浙江省永康市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0784民初7195号
原告黄岩完，男，1964年3月4日出生，汉族，住浙江省永康市。
原告陈彩红，女，1966年2月7日出生，汉族，住浙江省永康市。
两原告的委托代理人胡华杰（特别授权），浙江畅想律师事务所律师。
两原告的委托代理人ＸＸ（特别授权），浙江畅想律师事务所律师。
被告浙江卓诚兆业投资开发有限公司，住所地浙江省永康市经济开发区。
法定代表人应建仁，董事长。
委托代理人俞冰（特别授权），浙江门都律师事务所律师。
原告黄岩完、陈彩红与被告浙江卓诚兆业投资开发有限公司（以下简称“卓诚兆业公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年9月7日立案受理后，依法由审判员季玲玲适用简易程序，于2016年10月18日公开开庭进行了审理。原告黄岩完、陈彩红的委托代理人胡华杰、被告卓诚兆业公司的委托代理人俞冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄岩完、陈彩红起诉称：原告与被告签署《浙江省商品房买卖合同》2份，约定原告向被告购买金色港湾房屋，总价1154388元，并在合同第九条、第十六条对房屋交付期限及条件、产权登记进行了约定。合同签订后，原告按约履行合同，但被告存在违约，其中，被告没有按照合同约定期限履行交房义务，违约金应当计算至实际符合交付之日止，如实际交付之日早于实际符合交付条件的，应当计算至实际符合交付条件之日止。被告没有按约取得《土地使用权证》或土地使用权证明或《房屋所有权证》，没有按期交付权属证书，最终导致原告延期取得产权证书，此期间内的违约责任，应当由被告承担。原告有权要求被告继续履行合同，承担违约责任。为此，原告黄岩完、陈彩红诉请要求：一、判令被告支付原告逾期交房的违约金（违约金从2013年12月31日开始，按已付总房款1154388元的日万分之一计算至被告实际符合交付条件之日并实际交付之日止，现暂算至2014年1月17日，违约金暂算为2077元）；二、判令被告支付原告逾期交付权属证书违约金（违约金从2014年7月1日开始按已付总房款1154388元的日万分之一计算至实际交付权属证书或登记证明之日止，现暂算至2015年4月3日，暂计31514元）；三、判令被告退还购房款1130元；四、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更第一项诉讼请求为：判令被告支付原告逾期交房的违约金5425元（从2013年12月31日开始，按已付总房款1154388元的日万分之一计算至2014年2月16日止）。
为证明其诉讼请求，原告黄岩完、陈彩红在举证期限内向本院提供了以下证据材料：
一、浙江省商品房买卖合同2份，证明原、被告双方就交房时间、房屋价款、办理并交付双证的期限以及违约责任进行了约定的事实。
二、销售不动产统一发票2张，证明原告已经支付全部购房款的事实。
三、复印自永康市不动产登记中心的房产证4份、土地证2份，证明被告逾期办理双证的事实。
四、金色港湾全体业主倡议书复印件1份，证明2015年8月13日原告曾就逾期交房、办证参与维权以及诉讼时效中断的事实。
五、复印自永康市房地产管理委员会的所有权登记申请书复印件及附件2份，证明办理在原告名下的产权登记就是初始登记，办理初始登记需要被告提供商品房买卖合同、不动产统一发票、预售证、契税发票，原告办理产权登记逾期是因为被告方不具备上述条件的事实。
被告卓诚兆业公司答辩称：
一、本案中，被告虽存在逾期交房的事实，合同约定应当在2013年12月30日前交房，被告通知交房的时间为2014年1月17日，原告自身迟延至2014年2月16日前来交房，根据合同第一条的特别约定条款以及第十二条的约定，逾期期限应算至2014年1月17日止。但是，根据《民法通则》第135条、第137条的规定，本案关于主张逾期交房违约金的诉讼时效，不论从约定交房的时间还是通知交房的时间起算，都没有中止、中断的原因事由，故原告的起诉显然已超过二年的诉讼时效，其民事权利不应受法律保护，请求驳回原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求。
二、关于被告是否存在合同约定的逾期交付权属证书问题。
被告认为，原告诉请的理由是对《商品房买卖合同》第十六条约定的理解错误，将初始登记混同于转移登记。该条第二款约定“出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请办理该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》”；第三款约定“出卖人承诺于2014年6月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付买受人。买受人【自行】【委托出卖人】办理该商品房转移登记”。第三条款指的“前款规定的土地、房屋权属证书”就是第二款规定的初始登记证书或权属证明，而不是原告诉讼中的转移登记证书即原告名下的权属证书。
其次，所谓“初始登记”是指开发企业办理楼盘确权登记，俗称“大确权”，即一个楼盘把总产权转移到开发商名下的步骤，初始登记证书指的就是被告名下的证书，是属于设立登记，是物权转移的基础，是为具备给购房者办理个人房产证的资格和条件。就此，被告已于2014年6月23日，取得上述约定的本案所涉房产的《土地使用权证书》，至于房屋所有权初始登记，由于永康市房管会简化流程，无需被告办理初始登记，直接办理产权转移登记。据此，被告已按约定完成初始登记，没有违约；关于交付问题，由于原告是委托被告办理转移登记，因此交付没有实际意义，被告无需履行形式上的交付手续，办理即为完成约定义务。综上，原告要求被告支付逾期交付权属证书违约金的诉请，缺乏事实和法律依据，请求依法驳回其诉讼请求。
三、购房款的差额待核实，若核实未退，可以予以退还。
综上，被告不存在合同约定的逾期交付权属证书的违约行为，不应承担任何违约责任，原告要求被告支付逾期交付权属证书违约金的诉请，缺乏事实和法律依据，请求依法驳回其诉讼请求。
针对其辩解，被告卓诚兆业公司在举证期限内向本院提供了以下证据材料：
一、重要函件详情单、业主入住通知书各1份，证明被告于2014年1月11日邮寄入住通知书，通知原告于2014年1月17日交房的事实。
二、业主验收交接表、业主领取资料/钥匙物品签收单、交房费用清单各1份，证明被告将符合合同第十二条约定的房屋交付原告，原告因自身原因延迟交房，同时证明原告委托被告代为办理房屋转移登记的事实。
三、房屋竣工验收备案表复印件1份，证明涉案房屋于2013年12月16日符合合同第九条约定交付条件的事实。
四、复印自永康市国土资源局的土地使用权初始登记证书2份，证明被告于2014年6月23日取得土地所有权初始登记，被告未逾期的事实。
经审理，本院对原、被告双方提供的证据综合分析认证如下：
原告提供的证据一，被告对其真实性均无异议，认为商品房买卖合同第十六条约定被告承诺办理交付权属证书的时间是2014年6月30日，证书的性质是初始登记证书而非原告理解的转移登记证书。本院认为，证据一符合有效证据的认定要件，本院确认其证明力，予以采纳。
原告提供的证据二，被告无异议，本院予以采纳。
原告提供的证据三，被告对其真实性无异议，对其证明目的有异议，认为原告提供的两证是转移登记证书而非合同约定的初始登记证书，和本案没有关联性。本院认为，被告的质证意见成立，本院对该组证据的真实性予以确认，对其证明目的不予认定。
原告提供的证据四，被告有异议，认为倡议书的真实性无法确认，即使真实，逾期交房、逾期办证也不属于业主委员会的职权范围，而是属于每个业主自身私人权利的问题，每个业主与被告签订商品房买卖合同，应由合同的主体即业主主张权利，业主委员会不能代表业主反映合同的问题。本院认为，被告的质证意见成立，本案原告未有签署上述倡议书，该组证据与本案原告无关，故本院对该组证据不予采纳。
原告提供的证据五，被告对其真实性无异议，对其证明目的有异议，认为所有权登记申请书表面上登记种类为初始登记，但实质上还是转移登记，因为证据第二页显示办理产权登记需要提供产权转移申请表，且审核人的意见也是符合转移登记，此处的初始登记是相对于二手房而言的初始登记，而不是合同中约定的初始登记。本院认为，被告的质证意见成立，本院对该组证据的真实性予以确认，对其证明目的不予认定。
被告提供的证据一，原告对其真实性有异议，认为重要函件详情单无法查询当日的投递信息，通过手机查询也无法查询到已经签收的事实，该组证据无法确认被告已经履行了通知入住交房义务的事实。结合庭审中原告方的自认，本院确认被告已于2014年1月17日通知原告交房的事实。
被告提供的证据二，原告对业主验收交接表、业主领取资料/钥匙物品签收单的真实性无异议，对其证明目的有异议，认为本案实际交房时间是2014年2月16日，并不是被告所辩称的通知时间即2014年1月17日，故逾期交房违约金应计算至2014年2月16日止；对交房费用清单的证明目的有异议，该证据无法证明双方存在委托办证的事实。本院认为，结合被告提供的证据三及庭审中查明的事实，该组证据可以证明其待证事实，本院对该组证据的真实性及证明目的均予以认定。
被告提供的证据三，原告有异议，认为房屋竣工验收备案表只有施工建设单位的章，没有公安、消防、规划、环保部门等33项备案文件，其中每个日期所签的笔迹均一样，同时，被告交付的商品房应符合合同第九条约定的三项条件才能视为交付。本院认为，该组证据可以证明涉案房屋已于2013年12月30日竣工验收，并已符合合同约定的交付条件的事实，本院对上述事实予以确认。
被告提供的证据四，原告对其真实性无异议，对其证明目的有异议，认为该证据只能证明被告对土地证进行了初始登记，不能证明对房产证的登记行为，也不能证明交付行为。本院认为，该组证据符合有效证据的认定要件，本院确认其证明力，予以采纳。
根据以上证据的认定以及原、被告双方在庭审中的陈述，本院查明本案事实认定如下：
2012年9月26日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》二份，约定：由两原告购买被告所开发的位于永康市经济开发区中央服务区的金色港湾5幢2单元402、403室。合同第九条第一款约定，出卖人应当在2013年12月30日前，将符合各项条件的商品房交付买受人使用。合同第十六条第二、三款约定，出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明；出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》；出卖人承诺于2014年6月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人【自行】【委托出卖人】办理该商品房转移登记。合同签订后，原告向被告支付了购房款1154388元，后经结算，实际购房款应为1153258元，差额部分已退回。2013年12月30日，涉案房屋竣工验收。2014年1月17日，被告通知原告交房，而原告直至2014年2月16日才办理收房交接手续。
另查明，被告已于2014年6月23日办理了涉案商品房的土地使用权初始登记，但因原告委托其办理商品房的转移登记，故被告未有将上述初始登记证书交付于原告。
本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同系原、被告双方的真实意思表示，且没有违反法律法规的强制性规定，应确认合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告按约支付了购房款，但被告却未能在约定的期限内按时交付房屋，其行为已构成了违约，依约应承担相应的违约责任。但因本案原告向被告主张逾期交房违约责任已超过法定的诉讼时效，而本案又不存在诉讼时效中止、中断的法定事由，故原告要求被告支付逾期交房违约金的诉请不成立，本院不予支持。其次，商品房买卖合同第十六条明确约定被告应于2014年6月30日前取得的是其名下的初始登记证书而不是原告名下的转移登记证书，本案被告已于2014年6月23日办理了涉案商品房的土地使用权初始登记，而房屋所有权初始登记在实际操作过程中确实无需办理，另因原告委托被告办理涉案商品房的转移登记手续，故被告未将初始登记证书交付原告合情合理，据此，被告已依约完成商品房买卖合同第十六条中约定的义务，故原告要求被告支付逾期交付权属证书违约金的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，原告的诉请不成立，本院不予支持。被告的辩称意见，合理有据部分，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告黄岩完、陈彩红的诉讼请求。
案件受理费376元（已减半收取），由原告黄岩完、陈彩红负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 员 季玲玲
二〇一六年十二月二十日
代书记员 夏 莉