广东省湛江市霞山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湛霞法民二初字第36号
原告廖运先。
委托代理人陈海萍。
被告杨筱波。
原告廖运先诉被告杨筱波房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月10日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告廖运先及其的委托代理人陈海萍及被告杨筱波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年1月31日，原告与被告签订《房地产转让合同》并在湛江市粤西公证处进行公证，2014年9月22日双方又签订《补充合同》。上述两份合同约定，被告以148万元的价格将位于湛江市霞山区XX路XX1号（原XX路XX1号）、霞山区XX路XX2号（原XX路XX2号）两处房产权和土地使用权转让给原告。被告于2014年12月31日前须将上述两处房地产权证办理过户给原告。《补充合同》第五条约定，如被告违约，被告全额退还购房款148万元并加罚违约金，违约金按被告收款日起计月息3%给原告。原告按合同约定分别于2013年1月31日、2月2日，2014年9月29日通过银行转账方式及给付现金共向被告支付了房屋转让款148万元，此后，被告才向原告提供已经发生法律效力的湛江市中级人民法院［2005］湛中法民一终字第493号《民事判决书》。依据该判决，李田宝（系被告杨筱波的母亲）只占涉案的位于霞山区XX路XX1号、XX2号的房地产的171∕320，并非拥有全部的产权。虽李田宝已立公证遗嘱，其名下的房地产份额（含霞山区XX路XX1号、XX2号房地产的171∕320）全部留给被告继承，但被告在签订《房地产转让合同》和《补充合同》时并没有继承上述房地产的份额，更没有取得上述房产的全部产权。2015年1月7日，原告了解到2013年12月9日被告与陈XX签订《补充协议》，被告将涉案的霞山区XX路XX1号、XX2号房地产已交由陈XX处置。上述事实足以证明被告故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，已构成民事欺诈。直至起诉之日，被告未能按约定于2014年12月31日前将上述两处房地产权证办理过户给原告。双方所签订上述两份合同的合同目的无法实现，被告的行为已构成了根本违约。2014年9月30日，原告与被告到湛江市房产权登记所对原告已支付给被告的购房款其中80万元办理抵押登记手续，原告作为被告所有的位于湛江市霞山区XX路XX号XX广场XX幢XX门XXXX1、XXXX2房的他项权利人（债权数额80万元）。综上，被告故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，未能履行合同约定的义务，已构成根本违约，依法应承担违约责任。请求：1、判令解除原告与被告分别于2013年1月31日、2014年9月22签订的《房地产转让合同》、《补充合同》。2、判令被告返还原告已支付的房屋转让价款148万元及利息（从2015年1月1日起至款项付清之日止，按中国人民银行的同期同类贷款利率计付利息）。3、判令被告按约定从对其已收到原告已支付的房屋转让价款80万元、68万元，分别从2013年1月31日起、从2014年9月29日起，按月息3%支付违约金给原告。4、判令确认原告对位于湛江市霞山区XX路XX号XX广场XX幢XX门XXXX1房、XXXX2房的房屋所有权变现价款分别在债权数额40万元、40万元范围内享受优先受偿权。5、判令被告承担本案的全部诉讼费用。
被告辩称，1、不同意解除合同。2、被告拖欠原告的款项由法院依法判决。3、原告请求违约金按月息3%利率计算过高。4、被告抵押的房屋现由被告居住，原告有否优先受偿权由法院依法判决。5、诉讼费承担问题由法院依法判决。
经审理查明，2013年1月31日，原告与被告签订《房地产转让合同》，合同约定：被告将位于湛江市霞山区XX路XX1号（原XX路XX1号，土地所有权状秋字00875号，砖瓦木二层，建筑面积139.09平方米，地籍：霞山区一段11图701号）、霞山区XX路XX2号（原XX路XX2号，土地所有权状秋字00878号，砖瓦木二层，建筑面积127.54平方米，地籍：霞山区一段11图702号）两处房屋物业和土地使用权转让给原告，价款共148万元；在签订合同当天，原告支付房地产转让款（履约金）80万元给被告，余额68万元按办理过户手续进度支付，最后到市房管局产权交易中心办理房产权证过户签字当天，原告将余额68万元支付给被告；被告承诺在办理好上述房地产的继承手续后，再办理该房地产转让手续给原告。合同还约定了上述两处房地产（被告已出租）的租金自2013年2月1日起被告转交给原告收取，以及约定上述房地产办理过户手续的费用承担及违约责任等事项。2013年1月31日，原、被告双方到广东省湛江市粤西公证处，请求对上述的《房地产转让合同》进行公证。该公证处当日作出（2013）粤港粤西第001226号《公证书》，对上述的《房地产转让合同》予以公证确认。当日，原告支付了第一笔转让款80万元给被告
2014年9月22日，原、被告又签订《补充合同》。该合同约定：被告在2014年12月31日前将上述两处房地产权证办理完过户手续给原告；上述两处房地产的成交价款在148万元的基础上增加12万元，即总成交价为160万元；被告保障保证原告后期交付的80万元资金的安全，被告同意以其所有的位于湛江市霞山区XX路XX号XX广场XX幢XX门XXXX1、XXXX2房作为抵押给原告，原告分三期（按办理上述76号、78号房地产权证过户手续进度支付）支付给被告，最后（第三期），被告办理好上述两处房地产权证过户给原告，并负责清空上述两处房屋给原告时，付清余款12万元给被告；上述的XX1、XX2号房屋的租金从2013年2月1日起至2014年12月31日止（约4万元）由原告收取，在抵押款项第一笔款当中扣除给原告。《补充合同》第五条还约定，如被告违约，原告有权处置上述抵押的位于湛江市霞山区XX路XX号XX广场XX幢XX门XXXX1、XXXX2房两套房产，同时按原告已支付的148万元全额退还给原告，并罚违约金，违约金按被告收款日起计月息3%支付给原告。
2014年9月29日，原、被告签订了两份《房地产抵押合同》，约定被告以其所有的位于湛江市霞山区XX路XX号XX广场XX幢XX门XXXX1、XXXX2抵押给原告，抵押数额各为40万元（共80万元），并于2014年9月30经湛江市房产交易所办理了抵押登记手续（粤房地他项权证：湛江TX字第0100054811号、湛江TX字第0100054810号）。2014年9月29日，原告又支付给被告上述XX1号、XX2号房地产的转让款68万元。
根据已经发生法律效力的湛江市中级人民法院［2005］湛中法民一终字第493号《民事判决书》的确认，位于湛江市霞山区XX路XX1号（原XX路XX1号）、霞山区XX路XX2号（原XX路XX2号）房地产的所有人是李鉴亭，其于1943年12月1日病故，上述房地产由继承人黄XX占81/320，李X泉占41/320，李宝田（系被告杨筱波母亲）占171/320，李X娣、李X、李X铸各占9/320份额。
根据广东省湛江市粤西公证处2012年6月19日作出的（2012）粤湛粤西第005332号《公证书》以及杨明、李宝田（系被告杨筱波的父、母亲）于2012年6月7日立下的书面遗嘱，杨明、李田宝所继承的李鉴亭、陈亚娣、雷瑞英的遗产（包括李宝田所继承李鉴亭位于湛江市霞山区XX路XX1号（原XX路XX1号）、霞山区XX路XX2号（原XX路XX2号）房地产的171/320份额）由被告杨筱波继承。
根据广东省湛江市粤西公证处于2014年12月25日作出的（2014）粤湛粤西第011714号《公证书》，被继承人杨明、李宝田分别于2013年7月3日、2012年9月4日在湛江市死亡；杨明、李宝田死亡后遗留的湛江市霞山区XX路XX1号（原XX路XX1号）、霞山区XX路XX2号（原XX路XX2号）的171/320房地产份额的继承权利及李浩泉置换所得的上述房地产的41/320份额权利，合计共212/320份额权利由被告杨筱波一人继承。
2015年2月11日，本院根据原告的申请，作出（2015）湛霞法立保字第39-1号《民事裁定书》，查封了被告名下的位于湛江市霞山区XX路XX号XX广场XX幢XX门XXXX1、XXXX2房。同年3月26日，又根据原告的申请，本院作出（2015）湛霞法民二初字第36号《民事裁定书》，查封了被告继承其父母杨明、李宝田位于湛江市霞山区XX路XX1号（原XX路XX1号）、霞山区XX路XX2号（原XX路XX2号）的212/320份额的房地产权利，但湛江市房地产管理局在2015年4月16日签收的《送达回证》备考一栏中注明，该房产目前登记的所有权人为湛江市房地产管理局（产权证号：4408446号、44089**号）。
原告多次催促被告交付房屋，被告则以继承手续至今未能办妥为由不予交付，尔后，原告又在多次催促被告要求解除合同退还购房款未果的情况下，于2015年3月10日向本院提起诉讼。审理期间，原告未能充分举证证明被告在其双方签订《房地产转让合同》之后，签订《补充协议》之前，被告与第三人陈XX签订《补充协议》，将上述的XX1、XX2号房地产交由陈XX处置的事实依据。
本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《房地产转让合同》和《补充合同》是双方的真实意思表示，未违反国家法律、法规的规定，合同有效，应受法律保护，双方当事人应当依约全面履行自己的义务。双方签订合同后，原告依约共支付了房屋转让款共148万元，被告也应当按合同的约定交付合约转让的房地产给原告，但至今被告未能取得上述房地产的所有权和处分权，致使双方合约转让的房地产不能转移，合同目的不能实现。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行合同义务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。被告至今不履行交付房地产的合同义务已构成违约，原告请求解除双方的《房地产转让合同》、《补充合同》符合法律规定，应予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”上述合同解除后，被告应当返还原告已支付的房地产转让款148万元。我国法律规定，约定违约金过高或过低的，当事人可以请求人民法院予以调整，其目的是平衡意思自治原则，诚实守信原则带来的权益冲突，防止违约金金额过分脱离实际损失造成双方的权利义务不对等。《补充合同》虽第五条约定违约金按被告分别收到80万元及68万元之日起计月息3%支付给原告，但被告认为过高，并要请调整，故本院予以准许。综合考量原告的实际损失，合同履行情况以及违约方的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，参照相关规定，本院酌情将违约金调整为按银行同期贷款利率的四倍计付违约金。原告要求按合同约定按月息3%计付违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告还主张按已支付的房屋转让价款148万元从2015年1月1日起至款项付清之日止，按中国人民银行的同期同类贷款利率计付利息，因合同没有约定，缺乏事实根据和法律依据，不予支持。原、被告双方为确保房屋转让款其中的80万元（后期支付的80万元）的安全，双方依法对被告提供的抵押房产办理了抵押登记手续，故原告对被告名下的抵押房产享有优先受偿权。被告辩解不同意解除合同的意见，与法律相悖，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民法通则》第四条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款，以及《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、解除原告廖运先与被告杨筱波于2013年1月31日签订的《房地产转让合同》及2014年9月22日签订的《补充合同》。
二、限被告杨筱波于本判决发生法律效力之日起十日内退还148万元和支付违约金（其中80万元从2013年1月31日起计至付清之日止；68万元从2014年9月29日起计至付清之日止；均按中国人民银行同期贷款利率的四倍计付违约金）给原告廖运先。
三、原告对被告名下的位于湛江市霞山区XX路XX号XX广场XX幢XX门XXXX1、XXXX2房的房产所有权，在债权80万元范围内享有优先受偿权。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回原告廖运先的其他诉讼请求。
案件受理费24180.27元，由原告负担120元，被告负担24060.27元；诉讼保全费5000元，诉前保全费5000元，合计10000元，均由被告负担。被告负担的案件受理费及财产保全费（共34060.27元）应在履行第二项判决义务时径付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于广东省湛江市中级人民法院。
审 判 长 黄王金
审 判 员 许荣春
人民陪审员 梁钟和
二〇一五年七月十七日
书 记 员 方 超
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。第九十七条合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。