广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终4263号上诉人（原审被告）：钟国彬，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：彭亚，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：欧力思，身份证住址广州市海珠区。委托诉讼代理人：郭立文，广东三环汇华律师事务所律师。上诉人钟国彬因与被上诉人欧力思物权保护纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初11148号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。钟国彬代理人彭亚，欧力思及其代理人郭立文到庭参加诉讼，本案现已审理终结。钟国彬上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回欧力思的诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由欧力思负担。事实与理由：一、一审判决程序违法。一审法院未将欧力思的起诉状等诉讼资料在开庭前15日内送达钟国彬，客观上剥夺了钟国彬答辩举证的权利。一审法院公告送达开庭传票，依法应在涉案房屋醒目位置张贴公告，便于使用该房屋的人能够参与诉讼。二、一审认定主体资格错误。涉案房屋原业主温某红欠钟国彬本金320万元，温某红于2015年12月8日将涉案房屋以租赁的形式抵押给钟国彬用租金折抵欠款，并在政府部门办理了房屋租赁登记备案手续。钟国彬又因欠案外人刘某生的款项，于2016年用同样的方法将涉案房屋抵押给刘某生来折抵其欠款，刘某生实际占有和使用涉案房屋，且该房屋的水电费、物业管理费等费用都是由刘某生交纳的。因此，欧力思起诉涉案房屋腾空交还的合格主体是刘某生并非钟国彬。三、欧力思低于市场价购买的房屋按照现状不交吉。一审查明涉案房屋拍卖公告注明，被拍卖的涉讼房屋，按现状拍卖，法院不负责清场；买受人一旦买受上述标的物，即表明买受人接受上述标的物的现状，买受上述标的物后发生的风险由买受人自行承担。通俗的说就是房屋拍卖时是带租约不交吉。也就是说，即使买受人竞投得该房屋，而房屋的租约（含使用期）是仍然有效的。欧力思起诉钟国彬腾空涉案房屋，即表明钟国彬违背拍卖公告，有失诚信，给和谐社会带来新的动荡不安。如果按照一审判决，钟国彬被温某红骗了，拿不回温某红的欠款还要承担刘某生的债务，不公平的判决会导致社会的不稳定，合情合法合理的权益受到伤害。钟国彬的权益又如何得以保护呢？钟国彬认为拍卖程序存在违法行为，理由是拍卖涉案房屋时，除了通过电视、广播等告知拍卖事项外，还应在涉案房屋范围内张贴拍卖公告，提醒告知居住在涉案房屋的人员，享有优先购买权。钟国彬认为法院拍卖时没有做到上述这一点，导致剥夺了居住在涉案房屋内的人员的优先购买权。欧力思二审答辩称：1、欧力思认为一审法院送达程序合法，并给予钟国彬合法的答辩举证期限。2、据钟国彬在一审庭审中陈述，讼争房屋原来是钟国彬提供给其亲属使用，目前是其自己在使用，并提供了《广东省居住证》及《广州市房屋租赁合同备案证明》证明其入住涉案房屋前于2016年2月17日，且这已由广州市南沙公证处出具的公证书予以证实。现钟国彬又称讼争房屋是由案外人刘某生使用，并提供在2016年2月3日签订的租赁合同予以证明。欧力思认为钟国彬上述陈述是前后矛盾的，同时在2016年2月3日时钟国彬是没有收房入住的，故，不可能将涉案房屋出租给刘某生并由其使用，该陈述明显与事实不符，有违常理。欧力思是根据房屋出租管理中心登记备案的合同而提起本案诉讼，钟国彬是本案适格主体。3、讼争房屋在2004年6月4日已经抵押给银行并办理抵押登记手续，至2015年2月9日，被越秀区法院依法查封，2015年5月19日、6月18日、8月3日及2016年6月24日多次被法院轮候查封。越秀法院于2015年8月18日委托拍卖公司对该房屋进行拍卖，该房屋进行过3次拍卖程序，而钟国彬与温某红签订租赁合同的时间是在2015年12月8日，是在讼争房屋抵押查封甚至是拍卖后签订的。根据担保法司法解释66条、城镇房屋租赁合同司法解释20条、《物权法》190条的规定，该房屋租赁合同对欧力思不具有约束力。4、欧力思认为拍卖程序是否违法与本案的处理没有任何关系。综上，欧力思认为一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回钟国彬的上诉请求。欧力思向一审法院起诉请求判令：一、钟国彬及同住人员将广州市越秀区永胜上沙7号4706房腾空交还给欧力思；二、钟国彬向欧力思支付从2016年6月22日起计至实际返还上述房屋之日止的房屋使用费（参照房管部门公布的同期同类同地段房屋租金参考价标准计算）。一审法院审理查明：广州市越秀区东湖路永胜上沙7号4706房，建筑面积125.93平方米，住宅，原是登记在温某红名下的房产。该房于2014年6月5日办理了抵押登记，抵押给招商银行股份有限公司广州分行；于2015年2月9日，被一审法院以（2015）穗越法民一初字第962-1号协助执行通知书及民事裁定书查封，查封时效从2015年2月9日至2017年2月8日。因温某红拒不履行一审法院于2015年3月9日作出的（2015）穗越法民一初字第962号民事调解书确定的义务，2015年8月18日，一审法院委托拍卖上述房屋以清偿债务。2016年6月12日，在通过网络电子竞价方式而公开举行的第三次拍卖会上，欧力思以3280048元竞得上述房屋。2016年6月22日，一审法院作出（2015）穗越法执字第4004-8号执行裁定书，裁定上述房屋的所有权及相应的其他权利归欧力思所有，欧力思可持裁定书办理相关产权过户登记手续。2016年7月28日，欧力思领取了上述房屋的不动产权证。另查明，在上述房屋的拍卖公告中注明：被拍卖的涉讼房屋，按现状拍卖，法院不负责清场；买受人一旦买受上述标的物，即表明买受人接受上述标的物的现状，买受上述标的物后发生的风险由买受人自行承担；……案外人提供租赁合同（2015年12月8日签订，租期至2024年12月7日）租赁备案证明。据《房屋租赁登记备案证明》记载，上述房屋出租人为温某红，承租人为钟国彬，租赁期限2015年12月8日至2024年12月7日，月租金额2500元。因本案纠纷，欧力思于2016年8月1日提起诉讼。一审法院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。亦即，在法院查封后再出租房屋的，租赁合同对经执行拍卖房屋受让人不具有约束力。本案中，涉讼房屋早已于2015年2月9日被一审法院查封，并于2015年8月18日被一审法院执行拍卖，其后才于2015年12月8日出租给钟国彬。根据上述法律规定，钟国彬与原产权人温某红签订的租赁合同，对经执行拍卖受让涉讼房屋的欧力思不具有约束力。欧力思作为涉讼房屋的所有权人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，故欧力思要求钟国彬及同住人员腾空交还涉讼房屋，并支付房屋使用费，合法合理，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，于2017年1月5日判决：一、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告钟国彬将广州市越秀区东湖路永胜上沙7号4706房腾空交还原告欧力思。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告钟国彬向原告欧力思支付从2016年6月22日起至本判决发生法律效力之日止的上述房屋使用费（以建筑面积为125.93平方米，参照房管部门公布的同期同地段同类住宅房屋租金参考价标准计）；自本判决发生法律效力之次日起，被告钟国彬按上述标准逐月向原告欧力思支付房屋使用费至交还上述房屋之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100元，由被告钟国彬负担。经审查，一审认定事实无误，本院予以确认。二审期间，钟国彬向本院提交：证据一、发票，拟证明涉案房屋由钟国彬办理了相应租赁报税行为，该租赁行为受法律保护。证据二、钟国彬的借条、租赁合同及民事调解书，钟国彬的借条证明钟国彬欠案外人刘某生100万元，之后偿还部分借款；租赁合同证明钟国彬也是以涉案房屋租金抵扣案外人刘某生的欠款；《民事调解书》从法律层面上确定认可上诉人钟国彬与案外人刘某生存在借款纠纷，并达成了还款抵扣租金约定，该组证明解释了刘某生为何在涉案房屋居住的原因。证据三、《东湖御苑管理处发票》，拟证明从2016年1月开始涉案房屋的管理费、水电费等费用都是由案外人刘某生所支付，进一步说明一审判决的主体不适格，因为涉案房屋的实际使用人是案外人刘某生，而非钟国彬，发票上有时间有截点。欧力思质证认为钟国彬提交的上述证据均不属于新证据。对钟国彬提交证据意见如下：1、对证据一、对发票的真实性没有异议，但对关联性、合法性有异议。第一，该租赁关系是虚假的，因此欧力思对发票的产生持有异议；第二，本案的租赁关系是在涉案房屋在被法院查封拍卖后成立的，因此欧力思认为租赁关系是虚假的。2、对证据二、证据三，一并发表意见是对这两组证据的真实性、合法性、关联性均不予以认可。结合钟国彬提交的第一组证据及钟国彬在一审期间提交的其在2016年2月17日入住讼争房屋前的公证书及欧力思在一审期间提交的讼争房屋水费缴费明细均可以证实钟国彬提交的证据是虚假，且前后有矛盾，钟国彬的诉讼行为是属于虚假诉讼，仅是为了霸占房屋，阻扰法院拍卖而进行的诉讼，因此欧力思请求法院查明事实，对于违法行为移交公安部门进行查处。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对钟国彬的上诉请求与欧力思的答辩意见，分析如下：关于钟国彬答辩期限问题。一审诉讼中，一审法院于2016年9月9日向钟国彬公告送达起诉状副本等应诉材料及开庭传票后于2016年12月19日开庭审理本案，已为钟国彬预留充分时间进行答辩，故对钟国彬以一审判决程序违法，剥夺了其答辩举证的权利的主张，本院不予采纳。关于钟国彬二审以涉案房屋实际使用人为其再出租的刘某生而提出欧力思起诉主体不适格问题。从一审钟国彬陈述使用房屋的情况来看，其并未就此提出主张。本案并无证据显示钟国彬或刘某生就涉案房屋租赁办理备案登记并向执行法院提交两人租赁合同，亦无证据显示刘某生因承租涉案房屋而向执行法院提出过拍卖异议，故，钟国彬二审提交证据不足以证明涉案房屋实际使用人为刘某生，对钟国彬就此提出上述主张，本院不予采纳。从一审查明事实来看，涉案房屋已于2015年2月9日被一审法院以（2015）穗越法民一初字第962-1号协助执行通知书及民事裁定书查封。因涉案房屋原业主温某红未履行一审法院于2015年3月9日作出的（2015）穗越法民一初字第962号民事调解书确定的义务，2015年8月18日，一审法院委托拍卖上述房屋以清偿债务。本案并无证据显示钟国彬向一审法院就涉案房屋的拍卖提出过异议，对钟国彬提出该拍卖程序存在瑕疵主张，本案本院不予调处。从温某红与钟国彬于2015年12月8日签订租赁合同的事实来看，两人所签订租赁合同于涉案房屋被查封，启动拍卖之后。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定（一审已叙明，不赘述），一审法院认为在法院查封后再出租房屋的，租赁合同对经执行拍卖房屋受让人不具有约束力，即温某红与钟国彬所签订的租赁合同对经执行拍卖受让涉讼房屋的欧力思不具有约束力并无不妥，本院予以维持。现欧力思作为涉讼房屋的所有权人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，其要求钟国彬及同住人员腾空交还涉讼房屋，并支付房屋使用费，合法合理，一审法院予以支持并无不当，本院予以维持。综上所述，一审查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人钟国彬上诉请求、理由均不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由钟国彬负担。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  张燕宁审判员  万力平二〇一七年四月二十八日书记员  杨仁义王心怡