江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终4731号
上诉人（原审被告）：苏州中依塑料制品有限公司，住所地江苏省苏州市相城区黄桥街道张庄开发区。
法定代表人：鞠依农。
委托诉讼代理人：谷志栋，江苏万拓律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韩磊，江苏万拓律师事务所律师实习律师。
被上诉人（原审原告）：苏州市鑫城金属制品有限公司，住所地江苏省苏州市相城区黄桥镇张庄工业开发区。
法定代表人：周建伟，董事长。
委托诉讼代理人：沈建根，江苏百年英豪律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张福明，江苏百年英豪律师事务所律师。
上诉人苏州中依塑料制品有限公司（以下简称中依公司）因与被上诉人苏州市鑫城金属制品有限公司（以下简称鑫城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院(2017)苏0507民初319号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月10立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
中依公司上诉请求：判令上诉人无需向被上诉人支付至2016年12月31日止的租金217720元以及2017年1月1日起至2017年2月底的房屋使用费42120元。一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审查明事实有误。1、上诉人承租的实际位置并未查明，2016年度上诉人租赁被上诉人的房屋面积为810平方米，并非1620平方米。2、上诉人所租赁的房屋已在2014年发布拆迁公告，2015年实地测量，已在拆迁。仅因为被上诉人为了扣押本属于上诉人的设备搬迁等费用及拆迁补偿，而恶意拖延协议的签订。3、2016年3月7日被上诉人在原来合同第三条添加了协助政府拆迁，拖长半年至一年，合同应截止到2017年3月7日，一审法院却认定2016年12月31日为合同截止期限。二、2016年度至实际搬迁日应为免租期。被上诉人负责人唐兴男多次承诺2016年度至实际拆迁日为免租期，录音资料中对于免租期和补偿款应区别看待；证人证言也可以证明免租期的；上诉人租赁房屋是先租后用，从未逾期缴纳房租，但自2016年度后，被上诉人从未向上诉人主张过房租，该事实侧面说明免租期的存在；租赁场地涉及拆迁，被上诉人承诺免租期也符合常理。三、2017年一二月份被上诉人无权主张使用费。自2017年1月1日起涉案产房不具备出租条件，一审法院未查明上诉人搬离时间，仅�写明2017年2月底，但支持了1、2月份全部使用费，无事实和法律依据。
鑫城公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。事实和理由:1、被上诉人起诉时向一审法院提供了双方于2012年12月31日签订的《房产租赁合同》，该合同对面积和年租金进行了明确约定，对该证据一审时上诉人的委托代理人、上诉人的法定代表人均认可，未对该证据提出异议，且在2013年至2015年双方在履行合同中，上诉人也是按照年租金252720元的标准支付租金。法院判决后，上诉人提出承租面积为810平方米，年租金126360元是没有依据的。2、上诉人提出2016年度至实际搬迁日为免租期没有事实依据。关于唐兴男在录音中的表态，唐兴男无权代表公司对外承诺，即便能代表公司承诺，也仅是表示如果上诉人在租赁期满后按合同约定自动搬迁，可以免2016年下半年租金并补偿一至两万元，但上诉人并未答应，故双方没有达成一致。黄宏键与籍建宏都因房屋租赁与被上诉人发生纠纷，他们之间有共同利益关系。房屋是否拆迁何时拆迁与本案无关。3、上诉人搬迁的时间为2017年2月底，该时间为上诉人在一审时自认，被上诉人予以确认。上诉人应支付2017年2月底的房屋使用费。
鑫城公司向一审法院起诉请求：1、中依公司立即迁出位于苏州市相城区黄桥张庄工业园开发区5号房屋，并将上述房屋归还给鑫城公司；2、判令中依公司向鑫城公司支付自2016年度拖欠的剩余房屋租金217720元，并支付2017年1月1日起至实际归还房屋之日止按年租金252720元标准计算的房屋使用费；3、本案诉讼费由中依公司承担。
一审法院认定事实：苏州市鑫城金属制品有限公司（甲方）与苏州中依塑料制品有限公司(乙方)签订《厂房租赁合同》1份，约定甲方将位于苏州市相城区黄桥张庄工业园开发区5号的楼房，楼上楼下厂房租用给乙方作生产经营使用，楼上楼下13元/平方；承租期限及租金：租赁期限为叁年，即从2013年1月1日起至2015年12月31日止（甲方不提供发票）；双方订立合同后，先付订金，租金为提前一年一次付清，提前每年12月付清，面积1620平方米，租金252720元，如有乙方中途退房，租金不退，固定物品不得拆，无赔偿；乙方在租赁期内，有义务确保甲方财产完好，如有发生损坏，由乙方负责修复或赔偿；合同期满，乙方如需续租，应提前二个月向甲方提出申请，在同等条件下优先乙方租赁，价格根据市场价另订合同；在合同期内，如遇行政规划调整及上级政府的有关规定，涉及厂房拆迁事项，致本合同不能履行，乙方必须服从，甲方退还给乙方未到期租金，甲方不承担任何赔偿责任。国家赔偿给企业的费用应给乙方。合同另约定双方其他权利义务等相应事宜。另于2016年3月7日，双方协商一致，同意将本合同约定的租期延期半年至一年。合同到期后，双方未续订合同，苏州中依塑料制品有限公司未迁出并将所租房屋返还苏州市鑫城金属制品有限公司。2016年12月12日，苏州市鑫城金属制品有限公司委托江苏百年英豪律师事务所沈建根律师向苏州中依塑料制品有限公司发函，要求苏州中依塑料制品有限公司支付至2016年12月31日止的租金并迁出所租房屋。2016年12月16日，苏州中依塑料制品有限公司委托江苏万拓律师事务所谷志栋律师回函，称2016年下半年的租费因对方多次承诺属免租期，故其无需支付，且2015年10月前政府即张贴拆迁公告，故苏州中依塑料制品有限公司应享有搬迁设备及停业损失的费用，如同意，则苏州中依塑料制品有限公司可在七日内搬迁。鑫城公司不同意，遂诉讼来院。
一审审理中，鑫城公司、中依公司确认：1、至2016年1月1日止的房租金苏州中依塑料制品有限公司已付清，自2016年1月1日起的房租金苏州中依塑料制品有限公司已付苏州市鑫城金属制品有限公司人民币35000元，此后的房租金未付。2、苏州中依塑料制品有限公司在向苏州市鑫城金属制品有限公司承租的本案所涉房屋中的物品已于2017年2月底全部搬离。
以上事实，由鑫城公司提供的工商材料、《厂房租赁合同》、函、房屋所有权证、国有土地使用权证、中依公司提供的《厂房租赁合同》、函及当事人陈述附卷佐证，一审法院予以认定。
一审审理中，鑫城公司要求中依公司支付2016年1月1日至同年12月31日止尚欠租金人民币217720元，另支付自2017年1月1日起至2017年2月底止按年租金252720元的标准计算的房屋使用费。
经质证，中依公司提供：2016年12月22日与江苏百年英豪律师事务所张律师（135××××1830）的通话录音资料1份、2017年2月14日中依公司法定代表人等与唐兴男的谈话录音资料1份、申请证人黄某（黄某称其为苏州超健塑胶制品有限公司的法定代表人，其公司也向鑫城公司承租厂房，证人陈述2016年8月，唐兴男与证人等称合同到期，拆迁结束让证人等租户搬走，下半年租金免收，因证人等认为涉及拆迁故至2016年12月31日合同到期时未迁出）、籍建宏（证人陈述，其系苏州静远精密模具有限公司法定代表人，其与中依公司一样系鑫城公司的租户，2016年唐兴男曾多次称，租户在2016年以后的房租免除，关于拆迁，拆迁谈妥后证人等租户即搬迁，但证人称其与中依公司等差不多已交了2016年上半年的租金。）出庭作证，主张鑫城公司曾多次承诺自2016年下半年起不收租金，并应由中依公司享受拆迁补偿款中的相关费用，另称唐兴男系鑫城公司公司股东，双方签合同时鑫城公司人员即唐兴男代表鑫城公司在合同中签字。
经质证，鑫城公司认为张律师并非本案鑫城公司的委托诉讼代理人，其无权表态；唐兴男确为鑫城公司股东之一，系鑫城公司监事，但其不能代表公司，且其未承诺自2016年下半年起不收租金，并应由中依公司享受拆迁补偿款中的相关费用，现鑫城公司提供的与唐兴男的谈话录音是不完整的，是经过剪辑的，对此不认可。另中依公司申请的两个证人与中依公司相同，均为鑫城公司的租户的法定代表人，现鑫城公司就此两租户也均起诉了，故两证人与本案有利害关系，对证人证言不认可。
审理中，经中依公司申请，一审法院至苏州市相城区××街道拆迁办调查，拆迁办人员称就本案所涉房屋，鑫城公司与拆�办尚未达成拆迁协商，也未签订拆迁补偿协议。
一审法院认为，鑫城公司、中依公司签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思的表示，合法有效，双方均应按约履行。双方在签订《厂房租赁合同》中约定租期至2015年12月31日，后于2016年3月7日双方经协商又延期一年，即租期延长至2016年12月31日到期，此后双方未再续签合同，故至2016年12月31日双方签订的《厂房租赁合同》约定租期届满，中依公司理应按约搬离所租厂房，并将厂房返还鑫城公司。现双方确认中依公司已于2017年2月底搬离所租厂房，故鑫城公司第1项请求已实现。中依公司虽辩解鑫城公司负责人唐兴男曾承诺2016年下半年免租金且应赔偿其合同中约定的相关拆迁补偿款，为此提供了与张律师、唐兴男的通话录音及两证人出庭作证，但未提供张律师受鑫城公司委托的相关证据，且依张律师在录音中�述是要求中依公司在2016年12月31日前搬离厂房的条件下才免租金，中依公司律师在通话中明确不同意；唐兴男在谈话中也称其确向中依公司讲免2016年下半年租金，并补偿中依公司等1、2万,中依公司明确不同意该方案，另唐兴男称现起诉了其不能作主了，两证人所证明的内容也即为唐兴男曾与两证人讲过免2016年下半年租金的事，现鑫城公司对中依公司提供的上述证据均不认可。一审法院认为中依公司未举证张律师系受鑫城公司委托与中依公司律师协商就租赁合同的相应事宜的证据，且张律师在通话中明确中依公司在2016年12月31日前搬离所租厂房情况下，才同意免除2016年下半年租金，而通话中中依公司律师对此条件明确不同意，故双方未就此达成一致；唐兴男作为鑫城公司股东及作为鑫城公司与中依公司签约的代表，其行为可代表鑫城公司，但现中依公司提供的录音�，只能证明唐兴男确曾向中依公司表示可免除2016年下半年租金并补偿1、2万元，该行为只是鑫城公司的一个提议，即双方就该事宜进行了协商，唐兴男的提议即协商中鑫城公司的协商方案，而中依公司明确表示不同意该方案，即双方未达成一致，现唐兴男表示其已无法再作主，故显然不能据此认定现鑫城公司仍同意免除2016年下半年租金并补偿1、2万元的方案，事实上鑫城公司已起诉要求中依公司按约支付租金及房屋使用费。故一审法院认为中依公司辩解因鑫城公司已承诺免除其2016年下半年的租金，故其无需再付租金的主张，依据不足，不予采纳，中依公司理应支付鑫城公司按合同约定的自2016年1月1日起至2016年12月31日止的租金中尚欠的租金217720元及以自2017年1月1日起按原合同约定租金252720元为标准计算至2017年2月底的房屋使用费42120元，合计人民币259840元。另本案�涉房屋尚未拆迁，故不涉及拆迁补偿等的相关事宜。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决：一、苏州中依塑料制品有限公司于判决生效之日起十日内给付苏州市鑫城金属制品有限公司至2016年12月31日止尚欠的租金217720元，及自2017年1月1日起至2017年2月底的房屋使用费42120元，合计人民币259840元。二、驳回苏州市鑫城金属制品有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取为人民币2323元，由苏州中依塑料制品有限公司负担。
二审中，中依公司提交厂房租赁合同一份，证明上诉人与被上诉人之间租赁厂房面积为810平方米，年租金为126369元。鑫城公司质证认为鑫城公司提供的合同第一页与第二页对不起来，且我方公章来源有异议，合同中第一页唐兴男签字并非本人签字。
经审查，中依公司二审中提供的厂房租赁合同上第一页上有鑫城公司盖章并有唐兴男签字，日期为2016年3月份。该份合同落款处只有双方公司盖章，并无法定代表人签字及落款日期。二审中查明其他事实与一审查明事实一致。
本院认为，鑫城公司与中依公司签订的厂房租赁合同成立生效，双方均应恪守。租赁合同中明确约定，租赁期限为2013年1月1日至2015年12月31日，租赁面积为1620平方米，租金为252720元，后经双方协商，租赁期限延长至2016年12月31日，现租赁期限届满，鑫城公司要求中依公司迁出并支付租赁期间欠付的租金于法有据，本院予以支持。上诉人中依公司主张，租赁面积应为810平米，租金为126360元，并在二审中提供双方的厂房租赁合同。本院认为，一审庭审中中依公司对鑫城公司提供的厂房租赁合同明确表示无异议，对�租金以及租赁面积等基本事实明确表示确认，二审中对年租金、面积提出异议，本院不予支持。关于免租期，结合一审查明事实双方曾就该事项进行磋商，鑫城公司提议中依公司按合同约定时间迁出，可以对2016年下半年免租并给与一定补偿，但中依公司对此方案并未同意，双方对此未达成一致，故中依公司主张2016年下半年免租没有事实依据，本院不予支持。关于2017年的占有使用费，双方一审一致确认中依公司于2017年2月底迁出，故一审认定中依公司支付2017年1月至2月的占有使用费并无不当，本院予以确认。
综上所述，苏州中依塑料制品有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4646元，由上诉人苏州中依塑料制品有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨恩乾
代理审判员 黄源榕
代理审判员 柳 璐
二〇一七年八月一日
书 记 员 孙 莉