徐州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鼓民初字第02587号
原告朱某。
委托代理人涂廷某。
委托代理人李雪某。
被告朱永某。
被告肖某。
被告黄徐某。
委托代理人胡徐某（系黄徐某之配偶）。
委托代理人马先某。
原告朱某诉被告朱永某、肖某、黄徐某申请执行人执行异议之诉一案，本院于2015年9月11日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告朱某及其委托代理人涂廷某、李雪某，被告黄徐某的委托代理人胡徐某、马先某到庭参加诉讼；被告朱永某、肖某经本院传票合法传唤后，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱某诉称：被告朱永某因欠原告朱某的运输款，给原告写下欠条。欠条到期后，原告依据此欠条于2012年12月初向徐州市鼓楼区人民法院提出了诉前保全，鼓楼法院于2012年12月20日作出（2013）鼓民诉保字第0003号民事裁定书，对于被告朱永某名下的位于本市黄山垅三期安居工程60-1-101室房屋、1-01地下室予以查封。原告在法律规定的时间内提起了诉讼。在诉讼过程中，被告朱永某、黄徐某均提出了保全异议，经审查其理由不成立，后徐州市鼓楼区人民法院作出（2013）鼓民初字第2154号民事判决书认定了欠款事实，并进入了执行，被告黄徐某又提出了执行异议，徐州市鼓楼区人民法院(2015)鼓执异字第19号民事裁定书裁定异议成立。庭审中原告得知黄徐某与朱永某签订买卖房屋合同是在欠原告运费之后，并以低于市价成交，在买卖过程中黄徐某也知道朱永某欠有外债，涉案房屋被抵押，还匆忙去办理过户，有悖常情，其到产权部门递交手续也是在原告查封之后。根据相关法律规定，不动产的变更以登记为准，故原告保全涉案房屋是有法律依据的，被告之间互相串通，逃避债务，侵犯了原告的利益。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求判令：对被告朱永某所有的位于本市黄山垅三期安居工程60-1-101室房屋许可执行；本案诉讼费用由三被告承担。
被告黄徐某辩称：1、在本院对涉案房屋采取查封保全措施之前被告已经签订购房合同，全额支付了购房款，并且已实际占有居住该房屋。在本案之前，被告作为案外人合法提起执行异议并经本院依法审理。徐州市鼓楼区人民法院作出了（2015）鼓执异字第19号民事裁定书。2、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定和江苏省高级人民法院发布的《执行异议之诉案件审理指南》第二十八条规定，本案原告提起异议诉讼无事实和法律依据。综上，请求法庭予以驳回。
被告朱永某、肖某未到庭参加诉讼，亦未向法庭提交书面答辩意见。
经审理查明，2000年被告朱永某与被告肖某登记结婚，2012年11月26日，二被告办理离婚登记手续。
2012年12月20日经朱某申请，本院作出（2013）鼓民诉保字第0003号民事裁定书，后查封了朱永某名下位于本市某某三期安居工程60号楼1单元101室房屋、1-01地下室一处。
2013年8月26日朱某与朱永某、肖某公路货物运输合同纠纷一案向本院提起诉讼，本院于2014年4月10日作出(2013)鼓民初字第2154号民事判决书：被告朱永某、肖某于本判决生效之日起十日内向原告朱某清偿欠款30万元及利息（计算方式为：以30万元为本金，自2012年10月26日至2012年12月20日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计息，且以1万元为限）。判决书生效后，朱永某、肖某未按照判决书履行相关义务，朱某向本院申请执行。黄徐某认为其已经从朱永某、肖某处购买了涉案房屋，是该房屋的实际所有人，故提出执行异议。本院于2015年7月13日作出(2015)鼓执异字第19号民事裁定书：中止对本市某某三期安居工程60号楼1单元101室房屋、1-01地下室一处的查封。原告不服该裁定，遂提起民事诉讼。
另查明，2012年12月7日朱永某与黄徐某签订房屋买卖合同，约定将朱永某、肖某所有的本市某某三期安居工程60号楼1单元101室房屋、1-01地下室一处出售给黄徐某，房屋价款为50万元，黄徐某于2012年12月10日陆续以汇款和代为偿还朱永某外欠款的方式缴纳了房款。2012年12月10日，朱永某委托胡徐某（黄徐某之夫）之父胡依法全权办理本市某某三期安居工程60号楼1单元101室房屋、1-01地下室的买卖及过户手续。2012年12月15日，朱永某为黄徐某书写收据一份，内容为：“今收到黄徐某购民富园60-1-101室房款伍拾万元，（其中包括替朱永某还民间借贷款叁拾万元，另付现金贰拾万元）已全款付清，房屋已交付给黄徐某使用。朱永某保证到2013年3月底前不会有其它人查封此房，否则退还黄徐某伍拾万元房款，另赔付违约金及其他损失贰拾万元。”2012年12月20日本院依法作出了民事裁定书，后依法查封该涉案房屋。
还查明，1998年6月，朱永某购买安居工程住房-
本市某某三期安居工程60号楼1单元101室房屋、1-01地下室一处，2003年5月7日办理了该房屋产权所有权证及土地使用权证。2011年12月29日，朱永某用诉争房屋为刘晶、王春梅的30万元债权设立抵押权，2012年12月10日该抵押被注销。
以上事实有原告提供的（2013）鼓民诉保字第003号民事裁定书一份、2000年4月13日婚姻登记申请书一份、2012年12月10日云龙区婚姻登记处出具的无婚姻证明、被告黄徐某提供的安居工程购房购销合同、契税发票、房产证、土地证、离婚证、朱永某无婚姻证明、买卖合同一份、付款交易明细（四份）、收条两张、公证书一份以及当事人陈述在卷
佐证，本院予以确认。
本院认为：被执行人不履行生效法律文书所确定的义务的，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。在原告与被告朱永某运输合同纠纷一案中，被告朱永某未履行生效法律文书所确定的义务，人民法院可以查封登记在被告朱永某名下的本案涉案房产。但在执行过程中，被告黄徐某以其与被告朱永某签订了涉案房产的买卖合同、支付了全部购房款并实际占有为由，要求本院对涉案房产解除查封。根据相关法律规定，不动产物权的转让，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。故交付占有并不发生房产所有权变更的效力；依法办理变更登记才能发生房产所有权变更的效力。又根据相关法律规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。所以，作为不动产买受人的黄徐某能够排除对不动产采取执行措施，必须满足以下条件：一是黄徐某与朱永某之间存在合法有效的房屋买卖关系；二是黄徐某在法院采取查封等强制执行措施之前，已经支付全部房屋价款；三是黄徐某在法院采取强制执行措施前已经实际占有该房屋；四是黄徐某对未办理房屋产权过户自身无过错。
关于被告朱永某与被告黄徐某之间是否存在合法有效的房屋买卖关系的问题。本案中被告黄徐某提供了买卖合同用以证明双方之间存在合法有效的房屋买卖合同关系，原告虽提出此证据为复写纸复写、有涂改痕迹、书写时间为后加等异议，但原告并未提供充分证据予以证明，因此本院认为被告朱永某与被告黄徐某之间的房屋买卖合同合法有效。
关于被告黄徐某在法院采取查封等强制执行措施之前是否已经支付全部涉案房屋价款的问题。被告黄徐某主张购房款50万元已经支付给朱永某。该50万元中有30万元是代朱永某偿还借款而转入还款账户，有9万元转入朱永某的账户，取现11万元，支付中介1万元。上述付款行为均于本院采取查封等强制执行措施之前完成。被告黄徐某的陈述与其提供的证据基本能够相互印证，故本院确认被告黄徐某在法院采取查封等强制执行措施之前已支付全部涉案房屋价款。
关于被告黄徐某在法院采取强制执行措施前是否已经实际占有涉案房屋的问题。被告黄徐某提供了朱永某出具的收条予以证明，结合其他证据以及当事人陈述，本院认为被告黄徐某在法院采取强制执行措施前已经实际占有涉案房屋。
关于被告黄徐某对未办理房屋过户登记手续是否具有过错的问题。2012年12月7日被告黄徐某与被告朱永某签订房屋买卖合同，直至2012年12月15日黄徐某付清购房款，2012年12月15日朱永某委托胡依法全权办理本市某某三期安居工程60号楼1单元101室房屋、1-01地下室的买卖及过户手续。2012年12月20日，本院依法作出裁定对涉案房屋采取保全措施。本院认为买卖房屋及办理各项手续应需要合理期间，而本案中自2012年12月7日至2012年12月20日，上述期间应属于合理期间。庭审过程中，原告也并未提供充分证据证明被告黄徐某存在过错。故本院认为被告黄徐某虽未于法院采取强制执行措施前办理过户登记手续，但并非其自身原因未办理过户手续。
综上，本院认为被告黄徐某虽未办理房屋过户手续，但其已支付全部价款并实际占有涉案房屋，且其对此并无过错，故人民法院不得继续对该房产采取执行措施。原告要求对涉案房产许可执行的诉讼请求，无事实及法律依据，本院予以不予支持。
被告朱永某、肖某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法应缺席判决。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款、第十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》第二十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：
驳回原告朱某的诉讼请求。
案件受理费80元，公告费600元，合计680元（原告已预交），由原告朱某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。上诉人同时应依据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省徐州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省徐州市中级人民法院；开户行：中国建设银行徐州永安支行；帐号：32×××02；开户行地址：徐州市建国西路85号）。
审 判 长 王某某
审 判 员 王 某
代理审判员 尹某某
二〇一六年三月三日
见习书记员 刘某某