江西省新余市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣05民终264号
上诉人（一审被告）：潘和平。
上诉人（一审被告）：袁传连。
两上诉人委托代理人：李辉华，江西三江合律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：曾梨花。
被上诉人（一审原告）：黄卫平。
两被上诉人委托代理人：龚玲，江西袁河律师事务所律师。
上诉人潘和平、袁传连因与被上诉人曾梨花、黄卫平房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省分宜县人民法院（2016）赣0521民初282号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年7月29日公开开庭审理了本案。上诉人潘和平、袁传连（下称两上诉人）的委托代理人李辉华，被上诉人曾梨花、黄卫平（下称两被上诉人）的委托代理人龚玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明，两被上诉人与钟小军于2010年6月11日签订了《房屋租赁合同》，约定两被上诉人将其所有的位于分宜县城钤景星城南区香梅苑1幢107、201、202，4幢110、201、202，7幢店107，7幢2－202号店面出租给钟小军租赁经营，租期10年即2010年6月12日至2020年6月12日；第一年和第二年的租金为16万元，从第三年起每年租金递增10%；每年给付租金二次，每半年给付一次；由于前期需要装修，两被上诉人免收前二个月零二十天的租金；如未按时支付房租，每逾期一天，每日支付所欠租金1%的违约金。合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，钟小军经营一段时间并支付了租金8万元，后将店面租赁权转让给了肖红生。肖红生受让后承受了原合同的权利和义务，并给付了租金16.8万元。肖红生因经营景欣时尚宾馆资金周转出了问题，于2012年4月1日与林军签订《协议书》和《景欣时尚宾馆股份协议书》，约定肖红生以景欣时尚宾馆的股份作抵押向林军借款。2012年6月7日肖红生又与两上诉人签订《债务清偿协议书》约定肖红生将其投资景欣时尚宾馆的资产作价100万元抵偿给两上诉人以偿还其拖欠两上诉人的借款。两上诉人与林军协商，由两上诉人代肖红生向林军偿还该笔借款中的20万元后，两上诉人将景欣时尚宾馆变更登记至自己名下，并与林军合伙经营，不久林军退出合伙，由两上诉人继续承租经营。现两被上诉人以两上诉人未按合同约定足额给付租金为由向法院起诉。肖红生将景欣时尚宾馆的资产作价100万元抵偿其借两上诉人的借款并交由两上诉人经营时，未与两上诉人就涉案房屋签订房屋租赁合同，也无其他有关租金的协议。两上诉人租赁两被上诉人房屋期间的租金，由两上诉人直接交给两被上诉人，且无需肖红生过问。
另查明，两被上诉人与两上诉人双方均认可存在房屋租赁合同法律关系；两上诉人已交付两被上诉人房屋租金45万元，其中，2013年2月9日给付10万元，2014年2月26日给付15万元，2015年2月18日给付20万元；两上诉人认可林军已退伙，两上诉人与林军合伙期间产生的债权、债务与林军无关，两上诉人自愿承担，两被上诉人同意不追诉林军为被告，同意仅由两上诉人承担房屋租金及违约金。
一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。一、关于两上诉人何时取得房屋租赁权的问题。两被上诉人主张两上诉人自2012年2月起从肖红生处接手并经营景欣时尚宾馆，所以租金应从2012年2月起算，但没有提供证据对其主张的事实予以证实。两上诉人辩称其是自2012年6月7日才接手经营景欣时尚宾馆，租金应从2012年6月7日起算，为此，两上诉人提交了生效判决书以证明其抗辩意见。一审法院认为，两上诉人提供的渝水区人民法院的生效判决书确认的事实，可以作为认定本案事实的依据，即两上诉人取得房屋租赁权的时间是2012年6月7日。首先，两被上诉人主张两上诉人自2012年2月开始从肖红生处接手并经营景欣时尚宾馆没有提供证据证明，根据法律规定，当事人对自己的主张有责任提供证据予以证实，不能提供证据的，应承担对已不利的后果，故对两被上诉人的该项主张，一审法院不予采纳。根据现有证据查明，肖红生于2012年6月7日之前未与两上诉人签订《债务清偿协议书》时，景欣时尚宾馆的资产属肖红生所有，两上诉人尚未取得景欣时尚宾馆的经营权，两上诉人取得景欣时尚宾馆经营权的时间是两上诉人与肖红生签订《债务清偿协议书》及两上诉人代肖红生偿还肖红生向林军借款中的20万元之后，因此，两上诉人辩称其接手肖红生取得景欣时尚宾馆经营权也即取得两被上诉人房屋租赁权的时间为2012年6月7日的意见，具有事实依据，一审法院予以采纳。二、关于房屋的租金应如何确定,还应给付租金多少，未按时给付房租的违约金是否过高及违约金应如何确定的问题。一审法院认为，要确定房屋租金，首先要确定两被上诉人与钟小军签订的《房屋租赁合同》是否适用于两被上诉人和两上诉人，而《房屋租赁合同》是否适用于两被上诉人和两上诉人就应确定本案是房屋转租法律关系还是房屋租赁权转让法律关系。如果是房屋转租，该《房屋租赁合同》的约定就不适用本案的两被上诉人与两上诉人，如果是房屋租赁权的转让，该《房屋租赁合同》的约定就适用于本案的两被上诉人与两上诉人。两者的区别主要是：首先，就法律关系的实质而言，房屋转租是出租人与承租人的租赁关系基础上，承租人通过其租赁权为次承租人再度设定新的租赁权，承租人没有退出租赁关系，次承租人与出租人不存在租赁关系。房屋租赁权转让是承租人将其在租赁合同中的权利义务概括转让给第三人，由第三人接替原承租人的合同地位，按原租赁关系继续履行，承租人在租赁权转让之后退出原租赁关系，租赁关系存续于出租人与第三人即受让人之间；其次，就租赁权的来源而言，次承租人租赁权的取得属于设定取得即通过转租合同取得租赁权，而受让租赁权的取得属于转移的取得；再次，在转租情况下，租赁合同与转租合同约定的租金标准、支付方式、租赁期限以及租赁物的标的等内容均有所不同，通常原承租人会在转租时收取更高的租金获利，在租赁权的让与中，受让人承接了原承租人在租赁合同中的地位，原租赁合同的约定对租赁受让人产生约束力。就本案而言，首先，两上诉人从肖红生处接手经营景欣时尚宾馆并承租了两被上诉人的房屋，但肖红生与两上诉人并未签订房屋转租的书面合同或转租的口头协议，可见两上诉人所取得的房屋租赁权不是肖红生与两上诉人通过房屋转租合同的设定取得，而是经过两被上诉人在明知肖红生拖欠其租金后仍同意由肖红生转移租赁权取得的；其次，两上诉人在租赁期间未向肖红生给付更高的租金让肖红生获利，而是将房租直接给付两被上诉人，在两上诉人向两被上诉人给付租金后，肖红生无需再向两被上诉人给付房租，可见肖红生在房屋租赁合同中已退出租赁法律关系，庭审中，两上诉人与两被上诉人对双方存在直接的房屋租赁关系均予认可。根据上述特征，一审法院认为，肖红生与两上诉人之间的租赁关系更符合房屋租赁权转让的法律特征，根据房屋租赁权转让法律关系的特征，肖红生将房屋租赁权转让给两上诉人后，原《房屋租赁合同》适用于两被上诉人和两上诉人，两上诉人应概括承受原《房屋租赁合同》的权利义务，并应当按《房屋租赁合同》的约定向两被上诉人给付租金。故两上诉人辩称其每年仅需给付租金15万元及《房屋租赁合同》的约定不适用于两上诉人的意见没有事实和法律依据，一审法院不予支持。两上诉人租赁期间的租金应根据两上诉人承租房屋的时间2012年6月7日至2016年6月6日(暂时算至该日)及《房屋租赁合同》约定的租金计算，本院确定租金为81.7816万元(其中2012年6月7日至2013年6月6日的租金为17.6万元，2013年6月7日至2014年6月6日的租金为19.36万元，2014年6月7日至2015年6月6日的租金为21.296万元，2015年6月7日至2016年6月6日的租金为23.5256万元)。由于两上诉人向两被上诉人承诺由其承担其租赁期间的全部房租，两被上诉人也表示同意，故对林军是否支付5万元房租给两被上诉人或支付后又拿回的问题，一审法院在此不予审理。两上诉人已给付两被上诉人租金45万元,两上诉人还应给付两被上诉人租金36.7816万元（81.7816万元-45万元）。关于两被上诉人主张的迟延给付租金的违约金是否过高的问题。一审法院认为，《房屋租赁合同》约定的违约金为未按时给付租金部分的每日1%，该约定虽是双方真实意思表示，但因明显过高，有违法律规定，故两被上诉人主动放弃过高部分的违约金。现两被上诉人主张按年利率24%计算违约金的请求，在合理范围，没有违返法律规定，一审法院予以支持。违约金的具体金额根据两上诉人给付的租金和时间及年利率24%计算,本院确定为9.287376万元(其中2012年6月7日至2013年6月6日拖欠租金7.6万元,至2016年6月6日的违约金为5.4720万元,2013年6月7日至2014年6月6日拖欠租金4.36万元,至2016年6月6日的违约金2.0928万元,2014年6月7日至2015年6月6日拖欠租金1.296万元,至2016年6月6日的违约金3110.4元,2015年6月7日至2016年6月6日拖欠租金23.5256万元,该租金的违约金为1.411536万元)。三、关于肖红生拖欠两被上诉人的房租由谁承担的的问题。一审法院认为，两上诉人虽从肖红生处接收了景欣时尚宾馆并承租了两被上诉人的房屋，但概括承受的仅是《房屋租赁合同》约定的权利和义务，肖红生租赁期间拖欠两被上诉人的租金是肖红生应予承担的合同之债，并非《房屋租赁合同》约定的权利和义务。而两被上诉人又没有提供肖红生所拖欠的租金应由两上诉人承担的证据予以证明，故两被上诉人主张肖红生租赁期间拖欠的租金应由两上诉人承担的意见，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、潘和平、袁传连于本判决生效之日起十日内给付曾梨花、黄卫平房屋租金367816元及违约金92873.76元，共计460689.76元。二、驳回曾梨花、黄卫平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5603元、财产保全费4520元，共计10123元，由曾梨花、黄卫平承担3814元，潘和平、袁传连承担6309元。
宣判后,上诉人潘和平、袁传连不服一审判决，向本院提起上诉。其上诉请求是：撤销一审判决，改判两上诉人仅须向两被上诉人支付房屋租金15万元。其理由有：1、两上诉人、两被上诉人、肖红生三方从未就房屋租赁事项进行过协商，意味着三方未就两被上诉人与钟小军之间签订的《房屋租赁合同》是否适用于两上诉人进行协商，一审法院适用《合同法》第八十八条，认定两上诉人与两被上诉人之间因肖红生的租赁权转让行为形成直接的房屋租赁关系，明显错误。因此，一审法院按照肖红生与钟小军之间签订的《房屋租赁合同》的约定，作出的两上诉人应支付的租金以及违约金的认定是错误的。同时，一审法院认定违约金数额为欠付租金的24%没有法律依据。2、两上诉人与两被上诉人之间是一般的房屋租赁关系，两上诉人承受肖红生的资产后，对宾馆进行了相应的改装，并且按照每年15万元的数额向两被上诉人支付租金，历时三年，第四年的租金则未支付，因此，两上诉人只欠付15万元租金。
两被上诉人辩称，1、一审法院认定两上诉人、两被上诉人、肖红生之间是租赁权转让关系，是正确的。肖红生转让给两上诉人的资产包括了宾馆内的物品和租赁权，以抵消肖红生所欠两上诉人的100万元债务。因此，两上诉人应当按照肖红生支付租金的标准继续向两被上诉人支付租金。2、关于违约金的计算问题。两被上诉人与钟小军签订的《房屋租赁合同》中约定了每日按照未按期支付租金的1%承担违约金责任，一审法院已对违约金数额作出调低的处理，两上诉人要求不承担违约金的上诉理由没有依据，不应支持。
二审中，各方当事人均未向法庭提交新的证据材料。
二审查明事实与一审查明事实一致。
本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。根据各方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：1、两上诉人向两被上诉人支付的租金应如何确定？2、一审法院对违约金的认定是否正确？
一、关于两上诉人向两被上诉人支付的租金应如何确定的问题。两上诉人主张虽然双方当事人没有签订书面的租赁协议，但其在2013年2月9日至2015年2月18日期间按照每年15万元的数额向两被上诉人支付租金，应当认定两被上诉人已认可年租金为每年15万元。本院认为，根据查明的事实，两上诉人在2013年2月9日至2015年2月18日期间并非每年每次都是交纳15万元，而是第一年交纳10万元，第二年交纳15万元，第三年交纳20万元，因此，在两上诉人没有其他证据印证的情形下，其提出的两被上诉人认可两上诉人应交纳的租金为每年15万元的上诉理由不能成立，本院不予支持。本案中，肖红生将宾馆资产和承租涉案房屋的权利义务一并转让给两上诉人时，两被上诉人未对租赁权转让事项提出异议，应当认定两被上诉人同意肖红生的转让行为。同时，虽然三方未就租金事项协商，但是两上诉人未对年租金金额向两被上诉人提出要求变更的异议，应认定为原租赁协议关于租金的约定继续适用于两上诉人与两被上诉人之间，一审法院关于租金如何确定亦作了详细阐述，其认定并不无当，本院对此予以确认。
二、关于一审法院对违约金的认定是否正确的问题。两上诉人欠付两被上诉人租金给其造成了经济损失，一审法院对合同约定的违约金按每日1%调低至欠付租金年利率24%处理，符合《合同法》关于违约金调整的规定，亦未超过我国法律对于欠付款利息的规定，因此，一审法院对违约金的认定并无不当，本院予以确认。
综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6055元，由上诉人潘和平、袁传连承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 艾力钊
审 判 员 熊 剑
代理审判员 邹 铖
二〇一六年九月二十七日
书 记 员 杨 玲