江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏07民终3593号上诉人(原审原告):陈吉美,女,1961年1月17日生,汉族,住江苏省灌云县。上诉人(原审原告):王东华,男,1957年3月12日生,汉族,住江苏省灌云县。两上诉人共同委托诉讼代理人：徐林，灌云县南岗法源法律服务所法律工作者。被上诉人(原审被告):杨乐军,男,1970年2月24日生,汉族,住江苏省灌云县。被上诉人(原审被告):仇敏,女,1971年2月28日生,汉族,住江苏省灌云县。上诉人陈吉美、王东华因与被上诉人杨乐军、仇敏房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省灌云县人民法院（2017）苏0723民初3397号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月28日立案后，依法组成合议庭，于2017年11月10日公开开庭进行了审理。上诉人陈吉美及陈吉美、王东华的委托诉讼代理人徐林，被上诉人杨乐军、仇敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人陈吉美、王东华上诉请求:1.请求二审法院撤销原判，改判解除涉案《房屋买卖协议书》，被上诉人向上诉人返还涉案房屋和证件，上诉人向被上诉人返还已收款项50万元。事实和理由：1.涉案房屋上的土地使用权性质为划拨，法律规定未经批准不得转让划拨土地上的房屋，且涉案房屋已被灌云县政府列为棚改项目，故本案合同无法继续履行有事实和法律依据，上诉人不再收取被上诉人给付的购房款不能认定为违约，上诉人享有合同的法定解除权。2.本案被上诉人的35万元购房贷款因上诉人与被上诉人的共同原因没有办成，此事实一审判决已认定。3.法律界共识的不可抗力情形包括政府行为，如征收、征用，结合民法通则第153条及合同法第117条的规定，涉案房屋被棚改、征收即为不能预见、不可避免的不可抗力，故本案合同无法继续履行。4.一审法院认为相关文件并非实施征收的决定，但实际涉案房屋上土地的征收决定不仅已经下达且已全面实施，被征收的拆迁户已开始搬迁领款。5.一审法院以上诉人违约为由认定上诉人没有合同法定解除权系错误理解了合同法第94条，合同法第94条规定的五种法定解除情形中的（一）、（五）两种情形与当事人是否违约无关，只要存在该情形，当事人即享有法定合同解除权。被上诉人杨乐军、仇敏辩称，涉案《房屋买卖协议书》签订后，被上诉人一直按约定支付购房款，直到拆迁相关文件出来后，上诉人才提出不卖房子了，一审认定事实清楚，判决正确，应维持原判。陈吉美、王东华向一审法院起诉请求：1.判决解除陈吉美、王东华与杨乐军、仇敏签订的《房屋买卖协议书》；判决杨乐军、仇敏向陈吉美、王东华返还灌云伊山镇青龙街工商巷5号房屋及证件（协议书载明的伊山中路工商巷20号房屋），并由陈吉美、王东华返还杨乐军、仇敏已付款项50万元。2.案件受理费由陈吉美、王东华与杨乐军、仇敏各半承担。一审法院认定事实：2015年5月1日，陈吉美、王东华（甲方）与杨乐军、仇敏（乙方）签订《房屋买卖协议书》，约定甲方将位于灌云伊山中路工商巷20号共三层，面积280平方米的吉美宾馆卖给乙方，房屋总价88万元，甲方净得88万元，因房屋买卖而产生的所有税费均由乙方负责，与甲方无关。付款方式：乙方首付给甲方30万元，甲方帮乙方贷款35万元，期限3年，从2015年5月1日至2018年5月1日，因贷款所产生的利息（每个月2100元）等费用由乙方负责按月如期付给甲方。余款23万元分三次给付，分别于2015年6月30日之前付给甲方2万元，于2015年大年三十晚之前付给甲方8万元，于2016年大年三十晚之前付给甲方10万元，余3万元2017年5月1日之前给付……房款及贷款和利息全部结清后，甲方办理房产证及宾馆营业执照过户手续……所产生的一切税费由乙方承担……该房屋在未过户之前，必须留一间房屋给甲方使用。陈吉美、王东华与杨乐军、仇敏签订《房屋买卖协议书》约定陈吉美、王东华帮杨乐军、仇敏贷款35万元，期限3年，后贷款没有办成，但从2015年5月份起至2017年2月，杨乐军、仇敏每月给付陈吉美、王东华利息2100元（实为购房款）。2017年3月3日，灌云房屋征收局发出灌房征（2017）45号关于食品公司北侧地块棚户区改造项目房屋调查登记的公告文件。陈吉美、王东华与杨乐军、仇敏在履行房屋买卖协议过程中因涉案买卖的房屋在该文件调查登记范围内双方遂发生矛盾，陈吉美、王东华从2017年3月拒绝接收杨乐军、仇敏给付的购房款，并于2017年4月7日发微信明确涉案房屋不卖给杨乐军、仇敏。一审法院认为，我国物权法规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。故不动产物权变动合同的生效只需要具备行为人具有相应的行为能力，意思表示真实，不违反法律或者社会公共利益。至于所签合同最后能否履行，标的物能否办理物权登记，并不是合同生效的必要条件。本案中陈吉美、王东华与杨乐军、仇敏之间签订的房屋买卖协议符合上述生效要件，该买卖协议依法成立并生效，应受法律保护。根据涉案买卖协议约定，本案杨乐军、仇敏应在2017年5月1日前向陈吉美、王东华给付全部购房款，但在此期限前陈吉美、王东华拒绝接收杨乐军、仇敏给付的购房款，并发微信明确涉案房屋不卖给陈吉美、王东华，构成违约，故陈吉美、王东华不享有合同法定解除权。在审理过程中，陈吉美、王东华诉称造成涉案房屋买卖协议目的不能实现是因政府拆迁行为造成的，属于不可抗力，应依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定解除合同的主张，因灌云房屋征收局发出灌房征（2017）45号关于食品公司北侧地块棚户区改造项目房屋调查登记的公告文件并不是房屋实施征收的决定，且政府拆迁行为不属于法律上的不可抗力；涉案房屋买卖协议目的不仅仅是指物权变动，还应包括因买卖协议产生的实际收益等；《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定法定解除的五种情形是赋予守约方的法定解除权，违约方无权行使法定解除权。故陈吉美、王东华该主张无事实和法律依据，依法不予采纳。综上，对陈吉美、王东华要求解除涉案《房屋买卖协议书》、杨乐军、仇敏向陈吉美、王东华返还灌云伊山镇青龙街工商巷5号房屋及证件（协议书载明的伊山中路工商巷20号房屋）、并由陈吉美、王东华返还杨乐军、仇敏已付款项50万元的诉讼请求，依法不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第二条、第六条、第九条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条之规定，原审法院遂判决：驳回陈吉美、王东华的诉讼请求。案件受理费6300元（已减半收取），由陈吉美、王东华负担。二审中，上诉人陈吉美、王东华围绕上诉请求，依法提交了以下证据：1.2017年6月7日《灌云县人民政府文件》（灌政发﹝2017﹞78号）及《灌云县人民政府房屋征收决定公告》各一份，证明灌云县人民政府决定征收的房屋范围包括本案房屋；2.2017年7月22日《灌云房屋征收局文件》（灌房征﹝2017﹞116号）一份，证明涉案房屋在灌云县人民政府征收评估范围内；3.照片四张，证明涉案房屋区域内的房屋已经开始拆迁；4.江苏省灌云县人民法院（2017）苏0723民初3175号民事判决书一份，证明被上诉人要求确认涉案房屋为其所有的诉求已被生效民事判决书驳回，被上诉人未按约及时付清房款，且本案一审案号错误；5.最高人民法院行政审判庭《关于执行若干问题的解释》释义一份，证明不可抗力包括政府征收行为。被上诉人杨乐军、仇敏围绕答辩意见依法提交了上诉人出具收条的视频资料及对应的书面收条，证明拆迁通知下发前两天上诉人还收取了被上诉人的购房款和利息，之后上诉人将之前要求被上诉人打款的银行账号注销，拒绝接受被上诉人给付的购房款。本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方当事人的质证意见，结合法律规定，本院认证如下：一、对于上诉人陈吉美、王东华提交的5份证据，本院认为，1.证据1、2、5真实、合法，但该3份证据与本案争议的涉案《房屋买卖协议书》是否符合法定解除条件没有关联性，故本院对证据1、2、5与本案的关联性不予确认；2.证据3真实性无法确定，即便真实，也与本案争议的涉案《房屋买卖协议书》是否符合法定解除条件没有关联性，故本院对该证据不予采信；3.证据4真实、合法，但该证据不能达到上诉人用以证明被上诉人没有按照约定支付购房款的证明目的，故本院对该证据的证明目的不予确认。二、对被上诉人杨乐军、仇敏提交的证据，本院认为，该证据真实、合法，能够证明被上诉人于2017年2月13日履行了该时间节点之前涉案《房屋买卖协议书》约定的给付购房款的全部义务，故对被上诉人提交的证据，本院予以采信。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。另查明，截至2017年2月13日，杨乐军、仇敏共计向陈吉美、王东华支付购房款546200元，履行完毕了该时间节点之前涉案《房屋买卖协议书》约定的给付购房款的全部义务。本案二审争议焦点为：上诉人陈吉美、王东华是否有权解除涉案《房屋买卖协议书》？本院认为，涉案《房屋买卖协议书》是陈吉美、王东华与杨乐军、仇敏真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定，根据合同的性质、目的和交易习惯全面履行自己的义务。根据我国相关法律的规定，合同的解除权分为法定解除权与约定解除权，本案上诉人与被上诉人并未约定涉案《房屋买卖协议书》解除的条件，故判断上诉人是否有权解除本案《房屋买卖协议书》，主要应审查上诉人是否享有该《房屋买卖协议书》的法定解除权。涉案《房屋买卖协议书》签订的目的，对陈吉美、王东华而言，是按约定获得出卖房屋的购房款。根据一审法院已查明的事实及本院另查明的事实，至2017年2月13日，杨乐军、仇敏履行完毕了该时间节点之前涉案《房屋买卖协议书》约定的给付购房款的全部义务，而之后杨乐军、仇敏继续履行交付购房款的义务时，陈吉美、王东华拒绝接受，说明杨乐军、仇敏并不存在阻止涉案《房屋买卖协议书》合同目的实现的违约情形。陈吉美、王东华称，杨乐军、仇敏在2017年2月13日虽然支付了该时间节点之前的全部购房款，但并未严格按照《房屋买卖协议书》约定的分期给付的时间履行，本院认为，陈吉美、王东华已全部接收了2017年2月13日之前杨乐军、仇敏给付的购房款，且并未在合理期限内对履行时间的瑕疵提出异议，视为陈吉美、王东华同意杨乐军、仇敏对给付购房款的时间做出的调整，且认可杨乐军、仇敏履行完毕了2017年2月13日之前的给付购房款的全部义务。陈吉美、王东华上诉称涉案房屋已纳入灌云县人民政府征收范围，符合《中华人民共和国合同法》第94条规定的因不可抗力致使不能实现合同目的的情形，故要求解除本案《房屋买卖协议书》。本院认为，即便涉案房屋已纳入灌云县人民政府征收范围，杨乐军、仇敏当庭表示仍愿意按约继续履行向陈吉美、王东华支付剩余购房款的义务，也自愿承担涉案房屋被灌云县人民政府征收的法律风险，因此，即便本案灌云县人民政府的征收行为系法律上的不可抗力情形，该不可抗力也并不影响涉案《房屋买卖协议书》房屋出售方合同目的的实现，故陈吉美、王东华无权以该理由行使涉案《房屋买卖协议书》的法定解除权。至于陈吉美、王东华上诉称涉案房屋上的土地使用权性质为划拨影响了本案《房屋买卖协议书》继续履行的主张，本院认为，该主张没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，陈吉美、王东华的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实基本清楚，判决结论并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12600元，由上诉人陈吉美、王东华负担。本判决为终审判决。审判长  李江蓉审判员  周文博审判员  刘 扬二〇一七年十一月十五日书记员  李文晓法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。