上海市金山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金民三（民）初字第2621号
原告（反诉被告）上海田野工具（集团）有限公司。
法定代表人赵兵，董事长。
委托代理人方可为，男，汉族，1964年6月1日生。
被告（反诉原告）上海威加利机械刀片有限公司。
法定代表人王俊，董事长。
委托代理人朱必放，上海市商惠律师事务所律师。
委托代理人王荣根，男，汉族，1950年6月17日生。
原告（反诉被告）上海田野工具（集团）有限公司（以下简称原告田野公司）诉被告（反诉原告）上海威加利机械刀片有限公司（以下简称被告威加利公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序并组成合议庭，分别于2014年11月27日、2015年10月21日两次公开开庭对本诉及反诉合并进行了审理。因被告上海科创复合材料有限公司辩称在上海市金山区干巷镇朱吕公路4079号（以下简称涉案房屋）没有财产，不涉及搬离问题，原告申请撤销了对该被告的起诉。原告田野公司委托代理人方可为及被告威加利公司委托代理人朱必放、王荣根均到庭参加两次诉讼。本案现已审理终结。
原告田野公司诉称，经金山区发展计划委员会，金山区规划管理局等职能部门批准，田野公司建设并拥有如《厂房转让合同》附件一图示所涉范围朱吕公路4079号及4155号部分的厂房及设施。2003年8月20日，原告田野公司与被告威加利公司订立了《厂房转让合同》及《补充合同》，约定原告田野公司将上述厂房及设施转让给被告威加利公司，合同签订后，被告威加利公司支付了部分转让款，并与科创公司签订了租赁协议。原告田野公司也积极向政府部门办理相关转让手续，无奈土地政策调整，不能办理相关转让手续，合同的目的无法实现。原告田野公司已及时向被告威加利公司通报了相关情况，并通过行业协会等组织协调，终无法达成一致意见。故原告提起诉讼，请求判令：1、解除原告田野公司与被告威加利公司2003年8月20日签订的《厂房转让合同》及《补充合同》；2、被告威加利公司在上述合同解除后即刻搬离《厂房转让合同》附件一图示所涉范围（上海市金山区干巷镇朱吕公路4079号及4155号部分），将其归还并交付原告使用；3、被告威加利公司向原告田野公司支付2004年1月1日至2014年6月30日的厂房占用使用费11，640，400元（人民币，下同），以及2014年7月1日起至被告归还、交付原告使用涉诉厂房之日止的厂房双倍占用使用费（到今天为止大概1，000，000元左右，双倍的话大概2，000，000元），对被告2007年6月30日以后到厂房归还之日占用使用费按照同期银行贷款利息四倍计算利息；4、被告上海科创复合材料有限公司承担连带责任。第一次庭审后，原告变更诉讼请求为：1、确认原告田野公司与被告威加利公司2003年8月20日订立的《厂房转让合同》及《补充合同》无效；2、判令被告威加利公司即刻搬离《厂房转让合同》附件一图示所涉范围（上海市金山区干巷镇朱吕公路4079号及4155号部分），将其归还并交付原告田野公司使用；3、判令被告威加利公司赔偿原告损失13，414，900元；4、判令在判决生效日起，将被告威加利公司现在使用的该地址变电站户名改为原告田野公司；5、被告威加利公司双倍支付自判决生效之日起至厂房全部完整归还原告田野公司正常使用之日期间的占用费；6、被告威加利公司向原告田野公司支付垫付的鉴定费1，000，000元。
被告威加利公司辩称，1、不同意合同无效，双方合同不违反法律法规强制规定，双方合同依法有效；2、原告提出合同无效，被告认为合同有效的前提下，我们要求继续履行；3、不同意诉请三，本案是厂房买卖，不是租赁，原告根本违约，其私自确认合同无效没有依据，造成损失应由原告自行承担；4、对于诉请四，不存在变更变电站户名问题；关于诉请五，不予同意；6、诉请六，鉴定费由原告自行承担。
被告威加利公司反诉称，原、被告双方签订的《厂房转让合同》、《补充合同》依法成立，对双方具有法律约束力，原告应当继续履行。根据原、被告《补充合同》第二条约定：“被告支付1500万元转让价的30%后六个月内原告把17.42亩土地及资产变更到被告，并由被告享受和承担相应的权利和义务”，这是原告的一项主要的合同义务。在《补充合同》第四条：“原原告向干巷镇和平村租用的19.2亩及地面房屋由原告向土地部门代被告办理土地权证，办证后相应的权利和义务由被告享受和承担。”这是原告另一项合同主要义务。《补充合同》第五条约定：“原告不得把被告使用的36.62亩及固定资产向第三方租赁、抵押或转让。转让合同有关土地及地面固定资产的权利、义务和责任的承担以本补充合同为准。”这是原告的第三项合同主要义务。原告背信弃义，恶意解除合同，构成了对《厂房转让合同》和《补充合同》的根本性违约。原告应当根据合同约定和法律规定向被告承担违约责任和经济赔偿责任。本案的原告不但拒绝履行其变更17.42亩土地和相关房产到被告名下的先履行义务，而且恶意违约解除合同，将所有的36.62亩土地和地面资产全部收回，构成了对双方《房地产转让合同》、《补充合同》的根本性违约。据此，被告提起反诉，请求法院判令：1、原告继续履行2003年8月20日、2004年9月9日签订的《厂房转让合同》和《补充合同》；2、原告支付被告违约经济赔偿：（1）违约金4，500，000＊1.5‰＊180天=1，215，000元；（2）涉案标的原告向银行贷款抵押4，000，000元，获得银行和民间借贷利率差额6，300，000元。（105个月＊18%利率差＊4，000，000元）；（3）支付被告全部转让标的15，000，000元2倍的经济赔偿。3、若原告拒绝履行上述《厂房转让合同》、《补充合同》，则要求原告支付被告违约经济赔偿共36，554，870元加上100，000元评估费。庭审中，被告威加利公司明确如果法庭判令合同解除或者无效的话，被告仅主张第3项诉讼请求，要求原告支付被告违约经济赔偿共36，554，870元加上100，000元评估费，其中36，554，870元的组成为1、购房款4，500，000元；2、违约责任（本金4，500，000元，每日1.5‰计算，自2007年1月8日起至2007年7月8日止）；3、购房款利息（本金4，500，000元，参照民间借贷年利率24%计算，计算期间自2007年7月9日起至实际支付完毕）；4、不可搬迁的设备及底座、配电设备的经济损失7，361，800元；5、2003年至2015年的土地、厂房差价3，597，860元；6、办公楼与辅助房损失1，132，600元；7、厂房绿化、厂房内的机械设备搬迁费用1，291，410元；8、其他可预见损失2，056，200元；9、原告向被告返还其恶意违约抵押涉案房地产向银行低利率贷款105个月期间所获得的不当利息收益6，300，000元。
原告田野公司针对反诉辩称，全部不予同意。关于占用利息损失，最高法院的规定是2015年出来的，不一定适用于之前，原告抵押贷款造成被告损失没有明确，不认可；被告明细中4.2小的底座室被告自己做的，大的是原告做好的；配电设备损失，被告自己提供证据证明没有支付过，没有损失；关于土地厂房差价，原告已经支付拆迁费用1，200，000元，绿化围墙1，300，000元，设备基础1，700，000元，土地使用费每年60，000元，共12年；关于2003年和2015年厂房土地差价，厂房系原告所有，与被告无关；关于办公楼和辅助房损失，这是违章建筑不受保护，被告不需要，如果要原告接受，需要支付使用期间相应费用；关于绿化，原告按照双方约定终止绿化，绿化部分验收了，被告没有表示异议，被告提出绿化搬迁费我们不同意，不应该支付，这是被告为了满足自身需要自行种植的；关于其他可预见损失，设备成本涨价，被告没有提供依据，停工停产750，000元，没有依据，原告不予同意；关于第9个，是原告处置自己的房产，与被告无关；关于诉请三，我们不同意，赔偿的设备应该按照使用折旧；设备搬迁费用原告不应支付；费用按照合同法由被告自行承担。
经审理查明，2003年8月20日，原告田野公司与被告威加利公司签订厂房转让合同，约定原告田野公司将坐落在本市金山区干巷镇朱吕公路4155号内的东片新建车间及土地（现为4155号和4079号）转让给被告威加利公司，并达成合作合同内容如下：一、原告田野公司在朱吕公路4155号内投资新建车间1、占地面积36.62亩，其中17.42亩土地有集体土地使用证，19.2亩土地由原告田野公司向干巷镇和平村租用，转借给被告威加利公司，无使用证。2、建造3座标准厂房，总面积为6200平方米。房屋结构为：窗台以下砖墙，窗台以上全部钢结构。具体见双方认可的厂房图纸。见（附件一）。在建厂房时，为避免重复施工，原告田野公司同意按被告威加利公司要求的位置，做好9台设备基础。见（附件二）。3、建造1600KVA变电所一座。4、建造厂区围墙、道路、绿化、大门警卫室。见（附件三）。5、工程进度：1号厂房在2003年11月15日前交付被告威加利公司使用。变电站于2003年11月30日前交付使用，其余厂房和辅助设施于2004年1月底前交付使用。二、转让价及付款方式1、在建造厂房时，由原告田野公司全额投资，建造完工后，以1300万的价格转让给被告威加利公司。2、被告威加利公司应付的厂房转让费，分十年支付，在十年中，每半年支付一次；每年6月30日和12月31日支付，每次65万元。3、被告威加利公司支付3年后，原告田野公司提前把17.42亩土地及资产，通过交易由原告田野公司变更到被告威加利公司。交易发生的费用各自承担50%。4、建筑施工执照批准后，由原告田野公司通知被告威加利公司，被告威加利公司在7日内支付定金10万元。四、违约责任2、原告田野公司必须按照条款规定的期限建造好厂房和变电站，并及时向被告威加利公司交接。被告威加利公司必须按照条款规定期限，及时支付应付款项。如违约，违约方必须向另一方支付发生金额每日1.5‰的违约金。超过180天仍不按约履约，守约方有权解除合同。六、本合同如有不尽之处，由双方协商，以补充合同的方式予以完善。经双方签字盖章后具有与本合同同样的法律效力。根据2003年8月20日双方签署生效的厂房转让合同实际执行情况，经双方多次协商，于2004年7月28日达成补充合同如下：一、被告威加利公司同意追加厂房转让费200万元。2004年12月31日支付20万元，以后每年6月30日和12月31日支付10万元，最后余款与转让合同同期结束。三、转让合同原定1300万元转让费，被告威加利公司支付三年后原告田野公司提前把17.42亩土地及资产变更到被告威加利公司。现调整为：被告威加利公司支付1500万元转让价的30%后六个月内原告田野公司把17.42亩土地及资产变更到被告威加利公司，交易发生的费用双方各承担50%，并由被告威加利公司享受和承担相应的权利和义务。2004年7月23日，原告田野公司取得上海市房地产权证，房地坐落于干巷镇朱吕公路4079号，土地使用权来源为集体土地批准使用，土地用途为工业。
另查明，2007年6月30日，被告威加利公司发函原告田野公司，内容为原告田野公司提出因无法根据厂房转让合同和补充合同，应于2007年6月30日前按期“把17.2亩土地及资产变更到被告威加利公司”而要求变更合同性质，通过6月18日、6月28日双方进一步商谈，确认原告田野公司已无法按合同承担义务。根据合同法为防止双方损失的进一步扩大，以及三年来收到支付款项后一直未开发票。因此中止履行6月30日按合同规定的付款义务。
2007年7月30日，原告田野公司发函被告，内容为原告田野公司年初到政府有关部门去办理该厂房、土地交易变更手续，政府有关部门告知不能办理，并不予受理。双方就此于6月18日、6月28日，两次进行了磋商，尚未达成一致意见。被告威加利公司发的关于中止履行的函，实际上厂房转让合同已终止。但被告威加利公司却继续在使用我司的厂房及场地。在对上述厂房转让合同处理意见未达成一致时，被告威加利公司如要继续使用厂房及场地，应按目前行业市场价格及该厂房的现状，支付使用费。2007年9月3日、2007年9月27日，原告田野公司再次催收厂房使用费。
2007年9月30日，被告威加利公司发函原告田野公司，希望原告能够抓紧时间在12月31日前尽快办妥变更手续，或者在尊重双方利益的前提下协商解决。否则将依法主张全部经济赔偿。
2009年3月29日，原告田野公司总经理赵兵、副总经理陈玉兴、被告威加利公司总经理王俊、上海市工商联五金商会执行会长兼秘书吕如顺、副会长丁春雷、副秘书长秦永春在上海市工商联五金商会秘书处研究协商2003年双方关于厂房转让协议无法兑现问题并形成会议纪要：一、关于土地转让问题，赵兵认为鉴于目前国家政策和最近吕巷镇关于土地转让的案例，集体土地确实无法转让；王俊意见再去查看国家有关政策，如实在无法转让，只能面对客观现实，协商解决。二、在集体土地无法转让的情况下，威加利可以考虑向田野租赁厂房使用，对于租赁费问题，王俊认为65万／年，赵兵认为要125万／年。
再查明，被告威加利公司共支付原告田野公司转让款450万元，其中，2003年11月6日10万元，2004年6月30日55万元，2004年12月31日85万元，2005年6月30日50万元，2005年7月14日25万元，2005年12月27日40万元，2006年1月6日35万元，2006年7月5日75万元，2006年12月30日75万元。
审理中，原告田野公司及被告威加利公司均申请法院进行评估，本院于2015年1月14日进行了评估听证，双方对于进行评估的内容进行了明确。基于此，本院委托上海达智资产评估公司出具司法鉴定报告，内容为1、对被告占有原告土地及厂房的历年租金如下表：2004年为0.25元／天／平方米，2005年为0.26元／天／平方米，2006年为0.28元／天／平方米，2007年为0.30元／天／平方米，2008年为0.31元／天／平方米，2009年为0.33元／天／平方米，2010年为0.35元／天／平方米，2011年为0.36元／天／平方米，2012年为0.37元／天／平方米，2013年为0.38元／天／平方米，2014年为0.40元／天／平方米，2015年为0.42元／天／平方米，面积为6760.72平方米，从2004年至2015年租金合计为9，895，327.83元，2、对原告已有房产证的17.42亩土地在2003年8月、2006年底及2015年6月份的土地评估价值如下：2003年8月评估价值为1，254，240元，2006年12月评估价值为2，560，740元，2015年6月评估价值为4，790，500元。3、对原告已取得房产证上建造的工业用房及未取得房产证上建造的工业用房2003年及2015年的评估价值如下：1#车间、2#车间、3#车间、3#车间附房、变电房、门卫在2003年合计价值为5，414，000元，2015年合计价值为5，475，600元。4、对辅助厂房一、二楼的评估价值合计1，132，600元。5、被告威加利公司在厂房绿化进行搬迁费用评估价值为210，810元；6、厂房内的机械设备搬迁费用评估价值为1，080，600元。第6中的序号为81-86的硝盐回火炉、退火炉、高温淬火炉、喷嘴柴油炉、淬火炉、退火炉，原告认为是不可搬迁的，可以在搬迁费用中扣除，要求按照原值计算损失，2015年10月27日，上海达智资产评估有限公司出具补充说明函，认为该六台设备如在不搬迁的状态下，现有价值与评估报告中的评估价值相近。
以上事实，由原、被告均提供的厂房租赁合同、补充协议，原告提供的文件若干、约见通知书、行政处罚决定书、租赁协议、《关于上海田野工具（集团）有限公司土地性质的说明》、信函和会议纪要、催款函件、回函、上海市房地产权证、被告提供的平面图及施工协议、发票及照片、苗木统计及苗木价格、上海市房地产登记信息及土地状况信息、结算清单，当事人各方的当庭陈述及本案庭审笔录为准，并经本院查证属实。
本院认为，本案的争议焦点是一、厂房转让合同及补充合同的效力问题。二、关于原、被告各自损失的认定及损失负担问题。
一、厂房转让合同及补充合同的效力。本院认为，涉案房屋的土地性质为集体所有，部分有产证，部分房产无产证，按照《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，集体所有的土地使用权不得出让，转让或者出租用于非农建设。被告威加利公司住所地在上海市普陀区桃浦路226号北幢703室，不符合农村集体土地使用权转让的条件，且集体土地使用权与地上建筑物所有权不可分离，现原、被告签订的厂房转让合同及补充合同，擅自买卖集体所有土地上的厂房所有权，转让房产使得集体所有的土地一并转让，违背了现行的农村集体土地管理法律法规，故依法确认该两份合同无效。
二、关于原、被告各自损失的认定及损失负担问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效的，因合同取得的财产应予返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原、被告双方违反国家土地管理法规，签订厂房转让合同及补充合同，双方都存在过错，且过错相当。据此，原告田野公司应返还被告威加利公司购房款，被告威加利公司应搬离涉案房屋，除此之外，原告田野公司还应与被告威加利公司均担合同无效后双方损失。
关于原告损失的认定，本院认为，原告田野公司的损失为自2004年起至2015年期间的相应的租赁费（使用费）损失，该部分也为被告威加利公司实际取得的利益，依据上海达智资产评估公司出具的司法鉴定报告，该金额合计总额为9，895，327.83元，本院予以确认；如被告威加利公司在2015年12月31日前未搬离产生的厂房占用费，计算方式可参照2015年0.42元／天／平方米＊6070.72平方米的标准，原告田野公司主张的双倍没有依据，本院不予确认。
关于被告威加利公司的损失，本院认定如下：一、预期利益损失，依据上海达智资产评估公司出具的司法鉴定报告，1、土地价值增值为3，536，260元，2、工业用房增值为61，600元；本院对该两项增值的价值予以确认。但该利益是在被告威加利公司支付15，000，000元的情况下才能全部得以实现，考虑到被告威加利公司实际支付的金额为4，500，000元，故预期利益损失本院按比例认定金额为1，079，358元。二、实际损失，依据上海达智资产评估公司出具的司法鉴定报告，辅助厂房价值为1，132，600元；绿化搬迁费用为210，810元；机械设备搬迁费用为1，080，600元，本院对该三项内容的金额予以确认。本院认为，被告威加利公司搬离涉案厂房，辅助用房无法搬离，且确实涉及搬迁事宜，故该三项损失本院予以确认。三、利息损失，被告威加利公司主张自2007年7月9日起至实际支付完毕之日止按年利率24%，本院认为，利息损失在无明确约定利率的情况下，应按银行同期贷款利率计算为宜。四、关于不可搬迁的设备损失，原告主张按原值计算没有依据，设备在常年的使用中折旧系自然结果，上海达智资产评估公司出具的补充说明已明确该六项设备的现有价值与搬迁费用相近，为方便统计，直接在搬迁费用中计算。五、底座损失中小型底座共计15.28万元，原告田野公司认可该些底座由被告威加利公司自行施工建造，由于无法移除，本院对该损失予以确认。大型底座为原告田野公司建造，被告主张没有依据，本院不予确认。六、关于其他可预见的损失没有依据，本院不予确认。七、关于被告主张的恶意抵押的不当得利收益，缺乏依据，本院不予确认。以上其中，预期利益损失系投资产生的预期利益，其和利息损失不能同时主张，利息从付款的次日开始计算，金额明显高于预期利益，根据就高不就低原则，本院按照利息损失计算，对于预期利益不予支持。综上，原告的损失为9，895，327.83元，被告的损失总额为2，576，810元及同期银行贷款利息损失。本院酌定双方各承担损失的50%，并酌情对双方的损失予以分担。
关于变电站的权属问题。被告威加利公司认可是原告田野公司出资建立的，价款算入15，000，000元合同总价中，本院认为，合同无效后，原告要求变更涉案房屋变电站户名的诉请应予支持。
据此，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百四十二条之规定判决如下：
一、确认本诉原告上海田野工具（集团）有限公司与本诉被告上海威加利机械刀片有限公司于2003年8月20日签订的《厂房转让合同》及《补充合同》无效；
二、本诉被告上海威加利机械刀片有限公司于本判决生效之日起一个月内搬离上海市金山区干巷镇朱吕公路4079号及4155号房屋；（如本诉被告上海威加利机械刀片有限公司逾期搬离，按0.42元／天／平方米＊6760.72平方米标准支付自2016年1月1日至实际搬离之日止的使用费；）
三、本诉被告上海威加利机械刀片有限公司于本判决生效之日起一个月内协助本诉原告上海田野工具（集团）有限公司办理坐落于上海市金山区干巷镇朱吕公路4079号的变电站过户手续；
四、本诉被告上海威加利机械刀片有限公司于本判决生效之日起十日内偿付本诉原告上海田野工具（集团）有限公司损失人民币4，947，663.92元；
五、反诉被告上海田野工具（集团）有限公司于本判决生效之日起十日内返还反诉原告上海威加利机械刀片有限公司厂房转让款人民币4，500，000元；
六、反诉被告上海田野工具（集团）有限公司于本判决生效之日起十日内偿付反诉原告上海威加利机械刀片有限公司利息损失的二分之一（利息计算方式为：以人民币100，000元为基数自2003年11月7日起；以人民币550，000元为基数，自2004年7月1日起；以人民币850，000元为基数，自2005年1月1日起；以人币250，000元为基数，自2005年7月15日起；以人民币400，000元为基数，自2005年12月28日起；以人民币350，000元为基数，自2006年1月7日起；以人民币500，000元为基数，自2005年7月1日起；以人民币750，000元为基数，自2006年7月6日起；以人民币750，000元为基数，自2006年12月31日起；均至判决生效日止，按银行同期贷款利率标准计算）；
七、反诉被告上海田野工具（集团）有限公司于本判决生效之日起十日内给付反诉原告上海威加利机械刀片有限公司二分之一的损失人民币1，288，405元；
八、驳回本诉原告上海田野工具（集团）有限公司、反诉原告上海威加利机械刀片有限公司的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费人民币102，289元、诉讼保全费人民币5，000元，合计人民币107，289元，由本诉原告上海田野工具（集团）有限公司承担人民币69，563元，本诉被告上海威加利机械刀片有限公司承担人民币37，726元；评估费用人民币200，000元，由本诉原告上海田野工具（集团）有限公司、本诉被告上海威加利机械刀片有限公司各自承担100，000元（已各自缴纳）；反诉案件受理费减半收取人民币110，684.00元，由反诉原告上海威加利机械刀片有限公司人民币87，648元，反诉被告上海田野工具（集团）有限公司承担人民币23，036元，本诉被告上海威加利机械刀片有限公司、反诉被告上海田野工具（集团）有限公司应缴纳部分应于本判决生效之日起七日内缴纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 董永强
代理审判员 钱 静
人民陪审员 王淳婕
二〇一五年十二月二十四日
书 记 员 李贵贤
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国土地管理法》
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
二、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。