浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙01民终5286号上诉人（原审被告）：杭州饶记餐饮管理有限公司。住所地：杭州市拱墅区绍兴路55×号。统一社会信用代码：91330105793670396Q。法定代表人：张银根，执行董事兼总经理。委托代理人：方志华、汪俊青，浙江浙杭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杭州北城置业有限公司。住所地：杭州市拱墅区湖州街***号北城天地*幢***室。组织机构代码：68907615-1。法定代表人：罗俞根，执行董事兼总经理。委托代理人：李国，北京炜衡（杭州）律师事务所律师。上诉人杭州饶记餐饮管理有限公司（以下简称饶记餐饮）因与杭州北城置业有限公司（以下简称北城置业）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2016）浙0105民初2468号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月22日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院认定，2013年5月，北城置业（甲方）与饶记餐饮（乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定：甲方将其位于杭州市拱墅区湖州街567号的北城天地商业中心购物广场（商业广场）独栋×号楼一、二层5-101、5-201号商铺出租给乙方作为餐饮业务使用，面积569平方米，租赁期限为10+2年，自计租日开始计算，自2013年9月28日起至2025年9月27日止，租金按计租面积计付，第一至第三租约年每天每平方米2.2元，此后按一定的比例递增，且以一个季度（三个月）为一个交租期，除第一期租金外，其他租金均按自然季度交纳。乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前向甲方一次性足额支付下个交租期租金。物业服务费按计租面积计算，计租日起每平方米每月9元，物业服务费以三个月为一个交费期，除第一期物业服务费外，其他费用均按自然季度交纳，饶记餐饮应当在每个交费期最后一个月的20日前向北城置业一次性足额支付下个交费期费用。双方确认，本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方或甲方委托商业管理公司有权没收本合同项下之履约保证金。因甲方或甲方委托商业管理公司违约而提前终止的，甲方应双倍返还履约保证金。乙方迟延交纳本合同项下租金及其他费用的，则每迟延一日，乙方需向甲方支付相当于欠费金额1‰的迟延履行违约金，最高不超过三个月的租金；迟延超过90日，甲方有权单方解除合同。本合同项下之租赁期届满之日或本合同因任何原因终止后20天，乙方应当将该房屋交还甲方。合同还约定了其他内容。合同签订后，北城置业依约向饶记餐饮交付了约定的商铺，且饶记餐饮已入驻，交纳了相应租金、综合管理费、履约保证金等费用，并装修营业。后，饶记餐饮以北城天地项目招商不成功，造成饶记餐饮经营未能达到预期，在2015年8月后未再支付租金。诉讼中双方确认，饶记餐饮的租金支付到2015年7月止，物业费支付到2016年12月止。另因房屋漏水，饶记餐饮自行维修，支付维修费29550元。装修押金15000元未退还。双方认可该二项费用可与欠付的租金抵销。以上事实有经庭审质证、该院认证的北城置业提交的双方的租赁合同、房屋所有权证、现场照片；饶记餐饮提交的火辣辣首期收费项目明细、打款凭证、收据、扣款业务自助回单、租金缴纳通知单及发票、2014年7月至2015年12月综合管理费缴费通知书及缴费凭证、物业变更通知、2015年12月至2016年11月物业费缴费通知及缴费凭证、北城天地购物汇中心招商书册2本、北城天地购物中心经营现状照片、北城天地购物中心现存部分经营者经营现状照片及当事人陈述为证。北城置业于2016年4月14日起诉至原审法院，请求：1、判令解除北城置业、饶记餐饮之间的编号为HZBC-2S-2013-014号《商铺租赁合同》；2、判令饶记餐饮支付北城置业2014年3月20日起至实际腾退之日期间的北城天地商业中心购物广场独栋×号楼一、二层5-101、201商铺租金，暂计算至2016年3月31日，共计人民币702471.78元；3、判令饶记餐饮支付北城置业2013年6月30日至实际腾空之日期间的物业服务费，暂计算至2016年3月31日，共计45358.5元；4、判令饶记餐饮支付北城置业迟延履行违约金114226.75元；5、本案诉讼费用由饶记餐饮承担。原审法院认为，北城置业、饶记餐饮之间的租赁合同，双方意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按约履行。支付租金是承租人的主要合同义务，饶记餐饮在2015年8月后未再支付租金，按照双方约定，北城置业有权要求解除合同，故该院对北城置业的该请求予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故北城置业要求饶记餐饮返还租赁物、支付欠付租金并按约定支付违约金，该院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2016年7月28日判决：一、解除北城置业与饶记餐饮之间就杭州市拱墅区湖州街567号的北城天地商业中心购物广场独栋5幢一、二层5-101、5-201号商铺所订立的《商铺租赁合同》。二、饶记餐饮于判决生效之日起二十日内从杭州市拱墅区湖州街567号的北城天地商业中心购物广场独栋5幢一、二层5-101、5-201号商铺内迁出，将该房屋交付给北城置业。三、饶记餐饮支付北城置业租金717796.2元（租金计算至2016年3月31日，此后的租金、占有使用费按每年456907元的标准计算至房屋交付日止），于判决生效之日起二十日内付清。四、饶记餐饮支付北城置业违约金114226.75元，于判决生效之日起二十日内付清。五、驳回北城置业的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5211元，财产保全申请费4830元，合计10041元，由北城置业负担351元，由饶记餐饮公司负担9690元。宣判后，饶记餐饮不服，向本院提起上诉称：一审判决事实不清、适用法律错误。本案系北城置业违约在先，饶记餐饮暂缓缴纳房租并不构成违约。一、北城天地项目系因北城置业股东内部矛盾未妥善处理、股东撤资而经营失败，直接导致饶记餐饮无法达到案涉合同目的，且北城置业在股东撤资后恶意隐瞒该不利合同继续履行的重大变化，违约在先。北城置业存在重大过错，北城置业应当对此负责，并合理降低或免除饶记餐饮的租金。从全国企业信用信息公示系统中北城置业的企业信息可以看出，北城天地购物中心项目(以下简称北城项目)启动时，美达集团有限公司(以下简称美达集团)为北城置业重要股东之一。但美达集团在北城项目开业后不到两个月，即2013年11月即撤出北城天地项目。目前北城置业的股东仅杭州市祥符镇吉如村经济合作社一家，完全没有经营商业项目的经验和能力。美达集团是一家具有国家一级资质，以房地产开发经营为主，同时涉及投资管理、建筑建设、园林绿化、广告咨询、风力发电、贸易等多元化领域的集团化企业，该集团投资成功的商业中心案例非常多。根据饶记餐饮提交的宣传册，其中一本封面有“美达·北城天地商业中心”字样，从宣传册内容来看，美达集团在北城项目的开发过程中起主导地位。即北城项目除了土地使用权外，均系依托美达集团的影响力和资源而开发。饶记餐饮在选择入驻北城天地时也是被美达集团所吸引，对于饶记餐饮来说，美达集团的品牌效应、经营管理能力、商业号召力是北城项目的经营保障。然北城项目开业后不久美达集团即撤出了该项目。美达集团撤出绝对不是心血来潮，北城置业内部矛盾必然早己存在，但北城置业在招商时一直以美达集团为招牌，内部出现矛盾后也未及时通知各商户，甚至在美达集团撤出北城项目，案涉合同发生重大变化后也从未通知过饶记餐饮，或与饶记餐饮商议合同继续履行的相关事宜。北城置业系恶意隐瞒合同发生重大变化的情况，令饶记餐饮在不知情的情况下仍按原合同的价格和条件履行合同义务，存在商业欺诈行为。且美达集团退出后，北城项目确因北城置业经营不善而失败，从而致使饶记餐饮无法达到合同目的。北城置业应当对北城项目如今的商户经营惨淡负主要责任。二、根据案涉合同签订时的实际情况和宣传效果对比北城天地项目目前惨淡的经营状况，本案已经发生法律规定的当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行原合同租金标准对饶记餐饮明显不公平，应当根据情势变更原则降低租金标准或免除租金。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十六条有所规定。据北城项目的招商手册显示，案涉租赁合同签订时，北城项目的经营及发展系以美达集团为依托，其宣传和投资力度非常大，预期效果非常高，号称拥有百万级优质消费能量，“已签约国内品牌战略联盟商家50余家，储备500余家”并计划入驻星级酒店。正是北城置业的夸张宣传和美达集团的品牌效应，使得饶记餐饮毫不犹豫地签订了北城置业提供的，对饶记餐饮极其不利的格式合同，即案涉《商铺租赁合同》。项目经营前期，北城天地商业中心由于美达集团的影响力尚存确实发展良好，至少拥有正常商业项目的人气，此时饶记餐饮也按合同约定缴纳商铺房租以及物业费。然因北城置业内部矛盾致使重要股东美达集团撤资，北城项目商户因北城置业经营管理不善陆续退出，致使周围客流量日渐减少，北城置业承诺入驻的星级酒店也从未开业，饶记餐饮的经营状况开始急转直下。直至2015年春节前期，北城天地商场基本关门，门庭冷落，饶记餐饮只有在免交房租的情况下勉强维持经营。饶记餐饮从事的餐饮行业对人气的要求很高，案涉合同签订时基于北城置业的夸张宣传和美达集团的品牌，饶记餐饮希望依托北城天地项目带来的人气拥有良好的效益，因此可以接受当时相对较高的房租。现北城天地项目经营失败，不仅不能给饶记餐饮带来人气，反而因其萧条的景象给饶记餐饮带来负面影响，对于饶记餐饮来说完全不能实现合同目的。即已发生了我国合同法规定情势变更的情况，且对此北城置业存在重大过错，如此再继续原合同租金对饶记餐饮显然不公平。综上所述，饶记餐饮因情势变更缓交租金不属于违约，且北城置业确实存在重大过错，法院应当根据公平原则降低租金标准或免除租金。请求：1、依法撤销一审判决改判驳回北城置业的所有诉讼请求，或依法对案涉房屋租金进行下调；2、判令北城置业承担本案一、二审诉讼费用。上诉人饶记餐饮在二审中未提交新证据。被上诉人北城置业在二审中辩称：一、1、北城置业的股东之间股权变更不是饶记餐饮拒不支付租金的法定理由。北城置业是根据相关法律规定合法注册的有限公司，股东之间的股权变更不违反法律强制性规定；2、北城置业的股东之间的股权转让是经主管部门登记备案，不存在恶意隐瞒客观情况发生重大变化的情况，且股东之间股权转让是发生在2013年，距饶记餐饮拒不支付租金有两年，不足以成为饶记餐饮拒不支付租金的理由；3、本案是租赁合同纠纷，北城置业是出租方，饶记餐饮是承租方，北城置业的股东之间的股份变更不影响承租人使用房屋，因此不存在饶记餐饮陈述的无法使用房屋及不能实现合同目的的理由。二、饶记餐饮是自身经营所致，与北城置业无关。首先，北城置业作为出租方，向饶记餐饮交付承租房屋，已经完成法律及合同约定的义务，饶记餐饮在经营过程中出现的经营风险，应由其自身承担；其次，饶记餐饮的经营现状是市场经济优胜劣汰的结果，并非是北城置业股权变更、出租房屋情况所造成的；再次，饶记餐饮承租的是自成一栋的商业主体，正门正对交通便利的湖州街，人流量巨大，且边上的世纪联华超时客流量也非常大，完全可以满足一家经营成功的经营主体的需要。三、本案并不适用《合同法司法解释》二第26条的规定。1、商业风险是指行为人能够遇见或者应当遇见的客观情况的变化，并加以避免的可能性，在市场经济指导下，企业的优胜劣汰是非常正常的现象，饶记餐饮自身不妥善经营，自然避免不了被市场淘汰的境地，如果其自身经营良好，完全可以规避现有窘境，因此，这属于商业风险，不属于该条款规定；2、如果任何一家主体在不妥善经营情况下，单纯想依靠上述规定，将经营风险转嫁给场地出租方，对出租方而言不公平，市场经济的有序发展也将不复存在。四、一审法院认定事实的清楚，判决正确，依法应当得到支持。本案双方签订的商铺租赁合同是双方之间真实意思的表示，内容不违反法律、法规强制性规定，为有效合同，双方应当按约履行，依据《合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的根据合同情况及履行性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。本案中，饶记餐饮的行为已经违法双方合同约定，且已经达到北城置业单方解除合同的条件，因此原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应当得到支持。请求二审法院依法驳回饶记餐饮的上诉请求，维持原判。被上诉人北城置业在二审中未提交新证据。根据有效证据及当事人陈述等，本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，予以确认。本院认为：饶记餐饮与北城置业之间的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。饶记餐饮自2015年8月起未支付租金，根据双方合同约定及法律规定，北城置业有权要求解除合同并要求饶记餐饮承担相应的民事责任。饶记餐饮所称的北城置业股东变更等情况不属于《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条规定的情势变更的情形，不能成为饶记餐饮拒付租金的理由，原审法院判决双方合同解除、饶记餐饮返还租赁物、支付欠付租金并按约定支付违约金并无不当。综上，原审判决事实认定清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10422元，由杭州饶记餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 胡 宇审 判 员 陈 艳代理审判员 丁 晔二〇一七年二月十日书 记 员 袁其伟