贵州省榕江县人民法院民 事 判 决 书（2016）黔2632民初641号原告：从江县诚信物业服务有限责任公司榕江分公司地址：榕江县民贸公司二楼。法定代表人：石丽玲，女，该公司经理。委托代理人：龙安通，男，榕江县中心法律服务所法律工作者。被告：汤德周，男，1974年6月20日生，水族，公职人员，贵州省榕江县人，户籍地：榕江县，现住：榕江县。委托代理人杨文能，男，系榕江县古榕名苑业主委员会主任。原告从江县诚信物业服务有限责任公司榕江分公司诉被告汤德周物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月19日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人龙安通、被告汤德周及其委托代理人杨文能到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告购得榕江县古榕名苑9栋7单元402号住房一套，2011年7月23日，原告与被告签订了物业服务合同。合同约定：服务期限从本物业交付使用之日起至本物业业主委员会与物业服务公司签订的物业服务合同生效之日止；物业服务费按年分两次交纳，业主必须在每半年的首月交纳该半年的物业服务费；逾期交纳的，违约金的支付约定为征收利息按每日3‰计收催缴手续费。被告住宅房屋建筑面积125.72㎡，每平方米每月交纳物业费0.40元，每月合计交纳物业费50.288元。截至2015年8月31日原告终止该服务合同，被告已有22个月未交纳物业服务费，共欠原告物业服务费1106.34元。期间，原告多次向被告催交，可是被告至今仍未交纳其拖欠的物业服务费。按照合同约定及相关法律法规规定，被告应向原告支付违约331.90元。故原告诉至法院，请求判令被告：1、支付原告物业服务费1106.34元；2、支付原告违约金331.90元；3、承担本案诉讼费。被告汤德周辩称：首先，原告的物业服务存在瑕疵，原告违反双方签订的《治安管理合同》，没有对小区进行封闭式管理；其次，原告在2015年8月底退出对古榕名苑的物业服务，但是没有与小区业主委员会办理任何移交手续。因此，被告不应支付物业服务费。原告从江县诚信物业服务有限责任公司榕江分公司为证实自己的主张，向法庭提交了如下证据：1、原告营业执照、法定代表人身份证明书及法定代表人身份证复印件三份，证明原告是适格的诉讼主体及法人身份信息；2、古榕名苑物业服务合同复印件一份，证明2011年7月23日，原、被告双方签订物业服务合同，约定物业服务费交纳及违约金等情况的事实；3、前期物业服务合同、治安责任合同书、住宅室内装饰装修管理服务协议、承诺书及管理违章处罚表复印件四份，证明前期物业约定的权利义务、被告在2011年7月23日同时签订了其他配套合同的事实；4、榕价字（2011）08号文件、贵州省经营服务性收费许可证复印件二份，证明2014年6月23日，榕江县发展改革局颁发给原告收费许可证，注明了原告物业服务古榕名苑小区0.4元月、㎡，经营性物业及电梯房1元月、㎡的收费标准；5、工资单、非可视对讲和小区监视系统合同、贵州省电梯日常维护保养合同、代交古榕名苑公共电费汇总表复印件五份，证明原告经营期间为小区的物业服务实际投入情况；6、古榕名苑住宅欠费明细表复印件一份，证明被告共欠原告1106.34元物业服务费的事实。被告汤德周向法庭提交书面证据材料有：2011年7月23日的治安责任合同书复印件一份、榕江县古州镇文体中心社区居民委员会和榕江县住房和建设局的证明复印件两份，证明原告在物业服务期间，违反双方签订的治安责任合同书，没有履行小区的封闭式管理的安保义务。经庭审质证，对原告提供的证据，内容客观真实、来源合法，能证明该案的事实，本院予以确认。对被告提交的证据，客观真实，来源合法，但内容与被告是否应纳物业服务费没有关联，本院不予以采信。经审理查明，榕江县鑫海房地产开发有限责任公司取得位于榕江县新城区的F地块后，将该块土地开发建设商品房，命名为古榕名苑。2011年4月8日，榕江县鑫海房地产开发有限责任公司与原告签订《﹤古榕名苑﹥商住楼前期物业服务合同》，约定由榕江县鑫海房地产开发有限责任公司委托原告开展物业管理服务工作，该合同对双方的权利义务进行了约定，其中关于合同期限约定为“本合同期限，从合同签字之日起至小区业主委员会成立，择定物业公司签约当日止。”收费标准约定为“物业管理的收费标准应按物价部门审定标准执行，应与城北新区四个地块的商住楼的收费标准统一。”同时查明，被告购得榕江古榕名苑9栋7单元402号住房一套，建筑面积125.72㎡。2011年7月23日，建设单位交付房屋给被告使用，交付当日，原、被告签订《古榕名苑物业服务合同》，该合同就物业服务相关权利义务进行了约定，其中物业费用收费标准于第六条约定“住宅用房按【建筑面积】每月每平方米0.40元收取”，支付方式于第七条约定“业主从办理收楼手续后的次月开始计收物业服务费，……次年物业服务费按年分两次交纳，业主必须在每半年的首月履行交纳义务。”服务期间于第二十条约定为：“服务期限从本物业交付之日起至本物业业主委员会与物业公司签订的物业合同生效之日止。”此外，双方还就物业管理的各方面签订了《住宅室内装饰装修管理服务协议》、《治安责任合同书》，被告亦在承诺遵守《业主管理规约》上签字。原告自签订前期物业合同至2015年8月底，一直根据合同约定为被告小区提供物业服务，服务期间，被告小区并没有成立业主委员会，也没有就是否选聘物业服务公司作出明确表示，原告继续履行“古榕名苑”小区物业服务。截止2015年8月底，“古榕名苑”小区所有业主一直在接受原告提供的物业服务，被告同样享受了原告提供的物业服务。但2013年10月31日后，被告不再交纳物业服务费，现被告已有22个月未交物业服务费，欠物业服务费1106.34元（125.72㎡×0.40元×22月=1106.34元）。本院认为：《贵州省物业管理条例》第五十四条规定“前期物业服务合同生效之日至房屋交付使用之前发生的物业服务费，由建设单位承担。房屋交付给买受人之日至前期物业服务终止之日发生的物业服务费，由买受人按照前期物业服务合同约定的物业服务收费标准承担。”2011年4月8日，榕江县鑫海房地产开发有限责任公司与原告签订《﹤古榕名苑﹥商住楼前期物业服务合同》，之后，被告购得榕江古榕名苑9栋7单元402号住房一套，建筑面积125.72㎡。2011年7月23日，建设单位交付房屋给被告使用，交付当日，被告与原告签订了《古榕名苑物业服务合同》。在合同服务期间，被告作为该小区的业主，接受了原告的物业服务，按照《古榕名苑物业服务合同》的约定，被告应当向原告交纳物业服务费。被告入住后至2015年8月底，该小区仍未成立业主委员会，也未与原告或其他物业服务公司签订物业服务合同，也没有终止前期物业服务合同的其他事由产生。故原、被告签订的《古榕名苑物业服务合同》作为前期物业服务合同的补充及细化并附告知义务，合同真实有效，应受法律保护。原告自签订前期物业合同至2015年8月底，一直根据合同约定为“古榕名苑”小区提供物业服务，原告继续履行“古榕名苑”小区物业服务，符合合同约定。物业服务是一种动态服务，小区内服务不到位，有时不可避免，出现原因是多方面的，也有业主自己的因素。对被告提出原告在服务期间存在服务瑕疵的辩论意见，被告可向原告反映或者通过业主委员会向原告提出协商改进，而不应成为被告个人拒交物业服务费的理由，因为，原告提供的是小区公共物业管理服务，且被告并未提供存在服务瑕疵从什么时间起，有多长时间，是否属于原告的责任范围等这些证据予以证明，故本院不予采纳。对被告提出原告违反《治安责任合同书》约定的辩解意见，本院认为，本案是物业服务合同纠纷，双方争议的焦点是被告是否应交纳物业服务费，被告提出的辩解意见与本案无关联，属另一法律关系，原告履行的是物业服务合同义务，而不是安保义务，如被告认为原告违反治安合同约定，可依法另行主张权利。对被告提出原告在2015年8月底退出对古榕名苑的物业服务，但是没有与小区业主委员会办理任何移交手续，因此，被告不应支付物业服务费的辩论意见，本院认为，该意见与本案无关联，本院不予采纳。物业服务的双向性，不仅需要物业公司提供优质的服务管理，同时，更需要业主积极的协作配合，并按合同交纳物业管理费，才能共同营造干净整洁的生活环境。物业费用是整个小区物业管理得以正常运行的必要费用，收取物业费标准是经物价部门核定的，在同一个小区每位业主接受的是同等的物业管理服务，被告以原告服务存在瑕疵，提出拒交物业费，不仅损害了物业公司的利益，也损害了大多数正常交费业主的利益。《合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。…当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”被告在享受原告提供的物业服务后，不交物业费用，违反了物业服务合同的相关约定。故被告提出不交纳物业费的抗辩理由不成立。现原告要求被告支付2013年11月至2015年8月的物业服务费1106.34元和支付违约金331.90元，【按照合同约定支付违约金为2220.42元（1106.34元×3‰×669天=2220.42元）】，事实清楚，证据充分，符合法律规定，本院予以支持。为此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：由被告汤德周向原告从江县诚信物业服务有限责任公司榕江分公司支付物业服务费1106.34元，支付违约金331.90元，二项合计1438.24元，限于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告汤德周负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  杨先富二〇一六年十月二十日书记员  韦成永