江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终1254号
上诉人（原审被告）：南京市雨花台城镇建设综合开发有限公司，住所地在南京市雨花台区卡子门大街88号。
法定代表人：姜玲，该公司董事长。
委托诉讼代理人：单行之，男，该公司职员。
被上诉人（原审原告）：王百诚，男，1955年7月26日生，汉族，住南京市秦淮区。
被上诉人（原审原告）：费素文，女，1962年11月5日生，汉族，住南京市秦淮区。
被上诉人（原审原告）：王岱阳，男，1987年10月13日生，汉族，住南京市秦淮区。
以上三被上诉人共同委托诉讼代理人：马小希，江苏盈创律师事务所律师。
上诉人南京市雨花台城镇建设综合开发有限公司（以下简称雨花城镇开发公司）因与被上诉人王百诚、费素文、王岱阳房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院(2016)苏0114民初5679号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
雨花城镇开发公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，或者发回重审；2.由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1.一审法院审查事实不清，认定事实有误。案涉商品房已符合法定交付条件，上诉人按约发出交付通知，被上诉人亦到达现场验房，被上诉人于2005年5月办理房屋产权证，但一审仅凭质量反馈单、被上诉人陈述房屋钥匙未领取，就认定上诉人未完成案涉房屋交付手续，依据不足。在上诉人具备交付要件的条件下，被上诉人以房屋质量瑕疵为由拒绝收房，理由不能成立，房屋是否存在瑕疵并不影响房屋交付。2.上诉人已经履行了交付义务，针对质量瑕疵，上诉人只应承担维修责任。上诉人履行通知义务并进行维修后，被上诉人并未及时收房，而是因长年工作在外，疏于看管房屋，根据社会常识及建筑学领域的共识，房屋空置五到八年以上，会导致房屋内霉菌滋生，潮湿腐烂。被上诉人因为工作原因长年在外地，对自己的房屋疏于管理，期间造成质量问题和延期责任应由其自行承担。3.钥匙是由被上诉人委托物业公司管理。钥匙在办理入住手续时，已由业主本人领取。但在验收过程中，因业主对房屋存在瑕疵表示不满，为了要求施工单位予以维修，又将房屋钥匙暂存在物业公司，以便于工人进出使用。本案中，被上诉人可以在未经上诉人同意甚至知情的前提下，自行从物业公司处取得钥匙并自由进出案涉房屋，可见其与物业公司存在事实委托关系，受委托方基于对委托方的认可才会轻易使用房屋钥匙。而上诉人则无法单方从物业公司处取得钥匙并开门，因为上诉人与物业公司就钥匙保管并不存在法律关系。另外，根据被上诉人提供的视频资料及物业公司保管事实来看，物业公司仅保存了一把房门钥匙，按照常识，每一个入户门应当配有一串至少四把钥匙，再根据2004年7月11日的反馈单来看，被上诉人并未对钥匙数量提出质疑，可见业主本人已经收到了一串钥匙，并将其中一把钥匙交给了物业公司保管。因此，被上诉人交给物业公司以便于维修并不影响钥匙交接已经完成的事实。一审法院对案涉房屋钥匙为何存放在现在的物业公司处，并未查明。4.一审法院未到现场查看房屋现状，未查清被上诉人所称的房屋质量问题是否影响居住使用，致成为拒收钥匙的理由。且房屋钥匙并不是房屋交付完成手续最终条件，一审由此认定延迟交房，依据不足，且十几年下来，违约金计算堪比当时的购房款。5.一审法院适用法律错误。一审法院适用的合同法第一百零九条系一般买卖合同适用的条款，而本案标的物系特殊物。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
王百诚、费素文、王岱阳辩称，雨花城镇开发公司的上诉请求不成立。1.上诉人以房屋是否符合交付条件代替房屋是否交付，混淆争议事实和争议焦点。根据案涉合同、入伙通知、收楼通知，双方约定的交付条件是填写《质量反馈单》，约定验收时间，直到业主签字确认。法定交付条件只是国家规定的商品房交付的必要条件，即不符合该条件的房屋不能交付。法律不禁止在法定交付条件之外，当事人双方另外约定房屋交付的方法、程序、步骤和条件，法律也没有规定房屋符合法定交付条件时买房人必须接收房屋交付。故本案房屋交付应当以收楼通知为准。2.上诉人混淆改制资产范围和合同责任主体资格。上诉人系国有企业改制而来，根据法律规定，上诉人继受了其前身即案涉合同卖方的权利义务，与资产是否纳入改制范围无关。3.上诉人作为委托人，应当在委托事务范围内，对受托人的行为负全责。楚天物业系上诉人前身委托，上诉人作为前公司的权利人继受人，自然也是楚天物业的委托人，有义务敦促楚天物业尽快整改，进而重新与被上诉人约定验收时间，完成房屋交付。现在的物业公司虽不是楚天物业，但如造成合同约定的交付步骤未完成，相应责任应当由上诉人承担。4.上诉人认为交钥匙不是房屋交付完成手续的最终条件，不符合法律规定，且有违常识。5.一审法院适用法律正确。一审判决援引的合同法第六十条、第一百零七条足以支撑本案判决，对第一百零九的援引对判决结果无实质性影响。综上，请求驳回上诉人的上诉请求。
王百诚、费素文、王岱阳向一审法院起诉请求：1、雨花城镇开发公司向王百诚、费素文、王岱阳交付宁南××××室房屋，并按照双方签订的房屋买卖契约的约定按照银行同期贷款利率支付房屋延迟交付违约金406337.97元（自2004年7月1日起至2015年9月30日，并自2015年10月1日起，继续按照银行同期贷款利息支付违约金93.55元/天至房屋实际交付之日止，遇银行利率调整，该标准随之调整）；2.雨花城镇开发公司参照同类地域房屋租金标准向王百诚、费素文、王岱阳支付2004年7月1日至房屋完成修缮实际交付之日期间的租金损失157800元（2004年7月1日至2014年底暂计损失，具体金额以物价部门认定的同类地区房屋租金金额为准）；3、本案诉讼费由王百诚、费素文、王岱阳承担。
一审法院认定事实：1.南京市商品房买卖契约，2013年11月11日，王百诚、费素文、王东龙（现改名王岱阳）与雨花城镇开发公司签订南京市商品房买卖契约，购买翠岛花城项目A6-401住宅房屋一套。约定：房屋总价款555203元，交房时间为2004年6月30日，逾期交房按照中国人民银行贷款利息，支付逾期期间已收房款的违约金。2.房产证，王百诚、费素文、王岱阳于2005年5月19日办理了房产证，涉案房屋坐落于宁南××××室。3、2004年6月，雨花城镇开发公司和南京楚天物业公司向王百诚、费素文、王岱阳发出《入伙通知》，通知办理入伙手续。4、同期南京楚天物业公司物业管理处向王百诚、费素文、王岱阳发出《收楼须知》。
王百诚、费素文、王岱阳还提供了翠岛花城房屋质量反馈单两份，以证明其在验房中对房屋质量瑕疵提出问题，要求整改，但雨花城镇开发公司一直未予整改，房屋未予交付。雨花城镇开发公司对质量反馈单的签名认可是当时委托办理房屋交接手续的南京楚天物业的工作人员，但对内容不予确认，同时认为即使注明的瑕疵内容真实，但也不能构成王百诚、费素文、王岱阳拒收房屋的理由，实际已交付房屋。
一审法院认为，王百诚、费素文、王岱阳与雨花城镇开发公司之间的房屋买卖合同是双方真实意思表示，合法有效。2004年6月雨花城镇开发公司通知王百诚、费素文、王岱阳交付房屋，王百诚、费素文、王岱阳依通知于同年7月进行了验房并对房屋存在的质量瑕疵提出了意见，填写了质量反馈单要求雨花城镇开发公司进行整改，但并没有领取房屋钥匙。雨花城镇开发公司委托的物业公司认可存在质量瑕疵，但一直未将房屋整改完毕交付给王百诚、费素文、王岱阳，亦未履行交付房屋钥匙的手续。因此，虽然雨花城镇开发公司通知王百诚、费素文、王岱阳交付房屋，但未按王百诚、费素文、王岱阳要求对房屋质量瑕疵进行整改，亦未交付钥匙，故双方之间的房屋交付手续未办理完成，导致王百诚、费素文、王岱阳至今未收取房屋，故雨花城镇开发公司对此存在过错。同时王百诚、费素文、王岱阳对房屋提出的质量瑕疵并未达到拒收房屋的标准，因此其对长期未收房造成的损失自己也存在一定的过错。故综合双方的过错及验房的时间，酌情自2004年8月1日起以555203元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的一半支付违约金。关于王百诚、费素文、王岱阳主张的租金损失，与违约金属于重复计算且不符合合同约定，不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、南京市雨花台城镇建设综合开发有限公司于判决生效之日起十日内向王百诚、费素文、王岱阳交付位于宁南××××室房屋，并以555203元为基数按照中国人民银行同期贷款利率一半支付房屋延迟交付违约金，自2004年8月1日起至房屋实际交付之日止；二、驳回王百诚、费素文、王岱阳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9734元减半收取4867元，由王百诚、费素文、王岱阳与雨花城镇开发公司各负担一半。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。因一审法院未对本案全部事实予以认定，本院结合当事人二审争议的事实，对本案事实补充认定如下：
1.上诉人提交照片一组，证明其于2004年收到业主反馈之后，已经对房屋质量瑕疵进行了维修，因被上诉人仍不满意，所以拒绝收房。其不仅具备交付条件，而且履行了交付手续。被上诉人对照片的真实性不持异议，现场确实有维修的痕迹，但对上诉人主张的2004年即进行维修的事实不予认可，上诉人始终没有通知过被上诉人其已经完成了房屋维修。本院认为，上诉人提供的照片能够证明其实施维修的事实，但不能证明维修的时间及维修之后双方有无继续办理房屋交付手续的事实。
2.双方当事人均认可一审判决书表述的合同签订时间存在笔误，应为2003年11月11日。
3.《入伙通知》载明，请王百诚于2004年7月3日下午到翠岛花城物业管理处办理入住手续。
4.《收楼须知》载明，物业公司工作人员将陪同业主前往现场验收新居，办理单元移交，业主填写《房屋质量反馈单》，在规定时间，物业公司负责联系有关实施单位就存在的问题进行整改，并两次约定验收时间直到业主确认签字。
5.2004年7月11日，王百诚与物业公司经办人严国标签署《翠岛花城房屋质量反馈单》，载明：洗衣房水管渗水，墙上有痕迹，地上有水印；供热水PVC管开裂且没有固定好，厨房窗户密封条破损要更换，厨房和主卧卫生间窗户铝合金框遭施工破坏；所有窗户的扣件垫片质量太差，卡子断，用胶粘也没粘好；入户门的密封条破损需要更换，门外漆磨损严重，圆塞有4个要更换新的；所有门窗的密封橡皮条要检查一遍，短的要加长，圆圈不能断开有缝；弧形窗不锈钢飞檐上的水泥坏碎，砖要清除干净，弧形窗外要擦洗干净，多余的黑沥青要洗掉；厨房、次卧室、弧形窗、主卧室、阳台外窗台面（有的是飞边台阶面）开裂；外景观过于简单，没有宣传的好、吸引人。接收钥匙前业主仍有权反馈房屋质量，整改后业主即可接收钥匙。此后，陈兆敏（据反馈单上的字形分析）于2004年7月16日在该单上签名。10月12日，陈兆敏再签名，并注明复检，在陈兆敏的签名下另有“以上问题均没处理好”的字样。雨花城镇开发公司认可严国标是楚天物业的工作人员，认为陈兆敏不是其公司的人员，是不是物业公司的人员不清楚。
6.2013年3月20日，王百诚委托律师向雨花城镇开发公司发函，要求整改并交房。2013年6月3日，现代快报对案涉房屋纠纷进行了报道。2013年7月10日，王百诚委托监理公司对房屋质量进行了验收，形成了毛坯房验房质量报告。2013年12月，王百诚向小区物业发函要求整改并交房。2014年4月14日，王百诚又委托另一家监理公司对房屋质量进行验收，并形成报告，该监理公司也对整改维修费用出具了参考意见。雨花城镇开发公司认为上述证据系被上诉人的单方陈述，故意在9年后对空置房屋陈述出的问题，且所发函件的收件人和地址均不正确，其均不予认可。本院经审查认定，王百诚委托监理公司出具的验房报告，系其单方委托，本院对此两份报告的内容不予以确认，但上述证据其他内容相互印证，能够证明王百诚于2013年3月向雨花城镇开发公司主张过权利，本院对此事实予以认定。
本院认为，上诉人雨花城镇开发公司与被上诉人王百诚、费素文、王岱阳签订的南京市商品房买卖契约合法有效，对双方当事人均有法律拘束力。根据合同约定，上诉人应当于2004年6月30日前交房，现上诉人于2004年6月通知被上诉人于2004年7月3日收房，其通知被上诉人收房时间比合同约定迟延2日。被上诉人于2004年7月11日到现场验房，其迟延收房的责任应当自行承担。根据雨花城镇开发公司所发的《收楼须知》中载明的内容，在办理收楼手续时，物业公司工作人员将陪同业主前往现场验收新居，办理单元移交，业主填写《房屋质量反馈单》，在规定时间，物业公司负责联系有关实施单位就存在的问题进行整改，并两次约定验收时间直到业主确认签字。本案中，被上诉人在验房中提出房屋存在质量问题，其所提出的质量问题并不足以导致其拒收房屋，被上诉人可以在收房后继续要求上诉人履行保修责任，但上诉人并未就此向被上诉人提出继续收房的要求，其也无证据证明双方此后继续完成了收房程序，向被上诉人交付了房屋钥匙，故应当认定双方因房屋存在质量问题，并未完成房屋收房手续。此后，上诉人对案涉房屋的质量问题进行了维修，但维修的具体情况如何、维修后有无通知被上诉人验收、双方是否再次验房、上诉人有无再次要求被上诉人收房等情况，除陈兆敏在质量反馈单上注明“复检，10.12陈兆敏，以上问题均没处理好”外，双方均未提供其他证据证明，故上诉人主张房屋已经完成交付，依据不足，本院不予采信，上诉人应当承担相应的逾期交房责任。被上诉人在验房提出质量问题后，至其再次向上诉人要求整改及交付房屋，时间间隔近九年，即使上诉人未及时适当地履行维修义务或者拒绝维修，被上诉人亦可自行维修后要求上诉人承担维修费用，但其长时间放任房屋处于闲置状态，导致损失扩大，被上诉人就扩大的损失无权向上诉人主张。本院综合本案的实际情况及双方的过错责任，酌定上诉人向被上诉人承担2年的逾期交房责任，故上诉人应当按中国人民银行同期贷款利息标准向被上诉人支付2004年7月1日至2006年6月30日期间已收房款555203元的利息。
综上所述，上诉人雨花城镇开发公司的部分上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销江苏省南京市雨花台区人民法院(2016)苏0114民初5679号民事判决；
二、南京市雨花台城镇建设综合开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内按中国人民银行同期贷款利息标准向王百诚、费素文、王岱阳支付2004年7月1日至2006年6月30日期间已收房款555203元的利息。
三、驳回王百诚、费素文、王岱阳的其他诉讼请求；
四、驳回南京市雨花台城镇建设综合开发有限公司的其他上诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取4721元，由王百诚、费素文、王岱阳负担4181元，南京市雨花台城镇建设综合开发有限公司负担540元；二审案件受理费9441元，由王百诚、费素文、王岱阳负担8362元，南京市雨花台城镇建设综合开发有限公司负担1080元。
本判决为终审判决。
审判长 夏海南
审判员 白文虎
审判员 汪德全
二〇一七年六月八日
书记员 芮旭丽