新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）新01民终2373号
上诉人（原审被告）：乌鲁木齐市天山区阿特兰语言培训中心
法定代表人:卡斯木江·阿布都热依木。
委托代理人：马晓萍，上海市建纬（乌鲁木齐）律师事务所律师
被上诉人（原审原告）：新疆维吾尔自治区新华书店。
法定代表人：热甫卡迪江·黑力力。
委托代理人：杜振怀，新疆新勒律师事务所律师
上诉人：乌鲁木齐市天山区阿特兰语言培训中心（简称阿特兰语言培训中心）因与被上诉人新疆维吾尔自治区新华书店（简称新华书店）租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市天山区人民法院（2015）新0102民初1710号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2016年6月1日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人阿特兰语言培训中心的委托代理人马晓萍，被上诉人新华书店的委托代理人杜振怀到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审法院认定，2008年11月6日，新疆维吾尔自治区新华书店与乌鲁木齐市天山区阿特兰语言培训中心签订两份《房屋租赁合同》（合同号均为GF-2000-0602，下面简称合同）。第一份《合同》约定：阿特兰语言培训中心承租新华书店位于乌鲁木齐市延安路4号出版大厦主楼5层，总面积为1588平米，合同签订时间为2008年11月6日，合同期限为5年，即2009年3月1日至2014年2月28日，2008年11月6日至2009年3月1日期间是阿特兰语言培训中心免费装修时间，租金总额为185万元，租金支付方式为第一年至第三年每年租金35万元，第四至第五年租金为40万元。租金在签订协议时首付年租金50%，装修时间后当日付清剩余50%，后四年租金每年分两次付清，在当年初十日内付租金50%，满六个月当日付剩余50%，租赁房用途为教学办公。《合同》第十五条第六款约定：“根据乙方要求租赁期意向定为10年，甲方原则同意乙方意向租期，但租赁期限为五年签一次，后五年租赁合同租金计算要根据市场价格的变化双方协商确定”。该《合同》还约定：承租人所欠各项费用一万元以上，出租人有权解除合同。第二份《房屋租赁合同》约定，阿特兰语言培训中心承租新华书店位于乌鲁木齐市延安路4号出版大厦主楼6层，总面积为1305平米，合同期限为5年，即2009年3月1日至2014年2月28日，2008年11月6日至2009年3月1日期间是阿特兰语言培训中心免费装修时间。合计租金为150万元，每年租金30万元，租金支付方式为签订合同时首付第一年租金的50%，即15万元；满六个月后付剩余租金15万元，后四年租金依照此支付方式支付。其他内容与第一分部合同相同。于2008年11月9日，双方签订《新疆维吾尔自治区新华书店新疆民族出版大厦物业管理服务与收费协议书》（下面简称协议），《协议》约定：水费按自来水公司现行标准每立方米3.98元，按计量表数次月5日交纳和收取上月费用；2、电费按乌市电业局行标准每度0.71元，按计量表数在次月5日交纳和收取上月费用；3、采暖费按市政府物价部门现行标准每平方米22元，按租用面积在供暖前10日内一次性付清；4、物业管理综合服务费标准，甲方依据实际发生的相关费用计算，暂定每平方米2.50元交纳和收取；5、如果乙方不能按前述约定交纳费用，除补交各项费用外，另加收费用总额3%的滞纳金。于2014年7月4日、2015年3月9日、2015年4月15日原告新华书店书面通知阿特兰语言培训中心交纳欠款。阿特兰语言培训中心工作人员米尔卡米力江·艾合买提签收。但阿特兰语言培训中心从2013年3月1日至2014年2月28日的租金、水电等费用至今未交，欠租赁费合计350000元，欠物业、水电费103356.59元。新华书店图书大厦部分楼层自主经营请求后，自治区新闻出版局同意区新华书店图书大厦部分楼层重新装修自主经营，使国有资产收益最大化，新华书店物业管理部于2014年1月28日通知被告房屋不再进行续租，要求其在2月28日前做好各项搬离工作，2015年3月9日，区新华书店店务会议根据中央八项规定和自治区《禁止超标装修办公场所》的要求，决定暂缓区店图书大厦整体开发，对部分楼层进行公开招标对外出租，2015年3月11日，区新华书店在乌鲁木齐晚报用两种语言广告，新华图书大厦5、6、9、10层对外出租，于2015年3月31日在新疆信息网发布公告新华书店新华图书大厦部分楼层出租进行了公开招标，到规定的截止时间一共有六家投标单位投标，最终海尔巴格商贸有限公司中标。
原审法院认为，2008年11月6日，新华书店与阿特兰语言培训中心签订两份《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规请执行规定，应认定为合法有效。双方应按合同约定享受权利和履行义务。本案中，阿特兰语言培训中心在履行合同中不按时缴纳租赁费，拖欠赁费合计350000元，拖欠物业、水电费合计103356.59元，其行为已构成违约。根据《合同法》第六十条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。该法第一百零八条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”。第一百一十二条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”。依照法律规定，阿特兰语言培训中心应当依法承担支付所欠租金和拖欠物业、水电费外，应按合同承担违约责任。据此支持新华书店要求阿特兰语言培训中心支付欠租金350000元及利息26906.2元，物业、水电费103356.59元以及违约金3100.70元的诉求。
关于阿特兰语言培训中心以“新华书店通过欺骗，以及暗箱操作招投标等方式将包括承租人在内的房屋租赁给了新疆海尔巴格商贸有限公司，侵犯了阿特兰语言培训中心优先承租权，将租赁房屋收回，并闲置14月后才进行招标出租…”为由的辩解意见，原审法院认为，房屋优先租赁权，是指房屋承租人在房屋租赁合同期届满要求续租时，在同等条件下，优先于第三人承租的权利。目前，我国法律对承租人的优先租赁权，尚无明确规定。本案中虽然双方当事人在《房屋租赁合同》中特别约定，合同期届满后，阿特兰语言培训中心具有优先租赁权，但是，这优先租赁权只是一种请求权，不能直接对物享有权利，要实现优先租赁权首先全面履行合同约定的各项义务，不得违约。另一方面，承租人提出续租的请求，提出续租一般要在租赁期限届满前的合理期限内提出，如果承租人未在合理期限内提出续租，应当视为承租人放弃续租，进而视为放弃优先租赁权。本案中，阿特兰语言培训中心在履行欠五年的合同中，拖欠租金和物业、水电费，其行为已经表示合同违约。另一方面，新华书店虽然在乌鲁木齐晚报发布公开招租公示，但阿特兰语言培训中心没有参加公开招租，其行为也表明放弃优先租赁权。因此，不予支持新华书店优先租赁权的诉讼请求。遂判决，一、乌鲁木齐市天山区阿特兰语言培训中心支付新疆维吾尔自治区新华书店欠租金350000元以及利息26906.25元；二、被告乌鲁木齐市天山区阿特兰语言培训中心支付原告新疆维吾尔自治区新华书店欠物业、水电费合计103356.59元及其违约金3100.70元。
宣判后，上诉人阿特兰语言培训中心不服原审判决上诉称，根据双方签订的《房屋租赁合同》约定：如果甲方（新华书店）在租赁期届满后仍要对外出租，可以优先租给乙方（阿特兰语言培训中心），但是被上诉人违反上述合同约定，虚假招标方式将该房屋出租给他人给上诉人造成了损失。请求二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求，依法改判。
被上诉人新华书店答辩称，一、不同意上诉人的上诉请求，上诉人阿特兰语言培训中心应当在租期届满前3个月书面向新华书店申请，但是上诉人没有书面申请，放弃了优先租赁权。二、上诉人阿特兰语言培训中心租赁期间内没有交半年的租金，最后一次的租金是社会公开招标，上诉人阿特兰语言培训中心也没有参加公开招标。故被上诉人没有违约合同。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。
二审查明的事实与一审查明的事实相一致。
以上事实有GF-2000-0602两份《房屋租赁合同》、物业管理服务与收费协议书、《催交欠款通知》、《通知》，《招标文件》、《请示》、《催告继续履行合同通知函》，双方当事人在庭审中陈述及一、二审庭审笔录等为证。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。双方应按合同约定享受权利和履行义务，上诉人阿特兰语言培训中心与被上诉人新华书店签订两份《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效。阿特兰语言培训中心在履行合同中不按时缴纳房屋租赁费及其物业、水电费，其行为已构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，阿特兰语言培训中心在履行五年的合同中，拖欠租金、物业、水电费，其行为已构成违约。对于阿特兰语言培训中心上诉认为，按租赁合同约定阿特兰语言培训中心应有优先租赁权的上诉意见，本院认为，新华书店虽然在乌鲁木齐晚报发布公开招租公示，但阿特兰语言培训中心没有参加公开招租，其行为表明放弃优先租赁权。故上诉人阿特兰语言培训中心的上诉请求不能成立，本院不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费8550.45元（上诉人已交），由乌鲁木齐市天山区阿特兰语言培训中心负担。
本判决为终审判决。
审判长 艾尔肯·铁力克
审判员 哈帕尔·买买提
审判员 阿斯亚·毛拉克
二〇一六年八月二十七日
书记员 哈里木·乌拉孜