四川省广安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川16民终266号
上诉人（原审被告）：四川丽鑫房地产有限公司，住所成都市武侯区。
法定代表人：杨明，经理。
委托诉讼代理人：谢周明，四川丘山律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨鹏，男，汉族，生于1992年11月26日，四川省武胜县人。
委托诉讼代理人：易旭东，武胜县飞龙法律服务所法律工作者。
上诉人四川丽鑫房地产有限公司（以下简称丽鑫房产公司）因与被上诉人杨鹏房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省武胜县人民法院（2016）川1622民初1538号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月20日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人丽鑫房产公司的委托诉讼代理人谢周明、被上诉人杨鹏的委托诉讼代理人易旭东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
丽鑫房产公司上诉请求：1.请求依法撤销四川省武胜县人民法院（2016）川1622民初1592号民事判决；2.依法判决驳回被上诉人对上诉人的全部诉讼请求；3.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：1.一审法院认定事实错误。一审法院认定飞龙花园项目部系丽鑫房产公司内设部门，没有证据支持，丽鑫房产公司没有设立飞龙花园项目部。杨鹏与飞龙花园项目部签订的《商品房认购协议》的甲方不是丽鑫房产公司，没有丽鑫房产公司的公章，丽鑫房产公司不是适格主体，对本案不应承担责任。杨鹏购买房屋的土地不是丽鑫房产公司所有，丽鑫房产公司当然不会去办理相关房屋修建、预售的手续，武胜县住建局出具的《证明》应作为上诉人不承担责任的证据。2.一审法院适用法律错误。根据合同相对性原则，杨鹏只能要求《商品房认购协议》的甲方承担责任，而不是要求上诉人丽鑫房产公司承担责任。综上，一审法院认定事实、适用法律均错误，请求判如所请。
杨鹏答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求驳回上诉，维持原判。1.上诉人成立了丽鑫房产公司武胜飞龙项目部，应承担责任。杨鹏与上诉人签订的协议，上诉人虽没有盖章但是项目部是盖有印章的。在一审时，上诉人明确表示合同有效，上诉人只是存在违约行为。同时，上诉人在2012年2月14日《关于武胜县飞龙镇上场街居民拆迁后无法建设的情况报告》、成邻师审[2013]第07号报告书均能证实上诉人进行了案涉房地产开发项目。2.上诉人在武胜飞龙搞的是房屋拆迁开发项目，当然没有取得土地使用权，但预售许可证等证件应当办理。
杨鹏向一审法院起诉请求：1.依法确认杨鹏与丽鑫房产公司签订的商品房认购协议无效；2.丽鑫房产公司立即返还杨鹏购房款10万元整及资金利息，并赔偿已付房款一倍的损失；3.案件受理费由丽鑫房产公司承担。
一审法院认定事实：2013年5月9日，杨鹏（乙方）和丽鑫房产公司武胜飞龙花园项目部（甲方）签订了《商品房认购协议》，该协议约定“一、项目名称：飞龙花园二、认购房屋基本情况乙方认购甲方拆迁开发建设的房屋四单元四楼贰号（以下简称该房）所有权及相关配套建筑使用权，该房建筑面积106.11平方米，……三、价格及付款方式该商品房建筑面积为106.11m2,出让单价为2593.53元/m2，主体建筑的土地使用年限50年。总价275,200元（大写：贰拾柒万伍仟贰佰元整）。其付款方式为分期付款：1.买受人于2013年5月9日签合同时付款100,000.00（大写：壹拾万元整）；2.修到四楼时付款150,000.00（大写：壹拾伍万元整）；3.封顶时付款20,200.00（大写：贰万零贰佰元整）；4.交两证时付款5000.00（大写：伍仟元整）。一切以甲方收款收据为准。……五、交房时间定于2014年12月30日将本协议约定所购房屋交于乙方使用，逾期超60天不交房屋（如因自然灾害、政策性变动除外），每月按已交房款的千分之一支付给乙方延期交房补偿金。……七、权证办理1.甲、乙双方按国家有关规定各自承担并缴纳应交税款；2.乙方向甲方交清房款并缴纳其应承担相关税、费（甲方代收）后，甲方交付本协议约定房屋给乙方，其《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》由甲方代为办理完毕后交给乙方。……”。
2013年5月9日，杨鹏向丽鑫房产公司武胜飞龙花园项目部支付飞龙花园四单元4-2房屋的购房款10万元。
另查明，2016年6月23日，武胜县住房和城乡规划局出具《证明》载明：“经查，武胜县住房和城乡规划建设局至今未办理丽鑫房产公司在武胜县飞龙镇上场街进行房地产开发的工程用地规划许可证、工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证。”审理中，丽鑫房产公司认可“武胜飞龙花园”项目至今未取得商品房预售许可证，工程现已停工，涉案房屋未交付杨鹏。
一审法院认为：丽鑫房产公司武胜飞龙花园项目部系丽鑫房产公司的内设部门，其与杨鹏签订的《商品房认购协议》应视为丽鑫房产公司与杨鹏签订的《商品房认购协议》，所以丽鑫房产公司是本案适格的诉讼主体。
杨鹏与丽鑫房产公司签订的《商品房认购协议》，详细的约定了商品房的位置、建筑面积、单价、总价、交付时间、办证事宜、违约责任等事项，具备商品房预售买卖合同的构成要素和性质，故应依法认定《商品房认购协议》属于商品房预售合同。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”和第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明……”的规定，丽鑫房产公司开发的“飞龙花园”项目至今未取得商品房预售许可证，其与杨鹏签订的《商品房认购协议》应为无效。合同无效后，丽鑫房产公司收取杨鹏的购房款及利息应当返还。现杨鹏主张丽鑫房产公司返还购房款及利息，符合法律规定，对该请求应予支持。
丽鑫房产公司在未取得规划许可证和商品房预售许可证的情况下就对外实施销售商品房的行为，且在与杨鹏签订《商品房认购协议》时对杨鹏未进行告知未取得商品房预售许可证明的事实，在双方签订《商品房认购协议》后，丽鑫房产公司也未及时申请并积极办理商品房预售许可证明，因此丽鑫房产公司的上述行为已构成故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，杨鹏有权依据上述法律规定向丽鑫房产公司主张不超过已付购房款一倍的赔偿金。同时，商品房预售应当办理预售许可证是法律的强制性规定，杨鹏在决定购买房屋时应对此具有审慎义务，其未能审查丽鑫房产公司是否取得商品房预售许可证等基本事实，也存在一定的过错。结合本案杨鹏在办理商品房预售许可证时存在各种因素的影响以及双方当事人的过错程度，酌情判令丽鑫房产公司向杨鹏承担已付购房款30%的赔偿责任，即3万元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条规定，判决：一、确认杨鹏与丽鑫房产公司于2013年5月9日签订的《商品房认购协议》无效；二、丽鑫房产公司返还杨鹏的购房款10万元及利息（利息从2013年5月9日起按中国人民银行基准利率计算至付清之日止）；三、丽鑫房产公司支付杨鹏赔偿金3万元。案件受理费2300元，由丽鑫房产公司负担。
二审中，上诉人围绕上诉请求提交了以下七组证据：1.2012年2月2日，李伟、曾国伦、雷欣鑫、陈春梅、曲靖易、张强签订的《合伙协议》，约定李伟等六人合伙开发武胜县飞龙镇上场街拆迁项目。证明案涉房地产开发项目是李伟等六人为主体开发，上诉人不是开发主体。2.案涉房产拆迁户房产证、土地使用证、拆迁合同移交清单，证明武胜飞龙镇政府收回了拆迁户的房地产证书。3.武胜县飞龙镇飞府[2012]29号紧急报告文件，证明武胜县飞龙镇政府同意李伟等六人拆迁开发案涉房地产项目。4.武胜县住房和城乡规划建设局文件，证明案涉房地产开发项目通过了规划。5.武胜县人民政府武胜府议（2014）11号会议纪要，证明武胜县人民政府在没有进行征地拆迁补偿的情况下收储了案涉的开发土地。6.武胜县人民政府武胜府复（2014）37号批复，证明武胜县人民政府自行决定将案涉待开发土地公开拍卖。7.四川丘山律师事务所介绍信存根，证明李伟涉嫌非法经营罪被武胜县公安局立案侦查，上诉人的委托诉讼代理人到武胜县公安局请求复印相关资料，但是武胜县公安局拒不提供，请求人民法院依法调取相关证据。被上诉人对以上七组证据真实性、合法性、关联性均无异议，但认为不能达到上诉人上诉请求所称案涉房产开发不是上诉人行为的证明目的。本院认为，双方当事人对上述七组证据均无异议，本院予以确认。但从上述第三组证据，武胜县飞龙镇政府向武胜县人民政府的报告内容看，飞龙镇政府明确了案涉房屋拆迁、房产开发主体是上诉人丽鑫房产公司；第四组证据武胜县住房和城乡规划建设局的《对飞龙镇出让国有土地规划设计条件的意见》中也明确表述，丽鑫房产公司受武胜县飞龙镇上场街李康琴、张鼎均等41户居民委托，在该镇参与上场街11号至63号旧房拆迁改建工作。即便李伟等六人的合伙协议属实，但根据国家规定房地产开发必须要有相应资质的公司依法进行，个人是不能成为房地产开发的主体，上诉人仅凭一份合伙协议不能证实案涉房产开发项目系李伟等六人为主体进行。故上诉人的上述证据确实不能达到证明目的，对被上诉人的质证意见本院予以采信。
本院依据上诉人的申请，到武胜县公安局调取了以下证据：1.受案登记表、立案决定书。其内容为公安机关在工作中发现李伟、曲靖易、张强、曾国伦四人在武胜飞龙以旧城改造名义进行房地产开发，在未取得相关手续的情况下违法开工修建，违规出售房屋，决定对曲靖易等人非法经营罪立案侦查。2.丽鑫房产公司向武胜县飞龙镇政府、武胜县住房和城乡规划建设局、四川省委、省政府、省信访局的三份报告。2012年10月22日丽鑫房产公司向武胜县住房和城乡规划建设局情况报告称：2010年我公司受飞龙镇上场街李康琴等40户居民委托，进行旧房拆迁改建工作，2010年1月我公司在飞龙设立项目部，取得飞龙镇政府大力支持，在武胜县国土局办理了国有土地使用证，并经贵局村镇股现场勘查。2011年9月村镇股发现我公司拆迁改建项目处于老街保护区，要待取消老街保护区才能进行建设。2012年7月武胜县人民政府取消了老街保护区，但又因容积率的问题至今未办理相关建设手续。现在拆迁居民忍耐已至极限，扬言上访，极易引发社会不稳定因素。请求贵局简化报建程序，让项目尽快开工，消除被拆迁居民不安定情绪。2015年9月10日，丽鑫房产公司向省委、省政府、省信访局领导的报告称：我公司受飞龙政府引荐进行旧城改造项目，我公司投入大量资金、人力进行该项工作，但政府决定对上场街已拆迁土地进行拍卖，2013年6月经政府审计评估，我公司先期投入798万元，政府承诺将土地拍卖后退还我公司前期费用。但政府组织多次拍卖均流标，现我公司损失1000多万元，项目停建，拆迁居民多次集体上访，请求省委政府出面，督促解决此事。2016年6月6日，丽鑫房产公司向飞龙镇政府报告称：2009年起飞龙镇上场街李康琴等40户居民要求丽鑫房产公司进行危房改建，我公司2010年1月成立项目部，经政府许可进行拆迁房改建，前期投入1200余万元。县政府决定对该拆迁项目用地进行拍卖，我公司尊重政府决定，但请求政府解决丽鑫房产公司竞拍成功该宗土地及未拍得该宗土地的各种问题。3.公安机关对曲靖易的询问笔录。曲靖易陈述:飞龙镇商场街旧房拆迁改建房屋是由我、李伟、张强、曾国伦、陈春梅、杨贵华、雷欣鑫进行的，由李伟和曾国伦负责找挂靠公司、跑相关手续。李伟联系挂靠的上诉人公司，并拿到上诉人相关资质、资料联系的飞龙镇政府。该项目2012年2月2日前的负责人是李伟，之后负责人是陈春梅。我们在武胜飞龙镇以丽鑫房产公司的名义进行上场街拆迁改建是经过丽鑫房产公司同意，并拿到委托手续的。4.授权书和法人授权委托书。上诉人出具的授权李伟为武胜县飞龙镇上场街旧房改造工程项目负责人。对本院调取的以上证据，上诉人质证意见为：1.对受案登记表、立案决定书无异议，证明自然人涉及刑事案件，与上诉人无关，建议民事案件中止审理。2.对2012年10月22日向武胜县住房和城乡规划建设局的情况报告有异议，该报告是以丽鑫房产公司飞龙项目部的名义写的，且盖的公章不是我公司的公章。我公司已于2014年就向武胜县公安局举报李伟等人伪造印章。对2015年9月10日和2016年6月6日，向飞龙镇政府及四川省三部委的报告是我公司加盖的印章，那是武胜县及飞龙镇政府鉴于拆迁户房屋已被拆除多年未得到还房，对社会稳定有极大隐患，要求我公司配合处理所出。这两份报告不是我公司对李伟等人行为的追认，直到现在我们还在配合政府处理拆迁后续问题。3.对曲靖易的询问笔录有异议，曲靖易称是挂靠关系没有证据证实，无挂靠合同不能形成挂靠关系。4.对授权书和法人授权委托书有异议，两份文书上的印章都是无编码印章，不是上诉人公司的印章。委托书文意表明是委托李伟进行旧城改造，不含房地产开发销售，超出授权范围上诉人不应担责。被上诉人对以上证据均无异议。本院认为：1.对受案登记表、立案决定书双方当事人均无异议，证明李伟等人因无相关手续进行拆迁、建设施工等行为，违反法律规定，公安机关依法立案侦查，本院予以确认。但是这是李伟等人因违反法律规定受到国家机关追究刑事责任，并不等于李伟等人承担了刑事责任就只能由他们独自承担相应的民事责任，依法应当由上诉人承担的民事责任上诉人依然要承担。2.丽鑫房产公司的三份报告，上诉人质证认为2012年10月22日向武胜县住房和城乡规划建设局的情况报告有异议，该报告是以丽鑫房产公司飞龙项目部的名义写的，且盖的公章不是上诉人的公章。但该份报告虽然落款处是丽鑫房产公司飞龙项目部，但所加盖印章是上诉人的有编码印章，上诉人主张该份印章不是上诉人公司印章，但未能证明。其他两份印章双方当事人均无异议，本院对上诉人的三份报告均予以采信。3.对曲靖易的询问笔录。该笔录是公安机关办理刑事案件过程中对曲靖易进行询问取证的笔录，对该份证据本院依法予以采信。4.对授权书和法人授权委托书。该两份证据所加盖的上诉人印章是无编码印章，与上诉人印章确不相同，对该两份证据本院不予采信。
二审审理查明的案件事实与一审审理查明的案件事实一致。
本院认为，综合二审期间上诉人提交的证据和本院依上诉人的申请所调取的证据，不能证明上诉人上诉所称武胜县飞龙镇上场街拆迁改建项目不是上诉人公司的项目、上诉人没有成立飞龙项目部的上诉理由。相反，从二审证据所显示，特别是上诉人在向武胜县飞龙镇政府、武胜县住建局以及省委省政府的报告中明确表述上诉人于2010年1月成立丽鑫房产公司飞龙项目部进行武胜县飞龙镇上场街拆迁改建项目，故一审法院认定丽鑫房产公司飞龙项目部是丽鑫房产公司的内设部门，飞龙项目部与被上诉人签订的协议应视为上诉人与被上诉人所签订，上诉人是本案适格主体是正确的。一审法院依据相关法律规定判决《商品房认购协议》无效，并判令上诉人承担相应的民事责任亦正确。综上，上诉人的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚、适用法律正确、审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人四川丽鑫房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 朱 军
审判员 谭 昀
审判员 罗乔军
二〇一七年四月二十七日
书记员 程斯莉