山西省太原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）并民再终字第79号
申请再审人（一审被告、二审被上诉人）宋丽，女，汉族，无业，住太原市。
委托代理人李风萍，女，汉族，住太原市。
被申请人（一审原告、二审上诉人）太原军益房地产开发有限公司，住所地太原市小店区亲贤西街5号1幢2层206室。
法定代表人刘经重，经理。
委托代理人兀汝海，山西汝海律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）山西日升盛实业有限公司，住所地太原市漪兴路1号。
法定代表人段林燕，经理。
宋丽与太原军益房地产开发有限公司、山西日升盛实业有限公司确认合同无效纠纷一案，太原市万柏林区人民法院于2012年3月19日作出（2011）万民初�第1090号民事判决，太原军益房地产开发有限公司不服一审判决上诉于本院，本院于2013年4月3日作出（2012）并民终字第703号民事判决，已经发生法律效力。宋丽不服，向山西省高级人民法院申请再审，山西省高级人民法院于2014年9月3日作出（2013）晋民申字第726号民事裁定，指令本院进行再审。本院受理后依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人宋丽，被申请人太原军益房地产开发有限公司委托代理人兀汝海到庭参加诉讼，被申请人山西日升盛实业有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理，现已审理终结。
2011年8月31日原告太原军益房地产开发有限公司向太原市万柏林区人民法院诉称，原告与被告山西日升盛实业有限公司曾因太原市西渠路警乐苑小区6、7号住宅楼的所有权及相关权利发生纠纷并形成诉讼。原告曾向太原市万柏林区人民法院提起诉讼，要求被告山西日升盛实业有限公司腾出上述房屋。太原市万柏林区人民法院曾以（2008）万民初字第674号《民事判决书》判定由被告山西日升盛实业有限公司腾出上述房屋，归原告所有。被告山西日升盛实业有限公司不服该判决，上诉至太原市中级人民法院，该中院以（2008）并民终字第879号《民事判决书》撤销了太原市万柏林区人民法院（2008）万民初字第674号《民事判决书》，驳回了原告的诉讼请求。上述判决生效后，原告又向太原市中级人民法院提出再审申请，太原市中级人民法院于2009年4月21日下达（2009）并民监字第2号《民事裁定书》，决定对该案提起再审，并于2010年3月3日以（2009）并民再终字第126号《民事判决书》判决：撤销太原市中级人民法院（2008）并民终字第879号民事判决，维持太原市万柏林区人民法院（2008）万�初字第674号民事判决，依法确认上述房屋归原告所有，同时认定：被告山西日升盛实业有限公司在诉争房屋建设期间和二审判决下达后将诉争房屋出售、抵顶其拖欠他人的工程款和抢占房屋的行为均为无效行为，其应自行承担由此造成的后果。被告山西日升盛实业有限公司的购房户在该争议房产无合法手续的前提下对争议房产的购买、抢占及装修行为亦属无效，并应将其抢占的住房腾出。该判决已发生法律效力。依据此生效判决，被告山西日升盛实业有限公司将位于太原市西渠路警乐苑小区6号楼西单元2层西户的房屋销售给被告宋丽的行为无效。诉请：1、依法确认被告山西日升盛实业有限公司将位于太原市西渠路警乐苑小区6号楼西单元2层西户房屋销售给被告宋丽的行为无效；2、判令被告宋丽腾出从被告山西日升盛实业有限公司取得的上述房屋并返还原告；3、诉�费由二被告负担。
被告山西日升盛实业有限公司辩称，2007年12月19日，万柏林法院给我们公司下达通告，所以我们卖房子是合法的；中院2008年11月28日的终审判决也是承认了我们公司是合法卖房；我们合同都是在2006年底至2007年初签订的，那时候和原告没有纠纷，开发权是我们公司，所以我们卖房是合法的，所有签订的合同都是有效的；我们不应该腾房，此案属于一案两立，不应该腾房，要求驳回原告的诉讼请求。
被告宋丽辩称，我购买被告山西日升盛实业有限公司房屋合法有效，中院2010年3月3日下达的（2009）并民再终字第126号判决，该判决认定的事实才是错误的。我购买该房屋时军益与日升盛并未产生纠纷。2007年12月19日万柏林法院公示并张贴的公告，允许我们购买房屋，我是根据公告买的房子，属于善意取得人。同时，原、被告之间的争讼�中院2008年11月28日下达了判决书，驳回了原告诉求，也是我们购房人购房的合法依据。因此，我们有理由相信我们购买房屋的资格合法，人民法院的再审判决不能对之前的民事行为进行否定。根据中院（2009）并民再终字第126号判决书，法院对原告出售行为也不予认可，需要其继续办理相关证件，可以推论其为违法建筑，违法建筑不能对抗我们的合法的购买行为。没有合法手续就没有权利。原告公司是2006年底成立的，到目前为止原告也未取得开发该房地产的行政许可，故原告不具备提起本诉的主体资格。原告与被告山西日升盛实业有限公司之间的利益之争，最终让我们购房者受损也是不公道的，不仅侵犯了购房者的合法权益，而且会造成不稳定、不和谐的社会后果。请法院依法驳回原告的诉讼请求。
太原市万柏林区人民法院经审理查明，2007年1月25日，作�甲方的被告山西日升盛实业有限公司与作为乙方的被告宋丽签订《房屋认购协议》一份，约定乙方购买甲方位于太原市西渠路警乐苑小区6号楼西单元二层西户住房一套，建筑面积107.1平米，每平米售价3100元，共计332010元。签订协议当日，被告宋丽向被告山西日升盛实业有限公司缴纳购房定金50000元，2007年12月底，宋丽向山西日升盛实业有限公司缴纳剩余房款，山西日升盛实业有限公司向宋丽出具332010元的购房收据，但收据日期写为2007年2月27日。2008年3月，山西日升盛实业有限公司将房屋钥匙交付宋丽，后太原军益房地产开发有限公司与山西日升盛实业有限公司因该处楼盘开发权发生纠纷，2008年12月，山西日升盛实业有限公司再次将该房屋钥匙交付宋丽，宋丽于2009年春节前入住该房屋。
另查明，原告与被告山西日升盛实业有限公司因太原市西渠路警乐苑�区6、7号住宅楼的所有权及相关权利侵权纠纷于2008年形成民事诉讼，原告太原军益房地产开发有限公司向我院提起诉讼称：2008年3月12日下午，被告山西日升盛实业有限公司纠集一伙人进入其正在施工的工地，侵占其尚未完工的住宅，妨害正常施工，原告以严重破坏了其正常的工作秩序为由，要求判令被告日升盛停止侵权，排除妨害，立即退出西渠路警乐苑小区6、7号住宅楼在建工地。我院于2008年6月2日作出（2008）万民初字第674号《民事判决书》，判决被告山西日升盛实业有限公司停止侵权，排除妨害，腾出警乐苑小区6、7号楼所占房屋。被告山西日升盛实业有限公司不服，上诉至太原市中级人民法院，太原市中级人民法院于2008年11月28日作出（2008）并民终字第879号《民事判决书》判决：一、撤销太原市万柏林区人民法院（2008）万民初字第674号民事判决。二、驳回被上诉人太原军益房地产开发有限公司的诉讼请求。上述判决生效后，本案原告又向太原市中级人民法院提出再审申请，太原市中级人民法院于2009年4月21日下达（2009）并民监字第2号《民事裁定书》，决定对该案提起再审。2009年5月26日，太原市中级人民法院在警乐苑小区5、6、7号楼房及山西日升盛实业有限公司张贴公告，内容如下：“警乐苑小区5、6、7号楼相关单位和人员：兹因太原军益房地产开发有限公司与山西日升盛实业有限公司侵权纠纷一案，本院于2009年4月21日下达（2009）并民监字第2号民事裁定书决定对本案提起再审。鉴于纠纷双方公司已将5、6、7号楼分别向社会出售，造成业主间抢房等矛盾和冲突的发生，极易激化矛盾，影响社会的和谐稳定，不利于相关购房人合法权益的保护和纠纷的依法处理。故本院依法下达（2009）并民再终字第126号民事裁定书，�法查封警乐苑小区5、6、7号楼，查封期间，应保持房屋现状（建筑单位正常施工除外），不得随意抢占、买卖和处分，以免矛盾激化和财产损失扩大，如有违法，将依法承担相应的法律责任。”2010年3月3日太原市中级人民法院以（2009）并民再终字第126号《民事判决书》判决：一、撤销太原市中级人民法院（2008）并民终字第879号民事判决。二、维持太原市万柏林区人民法院（2008）万民初字第674号民事判决。三、判令太原军益房地产开发有限公司公司在本判决生效后十日内支付山西日升盛实业有限公司投资补偿款110万元。该判决已生效。现原告根据此判决诉至本院，要求确认被告山西日升盛实业有限公司将位于太原市西渠路警乐苑小区6号楼西单元2层西户的房屋销售给被告宋丽的行为无效，判令被告宋丽腾出该房屋并返还原告。庭审中原告称，根据上述判决，相关土�、房屋权属审批手续正在办理中，但尚未取得权属证书。
另外，2007年12月19日本院因一执行案件向被告山西日升盛实业有限公司发出通知，准许其以合理价格变卖警乐苑小区5、6、7号楼房，并将所得款直接交付本院。该执行案件与本案其他当事人无关。
上述事实有房屋认购协议、收据、、判决书、裁定书、公告、调查笔录及当事人陈述等证据在案佐证。
太原市万柏林区人民法院认为，公民、法人的合法权益受法律保护，太原市中级人民法院（2009）并民再终字第126号民事判决书已经生效，在该判决书中确认了如下两个基本事实：第一，太原军益房地产开发有限公司通过太原市尖草坪区河渠建设开发中心和山西省河渠中心取得了诉争房屋所占用土地的开发权。第二，在诉争房屋建设期间和二审判决下达后，山西日升盛实业有限公司将诉�房屋出售、抵顶其拖欠他人工程款和抢占房屋的行为均为无效行为，其应自行承担由此造成的法律后果。本院据此确认，原告对诉争房屋所占用土地的开发权应受到法律保护，被告山西日升盛实业有限公司无权处分诉争房屋。依据法律规定，无权处分人转让他人财产的，权利人有权追回，但符合善意取得条件的除外。被告宋丽辩解其购买的太原市西渠路警乐苑小区6号楼西单元2层西户的房屋属于善意取得。我国物权法第一百零六条规定了善意取得的构成要件，依据该条规定，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，被告宋丽与被告山西日升盛实业有限公司签订房屋�购协议的时间是2007年1月25日，此时原告还未与被告山西日升盛实业有限公司形成诉讼纠纷，而被告山西日升盛实业有限公司已经进行了前期的开发建设。之后，山西日升盛实业有限公司与太原军益房地产开发有限公司因开发权问题产生纠纷，几经诉讼，直至2009年5月26日中院张贴公告不准买卖涉案房屋。而在中院张贴公告之前，被告宋丽已缴纳了全部房款，故被告宋丽买受诉争房屋时主观上是善意的，是诚实守信的。其次，从公平角度而言，山西日升盛实业有限公司与太原军益房地产开发有限公司的纠纷不应再涉及善意购房者，而且被告宋丽已占有使用该房屋较长时间，诉争房屋未办理登记手续是因为到目前为止尚不具备办理登记的条件，对此被告宋丽并无过错。依照法律规定的诚信、公平原则，结合本案实际情况，维持现有的房屋占有状态较为妥当，故对原告的诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第四条的规定，判决驳回原告太原军益房地产开发有限公司的诉讼请求。
一审法院判决后，太原军益房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉称，一审判决认定事实错误，适用法律不当，被上诉人一出售房屋的行为违反法律禁止性规定，当属无效，被上诉人一在既无合法有效的开发权也无相关资质手续的情况下，处置他人财产，其行为违反我国法律禁止性规定，应当认定为无效；被上诉人二的受让行为不符合善意取得的法定情形，被上诉人一不具有对该房产的处置权，被上诉人二对此是明知的，且该房屋的转让依照法律规定应当登记，但被上诉人二并未履行登记事宜，被上诉人一因没有合法有效的开发权，根本就不可能具备办理登记的条件，被上诉人二占有该房屋没有任何法律依据。一审判�对事实的认定及法律适用与已生效的（2009）并民终字第126号民事判决书发生矛盾，适用法律错误，应当予以撤销，请求依法撤销原判，确认被上诉人一将房屋销售给被上诉人二的行为无效，被上诉人二腾出从被上诉人一处取得的房屋并返还上诉人。被上诉人山西日升盛实业有限公司辩称，上诉人的上述理由不能成立，我方卖房行为合法，我公司从98年开始就一直对此河道区域进行建设，到06年11月盖了4、5号楼。06年11月26日，军益公司才注册成立，与另一公司恶意串通强行在我公司已建设的基础上又进行建设。军转公司有无权利转给军益公司一审已经查明，其对土地没有所有权，也无权转让，军益公司强行霸占我公司的房子，其没有资格卖房；我公司建到4层后开始卖房出售，当时军益公司还不存在，08年3月军益抢楼盘发生争议，法院认定属于军益公司，我们在申诉�我公司的卖房行为是合理的，卖房行为有效，请求维持原判。被上诉人宋丽辩称，1、一审法院判决驳回上诉人的诉讼请求，事实认定清楚适用法律正确，请求二审维持，我们与日升盛公司签订合同的时候军益公司还没有成立，在中院判决之前我们已经交付了房款，我们符合善意取得的要件；2、上诉人的上诉理由不能成立，根据我国法律规定，房地产开发需要五证齐全，五证与是否具有开发手续不同，军益公司至今没有这些证件，属于违法开发；我们在06年与日升盛签订合同，对土地争议不知情，军益公司与日升盛的争议发生在08年，其纠纷与我们无关；3、一审根据诚实信用公平原则断案体现了对我们的司法保护；4、对两级法院的四次判决需要理性认识，中院126号判决不应作为本案依据，法院判决不具有溯及既往的效力，按照我国物权法规定，军益公司没有起诉我方的主体资格。一审对善意取得的规定做了阐述，认定事实清楚，要求维持原判。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院二审认为，公民、法人的合法权益受法律保护，太原市中级人民法院（2009）并民再终字第126号民事判决书已经生效，在该判决书中确认了如下两个基本事实：第一，太原军益房地产开发有限公司通过太原市尖草坪区河渠建设开发中心和山西省河渠中心取得了诉争房屋所占用土地的开发权。第二，在诉争房屋建设期间和二审判决下达后，山西日升盛实业有限公司将诉争房屋出售、抵顶其拖欠他人工程款和抢占房屋的行为均为无效行为，其应自行承担由此造成的法律后果。本院据此确认，上诉人对诉争房屋所占用土地的开发权应受到法律保护，山西日升盛实业有限公司无权处分诉争房屋。依据法律规定，无权处分人转�他人财产的，权利人有权追回，但符合善意取得的除外。被上诉人宋丽辩解其购买的太原市警乐苑小区6号楼西单元2层西户的房屋属于善意取得。我国物权法第一百零六条规定了善意取得的构成要件，依据该条规定，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付受让人。依据该规定，善意取得需具备三个条件，第一个条件为取得人的善意，第二个条件为有偿，第三个条件是取得，指取得动产或不动产的所有权，取得动产所有权的标志是交付，取得不动产所有权的标志是登记。本案中，宋丽虽已缴纳了全部房款，宋丽买受诉争房屋时主观上是善意的，且为有偿取得，但上诉人取得了该诉争房�所占用土地的开发权，被上诉人一所出售的诉争房屋不具备办理登记的条件，被上诉人二取得该不动产没有进行登记。被上诉人未能办理登记手续，其取得房屋不属于善意取得。故被上诉人宋丽辩称其为善意取得人的抗辩理由不成立，被上诉人宋丽应将诉争房屋返还上诉人，对于因返还房屋给被上诉人宋丽造成的财产损失，因在本案审理过程中，当事人未主张，可另行处理。原审判决适用法律错误。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决撤销太原市万柏林区人民法院（2011）万民初字第1090号民事判决；被上诉人宋丽于本判决生效之日起30日内将位于太原市警乐苑小区6号楼西单元2层西户房屋一套返还上诉人太原军益房地产开发有限公司；一审案件受理费200元，二审案件受理费200元，由�上诉人山西日升盛实业有限公司负担。
宋丽申请再审称，一、原判决认定的基本事实缺乏证据证明。申请人现居住的房屋是购买被申请人山西日升盛实业有限公司开发的房屋。2007年1月25日，申请人与日升盛公司签订《房屋认购协议》，支付了定金50000元，此时被申请人并不知情太原军益房地产开发有限公司与日升盛公司之间的争议。2007年12月19日，太原市万柏林区人民法院在警乐苑小区公开张贴公告，允许日升盛公司售房，为此申请人向日升盛公司支付所购房屋全款332010元。2008年3月军益公司与日升盛公司发生纠纷，经两级法院审理，太原市中级法院于2008年11月28日下达（2008）并民终字第879号民事判决，判决驳回军益公司的诉讼请求，之后申请人对自己购买的房屋进行了装修并入住。以上事实在原审判决书中表达清楚，证据确实，证明申请人对自己出资购买的房屋具有合法的所有权和居住权。日升盛公司胜诉后，军益公司不服又申请再审，太原市中级人民法院作出（2009）并民再终字第126号民事判决书判决日升盛公司败诉，并判决申请人腾房，申请人认为该判决是错误的：其一、军益公司注册成立的时间是2006年11月22日，日升盛公司在军益公司注册之前已经对申请人购买的房屋就行开发与建设。军益公司与日升盛公司之间的所谓争议是军益公司在日升盛公司已开发建设房屋上的公然抢夺。其二、中级人民法院（2009）并民再终字第126号民事判决书判决军益公司具有开发权，依据的是《民法通则》、《合同法》的规定。然而，根据我国《土地管理法》第十六条规定：“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。”法院的判决书是以司法权替代政府行政权，超越了法院的职能范围，不能成为定案依据。其三、申请人购买房屋的时间是2007年1月，而确认军益公司取得所谓开发权的时间是2010年3月。二、原判决适用法律确有错误。首先原审法院将本案定性为合同纠纷并判决申请人返还军益公司房屋错误。申请人与军益公司之间没有签订过购房合同，未发生过合同关系，没有合同纠纷。其次，依据之前判决认定本案涉及土地，无论是军益公司还是日升盛公司，均未取得太原市人民政府颁发的或法律认可的开发许可证，因此，军益公司对该土地的开发是违法的，原审法院认定军益公司具有开发权没有法律依据。第三、基于军益公司对该土地开发的违法性且至今未能办理土地开发许可手续且申请人在购买上述房屋本身没有任何过错责任的前提下，不能办理产权登记或相关手续，不能成为申请人承担非善意取得该房屋的法律责任的理由。因此，申请人取得该购买房屋，当属善意取得。
被申请人太原军益房地产开发有限公司辩称，1、依据太原市万柏林区人民法院（2008）万民初字第674号、太原市中级人民法院（2009）并民再字第126号民事判决，令山西日升盛实业有限公司腾出警乐苑6、7号楼归还被申请人。2、太原市中级人民法院于2009年5月26日张贴对警乐苑5、6、7号楼的查封公告：“兹因军益公司与日升盛公司侵权纠纷一案，本院已提起再审，查封期间，应保持房屋现状不得随意抢占、买卖和处分。”3、从申请人再审申请书中可看出2008年知道答辩人与日升盛公司因6、7、8号楼进行诉讼的事情。4、从申请人于2013年11月18日提出申请被高院受理后，到2014年9月3日作出再审裁定，近一年时间。此期间，没有本院院长批准审限，因此高院的再审违反民事诉讼法第204条的规定。
被申请人山西日升盛实业有限公司未答辩。
经再审审理查明的事实与原一、二审查明的事实一致。
本院再审认为，本案的争议焦点是宋丽向山西日升盛实业有限公司购买房屋的行为是否应认定为善意取得。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”该规定明确了善意取得的三个构成要件，缺一不可。因此尽管在本案中宋丽已举出其缴纳了全部房款的证据，涉案房屋的成交价也在合理的范围之内，但由于其尚未办理房屋产权登记，不符合善意取得的构成条件，不应认定为善意取得。虽然宋丽未能办理房屋登记是客观原因造成的，但与本案一并起诉的系列案件一样，本案也属于因军益公司与日升盛公司在涉案房屋所占用土地开发权产生争议的过程中双方各自对外售房而导致的纠纷，由于该二公司各自的售房行为，使得该系列案件中讼争房屋都存在一房二卖的情形，原二审判决结合本案的上述情况，依据被申请人军益公司已经本院生效判决的确认取得了该诉争房屋所占用土地的开发权这一基本事实，在宋丽不完全具备善意取得构成要件的情况下，未认定其向日升盛公司购房行为属善意取得并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
维持本院（2012）并民终字第703号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长 杨晓宇
审判员 郭秀华
审判员 刘巍巍
二〇一五年六月十六日
书记员 徐鲜萍