山东省青岛市崂山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）崂王民重字第1号
原告青岛市天主教爱国会，住所地青岛市市南区浙江路15号。
法定代表人陈某某，职务主任。
委托代理人于卓群，山东华政律师事务所律师。
被告青岛市北九水疗养院，住所地青岛市崂山区北宅街道北九水。
法定代表人李某，职务院长。
委托代理人董黎明，山东国人律师事务所律师。
第三人青岛市崂山区清波养生山庄，组织机构代码。
法定代表人隋某某，董事长。
委托代理人李鸣，山东睿泽律师事务所律师。
原告青岛市天主教爱国会（以下简称“天主教会”）诉被告青岛市北九水疗养院（以下简称“北九水疗养院”）、第三人青岛市崂山区清波养生山庄（以下简称“清波山庄”）租赁合同纠纷一案，本院于2012年4月16日作出（2011）崂王民初字第168号民事判决。宣判后，原告青岛市天主教会、第三人青岛市崂山区清波养生山庄对判决不服向青岛市中级人民法院提起上诉。2013年3月29日，青岛市中级人民法院作出（2012）青民一终字第1258号民事裁定，撤销本院（2011）崂王民初字第168号民事判决，将本案发回本院重审。据此，本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告天主教会之委托代理人于卓群，被告北九水疗养院之委托代理人董黎明，第三人清波山庄之委托代理人李鸣，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告天主教会诉称，原告于1994年4月1日将其所有的位于崂山北九水房屋1292.35平方米出租给被告使用，后因被告非法将上述房屋转租给第三人并长期拖欠房租，被告与第三人无偿占用原告房屋至今，其行为给原告的正常宗教活动造成严重不良影响。故诉请判令被告腾还房屋；被告与第三人给付原告拖欠的2004年4月1日至2006年5月31日期间房屋租金168005.5元（按每月6461.75元标准）；被告给付原告拖欠的2006年6月1日至2009年4月24日期间房屋租金损失226161.25元（按每月6461.75元标准）；被告偿还原告2009年4月25日至今的经济损失915113.04元；承担诉讼费用。
被告北九水疗养院辩称，2011年4月11日前原告主张部分已经过了诉讼时效，另外，原告请求被告返还房屋、要求被告赔偿原告损失没有事实和法律依据，请求依法驳回原告诉讼请求。
第三人清波山庄述称，原告以“法院确认解除双方租赁合同、判决没有履行、判决生效后继续占有原告房屋作为事实与理由”，与现在的基本事实不符，应予驳回。且因（2004）崂王民初字第235号民事判决已经撤销，原、被告之间的房屋租赁关系是否已经解除，双方是否存在合法有效的房屋租赁关系，需审理后再查明。只有租赁关系确定解除，才涉及腾房问题。2、第三人与被告就本案诉争房屋之间签订的房屋租赁合同合法有效，该租赁合同的效力经（2003）崂经初字第485号民事判决及（2004）青民一终字第131号民事判决确认。原告在1997年7月20日出具证明一份，证明本案诉争房产已经由被告转租给隋清波使用，故转租经过原告同意。1996年5月28日至2011年12月30日期间，对第三人与被告产生一些纠纷但双方不存在任何费用拖欠，房屋租金从2007年1月2日起从每年9万元，变更为每年81535.2元，2012、2013年房屋租金共计163070.4元，因此次诉讼导致第三人无法付款。第三人不存在违约行为。第三人承租房屋后投入巨资对租赁物装修改造，解除合同必将给第三人造成巨大经济损失，不利于交易安全。本案诉争房屋系第三人与被告租赁合同作租赁房屋中的一部分，原被告终止租赁关系，必将影响第三人租赁合同全面履行。
经审理查明，本案诉争房产始建于1938年，解放后由青岛市政府接管并交由被告北九水疗养院作为公房租赁使用，被告向崂山房管部门交纳房租，房屋面积为1292.35平方米。
1993年6月，青岛市房产局根据有关政策将该房产权退还给原告天主教会，1994年6月1日原告办理了青崂房公字第1243号《房屋所有权证》。
1994年4月1日，原告天主教会与被告北九水疗养院签订了《公有非住宅房屋租赁合同》，约定由原告天主教会将上述1292.35平方米房屋租赁给被告北九水疗养院使用，租期自1994年4月1日至1996年3月31日，租金为每月1159.5元，交租日期为当月15日前。合同到期后，原、被告口头协商房屋租赁事宜，形成事实租赁关系，被告按照约定交纳房屋租金。
1996年5月28日、1999年9月8日，被告北九水疗养院与第三人清波山庄先后签订房屋租赁合同两份，两份合同内容基本一致，约定由被告将包括上述原告天主教会房屋在内的1500平方米房屋转租给第三人使用，使用期限20年，自1996年12月至2017年12月，年租金人民币9万元。被告与第三人签订的1500平方米房屋租赁合同中，另包括郭国庆等人的房产。
1999年7月20日，青岛市天主教房产管理处给第三人清波山庄出具证明，内容为：“青岛市崂山区北九水有房壹栋（得月楼以东四层楼房及平房），产权系天主教会所有，现使用单位北九水疗养院将此房转租给隋青波使用。特此证明。附：房产证复印件壹份”。
2003年，北九水疗养院向我院起诉，要求清波山庄支付房屋租金23万元并解除双方的房屋租赁合同。2003年8月21日，我院作出（2003）崂经初字第485号民事判决，认为庭审中原告未提供证据证明曾催告过被告，亦未履行通知义务，故对原告要求解除合同的请求因不符合法定的解除条件，本院不予支持。该判决判令清波山庄向北九水疗养院支付房屋资金（自2001年下半年至判决生效之日止，另加2000年下半年欠交的5000元）。后北九水疗养院对判决不服，提起上诉，2004年3月18日，青岛市中级人民法院作出（2004）青民一终字第131号民事判决，认为双方签订的为期长达20年的房屋租赁合同，被上诉人订立合同后，投入巨额资金对租赁物进行了装修，合同如解除，则被上诉人签订合同的目的不能实现，必将给被上诉人造成巨大经济损失，亦不利于发挥物之经济效能，不利于交易安全与稳定。该判决判令驳回上诉，维持原判。
2004年3月，原告天主教会与被告北九水疗养院协商要求提高房屋租金，被告不同意且未返还房屋。2004年6月15日，原告书面通知被告解除合同，被告表示不同意解除合同。2004年6月18日，原告书面通知被告要求其腾退房屋，被告仍不同意解除合同。嗣后，原告于2004年、2008年先后诉至法院要求判令被告腾退房屋，并支付2004年4月1日至2009年4月24日的房屋使用费。经审理，我院作出（2004）崂王民初字第235号民事判决、（2008）崂王民初字第218号民事判决，两份判决均认为依据之前所述的（2003）崂经初字第485号民事判决及（2004）青民一终字第131号民事判决，不宜判令被告与第三人腾退房屋。两份判决判令北九水疗养院按照每月6461.75元的标准给付天主教会房屋租金。2014年3月19日，经我院院长发现，对（2004）崂王民初字第235号案件及（2008）崂王民初字第218号案件提起再审。再审期间，原告天主教会申请撤回起诉并在本案中追加2004年4月1日至2009年4月24日的房屋使用费的诉讼请求。
另查明，本案涉案房屋面积为1292.35平方米，被告北九水疗养院与第三人清波山庄签订的1500平方米房屋租赁合同中，除本案房产外，还包括郭国庆等人的房产。2008年9月2日，郭国庆起诉清波山庄，要求其房产，并赔偿经济损失85833.36元。涉案房屋经郭国庆委托评估，房屋年净租金为5.15万元。2009年4月20日，我院作出（2008）崂王民初字第276号民事判决，认为郭国庆对其所有的房产享有占有、使用、收益、处分的权利，对于郭国庆要求清波山庄返还房产并给付经济损失的请求应予支持，判令：清波山庄将房产返还郭国庆；清波山庄按照年租金5.15万元标准向郭国庆支付房产使用费。清波山庄对判决不服，提起上诉，2009年8月24日，青岛市中级人民法院作出（2009）青民一终字第1598号民事判决，驳回上诉，维持原判。
2009年12月21日，第三人清波山庄向本院起诉，称因被告与第三人签订的1500平方米房屋租赁合同中涉及的郭国庆的房产已返还，第三人要求将其与被告签订的房屋租赁合同的租金变更为每年81535.2元。该租金变更请求经本院审理判决支持，并经青岛市中级人民法院二审判决维持。
再查明，因被告及第三人对原告提交的计算房屋使用费所依据的评估报告不予认可，经原告申请，本院依法委托青岛纳圣习远房地产土地评估有限公司对本案涉案房屋在2004年4月1日至2014年6月18日期间的市场租赁价格进行评估。2014年7月14日，青岛纳圣习远房地产土地评估有限公司出具房地产评估报告一份，确定涉案房地产2004年4月1日至2014年6月18日的市场租赁价格为150.87万元，并列明每年租金金额。其中2009年市场租赁价格为153575元，2010年为158412元，2011年165652元，2012年为160285元，2013年为168892元，2014年1月1日至2014年6月18日（169天）期间租金为82995元。
案件审理过程中（2014年7月16日），被告北九水疗养院与第三人清波山庄协商一致，双方同意解除1996年5月28日签订的《租赁合同》、1999年9月8日签订的《房屋租赁合同》。同日，第三人将位于得月桥以东四层楼房、平房四处（不包括郭国庆房产）返还被告。第三人主张已将2012年1月1日至2014年6月30日期间的房屋租金给付被告，但原告不予认可。2014年8月8日，被告北九水疗养院将涉案房屋返还原告天主教会，后原告天主教会撤回要求被告腾还房屋的诉讼请求，本院已裁定准许。
因原告天主教会曾对（2004）崂王民初字第235号、（2008）崂王民初字第218号案件申请强制执行，原告共收到房屋使用费293070.4元。
上述事实，有《国有土地使用证》、《房屋所有权证》、《共有非住宅房屋租赁合同》、《解除房屋租赁合同通知函》、《特快专递邮件详情单》、《腾退房屋通知》、《特快专递邮件详情单》、（2003）崂经初字第485号民事判决书、（2004）青民一终字第131号民事判决书、工商登记材料、（2014）崂民监字第1号民事裁定书、（2014）崂民再字第2号民事裁定书、（2014）崂民监字第2号民事裁定书、（2014）崂民再字第3号民事裁定书、解除租赁合同协议书、《房地产估价报告》、（2007）崂王民初字第13号民事判决书、（2008）崂王民初字第276号民事判决书、（2009）青民一终字第1598号民事判决书、（2011）崂王民初字第168号民事判决书、（2012）青民一终字第1258号民事裁定书，以及原告、被告、第三人提供的其他证据、庭审笔录、当事人陈述等在案为凭，上述证据业经开庭质证，可以采信。
本院认为，社会团体包括宗教团体的合法财产受法律保护。原告天主教会作为青崂房公字第1243号房屋所有权证的所有人，对其财产享有占有、使用、收益、处分的权利。1996年3月31日，原告天主教会与被告北九水疗养院之间的租赁合同到期，原、被告继续履行租赁合同，形成事实租赁关系，当事人双方均可随时终止合同。2004年6月18日，原告书面通知被告要求其腾退房屋，合同自通知到达对方时解除。虽被告与第三人清波山庄签订了长达20年的租赁合同，但原告天主教会作为涉案房屋所有权证的所有人，其与被告北九水疗养院已依法解除租赁合同关系，被告在未与原告签订书面租赁合同的情况下，将涉案房屋转租给第三人清波山庄，导致被告与第三人的租赁合同无法实际履行。第三人清波山庄在与原告天主教会无任何合同关系的情况下而占有、使用原告的房产，依法应向其支付相应的使用费。
关于房屋使用费金额问题。经原告申请，本院依法委托青岛纳圣习远房地产土地评估有限公司对本案涉案房屋在2004年4月1日至2014年6月18日期间的市场租赁价格进行评估，市场租赁价格为150.87万元。庭审中，原告主张虽（2004）崂王民初字第235号、（2008）崂王民初字第218号案件在再审期间撤诉，但原告已收到部分案件执行案款，因此要求对该期间的房屋使用费依据每月6461.75元［原（2004）崂王民初字第235号民事判决的计算数额］标准计算，且放弃2014年6月18日后的房屋使用费。故，本案涉案房屋2004年4月1日至2009年4月24日的房屋使用费为392874.4元（60个月＊6461.75元＋6461.75元／30天＊24天）；2009年4月25日至2014年6月18日的房屋使用费为841845.11元（251天＊153575元／365天＋158412元＋165652元＋160285元＋168892元＋82995元）。因原告曾收到房屋使用费293070.4元，为维护经济稳定，保护经济秩序，该部分款项原告无需返还，从房屋使用费总额中予以扣除。综上，第三人清波山庄应向原告支付2004年4月1日至2014年6月18日的房屋使用费941649.11元。
由于被告北九水疗养院在与原告未签订书面租赁协议的情况下，向第三人转租房屋，导致第三人占有、使用涉案房屋没有合法依据，第三人因此造成的经济损失可依据其与被告北九水疗养院双方各自过错责任另案主张。
据此，依据《中华人民共和国民法通则》第五条、第五十四条、第六十一条、第七十七条之规定、第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第三条、第九十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，案经审委会讨论通过，判决如下：
一、第三人青岛市崂山区清波养生山庄于本判决生效之日起十日内给付原告青岛市天主教爱国会房屋使用费941649.11元。
二、驳回原告青岛市天主教爱国会对被告青岛市北九水疗养院的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16584元及鉴定费10000元，由第三人青岛市崂山区清波养生山庄承担19140元，由原告青岛市天主教爱国会承担7444元（此款原告已预交，第三人承担部分于本判决生效之日起十日内直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 朱照峰
人民陪审员 姜元祥
人民陪审员 杨福利
二〇一四年十月十一日
书 记 员 肖 静