广东省广州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）粤01执异42号
案外人：李德明，男，1964年4月10日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。
委托代理人：张洪源，广东百科律师事务所律师。
委托代理人：黄晓纯，广东百科律师事务所实习人员。
申请执行人：广州农村商业银行股份有限公司荔湾支行(原广州市茶滘农村信用合作社)，住所地广东省广州市荔湾区花地大道中路89号。
负责人：钟仁隽，该支行行长。
委托代理人：张哲锋，北京大成（广州）律师事务所律师。
委托代理人：付凌岳，北京大成（广州）律师事务所实习律师。
被执行人：佛山市南海南矿集团实业公司，住所地佛山市南海区黄岐广佛路十三号。
法定代表人：王雪华，该公司总经理。
被执行人：佛山市南海区南矿集团工业公司，住所地广东省南海市黄岐镇广佛一路13号。
法定代表人：王雪华，该公司总经理。
被执行人：佛山市南海区南矿集团公司，住所地广东省南海市黄岐广佛路111号。
法定代表人：王雪华，该公司总经理。
上述被执行人共同委托代理人：白玮，广东南天明律师事务所律师。
本院在执行申请执行人广州农村商业银行股份有限公司荔湾支行和被执行人佛山市南海南矿集团实业公司（以下简称南矿实业公司）、佛山市南海区南矿集团工业公司(以下简称南矿工业公司)、佛山市南海区南矿集团公司(以下简称南矿集团)经济合同纠纷一案中，案外人李德明对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人李德明称：其于1997年5月22日与南矿实业公司签订买卖合同,约定购买银海花园银映阁904号房，并已向南矿实业公司支付了房价款177247元。因南矿实业公司一直未向其交付该房产和办理房地产权属登记手续，其起诉至佛山市南海区人民法院，该院作出（2011）南法民三初字第408号民事判决，佛山市中级人民法院维持原判。其已于2013年9月13日申请执行，现该案仍在执行中。其现有使用银海花园银映阁904房屋。佛山市南海区黄岐广佛一路1号的银海花园银映阁904号房为其合法所有的财产。故请求停止对该房屋进行评估、拍卖处理，并对该房产进行解封处理。
李德明提交的证据有：1、《银海花园商品房买卖合同》；2、《公证书》；3、（2011）南法民三初字第408号《民事判决书》；4、（2011）佛中法民一终字第1529号《民事判决书》；5、（2013）佛南法沥执字第1115号《申请执行受理通知书》。
申请执行人广州农村商业银行股份有限公司荔湾支行称，不同意李德明的异议请求。依照物权法第九条的规定，不动产权属变更未经登记不发生法律效力，被执行人不履行生效判决的义务，其查封被执行人名下房产符合法律规定。
被执行人南矿实业公司称，涉案房屋是由其司建设的，其司确认李德明购买了涉案房屋，尚有61117元房款没有支付。
本院查明，本院作出的（2001）穗中法经初字第194号民事判决已发生法律效力。该判决判令，南矿实业公司应在判决发生法律效力之日起十日内向广州市鹤洞农村信用合作社支付借款本金730万元及利息及复利，其已付的578元利息从中抵扣；南矿集团、南矿工业公司对上述债务共同承担连带责任等。2001年10月28日，根据广州市鹤洞农村信用合作社申请，本院以(2001)穗中法执字第1629号立案执行。在执行过程中，本院作出(2001)穗中法执字第1629号执行裁定，于2015年4月9日查封了登记在被执行人南矿实业公司(原名称：南海市南矿集团实业公司)名下的位于佛山市南海区大沥镇黄岐广佛路1号银海花园的多套房产，其中包括涉案的南海区黄岐银海花园银映阁第9层04号房产。现李德明提出本案异议。
另查明，广州市鹤洞农村信用合作社于2002年经中国人民银行广州分行批复同意并入广州市茶滘农村信用合作社。广州市茶滘农村信用合作社于2008年7月经批准并入广州市农村信用合作联社芳村信用社。广州市工商行政管理局于2009年5月25日核准广州市农村信用合作联社芳村信用社更名为广州市农村信用合作联社荔湾信用社，于2009年12月21日核准改制更名为广州农村商业银行股份有限公司荔湾支行，即本案申请执行人农商行荔湾支行。
再查明，2011年5月27日，广东省佛山市南海区人民法院就李德明与南矿实业公司、佛山市南海区置业集团开发公司商品房预售合同纠纷一案，作出（2011）南法民三初字第408号民事判决。该判决查明：1997年5月22日，李德明与南矿实业公司签订《银海花园商品房买卖合同》，约定李德明以305595元购买涉案房产，南矿实业公司在1998年3月底前向李德明交付房屋使用；至1998年11月23日止，李德明合共支付房价款177247元；1999年1月20日，李德明与南矿实业公司签订《补充协议》，约定由于迟延交楼,南矿实业公司同意从1998年4月开始每月补偿1000元给李德明至入伙为止，同意李德明暂停交供楼款；1999年7月5日双方再签订《协议书》，约定房价为原价格的7.8折，折后238364元。该判决认定《银海花园商品房买卖合同》及补充协议是李德明与南矿实业公司的真实意思表示，内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，是有效合同。上述判决判令：一、南矿实业公司应于判决生效之日起三十日内将办理竣工验收（合格）手续的涉案房屋交付李德明使用；二、南矿实业公司应于判决生效之日起三十日内协助李德明办理涉案房屋的房地产权属登记手续；三、南矿实业公司从1998年4月1日起计付利息及按1000元/月计付租金补贴予李德明；四、李德明应支付购房余款61117元予南矿实业公司，该款项于上列第三项南矿实业公司应支付的款项中等额抵扣；等。南矿实业公司不服提出上诉，广东省佛山市中级人民法院以（2011）佛中法民一终字第1529号民事判决，驳回上诉，维持原判。2013年9月，广东省佛山市南海区人民法院以（2013）佛南法沥执字第1115号立案执行上述判决。
在本院异议审查中，李德明称其购房余款与南矿实业公司应支付的利息及租金补贴中等额抵扣，故其已付清了全部购房款；其一直没有办理收楼手续，在法院贴公告之后安排员工在里面居住。南矿实业公司向本院提交书面的情况说明，称：因种种原因，银海花园工程直到2010年7月才办理确权登记；其司在2010年至2012年期间多次以电话、寄送EMS邮件、刊登报纸公告的形式通知业主前来收楼及办理房产证，其中也催促李德明办理收楼、办证手续；该公司早已资不抵债，无法开具相应的购房发票，未能协助李德明办理房产证。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权的变动以登记为生效要件。因南矿实业公司等被执行人拒不履行已发生法律效力的裁判文书所规定的义务，本院查封南矿实业公司名下的涉案房产符合法律规定。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，在2015年4月本院查封涉案房屋之前，生效的（2011）南法民三初字第408号民事判决查明，李德明与南矿实业公司于1997年签订了涉案房屋的《银海花园商品房买卖合同》。该判决也判令李德明应付给南矿实业公司的购房余款61117元与南矿实业公司应付给李德明的逾期交楼利息及租金补贴作等额抵扣、南矿实业公司将涉案房屋交付予李德明使用。上述判决生效后，南矿实业公司以登报公告的方式通知相关业主收楼及办理房产证，但李德明至今未办理涉案房屋的接收手续。由于李德明没有证据证明其已在查封之前合法占有涉案房屋，不符合上述第（二）项的规定。故李德明对涉案房屋提出的异议不成立，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
驳回李德明的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 叶洁靖
审判员 刘卓江
审判员 黄晓清
二〇一七年四月十八日
书记员 黄翠燕