苏州工业园区人民法院执 � � 裁 定 书（2016）苏0591执异62号案外人：苏州佳禾置业有限公司，住所地江苏省苏州市相城区,统一社会信用代码91320507572558907Q。法定代表人：唐菊珍，该××总经理。委托诉讼代理人：纪慧，江苏钟山明镜(苏州)律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑铭，江苏钟山明镜(苏州)律师事务所律师。申请执行人：招商银行股份有限公司苏州分行，住所地江苏省苏州，统一社会信用代码9132059471857525XK。负责人：蔡东球。被执行人：徐国栋。被执行人：葛贵月。在本院执行招商银行股份有限公司苏州分行与徐国栋、葛贵月金融借款合同纠纷一案中，案外人苏州佳禾置业有限公司对执行苏州市相城区元和街道御窑路1165号康桥溪岸花园3幢2004室房屋提出书面异议。本院于2016年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人苏州佳禾置业有限公司请求，裁定撤销(2015)园执字第02151号民事裁定；解除对苏州市相城区元和街道御窑路1165号康桥溪岸花园3幢2004室房屋的查封以及强制执行措施。事实与理由为：该房屋所有权归属案外人，被执行人徐国栋、葛贵月对该房屋仅享有合同权利，且该合同已经因其断供而被解除，因此，被执行人徐国栋、葛贵月对该房屋已不享有预期的登记物权，法院对该房屋的预查封缺乏实体基础。本院查明，申请执行人招商银行股份有限公司苏州分行与被执行人徐国栋、葛贵月金融借款合同纠纷一案，本院于2015年1月20日作出的（2014）园商初字第01536号民事判决书已经发生法律效力。依该裁判：1、被告徐国栋、葛贵月应于本判决生效之日起十日内归还原告招商银行股份有限公司苏�分行借款本金90687.79元，并偿付计算至2014年5月8日的利息、罚息、复利2254.73元，以及从2014年5月9日起计算至本息还清之日止按年利率17.55%计算的罚息、复利；2、被告徐国栋、葛贵月应于本判决生效之日起十日内偿付原告招商银行股份有限公司苏州分行为实现债权支出的律师费人民币5817元。判决生效后，招商银行股份有限公司苏州分行向本院申请执行，本院于2015年6月25日立案，执行案号为(2015)园执字第02151号。执行过程中，本院作出(2015)园执字第02151号执行裁定书，并依法于2015年7月27日预查封预告登记在被执行人徐国栋、葛贵月名下的位于苏州市相城区元和街道御窑路1165号康桥溪岸花园3幢2004室房屋。另查明，2012年10月29日，被执行人徐国栋、葛贵月(买受方)与案外人苏州佳禾置业有限公司(出卖方)签订《商品房买卖合同》(编号为苏相合同201210290141)，约定被执行人徐国栋、葛贵月向案外人购买苏州市相城区元和街道御窑路1165号康桥溪岸花园3幢2004室房屋，房屋总价为人民币1020713元，付款方式为首付人民币310713元，余款人民币710000元由被执行人向中国银行股份有限公司相城支行申请办理贷款。合同还约定，买受方所购商品房如果采用银行按揭方式支付房款并由出卖方提供担保的，在借款担保合同生效期间，一旦买受方对银行违约则视同对出卖方违约，出卖方有权终止本合同，将买受方所购房屋另行出售，并按合同总额的10%向买受方收取违约金，出卖方有权从买受方已支付房款中代为扣除应支付银行的借款本息、罚息、违约金及其他各项费用，出卖方实际损失超过买受方支付的违约金时，买受方据实赔偿。2012年11月5日，被执行人徐国栋、葛贵月(借款人/抵押人)与中国银行股份有限公司相�支行(贷款人/抵押权人)、案外人苏州佳禾置业有限公司(保证人)签订《个人一手住房贷款合同》，约定徐国栋、葛贵月向中国银行股份有限公司相城支行借款人民币710000元，用于购买上述房屋。借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保；保证人（开发商）提供阶段性担保，保证期间为借款人债务履行期届满（包括贷款提前到期的情形）之日起两年。若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任。2012年11月7日，中国银行股份有限公司相城支行按约发放贷款人民�710000元。因徐国栋、葛贵月未按约还款，中国银行股份有限公司相城支行提起诉讼，苏州市相城区人民法院于2014年12月8日作出（2014）相商初字第0840号民事判决书，判决：1、被告徐国栋、葛贵月应于本判决生效之日起十日内归还原告中国银行股份有限公司苏州相城支行借款本金684918元、利息14958.64元、罚息299.72元，合计人民币700176.36元（计算至2014年5月15日止）。同时，被告徐国栋、葛贵月还应按合同约定偿付原告自2014年5月16日起至实际清偿之日止的逾期还款利息，以本金、利息之和699876.64元为基数，按年利率8.253%计算；2、被告徐国栋、葛贵月应于本判决生效之日起十日内支付原告中国银行股份有限公司苏州相城支行因实现债权支出的律师费人民币42809元；3、被告佳禾置业（苏州）发展有限公司对被告徐国栋、葛贵月的上述债务在未办妥抵押登记之前承担连带清偿责任。被告佳禾置业（苏州）发展有限公司承担保证责任后，有权向被告徐国栋、葛贵月追偿。该判决生效后，案外人佳禾置业（苏州）发展有限公司向中国银行股份有限公司苏州相城支行代偿人民币798964.17元，银行出具了《代偿证明》。2015年4月3日，案外人佳禾置业（苏州）发展有限公司(申请人)以徐国栋、葛贵月为被申请人向苏州仲裁委员会申请仲裁，苏州仲裁委员会于2016年2月5日作出(2015)苏仲裁字第199号裁决书，裁决：1、确认申请人与两被申请人于2012年10月29日签订的《商品房买卖合同》(编号为苏相合同201210290141)于2015年3月31日解除；2、两被申请人于本裁决书送达之日起十日内协助申请人办理撤销商品房合同备案登记、撤销预告登记、撤销预抵押登记；3、申请人代两被申请人清偿的款项和合理费用计人民币901035.47元(包括申请人代偿的银行本息、相关费用及被申请人应当支付的违约金等)，在本裁决书生效后当日从两被申请人已付购房款人民币1020713元中予以抵消；4、驳回申请人的其他仲裁请求；5、本案仲裁费人民币18260元由两被申请人承担，并由两被申请人与申请人自行结算。该仲裁费已由申请人预交，本会不再退还。本院认为，《中华人民共和国物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，徐国栋、葛贵月与苏州佳禾置�有限公司签订商品房买卖合同，并经银行贷款付清房款，苏州市相城区元和街道御窑路1165号康桥溪岸花园3幢2004室房屋预告登记在徐国栋、葛贵月名下，徐国栋、葛贵月即享有了将该房屋登记在自己名下的物权变动请求权，但并不产生物权变动的法律效力，该房屋的物权仍属于苏州佳禾置业有限公司。本院对该房屋的预查封，仅是限制苏州佳禾置业有限公司对该房屋再行处分的权利，保全的是徐国栋、葛贵月在符合法律规定情形下的物权变动请求权得以实现，并不能改变产生该请求权的法律关系，也不能限制商品房买卖合同不能履行时，基于正当理由予以解除的情形。现经苏州仲裁委员会裁决，双方之间的商品房买卖合同已于2015年3月31日解除，故徐国栋、葛贵月所享有的物权变动请求权的基础法律关系不再存在，徐国栋、葛贵月应将涉案房屋返还苏州佳禾置业有�公司，涉案房屋不应再作为徐国栋、葛贵月名下的被执行财产。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：中止对苏州市相城区元和街道御窑路1165号康桥溪岸花园3幢2004室房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  王冬青审 判 员  顾凌燕人民陪审员  王宏荣二〇一六年十一月八日书 记 员  郑 洁附本裁定所适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百�十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。