上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沪一中民二（民）终字第3286号
上诉人（原审被告）上海鑫汉森商务管理中心。
委托代理人黄震尧，上海市中和律师事务所律师。
委托代理人王怡敏，上海市中和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海新长宁集团华阳物业有限公司。
委托代理人郭杰，上海市新华律师事务所律师。
委托代理人袁文勇，上海市新华律师事务所律师。
上诉人上海鑫汉森商务管理中心（以下简称鑫汉森管理中心）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2013）长民三（民）初字第1245号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月20日受理后，依法组成合议庭于2013年12月5日公开开庭审理了本案。上诉人鑫汉森管理中心的委托代理人王怡敏，被上诉人上海新长宁集团华阳物业有限公司（以下简称华阳物业公司）的委托代理人郭杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，上海市房产管理局是长宁区昭华路25弄1号底层房屋（以下简称系争房屋）的权利人，管理单位为上海市长宁区房产管理局武夷房管所（以下简称武夷房管所）。武夷房管所在1995年被撤销后，于1996年6月转制为上海华阳物业公司，后又于1996年12月与上海周桥物业公司等单位合并改制为上海新长宁集团华阳物业有限公司，即本案华阳物业公司。
1992年6月1日，武夷房管所（甲方）与上海手帕四厂（乙方）就系争房屋签订《公有非居住用房租赁合同》，乙方向甲方租赁公有房屋作生产使用，合同期限为20年，租赁期自1992年8月1日至2012年7月31日止。合同约定：“合同期满三个月前，如乙方需继续租赁的，可向甲方提出书面申请，甲方应予同意”。
2000年11月20日，上海汉森大酒店（后改名为上海鑫汉森商务管理中心即本案鑫汉森管理中心）兼并上海手帕四厂，原上海手帕四厂的资产、债权、债务、人员均由上海汉森大酒店承担。在完成兼并手续后，上海手帕四厂申请了企业法人注销登记。
2008年9月18日，华阳物业公司（甲方）与上海汉森大酒店（乙方）就系争房屋签订《非居住房屋租赁合同》，合同期限为四年，自2008年10月1日至2012年9月30日止；月租金为人民币（以下币种相同）5，000元（每年2次，3月、9月）。合同第七条约定：“租赁期限届满后，乙方需继续承租该房屋的，应当提前一个月向甲方提出书面要求，双方协商一致后可继续租赁合同。”“后两年自2010年10月1日至2012年9月30日，租金调整为5，500元／月。”
2008年9月18日，上海汉森大酒店与上海瑞闵贸易有限公司签订了《房屋租赁合同》，租赁期限自2008年9月20日起至2013年3月19日止。
2012年10月19日，上海市长宁区住房保障和房屋管理局发布了《关于房屋征收不得实施相关行为的公告》。
2013年5月13日，上海市长宁区政府发布了《上海市长宁区人民政府房屋征收决定》，征收范围包括“长宁区昭华路25弄1号”，收回该范围内国有土地使用权，并对承租人予以补偿；上海市长宁区住房保障和房屋管理局发布了《长宁区武夷路52弄、昭华路25弄（原延安西路1013弄）基地征收补偿方案》。
2013年10月10日，鑫汉森管理中心与上海市长宁第一房屋征收服务事务所有限公司签订了系争房屋的《拆除房屋交房验收单》，鑫汉森管理中心自述已将房屋腾空。
另查明，鑫汉森管理中心向华阳物业公司支付系争房屋房租至2012年12月31日。华阳物业公司出具了2012年7月至2012年12月的30，000元租金发票。华阳物业公司自认房屋租金实际按5，000元收取，并未递增。2012年12月3日，华阳物业公司向鑫汉森管理中心寄送了《昭化路25弄1号底层房屋租赁合同到期解约通知》，认为系争合同已于2012年9月30日到期，双方租赁关系至2012年12月31日终止。
华阳物业公司向原审法院提起诉讼，诉称，2008年9月18日，华阳物业公司与鑫汉森管理中心签署了《非居住用房租赁合同》。双方约定，华阳物业公司将长宁区昭华路25弄1号底层的房屋出租给鑫汉森管理中心使用。合同约定：“房屋的租赁期限为4年，自2008年10月1日起至2012年9月30日止。租赁期限届满后，鑫汉森管理中心需继续承租房屋的，应当提前一个月向华阳物业公司提出书面要求，双方协商一致后可继续租赁合同”。租赁合同签署后，双方按约履行。但时至2012年9月30日（即租赁合同约定的租期届满之日），鑫汉森管理中心并未向华阳物业公司提出续签租赁合同的申请，故租赁合同到期终止，鑫汉森管理中心应在合同届满后立即将房屋返还给华阳物业公司。鉴于鑫汉森管理中心已将房租租金一次性支付至2012年12月31日，因此华阳物业公司于2012年12月3日致函鑫汉森管理中心，要求其在2012年12月31日与华阳物业公司办理退租手续，将房屋返还给华阳物业公司。但截至华阳物业公司提起诉讼之日止，鑫汉森管理中心仍未将房屋返还给华阳物业公司。另外，在租赁期间，鑫汉森管理中心将涉诉房屋转租给上海瑞闵贸易有限公司，并由该公司占用至今。华阳物业公司认为合同期满终止后，鑫汉森管理中心理应将房屋返还给华阳物业公司。故华阳物业公司诉至法院，请求判令：1、确认华阳物业公司与鑫汉森管理中心在2008年9月18日签署的《非居住用房租赁合同》已经终止；2、判令鑫汉森管理中心向华阳物业公司支付上述房屋的使用费（自2013年1月1日起计算至2013年10月10日止）。
鑫汉森管理中心辩称，华阳物业公司与鑫汉森管理中心的租赁关系未终止，仍合法有效。其取得的房屋承租权是合法的，依据的是1992年《公有非居住用房租赁合同》，而不是华阳物业公司声称的2008年租赁合同。2008年签订的《非居住用房租赁合同》不能取代1992年签订的《公有非居住用房租赁合同》。合同期满后鑫汉森管理中心继续交纳租金，华阳物业公司也接受了租金，说明双方就租赁事项达成了合意。鑫汉森管理中心方并未拒付租金，而是华阳物业公司在发生房屋征收后拒收租金，双方也未达成解除合同的约定。另外，租赁合同的标的物是具有福利性质的公有房屋，而非商品房，对公有房屋的续租权和普通租赁是应该区别对待的，出租人无权随意收回承租人享有的承租权，故鑫汉森管理中心认为至华阳物业公司起诉时合同仍有效。
原审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。1992年6月1日，上海市长宁区房管局武夷房管所（甲方）与上海手帕四厂（乙方）签订《公有非居住用房租赁合同》约定：“合同期满三个月前，如乙方需继续租赁的，可向甲方提出书面申请，甲方应予同意”。2008年9月18日，华阳物业公司（甲方）与上海汉森大酒店（后改名为鑫汉森管理中心）（乙方）签订《非居住房屋租赁合同》约定：“租赁期限届满后，乙方需继续承租该房屋的，应当提前一个月向甲方提出书面要求，双方协商一致后可继续租赁合同。”对此约定，合同双方及继受者均应履行。
合同期满后，鑫汉森管理中心继续向华阳物业公司支付租金，华阳物业公司亦予以收取并未收回房屋。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。从双方合同履行的情况来看，至2012年12月31日，双方所签订的《非居住房屋租赁合同》已经终止。鑫汉森管理中心是否具有本案系争房屋当然的承租权及使用权，不是本案处理范围。即便鑫汉森管理中心一方确实享有系争房屋的当然之承租权及使用权，其可以相应政策法规为依据与房屋管理人形成新租赁合同关系，或依据其当然之使用权在房屋征收过程中取得相应的财产利益。然均不影响本案系争合同的终止，也非本案所需要认定。故对于鑫汉森管理中心的相关抗辩，法院均不予采纳。
合同终止后，双方尚未基于合意或政策依据建立新的租赁合同关系，应当依照原租金标准（每月5，000元）承担2013年1月1日至2013年10月10日的房屋使用费。鑫汉森管理中心认为应当支付租金的主张，没有合同依据。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，于二○一三年十月二十一日作出判决：一、确认上海新长宁集团华阳物业有限公司与上海鑫汉森商务管理中心就本市长宁区昭化路25弄1号底层房屋在2008年9月18日签署的《非居住用房租赁合同》已经终止；二、上海鑫汉森商务管理中心应于判决生效之日起十日内向上海新长宁集团华阳物业有限公司支付上址房屋自2013年1月1日至2013年10月10日的房屋使用费人民币46，612.90元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币350元，由上海鑫汉森商务管理中心承担。
判决后，鑫汉森管理中心不服，上诉于本院称，1、原审法院遗漏系争公有房屋的承租权早期历史来源和租赁关系最初建立时间等重要事实。上海手帕四厂自1983年通过承租权置换取得系争公有房屋的承租权并使用至今，上诉人承继公有非居住用房承租权具有历史性和特殊性，即具有行政福利性质和准财产性质，因此上诉人有当然的续租权，未经租赁关系双方协商一致，被上诉人无权拒绝续约，无权随意收回上诉人的承租权。对此，上诉人在一审提交1992年6月之前的房租支付凭证，更早资料因由被上诉人负责保管而无法提交，申请由法院取证以便查明上述事实。2、原审法院对2008年非居住房屋租赁合同的定性存在错误。公有非居住用房的租金执行国家规定的租金标准，此类房屋转租，按照规定承租人需要按照市政府规定的租金标准的二至九倍向出租人支付转租收益，并应就转租收益签订书面协议。因双方并未签订此协议，而是在转租同时签订2008年合同，因此该份合同性质为转租收益协议，目的为了约定转租收益和转租期限，其他条款不能对抗1992年合同效力，也无法取代变更1992年合同。被上诉人在1992年合同期满后接受上诉人的租金，表明双方达成续租的一致意见。上诉人支付租金至2012年年底，但并不表明双方合同到该时间终止，根据双方约定，上诉人在9月支付过后，等到次年3月才需要支付下一期租金，在此期间系争房屋被征收，被上诉人由此未再收上诉人租金，还向上诉人寄送函件，系被上诉人单方面解约要求，故双方合同终止时间应为上诉人与房屋征收部门签订征收补偿协议之后。请求二审撤销原审判决，依法驳回被上诉人在原审中的诉讼请求。
被上诉人华阳物业公司辩称，1、根据上海市城镇公有房屋管理条例及实施细则的规定、上海市房屋租赁条例的规定，公有非居住房屋不享有特殊政策，和一般租赁房屋没有区别。2、2008年租赁合同合法有效。根据该合同第七条规定，上诉人应在合同期满之前一个月提出书面申请，因上诉人未申请续租，故合同自然终止。3、系争房屋不属于公有非居住房屋，2008年的合同写明“非居住房屋租赁合同”，而且上诉人转租时候，租金已经提价至5，000元，因转租在合同中约定加500元，但上诉人不是承租公有非居住房屋，被上诉人并没有收取过500元。另外，上诉人在1999年1月曾与被上诉人办理过退租手续，所以2008年合同已经属于非公有。1992年公有非居住房屋租金每月每平米3.7元，2008年调整到23.92元，已经是协议价格。上诉人支付租金到年底并不表明上诉人要求续租，因为在形式上不符合租赁合同第七条的要件。4、1992年以前的历史状况和本案无关，且一审对两份合同性质未作出表态。被上诉人认为，无论是公有非居住房屋还是非居住房屋，在处理上没有区别，不应享有特别保护权利。上诉人从未向被上诉人表达续租要求，2008年合同系自然终止。至于租金支付时间，主要是原合同约定从4月起租，半年一付，每次在9月份支付，但2008年租赁合同约定租金为上半年、下半年付，存在上诉人租金支付时间错位的实际情况，所以被上诉人还发了解约通知，上诉人没有回函表明续租，更没有与被上诉人协商，对原审法院确定2012年12月31日合同终止没有异议。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人鑫汉森管理中心兼并上海手帕四厂后，于2008年与被上诉人签订一份租赁合同，双方约定租期至2012年9月30日止，且双方明确约定承租人需续租的应提前一个月向出租人书面申请，故上诉人应履行上述约定，在合同到期前表明自己续租并与被上诉人协商续租事宜。鉴于上诉人在合同到期前一个月未提出续租申请，即便上诉人支付租金至合同期满后的2012年12月31日，但因双方未协商达成新的租期，表明续租的意思表示，故2012年9月30日之后为双方之间的不定期租赁合同关系。由于被上诉人在2012年12月3日向上诉人发函解约，明确双方之间的租赁合同至12月31日终止，上诉人对此未提出异议，故双方签署的2008年租赁合同至2012年12月31日终止。至于上诉人以其支付租金时间推断双方租赁关系并未终止，对此意见，因未得到被上诉人认可，且无其他证据佐证，故本院不予采信。关于2008年租赁合同的性质问题，上诉人主张2008年租赁合同仅就转租收益而签订的协议，双方实际仍履行1992年租赁合同，且因1992年租赁合同为公有非居住用房性质，其享有当然的承租权及使用权，对此，本院认为，2008年租赁合同写明“非居住用房租赁合同”，而非“公有非居住用房租赁合同”，且在2008年租赁合同中并无上诉人述称的仅为转租收益而签订等特别说明，故2008年租赁合同应为双方经过协商租金、租期等条款后签署的租赁合同，应作为双方租赁关系的履行依据。对上诉人的该项上诉意见，本院难以采信。至于上诉人是否仍承继1992年租赁合同而具有当然承租权及使用权以及享有房屋征收财产权益等，并不属于本案审理之范围，且不影响本案审理认定2008年租赁合同性质及终止问题，故本院不予审理认定。上诉人要求对双方之间的租赁关系认定至房屋被征收为止，因依据不足，故本院不予采纳。综上所述，上诉人鑫汉森管理中心的上诉请求，本院难以支持。原审法院对2008年租赁合同的解除时间及房屋使用费等认定及判决均无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币350元，由上诉人上海鑫汉森商务管理中心负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔美君
审 判 员 郑卫青
代理审判员 张 婕
二〇一四年一月六日
书 记 员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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