江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终10942号上诉人（原审被告）：张菁，女，1991年7月14日生，回族，住南京市鼓楼区。上诉人（原审被告）：梁朝，男，1991年7月14日生，汉族，南京朝梦堂艺术品有限公司总经理，住南京市玄武区。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：严春，国浩律师(南京)事务所律师。被上诉人（原审原告）：戴燕梅，女，1963年1月8日生，汉族，江苏省文联摄影家协会职工，住南京市雨花台区。被上诉人（原审原告）：高林胜，男，1957年1月26日生，汉族，新华日报社主任记者，住南京市雨花台区。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：姜茜，江苏高的律师事务所律师。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：杨光，江苏高的律师事务所律师。上诉人张菁、梁朝因与被上诉人戴燕梅、高林胜房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2017）苏0105民初976号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张菁、梁朝上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：一、一审认定事实不清，裁判显失公平。房屋买卖双方互付履行义务，有先后履行顺序。被上诉人违约在先，一审却判决上诉人承担违约责任，显失公正。在被上诉人迟延履行过户义务，拒不履行交房、迁出户口义务的情况下，上诉人作为后履行的一方，有权暂缓支付余款，不构成违约，故不应承担违约责任。二、一审认定买房一方承担10万元违约金缺乏依据，根据合同以及一审查明的事实，明显是卖方违约在先且违约行为更为严重。首先，双方2016年3月2日签订《房地产买卖中介合同》无法履行系由于卖方遗失房产证所导致。其次，卖方违约在先，迟延办理过户手续、迟延配合出件，而买方迟延支付20万元是基于卖方主动表示可以与后面的贷款一并支付，买方并无违约故意。退一步而言，即便买方迟延支付20万元构成违约，该款项在678万元的购房款中所占比例不足3%，因此而承担10万元的违约责任显然过重。由于卖方迟延配合出件，买方贷款不得不延至下半年，由于楼市持续过热，2016年下半年开始各种调控政策陆续出台，贷款政策日益趋紧，买方贷款十分不易。再次，关于交房时间，由于《房地产买卖中介合同》、《补充协议》出现了不同的表述而引起歧义。在卖方拒不履行交房、迁出户口义务的情况下，买方作为合同约定后履行的一方，有权暂缓支付余款，不构成违约，故不应承担违约责任。戴燕梅、高林胜辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。理由：1、被上诉人已根据补充协议的约定2016年5月10日陪同张菁办理过户手续，但由于上诉人与中介发生矛盾并报警，无法办理，于5月11日完成过户手续，不存在被上诉人拒绝履行过户义务的情形。2、在上诉人未及时完成付款义务的情况下，被上诉人有权不将户口迁出或者交房手续。上诉人仅于2016年5月11日支付20万元，5月25日支付20万元，剩余的538万元尚未支付。上诉人未按补充协议履行支付房款的在先义务，被上诉人可以拒绝履行户口迁出的义务。所以，上诉人违约在先，被上诉人不存在拒不交房的行为。3、被上诉人有权要求上诉人继续合同项下的付款义务，并且支付违约金10万元。4、上诉人不论是在履行房地产买卖中介合同还是补充协议的过程中，均存在先期违约的行为，本案为二手房买卖合同纠纷，对于二手房买卖来说，作为卖方其义务是过户、交房、迁出户口，买方的义务为支付房款，为了配合二手房买卖的买方做贷款办理抵押手续，会在首期款付清之后卖方将产权过户给买方，但对于交房以及户口迁出，应当在买方将全部房款付清后才存在交房及户口迁出的义务。上诉人在上诉理由中陈述被上诉人遗失房产证存在违约行为，是不存在的，上诉人已经在补充协议中给予了上诉人补偿。根据补充协议和附属的明细，上诉人已付100万元，约定5月11日支付20万元，5月25日支付20万元，剩余的款项上诉人承诺贷款538万元支付给被上诉人，但上诉人应当于5月25日支付的20万元一直没有支付，承诺贷款538万元最后只贷款了400万元，138万元也一直没有支付。戴燕梅、高林胜向一审法院起诉请求：1、梁朝、张菁立即向戴燕梅、高林胜支付购房款158万元及违约金137.6万元、利息（利息以158万元为本金，按中国人民银行同期贷款基准利率，自2017年1月1日起计至实际给付之日止）；2、梁朝、张菁承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年3月2日，戴燕梅、高林胜与张菁经南京中原房地产中介有限公司（以下简称中原地产）居间介绍签订《房地产买卖中介合同》，约定：张菁购买戴燕梅、高林胜所有的坐落南京市××邺区××梧桐花园××单元××室房屋（建筑面积152.5平方米），售价688万元（戴燕梅、高林胜净得价），张菁须于2016年3月2日向戴燕梅、高林胜支付购房定金10万元，并于2016年3月16日前追加定金90万元，首期房款201.4万元（含已付定金100万元）须于2016年4月17日前转账支付戴燕梅、高林胜，第二期房款481.6万元，须以银行贷款形式于2016年7月1日前支付（具体以贷款银行放款日为准，若张菁未能按计划贷足或银行不同意贷款申请的，则转让价款不足部分张菁同意自银行贷款批准或不批准之日起三日内以现金解交监管账户），尾款5万元于户籍迁出后房屋交付当日双方自行交割；戴燕梅、高林胜应于2016年7月1日全款到帐后腾空房屋并书面通知张菁及中介方办理交付的具体时间；戴燕梅、高林胜和张菁同意于签约后45日内即2016年4月17日前签订《南京市存量房交易合同（经纪机构版）》并办理过户手续；戴燕梅、高林胜承诺于2016年7月1日前户口迁出，每逾期一天按总房价万分之五支付违约金直至户口迁出时止，如超过约定期限30天未迁出的，张菁有权解除合同并要求戴燕梅、高林胜承担违约责任及赔偿损失；戴燕梅、高林胜和张菁如有一方无正当理由不履行合同或毁约等，须向守约方支付违约金137.6万元（按总房价20%计）；如张菁申请贷款额度不足或无法获得贷款，则应于出件之日起七个工作日内将相应部分房款以现金支付戴燕梅、高林胜，逾期支付须按总房价的万分之五支付违约金。嗣后，张菁按约支付定金100万元。2016年5月9日，戴燕梅、高林胜与张菁重新签订《房地产买卖中介合同》一份，约定：房屋总价款688万元（须扣除张菁、梁朝房产证遗失所致违约金10万元，实际支付678万元），首期房款116.4万元（含张菁、梁朝已付定金100万元）于2016年5月11日前转账支付戴燕梅、高林胜，第二期房款551.6万元于2016年7月25日前以贷款形式支付，尾款10万元于户籍迁出后房屋交付当日双方自行交割；戴燕梅、高林胜应于2016年6月20日全款到帐后5日腾空房屋并书面通知张菁及中介方办理交付的具体时间；双方同意于签约后1日内即2016年5月10日前签订《南京市存量房交易合同（经纪机构版）》并办理过户手续；戴燕梅、高林胜承诺于2016年7月1日前户口迁出，每逾期一天按总房价万分之五支付违约金直至户口迁出时止，如超过约定期限30天未迁出的，张菁有权解除合同并要求戴燕梅、高林胜承担违约责任及赔偿损失，其余违约金条款同双方2016年3月2日所签合同。同日，戴燕梅、高林胜与张菁另行签订《补充协议》一份，约定：因戴燕梅、高林胜遗失房产证致迟延过户，自愿补偿张菁、梁朝违约金10万元（从首期房款中扣除），2016年3月2日所签合同首付款中70万元由贷款支付（贷款不足则张菁、梁朝于交房之日起一个月内现金补足）；自贷款获得之日起5日内交房，如贷款迟延，交房日期不得超出2016年6月20日；因房产证遗失致原定贷款顺延至7月25日，顺延期间张菁不承担违约责任；双方于2016年5月10日办理过户、付款手续并于当日办理贷款，戴燕梅、高林胜于2016年5月19日或20日全力配合出件；尾款10万元于交房完成并户口迁出之日支付戴燕梅、高林胜，若戴燕梅、高林胜迟延交房则须每逾期一天按总价688万元的万分之五向张菁支付违约金；固定装修不得拆除、软装家具家电中留客厅鱼缸一套（含鱼若干）、书房桌椅一套及书橱一组予张菁、梁朝；如贷款多出部分，戴燕梅、高林胜须于2日内返还张菁，如延期则须三倍赔偿。上述《补充协议》中戴燕梅、高林胜持有联中张菁本人补充添加如下条款并签名：“首期款增加36000元，合计140万元（其中20万元于2016年5月25日前支付）”、“款齐交房”。2016年5月11日，张菁向戴燕梅、高林胜出具《承诺书》一份，称对于其要求戴燕梅、高林胜配合过户涉案房屋事宜，如中原地产追究跳过中介过户产生的一切后果张菁愿全权承担、戴燕梅、高林胜不承担。同日，张菁向戴燕梅、高林胜支付房款20万元。2016年5月20日，戴燕梅与张菁微信沟通贷款及交房时宜，戴燕梅告知张菁“银行要抓紧，我这边6月15日可以交房，就看你的贷款能下了”。2016年6月18日，张菁因其26日后不在国内要求张菁、梁朝办理房屋过户手续，并称贷款需再等两个月。2016年6月19日，张菁戴燕梅微信沟通付款及交房事宜戴燕梅于当日11时41分、44分称“贷款通过、前期钱结清，三天交房，我下星期迁户口”、“只要贷款定下来，余下钱结清，我们就交房”，张菁于当日11时45分回复称“既然是款清交房，贷款什么时候清，我余下的钱什么时候清，全清你交房”，戴燕梅回复称“这样更好”。2016年7月16日，戴燕梅、高林胜将自有物品搬离涉案房屋。2016年10月，张菁与中国建设银行签订房地产抵押合同，贷款金额为400万元。2016年11月16日，戴燕梅、高林胜与张菁约定现场交接，且戴燕梅、高林胜于当日将涉案房屋水电费结清，但张菁、梁朝称当日为验房而非交房，戴燕梅、高林胜却称当日系交房并已告知张菁须梁朝本人到场，鉴于梁朝未到场且因张菁不愿意书写欠款欠条，致双方未实际交接完毕。2016年11月30日，张菁经中国建设银行获取购房贷款400万元，并于次日即2016年12月1日支付至戴燕梅、高林胜账户。2016年12月2日，戴燕梅、高林胜向张菁发出《告知函》，要求其支付所欠房款158万元，并称因张菁的欠款事实不符合双方约定的“款齐交房”条件，故戴燕梅、高林胜无法向其交付房屋。一审另查明，涉案房屋所有权人已于2016年6月20日变更登记为张菁，鉴于南京市不动产登记实行两证合一新政，张菁已于2016年11月1日更换新证后重新确认上述不动产权属登记。一审还查明，张菁、梁朝系夫妻关系。张菁以戴燕梅、高林胜逾期迁出户口为由向一审法院另案起诉要求解除合同、返还房款。一审法院认为，本案争议焦点为：1、戴燕梅、高林胜是否有权要求张菁、梁朝支付剩余购房款158万元；2、戴燕梅、高林胜是否有权要求张菁、梁朝支付违约金137.6万元及利息（利息以158万元为本金，按中国人民银行同期贷款基准利率，自2017年1月1日起计至实际给付之日止）。关于争议焦点一，一审法院认为，本案中，戴燕梅、高林胜与张菁所签房屋买卖合同及其补充协议，均系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按约全面履行自身义务，双方签订多份合同约定同一事项的，应以在后形成的真实意思表示为准。合同约定的房屋总价实际支付金额为678万元，张菁已按约支付首期房款中的120万元及贷款400万元，且戴燕梅、高林胜已配合张菁办理完毕房屋所有权过户手续，双方亦于《补充协议》中约定“款齐交房”，结合戴燕梅、高林胜和张菁、梁朝2016年6月19日的微信记录，该“款齐交房”中的“款”对戴燕梅、高林胜而言至少应为首期款140万元（含已付定金100万元）与贷款400万元之和计540万元，张菁更有同意全款付清后交房的意思表示，现因张菁未按双方约定的“款齐交房”条件全面履行其支付前期款140万元及贷款400万元合计540万元之义务，致戴燕梅、高林胜至今未向其交房，故戴燕梅、高林胜有权要求张菁继续履行给付余款义务，戴燕梅、高林胜亦有义务向张菁交房，并于迁出户口同时要求张菁结清尾款10万元。关于争议焦点二，一审法院认为，当事人可约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，违约金数额应以损失为基础，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可请求适当减少，但应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等综合因素。本案中，张菁至今未按约定于2016年5月25日前向戴燕梅、高林胜支付前期购房余款20万元，构成违约，戴燕梅、高林胜有权要求张菁承担违约责任并支付违约金。关于违约金数额，戴燕梅、高林胜要求张菁、梁朝按双方合同第十三条及第十五条的约定支付违约金137.6万元及迟延补足贷款违约金，一审法院认为，第十五条约定的迟延补足贷款违约金应基于对戴燕梅、高林胜总损失的补偿包含于第十三条概括性违约金条款之内，不宜重复计算，因张菁、梁朝以违约金过高为由要求调整，鉴于戴燕梅、高林胜未举证证实其具体损失，一审法院酌定支持违约金10万元。张菁上述债务发生于张菁、梁朝夫妻关系存续期间，梁朝未举证证实该债务系戴燕梅、高林胜与张菁明确约定为张菁个人债务，亦未举证其与张菁对婚姻关系存续期间所得财产约定归各自所有且戴燕梅、高林胜知道该约定，故张菁上述债务属夫妻共同债务，张菁、梁朝应共同偿还。综上所述，一审法院对戴燕梅、高林胜诉讼请求中符合法律规定的部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：一、张菁、梁朝向戴燕梅、高林胜支付坐落南京市××邺区××梧桐花园××单元××室购房款158万元（此款分阶段给付：其中148万元张菁、梁朝应于本判决生效之日起十日内给付戴燕梅、高林胜，此款付清同时戴燕梅、高林胜履行交房义务；戴燕梅、高林胜在租赁、梁朝完全履行前述义务后及时迁出户口，同时双方结清尾款10万元）；二、张菁、梁朝应于本判决生效之日起十日内向戴燕梅、高林胜支付违约金10万元；三、驳回戴燕梅、高林胜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费31195元，由戴燕梅、高林胜负担14008元，张菁、梁朝负担17187元。本院二审期间，上诉人提交了一份张菁与戴燕梅的通话录音，证明约定2016年5月25日应当支付的20万元迟延履行的原因是因戴燕梅同意在之后的贷款中补齐。被上诉人质证称：该录音是在一审法院判决后张菁拨打戴燕梅电话，当时环境嘈杂，戴燕梅一直要求另约时间谈话，但张菁一再以陷阱式的提问方式通话，没有提具体时间，提出“就是连后面那些一起打给我，对不对？”戴燕梅虽然回复对，但紧接着明确表示按一审判决处理，因此，该录音不能免除上诉人的违约责任。二审经审理查明，一审法院查明的事实正确，双方当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，当事人对于自己的主张应当提供证据予以证明，不能提供证据的，应当承担不利的法律后果。双方当事人就案涉房屋签订的买卖合同不违反法律规定，合法有效。因被上诉人遗失房产证导致过户迟延，双方协商一致，被上诉人承担违约责任10万元，上诉人不应再以此为由主张被上诉人违约，因此，上诉人在本案中再次以此为由主张被上诉人违约不能成立。双方对于涉案房款的支付时间虽存在约定不明的情况，但可以确定上诉人应当于2016年5月25日支付的20万元其未能支付，且在其尚有158元房款未能支付的情况下，要求被上诉人交付房屋、迁出户口等，该主张没有依据，一审法院认定其违约并无不当。综上所述，上诉人张菁、梁朝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费31195元，由上诉人张菁、梁朝负担。本判决为终审判决。审判长 孙 伟审判员 汪德全审判员 张旭东二〇一八年三月九日书记员 戴 苗