江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终7733号上诉人（原审原告）：南京中华奇石馆，住所地南京市鼓楼区清凉山**号。法定代表人：李少华，该馆主任。委托诉讼代理人：陈宏宝，江苏欣达律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨姮，江苏欣达律师事务所律师。上诉人（原审被告）:李明柏，男，1971年9月27日生，汉族，住南京市秦淮区天安国际大厦****室。上诉人南京中华奇石馆（以下简称奇石馆）、李明柏因房屋租赁合同纠纷一案，均不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第8001号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人奇石馆的委托诉讼代理人陈宏宝、上诉人李明柏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。奇石馆上诉请求：维持一审判决第一项，对第二项判决予以改判，支持奇石馆的诉讼请求。事实和理由：奇石馆与李明柏之间签订的《南京中华奇石馆市场经营协议书》所确定的租金，是双方当事人之间的合意。该租金标准远远低于本市同业标准。从租赁合同的法律关系看，合同的无效，并不能造成李明柏的任何经济损失。同时，一审法院以2014年之后经营环境及经营状况确实受到一定影响为由，判决李明柏按每年18000元标准支付房屋占用费，显然缺乏事实与法律依据。《金陵晚报》刊登清凉山风景区规划的消息，不是奇石馆或清凉山公园管理处发布的，并不必然影响李明柏的商业活动，且李明柏无任何证据证明其发生经济损失。一审法院降低李明柏应履行的给付义务，显然对奇石馆不公，且无事实依据。二审法院应支持奇石馆的诉讼请求，对此予以改判。李明柏辩称，奇石馆的上诉事由，我方不认可，奇石馆作为一审原告主体不适格。李明柏是明柏活石公司的股东，李明柏以公司的名义签订的，并不是李明柏个人行为，奇石馆与李明柏之间不存在合同关系，一审法院认定双方签订的合同是无效合同，双方均认可。因此，上诉人奇石馆的上诉理由都不成立。李明柏上诉请求：1、撤销一审判决，驳回奇石馆对李明柏的一切诉求，或发回重审。2、奇石馆承担本案的诉讼费用。事实与理由：1、一审原、被告主体不适格，奇石馆不具备一审原告主体资格，李明柏不是本案的适格被告，本案的适格被告应是明柏活石公司。奇石馆提供的营业执照，我方不认可。2、奇石馆不具有涉案房屋的权利，奇石馆没有告知我方涉案房屋属于清凉山公园管理处，我方目前还没有经营过。从付款凭证来看，双方之间没有任何业务往来，也没有任何关系。奇石馆答辩称：双方签订的《南京中华奇石馆市场经营协议书》载明，李明柏和奇石馆是合同双方当事人，当事人之间因履行合同产生纠纷，奇石馆诉讼主体资格适格。同样，李明柏的主体资格也是适格的。奇石馆受清凉山公园管理处委托，占有、使用、管理并出租涉案房屋，依法享有相应的民事权利。奇石馆向一审法院起诉请求：1、解除奇石馆、李明柏签订的《协议书》，李明柏返还占用房屋，赔偿奇石馆房屋占用费损失（从2014年1月1日至2015年11月30日止计算为51750元，自2015年12月1日起占用期间按每日75元计算）；2、本案诉讼费用由李明柏承担。一审法院认定事实：位于南京市清凉山83号南京市清凉山公园内的有关房屋，由南京市清凉山公园管理处（系独立法人事业单位）负责经营管理。1993年6月南京市清凉山公园管理处在本市清凉山83号另开设了奇石馆（性质为全民所有制企业），经营范围包括展览咨询服务、旅游纪念品、奇石销售等等。奇石馆经营管理的涉案房屋“中华奇石馆”未进行所有权登记。奇石馆表示由于历史原因，现无法提供规划核准等相关建造手续，未办理产权登记手续。奇石馆经营“中华奇石馆”期间，对以前房屋进行相应改造之后以自己名义对外出租经营。2012年9月18日，李明柏与案外人张芝寿签订转让协议，张芝寿将其承租经营的涉案摊位转让给李明柏经营使用。2013年1月30日，李明柏与奇石馆签订《协议书》，约定奇石馆将涉案摊位出租给李明柏使用；租期自2013年1月1日至2013年12月31日；租赁摊位承包金每月每平方为50元，月租金为2250元，年租金为27000元，承包金分两次交清，每六个月缴纳一次，先交费后使用；李明柏有逾期交纳租金或者其他合理收费，经奇石馆限期交纳后仍拒不交纳等情形之一的，奇石馆有权解除合同等等。李明柏承租涉案摊位后，向奇石馆支付了合同期内的租金，其中2013年5月20日以明柏活石公司的名义支付半年租金13500元。合同期满后，双方未再订立租赁合同，李明柏实际占用涉案摊位至今，但未支付房屋占用费。奇石馆催要未果，遂诉至本院，要求判如所请。一审庭审中，李明柏称由于涉案摊位无产权证，无法办理营业执照，且涉案摊位面临拆迁，李明柏无法正常经营。李明柏多次与奇石馆协商未果，只能用不支付房租的方式与奇石馆交涉。在长达两年的时间内，奇石馆未向李明柏作出明确的书面答复。因当事人双方意见分歧较大，致本案未能协商解决。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，关于奇石馆的诉讼主体资格问题，一审法院认为，奇石馆作为依法成立的全民所有制企业，依法独立享有民事权利能力并承担民事义务，故奇石馆作为合同一方当事人，以自己的名义提起诉讼，符合法律规定。关于李明柏辩称应由明柏活石公司承担合同义务的辩解意见，一审法院认为，该租赁合同系奇石馆、李明柏之间订立，合同双方当事人为奇石馆、李明柏，故合同的权利义务应由奇石馆、李明柏承受。李明柏虽然以明柏活石公司的名义支付过半年租金，但并不能以此认定明柏活石公司为合同当事人。故李明柏该辩解意见，无事实和法律依据，一审法院不予采纳。根据法律及相关司法解释的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案奇石馆、李明柏双方在《协议书》中约定的涉案房屋未进行合法物权登记，亦未取得规划核准等建造手续，故奇石馆、李明柏就涉案摊位租赁事宜所签订的《协议书》，系违反了法律法规的效力性禁止性规定，为无效合同。根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案奇石馆、李明柏双方在订立《协议书》等合同过程中，均未尽到审慎、核实等义务，对该合同的无效均负有一定过错，应当各自承担相应的民事责任。奇石馆要求李明柏返还涉案摊位的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，李明柏在《协议书》约定的期限届满后未返还涉案摊位，至今仍持续占用，故应当支付奇石馆相应的房屋占用费。但根据本案查明的事实，奇石馆、李明柏双方对于合同无效均负有一定过错，且2014年之后市场经营环境确实受到一定影响，故奇石馆主张的房屋占有使用费可按照合同约定的标准适当予以降低，综合本案案情，2014年1月1日之后的房屋占有使用费标准，李明柏应按照每年18000元（=27000×2÷3）予以支付。综上，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第五项、第五十八条、第二百一十二条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、李明柏于判决生效之日起十日内将本市鼓楼区清凉门83号内“中华奇石馆”市场B区10、11号摊位腾空并交还南京中华奇石馆。二、李明柏于判决生效之日起十日内，按每年18000元的标准向南京中华奇石馆支付自2014年1月1日至实际返还上述摊位期间的房屋占有使用费。如当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1094元，减半收取547元，由李明柏承担（此款奇石馆已预交，李明柏于判决生效之日起十日内给付奇石馆）。二审中，除了奇石馆李明柏对一审查明的“2012年9月18日，李明柏与案外人张芝寿签订转让协议，张芝寿将其承租经营的涉案摊位转让给李明柏经营使用”、“李明柏实际占用涉案摊位至今”有异议外，双方当事人对一审查明的其他事实均无异议，本院依法予以确认。二审中，奇石馆向本院提交营业执照原件，证明奇石馆有合法的营业执照，具有诉讼主体资格。李明柏质证后称，该营业执照并不能说明对方具有诉讼主体资格。李明柏向本院提交如下证据材料：1、南京市鼓楼区市场监督管理局关于明柏活石公司注册的档案资料，证明奇石馆及清凉山公园管理处知道租赁房屋系明柏活石公司注册所用，不属于奇石馆，奇石馆不是本案中的适格原告；2、李明柏、明柏活石公司与奇石馆签订的一份经营协议书，证明明柏活石公司的租赁合同与李明柏同奇石馆签订的租赁合同相同，李明柏不是本案适格被告。3、2013年12月31日，明柏活石公司向清凉山公园管理处的交费发票一份，证明李明柏与奇石馆签订的协议没有履行，是由明柏活石公司与清凉山公园管理处实际履行的。奇石馆质证后称：对证据1真实性不持异议，这份证据证明房屋是租赁给李明柏个人的，并没有租赁给明柏活石公司；对证据2，我方并没有和明柏活石公司签订过该份协议，且协议中，明柏活石公司并未盖章，在我方提供的证据中，并没有明柏活石公司这一名称，因此，对该证据2真实性不认可。对于证据3，交费发票真实性认可，但是需要说明的是付款单位名称是按照李明柏的要求所打印。本案二审争议焦点为：一、奇石馆、李明柏作为一审原、被告主体是否适格；二、奇石馆主张李明交还涉案房屋能否成立；三、一审法院酌定李明柏按每年18000元的标准向奇石馆支付房屋占有使用费是否恰当。一、关于奇石馆、李明柏作为一审原、被告主体是否适格问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第四百零二条规定，“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”本案中，奇石馆虽经清凉山管理处的授权从事清凉山公园内收藏品市场管理工作，但其系以自己的名义与李明柏签订《协议书》，在该《协议书》履行的过程中，奇石馆亦以自己的名义向李明柏出具催收租金的书面催缴通知，李明柏在与奇石馆订立以及履行《协议书》时对于奇石馆与清凉山管理处的关系并不知情，奇石馆作为与李明柏签订《协议书》的涉案房屋的出租人，提起本案诉讼主体适格，奇石馆营业执照的吊销不影响其作为一审原告的主体资格。二审中，李明柏虽然提供了明柏活石公司向清凉山公园管理处的交费发票等材料，称明柏活石公司是签订合同一方当事人，但由于《协议书》中签订人为奇石馆和李明柏，且双方签订《协议书》时明柏活石公司尚未经工商部门登记成立，李明柏以明柏活石公司的名义支付过房屋租金，不能视为明柏活石公司为合同当事人，故奇石馆李明柏称签订合同的一方当事人为明柏活石公司的意见不能成立，本院不予支持。据此，本院依法认定奇石馆、李明柏作为一审原、被告主体适格。二、关于奇石馆主张李明柏交还涉案房屋能否成立问题。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，李明柏租赁的涉案房屋未办理产权登记手续，亦未取得建设工程规划许可证，一审认定双方当事人订立的《协议书》系无效合同并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，各自承担相应的责任。”涉案《协议书》系无效合同，故奇石馆主张李明柏返还涉案房屋有事实和法律依据，一审判决李明柏交还涉案房屋并无不当，本院依法予以维持。三、关于一审法院酌定李明柏按每年18000元的标准向奇石馆支付房屋占有使用费是否恰当问题。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”本案中，奇石馆按照与李明柏订立的《协议书》约定的租金标准，主张李明柏支付房屋占有使用费有事实和法律依据，本院予以支持。一审法院认为，双方当事人对于合同无效均负有一定的过错，且2014年之后市场经营环境确实受到一定影响，故酌定李明柏按照每年18000元向奇石馆支付房屋占有使用费。本院认为，其一，对于涉案房屋租赁合同无效造成的损失，双方当事人在本案中并未提出，双方可另行主张，一审法院以合同无效为由对双方《协议书》约定的租金标准进行酌减缺乏法律依据。其二，一审法院认定2014年之后市场经营环境确实受到一定影响依据不足。本案中，李明柏无充分证据证明其经营收入的下降以及下降的原因系奇石馆的原因所致，故本院认为，一审酌定李明柏按每年18000元的标准向奇石馆支付房屋占有使用费缺乏事实和法律依据，本院予以纠正，李明柏应按双方《协议书》约定的每年27000元的标准向奇石馆支付房屋占有使用费。综上所述，李明柏的上诉请求不能成立，应予驳回；奇石馆的上诉请求成立，李明柏应按每年27000元的标准向奇石馆支付房屋占有使用费。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第8001号民事判决第一项；二、变更南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第8001号民事判决第二项为：李明柏于本判决生效之日起十日内，按每年27000元的标准向南京中华奇石馆支付自2014年1月1日至实际返还上述房屋期间的房屋占有使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1094元，减半收取547元，由李明柏负担；二审案件受理费1094元，由李明柏负担。本判决为终审判决。审判长  涂甫审判员  吴勇审判员  付双二〇一六年十月十八日书记员  王慧