湖北省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）鄂执复30号
复议申请人（被执行人）：湖北华昇房地产开发有限公司。住所地：湖北省利川市谋道镇柏杨村。
法定代表人：魏XX，该公司总经理。
委托代理人：谭XX，重庆金牧锦扬（万州）律师事务所律师。
委托代理人：唐XX，重庆金牧锦扬（万州）律师事务所律师。
申请执行人：泸州市品卓建筑工程有限公司。住所地：四川省泸州市龙马潭区胡市镇旭东路一段。
法定代表人：袁X，该公司执行董事。
复议申请人湖北华昇房地产开发有限公司（以下简称湖北华昇公司）不服湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院（以下简称恩施中院）于2016年12月5日作出的（2016）鄂28执异10号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
恩施中院在执行泸州市品卓建筑工程有限公司（以下简称泸州品卓公司）与湖北华昇公司装饰装修合同纠纷一案过程中，查封了湖北华昇公司开发的位于湖北省利川市谋道镇南浦村13组森海豪庭项目共计124套商品房和位于湖北省利川市谋道镇柏杨村14组伊顿庄园11栋、12栋预售房85套。湖北华昇公司认为恩施中院查封属于超标的查封，提出执行异议。
恩施中院查明，泸州品卓公司与湖北华昇公司装饰装修合同纠纷一案，泸州品卓公司于2015年12月22日向重庆仲裁委员会提出财产保全申请，要求冻结湖北华昇公司森海豪庭项目部、湖北华昇公司的存款1400万元或者查封森海豪庭项目部、湖北华昇公司开发的位于湖北省利川市谋道镇南浦村13组森海豪庭项目共计124套商品房。2015年12月28日，重庆仲裁委员会根据《中华人民共和国仲裁法》第二十八条的规定将泸州品卓公司的保全申请提交湖北省利川市人民法院（以下简称利川市法院），该院于2016年1月14日作出（2016）鄂2802财保1号民事裁定书，裁定查封、冻结湖北华昇公司开发的位于湖北省利川市谋道镇南浦村13组森海豪庭1-9栋楼其中124套商品房。重庆仲裁委员会于2016年2月29日作出（2015）渝仲字第2631号裁决书，裁决：一、湖北华昇公司自本裁决书送达之日起十日内向泸州品卓公司支付工程价款8195082.56元；二、湖北华昇公司自2015年8月3日起，以尚欠款8195082.56元为计算基数，按中国人民银行同期贷款利率的三倍向泸州品卓公司偿付资金占用利息，至尚欠工程价款付清时止；三、湖北华昇公司自本裁决书送达之日起十日内向泸州品卓公司偿付违约金600000元；四、驳回泸州品卓公司的其他仲裁请求；本案仲裁费107846元，由湖北华昇公司承担97061.40元，泸州品卓公司承担10784.60元。
因湖北华昇公司未履行生效仲裁裁决书确定的法律义务，泸州品卓公司于2016年4月25日向恩施中院申请强制执行。恩施中院于同日立案执行，并于2016年4月28日向湖北华昇公司发出（2016）鄂28执20号执行通知书，因其未按执行通知书要求及时履行，恩施中院于2016年6月27日作出（2016）鄂28执20号执行裁定书，查封了湖北华昇公司所有的位于湖北省利川市谋道镇柏杨村14组伊顿庄园11栋、12栋预售房85套，并于同年9月5日作出（2016）鄂28执20号-1执行裁定书，查封了湖北华昇公司所有的位于湖北省利川市谋道镇南浦村13组森海豪庭1-9栋楼其中124套商品房。其后，恩施中院委托恩施州振业房地产评估咨询有限公司对该院查封的伊顿庄园的85套房屋和森海豪庭124套房屋进行评估，其中上述伊顿庄园85套房屋的评估参考价值为679.37万元，上述森海豪庭124套房屋的评估参考价值为1350.15万元。依据上述评估参考价，恩施中院于2016年11月15日作出（2016）鄂28执20号-3执行裁定书，裁定拍卖被执行人湖北华昇公司所有上述森海豪庭124套房屋。
另查明，湖北华昇公司不服该裁定，提出执行异议称，1、恩施中院（2016）鄂28执20号执行裁定查封的湖北华昇公司伊顿庄园85套房屋中有部分房屋已经出售给第三人，请求解除对已售房屋的查封。2、仲裁程序中，利川市法院（2016）鄂2802财保1号民事裁定书，裁定查封湖北华昇公司森海豪庭124套商品房，超出了执行标的800余万元，属于超标的查封，请求依法解除对超标的部分房屋的查封。
恩施中院审查认为，该案执行标的额包含工程款8195082.56元及利息、违约金600000元、仲裁费97061.40元、执行费71375元以及评估、测量费用等约11000000元左右，而该院查封的湖北华昇公司森海豪庭124套房屋的评估参考价值为1350.15万元，虽然该部分房屋评估价值略高于该案执行标的，但考虑目前拍卖程序才开始启动，而房屋能否拍卖成交尚不确定，在拍卖出现流拍的情况下，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第八条第二款再行拍卖时可以酌情降低保留价的规定，在房屋拍卖流拍降价后，其价值可能已达不到执行标的金额。考虑上述拍卖风险，为充分保护双方当事人的合法权益，保障该案债权的实现，该院对查封的森海豪庭124套房屋不予解除查封。对该院查封的伊顿庄园85套房屋，湖北华昇公司并未提交充分证据证实该部分房屋已经合法出售给第三人，故对湖北华昇公司以查封房屋已经出售为由请求解除查封不予支持，该部分房屋评估参考价值为679.37万元，为弥补该院查封湖北华昇公司森海豪庭124套房屋拍卖时可能形成的价值不足，同时为保障被执行人的合法权益，该院对伊顿庄园85套房屋作出变更查封措施，对其中26套房屋予以解除查封，对余下59套房屋继续查封。并于2016年12月5日作出（2016）鄂28执异字10号执行裁定书，维持该院（2016）鄂28执20号-1执行裁定对湖北华昇公司所有森海豪庭124套房屋的查封，变更该院（2016）鄂28执20号执行裁定对湖北华昇公司所有伊顿庄园的85套房屋的查封，维持其中59套房屋的查封，解除其中26套房屋的查封。
湖北华昇公司向本院申请复议称：1、恩施中院（2016）鄂28执异字10号执行裁定只对伊顿庄园其中26套房屋解除查封，损害了湖北华昇公司的利益，应当对查封的85套房屋全部解除查封。首先，伊顿庄园85套房屋的评估参考价值为679.37万元，森海豪庭124套房屋的评估参考价值为1350.15万元，而本案依据（2015）渝仲字第2631号裁决书，截止到2016年12月10日，湖北华昇公司应当支付泸州品卓公司的款项总金额为11020680.08元。其次，该案所诉欠款也是因森海豪庭项目产生，森海豪庭有足够的房屋提供保全，但恩施中院没有查封森海豪庭剩余房屋，而是查封伊顿庄园的房产，侵害了湖北华昇公司的权益。依据《中华人民共和国民事诉讼法》二百四十二条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条的规定，人民法院查封、扣押、冻结的财产不得超出被执行人应当履行义务的范围。本案执行中恩施中院查封超出执行标的。2、湖北华昇公司提交了相应证据证明伊顿庄园11栋、12栋房产已经出售给第三人，恩施中院（2016）鄂28执异10号执行裁定以湖北华昇公司未提交相应证据为由不予支持，明显错误。湖北华昇公司在提交异议申请书时一并提交了《联合建设协议书》、《房屋预定合同》，两合同能够证明湖北华昇公司在泸州品卓公司起诉前已经将伊顿庄园11栋、12栋房产已经出售给了第三人。现因恩施中院查封导致不能交房，损害了第三人利益并对湖北华昇公司造成了负面影响。3、恩施中院查封伊顿庄园11栋、12栋房产时没有进行公示，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条的规定，人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。故恩施中院应解除对伊顿庄园85套房屋的查封。4、恩施中院以森海豪庭124套房屋拍卖时可能价值不足为由，只解除对伊顿庄园其中26套房屋的查封，侵害了湖北华昇公司的合法权益。综上，请求撤销恩施中院（2016）鄂28执异10号执行裁定，依法解除对伊顿庄园11栋、12栋85套房屋的查封。
本院查明，恩施中院查明事实属实。
本院认为，（一）恩施中院的查封是否属超标的查封的问题。执行法院在采取查控措施时，有权考虑执行标的应包括的案件本金、利息、迟延履行利息、各种税费、执行费、拍卖佣金、拍卖标的物过户费用等，以及在确定拍卖保留价时依法可能下浮的比例等因素。本案执行标的额包含工程款8195082.56元及利息、违约金600000元、仲裁费97061.40元、执行费71375元以及评估、测量费用等约11000000元左右，虽然伊顿庄园85套房屋的评估参考价值为679.37万元，森海豪庭124套房屋的评估参考价值为1350.15万元，两处房屋评估价值略高于该案执行标的，但根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条及第二十六条之规定，网络司法拍卖的起拍价可低至评估价或者市价的百分之七十，流拍后，再次拍卖的起拍价降价幅度可多达前次起拍价的百分之二十。结合本案情况，考虑森海豪庭房产所处的地理位置，该房产的最低起拍价可低至945.105万元，与本案执行标的金额价值尚有一定差距，在此情况下，查封伊顿庄园的部分房产，有利于保障申请执行人的债权，也符合执行立法的精神。故，湖北华昇公司认为恩施中院查封行为属于明显超标的查封，没有事实依据。
（二）查封已出售的伊顿庄园11、12栋房产是否违反法律规定的问题。恩施中院查封时房产登记在被执行人名下，且无第三人对查封行为提出执行异议，湖北华昇公司以该部分房产已出售为由提出执行异议，主体不适格。
（三）本案是否只能查封森海豪庭项目房产的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中若干问题的规定（试行）》第38条第一款、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条等法律均规定，被执行人不履行生效法律文书确定的义务的，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人名下财产，该财产并不以与案件有关联为限。故，湖北华昇公司认为应查封案涉项目森海豪庭的其他房产而不能查封伊顿庄园房地产的复议理由没有法律依据。
综上所述，湖北华昇公司的复议理由不成立，其复议请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
驳回湖北华昇房地产开发有限公司的复议申请，维持湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院（2016）鄂28执异字10号执行裁定书。
本裁定为终审裁定。
审判长 贾亚胜
审判员 熊 顺
审判员 吴爱华
二〇一七年三月二十二日
书记员 郭晓燕