福建省南平市延平区人民法院民 事 判 决 书（2015）延民初字第3081号原告陈川，男，汉族，1979年4月20日出生，住福建省南平市延平区。委托代理人陈琴，福建杰列律师事务所律师。被告陈滨，男，汉族，1974年6月11日出生，住福建省南平市延平区。委托代理人毛勇文，福建太岩律师事务所律师。被告丁长妹，女，汉族，1985年6月6日出生，住福建省南平市延平区。委托代理人陈宗晨，福建永普律师事务所律师。被告陈道云，男，汉族，1982年3月14日出生，住福建省南平市延平区。原告陈川与被告陈滨、丁长妹、陈道云委托合同纠纷一案，本院于2015年6月17日立案受理，依法由代理审判员王茜适用简易程序进行审理。根据原告的申请，本院于2015年6月29日作出（2015）延民初字第3081号民事裁定书：在价值229600元范围内查封被告丁长妹、陈道云名下的位于南平市延平区文体路388号武夷香榭C2幢404室房产。本院于2015年8月13日第一次公开开庭审理本案，原告陈川，被告陈滨的委托代理人毛勇文，被告丁长妹的委托代理人陈宗晨到庭参加诉讼。被告陈道云经本院合法传唤未到庭参加诉讼。2015年10月13日，本院第二次公开开庭审理本案，原告陈川及其委托代理人陈琴，被告陈滨的委托代理人毛勇文，被告丁长妹的委托代理人陈宗晨到庭参加诉讼。被告陈道云经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈川诉称，原告因欠被告陈滨等八人借款无力偿还，在被告陈滨的撮合下，原告与被告陈滨于2012年11月29日签订《协议书》一份，同意将位于南平市延平区文体路338号武夷香榭C2幢404室房产委托给被告陈滨卖给被告丁长妹、陈道云夫妇，协议约定：实际成交价为86万元，因银行贷款评估等无法达到此价格，因此，所有买卖、过户、贷款等手续均以68万元来体现，成交过户后，原告配合被告陈滨把房屋交给购房人使用并要求银行贷款下来，被告陈滨负责将16万元交给原告。原告按被告陈滨的安排与被告丁长妹、陈道云夫妻签订了《房屋买卖协议书》用于房产登记机关办理过户手续。被告陈滨于2013年1月将该房屋办在被告丁长妹、陈道云名下，被告丁长妹、陈道云用该房屋在建行办理了抵押贷款。被告陈滨、丁长妹、陈道云未按约定将16万元交付给原告。原告向三被告催讨无果，故请求人民法院依法判决：一、被告陈滨支付原告购房款16万元并支付滞纳金69600元；二、被告丁长妹、陈道云对第一项诉请承担连带责任。被告陈滨辩称，2012年11月29日，答辩人与原告签订的协议是房屋买卖居间合同，双方在协议书中约定的条款未得到实际买房人陈道云、丁长妹的确认，且实际签订的合同约定的购房款是原告与被告丁长妹、陈道云之间的约定，答辩人未参与其中。本案原告诉答辩人要求支付16万元购房款没有依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告丁长妹辩称，原告的主张没有事实和法律依据，被告陈滨与原告陈川的《协议书》，并没有被告丁长妹与陈道云签字，原告与被告陈滨约定的金额并未通过丁长妹、陈道云夫妻的同意，被告丁长妹、陈道云不认可该份《协议书》，原告要求被告丁长妹、陈道云承担连带责任没有依据。请求法院驳回原告的诉讼请求。被告陈道云未作答辩。经审理查明，原告陈川因欠被告陈滨等人借款，故将其所有的位于南平市文体路338号（武夷香榭）C2幢404室（房屋面积119.04平方米；产权证号为XXXX号）的房产委托给被告陈滨出卖来偿还借款。后原告经被告陈滨介绍认识被告丁长妹、陈道云夫妻。双方达成购房合意后，原告陈川与被告丁长妹、陈道云于2012年11月28日签订《房屋买卖合同》一份，该合同主要约定：原告陈川（合同中为甲方）自愿将坐落于南平市文体路338号（武夷香榭）C2幢404室的房产出售给被告丁长妹、陈道云（合同中为乙方），上述房产交易价格为75万元。第三条“付款时间与方式”约定：原、被告双方同意分期付款。第一期款人民币贰拾万肆仟元于2012年12月2日支付，第二期款人民币伍万陆千元于2012年12月10日支付，剩余款人民币肆拾玖万元到银行贷款，于银行放款之日直接打入卖方陈川621700x**xxxxxx88384的账户，并约定具备过户条件到房产、土地部门办理签字过户手续。被告丁长妹分别于2012年12月2日、2012年12月10日将购房款20.4万元、5.6万元转账至原告陈川名下。2013年2月1日，建设银行给被告丁长妹的贷款49万元也直接转账至原告陈川尾号为8384的账号上。尾号为8384的建行卡绑定的手机133××××3333系被告陈滨的手机号码。2012年11月28日，原告陈川与被告丁长妹、陈道云为减少过户交易税费，另签订了一份《房屋买卖协议书》，该协议书的第二条约定，双方议定的南平市文体路338号（武夷香榭）C2幢404室房地产成交价格为50万元，被告丁长妹、陈道云于2013年1月15日前付清，原告同时将房屋产权与土地使用权一并过户给二被告，付款方式为转账。第六条约定，上述房地产办理过户手续税费由被告丁长妹，陈道云支付。该份协议书在南平市房地产交易登记服务中心备案留档。2012年11月29日，原告陈川（协议书中为甲方）与陈滨（协议书中为乙方）签订了《协议书》一份，该《协议书》上主要约定：因陈川欠陈滨及其他人等借款无力偿还，现就原告所有的位于南平市文体路338号（武夷香榭）C2幢404室（房屋面积119.04平方米；产权证号XXX号）房产进行出卖来偿还借款，双方达成如下协议：一、原告将上述房屋的买卖、过户、收款、贷款等有关事宜委托乙方协助办理，被告陈滨不得中途以任何理由反悔。二、被告陈滨将上述房屋卖给丁长妹、陈道云夫妻，实际成交价格为86万元，因银行报贷款评估都无法达到此报价，因此所有买卖、过户、贷款等手续，合同均以68万元来体现，成交过户后，原告配合被告陈滨将房屋交付给购房人使用并要求银行贷款下来，被告陈滨负责将16万元交给原告。现原告根据委托协议书向三被告主张剩余房款无果，遂诉至本院。另查明，诉争房产南平市文体路338号（武夷香榭）C2幢404室于2013年1月11日已登记至被告丁长妹、陈道云名下。同时查明，原告陈川于2014年11月4日向本院提起诉讼，请求：一、判令被告丁长妹、陈道云支付原告购房款16万元并支付滞纳金51600元；二、被告陈滨对诉请第一项承担连带责任。2015年6月10日，原告陈川向本院申请撤回了对该案的起诉，本院予以准许。本院认为，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。原告陈川与被告陈滨之间的协议书系双方当事人真实的意思表示，合同的主要内容不违反法律规定，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告虽然在协议书中约定诉争房产的交易价格为86万元，但实际成交价为75万元。根据法律规定：“受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。需要变更委托人指示的，应当经委托人同意。”原告陈川与被告丁长妹、陈道云签订的房屋买卖合同及办理过户登记，即是以其行为表示其同意诉争房产交易价格变更为75万元，且被告丁长妹、陈道云已经实际将购房款转入原告陈川的银行账户。故本院认定，诉争房产的交易价格为75万元。关于原告陈川主张返还剩余房款问题。本院认为，原告陈川与被告陈滨签订了《协议书》中约定，涉案房屋实际成交价格为86万元，成交过户后，原告配合被告陈滨将房屋过户给购房人使用并要求银行贷款下来，被告陈滨负责将16万元交付给原告陈川。从原告出售房屋的初衷及该份《协议书》的内容来看，被告陈滨应当能够控制涉案房产交易款项的流向。同时，尾号为8384的建行卡的账户虽然户名是原告陈川，但其绑定的手机号为133××××3333系被告陈滨。根据银行账户绑定手机号在银行账户交易往来所起的作用，可以进一步证实被告陈滨可以控制交易价款的流向。根据《协议书》的约定，在购房价款原为86万元的情况下，被告陈滨负责将16万元支付给原告陈川，即被告陈滨享有70万元的处置权。现原告陈川已经以自己的行为认可将购房款变更为75万元，故被告陈滨应当归还剩余5万元的购房款，原告主张超出部分，本院不予支持。关于滞纳金问题。原告与被告陈滨未对被告陈滨逾期返还剩余房款所造成的损失进行约定，考虑到被告陈滨未及时将剩余购房款返还原告，给原告造成利息损失，应当按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准支付原告因违约造成的损失。因原告未与被告陈滨约定支付剩余房款的时间，原告未提供其他证据证明其在2014年11月4日（第一次提起诉讼的时间）前向被告陈滨催讨过房款，故被告陈滨应当从2014年11月4日起以5万元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准支付原告陈川的利息损失。原告主张超出部分，本院不予支持。关于被告丁长妹、陈道云是否应当承担法律责任的问题。原告陈川与被告丁长妹、陈道云签订了《房屋买卖合同》，二被告已经按照合同约定支付了购房款，原告陈川也配合二被告办理了房产交易手续，二被告已经履行了合同义务。因该委托协议书系原告陈川与被告陈滨之间的约定，被告丁长妹、陈道云并不知情，原告陈川也未提供相应的证据证明被告丁长妹、陈道云与其约定诉争房屋的成交价格为86万元，故原告要求被告丁长妹、陈道云对剩余购房款承担连带责任，没有合同和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第三百九十六条、第三百九十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陈滨应于本判决生效之日起三日内归还原告陈川购房款5万元，并按照中国人民银行同期贷款利率的标准支付自2014年11月4日起至本判决生效确定之日止的利息损失。二、驳回原告陈川的其他诉讼请求。案件受理费人民币2372元，由原告陈川负担1847元，被告陈滨负担525元。财产保全费1668元，由原告陈川负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。代理审判员 王 茜二〇一六年一月二十日书 记 员 李闽洲本案依据的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第三百九十九条受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。需要变更委托人指示的，应当经委托人同意；因情况紧急，难以和委托人取得联系的，受托人应当妥善处理委托事务，但事后应当将该情况及时报告委托人。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。