云南省曲靖市麒麟区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）麒民初字第2921号
原告曲靖市祥泽物业管理服务有限公司。
法定代表人段红岗，经理。
委托代理人罗志明，云南文策律师事务所律师。（特别授权）
被告李柯，男。
委托代理人ＸＸ，曲靖市中兴法律服务所法律工作者。（特别授权）
原告曲靖市祥泽物业管理服务有限公司诉被告李柯物业管理服务合同纠纷一案，本院于2015年8月10日受理后，依法组成合议庭，于2015年10月19日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人罗志明，被告李柯的委托代理人ＸＸ到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年12月1日，原告依据曲发改价格（2011）12号文件于与曲靖市金厦房地产有限责任公司签订了幸福小区等住宅的物业管理委托合同，合同约定由原告对被告所在的幸福小区等住宅实施物业管理，期限至2031年11月30日。经曲发改价格备案（2011）2058号文件明确了物管费用的各项收费标准。原告自2012年1月起对上述小区进行物业管理。请求法院依法判决被告支付2012年1月1日至2015年7月30日拖欠原告的物业管理费14092.42元；案件受理费由被告承担。
被告辩称，物业服务合同是业主与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施的服务合同。被告作为幸福小区44号业主，物权法规定其可自行管理，也可委托物业服务企业管理或其他人管理，对建设单位聘请的物业服务企业或其他管理人，业主有权依法更换。原告作为物业服务企业，其未与被告协商也未取得业主委员会的授权，而是依据前期物业管理服务公司即曲靖金厦房地产公司及行政主管机关的文件，认为与被告之间建立了服务合同。前期物业管理服务公司即曲靖金厦房地产有限责任公司将与被告的物业管理服务委托给原告，并与原告签订委托合同，被告作为该物业服务所指向的主体，却不是该合同的主体，因此，曲靖金厦房地产有限责任公司与原告签订的委托合同不能约束被告，更不能成为与被告形成物业管理服务合同的理由。行政机关的文件不能成为原、被告之间形成物业管理服务合同的条件。因此，原告认为与被告形成合同关系，并向被告收取物业费无事实及法律依据。请求依法驳回原告的诉讼请求。
原告为支持其诉讼主张，向本院提供如下证据：
1、企业法人营业执照、法定代表人身份证、税务登记证、组织机构代码证、物管服务企业资质证书复印件各一份，证明原告主体资格。2、房产证复印件一份、曲靖市幸福小区详细规划（规划总平面图）一份，证明被告是幸福小区福禄园业主。3、土地购销合同、商品房购销合同复印件各一份，证明被告向曲靖金厦房地产有限责任公司（原曲靖市房地产开发总公司）购买土地，以及物业管理的约定。4、关于解决幸福小区物业管理问题的意见一份，证明主管部门的处理意见。5、幸福小区管理委托合同一份，证明物业管理权的来源。6、幸福小区物业移交协议一份，证明物业管理权的移交事实。7、曲发改价格（2011）12号物管费标准批复一份、曲发改价格（2011）2058号物管费标准备案证一份，证明收费标准的合法性。8、曲靖市供电局城区分局、曲靖市城市供排水总公司授权书各一份，证明原告收取水、电费的合法来源。9、曲靖市麒麟区环境卫生管理处生活垃圾委托代运协议书一份，证明原告对小区享有合法清运权。10、预交电费收据二份，证明被告接受原告管理的事实。
经质证，被告对原告提交的证据2、4无异议，本院予以采信。对证据1、7的关联性不予认可，认为未与原告签订过合同，故不存在主体资格及收费标准；对证据3的关联性不予认可，认为只能证明被告与曲靖金厦房地产有限责任公司约定过前期物业管理；对证据5、6、8、9、10的三性均不予认可，认为证据10是原告单方形成的收据，无被告签字。
被告未向本院提交证据。
通过质证，本院认为原告提交的证据1、3、7能够证实本案的基本情况，并与其余证据相关联，本院予以采信。证据5、6、7、8、9能够相互印证原告为幸福小区物业服务方，提供物业服务，以及别墅按每平方米收取1.06元的管理费，本院对此予以采信。证据10的收据显示缴费人为“福禄园44号李清昱”，庭审中查明李清昱与被告系父子关系，本院确认被告向原告交纳过电费。
根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：
幸福小区为原曲靖市房地产开发总公司（后更名为曲靖市金厦房地产有限责任公司）开发，其中一部分为公司建设，另一部分转让土地使用权后由使用者自己建设，按转让土地使用权合同的约定，自建房屋后必须接受开发公司的统一管理。2011年11月29日，曲靖市住房和城乡建设局下发《关于解决幸福小区物业管理问题的意见》文件，该文件载明：“曲靖市金厦物业公司于2011年11月30日撤出后，由曲靖市祥泽物业公司2011年12月1日接管服务实行前期物业管理，待幸福小区成立业主委员会后再正式选聘物业公司”。2011年12月1日，原告与曲靖市金厦房地产有限责任公司签订幸福小区物业管理委托合同，合同约定合同期限为2011年12月1日至2031年11月30日；别墅的物业管理服务费按每月每平方米收取1.06元的服务费。2011年12月1日，曲靖市金厦房地产有限责任公司向原告移交了相应的物业管理设备。合同约定的收费价格于2011年12月19日向曲靖市发展和改革委员会备案，2011年5月16日，曲靖市发展和改革委员会批复了原告方申请的幸福小区服务费收费标准。被告从原产权单位曲靖市房地产开发总公司转让取得现居住房屋的土地使用权，在房屋建盖完成后，于2006年11月7日登记取得房屋所有权，房屋建筑面积为309.18平方米。原告接受曲靖市供电局城区分局、曲靖市城市供排水总公司、曲靖市麒麟区环境卫生管理处的委托，代收、代缴水、电费，并设置垃圾处理点。被告到原告处交纳过电费。
本院认为，曲靖市金厦房地产有限责任公司聘请了原告为幸福小区的物业管理企业，并签订了委托管理合同，该合同的签订及内容不违反法律法规的规定，合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”被告以其未与原告签订过物管委托协议，未形成物业管理关系进行抗辩，与法律规定相悖，本院不予支持。《物业管理条例》第二十四条规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”房地产行政主管部门曲靖市住房和城乡建设局下发的文件（《关于解决幸福小区物业管理问题的意见》）明确表明由原告接管实行前期物业管理，待幸福小区成立业主委员会后再正式选聘物业公司，符合法律规定，被告抗辩行政机关的文件不能成为原、被告之间形成物业管理服务合同的条件，本院不予支持。《中华人民共和国物权法》第八十一条规定“对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”《物业管理条例》第二十三条第二款规定“物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。”本案中，被告没有依法对原告进行更换，且到原告处交纳了电费，说明被告接受了建设单位聘请的原告对物业的管理。《物业管理条例》第七条第（五）项规定“按时交纳物业服务费用。”，被告在接受物业服务后应当按照合同的规定交纳物业服务费，被告未交纳物业服务费的行为已构成违约，应当承担民事责任。原告的诉讼请求，本院予以支持。
依照《中华人民共和国物权法》第八十一条第二款、《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十三条第二款、第二十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
由被告李柯于本判决发生法律效力后十日内向原告曲靖市祥泽物业管理服务有限公司支付物业管理费14092.42元。
案件受理费152元（原告已预交），由被告李柯负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。
审 判 长 钟 旋
人民陪审员 岳桂芬
人民陪审员 武昔花
二〇一五年十一月十二日
书 记 员 李桃仙