成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0191民初4676号原告：成都高投建设开发有限公司，住所地：成都高新区天府一街1008号。法定代表人任正，系公司董事长。委托代理人李彦瑶，国浩律师（成都）事务所律师。特别授权代理人。委托代理人王薇娜，国浩律师（成都）事务所律师。一般授权代理人。被告：郭海军，男，汉族，1978年8月1日出生，住成都市高新区西源大道***号附**号。原告成都高投建设开发有限公司（简称：高投建设公司）与被告郭海军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月11日立案受理后，依法适用简易程序，由本院代理审判员陈岚独任审判，于2016年5月17日、2016年5月31日、2016年6月23日公开开庭进行了审理。原告高投建设公司委托代理人李彦瑶、王薇娜，被告郭海军均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告高投建设公司诉称：2015年6月，原、被告签订了《阳光地带3号地块商铺租赁合同》，约定由被告租赁原告阳光地带3#地块B22房屋，租赁面积39.25平方米。房屋租赁期限自2015年1月1日起至2015年3月31日止。根据《租赁合同》约定，租金单价为26.00元/平方米/月。合同约定租金支付方式为：“租金一次性付清，并遵循先付费后使用的原则，乙方应于每个支付周期到期前10日内支付下一支付周期的租金。”并且，“租赁期满，乙方应按期将所承租房屋及其设施、设备完好无损地（正常损耗除外）交还甲方。”但是，截至2015年10月31日，被告仍实际占用租赁房屋，与原告形成事实租赁关系。原告于2015年12月31日向被告送达了《催告函》，要求被告于2016年1月20日前腾退房屋，并与原告完成2015年4月1日至2015年10月31日期间房屋租赁合同的签订，同时向原告支付2015年4月1日至2015年10月31日期间所拖欠的租金人民币7143.50元。然而，截至本案起诉之日，被告仍未予理会。故诉至人民法院，请求判令：1、被告立即向原告支付2015年4月1日至2015年10月31日期间租金，共计欠租金额为：7143.50元；2、被告立即与原告完成2015年4月1日至2015年10月31日事实租赁期间书面租赁合同的签订；3、确认双方事实租赁关系已于2015年11月1日起正式解除，被告立即腾退并返还租赁房屋；4、被告承担逾期付款违约金，自2015年4月1日起暂计至2015年12月31日为5571.93元；5、本案诉讼费由被告承担。被告郭海军辩称：2015年4月1日至2015年10月31日期间双方没有签订租赁合同，无事实租赁关系；被告已于2015年3月腾退房屋。经审理查明，被告郭海军自2009年起租赁原告位于成都高新区阳光地带3号地块B22号建筑面积39.25平方米的商铺。2015年4月被告向原告交纳2015年1—3月商铺租金3061.5元后，2015年5月，原告高投建设公司与被告郭海军、成都高投资产经营管理有限公司补签《阳光地带3号地块商铺租赁合同》，合同1.1条约定：甲方同意将其位于成都高新区阳光地带3号地块B22号商铺租赁给乙方使用；合同3.1条约定：合同租赁期限自2015年1月1日起至2015年3月31日止；合同4.1条约定：租金单价26元/m2/月，月度租金1020.5元，季度租金3061.5元；合同第5.1条约定：乙方已于2009年交纳租赁保证金5000元，该租赁保证金继续有效；合同第9.3条约定：丙方（案外人成都高投资产经营管理有限公司）接受甲方委托，负责该物业经营管理工作，包括但不限于负责收取租金和租赁保证金，并出具相关票据等；合同第11.2.1条约定:乙方应于租赁期满后或因其他原因终止后，将本物业及其附属设施、设备交还丙方。合同第11.2.3条约定：乙方应在本合同终止或解除十日内将该房屋按约交还给丙方，逾期十五日，被告仍未将房屋按约交还给丙方的，丙方物业管理公司有权强行收回该房屋，未经丙方同意被告不得留存任何物品，否则，视为被告同意放弃该房屋内物品的所有权，丙方有权处置，一切后果均由乙方承担。2015年12月31日，丙方向被告出具《催告函》载明，原告与被告、丙方签订的《租赁合同》约定的期限于2015年3月31日届满，三方未签订新租赁合同，形成不定期事实租赁关系，并要求被告腾退房屋，签订租赁补充协议并办理租金结算手续等事项。原告将上述函件张贴于案涉商铺。2016年3月17日原告向被告邮寄《律师函》，认为双方形成事实上的房屋租赁合同关系，要求被告交纳2015年4月1日至2015年10月31日期间房屋租金7143.5元，并签订房屋租赁补充合同等事项。另查明，郭海军所租赁的成都高新区阳光地带3号地块B22号商铺于2015年5月1日至2015年5月31日期间产生电费56元，2015年4月5日至2015年6月4日期间产生水费255元，2015年8月1日至2015年8月30日产生电费1588.8元，以上费用均已被缴纳。郭海军至今未归还房屋钥匙，未办理房屋腾退手续。以上事实有《阳光地带3号地块商铺租赁合同》、《催告函》、《收据》、EMS邮寄单、《律师函》、《阳光地带缴费通知单》、《房屋验收表》、《四川省非经营性结算统一票据》、《现金缴款单》、证人证言、以及原被告当庭陈述等在案佐证。本院认为，原告与被告及案外人续签的《阳光地带3号地块商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人应当按照协议履行自己的义务。现对双方当事人的争议作如下评述。一、关于双方是否建立不定期租赁关系问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。本案中，《阳光地带3号地块商铺租赁合同》期限届满后，原告未收回案涉商铺，被告虽抗辩称已于2015年3月底腾退房屋，但被告未向原告交还钥匙，也未履行腾退手续，案涉房屋在2015年4月、5月、8月仍有水电费产生，并已被缴纳。虽然被告否认2015年8月的电费系其缴纳，但鉴于被告当庭认可存在将房屋交给他人使用的情形，故本院对于2015年3月31日后，被告郭海军仍在使用该商铺的事实予以确认。故原告成都高投建设开发有限公司与被告郭海军建立了不定期的租赁关系。二、关于双方事实租赁关系的解除问题。原被告双方在2015年3月31日租赁合同期限届满后形成事实租赁关系，为不定期租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，对不定期租赁，当事人可以随时解除合同。由于被告一直未退还钥匙，也未办理腾退手续，原告认可被告于2015年10月提出不再租赁房屋，并请求确认双方租赁合同于2015年11月1日解除，不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，原、被告双方租赁合同解除后，被告应当腾退案涉房屋。三、关于被告欠付租金的问题。由于原被告双方形成了不定期的租赁关系，原租赁合同继续有效，故被告使用租赁物，理应支付原告租金。租金仍应按《阳光地带3号地块商铺租赁合同》第4.1条约定：租金单价26元/m2/月，月度租金1020.5元，季度租金3061.5元的标准支付，支付时间自2015年4月1日起至合同解除之日止。故对原告请求被告支付2015年4月1日至2015年10月31日期间的租金7143.5元的诉讼请求，本院予以支持。四、关于补签2015年4月至10月事实租赁期间书面租赁合同的问题，因原告就此期间的租金向本院提起诉讼，本院已予以支持，该期间签订书面合同已无实际意义，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。五、关于逾期付款违约金问题。本院已确认原被告双方形成不定期租赁关系，原租赁合同继续有效。在原被告双方签订的《阳光地带3号地块商铺租赁合同》中第4.2条约定，租金的支付方式为于合同签订之日起5日内一次性付清。由于原被告未就2015年4月1日至2015年10月31日签订书面租赁合同，故应视为对租金的支付期间约定不明。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”的规定，本案商铺租赁期间不满一年，应当在租赁期间届满时支付。原告已请求双方租赁关系于2015年11月1日起正式解除，即双方的租赁期限应于2015年10月31日届满，此时为被告交纳租金日期。原被告双方签订的《阳光地带3号地块商铺租赁合同》中第9.2.3.1条约定，“乙方在承租期间应依照本合同的约定按时交付租金。乙方如逾二十日仍未能足额缴付租金的，从合同约定付款日逾期第一日起，每逾期一天须额外按所欠租金总额的千分之三缴纳滞纳金”，诉讼中，被告郭海军要求法院调低违约金，本院结合被告郭海军的过错程度，原告成都高投建设开发有限公司的损失情况，酌情确定被告郭海军每逾期一天按所欠租金总额的千分之一缴纳逾期付款违约金。故被告郭海军应支付原告成都高投建设开发有限公司自2015年11月1日起至2015年12月31日止的逾期付款违约金435.75元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：一、原告成都高投建设开发有限公司与被告郭海军之间的租赁关系于已于2015年11月1日解除。被告郭海军于本判决生效之日起十日内腾退成都高新区阳光地带3号地块B22号房屋；二、被告郭海军于本判决生效之日起十日内向原告成都高投建设开发有限公司支付2015年4月1日至2015年10月31日租金7143.5元；三、被告郭海军于本判决生效之日起十日内向原告成都高投建设开发有限公司支付2015年11月1日至2015年12月31日逾期付款违约金435.75元；四、驳回原告成都高投建设开发有限公司的其他诉讼请求。如果被告郭海军未按本判决指定的期间履行给付金额义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取59元，由被告郭海军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员 陈 岚二〇一六年六月二十四日书 记 员 陈悦静