湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂宜昌中民二终字第00170号
上诉人（原审被告）荆州市隆信建设开发有限公司。住所地：荆州市沙市区园林路*号。
法定代表人曹向斌，系该公司总经理。
委托代理人杜成蓉，湖北林华安律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审原告）姜红。
被上诉人（原审原告）穆宏（姜红之妻）。
委托代理人李江，湖北百斯特律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人荆州市隆信建设开发有限公司（以下简称隆信建设公司）因与被上诉人姜红、穆宏商品房销售合同纠纷一案，不服秭归县人民法院（2014）鄂秭归民初字第00498号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成由审判员张晓燕担任审判长，审判员李建敏、毕勇参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定，2010年10月9日，姜红、穆宏与隆信建设公司签订《商品房买卖合同》，约定姜红、穆宏购买隆信建设公司开发建设的位于秭归县茅坪镇丹阳路32号的新城华府商品房第1幢1层05－06号房屋，双方对买卖该房屋的用途、面积、价款、付款方式及期限、交房期限及条件、违约责任等均作了约定。2010年10月25日，姜红、穆宏与隆信建设公司又分别就位于秭归县茅坪镇丹阳路32号的新城华府商品房第1幢1层05号、06号商品房签订《商品房买卖合同》，二份合同分别约定：姜红、穆宏购买隆信建设公司开发建设的新城华府商品房第1幢1层05号、06号房屋，该商品房的用途为商铺，建筑面积分别为152.28平方米，其中：套内建筑面积139.705平方米，公共部位与共用房屋分摊建筑面积12.57平方米；计价方式与价款为按建筑面积计算，单价为每平方米4300元，总金额分别为654804元；付款方式及期限分别为于2010年10月25日首付334804元，余款320000元以银行按揭方式结算；买受人逾期付款的违约责任为按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金，出卖人应向买受人退还累计已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行。自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；出卖人根据有关法规代政府及相关部门收取下列费用：代收产权办理费分别为29112元（含契税、产权登记费、交易费、测绘费、图纸费、土地证登记费）；暂不代收维修基金；代收银行按揭费用分别为3544元（含公证费、评估费、工本费）；由出卖人代收的税、费均以实际发生额为准，据实结算多退少补；交房期限及条件为出卖人应当在买受人购房款全款付清之日起一周内，将商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房的违约责任为按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房屋价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的万分之五向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房屋价款万分之一的违约金；关于产权登记约定为出卖人应当在商品房交付使用之日起60日内将符合办理房屋权属登记的资料提交产权部门办理该房屋产权证书。因出卖人的责任造成买受人在商品房交付后180日内不能办理房地产权属证书的，按下列条款第1、2、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房屋价款退还给买受人，并按已付房屋价款的万分之五赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房屋价款的万分之五向买受人支付违约金；3、因产权部门或者其他相关部门的原因造成延期的出卖人不承担责任。双方并对其他事项作了明确约定。合同签订后，姜红、穆宏向隆信建设公司支付05号、06号房屋首付款各334804元，并通过银行按揭方式向隆信建设公司支付了05号、06号房屋其余购房款各320000元，秭归县地方税务局分别于2010年11月1日、2011年6月22日、2014年1月17日代开了姜红、穆宏累计支付隆信建设公司1296708元购房款的发票。隆信建设公司于2010年10月25日出具收据代收姜红、穆宏05号、06号房屋办证费用合计65312元；于2011年6月8日出具收据代收姜红、穆宏05号、06号房屋维修基金合计29238元。姜红、穆宏于2011年2月接收了隆信建设公司出卖的上述商品房。2011年11月17日，秭归县住房和城乡建设局为隆信建设公司所建的新城华府1号、6号楼颁发了《湖北省建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。姜红、穆宏购买的05号、06号房屋实际面积分别为150.78平方米，双方对姜红、穆宏支付的购房款及隆信建设公司代收的费用进行结算后，隆信建设公司于2014年1月1日退还姜红、穆宏共计24796元（含退购房款12900元、契税516元、维修基金288元、交易费3350元、测绘费730元、土地证登记费124元、公证费200元、评估费6548元、工本费140元）。2014年5月9日，秭归县地方税务局出具《房产、土地权属变更纳（免）税证明单》二份，载明纳税人关于秭归县茅坪镇丹阳路32号－1－105号、106号房屋在该局相关税费已缴清，准予办理产权过户手续；同日，隆信建设公司代姜红、穆宏缴纳维修基金28940元。但姜红、穆宏至今未取得上述房屋的《房屋所有权证》和《土地使用权证》。姜红、穆宏向人民法院起诉，要求判令：1、隆信建设公司及时为姜红、穆宏办理《房屋所有权证》、《土地使用权证》；2、隆信建设公司自2012年1月1日起至办理《房屋所有权证》、《土地使用权证》之日止按已付房款1044558元的日万分之五向姜红、穆宏支付违约金。
原审法院认为，双方于2010年10月9日就位于秭归县茅坪镇丹阳路32号的新城华府商品房第1幢1层05－06号房屋签订《商品房买卖合同》后，又于2010年10月25日分别就上述05号、06号房屋签订《商品房买卖合同》，双方2010年10月25日签订的《商品房买卖合同》中约定的首付款数额、付款时间与同月9日双方签订的《商品房买卖合同》不一致，应视为双方对原合同的变更，双方应以2010年10月25日签订的《商品房买卖合同》为准。2010年10月25日双方签订的《商品房买卖合同》合同合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。双方对姜红、穆宏交付的购房款及隆信建设公司代收的费用进行结算后，隆信建设公司于2014年1月1日退还姜红、穆宏24796元，可以认定姜红、穆宏已付清全部购房款及相关费用。按照双方签订的《商品房买卖合同》第十六条的约定，隆信建设公司应当在房屋交付使用之日起60日内将符合办理房屋权属登记要求的资料提交产权部门办理该房屋产权证书。如果因隆信建设公司的责任造成姜红、穆宏在该商品房交付后180日内不能办理房地产权属证书的，隆信建设公司应当承担相应的违约责任。庭审中，姜红、穆宏称于2011年2月接收了购买的房屋，隆信建设公司称交房时间是2011年1月，双方均未提供交付房屋的证据，可以认定隆信建设公司于2011年2月交付了房屋。因此，隆信建设公司最晚应于2011年4月30日前将符合办理房屋权属登记要求的资料提交产权登记部门办理房屋产权证书。如果因隆信建设公司的责任造成姜红、穆宏在2011年8月31日前不能办理房地产权属证书的，自次日即2011年9月1日起应当承担违约责任。隆信建设公司于2011年11月17日才取得姜红、穆宏购买房屋所在的新城华府1号楼的《竣工验收备案证明书》，于2014年5月9日才取得《房产、土地权属变更纳（免）税证明单》和将向姜红、穆宏代收的维修基金交给相关部门开具收据，导致姜红、穆宏至今未能取得所购房屋的房地产权属证书，隆信建设公司构成违约，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。姜红、穆宏请求判令隆信建设公司及时为其办理《房屋所有权证》、《土地使用权证》的诉讼请求成立，应当予以支持；隆信建设公司并应向姜红、穆宏支付逾期办证的违约金。隆信建设公司辩称未为姜红、穆宏办理权属证书，是因为县住房和城乡建设局于2011年11月17日才办理诉争房屋所在新城华府1号楼的《竣工验收备案证明书》、县政府决定相关部门暂停办理新城华府楼盘的权属证书等政府相关职能部门的原因所致，隆信建设公司不承担给付违约金的责任，但隆信建设公司既未提供其按规定提交办理工程竣工验收备案所需文件和产权登记所需资料后相关职能部门迟延办理的证据，也未提供县政府决定相关部门暂停办理新城华府楼盘权属证书的证据，因此对隆信建设公司的该辩称主张不予采信。关于违约金标准问题，虽然双方签订的《商品房买卖合同》第十六条第2项约定，在姜红、穆宏不退房的情况下隆信建设公司按已付房价款的万分之五向姜红、穆宏支付违约金，但因隆信建设公司的原因致使姜红、穆宏至今未能取得房地产权属证书，隆信建设公司逾期办证的时间长达三年，如果仅按合同约定按已付房价款的万分之五支付违约金，该违约金远远低于买受人购房款的存款利息；同时，该合同第七条约定姜红、穆宏逾期付款在不解除合同时按日万分之一向隆信建设公司支付违约金，因此，姜红、穆宏请求依照合同法的规定予以增加违约金的请求可以支持；但姜红、穆宏请求按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判令隆信建设公司按照银行计收逾期贷款利息的标准按日万分之五支付违约金，因该条规定是合同没有约定违约金或者损失数额难以确定时，可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，而本案双方签订的合同中约定有违约金，只是隆信建设公司逾期办证的违约金过低，双方违约后的违约责任不对等，因此，对姜红、穆宏要求按日万分之五支付违约金的主张不应予以支持；本着权利义务对等原则，可以参照双方合同约定姜红、穆宏逾期付款、隆信建设公司逾期交房的违约金比例即日万分之一确定隆信建设公司逾期办证的违约金。关于计算违约金的基数即姜红、穆宏已付购房价款的数额问题，双方结算后，隆信建设公司于2014年1月1日退还了购房款及代收费用计24796元，可以认定姜红、穆宏已付清全部房款，且截止2011年6月22日已由秭归县地方税务局代开了姜红、穆宏累计支付隆信建设公司1269608元购房款的发票，因此，姜红、穆宏请求按照已付房款1044558元为基数计算违约金可以支持。关于诉讼时效问题，隆信建设公司辩称姜红、穆宏主张违约金已经超过了2年诉讼时效，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年……”的规定，对截止姜红、穆宏起诉之日2014年4月18日两年之内，即2012年4月18日起的违约金应当予以支持，逾越两年诉讼时效即2012年4月18日前的违约金，因姜红、穆宏未提供诉讼时效中止、中断或延长的证据，不应予以保护。基于上述理由，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决隆信建设公司于本判决生效后十五日内，将姜红、穆宏购买的位于秭归县茅坪镇丹阳路32号新城华府第1幢1层05号、06号房屋办理《房屋所有权证》、《土地使用权证》需由隆信建设公司提供的资料提交秭归县房地产权登记机关，并协助姜红、穆宏办理好相应房地产权属证书；隆信建设公司于本判决生效后十五日内，按照已付房款1044558元的日万分之一，支付姜红、穆宏自2012年4月18日起至将需由其提供的资料提交秭归县房地产权登记机关之日止的逾期办理产权登记的违约金。原审同时决定本案案件受理费6835元，由姜红、穆宏负担4000元，由隆信建设公司负担2835元。
上诉人隆信建设公司不服原审人民法院的上述判决，向本院提出上诉称：双方在合同中已经明确约定逾期办证的违约责任，原审在认定房屋买卖合同有效的情况下依职权按姜红、穆宏的请求增加违约金标准，以违约后的违约责任不对等为由确定隆信建设公司逾期办证的违约金按已付房款日万分之一调整属认定事实错误、法律适用不当。判令隆信建设公司自2012年4月18日起向姜红、穆宏支付逾期办证违约金也没有任何法律依据。请求二审人民法院依法撤销原审判决第二项。
被上诉人姜红、穆宏答辩称：对原审判决确认的日万分之一逾期办证违约金标准无异议。姜红、穆宏一直要求对方办证，但隆信建设公司一直拖延，2012年开始新城华府小区所有业主都曾经到秭归县政府集体上访要求政府督促隆信建设公司办证，所以姜红、穆宏向法院起诉是没有过诉讼时效的，故请求二审人民法院改判隆信建设公司从2011年9月1日起支付违约金。
二审诉讼过程中，隆信建设公司提供两份证据拟作为新证据：证据一、秭归县房管局向姜红、穆宏颁发的房产证，拟证明已经为其办理房产证；证据二、2015年1月14日秭归县规划局关于新城华府小区的容积率核查意见，拟证明迟延办证是职能部门的原因，与隆信建设公司无关。姜红、穆宏提供四份证据拟作为新的证据：证据一、2015年1月28日秭归县国土资源局关于新城华府商品房分户土地使用证办理说明；证据二、2015年1月29日秭归县国土资源局向秭归县法院回复函。证据一、证据二拟证明隆信建设公司至今没有办理土地使用权证是因其迟延办理房产权证所致。证据三、2014年7月15日秭归县六家职能部门关于反映新城华府项目中存在相关问题的答复复印件一份；证据四、2014年8月21日秭归县国土资源局关于商品房土地使用年限信访事项的再次答复意见。证据三、四拟证明新城华府业主向县政府上访后职能部门进行回复。对于隆信建设公司提供的两份证据，姜红、穆宏质证称对真实性无异议，房产证是2014年12月29日办理下来的，迟延办证原因是对方的不作为。对姜红、穆宏提供的证据，隆信建设公司质证称该四份证据均不是新证据，也不能达到其证明目的。
本院经审查认为，对隆信建设公司提供的证据真实性可予以确定，证据一可证明房产证已于2014年年底办理，本院依法予以采纳；证据二与本案无关联性，不予采纳。姜红、穆宏提供的四份证据与本案无关联性，本院依法不予采纳。
经审理查明，原审判决认定的事实属实。二审另查明，隆信建设公司已为姜红、穆宏办理房屋产权证。
本院认为：1、隆信建设公司与姜红、穆宏的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合同订立后即对双方产生法律拘束力。隆信建设公司未及时为姜红、穆宏办理《房屋所有权证》、《土地使用权证》构成违约，其已于本案诉讼过程中为姜红、穆宏办理《房屋所有权证》，仍应担负为两人办理《土地使用权证》的合同责任。2、依据双方订立的房屋买卖合同中的相关约定，隆信建设公司在逾期办证的情形下，应向姜红、穆宏以购房价格的万分之五支付逾期办证违约金。现姜红、穆宏向人民法院起诉，要求隆信建设公司以日万分之五的标准支付违约金，系以合同约定的违约金数额过低为由，申请对该违约金进行调整。但本院认为，依据合同法精神，违约金应适用损失填补原则确定，姜红、穆宏主张调增合同约定的违约金数额，应以其实际损失超出约定数额为前提。因姜红、穆宏并未在本案诉讼过程中提交相应证据，无法认定其损失大于约定的违约金数额，故本院认为在此情形下调整违约金并无事实依据和法律依据，对超出双方约定的违约金数额部分的诉讼请求不应予以支持。3、姜红、穆宏虽认为原审判决不应以2012年为判令隆信建设公司向其支付违约金的时间起算点，但未向本院提出上诉，即视为服从原审判决，本院对该意见不再予以审查。
综上，原审判决认定事实清楚，但法律适用部分不当，应予纠正。经合议庭评议决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销秭归县人民法院（2014）鄂秭归民初字第00498号民事判决；
二、荆州市隆信建设开发有限公司于本判决生效后十五日内，将姜红、穆宏购买的位于秭归县茅坪镇丹阳路32号新城华府第1幢1层05、06号房屋办理土地使用权证需由荆州市隆信建设开发有限公司提供的资料提交秭归县房地产权登记机关，并协助姜红、穆宏办理土地使用权证；
三、荆州市隆信建设开发有限公司于本判决生效后立即支付姜红、穆宏逾期办理产权登记违约金522.3元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费6835元（姜红、穆宏已预交），由姜红、穆宏负担6500元，由荆州市隆信建设开发有限公司负担335元。二审案件受理费2500元，由姜红、穆宏负担2400元，由荆州市隆信建设开发有限公司负担100元。
本判决为终审判决。
审判长 张晓燕
审判员 李建敏
审判员 毕 勇
二〇一五年七月九日
书记员 张鹏炜