广东省江门市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）粤07执异10号
异议人（被执行人）：李文彬，男，1962年7月5日出生，香港特别行政区居民。
委托代理人：赵学丰、杨婕，广东伯方律师事务所律师。
申请执行人：冯活晓，男，1948年9月11日出生，汉族，住广东省恩平市。
申请执行人：吴伟庭，男，1973年7月18日出生，汉族，住广东省恩平市。
申请执行人：卢宝恩，男，1965年10月20日出生，汉族，住广东省恩平市。
申请执行人：彭润扬，男，1960年8月5日出生，汉族，住广东省恩平市。
以上四申请执行人的共同委托代理人：郑润强，广东润晟律师事务所律师。
利害关系人（买受人）：恩平市金沃房地产开发有限公司。住所地：恩平市恩城锦江大道中**号金海湾*号商铺。
法定代表人：彭润扬，该公司总经理。
委托代理人：郑润强，广东润晟律师事务所律师。
本院在执行申请执行人冯活晓、吴伟庭、卢宝恩、彭润扬与被执行人李文彬建设用地使用权转让合同及股东出资纠纷一案过程中，委托恩平市公共资源交易中心拍卖了李文彬位于恩平市××××洞47965.5平方米的土地使用权【土地证号：恩府国用（×××）第00136号】和坐落于恩平市×××厂（钢架大厂房）的地上建筑物【产权证号：×××】，李文彬向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议人李文彬向本院提出执行异议，请求本院撤销对土地证号：恩府国用（×××）第×××号土地及地上建筑物的拍卖。其主要理由如下：一、法院并没有在拍卖之前对李文彬提出确有理由的评估报告异议作出回复，因此法院是在评估报告未有确定结果之前就将李文彬的财产进行拍卖。李文彬于2017年4月21日收到法院委托评估机构就李文彬所有的位于恩平市×××47965.5平方米国用土地使用权（土地证号：恩府国用（×××）第×××号）作出的江中恒地估字（2017）第006号《土地估价报告》以及就地上建筑物作出的江中评字第（2017）B170061号《房地产估价报告》，李文彬认为上述两份评估报告中评估的市场价值明显过低。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第6条规定，当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。故李文彬于2017年4月28日向法院分别提出《土地估价报告异议书》以及《房地产评估报告异议书》。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第2条规定，执行异议符合民事诉讼法第225条或者第227条规定条件的，人民法院应当在三日内立案，并在立案后三日内通知申请人和相关当事人。不符合受理条件的，裁定不予受理；立案后发现不符合条件，裁定驳回申请。然而，直至2017年5月8日，李文彬一直未能收到就前述异议的立案或者不予受理的任何材料，且法院亦未发出中止拍卖的通知，反而收到法院送达的(2016)粤07执186号《拍卖通知书》。为请求法院及时依法中止拍卖程序，李文彬于同日向法院提交《关于(2016)粤07执186号拍卖程序的执行异议书》，请求法院及时依法中止拍卖程序。但法院坚持于5月10日对土地证号：恩府国用（×××）第×××号土地及地上建筑物进行拍卖。由此可见，法院是在拍卖标的的评估报告未有确定结果之前，就完成了拍卖程序。二、评估公司对土地证号：恩府国用（×××）第×××号土地及地上建筑物的市场价值评估结果确定偏低，法院以评估价格作为拍卖保留价，确实严重侵害了李文彬的合法权益。就恩平现行的土地政策以及市场交易行情而言，江中恒地估字（×××）第×××号《土地估价报告》、江中评字第（×××）×××号《房地产估价报告》确定的评估价格确实明显偏低。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第8条规定，拍卖保留价由人民法院参照评估价确定。而实际上法院确实就是按照评估机构的评估价值确定本案拍卖的挂牌起始价，且本案的最终拍卖成交价就是挂牌起始价。由此可见，本案拍卖成交的价格与评估结果确实是密切相关，法院不及时对李文彬的价格异议进行回复，即法院对该土地以及地上建筑物的评估价值尚未有定论。法院在这种情况下仍坚持拍卖李文彬的财产，导致李文彬的财产被低价卖出，确实是严重侵害李文彬的合法权益。三、法院并非依照法律规定提前书面通知李文彬以及其他当事人参与拍卖。李文彬于2017年5月8日收到法院发来的拍卖通知书，其中明确5月10日要对上述土地及地上建筑物进行拍卖，但依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条规定，人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。由此可见，法院将拍卖信息通知到李文彬的时间已是仅剩2天，严重违反上述规定的程序。
在异议期间，异议人李文彬向本院提供以下材料（均为复印件）：1、杨婕4月28日邮寄《土地估价报告异议书》以及《房地产评估报告异议书》的材料3页；2、杨婕于5月8日收到法院送达《（2016）粤07执186号拍卖通知书》的邮寄材料2页；3、杨婕5月8日邮寄《关于（2016）粤07执186号拍卖程序的执行异议书》的材料2页；4、杨婕于5月12日收到法院关于评估异议回复《通知书》的邮寄材料2页。
申请执行人冯活晓、吴伟庭、卢宝恩、彭润扬共同答辩称，一、李文彬提出撤销拍卖的理据不足。李文彬认为法院在评估报告未有确定结果之前就将财产拍卖不符合客观事实。本案标的物的评估，已经由评估公司确定结果。李文彬认为对评估结果有异议就应中止拍卖没有法律依据。评估结果在政府的土地定价范围之上，完全合法合规，李文彬认为评估结果偏低，以此作拍卖保留价侵害其合法权益的事实不存在。李文彬认为法院未按法律规定通知参与拍卖也不符合客观事实。法院于2017年4月21日就通知李文彬关于拍卖的相关情况，当时李文彬签有通知笔录。法院于5月5日又书面通知李文彬，符合执行程序。二、本案执行中的拍卖合法有效。本案拍卖的标的物主要是国有建设用地使用权，拍卖机构在拍卖中执行的是国土资源部的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，全部拍卖行为合法合规。拍卖已经成交，并已签订成交确认书。买受人已经付清成交款和支付拍卖佣金，成交确认书具有法律效力。三、在拍卖成交后，确认拍卖无效没有法律依据。撤销拍卖，应当在拍卖成交前提出，在拍卖成交前确定。本案已经进行拍卖，拍卖已经成交，本案没有存在撤销拍卖的情形。拍卖成交后，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条规定，标的物的法律权利已经转移给买受人。根据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第二十条规定，成交确认书具有法律效力，改变结果，应承担法律责任。综上理由，李文彬的异议不成立，请法院裁定驳回。本案的执行期限已达9个多月，申请执行人的损失仍在继续并加重。恳请法院尽快进入下一执行程序，将执行标的款发放给申请执行人。
利害关系人恩平市金沃房地产开发有限公司的答辩意见与申请执行人冯活晓、吴伟庭、卢宝恩、彭润扬的答辩意见基本一致。恩平市金沃房地产开发有限公司另答辩称，法院应当尽快裁定拍卖成交，保证买受人的合法权益。买受人已经付清全部拍卖成交款及拍卖佣金，款项巨大，迟1日裁定拍卖成交，迟1日移交拍卖标的物，给买受人造成的损失会无限扩大。请法院尽快裁定拍卖成交，否则，请法院责令李文彬提供担保，以保障买受人因提起异议受到的损失能得到赔偿。综上理由，李文彬的异议不成立，请法院裁定驳回。
本院查明，冯活晓、吴伟庭、卢宝恩、彭润扬与李文彬建设用地使用权转让合同及股东出资纠纷一案，本院作出的（2014）江中法民一重字第9号民事判决于2016年8月15日发生法律效力。依据该判决，李文彬应在本判决生效之日起十日内向冯活晓、吴伟庭、卢宝恩、彭润扬返还人民币5000万元及支付相应利息（自2011年10月24日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至本判决确定的清偿之日止）；如果李文彬未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；李文彬负担本案案件受理费人民币373600元。由于李文彬未履行生效判决确定的全部义务，冯活晓、吴伟庭、卢宝恩、彭润扬向本院申请执行，本院于2016年8月24日以（2016）粤07执186号案立案执行。
2016年8月26日，本院通过EMS邮政专递向被执行人李文彬（邮寄地址：恩平市××城×××厂）邮寄送达执行通知书、报告财产令，后因“原址查无此人、原写地址不详”等原因被退回，李文彬于2017年4月21日签收了上述执行法律文书。
在执行过程中，本院摇珠选定并委托江门市中恒土地房地产评估有限公司、江门市中望房地产评估有限责任公司分别对被执行人李文彬位于恩平市××××洞47965.5平方米的土地使用权和坐落于恩平市××城×××厂（钢架大厂房）的地上建筑物进行价值评估。2016年11月13日，江门市中恒土地房地产评估有限公司出具江中恒地估字（2016）第50号《土地估价报告》，评定恩平市×××47965.5平方米土地使用权的土地总地价于估价基准日2016年11月8日的市场价值为人民币61635668元。2017年1月18日，江门市中望房地产评估有限责任公司出具江中评字第（2017）B170061号《房地产估价报告》，评定恩平市××城北×××厂（钢架大厂房）的地上建筑物于估价基准日2016年11月25日的市场参考价值为人民币4699584元。
2017年1月23日，本院作出并公告送达（2016）粤07执186号《送达评估报告通知书》，告知当事人收到评估报告后如对报告有异议的，请于十日内以书面方式向本院提出，逾期不提或对评估报告无意见，本院将以该报告的价格委托拍卖。2017年1月25日，本院通过EMS邮政专递向李文彬（邮寄地址：恩平市××城×××厂）邮寄送达上述《土地估价报告》、《房地产估价报告》、《送达评估报告通知书》，后因“原址查无此人、原写地址不详”等原因被退回。2017年3月7日，李文彬签收了江中恒地估字（×××）第×××号《土地估价报告》、江中评字第（×××）×××号《房地产估价报告》以及《送达评估报告通知书》。
上述评估报告送达后，因恩平市城乡规划局确认李文彬位于恩平市×××47965.5平方米土地使用权的地块规划控制指标为1.0＜容积率≤2.8，需要对该土地使用权价值进行重新评估，本院于2017年3月30日作出（2016）粤07执186号之二《关于重新出具恩平市×××地块评估报告的函》，委托江门市中恒土地房地产评估有限公司对被执行人李文彬位于恩平市×××47965.5平方米的土地使用权重新进行价值评估。2017年4月5日，江门市中恒土地房地产评估有限公司出具江中恒地估字（2017）第006号《土地估价报告》，评定恩平市×××47965.5平方米土地使用权的土地总地价于估价基准日2017年3月30日的市场价值为人民币63506322元。2017年4月21日，李文彬签收了江中恒地估字（×××）第×××号《土地估价报告》和江中评字第（×××）×××号《房地产估价报告》，本院于同日向李文彬作了笔录，告知其土地使用权已重新评估，并委托恩平市公共资源交易中心进行拍卖，并征求其意见。
2017年4月29日，本院收到李文彬对江中评字第（×××）×××号《房地产估价报告》、江中恒地估字（×××）第×××号《土地估价报告》的异议书，李文彬以江中恒地估字（×××）第×××号《土地估价报告》中的土地评估过程适用的参考因素未明确，评估价值明显过低为由，申请撤销该《土地估价报告》。李文彬以江中评字第（×××）×××号《房地产估价报告》中评估厂房的市场参考价值明显过低为由，申请撤销该《房地产估价报告》。5月3日，本院将上述评估报告异议书转交江门市中恒土地房地产评估有限公司、江门市中望房地产评估有限责任公司复核处理。5月4日，江门市中恒土地房地产评估有限公司针对李文彬的异议理由，对评估过程和数据运用进行了复核，作出《关于对位于恩平市××××洞国有出让土地使用权评估报告异议的复函》，认为江中恒地估字（×××）第×××号《土地估价报告》的估价结果客观反映了宗地的市场价值。5月4日，江门市中望房地产评估有限责任公司针对李文彬的异议理由进行答复，作出《关于恩平市××城×××厂（钢架大厂房）的地上建筑物的市场参考价值评估报告提出异议的复函》，维持江中评字第（×××）×××号《房地产估价报告》的评估结果不变。根据两评估公司的复核意见，本院于5月8日作出（2016）粤07执186号之一《通知书》，认为李文彬提出异议请求重新评估不符合法律规定，本院不再重新评估，本院将依江中恒地估字（×××）第×××号《土地估价报告》和江中评字第（×××）×××号《房地产估价报告》的价格确定公开拍卖的保留价。5月11日，本院通过EMS邮政专递向李文彬的代理人杨婕邮寄送达（2016）粤07执186号之一《通知书》，该邮件签收日期为2017年5月12日。
另查明，在本案诉讼期间，本院于2015年10月28日查封了李文彬位于恩平市×××、面积47965.5平方米、证号为恩府国用（×××）第×××号的土地使用权，该土地使用权于2011年10月24日抵押给彭润扬，他项号为恩府他项（×××）×××号。在本案执行期间，本院于2016年10月13日查封了李文彬坐落于恩平市××城×××厂（钢架大厂房）的地上建筑物。
2017年3月22日，本院作出（2016）粤07执186号之一执行裁定，裁定拍卖被执行人李文彬名下的位于恩平市平×××47965.5平方米的土地使用权和恩城×××厂（钢架大厂房）的地上建筑物。
2017年4月11日，本院作出（2017）江中法司委拍字第6号《司法拍卖委托函》，委托恩平市公共资源交易中心拍卖李文彬位于恩平市平×××47965.5平方米的土地使用权【土地证号：恩府国用（×××）第×××号】和坐落于恩平市××城×××厂（钢架大厂房）的地上建筑物【产权证号：×××】。4月19日，恩平市公共资源交易中心作出《关于受托公开挂牌恩平市××××洞土地使用权有关问题的复函》，就挂牌相关事项函告本院。4月20日，本院函复同意恩平市公共资源交易中心公开挂牌恩平市××××洞土地使用权。4月26日，恩平市公共资源交易中心在《江门日报》刊登网上挂牌转让公告，就挂牌转让地块的基本情况和相关指标要求等内容进行公告，其中明确：挂牌起始价6820.5906万元（其中，土地6350.6322万元，地上建筑物469.9584万元）；竞买人须于成交后10日内付清全部成交款；成交后买卖双方过户的税费及补缴的所有费用全部由竞买人承担；通过江门市公共资源交易电子交易系统—土地与矿业权网上交易子系统进行竞买；公告时间：2017年4月26日至2017年5月10日；竞买申请时间2017年4月26日至2017年5月10日15时；网上挂牌时间2017年4月26日至2017年5月10日16时；限时竞价时间2017年5月10日16时起；按价高者得原则确定竞买人等内容。4月27日，本院作出（2016）粤07执186号《拍卖通知书》，该通知书中载明拍卖机构名称、拍卖时间安排、联系方式等事项，申请执行人及其代理人于5月6日收到上述拍卖通知书。5月5日，本院通过EMS邮政专递向被执行人李文彬的代理人杨婕邮寄送达（2016）粤07执186号《拍卖通知书》，该邮件于5月6日由中国邮政速递物流股份有限公司广州市天河分公司员村揽安排投递，但因收件人不在指定地址而未妥投，该邮件最终投递并签收日期为5月8日。5月8日，李文彬的代理人杨婕向本院邮寄《关于（2016）粤07执186号拍卖程序的执行异议书》，请求中止拍卖程序，本院于5月9日收到该异议书。
2017年5月10日，恩平市金沃房地产开发有限公司通过公开竞价，以人民币6820.5906万元的价格竞得拍卖标的物，并于5月12日签订了编号为江国地交字×××—×××(恩平×××)号的《国有建设用地使用权公开交易成交确认书》。截止5月19日，恩平市金沃房地产开发有限公司交齐了全部拍卖价款。因审查处理本次执行异议，本院目前尚未作出确认拍卖成交的执行裁定。
再查明，2017年4月19日，李文彬委托广东伯方律师事务所律师赵学丰、杨婕作为本案的执行代理人，代理人的代理权限包括谈判协商、提交和签收法律文书、答辩、承认、变更、放弃诉讼请求、进行和解等等。
本院认为，根据李文彬的异议意见和各申请执行人、买受人的答辩意见，确定本案审查焦点问题：一是本院对李文彬的评估报告异议未按执行异议案件进行审查处理并作出裁定，是否违反法定程序；二是案涉拍卖标的物的评估市场参考价值是否严重偏低，以评估价格作为拍卖保留价，是否严重侵害李文彬合法权益；三是本院于拍卖二日前通知李文彬，是否严重违反法定程序而应予撤销拍卖。
一、关于本院对李文彬的评估报告异议未按执行异议案件进行审查处理并作出裁定，是否违反法定程序的问题。
首先，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于执行案件立案、结案若干问题的意见》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条的规定，当事人或利害关系人执行异议是对人民法院具体执行行为的异议。具体在委托评估中，当事人、利害关系人可以对人民法院委托的评估机构、评估人员是否具备相应资质等委托的执行行为提出执行异议。虽然李文彬提交的评估异议中有“异议”的表述，但其内容是对评估报告的评估价格、评估方法等评估结果提出的意见，而不是针对评估机构、评估人员是否具备资质等属本院委托评估中的执行行为问题所提出的异议，并不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定的应受理的当事人或利害关系人执行异议案件范围，本院对此未按照执行异议案件审查处理并无不当。其次，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条中规定：当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。本案中，李文彬在收到评估报告后是认为评估价值严重偏低而提出对评估结果异议，并没有提出评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法，也没有提供相应证据予以证明。而本案委托的评估机构、评估人员具有相应的评估资质，本院通过随机方式选定评估机构并委托评估，评估程序并不存在任何违反法律规定的情形。因此，本案并不符合重新评估的条件。第三，本案中，李文彬对江中恒地估字（×××）第×××号《土地估价报告》、江中法评字第（×××）×××号《房地产估价报告》的评估结果有异议，本院已将其异议转交评估机构复核，评估机构亦以书面复函形式进行了回复，维持了原评估结果。本院也作出通知（2016）粤07执186号之一通知书，将评估机构的意见送达给了李文彬，并认为李文彬提出请求重新评估不符合法律规定，不再重新评估。本院已对李文彬对评估结果的异议作出了适当处理，对该涉及评估结果异议的处理程序并不违法。此外，虽然本院将评估异议处理通知送达至李文彬的时间因采取邮寄方式有所延误，但该程序瑕疵并不足以影响本案拍卖程序的进行，李文彬以本院对其评估异议处理不当为由请求撤销拍卖没有法律依据，本院不予支持。
二、关于案涉拍卖标的物的评估市场参考价值是否严重偏低，以评估价格作为拍卖保留价，是否严重侵害李文彬合法权益的问题。
首先，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第四条中规定：对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。根据该规定，委托评估是拍卖或变卖的前置条件。而拍卖财产的评估价值性质上只是估价，是人民法院委托拍卖过程中确定拍卖财产拍卖保留价的参考，其本身并不代表拍卖财产的实际市场价值。拍卖财产在特定时间内的实际市场价值只有在公开拍卖成交后才能确定。而最终拍卖成交价高于或低于评估价均属正常，这并不取决于拍卖财产评估价的高或低。只要拍卖成交且成交价不低于拍卖保留价即完成了拍卖，拍卖财产在特定时间内的实际市场价值也得以确定。其次，拍卖财产评估价的确定是由有资质的评估机构、评估人员按照有关财产评估的法律法规、专业规程进行的，属专业领域内的事项，具有专业独立性。一般情况下，除非有明确证据证明评估机构严重违反评估操作规程，对标的物评估价是否严重偏低并不属于人民法院执行中处理的问题。本案中，李文彬虽然提出对评估结果的异议，认为估价结果严重偏低，但只有其陈述，没有提供评估机构严重违反评估操作规程的证据，故本院参考评估机构的评估报告确定拍卖财产拍卖保留价并无不当。第三，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第八条中规定：拍卖保留价由人民法院参照评估价确定。《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》第十三条中规定：拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价。评估报告估价结果是启动拍卖时确定保留价的参考。本案中，本院在拍卖李文彬位于恩平市×××47965.5平方米的土地使用权和坐落于恩平市××城×××厂（钢架大厂房）的地上建筑物时，以江中恒地估字（×××）第×××号《土地估价报告》和江中评字第（×××）×××号《房地产估价报告》所确定的评估价确定为第一次拍卖的保留价符合上述法律规定，并无不当。故李文彬以评估报告的市场参考价值偏低，本院以评估价格作为拍卖保留价，严重侵害其合法权益的主张没有法律依据，本院不予支持。
三、关于本院于拍卖二日前通知李文彬，是否严重违反法定程序而应予撤销拍卖的问题。
本案中，本院虽未依照司法解释规定的时间提前通知李文彬，但根据查明的事实，本院于2017年4月21日送达因案涉拍卖土地使用权规划控制指标调整重新评估后的评估报告给李文彬时，已告知其本院已委托恩平市公共资源交易中心挂牌拍卖，且在拍卖前二日李文彬也的确收到了拍卖通知书，其在拍卖前已知悉了委托拍卖的相关事项。因此，拍卖通知书送达迟延的问题仅是属于程序上的瑕疵，但该瑕疵并不足以构成严重违反拍卖程序，也没有损害李文彬、其他执行当事人或者竞买申请人的利益。此外，本案中，拍卖机构依照土地挂牌交易的有关规定公告了拍卖事宜，竞买人恩平市金沃房地产开发有限公司通过竞价购得涉案标的物，其基于公开程序拍卖所得合法权益依法应予保护。故李文彬认为本院于拍卖二日前通知其本人，严重违反法定程序而应予撤销拍卖的主张，本院不予采纳。
综上所述，李文彬异议请求撤销对土地证号：恩府国用（×××）第×××号土地及地上建筑物的拍卖，理据不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下：
驳回异议人李文彬的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向广东省高级人民法院申请复议。
审判长 温友华
审判员 李炎途
审判员 杨维国
二〇一七年六月六日
书记员 刘 鑫