四川省自贡市沿滩区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）川0311民初343号
原告：刘富强，男，1986年12月31日出生，汉族，住四川省荣县。
委托诉讼代理人：廖跟东，四川博胜律师事务所律师。
委托诉讼代理人：许华英，四川博胜律师事务所律师。
被告：郑桦洋，男，1991年8月29日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。
委托诉讼代理人：李兆君，四川贡安律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刁凤名，四川贡安律师事务所律师。
第三人：自贡市三合房地产营销策划有限公司，住所地四川省自贡市。
法定代表人：应川。
第三人：郑涛，男，1967年3月4日出生，汉族，户籍地四川省成都市高新区，现居住地四川省自贡市。
原告刘富强诉被告郑桦洋、第三人自贡市三合房地产营销策划有限公司（以下简称三合公司）、郑涛房屋买卖合同纠纷一案，本院依法适用简易程序进行了公开开庭审理。原告刘富强及其委托诉讼代理人廖跟东、许华英，被告郑桦洋委托诉讼代理人李兆君、刁凤名，第三人三合公司法定代表人应川、第三人郑涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘富强向本院提出诉讼请求：1.判令被告郑桦洋履行合同义务，交付给原告刘富强合同约定的房产并办理过户手续；2.本案诉讼费用由被告郑桦洋负担。事实与理由：被告郑桦洋授权其父亲郑涛为代理人，通过第三人三合公司对外出售自己所有的位于沿滩区住房。第三人郑涛、三合公司向原告刘富强出示了该房产的产权证，并带领原告刘富强两次看房。后原告刘富强于2017年6月28日与第三人郑涛、三合公司三方签订《房屋买卖合同》，购买该房屋，在合同中约定了产权过户、付款时间及方式、违约责任及争议解决方式。合同签订后，原告刘富强当日支付了1万元定金，2017年7月11日再次支付定金1万元给第三人郑涛、被告母亲庄燕，二人分别出具了收条。2017年6月28日支付第三人三合公司中介费7500元，完成了自己的合同义务。按合同约定，被告郑桦洋应于2018年2月底与原告刘富强办理过户手续并交付房屋，但被告郑桦洋至今拒绝办理并交付房屋。原告刘富强在签订购房合同后，于2017年6月29日将自己的户口迁至案涉房屋户籍所在地，由于被告郑桦洋一直未办理过户并交付房屋，原告刘富强一直无法搬迁至案涉房屋，故诉至法院。
被告郑桦洋辩称：被告郑桦洋是房屋所有权人，第三人郑涛不是委托代理人，被告郑桦洋没有授权给第三人郑涛出售房屋，也没有追认第三人郑涛与原告刘富强签订的合同的效力，第三人郑涛与原告刘富强签订的合同属于一般债权，与被告郑桦洋无关，被告郑桦洋没有义务履行合同，原告刘富强的诉讼请求不应得到支持。
第三人三合公司陈述：原告刘富强的陈述属实。当时是房东郑桦洋本人不在，是他父亲即第三人郑涛过来签合同，签合同前第三人郑涛给被告郑桦洋本人打了电话确认了房屋要卖，打电话的时候我们三方在场。因为被告郑桦洋在国外，所以是打电话询问，当时被告郑桦洋认可了要出售房屋，才签订的合同。
第三人郑涛陈述：1.案涉房屋是被告郑桦洋的，之前在网上挂出租，后来第三人三合公司看到信息后联系出售，当时原告刘富强所出价格可以，所以就签订了房屋买卖合同，但未经被告授权；2.签订合同时，因为与被告郑华洋联系不上，所以才考虑了将过户日期延后，后来被告郑桦洋不同意卖，就及时告知了第三人三合公司和原告刘富强；3.第三人三合公司及证人提出在签订房屋买卖合同时，我给被告郑桦洋打了电话，这个不属实，从时差上看，当时加拿大应该是凌晨三点左右，我申请法院调取我的通话记录就可以证实。
原告刘富强为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：身份证复印件、企业信息档案、房屋买卖合同、不动产权证、收据、收条、户口簿、租房协议、收条、录音光盘、证人罗某某出庭作证，拟证明原被告签订合同及第三人三合公司居间介绍的事实；在签订购房合同后，将户籍迁至案涉房屋户籍所在地，并在红旗乡大湾六组租房居住，每月租金1000元；第三人郑涛及被告郑桦洋因为房价的上涨拒绝出售房屋。
被告郑桦洋、第三人三合公司、郑涛未举示证据。
因被告、第三人未提交证据，本院对原告举示的证据，组织了被告、第三人进行质证，对被告、第三人无异议的证据，本院予以确认，对有异议的证据，本院认定如下：对原告刘富强提交的录音资料，录音内容第三人郑涛认可是其与第三人三合公司与原告刘富强之间的谈话内容，对录音内容的真实性本院予以确认；证人罗某某的证言，对与原被告及第三人陈述内容一致的部分，本院予以确认。
经审理本院查明事实如下：2017年6月28日，在第三人三合公司的居间活动下，第三人郑涛以被告郑桦洋的名义与原告刘富强签订了一份《房屋买卖合同》。合同约定，被告郑桦洋将其所有的坐落于自贡市沿滩区的房屋出售给原告刘富强，房屋总价款50万元，过户时间为2018年3月份前。合同上第三人郑涛代被告郑桦洋签署了姓名并加盖了手印，同时亦签署了其本人姓名。合同签订后，原告刘富强向第三人郑涛及案外人庄燕（郑涛之妻）支付了2万元定金，后第三人郑涛告知原告刘富强因房主系其儿子即被告郑桦洋并未向其出具出售房屋的授权委托书，其无权出售被告郑桦洋名下的房屋，无法履行合同约定的过户义务。原告刘富强认为双方的房屋买卖合同关系成立，应当履行过户义务，双方发生争议，故诉至法院。
另查明，被告郑桦洋长期在国外生活，第三人郑涛代其管理房屋及产权证明，2017年2月3日开始第三人郑涛将被告郑桦洋的房屋挂至网上拟出租。第三人三合公司在进行居间活动时知晓案涉房屋系被告郑桦洋所有，并告知了原告刘富强。签订房屋买卖合同时三方均知晓第三人郑涛未取得被告郑桦洋的书面授权委托书用以办理房屋出售事宜,在签订房屋买卖合同之前，第三人郑涛在第三人三合公司向他人打过电话，电话内容涉及房屋出卖之事，但第三人三合公司无法确定该电话是否为第三人郑涛向被告郑桦洋所拨打。
本院认为：本案为买卖合同纠纷，第三人郑涛在未取得被告郑桦洋授权的情况下将房产卖与原告刘富强，第三人郑涛属于无权代理，本案争议焦点在于该售房行为是否构成表见代理。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同的，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，本案是否构成表见代理应判断第三人郑涛的售房行为是否足以让原告刘富强相信其有处分被告郑桦洋房产的权利。虽然在看房以及签订房屋买卖合同过程中，第三人郑涛持有被告郑桦洋房屋产权证及房屋钥匙，这是基于被告郑桦洋与第三人郑涛父子关系，只能表明第三人郑涛有可能有权代被告郑桦洋出售房产，而第三人郑涛是否真正具有代理权，应当从原告刘富强作为购买人的角度来进行评判和考虑。签订房屋买卖合同时，第三人三合公司和原告刘富强均知晓案涉房屋产权属于被告郑桦洋，也知晓被告郑桦洋在国外居住生活的事实，作为生活交易常识，原告刘富强作为买房人应当清楚第三人郑涛作为父亲是不能处分其儿子郑桦洋名下房产的，除非取得授权，何况被告郑桦洋远在国外，故在第三人郑涛没有取得委托手续情况下，原告刘富强仍贸然与其签订房屋买卖合同显然没有尽到合理的审慎义务。
表见代理不只要求行为人客观上具有代理权表象，还要求相对人主观上善意且无过失地相信行为人有代理权，房屋作为重大商品，买受人及中介方审查有无出卖资格是最基本的，在没有尽到合理审查义务的情况下，原告刘富强贸然购买，存在过错，其主张基于被告郑桦洋与第三人郑涛之间的父子关系和第三人郑涛持有房产证与房屋钥匙就相信第三人郑涛有权代理被告郑桦洋出售房屋的行为构成表见代理的理由不充分，亦不符合法律规定，本院不予支持。虽然原告刘富强及第三人三合公司主张第三人郑涛在签订房屋买卖合同过程中给其儿子即被告郑桦洋拨打电话表明第三人郑涛取得了出售房产代理权，但在案证据无法确定第三人郑涛是给被告郑桦洋通话还是和其他人通话，且通话内容亦无法证实被告郑桦洋有出售房屋的意思表示，故对第三人郑涛是否与被告郑桦洋通电话已无调查核实之必要。
第三人郑涛是作为代理人以告郑桦洋的名义与原告刘富强签订的房屋买卖合同而并非以自己名义与原告刘富强签订的房屋买卖合同，故应属于无权代理行为而非无权处分行为，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同的，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”的规定，在被告郑桦洋不予追认的情况下，该房屋买卖合同对被告郑桦洋不发生效力，没有拘束力，原告刘富强与第三人郑涛所签订的房屋买卖合同应为无效合同，由此原告刘富强诉请要求被告郑桦洋履行合同、办理过户手续的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第四十九条之规定，判决如下：
驳回原告刘富强的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告刘富强负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院，并向四川省自贡市中级人民法院预交上诉案件受理费，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判员 黄强
二〇一八年六月二十六日
书记员 喻婷