福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽02民终1337号
上诉人（原审被告、反诉原告）：厦门发达盛贸易有限公司，住所地厦门市思明区湖滨东路319号D幢第六层608室。
法定代表人：王润达，该公司总经理。
委托诉讼代理人：郑建腾，福建通久律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴水霞，福建通久律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：厦门聚正润置业有限公司，住所地厦门市思明区湖滨东路319号人才中心D幢六楼之609。
法定代表人：许万友，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李朝东，福建明鼎律师事务所律师。
上诉人厦门发达盛贸易有限公司（以下简称发达公司）因与被上诉人厦门聚正润置业有限公司（以下简称聚正公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2017）闽0203民初12707号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
发达公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回聚正公司一审的诉讼请求，支持发达公司的反诉请求。事实和理由：
一、一审法院认定租金标准未变更为3600元是错误的。从双方陈述及举证可以证明双方存在口头变更月租金为3600元的事实。发达公司提交的《收款收据》可以证明,若聚正公司对发达公司缴交租金有异议，是不会开具票据的，亦会在收据中载明。庭审中，聚正公司代理人明确陈述其先开具发票后付款,此陈述可证明双方达成口头变更的事实。从聚正公司2016年5月10日先行开具的2016年5月至7月的租金标准即为每月3600元，三个月为10800元的事实及2017年5月16日、2017年6月5日、2017年7月17日先行开具的每月各3600元的收款票据，都可以证明双方变更租金标准为每月3600元。聚正公司诉称发达公司自2017年1月28日起不再依约按时足额缴交租金，可看出聚正公司已认可2017年1月28日之前发达公司不存在违约。从聚正公司整理的明细表可以看出，发达公司一直是按照合同及口头约定每月3600元标准支付租金。聚正公司自认行为应当确认。二、一审判决认定发达公司拖欠租金880元是错误的。一审认定截止2017年8月27日，发达公司尚欠租金880元，又判定发达公司已支付的7200元租金可予以抵扣。聚正公司并未通知过发达公司解除合同，而是通过诉讼要求解除合同。一审应当查明起诉时发达公司是否存在拖欠租金的事实，并据此判断合同是否可以解除。本案中，一审已查明发达公司在本案起诉之前已经支付了2017年8月1日至2017年10月31日租金7200元的情形下，认定合同于2017年8月27日发达公司收到起诉状副本时解除，是错误的。若依据一审法院的逻辑，发达公司未拖欠任何租金。另外，从诚信、效益原则出发，聚正公司出租目的是收取租金，发达公司在聚正公司起诉之前已经交付了2017年8月至10月租金，聚正公司此时起诉解除合同已无合法依据。即使如一审认定“租金未变更”，那么起诉时发达公司无非是每月拖欠80元，不能构成合同解除的条件。考虑到发达公司已花费巨额的装修费用对租赁物进行装修的情形下，判决解除合同不利社会经济环境，是错误的。
聚正公司辩称，一、关于租金标准是否存在口头变更的问题。发达公司以聚正公司向其开具收款收据为由主张租金已口头变更，该主张既不符合客观事实，也不符合基本事理和逻辑。(一)双方合同对租金标准和支付方式有明确具体的约定，即第一年月租金为每月3600元，每期（三个月）10800元，第二年为每期11040元，第三年为每期11280元，之后以此类推，支付方式为每三个月为一期支付，在每期开始前7日内一次性支付。发达公司理应按照合同约定按期足额向答辩人支付各期应付租金。(二)双方若存在对合同约定的租金进行变更的情况，也应以书面形式进行变更。(三)发达公司向聚正公司缴交租金，聚正公司因此向其出具收据，该收据仅证明收取相应租金款项的事实，聚正公司开具收据时当然按照发达公司实际付款金额开具，而不可能按照合同应付金额开具，与发达公司是否全额缴交租金之间没有关系。(四)按照发达公司主张，双方已对合同租金进行了口头变更，聚正公司就不可能多次向发达公司追缴所欠租金，并且为发达公司欠租一事产生严重纠纷，导致报警等事情的发生。
二、发达公司拖欠聚正公司的租金实际上并非880元应为4640元，一审对发达公司欠租金额认定有误。按照合同约定，租金三个月为一期缴交。第一年度从2015年4月28日开始至2016年4月27日，第二年度从2016年4月28日开始至2017年4月27日，第三年度从2017年4月28日开始至2018年4月27日。第二年前3季度发达公司每月欠租80元。第二年第四季度按照合同约定发达公司本应在2017年1月21日前付清该季度租金11040元，但在2017年1月28日聚正公司向发达公司出具了《收款收据》后，发达公司未向聚正公司支付该租金，期间聚正公司多次催告，发达公司在收到《律师函》邮件后，才分别在2017年5月16日、2017年6月5日和2017年7月17日三次共支付10800元租金，该三次支付的租金应为其补交2017年1月28日至2017年4月27日（即第二年度第4季）期间的租金。第三年度即从2017年4月28日起至2018年4月27日止，该年第1季度2017年4月28日起至2017年7月27日止的租金11280元（每月3760元）发达公司本应在2017年4月21日前付清，但发达公司得知聚正公司要起诉后才于2017年8月分二期支付，而且也不是足额支付（每月欠160元）。而第三年第2季度，即2017年7月28日起至2017年10月27日止的租金，发达公司本应在2017年7月21日前（本案起诉前）付清，实际未支付。因此，至一审认定的合同解除之日2017年8月27日，发达公司实际拖欠聚正公司的租金款项应为1个月租金3760元+880元，拖欠租金合计为4640元。聚正公司因为一审已判令解除合同，为避免二审上诉期间的拖延，以尽快收回房屋，才未起上诉。但发达公司严重违约，长期、恶意拖欠租金的事实是足以认定的。综上，请求驳回上诉。
聚正公司向一审法院起诉请求：1.解除双方之间的租赁合同，发达公司立即搬离承租房屋，并向聚正公司支付房屋占用费，按每日125元（3760元/月÷30天）的标准，自法院确定的合同解除之日起计至实际搬离之日止；2.发达公司向聚正公司支付拖欠的租金（暂计至2017年8月27日为12400元，实际计至法院确定的合同解除之日止）；3.发达公司支付聚正公司因提起本案诉讼所支出的律师费6000元。
发达公司向一审法院提出反诉请求：聚正公司继续履行《租赁合同》，其中租金标准按双方口头变更的每月3600元履行。
一审法院认定事实：2015年4月13日，聚正公司（甲方、出租方）与发达公司（乙方、承租方）签订一份合同号为004的《租赁合同》，约定：甲方将座落在厦门市思明区湖滨东路319号D栋第六层建筑面积为80平方米的房屋即讼争房屋出租给发达公司，装修日期为15天，自2015年4月13日起至2015年4月28日止，装修期间免收租费；租赁期为5年，自2015年4月28日起至2020年4月27日止；租金为每月每平方米45元，每月租金合计3600元，合同签订后第一年租金不变，从第二年开始每年每月每平方米递增1元，乙方应按期缴纳租金，每三个月为一期，第一年每期租金合计10800元，第二年开始按新递增的租金数计算每期3680*3=11040元，第三年开始按新递增的租金数计算每期3760*3=11280元，之后以此类推，乙方应当在每期开始前7日内将该期租金一次性支付给甲方；租赁期间，乙方若没按时支付房租或其他费用，应视违约，应承担每天0.5%的滞纳金或解除合同；由于乙方原因导致甲方提起诉讼的，产生的一切费用均由乙方承担，包括律师代理费、调查费、差旅费、仲裁费、诉讼费、评估费、拍卖费、执行费等；等等。合同签订后，聚正公司将讼争房屋交付发达公司使用至今。
2017年5月12日，聚正公司委托福建明鼎律师事务所向发达公司发送一份律师函，主要内容如下：发达公司自2017年1月28日起不再依约缴纳相应的租金，已实际拖欠合同签订第二年第四期租金和第三年第一期租金，发达公司应于接收本律师函后7日内一次性缴清拖欠的租金，每日按拖欠租金部分的0.5%收取滞纳金，发达公司接函后若仍置之不理，将按相关规定解除合同，等等。该律师函未实际送达发达公司。
另，聚正公司为本案诉讼支付律师费6000元，发达公司于2017年8月27日收到聚正公司本案的起诉状副本。
一审法院认定，本案争议焦点为讼争房屋的租金标准及发达公司拖欠租金的金额。一审法院分析认为，第一，关于租金标准是否变更的问题。发达公司提交的收款收据中关于租金的记载既有每月3600元，也有每月3680元，发达公司仅以部分收款收据中记载每月租金为3600元为由主张聚正公司同意不再递增租金，依据不足，且聚正公司先行收取发达公司支付的部分租金的行为也不能视为其同意变更租金标准，又聚正公司对发达公司关于双方口头协商同意租赁期限内租金标准不再递增的主张不予认可，故发达公司关于租赁期间内租金标准变更为每月3600元的主张不能成立。第二，关于发达公司拖欠租金金额的问题。《租赁合同》明确约定装修免租期为2015年4月13日至4月28日，租赁期限自2015年4月28日起，发达公司主张租金自2015年5月1日起计算，聚正公司对此不予确认，对发达公司的该主张不予采纳。从双方提交的银行交易明细可知，讼争房屋租金多次直接转至聚正公司法定代表人许万友本人账户，现许万友本人签字出具收款收据确认收到2017年2月至4月的租金11040元，可以认定发达公司已支付2017年1月28日至4月27日期间的租金。按照《租赁合同》的约定，发达公司未按时支付租金的，聚正公司有权解除合同。发达公司应于2017年4月21日前支付2017年4月28日至7月27日期间的租金11280元，而发达公司分别于2017年5月16日、6月5日、7月17日各转账3600元支付上述期间的部分租金，发达公司也未能举证证明聚正公司同意其按月支付租金，故合同约定的解除条件已经成就，聚正公司有权解除合同。现聚正公司起诉要求解除《租赁合同》，发达公司确认于2017年8月27日收到起诉状副本，故《租赁合同》于2017年8月27日解除。按照《租赁合同》约定，2016年4月28日至2017年4月27日期间的租金标准为每月3680元，2017年4月28日至2018年4月27日期间的租金标准为每月3760元，虽然发达公司自认自租期开始后，一直均按每月3600元支付租金，但聚正公司也开具收款收据确认2016年7月28日至2017年4月27日期间每月收取发达公司租金3680元，应视为聚正公司自愿放弃该期间每月80元的租金差额，结合收款收据、银行交易明细及双方的陈述，一审法院认定发达公司拖欠聚正公司2016年4月28日至7月27日期间（收款收据上记载的缴费期间为2016年5月至7月）租金240元（80元/月×3个月）及2017年4月28日至8月27日期间租金640元（160元/月×4个月）。一审法院认定，截止合同解除之日即2017年8月27日，发达公司拖欠聚正公司租金880元（240元+640元）。
综上所述，一审法院认为，聚正公司与发达公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应依约全面履行各自的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《租赁合同》明确约定，发达公司未按时支付租金的，聚正公司有权解除合同。在发达公司未能举证证明双方协商一致变更租金标准及租金支付期限的情况下，聚正公司关于合同约定的解除条件已经成就的主张可予成立，聚正公司有权解除合同。发达公司多期未按时足额缴纳租金，故发达公司以其非恶意违约为由抗辩聚正公司无权解除合同，依据不足，不予采纳。如前分析，《租赁合同》于2017年8月27日解除，发达公司应向聚正公司支付合同解除前拖欠的租金880元，聚正公司超出上述范围的诉讼请求，不予支持。合同解除后，发达公司无权占有讼争房屋，聚正公司要求发达公司返还讼争房屋，按每日125元（3760元/月÷30日）的标准支付占有使用费，于法有据，予以支持。鉴于发达公司已于2017年8月7日转账支付7200元，该笔款项可用于抵扣占有使用费。因发达公司违约致使聚正公司提起本案诉讼并支出律师费6000元，聚正公司要求发达公司支付上述费用，具有合同依据，予以支持。《租赁合同》因聚正公司行使合同解除权已解除，发达公司反诉请求聚正公司按每月3600元的租金标准继续履行《租赁合同》，缺乏依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、厦门聚正润置业有限公司与厦门发达盛贸易有限公司于2015年4月13日签订的合同号为004的《租赁合同》于2017年8月27日解除；二、厦门发达盛贸易有限公司于判决生效之日起十五日内向厦门聚正润置业有限公司返还厦门市思明区湖滨东路319号D栋第六层房屋（建筑面积为80平方米）；三、厦门发达盛贸易有限公司于判决生效之日起十日内支付厦门聚正润置业有限公司拖欠的租金880元；四、厦门发达盛贸易有限公司于判决生效之日起十日内支付厦门聚正润置业有限公司房屋占有使用费（按每日125元的标准，自2017年8月28日起计至实际返还之日止，已支付的7200元可予抵扣）；五、厦门发达盛贸易有限公司于判决生效之日起十日内支付厦门聚正润置业有限公司律师费6000元；六、驳回厦门聚正润置业有限公司的其他诉讼请求；七、驳回厦门发达盛贸易有限公司的反诉诉讼请求。本诉案件受理费2342元，由厦门聚正润置业有限公司负担25元，由厦门发达盛贸易有限公司负担2317元；反诉案件受理费1266元，由厦门发达盛贸易有限公司负担。
本院二审期间，双方当事人对一审认定的事实，除聚正公司提出一审有证据证明发达公司拒签《律师函》，其实际知晓聚正公司发函情况以外，其余事实没有异议，本院对双方无异议的事实予以确认。
二审中，发达公司提交一组证据：中国民生银行转账回单，用于证明发达公司于2017年11月5日和2018年2月5日已支付租金。本院组织当事人进行了证据交换和质证。聚正公司质证认为，无法确认真实性，该证据与本案无关，即使发达公司有转钱也是抵扣占用费，这是其惯用方法，一审中发达公司也是立案之后才转钱，并不能排除其违约行为。聚正公司未提交新证据。
本院认为，首先，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。案涉《租赁合同》约定：合同签订后第一年租金不变，从第二年开始每年每月每平方米递增1元。发达公司主张双方口头约定不再递增租金，但未提供相应证据，聚正公司亦不认可，对发达公司该项主张不予采纳。其次，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。案涉《租赁合同》约定：乙方（发达公司）应当在每期开始前7日内将该期租金一次性支付甲方（聚正公司），乙方若没按时支付房租或其他费用，应视违约，应承担每天0.5%的滞纳金或解除合同。按照合同约定，发达公司依约应于2017年4月21日前支付4月28日至7月27日三个月租金11280元，但发达公司分别于2017年5月16日、6月5日、7月17日分三次各转账3600元，发达公司未按时亦未足额支付租金，聚正公司诉求主张解除合同具有合同依据，一审认定双方合同自发达公司收到起诉状副本之日解除并无不当，应予维持。发达公司于2017年8月7日转账7200元并不能改变其业已违约的事实，发达公司关于其未拖欠租金的上诉理由不能成立。发达公司二审中提交的证据与本案已无实质关联，故不予评判。
综上所述，发达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4684元，由厦门发达盛贸易有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾 聆
审判员 柯艳雪
审判员 章 毅
二〇一八年六月八日
书记员 朱燕萍
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。