重庆市秀山土家族苗族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）秀法民初字第02225号
原告杨波，男，1989年6月27日出生，土家族，重庆市秀山土家族苗族自治县人。
原告杨秀花，女，1991年1月20日出生，土家族，重庆市秀山土家族苗族自治县人。
共同委托代理人刘秦飞，重庆秦飞律师事务所律师。
被告重庆大博金房地产开发有限公司，住所地：重庆市秀山土家族苗族自治县平凯街道凤栖居委会A1，组织机构代码69655606-5。
法定代表人郭龙，该公司董事长。
委托代理人杨再勇，重庆博搏律师事务所律师。
第三人中国农业银行股份有限公司重庆秀山支行，住所地：重庆市秀山土家族苗族自治县中和街道东大街四期B13－4号。
负责人邓河，该行行长。
委托代理人陈勇，该行职工。
原告杨波、杨秀花与被告重庆大博金房地产开发有限公司（以下简称大博金公司）、第三人中国农业银行股份有限公司重庆秀山支行（以下简称农行秀山支行）商品房预售合同纠纷一案，本院2015年5月11日立案受理后，依法由本院代理审判员罗万坪于2015年6月11日适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情复杂转为普通程序，由本院审判员许洪军担任审判长，与代理审判员罗万坪，人民陪审员严天计组成合议庭，于2015年9月11日开庭进行了审理。原告杨波、杨秀花的委托代理人刘秦飞，被告大博金公司的委托代理人杨再勇，第三人农行秀山支行的委托代理人陈勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杨波、杨秀花诉称，2014年2月19日，原告与被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，在合同中约定，原告购买被告开发的位于重庆市秀山土家族苗族自治县平凯街道香林南路的商品房，房屋总价为372865元，交房期限为2014年5月31日前，并约定如被告逾期交房超过30日的，乙方（原告）有权解除合同。乙方解除合同的，甲方（被告）应退还原告全部已付购房款及利息（按银行同期同类贷款利率计算）。合同签订后，原告向被告支付了房屋首付款192865元，税费12899元，原告向第三人贷款180000元支付给被告。现原告的房款已付清，原告已履行了合同的全部义务，但被告至今未能将房屋交付给原告使用，其行为已严重违约。根据双方的约定，原告有权解除双方签订的《重庆市商品房买卖合同》，被告应按合同的约定向原告退还全部已付房款及利息，并向原告支付违约金。原告为维护自己的合法利益，遂起诉至法院请求：1、依法判决解除原被告于2014年2月19日签订的《重庆市商品房买卖合同》；2、判决被告向原告返还购房款372865元，支付自房款实际交付之日起至本息付清之日止的资金利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算），并由被告向原告返还税费12899元；3、判决被告支付原告违约金18642.8元；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告大博金公司辩称，1、解除合同应有一个告知期，一般不得少于3个月，至今被告并未收到原告关于解除合同的通知书；2、原告第二项诉讼请求是首付和按揭款的总和，由于贷款合同尚未解决，所以不应该全款返还；3、税费和大修基金是交给行政部门的，是行政行为，不应返还；4、违约金的问题，如果原告给予了告知期，那么应该支付违约金，但是原告并没有告知被告要求解除合同，所以不应支付违约金；5、被告楼盘受很多不可抗力因素影响，如气象、土地纠纷、拆迁等影响了施工，都不是被告能决定的。
第三人农行秀山支行述称，原告与我们签订了贷款担保合同，我们不同意他们单方面解除贷款担保合同，如果原被告解除合同，原告应当先清偿贷款本息。
原告为证明其所主张的事实和诉讼请求，在举证期限内，开庭审理时，向本院举示如下证据材料：
证据一、《重庆市商品房买卖合同》一份，用以证明2014年2月19日，原被告双方签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定：1.被告将其开发的位于秀山土家族苗族自治县平凯街道香林南路的房屋卖给原告；2.总房款为372865元；3.双方约定的交房时间为2014年5月31日前；4.如被告逾期交房超过30日，原告有权解除合同，被告应按已付购房款5%向原告支付违约金；
证据二、《收据》一份、《发票》二张、《个人购房担保借款合同》一份、《借款凭证》一份，用以证明原告向被告支付了192865元首付款，向中国农业银行股份有限公司重庆秀山支行贷款180000元支付房款，原告已付清全部房款372865元。
证据三、《收据》一份，用以证明原告已交付税费12899元。
庭审质证时，被告及第三人对原告提供的上述三组证据的真实性、合法性、关联性均无异议。
被告为支持其抗辩的事实和理由，在举证期限内，开庭审理时，向本院举示如下证据：
《重庆市物业专项维修资金专用收据及契税完税证明》各一份，用以证明合同签订后交的物业费和税费都是属于原告的义务，应通过其他途径起诉。庭审质证时，原告对其真实性无异议，认为虽然是原告作为纳税人缴纳，合同解除后，被告应退还给原告。第三人质证无异议。
第三人农行秀山支行无证据提交。
在庭审中，经原被告及第三人举证质证，本院对证据作如下认定：
原、被告所举示的证据客观、真实，且三方质证均无异议，本院予以确认。
综合原告的起诉、被告的答辩和第三人的陈述，以及本院对证据的认定，归纳确认以下法律事实：
2014年2月19日，原告与被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，在合同中约定，原告购买被告开发的位于重庆市秀山土家族苗族自治县平凯街道香林南路的商品房，房屋总价为372865元。合同签订后，原告向被告支付了房屋首付款192865元，税费及大修基金等12899元，其余房款以按揭方式付款。合同第七条约定，甲方应在2014年5月31日前，按照国家和地方有关规定将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付给乙方使用，如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。合同第九条约定，除合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方逾期交房超过30日的，乙方有权要求解除合同，如要求解除合同，甲方应当于解除合同通知到达之日起30内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款5%支付违约金。2014年6月30日，杨波、杨秀花、大博金公司与农行秀山支行签订《个人购房担保借款合同》，农行秀山支行发放借款180000元给原告，原告将上述款项支付给了被告大博金公司。
另查明，2013年8月14日大博金公司取得《重庆市秀山县商品房预售许可证》（编号：秀山国土房管（2013）预字第××号）。双方约定的交房期限到期后，大博金公司未能如期交付房屋。大博金公司至今亦未举示证据证明本案房屋已达到合同约定的交付条件。
本院认为，综合全案案情及双方诉求，归纳以下争议焦点：一、大博金公司延期交房是否构成违约，原告杨波、杨秀花是否有权要求解除商品房买卖合同；二、如双方签订的《重庆市商品房买卖合同》解除，大博金公司是否应当向杨波、杨秀花退还已付购房款372865元及利息，税费及大修基金等12899元，并支付违约金18642.8元；三、如双方签订的《重庆市商品房买卖合同》解除，杨波、杨秀花因购买该房屋与第三人之间形成的借款关系及贷款担保关系应如何处理。针对以上争议焦点，本院分析评判如下：
一、大博金公司延期交房是否构成违约，原告是否有权要求解除商品房买卖合同。
2014年2月19日，原被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律法规规定，真实、合法、有效，对双方均具有约束力，双方应按照合同约定全面履行各自的义务。原告已支付了购房首付款及相应代收税费给大博金公司，履行了合同义务，被告大博金公司亦应按合同约定履行其交房义务。双方约定的交房时间是2014年5月31日，被告大博金公司未在合同约定的期限内将符合条件的房屋交付给原告使用，已构成违约。合同对双方具有约束力，大博金公司违反合同约定，延期交房超过30日，已经达到了合同约定的解除条件，原告有权要求解除合同。
二、如双方签订的《重庆市商品房买卖合同》解除，大博金公司是否应当向原告退还已付购房款372865元及利息，税费及大修基金等12899元，并支付违约金18642.8元。
大博金公司违反合同约定，延期交房超过30日，原告在要求解除合同的同时，有权依据合同约定要求大博金公司退还全部已付房款及相应的利息。原告支付了首付房款192865元，并通过向第三人按揭贷款的方式支付了剩余房款180000元，故原告有权要求大博金公司退还已付房款372865元。对于利息，双方合同约定按银行同期贷款利率计算，但未明确约定利率具体数额，原告主张按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，符合法律规定，本院予以支持；关于利息起算时间，大博金公司在收取原告房款后，未能按时交房，原告要求大博金公司返还房款并支付利息，该利息是大博金公司占用了原告的资金而应支付的资金占用利息，应从大博金公司实际收到房款之日起计算，即原告述称的于2014年2月19日支付首付房款192865元，对该部分的利息应从2014年2月19日起，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算至款项付清时止；对按揭贷款180000元，第三人于2014年6月30日发放给原告，于当日将款项转到大博金公司的账户上，故对该笔款项的利息应从2014年6月30日起，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算至付清时止。关于违约金，大博金公司违反合同约定，应按合同的约定向原告支付已付房价款5%的违约金，具体金额为372865×5%=18643.25元。大博金公司抗辩称，违约金与资金利息属于重复收取，只能选择其一。基于合同第九条约定，除合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，大博金公司逾期交房超过30日的，原告有权要求解除合同，如要求解除合同，甲方应当于解除合同通知到达之日起30内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按原告已付房价款5%支付违约金。该约定合法有效，故大博金公司该辩解不能成立。原告只向被告主张支付其违约金18642.8元，是其对自身权利的处分，本院予以支持。关于税费及大修基金等12899元，包含了房屋税费、大修基金等项费用，根据《契税完税证明》显示大博金公司收取的涉案房屋税费5592.97元，税费实际由相关税费征收部门收取，税费的收取属于行政征税，不属于民事法律关系，大博金公司只是依据交易惯例代收代缴，大博金公司不是该项税费的收取主体，则对该项代收税费不负有返还义务。故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。大修基金等系被告收取，在合同解除后理应退还给原告，即12899－5592.97＝7306.03元。
三、如双方签订的《重庆市商品房买卖合同》解除，原告因购买该房屋与第三人之间形成的借款关系及担保关系应如何处理。
原告与大博金公司之间形成商品房买卖合同关系，原告与第三人农行秀山支行之间形成借款合同关系，这两个合同关系虽有紧密的联系，但本质上仍属于两个独立的法律关系，商品房买卖合同的解除并不必然导致借款合同的解除或到期，而要看借款合同双方当事人对借款合同的处理意见。大博金公司抗辩称，杨波、杨秀花的借款是通过在大博金公司购买房屋作抵押担保而贷取的，商品房买卖合同解除后，原告与第三人之间的借款合同关系的基础则不存在，该抗辩本院不予采纳。本院向第三人释明，如果法院判决合同解除，第三人是否要提出独立的诉讼请求。第三人明确表明要提出独立的诉讼请求，要求杨波、杨秀花返还借款及支付利息。原告表示，若合同解除后，大博金公司退还的款项优先偿还其向第三人的借款及利息，可以直接由大博金公司将该借款及利息支付给第三人，剩余的款项返还原告。基于原告与第三人所表达的诉求，本院认为，商品房买卖合同解除后，原告与第三人对借款合同的处理已经达成了一致意见，即原告以大博金公司应返还的购房款及利息提前偿还尚欠第三人的贷款本金及利息，双方的意见不违反法律规定及合同约定，为全面解决商品房买卖合同解除所带来的后果，减少各方当事人诉累，保护各方当事人的合法权益，本院对双方的意见予以认可。故本院确认大博金公司在向原告返还购房款及利息时，应根据原告及第三人提出的原告尚欠贷款本金及利息的金额，将相应款项支付到原告及第三人指定的账户，用以向第三人提前偿还借款，剩余款项再支付给原告。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除杨波、杨秀花与重庆大博金房地产开发有限公司于2014年2月19日签订的《重庆市商品房买卖合同》；
二、重庆大博金房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内返还杨波、杨秀花的已付房款372865元及支付利息（利息计算方式为，以192865元为基数，从2014年2月19日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算至付清时止；以180000元为基数，从2014年6月30日起，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算至付清时止），返还大修基金等费用7306.03元，并支付违约金18642.8元；前述款项具体支付方式为，大博金公司根据杨波、杨秀花及第三人中国农业银行股份有限公司重庆秀山支行提供的杨波、杨秀花尚欠第三人的贷款本金及利息的具体金额，将该部分款项支付到杨波、杨秀花及第三人指定的账户，用以偿还杨波、杨秀花尚欠第三人中国农业银行股份有限公司重庆秀山支行的贷款本金及利息，剩余款项再支付给杨波、杨秀花。
三、驳回杨波、杨秀花的其他诉讼请求。
如果未在本判决指定的履行期间给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7366元，由原告杨波、杨秀花负担366元，被告重庆大博金房地产开发有限公司负担7000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于重庆市第四中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 许洪军
代理审判员 罗万坪
人民陪审员 严天计
二〇一五年九月十六日
书 记 员 田 野