北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终12824号
上诉人（原审原告）：董奕，男，1990年6月20日出生，户籍所在地北京市西城区。
委托诉讼代理人：牛星丽，北京市京都律师事务所律师。
委托诉讼代理人：钟鸣，北京市京都律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：连云，女，1979年10月2日出生，住北京市东城区。
委托诉讼代理人：孙冬辉，北京市浩东律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳北路237号楼2302。
法定代表人：缪寿建，总经理。
委托诉讼代理人：陈鑫，女，1989年2月14日出生。
上诉人董奕因与被上诉人连云、北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初31486号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人董奕之委托诉讼代理人牛星丽、钟鸣，被上诉人连云及委托诉讼代理人孙东辉，被上诉人麦田公司之委托诉讼代理人陈鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
董奕上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持董奕一审全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费由连云承担。事实与理由：连云与董奕经麦田公司居间于2015年11月10日签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称涉案合同），同时签订了补充协议一及网签授权委托书。涉案合同中约定连云申请贷款时间为4月15日，但因其购房资质迟迟未予取得，导致后续贷款等一系列手续均延迟。董奕一直积极配合，在麦田公司提出的时间范围内，即2016年4月21日回到北京。涉案合同约定尾款500万元需于2016年5月6日给付董奕，且该500万元特别约定以过桥贷款方式支付，即连云拿到银行批贷函以后，用银行批贷函去申请过桥垫付，双方再办理过户手续。后连云认为过桥垫付的利息过高，所以想变更资金支付方式，在交易的时间点上董奕也没有看到银行批贷函，麦田公司也没有告知董奕银行是否已经批贷。在此基础上连云要求董奕先过户，再付款，董奕不能冒这个风险。连云于5月17号起诉董奕要求继续履行，即是证明其在合同约定的期限内没有付款能力。5月5日董奕在连云尚未取得批贷函的情况下，仍然配合连云完成交税，证明其一直在积极履约，不存在违约行为。银行批贷函即便有也是连云5月6日之后申请的，这样导致后期的付款均不能在合同期限内完成。在董奕已经给了连云延展期的情况下，连云不积极筹款反而恶意提起诉讼，不应得到支持。综上，请求二审法院判如所请。
连云辩称：同意一审判决，不同意董奕的上诉请求，双方签订涉案合同后于2016年5月5日完成缴税，董奕在2016年5月6日提出拒绝履行合同，增加购房款，该事实与麦田公司在一审庭审过程中的陈述可以相互印证。连云在董奕所要求的5月20日支付全款的日期之前起诉，是为了表示愿意继续履行合同。双方在涉案合同中约定，部分房款以过桥贷款方式提前支付，因为光大银行及时承诺批贷（一审法院调查结果可证实），并出具了承诺贷款的文件，该事实也经麦田公司确认。董奕最终要求在5月20日前拿到全部购房款即可，该事实有董奕和麦田公司中介人员的微信记录证明，在该情况下即便不办理过桥贷款，董奕的要求也能得到满足。所以双方在2016年5月5日和5月6日约定提前办理缴税和过户手续，以便董奕可以在2016年5月20日可以拿到全部尾款。过桥贷款的方式连云也未放弃，只要董奕配合，也可以通过过桥贷款方式在5月20日拿到房款，但是董奕坚持拒绝履行合同。
麦田公司辩称：麦田公司不是涉案合同主体，不应承担涉案合同的违约责任。此外，董奕与连云都已经确认第三笔房款的支付时间已经延迟至2016年5月20日，但董奕在5月6日表示不配合继续办理后续过户手续，此时董奕并不具备行使不安抗辩权的条件，其并未出具证据证明连云已经丧失了继续履约能力，也未通知连云为后续履约提供担保，董奕在5月6日后同连云见面协商的主要内容为房屋的涨价，未提及连云的履约能力等问题。所以麦田公司认为一审判决事实认定正确，裁判结果公正。
董奕向一审法院起诉称：1.判令依法解除涉案合同，补充协议一、补充协议二；2.判令依法撤销2016年5月3日网签合同编号C1258928的《存量房屋买卖合同》；3.判令连云赔偿董奕直接损失143.9万（包括房屋租金损失119800元、滞纳金294450元、美国律师费损失16750元、汇率损失28万元、利息损失728000元）；4.判令连云支付董奕违约金100万元,同意以连云已支付的100万元定金不予返还的方式履行；5.麦田公司对上述第3、4项诉讼请求承担连带责任。
一审法院认定事实：董奕系1901号房屋的登记权利人，该房屋建筑面积222.62平方米，房屋所有权证号为X京房权证朝字第XX**号。
2015年11月10日，董奕作为出卖人与连云作为买受人签署涉案合同，约定董奕向连云出售1901号房屋，房屋成交价格为850万元。当日，连云与董奕签署合同附件二，约定：买受人以自行交接方式支付定金100万元，作为购房款的一部分，其中10万元于签订附件当日支付，剩余90万元于2015年11月30日前支付，支付方式为自行交接；出卖人同意将购房款5万元作为物业交接保证金，于物业交接完毕当日支付；双方应于2016年4月15日前（含当日）办理申请贷款手续，买受人拟贷款500万元；买受人于房屋过户前一个工作日支付出卖人剩余购房款245万元，支付方式为资金银行监管；双方应于贷款批复后10个工作日办理税费缴纳手续，各项税款由买受人承担；双方应于取得《契税完税凭证》且剩余购房款支付完毕后10个工作日办理房屋权属转移登记手续；出卖人未将该房屋出租，双方应于房屋产权过户当日将该房屋交付买受人；买卖双方应按约定履行义务，若逾期履约，自逾期之日起违约方按成交价格的每日0.5‰向守约方支付逾期违约金；自逾期之日起超过15个工作日仍未履行，守约方有权单方解除《买卖合同》。任一方违约造成《买卖合同》无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则或成交价格的20%向违约方索赔。违约方还应承担守约方因本次交易所支付的居间等各项费用。当日，董奕作为出卖方、连云作为买受方与麦田公司作为居间方签订《居间服务合同》，由买受人支付居间服务费187000元。另，董奕作为出卖方、连云作为买受方与案外人福建金诚丰担保有限公司北京分公司（以下简称金诚丰公司）作为服务方签订《房屋交易保障服务合同》，约定双方委托服务方就房屋买卖合同办理后续交易事宜，买受人向服务方支付保障服务费42500元。
合同签订当日，董奕作为甲方（出卖人）与连云作为乙方（买受人）、麦田公司作为丙方（中介方）签订《补充协议》（以下简称补充协议一），约定：一、1901号房屋成交价为850万元；二、房款定金为100万元，签约当日支付10万元，剩余40万元于2015年11月15日前支付，剩余50万元于2015年11月30日前（含当日）支付甲方；三、房屋成交价格中包含地下车位两个，该车位和房屋同时办理过户手续，车位相关税费由乙方承担，若甲方拒绝办理，则乙方有权要求甲方退还房款35万元作为赔偿；四、该房屋交易中乙方拟贷款金额500万元，此款项由金诚丰公司在甲、乙双方配合办理完按揭过桥手续后，银行贷款批复后过户前转入甲方监管账户进行监管。如500万元未到甲方资金监管账户，甲方不予办理过户手续；五、若乙方违约，则乙方支付给甲方的定金100万元不予退还，或按照成交价格20%向甲方支付违约金；六、乙方按本协议约定付清第三笔款项后的10个工作日内办理过户手续；七、第二笔房款245万元支付时间为2016年4月29日前，第三笔尾款500万元于2016年5月6日前支付至甲方资金监管账户；八、甲、乙配合下监管金额在该房产过户后一个工作日解冻。
合同签订当日，连云向董奕支付定金10万元；2015年11月15日，连云通过银行汇款向董奕支付定金40万元；2015年11月30日，连云通过银行汇款向董奕支付定金50万元。
连云支付麦田公司居间服务费18.7万元，支付金诚丰公司服务保障费42500元。
2016年4月29日，连云通过银行汇款向董奕的资金监管账户支付购房款210万元。
2016年5月5日，连云与董奕共同办理了涉案房屋交易的缴税事宜，税务机关于当日出具了相关完税证明。当日，董奕与连云签订《补充协议》（以下简称补充协议二），买卖双方就买受人尚未取得批贷函的情况下先行缴纳房屋税费一事协商一致，约定：一、双方向光大银行办理完毕了贷款申请手续，买受人的拟贷款金额为500万元，现买受人尚未取得批贷函；二、出卖人同意在买受人未获得银行批贷函的情况下，配合买受人办理该房屋交易的税费缴纳……。
关于董奕主张解除合同的依据，董奕称连云的违约行为符合合同约定及法定的解除条件，依据涉案合同附件二第七条的约定，自逾期之日起超过十五个工作日仍未履行，守约方具有单方解除权；依据《合同法》第94条第4款的规定，董奕的合同目的已无法实现，故有权解除合同；依据《合同法》第167条的规定，分期付款的买房人如未支付房屋总价款的20%的，卖房人可以主张解除。对此，连云不予认可，称其不存在任何违约行为。
关于2016年4月29日的第二笔购房款，连云为何支付了210万元而非合同约定的245万元。连云称，补充协议一第三条约定，35万元是购买两个车位的价款，但因两个车位尚未办理产权证，故董奕提出第二笔款项扣除用于购买两个车位的35万元后支付210万即可，并提交了其与麦田公司经纪人王俊营于2016年4月27日的微信记录予以佐证，其中王俊营称“姐，业主去面签，资金监管了，把车位钱35万摘出来了，什么时候他们把车位过户给您，您什么时候给他们打车位钱就可以”，王俊营另向连云发送名为“补充协议二”的拟定协议，其中条款约定850万价格中包含地下车位两个，该车位未与房屋同时办理过户手续，现双方协商定于董奕取得一手不动产权车本后40天内办理完毕两个地下车位的过户手续，办理过户后连云支付董奕车位房款35万元。对此，董奕认可两个车位的价款是35万元。另，在2017年5月24日庭审中，董奕称车位并未登记在董奕名下，而是登记在案外人苏树平名下；在2017年6月15日最后一次庭审中，董奕认可两个停车位均尚未取得产权证。但董奕不认可其同意将第二笔款项的付款金额由245万元变更为210万元，称即便扣减也是连云先支付245万元，如不能办理再行退还，对微信记录的真实性无法确认。麦田公司称，双方已合意将第二笔款项245万元扣除35万元车位费后变更为210万元，认可王俊营系其公司经纪人，微信记录属实。
关于500万元未能于2016年5月6日汇入董奕资金监管账户的原因。连云称，因为：1.合同附件二约定双方应于2016年4月15日前申请办理贷款贷款，因董奕至2016年4月22日才回国，导致申请贷款的时间推迟，故董奕同意将500万元的支付时间延迟至2016年5月20日。对此，连云提交了与其对接的经纪人李帅发来的关于董奕与麦田公司经纪人王相来于2016年4月21日的微信记录予以佐证，董奕称“你让我15号回来，我22号回来，晚了一个星期，到时候打官司合同有效顶多加一个星期的时间”，“（钱）我5月20号之前必须拿到手”，用以证明500万元价款的支付时间已延迟至2016年5月20日。2.董奕于2016年5月6日拒绝继续配合办理过桥手续，导致无法付款。连云称如依约履行，董奕可于5月20日前取得500万元，故连云不存在违约行为。麦田公司认可连云所述。董奕认可其于2016年4月22日回国，但不认可其同意将500万款项的支付时间延迟至2016年5月20日。
为证明连云依约履行合同义务，并于2016年5月6日获银行批贷500万元，连云提交了中国光大银行北京望京支行于2016年5月6日出具的《按揭贷款承诺书》的照片一张，承诺书落款处有名为“衡宝磊”的个人签字但未盖有公章。董奕称上述承诺书非原件，不予认可。连云称“衡宝磊”系批贷员，承诺书原件留存于银行，故向法院申请调查取证。法院向中国光大银行北京望京支行出具调查函，该行回函：1.就连云购买涉案房屋的贷款申请，我行已经批贷；2.系统正式批复时间为2016年5月12日，批贷金额500万元，批贷有效期限为180天；3.如连云继续申请以贷款方式购房，如连云贷款的资格和条件符合我方规定，我行同意在批复有效期限180天内配合办理相关手续。麦田公司认可上述银行批贷情况。
关于是否告知董奕银行批贷事宜。麦田公司称经纪人在2016年5月6日得知批贷后立即电话告知了董奕，但无书面证据佐证。对此，董奕不予认可，称：1.其未被告知批贷成功，且连云提交的《按揭贷款承诺书》上未盖公章，不存在可信赖的外观；2.补充协议二载有“买受人尚未取得批贷函”。对此，连云称因光大银行仅出具了批贷员签字的承诺书，并未出具批贷函，麦田公司也告知董奕银行已批贷，但董奕一直要求提交批贷函，所以补充协议二中记载“尚未取得批贷函”。
关于办理过桥手续事宜，董奕称双方在签订买卖合同时已签订《房屋交易保障服务合同》，故连云可自行提前办理按揭过桥事宜，且董奕未被告知需要配合办理过桥手续。对此，连云称，补充协议一中约定按揭过桥手续需双方配合办理，并于银行贷款批复后过、户前转入监管账户，但因董奕明确拒绝配合办理过桥手续，故过桥手续未能办理。麦田公司称，按揭过桥手续需要连云和董奕双方配合办理，且金诚丰公司同意过桥打款的前提是银行已批贷，且麦田公司称其经纪人通知董奕办理按揭过桥手续时，董奕表示不配合。
就董奕主张连云与麦田公司恶意串通，在其不知情的情况下将房屋价款减少为714.5万元一节。董奕提交了就本案房屋买卖编号为C1258928、打印日期为2016年5月3日《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》的网签合同，约定房屋成交价格为714.5万元，并称双方系按照该价款支付了税费。对此，麦田公司提交了董奕与连云作为委托人于2015年11月10日出具的《网签授权委托书》，载有委托人委托麦田公司按照房屋价款7145000元办理网签备案登记手续。对此，董奕不认可《网签授权委托书》上“董奕”签字的真实性，并申请对该笔迹的真实性进行鉴定。法院经摇号确定由北京民生物证科学司法鉴定所进行鉴定，并向该鉴定机构发送委托函，后因董奕未交纳鉴定费用，该鉴定终止。
为证明因连云未依约向董奕支付购房款，导致董奕无法按时交纳购买美国房屋的购房款，从而产生购房滞纳金、租房款、律师费、汇率损失及借款利息损失，董奕提交了：1.（2016）京海诚内民证字第09397、09402、09398、09400、09399、09405、09403、09401、09404、09406号公证书，公证内容有：董奕作为买方在美国购买房屋的购买协议、支付购房款的汇款凭据、收款确认单、董奕作为承租方在美国的租赁合同、支付租金的银行账户流水、续租表、收购者风险提示、董奕与美国戴上律师事务所签订的代理协议及支付诉讼费的凭据、交房通知、董奕美国储蓄账户流水及上述文件的中文译本；2.案外人苏树平因儿子董奕在美国急需买房，向案外人朱启平借款910万元的借条，借款利息为半年8%。对此，连云和麦田公司认可公证书的真实性，不认可借条的真实性，对上述证据的证明目的均不认可，与本案无关。
庭审中，董奕提交了董奕与麦田公司经纪人王相来之间自2015年11月10起至2016年5月27日期间的微信记录，其中：1.2016年4月14日，董奕称“余款什么时候能到我账户！给我个准信！我这买房也要签合同的！预付20%不退还的！”，证明董奕卖房的目的系为购买美国的房屋，故合同约定的节点获得房款是其交易目的。2.2016年4月21日,董奕称“我5月20号之前必须拿到手”，用以证明5月20日是其美国买房付款的最后期限，考虑到付款手续，故5月6日是连云向董奕付款的最后期限。3.2016年5月9日，麦田公司经纪人称“已经联系好了对方，听着有愿意往上加价解决问题的意思”，用以证明加价系连云自行提出的，是因其违约在先故同意加价解决，并非董奕要求涨价。对此，连云认可微信记录的真实性，但不能证明连云存在违约；麦田公司认可微信记录的真实性。
另查，董奕提交上述微信记录显示：1.2016年4月25日，王相来发信息称“银行需要的材料：房本、身份证、户口本、车位本、原值发票，契税票（车位和房子都带着）”，董奕答“车为（原文如此）本我现在没有，只有车位的契税票好像”，王相来问“是车位本还没办下来吗”，董奕答“是的”。2.2016年4月26日，王相来再次发信息提示董奕准备上述材料，董奕称“车位没有本，也没有交税，只有发票”。之后，王相来又发信息“核对材料：房本，身份证，户口本，原值发票，契税票”董奕答“好的，没问题”。3.2016年4月29日，王相来称“董哥，连云把监管的210万元已经转到监管账户了，下周四可以安排缴税了”、“5月5号，6号可以了，您提前安排好时间”，同时发送一张邮政储蓄银行的汇款申请书的照片，董奕称“好的，没问题！”。
另，法院于2016年5月17日受理连云诉董奕房屋买卖合同纠纷一案，连云诉请要求继续履行与董奕之间的房屋买卖合同并要求董奕支付逾期履行违约金。
一审法院认为，董奕与连云签订的涉案合同（含合同附件二）、补充协议一、补充协议二均系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。
本案中，董奕主张解除房屋买卖合同，本案审查重点为董奕是否享有合同解除权，就此围绕三个争议焦点展开。
焦点一，连云于2016年4月29日向资金监管账户支付210万元是否构成违约，也即第二笔购房款是否经双方合意由245万元变更为210万元。依据补充协议一第三条，双方确认房屋总价款850万元中包含两个地下停车位的价款，且双方均认可两个停车位对应的价款为35万元。董奕认可，至法庭辩论终结前其尚未取得两个地下停车位的产权证，客观上不具备将此两个车位出售并过户给连云的可能性，且董奕亦认可该车位即便办理登记亦可能登记在案外人苏树平名下。再结合董奕与麦田公司经纪人于2016年4月29日的微信记录可知，董奕已知连云向资金监管账户支付的第二笔购房款的金额为210万元，其并未对此金额提出异议。综上可以认定，鉴于两个车位尚未取得产权证，且即便办理登记其产权人亦可能系案外人之事实，董奕认可总房款应由原850万元扣除两个车位的价款35万元后变更为815万元，并同意第二笔购房款的金额由245万元变更为210万元。故对董奕关于连云未依约支付第二笔购房款245万元构成违约的意见，法院不予采信。
焦点二，第三笔购房款500万元的支付期限是否经双方合意由2016年5月6日延迟至2016年5月20日。根据合同附件二的约定，为购房连云拟贷款500万元，双方应于2016年4月15日前办理申请贷款手续。事实上，董奕至2016年4月22日方回国，至4月27日方办理完毕贷款申请手续。此时，实际申请贷款的时间已晚于合同约定的履行期限，则必然导致后续的交易流程及手续办理被延迟。结合董奕与麦田经纪人的微信记录中董奕关于“（钱）我5月20号之前必须拿到手”之表述，以及双方于5月5日仍为继续履行合同共同办理缴税事宜之事实，可以认定，双方已将500万元的付款期限相应延迟至2016年5月20日。
焦点三，连云是否存在迟延支付的违约行为，是否导致董奕的合同目的无法实现。本案中，就第三笔房款500万的支付方式确不同于一般房屋买卖合同“批贷-过户-
放贷”之流程。根据补充协议第四条之约定，500万元的支付方式系在连云获得银行批贷后，由金诚丰公司在双方配合办理按揭过桥手续后、房屋过户前转入董奕的监管账户，以此保证房屋过户后董奕可立即取得剩余够房款。简言之，本案交易中支付该500万元款项的流程应为“批贷-
办理按揭过桥-担保公司放款至监管账户-
过户”。根据连云提交的《按揭贷款承诺书》的照片以及法院向光大银行调查的结果，可以认定连云已于2016年5月6日获得批贷，完成了付款流程的第一步。双方的争议发生于办理按揭过桥手续。连云、麦田公司均称未办理按揭过桥的原因系董奕在5月6日表示拒绝继续履行。董奕对未办理按揭过桥的解释有三，一是过桥手续应由连云自行提前办理。但依据补充协议一第四条之约定及麦田公司的陈述可知，按揭过桥系待银行批贷后由双方配合办理，故对董奕的该意见，法院不予采信。二是董奕未被告知需要配合办理过桥。但补充协议一中明确约定由双方配合办理按揭过桥，董奕对此应当知晓，再结合麦田公司关于已告知董奕批贷及过桥事宜的陈述，对董奕的该意见，法院亦难以采信。三是因连云未于2016年5月6日支付500万元，董奕因合同目的不达有权解除合同，故不予继续履行。对此，如焦点二中所述，500万元的付款期限已延迟至2016年5月20日，按常理，如董奕诚信履约，继续配合办理后续手续，其可以于该期限内取得相应房款，故对董奕的该意见，法院亦不予采纳。综上，连云未支付500万购房款，非系其自身原因所致，不构成违约。
综上，董奕不享有合同解除权，且连云亦另案起诉要求继续履行合同，故法院对于董奕要求解除《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》的请求，不予支持。
关于董奕要求撤销网签合同的主张，麦田公司提交的《网签授权委托书》显示董奕对于网签价格变更为714.5万系明知且同意，不存在恶意串通损害董奕合法权益的情形。董奕虽对该委托书的真实性提出异议并申请鉴定，但未交纳鉴定费用，视为放弃就此举证。故对该项诉请，法院不予支持。
对董奕主张的违约金及直接经济损失赔偿的诉讼请求，因连云不存在违约行为，法院均不予支持；对董奕要求麦田公司承担连带责任的主张，于法无据。如董奕认为麦田公司履行居间服务合同的行为存在瑕疵，导致其损失的，董奕可另案向麦田公司主张。据此判决：驳回董奕的全部诉讼请求。
二审中，董奕为证明其主张提交新证据两份：证据一，网签授权委托书，证明双方于2015年12月10日签订涉案合同，并同时签订网签授权委托书，连云完全可以单独办理网签手续，合同期限过长不是因为董奕回国问题，而是因为连云不具备购房资质；证据二，中国光大银行授信业务批复，证明银行会给已经批复的贷款方该批复表，居间方及住建委的网站也能查询到，但在本案交易过程中居间方及连云都未出示过该批复，董奕不知道贷款是否申请下来，在此情况下，连云要求董奕先过户，董奕不能冒这个风险。连云的质证意见如下：对于证据一真实性认可，对证明目的不认可，购房资格问题在合同签订之初双方都知晓，4月20日和5月20日都是因为董奕方面原因延展的，与连云购房资质没有关联；对于证据二真实性不予认可，与本案没有关联性，该证据不是二审新证据，不能作为本案审理时的参考。麦田公司对于证据一真实性认可，证明目的不认可，本案交易无法继续履行并非网签进行不顺利造成。对于证据二的关联性不认可，与本案无关。经庭审质证，本院对证据一真实性认可，证据二真实性无法确认，关于上述证据的证明力，本院结合全案案情综合作出评断。
二审中本院补充查明如下事实：
1.三方确认，涉案合同过桥贷条款系为确保董奕于2016年5月6日获得房款，为排除银行批贷后至实际发放贷款中间可能存在较长期间的风险而特别约定。
2.关于双方发生争议的节点，双方均明确为2016年5月6日连云要求董奕过户，董奕拒绝。连云明确，其认为无论正常商业贷款抑或过桥贷款均需过户后董奕才能获得购房款，为节省过桥贷费用，连云欲优先使用银行贷款。关于正常银行放贷周期，连云与麦田公司自认此间正常周期在半个月至一个月，但连云可以保证董奕在5月20日前可以获得银行贷款。故连云称双方5月5日办完缴税后，口头约定于5月6日过户。连云欲购买高价过户号过户时，董奕告知其不同意过户，并要求涨价。后期双方均见面商议后续合同履行事项，董奕表示不再出售，连云没有机会谈其他履行方式，也没有再申请过桥贷款。经询，连云表示在起诉前未有该500万元履约准备。关于连云称其可以保证5月20日前获得银行贷款，连云未举证。
董奕否认其同意与连云先行过户，董奕美国的房产已经交付相应款项，其希望连云能如期给付房款。连云未向董奕出示银行正式批贷函，连云亦未通知其配合办理过桥贷款，董奕亦不可能同意改变原合同约定先行过户。董奕不相信正常银行贷款可以如期获得款项。董奕没有表示过房屋不再出售。故双方发生争议诉至法院。
3.二审庭审中,连云称其于2016年3月已将其名下房屋过户,3月16日已提交购房资质审核。经查，麦田公司确认连云提交购房资格审核时间为2016年4月6日,通过时间为2016年4月19日。为防止首次资格审核出错，麦田公司于2016年4月11日再次提交连云资格审核，于2016年4月22日通过。
庭审中，麦田公司确认过户首先需要购房资质核验，至少10个工作日出核验结果，通过后办理申请贷款手续，网签手续无需董奕回国办理，网签和面签手续可以同时进行。
董奕于2016年4月27日办理了银行贷款面签手续。
本案网签合同于2016年5月3日完成。
4.董奕与麦田公司王相来微信记录显示：2015年11月16日，董奕询问“她那边房子卖的怎么样了”，王相来答“今天带了两个客户看的不错，正在进一步沟通”；2015年11月28日，董奕通过语音询问，王相来答“谈了两个客户，都是周期比较长的，还在努力中”；2016年3月9日，董奕询问“那边房子卖的怎么样了”，王相来答“连姐的房子卖完了，进行到缴税环节了”，董奕问“大概什么时候需要我回来”，王相来答“他们这周缴税，约过户号都到下个月初了，过完户有名额了就可以申请贷款了”、“预计需要您4.10-15号之间来京配合面签”，董奕问“需要我在北京呆多久”，王相来答“因为置换政策利好，交易量大，现在所有交易流程都推后了，预计5月8号前能缴税，过户的话有难度”，董奕“我在北京不可能呆那么久”、“你们快想办法，给个准话，我不可能随叫随到”。王相来表示“在想其他办法”；2016年3月19日，董奕询问“你们这边怎么样了，有靠谱安排了吗”，王相来答“连姐的房子4月9号过户，我们按照约定4月15号之前银行面签，然后等批贷函下来就缴税，预约过户”，董奕问“合同日期前能确定过户吗？”王相来“目前建委网站的过户号已经预约到4月9号了，谁也不敢保证，快的话4月底缴税，我们能加快的一定想办法加快”，董奕问“是不是缴税后就可以过户了”，王相来答“是的董哥”；2016年4月8日，王相来问“董哥，您这月11-15号之间能安排回来吗，配合提前做面签和担保手续”，董奕答“回不来，大概20号左后回来”，王相来未回复。2016年4月14日，董奕问“我27号回来来得及吗”王相来答“我推算过时间，最好20号左右回来，27号的话我再推算一下”，同时询问“15号您肯定回不来了对吧”，董奕答“我买明天的机票15号也回不来啊”，王相来答“现在就等您回来面签的时间了，如果20号能回来最好，看您时间吧”。2016年5月26日，王相来问“董哥，那会打电话您没接着，怎么样了”，董奕回“我母亲等会给你打电话”，“你给我发个连云的电话吧，我有事以后直接找她”，王相来回复“连姐那边说和她律师联系就好了”。
为查明本案相关事实，本院要求连云方亦提交其与麦田公司之间完整微信记录。经本院反复释明，连云拒绝向法庭提交。
二审中，董奕变更诉讼请求，撤回一审诉讼请求第三项。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为：本案焦点问题在于，合同履行过程中，董奕与连云是否谨慎履约，是否存在违约情形？如有违约行为，是否构成根本性违约，即董奕是否享有合同解除权？
第一，连云是否存在未谨慎履约，违反合同之情形？
本院认为，根据查明事实，连云存在违约行为。具体如下:
一是，连云出售房屋过晚，其获得购房资质时间已晚于合同约定时间，导致后期各个程序均拖延。
根据连云与董奕签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》显示，2015年11月10日双方签约时，连云尚未将名下房屋出售以获得购房资格。故双方合同中约定较长周期，直至2016年4月15日进行下一步银行贷款面签。合同虽未约定连云网签时间及购房资格核验通过时间，但根据正常存量房屋买卖流程，连云须于银行贷款面签约定日期2016年4月15日前完成购房资格审核，获得购房资格后，双方委托麦田公司办理网签手续。根据本案查明的事实，连云于2016年4月6日将名下房屋过户给案外第三方，2016年4月6日申请购房资格审核，第一次资格审核通过时间为2016年4月19日，第二次资格审核通过时间为2016年4月22日。后双方于2016年5月3日网签手续始办理完毕，2016年5月12日始获得银行批贷函。故因连云出售房屋、过户时间过晚，以致其获得购房资质审核通过时间已晚于合同约定期限，后续网签、缴税、批贷时间均晚于正常合同履行期限。即使银行面签特殊情况下可以在购房资质、网签完成前收取部分材料，但该项工作原则上不发生实际意义，批贷程序亦仍需等待购房资质、网签完成后尚可启动。
二是，连云要求董奕放弃过桥贷款约定，直接与其先行办理过户、走正常贷款流程无合同依据；其称董奕曾有同意的意思表示，证据不足。
双方在2015年11月10日签订的《补充协议》中特别约定过桥贷款条款，即连云在获得银行批贷后，以申请担保公司过桥贷款方式，先将第三笔尾款500万元垫付至董奕名下账户后，董奕与其办理过户手续。庭审中，双方一致确认，订立该条款本意在于董奕无需等待从银行批贷至实际放贷可能存在较长期间的风险，故约定过桥贷款方式，由连云支付担保公司相应款项，使董奕在银行批贷后较短时间内可以获取相应房款。实际履行过程中，连云称其可以保证5月20日前以正常贷款方式，董奕也可以获得500万元房款，故连云当然选择更为经济的直接贷款方式支付，从而放弃过桥贷款。对此方案，连云称董奕在5月5日及之前的沟通中均同意。对此董奕予以否认，连云除麦田公司到庭陈述外，亦未能提供相应证据证明。综合双方当事人签约背景以及该条款的特别约定，结合连云履约情况、批贷情况，董奕在5月5日及之前曾同意连云放弃过桥贷款，明显不符合常理。从5月5日双方签订的《补充协议》看，协议中明确在当日尚未获得银行批贷函；从法院调查结果看，实际连云批贷函自2016年5月12日始获得。连云称其保证董奕可以于2016年5月20日获得银行正常放贷，明显不具有合理性及可行性，其亦未能提供证据证明其要求董奕先与其过户，其能保证董奕于5月20日之前获得银行贷款具有可信性。根据三方认可的事实，2016年5月间，存量房屋过户约号并非即约即得，如欲5月6日完成过户，其须购买高价过户号才具备当日过户的基本可能性。即使5月6日可以顺利过户，根据众所周知的事实，存量房屋买卖交易过程中，自双方过户后至银行放款，历经发放房屋产权证、银行办理抵押登记、发放他项权利证书、银行审核通过放款等诸多环节，连云与麦田公司自认此间正常周期在半个月至一个月，中间还存有银行信贷政策调整风险，从庭审查明的事实，连云在要求董奕与其先办理过户手续，走正常贷款流程时，未能向董奕展示并让董奕相信5月20日前具备支付该500万款项的能力，在庭审中，亦未向法庭出具相应证明，故董奕拒绝连云先行过户的要求合理。
三是，连云未在董奕为其展期的5月20日履约期限届满前做好履约的准备，其以起诉的形式要求继续履行合同不当。
双方合同约定过程中，董奕曾在微信中提到5月20日前必须拿到合同款项，双方亦均认可此日期为董奕为连云逾期支付款项所做的展期。从董奕实际履行看，董奕确在后期的合同履行中给予协助，如在未获得银行批贷函的情况下配合连云办理税费缴纳。如上所述，连云要求董奕放弃过桥贷条款先期办理过户，但未能向其展示其可在5月20日前保证董奕获得500万元房款，且在按正常流程，走正常银行贷款明显无法获得该500万元房款的情况下，连云并未给出合理方案推动合同继续履行。二审中，连云亦承认其并未继续向担保公司申请过桥贷款，理由为董奕拒绝继续履行。根据法庭查明的事实，双方均称5月5日见面缴税后，6日因是否办理过户发生争议，故双方后续均以见面方式磋商，故未有相应证据留存。从现有书面证据看，自5月5日后，双方确有关于连云加价解决问题的表示，但是否以此可以推断董奕明确向连云表示拒绝合同后续履行？反观连云在董奕拒绝走正常银行贷款手续情况下，并未积极表明其在5月20日前有如期给付500万元款项的能力，经询，其于2016年5月20日前，未有正常履约的资金准备，而径自于2016年5月17日以诉讼方式要求董奕继续履行合同。经询，连云称5月5日后，董奕拒绝与其过户，且要求房屋涨价，最终双方未达成一致意见，董奕向其表示不再继续履行合同。对此董奕予以否认，连云除麦田公司陈述外，亦未能向法庭提交其他证据予以佐证。对此本院认为，在合同履行过程中，双方在争议过程中进行磋商，董奕在连云已超过合同履行期限，且有理由相信连云于其同意的展期内仍无法筹集款项、且连云对其提出超出合同约定提前过户要求的前提下，双方即使曾有增加款项的讨论，亦是双方为推动合同继续履行所做之努力，难以认定是基于董奕“涨价”，亦或是基于连云违约行为商讨的违约补偿，难以认定为董奕单方违约。在此基础上，连云作为具有如期支付尾款的一方，应当承担如期给付尾款的义务，其应向董奕展示其5月20日前具备给付款项的能力，而连云要求董奕以先行过户，通过正常批贷程序，显然无法实现此目的。在此基础上，连云亦未有其他途径筹款之举措。双方在此基础上进行的磋商过程中，在连云未给出合理路径继续履行合同前，即使董奕曾有过不同意继续履行合同的行为和表述，亦属合理抗辩。连云在未得到董奕明确的拒绝履行合同前，径自于2016年5月17日以诉讼方式要求董奕继续履行合同，难言其恰当的行使了合同的权利。从查明事实看，至2016年5月26日，董奕尚不知连云已起诉事实，与麦田公司工作人员王相来仍在沟通，直至被告知连云已拒绝直接沟通，告知其联系律师，亦能印证董奕未正式告知连云其不再同意继续售房。连云于2016年5月20日前，未有正常履约的资金准备，其客观上造成了董奕不能如期取得房款，由此造成其巨大经济损失的后果。
第二、董奕在合同履行过程中是否有未谨慎履约行为？
一是董奕回国时间晚于合同约定时间，是否构成违约？
双方合同签订后，因需等待连云出售房屋获得购房资质，董奕分别于2015年11月16日、11月28日、3月9日、3月19日多次催促、询问连云房屋售卖情况，并表达人在国外，需等待连云方售房情况及麦田公司通知回国的意思，王相来向其报告售卖情况，并透露过户及缴税可能延迟。4月8日王相来询问董奕是否能于4月11日-15日期间回国时，董奕虽称大约20号左右回来，从当日王相来未回复，及2016年4月14日董奕再次询问27号回来是否来得及时，王相来答最好20号左右回来的情况，结合连云购房资质审核通过的时间，本院认为董奕回国时间系经麦田公司结合双方合同履行进展进行确定。虽董奕本意不欲于2016年4月15日期间回国，但通过王相来的描述，董奕有理由相信4月20日回国不构成拖延。董奕回国时间晚于合同约定时间,不是合同延期唯一事由，不是连云无法在合同约定的5月6日前支付房款的主要事由,不构成违约。
二是董奕于2016年5月6日拒绝与连云办理过户手续是否违约？
如上所述，董奕于2016年5月6日拒绝连云过户的要求属合理行使合同权力。连云称其未放弃其他付款方式，但未能向法庭举证，本院不予采信。
第三、董奕是否有解除合同的权利？
董奕主张，其就涉案合同拥有的约定和法定的解除权条件均已成就。约定解除权之成就：合同约定，逾期之日起超过十五个工作日仍未履行，守约方有权单方解除涉案合同。诉讼中,董奕主张连云应按照合同约定于2016年5月6日前给付尾款500万元,其至今仍未给付,故其依据合同约定,享有合同约定的解除权。就法定解除权而言，董奕主张其出售房屋目的不仅仅为获得合同约定的房屋价款，还包括在约定的时间期限内获得该房屋价款，对此双方合同已有明确约定。现因连云的违约行为，致使董奕于合同约定的2016年5月6日，甚至在董奕允许的付款展期2016年5月20日前，亦无证据表明连云能够完成付款义务，且董奕至今仍未获得房屋价款，导致董奕美国购房款完全依赖另行筹款完成，无法实现董奕的合同目的。
综上所述，根据查明事实，双方争议发生于连云超出合同约定，在尚未获得银行批贷函的情况下要求董奕与其先行过户。双方发生争议后，根据现有证据，连云不能证明其向董奕提出过要求办理过桥贷款方案，董奕亦未有违反合同约定拒不配合对方办理过桥贷款情形，二审庭审中，连云亦自认其未实际办理过桥贷款手续。一审法院认定双方争议发生于办理按揭过桥手续一节有误，本院予以纠正。连云于合同履行过程中存在根本违约行为，董奕享有合同解除权。故双方之间签订的涉案合同及补充协议一、补充协议二，自董奕向连云发出解除合同通知之日起解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现《北京市存量房屋买卖合同》及两份《补充协议》已经解除，董奕应当退还连云定金及首付款，连云支付的210万元首付款在董奕监管账户中，各方应当协助配合该笔款项退回至连云账户；各方应当积极配合办理涉案合同网签备案登记撤销手续，恢复合同未订立之时的状态。综合本案合同签订情况、履行情况、连云违约情节，本院酌定连云向董奕支付违约金二万元，有关董奕其他诉讼请求，本院不予支持。关于要求麦田公司承担责任的相关意见，本院不予支持。
综上所述，董奕的上诉请求部分成立，本院予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初31486号民事判决；
二、确认连云与董奕于2015年11月10日签订的《北京市存量房房屋买卖合同》、《补充协议》及于2016年5月5日签订的《补充协议》解除；
三、连云、董奕、北京麦田房产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内，共同配合撤销《存量房屋买卖合同》网签合同；
四、董奕于本判决生效之日起七日内退还连云定金一百万元、首付款二百一十万元，连云、北京麦田房产经纪有限公司应予配合；
五、连云于本判决生效之日起七日内支付董奕违约金二万元；
六、驳回董奕的其他诉讼请求。
一审案件受理费71300元，由董奕负担（已交纳）。
二审案件受理费71300元，由董奕负担31300元（已交纳）由连云负担40000元（董奕已预交，连云于本判决生效后7日内给付董奕）。
本判决为终审判决。
审 判 长 林存义
审 判 员 孙 妍
代理审判员 周艳雯
二〇一八年一月十八日
书 记 员 吴 琳
书 记 员 李月明