上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民三（民）初字第129号
原告（反诉被告）戴苏邦。
委托代理人李云华，上海焦伟云律师事务所律师。
被告（反诉原告）陈朋。
原告（反诉被告）戴苏邦与被告（反诉原告）陈朋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月3日立案受理后，依法适用简易程序于2014年2月11日、4月2日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）戴苏邦参加了第二次庭审，原告（反诉被告）戴苏邦的委托代理人李云华参加了二次庭审，被告（反诉原告）陈朋参加了第二次庭审。本案现已审理终结。
原告戴苏邦诉称：2011年11月5日，原、被告签订了《房屋（厂房）租赁合同》一份，原告将其位于上海市松江区洞泾镇沪松�路XXX号内的一间建筑面积350平方米的厂房（以下简称“系争房屋”）出租给被告做喷塑使用。租赁期限从2011年11月15日至2013年11月14日止。租赁合同约定的租金为每月人民币（以下币种同）6，000元，先付费后用房。租赁合同同时约定了卫生费、电费等的计算、支付方式及违约责任和租赁期满逾期返还租赁厂房占用费的计算方法。租赁合同签订后的第一年，被告尚能按期支付租金及卫生费、电费等，但第二年（2012年11月15日至2013年11月14日）的租金及卫生费、电费等至今未付。原告在多次催讨未果的情况下于2013年5月2日委托律师向被告发出《律师函》，要求被告限期向原告支付拖欠的租金。现原告与被告签订的租赁合同已到期，原告也明确告知被告租赁合同到期后不再与被告续签合同，并再三要求被告支付拖欠的租金及返还租赁厂房。然而，被告至今仍未向原告支付拖欠的租金及卫生费、电费等，也不向原告返还租赁厂房。故原告诉至法院，请求判令：1、被告立即搬离向原告租赁的厂房，并将租赁厂房返还给原告；2、被告向原告支付拖欠的房屋（厂房）租金72，000元（2012年11月15日至2013年11月14日）；3、被告向原告支付拖欠卫生费1，800元（2013年2月15日至2013年11月14日，计9个月X200元）；4、被告向原告支付拖欠电费1，898元（10，518度-8，936度＝1，582度X1.20元）；5、被告向原告支付自2013年11月15日起至厂房实际返还之日止的租赁厂房占用费（按每日400元计算）。
被告陈朋辩称：被告不同意立即搬离。合同第三条C项约定了原告应当协助被告办理营业执照，但原告拒绝，不提供房产证复印件给被告，被告无法办理营业执照，进而无法开具发票，影响了被告的生意，造成被告资金不足；被告以前已经支付过20，000元，但是原告没有给被�收据，只有一张10，000元的转账凭证，另外的10，000元支付的是现金，上述20，000元支付的就是2012年11月15日至2013年2月15日的房租；2013年2月15日至2013年11月14日的卫生费1，800元确实没有支付，2013年2月29日至2014年1月3日的电费1，898元的确也没有支付；对于每日占用费400元被告有异议，因为原告没有提供必要的生产经营环境，房屋漏水，被告多次向原告提出，但是原告不理不睬，无法正常经营。房租被告没有说不给，只要原告提供协助义务之后被告就给他，原告违约在先。
同时，被告陈朋反诉称：原、被告于2011年11月5日签订了租赁合同一份，被告向原告承租了系争房屋，租赁期限自2011年11月15日至2013年11月14日，月租金为6，000元。合同还约定了双方的权利义务，其中约定了原告有修缮房屋、协助被告办理营业执照等义务。在合同履行过程中，原告违反约定，对厂房不�修缮义务，致系争房屋多次、多处漏雨，造成被告停工及财产上的损失；估计每月漏雨二次（天），计24天停工，每天以3，000元损失计算，共计损失72，000元。被告还有三箱原材料因此受损，每箱400元计算，共计损失1，200元。另外，原告多次无故切断电源，致使被告当天产品返工，造成经济损失6，400元；原告未及时协助被告办理营业执照，致使被告未能开展正常营业；原告在租赁期内未及时安装防盗门，未为被告安装商业宽带，还对被告人身和言语进行攻击等。为此，被告陈朋提起反诉，请求判令：1、原告赔偿被告房屋失修造成的经济损失72，000元；2、原告赔偿被告原材料损失1，200元；3、原告赔偿被告断电误工损失6，400元；4、原告赔偿被告未及时办理营业执照等其他损失5，000元；5、原告继续与被告签订二年租赁合同，维持租金不变。
原告戴苏邦针对被告陈�的反诉辩称：不同意被告的全部反诉诉请。被告所称的反诉请求的金额构成都是凭空自己想象出来，没有证据相佐证。被告在反诉中提到造成这些损失都是发生在2012年12月至2013年12月期间，这期间被告的房租都没有交，原告在2013年5月21日也向被告发出催讨租金的律师函，被告构成根本性违约，不同意续签二年租赁合同。
经审理查明：2011年11月5日，原告作为甲方（出租方）、被告作为乙方（承租方），双方签订了《租赁合同》一份，约定甲方将位于上海市松江区洞泾镇敬老院旁沪松公路XXX号内厂房，总面积350平方米，出租给乙方做喷塑使用，租赁期限自2011年11月15日至2013年11月14日止；租金每月合计6，000元，租金应以三个月支付一次，实支付租金18，000元，每次支付租金须提前15天，租金税由乙方承担，先缴费后用房；租赁协议签订时，乙方应向甲方支付6，000元作为租赁保证金，租赁关系终止时，甲方收取的租赁保证金除用以抵冲合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；乙方完成支付租金外，每月还须支付生产、生活用水费每吨4元、电费每度1.20元、卫生费每月200元；租金支付时，乙方以支票或现金缴纳，甲方出具发票时须加收乙方发票金额，支付现金；甲方应积极协助乙方合法生产营业提供必要的帮助和配合；乙方须按本合同约定缴纳租金、足额缴纳各种费用，（包括不限于租金、水电费）不按时支付租金和其他费用超过10天，甲方有权利采取停电、停水、关闭门窗等措施，同时有权收回出租厂房，有权终止合同并对承租厂房内物资进行清理，收取房租和滞纳金；租赁房屋出现自然损害时，由甲方负责维修，但不负其他责任的损失赔偿，乙方装修所造成人为损坏由乙方负责维修、赔偿；为确保厂房的完整，乙方装修的部分以及添附物无偿归甲方；本合同租赁期限届满以及因动迁等不可抗拒因素造成合同终止后，乙方应按时返还租赁房屋和有关设施设备，包括乙方租赁期间进行的装修应保持原状，未经甲方同意逾期返还的，每逾期一日，乙方应按日租金的两倍向甲方支付占用期间的使用费。合同还对房屋租赁中的其他事宜进行了约定。同日，原、被告还签订了《消防防火安全责任协议书》一份。
上述合同签订后，原告按约将系争房屋交付被告使用，被告向原告交纳了租赁保证金6，000元，该租赁保证金原告于庭审中同意抵扣被告欠付的租金、水电费等费用。
另查明，被告尚欠付原告2012年11月15日至2013年11月14日的租金72，000元，欠付原告2013年2月15日至2013年11月14日的卫生费1，800元，欠付原告2013年3月1日至2014年1月3日的电费1，898元。
2013年5月21日，原告委托律师向被告发出《律师函》一份，载明截至2013年5月15日，被告已累计6个月未支付租金，计36，000元，原告要求被告于2013年5月31日之前支付，否则原告有权提前终止租赁合同，并从2013年6月1日起采取停止供水、供电及切断宽带网络等措施。被告对于已收到《律师函》无异议，但表示当时被告想回函的，但是被告不知道原告的住址在哪里；对于上述未付租金的金额有异议，认为自己另行支付了该期间的租金20，000元；原告采取停水停电是违法的，并不是被告不愿意支付租金，而是因为原告没有提供相应的经营条件。
庭审中，原告还提交了照片及租赁厂房的位置图，该图显示被告承租的系争房屋位于上海市松江区洞泾镇沪松公路XXX号第1幢厂房靠近河道的一侧，被告对此并无异议。
庭审中，被告提交了上海市公安局案（事）件接报回执单一份，欲证明2013年12月12日，原告把空气开�强行卸走，被告为此报警，此事造成被告当天的货交不了，产生了损失，第二天被告才重新购买了空气开关并请了电工装上。原告则表示真实性没有异议，因为被告一年多房租没有支付，原告确实去拆走了空气开关；案（事）件接报回执单的内容记载得很清楚，就是被告拖欠房租，也没有过激行为，当时双方在民警的调解下达成谅解，根本没有反映出被告的待证内容。庭审中，被告还提交了照片一组，欲证明原告拆了被告的开关，并拿锤子威胁被告；系争房屋失修，存在漏雨的情况，漏雨的部位挨着被告的烤箱，一漏雨烤箱就无法生产。原告则表示照片看不出有漏雨，如果漏雨原告和大房东都会积极修理，而且漏雨也不是大面积漏水，根本不存在损失；被告的反诉请求没有证据予以印证，且其反诉的内容主要发生在2012年12月至2013年12月期间，这段期间被告都还拖欠原告房租。
庭审中，被告表示其营业执照于2013年7月办出来了，但是不能开具增值税发票，因为没有房产证复印件、房东身份证复印件和税金发票，被告曾口头和电话向原告说过多次。原告则表示被告没有向原告说过。
再查明，2006年10月28日，上海市松江区洞泾镇砖桥村村民委员会以及上海砖桥实业公司（以下简称“砖桥实业公司”）出具证明一份，载明上海砖桥实业公司在经营土地范围内组建了上海松江砖桥储运有限公司（以下简称“砖桥储运公司”），并在无偿使用土地上，建造了2，678平方米砖木结构仓库，产权证号［沪房地松字（2000）第007388号］，所发生的一切费用均由砖桥储运公司承担，且该建筑物所在的土地为永久使用。此外，现沪房地松字（2000）第007388号房地产权证载明的权利人为砖桥实业公司，土地性质为集体所有，用途为仓储，地号为松江区�泾镇砖桥村31丘，该土地上房屋建筑面积为2，678平方米。2009年10月23日，上海市松江区公安分局洞泾派出所出具证明一份，载明砖桥实业公司坐落在松江区洞泾镇砖桥村31丘，在2009年8月开展的上海市“两个实有”即实有房屋信息、实有人口信息登记中，该处门牌弄号编定为：沪松公路XXX号。
2009年4月23日，砖桥储运公司与本案原告签订了《房屋使用租赁协议》一份，约定砖桥储运公司将生产用房，面积为办公楼以内除该公司已出租的460平方米一间以外的其余全部，出租给原告使用，租赁期限为11年，从2009年6月20日起到2020年5月19日止，在租赁期内被告不得将房屋转租他人。2009年4月25日，砖桥储运公司与本案原告又签订了《补充协议》一份，载明砖桥储运公司同意本案原告将租赁物的部分面积转租，但转租部分由原告全面管理，并视作原告承担。2013年12月5日，砖桥储运公司出具证明一份，载明砖桥储运公司2009年4月23日与本案原告签订的《房屋使用租赁协议》位于松江区洞泾镇敬老院旁沪松公路XXX号内厂房，补充协议中同意原告可将租赁物的部分面积转租，其中转租部分面积包括原告转租给被告的厂房。
以上事实，由《租赁合同》、《房屋使用租赁协议》、《补充协议》、律师函及邮寄凭证、证明、上海市房地产权证、民事判决书、收款收据、照片、租赁厂房的位置图、转账凭证、案（事）件接报回执单、询问笔录以及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为：合同的当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告之间签订的《租赁合同》系当事人真实的意思表示，且原告将系�房屋转租给被告时已取得出租方砖桥储运公司的同意，并未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，当事人均应按约履行。关于原告要求被告搬离并返还租赁厂房的主张，因租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，而原、被告之间签订的《租赁合同》按照约定于2013年11月14日终止，故被告应当搬离并将系争房屋返还原告。至于被告反诉要求原告续签二年租赁合同，维持租金不变的请求，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告支付拖欠的2012年11月15日至2013年11月14日租金72，000元的诉讼请求，因收款收据的存根联和客户联均在原告手中，且被告并未能提供相应的证据予以反驳，被告最终也表示确认，故本院对于原告的此项请求予以支持。对于原告要求被告支付拖欠的2013年2月15日至2013年11月14日的卫生费1，800元，2013年3月1日至2014年1月3日的电费1，898元，被告对此并无异议，本院对于原告的此项请求也予以支持。对于原告要求被告按照每日400元的标准支付租赁厂房占用费的主张，因合同到期后，被告一直在占有使用系争房屋，且双方租赁合同中约定，被告未经原告同意逾期返还系争房屋的，每逾期一日，被告应按日租金的两倍向原告支付占用期间的使用费，故本院对于原告的此项主张，予以支持。此外，对于被告已支付原告的租赁保证金6，000元，现租赁期间届满，可从被告应付给原告的租金中予以抵扣。至于被告反诉要求原告赔偿其因房屋漏雨、人为断电、未及时协助办理营业执照等造成的误工、财产等损失，因缺乏充分的证据予以证实，本院对此不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十四条第一款、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）陈朋于本判决生效之日起十日内搬离并返还原告（反诉被告）戴苏邦位于上海市松江区洞泾镇沪松公路XXX号内面积为350平方米的厂房；
二、被告（反诉原告）陈朋于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）戴苏邦自2012年11月15日起至2013年11月14日止的租金66，000元（已扣除租赁保证金6，000元）；
三、被告（反诉原告）陈朋于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）戴苏邦租赁厂房自2013年2月15日起至2013年11月14日止的卫生费1，800元；
四、被告（反诉原告）陈朋于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）戴苏邦租赁厂房自2013年3月1日起至2014年1月3日止的电费1，898元；
五、被告（反诉原告）陈朋于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）戴苏邦自2013年11月15日起至厂房实际返还之日止的占有使用费（按照每日400元的标准计算）；
六、驳回被告（反诉原告）陈朋的全部反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1，772元，减半收取886元，反诉案件受理费957.50元，合计诉讼费1，843.50元，由被告（反诉原告）陈朋负担（已付957.50元，余款886元于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 洪 飞
二〇一四年六月四日
书 记 员 苏晓星
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
……
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。