吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉02民终1448号
上诉人（本诉原告，反诉被告）：吉林华业房地产开发有限公司，住所地吉林省吉林市。
法定代表人：刘进华，董事长。
委托诉讼代理人：李金，吉林东坤律师事务所律师。
被上诉人（本诉被告，反诉原告）：黄彦，住吉林省吉林市龙潭区。
委托诉讼代理人：赵宏鑫，吉林市昌邑区法律援助中心律师。
上诉人吉林华业房地产开发有限公司（以下简称华业公司）因与被上诉人黄彦房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林市昌邑区人民法院（2018）吉0202民初445号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人华业公司的委托诉讼代理人李金，被上诉人黄彦及其委托诉讼代理人赵宏鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
华业公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判解除华业公司与黄彦签订的《商品房买卖合同》并判令黄彦配合办理撤销该房屋的网签备案登记手续；2.驳回黄彦的反诉请求。事实和理由：一、华业公司与松花江典当行签订的房屋买卖合同系因支付超过年利率36%部分的超额利息而产生，应为无效合同。华业公司与黄彦签订房屋买卖合同实质是为了清偿该部分利息。黄彦基于无效合同取得涉案房屋,华业公司有权不予履行并解除合同。二、黄彦并未向华业公司支付购房款,也未实际占用涉案房屋,该房产仍登记在华业公司名下,仍归华业公司所有。黄彦仅就该房屋办理了网签备案手续,并非《物权法》规定的登记或预告登记，故黄彦不符合善意第三人的条件。三、华业公司向黄彦发出了解除双方之间商品房买卖合同的通知，且已超过3个月，黄彦并未提出异议，已经发生解除效力。
黄彦辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决合理合法，请求二审法院驳回华业公司的上诉请求，维持一审判决。
华业公司向一审法院起诉请求：1.判令解除华业公司与黄彦签订的《商品房买卖合同》；2.判令黄彦配合办理撤销该房屋的网签备案登记手续。
黄彦向一审法院反诉请求：1.判令华业公司继续履行《商品房买卖合同》，将华业国际城9号楼1单元29层105号房屋交付黄彦，并协助办理入户手续；2.判令华业公司支付黄彦违约金（以购房款527250元为基数，按每日万分之一标准支付到交付房屋时止）。
一审法院认定事实：华业公司向松花江典当行借款，松花江典当行于2012年4月6日至2013年3月12日期间向华业公司汇款共计4000万元。华业公司于2012年4月18日至2015年2月15日期间共计向松花江典当行偿还7433.94万元。经华业公司与松花江典当行核算，截至2015年2月15日华业公司尚欠借款本金与利息合计6939998元。后双方签订房屋买卖合同，载明：华业公司建设的坐落于吉林市昌邑区嫩江街259号，华业国际城9-1-2901、7-2-3205、7-3-2711、7-3-2908、7-3-2608共五套，车位C区C5158、5号楼5号商业网点，房屋总价款为6939998元，抵顶松花江典当行购买上述房屋购房款。
因松花江典当行与田丽萍、肖海燕、李梦多、黄彦、李凤云存在借贷关系。2015年9月16日，华业公司依松花江典当行的指示分别与黄彦就华业国际城9号楼1单元29层105号房屋签订《商品房买卖合同》（合同备案号：1101-20150916-0134）；与田丽萍就华业国际城7号楼3单元29层322号及2单元32层212号房屋签订《商品房买卖合同》（合同备案号：1103-20150928-0001、1101-20150916-0137），就华业国际城地下一层c区c5158号停车位签订《地下车位买卖协议》，后与肖海燕就华业国际城7号楼3单元27层317号房屋签订《商品房买卖合同》（合同备案号：1101-20160127-0049）；与李梦多就华业国际城7号楼2单元26层310号房屋签订《商品房买卖合同》（合同备案号：1101-20150916-0094）；与李凤云就华业国际城5号楼5号网点签订《华业国际城商铺买卖协议》。
2015年12月16日，华业公司提起诉讼，以其向松花江典当行支付的利息超过年利率36％上限规定为由，请求松花江典当行返还多支付的利息8645459.8元。一审法院于2016年7月20日作出（2015）昌民一初字第2018号民事判决，判决松花江典当行向华业公司返还多给付的利息8645459.8元。松花江典当行不服，提出上诉，但未在法院限定的期限内缴纳上诉费，吉林市中级人民法院于2017年2月13日作出（2017）吉02民终400号民事裁定书，裁定松花江典当行按自动撤回上诉处理。
华业公司在（2015）昌民一初字第2018号民事判决书生效后，以松花江典当行、黄彦等人未实际向华业公司交纳购房款为由，起诉要求撤销与黄彦等人签订的商品房买卖合同。一审法院作出（2016）吉0202民初2594（注：2694）号民事判决，驳回了华业公司的诉讼请求。华业公司遂向黄彦等人发出解除房屋买卖合同通知，要求解除房屋买卖合同未果，遂再次起诉。
一审法院认为，华业公司与松花江典当行、田丽萍、肖海燕、李梦多、黄彦、李凤云之间的房屋买卖合同纠纷案，已于2017年6月26日作出民事判决书。华业公司在该案中主张撤销与其他被告之间的房屋买卖合同法律关系，本案系解除房屋买卖合同法律关系。本案与该案系不同的法律关系。因此，黄彦提出的应适用一事不再理原则及已超过诉讼时效的抗辩意见，一审法院不予采信。在庭审中查明，黄彦系基于华业公司与松花江典当行之间的房屋抵债合同，其本人又与松花江典当行之间存在着合法的借贷关系才与华业公司签订的房屋买卖合同。至此，华业公司与松花江典当行之间，松花江典当行与黄彦之间对应的房价款部分债务抵销。经与松花江典当行、华业公司协商一致的情况下，最终华业公司与黄彦签订了房屋买卖合同并出具了不动产发票。即黄彦实际上是向华业公司支付了购买房屋的合理对价，取得了涉案房屋的相关权益。由此可以认定，黄彦在本案商品房买卖合同中仅享有权益而不负担义务。在履行合同过程中黄彦系善意有偿取得且无过错。因此，华业公司与松花江典当行及华业公司与黄彦签订房屋买卖合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规强制性规定，均为有效合同，各方当事人均应当按照合同约定全面履行各自的义务。故此，本案中不存在解除涉案商品房买卖合同的条件，即华业公司的诉讼请求，一审法院不予支持。
关于黄彦主张的反诉请求。黄彦与华业公司之间签订的商品房买卖合同，合法有效，且已经具备了交付条件。黄彦按照约定已经一次性支付了购房款，并双方约定在2015年12月31日前应当交付房屋，至今尚未交付，属于华业公司违约，华业公司应当继续履行合同义务并承担违约责任。黄彦按照双方签订的商品房买卖合同第十二条第一款第一项第⑴目“逾期在360日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”的规定主张违约金，系双方当事人的约定，应从其约定，一审法院予以支持。判决：一、华业公司于判决生效之日起立即将坐落于吉林市昌邑区华业国际城9号楼1单元29层105号房屋交付给黄彦，并协助办理入户手续；二、华业公司自2016年1月1日起至实际交付房屋之日止，以购房款527250元为基数，按每日万分之一的标准向黄彦支付违约金；三、驳回华业公司的诉讼请求。
本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明：华业公司与松花江典当行签订的《房屋买卖合同》首页下方另有手写内容，载明：“此合同内房屋抵顶后，与蛟河龙昇远置业有限公司及吉林华业房地产开发有限公司与乙方（松花江典当行）截止（注：至）2015年9月15日借款本金及利息全部结清。”
本院认为，本案二审的争议焦点为：1.华业公司与黄彦签订的《商品房买卖合同》是否应予解除；2.黄彦的反诉请求应否支持。
首先，华业公司以黄彦未实际支付购房款为由发出的解除通知，因解除事由不成立而不发生解除效力。华业公司与松花江典当行签订《房屋买卖合同》前，双方之间存在借贷关系。在华业公司未按约定标准全额清偿借款本息的情况下，双方经协商对账，自愿签订了房屋买卖合同，将借贷关系转变为房屋买卖合同关系，用华业公司欠付的借款本息抵顶松花江典当行应付的购房款，并对房屋交付、违约责任等权利义务作出了约定。该房屋买卖合同意思表示真实，未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效合同。随后，华业公司亦按照松花江典当行的指示与黄彦等人分别签订商品房买卖合同，开具购房款收据及不动产发票，并协助办理了网签备案手续。由此可见，涉案房屋通过抹账方式进行交易是华业公司明知并认可的，故应视为黄彦已支付涉案房屋的购房款。
其次，现有证据不能证明涉案房屋买卖合同系专为抵顶超额利息而签订。华业公司与松花江典当行签订的《房屋买卖合同》载明：“截止（注：至）2015年2月15日，华业公司尚欠松花江典当行借款本金及利息合计6939998元，抵顶松花江典当行购买上述房屋的购房款。”上述内容表明，华业公司与松花江典当行合意确定通过以房抵债方式清结的尾欠债务既包含借款本金也包含利息，且双方对涉案房屋用于抵顶哪部分债务未作约定。故华业公司在自愿将其开发建设的房屋用于抵清尾欠松花江典当行的借款本金和利息后，又主张借款本金4000万元在上述房屋买卖合同签订前已付的现金还款中先行偿还完毕，违反诚信原则，明显与事实不符。
最后，华业公司与松花江典当行之间是否存在超息支付问题，不影响其与黄彦之间商品房买卖合同的继续履行。华业公司将涉案房屋抵账给松花江典当行后，松花江典当行又将该房屋抵账给黄彦，华业公司对松花江典当行的该处分行为认可并予以配合。华业公司与黄彦签订商品房买卖合同并办理网签备案手续的行为在先，向松花江典当行提起返还利息的诉讼行为在后。现有证据不能证明黄彦受让房屋时知晓华业公司与松花江典当行之间以房抵债的债务性质，且《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中关于借款人有权要求出借人返还已支付的超额利息的规定对黄彦不具有约束力。
关于反诉，因华业公司与黄彦签订的商品房买卖合同合法有效，华业公司未按约定履行合同义务，构成违约。黄彦的反诉请求，符合合同约定之义，且不违反法律规定，故一审法院支持黄彦的反诉请求并无不当。
综上所述，涉案商品房买卖合同不符合约定及法定解除条件，华业公司的上诉主张不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9264元，由吉林华业房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 玖
代理审判员 李 昂
代理审判员 赵翠霞
二〇一八年七月六日
书 记 员 那译心