杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）杭西商初字第1367号
原告：张臻。
委托代理人：杨超。
被告：李跃勤。
委托代理人：汪建峰。
原告张臻与被告李跃勤合同纠纷一案，本院于2011年8月22日立案受理后，依法由审判员卜亮独任审判，于2011年9月15日、2011年11月7日公开开庭进行了审理。原告张臻的委托代理人杨超，被告李跃勤及其委托代理人汪建峰到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案依法转换成普通程序并组成合议庭，于2012年10月23日再次公开开庭进行了审理。原告张臻的委托代理人杨超，被告李跃勤及其委托代理人汪建峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张臻诉称：2010年2月6日，原被告双方签订合作协议，约定被告将杭州市西湖区翁家山268号龙井山园正大门园区内的茶醉阁、极目轩、烧烤区、小木屋（3、6、7、8、9、10号）等六处经营场所交由原告承包经营。承包经营期限为2010年5月1日至2014年4月30日。另约定在承包经营期间，被告应保证该场地使用权无权利瑕疵，如因使用权瑕疵导致原告无法经营，被告应赔偿原告的全部直接损失及间接损失（原告一年的预期利润）。合同签订后，原告依约履行了合同义务，并对该处场所进行经营调整及装修。但在2010年8月，该处场所试营业不久，即被法院查封，导致原告无法经营，一直闲置至今。涉案房屋的所有权在2010年5月被拍卖，变更为杭州西湖风景名胜区钱江管理处（杭州市园林文物局钱江管理处，以下简称钱江管理处），钱江管理处于2010年9月28日发律师函给被告，要求被告将原告经营的场所在2010年10月29日前自行清理腾退。期间原告曾与被告多次协商此事，被告以其与钱江管理处诉讼案件尚在审理为由，无法达成协议。2011年7月，该处场所被法院强制执行，要求在2011年8月2日前腾退。原告认为合作协议明确被告应保障原告的经营权利，并保证其使用权无任何瑕疵，原告基于合同约定对此场所进行经营调整及装修，投入了大量人力、物力，但被告却未能履行合同义务，给原告造成了巨大的经济损失。故诉至法院，请求判令：1、解除原被告签订的合作协议；2、被告赔偿原告直接损失1377005元（含装修损失1007005元、返还承包金35万元、返还场地租金2万元），赔偿预期利润35万元，返还押金10万元；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告李跃勤辩称：1、不同意解除合作协议，也无需向原告承担赔偿损失责任。被告与原告签订合作协议前，与涉案房产当时的所有权人杭州龙井野趣旅游开发有限公司（以下简称龙井野趣公司）已签订房屋租赁合同，依法取得了对涉案房产的使用权；被告在与原告签订合作协议时，向原告出示了涉案房产的产权证以及房屋租赁合同，尽到了合理的提示义务；本案涉案房产所有权的转移是因司法处置行为所致，属合作协议第十三条约定的政府行政行为，被告无须承担赔偿责任；原告也于2011年8月22日向法院提出了执行异议申请，表明其愿意继续履行协议；合作协议签订后，原告对涉案房产还一直保持使用状态，依然可以正常经营，原告不经营系其股东内部矛盾，并未因任何被告的原因受到损失。2、对原告提出的几项据以计算损失的赔偿项目，也不予认可。装修损失明显不合理，应考虑相应折旧，具体以评估为准；场地一直由原告使用并经营，法院对房产查封采取的是动态查封方式，并不会影响到原告的正常经营，承包金和场地租金无需返还；原告要求赔偿预期利润35万元无任何计算依据；被告确实收到押金10万元，但在签订合作协议时，原被告就该款项曾取得一致，其中9.4万元用于抵扣涉案协议签订之前被告已经予以代缴纳的小卖部房租以及员工工资等费用，故被告无需全额归还。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
原告张臻为证明其主张，提供以下证据材料：
1、合作协议，证明原被告双方签订合作协议的事实。
2、收条、打款凭证，证明原告已经履行合作协议义务，支付押金10万元、承包金35万元、场地租金2万元。
3、（2011）杭西民初字第130号判决书及该案二审判决书，证明被告未能履行合作协议义务，其场地使用权存在严重的权利瑕疵。
4、执行通知书及财产申报令，证明被告承包给原告的场地被法院强制执行，要求腾退，其场地使用权存在严重的权利瑕疵。
5、直接损失清单，证明原告装修及承包金等各项经济损失。
6、照片一组，证明2010年10月底11月初整个经营场所被钱江管理处查封，原告无法继续经营，查封的封条后被被告私自撕毁。
7、收据、缴费通知单等，证明2010年2月24日至2010年11月25日水电抄表及缴费情况，水电费缴到2010年10月止，表明原告10月就已经实际退出了，2010年11月以后，钱江管理处的管理人员已经在职守，下午4点园区大门就封掉了。
8、律师函，证明钱江管理处发函要求原被告于2010年10月29日前清场腾退。
9、装修损失清单及相关凭证，证明原告为装修总的支出。
被告李跃勤为证明其主张，提供以下证据材料：
1、公证书，证明涉案房产自签订协议开始至今一直由原告正常使用并经营，原被告双方一致认可对押金10万元予以抵扣被告予以缴纳的小卖部房租以及员工工资等费用。
2、执行异议申请书，证明原告为维护其合法的使用权和经营权不受影响，已向法院提出执行异议申请，表明其一直在正常经营并希望继续经营的事实。
3、原告财务陈祥竹出具的收据，证明被告酒楼移交给原告的时候，同时移交了酒楼的存款存折（尾号为7658），该账户尚有余额4万余元，被告并移交了现金4千余元，该部分款项均应予以抵扣。
4、书面证人证言，证明原告方内部管理不当导致停业，而不是其他原因。
被告李跃勤并申请李志明、张团结、朱静波作为证人出庭作证。李志明陈述其系龙井野趣公司下属杭州龙井山园茶文化村旅游开发有限公司的负责人，负责整个龙井山园的管理工作，原被告签订合作协议是经其同意的，当时其向原告出示了房产证，并告诉原告由于种种原因龙井山园是要被政府收购的，故建议不宜作大的投入，六桂堂酒楼在2011年3月已不再经营，香樟龙鼎茶楼一直经营到2011年10月。张团结陈述：其系龙井山园电工，龙井山园主要有龙鼎茶楼、书院、婚庆公司、六桂堂等商家，六桂塘在2011年春节过后停止经营，2011年2月原告的姐姐张鸿主动拉掉六桂塘电闸，龙鼎茶楼经营到2011年10月中旬，书院、婚庆公司经营到2011年5月左右。朱静波陈述：其系龙井山园保安，春节过后就没有看到六桂塘的人，龙鼎楼、书院、婚庆公司三家还在经营，龙鼎茶楼经营到2011年的国庆节过后，书院、婚庆公司经营到2011年5、6月。
审理过程中，本院依据原告张臻的申请，委托坤元资产评估有限公司对案涉龙井山园内茶醉阁等经营场所的装修价值进行了评估。为查明事实，本院依法调取（2011）杭西民初字第130号等案件的相关材料，本院并到茶醉阁等经营场所进行了现场勘察。
根据当事人对证据的质证意见及证据间的相互关系，本院作如下认证：
被告对原告提供证据1-4、7的真实性无异议，本院予以确认。装修损失以评估为准，对证据5、9本院不予确认。结合当事人及证人陈述，本院对证据6照片予以认定。证据8与本院调取（2011）杭西民初字第130号案件的事实相印证，本院予以认定。
原告对被告证据1-2形式真实性无异议，本院予以确认，但公证书录音、执行异议申请书均不能证明被告的证明目的。被告证据3非原告出具，陈祥竹身份不明，原告也不认可，被告主张抵销不成立。被告证据4书面证人证言，应某证人出庭作证为准。原告虽对证人证言存有异议，但证人证言与本院调取（2011）杭西民初字第130号等案件的情况相印证，本院对证人证言的合理部分予以认定。
当事人对本院调查情况、评估报告的真实性无异议，本院予以认定。
根据上述本院认定的证据以及当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：
杭州市西湖区翁家山268号龙井山园75297平方米国有租赁土地使用权（证号：杭西国用（2004）字第106、107、108号）、2011.52平方米有房产证的房产及1472.96平方米无房产证的房产（含所有地上附着物、地下附属设施及其他构筑物40项）的原权利人系野趣公司。上述原野趣公司名下75297平方米的土地使用权及有产权证的房产，在野趣公司为被告的诉讼案件中已经于2007年被浙江省杭州市中级人民法院轮候查封。其中，原权利证号为杭西国用（2004）字第108号土地使用证中记载的土地使用权自2003年5月即由野趣公司设定了抵押。
2009年3月8日，被告与野趣公司签订房屋租赁合同，并于2009年4月22日签订补充协议，约定野趣公司将位于龙井山园正大门园区内的茶醉阁、极目轩、烧烤区、小木屋（3、6、7、8、9、10号）、新街内讲茶厅两间、厕所及工作间一间租赁给被告使用，租赁期限为自2009年5月1日至2012年4月30日三年，每年租赁费为12万元，一年支付一次。该租赁合同中的茶醉阁、极目轩对应的产权证为杭房权证西字第××号，该房产在野趣公司出租给被告之前抵押权已经注销，但随后被杭州市中级人民法院采取了财产保全措施。该租赁合同中的烧烤区、小木屋（3、6、7、8、9、10号）系位于已经抵押的土地上，小木屋无产权证。讲茶厅两间、工作间一间及厕所未建在已抵押的土地上，无产权证。被告在签订房屋租赁合同后在上述承租场地上开设了六桂堂酒楼。
2010年2月6日，原告（乙方）与被告（甲方）就茶醉阁、极目轩等上述六桂堂酒楼经营场所的经营管理及利润分配签订合作协议。该合作协议约定：一、乙方向甲方支付35万元（其中12万元为年场地租金、23万元为年承包金），从而取得六桂堂目前经营场地自2010年5月1日至2011年4月30日的承包经营权。乙方自本协议签署之日起至2010年5月1日期间将开始接手六桂堂并对六桂堂进行经营调整。此期间乙方支付场地租金2万元，其他无费用。此款项的支付时间为2010年2月10日前；二、双方确定承包经营期限为2010年5月1日至2012年4月30日；三、乙方签约当日向甲方交纳10万元押金，经营期满后三日内由甲方无条件退回，期间不计算利息；……五、签约后甲方不得在此场地有任何独立的经营行为；六、甲方在六桂堂的原用于经营的设备及货物由双方另行盘点接收，具体使用方式及细节见本协议附件；……八、在2010年3月1日前，甲方向乙方投入35000元。乙方承诺自2010年5月1日起的每年（包括继续经营的年份）分配税后净利的10%给甲方；如乙方亏损，甲方无需分担。但如将来乙方决定对六桂堂进行新增投入，甲方同意乙方将利润转化为再投入。甲方享受前述利润分成的同时，将在六桂堂的经营管理上积极协助乙方；九、承包经营期届满，如乙方继续在每年的4月30日前向甲方交纳本协议第一条约定的租金（按甲方与场地的所有者野趣公司新签租赁合同中约定的租金。租金递增不得高于10%）及承包金（无递增），甲方应继续将本场地承包给乙方。如甲方违反本条，甲方除向乙方赔偿全部直接损失外，另须赔偿间接损失（乙方一年的预期利润）；十、承包经营期届满，如乙方无意愿继续承包，乙方应提前1个月书面通知甲方；否则，甲方有权从乙方交纳的押金中扣除10万元作为补偿；……十二、承包经营期间，甲方应保证六桂堂的场地使用权无权利瑕疵。如因使用权瑕疵导致乙方无法经营，甲方应按本协议第九条规定的方式向乙方进行赔偿；十三、如遇不可抗力或政府行政行为导致乙方无法经营，甲方无须承担赔偿责任。赔偿按甲方投资归甲方，乙方投资归乙方的原则处理；十四、本协议签署后，甲方的经营权归乙方所有；十五、本协议签署后，甲方向乙方移交用于场地内经营主体杭州六桂堂酒楼的全部印鉴、银行账户等，承包到期，一并归还。协议附件房屋租赁合同复印件、设备及货物盘点接收清单、龙井山园具体建筑分布图复印件、杭州六桂堂酒楼个体工商营业执照复印件、翁家山268号房屋所有权证复印件。
合同签订当日，原告支付押金10万元，被告出具了收条。2010年2月7日，原告向被告支付第一年场地租金、承包金35万元以及协议签署之日起至2010年5月1日期间的场地租金2万元。被告未向原告投入35000元。之后，双方对场地进行了移交，原告对场所进行装修后开始营业。
2010年5月31日，因野趣公司未履行已经发生法律效力的民事判决，杭州市中级人民法院委托相关拍卖机构对野趣公司名下的上述财产进行拍卖，钱江管理处以9750万元的最高价竞得上述财产。2010年6月13日，杭州中院作出（2008）杭法执字第313-2号执行裁定书，依法裁定将上述土地使用权、房屋产权含地上附着物、其他构筑物及地下附属设施裁定归钱江管理处所有，现有产权证的房产均已过户到钱江管理处名下。2010年9月28日，钱江管理处委托律师发函至被告，要求于2010年10月29日前腾退，但遭拒绝。钱江管理处在园内道路上设置了禁止通行标志，对六桂堂酒楼小木屋贴了封条，但当日被被告撕毁。原告于2010年10月、11月份基本停止经营，但未能与被告协商处置场所，至本案起诉时一直闲置。2011年1月，钱江管理处对被告以及应远明、胡亮（香樟龙鼎茶楼经营者）向本院提起多起诉讼，要求被告及其他经营户腾退场所。2011年4月，本院作出（2011）杭西民初字第130号、（2011）杭西民初字第135等民事判决，支持钱江管理处的诉讼请求。被告提起上诉后，杭州市中级人民法院于2011年6月作出二审判决，驳回上诉，维持原判。2011年7月，本院对六桂堂酒楼场所强制执行，要求在2011年8月2日前腾退，本案原告以场所内装修等附属物归其所有提出执行异议。2011年8月22日，原告向本院提起本案诉讼。在诉讼中，本院于2011年12月组织当事人对场所内各自的桌椅、冰柜等动产进行了清点确认，当事人自行清退自有物品。经坤元资产评估有限公司评估，案涉茶醉阁等经营场所的装修价值为168738元，司法处置价值为152164元。原告预先支付评估费30000元。之后，涉案场所被腾退。
另查明，龙井山园主要有龙鼎茶楼、书院、婚庆公司、六桂堂等商户。龙鼎茶楼大约经营到2011年国庆前后，书院、婚庆公司大约经营到2011年5、6月份。
本院认为：原被告签订的合作协议系当事人真实意思表示，内容合法有效，应作为处理本案的合同依据。被告系合作协议场地的提供方，根据合作协议第十二条的约定，其对提供的六桂堂场地使用权负有权利瑕疵担保责任。因涉案房屋及场地产权人变更，新产权人钱江管理处要求腾退场地，并提起排除妨碍的诉讼，六桂堂事实上已不能继续经营。该情形不属合作协议第十三条约定的不可抗力或政府行政行为，原被告也未得到政府的行政赔偿，故原告据此要求解除合作协议、被告承担相应赔偿责任的诉请，符合法律规定，本院予以支持。被告于2011年8月26日收到起诉状，应确认双方协议于该日解除。被告抗辩原告不经营系其股东内部矛盾，未提供有效证据加以证明，本院对被告不同意解除合作协议、不承担赔偿损失责任的抗辩，不予采纳。
根据相关法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案协议解除后，被告应返还押金10万元及部分承包金、场地租金并赔偿装修损失。由于原告提供的水电费等证据材料显示停业时间为2010年11月，故本院对35万元款项中的23万元年承包金确定予以退还95800元。12万元年场地租金，综合原告停业时间、钱江管理处采取措施对营业的影响、其他经营户尚继续经营的时间以及场所闲置扩大损失原因等情况，本院酌情确定予以退还24200元。两项合计退还12万元。装修损失赔偿具体金额以评估为准，为168738元。原告要求返还承包协议签订日至2010年5月1日期间的场地租金2万元、赔偿预期利润35万元，无事实和法律依据，本院不予支持。被告抗辩双方已口头约定押金10万元中9.4万元用于抵扣被告代缴纳的房租等费用，但未提供有效证据加以证明，故本院对该抗辩意见不予采纳。考虑到本案纠纷发生的原因，原告要求赔偿装修损失的诉讼请求金额，实际评估结果等因素，本院确定评估费30000元由原被告各半负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认张臻与李跃勤之间的2010年2月6日的合作协议于2011年8月26日起解除。
二、李跃勤于本判决生效之日起十日内返还张臻场地租金和承包金120000元、押金100000元。
三、李跃勤于本判决生效之日起十日内赔偿张臻装修损失168738元。
四、评估费30000元由张臻与李跃勤各承担15000元。李跃勤应承担部分于本判决生效之日起十日内支付给张臻。
五、驳回张臻的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费21243元，由张臻负担16723元，李跃勤负担4520元，李跃勤负担部分于本判决生效之日起十日内交纳至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号1202024409008802968，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 长 卜 亮
人民陪审员 王友瑞
人民陪审员 王文仙
二〇一三年十月二十八日
书 记 员 黄燕美