内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院民 事 判 决 书（2017）内2921民初2081号原告：李红华（执行案外人），女，1976年6月10日出生，汉族，系阿拉善盟公路管理局职工，现住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：郝君，系内蒙古睿华律师事务所律师。被告：陈晓楠（申请执行人），女，1971年10月2日出生，汉族，系个体工商户，现住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：赵雪峰（系陈晓楠姐夫），男，1958年9月29日出生，汉族，系阿拉善盟交警支队离岗职工，现住内蒙古自治区。第三人：阿拉善盟丰凯龙房地产开发有限公司（被执行人）。法定代表人：苏九维，系该公司总经理。委托诉讼代理人：潘斐，男，1987年1月4日出生，汉族，系该公司工作人员，住内蒙古自治区巴彦浩特镇。原告李红华诉被告陈晓楠、第三人阿拉善盟丰凯龙房地产开发有限公司（以下简称丰凯龙公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年7月14日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李红华及其委托诉讼代理人郝君，被告陈晓楠的委托诉讼代理人赵雪峰，第三人丰凯龙公司的委托诉讼代理人潘斐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李红华向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决停止对原告购买的关于巴彦浩特镇凯龙名都小区3－4号商铺的强制执行，并解除对该房屋的查封措施；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年3月26日，原告向第三人丰凯龙公司购买该公司开发的位于巴彦浩特镇凯龙名都小区3－3号、3－4号商铺，其中涉案房屋建筑面积为87.36平方米，单价为8280元，总价款为723314元。后原告陆续向第三人支付了购房款，第三人向原告出具了收据。2013年双方办理了房屋交接手续后，涉案房屋即由原告出租于他人。期间原告将巴彦浩特镇凯龙名都小区3－3号商铺退还第三人，并于2015年2月8日与第三人重新签订认购协议书，后第三人将3－3号商铺出售于他人。2017年3月14日，阿拉善左旗人民法院对涉案房屋采取了查封措施。2017年6月19日，原告向阿拉善左旗人民法院提出执行异议。2017年6月23日，阿拉善左旗人民法院驳回了原告的异议请求。故原告于2017年7月14日提起诉讼。被告陈晓楠辩称，被告不清楚涉案房屋是属于原告的还是第三人的，对阿拉善左旗人民法院查封涉案房屋的事宜也不清楚。第三人丰凯龙公司述称，涉案商铺是第三人出售于原告，双方系正常的买卖关系。本院经审理认定事实如下：2013年3月26日，原告李红华向第三人丰凯龙公司预定该公司开发的位于阿拉善左旗巴彦浩特镇凯龙名都住宅小区3－4号、3－3号商铺，原告向第三人支付定金70000元，第三人向原告出具收据两份。2013年7月18日，原告与第三人签订《商品房买卖合同》，双方约定：原告向第三人购买其开发建设的巴彦浩特镇凯龙名都小区3－3、3－4号商铺，建筑面积分别为50.32平方米和87.36平方米，房屋价款分别为416650元、723341元。合同签订后，第三人将涉案房屋交付于原告。后原告将3－3号商铺退还于第三人，并于2013年3月26日至2015年2月8日，以现金及顶账方式陆续付清3－4号商铺的购房款。2015年2月8日，原告与第三人重新签订《凯龙名都认购协议书》，双方再一次明确原告以每平方米8280元的价格购买第三人开发建设的巴彦浩特镇凯龙名都小区3号楼4号商铺，且购房款723341元已付清。2016年9月26日，被告陈晓楠因与第三人丰凯龙公司民间借贷纠纷一案，向本院提起诉讼。2016年12月7日本院依法作出（2016）内2921民初2119号民事判决书，判决丰凯龙公司向陈晓楠偿还借款本金460000元及利息。2017年1月10日，因第三人丰凯龙公司未履行生效法律文书确定的给付义务，被告陈晓楠申请本院强制执行。2017年3月14日本院对涉案房屋予以查封。2017年6月19日，原告对该涉案房屋提出书面执行异议，本院于2017年6月23日做出（2017）内2921执异28号执行裁定书，裁定驳回李红华的异议请求。原告遂于2017年7月14日向本院提起案外人执行异议之诉。上述事实有原告出示的《凯龙名都认购协议书》一份、《收据》八份、（2014）阿左民一初字第1488号案件民事诉状、采暖费证明及当事人当庭陈述在卷资证，本院依法予以确认。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条规定：”商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状态；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。但并非完全具备上述十三项内容的商品房认购书才能构成商品房买卖合同，只要商品房认购书确定了当事人的名称、姓名、房号和价格确定方法以及可以据此确定面积等事项，就可以确定该认购书已经具备了购房合同的必要条件，但还需要出卖人按照约定收取购房款。本案中，原告李红华与第三人丰凯龙公司所订立的《凯龙名都认购协议书》已经就房号、面积、价格以及购房款的支付都做出了约定，据此双方订立的《凯龙名都认购协议书》已经具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的必要内容，且第三人已经收取了原告交纳的房款，故可认定双方所签订的《凯龙名都认购协议书》为商品房买卖合同，该合同是双方当事人真实意思的表示，依法成立并生效。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第二百四十一条规定：基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。本案中，原告与第三人签订《凯龙名都认购协议书》，第三人已将案涉房屋交由原告占有使用的事实有原告及第三人的陈述、原告与第三人签订的《凯龙名都认购协议书》，原告向第三人给付购房款的《收据》、原告作为涉案房屋实际业主交纳的采暖费等证据予以证明，本院予以确认。《协议书》签订后，第三人将房屋交付原告，原告据此对涉案房屋实际占有使用，原告作为房屋买受人，在房屋未有他人办理权属变更登记的情况下，其依据《凯龙名都认购协议书》对涉案房屋取得合法占有权益理应受到法律保护，原告对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故原告要求停止强制执行涉案房屋的诉讼请求，本院依法予以支持。据此，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第二百四十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款（一）项之规定，判决如下：不得执行阿拉善左旗巴彦浩特镇凯龙名都小区3－4号商铺。案件受理费100元，由被告陈晓楠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于内蒙古自治区阿拉善盟中级人民法院。本院（2017）内2921执异28号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长 任 海 荣人民陪审员 张 文 忠人民陪审员 司 俊 峰二〇一七年十月十一日书 记 员 苏龙高娃