广东省阳江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤17民终345号
上诉人（原审被告）：珠海产权交易中心有限责任公司。住所地：广东省珠海市横琴金融产业服务基地13号楼B区。
法定代表人：谢辉，该公司董事长。
委托诉讼代理人：吴健，广东亚太时代律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张笛瑶，广东亚太时代律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：阳春市新三马建材有限公司。住所地：广东省阳春市潭水镇双凤村委会三马水泥厂内。
法定代表人：张创锋，该公司经理。
委托诉讼代理人：杨唐勇，广东卓盛律师事务所律师。
原审被告：广东省国营三马水泥厂。住所地：广东省阳春市潭水镇双凤村委会。
法定代表人：曾超允，该厂厂长。
委托诉讼代理人：黄成献，广东三民律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁庆广，广东省国营三马水泥厂副厂长。
原审被告：冯炫铿，男，1983年11月13日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。
上诉人珠海产权交易中心有限公司（以下简称产权交易中心）与被上诉人阳春市新三马建材有限公司（以下简称新三马公司），原审被告广东省国营三马水泥厂（以下简称三马水泥厂）、冯炫铿财产损害赔偿纠纷一案，不服广东省阳春市人民法院（2016）粤1781民初1009号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
产权交易中心上诉请求：撤销原审判决，改判驳回新三马公司的诉讼请求。事实和理由如下：一、新三马公司不享有优先承租权。1、《租赁经营合同书》第八条约定优先承租申请的时限，《租赁经营合同书》期满后，新三马公司与三马水泥厂没有续签租赁合同，新三马公司继续占用租赁物，在此种情形下租赁期限为不定期。《租赁经营合同书》第八条中的合同期满日也就由确定的日期成为不确定的日期，新三马公司在客观上已经不可能适用第八条的约定向三马水泥厂提出续租及优先承租权的申请。事实上，在原租赁合同期满后至三马水泥厂于2016年3月29日向新三马公司发出《解除不定期租赁通知书》的期间，新三马公司也没有向三马水泥厂提出过续租的书面申请。2、根据我国法律规定，优先承租权并非承租人的法定权利，而是基于当事人的约定产生的权利。而一审法院通过承租人法定的“优先购买权”类推承租人享有“优先承租权”并无法律依据，有违民事法律行为的平等、自愿原则。二、产权交易中心受托组织招租过程中的行为合法合规。1、关于交易方式。根据《物业租赁项目信息公告表》中显示，在挂牌期满，如只征集到一个符合条件的意向承租方，按挂牌底价与意向方报价孰高原则成交，冯炫铿按规定时间网上报名并通过“网络竞价”系统报价。产权交易中心的“网络竞价”系统即可适用于多个意向方参与时的竟价，也可适用于单一意向方参加时的报价，既有“竞价”功能，更有“报价”功能，退而言之，即便按照一审法认定网络竞价的交易方式应做狭义理解，而新三马公司根本没有参与该项目的交易，交易方式的选择与其无法律上的关联，与此息息相关的冯炫铿从未提出异议。2、关于信息披露。产权交易中心与三马水泥厂虽然均认为新三马公司没有优先承租权，但是并没有排斥、禁止新三马公司参与本次交易项目。三马水泥厂于2016年2月16日向新三马公司发出《承租人通知书》告知将通过公开市场出租标的，新三马公司收到该通知后，于次日出具《回函》，表明已收悉该通知函，认可并承诺按通知函的内容办理有关事项。三马水泥厂在通知新三马公司之后的合理时间内组织进行招租，新三马公司具有合理关注该项目的义务。三、原审法院适用法律错误。一审法院援引《合同法》第六十条判定交易行为无效，系适用法律错误。该第六十条属子合同法第四章“合同的履行”，其第二款相应也是属于合同订立之后在履行过程中的附随义务。该条款并不适用于合同订立阶段。即便违反了该条规定，承担的也是违约责任，而不涉及合同或法律行为的效力。而在本案中，产权交易中心为三马水泥厂提供了撮合交易的机会以及交易的平台，该阶段系处于三马水泥厂及意向承租人之间的合同订立阶段。综上，产权交易中心认为新三马公司不享有优先承租权，且产权交易中心在组织交易过程中符合法律法规的规定，一审法院认定事实不清，法律适用错误，请求二审法院依法撤销一审判决，驳回新三马公司的全部诉讼请求。
新三马公司辩称，一审法院认定事实基本正确，适用法律正确，请求依法驳回产权交易中心的上诉请求。事实和理由如下：一、新三马公司与三马水泥厂已经在合同届满前达成续租的口头协议，并同意由三马水泥厂报请其主管部门予以调整（降低）每月租金金额。1、从2016年1月开始，新三马公司继续交租，三马水泥厂继续收租，而且，在具体租金数额核批出来之前，三马水泥厂同意每月预收20万元租金，这是当时三马水泥厂主管部门农垦局的意见，三马水泥厂对此也没有反对，该事实证明新三马公司与三马水泥厂已经达成续租的口头协议，并同意由三马水泥厂报请其主管部门予以核减每月租金金额。2、合同期满后直至2016年2月17日，三马水泥厂也从未通知新三马公司撤场或交回场地，说明三马水泥厂确实是同意继续出租给新三马公司使用，并实际上也一直出租给三马公司使用。3、即使是在2016年2月17日，由三马水泥厂的曾超允亲自送到《承租人通知书》中，也是表述为“若标的招租成交时，贵方未被确认为承租方的，贵我双方之间的不定期租赁关系至我方书面通知之日正式解除……”。该段文字清楚告诉我们，如果招租不成功，即使是不定期租赁合同，三马水泥厂也不立即解除的，这是继续租赁的本意。4、2016年3月29日，三马水泥厂给新三马公司送达通知，要求撤场，这说明产权交易中心招租时明显是在合同未解除又另行招租，严重损害新三马公司合法权益。二、新三马公司享有优先续租权。新三马公司一直在租赁使用设备，且在租赁期间还投入了大量资金修建了办公楼、进行了技改、增添了设备，招聘了大约有一百个工人上班生产，一审法院认定新三马公司享有优先续租权具有充分的法律依据、事实依据，一审据此作出的裁判既能实现法律效果，更具有良好的社会效果。三、产权交易中心组织招租过程中的行为严重违法。1、产权交易中心的合作方违规实施双方代理行为，才导致本案中的产权交易中心在发布招租公告时根本就没有发现案涉标的仍处于实际租赁关系中的事实。2、产权交易中心的上述过错，直接导致其错误地认为当时租赁关系已经终止，没有优先承租权人，从而错误的采用了“没有优先承租权人”的竞价模式。3、产权交易中心的认定冯炫铿为中标人违反了拍卖规则，也缺乏有效的证据证明。产权交易中心对于原审法院提出的要求，也拒不提供证据给法庭查明。
三马水泥厂述称，同意产权交易中心的上诉请求，三马水泥厂考虑到产权交易中心提出了上诉，且新三马公司至今欠三马水泥厂300多万租金，不代表三马水泥厂认可新三马公司的意见。新三马公司和国营三马水泥厂租赁期限到期，双方需要走程序重新招标，在走程序过程中需要时间，双方的合同变成不定期租赁，作为承租方和出租方可以随时解除，但需要给双方合理的时间准备。三马水泥厂在委托阳江市公共交易中心挂牌招标时候，三马水泥厂已经通知新三马公司，新三马公司是否参加招标是其自主选择的权利。无论交易中心的交易是否合法，是否被法律认定，新三马公司欠三马水泥厂租金300多万，没有资格对三马水泥厂起诉。
冯炫铿述称，同意产权交易中心的上诉请求。一、新三马公司与三马水泥厂的合同已经是不定期租赁合同，经过重新招投标程序之后，新三马公司厂应该无条件撤离。二、在招投标过程中，新三马公司没有表示异议也没有参与投标，应视为其放弃投标。三、冯炫铿已经投入了巨额的资金，现在工资还在发放，但是厂房还没有交给我们。
新三马公司向一审法院起诉请求:一、确认三马水泥厂于2016年3月22日组织完成的公开挂牌招标出租“广东省国营三马水泥厂厂内两套水泥粉磨生产线房屋建筑物等资产”的行为无效；二、撤销产权交易中心发出的“中标通知书”（项目编号：ZHAEEC16-011L）；三、判令产权交易中心、三马水泥厂、冯炫铿共同赔偿新三马公司损失200000元。
一审法院认定事实：2014年6月30日，以新三马公司为乙方与三马水泥厂为甲方签订了《租赁经营合同书》。新三马公司以年租金350万元人民币租赁三马水泥厂位于阳春市潭水镇双凤村委会的年产100万吨旋窑水泥粉磨站的机械设备及厂房。租赁经营期限从2014年7月1日至2015年12月31日。合同第八条约定：“合同期满后，如乙方愿意继续承租本合同标的物，应在本合同期满前三十天内向出租方提出书面申请，甲方可考虑优先出租给乙方。合同期满后，如乙方不继续承租，乙方所购置的原材料及零配件和自行增置的固定资产在交接前自行处置。”上述租赁合同期满前三十天内新三马公司没有书面向三马水泥厂提出书面继续承租的申请。租赁合同期满后，新三马公司没有和三马水泥厂重新签订书面租赁合同，但仍继续租赁三马水泥厂的机械设备及厂房，并以每月20万元的价格支付了2016年1月至3月的租金给三马水泥厂。2016年2月16日，三马水泥厂向新三马公司发出《承租人通知书》，通知书主要内容为：“贵方承租我方位于阳春市潭水镇双凤村委会的广东省国营三马水泥厂，租赁期限自2014年7月1日至2015年12月31日。该合同租期届满后，贵方继续占用该标的，但未与我方续签租赁合同，根据我国合同法规定，自2016年1月1日起，贵我双方存在不定期租赁合同关系，根据我国合同法规定，我方作为出租人有权随时通知贵方解除贵我双方存在的不定期租赁关系，现我方依法通知贵方如下：一、我方将委托阳江公共资源交易中心通过公开市场方式出租标的，如贵方有意承租该标的，请到阳江市公共资源交易中心办理相关手续，并按规定要求参与交易活动。否则，视为贵方放弃承租标的。二、若标的招租成交时，贵方未被确认为承租方，贵我之间的不定期租赁关系至我方书面通知之日正式解除，贵方必须于我方通知之日起60日内迁出并交回标的给我方。”2016年2月17日，新三马公司回函三马水泥厂，回函主要内容为：“贵方就位于阳春市潭水镇双凤村委会的广东省国营三马水泥厂通过公开市场方式招租相关事宜的《承租人通知书》已收悉。我方认可并承诺按照《承租人通知书》的内容办理有关事项，否则，我方承担由此产生的全部责任。”2016年2月，三马水泥厂向产权交易中心提出申请，将其持有的三马水泥厂厂内两套水泥粉磨生产线房屋建筑物等资产租赁使用权通过产权交易中心网站及相关媒体公开发布转让信息并出租。2016年2月中旬，三马水泥厂和阳江市公共资源交易中心签订了《使用权交易委托合同》，委托了阳江市公共资源交易中心挂牌出租广东省国营三马水泥厂厂内两套水泥粉磨生产线房屋建筑物等资产租赁使用权。产权交易中心接受委托后，于2016年2月22日在《阳江日报》刊登了《产权交易公告》，并在其网站发布了《物业租赁项目信息公告表》。公告表中的交易方式为：一、挂牌期满，如征集到不少于2个符合条件的意向承租方网络竞价；二、挂牌期满，如只征集到一个符合条件的意向承租方按挂牌低价与意向方报价孰高原则成交；三、挂牌期满，如没有征集到符合条件的意向承租方变更挂牌条件，重新挂牌。2016年3月18日，产权交易中心向已报名参加竞价的意向方冯炫铿发出《广东省国营三马水泥厂厂内两套水泥粉磨生产线房屋建筑物等资产租赁使用权项目交易须知》。2016年3月21日，冯炫铿以291700元的价格投标竞买三马水泥厂厂内两套水泥粉磨生产线房屋建筑物等资产租赁使用权。2016年3月22日，产权交易中心向冯炫铿发出《中标通知书》，通知书上注明本次交易方式为网络竞价。2016年4月7日，新三马公司向三马水泥厂发出《关于行使优先续租权的函》，要求对三马水泥厂厂内两套水泥粉磨生产线房屋建筑物等资产租赁使用权行使优先续租权。2016年4月26日，三马水泥厂和冯炫铿签订了《租赁经营合同书》。
另查明，产权交易中心和阳江市公共资源交易中心签订有《合作协议》，约定阳江市公共资源交易中心区域内的国有企业产权交易项目及公共资源交易项目的交易，由双方合作组织交易。
一审法院认为：本案的争议焦点有以下两点：一、新三马公司对三马水泥厂位于阳春市潭水镇双凤村委会的年产100万吨旋窑水泥粉磨站的机械设备及厂房是否享有优先续租权；二、产权交易中心在本次招标过程是否存在过错。
一、关于新三马公司对三马水泥厂位于阳春市潭水镇双凤村委会的年产100万吨旋窑水泥粉磨站的机械设备及厂房是否享有优先续租权问题。首先，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”该规定明确了承租人对租赁物具有优先购买权。既然承租人享有出租人出卖出租房屋的优先购买权，从而使租赁权与所有权重合，那么出租人在租期届满继续出租房屋时，承租人在同等条件下，也应享有优先于其他承租人的承租权利。从承租人对租赁物享有占有、使用、收益的权利和现实情况进行考虑，既然是继续出租，承租人又以同等条件承租，对出租人利益并无损害，也不发生承租人搬迁设备、材料、更换厂址等情况，对保持租赁物原状和充分发挥租赁物经济效益是有益的。结合本案，虽然新三马公司与三马水泥厂在2014年6月30日签订的《租赁经营合同书》已经过了承租期，但新三马公司仍按原来的价格继续租赁三马水泥厂的机械设备及厂房，并一直在生产经营，因此在同等条件下，新三马公司应对三马水泥厂的机械设备及厂房享有优先续租权。其次，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，承租人没有异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，原租赁合同继续有效。原租赁合同第八条：“合同期满后，如乙方愿意继续承租本合同标的物，应在本合同期满前三十天内向出租方提出书面申请，甲方可考虑优先出租给乙方。合同期满后，如乙方不继续承租，乙方所购置的原材料及零配件和自行增置的固定资产在交接前自行处置。”的约定继续对新三马公司和三马水泥厂存在约束力。作为甲方的三马水泥厂没有明示不考虑优先出租给乙方（新三马公司）的情况下，新三马公司依约仍然享有优先续租权。综上，产权交易中心在挂牌招标前没有征询新三马公司是否放弃优先续租权，在冯炫铿应标后并发出中标通知书之前，也没有征询新三马公司是否愿意以相同价格续租或放弃优先续租权，产权交易中心发出的《中标通知书》侵犯了新三马公司的合法权益。
二、关于产权交易中心在本次招标过程是否存在过错问题。首先，产权交易中心在其网站发布的《物业租赁项目信息公告表》中确定该次挂牌招标的交易方式有三种：一、挂牌期满，如征集到不少于2个符合条件的意向承租方，网络竞价；二、挂牌期满，如只征集到一个符合条件的意向承租方，按挂牌低价与意向方报价孰高原则成交；三、挂牌期满，如没有征集到符合条件的意向承租方，变更挂牌条件，重新挂牌。产权交易中心发出招标公告后，冯炫铿按规定时间网上报名并出价，产权交易中心在只有一个符合条件的意向承租方报名出价的情况仍以网络竞价的方式确定交易方式，产权交易中心确定的交易方式违反了其公布的交易程序。其次，产权交易中心在接受三马水泥厂的委托挂牌招标后，虽然产权交易中心在《阳江日报》刊登了《产权交易公告》，并在其网站发布了《物业租赁项目信息公告表》，三马水泥厂也去函通知了新三马公司三马水泥厂的机械设备及厂房将进行挂牌招标，但产权交易中心未将挂牌招标的报名时间通知有优先续租权的新三马公司，剥夺了新三马公司的权利。违反了《中华人民共和国合同法》第六十条第二款：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”的规定中其依法应当履行的通知义务。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，产权交易中心违反了《中华人民共和国合同法》第六十条第二款的规定，应当认定产权交易中心本次挂牌招标的行为无效。
综上所述，产权交易中心本次挂牌招标的行为违反法律的强制性规定，侵犯了新三马公司的优先续租权，本次挂牌招标程序也存在过错，且新三马公司请求确认三马水泥厂于2016年3月22日组织完成的公开挂牌招标出租“广东省国营三马水泥厂厂内两套水泥粉磨生产线房屋建筑物等资产”的行为无效及撤销三马水泥厂发出的“中标通知书”（项目编号：ZHAEEC16-011L）也没有损害冯炫铿的利益，冯炫铿仍可在下次挂牌招标报名参加，因此对新三马公司这一请求予以支持。至于新三马公司请求产权交易中心、三马水泥厂、冯炫铿赔偿损失200000元，但没有提供证据予以证实，不予支持。新三马公司请求三马水泥厂和冯炫铿承担连带责任没有法律依据，不予支持。冯炫铿经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席审理。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第六十条第二款、第二百三十条、第二百三十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，作出判决：一、产权交易中心有限责任公司与三马水泥厂于2016年3月22日组织完成的公开挂牌招标出租“广东省国营三马水泥厂厂内两套水泥粉磨生产线房屋建筑物等资产”的行为为无效行为；二、撤销产权交易中心向冯炫铿发出的“中标通知书”（项目编号：ZHAEEC16-011L）；三、驳回新三马公司的其他诉讼请求。一审案件受理费4300元，由新三马公司负担4000元，产权交易中心负担300元。
本院经审理查明，一审法院查明的事实清楚、属实，本院予以确认。
本院认为：根据各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、新三马公司对三马水泥厂年产100万吨旋窑水泥粉磨站的机械设备及厂房是否享有优先承租权；二、产权交易中心在招标过程中是否符合产权交易中心公布的交易程序，产权交易中心招标行为是否合法有效。
对于焦点一，优先承租权是指在租赁关系中，原承租人在合同期满后要求续签租赁合同时，对原租赁物在同等条件拥有优先权。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定只规定承租人对租赁物享有以同等条件优先购买的权利，并无规定承租人对租赁物在同等条件下有优先承租权，原审法院以法律规定的承租人享有优先购买权类推承租人享有优先承租权没有法律依据。至于承租人新三马公司是否基于租赁合同约定享有优先承租权问题，三马水泥厂与新三马公司签订的《租赁经营合同书》第八条约定：“合同期满后，如乙方（新三马公司）愿意继续承租本合同标的物，应在本合同期满前三十天内向出租方提出书面申请，甲方（三马水泥厂）可考虑优先出租给乙方。”，这一条约定行使优先承租权的期限是本合同期满前三十天，《租赁经营合同书》约定期满之日是2015年12月31日，因新三马公司在2015年12月31前一个月没有按《租赁经营合同书》约定提出书面续租申请，故新三马公司在本案中不享有约定的优先承租权。综上，本院认定新三马公司对三马水泥厂年产100万吨旋窑水泥粉磨站的机械设备及厂房不享有优先承租权。
对于争议焦点二，三马水泥厂、产权交易中心在《产权交易公告》中公布交易底价为29.17万元,冯炫铿按规定时间网上报名出价29.17万元，产权交易中心在只有冯炫铿一个符合条件的意向承租方出价的情况下，向冯炫铿发出“中标通知书”，产权交易中心挂标行为没有违反法律法规强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条第二款规定合同履行应遵循的一般原则，不是法律强制性规定，原审根据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款的规定，认定产权交易中心本次招标行为无效，适用法律错误。另一方面，由于新三马公司对招标标的物没有优先承租权，新三马公司经三马水泥厂通知后没有报名参与投标，产权交易中心在招标过程中是否完全按照符合产权交易中心公布的交易程序进行，与新三马公司没有直接的权利义务关系。在没有证据证明三马水泥厂、产权交易中心与冯炫铿在本次招标行为中存在恶意串通、损害新三马公司利益的情况下，原审认定产权交易中心招标行为无效，违反法律规定。
综上所述，新三马公司对三马水泥厂年产100万吨旋窑水泥粉磨站的机械设备及厂房不享有优先承租权。新三马公司主张三马水泥厂、产权交易中心招标行为无效，请求撤销产权交易中心向冯炫铿发出的“中标通知书”，没有事实和法律依据，本院依法予以驳回。原审认定事实清楚，但适用法律不当，处理错误，应予撤销。产权交易中心上诉理由成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销广东省阳春市人民法院（2016）粤1781民初1009号民事判决；
二、驳回阳春市新三马建材有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费4300元，二审案件受理费100元，均由阳春市新三马建材有限公司负担。
审判长 林 广
审判员 施震宇
审判员 莫怡华
二〇一七年五月三十一日
书记员 陈予昕