安徽省宣城市宣州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宣民二初字第00771号
原告：安徽长华建设集团有限公司，住所地安徽省宣城市区钻石鑫城1幢2单元1803室，组织机构代码15329991-2。
法定代表人：张国平，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陶厚清，安徽陶厚清律师事务所律师。
被告：宣城市土地收购储备中心，住所地安徽省宣城市区鳌峰中路56号，组织机构代码74307436-9。
法定代表人：舒勇，该单位主任。
委托诉讼代理人：陶丽，安徽辰青律师事务所律师。
原告安徽长华建设集团有限公司（以下简称“长华公司”）诉被告宣城市土地收购储备中心（以下简称“土地收储中心”）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2015年10月26日立案受理后，依法适用普通程序，分别于2016年1月4日、2017年5月3日公开开庭进行了审理。原告长华公司的法定代表人张国平及其委托诉讼代理人陶厚清、被告土地收储中心委托诉讼代理人陶丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
长华公司向本院提出诉讼请求:1、依法判令被告在市区原某某路***号就地回迁安置320平方米商业用房或按该地段320平方米新建商业用房价值予以补偿（暂定300万元）；2、依法判令本案的诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告按原某某路***号地段新建320平方米*楼商业用房市场价值每平方米一万元支付土地使用权转让补偿费320万元；2、本案的诉讼费、评估费由被告承担。事实与理由：2011年12月7日，原、被告就位于宣城市江滨路169号商服用地土地使用权转让事宜签订《土地使用权转让补偿协议》，约定，原告将经产权分割后确定的净面积359.7平方米土地使用权转让给被告，暂定转让评估金额350万元，被告先支付土地转让补偿费预付款50万元，余款待四十天内评估确定后，甲方负责一次性结清或按照现有土地面积359.7平方米确定产权房屋调换，乙方就地回迁新建商业房320平方米，如果到期双方不能达成协议并及时补偿余款，按回迁新建商业用房320平方米的产权调换予以确认补偿。该协议签订后，被告于2011年12月31日支付土地使用权转让补偿费预付款50万元，原告按被告要求先将转让土地交付被告使用。此后，原告与被告就土地使用权转让费余款未在协议约定的四十天内达成一致。2012年2月20日，原告要求被告按《土地使用权转让补偿协议》第二条、第三条确定320平方米产权调换房屋的具体位置，并将拟定的《土地使用权转让补偿安置补偿协议》文本提交被告，但被告以种种理由未予签订。后多次协商未果。
原告为证明其主张，向本院提交如下证据：
1、原告营业执照、组织机构代码证各一份，证明原告的诉讼主体资格；
2、被告组织机构代码证一份，证明被告的诉讼主体资格；
3、宣国用（**澄）字第***号国有土地使用权证一份，证明原告原享有市区某某路***号商服、住宅国有土地使用权，使用权类型为出让方式取得；
4、土地使用权转让补偿协议一份，证明被告按协议约定对原告负有就地回迁新建商业用房320平方米的产权予以补偿的义务；
5、人民银行支付系统专用凭证一份，证明被告按双方签订的《土地使用权转让补偿协议》预付了转让费50万元；
6、土地使用权转让补偿安置补充协议一份，证明原告于2012年2月20日要求被告按补偿协议约定确定320平方米产权调换房屋的具体位置、期限等情况的事实；
7、原告要求被告补偿函三份，证明原告多次要求被告履行协议约定的补偿义务的事实。
8、收条、安徽同盛资产评估有限公司资产评估报告书各一份，证明双方在签订土地使用权转让协议之前，原告为案涉土地委托安徽同盛资产评估有限公司对案涉土地进行了使用权价值评估，并将案涉土地评估报告提交给了被告，双方在其基础上，就案涉土地转让的补偿价格、方式达成一致，案涉土地使用权转让协议系双方真实意思的表示；
9、宣城市北门旧城区控制性详细规划一份，证明案涉土地使用权在双方签订转让协议之前已经进行了调整。
10、《宣城市宣州区人民法院拟案件审理行为涉及位于江滨路原169号地段区域新建1-3层商业房单位面积市场均价评估咨询报告书》（中辉评报【2016】57号）、发票各一份，证明在评估基准日2016年6月30日原江滨路原169号地段区域新建1-3层商业房单位市场均价为每平方1.35万元，其中一层商业房单位市场均价为每平方2.3万元、二层为1.3万元，三层为1万元，原告支付评估费2万元。
土地收储中心辩称：1、被告主体不适格，协议上加盖的是北门拆迁改造办专用章，宣城市北门拆迁改造办是2008年由宣城市人民政府为实施北门旧城区改造设立的机构，其公章的刻制、保管、使用均不在被告范围内；2、《土地转让补偿协议》违反法律规定，系无效协议，案涉地块位于宣城市区北门旧城区改造范围内，属于市政公用项目，应当先由有关人民政府行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，才可以提前收回土地使用权，另外，案涉土地在规划中属于绿地范围，而绿地依法不属于土地使用权者所有，被告对该争议的土地上的建筑物拆迁补偿已经完毕，再次，在协议签订前，该地块国有土地所有权已被国土局收回，故协议是无效的。即使协议合法有效，被告的义务也应该是按土地评估价值进行补偿，而不是按320平方米新建商业用房的价值补偿；3、原、被告双方签订的协议应该属于行政协议，而非民事协议，本案不能作为民事案件进行审理。综上，被告请求法院驳回原告诉请。
被告为证明其主张，向本院提交如下证据：
1、被告事业单位法人证书、组织机构代码证、法人代表身份证明各一份，证明被告的诉讼主体资格；
2、宣发（2007）1号中共宣城市委宣城市人民政府关于加快2007年市级重点项目建设的意见、建城（2007）591号宣城市建设委员会关于要求批准《宣城市北门危旧房改造实施方案》的请示、宣政秘（2007）180号宣城市人民政府关于同意宣城市北门危旧房改造实施方案的批复（附件：宣城市北门危旧房改造工程实施方案）各一份，证明本案诉争的国有土地使用权位于旧城区改建范围内，属于市政公用项目。
3、安徽长华建设有限公司（宣国用99澄字第267号）地籍档案（含宣州市城镇国有土地使用权转让申报表、国有土地使用权出让合同、土地转让合同、地籍图、土地变更登记申请及审批表）、2007年地籍图各一份，证明原告受让诉争土地使用权后，并未新建地上建筑物，而原有土地上建筑物已经给予补偿，且其取得土地使用权时仅交纳土地出让金14万元，出让年限至2049年12月7日止。
4、北门商住楼规划市交通局规划图纸一份、宗地图一份、图纸两份，证明本案诉争的359.71平方米的土地在被拆迁前是绿地，在拆迁后建的是地下车库出入口，而不是大唐财富广场2号东南角区域。
原、被告围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。被告对原告所提举证据1、2、3均无异议，原告对被告所举证据1无异议，本院依法予以确认并在卷佐证。对原告提交的证据4、5、6、7、8真实性予以认定；证据9系复印件，且被告不予认可，本院不予认定；证据10真实、合法，且与本案有关联，予以认定。被告提交的证据2、3、4真实，但不能证明其证明目的。根据上述认定的证据，结合当事人当庭陈述，认定案件事实如下：
1998年10月13日，宣州市运输总公司与长华公司签订《土地转让合同》，约定由宣州市运输总公司将位于宣州市江滨路169号的720㎡地块转让给长华公司。因前述地块属于划拨土地，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，原划拨方式取得的土地使用权发生转让，须先签订土地使用权出让合同，长华公司与安徽宣州市土地管理局签订《国有土地使用权出让合同（划拨土地使用权补办出让合同）》，长华公司补缴土地出让金14万元。1999年12月8日，宣城市土地管理局向长华公司核发《中华人民共和国国有土地使用证》土地证，土地使用者长华公司，用途为商服、住宅，使用权类型为出让，终止日期至2049年12月7日，使用权面积720㎡。2005年1月5日，本宗土地经批准随房转让92.7㎡给张雷等6户使用，该宗土地剩余面积为627.3㎡。
2011年12月7日，长华公司将位于市区江滨路169号359㎡净地转让给土地收储中心，双方签订《土地使用权转让补偿协议》，载明：“所有权人（被拆迁人）所处市区江滨路169号经出让的商服用地359.7㎡土地使用权转让，按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《物权法》等规定，……第一条，经产权分割后确定的净地面积359.7㎡土地使用权转让，暂定转让评估补偿金额为350万元，最终确定的补偿金额需经具有资质的房地产价格评估机构评估后由双方认可的价值结算补偿余款。第二条、根据房地产权征收拆迁应当先补偿后搬迁的原则，长华公司同意与被告签订土地使用权转让补偿协议，并先支付土地使用权转让补偿金额前期预付款50万元。余款待四十天内评估确定后，被告负责一次性结清或按照现有土地面积359.7㎡，确定产权房屋调换，乙方就地回迁新建的商业用房320㎡。如到期双方不能达到协议并及时补偿余款，就按回迁新建商业用房320㎡的产权予以确认补偿。第三、自甲方办妥以上补偿协议批准手续，支付前期补偿金额预付款，确定产权房屋调换后，长华公司三日内完成搬迁工作，并交付被告使用。第四条、本协议签订后即日生效，清结补偿后自动终止。……”。2011年12月31日，土地收储中心通过大唐万安置业有限公司北门改造专户向长华公司转账补偿款50万元。长华公司将该土地交给土地收储中心。2012年2月20日，长华公司根据协议要求被告进行产权调换，协商未果。其后，长华公司多次与土地收储中心协商并致函土地收储中心，要求被告就地提供320平方米新建商业用房补偿长华公司，或者按照新建商业用房的市场价格予以补偿，但一直无果。
诉讼中，经长华公司申请，本院依法委托安徽中辉资产评估有限责任公司对位于某某路***号地段区域新建*-*层商业房的市场价值进行了评估，经评估：位于某某路***号地段区域新建*-*层商业房的单位市场均价为1.53万元/平方米，一层商业房单位市场均价为2.30万元/平方米，二层商业房单位市场价均价为1.3万元/平方米，三层商业房单位市场均价为1.00万元/平方米。2016年9月20日，被告向本院申请对案涉359平方米国有土地使用权的价值进行评估，后又放弃评估。
本院认为：《土地使用权转让补偿协议》是双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按照协议履行各自的义务。原告已经按照协议将案涉土地交付原告，被告理应履行协议义务。双方在协议中约定案涉土地预估价值为350万元，被告办妥本协议批准手续后预付50万元补偿款，余款待四十天内评估确定后，被告负责一次性结清或确定产权房屋调换，就地回迁新建的商业用房320平方米，如到期双方不能达成协议并及时补偿余款，就按回迁新建商业用房320平方米的产权调换予以确认补偿。被告在签订协议后于2011年12月31日预付50万元，原告将案涉土地交付给被告后，被告已经使用，但一直未履行协议义务，原告根据协议约定，要求被告按照就地回迁新建商业用房320平方米的产权调换予以确认补偿，被告一直未履行，且因被告原因已不能履行，原告要求被告按照位于某某路***号地段区域新建商业房*层的单位市场均价1万元/平方米赔偿损失，不违反法律规定，因被告已预付50万元，故应再赔偿原告270万元。原告因评估垫付的评估费2万元应由被告承担。原告已经按照土地出让合同约定支付了全部土地出让金，并取得了土地使用权证书，是合法的土地使用权人，其有权对土地使用权进行转让，被告系具备土地收购储备职能的法人机构，其与被告依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《中华人民共和国物权法》签订的土地使用权转让协议，是双方真实意思表示，不违反法律规定，被告辩称案涉国有土地使用权已经政府决定收回，但并未提交证据予以证明，且被告已经按照协议约定预付了50万元，故对其辩称《土地使用权转让补偿协议》系无效协议或属于行政协议的辩解意见不予采信。被告以宣城市土地收购储备中心北门拆迁改造专用章的刻制、保管、使用均不在其职权范围内为由辩称其不是本案适格主体，无事实及法律依据，对其辩解意见不予采信。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第一百四十三条之规定，判决如下：
一、被告宣城市土地收购储备中心于本判决生效之日起十日内赔偿原告安徽长华建设集团有限公司损失270万元；
二、被告宣城市土地收购储备中心于本判决生效之日起十日内给付原告安徽长华建设集团有限公司评估费2万元；
三、驳回原告安徽长华建设集团有限公司其他诉讼请求。
被告如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中化人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费30800元，由被告宣城市土地收购储备中心负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。
审 判 长 陈章健
人民陪审员 赵春燕
人民陪审员 张娟丽
二〇一七年六月六日
书 记 员 尚雅茹
附：法律条文
《中化人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国物权法》
第一百四十三条建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押、但法律另有规定的除外。