广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2334号
上诉人（原审被告）：薛锋，男，1963年10月13日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。
委托代理人：干学媛，女1963年8月15日出生，汉族，住址。系薛锋之妻。
委托代理人：朱瑞昌，广东卓明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吴嫦，女，1981年1月5日出生，汉族，住广东省罗定市。
被上诉人（原审原告）：黄芝桃，男，1983年10月6日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。
两被上诉人共同委托代理人：容绍云，广东宾得律师事务所律师。
上诉人薛峰因与被上诉人吴嫦、黄芝桃房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2014）穗花法民三初字第155号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区新华街茶园路9号608房，产权登记在薛峰名下，是薛峰与干学媛的夫妻共同财产。吴嫦、黄芝桃于2014年3月15日登记结婚。
2013年10月7日，吴嫦、黄芝桃向薛峰购买涉案房产，薛峰为甲方，吴嫦为乙方，双方签订《房屋买卖定金协议》，内容为：第一条，甲方自愿将坐落在广州市花都区新华街茶园路9号608房（建筑面积壹佰点肆壹平方米，产权证号粤房地证第C2353376号）房产出卖给乙方，并将与所出卖该房产的相关的土地使用权同时出卖给乙方；第二条，双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币（小写）￥900000，即人民币（大写）玖拾万元整；乙方采取按揭（具体支付时间以房产买卖合同约定为准）方式付款。甲方净收玖拾万元整，其他税费由乙方承担；第三条，乙方在签订本协议时，支付甲方定金人民币（小写）￥20000，即人民币（大写）贰万元整，作为甲、乙双方当事人订立该房产买卖合同的担保，签订该房产买卖合同后，乙方支付的定金转为房价款。签订房产买卖合同时，买卖价格应以本协议第二条约定的价格为准；第四条，甲乙双方必须于2013年10月30日（该日期经吴嫦与薛峰签名确认修改为：双方同意延期11月8日）前签订该房产买卖合同，超过期限导致未能按时签订该房产买卖合同的，守约方有权解除本协议；第五条，有下列情形之一，乙方拒绝签订该房产买卖合同的，甲方应两倍返还乙方已支付的定金：甲方未告知乙方在签订本协议前该房产已存在抵押，预租，查封等事实的或其他由甲方主观因素造成无法顺利过户于乙方的；由于甲方原因造成未能在规定期限内签订房产买卖合同；甲方未按本协议第二条约定的价格作为该房产买卖价格的；第六条，除本协议第五条约定的情形外，由于乙方原因造成未能在规定期限内签订房产买卖合同，乙方在该房产买卖合同签订前提出解除本协议的，乙方无权要求甲方返还定金；第七条，本协议在履行过程中发生争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述方式解决：1、提交广州市仲裁委员会仲裁，2、依法向人民法院起诉；第八条，本协议一式两份，由甲乙双方各持一份。
上述协议由吴嫦及薛峰共同签名捺印予以确认。上述协议签订当日，吴嫦向薛峰支付定金20000元，薛峰向吴嫦出具收条，确认收到该20000元定金。
2013年11月8日，吴嫦、黄芝桃与薛峰至广州市国土资源和房屋管理局花都分局拟签订正式的房屋买卖合同，吴嫦、黄芝桃提出由其指定的中介协助双方办理包括签订房屋买卖合同在内的房屋买卖相关事宜，薛峰不同意，双方因此产生分歧，当天未能签订正式的房屋买卖合同。后吴嫦、黄芝桃与薛峰未能就其余房屋买卖事宜继续协商。
吴嫦、黄芝桃于2014年1月13日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除吴嫦、黄芝桃与薛峰签订的《房屋买卖定金协议》；2、薛峰退回吴嫦、黄芝桃定金20000元。
薛峰在原审中答辩称：不同意解除《房屋买卖定金协议》，要求吴嫦、黄芝桃继续履行合同；关于吴嫦、黄芝桃主张薛峰退回定金20000元，如果吴嫦、黄芝桃能够按照约定，诚实守信地履行合同，则该20000元应作为房屋价款的一部分，不应予以返还。如果吴嫦、黄芝桃坚持要单方面解除《房屋买卖定金协议》，拒绝签订《房屋买卖合同》，则属于吴嫦、黄芝桃明确表示不履行合同的主要义务，是吴嫦、黄芝桃单方违约，无权要求返还定金。
原审诉讼中，关于是继续签订正式的房屋买卖合同或是解除《房屋买卖定金协议》，吴嫦、黄芝桃不同意继续履行上述协议，理由有三点：第一，双方签订买卖合同的时间已经超过上述协议约定期限，吴嫦、黄芝桃主张不签订。第二，吴嫦、黄芝桃希望在广州市区买房。第三，即使双方同意签订买卖合同，但在房屋交易过程中有很多问题需要进一步协商，以目前的矛盾状态双方无法继续协商，而且薛峰不愿意找中介协助。薛峰认为，若吴嫦、黄芝桃单方坚持不签订买卖合同，则是吴嫦、黄芝桃违约，薛峰因此同意解除《房屋买卖定金协议》。在吴嫦、黄芝桃违约的情况下，薛峰不同意退还定金。
关于正式的房屋买卖合同未能签订，吴嫦、黄芝桃认为：导致双方未能签订合同，并非是吴嫦、黄芝桃的原因，因定金协议只约定了属于吴嫦、黄芝桃或薛峰的原因导致不能签订合同的情况，没有约定非因双方原因导致不能签订合同的情况。非因双方原因解除合同，应该由薛峰退还定金20000元，对于吴嫦、黄芝桃与薛峰均没有损失，是公平的。
薛峰认为：有权解除协议的是守约方，未签订正式的房屋买卖合同原因在吴嫦、黄芝桃，薛峰不同意退还定金。2013年11月18日，双方约定办理房屋买卖合同，吴嫦、黄芝桃带了一个人进行办理，要求薛峰同意吴嫦、黄芝桃带过来的人作为本次房屋买卖的中介，但因为其无中介资格证书，对于交易规则也无法提供专业答复，故薛峰不同意其作为中介，因此吴嫦、黄芝桃表示不再签订房屋买卖合同。后薛峰发短信给吴嫦、黄芝桃要求再次签订房屋买卖合同，去房管局时，吴嫦、黄芝桃均没有出现。后薛峰多次电联对方为何不继续签订房屋买卖合同，吴嫦、黄芝桃表示不想再继续房屋买卖，并要求薛峰退还定金。薛峰在拍摄照片后当场给对方电话，但对方没有接电话，过了三天后，吴嫦、黄芝桃明确表示不想进行房屋买卖交易。有几个原因明确表示吴嫦、黄芝桃不想进行交易：除答辩意见外，每次吴嫦、黄芝桃联系薛峰均向薛峰的四个手机号发送信息，但唯有签订合同要求只发送一个号码；对方签订定金协议第三天，薛峰的妻子回去办理退休手续，但吴嫦、黄芝桃要求薛峰出示结婚证，薛峰无法提供，吴嫦、黄芝桃就此认为薛峰故意拖延，要求赔偿定金两倍。综上，薛峰认为吴嫦、黄芝桃具有毁约意向，为了拿回定金才做出以上行为。但是薛峰还是有诚意继续交易，因为吴嫦、黄芝桃是属于第二套房产交易，之前关于吴嫦、黄芝桃首付款从六成降到三成的要求，双方也经协商后延迟签约时间并达成一致意见，同意吴嫦、黄芝桃的首付款要求。
针对薛峰的上述意见，吴嫦、黄芝桃认为：薛峰提供的证据仅仅能够证明吴嫦、黄芝桃一直积极主动希望继续交易，并不能证明薛峰陈述的各种理由。在整个交易过程中，协议并没有约定双方在没有违约情况下如何处理，且涉案房产是属于婚后夫妻共同财产，如果是一方出具委托书，需要公证机关的公证，虽然当时约定了签订房屋买卖合同，但是因为需要协商的细节问题较多，双方无法达成一致的意见，所以房屋买卖合同最终无法签订。薛峰提供的短信没有约定房屋买卖合同是由谁提供，薛峰提供的照片也不能证明薛峰具有主动履行合同的意愿。综上，薛峰的证据不能证明是由谁的原因造成此次的交易无法进行。
薛峰的妻子干学媛表示清楚涉案协议的签订并同意涉案房产的买卖行为。
原审法院认为：吴嫦、黄芝桃与薛峰于2013年10月7日签订的《房屋买卖定金协议》是双方自愿签订的，是当事人的真实意思表示，内容合法，且薛峰的妻子干学媛也表示清楚上述协议的内容并同意涉案房产的交易，故上述协议是有效的合同，双方当事人应严格履行。薛峰确认收取吴嫦支付的定金20000元，原审法院予以确认。现吴嫦、黄芝桃与薛峰双方均确认未能在《房屋买卖定金协议》约定的时间内签订正式的房屋买卖合同，签订《房屋买卖定金协议》的目的已无法达成，并均同意解除该协议，予以支持。
关于吴嫦、黄芝桃主张薛峰退还定金20000元，薛峰认为未能签订正式的房屋买卖合同原因在吴嫦、黄芝桃，不同意退还定金。对此，原审法院认为，双方当事人为购买房屋签订的《房屋买卖定金协议》，只约定了涉案房屋的总价款、付款方式以及双方必须在指定的时间内签订正式的商品房买卖合同，其余有关按揭付款的具体方式、时间、过户的相关手续办理等问题并未做出约定，也包括是否需要交由中介跟进等居间合同的相关问题无做出明确约定，这些房屋买卖合同中的具体条款内容仍需双方在之后的时间内继续协商。但根据吴嫦、黄芝桃与薛峰的陈述，双方在是否选择及如何选择中介问题时就无法达成一致意见，并因此导致吴嫦、黄芝桃与薛峰产生根本分歧，直到上述协议所约定的截止时间，双方仍未能就房屋买卖相关事宜继续进行协商，对房屋买卖相关事宜无法达成一致意见。换言之，吴嫦、黄芝桃及薛峰因协商中介问题这一从属于房屋买卖合同关系的居间合同关系有关问题产生根本分歧，继而导致双方在签订房屋买卖合同的意见无法继续协商达成一致意见，这一过程仍是吴嫦、黄芝桃与薛峰在签订房屋买卖合同时磋商的过程，因此产生合同不能签订的结果不属归责于任何一方的事由。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，薛峰应当将吴嫦、黄芝桃支付的20000元定金退还给吴嫦、黄芝桃。薛峰虽主张双方的房屋买卖合同未能签订最终归责于吴嫦、黄芝桃，但薛峰为此提供的照片及短信都仅能证明其自身的行为和双方在合同磋商中有分歧，不能证明吴嫦、黄芝桃对于未能签订房屋买卖合同存在过错，薛峰的主张证据不足，不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，于2014年4月16日作出判决：一、解除吴嫦、黄芝桃与薛锋于2013年10月7日签订的《房屋买卖定金协议》；二、薛锋于判决发生法律效力之日起十日内向吴嫦、黄芝桃返还定金20000元。案件受理费150元，由薛锋负担。
判后，上诉人薛峰不服原审判决，向本院提起上诉称：一、吴嫦、黄芝桃在一审程序中提供虚假证据，原审法院据此作出了错误判决。2013年10月7日，在《房屋买卖定金协议》上签名的是“薛锋”和“吴嫦”，并没有“黄芝桃”的签名，也即“黄芝桃”并非涉案合同的当事人。在吴嫦、黄芝桃于2014年1月7日向原审法院起诉时，其提交的《房屋买卖定金协议》上竟然有了“黄芝桃”的签名，且乙方（吴嫦、黄芝桃）处的签约时间也被改动了，故吴嫦、黄芝桃向原审法院提交的证据是伪造的，“黄芝桃”因此取得了诉讼当事人资格，也导致原审法院因此作出了错误的判决；二、原审法院认定事实错误，未能按时签订《房屋买卖合同》是因为吴嫦违约，并非不可归责于任何一方的事由。其一，吴嫦未提交证据证明其已经按照约定履行了义务。吴嫦主张双方均无违约行为，故涉案定金不需要双倍返还也不应不予返还，但却没有提交任何证据证明自己没有违约行为。按照谁主张谁举证的原则，吴嫦应承担举证不能或者举证不充分的后果。其二，双方约定2013年11月8日到花都区房管局办理房屋买卖合同，但吴嫦没有出现，导致无法按时签订房屋买卖合同。2013年11月8日上午，双方约定到花都区房管局办理房屋买卖合同，吴嫦未经事先通知，更未征得薛峰的同意，直接带了一个人过来，要求薛峰同意聘请该人为中介，否则就不签订房屋买卖合同。该人员既无执业资格证书，对相关交易规则也提供不了专业意见，且态度粗鲁、嚣张、威胁薛峰，薛峰无法信任该人员。因薛峰不同意聘请该人员为本次交易的中介，吴嫦拒绝签订房屋买卖合同。当天，吴嫦又联系了薛峰，要求当天下午重新过去房管局办理房屋买卖合同，薛峰依约到了房管局，但吴嫦却没有出现。过了约定时间后，薛峰当场在房管局联系吴嫦，但打电话过去吴嫦不接听，发短信过去吴嫦也不回复，导致当天下午双方也未能签约。薛峰在一审开庭时已向原审法院提交了薛峰到场的证据，并当庭得到了吴嫦和法庭的认定，认为无异议。其三，关于中介。首先，吴嫦通过中介知道薛峰要出售房屋，也是通过中介看房。之后，吴嫦直接联系了薛峰，表示要双方直接交易。根据二手房交易惯例以及《房屋买卖定金协议》第二条的约定，中介费用由买方承担，薛峰为促成交易，出于配合吴嫦的考虑，同意了不聘请中介。其次，双方签订《房屋买卖定金协议》后，吴嫦突然又要求聘请中介，且其指定的房产中介、按揭中介均在广州。薛峰没有同意，一是双方已经约定了不聘请中介，二是薛峰不信任吴嫦指定的中介。再次，选任中介跟签订房屋买卖合同完全是两码事，选任中介不是签订房屋买卖合同的先决条件，也不是必须条件，中介问题不是房屋买卖合同的必备条款。事实上，现实中，有很多二手房买卖是当事人直接完成交易的，并没有中介人员介入。吴嫦不能以薛峰不同意其关于中介的不合理要求为由拒绝签订房屋买卖合同，吴嫦以此为由拒绝签订房屋买卖合同构成违约，依法丧失返还定金的请求权；三、因《房屋买卖定金协议》产生的义务为“按时签订房屋买卖合同”，故本案应查清的是两个问题，且该两个问题具有递进关系，根据对这两个问题的调查结果判断是否应解除合同、是否返还定金。其一，未能按时签订房屋买卖合同的原因。如上所述，双方未能按照约定在2013年11月8日签订房屋买卖合同，直接的原因是吴嫦拒绝签约，而拒绝签约是吴嫦的单方行为，该行为构成违约。根据《房屋买卖定金协议》第六条的规定，吴嫦无权要求薛峰返还定金。其二，拒绝签订房屋买卖合同的理由是否正当合理。如上所述，双方两次约定了签约时间，一是2013年11月8日上午，二是2013年11月8日下午。上午是因为薛峰不同意聘请其指定的中介，吴嫦拒绝签约；下午是因为吴嫦无故不到场，致使不能签约。显而易见，无论是上午还是下午，吴嫦拒绝签约的理由都不具有合理性，都属于吴嫦的单方过错。其三，原审法院以“协商不成”为由判决返还定金不能成立。首先，“协商不成”不能够成为返还立约定金的直接理由，“拒绝签约”才是，从逻辑上讲，“协商不成”跟“拒绝签约”不能直接划等号。原审法院审查的重点应该是吴嫦为什么拒绝签约，拒绝签约的理由是否合理，没有道理以“关于中介而非房屋买卖合同条款未能协商一致”这样一个结果状态来进行判决。原审判决貌似公允，各不归责，实质上既严重地损害了薛峰的合法权益，也严重地打击了民法的诚信原则，等于变相鼓励了合同当事人的不诚信行为。所以，在《房屋买卖定金协议》已经明确约定了标的物和价款的情况下，原审法院以“就中介问题协商不成不属于可归责于任何一方的事由”为由，判决解除合同、返还定金，是错误的；四、原审判决适用法律不当。其一，原审法院在判决时引用了《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，但本案中，薛峰和吴嫦就解除涉案合同并未协商一致。其二，原审法院在判决时引用了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，但该《解释》第一条规定适用范围是一手楼买卖，而本案标的是二手楼。鉴于吴嫦已当庭表示其不再继续履行合同，即不再购买涉案房屋，请求二审法院纠正原审错误，改判驳回吴嫦、黄芝桃的第二项诉讼请求。综上，薛峰上诉请求撤销广州市花都区人民法院（2014）穗花法民三初字第155号民事判决，改判驳回吴嫦、黄芝桃的诉讼请求，并判令本案一、二审诉讼费均由吴嫦、黄芝桃承担。
被上诉人吴嫦、黄芝桃共同答辩称：一审查明事实清楚，适用法律正确，同意一审判决。
经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：吴嫦、黄芝桃与薛峰签订的《房屋买卖定金协议》合法有效。依据双方在《房屋买卖定金协议》中的约定，双方必须另行签订房产买卖合同，吴嫦、黄芝桃支付的定金20000元作为双方订立房产买卖合同的担保，该定金在房产买卖合同签订后再转为房价款。从《房屋买卖定金协议》的条款来看，虽然其中对标的物及价款做了明确约定，但并未明确约定价款的具体支付期限、方式以及办理交易过户手续的期限、方式。因此，该《房屋买卖定金协议》属于预约合同，双方基于买卖涉案房屋而承担的权利义务尚需通过另行签订买卖合同才能得以完整确定，而另行签订买卖合同的前提是双方的协商一致。依据《房屋买卖定金协议》的约定，双方虽然负有进行磋商的义务，但不负有确保协商一致的义务。依据双方陈述，双方均已按约定于2013年11月8日到房管部门现场进行磋商，但因在是否委托中介及如何委托中介具体办理等问题上未能达成一致意见，导致双方最终未能签订买卖合同。虽然是否委托中介及如何委托中介具体办理与房屋买卖合同的签订与履行不存在必然关联，但该事项并未超出双方磋商买卖合同条款的范畴，故即使吴嫦、黄芝桃以双方在委托中介机构问题上未能协商一致为由拒绝签订合同，亦不足以据此认定吴嫦、黄芝桃构成违约。基于双方已就签订合同事宜进行磋商但未能协商一致，且吴嫦、黄芝桃明确表示不同意继续进行磋商，故原审判决解除双方签订的《房屋买卖定金协议》并无不当。在《房屋买卖定金协议》应予解除的情况下，因现有证据并不足以充分证明本案存在《房屋买卖定金协议》所约定的“由于乙方（吴嫦）原因造成未能在规定期限内签订房产买卖合同”的情形，薛峰主张没收吴嫦、黄芝桃交付的定金20000元理据不足，原审判决薛峰向吴嫦、黄芝桃返还定金并无不当，可予维持。另因吴嫦、黄芝桃持有的《房屋买卖定金协议》上吴嫦与黄芝桃系作为共同买方签名，吴嫦、黄芝桃在一审中将此作为证据提交，薛峰对其真实性表示无异议，并在陈述答辩意见时将吴嫦与黄芝桃作为合同相对方共同列明，故薛峰上诉认为吴嫦、黄芝桃提交虚假证据导致原审法院作出错误判决缺乏事实根据，本院不予采纳。
综上，薛峰的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费300元，由上诉人薛峰负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 谭红玉
审判员 黄 嵩
二〇一四年八月二十六日
书记员 杨银桃