福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0203民初9522号
原告：吴兴良，男，1948年5月21日出生，汉族，住福建省安溪县
原告：陈敏杰，男，1992年10月18日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区
上列两原告共同委托诉讼代理人：林恩典，男，1953年2月14日出生，汉族，住福建省安溪县
被告：马骏良，男，1990年8月2日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区
委托诉讼代理人：兰金才，福建鼎科律师事务所律师。
第三人：厦门沃尔美建筑材料有限公司，住所地福建省厦门市思明区吕岭路268号第一层商场店面，统一社会信用代码913502037692983361。
法定代表人：吴兴良。
原告吴兴良、陈敏杰与被告马骏良、第三人厦门沃尔美建筑材料有限公司（以下简称沃尔美公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈敏杰及其与原告吴兴良的共同委托诉讼代理人林恩典，被告马骏良及其委托诉讼代理人兰金才到庭参加诉讼。第三人沃尔美公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴兴良、陈敏杰向本院提出诉讼请求：1、被告履行与原告就鑫××号店面签订的《房屋租赁合同》的约定，解除该《房屋租赁合同》；2、被告给付原告租金84000元（2016年4月1日至2016年6月30日）及逾期违约金22680元（按日千分之三，从2016年3月25日起算）�擅自解除合同违约金346000元（33000元/月×12个月－50000元保证金）；3、被告承担水、电、物业管理等费用2608元及逾期滞纳金（按日千分之三，从2016年3月1日起计至实际付清之日止）。事实和理由：2014年11月30日，被告向原告租赁鑫××号店面（建筑面积约330平方米），并签订《房屋租赁合同》，对租赁期限、租金、违约责任等进行了约定。因被告擅自解除租赁合同并拖欠租金等相关费用，原告向法院提起诉讼。
被告马骏良辩称，一、原告要求被告支付租金84000元没有事实和法律依据。2016年2月底被告接到政府部门通知，讼争店面门前路段即将开工建设地铁。根据地铁建设的一般规律，周期长，对周边环境破坏大，将对被告经营加工不锈钢造成根本性影响，3月初被告就将建设地铁事情告诉原告陈敏杰，要求陈敏杰解除合同。3月底讼争店面门前�路开始围挡施工，店面门前停车位也将改为机动车道。被告经营不锈钢加工，购买不锈钢、镀锌板等材料，需要大型货车将不锈钢、镀锌板等材料运送到门前，并要请叉车将钢材运到店面内。客户的成品、半成品也需要小型货车开到店面门前运走。随着施工的深入，店面门前的地铁施工围挡、改道（店面门前改为机动车道和人行道）严重影响了不锈钢加工经营，大型和小型货车无法开到店面门前卸货、装货。地铁施工，造成老客户严重流失，也影响了新客户进店洽谈生意，对不锈钢加工经营活动产生了根本性影响。面对这种客观情况，被告多次和陈敏杰取得联系，沟通要求解除合同，陈敏杰刚开始不同意解除合同，说可以减少租金。因不锈钢、镀锌板的经营加工性质，减少租金也无法实现经营目的。经过多次沟通协商后，陈敏杰同意解除合同，并要求在2016年4月15�前搬迁。2016年4月15日搬迁时，陈敏杰指示他人开车堵路，说还有半个月的租金未付清，不许搬迁。被告要求在店面押金中抵扣，陈敏杰不同意，被告交清2016年4月1日至4月15日的租金后，同意放行。被告搬迁后，于2016年4月18日打电话给陈敏杰，陈敏杰同意接收店面钥匙，并向被告发了一条短信，指定钥匙寄到“湖里区上湖社虎仔山西路245之一（金铝铝业），小陈收，159××××8231”。2016年4月19日，被告现场录像证明被告指定郑小强通过中通快递将店面钥匙寄给了陈敏杰。陈敏杰于2016年4月20日收到钥匙。陈敏杰收到钥匙进一步确认原、被告之间的《房屋租赁合同》于2016年4月15日解除。合同解除后，原、被告之间的权利义务终止。况且，该合同还约定由于不可抗力因素，责任免除。二、原告要求被告支付违约金346000元没有事实和法律依据。原、被告约定一方擅自解除合�，违约方应向守约方支付一年租金的违约金。但是，被告因为店面门前的地铁施工围挡，门前停车位改为机动车道和人行道，造成无法经营不锈钢加工才与陈敏杰沟通并协商一致解除合同。三、相反，被告有权根据不可抗力致使被告不能实现合同目的而解除合同，之后被告又与陈敏杰协商一致解除了合同。四、原告至今没有退还被告50000元押金，为了结算方便，被告有权主张押金与电费、水费、物业费等费用抵销。综上，希望法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
第三人沃尔美公司述称，第三人同意原告将讼争房屋转租给被告，并以见证人地位在原、被告签订的《房屋租赁合同》上加盖印章。
本院经审理认定事实如下：
址于厦门市思明区吕岭路268-270号第一层商场登记在案外人厦门纵横集团�份有限公司名下。2009年11月26日，厦门纵横集团股份有限公司将吕岭路268号店面（建筑面积450平方米）出租给第三人沃尔美公司（案外人王壬贵亦在承租方落款处签名），租赁期限自2009年11月26日起至2019年7月3日止。2011年6月30日，沃尔美公司（王壬贵亦在出租方落款处签名）将吕岭路268号店面（建筑面积450平方米）出租给原告吴兴良，租赁期限自2011年6月30日起至2019年7月3日止。
2014年11月30日，原告吴兴良、陈敏杰、第三人沃尔美公司（甲方）与被告马骏良（乙方）签订一份《房屋租赁合同》即本案讼争合同，吴兴良、陈敏杰在甲方落款处签名，沃尔美公司在甲方落款处盖章，马骏良在乙方落款处签名。合同约定：甲方将吕岭路268号店面即本案讼争店面（建筑面积330平方米）出租给乙方，用于经营不锈钢加工，乙方已进行了实地考察，并对该物业及周边环境之现状进行了充分了解；租赁期限从2014年11月30日起至2019年6月30日止，租金从2014年12月31日起计缴；月租金33000元，从第二年起租金每年以上一年租金为基数递增6%；租金按季度付款，首期租金于本合同签订当日交清，除首期租金外，每期租金在该期开始的前7日内交清，遇法定节假日顺延；乙方应在签订合同当日向甲方交付保证金50000元；承租期间，乙方自行承担水、电、物业管理费等费用；乙方逾期支付本合同约定的租金、保证金或其他费用，每逾期一日应承担逾期支付部分款项千分之三的违约金；本合同生效后，双方不得擅自解除合同，否则违约方应承担一年租金（以擅自解约时月租金标准计算）的违约金；乙方有逾期支付租金超过15天或逾期支付其他费用达30天以上等情形之一，甲方有权解除合同，乙方应承担相当于三个月租金的违约金，如�此造成甲方损失超过上述违约金，甲方还有权要求乙方赔偿超出部分损失；由于地震、火灾（来自外部）等自然灾害以及其他不可抗力因素，双方不负责（责任免除）。讼争合同签订后，讼争店面交付给马骏良使用，马骏良交付保证金50000元，并交付租金至2016年3月31日。关于讼争合同的租赁双方，吴兴良、陈敏杰、沃尔美公司主张吴兴良是出租人，马骏良是承租人，陈敏杰、沃尔美公司是见证人；马骏良主张吴兴良、陈敏杰、沃尔美公司是出租人，马骏良是承租人。
由于讼争店面门前道路因地铁建设进行施工围挡，马骏良于2016年4月15日搬离讼争店面，搬离期间受到陈敏杰阻拦，马骏良向陈敏杰交付了2016年4月1日至2016年4月15日期间的租金17490元，陈敏杰予以放行，但未将保证金50000元退还给马骏良，后马骏良就保证金50000元另行提起诉讼。马骏良主张双方于2016年4月15日口头协商一致解除合同，吴兴良、陈敏杰否认双方口头协商一致解除合同。
2016年4月18日，马骏良向吴兴良、陈敏杰、沃尔美公司发出通知，称讼争店面门前道路于2016年3月底地铁施工围挡，门前停车位因地铁施工即将改造为机动车道，严重影响经营，根据合同法第九十四条第（一）项、第九十六条的规定，通知解除讼争合同。马骏良称吴兴良于2016年4月19日收到通知，陈敏杰于2016年4月26日收到通知，沃尔美公司于2016年4月23日收到通知。吴兴良、陈敏杰称吴兴良于2016年4月25日收到通知，陈敏杰于2016年4月26日收到通知，沃尔美公司没有收到通知。马骏良称2016年4月15日双方虽有协商，但马骏良担心吴兴良、陈敏杰事后不承认，故以不可抗力为由发出通知。
2016年4月19日，马骏良将讼争店面钥匙邮寄给陈敏杰。马骏良称陈敏杰于2016年4月20日收到钥匙，陈敏杰称其于2016年4月26日收到钥匙。
2016年5月11日，吴兴良向马骏良发出通知，称其于2016年4月23日收到马骏良于2016年4月18日发出的通知，并通知马骏良解除讼争合同，给付租金84000元及擅自解除合同的违约金346000元。马骏良确认收到该通知，但认为该通知没有通知人签名。
2016年3月至4月期间，讼争店面产生水电费2488元、垃圾处理费120元。吴兴良、陈敏杰要求马骏良承担，马骏良同意承担水电费1866元（即3/4）、垃圾费120元。
本案审理过程中，吴兴良、陈敏杰请求将第1项诉求中的“被告履行与原告就鑫××号店面签订的《房屋租赁合同》的约定，解除该《房屋租赁合同》”变更为“确认被告租赁原告位于鑫××号店面的《房屋租赁合同�于2016年4月26日解除”；将第2项诉求中的“被告给付原告租金84000元（2016年4月1日至2016年6月30日）”变更为“被告给付原告租金81510元（2016年4月1日至2016年6月30日）”。
以上事实，有原告吴兴良、陈敏杰提交的厦门市土地房屋权证、《房屋租赁合同》（三份）、通知、收费通知单，被告马骏良提交的《房屋租赁合同》、收条、通知、邮寄凭证、通话录音，以及各方当事人的陈述为证，本院予以确认。
本院认为，原告吴兴良、陈敏杰、第三人沃尔美公司与被告马骏良就讼争店面签订的《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。吴兴良、陈敏杰、沃尔美公司均在讼争合同的甲方落款处签名或盖章，系讼争合同的一方当事人即出�人，讼争合同对吴兴良、陈敏杰、沃尔美公司具有法律约束力。吴兴良、陈敏杰、沃尔美公司主张陈敏杰、沃尔美公司为见证人而非出租人，缺乏合同依据，本院不予采纳。沃尔美公司基于前述主张而未提出权利诉求，系其对自身权利的处分，未违反法律规定，但并不影响沃尔美公司承担相应的合同义务。
关于讼争合同的解除时间和解除方式，双方意见不一，吴兴良、陈敏杰主张系马骏良单方擅自解除，解除时间为2016年4月26日；马骏良主张系双方协商一致解除，解除时间为2016年4月15日。本院分析认为，马骏良于2016年4月15日搬离讼争店面，期间受到陈敏杰阻拦，马骏良向陈敏杰交付了截至2016年4月15日的租金后，陈敏杰方才放行，至此，讼争合同实际上已无法继续履行，马骏良主张讼争合同于2016年4月15日解除，本院予以采纳，但从马骏良�离讼争店面时双方发生纠纷及后续诉讼的情况来看，难以认定双方系协商一致解除合同。根据在案证据，马骏良在双方就合同解除事宜未协商一致，也未事先通知对方解除合同的情况下，单方搬离讼争店面，系单方解除合同。
讼争合同于2016年4月15日解除，马骏良已交付了此前的全部租金，吴兴良、陈敏杰诉求马骏良支付2016年4月1日至2016年6月30日期间的租金81510元及逾期违约金，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。虽然讼争合同系马骏良单方解除，但是考虑马骏良租赁讼争店面用于经营不锈钢加工，讼争店面门前道路因地铁建设进行施工围挡，难以避免对马骏良的正常经营造成影响，马骏良单方解除合同并非毫无依据，难以认定系马骏良“擅自”解除合同，但马骏良主张地铁施工系不可抗力，亦无充分依据。结合讼争合同中关于违约责任�约定，本院酌定马骏良应支付吴兴良、陈敏杰相当于一个半月租金的违约金49500元（33000元/月×1.5个月），吴兴良、陈敏杰超出前述金额的违约金诉求，本院不予支持。吴兴良、陈敏杰诉求马骏良承担水、电、物业管理等费用2608元，马骏良仅同意承担水电费1866元（即3/4）、垃圾费120元共计1986元，结合马骏良占用讼争店面的时间，本院对吴兴良、陈敏杰的前述诉求在1986元的范围内予以支持，超出部分，本院不予支持。因吴兴良、陈敏杰并未举证证明其曾向马骏良催讨水、电、物业等费用，且吴兴良、陈敏杰亦未将保证金50000元退还给马骏良，本院对吴兴良、陈敏杰关于逾期支付水、电、物业等费用滞纳金的诉求不予支持。鉴于马骏良已就保证金50000元另行提起诉讼，本案中对前述认定的违约金和相关费用不作抵销处理。
依照《中华人民共和�合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、原告吴兴良、陈敏杰、第三人厦门沃尔美建筑材料有限公司与被告马骏良签订的《房屋租赁合同》于2016年4月15日解除；
二、被告马骏良于本判决生效之日起七日内向原告吴兴良、陈敏杰支付违约金49500元；
三、被告马骏良于本判决生效之日起七日内向原告吴兴良、陈敏杰支付水、电、物业管理等费用1986元；
四、驳回原告吴兴良、陈敏杰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件�理费4065元，由原告吴兴良、陈敏杰负担3605元，被告马骏良负担460元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审判员 朱 晨
二〇一六年十一月二十一日
书记员 马嘉慧
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。