江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0702民初1690号原告：邱丽华，女，1986年4月7日生，住赣州市。委托诉讼代理人：兰希桥，江西泰康律师事务所律师，特别授权代理。被告：赣州赣晟房地产综合开发有限公司，住所地：赣州市章贡区赣江源大道8号轩雅居2栋1单元202室。法定代表人：古钟。委托诉讼代理人：张尧，江西正制律师事务所律师，一般代理。原告邱丽华与被告赣州赣晟房地产综合开发有限公司（以下简称为赣晟公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年3月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邱丽华的委托诉讼代理人兰希桥和被告赣晟公司的委托诉讼代理人张尧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邱丽华向本院提出诉讼请求：1、被告逾期交房，应支付违约金57781元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年10月10日，原、被告签订《赣州市商品房买卖合同》。2015年12月28日，原、被告又签订了《补充协议》一份。合同和补充协议签订后，原告付清了购房款586040元，被告未能如期交房，而延至2017年8月31日才交房给原告。尔后，原、被告双方就逾期交房违约金发生纠纷。为此，原告起诉要求被告以两个逾期时间段支付违约金：第一个时间段从2015年11月1日起至2016年8月31日止共304天，这一时间段按照合同约定以购房总价款每日万分之一计算，以15000元封顶支付违约金；第二个时间段从2016年9月1日起至2017年8月31日交房止，共计365天，应按照《补充协议》约定，以购房总价款每日万分之二计付违约金即42781元。以上二段违约金合计57781元。被告赣晟公司答辩称，对延期交房事实无异议，现在房屋已经交付给了原告，商品房买卖合同第9条约定逾期交房的违约金金额累计不超过15000元，公司愿意支付合同约定的15000元违约金。因为赣晟公司上一任股东邓增进的问题影响了公司的运作，原告等一些买受人到公司拉横幅扰乱公司的正常经营秩序，公司迫于无奈，为了尽快开工，与原告签订了补充协议书，补充协议第三条可以反映原告等人在签补充协议前有干扰工程建设事务。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：证据1、身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格；证据2、赣州市商品房买卖合同，证明原、被告于2013年10月10日签订了房屋买卖合同的事实；证据3、原告贷款、付款凭证，证明原告通过贷款于2013年10月10日、2014年1月5日付清了购房款586040元的事实；证据4、交房通知书，证明被告通知交房时间为2017年8月22日，已逾期交房365天；证据5、补充协议，证明原、被告于2015年12月28日签订了补充协议的事实。被告赣晟公司为支持其抗辩理由，向本院提交了以下证据：证据1、赣州市商品房买卖合同，证明原、被告购房合同约定了逾期交房违约金累计不超过15000元，被告已经在2017年9月1日交付房屋；证据2、接处警登记表（2015年11月5日）、2016年4月14日和2016年9月9日赣州市人民政府办公厅会议记录摘要各一份，证明被告赣晟公司是在被胁迫的情况下签订《补充协议书》。原、被告提交的证据，经庭审质证，被告赣晟公司对原告提交的证据1、2、3、4的三性均无异议，但认为购房合同第9条明确约定了逾期交房违约金不超过15000元，本院对原告证据1、3、4的三性予以认定。原告提交的证据2与被告提交的证据1均为同一购房合同，原告对该合同的真实性无异议，认为购房合同第9条为格式条款，排除了原告的权利，该违约金条款对原告不公平，双方签订的补充协议书是对购房合同的修正，应当以补充协议书为准，因原告诉讼请求已认可其第一段违约金为合同约定的违约金上限15000元，本院对该购房合同的三性予以认定。原告提交的证据5，被告对其合法性有异议，认为从补充协议第3条来看，可以说明当时是在原告胁迫的情况下签订补充协议的，本院认为，原告庭后提交了补充协议书原件，本院对其真实性、关联性予以认定，该补充协议的合法性系本案争议焦点，本院将在后文裁判理由部分予以阐述和认定。被告提交的证据2，原告认为接处警登记表不能证明《补充协议书》是在受到威胁的前提下签订的，《补充协议书》是2016年元旦前后签订的，接处警的时间与《补充协议书》的签订时间相隔近两个月，故不能达到被告的证明目的；两份会议记录摘要与本案无关，且都是在原、被告签订《补充协议书》后发生的，与签订《补充协议书》没有任何关系。本院认为，接处警登记表记载2015年11月5日有一百多名业主因延期交房到被告售楼部聚众闹事，两份会议记录说明市政府组织相关部门对被告公司开发御蓝湾项目面临的问题进行指导和协调，本院对该组证据的真实性、合法性予以认定，但与原、被告签订《补充协议书》没有直接关联，本院对其关联性不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月10日，原、被告签订《赣州市商品房买卖合同》，合同备案编号为20XXXX72。被告将其开发的XX湾XX#楼XX室商品房出售给原告，合同约定该商品房单价为6586.94元/平方米，建筑面积88.97平方米，房价总计586040元。合同第八条约定了房屋交付时间为2015年10月31日前；第九条约定了逾期交房的违约责任：逾期超过60日后，买受人有权解除合同······买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。但经双方约定该违约金的金额累计不超过15000元。合同签订后，原告依约交付了购房款，但被告未依约向原告交付房屋。2015年12月28日，原、被告签订《补充协议书》，主要约定：出卖人保证最迟交房时间为2016年8月31日，若到期仍不能交房，买受人要求继续履行合同的，出卖人从2016年9月1日起每天按原合同购房款总额的万分之二支付违约金；2015年11月1日至2016年8月31日之前因延期交房需赔偿的违约金在2016年9月支付完毕；2016年8月31日前买受人承诺自愿放弃申请退房的权利，并保证不以任何理由干扰出卖人的工程建设以及公司事务；原合同与本补充协议内容有冲突抵触的，以本补充协议为准，并且与原合同具有同等的法律效力。补充协议签订后，被告赣晟公司仍未能向原告按期交房，也未支付逾期违约金，双方就违约金赔偿问题协商未果，原告遂起诉至法院。另查明，2017年8月22日，被告向原告出具御澜湾交房通知书，通知原告于2017年9月1日下午前往赣州XX湾XX栋XX楼架空层办理交楼手续。本院认为，原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，并经赣州市不动产登记中心备案登记，该份合同合法有效，双方应予遵照履行。被告未按合同约定的期限交付房屋，已构成违约，应承担相应违约责任。本案的争议焦点为原、被告签订的《补充协议书》是否合法有效，对此，本院认为，该补充协议是在被告赣晟公司违反购房合同约定未能按期交房时原、被告双方就新的交房时间、逾期交房违约责任所作的约定，签订该补充协议系原告向被告主张权利的合法方式，协议内容也是原、被告真实意思表示，应属合法有效，对双方具有法律约束力。被告赣晟公司辩称该补充协议是受胁迫而签订，但其现有证据不足以证明，本院对该辩解意见不予采纳。原告主张的逾期交房违约金分两段计算，第一段违约金根据购房合同的约定计算至2016年8月31日即为15000元（违约金上限），第二段违约金根据补充协议书约定自2016年9月1日起至2017年8月31日止（共365天），按购房款586040元每日万分之二计算即为42781元，本院予以支持，故被告应向原告支付的违约金共计57781元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：由被告赣州赣晟房地产综合开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告邱丽华支付逾期交房违约金57781元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1245元，减半收取622.5元，由被告赣州赣晟房地产综合开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状正本和副本共两份,按规定缴纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员  彭行方二〇一八年四月二十日书记员  陈慧萍