安徽省安庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖08民终705号
上诉人（原审被告）：安徽桐城滨河置业有限公司，住所地安徽省桐城市文昌街道文城东路滨河广场2号楼。
法定代表人：丁贤培，该公司总经理。
委托代理人：王晓龙，安徽正维律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：桐城市中信工程造价咨询有限公司，住所地安徽省桐城市和平路60号华桐大厦。
法定代表人：刘华生，该公司总经理。
委托代理人：葛立峰，安徽正维律师事务所律师。
上诉人安徽桐城滨河置业有限公司（以下简称“滨河公司”）因与被上诉人桐城市中信工程造价咨询有限公司（以下简称“中信公司”）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服安徽省桐城市人民法院作出的（2016）皖0881民初121号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年4月25日公开开庭审理了本案。上诉人滨河公司的委托代理人王晓龙，被上诉人中信公司的委托代理人葛立峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年9月15日，安徽蒙森置业有限公司（以下简称“蒙森公司”）与滨河公司签订《房产销售代理合同》一份，合同约定由公开招投标确定的中标人蒙森公司代理销售滨河广场、和平尚城二期回迁剩余商用房、黄梅飘香商业街及和平尚城二期地下室汽车位，代理销售商业面积19317.34平方米、汽车位126个；代理期限20个月，即自2011年10月1日至2013年5月31日；销售代理方式为总价包干，销售总价款193806980元，蒙森公司将所售房的全部房款直接汇入滨河公司账户，超出总价款的金额返还蒙森公司作为其所有销售费用及利润来源。代理期限届满，所售房款达到总价款，如有房屋剩余，产权归蒙森公司所有；如代理期限届满，所售房款没有达到总价款的，由蒙森公司将总价款与滨河公司已收房款的差额补齐，剩余的房屋产权归蒙森公司所有，在代理期间的所有销售费用等由蒙森公司自理。代理销售方蒙森公司应于2011年9月16日前交纳人民币60000000元作为履约保证金；负责联系客户并拟好《商品房买卖合同》交与滨河公司签订，为客户办理土地证、房产证和银行按揭等。滨河公司除将溢出总价款的房款拨付代理销售方外，不再支付其任何费用，且可按中标单价对房源进行少量增减。同时滨河公司还应履行相关义务：提供全部经验收合格的房源；提供代理方销售所需的票据，以实际销售的数额为准；协助代理方办理土地证、房产证和银行按揭。合同对违约责任亦进行了约定:如合同代理期限届满后一个月内，代理销售方仍未能付清房屋总价款与已收房款之间差额，滨河公司有权终止合同，收回剩余房源，代理销售方交纳的履约保证金60000000元归滨河公司所有，代理销售方应无条件从项目场地撤出。
2013年6月16日，蒙森公司与中信公司签订《转让合同》一份，合同约定：中信公司自愿受让蒙森公司于2011年9月15日与滨河公司订立的《房产销售代理合同》中享有的全部权利，并自愿承担蒙森公司在该合同中应履行的各项义务；转让价款及支付办法由双方另行签订补充协议；合同经双方签字或者盖章并经滨河公司同意后生效。2013年6月18日，滨河公司以桐滨置函字（2013）3号文件形式复函蒙森公司，同意蒙森公司与中信公司达成的转让合同自2013年6月18日起生效；蒙森公司先期缴纳的60000000元保证金转作房产款，并要求中信公司在2013年6月20日前结清相应的代理房屋销售中标价款；滨河公司在中信公司此后的房屋继续销售和办证过程中提供全方位的服务，有关税费执行原合同条款。2013年6月19日,本案双方制作了《滨河广场、和平尚城二期商铺销售代理合同结算表》，该表载明代理期内滨河公司实际收到房款为：和平尚城二期12603076元、和平尚城二期地下室车位6300000元、滨河广场55564080元、和平尚城二期负一层按揭款31100000元共计105567156元；黄梅飘香商业街由滨河公司收回，应从总价款扣减22646405元，扣除履约保证金60000000元，尚欠代理销售款5593419元，中信公司将欠款于当日支付滨河公司。此后，双方按受让合同约定履行各自的义务。
2014年4月、8月，安庆市中级人民法院对中国工商银行股份有限公司桐城支行诉借款人（系本案销售代理合同中所联系的购房人）、滨河公司金融借款合同纠纷三案先后作出判决，判令滨河公司对借款人的借款在中国工商银行股份有限公司桐城支行实现担保物权后不足的部分承担连带清偿责任，滨河公司承担担保责任后，有权向借款人追偿。滨河公司提起上诉，安徽省高级人民法院维持了该三案判决。2015年11月，滨河公司停止与中信公司所联系的购房人订立《商品房买卖合同》及停止协助办理房产证、土地证。
原判认定上述事实的证据有中信公司的营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书，《房产销售代理合同》，《转让合同》、滨河公司桐滨置函字第(2013)3号文件，《滨河广场、和平尚城二期商铺销售代理合同结算表》，滨河公司营业执照、组织机构代码证，民事判决书及当事人的当庭陈述。
原审法院认为：中信公司受让蒙森公司与滨河公司的《房产销售代理合同》时，合同相对方滨河公司以文件形式对蒙森公司申请转让合同权利义务的行为予以认可，并对受让方付款时间进行了再次确定，受让方已按此期限付清代理销售的房款。蒙森公司与滨河公司签订的《房产销售代理合同》对本案双方应当履行的义务进行了约定，合同转让后，双方应按此合同继续履行，现中信公司已履行支付房款义务，滨河公司理应履行与中信公司联系的购房人签订《商品房买卖合同》、协助办理房屋产权证书的义务。滨河公司辩称中信公司支付的房屋代理款中有按揭贷款，其暂停办理签订合同及办证是因其在按揭借款中承担了补充清偿责任，而借款人是与中信公司有关联关系的购房人，因此中信公司履行合同存在瑕疵，滨河公司拒绝履行义务是合法行为。法院认为，中信公司支付的房款虽有部分来源于按揭贷款，但按揭贷款的借款人并非中信公司，滨河公司以此理由主张先履行抗辩权不能成立；滨河公司对借款人借款承担在担保物权实现后不能清偿部分的补充清偿责任，该责任范围尚未确定，责任的实际承担与否尚未确定，即便滨河公司代偿，其行使追偿权的主体是借款人而非中信公司，现滨河公司以此理由抗辩，不能成立。故对中信公司要求滨河公司继续履行合同，履行与购房人签订《商品房买卖合同》并协助办理房产证、土地证的诉讼请求，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七之规定，判决如下：被告安徽桐城滨河置业有限公司应继续履行与原告桐城市中信工程造价咨询有限公司负责洽谈的购买滨河广场、和平尚城二期回迁剩余商用房、和平尚城二期地下室汽车位的购买方签订《商品房买卖合同》并办理房产证、土地证的义务。案件受理费80元，由被告安徽桐城滨河置业有限公司负担。
宣判后，滨河公司不服，上诉称：1、一审中，中信公司提交的《滨河广场、和平尚城二期商铺销售代理合同结算表》可以清楚的看出，中信公司向滨河公司支付的房屋销售款中有31100000元是以银行按揭贷款方式支付的。滨河公司在一审中出示的七份民事判决书也可以看出，上述按揭贷款的部分借款人在取得按揭贷款后没有严格按照借款合同的约定履行还本付息义务，导致滨河公司需对借款人所欠贷款本息以借款人自己提供的抵押物拍卖、变卖所得价款不足清偿的部分承担连带清偿责任；2、《合同法》第六十七条规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。中信公司在履行《房产销售代理合同》约定的相关义务（即在代理期限届满后结清全部的代理销售款）时存在明显瑕疵，且滨河公司在要求其采取相应的补救措施（即向滨河公司提供担保）时拒不作为。依照上述法律规定，中信公司无权要求滨河公司继续履行《房产销售代理合同》约定的协助签约及办理产权证书的义务。综上，请求二审撤销原判，支持滨河公司的上诉请求。
中信公司在二审中辩称：滨河公司对其上诉状中提到的31100000元的银行按揭贷款承担的是抵押物拍卖、变卖所得价款不足的部分承担连带清偿责任，而银行按揭贷款的贷款额度是房屋价值的50%，实际可能不会给滨河公司带来损失，且滨河公司并未代为偿还上述银行贷款本息，故中信公司对滨河公司不负有债务。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
各方当事人在二审中均未提交新证据，对在一审提交的证据亦未申请复核。二审查明的事实与一审一致，故对一审认定的事实予以确认。
本院认为：综合双方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点是：滨河公司是否应继续履行与购房业主签订《商品房买卖合同》及办理房产证、土地证的义务。
围绕上述争议焦点，1、《合同法》第六十七条规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，中信公司受让《房产销售代理合同》后，合同双方当事人即变更为中信公司和滨河公司，中信公司作为合同先履行一方已于2013年6月19日将蒙森公司之前欠滨河公司的代理销售款5593419元向滨河公司支付完毕，故滨河公司主张行使先履行抗辩权不符合《合同法》第六十七条的规定；2、依照《合同法》的规定，合同具有相对性。滨河公司所称的相关购房者与中国工商银行股份有限公司桐城支行签订借款合同申请银行按揭贷款，滨河公司自愿对上述按揭贷款提供连带责任保证，但其提供担保的是上述购房者而非中信公司，相关生效民事判决书也赋予了滨河公司在承担担保责任后有权向购房者行使追偿权，故滨河公司在本案中的主张违反了合同相对性原则，该主张明显不能成立。滨河公司应继续按《房产销售代理合同》的约定履行与购房业主签订《商品房买卖合同》及办理房产证、土地证的义务。
综上,上诉人的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人安徽桐城滨河置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 章伏虎
审 判 员 胡 毅
代理审判员 许德智
二〇一六年五月三日
书 记 员 张明奇
附:相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。