吉林省延吉市人民法院
民 事 判 决 书
（2012）延民初字第4142号
原告郑世莲，女，汉族，洪全沙场个体经营者。
原告王洪全（原告郑世莲丈夫），男，汉族，洪全沙场个体经营者。
二原告委托代理人朴永春，天津高丽律师事务所律师。
被告魏本河，男，汉族，无职业。
第三人王连军，男，满族，延吉市东方贸易有限公司职员。
委托代理人赵基文，延吉市河南街法律服务所法律工作者。
原告郑世莲、王洪全与被告魏本河及第三人王连军之间房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，于2013年3月11日组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告郑世莲、王洪全及委托代理人朴永春，被告魏本河的委托代理人赵基文到庭参加诉讼。2013年3月12日，本院作出（2012）延民初字第4142号民事裁定书，裁定中止本案诉讼。2014年1月7日，本院对本案恢复审理，并追加王连军为本案第三人。审理中，被告魏本河与其委托代理人赵基文解除了委托代理关系，第三人王连军委托赵基文代理诉讼。2014年1月7日，本院根据原告的申请，作出（2012）延民初字第4142-1号民事裁定书，裁定冻结了被告魏本河名下的位于延吉市河南街明大公寓6号楼1单元201室，产权号为234313，面积为111.59平方米的房屋产籍手续。2014年1月23日，本院第二次对本案公开开庭进行审理，原告郑世莲、王洪全及委托代理人朴永春，被告魏本河，第三人王连军及委托代理人赵基文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2007年8月13日，原告郑世莲与被告签订抵账协议，协议约定，由被告将其所有的位于延吉市明大公寓6号楼1单元201室房屋以总价款22万元抵账给原告郑世莲，抵偿被告欠原告郑世莲的沙石款144368元，差价款由原告郑世莲支付给被告。2007年8月20日，被告将以上抵账房屋交付给二原告。2009年11月26日，二原告又与被告签订抵账合同，重新确认由被告将以上房屋以总价款22万元抵账给二原告。现二原告已按照合同约定向被告结清了全部房款，而被告至今未给二原告办理房屋产权过户手续，故请求法院依法判令被告履行合同，将房屋产权过户给二原告。并由被告承担诉讼费。
被告辩称：2003年延边明大房地产开发有限公司（以下简称明大公司）将包括诉争房屋在内的10套房屋抵账给被告，以折抵明大公司欠被告的工程款。2004年4月被告将诉争房屋以15万元的价款出售给第三人。被告介绍第三人与明大公司签订了购房合同，并办理了按揭贷款手续，明大公司已同意将该房屋转让给第三人，故该诉争房屋实际购买人是第三人，此后被告与原告签订的房屋抵账协议应属无效协议，且原告也没有向被告付清房款。明大公司将房屋所有权登记在被告名下是错误的，故不同意原告的诉讼请求。
第三人述称：明大公司将诉争房屋抵账给被告后，又将该房屋出售给了第三人，第三人在与明大公司签订协议当日即向明大公司交付了40%的购房款，2003年5月18日第三人与明大公司在延吉市工商银行办理了按揭贷款，贷款9万元。之后，第三人取得该诉争房屋并入住2年，后出租给被告。2009年12月，第三人得知明大公司将诉争房屋所有权登记在了被告的名下后，即向明大公司及被告主张权利，第三人已取得该诉争房屋的所有权，被告在未取到第三人许可的情况下擅自将该诉争房屋抵账给原告，其与原告签订的抵账协议应属无效。故第三人请求判决第三人与明大公司签订的房屋买卖协议有效，该诉争房屋归第三人所有。
本院在开庭审理时，原告为证明其主张成立，向本院提交如下证据：
证据1、“延吉明大公寓6号楼顶安图石门沙石款说明”复印件一份，证明2007年8月13日原、被告签订房屋买卖协议，原告以被告拖欠的沙石款折抵房款，加之已支付给被告2万元，当时欠差价款55632元；
证据2、“居住证明”复印件一份；证明被告已经向原告交付了房屋；
证据3、被告与二原告于2009年11月26日签订的“抵账合同”复印件一份，证明被告承诺为原告办理过户手续，双方达成协议约定在办理过户手续后原告支付房屋差价款2万元，其余房屋差价款原告已全部付清给被告；
证据4、本院（2009）延民初字第5203-1号民事裁定书复印件一份，证明诉争房屋所有权人为被告；
证据5、“集资建房确权申请表”复印件一份，证明诉争房屋所有权人是被告。
本院在开庭审理时，被告为证明其主张成立，向本院提交如下证据：
证据1、2003年5月18日明大公司与第三人签订的协议书复印件一份，证明明大公司已将该诉争房屋出售给了第三人王连军；
证据2、工商银行出具的“个人住房贷款申请审批表”复印件一份，证明第三人在工商银行办理了按揭贷款购房手续；
证据3、“工商银行现金付款凭证”复印件一份，证明第三人已交购房首付款63936元；
证据4、“个人购房借款合同”复印件一份，证明明大公司确认该诉争房屋出售给了第三人；
证据5、“工商银行活期储蓄存折”复印件一份，证明第三人按月偿还按揭贷款的事实。
本院在开庭审理时，第三人未向本院提交证据。
经质证，被告及第三人对原告提交的证据1的真实性无异议，对该证据本院予以采信。第三人对原告证明主张有异议，认为该协议是被告未经第三人的同意私自将诉争房屋抵账给了原告，协议无效。本院认为，在第三人未取得房屋所有权的情况下，被告在实际占有该房屋时将该房屋抵账给原告，原告为善意购买，故第三人的质证主张不成立，本院不予支持。被告及第三人对原告提交的证据2的真实性及原告的证明主张均无异议，对该证据本院予以采信，并支持原告证明主张。被告及第三人对原告提交的证据3的真实性有异议，认为该合同中无被告签名，名章也不是被告加盖的。本院认为，因原告对被告及第三人的质证主张无其他反驳证据，故本院支持被告及第三人的质证主张，对该证据不予采信。被告及第三人对原告提交的证据4的真实性无异议，对该证据本院予以采信。被告及第三人对原告证明主张均有异议，认为该证据不能证明诉争房屋所有权是被告的。本院认为，该裁定书只是保全裁定，并不是确权判决，故被告及第三人质证主张成立，本院予以支持。被告及第三人对原告提交的证据5的真实性均有异议，认为不是被告签名。本院认为，因原告对被告及第三人的质证主张无其他反驳证据，故本院支持被告及第三人的质证主张，对该证据不予采信。
经质证，第三人对被告提交的5份证据的真实性及被告证明主张均无异议。原告对被告提交5份证据的真实性均无异议，但对被告证明主张有异议，认为原告购买的是被告有产权证的房屋，明大公司与第三人签订的协议书及第三人按揭贷款与本案无关。本院认为，原告对该5份证据真实性无异议，本院对该5份证据予以采信。但明大公司与第三人签订的协议书是对诉争房屋的处分协议，而第三人按揭贷款亦是因购买诉争房屋所致，故该5份证据与本案有利害关系，原告质证主张不成立，本院不予支持。
本院根据庭审质证采信的证据，并结合双方当事人在本案及在（2013）延民初字第37号案件审理中的陈述，综合认定如下事实：
2002年，明大公司将包括本案诉争房屋在内的若干套房屋抵账交付给被告，以折抵明大公司应支付给被告的工程款。2003年5月，明大公司与第三人签订协议书，协议约定：明大公司将以上诉争房屋以总房款159840元的价款出售给第三人，由第三人于2003年5月10日前一次性交付63936元，余额95000元由第三人在银行办理贷款一次性支付给明大公司。2003年5月18日，第三人与中国工商银行延吉宏银支行（以下简称宏银支行）签订个人购房借款合同，向宏银支行贷款9万元，贷款期限为10年。2005年11月，明大公司根据登记将以上诉争房屋以被告名义办理了房屋所有权证，但没有交付给被告。2007年8月13日，被告因欠原告沙石款，遂与原告郑世莲签订“延吉明大公寓6号楼顶安图石门沙石款说明”，内容是：2006年总进石门沙场沙石5156立方米x28元，总价为144368元；明大公寓6号楼1单元201房的总价为22万元，石门沙场已付现金2万元，还欠55632元；待办房照时将剩余房款55632元一次付清；本协议一式二份，双方签字生效；截止2007年8月13日安图石门沙场所有材料票据全部作废，以此为依据；2007年8月13日。之后，被告即向原告交付了以上说明中确定的房屋，即本案诉争房屋。2007年10月9日，被告又在原告处购沙石417立方米，价款15072元，2009年11月26日，原告支付给被告材料员秦某2万元，被告对此认可，故现原告尚欠被告房款为55632元-15072元-20000元=20560元。2009年12月，第三人始向明大公司主张房屋所有权，并于2013年向本院提起诉讼，但明大公司否认与第三人之间存在房屋买卖关系，主张诉争房屋已抵账给被告，在审理中，第三人撤回起诉。
另查明，原告自2007年8月20日起在该诉争房屋居住至今。
本院认为，本案争议焦点是原告郑世莲与被告签订的沙石款抵顶诉争房屋的协议是否有效，被告对诉争房屋是否有处分权，原告的诉讼请求是否合理？第三人的诉讼请求是否合理，应否支持？
本院针对双方争议焦点综合评判如下：一、关于原告郑世莲与被告签订的沙石款抵顶诉争房屋的协议是否有效，被告对诉争房屋是否有处分权，原告的诉讼请求是否合理的问题。本院认为，被告以抵账方式在明大公司取得诉争房屋，2005年，明大公司将诉争房屋所有权登记在被告名下，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”既然该诉争房屋已登记为被告所有，被告即取得该诉争房屋物权，被告即对该诉争房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，虽然，被告主张在该诉争房屋所有权登记前已处分给第三人，但因其主张无证据证实，且第三人主张是明大公司向其出售的诉争房屋，而明大公司并未对诉争房屋的权利人作出变更登记，故在明大公司确权诉争房屋为被告所有后，被告对该诉争房屋的处分应予认可，故原告郑世莲与被告签订的沙石款抵顶诉争房屋的协议应为有效协议。被告及第三人关于该协议无效的抗辩主张无事实及法律依据，本院不予支持。按该协议约定，被告应为原告办理房屋所有权变更登记，故原告诉讼请求合理，本院予以支持。关于第三人的诉讼请求是否合理，应否支持的问题，本院认为，第三人请求确认诉争房屋归第三人所有，因明大公司已将该诉争房屋确权给被告，故对第三人的该项诉讼请求，本院不予支持。至于第三人请求确认其与明大公司签订的房屋买卖协议有效，因明大公司并非本案当事人，第三人应另案诉讼。依照《中华人民共和国共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告魏本河于本判决发生法律效力之日起十五日内为原告郑世莲、王洪全办理房屋所有权证变更登记，交易税费由原、被告按法律法规规定负担。
二、驳回第三人王连军的诉讼请求。
如被告魏本河未按本判决指定的期间履行义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
案件受理费4187元，保全费1964元，其他诉讼费80元，合计6231元（原告已预交）由被告魏本河负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审 判 长 李 春
审 判 员 王树科
代理审判员 刘 瑶
二〇一四年二月十四日
书 记 员 许靖研