上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）沪一中民二（民）初字第16号
原告温岭市正田摩托车零部件制造有限公司。
委托代理人刘景涛，北京市君泰律师事务所上海分所律师。
委托代理人张建仲，上海市华亭律师事务所律师。
被告上海美田摩托车有限公司。
委托代理人顾叶青，上海市长江律师事务所律师。
第三人上海正摩贸易有限公司。
委托代理人张建仲，上海市华亭律师事务所律师。
原告温岭市正田摩托车零部件制造有限公司（以下简称正田公司）诉被告上海美田摩托车有限公司（以下简称美田公司）买卖合同纠纷一案，本院2010年9月26日受理后，依法组成合议庭，于2010年12月15日第一次公开开庭进行了审理，原告正田公司的委托代理人刘景涛、张建仲，被告美田公司的法定代表人丙及委托代理人顾叶青到庭参加了诉讼。之后，原告正田公司申请对上海市某区某镇某街599号4-11幢的地上建筑物价值进行评估，并申请追加上海正摩贸易有限公司（以下简称正摩公司）为第三人参加诉讼。本院根据原告正田公司的申请，追加正摩公司为本案第三人，并通过上海市高级人民法院委托上海科东房地产估价有限公司进行房产价值评估。2011年12月8日，本院第二次公开开庭进行了审理，原告正田公司的委托代理人刘景涛及其与第三人正摩公司的共同委托代理人张建仲，被告美田公司的法定代表人丙及委托代理人顾叶青到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告正田公司诉称：原、被告于2001年11月12日签署房地产转让协议书，约定：被告将其所有的土地房产含厂房宿舍楼、办公综合楼等全部设施转让给原告，转让总金额为人民币（币种下同）2，800万元；被告的关联公司上海甲工贸有限公司（以下简称甲公司）的货款全部结清，作为原告向被告预付的房产款；协议签订后10日内原告向被告支付300万元，在被告土地证办好后原告向被告支付600万元，余款在房产证等一切手续办好后由原告立即付清，办证所需的工本费由双方均摊；土地证和房产证等过户手续在原告新公司注册成立之日起一年内办好，原告在一个半月内注册成立新公司。此外，双方还对违约责任等进行了约定。
协议签订后，原告依约向被告支付了300万元，而被告迟迟不办理房地产初始登记，原告经多次查询，均查询不到被告办理房地产初始登记的信息。2010年8月，原告经查询得知，被告已于2008年12月办理了房地产初始登记，领取了房地产证，而其不仅不通知原告，竟然未经原告同意在已经转让给原告的土地上建造了数幢厂房（即某区某镇某街坊18／10丘上的4-11幢建筑），又未经原告同意将已经转让给原告的房屋（即某区某镇某街坊18／10丘上的1、2幢建筑）抵押给乙银行股份有限公司松江支行（以下简称乙银行松江支行），获取贷款2，000万元。原告已于2010年9月15日依约成立了新公司。
原告认为，被告的行为构成恶意违约，为维护原告合法权益，故提起诉讼，请求判令：一、被告继续履行房地产转让协议书，立即办理房地产过户手续；二、被告立即恢复原状，拆除未经原告同意的非法建筑，搬离现场并向原告交付房地产；三、被告向原告支付违约金500万元；四、本案诉讼费由被告承担。
审理中，原告正田公司变更诉讼请求为：一、判令被告继续履行双方2001年11月12日的协议书，立即向原告交付上海市某区某镇某街599号房屋1-11幢，并办理前述全部房屋过户登记给原告的手续。二、判令被告搬离上海市某区某镇某街599号。三、如前述两项诉请获法院支持，原告同意向被告补偿并承担以下费用：1、按照法院委托的评估价值对上海市某区某镇某街599号4-11幢房屋进行补偿；2、被告为上海市某区某镇某街599号房屋1-11幢所属地块从划拨土地使用权变性为出让土地使用权而支付的出让金等费用由原告承担；3、就上海市某区某镇某街599号房屋1-11幢上所设定的抵押担保债权，由原告向抵押权人进行偿付，代付款项从原告需支付给被告的款项中扣除。四、本案受理费、财产保全费由被告承担。原告另表示，追加第三人正摩公司参加诉讼，是考虑到第三人系上海注册的企业，如被告不愿搬离则需要第三人配合履行后续义务。
被告美田公司辩称：一、原告的诉请已超过诉讼时效，应予驳回。涉讼房地产初始登记日期为2003年4月30日，原告称被告迟迟不办理房地产初始登记，直至2010年8月才查知，不符合事实。根据原告提供的2001年11月12日的协议书，双方应于10天内签订有关协议，原告应在一个半月内注册新公司，被告应在原告新公司注册成立后一年内办好土地证及房产证等所有手续，而原告直至2010年9月15日才成立新公司，有违约定。被告现任股东丙、丁根据2001年12月6日的转让合同获得对被告品牌的经营权，并根据2002年5月20日的股份转让协议书受让被告公司全部股权，原告的法定代表人知晓此事后于2004年11月11日曾经上门闹事，故原告已经知晓被告股东变更的情况，其至少在2004年11月11日已经知晓涉讼房屋已办出房地产权证的情况。原告已知被告由现股东实际经营公司，也与被告有业务往来。综上，原告的诉请已经超过诉讼时效。二、现在的被告美田公司已与原告毫无关系。2002年5月20日，被告现任股东出资2，500余万元受让了被告原股东的全部股权，办理了工商变更登记，依法对被告实施经营管理，还将原来的划拨土地按规定变性为出让用地，之后增建了2万余平方米的厂房，原告起诉的原美田公司与现在的被告已经毫无关系。三、被告增建后的房地产与原来的房地产已非同一物。被告所建造的厂房有合法手续，系合法建筑，系争土地加上地上建筑物市值达上亿元。2003年4月30日被告已经办理了土地的首次登记，当时系划拨用地。2007、2008年被告通过出让途径受让了土地使用权，调整了土地面积，建造了房屋，陆续变更了房地产登记，此时的房地产已非原来的交易标的。四、被告不存在违约。对原告提供的协议书，被告现任股东在2004年11月11日之前毫不知情，被告从未收取原告支付的300万元。抵押系被告在经营中的合法行为，与原告无关。原告设立新公司被告不知情，之前原告也未告知被告。综上所述，要求驳回原告的诉讼请求。
针对原告正田公司变更后的诉讼请求，被告美田公司辩称：针对第一项诉请，上海市某区某镇某街599号4-11幢房屋系被告现在的股东受让公司股权后建造的，不属于2001年11月12日协议书的范围，原告依据协议书要求交付1-11幢房屋并办理过户手续缺乏合同依据。针对第二项诉请的答辩意见与原来一致。由于原告第一、二项诉请缺乏事实和法律依据，应予驳回。对第三项诉请不予同意。首先，评估报告缺乏科学性，因为是将地上建筑物与土地使用权剥离后单独进行的评估，而房地产是个整体，不应予以割裂，原告将地上建筑物单独评估，并提出按被告支付的出让金另行补偿土地价值，对被告是不公平的。其次，诉请应该明确，原告的第三项诉请是选择性的，且是承诺性质，故不构成诉请。被告现在的股东丙和丁是通过股权转让方式善意取得美田公司名下的资产，如果原告的诉请得到支持，则是对善意取得制度的否定。如果原告认为其权益受到侵害，应找美田公司原来与其签订合同的股东。其他关于诉讼时效的抗辩意见与原来相同。
第三人正摩公司述称：同意原告的诉讼请求及所述的事实理由。
经审理查明，被告美田公司成立于1999年9月8日，注册资本500万元。美田公司成立后，在所征用的松江区新桥镇的土地上建造了3幢厂房，于2001年竣工，但当时尚未办理房地产登记，土地属于划拨工业用地。
2001年11月12日，被告美田公司（甲方）与原告正田公司（戊，乙方）签订《协议书》一份，约定：一、本协议转让的是美田公司所有的土地（实用面积124.45亩，占地面积140亩）房产含厂房宿舍楼、办公综合楼等全部设施（不含摩托车和零件的制造设备），由甲方转让给乙方上述全部设施，甲方向乙方实收转让总金额2，800万元整。二、本协议签订后，甲方将乙方在甲公司的货款全部结清，作为乙方预付给甲方的房产款。本协议签字生效后，乙方通过核查甲方所有的情况属实后，美田公司所有股权持有人必须与乙方戊办理具有法律效力的签字手续。此协议必须在10天内签订完毕，再进行公证，公证费由乙方承担。本协议签订后10天内付现金300万元给甲方，土地证办好时乙方付给甲方600万元，其他余款在房产证等一切手续办好时立即付清，在此期间发生的办证所需工本费用由甲、乙双方均摊。三、土地证和房产证等手续在乙方新公司注册成立之日起一年内办好所有手续，乙方应在一个半月内注册成立新公司。如甲方办不好所有手续，甲方按违约责任付给乙方罚款500万元，且返还乙方所有的货款及房产款和土地款；如乙方违约不购买甲方的土地及房产，乙方原已支付给甲方的款项全部没收；由于政策或政府原因造成本协议不能履行的，双方均不负责任。四、甲方所有的债权债务与乙方无关，由甲方自行负责。五、本协议未尽事宜按国家有关法律、法规处理，如有不足，可经双方协商后再签订补充协议。六、摩托车生产等具体事宜，再另行签订有关协议。七、在此期间双方应全力互相配合办理相关的转让手续，直至办理完毕为止。
协议书签订后，原告正田公司于2001年11月22日支付被告美田公司房款300万元，由被告美田公司的财务人员普超英出具收条并加盖美田公司公章，内容为：“今收温岭正田戊现金叁佰万元正（￥3，000，000）。此款为上海美田部分房产款”。
关于甲公司所欠货款抵偿房款的问题，原告正田公司与被告美田公司的有关房地产转让协议书中未明确具体的抵冲货款金额，审理中正田公司为证明货款数额，提供了如下证据材料：1、2001年5月29日的盖有甲公司财务专用章的《甲公司对帐单》，其中有如下内容：（1）2000年7月份，款额941，708.5元；2000年8月份，款额1，351，838元，上述两笔均注明“款已收”。（2）2000年9月份，款额2，936，779.5元，未结；2000年10月份，款额2，000，932.8元，未结。该两笔款项旁边注有手写字迹：“合同价款未付，戌”。（3）2000年11月份，款额1，797，782.5元；2000年12月份，款额2，700，407元；2001年1月份，款额1，040，101元，上述三笔均注明“款已收”。（4）2001年2月份，款额1，400，745.5元，未结；2001年3月份，款额2，088，791.6元，未结。该两笔款项旁边注有手写字迹：“2-3月份款未付，戌”。（5）2001年4月份，款额及结款情况栏空白，备注栏注明“账未对，送货情况见附表1”；2001年5月份，款额及结款情况栏空白，备注栏注明“账未对，送货情况见附表2”。该表右下方手写字迹注明“未付合计8，427，249.40”。该对帐单后附有正田公司制作的2000年7、8、9、10、11、12月及2001年2、3月的摩托车零部件供货清单，每页供货清单左上方均盖有甲公司的财务专用章。
2、正田公司制作的《上海甲工贸有限公司欠温岭正田货款》清单，内容为：“（1）2000年7月份至2001年3月份已划帐欠款8，427，249.40元。（2）2001年3-6月，已挂帐确认货款：3月份227，643元；4月份286，619.50元；5月份622，340.50元；6月份606，172.50元，6月份库存货款4，316，397元，合计6，059，172.50元。（3）产品入库单，按2001年6月份单价计算货款为2，532，707元。总计欠款17，019，128.90元”。该清单上没有甲公司的签字盖章。其后附有正田公司制作的2001年3-6月的摩托车零部件供货数量清单，每页供货清单右上方盖有甲公司的财务专用章，清单下方有以下手写字迹：（1）2001年3月，6页合计227，643元；（2）2001年4月，6页合计286，619.5元；（3）2001年5月，6页合计622，340.50元；（4）2001年6月，6页合计606，172.50元；（5）库存合计4，316，397元。正田公司还提供了2001年3月底至9月期间（主要集中于4、5月份）供货单位为正田公司的有关摩托车零部件的《外协、外购零部件送检入库存放单》，有相关收货人员签字，但无甲公司盖章。
本院另查明，2001年12月6日，美田公司（甲方）与上海庚机电制造有限公司（乙方，以下简称庚公司，股东系丙）签订《转让合同》一份，就美田公司将美田品牌与小康品牌的所有权、经营权独家转让庚公司的有关事项签订合同如下：一、乙方支付甲方转让费950万元，其中现金520万元（含美田、小康品牌生产地移址费用50万元），其余为摩托车抵款200万元、配套货款230万元。乙方在借用美田公司现在厂房期间，须爱护厂房、设备。二、甲方责任。2.1款，11月30日起甲方向乙方移交所有美田、小康的生产合格证、上报参数、技术文件、销售商网络及服务体系、注册商标、企业印章，于12月10日前完成，并指定专人负责落实。2、2.2款，甲方无偿提供美田公司（松江）原有厂房、自有摩托车加工设备（含发动机）、自有生产、生活辅助设备的使用，使用期为合同生效后一年。甲方在一个月内无偿地向乙方提供上海日雅摩托车有限公司的工商税务使用权，并在一个月内办理美田公司的法人更名工作。2.3款、2.4款（略）。2.5款，甲方原来的债务问题自合同生效后与乙方无关，由此甲方原有债务纠纷造成乙方生产停顿产生的损失应由甲方承担。转让后，乙方生产经营的债权、债务由其自行承担，与甲方无关。三、其他约定：3.1款，移交后，美田公司的印章由乙方保管，该印章在法人变更前只能用于生产、销售，不得作为贷款、抵押或为他人担保等对外承担债务使用。考虑到甲方原有的房产等其他遗留问题，要办相应的文件及手续，乙方有义务及时办理盖章等有关手续，但对甲方的贷款及担保等将不予支持。3.2款，移交手续包含美田公司的注册商标的转让，转让在一个月内完成。3.3款，移址过程中，如乙方垫付的费用，可在甲方迁址费用50万元中抵冲。四、违约责任：甲方违约，将返还乙方所交的款项，并负担由此造成的损失部分。乙方违约，甲方则扣留乙方所交的款项，抵冲给甲方作为造成损失的补偿。
2002年5月20日，李胥兵为（甲方），丙为乙方，辛、寅为丙方（见证方），三方签订《股份转让协议》，明确将美田公司原股东卯、丑（即於文勇）的股份全部转让给丙。2002年6月，美田公司向上海市工商行政管理局（以下简称市工商局）申请办理股东变更登记，将卯变更为丙，并提供了丙签署的《企业法人变更登记申请书》、2002年6月2日的美田公司《股东会决议》、2002年6月2日的卯与丙签署的《股份转让协议书》、2002年6月5日的美田公司《章程修正案》、丙身份证复印件等材料。2002年7月22日，市工商局作出核准变更登记的决定。2002年11月，美田公司向市工商局申请办理股东变更登记，将於文勇变更为丙、丁，并提供了丙签署的《企业法人变更登记申请书》、2002年11月1日的美田公司《股东会决议》、2002年11月1日的於文勇与丙、丁签署的《股份转让协议书》、同日的美田公司《章程修正案》、丁的身份证复印件等材料。同年11月15日，市工商局作出核准变更登记决定。
本院又查明，美田公司于2003年4月就涉案房屋办理了房地产登记。根据房地产资料显示：当时美田公司所有的某区某镇某街599号房屋中，1幢系一层钢结构厂房，建筑面积14，550平方米；2幢系两层混合厂房，建筑面积4，247平方米；3幢系三层混合厂房，建筑面积3，980平方米，该三幢房屋的竣工日期均为2001年。上述三幢房屋当时所位于的宗地号为某区某镇某村18／2丘地块，系划拨工业用地，土地面积82，374平方米，于2003年4月30日经核准登记，房地产权证号为沪房地松字（2003）第0084**号。
2006年12月，美田公司与松江区房屋土地管理局签订《国有土地使用权出让合同》及相应的配套合同，美田公司受让79，033平方米土地，土地使用权出让金5，334，727元，出让年限46年，还应支付征地、动迁、安置等前期开发费12，447，698元，两项共计17，782，425元。美田公司受让的土地在原有地块上面积略有调整，并补办了土地使用权出让手续，将原划拨工业用地转变为出让工业用地，宗地号名称由某区某镇某村18／2丘变更为松江区某街9街坊18／10丘，美田公司于2007年3月20日取得沪房地松字（2007）第007160号房地产权证（即出让后之土地使用权证），2007年12月7日取得沪房地松字（2007）第039337号房地产权证，即办理出让手续后1、2、3号三幢厂房、办公楼的房地产权证。上述三幢房屋中的1、2号幢因美田公司向乙银行松江支行借款而被设定抵押，现存抵押权的登记核准日期为2009年11月19日，最高债权限额2，000万元，债权发生期间从2009年11月20日至2012年11月20日止。
美田公司办理用地出让手续后，于2007年在上述土地上又建造了幢号4、5、6、7的四幢两层钢混厂房，其中4幢建筑面积2，114.43平方米，5幢建筑面积2，116.06平方米，6幢建筑面积2，114.70平方米，7幢建筑面积2，115.77平方米，均于2008年12月8日经核准登记。2008年，美田公司又建造了幢号8、9、10的三幢两层钢混厂房，幢号11的一层钢混厂房，其中8幢建筑面积2，117.69平方米，9幢建筑面积3，864.92平方米，10幢建筑面积2，996.05平方米，11幢建筑面积1，992.80平方米，亦均于2008年12月8日经核准登记。上述4、5、6、7、8、9、10、11幢房屋的上海市房地产权证为沪房地松字（2008）第0265**号。
本院再查明，2004年11月11日下午，原告正田公司法定代表人戊曾带人就房产纠纷问题前往被告美田公司，美田公司总经理丙报警。当地公安派出所与综合治理部门曾出面协调。
本院又查明，原告正田公司于2010年9月15日成立了上海正摩贸易有限公司，法定代表人戊。新公司成立后，正田公司向本院提起诉讼。
本案审理过程中，原告正田公司申请对被告美田公司于房地产转让协议签订后建造的上海某区某镇某街599号4-11幢的地上建筑部分进行评估。本院通过上海市高级人民法院委托上海科东房地产估价有限公司进行了评估，评估结论为：上海某区某镇某街599号4-11幢房屋在限定状态下的房屋现状价值为2，606.94万元。有关说明：估价对象在估价时点已被法院查封（即本案查封），本次估价未考虑估价对象因权利状况限制对房地产价值的影响，为权属完整状态下的市场价值；由于美田公司不配合，导致估价人员无法进入厂区对厂房内部结构、设备、装修状况进行勘察，故限定估价对象室内为毛坯。
原告正田公司对评估结论没有异议。
被告美田公司认为，正田公司在举证期限超过后提出评估申请，法院不应准许。该评估结论仅包含地上建筑物，未包括土地价值，评估单位将地上建筑物与土地使用权分离的评估方法错误，因为房地产应该是整体。评估过程中美田公司并未接到评估单位何时到现场勘查的通知，评估人员对厂房内部结构、装修等未经勘查，即以毛坯标准认定不当。评估单位未以厂房资料为基础，亦未进入厂房内部，所作的评估结论不科学；评估范围仅为地上建筑物，未体现该部分房地产的全部价值。
评估单位解释，由于在法院安排评估鉴定的审理谈话中美田公司代理人明确表示不让评估人员进场、不愿意提供资料配合评估，故评估人员未能进入厂房内部勘查，但现场是勘查过的，并对外部进行了分析。根据委托要求，本次评估的范围仅为地上建筑物，不包含土地使用权价值。
经当庭询问被告美田公司，是否愿意补充提供厂房资料并允许评估人员进入现场勘查后再出具补充评估意见，美田公司明确表示不愿意。
以上事实，有双方签订的协议书、美田公司出具的收条、甲公司的货款对帐单及供货清单、美田公司提供的转让合同及股份转让协议、美田公司股东变更的工商登记资料、涉讼房地产的登记信息、正摩公司的营业执照及税务登记证、评估报告等证据，经庭审质证，证明属实。
本院认为：本案涉及的问题有以下几方面：一、合同的效力。二、是否超过诉讼时效。三、美田公司的股东变更是否影响合同履行，美田公司现任股东是否构成善意取得。四、标的物的变化是否影响合同继续履行。五、正田公司已支付的房款数额认定。
一、关于合同效力问题。
美田公司与正田公司签订的《协议书》系房地产买卖合同，由美田公司将其所有的土地房产以2，800万元的价格转让给正田公司。协议书中虽约定美田公司的所有股权持有人须与乙方戊在10天内办理签字手续，但此只是双方为慎重起见而作的要求美田公司股东补确认手续之约定，不影响美田公司与正田公司所签《协议书》之生效。关于《协议书》中所约定的公证步骤，也是双方为慎重起见而作之程序性规定，并未将之作为合同生效的条件，且美田公司已经收取了正田公司支付的300万元现金之房产转让款，甲公司所欠之货款也于协议签订后全部结清，作为正田公司预付的房产款予以抵冲，上述实际履行的行为表明该《协议书》已对双方发生拘束力，当属生效之协议。
美田公司根据《协议书》转让给正田公司的房地产，在当时尚未办理房地产权利登记而取得房地产权证，所属土地亦为划拨工业用地，尚未办理土地使用权出让手续。美田公司系于2003年4月就涉案的1-3幢厂房、办公楼办理了房地产登记，于2006年末、2007年初补办了土地使用权出让手续，将原划拨工业用地转变为出让工业用地，并于2007年12月取得办理土地出让手续后之1、2、3号三幢厂房、办公楼的房地产权证。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效，但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”根据上述规定，美田公司原转让的划拨工业用地上的房地产在起诉之前已经办理了土地使用权出让手续并取得房地产权证，故应当认定合同有效。
二、关于诉讼时效问题。
对于美田公司提出的正田公司之诉请已超过诉讼时效之抗辩。本院认为，诉讼时效制度的设立目的是督促权利人及时行使权利，禁止权利的滥用，以维护社会交易秩序的稳定。本案中双方的《协议书》虽约定，“土地证和房产证等手续在乙方新公司注册成立之日起一年内办好所有手续，乙方应在一个半月内注册成立新公司”，但由于双方所转让的是划拨土地上的房地产，需要办理出让手续取得房地产权证后才能进行转让过户，签协议之时尚不具备转让过户的条件，直至2007年美田公司办妥土地使用权出让手续并取得1、2、3幢厂房、办公楼的房地产权证时方才具备转让条件，故在此之前不应对由于美田公司拖延办理土地出让及产权登记手续导致正田公司无法正常行使的产权过户之请求权起算诉讼时效，否则对权利人而言是不公平的。事实上正田公司的法定代表人戊曾于2004年11月带人前往美田公司交涉房产事宜，说明正田公司有主张自己的权利，但当时涉案房地产尚不具备转让之条件，即便正田公司要求办理过户手续客观上亦不可行。根据法律规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，对正田公司之产权过户请求权的诉讼时效起算时间，应从美田公司就涉案房地产办妥土地使用权出让手续并通知正田公司后才能按协议约定期限开始计算。根据协议约定，美田公司履行办理土地证、房产证之义务应在正田公司注册成立新公司之后一年内，本案中正田公司虽未按协议约定于一个半月内注册成立新公司，但不能就此简单认定为正田公司怠于履行合同，在美田公司未办妥相关手续导致转让标的物不具备转让条件的情况下，即便正田公司注册成立了新公司亦无法办理过户手续，故不能以正田公司未按时成立新公司这一形式问题掩盖美田公司未及时办妥土地出让及产权登记手续导致合同履行障碍这一实质问题。本院认为，本案主要是由于美田公司的迟延履行行为造成，不能因为义务方的迟延履行而让权利方的请求权罹于诉讼时效而消灭。由于美田公司办妥土地出让及房地产登记手续后未通知正田公司，正田公司对此并不知情，故不应起算诉讼时效期间，对美田公司关于诉讼时效的抗辩意见不予采信。
三、关于股东变更是否影响合同继续履行及美田公司现任股东是否构成善意取得之抗辩问题。
与正田公司相对的合同主体是美田公司，而非美田公司的股东，美田公司股东的变更系该公司的内部问题，不影响美田公司与外部交易的相对方正田公司的合同关系。美田公司以其现任股东系出资受让原股东之股权，并已变更工商登记为由，否认美田公司与正田公司之间的合同权利义务，该抗辩意见缺乏法律依据，本院不予采信。另外，正田公司与美田公司之间系房地产转让关系，由正田公司购买美田公司名下的涉案房地产，而美田公司现任股东丙、丁与美田公司原股东之间系内部的股权转让关系，而非涉案房地产的转让关系，两者所转让的标的物是不相同的，美田公司不能以其内部股东发生变更为由向正田公司主张善意取得之抗辩，并否认该公司与正田公司的合同关系之存在。本院认为，美田公司股东的变更不影响其公司对外签订之合同的继续履行，美田公司亦不构成善意取得之抗辩。
四、关于标的物变化是否影响合同履行。
美田公司提出涉案房地产在其增建后已非原来的交易标的物的问题。根据审理查明的事实，美田公司在与正田公司签订房地产转让协议后，除办理了土地使用权出让手续外，又增建了4-11幢厂房。但是，美田公司办理出让手续的地块与其转让给正田公司的涉案房地产所属地块的地理位置并未变化，只是在办理出让手续时面积略有调整，并变更了地块丘号名称，实际上仍为同一地块，协议书约定转让的上海市某区某镇某街599号1-3幢房屋亦在该地块上。关于美田公司事后增建4-11幢房屋一节，本院认为，增建的房屋与之前的1-3幢房屋在同一地块上，而双方协议转让的标的物系包括房屋及土地在内的整体，不应予以分割，由此，确实在客观上增加了交易标的物的价值，但此系美田公司于转让协议签订后的单方行为，未得到正田公司认可，美田公司无权以此为由取消交易，是否继续履行合同应取决于正田公司。美田公司所建造的4-11幢厂房均为合法建筑，正田公司原要求拆除的诉请不符合经济原则，现正田公司考虑到实际情况，愿意按照评估价值一并受让该4-11幢厂房，其意见当属合理，可予准许。美田公司提出评估结论缺乏科学性，其理由是评估单位未以厂房资料为基础，亦未进入厂房内部勘查，但此系美田公司不配合现场勘查，亦不愿提供资料所致，其不利后果应由美田公司承担，不能作为否定评估结论的理由。关于评估范围仅限于4-11幢地上建筑物，不包含土地使用权之问题，本院认为，协议书原约定的转让标的包含了上海市某区某镇某街599号1-3幢房屋及其所属的整个地块，协议约定的2，800万元转让总价已经包含了划拨性质的土地价值，4-11幢房屋系美田公司于协议签订后自行建造，故仅需评估地上建筑物的价值即可，不应再将土地价值纳入评估范围，至于土地使用权因办理出让手续而支付的相应费用，则可另行补偿。
五、关于正田公司已付款数额的认定。
根据正田公司提供的美田公司出具的收条，300万元现金应认定为已付款。关于甲公司所欠货款抵偿房款部分，其中2000年9、10月份及2001年2、3月份的四笔货款总计8，427，249.40元，正田公司提供了盖有甲公司财务专用章的对帐单及供货清单，应予认定；2001年3-6月的货款，虽然正田公司制作的欠款清单上没有甲公司盖章，但所附的供货数量清单每页均盖有甲公司的财务专用章，由此证明正田公司的供货数量已得到甲公司确认，而在甲公司盖有财务专用章的对帐单中，针对2001年4、5月份的货款在备注栏中注明“账未对，送货情况见附表1、2”，与上述供货清单可相互印证，故本院对2001年3-6月的甲公司货款6，059，172.50元抵冲房款予以认定；2001年6月的货款2，532，707元，正田公司仅提供了产品入库单，无法确认具体金额，且入库单上的签字人员之身份缺乏证据予以证明，故难以认定。据此，本院认定正田公司已经支付的房款为300万元加上甲公司货款抵偿部分14，486，421.9元，共计17，486，421.9元。
综上所述，正田公司与美田公司签订的《协议书》系双方当事人的真实意思表示，该协议已生效，美田公司已就转让标的物办理了土地使用权出让及房地产权利登记手续，符合法律规定的转让条件，该协议当属合法有效，双方均应按约履行。协议约定美田公司向正田公司实收转让总金额2，800万元，但当时土地尚属划拨工业用地，之后美田公司办理了出让手续，并为此支付土地出让金及前期开发费共计17，782，425元，此笔费用当不属于2，800万元转让总金额之范围，现受让方正田公司愿意补足支付给美田公司，予以准许。关于美田公司在2007年后建造的4-11幢房屋，系其在签订转让协议后自行建造，不在原协议约定的转让范围之内，但上述房屋属于合法建筑，现正田公司基于实际情况而变更原诉请为按照评估价补偿美田公司4-11幢房屋之价值26，069，400元，此诉请既符合合同目的，又符合经济原则，有利于平衡双方利益，可予准许。以上三项累计，正田公司应支付美田公司的款项为71，851，825元，减去已付款项17，486，421.9元，尚应支付的款项为54，365，403.1元。
另外，美田公司名下的涉案房地产中1、2幢目前设定有抵押权，抵押债权金额为2，000万元，美田公司应偿还乙银行松江支行之借款，涤除抵押权后办理房地产过户登记于正田公司名下之手续。正田公司同意代美田公司偿还乙银行松江支行的债务以注销抵押登记，将代偿款项从其应付的转让款中扣除，此意见与法不悖，可予准许，但须在美田公司不予配合注销抵押登记的情况下实施。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条、《中华人民共和国担保法》第四十九条第三款及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条第一款之规定，判决如下：
一、双方继续履行2001年11月12日的协议书，被告上海美田摩托车有限公司应于本判决生效后十天内负责清偿乙银行股份有限公司松江支行的相关债务，涤除上海市某区某镇某街599号1、2幢房屋上设定的抵押权，并协助办理上海市某区某镇某街599号1-11幢房屋连同上海市松江区某街9街坊18／10丘地块之房地产权利过户登记至原告温岭市正田摩托车零部件制造有限公司名下的手续，原告温岭市正田摩托车零部件制造有限公司同时支付被告上海美田摩托车有限公司转让款及相关费用人民币54，365，403.1元；
如被告上海美田摩托车有限公司未按上述要求偿还乙银行股份有限公司松江支行的债务涤除抵押权的，则原告温岭市正田摩托车零部件制造有限公司可代其偿还上述债务、注销抵押登记后要求办理上述房屋土地的产权过户登记手续，代为偿付的债务金额可在原告温岭市正田摩托车零部件制造有限公司所应支付的剩余转让款及相关费用中抵扣；
二、被告上海美田摩托车有限公司应于本判决生效后三个月内搬离上海市某区某镇某街599号1-11幢房屋，将上海市某区某镇某街599号1-11幢房屋连同上海市松江区某街9街坊18／10丘地块交付于原告温岭市正田摩托车零部件制造有限公司。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币206，800元，财产保全费人民币5，000元，评估费人民币50，000元，共计人民币261，800元，由原告温岭市正田摩托车零部件制造有限公司负担人民币75，000元，由被告上海美田摩托车有限公司负担人民币186，800元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市高级人民法院。
审判长 侯卫清
审判员 张薇佳
审判员 郑卫青
二〇一二年二月九日
书记员 许 晶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第八条
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
二、《中华人民共和国合同法》第四十四条
依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
三、《中华人民共和国合同法》第六十条
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
四、最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条
土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。
五、《中华人民共和国担保法》第四十九条
……
抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
六、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条
抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。
……