重庆市云阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）云法民初字第03397号
原告（反诉被告）刘世君，男，1972年5月12日出生，汉族，住重庆市云阳县渠马镇。
委托代理人于海民、唐义春，重庆锦扬律师事务所律师。于海民系特别授权。
被告（反诉原告）张存贵，男，1961年6月25日出生，汉族，户籍地江苏省射阳县长荡镇，现住重庆市云阳县养鹿乡。
委托代理人张北平，重庆周立太（万州）律师事务所律师。
原告刘世君与被告张存贵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月5日立案受理后，由代理审判员刘晓娅独任审判，适用简易程序并于2014年12月8日公开开庭进行了审理。原告刘世君及其委托代理人于海民、唐义春，被告张存贵及其委托代理人张北平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘世君诉称，被告于2006年5月1日将位于云阳县养鹿乡市场酒厂路4号约150平方米的房屋以48000.00元的价格转让给原告。约定原告先给被告支付房款38000.00元，被告为原告办理完房产证后再支付余下的10000.00元房款，双方约定违约金10000.00元。被告至今没有为原告办理房产证，经查是因为被告修建的房屋没有合法手续，属违法建筑。被告多年来一直对原告及家人进行骚扰，双方多次发生冲突，为维护原告的合法权益，特起诉至法院，请求判决：一、确认原、被告双方于2006年5月1日签订的《房屋转让协议》无效；二、被告返还原告已付房款及期间的利息57864.50元（其中房款38000.00元、利息19864.50元）；三、被告赔偿原告房屋价差损失52000.00元；四、被告向原告支付违约金10000.00元；五、诉讼费用由被告承担。
被告张存贵辩称，1.对原、被告于2006年5月1日订立的《房屋转让协议》无效无异议，该协议应当无效。2.同意返还房款，但是不同意给付利息，因为签订协议的时候双方都知道是小产权房，不能办理房产证。3.房屋价差损失原告方没有证据证明，给付于法无据。4.合同无效，不同意给付违约金。5.诉讼费由原告承担。6.房子是1995年被告买的私人的地建设的，一直都没有办理相关审批手续，2006年被告以当时的市场价将房屋卖给原告，第二年原告要求办房产证，被告向其说明了不能办证的相关情况。
反诉原告张存贵反诉称，反诉原告于1995年从他人手中购得位于云阳县养鹿市场酒厂路原50号土地80余平方米，自建两栋两楼一底房屋（中间一层平公路为门市）。2006年5月1日，反诉原告与反诉被告签订《房屋转让协议》，约定反诉原告将其中一栋房屋卖给反诉被告。签订《房屋转让协议》当日，反诉原告将房屋交给反诉被告入住至今。现反诉被告请求确认反诉原告与反诉被告之间签订的《房屋转让协议》无效，并要求反诉原告退回房款、赔偿损失，所以反诉被告就无权无偿居住反诉原告的房屋而应当按市场租金向反诉原告支付房屋占用损失。为维护其合法权益，反诉原告请求：一、判决反诉被告向反诉原告赔偿房屋占用损失34000.00元；二、本案诉讼费用由反诉被告承担。
反诉被告刘世君辩称，1.原、被告订立的是《房屋转让协议》，转让的是房屋所有权，而不是使用权。如果反诉被告购买的是权属没有瑕疵的房子，自行居住不会产生租赁费用。2.由于反诉原告转让给反诉被告的房屋没有经过规划许可和验收，反诉被告在居住期间的人生和财产没有保障，反诉原告将有瑕疵的房屋交给反诉被告使用还要主张相应费用是不合法也不合理的。《房屋转让协议》无效，原告在购买此房的时候并不知道房屋产权状况。合同约定由反诉原告为反诉被告办理产权证，反诉被告有理由相信房屋手续是完善的，同时在订立合同的时候反诉原告向反诉被告陈述房屋可以办理产权证，因此，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。3.反诉被告分两次给反诉原告购房款38000.00元，第二年反诉原告叫反诉被告去公证，反诉被告没同意，并表明需要房产证。反诉原告经常找反诉被告要剩余的10000.00元购房款，反诉被告没给。
经审理查明，2006年5月1日，原告刘世君与被告张存贵签订《房屋转让协议》，协议约定：一、甲方（张存贵）将在养鹿市场自有预制结构房一门面两楼一底转让给乙方（刘世君），面积约壹佰伍拾平方左右。二、根据甲乙双方协议转让价为肆万捌仟元。甲方负责办理一切房产手续，税费由甲方负责，乙方不负责一切税费。四、付款方式：首付叁万元整，下差部分待手续交给乙方后一次性付清。五、违约责任：甲乙双方应信守协议，若任意一方违约，付违约金壹万元。同日，原告刘世君入住该房屋。2006年5月10日、6月12日原告刘世君分两次共向被告张存贵支付购房款38000.00元。
上述事实，有原告提交的原、被告身份证复印件、房屋转让协议原件、收款收据原件等证据在卷佐证，上述证据来源合法，能证明本案事实，本院予以采信。
本院认为，1995年被告张存贵购买位于重庆市云阳县养鹿乡市场酒厂路原50号土地，在没有任何审批手续的情况下自建房屋两栋（现门牌号为2、4号）。2006年5月1日，原告刘世君与被告张存贵签订《房屋转让协议》，约定将被告张存贵自建的位于重庆市云阳县养鹿乡市场酒厂路4号一栋两楼一底房屋以48000.00元的价格转让给原告刘世君。根据国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法和购买和住宅发放土地使用权证和房产权”。原、被告签订的《房屋转让协议》买卖的房屋属于在集体经济组织上建设的，没有相应的规划许可等合法手续，属于违法建筑，既违反了国家政策的规定，又损害了社会公共利益，应属无效合同。因此，对原告请求确认原、被告双方于2006年5月1日签订的《房屋转让协议》无效的诉讼请求本院予以支持。根据《合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”签订《房屋转让协议》时被告张存贵明知没有合法手续不能办理相关产权，仍在协议中明确约定了办理房产手续的责任，并对税费进行了约定，对不能办理房产手续被告张存贵有明知过错。因此，对原告刘世君要求被告张存贵返还购房款38000.00元及给付利息的诉讼请求本院予以支持，被告张存贵应当按照中国人民银行同期同类贷款利率从2006年5月1日起向原告刘世君支付利息。无效合同自始无效，因此，对原告刘世君要求被告张存贵支付房屋差价损失及给付违约金的诉讼请求本院不予以支持。反诉原告张存贵请求反诉被告刘世君给付房屋占用损失，签订《房屋转让协议》时反诉原告张存贵明知是违法建筑，不能办理相关房产手续仍约定相关事项，现起诉反诉被告刘世君给付房屋占用损失于法无据，本院不予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第五十八条之规定，判决如下：
一、原告刘世君与被告张存贵于2006年5月1日签订的《房屋转让协议》无效；
二、被告张存贵于本判决生效后十日内返还原告刘世君购房款38000.00元，并按照中国人民银行同期同类贷款利率从2006年5月1日向原告刘世君支付资金利息至购房款付清之日止；
三、驳回原告刘世君的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告张存贵的反诉诉讼请求。
本诉案件受理费2697.00元，减半收取1348.00元，原告刘世君负担723.00元，被告张存贵负担625.00元。反诉案件受理费650.00元，减半收取325.00元，由反诉原告张存贵负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书后指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 刘晓娅
二〇一五年一月二十日
书 记 员 黄 进