重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）渝五中法民终字第04273号
上诉人（原审原告）：重庆农村商业银行股份有限公司九龙坡支行，住所地九龙坡区家西郊路号。
法定代表人：张崇义，行长。
委托代理人：田豹，男，1975年9月28日生，汉族，该行员工。
委托代理人：付亚军，重庆海外律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：重庆西普实业（集团）有限公司，住所地重庆市号。
法定代表人：谭浪，该公司总经理。
委托代理人：徐振华，重庆康实律师事务所律师。
委托代理人：秦娜，重庆祥鉴律师事务所律师。
上诉人重庆农村商业银行股份有限公司九龙坡支行（以下简称农商行九支行）与被上诉人重庆西普实业（集团）有限公司（以下简称西普实业公司）委托合同纠纷一案，重庆市渝中区人民法院于2013年5月21日作出（2011）中区民初字第00588号民事判决。农商行九支行对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2005年3月31日，华岩信用社（甲方）与西普实业公司（乙方）签订《房屋租赁合同》约定，一、甲方将其所有的位于重庆市渝中区中山一路与新德村交汇处“银中大厦”E幢负一层车库1025.53平方米和二层商场1500平方米租赁给乙方。二、租赁期限五年，从2005年4月1日至2010年3月31日。三、房屋状况以交房时现状为准，租赁过程中产生的水费、电费、气费、物管费等一切费用均由乙方承担，乙方负责对房屋的结构、安全设施定期检查和维修。四、租金为每年人民币200000元，乙方先交租金再使用房屋，即乙方于每年4月1日前交下一年租金，甲方收到租金后向乙方出具收据。五、租赁期限内，甲方保证不出售该房屋，否则按甲方单方面提前终止合同处理。六、租赁期限内，乙方有权根据自己需要进行装修及转租该房屋，但乙方装修房屋不得损害房屋主体结构。七、乙方不按时交租金，按应交租金金额每天5‰向甲方支付滞纳金。乙方不按时交租金三个月及以上，甲方有权解除合同，并有权继续向乙方收取所欠租金及滞纳金以及400000元违约金。八、任何一方均无权在对方无违约的情况下单方面提前终止合同，任何一方单方面提前终止合同除应赔偿对方损失外，还应向对方支付人民币400000元违约金。…双方还进行了其他约定。合同签订后，西普实业公司于2005年3月31日、4月1日向华岩信用社支付了第一年度租金200000元。
2005年10月9日，重庆市高级人民法院作出（2003）渝高法民执字第72-5号民事裁定书，裁定：将重庆大鹏实业发展公司所有的座落于重庆市渝中区中山一路新德村交汇处“银中大厦”E幢第四层房屋（建筑面积1459.34平方米）以5939513.8元抵偿给华岩信用社清偿部分债务，并过户给九龙坡联社。此后，九龙坡联社取得上述房屋的房地产权证，该证上记载房屋坐落为重庆市渝中区中山一路160号第4层。
2006年4月13日，重庆市高级人民法院将重庆市渝中区中山一路160号“银中大厦”E幢负一层、第二层、第四层房屋执行交付给华岩信用社，该院出具的《执行财产交付清单》载明，上述房屋“现由耀祥物业管理公司管理”。
2006年4月29日，华岩信用社向西普实业公司出具《委托书》，其上载明：“华岩信用社将位于银中大厦E幢二层（建筑面积为1500平方米）、四层（建筑面积为1459.34平方米）、负一层车库（建筑面积为1025.53平方米）共三处，总面积为3984.87平方米的房产委托重庆西普实业有限公司代为经营管理；并委托重庆西普实业有限公司处理我华岩信用社与重庆耀祥物业管理有限公司的相关物业管理事宜。”
2006年12月28日，银中大厦业主委员会（甲方）与西普物管公司（乙方）签订《物业管理服务合同》，双方在该合同中约定甲方将银中大厦小区委托于乙方实施物业管理服务。乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任。委托管理期间自2006年7月1日至2009年6月30日止。该合同第二十条物业管理服务费约定：“2、二层至四层按建筑面积每月每平方米5元计收物业管理服务费（含电梯费）”上述协议签订后，西普物管公司对“银中大厦”进行物业管理。2009年6月26日，银中大厦业主委员会（甲方）与西普物管公司（乙方）签订《补充协议》，双方约定“1、双方于2006年12月28日签订的银中大厦《物业管理服务合同》的有效期延长至2010年3月31日。2、《物管管理服务合同》的其它条款不变。”2010年4月1日，银中大厦业主委员会（甲方）与西普物管公司（乙方）签订《物业管理服务合同》，双方在合同中约定甲方将银中大厦小区委托于乙方实施物业管理服务。乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任。委托管理期限为五年。自2010年4月1日至2015年3月31日止。
2007年8月26日，西普实业公司和西普物管公司签订《房屋租赁合同》。双方约定：西普实业公司系重庆市渝中区中山一路152号银中大厦F幢第二、第三、第四层房屋的产权人和重庆市渝中区中山一路160号银中大厦E幢负一层车库部分物业及第二层、第四层物业的出租经营管理人，西普物管公司系重庆市渝中区中山一路152号、160号银中大厦物业服务管理单位。为更好地维护双方的权益，明确双方的权利义务，根据国家相关法律、法规及地方政策的有关规定，双方订立合同。一、出租房屋基本状况。西普实业公司将拥有出租经营权的重庆市渝中区中山一路160号银中大厦E幢的负一层车库部分物业及第二层建筑面积1459平方米、第四层建筑面积1459平方米的物业整体出租给西普物管公司进行对外出租经营。由西普实业公司将前述物业进行写字间分户精装修后交给西普物管公司。二、租赁期限。西普物管公司租赁房屋的期限暂定为12年，即自2007年8月29日至2019年8月28日止，如装修期延迟，租赁起止日也相应顺延。三、租金及支付约定。鉴于该物业目前所在区域缺乏写字间经营氛围，周边环境差，不利于写字间出租，对外出租经营困难，租赁价格极低且空置待租期较长的实际情况，双方本着实事求是的原则，1、自起租日起的前6年，西普物管公司租赁该物业的租金直接与西普实业公司拥有产权的重庆市渝中区中山一路152号银中大厦F幢第二层全层、3-2号、3-3号、3-4号、4-1号、4-2号、4-3号房屋应支付给西普物管公司的物业服务费相冲抵，双方互不另外支付租金或物业服务费。2、租赁期限的后6年，西普物管公司租赁该物业的租金在冲抵西普实业公司产权房屋应支付的物业服务费后，西普物管公司另按每月12000元的标准向西普实业公司支付租金，西普物管公司每三个月支付一次，西普物管公司于每三个月前十日内支付。双方还约定了其他相关权利义务。重庆市渝中区中山一路152号F幢第二层全层建筑面积1671.09平方米，重庆市渝中区中山一路152号F幢第三层3-2号房屋建筑面积299.87平方米，3-3号房屋建筑面积466.92平方米，3-4号房屋建筑面积381.07平方米，重庆市渝中区中山一路152号F幢第四层4-1号房屋建筑面积523.23平方米，4-2号房屋建筑面积299.87平方米，4-3号房屋建筑面积466.92平方米。
2007年8月29日，西普物管公司（甲方）与西普实业公司（乙方）又签订《关于“银中大厦E幢负一层、二层和四层的物业管理问题”的合同》，双方约定：“1、甲方受银中大厦业主委员会聘请，对银中大厦实施物业管理。……2、自1998年1月银中大厦竣工验收、投入使用以来，由于华岩信用社和银中大厦的开发商一直在打官司，银中大厦E幢负一层、二层和四层的物管费物管公司一直无法收取，其中银中大厦E幢二层和四层的物管费的收费标准为5元／月•平方米。根据《重庆市物业管理条例》和《银中大厦业主公约》：拖欠物管费应按每日千分之三承担滞纳金；空置期间物管费减半收取，截止签订本合同时，银中大厦E幢负一层、二层和四层共计拖欠物管公司的物管费（含滞纳金）600多万元。3、由于本合同第2条的原因，甲方一直不同意乙方使用“银中大厦E幢负一层、二层和四层。现甲乙双方经多次反复协商，甲方充分体谅乙方困难，甲乙双方就物管费问题达成如下最终协议：本合同签订前的物管费按200万元包干。……4、由于历史原因，有十几户银中大厦的拆迁户在银中大厦E幢二层和四层的出入口摆摊设点经营，堵塞了银中大厦E幢二层和四层的出入口，现乙方委托甲方将它们全部拆除，乙方另向甲方支付物管费20万元包干使用，乙方于甲方完成全部拆除工作后3天内支付此项物管费给甲方。5、由于历史原因，银中大厦的裙楼没有电源，现甲乙双方达成如下协议：由甲方（或甲方负责引进资金）向供电局申请安装变压器等供电设施向银中大厦E幢负一层、二层和四层提供电源，乙方使用银中大厦E幢负一层、二层和四层期间，乙方另向甲方支付物管费24万元／年，甲方保证乙方的正常用电，乙方于每年开始两个月内支付此项物管费给甲方。乙方另按实际用量向甲方支付电费，计算电价时应考虑公摊。6、如乙方（或华岩信用社）愿意买断甲方（或甲方负责引进资金）向供电局申请安装的变压器等所有供电设施，买断费用按120万元包干，且乙方已支付给甲方的与供电有关的物管费的50%可以冲抵买断费用。”上述协议签订后，2007年10月25日，西普实业公司向西普物管公司转账支付244万元。同日，西普物管公司向西普实业公司出具收据三张，其上分别载明收到西普实业公司银中大厦E幢负一层、二层和四层前期物管费200万元，拆除物管费20万元，用电物管费24万元。
2007年8月30日，西普实业公司（甲方）与重庆威鸿装饰工程有限公司（以下简称威鸿公司，乙方）签订《银中大厦写字间装修施工合同》。约定：甲方委托乙方进行重庆市渝中区中山一路160号银中大厦E幢写字间装修施工，施工面积：银中大厦E幢二层、四层及大厦裙楼主出入口、公共通道的装修改造。工程总造价800万元。工期六个月（力争四个月）内完工，甲方需于本合同签订后两个月内向乙方支付装修工程款500万元，余下工程款300万元作为工程质量保证金，在竣工验收之日起5年内，甲方逐渐支付给乙方，工程款支付完毕后，乙方向甲方开具全部工程款的正式发票。双方还约定了其他权利义务。西普实业公司分别于2007年9月25日、9月27日、10月8日、10月10日、10月11日和2011年1月24日向威鸿公司转账支付工程款，共计800万元。威鸿公司分别于2007年9月25日、9月27日、10月8日、10月10日、10月11日和2011年1月24日向西普实业公司出具收据，但未出具正式发票。
2007年11月19日，江北区公证处作出公证书，其上载明：2007年11月9日上午，西普实业公司的委托代理人周长渝以国内特快专递方式向华岩信用社樊中强（地址：重庆市中梁山玉清寺华岩新村1号）寄送《回函》。该《回函》系西普实业公司于2007年11月6日拟定，其上载明：华岩信用社与西普实业公司于2005年3月31日签订了《房屋租赁合同》后，由于银中大厦开发商的原因，西普实业公司一直未能进入租赁房屋，2006年4月13日，租赁房屋的权属问题基本解决，但由于以下三个问题：①租赁房屋拖欠了大量物管费、②拆迁户的摊位堵塞了租赁房屋的出入口、③租赁房屋没有电源，西普实业公司仍无法进入租赁房屋。本着解决问题的原则，根据华岩信用社2006年4月29日的“委托书”，西普实业公司与物管公司达成了合同并向物管公司支付了244万元物管费后才被物管公司允许使用租赁房屋。到目前为止，华岩信用社欠西普实业公司大量费用，在欠费冲抵完前，西普实业公司不存在向华岩信用社支付租金的问题。
2007年12月7日，华岩信用社向西普实业公司再次发函催收租金。2007年12月18日西普实业公司再次向重庆市江北公证处申请对华岩信用社邮寄送达《回函》的过程进行证据保全。2007年12月20日，重庆市江北公证处作出《公证书》。其上载明2007年12月18日西普实业公司的委托代理人陈莎以国内特快专递向华岩信用社（地址：重庆市中梁山玉清寺华岩新村1号）寄送《回函》。该《回函》系西普实业公司于2007年12月12日拟定，其内容与上述《回函》内容一致。
2008年5月30日，经重庆市工商行政管理局高新区分局核准，重庆西普实业有限公司更名为重庆西普实业（集团）有限公司。2008年7月1日，重庆农村商业银行股份有限公司授权农商行九支行依法承继原九龙坡联社及其分支机构对外签订的各种合同、协议及其他法律性文件的权利、义务。
2009年12月2日，西普实业公司向重庆市江北公证处申请对华岩分理处邮寄送达一份《告知函》的行为过程进行证据保全。2009年12月3日，重庆市江北公证处作出公证书，其上载明：2009年12月2日下午，西普实业公司的委托代理人谯康杰以国内特快专递的方式向华岩分理处（地址：重庆市九龙坡区华福大道219号西城绿景）寄送《告知函》一份。该函内容与上述《回函》内容一致。
2010年3月24日，农商行九支行下属的华岩分理处向西普实业公司邮寄《关于“银中大厦”房屋情况的函告》一份。该邮件详情单填写地址为“重庆市渝中区中山一路新德村银中大厦”，单位名称为“重庆西普实业有限公司”，收件人名称为“陈强”。该函告系农商行九支行于2010年3月19日拟定，其上载明：“重庆西普实业有限公司：……二、第四层商场委托代为经营管理问题。2006年4月29日由原华岩信用社出具《委托书》委托贵公司将第四层商场建筑面积1459.34平方米的房屋代为经营管理，以及处理信用社与重庆耀翔物业管理有限公司的相关物业管理事宜。1、从即日起解除与贵司的委托代理关系，并向我行办理资产移交手续；2、要求贵司停止一切代理经营管理活动；3、要求贵司在收到本函后3日内办理委托经营管理期间的清算事宜。”
2010年4月1日，西普实业公司再次向重庆市江北公证处申请对华岩分理处邮寄送达一份《告知函》的行为过程进行证据保全。2010年4月9日，重庆市江北公证处作出《公证书》，其上载明：西普实业公司的委托代理人程强以特快专递方式向华岩分理处（地址：重庆市九龙坡区华福大道219号西城绿景）寄送《回函》一份。该函系西普实业公司于2010年3月31日拟定，其内容除陈述了前述两份《回函》及《告知函》内容外，还载明：农商行九支行在没有对其严重违约给西普实业公司造成的损失及装修损失进行赔偿前，就单方面提出解除与西普实业公司的委托代理关系是极不负责的。西普实业公司要求农商行九支行尽快赔偿其损失。
2010年8月17日，西普物管公司（甲方）和西普实业公司（乙方）签订《协议》一份，双方约定：1、根据双方2007年8月29日签订的“关于‘银中大厦E幢负一层、二层和四层的物业管理问题’的合同”，甲方引资为银中大厦E幢负一层、二层和四层进行了电力安装。2、乙方于本协议签订后180天内向甲方支付120万。3、乙方按本协议第2条履行后，为银中大厦E幢负一层、二层和四层安装的电力设备全部归乙方所有。2011年1月21日，西普实业公司向西普物管公司转账支付120万元。同日，西普物管公司向西普实业公司出具收据一张，载明其收取西普实业公司银中大厦E幢负一层、二层和四层电力安装费120万元。
2011年3月1日，农商行九支行委托重庆市九龙坡公证处对重庆市渝中区中山一路160号“银中大厦”E幢第四层的各办公室的具体经营状况进行拍照并保全证据。重庆市九龙坡公证处于2011年3月1日对位于重庆市渝中区中山一路160号负一层车库、第二层及第四层的各办公室的具体经营状况进行拍照并保全证据。根据拍摄的照片可以看出房号为E-4-D、E-4-G、E-4-J、E-4-L、E-4-B、E-4-A、E-4-C的商铺正常经营，E-4-E、E-4-H、E-4-K、E-4-M、E-4-R的商铺大门关闭。
另查明，西普物管公司成立于2004年9月22日，股东分别是谭浪、陈桂元、聂世敏、喻忠、王世凤。2006年3月8日，谭浪将其拥有的西普物管公司的70%股份转让给陈桂元，19.85%转让给王世凤，同日，喻忠、聂世敏将其股份转让给陈桂元。
西普实业公司成立于1995年8月23日，股东分别为谭浪、聂世敏、刘继培。2000年2月，该公司股东变更为谭浪、聂世敏、刘继培、暨巧渝。2002年3月，该公司股东变更为谭浪、聂世敏、陈桂元。法定代表人系谭浪。
威鸿公司自2005年1月20日成立，股东分别为徐桂红、杨元凯。2007年5月18日，徐桂红、杨元凯将其在威鸿公司的股份分别转让给曹太伦、周长渝。2010年2月22日，周长渝将其股份转让给刘科海。威鸿公司委托肖方玉办理工商登记变更手续。
还查明，2010年12月22日，农商行九支行就“银中大厦”负一层、第二层房屋向一审法院起诉西普实业公司租赁合同纠纷一案，要求判令：一、西普实业公司归还其所租赁的位于重庆市渝中区中山一路160号“银中大厦”E幢负一层车库及第二层房屋；二、西普实业公司支付租金700000元，并支付从2010年10月13日起至交房时止的房屋租金；三、西普实业公司支付违约金400000元。在该案中，西普实业公司提出反诉，要求判令：一、农商行九支行支付第二层的装修费400万元；二、农商行九支行支付租赁房屋交付前欠缴的物业服务费162.7万元；三、农商行九支行支付配电房的安装费60万元；四、农商行九支行支付违约赔偿100万元。一审法院审理后于2011年12月30日作出（2011）中区民初字第00589号民事判决书，判决：一、西普实业公司在本判决生效后十五日内将其租赁使用的重庆市渝中区中山一路160号“银中大厦”E幢负一层（建筑面积1025.53平方米）、第二层（建筑面积1500平方米）房屋腾空，并返还给农商行九支行；二、西普实业公司向农商行九支行支付欠付的租金800000元，并支付自2011年4月29日起至租赁房屋返还时止的房屋使用费，按每年200000元计算；三、西普实业公司向农商行九支行支付违约金400000元；四、驳回西普实业公司的全部反诉请求。西普实业公司对该判决不服，遂提起上诉。重庆市第五中级人民法院经审查，于2012年5月8日作出判决：驳回上诉，维持原判。
庭审中，西普实业公司于2011年1月19日向一审法院提起反诉，要求农商行九支行支付重庆市渝中区中山一路160号“银中大厦”E幢第四层房屋的用电物管费、拆除物管费和前期物管费共计81.3万元、第四层房屋的电力设施安装费60万元，第四层房屋的装修费400万元，以上费用共计541.3万元。2013年4月15日，西普实业公司撤回反诉请求。一审法院口头裁定准许西普实业公司撤回起诉。
一审农商行九支行诉称，2006年4月29日，原重庆市九龙坡区农村信用合作联社华岩信用社（以下简称华岩信用社）经原重庆市九龙坡区农村信用合作联社（以下简称九龙坡联社）同意，将登记在九龙坡联社名下的位于渝中区中山一路与新德村交汇处“银中大厦”E幢第四层办公楼委托给被告代为经营管理。当日，华岩信用社即将房屋交付被告管理，当时房屋为清水房，双方并未签署书面的房屋交接清单。2008年7月1日，重庆农村商业银行股份有限公司授权原告依法承继原九龙坡联社及其分支机构对外签订的各种合同、协议及其他法律性文件的权利、义务。华岩信用社更名为重庆农村商业银行股份有限公司九龙坡支行华岩分理处（以下简称华岩分理处）。被告接受委托后，在经营管理期内，不仅未汇报房屋是否出租，租赁的价格等收益情况，也未汇报过与房屋相关的支出。2010年初，原告到上述房屋处进行查看才知被告将房屋出租多年，但被告从未向原告交付过经营收益。据被告陈述其与重庆西普物业管理有限公司（以下简称西普物管公司）就“银中大厦”E幢负一层、二层和四层房屋订立了租赁合同，但双方订立的租赁合同不具有真实性。在原告多次和被告商谈未果的情况下，原告于2010年3月19日向被告发出了解除委托代理关系的函告，要求被告办理资产移交，并对其经营管理的收支进行清算。但被告对原告的函告置之不理，拒绝清算及办理资产移交，并且一直占有使用至今。现原告起诉来院，要求判令：一、被告向原告腾空交还重庆市渝中区中山一路160号（银中大厦）E幢第四层房屋；二、被告向原告支付从2006年4月29日起至2010年3月19日止其经营管理重庆市渝中区中山一路160号“银中大厦”E幢第四层房屋的经营收益（参照同地段、同类型、同时期房屋的租金标准）；三、被告向原告支付从2010年3月20日起至实际交还房屋之日止的房屋占用损失。
一审西普实业公司辩称，原告出具给被告的委托书中没有明确委托期限，委托关系的解除应当给予受托人一定的准备时间，从原告诉称来看，其曾发函要求与被告解除委托关系，停止经营并清算。但被告未收到该函件，被告不同意解除委托合同。在原告委托被告经营管理的期限内，被告将重庆市渝中区中山一路160号“银中大厦”E幢第四层房屋租赁给西普物管公司，即使被告同意归还房屋给原告，被告也无法向原告交付房屋。原告实际在2007年才将房屋交付给被告管理，被告接手的是清水房，需装修后才能经营。对上述房屋进行经营管理虽产生少许经营收益，但也支付了大量费用，两相抵消，没有收益可言。因此不应当向原告支付经营收益及房屋占用损失。故请求驳回原告的诉讼请求。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第三百九十六条规定：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。”本案原告与被告一致确认原告委托被告对讼争房屋进行经营管理，双方建立委托合同关系。该委托合同内容没有违反法律法规的禁止性规定，属依法成立的有效合同，应受法律保护。合同双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案争议焦点为：一、关于原告要求被告腾空交还讼争房屋及支付房屋占用损失的问题；二、关于原告要求被告支付其对讼争房屋经营管理期间的经营收益问题。结合查明事实，一审法院评析如下：
一、关于原告要求被告腾空交还讼争房屋及支付房屋占用损失的问题。
《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。”法律虽然赋予了当事人任意解除权，但是只有在当事人实际行使了相关的权利之后，委托合同关系才能实际解除，即行使解除权的一方当事人必须明示通知相对方，且通知到达对方时委托合同关系才能够实际解除。本案中，被告虽辩称其未收到原告要求解除委托合同关系的函件，不同意解除委托合同关系。但其在2010年4月1日向华岩分理处发出的《回函》（2013年3月31日）中明确载明，在原告没有对其严重违约给被告造成的损失及装修损失进行赔偿前，就单方面提出解除与被告的委托代理关系是极不负责的。由此可认定，被告已收到了原告提出解除委托合同关系的函件。原告与被告的委托合同关系在被告收到原告要求解除委托合同的函件时解除。故一审法院对被告的上述辩称意见不予采纳。
《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”本案被告在受托经营管理期间与西普物管公司订立了租期为12年的《房屋租赁合同》，西普物管公司在订立该合同时知晓被告系讼争房屋的出租经营管理人，原告与被告解除了委托合同关系，因此该《房屋租赁合同》应当约束原告和西普物管公司。现西普物管公司租期未满，故一审法院对原告要求被告腾空交还房屋及支付房屋占用损失，均无事实和法律依据，一审法院不予支持。
二、关于原告要求被告支付其对讼争房屋经营管理期间的经营收益问题。《中华人民共和国合同法》第四百零四条规定：“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。”原告与被告一致确认被告系受原告委托对讼争房屋进行经营管理，故被告因此取得的收益应当交给原告。在被告与西普物管公司之间签订的《房屋租赁合同》中明确约定西普物管公司租赁的重庆市渝中区中山一路160号银中大厦E幢的负一层、第二层、第四层物业租金直接与被告拥有产权的重庆市渝中区中山一路152号银中大厦F幢第二层全层、3-2号、3-3号、3-4号、4-1号、4-2号、4-3号房屋应支付给西普物管公司的物业服务费相冲抵。根据庭审查明，可以计算出重庆市渝中区中山一路152号银中大厦F幢第二层全层、3-2号、3-3号、3-4号、4-1号、4-2号、4-3号房屋每月应支付的物业管理费共计20544.85元／月［（1671.09＋299.87＋466.92＋381.07＋523.23＋299.87＋466.92平方米）×5元／平方米／月］，则被告出租重庆市渝中区中山一路160号银中大厦E幢的负一层、第二层、第四层房屋租金即为246538.2元／年（20544.85元／月×12月）。但原告与被告又约定被告向原告租赁重庆市渝中区中山一路160号银中大厦E幢的负一层、第二层房屋的租金为200000元／年，且生效判决亦对上述租金予以确认，故被告经营管理讼争房屋获得的收入为46538.2元／年（246538.2元／年-200000元／年）。
鉴于原、被告均认可讼争房屋在交接时系清水房。因此被告为实现经营管理而对讼争房屋进行装修是必要的。依据被告与威鸿公司签订的《银中大厦写字间装修施工合同》中关于工期为六个月的约定，一审法院认定讼争房屋的装修时间为六个月。被告和西普物管公司在《房屋租赁合同》中亦明确约定如装修期延迟，租赁起止日也相应顺延。故该《房屋租赁合同》的租期期限应自2008年2月29日起。因此被告应当向原告支付从2008年2月29日至2010年3月19日期间的经营收益95498.94元（46538.2元／年×2年＋46538.2元／年÷365天×19天）。至于被告辩称其受托经营管理期间收支相抵、没有收益，被告并未举示充分证据予以证明，故一审法院对被告的该项辩称意见不予采纳。
对于2006年4月29日至2008年2月28日期间被告的经营收益问题。重庆市高级人民法院在2006年4月13日将本案讼争房屋执行交付给了华岩信用社，华岩信用社在2006年4月29日委托被告对讼争房屋进行经营管理时已经具备了向其交付房屋的条件。被告在《回函》中亦称其根据2006年4月29日的《委托书》而与西普物管公司达成了相关协议，且被告并未举示证据证明原告在2007年才交付讼争房屋。故一审法院对原告诉称其于2006年4月29日将讼争房屋交付被告使用予以采信。但是原告举示的重庆市九龙坡公证处于2011年3月1日对讼争房屋具体经营状况进行拍照的证据不足以证明2006年4月29日至2008年2月28日期间，被告出租经营了讼争房屋并获取收益。故原告要求被告支付2006年4月29日至2008年2月28日期间的经营收益，缺乏事实依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条、第四百零四条、第四百一十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、被告重庆西普实业（集团）有限公司在本判决生效后立即向原告重庆农村商业银行股份有限公司支付经营收益95498.94元；二、驳回原告重庆农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2187元，由被告重庆西普实业（集团）有限公司承担。
农商行九支行不服一审判决，向本院提出上诉，请求：1、依法撤销一审判决改判西普实业公司归还其所经营的银中大厦第四层房屋给农商行九支行，并向农商行九支行支付经营管理期间的收益205469.79元及房屋占有使用费790694.73元；2、一、二审诉讼费由西普实业公司承担。主要的事实和理由：1、《房屋租赁合同》与本案无关联性，西普实业公司与西普物业公司系关联公司，双方签订合同属恶意串通，且租金按5元／平方米，明显低于市场价14.5元／平方米，严重损害农商行九支行的利益，应为无效。2、一审法院对经营收益计算错误。一审法院按装修时间推定经营损失计算时间错误，银中大厦4层应在2个月装修完毕，一审法院认为装修时间6个月，与事实不符。一审法院按《房屋租赁合同》约定的租金标准计算经营收益错误。3、一审法院适用法律错误，导致错误认定西普实业公司不应当将涉案房屋归还给农商行九支行，并不支付房屋占有使用费。
西普实业公司答辩，一审判决认定事实清楚，判决正确，予以维持。
本院二审查明的事实与一审法院判决查明的事实相同。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第三百九十六条规定：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。”本案中，农商行九支行与西普实业公司出具《委托书》载明：农商行九支行将银中大厦E幢二层、四层、负一层三处房屋，委托西普实业公司代为经营管理，该证据证明双方对上述房屋建立了委托关系，同时，农商行九支行确认委托西普实业公司对讼争房屋进行经营管理，建立委托合同关系。该委托合同内容没有违反法律法规的禁止性规定，属有效合同，应受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”，受托人在委托的事项范围内对外实施的民事行为，对委托人有法律溯及力。
关于上诉人农商行九支行认为《房屋租赁合同》与本案无关联性，西普实业公司与西普物业公司系关联公司，双方签订合同属恶意串通，且租金按5元／平方米，明显低于市场价14.5元／平方米，严重损害农商行九支行的利益，应为无效问题，根据本案查明的事实，西普实业公司根据农商行九支行的委托，与西普物业公司签订了银中大厦E幢四层的《房屋租赁合同》，虽然西普实业公司与西普物业公司有关联性，但是，并不影响西普实业公司根据农商行九支行的委托，对委托的房屋进行管理，同时，该租赁合同未被依法确认为无效前对委托人农商行九支行有约束力。故上诉人农商行九支行的该上诉理由不成立，予以驳回。
关于上诉人农商行九支行认为一审法院适用法律错误，要求返还第四层房屋的问题，根据《合同法》第四百零二条规定，房屋租赁合同对其有约束力，租赁房屋的租期12年，租期未届满，故农商行九支行要求返还房屋的理由不成立，予以驳回。
关于《房屋租赁合同》约定的租金标准计算经营收益是否错误以及租金起算点的问题，一审法院评述：“《中华人民共和国合同法》第四百零四条规定：受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。原告与被告一致确认被告系受原告委托对讼争房屋进行经营管理，故被告因此取得的收益应当交给原告。在被告与西普物管公司之间签订的《房屋租赁合同》中明确约定西普物管公司租赁的重庆市渝中区中山一路160号银中大厦E幢的负一层、第二层、第四层物业租金直接与被告拥有产权的重庆市渝中区中山一路152号银中大厦F幢第二层全层、3-2号、3-3号、3-4号、4-1号、4-2号、4-3号房屋应支付给西普物管公司的物业服务费相冲抵。根据庭审查明，可以计算出重庆市渝中区中山一路152号银中大厦F幢第二层全层、3-2号、3-3号、3-4号、4-1号、4-2号、4-3号房屋每月应支付的物业管理费共计20544.85元／月［（1671.09＋299.87＋466.92＋381.07＋523.23＋299.87＋466.92平方米）×5元／平方米／月］，则被告出租重庆市渝中区中山一路160号银中大厦E幢的负一层、第二层、第四层房屋租金即为246538.2元／年（20544.85元／月×12月）。但原告与被告又约定被告向原告租赁重庆市渝中区中山一路160号银中大厦E幢的负一层、第二层房屋的租金为200000元／年，且生效判决亦对上述租金予以确认，故被告经营管理讼争房屋获得的收入为46538.2元／年（246538.2元／年-200000元／年）。鉴于原、被告均认可讼争房屋在交接时系清水房。因此被告为实现经营管理而对讼争房屋进行装修是必要的。依据被告与威鸿公司签订的《银中大厦写字间装修施工合同》中关于工期为六个月的约定，本院认定讼争房屋的装修时间为六个月。被告和西普物管公司在《房屋租赁合同》中亦明确约定如装修期延迟，租赁起止日也相应顺延。故该《房屋租赁合同》的租期期限应自2008年2月29日起。因此被告应当向原告支付从2008年2月29日至2010年3月19日期间的经营收益95498.94元（46538.2元／年×2年＋46538.2元／年÷365天×19天）。至于被告辩称其受托经营管理期间收支相抵、没有收益，被告并未举示充分证据予以证明，故本院对被告的该项辩称意见不予采纳”。一审法院的上述评述，符合法律规定，计算的经营收益具体、详实、客观，本院对此予以确认。至于租金的起算点问题，由于房屋的装修是整体装修，并非每个楼层分别装修，一审法院按照装饰合同约定的期限，作为租金起算点符合客观事实，故上诉人农商行九支行的该上诉理由不成立，予以驳回。
综上，上诉人农商行九支行的上诉理由不成立，予以驳回。原审法院判决正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13762元，由上诉人重庆农村商业银行股份有限公司九龙坡支行承担。
本判决为终审判决。
审判长 熊学庆
审判员 秦 文
审判员 谢天福
二〇一三年十一月二十日
书记员 钱晓波