北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民初字第6127号
原告王跃涛，男，19xx年x月xx日出生。
委托代理人许春红（系原告王跃涛之妻），女，19xx年x月x日出生，北京市大兴区社区学院教师，住北京市大兴区。
委托代理人解丹，北京市方禾律师事务所律师。
被告吕良，男，19xx年x月x日出生。
被告张品梅，女，19xx年x月x日出生。
上述二被告的委托代理人李永革，北京市汇源律师事务所律师。
原告王跃涛与被告吕良、被告张品梅房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员田琪担任审判长，与人民陪审员马香菊、韩俊敏组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王跃涛及其委托代理人许春红、解丹，被告吕良及被告张品梅的委托代理人李永革到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原告王跃涛诉称：诉争房屋原系公房，因吕良将离开北京到外地工作，吕良的原工作单位欲将诉争房屋收回。因王跃涛此前一直在诉争房屋中居住，王跃涛便与吕良协商由王跃涛以吕良名义购买诉争房屋，吕良同意。因吕良与王跃涛的姑父杨文会关系好，吕良便委托杨文会办理房改手续，1998年5月，杨文会带领王跃涛以吕良名义与大兴县房地产管理局签订了公有住宅楼房出售合同，1998年8月，王跃涛向大兴县房地产管理局交纳了全部购房款及房改手续费。因购买诉争房屋需要使用吕良的工龄，王跃涛给付了吕良8000元补偿款。因双方存在借名买房这一约定，2000年吕良出具了房产赠送证明书以便王跃涛办理房屋过户手续，2003年诉争房屋购买满5年后，吕良再次出具委托书委托王佩胜代表其办理诉争房屋的过户手续。自1995年起，王跃涛一家便在诉争房屋中居住，每年都交纳房租，1998年办理房改手续后，王跃涛一家在诉争房屋中居住至今，物业费、供暖费等均由王跃涛及家人交纳。诉争房屋房改一共花费了五万余元，上述费用吕良未支出分文，交纳各项费用的票据及房产证均在王跃涛手中，吕良并未见过。吕良于1997年、1998年取得的是诉争房屋的使用权而非所有权，故本案不涉及夫妻共同财产的问题，另，王跃涛借吕良之名购买诉争房屋后，吕良及其爱人张品梅自王跃涛处收取了很多现金和好处，张品梅对诉争房屋已由王跃涛购买一事不可能不知情。后吕良仍配合办理诉争房屋的过户手续，故起诉请求：请求判令吕良、张品梅协助王跃涛办理诉争房屋过户手续，将诉争房屋自吕良名下过户至王跃涛名下；判令吕良、张品梅承担本案诉讼费用。
原告王跃涛向本院提交以下证据予以证明：诉争房屋的登记日期为2004年6月4日的房产证原件、1998年8月19日交纳1998年1月至7月房租的收据原件、1998年8月19日交纳房改购房款47926元的收据原件、1999年6月3日交纳登记工本费20元的收据原件、1998年8月6日交纳测绘费15元的收据原件、1998年8月7日交纳房屋买卖手续费240元的收据原件、1998年8月10日交纳公共维修基金1159.65元的收据原件、2000年8月10日吕良出具的房产赠送证明书、2003年1月6日吕良出具的授权委托书、宋维利的证言、李占军的证言、王佩胜的证言、许春红与吕良的电话录音。
被告吕良、被告张品梅辩称：不认可王跃涛所述内容，不同意王跃涛的诉讼请求，理由如下：一、诉争房屋原是公租房，吕良通过房改政策购买了诉争房屋，购买诉争房屋需要使用吕良的工龄，王跃涛及其爱人许春红与吕良并非同一单位职工，不具备购买诉争房屋的资格，双方不可能成立借名买房的关系；二、吕良委托杨文会办理诉争房屋的房改手续，吕良与大兴县房地产管理局（以下简称：大兴房管局）签订的房屋出售合同是杨文会代吕良签订的。合同签订时吕良没钱，后来吕良通过其亲属分多次将钱给杨文会，由杨文会将房款交到大兴房管局。离开北京后，吕良将诉争房屋委托给杨文会管理，杨文会管理房屋时谁实际居住诉争房屋吕良并不知情；三、2000年、2003年，吕良出具了赠与证明及委托书，但出具原因是王跃涛因住房困难于2000年表示希望以12万元的价格购买诉争房屋，因王跃涛不认识吕良便通过杨文会问吕良是否同意出售，吕良表示同意，为了帮王跃涛节省税费，吕良出具了赠与证明，但赠与证明并非吕良的真实意思表示。赠与证明出具后杨文会意外去世，王跃涛未支付承诺的12万元。2003年，杨文会爱人王佩胜再与吕良协商房屋买卖事宜，但王跃涛仍未付款，故未能办理房屋过户手续。吕良并不认识王跃涛，从未与王跃涛协商过房屋买卖事宜。综上，吕良与王跃涛不存在买卖关系、借名买卖关系、赠与关系，请求驳回王跃涛的诉讼请求。
被告吕良、张品梅向本院提交以下证据予以证明：2013年6月19日的补办的房产证、自大兴区住房和城乡建设委员会（以下简称：大兴建委）复印的诉争房屋房改时的档案材料、吕东冬的证言。
经审理查明：吕良与张品梅是夫妻关系，吕良与杨文会是朋友关系，杨文会与王佩胜是夫妻关系，王佩胜与王跃涛是姑侄关系，王跃涛与许春红是夫妻关系。杨文会已于2000年去世。
本案诉争房屋坐落于北京市大兴区黄村镇xxx里xx号楼x层x单元xxx室，原为大兴房管局的公有住房。1987年11月11日，吕良与大兴房管局签订了房屋租赁契约，约定吕良承租坐落于大兴县xx小区xx号楼x单元xxx号的房屋一套，月租金5.29元，租期自1987年11月1日起，该租约是吕良取得承租房屋使用权的凭证。1990年10月，吕良因离京到四川工作故搬离诉争房屋，吕良称其离京时将房屋交由杨文会管理，后王跃涛搬至诉争房屋居住，此后的房租由王跃涛直接向大兴房管局交纳。1998年，诉争房屋根据大兴区相关政策可以购买方式进行房改。1998年5月26日，大兴房管局（甲方）与吕良（乙方）签订了公有住宅楼房出售合同，杨文会代吕良在合同落款乙方处签名，杨文会作为经办人在合同上签名，该合同约定：大兴房管局将诉争房屋按房改政策出售给吕良，吕良购买的公有住宅楼房所有权受法律保护，住用满五年后方可按房改政策规定出售，在同等条件下，大兴房管局有优先购买权，吕良按房改政策购买的公有住宅楼房住用不满五年擅自出售、出租后变相出售、出租的由大兴房管局没收其全部非法所得。大兴房管局出具的《单位出售公有住房房价计算表》记载：诉争房屋建筑面积52.88平方米、阳台面积3.77平方米、各项优惠无、标准价846元/平方米，实际售价47926元。1998年8月19日，大兴房管局收取了诉争房屋的购房款47926元。1998年8月至1999年，大兴房管局、大兴县财政局先后收取了诉争房屋的登记费、测绘费、房产买卖手续费、公共维修基金等各项费用。1999年5月7日，诉争房屋登记在吕良名下。上述公有住宅楼房出售合同、房产证原件、各项交费票据的原件均由王跃涛保管并向法庭出示，王跃涛称上述原件可以证明其交纳了房改所需全部费用，诉争房屋系其借用吕良名义购买。吕良认可票据的真实性，但表示房改所需全部费用均由其个人交纳，因其当时不在北京，其委托吕铭、吕东冬一次性给付杨文会5万元，杨文会用该笔钱支付了房改费用，房改全部手续由杨文会保管，杨文会去世后房改手续为何到王跃涛手中其并不知情。
2000年8月10日，吕良出具房产赠送证明书一份，内容是：“吕良（身份证号：×××）自愿从即日起将坐落於北京市大兴区县黄村镇富强小区41号楼3单元501混合式楼房一套（56.65平方米，房产证：兴私字第0001**号）私有房赠与王跃涛，产权永属王跃涛（身份证号：×××）所有。特立此据。”该赠送证明书原件由王跃涛向本院提交，吕良对该证据的真实性不持异议。王跃涛认为该证据可以证明吕良同意诉争房屋归王跃涛所有。对该证据的形成原因，王跃涛陈述如下：其以吕良名义出资购买诉争房屋后与杨文会商量希望让吕良出具一份书面材料确认诉争房屋归王跃涛所有，杨文会与吕良沟通后，吕良打印了上述赠送证明书并按了手印给王跃涛寄到北京，因政策规定诉争房屋房改5年后方可交易并办理过户手续，故王跃涛无法依据上述赠送证明书将诉争房屋过户至自己名下。吕良则称其之所以出具该赠送证明书，是因为杨文会与吕良联系称王跃涛希望可以购买诉争房屋，因与杨文会是好友，吕良勉强同意以12万元出售，王跃涛认可该价格但要求吕良出具一个赠送证明以避税之用，为此吕良出具了上述赠送证明书并邮寄回北京，后因王跃涛未实际支付房款12万元，赠送证明书未发生效力，且吕良亦非真心卖房，其后未再提起此事。
2003年1月6日，吕良手写一份委托书，内容是：“主管部门各位领导：我因目前在四川工作，无法抽身回大兴，特委托王佩胜同志全权代表我来贵处办理房屋过户各项手续事宜。望大力协助。”上述委托书原件由王跃涛向本院提交，王跃涛提交该证据以证明杨文会去世后，吕良又委托杨文会妻子王佩胜与王跃涛办理诉争房屋的过户手续。对该证据的形成原因，王跃涛陈述如下：2003年，诉争房屋房改已满五年，根据政策可以上市交易，其咨询他人后得知单凭2000年吕良出具的赠送证明无法办理过户手续，办理过户需要吕良出具授权委托书或其本人到场，为此，王跃涛再与吕良协商，吕良同意委托王佩胜代为办理并出具该委托书，后吕良将委托书邮寄给王跃涛，但王跃涛拿着该授权委托书与王佩胜到大兴区建委办理过户手续时，被告知吕良本人必须到场且需提交吕良和张品梅的结婚证，为此其又与吕良联系，但吕良拒绝到场亦不同意提供结婚证，最终，王跃涛未能办理过户手续。吕良则称：2000年杨文会去世，2003年王佩胜与吕良电话联系称王跃涛还是想购买诉争房屋，其碍于与杨文会的关系同意卖房，售价仍是12万元，为此吕良出具了授权委托书，但因吕良并不是真心想卖房且尚未收到房款，故吕良特意未将张品梅的身份证及结婚证提供给王跃涛，后因王跃涛又未支付购房款，其与王跃涛的买卖意向未达成，王跃涛也未能根据委托书办理过户，其后再未再与王跃涛提及卖房一事。
2013年6月19日，吕良以诉争房屋的房产证遗失为由补办新证，新房产证记载诉争房屋的房屋所有权人是吕良、共有情况是单独所有、房屋性质是房改房（标准价）。补办新证的原因，吕良陈述如下：吕良离京时曾与杨文会表示房改后其同意王跃涛在诉争房屋内居住十五年，十五年后其会收回房屋，2013年吕良之子吕京川到北京后却发现王跃涛将诉争房屋出租营利，为此其将房产证挂失。
2015年6月4日，本院向吕良本人进行了询问，吕良作出如下陈述：1990年10月，吕良本人离京时将诉争房屋及室内家具委托给杨文会管理，杨文会问吕良房子怎么办，吕良告诉杨文会愿意让谁住就让谁住，后王跃涛入住诉争房屋并交纳了租金。大概1997年、1998年，杨文会电话告知了吕良诉争房屋可房改，费用五万元。因杨文会系吕良最好的朋友其便委托杨文会办理房改事宜。吕良的弟弟吕铭一家在北京，吕良与吕铭也存在生意往来，吕良给吕铭打电话让吕铭给杨文会送五万元，后吕铭带着其子吕东冬开车到大兴将现金五万元送到杨文会办公室交给了杨文会，吕良听说吕东冬当时未上楼，在楼下等着吕铭。杨文会收到钱后电话告知了吕良。后杨文会用该笔钱支付了房改费用，办理了房改手续。另，吕良称其从未与王跃涛直接协商过房屋买卖事宜，其曾与杨文会说过可以让王跃涛使用15年房屋，15年后便会将诉争房屋收回，现15年已经满了，吕良的户口还在诉争房屋内，吕良要求收回房屋。
庭审中，王跃涛提交证人证言两份，证明王跃涛曾于1997、1998年向证人宋维利、李占军借款以给付借吕良之名购买诉争房屋的补偿款8000元，两位证人称亲眼见证王跃涛将8000元给付吕良。吕良对上述证人证言的真实性不予认可，理由是上述证言仅能证明王跃涛借款的事实，宋维利陈述其并未见证王跃涛将钱给付吕良的过程，李占军虽称其见证王跃涛将钱给付一男性，但并不知该男性是谁。另，吕良指出王跃涛在原审案件中提交上述证人证言是为了证明王跃涛为给付吕良购房款而借款，而在本案审理过程中，王跃涛称其借款是给了给付吕良借名买房的补偿款，王跃涛提交上述证据的证明目前后矛盾，故上述证据不应被采信。王佩胜作为王跃涛的证人出庭作证，证明王跃涛购买了诉争房屋。但经询问，王佩胜称杨文会与吕良是要好朋友，但其本人与吕良并不熟悉，亦未参与办理诉争房屋的买卖事宜，对于吕良出具的赠送证明并不知情，其虽知道有授权委托书一事，但该授权委托书是许春红出示给其本人的，其本人并未按照授权委托书的内容去办理过相关手续，但其愿意配合王跃涛去办理。吕良以王佩胜与王跃涛存在亲属关系为由对王佩胜的证言不予认可。王跃涛提交了许春红与吕良的通话录音，证明吕良认可王跃涛支付了房改费用，亦认可双方存在借名买房的关系。吕良认可录音中是其本人的声音，但认为录音内容不完整，断章取义，证据来源不合法，且不认可王跃涛的证明目的。
庭审中，吕东冬作为吕良的证人出庭接受询问时称吕良与其为叔侄关系，1998年，吕良委托其父亲吕铭给杨文会五万元用于交纳购买诉争房屋的购房款，吕东冬跟随父亲吕铭到杨文会工作的地方将五万元现金交给了杨文会，当时吕良、吕铭及吕东冬均未要求杨文会出具收据，对于该5万元的资金来源，吕东冬称是其父亲吕铭办理的，其仅是跟随吕铭将钱交给杨文会，其他的不知情，吕铭现已去世。王跃涛对吕东冬的证言不予认可，王跃涛称吕东冬的证言明显与常理不符，且就同一事实证人证言与当事人陈述的内容相互矛盾。
本案审理过程中，王跃涛向本院提交书面申请一份，王跃涛在该申请中表示基于其与吕良的关系，为减少双方诉累，愿意补偿吕良25万元。
另查明：截止到本案法庭辩论终结时，王跃涛实际占用诉争房屋，并交纳了自1998年起至今的供暖费。
上述事实，有公有住宅楼房出售合同、2004年的房产证、房租收据、房款收据、2013年补办的房产证等证据及当事人陈述意见在案佐证。
本院认为：借名买房是指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益的合同关系。主张借名买卖关系存在的借名人需对双方存在借名买房合同关系承担举证责任，如借名人不能提交证据或提交的证据不能达到高度盖然性的证明标准，则举证不能的不利后果需借名人自行承担；若借名人能够证明双方存在借名买房合同关系的，借名人可以依据合同要求出名人办理房屋所有权转移登记手续。本案中，王跃涛主张借名买房关系成立的理由有三：一是王跃涛实际支付了房改全部费用；二是王跃涛长期在诉争房屋中居住并支付了居住期间因房屋产生的供暖费等费用；三是吕良曾两次出具书面材料表明其同意协助王跃涛办理诉争房屋的过户手续。本院对王跃涛的上述意见，根据双方当事人提交的证据，结合吕良的答辩意见，本院认为，王跃涛提交的证据可以证明借名买房关系成立，理由是：一、吕良离京后诉争房屋房改前，王跃涛占用诉争房屋并向大兴房管局交纳租金，王跃涛与吕良就诉争房屋实际形成的是借用关系。在王跃涛借用诉争房屋8年后，诉争房屋房改，而房改的公有住房买卖合同、房款及其他所有与购房相关的票据原件全部由王跃涛向本院提交，根据一般生活经验，王跃涛持有房改全部手续及费用票据可以证明其实际交纳了房改费用，除非吕良有充分证据证明王跃涛以不当方式取得上述证据，但吕良未提交相关证据，杨文会虽是诉争房屋房改的经手人，但作为证明诉争房屋归属的重要凭证，根据一般生活经验，如果吕良实际支付了房改费用，吕良应当向杨文会索要交费票据，特别是杨文会去世后其应当收回由己保管，而事实上房改全部票据均由王跃涛持有，故吕良关于王跃涛通过杨文会取得上述证据原件的意见亦与常理不符。为证明吕良支付了房改费用，吕东冬作为吕良的证人出庭作证，但本院向吕良本人核实本案情况时，吕良称吕东冬并未跟随吕铭上楼与杨文会交接钱款，而吕东冬则陈述称其见证了吕铭与杨文会交接钱款的过程，二人陈述明显不一致，且吕东冬能够记得清楚事情发生哪一年，却记不清楚送钱的具体地址，结合吕东冬与吕良的关系，本院对吕东冬的证言不予采信。即使吕东冬证言真实，仅凭该证言亦不足以证实吕良实际缴纳了购房费用。综上，本院确认王跃涛支付了房改的全部费用。关于王跃涛称其除支付房改费用外还另向吕良支付8000元一节，本院认为王跃涛提交的宋维利、李占军的证言不足以证明这一事项，故王跃涛的上述意见，不予采信。二、王跃涛占用诉争房屋的25年中，吕良在明知王跃涛占用诉争房屋的情况下未向王跃涛主张过任何权利，特别是杨文会去世后王跃涛长期占有使用诉争房屋，而根据吕良之陈述，其与王跃涛并不相识更无交往，作为与诉争房屋的登记权利人无特殊关系的一方，王跃涛长期不受干扰的占有使用诉争房屋的情形可以佐证王跃涛占有诉争房屋具有合法依据。三、吕良于2000年、2003年两次出具包含了产权变动意思表示的书面材料，其中2000年的赠与协议中吕良明确表示同意将涉案房屋过户至王跃涛名下，而2003年的委托书亦对办理诉争房屋过户事宜的内容有清晰地记载。作为完全民事行为能力人，吕良应当清楚地知道其出具上述两份书面材料可能产生的法律后果，吕良作出的诉争房屋买卖事宜磋商过程中为了便利王跃涛实现买受人权利便出具上述两份书面材料的解释明显与常理不符，吕良三年内两次出具包含产权变动意思的书面材料的行为，恰可佐证吕良有将涉案所有权转移登记至王跃涛名下的意思表示，虽然上述书面材料因欠缺吕良配合未能产生产权变动的效力，但吕良出具上述材料可以证明双方存在借名登记这一约定。综上，双方当事人虽未有书面借名买房协议，但王跃涛长期在诉争房屋中居住，持有房改所有费用票据及合同的情况下，且能够提供吕良出具的记载有产权变动意思的书面材料，本院认为王跃涛提供的证据相互印证形成了完整的证据链条，可以证明王跃涛以吕良名义购买诉争房屋，双方存在借名买房合同关系，现诉争房屋已经具备过户条件，吕良、张品梅作为诉争房屋的共有权人，应当协助王跃涛办理房屋过户手续，吕良关于张品梅对借名买房事宜不知情的意见，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：
被告吕良、被告张品梅协助原告王跃涛办理房屋过户手续，将坐落于北京市大兴区黄村镇xxx里xx号楼x单元xxx室自被告吕良名下过户至原告王跃涛名下。
如果未按本判决指定的期间履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
案件受理费九百九十八元、保全费五千元，共计五千九百九十八元由原告王跃涛负担（已交纳）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 田 琪
人民陪审员 马香菊
人民陪审员 韩俊敏
二〇一五年十二月二十九日
书 记 员 乔 婷