江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终1050号
上诉人（原审被告）：昆山宝业房产开发有限公司，住所地江苏省昆山市开发区长江路。
法定代表人：郑钦煊，该公司董事长。
委托诉讼代理人：ＸＸ，江苏柏庐律师事务所律师。
委托诉讼代理人：叶挺，江苏柏庐律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：彭家兴，男，1971年11月5日生，住台湾台北市。
被上诉人（原审原告）：钟倩钰，女，1975年8月19日生，住台湾台北市。
委托诉讼代理人：彭进峰，江苏瀛成律师事务所律师，代理上述二被上诉人。
上诉人昆山宝业房产开发有限公司（以下简称宝业公司）因与被上诉人彭家兴、钟倩钰商品房购销合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2015）昆民初字第0513号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
宝业公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回彭家兴、钟倩钰的一审诉讼请求，诉讼费用由彭家兴、钟倩钰承担。事实和理由：一、对于42389元维修费用，1、该费用系彭家兴、钟倩钰擅自维修产生，不应由我方负担。从双方函件往来看，我公司没有拒绝维修，只是对维修方案没有达成一致。彭家兴、钟倩钰2013年提起第一次诉讼时，一审法院曾要求彭家兴申请司法鉴定，彭家兴没有申请，而是在诉讼过程中自行维修，之后又申请撤诉。一审法院认为我公司没有配合进行有效修复，也怠于到场确认存在的问题及修复方案没有依据。另外，根据彭家兴、钟倩钰提供的维修合同，其在2013年12月1日即开始维修，其在2014年1月再通知我公司维修没有任何意义。涉案房屋存在的问题并不影响房屋使用，也不属于情况紧急，彭家兴、钟倩钰擅自维修的费用不应由我方承担。2、彭家兴、钟倩钰未证明该部分费用的合理性和必要性。吊顶处理的维修方式未经司法鉴定确认合理性和必要性。并非所有墙面存在质量问题，但彭家兴、钟倩钰将所有墙面的漆面和腻子层均铲除，扩大了维修范围。对墙面采用水浇湿浇透的方式进行铲墙，导致踢脚线变形，最终更换。更换后的踢脚线也提高了维修标准。装修公司对卫生间防水有维修方案，但最终没有按照维修方案做，而是对整个卫生间进行拆除重做，还更换了设施设备，属于自行扩大的损失。综上，彭家兴、钟倩钰实际维修的范围超过了存在质量问题的范围，扩大的损失不应由我公司承担。3、一审法院认定了2013年12月1日至2014年1月20日的维修费用，该期间修复费用为28740元。二、关于审理期间修复费用4788.26元。1、客厅天花板吊顶是彭家兴、钟倩钰自己加的，我公司没有否认天花板存在高度差，没有必要破坏吊顶进行鉴定，因此导致吊顶损坏需要修复的费用不应我公司承担。2、墙面空鼓问题之前彭家兴、钟倩钰已经请第三方维修，现在存在的空鼓问题并非我公司造成。3、渗水部位中有一处已经进行维修，第三方没有维修好不应由我公司承担责任。三、鉴定费25000元。质量问题鉴定，彭家兴、钟倩钰申请鉴定四项质量问题，最终认定的问题只有一项在我公司责任范围，大部分鉴定费应由彭家兴、钟倩钰负担。修复费用的鉴定，因墙面空鼓、吊顶修复不是我公司责任范围，相应鉴定费应由彭家兴、钟倩钰负担。四、验房费970元，发生在第一次诉讼过程中，当时法院已经要求彭家兴申请鉴定，彭家兴未申请自行验房，验房报告不能采用，相应费用不应支持。五、住宿费和窗帘地毯寄存费。1、对维修的认定期间有误，验房是2013年12月18日，显然验房时维修尚未开工。2、函件说明至少在2014年1月14日前尚未开工。租赁费用有扩大损失。3、维修安排不合理，两次维修导致时间较长。4、租房不合理，没有必要租用两套房屋。5、维修期限不合理。六、窗帘地毯搬迁费，同一小区内搬迁，3000元费用过高。
彭家兴、钟倩钰辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，宝业公司认为相关费用缺乏必然性合理性纯属揣测，与生活常理相背，从第一次起诉到本案一审判决持续数年间，宝业公司都没有进行积极有效的房屋维修，才造成到现在我方不敢在房屋内居住的事实，因为在本案的维修过程中发现墙体、墙面、顶面所有的施工过程都存在重大问题，这些问题随着使用陆续浮现，开发商没有尽到应有的维修义务或者确保房屋质量合格的义务。宝业公司上诉事实与理由没有任何依据，请求依法驳回其上诉请求。
彭家兴、钟倩钰向一审法院起诉请求：1、宝业公司承担第一次鉴定费970元，并赔偿损失42389元；2、宝业公司支付维修期间住宿费27999元；3、家具财产损失2500元、清洁费1728元、窗帘、地毯搬迁费3000元、寄存费9000元；4、宝业公司支付维修费4788.26元及鉴定费；5、宝业公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2009年10月1日，双方当事人签订《昆山市商品房购销合同》一份，买受人为彭家兴，出卖人为宝业公司；彭家兴购买宝业公司开发的位于昆山市××路××单元××号，商品房用途为高层公寓；建筑面积144.93平方米，套内面积115.67平方米，单价每平方米10211.8260元，总价款1480000元。2010年7月12日，双方签署昆山市商品房屋竣工移交单及房屋验收交接单。其中住宅质量保证书约定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期5年，墙面、顶棚抹灰层脱落保修期1年，地面饰面空鼓、开裂保修期1年，装修工程保修期为5年。2010年11月19日，彭家兴办理了房产证、土地证，房屋坐落于昆山开发区××路××天地广场××楼××室，共有人为配偶钟倩钰。
根据吉田千翔物业管理（昆山）有限公司的报修记录日报表，2011年5月至2013年6月期间，彭家兴、钟倩钰所在的3号楼1403室存在17次维修记录，包括天花板开裂、墙面开裂、地面大理石裂缝、空调渗水、卫生间漏水、主卧室天花板线条开裂、饭厅、次卧墙面开裂、客厅漏水、厨房拉手损坏、厨房窗户渗水、空调不制热等情况。2013年3月6日，彭家兴、钟倩钰委托江苏海联海律师事务所向宝业公司发出律师函，告知宝业公司涉案房屋存在房屋墙面、天花板部分地方开裂，希望宝业公司针对上述情况整间维修，天花板以吊顶方式处理，主卧淋浴间存在渗水问题，希望宝业公司承担维修期间产生的家具、窗帘、地毯的搬迁、存放费用、住宿费、清洁费。2013年3月12日，宝业公司委托江苏柏庐律师事务所向彭家兴发出律师函，表示宝业公司欲派人维修时，彭家兴提出给天花板做吊顶，宝业公司认为房屋交付标准中没有天花板吊顶一项，该项要求超出合同约定范围，另维修义务之外的费用没有依据。2013年3月28日，彭家兴、钟倩钰又委托江苏海联海律师事务所向宝业公司发出律师函，告知宝业公司如坚持不做吊顶，必须出具承诺书，承诺维修完成期限并根据相关法律给予质保期。2013年4月16日，彭家兴、钟倩钰又委托江苏海联海律师事务所向宝业公司发出律师函，内容与上述律师函一致。2013年7月4日，彭家兴、钟倩钰又委托江苏海联海律师事务所向宝业公司发出律师函，催促宝业公司尽快维修。2013年7月16日，彭家兴、钟倩钰又委托江苏海联海律师事务所向宝业公司发出律师函，表示宝业公司一再修理，但是不能从根本上解决问题。2013年8月2日，宝业公司又委托江苏柏庐律师事务所向彭家兴发出律师函，表示彭家兴主张的质量问题已超过保修期，但同意进行维修，并重申了上一份律师函的内容。2013年8月6日，彭家兴、钟倩钰因认为上述房屋存在质量问题，起诉至一审法院。2013年8月7日，彭家兴、钟倩钰又委托江苏海联海律师事务所向宝业公司发出律师函，表示宝业公司提出的质量问题已过保质期与事实不符，并要求宝业公司出具保证书。2013年12月18日，彭家兴委托上海无忧验房网有限公司出具房屋质量检验报告，该报告涉及36处房屋质量问题。验房服务费970元。2014年1月1日，彭家兴、钟倩钰通过吉田千翔物业管理（昆山）有限公司代转宝业公司一份函，告知在2013年12月18日经第三方房屋质量检测单位（上海无忧验房网有限公司）检验，检验报告如附件，详细说明涉案房屋有非常大的质量问题，请开发商提出解决方案等。2014年1月11日，彭家兴、钟倩钰再次通过吉田千翔物业管理（昆山）有限公司代转宝业公司一份函，再次要求宝业公司评估维修方案，如宝业公司在2014年1月15日前不予回应，将自行请工程队维修。2013年11月11日，彭家兴、钟倩钰委托昆山百隆装饰工程有限公司（以下简称百隆公司）出具装修评估维修报告，并与该公司分别在2013年11月12日、2014年1月20日签订了两份装饰装修合同并附报价单，进行室内维修，合同期限为2013年12月1日至2014年3月10日，维修费用为61000元。2013年12月1日，彭家兴与案外人陈柏伟签订租赁合同一份，约定由彭家兴承租案外人的昆山市开发区黄河中路弘辉首玺豪园3号楼2101室房屋，用途为存放物品，房屋面积202.32平方米，租赁期限为2013年12月1日至2014年1月20日，租金5000元。后租赁合同期限又延展至2014年3月31日，租金4000元。案外人陈柏伟出具9000元发票。2013年12月1日，彭家兴与案外人林志阳签订租赁合同一份，约定由彭家兴承租案外人的昆山市开发区柏庐南路999号吉田国际广场2502室房屋，用途为居住，房屋面积54平方米，租赁期限为2013年12月1日至2014年1月20日，租金3333元。后租赁合同期限又延展至2014年3月31日，租金4666元。案外人林志阳出具7999元发票。2014年8月5日，彭家兴、钟倩钰的案件撤回起诉。一审庭审中，彭家兴、钟倩钰又提供搬迁费发票3000元。
一审另查明：在本案审理过程中，彭家兴、钟倩钰申请对昆山开发区××路××天地广场××楼××室的质量问题进行鉴定，主要涉及卫生间侧面渗水、天花板水平落差、墙体空鼓。一审法院委托东南建设工程安全鉴定有限公司进行鉴定。2015年8月5日，东南建设工程安全鉴定有限公司出具鉴定报告，客厅天花板存在4-17毫米高度差，墙体存在空鼓，西北卧室飘窗顶部、西南卧室飘窗窗台板下墙面存在渗水现象，并出具修复方案。本次鉴定费22000元。后一审法院又委托江苏嘉加诚工程投资咨询有限公司对上述质量问题进行修复造价鉴定。2015年9月14日，江苏嘉加诚工程投资咨询有限公司出具鉴定报告，涉案工程鉴定造价为4788.26元。本次鉴定费3000元。
上述事实由《昆山市商品房购销合同》、昆山市商品房屋竣工移交单及房屋验收交接单、住宅质量保证书、房产证、土地证、报修记录日报表、律师函及邮寄凭证、函、装修评估维修报告、装饰装修合同附报价单、维修费发票、租赁合同及租金发票、搬迁费发票、东南建设工程安全鉴定有限公司鉴定报告及鉴定费收据、江苏嘉加诚工程投资咨询有限公司鉴定报告及鉴定费收据及当事人在庭审中的陈述予以证实。
一审法院认为，彭家兴、钟倩钰与宝业公司之间签订的昆山市商品房购销合同合法、有效，双方均应依据法律规定及合同约定，履行各自的义务。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。根据庭审查明的事实，彭家兴、钟倩钰在2010年7月12日接受房屋后，自2011年5月至2013年6月期间通过物业公司反映房屋存在：天花板开裂、墙面开裂、地面大理石裂缝、空调渗水、卫生间漏水、主卧室天花板线条开裂、饭厅、次卧墙面开裂、客厅漏水、厨房拉手损坏、厨房窗户渗水、空调不制热等质量问题，上述问题均在质保期内提出并修复或者在质保期内提出但并未修复。自2013年3月12日至2013年8月7日期间，主要针对房屋天花板落差问题提出不同的修复方案，但是未能达成一致意见。2014年1月11日，彭家兴、钟倩钰通知宝业公司修复未果后，采取自行委托第三方修复的方式，符合法律规定。至本案诉讼，房屋仍存在房屋渗水、天花板水平落差、墙体空鼓等质量问题。综合上述情况，原审法院认为，上述质量问题未超出质保期，宝业公司作为涉案商品房的出卖人应当对上述质量问题承担瑕疵担保责任。现宝业公司未能妥善修复，应当承担修复费用及修复期间造成的其他损失。
关于彭家兴、钟倩钰的损失，原审法院认定如下：1、验房服务费970元，有装修评估维修报告及发票予以证实，予以支持。2、2013年12月1日至2014年1月20日的修复费用。彭家兴、钟倩钰提供了装修评估维修报告、装饰装修合同附报价单、维修费发票予以证实，并认为其中42389元系维修房屋质量问题的修复费用，宝业公司不予认可。一审法院认为，彭家兴、钟倩钰已经依法履行通知义务，宝业公司未能配合有效的修复，也怠于到场共同确认存在的质量问题及具体修复方案，在宝业公司未能提供相反证据证明的情况下，对于彭家兴、钟倩钰主张的42389元修复费用予以支持。3、住宿费主张27999元，对于2011年12月至2012年6月期间的住宿费20000元，因彭家兴、钟倩钰未能提供证据证明，不予支持；对于2013年12月1日至2014年1月20日的住宿费7999元，有租赁合同及租金发票予以证实，且能与上述装饰装修合同期间相吻合，予以支持。4、财产损失主张家具损坏价值2500元，未能提供证据证明，不予支持。5、清洁费主张1728元，未能提供证据证明，但是考虑到该项费用为装修后必然发生的费用，酌情认定600元。6、窗帘、地毯搬迁费主张3000元，有搬迁费发票予以证实，予以支持。7、窗帘、地毯寄存费主张9000元，彭家兴、钟倩钰提供其与案外人陈柏伟的租赁合同及租金发票予以证实。一审法院认为，彭家兴、钟倩钰租赁202.32平方米房屋存放物品，属于扩大损失，酌情调整为3000元。8、审理期间修复费用主张4788.26元，有鉴定报告予以证实，予以支持。9、鉴定费。两次鉴定费合计25000元，予以支持。上述修复费用及损失合计87746.26元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，一审法院判决：昆山宝业房产开发有限公司于判决生效后十日内赔偿彭家兴、钟倩钰修复费用及损失合计87746.26元。案件受理费1690元，由昆山宝业房产开发有限公司负担。
二审中，宝业公司围绕上诉请求提供：（2013）昆民初字第3293号案件庭审笔录一份，用以证明彭家兴、钟倩钰未在一审法院规定时间内提出鉴定申请，且在笔录中对维修部位予以明确，但是自行委托装修公司维修时扩大了维修范围，扩大维修范围的部分费用不应支持。彭家兴、钟倩钰质证认为：对笔录真实性没有异议，在第一次诉讼中我方也提出鉴定，未能启动鉴定并非我方原因导致。笔录中所阐述的维修部位只是在当时能发现的问题，我方在维修过程中还陆续发现了墙体粉刷层和抹灰层及抹灰层内侧黄沙未凝固等情况。彭家兴、钟倩钰未能提供在第一次诉讼中申请鉴定的证据。
二审另查明，根据百隆公司的施工预算表，其施工范围包括房屋的墙、顶面维修以及淋浴房后期维修（包括吊顶拆除、防水涂刷等）。
二审经审理查明的其他事实与一审查明一致。
本院认为，彭家兴、钟倩钰购买宝业公司开发的涉案房屋并入住后，陆续发现房屋存在的质量问题，要求宝业公司进行修复，宝业公司应当承担相应的保修义务。2013年3月开始，双方针对墙面、天花板开裂及淋浴间渗水问题的维修通过函件往来沟通，宝业公司同意为彭家兴、钟倩钰修复，但双方对修复方案未能达成一致，彭家兴、钟倩钰于2013年8月就房屋质量问题提起第一次诉讼。但在第一次诉讼过程中，彭家兴、钟倩钰未申请司法鉴定确定房屋质量问题、修复方案及修复费用，也没有与宝业公司协商选择专业第三方进行确定，而是自行委托第三方验房、提供修复方案并进行维修，在维修前也未与宝业公司进行充分沟通，存在不当。鉴于彭家兴、钟倩钰委托百隆公司自行维修针对的是其之前向宝业公司提出的墙面、天花板开裂以及淋浴间渗水的问题，上述问题属于宝业公司的维修范围，故本院酌情认定对于彭家兴、钟倩钰自行委托验房及修复产生的费用以及修复期间的住宿费、物品寄存费损失，由宝业公司承担60%，其余40%由彭家兴、钟倩钰负担。
彭家兴、钟倩钰委托验房费用970元及修复费用61000元有发票佐证，彭家兴、钟倩钰自认修复费用61000元中42389元系维修房屋质量问题的修复费用，该自认对宝业公司有利，本院予以认定。一审法院在认定彭家兴、钟倩钰损失时将房屋修复工期认定为2013年12月1日至2014年1月20日有误，根据彭家兴、钟倩钰提供的装饰装修合同，工期应为2013年12月1日至2014年3月10日。彭家兴住宿用房租期为2013年12月1日至2014年3月31日，产生租金7999元，租期与上述修复工期相对应，考虑到修复完成后房屋需要时间清扫、整理至可居住状态，彭家兴主张2013年12月1日至2014年3月31日期间住宿费7999元合理。彭家兴租赁用于摆放窗帘、地毯的房屋租期也为2013年12月1日至2014年3月31日，产生租金9000元，相对于物品摆放需要而言，彭家兴租赁房屋面积过大，一审法院据此酌定窗帘、地毯寄存费为3000元，在合理范围内。综上，彭家兴、钟倩钰自行委托验房及修复产生的相应费用及损失共计54358元，由宝业公司承担32614.8元。房屋维修后需要进行清理才能入住，一审法院酌情认定清理费600元具有合理性、必要性，应由宝业公司全部承担。对于本案审理过程中启动的鉴定，鉴定针对的问题属于彭家兴、钟倩钰诉讼前主张的墙面、天花板质量问题，经鉴定上述问题确实存在，故鉴定及问题修复有其必要性，一审判决鉴定及修复费用29788.26元由负有维修义务的宝业公司承担并无不当。
综上，上诉人宝业公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销江苏省昆山市人民法院（2015）昆民初字第0513号民事判决；
二、昆山宝业房产开发有限公司于判决生效后十日内赔偿彭家兴、钟倩钰修复费用及损失合计63003.06元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1690元，由彭家兴、钟倩钰负担490元，由昆山宝业房产开发有限公司负担1200元。二审案件受理费1690元，由彭家兴、钟倩钰负担490元，由昆山宝业房产开发有限公司负担1200元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
审 判 员 叶 刚
代理审判员 郭 锐
二〇一七年三月一日
书 记 员 张维雯