广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗天法民四初字第2265号
原告：郑锦如，住广东省广州市天河区。
原告：李季，住址同上。
上述原告的共同委托代理人：周蓓，系广东威戈律师事务所律师。
被告：广州珠光房地产开发有限公司，住所地广东省广州市海珠区。
法定代表人：黄佳爵，系该司总经理。
委托代理人：李艳青、曾映梅，均系该司职员
原告郑锦如、李季诉被告广州珠光房地产开发有限公司（以下简称珠光公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郑锦如、李季的共同委托代理人周蓓，被告珠光公司的委托代理人李艳青、曾映梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告郑锦如、李季共同诉称：两原告于2008年4月7日与被告签订《广州市商品房买卖合同》（编号为200804010327），购买珠光御景花园第自编1号楼14层1402房（即广州市天河区花城大道766号1402房），并已按照合同约定支付全部款项3023134元；根据双方合同的约定，被告应当在2009年3月31日前将上述房屋交付给两原告使用。2009年2月28日，两原告收到被告寄出的《珠光御景花园业主收楼通知函》；两原告即在双方约定的时间2009年3月28日带齐通知函中要求的所有资料前往珠光御景1号楼1402单元验收并完成收楼手续；在2009年3月28日两原告收楼之后，被告直到2013年4月15日才将珠光御景花园第自编1号楼幢14层1402房（即广州市天河区花城大道766号1402房）登记在两原告名下，办理好以两原告为产权人的房地产权证；而根据合同的约定：被告应当在上述房屋交付使用后550天内，向产权登记机关为两原告办妥产权登记，并将以两原告为产权人的房地产权证交付给两原告；即被告最迟应于2010年9月29日之前向两原告交付上述房屋的房地产权证。至此，从2010年9月29日到2013年4月15日，被告延迟为两原告办理产权登记共计928天（合计两年又198天）。被告理应按照双方签订的《商品房买卖合同》第十九条规定的违约责任向两原告赔偿相应的违约金。两原告于2013年拿到上述房屋的房地产权证后，多次口头或书面向被告提出索赔要求，也通过律师发函与之交涉，但是被告不愿按照合同约定对其违约行为承担违约责任，给予合同约定的违约赔偿。两原告无奈提起诉讼，请求依法判令：1、被告立即向两原告支付逾期办证违约金76862元（以总房款3023134元为本金，自2010年9月29日计至2013年4月15日，按照每年1%的标准计算，共逾期928天）；2、由被告承担本案的全部诉讼费。
被告珠光公司辩称：1、两原告称交楼日期与事实不符，应以签收房屋钥匙之日为交付使用之日；按照合同第十条约定，被告应当在2009年3月31日将房屋交付两原告使用，合同附件五补充协议第三条约定，2009年11月1日按合同约定标准完成精装修。事实上，我司于2009年2月28日向两原告送达收楼通知函，通知两原告是毛坯状况收楼，又在房屋精装修后于2009年10月９日精装修收楼，两原告于2010年1月1日才前往办理收楼手续，签收房屋钥匙；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，对房屋转移占有，视为房屋交付使用。两原告签收房屋钥匙之日为对房屋转移占有，因此涉讼房屋交付使用应以两原告签收涉讼房屋钥匙之日为准；2、两原告计算违约金的起算时间错误。按照合同第十八条约定，被告应于房屋交付使用之日起550日内办证，房屋交付使用时间为2010年1月1日，即办证到期日应为2011年7月5日，因此逾期办证时间应从2011年7月6日起算，计至房屋的房地产权证登记2013年1月15日。逾期办证违约金应从主张或起诉之日往前推2年计算，两原告起算违约金时间应以2014年8月11日为准，有效可计算违约金期限为从主张之日起往前倒推2年，即2012年8月10日起计至2013年4月15日，共249天。依据合同第十九条约定，甲方逾期办证的，从逾期之日起，未满一年以一天总额不超过已付房款的1%为基数，按实际迟延天数向两原告支付违约金，违约金应为20623.6元。综上，两原告诉请的违约金缺乏事实与法律依据，应依法驳回。
经审理查明：位于广州市天河区平江路的珠光御景花园是被告所开发建设的商品房，已取得编号为穗房预（网）字第20070173号《商品房预售许可证》，获准销售上述房屋。
2008年4月7日，两原告（乙方，买方）与被告（甲方，卖方）签订《商品房买卖合同》（以下简称合同），约定：乙方所购商品房为珠光御景花园第自编1号楼幢14层1402号房，测绘地址为天河区花城大道766号1402房（以下简称涉讼房屋）；该商品房的用途为住宅，建筑面积共153.22平方米，其中，套内建筑面积125.91平方米；该商品房属预售，按套内建筑面积计价，该商品房单价为每平方米24010.28元，总金额3023134元；甲方同意乙方按分期付款方式按期付款，第一期：自本预售合同签订暨网上备案之日起即日内（不超过5日），支付全部房价款的30%，计906940元；第二期：在2008年4月30日前，支付全部房价款的60%，金额1813880元；第三期：在2008年5月30日前，支付全部房价款的10%，金额302314元；甲方应当在2009年3月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；商品房达到交付使用条件后，甲方应当在合同约定的交付日15日前通知乙方办理交接手续；乙方应在收到该通知之日起10日内，会同甲方对该房屋进行验收交接；房屋交付的标志是交钥匙；买受人未按书面通知的时间办理收楼手续的，视为从书面通知的收楼日期起该商品房已实际交付买受人；甲方应当在商品房交付使用后550日内，向产权登记机关为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方；甲方违反关于产权登记的约定的，从逾期之日起计，未满一年的，以一年总额不超过已付房款的1%为基数，按照实际迟延的天数向乙方支付违约金；每满一年甲方按已付房款的1%向乙方支付违约金；逾期超过一年，乙方有权提出退房，甲方按已付总房款的1%赔偿乙方损失，并将乙方已付房价款退还乙方等内容。该合同附件五《本合同补充协议》约定：本合同约定的交楼时间的交楼条件为毛坯房交楼，精装修单元于乙方收楼后七个月内由甲方按合同约定的标准完成精装修；装修期间所产生的管理费、水电费由甲方承担等内容。2008年3月23日，被告开具收取原告定金100000元的发票给原告；同年4月7日，被告开具收取原告购房款806940元的发票给原告；同年5月9日，被告开具收取原告购房款1813880元的发票给原告；同年6月12日，被告开具收取原告购房款302314元的发票给原告。
2009年2月28日，被告发函要求原告办理收楼手续。2009年3月28日，原告到被告处办理收楼手续。2010年1月1日，原告再次到被告处办理收楼手续，并签署了《收楼物品移交清单》，移交物品包括入户大门钥匙、房门钥匙等。庭审中，被告表示其通知原告毛坯收楼，原告办理收楼手续后其对房屋进行精装修，装修完后再通知原告收楼，应当以精装修后的收楼时间作为交楼时间；因此交楼时间应为2010年1月1日；原告则认为应以毛坯收楼时间即2009年3月28日作为交楼时间。
2013年4月15日，广州市房地产管理部门核发了涉讼房屋的房地产权证，载明房屋坐落为天河区花城大道766号1402房，房地产权属人为两原告。
现两原告以被告逾期办理涉讼房屋的房地产权属证书为由，于2014年8月11日向本院递交起诉状提起诉讼，要求被告支付逾期办证违约金76862元。两原告表示其曾向多次口头要求被告支付逾期办证违约金，并委托律师发函要求被告支付违约金；被告对此均予以否认。为此，两原告提交了以下证据：1、两原告签名出具（未注明具体日期）的《珠光房地产违约赔偿申明》，内容为要求被告向其支付76263元的逾期办证违约金等；该函上并未有人签收；2、两原告委托广东威戈律师事务所于2014年7月17日出具的《律师函》，该函主要内容为要求被告向两原告支付2010年9月29日至2013年4月15日期间的逾期办理产权登记的违约金等；3、编号为1010939984909号的国内特快专递EMS邮件详情单原件，载明广东威戈律师事务所周蓓于2014年7月17日以广州市珠江新城马场路与花城大道交汇处珠光国际中心14楼为收件地址邮寄了上述《律师函》给被告，邮政部门于当日在该详情单上加盖了邮戳；4、广州五羊邮所于2014年7月17日出具的收取1010939984909号邮件的费用合计12元的《交寄邮件收据》原件一张；5、加盖广东邮政速递11183客服中心业务专用章的1010939984909号邮件详情单签收页，显示该邮件于2014年7月18日被签收。经质证，被告对证据1-4的真实性、合法性、关联性均不予确认，表示其并未收到该证据1函件及证据2律师函；对证据5的真实性、合法性没有异议，但对其关联性有异议，认为虽详情单上注明为《律师函》，但不能证明《律师函》的内容是针对涉讼房屋以及逾期办证事宜向其主张违约金。
本院认为：两原告与被告双方签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应当依约切实履行。
两原告作为买受人已依约向作为出卖人的被告付清全部购房款，被告作为出卖人则负有向作为买受人的两原告交付涉讼房屋及转移房屋所有权即办理房地产权属证书的义务。被告将涉讼房屋交付给两原告使用的时间是2009年3月28日，根据上述合同第十八条的约定，被告应在2010年9月29日前为两原告办妥房地产权证，但被告直至2013年4月15日才办妥涉讼房屋的房地产权证。因此，被告存在逾期办证的违约行为，且逾期办证的天数为927天（自2010年9月30日计至2013年4月15日）。合同补充协议中明确约定交楼时间的交楼条件为毛坯房交楼，因此应以毛坯房交楼的时间作为本案的交楼日期；被告以精装修交楼时间作为交楼日期缺乏依据，本院不予采纳。
关于诉讼时效的问题。本案中被告提出诉讼时效的抗辩。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”；第一百四十条规定“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效重新计算”。根据两原告的举证，两原告于起诉之前的2014年7月17日以委托律师以向被告邮寄《律师函》的形式主张逾期办证违约金，该律师函于次日送达，故本案诉讼时效于2014年7月18日中断。2014年7月18日往前倒推两年之前即2012年7月19日之前的逾期办证违约金已超过诉讼时效，丧失胜诉权。两原告称其多次口头向被告或通过物业管理公司向被告主张违约金权利，但未举证证实且被告予以否认，本院不予采信。按此，被告应向两原告支付的逾期办证违约金为自2012年7月19日至2013年4月15日期间（共270天）的逾期办证违约金。故，根据合同第十九条的约定，被告应支付给原告的逾期办证违约金应为22362.91元（即3023134元×1%×270/365）。原告主张的超过该金额部分，因已超过诉讼时效，本院不予支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告广州珠光房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内向原告郑锦如、李季支付逾期办证违约金22362.91元。
二、驳回原告郑锦如、李季的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费860元，由原告郑锦如、李季负担500元，被告广州珠光房地产开发有限公司负担360元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 李 植
人民陪审员 傅红亚
人民陪审员 刘道桂
二〇一五年九月十一日
书 记 员 蒲肖明
李佳琦