广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤13民终1006号上诉人（原审被告）：惠州市众和房地产开发有限公司，地址：惠阳区淡水开城大道南163（良仕公寓）第八层东面。法定代表人：吴政贤。委托诉讼代理人：李惠萍，广东百德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：彭勇蓓，男，汉族，1985年7月28日出生，住址：湖南省岳阳县，被上诉人（原审原告）：黄志芳，女，汉族，1989年1月10日出生，住址：湖南省蓝山县，委托诉讼代理人：刘妮，广东牧之律师事务所律师。委托诉讼代理人：何晓青，广东牧之律师事务所实习律师。上诉人惠州市众和房地产开发有限公司与彭勇蓓、黄志芳商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市惠阳区人民法院（2017）粤1303民初1962号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。当事人原审的意见原告起诉称：提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告交付经分期综合验收合格的商品房；2、判令被告立即为原告办理房地产权证；3、判令被告向原告支付逾期交房违约金28360.5元（以已付房款555000元为基数，按每日万分之一自2016年1月1日起计至实际交房之日止，暂计至2017年5月26日）；4、判令被告向原告支付逾期办理房地产权证违约金18370.5元（以已付房款555000元为基数，按每日万分之一自2016年6月29日起计至实际办理房地产权证之日止，暂计至2017年5月26日）；5、判令被告承担本案案件受理费、保全费等全部相关费用。事实和理由：原被告于2015年12月30日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告位于惠州市××区淡水大埔XXX府1幢B单元18层XX号商品房，建筑面积1XX.38平方米，房屋总价款为555000元整。合同约定出卖人（被告）应当在2015年12月31日前，将符合合同约定的商品房交付给买受人（原告）使用。合同签订后，原告依约定将全部房款支付给了被告。但被告至今一直未履行交房及办证义务，且《商品房买卖合同》约定的违约责任不对等，应遵循公平原则确定权利义务，被告应承担每日万分之一的逾期办证违约责任。鉴于被告的延期交房及办证行为，已经严重违反了合同约定，依合同约定应当承担相应的违约责任。综上，为维护自身的合法权益，原告特提起诉讼，请贵院依法判决支持上述诉讼请求。被告辩称，一、被告并未逾期交房。原、被告双方签订了《商品房买卖合同》及补充协议后，原告迟迟未能支付购房余款388000元，直至2016年4月13日才付清全部款项。根据双方签订的补充协议第二条“如已达到交楼时间但买受人仍未付清全部房款的，出卖人有权延迟至买受人付清全部房款后将商品房交付买受人使用，买受人不得有任何异议。”的约定，涉案房屋的交楼时间应延至2016年4月14日。被告在收到原告支付的全部款项后，即以电话通知的方式通知原告收楼。被告已于2016年9月20日向惠阳区不动产登记中心提交了涉案房屋的权籍调查资料从而将涉案房屋确权到原告名下。但由于原告迟迟未向有关部门缴纳契税，导致办证手续无法顺利进行。被告已于原告付清全部款项后向其交付了房屋，被告并未违约，无需向原告支付违约金。二、原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议合法有效，双方均应按合同及补充协议享受权利、履行义务。原审法院查明的事实经审理查明，2015年12月30日，原告（买受人）与被告惠州市众和房地产开发有限公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》[合同编号：惠阳（2015）00019341]及补充协议，合同约定：原告向被告购买被告开发的位于惠州市××区淡水大埔XXX府1幢B单元18层XX号房，建筑面积为1XX.58平方米，总价款为人民币555000元；付款方式为2015年11月18日交付首期款167000元，余款388000元由原告提供个人资料向银行贷款还清。被告应当在2015年12月31日前按合同约定将经分期综合验收合格的房屋交付给原告使用。被告如未按合同规定的期限将房屋交付原告使用，则：（1）逾期不超过180日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示合同约定的商品房经验收合格的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金；3、买受人自愿委托出卖人办理房地产权证，并积极缴纳办证所需的各项费用，如因买受人的原因造成延误或不能办证，责任由买受人承担。补充协议第二条约定：如已达到交楼时间但买受人仍未付清全部房款的，出卖人有权延迟至买受人付清全部房款后将商品房交付买受人使用，买受人不得有任何异议。合同签订后，原告于2015年11月18日支付首期款167000元、于2016年4月13日付清购房尾款388000元。另查明，被告开发建设的位于惠州市××区淡水××村地段的XXX府1-3栋项目已于2016年4月7日通过竣工验收，评定合格。2016年6月29日完善工程竣工验收备案手续。原审法院判决理由和结果原审法院认为：原被告签订的本案所涉《商品房买卖合同》及补充协议是双方的真实意思表示，内容未违反法律法规禁止性规定，合法有效。涉案商品房已于2016年4月7日达到约定交楼标准，但被告并未举证证明其已履行通知交楼义务，故原告诉求被告继续履行合同约定的交房义务，依法有据，本院予以支持。被告辩称原告直至2016年4月13日才付清购房款，根据补充协议第二条约定，涉案房屋的交楼时间应延至2016年4月14日。经审查，被告的辩解理由成立，本院予以采纳。故原告诉求的逾期交房违约金应自2016年4月15日起按原告已交房款的每日万分之一的标准计算至被告实际交房之日止。违约金计算公式：原告已交付房价款555000元×0.0001元/天×被告实际逾期交房天数。根据合同第十五条约定，出卖人（被告）应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因涉案房屋尚未交付使用，即未达到双方合同约定的办证条件，故原告请求被告办理房地产权证及支付逾期办证违约金，无事实和法律依据，本院不予支持，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告惠州市众和房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起7日内履行交房义务。二、被告惠州市众和房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告支付逾期交房违约金（违约金计算公式：原告已交付房价款555000元×0.0001元/天×被告实际逾期交房天数）。三、驳回原告的其他诉讼请求。本案诉讼费255元（已减半收取），由被告惠州市众和房地产开发有限公司承担；原告多预交的4654元予以退回。当事人二审的意见惠州市众和房地产开发有限公司不服原审判决，向本院提出上诉。请求：一、撤销错误的由惠阳区人民法院作出的（2017）粤1303民初1962号《民事判决书》，并依法改判；二、本案上诉费用由被上诉人承担。事实和理由是：一、上诉人于2017年6月22日发布了收房通知，通知业主前来办理收房手续、提交办理不动产权证所需资料及其他相关事宜。该收房通知了明确载明了通知业主收房之事项，上诉人自发布收房通知即履行了通知义务。后上诉人又于2017年8月25日在《南方都市报》上发布了收房公告通知业主收房。而被上诉人在上述通知及公告发布后迟迟未办理收房手续。根据上诉人与被上诉人签订的《广东省商品房买卖合同》第十一条：“······由于买受人（被上诉人，下同）原因，未能按期交付，双方同意按以下方式处理：买受人未按出卖人（上诉人，下同）通知前来收楼，视为买受人已对该房屋验收并已交付使用······”的约定，可视为上诉人已于2017年6月22日已将房屋交付被上诉人使用。另外，被上诉人与上诉人签订合同后，于2016年4月13日才付清购房款，根据双方签订的补充协议第二条约定，涉案房屋的交房时间延至2016年4月14日。且根据上诉人与被上诉人签订的《广东省商品房买卖合同》第九条：“······买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”的约定，被上诉人主张的逾期交房违约金应从2016年4月15日计至2017年6月22日止。一审法院认为上诉人未履行交房义务系认定事实不清。二、我国法律法规对合同违约金作出相关规定的主要目的系弥补守约方所遭受的损失，而根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）第二十九条：“当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过程程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’的规定”，结合本案，被上诉人所购买的涉案房屋价格已大幅上涨，上诉人逾期交房并未对被上诉人造成实际损失，故根据上述法律及公平原则予以衡量，在计算违约金时应减半按万分之0.5计算。综上所述，一审法院对本案事实认定不清，适用法律错误，由此所做出的一审判决是错误的，故上诉人特向贵院提起上诉，希贵院能依法查明上述事实，依法撤销一审判决，并依法改判，以维护法律的正确实施，保障当事人的合法权益不受侵犯。被上诉人彭勇蓓、黄志芳答辩称：一、被答辩人至今未向答辩人交付房屋，被答辩人应支付逾期交房违约金至实际交房之日止。《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在合同规定的交房时间前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经分期综合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续……出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。……出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”合同明确约定，商品房达到交付使用条件后，被答辩人应当用书面通知形式通知答辩人办理交付手续，并且需要被答辩人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等证明文书，最终签署房屋交接单，才视为房屋实际交付使用，即“被答辩人提供验收合格证明文件，提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等书面文件，并签署房屋交接单”三者同时满足之日，才能被视为房屋交付之日。至今，答辩人未收到办理房屋交付手续的书面通知，被答辩人未出示验收合格证明文件，未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等书面文件，未签署房屋交接单，房屋没有实际交付。虽然被答辩人称其于2017年6月22日发布了收房通知，于8月25日发布了收房公告，但被答辩人首先应采用传真、邮寄等直接送达方式进行送达，只有在被答辩人下落不明，或者上述送达方式无法送达的，才能公告送达，故被答辩人的上述送达方式无效。另外，除应书面通知收房外，被答辩人仍未满足合同约定的房屋交付的三个条件，则房屋仍未交付，被答辩人应支付逾期交房违约金至实际交房之日止。二、《商品房买卖合同》合法有效，被答辩人应按日万分之一的标准向答辩人支付逾期交房违约金。《商品房买卖合同》第九条约定：“自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”该条款的约定符合法律规定，更是双方当事人的真实意思表示，是在任何一方违约的情形下均可适用的条款，双方的权利义务是对等的，也是公平合理的，所以，答辩人要求被答辩人支付违约金的标准按合同约定的日万分之一计算的要求应当得到法律的保护和尊重。原审法院根据合同约定判决被答辩人按日万分之一的标准支付违约金是正确的。上诉人惠州市众和房地产开发有限公司二审提交新证据：2017年8月25日，上诉人在南方都市报发布的收房公告，证明上诉人已履行了交楼义务。被上诉人彭勇蓓、黄志芳质证：首先，该证据不能认定为新证据，因为根据关于民事诉讼证据若干规定的第41条规定，二审程序中应为一审庭审结束后新发现的证据，该证据系对方自行制作，不应认定为新证据；二、对该项证据的三性均不以确认；三、对方应当首先采用直接送达的方式进行送达，在商品房买卖合同中，上诉人的地址均有明确记载，只有在下落不明才能进行公告送达，因此对方的送达形式是无效的。而且仍未满足合同约定的房屋交付的其它三个条件，涉案房屋仍未实际交付。被上诉人彭勇蓓、黄志芳二审未提交新证据。本院查明的事实、判决理由及结果本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案上诉争议焦点：一是涉案商品房是否于2017年6月22日前已经交付被上诉使用；二是逾期交房违约金约定是否过高以及是否应当予以调整的问题。具体判析如下：关于涉案商品房是否于2017年6月22日前已经交付被上诉使用的问题。根据双方当事人于2015年12月30日签订的《商品房买卖合同》第十一条约定：“出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。”本案中，惠州众和房地产公司未以书面通知被上诉人办理交付手续，应当承担逾期交房责任。此外，惠州众和房地产公司于2017年6月22日发布收房通知以及2017年8月25日在《南方都市报》发布收房公告通知主业收房，上述通知收房的方式均不符合合同的约定。据此，惠州众和房地产公司主张涉案的商品房于2017年6月22日前已经交付被上诉使用，缺乏事实依据，应当予以驳回。关于逾期交房违约金约定是否过高以及是否应当予以调整的问题。首先，根据双方当事人于2015年12月30日签订的《商品房买卖合同》第九条约定：“逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”本案中，惠州众和房地产公司逾期交付商品房应当按照合同约定按日向被上诉人支付已交付房款的万分之一的违约金。其次，惠州众和公司上诉认为违约金过高并要求调整，应当举证证明本案违约金约定过分高于造成的损失，上诉人未提交相应的证据，应当承担举证不能的诉讼后果。再次，逾期交房期间的损失不仅仅为购房款利息的损失，还包括例如租金、装修成本上涨、不动产处分权益、预期利益等方面的损失，惠州众和房地产公司主张双方当事人约定的违约责任过高，与事实不符。最后，涉案商品房即便价格大幅上涨，利益应当归属于买受人，惠州众和房地产公司不得因此免除违约责任。故，惠州众和公司认为，被上诉人所购房屋的价格已经大幅上涨，逾期交房并未对被上诉人造成实际损失，理由不成立。据此，原审法院判决惠州众和房地产公司逾期交房违约金以已交付房价款按日万分之一计算，既符合当事人的合同约定，也符合违约损失的客观情况，应当予以维持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，上诉人的上诉缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用510元，由上诉人惠州市众和房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑 杰审 判 员  寇 倩审 判 员  黄宇乐二〇一八年六月五日法官助理  黄晓娜书 记 员  曾晓英附：相关裁判依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；