福建省仙游县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽0322民初2529号
原告：福建省仙游县地产开发公司，住所地仙游县鲤城南桥街园滨东路659号。
法定代表人：黄朝华，系该公司经理。
委托诉讼代理人：李金兴，福建融成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑珠琴，福建融成律师事务所律师。
被告:严俊志，男，1984年7月1日出生，汉族，住福建省仙游县。
原告福建省仙游县地产开发公司（以下简称仙游地产公司）与被告严俊志商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年1月19日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告仙游地产公司委托诉讼代理人李金兴到庭参加诉讼，被告严俊志经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
仙游地产公司向本院提出诉讼请求:一、判令解除原、被告双方于2010年10月18日签订《商品房买卖合同》（编号：MF-2007-01-No0155888），严俊志向地产开发公司返还该买卖合同所涉的仙游县鲤南镇海亭海亭岭住宅小区东区海亭嘉苑第2幢11层1101号商品房；二、判令严俊志向地产开发公司支付已代严俊志偿还的银行贷款本息42109.32元及该款的利息，利息按日利率万分之五计算，期限自该款被银行扣划之日起至严俊志实际全额向仙游地产公司支付之日止，直接从严俊志已交付的房款中扣除；三、判令严俊志依约向地产开发公司支付违约金69959.5元，直接从严俊志已交付的房款中扣除。事实和理由：原、被告于2010年10月18日签订《商品房买卖合同》（编号：MF-2007-01-NO0155888）及《商品房买卖合同补充协议》，约定严俊志购买仙游地产公司开发的位于仙游县海亭嘉苑第2幢11层1101号商品房，仙游地产公司承诺为严俊志的购房按揭贷款提供阶段性保证担保。双方于2010年12月24日与中国建设银行股份有限公司仙游支行签订《个人住房借款合同》，借款本金为48万元，合同期限240个月，约定借款人采用等额本息还款方法归还本息，一个月支付一次，借款担保方式为抵押加阶段性保证，仙游地产公司提供阶段性保证担保。合同签订后严俊志从2016年7月份开始多次未按时足额归未定该按揭贷款本息，至起诉之日建行仙游支行从仙游地产公司保证金账户扣划该借款本息42109.32元、原告多次电话联系严俊志未能联系上，原告于2017年5月16日向严俊志邮寄催告通知，于2017年11月15日在《湄州日报》上刊登公告，督促其履行还款义务，但其未履行归还贷款本息义务。根据《商品房买卖合同补充协议》第二条第3点约定，如果买受人逾期归还按揭贷款本息而导致卖出人承担归还按揭贷款本息，累积三个月内未偿还贷款本息及相关费用，出卖人有权单方面解除本合同，买受人除应归还出卖人代为偿还的银行贷款本息及费用外，还应按本合同第四条约定的商品房借款部分的10%向出卖人支付违约金，同时合同终止，出卖人有权将商品房另行出售。为维护原告合法权益，望判如所请。
严俊志未向本院提出答辩意见。
围绕诉讼请求仙游地产公司提交营业执照一份、《商品房买卖合同》（编号：MF-2007-01-NO0155888）一份、《商品房买卖合同补充协议》一份、《个人借款合同》（编号：2010年建莆仙个房借字763号）一份、中国建设银行出具还款凭证七组、中国邮政EMS邮件一份、仙游地产公司向严俊志邮寄的《催告通知》一份、中国邮政速递物流网站邮件查询结果一份、发表于《湄洲日报》2017年11月16日B版《催款公告》一份、商品房买卖合同备案信息一份，严俊志未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，上述证据内容真实，来源合法，与本案有关联，本院予以确认并将复印件在卷佐证。
综上认定，结合当事人陈述，本院认定以下事实：
2010年10月18日，仙游地产公司与严俊志签订商品房买卖合同（编号：MF-2007-01-NO0155888）及商品房买卖合同补充协议一份，约定严俊志购买仙游地产公司开发的位于仙游县“海亭嘉苑”2幢1101号（含闷01）商品房一套，总价款为699595元。合同补充协议约定严俊志向仙游地产公司支付首付款219595元，余款48万元办理按揭贷款或公积金贷款。合同补充协议第三条按揭担保约定：……3、在担保期间，如果因买受人逾期归还按揭贷款本息而导致卖出人承担归还按揭贷款本息，买受人应于出卖人发出还款通知之日起七日内到出卖人处归还相关款项，并承担自银行扣款之日至买受人还款之日期间的利息，每日按出卖人付款金额万分之三计算。上述时间内如买受人仍未归还贷款本息的，买受人则按日万分之五计算违约金支付给出卖人。如买受人累积三个月未偿还贷款本息及相关费用，出卖人有权单方面解除本合同，买受人除应归还出卖人代为偿还的银行贷款本息及费用外，还应按本合同第四条约定的商品房价款部分的10%向出卖人支付违约金，同时该买卖双方原签订的《商品房买卖合同》终止，出卖人有权将该单元商品房另行出售。合同签订后，严俊志向仙游地产公司支付首付款219595元，余款48万向中国建设银行仙游支行办理个人住房按揭贷款，仙游地产公司作为贷款保证人提供阶段性连带责任保证。至2017年12月份止中国建设银行仙游支行因严俊志未按期偿还按揭贷款而扣划仙游地产公司银行资金41209.32元，严俊志未按期偿还按揭贷款累积已超三个月，且严俊志未向仙游地产公司返还上述扣划按揭贷款资金。仙游地产公司于2017年5月16日向严俊志邮寄催告通知，因邮件无人签收被退回，2017年11月15日仙游地产公司在湄州日报刊登公告，催告严俊志向仙游地产公司缴纳其公司代缴的按揭贷款，并在公告中告知本案《商品房买卖合同补充协议》第二条第3点约定的内容，同时告知严俊志于公告见报七日内缴纳代缴的按揭代贷款。涉诉商品房已办理预告登记。
本院认为，严俊志与仙游地产公司签订的商品房买卖合同及合同补充协议第二条的约定系双方真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定,合法有效,对双方当事人均具有法律拘束力，双方应按约定履行义务。依双方合同补充协议第二条的约定，因严俊志未按期偿还按揭贷款本息致仙游地产公司承担按揭款项累积3个月以上，仙游地产公司有权解除合同，现仙游地产公司因严俊志未按期偿还按揭贷款本息，而承担保证责任，垫付三个月以上的按揭贷款本息，双方约定的解除合同条件成就，因此仙游地产公司有权解除合同，合同解除后，严俊志应归还购买的商品房给仙游地产公司。仙游地产公司未举证证明严俊志违约造成其公司的损失数额或损失有达到总购房款的10%，按购房总价10%支付违约金的约定系以格式条款的形式加重严俊志责任，应认定该条款中关于违约金计算方法的约定部分无效，严俊志已足额缴纳首付款，造成严俊志违约系因其未偿还按揭贷款而致，因此以按揭贷款额作为计付违约金基数更为公平、合理，根据公平原则，结合本案商品房买卖合同的履行情况，本院酌情将上述违约金调整为按商品房按揭贷款48万元的10%即4.8万元作为严俊志应支付的违约金。商品房买卖合同解除后，仙游地产公司即负有返还给严俊志已付的购房款的义务，仙游地产公司垫付的按揭款应与其应返还给严俊志的购房款相抵扣，且涉诉商品房涉及的个人住房借款合同未解除，后续还可能产生仙游地产公司垫付按揭款问题，因此应待商品房买卖合同解除后，商品房按揭贷款了结后，如应返还的购房款不足以抵扣按揭款的或双方有争议的，仙游地产公司再就代垫按揭款支付问题另行主张，严俊志亦可就已付购房款返还问题、按揭款及利息抵扣问题另行主张。本案审理期间，本院依法告知涉案商品房个人购房借款的债权人中国建设银行股份有限公司仙游支行可作为有独立请求权第三人参加诉讼，但中国建设银行股份有限公司仙游支行未在本院限定期限内向本院提出诉讼请求，本案仅处理商品房买卖合同纠纷，商品房个人住房借款合同纠纷相关权利人可另行主张权利。对原告合理的诉讼请求，本院予以支持，不合理的诉讼请求予以驳回。经本院传票传唤，严俊志无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第三十九条、第四十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：
一、解除福建省仙游县地产开发公司与严俊志于2010年10月18日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：MF-2007-01-NO0155888），严俊志应于本判决生效之日起三十日内将该合同项下位于仙游县“海亭嘉苑”2幢1101号（含闷01）商品房一套退还给福建省仙游县地产开发公司；
二、严俊志应于本判决生效之日起十日内支付给福建省仙游县地产开发公司违约金48000元；
三、驳回福建省仙游县地产开发公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11969元，由福建省仙游县地产开发公司负担473元，由严俊志负担11496元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。
审 判 长 林乘涛
审 判 员 陈茂宁
人民陪审员 叶金程
二〇一八年四月二十日
书 记 员 朱 琳
附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示
一、《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。