江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏12民终2514号
上诉人（原审被告）：泰州市春声物业管理有限公司，统一社会信用代码913212915766571361,住所地泰州医药高新技术产业开发区药城大道1号1幢293号。
法定代表人：徐祥，该公司总经理。
委托诉讼代理人：吴亚萍，江苏众成信（兴化）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王荣，江苏众成信（兴化）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：天禧玫瑰园物业管理委员会，住所地泰州医药高新技术产业开发区野徐镇天禧玫瑰园643号。
负责人：杨正荣，该委员会主任。
委托诉讼代理人：孔祥健，江苏讼之道律师事务所律师。
上诉人泰州市春声物业管理有限公司（以下简称春声物业公司）因与被上诉人天禧玫瑰园物业管理委员会（以下简称天禧物业委员会）排除妨害纠纷一案，不服江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院（2017）苏1291民初705号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月16日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
春声物业公司的上诉请求：撤销一审判决，裁定发回重审或改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实与理由：1、一审中被上诉人提交的《关于天禧玫瑰园成立物业管理委员会的公告》�《关于同意成立天禧物业管理委员会的批复》的合法性以及其载明的内容是否真实，一审应当查明而未予查明，一审直接认定被上诉人主体合法，显属认定事实不清，证据不足；2、天禧玫瑰园具备召开首次业主大会条件，故应当召开首次业主大会，对有关物业管理事项予以表决，只有在首次业主大会指导后不能成立的情况下，方可成立物业管理委员会，而非有关行政部门“乱作为”直接依据《江苏省物业管理条例》第二十七条第一款规定，成立天禧物业委员会。
天禧物业委员会答辩称：1、被上诉人的设立有政府的批复和公告等法律文件作证，属于依法设立的合法组织，如上诉人有异议，应当通过行政诉讼程序确认；2、被上诉人已经与选聘的新物业公司签订了物业服务管理合同，该新物业已于2017年4月实际进行管理，依照相关规定，前期物业服务合同可�约定期限，但是期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效，前期合同终止，这是法律强制性规定，因此一审法院认定前期物业合同终止，程序合法，适用法律正确。综上，请求依法驳回上诉人的上诉。
天禧物业委员会向一审法院的诉讼请求：1、判令春声物业公司立即迁出物业管理用房，办理交接手续，根据《国务院物业管理条例》第二十九条规定的相关手续，并将相关物品、账册、物业管理资料（含总平面图、建筑施工图、结构图、雨污、电力施工图、竣工图、绿化平面图、物业用房和出租用房合同、已售未领钥匙楼栋及数量、2017年度物业费收取明细、装潢押金和装潢垃圾押金明细、各类业主资料、前期物业移交清单、前期产权资料中综合竣工验收资料、施工设计资料、机电设备资料、房屋装修资料中装修的申请表、装修的验收�、装修图纸、消防审和批验报告、违章记录、物业公共部位及公共设施设备及各类设备房、公共门窗的钥匙、维修资金以及欠收款项、维修设备工具、绿化养护工具。物业管理软件、财务软件）等交付天禧物业委员会；2、判令春声物业公司承担本案诉讼费。
一审法院查明：2013年7月11日，扬州金马房地产开发有限公司泰州分公司（以下简称金马开发公司）与春声物业公司签订前期物业管理委托合同，合同约定：物业基本情况，物业类型别墅小区，四址东野徐中路、南人民北路、西大寨河、北姜高路，占地面积125622.5平方米，建筑面积56193.858平方米。委托管理期限自本合同生效之日起至本物业管理区域业主委员会与其选聘的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日止。双方的权利义务，金马开发公司在合同生效之日起30日内向春声物业公司提供170�方米建筑面积管理用房，由春声物业公司无偿使用，金马开发公司负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料，并于合同生效之日起30日内向春声物业公司移交。春声物业公司负责编制物业管理年度管理计划、资金使用计划及决算报告，每12个月向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支帐目。本合同终止时，春声物业公司必须向金马开发公司或业主委员会移交全部经营性商业用房、管理用房及物业管理的全部档案资料。自合同生效之日起15天内，根据金马开发公司委托管理事项，办理完交接验收手续等等。
2017年1月10日，泰州医药高新技术产业开发区野徐镇人民政府发布《关于天禧.玫瑰园成立物业管理委员会的公告》，天禧.玫瑰园物业管理区域内业主已入住户数的比例未达到百分之五十，暂不具备成立业主大会条件。为了更好地维护全体业主的合法权益，完善天禧.玫瑰园内部管理，根据《江苏省物业管理条例》第二十七条的规定，成立天禧.玫瑰园物业管理委员会代行业主大会和业主委员会职责。具体名单如下（排名不分先后）：杨正荣、王于林、刘进、乔恒扬、陈明山、袁灯荣、张德宏，天禧.玫瑰园业主代表；如对天禧.玫瑰园物业管理委员会成员有异议的，在2017年1月10日至2017年1月18日期间，可来电或来信向野徐镇人民政府反映。
2017年1月25日，泰州医药高新技术产业开发区住房建设局房地产处下发批复：天禧玫瑰园物业管理委员会，关于天禧玫瑰园物业管理委员会成立情况的报告已收悉，经野徐镇野徐社区居委会精心组织，于2017年1月23日在野徐村建部会议室召开了首届物业管理委员会成立会议。会议的各项程序和选举结果是合法、有效的。根据《江苏省物业管理条例》第三章第二十二条、第二十七条之规定，经研究，同意成立天禧玫瑰园物业管理委员会，有效期自2017年1月23日至2020年1月22日。具体成员如下：主任杨正荣，副主任陈明山，委员王于林、刘进、乔恒洋、张德宏、袁灯荣。希望你委在今后的工作中，依照《江苏省物业管理条例》的有关规定和《天禧玫瑰园管理规约》、《天禧玫瑰园物业管理委员会工作规则》以及物业管理委托合同的内容，认真履行好自己的权利和义务，为建立和完善社会化、专业化、市场化的物业管理新体制发挥积极作用。请持此批复及时至市房管局物管科申请刻制印章。
后天禧物业委员会与泰州市康居新城物业管理有限公司签订了《物业管理协议书》，2017年3月2日，天禧玫瑰园物业管理委员会向小区业主发布了《关于更换天禧玫瑰园物业管理服务公司的公告》，2017年2月23日，我委代表全体业主与泰州市康居新城物业管理有限公司签订物业服务合同，委托其全面接管天禧.玫瑰园，提供物业管理服务。根据《江苏省物业管理条例》第二十七条、第三十一条之规定，物业管理委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。我委已于2017年3月2日通知前期物业泰州市春声物业管理有限公司于60日内撤出天禧.玫瑰园，并按照规定向我委移交有关资料和物资。
另查明：春声物业公司自认与开发商之间有前期物业移交清单，但未能在规定期限内提交。根据《国务院物业管理条例》第二十九条规定：在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物�质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。
再查明：春声物业公司自认金马开发公司向其移交下列物品：房屋及建筑物的面积清册、业主名单（业主的档案资料有一个客户联系清单），物业服务用房、建设房屋规划的平面图复印件、复印机、电脑各一台。
春声物业公司认可现在存在的资料有：总平面图复印件、已售未领钥匙的楼栋以及数量、物业用房以及出租用房合同、业主的档案资料有一个客户联系清单、2017年的物业费收取的资料及明细账册、与开发商前期物业移交清单。
春声物业公司不认可或不清楚的资料有：装潢押金以及装潢垃圾清理费的明细、物业产权资料、综合竣工验收资料、施工设计资料、机电设备资料、房屋装�资料，包括装修的申请表、装修的验收表、装修图纸、消防审批验收、违章记录、物业公共部位以及公共设施设备及各类设备房、公共门窗的钥匙、维修资金以及欠收款项、建筑施工图、结构图、雨污管网分布图、消防电力施工图、竣工图、绿化平面图、维修设备工具、绿化养护工具。物业管理软件、财务软件。
一审法院认为：《物业管理条例》规定：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。《江苏省物业管理条例》规定，不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，经物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门或者街道办事处（乡镇人民政府）指导后仍不能成立的，可以由街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成所在物业管理区域内的物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。物业管理委员会的人员组成，应当在所在物业管理区域内显著位置公示。本案中，天禧物业委员会是经行政部门审批和公告依相关规定成立，可以代行业主大会和业主委员会职责。其现代行业主委员会职责与泰州市康居新城物业管理有限公司签订《物业管理协议书》，该《物业管理协议书》作为物业服务合同已生效。因此，2013年7月11日金马开发公司与春声物业公司签订前期物业管理委托合同应当依法终止，合同双方之间的权利义务终止。现天禧物业委员会作为原告起诉要求春声物业公司立即迁出物业管理用房，办理交接手续，返还相关资料手续的请求依法有据，应予以支持。春声物业公司庭审中承认与开发商有前期物业移交清单，但未能在规定期限内向法庭提交，应视为其拥有对已不利的证据而不提交，其应当向天禧物业委员会返还《国务院物业管理条例》第二十九条规定的有关资料。如其能提交与开发商前期物业移交清单，则应当按前期物业移交清单上开发商移交的资料向天禧物业委员会返还。同时，春声物业公司自认存在的资料：房屋及建筑物的面积清册、业主名单（业主的档案资料有一个客户联系清单），物业服务用房以及出租用房合同、建设房屋规划的平面图复印件、复印机、电脑各一台、总平面图复印件、已售未领钥匙的楼栋以及数量、2017年的物业费收取的资料及明细账册，属于《国务院物业管理条例》第二十九条规定的物业管理所必需的其他资料，亦应当向天禧物业委员会返还。
综上所述，一审依照《物业管理条例》第二十一条、第二十六条、第二十九条之规定，作出如下判决：一、泰州市春声物业管理有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内腾空物业服务用房内的物品，并向天禧玫瑰园物业管理委员会返还泰州市天禧.玫瑰园小区内的物业服务用房；二、泰州市春声物业管理有限公司应于判决发生法律效之日起十日内向天禧玫瑰园物业管理委员会返还竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；物业管理所必需的其他资料[房屋及建筑物的面积清册、业主（客户）联系清单，物业服务用房出租的合同、建设房屋规划的平面图复印件、复印机、电脑各一台、总平面图复印件、已售未领钥匙的楼栋以及数量、2017年的物业费收取的资料及明细账册]。如泰州市春声物业管理有限公司提供与扬州金马房地产开发有限公司泰州分公司之间的前期物业移交清单，则其应当在上述期限内按清单上记载的资料向天禧玫瑰园物业管理委员会予以返还；三、驳回天禧玫瑰园物业管理委员会的其他诉讼请求。案件受理费80元，由泰州市春声物业管理有限公司负担（此款天禧玫瑰园物业管理委员会已垫付，泰州市春声物业管理有限公司在返还上述资料时一并给付天禧玫瑰园物业管理委员会）。
本院二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人春声物业公司提交房屋交接表（133份），证明：在上诉人接受天禧小区物业管理时，已有133户签订了《房屋交接表》，出售并交付使用的建筑面积超过38000平方米，符合《江�省物业管理条例》第十三条规定的“具备成立业主大会，应当召开业主大会”的情形，被上诉人是在未召开业主大会的情况下成立，故其成立不合法。被上诉人天禧物业委员会对其真实性没有异议，但认为该证据不能证明上诉人所要证明的目的。
本院认为：《物业管理条例》规定：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。《江苏省物业管理条例》规定，不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，经物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门或者街道办事处（乡镇人民政府）指导后仍不能成立的，可以由街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成所在物业管理区域内的物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。物业管理委员会的人员组成，应当在所在物业管理区域内显著位置公示。本案中，天禧物业委员会是经行政部门审批和公告依相关规定成立，可以代行业主大会和业主委员会职责，春声物业公司认为天禧物业委员会成立不合法、主体不适格的上诉理由不能成立，其二审提供的证据亦不能证明该主张。天禧物业委员会现代行业主委员会职责与泰州市康居新城物业管理有限公司签订《物业管理协议书》，该《物业管理协议书》作为物业服务合同已生效。因此，2013年7月11日金马开发公司与春声物业公司签订前期物业管理委托合同应当依法终止，合同双方之间的权利义务终止。现天禧物业委员会作为原告起诉要求春声物业公司立即迁出物业管理用房，办理交接手续，返还相关资料手续的请求依法有据，应予以支持。
综上，春声物业公司的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人泰州市春声物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王军强
审判员 顾连凤
审判员 潘贻杰
二〇一八年七月三十日
书记员 陆超凡