广西壮族自治区桂林市七星区人民法院民 事 判 决 书（2018）桂0305民初490号原告：中国农业银行股份有限公司桂林七星支行，住所地：桂林市漓江路32号。统一社会信用代码：91450300898895735A。负责人：潘荣盛，该支行行长。委托代理人：费骞，男，1964年8月7日生，该支行客户经理，住桂林市象山区。委托代理人：熊武成，男，1963年6月25日生，汉族，该支行客户经理，住桂林市七星区。被告：邓志高，男，1982年4月10日生，汉族，无职业，住广西灌阳县。被告：桂林浩天房地产开发有限公司，住所地：灵川县桂建路11号浩天·江山美地17幢。统一社会信用代码：91450323672455315J。法定代表人：庞征，该公司总经理。委托代理人：唐玉桂，广西嘉沁律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司桂林七星支行与被告邓志高、桂林浩天房地产开发有限公司（以下简称浩天房产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年2月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人费骞、熊武成、被告邓志高、被告浩天房产公司的委托代理人唐玉桂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告签订的编号为45020120150010271的《个人购房担保借款合同》提前到期，原告有权提前收回已发放借款；2、判令被告邓志高立即归还原告贷款本金人民币383，891.93元，利息6，301.24元（利息计算至2018年1月17日止，以后至本债务结清之日止，产生的利息按合同约定另行计算）；3、判令被告邓志高承担抵押担保责任，原告对被告抵押的位于灵川县浩天·江山美地x幢x单元x层x-x-1号房产折价或以拍卖、变卖的价款优先受偿；4、判令被告浩天房产公司对本案债务承担保证责任，立即归还贷款本息人民币390，193.17元（利息计算至2018年1月17日止，以后至本债务结清之日止，产生的利息按合同约定另行计算）；5、本案的相关费用由被告承担。事实和理由：被告邓志高于2015年2月2日，向原告申请一手住房按揭贷款，用于购买位于灵川县浩天·江山美地x幢x单元x层x-x-1号房，房屋为被告浩天房产公司开发的期房，被告邓志高为房屋的购买人，即产权登记人。经原、被告双方同意，2015年2月16日，原告与被告签订了邓志高为借款人、浩天房产公司为保证人的《个人购房担保借款合同》，约定邓志高向原告借款人民币39.9万元，借款期限30年，自2015年2月16日至2045年2月15日，贷款利率执行浮动利率，以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础，浮动幅度为0，如逾期，从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止；还款方式为分期等额本息还款，以每月为一个还款周期，每月16日为还款日，共分360期，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证为准；邓志高以其名下位于灵川县浩天·江山美地x幢x单元x层x-x-1号房作抵押担保，浩天房产公司自借款发放日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的责任承担连带保证责任。合同签订后，原、被告双方到灵川县房产管理局办理了房屋期权抵押登记的相关手续。2015年2月16日，原告如约发放了贷款，款项转入被告浩天房产公司指定账户。被告取得借款后，2017年1月之前能正常按期还款，从2017年2月起还款出现逾期现象，原告为此多次进行催收，被告邓志高一直未予结清欠款，被告浩天房产公司在被告邓志高不予履约还款的情况下，承担了部分还款责任，归还了部分逾期贷款。截止2018年1月17日，贷款已逾期4期，逾期超过90天，累计逾期本金2，235.81元、应付未付利息6，301.24元。根据合同约定，原告有权提前收回已发放贷款。被告浩天房产公司作为债务的保证人，对本案债务应承担相应的保证责任。原告为此诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告邓志高辩称，与原告签订的金融借款合同，是被告浩天房产公司与中介人通过中介利诱虚假购房人，伪造购房合同，高开房屋单价，伪造申请贷款资料，为被告浩天房产公司骗取原告的银行贷款，该购房合同与金融借款合同应为无效合同。该借款与本人无关，本人没有钱还款，该借款为被告浩天房产公司使用，应由被告浩天房产公司承担偿还责任，本人不同意承担偿还责任。被告浩天房产公司辩称，原告所诉属实。本公司只是承担阶段性担保责任。本案既有物的担保，又有保证人保证，请求法院依法判决先以被告邓志高抵押的位于灵川县浩天·江山美地x幢x单元x层x-x-1号房产折价或以拍卖、变卖的价款进行偿还，不足部分由公司承担阶段性担保责任；公司承担责任后保留追偿权。综合全案证据以及庭审笔录，本院确认以下法律事实：2015年2月2日，被告邓志高向原告递交《个人信贷业务申请表》，要求原告贷款39.9万元用于购房，以贷款所购邓志高名下的位于灵川县浩天·江山美地x幢x单元x层x-x-1号房屋设定抵押。2015年2月16日，原、被告签订《个人购房担保借款合同》（编号：45020120150010271），约定邓志高为以其名下购买的位于灵川县浩天·江山美地x幢x单元x层x-x-1号房屋向原告借款人民币叁拾玖万玖仟元整；借款期限自2015年2月16日起至2045年2月15日止，共计360个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证为准；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础，浮动幅度为0，如逾期，从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止，对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；还款方式为分期等额本息还款，还款周期为壹个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日，借款人的还款账户账号/卡号为62×××78；全部借款直接划入桂林浩天房地产开发有限公司在农行桂林高新支行账号：20×××75的账户；担保方式为阶段性保证＋抵押，由阶段性保证人桂林浩天房地产开发有限公司提供连带保证责任，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按民事诉讼法有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止；邓志高以其名下位于灵川县浩天·江山美地x幢x单元x层x-x-1号房屋作抵押担保；合同同时约定：借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权提前收回已发放贷款，有权提前行使担保权。被告邓志高作为借款人及抵押人签字并捺指印，被告浩天房产公司作为保证人加盖公章及原公司法定代表人许深开的印章。合同签订后，原、被告双方到灵川县房产管理局办理了房屋预告登记义务人为邓志高的上述房屋期权抵押登记的相关手续。2015年2月16日，原告按合同约定向被告发放了贷款本金399，000.00元，对应还款日为每月的16日，正常执行利率为6.15%，逾期利率为9.225%。此后，至2018年1月16日，被告邓志高应还款35期，实际已还款31期，尚欠4期，逾期超过120天，逾期本金2，235.81元、应付未付利息（含罚息、复利）6，301.24元。原告为此多次向被告邓志高进行催款，未果。另查明，原告于2017年2月28日至2018年1月16日期间，6次从被告浩天房产公司在原告处开设的保证金账户扣划保证金共计17，094.89元。截止至2018年1月17日，被告邓志高尚欠原告借款本金人民币383，891.93元，利息（含罚息、复利）6，301.24元。本案在审理过程中，被告邓志高主张其购买的位于灵川县浩天·江山美地x幢x单元x层x-x-1号房屋，其向被告浩天房产公司交付的首付款人民币172,315.00元系被告浩天房产公司将该款转账至其账户，再由邓志高从其账户中支付给被告浩天房产公司，其后每个月偿还原告按揭贷款的也不是其本人，其归还贷款的贷记卡系由被告浩天房产公司保管，但未提供任何相关证据。被告浩天房产公司对邓志高的上述主张不予认可。本院认为，原、被告签订的《个人购房担保借款合同》（编号：45020120150010271），均经双方当事人签字盖章捺印认可，系双方当事人真实意思表示，且未违反我国法律、行政法规强制性规定，本院确认其效力，对双方当事人均具有法律约束力。被告邓志高关于其与被告浩天房产公司签订的购房合同及与原告和被告浩天房产公司签订《个人购房担保借款合同》为无效合同,其不承担偿还责任之辩称，首先被告邓志高与被告浩天房产公司之间的商品房买卖合同是否存在纠纷，不在本案审理范畴；其次，被告邓志高认可其与被告浩天房产公司之间存在商品房买卖合同关系，而原、被告确因被告邓志高向被告浩天房产公司购买房产的行为签订上述《个人购房担保借款合同》，故被告邓志高的上述辩称，没有事实根据和法律依据，本院不予采信。原告已按约履行了放款义务，被告邓志高未按约履行还款义务，已构成违约，按照双方合同约定，原告有权宣布贷款提前到期并要求借款人立即偿还所有贷款本息、相关费用及支付自贷款逾期日起至实际归还之日止之逾期利息。有关抵押，原、被告签订的《个人购房担保借款合同》中，与邓志高约定了抵押条款并办理了抵押物的登记手续，故原告可以对抵押房产行使抵押物的优先受偿权。此外，根据双方合同约定，被告浩天房产公司作为上述债务的保证人，未依约履行代偿义务，应承担相应的保证责任。故原告的诉讼请求，有事实根据和法律依据，本院予以支持。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十三条、第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十二条、第十八条、第二十一条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告邓志高偿还原告中国农业银行股份有限公司桂林七星支行贷款本金人民币383，891.93元，利息（含罚息、复利）6，301.24元（利息计算至2018年1月17日止，2018年1月18日起至本案债务实际清偿之日止的逾期利息，按合同约定另行计算）；二、原告对被告邓志高抵押的位于灵川县浩天·江山美地x幢x单元x层x-x-1号房屋折价或以拍卖、变卖该房屋的价款享有优先受偿权；三、被告桂林浩天房地产开发有限公司对被告邓志高上述第一项确定的债务范围内承担连带清偿责任；四、被告桂林浩天房地产开发有限公司对被告邓志高的债务承担保证责任后，有权向被告邓志高追偿。本案收取案件受理费7，152.00元，因适用简易程序减半收取3，576.00元（原告已预付本院），由被告邓志高、桂林浩天房地产开发有限公司承担。上述金钱给付义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费7，152.00元（收款单位：应解汇款及临时存款（桂林市中级人民法院），账号：20×××16，开户行：桂林农行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院，递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审判员  陈燕平二〇一八年五月三十日书记员  申莉莉