绍兴市柯桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绍民初字第273号
原告：绍兴市青藤物业有限公司绍兴县分公司。
负责人：丁志祥。
委托代理人（特别授权代理）：赵垚瑶。
委托代理人（特别授权代理）：丁国强。
被告：蒋伟兴。
被告：赵彩珍。
委托代理人（特别授权代理）：蒋伟兴，系被告赵彩珍丈夫。
原告绍兴市青藤物业有限公司绍兴县分公司诉被告蒋伟兴、赵彩珍物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员俞翔独任审判。后因采用其他方式无法向被告送达，本案依法转为普通程序，并由审判员俞翔担任审判长，与人民陪审员朱先淼、黄志新组成合议庭，于2014年5月7日、2014年7月25日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人赵垚瑶、丁国强，被告蒋伟兴、赵彩珍分别到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告绍兴市青藤物业有限公司绍兴县分公司诉称：2010年6月25日，原告与绍兴县紫晶苑·银鑫茗园业主委员会签订《紫晶苑·银鑫茗园物业服务合同》1份，约定自2010年7月11日起至2013年7月10日止由原告为紫晶苑.银鑫茗园小区提供物业管理服务；物业管理服务费交纳标准为：联排和电梯公寓每月每平方米1元，多层住宅和商铺每月每平方米0.75元，阁楼每月每平方米0.37元，地面车库每月每个10元；若业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，原告有权从逾期之日起按每日未交纳数额的万分之五向其收取滞纳金。
2012年7月29日，原告再次与绍兴县紫晶苑·银鑫茗园业主委员会签订《紫晶苑·银鑫茗园物业服务合同》1份，并约定，自2012年7月10日起至2014年7月9日止由原告为紫晶苑·银鑫茗园小区提供物业管理服务；2012年7月10日起，上述物业管理费的单价上浮10%；若业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，原告有权从逾期之日起按每日未交纳数额的千分之五向其收取滞纳金。
原告在签订物业服务合同后，依约履行了对紫晶苑·银鑫茗园小区的物业管理义务。被告购买了紫晶苑·紫珏17-1号建筑面积为223.74平方米的房屋一套及车库一个。为此，被告在享受服务的同时理应履行交费义务，2012年7月11日前每年应交物业管理服务费2804.90元。此后每年应交物业服务费3073.40元。但被告自2010年7月11日至2013年7月10日未交纳物业服务费合计8683.20元。期间，原告曾数次向被告催交，并于2012年9月20日、2013年7月17日向其发《律师函》催交；2013年7月30日，原告再次在小区内以张贴《催讨物业费公告》的方式向被告催讨物业费，但被告至今分文未付。原告为维护自己的合法权益，特起诉法院，请求判令：1、被告立即支付自2010年7月11日至2013年7月10日的物业服务费8683.20元，并支付滞纳金1917.30元，支付律师费1586元，三项合计12186.50元。后原告变更诉讼请求，撤回律师费1586元的诉讼请求，故实际合计为10600.5元。
被告蒋伟兴、赵彩珍辩称：1.小区卫生没有搞好，被告房屋的周围卫生很差；2.被告邻居违章造路，影响被告，物业没有管理好；3.车库是在我的房子里面的，所以车库无需收费。只要原告管理好，以后的物业费我会付的，但以前的物业费不同意支付。
本院经审理认定以下事实：被告蒋伟兴、赵彩珍系绍兴市柯桥区柯岩街道紫晶苑（紫珏）17幢01室的业主，该房屋系三层联排住宅，房屋建筑面积为223.74平方米，并有车库一个。2010年6月25日，原告与绍兴县紫晶苑·银鑫茗园业主委员会签订了《紫晶苑·银鑫茗园物业服务合同》1份，约定原告自2010年7月11日起至2013年7月10日为紫晶苑·银鑫茗园小区提供物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范和道路等项目进行维修、养护、管理等物业管理服务，受益人为全体业主和物业使用人，由原告负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费等费用；物业管理服务费按下列方式执行：联排和电梯公寓为1元每月·每平方米，地面车库按10元·个·月收取；上述住宅、车库的物业管理服务费用按半年度预缴、预收；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，原告有权从逾期之日起按每日未交纳数额的万分之五向其收取滞纳金，合同还对其他事项进行了约定。2012年7月29日，原告再次与绍兴县紫晶苑·银鑫茗园业主委员会签订《紫晶苑·银鑫茗园物业服务合同》1份，约定自2012年7月10日起至2014年7月9日止由原告为紫晶苑.银鑫茗园小区提供物业管理服务；2012年7月10日起，物业管理费的单价按照第一份合同的标准上浮10%；上述住宅、车库的物业管理服务费用应在物业服务年度前三个月内缴纳；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，原告有权从逾期之日起按每日未交纳数额的千分之五向其收取滞纳金，合同还对其他事项进行了约定。被告迄今拒绝缴纳2010年7月11日至2013年7月10日的物业管理费8683.13元。原告经书面催缴未果，遂成讼。
上述事实，由原告提供的房屋所有权证（存根）、紫晶苑·银鑫茗园物业服务合同、律师函、挂号信函收据及当事人在诉讼中的陈述等证据所证明。
本院认为，业主及物业服务公司的合法权益应当依法受到保护，营造和谐、良性的社区物业环境，是原、被告的共同责任。绍兴县紫晶苑·银鑫茗园业主委员会于2010年6月25日和2012年7月29日与原告签订的两份物业服务合同系双方的真实意思表示，内容未违反国家法律及行政法规的强制性规定，应当认定有效，其效力及于全体业主，业主应依照合同约定履行权利义务。被告辩称小区卫生差，其虽提交了照片打印件作为证据，但对照片拍摄的时间、地点未能提供证据予以证明，该证据不能证明其主张的事实，被告以此作为拒交物业费的抗辩理由，本院不予支持。被告又辩称其邻居违章造路，影响到被告，本院认为被告未能提供相应证据予以证明，对其这一辩称不予采纳，且该法律关系不属于本案处理范畴，应另行起诉。被告还辩称车库在被告房屋内，无需缴纳管理费，本院认为原告与业主委员会签订的两份物业服务合同真实有效，全体业主应按照合同约定履行物业管理服务费及车库管理费缴费义务，被告的该项辩称，本院不予采纳。被告尚欠原告物业服务费8683.13元，事实清楚，本院予以认定。被告未按期缴纳物业费，显属违约行为，依法应当承担相应的违约责任。据此，原告要求被告按约支付上述物业费8683.13元（其中自2010年7月11日至2012年7月10日止的物业服务费及车库管理费5609.76元，自2012年7月11日至2013年7月10日止的物业服务费及车库管理费3073.37元），理由正当，本院予以支持。原告同时要求被告支付违约金，理由正当，本院予以支持。两份物业服务合同中约定的违约金标准分别为按每日未交数额的万分之五和千分之五计算，为平衡当事人的利益，违约金的标准本院酌情调低至按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、被告蒋伟兴、赵彩珍应支付原告绍兴市青藤物业有限公司绍兴县分公司自2010年7月11日起至2013年7月10日止的物业费8683.13元，并支付该款按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算的逾期付款的违约金（具体计算方式：其中2804.88元自2011年7月11日起至本判决确定的付款日止，2804.88元自2012年7月11日起至本判决确定的付款日止，3073.37元自2013年7月11日起至本判决确定的付款日止），款均限于本判决生效后十日内付清；
二、驳回原告绍兴市青藤物业有限公司绍兴县分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向权利人加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费105元，由原告绍兴市青藤物业有限公司绍兴县分公司负担50元，被告蒋伟兴、赵彩珍负担55元，限于本判决生效后七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院（在递交上诉状七日内先预缴上诉案件受理费105元，款汇至绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 俞 翔
人民陪审员 朱先淼
人民陪审员 黄志新
二〇一四年九月二十九日
书 记 员 李琼珏