海南省陵水黎族自治县人民法院民 事 判 决 书（2016）琼9028民初64号原告向幼红，女，1957年5月12日出生，汉族，住南京市。委托代理人刘云，海南三和元律师事务所律师。被告海南世知旅游有限公司。住所地：海南省陵水黎族自治县土福湾。法定代表人刘长海，总经理。被告北京世知同人投资有限公司。住所地：北京市怀柔区迎宾中路8号。法定代表人张西云，董事长。两被告共同委托代理人刘敬阳，海南世知旅游有限公司员工。两被告共同委托代理人程凤青，海南世知旅游有限公司员工。原告向幼红诉被告海南世知旅游有限公司（以下简称世知公司）、北京世知同人投资有限公司（以下简称同人公司）合同纠纷一案，本院于2016年1月18日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年3月29日公开开庭进行了审理。原告向幼红的委托代理人刘云、被告委托代理人刘敬阳、程凤青到庭参加诉讼。2016年5月20日，原告向本院申请对涉案房产进行财产保全，本院作出（2016）琼9028民初64号民事裁定书对上述房产予以查封。本案现已审理终结。原告向幼红诉称，原告经与被告世知公司协商，于2009年7月27日签订了《海南世知旅游有限公司产权式酒店销售协议书》，约定被告世知公司将位于陵水县土福湾海南世知度假村产权式酒店x号房屋出卖给原告，总价款为485000元，买方可以选择返租方式或自住方式使用房屋；原告选择返租方式使用房屋，即原告付清全部房款后，每年享受一定期限的免费入住权；被告世知公司负责办理原告的房产证并负担办证所需费用（含契税等）；被告世知公司支付返租金，一年一付等。协议签订后，原告依约履行了支付房款的义务，而被告世知公司未能按约定支付返租租金。后经原告多次催促，被告世知公司承诺解决拖欠租金的问题，但迟迟未实际履行。原告认为，双方签订的协议不违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行约定的义务。被告世知公司拖欠支付租金的行为，违反协议约定，属违约行为，应依法承担违约责任，故请求判令：1、解除原告与被告世知公司2009年7月27日签订的《海南世知旅游有限公司产权式酒店销售协议书》；2、两被告连带向原告返还海南世知度假村产权式酒店x房购房款485000元；3、两被告连带向原告支付自2012年7月27日至2015年11月30日止的房屋返租金156714.79元及利息11006.5元（暂计至2015年11月30日，实际计至被告支付之日止）；4、两被告连带向原告支付两年共计24天未能享受免费入住的补偿款2400元；5、本案诉讼费用由两被告承担。被告世知公司、同人公司辩称，1.我们公司资金链断裂，租金付不起，对起诉的基本事实没有异议，但对房款、租金等需要核对；2.关于要求退房。我们同意原告解除合同的要求，对原告要求退房退款也无异议。经审理查明，2009年7月27日，原告与被告世知公司签订《海南世知旅游有限公司产权式酒店销售协议书》（以下简称《销售协议书》），约定：1、原告自愿将其所购买的海南世知度假村产权式酒店x号房产返租给世知公司；2、返租方式为“休闲投资型”。世知公司保证原告六年内每年获得购房实付总价款10.2%的年租金，六年后每年获得购房实付总价款5%的年租金，此租金自付款之日开始计算，一年一付；3、世知公司负责办理原告的房产证并负担办证所需的费用（含契税等）；4、原告每年享受不超过12天（国家法定节假日1天按平日的3天计）的免费入住权，免费入住天数不能跨年累计使用，且每年的免费入住天数须一次使用，不去入住或一次入住天数不足12天视作甲方（原告）放弃该年的免费入住权；5、原告所购买的房产，四年后，原告若提出退房要求，世知公司应按原实付价回购。原告必须提前30天通知世知公司，并配合好产权过户手续，办理房产证过户的费用按当地政府规定要求缴纳，由原告负担。该协议落款处：甲方为原告向幼红签名，乙方盖有被告世知公司印章。合同及协议签订后，原告于当日一次性向被告世知公司支付了485000元的购房款，世知公司亦向原告出具了《收款收据》。2013年，因经营管理不善等诸多原因，世知公司难以按《销售协议书》约定向原告兑现租金和回报。2014年7月1日，被告世知公司向全体业主发出《致尊敬的投资者和海南世知旅游公司各位业主》的通知，告知全体业主公司决定自2014年4月1日起停止营业，并承诺保证退房退款,于2014年10月中旬支付10%—20%的本金；2015年2月底前再支付50%—60%本金；2015年底前支付剩余本金和租金或利息。公司股东北京世知同人投资有限公司为其担保。该通知亦粘贴于涉案酒店公告栏处。庭审中，被告世知公司明确表示同意解除双方签订的《销售协议书》，同意退还原告购房款485000元。庭审后，原告于2016年5月20日向本院申请对涉案房产进行财产保全，本院作出（2016）琼9028民初64号民事裁定书对涉案房产予以查封。另查明，被告自2012年7月28日起开始拖欠原告租金，截至2013年7月27日拖欠租金49470元；截至2014年7月27日拖欠租金98940元；截至2015年7月27日拖欠租金148410元；截至2015年11月30日拖欠租金156781.23元。原告未享受2013年度（2013年4月-2014年3月份）和2014年度（2014年4月-2015年3月）的免费入住天数。庭审中被告同意补偿2014年度的免费入住费用，每天按85元计。另，被告世知公司的经营范围包括房屋租赁、房地产开发等资质。涉案房屋至今仍未办理过户手续。上述事实，有原、被告的庭审笔录以及原告提交的《海南世知旅游有限公司产权式酒店销售协议书》、《收款收据》等证据在案为凭，本院对原告提交的证据的证明力予以认定，足以认定上述事实。本院认为，原、被告签订的《海南世知旅游有限公司产权式酒店销售协议书》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，属有效合同，双方应恪守履行。原告已依约向被告支付了全部购房款485000元并将涉案房屋返租给被告，被告亦应按《销售协议书》约定向原告履行支付租金的义务。现被告未能依约向原告支付租金构成违约，应承担相应的违约责任，且被告亦表示同意解除其与原告签订的《销售协议书》，同意退还购房款和拖欠的租金及利息。故原告要求解除《销售协议书》、退还购房款和拖欠的租金及利息的诉讼请求，应予以支持。原告主张被告拖欠的租金156714.79元未超过实际拖欠的156781.23元，本院不予调整。原告主张利息按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算也未超出其损失范围，但《销售协议书》约定，租金自付款之日开始计算，一年一付，因此拖欠原告租金的利息应自2013年7月28日起算，分期累计。关于原告要求两被告连带向原告支付两年共计24天未能享受免费入住的补偿款2400元的诉请，双方合同并未对未能享受免费入住的补偿进行约定，故原告主张补偿免费入住费没有事实和法律依据。但被告自认可对2014年度的未能享受免费入住天数进行补偿，本院也不持异议，即被告应补偿原告免费入住天数为12天，以一天85元计，合计1020元。被告同人公司系被告世知公司的全资股东，其在2014年7月1日向全体业主发出的《致尊敬的投资者和海南世知旅游公司各位业主》通知中，亦明确其担保责任，故原告要求被告同人公司对被告世知公司的债务承担连带责任的主张，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条、《中华人民共和国担保法》第十九条之规定，判决如下：一、解除原告向幼红和被告海南世知旅游有限公司于2009年7月27日签订的《海南世知旅游有限公司产权式酒店销售协议书》；二、被告海南世知旅游有限公司于本判决生效之日起十日内向原告向幼红退还购房款485000元；三、被告海南世知旅游有限公司于本判决生效之日起十日内向原告向幼红支付2012年7月28日至2015年11月30日的租金156714.79元及利息（利息按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率，以49470元为本金，自2013年7月28日计算至2014年7月27日止；以98940元为本金，自2014年7月28日计算至2015年7月27日止；以148410元为本金，自2015年7月28日计算至2015年11月30日；以156714.79元为本金，自2015年12月1日计算至债务付清之日止）；四、被告海南世知旅游有限公司于本判决生效之日起十日内向原告向幼红支付未能免费入住涉案房屋补偿款1020元；五、被告北京世知同人投资有限公司对上述债务承担连带责任。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10351.21元、财产保全费2945元，均由被告海南世知旅游有限公司、北京世知同人投资有限公司负担。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审 判 长 郑文红审 判 员 王素芳人民陪审员 郑惠君二〇一六年六月二十三日法官助理 吴彬彬书 记 员 彭飞飞附：适用的法律依据《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。