江苏省句容市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）句民初字第1780号
原告句容市惠民物业管理有限公司，住所地句容市开发区后东自然村老南桥1号。
法定代表人蒋向东，系该公司经理。
委托代理人陈飞，系该公司副经理。
委托代理人文小康，江苏金风华律师事务所律师。
被告许玲。
委托代理人谢书磊、董星，江苏中虑律师事务所律师。
原告句容市惠民物业有限公司（以下简称惠民物业公司）诉被告许玲物业服务合同纠纷一案，本院于2014年9月22日立案受理，依法由代理审判员李师柯适用简易程序于2014年10月13日、2014年12月4日两次公开开庭进行了审理。后因案情复杂，由代理审判员李师柯和人民陪审员ＸＸ喜、张云云组成合议庭，于2015年3月16日公开开庭进行了审理。原告惠民物业公司委托代理人文小康、被告许玲委托代理人谢书磊三次开庭均到庭参加诉讼，被告许玲第一次、第二次开庭到庭参加诉讼，原告惠民物业公司法定代表人蒋向东、委托代理人陈飞第三次开庭到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告惠民物业公司诉称：原告依约与镇江市恒基和源房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》为句容市华阳镇千秋府邸小区提供前期物业管理服务。被告系句容市华阳镇千秋府邸2幢101、102、103、201、202、203及3幢113、213门市房承租人。原告按约定为被告提供了物业服务。但被告尚欠2012年12月15日至2014年9月14日的物业管理费21066.19元未缴纳。经原告多次催收，被告仍未能支付。现诉请要求被告支付拖欠物业费21066.19元，并承担本案诉讼费。
被告许玲辩称：1、原告提供的前期物业合同不具有合法性；2、原告没有按约定履行服务内容；3、原告没有将物业费及公摊水电费收费标准公示；4、原告公司及工作人员并无相应的物业服务资质；5、被告交纳物业费但是原告不能开具发票；6、自2014年1月1日之后因房屋已经被原告用锁锁住，致使被告无法使用，故此后物业费被告不应承担。即使要交，也应按照空置房标准交纳物业费。
本案争议焦点：1、原告是否有权向被告主张物业费？如有，物业费应当如何计算；2、原告是否应当向被告开具发票？
经审理查明：2008年5月8日，惠民物业公司与镇江市恒基和源房地产开发有限公司签订前期物业管理服务合同一份，合同约定，由句容市惠民物业管理服务有限公司为句容市千秋府邸小区实行物业管理，委托管理期限为贰年，自2008年5月8日起至2010年5月7日止。并约定，垃圾清运费3元每平方米，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.4元向业主或物业使用人收取；非住宅房屋物业管理费按建筑面积每月每平方米0.8元向业主或物业使用人收取。空置房屋的管理服务费，按建筑面积每月每平方米应收物业费的70%向业主或物业使用人收取，双方还约定了其他相关事宜。2010年5月8日，惠民物业公司与镇江市恒基和源房地产开发有限公司再次签订前期物业管理服务合同一份，合同约定，由句容市惠民物业管理服务有限公司为句容市千秋府邸小区实行物业管理，委托管理期限自2010年5月8日起至2014年12月30日止。并约定，垃圾清运费3元每平方米，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米多层0.45元向业主或物业使用人收取；非住宅房屋物业管理费按建筑面积每月每平方米1.2元至1.5元向业主或物业使用人收取。空置房屋的管理服务费，按建筑面积每月每平方米应收物业费的70%向业主或物业使用人收取，双方还约定了其他相关事宜。
另查明：句容市千秋府邸小区2幢101、102、103、201、202、203室门市房以及3幢113、213室门市房建筑面积总计为835.96平方米，系案外人王丽购买所有，并于2010年10月11日办理房屋产权登记手续。被告于2010年11月22日与王丽签订房屋租赁合同一份，约定：王丽将位于句容市华阳镇南工路千秋府邸2幢101、102、103、201、202、203室门市房以及3幢113、213室门市房房屋出租给被告，租赁期限自2010年11月23日至2017年1月30日，并约定租赁期间，房屋的垃圾清运费、物业管理费等费用由被告承担。被告租赁涉案房屋后，从事“陆琴脚艺”洗脚店。被告在2010年12月15日向原告实际交纳2010年12月15日至2011年6月14日的物业费7000元。在2011年12月15日向原告实际交纳2011年6月15日至2011年12月14日的物业费4400元。在2013年1月14日向原告实际交纳2011年12月15日至2012年12月14日的物业费8900元。自2012年12月15日起被告未交纳物业费，惠民物业公司曾向许玲催收物业费，但因双方对物业管理服务等问题未能协商一致，许玲未交纳自2012年12月15日之后的物业费。2014年9月19日，原告惠民物业公司向本院起诉要求被告给付2012年12月15日至2014年9月14日的物业费21066.19元。
审理中，被告提出反诉，要求原告赔偿其擅自在被告经营的门市房上加锁导致被告无法经营所产生的损失338580元，并要求原告对物业服务范围、收费项目及标准进行公示。2014年11月19日，被告又向本院起诉原告要求原告赔偿其擅自在被告经营的门市房上加锁导致被告无法经营所产生的损失338580元，并要求原告对物业服务范围、收费项目及标准进行公示，本院也于2014年11月19日立案受理案号为（2014）句民初字第2332号。
庭审中，原告陈述其为防止被告与房主王丽私下交接后逃逸，以逃避缴纳物业费的义务。原告在2014年1月中旬左右，在被告经营的门市房上加锁。被告在庭审中陈述因原告在被告经营的门市房上加锁，导致被告无法营业。
以上事实有原告营业执照复印件一张、组织机构代码证复印件一张、原告资质证书复印件一张、收款收据三张、前期物业管理合同复印件二份、前期物业收费的标准批复房屋产权证复印件一张、房屋承租合同一份、接处警工作情况登记表（2014）句民初字第0270号、（2014）镇民终字第909号民事判决书复印件各一份、照片打印件两张以及原、被告双方当庭陈述的相关事实予以证实。
本院认为：关于原告是否有权向被告主张物业费以及如有权主张，物业费应当如何计算的问题。建设单位镇江市恒基和源房地产开发有限公司与原告签订了前期物业服务合同，涉案房屋的产权人即业主王丽，现虽无据证实王丽和开发商就遵守前期物业服务合同签订协议，但在原告服务期间，王丽事实上接受了原告的物业服务，故王丽应交纳物业服务费。但在王丽将房屋出租给被告，并约定由被告交纳物业服务费后，被告依法应向原告缴纳物业服务费。非普通住宅和非住宅、满足部分业主需要或者接受业主委托开展的特约服务等其他物业服务收费，实行市场调节价。实行市场调节价的物业服务收费，业主大会成立前，由开发建设单位或物业服务企业与物业买受人在物业服务合同中约定执行，具体物业服务收费标准，由当事人在物业服务合同中约定。本案中，被告许玲承租的案外人王丽所有的房屋系门市房，属于非普通住宅，对其物业费收取应当实行市场调节价。从被告在2010年12月15日至2012年12月14日期间所交纳的物业费金额也可以看出，被告每次向原告交纳物业费的标准均不同。故对原告惠民物业公司要求被告许玲按照1.2元每月每平方米的标准计算物业费的诉请本院不予支持。本院参照句容市物价局关于“千秋府邸”前期物业服务普通住宅收费标准的批复的规定，结合被告所承租的房屋系门市房的特点，酌定被告按照0.7元每月每平方米的标准向原告交纳物业费。
至于被告应当向原告交纳物业费时间段的问题。被告在庭审中陈述其曾于2014年1月中旬在原告所承租的门市房加锁，并认可原告提交的照片中有一把锁就是原告所加装，结合照片的拍摄时间能够证实，原告最晚已经于2014年1月9日在被告承租的门市房上增加门锁。原告作为小区物业公司，其应当清楚其在被告经营的门市房上加锁，并将导致被告无法正常使用涉案房屋，事实上被告在此期间也因双方发生纠纷，而使其经营的洗脚店处于停业状态，故自2014年1月10日至2014年9月14日的物业费被告可不予支付。被告方2012年12月15日至2014年1月9日应当交纳的物业费应当计算为835.96平方米＊0.7元／月／平方米＊12.8月（2012年12月15日至2014年1月9日）=7490.2元。
至于原告向被告开具发票的问题。被告不能以原告未开具发票为由，主张同时履行抗辩权或先履行抗辩权。况且原告在庭审中，已经同意只要被告全额交纳物业费，其可以向原告开具发票，如果被告认为原告未能按照法律相关规定向其开具发票，其也可以向相关税务部门检举反映，对被告该辩论意见，本院不予采纳。至于被告提起的反诉问题，因被告已经另案提起诉讼，本院也已经于2014年11月19日对该案已经立案，对其反诉部分，本案中本院不予理涉。
据此，依照《物业管理条例》第四十二条、《江苏省物业管理条例》第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
被告许玲于本判决生效后十日内给付原告句容市惠民物业管理有限物业费7490.2元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
案件受理费326元，由原告句容市惠民物业管理有限公司承担200元，由被告许玲承担126元。（此款原告已预交，被告许玲应当将诉讼费126元连同上述款项一并给付原告）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时预交相应的上诉案件受理费用，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。
审 判 长 李师柯
人民陪审员 ＸＸ喜
人民陪审员 张云云
二〇一五年三月十六日
书 记 员 樊 静