江苏省泗洪县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏1324民初1194号
原告：江苏常熟农村商业银行股份有限公司泗洪支行，住所地江苏省泗洪县青阳镇衡山南路28号，统一社会信用代码91321324696719231W。
负责人：高恒军，该支行行长。
委托诉讼代理人：刘建云，江苏力胜律师事务所律师。
委托诉讼代理人：娄玮，该银行员工。
被告：栗万顺，男，1970年4月8日出生，汉族，住江苏省泗洪县。
委托诉讼代理人：戴勇，江苏品维律师事务所律师。
被告：佘桂芝,女，1971年11月16日出生，汉族，住江苏省泗洪县。
被告：江翠英，女，1966年12月31日出生，汉族，住江苏省泗洪县。
原告江苏常熟农村商业银行股份有限公司泗洪支行（以下简称泗洪常熟农商行）诉被告栗万顺、佘桂芝、江翠英金融借款合同纠纷一案，本院于2017年2月13日立案后，依法组成合议庭，于2017年3月16日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘建云，被告栗万顺委托诉讼代理人戴勇到庭参加诉讼，被告佘桂芝、江翠英经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告泗洪常熟农商行向本院提出诉讼请求：1、三被告共同偿还原告借款本金62万元及利息5208元、罚息（以62万元本金为基数按月利率10.92‰自2016年7月2日起计算至实际履行之日）；2、本案诉讼费及律师代理费7000元由三被告承担；3、上述债权原告在抵押物拍卖、变卖款范围内优先受偿。事实与理由：2015年7月24日，被告佘桂芝与原告签订最高额抵押合同（常商银微贷泗洪高抵字2015第14819号），约定以被告佘桂芝名下房产（泗洪县徐宁路西侧商贸广场A5幢207-2室，洪房权证泗洪县字第××号）作为抵押物为被告栗万顺自2015年7月24日至2020年7月1日期间内在原告处的贷款提供担保（担保债权本金最高额为29.24万元），该抵押物于2015年7月24日进行了抵押登记（他项权证号洪房他证泗洪县字第T1025**号）。2015年7月24日，被告栗万顺与原告签订最高额抵押合同（常商银微贷泗洪高抵借字2015第14820号），约定以被告栗万顺名下房产（泗洪县青阳镇城南小区1幢104号，泗洪县房权证洪房权证字第××号）作为抵押物为被告栗万顺自2015年7月24日至2020年7月1日期间内在原告处的贷款提供担保（担保债权本金最高额为26.53万元），该抵押物于2015年7月24日进行了抵押登记（他项权证号洪房他证泗洪县字第T1025**号）。2015年7月24日，被告栗万顺与原告签订最高额抵押合同（常商银微贷泗洪高抵字2015第14821号），约定以被告栗万顺名下房产（泗洪县青阳镇水岸城邦小区3幢2-704室，洪房权证泗洪县字第××号）作为抵押物为被告栗万顺自2015年7月24日至2020年7月1日期间内在原告处的人民币贷款提供担保（担保债权本金最高额为44.24万元），该抵押物于2015年7月24日进行了抵押登记（他项权证号洪房他证泗洪县字第T1025**号）。2015年7月24日，三被告与原告签订了借款合同（常商银微贷泗洪个借字2015第18520号）向原告借款62万元，期限2015年7月24日至2016年7月1日，月利率为8.4‰，还款方式为按月不等额，逾期加收30%罚息。借款合同约定借款人（被告）未按约归还贷款本息即构成违约，贷款人（原告）有权要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括但不限于贷款本金、利息、罚息、承担诉讼费等实现债权的费用，最高额抵押合同约定主合同项下债务履行期限届满，抵押权人未受清偿的，抵押权人有权依法以抵押物折价，或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿，抵押担保范围包括全部债务本金、利息、罚息以及实现债权的费用。合同签订后，原告按约为被告提供了贷款但被告却未按约定偿还贷款本息，经原告催收无果，为了保证原告的信贷资金不受损失，及时收回贷款本息，特依法起诉至你院你院，请予判处。
被告栗万顺辩称：借款属实，抵押属实，同意拍卖抵押物，同意支付律师代理费。
被告佘桂芝、江翠英未答辩。
原告围绕诉讼请求依法提交了《个人借款合同》、借据、还款计划表、多笔交易查询、委托代理合同、代理费发票、特种转账贷方传票、对公存款账户明细对账单各1份，《最高额抵押合同》、房产证、他项权证各3份等证据，被告栗万顺对上述证据均无异议。经本院审查，原告所提交的证据形式合法，内容真实，与本案具有关联性，能够证明原告的待证事实，对其证明效力，本院予以确认。
根据当事人的陈述及确认的证据，本院认定如下事实：2015年7月24日，被告佘桂芝与原告签订编号为常商银微贷泗洪高抵字2015第14819号《最高额抵押合同》，约定被告佘桂芝以登记在其名下的的位于泗洪县徐宁路西侧（商贸广场）A5幢207-2房产（权证编号为洪房权证泗洪县字第××号）为栗万顺向原告的借款提供抵押担保，被担保主债权本金最高限额为29.24万元；担保期限为自2015年7月24日至2020年7月1日；担保范围包括债务本金、利息、逾期利息、罚息、复利、手续费、违约金、损害赔偿金以及实现债权费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费）；主合同项下债务履行期限届满，抵押权人未受清偿的，抵押权人有权依法以抵押物折价，或以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。
2015年7月24日，原告与被告栗万顺签订编号为常商银微贷泗洪高抵字2015第14820号、14821号的《最高额抵押合同》2份，约定被告栗万顺以登记在其名下的的位于泗洪县青阳镇城南小区1幢104室房产（权证编号为泗洪县房权证房字第××号）、泗洪县青阳路东侧（水岸城邦）3幢2-704房产（权证编号为洪房权证泗洪县字第××号）为其向原告的借款提供抵押担保，被担保主债权本金分别最高限额为26.53万元、44.24万元；担保期限分别为均为2015年7月24日至2020年7月1日；担保范围均为包括债务本金、利息、逾期利息、罚息、复利、手续费、违约金、损害赔偿金以及实现债权费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费）；主合同项下债务履行期限届满，抵押权人未受清偿的，抵押权人有权依法以抵押物折价，或以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。2015年7月24日，原告与被告佘桂芝、栗万顺分别办理抵押登记，他项权证号分别为洪房他证泗洪县字第T1025**号、T102548号、T102549号，登记的债权数额分别为29.24万元、26.53万元、44.24万元。
2015年7月24日，原告与被告栗万顺（借款人）、佘桂芝、江翠英（共同借款人）签订《个人借款合同》，约定被告栗万顺、佘桂芝、江翠英共同向原告借款62万元用于改造大棚，借款期限自2015年7月24日至2016年7月1日，月利率为8.4‰，借款人未按合同约定归还借款本息的，原告计收罚息，罚息利率按实际贷款利率水平上加收30%；还款方式详见还款计划表；借款人未按本合同的约定归还贷款本息，原告有权要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括但不限贷款本金、利息、支付逾期利息、罚息、承担诉讼费、律师费等实现债权的费用。担保方式为抵押担保，担保合同编号为常商银微贷泗洪高抵字2015第14819号、14820号、14821号的《最高额抵押合同》。
2015年7月25日，原告将62万元汇至栗万顺账户，并由三被告在借款借据上签字确认，借据载明：借款起息日自2015年7月25日至2016年7月1日，还款方式为按月不等额，借款月利率为8.4‰。被告栗万顺在还款计划表上签名，该表约定于每月1日前偿还当期利息，并于2016年7月1日还清全部本息。合同履行过程中，借款人按约偿还1-11期利息，第12期的62万元本金及利息5208元三被告至今未偿还，因而成讼。原告因本次诉讼与江苏力胜律师事务所签订委托代理合同，原告向江苏力胜律师事务所支付代理费7000元。
本院认为：原告常熟农商行与三被告的借款合同、抵押合同均合法有效。原告依约向三被告交付62万元借款后，三被告应按照合同约定偿还借款本息。三被告未按约归还借款本息，其行为构成违约，依法应承担继续履行的民事责任。关于原告主张的借款利息、罚息与三被告有约定，且未超出法律规定，本院予以支持。
被告佘桂芝以登记在其名下的位于泗洪县徐宁路西侧（商贸广场）A5幢207-2房产、被告栗万顺以登记在其名下的位于泗洪县青阳镇城南小区1幢104室房产、泗洪县青阳路东侧（水岸城邦）3幢2-704房产为上述款项提供抵押担保，且已办理抵押登记，抵押权自登记时设立。故在债务人不履行债务时，债权人有权行使抵押权，原告可以与被告佘桂芝、栗万顺协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款在登记的债权数额29.24万元、26.53万元、44.24万元范围内优先受偿。
关于原告主张的律师代理费，系原告为实现债权支出必要费用，并未超过江苏省律师收费标准，且合同约定由三被告承担，故对于该项诉讼请求，本院予以支持。被告佘桂芝、江翠英经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应承担不利的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、被告栗万顺、佘桂芝、江翠英于本判决生效后十日内偿还原告江苏常熟农村商业银行股份有限公司泗洪支行借款本金62万元及利息5208元、罚息（自2016年7月2日起以62万元为基数，按月利率10.92‰计算罚息至被告栗万顺、佘桂芝、江翠英实际履行之日止）。
二、被告栗万顺、佘桂芝、江翠英于本判决生效后十日内支付原告江苏常熟农村商业银行股份有限公司泗洪支行律师代理费7000元。
三、原告江苏常熟农村商业银行股份有限公司泗洪支行有权对登记在被告佘桂芝名下的位于泗洪县徐宁路西侧（商贸广场）A5幢207-2房产（他项权证号为洪房他证泗洪县字第××号）协议以该抵押财产折价或拍卖、变卖该抵押财产所得款项在29.24万元范围内用于优先清偿判决主文第一项、第二项的款项。
四、原告江苏常熟农村商业银行股份有限公司泗洪支行有权对登记在被告栗万顺名下的位于泗洪县青阳镇城南小区1幢104室房产、泗洪县青阳路东侧（水岸城邦）3幢2-704房产（他项权证号分别为洪房他证泗洪县字第T1025**号、第T102549号）协议以该抵押财产折价或拍卖、变卖该抵押财产所得款项分别在26.53万元、44.24万元范围内用于优先清偿判决主文第一项、第二项的款项。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10634元，由被告栗万顺、佘桂芝、江翠英共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费10634元（开户行：中国农业银行宿城支行，账号：46×××80，户名：宿迁市财政局国库处）。
审 判 长 李 伟
人民陪审员 马文献
人民陪审员 陈金永
二〇一七年四月五日
书 记 员 刘 哲
附相关法律条款
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第2页/共10页