辽宁省营口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）营民一终字第01558号
上诉人（原审原告）:高柏岩,男，1958年3月5日出生，现住葫芦岛市龙港区。
委托�理人时凯，系北京市国纲华辰律师事务所沈阳分所律师。
委托代理人杨如纲，系辽宁义帆律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:营口市向阳催化剂有限公司。住所地：老边区。
法定代表人王焕，系该公司经理。
委托代理人纪有伟，系辽宁元久律师事务所律师。
委托代理人刘国梁，男，1972年5月8日出生，现住营口市老边区，系该公司职员。
原审第三人：孟丹，女，1959年8月20日出生，现在沈阳市。
原审第三人：任伟，男，1981年11月16日出生，现住葫芦岛市龙港区。
原审第三人：高云，男，1957年10月24日出生，现住葫�岛市龙港区。
上诉人高柏岩因案外人执行异议之诉一案，不服辽宁省营口市老边区人民法院（2015）营老民一初字第508号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人高柏岩的委托代理人时凯、杨如刚，被上诉人营口市向阳催化剂有限公司的委托代理人纪有伟、刘国梁，原审第三人孟丹、高云到庭参加诉讼。原审第三人任伟经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2007年7月，第三人孟丹虚构事实，从被告公司骗取1000万元，被告公司于2007年8月12日至2008年4月30日分4次将人民币1000万元汇入孟丹的个人信用卡。2007年9月5日，孟丹将100万元汇入案外人赵宝萍的银行账户。2008年8月18日，孟丹向葫芦岛市公安局刑侦支队报案称，赵宝萍骗取其100万元。接案后，公安机关对赵宝萍以涉嫌诈骗予以立案侦查，本案原告为该案的侦查人员之一。在案件的侦查过程中，孟丹与赵宝萍于2008年11月19日达成协议，赵宝萍将位于沈阳市沈河区北热闹路xxxx，面积173.23平方米的房屋抵偿给孟丹，该房屋作价120万元，孟丹返给赵宝萍20万元，双方纠纷结清。该房屋过户后，孟丹撤回了对赵宝萍涉嫌诈骗的指控，公安机关于2009年3月24日对该案予以撤销。在撤案前的2009年2月6日，孟丹与该案的侦查人员即原告高柏岩签订了房屋买卖协议，将赵宝萍抵顶给其的房屋卖与原告，在房屋所有权转移登记申请书中的房屋成交金额为658000元，并于当日办理了房屋产权过户手续。另查，（2012）营刑一初字第7号刑事判决书判决孟丹犯诈骗罪，判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收财产人民币50万元，该判决已生效。孟丹现尚欠被告550万元未能追偿。
原审法院认为，第三人孟丹无证据证明其汇给赵宝萍的100万元不是从被告处骗取的1000万中支付的，孟丹也无证据证明赵宝萍因该100万元而抵偿给孟丹的座落于沈阳市沈河区北热闹路xxxxxx，面积173.23平方米的房屋，与孟丹诈骗被告的1000万元无关，故对孟丹提出的该房屋与被告公司无关的述称不予采信。孟丹将该房屋转卖给本案原告，原告作为房屋的买受人，其系承办赵宝萍涉嫌诈骗孟丹案件的直接办案人员，其在买受该房屋时，该刑事诈骗案件并未结案，且其买受该房屋的价格与赵宝萍将该房屋抵偿给孟丹的价格明显相差较大，所以不应认定原告构成善意取得，因此，该房屋不具备物权转移的合法条件，应认定原告高柏岩与第三人孟丹之间就本案涉案房屋的买卖无效，该房屋的所有权人仍为第三人孟丹�对原告的诉讼请求不应支持。据此判决如下：一、驳回原告高柏岩的诉讼请求。二、原告高柏岩与第三人孟丹之间的房屋买卖协议无效，坐落于沈阳市沈河区北热闹路xxxxxx，面积173.23平方米的房屋所有权人为第三人孟丹。案件受理费100元，由原告自行负担。
判后，上诉人不服，上诉称：一、上诉人取得沈河区北热闹路xxxxxx(xxxxxx)房屋所有权合法。2008年11月19日，赵银萍代表赵宝萍与孟丹签订《协议书》，赵银萍经谭子辉同意，用谭子辉合法所有的位于沈阳市沈河区北热闹路xxxxxx(xxxxxx)房屋以120万元了结赵宝萍与孟丹之间的100万元债务，孟丹退还20万元差价款。同月20日，谭子辉与孟丹签订沈河区北热闹路xxxxxx(xxxxxx)房屋的《房地产买卖合同》，赵宝萍于同月21日签字确认《协议书》，孟丹办理房屋产权登记后取得该房屋所有权。孟丹因用�而出售该房屋。2009年2月6日，孟丹与上诉人商定后签订《买卖房屋契约》。上诉人以85万元(4906.77元／平方米)的市场价格购买该房，双方在房产管理部门办理了《房屋所有权转移登记申请书》，税务部门确定纳税房屋成交金额为658000元。后经房产管理部门法定“三审”（初审、审核、核准）程序后，沈阳市沈河区房产管理局作出沈河房转登字[2009]第063号《关于房地产转让登记的批复》，上诉人依法取得沈阳市房产局颁发的沈房权证沈河字第xxxx**号《房屋所有权证》，同月7日，上诉人支付孟丹对价款85万元。综上，上诉人购买该房时，孟丹已取得该房的房屋所有权证且具有物权公示效力，而上诉人是基于孟丹持有该房屋产权证才购买该房。同时，上诉人支付购房对价款为85万元，与赵宝萍和孟丹对该房的抵账估价120万元房价比为70.83%，与�款20万后的100万房价比为85%，根据《最高法院适用合同法若干问题的解释（二）》第19条规定，转让价格达到交易时交易地的指导价格或者市场交易价70%的即为合理价格，上诉人购买的房屋为4906.77元／平方米，已远远高于当地市场价格。因此一审法院认定“价格明显相差较大”是错误的，没有事实根据和法律依据。二、一审判决程序违法。1、一审判决超过诉讼请求范围。上诉人的一审诉讼请求是基于上诉人对自己物权的保护而提出的“该房屋为原告所有，并停止对该房屋的执行”，而被上诉人没有提出物权保护的请求，因此该判决第二项“原告高柏岩与第三人孟丹之间的房屋买卖协议无效，坐落于沈阳市沈河区北热闹路xxxxxx，面积173.23平方米的房屋所有权为第三人孟丹”，内容超出上诉人的一审诉讼请求。2、孟丹涉嫌刑事诈骗的一审和二审刑事判决皆未涉及上诉人所购买的该房，根据《最高法院关于适用刑法第64条有关问题的批复》[法(2013)229号]规定，“即使以前的刑事判决中没有继续追缴或者责令退赔的内容，也应当通过刑事诉讼途径予以弥补和解决，不宜通过民事诉讼法程序解决”，因此一审法院以民事执行程序解决（执行）该房，程序严重违法。3、上诉人取得沈阳市沈河区北热闹路xxxxxx(xxxxxx)房屋的《房屋所有权证》，非经行政诉讼程序或行政程序不得被变更。《房屋所有权证》是房产部门在其职权范围内依法登记颁发的，属于行政机关依职权作出的“行政行为”，具有法律约束力。根据《行政诉讼法》第2条规定：“公民、法人或者其他组织认为行政机关的行政行为侵犯其合法权益的，有权依照本法提起诉讼。”因此，房产管理部门为高柏岩办理沈阳市沈河区北热闹路xxxxxx(xxxxxx)房屋产权登记后，如果营口向阳催化剂公司认为该行政行为侵害其合法权益，应当提起行政诉讼，由法院审查该房屋登记行为的真实性、合法性，并作出撤销或维持该行政行为的判决，在行政诉讼中对房屋登记行为合法性进行审查符合正当程序原则。而在民事诉讼中，法院不能直接否定房屋登记行为的效力，如果一方当事人质疑《房屋所有权证》的效力，应当中止民事诉讼程序，由质疑一方提起行政诉讼，待行政诉讼作出生效判决后再恢复民事诉讼程序，以行政诉讼的判决结果作为民事案件判决的依据。因此一审法院在民事执行程序中对上诉人的房屋作出权属变更并执行程序严重违法。同时，最高人民法院在2009年《人民司法.应用》中公布的�导性案例中已明确：“物权登记具有公示效力，除非经过法定程序撤销登记以及其他法定情形外，执行程序中对财产所有人的认定一般以登记为准”，因此根据最高法院的指导意见，一审法院没有经过法定程序（行政），对上诉人具有《房屋所有权证》的房屋认定为第三人孟丹所有，其程序是严重违法的。综上，一审法院判决认定事实错误，程序严重违法，应依法予以撤销；依法改判位于沈阳市沈河区北热闹路xxxxxx房屋（所有权证号为xxxxxx）为上诉人所有并停止对该房屋的执行。
被上诉人辩称：一、上诉人取得沈阳市沈河区北热闹路xxxxxx房屋非善意取得其买卖房屋的行为是不受法律保护的。诈骗嫌疑人赵宝萍在被刑拘期间，为了不被追究刑事责任获取自由，及时偿还第三人孟丹的100万元，将坐落于沈阳市沈�区北热闹路xxxxxx面积173.23平方米，xxxxxx房号，产权证号xxxxxx号房屋作价120万元抵偿给孟丹，而上诉人利用职务之便，在刑事诈骗案件尚未结案之时，以65.8万元的如此低价格购得诉请房屋。上诉人相当于以将近一半的价格购得孟丹的房屋，这本来就不是正常的买卖房屋交易，如果上诉人不是孟丹刑事案件的办案人，孟丹又怎么会以将近一半的价格出售房屋给上诉人。所以上诉人不是善意购买人。孟丹与上诉人之间的房屋买卖合同被认定无效是完全符合法律规定的。根据我国法律处理无效合同的基本原则，无效合同从订立合同开始就是无效的，那么原审法院在认定合同无效之后，自然判定诉请房屋归房屋出售之前的所有人孟丹所有，所以一审判决书判决驳回上诉人的诉讼请求，判决诉请房屋仍归孟丹所有是具有法律依据的。二、一审判决内容、范围完全符合法律规定�上诉人认为一审判决超过诉讼请求范围，自己的诉请是“该房屋为其所有，并停止对该房屋的执行。”判决书只要简单对此作出判决即可，不应该即确认房屋买卖协议无效，又确认房屋归孟丹所有。首先上诉人既然在起诉时要求诉请房屋为其所有，人民法院自然要审查上诉人具有房屋所有权的来源、依据是如何取得的、是否是合法、正当获取的。当查明该房屋为赃款的转化物，而上诉人又非善意占有人，根据法律规定必然要首先确定诉请房屋买卖协议为无效合同。那么房屋买卖协议被确认为无效之后，上诉人不是该房屋的所有权人了，之后诉请的房屋应该归谁判决书必须给出答案，不给出结果房屋就会变成无主财产，所以判决书依据无效合同处理原则将该房屋所有权确定为第三人孟丹，既有事实依据，又符合法律规定。对于上诉人提出的�本案一审期间作为答辩人没有提出物权保护请求的问题。在一审时上诉人是原告，是引起案件诉讼的当事人，有权提出诉求和主张，答辩人是被告只能反驳或确认原告的诉求和主张，无权提出自己的诉请，自然没有权利提出物权保护的诉讼请求，否则它就不是被告的地位了。更何况判决书也没有判决该房屋所有权归答辩人所有。三、关于上诉人提出被告人孟丹在刑事判决书中未涉及上诉人的房屋，根据新的刑事诉讼法规定应当通过刑事诉讼程序解决，不应通过民事诉讼法解决。关于人民法院民事审判庭能否审理被告人孟丹因犯罪行为骗取的财产问题。原营口市老边区人民法院和营口市中级人民法院在判决书已经交待的非常清楚。被告人孟丹因诈骗罪被判处无期徒刑之前及新的刑事诉讼法实施之前，答辩人已经在营口市老边区人民法院提起民事诉讼，要求被告返还�法占有款项，故对上诉人辩称应该依据新的刑事诉讼法规定执行，没有法律依据理由不能成立。四、关于上诉人已经取得了沈阳市沈河区北热闹路xxxxxx面积173.23平方米，xxxxxx房号，产权证号xxxxxx号房屋的《房屋所有权证》，非经行政诉讼程序或行政程序不得被变更。答辩人认为，上诉人是在曲解和滥用法律。根据我国立法法规定，下位法服从上位法，司法权可以纠正、调整行政行为。原审法院经过审理查明，上诉人享有的沈阳市沈河区北热闹路xxxxxx房屋不具有合法性，并依法确立该房屋为被告人孟丹所有，是完全在行使司法权。没有任何规定必须要求人民法院民事庭审理案件要按照行政法律程序来审理。更何况撤销《房屋所有权证》行政程序并非必须和唯一的途径。另外上诉人无理要求必须让答辩人提出行政诉讼才能撤销的意见是错误的，答辩人始终没有认为沈阳市沈河区北热闹路xxxxxx的房屋属于答辩人所有，这也是答辩人为什么不能在本案中提出物权保护问题。只有在本案判决书生效之后，才能针对被告孟丹提出物权保护的执行问题。我们目前也并不认为沈阳市房屋管理部门的行政行为侵犯了答辩人的合法权益。所以上诉人所提出的行政诉讼行为是对法律的曲解和滥用。
原审第三人孟丹辩称：这笔款与本案无关，是蒋文忠汇给我的款，我们的个人经济往来，是案发前与本案无关的款项，2007年9月5日蒋文忠汇给我为他儿子办理上学的费用，后来我给蒋文忠汇回去了，有银行凭证为据，无论刑事还是民事都是错误的，发生案件之后，我与王立才沟通过，签过一份协议，这笔款是我与蒋文忠的往来。
本院审理查明的事实与原审法院认定的基本事实一致。
另查，营口市向阳催化剂有限公司诉孟丹、高云物权保护纠纷一案，本院已于2014年12月9日作出（2014）营民一终字第00733号民事判决书，判令孟丹、高云返还本金及利息。
本院认为，原审第三人孟丹汇给赵宝萍的100万元系从原审第三人孟丹诈骗被上诉人款项的账户中转出，赵宝萍用本案争议的坐落于沈阳市沈河区北热闹路xxxxxx房屋作价抵偿该100万元亦事实清楚。该房屋与孟丹诈骗被上诉人的款项有关。上诉人作为承办赵宝萍诈骗案件的办案人员，在赵宝萍诈骗案件未结案的情况下，以相对较低的价格购买涉案房屋，其行为损害了被上诉人的合法权益。原审法院认定上诉人与原审第三人之间买卖本案争议的房屋的行为无效，本院予以确认。
权属关系的确定与否为上诉人是否能够阻却执行�前提。依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第二款，以及《最高人民法院关于当前民事审判工作中的若干问题》的相关规定，为避免司法资源的浪费及当事人诉累，原审法院对本案涉及的房屋的权属进行确认，本院予以维持。
被上诉人提起民事诉讼的时间在原审第三人孟丹因诈骗罪被判处无期徒刑以及新刑事诉讼法实施前，且判决已经生效，上诉人提出根据《最高法院关于适用刑法第64条有关问题的批复》[法(2013)229号]规定，应当确认原审法院程序违法的上诉请求，本院不予支持。
本案诉及的房屋虽由上诉人办理了房屋产权证书，但不动产权属证书系该不动产的外在表现形式，只具有推定的证据效力，与实际权利状况并不一定完全吻合。根据最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条的规定，人民法院有权对基于基础法律关系所产生的民事实体权利先行进行审理。上诉人认为原审法院没有经过（行政）法定程序，对上诉人具有房屋所有权证的房屋认定为第三人孟丹所有程序严重违法的上诉请求，本院亦不予支持。
综上，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律得当，程序合法，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 �苏毅
代理审判员 张 文 生
代理审判员 陈 巍
二〇一六年二月一日
书 记 员 马 欣