北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第08886号
上诉人（原审原告）范延华，男，1925年8月27日出生。
委托代理人赵红革，北京泽盈律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）范文斌，男，1958年5月17日出生。
委托代理人王宗玉，北京市地石律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京宣房房屋经营公司，住所地北京市西城区右安门大街15号。
法定代表人吴义，总经理。
委托代理人赵鹏，男，1983年8月26日出生。
上诉人范延华因确认合同无效纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2014）西民初字第11805号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。现已审理终结。
2014年4月，范延华诉至原审法院称，我与刘×系夫妻，二人生育子女四人，分别为长子范×1、次子范文斌、长女范×2和次女范×3。1983年9月20日之前，我的工作单位北京市宣武区煤炭管理处分配了位于南十一条十一号公租房2居室。因住房地点不合适，经原宣武区煤炭管理处同意，我与住在46号宣武区煤炭管理处职工罗敬才换房，原宣武区煤炭管理处向大栅栏房管所提交了换房介绍信。经大栅栏房管所办理换房手续。换房以后，范文斌向我提出借住我承租的位于46号公租房，我同意范文斌借住，并将该房屋租赁合同交给范文斌。此后该公租房一直由范文斌居住。2012年底，我诉范文斌赡养案件中，发现范文斌在我不知情的情况下将46号公租房变更为范文斌承租。我和妻子要求范文斌返还房屋用于居住，但范文斌将房屋对外出租拒不返还，严重侵犯了我的合法权益。我认为，我是上述诉争房屋的合法承租人，在我未向房管所递交申请和亲自到场，要求将承租人变更为范文斌的情况下，范文斌将我承租的诉争房屋的承租人在大栅栏房管所的协助下，将承租人变更为范文斌的行为属于无权处分行为。我不予追认的情况下，应认定无效。北京宣房房屋经营公司（以下简称宣房公司）是原大栅栏房管所的权利义务承继人，应承担法律责任。现我诉至法院，请求法院判令范文斌与原大栅栏房管所签订的承租46号《北京市公有住宅租赁合同》无效；诉讼费由范文斌、北京宣房房屋经营公司负担。
范文斌辩称，我于1983年承租诉争房屋，是范延华决定、同意，并且由范延华和我持范延华单位介绍信及家庭户口本到宣房公司一分公司办理的租赁手续。自1983年至今，一直由我承租、由我居住并交纳房租。范延华一天也没有成为过诉争房屋的承租人。我是房屋合法的承租人，与房管部门签订的房屋租赁合同，合同是合法有效的。范延华所谓我在其不知情的情况下变更承租人，不是事实。根据当时的房屋管理和户籍管理政策，范延华不可能成为诉争房屋的承租人。当时房管规定是谁承租谁居住。范延华承租西里一处房屋，不可能再成为诉争房屋的承租人。如果是范延华承租由我居住，就成为转借关系，当时的房管规定不可能允许。我和我爱人的户口是在1983年11月20日从西里的地址迁至诉争房屋。有了承租合同才可能落户，户口必须落在房子上，这也可以说明我从1983年起就一直是房屋承租人。我居住房屋、签订合同是1983年，范延华现在的起诉过了诉讼时效。根据合同相对性的原则，范延华不是合同当事人，无权对合同提出无效诉讼，范延华不具备主体资格。要求法院驳回范延华的诉讼请求。
宣房公司辩称，我公司答辩意见与范文斌的答辩意见一致。自1983年起至今，我公司与范文斌签订房屋租赁合同。范延华自始与我公司没有法律上的关系。我公司与范文斌履行租赁合同期间未给范延华的权益造成侵害。
原审法院经审理查明：范延华与范文斌系父子关系。现46号南房一间、东房一间的承租人为范文斌。范文斌自1983年起承租上述房屋。1983年9月20日，北京市宣武区煤炭管理处向大栅栏房管所出具介绍信一份，内容为：我处分配给我处职工范延华房屋二居室一套，地点在南十一条十一号。因范延华住房地点不合适，需和我处职工罗敬才换房，地点在46号，换房的罗敬才住南十一条十一号，范延华住46号。请贵所给予办理换房手续。1983年9月23日，北京市宣武区大栅栏房管所出具的《换房协议书》中记载：范文斌与张俊秀因宣武煤炭管理处分配宿舍的原因换房，张俊秀互换住房地点为46号，范文斌互换住房地点为西里51号。在宣房公司出示的《分户房屋收租记录》中显示，46号房屋，自1983年11月起由范文斌承租并交纳房屋租金。范文斌现已交纳至2014年12月的房屋租金。范延华表示其本人应为46号诉争房屋的承租人，在庭审中提交北京市宣武区煤炭公司《八〇-
八五年职工分房名册》，其中1985年6月登记的职工分房情况显示：范延华住46号，与罗敬才换房，房屋产权单位为房管局。北京市宣武区煤炭公司于2012年6月4日出具《证明》，写明：兹证明地址为46号，面积22.7平方米的两间平房，为1983年由北京市宣武区煤炭公司分给范延华居住。
另查，西里51号1-2号房屋的承租人一直为范延华。范文斌及其妻子段×的户籍于1983年11月20日，从51号的地址迁至本区46号，并一直居住至今。
上述事实，有双方当事人陈述、介绍信、八〇-
八五年职工分房名册、证明、北京市公有住宅租赁合同、证明信、换房协议书、分户房屋收租记录、常住人口登记卡、房屋租金缴纳凭证、房屋租金收据、开庭笔录等证据在案佐证。。
原审法院经审理认为：诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。本案中，范文斌自1983年起承租46号南房一间、东房一间。范文斌及其妻子的户籍亦于1983年11月迁至该房屋，范文斌一直交纳房屋租金至今。范延华虽然表示上述诉争房屋应当由其承租，并通过在案证据显示确系通过其单位换房所得，但鉴于范延华一直承租西里51号1-2号房屋，而对于本案诉争房屋，自1983年起至今超过30年，范延华未交纳房租、未居住房屋，综合上述情况，范延华称其对于诉争房屋承租人变更不知情的理由，法院难以采信。诉争房屋自1983年由范文斌承租，至今已超过20年，范延华的诉讼请求已超过了人民法院保护民事权利的最长诉讼时效，故法院不予支持。综上，原审法院于2014年6月判决：驳回范延华的诉讼请求。
判决后，范延华不服，提出上诉，请求撤销原审判决，依法改判。其主要上诉理由为：我为诉争房屋的合法承租人应受到法律保护；范文斌以伪造签字和文件的方式骗取租赁合同的行为是违法的，应当承担法律责任；没有证据证明范文斌自1983年就取得了诉争房屋的承租权，我是2013年才发现自己的权益被侵害，未超过诉讼时效。范文斌、宣房公司同意原审判决。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实无异，本院予以确认。
另查明，本院审理中，宣房公司称北京市宣武区煤炭管理处向大栅栏房管所出具介绍信中写明“因范延华住房地点不合适，需和我处职工罗敬才换房，地点在46号”，但经宣房公司查档，46号房屋登记的实际承租人为张俊秀，故北京市宣武区大栅栏房管所出具的《换房协议书》中记载的换房人姓名为“张俊秀”非“罗敬才”。
上述事实，有双方当事人陈述在案佐证。
本院认为：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。当事人订立合同，采取要约、承诺方式。要约是希望和他人订立合同的意思表示，承诺是受要约人同意要约的意思表示。范延华是否是诉争房屋的合法承租人，取决于是否与诉争房屋的产权人或管理人建立了租赁关系。根据现已查明的事实，北京市宣武区煤炭管理处向大栅栏房管所出具的介绍信中言明：“我处分配给我处职工范延华房屋二居室一套，地点在南十一条十一号。因范延华住房地点不合适，需和我处职工罗敬才换房，地点在46号，换房的罗敬才住南十一条十一号，范延华住46号。请贵所给予办理换房手续。”上述介绍信的内容明确表明，当时诉争房屋的管理人大栅栏房管所针对诉争房屋尚未与范延华建立租赁关系，诉争房屋当时的合法承租人非范延华。根据北京市宣武区大栅栏房管所出具的《换房协议书》以及宣房公司出示的《分户房屋收租记录》可以看出，与诉争房屋的管理人建立租赁关系的承租人为范文斌，且自建立租赁关系时起，一直由范文斌支付租金。现范延华未提供其为诉争房屋的合法承租人即范延华与诉争房屋的管理人已建立租赁关系的证据，故其以范文斌在大栅栏房管所的协助下将诉争房屋的承租人由范延华变更为范文斌的行为属于无权处分为由，要求确认范文斌与原大栅栏房管所签订的承租46号《北京市公有住宅租赁合同》无效的主张，无法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
维持原判，驳回上诉。
一审案件受理费35元，由范延华负担（已交纳）。二审案件受理费70元，由范延华负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王羽红
代理审判员 纪灵筠
代理审判员 马 骁
二〇一四年十月二十日
书 记 员 马博文