长  周新弟人民陪审员  陈 祎人民陪审员  蔡丽雅二〇一八年三月十六日代书 记员  许彬彬