苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0506民初4852号
原告严隽华。
被告刘海芹。
委托诉讼代理人杨剑波。
第三人吕建秋。
原告严隽华诉被告刘海芹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月15日立案受理，依法由审判员周宏适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中，被告申请追加吕建秋作为第三人参加诉讼，本院审查后予以准许。原告严隽华、被告委托代理人杨剑波、第三人吕建秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告严隽华诉称，2014年11月23日，其与被告签订了租赁合同，约定其将吴中区水香街193号商住房约70多平方米出租给被告，合同到期后双方又续签了一份租赁合同。被告在合同履行期间，未按合同约定时间支付房租，且擅自将房屋转租给他人，损害了其合法权益。为避免损失扩大，其多次书面劝解和110调解也无结果。请求判令：1、解除原、被告签订的租赁合同；2、被告立即腾出所租赁房屋；3、被告支付拖欠的房屋租金3638.89元（暂计至2016年7月13日，实际要求计算至被告返还房屋之日止）；4、被告支付原告垫付的电费1850元（2015年12月至2016年7月）。审理中，原告要求被告和第三人吕建秋腾出租赁房屋，具体由谁承担合同解除后至迁出之日的租金由法院依法认定。
被告刘海琴辩称，其自2015年2月起因工作原因无暇顾及麻将馆，即在显眼位置悬挂转让招牌，并口头告知过原告，原告没有表示过异议。2015年10月22日续签合同时也明确告知了原告，此后涉案房屋租金、水电费用均由原告向次承租人即本案第三人吕建秋收取，原告和第三人已经形成实质租赁关系。除2016年7月收到过原告的挂号信外，自续签合同之日起至2016年6月30日其从未收到原告对于转租有任何异议的书面劝解或者110调解。至于原告所称的110调解，是因原告与次承租方关于房屋所有权有争议，原告上门砸门换锁所引起，与其无关。依照相关法律规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，在6个月内未提出异议，以承租人未经同意为由请求解除合同或认定转租合同无效，应不予支持，故请求驳回原告的诉讼请求。
第三人吕建秋述称，其获悉被告位于水香街193号的麻将馆想转让，于是在2015年7月25日与被告签订了转让合同并实际经营该麻将馆。原告8月份就知道被告将房屋转租给其了。2015年10月22日，其与原、被告在麻将馆商量签订合同事宜，原告提出要每月增加房租1000元，其认为不合理，就由被告继续和原告签约，其接手经营麻将馆。当晚其直接拿出现金13100元，在长兴的工商银行存入了原告账户，原告当时没有任何异议。经营期间，其严格遵守合同约定，按时支付水电费用，原告也经常过来收取电费。因其需要回老家，想将店铺再次转让出去，2016年2月春节后，其电话联系原告，要求原告提供产权证，原告在电话中同意的，说要回苏州后提供。原告一直到2016年4月23日回苏州收房租，其多次向原告要产权证，但是原告拒绝提供，且不承认和其的租赁关系，其因此拒绝交房租。当天报警后，警察也出警了。2016年5月开始，原告开始到店里砸门、换锁、强行赶走客人，使其无法正常营业，现在麻将馆停业了。原告收取其交纳的房屋租金，按月向其收取水电费用，显然对转租没有异议，因此原告已经认可其为实际承租人，其与原告存在实质性的租赁关系，若不是因为原告拒绝出示产权证，其拒绝支付房租、水电等费用，该关系还会一直延续。综上，请求驳回原告的所有诉讼请求。
经审理查明，2015年10月22日，原、被告签订了《房屋租赁合同书》一份，约定原告（甲方）将其所有的位于苏州市吴中区水香街193号2层建筑面积78.83平方米的房屋（不含两间门面房）出租给被告（乙方）经营棋牌室，租赁期限自2015年11月23日至2016年11月22日止，租金为每年26200元，租房保证金为2000元，租金每6个月支付一次，第一次租金及保证金在签订本合同时即时支付，以后租金按约定的付款期限提前30日将下期房款支付给甲方。合同第六条约定，乙方应承担水费、电费、煤气费等在租赁时所发生的费用。第七条约定，租房保证金作为履约保证金，不计利息，主要用于对合同期满终止时，甲方对乙方在租期内发生的基本费用，包括房租、房内物品损坏、短缺等扣除清算后一次性不计利息退回乙方。第九条“乙方的义务”约定：1、按照本合同规定的时间和支付方式支付租金，保证金及其他费用；2、未经甲方同意，乙方不得私自把该房屋的部分或全部转租他人；……。
第十条“违约处理”约定：1、如乙方违反本合同第九条，甲方有权终止本合同，收回房屋没剩余房款，若不足抵付甲方损失，乙方应予以赔偿；……。合同签订当日，原告收到通过柜员机存入其个人银行账户的半年租金13100元。2016年4月21日、7月12日，原告分别支付了涉诉房屋的电费1750元、99元，合计1849元。2016年6月30日，原告向被告寄送了挂号信函一封，认为被告未按约定交纳下半年度租金，电费交至2015年12月，且被告未经其同意将店面转让，违反了合同约定，要求被告于2016年7月3日之前前来解决问题。被告于2016年7月1日签收该邮件。
另查明，2015年7月25日，被告（甲方）与第三人（乙方）签订转让合同一份，约定甲方现将水香街193号阿丘棋牌室转让给乙方，从2015年7月25日起生效，其转让费为40000.00元整<肆万元整>,自接手棋牌室后一切事宜均由乙方负责。第三人遂实际占有使用涉案房屋。
审理中，原、被告一致确认，涉案房屋租赁合同书系续签，第一期租赁合同于2014年11月23日签订，租期一年，租房保证金2000元保存于原告处。被告及第三人确认其并未对涉案房屋进行装修，房屋内目前有麻将机、桌椅及一些货物。
上述事实，有原告提交的房屋租赁合同书、房产证、信函、挂号信收据、电费收据，第三人提交的转让合同及庭审笔录等证据予以证实。
第三人为证明主张的事实，还向本院提交了以下证据：1、电费收据3张、水费票据2张、微信交水费凭证1张，证明其自2015年7月开始直接交水电费，水费直接交给自来水公司，电费是原告过来拿的，由原告开具收据，电费交至2015年12月。2、照片一张，证明其店面的锁在2016年7、8月份被原告撬掉了。3、证人赵某、施某的证言。赵某到庭陈述，其以前承租原告的门面房经营金曼丽莎店，但原告一直不提供房产证复印件，其办不了营业执照，后来就搬走了。其认识被告和第三人，据其所知被告的棋牌室并没有转让过，被告只是因为父母有事，让吕建秋过来打理。其不清楚原告是否知道吕建秋已经盘下该棋牌室，但见到过原告来店里收电费。施某到庭陈述，其在水香街19号开鲜花店，认识原、被告及第三人，只是不知道名字。193号棋牌室由第三人实际经营，其看到过原告向第三人收电费，听大家门口议论得知吕建秋将棋牌室从被告处盘下来的，但不能确认原告本人知道或同意被告转租该房屋。
经质证，对于水电费凭证，原告对真实性无异议，其确认电费收据由其开具，但抬头写的仍是被告，具体过程是其每次给被告打电话收电费，被告告知棋牌室有管理人员，要其直接到棋牌室去拿，其到棋牌室确实由第三人交给其的。对于照片，原告认可其因找不到被告而房租、电费一直未交的情况下才撬锁的。对于证人证言，原告表示证人不知道第三人向其实际承租房屋，也不能证明第三人所主张的事实。被告对上述证据未提出异议。
经本院询问，原告陈述，其在2016年4月23日才知道被告将房屋转租，因为联系不到被告，其到店里要电费，第三人说不认识其，房租和电费都交给被告了。续签合同时其见到第三人在场，半年租金是被告夫妻存入其银行账户的，其出具了收据，名字写的还是被告。之前的电费的确是向第三人收取的，但其并不知道第三人是次承租人。被告表示当时由第三人实际承租房屋是与原告口头说好的，原告同意的，书面证据确实没有。因第三人是实际承租人，所以其不会再去交后半年的租金，第三人因原告不肯出示房产证，所以也没有交。第三人表示转让合同是2016年4月23日发生纠纷时才给原告看的。
本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方真实的意思表示，不违反法律规定，合法有效。原、被告均应依照合同约定全面履行各自的义务。被告虽抗辩第三人为实际承租人，其已退出租赁关系，但其没有充分证据予以证明，原告亦不认可，故被告仍为涉案房屋的承租人，本院对其抗辩意见不予采纳。依照合同第五条、第九条对付款时间的约定，被告应于2016年4月23日前交纳下半年租金13100元，但被告未按约定支付，后原告于6月30日发函要求被告于2016年7月3日之前前来商谈，但被告置之不理，致原告来院诉讼解决。根据合同第十条违约处理之约定，乙方违反本合同第九条，甲方有权终止合同，收回房屋。被告的上述行为已经违反了该约定，在原告催告后仍不履行，因此，原告要求解除涉案房屋租赁合同，符合合同约定，本院予以支持。关于被告与第三人的法律关系，根据双方签订的转让合同，就涉案房屋而言，双方实际形成转租赁关系，但该租赁关系对原、被告之间的租赁关系不产生约束和影响。被告和第三人辩称原告知晓并同意转租涉案房屋，因其并无充分的证据证明其主张，原告对于向第三人收取电费的解释也具有一定合理性，第三人亦承认其与被告之间的转让合同直到2016年4月23日才向原告出示，故本院实难采信被告及第三人的抗辩意见。同理，依照合同约定，原告亦可据此解除与被告之间的租赁关系。关于合同解除时间，因原告诉前并未发出解除通知，故本院认定起诉状副本送达给被告的时间即2016年8月29日为解除日期。对于合同解除前的房屋租金及拖欠的电费1849元，被告仍应支付，经本院核算，涉案房屋每日租金约为71.78元，截至2016年8月29日的租金应为7052.47元，加上电费，合计人民币8901.47元。因被告交纳的租房保证金2000元在合同解除后应由原告退还，为支付方便，本院直接从上述被告应付款项中抵扣，故被告还应支付原告6901.47元。对于原告要求被告及第三人从承租房屋中腾出并支付至返还之日的租金的请求，因涉案房屋实际由第三人占有使用，相应的腾退义务应由第三人承担，原、被告租赁合同解除之后至迁出之日止的租金（实为房屋使用费）亦应由第三人支付。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，判决如下：
一、原告严隽华与被告刘海芹于2015年10月22日签订的《房屋租赁合同书》于2016年8月29日解除。
二、被告刘海芹于本判决生效之日起十日内支付原告严隽华人民币6901.47元。
三、第三人吕建秋于本判决生效之日起十日内将原告严隽华位于苏州市吴中区水香街193号的房屋腾空并从该房屋内迁出，同时支付原告自2016年8月30日起至实际迁出之日止按每日71.78元标准计算的房屋使用费。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为人民币228元，由被告刘海芹负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。
审判员 周 宏
二〇一六年十月十二日
书记员 钱莉婷