四川省新津县人民法院民 事 判 决 书（2017）川0132民初220号原告：刘军。被告：新津县花源镇金秋乐园第三届业主委员会。负责人：杨超群。被告：成都市盛源物业服务有限公司。法定代表人：袁雨林。委托诉讼代理人：赵绍舜。原告刘军与被告新津县花源镇金秋乐园第三届业主委员会（以下简称“金秋乐园业委会”）、成都市盛源物业服务有限公司（以下简称“盛源物业公司”）确认合同无效纠纷一案，本院于2017年1月16日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘军、被告盛源物业公司法定代表人袁雨林及其委托诉讼代理人赵绍舜到庭参加诉讼，被告金秋乐园业委会负责人杨超群经本院传票传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘军提出诉讼请求：1.请求法院依法判决金秋乐园业委会与盛源物业公司于2016年4月24日签订的《物业管理服务合同》无效；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：1.《物业管理服务合同》签订的程序违反了法律、行政法规的强制性规定，该合同违反了《成都市物业管理条例》第六十八条、《成都市业主大会活动规则》第十九条、《金秋乐园业主大会议事规则》第二十二条、《金秋乐园管理规约》第二十条、第二十三条的相关规定;2.物业服务费包含了多种费用，但是后来还向业主列支，是不合法的。该合同内容侵害了业主的公共收益分配权、公共共有部分的共有物权、使用权和管理权、业主所缴纳的物业管理费应该列支的权益;3.合同内容不完整，导致合同不公平。在合同中重要事项的约定缺乏具体内容，将导致在乙方发生违约责任时，甲方没有维权的具体实施内容的后果，这对甲方很不公平;4.金秋乐园业委会在签订《物业管理服务合同》时，没有依法履行相关法律法规规定的工作程序（没有将服务合同的主要内容进行公示、没有征询业主意见，没有进行业主大会表决、没有经过业主大会授权擅自与盛源物业公司签订了《物业管理服务合同》）。盛源物业公司明知所签订的,《物业管理服务合同》没有向业主公示、征询意见、进行业主大会表决、金秋乐园业委会没有得到业主大会签订该《物业管理服务合同》的授权，且该合同有侵害业主权益、不公平、不合理的内容等缺陷的情况下，与新津县花源镇金秋乐园第三届业主委员会共同签订了侵害金秋乐园业主权益的《物业管理服务合同》；本案合同签订主体甲方主体不适格，本案合同没有得到房管局等相关部门的认可。原告刘军围绕诉讼请求向本院提交了:业主委员会委员廖万鹏身份信息及证词、业主大会设立基本情况、业主委员会委员情况及分工表、金秋乐园出具的2015年6月3日换届选举筹备主要值班记录等证据。被告盛源物业公司辩称，1.盛源物业公司与金秋乐园业委会在2016年3月11日的《成都晚报》发布公告，之后，盛源物业公司在金秋乐园业委会领取了《物业服务招聘文书》和《招聘物业时间安排表》；根据金秋乐园业委会的要求，盛源物业公司考察了金秋乐园小区情况，提交了应聘文书等；2016年4月11日金秋乐园全体业主投票选出盛源物业公司为中标企业；2016年4月12日金秋乐园业委会发出了《邀请函》；2016年4月24日盛源物业公司与金秋乐园业委会签订了《物业管理服务合同》；2016年4月28日金秋乐园业委会成立了新旧物业公司移交工作领导小组。2.盛源物业公司与接管金秋乐园9个月来的服务情况。2016年5月12日，盛源物业公司入驻金秋乐园小区以来9个多月，对小区的设施设备进行了大量的维修更换等，获得了小区绝大多数业主及家人的认可和表扬。原告刘军作为长期拖欠物业管理费的业主（2016年1月1日至2017年1月31日未交相关费用共欠物业服务费1149元）。原告刘军所提起的诉讼以及事由不仅不符合法律的规定，更严重的是伤害了绝大多数业主的心，为了维护法律的尊严，为了维护小区和社会的和谐稳定，请依法驳回原告的起诉。被告盛源物业公司围绕其抗辩理由提交了：《成都晚报》公告复印件、应聘保证金收据复印件、招聘物业安排时间表及安排照片、《物业服务招聘书》复印件、《金秋乐园应聘物业服务企业评选会公告》照片、金秋乐园业主大会《关于选聘物业服务企业表决结果公告》文件照片、业委会招聘及公告图片、金秋乐园业委会《邀请函》、《物业管理服务合同》、履约保证金收据、新旧物管前后移交小组名单、相关移交资料及声明照片、业主文章《天下难找的好总管、好物管》、盛源物业七个月以来的工作总结等证据。被告金秋乐园业委会未答辩，但在开庭前提交了新津县业主大会设立事项备案记录、2015委字(2)号公告。上述证据，经到庭双方当事人质证，经本院审查认为：原告刘军提交的业主大会设立基本情况、业主委员会委员情况及分工表；被告金秋乐园业委会提交的新津县业主大会设立事项备案记录、2015委字公告(2)号；被告盛源物业公司提交的《成都晚报》公告复印件、应聘保证金收据复印件、招聘物业安排时间表及安排照片、《物业服务招聘书》复印件、金秋乐园《应聘物业服务企业评选会公告》照片、金秋乐园业主大会《关于选聘物业服务企业表决结果公告》文件照片、业委会招聘及公告图片、金秋乐园业委会《邀请函》、《物业管理服务合同》、履约保证金收据、新旧物管前后移交小组名单、相关移交资料及声明照片具有真实性、合法性、关联性及证明力，本院予以采信。经审理查明:新津县花源镇金秋乐园第三届业主大会于2015年8月5日依法选举产生成立该届业主委员会，任期从2015年8月5日至2018年8月4日，杨超群为主任委员。2016年3月10日，金秋乐园业委会公布招聘物业时间安排表，对应聘企业报名及考察、提交应聘文书、应聘企业汇报宣传、召开业主大会投票决定应聘企业等事项做出时间安排。2016年3月11日，金秋乐园业委会在《成都晚报》发布公告面向社会招聘物业服务企业；为此，盛源物业公司报名参加应聘。2016年3月26日，金秋乐园业委会对该日上午召开的应聘物业服务企业评选结果发出公告:盛源物业公司42票、致诚物业公司13票……。2016年4月11日，金秋乐园业委会发布《关于选聘物业服务企业表决结果的公告》:经业主大会表决，中标企业为盛源物业公司。金秋乐园业委会上述公告及会议简报均在该小区公示栏公示。2016年4月12日，金秋乐园业委会向盛源物业公司发出《邀请函》，通知盛源物业公司提前入住小区。2016年4月24日，金秋乐园业委会负责人杨超群与盛源物业公司法定代表人袁雨林签订《物业管理服务合同》及《补充协议》，并依约缴纳了履约保证金。2016年5月12日，在金秋乐园业委会监交下，盛源物业公司与万联物管公司办理了交接手续。此后至今，盛源物业公司为金秋乐园业物业服务企业。本院认为，业主大会是由建筑区划内的全体业主参加，依法成立的自治组织。业主大会依据法定程序做出的决定，反映了建筑区划内绝大多数业主的意志与心声。业主委员会是由业主大会从热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主中选举产生，为全体业主服务的组织，是业主大会的执行机构。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，业主大会有权决定选聘物业服务企业。业主委员会根据《物业管理条例》第十五条第(二)项规定，与业主大会依法选聘的物业服务企业签订物业服务合同，是业主自治权行使的结果，全体业主均应遵守。金秋乐园业委会经金秋乐园业主大会依法选举产生，其在业主大会表决中标企业为盛源物业公司的情况下，与盛源物业公司签订《物业管理服务合同》及《补充协议》符合《中华人民共和国物权法》及《物业管理条例》的相关规定，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二规定的合同无效情形，该合同及补充协议合法有效。综上所述，刘军要求确认合同无效的理由不能成立，其请求本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款规定，判决如下：驳回原告刘军的诉讼请求。案件受理费100元，由原告刘军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  杜 进人民陪审员  陈战平人民陪审员  刘秀华二〇一七年二月二十三日书 记 员  孟佳敏