孙 芳 与 湖 南 天 诚 物 业 管 理 有 限 公 司 物 业 管 理 服 务 纠 纷 再 审 民 事 判 决 书
湖南省高级人民法院
民事判决书
（2014）湘高法民再终字第125号
抗诉机关：湖南省人民检察院。
申诉人（一审被告、二审上诉人）：孙芳。
委托代理人：姚自成，湖南三湘律师事务所律师。
被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：湖南天诚物业管理有限公司。
法定代表人：罗时辉，该公司董事长。
委托代理人：周己中。
委托代理人：熊卫东，湖南昌祥律师事务所律师。
申诉人孙芳与被申诉人湖南天诚物业管理有限公司（简称天诚公司）物业管理服务纠纷一案，长沙市雨花区人民法院于2012年5月21日作出（2011）雨民初字第1770号民事判决。孙芳不服，提出上诉。长沙市中级人民法院于2012年9月18日作出（2012）长中民三终字第2595号民事判决，已经发生法律效力。孙芳仍不服，向检察机关申诉。湖南省人民检察院于2014年4月19日作出湘检民抗（2014）6号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2014年5月9日作出（2014）湘高法民抗字第0007号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。湖南省人民检察院指派检察员肖翔、黄赛花出庭。孙芳的委托代理人姚自成，天诚公司的委托代理人周己中、熊卫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2011年7月20日，一审原告天诚公司起诉至长沙市雨花区人民法院称，2010年12月16日，天诚公司与湖南高桥大市场发展有限公司签订《物业管理服务合同》（前期物业）。合同签订后，天诚公司对市场进行了有效服务，防止了一些事故发生。与此同时，天诚公司对收费项目、标准、依据进行了公示。孙芳拖欠五个月物业管理费，经多次催讨未果。请求：判令孙芳立即支付2011年1月25日至2011年6月24日物业管理费用8785.21元，并按期支付天诚公司在湖南高桥大市场皮具城从事物业管理服务期间的物业管理费用。
孙芳辩称，高桥大市场目前没有住宅小区相配套的基础设施，不符合商品住房小区的物业管理条件。双方之间不存在物业管理服务的法律关系，孙芳并非《物业管理服务合同》签订主体，该合同对其没有约束力，孙芳也没有授权或委托建设单位招聘物业公司。请求驳回天诚公司的诉讼请求。
长沙市雨花区人民法院一审查明，2003年10月16日，孙芳与长沙市雨花区机械化施工公司签订《商品房买卖合同》两份，购买由长沙市雨花区机械化施工公司开发建设的高桥市场百货皮具城7栋125房（建筑面积25.9平方米）和203房（建筑面积133.02平方米）。该两份合同中并未涉及到前期物业管理的相关约定。长沙市雨花区机械化施工公司作为建设单位也末选聘物业管理机构，其市场内的物业管理均是由高桥大市场安排人员负责。
1998年12月20日，长沙市雨花区机械化施工公司与罗映红、刘金华共同出资成立湖南高桥房地产开发有限公司。2000年3月20日，湖南高桥房地产开发有限公司通过全体股东会议，将公司变更为湖南映山红实业有限公司。2005年4月20日，湖南映山红实业有限公司通过全体股东会议，将公司变更为湖南高桥大市场中药材有限公司。
2006年3月1日，湖南省工商行政管理局企业注册分局出具书面证明，证明原长沙市雨花区机械化施工公司已于2003年6月30日改制更名为湖南高桥大市场发展有限公司。
2010年4月，湖南高桥大市场向全体业主、经营户下发了《湖南高桥大市场管理公约》。该公约对经营、交通、消防、卫生、治安、广告、装修、水电空调管理等等事项进行了规定，要求高桥大市场范围内所有经营业主和住户以及有关从业人员遵守该公约。其中，公约经营管理中第7项规定：自觉按时交纳商铺租金、物业管理费和其他各项税费。
2010年7月28日，湖南高桥大市场药材有限公司将其所开发的高桥大市场家电百货城中的楼盘物业全权委托湖南高桥大市场发展有限公司管理或统一招聘、选聘物业公司管理。同年10月15日及10月21日，湖南高桥大市场发展有限公司分别在《潇湘晨报》和《长沙晚报》上发布了湖南高桥大市场多层出售房屋物业管理招标公告，将湖南高桥大市场发展有限公司和湖南高桥大市场药材有限公司开发的家电百货城、日化城、皮具城、新家电城的物业管理向社会公开招标。2010年12月9日，湖南高桥大市场发展有限公司向业主发出会议通知，就上述市场门面和住房外聘专业物业管理公司进行物业管理事项进行通报，并要求业主参会。此后，在长沙市雨花区高桥街道办事处、高桥大市场社区、湖南高桥大市场发展有限公司的组织下召开了物业通报会，部分业主参加。
2010年12月16日，天诚公司通过社会公开招标后与湖南高桥大市场发展有限公司签订了《物业管理服务合同》（前期物业）。该服务合同约定由湖南高桥大市场发展有限公司选聘天诚公司对湖南高桥大市场家电百货城、日化城、皮具城、新家电城等共计41栋房屋提供前期物业管理服务。《物业管理服务合同》包括了物业名称及管理范围、物业服务内容、服务费用、物业资料的移交、违约责任等其他事项。其中规定，业主应缴纳的物业费用（具体按物价局最终核定的价格标准）住宅1元／平方米／月，门面3元／平方米／月，合同第23条规定，本合同期限自甲方交房之日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。
2010年12月30日，湖南高桥大市场发展有限公司向高桥大市场家电百货城、日化城、皮具城、新家电城的业主发布了《公告》：为改善高桥大市场家电百货城、日化城、皮具城、新家电城的居住环境和经营环境，根据《湖南省物业管理条例》和政府对城市管理的要求，上述区域将外聘专业物业管理公司进行管理并实行有偿服务。湖南高桥大市场发展有限公司经面向社会招标，最后确定天诚公司中标，天诚公司将于2011年1月25日进场开始履行职责和提供服务。望所辖区域内的全体业主和物业使用人积极支持，共同配合。天诚公司进场后，湖南高桥大市场发展有限公司对上述区域的管理服务职能随即终止。
其后，湖南高桥大市场发展有限公司向天诚公司移交了相关物业资料，天诚公司也进入上述区域进行了物业管理日常工作。2011年5月12日，长沙市物价局向天诚公司下达价格登记证，规定非电梯住宅0.7元／平方米／月，商业用房由合同约定（市场调节价）。天诚公司对业主公布的收费标准为：非电梯住宅0.7元／平方米／月，仓库2.1元／平方米／月，写字楼（办公）1.4元／平方米／月，商业用房（门面）8.5元／平方米／月。天诚公司为此制作了收费公示牌并对全体业主进行了公示。
经天诚公司多次催收，孙芳至今都未交纳相关物业管理费。天诚公司遂诉至法院，请求判如所请。
另查明，一、孙芳在高桥市场百货皮具城7栋经营103、104、125号三个商铺，面积为69.28平方米，同时，孙芳还购买或租赁了高桥市场家电百货城7栋202、203、303、503号四处用房，面积为551.22平方米，全部用于商业用途。
二、2011年9月9日，湖南高桥大市场发展有限公司出具《情况说明》一份，说明：2010年12月16日，湖南高桥大市场发展有限公司通过公开招标的方式选聘了天诚公司为高桥大市场家电百货城、日化城、皮具城、新家电城的物业管理公司，并依法签订了《前期物业管理合同》。2011年1月25日，天诚公司依法进入并开展了日常物业工作。高桥大市场家电百货城、日化城、皮具城、新家电城业主或经营户从2011年1月25日起应依法向天诚公司交纳相关物业管理费。
三、2011年9月23日，湖南高桥大市场发展有限公司出具了一份《情况说明》，说明天诚公司依法经招标中标接管了湖南高桥大市场日化城、皮具城、家电城物业管理工作以后与业主、经营户都应接受公约约束，并作为临时管理规约实施。
长沙市雨花区人民法院一审认为，天诚公司与湖南高桥大市场发展有限公司所签订的《物业管理服务合同》对孙芳具有约束力。理由为：一、湖南高桥大市场总建筑面积为168202平方米，其中门面1051间，门面的面积为28082平方米；住房为1006户，住房面积为140120平方米。整个市场生活配套设施齐全，形成了一个相对稳定、成熟的商住两便的小区。高桥家电百货城、日化城、皮具城属于商住两便的形式，楼下的第一层是作为门面，楼上是商品住房。虽然高桥家电百货城、日化城、皮具城属于半对外开放市场，但法律并无强制性规定此种形式的商住两便市场不能适用物业管理，且对此种形式的市场管理也无明确的法律规定，同时为了维护市场经济秩序、维护广大业主的正常经营和生活环境，也应该对上述市场进行管理。故此，高桥家电百货城、日化城、皮具城完全符合物业管理的形式要件。二、根据《物业管理条例》的相关规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位可以通过招标或者经行政主管部门批准采用协议方式选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同，只要前期物业服务合同合法有效，其对业主即应具有约束力。”同时，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，高桥家电百货城、皮具城、日化城至今都未成立业主大会或者业主委员会，也未自行选聘物业服务企业。湖南高桥大市场发展有限公司作为原建设单位之一，又接受了其他建设单位的委托，经过合法程序对外公开招聘并选聘了天诚公司作为前期物业服务管理公司。天诚公司与湖南高桥大市场发展有限公司所签订的《物业管理服务合同》不违反法律法规强制性规定，其内容合法有效。孙芳作为上述市场的业主，虽然不是物业服务合同形式上的签订者，但其是物业服务合同项目下权利义务的一方实际享有者和承担者，故该合同对孙芳具有约束力。三、天诚公司事实上已对上述市场进行了相关的物业服务和管理，承担了其作为物业服务企业应承担的义务。作为上述区域的业主，孙芳理应向其支付相应报酬。但由于高桥家电百货城、日化城、皮具城自身所在的特殊地理位置和特殊的市场环境，加上其他各方面原因，经庭审查明，天诚公司所提供的物业服务存在着一定的瑕疵，故此将天诚公司的收费标准酌情予以调整。其中商业用房（门面）的物业费收取标准酌情调整为4.5元／平方米／月，居住用房改变用途作为商品用房的按1.4元／平方米／月收取，居住用房按0.7元／平方米／月收取。按照上述收费标准，孙芳每月合计应交物业管理费1083.47元。故从2011年1月25日至2011年6月24日，孙芳累计应支付天诚公司物业管理费5417.35元。同时，孙芳之后的物业管理费也应按上述标准予以交纳。据此判决：一、孙芳于该判决生效之日起三日内向天诚公司支付2011年1月25日至2011年6月24日物业管理费5417.35元；二、驳回天诚公司的其他诉讼请求。本案受理费50元，由孙芳负担。
长沙市中级人民法院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
长沙市中级人民法院二审认为，一、关于市场物业管理的必要性问题。市场稳定需要有序的管理，管理服务质量的提升将推进市场发展的进程。本案中，湖南高桥大市场是一个以市场经营为主体，住宅房屋与门面经营兼顾便利使用的综合性市场。根据相关规定，湖南高桥大市场公共设施设备齐全，市场门面、房屋公共部位的安全使用与维护、公用通道的使用与畅通、货物堆码与转运、占道经营宽度的界定、市场秩序的建立与维持，均需设置物业服务机构进行物业管理，原审对本案纠纷适用前期物业服务管理合同正确。二、关于湖南高桥大市场前期物业管理服务的适用问题。根据相关规定，长沙市雨花区机械化施工公司作为建设单位，可以通过签订书面合同的形式选聘物业管理企业，承担前期物业管理。本案中，湖南高桥大市场的建设单位为长沙市雨花区机械化施工公司，出售房屋时因未选聘物业服务企业，没有前期物业服务，交付业主使用10多年后，业主们也一直未召开过业主大会，未成立业主委员会，更未选聘适合自己市场管理的物业服务企业，在经历了10多年市场培育发展的情况下，承接长沙市雨花区机械化施工公司权利与义务的湖南高桥大市场发展有限公司，将物业服务委托给天诚公司进行管理，符合前期物业服务的适用情形，故原审法院对本案纠纷适用前期物业服务合同进行纠纷裁量，适用法律正确。三、关于主体变更问题。根据本案查明的事实，孙芳所购门面房屋的建设单位和物业出售单位为长沙市雨花区机械化施工公司，2003年6月30日，长沙市雨花区机械化施工公司已经改制更名为湖南高桥大市场发展有限公司。故湖南高桥大市场发展有限公司承继了长沙市雨花区机械化施工公司的一切权利与义务。因此，湖南高桥大市场发展有限公司可以为高桥大市场选聘物业管理企业。四、物业服务企业选聘程序的合法性问题。根据相关规定，湖南高桥大市场发展有限公司作为长沙市雨花区机械化施工公司的承继人，可以通过招标或者经行政主管部门批准，采用协议方式选聘物业服务企业。本案中，湖南高桥大市场发展有限公司分别在《潇湘晨报》和《长沙晚报》上发布了湖南高桥大市场多层出售房屋物业管理招标公告。2010年12月9日，湖南高桥大市场发展有限公司就相关物业管理事项进行了通报，并向全体业主发出了参会通知。此后，在长沙市雨花区高桥街道办事处、高桥大市场社区、湖南高桥大市场发展有限公司的组织下召开了物业通报会，部分业主也参加了会议。2010年12月16日，天诚公司通过社会公开招标中标后与湖南高桥大市场发展有限公司签订了《物业管理服务合同》（前期物业）。天诚公司通过招投标方式进入湖南高桥大市场进行物业服务符合法律规定，与湖南高桥大市场发展有限公司所签订的《物业管理服务合同》内容未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，对业主孙芳具有约束力。原审法院在适当调整天诚公司物业收费标准的基础上进行判决，符合法律规定，天诚公司亦未提出异议，故孙芳应按照合同约定和原审法院判决支付物业管理费。据此判决：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费50元，由孙芳负担。
湖南省人民检察院抗诉认为，二审判决适用法律错误。理由如下：《中华人民共和国招标投标法》第四十六条规定“招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议”。本案所涉的《物业管理服务合同》（前期物业）是在经过招标投标程序后于2010年12月16日签订的，该合同第六条规定，业主应缴纳的物业费用（具体按物价局最终核定的价格标准）为住宅1元／平方米／月、门面3元／平方米／月。后因湖南省住宅的公共性服务收费实行政府指导价，非住宅物业服务收费实行市场调节价，长沙市物价局向天诚公司下达价格登记证规定非电梯住宅0.7元／平方米／月，商业用房由合同约定（市场调节价）。本案所涉的物业管理服务合同的物业管理费收费标准是物业服务合同约定的主要内容，如对其进行调整，就属于对合同实质性内容的变更。2011年4月12日，天诚公司与湖南高桥大市场发展有限公司签订补充协议将商业用房（门面）的价格调为8.5元／平方米／月，违反了《中华人民共和国招标投标法》第四十六条的强制性规定，损害了其他竞标人的利益，应认定该补充协议为无效协议，法院认可天诚公司对商业用房（门面）的收费标准为8.5元／平方米／月并酌情调整为4.5元／平方米／月系适用法律错误。
孙芳同意检察机关的抗诉意见，补充如下几点申诉意见：1、天诚公司与湖南高桥大市场发展有限公司签订的物业服务合同不属于前期物业服务合同范畴，对孙芳不具有约束力。2、湖南高桥大市场发展有限公司通过招标程序选聘物业公司程序违法。3、天诚公司向孙芳收取物业费没有法律依据。4、一审判决“以后的物业管理费也应按上述标准缴纳”超出天诚公司诉讼请求。
天诚公司答辩称，1、抗诉机关的抗诉理由没有法律依据，且不属于再审范围，应当驳回。2、《补充协议》没有违反《招标投标法》的强制性规定。3、认定《补充协议》无效，既破坏了司法权威，也会增加当事人诉累，形成不稳定因素。
在长沙市人民检察院审查本案期间，天诚公司向该院提交了一份天诚公司与湖南高桥大市场发展有限公司于2011年4月12日签订的《补充协议》，拟证明天诚公司向业主收取物业管理费标准的依据。在本次再审庭审中，孙芳质证称，对《补充协议》的真实性有异议，形成时间是后来补的，申请对证据的形成时间进行鉴定，对其合法性和关联性也有异议，前期物业合同必须进行招投标，《补充协议》是建设方与天诚公司串通抬高收费标准，损害了业主利益。本院认为，《补充协议》系由天诚公司向抗诉机关提交，且加盖了签约公司的公章，对该协议的真实性予以确认。
本次再审中，孙芳向本院提交高桥大市场部分业主出具的《证明》和业主向长沙市雨花区高桥派出所的《报警案件登记表》，拟证明天诚公司没有提供规范的物业服务，管理不到位，业主明确拒绝天诚公司提供有偿服务。天诚公司质证称，对《证明》的真实性、合法性、关联性均有异议，且证人未出庭作证；对《报警案件登记表》的真实性无异议，但对合法性和关联性有异议。本院认为，上述证据结合原审提交的相关证据，能够证实天诚公司提供的物业服务存在一定瑕疵，本院对该事实予以确认。
天诚公司向本院提交如下证据：证据一、《情况说明》，拟证明天诚公司接管高桥大市场的物业管理后履行了物管职责，得到了相关部门的肯定和表扬；证据二、长沙市中级人民法院（2012）长中民三终字第2595号民事判决，拟证明天诚公司与湖南高桥大市场发展有限公司签订的《物业服务合同》合法，对所属业主具有约束力。孙芳质证称，对证据一的真实性、关联性、合法性均有异议；对证据二的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议，不能影响本案的判决。本院认为，孙芳的质证理由成立，对上述两份证据均不予采信。
本院再审查明，天诚公司与湖南高桥大市场发展有限公司于2011年4月12日签订了一份《补充协议》，该协议的主要内容为：“关于调整物业管理费收费标准的补充事项如下：原住宅物业管理费每平方米1.00元／月，现调整为每平方米0.70元／月。商业门面原每平方米管理费3.00元／月，现调整为每平方米8.5元／月，同意报物价局备案。此协议与原合同具有同等的法律效力”。
再审查明的其他事实与原审查明的一致。
本院认为，湖南高桥大市场是一个以市场经营为主体，住宅房屋与门面经营兼顾便利使用的综合性市场，对于该市场的前期物业服务公司的选聘，根据国务院颁布实施的《物业管理条例》第二十四条第二款关于“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业”的规定，应当通过招投标方式或者经行政主管部门批准采用协议方式进行。湖南高桥大市场发展有限公司选择招投标方式选聘前期物业服务公司，相关选聘程序和签约行为应当受到《中华人民共和国招标投标法》的调整和约束。本案中，天诚公司以公开招投标的方式中标涉案高桥市场的物业管理，投标文件明确约定了住宅和门面的物业收费标准。依照《中华人民共和国招标投标法》第四十六条第一款关于“招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议”的规定，招标人和投标人通常不得随意变更按照招投标文件订立的书面合同，但在履约过程中出现明显对合同一方当事人不公平或者不能实现合同目的的重大情势变更的情形下，根据公平原则和合同法的相关规定，订约双方经协商可以对合同进行相应变更。具体到本案中，在《物业管理服务合同》报物价主管部门核定过程中，因湖南省住宅的公共性服务收费实行政府指导价，长沙市物价局将《物业管理服务合同》约定的住宅物业收费标准从1元／平方米／月下调至0.7元／平方米／月。而湖南高桥大市场多层房屋总建筑面积为168202平方米，其中门面面积为28082平方米，只占总建筑面积的16.70％，其余为住房面积，约占总建筑面积的83.30％。涉案高桥家电百货城、日化城、皮具城属于高桥大市场一部分，住房面积同样占了市场总建筑面积的绝大部分。长沙市物价局根据相关政策调低了《物业管理服务合同》约定的住宅物业收费标准，对天诚公司在涉案合同中的利益进行了重大调整，如果门面物业收费标准不相应调高，仍然按照《物业管理服务合同》执行，则对天诚公司显失公平，甚至难以继续履行合同。在履约过程中发生上述重大情势变更的情形下，天诚公司和湖南高桥大市场发展有限公司签订《补充协议》，重新约定了门面物业收费标准，不违反法律规定。但是天诚公司在《补充协议》中的整体预期收益，应当与招投标文件约定的整体预期收益大致相当，从而不违反《招标投标法》中关于不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议的相关规定。原判将《补充协议》约定的明显偏高的门面物业收费标准调整为与招投标文件相适应的4.5元／平方米／月的收费标准，是公平合理的，较好地平衡了双方利益，同时也有利于激励天诚公司提升管理服务质量、推进高桥市场发展，故本院对原判酌定的相关物业收费标准予以维持。
孙芳补充申诉，认为天诚公司与湖南高桥大市场发展有限公司签订的《物业管理服务合同》不属于前期物业服务合同范畴，对其不具有约束力。本院认为，《物业管理条例》第二十一条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条明确规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位应当通过招标或者经行政主管部门批准采用协议方式选聘物业服务企业，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。鉴于高桥大市场至今未成立业主大会或业主委员会，也未自行选聘物业服务企业，湖南高桥大市场发展有限公司作为原建设单位之一，受其他建设单位的委托，有权依法与天诚公司签订《物业管理服务合同》（前期物业），该《物业管理服务合同》对业主孙芳依法具有约束力。因此，孙芳的该项申诉理由不能成立。
综上所述，原判认定事实清楚，判决结果适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持长沙市中级人民法院（2012）长中民三终字第2595号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱晓春
代理审判员 刘登辉
代理审判员 欧阳卓
二〇一四年七月十一日
代理书记员 王燕琳