新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州阿勒泰地区中级人民法院
民事判决书
（2016）新43民终577号
上诉人（原审被告）：黄永庆，男，1958年12月13日出生，住布尔津县。
委托诉讼代理人：赵玺，新疆新北律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李杰江，新疆新北律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：布尔津县华兴砖厂。住所地：布尔津县一道湾。
负责人：包天华，该砖厂厂长。
上诉人黄永庆因与被上诉人布尔津县华兴砖厂（以下简称华兴砖厂）房屋买卖合同纠纷一案，不服布尔津县人民法院（2016）新4321民初697号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人黄永庆及委托诉讼代理人赵玺、李杰江，被上诉人华兴砖厂的负责人包天华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
黄永庆上诉请求，1.撤销一审判决第一、二项，驳回华兴砖厂全部诉讼请求；2.华兴砖厂承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一审认定事实错误。首先双方转让的房屋，得到开发商的确认，随时可以与开发商签订正式《商品房买卖合同》，办理合同备案，取得产权登记，华兴砖厂未履行该手续，黄永庆亦多次催促其去开发商处办理，而华兴砖厂置之不理，实际系华兴砖厂欲将该房屋转让，故不愿履行手续；其次该房屋自开发商交付使用，便已交华兴砖厂占有，其早已取得实际控制权。一审裁判错误。
华兴砖厂辩称，合同是2011年签订，2015年结算后，发现商品房已出售他人没有办法交付。现在所有的商品房城建局没有验收，不能提供发票，也没有消防设施，所以无法办证。要求解除合同，赔偿损失，维持一审判决。
华兴砖厂向一审法院起诉请求：1.依法确认双方之间签订的房屋买卖合同无效并依法解除；2.黄永庆退还华兴砖厂购房款931150元；3.黄永庆支付华兴砖厂违约金20000元；４.黄永庆承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2011年8月23日，包天华与黄永庆签订《商品门面房买卖合同》，合同主要内容：包天华购买黄永庆商品房一间，位于某小区2号楼二层，从东算起第3间，每平方米单价5500元，总面积约160平方米，按测绘为准，总价880000元；首付240000元，余款以红砖抵账，送至黄永庆城内工地，每块单价0.47元，抵完房款止；商品房应在2012年至2013年交工，交包天华使用；黄永庆为包天华提供合法手续，包天华办理土地使用证、房产证；单方违约金20000元。经测绘商品房面积为169.30平方米，价值931150元。经双方结算，包天华用红砖折抵全部购房款，黄永庆于2015年6月8日出具收条一份，载明：01lydyh01今收到包天华用红砖顶房款总共玖拾叁万壹仟壹百伍拾元整，房子面积按169.30㎡×5500元／㎡﹦931150元，根据合同计算01lydyh01。后华兴砖厂多次要求黄永庆交付诉争房屋，但黄永庆至今未将某小区2号楼二层东起第3间商品房交付华兴砖厂。另查明，诉争商品房系新疆天筑华鑫投资（集团）房地产开发有限公司（以下简称天筑华鑫公司）开发，该公司拖欠黄永庆工程款，以该房抵偿黄永庆欠款。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项01lydyh01当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。01lydyh01本案中，包天华与黄永庆签订的《商品门面房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，属有效合同。华兴砖厂主张合同无效，证据不足，不予支持。双方应当按照合同约定履行义务，华兴砖厂已按约支付全部房款，但黄永庆未能向华兴砖厂交付诉争房屋，合同目的不能实现，华兴砖厂要求解除《商品门面房买卖合同》，予以支持。黄永庆辩驳已履行交付义务，但无相关证据证明且与查明的事实不符，不予采信。合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因黄永庆无法向华兴砖厂交付诉争房屋，华兴砖厂要求黄永庆退还已付购房款931150元的诉讼请求，予以支持。关于华兴砖厂主张要求黄永庆承担违约金20000元的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条01lydyh01当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法01lydyh01。本案中，双方在合同中约定：01lydyh01如单方违约付违约金20000元01lydyh01，因黄永庆至今未能交付诉争房屋亦未能退还房款，黄永庆的行为已构成违约，应承担违约责任，故华兴砖厂主张黄永庆承担违约金20000元的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、解除包天华与黄永庆于2011年8月23日签订的《商品门面房买卖合同》;二、黄永庆于本判决生效后十日内退还华兴砖厂购房款931150元，支付违约金20000元；三、驳回华兴砖厂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13311.50元，减半收取6655.75元，由黄永庆负担（于本判决生效之日起三日内交布尔津县人民法院，华兴砖厂已预交6655.75元，于本判决生效之日起七日内退还）。
本院二审期间，华兴砖厂未提供证据，黄永庆围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。
黄永庆提供以下证据：
1-1.2016年10月19日天筑华鑫公司《证明》。证明：开发商许可黄永庆转让3号商品房，随时可以签订正式《商品房买卖合同》，并进行备案；1-2.布尔津县为民物业管理有限责任公司《布尔津县某小区、活禽市场2号楼楼层分户示意图》和《证明》。证明：开发商将房屋交物业管理时，提供给物业公司买房人的确认文书，2号楼3号商品房写的是包天华。开发商已确认包天华是权利人。证明内容反映包天华占有该房屋，并往该房屋拉运沙子准备装修。
2.照片和电话交款凭证。证明：房屋已交付使用，玻璃大门粘贴售房广告，电话是180XXXXXXXX，该号码的登记人是包伟民，为包天华次子。
3.视听资料。代理人李杰江向5号商品房经营者童银爱进行调查时，手机录像的刻录光盘。证明：经包天华妻子白雪萍允许，3号商品房由童银爱作为仓库使用。
4.《协议书》10份。证明：黄永庆卖给其他商户商品房的情况。
华兴砖厂质证意见：证据1的真实性认可，证明目的不认可。黄永庆要将第4间房屋交付，没有交第3间房屋；证据2的真实性认可，证明目的不认可。2015年6月8日双方结算后，包伟民在不知情的情况下在4号商品房打出广告，拉运沙子；证据3的真实性认可，证明目的不认可。这间不是第3间，是第4间；证据4认可。
本院认证意见，华兴砖厂对以上证据的真实性认可，予以确认。
经黄永庆申请，本院调取如下证据：童恩林调查笔录，天筑华鑫公司与童恩林签订的《商品房买卖合同》，布尔津县房地产管理事业局《证明》。黄永庆、包天华均无异议，认可。
本院认证意见，该组证据，双方当事人均无异议，予以确认。
本院对一审查明的事实予以确认。另查明，天筑华鑫公司因拖欠黄永庆工程款，将布尔津县某小区2号楼二层12间商品房抵偿黄永庆欠款，黄永庆已将该12间商品房全部售出。该楼因未建设消防工程暂不具备办理产权登记的条件。
本案争议焦点：1.黄永庆与包天华签订的《商品门面房买卖合同》应否解除；2.黄永庆应否返还华兴砖厂购房款931150元，并承担违约责任。
本院认为，黄永庆与包天华签订《商品门面房买卖合同》，约定华兴砖厂购买黄永庆商品房，华兴砖厂以红砖抵偿购房款，该种清偿债务的方式，不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，双方应当依约履行义务。合同约定黄永庆应当向华兴砖厂提供合法手续，由华兴砖厂办理产权登记。经查，某小区2号楼由天筑华鑫公司开发，由于没有建设消防工程，无法进行消防验收，暂不具备办理产权登记的条件。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。黄永庆与华兴砖厂2015年6月8日结算，华兴砖厂已提供足以抵偿购房款的红砖，黄永庆无法向华兴砖厂提供办理产权证的资料，华兴砖厂无法办理产权登记。虽无法办理产权登记是开发商的原因造成，但黄永庆作为本案合同的相对方不能因此而免责，黄永庆应当承担违约责任。据此，黄永庆存在违约行为，合同目的不能实现，双方签订的《商品门面房买卖合同》应予解除。合同解除后，黄永庆返还华兴砖厂购房款931150元，并按合同约定承担违约责任，向华兴砖厂给付违约金20000元。
综上，黄永庆的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13311.50元，由上诉人黄永庆负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 贾晓霞
审 判 员 胥彩霞
代理审判员 波拉提克卡拜
二○一七年三月十四日
书 记 员 胡忠强