四川省乐山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川11民终836号
上诉人（原审原告）：四川省乐山华冠房地产开发有限公司，住所地址：四川省乐山市市中区致江路108号。
法定代表人：胡秀兰，该公司总经理。
委托诉讼代理人：黄建容，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：王贤斌，四川智凯律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：郭丽娜，女，1969年2月5日出生，住四川省乐山市市中区。
上诉人四川省华冠房地产开发有限公司（以下简称华冠公司）因与被上诉人郭丽娜房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省乐山市市中区人民法院（2016）川1102民初1979号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
华冠公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.郭丽娜将所有占用的租赁房屋全部返还华冠公司；3.郭丽娜向华冠公司支付2015年8月31日至2016年10月8日的房屋租金，租金按每季度10000.00元标准计算。事实和理由：一、一审法院未查明郭丽娜租用房屋的具体时间，因此，法院确定的事实存在错误，导致判决错误。一审法院查明2015年5月25日华冠公司收到郭丽娜租金，并与郭丽娜于2015年7月2日签定《租房协议》。期限届满后郭丽娜没有将房屋交给华冠公司，仍然继续使用，但一审判决对其继续使用的行为未进行确认。一审中，华冠公司提供公证书证明直至2015年底郭丽娜仍在使用华冠公司的房屋，一审法院对该事实并未确定，致使案件中郭丽娜使用华冠公司房屋的具体时间没有确定，从而导致无法确定郭丽娜应付租金的具体数额。二、一审法院适用法律错误，导致华冠公司的合法权益没有得到保护。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，华冠公司确实没有提交关于房屋的产权或报建手续，因此该房屋租赁合同的无效并不影响租金的收取。按照上述规定，华冠公司有权依据合同约定的租金标准要求支付房屋占有使用费。
郭丽娜辩称：一、郭丽娜是2004年3月起租用原乐山市大佛武校位于乐山市市中区桃园路7号门市房经营超市。郭丽娜与大佛武校每年签订《租房协议》，双方从未发生租金纠纷。2004年4月，在征得城管部门和大佛武校同意，郭丽娜出资在租赁房的前后新搭建有160平方米房屋，扩展经营业务。2016年华冠公司购买了大佛武校房屋土地后，接手收取桃园路多处门市房屋租金。郭丽娜从2004年起签订租房协议，一直沿袭使用至2015年8月止。二、郭丽娜与华冠公司租房协议是每季度签订一次，都是先付租金后签约，每季度租金10000.00元，《租房协议》从2015年5月31日至2015年8月31日止，但协议中没有记载租用房屋的坐落位置及产权信息。2015年9月10日华冠公司要求郭丽娜续签9月至11月三个月的《租房协议》，但要求在协议中注明：必须在2015年12月底无条件搬离腾房。华冠公司既不说明理由，也不对装饰费作出经济补偿，所以郭丽娜在协议上拒绝签字。万般无奈，郭丽娜于2015年9月将房屋货物全部搬出，把房屋腾退给了华冠公司，现在使用的房屋是2004年4月自己搭建的房屋，从未占有华冠公司的房屋。三、郭丽娜签订的7号房，是当时乐山大佛武校在关牟大道上自行搭建的房屋，7号房为自编号。华冠公司购买大佛武校房屋土地前7号房就开始租用，但华冠公司无权属证明，属于历史遗留问题。华冠公司并未提供证据证明协议所涉及房屋的合法产权和报建手续，郭丽娜搬离租赁房屋后，完全不存在支付华冠公司房屋占有使用费问题，华冠公司不能充分举证证明郭丽娜继续使用占有房屋。四、根据《中华人民共和国物权法》的规定，华冠公司对7号出租房屋无产权或报建手续，租房协议应当无效。况且郭丽娜早已腾退租赁房屋，且租金已付清。综上，一审人民法院查明事实清楚，程序合法，适用法律恰当，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
华冠公司向一审法院起诉请求：1.郭丽娜立即将承租的房屋返还华冠公司；2.郭丽娜向华冠公司支付自2015年5月31日至2016年5月31日止的房屋占有使用费30027元；3、本案案件受理费由郭丽娜承担。
一审法院认定事实：2012年11月12日，华冠公司登记取得座落于乐山市市中区桃源路138号5幢、6幢、7幢的国有土地使用证。同年10月17日，登记取得乐山市市中区桃源路138号5幢、6幢、7幢房屋的房屋所有权证。华冠公司取得的乐中国用（x）第x号国有土地使用证在权属界址示意图中载明该块土地内除5幢、6幢、7幢房屋外，在临关牟大道一侧另有石棉瓦房一处。2015年5月25日，华冠公司出具收款收据一张，载明收到郭丽娜交来2015年5月31日至2015年8月31日房租10000元。2015年7月2日，华冠公司与郭丽娜签订《租房协议》，协议约定租赁期为三个月，自2015年5月31日起至2015年8月31日止，租金为10000元等，协议还约定了其他事项，协议中未记载租用房屋的座落及产权信息。2015年12月11日，华冠公司申请乐山市嘉州公证处对其向郭丽娜等十二人送达《通知》的行为办理保全行为公证，在公证员的监督下，华冠公司的委托代理人杨华等将《通知》送达给郭丽娜。该《通知》的主要内容为告知租房户租用房屋已到期，华冠公司因工程需求，已两次发出房屋即将拆除，不再续租的通知，现将于2015年12月9日开始断水断电，不再提供经营所需基本条件，要求租房户搬离并交清所欠房租等。华冠公司陈述市中区桃源路138号5幢、6幢、7幢房屋分别是库房和办公楼，与郭丽娜签订的租房协议中约定的租用门市是在邻关牟大道土地上的搭建房，桃源路7号门市是自编号，该房屋自转让取得该块土地前就已经建成使用，没有权属证明，系历史遗留问题。一审法院认为：郭丽娜、华冠公司之间签订的《租房协议》已于2015年8月31日履行完毕，华冠公司未能提供证据证明该协议所涉房屋具有合法的产权手续或报建手续，故在所涉房屋的合法性未予确认的情况下，该院对华冠公司主张租房协议期满后的房屋占有使用费不予支持。郭丽娜陈述已搬离《租房协议》所涉房屋，是华冠公司在租房协议期满后未收房，该院认为华冠公司对《租房协议》所涉房屋所占用的土地具有合法的使用权，可以要求无权使用人搬离，但公证书只能证明向郭丽娜等人送达《通知》的行为，现郭丽娜否认占用房屋，华冠公司提交的证据不足以证明郭丽娜仍占有使用租房协议所涉房屋，故该院对华冠公司要求郭丽娜从租房协议所涉房屋搬走的诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回华冠公司的诉讼请求。案件受理费275元(已减半收取)，由华冠公司负担。
本院二审期间，华冠公司提交了2016年10月4日千惠超市购物凭证一张，录像一份，拟证明郭丽娜继续占用华冠公司的房屋进行营业；提交录音材料一份（附纸质内容），拟证明郭丽娜营业超市位于大佛武校前的门市。
郭丽娜质证：对上诉三份材料的真实性无异议，但主张自己已腾退房屋，自己经营的千惠超市是在自建门市内经营业务。
本院认证：郭丽娜对前述三份证据的真实性无异议，且与本案具有关联性，结合本案其他证据，可以形成完整的证据链，达到华冠公司的证明目的，本院予以采信。
华冠公司提交了一份现场勘验申请书，请求本院进行现场勘验，郭丽娜也在询问中请求现场勘验。本院依法进行了勘验，制作了勘验笔录，拍摄现场照片两张。经勘验查明，郭丽娜经营的千惠超市由两间连通房屋构成，是一个整体空间，前后贯通，并没有墙等进行分割，屋内摆有超市货架，上面摆满正在出售的各种商品。
本院除对一审法院查明的事实予以确认外，另查明：郭丽娜租赁的自编号为7号的门市房屋全部用于经营超市，超市名称为千惠超市，郭丽娜一直占有使用该房屋至今。
本院认为：根据各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：
一、关于郭丽娜所经营的千惠超市占用的房屋是否属于华冠公司出租房屋的认定。
郭丽娜所经营的千惠超市所占用的门市房屋，在华冠公司取得大佛武校位于乐山市市中区桃园路138号5幢、6幢、7幢的国有土地使用证前已经建成，一直是由大佛武校与郭丽娜签订《租房协议》。华冠公司在取得大佛武校土地使用权后与原承租人郭丽娜继续签订《租房协议》，双方并没有对承租房屋的具体范围进行重新约定。郭丽娜主张其是在征得大佛武校和城管部门的同意后，自己于2004年出资在租赁房屋的前后搭建有160平方米的房屋，其所营业的千惠超市占用的是自己搭建的房屋。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”。郭丽娜对自己经允许搭建房屋的事实没有提供任何证据，故应承担举证不能的不利后果。且现场勘验证明，千惠超市占用的门市是一个整体空间，前后贯通，并没有墙等进行分割，无法查明建成后是否有扩建的部分，所以对郭丽娜主张现占有使用的是自己搭建的房屋，本院不予支持。
二、关于郭丽娜是否腾退华冠公司出租房屋的认定。
华冠公司与郭丽娜签订的《租房协议》中所涉出租房屋，没有任何报建手续或取得产权证书，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。”的规定，该《租房协议》虽系双方当事人真实意思表示，但仍属无效协议。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，郭丽娜应返还依无效合同取得的财产。郭丽娜主张自于2015年8月31日《租房协议》到期后已经腾退本案讼争房屋，但并未举证证明，且，根据现场勘验，郭丽娜继续在承租房内经营千惠超市，货架、货品均摆放在屋内，并没有腾退占用的房屋。一审法院将郭丽娜是否腾退租赁房屋的举证责任分配由华冠公司承担，属举证责任分配错误，本院予以纠正。对华冠公司要求郭丽娜腾退本案讼争房屋的请求，本院予支持。
三、关于郭丽娜是否应向华冠公司支付房屋占有使用费的认定。
郭丽娜与华冠公司签订的《租房协议》无效，郭丽娜在双方约定的租赁合同期满后，一直占有使用本案讼争房屋至今。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，郭丽娜应当向华冠公司支付自2015年9月1日至2016年10月8日止共四个季度零8天的房屋占有使用费，该占用使用费应根据双方签订的《租房协议》约定的每季度10000.00元的租金标准计算，即总计房屋占有使用费为10000×4+【10000÷62天(2016年第四季度的天数)】×8=41290.32元。
综上所述，华冠公司的上诉请求成立，应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销四川省乐山市市中区人民法院（2016）川1102民初1979号民事判决；
二、郭丽娜于本判决生效之日起三十日内腾空千惠超市，返还四川省乐山华冠房地产开发有限公司出租的全部房屋；
三、郭丽娜于本判决生效之日起十内向四川省乐山华冠房地产开发有限公司支付自2015年9月1日至2016年10月8日止的房屋占有使用费41290.32元。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费275元、二审案件受理费550元，合计825元，由郭丽娜负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 乌建英
代理审判员 朱保见
代理审判员 孙秀竹
二〇一六年十月十九日
书 记 员 张 瑞
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。