沈阳市沈河区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0103民初6729号
原告：尹成荣，无职业。
委托代理人：鞠颖，辽宁兴桓律师事务所律师。
委托代理人：可抒楠，辽宁保兴律师事务所律师。
被告：刘音，沈河区家家旅馆个体业主。
委托代理人：赵明波，沈河区家家旅馆个体业主。
委托代理人：王舒雅，沈阳市沈河区仁杰法律服务所法律工作者。
原告尹成荣诉被告刘音房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月23日受理后，依法适用普通程序，由本院审判员杨晓霞担任审判长并主审，与人民陪审员薛云波、人民陪审员赵跃洲组成合议庭，于2016年6月23日公开开庭审理。原告尹成荣的委托代理人鞠颖，被告刘音的委托代理人赵明波、王舒雅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告尹成荣诉称，原、被告于2013年12月31日签订《房屋租赁合同书》，租赁期限为两年，自2014年1月1日至2015年12月31日。协议约定原告将其所有的诉争房屋租赁给被告用作经营旅店，被告按照合同约定按时支付原告房屋租金，逾期支付需支付滞纳金。租赁合同到期后，被告拒不履行合同，在拖欠原告租金30000元的情况下，依然无权占有使用原告所有的房屋拒不腾房。原告多次与被告交涉腾房问题，并多次催要被告所欠租金。被告均不予配合。原告为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求：1.判令被告将无权占有使用的房屋交付给原告；2.判决被告支付拖欠原告的房屋租金18.7万元、滞纳金100800元、无权占有使用至今的房屋使用费及相应的利息。(租金及利息计算至被告腾房日和实际给付房租的日期)；3.判决被告承担本案诉讼费。
被告刘音辩称，一、双方签订房屋租赁合同是事实。二、被告并非有意拖欠原告租金，事实是原告早在2009年2月就开始租用此房屋作旅店用，那时的房屋的房主是沈阳市凌云实业公司，房租是年租金11万元，当时是租一层送一层，这样我方租用了4年后2013年原告将此房买下，被告继续租用此房屋，于2013年12月31日与原告重新签订了租赁房屋合同，年租金从11万元涨至18万元，这样就给被告的经济增加了负担，被告为了更好的招揽生意，便同原告协商，决定对此房屋进行维修及装修。这部分费用花了8万余元，但是经营一直不景气，更加大了被告的负担，被告同原告经协商后，原告同意为被告减免2个月的租金，可是被告找到原告续交租金时，原告却反悔，不同意减免2个月租金，为此双方产生了争议，僵持。此后，被告多次找到原告协商此事，原告置之不理，拒收房租。以上是没有交租金的原因。因此并不是被告无故拖欠租金，被告不同意原告交付滞纳金的诉讼请求，同时滞纳金数额过高，如果双方不能再继续签订租赁合同，原告应承担该房屋的有关维修费用。三、如果原告能同意将该房屋租金下降，被告同意继续承租该房屋。四、在2015年被告同意减免我2个月租金的时候，我就在2015年开始装修了，否则我是不可能装修的，而且还继签3年的合同，我去找原告协商，给我降房租，装修房屋，再续签3年的协议，但去签的当时原告说房租降不了的，我当时就挺生气，双方就僵持了。到2015年11月份的时候给原告打电话，原告也不接电话了，我就给原告发短信了，2015年11月30日给原告发信息，原告也不回，直到法院向我送达我才知道。
经审理查明，2013年12月31日原告作为甲方，被告作为乙方，签订《房屋租赁合同书》约定，原告将其所有的房屋租赁给被告用作经营旅店，年租金18万元，租赁期限为两年，自2014年1月1日至2015年12月31日。还约定，租金交付时间，每半年交付一次，共四次，每次支付9万元，合同签订之日支付第一次租金，2014年6月20日支付第二次租金，2014年12月20日支付第三次租金。2015年6月20日支付最后一次租金。如逾期，按两年租金总额每日收取1%的滞纳金。逾期满三十天，本协议自行终止，乙方无条件撤出，自行承担一切损失。因乙方尚欠甲方2012年、2013年两年的房屋租金合计224400元未付，所欠租金分两次支付，每次支付112200元，第一次于签订本次合同之日支付，第二次与2014年12月20日支付。逾期每日按两年租金总额收取1%的滞纳金等。
合同签订后，被告在诉争房屋一直经营旅店至今。
2015年6月26日，被告方为原告出具《承诺》一份，所欠2011年房费112000元，2015年7月5日现还50000元。另62000元于2015年8月31日前还清（房主同意免房租2月）。房屋9月1日按经营现状交付甲方，我方无条件搬出（乙方争取在7月份兑出去。甲方无条件配合乙方出兑）
2015年9月2日，被告方出具《欠条》一份，我欠2015年下半年房费贰万贰仟元，于2015年10月31日前一次性还清，免2015年2个月租金。今后经营到12月31日，在另签2016年、2017年、2018年经营协议。如10月31日前未付清，11月1日无条件搬出，双方协议终止。
被告自2015年7月14日至2015年11月20日共缴纳租金532200元，其中含原欠款224000元，自2014年1月1日至2015年12月31日被告共缴纳租金总额为532200元-224000元=308200元，被告所欠合同期内租金为360000元-308200元=51800元。
合同期满后，被告一直继续使用诉争房屋经营至今。
原告要求被告交纳缴纳所欠租金，双方产生矛盾，协商未果，原告起诉来院。
上述事实，有双方当事人陈述、《房屋租赁合同书》、《承诺》、《欠条》、收款收据等证据，经当庭质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。第二百三十六条规定“租赁期满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行。原告依合同约定履行交付房屋义务，被告方亦经营旅馆，处于正常营业中，并履行了大部分交纳房租义务。现合同到期，被告仍占有使用诉争房屋及欠租金51800元未付，根据双方合同约定属违约行为。应付合同约定的违约责任。根据上述法律规定，被告合同期满后仍占有使用房屋，租赁期限为不定期，原告随时有权解除合同，占用费应比照原合同约定租金的数额。故本院对原告关于要求被告返还房屋及给付租金、占有费及违约金的请求予以支持。
关于被告抗辩，合同约定违约金过高应予降低的问题。根据《中华人民共和国合同》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人迟延支付违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条规定，“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”本案中，原告的实际损失为租金损失，而合同约定的违约金为两年租金总和的日1%，应属于上述法律规定的“过分高于造成的损失”，的情形，故本院根据上述法律规定及本案的实际情况，对违约金数额调整为按中国人民银行同期逾期贷款利130%计算为宜。
关于被告抗辩，经原告同意减免两个月租金且同意续签三年合同才装修的，原告反悔不同意减免才欠付租金的，因双方于2015年9月2日被告方出具《承诺》、《欠条》内容未实际履行，致使原告不同意减免两个月租金，其他因被告未提供证据予以证明故本院对此意见不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告刘音于本判决生效之日起30日内将原告尹成荣所有的位于沈阳市沈河区丰乐二街2号甲（1门、2门）建筑面积（439.26平方米）的房屋腾空，返还给原告尹成荣；
二、被告刘音于本判决生效之日起15日内，给付原告尹成荣租金所欠租金自2014年1月1日起至2015年12月31日共计51800元；
三、被告刘音于本判决生效之日起15日内，给付原告尹成荣租金所欠租金自2014年1月1日起至2015年12月31日共计51800元的利息（按中国人民银行同期逾期贷款利率的130%计算，自2015年6月20日至给付之日止）；
四、被告刘音于本判决生效之日起15日内，给付原告尹成荣占用费自2016年1月起按每月15000元计算至腾房之日止；
五、被告刘音于本判决生效之日起15日内，给付原告尹成荣占用费的利息（按中国人民银行同期逾期贷款利率的130%计算，自2016年1月起按每月15000元计算至腾房之日止）；
六、驳回原告尹成荣的其他诉讼请求。
如被告刘音未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费47227元，由被告刘音负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 杨晓霞
人民陪审员 薛云波
人民陪审员 赵跃洲
二〇一六年十一月八日
书 记 员 张 博
本案判决所依据的相关法律规定
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人迟延支付违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租逾期支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十六条规定租赁期满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原合同继续有效，但租赁期限为不定期。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。