北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）朝民初字第38729号
原告谢文婷，女，1984年6月10日出生。
委托代理人陈大伟。
被告北京万邦鼎尚企业管理有限公司，住所地北京市通州区新华西街59号。
法定代表人黄喜庆，经理。
委托代理人吴奂，北京市嘉维律师事务所律师。
第三人北京华亿安顺企业管理有限公司，住所地北京市朝阳区高碑店兴隆西街2号兴隆小区综合楼1-6层。
法定代表人李贵杰，总经理。
委托代理人杨迪，女，1989年10月2日出生。
原告谢文婷（以下简称原告）与被告北京万邦鼎尚企业管理有限公司（以下简称被告）、第三人北京华亿安顺企业管理有限公司（以下简称第三人）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李静独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈大伟，被告的委托代理人吴奂，第三人的委托代理人杨迪均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：我与被告于2013年12月17日签订《租赁合同》，约定我租赁被告位于北京市朝阳区X西街X号X负一楼X号商铺（简称涉案摊位）用于经营东方丽人美甲美容，租期自2014年1月1日至2014年12月31日，我花费46000元对涉案摊位进行了装修。合同签订后，我向被告支付了2014年1月1日至2014年6月30日的租金20157.1元、综合管理费3639.1元、保证金6700元。2014年1月开始，被告与第三人发生纠纷，第三人开始陆续腾退涉案摊位所在大楼内一至六层的商户，涉案摊位所在的区域则被被告张贴“闭店改造，全场甩货”的通知，造成我经营困难。2014年3月15日，第三人关闭整个大楼并停电，我被迫停止经营。此后，我就赔偿问题与被告多次交涉，但均未果，故诉至法院，要求被告退还我2014年3月15日至2014年6月30日的租金11870.3元、保证金6700元、管理费2374.05元，支付装修补贴4638元及全勤奖3000元，赔偿我装修损失40000元，支付违约金4031.42元。
被告辩称：原告所述双方签约情况认可，但是其诉讼请求中租金的计算数额有误，应为11758元，管理费的计算数额也有误，应为2351元。原告要求返还租金的时间段双方之间的租赁合同并未解除，且其在合同到期后并未将涉案摊位返还我方，至今仍然没有撤场，故不同意退还租金和管理费。第三人自2014年3月16日起开始闭店装修，导致我和原告之间的租赁合同无法继续履行，我公司同意退还原告保证金。不同意支付装修补贴及全勤奖，原告应当举证证明其具有领取的资格。原告主张的装修损失应结合其提交的相应票据及实际使用的折旧，装修补贴及装修损失及违约金存在重复计算。我公司不存在违约行为，不应当支付违约金。我公司与原告的租赁合同无法履行是由于第三人闭店装修行为导致，故第三人应承担向原告赔偿损失的责任。
第三人述称：原告起诉内容与事实不符。原告起诉被告是依据合同约定，根据合同相对性原则，我方不应当对合同产生的纠纷承担责任。装修闭店是我方针对潮青汇大楼二层以上部分进行的，与涉案摊位所在的地下一层无关，也没有影响到原告的经营，我方也没有要求商户腾退。商业经营本身就存在风险，如果装修影响原告，其可以与装修队协商，装修只是暂时性的不会持续时间太长。因此原告的经营损失不应当找我方主张。对于被告的答辩意见，我方也不予认可。
经审理查明：2013年12月17日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《租赁合同》，约定甲方向乙方出租涉案摊位用于经营美甲美容，面积为15.46平方米，租赁期限为一年，自2014年1月1日至2014年12月31日，本商场于2013年12月13日正式营业，如甲方开业时间因故延迟，则租期顺延。甲方须于2013年12月17日前按照本合同的规定将租赁场所交付给乙方，租金每月3359.52元，乙方于合同签订当日支付前六个月的租金20157.1元，并于2014年4月1日前支付后六个月的租金；乙方应于合同签订之日，一次性支付甲方保证金6700元；每月综合管理费为671.9元，合同签订之日乙方须一次性向甲方支付前六个月的管理费4031.4元，并于2014年4月1日前支付后六个月的管理费。甲方在协议期限内不得无故提前收回涉案摊位，否则按违约处理，乙方有权解除合同并要求甲方返还已交纳的剩余租金和管理费、保证金，并有权要求甲方支付相当于涉案摊位一年租金10%的违约金。
合同签订后，原告向被告支付了六个月的租金20157.1元、保证金6700元及六个月的管理费4031.4元。被告将涉案摊位交付原告。此后，原告开始使用涉案摊位进行经营，直至2014年3月16日。
另查，涉案摊位所在的北京市朝阳区X号X商业楼（简称商业楼）系第三人所有。被告与第三人之间订立有租赁合同，向第三人承租了该楼负一层部分区域用于经营来淘宝女人街，租期自2013年6月15日至2019年9月14日。2014年3月16日，第三人开始对商业楼内部分区域进行装修。
庭审中，原、被告及第三人均认可自2014年3月16日起，由于第三人对商业楼进行装修，导致包括涉案摊位在内的全部来淘宝女人街均停止营业。原告称被告曾承诺支付其装修补贴及全勤奖，但并未兑现。被告称装修补贴需要原告的装修经过验收，全勤奖需要原告每天都经营，但实际上原告的装修并无审核记录，原告的经营也是断断续续，因此不同意支付该两项款项。原告针对其主张向本院提交了被告张贴的海报照片，显示被告承诺装修补贴300元／平方米，开业尊享六个月每月全勤奖励1000元。被告则未就其主张的支付相应款项所需的附加条件进行举证，亦未就其主张的原告经营不连续的情况进行举证。原告主张其在承租涉案摊位后，出资46000元对摊位进行了装修，并就此提交了装修费收据佐证，被告对此不予认可。
上述事实，有《租赁合同》、租金等费用收据、海报照片等证据及双方当事人陈述等在案佐证。
本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
本案中，原告与被告签订之《租赁合同》系双方真实意思表示且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应当依约履行义务。根据当事人认可之事实及现有证据显示，在合同履行过程中，第三人对涉案摊位所在的商业楼进行装修，在客观上严重影响原告对涉案摊位正常使用与经营，导致合同目的不能实现。关于原告已付保证金，根据合同约定，因被告未能保证原告在租期内正常使用涉案摊位，故应当退还保证金。关于租金和管理费，双方均认可原告实际经营至2014年3月15日，故被告应当退还自2014年3月16日起的租金和管理费。原告依照被告的承诺进场装修并经营，被告应当依照约定支付原告装修补贴及全勤奖，被告否认原告具备申领款项的条件，但既未能举证证明相关条件的依据，亦未能举证证明原告违背了相关条件，故对被告之辩解，本院不予采信。原告在签订租赁合同后，被告有义务保障原告在遵守合同的情况下连续、稳定地使用涉案摊位进行经营，现该经营行为受到干扰，被告应当承担相应责任，故对原告要求被告依据合同支付违约金之请求，本院亦予以支持。原告接收涉案摊位后，出资对涉案摊位进行了装修，被告虽对此否认，但未能提供相应反证，现原告无法继续经营，被告应当对装修残值进行赔偿，具体数额，本院结合装修实际支出、租赁合同履行情况及被告赔偿原告违约金的情况酌情判定。
被告以第三人的装修行为造成其与原告的合同无法继续为由，认为应由第三人对原告承担相应责任，但该主张不符合合同相对性原则，故对被告该辩解，本院不予支持，被告可基于其与第三人之间的合同关系对此另行主张。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告北京万邦鼎尚企业管理有限公司于本判决生效后七日内返还原告租金一万一千七百五十八元、保证金六千七百元、管理费二千三百五十二元；
二、被告北京万邦鼎尚企业管理有限公司于本判决生效后七日内支付原告谢文婷装修补贴四千六百三十八元、全勤奖三千元及违约金四千零三十一元四角二分；
三、被告北京万邦鼎尚企业管理有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告谢文婷装修损失一万六千元；
四、驳回原告谢文婷的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费808元，由原告谢文婷负担267元（已交纳），由被告北京万邦鼎尚企业管理有限公司负担541元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 李 静
二〇一五年九月二十三日
书 记 员 贾月双