江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）常民终字第1117号
上诉人（原审原告）汪小静。
被上诉人（原审被告）王朝平。
委托代理人龚雷，江苏常弘律师事务所律师。
上诉人汪小静因与被上诉人王朝平房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市武进区人民法院（2014）武民初字第240号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审情况：
汪小静诉称，本人于2009年1月将阳湖广场9号楼B301、B302号商铺出租给王朝平，用于足浴店办公用房。租赁期限2009年1月1日至2016年12月31日止。王朝平支付了2009年和2010年的租金后，2011年未足额支付（应付21000元，实付13000元）。2012年和2013年租金分文未付，多次催交，王朝平不予理睬，并拒绝交出钥匙。请求判令：1、解除其与王朝平的房屋租赁合同。2、王朝平支付汪小静2011年租金欠款8000元，2012年租金22050元，2013年租金23152元，租金合计53202元，三年的违约金27375元，总计80577元。3、判令王朝平将房屋恢复原状归还汪小静（因王朝平擅自在屋内改建厕所）。4、诉讼费用由王朝平承担。
王朝平辩称，1、汪小静、王朝平已于2011年底实际解除了租赁合同。王朝平所承租的杜雪峰的同样房屋，杜雪峰已于2012年将出租的房子收回并装修自用，也证明双方的租赁合同也于2011年年底解除。2、汪小静与王朝平于2008年签订合同时并不相识，汪小静是委托合力兴业置业有限公司签订租赁合同，第一年的租金也是由该公司收取，大门上的钥匙也是由该公司交由王朝平，该公司的行为符合表间代理的特征。王朝平在与大业主商量同意后解除租赁合同，并向物业移交钥匙，视为向汪小静办理交接手续。3、即使汪小静、王朝平在2011年底未解除租赁合同，按合同约定，当时租金方式是先付后用，2012年的租金在2011年底应付清。汪小静在两年多中从未找王朝平催要租金，已经超过了租赁合同租金的一年的诉讼时效。4、2011年的租金，双方已经通过协商，租金从合同约定的21000元降低为13000元，所以即使双方的租赁合同未解除，汪小静提出53202元租金也是无依据的。因双方的租赁关系已经解除，谈不上违约金，且即使王朝平违约，诉讼时效也已经超过，违约金的计算也无依据，据此请求驳回汪小静的诉讼请求。
原审法院经审理查明，汪小静购买位于湖塘镇阳湖广场9号楼B301、B302号商铺，建筑面积分别为53.86、52.69平方米，并于2007年2月5日领取房屋所有权证书。汪小静有出租房屋的意向，在管理该房屋的常州合力兴业置业有限公司（以下简称合力公司）的介绍下，汪小静作为甲方、王朝平作为乙方于2008年12月1日签订房屋租赁协议一份，约定汪小静将上述房屋出租给王朝平经营足浴等业务（皇朝足浴），租赁期限共计8年，自2009年1月1日起至2016年12月31日止。租金第一期（2009年1月1日至2009年12月31日）、第二期（2010年1月1日至2010年12月31日）均为20000元，从第三年起每年租金在上年的基础上逐年提增5%。并约定先付后用，每期租金于租期开始前的10天内一次付清；如乙方逾期1个月不支付租金，甲方有权提前终止本协议，并追究违约责任，乙方每逾期1天应承担不少于应付款的1%违约金。合同签订以后，王朝平按约支付第一期、第二期限的租金，2011年王朝平支付了第三期即2011年的租金13000元，并由汪小静之夫伍南兴出具了收条。此后，王朝平由于生意不景气，经营至2011年年底歇业，至2012年4月，王朝平将承租的汪小静等人的房屋钥匙交给合力公司的保安，但未告知汪小静，也未能提供证据证明汪小静委托合力公司及其工作人员代收租金以及处理终止或解除合同事宜。王朝平认为合同已经解除，也未支付汪小静2011年剩余的租金8000元以及2012年、2013年的租金。汪小静因未能收到租金，至2013年9月13日，汪小静和其他出租人在新的物业公司即宏佳物业公司商量后，继续向王朝平催要租金。因双方未能协商一致，汪小静起诉来院，要求判如所请。
原审法院认为，延付租金或拒付租金的诉讼时效为一年。承租人应当按约定及时、足额支付租金。在合同期内，承租人要求终止履行合同或解除合同的，应当通知出租人。没有代理权的行为，只有经过被代理人追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。涉案合同的当事人是汪小静、王朝平，王朝平不能提供证据证明双方曾约定汪小静委托合力公司及其工作人员代收租金、处理合同终止或解除事宜。王朝平所称物业公司及其工作人员的所谓代理行为，对汪小静不发生法律效力。因此，王朝平辩称与大业主商量同意后解除租赁合同，并向物业移交钥匙，视为向汪小静办理交接手续的意见难以采信。汪小静鉴于王朝平迟延支付租金，经催告后在合理的期限内仍未履行，要求解除双方租赁合同，于法有据，予以支持。现王朝平就租金问题超过诉讼时效而抗辩，汪小静未能提供证据证明在王朝平欠付2011年剩余租金、2012年租金后一年内分别催要过应付的租金，故汪小静要求王朝平支付2011年剩余租金、2012年租金因超过了法定一年的诉讼时效的规定，对此不予支持。汪小静于2013年9月13日已知道王朝平早已以自己的行为终止合同，故可认定该时点双方的租赁合同实际因王朝平违法单方解除而已经解除，故汪小静催要2013年1月1日至9月13日之间的租金未果后，起诉来院要求王朝平支付，于法有据，依法予以支持。但汪小静在王朝平于2012年初已歇业，未能及时采取有效措施，对出租房屋空置造成租金损失也应承担相应的责任。综合考量本案纠纷的实际情况后，认为王朝平承担汪小静6个月的租金是恰当的。王朝平辩称2011年起的租金降为13000元，没有证据予以证实，汪小静要求按合同的约定23152元计算，理由正当，依法予以支持。租赁合同约定了王朝平逾期支付租金应当支付违约金，虽然汪小静主动要求降低违约金的标准，但王朝平仍然认为偏高即要求调整，综合考虑王朝平长期不经营的实际以及物业公司未能及时将王朝平要求终止合同意愿告知汪小静等因素，确定王朝平承担的违约金额。租赁合同解除后，承租人应当返还租赁物，王朝平在所承租的房屋改建了厕所，应当恢复原状。汪小静要求在实际接手租赁房屋的过程中，如确有需要王朝平配合，则王朝平应予协助、配合。经调解无效，原审法院根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条、第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十七条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：一、王朝平于本判决生效之日起二十日内将其租用的汪小静阳湖广场9号楼B301、B302号房屋内的属其个人所有的物品搬清并将该处房屋交还汪小静。二、王朝平于本判决生效之日起二十日内支付汪小静租金11576元和违约金2000元（两项合计13576元）。三、王朝平于本判决生效之日起二十日内对所租用的上述房屋改建的厕所恢复原状。四、驳回汪小静的其余诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费865元，由王朝平负担700元（该款于本判决生效之日起二十日内一并支付给汪小静），由汪小静负担165元。
上诉人汪小静不服上述判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判，改判支持其原审诉讼请求；2、诉讼费由王朝平承担。事实与理由如下：一、我方认为合同解除时间应是2014年4月16日，而非2013年9月13日。理由为2013年9月13日业主在多次催要租金无果情况下决定集体维权，在物业公司电话通知王朝平到场，按合同支付拖欠租金、解除合同、交出钥匙、归还房屋。王朝平拒绝到场、拒交钥匙，王朝平于2014年1月10日起诉后第三天才把钥匙交给物业公司。二、关于催要租金超过诉讼时效问题，本人及委托他人电话联系过王朝平多次，向其催要；2012年初，本人打电话给王朝平催要租金，王朝平说不要找他，去找物业。随后本人委托高阳再次电话催要，王朝平也是回答不要找他，找物业。本人请高阳到足浴店去看看情况，高阳看到足浴大门口挂着“内部装修”的牌子。三、原审法院判决王朝平只支付半年租金不恰当，双方租赁合同是2014年4月16日解除的，本人依合同约定向王朝平催要租金及违约金合计80522元合理合法。四、本人不应承担责任，不应承担诉讼费。另外，王朝平没有通知本人歇业，其也不知道王朝平于2012年歇业。一把钥匙是2012年4月交给物业公司的保安，另一把钥匙是2014年1月10日交给物业公司。2013年9月13日，王朝平的物品还在承租的房屋里，2014年一审起诉时仍在承租屋里。
被上诉人王朝平辩称，一、双方的租赁合同在2012年1月已经实际解除，理由是我方于2011年底找过大业主葛友华商量，因当时经营亏损，2011年租金经双方协商一致实际降低，但是2011年还是经营亏损，我方又找葛友华商量是否还能再降租金，当时葛友华明确表示不租了，要收回开旅馆或者办公使用。在葛友华表态不租情况下，我方于2012年1月与物业公司结清了水电费，二审中葛友华、高阳提交的足浴店水电抄表时间到2012年1年16日，可以看出2012年1月16日之后我方已不经营了，由于有部分属于王朝平的东西，因房屋空置，没有人租，我方与物业商量暂时放一下，物业也是同意的，从物业公司当时的负责人罗阿兴的证人证言中可以反映。2012年4月本人把物业公司交给其的一把钥匙还给了物业公司，本人在2008年底租房屋时，因前面开足浴店的人亏本跑掉了，物业公司就跟本人商量由本人租下经营。当时本人与汪小静所谓的业主都是不认识的，签订合同都是由物业公司分别交给双方签字，租金也是由本人交给物业之后转交给汪小静的。所以2008年底物业公司就交给本人一把钥匙，本人于2012年4月把钥匙退还给了物业公司，并且把里面属于本人东西都拿走了。本人认为物业公司拿到其退还的钥匙的行为是代表广大业主的代理行为，从罗阿兴的证人证言中也可以反映。汪小静讲到2013年9月或起诉时里面还有东西，这些东西已经不属于本人，这一点汪小静是明知的。本人租房经营足浴，里面有六到七家房东，其中有一家叫杜雪峰，2012年已经收回其房屋自己使用，这也能反映当时双方合同已经实际解除，因为本人租的房屋是整体，其中有一部分已由业主自己使用，可以说明汪小静是明知的，也能说明本人与几家业主签订的租赁合同实际解除了。在此期间业主都没有找过本人，2012年初，高阳作为业主代表曾经打过电话给物业催要租金，物业公司明确说人家都不租了租金哪里来。据此也可以反映当时双方的合同已实际解除。按照租赁合同的约定，逾期交租一个月，视为解除合同，因双方是先付后用，汪小静在2011年底之后直到2014年1月才起诉，已经超过诉讼时效。同时汪小静讲到2013年9月向其主张权利也没有依据。实际上是阳湖广场广大业主买了房子之后租不出去，在2013年9月业主到物业公司去闹，说要去起诉，所以其到2014年1月才去起诉的。汪小静还讲到高阳看到足浴店大门上挂着内部装修，也没有证据证明。二、退一步讲，即使汪小静不知道双方的租赁关系于2012年1月已经实际解除，因本人违约解除合同按省高院相关规定，承租人承担的损失也就是六个月的租金损失，何况双方的租赁关系在2012年已经解除。综上，我方认为汪小静的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回汪小静的上诉请求。
二审中，双方当事人均未向本院提交新证据，且对原审查明的事实均无异议，故本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。一、关于汪小静主张的2012年房租金是否超过诉讼时效的问题。双方合同约定先付后用，房屋租金在每年租期开始前10天内一次性付清，王朝平未按时足额向汪小静支付2012年租金，按常理汪小静会在王朝平逾期交纳租金一定时间后向王朝平催要，但汪小静无法提供任何在付款期限届满的一年内向王朝平催要2012年房租金的直接或间接证据，故原审判决以证据不足为由认定汪小静主张的2012年租金已超过诉讼时效并无不当。二、关于汪小静主张的2013年租金是否应予支持的问题。原审判决虽已查明王朝平因经营问题在2011年底歇业，但王朝平未采取合适方式通知出租人汪小静解除租赁合同并向汪小静退还租赁房屋。而汪小静于2013年9月13日明知王朝平早以自己的行为终止合同，却未能及时采取有效措施，对出租房屋空置造成租金损失也应承担相应的责任。据此，原审法院判令王朝平负担6个月租金并无不当，符合民事诉讼公平原则。三、关于汪小静主张的违约金是否应予支持的问题。从汪小静的诉讼请求可以看出，其主张的是王朝平未按期足额支付2012年度和2013年度租金的违约金。双方合同约定承租人逾期支付房屋租金一个月，出租人有权提前终止房屋租赁合同，并按每天1%计付违约金。由于2012年度的租金汪小静的起诉已经超过诉讼时效，故涉及逾期支付2012年度房租金的违约金也应不予支持。关于2013年度的租金，因王朝平未按期支付，其应按约承担逾期付款违约金，由于双方约定的违约金标准为每天1%，一年即365%，该违约金约定过高，原审判决酌定2000元的违约金并无不当。
综上，上诉人汪小静的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1815元，由上诉人汪小静负担。
本判决为终审判决。
审判长 丁 飞
审判员 张 斌
审判员 罗希夷
二〇一五年十一月二十五日
书记员 许 星