安徽省宿州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖13民终2714号
上诉人（原审原告）：赵宗宽，男，1962年3月3日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。
委托诉讼代理人：王飞，宿州市埇桥区时村镇法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：王立明，男，1959年4月4日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。
被上诉人（原审被告）：王立书，男，1956年9月10日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。
上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：秦飞，安徽云飞律师事务所律师。
原审被告：陈德红，女，1961年11月29日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。
委托诉讼代理人：王建春，男，1970年1月1日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区，系陈德红所在单位杭州市下城区宗宽综合商店推荐。
上诉人赵宗宽与被上诉人王立明、王立书合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院（2016）皖1302民初10656号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
赵宗宽上诉请求：撤销原判并改判王立明、王立书、陈德红三人的房屋买卖行为无效。事实和理由：1、本案明为房屋买卖合同，实际上是赵宗宽、陈德红借王立明、王立书的钱的担保。2、王立书不是本案房屋买卖合同的当事人，实际购买人只有王立明，一审法院认定事实错误。3、一审法院认定王立明、王立书支付了购买房屋相应的对价无证据支持。且当年3.3万元的房价远远低于市场价格。4、赵宗宽、陈德红和王立明、王立书不是同一集体经济组织成员，陈德红与王立明、王立书之间的房屋买卖行为违背了法律禁止性规定，房屋买卖行为无效。5、赵宗宽没有在《房屋转卖契约》上签字，陈德红也没有赵宗宽的授权，本案不适用表见代理的规定，一审法院适用法律错误。
王立明、王立书辩称，1.一审判决适用法律正确，认定事实清楚，依法应维持。2.赵宗宽的上诉理由不成立。陈德红和王立明、王立书订立的合同是双方真实意思表示，不存在欺诈、胁迫等导致合同效力存在瑕疵的行为。3.王立明、王立书购买该房屋支付了相应的对价，不能按照现在的房屋价值评判当时房屋价值，应该按照当时的市场环境考虑，合同价格不低于当时的市场价值。王立书不是买主的说法与本案审理不具有因果关系。4.涉案土地不属于赵宗宽所在的村民组所有，是赵宗宽从其他村民组购得，法律规定的集体经济组织由村委会管理，王立明和王立书属于同一村委会。赵宗宽卖给王立明、王立书的是房屋而不是单独的土地，不存在无效的情况。5.本案应适用表见代理的规定，赵宗宽的起诉超过诉讼时效。
陈德红述称，同意赵宗宽的上诉意见。
赵宗宽向一审法院起诉请求：依法确认陈德红、王立明、王立书的房产买卖行为无效，陈德红、王立明、王立书同时承担本案诉讼费用。
一审判决认定事实：赵宗宽与陈德红系夫妻关系。2000年4月12日，王立明、王立书与陈德红签订一份《房产转卖契约》。契约内容为：兹有东北村民赵宗宽、陈德红夹沟北门206国道东侧，加油站对面房产一处转卖于本村王立明、王立书兄弟名下。一、房产：东屋6间、堂屋3间、南屋3间作价33000元人民币。二、房屋四至：以赵安全（赵宗宽）原契约为准。此约附原约生效，两约合一。房产转卖当事人赵宗宽与银行信用社无任何产权交易，如银行信用社方面发生产权争议，由当事人赵宗宽负责。四、立此据时，王立明、王立书交赵宗宽、陈德红人民币33000元。赵宗宽、陈德红关门交钥匙，钱、房两清。一审法院认为，王立明、王立书与陈德红签订一份《房产转卖契约》，该合同内容未违反法律、法规的强制性规定，是依法成立并有效的合同，对当事人具有法律约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。该合同签订后，王立明、王立书已向陈德红交纳了约定的购房款，陈德红也已将房屋交付给王立明、王立书使用。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。联系本案而言，一方面，讼争房屋购置于赵宗宽和陈德红结婚之后，依法属于其夫妻共同财产。2000年4月12日，王立明、王立书与陈德红签房屋买卖协议时，王立明、王立书作为相对人，有理由相信陈德红有权代表赵宗宽处分两人夫妻共同财产，况且在缔约时，王立明、王立书在主观上是善意无过失的，且其已支付了相应的对价。鉴此，赵宗宽诉称在上述协议订立后其长期在外工作，对讼争房屋的转让事宜并不知情，一审法院不予认可。对于赵宗宽诉称该争议的房产是租给王立明、王立书使用的，因其未提供证据证明，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回赵宗宽的诉讼请求。一审案件受理费80元，由赵宗宽负担。
本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。对当事人二审争议的事实和证据，本院认定如下：赵宗宽提供证据1.营业执照副本复印件，以证明其长期不在家；证据2.土地使用权人武宜奇、赵荣军的集体建设用地使用证各一份，以证明赵宗宽持有的集体建设用地使用证与上述两证均没有字号，该证合法有效；证据3.村委会证明，以证明赵宗宽对案涉房屋及土地仍享有使用权。本院认为，赵宗宽提供证据1与其是否长期不在家及案涉合同是否有效之间没有关联性，本院不予认定；证据2与本案无关，不予认定；证据3没有经手人或负责人签字，待证明内容超出村委会职权范围，达不到赵宗宽的证明目的，本院不予认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：赵宗宽、陈德红系宿州市埇桥区夹沟镇东北村八组村民，王立明、王立书系该村九组村民。一九九〇年农历四月初七，赵宗宽与同村五组村民王士安等四户签订土地转让协议，赵宗宽以2240元的价格受让案涉土地。其后，赵宗宽、陈德红在该宗土地上建造房产东屋6间、堂屋3间、南屋3间。除上述事实外，一审判决认定的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。本案中，赵宗宽与陈德红系夫妻关系，陈德红与王立明、王立书于2000年4月12日签订《房产转卖契约》后，将案涉房屋交付王立明、王立书使用至今。在交付房屋后长达十数年时间内，赵宗宽、陈德红未就该房屋主张权利，王立明、王立书有理由相信陈德红有处分权，陈德红的行为应系代表赵宗宽家庭的代理行为，故案涉《房产转卖契约》对赵宗宽具有约束力。但因赵宗宽、陈德红与王立明、王立书并非同一村民组，且均非案涉房屋占用土地所在第五村民组成员，双方之间的房屋买卖必然涉及到案涉土地所有权的转移。根据《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款“任何单位和个人，不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”的规定，双方签订的《房产转卖契约》因违反上述法律规定而无效。根据相关法律规定，无效的合同自始无效，并不因当事人已经实际履行而有效。另，确认合同效力不适用诉讼时效的规定，王立明、王立书关于赵宗宽的起诉超过诉讼时效的辩解理由不能成立。
综上所述，赵宗宽的上诉理由部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款，《中华人民共和国农村土地承包法》第十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销安徽省宿州市埇桥区人民法院（2016）皖1302民初10656号民事判决；
二、陈德红与王立明、王立书于2000年4月12日签订的《房产转卖契约》无效。
一审案件受理费80元；二审案件受理费80元，均由王立明、王立书负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周亚丽
审 判 员 李德道
审 判 员 杨俊举
二〇一七年十一月三十日
法官助理 李 震
书 记 员 王珊珊
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国土地管理法》
第二条中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。
全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。
任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。
……
《中华人民共和国农村土地承包法》
第十二条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会发包；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组发包。村集体经济组织或者村民委员会发包的，不得改变村内各集体经济组织农民集体所有的土地的所有权。
国家所有依法由农民集体使用的农村土地，由使用该土地的农村集体经济组织、村民委员会或者村民小组发包。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。