南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初3924号原告苏佳乐,男,汉族，1983年2月26日生。原告朱文莹,女,汉族，1987年7月26日生。两原告共同委托代理人陈士林，江苏漫修（镇江）律师事务所律师。被告藏福美,女,汉族,1949年8月9日生。原告苏佳乐、朱文莹诉被告藏福美房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月21日立案受理后，依法由代理审判员周磊适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏佳乐、朱文莹及两原告共同委托代理人陈士林，被告藏福美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏佳乐、朱文莹诉称：2016年1月16日，经南京链家房地产经纪有限公司居间，原、被告签订了一份《南京市存量房屋买卖合同》，约定被告将位于南京市鼓楼区X路X号X幢X单元X室房屋出售给原告，总房款是161.5万元等等。合同签订当日，原告向被告支付了定金3万元，另于2016年1月18日支付了居间代理费37984.8元。2016年1月26日，原、被告签订了网签合同，并办理银行贷款合同签订等事宜。2016年3月21日，原、被告在南京市房产交易登记中心办理房屋所有权变更登记手续时，被告突然反悔，不配合办理过户手续。2016年3月24日，经居间人协调，被告仍然拒不配合办理房屋过户手续。2016年3月25日，被告委托其子与原告进行协商，被告提出要提高交易价格5万元。原告未同意。原告认为被告的行为侵犯了其合法权益，故诉至法院，请求判令：1、被告返还定金3万元；2、被告向原告赔偿居间代理费37984.8元；3、被告支付违约金32.3万元；4、被告支付原告因办理房屋所有权转移登记手续时所支付的公证费200元；5、本案诉讼费用由被告承担。被告藏福美辩称：被告系上述房屋的所有权人，但是出卖房屋并非其真实意思表示，系其子需要借款而从被告处取走房屋所有权证，被告对于出售该房屋的事宜不知情。故请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：被告系南京市鼓楼区X路X号X幢X单元X室房屋（建筑面积47.94平方米，以下简称涉案房屋）的所有权人。2016年1月16日，经南京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）居间，被告（甲方，出售方）与两原告（乙方，购买方）签订了一份《南京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》），约定甲方将其所有的案涉房屋出售给乙方；房屋转让款为161.5万元，乙方于2016年1月16日向甲方支付定金3万元；乙方于批贷后5个工作日内将首付款40.5万元解交监管账户；送件当天以资金托管方式支付给甲方；甲方同意乙方向贷款银行申请个人住房抵押贷款，总额为113万元，用于支付房屋转让价款的余额；乙方同意于2016年1月31日前与贷款银行签订借款合同；甲方同意乙方以组合贷方式支付购房款；甲方同意乙方自留尾款5万元，不存入监管账户，在房屋交付时，甲、乙双方自行交割；自批贷之日起5个工作日内，甲、乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续；甲方如逾期履行本合同第五条、第六条约定的义务超过15个工作日的，或拒绝将该房屋出售给乙方，或者擅自提高房屋交易价格的视为根本违约，应当向乙方支付违约金，违约金的数额为总房价款的20%等等。被告本人在合同最后一页甲方落款处签名及日期。上述合同签订当天，被告与原告方又签订了《买卖定金协议书》，约定原告方买受涉案房屋，向被告支付定金3万元等等。被告本人在该协议甲方落款处签署了本人姓名。上述两份协议签订后，原告方向被告支付了定金3万元，被告向原告方出具了收条，被告本人在收条落款处签署了本人姓名。签订上述两份协议的当天，原告、被告与链家公司签订了一份《居间服务合同》，约定居间代理费为37984.8元，由原告支付，并于该合同签订当日支付等等。被告本人在合同甲方落款处签名。原告方于2016年1月18日将上述居间代理费支付给了链家公司。上述两份协议未就如出售方违约造成房屋买卖合同无法履行，居间代理费应由出售方还是买受方负担作出约定。2016年1月16日，被告另在链家公司提供的《交易方留存信息表》上签署了本人姓名。2016年3月18日，原告方通过贷款审批。链家公司于当日电话通知原、被告双方于2016年3月21日前往南京市房产交易登记中心（以下简称房产交易中心）办理房屋权属变更登记手续。2016年3月21日，在房产交易中心，被告认为组合贷方式支付房款较慢，故要求原告补贴被告损失。原告方未同意。之后，原、被告双方数次协商未果。2016年4月9日，被告明确告知原告拒绝将涉案房屋出售给原告，并表示愿意将定金退还，再另行补偿原告2万元。原告予以拒绝，遂诉至本院，要求判如所请。审理中，被告称因其长子周某一欲进行借款，故将其房屋所有权证取走，并要其前往链家公司签合同，被告因不识字，故至始至终不知晓出售涉案房屋的事宜。被告又称涉案房屋系丈夫去世后留给次子周某，但次子目前尚在服刑。被告曾独自前往探视时，误将卖房事宜告知周某，遭到周某的反对。原告方申请当时居间办理涉案房屋交易的链家公司的工作人员韩某到庭作证。韩某陈述：涉案房屋是由被告长子周某一在链家公司挂牌出售。原、被告签订房屋买卖合同当日，被告与其长子周某一均在场，韩某当场将合同内容告知被告，被告本人在所有合同文本上签字。原告交付的定金由被告长子周某一取走，被告称其仅负责签字。之后，在办理银行面签程序的过程中，被告本人也予以配合，并签署了相关文件。2016年3月21日，原、被告及周某一均前往房产交易中心，因被告认为原告组合贷方式支付房款较慢，要求原告另行支付额外款项，原告不予同意，故双方未能办理过户手续。2016年3月24日、3月25日，韩某两次进行协调，均因被告委托周某一要求加价5万元而未能协商一致。2016年4月9日，周某一明确表示不再出售房屋给原告。对于证人韩某的陈述，被告对其本人确实签署相关合同，配合原告办理银行贷款手续，以及曾前往房产交易中心欲办理过户手续的事实不持异议。但辩称所有事宜均系由周某一安排，被告本人并不知情。原告另提交江苏省南京市秦淮区公证处于2016年3月9日出具的200元公证费收据，以证明其因办理涉案房屋买卖事宜支出了200元的费用。原告认为目前涉案房屋单价已大幅度上涨，被告的行为给其造成巨大损失。原告对此提交通过网络检索查询到涉案房屋同地段相近房屋目前价格信息予以证明。该证据显示涉案房屋同地段相近房屋目前每平方米单价为42500元左右。经本院释明，原告认为根据合同约定定金3万元是包含在总房款之内的，故定金3万元属于部分房款，故要求被告予以返还，并承担违约金。被告对于合同约定违约金的标准申请法院予以调整。因原、被告双方分歧较大，致使本案调解未果。以上事实，有当事人陈述、交易信息表、《南京市存量房屋买卖合同》、《买卖定金协议》、《居间服务合同》、定金收据、证人证言等证据以及本院庭审笔录予以证明。本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，被告系完全民事行为能力人，虽然其不识字，但其在相关房屋买卖合同上签字，并配合原告办理了银行贷款手续，也曾前往房产交易中心欲配合原告办理房屋过户手续。且被告本人也陈述在其独自探视次子的过程中，将出售涉案房屋的事宜告知次子。根据上述事实，可以认定被告本人是知晓并同意出售涉案房屋的，且亲自参与了部分交易流程。对于被告抗辩其自始不知出售涉案房屋的意见，本院不予采纳。原、被告就买卖涉案房屋签订的《南京市存量房屋买卖合同》，系双方意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自义务。根据合同约定，被告应于原告在银行办理贷款审批之日起5个工作日内办理过户手续。2016年3月21日，原告已通过银行贷款审批，原、被告双方也在房产交易中心准备办理过户手续，但被告此时以组合贷款手续较慢为由要求原告另行支付补偿款，不符合合同约定。在遭到原告拒绝之后，被告明确表示拒绝履行合同，该行为构成违约，应当承担相应的违约责任。目前涉案房屋的单价已由签订合同当时的每平方米33688元（161.5万元÷47.94平方米）上涨至42500元左右，涉案房屋总价格上涨约42万元。由于被告的违约行为，致使原告如再次购买同地段房屋需支付更多的成本，故原告要求被告支付违约金的意见，本院予以采纳。因原告未另行主张被告承担房价上涨所带来的预期利益损失，且其所主张的违约金32.3万元未超过房价上涨的数额，故被告请求法院调整违约金的请求，不符合合同约定及法律规定，本院不予采纳。被告应向原告支付违约金32.3万元。关于居间代理费37984.8元及公证费200元的问题。虽然原、被告对于如出现被告违约情形时居间代理费由谁负担未作出约定，但原告为了购买涉案房屋而向居间人支付了居间代理费，现因被告的违约行为致使合同目的不能实现，也就使得原告委托居间人购房的目的最终无法达成。因此原告已支付的居间代理费属于因被告违约而给原告造成的损失，且该居间代理费在被告承担违约金之外，未超过原告的实际损失总额，故原告有权要求被告予以赔偿。同理，原告因为购买涉案房屋而支出的公证费用，也应当由被告负担。关于原告要求被告返还3万元的问题。根据合同约定，原告支付的定金3万元包含在总房款之内，现房屋买卖合同已经解除，原告要求被告返还该款，即要求被告返还原告支付的部分房款，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第二项、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告藏福美于本判决生效之日起十日内向原告苏佳乐、朱文莹返还3万元；二、被告藏福美于本判决生效之日起十日内向原告苏佳乐、朱文莹赔偿居间代理费37984.8元；三、被告藏福美于本判决生效之日起十日内向原告苏佳乐、朱文莹支付违约金32.3万元；四、被告藏福美于本判决生效之日起十日内向原告苏佳乐、朱文莹支付两原告在办理房屋所有权变更登记手续时所付出的公证费200元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7168元，减半收取3584元，由被告藏福美负担（此款原告已预付，被告在支付上述款项时加付此款）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。代理审判员 周 磊二〇一六年六月二十四日见习书记员 魏利昱