南宁铁路运输法院
民 事 判 决 书
（2016）桂7102民初136号
原告滕若高，男，1965年9月3日出生，壮族，住广西南宁市青秀区。
委托代理人覃振庆，广西昭盛律师事务所律师。
被告李元章，1971年5月23日出生，汉族，住江苏省泰州市开发区。
委托代理人刘飞，广西安信律师事务所律师。
第三人南宁科德五金机电城有限公司，住所地广西南宁市西乡塘区大学东路170号B栋办公楼3层306。
法定代表人王学强，该公司董事长。
委托代理人张宗绪，男，1968年5月31日出生，汉族，住广西南宁市，系该公司副总经理。
原告滕若高与被告李元章、第三人南宁科德五金机电城有限公司（以下简称“科德公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月2日受理后，依法适用简易程序，由审判员蓝丹丹独任审理，书记员刘燕担任记录，于2016年3月22日、2016年6月6日公开开庭审理了本案。原告滕若高的委托代理人覃振庆、被告李元章的委托代理人刘飞、第三人科德公司的委托代理人张宗绪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告滕若高诉称，原告与被告于2013年4月12日签订《仓库租赁合同书》，约定被告将南宁市大学东路170号科德五金机电城K55号仓库出租给原告，租赁期限为三年，从2013年4月20日至2016年4月19日，第一年租价1950元／月，年租金23400元，押金3000元；第二年租价2470元／月，年租金29640元；第三年租价2795元／月，年租金33540元。合同签订后，原告依约向被告支付租金及保证金，原告向被告交付租金至2015年10月19日。
2015年9月1日，第三人科德公司以其与被告签订的仓库租赁合同期限已届满为由，要求原告搬离南宁市大学东路170号科德五金机电城K55号仓库，并于当天，科德公司将南宁市大学东路170号科德五金机电城K55号仓库重新出租给他人，并签订了新的房屋租赁合同。
因第三人不同意被告将涉案房屋转租，原、被告签订的合同无效。第三人与被告签订的租赁合同约定价格为1850元／月，原、被告签订的租赁合同第一年租金为1950元／月、第二年为2470元／月、第三年为2795元／月，被告向第三人支付租金47040元，而原告向被告支付租金18010元。因原、被告签订的租赁合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，被告不能基于无效合同而获得额外的利益，故原告向法院起诉，请求判令：1、原告与被告于2013年4月12日签订的《仓库租赁合同书》无效；2、被告返还原告租金18010元、押金3000元及支付利息（利息以21010元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2015年9月1日起算至法院生效法律文书确定履行期限届满之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。被告李元章辩称，1、原、被告签订的合同合法有效，被告事前尽到告知义务，双方合同因到期自然无效；2、被告确认收到原告租金4472元、押金3000元，因双方合同未约定利息，对原告利息请求不予认可，若合同无效，被告愿退还押金，但原告是知道被告与第三人原合同的期限的，故被告不予退还4472元租金。而且被告与第三人签订的租赁合同与原、被告签订的合同均具有独立性，该合同只能约束合同的相对人。综上，请求法院驳回原告部分诉请。
第三人科德公司陈述称，原、被告签订的合同与第三人无关，第三人与被告签订的合同已经终止，在合同履行期间，第三人尽到了合同约定的义务，且被告转租的行为没有得到第三人的同意，违反了合同约定，第三人不予认可。
经审理查明，2012年8月15日，第三人科德公司（甲方，出租方）与被告李元章（乙方，承租方）签订《南宁科德五金机电城房屋租赁合同》，合同约定第三人将其位于南宁市大学东路170号科德五金机电城K街K55号房屋出租给被告李元章使用，租赁期限为2012年9月1日至2015年8月31日。合同第八条第5款约定：“未经甲方书面同意，不能擅自将房屋转租、分租、转让他人，或与他人交换及改变房屋用途。”合同还约定了双方的其他权利义务等事项。合同签订后，第三人将房屋交付给被告使用，被告也按合同约定向第三人支付履约保证金3700元。合同期满后，第三人于2015年11月11日向被告退还了履约保证金3700元。
被告与第三人租赁合同履行期间，原告（乙方，承租方）与被告（甲方，出租方）于2013年4月12日签订《仓库租赁合同书》，约定被告将南宁市大学东路170号科德五金机电城K街55号仓库出租给原告，合同约定租赁期限为三年，从2013年4月20日至2016年4月19日。第一年年租金23400元，押金3000元；第二年年租金29640元；第三年租价2795元／月，年租金33540元。合同签订后，原告依约向被告支付保证金3000元，并按时支付租金至2015年10月19日。
2015年9月1日，第三人科德公司与案外人曾翠春签订了《南宁科德五金机电城房屋租赁合同》，约定将K55号仓库出租给曾翠春，合同期限为三年，即自2015年9月1日起至2018年8月31日。同日，第三人科德公司以其与被告签订的仓库租赁合同期限已届满为由，要求原告搬离K55号仓库。原告也于2015年9月1日当天搬离K55号仓库。原告认为，被告明知其与第三人的合同期限只至2015年8月31日，但仍与原告签订合同至2015年10月19日，且在转租房屋时未经原出租人同意，损害了原告合法权益，遂向法院起诉，提出上述诉求。
以上事实，有第三人与被告签订的《南宁科德五金机电城房屋租赁合同》、有第三人与案外人曾翠春签订的《南宁科德五金机电城房屋租赁合同》、《仓库租赁合同书》、《收据》、银行交易凭证、《建设工程规划许可证》、当事人陈述及庭审笔录等予以证实。
本院认为，原告与被告签订的《仓库租赁合同书》，被告作为承租人未经出租人的同意进行转租，被告作为无处分权人处分了他人财产，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，被告与第三人的租赁合同中约定，被告转租房屋必须得到第三人的书面同意，但被告并未取得第三人的同意就将涉案房屋转租给被告，故原告与被告签订的《仓库租赁合同书》为无效合同。
关于原告要求被告返还租金18010元、押金3000元及支付利息的问题。无效合同中约定的条款均无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效后因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。因此，被告收取原告押金3000元应予以返还。原、被告在双方签订的《仓库租赁合同书》中约定了租赁期间的租金标准，虽双方签订的《仓库租赁合同书》为无效合同，但根据《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第五条的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”该解释的立法目的在于，虽房屋租赁合同因房屋未取得建设工程规划许可等原因无效，但承租方确实因承租出租方的房屋取得一定利益，如一律不支持出租方因出租房屋取得一定收益，违反了公平的法律原则。因此，本案中，原、被告双方签订的租赁合同虽为无效合同，但双方是在自愿平等的基础上签订，租金的标准确定也是遵循自愿原则，被告收取的原告的高出被告与第三人签订的原租赁合同部分的租金，不属于被告基于无效合同取得的额外利益，故原告要求被告返还租金18010元的诉讼请求不予全部支持。因被告与第三人签订的原租赁合同的期限至2015年8月31日，而原告支付被告的租金至2015年10月19日，故被告应返还原告的租金是2015年9月1日至2015年10月19日的租金。原、被告租赁合同中约定第三年租价2795元／月，故被告应返还4565.17元（2795元／月÷30天×49天≈4565.17元）租金给原告。关于原告要求被告支付利息的问题，因原告在签订合同时未尽到谨慎审查义务，对合同的签订也存在一定过错，故对其要求被告支付利息的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条的规定，判决如下：
一、被告李元章返还租金4565.17元、押金3000元，共计7565.17元给原告滕若高；
二、驳回原告滕若高的其他诉讼请求。
本案案件受理费326元，减半收取163元（原告已预交），由原告滕若高承担100元，由被告李元章承担63元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于南宁铁路运输中级法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费326元（收款单位：南宁铁路运输中级法院，帐号：20×××26，开户银行：农业银行广西南宁凤凰岭支行）。逾期不交也不提出缓交申请，或者申请未获批准的，按自动撤回上诉处理。
审判员 蓝丹丹
二〇一六年六月二十一日
书记员 刘 燕