江苏省宿迁市宿豫区人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）宿豫商特字第0018号
申请人苏州银行股份有限公司宿城支行，住所地江苏省宿迁市洪泽湖西路11号。
负责人卢常青，该行行长。
委托代理人刘明明。
委托代理人吴体实，江苏宏亮律师事务所律师。
被申请人宿迁市兄弟米面有限公司，住所地江苏省宿迁市宿豫区曹集乡曹集街北。
法定代表人张根成，该公司董事长。
申请人苏州银行股份有限公司宿城支行（以下简称苏州银行）与被申请人宿迁市兄弟米面有限公司（以下简称兄弟米面公司）申请实现担保物权纠纷一案，本院于2014年9月29日立案受理后，依法由代理审判员侯顺忠独任审判，于2014年10月14日公开听证了本案。本案现已审查终结。
申请人苏州银行向本院申请称：2013年6月24日，申请人与被申请人签订企业最高额抵押、保证借款合同，约定申请人向被申请人提供叁佰万元人民币的授信额度，品种为流动资金贷款，用于购买原粮。同日，申请人与被申请人签订了抵押合同，约定最高额保证数额为肆佰伍拾万元整，债权本金及相应的利息、罚息、违约金、实现债权的费用等均属于保证范围，被申请人已就土地和房屋办理了抵押登记。债权到期后，被申请人本息均未偿还，已经构成违约。现请求：对被申请人兄弟米面公司名下的抵押财产（宿国用2006第0737号工业用地、宿房权证宿豫字第××号房产）进行拍卖、变卖以优先偿还申请人债权本金3000000元、利息、逾期罚息、其他损失，包括实现债权而导致的保全费、律师费等相关费用损失。听证结束后，申请人明确优先受偿的费用包括本金3000000元、利息、逾期罚息（以3000000元为基数，自2014年6月21日起，按照月利率7‰计算至2014年7月1日；自2014年7月2日起，按照月利率7‰的1.5倍计算至实际清偿之日止）及保全费5000元，不再要求被申请人承担律师费。
被申请人兄弟米面公司辩称：我公司把土地和房产抵押给苏州银行是事实。由于我公司经营不当，资金断链，偿还不起申请人，我公司同意申请人按法律程序拍卖。至于保全费、罚息、律师费，我公司不承担。听证结束后，被申请人向本院提供意见称，同意承担保全费及罚息。
本院经审查查明与涉案抵押权有关的事实如下：
2013年6月24日，申请人苏州银行（贷款人、抵押权人）与被申请人兄弟米面公司（借款人、抵押人）签订最高额抵押、保证借款合同一份，约定：贷款人根据借款人的需要、资信状况、担保情况和贷款人的可能，向借款人发放最高限额贷款人民币不超过肆佰伍拾万元整（￥4500000）。在此期间和最高贷款限额内，每笔贷款的金额、期限、还款方式、贷款用途等以借款借据为准，借款借据为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力，各类具体业务以借款借据为准。在此期间和最高额贷款限额内，借款人可循环使用借款额度，不再逐笔签订借款合同，担保人自愿为借款人在贷款人处办理约定的各类业务所实际形成的债务提供最高额担保，不再逐笔办理担保手续……贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行现行公布的相应期限档次贷款利率为基准利率，上浮40%确定，据此确定的利率以借款借据记载为准；贷款期限在一年以内（含一年）的，按本合同约定的执行利率计息直至贷款到期日，不分段计息；贷款期限一年以上的，当年仍执行调整前利率，自每次基准利率调整之日的次年1月1日调整本合同利率，按该次调整后的基准利率（若基准利率在一个日历年度内调整一次以上的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及本条第2.1款约定执行新的利率……本合同及附件已生效……借款人同意贷款发放账户与支付方式按下列约定执行：借款人在贷款人处开立的基本账户或一般结算账户，名称为宿迁市兄弟米面有限公司，账号为xxxxx，作为贷款资金的存入账户；借款人承诺：贷款人将贷款资金划入上述账户，即视同贷款人已依据约定向借款人发放贷款，且借款人收妥贷款资金……借款人指定的资金回笼账户为借款人在贷款人处开立的基本账户或一般结算账户，名称及账户与贷款账户一致……按季结息，到期还本……在还款日前，借款人应向还款账户中足额存入应偿还本合同项下的到期应付款项，并授权贷款人于还款日从还款账户中划收……借款人未按本合同约定日期偿还贷款或未按本合同约定用途使用贷款的，贷款人有权按以下约定对借款人计收罚息和复利：若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为第二条约定的贷款利率水平上加收50%……借款人承诺按期归还贷款本金和利息……本贷款的担保方式为最高额抵押＋保证担保，即在抵押担保的同时追加保证人的连带保证担保责任……抵押人同意以下列房地产财产（详见抵押物清单）作为抵押物，上述抵押物暂作价人民币捌佰陆拾柒万壹仟元整，最终价值以抵押权实现时实际处置抵押物的净收入为准；房地产类型，土地；面积，8453㎡；评估（协议）价，126.87万元；抵押价值，65.84万元；房地产权属证书，宿国用（2006）第0737号；房地产地址，宿豫区曹集乡曹集街北冒店村桥北组；房地产类型，房产；面积，6205.48㎡；评估（协议）价，740.23万元；抵押价值，384.16万元；房地产权属证书，宿房权证宿豫字第××号；房地产地址，宿豫区曹集乡曹集街北冒店村桥北组。抵押担保的范围包括借款人依据本主合同与债权人发生的全部债务本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、债权人依据本合同约定提前收贷产生的可得利息损失、损害赔偿金以及贷款人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、执行费、抵押物保管费和处置费、过户费、律师费、差旅费）、本合同第二十一条第21.6款确定之原欠息和其他应付的费用……本合同项下的债务履行期限届满或提前到期，贷款人未受清偿的，贷款人有权依法以抵押物折价，或者拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿……在本合同有效期内，借款人、保证人及／或抵押人发生下列情形之一的，贷款人有权视为构成本合同项下的违约事件：借款人未按约定履行对贷款人的支付和清偿义务。合同还约定了其他内容。同年6月26日，被申请人兄弟米面公司将坐落于宿迁市宿豫区曹集乡冒店村桥北组的房屋所有权证号为07-0825的房产抵押给申请人苏州银行，债权数额为4500000元；本次抵押为最该额抵押，最高债权额为4500000元，债权确定期间：2013.6.24-2.16.6.24，房产证所载房产与其分摊土地宿国用（2006）第0737号一并抵押。
2013年7月1日，申请人苏州银行向被申请人兄弟米面公司通过转账形式发放贷款3000000元，到期日为2014年7月1日，按季结息，到期还本，年利率7%。被申请人兄弟米面公司偿还原告利息至2014年6月20日。其后，被申请人兄弟米面公司亦未偿还3000000元本金。
另查明：申请人在本次申请担保物权实现之前，向宿迁市中级人民法院申请诉前财产保全，支出保全费5000元。
上述事实，有《企业最高额抵押、保证借款合同》、借款借据、房屋他项权证、诉讼费发票及当事人陈述等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为：申请人苏州银行与被申请人兄弟米面公司之间签订的涉案《企业最高额抵押、保证借款合同》合法有效，申请人苏州银行对被申请人兄弟米面公司享有的债权及相应的抵押权真实。被申请人兄弟米面公司未依约偿还本息，已经构成违约，苏州银行有权要求兄弟米面公司承担违约责任，并有权依照合同约定行使抵押权。申请人苏州银行请求拍卖、变卖抵押物以实现抵押权的主张符合法律规定，本院予以准许。因申请人主张的逾期罚息、保全费与本金之和未超过抵押登记载明的享有的债权数额，故其对于逾期罚息、保全费部分亦享有优先受偿权。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条之规定，裁定如下：
准予对登记在被申请人宿迁市兄弟米面有限公司名下的位于江苏省宿迁市宿豫区曹集乡冒店村桥北组的抵押财产即土地证号为宿国用2006第0737号的工业用地、房产证号为宿房权证宿豫字第&tim;**;×号的房产进行拍卖、变卖以优先偿还申请人苏州银行股份有限公司宿城支行债权本金3000000元、逾期罚息（以3000000为基数，自2014年6月21日起，按照月利率7‰计算至2014年7月1日止；自2014年7月2日起，按照月利率7‰的1.5倍计算至实际清偿之日止）及保全费5000元。
案件申请费100元，由被申请人负担。
本裁定书送达后即发生法律效力。
代理审判员 侯顺忠
二〇一四年十月二十日
书 记 员 李冬梅
一、法律条文
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
二、申请执行
本裁定发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行。义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。
申请执行的期间为二年。申请执行的期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
逾期申请的，人民法院不予立案执行。