湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘02民终633号上诉人（原审原告）：刘立尧，男，1956年9月27日出生，湖南省株洲市人，住株洲市天元区。委托诉讼代理人：熊曙，湖南东盛律师事务所律师，代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：李杜芳，女，1954年4月4日出生，汉族，湖南省株洲市人，住湖南省株洲市天元区，代理权限为一般代理。被上诉人（原审被告）：朱柳萌，男，1975年2月4日出生，湖南省株洲市人，住株洲市石峰区。委托诉讼代理人：胡家云，湖南添力律师事务所律师，代理权限为特别授权，即代为起诉、承认、放弃、反驳诉讼请求，提起反诉，进行和解等。上诉人刘立尧因与被上诉人朱柳萌房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省株洲市石峰区人民法院（2016）湘0204民初1348号号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2017年4月25日公开开庭审理了本案。上诉人刘立尧的委托诉讼代理人熊曙、李杜芳，被上诉人朱柳萌及其委托诉讼代理人胡家云到庭参加诉讼，本案现已审理终结。刘立尧上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人一审的诉讼请求。事实和理由：一、一审认定事实错误。上诉人与被上诉人《房屋转让合同》中约定了房屋建筑面积52平方米，而实际建筑面积为61平方米，转让合同并没有对该面积差利益归属作出约定，而一审法院否认上诉人对该面积差部分的利益享有，严重侵害了上诉人的合法权益；二、适用法律错误。依照物权法规定，被上诉人购买上诉人房屋，在过户手续未完成状态，被上诉人享有的只是一种期待权，实际并没有取得涉案房屋的所有权，一审法院直接确认涉案房屋归被上诉人所有适用法律错误。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人朱柳萌辩称，一审认定事实清楚、证据充分、处理正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。朱柳萌向一审法院起诉请求：确认位于株洲市石峰区梅塘生活区1栋506号的房屋归原告朱柳萌所有。一审法院认定事实：2004年5月10日，原告朱柳萌和被告刘立尧在株洲市化肥厂集体资产管理协会鉴证下签订《房屋转让合同书》，约定被告将位于株洲市石峰区杨梅塘生活区（即株洲市化肥厂宿舍）1栋506号房作价31000元转让给原告，如需过户，一切过户费用由原告承担，株洲市化肥厂集体资产管理协会在该合同上盖章。该合同签定当日，原告一次性支付被告现金31000元整，被告收款后将房屋所有权证书（株房权证字第002316**号）以及房屋交付给原告使用。原告在该房屋居住至今，双方未办理产权过户手续。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密义务。依据相关法律规定，行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，被告辩称诉争房屋系夫妻关系存续期间取得的房屋，但所有权登记在一方名下。原告在与被告双方签订《房屋转让协议》时，有理由相信诉争房产系被告个人财产，原告在诉争房屋内装修入住长达12年，被告妻子亦未提出异议，故被告代理其妻子的行为有效。原、被告经协商自愿签订的《房屋转让协议》，系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，双方已实际履行了交付房屋及其房屋所有权证、土地使用权证以及交付购房款等合同主要内容，故原、被告所签订的《房屋转让协议》有效。本案中，原告已向被告支付了房屋价款31000元，故被告刘立尧应当协助原告履行房屋过户手续。虽然诉争房产未办理产权变更登记，其登记的所有权人仍为被告，但原告实际上已成为该涉案房屋的真实权利人，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条“当事人有证据证明不动产的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”之规定，本案原告诉请确认该房屋所有权的诉讼请求，一审法院予以支持。被告刘立尧主张合同约定建筑面积52平方米，实际建筑面积61平方米，多余的面积与原告无关，一审法院认为原、被告所签订的《房屋转让合同书》是约定对位于株洲市石峰区杨梅塘生活区1栋506号的房屋整套进行购买，且该房屋的房屋所有权证（房屋所有权证号：株房权证字第002316**号）系《房屋转让合同书》签订之后发布的，故对被告刘立尧该主张一审法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条之规定，判决：位于株洲市石峰区杨梅塘生活区1栋506号的房屋（房屋所有权证号：株房权证字第002316**号）归原告朱柳萌所有案件受理费550元，减半收取275元，由被告刘立尧承担。二审双方当事人均未提交新证据。一审查明的事实本院予以确认。二审另查明，上诉人刘立尧与被上诉人朱柳萌签订《房屋转让合同书》约定的房屋面积52.19平方米，少于房产证登记的建筑面积61.03平方米，这是因为签订买卖合同时，涉案房屋即株洲市石峰区杨梅塘生活区1栋506号房屋，原房屋产权证登记的建筑面积是52.19平方米，后房屋换新证，新的涉案房屋房产证登记的建筑面积改为61.03平方米。对此换证事实，虽然上诉人刘立尧既不承认也不否认，但被上诉人朱柳萌一审提交的株洲市房产局缴款票据以及新房产证上后记载的“郊区换证”事项足以证实上述换证事实。另上诉人与被上诉人签订涉案房屋买卖合同后，双方均未对涉案房屋面积进行任何改变，即新旧房产证面积登记不一致，系房产局测量原因所致。另经本院释明，被上诉人朱柳萌将其一审提出确认涉案房屋所有权的诉请变更为要求刘立尧协助办理涉案房屋过户手续。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案二审争议焦点为：被上诉人是否对涉案房屋享有所有权？现分析如下：依照《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，在涉案房屋尚未办理过户登记手续之前，一审法院适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定将涉案房屋直接确认归被上诉人朱柳萌所有属于适用法律错误，处理结果不妥，本院予以更正。虽然被上诉人朱柳萌一审未提出办理涉案房屋过户手续的诉请，其是二审期间经本院释明才提出该诉请，但是考虑朱柳萌一审提出的房屋确权诉请目的就是取得涉案房屋所有权，而办理涉案房屋过户手续同样是为了获得涉案房屋所有权，故被上诉人朱柳萌二审变更的仅是其诉讼请求表述方式，且为避免当事人诉累，本院二审对被上诉人朱柳萌要求上诉人刘立尧办理涉案房屋过户手续的诉讼请求予以审查。又因上诉人刘立尧与被上诉人朱柳萌签订涉案房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律禁止或强制性规定，合法有效。上诉人刘立尧与被上诉人朱柳萌之间形成房屋买卖合同之债权债务关系，被上诉人朱柳萌已按照合同约定履行了房款支付义务，上诉人刘立尧负有协助被上诉人朱柳萌办理涉案房屋过户手续的约定和法定义务，故对被上诉人朱柳萌要求上诉人刘立尧协助办理涉案涉案房屋过户手续的诉讼请求，本院予以支持。至于上诉人刘立尧认为房屋买卖合同约定面积少于涉案房屋产权证登记的实际面积，“多出的房屋面积”仍归其刘立尧所有的上诉理由。由于上诉人刘立尧2004年转让给被上诉人朱柳萌的是涉案房屋整体，而涉案房屋面积出现约定与实际面积不符，这仅是房产部门测量产生的差异，并不是涉案房屋产生了事实上的新面积或空间添附、增加，即上诉人刘立尧主张的“多出面积”从涉案房屋结构来说事实不存在，法律上亦不具有独立权属，故上诉人刘立尧主张产权证登记多出的面积归其所有，以及要求被上诉人朱柳萌就该部分进行补偿或支付相应款项的理由均不成立，本院不予支持。民事活动主体在民事活动中应当遵循诚实信用原则，对其依据自身真实意思表示作出的民事行为产生的相应结果应予承受，不得无故或为获得更大利益而随意反悔，本案中，涉案房屋买卖合同合法有效，虽然房屋至今未过户至被上诉人朱柳萌名下，但是被上诉人朱柳萌装修居住使用涉案房屋已有十二年左右，朱柳萌基于其对涉案房屋的物权期待权已实际享有涉案房屋占有、使用、收益等权利，上诉人刘立尧不予协助办理涉案房屋过户手续的行为，有违诚实信用原则。综上，一审判决认定事实基本清楚，但适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：一、撤销湖南省株洲市石峰区人民法院（2016）湘0204民初1348号民事判决；二、上诉人刘立尧在本判决生效后三十日内协助被上诉人朱柳萌办理株洲市石峰区杨梅塘生活区1栋506号房屋（房屋所有权证号：株房权证字第002316**号）产权过户登记至朱柳萌名下。一审案件受理费550元，减半收取275元，财产保全费2520元；二审案件受理费550元，共计3345元，由上诉人刘立尧负担。本判决为终审判决。审 判 长  卢飞虎代理审判员  陈 强代理审判员  谢晓红二〇一七年五月十五日书 记 员  文 宇附：本案适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审;原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。