广西壮族自治区梧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂04民终字第653号
上诉人（原审被告）：广西鑫达新世纪房地产开发有限责任公司。
法定代表人：陈国金，该公司董事长。
委托代理人：李煜，广西灵丰律师事务所律师。
委托代理人：梁倜铭，广西灵丰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：梁桂忠，居民。
委托代理人：杨勤，广东常道律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈胜美，居民。
委托代理人：杨勤，广东常道律师事务所律师。
原审被告：广西鑫达新世纪房地产开发有限责任公司蒙山分公司。
上诉人广西鑫达新世纪房地产开发有限责任公司（以下简称新世纪公司）因与被上诉人梁桂忠、陈胜美、一审被告广西鑫达新世纪房地产开发有限责任公司蒙山分公司（以下简称新世纪蒙山分公司）商品房预售合同纠纷一案，不服蒙山县人民法院（2015）蒙民初字第868号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月21日立案后，依法组成合议庭，于2016年7月21日公开开庭审理了本案。上诉人新世纪公司的委托代理人李煜、被上诉人梁桂忠、陈胜美的委托代理人杨勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人新世纪公司上诉请求：一审判决认定基本事实不清，适用法律错误，请求撤销原审判决，发回原审法院重审，或者在查清事实后依法改判。事实与理由：一、原审法院认定《滨江路私宅认购书》作为预约合同错误。1、本案被上诉人向上诉人交纳预约金已构成了预约。2、本案《滨江路私宅认购书》具备本约主要内容。3、双方依据认购书履行了交、收购房款的义务。二、原审法院认定“上诉人对双方就合同约定的房屋面积及单价内容进行磋商并达成一致认可”理据不足，与事实不符，且遗漏了《商品房买卖合同》与《滨江路私宅认购书》保持总价不变之重要事实。具体理由是：1、本案商品房买卖合同，在双方签订《商品房买卖合同》前已成立，在签订合同时不存在磋商之基础与需求。2、涉案商品房面积在签订认购书前已定格、定型，在签订《商品房买卖合同》时不存在对面积进行磋商之基础。3、在签订《商品房买卖合同》时被上诉人已向上诉人交足了涉案商品房之首付，也不存在对价款进行磋商之基础。4、本案《商品房买卖合同》也未变更认购书之销售总价而是对认购书总价款予以再次确认，不存在对价款变更之事实。5、双方签订《滨江路私宅认购书》，被上诉人向上诉人交足购房首付款后，无发生变更合同总价款之重大事由。三、原审法院对“《商品房买卖合同》上书写的错误单价是以应交购房款按重复计算有误的面积倒退计算所得”之客观事实未能正确认定。出现《商品房买卖合同》上书写的错误面积、单价的差错，是被上诉人认购涉案商品房后为便于办理银行按揭而与上诉人工作人员在总价款保持不变之前提下，对面积与价款的推算时发生误解所产生的笔误而造成的，并非真实的售价。被上诉人梁桂忠、陈胜美庭上口头辩称：1、原审法院认定事实清楚，特别是对《认购书》的性质认定依法有据。认购书为预约合同，根据最高院的有关规定，并不具备本约性质。2、若《认购书》具有本约性质，则被上诉人还应向上诉人补42.88平方米的面积差价款210112元，不符合常理，不能维护弱势方购房者的合法权益。3、《认购书》中约定面积、单价明显与产权证记载面积以及与《商品房买卖合同》约定不符，且夹层面积是否计价、是否计入总面积等约定不是很明确，上诉人根本不能自圆其说。4、上诉人认为在取得商品房预售证后涉案房屋已定格成型，不存在双方磋商与客观事实不符，上诉人早已在2014年11月13日取得讼争房屋的产权证，但至今仍然没有交回给被上诉人。5、双方在《认购书》中约定预购商品房的建筑面积、单价与《商品房买卖合同》约定的不同，视为双方同意对该条款进行变更。6、依照上诉人意见，如果认定《认购书》具备商品房买卖合同性质，被上诉人还应向上诉人补回面积差价款210112元，至此可以判定，上诉人从一开始就存在欺骗购房者动机。原判认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
梁桂忠、陈胜美向一审法院起诉请求：新世纪公司、新世纪公司蒙山分公司应向梁桂忠、陈胜美退还面积的差价款合计279483.89元，并支付违约金28679.6元，并承担由此造成梁桂忠、陈胜美的直接经济损失，包括涉案房屋因面积差异导致多交的契税8384.51元及银行按揭贷款多支付的利息40273.63元。
一审法院认定事实：2012年11月15日，新世纪公司获得由蒙山县住房和城乡建设局颁发的商品房预售许可证（编号：蒙预房字（2012）0**号），许可证载明售房项目蒙山县滨江路私宅东3-8号楼，预售证建筑面积为566平方米，其中商品房建筑面积484平方米；商铺1间、面积82平方米。2012年11月23日，原告陈胜美同被告新世纪公司签订《滨江路私宅认购书》，认购面积为534.29平方米、认购单价为4900元的东3-8号商品房，原告陈胜美在滨江路私宅认购书上签名后交纳认购定金100000元。2013年3月2日原告梁桂忠、陈胜美将首付款1248800元交纳完毕后，与新世纪公司签订《商品房买卖合同》（编号2012-商住东3-8号），合同约定由原告梁桂忠、陈胜美购买蒙山县滨江路东3地块东3-8号，建筑面积共为649.92平方米（其中夹层面积32.94平方米），商品房的单价为3841.703元／平方米，总金额为2496800元。该合同中第十九条约定了“本合同与《‘新世纪滨江路私宅房屋’认购方案》不一致的，以本合同为准”。2013年4月3日，原告梁桂忠交纳蒙山县滨江路东3地块东3-8号契税，计税金额为2496800元，税率为3%，实缴金额为74904元。2013年8月9日，原告梁桂忠、陈胜美与广西蒙山农村商业银行股份有限公司签订《个人购（建）房担保借款合同》，向该银行借款1248000元用于支付剩余购房款。2014年6月6日，蒙山县房地产测绘队出具房产测绘成果报告书，实测蒙山县滨江路东3地块东3-8号商品房建筑面积为577.17平方米。2014年11月11日，蒙山县滨江路东3地块东3-8号商品房在房管部门登记，房产证号分别为蒙房权证蒙山字第××号、蒙房权证蒙山字第××号，建筑面积为577.17平方米。2015年9月24日，原告认为房屋产权测量面积与合同面积不符，通过律师向被告寄送律师函，主张退还房屋面积差价款279483.89元。因双方协商未果，原告向法院提起诉讼。另查明，2014年10月22日蒙山县工商行政管理局准予被告广西鑫达新世纪房地产开发有限责任公司蒙山分公司注销登记。一审法院认为，原告梁桂忠、陈胜美与被告新世纪公司双方签订的《商品房买卖合同》，是原、被告双方当事人意思表示相一致后所签订。该合同没有损害国家、集体或第三人利益，亦没有违反法律、行政法规的的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，原、被告签订的《商品房买卖合同》约定商品房建筑面积649.92平方米，其中夹层面积为32.94平方米，而由房产管理部门核发的产权证记载原告依合同所购买房屋建筑面积为577.17平方米（其中夹层面积为32.87平方米），面积差异为72.75平方米。原告主张按《商品房买卖合同》第五条的约定，请求被告新世纪公司应该返还原告的购房差价款279483.89元［（649.92-577.17）平方米×3841.703元／平方米］，并支付逾期退款违约金，合法有据，该院予以支持。原告主张逾期退款违约金从房屋权证记载的登记时间2014年11月11日为被告得到房屋产权登记机关的竣工测量建筑面积结果时间起计，被告对此虽有异议，但未提供证据证实其是在该时间以后得知测量建筑面积结果，故该院对原告主张予以采纳，被告应依合同约定从2014年11月11日起至差价款全部清偿之日止，按应退款的日万分之三支付违约金。原告请求被告赔偿多交契税及利息损失，根据我国现行契税政策规定，原告多交纳的契税8384.51元（279483.89元×3%=8384.51元），因合同房屋已办理相关权证，原告已无法自行向相关机关申请退还，故原告要求被告赔偿多交契税损失的请求，符合法律规定，该院予以支持；对原告请求的利息损失，根据双方签订的《商品房买卖合同》第五条约定补、退还购房差价款不计利息及违约金条款，因此，原告追究被告违约责任时应适用约定的违约金条款，如原告认为约定的日万分之三的违约金低于造成的损失，可根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，请求法院予以增加，而不应在适用违约金条款的同时要求被告赔偿利息损失，故原告主张利息损失请求，该院不予以支持。被告新世纪蒙山分公司不是合同的当事人，且原告提供的证据亦不能证实该公司应负合同义务，故原告请求新世纪蒙山分公司对被告新世纪公司支付义务承担连带责任，不符合法律规定，该院不予以采纳。被告主张因工作人员失误，计错房屋面积造成合同约定面积及单价错误，而《滨江路私宅认购书》具备本约的主要内容，应作为商品房买卖合同，故合同当事人的真实意思应以认购书明确的内容为准。该院认为，被告与原告陈胜美签署的《滨江路私宅认购书》虽对房号、面积、单价、价款等作约定，但该认购书作为合同缔约过程中对双方利益保护的预约合同，其目的是为了订立本约，也就是本案中原被告双方签订的《商品房买卖合同》，其并不能作为商品房买卖合同或商品房买卖合同的附件。关于《商品房买卖合同》约定面积及单价的效力认定，证人出庭亦证实，被告在订立合同时已知道存在保持房屋总价款不变，通过增加房屋面积冲低单价的情形，而被告对该《商品房买卖合同》一直无异议，并在双方合同签订后收取了原告房款和履行交房义务，可认定为被告对双方就合同约定的房屋面积及单价内容进行磋商并达成一致认可，且被告亦不能证实《商品房买卖合同》中约定单价明显低于当时同地段相类似房屋的市场价格，故被告的上述辩解意见，该院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告广西鑫达新世纪房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告梁桂忠、陈胜美购房差价款279483.89元并支付违约金（以279483.89元为基数，按日万分之三，从2014年11月11日起计至差价款全部清偿之日止）；二、被告广西鑫达新世纪房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告梁桂忠、陈胜美的契税损失8384.51元；三、驳回原告梁桂忠、陈胜美的其他诉讼请求。案件受理费6652元（原告预交3326元），保全费2304元，合计8956元，由被告广西鑫达新世纪房地产开发有限责任公司负担7000元，原告梁桂忠、陈胜美承担1956元。
本院二审期间，上诉人虽对一审判决查明的部分事实有异议，但未提供充分的证据证实，故本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，为达成买卖讼争的坐落于蒙山县滨江路东3地块东3-8号的商品房，上诉人新世纪公司与被上诉人梁桂忠、陈胜美虽然分别于2012年11月23日签订了《滨江路私宅认购书》、2013年3月2日签订了《商品房买卖合同》，该认购书以及合同均为当事人的真实意思表示，但是，由于《商品房买卖合同》第十九条明确约定：“本合同与《‘新世纪滨江路私宅房屋’认购方案》不一致的，以本合同为准”，而且《商品房买卖合同》的签订时间在《滨江路私宅认购书》之后，故本案双方当事人之间关于买卖蒙山县滨江路东3地块东3-8号商品房的两份合同，约定内容不一致的应以《商品房买卖合同》约定的内容为准，双方均应遵照《商品房买卖合同》来履行。由于《商品房买卖合同》第三条约定“该商品房合同约定建筑面积共649.92平方米，其中夹层面积为32.94平方米。建筑面积的最终确定以蒙山县房屋产权登记机关或其委托的具有测绘资格的其他测绘单位测量的建筑面积结果为准”，第四条关于计价方式与价款中约定：“出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米3841.703元”，并且在“2、按套内建筑面积计算”、“3、按幢计算”选项里上诉人选择了打“×”，因此，对于讼争商品房的购房款应按建筑面积以单价为每平方米3841.703元来计算。现在蒙山县房地产管理所核发讼争商品房的房产证中载明建筑面积为577.17平方米中，在房屋分户平面图中也注明了建筑面积577.17平方米中包括了夹层面积32.87平方米，所以，被上诉人按照《商品房买卖合同》第五条关于面积确认及面积差异处理的约定，请求上诉人返还购房差价款279483.89元并支付违约金、赔偿契税损失，符合法律的规定，一审法院予以支持正确，本院予以维持。上诉人认为《商品房买卖合同》中书写的错误面积、单价的差错，是被上诉人认购涉案商品房后为便于办理银行按揭而与上诉人工作人员在总价款保持不变之前提下，对面积与价款的推算时发生误解所产生的笔误而而造成的，并非真实的售价，《商品房买卖合同》与《滨江路私宅认购书》保持总价不变等主张，依据不足，本院不予采纳。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6652元，由上诉人广西鑫达新世纪房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 黎江玲
审判员 蒋鸣平
审判员 祝冬梅
二〇一六年八月十二日
书记员 陈志恒
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。