福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）漳民终字第245号
上诉人（原审被告）漳州市保障性住房管理中心（原为漳州市直管公房经营管理处）。
法定代表人叶国裕，主任。
委托代理人林ＸＸ，福建衡评律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）林文聪，男，1971年6月26日出生，汉族，个体户。
委托代理人章小燕，福建罡言律师事务所律师。
上诉人漳州市保障性住房管理中心因与被上诉人林文聪房屋租赁合同纠纷一案，不服漳州市芗城区人民法院（2013）芗民初字第5533号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人漳州市保障性住房管理中心的委托代理人林ＸＸ，被上诉人林文聪的委托代理人章小燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2008年1月28日，林文聪、漳州市直管公房经营管理处（简称“原公房管理处”，现为漳州市保障性住房管理中心）签订《漳州市非住宅用房租赁合同》（合同编列第70018000号），约定林文聪向原公房管理处承租芗城区新华西北8幢5号店面，租期至2013年1月10日止。合同第四条第7项规定，“合同期满后，甲方（原公房管理处）如继续出租，在同等条件下乙方（林文聪）享有优先承租权”。合同签订后，双方依约履行。合同履行届满后，2013年1月16日，受原公房管理处委托，漳州市国有资产产权（物权）交易中心发布新华西商业街北8幢7间店面（分四标招租）五年租赁权招租公告，产权交易两轮报价法竞价规则，密封报价单样本，漳州市公有营业性用房租赁合同样本。招租公告第五条竞租方式规定：“此次招租竞价，各标的采用两轮报价法［优先承租人之外的竞租人进行密封报价竞价选定一家候选承租人（第一轮报价）＋由候选承租人与优先承租人进行电子竞价确定承租人（第二轮报价）］”。第六条竞价成交原则规定：“在第二轮报价程序中：各标的原承租人（优先承租人）与候选承租人在该第一轮最高报价的基础上进行电子竞价，有效的最高报价者确定为承租方”。2013年1月24日林文聪缴交50000元的保证押金。2013年1月25日，林文聪通过竞价以月租金40900元（月租金每平方米约645元）最高价竞租到新华西北8幢5号两间店面五年租赁权。另查明，漳州市物价局关于新华西商业街基础价格为月租金每平方米400元。
原审法院认为：林文聪、原公房管理处于2008年1月28日签订的租赁合同合法有效，对双方均有法律约束力，该租赁合同第四条第7项规定，“合同期满后，甲方（原公房管理处）如继续出租，在同等条件下乙方（林文聪）享有优先承租权”。原公房管理处采取通过两轮招投标的方式对该店面进行竞租，第一轮采取密封竞价最高价中标方式（并限定林文聪不得参加竞标方式），中标者再进入第二轮与原租户林文聪进行竞价，以最高价者中标。对原承租人即本案林文聪而言，这种最高价中标方式与其他竞标者相比，没有任何优先的地方，无法体现原承租人的优先承租权。林文聪作为原租户，为了能继续经营，只能违背自己的真实意思，按照原公房管理处规定的竞标方式进行竞价，最终以近两倍于市场价格的最高价中标，这种竞价行为显失公平，导致林文聪的合法权利受到损害，该招标行为无效。所以，林文聪请求返还保证押金合法有据，应予支持。据此，依照《中华人民共和国招投标法》第五条、《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第（二）项、第五十八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：漳州市保障性住房管理中心（原公房管理处）应于判决生效后十日内返还林文聪押金50000元。若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费1050元，适用简易程序减半收取525元，由原公房管理处负担。
宣判后，漳州市保障性住房管理中心（原公房管理处）不服，向本院提起上诉。
上诉人漳州市保障性住房管理中心上诉称：一、原公房管理处将店面进行超投标是行使正当的财产处分权，公房管理处所有的店面，因属国家财产，市政府为保证店面出租的透明、公正，要求原公房管理处将已到期的店面向社会公开进行招投标，以重新确立租赁关系，这也是原公房管理处依法行使处分权，应受法律保护。二、原公房管理处没有剥夺被上诉人的优先承租权。所谓侵犯优先承租权，是指在同等条件下，原公房管理处将店面出租给特定的第三人而未出租给有续租意愿的原承租人方可构成。在本案中，原公房管理处已将租期届满的店面向社会公开招投标，所面对的拟出租对象是不特定的，而且也没有确定具体的租赁条件，所以也就不存在所谓同等条件下的问题。因此，一审法院认为上诉人进行招投标及招投标受托人指定的规则侵犯被上诉人的优先承租权，无事实和法律依据，反而是剥夺了上诉人的处分权。三、本案竞标保证金是被上诉人直接交给漳州市国有资产产权（物权）交易中心，而没有交给原公房管理处。因此，一审法院判令原公房管理处退还与事实不符。上诉请求：撤销（2013）芗民初字第5533号民事判决，依法改判驳回林文聪的诉讼请求。
被上诉人林文聪辩称：原公房管理处设立的招标规定，已侵害了原承租人林文聪的优先承租权，违背平等、公平的原则，原审认定竞租行为无效予以撤销，并判令原公房管理处退还林文聪投标保证金是正确的。1、双方在租赁合同中明确约定合同期满后，甲方（出租人）如继续出租，在同等条件下乙方（承租人）享有优先租赁权。所谓优先承租权，应当是在合同期满后出租人组织的竞标中，原承租人对最高价者有同价取得承租的权利，只有在原承租人经询问后表示放弃的，才由最高价者得。本案中原公房管理处通过两轮招投标的方式对该两间店面进行竞租，且第一轮竞标限定原租户不得参加，第二轮再由被上诉人与第一轮中标者进行竞价，以最高价者中标，这种做法已构成违约，明显侵犯了原租户的优先承租权。2、第二轮参与竞标的原承租人应在第一轮的最高报价基础上进行竞标的做法严重违反了平等原则。3、由于原租户承租时间较长，对店面的装修、电力设施等投入较大，为了维持正常经营以及挽回前期投入，原租户不得不参加该店面的竞标，并在显失公平的情况下，以明显不合理的高价竞得讼争店面从2013年至2018年五年的租赁权。原审判决认定事实清楚，证据确实充分，请求驳回上诉，维持原判。
经本院开庭审理，除上诉人对“新华西商业街基础价格为月租金每平方米400元”的事实有异议外，双方当事人对原审查明的其余事实均无异议，本院对双方均无异议的事实予以确认。
另查明，林文聪于2013年1月16日在漳州市国有资产产权（物权）交易中心《竞租须知》和《产权交易两轮报价法竞价规则》上签名，《竞租须知》第五条载明“各标的优先承租权人按产权交易中心交易规则的规定，以办理意向承租登记手续并参加两轮报价法竞租会的方式行使优先权”。2013年1月25日，林文聪在漳产交（2013）确字第4号《成交确认书》中“竞得人”处签名。该《成交确认书》第2条载明“承租人应根据《竞租须知》于竞价成交之日起5个工作日内与出租方正式签订《漳州市公有营业性用房租赁合同》；如逾期未办理则按违约处理，取消其租赁权，前期已缴纳的款项（含竞价保证金）不予退还。”林文聪于2013年7月12日向芗城区法院提起诉讼，请求撤销林文聪向原公房管理处竞租的行为，返还竞价保证金（押金）50000元。
2008年1月28日，林文聪、原公房管理处双方签订编号为70018000号的房屋租赁合同，合同约定的租金第一、二年为11340元每月，从第三年起每年以5%的比例递增，第五年（2012年1月11日至2013年1月10日）为13127元每月（即每平方米月租金约为207元）。漳州市芗城区人民政府漳芗政文（2013）74号《漳州市芗城区人民政府批转物价局关于芗城区市区商业店铺租金基础价格意见的通知》载明讼争房屋所在路段新华西商业街店铺租金基础价格为每平方米400元。原公房管理处于2013年2月28日向芗城区法院起诉要求林文聪退还房屋并按每月40900元支付占用费至归还房屋止。林文聪于2013年4月9日腾空房屋，并通知公房管理处办理房屋移交手续，但公房管理处以水电费、占用费未结清为由拒绝办理。
2013年8月21日中共漳州市委机构编制委员会办公室批复同意原漳州市直管公房经营管理处更名为漳州市保障性住房管理中心。2013年10月11日漳州市直管公房经营管理处名称变更登记为“漳州市保障性住房管理中心”，机构类型为事业法人。
本案当事人争议的主要焦点是：原公房管理处的租赁招标行为是否侵犯被上诉人林文聪的优先承租权。
本院认为：虽然双方当事人于2008年1月28日签订的租赁合同第四条第7项约定，合同期满后，被上诉人林文聪对讼争店面享有在同等条件下优先承租的权利，但原承租人林文聪自愿在《竞租须知》和《产权交易两轮报价法竞价规则》等竞租文件上签名，同意以参加两轮报价法竞租会的方式行使优先承租权，并交纳竞价保证金50000元，林文聪上述行为可视为其同意以此方式行使优先承租权。竞价结束后，林文聪也已在《成交确认书》中“竞得人”处签名，确认竞价结果，事后以显失公平，其优先承租权被侵犯为由，要求撤销其竞租行为有违诚信原则，理由不能成立。原承租人林文聪已通过竞价中标，应按约定与原公房管理处签订合同，其拒绝签订租赁合同已构成违约，根据《成交确认书》的约定，无权要求返还竞价保证金（押金）。综上，上诉人漳州市保障性住房管理中心提出未侵犯被上诉人林文聪优先承租权的上诉理由成立，其上诉请求本院予以支持。原审认定原公房管理处的招标行为无效缺乏依据。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第六条、第八条、《中华人民共和国招标投标法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、撤销漳州市芗城区人民法院（2013）芗民初字第5533号民事判决；
二、驳回林文聪的诉讼请求。
本案一审案件受理费人民币1050元，适用简易程序减半收取525元，二审案件受理费人民币1050元，合计1575元，由被上诉人林文聪负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 傅志杰
审 判 员 傅 京
代理审判员 邓文安
二〇一四年五月二十日
书 记 员 洪碧蓉
附：引用的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》第三条：合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。
第六条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国招标投标法》第六条：依法必须进行招标的项目，其招标投标活动不受地区或者部门的限制。任何单位和个人不得违法限制或者排斥本地区、本系统以外的法人或者其他组织参加投标，不得以任何方式非法干涉招标投标活动。
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。