上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0113民初9243号
原告：须群，女，1970年11月29日生，汉族，住上海市静安区。
委托诉讼代理人：刘洋，北京市中咨律师事务所上海分所律师。
被告：鲍小林，男，1957年11月12日生，汉族，户籍地浙江省。
委托诉讼代理人：葛冬平，上海禹众律师事务所律师。
原告须群与被告鲍小林房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告须群的委托诉讼代理人刘洋，被告鲍小林及其委托诉讼代理人葛冬平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告须群向本院提出诉讼请求：1、确认原被告于2011年9月3日签订的《上海市房屋租赁合同》于2016年6月30日解除；2、判令被告将人员和自有物品迁出上海市宝山区菊太路XXX-
XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)，将房屋恢复原状后交还给原告，并协助原告办理好钥匙、水电煤等房屋交接手续；3、判令被告按租金标准支付原告自2016年7月1日起至房屋实际返还之日止的使用费。事实和理由：2009年，原告购买了系争房屋，当时房屋上带有两年租约，被告是承租人。原租约到期后，被告要求整体承租系争房屋经营超市及网吧，双方于2011年9月3日签订房屋租赁合同。2016年5月，原告发现被告擅自将系争房屋二楼网吧转租给他人经营，还将一楼分割若干间小商铺分别转租给烧烤店、水果店、杂货店等，同时还擅自在房屋外墙安装户外广告，严重影响了房屋的整体品质，对原告今后收回房屋造成障碍。原告数次书面致函被告要求解除租赁合同，被告返还房屋，但被告置之不理。2016年7月，原告将被告转账支付的人民币10万元退还被告，但被告仍未迁出，故原告提出诉请如上。
被告鲍小林辩称，不同意原告的诉请。原告购买系争房屋时，已经知道被告将房屋出租给多给小商户，原告从购房至2016年6月从未提出过转租问题，所以原告是认可被告转租的。关于使用费的诉请，被告实际支付租金至2017年12月。
本院经审理认定事实如下：2006年11月30日，被告与案外人上海菊泉物业有限公司(以下简称“菊泉物业”)签订《商铺租赁协议书》，主要约定，被告向菊泉物业承租上海市宝山区菊太路XXX号(二层)房屋，经营项目超市，租期自2006年12月1日起至2011年12月1日止。其后，原告向菊泉物业购买了系争房屋。2009年10月14日，原告及案外人李苗经核准登记为系争房屋产权人。
2011年9月3日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，主要约定，甲方出租给乙方系争房屋，乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为超市、网吧使用；租期自2011年12月1日起至2020年2月29日止；租金押二付二，2011年12月1日至2012年3月1日为免租期，2012年3月1日至2017年2月28日，年租金180万元；2017年3月1日递增5%，年租金为189万元；2019年3月1日再次递增5%，年租金1,984,500元；押金已收20万元整，另外10万元于2012年3月1日前支付；租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理等费用由乙方承担；除甲方已在本合同补充条款中同意乙方转租外，乙方在租赁期内，需事先征得甲方的书面同意，方可将该房屋部分或全部转租给他人，但同一间居住房屋，不得分割转租；乙方转租该房屋，应按规定与接受转租方订立书面的转租合同，并按规定向该房屋所在区、县房地产交易中心或农场系统受理处办理登记备案；甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同：乙方未征得甲方书面同意改变房屋用途，致使房屋损坏的，因乙方原因造成房屋主体结构损坏的，乙方擅自转租该房屋，乙方逾期不支付租金累计超过一个月的；乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复房屋原状。合同签订后，被告按每月30万元的标准向原告支付租金至2017年12月31日，并支付了押金20万元。其间，原告于2016年7月11日向被告退还了10万元。
另查明，被告承租系争房屋后自用一部分经营超市，将剩余部分对外转租。2007年2月16日，被告与郑仁金签订《房屋租赁合同》，将系争房屋二楼出租给郑仁金经营网吧、游艺机、桌球、棋牌、足疗业务，租期自2007年3月10日至2011年9月10日止。2011年12月1日，双方续签租赁合同，约定租期自2011年12月1日至2020年2月29日止。2008年2月18日，被告与陆兴根签订《租赁协议》，将宝山区菊太路XXX号超市大门西面一间20平方门面出租给陆兴根卖彩票使用，租期自2008年3月1日至2011年11月30日。合同到期后，双方未续签合同，但陆兴根仍实际使用房屋经营彩票店。2013年7月28日，被告与薛以凡签订《商铺租赁合同》，将菊太路811、813号店面划出40平方米出租给薛以凡经营羊肉面店，租期自2013年8月1日至2020年2月30日。2015年10月8日，被告与王宏伟签订《商铺租赁合同》，将菊太路XXX号40平方米房屋出租给王宏伟经营烧烤店，租期自2015年10月25日至2020年2月30日。2017年3月1日，被告与周才贵签订《租赁协议》，将系争房屋中间门面划出20平方米出租给周才贵经营早点，租期自2017年3月1日至2018年2月30日。此外，被告还将系争房屋分割出租给张火琴经营图文制作社。
2016年5月5日，原告向被告发函，主要内容为，2016年2月发现被告将系争房屋转租给他人经营，决定解除与被告的租赁合同，解除通知自被告收到公函之日生效，并给与被告三�月时间办理撤离事宜。
庭审中，原告向本院提供以下证据：1、公函，证明原告发函给被告解除合同；2、系争房屋照片，证明被告将房屋分割多间后转租，擅自改变房屋用途，房屋遭受损坏，转租户的情况多于被告举证的转租户，很多转租户没有营业执照；3、网上银行电子回单及银行账户明细查询，证明原告于2016年7月11日退还被告10万元，自2017年3月1日起，递增的租金、房屋使用费被告没有支付，逾期超过1个月，原告有权解除合同。被告表示，对证据1真实性无异议，原告的确发过函，影响被告的经营；对证据2真实性无异议；对证据3真实性无异议，被告自2017年3月以后支付了多期租金，原告未提出异议，被告少付租金比例较小，没有达到解除合同的情形。
被告为证明己方主张，向本院提供以下证据：1、被告与菊泉物业的租赁合同，证明原告购�系争房屋前，被告已经承租该房屋；2、多份转租合同、营业执照及彩票代销证，证明被告转租情况；3、两份情况说明，证明原告知道被告将房屋转租。原告表示，对证据1真实性无异议，原告购买系争房屋时，被告确实有租赁合同；对证据2真实性无异议，证明被告存在分割转租行为，且在原被告签订租赁合同之后，直至原告起诉后，被告仍在违约转租，被告也未证明转租经过原告同意；对证据3，真实性有异议，即使是真实的，也可以证明原被告签订租赁合同时，很多转租合同还没有，被告自2013年开始将房屋面积分割后转租，构成违约，且出具情况说明的相关单位也未到庭作证。
本院认为，原被告就系争房屋签订的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。根据租赁合同约定，被告未征得甲方书面同意改变房屋用途，致使房屋损坏，擅自转租房屋或者逾期不支付租金累计超过1个月的，原告有权单方解除合同。从被告提供的多份转租合同可以看出，在与原告签订租赁合同之后，被告将系争房屋分割并陆续对外转租，被告未提供充分证据证明原告知晓被告的转租行为，且被告转租商户较多，转租合同也非同一时间段签订，原告客观上亦难以知晓具体转租情况。原告2016年5月已向被告发出解约公函，以被告转租为由要求解除双方租赁合同，被告自认收到该公函，但仍于2017年3月与案外人签订租赁合同，将房屋对外转租。综上，被告的转租行为已严重违反合同约定及法律规定。此外，根据双方租赁合同约定，自2017年3月1日起，租金递增5%，年租金为189万元，被告虽支付租金至2017年12月31日，但并未按上述标准全额支付，亦构成违约。故原告以被�分割转租及拖欠租金为由，要求解除双方租赁合同，具有事实及法律依据，本院予以支持。关于合同解除时间，被告自认收到原告要求解除合同的公函，但收到时间无法明确，原告亦未提供证据证明被告签收日期，且被告未足额支付租金始于2017年3月，原告将拖欠租金作为解除合同的依据之一，却要求确认双方租赁合同于2016年6月30日解除，该主张缺乏相关依据，也自相矛盾，本院不予支持。本院综合考虑合同履行情况及被告实际付租情况，酌情确定由本院判决解除双方租赁合同。合同解除后，被告应将房屋恢复原状返还原告，并结清租金、水电、煤气等费用，原告应将押金20万元返还被告。庭审中，本院已向原告释明不追加次承租人参加诉讼可能存在的相关风险，原告明确表示本案中不要求处理次承租人的问题，故本院不予处理。关于租金，根据原告提供的银行电�回单及账户明细查询，可以认定，除了原告于2016年7月退还的10万元，被告已付清2017年3月1日前的租金。自2017年3月1日起，年租金应按189万元计算，但被告按180万元的标准支付至2017年12月31日。故被告还应支付原告退还的10万元及自2017年3月1日起的租金差额部分。被告继续占用系争房屋，原告要求按照合同约定的租金标准计算房屋使用费至被告实际搬离之日止，合法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，第一百零七条之规定，判决如下：
一、解除原告须群与被告鲍小林就上海市宝山区菊太路XXX-XXX号房屋签订的《上海市房屋租赁合同》；
二、被告鲍小林于本判决生效之日起三十日内，将上述房屋恢复原状后返还给原告须群，并结清水、电、煤气等费用；
三、被告鲍小林于本判决生�之日起十日内，支付原告须群2017年3月1日前的租金10万元；
四、被告鲍小林于本判决生效之日起十日内，按年租金189万元计算，支付原告须群自2017年3月1日起至实际搬离并返还上述房屋之日止的租金及使用费(其中扣除被告鲍小林已支付的150万元)；
五、原告须群于本判决生效之日起十日内，返还被告鲍小林押金20万元；
六、驳回原告须群的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取1,900元，由被告鲍小林负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 王 力
二〇一七年十二月二十一日
书记员 周秋娟
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。