上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）普民四（民）初字第2406号
原告上海君磊物业管理有限公司，住所地上海市普陀区华池路58弄5号110室。
法定代表人邵美娟，职务董事长。
委托代理人张立峰、郭津，北京盈科（上海）律师事务所律师。
被告上海新体育旅游有限公司，住所地上海市普陀区华池路58弄5号316室。
法定代表人夏继秋，职务董事长。
委托代理人戴元胜，上海市杰豪律师事务所律师。
原告上海君磊物业管理有限公司与被告上海新体育旅游有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员曹彬独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海君磊物业管理有限公司的委托代理人张立峰、郭津，被告上海新体育旅游有限公司的委托代理人戴元胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海君磊物业管理有限公司诉称，2005年6月30日，原告通过招投标的方式与被告签订了《前期物业服务合同》，合同第三人明确约定，原告为“新体育广场”提供的实际物业服务包括物业共用部位维修及养护管理、车辆停放管理、装饰装修管理等。但被告作为该广场的开发商，未遵守合同约定，自2014年9月6日起于广场公共部位私设金属栏杆，严重限制广大业主的活动自由。同时，被告以装修为名于公共部位堆放沙石却并不实际施工，导致正常物业管理秩序被打乱，对原告及业主合法权益造成侵害。9月23日，被告更向原告发文，以改造地下车库为名干预停车管理，甚至自主决定停车收费优惠。上述一切行为既未征得原告同意，亦未进行任何形式的报备，违反了合同约定及作为业主应当遵守的规则，造成了原告多项直接及间接损失，包括地面停车管理费收入的大幅度减少及因业主对物业服务的评价下降导致物业管理费收入减少。原告认为，系争场地属无法按大楼楼号进行分割的物业共用部位，原告依法依约享有唯一的管理权，此与原告的资质问题无关，按照《物业管理条例》及相关的司法解释，业主或物业服务企业占用道路、场地的，需征得业主委员会与物业服务企业的同意并在约定期限内恢复原状；业主违反物业服务合同或法律规定、管理规约的，物业服务企业可请求业主承担恢复原状、停止侵害或排除妨害等相应民事责任。鉴于该区域尚未成立业主委员会，故被告的占用行为应得到原告的审批与报备，其未经原告许可实施的行为已属违约并对全体业主造成严重妨害与影响，为此原告曾向被告及其主管单位交涉但未获回复，向当地街道、警署反映情况后，上述部门知悉原被告之间存在讼争而未进行干预，故依法提起诉讼，请求判令：一、被告停止干扰原告物业管理的行为，限期恢复原状，包括撤除设置的金属栏杆、移走堆放的沙石、恢复正常公共秩序；二、被告赔偿原告违约导致的各类损失10万元，其中包括：1、停车管理费收入的损失每日800元，自2014年9月16日起算至判决生效之日止；2、物业管理费收入的损失，具体金额由法院酌定；三、案件受理费由被告负担。
被告上海新体育旅游有限公司辩称，一、前期物业服务合同约定被告将“新体育广场”的1、3、5号楼委托原告进行管理，但因被告作为物业管理企业的资质有限，故2号楼在2010年至2013年期间由被告临时委托原告进行管理，此后原告对2号楼即不再享有管理权，而本案中涉及的广场区域系2号楼前的场地，故不在原告的管理范围之内；二、原告对新体育广场的管理缺乏相应的资质，为此被告已多次发函指出原告的资质问题对物业管理产生了影响，并表示将择时解除前期物业服务合同、重新选聘物业服务企业；三、因涉案的广场区域经常有车辆停放，对广场客户的出入及被告的招商工作造成妨害，故被告在广场上设置栏杆恰恰是为了通行安全并阻止车辆停放，该栏杆位于广场与地下车库之间，并不妨碍业主对场地的使用及通行，且目前未接到任何业主的投诉。同时，广场部分商铺的广告牌应司法执行工作的要求将予以拆除，被告设置栏杆是配合司法机关做好安全措施；四、相关的图纸可以证明，为提高广场的美观度，加速招商工作，被告向规划部门提出申请对场地进行绿化改造，故在广场上有秩序、有管理的堆放了沙石，现工程施工已开始，被告已向相关部门报备，此施工行为无须征得原告同意，鉴于业主委员会即将成立，后续事宜将交由业委会处理。综上所述，对原告诉请不能同意。
经审理查明，原被告自2005年起就本市华池路58弄1-5号“上海新体育广场”的物业服务问题签订了《前期物业服务合同》及补充协议，由原告对被告开发建设的该物业提供前期物业管理服务。该合同载明：该物业的类型为办公楼、商铺、公寓式办公，实际管理内容为共用部位维修与管理、场地清洁卫生、设备运行与维修、安全防范、车辆停放等；鉴于此物业特殊情况，待2号楼、5号楼竣工验收后再另行商定前期物业服务合同；合同的自动终止期限为“业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时”。合同“物业的使用与维护”一项约定：业主大会成立前，在制定物管区域内的规章制度方面，原告应配合被告，在提供管理服务方面，被告应配合原告；原告可采取规劝、发送书面整改通知直至向物业所在地管理部门报告等必要措施以制止业主、物业使用人违反临时公约与物业管理规章制度的行为；原被告为维修物业或公共利益需临时占用场地的，应征得业主与对方的同意。上述合同签订后，在物业管理服务期间，原被告在空置房屋的费用支付问题、地面与地下停车管理的收费问题等诸多方面产生争议，双方曾于2013年至2014年期间互致函件，原告要求对物业所在2号楼的管理服务重新商定并对物业服务合同进行细化补充，被告则认为原告的资质不足以对整个物业实施管理，应由其提升资质或重新选聘物业服务企业；2014年9月12日，原告向被告致函，认为被告在广场部分地面设置栏杆的行为对原告的管理工作及业主造成妨碍，要求限期拆除；2014年9月23日，被告向原告发送通知，表示其未支付地下车库停车费的分成，被告将采取措施对地下车库进行改造并变更收费标准。2014年10月27日，原告诉至本院，请求依法判决如其诉请。
另查明，除本案外，当事人之间自2014年始就“新体育广场”的大楼空置费、停车管理费等各项费用的结算以及地下停车的委托管理问题已发生多起诉讼。
本院认为，建筑区划内共有部分的权益属全体业主所有，在业主大会、业主委员会产生之前，应由开发商通过签订前期物业管理服务合同的方式选聘相关企业对物业实施管理。根据原被告之间《前期物业服务合同》的约定，原告作为前期物业管理企业，被告作为开发商，显然在物业管理服务方面应该共同协商、相互配合——此约定与我国物业管理法规与政策的精神与宗旨相符，目的系为维护全体业主的共同利益，其合法性与合理性应当予以确定。因此本院认为，基于合同约定及前期物业管理的特殊性，在系争场所的规划与管理方面，当事人之间既是委托与被委托关系，亦是共管与合作关系，即使原告拥有管理权，在管理服务方面亦应与委托方即开发商共同协商，因管理理念不同而产生矛盾的，双方均应适度容忍，如原告认为被告确有妨害管理行为且矛盾已不可调和的，应根据合同约定向物业所在地管理部门报告以确定妨害行为的性质与过错，而本案中原告例举的所谓妨害行为可能系违规行为，亦可能是正当的、符合法律规定与合同约定的共同管理行为，在行为性质尚无法确定、更无证据证实原告因此产生利益损失的前提下，本着“谁主张谁举证”的原则，原告行使妨害排除权及要求赔偿的依据不足，本院难以支持。应当指出的是，对建筑区域共有部位妨害排除的根本目的系为保障业主公众利益，而原被告之间在该区域的物业管理方面已多次涉讼，在权利与利益的分配方面素有纠葛，在此情形下，原告诉讼目的的公私属性难以判别，为切实保护业主利益，当事人应推进业主大会与业主委员会的筹建工作，被告作为开发商或作为业主，其行为的合法性、合理性应交由全体业主评判为宜。综上，依照《中华人民共和国物权法》第八十一条、第八十二条之规定，判决如下：
对原告上海君磊物业管理有限公司的诉讼请求不予支持。
本案受理费人民币2300元，减半收取，计人民币1150元，由原被告各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 曹彬
二〇一五年六月十二日
书记员 蒋平
附：相关法律条文
《中华人民共和国物权法》
第八十一条
业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。
第八十二条
物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。