浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙06民终1925号
上诉人（原审被告）:余月娟，女，1963年5月1日出生，汉族，户籍所在地绍兴市越城区。
委托诉讼代理人：俞宏良，男，1963年11月16日出生，汉族，住绍兴市越城区。系上诉人余月娟丈夫。
被上诉人（原审原告）：浙江非凡雨家纺服饰有限公司，住所地绍兴市柯桥区钱清镇柯西服装工业园区。统一社会信用代码：9133062175191417X3。
诉讼代表人：周应苗，浙江非凡雨家纺服饰有限公司管理人绍兴天源会计师事务所有限责任公司法定代表人。
委托诉讼代理人：俞越华、金昊旻，浙江明显律师事务所律师。
原审被告：余凤娟，女，1953年7月19日出生，汉族，户籍所在地绍兴市越城区。
上诉人余月娟因与被上诉人浙江非凡雨家纺服饰有限公司（以下简称非凡雨公司）、原审被告余凤娟房屋租赁合同纠纷一案，不服绍兴市柯桥区人民法院（2017）浙0603民初4090号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
余月娟上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、案涉《房屋租赁合同》不应解除，一审法院判令解除合同属于事实认定以及法律适用错误。1、案涉《房屋租赁合同》所约定的上诉人义务已全部履行完毕，被上诉人亦履行了交付租赁物义务。上诉人与被上诉人于2012年1月1日签订的《房屋租赁合同》中约定，自2012年1月1日起至2026年12月31日止的租期内租金总计为人民币3041250元。该租金上诉人早已全部付清，且相应的租赁物也已按合同约定交付上诉人使用。根据《合同法》第212条之规定，对于租赁合同而言，给付租金和交付租赁物是最基础也是最核心的权利义务，该两项行为的完成，应当视为合同已经得以履行。2、由于上诉人已履行完毕全部义务，被上诉人亦已履行交付租赁物义务。租赁物已交付完毕，涉案房屋的水电费是由上诉人统一收缴的，差额部分也是上诉人承担的。涉及到税金问题，因为是上诉人付款、被上诉人交付租赁物，上诉人当时未要求开具发票，所以未涉及到缴税金问题。本案不属于《企业破产法》规定的“双方均未履行完毕的合同”，管理人无权解除合同，法院亦不应支持其诉请。3、参照“买卖不破租赁”的原则，从保护交易安全稳定的角度出发，不应解除合同。案涉房屋由被上诉人交付上诉人使用后，上诉人已对外出租，且为次承租人的生产经营用房使用。如同意被上诉人解除合同，不仅会造成上诉人的巨额损失，同时还将影响次承租人的正常生产经营活动，给次承租人及相关利害关系人造成不必要的损失。故为尽可能的保护交易安全稳定，维护经济秩序，社会稳定，案涉租赁合同不应解除。二、退一步讲，若合同解除，一审法院对解除日期的确定有误。一审法院依据《企业破产法》第十八条第一款，认定上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》于2016年1月5日起解除与被上诉人在民事起诉状中自认的2016年4月13日决定并通知解除合同的事实存在明显矛盾。若适用《企业破产法》第十八条第一款的前提是管理人未有明确解除意思表示，若有明确解除意思表示，应当以管理人的意思表示到达时间为准。结合本案实际情况，被上诉人已在起诉状中明确表达并自认了于2016年4月13日通知解除合同的事实。故一审法院即使确认合同解除，相关的解除时间也应是2016年4月13日之后，即上诉人收到通知的时间，而非判决确认的2016年1月5日。三、退一步讲，即使法院有权确认解除案涉《房屋租赁合同》，其也应当同时确认合同解除后对于上诉人已付的租金应属于共益债务，享有优先受偿权。《合同法》第229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，这是租赁权债权物权化的体现。此外，租赁合同的履行长期处于继续状态是租赁合同的重要特点，故租赁合同不同于一般的债权合同。根据《合同法》第97条的规定，合同解除的法律后果包括财产的返还和损失的赔偿。若确认案涉租赁合同解除，基于双方财产返还义务，上诉人应将租赁物腾空返还，被上诉人也应将预付租金退还上诉人。因被上诉人的管理人单方解除《房屋租赁合同》后，上诉人与被上诉人之间的合同关系已经归于消灭，对于上诉人多付的房屋租金，被上诉人已经丧失了原来占有的合法依据。根据《民法通则》第92条的规定，结合本案，若案涉《房屋租赁合同》在解除后，被上诉人因原租赁合同取得的多付租金属于不当利益，且给上诉人造成了损失，符合关于不当得利的相关法律特征，属于不当得利，且该不当得利发生在破产受理后。根据《企业破产法》第42条第(三)项的规定，被上诉人在破产申请受理后，解除合同又继续占有上诉人多付的租金符合第42条第(三)项的规定，依法应当认定为共益债务，上诉人对此享有优先受偿权。
被上诉人非凡雨公司答辩称，1、关于涉案的房屋租赁合同是否已经全部履行完毕的问题。虽然交付租金、交付租赁物是房屋租赁合同中重要的权利义务，但租赁合同具有继续性特征，承租人支付了租金，仅仅是履行了租赁合同的主要义务，并非是全部义务，附随义务还未履行完毕，此种情形下，应认为仍然是未履行完毕的合同。2、上诉人提到的买卖不破租赁，《破产法》第十八条的规定突破买卖合同，《合同法》第九十三条第五款规定，法律另有规定的话可以解除合同，《破产法》第十八条授予管理人这个权限，管理人解除合同是合法有据的。3、关于解除日期，如果法律有规定的，按照法律规定来确定解除的日期，《破产法》明确规定如果管理人在两个月内没有通知，从60天到期后起算解除日期，虽然管理人于2016年4月13日又进行了通知，但是这个通知不能认定为解除合同的日期，应当参照《破产法》的规定。4、从租赁合同角度来看，企业破产确实会对承租人造成损失，但损失不是在本案中进行处理，可以通过其他的途径另行主张，不应当在本案中予以审理。
浙江非凡雨家纺服饰有限公司一审起诉请求判令（变更后）：一、判令解除原告与两被告于2012年1月1日签订的《房屋租赁合同》；二、本案诉讼费用全部由两被告承担。
一审法院认定事实：原告系位于绍兴市柯桥区国有工业用地土地使用权人。2004年2月9日，原告经建设工程规划许可，在该工业用地上建造宿舍楼、综合楼、食堂、车间（一）等建筑物。2006年6月21日，上述建筑物经竣工验收，并于2014年2月28日经同意竣工验收备案。2012年1月1日，原告与被告余月娟、余凤娟签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于绍兴市柯桥区柯西服装工业园区联兴路286号非凡雨厂区内南边的钢结构厂房（面积4300平方米）出租于两被告，租赁期为15年，自2012年1月1日起至2026年12月31日止，租金为年租金202750元，总租金为3041250元，并明确该协议项下租赁厂房的租金双方已结算清结。双方还就其他事项进行了约定。2015年10月23日，原告向该院申请进行破产清算，该院经审查于2015年11月5日作出（2015）绍柯商破字第14-1号民事裁定书，裁定：受理浙江非凡雨家纺服饰有限公司的破产清算申请。同日，该院作出（2015）绍柯商破字第14-1号决定书，指定绍兴天源会计师事务所有限责任公司担任非凡雨公司的管理人。现原告为破产清算，依法诉至法院成讼。
一审法院认为：原告与两被告签订的《房屋租赁合同》，系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。合同履行过程中，符合法定情形的，当事人可以解除合同。《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。根据本案查明事实，2015年11月5日该院经原告申请依法裁定受理原告的破产清算申请，并于同日指定绍兴天源会计师事务所有限责任公司担任管理人。管理人决定解除案涉《房屋租赁合同》，但自破产申请受理之日起二个月内未通知两被告，故依法应视为解除合同。现原告诉请案涉《房屋租赁合同》自2016年1月5日起解除，于法有据，该院依法予以支持。被告余月娟、余凤娟经该院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，不影响该院根据案件查明事实依法作出处理。据此，依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：原告浙江非凡雨家纺服饰有限公司与被告余月娟、余凤娟于2012年1月1日签订的《房屋租赁合同》自2016年1月5日起解除。案件受理费80元，由被告余月娟、余凤娟共同负担，限于判决书生效之日起七日内向该院缴纳。
二审中，上诉人在庭询后向本院提交了电费发票十一份、水费发票九份、销货记录卡二份、收款收据一份、工资表一份、电梯使用标志一份，以证明案涉《房屋租赁合同》所约定的上诉人义务已全部履行完毕，被上诉人亦履行了交付租赁物的义务。被上诉人提交了书面质证意见。本院认证认为，上诉人提交的上述证据并不能达到其证明目的，本院不予采信。被上诉人在二审中未提交新的证据。
本院经二审审理查明的事实与一审判决认定的一致。
本院认为，《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。本案中，上诉人认为其已全部付清租金、被上诉人已交付租赁物，故涉案租赁合同已履行完毕，然根据查明的事实，上诉人与被上诉人于2012年1月1日签订的房屋租赁合同租期为2012年1月1日起至2026年12月31日止，目前尚未到期，涉案租赁合同除对租金的支付、租赁物的交付作出约定外，尚对诸如租赁物在租赁期内的维修、使用，租赁期内的相关费用的支付等事项作出约定，上诉人主张涉案租赁合同已履行完毕与事实不符，故一审法院认为本案可适用《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款的规定并无不当。2015年11月5日，一审法院经被上诉人申请依法裁定受理被上诉人的破产清算申请，并于同日指定绍兴天源会计师事务所有限责任公司担任管理人。上诉人主张被上诉人曾于2016年4月13日通知其解除涉案租赁合同，合同解除的日期应为2016年4月13日之后，然根据上诉人主张被上诉人通知其解除合同的日期来看，被上诉人符合《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定“管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人”的情形，据此，一审法院认定涉案房屋租赁合同于2016年1月5日解除于法有据。上诉人主张合同解除后，其已支付部分的租金应认定为共益债务，因本案为被上诉人作为原告起诉要求解除其与上诉人之间签订的房屋租赁合同，上诉人作为原审被告在二审中提出上述主张，本院不予处理，上诉人可另行主张。
综上所述，上诉人余月娟上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人余月娟负担。
本判决为终审判决。
审判长 夏鸿
审判员 韦玮
审判员 姚瑶
二〇一八年七月二十五日
书记员 叶婷