山东省泰安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泰民一终字第1042号
上诉人（原审被告）丛传国。
委托代理人张守岭，宁阳兴阳法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）朱建章。
委托代理人徐汝亮，山东泰山蓝天律师事务所律师。
原审被告王林格。
原审被告李静。
上诉人丛传国因案外人执行异议之诉纠纷一案，不服宁阳县人民法院（2014）宁民初字第357号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，被告王林格于2003年11月份购买位于宁阳县文庙街道办事处吴村某小区某区某排某室的房屋，并于2005年2月28日在宁阳县房地产管理局进行了房产登记，房权证号为宁房权证宁字第××号，房产登记的该房屋所有权人为被告王林格，房屋结构为二层，设计用途为住宅，产权类别为私产，产权面积为135.82平方米。2007年9月13日，被告王林格的父亲王某受被告王林格、李静的委托将该房屋卖给了原告朱建章，王某收到房款后即将该房产及房屋所有权证交付原告，并为原告朱建章出具了房款收到条：“今收到朱建章购房款拾肆万捌仟元（￥148000），房屋坐落于宁阳镇小吴村某小区某区某排某室户，即日起生效”。该房产被告王林格未取得土地使用证，双方只是交付了房产证和房屋，一直未办理房产变更登记手续。2012年6月5日，原审法院茅庄法庭在审理被告丛传国（系该案原告）与被告王林格、李静民间借贷纠纷一案中，依据被告丛传国的申请对该房屋进行了查封。原告朱建章曾作为案外人书面提出财产保全异议书，请求人民法院解除对该房屋的财产保全措施。原告朱建章称自递交财产保全异议书后未收到书面答复。2013年1月22日，该案进入执行程序，原告朱建章又向原审法院提出了执行异议，认为法院查封的该房屋归其所有。原告提供了由被告王林格的父亲王某出具的房款收到条、被告李静及原告邻居等25人出具的证明复印件等证据证实。经原审法院审查认为，被告王林格的父亲王某受被告王林格、李静的委托与原告朱建章之间达成了房屋买卖的合意，但双方既未签订书面合同，也未对该房屋的所有权进行变更登记，双方虽履行了合意的内容，并对该房屋进行了交付，但房屋的所有权没有发生转移，原审法院查封登记在被告王林格名下的房产符合法律规定，原告朱建章作为案外人的异议理由不能成立，原审法院作出（2013）宁执异字第17号执行裁定书驳回了原告朱建章的异议。原告朱建章对原审法院执行裁定不服，于2014年1月13日在法定期限内向原审法院提起民事诉讼，要求确认位于宁阳县文庙街道办事处吴村某小区某区某排某室室的房产归原告朱建章所有，并要求停止该房产的执行。
本案在审理过程中，原告朱建章曾以王林格、李静为被告、以丛传国为第三人向原审法院提起案外人执行异议之诉，后原告申请撤回了对第三人丛传国的起诉，并申请追加丛传国为本案的被告参加诉讼。
原告为证明自己的主张提供了以下证据：一、原告朱建章的身份证复印件，证明原告的身份和主体资格。二、宁阳县房管局宁房权证字第××号房权证，证明原告购买房屋的位置及被告已将该房产实际交付给原告。三、被告王林格的父亲王某出具的房款收到条，证明被告王林格的父亲王某收到原告的购房款148000元及所购房屋的位置与房产证上记载的位置一致。四、原告使用该房期间交纳的水费、物业费收据，证明该房产的实际使用人是原告朱建章。五、2013年10月23日被告李静出具的说明一份，内容为，“我与王林格有房子一处，位于宁阳县小吴村某小区2区8排101室，房权证为宁字第××号，2007年9月13日我与王林格委托我公公王某向朱建章出具收条一份，并在当天把房子交给了朱建章李静2013.10.23”，证明王某是受被告王林格、李静的委托将该房产卖给了原告。六、原审法院（2013）宁执异字第17号执行裁定，证明原告提出了异议请求，并按照法律的规定提起本案的民事诉讼。七、原告绘制的房产坐落位置示意图，证明本案诉争房产周围的环境及居住情况。八、原告申请证人胡某（被告王林格的母亲）、许某（装修个体业主）、宁某（小区物业人员）、付某（原告隔壁邻居）出庭作证的证人证言，证明原告于2007年购买被告王林格名下的该房产，原告通过支付房款、装修房屋并实际占有使用该房产，证明原告已经实际取得了该房屋的所有权，并为周围的人所认可。被告丛传国对原告提交的以上证据提出了异议：一、原告提供的身份证只能证明原告的身份，其主体资格应当以执行裁定确认。二、原告提供的房权证不能证明原告是涉案房产的所有权人，涉案房产所有权人应以不动产登记证书上登记的被告王林格为准。三、原告与被告之间存在房屋买卖关系，而房款收到条上的收款人是被告王林格的父亲王某，王某不是该房屋的所有权人，无权对王林格名下的房产进行处分。四、原告提供的水费、物业费的收据只能证实原告在使用该房屋期间支付的正常费用，不能证实原告是该房屋的所有权人。五、李静是本案的被告，同时也是被告王林格的妻子，是房屋收款人王某的儿媳，被告李静与本案有利害关系，其证言不能作为有效证据使用，同时证人应当出庭作证，另外原告提供的李静的该证言与原告在向人民法院提起财产保全异议时李静出具的另一份证言内容相互矛盾。六、被告丛传国对执行裁定书无异议，但该执行裁定书因原告提起的执行异议之诉并没有产生法律效力，同时该裁定书认定了本案所争议的房产仍然登记在被告王林格名下。七、原告提供的房产坐落位置示意图是原告自己制作的单方材料，房产的坐落应当以房产证登记的为准，房产所在位置周围的环境并不能影响房屋所有权归属。八、四证人的证言证明本案所争议的房产位于原宁阳镇吴家村集体土地范围内，并且证人证实该房产是小产权房，根据法律规定及现行小产权房交易政策，此类房产是不允许交易的，原、被告之间的房产买卖违反法律规定及相关政策，不应受法律保护；并且以上四个证人也不能证实涉案房产已经办理变更过户登记手续，只是证实了原告在此居住，证人证言不能对抗物权法的规定。
被告丛传国提供了以下证据：一、原告朱建章的财产保全异议书复印件；二、被告李静于2012年7月向原告出具的证明复印件；三、证人孙某、赵某、于某、李某、沈某、朱某、张某、孟某的证言复印件；四、原审法院（2012）宁民初字第1710号民事判决书复印件；五、宁阳县文庙街道办事处吴村村委会宁集用（2003）字第00352号集体土地使用证复印件。以上证据中的第一、第二、第三份证据系本案原告朱建章在原审法院（2012）宁民初字第1710号民事案件提出保全异议时提供的，现由被告丛传国复印后提交。该五份证据的主要内容如下：一、财产保全异议主要记载原告请求解除对该房屋的财产保全措施；二、李静的证明内容为2007年王林格把房子卖给在移动公司上班的朱建章；三、证人证言主要证实原告的父亲朱兆明于2007年购买的该房产用于给原告居住使用；四、原审法院（2012）宁民初字第1710号民事判决书记载两被告王林格、李静系夫妻关系，并判决两被告偿还被告丛传国借款236600元及利息的责任；五、集体土地使用证登记的土地使用者和所有者为宁阳县宁阳镇吴村村民委员会，土地用途为企业用地，使用权类型为批准拨用，使用权面积为17684.80平方米，并附有宗地平面图。被告丛传国主张，一、原告在2012年7月份提出财产保全异议时被告李静向原告出具的证明与本案被告李静向原告出具的证明相互矛盾，证明内容不应当采信。二、原告提出财产保全异议时提供的证人证言证实涉案的房产系由原告的父亲出资购买，现由原告提出执行异议之诉主体不当，其主体资格应该审查；三、涉案房产坐落在宁阳县文庙街道办事处吴村集体土地使用范围内，其土地使用证上标注的用途为企业用，根据土地管理法的规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，同时被告王林格系吴村集体经济组织成员以外的城镇居民，不能购买农村集体土地上的房产，因此，原、被告双方的交易行为违反了土地管理法及相关法律的强制性规定，合同无效。对于被告丛传国的以上主张，原告认为：一、李静于2012年7月出具的证明说明了被告王林格把房子卖给原告的基本事实，而2013年10月的证明是详细说明了房产买卖的过程，是被告王林格通过其父王某将该房产卖给原告朱建章，两者并不矛盾，同时也证明原告就该房产曾提出过财产保全异议；二、原告父亲出资购买该房产属于家庭共同出资行为，不存在争议，原告以自己的名义在执行程序中提出执行异议被驳回后又提出执行异议之诉，原告的主体适格，被告丛传国的异议不成立；三、原告购买的是经过房地产管理部门登记的房产，该房产不属于国家限制流通不允许转让买卖的标的物，原、被告之间的交易行为合法有效；国家对农村耕地和宅基地做出了政策性、限制性规定，而对于集体土地上的企业用地，并没有明确详细规定限制其转让，原告的购买行为并不违反土地管理法的限制性规定；另外原告和被告王林格交易之前，房产所有人王林格既不是吴村村委会村民，又不是类似于集体经济组织成员，王林格能够从吴村村委会购买该套房产并且在房产部门办理房产登记，说明其购买行为符合法律规定和国家政策，因此原告购买该房产本身没有过错，并且该房产已交付并支付对价，原告已取得了该房产的所有权。
原审法院认为，首先，关于丛传国的主体资格。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十七条规定：案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼，对执行标的主张实体权利，并请求对执行标的停止执行的，应当以申请执行人为被告；被执行人反对案外人对执行标的所主张的实体权利的，应当以申请执行人和被执行人为共同被告。原告先已丛传国为第三人、以王林格、李静为被告提起的案外人执行异议之诉，后原告基于法律规定申请变更当事人的诉讼地位程序合法，应予允准。被告主张原告以申请的方式变更诉讼主体程序违法，不予支持。其次，关于涉案房屋的买卖合同效力。国家当前对房地产权属实行登记管理制度，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。第六十一条规定，以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书；在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书；房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书；法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。原告朱建章持有的是由宁阳县房地产管理机关颁发的并登记在被告王林格名下的房屋所有权证书，被告王林格作为村集体经济组织以外的成员能够取得该房产并进行房屋所有权登记，在当事人和利害关系人均未对该不动产的登记行为申请异议登记的情况下，应当认定其登记行为成立并有效。被告王林格是基于何种原因未能或不能取得土地使用权证书不属于人民法院民事法律规范调整的范围，被告王林格虽未能取得土地使用权证，但持有的是国家房地产管理机关颁发的房屋所有权证，属于其个人的合法财产，允许处分和转让，被告丛传国主张该房产系小产权房且不允许交易原审法院依法不予支持。根据原审法院生效的执行异议裁定查明的事实及双方提供的证据，能够证实被告王林格的父亲王某受被告王林格、李静的委托将涉案的该房产卖给了原告朱建章，双方虽未签订书面合同，但双方履行了合同的内容，并实际交付了房产和购房款，原、被告双方的房屋买卖行为不是法律所禁止的行为，双方的房屋买卖合同成立并有效。被告丛传国主张被告王林格的父亲王某无权处分该房产，原审法院不予支持。被告丛传国同时主张涉案的该房产系由原告的父亲出资购买，原告提出执行异议之诉的诉讼主体不当。根据查明的事实，该房产属于原告的家庭共同财产，原告作为家庭成员主张权利并无不当，并且原告在提出财产保全异议和执行异议期间均系以其个人身份主张的权利，被告丛传国对原告在执行异议期间的身份未提出异议，原审法院生效的裁判文书并未对原告的身份予以限制或驳回，原告可作为本案的诉讼主体参加诉讼，被告丛传国的该主张，原审法院不予采信。原告朱建章自房屋交付后对该房屋进行了装饰装修并占有使用多年，同时在该房产被法院查封及进入执行程序后，原告一直未放弃主张权利。原告朱建章虽未能办理房产变更登记手续，原告事实取得了该房产的所有权并实际占有该房产且无过错，应依法确认该房产归原告所有，并停止对该房产的执行。被告丛传国要求依照《物权法》的相关规定确认本案的涉案房屋归被告王林格所有，依法不予支持。原、被告双方于2007年9月13日达成了房屋买卖的合意，《物权法》系于2007年10月1日开始施行，该房屋买卖合同发生在《物权法》颁布实施前，本案应适用《物权法》颁布实施前的相关法律规定作为裁判依据。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十二条，《中华人民共和国合同法》第一条、第三十六条、第四十四条、第一百三十条、第一百三十三条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第六十条、第六十一条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条的规定，判决：一、确认位于宁阳县文庙街道办事处吴村某小区某区某排某室室（房产证号：宁房权证宁字第××号）的房产归原告朱建章所有。二、停止对位于宁阳县文庙街道办事处吴村某小区某区某排某室室（房产证号：宁房权证宁字第××号）房产的执行。案件受理费3260元由原告朱建章负担。
上诉人丛传国不服原审判决上诉称，一、一审法院审判程序违法。根据最高院关于适用《民事诉讼法》执行程序若干问题的解释第17条的规定。本案中被上诉人在宁阳县人民法院主张诉讼权利时，是将上诉人列为第三人参加诉讼的，作为被上诉人对上诉人的诉讼地位是明确的，根据法律规定诉讼案件的被告、第三人在法律规定的范围内和个案当中所要承担的责任是不同的，一审法院允准被上诉人以申请的方式将上诉人从第三人变更为本案被告程序上明显违法，应依法予以撤销，驳回被上诉人的起诉。二、一审法院认定事实不清，适用法律错误。1、本案中被上诉人向人民法院提供的本案所争议的买卖房屋的主要证据是2007年9月13日，由一审被告王林格的父亲收到被上诉人的购房款的收到条，从此收条上看，买卖房屋的出卖人并不是房屋所有权人王林格，而是一审被告王林格的父亲王某。根据买卖合同相对性原则，明显是王林格之父王某与被上诉人朱建章之间存在买卖关系。所以，作为一审被告王林格的父亲对房产的处分是无权处分，且这种与被上诉人之间的买卖行为也是无效的。2、一审法院认定被告与其父王某之间存在委托关系，认定事实不清、无有效证据予以证实。本案被上诉人主要向一审法院提交了一审被告李静的证明一份，首先从证据效力上看，李静即是借贷案件的被告，又是涉案被查封财产的共有人，与房屋买卖人王某和房屋产权登记所有人之间各方存在利害关系，其证言不能作为有效证据使用。本案被上诉人在一审法院审理期间采取保全措施后提异议时，也未确认王林格、李静与王某之间存在委托关系。当时被上诉人认可的是王某是介绍人，李静证实的是王林格直接把房子卖给了被上诉人。本案一审中被上诉人提供的李静证据是证人证言一份，根据《证据规则》的规定，证人应当出庭作证，接受案件当事人的询问，否则其证人证言不可作为证据使用。况且李静的证言前后矛盾，所以李静的证言证实存在委托关系也就不存在。三、被上诉人朱建章不具备提起案外人执行异议之诉的主体资格。从被上诉人在借贷案件审理期间和借贷案件判决进入执行程序提出异议时所提交的证据看，涉案房屋的真实购买人并不是被上诉人，而是被上诉人的父亲朱兆（照）明，大多数证人均证实是朱兆（照）明为其儿子购买的涉案房产，实际是由被上诉人居住。所以，真正能够提起案外人执行异议之诉的原告应为被上诉人之父，不应是被上诉人。四、本案中，被上诉人主张的在与一审被告之间存在的买卖房屋合同关系中存在严重过错，其主张不应受法律保护，被上诉人对涉案房产不享有足以对抗上诉人申请执行的实体权利和上诉人申请法院继续强制执行该标的物的权利，并且最高人民法院《关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条也明确，如果第三人存在过错，其权利也就不受法律保护。涉案房产占用范围内的土地是集体土地，涉案房屋为小产权房，因此本案中房屋买卖合同因违反国家法律的强制性规定而无效。本案被上诉人朱建章系城镇居民，而非集体土地所有权方宁阳县文庙街道办事处吴村集体经济组织成员，根据法律规定，城镇居民是不可以到农村购买小产权房屋的，所以其存在的买卖行为也是违反国家强制性规定的无效行为。另外，本案房产无权并没有发生变动，并且在房管部门登记的房屋所有权人仍为王林格，对于涉案房屋为建设在集体土地上的小产权房，无法办理过户登记手续，被上诉人是明知的，未能办理的过错在被上诉人。五、本案原审判决法律适用错误。综上，请求二审法院查明事实后发回重审或依法改判。
被上诉人朱建章辩称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院经二审审理查明，诉争房产占用范围内的土地为集体建设用地。
本院经二审审理查明的其他事实与原审法院查明事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案双方当事人二审争议的主要焦点为：一、原审法院审理程序是否违法；二、被上诉人朱建章与两原审被告王林格、李静之间是否存在真实的房屋买卖合同关系，被上诉人朱建章作为本案原告起诉主体是否适格；三、原审判决确认诉争房产归被上诉人朱建章所有并停止对该房产的执行适用法律是否正确。
关于第一个争议焦点，原审审理程序问题。经审查，本案被上诉人朱建章在本案起诉时将上诉人丛传国列为第三人，后又申请撤回了对第三人的起诉，并申请追加丛传国为本案被告。该撤回起诉和追加被告的行为，系被上诉人朱建章对其诉权的自行处分，并不违反法律规定，且将上诉人丛传国列为本案被告，亦符合《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十七条的规定，原审法院对此予以准许，程序并无不当，对上诉人丛传国的该项上诉理由，本院不予采纳。
关于第二个争议焦点，被上诉人朱建章与两原审被告王林格、李静之间是否存在真实的房屋买卖合同关系，被上诉人朱建章作为本案原告起诉主体是否适格的问题。2007年9月13日，原审被告王林格的父亲王某受原审被告王林格、李静的委托，将诉争房产出售给了本案被上诉人朱建章。诉争房产的出售价款148000元已经全部支付，房产也已经交付给被上诉人朱建章。上述事实由王某2007年9月13日的房款收到条、原审被告李静的证明及证人胡某、许某、宁某、付某的证言予以证实，足以认定。上诉人丛传国虽对此持有异议，但未提供充分有效证据予以反驳，对其异议原审法院不予采纳符合法律规定，本院予以维持，故被上诉人朱建章作为本案原告起诉，亦主体适格，对上诉人丛传国的该项上诉理由，本院亦不予支持。
关于第三个争议焦点，原审判决确认诉争房产归被上诉人朱建章所有并停止对该房产的执行适用法律是否正确的问题。双方当事人在二审庭审中均认可诉争房产所占用范围内的土地性质为集体建设用地，亦认可因土地性质的原因无法到当地房管部门办理产权变更登记手续。并且根据房地一体的原则和《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设的规定，被上诉人朱建章亦非诉争房产占用范围内土地使用权的拥有者宁阳县文庙街道办事处吴村的村集体经济组织成员，原审被告王林格、李静转让诉争房产的行为截止目前亦未经有权批准的国家机关批准，故该转让合同违反了《中华人民共和国土地管理法》的强行性规定，应属无效。原审判决对涉案买卖合同的效力认定不当，本院予以纠正。无效协议的法律后果是互相返还因该合同而取得的财产，被上诉人朱建章事实上不能依据该协议而取得诉争房产的所有权，亦无法依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定主张其具有其他足以阻却执行的实体权利。另外，在该房产的买卖过程中，被上诉人朱建章作为买受人应当审慎审查房产权属状况，对诉争房产所依附的土地性质应当明知，对无法办理过户手续亦应当明知，故对于无法办理过户手续其亦存在过错。综合上述几点，原审法院确认诉争房产归被上诉人朱建章所有并判令停止执行，适用法律不当，本院依法予以纠正。
综上，原审判决认定事实清楚但适用法律不当，本院依法予以纠正。上诉人丛传国的上诉理由部分成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销宁阳县人民法院（2014）宁民初字第357号民事判决；
二、驳回被上诉人朱建章的诉讼请求。
一审案件受理费3260元，二审案件受理费3260元，均由被上诉人朱建章负担。
本判决为终审判决。
审判长 张广乾
审判员 张 岩
审判员 宋许科
二〇一五年二月三日
书记员 高学茹