江苏省昆山市人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）苏0583执异48号
异议人（案外人）于洪军，男，汉族，1974年12月5日生，住江苏省昆山市。
原案申请执行人江苏昆山农村商业银行股份有限公司西城支行，住所地江苏省昆山市巴城镇正仪君子亭路40号，组织机构代码：78127601-7。
负责人陆炳贤，该支行行长。
原案申请执行人昆山市建筑安装工程有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇中山路19号，组织机构代码：73250401-X。
法定代表人高雁峰，该公司董事长。
原案被申请执行人苏州盛邦房产开发有限公司，住所地江苏省太仓市城厢镇康乐村24号，组织机构代码：628442568。
法定代表人倪爱平，该公司总经理。
原案被申请执行人苏州盛邦房产开发有限公司昆山分公司，住所地江苏省昆山市巴城镇XXX花园XX号楼102室，组织机构代码：73069305-6。
法定代表人夏元春，该公司总经理。
在本院执行原案申请执行人江苏昆山农商银行股份有限公司西城支行（以下简称农商行西城支行）、昆山市建筑安装工程有限公司（以下简称昆山建筑安装公司）与被申请执行人苏州盛邦房产开发有限公司（以下简称盛邦公司）、苏州盛邦房产开发有限公司昆山分公司（盛邦公司昆山分公司）金融借款合同纠纷、建设工程施工合同纠纷二案中，异议人（案外人）于洪军对本院（2013）昆执字第0538号、（2015）昆执字第1161号案件中涉案标的物为昆山盛邦公司名下的昆山市巴城镇XXX花园XX号楼房产、XX花园XX号、XX号底楼商铺1-8间及商品房住宅两套主张权利，书面提出异议请求解除上述产权中的14幢2单元404室的查封措施。本院受理后，依法成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人于洪军异议称，我们是2007年购买盛邦公司昆山分公司位于XXX花园XX、XX号楼商品房的24户业主，房款已付清，手续齐全合法。由于该公司前期被法院查封，经过政府协调，在2016年8月30日解封，房产证即在办理之中。现因昆山建筑安装公司起诉盛邦公司昆山分公司经济纠纷而被昆山法院于2016年12月30日查封土地使用权，致使房产证不能办理。我们认为我们的购买合同合法有效，所有的款项已付清（包括契税和维修基金等），银行贷款有的已还清，有的正在按月还贷。XX、XX号楼商品房的产权和土地使用权实际已为我们业主所有，理应受到法律保护，现法院查封我们的土地使用证，致使办不出房产证，是我们的合法权益受到了侵害，应停止侵害，解封对土地使用权的查封，使我们早日拿到房产证。
原案申请人农商行西城支行称，盛邦公司昆山分公司与我行金融借贷合同纠纷案件，已经履行完毕，同意解除对该公司名下的房屋产权及其土地使用权的查封措施。
原案申请人昆山建筑安装公司未作答辩。
原案被执行人盛邦公司未作答辩称。
原案被执行人盛邦公司昆山分公司称，昆山市巴城镇XXX花园是盛邦公司昆山分公司投资开发，盛邦公司并未投入款项，但是，因为该公司的经济纠纷问题，XX花园被太仓法院和昆山法院查封，经过诉讼及政府协调，可以解除法院查封，然后为小区业主办理产权登记手续。
本院查明，昆山农商行、昆山建筑安装公司与盛邦公司、盛邦公司昆山分公司金融借款合同纠纷、建设工程施工合同纠纷二案，本院于2011年12月5日、2012年4月28日分别作出（2011）昆商初字第0762号民事判决书和（2012）昆巴民调初字第0030号民事调解书，其中，（2011）昆商初字第0762号民事判决为：一、被告盛邦昆山分公司偿还原告农商行西城支行截止到2011年5月17日的贷款本金人民币4700000元，逾期利息及罚息人民币945126元以及从2011年5月18日起至本判决书生效之日止的利息（利息计算：以4700000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的标准计算）。支付方式：被告于本判决书生效之日起十日内直接支付原告。二、被告盛邦昆山分公司不能履行上述第一条付款义务的，原告农商行西城支行有权以被告盛邦昆山分公司所抵押的房屋（位于昆山市××城镇正××君子××花园××楼3153.97平方米房屋）折价或者拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿。三、被告盛邦公司对被告盛邦昆山分公司的债务未履行部分负有清偿责任。（2012）昆巴民调初字第0030号民事调解书的调解协议为：一、原告昆山市建筑安装工程有限公司于2012年5月31日之前为被告苏州盛邦房产开发有限公司昆山分公司垫付还清被告在昆山市农村商业银行正仪支行处的欠付的剩余土地抵押贷款。二、根据双方工程款抵房产协议内容，双方再次确认：被告将其开发的位于昆山市XX花园XX#、XX#底楼商铺1-8间及商品房住宅两套折抵应付原告之工程款9459625元；被告苏州盛邦房产开发有限公司昆山分公司拿到上述抵债房屋的土地使用证后30日内协助原告将前述确定的工程抵债房屋完整产权（含房屋产权证、土地使用证）过户到原告昆山市建筑安装工程有限公司名下或其指定购买人名下（如原告指定购买人，被告凭原告方公司出具相关通知为准）。三、就其余欠款378586.11元及上述第一条所涉昆山市农村商业银行正仪支行土地抵押贷款原告所垫付之债权（具体金额以实际垫付凭据为准），被告苏州盛邦房产开发有限公司昆山分公司于2012年12月31日之前一并一次性给付原告昆山市建筑安装工程有限公司。四、本案一次性处理完毕，双方再无纠葛。五、案件受理费6980元元，减半收取3490元，由被告苏州盛邦房产开发有限公司昆山分公司承担（当场履行）。
上述法律文书生效后，因二义务人均未按生效法律文书的规定的期限履行金钱给付义务，权利人农商行西城支行、昆山建筑安装公司据此向昆山市人民法院申请强制执行，请求事项如上述判决和调解书所述，二案先后立案受理，执行案号分别为（2013）昆执字第0538号和（2015）昆执字第1161号。执行过程中，经昆山建筑安装公司申请，本院于2016年12月30日对登记在被执行人盛邦公司昆山分公司名下的位于昆山市巴城镇XXX花园XX号楼房产，XX花园XX号、XX号底楼商铺1-8间及商品房住宅楼两套继续予以查封，查封期限三年（自2017年1月13日至2020年1月12日）。
另查明，盛邦公司因与他人经济纠纷案件，上述房产曾于2012年初被太仓市人民法院查封。之后，盛邦公司昆山分公司与昆山建筑安装公司建设工程施工合同纠纷等案件，因未向债权人履行义务，上述房产亦被本院轮候查封。后经多方协商，2016年8月5日予以解封。
又查明，2008年10月30日，异议人与原案被执行人盛邦公司昆山分公司签订《昆山市商品房购销合同》一份，双方约定异议人以总价37万元的价格购买盛邦公司昆山分公司开发的位于昆山XXX花园14幢2单元404室房屋一套。后异议人依约支付了购房款，盛邦公司昆山分公司亦按照约定将上述房屋交付异议人居住至今。
本院认为，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的规定精神，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，于洪军、张大男、吴平等24户业主作为案外人基于对涉案房产主张所有权而提出异议，以排除对该执行标的之强制执行，其理由是涉案房产于查封前已签订了《昆山市商品房购销合同》，并支付了购房款，且实际占有该房屋近10年，未办理房产过户登记手续，过错非案外人所致，是因为盛邦公司昆山分公司自身或其总公司涉经济纠纷，涉案房地产多次被法院查封，造成过户登记手续无法办理。经审查，案外人在本案中作为房屋买受人对未办理过户登记手续并无过错，其针对本案提出的异议请求，理由成立，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、二十五条之规定，裁定如下：
案外人于洪军的异议成立，中止本院（2013）昆执字第0538号、（2015）昆执字第1161号执行案件对昆山市巴城镇XXX花园14号楼404室房屋产权的执行。
案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可在收到本裁定书之日起十五日之内向本院提起诉讼。
审 判 长 虞 侠
代理审判员 袁晓鹏
人民陪审员 孙红芳
二〇一七年四月二十六日
书 记 员 潘 华