四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川01民终1064号
上诉人(原审原告、反诉被告)：颜秋，女，汉族，1984年8月25日出生，住四川省成都市青羊区。
委托诉讼代理人：周永勇，四川发现律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马星，四川发现律师事务所律师。
上诉人(原审被告、反诉原告)：熊蒲，男，汉族，1979年10月29日出生，住福建省厦门市思明区。
委托诉讼代理人：吴优，四川君合律师事务所律师。
上诉人颜秋因与上诉人熊蒲房屋租赁合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2016）川0191民初3269号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人颜秋及其委托诉讼代理人周永勇、马星，上诉人熊蒲及其委托诉讼代理人吴优到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
颜秋上诉请求：1、请求撤销成都高新技术产业开发区人民法院（2016）川0191民初3269号民事判决；2、请求改判熊蒲向颜秋退还2015年11月30日至2016年3月3日期间共计94日的房租费用188332元；3、请求改判熊蒲向颜秋支付装修折价款300000元。4、请求驳回熊蒲的一审全部反诉请求。事实及理由：一审认定事实错误，关于合同解除时间认定有误。根据双方的《房屋租赁合约》相关约定，已经约定了颜秋的单方解除权，无须对方的同意。双方争议的内容是双方解除后付费的问题而不是关于解除本身的问题。从微信记录中也可以看出，颜秋是已经在约定提前的时间内提出的解除合约，双方仅是就解除后的付费问题产生争议。诉讼费用的分担不当。
熊蒲辩称，上诉人颜秋对于《房屋租赁合约》解除的叙述自相矛盾。颜秋对合同解除权的行使、合同解除的时间、合同究竟是单方解除还是协商解除等关键信息的陈述自相矛盾，是因为其从未提出解除合同，熊蒲也从未予以同意。颜秋就搬离房屋的时间前后陈述不一致，根本无法证明其2016年1月22日已经将全部物品搬离完毕并将已交还房屋。本案租赁合约是因上诉人颜秋违约、熊蒲行使约定解除权而解除。解除的时间是原告收到律师函的2016年3月19日。颜秋已自认并未要求将押金抵扣，贵院应当依法改判上诉人颜秋支付租金、物业管理费、电费、滞纳金等各项费用。颜秋未举证证明装修折价款的具体金额，其要求补偿装修折价款没有依据。
熊蒲上诉请求:1、请求撤销成都高新技术产业开发区人民法院（2016）川0191民初3269号民事判决第二项、第三项、第五项，改判支持熊蒲的上诉请求，即：颜秋立即搬离并交还案涉房屋；颜秋向熊蒲支付房屋占用费（计算方式为从2016年3月20日计算至6月19日，以每日2003.53元的标准计算；从2016年6月20日计算至实际交还之日，以每日2103.70元的标准计算）；颜秋向熊蒲支付2016年3月5日至3月19日的租金28049.42元、2016年1月1日至2月29日期间的物业管理费25906.29元、2016年3月的物业管理费12953.14元、因迟延支付物管费而产生的滞纳金582.88元、2016年1月31日前欠缴的电费69.3元，共计67561.03元。事实和理由：案涉房屋仍处于颜秋的控制之下，至今未返还，一审法院对本案房屋占用费标准计算有误。案涉租赁合同因颜秋违约解除，熊蒲无需退还押金。
颜秋辩称，颜秋在2015年1月22日就已经搬走了全部物品，当天物管对房屋进行了封存，不存在继续占用的问题。熊蒲并没有积极履行防止损失扩大的义务，按照合同约定，熊蒲已经应当及时接管房屋。
颜秋向一审法院起诉请求：一、判令熊蒲向颜秋退还2015年11月30日至2016年3月3日期间共计94日的房屋租赁费用188332元：二、判令熊蒲向颜秋支付装修折价款300000元；三、判令熊蒲向颜秋退还押金60106元。事实及理由。
熊蒲向一审法院反诉请求：一、确认熊蒲与颜秋签订的《房屋租赁合约》于2016年3月19日解除；二、判令颜秋立即搬离并向被告熊蒲交还租赁房屋；三、判令颜秋向熊蒲支付2016年3月5日至租赁合同解除之日即2016年3月19日期间的租金28049.42元；四、判令颜秋向熊蒲支付房屋占用使用费，计算方式为：按照每天2003.53元的标准计算，从2016年3月20日开始计算至实际交还房屋之日；五、判令颜秋向熊蒲支付2016年1月1日至2月29日的物业费25906.29元、3月份的物业费12953.14元、未按期缴费的滞纳金582.88元、电费69.3元。
一审法院认定事实，2014年6月17日，熊蒲与颜秋签订《房屋租赁合约》，约定熊蒲将位于中航国际交流中心A座16层6-12号房屋租给颜秋办公使用，房屋建筑面积1001.78平方米。合同第二条“租赁期”约定：“（1）租赁期为36个月，从2014年6月20日起至2017年6月19日止，……”；合同第三条“租金”约定：“(1)每月租金为60106元；房租月租金从第三年开始递增，每年递增前一年度月租金5%。（2）租金以每6个月一期之方式交付，每次交付租金须于下期租金到期前提前7天交付给甲方。（3）租赁期间，该物业每月的物管费、通讯费、天然气费、清洁费、水电费、及其他相关费用均由乙方承担，并应按相关收费部门的规定缴纳。”。
合同签订后，熊蒲依约向颜秋交付了房屋，颜秋支付租金至2016年3月4日，支付物业管理费至2015年12月31日。后颜秋向熊蒲提出要求提前解除合同，并于2015年11月17日将电脑等物品搬离涉案房屋，又于2016年1月22日将椅子、沙发、茶几等物品搬离涉案房屋。2016年3月1日，涉案房屋的物业管理公司向熊蒲发送《催款函》，载明涉案房屋自2016年1月1日至2月29日欠缴物业管理费25906.29元、至2016年1月31日欠缴电费69.3元，未按期缴纳物管费产生滞纳金582.88元。之后，熊蒲向颜秋寄送了《律师函》，因颜秋拖欠物业费、电费及租金，要求解除合同，颜秋于2016年3月19日签收。
另查明，在审理过程中，熊蒲、颜秋与一审承办人于2016年11月22日共同到涉案房屋处确认相关情况，涉案房屋内所有物品已经搬离，房屋大门处于开启状态，颜秋未占有使用房屋。
一审法院认为，熊蒲与颜秋签订的《房屋租赁合约》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应属有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。依据合同第二条、第三条的约定，除去免租期，颜秋应当于2016年2月27日前向熊蒲支付2016年3月5日至9月4日期间的租金，颜秋未支付，对此，颜秋主张其于2015年11月便与熊蒲就提前解除合同达成一致意见，故其于2015年11月17日搬离涉案房屋时合同便已解除，不应再支付之后的租金，并向法庭提交了与熊蒲的微信记录，对于微信记录的真实性熊蒲予以认可，但认为微信记录中熊蒲并未表示同意颜秋提前解除合同。微信记录中双方确实就解除合同的事宜进行协商，也对合同解除后涉案房屋的处理及颜秋已经缴纳的费用等问题进行了沟通，但最终并未达成一致意见，熊蒲并未明确表示同意颜秋提前解除合同，且根据微信记录，直至2015年12月双方仍然在就提前解除合同的事宜进行协商，故对于颜秋的此项主张不予采纳，颜秋未依约支付2016年3月5日至3月19日租金的行为已经违约。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，熊蒲有权解除《房屋租赁合约》，颜秋于2016年3月19日收到熊蒲关于解除合同的函件，故对于熊蒲要求确认《房屋租赁合约》于当日解除的主张予以支持。颜秋应当向熊蒲支付合同解除前欠缴的租金，即2016年3月5日至3月19日的租金29641.35元，故对于熊蒲要求颜秋支付此期间租金28049.42元的主张予以支持。
对于合同解除后颜秋是否继续占用涉案房屋的问题，颜秋未能证明其与熊蒲办理了交还涉案房屋的手续，且直至2016年1月22日仍有物品存放于涉案房屋之内，故颜秋应当向熊蒲交还房屋并承担房屋占用费用。在审理过程中，经双方现场确认，至2016年11月22日，颜秋已经未再占有使用房屋且房屋也未处于颜秋的控制之下，故占用费用应当计算至当日为止。根据合同约定的租金标准，2016年3月20日至6月19日期间的每日租金为1976.09元，2016年6月20日至11月22日期间的每日租金为2074.89元，故对熊蒲要求颜秋承担房屋使用费的计算方式予以部分支持，对于熊蒲要求颜秋搬离并返还房屋的诉请不再予以支持。此外，根据颜秋提交的《关于四川中航物业服务有限公司调查令的情况说明》，其自述房屋门上出现的封条系物业管理公司所贴，并非熊蒲所为，故对于颜秋主张熊蒲在涉案房屋上张贴封条导致其无法使用房屋的主张不予采纳。
对于物业管理费、电费，颜秋应当承担至返还房屋之日止，故对于熊蒲要求颜秋支付支付2016年1月1日至2月29日期间的物业管理费25906.29元、2016年3月物业管理费12953.14元及2016年1月31日前欠缴的电费69.3元的主张予以支持。对于因未按期缴纳物管费而产生的滞纳金，根据合同第三条第3点的约定，颜秋应当按照相关部门的规定按期缴纳物业管理费，因其迟延缴纳而产生的违约金理应由其承担，故对于熊蒲要求颜秋支付因迟延支付物管费而产生的滞纳金582.88元的主张予以支持。
对于押金，本案系熊蒲基于法定解除权要求提前解除合同，故不适用于合同中颜秋提前解除合同的违约金约定，熊蒲应当向颜秋退还押金，故对于颜秋要求将押金抵扣其应付费用的主张予以支持。前述中颜秋应当向熊蒲支付的2016年3月5日至3月19日期间的租金28049.42元、2016年1月1日至2月29日期间的物业管理费25906.29元、2016年3月的物业管理费12953.14元、因迟延支付物管费而产生的滞纳金582.88元、2016年1月31日前欠缴的电费69.3元，共计67561.03元，抵扣押金后，颜秋应当向熊蒲支付7455.03元。
对于装修折价款的问题，本案合同提前解除系颜秋违约所致，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”的规定，对颜秋的此项诉请不予支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、颜秋与熊蒲于2014年6月17日签订的位于中航国际交流中心A座16层6-12号房屋的《房屋租赁合约》于2016年3月19日解除；二、颜秋于判决生效之日起五日内向熊蒲支付7455.03元；三、颜秋于判决生效之日起五日内向熊蒲支付房屋占用费，计算方式为：从2016年3月20日计算至6月19日，以每日1976.09元的标准计算；从2016年6月20日计算至11月22日，以每日2003.53元的标准计算；四、驳回颜秋的本诉其他诉讼请求；五、驳回熊蒲的反诉其他诉讼请求。本诉案件受理费减半收取4312元，由颜秋承担。反诉案件受理费减半收取5178元，由颜秋承担。
本案二审中，颜秋提供了5张照片和案涉房屋物业经理刘晓平的录音，拟证明颜秋在2016年1月22日已经搬离了案涉房屋，物管公司进行了封存，且物管公司告知了熊蒲。熊蒲有权立即接管房屋，防止损失扩大。熊蒲质证认为，当时案涉合同尚未解除，颜秋作为承租人本来就可以自行搬离物品，且物业方在颜秋代理律师反复问及封条情况，物业说不知道当时的具体情况是怎样的，结合录音也可以看出熊蒲对于贴封条的情况是不知情的，故上述证据与本案无关联性。
本院二审对一审审理查明事实予以确认。另查明：2014年6月17日，熊蒲与颜秋签订《房屋租赁合约》的第六条第九款约定：“因乙方违约而导致合约中止，甲方有权不经乙方同意单方收回该物业，乙方须在收到甲方通知后三日内无条件搬出该物业，逾期，则视为乙方抛弃物业内的自有财物，而归甲方任意处置”。
本院认为，案涉《房屋租赁合约》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应属有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案争议焦点为：1.案涉合同解除的具体时间；2.颜秋是否应当支付的案涉房屋的房屋占用费及其计算标准和具体时间，颜秋是否应当支付相应的物业费、电费等费用；3.熊蒲是否应向颜秋退还租金、押金、支付装修折价款。
关于第一个焦点，案涉的合同的解除应当基于法定解除或者约定解除或者协议解除，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条关于“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同”的规定，租赁合同是转移财产使用权的合同，在租赁关系中，出租人的主要义务是按照合同约定将租赁物交付承租人并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，承租人的主要义务是支付租金、按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。在案涉合同并未约定颜秋单方解除的情况下，一审在查明事实的基础上认为颜秋主张其于2015年11月便与熊蒲就提前解除合同达成一致意见不成立，颜秋逾期支付租金构成违约，熊蒲有权解除《房屋租赁合约》，对熊蒲要求确认案涉《房屋租赁合约》于2016年3月19日解除的主张予以支持正确，本院予以维持。
关于第二个争议焦点，由于案涉合同的解除系颜秋违约导致熊蒲行使了合同解除权，故一审法院认定颜秋应当向熊蒲支付合同解除前欠缴的租金，即2016年3月5日至3月19日的租金正确，本院予以维持。
对于合同解除后颜秋是否应当继续支付占用涉案房屋费的问题。案涉合同解除后，承租人应当返还租赁房屋，双方对是否已经返还房屋发生争议。颜秋主张自己早在熊蒲发出解除通知书前已经交还房屋。在案涉合同尚未解除，且双方并未办理交还房屋手续的情况下，本院对颜秋主张的房屋交还时间不予认可。对案涉《房屋租赁合约》在熊蒲发出解除合同函件于2016年3月19日解除后，按照案涉租赁合同约定，熊蒲可以单方收回案涉房屋。解除合同函件中，熊蒲也做出了要求颜秋限期搬离退还房屋，否则视为颜秋抛弃自有财产的意思表示。且颜秋此前已经通过诉讼、函件和行为作出了搬离房屋、要求熊蒲接受房屋的意思表示，故在本案中，熊蒲有及时收回案涉房屋业，防止损失扩大的义务。一审法院在审理中，熊蒲、颜秋与一审承办人于2016年11月22日共同到涉案房屋处确认相关情况，并依此日作为房屋占用费的截止日期。双方当事人均对此提起上诉，本院认为一审法院计算不当，应予纠正。根据《中华人民共和国民法通则》第四条的规定：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定：“当事人一方违约后，对方应当适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担”规定，本案中，颜秋有返还房屋的义务，熊蒲有及时收回案涉房屋防止损失扩大的义务，综合合同履行情况、合同解除原因、双方当事人过错、房屋实际情况、一审法院现场勘查情况和实际损失，本院基于公平诚实信用原则和法律规定，酌定颜秋支付房屋使用占用费用的期间从2016年3月20日计算至2016年6月19日，计算标准为根据合同约定的月租金60106元折算后的日租金2003.53元计算。同时，一审法院对于熊蒲要求颜秋支付相应期间的物业管理费、电费等予以支持，正确，本院予以维持。
关于第三个争议焦点，本案系熊蒲系行使解除权要求提前解除合同，故一审法院认定不适用于合同中颜秋提前解除合同的违约金约定，熊蒲应当向颜秋退还押金正确，本院予以维持。一审法院对相关费用品迭并无不当，本院予以维持。本案合同提前解除系颜秋违约所致，故一审对颜秋要求支付装修折价款的主张不予支持正确，本院予以维持。
另，颜秋认为该案一审诉讼费用负担不当，本院认为，根据诉讼费用交纳办法，部分胜诉、部分败诉的，法院可以根据案件的具体情况决定诉讼费用的负担。且二审法院将对该案依法改判，将对一审诉讼费用负担进行变更。
综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，本院予以部分支持的。一审判决事实认定清楚，但适用法律不当，本院予以部分改判。据此，依据中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持成都高新技术产业开发区人民法院（2016）川0191民初3269号民事判决第一、二项，即：“颜秋与熊蒲于2014年6月17日签订的位于中航国际交流中心A座16层6-12号房屋的《房屋租赁合约》于2016年3月19日解除；颜秋于本判决生效之日起五日内向熊蒲支付7455.03元”；
二、撤销成都高新技术产业开发区人民法院（2016）川0191民初3269号民事判决第三、四、五项，即：“颜秋于本判决生效之日起五日内向熊蒲支付房屋占用费，计算方式为：从2016年3月20日计算至6月19日，以每日1976.09元的标准计算；从2016年6月20日计算至11月22日，以每日2003.53元的标准计算；驳回颜秋的本诉其他诉讼请求；驳回熊蒲的反诉其他诉讼请求”；
三、颜秋于本判决生效之日起五日内向熊蒲支付房屋占用费，计算方式为：从2016年3月20日计算至6月19日，以每日2003.53元的标准计算；
四、驳回颜秋的其他诉讼请求；
五、驳回熊蒲的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费减半收取4312元，由颜秋承担。反诉案件受理费减半收取5178元，由颜秋承担4700元，熊蒲负担478元；上诉人颜秋二审案件受理费用8624元由其负担，上诉人熊蒲二审案件受理费用10356元由其负担。
本判决为终审判决。
审判长 冯 璐
审判员 曹 洁
审判员 张卫敏
二〇一七年三月十日
书记员 龙春光