湖北省十堰市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂03民终357号
上诉人（原审被告、反诉原告）董强，男，汉族，生于1978年8月1日，住湖北省丹江口市。
委托代理人刘合村，湖北天颐律师事务所律师。代理权限：参加诉讼，代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，签收法律文书。
被上诉人（原审原告、反诉被告）丹江口市水务局。住所地：湖北省沙陀营路***号。组织机构代码：01143369-6。
法定代表人朱燚。系该局局长。
委托代理人王毅，该局办公室主任。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，参与调解，进行和解。
委托代理人饶贞涛，湖北延津律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被上诉人（原审被告）陈开平，男，汉族，生于1972年9月2日，个体工商户，住湖北省丹江口市。
上诉人董强因与被上诉人丹江口市水务局（以下简称水务局）、陈开平房屋租赁合同纠纷一案，不服（2015）鄂丹江口民初字第01021号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月8日受理后，依法组成由审判员罗云飞担任审判长并主审，审判员王广泉、张剑参加评议的合议庭，经过阅卷、审核证据，认为事实清楚，决定不开庭审理。经合议庭评议，本案现已审理终结。
水务局一审起诉和对董强的反诉辩称：2013年3月21日，其将该局院内的闲置房租赁给陈开平用于经营酒店，并于当日签订了《房屋租赁合同》，租赁期限为2013年4月1日至2014年12月31日。陈开平在经营期间，未经其书面同意，擅自将其该房屋转租给董强继续经营酒店。合同履行期届满，其多次找到陈开平、董强，通过口头、书面告知要求支付拖欠租金，腾出房屋予以返还。陈开平、董强却以各种理由推诿，迟迟不腾退房屋。请求人民法院责令陈开平、董强支付租金和占用费48000元（2014年1月1日至2015年4月30日共16个月，每月3000元）；责令陈开平、董强排除妨碍，腾出房屋，返还租赁物，并承担67200元违约责任；由陈开平、董强承担诉讼费用。董强反诉要求其支付就餐费与本案无关；要求陈开平返还转让费与水务局无关；要求赔偿误工损失、装修费用需董强进行举证，且与本案租赁合同纠纷无关，可另行起诉。
董强一审答辩并反诉称：《丹江口市行政事业单位国有资产及收益管理暂行办法（修订）》对行政事业单位出租房屋、商业门面房等经营性固定资产的管理规定，自2013年9月29日起，由丹江口市国资经营公司（丹江口市产权交易中心）统一经营，本案房屋物权的权利主体不属于水务局，应属于丹江口市国资经营公司（丹江口市产权交易中心）。所以，水务局在本案中主体资格不适格。我和陈开平签订《酒店转让协议》并支付陈开平转让金9万元，转让后店铺现有装修、装饰及其他所有设备全部归我所有，由我每月向水务局支付3000元，陈开平还承诺自2014年2月10日起替我向交付6个月的房租费。签合同时陈开平未向我告知其与水务局签订房屋租赁合同的有关内容。2014年2月5日至当月20日，我对该房屋进行装修，支付各项费用共计23400元，水务局和陈开平应当知情。在我营业期间，水务局的工作人员因工作原因在我酒店就餐多次，其中2014年11月1日在我店就餐，通过财政转移支付我就餐费800元，水务局诉称其对陈开平把该房屋转让给我租赁经营的事实不知情，与客观实际不符。2014年12月，我多次找到水务局要求支付租赁费，该局办公室工作人员拒绝接收，我不应承担违约责任。请求依法驳回水务局的诉讼请求。2014年2月10日，我与陈开平签订《酒店转让协议》，陈开平故意隐瞒其和水务局签订的《房屋租赁协议》内容，在没有经水务局同意的情况下，将其租赁房屋转租给我，还故意隐瞒《丹江口市行政事业单位国有资产及收益管理暂行办法﹤修订﹥》规定的内容。我在不知情的情况下，支付陈开平房屋转让金9万元。水务局明知陈开平未经其同意将房屋转租给我，在我对该房屋进行装修、经营长达一年多的时间后，才对此提出异议，也不向丹江口市国有资产管理局汇报情况，给我造成严重的经济损失，应当依法承担责任。2015年4月15日，水务局和有关机关拒绝同我进行协调处理，在我没有准备的情况下越权对该房屋采取停电、停水等措施，给我造成经济损失。特提起反诉，请求人民法院责令水务局支付拖欠我的就餐费3355元、菜品损失费8779元，共计12134元。责令陈开平返还我转让金9万元，及利息损失2.92万元，共计11.92万元（银行同期（2014年2月10日至2015年6月19日）、同类贷款4倍经济损失9万元×6%／365天×494天×4倍），并按银行同期、同类利息标准计息至本金还清时止。责令水务局赔偿我误工损失4.5万元（（6000＋1500）元／月×6个月），装修损失23400元，共计113400元，陈开平对此承担连带赔偿责任。反诉费用由水务局、陈开平承担。一审辩论终结前董强诉请增加误工损失4.5万元。
一审法院认定：陈开平自2011年就租赁经营水务局的水电大酒店，于2013年3月21日，双方正式签订《房屋租赁合同》，该合同约定，甲方（水务局）将水务局院内11间房屋租赁给乙方（陈开平）经营酒店（水电大酒店）；租赁期限从2013年4月1日至2014年12月31日止；年租金3.6万元，每半年进行现金支付，先交租金后使用，合同生效之日乙方向甲方交付押金2000元，不计利息，合同期满收回房屋后将押金退还乙方；如装修房屋需改造、改变房屋的结构，需先征得甲方书面同意后，方可实施，合同期满，如乙方不再租赁，应保存房屋完好，甲方不承担乙方装修部分的任何补偿；未经甲方书面同意，擅自转租、转让、转借他人，以联营方式转让他人或以其他方式转让使用权，以及拖欠房租累计两个月以上的甲方有权解除合同，收回房屋；租赁期满合同自然终止；乙方应于房屋租赁期满后两日内，将承租房屋及附属设施完好地交还甲方；租赁期满，乙方逾期归还房屋的，则每逾期一日应向甲方支付原日租金5倍的违约金，乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失；因国家政策、国家建设需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲乙造成损失的，互不承担责任。陈开平租赁经营至2014年1月，2014年2月初，陈开平将该酒店转让给董强，陈开平、董强向水务局的办公室负责人汇报了此事，陈开平、董强陈述得到了该负责人的同意，但该负责人认为没有同意，让其找局长，陈开平、董强到局长那里是怎么谈的，不知情。2014年2月10日，陈开平与董强就该酒店签订了《酒店转让协议》，该协议约定：1.甲方（陈开平）同意将水电大酒店转让给乙方（董强）经营，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务；2.转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备全部归乙方所有；2.乙方在2014年2月10日前一次性向甲方支付转让费共计人民币9万元（庭审中二被告认可其中1.8万元为陈开平代董强交租赁费），上述费用包括第二条所述的装修、装饰、设备及其他相关费用，此外甲方不得向乙方索取任何其他费用；4、乙方接受之前该酒店的一切债权、债务均由甲方负责。接手后产生的债权、债务由乙方负责；5、若甲方在转让店面之前另有隐情，未能如实告知乙方，给乙方造成损失，乙方有权解除合同，并要求退还转让费，赔偿一切经济损失等条款。双方提交的《酒店转让协议》第5条，被打叉，陈开平认为是乙方对原合同已了解无隐情可瞒，就不要这一条了，董强认为是强调该条所作的标记。合同签订的当日董强向陈开平支付了9万元。转让后董强对酒店的内外招牌、院内铝棚和部分包间进行了装修。水务局办公室的负责人看到后，曾告诉董强租赁期限短，装修不合算。董强经营期间，2014年2月中旬，陈开平、董强要求交租赁费，水务局办公室负责人告诉其不能交给水务局应当交给市财政局，到哪里交没有告知；2014年12月初，董强找到水务局办公室主任和盛书记要求交租赁费，告知交国资局，又说上半年房租没有交，新政策也来了，先不忙着交；2015年3月市国资局安排丹江口市钓鱼协会在该酒店占用一间房屋办公，未挂该单位牌子。2015年4月，陈开平与水务局办公室主任电话联系交房租未果，水务局要求董强腾退房屋，董强不同意，经营至2015年4月7日被水务局停水停止经营，同月13日停电。
陈开平、董强欠自2014年1月至2015年3月的房租共48000元。水务局要求董强腾退房屋，董强未退，并在当月提出信访，水务局答复陈开平转让酒店未经水务局同意，转让无效，要求陈开平一周内将房屋交还水务局，否则将依法维护其权益。董强不同意水务局的答复意见，未腾退房屋
一审法院另查明，一、董强经营期间，水务局因公多次在该酒店就餐，2014年11月11日水务局曾通过国库转付董强800元招待费。水务局至今尚欠董强3355元的就餐费。二、丹江口市人民政府办公室于2013年8月29日印发的《丹江口市行政事业单位国有资产及收益管理暂行办法（修订）》第十四条第（二）项第1目规定，行政事业单位出租房屋及商业门面房（含托管资产）全部移交市国资经营公司（市产权交易中心）统一经营，并实行授权委托管理，统一制定合同文本，对各门面出租房按公正、公开、公平的原则向社会公开招租和投标竞价，收益全部纳入市级财政预算管理。第四十八条规定，本办法自发布之日30日起施行。原《丹江口市行政事业单位国有资产及收益管理暂行办法》（丹政发（2010）20号）同时废止。
一审法院认为：一、水务局的主体是否适格的问题。《丹江口市行政事业单位国有资产及收益管理暂行办法（修订）》虽然规定了行政事业单位出租房屋及商业门面房（含托管资产）全部移交市国资经营公司统一经营，但本案诉争的房屋在该文件印发之日前已向陈开平出租，水务局起诉时该房屋并未向市国资经营公司移交，仍具备管理权利，因此，水务局的主体适格。董强提出水务局的主体不适格的辩解意见，不予采纳。二、水务局陈开平签订的《房屋租赁合同》和陈开平与董强所签订的《酒店转让协议》是否有效的问题。水务局与陈开平签订的《房屋租赁合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，属有效合同；陈开平与董强所签订的《酒店转让协议》亦是双方的真实意思表示，在签订该协议时，陈开平、董强向水务局作了报告，该酒店在水务局办公场所院内，水务局与董强有就餐结账等交往，对陈开平、董强之间的转让行为应是明知的，且在六个月内未提出异议，该协议有效。水务局和陈开平、董强应当按上述合同履行其权利和义务。三、陈开平、董强是否应承担返还房屋，支付拖欠的租赁费、租赁期满后的占用费，并支付违约金的问题。水务局与陈开平签订的合同于2014年12元31日期满，董强在合同到期后未续签合同，水务局已通知董强腾退房屋，湖北省丹江口市政府下发了要求行政事业单位经营的房屋移交市国资经营公司统一经营的文件，本案所诉争的房屋现有董强占有，董强应当返还房屋的责任。陈开平、董强之间签订的协议约定了董强同等享有陈开平在原有《房屋租赁合同》中所享有的权利与义务，水务局与陈开平签订的合同中的权利和义务对董强有约束力。陈开平应当缴纳2014年1月至2月10日之间的租金4000元（每月3000元，每日100元），并应代董强缴纳6个月的租金18000元，共计应缴纳22000元。董强经营至2015年4月7日，应缴纳13个月零27日的租赁费和占用费41700元（13个月×3000元＋27天×100元）。陈开平、董强曾数次找水务局或电话联系询问交租金事宜，但未明确收缴单位，主要责任在水务局；水务局与陈开平签订的合同期满后，董强在继续经营，水务局无充分证据证实在合同期满时已通知陈开平、董强返还房屋，合同约定的违约金过高，不符合法律规定，董强被停水停电后未经营，亦未给水务局造成损失。综上所述，董强应当承担返还房屋的责任，陈开平应当承担支付所欠部分租金的责任，董强应当承担支付所欠部分租金和占用费的责任，陈开平、董强应承担的数额按照一审法院确认的部分予以支持。水务局要求陈开平、董强承担违约责任的请求，不予支持。董强提出不应支付租金的辩解意见不予采纳。陈开平、董强提出不应支付违约金的辩解意见予以采纳。四、董强反诉要求水务局支付菜品损失和就餐费，陈开平返还转让费并支付利息，水务局赔偿误工损失和装修损失并由被告陈开平承担连带责任的问题。水务局在董强经营期间所欠就餐费，本属另一法律关系，但水务局与董强均同意在本案中相互抵偿，予以确认，从董强所欠水务局租金中扣除其就餐费3355元。董强所支付陈开平租赁费90000元中包含装修、装饰、设备等费用，其中18000元，双方认可是6个月的租赁费，而不是空店转让，董强在签订合同时应当知道水务局与陈开平所签合同的内容，对接手的酒店的可得利益和承担的风险应有充分的心理准备，陈开平所转让的物品，董强已使用了一年多，产生了相应的利益。故董强请求陈开平返还租赁费并承担利息的请求，不予支持。董强要求赔偿其菜品损失和装修、误工损失的请求，因水务局在停水后，董强应知道不能经营，不能再购买菜品，对已购买的菜品予以妥善处理，以防止损失的发生和扩大。在投入费用装修时，应当考虑到经营期限等因素决定是否装修。且董强菜品、装修和误工损失数额均是自己书写的清单，未提供相应证据证明。该项请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，并参照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款之规定，判决：一、董强在判决生效后十五日内将从陈开平手中转让的水电大酒店腾退并返还丹江口市水务局。二、陈开平在判决生效后十五日内向丹江口市水务局交纳租赁费22000元。三、董强在判决生效后十五日内向丹江口市水务局交纳租赁费和占用费38345元（已抵扣丹江口市水务局的就餐费3355元）。四、驳回丹江口市水务局的其他诉讼请求。五、驳回董强的反诉请求。如果未按照判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2604元，由丹江口市水务局负担1240元，陈开平负担782元，董强负担582元。一审反诉案件受理费2610元，由董强负担。
宣判后，董强不服一审判决，向本院上诉称：一、原判认定本案承租房屋属于水务局所有无事实依据，水务局既没有所有权也无出租权，诉讼主体不适格；二、其与陈开平之间签订的《酒店转租协议》无效，陈开平未告知其房屋租赁合同承租期间，造成其装修损失，陈开平应返还转让费并赔偿损失。
董强没有新证据提交。
水务局答辩称，本案出租房屋系其于1992年所建，未办理国有资产登记，现无法移交财政资产管理部门，仍归其管理使用，董强上诉提出的损失赔偿与其无关，综上，请求驳回上诉，维持原判。
水务局没有新证据提交。
陈开平未作答辩也没有新证据提交。
二审查明的事实和证据与原判认定的相同。
本院认为：本案出租房屋系水务局自行建成，也未向市国资经营公司移交，该房屋的管理和收益权利仍属于水务局，故董强上诉提出水务局的主体不适格的理由，与本案事实不符，本院不予采纳。陈开平、水务局于2013年3月21日签订《房屋租赁合同》约定租赁期限至2014年12月31日；陈开平、董强于2014年2月10日签订《酒店转让协议》，后董强经营至2015年4月7日，而本案争议的出租房屋位于水务局院内，董强在签订转让协议时，以及长达近14个月经营中，均应当知道陈开平与水务局原租赁合同的期间，故其支付转让费以及接收转让房屋后为经营所需进行装修的损失均应由其自行承担，其上诉提出“其与陈开平之间签订的《酒店转租协议》无效，陈开平未告知其房屋租赁合同承租期间，造成其装修损失，陈开平应返还转让费并赔偿损失”的理由，没有事实依据和法律依据，不能成立，本院不予支持。对于董强已装修可拆卸的部分，在不影响本案出租房屋正常使用的前提下，可由其自行拆卸运走，水务局应当予以配合。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费859元，由上诉人董强负担。
本判决为终审判决。
审判长 罗云飞
审判员 王广泉
审判员 张 剑
二〇一六年七月十二日
书记员 王 亮
附相关法律规定：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。