上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终9013号
上诉人(原审被告)：李庆福，男，1985年11月8日生，汉族，户籍地福建省莆田市。
委托诉讼代理人：王有限，北京德和衡(上海)律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：翁明伟，男，1990年7月5日生，汉族，户籍地福建省龙岩市。
被上诉人(原审原告)：李欢，女，1988年2月8日生，汉族，户籍地河南省。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈晓，上海山田律师事务所律师。
原审被告：杨洁，女，1987年2月18日生，汉族，户籍地江西省新余市。
原审第三人：上海浦东发展银行虹口支行，住所地上海市。
负责人：许建明，行长。
委托诉讼代理人：赵航，上海虹桥正瀚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：顾竹筠，上海虹桥正瀚律师事务所律师。
原审第三人：上海市住房置业担保有限公司，住所地上海市。
法定代表人：张景载。
上诉人李庆福因与被上诉人翁明伟、李欢及原审被告杨洁、原审第三人上海浦东发展银行虹口支行、上海市住房置业担保有限公司等房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2016)沪0114民初4853号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
李庆福上诉请求：撤销一审判决，改判驳回翁明伟、李欢的一审诉请。事实和理由：签订房屋买卖合同时，翁明伟、李欢及中介公司均明知上海市嘉定区封周路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)上有银行抵押贷款尚未还清。在中介公司承诺办理资金监管，帮助还贷的前提下，李庆福、杨洁才同意签订了房屋买卖合同。但此后中介公司未帮助办理资金监管，导致李庆福一方无法还贷，房屋买卖无法完成。同时，合同约定翁明伟、李欢应于2015年12月支付尾款人民币(以下币种均为人民币)15万元，但翁明伟、李欢未按期支付，已构成违约。翁明伟、李欢亦未提供连续缴纳个人所得税5年以上的证据，不符合购房条件。据此，李庆福通知对方解除了系争房屋买卖合同，合同现已无法继续履行。
翁明伟、李欢共同辩称，不同意李庆福的上诉请求。房屋买卖合同并未约定翁明伟、李欢负有帮助李庆福一方还贷的义务，中介公司是否作出承诺，与买卖双方应否履行合同无关。翁明伟、李欢在一审中已提供了符合购房资格的证据，且已实际入住系争房屋，故系争房屋买卖合同不宜解除，而应当继续履行。
原审第三人上海浦东发展银行虹口支行述称，对本案处理不发表意见，请求依法保护该单位的合法权益。
原审被告杨洁、原审第三人上海市住房置业担保有限公司未作就本案处理发表意见。
翁明伟、李欢向一审法院起诉请求：1、李庆福、杨洁涤除系争房屋上的抵押并将该房屋过户至两原告名下；2、李庆福、杨洁支付逾期交房违约金1,830元(以已付房款610,000元为基数，按照日万分之五的标准，从2015年8月17日计算至2015年8月22日止共计6天)；3、李庆福、杨洁支付逾期过户违约金(以已付房款610,000元为基数，按照日万分之五的标准，从2015年10月1日计算至李庆福、杨洁实际履行之日)；4、李庆福、杨洁赔偿原告损失1,000元。
一审法院认定事实：翁明伟、李欢系夫妻关系。2015年4月，翁明伟、李欢与李庆福、杨洁经上海中原物业顾问有限公司居间介绍，就系争房屋达成买卖意向。翁明伟、李欢分别于2015年4月25日、2015年5月12日、2015年6月4日和2015年7月9日向李庆福支付了5万元、3万元、2万元和3万元，合计支付了定金13万元，并由李庆福出具了收款收据。2015年7月24日，翁明伟、李欢与李庆福、杨洁签订了《上海市房地产买卖合同》，约定李庆福、杨洁将建筑面积为119.28平方米的系争房屋作价170万元出售给翁明伟、李欢，李庆福、杨洁应于2015年8月16日前腾出房屋并通知翁明伟、李欢办理交接，双方应于2015年9月30前共同向房地产交易中心申请办理该房屋的过户手续。该合同第十条第(三)款约定，李庆福、杨洁未按合同约定的期限将系争房屋交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给翁明伟、李欢的，应当向翁明伟、李欢支付违约金，违约金按照翁明伟、李欢已付款日万分之五计算，从约定的应当交付之日起至实际交付之日止。该合同附件三《付款协议》约定，翁明伟、李欢应于签订合同后3日支付李庆福、杨洁部分首期房价款38元，与定金13万元共同构成首付款51万元；待房地产管理部门出具购房人家庭成员及名下住房情况的查询结果且收到翁明伟、李欢支付的首期购房款后60日内，李庆福、杨洁应于抵押权人许可的最短时间内全额还清其尚欠抵押权人的借款余额，并办理抵押注销手续；李庆福、杨洁同意翁明伟、李欢通过申请贷款119万元形式支付第二期房款，翁明伟、李欢应于签约后7日内申请贷款，贷款未经审核通过或额度不足的，翁明伟、李欢应于办理过户送件当日补足；贷款审核通过后，相关部门出具住房查询结果和房产税申请结果，且李庆福、杨洁注销系争房屋之上的抵押登记后7个工作日内，双方共同办理产权过户手续。同日，双方签订了《特别协议》，约定系争房屋实际成交价格为195万元，并约定签合同三日内，翁明伟、李欢支付给李庆福、杨洁48万元(不含定金10万元)。公积金贷款为119万元，剩余房款15万元于2015年12月31日前支付。本协议与《上海市房地产买卖合同》同时生效，如合同中的付款协议与本协议有冲突，以本协议为准。上述合同签订后，翁明伟、李欢于当日向李庆福、杨洁李庆福转账支付了10万元，且办理了审税及纳税手续，并于次日转账支付给李庆福、杨洁李庆福38万元。截至本案一审结案时止，翁明伟、李欢共支付李庆福、杨洁购房款61万元(含定金)。2015年8月22日，李庆福、杨洁将系争房屋交付翁明伟、李欢。2016年4月24日，李庆福、杨洁向翁明伟、李欢发出《通知书》，称因翁明伟、李欢一直未支付尾款15万元，故解除合同。
一审法院另查明：1、2015年6月30日，系争房屋经核准登记于李庆福、杨洁名下；2、该房屋上存有上海浦东发展银行虹口支行和上海市住房置业担保有限公司的抵押债权，债权数额110万元(其中公积金贷款264,000元，商业贷款836,000元)。截至2016年6月6日，公积金贷款剩余本金243,789.22元，商业贷款剩余本金771,603.67元；3、翁明伟已缴纳自2012年9月至2016年5月的个人所得税，李欢已缴纳自2010年8月至2016年5月的个人所得税。
一审中，对于违约责任归属，双方意见不一。翁明伟、李欢为证明李庆福、杨洁违约，提交如下证据：1、《上海市房地产买卖合同》及《特别协议》，证明李庆福、杨洁未按合同约定于收到首付款后60天内办理抵押注销手续，且不配合翁明伟、李欢办理贷款及过户手续。尾款15万元履行期限尚未届满，不存在翁明伟、李欢违约问题。李庆福、杨洁对该证据真实性无异议。2、购房合同违约证明，系居间方业务员官武寅于2015年8月23日出具，证明当日李庆福、杨洁李庆福未经翁明伟、李欢同意，擅自从系争房屋中搬离正常使用的全自动洗衣机一台。李庆福、杨洁对该份证据真实性不予认可，认为证人没有到庭，不予质证。3、录音材料三段，证明翁明伟、李欢一直要求李庆福、杨洁履行合同，但李庆福、杨洁始终拖延；2016年3月，李庆福要求加价至280万元才愿意继续履行合同；李庆福、杨洁因自身资金缺口至今未清偿房屋贷款。李庆福、杨洁对该证据真实性认可，但认为亦证明双方此前对李庆福、杨洁须通过中介资金监管和协助才能涤除抵押均属明知。此外，李庆福、杨洁表示实际的房屋交付时间是双方约定好的，给予李庆福、杨洁一定的搬家时间。对此，李庆福、杨洁并未提交相应的证据，翁明伟、李欢亦不予认可。
一审中，翁明伟、李欢表示，愿意代为清偿系争房屋上李庆福、杨洁的银行贷款，剩余购房款134万元亦可以在一个月内以自筹资金支付。李庆福、杨洁表示因双方违约，且翁明伟、李欢属于限购对象，合同目的不能实现，故不同意翁明伟、李欢代偿银行贷款。
一审法院认为，翁明伟、李欢和李庆福、杨洁之间的《上海市房地产买卖合同》及《特别协议》系买卖双方当事人真实意思表示，不违反国家法律、法规规定，当属合法有效，双方应当遵照履行。翁明伟、李欢已按约支付了前期购房款，李庆福、杨洁却未能及时涤除抵押、及时与翁明伟、李欢办理系争房屋的过户手续，显属违约。翁明伟、李欢要求李庆福、杨洁继续履行房屋买卖合同，即涤除抵押后协助翁明伟、李欢办理过户手续的诉请，合法有据，一审法院予以支持。同时，翁明伟、李欢亦应支付李庆福、杨洁剩余购房款134万元。李庆福、杨洁辩称翁明伟、李欢未按约支付尾款15万元，系翁明伟、李欢一方违约。然双方约定过户在先，尾款支付在后，在李庆福、杨洁尚未履行先合同义务的情形下，翁明伟、李欢有权行使先履行抗辩权，拒绝李庆福、杨洁要求支付尾款的请求，故李庆福、杨洁提出解除合同并无依据。对于翁明伟、李欢主张的逾期交房违约金，合同约定的交房时间为2015年8月16日前，李庆福、杨洁实际交房日为2015年8月22日，李庆福、杨洁确实存在逾期交房行为，故翁明伟、李欢按照合同约定主张逾期交房违约金1,830元合法有据，一审法院予以支持。对于翁明伟、李欢主张的逾期过户违约金，由于李庆福、杨洁未在约定期限涤除抵押，拖延办理过户手续，应当承担违约金，双方约定的过户时间为2015年9月30日，故翁明伟、李欢按照合同约定主张以已付房款61万元为基数，以日万分之五为标准，要求李庆福、杨洁支付2015年10月1日至实际履行之日的违约金具有合法有据，一审法院予以支持。至于翁明伟、李欢主张的赔偿损失1,000元，因证据不足，一审法院难以支持。据此，一审法院判决：一、李庆福、杨洁应于判决生效之日起十日内涤除上海市嘉定区封周路XXX弄XXX号XXX室房屋上的上海浦东发展银行虹口支行及上海市住房置业担保有限公司的抵押债权，并协助翁明伟、李欢办理上述房屋的产权过户登记手续；二、翁明伟、李欢应于判决生效之日起十日内支付李庆福、杨洁剩余购房款1,340,000元；三、李庆福、杨洁应本判决生效之日起十日内支付翁明伟、李欢逾期交房违约金1,830元；四、李庆福、杨洁应于判决生效之日起十日内以610,000元为基数按照每日万分之五的标准偿付翁明伟、李欢自2015年10月1日起至李庆福、杨洁实际办理上述房屋产权过户登记手续之日止的逾期过户违约金；五、驳回翁明伟、李欢的其他诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院经审理查明，一审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务；不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当根据法律规定或合同约定承担相应的违约责任。根据审理查明的事实，翁明伟、李欢已按约支付了前期购房款，但李庆福、杨洁却未及时涤除抵押并协助对方办理系争房屋过户手续，显属违约。李庆福称系因中介公司未帮助归还银行贷款，导致房屋买卖合同无法继续履行，但在翁明伟、李欢一方明确表示愿意代为清偿相关银行贷款后，李庆福仍未有积极履行合同义务的意思表示，主观拖赖的过错至为明显。李庆福有关应由对方先付尾款，再予以过户的抗辩意见，更属强词夺理。现并无证据证明系争房屋买卖合同存在无法继续履行的情况，故一审法院判决合同继续履行，李庆福、杨洁按照合同约定承担相应违约责任是正确的，本院依法予以维持。李庆福的上诉请求没有事实和法律依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1,266元，由上诉人李庆福负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘海邑
审判员 高 胤
审判员 彭 浩
二〇一七年一月十八日
书记员 朱丹丹
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……