江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终770号
上诉人（原审被告）：徐春宁，女，1954年3月17日生，汉族，住南京市鼓楼区。
上诉人（原审被告）：盛小兰，女，1970年5月11日生，汉族，住南京市秦淮区。
以上二上诉人共同委托诉讼代理人：汪君赋，江苏真释律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：南京安居物业有限公司，住所地在南京市六合区葛塘街道葛中路1号。
法定代表人：张胜，公司董事长。
委托诉讼代理人：董曼曼，江苏玄博律师事务所律师。
上诉人徐春宁、盛小兰因与被上诉人南京安居物业有限公司（以下简称安居物业）物业服务合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2016）苏0111民初9316号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
徐春宁、盛小兰上诉请求：一、撤销一审判决，并依法改判或发回重审；二、被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1、上诉人与被上诉人不存在物业服务合同关系。被上诉人在一审中只提供了《前期物业合同》的复印件，一审法院即认定被上诉人在2010年8月签订及2013年8月续签《前期物业服务合同》没有事实和法律依据。2、上诉人在购买房屋时，开发商明确并未与被上诉人签订前期物业服务合同，同时告知上诉人本案物业在验收合格后未交付给被上诉人进行物业管理，被上诉人如不能对相关事实进行举证，则应承担不利后果。3、本案涉案房屋由胡万地承租，其曾缴纳部分物业服务费，后因房屋一直漏水，被上诉人一直未进行维修，上诉人及胡万地才停止缴纳物业费，一审法院未同意将胡万地追加为共同被告且未将胡万地缴纳的部分物业费从被上诉人诉讼请求中扣除，都是错误的。
安居物业辩称：1、一审庭审中上诉人称合同原件的真实性由法院审查，在庭后被上诉人也提供合同原件给承办法官进行审查。2、据了解，房屋预售合同中所约定的物业公司是爱涛物业公司，我公司是在前物业公司撤场后才进入，因此预售合同中并没有明确的注明是被上诉人。3、在向物业公司核实情况后，了解到上诉人并未支付2013年8月12日至2015年12月31日期间的物业服务费用。4、关于上诉人所陈述的漏水维修问题，该问题属于房屋质量问题，上诉人应该联系开发商沟通此事，与被上诉人无关。综上，我方认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。
安居物业向一审法院起诉请求：1.徐春宁、盛小兰向安居物业支付2013年8月12日至2015年12月31日期间的物业服务费36547.9元，并支付自2016年1月1日起至判决确定给付之日止应交物业服务费金额为基数每日万分之五的违约金；2.徐春宁、盛小兰承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：徐春宁、盛小兰系南京市浦口区江山路15号幸福美地花园1幢103室房屋所有权人，房屋建筑面积为801.49平方米。2010年8月，安居物业与江苏久隆投资置业集团有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由安居物业对南京市浦口区江山路15号幸福美地花园小区提供物业管理服务。物业服务费收费标准为多层0.6元/月/平方米、小高层0.98元/月/平方米、商业用房1.6元/月/平方米。合同期限自2010年8月1日起至2013年7月31日。徐春宁、盛小兰所有的房屋为商业用房，物业费应按1.6元/月/平方米收取。2013年8月，双方续签合同，约定物业服务费用按每月交纳，业主应在每月第5日履行交纳义务。业主、物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，按应交数额每日万分之五向安居物业支付违约金。合同期限自2013年7月31日起至业主大会召开，业主委员会受全体业主委托与物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同签订后，安居物业为徐春宁、盛小兰所在小区提供物业服务。徐春宁、盛小兰拖欠2013年8月12日至2015年12月31日期间的物业服务费36547.9元（1.6元/月/平方米×801.49平方米×28.5个月）。
上述事实，有安居物业提交的房屋登记簿、前期物业服务合同、律师函、照片打印件，徐春宁、盛小兰提交的照片打印件、房屋租赁合同以及安居物业与徐春宁、盛小兰的陈述等证据在卷证实。
一审法院认为，安居物业为徐春宁、盛小兰提供了相应的物业服务，徐春宁、盛小兰应当交纳相关的物业服务费用。安居物业主张给付物业服务费，符合法律规定，应予以支持。安居物业主张徐春宁、盛小兰支付自2016年1月1日起至判决确定给付之日止应交物业服务费金额为基数每日万分之五的违约金，一审法院认为安居物业在庭审中表明除了徐春宁、盛小兰没有按时足额交纳物业费，其他没有给安居物业造成什么损失，安居物业在诉讼前的催缴过程中也未曾就违约金向徐春宁、盛小兰提出主张，同时，考虑到物业公司与业主之间良好关系的维护，此项诉请一审法院不予支持。对于徐春宁、盛小兰提出安居物业与徐春宁、盛小兰之间不存在物业服务合同关系，无权要求徐春宁、盛小兰支付物业费，一审法院认为建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出的抗辩意见，一审法院不予支持。对于徐春宁、盛小兰提出其未收到安居物业关于物业费书面催交函，一审法院认为安居物业提交的律师函及照片打印件证明其向徐春宁、盛小兰催收过物业费，徐春宁、盛小兰以此拒交物业费的抗辩意见，一审法院不予支持。对于徐春宁、盛小兰提出2014年10月11日前发生的物业费已过诉讼时效，一审法院认为，物业服务合同系连续性合同，物业服务一直处于持续履行状态，因此物业服务人要求业主给付服务费用的诉讼时效期间，应从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算，安居物业至今一直为徐春宁、盛小兰所在小区提供物业服务，安居物业的该项诉讼请求并未超过诉讼时效期间，故对徐春宁、盛小兰提出的该抗辩意见不予采纳。对于徐春宁、盛小兰提出安居物业未履行物业服务的义务，也未与徐春宁、盛小兰形成事实上的物业服务合同关系，一审法院认为徐春宁、盛小兰虽提供了照片加以证明，但不能以此反映安居物业对小区的整体物业管理情况，同时，一审法院认为，业主维护自身的权益应当采取正确的方式，拒交物业费的做法对物业公司本身的正常运作、物业公司对小区进行正常的管理、维护等都会产生不良影响，不仅损害了安居物业的利益，对同小区内其他按时交纳物业费的业主亦存在损害，此种做法与法不符，不宜提倡，故对徐春宁、盛小兰提出的该抗辩意见不予采纳。因此，徐春宁、盛小兰应支付安居物业2013年8月12日至2015年12月31日期间的物业服务费36547.9元（1.6元/月/平方米×801.49平方米×28.5个月）。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，一审判决：一、徐春宁、盛小兰于判决生效之日起五日内给付南京安居物业有限公司2013年8月12日至2015年12月31日期间的物业服务费36547.9元。二、驳回南京安居物业有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费714元，减半收取357元，由徐春宁、盛小兰负担。
本院二审期间，上诉人提交证据：2014年1月2日福聚全宾馆胡万地交纳物业费11520元的收据原件一张。被上诉人质证认为，我方认可该收据的真实性以及收据所载明的金额。对于上诉人所质疑被上诉人服务情况，在一审中庭审中已经调查清楚。上诉人符合前期物业服务合同中第八章第28条第一款所约定的业主的范围，因此其应当受到前期物业服务合同的约束，上诉人应按时交纳物业费。被上诉人提交证据：《前期物业服务合同》原件。上诉人质证认为，对合同的真实性不予认可，仅凭前期物业合同无法看出被上诉人何时进场提供服务，被上诉人一直未提供任何物业服务，且案涉房屋在小区之外，上诉人在购买案涉房屋时，开发商已经明确告知前期物业合同不含本案合同，案涉房屋的物业服务是开发商要求业主自行解决，即使前期物业服务合同是真实的，也只能适用于小区内的业主，对上诉人不具有任何约束力。
对一审查明的事实，本院予以确认。
本院认为，被上诉人安居物业与开发商签订了《前期物业服务合同》，依据法律规定，该合同对小区的全体业主具有约束力。被上诉人亦实际为涉案小区提供物业服务，上诉人徐春宁、盛小兰作为小区内的业主，有义务支付相应的物业服务费用，原审法院判决上诉人支付拖欠的物业服务费，具有事实和法律依据。二审中上诉人提供证据证明其物业的使用人已代替其交纳过物业费11520元，应在一审判决的数额中予以扣除，被上诉人亦予以确认，故因二审出现新的事实，本院对一审的判决数额予以变更。因上诉人在一审中不提供证据导致二审改判，二审诉讼费用应由上诉人负担。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，因二审出现新的事实，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持南京市浦口区人民法院（2016）苏0111民初字9316号民事判决第二项；
二、变更南京市浦口区人民法院（2016）苏0111民初字9316号民事判决第一项为：上诉人徐春宁、盛小兰于本判决生效之日起五日内给付被上诉人南京安居物业有限公司2013年8月12日至2015年12月31日期间的物业服务费25027.9元。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件费714元，减半收取357元，由徐春宁、盛小兰负担；二审案件受理费714元，由徐春宁、盛小兰负担。
本判决为终审判决。
审判长 李飞鸽
审判员 许云苏
审判员 马 帅
二〇一七年三月十四日
书记员 汪海燕