江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）连民终字第0344号
上诉人（原审被告）连云港市中央百货有限责任公司。
法定代表人祝义财，该公司董事长。
委托代理人成际兵、任永建。
被上诉人（原审原告）连云港黄海度假村。
法定代表人赵勤，该公司总经理。
委托代理人张玉军。
上诉人连云港市中央百货有限责任公司（以下简称中央百货）因与被上诉人连云港黄海度假村（以下简称黄海度假村）财产所有权纠纷一案，不服连云港市新浦区人民法院（2013）新民初字第4489号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年2月13日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，黄海度假村、连云港市百货大楼原均为国有企业，隶属于连云港市商贸局。连云港市百货大楼因产权制度改革于1996年8月变更登记为连云港市百货大楼有限责任公司，2004年2月6日变更登记为连云港市中央百货有限责任公司。连云港市金祥商贸有限公司（以下简称金祥商贸公司），成立于1999年9月30日，股东为连云港市百货大楼有限责任公司、连云港市解放路商场、连云港市永隆商贸有限公司。2010年9月13日，金祥商贸公司的债权债务清理完毕，剩余净资产由投资人按出资比例分配完毕，该公司被注销。黄海度假村于1995年4月14日注册登记，办公地点长期位于新浦区幸福路8号，并拥有3788.5平方米的划拨土地使用权。1999年10月4日，根据连云港市商贸局《黄海度假村重建营业楼的会议纪要》，新营业楼由连云港市百货大楼有限责任公司（以下简称百货大楼）投资兴建，新建一楼除宾馆大厅以外所有门面房，原一楼大厅西侧14间门面房及二楼大厅以东部分归百货大楼所有。一楼宾馆大厅、二楼大厅以西、三楼全部房屋归黄海度假村所有。黄海度假村须在施工前将新建营业楼土地使用权转归百货大楼，办理土地使用证等内容。黄海度假村按照上述规定，根据中央百货要求，将1193.40平方米的土地使用权转到中央百货控股的金祥商贸公司名下，此后，由百货大楼投资兴建黄海度假村营业楼。1999年11月3日，连云港市国土管理局批复，允许黄海度假村划出1193.40平方米的土地，给金祥商贸公司用于商业建设，由黄海度假村缴纳土地出让金6万元等。2003年7月20日，黄海度假村与百货大楼又签订协议书，再次明确产权，约定营业楼建成后，一楼宾馆大厅、二楼大厅西部，三楼全部房屋归黄海度假村所有。并明确房屋由中央百货全权办理产权证，产权归属不变，在黄海度假村要求办理产权登记时，中央百货无条件转让。此后，即由中央百货投资建设黄海度假村营业楼，建成后，黄海度假村营业楼的房屋所有权和土地使用权登记在连云港市金祥商贸有限公司，建筑面积为3043.66平方米。工程竣工后，一直由黄海度假村经营使用至今。2011年1月6日，中央百货与连云港市金祥商贸有限公司清算组签订房地产买卖契约，双方约定由中央百货以336万元的价款购买争议之房屋，并于2011年1月28日办理了产权过户手续。黄海度假村知道争议房屋的产权改变后，遂诉至原审法院，要求确认一楼宾馆大厅、二楼大厅西部，三楼全部房屋归黄海度假村所有，并要求中央百货协助办理房屋产权过户手续，承担过户费用。原审诉讼中，黄海度假村又撤回要求中央百货协助办理房屋产权过户手续，承担过户费用的诉求。
上述事实，有黄海度假村、中央百货的陈述，黄海度假村举证的工商登记资料、会议纪要、协议书、房地产买卖契约、市商贸局文件、民事判决书、证人证言，中央百货举证的百货大楼文件、市国土局批复、产权界定书等证据予以证实。
原审法院认为，物权的取得，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。原连云港市金祥商贸有限公司清算组与中央百货中央百货签订房地产买卖契约之时，原金祥商贸公司已经于2010年9月13日清理完毕并予以注销，已无民事行为能力，且中央百货并未证明已经支付房屋对价，因此，双方之间的房地产买卖契约无效。争议之房屋自建成后，其所有权登记在原金祥商贸公司名下，一直由黄海度假村使用至今，黄海度假村、中央百货双方并没有对黄海度假村营业楼的产权分配方案进行重新划分，中央百货也不能举证证明属于黄海度假村的固定资产（涉案房屋），已经拨离或者转让给中央百货及原金祥有限公司，因此，位于新浦区幸福路8号黄海度假村营业楼一楼宾馆大厅、二楼大厅以西、三楼全部房屋及相应的土地使用权应当归黄海度假村所有。
原审法院遂判决：一、中央百货与原金祥商贸公司签订的房屋买卖契约无效；二、位于新浦区幸福路8号黄海度假村营业楼一楼宾馆大厅、二楼大厅以西、三楼全部房屋的所有权及相应的土地使用权归黄海度假村所有。案件受理费80元，由中央百货负担，于判决生效后十日内给付黄海度假村。
上诉人中央百货不服原审判决向本院提起上诉称：一、原审法院认定其与金祥商贸公司清算组签订的房地产买卖契约无效错误。二、被上诉人不具备本案诉讼主体资格。三、原审法院将涉案房产及相应土地使用权裁给被上诉人明显错误。据此，请求二审法院依法改判或者发回重审。
被上诉人黄海度假村答辩称：一、金祥商贸公司与上诉人签订的房屋买卖契约是无效的：第一，金祥商贸公司于2010年9月13日注销，却又以清算组名义于2011年1月6日与上诉人签订房屋买卖契约，此时其已无民事行为能力，无资格签约，属无效合同。第二，上诉人明知本案所涉房地产是被上诉人所有，且其是国有资产，其却恶意串通制造虚假契约，且无合法对账，事实上该国有资产1000余万元被上诉人侵吞，损害了国家和他人的利益，违反了法律法规强制性规定，属无效合同。第三，本案所涉房地产属国有资产，只有经政府批准合法评估安排好职工才能处置，否则无效。二、依据本案事实和法律规定，被上诉人是本案所涉房地产的所有人，上诉人恶意侵害被上诉人的合法权益及所有资产，被上诉人请求法院依法确权，被上诉人与本案有直接利害关系。被上诉人是本案的适格主体。上诉人的上诉理由不能成立。三、依据事实和法律，本案被上诉人所诉的房地产属被上诉人所有：第一，从全部事实来看，被上诉人所诉请求有充分依据，从1999年10月14日的会议纪要到2008年6月20日的协议，以及商贸局的情况汇报，向市政府的请示，以及对黄海度假村实行托管的决定，还有冯志刚的说明、周德祥的商贸局会议记录等都能证明自始至终涉案房地产都是被上诉人所有。第二，2001年3月19日的产权界定协议是为了规避黄海度假村的债务而虚设的，产权界定协议不改变会议纪要的内容，产权因以会议纪要为准。该界定协议没有法律约束力。这由上述全部事实书证以及多名证人的证言、会议记录予以证实。登记在金祥商贸公司名下的房地产是对外规避债务，对内仍属黄海度假村。2006年元月金祥公司与被上诉人的协议能证明该问题。其不能以虚假的协议来说明房地产的真正所有。退一步讲，该产权界定协议也是无效的，该案所涉房地产99%是国有资产，而金祥商贸公司有私有成分，国有资产不能无偿给个人所有，更不能无偿给上诉人。第三，本案所涉房地产是国有资产，没有进行改制，上诉人侵吞被上诉人及国有资产是错误的。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，依法应予维持。请求驳回上诉。
本院经审理查明，原审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。
本院认为，物权的取得，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。关于第一项上诉理由，从查明的事实来看，金祥商贸公司已于2010年9月13日注销，债权债务已清理完毕，其清算组于2011年1月16日与上诉人签订的房地产买卖协议因其不具备签订买卖协议的主体资格而应认定为无效。关于第二项上诉理由，从查明的事实来看，被上诉人长期占有使用涉案房产，与涉案房产存在利害关系，其作为本案的诉讼主体并无不妥。关于第三项上诉理由，从审理情况来看，被上诉人主张其对涉案房产享有权利，有一系列的书证及证人证言予以印证。反观上诉人方，一是其与金祥公司清算组签订的《房地产买卖契约》，因金祥商贸公司无民事行为能力，本院不予采信。二是上诉人提供的2001年3月19日签订的《产权界定协议》系孤证，无其他证据相印证，且与其他证据相矛盾，无法达到其证明效力。三是上诉人并未提供其已经支付购买房屋的对价。所以原审法院关于涉案房产的产权确认是正确的。因此上诉人的上诉理由无事实和法律依据，原审法院判决并无不当。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，实体处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人连云港市中央百货有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 乙 斌
审 判 员 汪家元
代理审判员 严伟晏
二〇一四年四月十八日
书 记 员 陈 静
法律条文附录
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；