内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）内08民终970号上诉人(原审原告)赵建云，男，汉族，现住巴彦淖尔市临河区。被上诉人（原审被告）王耀兵，男，汉族，现住巴彦淖尔市临河区。委托诉讼代理人王波，内蒙古日恒律师事务所律师。被上诉人（原审被告）内蒙古天旗房地产开发有限公司（以下简称天旗公司）。法定代表人付海林，系公司总经理。委托诉讼代理人潘平，内蒙古扬阳律师事务所律师。上诉人赵建云因与被上诉人王耀兵、天旗公司互易合同纠纷一案，不服内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区人民法院（2016）内0802民初4285号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月19日立案后，依法组成合议庭，于2017年7月18日公开开庭进行了审理。上诉人赵建云，被上诉人王耀兵及其委托诉讼代理人王波，被上诉人天旗公司的委托诉讼代理人潘平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵建云上诉请求：双方所签《房屋置换协议》符合双方约定的未生效的条件或者达到了解除的条件，应予解除。1、依据2014年7月10日签订的《房屋置换协议》第四条约定天旗公司负有给赵建云交付海南省两套房产的网签合同手续的义务，但天旗公司负责人派司机交给赵建云的两份《商品房认购书》共计4页和两张《海南省逸海路通置业有限责任公司售房专用收款收据》，经赵建云与该小区的开发商联系，开发商不予承认《商品房认购书》和《海南省逸海路通置业有限责任公司售房专用收款收据》。既然天旗公司无法给上诉人办理海南的两套房子的手续，故三方签订的《房屋置换协议》应该解除或者认定为不生效。2、天旗公司在法庭上承认“两套房屋已经竣工，但是因土地问题，当地政府没有办理相关土地手续，暂时办不成网签手续。”所以上诉人无需再提供证据证明天旗公司应该给上诉人办理网签的位于海南省的房子不能网签的证明。3、一审驳回上诉人要求返还位于绿都新村的房屋并支付房屋租赁损失是错误的。三方签订的《房屋置换协议》符合未生效条件，或者解除条件，上诉人要求返还房产、承担损失是正确的。请求依法改判，判决支持上诉人一审的诉讼请求。王耀兵辩称，1、赵建云与王耀兵、天旗公司签订的《房屋置换协议》是三方当事人的真实意思表示，并不存在合同法第52条合同无效的法定情形，该协议是合法有效的，故赵建云要求认定该《房屋置换协议》无效的诉讼请求没有事实和法律依据，不应当得到支持。2、天旗公司在《房屋置换协议》中没有盖章的问题并不会从根本上影响《房屋置换协议》本身的效力。3、本案当中《房屋置换协议》中涉及的位于临河区五一街绿都新村小区房屋及位于海南的两套房屋虽然没有办理网签手续或产权，但这并不影响《房屋置换协议》的效力。赵建云的一审诉讼请求和二审上诉请求没有事实及法律依据，应当依法予以驳回。天旗公司辩称，法院认定赵建云与王耀兵的协议无效，天旗公司愿意给王耀兵清偿债务；如果协议有效，天旗公司也愿意给赵建云清偿债务。赵建云向一审法院起诉请求：1.请求判令原告赵建云与被告王耀兵、被告天旗公司于2014年7月10日签订的《房屋置换协议》无效；2.判令被告王耀兵立即返还占用的绿都新村房屋（价值622382元），并给原告支付从2014年7月10日起至返还给原告之日止的房屋租金损失（至起诉之日房屋租金损失为40000元）；3.诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实：赵建云、王耀兵、内蒙古天旗房地产开发有限公司签订《房屋置换协议》，协议主要内容为：“2012年1月11日，王耀兵借给天旗公司三十万元现金（临河信用社转账），当时约定利息四分，（以当时借据为准），截止2014年7月，发生本金及利息合计72万元，天旗公司为解决王耀兵债权问题，于2014年7月3日下午4点，商约三方共同在赵建云亨祥名烟名酒专卖店共同协商，经协商，对房屋置换达成一致意见。天旗公司将位于海南省逸海路通转业有限公司的逸海华庭18号楼xxxxxx，建筑面积89.02，18号楼xxxxxx号建筑面积86.05产权过继到赵建云名下，赵建云将位于临河区五一街绿都新村小区XXXXXX房屋产权过继到王耀兵名下，楼房144.74平米。2014年7月8日上午10点，天旗公司（付林达）派司机（1864789****）已将位于海南省两套楼房的商品房销售合同协议证书，于临河区亨祥名烟名酒专卖店处交付给赵建云，赵建云与王耀兵的房屋置换合同正式启动。双方主要履行如下协议：一、赵建云将巴彦淖尔市临河区绿都新村小区XXXXXX楼房产权过继给王耀兵名下（以在巴彦淖尔市房管局变更完网签协议为准）。二、赵建云从2014年7月11日起，日前由于绿都新村开发商涉案的客观因素无法变更网签合同，等日前绿都新村开发商涉案的因素情形消除的第二日起，赵建云立即为王耀兵办理房屋买卖收据及网签合同变更正式手续，赵建云负责变更网签合同的积极联系、催办等相关责任和义务。王耀兵承担变更网签协议发生的费用。赵建云不负责本房本合同签订之日前的物业费、取暖费等相关前期费用。三、赵建云负责临河区绿都新村小区XXXXXX房屋产权的真实性和合法性，如本套房出现一房两卖和一房多卖或者其他涉及房屋产权产权争议的情况，赵建云负全部责任，并负责解决。王耀兵概不承担任何责任。四、天旗公司要保证赵建云办理海南房产网签合同手续，如若赵建云不能办理网签合同，此合同无效。天旗公司按照2011年1月借据的约定本金和利息，负责对王耀兵的全部债权进行偿还，天旗公司负无限责任。五、本合同签订之日起，赵建云将绿都新村小区XXXXXX楼房钥匙交予王耀兵。合同订立或效力发生期间，双方有其他事项的，再行订立书面合同进行补充解释。本合同一式三份。”赵建云、王耀兵于2014年10月7日在该协议上签字确认，赵建云于当日将绿村新村小区XXXXXX号房屋的钥匙交付给了王耀兵，天旗公司董事长付林达于2015年7月23日在王耀兵所持的协议上签字确认，但未在赵建云所持的协议上签字。《中华人民共和国合同法》第三十七条规定：“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”本案中，天旗公司虽然未在赵建云所持的《房屋置换协议》签字或盖章，但天旗公司于2014年7月8日已将与赵建云置换的位于海南省的两套房屋的《商品房认购协议书》及售房专用收款收据交给了赵建云，赵建云亦接收了上述两套房屋的手续，应认定三方签订的《房屋置换协议》于2014年7月10日成立。上述协议系三方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，属有效合同,合同的效力由法律法规规定，不属于合同当事人约定的内容。故赵建云请求确认三方于2014年7月10日签订的《房屋置换协议》无效的请求本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”本案中，协议的第四条约定“天旗公司要保证赵建云办理海南房产网签合同手续，如若赵建云不能办理网签合同，此合同无效。”从三方签订合同的目的来看，该合同应认定为附解除条件的合同，协议的第四条应认定为解除合同的条件，即如天旗公司不能为赵建云办理海南省两套房屋的网签合同手续，此合同失效。因《房屋置换协议》未约定天旗公司为赵建云办理海南省两套房屋网签合同的期限，且赵建云和天旗公司均未提供证据证明海南省两套房屋不能办理网签合同手续，故协议约定的解除条件尚未成就，该协议对三方当事人仍具有法律约束力，当事人仍应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。故赵建云请求王耀兵返还绿都新村房屋并支付房屋租金损失的请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十二条第一款、第三十七条、第四十五条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回赵建云的诉讼请求。案件受理费10423元，赵建云已预交5211元，缓交5211元，由赵建云负担10423元。二审中，上诉人赵建云围绕上诉请求提供以下证据：1、赵建云和海南博海投资咨询有限责任公司的工作人员的录音资料（光盘）。证明海南博海投资公司未授权海南逸海路通置业公司销售房屋，也不认识此公司，房屋是存在的，该两套房屋与我无关。2、海南博海投资咨询有限责任公司的企业公示信息一份。证明海南博海投资咨询有限责任公司是一个成立的房地产开发公司，具有房地产开发资格。被上诉人王耀兵质证：1、真实性不认可，举证意图不认可。录音如存在，赵建云应在一审时就应提供，因其消极迟延举证应当承担举证不能的不利诉讼后果。2、证据来源存在质疑，举证意图不予认可。被上诉人天旗公司质证：无意见，认可。庭审后上诉人赵建云提供内蒙古天旗房地产开发有限公司出具的《情况说明》，证明天旗公司将位于海南省逸海路通置业有限公司的逸海华庭18号楼xxxxxx及18号楼xxxxxx号两套房产的《商品房认购协议书》及售房专用收款收据交给赵建云，但海南博海路通置业公司对上述两套房产没有处分权，该公司无法给赵建云办理上述两套房屋的网签手续，天旗公司也无法给赵建云办理上述两套房屋的网签手续。被上诉人王耀兵质证：对该《情况说明》不认可，已过举证期限，且不属于新的证据，赵建云与天旗公司属利害关系人。被上诉人天旗公司质证：对该《情况说明》认可。二审审理查明的事实与原审认定事实一致。另查明，二审庭审后上诉人赵建云提供内蒙古天旗房地产开发有限公司出具的《情况说明》，证实海南博海路通置业公司对位于海南省逸海路通置业有限公司的逸海华庭18号楼xxxxxx及18号楼xxxxxx号两套房产没有处分权，无法办理网签手续。本院认为：当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。赵建云、王耀兵、内蒙古天旗房地产开发有限公司于2014年7月10日签订了《房屋置换协议》，约定“四、丙方内蒙古天旗房地产开发有限公司要保证甲方赵建云办理海南房产网签合同手续，如若甲方赵建云不能办理网签合同，此合同无效。丙方内蒙古天旗房地产开发有限公司按照2011年1月借据的约定本金和利息，负责对乙方王耀兵的全部债权进行偿还，丙方内蒙古天旗房地产开发有限公司负无限责任。”。二审庭审后赵建云提供内蒙古天旗房地产开发有限公司出具的《情况说明》，证实海南博海路通置业公司对位于海南省逸海路通置业有限公司的逸海华庭18号楼xxxxxx及18号楼xxxxxx号两套房产没有处分权，无法办理网签手续。赵建云、王耀兵、内蒙古天旗房地产开发有限公司签订的《房屋置换协议》约定的解除条件成就，故三方签订的《房屋置换协议》应予解除。因三方签订的《房屋置换协议》应予解除，故赵建云请求王耀兵返还绿都新村房屋的诉讼请求应予支持。《房屋置换协议》第五条约定：本合同签订之日起，赵建云将绿都新村小区XXXXXX楼房钥匙交予王耀兵。王耀兵系基于《房屋置换协议》占有置换楼房，并对置换楼房进行了装修，双方并不存在租赁关系，赵建云请求王耀兵支付从2014年7月10日起至返还给赵建云之日止的房屋租金损失不予支持。综上，赵建云合理的上诉请求应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销巴彦淖尔市临河区人民法院（2016）内0802民初4285号民事判决；二、解除赵建云、王耀兵、内蒙古天旗房地产开发有限公司于2014年7月10日签订的《房屋置换协议》；三、王耀兵于本判决生效之日起十日内返还赵建云绿都新村小区XXXXXX房屋。四、驳回赵建云请求王耀兵支付从2014年7月10日起至返还给赵建云之日止的房屋租金损失的诉讼请求。一、二审案件受理费20846元，由赵建云负担1259元，王耀兵负担19587元。本判决为终审判决。审判长 张 宇审判员 李元军审判员 付桂梅二〇一七年八月二十八日书记员 尚 静