广东省汕头市龙湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）汕龙法民二初字第111号
原告汕头高新区雅达电脑机绣厂有限公司，住所地汕头高新区。
法定代表人张惠娟。
委托代理人江育锋，广东信捷律师事务所律师。
被告吕秀亮，男，汉族，住广东省潮州市湘桥区。公民身份号码×××1753。
原告汕头高新区雅达电脑机绣厂有限公司诉被告吕秀亮租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人江育锋、被告吕秀亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告因经营需要于2015年1月4日签订《汕头市房地产租赁合同》及补充协议，2015年3月1日双方对原合同进行修改重新签订了租赁合同。双方约定，原告将位于汕头高新区科技西路23号201房及202房的房产4072.32平方米出租给被告使用，每月租金81，446元，管理费每月4080元，变压公摊费用每月6000元；租期60个月即自2015年4月1日至2020年3月31日。原告应于2015年3月1日将该房产交付被告使用。被告应于签订合同时交付首期三个月租金244，338元及履约金162，892元合计407，230元给原告；2015年7月1日交第二期三个月租金，2015年10月1日交第三期三个月租金，以此类推直至合同期满；如被告拖欠租金十日的或者逾期未缴交租赁期间的各项费用，原告有权终止合同并收回房产，被告缴纳的履约金、押金不予退还。合同还约定其他条款。合同签订后，原告依约将上述房产交给被告使用，但被告未能按合同约定缴纳租金及费用，一再拖欠原告的租金及其他费用。截止9月底，被告尚欠原告租金4338元，管理费20，400元、变压公摊费用30，000元，应于10月1日交付的第三期的租金至今也尚未支付。原告认为，被告逾期支付租金及管理费、变压公摊费已经构成严重违约，按合同约定原告有权解除合同并追究被告的违约责任。
诉讼请求：一、判令解除原告与被告签订的《汕头市房地产租赁合同》；二、判令被告将位于汕头高新区科技西路23号201房及202房的房产交还原告；三、判令被告支付到其将承租房产实际交还原告之日止所拖欠的租金及管理费用、变压器公摊费用（暂计至2015年10月20日为119，835.33元）及自起诉之日至实际还款之日止按人民银行同期贷款利率计算的逾期付款违约金；四、判令原告没收被告缴纳的履约金162，892元。诉讼期间，原告明确上述第三项诉讼请求为：截止2015年9月，被告尚欠租金4338元、2015年10月1日至10月20日的租金54297.33元、管理费及变压公摊费用共60，480元，合计119，115.33元；以119，115.33元自起诉之日至实际还款之日止按人民银行同期贷款利率计算的逾期付款违约金；其余租金、管理费及变压公摊费用计至实际交还房产之日止。
原告提交的证据有：
1.汕头市房地产租赁合同及补充协议，证明原被告之间存在租赁合同关系；
2.授权委托书，证明原告委托张玲娟签订租赁合同的事实；
3.收款收据，证明被告支付租金、履约金及管理费的金额、时间；
4.营业执照及组织机构代码证，造成原告的主体资格；
5.身份证，证明被告的主体资格；
6.房地产证，证明出租房产属原告所有的事实；
7.收款收据，证明原告代被告缴交5-12月管理费及变压公摊费每月10，080元的事实。
被告在法定答辩期间没有提出书面答辩。在庭审中，被告辩称：1.不同意第一项、二项诉讼请求，我没有违约，我没有按书面合同约定履行，有一定的原因，也取得原告的理解，延慢缴纳租金是征得原告口头同意的；2.关于第三项诉讼请求，假如我败诉，我便同意承担还款责任；3.第四项诉讼请求，我没有违约，原告不能请求我承担责任。
被告没有提交证据。
经出庭质证，被告对原告提交的证据1-7的真实性、合法性、关联性没有异议。
本院确认原告提交的证据1-7可作为本案认定事实的依据。
本院查明：原告系位于汕头高新区科技西路23号201房、202房的权属人。2015年3月1日，原告与被告签订《汕头市房地产租赁合同》，约定：原告将汕头高新区科技西路23号二楼面积4072.32平方米及配套实施、设备出租给被告作合法经营使用，租期60个月，自2015年4月1日起至2020年3月31日止；每月租金81，446元；租金付款方式被告应于签订合同时交付首期三个月的租金244，338元及两个月的履约金162，892元，2015年7月1日交付第二期三个月租金每期交付三个月租金，在每期首月1日前交清；租赁期间该房产的水费、电费、管理费、卫生费、有线电视费电话费、所有费用由被告负责缴交；租赁期间，被告有下列行为之一的，原告有权终止合同并收回房地产，被告已交的履约金、押金不予退还：1.未经原告同意，擅自改变房地产的主体结构和用途；2.利用承租房地产存放危险品或进行违法活动；3.拖欠租金十日的或逾期未缴交租赁期间的各项费用，给原告造成严重损失的；备注栏载明：附补充协议一份。该补充协议内容为：原告提前收回该房产的，须双倍返还履约金予被告，该物业201房、202房所负担的变压公摊电费由被告负责，但公摊电费不超过6000元等条款。
上述合同签订后，原告将上述房产交付被告使用。被告已向原告支付首期三个月的租金244，338元及两个月的履约金162，892元。
诉讼期间：原、被告确认：被告至今拖欠原告自2015年5月起的管理费和变压器公摊费用、2015年7—9月的租金拖欠4338元及自2015年10月起的租金未还，其中管理费按每月4080元计、变压器公摊费用按每月6000元计。
诉讼期间，被告提出：被告承租上述房产后，准备做健身中心，由于被告家里人生病，需到广州照顾，尚未进行使用。
经勘验，现场情况为：上述租赁房产大门紧锁，从门外看，该房产空置，没有使用的迹象。
诉讼期间，被告表示不同意先行移交租赁房产。
本院认为：原告与被告签订的《汕头市房地产租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，应认定合法有效。被告没有按约定期限付还原告租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。关于原告要求解除双方签订的《汕头市房地产租赁合同》的诉讼请求，证据及理由充分，应予支持，解除的时间应定于原告起诉之日即2015年10月22日。关于原告要求被告交还租赁房产、被告付还尚欠原告的租金、管理费和变压器公摊费用并支付相应的违约金的诉讼请求，证据及理由充分，应予支持。关于原告提出要求没收被告缴纳的履约金162，892元的诉讼请求，证据及理由充分，应予支持。关于被告提出其没有违约，其没有按合同约定履行，有一定的原因，也取得原告的理解，延慢缴纳租金是征得原告口头同意的主张，缺乏依据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：
一、原告汕头高新区雅达电脑机绣厂有限公司与被告吕秀亮于2015年3月1日签订的《汕头市房地产租赁合同》，应于2015年10月22日解除。
二、被告吕秀亮应于本判决发生法律效力之日起十日内，将位于汕头高新区科技西路23号201房、202房交还原告汕头高新区雅达电脑机绣厂有限公司。
三、被告吕秀亮应于本判决发生法律效力之日起十日内，付还原告汕头高新区雅达电脑机绣厂有限公司租金4338元、2015年10月1日至10月20日的租金54，297.33元、管理费及变压公摊费用共60，480元，合计119，115.33元；并支付以119，115.33元自2015年10月22日起至实际还款之日止按人民银行同期贷款利率计算的逾期付款违约金。
四、被告吕秀亮应于本判决发生法律效力之日起十日内，付还原告汕头高新区雅达电脑机绣厂有限公司自2015年10月21日起至被告吕秀亮交还上述出租房产之日止，按每月81，446元计算的场地使用费、按每月4080元计算的管理费、按每月6000元计算的变压器公摊费用。
五、原告汕头高新区雅达电脑机绣厂有限公司已收取被告吕秀亮的履约金162，892元不予退还。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5540元（原告已预交），由被告负担，并应于本判决发生法律效力之日起十日内付还原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。
审判长 吴丽萍
审判员 吴映君
审判员 杨建平
二〇一六年三月三日
书记员 林奕绚
附件：
相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。