瓦房店市人民法院民 事 判 决 书（2015）瓦民初字第6974号原告：ＸＸＸ，男。原告：武媚，女。共同委托代理人：张志鹏，辽宁社和律师事务所律师。被告：大连海上郡房地产开发有限公司。法定代表人：唐亦农，该公司总经理。委托代理人：马志鹏，男，汉族，该公司职员。第三人：大连市住房公积金管理中心。法定代表人：于保和，该中心主任。委托代理人：赵展，男，满族，大连市住房公积金管理中心法规处科员。原告ＸＸＸ、武媚与被告大连海上郡房地产开发有限公司、第三人大连市住房公积金管理中心商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年11月6日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告ＸＸＸ、武媚的共同委托代理人张志鹏、被告大连海上郡房地产开发有限公司的委托代理人马志鹏、第三人大连市住房公积金管理中心的委托代理人赵展到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告ＸＸＸ、武媚诉称：2012年7月2日，我二人就购买位于大连长兴岛临港工业区广新街81号3单元4层1号房屋事宜与被告签订商品房买卖合同。合同约定，总房款为480940.74元，我们按照合同约定支付了首付款230940.74元，并在第三人处贷款25万元，但被告未能按照约定在2012年11月10日前交付房屋，且至今未能交付，被告的行为严重违反了合同的约定。现诉至法院要求被告按照商品房买卖合同第九条的约定，解除双方签订的商品房买卖合同；判令被告返还我们已支付的首付款230940.74元；判令被告支付我们已向第三人偿还的本金及利息68425.73元；判令被告赔偿我们支付的契税、中介费及其他相关办理费用共计6101.91元；判令被告按2%支付违约金9618.81元；诉讼费由被告承担。庭审中，原告增加一项诉讼请求：要求解除原告与第三人之间的借款合同，由被告负责向第三人返还贷款部分未偿还的本金、利息。被告大连海上郡房地产开发有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：1、房地产市场现在不好，我公司没有现金去返还，如果原告坚持解除合同的话，原告只享有债权，债权利益短期之内不能得到实现。如原告不解除合同的话，原告还享有案涉房屋的所有权。2、我公司收到原告全款，解除合同就是把原告付给我公司的钱返还给原告，我公司没有义务向第三人偿还这笔钱，我公司与第三人之间没有合同关系，账目也无法处置。双方在商品房买卖合同中约定了违约金，如果原告不同意当时可以不签合同，原告不能让我公司偿还银行借款和利息，我公司收取原告的购房款，我们的义务是将案涉房屋备案给原告，实际我们也是这样做的。原告的第四项诉讼请求如果不解除的话，相关部门也能返还。双方合同中约定的违约金是1%，应按合同执行。综上，我公司不同意原告的诉请。第三人大连市住房公积金管理中心陈述称：由原告负责向我中心一次性偿清尚欠的借款本金208333.20元、利息37.62元（截止2016年1月22日，共计208370.82元）及至清偿日止的利息、罚息后，同意解除我中心与原告签订的大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同；被告对上述事项承担连带保证责任；我中心对抵押房屋享有优先受偿权。2012年9月7日，原告与我中心签订大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同，约定由我中心向原告发放住房公积金贷款250000元，购买位于大连长兴岛经济区广新街81号3-4-1室的商品房，并以该商品房进行抵押担保；本合同至合同项下的贷款本息等全部清偿后终止。而后，该商品房在房地产管理机关办理了抵押登记。2012年9月20日，我中心依照双方借款合同约定，将250000元贷款作为原告支付的购房款转入被告账户。现原告诉至法院要求解除其与被告签订的商品房买卖合同，同时要求解除与我中心签订的借款合同。考虑到原告的行为极可能导致商品房买卖合同被解除，但是应充分尊重意思自治原则，原告应按照借款合同约定，先一次性清偿尚欠的借款本金、利息后，在此基础上，我中心同意解除与原告签订的大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同。2011年10月24日，我中心与被告签订个人住房政策性贷款合同协议，约定被告应为我中心向原告发放的贷款本金、利息、罚息、违约金及为实现债权所支出的费用承担连带担保责任。经审理查明：原告ＸＸＸ、武媚系夫妻。2012年6月27日，二原告（乙方）与案外人大连联众长兴造船有限公司（甲方）、丙方大连海上郡房地产开发有限公司（丙方）签订大连联众海事集团内部认购海上郡楼盘协议书，原告ＸＸＸ作为甲方的员工，购买丙方开发的位于大连长兴岛临港工业区（现长兴岛经济区）广新街81号3单元4层1号房屋，建筑面积88.62平方米，房屋总价480940.74元；乙方为贷款的，应于本协议签订之日向丙方支付首付款230940.74元；所付房款中含甲方向乙方提供的十五万元五年期无息借款；本协议生效后或者生效前，甲方或甲方委托的第三方将十五万元借款打入乙方账户，乙方收到借款后，直接向丙方进行支付。2012年7月11日，二原告与被告签订商品房买卖合同，约定购买被告开发的上述案涉房屋，总房款为480940.74元，首付款230940.74元于2012年7月2日支付（含定金2万元）；余款25万元为贷款，买受人应于本合同签订之日起45日内将全部房款打入出卖人账户；出卖人应在2012年11月10日前将经建设单位验收合格的商品房交付给买受人使用；出卖人逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金等。原告按照约定向被告支付首付款230940.74元。被告至今未交付案涉房屋。2012年9月7日，二原告与第三人签订大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同及个人住房公积金贷款保证合同。2012年9月20日，第三人将250000元案涉房屋贷款通过原告ＸＸＸ账户支付给被告。截至2016年1月20日，原告已向第三人偿还本金41666.80元，利息33803.41元，本息合计75470.21元，尚欠本金208333.20元。2012年9月7日，原告ＸＸＸ与大连金亿住房置业服务有限公司签订委托合同。同日，原告ＸＸＸ向大连金亿住房置业服务有限公司支付代办手续费200元，保险及评估费、契税、印花税、抵押登记费、所有权证工本费、他项权证工本费等共计4974.41元。2012年9月7日，原告ＸＸＸ向大连市住房置业担保有限公司支付保证费900.00元，向中国工商银行支付公积金印花税12.50元。以上费用合计6086.91元。2011年10月25日，第三人与被告签订个人住房政策性贷款合作协议，约定被告为第三人向原告发放的贷款本金、利息、罚息、违约金、赔偿金及为实现债权所支出的费用提供连带保证责任。另查，案涉房屋商品房买卖合同已在大连长兴岛临港工业区（现长兴岛经济区）房地产交易中心登记备案。案涉房屋已办理抵押登记，抵押权人是第三人。第三人同意在本案中一并审理原告要求解除借款合同的诉讼。庭审中，已依法向二原告释明是否变更诉讼请求，原告表示不变更诉请。原告自认在被告处领取了2个月的生活补助费，共计2700元。第三人同意在本案中一并审理原告要求解除借款合同的诉讼。本院所确认的上述事实，有原告提交的商品房买卖合同、销售不动产统一发票、大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同、个人住房公积金贷款保证合同、住房公积金借款人委托转账付款协议书、贷款基本信息、委托合同、借款业务代收代缴费用一览表、辽宁省大连市服务业剪贴发票发票联、中国工商银行内部记账凭证、个人政策性抵押贷款业务代理服务收费单，第三人提交的大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同、预购商品房抵押申请审批书、个人委托贷款划拨资金通知书、大连市住房公积金贷款划转凭证（借据）、提前全部还款试算、个人住房政策性贷款合作协议、还款情况明细及当事人当庭陈述笔录等在卷佐证，以上证据材料经过开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原告ＸＸＸ、武媚与被告大连海上郡房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同，是双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，原、被告双方在合同上签字或盖章时合同成立并生效。合同生效后，双方均具有按照合同约定全面履行的义务。原告已按照约定向案外人大连联众长兴造船有限公司借款15万元用于支付首付款，被告于2012年7月2日出具不动产统一发票确认收到原告支付的230940.74元首付款。同时，二原告也履行了办理按揭贷款及缴纳相关费用的义务，被告应按照约定交付房屋。被告逾期交付房屋的行为，已构成违约。按照原、被告双方签订的商品房买卖合同第九条的约定，被告逾期交房超过180日，原告有权解除合同。对于原告主张解除商品房买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。现原告认为违约金约定过低，要求参照双方合同第六条买受人逾期付款的违约责任中2%的约定进行调整，即9618.81元。因被告逾期交房，原告从被告处领取了2个月的生活补助，共计2700元。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”原告已自被告处获得了一定的损失赔偿，其金额应在原告主张的违约金中予以扣除，即9618.81-2700.00=6918.81元。对于二原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。商品房合同解除后，被告依据合同收取的购房首付款230940.74元应返还给原告，原告已经支付给第三人的借款本金及利息，被告也应返还给原告。对于二原告要求被告返还首付款及已经向第三人偿还的借款本金及利息的诉讼请求，本院予以支持。原告为购买案涉房屋所交纳的代办手续费、契税、印花税、保证费等费用合计6086.91元，现无法确定商品房买卖合同解除后各相关收费部门能够返还的具体数额，应在各相关部门实际返还的金额确定后，就剩余部分的赔偿问题另行主张。第三人同意在本案中一并审理二原告要求解除与第三人签订的大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同的诉讼。原告为购买案涉房屋与第三人签订抵押借款合同，是原告与第三人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，依法成立并生效。商品房买卖合同解除后，该抵押借款合同设立的目的已无法实现，无继续履行的必要，应予解除。被告应将原告与第三人签订的抵押借款合同未履行部分的本金、利息、罚息、违约金返还给第三人。因案涉房屋已办理抵押登记，在被告将原告与第三人的抵押借款合同未履行部分的本金、利息、罚息全部返还给第三人前，第三人对案涉房屋享有优先受偿权。商品房买卖合同和抵押借款合同解除及返还义务全部履行后，原告、被告和第三人负有互相协助对方办理撤销商品房买卖合同备案登记和撤销房屋抵押登记的义务。上述原、被告和第三人的义务履行完毕后，案涉房屋归被告所有。被告的答辩意见，没有法律和事实依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告ＸＸＸ、武媚与被告大连海上郡房地产开发有限公司于2012年7月2日签订的商品房买卖合同；二、被告大连海上郡房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告ＸＸＸ、武媚购房首付款230940.74元；三、被告大连海上郡房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告ＸＸＸ、武媚违约金6918.81元；四、解除原告ＸＸＸ、武媚与第三人大连市住房公积金管理中心于2012年9月7日签订的大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同；五、被告大连海上郡房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告ＸＸＸ、武媚截至2016年1月20日已向第三人大连市住房公积金管理中心支付的借款本金及利息75470.21元；六、被告大连海上郡房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向第三人大连市住房公积金管理中心返还原告ＸＸＸ、武媚贷款本金208333.20元，并按照原告ＸＸＸ、武媚与第三人签订的大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同约定的标准承担利息、违约金、罚息；七、第三人大连市住房公积金管理中心对案涉房屋享有优先受偿权；八、待第三人大连市住房公积金管理中心全部债权受偿后，原告ＸＸＸ、武媚、被告海上郡房地产开发有限公司及第三人大连市住房公积金管理中心到案涉房屋所在地房产管理部门办理撤销商品房买卖合同备案登记和抵押房屋注销登记手续，案涉房屋所有权归被告大连海上郡房地产开发有限公司所有。九、驳回原告ＸＸＸ、武媚的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9234元（原告ＸＸＸ、武媚已预交），由被告大连海上郡房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长 王 敏代理审判员 李 蓓代理审判员 李佩昕二〇一六年五月二十四日书 记 员 化凌弘