文书内容湖南省衡阳市雁峰区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0406民初690号原告：汪鹏，男，1989年12月25日出生，汉族，住湖南省衡阳县。委托代理人：汪阳，男，1963年12月23日出生，汉族，系汪鹏父亲，住衡阳县。委托代理人：胡素珍，湖南金雁律师事务所律师。被告：衡阳宇元置业有限公司，住所地衡阳市雁峰区。法定代表人：汪元辉，系该公司董事长。委托代理人：范晓磊，湖南居安律师事务所律师。原告汪鹏与被告衡阳宇元置业有限公司（以下简称宇元公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月2日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告汪鹏及其委托代理人胡素珍，被告宇元公司的委托代理人范晓磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪鹏向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告支付逾期交房违约金48410.22元（计算截止按实际通电时2016年10月17日共565天）；2、判决被告支付因逾期交房造成原告在外居住直接经济损失48705.79元；3、本案诉讼费及律师费由被告承担。事实与理由：原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发建设的宇元万向城商品房，原告如约支付购房款，但被告不能按合同约定交付房屋。2015年11月被告虽向原告提供了商品房钥匙，但交付的房屋未通气通电，直至2016年10月17日被告通知原告房屋正式通电，实际逾期交房565天，违约金按合同第九条计算。由于被告逾期交房，原告不得不在自己的门面内搭建阁楼作为临时住处，在搭建过程中施工人员不慎摔伤，原告因此被法院判决赔偿48705.79元，该损失是因被告逾期交房造成且实际发生的损失，应由被告承担。被告宇元公司辩称：被告交房时供电是正常的，后来由于电路改造等问题才断电，不应由被告承担责任。原告诉请的违约金过高，应按实际损失计算违约金，计算时间应从被告交房之日起至实际交房即通电时止。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下：原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的坐落于衡阳市雁峰区解放路121号宇元万向城20003室。合同第八条约定房屋的交付期限为2015年3月31日前，交房条件为该商品房经综合验收合格。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任，“……逾期超过30日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金”。合同第十一条对交接进行了约定，“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担……”。合同第十四条约定，出卖人承诺水电、道路、管道煤气、电梯设施在2015年3月31日前投入使用，未在规定日期达到使用条件，按合同第九条承担违约责任。合同签订后，原告依约支付了购房款428409元，被告未按合同约定的日期向原告交付房屋，至2015年11月才向原告交付房屋钥匙，但交钥匙时商品房的供电、天然气不能正常使用，直至2016年9月14日才达到房屋正常使用的条件。另查明，汪鹏因对衡阳市湘江北路一印刷店进行装修，将装修工程发包给他人，后因具体施工人员王军辉在装修过程中受伤，衡阳市中级人民法院于2017年2月7日作出（2016）湘04民终1873号民事判决，判决汪鹏在判决生效后十日内赔偿王军辉各项损失共计33705.79元（已扣除汪鹏垫付的15000元）。衡阳市石鼓区湘江北路182-184号111户即汪鹏所称其需要装修的房屋，该房屋所有权人为谭美容、汪珮共同共有，谭美容系汪鹏母亲，汪珮系汪鹏妹妹。本院认为，本案争议的焦点是：1.计算违约金的起止时间；2.合同约定的违约金标准是否过高；3、原告对他人进行赔偿的费用是否应由被告承担。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告未按合同约定的期限及要求交付房屋，构成违约，故原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称未能正常供电是线路改造导致，不应由其公司担责的意见，本院认为，供水、供电、通气等房屋基础设施的提供是双方合同约定的内容，被告未向本院提供证据证实其主张，故本院对被告的上述辩解意见不予采纳。原告请求被告承担律师费，但未提供相关证据证实，律师费的具体数额无法确定，故本院对原告的该主张不予支持。关于违约金计算期限问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定除外”。被告虽向原告交付了房屋钥匙，但原、被告双方签订的《房屋买卖合同》约定的房屋交付时间是2015年3月31日，被告亦在合同中明确承诺商品房的水电、道路、管道煤气、电梯设施在2015年3月31日前投入使用，故被告既存在逾期交房的事实又存在交付的房屋不符合合同约定条件的事实。原告购买的房屋直至2016年9月14日才达到商品房正常使用的条件，故本院认为房屋的实际交付时间应为2016年9月14日。原告认为被告违约的时间应计算至其正式办理用电手续时止，但被告2015年11月已将房屋钥匙交给原告，在房屋正式通电后，已具备正常使用的条件，原告可随时办理用电手续，何时开通使用由原告自己决定。原告未及时办理用电手续系其对自身民事权利的处分，故本案违约金的计算期限应自2015年4月1日起至2016年9月14日止，共计532天。关于违约金标准是否过高的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条等规定均已经确定违约金具有“补偿和惩罚”的双重性质，系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而非旨在严厉惩罚违约方。鉴于违约金主要体现为一种民事责任形式，因此对约定数额过高的违约金条款，人民法院可根据实际情况适当进行调整，以维护公平和诚实信用原则。原告在本案中造成的实际损失无法确定，参照法定孳息损失按中国人民银行同期同类贷款利率计算，其诉请的违约金已超过造成损失的百分之三十，双方约定的违约金明显过高，应予适当减少。考虑到被告已向原告交付商品房，本院酌情将案涉合同的违约金标准调整为中国人民银行同期同类贷款利率，以原告已付房款为基数计算。原告要求被告支付其因逾期交房需要在外居住装修导致的直接经济损失，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”汪鹏与他人之间因房屋装修导致的损失并非被告在订立合同时可以预见或者应当预见到的因其违反合同可能造成的损失，故本院对原告的该主张不予支持。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥司法解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定判决如下：一、被告衡阳宇元置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告汪鹏违约金30417.04元；二、驳回原告汪鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2228元，由原告汪鹏负担1000元，由被告衡阳宇元置业有限公司负担1228元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长 方  芳人民陪审员 欧阳秋顺人民陪审员 谢 景 华二〇一七年七月十七日代理书记员 丁  璐校对人：丁璐      注：本案适用法律条款见附页附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。