吉林省通化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通中民二终字第116号
上诉人（原审原告、反诉被告）：鲁玉芳，女，1965年5月19日生，和谐咨询事务部个体经营业主，现住通化市东昌区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：任雪景，男，1962年4月2日生，现住通化市开发区。
上诉人鲁玉芳因与上诉人任雪景之间房屋租赁合同纠纷一案，通化市二道江区人民法院作出(2013)二钢民初字第32号民事判决，鲁玉芳不服向本院提起上诉，本院作出（2013）通中民终字第487号民事裁定，撤销了(2013)二钢民初字第32号民事判决，将该案发回通化市二道江区人民法院重审。通化市二道江区人民法院遂作出（2014）二民重字第14号民事判决，鲁玉芳、任雪景均不服向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理，上诉人鲁玉芳，上诉人任雪景到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
鲁玉芳原审诉称：2012年6月，鲁玉芳经人介绍得知任雪景有楼房出租，因鲁玉芳拟开办托老院，遂与任雪景见面协商租房事宜。任雪景承诺，各楼层有防火通道，间壁墙隔音、一楼至三楼无生产或机械噪音，适合开托老院。鲁玉芳与任雪景订立了房屋租赁合同，并交给任雪景租房抵押金3万元。后来由于任雪景出租的房屋没有防火通道，间壁墙也不隔音也不阻燃。一楼是一家塑料制品厂和一家塑钢窗厂，该两家企业长年生产且有噪音和异味，开办托老院根本不适宜。鉴于任雪景隐瞒上述情况及欺诈的事实，鲁玉芳多次找任雪景协商解除合同并要求其返还收取的3万元抵押金。但均遭任雪景拒绝。鲁玉芳为开办养老院做的前期准备工作花的费用要求任雪景赔偿。请求1、依法撤销双方之间签订的房屋租赁合同；2、返还鲁玉芳交纳的房屋租赁抵押金3万元；3、赔偿鲁玉芳未达合同目的
造成的损失10606元；4、承担违约金5万元；5、承担利息3万元；6、交通费200元。合计90806元。
任雪景原审辩称：不同意鲁玉芳的请求，因为是鲁玉芳违约的。同时提出反诉。反诉称，2012年8月，由李忠清介绍认识了鲁玉芳，鲁玉芳想要在任雪景的房屋干养老院。任雪景带鲁玉芳从三楼到一楼看了个遍。到一楼参观时，各个生产车间和内部都进去看了，鲁玉芳提出要求1、室内楼梯要重新安装不锈钢护栏；2、平台的周围安装护栏及制作上后平台的楼梯踏步和缓步台同时要加装护栏；3、楼前所有室外阳台要用塑钢窗进行全封闭。任雪景说这么大的工程量需交定金。2012年9月9日，双方签订合同。鲁玉芳交给任雪景3万元定金。任雪景按照鲁玉芳的要求对楼房进行了施工。而就在2012年9月末，鲁玉芳却让人转告任雪景说不租了，任雪景认为，任雪景的一楼几家租户入住在前，鲁玉芳不仅知情而且还在任雪景的陪同下，从一楼到三楼各个房间查看一遍，到一楼看时，各租户都正常生产，鲁玉芳对其非常明了。因此不存在任雪景隐瞒事实的行为。双方之间签订的合同是在鲁玉芳对其所要租住的房屋、客观环境、原有条件非常明了的情况下，没有任何异议的基础上自愿签订的，是双方真实意思的表示。鲁玉芳没有按合同约定履行租赁房屋入住义务，系违约行为，应承担违约责任，并承担任雪景为此而付出的一切经济损失，即楼后平台四周护栏安装材料及人工费6840元。后楼两侧楼上后平台楼梯踏步及护栏的人工费材料费8170元；室内1-3层楼梯不锈钢护栏材料及人工费4340元，后楼前面塑钢窗封闭22800元，承担违约金5万元。
鲁玉芳原审反诉辩称：任雪景的请求是无中生有，不予答辩，没有意义。
原审法院重审查明：鲁玉芳、任雪景经李忠清介绍，鲁玉芳欲租任雪景的房屋开办敬老院，双方商定后鲁玉芳交给任雪景3万元押金，双方先签订一份手写合同，后又补签一份打字的合同。合同约定，租赁期间为五年，自2012年10月1日起至2017年10月1日止。租金是按年收取。每年的租金数额不等，第一年为2万元，第二年为4万元，第三年至第五年为7万5仟元。合同第四条约定，甲方（任雪景）在乙方（鲁玉芳）进入前需要完善以下设施，以便乙方经营：1、后楼后院平台地面整理及栏杆安装；2、上平台楼梯、踏步及护栏；3、室内楼梯间不锈钢护栏；4、后二楼前面塑钢封闭。合同第八条约定，本合同由甲乙双方共同协商，并自愿订立，因此双方有义务共同遵守，甲乙方方不得以任何借口单方终止本合同。双方的权利义务如有违约由违约方承担。违约金人民币5万元。手写合同签订的日期显示的是2012年9月19日，打字合同的日期显示的是2012年10月1日。但是合同签订的时间并非是显示的日期，而是在此之前。并且鲁玉芳已经领人先行居住了二十多天。鲁玉芳在任雪景未履行合同第四条前已明确告诉任雪景不租房屋了。认定上述事实的证据有双方当事人的陈述、双方签订的两份合同、任雪景出具的收到3万元押金的收条。
原审法院重审认为：一、关于双方是否违约，合同是否应予撤销问题。鲁玉芳签合同前已经到现场看过，对房屋的情况应当了解。鲁玉芳明知楼下有工厂却还与任雪景订立合同，自身存在过错，构成违约。任雪景楼下是工厂，楼上开办敬老院是不合适的，任雪景对此也有过错。但任雪景未违约。虽然鲁玉芳违约，但由于双方约定的违约金过高，鲁玉芳请求人民法院调整，故违约金应以实际损失为依据。双方约定履行合同的时间是2012年10月1日，在此之前鲁玉芳已向任雪景明确表示不履行合同了，任雪景在此情况下仍坚持安装不锈钢护栏，修楼梯踏步缓步台和封闭阳台，属自己擅自扩大损失，对任雪景擅自扩大的损失不予保护。实际损失的确定，原审法院酌定为第一年租金的三个月的租金，即1666元×3月=4998元。虽然双方约定合同于10月1日合同生效，而在10月1日之前鲁玉芳已领人入住，应视为对该条款的变更，双方已经开始履行合同。鲁玉芳要求撤销合同的理由不符合《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，不予支持。由于鲁玉芳不同意继续履行合同。任雪景也同意解除合同。故应解除鲁玉芳、任雪景签订的房屋租赁合同。二、关于鲁玉芳的损失和任雪景及反诉请求是否与对方有因果关系问题。鲁玉芳请求的损失为：1、打印名片4盒80元；2、午餐费67元；3、通讯费127元；4、宽带迁移费20元：5、购粮油105元；6、被托老人医疗费145元，熬药费9元；7、淋浴器750元；8、炉具费300元；9、电饭锅400元；10、电器之件12元；11、乳胶漆920元；12、广告费120元：13、牌匾300元；14、精粉111元；15、有线费300元；16、换频费175元：17．饭费442元；18、三通费40元：鲁玉德工资1000元：鲁炳妍工资1000元；李忠清工资3800元；搬家费500元。任雪景认为鲁玉芳的这些损失与自己无关。原审法院认为，鲁玉芳的这些支出系自己为开办养老院而做的前期准备工作，这些支出与任雪景没有关系。鲁玉芳的请求也没有法律依据，故鲁玉芳的这些请求不予支持。任雪景在鲁玉芳已明确告知不履行合同后，还按照双方签订的合同第四条的规定履行合同，属擅自扩大损失，对于其扩大的损失不予保护。故任雪景的反诉请求不予支持。三、关于鲁玉芳交给任雪景3万元的性质问题。鲁玉芳主张是押金，任雪景主张是定金。双方在合同上的约定是：乙方（鲁玉芳）自合同签订之日须向甲方（任雪景）交纳定金人民币3万元整（以收据为准），租期结束乙方没有违约行为及甲方原有设施无损坏，双方无其他争议，甲方应返还给乙方。任雪景的收条上注明的是收押金3万元。故原审法院认定此款系押金而非定金。由于该合同不能履行。任雪景也同意解除合同。故其应返还给鲁玉芳押金3万元。对于鲁玉芳先期入住的处理，鲁玉芳自认领人人住了二十多天。按照双方合同约定的租金数额，本着公平的原则，鲁玉芳应给付任雪景一个月的租金1666元（按年租金2万元算，2万元除以12个月）。依据《中华人民共和国合同法》第五十四条，第九十四条第一款第（二）项，第一百零七条，第一百一十九条之规定，经原审法院审判委员会2015年第1次会议决定，原审重审判决：一、解除鲁玉芳、任雪景签订的房屋租赁合同；二、鲁玉芳给付任雪景任雪景租金1666元：三、鲁玉芳给付任雪景违约损失4998元：四、任雪景返还鲁玉芳押金人民币3万元：五、驳回鲁玉芳的其他诉讼请求；六、驳回任雪景的反诉请求。上述款项于本判决生效后五日内履行。案件受理费2266元，由鲁玉芳承担1716元，任雪景承担550元；反诉费525元，由任雪景承担。
鲁玉芳不服原审法院重审判决第二项、第三项，其上诉理由为：任雪景存在欺诈行为，并将鲁玉芳承租房屋的一楼租给塑料加工企业和塑钢厂，属违法经营行为，国家明文规定严禁在居民区内生产有毒有害物质，任雪景的行为给居民、社会造成人身危害。原审重审认定事实不清，适用法律不当。要求撤销（2014）二民重字第14号民事判决第二项、第三项，依法改判任雪景给付鲁玉芳违约金5万元并承担3万元抵押金的利息2万元。
任雪景二审辩称：不同意鲁玉芳的上诉主张，任雪景不存在欺诈行为，原审认定任雪景没有违约，故任雪景不应承担违约金。
任雪景不服原审法院重审判决，其上诉理由为：1、任雪景是按合同约定对房屋进行装修和修缮，并不存在擅自扩大损失行为，任雪景因履行合同所发生的实际损失为42150元，鲁玉芳应承担赔偿责任；2、原审认定鲁玉芳违约，任雪景没有违约，故鲁玉芳应向任雪景支付约定的违约金5万元；3、鲁玉芳给付的3万元为订金，任雪景不同意返还给鲁玉芳。要求撤销（2014）二民重字第14号民事判决，依法改判：1、鲁玉芳给付任雪景违约金5万元；2、鲁玉芳赔偿任雪景经济损失42150元；3、鲁玉芳交付的3万元不予返还；4、不同意解除合同并要求鲁玉芳继续履行合同。
鲁玉芳二审辩称：不同意任雪景的上诉主张，任雪景违约在先，存在欺诈行为。
本院二审查明的事实与原审重审查明的事实相同。
本院认为：一、双方在履行房屋租赁合同过程中发生纠纷，鲁玉以自己的行为明确表示不履行合同义务，任雪景在原审庭审中亦明确表示同意解除合同，且双方之间矛盾较大，继续履行合同已无实际意义，原审法院判令解除鲁玉芳与任雪景之间的房屋租赁合同正确；二、鲁玉芳在履行合同过程中存在违约行为，应承担违约责任。虽然双方约定了违约金5万元，但约定的违约金过高，鲁玉芳亦主张对违约金进行调整，原审法院根据公平原则，以实际损失为依据，酌情确定违约损失为第一年租金的三个月的租金即4998元合理，鲁玉芳应赔偿给任雪景违约损失4998元。鲁玉芳主张任雪景应赔偿其违约金5万元，与法无据本院不予支持；三、虽然双方手写的合同中体现了“定金3万元”，但该合同同时约定“结算以收据为准”，而任雪景向鲁玉芳出具的收据中体现为“押金3万元”，从时间上看，手写合同在先，收据在后，故应以收据确定的内容为准，原审法院确认该3万元为抵押金而非定金正确。合同解除后，任雪景应将该3万元抵押金返还给鲁玉芳，鲁玉芳主张3万元抵押金利息，无法律依据，本院不予支持；四、鲁玉芳在明确表示不履行合同义务即违约后，任雪景应当采取适当措施防止损失的扩大，但任雪景仍按合同约定对房屋进行修缮，对于鲁玉芳而言，任雪景因房屋修缮产生的费用为扩大损失，该扩大损失部分应由任雪景自担，任雪景主张鲁玉芳赔偿其经济损失42150元，本院不予支持。综上，鲁玉芳的上诉主张无事实和无法律依据，本院不予支持；任雪景的上诉主张无事实和无法律依据，本院亦不予支持。一审法院重审认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费2266元，由上诉人鲁玉芳负担1716元，上诉人任雪景负担550元；一审反诉费525元，由上诉人任雪景负担。上诉人鲁玉芳二审案件受理费1742元，由上诉人鲁玉芳负担；上诉人任雪景二审案件受理费1769元，由上诉人任雪景负担。
本判决为终审判决。
本判决自送达双方当事人之日起生效。当事人申请执行的期间为本判决生效之日起两年。
审 判 长 纪 纲
代理审判员 王天华
代理审判员 王立武
二〇一五年七月三十日
书 记 员 赵 航