上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终10402号
上诉人（原审被告）：李全平，男，1970年8月8日出生，汉族，户籍地山东省滕州市，现住上海市闵行区。
委托诉讼代理人：谈立华，上海嘉富诚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：周建，男，1973年2月7日出生，汉族，户籍地江苏省滨海县。
委托诉讼代理人：陈辉，上海明伦（无锡）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：雷建华，上海明伦（无锡）律师事务所律师。
上诉人李全平因与被上诉人周建房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初30916号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月18日受理后，依法组成合议庭，于2017年9月14日公开开庭审理了本案。上诉人李全平之委托诉讼代理人谈立华，被上诉人周建及其委托诉讼代理人陈辉到庭参加诉讼。现已审理终结。
上诉人李全平上诉请求：撤销原判第二项，改判驳回被上诉人原审全部诉请。事实和理由：涉案搬迁协议真正的签约主体是案外人XX委员会（以下简称XX委员会）和上海A有限公司（以下简称A公司），上诉人并未获得任何补偿，被上诉人无权要求上诉人支付补偿费。搬迁协议中明确应搬迁房屋面积为2,582.6平方米，根据涉案房屋被拆除前的照片可以证明，上述应搬迁房屋包括131号及132号两处固定用房，而上诉人与被上诉人签订的租赁合同约定，被上诉人租用的仅是132号内的固定用房，故被上诉人获得相应补偿的前提是区分132号内固定用房涉及的面积占应搬迁房屋面积的比例，并以此确定被上诉人可获得的补偿份额。被上诉人并没有提供证据证明评估报告涉及的搬迁设备及物品均为其所有，故被上诉人无权获得所有搬迁补偿费。停产停业损失补偿属于奖励性质，与被上诉人无关，被上诉人主张人民币（下同）40万元停产停业损失无任何依据，且不符合本案实际情况。上诉人与被上诉人已就提前终止租赁合同达成口头协议，且被上诉人已于2016年8月底前迁出，双方对此并无争议。原审未查明本案所有事实，所作的判决证据不足，上诉人实难信服，故请求二审法院依法改判支持上诉人的上诉请求。
被上诉人周建答辩称：其从2004年开始即承租涉案四亩土地，土地上的房屋均是由其建造并装修，其作为实际承租人所遭受的损失最大。涉案土地上并无其他企业经营，上诉人也并不实际经营，仅作为二房东，根据相关条例规定，对实际承租人的损失应进行补偿。搬迁协议抬头及落款均是上诉人，且其一直系与上诉人签订租赁合同，房租也一直是支付给上诉人的，故上诉人应是协议主体。综上，在上诉人已获得国家补偿的情况下，其作为实际承租人亦应获得相应的补偿份额，故请求驳回上诉，维持原判。
周建向一审法院起诉要求判令：李全平赔偿损失100万元。
一审法院认定事实如下：2004年10月10日，李全平作为甲方、周建作为乙方，双方签订一份《租赁协议书》，约定：双方经过协商就乙方租赁XX村XX队XX村农机站旁围墙之内土地，达成如下协议：乙方租赁甲方土地使用权4亩左右，合计租赁费106,000元，每半年支付一次，先付后用；租期为2004年10月10日至2006年10月9日；甲方允许乙方在围墙之内自建大棚一个，如需建房必须通过甲方同意；甲方为乙方提供生活用水、生活用电、水电费由乙方按时缴纳；租赁期内，如遇政府规划用地，双方应无条件服从，协议自动终止，乙方自建部分不予赔偿，租金按多收的退回。
2006年初，周建在涉案土地上建造了厂房等建筑物。
合同到期后，双方继续履行上述合同。
2013年9月3日，周建作为承租方（乙方）、李全平作为出租方（甲方），双方签订一份《租赁合同》，约定：XX路XX弄XX号内固定用房2,500平方米租借给乙方，乙方在甲方场地内经营打包站；租赁期限为2013年9月3日至2014年9月2日；租金按半年支付80,000元。
双方按约履行上述合同。合同到期后，双方继续按上述合同履行。
2015年10月3日，周建作为承租方（乙方）、李全平作为出租方（甲方），双方又签订一份《租赁合同》，约定：XX路XX弄XX号内固定用房2,600平方米租借给乙方；乙方在甲方场地内经营纸板打包站；租期为2015年10月3日至2016年10月2日；租金半年支付115,000元；租赁期间，如遇国家、集体、政府统一规划等不可抗力，租赁单位将无条件拆除或灭失，一切损失由乙方自理，甲方不作任何赔偿及安置，本合同自然终止。
2015年4月1日，案外人XX委员会作为甲方（出租方）、李全平作为乙方（承租方），双方签订一份《租赁协议书》，约定：乙方租赁甲方春申港南岸曙建八队农机站之土地、房屋达成协议，乙方租赁农机站现有房屋及大棚400平方米，合计租费每年3万元；租期为2015年3月31日至2016年3月30日。
2015年9月30日，案外人XX委员会作为甲方（出租方）、案外人A公司作为乙方（承租方）签订一份《场地租赁合同》，约定甲方将农机站春申港南八组土地4亩续租给乙方，用于堆放物资，租期为2015年10月1日至2017年9月30日，年租金12万元。该合同的乙方落款处加盖了A公司印章并由李全平签名。李全平系该公司的负责人。
此后，案外人XX委员会作为甲方、李全平作为乙方，双方签订一份《搬迁协议书》，约定：甲方系闵行区XX镇XX村春申塘旁，2,582.6平方米房屋（应搬迁房屋）的合法权利人，乙方实际使用上述应搬迁房屋。为确保高压绿化带走廊建设顺利进行，乙方应当搬离上述房屋，为保护双方权益，就乙方搬迁及补偿事宜，达成如下协议：双方于2015年10月1日签订的租赁协议于2016年4月30日终止，支付甲方的租赁款至2016年4月30日结束；乙方应在2016年9月10日前搬离上述房屋，将应搬迁房屋及无拆除的附属设施全部归还甲方予以拆除，逾期未能搬离的物品视为放弃，由甲方无偿处置；乙方在实际使用上述应搬迁房屋期间的使用费由双方已结清，双方对此无争议；甲方一次性补偿乙方房屋、装修装饰、附属设施、搬场费980,529元。在规定期限内，乙方将房屋与土地等按时移交给甲方的，甲方一次性奖励乙方速签费及停产停业费，奖励费774,780元，停产停业费903,910元（2,582.6平方米X350元/平方米）。如乙方没有在规定期限内搬迁，甲方取消对乙方的奖励费。上述三项合计2,659,219元；双方确认无其他应补偿费用，上述款项在归还应搬离房屋，由甲方验收合格之日起五个工作日内，由甲方一次性支付给乙方。
另查，上海B有限公司于2016年6月13日向梅陇镇外环生态工程指挥部提供评估报告，其中关于“外环生态6号地块西段曙建村部分报告”中显示：使用人曙建村（李全平），建筑面积2,582.6平方米评估价1,201,383元；构筑物（附属设施）154,255元、装饰装修60,575元、机器设备及物品搬迁154,072元，合计1,570,285元。
2016年8月15日，涉案的2,582.6平方米房屋被拆除。
一审庭审中，周建、李全平确认，涉案房屋无产权，也无行政规划。房屋所在的土地性质为农用地。周建表示，房屋内的设备于2016年8月搬离，但办公和生活用品未搬离。
一审法院认为，本案所涉的土地为农用地，而非工业用地，涉案房屋亦无产权登记或行政规划，故周建、李全平之间的租赁合同无效。
周建、李全平于2004年签订租赁合同时，约定由周建承租四亩土地，并无建筑物。周建承租土地的目的是为了经营纸板打包站，故必然需要建造大棚等建筑物，周建表示其在2006年初建造了房屋、大棚等建筑物和构筑物等附属设施，予以采信。2004年合同约定的租期为2年，合同期满后，双方虽未重新签合同，但双方按合同继续履行。直至2013年9月，双方重新签订合同时，明确约定周建承租涉案地块上的2,500平方米固定用房，从该合同的约定可以证明，自2004年签订的合同履行结束后，涉案土地上的建筑物权利人已变更为李全平。在2015年10月的租赁合同中更明确了周建承租涉案地块上的固定用房2,600平方米，故涉案建筑物和构筑物等附属设施已不属于周建，周建无权主张房屋的补偿款。
在评估机构出具的评估报告中除了建筑物的补偿外,还包括了构筑物(附属设施),装饰装修、机器设备和物品搬迁补偿，其中构筑物是附属于建筑物，无证据证明属于周建所有，故该部分的补偿也不属于周建。关于装饰装修,无证据证明周建、李全平于2015年10月3日签订租赁合同后，周建对房屋再次进行了装修，因此，周建主张装饰装修费的补偿，不予支持。对于设备及物品搬迁费，参照评估报告的金额为154,072元，此款应当由李全平支付给周建。
关于停产停业损失补偿，从李全平与XX镇XX村民委员会签订的搬迁协议书的内容，可以认定，停产停业损失的补偿标准是按2,582.6平方米X350元/平方米。李全平实际取得的停产停业损失补偿费为903,910元，现周建主张40万元的停产停业损失补偿，予以支持。
一审法院审理后，于二○一七年六月二十三日依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，作出判决：一、周建与李全平于2015年10月3日签订的《租赁合同》无效；二、李全平于判决生效之日起十日内支付周建机器设备搬迁补偿费154,072元、停产停业损失补偿费40万元，合计554,072元；三、驳回周建其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13,800元，由周建负担6,210元，李全平负担7,590元。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，涉案土地及房屋系由上诉人向案外人XX委员会租赁，并转租给被上诉人。被上诉人自与上诉人签订租赁协议后，即在涉案土地及房屋内经营，直至涉案房屋被搬迁。涉案房屋搬迁协议抬头及落款处均明确载明协议甲方为XX委员会，乙方为上诉人，且被上诉人一直系与上诉人签订租赁合同租赁涉案土地及房屋，故被上诉人在上诉人就涉案房屋搬迁获得相应补偿后要求上诉人给予相应的补偿，主体并无不当。上诉人上诉认为其并非涉案搬迁协议的主体，故被上诉人无权向其提出主张，与事实不符，本院不予采信。涉案搬迁协议明确载明应搬迁房屋位于闵行区XX镇XX村春申塘旁，面积为2,582.6平方米，与上诉人和被上诉人所签订的房屋租赁合同所约定的房屋面积相对应，且搬迁协议及评估报告并未明确所搬迁房屋涉及两个门牌号码及各自所占的面积比例，故上诉人主张搬迁协议所涉的搬迁款应予以区分两个门牌号，缺乏证据，本院不予采信。鉴于涉案搬迁房屋系由被上诉人实际经营使用，上诉人并未提供证据证明搬迁房屋内尚有其他经营主体，故原审确认涉案搬迁协议所涉的机器设备及物品搬迁费应归于作为实际承租人及经营者的被上诉人，并判决上诉人支付被上诉人停产停业损失补偿款40万元，应属公平合理。上诉人主张被上诉人不应获得全部机器设备及物品搬迁费，且停产停业补偿与被上诉人无关，被上诉人不应获得相应的补偿，缺乏依据且有失公允，本院不予采信。上诉人称双方已就涉案房屋搬迁达成口头协议，双方对此并无争议，缺乏相应的证据。综上，原审根据本案查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求和上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币9,340.72元，由上诉人李全平负担。
本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 陈蓓蓉
审判员 唐建芳
二〇一七年十一月九日
书记员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……