黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑01民终7822号
上诉人（原审被告）：孙海庆，男，1969年4月15日出生，汉族，中国农业银行股份有限公司双城支行职员，住黑龙江省哈尔滨市双城区。
委托诉讼代理人：叶立英，黑龙江龙鹏律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：苏丽娟，女，1957年10月25日出生，汉族，工人，现住黑龙江省大庆市萨尔图区。
委托诉讼代理人:谭洪斌，黑龙江古堡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：伊文晶，女，1966年2月18日出生，汉族，无固定职业，现住黑龙江省哈尔滨市双城区。
委托诉讼代理人：郭京伟，黑龙江郭京伟律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：黑龙江省双城市金街房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市双城区十字街商贸大厦一楼。
法定代表人：李月奎，总经理。
委托诉讼代理人：麻清文，黑龙江诚清律师事务所律师。
上诉人孙海庆、苏丽娟与被上诉人伊文晶、黑龙江省双城市金街房地产开发有限公司（以下简称金街开发公司）确认合同无效纠纷一案，不服哈尔滨市双城区人民法院（2013）双民初字第619号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月28日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。孙海庆及其委托诉讼代理人叶立英、苏丽娟的委托诉讼代理人谭洪斌、伊文晶及其委托诉讼代理人郭京伟、金街开发公司的委托诉讼代理人麻清文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
孙海庆上诉请求：请求撤销一审判决，驳回伊文晶的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。1.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条规定：合同法第五十二条第（五）项规定的强制性规定，是指效力性强制性规定，《房地产管理办法》属于管理性规定，一审判决以该规定确认合同无效，属适用法律错误；2.《物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，在合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。这是物权区分原则的基本法律依据。抵账协议是苏丽娟和孙海庆订立的变更物权的合同，即便未办理登记，也不影响抵账协议的效力。二、伊文晶不具备提起确认之诉的主体资格。本案为确认之诉，伊文晶并非抵账协议当事人，提起确认合同无效，主体不适格，应当驳回起诉。三、一审判决程序违法。1.伊文晶在一审诉请确认抵账协议、退房合同、商品房买卖合同无效，一审法院在退房协议是否存在未查清的情况下，判决确认相关合同无效，前后矛盾；2.一审判决在当事人没有提出书面申请的情形下，主动对第三人金街开发公司法定代表人李月奎进行询问，且判决论述与笔录不符。四、一审法院认定事实错误，且存在多处猜测、推理。
苏丽娟上诉请求：请求确认苏丽娟与金街开发公司签订的房屋买卖合同及苏丽娟与孙海庆签订的抵账合同有效。事实和理由：一、伊文晶不具备起诉的主体资格。首先根据合同相对性，伊文晶不是房屋交易合同的一方当事人；其次伊文晶诉孙海庆担保合同纠纷一案并不涉及该房屋，孙海庆与苏丽娟之间的债务真实存在，孙海庆有权处分自己合法财产的自由和权利，同是债权人，伊文晶的债权不具有优先性，故伊文晶不是该合同的利害关系人。二、伊文晶的债权发生在2012年12月，而苏丽娟与孙海庆签订的以房抵债协议发生在2012年10月10日，因此不存在房屋抵账协议致使伊文晶合法权益受到损害。金街开发公司办理更名过户手续，是根据苏丽娟与孙海庆2012年10月10日签订的房屋抵账协议，房屋转让客观真实、合法有效。三、一审判决认定孙海庆与苏丽娟、金街开发公司之间恶意串通损害第三人利益的证据不足。苏丽娟与孙海庆之间的债务真实存在，一审中并没有证据证明该债务存在虚假成分，况且抵账价格远高于市场价格，该房屋转让协议不符合恶意串通损害第三人利益的构成要件。
伊文晶针对孙海庆、苏丽娟的上诉请求答辩称，一、一审判决在认定案件事实时是综合考量了全案事实及证据，而并非是仅仅依据“孙海庆将未依法登记领取权属证书的房屋转让与苏丽娟抵偿债务”这一事实，且对于《城市房地产管理办法》第三十八条的规定不能片面、孤立的加以理解适用。二、一审判决认定孙海庆、苏丽娟与金街开发公司之间恶意串通事实清楚，证据确凿。首先，伊文晶是于2013年3月18日向人民法院提起诉讼，向债务人孙国罡和孙海庆主张权利的，而孙海庆、苏丽娟是于2013年3月20日在金街开发公司处办理的涉案房屋的更名手续的，即伊文晶向债务人孙国罡、孙海庆主张债权在先，孙海庆、苏丽娟以退房、买房形式转让涉案房产在后，该房产的转让在客观上导致伊文晶的债权不能尽快实现，伊文晶的合法权益明显受到了损害。其次，孙海庆作为孙国罡的亲叔叔，必然知悉孙国罡已经外出躲避巨额债务、无法取得联系的事实，在此种情形下孙海庆于2013年3月20日将其名下的房屋转让给苏丽娟并办理更名手续，其目的非常明显，就是为了躲避承担连带清偿责任，其行为明显具有恶意。再次，苏丽娟作为孙海庆的大姨姐，对于孙海庆已经外债高筑且无力清偿的情况显然是知情的，其行为构成恶意。最后，金街开发公司作为涉案房屋的开发商，依据《房屋抵账协议》为孙海庆、苏丽娟办理更名手续，违反《城市房地产管理办法》等法律规定。且金街开发公司与孙海庆、苏丽娟间的陈述不一，彼此矛盾。三、伊文晶具有合法的民事诉讼主体资格。根据合同相对性原则，伊文晶确实不是合同的一方当事人，但上述合同的标的物即涉案房屋的初始购买者为孙海庆，孙海庆与苏丽娟之间的《房屋抵账协议》、金街开发公司为孙海庆、苏丽娟办理更名手续是一种违反法律法规规定的非法行为，客观上导致了伊文晶的债权不能尽快实现。
金街开发公司答辩称，首先，本案系一起债务纠纷，债权、债务主体明确，事实清楚，伊文晶主张金街开发公司承担连带责任于法无据；其次，本案在一审开庭中，伊文晶并没有举示证据证明金街开发公司与伊文晶、孙海庆、苏丽娟之间债权债务的发生存在任何牵连关系，伊文晶也没有举示证据证明金街开发公司在为苏丽娟办理更名手续时存在主观恶意，存在明显过错责任；第三，根据物权及债权的相关原理，金街开发公司只是为苏丽娟办理了购房付款票据名称变更，而这种发生物权变动的法律效力不是一种债权行为，所以也不存在能够导致伊文晶的债权利益无法实现的情形，由此可知，金街开发公司与苏丽娟办理购房票据的更名行为，起不到损害伊文晶合法债权的作用。
伊文晶向一审法院起诉请求：请求确认孙海庆与金街开发公司签订的退房合同及苏丽娟与金街开发公司签订的《商品房买卖合同》无效。
一审法院确认的事实：2012年12月份，案外人孙国罡分两次在伊文晶处借款100万元，孙海庆为案外人孙国罡的借款提供连带责任担保。孙国罡于2013年1月还伊文晶15万元，其在欠伊文晶85万元未还的情况下，为躲避巨额债务而出走，下落不明。伊文晶因此于2013年3月18日向双城区人民法院对债务人孙国罡、保证人孙海庆提起民事诉讼，双城区法院作出（2013）双商初字第487号民事判决，判令孙国罡偿还伊文晶借款85万元；孙海庆对此借款承担连带清偿责任。此判决于2015年12月份生效，已进入执行程序，在执行过程中，通过强制扣划孙海庆工资、住房公积金等形式，已实际执行到位的执行款数额为十五余万元，目前，尚有七十万元债务及相关利息等未能得到执行。
孙海庆与苏丽娟系妹夫与大姨姐的亲属关系。孙海庆将其自金街开发公司以329,000元购买的六合城小区3单元302室房屋，顶抵对苏丽娟的欠款70万元，二人于2013年3月20日在金街开发公司办理了“更名过户”手续，2014年8月27日，苏丽娟办理了六合小区3单元302室房屋所有权证。
一审法院认为，不动产的转让应以登记为准，孙海庆将未依法登记领取权属证书取得的房屋转让与第三人抵偿债务，违反了《中华人民共和国房地产管理法》禁止性规定，依法应确认其无效。孙海庆在伊文晶向法院对其起诉后，第三人苏丽娟在知晓妹夫孙海庆“欠一屁股债”的情况下，以孙海庆向金街开发公司退房、苏丽娟再向金街开发公司购房的形式，苏丽娟以70万元债权受让孙海庆价格为329,000元的房屋系本案事实；由于孙海庆向苏丽华转让房屋的过程中，有着诸多的不合常理的情形，有着违反交易习惯、违反经济规则、违反市场价格规律的情形；且孙海庆与苏丽娟、金街开发公司就该房屋转让的经过说法不一，彼此矛盾；另外，在转让房屋的过程中起关键主导作用的金街开发公司既不能说清房屋转让的真实经过，又拒不提供相应的证据证明有关事实；在此情况下，对房屋转让的客观性难以确认，这样复杂的、不客观的转让，非经孙海庆与苏丽华、金街开发公司有意串联、沟通是不能形成的；而该串通相对于伊文晶来说，孙海庆与苏丽娟、金街开发公司在主观上明显缺少善良意愿，意在协助孙海庆规避对伊文晶的清偿责任。再者，该房产转让客观上导致了伊文晶债权不能尽快实现，债权人伊文晶的合法权益明显受到了损害。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条的规定，判决：孙海庆与苏丽娟于2012年10月10日签订的房屋抵账协议无效；孙海庆通过黑龙江省双城市金街房地产开发有限公司向苏丽娟转让位于双城镇六合城小区3单元302室住房的相关合同无效。案件受理费100元，由孙海庆、金街开发公司负担。
二审期间，各方当事人均未提交证据。
根据各方当事人诉辩主张及二审庭审中各方当事人的陈述，本院确认如下事实：2012年12月15日，案外人孙国罡向伊文晶借款伍拾万元，借款期限2012年12月15日至2013年1月15日，孙海庆在借条上的担保人处签名；2012年12月28日，案外人孙国罡向伊文晶借款50万元，借款期限2012年12月28日至2013年1月28日，孙海庆在借条上的担保人处签名。2013年1月，孙国罡偿还伊文晶借款15万元，尚欠85万元逾期未还。2013年3月18日，伊文晶以孙国罡、孙海庆为被告提起诉讼。双城区人民法院于2013年7月30日作出（2013）双商初字第487号民事判决，判决：孙国罡偿还伊文晶借款85万元，孙海庆对上述借款承担连带清偿责任。后孙海庆不服，向双城区人民法院申请再审，双城区法院于2015年12月15日作出（2015）双民申字第12号民事裁定，驳回孙海庆再审申请。该判决已生效现已进入执行程序，截止至2017年12月12日，双城区人民法院共计扣划孙海庆258,900元，该款项均已交付伊文晶。
2012年9月14日，孙海庆与金街开发公司签订双城市双城镇六合城小区3单元302室《商品房买卖合同》，房屋总价款329,000元。签订《商品房买卖合同》当日，孙海庆向金街开发公司交首付款99,000元，2012年12月7日交付余款230,000元，两次交款均是以现金方式交付。2012年12月末孙海庆办理了涉案房屋进户手续，并交纳了进户费9103元、天燃气报警阀240元。孙海庆对涉案房屋进行了简单装修入住。
2013年3月20日，孙海庆与苏丽娟共同到金街开发公司办理涉案房屋更名手续，金街开发公司依据孙海庆、苏丽娟提交的2012年10月10日《房屋抵账协议》将涉案房屋预收款票据、进户费收据、天燃气报警阀收据由孙海庆更名为苏丽娟，同时将孙海庆的《商品房买卖合同》收回，与苏丽娟重新签订涉案房屋《商品房买卖合同》。2014年8月27日，苏丽娟取得涉案房屋所有权证书。
另，依孙海庆、苏丽娟庭审中陈述，因孙海庆的爱人经营饭店亏损及女儿高考补习等原因，孙海庆多次向苏丽娟借款，期间孙海庆偿还部分借款，后孙海庆分别于2012年5月3日、10月10日为苏丽娟出具两张35万元借据。另，在2012年10月10日出具35万元借据的当日，孙海庆因借款事宜与苏丽娟发生了争执，在赌气的情况下与苏丽娟签订了《房屋抵账协议》，内容为：由于甲方（孙海庆）欠乙方（苏丽娟）人民币柒拾万元整，经过甲、乙双方协商一致，甲方自愿把座（坐）落在双城市六合城小区（多层）3单元302室房屋抵账给乙方，此协议甲乙双方各一份，自签订之日起生效。孙海庆、苏丽娟及证明人杜广岭在抵账协议上签名并按手印。
在伊文晶诉孙国罡、孙海庆借款纠纷一案审理中，伊文晶得知孙海庆于2012年10月10日与苏丽娟签订《房屋抵账协议》，将涉案房屋抵给苏丽娟，即于2013年4月24日以孙海庆为被告、苏丽娟、金街开发公司为第三人向法院提起诉讼，形成本案诉讼。
本院认为：关于孙海庆与苏丽娟签订《以房抵账协议》是否有效的问题。首先，孙海庆在二审庭审中虽然陈述因其爱人经营饭店亏损及孩子高考期间多次向苏丽娟借款，最终形成两份借据合计70万元，但对于每次借款数额、借款给付方式、期间偿还多少借款，两份借据数额如何形成等均说不清楚；其次，孙海庆在欠苏丽娟多笔借款无力偿还的情况下，却于2012年9月14日以交付现金方式购买涉案房屋，且两笔现金交付时间均发生在出具借据时间前后，有悖常理；第三，依据前述查明的事实，孙海庆2012年9月14日购买涉案房屋，交纳首付款99,000元，2012年10月10日将涉案房屋抵给苏丽娟，2012年12月7日交纳涉案房屋余款230,000元，2012年12月底孙海庆以其名义办理进户手续，并交纳相关费用、装修入住，2013年3月20日，孙海庆与苏丽娟一同到金街开发公司将涉案房屋预售款票据、进户费收据、天燃气报警阀收据更名为苏丽娟，2014年8月27日苏丽娟取得涉案房屋所有权证书，现涉案房屋由孙海庆女儿居住。上述行为有违正常交易程序及交易目的；第四，苏丽娟称多次出借给孙海庆的钱款是其与爱人领取的解除劳动合同的补偿款及向银行贷款而来。而苏丽娟在一审中提交的大庆石油利达实业公司稳定协调服务中心出具的证明上载明苏丽娟与其爱人解除劳动时间为2001年，个人贷款查询单显示贷款均发生在2011年，与其陈述多年向孙海庆出借款项无法吻合，且不能说明孙海庆每次借款的数额、如何给付、孙海庆共计借款数额、已偿还借款数额及两张借据如何形成的。另，苏丽娟在其需要支付银行贷款利息的情况下，而将所贷款项无偿出借给孙海庆使用，以上行为亦有悖常理。综合以上因素，已形成完整证据链条，可以认定孙海庆与苏丽娟间借款行为不真实、存在虚假性，其二人签订的《以房抵账协议》存在恶意串通，该协议应为无效。
金街开发公司将涉案房屋预收款票据、进户费收据、天燃气报警阀收据由孙海庆更名为苏丽娟及与苏丽娟重新签订涉案房屋《商品房买卖合同》系对孙海庆与苏丽娟以房抵账行为的履行，在《以房抵账协议》无效的情况下，金街开发公司与孙海庆、苏丽娟间就涉案房屋所发生的上述行为亦无效。
关于伊文晶诉讼主体是否适格的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项“原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。”所谓的与本案有直接利害关系、是指作为原告的公民、法人或者其他组织自身的财产权、人身权或其他民事权益受到侵犯或者是与他人直接发生民事权利上的争议，原告因此而向法院起诉，要求法律保护。本案中，孙海庆作为另案借款纠纷中孙国罡的担保人，在明知孙国罡已下落不明，其作为担保人将承担连带给付义务的情况下，与苏丽娟签订虚假《以房抵账协议》，意在有意规避债务，该转让行为与伊文晶间存在权利、义务的冲突，直接损害伊文晶的利益，伊文晶该诉请具有诉的利益，属于法律上的利害关系人，因此伊文晶具备本案诉讼主体资格。
综上，原审判决对于涉案房屋买卖合同变更认定事实有误，本院予以纠正；原审判决适用《中华人民共和国房地产管理法》，属适用法律错误，本院予以纠正；原审判决结果正确。故对孙海庆、苏丽娟的上诉请求不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用<中华热门共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十四条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，孙海庆负担100元、苏丽娟负担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁红玉
审 判 员 王晓东
审 判 员 宋彦辉
二〇一七年十二月二十一日
法官助理 申艳楠