河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫01民终3170号
上诉人（原审原告）郑州市毛纺织厂。
法定代表人刘光弟，董事长。
委托代理人刘正宇，河南润之林律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）陈浩，女，1978年7月10日出生，汉族。
委托代理人李金峰，河南国银律师事务所律师。
委托代理人路烽豪，河南国银律师事务所实习律师。
上诉人郑州市毛纺织厂（以下简称毛纺厂）与被上诉人陈浩房屋租赁合同纠纷一案，河南省郑州市金水区人民法院受理后，于2014年4月29日作出（2013）金民二初字第6700号民事判决。毛纺厂不服提出上诉，本院作出（2014）郑民二终字第901号民事裁定，撤销（2013）金民二初字第6700号民事判决，发回重审。河南省郑州市金水区人民法院重新立案后，依法另行组成合议庭，于2015年12月8日作出（2015）金民二初字第765号民事判决，毛纺厂亦不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人毛纺厂的委托代理人刘正宇、被上诉人陈浩的委托代理人李金峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
毛纺厂于2013年11月4日诉至河南省郑州市金水区人民法院，请求判令：1、被告搬离租赁房屋；2、支付所欠原告房屋租金20万元，并支付违约金2000元；3、支付原告为被告垫付的租金税金52632元；4、本案的诉讼费由被告承担。本次审理中，毛纺厂申请变更诉讼请求为：第二项诉请变更为被告支付所欠房屋租金266667元，并支付违约金2666元（计算至2014年7月4日，之后房租及违约金按约定计算至实际搬离止）；第三项诉请变更为支付原告为其垫付的税金52632元（计算至2013年11月4日，之后税金计算至实际搬离止）。
原审法院经审理查明：1、2010年10月27日，原告毛纺厂与被告陈浩签订房屋租赁合同，主要约定：被告承租原告位于郑州市××路××院东南角××楼××、××及北边××房和楼梯间，租赁期限2010年11月1日至2025年10月30日，装修期为三个月，房屋租金为税后每年10万元，租金自本合同签订后每满3年在上年租金基础上递增5%，先支付租金后使用房屋，每年租金分两次支付，每次支付5万元，第一次支付为签合同时，第二次支付为本合同签订后六个月的前十天内支付，以后每年的支付日期为上年支付日期的前十天内；合同签订时被告向原告支付房屋租赁保证金10万元，该保证金可冲抵被告第二年房屋租金；违约方应向另一方按年租金的1%支付违约金，并承担由此给对方造成的损失；为避免原告损失扩大，由被告暂先垫付原承租人所欠的房屋租金、水电费用，并在合同生效后向原告交纳。
2、2010年10月28日，被告陈浩向原告支付房屋租赁保证金10万元，原告向被告出具了收据。
3、2010年10月28日，被告陈浩向原告支付招待所9月份水电费6144元。2010年11月8日，被告向原告交付张峰欠毛纺厂房屋租金55391元，原告向被告出具了收据。
4、2013年12月10日，郑州市奇星商贸有限责任公司综合管理部及俞良高出具证明一份，证明俞良高是郑州市奇星商贸有限责任公司原综合办管理部负责人，2011年8月份，由东风社区主持对南阳219号院居民水管网改造工程进行施工，董事长刘光弟通知俞良高把施工队领导办公住址安排到招待所（泓升宾馆），口头约定施工队占用房间的使用费从租赁款中扣除，办公住宿时间从2011年8月15日-2013年3月15日，施工队经理吴玉中和技术人员入住招待所套房230房间。
5、2003年10月8日，郑州市企业改革与发展工作领导小组办公室下发郑改发办（2003）17号《关于郑州市毛纺织厂实施改制的批复，主要内容为：同意郑州市毛纺织厂按照《关于国有大中型企业主辅分离辅业改制分流安置富余人员的实施办法》和《郑州市人民政府关于加快企业改革与发展工作的意见》的有关规定进行改制，同意郑州市毛纺织厂分离改制成立郑州市奇星商贸有限责任公司。
6、2010年10月27日，原告与王森签订委托协议书一份，主要内容为：1、原告出具委托手续，全权委托王森处理纠纷事宜；2、原告承担法院诉讼费、律师费等，其他所产生的一切费用由王森承担；3、鉴于王森已先行垫付张峰所欠房屋租金、水电费用，该案结案后，原告应从该案获得的赔偿中给予王森补偿；4、王森在处理此案时，应依法办事，采取合理合法的方式，否则造成的一切后果由王森承担全部责任；5、原告应在合理范围内配合王森处理此案的有关事宜，因原告不配合，导致王森处理不当，王森所垫付的费用由原告承担；6、原告与王森签订房屋租赁合同，应以本纠纷法院最后的判决为准，如法院的判决导致王森不能租赁房屋的，原告不承担责任，也不构成合同违约。
7、2012年1月11日，毛纺厂与张峰房屋租赁合同一案在金水区人民法院达成调解协议，内容为：1、确认张峰、毛纺厂于2007年11月签订的房屋租赁合同已经解除；2、毛纺厂一次性补偿原告40万元；3、毛纺厂应于2012年1月21日前将上述款项支付完毕，否则被告应按评估报告确定的评估价916000元赔偿原告经济损失；四、原“吉祥门快捷宾馆”内所有的设备、设施、装修等自被告履行上述付款义务后，归被告所有；五、调解书自双方当事人签字盖章后生效，双方就此租赁合同再无纠纷。该民事调解书双方已签收并生效。
8、2012年5月至2015年5月税金为52800元。
9、被告于2014年9月11日向原告汇款50000元。2014年9月20日，被告向原告汇款38497元。
原审法院认为：原、被告签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均应全面履行合同义务。合同履行过程中，原告称其以被告未按期交纳租金为由，以挂号信的形式向被告邮寄送达催缴函和解除合同通知书，但被告称并未收到该挂号信，原告也没有提交被告已收到该邮件的回执，因此，原告提交的证据不足以证明其已向被告送达了解除合同通知书，致使双方合同已经解除，故对原告要求被告搬出本案涉案房屋的请求不予支持。
关于涉案房屋的交付时间和应交租金数额。2012年1月11日，毛纺厂诉张峰房屋租赁合同一案达成调解协议，双方就此租赁合同再无纠纷。此时，涉案房屋才具备交付下一个承租人即被告陈浩的条件，故认定交付时间为2012年2月1日。按照原、被告合同约定，前三个月即2012年2月至2012年4月为房屋装修期，免交租金。故原告应从2012年5月1日开始向交纳租金。按照双方合同约定前三年的租金每年100000元，故2012年5月至2015年5月租金为300000元。
关于被告是否欠原告租金的问题，一、按双方合同约定，被告交纳的保证金100000元冲抵一年的租金。二、2010年10月27日，原告在给王森出具的委托协议书载明，鉴于王森已先行垫付张峰所欠房屋租金、水电费用，该案结案后，原告应从该案获得的赔偿中给予王森补偿。故被告代张峰交纳的租金和水电费共计61535元应冲抵其租金。三、原告在郑州市××路××号水表改造期间，安排他人长期使用被告租赁房屋，该部分房费应由原告负担。2012年5月1日-2013年3月15日，自来水改造施工队入住被告宾馆的费用应冲抵租金。因该段时间的房费约定不明，根据市场价值酌定该期间的房费按照每日180元计算319天共计57420元，该费用应冲抵被告欠原告的租金。四、被告于2014年9月11日向原告汇款50000元，应予扣除。综上，被告所欠租金31045元（300000元-100000元-61535元-57420元-50000元）应当支付原告。原告要求被告支付房屋租金266667元过高，超出部分不予支付。由于原、被告在合同履行中对于涉案房屋的交付没有交接记录，双方对于自来水改造施工队所用被告房屋租金约定不明，对于被告代张峰向原告垫付的房屋租金和水电费是否抵消其租金存在争议，故原告称被告违约，证据不足，其要求被告支付违约金2666元的请求，不予支持。
关于本案房屋租赁税金由谁缴纳的问题。根据我国相关税收法律法规的规定，出租房屋税收的纳税义务人为房屋出租人。该租赁物系原告所有，所产生的税金应由原告交纳。但原、被告在其合同中约定租金为“税后租金”，双方对其含义认识不一致，如该费用实际由原告交纳，双方就无需在合同中约定租金为“税后租金”。双方合同明确约定租金为“税后租金”，应理解为该“税后租金”是指被告负担该租赁物所有税金后应缴纳的租金。按照原、被告合同约定，2012年5月至2015年5月税金为52800元，已由原告向有关税务机关交纳。扣除被告于2014年9月20日向原告的汇款38497元，尚欠14303元被告应支付原告。原告要求被告支付税金79009.38元过高，超出部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告陈浩于本判决生效后十日内支付原告郑州市毛纺织厂房屋租金31045元。二、被告陈浩于本判决生效后十日内支付原告郑州市毛纺织厂应缴租赁房屋税金14303元。三、驳回原告郑州市毛纺织厂的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6129元，由原告郑州市毛纺织厂负担5662元，由被告陈浩负担467元。
宣判后，毛纺厂不服，向本院提起上诉称：1、一审依据上诉人与张峰之间民事调解书的落款时间认定本案房屋的交付时间错误。上诉人一审时提交的庭审笔录、水电费收据、同意转租证明及垫付水电费、租金收据等，足以证明涉案房屋已于2010年10月交付给被上诉人；2、一审仅依据俞良高的证人证言即认定上诉人安排施工队入住宾馆错误。在俞良高所述的入住期间，户表改造工程尚未开工，俞良高所述不实。即使吴玉中入住，但其费用应由自来水公司承担，在原一审卷中，俞良高亦认可刘厂长未说过吴玉中的费用由上诉人负担；3、一审认定垫付的水电费冲抵房租错误。根据双方租赁合同的约定，被上诉人应当垫付张峰所欠的租金、水电费等，此系上诉人将房屋租赁给被上诉人的前提。根据租赁合同第十条第2项及第四条第3项的约定，房屋租金和垫付张峰所欠房租、水电费应同时交纳，两项不存在折抵的问题。上诉人与王森的协议中载明，上述费用待与张峰的案件结案后从上诉人获得赔偿中向王森补偿。但根据该案的结果，补偿王森的条件没有成就；4、一审对被上诉人是否违约、租赁合同应否解除认定错误。根据租赁合同第四条第3项的约定，应当先支付租金后使用房屋，第一次租金的支付时间为签订租赁合同时，但至本案起诉，被上诉人并未支付房租，被上诉人自签订合同时即开始违约。因被上诉人迟延交付租金，上诉人在多次口头催促无果的情况下，于2012年12月12日向被上诉人发出书面催缴通知书，通知若被上诉人在30日内不交纳房租，则双方的租赁合同自动解除；5、一审未依法调取相关证据，致使主要事实无法查清。综上，一审对关键事实认定错误，判决显示公平，请求二审法院撤销一审判决第一项、第三项，依法改判支持上诉人的诉讼请求。本案诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人陈浩辩称：1、一审对房屋交付时间的认定正确。上诉人与原承租人张峰之间有重大纠纷，在纠纷解决之前，双方各自派人占领租赁房屋，导致房屋不能正常使用，直到双方调解结案后，才具备交付条件；2、一审法院认定施工队入住宾馆正确。俞良高系上诉人的员工，其出具的证明上加盖有上诉人的公章，至于公章是否停用系上诉人的内部规定，不能对抗第三人。自来水公司出具的证明不全面、不真实，水表改造的费用不是由自来水公司承担，而是惠民政策。上诉人提前安排工人施工，在审批外又进行了施工；3、一审法院认定垫付的水电费冲抵房租正确。房屋租赁合同第十条约定由被上诉人暂先垫付张峰所欠水电费。上诉人对涉及王森的协议书第三条的理解有偏差，原承租人对房屋进行了百万元的装修，不再承租后上诉人已经受益。被上诉人交纳的水电费有两类，一是替原承租人支付，二是上诉人与原承租人闹矛盾，双方安排人入住宾馆所产生的费用；4、被上诉人不存在违约行为，被上诉人前期垫付部分费用，一直找上诉人对账，但上诉人拒绝，被上诉人提交的录音证据可以证明；5、上诉人申请调取的证据与本案无关，不应调取。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
为支持其上诉请求，毛纺厂在二审中提交如下证据：（2010）金民二初字第5158号案件材料三份，证明上诉人与被上诉人签订合同时符合交付房屋的条件，原审法院以出具调解书的时间作为交付时间错误。
陈浩对上述证据发表如下质证意见：对上述证据的真实性均无异议，对证明目的有异议。上述证据恰恰证明上诉人与原承租人有纠纷的事实。上诉人虽要求原承租人解除合同，但原承租人不同意，双方纠纷于2012年1月11日在金水区人民法院达成调解，在此期间上诉人与原承租人各自派人占领房屋导致房屋不能正常使用。在南阳派出所有相关记录。
为支持其答辩意见，陈浩提交（2016）豫0105民初9611号案件材料三份即河南省郑州市金水区人民法院（2016）豫0105民初9611号调查令，工商、国地税等部门联合下发的《通知》，金房征决（2016）1号郑州市金水区人民政府房屋征收决定书各一份，证明本案争议房产已经拆迁，双方就拆迁款事宜已经起诉至金水区人民法院，解除租赁合同已经履行不能。
毛纺厂对上述证据的真实性无异议，但认为与本案没有关联性，上述案件起诉的标的是对陈浩租赁宾馆装修部分的补偿纠纷，本案系租赁合同纠纷。
依据毛纺厂的申请，本院调取：1、陈浩与郑州市移动公司签订的租赁合同一份。2、郑州泓升酒店管理有限公司税务登记及申报记录。
毛纺厂对上述证据发表如下质证意见：1、对租赁合同的真实性无异议，该证据充分说明双方签订租赁合同后就已经实际交付房屋，与水电费收据等相印证。2、税务登记信息显示陈浩经营的宾馆从2011年1月开始营业，结合水电费等票据，可以证明房屋交付的时间是在合同签订后，扣除3个月的装修期，应从2011年2月开始计算房租。
陈浩对上述证据发表如下质证意见：1、对调取的租赁合同的真实性有异议，系复印件。即便真实，合同签订后是否履行不能确定。上诉人与被上诉人签订本案租赁合同后，因上诉人与案外人有纠纷，房屋一直由案外人实际控制。据称该合同确实签了，但签订的目的是让案外人看到该合同而腾出房屋。2、对税务信息的真实性无异议，但该信息不能反映交房时间，毛纺厂所称的交房时间税务信息为零。交房时间应认定为2012年2月1日，租金应从2012年5月1日起计算。
依陈浩申请，本院调取2010年7月至2012年2月期间郑州泓升酒店管理有限公司的报警记录一份。
陈浩对该接警记录的真实性无异议，但认为上述期间实际出警多次，上述记录只是其中的一次。该接警记录证明至少在2011年3月27日本案房屋不能正常使用，在原承租人与毛纺厂的纠纷未结束前，不具备交付条件。
毛纺厂对上述证据的真实性无异议，但认为陈浩租赁本案房屋时就已知晓毛纺厂与原承租人之间有纠纷、租赁后可能存在不能正常使用的情况。其合伙人王森参与了毛纺厂与原承租人之间的诉讼，毛纺厂与王森的委托协议明确约定，本案租赁合同以原承租人的纠纷结果为准，若导致不能租赁的后果，毛纺厂不构成违约，陈浩自愿承担相应后果。在租赁前期可能存在一定影响，但陈浩将二楼三楼租赁给移动公司并收取租金，已产生收益。
根据双方的质证意见，结合本案情况，本院对上述证据认证如下：1、毛纺厂、陈浩对对方提交的证据的真实性均无异议，本院均予采信；2、毛纺厂、陈浩对本案调取的郑州泓升酒店管理有限公司税务登记及申报记录、报警记录的真实性无异议，本院予以采信；3、陈浩对本院调取的其与郑州市移动公司签订的租赁合同真实性有异议。本院认为，该证据虽系复印件，但移动公司工作人员已经在尾部注明系在该公司调取，因公司没有查询章，故未加盖公章。该证据客观、真实，应予采信。
本院经审理查明：1、2010金民二初字第5158号案件材料显示，2010年9月26日，原承租人张峰将毛纺厂诉至法院，请求毛纺厂继续履行租赁合同，立即交付租赁合同约定的全部房产等。2010年10月24日，毛纺厂提出反诉，请求张峰支付租金、腾出占用的金水南阳219号房屋。2、2011年1月26日，陈浩与中国移动通信集团河南有限公司郑州分公司签订《基站房屋租赁合同》一份，约定房屋位置郑州市金水南阳219号泓升宾馆2楼房屋，面积40平方米等。3、郑州泓升酒店管理有限公司注册信息查询单显示，该公司法定代表人为陈浩，开业日期为2010年11月22日，经营场所为郑州市金水南阳219号。该公司的税费申报明细显示，郑州泓升酒店管理有限公司的税务申报缴纳期限最早开始于2011年12月1日。4、《接处警登记表》显示，2011年3月27日，泓升宾馆张志杰报警称泓升宾馆吧台的柜子被砸。处警情况栏显示，民警了解是张志杰所在的泓升宾馆内吧台被砸，称是张峰砸的（前宾馆负责人），经民警了解二人存在经济纠纷，张峰称所砸吧台是其财产，告知双方自行协商解决或通过法院解决。5、2016年3月1日的金房征决（2016）1号郑州市金水区人民政府房屋征收决定书显示，因郑州市轨道交通3号线一期工程金水项目，南阳219号毛纺厂在征收范围。2016年3月1日至2016年3月14日为宣传动员、分户评估阶段；2016年3月14日至2016年3月31日为签订征收补偿安置协议、搬家、兑付阶段；2016年3月31日之后为房屋拆除、清运阶段等。陈浩已就房屋拆迁补偿事宜诉至郑州市金水区人民法院，案号为（2016）豫0105民初9611号。6、2013年3月20日，吴玉中出具《证明》一份，主要载明，因自来水改造工程，俞主任安排在南阳219号泓升快捷宾馆给自来水施工队安排办公、住房一套（230号），时间2011年8月15日至2013年3月15日。2015年5月7日，“吴玉忠”出庭作证，亦作上述陈述。2014年5月13日，郑州自来水投资控股有限公司户表工程项目部出具《关于郑州市奇星商贸有限责任公函的回复》，主要载明郑州市奇星商贸有限责任南阳219号院户表改造工程（原毛纺厂家属院）于2011年9月3日办理开工报告，2012年12月7日完工撤场，该工程项目原负责人张秀春，2012年10月变更为张建平。另，毛纺厂职工王玉广出庭作证称，施工队入住在15号楼2层办公室，未听说安排施工队入住宾馆。
其他事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：一、关于合同是否解除的问题。毛纺厂称在合同履行过程中，陈浩未按期交纳租金，毛纺厂以挂号信的形式向陈浩邮寄送达催缴函和解除合同通知书，双方合同已经解除。对此，陈浩不予认可，毛纺厂亦未提交证据证明陈浩确已收到上述文件，故毛纺厂关于双方合同因毛纺厂催收和发送解除通知书而解除的主张不能成立，本院不予采纳。2016年3月1日，政府下文征收本案房产，故双方合同因被依法征收而解除。因房产被征收，故毛纺厂请求陈浩搬离租赁房屋的诉请因客观情况发生变化失去事实依据，本院不再处理。就房屋装修部分的归属及补偿，双方已经另案起诉，本院亦不再处理。另，双方在合同履行过程中对陈浩垫付的原承租人欠付的租金和水电费是否抵扣租金等问题有争议，且自2013年进入诉讼程序后双方停止对账，故毛纺厂主张违约金，依据不足，一审法院未予支持并无不当。
二、关于本案房屋的交付时间问题。2010年9月26日原承租人张峰在另案中将毛纺厂诉至法院，请求毛纺厂继续履行租赁合同，立即交付租赁合同约定的全部房产。在该案2010年12月23日的询问笔录中，法庭询问争议房屋由哪一方实际占有时，原承租人张峰陈述由毛纺厂实际占有。毛纺厂陈述，不算实际占有，只是将门锁了起来，不让对方继续经营或转移财产。因此，从2010金民二初字第5158号案件材料看，在张峰起诉前后其已不再实际占有本案房屋。另，从本院调取的2011年3月27日的接处警记录看，在该时间，本案房屋已由陈浩实际控制，结合陈浩经营的郑州泓升酒店管理有限公司的税务信息，陈浩关于本案房屋2012年2月1日才交付的答辩理由不能成立。结合本案证据，本院认为自2010年10月27日双方签订房屋租赁合同后，毛纺厂已依协议将房屋交付给陈浩。另根据双方签订租赁合同当日所签的《委托协议书》，陈浩在订立租赁合同时知晓毛纺厂与原承租人之间的纠纷并自愿承担相应后果，故即便在陈浩经营过程中出现原承租人妨碍经营的行为，根据委托协议书的约定，毛纺厂亦不构成违约，相应后果应由陈浩承担。
三、关于应收租金。租赁合同第三条、第四条约定，租赁期限自2010年11月1日起计算，装修期3个月，故租金自2011年2月1日起计算，2010年11月1日至2013年10月31日的租金为275000元；2013年11月1日至2015年10月31日的租金为210000元（105000元／年×2）；2015年11月1日至2016年3月1日的租金为35000元。以上共计520000元。
四、关于陈浩下欠的租金及税金问题。2010年10月28日至今，陈浩向毛纺厂支付的款项如下：1、2010年10月28日支付保证金10万元、垫付2010年9月份水电费6144元；2、2010年11月8日垫付张峰所欠租金55391元；3、2014年9月11日支付5万元；4、2014年9月20日支付税款38497元。以上共计250032元。综上，自2010年11月1日至2016年3月1日政府下文征收期间，陈浩下欠毛纺厂租金308465元（520000元－211535元）、税金14303元。陈浩关于自来水施工队入住宾馆的费用应当冲抵房租的意见，仅有证人证言，无其他证据与之相印证，且其陈述的入住时间与郑州自来水投资控股有限公司户表工程项目部出具的《关于郑州市奇星商贸有限责任公函的回复》中表述的时间不一致，故陈浩上述意见，证据不力，本院不予采纳。
综上所述，原审认定事实部分不清，实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项的规定，判决如下：
一、维持河南省郑州市金水区人民法院（2015）金民二初字第765号民事判决第二项、第三项即“陈浩于本判决生效后十日内支付郑州市毛纺织厂应缴租赁房屋税金14303元”、“驳回郑州市毛纺织厂的其他诉讼请求”；
二、变更河南省郑州市金水区人民法院（2015）金民二初字第765号民事判决第一项为“陈浩于本判决生效后十日内支付郑州市毛纺织厂房屋租金308465元”。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6129元，由被上诉人陈浩负担6123元；二审案件受理费5086元，由被上诉人陈浩负担。
本判决为终审判决。
审判长 袁 斌
审判员 钟晓奇
审判员 王明振
二〇一六年八月一日
书记员 高慧慧