福建省龙海市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0681民初2513号
原告：丘春添，男，1983年9月29日出生，汉族，住址福建省长汀县。
委托诉讼代理人：程曾锦、郭玉梁，福建彬恺律师事务所律师。
被告：陈桂芝，女，1976年5月29日出生，汉族，住址福建省厦门市思明区。
被告：王俩全，男，1974年1月9日出生，汉族，住址福建省龙海市。
被告：李丽珠，女，1972年4月6日出生，汉族，住址同上。
原告丘春添与被告陈桂芝、王俩全、李丽珠案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告丘春添及其委托诉讼代理人程曾锦、郭玉梁和被告陈桂芝到庭参加诉讼，被告王俩全、李丽珠经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告丘春添向本院提出诉讼请求：一、停止对漳州市房屋执行，解除对该房屋的查封、执行；二、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年11月9日，陈桂芝因与王俩全、李丽珠民间借贷纠纷诉至龙海市人民法院，后经陈桂芝申请诉讼保全，龙海市人民法院于2014年12月3日作出(2014)龙民初字第6053-1民事裁定书，查封李丽珠所有的址在产。2016年8月8日，龙海市人民法院作出(2015)龙执字第1415号执行裁定书，裁定查封、拍卖、变卖李丽珠所有址在产。2017年3月28日，丘春添提出执行异议，龙海市人民法院作出(2017)闽0681执异10号执行裁定书，认为王俩全、李丽珠至今未履行生效法律文书所确定的义务，李丽珠名下登记有屋，法院执行该房屋并无不当，因案外人的主张涉及执行房屋的实体权利争议，须通过诉讼程序进行审理解决，可以另行提起民事诉讼，裁定驳回丘春添对涉案房产解除查封的异议请求，并告知原告“可在裁定送达之日起十五日内向龙海市人民法院提起诉讼”。而龙海市人民法院查封房产之前，涉案房产已售予丘春添并实际移交丘春添占有、使用，丘春添有权阻却对该房产的执行，上述执行裁定以“房屋的实体权利争议须通过诉讼程序进行审理解决”为由，驳回丘春添的异议申请是错误的，理由是：
1、2010年9月20日，被告李丽珠（甲方）与原告丘春添（乙方）、龙海市龙池丹厦房屋中介服务部签署一份《房屋预约买卖协议书》(以下简称“房屋买卖协议”)，约定李丽珠以46万元的价格出售龙海市角美镇鸿源尚品21栋305室的房产给丘春添，丘春添于2010年9月20日即房屋买卖协议签订之日支付定金20000元，2010年9月28日支付房款200280元。2010年9月28日后，李丽珠的银行按揭余额由丘春添支付，并经公证。公证当日即2010年9月28日，丘春添向李丽珠支付46万元，减去甲方银行贷款余额再减去1万元预留款，不含定金，即460000-10000-20000-229717=200283，其中1万元为协议约定预留款，2万元为定金，229717元为协议签订时按揭贷款未到期本金余额。公证后，涉案房屋的银行按揭余额，由丘春添向银行支付。
2、丘春添依照协议每月向银行偿还贷款至今，及时履行了全部付款义务。2010年9月20日，李丽珠出具收条确认收到定金2万元，龙海市龙池丹厦房屋中介服务部出具收据确认收到中介佣金7000元。2010年9月28日，李丽珠、王俩全到龙海市公证处就涉案房产办理了全权委托公证；同日，李丽珠出具《卖方收款收据》，确认收到丘春添支付的购房款200280元，并将账号为40×××82的中国银行存折交丘春添用于支付按揭贷款。至2010年9月28日前，丘春添已依约完成向李丽珠的付款义务，共计向李丽珠、王俩全支付220280元，丘春添没有违反合同中关于付款时间的约定，也是在法院查封涉案房产之前完成向李丽珠、王俩全的付款义务。2010年9月28日至今，涉案房屋按揭贷款均由丘春添按时支付，有中国银行存折、中国银行无折现金存款单、中国银行贷款还款回单、支付宝交易记录明细等证据材料为证。
3、丘春添在法院查封涉案房产之前就已占有、使用该房屋至今。房屋买卖协议中约定“李丽珠应于2010年9月28日将涉案房产交付给丘春添使用”，李丽珠依约交付。2010年10月至今的物业公维金、公摊水电费、天然气费用等均由丘春添支付承担。丘春添于2010年10月份开始装修，2011年4月11日实际入住。
4、并非丘春添自身的原因未能及时办理过户。丘春添作为买方，在中介公司的介绍下与李丽珠签订房屋买卖协议，也是在中介的指引下办理了房屋公证委托，且办理公证时涉案房屋尚未开始办理所有权证，丘春添事先也并不知晓成为公证受托人后便无法将房屋过户到自己名下。前述房屋买卖协议约定，一手产权出件后（一个月内)，银行贷款由李丽珠负责解押。然而王俩全、李丽珠拒接电话、不配合办理过户，确实并非丘春添个人原因而未能办理过户。
综上，涉案房屋买卖协议的签订、款项支付、房屋交付均发生在法院查封房产之前，相应款项的支付亦有银行转账记录和被告李丽珠出具的收据证明，本案情节符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，丘春添有权阻却对涉案房产的执行，依据民事诉讼法第二百二十七条提起案外人执行异议之诉。
被告陈桂芝辩称，本案房屋买卖不真实，房屋买卖协议第十三条违约条款，甲方违约需要支付百分之二十的违约金，而乙方悔约只退房款，无需支付违约金，不同等条款，是无效合同；被告陈述自己是很节省的人，但对购房很草率，不符合常理；原告也有可能是租赁，房子现还在王俩全、李丽珠名下，而且办理委托公证的时候，原告可以委托给其他人，而且那时候被告还可以联系上原告却没有去过户。应驳回原告的诉讼请求。
被告王俩全、李丽珠未提交书面答辩意见。
在本院审理过程中，原告丘春添提供以下证据：
1、(2017)闽0681执异10号执行裁定书。证明龙海市人民法院驳回丘春添的执行异议请求，并告知原告可在裁定书送达之日起十五日内向龙海市人民法院提起诉讼。
2、房产预约买卖协议书、收条、收据、公证书及公证发票、涉案房屋贷款按揭贷款明细表、卖方收款收据、中国工商银行交易记录明细、中国银行存折、中国银行自动柜员机客户通知书及无折现金存款客户回单、贷款还款回单、支付宝交易记录明细。证明丘春添于2010年9月20日经由丹厦房产中介公司与李丽珠签订《房屋预约买卖协议书》，并向李丽珠支付定全2万元；向中介公司支付中介费7000元。2010年9月28日，涉案房屋未到期本金余额为229717．06元，同日李丽珠、王俩全与丘春添在龙海市公证处办理公证委托，丘春添通过现金及转账形式合计向李丽珠、王俩全支付房屋买卖协议约定的首付款合计200280元，李丽珠出具收据确认收到该款项。同日，李丽珠、王俩全也按照合同约定将房屋交付给丘春添。2010年9月28日至今，涉案房屋贷款由丘春添直接向银行支付。
3、收款收据、送货单、购销清单。证明法院查封房产之前的2010年10月-2011年4月，丘春添为装修涉案房屋购置的各种物品清单以及劳务费用支付清单。
4、物业公维金和公摊水电费用的收据及发票、居民用户供用气合同、入住证明、电费缴费单、支付宝交易明细。证明法院查封房产以前，涉案房产己经交付丘春添占有、使用，房屋项下物业公维金和公摊水电费等亦由丘春添缴交
5、现金存款凭证、执行裁定书。证明厦门市湖里区人民法院支持原告丘春添的执行异议申请，中止执行涉案房产，丘春添将购房剩余一万元款项交付执行，所以丘春添的诉讼请求应当支持。
被告陈桂芝对原告丘春添提供的证据质证认为，对证据1没有异议；证据2的买卖协议可能存在虚假，合同第十三条的约定是不平等的约定，说明买卖可能是不真实的。证据的第14至16页丘春添支付给李丽珠的，有可能是租赁款，而不是买卖按揭还款。证据的17页丘春添支付给李丽珠的购房款收款收据有可能是双方串通，要有银行汇款凭证证明才是真实的。证据的18页体现原告余额是26万元，却没有根据合同的约定将定金支付，没有体现按时支付约定金额的流程，是不真实的买卖。而且银行账号没有体现原告的户名，转账2万元的尾号是8136的账号也没有体现是王俩全的户名，流水账反映有取出2万元，里面还有多笔取款，原告是有钱，完全可以按合同约定的来支付款项。第20至26页丘春添转账给李丽珠的多笔款项，无法证明是买卖关系，有可能是租赁关系的款项；证据3只能证明原告有发票，也没有体现是原告付款的，即使是原告，也只能证明原告有管理，不一定是买卖拥有房屋；证据4只能证明是原告有入住、有管理，不一定是买卖和拥有房屋；证据5是另一案件，与本案无关。
被告陈桂芝、王俩全、李丽珠未提供相关证据。
本院依职权向漳州鸿冠房地产开发有限公司调查，该公司出具涉案楼盘预售时间和涉案房屋的办证时间的证明一份、涉案房屋的《商品房买卖合同》一份、涉案房屋的国有土地使用证一份。原告丘春添和被告陈桂芝对上述证据材料的真实性均无异议。
经审理查明，本院对本案主要事实作如下认定：
2009年3月11日，被告李丽珠与漳州鸿冠房地产开发有限公司签订一份《商品房买卖合同》，购买屋［漳台国用（2013）5482号］。2010年9月20日，被告李丽珠（甲方）与原告丘春添（乙方）、龙海市龙池丹厦房屋中介服务部签署一份《房屋预约买卖协议书》，约定李丽珠以46万元的价格出售龙海市角美镇鸿源尚品21栋305室的房产给丘春添，丘春添于房屋买卖协议签订之日支付定金20000元，2010年9月28日支付200280元，2010年9月28日后，李丽珠的银行按揭余额由丘春添支付。2010年9月28日，被告王俩全、李丽珠出具《委托书》并经公证，对讼争房屋委托丘春添办理事项其中为“代为办理、领取房屋的房产证、土地使用权证，并缴交相关的税费”、“等偿还银行按揭贷款、解除抵押登记后，代为出售上述房屋”等。根据原告提供的证据，丘春添于2010年9月20日即房屋买卖协议签订之日支付定金20000元，从2010年9月23日开始，丘春添从自已账户中多次提取现金，并于2010年9月28日一次性支付现金150280元和转账50000元给王俩全、李丽珠，由李丽珠出具一张《卖方收款收据》给丘春添收执，之后丘春添入住涉案房屋并支付银行按揭贷款。
2014年11月19日，本院立案受理原告陈桂芝与被告王俩全、李丽珠民间借贷纠纷一案，审理期间，陈桂芝申请对李丽珠所有的址在漳州市房屋予以诉讼保全，本院于2014年12月3日作出（2014）龙民初字第6053-1民事裁定书，裁定查封被告李丽珠所有的址在漳州市房屋。2015年4月9日，本院作出（2014）龙民初字第6053－3号民事判决书，判决：一、被告王俩全于本判决生效之日起一个月内偿还原告陈桂芝借款200000元及利息（从2014年12月13日起至本判决指定履行期间内实际还款之日止按中国人民银行同期贷款基准利率计付）。二、被告李丽珠对被告王俩全上述债务承担连带偿还责任。被告李丽珠承担偿还责任后，有权向被告王俩全追偿。该判决发生法律效力后，申请执行人陈桂芝向本院申请强制执行。2016年8月8日本院作出（2015）龙执字第1415号执行裁定书，裁定：一、冻结、扣划被执行人王俩全、李丽珠所有的银行存款、收入200000元及利息、迟延履行期间的加倍债务利息，或查封、扣押其价值相当的财产；二、查封、拍卖、变卖被执行人李丽珠所有址在漳州市房屋，查封期限三年。丘春添于2017年3月28日提出执行异议，2017年4月1日本院作出（2017）闽0681执异10号执行裁定书，裁定：驳回案外人丘春添的异议请求。丘春添提起案外人执行异议之诉。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定了“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条作出了更为明确的审查性规定，即“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。依照司法解释的规定，买受人只有同时具备上述四个条件，人民法院方能对其提出的异议予以支持。本案中，更能反映真实情况的《公证书》中公证内容是王俩全、李丽珠委托丘春添“代为办理、领取房屋的房产证、土地使用权证，并缴交相关的税费”、“代为出售上述房屋”，并非双方之间的房屋买卖，原告提出是当时本人、中介机构都不懂而把受托人写成原告造成无法过户，本院不予采信。该房屋至今仍在李丽珠名下未过户和付清全款，原告所支付的定金经过银行转账，但支付的房款200280元中的150280元原告陈述是为了节省转账手续费而经过多次从自已账户中提取和随身保管后再一次性现金付给王俩全、李丽珠，并不符合常理和交易习惯。按原告所述买卖关系，造成房产无法过户原因也主要在于原告。原告丘春添就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，诉讼请求不予支持。被告王俩全、李丽珠经合法传唤无正当理由拒不到庭，视为自愿放弃诉讼权利，本院依法缺席审理与判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条、第一百四十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项规定，判决如下：
驳回原告丘春添的诉讼请求。
案件受理费8200元，由原告丘春添负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。上诉于福建省漳州市中级人民法院。
审 判 长 林建华
人民陪审员 蔡伟苹
人民陪审员 黄伯坚
二〇一七年九月十二日
书 记 员 甘叶玲