北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第09365号
上诉人（原审原告、反诉被告）马艳红，女，1970年10月1日出生。
委托代理人马立文，北京市铭泰律师事务所律师。
委托代理人黄绍河（马艳红之夫），1968年7月7日出生。
上诉人（原审被告、反诉原告）王啟芝，男，1946年7月8日出生。
上诉人（原审被告、反诉原告）王晓东，男，1969年10月15日出生。
上诉人（原审被告、反诉原告）王卫兵，男，1972年3月18日出生。
王啟芝、王晓东、王卫兵之委托代理人赵建民，北京市亚太律师事务所律师。
上诉人马艳红、上诉人王啟芝、王晓东、王卫兵因租赁合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2015）门民初字第3137号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
2015年7月，马艳红起诉至原审法院称：2010年10月，我与王啟芝、王晓东、王卫兵签订《租赁合同》，约定：甲方将位于北京市门头沟区的南至西和西北的240海拔地块，面积约十余亩出租给我经营。《租赁合同》第六条、第七条约定：租赁期间如遇拆迁，所得补偿款先将乙方所建房屋及地上物的成本（库房按每平方米六百元，住房及办公用房按每平方米一千元，路面及围墙按每平方米一百元）补偿给乙方后，其余部分，甲乙双方各分成50％；拆迁停产停业补偿款全部归乙方所有。我于2010年至2011年间，在租赁土地处共建了2100平方米的房屋。2013年，上述房屋被政府拆迁，我所建的房屋中有845.24平方米的库房和782.22平方米的办公用房由王晓东签订了拆迁协议。拆迁后，王啟芝、王晓东、王卫兵仅向我支付了122万元的拆迁款，并拒绝向我支付剩余62万余元的拆迁款。故我诉至法院，请求法院判令：一、解除我与王啟芝、王晓东、王卫兵签订的《租赁合同》；二、王啟芝、王晓东、王卫兵向我支付拆迁补偿款626720元；三、王啟芝、王晓东、王卫兵向我支付拆迁补偿款自2013年8月19日至2015年8月18日期间的利息71759.43元（按照中国人民银行同期贷款基准利率计算）。
王啟芝、王晓东、王卫兵答辩并反诉称：按照《租赁合同》的约定，我们仅需向马艳红支付建房成本，而无需向其支付房屋重置成新价款及奖励费用。而且马艳红所建房屋都是借我方原有房屋的墙，马艳红没有独立房屋。我方已经向马艳红支付了122万元拆迁补偿款，尽到了相应的义务。故我方不同意马艳红的全部诉讼请求。此外，马艳红尚未支付2013年度的租金，故我方提起反诉，请求法院判令马艳红向我们支付2013年度的租金6万元。
马艳红针对王啟芝、王晓东、王卫兵的反诉辩称：2013年涉诉房屋已经被列入拆迁范围，我不应该再交纳租金了，不同意王啟芝、王晓东、王卫兵的反诉请求。
原审法院审理后认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。马艳红与王啟芝、王晓东、王卫兵签订《租赁合同》项下的土地房屋已被政府征收，合同实际履行不能，故对于马艳红要求解除该合同的诉讼请求，本院予以支持。《租赁合同》约定，租赁期间如遇拆迁，拆迁部门给付的补偿款应先将乙方所建房屋及地上物的成本（库房按每平方米六百元，住房及办公用房按每平方米一千元，路面及围墙按每平方米一百元）补偿给乙方后，其余部分甲乙双方各分成50％。现马艳红主张其所建房屋中仅有845.24平方米系库房，其余为住房及办公用房，但其提交的照片不足以证明房屋的用途，且马艳红当庭表示其所建的房屋并未实际用于居住和办公，故对于马艳红的上述主张，本院不予支持，马艳红仅可依库房的标准要求先行补偿其所建的1627.46平方米房屋的成本。当事人均认可编号为龙泰估字（130218）号-4-049（以下简称049）的《北京市集体土地非住宅房屋征收估价结果通知单》（以下简称《评估通知》）中所有设备、装修、附属物及编号为龙泰估字（130218）号-5-008（以下简称008）的《评估通知》中电表、室外上下水管、铁板门、院地系附属于马艳红修建的房屋，对此本院不持异议。荧光灯的补偿本院根据房屋具体情况酌定其中1438元的荧光灯系附属于马艳红的房屋。马艳红修建的房屋对应的重置成新价，设备、装修及附属物价款，搬家补助费，工程配合奖励费在扣除建房成本后的50％应归马艳红所有。马艳红应得征收补偿款应由王啟芝、王晓东、王卫兵向其支付。王晓东、王卫兵已向马艳红支付了122万元补偿款，该笔款项应当在王啟芝、王晓东、王卫兵应向马艳红支付的款项中扣除。马艳红主张过多的部分，本院不予支持。王啟芝、王晓东、王卫兵取得征收补偿款后，应按照《租赁合同》约定向马艳红支付相应的款项。但王晓东、王卫兵于2013年8月19日仅向马艳红支付了122万元补偿款，对马艳红刻意隐瞒了征收补偿的实际情况，拒绝向马艳红支付剩余的补偿款。王啟芝、王晓东、王卫兵的上述行为构成违约，马艳红有权要求王啟芝、王晓东、王卫兵支付相应的利息损失。具体损失的数额本院将依据王啟芝、王晓东、王卫兵未支付征收补偿款的数额并参照银行同期贷款的利率酌情予以确定。马艳红主张过高的部分，本院不予支持。马艳红已足额支付2012年12月31日前的租金。其主张涉诉土地和房屋已于2013年初被列入征收范围，且其已于2013年4月底将房屋交付给王啟芝、王晓东、王卫兵，但未就其主张向法院提交相应的证据，亦未提供证据证明2013年后其对承租土地、房屋的使用有何减损。故本院认为马艳红的租金应交纳至签订《补偿协议》的前日。故对王啟芝、王晓东、王卫兵要求马艳红支付2013年1月1日至2013年6月9日的租金的诉讼请求，本院予以支持。对于王啟芝、王晓东、王卫兵要求马艳红支付2013年6月10日以后的租金的诉讼请求，本院不予支持。据此判决：一、解除王啟芝、王晓东、王卫兵与马艳红于二○一○年十月签订的《租赁合同》。二、王啟芝、王晓东、王卫兵于本判决生效之日起七日内向马艳红支付征收补偿款四十三万九千九百零九元二角五分。三、王啟芝、王晓东、王卫兵于本判决生效之日起七日内向马艳红支付利息损失四万八千元。四、马艳红于本判决生效之日起七日内向王啟芝、王晓东、王卫兵支付租金二万六千五百元。五、驳回马艳红的其他请求。六、驳回王啟芝、王晓东、王卫兵的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，马艳红与王啟芝、王晓东、王卫兵均不服，上诉至本院。马艳红上诉理由：1、原审法院将全部房屋均列入库房范围错误；2、原审法院将搬家补助费列入共同分配的项目错误；3、原审法院判决我承担2013年部分租金没有法律依据。上诉请求：撤销原判第二、三项，改判王啟芝、王晓东、王卫兵共同支付我拆迁补偿款626720元、2013年8月19日至2015年8月18日期间的利息71759.43元。王啟芝、王晓东、王卫兵上诉理由：马艳红的房屋全部是借助我方原有房屋的墙体建造，马艳红丈夫曾自述投资成本为60-70万元，而我方已给付马艳红122万元，不存在显失公平的情况。上诉请求：撤销原判第二、三项，驳回马艳红的诉讼请求。
经审理查明：2010年10月，王啟芝、王晓东、王卫兵（甲方）与马艳红（乙方）签订《租赁合同》，载明：“一、甲方将位于北京市门头沟区的南至西和西北的240海拔地块，建设面积约十余亩出租给乙方经营。二、租金及租期：1、土地每年租金为贰万壹仟元（21000元），租赁期为70年，自2011年1月1日起。2、本地块甲方已盖房屋25间约500平方米，乙方需租用20年，有房脊的房屋按每间每月150元，无房脊的平顶房按每间每月100元，租赁期满后是否续租，乙方根据自己的需要来定，如需续租乙方享受优先权。三、租金交纳方式：前五年每次交纳一年租金、五年后乙方如有能力可一次交纳五年甚至更多年限的租金，每年的租金应在5月1日之前交纳。四、甲方帮助并支持乙方根据需要对本地块进行开发、建设及从事各项经营活动，并协助乙方办理营业执照，费用由乙方自己承担。五、乙方所租用的地块如遇第三者发生权属纠纷，因此给乙方造成的损失，甲方须赔偿乙方全部损失。六、租赁期间如遇拆迁，拆迁部门给付的补偿款，所得补偿款先将乙方所建房屋及地上物的成本（库房按每平方米六百元，住房及办公用房按每平方米一千元，路面及围墙按每平方米一百元）补偿给乙方后，其余部分，甲乙双方各分成50％。七、拆迁停产停业补偿款全部归乙方所有。八、如乙方建房屋出售，所得款项乙方扣除建房屋的成本后，甲乙双方各分成50％。九、乙方在建设及使用中，如遇城管、土地局、农委等政府部门强行拆除（非拆迁）对乙方所造成的损失，甲方赔偿乙方50％的费用并退还乙方所交的租金，乙方自己负担50％。十、土地出租税费及本合同未列明的其它部门的收费，均由甲方承担。十一、本合同一式四份并附上原地块及房屋平面图和照片，甲乙双方各持2份，双方签字或盖章后生效。”。
审理中，双方均一致认可：包括《租赁合同》所涉土地以及王啟芝、王晓东、王卫兵所修建房屋在内，每年的租金共计6万元；马艳红已经给付2011年度和2012年度的租金。
合同签订后，马艳红出资在租赁的土地上修建部分房屋。
2013年6月10日，北京市门头沟区永定镇人民政府与王晓东签订《北京市集体土地非住宅征收货币补偿协议》（以下简称《补偿协议》），载明：被征收房屋建筑面积为3625.1平方米，被征收房屋重置成新价及附属物补偿价为2738883元，搬家补助费为每平方米25元，共计90628元，工程配合奖励费为每平方米700元，共计2537570元，征收补偿款、补助费合计5367081元。
原审法院调取了《补偿协议》及其征收档案，经双方当庭确认：049号《评估通知》中，马艳红出资修建房屋的建筑面积为93.3平方米（房号为2号，房屋重置成新价为48443元）。008号《评估通知》中，马艳红出资修建房屋建筑面积共计1534.16平方米，房号分别为1号（面积为845.24平方米，重置成新价为655737元）；3号（面积为18.34平方米，重置成新价为10108元）；4号（面积为361.19平方米，重置成新价为237492元）；5号（面积为119.42平方米，重置成新价为76856元）；6号（面积为48.36平方米，重置成新价为24299元）；7号（面积为141.61平方米，重置成新价为84549元）。当事人均认可：一、049号《评估通知》中设备、装修及附属物均附属于马艳红所建的房屋；二、008号《评估通知》设备、装修及附属物中电表、室外上下水管、铁板门、院地附属于马艳红所建房屋，太阳能、树木、银杏系王啟芝、王晓东、王卫兵所有。马艳红主张008号《评估通知》中的荧光灯系其所有，王啟芝、王晓东、王卫兵表示双方均有部分荧光灯。当事人均未就其主张向法院提交相应的证据。
庭审中，马艳红主张008号《评估通知》中的1号房屋系库房，其余房屋均为住房及办公用房。王啟芝、王晓东、王卫兵主张马艳红所建房屋均为库房。为证明其主张，马艳红向法院提交了若干现场照片，照片显示了房屋的外墙，没有室内照片。王啟芝、王晓东、王卫兵对上述照片的证明目的不予认可。经询问，马艳红表示其房屋盖好后一直空置，并未有人实际居住或办公。
马艳红主张其承租的土地、房屋于2013年初已被列入征收范围，其于2013月4月底将房屋腾退并交付给王啟芝、王晓东、王卫兵。王啟芝、王晓东、王卫兵主张马艳红在王晓东签订《补偿协议》后才交付房屋。双方均未就其主张向法院提交相应的证据。马艳红未提供证据证明其对承租的土地、房屋的使用在签订《补偿协议》前受到了任何减损。
2013年8月19日，王晓东、王卫兵以转账方式给付马艳红122万元，马艳红在王晓东、王卫兵事先打印的《证明》上签名，王卫兵也在《证明》上签名。《证明》打印部分内容为：“本人（马艳红）（名字为手写）于2010年12月在王启芝家附近的自留地（小片荒）处参与修建房屋，后因政府征地，拆迁将该房屋定性为非宅，所投款项（122万元）（金额为手写）已全部收回。以前所定租赁合同，同时废除。”。在打印部分后面，王卫兵还书写“以后不牵扯任何经济利益纠纷”。当天，马艳红及其丈夫黄绍河还共同出具一份《收条》，载明：“本人马艳红今收到门头沟区王啟芝、王晓东家建房（非）宅拆迁款，共计壹佰贰拾贰万元（1220000元）整。”。
2014年，马艳红诉至法院，以上述《证明》存在欺诈及显失公平为由，请求法院撤销该《证明》。门头沟区人民法院于2015年4月8日作出（2014）门民初字第3055号民事判决书，认定王晓东、王卫兵利用全程参与征收事宜的优势，隐瞒了马艳红出资修建的房屋可以获得征收补偿款的真实金额，当属欺诈，判决：撤销马艳红于二○一三年八月十九日签名的《证明》。王啟芝、王晓东、王卫兵不服判决，提起上诉。北京市第一中级人民法院于2015年6月16日作出（2015）一中民终字第04911号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。
上述事实，有双方当事人及其委托代理人的陈述、《租赁合同》、《补偿协议》及档案材料、门头沟区人民法院（2014）门民初字第3055号民事判决书、北京市第一中级人民法院（2015）一中民终字第04911号民事判决书等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。涉案的《租赁合同》已对房屋遇拆迁时双方利益分配的原则事先作出了明确约定，现土地、房屋已被政府征收，合同双方应当按照约定各自取得拆迁利益。关于马艳红的上诉意见，1、马艳红主张其所建房屋中仅有845.24平方米系库房，其余均为住房及办公用房，应当分别计算补偿款数额，合同对于区分库房与住房的标准无约定，按照通常理解及合同的文字内容，住房及办公用房可以理解为用于居住或是办公使用的房屋，而马艳红未提供充足证据证明房屋的用途，且其所建房屋并未实际用于居住和办公，故原审法院按照库房的标准计算马艳红的补偿款正确。2、搬家补助费确系拆迁人给予实际存在搬迁行为的被拆迁人的补偿，本应是谁搬迁谁享有，但《租赁合同》对于补偿款的分割有约定，在不违背法律的前提下，应当尊重双方当事人的意见，按照约定的方式分割。3、马艳红主张已于2013年4月底将房屋交付给王啟芝、王晓东、王卫兵无证据证明，王啟芝、王晓东、王卫兵认可马艳红在王晓东签订《补偿协议》后交付房屋，故马艳红应当支付房租至《补偿协议》签订时，原审法院判决其支付签订拆迁协议之前的租金正确。关于王啟芝、王晓东、王卫兵的上诉意见，虽然三人已给付马艳红122万元的款项，但约定此补偿数额的《证明》已被生效判决撤销，故拆迁补偿款应当重新分割，王啟芝、王晓东、王卫兵坚持按照《证明》执行本院不予支持。综上所述，本院对马艳红、王啟芝、王晓东、王卫兵的上诉请求不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费五千三百九十二元，由马艳红负担一千四百四十二元（已交纳）；由王啟芝、王晓东、王卫兵负担三千九百五十元（本判决生效后七日内交纳。）反诉案件受理费六百五十元，由王啟芝、王晓东、王卫兵负担四百二十元（已交纳）；由马艳红负担二百三十元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费一万四千一百九十五元，由马艳红负担五千五百七十六元（已交纳），由王啟芝、王晓东、王卫兵负担八千六百一十九元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 辛荣
代理审判员 徐冰
代理审判员 赵蕾
二〇一五年十二月九日
书 记 员 杜莹