中华人民共和国
广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终7650号
上诉人(原审原告)：黄月婵（ANNENYOTSEMLOO），女，1921年10月4日出生，加拿大籍，加拿大地址：212-475MainStreetVancouver，BCV6A2T7。
上诉人（原审第三人）：卢梓辉（DONALDDOOFUEYLOO），加拿大籍。
上诉人（原审第三人）：卢栋辉（TONYTUNGFAILO），美国籍。
上列三上诉人共同委托代理人：杜官新、陈慧慧，广东绥爰律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：司徒国敏，住广东省广州市白云区。
被上诉人（原审被告）：侯慧敏，住广东省广州市白云区。
上列两被上诉人共同委托代理人:江有声，广正觉律师事务所律师。
上列两被上诉人共同委托代理人:萧志坚，广东合众拓展律师事务所律师。
原审被告：侯慧玲，住广东省广州市。
委托代理人：萧志坚，广东合众拓展律师事务所律师。
上诉人黄月婵、卢梓辉、卢栋辉因物权保护纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第1319号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
黄月婵、卢栋辉、卢梓辉上诉请求：1、撤销一审判决，改判司徒国敏、侯慧敏共同向黄月婵、卢梓辉、卢栋辉赔偿广州市荔湾区龙津东路XXX号房屋自2005年4月7日起至2014年6月30日止的租金损失520768元；2、本案诉讼费由司徒国敏、侯慧敏、侯慧玲承担。事实和理由：（一）诉讼时效问题。1、上诉人在法院终审判决确认司徒国敏、侯慧敏签订的房屋买卖合同无效后的当年即提起本案诉讼，没有超过诉讼时效。因为，在此之前，司徒国敏、侯慧敏二人的行为未被法律确认为侵权，且侯慧敏领取房产证后，是以物权所有人的身份出现，在未经司法确认房屋买卖无效前并不能认定其是侵权人。只有在司法确认其侵权成立之日起，才能开始起算侵权时效。2、本案是基于合同被撤销而提起的损害赔偿之诉，根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第七条第三款关于合同被撤销、返还财产、赔偿损失这两种请求权的诉讼时效应当自合同被撤销之日起算的规定，本案合同被撤销之日应该是广州市中级人民法院依法认定房屋买卖合同无效的判决书生效的时间即2014年4月11日，因此本案两年的诉讼时效起算时间应该是2014年4月11日，一审法院对时效的认定错误。（二）对时效抗辩的认定。本案为侵权之诉，一审法院对诉讼时效的认定是按照合同纠纷来处理，并非按照本案性质侵权纠纷来处理。一审时司徒国敏、侯慧敏二人对时效的抗辩，只是提出租金延付的一年时效，并且否认侵权。从这个意义上说，法律上规定的租金拒付或延付的一年时效，是建立在双方有租赁关系的基础上才适用租金的一年时效。而本案上诉人主张的是，司徒国敏、侯慧敏二人非法取得房产期间不当收取租金收益的返还。在司徒国敏、侯慧敏二人没有提出侵权时效的抗辩的情况下，一审法院不应主动适用侵权时效，否则违反最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条的规定。
二审庭询中，黄月婵、卢梓辉、卢栋辉表示：对一审判决第一项确认的2011年6月26日至2014年4月30日的房屋租金损失195409元的金额及计算标准没有异议。2005年4月7日至2011年6月25日，及2014年5月1日至2014年6月30日期间房屋租金损失的计算方式和标准如下：1、2005年4月7日至2005年10月31日期间按照广州市国土资源和房屋管理局公布的租金参考价标准来计算，具体的计算方式与本案一审诉讼请求的意见一致，共计30856元。2、2005年11月1日至2011年6月25日期间的租金，依据一审法院委托广东美佳联房地产与土地评估咨询有限公司于2015年12月3日出具的粤美评报字F15A037(2015-FA042)号《房地产租金估价报告》中估价结果明细表一的评估结果标准计算，共计281690元。3、2014年5月1日至2014年6月30日期间的租金损失的计算标准，按照一审法院确定的评估机构评定的标准继续计算12813元（按6406.5乘以2计算）。
侯慧敏、司徒国敏二审答辩称：侯慧敏、司徒国敏不同意原审判决，也不同意上诉人的上诉请求，但没有上诉。（一）侯慧敏、司徒国敏收取租金的缴税、房屋维修以及支付给代管房屋的人员的酬金等等支出应进行冲减。侯慧敏买下涉案房屋以后，有一定的维修，每个月依法交税，侯慧敏、司徒国敏不是亲自对房屋进行管理，而是公证委托侯慧玲进行管理，所以侯慧敏要向侯慧玲支付代为管理房屋的酬金。自2005年5月至2014年4月房屋租金的实际收入仅为1010733.70元，且该金额还没有扣除税金、维修费、代为管理的酬金。（二）本案是黄月婵等人在涉案房屋交易9年后，提起撤销2005年5月的房屋交易的诉讼，拿回了比当时楼房价值高出近十倍的四间房屋后引发的。2005年至实际收回房屋的2014年的这9年期间，侯慧敏、司徒国敏是没有义务代上诉人去管理这四间房屋的，更无义务按其现提出的价格去收取租金，故租金不应该百分之百予以归还。涉案房屋买卖合同是交易后9年才被撤销，这9年期间，侯慧敏、司徒国敏请他人代为管理这四间房屋，为此支付了代管理的费用25万元、缴交了10万多元的租金税收、以及房屋维修费用40多万等，因此不存在要赔偿租金损失的事实和理由。（三）如果侯慧敏、司徒国敏当年不用152万元为上诉人处理这四间破房，将这152万元存入银行，将会有708,606.00元的利息收入，这一损失，得益的是上诉人，侯慧敏、司徒国敏以当年152万元的代价，为上诉人保留了四间今天大大升值近十倍的房产，侯慧敏、司徒国敏的这一本金及利息损失，是否应当由受益的上诉人予以赔偿？（四）根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，对延付或者拒付租金的诉讼时效仅为一年。黄月婵、卢栋辉、卢梓辉早在2005年就知道侯慧敏、司徒国敏夫妻买下该四间房屋，从此不用再向其交付租金，对此从无异议，故其现在最多只能从2014年4月9日广州市中级人民法院的终审判决生效后往前追索一年，即要求2013年4月至2014年4月的一年租金。（五）黄月婵的诉讼主体资格的问题。根据广州市荔湾区人民法院(2013)穗荔法民三初字第1027-1030号四份民事判决书的判决，2005年涉案房屋的买卖合同无效，但2014年6月23日本案起诉时的业权人仅有黄月婵一人作为原告，另二位业权人卢某达、卢某策已经早就去世，而一审起诉时卢某达、卢某策的继承人还没有明确，且房产证还没核发。在一审诉讼中才明确了继承人及核发涉案房屋的房产证。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，房屋产权人以登记为准。黄月婵尚未依法取得涉案房屋的合法产权证之前，仍未成为涉案房屋的合法业权人，无权对涉案房屋提出任何的权利主张，因此，黄月婵作为原告提起本案诉讼是不适格的。另外，黄月婵也仅有涉案房屋三分之一的业权，无权向侯慧敏、司徒国敏要求百分之百的索赔。故一审时黄月婵依法仅能起诉四套房屋租金的三分之一的所谓赔偿，而不应该主张全套房屋租金的所谓赔偿。上诉人要求的租金计算标准是分段计算，侯慧敏、司徒国敏不同意分段按照两个标准计算，应该按照侯慧敏、司徒国敏实际出租房屋实际的租金收入计算，侯慧敏、司徒国敏有交税的单据可以证明实际的租金收入，如果法院认为侯慧敏、司徒国敏提交的证据不够齐全，侯慧敏、司徒国敏也同意全部按照评估报告的标准赔偿租金损失，但要扣除租金收入的税金、维修费、9年的管理酬金，这些都不应该返还。故侯慧敏、司徒国敏应按照评估报告标准的七折上诉人赔偿租金损失。对于评估报告的异议，侯慧敏、司徒国敏也已经在评估报告初稿出具以后不止一次提出异议。（六）卢梓辉、卢栋辉的涉案房屋房产证于2015年1月4日才核发，卢梓辉、卢栋辉无权就被继承人卢某策、卢某达的请求赔偿的权利代为起诉。综上，上诉人提出赔偿2005年4月7日起至实际交付房屋之日止的租金损失没有事实和法律依据。
侯慧玲二审述称同意司徒国敏、侯慧敏的答辩意见，不同意上诉人的上诉请求。
2014年6月23日，黄月婵向一审法院提起本案诉讼，请求判令：一、侯慧敏、司徒国敏、侯慧玲就占用广东省广州市荔湾区龙津东路XXX号房屋，共同向黄月婵赔偿自2005年4月7日起至实际交付房屋之日止（即2014年6月30日）的租金损失共计507955元[其中整栋房屋自2005年4月7日至2005年10月31日的租金，依据广州市国土资源和房屋管理局公布的租金参考价，即商业首层每月每平方米100元；二三层按住宅低层每月每平方米8元。计算公式为：（100元/月/m2×38m2×7月）＋（8元/月/m2×76m2×7月）共计30856元。整栋房屋自2005年11月1日至2014年4月30日依据粤美评报字F15A037（2015-FA042）号《房地产租金评估报告》的评估结果计算共计477099元。二、侯慧敏、司徒国敏、侯慧玲承担本案全部诉讼费用。
司徒国敏、侯慧敏一审辩称：不同意黄月婵的全部诉讼请求。理由如下：1、黄月婵仅占有涉案房屋的三分之一的业权，并无权代替其他业权人向司徒国敏、侯慧敏索赔。2、根据法律规定，对租金的诉讼时效仅为1年。而且，截止至2014年4月9日广州市中级人民法院的终审判决后才确认司徒国敏和侯慧敏的买卖行为无效，故黄月婵无权对涉案房屋2005年4月7日起至黄月婵取得合法的房屋产权证之前整个9年期间的房屋租金收益提出权利主张和诉讼。3、讼争房屋原产权人是卢某达、卢某策、黄月婵三人，从1987年起，卢某达等人委托司徒国敏对该讼争房屋进行管理、出租、出售，维修等，司徒国敏、侯慧敏的行为不属于占用讼争房屋。4、2005年4月，司徒国敏根据原产权人的委托，在广州市房屋价格低迷之时卖掉了讼争房屋。在长达八年之后，黄月婵才以侯慧敏、司徒国敏夫妻之间的交易为借口，提起撤销房屋交易的诉讼，拿回了比当时楼房价值高出了几十倍的房屋，房屋价值并没有贬损。综上，黄月婵提出赔偿2005年4月7日起至实际交付房屋之日止的租金损失没有事实和法律依据。
侯慧玲一审辩称：侯慧玲代理侯慧敏办理讼争房屋有关租赁手续、对房屋进行管理收租、交税，扣除有关费用后将剩余款项转给侯慧敏，不应承担任何后果和责任。侯慧玲的帐户不仅仅是收取租金，还包括其他资金往来情况。房屋租户与侯慧玲是朋友关系，有投资或者其他经济往来，所以流水帐不能证明侯慧玲名下银行帐户的往来资金全是租金的实际收入。侯慧敏的租金收入应以应缴纳税额为依据。
卢梓辉、卢栋辉一审述称：同意黄月婵的诉讼请求，要求司徒国敏、侯慧敏、侯慧玲向黄月婵及卢梓辉、卢栋辉支付房屋使用费。
一审法院查明事实：广东省广州市荔湾区龙津东路XXX号房屋原是卢荣策、卢荣达、黄月婵共有房产，各占1/3产权。
1994年12月1日，卢某达出具委托书，委托司徒国敏对上述房屋和另三间房屋进行管理修缮并向房管局办理房产登记等。1998年6月5日，司徒国敏代办了上述房屋和另三间房屋发还手续，并继续管理房屋。
2003年12月15日，卢某达、卢某策出具委托书，委托司徒国敏对上述房屋和另三间房屋进行管理并有权出售房屋。2004年8月19日，黄月婵委托司徒国敏申请办理继承上述房屋产权的公证，并对上述房屋和另三间房屋进行管理和有权出售房屋。
司徒国敏与侯慧敏是夫妻关系。2005年4月7日，司徒国敏作为黄月婵、卢荣策、卢荣达的代理人（卖方）与侯慧敏（买方）签订《广州市房地产买卖合同》，约定卖方将上述房屋出售给买方，交易价为160000元等等。2005年6月3日，广州市房地产交易所出具《广州市房地产价格审核书》，审核上述房屋全交吉市场价为502000元。同时,上述另三间房屋司徒国敏也代表原产权人出售给侯慧敏。此后，上述房屋和另三间房屋均过户到侯慧敏名下。
2005年4月，司徒国敏写信给原业主卢某达，说明出售四栋房屋时，在扣除税款、房屋维修款后，可收回85万元到90万元左右。
卢某达于2009年1月29日死亡，卢某策于2012年8月19日死亡。2013年6月26日卢某策、卢某达的后人及黄月婵起诉要求确认司徒国敏与侯慧敏签订的上述房屋买卖合同无效，案经广东省广州市荔湾区人民法院及本院审理，作出（2013）穗荔法民三初字第1028号民事判决书和（2014）穗中法民五终字第1109号民事判决书，均认定司徒国敏与侯慧敏签订的房屋买卖合同属于恶意串通、损害产权人利益的情形，属于无效合同。
上述判决生效后，卢某策、卢某达的后人办理了继承手续，讼争房屋属于卢某策的份额由卢梓辉继承，属于卢某达的份额由卢栋辉继承。2014年8月18日黄月婵、卢梓辉、卢栋辉领取了讼争房屋新的产权证。
司徒国敏与侯慧敏签订房屋买卖合同至黄月婵提起本案诉讼期间，侯慧敏将讼争房屋出租。直至2014年4月30日黄月婵收回了讼争房屋。
一审诉讼中，黄月婵、司徒国敏、侯慧敏、侯慧玲对应支付的房屋使用费的起算时间和标准有争议。司徒国敏、侯慧敏、侯慧玲认为，2005年4月7日司徒国敏和侯慧敏仅签订了房屋买卖合同，房管局在6月才出具复函同意过户，到6月份侯慧敏才领取到产权证，而且4月份的租金已经交付给原业主，因此即使要计算使用费也应从2005年5月开始计算。司徒国敏与原业主是委托关系，司徒国敏为原业主管理房屋，故房屋使用费应是司徒国敏实际向租户收取多少就返还多少。讼争房屋历史年久，受房屋自身条件和市场的影响，租金不高，甚至有的时间段没有人愿意承租，故黄月婵要求按照市场租金参考价或评估公司的评估价来计算使用费是极不合理的。黄月婵在主张房屋使用费时，不同的时间段采用了不同的标准，无论哪种标准，都是以最高的标准来主张，足以证明黄月婵罔顾事实。司徒国敏、侯慧敏在出租房屋时办理了租赁登记手续，并就出租所得进行了纳税，如果法院认为司徒国敏、侯慧敏需支付房屋使用费，应按司徒国敏、侯慧敏提供的纳税单注明的金额或租赁合同上约定的租金额计算。黄月婵认为，司徒国敏、侯慧敏、侯慧玲侵害了黄月婵的物权，故房屋使用费应按市场的租金价格来计算。租赁市场中出租方和承租方签订阴阳合同的情况比较多，司徒国敏、侯慧敏、侯慧玲提供的租赁合同和纳税单反映的金额仅是司徒国敏、侯慧敏、侯慧玲实际收入的一部分，司徒国敏、侯慧敏、侯慧玲的实际收入应以租户转账给司徒国敏、侯慧敏、侯慧玲的金额为依据，如无提供租户转账凭证的，应以评估公司评定的房屋使用费为标准。
为证明房屋使用费的标准，黄月婵有部分时段提供了房管部门发布的市场租金参考价作为计算使用费的依据，有部分时间段则申请由中介机构对使用费标准进行评估，司徒国敏、侯慧敏认为黄月婵的做法采取了双重标准，目的是为了追求更多的房屋使用费，是不公平的，故申请对全部时间段的使用费进行评估。广东美佳联房地产与土地评估咨询有限公司接收委托后评估的月使用费结果为：2005年为3406元、2006年为3441.4元、2007年为3477.1元、2008年为3903.3元，2009年为4832.2元，2010年为5006.6元、2011年为4620.3元、2012年为5663.1元、2013年为6111.2元、2014年为6406.5元。黄月婵对评估公司评定的房屋使用费标准没有异议；司徒国敏、侯慧敏对评估公司评定的房屋使用费标准有异议，认为严重脱离了司徒国敏、侯慧敏实际向租户收取的租金水平。另黄月婵还提供了2005年广州市国土房管局公布的广州市房屋租金参考价标准，其中龙津东路首层的商业租金为100元/平方米，底层住宅租金为8元/平方米。司徒国敏、侯慧敏对黄月婵提供的上述证据有异议，认为该租金标准远高于其实际的收租水平。另讼争房屋首层租户交租习惯是每季度交一次，向司徒国敏、侯慧敏仅交租到2014年3月，之后司徒国敏、侯慧敏就没有收到租金，租户应该是向黄月婵交纳2014年4月后的租金，故首层的房屋使用费只应计算到2014年3月。
一审诉讼中黄月婵申请财产保全，一审法院依法查封了司徒国敏、侯慧敏、侯慧玲价值400万元的财产（含另外三件案）。
一审法院认为：法律规定，受托人应按照委托人的要求处理委托事项，因过错或故意给委托人造成损失的，委托人可以请求赔偿损失。本案中，司徒国敏接受讼争房屋原业主的委托出售房屋，但在办理过程中，却与妻子侯慧敏恶意串通签订买卖合同，将讼争房屋低价出售，损害了原业主的利益，属于侵权行为，故黄月婵要求司徒国敏赔偿损失的请求合法有据，予以支持。在司徒国敏出售房屋后，原业主与司徒国敏之间构成侵权法律关系，而非委托代理关系。侯慧敏虽然不是受托人，但其与司徒国敏恶意串通侵害他人的财产，也依法应承担相应的赔偿责任。侯慧玲仅是接受侯慧敏的委托，在侯慧敏购买房屋后管理出租房屋，该管理行为没有侵害黄月婵的财产，故黄月婵要求侯慧玲赔偿损失缺乏法律依据，不予支持。
对于诉讼时效问题，本案是侵权之诉，依法应适用二年的诉讼时效。司徒国敏在2005年4月已经告知原业主卢某达出售四栋房屋可收回的售楼款数额，且从2005年5月开始，司徒国敏就没有向原业主给付租金，因此，从这时起或在合理的期限内，原业主理应了解或应当知道司徒国敏没有支付租金的原因；应当知道司徒国敏处分了房屋且应当知道该价格是否明显低于市场价格的情况；另讼争房屋在2005年6月已经登记在侯慧敏名下，由于物权登记具有公示的效力，视为原业主也应当知道讼争房屋已变更登记在侯慧敏名下。黄月婵在2014年5月23日才起诉要求司徒国敏、侯慧敏、侯慧玲支付房屋使用费，距离司徒国敏没有向其支付房屋租金和处分房屋已长达9年，明显已超过了合理的知情期限和主张权利的期限，现黄月婵主张要求司徒国敏、侯慧敏、侯慧玲支付9年的房屋使用费中，大部分超过了法定的二年的诉讼时效。原业主在2013年向司徒国敏、侯慧敏提起诉讼主张买卖合同无效，向司徒国敏、侯慧敏主张了权利，构成诉讼时效的中断，因此对于黄月婵主张的房屋使用费，仅支持从原业主在2013年6月25日起诉之日起倒推二年至黄月婵收回房屋之日止这一时间段的部分即2011年6月26日至2014年4月30日。对于在此之前的部分，因超过诉讼时效，不予支持。
对于使用费的标准，由于司徒国敏和侯慧敏是恶意串通损害了原业主的利益，其行为属于侵权行为，故房屋使用费的标准应以对黄月婵所造成的实际损失即以房屋的市场租金价格为标准。本案中，黄月婵、司徒国敏、侯慧敏、侯慧玲均申请了对房屋的租金标准进行评估，房屋使用费可按照评估机构评定的结果计算。经统计，司徒国敏、侯慧敏应赔偿的房屋使用费为：2011年6月26日至2011年6月30日共5天属于赔偿范围，金额为4620.3元÷30天×5天=770元；2011年7月至2011年12月为每月4620.3元×6个月=27721.8元，2012年全年为5663.1元×12个月=67957.2元，2013年全年为每月6111.2元×12=73334.4元，2014年1-4月全层为6406.5元×4个月=25626元。即共195409元。
据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第四百零六条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条规定，于2015年12月30日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告司徒国敏、被告侯慧敏共同向原告黄月婵、第三人卢梓辉、第三人卢栋辉支付自2011年6月26日至2014年4月30日的房屋使用费195409元。二、驳回原告黄月婵、第三人卢梓辉、第三人卢栋辉要求被告侯慧玲支付房屋使用费的诉讼请求。本案受理费8880元，由原告黄月婵负担4672元；由被告司徒国敏、被告侯慧敏负担4208元。本案诉讼保全费5000元由被告司徒国敏、被告侯慧敏负担。
经审理查明，上述一审法院查明“2014年8月18日黄月婵、卢梓辉、卢栋辉领取了涉案房屋新的产权证”有误，应为“2014年8月18日黄月婵、卢梓辉、卢栋辉申领涉案房屋新的房产证，房管部门于2015年1月4日核发涉案房屋产权人为黄月婵、卢梓辉、卢栋辉的新的产权证”，对此，本院予以纠正。一审查明的其他事实基本无误，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。
二审另查明：上述（2014）穗中法民五终字第1109号民事判决书已于2014年4月11日发生法律效力。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对黄月婵、卢栋辉、卢梓辉的上诉意见及司徒国敏、侯慧敏的答辩意见，本院认定如下：
关于黄月婵、卢梓辉、卢栋辉的诉讼主体资格。首先，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。该法第五十六条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据上述已于2014年4月11日发生法律效力的（2014）穗中法民五终字第1109号民事判决书，司徒国敏作为黄月婵、卢某策、卢某达的代理人与侯慧敏签订涉案房屋买卖合同，属于恶意串通、损害产权人利益的情形，该合同无效。被确认无效的合同，自始没有法律约束力，涉案房屋权属恢复至无效的房屋买卖合同签订前的状态，即由黄月婵、卢某策、卢某达共有，其中卢某策、卢某达所占产权份额分别由其各自的继承人继承。其次，《中华人民共和国继承法》第二条规定：“继承从被继承人死亡时开始。”根据该法第三条的规定，公民的遗产范围包括：“……（二）公民的房屋、储蓄和生活用品；……（七）公民的其他合法财产。”《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国继承法>若干问题的意见》第3条规定：“公民可继承的其他合法财产包括有价证券和履行标的为财物的债权等。”上述涉案房屋买卖合同被确认无效后，黄月婵及卢某策、卢某达的继承人有权请求司徒国敏、侯慧敏返还财产、赔偿损失。再次，根据《中华人民共和国物权法》第一百零二条关于“因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务”的规定，黄月婵作为涉案房屋的共有权人，具备提起本案诉讼的主体资格，且卢梓辉、卢栋辉作为涉案房屋原产权人卢某策、卢某达的继承人，在本案一审中已明确同意黄月婵的诉讼请求，要求司徒国敏、侯慧敏向黄月婵及卢梓辉、卢栋辉支付房屋使用费。综上，一审法院认可黄月婵提起本案诉讼的主体资格并无不当。司徒国敏、侯慧敏关于“黄月婵作为原告提起本案诉讼不适格、无权要求百分之百的索赔”及“卢梓辉、卢栋辉无权就被继承人卢某策、卢某达的请求赔偿的权利代为起诉”的抗辩意见，理据不成立，本院不予采纳。
关于诉讼时效。首先，本案一审中，司徒国敏、侯慧敏已提出诉讼时效抗辩，一审法院对诉讼时效问题进行审理并无不当。其次，诉讼时效以请求权产生并可以行使为基础。合同无效后的返还财产、赔偿损失请求权，在合同被认定无效时才产生并可以行使。上述确认涉案房屋买卖合同无效的（2014）穗中法民五终字第1109号民事判决于2014年4月11日生效，故黄月婵、卢梓辉、卢栋辉基于合同无效请求司徒国敏、侯慧敏赔偿自上述涉案房屋买卖合同签订之日起至黄月婵收回涉案房屋之日止的房屋使用费的诉讼时效，应自2014年4月11日起算。黄月婵、卢梓辉、卢栋辉上诉主张“诉讼时效起算时间为2014年4月11日”有理，本院予以认定。黄月婵于2014年6月23日向一审法院提起本案诉讼，并未超过两年的诉讼时效。一审法院认定黄月婵主张2011年6月26日前的房屋使用费超过诉讼时效，仅支持2011年6月26日至2014年4月30日的房屋使用费不当，本院予以纠正。本案中，黄月婵、卢梓辉、卢栋辉并非基于合同有效而向司徒国敏、侯慧敏主张租金，司徒国敏、侯慧敏主张“适用延付或拒付租金的一年诉讼时效”，缺乏依据，本院不予采纳。
关于房屋使用费。（一）一审法院认定司徒国敏、侯慧敏应赔偿黄月婵、卢梓辉、卢栋辉2011年6月26日至2014年4月30日的房屋使用费为195409元及该使用费计算方式，各方当事人均没有上诉提出异议，本院予以维持。（二）2011年6月25日前的房屋使用费的起算时间。黄月婵、卢梓辉、卢栋辉上诉主张房屋使用费自上述涉案房屋买卖合同签订之日即2005年4月7日起算，但并未举证证明买卖双方约定出卖人收取涉案房屋租金的截止时间为该合同签订当日，其该项主张依据不足，本院不予采纳。司徒国敏、侯慧敏主张房屋使用费自2005年5月起算可行，本院予以采纳。（三）2005年5月1日至2011年6月25日的房屋使用费。一审法院认定司徒国敏、侯慧敏支付涉案房屋使用费的标准应以“造成的实际损失即以房屋的市场租金价格为标准”，并无不当。对广东美佳联房地产与土地评估咨询有限公司受一审法院委托评定的房屋使用费标准，黄月婵、卢梓辉、卢栋辉没有异议，司徒国敏、侯慧敏虽提出异议但理据不足，故本院对该公司评定的该期间房屋使用费标准予以采纳，该期间的房屋使用费应按该公司评定的房屋使用费标准计算。对该期间的房屋使用费，黄月婵、卢梓辉、卢栋辉主张分别按“租金参考价标准”、“评估结果标准”分段计算，司徒国敏、侯慧敏主张按“实际出租房屋实际的租金收入”计算，均理据不足，本院均不予采纳。据此，司徒国敏、侯慧敏应赔偿的2005年5月1日至2011年6月25日期间的房屋使用费为：2005年5月至2005年12月为每月3406元×8个月=27248元，2006年1月至2006年12月为每月3441.4元×12个月=41296.8元，2007年1月至2007年12月为每月3477.1元×12个月=41725.2元，2008年1月至2008年12月为每月3903.3元×12个月=46839.6元，2009年1月至2009年12月为每月4832.2元×12个月=57986.4元，2010年1月至2010年12月为每月5006.6元×12个月=60079.2元，2011年1月至2011年5月为每月4620.3元×5个月=23101.5元，2011年6月为4620.3元÷30天×25天=3850.25元，共计302126.95元。（四）黄月婵、卢梓辉、卢栋辉上诉虽主张2014年5月1日至2014年6月30日期间的房屋使用费，但根据本案查明的事实，黄月婵已于2014年4月30日收回涉案房屋，故对其该期间房屋使用费的主张，本院不予支持。（五）至于司徒国敏、侯慧敏提出的“房屋使用费应扣减租金收入的税金、房屋维修费、管理人酬金等支出”及“152万元的利息损失”一节，因其在本案中并未就此提起反诉，不属于本案二审审理范围，本院本案对此不予调处。司徒国敏、侯慧敏以“房屋使用费应扣减租金收入的税金、房屋维修费、管理人酬金等支出”为由，主张“应按照评估报告标准的七折赔偿租金损失”，本院不予采纳。
综上所述，黄月婵、卢梓辉、卢栋辉的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省广州市荔湾区人民法院(2014)穗荔法民三初字第1319号民事判决第一项、第二项；
二、司徒国敏、侯慧敏于本判决送达之日起三十日内，向黄月婵、卢梓辉、卢栋辉支付2005年5月1日至2011年6月25日的房屋使用费302126.95元。
三、驳回黄月婵、卢梓辉、卢栋辉的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费8880元，由司徒国敏、侯慧敏负担8763元，黄月婵负担117元；诉讼保全费5000元，由司徒国敏、侯慧敏负担。二审案件受理费6180元，由司徒国敏、侯慧敏负担5832元，黄月婵、卢梓辉、卢栋辉负担348元。
本判决为终审判决。
审判长 万力平
审判员 李 静
审判员 郑怀勇
二〇一六年十二月三十日
书记员 连泽璇
黄咏欣