重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝三中法民终字第01212号
上诉人（原审被告、反诉原告）重庆市仙宇食品有限责任公司，住所地重庆市涪陵区人民东路61号3－3－2号，组织机构代码57342647－1。
法定代表人李奎，总经理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）重庆市涪陵群力化工厂，住所地重庆市涪陵区荔枝街道乌江村4组，组织机构代码20850501－6。
法定代表人喻建华，厂长。
委托代理人张晓平，重庆碧涛律师事务所律师。
第三人（原审第三人）重庆火光塑料助剂有限公司，住所地重庆市涪陵区乌江路1支路，组织机构代码68391399－1。
法定代表人任丽娟，总经理。
上诉人重庆市仙宇食品有限责任公司（以下简称仙宇食品公司）因与被上诉人重庆市涪陵群力化工厂（以下简称群力化工厂）及第三人重庆火光塑料助剂有限公司（以下简称火光塑剂公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市涪陵区人民法院（2014）涪法民初字第02650号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员宋丹丹担任审判长与审判员倪静、代理审判员郭玉梅参加评议的合议庭审理了本案。上诉人仙宇食品公司的法定代表人李奎，被上诉人群力化工厂的法定代表人喻建华、委托代理人张晓平，第三人火光塑剂公司的法定代表人任丽娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2012年2月4日，群力化工厂与仙宇食品公司签订《厂房场地租赁合同》约定，群力化工厂将位于重庆市涪陵区荔枝街道乌江村4组的厂房、场地、水电设施等（不含保留的3间办公室、厨房楼上的1小间、门房后面的1小间、车间后面的小保管室和废塑制品厂的电路）出租给仙宇食品公司，租期暂定10年，从2012年2月10日起至2022年2月9日止；租金每年6万元，第一年租金在签约当日付清，此后在当年的前20天内付当年租金，采取先付后租的方式处理；除石粉房在半年内腾空交付外，其余房屋在仙宇食品公司支付租金后20日内交付；仙宇食品公司在签订合同时支付定金1万元，该款在协议解除后五日内退还仙宇食品公司；若仙宇食品公司违约，以定金赔付群力化工厂；群力化工厂若违约，按租赁费的10%赔偿仙宇食品公司损失；如仙宇食品公司不按期支付租金，群力化工厂有权采取停水、停电等强制性措施收回租赁物，由此产生的一切后果由仙宇食品公司自行承担。此外，双方还对其他事项作了约定。合同签订后，仙宇食品公司于2012年2月8日支付了第一年的租金6万元。2012年2月20日，群力化工厂与仙宇食品公司的股东任立树完成了租赁物的交接手续，将租赁物交付给仙宇食品公司。仙宇食品公司租用厂房、场地后，有部分租赁物由火光塑剂公司使用。后因仙宇食品公司未按时支付租金，群力化工厂遂于2013年5月15日诉至一审法院，引发讼争。
诉讼中，双方争议的主要问题是：1、租赁物的范围即群力化工厂出租的场地是否包括厂房外场地？2、群力化工厂是否完成租赁物的交付义务？
关于群力化工厂出租的场地是否包括厂房外场地问题。群力化工厂主张不包括厂房外的场地，出租给仙宇食品公司的是使用权证号为涪集用（2003）字第00207号范围内的土地，因只有该宗土地才建有厂房，并建有围墙，此系仙宇食品公司的承租范围。另一宗土地的使用权证为涪集用（2003）字第00208号，与该宗土地相邻，中间有公路间隔，双方签订合同时还未开发，不可能出租给仙宇食品公司。仙宇食品公司提出群力化工厂的上述两宗土地在1份红线图中，且使用权人均系群力化工厂，按租赁合同约定，都应属出租给仙宇食品公司的场地。经查，上述土地使用权证所载明土地的使用权人均为群力化工厂，但涪集用（2003）字第00207号土地使用权证载明的土地上建有厂房，并建有围墙，涪集用（2003）字第00208号土地使用权证载明的土地与其相邻，中间有公路间隔，双方签订租赁合同时尚未开发。
关于群力化工厂是否完成租赁物的交付义务问题。群力化工厂提供其与任立树的交割清单、2012年8月16日仙宇食品公司给群力化工厂的函件佐证，提出任立树系仙宇食品公司的股东，也是仙宇食品公司交纳第一年度租金的经办人，群力化工厂有理由相信任立树有代理权，其向任立树交接效力及于仙宇食品公司。事实上，仙宇食品公司于2012年8月16日要求群力化工厂交付堆放石粉的房屋，协商处理厂房大门外的场地来函也可以佐证。经查，任立树在双方签订租赁合同后至2012年4月期间是仙宇食品公司的股东，也是双方签订租赁合同的见证人和代仙宇食品公司支付第一年租金的经办人。2012年8月16日，仙宇食品公司给群力化工厂的函件涉及两个方面，第一是要求群力化工厂交付约定于6个月后交付堆放石粉的房屋，第二是协商处理厂房大门外的场地使用问题，但未提及其他厂房和场地的交付问题。仙宇食品公司租用厂房场地后，有部分被火光塑剂公司占用。对火光塑剂公司占用场地的原因，火光塑剂公司提供了仙宇食品公司于2012年12月30日给火光塑剂公司的通知，佐证其向仙宇食品公司承租的事实。经查，该通知载明，仙宇食品公司以火光塑剂公司未按双方约定占用其承租的场地为由，要求火光塑剂公司按仙宇食品公司的新标准支付租金和保证金。
一审法院另查明，2012年5月15日，群力化工厂与火光塑剂公司签订供用电合同，并于当日将用电户名由群力化工厂更名为火光塑剂公司。2012年8月20日，群力化工厂复函给仙宇食品公司，堆放石粉的房屋因石粉已出售给任立树，且征得仙宇食品公司认可视为交付，厂房大门外的场地不属出租给仙宇食品公司的场地范围。2013年2月18日，群力化工厂通知仙宇食品公司支付2013年的租金。因仙宇食品公司没有支付，群力化工厂又于2013年3月5日再次通知仙宇食品公司支付，要求仙宇食品公司须在2013年3月11日前支付租金并重新签约，否则群力化工厂将终止合同履行。2013年3月9日，因仙宇食品公司未支付租金，火光塑剂公司担心为此影响其经营，便依其计算，向群力化工厂支付其占用部分厂房场地在2013年2月4日至2014年2月3日期间的租金25000元。2013年3月13日，群力化工厂在仙宇食品公司租用的厂房内张贴“未交租金前不能使用”的封条。因仙宇食品公司仍未支付租金，群力化工厂遂于2013年3月16日通知仙宇食品公司解除双方的租赁合同，要求仙宇食品公司支付租金和违约金，返还租赁物。2013年3月20日，仙宇食品公司复函群力化工厂，称其不支付租金的原因为：第一、群力化工厂的股东任立树长期占用仙宇食品公司租用的部分厂房和场地又不支付费用；第二、群力化工厂未经仙宇食品公司同意将用电户头过户至任立树名下，给仙宇食品公司造成不便，要求群力化工厂及时将用电户头过户给仙宇食品公司，拆除任立树的用电设施和所占场地。2013年11月15日，在一审诉讼中，群力化工厂、仙宇食品公司和火光塑剂公司在公安机关的调解下，达成群力化工厂立即恢复对仙宇食品公司的正常供电，三方的经济纠纷另行解决的协议。
群力化工厂一审诉称并反诉辩称：2012年2月4日，群力化工厂与仙宇食品公司签订《厂房场地租赁合同》约定，仙宇食品公司租用群力化工厂的厂房场地，每年租金6万元，第二年租金在2013年1月14日前支付。仙宇食品公司仅支付了第一年租金，却拒不依约支付第二年租金，群力化工厂多次催收无果。仙宇食品公司的行为已严重违约，群力化工厂有权解除合同。群力化工厂已依约交付了租赁物，没有违约行为，仙宇食品公司反诉的事实不成立，其反诉请求不应得到支持。请求法院判决解除双方签订的租赁合同，由仙宇食品公司返还承租的厂房，支付实际返还厂房时止的租金和违约金1万元，并驳回仙宇食品公司的反诉请求。
仙宇食品公司一审辩称并反诉称：依照合同约定，群力化工厂应先交付租赁物，仙宇食品公司才支付租金，现群力化工厂仅交付不到50%的租赁物，而将其余厂房租给火光塑剂公司，严重影响仙宇食品公司的生产。群力化工厂交付租赁物不符合约定，仙宇食品公司享有先履行抗辩权，可以迟延支付租金，请求驳回群力化工厂的诉讼请求。群力化工厂未依约交付租赁物，严重影响仙宇食品公司的生产经营，给仙宇食品公司造成了损失，其行为构成违约。请求法院判决群力化工厂继续履行交付租赁物的义务，并支付违约金6万元。
火光塑剂公司一审述称：火光塑剂公司是在仙宇食品公司处租赁的部分厂房和场地，没有直接与群力化工厂形成租赁关系，请求法院依法判决。
一审法院认为，群力化工厂与仙宇食品公司签订的厂房场地租赁合同，没有法定无效事由，属有效合同，对双方当事人均具有约束力。对此，当事人均没有争议。本案争议焦点是群力化工厂是否依约交付租赁物的问题。要解决该问题，首先需确定租赁物的范围，其次是租赁物应交付部分是否交付问题。
关于租赁物范围问题。仙宇食品公司提出按合同约定，群力化工厂出租的是所有的厂房、场地，既包括已交给仙宇食品公司和火光塑剂公司使用的厂房场地，也包括厂房大门外的空地。群力化工厂提出这是协议中文字表意不准确所致，实际出租给仙宇食品公司的只有涪集用（2003）字第00207号土地使用权载明的土地所涉范围内的厂房与场地。一审法院认为，群力化工厂交付部分有围墙圈定，界线明白清楚，结合仙宇食品公司2012年8月16日催群力化工厂交付堆放石粉的房屋时，仅要求群力化工厂交付该房屋以及与群力化工厂协商处理厂房外场地租用问题，没有明确要求群力化工厂交付厂房外场地，且仙宇食品公司于2013年3月20日复函群力化工厂解释不支付租金原因时，也只强调任立树长期占用其租用的部分厂房、场地又不支付费用以及群力化工厂擅自将用电户头过户给任立树两个问题的事实分析，若现有厂房大门外场地是仙宇食品公司的租赁对象，正常情况下，仙宇食品公司应当会提及。由此，一审法院认定，群力化工厂出租的场地不包括厂房大门外的场地即涪集用（2003）字第00208号土地使用权证所涉范围内的场地。
关于租赁物是否交付问题。一审法院认为，任立树是仙宇食品公司的股东，也是代仙宇食品公司支付第一年租金的经办人，群力化工厂有理由相信其可代仙宇食品公司接收租赁物，群力化工厂向任立树交付租赁物，可视为交付。事实上，仙宇食品公司于2012年12月30日通知火光塑剂公司，要求其按新标准支付租金和保证金，2012年8月16日通知群力化工厂交付堆放石粉房屋，并于2013年3月20日复函解释不支付租金原因等证据均可佐证，仙宇食品公司已接收了全部租赁物。
关于火光塑剂公司直接向群力化工厂支付租金问题。因火光塑剂公司是从仙宇食品公司处占用相应的厂房和场地，仙宇食品公司不能据此对抗群力化工厂，至于仙宇食品公司和火光塑剂公司涉及本案的厂房、场地租赁中的关系，属另一法律关系，仙宇食品公司可另行主张权利。
仙宇食品公司反诉称群力化工厂在2013年3月13日至同年11月13日期间干扰其生产并造成损失问题。一审法院认为，根据租赁合同约定，仙宇食品公司应在2013年3月2日前付清2013年度的租金，否则群力化工厂有权解除合同，并可采取停水、停电等强制性措施收回租赁物。群力化工厂于2013年3月16日通知仙宇食品公司解除租赁合同，要求仙宇食品公司返还租赁物，采取停电等强制措施，促使仙宇食品公司交还租赁物，符合双方合同约定，仙宇食品公司不能据此要求群力化工厂赔偿其经营损失。至于群力化工厂擅自变更用电户头问题，因合同没有约定用电户头必须过户给仙宇食品公司，故只要客观上不妨碍仙宇食品公司用电即符合租赁合同约定，现仙宇食品公司没有证据证明群力化工厂实施了妨碍其用电的行为，故仙宇食品公司以群力化工厂变更用电户头主张群力化工厂违约的理由不能成立。
综上，仙宇食品公司未按期支付租金，群力化工厂依约可解除合同，双方的租赁合同自2013年3月20日仙宇食品公司收到解除合同通知时解除。合同解除后，仙宇食品公司未返还租赁物，依法应承担返还租赁物并赔偿群力化工厂损失的民事责任。2013年11月15日，群力化工厂、仙宇食品公司和火光塑剂公司为本案中的厂房、场地租赁发生矛盾后，公安机关主持三方当事人达成了由群力化工厂立即恢复对仙宇食品公司的正常供电，群力化工厂、仙宇食品公司和火光塑剂公司三方的经济纠纷按合法途径解决的协议，恢复了原租赁合同的执行后，仙宇食品公司仍未履行租金支付义务，群力化工厂仍有权依约解除合同，故群力化工厂主张解除合同并由仙宇食品公司返还租赁物的诉讼请求成立，予以支持。群力化工厂与仙宇食品公司未约定仙宇食品公司违约需支付违约金，因此，群力化工厂请求仙宇食品公司支付违约金于法无据，不予支持。仙宇食品公司的反诉的事实，与查明的事实不符，其反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决：一、解除重庆市涪陵群力化工厂与重庆市仙宇食品有限责任公司的厂房场地租赁合同，由重庆市仙宇食品有限责任公司在判决生效后30日内将其承租的厂房场地交还重庆市涪陵群力化工厂，支付重庆市涪陵群力化工厂从2013年2月10日至实际交还租赁物时止按每年6万元标准计算的租金（含重庆火光塑料助剂有限公司已支付的25000元）；二、驳回重庆市涪陵群力化工厂的其他诉讼请求；三、驳回重庆市仙宇食品有限责任公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费640元，反诉案件受理费2300元，由重庆市涪陵群力化工厂负担100元，重庆市仙宇食品有限责任公司负担2840元。
上诉人仙宇食品公司不服一审判决，向本院提起上诉称：1、一审违反法定程序，漏列被告。仙宇食品公司与群力化工厂签订《厂房场地租赁合同》时，仙宇食品公司与重庆市群龙塑料制品有限公司是合伙关系，双方约定共同租用群力化工厂的厂房作为经营场所，上述事实有（2013）渝三中法民终字第00911号民事判决书为证，故本案应追加重庆市群龙塑料制品有限公司为被告，仙宇食品公司曾在一审中要求追加重庆市群龙塑料制品有限公司为被告，一审法院不予理会。2、一审对租赁物的范围及交付认定错误。首先，根据双方签订的《厂房场地租赁合同》约定，仙宇食品公司承租的是群力化工厂的现有厂房、场地和水电设备，涪集用2003字第000208号土地在双方签订合同之前就已经存在，应属于仙宇食品公司的承租范围。其次，任立树是火光塑剂公司的总经理，系代表火光塑剂公司接收租赁物，并非代表仙宇食品公司。再次，群力化工厂将电力户头过户给火光塑剂公司，火光塑剂公司直接向群力化工厂支付租金25000元以及2013年7月11日群力化工厂向重庆马武电力公司出具的请求函均可以证明群力化工厂与火光塑剂公司存在租赁关系。3、仙宇食品公司没有违约行为，不应承担违约责任。仙宇食品公司依约支付了定金和第一年租金，因群力化工厂没有依约交付租赁物，仙宇食品公司因行使先履行抗辩权才未支付2013年度租金。4、一审已认定火光塑剂公司实际占用一半租赁物的事实，却没有判决火光塑剂公司承担责任，该判决明显不公。请求二审法院撤销一审判决，发回重审或依法改判。
被上诉人群力化工厂辩称：1、仙宇食品公司在一审中没有要求追加重庆市群龙塑料制品有限公司为被告，中级人民法院对仙宇食品公司与重庆市群龙塑料制品有限公司的纠纷作出了判决，该判决与本案无关，本案不存在漏列被告的问题。2、群力化工厂向仙宇食品公司交付了合同约定的租赁物，履行了交付义务，有交割清单为证。3、群力化工厂未将本案所涉租赁物部分转租给火光塑剂公司，群力化工厂与火光塑剂公司不存在租赁关系，群力化工厂收取火光塑剂公司的租金25000元是为了减少损失。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
第三人火光塑剂公司述称：火光塑剂公司是在仙宇食品公司处租赁的厂房和场地，定金和第一年的租金是火光塑剂公司垫付的。由于仙宇食品公司未交纳2013年的租金，火光塑剂公司担心影响自己的经营，才直接将自己应交纳的租金交给了群力化工厂。
上诉人仙宇食品公司在二审中提交了如下证据：1、（2013）渝三中法民终字第00911号民事判决书，拟证明在仙宇食品公司与群力化工厂签订租赁合同时，仙宇食品公司与重庆市群龙塑料制品有限公司系合伙关系。2、答辩状一份，拟证明仙宇食品公司曾要求一审法院追加重庆市群龙塑料制品有限公司为被告。3、群力化工厂于2013年7月11日向重庆马武电力公司出具的请求函一份，拟证明群力化工厂与火光塑剂公司存在租赁关系。
被上诉人群力化工厂的质证意见如下：1、（2013）渝三中法民终字第00911号民事判决书与本案没有关联性，合同的当事人是仙宇食品公司和群力化工厂，仙宇食品公司与重庆市群龙塑料制品公司的纠纷可另案处理。2、群力化工厂没有收到该份答辩状，其形成时间由法院审查。3、请求函与本案没有关联性，其内容是请求重庆马武电力公司开具发票，且形成时间是2013年7月11日，群力化工厂在2013年5月已诉至一审法院，该证据不能证明上诉人的主张。
第三人火光塑剂公司的质证意见如下：重庆市群龙塑料制品有限公司与本案无关，（2013）渝三中法民终字第00911号民事判决书与火光塑剂公司无关，请求函是火光塑剂公司要求马武电力公司开具发票，不能证明火光塑剂公司与群力化工厂存在租赁关系。
本院对上诉人仙宇食品公司提交证据1、2、3的真实性、合法性予以确认，对其关联性不予以确认。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，群力化工厂与仙宇食品公司于2012年2月4日签订的《厂房场地租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。本案的争议焦点是：1、是否应追加重庆市群龙塑料制品有限公司为本案被告。2、群力化工厂是否存在违约行为（包括是否依约完全交付租赁物、是否存在转租行为）而应承担违约责任。3、是否应解除本案所涉《厂房场地租赁合同》，若解除该合同，仙宇食品公司应否支付群力化工厂从2013年2月10日起至返还租赁物时止的租金，火光塑剂公司应否承担相应的责任。
关于第一个焦点。仙宇食品公司主张应追加重庆市群龙塑料制品有限公司为本案被告。本院认为，本案所涉《厂房场地租赁合同》的缔约人系群力化工厂与仙宇食品公司，重庆市群龙塑料制品有限公司并非本案所涉租赁合同当事人，仙宇食品公司提出的该项主张于法无据，本院不予支持。
关于第二个焦点。本院评述如下：其一、对于群力化工厂是否完全交付租赁物的问题。经查，2012年2月20日群力化工厂与任立树进行租赁物的交接时，任立树系仙宇食品公司的股东，也是仙宇食品公司向群力化工厂交纳2012年度租金的经办人，基于上述原因，群力化工厂有理由相信任立树获得了仙宇食品公司的授权，其向任立树交付租赁物的效力及于仙宇食品公司，且仙宇食品公司在之后向群力化工厂发送的相关函件中均未对任立树代表其接收租赁物的事实提出异议，故任立树与群力化工厂的法定代表人喻建华在交割清单上签字确认即视为双方完成了除石粉房以外的其他租赁物的交付。仙宇食品公司还主张本案所涉租赁物应包括涪集用2003字第000208号土地。对此，2012年8月16日仙宇食品公司向群力化工厂发送的函件中除了要求群力化工厂交付石粉房之外，未涉及该土地的交付问题。2012年8月20日群力化工厂复函仙宇食品公司称石粉房已于3月份交付完毕，后仙宇食品公司再未提及租赁物未交付完毕的问题，故本院认定，仙宇食品公司的承租范围不包括涪集用2003字第000208号土地，本案所涉租赁物已于2012年3月份交付完毕。其二、仙宇食品公司主张群力化工厂将本案所涉租赁物部分转租给了火光塑剂公司。经查，2012年12月30日仙宇食品公司向火光塑剂公司发送通知称：若火光塑剂公司“需要继续租用现使用的厂房，其保证金上调至1万元整，租金暂时未定（但至少不得低于3万元整）”。由此可见仙宇食品公司对火光塑剂公司使用其部分厂房的事实是清楚知晓的，且要求火光塑剂公司按照新标准向其支付保证金和租金，该通知能够证明火光塑剂公司在仙宇食品公司租赁了部分厂房和场地。诉讼中，仙宇食品公司为证明群力化工厂与火光塑剂公司存在租赁关系举示了2013年3月9日群力化工厂向火光塑剂公司出具的租金收条和2013年7月11日群力化工厂向重庆马武电力公司发送的函件各一份，但这两份证据不足以证明群力化工厂与火光塑剂公司存在租赁关系。对于火光塑剂公司向群力化工厂支付租金25000元的事实，火光塑剂公司称，因仙宇食品公司未向群力化工厂支付2013年度租金，火光塑剂公司怕影响自己的经营才直接向群力化工厂支付相应租金的理由符合情理，本院予以采信。综上，仙宇食品公司主张群力化工厂存在违约行为缺乏事实依据，本院不予支持。
关于第三个焦点。仙宇食品公司主张其未支付2013年度租金的原因是群力化工厂未履行交付租赁物的义务，但其提供的现有证据不足以证明群力化工厂存在此项违约行为，故仙宇食品公司的该项主张不能成立。根据双方签订的《厂房场地租赁合同》约定，第一年租赁期于2013年2月9日届满，仙宇食品公司第一年租赁期届满的前20天内付清2013年度的租金，因仙宇食品公司未按约定的期限付清租金，群力化工厂分别于2013年2月18日、2013年3月5日向仙宇食品公司催收租金，仙宇食品公司拒不支付租金的行为已构成违约，群力化工厂有权解除本案所涉租赁合同，故一审判决解除双方签订的《厂房场地租赁合同》并无不当。合同解除后，仙宇食品公司依法应承担返还租赁物并支付租赁物占有使用费的民事责任。故一审判决仙宇食品公司支付从2013年2月10日起至实际交还租赁物时止按合同约定每年6万元的标准计算的租金并无不当。至于仙宇食品公司与火光塑剂公司涉及本案的厂房、场地租赁问题，双方可另案处理，仙宇食品公司提出火光塑剂公司在本案中应承担相应责任的理由于法无据，本院不予支持。
综上，上诉人仙宇食品公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费640元，由上诉人重庆市仙宇食品有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋丹丹
审 判 员 倪 静
代理审判员 郭玉梅
二〇一四年十二月十七日
书 记 员 石 佳