北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第04634号
上诉人（原审原告）北京市海淀区玉渊潭西联实业公司，住所地北京市海淀区永定路105号。
法定代表人王学军，经理。
委托代理人于珊珊，北京市德政律师事务所律师。
上诉人（原审被告）北京玲珑塔农副产品市场有限公司，住所地北京市海淀区徐庄85号。
法定代表人李书文，总经理。
委托代理人申剑光，男，1980年7月21日出生。
上诉人北京市海淀区玉渊潭西联实业公司（以下简称玉渊潭西联公司）因与上诉人北京玲珑塔农副产品市场有限公司（以下简称玲珑塔市场公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第21648号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人玉渊潭西联公司之委托代理人于珊珊、上诉人玲珑塔市场公司之委托代理人申剑光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
玉渊潭西联公司在原审法院起诉称：双方于2011年3月31日签订《房屋使用协议》，约定：”甲方科技馆园区内房屋及占地提供给乙方使用。期限为贰年，自2011年4月1日至2013年3月31日止。......使用期满后，乙方应将使用的房屋交还甲方，甲方同时收回房屋的使用权......”。现该合同履行期限已届满，乙方仍一直占用该房屋，已逾130余天，玉渊潭西联公司多次催促其腾房未果。玲珑塔市场公司非法占用房屋的行为，给玉渊潭西联公司造成严重损失。故诉至法院，请求判令：1、玲珑塔市场公司立即腾退非法占用的科技馆园区内房屋及占地，交还玉渊潭西联公司；2、玲珑塔市场公司向玉渊潭西联公司支付自2013年4月1日至腾退之日止的使用费（按年使用费43万元÷365天×实际占用的天数计算）；3、玲珑塔市场公司承担本案诉讼费用。
玲珑塔市场公司在原审法院答辩称：玲珑塔市场公司与玉渊潭西联公司的场地租赁合同可以追溯到2007年之前。玉渊潭西联公司和玲珑塔市场公司有过约定，玲珑塔市场公司之前在世纪坛市场，因玉渊潭西联公司要进行开发，给玲珑塔市场公司安置了一块用于过渡的场所，玉渊潭西联公司承诺不少于10年的时间，保证市场有临时过渡场所，并且在原世纪坛场地改造完成后，也要划拨相应的场所给玲珑塔市场公司使用。2009年搬迁后，玲珑塔市场公司与玉渊潭西联公司一直按照这个约定执行。根据双方的约定，玉渊潭西联公司给玲珑塔市场公司安置世纪坛之前，有义务给我们提供场地。玉渊潭西联公司以合同到期为由，要求终止提供场地的义务，是违约和不诚信的行为。玉渊潭西联公司提出的截至2013年的合同，事实上是双方为明确每一阶段租金所签订的租金协议，而不是提供场地的义务截至2013年。玉渊潭西联公司提出的诉讼请求没有合法依据，民事诉讼法规定当事人对其提出的诉讼请求有举证责任。玉渊潭西联公司对主张的场地并没有证据证明其享有的产权和管理权。玉渊潭西联公司无权针对这块要求玲珑塔市场公司腾房。玲珑塔市场公司也没有实际占用ＸＸＸ市场。2013年租金合同到期后，玉渊潭西联公司没有就新的租金与玲珑塔市场公司进行协商，玲珑塔市场公司不知道租金的标准，也没有再对上述场地占有使用。上述场地的实际占用使用人是500家商户。玲珑塔市场公司对500家商户没有有效的管理和约束能力。玉渊潭西联公司对玲珑塔市场公司提起诉讼，主体不恰当。玲珑塔市场公司目前对市场是承担安全管理职责。恳请法院考虑，玉渊潭西联公司在陈述中提到了世纪坛原有一块便民市场，与北京市菜篮子市场是相关的。正是玉渊潭西联公司的拆迁和开发行为，导致市场的迁移。提供市场场地不仅仅是商业行为，也是社会行为。玉渊潭西联公司要求腾退房屋不仅涉及到商户的问题，还涉及到附近老百姓生活利益的问题。玉渊潭西联公司如果一再要求腾退，玲珑塔市场公司认为商户和附近老百姓都是不会同意。综上，玲珑塔市场公司认为玉渊潭西联公司的行为是不恰当的，玉渊潭西联公司的主张没有事实和法律依据，请求驳回玉渊潭西联公司的诉讼请求。
原审法院审理查明：2011年3月31日，玉渊潭西联公司（甲方）与玲珑塔市场公司（乙方）签订了《房屋使用协议》。该合同约定：甲方同意将科技馆园区内的约2000平方米房屋提供给乙方使用。占地面积约4000平方米；甲乙双方同意使用为贰年，即由2011年4月1日至2013年3月31日。使用期满后，乙方应将使用的房屋交还甲方，甲方同时收回房屋的使用权；经双方协商，年房屋使用费为40万元......；乙方在甲方土地范围内，乙方自建的房屋产权无偿归还甲方所有；房屋使用协议终止后，乙方不得拆卸使用房屋内的各种设备、设施，不得拆卸或毁损室内外的装修，否则照价赔偿，乙方不得向甲方索要装修补偿或其他形式的补偿。
本案审理中，经该院释明，玉渊潭西联公司向该院提交了中国ＸＸＸ基金会（甲方）与北京市海淀区玉渊潭农工商总公司签订的两份协议书及北京市海淀区玉渊潭农工商总公司2009年4月27日出具的证明，证明其对涉诉房屋享有合法使用权。第一份协议为2009年4月27日签订的《协议书》。该合同中约定：甲方同意将科技馆园区内科学探索园二期约2000平方米用地进行平整改造后供乙方作为建立临时周转的蔬菜市场用地无偿使用。临时蔬菜市场用地面积不能超过2000平方米。乙方暂时使用该块地的期限以甲方培训基地工程建设完成的期限为准，但最长不超过两年。即，自2009年4月1日始至2011年3月31日止。甲方培训基地工程建设完工后，甲方将向乙方发出书面通知，乙方自接到甲方该书面通知之起7日内，本协议视为已终止。如甲方培训基地在两年内没有完工及规委意见书要求的2000平方米菜市场建设未完成，经双方协议同意，乙方仍可继续借用，具体使用期限根据培训基地项目进展情况适当调整。关于市规委规划意见书要求2000平方米的菜市场建设实施问题，可由甲乙双方另行签订协议协商解决。乙方在该地块上只能修建一层大棚式蔬菜市场，总建筑面积不能超过1500平方米。第二份协议为2009年11月13日签订的《补充协议》，该合同中约定：根据甲方双方于2009年4月27日签订协议书中”关于2000平方米的菜市场建设实施，可由甲乙双方另行签订协议协商解决”的要求，现甲乙双方就配套菜市场的规划建设项目事宜进行协商并达成约定的内容。2000平方米的室内菜市场，位于西北角（具体范围以市规委批准位置为准）。玉渊潭西联公司表示2009年4月27日签订的《协议书》中载明的2000平方米用地具体指2009年11月13日签订的《补充协议》中载明的2000平方米的室内菜市场四周的空地，共计为《房屋使用协议》所述的占地面积4000平方米。北京市海淀区玉渊潭农工商总公司2009年4月27日出具的证明中记载：北京市海淀区玉渊潭农工商总公司将科技馆园区内房屋及占地，全权交北京市海淀区玉渊潭西联实业公司管理使用。玲珑塔市场公司对该项证据真实性无异议。
经该院询问，玉渊潭西联公司与玲珑塔市场公司均对《房屋使用协议》中记载的租赁面积无异议，即房屋面积2000平方米，占地面积4000平方米。
经该院现场勘验，玉渊潭西联公司与玲珑塔市场公司双方均认为《房屋使用协议》中载明的市场范围房屋2000平方米及占地4000平方米的四至范围。双方均认可位于市场中间、面积最大的简易大棚由玉渊潭西联公司搭建。关于市场内其他简易大棚及砖瓦结构建筑物的建设方，双方存在争议，均称由其自己搭建。
庭审中，玉渊潭西联公司表示截至2013年3月31日的租赁费用，玲珑塔市场公司已交纳完毕，对此玲珑塔市场公司无异议。
诉讼中，玲珑塔市场公司提交了玉渊潭西联公司与北京金辉国际旅行社有限公司签订的两份房屋使用协议及北京金辉国际旅行社有限公司出具的委托协议，证明其与玉渊潭西联公司就涉诉房屋租赁关系有长期的安排，合同具有延续性，玉渊潭西联公司承诺向其长期提供涉诉房屋。玉渊潭西联公司对上述委托协议真实性、关联性均有异议，对两份房屋使用协议真实性无异议，但认为与本案无关。
本案审理过程中，玲珑塔市场公司在答辩期间，以本案标的额巨大、涉及商户众多为由，对该院的管辖权提出异议，请求将案件移送北京市第一中级人民法院审理，该院于2013年8月19日作出（2013）海民初字第21648号民事裁定书，裁定驳回玲珑塔市场公司对本案管辖权提出的异议。玲珑塔市场公司不服该管辖权异议民事裁定，向北京市第一中级人民法院提起上诉。北京市第一中级人民法院于2013年10月15日作出（2013）一中民终字第12575号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。
另查，玲珑塔市场公司已于2012年10月11被北京市工商行政管理局海淀分局吊销营业执照。
原审查明的事实，有双方当事人陈述、玉渊潭西联公司与玲珑塔市场公司签订的房屋使用协议、中国ＸＸＸ基金会与北京市海淀区玉渊潭农工商总公司签订的协议书及补充协议、北京市海淀区玉渊潭农工商总公司出具的证明、玉渊潭西联公司与北京金辉国际旅行社有限公司签订的两份房屋使用协议、勘验笔录等证据材料在案佐证。
原审法院审理认为：根据该院查明的事实以及双方当事人提供的证据，玉渊潭西联公司享有中国ＸＸＸ基金会与北京市海淀区玉渊潭农工商总公司签订的协议书及补充协议中记载的”科技馆园区内西北角2000平方米的室内菜市场”合法使用权。玉渊潭西联公司与玲珑塔市场公司签订的《房屋使用协议》中所述租赁面积即房屋2000平方米、占地4000平方米超出”科技馆园区内西北角2000平方米的室内菜市场”之面积部分，玉渊潭西联公司无合法使用权。故玉渊潭西联公司与玲珑塔市场公司签订的《房屋使用协议》部分有效，即《房屋使用协议》中约定的面积与”科技馆园区内西北角2000平方米的室内菜市场”重合之部分合同有效，其余部分玉渊潭西联公司无合法使用权，与之相对应的合同无效。
合同部分无效，不影响其他部分的效力的，其他部分仍然有效。本案中，玉渊潭西联公司与玲珑塔市场公司就房屋使用期限有明确约定，现使用期限届满，玲珑塔市场公司应按照合同约定将场地返还玉渊潭西联公司。故玉渊潭西联公司诉讼请求中要求腾退场地面积与”科技馆园区内西北角2000平方米的室内菜市场”相重合部分之诉讼请求，于法有据，该院予以支持。另，双方所签订的合同被确认无效部分，依照法律规定，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故在合同部分被确认无效的情况下，玉渊潭西联公司诉讼请求中要求玲珑塔市场公司腾退场地面积超出”科技馆园区内西北角2000平方米的室内菜市场”之部分的诉讼请求，该院予以支持。综合上文对合同有效及无效部分的阐述，具体腾退位置以玉渊潭西联公司与玲珑塔市场公司于勘验笔录中确认的市场范围为准。庭审中，玉渊潭西联公司与玲珑塔市场公司对租赁场地中现有建筑物的建设方存在争议，但在双方签订的《房屋使用协议》中已对租赁场地上的建筑物归属有明确约定，故玲珑塔市场公司腾退时应保持租赁场地建筑物现状，将其交还玉渊潭西联公司。
鉴于玲珑塔市场公司超出双方约定的期限占用了玉渊潭西联公司与玲珑塔市场公司签订的《房屋使用协议》中的相应面积，故玲珑塔市场公司应按照双方约定的租金标准，支付自2013年4月1日起至腾退之日止的使用费。对于玉渊潭西联公司的该项诉讼请求，该院予以支持。
玲珑塔市场公司称双方曾达成长期租赁协议，但玲珑塔市场公司并无充足证据证明其主张，且《房屋使用协议》中已明确约定租赁期限，故该院对玲珑塔市场公司该项辩称不予采信。
玲珑塔市场公司辩称其在涉诉租赁场地中开办的菜市场为周边居住提供生活服务，不宜搬迁。但当事人应根据协议约定履行相应义务。现双方已明确约定租赁期限，玲珑塔市场公司以第三方原因为其拒绝腾退涉诉场地之原因，于法无据，该院对其该项辩称不予采信。
玲珑塔市场公司辩称腾退主体应为涉诉场地内商户，现只承担市场的安全管理职责，其对商户无约束能力。合同具有相对性，《房屋使用协议》中列明房屋使用方为玲珑塔市场公司，且庭审中玲珑塔市场公司亦表示对市场负责安全管理职责，作为合同相对方及场地管理方，玲珑塔市场公司应为腾退主体，故该院对其该项辩称不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，判决如下：一、北京玲珑塔农副产品市场有限公司于本判决生效后七日内将其占用的房屋、场地腾空，交还北京市海淀区玉渊潭西联实业公司。二、北京玲珑塔农副产品市场有限公司按照年租金四十三万元的标准向北京市海淀区玉渊潭西联实业公司支付自二○一三年四月一日起的使用费，至其将上述场地交还之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
玉渊潭西联公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求纠正原审判决关于认定合同部分无效的错误。其上诉理由是：双方所签订的合同是双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合同合法有效，且履行完毕；玉渊潭西联公司实际管理及使用的面积就是合同约定的面积，授权人北京市海淀区玉渊潭农工商总公司对此未提出异议，原审法院认定租赁协议部分无效没有依据。
玲珑塔市场公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判驳回玉渊潭西联公司的诉讼请求。其上诉理由是：双方之租赁合同是为了用于世纪坛便民市场的拆迁安置经营，合同期限应止于玉渊潭西联公司为玲珑塔市场公司提供正式的经营场地安置条件；除1号大厅基础钢结构外，市场内所有建筑及配套设施均系玲珑塔市场公司自2011年搬迁该地所建，若认定合同到期而解除，则违背事实和公平原则；玉渊潭西联公司自2011年4月1日后对诉争场地无合法权利，故原审法院判令玲珑塔市场公司腾退场地没有依据；《房屋使用协议》约定的租金标准到期后，新的租金标准应另行约定，且玉渊潭西联公司无权收取使用费；原审判决结果影响到市场内500多家商户的经营、上千人的就业及周边居民的正常生活。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：中国ＸＸＸ基金会与北京市海淀区玉渊潭农工商总公司签订协议，约定将科技馆园区内2000平方米用地及西北角2000平方米的室内菜市场交由北京市海淀区玉渊潭农工商总公司使用，后北京市海淀区玉渊潭农工商总公司将上述土地及房屋交于玉渊潭西联公司管理使用。虽然根据2009年4月27日的约定，2000平方米用地使用期止于2011年3月31日，但中国ＸＸＸ基金会及北京市海淀区玉渊潭农工商总公司并未要求收回，故玉渊潭西联公司对该用地仍然具有合法使用权。鉴于玉渊潭西联公司对上述用地及房屋具有合法使用权，故玉渊潭西联公司与玲珑塔市场有限公司之间的租赁合同不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同有效。原审法院认定合同部分无效不当，本院予以纠正。
由于租赁合同所约定的租期届满，且玉渊潭西联公司明确要求不再续租，故玲珑塔市场有限公司应将全部用地和房屋腾退并返还玉渊潭西联公司，原审法院关于判令玲珑塔市场公司返还房屋的处理结果并无不当。合同到期后，玲珑塔市场公司仍然占用场地和房屋，玲珑塔市场公司应参照双方租赁合同所约定的租金标准支付占用期间的使用费，据此原审法院的处理结果并无不当，本院对玲珑塔市场公司的上诉请求不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费七十元，由北京玲珑塔农副产品市场有限公司负担（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费七十元，由北京玲珑塔农副产品市场有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王良胜
审 判 员 刘秋燕
代理审判员 刘 磊
二〇一四年七月十七日
书 记 员 李雅靓