兰州新区人民法院民 事 判 决 书（2016）甘0191民初825号原告：张翠兰。委托诉讼代理人:王兴江，甘肃宏略律师事务所律师。被告：武世宏。被告：马仲荣。委托诉讼代理人：葛育春，永登县中川镇法律服务所法律工作者。原告张翠兰与被告武世宏、马仲荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张翠兰及其委托诉讼代理人王兴江、被告武世宏、被告马仲荣委托诉讼代理人葛育春均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张翠兰向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告之间的房屋租赁合同关系；2.判令被告向原告交回所租赁的房屋，并支付欠付的房屋租金446255元（暂算至2016年9月30日）；3.判令被告支付原告违约金27万元；4.诉讼费由被告承担。在庭审中，原告张翠兰变更第二项诉讼请求，租金为546255元（计算至2016年11月底）；第三项诉讼请求违约金变更为324000元。事实和理由：2013年4月1日，原告与被告武世宏签订《房屋租赁合同》一份，原告将自己位于兰州新区中川镇商贸一条街的房屋及院子具体为：门面房（一、二层铺面、三层住宅共计1000平米），院内北面三层1440平米，西面二层360平米及院子600平米出租于被告武世宏。根据合同约定：租期从2013年4月1日起算，每年度房屋租金为60万元。并约定，合同签订之日支付第一年租金，以后每年租金应于6月1日之前支付，若乙方不能支付租金，则乙方必须另承担每日年租金1‰的违约金；且若逾期三个月不交付资金，则甲方有权解除租赁合同，乙方交付甲方的保证金不予退还。后被告武世宏将原告的房屋作为宾馆、KTV经营，一年后即2014年，被告武世宏又将上述所承租的原告的房屋转租于被告马仲荣经营。2015年度，被告只支付了30万元房租，剩余30万元房租至今未付。后原告向被告马仲荣催要房租，被告马仲荣出具了保证书一份，保证于2016年2月24日之前交清此款，如到时交付不了，无条件由原告收回房屋。但是被告马仲荣只支付了53745元，剩余246225元房租两被告均未支付。从2016年6月1日起，又一个租赁年度开始，而且按照合同约定，应于6月1日支付本年度租金，每月5万元，截止11月底6个月应为30万元。现两被告欠付原告2015年租赁费246225元、2016年租赁费300000元，共计546225元。故诉至法院，望判如所请。武世宏辩称，涉诉的祥瑞宾馆、夜宴KTV都已分别转租于马仲荣与李艳刚，所以上述租赁费也应由现在的实际承租人支付。马仲荣辩称，祥瑞宾馆2016年7月之前的租金已经付清了，马仲荣不是夜宴KTV的实际经营，也不是承租人。根据合同相对性原理，原告与被告马仲荣没有签订房屋租赁合同，故应当驳回对马仲荣的请求。本院经审理认定事实如下：2013年4月1日，原告张翠兰（甲方）与被告武世宏（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定将原告张翠兰位于兰州新区中川镇商贸一条街门面房（一、二层铺面、三层住宅）1000平方米，院内北面三层1440平方米，西面二层360平方米及院子600平方米出租于被告武世宏（乙方）使用。合同第三条约定租赁期限为十年，自2013年4月1日起至2023年3月31日至；合同第四条对租金约定为：前五年租金为人民币每年70万元整，实际收取每年60万元，每年优惠的10万元由乙方负责安装房屋所必须的消防设施、取暖设备、锅炉等相关设施；合同第七条约定合同签订之日支付第一年租金，以后每年租金应于6月1日前支付。若乙方不能交付租金，则乙方必须另承担每日年租金1‰的违约金，且若逾期三个月不交付租金，则甲方有权解除租赁合同；合同第九条约定乙方在经营期间，若乙方对承租房屋转租、转包所产生的一切后果由乙方负全部责任。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。2013年4月23日，被告武世宏将涉诉房屋的一二层铺面及西楼一层北侧库房一间共850平方米出租于李艳刚用于经营KTV使用；铺面楼梯公用，承租方李艳刚经营的KTV客人可以在院内免费停车。该合同还对租赁用途、租赁期限、租金及支付方式进行了约定。2014年12月15日，被告武世宏、王斌（甲方）与被告马仲荣（乙方）签订祥瑞宾馆股份转让合同，合同约定被告武世宏、王斌将祥瑞宾馆所有股权以270万元装让于被告马仲荣。合同还约定自合同签订之日起，祥瑞宾馆一切经营权归被告马仲荣，与被告武世宏、王斌无关。该转让合同对房屋租赁期限及租金支付方式没有进行约定。被告武世宏将上述房屋分别出租于被告马仲荣、李艳刚后，祥瑞宾馆及夜宴KTV房租由被告马仲荣实际向原告张翠兰支付。2015年6月1日至2016年6月1日年度600000元的租金被告马仲荣支付了353745元，剩余246255元尚未支付，2016年6月1日起至今房租尚未支付。另查明，被告武世宏在与原告张翠兰签订《房屋租赁合同》时，向原告张翠兰交纳了200000元押金。2016年6月21日，被告武世宏与夜宴KTV经营者李艳刚解除了房屋租赁合同。上述事实，由原、被告称述、房屋租赁合同、解除合同协议、祥瑞宾馆股份转让合同、房屋租赁合同（转租合同）在卷佐证。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告张翠兰与被告武世宏签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，被告武世宏对该合同也予以认可，故该合同真实、有效，对双方当事人具有法律拘束力。双方应该按照协议履行自己的义务。原告张翠兰按照合同约定向被告武世宏交付了房屋，被告武世宏至今未支付2015年6月1日之后的租赁费。被告武世宏拖欠租金超过3个月已经构成合同约定的解除条件，原告张翠兰依据合同有权解除合同，故对原告张翠兰要求解除与被告武世宏签订的《房屋租赁合同》的请求本院予以支持。合同解除后，被告武世宏应及时返还原告张翠兰的房屋并支付欠付的租金，原告张翠兰应返还被告武世宏交纳的押金200000元。被告武世宏辩称由于涉诉房屋已经转租于次承租人李艳刚及马仲荣使用，故欠付的租赁费应由次承租人支付。本案中，虽然被告武世宏将涉诉房屋进行了转租并得到了原告张翠兰认可，但其与原告张翠兰签订的房屋租赁合同仍然有效，其与次承租人签订的合同不能对抗原告张翠兰，故被告武世宏的抗辩理由不能成立，本院不予支持。涉诉房屋2015年6月1日至2016年6月1日年度尚有300000元租金未支付，扣除被告马仲荣已代付的53745元，欠付租金应为246255元；2016年6月1日至2017年6月1日年度租金计算至2016年12月1日，共计6个月，每月50000元，租金应为300000元，共计546255元。扣除被告武世宏支付的200000元押金，被告武世宏应支付原告张翠兰租金共计346255元。关于原告张翠兰请求被告武世宏支付324000元利息的诉请，虽然双方在房屋租赁合同中明确约定，若不支付租金，则按照每日年租金1‰支付违约金，但违约金的性质是以补偿为主，惩罚为辅，约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人主张违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期期待利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中被告武世宏认为约定的违约金过高，请求法院予以调整。考虑到原告张翠兰实际损失，被告武世宏应于2015年6月1日支付2015年6月1日至2016年6月1日年度的租金，但被告武世宏尚有246255元至今未支付，存在明显过错，故该部分损失应按照迟延付款期间中国人民银行同期贷款利率计算利息较为合理，未支付租金的迟延付款计息期间为2015年6月1日至2016年12月1日，利息应为22163元[246255元×6%×18/12(年)]。同理，2016年6月1日至2017年6月1日年度租金计算到2016年12月1日应为300000元，利息应为9000元[300000元×6%×6/12(年)]，故被告武世宏应支付利息总计31163元。关于原告张翠兰要求被告马仲荣承担连带责任的诉请，由于双方并没有签订房屋租赁合同，被告马仲荣作为次承租人交纳房租时原告张翠兰也可以接受，但原告张翠兰不能向次承租人主张租金及违约金，故对原告的此项请求本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十四条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告张翠兰与被告武世宏于2013年4月1日签订的《房租租赁合同》；二、被告武世宏于本判决生效之日起15日内返还原告张翠兰房屋并支付欠付租金346255元（计算至2016年12月1日）、迟延付款违约金31163元，共计377418元；三、驳回原告张翠兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12504元，已减半收取计6252元，由被告武世宏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。代理审判员 基 琨二〇一六年十一月十七日书 记 员 达选珍