安徽省合肥市蜀山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）蜀民一初字第01201号
原告：合肥市蜀山区荷叶地街道办事处，中华人民共和国组织机构代码证代码79644901-3。
法定代表人：谷和亮，主任。
委托代理人：陈德华，安徽金亚太律师事务所律师。
委托代理人：王自强，安徽锦和律师事务所律师。
被告：合肥盛鑫福餐饮服务有限责任公司，中华人民共和国组织机构代码证代码68205536-6。
法定代表人：杨训来，经理。
委托代理人：倪学军，安徽皖大律师事务所律师。
委托代理人：夏青，安徽皖大律师事务所律师。
原告合肥市蜀山区荷叶地街道办事处与被告合肥盛鑫福餐饮服务有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈德华，被告委托代理人倪学军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告合肥市蜀山区荷叶地街道办事处诉称：2008年5月12日，原告与被告法定代表人杨训来签订一份《房屋租赁合同》，约定：原告将位于合肥市政务区绿怡居小区会所一至三层（建筑面积5050平方米）租赁给被告使用；租赁期限为七年，即自2008年5月15日至2015年5月15日止，其中6个月给予被告装修，免收租金；房屋租金标准为前三年每平方米18元，以后每年递增7%；被告按季度采用预交方式交纳租金，应在前一季度末的5日前支付下个季度的租金，第一次预交租金的时间为2008年11月15日前，以后以此类推；违约责任为原告没有按时交付租赁物，每超过一日按一个季度租金的千分之三支付违约金。被告没有足额、及时交纳租金，每超过一日按一个季度租金的千分之三支付违约金，超过15日仍没有足额支付的，履约保证金归甲方所有，原告有权解除合同。被告应于原告书面解除合同通知书到达之日起20日内搬离所有物品，未及时搬离的，视为放弃，原告有权处置；在合同履行过程中发生争议，双方协商解决，协商不成，向原告所在地人民法院起诉。此外，双方还对其他权利、义务作了明确约定。
合同签订后，原告按合同约定按时将房屋交付给被告使用，被告伊始也能基本按合同约定交纳租金。经友好协商，双方于2010年8月19日签订一份《补充协议》，约定：被告将租赁原告房屋二层中的639平方米于2010年9月1日归还原告，由原告另行使用；经确认被告租赁房屋的面积为4411平方米，房租按原合同标准执行。
被告因经营（浴场）不善，不能按时向原告交纳租金，截止2013年12月31日，被告累计拖欠原告租金2836388元（已扣除返还639平方米期间的电费81838元，以及30000元浴资）。后原告多次找被告协商此事，但被告采取拖延、搪塞的方式，屡次食言。迫于无奈，原告于2013年12月委托律师致函被告，要求被告对其拖欠租金事宜予以答复。但时至今日，被告仍未予回复。
综上，原告诉请判令：1、解除原被告于2008年5月12日签订的《房屋租赁合同》，以及2010年8月19日签订的《补充协议》；2、被告支付拖欠的租金2836388元（暂计算至2013年12月31日，租金应顺延至被告交付房屋之日），以及违约金暂定50万元（从2012年3月1日起按其所欠应交纳季租金的千分之三计算至款清之日）；3、被告将涉案房屋腾空并返还原告（房屋价值暂定400万元，以实际价值为准）；4、本案的诉讼费用由被告承担。
原告合肥市蜀山区荷叶地街道办事处为证明其诉讼主张，举证如下：1、《组织机构代码证》、《私营企业基本信息查询单》；2、《房屋租赁合同》、《补充协议》；3、合肥市地方税务局通用机打《发票》记账联、合肥市服务业统一《发票》记账联；4、合肥市人民政府《市长办公会会议纪要》、《关于政务文化新区有关社会事务整体移交蜀山区管理的会商纪要》；5、《律师函》。
被告合肥盛鑫福餐饮服务有限责任公司辩称：1、被告不同意解除房屋租赁合同；2、欠款数额需要进一步计算，欠款原因是承租的房屋漏水，导致被告损失一直未解决；3、对于原告要求腾空返还房屋，但现有证据不能反映原告是房屋所有权人；4、原告主张的违约金计算过高。
被告合肥盛鑫福餐饮服务有限责任公司对其诉讼主张，未予以举证。
对上述证据本院审核认定如下：原告所举证据1-5，均符合证据的三性，可作为本案的证据使用，其证明效力予以确认。
依据以上具有证明效力的证据，以及当事人的陈述，本院查明事实如下：
2007年，合肥市政务文化新区建设指挥部办公室按照合肥市人民政府市长办公会议纪要第13号精神将绿怡居会所的产权移交于原告。
2008年5月12日，甲方（出租方）原告与乙方（承租方）杨训来签订一份《房屋租赁合同》，其中约定：1、房屋基本情况甲方房屋坐落于绿怡居小区会所一至三层，建筑面积5050平方米（以双方确认的房屋面积为准）。甲方保证租赁期间该房屋水电正常使用。2、房屋用途该房屋系用于商务、休闲、娱乐、健身、洗浴为一体的综合性商业服务项目（注册资金不少于800万元）。除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途。3、租赁期限租赁期限暂定7年，自2008年5月15日至2015年5月15日止。甲方同意在租赁期内给予乙方装修期六个月时间，在此期间免交租金，装修期从2008年5月15日起计算。乙方应在半年内装修完毕。4、租金……其中前三个租赁年度租金标准为18元／平方米，以后每年递增7%。……5、付款方式（1）乙方按季度采用预交方式交纳租金，应在前一季度末的5日前支付下个季度的租金，第一次预交时间为2008年11月15日，以后以此类推。6、交付房屋期限甲方应于本合同生效之日起，将该房屋交付给乙方。7、维修养护责任（2）日常的房屋维修费用由乙方承担。（3）因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用，由乙方承担并负责赔偿损失。9、关于房屋租赁期间的有关费用在房屋租赁期间，以下费用由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任：（1）水电费（按月结算）；（2）物业管理费。13、违约责任（2）乙方没有足额、及时交纳租金，每超过1日按应交纳季租金的千分之三向甲方支付违约金，超过15日仍没有足额支付的，履约保证金归甲方所有，甲方有权解除本合同，乙方应于甲方书面解除合同通知书到达之日起20日内搬离所有物品，未及时搬离的，视为乙方放弃之物，甲方有权处置。15、本合同未尽事项，由甲乙双方另行议定，并签订补充协议。补充协议与本合同不一致的，以补充协议为准。合同履行中，甲方原告与乙方杨训来于2010年8月19日又签订《补充协议》一份，其中约定：1、乙方于2008年承租甲方房屋坐落于绿怡居小区会所一至三层，建筑面积5050平方米，现经甲乙双方协调决定将该房屋二层639平方米自2010年9月1日起归还甲方使用。2、乙方继续租赁面积经双方确认为4411平方米，房租按原合同中的标准执行。4、甲方使用期间产生的水电费用按表计算，由甲方自行承担。5、其它事项按原合同约定不变。
以案涉租赁物作为经营场所，由杨训来出资12.6万元、曹竟翔出资2.7万元、刘跃富出资2.7万元，经合肥市工商行政管理局于2008年11月11日核准成立了合肥盛鑫福餐饮服务有限责任公司。
上述合同履行中，截止2012年2月22日被告共向原告交纳租金173.54万元。此后，被告向原告交纳租金情况如下：1、2012年4月24日交纳租金9万元；2、2012年5月9日、2012年5月22日、2012年7月6日、2012年7月11日各交纳租金4万元，计16万元；3、2012年7月26日交纳租金3万元；4、2012年8月3日交纳租金2万元；5、2012年9月11日交纳租金3万元；6、2012年10月10日交纳租金3万元；7、2012年10月19日交纳租金2万元；8、2012年11月5日交纳租金3万元；9、2012年11月26日交纳租金2万元；10、2012年12月6日交纳租金2万元；11、2013年1月9日交纳租金3万元；12、2013年6月25日交纳租金9万元；13、2013年6月28日交纳租金3万元；14、2013年7月1日交纳租金3万元；15、2013年8月19日交纳租金3万元；16、2013年9月9日交纳租金3万元；17、2013年9月11日交纳租金3万元；18、2013年10月14日交纳租金7万元。以上租金，合计252.54万元。
2013年11月24日，原告委托律师向被告并杨训来发出律师函，告知被告已拖欠原告租金近300万元（不包括违约金），其有权解除合同，且被告依法承担给付未付租金和违约金，望接函后七个工作日内予以答复，否则其将采取法律手段保护自己的合法权利。
本院认为：出租方原告与承租方杨训来签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，双方当事人应本着诚实信用的原则按照合同的约定全面履行各自的义务。
法律规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。依据《房屋租赁合同》第2条房屋用途的规定，可认定案涉《房屋租赁合同》、《补充协议》系杨训来为设立公司（被告）以自己名义对外签订合同；依据房租支付情况，可认定被告已经实际履行《房屋租赁合同》、《补充协议》的义务。因此，原告选择被告承担责任，符合法律规定，应予以支持。
依据《房屋租赁合同》第3条租赁期限的规定，可认定案涉租赁房屋的租金应自2008年11月15日起算。依据《房屋租赁合同》第4条租金、第5.1条和《补充协议》的规定，应认定截止2012年2月15日被告应向原告交纳2008年11月15日至2012年5月15日租金共计3569305.32元（1954350元（2008年11月15日至2010年8月31日的租金应为90900元／月×21.5个月）＋595485元（2010年9月1日至2011年5月15日的租金应为4411平方米×18元／平方米×7.5个月）＋1019470.32元（2011年5月15日至2012年5月15日的租金应为4411平方米×18元／平方米×107%×12个月）】，被告截止2012年2月22日实际向原告交纳租金173.54万元，扣除原告自认的被告向其返还639平方米期间的电费81838元、30000元，应认定被告实际欠交租金1722067.32元（3569305.32元－1735400元－81838元－30000元），故原告主张被告自2012年3月1日起向其支付逾期交纳房租的违约金，符合法律规定，应予以支持。
依据《房屋租赁合同》第13.2条的规定，应认定被告超过15日仍没有足额向原告支付租金，原告即有权解除合同。被告在拖欠原告租金未付，且自2013年10月14日之后未再向原告支付租金的情况下，原告诉请要求解除《房屋租赁合同》和《补充协议》，符合法律规定，应予以支持。对此，被告应按照《房屋租赁合同》第13.2条的规定自合同解除之日起20日内向原告返还案涉租赁房屋。
因《房屋租赁合同》第13.2条约定的每超过1日按应交纳季租金的千分之三计收违约金明显高于被告迟延支付房租给原告造成的利息损失，故酌情予以调整，即逾期交纳房租违约金调整为以被告实际欠交房租数额为标准按照年利率31.98%计算至合同解除之日。对于被告应向原告支付的租金及其逾期交纳房租违约金的计算，详见附页。对此，原告主张被告给付，符合法律规定，应予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、案涉《房屋租赁合同》、《补充协议》于本判决生效之日予以解除；
二、合肥盛鑫福餐饮服务有限责任公司于本判决生效之日起二十日内将案涉租赁房屋，即坐落于绿怡居小区会所一至三层（建筑面积4411平方米）的房屋腾空并返还于合肥市蜀山区荷叶地街道办事处；
三、合肥盛鑫福餐饮服务有限责任公司于本判决生效之日起十日内向合肥市蜀山区荷叶地街道办事处给付计算至返还案涉租赁房屋之日拖欠的租金［计算至2014年5月15日拖欠的租金为3190092.12元，以后按照实际未返还房屋的面积×18元／平方米×递增数（自2011年5月15起每年递增7％）×月数】；
四、合肥盛鑫福餐饮服务有限责任公司于本判决生效之日起十日内向合肥市蜀山区荷叶地街道办事处给付至合同解除之日逾期支付房租的相应违约金【计算至2014年5月15日逾期支付房租的相应违约金为1664012.88元，以后按照欠交租金数额×年利率31.98%÷365天×实际天数（自2014年5月16日至合同解除之日）】。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费31618元，由合肥盛鑫福餐饮服务有限责任公司承担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审 判 长 戴 刚
人民陪审员 何 妨
人民陪审员 谢金富
二〇一四年九月四日
书 记 员 袁 媛
附租金、违约金计算表
拖欠租金及其违约金：
截止2012年2月15日被告应向原告交纳2008年11月15日至2012年5月15日租金共计3569305.32元（1954350元（2008年11月15日至2010年8月31日的租金应为90900元／月×21.5个月）＋595485元（2010年9月1日至2011年5月15日的租金应为4411平方米×18元／平方米×7.5个月）＋1019470.32元（2011年5月15日至2012年5月15日的租金应为4411平方米×18元／平方米×107%×12个月）】，被告截止2012年2月22日实际向原告交纳租金173.54万元，扣除原告自认的被告向其返还639平方米期间的电费81838元、30000元，被告实际欠交租金1722067.32元（3569305.32元－1735400元－81838元－30000元）。
一、截止2012年2月22日（租金应交至2012年5月15日）欠交租金1722067.32元
1、2012年3月1日至2012年4月23日违约金：1722067.32元×31.98%÷365天×54天＝81476元
2、2012年4月24日至2012年5月8日违约金：（1722067.32元－9万元）×31.98%÷365天×15天＝21449.39元
3、2012年5月9日至2012年5月15日违约金：（1722067.32元－9万元－4万元）×31.98%÷365天×7天＝9764.39元
合计：112689.78元
二、截止2012年5月15日（租金应交至2012年8月15日）欠交租金为1592067.32元（1722067.32元－9万元－4万元）＋272708.31元（4411平方米×18元／平方米×107%×107%×3个月）＝1864775.63元
1、2012年5月16日至2012年5月21日违约金：1864775.63元×31.98%÷365天×6天＝9803.10元
2、2012年5月22日至2012年7月5日违约金：（1864775.63元－4万元）×31.98%÷365天×45天＝71946.15元
3、2012年7月6日至2012年7月10日违约金：（1864775.63元－4万元－4万元）×31.98%÷365天×5天＝7818.78元
4、2012年7月11日至2012年7月25日违约金：（1864775.63元－4万元－4万元－4万元）×31.98%÷365天×15天＝22930.65元
5、2012年7月26日至2012年8月2日违约金：（1864775.63元－4万元－4万元－4万元－3万元）×31.98%÷365天×8天＝12019.40元
6、2012年8月3日至2012年8月15日违约金：（1864775.63元－4万元－4万元－4万元－3万元－2万元）×31.98%÷365天×13天＝19303.73元
合计：143821.81元
三、截止2012年8月15日（租金应交至2012年11月15日）欠交租金为1694775.63元（1864775.63元－4万元－4万元－4万元－3万元－2万元）＋272708.31元（4411平方米×18元／平方米×107%×107%×3个月）＝1967483.94元
1、2012年8月16日至2012年9月10日违约金：1967483.94元×31.98%÷365天×26天＝44819.82元
2、2012年9月11日至2012年10月9日违约金：（1967483.94元－3万元）×31.98%÷365天×29天＝49229.08元
3、2012年10月10日至2012年10月18日违约金：（1967483.94元－3万元－3万元）×31.98%÷365天×9天＝15041.43元
4、2012年10月19日至2012年11月4日违约金：（1967483.94元－3万元－3万元－2万元）×31.98%÷365天×17天＝28113.69元
5、2012年11月5日至2012年11月15日违约金：（1967483.94元－3万元－3万元－2万元－3万元）×31.98%÷365天×11天＝17902.07元
合计：155106.09元
四、截止2012年11月15日（租金应交至2013年2月15日）欠交租金为1857483.94元（1967483.94元－3万元－3万元－2万元－3万元）＋272708.31元（4411平方米×18元／平方米×107%×107%×3个月）＝2130192.25元
1、2012年11月16日至2012年11月25日违约金：2130192.25元×31.98%÷365天×10天＝18663.99元
2、2012年11月26日至2012年12月5日违约金：（2130192.25元－2万元）×31.98%÷365天×10天＝18488.75元
3、2012年12月6日至2013年1月8日违约金：（2130192.25元－2万元－2万元）×31.98%÷365天×34天＝62265.97元
4、2013年1月9日至2013年2月15日违约金：（2130192.25元－2万元－2万元－3万元）×31.98%÷365天×38天＝68592.55元
合计：168011.26元
五、截止2013年2月15日（租金应交至2013年5月15日）欠交租金为2060192.25（2130192.25元－2万元－2万元－3万元）＋272708.31元（4411平方米×18元／平方米×107%×107%×3个月）＝2332900.56元
1、2013年2月16日至2013年5月15日违约金：2332900.56元×31.98%÷365天×89天＝181916.39元
合计：181916.39元
六、截止2013年5月15日（租金应交至2013年8月15日）欠交租金为2332900.56元＋291797.89元（4411平方米×18元／平方米×107%×107%×107%×3个月）＝2624698.45元
1、2013年5月16日至2013年6月24日违约金：2624698.45元×31.98%÷365天×40天＝91986.38元
2、2013年6月25日至2013年6月27日违约金：（2624698.45元－9万元）×31.98%÷365天×3天＝6662.44元
3、2013年6月28日至2013年6月30日违约金：（2624698.45元－9万元－3万元）×31.98%÷365天×3天＝6583.58元
4、2013年7月1日至2013年8月15日违约金：（2624698.45元－9万元－3万元－3万元）×31.98%÷365天×46天＝99739.16元
合计：204971.56元
七、截止2013年8月15日（租金应交至2013年11月15日）欠交租金为2474698.45元（2624698.45元－9万元－3万元－3万元）＋291797.89元（4411平方米×18元／平方米×107%×107%×107%×3个月）＝2766496.34元
1、2013年8月16日至2013年8月18日违约金：2766496.34元×31.98%÷365天×3天＝7271.71元
2、2013年8月19日至2013年9月8日违约金：（2766496.34元－3万元）×31.98%÷365天×21天＝50350.03元
3、2013年9月9日至2013年9月10日违约金：（2766496.34元－3万元－3万元）×31.98%÷365天×2天＝4742.67元
3、2013年9月11日至2013年10月13日违约金：（2766496.34元－3万元－3万元－3万元）×31.98%÷365天×33天＝77386.67元
4、2013年10月14日至2013年11月15日违约金：（2766496.34元－3万元－3万元－3万元－7万元）×31.98%÷365天×33天＝75362.74元
合计：215113.82元
八、截止2013年11月15日（租金应交至2014年2月15日）欠交租金为2606496.34元（2766496.34元－3万元－3万元－3万元－7万元）＋291797.89元（4411平方米×18元／平方米×107%×107%×107%×3个月）＝2898294.23元
1、2013年11月16日至2014年2月15日违约金：2898294.23元×31.98%÷365天×92天＝233623.16元
合计：233623.16元
九、截止2014年2月15日（租金应交至2014年5月15日）欠交租金为2898294.23元＋291797.89元（4411平方米×18元／平方米×107%×107%×107%×3个月）＝3190092.12元
1、2014年2月16日至2014年5月15日违约金：3190092.12元×31.98%÷365天×89天＝248759.01元
合计：248759.01元
总计：1664012.88元
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条第二款当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》
第二条发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担责任的，人民法院应予支持。
公司成立后对前款的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。