湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终7302号
上诉人（原审原告）：祝双齐，男，1975年6月4日出生，汉族，住武汉市东西湖区。
上诉人（原审被告）：武汉大地林肯置业发展有限公司，住所地武汉市东西湖区吴家山新城八路田园大道北1栋1层（8）。
法定代表人：卓培新，该公司董事长。
委托诉讼代理人：何家英，该公司员工。
委托诉讼代理人：邓旭，该公司员工。
上诉人祝双齐、武汉大地林肯置业发展有限公司（以下简称大地林肯公司）因商品房预售合同纠纷一案，均不服武汉市东西湖区人民法院（2016）鄂0112民初1816号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月2日受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理，本案现已审理终结。
祝双齐上诉请求：一、撤销一审判决，改判大地林肯公司为祝双齐办理房屋不动产权证书或提供相应资料协助办理该证书，并为祝双齐办理购电卡、购水卡提供相应条件，承担祝双齐的子女不能就近上学所受的车费等损失；二、改判违约金的数额，计算基数在总房款的基础上增加5000元诚意金，按日万分之一的标准从交房之日开始计算；三、本案一、二审诉讼费用由大地林肯公司承担。事实和理由：一、大地林肯公司没有依照合同约定的条件交房，案涉房屋的小区存在诸多问题：电动车车棚、车位等公共配套设施至今未完成，绿化及道路工程至今未完成，供电及给水设施未依约建成，可视对讲机及紧急求助按钮至今未完成；二、大地林肯公司从未催缴大于合同面积的房款，只要能拿到发票及办证所需要的资料，祝双齐随时可以缴纳。祝双齐曾多次联系大地林肯公司要求更换或者补办购房发票及办证所需资料，大地林肯公司未给予。祝双齐不能办理房屋权属证书的责任在大地林肯公司，该公司应当支付违约金、赔偿损失；三、案涉房屋所在小区用电的分户全部处于办理阶段，是大地林肯公司拖欠供电、供水单位的钱款所致。
大地林肯公司辩称，我方提供的资料是齐全的，发票也不存在任何问题，随时可以开具。水是正常的，电正在办理中，12月份就可以开通。请求驳回祝双齐的上诉请求。
大地林肯公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回祝双齐的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由祝双齐承担。事实和理由：一、大地林肯公司在合同约定的时间办理了房地产初始登记，不应承担产权登记违约责任。合同约定大地林肯公司在房屋交付之日起90天内办理完房地产初始登记，大地林肯公司依约于2015年4月30日交付了房屋，于2015年7月20日办妥了房屋初始登记，没有违约，不应承担违约责任；二、发票开具属于《发票管理办法》调整的行政法律关系，不属于民事关系，祝双齐应向税务部门反映问题，法院不应受理；三、根据交易惯例，应当先交款再开具发票，在祝双齐补齐面积差价前，大地林肯公司没有产权登记责任。祝双齐已支付的购房款，大地林肯公司已开具了发票，是祝双齐未补交面积差价；四、一审判决的违约金过高，应依照合同约定按已付房款的0.1%的标准计算。
祝双齐辩称，大地林肯公司有协助祝双齐办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件的义务。祝双齐的钱款是要交给大地林肯公司，开具发票是大地林肯公司的责任。且祝双齐一直要交大于合同面积的房款，是大地林肯公司不予配合。请求驳回大地林肯公司的上诉请求。
祝双齐向一审法院起诉请求：1、大地林肯公司继续履行合同约定，立即为祝双齐办理房屋所有权证和土地证，与供电公司、供水公司签订正式合同为祝双齐办理购电卡、购水卡；2、大地林肯公司支付逾期办理房屋所有权证，逾期办理购电卡、购水卡等不履行合同约定的违约金；3、大地林肯公司支付祝双齐小孩异地上学一年的车费1，584元（暂算至2016年上学期期终）；4、大地林肯公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2013年6月16日，祝双齐与武汉飘飘食品集团有限公司签订《八方明珠2#楼团购服务协议》，主要约定：祝双齐缴纳团购服务费5，000元，获得八方明珠团购资格，享受20，000元团购优惠；若购房成功，无论是否享受了团购优惠，缴纳的团购服务费不退还，不冲抵商品房价款。该协议签订后，祝双齐于同日向武汉飘飘食品集团有限公司支付了团购服务费5，000元。2013年8月3日，祝双齐（××）与大地林肯公司（××）签订一份《武汉市商品房买卖合同》（合同备案编号：东130071735），主要约定：祝双齐向大地林肯公司购买其开发的“武汉临空港皇冠假日酒店·八方明珠”商品房第2栋2单元25层2号房屋一套，建筑面积79.76平方米，房屋总价款547，609元，首付款232，609元，其余价款办理贷款；交房期限为2015年4月30日前；交房条件：完成规划、单体工程质量……通电、通水；××逾期交房，××要求继续履行合同的，××每日按已交付房款的万分之0.2向××支付违约金；××逾期付款，××同意合同继续履行的，××按应付款日万分之0.5支付违约金；××应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记，因××的责任造成××不能办理房地产权属证书，××不退房的，××按已付房价款的0.1%向××支付违约金。合同附件六约定××可以为××代办房产证和土地证，但××必须在交房后6个月内以书面方式明确告知××，并在书面告知后三日内向××提供全部资料及办证税费，否则由××自行办理。合同还约定了其他权利义务。合同签订后，祝双齐支付首付款232，609元，并通过贷款支付了余款315，000元。大地林肯公司于2014年5月28日开具了《销售不动产统一网络发票》，发票载明建筑面积79.76平方米，总价547，609元。2015年4月30日，涉案工程取得建筑工程竣工备案。同日，大地林肯公司向祝双齐交付了房屋，房屋实测建筑面积80.98平方米。2015年8月10日，祝双齐按面积80.98平方米交纳了住宅专项维修基金5，912元。
另查明，涉案小区水电已通，但尚未分表到户。因合同约定面积、不动产销售发票载明面积为79.76平方米与房屋实测面积80.98平方米不符，祝双齐同意补交面积差额，但大地林肯公司未予配合更正发票，致祝双齐不能办理房屋所有权证书及国有土地使用权证书。祝双齐认为因大地林肯公司的原因使其未能办理房屋两证，导致其子女不能就近上学，故要求大地林肯公司大地林肯公司承担相应的损失。
一审法院认为，涉案商品房买卖合同系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。关于祝双齐要求大地林肯公司为其办理房屋所有权证及土地使用权证及支付违约金的诉求，因合同约定为在祝双齐书面告知并提供相应资料的情形下，大地林肯公司方有办证义务。祝双齐未能举证证明其已按合同约定要求大地林肯公司代办，故其该项诉求，没有合同依据，一审法院不予支持。关于祝双齐要求大地林肯公司与供电、供水单位签订合同及支付违约金等的诉求，因没有合同依据，且是否与大地林肯公司签署合同等是供电、供水单位自愿行使的权利，祝双齐不得以其与大地林肯公司的合同关系而要求为案外人设定合同权利义务，故祝双齐的该项诉求，没有法律依据，一审法院不予支持。关于祝双齐要求大地林肯公司支付其小孩异地上学一年的车费的诉求，因大地林肯公司的合同义务是依约交付房屋，合同并无约定要保证祝双齐办理户口及保障其子女上学，故祝双齐的该项诉求，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。
关于祝双齐要求大地林肯公司支付逾期办证违约金的诉求，因大地林肯公司开具的不动产销售发票载明面积与房屋实测面积存在误差，在祝双齐自愿补齐面积差价的情况下，大地林肯公司不及时配合更正，致祝双齐不能办证，属于因××的责任造成××不能办理房地产权属证书的情形，大地林肯公司有义务为祝双齐办理更正手续，以便祝双齐办理房屋权属证书，并应当承担由此产生的违约责任。合同约定的违约金标准为已付房价款0.1%即547.6元，与合同关于××逾期付款按应付款日万分之0.5支付违约金的约定显然义务不对等，且尚不能确定大地林肯公司何时能够全面履行该项合同义务，故该约定有违民法公平原则，亦不符合合同法关于违约金兼具补偿性及惩罚性的法律精神。祝双齐主张该项违约金约定标准过低，请求增加的意见，一审法院予以采纳，并酌定参照合同关于××逾期交房违约责任的约定，大地林肯公司应每日按已交付房款的万分之0.2向祝双齐支付违约金。违约金应自祝双齐起诉主张权利之日即2016年5月12日计付至大地林肯公司履行更正义务，出具正确的《销售不动产统一网络发票》之日止。祝双齐的该项诉求，一审法院在该范围内予以支持，超出部分不予支持。鉴于祝双齐自愿补齐面积差价，但因大地林肯公司拒不到庭应诉而不能一并处理，对于祝双齐应补交的款项，大地林肯公司可在出具正确发票时向祝双齐收取或另行主张权利。
大地林肯公司经一审法院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本案的正常审理，可依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决：一、大地林肯公司于本判决生效之日起五日内向祝双齐支付自2016年5月12日至出具正确的《销售不动产统一网络发票》之日止的违约金（按本金547，609元，日万分之0.2的标准计算）；二、驳回祝双齐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由大地林肯公司负担。
本院二审期间，祝双齐向本院提交七份证据：一、QQ群消息截图7张，拟证明大地林肯公司可以出具相关文件的时间、该公司拖欠电力建设费的事实以及该公司开不了发票的事实；二、物业公司紧急通知，拟证明案涉小区购电卡还在办理当中；三、物业公司报告书，拟证明因大地林肯公司的原因小区天天停电，而该公司不采取措施；四、手机短信记录，拟证明大地林肯公司拖欠电力建设费及工程尾款导致小区至今使用临时用电；五、购房留存单、序号单2张，拟证明诚意金是强加费用，应等同于购房款；六、政府接访会议公告，拟证明大地林肯公司在办理正式用电、开具发票及为业主办理不动产权证书等事项上违约的事实；七、户口申办告知书，拟证明房屋所有权证和土地使用权证是申办户口的首要条件，不动产发票是申办户口的必须条件。经质证，大地林肯公司对证据一、四的真实性不予认可，对其余证据的真实性无异议，但对其证明目的不予认可。大地林肯公司向本院提交武汉市房屋初始登记证明一份，拟证明该公司不应承担产权登记违约责任。经质证，祝双齐对该证据的真实性无异议，但不认可证明目的。本院认为，对祝双齐提交的证据二、七予以采纳，对祝双齐提交的其余证据及大地林肯公司提交证据的真实性予以采纳，对证明目的本院不予采纳。二审经审理查明，祝双齐缴纳案涉房屋首付款的时间是2013年6月29日。一审认定的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，祝双齐和大地林肯公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应按约履行。案涉房屋交房后，大地林肯公司依约办理了房地产初始登记，但由于不动产销售发票载明的面积少于房屋实测面积，导致祝双齐不能办理房屋所有权证及国有土地使用权证书。在祝双齐同意补交差额面积房款的情况下，大地林肯公司未予配合更正发票。而根据上述合同约定，因××即大地林肯公司的责任造成××不能办理房地产权属证书，××不退房的，××应承担违约责任。一审法院根据合同的内容并综合考虑本案的实际情况，基于公平原则，酌定大地林肯公司以购房款547，609元为基数，从起诉之日至该公司出具正确的不动产销售发票之日止，按日万分之0.2的标准支付违约金正确，本院予以维持。
祝双齐提出的由大地林肯公司为其办理房屋不动产权证书、购电卡和购水卡，并承担其子女不能就近上学的车费等损失，以及诚意金5，000元应当计入购房款总额、违约金计算标准应予提高的上诉请求，因没有法律依据或合同约定，本院不予支持。
大地林肯公司认为其已在规定的期限办理了房地产初始登记，不应承担产权登记违约责任，发票未更正的责任亦不能归咎于该公司，上诉要求驳回祝双齐的诉讼请求，没有事实依据，本院亦不予支持。
综上所述，祝双齐、大地林肯公司的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由祝双齐、武汉大地林肯置业发展有限公司各负担50元。
本判决为终审判决。
审判长 张文霞
审判员 申 斌
审判员 丰 伟
二〇一六年十二月十六日
书记员 胡婧琳