浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙06民终1503号
上诉人（原审原告、反诉被告）：农工商房地产（集团）浙江兆禾置业有限公司，住所地浙江省绍兴市柯桥区时代广场A座1301—1302室。组织机构代码08737583—2。
法定代表人：山彪，执行董事兼经理。
委托诉讼代理人：李正、沈杨飞，浙江纳森律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：绍兴市柯桥区柯桥购物中心有限公司，住所地浙江省绍兴市柯桥区育才路以西、万商路以南1008号。组织机构代码67615470—4。
法定代表人：王荷琴，执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：金国元，绍兴市柯桥法律服务所法律工作者。
上诉人农工商房地产（集团）浙江兆禾置业有限公司（以下简称农工商公司）因与被上诉人绍兴市柯桥区柯桥购物中心有限公司（以下简称柯桥购物中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市柯桥区人民法院（2015）绍柯民初字第2209号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月1日立案受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
农工商公司上诉请求：1、撤销原审判决第三项判决内容，改判驳回被上诉人原审全部诉讼请求或者发回重审；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误或不清。1、原审判决对上诉人已将涉案房屋恢复原状事实认定不清。首先，原审判决第5页载明“本院认为情况说明由监理单位出具，验收记录由建设单位、设计单位、施工单位、监理单位予以盖章确认，故对上述证据的真实性本院予以确认，可以证明反诉被告农工商公司对涉案房屋进行加固施工的事实”，根据（2014）绍柯民初字第1651号民事判决书判决上诉人履行的义务，上诉人根据图纸的设计要求恢复原状并将楼梯移至租赁物交付时的位置即完成了该判决义务的履行。原审判决仅需审查上诉人是否根据图纸的设计要求恢复原状以及是否将楼梯移至租赁物交付时的位置便能对上诉人是否履行该判决确定的义务的事实进行认定。其次，上诉人已经履行了相应的义务并在原审中提交了相应的证据材料，而被上诉人在原审中并未提交任何证据证明上诉人未履行相应的义务。依照法律规定，被上诉人主张上诉人交还的案涉房屋没有恢复原状或者存有质量问题等主张应当承担相应的举证责任，在其不能提供任何证据对其主张加以证明而仅仅是主观臆想的情况下，应当承担举证不利的法律后果。因此，原审判决应当根据上诉人与被上诉人提交的证据以及庭审陈述来认定上诉人已经全部履行该判决确定的义务。2、原审判决所依据的事实错误。首先，原审判决根据该院于2015年9月23日作出的（2015）绍柯执民字第1348号执行裁定书内容而认定上诉人未将第1651号民事判决书项下义务履行完毕显然是错误的。原审判决第7页载明“本院认为根据本院（2014）绍柯民初字第1651号民事判决书，农工商公司应当将租赁物恢复原状，现其虽采取修复措施，但对于是否将租赁物恢复原状双方存有争议，且柯桥购物中心就（2014）绍柯民初字第1651号案件申请执行，本院亦已立案受理，现虽柯桥购物中心申请终结执行程序，但终结本次执行程序并非执行的终结，它是执行程序某一阶段的终结，案件暂时退出执行机制，不属于执行终结”。而民事判决所认定的事实应当是民事法律事实，即根据民法的规定，能够引起民事法律关系产生、变更或消灭的客观情况。而该院作出的第1348号裁定书显然不属于民事法律事实，不能作为原审判决不予认定上诉人已履行恢复原状义务的事实依据。其次，根据第1348号裁定书内容“被执行人已采取修复措施，但对是否已恢复原状双方当事人存有争议”之表述，也得不出上诉人没有履行恢复原状义务的结论。再者，原审判决认定的事实与裁判自相矛盾。原审判决第8页“即对于案涉房屋是否已经恢复原状并无定论”，既然原审判决认为该事实“并无定论”，那么判决上诉人承担损失赔偿又有何依据。因此，原审判决判令上诉人向被上诉人赔偿损失显然缺乏事实依据。3、原审判决对于被上诉人已将案涉房屋进行出租等事实认定不清。被上诉人在收到上诉人交还的房屋之后，及时在租赁物的外墙张贴了相应的招租信息，这已经证明被上诉人接受了上诉人交还的租赁物。同时，结合上诉人在原审提交的证据4，被上诉人已于2016年4月将案涉房屋出租给第三人且目前仍在租赁之中。上诉人认为，首先，上诉人依照第1651号民事判决书确定的恢复原状义务已经履行完毕，不存在任何争议。其次，被上诉人如认为有异议的，应当及时有效地向上诉人提出具体明确的请求并提供客观的证据材料证明。但至被上诉人在原审提出反诉时亦未提出相应的证据材料。再者，在原审诉讼过程中，上诉人一方面对是否将案涉房屋恢复原状持有异议，另一方面又将案涉房屋对外招租并已经出租部分给第三方进行收益，该行为已不仅构成被上诉人对于上诉人交还房屋的认可，且案涉房屋在出租过程中或已与上诉人交还时的状况发生变化，在此情况下争议上诉人是否将案涉房屋恢复原状显然已丧失客观基础，同时原审判决判令上诉人向被上诉人赔偿损失亦缺乏事实依据。二、原审判决适用法律错误。1、原审判决判令上诉人向被上诉人赔偿损失缺乏法律依据。首先，原审判决依据第1348号裁定书内容判令上诉人向被上诉人赔偿损失缺乏法律依据。其次，原审判决以第1348号裁定书出具的时间作为被上诉人在本案中的损失计算期间同样缺乏法律依据。再者，原审判决第8页“关于损失的金额，本院认为当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益等”，原审法院既已认定双方签订的《租赁协议》已于2015年1月31日终止，租赁期间所涉及的各项费用清算后由被上诉人向上诉人返还租赁保证金50000元，则双方之间合同权利义务已履行完毕，原审判决判令上诉人因违约赔偿被上诉人损失亦缺乏法律依据。2、原审判决判令支持被上诉人部分诉讼请求适用法律错误。首先，原审判决判令上诉人向被上诉人赔偿损失应以第1348号执行案件的处理结果为前提。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第（五）款规定“本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的”，应当裁定中止诉讼而非在第1348号执行案件未完全终结的情形下作出判决。其次，在第1348号执行案件未对上诉人没有履行恢复原状义务作出认定以及被上诉人在本案中不能提供证据对上诉人没有履行恢复原状义务加以证明的情况下，原审判决应当判决驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人柯桥购物中心答辩称：请求驳回上诉，维持原判。认可上诉人已经对涉案房屋进行加固的事实，双方对上诉人有否按照判决书的要求进行加固、恢复原状存有异议。因对涉案房屋是否已经恢复原状没有定论，造成被上诉人无法正常使用房屋，一审判决被上诉人支付相应损失是合理的，但认为其自身并不需要承担40%的损失。
柯桥购物中心向一审法院起诉请求：1、判决确认原、被告双方签订的《租房协议》项下的权利义务自2015年1月31日起终止；2、判决被告立即退还原告在《租房协议》成立时支付给被告的保证金人民币50000元，并赔偿该款项自2015年1月31日起至判决确定最后履行日止的按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失（该利息损失暂计至起诉之日为1062.5元）；3、本案诉讼费由被告承担。
反诉原告柯桥购物中心向一审法院提出诉讼请求：1、判令反诉被告赔偿反诉原告损失387500元（暂计至2015年7月31日），此后的损失参照《租房协议》中房租费的约定至被反诉人按（2014）绍柯民初字第1651号判决履行完毕并归还出租房为止；2、本案的诉讼费用由反诉被告承担。
一审法院认定事实：2014年1月22日，农工商公司作为承租方（乙方）与出租方柯桥购物中心（甲方）签订《租房协议》一份，约定甲方将位于万商京都花园5号楼一楼商业用房103室66.02平方米、104室88.86平方米、105室88.86平方米、106室82.53平方米（一楼共计326.27平方米），二楼商业用房103室66.02平方米、104室81.95平方米、105室81.95平方米、106室82.53平方米、202室66.83平方米（二楼共计379.28平方米），总面积共计705.55平方米出租给乙方使用；租赁期限自2014年2月1日起至2015年1月30日止；总租金775000元，合同签订后先付200000元，余款575000待甲方提供税票后由乙方当天全额付清；乙方应缴纳水电费、物业管理费、装修垃圾清运费等各项费用，乙方向甲方交纳上述费用的保证金50000元，该款于本协议成立时一并支付，本协议履行完毕后，该保证金由甲方退还给乙方（不计息）；乙方如对房屋结构进行变动，应事先报甲方同意、备案，否则要承担赔偿责任；租期满后，乙方如要续租，需提前一个月协商，双方另签订合同等。协议签订后，农工商公司向柯桥购物中心付清合同约定的租金及保证金合计825000元。此后，农工商公司对涉案租赁房屋进行装修。装修期间，装修人员将租赁房屋二楼的一根楼面承重梁打断，并挖空楼面进行楼梯安装。双方就该装修行为发生争议，原告于2014年4月28日向该院提起诉讼，要求农工商公司恢复承租房结构，消除打断承重梁造成的安全隐患。该院经审理，于同年10月15日作出（2014）绍柯民初字第1651号民事判决书，判决“被告农工商房地产（集团）浙江兆禾置业有限公司应于本判决生效后一个月内将原告绍兴县柯桥购物中心有限公司出租给被告的租赁物恢复原状（即被告开挖的楼梯口按图号为建施-4.1《一层平面修改图》、结施-7《－0.030梁平法施工图》的设计要求恢复原状，楼梯移至租赁物交付时的位置）。”该案生效后，柯桥购物中心向该院申请强制执行，该院于2015年4月17日立案。在执行过程中，该院认为被执行人农工商公司应将租赁物恢复原状，被执行人已采取修复措施，但对是否已恢复原状双方当事人存有争议，申请执行人向该院申请要求终结本次执行程序。故该院于2015年9月23日出具（2015）绍柯执民字第1348号执行裁定书，裁定终结该院（2015）绍柯执民字第1348号案的本次执行程序。
2015年1月29日，农工商公司向柯桥购物中心发送通知书一份，告知柯桥购物中心涉案租赁房屋已按判决要求恢复原状，该房屋的租赁期限于2015年1月31日届满，农工商公司已对租赁房屋现场清理完毕，钥匙邮寄给柯桥购物中心，双方租赁关系自行终止，今后农工商公司不再继续租赁该房屋。柯桥购物中心工作人员签收该通知书邮政特快专递邮件。2015年4月1日，农工商公司向柯桥购物中心发送律师函一份。现原告农工商公司要求被告柯桥购物中心返还押金，反诉原告柯桥购物中心要求反诉被告农工商公司赔偿损失，遂成讼。
一审法院认为，公民的合法权利受法律保护。农工商公司与柯桥购物中心签订的租赁协议系双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律法规的禁止性规定，应认定为合法有效，双方均应当按照约定履行自己的义务。当事人订立附终止期限的合同，期限届至时，合同的权利义务终止。双方签订的租房协议明确约定租赁期限自2014年2月1日起至2015年1月30日止，如承租方要续租需提前一个月协商，双方另签订合同。现农工商公司在约定的租赁期限届满前，并未提出续租要求，而是以书面形式通知柯桥购物中心双方签订的租房协议终止，故该院确定双方签订的租房协议于2015年1月31日起终止。本案的争议焦点在于农工商公司交还的租赁房屋是否已经恢复原状。农工商公司主张其已经将恢复原状的房屋交还柯桥购物中心，柯桥购物中心对此不予认可，该院认为根据（2014）绍柯民初字第1651号民事判决书，农工商公司应当将租赁物恢复原状，现其虽采取修复措施，但对于是否恢复原状双方存有争议，且柯桥购物中心就（2014）绍柯民初字第1651号案件申请执行，该院亦已立案受理，现虽因柯桥购物中心申请终结执行程序，但终结本次执行程序并非执行的终结，它是执行程序某一阶段的结束，案件暂时退出执行机制，不属于执行终结，即在2015年9月23日该院出具（2015）绍柯执民字第1348号执行裁定书时，（2014）绍柯民初字第1651号案件的执行尚未终结执行，即对于案涉房屋是否已经恢复原状并无定论。
关于本诉，原告要求返还保证金的请求，该院认为双方在租房协议中明确约定保证金用于确保农工商公司在租赁期间缴纳水电费、物业管理费、装修垃圾清运费等各项费用，现租房协议已于2015年1月31日起终止，被告柯桥购物中心亦未对原告农工商公司尚欠水电费、物业管理费、装修垃圾清运费等费用提出主张，应当视为原告农工商公司已经支付租赁期间的水电费、物业管理费、装修垃圾清运费等各项费用，故原告要求返还保证金的诉讼请求，该院予以支持。关于利息的请求，该院认为在双方对于案涉租房协议有无终止存有争议的情形下，原告要求被告支付相应利息，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。
关于反诉，反诉原告柯桥购物中心要求反诉被告农工商公司赔偿损失的请求，该院认为双方签订的租房协议自2015年1月31日起终止后，双方的权利义务终止，现基于双方对农工商公司交还的案涉租赁房屋是否恢复原状存有争议而致使反诉原告柯桥购物中心无法出租房屋，确给反诉原告造成一定损失，故对反诉原告要求赔偿损失的反诉请求，合理部分该院予以支持。关于赔偿损失的期间，因该院已立案受理（2014）绍柯民初字第1651号执行案件，且就该案进行执行，故可以确认自2015年1月31日起至2015年9月23日该院出具（2015）绍柯执民字第1348号执行裁定书时，双方对于案涉租赁房屋有无恢复原状仍持有争议，而（2014）绍柯民初字第1651号案件的执行尚未终结执行，故在本案中该院仅审理该期间的损失。现对于此后（2014）绍柯民初字第1651号案件有无执行完毕，尚无相应证据予以证明，故该部分损失在本案中不宜一并处理。关于损失的金额，该院认为当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，结合本案双方所约定的案涉房屋租金、本案赔偿损失的期限、未能出租房屋的利益损失属于期待利益等因素，该院酌情确定损失金额为35万元。鉴于反诉被告已对案涉租赁房屋进行修复，并将修复的事实告知反诉原告，反诉原告作为房屋出租方，在对反诉被告的修复成果不予认可的情形下应当采取相应措施减少损失的扩大，其虽以申请执行的行为来促使双方就恢复原状的争议进行解决，但该行为尚不足以弥补或者防止损失的扩大，故应当对相应的扩大损失承担责任，该院结合双方的履行行为、过错程度等因素酌情确定反诉原告自行承担损失的40%，即反诉被告应当赔偿反诉原告损失210000元。关于反诉原告主张的利息损失，该院认为在双方对于案涉租赁房屋有无恢复原状存有争议的情形下，反诉原告要求反诉被告支付相应利息，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十四条、第二百一十二条、第二百一十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条之规定，判决：一、农工商房地产（集团）浙江兆禾置业有限公司与绍兴市柯桥区柯桥购物中心有限公司签订的《租房协议》于2015年1月31日起终止；二、被告绍兴市柯桥区柯桥购物中心有限公司应返还原告农工商房地产（集团）浙江兆禾置业有限公司保证金50000元；三、反诉被告农工商房地产（集团）浙江兆禾置业有限公司应赔偿反诉原告绍兴市柯桥区柯桥购物中心有限公司损失210000元；上述二、三两项折抵后，农工商房地产（集团）浙江兆禾置业有限公司尚应支付绍兴市柯桥区柯桥购物中心有限公司160000元，款限于判决生效后十日内履行完毕；四、驳回原告农工商房地产（集团）浙江兆禾置业有限公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告绍兴市柯桥区柯桥购物中心有限公司的其他反诉诉讼请求。本诉受理费1077元，由被告绍兴市柯桥区柯桥购物中心有限公司负担；反诉案件受理费7113元，由反诉原告绍兴市柯桥区柯桥购物中心有限公司负担3272元，反诉被告农工商房地产（集团）浙江兆禾置业有限公司负担3841元，款限于判决生效之日起七日内向该院缴纳。
二审中，上诉人向本院提交以下证据：上诉人向柯桥区人民法院执行局邮寄的终结执行申请报告、关于（2014）绍柯民初字第1651号民事判决结果的履行情况报告及相应快递邮寄凭证各一份，证明上诉人已经将（2014）绍柯民初字第1651号判决书确定的内容履行完毕并向柯桥人民法院报告该判决的履行情况、对柯桥法院要求上诉人继续履行而不予结案的行为提出异议的事实。被上诉人质证认为该证据均为上诉人单方制作，不能达到上诉人已经完全履行生效法律文书确定的义务的证明目的。本院认为，该证据不能证明上诉人已经全面、充分履行了（2014）绍柯民初字第1651号民事判决所确定的义务。
被上诉人二审中未向本院提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，当事人应当自觉、全面、充分地履行生效法律文书所确定的义务。本案中，浙江省绍兴市柯桥区人民法院（2014）绍柯民初字第1651号民事判决书判决本案上诉人将其承租的房屋恢复原状，上诉人即负有严格按照生效判决将房屋恢复原状的义务。现上诉人主张其已按该判决将房屋加固修复、恢复原状并已履行完毕，但被上诉人并不认可，认为上诉人并未完全按判决履行，双方的主要争议焦点即在于上诉人是否已经履行了生效判决所确定的恢复原状的义务。（2014）绍柯民初字第1651号民事判决书生效后，柯桥区人民法院自2015年4月17日立案强制执行该生效判决，但至2015年9月23日柯桥区人民法院出具终本裁定，案涉房屋是否已经恢复原状虽仍无定论，但终本裁定的法律意义表明，该执行案件仍未终结，生效判决确定的上诉人所应当履行的法律义务仍未履行完毕，故上诉人关于其已经履行完恢复原状法律义务的上诉理由不能成立，本院不予采信。从本案实际情况看，上诉人对案涉房屋虽进行了修复加固，但被上诉人认为因该修复行为是否完全消除了质量及安全隐患仍不能确定，对其出租房屋存在影响，故被上诉人主张其因上诉人恢复原状义务未履行而造成其租金损失，亦具有一定依据。综上，一审判令上诉人赔偿被上诉人自2015年1月31日至2015年9月23日的35万元租金损失的60%，具有法律依据及事实依据，上诉人关于一审认定的租金损失及计算期间依据不足的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4450元，由上诉人农工商房地产（集团）浙江兆禾置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵启龙
代理审判员 张百元
代理审判员 章 明
二〇一七年六月六日
书 记 员 孙心怡