湖南省郴州�中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘10民终644号
上诉人（原审原告）：黄造雄，男，1972年10月29日出生，汉族。
上诉人（原审原告）：邓赐根，女，1942年8月2日出生，汉族。
以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：胡建丰，湖南沤源律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：黄夏燕，女，1968年4月28日出生，汉族。
委托诉讼代理人：钟建波，桂东天鹰法律服务所法律工作者。
上诉人黄造雄、邓赐根因与被上诉人黄夏燕物权确认纠纷一案，不服湖南省桂东县人民法院（2017）湘1027民初329号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人黄造雄、邓赐根及其委托诉讼代理人胡建丰，被上诉人黄夏燕及其委托诉讼代理人钟建波到庭参加�讼。本案现已审理终结。
黄造雄、邓赐根上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，改判支持黄造雄、邓赐根一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1、黄造雄、邓赐根并未占有涉案房屋第二层及门面，邓赐根也并非自愿搬离该房屋。黄存国的遗嘱写明“黄夏燕擅自把建房土地使用权证办成其本人壹人，不按建房协议条款执行，不管不顾我们俩人”。邓赐根遗嘱及一审当庭陈述也说明，黄夏燕从建房协议签订以来从未履行过建房协议，黄存国因此非常生气，病情更加恶化，带着失望过世。邓赐根年老多病，孤身一人，不得已才到其子家居住。2、黄夏燕并非与邓赐根同处一个社区。黄夏燕是国有企业职工，其户籍早已迁至桂东县城，且在桂东县城自有住房。二、一审判决认定《建房协议》的性质错误。1、涉案房屋宅基地是政府、村集体安排给黄存国、邓赐根夫妇建房之用，黄存国、邓赐根百年后且房屋灭失时，宅基地依法应由村集体收回。宅基地上的房屋所有权可赠与、继承、同村买卖，所以《建房协议》是房屋所有权、使用权的分配、处分方案。附期限、附义务、附条件赠与的并非宅基地使用权而是房屋所有权。因此，一审法院认定“宅基地赠与”明显错误。2、《建房协议》第1、2条约定的是房屋兴建、分配方案、乙方的义务，并不是一审判决认定的“仅约定诉争房屋的使用权”。3、《建房协议》第3、4条约定的是房屋所有权归属及赠与期限、条件，而不是一审判决所述的“物权登记是一种物权公示行为…并不当然对争议双方当事人之间的不动产物权归属和内容进行确定…”尽管涉案《建房协议》在表述上不规范，但应从生活常识、逻辑来判断当事人的真实意思表示。《建房协议》第3条应判定为对所有权归属的约定。理由：1、协议约定乙方无偿提供给甲方的住房和门面，办理房产证时，户主姓名填写甲方（另一层意思，除乙方无偿提供给甲方的住房和门面外，办理房产证时，户主姓名可填写乙方），民间对“房产证”的通俗理解是房屋所有权，此条当事人的本意是约定所有权归属。2、《建房协议》第4条“如果乙方履行了以上第2条，甲方终老后住房和门面全归乙方所有（另一层意思，如果乙方未履行第2条义务或甲方在世时，住房和门面不归乙方所有）。该条约定的“所有”印证《建房协议》第3条约定的“房产证户主姓名填写甲方”的意思是分配给甲方的房屋其所有权是甲方的。一审判决将《建房协议》第3条认定为“未达成房屋所有权的合意”明显不当。三、诉争房屋依法应确认为邓赐根、黄造雄所有。如前所述，诉争房屋从建好之日起所有权就应当归黄存国、邓赐根夫妇。现邓赐根尚在世，诉争房屋所有权无法转移到黄夏燕处。黄存国的《遗嘱》充分证实黄夏燕未履行《建房协议》第2条义务，该《遗嘱》也表明黄存国对遗赠进行撤销，并另行指定继承人。邓赐根的《遗嘱》也充分证实黄夏燕未履行《建房协议》第2条义务，该《遗嘱》表明邓赐根对遗赠进行撤销。综上，请求二审法院予以改判。
黄夏燕辩称，一、黄夏燕户籍在桂东县寨前镇红光社区，《建房协议》合法有效。诉争房屋所涉土地是红光社区农民集体所有的土地，属黄存国、邓赐根征地拆迁安置土地。黄存国、邓赐根（甲方）与黄夏燕（乙方）签订《建房协议》，将该宗宅基地赠与黄夏燕建房。该协议有双方签字，甲方其他子女黄小燕、黄秋燕、邓燕、黄造雄、黄春燕签字认可，是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。该宗宅基地权利已经转移，且超过了一年期间，邓赐根无权反悔。黄夏燕根据《建房协议》在该宗宅基地上建房已经政府审查批准，对所建房屋享有直接支配和排他的权利，受法律保护。二、黄夏燕已经履行《建房协议》约定的义务。诉争房屋受地形限制地下室通风采光不好不能居住，黄存国提出自己年老体弱患有肺气肿疾病，上下楼梯不方便，要求住一楼。黄夏燕优先父母选房，尊重父母选择将一楼住房和一楼中间门面提供给父母居住使用，是双方对《建房协议》第二条部分约定的变更。黄夏燕履行了赡养和照顾父母的义务。黄存国、邓赐根从迁入到邓赐根自愿迁出，期间一直居住在涉案房屋。至今居住过的住房及门面仍由邓赐根管理，邓赐根将门面出租收取租金。本案纠纷是邓赐根毁约引起。邓赐根为了侵占黄夏燕的房屋，拒绝黄夏燕履行义务，视为黄夏燕已经�面履行了法定和约定的义务。三、一审认定《建房协议》为附义务的宅基地赠与协议正确。协议载明：甲方原有旧房…因国家扩建公路而被拆迁，甲方因年老体弱，无心无力重建新屋…自愿将国家安置自己在本人责任田内重建新房的面积约130平方米，给本人子女乙方建造房屋…2、乙方无偿提供一层住房和一个门面给甲方使用至过世，甲方有病或生活不能自理时，乙方必须负责照顾生活，并负责甲方的后事。无论从当事人订立合同的目的，还是从合同条款文义，遵循体系解释原则，《建房协议》是附义务的宅基地赠与协议，而非房屋所有权赠与协议。邓赐根无转让与赠与处分权，诉争房屋及门面不能继承。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
黄造雄、邓赐根向一审法院起诉请求：1、请求确认坐落于桂东县寨前红光社区黎湾组，由黄夏燕新建的房屋第三层住房及第二层靠106国道第一间门面房为黄造雄、邓赐根所有；2、判令黄夏燕立即将上述房屋交付给黄造雄、邓赐根居住、使用。
一审法院认定事实：邓赐根与黄存国系夫妻关系，邓赐根夫妇系黄夏燕的父母。2011年，邓赐根夫妇的住房因炎汝高速连接线工程被拆迁，政府另安排红光社区黎湾组水田130平方米给夫妇二人作为建房用地，二人因年老多病无经济实力新建房，于同年5月25日，与三女儿黄夏燕签订《建房协议》，并约定：1.邓赐根夫妇自愿将宅基地约130平方米给黄夏燕建房，建房资金由黄夏燕负担；2.黄夏燕无偿提供第三层住房和一个门面给邓赐根夫妇使用至过世，邓赐根夫妇有病或生活不能自理时，黄夏燕必须负责照顾生活，并负责其后事；3.黄夏燕无偿提供给邓赐根夫妇的住房和门面，办理房产证时，户主姓名填写邓赐根夫妇，待邓赐根夫妇两人过世后，如黄夏燕履行了以上第2条，再把此房产证户名变更为黄夏燕。2011年12月黄夏燕开始建房，2012年9月黄夏燕入住新建的五层新房。2012年农历8月21日邓赐根夫妇入住黄夏燕新建的房屋第二层（地下室算一层）。2014年1月23日黄存国在该房屋内病逝，并在该房屋办理丧事。2014年下半年邓赐根自主从该房屋搬到其子黄造雄家居住至今，但一直占有该房屋第二层及门面。
另查明，黄夏燕与邓赐根同处一个社区，且在该社区没有宅基地。
一审法院认为，邓赐根夫妇与黄夏燕签订的《建房协议》系双方当事人真实意思表示，是依法成立的合同，应自成立时生效，对双方当事人具有约束力。本案争议的焦点是邓赐根夫妇能否依据《建房协议》取得诉争房屋所有权问题。一审法院认为，该协议是一份附义务的赠与协议，根据协议第1条、第2条之约定，邓赐根夫妇将其宅基地赠与黄夏燕，其附随义务是黄夏燕应当提供第三层房屋的住房和一个门面给邓赐根夫妇使用至过世，并负担相应的赡养义务和满足相应的住房条件，该协议仅约定了诉争房屋的使用权，并非所有权。对黄造雄、邓赐根主张该协议第3条约定办房产证时将诉争房屋登记在邓赐根夫妇名下是对其所有权进行变更的约定，一审法院认为物权登记是一种物权公示行为，能对不特定第三人产生物权公示的效果，但并不能当然对争议双方当事人之间的不动产物权归属和内容进行确定，故黄造雄、邓赐根仅依据该协议第3条之约定不足以证明双方是对诉争房屋所有权进行约定变更。综合整个《建房协议》，双方仅达成了黄夏燕将诉争房屋交付邓赐根夫妇占有和使用至其过世的合意，未达成变更诉争房屋所有权的合意，故对邓赐根请求确认诉争房屋归黄造雄、邓赐根所有的诉讼请求不予支持；对黄造雄主张依据邓赐根夫妇遗嘱请求确认诉争房屋的所有权问题，因邓赐根夫妇未取得诉争房屋的所有权，其遗嘱属无权处分，故其请求于法无据，不予支持；对黄造雄、邓赐根主张将诉争房屋立即交付其居住、使用问题，因邓赐根夫妇从农历2012年8月21日起入住黄夏燕新建的房屋第二层（地下室算一层），直至邓赐根丈夫去世后，邓赐根自愿搬离该房屋，但还一直占有该房屋，有理由相信系其双方自愿达成了对原《建房协议》约定的变更，故对黄造雄、邓赐根该诉讼请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国继承法》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院做出判决如下：“驳回�告黄造雄、邓赐根的全部诉讼请求。案件受理费80元，由原告黄造雄、邓赐根负担。”
本院二审期间，被上诉人黄夏燕提交了一份新证据：常住人口登记卡，拟证明黄夏燕的户口同邓赐根、黄造雄在同一个社区，即寨前镇红光社区。
邓赐根、黄造雄质证认为，一、对该证据的真实性、合法性无异议，但该证据不能证明黄夏燕是农村居民，也不能证明黄夏燕与邓赐根、黄造雄在同一个社区，黄夏燕在一审也没有提交该证据；二、黄夏燕提供的户口本移居日期是2016年，黄夏燕本身不是农村居民，其是桂东县木材公司职工，该户口本的户主是黄学林，与邓赐根、黄造雄不是一户。
对上述证据，本院认证如下：该证据具有真实性、合法性、关联性，能够证明案件事实，本院予以采信。
本院经审理查明：1、黄夏燕的涉案房屋建成五�（含地下室），顶层是个楼梯间，第四层、第五层是住房，第二层一半是门面，一半是住房，第三层全部是门面。
黄夏燕的涉案房屋建好装修后，实际交付给邓赐根夫妇居住的是第二层的住房三间、一个客厅、一个厨房、一个卫生间。第二层的一个门面已经实际交付给邓赐根夫妇使用。
2014年1月22日，黄存国立遗嘱：......按《建房协议》的条款，黄存国、邓赐根夫妇应得的利益，永远归黄存国、邓赐根夫妇所有。两位老人百年后，由其儿子黄造雄继承，外人不得争执。2015年1月10日，邓赐根立遗嘱：......涉案《建房协议》中，属于黄存国、邓赐根夫妇的房屋权益在邓赐根过世后，只归儿子黄造雄继承。或者由黄夏燕和黄造雄按黄夏燕占用黄存国、邓赐根夫妇田土的面积付款给黄造雄后，才能把《建房协议》中属于黄存国、邓赐根夫妇的房屋权益归黄夏燕所有......
4、本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，本案系物权确认纠纷。二审的争议焦点为：邓赐根夫妇能否依据《建房协议》取得房屋的所有权。
邓赐根夫妇与黄夏燕签订的《建房协议》系双方当事人的真实意思表示，内容合法，属有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，根据《建房协议》第1条、第2条之约定，邓赐根夫妇将其宅基地给予黄夏燕建房，其附随条件是黄夏燕在房屋建成后，提供第三层住房和一个门面给邓赐根夫妇居住使用至过世，并负担相应的赡养义务和满足相应的住房条件，该协议条款约定了诉争房屋的使用权，并非所有权。《建房协议》第3条约定办房产证时先将诉争房屋登记在邓赐根夫妇名下，待邓赐根夫妇过世了，如黄夏燕履行了《建房协议》第二条，再把此房产证户名变更为黄夏燕。房屋建成后，黄夏燕已经无偿提供了住房和一个门面给邓赐根夫妇使用。邓赐根夫妇亦在黄夏燕的涉案新房内居住、生活，由黄夏燕负责照顾日常的生活起居。黄存国在该房屋内病逝，并在该房屋内办理丧事。黄夏燕履行了《建房协议》约定的附随义务。后来，邓赐根在黄存国去世后自愿搬到儿子黄造雄家居住，但不能因此否认黄夏燕没有履行《建房协议》第二条约定的赡养义务。诉争房屋的所有权仍然属于黄夏燕。综合整个《建房协议》，双方当事人当时签订《建房协议》的真实意思表示应当为：黄夏燕将诉争住房交付邓赐根夫妇有生之年居住使用、一个门面交付邓赐根夫妇使用作为两位老人有生之年的生活费用开支。因此，只要黄夏燕履行了《建房协议》约定的义务，登记在邓赐根夫妇名下的房产所有权仍然属于黄夏燕。黄造雄、邓赐根上诉认为诉争房屋所有权归邓赐根夫妇，理由不能成立，本院不予采信。遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。黄存国、邓赐根先后立遗嘱指定涉案诉争房屋由黄造雄继承。但因邓赐根夫妇未取得诉争房屋的所有权，无权立遗嘱处分诉争房屋。黄造雄上诉认为自己依据黄存国、邓赐根的遗嘱已经取得诉争房屋的继承权，理由亦不能成立，本院不予采纳。因此，黄造雄、邓赐根要求确认诉争房屋为黄造雄、邓赐根所有的上诉请求，本院不予支持。黄夏燕涉案房屋建成后，邓赐根夫妇实际居住的房屋在第二层（地下室算一层），虽然与《建房协议》的约定不一致，但直至邓赐根丈夫去世后，邓赐根自愿搬离该房屋，还一直占有该房屋。邓赐根夫妇一直在占有、使用第二层的一个门面。应当视为其双方当事人自愿达成了对原《建房协议》约定的变更，故对黄�雄、邓赐根主张将诉争房屋立即交付其居住、使用的上诉请求，本院不予支持。
综上所述，上诉人黄造雄、邓赐根的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人黄造雄、邓赐根负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 虹
审 判 员 张九香
审 判 员 许永通
二〇一八年五月十一日
法官助理 苏晓玲
书 记 员 廖超艳
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认�事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。