河北省张家口市桥东区人民法院民 事 判 决 书（2016）冀0702民初1636号原告：王飞（桥东区辣嘟嘟麻辣烫店负责人）男，汉族，1985年10月13日出生，现住张家口市桥西区。原告：徐放，（××）男，1985年11月17日出生，汉族，现住张家口市桥东区。被告：李茂可，男，1986年10月27日出生，汉族张家口市桥东区0115。委托代理人：刘树明，河北国器律师事务所律师。原告徐放、王飞与被告李茂可房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐放、王飞，被告李茂可及其委托代理人刘树明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐放、王飞向本院提出诉讼请求：1.被告退还店铺转让费24万元；2.诉讼费由被告负担。事实和理由：2014年1月经与被告李茂可协商，其将他经营的位于胜利路94号铂金时代广场1栋10号辣功夫店铺转让给原告，保证我们租期至2016年10月10日止。自合同成立至2014年10月10日租金为9万元。此后的年租金为13.8万元，转让费24万元。协议后，我方即交付被告转让费24万元，当年租金9万元，并接管了店铺。2014年10月我方又交付了次年租金13.8万元。2015年8月，一个称是房主的人到店里对我们讲：店铺是他的，下一年租金为25万元，欲租马上付钱，否则立即走人。我们与之交涉无用，找被告交涉，他也不管。无奈，只好离开。被告隐瞒实情，致我们不能继续经营，造成巨大损失。我们要求被告赔偿，退还我们的24万元转让费。被告李茂可辩称，认可与原告徐放店铺转让协议签订及徐放在接手经营后分两次交付原告24万元转让费的事实。但是，王飞并非是合同相对人，即使其与徐放是合伙关系，也不是本案的适格原告。原告所述有诸多不实之处：1.2014年1-10月的店铺房租、采暖费、物业费11万元在原告与被告签订转让协议前已经由被告李茂可支付给了原房主，这些费用已包含在转让费中，不存在原告又另付9万元租金的事实。2.2014年10月至次年10月的租金原告并未支付给被告李茂可，原告主张已经支付了租金，支付给了谁？是否足额支付？这些事实影响到原告能否续约。如其没有按时、足额支付或者没有将租金支付给原房主，即是原告违约，导致其退出经营的责任应当自负。3.原告所称退出经营的原因与事实不符，其称因受人威胁而退出经营，但其始终未将此事告知过被告，不存在被告不管的事实。按照协议第二条：“店铺转让给乙方后，甲方保证乙方在房租到期后，与原房主能够成功续约两年以上，甲方配合乙方同原房主商定合理的续年租金”的约定，被告的义务是配合原告同原房主商定合理的续年租金，在2014年10月10日租期届满后，被告已配合原告续租了一年。之后次年的续租，在租期届满前后，原告均未要求被告配合其与原房主商定续租事宜。受国际、国内经济结构转型影响，目前餐饮业竞争非常激烈，在这种情况下，被告认为是其经营不善才退出经营，与被告无关，责任应由原告自负。原告依据协议中特殊条款“如前承租人即甲方转让店面时有隐情（比如事先知道这地方要拆迁或是有其他会给甲方经营造成影响的问题，但在转让时未能如实告知乙方），乙方有权解除合同并要求甲方退还转让费”的约定，主张解除合同并要求被告退还转让费，一来店铺不存在拆迁情形，二来“其他会给甲方经营造成影响的问题”是指甲方而非乙方。解除合同不符合约定的情形亦不符合法定情形。请求依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年1月，被告李茂可（甲方）与原告徐放（乙方）签订转让协议，约定：一.甲方将其位于桥东区胜利北路94号铂金时代广场1栋10号的辣功夫店铺转租给乙方，保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利义务。二.甲方与原房主签订的租赁合同租期到2014年10月10日止，年租金13.8万元。店铺转让给乙方后，甲方保证乙方在房租到期后，与原房主能够成功续约两年以上，甲方配合乙方同原房主商定合理的续年租金；乙方同意代替甲方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且每年定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用。三.转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备全部归乙方所有，租期届满后房屋装修等不动产归原房主所有，营业设备等动产归乙方。（动产不动产的划分按原有租赁合同执行）。四.乙方分两次支付甲方转让费共计人民币240000元，分别在2014年1月22日付10000元，同月29日付230000元，上述费用已包括第三条所述中装修、装饰及其他相关费用，此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用。……另注：如甲方转让店面时有隐情（比如事先知道这地方要拆迁或是有其他会给甲方经营造成影响的问题，但在转让时未能如实告知乙方），乙方有权解除合同并要求甲方退还转让费。转让协议签订同时，被告并给原告提供了与其前出租人董彩丽签订的自2014年10月10日-2016年10月10日的续租合同。对上述事实双方当事人均无异议，但对部分协议的条款履行情况双方各执一词，对协议“另注”条款的约定认识不一。其主要争议焦点如下：一.原告王飞主体是否适格？二.24万元转让费的构成？三.原告是否交付了2014年10月-2015年10月的租金及给付对象？，四.导致原告第三个租期（2015年10月-2016年10月）不再续租的原因、过错责任主体及其应承担的责任？针对第一项争点，原告主张其二人系合伙关系，并提供了2014年，以原告王飞为经营者，取名为“桥东区辣嘟嘟麻辣烫店”办理的在该租赁场所经营餐饮业的《餐饮服务许可证》、《营业执照》。被告承认二原告的合伙关系，但认为王飞不是合同相对人，不是适格的原告主体。《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第47条规定“个人合伙的全体合伙人在诉讼中为共同诉讼人。”故而，被告的异议理由不成立。对第二项争点，原告主张，其在24万元转让费之外，又根据与被告的口头协议，另以现金形式交付给被告2014年的租金9万元。对此，被告否认。认为这不符合协议的约定，2014年的租金及采暖费11万元均已包含在24万元转让费中。对给付此9万元的主张原告未能提供证据。根据双方当事人转让协议第四项中：转让费24万元已包括第三条所述的装修、装饰、设备及其他相关费用，此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用的约定，原告的此项主张，与约定不符。另外又给付大额款项，既不与被告变更合同条款，又不要求对方出具收据，亦有悖于日常生活经验法则而缺乏可信性，故不应采信。对第三项争点，原告提供了该房屋的原承租人董彩丽于?2014年10月4日给原告出具的收到房租13.8万元的收据，被告对此事实不再持异议。对第四项争点，第一次庭审中经询问被告，查明此处房屋真正的房主是张玉生。之后原告申请本院向其调查，由于其正在京为其母亲陪床，其欲委托的知情人又不愿参与此事，到庭做证。本院对向其所询问的相关内容做了录音。录音内容证明：该处房屋确系张玉生所有。其出租给董彩丽使用，租期至2013年届满。此后，其多次收房由于承租人董彩丽拒绝交回而未能如愿。其与次转租人李茂可和最后的承租人原告均不相识。2015年10月10日前，其确去过该店，与当时的承租人谈过收房之事。至于若欲续租的价格讲的是20万还是25万已记不清了。但当时的承租人未再与其洽谈。至2015年10月10日，其收回了房屋。经质证，原告对此录音内容无异议；被告认为，此证据属于证人证言，证人应该到庭，否则真实性无从考证。被告的异议理由不符合民诉法第六十三条的规定，不能成立。之后，原告又提供了2015年9月6日晚及次日清晨与被告李茂可的电话录音，经当庭播放，主要内容为：由于房主张玉生向原告要求涨价，原告要求被告与董彩丽、张玉生交涉。被告称，张玉生与董彩丽的租期亦已到期，张要求涨的价格有点离谱，董也不想续租了。若原告执意想续租，就得直接与张商谈……。之后，被告并未与张联系洽谈。被告对此录音证据认可。本院认为，诚实信用原则是合同当事人应当自觉遵守的帝王原则，亦是诉讼当事人必须恪守的基本准则。当事人不仅应当本着这项原则诚实缔约、履行合同义务，亦应遵守此项原则在诉讼中如实陈述事实、提供证据。这不仅关乎经济秩序的正常有序，亦关乎到保护社会秩序安全有序的司法活动能否公平公正，还关乎到合同当事人、诉讼当事人是否诚实可信的人格评价，关乎到每一个社会成员的荣辱毁誉。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”纵观本案，被告在与原告缔结转租协议时，并未如实告知其已是次承租人和次转租人以及房主的真实情况，而致原告在不明真相的情况下与其缔结了转让协议。正是由于真正房主的介入，致使原告方未能行使2015年10月-2016年10月继续使用承租房屋的权利，势必产生投入及经营利益的损失。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第68条规定“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”被告在与原告签约时显然隐瞒了真实的原房主，应当认定其实施了欺诈行为。对因由于原房主的介入，致被告超期转租期限的无效，被告应当承担缔约过失的赔偿责任。由于超期部分无效，原告基于协议特殊条款主张解除并返还24万元转让费的请求，鉴于合同解除权的行使须以合同成立、生效并且有效为前提，故而，原告的此项请求不应全部支持。对于原告已经使用租赁物期间的房租及其他合理的费用，原告应当支出。装修、装饰及相关设备的使用费，由于被告与前转租人的租期至2014年10月10日到期，以原租期内其利用价值耗尽为考虑原则，原告方在此租期内仅使用了9个月余，根据公平合理、过错责任、财产折旧等因素综合考虑，原告应当承担适当的费用。本院认为，以承担2万元为宜。扣除上述费用后，实际的转让费应以13万元认定较为公平，此款被告应予返还，并应赔偿占有该款项期间给原告造成的利息损失。基于原告未主张其他损失亦未提供其他损失的证据，在本案中不予考虑。案经调解，双方当时人未能达成协议。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十八条第一款、第四十二条第一款、第五十八条、第七十八条、《中华人民共和国民法通则》第四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第一百四十五条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条、第一百〇八条、第一百一十六条第一款规定，判决如下：被告李茂可应于本判决生效后10日内返还原告转让费?130000元；并应赔偿原告自2014年2月1日始至本判决规定给付期内的实际给付日止的相应利息损失（至本判决落款日已为?24185?元）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4900元，减半收取计2450元，由被告李茂可负担?1480元，原告负担970元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。审判员  李颖喆二〇一六年十二月二十六日书记员  白 丽附件：1、相应法规2、利息计算表