山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民再终字第46号
申请再审人（一审原告、二审上诉人）：王诚基，男，1955年4月14日出生，汉族，中国人民解放军第4808工厂退休职工。
委托代理人：赵德基，山东北极之星律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：张福利，男，1957年7月8日出生，汉族，青岛交运第二汽车运输公司职工。
委托代理人：尹富江，山东韬戈律师事务所律师。
申请再审人王诚基因与被申请人张福利物权保护纠纷一案，不服本院（2012）青民一终字第902号民事判决，向山东省高级人民法院申请再审。山东省高级人民法院于2013年11月26日作出（2013）鲁民申字第1184号民事裁定，指令本院再审本案。本院于2013年12月30日受理，并依法另行组成合议庭，于2014年1月12日前向各方当事人送达开庭传票。本院于2014年1月20日公开开庭审理了本案，申请再审人王诚基及其委托代理人赵德基，被申请人张福利的委托代理人尹富江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2011年8月23日，王诚基起诉至青岛市市北区人民法院称：2004年11月30日，其从张静贞处购买了被张福利占住的位于青岛市市北区夏津路8号602户房屋一套，张福利以无房为由强占该房。请求判令：张福利支付王诚基2011年1月至2011年8月期间的房屋占用费6400元（800元／月），并承担本案诉讼费。
张福利在一审中辩称：本案争议房屋系历史遗留问题，对其及家人造成损失的同时，王诚基及家人获得巨大收益。双方争议问题已得到处理，王诚基按照2002年生效法律文书确定的义务向王诚基支付高额房租。其一家在此房屋和拆迁前房屋居住40年，因政府拆迁改造导致其无房居住，其要求返还原由张福利家人承租的房屋。望法院尊重历史、尊重事实，依法裁决。
青岛市市北区人民法院一审查明，王诚基之母张静贞（已去世）原住青岛市夏津路4号房屋，张福利与其父张德臣（已去世）原居住青岛市夏津路14号房屋。1969年在青岛市胶州路办事处等有关单位主持下，对包括张静贞、张德臣、张福利在内四户居民的房屋进行调换，张静贞被调换到青岛市清平路8号房屋，张德臣及张福利被调换到青岛市夏津路4号房屋，各方原居住房屋腾出。张静贞居住的青岛市清平路8号房屋后拆迁，因拆迁分得的房屋由张静贞的亲属居住。1986年青岛市房产局就夏津路4号房屋向张静贞返还产权。后该房屋拆迁，1994年4月30日张德臣及张福利与青岛市住宅开发经营公司签订拆迁安置协议书，共分得房屋两处：青岛市通山路21号套二房，使用面积32平方米，由张德臣的儿媳张月贞承租居住；青岛市夏津路8号602户套二房，使用面积40.73平方米。1998年3月，张德臣与张福利搬回回迁的夏津路8号602户房屋。张静贞于2001年8月30日取得夏津路8号602户房产证后，于2001年12月14日向法院提起诉讼，要求张德臣、张福利腾让该房，并自1998年3月至腾房之日按月租金600元标准支付房租。法院审理后认为，张静贞与张德臣、张福利因青岛市夏津路8号602户房屋迁让所发生的纠纷，属于历史遗留落实政策性质的房地产纠纷，张德臣、张福利均无房源，张静贞要求判令张德臣、张福利腾房诉请，该院不予支持。夏津路8号602户房屋系张静贞的私房，张德臣、张福利应自张静贞取得房产证之日起支付一定数额的房租，租金标准参照房屋公房租金标准计算。2002年6月11日，青岛市市北区人民法院作出（2001）北民初字第4102号民事判决，判令张德臣、张福利自2001年8月30日起每月支付张静贞租金75.76元，驳回张静贞其他诉讼请求。张静贞不服该判决，上诉至青岛市中级人民法院。青岛市中级人民法院审理后认为，租金标准应参照该房屋公房租金的2倍较为恰当，遂作出（2002）青民一终字第695号民事判决，维持原审法院（2001）北民初字第4102号民事判决第二项，变更原审法院（2001）北民初字第4102号民事判决第一项为：张德臣、张福利自2001年8月30日起每月支付张静贞租金151.5元及银行利息，至判决生效之日止。
2004年12月4日，王诚基购买青岛市夏津路8号602户房屋，取得青房地权市字第19××28号房地产权证，该证载明建筑面积53.68平方米。王诚基一直向张福利收取租金至2010年12月份，后要求张福利按照市场价标准支付房屋租金遭拒，诉至法院。
一审审理期间，王诚基向一审法院提出书面申请，请求对上述房屋2011年1月至2011年8月的房屋租赁价格进行评估。一审法院委托山东广泰房地产评估测绘咨询有限公司进行评估，该公司于2011年12月6日作出广泰评（青）司字第060号估价报告，认定2011年1月至2011年8月期间市场年租金9624元。该报告中估价的假设和限制条件5记载，因该委估房屋现有装修并非房屋产权人所做，房地产估价师征询当事人双方意见，决定此次估价按简单装修（入住最基本装饰装修及安装）予以计算，不考虑房屋出租所配套家具及家电等的影响。此次鉴定王诚基缴纳认定费1000元。对该份房地产估价报告，王诚基没有异议，张福利对评估结果不予认可，认为该报告采用“比较法”，将周边精装修房屋与日常家庭所用家电家具配套房屋做参照进行评估不妥，其承租房屋原系毛坯房，事后所做装修及添加物品均为其投资与王诚基无关。张福利认为该房屋评估应当按照政府有关部门核定的租金、两级法院判决确定的房屋租赁价格、该房屋的来源、房屋来源前后国家政策变化等情形综合评定房屋租赁价格。
青岛市市北区人民法院一审认为：王诚基持有的青房地权市字第19××28号房地产权证合法有效，其作为青岛市夏津路8号602户房屋的房地产权利人，依法享有收益的权利。张福利占有使用该房屋，应向王诚基支付房屋使用费。审理期间一审法院委托山东广泰房地产评估测绘咨询有限公司作出的房地产估价报告，程序符合法律规定，该院对此房地产估价报告结论予以确认，并作为张福利向王诚基支付房屋使用费的依据。本案涉及房屋转换过程的历史遗留问题，该案件已有前一案件一、二审法律文书，时隔10年后，相关住房政策已发生变化，若再按已生效文书确定的租金标准支付房租明显过低。张福利应采取积极措施通过社会住房保障体系尽早申请解决今后住房问题。考虑到诉争房屋处分权和使用权的历史演变及双方当事人占有使用房屋的情况，依据公平合理的原则，一审法院认定张福利缴纳房屋使用费的数额为评估部门作出的市场价格的50%较为妥当，超出部分，不予支持。
青岛市市北区人民法院于2012年2月2日依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条的规定，作出（2011）北民一初字第585号民事判决：一、张福利于判决生效之日起十日内给付王诚基青岛市夏津路8号602户房屋2011年1月至2011年8月期间房屋使用费4812元（9624＊50%）；二、评估费1000元，由张福利负担；三、驳回王诚基的其他诉讼请求。案件受理费50元，由张福利负担。宣判后，张福利与王诚基均不服，上诉至本院。
张福利上诉称：1、其一家自夏津路14号居住，到换房至夏津路4号，再到拆迁被安置涉案房屋，均是按照国家政策承租的公房或私房，没有侵占国家和个人的任何房产。2、自2001年8月起，其按照依法确认的租赁关系和房屋租金履行义务，房租均由王诚基收取。至2011年8月，房主张静贞及其子王诚基均未对张福利租房及房租事宜提出过异议或变更要求。房屋租赁合同变更应由合同双方协商确定，王诚基未与其进行任何协商，以占用费名义提起诉讼属单方变更房屋租赁合同，损害其利益；3、其因政府的历史行为和国家的政策变化导致应当享有的房屋权利丧失殆尽，原审按房屋的市场租赁价格确认租金标准显失公平。请求二审法院撤销原审判决第一、二项，改判驳回王诚基的诉讼请求，一、二审诉讼费用由王诚基承担。
王诚基上诉称：1、一审认定涉案房屋使用费的租金标准为市场价格的50%，没有法律依据，显失公平；2、鉴于本案的特殊情况，张福利应按照青岛市公租房的租金标准，即市场租赁价格的70%支付房屋使用费；3、一审认定的租金标准过低，导致张福利不愿向政府申请公租房，双方之间的纠纷无法得到根本解决。请求二审法院撤销一审判决第一项，改判张福利支付王诚基房屋使用费6737元，诉讼费用全部由张福利承担。
张福利、王诚基的答辩意见与各自上诉意见一致。
二审查明事实与一审法院查明事实一致。
本院二审认为，本案争议的焦点是张福利向王诚基支付的房租标准应如何确定。王诚基作为涉案房屋的所有权人，对该房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。张福利作为涉案房屋的使用人，应当向王诚基支付房屋使用费。鉴于涉案房屋的转换过程属于落实私房政策导致的历史遗留问题，一审判令张福利按市场租赁价格的50%交纳房屋使用费，符合公平原则，并无不当。因张福利居住涉案房屋而导致对房屋租赁价格的评估，此评估费判令张福利承担应属正确。
本院二审于2012年5月31日依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十八条的规定作出（2012）青民一终字第902号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由张福利、王诚基各负担50元。
申请再审人王诚基申请再审，请求撤销原审判决，支持其诉讼请求。主要理由是：1、新证据青岛市市北区即墨路街道办事处上海路社区居委会的证明，证实张福利恶意不申请保障性住房，其应当全额支付房屋使用费；2、王诚基在2004年购买涉案房屋后，涉案房屋已经不存在历史遗留因素，张福利与王诚基之间是市场租赁关系。
张福利口头辩称：1、街道办事处不能证明本案发生的历史事实，张福利多次向相关行政机关申请和申诉，且历次生效的判决中没有认定张福利恶意占用涉案房屋；2、由于历史遗留问题造成张福利损失，而王诚基以及家人在政策变化中既享有了原有住房，又享有了其他利益；3、本案需要人民法院与政府部门沟通彻底解决本案所存在的问题以化解民事纠纷。请求法院驳回王诚基的再审申请。
再审中，王诚基提交证据及张福利质证情况如下：
证据1、2012年9月18日和10月22日及2013年7月29日和11月26日《青岛早报》各一份。证明青岛市曾建设保障性住房。
证据2、2012年10月22日青岛市市北区即墨路街道办事处上海路社区居委会出具的《证明》一份，内容为：张福利、高保德、刘盛庆于2011年6月份以后未在社区申请保障性住房。证明张福利等人在青岛市建设保障性住房时，未积极进行申请，应当承担相应责任即全额负担房屋租赁费。
张福利质证认为，报纸内容只能证明保障房的房源有限，申请保障房困难；居委会不能掌握张福利是否向政府部门主张过住房权利；张福利等人向政府有关部门申诉和申请住房时，政府要求通过另外渠道解决房屋问题，居委会出具证明应该附同期申请人员名单。
再审查明，王诚基认可张静贞办理产权证书时，按照开发商的意见写了“要房屋必须带住户”的保证。
再审查明的其他事实与原审一致。
案经调解，双方未能达成一致意见。
本院再审认为，本案争议焦点是张福利是否应当全额支付房屋租赁费。本院认为，涉案房屋虽由王诚基购买，但该房屋系夏津路4号房屋拆迁而来，夏津路房屋系政府给张静贞落实房屋政策时形成的历史遗留问题，王诚基购房行为不能否认房屋历史演变过程。且王诚基系张静贞之子，其购买涉案房屋时对该房屋历史形成过程及现处情形应当是明知的，原审综合考虑涉案房屋历史演变过程并结合实际情况，判令张福利按市场租赁价格的50%交纳房屋使用费并无不当。王诚基再审中提交的居委会《证明》、《青岛早报》无法推翻原审认定的事实，且与本案无关，对该证据的证明效力本院不予采纳。故，王诚基再审申请理由不成立。
综上，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持本院（2012）青民一终字第902号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 李军玲
代理审判员 赵 雷
代理审判员 于丽人
二〇一四年四月三日
书 记 员 柴守图
书 记 员 司文雯