吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉01民终1138号
上诉人（原审原告）：长春中信城物业服务有限公司，住所地长春净月经济开发区。
法定代表人：陈煊，董事长。
委托代理人：郭佳，公司员工。
委托代理人：赵春颖，公司员工。
被上诉人（原审被告）:王云涛，男，1972年9月30日出生，汉族，住吉林省四平市铁西区。
上诉人长春中信城物业服务有限公司（以下简称中信物业）因与被上诉人王云涛物业服务合同纠纷一案，不服长春净月高新技术产业开发区人民法院（2016）吉0194民初636号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中信物业的委托代理人郭佳、赵春颖，被上诉人王云涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中信物业在原审时诉称：中信物业与王云涛于2010年7月30日签订了《前期物业管理服务协议》，根据该协议的约定，王云涛应以1.8元/㎡/月的单价标准，按照131.9㎡的建筑面积向中信物业缴纳物业管理费。但是王云涛只缴纳物业管理费至2011年7月29日止。自2011年7月30日起至今未缴纳过任何费用，中信物业物业管家多次催收未果。中信物业诉至法院，诉请：1.判令王云涛给付中信物业自2011年7月29日起至2015年12月31日止的物业管理费共计12598.87元，滞纳金9393.83元，总计21922.7元；2.诉讼费由王云涛承担。
王云涛在原审时答辩称：我购买的房屋窗户漏风，供热也达不到标准，无法正常居住、生活。物业给我家停水，使我们生活受到巨大影响。其他业主更换门窗，却不给我更换。我多次与中信物业沟通也始终无人给我答复。地热铺装的质量显示了楼房质量确实存在问题。我当时在窗户挂条幅，物业来找我，让我把条幅摘下去，说物业去跟地产公司沟通，但最后也没有给我解决。中信物业起诉的物业费计算周期不对，交楼通知单是显示2011年2月28日交房，起诉我的缴费的周期是2011年7月29日。
原审法院经审理查明：王云涛于2009年9月30日与案外人长春中信鸿泰置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买中信城房屋一套，长春中信鸿泰置业有限公司于2011年2�28日将房屋交付给王云涛。同日，中信物业与王云涛签订了《前期物业管理服务协议》，约定王云涛以1.8元/㎡/月的单价标准，按照131.9㎡的建筑面积按年或季度向中信物业交纳物业管理费。物业管理费从房地产开发单位实际交付所购房屋之日起计算。如逾期交纳物业费，则从逾期之日起按每天千分之一收取滞纳金。中信物业负责对小区房屋共用部位、共用设施设备等项目进行维护、修缮、服务与管理。王云涛已缴纳了2010年7月30日至2011年7月30日的物业管理费2860元。因王云涛认为所购房屋窗户漏风，供热不好，室内温度不达标，物业公司没有解决上述问题，故拒交后期的物业费。中信物业为迫使王云涛交纳物业费，曾对王云涛实施过停水措施。双方多次协商未果，遂诉至法院。
原审法院认为：物业服务合同关系是物业服务企业提供物业服务，业主交纳物业费的民事法律关系。本案中，中信物业已依约提供了物业服务，王云涛也接受了中信物业的物业服务，在生活上得到物业服务带来的便利，其理应交纳物业费。王云涛辨称，自家房屋窗户漏风、室内供热达不到标准，故不同意交纳物业费。原审法院认为，双方在合同中约定中信物业负责对共用部分、共用设施进行维护、修缮、管理。王云涛家自用的窗户属于业主的自有部分，不属于全体小区业主的共用设施，物业公司对此并不承担维修职责。关于供热不达标问题，亦非物业公司的责任，物业公司也不具备解决供热问题的能力。故王云涛的上述拒交物业费的抗辩理由不能成立，原审法院不予支持。业主按时交纳物业费是物业服务企业正常运行，为广大业主提供有效服务的重要保障。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定�业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，王云涛并无拒绝交纳物业费的正当理由，故中信物业要求王云涛依约交纳物业费的请求原审法院予以支持。根据双方前期物业管理协议约定，物业管理费从房地产开发单位实际交付所购房屋之日起计算，故王云涛收到房屋时间的即2011年2月28日为计收物业费的开始时间。此时间至中信物业诉求的支付物业费的截止时间即2015年12月30日共58个月，中信物业已经支付了12个月的物业费，尚拖欠46个月的物业费，拖欠的物业费金额为10921.32元＝（131.9平方米×1.8元/㎡/月×46个月），此费用王云涛应及时向中信物业交纳。关于中信物业要求王云涛支付滞纳金的请求，原审法院认为，中信物业在催缴物业费的过程中采取强制停水等方式，对王云涛�生活造成了严重影响，其行为存在一定过错，王云涛拒交物业费也有一定原因，故中信物业要求王云涛支付滞纳金的请求原审法院不予支持。综上，原审法院依据《物业管理条例》第四十二条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决：一、王云涛于判决生效后七日内给付中信物业物业管理费人民币10921.32元；二、驳回中信物业其他诉讼请求。案件受理费348元，由中信物业承担175元，王云涛承担173元。
宣判后，上诉人中信物业不服，向本院提起上诉。上诉理由是：一、原审认定物业管理费从房地产开发单位实际交付所购房屋之日起计算，故被上诉人收到房屋时间即2011年2月28日为计收物业费开始时间错误。1.依据被上诉人与房地产开发单位签订�商品房买卖合同第八条约定，该房屋已于2010年7月30日进行交付；第十一条约定买受人在出卖人发出入伙通知书30天后，或超过合同交楼期15天，仍未办理交接手续，则视同已进行验收交接；2.依据上诉人与被上诉人签订的前期物业管理服务协议第四条第一款约定“甲方交纳物业管理服务费用，从房地产开发单位实际交付所购房屋之日起计”；3.依据《长春市物业管理条例》第三十六条约定“业主入住后的物业服务费用根据本条例的规定和合同的约定，由业主承担。前款所称入住是指业主收到入住通知并办理完相应手续；业主收到入住通知后在限定期限六个月内无正当理由不办理相应手续的，视为入住。”所以，上诉人不服原审法院作出的判令被上诉人给付上诉人物业管理费10921.32元的判决。二、原审认定被上诉人不应向上诉人支付滞纳金错误。因为上诉人所管辖辖区�围内供水为二次供水，上诉人对被上诉人实施停水措施是由于被上诉人拖欠水费未能及时缴纳，上诉人在多次催收未果的情况下对被上诉人停止生活用水供应服务，该行为不能认定为上诉人错误。请求：一、撤销原审判决，改判被上诉人给付上诉人2011年7月29日至2015年12月31日所拖欠的物业管理费人民币12598.87元，并要求被上诉人给付上诉人因拖欠物业费产生的滞纳金9393.83元（滞纳金按照前期物业管理服务协议中第十条的第四项规定计算）；二、上诉费由被上诉人承担。
王云涛答辩称：维持原判。
二审中，中信物业提交了如下证据：长春市二次供水使用许可证和自来水公司提供的供水发票。证明是我方代替自来水收取水费。水费与物业费无关，我们是代缴水费。
王云涛发表质证意见认为：真实性无异议，他有权利收水费，我也一直向�交水费。
王云涛提交了如下证据：证据一、录音；证据二、我撬管道井的照片。证明是因为我欠物业费，对方不收水费，没办法我自己撬了管道井，后期我交了水费。对方停我水不合法，没通知过欠水费就停水了
中信物业发表质证意见认为：录音是真实的，但是没有说不交物业费就不收水费，我说的是不交物业费针对他家单项服务不提供。照片真实性无异议，被上诉人应赔偿中信物业。滞纳金在物业服务合同第10条第四款有明确规定，按照千分之一收取。
本案经本院二审审理查明的事实与原审判决认定的事实基本一致。另查明：在2014年12月1日，王云涛与中信物业项目经理郭某的录音中，郭佳：“我家物业与水费是一个台账，电子表格合并，你单交一项交不上去，我向上提交不了，你家形成还是欠费，所以还是开不了。水费代收也是一项服务，物业费不交，我们可以停止你所有服务。”
本院认为:一、关于王云涛应向中信物业支付的物业服务费的数额问题。王云涛曾于2011年2月28日向中信物业交付了物业服务费2860元。中信物业主张收据上已经标明收取的是2010年7月30日至2011年7月30日的物业费，且依据商品房买卖合同第十一条第二款“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人在出卖人发出入伙通知书30天后，或超过合同交楼期15天，仍未办理交接手续，则视同已进行验收交接”的约定，王云涛在接到入伙通知书后，未及时办理入住，视为已经入住，故原审判决从2011年2月28日起算物业费错误。但王云涛与中信物业签订前期物业管理服务协议的时间为2011年2月28日，长春中信鸿泰置业有限公司为王云涛向中信物业出具交楼通知单亦是在2011年2月28日，说明王云涛实际�理入住的时间为2011年2月28日，也是于该日开始实际接受物业服务。中信物业主张商品房买卖合同中已经约定了交付期限为2010年7月30日，应将该日期认定为交房日期。由于商品房买卖合同中约定的是出卖人应当交付房屋的时间，并非实际交付房屋的时间，故本院对中信物业的该项主张不予支持。中信物业主张长春中信鸿泰置业有限公司于2010年7月30日已向王云涛送达入伙通知书，通知王云涛办理入住手续，但中信物业就此不能提供相应证据，本院不予支持。故应从王云涛实际办理入住并接受服务起算物业服务费，原审从2011年2月28日起算判令王云涛向中信物业支付物业服务费10921.32元，并无不当。
二、关于王云涛应否向中信物业支付滞纳金9393.83元的问题。王云涛主张其拒绝交纳物业服务费的理由为供暖不达标、窗户漏风以及无故停水。由于供暖与房屋质量均不属于中信物业服务范畴，故不能成为王云涛拒绝交纳物业服务费的事由。但中信物业在提供物业服务的同时，也向王云涛提供二次供水服务，从王云涛与中信物业郭佳的对话录音中可知，在王云涛欠付水费，到中信物业交纳水费时，中信物业将收取水费与收取物业费捆绑在一起，称王云涛不交纳物业费，不收取水费。由于物业服务与二次供水服务是中信物业为王云涛提供的两种服务，在王云涛明确表示交纳水费的情况下，中信物业仍拒绝收取，拒绝为王云涛提供二次供水服务，构成违约。依据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应各自承担相应的责任”的规定，在中信物业亦存在违约行为的情况下，主张王云涛向其承担迟延交纳物业服务费的违约责任，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上�人的上诉理由不能成立。故本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费77元，由上诉人长春中信城物业服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谷 娟
代理审判员 胡月皓
代理审判员 于喜华
二〇一七年二月二十二日
书 记 员 吴雨航