河南省许昌市魏都区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）魏民一初字第335号
原告：李华，男，回族。
委托代理人：马炳义，河南世纪风律师事务所律师。
被告：尚高峰，男，汉族。
委托代理人：张新德，许昌市政府法制服务中心法律工作者。
原告李华诉被告尚高峰房屋租赁合同纠纷一案，原告李华于2015年6月26日向本院提起诉讼。本院于同日作出受理决定。之后，本院依法组成合议庭，于2015年9月16日公开开庭进行了审理。原告李华及其委托代理人马炳义，被告尚高峰及其委托代理人张新德到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李华诉称：2011年3月21日，原被告之间签订房屋租赁合同，由原告将位于许昌市魏都区西大办事处西大街关帝新村5幢南起1-2层第8间门面房租给被告，约定租期2011年3月21日至2012年3月21日止，租金年付。若租期到期后，应提前一个月双方协商续租事宜，若确定续租，应在租期届满的一个月前交清下期租金，若不按时交租金，出租方有权收回房屋。2015年3月21日，合同到期后原、被告不再续签合同，但被告一直占用至今，并拒付房屋占用费。原告多次通知被告搬出房屋，但被告拒不搬出。原告原本把此房屋与另一间房屋一并转让他人，但因被告拒不交付致使另一间房屋闲置至今。为此，原告诉至法院，请求依法判令：1、被告将位于许昌市魏都区西大办事处西大街关帝新村5幢南起1-2层第8间门面房立即交付原告；2、判令被告赔偿原告房屋占用费每月5200元，直至将房屋实际交付原告时止，截止起诉时费用暂计10400元。本案诉讼费由被告承担。
被告尚高峰辩称：原告所诉不实，本案属于恶意诉讼。原、被告签订合同时约定的租金是每月1600元，原、被告又于2015年5月达成口头协议，每月租金2400元，租期两年。被告于2015年5月25日已经向原告转账4800元，原告于2015年6月23日无故对被告实施停电措施，对被告造成巨大损失。原告诉状中叙述准备将此房转让他人的诉请与事实不符，应当驳回原告的诉讼请求。
结合原、被告的诉辩意见，并征询双方当事人同意，本院归纳本案争议的焦点为：1、原、被告双方的房屋租赁合同是否到期；2、原告所诉的相关诉讼请求是否有证据予以支持。
原告李华为证明自己的主张，向本院提供下列证据：
第1组，租赁合同样本复印件一份，证明原被告自2011年3月23日形成房屋租赁合同关系，租期为一年，以后租金是一年一交，且提前一月缴纳下一年的房租，若不缴纳房租，出租方有权收回房屋。
第2组，原告房产权证复印件一份，证明原告系出租房屋的所有人。
第3组，短信截图3张，证明原告李华2015年2月21日向被告提出解除租赁合同，2015年6月16日原告再次要求被告腾房。
第4组，银行短信一条，证明被告2015年5月25日通过银行转账4800元，被告尚高峰违反合同约定，原、被告间未达成续租合意，4800元应折抵原告损失。
被告尚高峰对原告李华所举证据的质证意见为：对第2、4组证据无异议。对第1组证据有异议，合同样本不能证明本案事实，且没有双方当事人签字，其中没有被告尚高峰的签字，属于伪造的证据。对第3组证据有异议，与本案没有关联性，不能作为证据使用。
本院对原告李华出示的证据审核认为：第2、4组证据被告对其无异议，真实合法有效，本院予以认定。第1组证据虽系原告提供的格式合同样本，但与被告提供租房合同内容相一致，能够反映原被告双方租房合同约定的内容，故本院予以采信。第3组证据，内容合法真实，能够达到其证明目的，本院予以确信。
被告尚高峰为证明自己的主张，向本院提供下列证据：
第1组，银行客户查询记录一份，证明2015年5月25日原被告双方已经达成口头协议，约定租期两年，每月租金2400元，被告于2015年5月25转款4800元，系被告与原告争议期间按原告约定的租金给予原告。
第2组，原告出租房屋的电表照片2张，证明原告于2015年6月23日将租赁房屋电源切断并在电表箱上加锁的事实。
第3组，被告和原告之女的录音一份，证明原被告于2015年2月2日协商租赁费事宜，原告当时提出月租金2500元，在租房时被告向原告缴纳17000元转让费，实际属于押金。
第4组，银行转账明细一份，证明从2011年至2014年原被告之间租金事宜，2011年缴纳租金19200元，2012年缴纳租金20400元，2013年缴纳租金22800元，2014年缴纳租金24000元，其中原告要求2014年再续3000元租房押金，2015年转账4800元。
第5组，原被告双方的房屋租赁协议一份，证明2011年3月23日原、被告签订房屋租赁合同，约定租金每月1600元，该房屋合同上注明需缴纳2000元房屋押金，约定17000元转让费，应当视为押金。
第6组，委托加工协议一份，收到条一份，证明原告对被告实施断电，造成被告向加工协议方支付22000元的违约费用。
原告李华对被告尚高峰所举证据的质证意见为：对第1组证据有异议，不符合房屋租赁合同要求规定；对第2、5组证据有异议，原告为了不缴纳多余的电费，且原告于2015年6月断电锁表是原告为了督促被告交纳房租。对第3组证据有异议，没有事实依据，原告并不清楚转让费的具体请款，且录音内容并不能证明原告收到17000元转让费。对第4组证据有异议，2015年转账的4800元不属于房租，是房屋的占用费。对第6组证据有异议，与本案没有关联性，应不予支持。
本院对被告尚高峰出示的证据审核认为：第1组证据，2015年5月25日被告银行卡交易明细，向原告转账4800元客观真实，本院予以认定。第2组证据，照片显示原告将所出租房屋的电表加锁这一事实是真实的，本院予以认定。第3组录音证据，能够证明原被告双方协商房租事宜，但对于17000元的转让费的证明目的，被告没有足够证据予以证明，故本院不予支持。第4组证据被告每年向原告的账户银行转账明细，能够证明被告每年向原告支付房屋租金的事实，与本案存在关联性，故本院予以认定，其中2014年被告又向原告交纳3000元的房屋押金，原告对此无异议，本院予以采信。第5组证据，双方租房协议是真实的，本院予以采信。第6组证据，与本案没有直接的关联性，本院不予认定。
本院依据上述证据认证情况及庭审情况，查明下列事实：位于许昌市魏都区西大办事处西大街关帝新村5幢南起1-2层第8间门面房系原告李华所有。2011年3月23日原、被告签订房屋租赁协议，该协议主要内容为：在双方平等自愿的基础上，乙方（租房人）同意租赁甲方（房主）位于许昌市魏都区西大办事处西大街关帝新村5幢南起1-2层第8间门面房，经双方充分协商一致，签订本合同：一、甲方将位于许昌市魏都区西大办事处西大街关帝新村5幢南起1-2层第8间门面房租给乙方使用，租期自2011年3月23日至2012年3月22日止，月租金1600元，年付。二、……租赁期满，是否继续续租，应提前一个月与甲方协商。……三、……另需交2000元房屋押金。六、乙方使用房屋须在租赁期满的一个月前，交清下期使用租金，否则在最后一个月甲方有权终止合同，乙方在合同期内只有使用权，没有转让权，（在合同期内不征得甲方同意另签合同而私下转让的一切后果均有乙方自行承担），合同期外乙方无权转让，否则后果自负。乙方如果不按合同交付房租，甲方有权收回房屋。七、甲方如需终止合同，需提前一个月告知乙方，且在乙方合同到期时方可收回房屋，中途终止合同，甲方应包赔乙方相应损失。协议临近到期前，双方达成一致意见，原告同意由被告续租，每年的租金相应的递增。2015年临近租期到期前一个月，原告通知被告若继续续租，应按约定交纳下一租期租金，且租金每月2500元，被告认为租金太高，要求降低，双方没有达成一致意见，被告没有向原告交纳下期年租金。被告继续要求因最初租赁时交了转让费17000元，若不再租房，转让费要求退还或者允许被告转让，原告未同意。被告认可月租金2400元可续租，并于2015年5月25日向原告账户转账4800元，被告称系支付的两个月租金。原告对此不予认可，认为系被告赔偿原告两个月的房屋租金损失。因被告一直没有搬出房屋，原告于2015年6月23日切断电源，并要求被告返还房屋。被告一直未向原告返还房屋。
另查明，被告在支付2014年租金时又向原告交付房屋押金3000元，合计交付房屋押金5000元，
本院认为：原告李华与被告尚高峰签订的房屋租赁合同合法有效。双方应当按照合同的约定履行合同义务。上述租赁合同于2015年3月22日到期前后，双方因房屋租金问题，未就下一年度房屋续租达成合意，上述租房合同到期后双方之间已不存在房屋租赁关系。被告应当按照房屋租赁合同第六条约定，及时把房屋返还原告。被告于租期届满后不及时返还原告房屋，原告要求被告支付房屋占用费合法有据，本院予以支持。被告于2015年5月25日向原告账户转账4800元，该费用系被告的单方行为，该费用可抵作被告占用房屋的费用。被告在最初租赁房屋时所支付的17000元转让费，系被告为做生意作出的自愿行为，且被告提供的证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、本判决生效之日起五日内，被告尚高峰将位于许昌市魏都区西大办事处西大街关帝新村5幢南起1-2层第8间门面房腾出，返还原告李华；
二、本判决生效之日起五日内，被告尚高峰自2015年3月23按每月2400元赔偿原告李华房屋占用费至实际返还房屋时止。（被告尚高峰支付的4800元待执行本判决时可抵作房屋占用费）
案件受理费780元，由被告尚高峰负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。
审 判 长 沈永祥
人民陪审员 彭拥军
人民陪审员 王恒协
二〇一五年十一月九日
书 记 员 朱 彤