江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终10941号
上诉人（原审被告）：黎晨，女，1972年8月21日出生，汉族，住南京市建邺区。
委托诉讼代理人：王步云，南京市玄武区律恒法德法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：孙玮佳，女，1982年7月29日出生，汉族，住南京市鼓楼区。
委托诉讼代理人：刘强，江苏维世德律师事务所律师。
原审被告：朱平，女，1978年8月21日出生，汉族，住南京市建邺区。
委托诉讼代理人：高孟浪，北京德恒（南京）律师事务所律师。
原审第三人：南京王祥房产经纪有限公司，住所地南京市建邺区恒山花苑6号楼2室。
法定代表人：王祥，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王炫，北京德恒（南京）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：荣雷，北京德恒（南京）律师事务所律师。
上诉人黎晨因与被上诉人孙玮佳、原审被告朱平、原审第三人南京王祥房产经纪有限公司（以下简称王祥房产）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2016）苏0105民初9534号民事判决向本院提起上诉。本院于2017年12月14日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
黎晨上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人孙玮佳一审诉讼请求或将本案发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院认定事实不清。1.黎晨作为南京市建邺区××路××单元××室（以下简称涉案房屋）共有权人之一，从未在孙玮佳与朱平之间签订的《房地产买卖中介合同》及《补充协议》上签字，其对房屋出售事宜并不知情，2016年11月，朱平提出房价上涨不少，其需要用钱建议先办理解押手续以便尽快出售房屋。2.由于解押款不够，朱平提出其可向王祥房产借款，并提供王祥房产的收条，经与朱平联系，朱平提出该收条是中介的格式收条，且朱平已在借条上备注：以银行转账为准，在此情况下，黎晨在该收条上签字，而一审法院仅凭收条推定黎晨对涉案房屋出售知情，与事实不符。3.一审证人张某作证时陈述，其在《房地产买卖中介合同》、《补充协议》签订及履行过程中，均未见过黎晨，也未与黎晨沟通过，只是在解押当日见过黎晨，也证实黎晨对房屋出售并不知情。4.涉案合同系由朱平与孙玮佳签订，他们两人有合同关系，而本合同没有经过黎晨的追认，一审判决黎晨承担违约金支付义务及承担诉讼费，缺乏法律依据。二、一审法院适用法律错误。1.一审法院即使推定黎晨于2016年11月11日应知道房屋出售事宜，但朱平系无权处分，黎晨并未追认，黎晨在一审明确表示不同意出售涉案房屋，因此朱平与孙玮佳之间所签合同效力待定，对黎晨无约束力。2.由于合同处于效力待定状态，孙玮佳不能依据该合同办理产权过户登记。综上，请求二审法院支持其上诉请求。
孙玮佳辩称：一、涉案房屋已由孙玮佳于2013年支付了大部分的房款，并实际居住4年，黎晨作为房屋贷款的主贷人，在收到孙玮佳支付的30万元房款后出具相应收条，并与孙玮佳共同到银行办理房屋解押，此后又共同到房产局办理过户手续（未成功），上述一系列行为均表明黎晨对朱平的卖房行为知道且同意。二、黎晨在收到房款、共同解押以及办理房屋过户手续等系列行为，表明其对朱平售房行为予以追认，买卖合同生效，一审法院判决黎晨履行合同义务并承担民事责任，适用法律正确。
朱平、王祥公司同意黎晨的上诉意见。
孙玮佳向一审法院起诉请求：1.朱平、黎晨按总价243万元继续履行房屋买卖合同并协助孙玮佳办理房屋产权过户手续；2.朱平、黎晨支付原合同违约金8万元及延期违约金（延期违约金按每日486元计至朱平、黎晨按约办理完房屋过户手续时止）并赔偿损失（暂定14万元，因三年房价比合同价上涨150-160万元，且缴税须增加税金以发票为准）；3.朱平、黎晨承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2013年8月28日，孙玮佳与朱平经第三人王祥房产居间介绍签订《房地产买卖中介合同》及其补充条款（非网签），约定：朱平将坐落南京市建邺区××路××单元××室（以下简称涉案房屋）售予孙玮佳，房屋售价248万元（朱平净得价），建筑面积88.34平方米，房屋状况系开发商装修及设施；孙玮佳须于2013年8月28日支付定金4万元、2013年10月15日前支付房款96万元、2013年11月15日前支付房款130万元用于朱平办理银行贷款结清、抵押注销手续，2013年11月20日前支付房款18万元且三方于当日办理产权过户手续，并于过户当日交付房屋；如一方存在无正当理由不履行合同、未按合同约定提供必要文件和配合等情形，须向守约方支付违约金8万元。上述合同及补充条款中黎晨的签字均由朱平代签。嗣后，孙玮佳按约累计支付房款230万元（其中签约当日支付定金4万元，并分别于2013年10月10日、2013年10月12日向朱平开具本票50万元、93万元并另行支付现金3万元用于支付房款，亦于2013年11月5日、2013年11月7日经孙玮佳账户向朱平转账支付20万元、60万元）。
因朱平怠于办理房屋解押手续，致孙玮佳要求朱平退还购房款50万元，朱平同意后于2014年底向孙玮佳实际返还购房款累计50万元。
2016年5月11日，孙玮佳与朱平、第三人王祥房产签订《补充协议》，约定：因朱平未于收悉孙玮佳房款后按约办理贷款结清、过户手续，故双方协商房屋成交价格降为243万元，孙玮佳已支付180万元房款（含定金），孙玮佳于2016年7月31日前向朱平支付剩余房款30万元用于结清房屋内银行贷款（不足部分朱平自行支付银行），余款33万元于出件当时支付朱平，朱平应于收到银行结清材料和他项权证二日内与孙玮佳办理房屋过户手续，若朱平未能按时办理结清银行贷款及过户手续则须支付延期违约金（每日按房屋总价万分之二计算）并承担因延期而增加的税费。
2016年11月11日，孙玮佳与朱平、黎晨及第三人王祥房产经办人张某共同前往交通银行办理涉案房屋解押手续，同日，孙玮佳将房款30万元直接汇入黎晨账户，朱平、黎晨向孙玮佳出具《收条》载明其收取孙玮佳所付涉案房屋购房款30万元。
一审法院另查明，朱平、黎晨系表姊妹关系，涉案房屋系朱平、黎晨共同共有，该房屋贷款现已结清。孙玮佳已于2013年年底入住涉案房屋。
一审法院还查明，涉案房屋于孙玮佳起诉时已较双方签订房屋买卖合同时增值超100万元。
一审过程中，王祥房产的经办人张某作为证人出庭作证，证人张某称：孙玮佳与朱平签订房屋买卖合同时，黎晨前期未参与亦未出具授权委托书，但朱平承诺其可代表黎晨，故双方签约，直至办理银行解押时因主贷人系黎晨，黎晨才亲自参与；解押当日即2016年11月11日，因朱平迟到、时间紧迫，致朱平将网签合同的甲乙双方签反、合同作废，故中介约双方过户当日重新签订网签合同；过户当日，黎晨持解押材料至房产局等待孙玮佳、朱平及第三人，因涉案房屋过户费上涨，孙玮佳称不能过户须由朱平按补充协议约定承担增加的费用，但当日朱平未到场，致双方至今未办理过户。孙玮佳、朱平、黎晨及王祥房产对证人所述事实均不持异议，一审法院予以确认。
一审法院认为，本案争议焦点为：1.黎晨是否应承担民事责任；2.孙玮佳是否有权要求朱平、黎晨继续履行合同并协助孙玮佳办理涉案房屋过户手续；3.孙玮佳是否有权要求朱平、黎晨支付违约金并赔偿损失。
关于争议焦点一，一审法院认为，没有代理权的行为，只有经被代理人追认，被代理人才承担民事责任，本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。本案中，出售涉案房屋的处分行为应经共同共有人即朱平、黎晨一致同意，虽孙玮佳与朱平所签涉案房屋买卖合同及其后续补充协议中均缺少共同共有产权人之一黎晨的签字（仅有朱平代签），但黎晨于此后实际收取孙玮佳所付购房款30万元并亲自出具收条，亦实际参与了合同约定的解押与过户准备过程，且当时未对朱平以其名义实施的民事行为予以否认，应视为其对前期朱平代签房屋买卖合同等的追认，故对黎晨称其对卖房不知情的抗辩，一审法院不予采信，黎晨应对朱平的前期代理售房行为承担民事责任。
关于争议焦点二，一审法院认为，双方当事人应按约全面履行自身义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；不履行合同义务的行为属违约行为，违约行为可分为一般违约与根本违约两种情形，其中一般违约指当事人一方违反合同但不导致合同目的不能实现，根本违约指当事人一方违反合同导致合同目的及对方预期可得利益无法实现。本案中，因孙玮佳与朱平所签合同均系真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人均具有约束力，虽朱平抗辩称另一共同共有产权人黎晨不知情、其自身无权单方出售房屋，但黎晨已实际收取相关房款且配合办理解押、过户准备等事宜，应视为其对朱平前期代理售房行为的追认，孙玮佳已按约履行完毕主要付款义务，部分款项的支付虽有延期亦已支付完毕，仅属一般违约而非根本违约，不符合合同法法定解除须以违约方存在根本违约为前提，故对朱平、黎晨以黎晨不知情为由不同意继续履行合同、要求解除合同的抗辩，一审法院不予采纳，孙玮佳有权要求朱平、黎晨同意继续履行合同。
关于争议焦点三，一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，双方可约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，违约金数额应以损失为基础，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可请求适当减少，但应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等综合因素。本案中，双方于2013年8月28日所签合同中约定的违约金8万元应系补偿守约方总损失的概括性约定，双方又于2016年5月11日的《补充协议》中对房屋总价、迟延解押及过户违约金予以重新约定，应视为双方对原约定的变更和补充，对变更部分应以双方在后的真实意思表示为准，但违约金仍应基于守约方的总损失及双方履约情况、过错程度等予以综合考量。依《补充协议》的约定，朱平应于收到银行结清材料和他项权证二日内与孙玮佳办理房屋过户手续，否则须承担延期违约金（每日按房屋总价万分之二即486元/日计算）及因延期而增加的税费，该违约金的约定系双方真实意思表示，未违反法律规定，亦属合法有效，对合同当事人具有约束力，朱平、黎晨至今未按约履行过户配合义务，构成违约，孙玮佳有权要求朱平、黎晨承担违约责任，但因朱平、黎晨要求调整违约金数额，并虑及涉案房屋增值已超100万元的现状，且因孙玮佳未依双方《补充协议》的约定按期支付30万元用于结清涉案房屋贷款亦构成违约，在孙玮佳未举证证实其因此所致损失的情况下，一审法院酌定支持违约金2万元，孙玮佳所诉税费损失尚未实际发生，一审法院不予支持。
综上所述，一审法院对孙玮佳诉讼请求中符合法律规定的部分予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，一审法院判决：一、孙玮佳与朱平、黎晨就坐落南京市建邺区××路××单元××室房屋继续履行双方于2013年8月28日所签《房地产买卖中介合同》及于2016年5月11日所签《补充协议》（孙玮佳于判决生效之日起五日内向朱平、黎晨一次性支付购房款33万元；朱平、黎晨自收到孙玮佳购房款后五日内协助孙玮佳办理房屋权属变更登记手续）；二、朱平、黎晨应于判决生效之日起五日内向孙玮佳支付违约金2万元；三、驳回孙玮佳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费37412元，保全费5000元，合计42412元，由孙玮佳负担15210元，朱平、黎晨负担27200元。
本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据，本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院二审另查明，在2016年11月11日朱平、黎晨向孙玮佳出具的收条中，载明：今收到孙玮佳购买位于建邺区××路××单元××室的房屋房款人民币叁拾万元整。南京王祥房产经纪有限公司作为见证方，加盖了公司印章。
本院认为，根据合同法规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。针对本案而言，上诉人黎晨虽然未在涉案《房地产买卖中介合同》及《补充协议》中签字，但其在原审被告朱平出售涉案房屋并将房屋交付给被上诉人孙玮佳实际居住的四年时间内，并未向孙玮佳提出过异议，其为涉案房屋共有权人且为银行贷款主义务人，在长达四年时间不清楚房屋使用、管理及银行贷款偿还等情况，与常理不符。根据孙玮佳向黎晨账户汇入30万元的事实，结合黎晨、朱平共同向孙玮佳出具30万元的《收条》的内容，表明黎晨同意接受孙玮佳30万元的房款，也即表明其同意朱平将涉案房屋出卖给孙玮佳。一审中，原审第三人王祥房产经办人张某一审也陈述，黎晨参与办理银行的解押，同时黎晨于过户当日手持解押材料至房产局等待孙玮佳，该证人证言也印证黎晨同意涉案房产的交易。因此，一审法院认定黎晨对朱平代理其出售涉案房屋予以了追认，具有事实依据。黎晨上诉提出，朱平出售涉案房屋给孙玮佳不知情以及打收条行为系向王祥房产借款解押的意见，与事实不符，本院不予采信。涉案《房地产买卖中介合同》及《补充协议》在黎晨追认后，对黎晨产生法律约束力，黎晨与朱平作为出卖人拒不履行合同义务，一审判令黎晨与朱平共同向孙玮佳承担违约责任，以及黎晨与朱平共同承担一审诉讼费，符合法律规定。
综上所述，黎晨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费26240元，由上诉人黎晨负担。
本判决为终审判决。
审判长 汪德全
审判员 孙 伟
审判员 张旭东
二〇一八年一月三十一日
书记员 朱亚芳