福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽01民终2639号
上诉人（一审被告、反诉原告）：薛星，男，1970年4月26日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。
委托诉讼代理人：洪芳芳，福建新世通律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林欣，福建新世通律师事务所律师。
上诉人（一审原告、反诉被告）：章杰，男，1978年5月17日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。
委托诉讼代理人：郭峰，福建福晓律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何佳建，福建福晓律师事务所实习律师。
一审第三人：福建省三福百货有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区灵响三区7座306。
法定代表人：赵建宁，总经理。
一审第三人：福州市鼓楼阳光前程英语培训学校，住所地福建省福州市鼓楼区杨桥东路中闽大厦D座7层。
上诉人薛星、上诉人章杰因与一审第三人福建省三福百货有限公司（以下简称“三福公司”）、福州市鼓楼阳光前程英语培训学校（以下简称“阳光学校”）共有纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2017）闽0102民初3855号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
薛星上诉请求：撤销一审判决第一、二、三、四项，依法改判或将本案发回重审。事实和理由：1.章杰应当对起诉没有超过诉讼时效承担举证责任，一审法院举证责任分配错误。2011年诉争房屋原租赁关系通过诉讼方式终止，章杰作为共有人，不可能不知道该重大变更；章杰声称参与房屋日常管理事宜，不可能在2014年才知道变更租赁关系。章杰未提供证据证明没有超过诉讼时效，一审判决认定章杰对2012年9月25日之前租金的主张未超过诉讼时效，是错误的；章杰仅能主张2012年9月25日至2014年8月租金收益的50%。2.2011年1月至2011年8月，薛星向章杰超付租金74310元，根据《合同法》第九十九条的规定，可以进行债务抵销，故该笔租金应从后续应付租金中予以抵扣。薛星的这一主张有存款凭证为证，属于对章杰诉请的抗辩，没有超过一审审理范围，一审法院不予审理，没有事实和法律依据。3.薛星始终不认为章杰是房屋共有人，故一直独自承担房屋各类管理费用。直至章杰主张为房屋共有人获法院支持、薛星主张章杰分摊管理费遭拒后，薛星才知道相应权利被侵害。薛星主张管理费用的诉讼时效应从2016起计算。双方未对分摊房屋管理费用进行约定、未进行结算，章杰也未表示不履行，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定，应从章杰明确表示不履行义务之日起计算（即2016年）。薛星的反诉请求并未超过诉讼时效。4.薛星提供的证据能证明实际发生的共有物管理费用。薛星是福州锦绣广告有限公司法定代表人，委托福州锦绣广告有限公司将诉争房屋交福州广辉装饰装修有限公司装修，签订合同（合同明确施工地点是诉争房屋）并支付装修款。薛星一审提供的装修合同、付款证明、银行进账单及营业执照等可以印证其独自承担装修费40000元；铝合金窗户的借支单据明确地点在诉争房屋，能证明薛星以现金支付铝合金窗户装修费3250元；一审法院对上述证据的真实性有异议，毫无根据。福州地税系统委托代征自助缴费证明具有唯一性，指向诉争房屋，若有质疑可向税务部门查询，一审法院迳直认为不具关联性，是错误的；薛星独自承担2005年至2011年房租税费44313.6元。2011年7月，诉争房屋处于空置，为利益最大化，薛星对房屋进行装修并承担装修款150000元，装修合同明确工程地址为诉争房屋，一审法院认为该装修无其他佐证且时间悖于常理，不予采信，显然错误。2011年，诉争房屋第七层承租户荆生昌与薛星发生纠纷，薛星支出律师费5000元，有《委托代理合同》为证。薛星委托徐立婷管理诉争房屋出租及日常事宜，支出管理费134000元，有银行记录为证，应予采信。三福公司搬离后，薛星于2017年2月至6月持续发布招租广告，承担广告费21600元，转账凭条、发票和报纸可以相互印证。5.薛星与三福公司签订的《房地产租赁合同》虽约定免租期20天作为装修期，但装修期实际延长至2012年4月，银行流水可以证明三福公司2012年4月24日才向薛星支付第一期租金。2012年1月15日至2013年1月14日诉争房屋六楼的租金收益仅为254295元（每月28255元×9个月）。综上，即便章杰是共有权人，也仅有权主张2012年9月25日至2014年8月租金收益的50%，即602158元，扣除2011年1月至2011年8月薛星超付的租金74310元、章杰应承担的共有物管理费211658.55元，薛星不仅无需向章杰支付租金收益，章杰还需向薛星支付30078.05元。
章杰针对薛星的上诉辩称：1.章杰于2014年下半年才得知诉争房屋与荆生昌的租赁关系终止、薛星将房屋高价出租给三福公司、阳光学校的事实，章杰的诉请未超过诉讼时效。2.2011年8月之前薛星向章杰支付的款项，包含7140元/月的租金收益以及为偿还双方共同贷款而支付的利息，不存在超付租金。薛星关于超付租金用于抵扣的请求未在一审中主张，更未提出反诉，一审法院不予审理是正确的。3.薛星主张的管理费用系恶意编造，无事实依据；且薛星未在费用发生之日起两年内向章杰主张，已经超过诉讼时效。4.本案不存在承租人装修期延长的情形，即便延长也不影响租金支付。从三福公司租金支付流水可以看出，三福公司第一期租金支付时间为2012年2月16日，且是一次性支付两个月租金，薛星的主张与事实不符，一审认定是正确的。
章杰上诉请求：撤销一审判决第一项，改判薛星向章杰支付租金差额635063.25元及利息。事实和理由：1.双方协商一致，于2010年11月18日以章杰名义向福州市城区农村信用合作联社东街信用社贷款2600000元，双方各使用1300000元，利息各自承担。每月付息日前，薛星将收取的租金收益直接存入贷款银行账户用于支付贷款利息，因贷款利息超过14280元，不足部分由双方按比例支付。2011年9月至2013年9月，薛星每月向章杰贷款账户汇付17190元，其中租金收益14280元，剩余为其另行支付的部分利息。2013年10月，贷款到期，双方各归还1300000元，此后薛星每月支付7140元租金收益至2014年8月。在（2014）鼓民初字第4282号案件中，薛星也是确认每月向章杰支付的金额为7140元。因此，一审判决将2011年9月至2013年9月期间薛星每月向章杰账户汇付的17190元款项全部认定为租金收益分成，明显错误。2.一审判决遗漏裁判章杰关于诉争六楼房屋2014年8月15日至2014年8月31日期间租金的诉请。
薛星针对章杰的上诉辩称：薛星为感谢章杰购房时给予的帮助，将房产借给章杰用于向银行抵押贷款。薛星从未收取章杰所谓贷款1300000元，更不存在以租养息一说。薛星迫于无奈尊重法院关于诉争房屋双方共有的判决，薛星向章杰支付的所有款项均为“回报款”，应抵扣租金收益。
三福公司、阳光学校对薛星、章杰的上诉均未作陈述。
章杰向一审法院起诉请求：薛星向章杰支付845240元（暂计至2014年9月），并按中国人民银行同期贷款利率支付延迟付款的利息，每月租金自应付之日起计算至实际付清之日止。
薛星向一审法院反诉请求：判令章杰向薛星支付诉争房屋成本费211658.55元。
一审法院认定事实：案涉的位于福州市鼓楼区办公楼的产权（榕房权证Ｒ字第××号、榕房权证Ｒ字第××号）登记为章杰与薛星共同共有。2011年9月，薛星与阳光学校签订房屋租赁合同，将案涉房屋七层部分出租给阳光学校办公、营业使用，合同约定租赁期限自2011年10月1日至2013年8月31日，租金从2011年9月1日起算，租金2011年9月1日至2012年8月31日为每月21735元，2012年9月1日至2013年8月31日为22822元；后该租赁期限届满后，双方又续签了租赁合同，将租赁期限延长至2015年8月31日，其中租金从2013年9月1日至2014年8月31日期间为每月26080元。2011年12月27日，薛星将案涉房屋六层出租给三福公司，双方签订了《房地产租赁合同》，合同中约定租赁期限自2012年1月15日至2014年1月14日，租金为每月28255元，第二年租金递增6%即每月29950元；后该租赁期限届满后，双方又续签了租赁合同，将租赁期限延长至2017年1月14日，其中租金从2014年1月15日至2015年1月14日期间为每月31747元。另，薛星从2011年1月起至2011年7月，每月向章杰支付14280元；从2011年8月起至2013年9月，每月向章杰支付17190元。审理中，章杰认为薛星每月仅向其支付7140元。案涉房屋长期以来由薛星管业，薛星于2005年6月份为发布招租广告支出280元；于2011年7月支出非住宅手续费1824元；于2011年12月份支出案涉房屋六层物业、水电费等共计1174.5元；2017年3月，根据案涉房屋所在大厦的电梯技改要求，薛星支出电梯改造费21875元。案涉房屋分别于2017年2月22日、6月1日在海峡都市报上刊登招租广告。又查，章杰于2016年3月25日就本案案涉房屋2014年9月1日之后的租金收益分成再次向一审法院起诉薛星，一审法院于2016年9月18日作出（2016）闽0102民初2347号民事判决书，该份判决中认定案涉房屋系章杰与薛星共有，并判令薛星应当按50%的份额向章杰支付租金收益。薛星对该份判决不服上诉至本院，本院于2017年3月15日作出（2017）闽01民终215号民事判决书，判决驳回薛星上诉，维持原判。另，一审法院已生效的（2015）鼓民初字第3406号民事判决亦认定章杰系本案案涉房产共有人，享有50%的共有份额。
一审法院认为：本案案涉房屋属于章杰与薛星俩人按各50%份额共有已经生效法律文书予以确认，薛星在无新证据的情况下就案涉房屋的权属问题的抗辩一审法院不予采纳。章杰作为共有人有权按共有份额向薛星主张2011年9月至2014年8月期间的租金收益分成，由于双方在审理中均未举证薛星向章杰支付的款项含有其他经济关系，故一审法院认定薛星向章杰所支付的款项均为租金收益分成，根据查明的事实，薛星自2011年9月至2013年9月每月向章杰支付17190元共计429750元（17190元×25个月），2013年10月至2014年8月期间的租金收益分成的支付薛星未举证证明，一审法院采信章杰主张的薛星每月仅支付租金收益分成为7140元共计78540元（7140元×11个月），综上，一审法院认定薛星在此期间向章杰支付租金收益分成为508290元；而这期间薛星就案涉房屋的租金收入共为1768333元（其中七楼租金2011年9月-2012年8月每月21735元共计260820元，2012年9月-2013年8月每月22822元共计273864元，2013年9月-2014年8月每月26080元共计312960元；六楼租金为2012年1月15日-2013年1月14日每月28255元共计339060元，2013年1月15日-2014年1月14日每月29950元共计359400元，2014年1月15日-2014年8月14日每月31747元共计222229元），章杰按所享50%份额应得为884166.5元，扣除已付508290元，薛星应再支付章杰375876.5元。章杰诉请薛星按中国人民银行同期贷款利率支付逾期付款利息，符合法律规定，予以准许，该利息自章杰起诉之日（即2014年9月24日）起计付。由于薛星并无证据表明章杰在2012年之前已知租金变化情况，故薛星抗辩部分租金的主张已过诉讼时效的意见一审法院不予采纳；至于2011年8月之前薛星向章杰所支付款项不属于本案审理范围，亦无法核实，故薛星主张超付扣减一审法院不予处理，其应另行主张权利。章杰作为案涉房屋共有人，应当按照享有的份额承担共有物的管理费用及其他负担，故案涉房屋的电梯改造费21875元应由章杰与薛星共同承担，章杰应向薛星支付该费用的50%为10937.5元；薛星主张的其他共有物管理费用因超过诉讼时效，一审法院不予处理。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第九十三条、第九十四条、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、薛星于本判决生效之日起十日内向章杰支付租金差额375876.5元及利息（以375876.5元为本金，按中国人民银行同期贷款基准利率自2014年9月24日起计算至款项还清之日止）；二、章杰于本判决生效之日起十日内向薛星支付共有物管理费10937.5元；三、驳回章杰的其他诉讼请求；四、驳回薛星的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12252元，由章杰负担5314元，由薛星负担6938元；本案反诉费4447元，由章杰负担300元，由薛星负担4147元。
二审中，薛星、章杰围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的事实予以确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：薛星2012年1月15日至2013年1月14日期间就诉争房屋六楼向三福公司收取的租金数额。薛星与三福公司2011年12月27日签订的《房地产租赁合同》明确约定免租期20天，租期也是从20日后的2012年1月15日计算。薛星主张后来免租期实际延长至2012年4月，没有书面证据可予证明；三福公司2012年2月16日向薛星支付的56510元为2个月租金数额，按照常理应认定为2012年2月、3月的租金而非按照交易惯例在签订合同时就应支付的保证金。因此，薛星主张三福公司2012年4月24日才向薛星支付第一期租金，依据不足，不予采纳。2012年1月15日至2013年1月14日期间就诉争房屋六楼取得的租金收入应按照一审判决认定为339060元。
本院认为，本案争议焦点首先在于章杰有关2012年9月25日前租金收益的主张是否超过诉讼时效。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。诉争房屋长期以来由薛星出租管理，在没有证据证明章杰在其自认的2014年下半年之前已经知道或应当知道薛星未足额支付诉争房屋一半租金收益的情况下，一审法院认为章杰有关2012年9月25日前租金收益的主张没有超过诉讼时效，符合法律规定。
本案中，章杰仅主张2011年9月至2014年8月期间的租金收益，2011年1月至2011年8月薛星向章杰支付的款项是否超过章杰应得的租金收益，根据现有证据无法确定，本案不宜直接审理，双方可另行处理。
关于房屋管理费用。诉争房屋为薛星、章杰共有，薛星长期向章杰支付租金收益，在支出房屋各类管理费用后，薛星就应该知道可以向章杰要求分担，不能因薛星主张其始终不认为章杰是房屋共有人，就认为薛星不知道自己的相应权利受到损害。薛星有关2015年6月23日前（薛星2017年6月23日提出反诉）房屋管理费用的请求，已超过两年诉讼时效，不予支持。薛星所主张的房屋装修费、铝合金窗户费用、房租税费、律师费，不论是否属实，都发生在2015年6月23日前，薛星不得要求章杰分担。2011年9月至2016年2月期间，诉争房屋的承租人未发生变更且正常缴纳租金（从薛星提供的三福公司出具的书面材料看，三福公司2017年1月才搬出诉争房屋六楼），薛星不存在委托他人代为管理诉争房屋并每月支付2000元管理费的必要，薛星在此期间向徐立婷支付的款项不足以认定为房屋管理费，且2015年6月23日前的款项也已超过诉讼时效，故薛星要求章杰分担向徐立婷支付的款项，缺乏依据，不予支持。关于广告费，薛星只提供在2017年2月22日、2017年6月1日的海峡都市报刊登招租广告的证据，结合转账凭条及福州风尚广告有限公司出具的发票，可以认定薛星每次刊登招租广告需支出广告费3600元，两次共计7200元，章杰应分担其中的50%为3600元。因此，除一审判决认定的电梯改造费10937.5元外，章杰还应向薛星支付招租广告费3600元，共计14537.5元。
当事人争议还在于薛星2011年9月至2013年9月期间向章杰支付的租金收益数额。2011年9月至2013年9月期间，薛星每月向章杰支付17190元。章杰主张其中的14280元为薛星支付的租金收益（包括薛星可享有的收益）用于支付贷款利息，剩余款项是薛星应分担的贷款利息，但章杰在本案中所提供的证据不足以证明双方有共同贷款、共担利息、以租养息的约定，其主张在此期间仅取得租金收益7140元，依据不足，不予采纳。至于双方之间是否存在共同贷款的情形，不属于本案审理范围，当事人可另行处理。
在计算诉争房屋六楼租金收益时，一审法院仅计算至2014年8月14日，遗漏计算2014年8月15日至2014年8月31日期间的租金收入（15873.5元）。除一审判决认定章杰应享有的租金收益884166.5元外，章杰还可享有租金收益7936.75元（15873.5元×50%），共计892103.25元，扣除已付508290元，薛星还应支付章杰383813.25元。
综上所述，薛星和章杰的部分上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销福建省福州市鼓楼区人民法院（2017）闽0102民初3855号民事判决；
二、薛星应于本判决发生法律效力之日起十日内向章杰支付租金差额383813.25元及利息（利息以383813.25元为本金，按中国人民银行同期贷款基准利率自2014年9月24日起计算至款项付清之日止）；
三、章杰应于本判决发生法律效力之日起十日内向薛星支付房屋管理费14537.5元；
四、驳回章杰的其他诉讼请求；
五、驳回薛星的其他反诉请求；
六、驳回薛星、章杰的其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费12252元，由薛星负担7052元，由章杰负担5200元；一审反诉案件受理费4447元，由薛星负担4100元，由章杰负担347元；二审案件受理费16699元，由薛星负担11152元，由章杰负担5547元。
本判决为终审判决。
审 判 长 林哲森
审 判 员 李文颖
审 判 员 陈 嘉
二〇一八年六月二十六日
法官助理 雷 敏
书 记 员 吴 超