云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昆民一终字第941号
上诉人（原审被告）昆明房地产开发有限公司。
法定代表人李晓伟，执行董事。
委托代理人柳涛，云南天之泰律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审原告）黄兰芬，女，汉族，1957年12月21日出生。
委托代理人刘浪涛，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。
委托代理人郭礼达，北京大成（昆明）律师事务所实习律师，特别授权代理。
原审第三人昆明市五华区人民政府护国街道办事处。
法定代表人牛勇，主任。
委托代理人王雨博、何杨，云南弘瑞律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人昆明房地产开发有限公司因与被上诉人黄兰芬及原审第三人昆明市五华区人民政府护国街道办事处房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2015）五法民二初字第329号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月27日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院确认的本案事实为：2006年6月28日昆明市房产管理局将位于昆明市护国路57号华尔贝大厦26A2号房屋产权登记所有人为陈泓玮，共有人为陈贵华、黄兰芬。2010年11月22日，原告与被告签订《租赁协议》，约定原告自愿将华尔贝大厦26楼A2号房屋使用权出租给被告使用，建筑面积为182.35平方米，租期为3年，即2010年12月1日起至2013年11月30日止；租金每月5500元，一年两次付清，即2010年11月30日原告交房前由被告支付原告33000元，2011年5月31日前由被告支付原告33000元。租金每年递增5%。还约定，租赁期内所产生的水电、气、有线电视、物管等费用由被告承担，并确保原告设备完好。庭审中，原、被告一致认可，原告已按合同约定将诉争租赁房屋交付被告使用，合同期间的房租被告已全额付清。原告陈述，合同到期后被告仍在继续使用房屋并支付租金40000元，被告从2014年7月1日起至2015年5月25日仍在使用房屋并未支付租金。2011年1月4日被告与第三人签订《房屋临时过渡协议》，载明第三人于1997年被被告拆迁，被告未按拆迁安置协议进行安置，第三人多年来一直在过渡办公。2003年，经过被告与第三人共同协商，被告安排护国路华尔贝大厦8楼C2号房屋给第三人过渡使用。2010年12月，由于华尔贝大厦8楼C2号房屋被被告出卖给昆明市明信公证处，第三人再次搬离该房，由被告安置到华尔贝大厦26楼A2号房屋临时过渡办公。约定护国路华尔贝大厦26楼A2号房屋，面积183平方米，产权明晰，被告拥有直接支配权。临时过渡期内，第三人有权按照自己的使用意图完全、自主地使用华尔贝大厦26楼A2号房屋；同时，第三人除了按照国家规定价格支付正常的水、电、煤气费用外，不支付被告任何房租或其它变相使用费用。诉争租赁房屋从2011年1月4日至今仍由第三人在使用。现原告诉至法院，请求判令：一、解除原、被告之间的租赁关系，被告支付从2014年7月至起诉之日止拖欠原告的房屋租金76514.47元并支付截至归还租金的银行同期贷款利息；二、被告及第三人立即向原告腾还房屋；三、本案全部诉讼费用由被告承担。
原审法院认为：原、被告签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性效力性规定，是合法有效的，双方当事人均应诚信履行。被告辩解诉争租赁房屋已于合同到期交还原告，与原告无租赁关系。从庭审证据来看，被告与原告签订租赁合同后，随即又与第三人签订合同，将诉争租赁房屋交给第三人使用至今。因此，被告辩解主张于法无据，原审法院不予采信。2013年11月30日合同到期，双方未签订租赁合同，被告继续将租赁房屋给第三人使用。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：租赁期间届满承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。被告未提交证据证明合同期满已返还租赁物，查明系第三人在使用。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。因此原、被告之间的租赁合同继续有效，租赁期为不定期。被告不支付租金已构成违约，原告有权解除与被告的租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告据此主张被告及实际使用人第三人将所承租的租赁物予以返还于法有据，原审法院予以支持。关于原告主张的租金，庭审中被告认可合同到期后就未再支付租金给原告，原告主张租金71946.27元及利息于法有据，原审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十五条、第二百三十六条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：“一、解除原告黄兰芬与被告昆明房地产开发有限公司之间的租赁关系。二、由被告昆明房地产开发有限公司于本判决生效后3日内支付原告黄兰芬租金人民币76514.47元及从2015年5月25日起至实际支付之日止的同期银行贷款利息，以本金人民币76514.47元计。三、被告昆明房地产开发有限公司、第三人昆明市五华区人民政府护国街道办事处于本判决生效后3日内将原告黄兰芬诉争租赁的位于护国路57号华尔贝大厦26楼A2号房屋腾还给黄兰芬。”案件受理费人民币1712元，由被告昆明房地产开发有限公司承担。
原审判决宣判后，昆明房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉，请求判令：一、撤销昆明市五华区人民法院（2015）五法民二初字第329号民事判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其上诉的主要事实与理由为：2013年11月30日《租赁协议》期满后上诉人与被上诉人之间不存在租赁关系，上诉人已将房屋退还给被上诉人并告知了原审第三人，但原审第三人并没有搬离房屋，而以上诉人的名义向被上诉人支付了部分租金并继续使用租赁房屋，被上诉人与原审第三人形成了新的租赁关系，根据合同相对性，在新的租赁关系中上诉人不应承担任何责任。原审判决认定事实不清、证据不足，适用法律错误。
被上诉人黄兰芬答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人昆明市五华区人民政府护国街道办事处陈述称：我方使用租赁房屋系基于与上诉人签订的《房屋临时过渡协议》，属于合法使用。
二审中，原审第三人昆明市五华区人民政府护国街道办事处提交《交接单》一份，欲证明其已经于2015年10月9日将本案诉争的租赁房屋退还给被上诉人黄兰芬。经质证，上诉人昆明房地产开发有限公司及被上诉人黄兰芬对《交接单》的真实性均无异议。本院认为，因上诉人昆明房地产开发有限公司及被上诉人黄兰芬对《交接单》的真实性均予以认可，且被上诉人黄兰芬对租赁房屋已退还的事实予以认可，本院对《交接单》予以采信。
经审理，本院查明的案件事实与原审判决认定事实一致，本院予以确认。另查明：2015年10月9日，昆明市五华区人民政府护国街道办事处将昆明市护国路57号华尔贝大厦26楼A2号房屋腾还给黄兰芬。
综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：昆明房地产开发有限公司与黄兰芬是否存在租赁合同关系？黄兰芬请求昆明房地产开发有限公司支付租金及利息的主张应否予以支持？
本院认为：黄兰芬与昆明房地产开发有限公司于2010年11月22日签订的《租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容合法，该合同已成立生效并已实际履行完毕。2013年11月30日《租赁协议》合同期限届满后，昆明房地产开发有限公司继续使用租赁房屋，黄兰芬亦未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，黄兰芬与昆明房地产开发有限公司之间形成不定期租赁合同关系，黄兰芬在给予昆明房地产开发有限公司合理期限后有权随时解除合同，昆明房地产开发有限公司亦应按原合同约定的租金标准支付房屋租金，但昆明房地产开发有限公司至今尚未支付自2013年12月1日至今的全部房屋租金，其已构成违约，黄兰芬请求解除租赁合同并要求昆明房地产开发有限公司按《租赁协议》约定的租金标准支付相应租金的主张具有事实及法律依据，应予支持，原审判决对此处理并无不当，本院予以维持。对于昆明房地产开发有限公司认为2013年11月30日《租赁协议》到期后其已经将租赁房屋腾还黄兰芬，双方并不存在租赁关系的主张，因昆明房地产开发有限公司在本案中并未举证证实其已于2013年11月30日将租赁房屋腾还给黄兰芬，其主张不成立，本院不予支持。另，根据本案查明事实，昆明市五华区人民政府护国街道办事处已于2015年10月9日将昆明市护国路57号华尔贝大厦26楼A2号房屋腾还给黄兰芬，黄兰芬请求归还房屋的诉讼主张已经实现，由法院判令昆明房地产开发有限公司及昆明市五华区人民政府护国街道办事处向黄兰芬腾还房屋已无必要，故对黄兰芬该项诉请本院不予支持。综上，上诉人昆明房地产开发有限公司的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但由于二审中出现新的法律事实导致原审判决处理不当，本院予以纠正。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持昆明市五华区人民法院（2015）五法民二初字第329号民事判决第一、二项，即“一、解除原告黄兰芬与被告昆明房地产开发有限公司之间的租赁关系。二、由被告昆明房地产开发有限公司于本判决生效后3日内支付原告黄兰芬租金人民币76514.47元及从2015年5月25日起至实际支付之日止的同期银行贷款利息，以本金人民币76514.47元计。”
二、撤销昆明市五华区人民法院（2015）五法民二初字第329号民事判决第三项，即“三、被告昆明房地产开发有限公司、第三人昆明市五华区人民政府护国街道办事处于本判决生效后3日内将原告黄兰芬诉争租赁的位于护国路57号华尔贝大厦26楼A2号房屋腾还给黄兰芬。”
三、驳回被上诉人黄兰芬的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费人民币1712元，由上诉人昆明房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审法院申请强制执行：申请强制执行的期间为两年。
审 判 长 田 庄
审 判 员 朱 欢
代理审判员 黄金成
二〇一六年一月四日
书 记 员 杨 扬