广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤18民终118号
上诉人(原审第三人)：清远市清新区环发房地产开发有限公司。
法定代表人：谢俊元，总经理。
委托代理人：黄少国，广东定海针律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：谭志辉，男，汉族，住清远市清新区。
委托代理人：李永祥，广东正鑫律师事务所律师。
法定代表人：梁列彰。
委托代理人：李少山，副主任。
上诉人清远市清新区环发房地产开发有限公司因与被上诉人谭志辉、原审被告清远市清新区市场和房产管理中心委托合同纠纷一案，不服清远市清新区人民法院（2016）粤1803民初1868号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：谭志辉与原清新县环发房地产开发公司（现为清远市清新区环发房地产开发有限公司）于2001年3月14日签订《清新县综合批发市场商品房购销合同书》，约定谭志辉向清远市清新区环发房地产开发有限公司购买座落在原清新县太和镇黄坑河东侧桥北路北侧的清新县综合批发市场（现为新大地综合批发市场）商铺×栋×号一间，总价105000元，签订合同时支付首期楼款36000元，签订合同后15天内支付第二期楼款37500元，在房产登记机关完成对上述房产的登记手续，交付楼款余额31500元。合同第七条第二款约定，买方逾期付款的，每逾期一天，应按累计应付款的5‰向卖方支付违约金。若买方在收到卖方的通知后逾期30日仍不能付清全部应付款项且未能与卖方作出相关的补充协定，则卖方有权单方终止本合同，并按上述房产总价款30%向买方计收（扣）违约金，同时在提出终止合同之日起十天内完成相关事宜的处理，上述房产由卖方另行处理。合同签订当天，谭志辉支付了首期购房款36000元，2004年3月23日支付购房款20000元。
2004年11月由新大地综合批发市场开发商即清远市清新区环发房地产开发有限公司统一协调，将包括涉案商铺在内的批发市场的商铺统一交由清远市清新区市场和房产管理中心管理和出租。清远市清新区市场和房产管理中心曾向谭志辉支付租金，但由于谭志辉未付清全额购房款，清远市清新区环发房地产开发有限公司与谭志辉关于涉案商铺的所有权存在争议，且涉案商铺至今未办理产权证，经谭志辉和清远市清新区环发房地产开发有限公司同意，该商铺租金一直存放在管理中心，从2004年11月20日至2015年4月20日租金总额共154685元。
原审法院审理认为，本案是委托合同纠纷。清远市清新区市场和房产管理中心是接受委托人的委托代为管理、出租商铺，并非房屋的承租人，因此本案案由应更改为委托合同纠纷。争议焦点是：一、《清新县综合批发市场商品房购销合同书》签订后清远市清新区环发房地产开发有限公司是否向谭志辉交付了商铺，委托管理中心代为管理、出租商铺、代收租金的委托人是谁；二、清远市清新区环发房地产开发有限公司解除购房合同的效力。一、庭审中三方确认清远市清新区市场和房产管理中心统一出租商铺后，曾向谭志辉支付过租金，但后来由于谭志辉与清远市清新区环发房地产开发有限公司之间关于商铺所有权存在争议，经谭志辉和清远市清新区环发房地产开发有限公司同意，租金一直存放在清远市清新区市场和房产管理中心。本案中当事人未提交关于商铺交付的相关证据，但由于清远市清新区市场和房产管理中心曾将代收的租金交给谭志辉，谭志辉曾经享有该商铺的租金收益，因此认定该商铺已实际交付给谭志辉较为合理。谭志辉接收商铺后，委托清远市清新区市场和房产管理中心代为出租并收取租金，因此委托合同的委托人应为谭志辉。该委托合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同。清远市清新区市场和房产管理中心应当依照委托合同将代收的租金交给谭志辉。二、谭志辉与清远市清新区环发房地产开发有限公司签订的《清新县综合批发市场商品房购销合同书》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同。合同签订后，谭志辉依约定支付了第一期购房款；第二期购房款未按合同约定于签订合同15日内支付37500元，而是在签订合同3年后即2004年3月支付了20000元，清远市清新区环发房地产开发有限公司收了该款项并出具了收据，剩余的第二期购房款未支付；第三期购房款以办理房产登记为前提，涉案商铺未办理房产登记，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条，谭志辉可主张先履行抗辩权，在清远市清新区环发房地产开发有限公司为其办理房产登记前不支付第三期购房款。虽然谭志辉和清远市清新区环发房地产开发有限公司对第二、三期购房款的支付是否违反合同约定问题各执一词，但清远市清新区环发房地产开发有限公司并未及时依法提出异议，而是在2015年登报单方终止合同，且无证据表明其在登报前曾通知谭志辉催收拖欠房款，以及已通知谭志辉解除合同，并且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款，“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”，清远市清新区环发房地产开发有限公司未及时依法行使合同解除权，其合同解除权已消灭。因此清远市清新区环发房地产开发有限公司的登报公告无效，该购房合同对合同双方仍有约束力。谭志辉凭有效的房屋买卖合同委托清远市清新区市场和房产管理中心将房屋出租，享有房屋租金收益权，清远市清新区环发房地产开发有限公司并非委托合同的当事人，无权主张清远市清新区市场和房产管理中心支付代收租金，其与谭志辉之间关于房屋买卖合同的争议是另一法律关系，应另寻途径解决。故对谭志辉的诉讼请求予以支持，对清远市清新区环发房地产开发有限公司的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条、第一百零九条、第四百零四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，原审法院作出如下判决：一、清远市清新区市场和房产管理中心应于判决生效之日起十日内支付商铺租金154685元给谭志辉。二、驳回清远市清新区环发房地产开发有限公司的全部诉讼请求。案件受理费3394元，由谭志辉负担1697元，清远市清新区环发房地产开发有限公司负担1697元。
原审宣判后，清远市清新区环发房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉,请求依法撤销原判，改判清远市清新区市场和房产管理中心立即向上诉人支付商铺租金154685元;判令谭志辉承担本案一、二审诉讼费用。主要事实和理由是：一、讼争商铺所有权仍属于上诉人，原审判决将商铺收益划归谭志辉是错误的。上诉人与谭志辉虽签订房屋买卖合同，但谭志辉并未依照合同约定向上诉人支付购房款，故上诉人并没有为谭志辉办理房屋登记。原审法院认为上诉人对谭志辉未交付当期购房款未提出异议，不符合常理。上诉人阻止清远市清新区市场和房产管理中心扣留租金不支付给谭志辉的行为实质上已经提出异议，谭志辉恶意不履行合同，致使其未能取得涉案商铺所有权。原审判决认定事实错误，涉案商铺系上诉人委托清远市清新区市场和房产管理中心对外招租，并非由谭志辉委托。原审法院认为清远市清新区市场和房产管理中心曾向谭志辉交付过租金，认定涉案商铺已实际交付给谭志辉较为合理的说法是错误的。根据物权法第三十九条之规定，谭志辉并未取得商铺任何权利，原审判决商铺租金由谭志辉收取，违反法律规定，应予以撤销。二、原审法院适用法律错误。从上诉人制止谭志辉收取租金开始，已实际行使合同解除权，谭志辉虽交付过部分购房款，但其并未依合同约定支付全部款项。另外，上诉人与谭志辉在合同中明确约定合同解除条款，上诉人已用实际行动实施单方终止合同的法律行为，且在报纸上刊登声明，故原审法院引用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定是错误的。综上，原审判决事实不清，适用法律错误，严重侵害上诉人合法财产权益，应予以撤销。
被上诉人谭志辉答辩认为，原审判决应依法予以维持，清远市清新区环发房地产开发有限公司的上诉请求应予以驳回。理由如下:一、本案性质是房屋租金问题，并非清远市清新区环发房地产开发有限公司提及的购房合同问题。且双方签订的商品房购销合同规定，涉案房屋争议应交由仲裁委员会仲裁，非由法院处理。二、关于终止合同问题，清远市清新区环发房地产开发有限公司于2015年在清远日报刊登公告与涉案房屋买卖合同签订日期相差14年，此时终止合同是不符合规定的。三、清远市清新区环发房地产开发有限公司认为被上诉人未取得涉案房屋物权是错误的，按法律规定，合同自签订时生效，不能以产权证为合同生效要件。四、根据购房合同，被上诉人第一期已经交付房款，第二期款项差一万多未交齐，第三期系办理房产证后才交付房款。清远市清新区环发房地产开发有限公司收取最后一笔房款时间为2004年，同年涉案商铺出租，其收取购房款行为证明其并未以实际行动解除合同，收回商铺，故清远市清新区环发房地产开发有限公司主张的事实和理由不属实。
原审被告清远市清新区市场和房产管理中心未发表意见。
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案诉讼先由谭志辉起诉要求清远市清新区市场和房产管理中心向其支付代收租金154685元而引发。诉讼过程中，清远市清新区环发房地产开发有限公司申请作为第三人参加诉讼，并提出独立的诉讼请求，亦请求判令清远市清新区市场和房产管理中心向其支付代收租金154685元。谭志辉及清远市清新区环发房地产开发有限公司均认为其与清远市清新区市场和房产管理中心存在委托关系。因此，本案案由可确定为委托合同纠纷。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点可归纳为委托合同的相对方应如何确定，代收租金应如何支付。
首先，本院注意到，清远市清新区环发房地产开发有限公司与谭志辉之间确实存在涉案商铺的买卖合同关系。而本案争议，与清远市清新区环发房地产开发有限公司及谭志辉之间就涉案商铺买卖合同在履行上的争议存在内在联系。但即便如此，人民法院审理民事案件，原则上一案仅应处理一处法律关系争议，即“一案一诉”。而且，租赁合同属债权合同，租赁合同设定的是债权关系而非物权关系，出租人是否是所有权人或处分权人，均不影响租赁合同的效力，只涉及租赁合同能否履行及违约责任问题。因此，本案争议并非必须以清远市清新区环发房地产开发有限公司与谭志辉之间商铺买卖合同争议的解决为先决条件。原审判决在本案委托合同纠纷中一并对清远市清新区环发房地产开发有限公司与谭志辉之间的涉案商铺买卖合同关系及是否违约、是否解除等履行争议作出审查认定处理，存在不当，本院依法予以撤销。清远市清新区环发房地产开发有限公司与谭志辉就涉案商铺买卖合同在履行上存在争议，应另循法律途径解决。
关于委托合同的相对方应如何确定的问题。本案委托关系缺乏明确的书面合同印证。而从案件查明的事实看，连涉案商铺在内的批发市场的商铺是在清远市清新区环发房地产开发有限公司统一协调下，交由清远市清新区市场和房产管理中心管理和出租。清远市清新区市场和房产管理中心在庭审中确认涉案商铺由谭志辉及清远市清新区环发房地产开发有限公司共同交由其管理出租，在谭志辉与清远市清新区环发房地产开发有限公司对涉案商铺所有权及租金发生争议后，租金一直存放于清远市清新区市场和房产管理中心处。另结合清远市清新区环发房地产开发有限公司与谭志辉存在商铺买卖合同履行争议的事实分析，本案委托行为可视为商铺买卖合同履行争议双方为使涉案商铺保值增值、产生经济收益而共同实施的行为。清远市清新区环发房地产开发有限公司及谭志辉均应认定为委托合同的相对人。
关于清远市清新区市场和房产管理中心代收的租金154685元应如何支付的核心争议问题。如前所述，清远市清新区环发房地产开发有限公司及谭志辉均应为委托合同的相对人，因此，清远市清新区市场和房产管理中心代收的租金应当按照投资与收益相一致的原则予以分配。清远市清新区环发房地产开发有限公司与谭志辉签订《清新县综合批发市场商品房购销合同书》，商铺总售价为105000元。谭志辉共计支付房款56000元，未支付房款为49000元。按资金比例计算，由谭志辉应分得租金82499元，清远市清新区环发房地产开发有限公司应分得租金72186元。
综上，原审判决适用法律及实体处理存在不当，本院依法予以纠正。清远市清新区环发房地产开发有限公司上诉要求清远市清新区市场和房产管理中心向其支付租金有一定依据，本院对其部分主张予以支持。
为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销清远市清新区人民法院（2016）粤1803民初1868号民事判决；
二、清远市清新区市场和房产管理中心应于本判决生效之日起十日内向谭志辉支付代收的商铺租金82499元；
三、清远市清新区市场和房产管理中心应于本判决生效之日起十日内向清远市清新区环发房地产开发有限公司支付代收的商铺租金72186元；
四、驳回谭志辉、清远市清新区环发房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费3394元，由谭志辉负担1600元，由清远市清新区环发房地产开发有限公司负担1794元。二审案件受理费3394元，由谭志辉负担1600元，由清远市清新区环发房地产开发有限公司负担1794元。
本判决为终审判决。
审判长 苏永术
审判员 郑家驹
审判员 何 燕
二〇一七年四月一日
书记员 汤有金
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