河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）洛民终字第896号
上诉人（原审被告）：张国茹，女，1942年5月9日出生，汉族，河南省遂平县人。
委托代理人：李纯厚，男，1951年11月8日出生，汉族，住河南省洛阳市。
委托代理人：孙文敏，河南孙文敏律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：洛阳洛轴物业管理有限公司。住所地：河南省洛阳市涧西区。
法定代表人：马尚民，该公司总经理。
委托代理人：王海峰，该公司法律顾问。
委托代理人：冯清刚，该公司办公室主任。
上诉人张国茹与被上诉人洛阳洛轴物业管理有限公司（以下简称洛轴物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省洛阳市涧西区人民法院（2013）涧民二初字第263号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张国茹及其委托代理人李纯厚、孙文敏，被上诉人洛轴物业公司的委托代理人王海峰、冯清刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：被告系原洛阳轴承集团有限公司退休职工，其居住的小区属于洛阳轴承集团有限公司职工生活区的一部分。原告系原洛阳轴承集团有限公司破产、改制过程中形成的，承担向包括被告所在小区在内的整个洛阳轴承集团有限公司职工生活区提供物业服务的公司。2011年9月，原告在取得洛阳市涧西区物价管理办公室颁发的收费许可证后，开始按照0.26元／平方米的标准收费，但因被告认为原告并未与其就新的收费标准达成一致意见，故一直未向原告交纳物业费。本案审理过程中，被告表示愿意按照原告计算的水电费数额缴纳水电费。另查明，原告具体诉讼请求为：2011年9月至2013年5月物业费348.2元，滞纳金191.95元；2012年7月至2013年5月31日水电费934.3元。
原审法院认为：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。本案中，双方当事人共同认可了原告向被告提供物业服务的事实，双方已经形成了事实上的物业服务合同关系，被告即应当依法依约承担相应的交纳物业服务费义务；对于原告提出的在被告未与其签订物业服务合同或前期物业管理协议的情况下，单方提高物业收费的行为违反了国家有关物业服务法律法规的规定，该行为依法不应对其产生约束力的辩解意见，物业服务企业应当依法由代表广大业主的业主大会选聘，并订立物业服务合同；在业主大会依法成立之前，可由建设单位选聘物业服务企业，并订立前期物业服务合同。本案中，被告所在小区属于国有企业组织建设的生活区（家属区），并非一般意义上的社会化商品房住宅小区，小区的物业管理也经历了或正在经历由企业负责到市场化运作的过程，存在一定的特殊性；在当前既不具备订立物业服务合同条件，也不具备订立前期物业服务合同条件的情况下，原告作为企业破产过程中直接承继原洛阳轴承集团有限公司物业服务职能的企业，在向被告提供物业服务并取得有权机关颁发的收费许可证后，依法向接受物业服务的被告收取物业服务费的行为并无不当，故对于被告的此项答辩意见，不予采纳，如被告认为原告不具备提供物业服务的资质或服务水平无法满足其需求，可以依照法定程序重新选聘物业服务企业。综上，确定被告自2011年9月起，按照0.26元／平方米的标准向原告交纳物业服务费，至2013年5月31日。对于原告提出的要求被告支付滞纳金的诉讼请求，因原告并未提供其收取该项费用的依据，故对于该项诉讼请求，不予支持。对于原告提出的要求被告交纳水电费934.3元（2012年7月至2013年5月31日）的诉讼请求，被告对此诉求予以认可，故对该项诉求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第十条、《物业管理条例》第二条、第六条、第七条、第十一条、第十五条、第二十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告张国茹向原告洛阳洛轴物业管理有限公司交纳物业费（自2011年9月起，按照0.26元／平方米的标准，至2013年5月31日）。二、被告张国茹向原告洛阳洛轴物业管理有限公司交纳水电费934.3元。上述义务应于本判决生效后十日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理，即若逾期则加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告洛阳洛轴物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费50元，由被告张国茹负担。
宣判后，张国茹不服向本院提起上诉称：张国茹现居住的小区系原洛轴职工家属院，涉及住宅区11个街坊，居民数万户，多为离、退休及下岗职工。2011年9月前，卫生及垃圾清运费每户7元（垃圾费5元、卫生费2元）标准计费。2011年9月后，洛轴物业公司要求包括张国茹等在内的小区所有居民应统一按洛发改收费（2009）40号文件规定的标准，以每平方米0.26元交纳物业管理费。为收取物业费，洛轴物业公司在未与张国茹形成任何书面及口头物业服务合同的前提下，采取了强行收费，并与水电费挂钩、捆绑的方式，要求张国茹服从。本案诉讼期间，洛轴物业公司又采取了将居民暖气安装与物业费进行捆绑，致已安装至张国茹等家门口的暖气不能入户，严重地侵害了张国茹的合法权益。就此，张国茹将向人民法院另案另诉。张国茹上诉的理由是：1、原审判令张国茹自2011年9月后按洛发改收费（2009）40号文件规定的标准向其交纳物业费，于法无据。根据法律，物业公司收取物业费应当与全体业主选举产生的业主委员会协商后确定。物业公司应当与业主委员会签订物业服务合同；在业主委员会成立前，物业公司应当与各业主逐一签订前期物业管理协议，协商确定后，方可收费。兹有《物权法》第八十一条、第八十二条，国务院《物业管理条例》第三十五条、第三十六条第一款、第四十一条，国务院《物业管理条例实施细则》第十五条第（二）项、第二十一条、第三十五条、第四十一条，《河南省物业管理条例》第三十一条、第三十六条第一款，《洛阳市物业管理办法》等法律、法规为证。以上法律、法规属强制性规范，包括张国茹、人民法院在内的任何单位、个人均应无条件地服从。城市居民小区的物业服务与被服务属要式法律行为，否则便不能成就相应的合法性结果。洛轴物业公司主张收费的依据为洛发改收费（2009）40号文件，属政府指导性价格，而非强制性收取标准。但原审却在洛轴物业公司未与张国茹等广大业主进行充分协商，未签订物业服务协议的前提下，以所谓的双方间已形成了事实上的物业服务合同关系为由，判决支持洛轴物业公司的强行收费行为，于法无据。2、原审判令张国茹应向洛轴物业公司交纳与物业费捆绑后的水电费934.3元违法。在2012年7月前，张国茹从未欠交过水电费。此后之所以欠交，系洛轴物业公司过错所致。2012年7月后，张国茹向洛轴物业公司主动交纳水电费，但洛轴物业公司坚持只有在张国茹首先交纳了物业费后，才可收取水电费，致张国茹水电费拖欠的事实发生，并延续至今。根据《河南省物业管理条例》第三十八条、《洛阳市物业管理办法》第十三条，居民住宅水电由水电企业面向业主、非业主使用人直供，费用由供应企业直接收取；必须由物业公司代收的，物业公司不得加价。法律之所以规定直供，并严格条件代收，目的在于防止物业公司在涉及基本民生利益时，为自身利益最大化而附条件地挂钩、捆绑式收费。最后，应当说明的是，本案虽为个案，但实际涉及到已破产的原洛轴职工千家万户，牵扯数万人利益，社会影响巨大。综上，请求：1、二审撤销一审判决主文第一、二项；2、上诉费等由洛轴物业公司承担。
洛轴物业公司答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回张国茹的上诉请求。张国茹所说的是一般意义上的商品房小区，是由业主选出的物业公司。洛轴公司没有业主委员会，所以小区是由企业组成的物业公司进行服务。洛阳市发改委根据洛阳市的实际情况作出了洛发改收费（2009）40号文件，其中第23条的规定，洛轴物业公司可根据自身情况进行落实。
二审经审理查明事实除与一审查明事实一致外。另查明：1、张国茹在原审中认可从2011年9月份之后接受了洛轴物业公司提供的物业服务，双方未签订书面的物业服务合同，二审期间张国茹明确同意按每户每月7元交纳物业费。2、2009年10月19日，洛阳市发展改革委-
房产管理局下发了洛发改收费（2009）40号文件，洛阳市普通住宅小区物业服务收费指导价标准：一级，多层每月0.56元／平方米，高层每月1.35元／平方米；二级，多层每月0.46元／平方米，高层每月1.10元／平方米；三级，多层每月0.36元／平方米，高层每月0.90元／平方米；四级，多层每月0.26元／平方米，高层每月0.70元／平方米。3、洛轴物业公司性质为国有独资公司。
本院认为：张国茹系原洛阳轴承集团有限公司退休职工，其所在小区属于国有企业组织建设的家属区，并非一般意义上的社会化商品房住宅小区，该小区的物业服务正经历由原企业负责保障到市场化运作的过程。洛轴物业公司系在原洛阳轴承集团有限公司破产、改制过程中成立的国有独资公司，在当前该小区既不具备订立物业服务合同条件，双方也未签订前期物业服务合同的情况下，直接承担了该小区的物业服务，鉴于洛轴物业公司已向张国茹提供物业服务的事实，根据公平原则，张国茹应当向洛轴物业公司交纳相应的物业服务费用，故此原审参照洛阳市发展改革委-
房产管理局下发的洛发改收费（2009）40号文件，判决张国茹按照每月0.26元／平方米的标准交纳物业服务费，并无不当。张国茹称应按每户每月7元交纳物业服务费，缺乏依据，本院不予采信。关于水电费，张国茹在原审期间，表示同意按照洛轴物业公司计算的水电费数额缴纳，原审对此判决并无不当。张国茹的上诉请求，证据不足，理由不充分，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人张国茹负担。
本判决为终审判决。
审判长 乔书贵
审判员 吴健莉
审判员 黄义顺
二〇一四年六月十九日
书记员 高一菲