广东省吴川市人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0883民初873号原告:李帝娣，女，1956年7月6日出生，汉族，吴川市人，住吴川市，委托代理人：蓝博雅，广东佳业律师事务所律师。委托代理人：蓝博文，广东佳业律师事务所律师。被告：关土胜，男，汉族，1959年6月19日出生，住吴川市，被告：朱云霞，女，汉族，1964年1月10日出生，住吴川市，被告：陈美英，汉族，1961年3月30日出生，住吴川市，被告：陈爵，男，汉族，1974年6月30日出生，住吴川市。被告陈美英、陈爵共同委托代理人吴秀峰，广东诚挚（广州）律师事务所律师。被告陈美英、陈爵共同委托代理人黎华，广东前瞻律师事务所律师。原告李帝娣与被告关土胜、朱云霞、陈爵、陈美英物权保护纠纷一案。本院于2016年6月12日立案后。依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李帝娣及其委托代理人蓝博雅、被告关土胜、朱云霞、陈美英与陈爵及其委托代理人吴秀峰、黎华到庭参加诉讼。本案现已案理终结。原告李帝娣诉称，原告于2015年10月20日通过合法拍卖方式取得位于吴川市梅录街道斧头岭开发区A3号房屋及该房屋占用范围的国有土地使用权的所有权及使用权，该房屋土地使用权面积100平方米，房屋建筑面积397.17平方米，为四层楼房，一层有两个商铺，二、三、四层为住宅。然而，在原告接收该房屋时发现四被告强行占用，虽然拍卖委托人吴川市人民法院通知原告多次与被告交涉，要其搬出，但被告对此不予理睬，仍继续强占原告的房屋使用，被告的行为导致原告无法将房屋出租和进行其他住宅使用，及商业活动，致使原告蒙受重大的经济损失。该房屋土地使用权面积为100平方米，建筑面积为397.17平方米，建筑为四层楼房，底层是两个商铺，商铺租赁评估价格，每月租赁费2000元一间，二、三、四层100平方米按评估价格，每层1000元。据此，依照《中华人民共和国侵权责任法》、《中华人民共和国物权法》的相关规定。特诉至贵院，请法院支持原告的诉讼请求：1、判决四被告立即从原告所有的房屋内人与物搬出，并将土地及房屋返还给原告；2、判决四被告赔偿由于强行占用原告房屋，给原告造成损失（自2015年10月20日至实际返还之日期间的使用费，每月按人民币7000元计算的租赁费，从2015年10月20日至2016年6月20日，8个月租赁费，合计56000元，2016年6月20日之后的租赁费，按每月7000元计算。水电费等杂费按实际使用时间来计算）；3、请求判令四被告由于其强行占用原告的房屋，如果有门、窗、楼梯护手等建筑物损坏由四被告承担责任，按价赔偿；4、请求判令由被告承担本案诉讼费用。被告关土胜辨称：1、涉案房屋是原告经拍卖所得，原告从2015年10月12日后没有找我商量过，也派人来恐吓我，该房屋是我与母亲自1980年一直在该房屋居住及做生意，房屋拍卖后，我与母亲无地方居住；2、因为原告一直没有与我协商搬迁，我要求原告赔偿30万元才肯搬迁，不然等我母亲百年归老后才肯搬迁。被告朱云霞辨称：涉案房屋属于我家人的共同财产，我的房屋按现市场价值300万元，法院只拍卖90多万元，也没有按程序与我协商搬迁。被告陈爵、陈美英辨称，对诉讼请求1，本案的所有权已经转移到原告名下，但被告陈美英、被告陈爵对于租赁依然是有效的，本案不能使用《担保法解释》第66条第一款，根据《物权法》190条，不能对抗登记抵押权，登记抵押权人是董思远，该租赁关系对陈树培是有约束力，被告陈爵、陈美英转租梁耀华的房屋是得到董思远的同意后，梁耀华将房屋转租给两被告。因此，不存在搬离的情况；对诉讼请求2，基于第一点的答辩意见，也不存在强占，对诉讼请求3、4原告主张的损失没有法律依据和事实依据。案经审理查明，本院于2015年11月26日作出（2013）湛吴法执字第67号恢字1-4号执行裁定书，该裁定书裁明：本院依据已经发生法律效力的东莞市人民法院（2007）东法民一初字第8064号民事判决书和本院（2014）湛吴法民一执加字第1号民事裁定书，于2013年4月7日向关土胜发出执行通知书，2014年11月13日向关土胜、朱云霞发出恢复执行通知书，责令被执行人履行民事判决书确定的向申请执行人陈树培归还借款人民币1350000元及利息的义务，但关土胜、朱云霞未按执行通知书履行法律文书确定的义务。本院委托湛江市恒信拍卖有限公司对被执行人关土胜、朱云霞位于吴川市梅录街道斧头岭开发区A3号房屋[房产权证号：粤房地证字第××号]及该房屋占用范围的国有土地使用权[证号：吴府国用（1999）字第08210100062号]进行拍卖。2015年10月20日买受人李帝娣（身份证号码：）以人民币914300元的最高价竞得。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十三条、第二十九条的规定，裁定如下：一、位于吴川市梅录街道斧头岭开发区A3号房屋[房产权证号：粤房地证字第××号]及该房屋占用范围的国有土地使用权[证号：吴府国用（1999）字第08210100062号]及相应的其他权利归买受人李帝娣所有，自本裁定送达买受人李帝娣时转移。二、买受人李帝娣可于收到本裁定书之日起三十日内持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。原告李帝娣已经支付上述房屋款914300元给本院，原告李帝娣于2016年2月25日办理了吴川市梅录街道东风路22号（原为梅录街道斧头岭开发区A3号）土地使用权[证号：吴府国用（2006）第00106号，使用权面积100平方米]的过户登记手续。原告李帝娣于2016年4月21日办理了吴川市梅录街道东风路22号（原为梅录街道斧头岭开发区A3号）四层房屋（证号：粤房地权证吴房字第××号）过户登记手续。另查，本院于2015年12月2日将位于吴川市梅录街道斧头岭开发区A3号房屋[房产权证号：粤房地证字第××号及该房屋占用范围的国有土地使用权﹝证号：吴府国用（1999）字第08210100062]移交给买受人李帝娣,本院于2015年12月4日作出（2013）湛吴法执字第67号恢字1号拍卖成交告知书，告知书裁明：关土胜、朱云霞：我院受理陈树培与关土胜、朱云霞民间借贷纠纷一案，由于关土胜、朱云霞拒不履行生效法律文书确定的义务，本院委托拍卖机构对关土胜、朱云霞位于吴川市梅录街道斧头岭开发区A3号房屋[房产权证号：粤房地证字第××号]及该房屋占用范围的国有土地使用权进行拍卖，2015年10月20日买受人李帝娣以人民币914300元的最高价竞得。湛江市恒信拍卖有限公司于当天与买受人李帝娣签订《拍买成交确认书》，买受人李帝娣已将拍卖成交价款914300元汇至本院帐户，本院于2015年11月26日作出（2013）湛吴法执字第67号恢字1-4号执行裁定书。裁定将位于吴川市梅录街道斧头岭开发区A3号房屋[房产权证号：粤房地证字第××号]及该房屋占用范围的国有土地使用权及其他权利归买受人李帝娣所有。本院于2015年12月2日已将上述房地产制作《财产移交清单》移交给买卖人李帝娣。至此，买卖人李帝娣已合法取得位于吴川市梅录街道斧头岭开发区A3号房屋及该房屋占用范围的国有土地使用权的所有权及使用权，现通知你们（包括现居住人员）务必腾迁出该房屋，将房屋交给买受人李帝娣。告知书发给关土胜、朱云霞后，但被告关土胜、朱云霞未腾迁出该房屋，至今继续使用。再查，被告关土胜（作为甲方）于2010年5月30日与梁耀华（作为乙方）签订《房屋租赁合同书》，合同书裁明：第一条房屋基本情况，甲方房屋座落吴川市梅××街道××（××街道斧头××开发区××号，证号：粤房地证字第C4300796）一栋三层半房屋出租第一层、第二层，面积约210平方米。第三条租赁期限：租赁期为一期二十年，1、自2010年6月10日至2025年6月1日。该房屋租赁金每年租金为12000元，共180000元，十五年租金从签订之日起1年内付清。2、2025年6月1日至2030年6月1日止，该房屋租金每年租金为18000元，共90000元，租金2012年6月1日前付清。合同到期后，租金经甲乙在平等、自愿、协商一致的基础上，根据市场价格进行适当调整。第四条付款方式及保证金：乙方应于本合同生效之日起六天内甲方支付房屋租赁保证金人民币3万元。租金按期结算，租金乙方在合同生效之日起30天内先付十五年租金的30%，54000元给甲方，余下租金十个月内付清给甲方。后五年租金乙方在2012年6月1日前付清租金给甲方。甲方每期只开具收款收据给乙方。乙方所支付的房屋租赁保证金在合同期满结算所有租赁期间需支付的费用后，乙方不违约的情况下，甲方须于七天内退回给乙方房屋租赁保证金（房屋租赁保证金不计利息）。第五条交付房屋期限：甲方应于本合同生效之日起，应在2010年6月1日前，将该房屋交付给乙方。合同签订后，关土胜将房屋交给梁耀华，梁耀华（作为甲方）于2010年11月1日与陈丽燕（作为乙方）签订《铺面租赁合同》，合同约定，甲方同意出租位于吴川市××街道××楼铺面××之一出租给乙方作为商业用途使用，为明确双方的权责关系，经双方协商达成以下协议：第一条租期：从2010年11月1日至2014年11月1日止，租约期满乙方需继续租赁，须在租房合同期满前一个月电话通知甲方。在同等租约条件下，及在合同租赁期内，乙方诚实履行本合同各项责任的前提下，则乙方有优先续租权，但须重新确定租金和签订租赁铺面合同。第二条押金：为保证此合同的全面履行，在签订本合同同时，乙方应支付给甲方押金500元，押金不计利息，本合同终止时，退还乙方。若乙方不履行租赁合同，则押金不予返还，若乙方单方提前解约，则押金亦不予返还；且乙方需结清租期内产生的相关费用。但因市容整顿和市政动迁而无法续租的房屋除外，甲方可不作任何损失赔偿，此合同即可终止。第三条租金：该铺面月租金结算分两期计算，第一期2010年11月1日至2012年11月1日每月租金为人民币500元，第二期2012年11月1日至2014年11月1日租金每月租金为人民币700元。按月支付，乙方必须在每月的5号按时付清租金；若乙方连续超过两个月不付租金，甲方有权单方面收回该铺面终止合同，乙方须无条件立即迁出，并没收乙方所支付的全部押金。乙方于合同签订之日缴付一个月押金和首月租金，合计人民币1000元。合同签订后，梁耀华实际出租吴川市××街道××楼铺位××之一（铺位南边）给陈丽燕经营使用，陈丽燕因自己无法经营，陈丽燕于2014年5月1日将吴川市××街道××楼铺位××之一（铺位南边）转租给陈美英，梁耀华（作为甲方）于2015年5月30日与陈美英（作为乙方）签订了《铺面租赁合同》，合同规定，甲方同意出租位于吴川市梅菉街道22号,一楼铺位的二分之一（铺位南边）和二楼全层租赁给乙方作为商业用途使用，为明确双方的权责关系，经双方协商达成以下协议:第一条租期：从2015年5月30日至2018年5月30日止，租约期满乙方需继续租赁，须在租房合同期满前一个月电话通知甲方。在同等租约条件下，及在合同租赁期内，乙方诚实履行本合同各项责任的前提下，则乙方有优先续租权，但须重新确定租金和签订租赁铺面合同。第二条押金：为保证此合同的全面履行，在签订本合同同时，乙方应支付给甲方押金人民币1200元，押金不计利息，本合同终止时，退还乙方。若乙方不履行租赁合同，则押金不予返还，若乙方单方提前解约，则押金亦不予返还；且乙方可不作任何损失赔偿。按此合同即可终止。第三条租金：该铺面月租结算：2015年5月30日至2018年5月30日每月租金为人民币1200元。按月支付，乙方必须在每月10日按时付清租金，若乙方连续超过两个月不付租金，甲方有权单方面收回该铺面终止合同，乙方必须无条件立即迁出，并没收乙方所支付的全部押金。乙方于合同签订之日缴付一个月押金和首月租金合计人民币2400元。该合同签订后，梁耀华实际出租位于吴川市××街道××楼铺位××之一（铺面南边）给陈美英使用。陈爵与庞小蓉是夫妻关系，陈爵的妻子庞小蓉（作为乙方）于2015年2月10日与梁耀华（作为甲方）签订《铺面租赁合同》，合同约定，甲方同意出租位于吴川市梅菉街道东风路22号的一楼铺位的二分之一和二楼全层租赁给乙方作为商业用途使用，为明确双方的权责关系，经双方协商达成如下协议：第一条租期：从2015年2月15日至2018年2月15日止。租约期满乙方需继续租赁，须在租房合同期满前一个月电话通知甲方。在同等租约条件下，及在合同租赁期内，乙方诚实履行本合同各项责任的前提下，则乙方有优先续租权，但须重新确定租金和签订租赁铺面合同。第二条押金：为保证此合同的全面履行，在签订本合同同时，乙方应支付给甲方押金人民币2000元，押金不计利息，本合同终止时，退还乙方。若乙方不履行租赁合同，则押金不予返还；若乙方单方面提前解约的，则押金不予返还；且乙方可不作任何损失赔偿，按此合同可终止。第三条租金：该铺面月租结算：2015年2月15日至2018年2月15日，每月租金为人民币2000元。按月支付，乙方必须在每月的25日按时付清租金，若乙方连续超过两个月不付租金，甲方有权单方面收回该铺面终止合同，乙方该无条件立即迁出，并没收乙方所支付的全部押金。乙方于合同签订之日缴付一个月押金和首月租的租金合计人民币400元。签订合同后，梁耀华将位于吴川市梅菉街道东凤路22号一楼铺面的二分之一（铺面的北边）和二楼全层交给被告陈爵使用。再查，本案涉诉的拍卖物在另案执行过程中被法院查封，梁耀华作为该执行案的案外人，对争议财产主张权利，提出维护其20年的租赁权的执行异议。本院于2015年2月11日作出（2015）湛吴法执外异字第1号执行栽定书，该裁定书载明：本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条：“房屋租赁，出租人和承租人应该签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利义务，并向房产管理部门登记备案”的规定。梁耀华和关土胜签订租赁合同未经房产管理部门登记备案，不能对抗本院的查封、拍卖。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担”的规定,关土胜已于2006年7月24日将上述财产抵押给案外人董思远，并到吴川市房产局办理抵押登记手续。之后，关土胜再将该财产出租给梁耀华，租赁合同对本院拍卖该财产的受让人不具约束力。如果异议人梁耀华认为造成其损失，应按法律规定由自己或出租人承担责任。异议人的异议不成立，应予驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：驳回异议人梁耀华的异议。梁耀华向本院申请作为第三人参加诉讼，本院认为不符合参加诉讼条件，本院通知其不参加诉讼。以上事实有拍卖成交告知书、拍卖成交确认书、李帝娣的吴府国用（2016）第00106号国有土地使用证、李帝娣的粤房地权证吴房字第××号房地产权证、吴川市国土资源局通告、吴川市房产管理局通告、（2013湛吴法执字第67号恢字1-4号执行裁定书、（2013）湛吴法执字67号恢字第1-4号协助执行通知书、（2013）湛吴法执字67号恢字1-5号协助执行通知书、致委托方函、汇款申请书、收据2张、暂收单据2份、入场登记表、成交价表、宗地图表、移交财产清单、（2015）湛吴法执外异字第1号执行裁定书、吴川市梅菉街道城东社区居民委员会的证明、湛江市坡头区龙头镇路西村民委员会的证明、黄秀华的身份证、关土胜、朱云霞的身份证、黄秀华、关敏鸿、朱云霞、关敏龙的常住人口登记卡、2015年12月11日通知、（2015）湛吴法执恢字第20号恢复执行通知书、房地产限制（查封）登记表、（2015）湛吴法民二初字第67号案开庭笔录、陈爵的身份证、庞小蓉与陈爵的结婚材料、2010年5月30日的房屋租赁合同书、梁耀华的身份证、2015年2月10日的铺面租赁合同、收据（NO.0848921）、收据（NO.0848922）、收据（NO.0848923）、收据（NO.0848924）、收据（NO.0848925）、收据（NO.0711433）、2012年5月10日铺面租赁合同、康杰的个体户机读档案登记资料、2010年11月1日的铺面租赁合同、2014年5月3日的证明、2016年9月1日的证明、2015年5月30日的铺面租赁合同、收款收据（NO.0711434）、陈美英的营业执照、本院收集（2015）湛吴法民三初字第212号民事裁定书及当事人的陈述在案。本院认为，本案的争议焦点：一、关于被告关土胜、朱云霞、陈美英、陈爵应否将财物搬出涉案的房屋及土地，并返还涉案的房屋及土地给原告李帝娣的问题。本院委托拍卖机构对关土胜、朱云霞位于吴川市梅菉街道斧头岭开发区A3号房屋[房产权证号：粤房地证字第××号]及该房屋占用范围的国有土地使用权进行拍卖，2015年10月20日李帝娣以人民币914300元的最高价竞得。李帝娣已将拍卖成交价款914300元汇至本院账户。本院已裁定将位于吴川市梅菉街道斧头岭开发区A3号房屋（房产权证号：粤房地证字第××号）及该房屋占用范围的国有土地使用权〔证号：吴府国用（1999）字第0820100062号〕及其他权利归李帝娣所有。本院于2015年12月2日已将上述房地产制作《财产移交清单》移交给李帝娣。李帝娣已合法取得位于吴川市梅菉街道斧头岭开发区A3号房屋的所有权及该房屋占用范围的国有土地使用权。原告李帝娣于2016年4月2日办理了吴川市梅菉街道东凤路22号（原为梅菉街道斧头岭开发区A3）土地使用权[证号：吴府国用（2016）第00106号，使用权面积100平方米]的过户登记手续。原告李帝娣于2016年4月21日办理了吴川市梅菉街道东风路22号（原为梅菉街道斧头岭开发区A3）四层房屋（证号：粤房地权证吴房字第××号，）过户登记手续。原告李帝娣对吴川市梅菉街道东风路22号的四层房屋及该房屋占用范围的国有土地取得物权应受法律保护。被告陈爵、陈美英辩称，其使用的商铺是与梁耀华转租的，该商铺原是梁耀华与关土胜承租的，其使用商铺是合法的，其认为原告请求是不合理的。本案涉诉的拍卖房屋在另案执行过程中，梁耀华作为该执行案的案外人，曾提出执行异议，请求本院维护其20年的租赁权，本院于2015年2月11日作出（2015）湛吴法执外异字第1号执行裁定书，裁定驳回梁耀华的异议，故被告陈爵、陈美英认为使用商铺是合法的，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。至于被告陈爵、陈美英认为造成其损失，应按照法律规定，另行处理。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”第三十五条的规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”故被告关土胜、朱云霞、陈爵、陈美英有返还涉案的房屋和土地给原告李帝娣的义务，被告关土胜、朱云霞、陈爵、陈美英在返还涉案的房屋及土地给原告李帝娣时，应对涉案土地上的房屋内属于自己物品进行搬清。原告李帝娣请求被告关土胜、朱云霞、陈爵、陈美英将财物搬离涉案房屋，并返还涉案的土地及房屋给其，理由充分，本院予以支持。二、关于被告关土胜、朱云霞、陈爵、陈美英应否赔偿原告李帝娣的损失，应由谁赔偿损失及应赔偿多少损失问题。在庭审过程中，原告李帝娣没有提供损失租金及水电费等杂费的证据，也没有提供门窗、楼梯、护手等建筑物损坏的证据。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”故原告李帝娣请求被告关土胜、朱云霞、陈爵、陈美英赔偿其损失56000元，证据不足，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、《最高人民法院关于＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告关土胜、朱云霞、陈爵、陈美英于本判决生效之日起二个月内将位于吴川市梅菉街道东风路22号土地及房屋四层[土地面积100平方米，土地证号：吴府国用（2016）第001**号；房屋产权证号：粤房地权证吴房字第××号］内的财物搬清，并将上述的土地及房屋交付给原告李帝娣。二、驳回原告李帝娣的其他诉讼请求。本案件受理费1200元，由原告李帝娣负担1100元，由被告关土胜、朱云霞、陈爵、陈美英负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  张振明审 判 员  屠 丽人民陪审员  孙 晃二〇一六年十月二十八日书 记 员  吴永昕附相关法律条文：一、《中华人民共和国物权法》第三十四条：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十五条：妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。