北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0111民初2850号原告：张佩兴，男，1934年7月22日出生。委托诉讼代理人：王冬建，北京市佳诺律师事务所律师。被告：弥秀英，女，1950年10月30日出生。委托诉讼代理人：于雪梅（弥秀英之女）。委托诉讼代理人：戴会生，北京缘信律师事务所律师。第三人：北京开心果房地产经纪有限公司。法定代表人：徐晓晨。委托诉讼代理人：王杰，女。原告张佩兴与被告弥秀英、第三人北京开心果房地产经纪有限公司（以下简称“开心果公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2017年2月17日、2017年3月13日公开开庭进行了审理。原告张佩兴的委托诉讼代理人王冬建，被告弥秀英及其委托诉讼代理人于雪梅、戴会生，第三人开心果公司的委托诉讼代理人王杰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张佩兴向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行合同协助原告办理房屋过户手续；2、被告自2016年8月9日起每日支付480元违约金至房屋过户手续办理完毕之日（120万*万分之四/每日）；3、诉讼费由被告负担。案件审理过程中，原告张佩兴将诉讼请求变更为：1、解除双方于2016年6月15日签订的《房屋订购协议》；2、被告返还原告定金3万元并给付违约金24万元；3、诉讼费由被告负担。事实和理由：2016年6月15日，原告张佩兴通过第三人开心果公司与被告弥秀英签订《房屋定购协议》，合同约定被告将位于北京市某胡同某号院某室房屋（房产证号：京房权证房私字第XX**号）房屋出售给原告，该房屋出售价格为120万元，原告于2016年6月15日支付定金3万元，向银行申请贷款购买，具体额度以银行批准的为准，首付款做资金监管，另双方约定于2016年6月25日进行房屋交付手续。合同签订当天原告给付被告定金3万元，双方已于2016年6月25日办理房屋交割手续（见房屋物业交割单），后经原告和第三人多次催告，被告均不配合办理相关手续，为维护原告的合法权益，故诉至法院，诉讼中，原告得知被告又与他人签订了房屋买卖合同，并已经将房屋过户给他人，故提出变更诉讼请求。被告弥秀英辩称，《房屋定购协议》和《房屋物业交割单》上的字确实是被告签的，但是是在被告与开心果公司工作人员签订完独家代理协议后，对方拿着空白的文件让被告签的；被告的确已经将房屋卖给杨某了，也办理了过户手续，但原告诉状所述其他事情不属实，被告也不同意原告的诉讼请求，理由如下：第一、房屋买卖合同不成立。1、买卖合同不是被告的真实意思表示，故合同不成立。民事法律行为以意思表示真实为必要要件，具体到本案，被告2016年5月12日与开心果公司工作人员签订的独家代理协议书中明确约定房屋出售价不低于120万，涉案房屋买卖合同中被告方要负担中介费，贷款手续费，税费等，出售房价肯定是低于120万，这并非被告的真实意思表示。2、被告从不知晓签订合同卖房一事。被告与开心果公司工作人员签订的独家代理协议约定的代理期限是2016.5.12—2016.8.12三个月，但开心果公司在约定的三个月内从没有给被告打过电话，8月13日被告主叫过一次。当时被告仍然不知道签订买卖合同一事，只不过说116万不同意，显然被告不知道合同的存在。原告从没有找过被告，2016年6月15日签订合同后原告从没有找过被告催交房屋，6月25日签署房屋交割手续时也没有打过电话，被告直到拿到起诉书后才知道房子是卖给原告，被告的行为与正常交易习惯不符，被告没有收取定金，没有交付过房屋。3、合同不具备主要条款，首付款时间、金额以及贷款额均没有确定，这个条款是关系到卖方切身利益的重要条款，竟然没有约定，主要条款未达成合意，不具备合同成立的实质性要件，合同不成立。4、原告没有购买涉诉房屋的意思表示，被告向法庭提交的录像显示，签订房屋定购协议、物业交割单后，原告在与自己的学生交流时，经过学生的追问，原告也没有声明购买了某胡同的房子，没有说在那买房。第二、即使合同成立，对被告也不具有约束力，代理人在买卖合同中让被告承担中介费、承担贷款手续费、契税明显是超越了代理权限，未经被告追认，故对被告不具有法律效力。第三、合同中约定定金由第三人保管、中介费由违约方承担、贷款手续费、契税由卖方承担，合同签订至今都未对买房人资格进行核验，我们认为原告和第三人有恶意串通，损害第三人利益的行为，即使合同成立也是无效的。第三人开心果公司辩称，弥秀英确实和开心果公司工作人员王某签订了独家代理协议，但弥秀英所述部分不属实，《房屋定购协议》是双方同时在公司签订的，房价款和房屋附属设施都是弥秀英自己陈述的，指纹都是买卖双方摁的，张佩兴向弥秀英支付了3万元定金，弥秀英不拿，定金由开心果公司保存，因对该小区房屋户型熟悉所以张佩兴没有看房，因弥秀英有物品没有搬出所以物业交割手续双方约定延期办理，《房屋定购协议》签订后确实未进行过房源核验、购房人资格核验，未办理过网签手续，未办理过贷款申请，是因为还没有进行到这一步弥秀英就违约了。张佩兴所述属实，弥秀英以各种借口不配合，开心果公司工作人员还有给弥秀英发的短信，弥秀英是典型的一房二卖，我对张佩兴的诉讼请求没有意见，房屋买卖合同对买卖双方都是公平的，任何一方不履行义务我们中介都有义务配合守约方向法庭陈述事实。本院经审理认定事实如下：对于双方当事人及第三人没有争议的事实，本院予以确认，对于双方当事人及第三人有争议的证据和事实，本院认定如下：1、2016年5月12日，弥秀英（乙方、产权人）与开心果公司工作人员王杰（甲方）签订协议书一份，同时签订《房屋订购协议》三份，合同编号为X-XXXX。2、2016年8月9日开心果公司工作人员王某（手机号码XXXXXXXXXXX）发短信联系弥秀英（手机号码XXXXXXXXXXX）让弥秀英下周一把房本拿来商量办手续的后续事，但未具体说明事情内容。3、2016年8月13日，弥秀英电话（手机号码XXXXX****XX）联系王某（XXXXXXXXXXX）称合同上约定的房屋售价是120万，如果116万元就不同意出售。4、张佩兴在签订《房屋定购协议》前没有看房，签订《房屋定购协议》时未与弥秀英见面，未与弥秀英协商过购房事宜，称委托第三人的工作人员全权办理买房事宜但未出示授权委托手续。5、张佩兴签订《房屋定购协议》后未交付定金。另外，张佩兴的委托诉讼代理人称张佩兴头脑清醒、身体健康，承办人多次通过张佩兴的委托诉讼代理人要求其参加庭审，但其两次开庭均未参与，并向委托诉讼代理人表明自己不愿到法院来，也拒绝向法院出示购房能力证明。本院认为，《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定：民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。根据该规定，意思表示真实是民事法律行为的生效要件，具体到本案，张佩兴、弥秀英均应有真实的买卖涉诉房屋的意思表示。张佩兴向法院提出诉讼请求，要求解除与弥秀英之间的《房屋订购协议》，并要求弥秀英返还定金、支付违约金，理应提供证据证明双方之间的《房屋订购协议》已生效，证明自己具有真实的购买涉诉房屋的意思表示且交付了相应定金。但在案件审理过程中，本院仅能确定张佩兴在《房屋订购协议》、《房屋物业交割单》上签字，关于张佩兴是否具有购买涉诉房屋的真实意思表示，张佩兴未提交其他证据予以证明，且行为存在诸多疑点：1、购买房屋标的巨大，但没有看房的过程，委托开心果公司工作人员全权办理但未出示授权委托手续；2、《房屋订购协议》约定不清楚且有互相矛盾之处，将所有费用负担加在弥秀英身上，特别是补充条款，还有更换买受人姓名的约定；3、《房屋订购协议》签订后，未实际履行，未向弥秀英支付定金，未进行房源核验、购房人资格核验，仅有开心果公司工作人员短信模糊告知弥秀英办理手续；4、《房屋物业交割单》签订后并未实际交房，涉诉房屋仍有弥秀英占有使用；5、头脑清醒、身体健康，经法庭多次要求，均不参加庭审，且不回答法庭要求其委托诉讼代理人转述的问题；6、明知自己年事已高可能无法办理贷款，起诉前向委托诉讼代理人表明能借来全款，经法庭责令逾期仍不提交购房能力证明。故关于张佩兴是否有购买涉诉房屋的真实意思表示，本院无法做出积极、肯定的判断。又根据《最高人民法院关于适用的解释》的规定，负有举证证明责任的当事人拒绝到庭、拒绝接受询问，待证事实又欠缺其他证据证明的，人民法院对其主张的事实不予认定。张佩兴经本院多次要求均不到庭接受法庭质询，亦不提交相关证据加以证明，本院确认张佩兴无购买涉诉房屋的真实意思表示，张佩兴与弥秀英之间的《房屋定购协议》不生效。故张佩兴要求解除其与弥秀英之间《房屋定购协议》、要求弥秀英支付违约金的诉讼请求本院不予支持，张佩兴要求弥秀英返还定金的诉讼请求，因缺少事实依据，本院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第一百一十条之规定，判决如下:驳回原告张佩兴的诉讼请求。案件受理费二千六百七十五元，由原告张佩兴负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  秦艳玲二〇一七年四月二十七日书记员  韩 琳