内蒙古鄂托克旗人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内0624民初759号
原告薛振华，男，汉族，现住内蒙古乌海市。
委托代理人包银波，内蒙古启安律师事务所律师，代理权限：特别授权。
委托代理人乌云塔娜，内蒙古启安律师事务所律师，代理权限：特别授权。
被告伊金霍洛旗荣安房地产开发有限责任公司,住所地内蒙古鄂尔多斯市。
法定代表人李安洲，系公司董事长。
委托代理人管成刚，该公司法律顾问。
代理权限：特别授权。
原告薛振华诉被告伊金霍洛旗荣安房地产开发有限责任公司(简称荣安公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月10日立案受理后，依法由审判员王小龙适用简易程序公开开庭进行了审理。原告薛振华及其委托代理人包银波、乌云塔娜和被告荣安公司的委托代理人管成刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告薛振华诉称，2010年12月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于鄂托克旗棋盘井镇博洋花园4号楼2单元1001号商品房。房屋建筑面积131.23平方米，单价3500元，房屋总金额459305元。合同约定原告的付款方式为：买受人（原告）首付总房款30%，即139305元，其余70%，即320000元由出卖人（被告）帮助买受人办理银行按揭贷款。合同约定被告交付房屋的期限为：出卖
人应在2011年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定经验收合格的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交付房屋的违约责任为：逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人有权解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之十的违约金。2011年12月31日前原告已经办理完银行按揭手续，将全部房款支付给了被告，但被告没有按期交付房屋，而是以资金短缺、房地产市场萎靡为由推脱原告。原告认为，被告所开发的该小区已经具备房屋竣工验收的条件，其迟迟不予办理房屋质量、安全消防等竣工验收手续，是故意与承建方恶意串通来逼迫办理分期付款的买受人尽快支付剩余的购房款。现博洋花园4号楼、5号楼全部通水、通暖、通电（现电梯因承建人不交出钥匙无法开通），原告已经入住。对于被告的违约行为，现原告请求法院判令被告承担向原告逾期交房的违约金643027元，违约金从2012年1月1日计算至2015年11月1日共计1400天；请求法院判令被告对原告入住的房屋办理竣工验收手续；请求法院判令被告对原告入住的房屋尽快委托物业公司提供物业服务并承担本案的诉讼费用。
被告荣安公司辩称，第一原告并没有如其所述，已经将全部购房款459305元支付完毕。首先，根据原告与被告签订《商品房买卖合同》原告采用分期付款的方式购房，按贷款银行的要求，最迟至2011年12月31日银行贷款发放之前，应向被告支付完全部首付款139305元。
但他仅支付了89305元，时至今日，依然拖欠被告首付购房款50000元。其次，在被告为原告办理完贷款手续后，原告并没有如约向银行偿还贷款。自2014年12月17日至2015年6月29日期间，共违约5次，因被告是他与银行之间贷款的担保人。银行于是从被告的贷款保证金中共扣划28121.53元，用以代替原告偿还贷款。因此，至今原告应向被告支付购房款50000元、代偿银行贷款28121.53元，按合同的约定，还应支付迟延付款利息7650元（自2011年12月31日至2016年3月30日，共1530天，50000元按每天万分之一计算），以上合计金额85771.53元。
第二原告主张被告向其支付违约金698602元的诉讼请求，没有法律和事实依据。首先，原告拖欠首付购房款，拒不偿还银行贷款的行为已经构成合同履行中的违约。原告的违约行为是导致被告延期交房的重要原因。其次，根据被告与原告签订的“商品房买卖合同”第八条、第九条之规定，被告应于2011年10月1日前将房屋交付原告。否则，原告有权解除合同，如原告继续履行合同，则自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。而本案中，被告已经于2014年9月20日将房屋交付原告，合同并没有解除，而是继续履行。据此计算，被告应向原告支付43795元的违约金（自2011年10月2日至2014年9月20日共1070天，已付房款为409305元，按日万分之一计算）。综上，原告应向被告支付各项欠款41946.53元（85771.53元－43795元）。故请贵院依法驳回原告请求支付698602元的诉讼请求。
原告为证明自己的主张向法庭提供了下列证据：
证据一，商品房买卖合同复印件（原件核对无异议退回），证明原告购买被告开发的位于鄂托克旗棋盘井镇博洋花园4-2-1001室的房屋，原告已依约交付房屋首付款并办理银行按揭贷款，但被告未按合同约定向原告交付验收合格的房屋。被告对证据一的真实性、合法性和关联性不予认可，理由是原告的合同已废止替换，2011年1月5日签订了备案合同。
证据二，按揭贷款补偿协议复印件一份（原件核对无异议退回），证明1、由于银行上调10%的首付款，即5万元，双方约定于2011年12月31日前由乙方（原告）向甲方（被告）补交，最终贷款金额为27万元。2、违约天数从2012年1月1日开始计算至2015年11月1日共计1400天，违约金为643027元。被告对于证据二的真实性认可。对违约天数和计算方式不认可。
证据三，荣安公司收据复印件（原件核对无异议退回），证明原告于2012年12月30日向荣安公司支付购房款139305元，被告向原告出具了收据。被告对证据三的真实性、合法性和关联性以及所证明的问题均认可。
证据四，个人住房/商业用房借款合同复印件一份（原件核对无异议后退回）证明，贷款金额为27万元整。被告对证据四的真实性、合法性和关联性以及所证明的问题均认可。
被告为证明自己的答辩意见向法庭提供了下列证据：
证据一，房屋买卖合同复印件一份，证明按合同约定，逾期交房的违约金的计算标准是万分之一，即7650元。原告对证据一真实性认可，合法性和证明目的不认可。
证据二，个人贷款还款凭证、中国建设银行个人贷款扣划款项通知书共10页复印件，证明在2014年12月17日至2015年6月29日期间，被告为原告代偿银行贷款共计28121.53元。被告对证据二不予认可，与本案无关。属于追偿权纠纷，应另案起诉。
经质证，对原告提供的证据一，因网签的备案合同在该合同的签订的日期之后，因以之后的网签备案合同为双方的最终意思表示，故本院对原告提供的证据一不予采信，对被告提供的证据一网签备案合同采信；对原告的证据二，因该证据真实、合法且与本案相关联，故本院对该证据予以采信；对原告提供的证据三、四，因双方认可无异议，本院对该两份证据予以采信。对被告提供的证据二，因属追偿权纠纷，本院不予采信。
经审理查明，2010年12月30日，原告与被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的位于鄂托克旗棋盘井镇博洋花园4号楼2单元1001号商品房，房屋建筑面积131.23平方米，单价3500元每平方米，房屋总金额459305元，合同约定原告的付款方式为原告首付总房款的30%，即139305元，其余70%即320000元由被告帮助原告办理银行按揭贷款，合同约定的被告交付依照国家和地方人民政府规定经验收合格的商品房的期限为2011年10月1日前。并约定被告逾期交房的违约责任为：若合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之十的违约金。协议签订当天，原告依约给付被告购房首付款139305元；2011年1月5日，双方签订了网签备案合同，该合同将被告逾期交房的违约金由日万分之十调整为万分之一，其他内容同原合同约定。签订合同后，由于银行审批最终贷款金额为270000元，原、被告双方于2011年8月10日签订了按揭贷款补偿协议，约定原告须于2011年12月31日前向被告补交上调的首付款即50000元，如原告未按约付清上调首付款，被告不予办理交房手续和产权办理手续。开庭时，原告承认未交付上调的首付款50000元。
本院认为，当事人协商一致，可以变更合同。原、被告双方签订的按揭贷款补偿协议是对双方签订的商品房买卖网签合同的变更。双方虽在网签合同中约定被告荣安公司于2011年10月1日前交房，逾期交房承担已交付房价款日万分之一违约金，但双方之后签订的按揭贷款补偿协议又对上述约定变更为原告须于2011年12月31日前向被告补交上调的首付款50000元，否则被告不予办理交房手续和产权办理手续。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。本案中按照补偿协议约定，被告向原告办理交房手续的条件是原告应当先向被告支付上调的购房首付款50000元，而原告实际一直未向被告交付该首付款，故被告构成对原告要求其承担逾期交房的违约责任的先履行抗辩。故原告请求被告承担向原告逾期交房的违约金643027元的请求本院不予支持。《商品房销售管理办法》第四十条规定，房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。房地产开发项目的竣工验收，不属于民事诉讼法调整的范围，故对原告要求被告对入住房屋办理竣工验收手续的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的被告尽快委托物业公司提供物业服务的诉讼请求，本院认为业主可成立业主委员会依法选聘有资质物业服务企业提供物业管理服务，故对该项诉讼请求本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条、第七十七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第三条的规定，判决如下：
驳回原告的诉讼请求。
案件受理费5893元由原告薛振华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。
申请执行期限：二年。
审判员 王 小 龙
二〇一六年六月九日
书记员 乌日古玛拉
附：本案适用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。
第七十七条第一款当事人协商一致，可以变更合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第三条人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼，适用本法的规定。