贵州省都匀市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）都民初字第162号
原告黔南天兴汽修厂。住所地：原都匀开发区。
法定代表人刘永娣，系该厂厂长。
被告都匀市沙包堡办事处迎恩村村民委员会。住所地：都匀市沙包堡办事处转盘处。
法定代表人朱茂海，系该村委会主任。
被告徐泽树。
被告孙昌银。
原告黔南天兴汽修厂诉被告都匀市沙包堡办事处迎恩村村民委员会（以下简称迎恩村委会）、徐泽树、孙昌银土地租赁合同纠纷一案，本院于2012年11月23日作出（2011）都民初字第952号民事判决后，被告迎恩村委会不服提出上诉。2013年9月10日，黔南布依族苗族自治州中级人民法院作出（2013）黔南民商终字第73号民事裁定书，裁定撤销（2011）都民初字第952号民事判决，将该案发回本院重审。本院立案受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告黔南天兴汽修厂法定代表人刘永娣、被告迎恩村委会法定代表人朱茂海以及被告徐泽树、孙昌银均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黔南天兴汽修厂诉称，2008年11月，被告迎恩村委会原主任何永道与原村支书被告徐泽树以欺骗手段，隐瞒该村贵新高速公路北出口左侧十余亩土地已被征收的事实，与原告委托代理人刘子阳协商将该地块租赁给原告修建汽车修理厂使用。双方口头约定租期为50年（从2009年5月至2059年5月），租金为500000元。达成口头约定后，被告徐泽树分别于2008年12月2日向原告委托代理人刘子阳收取租金收取100000元、2009年5月10日收取租金200000元、2009年10月10日收取200000元，三次共计500000元。后被告徐泽树将收取的500000元租金交给村会计孙昌银，用于支付该村村民土地补偿费。2010年5月19日，原告委托代理人刘子阳与被告迎恩村委会补签了租赁合同，双方均在合同上签字，被告迎恩村委会及村党支部也都加盖了的印章。可事后一星期，被告徐泽树以合同还需其他村委委员签字为由，从刘子阳手中将原告持有的那份合同拿走，至今未归还。原告租赁该片土地后，就投入资金平整土地、浇注混凝土、修建围墙和厂房、架设供电设施、安排人员守护场地等，共计投入567759.50元。正当原告汽车修理厂竣工准备投入使用时，却被都匀市政府告知该片土地早已被征收，政府相关部门于2010年12月中旬将原告新建的汽车修理厂拆除，所有建材变成废料。被告迎恩村委会非法租赁土地的事实暴露之后，被告徐泽树于2010年12月14日退还原告159381.39元租金，余下的340618.61元租金至今未退还。原告认为，被告采取欺骗手段，将已经不属于自己所有的土地出租给原告使用，存在过错，双方订立的合同属无效合同。故起诉至人民法院，请求判决：1、确认原、被告之间的租赁合同无效；2、三被告连带返还原告租金340618.61元并赔偿原告经济损失567759.50元；3、本案诉讼费由被告负担。
原告黔南天兴汽修厂为证明其主张，向本院提交了以下证据材料：
1、营业执照、法人身份证明等，证明原告的身份情况及主体资格；
三被告质证无异议；
2、证人罗再华证言、市国土局证明、项目立项申请书，徐泽树领条1张，收条2张，孙昌银收条1张，证明原告与被告迎恩村委会存在租赁合同关系，原告向被告迎恩村委会支付土地租金50万元，以及被告迎恩村委会非法出租已被征用的土地并向经贸局申请立项的事实；
被告迎恩村委会质证认为：罗再华的证言不客观，国土局的证明以及项目立项申请书不能证明迎恩村与原告之间存在租赁合同，而且拟建的村办企业也不是原告，领条和收条的经手人不是迎恩村，与迎恩村委会无关；
被告徐泽树质证认为：国土局证明是当时98年时征地的亩数，出让给进达公司的事情不清楚，罗再华的证言、项目立项申请书、领条、收条是真实的，其中第三笔只收到19万元；
被告孙昌银质证认为：50万元的收条是其出具给徐泽树的，但其实际只收到徐泽树的3.8万元现金和一本19万元个人存折，加上徐泽树支出的相关费用，账目合计50万元；
3、修建汽修厂各项开支一览表、支付各项费用凭证、调查笔录、情况说明、照片等，证明原告损失共计567759.50元；
被告迎恩村委会质证认为：大部分收条、凭证都是白条子，没有单位盖章，真实性无法核实，对照片的真实性无异议，但证明内容不客观，不能证明原告的实际损失，而且所有款项都是徐泽树个人经手，没有进入村委会账户，不能代表是村委会的行为；
被告徐泽树质证认为：修建围墙的收条是事实的，其余的真实性无法确定，2010年3月政府已经发出通知，原告还继续施工；
被告孙昌银质证认为：真实性无法确定；
4、联办汽车修理厂协议草稿、土地承包协议草稿，证明两份草稿均系被告徐泽树书写，当时确实与被告迎恩村委会签订有正式的土地承包合同；
被告迎恩村委会质证认为：与本案无关，没有迎恩村委会的章，徐泽树并不能代表村委会；
被告徐泽树质证认为：不是其亲笔所写，不认可；
被告孙昌银质证认为：不清楚此事；
5、（2012）皓评字92号评估报告，证明原告建厂损失为400261元，不包括修建围墙的损失13万元。
被告迎恩村委会质证认为：1、原告单方申请鉴定评估，程序不合法，且厂房面积的确定存在争议，修建围墙的损失也没有进行评估，总的损失计算有误；2、原告自己违章修建厂房，被依法拆除与我村无关，村委会没有和原告签订过任何租赁合同或协议；
被告徐泽树质证认为：原告提出损失没有事实依据，损失计算有误；
被告孙昌银质证认为：原告损失与其无关，不应由其赔偿；
被告迎恩村委会辩称：一、原告没有与村委会签订任何租赁合同或协议，其诉请返还340618.61元无事实和法律依据。根据村民委员会组织法关于“一事一议”的决定，本案被告徐泽树以及前任村委会主任何永道未经召开村民会议或村民代表大会，均无权决定土地租赁事宜；原告支付50万元租赁大约13亩土地长达50年，完全违背土地政策和市场规律，被告村委会不可能与原告签订所谓土地租赁合同；徐泽树向原告收取50万元也没有进入村委会账户，而是交由孙昌银保管发放，此事完全属于他们之间的个人行为，与村委会无关；二、原告违法修建厂房被政府强拆，所造成的损失与被告村委会无关，而且原告将围墙交给徐泽树、王友平等人施工，也与村委会无关。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告迎恩村委会为证明其主张，提供了以下证据材料：
1、收条，证明被告徐泽树个人收取原告的19万元；
原告及被告徐泽树、孙昌银质证均无异议；
2、收条和领条，证明被告徐泽树个人收取原告修建围墙款36000元；
原告质证认为：该两笔款是修建围墙支付的，不是土地租金；
被告徐泽树质证无异议；
被告孙昌银质证认为不清楚；
3、孙昌银出具收条，证明被告孙昌银收到徐泽树转交的50万元，不是村委会收取的；
原告与被告徐泽树质证无异议；
被告孙昌银质证认为：其实际只收到徐泽树转交的38000元现金和一本19万元的存折，其余是徐泽树支付的账目，合计50万元；
4、退款凭条，证明退款也是被告徐泽树、孙昌银经手，与被告村委会五关；
原告质证认为：该笔款已经在诉请中扣除；
被告徐泽树、孙昌银质证无异议；
5、围墙施工协议，证明围墙施工也和村委会无关；
原告质证认为：没有原告法定代表人或委托人签字，不予认可；
被告徐泽树质证认为：当时因金德林户不同意租赁土地，该笔款是以修建围墙的形式给予金德林户的超额补偿；
被告孙昌银质证认为：签协议的情况不清楚，但后来徐泽树在50万元内报账冲抵了这笔钱；
6、证人朱正友、罗龙言证言，证明围墙施工是由王友平负责；
原告及被告孙昌银质证认为不清楚，与其无关；
被告徐泽树质证无异议；
7、2008年至2010年迎恩村的财务统计表，证明被告村委会没有收取原告的租赁费，不存在租赁关系；
原告质证认为：是否入账是被告村委会内部管理的问题，不影响本案租赁关系成立；
被告孙徐泽树质证认为：已经用这笔钱发放了土地补偿费，是否入账是会计的行为；
被告孙昌银质证认为：该笔钱未进入村委会的账，是因为没有依据；
被告徐泽树辩称：一、土地租赁事宜是刘子阳直接与时任迎恩村村委会主任何永道洽谈好的，何永道称该厂建成后不仅带动全村的发展，并且能解决村里的部分劳动力就业，其表示同意，事后，何永道等人与刘子阳几次商议，同意将迎恩村位于贵新高速路北出口高架桥下黄泥田（地名）的大约10亩土地租赁给原告建厂，因这10亩地1998年政府已征用，但尚未支付征地补偿费，故当时约定只是暂时租用，一旦政府征用，必须将租赁土地上的建筑物无条件拆除，刘子阳也表示同意；二、其并未将原告的合同拿走，剑江村支书罗再华称刘子阳已和村主任何永道签好建汽修厂的协议，何永道要其在协议上签字，其见刘子阳、何永道均签字并加盖了公章，就在协议上签字，后其让罗再华支书将协议交给何主任，并且要求村委会委员都要签字，之后就没再见到该份协议；三、被告口头多次告知原告这10亩地98年就已征用，现暂租给原告，如政府需要，随时无条件交给政府，且原告动工之前已经收到政府通知，原告违反口头承诺合同，造成的损失理应自己承担；四、原告主张的材料、人工损失仅是单方面的陈述，与其无关；五、其共计收取刘子阳交的租赁款是49万元，不是50万元，除何主任借1万元之外，全部交村委会会计孙昌银入账处理，期间，村支两委及杨可荣、王友平、孙昌银等人多次到被占地的群众家做思想工作，后由孙昌银造册按面积计算补偿予以发放；六、2010年12月14日，原告来结算，村委退还了刘子阳现金159381.39元。综上，恳请驳回原告的诉讼请求。
被告徐泽树为证明其主张，提供了罗再华证言、迎恩村委会承诺书、用地协议、退款凭条、收条2张等证据材料，证明确实存在土地租赁的事实，以及原告交付的50万元租赁费除一部分退还原告外，其余的已支付给村民；
原告质证认为：对上述材料的真实性无异议，承诺书、用地协议证明土地租赁的事实，而且有村委会的印章，村委会主任的签字，不是个人行为，是迎恩村委会将土地租赁给原告使用；
被告迎恩村委会、孙昌银质证认为：罗再华承建了原告建厂的部分工程，其证言不客观真实；承诺书、用地协议书与其无关；退款凭条、收条与本案无关联；原告称与我村有租赁关系，却将租金交给被告徐泽树，后来也是由徐泽树、孙昌银退还，系二人的个人行为，不能代表村委会。
被告孙昌银辩称：其与原告无任何关系，其收到的款项是被告徐泽树交付的，其受徐泽树的委托发放补偿款，剩余款项也全部退还给徐泽树，故其不应承担任何责任。
被告孙昌银为证明其主张，提供了土地补偿款发放清册、存折、收条，证明其出具给被告徐泽树50万元收条的构成，以及补偿款等费用的发放情况。
原告质证认为：真实性无异议，被告孙昌银的行为是村委会的行为，不是个人行为；
被告迎恩村委会质证认为：与本案无关联性，这些钱发放对象是出租土地的村民，不是全体村民；
被告徐泽树质证无异议。
诉讼过程中，本院依职权调取了以下证据材料：
1、向都匀市城市管理综合执法局调取的《限期改正违法行为通知书（存根）》、《接谈通知书》、谈话笔录、《行政处罚决定书》，证明2010年5月19日，该局告知原告法定代表人刘永娣未办理规划手续修建厂房属违法行为，该片土地已经被征收，并要求原告于同年5月26日前自行拆除；2010年11月23日，该局作出行政处罚决定，限期原告自行拆除房屋，逾期将强制拆除；
原告及三被告质证无异议。
2、向都匀市公安局经济犯罪侦查大队调取的询问笔录13份、存折复印件，证明公安机关对本案涉嫌犯罪行为的侦查情况。
原告及三被告质证无异议。
经审理，本院确认以下事实：（一）都匀市开发区北出口高架桥西侧的土地于2000年经省政府批准征收，2004年4月22日出让给都匀市进达汽车发展有限公司。（二）2007年5月24日，原告黔南天兴汽修厂注册登记成立。2008年11月，原告委托该厂员工刘子阳与时任被告迎恩村委会主任何永道、村支书徐泽树商议土地租赁事宜，双方口头约定被告迎恩村委会将位于都匀市贵新高速公路北出口西侧黄泥田（地名）的十余亩土地，租赁给原告修建汽车修理厂，租期50年，租金为50万元。同年11月12日，被告迎恩村委会及村党支部以引进外资投资建设村办企业为由，向原都匀经济开发区经发局书面申请项目立项，申请书载明：1、经村两委及村民代表会议讨论通过，引进外援资金投资建设村办企业“黔南天兴汽车责任有限公司”；2、企业选址位于该村十组黄泥田，用地面积为15亩；3、经营汽车营销、修理、美容、整体化服务；4、项目总投资350万元等内容。2008年12月2日、2009年5月10日、2009年10月12日，原告员工刘子阳三次分别交给被告徐泽树土地租赁费10万元、20万元、19万元。（三）被告徐泽树收到上述款项后，先后将其中的38000元现金及其个人名义开户的19万元存折交给时任村委会会计的被告孙昌银，由孙昌银制表造册发放补偿款给被占地农户。其中由孙昌银支付的田景华、金德祥、杨可荣等17户补偿款共计112887.60元，由徐泽树支付的潘德云、金德林等5户补偿款共计189481元（其中包含以修建围墙为名超额补偿给金德林的78286元），二人共计支付给被占地村民补偿款302368.60元。（四）在领取补偿款的农户中，杨秀芳、杨可红以村洗车场青苗费补偿名义分别领取648元和3000元，徐洪伟、吴平月出具收条收到迎恩村委会付洗车场青苗费400元，被告迎恩村委会与杨可红于2009年6月9日签订《补偿协议》，协议载明：1、迎恩村委会创办村集体企业，需利用杨可红位于黄泥田的已征未用地；2、迎恩村委会赔付杨可红青苗费叁仟元；3、乙方自收到青苗费后，不得干涉甲方用地等内容。被告迎恩村委会在该协议落款处加盖公章，时任村委会主任何永道也在该协议上签名。（五）村民杨可荣出具领取劳务费的收条载明：今收到迎恩村劳务费壹仟陆佰元（1600元）。时任村委会主任何永道在收条上签字同意支付。（六）村民徐泽玉、韦正英、杨顺军、徐洪辉出具收条载明：今收到迎恩村委会为办洗车场需用九组十四户人户土，共0.42亩，经双方协商由村委会付给人民币柒仟元整（7000元），付款后由十四户人家指界划给村委会使用。（七）村民徐洪全出具收条载明：今收到迎恩村委会付洗车场支持工作费用款壹仟元整。收条上备注2009年10月13日徐洪全户到村委会补洗车场土地款，每亩按壹万伍仟元计算，2.65亩共合款叁万玖仟柒佰伍拾元整，扣除原领壹仟伍佰元，应实领叁万捌仟贰佰伍拾元整（38250元）。领款人：徐洪全，经办人：孙昌银。（八）2010年6月1日，被告孙昌银向被告徐泽树出具收条一张，载明：今收到徐支书转交天兴汽修公司人民币伍拾万元整。（九）2009年6月起，原告未经相关部门批准，便在该土地上投资修建围墙、厂房及相关设施。2010年5月19日，都匀市城市管理综合执法局发现后对原告的违法行为进行查处，发出《限期改正违法行为通知书》，限其在2010年5月26日10时前自行拆除所建房屋，清理干净，并恢复原样，逾期不改正，将根据相关法律法规实施处罚，并强制拆除。但原告并未整改拆除违法建筑，反而继读投入资金179543.5元进行建设。2010年11月23日，都匀市城市管理综合执法局作出《行政处罚决定书》，限原告在接到通知后7日内，将擅自修建的房屋自行拆除并清理干净，逾期不拆，将强制拆除。同年12月初，原告建好尚未投入使用的厂房、围墙等设施被强制拆除。（十）2010年12月14日，原告员工刘子阳找到被告徐泽树要求退还租金，徐泽树与孙昌银在村委会办公室结算后，孙昌银退还给徐泽树存折一个（存款余额为92250.39元）、现金25362元、徐泽树欠条一张（金额为41769元），共计159381.39元，被告徐泽树随即将上述款项退还原告员工刘子阳。
诉讼过程中，原告黔南天兴汽修厂提出财产保全申请，要求保全被告迎恩村委会价值80万元的财产，并已提供担保。本院依法作出（2011）都民初字第952-1号民事裁定书，对都匀市北综合市场被告村委会所有的A栋9号门面，B栋10号门面进行了查封。2012年4月19日，原告申请对建厂损失进行评估，经本院移送黔南布依族苗族自治州中级人民法院对外委托办公室委托，贵州皓天价格评估有限责任公司于2012年7月11日作出（2012）皓评字92号评估报告，认定原告建厂损失为人民币400261元，原告支付评估费4000元。
另查明：原告建厂过程中，被告徐泽树与王友平承包该厂围墙修建，原告共计支付给二人135000元，金德林并未承包修建原告汽修厂的围墙；被告徐泽树、孙昌银共计支付村民补偿款、劳务费等费用302368.60元，退还原告159381.39元，尚有38250.01元不能说明去向。
本院认为：一、关于土地租赁合同的效力以及租金返还的问题原告黔南天兴汽修厂委托员工刘子阳与被告迎恩村委会原主任何永道、村支书徐泽树协商土地租赁事宜，双方口头达成土地租赁协议后，原告先后三次通过被告徐泽树支付了490000元的土地租金，被告徐泽树、孙昌银（原村委会会计）将原告支付的302368.60元土地租金，以土地补偿款、青苗费、围墙工程施工款、劳务费等名义造册发放给被占地的农户。被告迎恩村委会作为群众性自治组织的法人，负有管理村集体所有的土地及其他财产的职能。被告徐泽树、孙昌银在造册发放相关费用给农户的过程中，均以被告迎恩村委会的名义进行，被告迎恩村委会及原村委会主任何永道也表示认可。故被告徐泽树、孙昌银上述行为应视为代理被告迎恩村委会的行为，所产生的民事责任应由被告迎恩村委会承担。被告迎恩村委会明知协议租赁的土地被国家征收并已经出让给他人，还擅自将该片土地租赁给原告建汽车修理厂，损害了国家和他人的利益，故其与原告达成的土地租赁合同无效。被告迎恩村委会应当返还原告交付的土地租金49万元，扣除已经返还原告的159381.39元，被告迎恩村委会还应当返还原告土地租金330618.61元。原告主张被告返还超出实际支付的土地租金10000元，没有事实依据，本院不予支持。被告迎恩村委会虽辩称原村委会主任何永道、被告徐泽树未经召开村民会议或村民代表大会，无权决定租赁土地，被告徐泽树收取的土地租金也未纳入村委会的财务帐，系个人行为，与迎恩村委会无关，但是否经村民会议或村民代表大会民主议定，属于被告迎恩村委会原主任何永道、被告徐泽树等人是否依法行使职权的问题，土地租金是否入账也属于村委会内部财务管理的问题，即使何永道、徐泽树、孙昌银等人存在越权代表或越权代理的行为，被告迎恩村委会也未能举证证明原告知道或应当知道上述人等超越权限订立合同，故不能据此免除被告迎恩村委会应承担的民事责任。因此，对被告迎恩村委会的上述辩称意见，本院不予采纳。至于被告徐泽树、孙昌银经手不能说明去向的38250.01元，被告迎恩村委会在履行返还义务后可依法另行解决。二、关于损失的承担以及数额认定问题被告明知土地已被国家征收仍然同意租赁给原告，系造成合同无效的根本原因；但原告租赁土地投资建厂，应当对租赁土地的权属情况进行考察，原告没有尽到审慎的注意义务，双方均存在过错，应当各自对土地租赁合同无效导致的财产损失承担相应的责任。原告租赁土地后，未办理规划审批手续便违法修建建筑物，导致建筑物被强制拆除，原告对该损失存在较大的过错，应承担主要责任。原告在接到都匀市城管综合执法局限期改正违法行为的通知后，仍然继续投入179543.5元进行建设，该扩大部分的损失应由其自行承担。经原告申请，人民法院委托评估的报告认定原告建厂损失为400261元，原告认为该损失未包括修建围墙的损失130000元，原告财产损失应为530261元。因原告实际支付给被告徐泽树、王友平修建围墙款135000元，原告只主张130000元，系对自己权利的处分，本院予以确认。被告迎恩村委会虽对评估报告的价格鉴定结论提出异议，但未能提供相应的证据予以证明。对被告迎恩村委会辩称原告损失系其自己修建违法建筑导致，与村委会无关的意见，本院不予采纳。综上，原告因合同无效导致的损失总额为530261元，扣除应由其自行承担的179543.5元，原告实际损失为350717.5元。本院酌定由被告迎恩村委会承担100000元，原告黔南天兴汽修厂自行承担250717.5元。依照《中华人民共和国民法通则》第三十六条、第六十三条、第六十六条、《中华人民共和国合同法》第五十条、第五十二条、第五十八条、第一百一十九条之规定，判决如下：
一、原告黔南天兴汽修厂与被告都匀市沙包堡办事处迎恩村村民委员会口头达成的土地租赁合同无效；
二、被告都匀市沙包堡办事处迎恩村村民委员会于本判决生效后十五日内，返还原告黔南天兴汽修厂土地租金余款330618.61元；
三、被告都匀市沙包堡办事处迎恩村村民委员会于本判决生效之日起十五日内，赔偿原告黔南天兴汽修厂因土地租赁合同无效导致的财产损失100000元；
四、被告徐泽树、孙昌银不承担本案的民事责任；
五、驳回原告黔南天兴汽修厂的其他诉讼请求。
如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14280元，保全费4520元，评估费4000元，共计22800元，原告黔南天兴汽修厂与被告都匀市沙包堡办事处迎恩村村民委员会各负担11400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。
审 判 长 勾 宇
审 判 员 潘育跳
人民陪审员 张光明
二〇一四年六月十六日
书 记 员 吴美岭