福建省南平市延平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）延民初字第2549号
原告南平市延平区黄墩街道黄墩村民委员会。
法定代表人曾发有，主任。
委托代理人江明，福建联政律师事务所律师。
被告王宝民，男，1970年6月19日出生，汉族。
被告卢道金，男，1962年8月1日出生，汉族。
原告南平市延平区黄墩街道黄墩村民委员会（以下简称黄墩村委会）与被告王宝民、卢道金租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月21日立案受理，依法由代理审判员徐华强适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄墩村委会的法定代表人曾发有及其委托代理人江明、被告王宝民、被告卢道金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄墩村委会诉称，被告王宝民、卢道金为租赁南平市延平区菜园里90号黄墩村综合楼负一层用于经营棋牌室，于2009年12月15日以被告王宝民名义与原告签订了一份《房屋租赁合同》，约定租赁期限至2012年12月31日止，租金每月650元。租赁期限届满后，原、被告于2013年1月1日订立一份新的《房屋租赁合同》，约定租赁期限为二年，租金每月800元。双方还约定如被告拖欠租金，原告有权单方终止履行合同。合同解除后，被告必须按时迁出，并将家私、杂物全部搬走。若迁出后五天内仍留箱柜等物不搬清，则作为放弃权利论，由原告全权处理。二被告未按约定交纳租金，在原告催讨下，2013年12月6日，双方与二被告就租金进行了结算。经结算，截止2013年12月底，扣除原告同意减免的因洪水影响以及疏通下水道的花费2400元，被告共欠原告租金28350元（含续租前的租金23075元）。二被告承诺所欠租金于2014年1月至3月还3000元，2014年3月至6月还5000元，2014年6月至12月还10000元，余款2015年还清。但被告未履行承诺，没有在2014年3月前向原告支付其所承诺的租金3000元，也没有向原告缴纳2014年1月至起诉之日的租金。为此，原告起诉至法院，请求判令：1、解除原、被告于2013年1月1日签订的《房屋租赁合同》，被告于合同解除后五日内将屋内的家私、杂物全部搬清；2、二被告支付截止2014年4月30日拖欠的租金31550元及2014年5月1日起至合同解除之日止租金（按每月800元计算）；3、二被告赔偿原告从合同解除之日起至实际搬出之日止的租金损失，按每月800元计算。庭审中，原告将诉讼请求变更为：1、解除原、被告于2013年1月1日签订的《房屋租赁合同》，被告于合同解除后五日内将屋内的家私、杂物全部搬清；2、二被告支付截止2014年4月30日拖欠的租金30550元及2014年5月1日起至合同解除之日止租金（按每月800元计算）；3、二被告赔偿原告从合同解除之日起至实际搬出之日止的租金损失，按每月800元计算。
被告王宝民辩称，对原告起诉的事实没有异议。1、答辩人未及时缴纳租赁是因为家庭经济困难。答辩人已于2013年1月31日缴纳了租金1300元，于2013年12月6日缴纳了租金1300元，于2014年1月15日缴纳租金1000元，并非原告所诉的未缴纳过租金。2、因租赁场地地势较低，原告又未尽到疏通下水道的义务，每次发洪水时，被告均遭受经济损失。原告如要求解除合同，应当在租金中扣除被告的受灾损失25000元。
被告卢道金辩称，答辩意见同被告王宝民的一致，同时补充认为，2014年以来，租赁场地仍受灾两次，答辩人向原告反映受灾情况，均未得到解决。
经审理查明，被告王宝民、卢道金为租赁场地用于共同经营棋牌室，由被告王宝民与原告黄墩村委会于2009年12月15日签订了一份《房屋租赁合同》。双方约定：原告将南平市延平区菜园里90号黄墩村综合楼负一层出租给被告王宝民作棋牌室活动使用，租赁期限至2012年12月31日止，租金为每月650元。租赁期内，被告王宝民、卢道金在租赁场地开设了黄墩村活动中心，二人共同经营、管理该中心。租赁期限届满后，被告王宝民、卢道金为继续使用租赁场地，由被告王宝民（合同乙方）与原告（合同甲方）于2013年1月1日签订了一份新的《房屋租赁合同》。双方约定：租赁期限为三年，从2013年1月1日至2015年12月31日；租金为每月800元。合同第二条约定：……如乙方拖欠租金，甲方有权单方终止履行本合同。”合同第三条第四款约定：“租赁合同期满或解除，乙方必须依时迁出，并将家私、杂物全部搬走，若迁出后五天内仍留箱柜等物不搬清，则作为放弃权利论，由甲方全权处理。”
租赁期间，被告王宝民、卢道金未依约足额缴纳租金。经原告黄墩村委会催讨，二被告于2013年12月6日向原告出具了一份《承诺书》，载明：“本人王宝民、卢道金租用村综合楼负一层，至2013年12月底共欠租金30750元（因洪水影响及疏通下水道减免及花费2400元），实际欠款28350元。该欠款承诺2014年1-3月还3000元，3-6月还5000元，6-12月还1000元，余款2015年还清。”后被告王宝民、卢道金于2014年1月15日向原告交纳了租金1000元，未再缴纳其余租金。2014年4月21日，原告向二被告发出《告知函》，要求被告在收到函件三日内向原告交纳所欠的租金以及2014年1月至2014年3月之前的租金3200元，否则原告将终止租赁合同并要求被告赔偿经济损失。被告收到函件后，仍未交纳租金。原告遂起诉至本院。
本院认为，原告黄墩村委会与被告王宝民签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，其主要内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效。被告卢道金虽未在合同上签字，但其与被告王宝民共同使用租赁场地、共同经营黄墩村活动中心、共同出具《承诺书》等行为已表明其亦为本案的承租人。被告王宝民、卢道金与原告已建立合法有效的租赁合同关系，双方应当按照约定全面履行自己的义务。
支付租金是承租人的主要义务，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，根据二被告出具的《承诺书》，截止2013年12月底，被告尚欠原告租金28350元。2014年1月1日至2014年4月30日，被告应支付原告租金3200元（800元×4），扣除被告已支付的1000元，被告尚欠原告租金2200元。故原告要求被告王宝民、卢道金支付截止2014年4月30日拖欠的租金30550元（28350元＋2200元）的诉讼请求，本院予以支持。依照法律规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案，被告王宝民、卢道金未依约足额支付租金，经原告催讨，二被告仍未在合理期限内支付，则原告有权解除《房屋租赁合同》。故原告要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，二被告应当将租赁房屋内的个人物品及时搬出，并返还租赁房屋给原告，同时还应支付2014年5月1日至合同解除之日（2014年8月13日）的租金2800元（800元÷30天×105天）。故被告应支付给原告的租金总额为33350元（30550元＋2800元）。关于原告主张被告赔偿从合同解除之日至实际搬出之日的租金损失的诉讼请求。本院认为，租赁合同解除后，原、被告的租赁合同关系已经终止，被告已没有占有租赁房屋的合法依据。如被告继续占用租赁房屋，应当赔偿原告的经济损失。赔偿损失的标准应当相当于原告将房屋另行出租可以获得的租金。原告主张以原租赁合同约定的月租金800元的标准计算租金损失，本院予以支持。
关于被告王宝民、卢道金提出的其受灾损失25000元应当在拖欠租金中予以扣除的抗辩意见。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；……”。本案中，租赁房屋因不可归责于承租人的事由（水灾）而造成部分毁损，被告有权要求减少租金。但截至2013年12月底的水灾损失，在被告出具的《承诺书》中已明确扣除了“因洪水影响及疏通下水道减免及花费2400元”，不应再另行扣减租金。而2013年12月之后的水灾损失，被告在庭审中并未提交证据予以证明。二被告主张25000元的水灾损失，无相关证据予以证明，亦无相关的计算依据。故被告提出的该项抗辩意见，本院不予采纳。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、解除原告南平市延平区黄墩街道黄墩村民委员会与被告王宝民于2013年1月1日签订的《房屋租赁合同》。
二、被告王宝民、卢道金应于本判决生效之日起五日内将南平市延平区菜园里90号黄墩村综合楼负一层的属于其个人所有的家私、杂物搬清。如被告王宝民、卢道金未履行前述确定的义务，应赔偿原告南平市延平区黄墩街道黄墩村民委员会的经济损失（从2014年8月14日起至实际搬清之日止，按每月800元的标准计算）。
三、被告王宝民、卢道金应于本判决生效之日起五日内支付原告南平市延平区黄墩街道黄墩村民委员会租金33350元（截止2014年8月13日）。
如果未按本判决指定的期间履行给付前述判项确定的金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
案件受理费304元，由被告王宝民、卢道金共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。
代理审判员 徐华强
二〇一四年八月十三日
书 记 员 张 丹
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一期起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。