河南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫民终577号
上诉人（原审原告）：何继锁，男，1980年5月12日出生，汉族，住河南省宜阳县。
委托诉讼代理人：狄龙，河南申慎律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：孙书强，男，1976年8月29日出生，汉族，住河南省宜阳县。
委托诉讼代理人：李才旺，男，1940年10月5日出生，汉族，住河南省宜阳县。系孙书强之父。
被上诉人（原审被告）：刘世中，男，汉族，1945年11月25日生，住河南省洛阳市西工区。
原审被告：何银桃，女，1978年1月6日出生，汉族，住河南省洛阳市西工区。系孙书强之妻。
委托诉讼代理人：李才旺，男，汉族，1940年10月5日生，住河南省宜阳县丰利镇河口村*组***号。系孙书强之父。
上诉人何继锁因与被上诉人孙书强、刘世中及原审被告何银桃第三人撤销之诉纠纷一案，不服河南省洛阳市中级人民法院（以下简称一审法院）（2015）洛民一初字第00043号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月27日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
何继锁上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持何继锁一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费由孙书强与刘世中承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1、何继锁持有的房产证虽被另案行政判决撤销，但不影响其民事证明效力。在该行政案件中，洛阳市瀍河回族区瀍河乡人民政府（以下简称瀍河乡政府）辩称其颁发的房产证不具有法律效力，只作为购房证明使用，实际也证明了房产证上填写何继锁的名字即为何继锁购买的事实。一审判决从行政行为效力的角度否定该房产证的民事证据效力，未认定涉案房屋的实际购买人为何继锁，认定事实错误。2、一审法院仅根据孙书强的陈述就认定孙书强能够说明购房款来源的依据不足。何继锁为证明案涉房屋实际为何继锁出资购买，不仅提供购房前向孙书强、何银桃转款的凭证，还有相关证人证言、写有何继锁名字的房产证、以及何继锁实际控制房屋的证据，上述证据已形成证据链条。一审判决未对何继锁提供的全部证据进行综合分析认定错误。二、一审判决认定刘世中在未取得预售许可证、土地使用证的情况下出售案涉房屋属无效行为，属适用法律错误。1、一审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，认定案涉房屋买卖无效错误。因案涉房屋的交易并非发生在房地产开发企业与个人之间，而是发生在刘世中与孙书强之间，故本案的房屋买卖合同关系不应适用该司法解释，应适用合同法与物权法的规定。2、孙书强代何继锁向刘世中支付了购房款，刘世中将房屋钥匙和房产证交给孙书强，孙书强夫妻将房屋钥匙交给何继锁，由何继锁作为婚房实际居住和控制至今，在孙书强与刘世中诉讼发生之前，各方对房屋买卖关系均没有异议。根据物权法相关规定，孙书强与刘世中之间的购房行为自合同成立时就已具备法律效力，没有规划许可证和不能办理房产证属合同履行问题，对合同效力不产生影响。3、孙书强与何继锁购房时均知晓案涉房屋不能办理房产证，孙书强以不能办理房产证为由要求解除合同违背诚信原则，法院判决合同无效或解除合同使违法者获益，侵害了案涉房屋所有人何继锁的合法权益。
孙书强辩称，1、一审判决认定事实清楚。已生效的行政判决将瀍河乡政府填发何继锁为所有人的房屋所有权证撤销，该房产证不具有民事证明效力。孙书强提供有村委会发放土地补偿款的证明及交纳购房款的收据，能够证明购房款来源。何继锁提供的证人证言不合法，不能作为认定事实的依据。2、一审判决适用法律正确。刘世中在未取得商品房预售许可的情况下出售房屋，买卖行为无效，一审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定正确。为此，请求驳回上诉，维持原判。
何继锁向一审法院起诉请求：1.撤销一审法院（2014）洛民终字第1929号民事判决，驳回孙书强的诉讼请求；2.判令瀍河乡政府后院1#住宅楼3-601号为何继锁所有；3.本案诉讼费用由孙书强承担。
一审判决认定事实：2007年10月16日，瀍河乡政府作为甲方与洛阳市瀍河区精工建筑装饰工程部（以下简称精工装饰部，负责人刘世中）作为乙方签订合同书一份，主要约定内容为：“瀍河乡政府1#住宅楼工程由精工装饰部修复出售，瀍河乡政府职工优先购买。本工程手续按烂尾楼工程，甲乙双方不负责办理土地使用证、房产证等相关证件”等内容。2010年元月12日、同年4月30日，精工装饰部给孙书强开具收据各一份，载明收到孙书强6万元、6.5万元“系付够3-601房款”。
孙书强作为原告，以其已经支付完购房款，但是刘世中作为被告未能给其办理瀍河乡政府后院1#住宅楼3-601房屋权转移登记违反法律规定，使其购房目的不能实现为由，向洛阳市瀍河回族区人民法院（以下简称瀍河区法院）提起民事诉讼，请求：1、解除孙书强、刘世中之间的房屋买卖合同；2、刘世中退还孙书强购房款125000元，并按中国人民银行同期贷款利率承担自2010年4月30日至2013年9月30日利息24600元，赔偿孙书强装饰费30000元，共计179600元；3、刘世中承担本案诉讼费用。瀍河区法院经审理后，于2014年5月20日作出（2013）瀍民初字第779号民事判决：一、刘世中于判决生效之日起于十日内返还孙书强购房款125000元，并支付利息（按中国人民银行规定的同期一年期贷款利率自2010年4月30日起计算至2013年9月30日）；二、驳回孙书强的其他诉讼请求。刘世中不服该判决，向一审法院提起上诉，一审法院于2014年10月30日作出（2014）洛民终字第1929号民事判决：一、维持瀍河区法院（2013）瀍民初字第779号民事判决书第一项、第二项；二、孙书强应于判决生效后十日内将位于瀍河乡政府后院1#住宅楼3-601号室的房屋返还刘世中。案件进入执行程序后，何继锁提出执行异议，主张其本人系瀍河乡政府后院1#住宅楼3-601房屋的所有权人，瀍河区法院作出（2015）瀍执异字第1号执行裁定：中止对上述两份民事判决书的执行。2015年4月21日，何继锁以其于2015年4月2日得知孙书强与刘世中房屋买卖合同纠纷一案，已由瀍河区法院和一审法院分别作出一、二审判决，该案的民事判决认定事实有误，判决结果损坏了其合法民事权利为由，向一审法院提起本案诉讼。
本案审理过程中，2015年6月23日，孙书强作为原告，以被告瀍河乡政府没有认真审查，给第三人何继锁发证，程序违法为由，向瀍河区法院提起行政诉讼，诉讼请求：1、撤销瀍河乡政府给何继锁颁发的《房屋所有权证》；2、诉讼费由瀍河乡政府承担。瀍河区法院于2015年11月21日作出（2013）瀍行初字第33号行政判决：撤销瀍河乡政府填发的瀍河乡政府后院1#住宅楼3-601房屋何继锁为所有权人的“洛市房权证（2008）字第”房屋所有权证。
另查明：由孙书强经办，瀍河乡政府作为发证机关，于2008年10月1日填发瀍河乡政府后院1#住宅楼3-601房屋“洛市房权证（2008）字第”房屋所有权证，该证载明的房屋所有权人为何继锁。孙书强领取该房屋所有权证和钥匙后交付给何继锁持有，该房屋现由何继锁管理使用。
一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案中，刘世中在没有预售许可证、土地使用权证及建设工程规划许可证等手续的情况下出售涉案房屋的行为属无效行为，孙书强要求刘世中返还已经支付的购房款的请求，应当予以支持。本案审理过程中，孙书强与瀍河乡政府关于房屋所有权发证纠纷一案，瀍河区法院已作出生效判决（2013）瀍行初字第33号行政判决书，撤销瀍河乡政府给何继锁颁发的涉案房屋所有权证书，根据法律规定，房地产权属证书必须由县级以上人民政府房产管理部门登记发证，因此，何继锁所持房产证属无效权属证明，不予认可。孙书强辩称购房款是其交给刘世中并有收据为证，且能够说明房款来源，综合本案相关有效证件，对孙书强的答辩主张，一审法院予以采信。何继锁主张购房款是其转给孙书强和何银桃的，但仅提供转账凭证，无法证明转账款项用途，故对何继锁的主张，不予支持。综上所述，一审法院依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百条第（三）款之规定，判决：驳回何继锁的诉讼请求。案件受理费2800元，由何继锁负担。
本院二审查明：2009年12月11日、12月19日、2010年1月19日何继锁分三次向孙书强、何银桃转款共计57000元。对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，关于一审法院已发生法律效力的（2014）洛民终字第1929号民事判决是否损害何继锁民事权益的问题。首先，何继锁持有的房屋所有权证被生效的行政判决撤销，已不具有法律效力，一审判决对该房屋所有权证的证明效力不予认定并无不当。何继锁主张该房屋所有权证具有民事证明效力的上诉理由不能成立，本院不予支持。其次，根据精工装饰部（刘世中）向孙书强出具收到房款共计12.5万元的收款收据，能够认定孙书强与刘世中之间存在房屋买卖合同关系。何继锁主张购房款是孙书强代其支付，案涉房屋系其出资购买，但何继锁提供向孙书强、何银桃转款57000元的银行转账凭证、上述房产证及证人证言，不足以证明其上述主张。因孙书强与刘世中系房屋买卖合同关系，并非商品房买卖合同关系，一审法院已发生法律效力的（2014）洛民终字第1929号民事判决与一审判决，适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，认定刘世中出售案涉房屋的行为为无效行为属适用法律不当。但因何继锁提供的证明不足以证明上述已生效的民事判决损害其合法权益，故一审判决驳回何继锁要求撤销该民事判决的诉讼请求并无不当。何继锁的上诉理由不成立，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但判决结果并无不当。何继锁的上诉理由不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2800元，由何继锁负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 刚
审 判 员 林春霞
代理审判员 吕 强
二〇一七年八月二十九日
书 记 员 余俊奎