上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）松民三（民）初字第926号
原告上海鎏元置业有限公司。
法定代表人黄小芳。
委托代理人汪伟敏，上海朝华律师事务所律师。
委托代理人钱亦肖，上海朝华律师事务所律师。
被告ＸＸ铭。
委托代理人刘羽，上海敏诚善律师事务所律师。
委托代理人柴小森，上海敏诚善律师事务所律师。
被告上海众望娱乐有限公司。
法定代表人陈桑。
委托代理人刘羽，上海敏诚善律师事务所律师。
委托代理人陈燕，上海敏诚善律师事务所律师。
第三人上海众元投资管理咨询有限公司。
法定代表人马国瑛。
委托代理人李曼蔺，上海君澜律师事务所律师。
委托代理人程文杰，上海君澜律师事务所律师。
原告上海鎏元置业有限公司（以下简称“鎏元公司”）与被告ＸＸ铭、上海众望娱乐有限公司（以下简称“众望公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年4月18日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，后因被告众望公司无法直接送达需要公告送达，故转为适用普通程序进行审理。案件审理过程中，经原告申请，本院追加上海众元投资管理咨询有限公司（以下简称“众元公司”）作为第三人参加诉讼。本案于2013年9月22日、11月22日两次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人钱亦肖、被告ＸＸ铭的委托代理人刘羽、被告众望公司的委托代理人陈燕、第三人的委托代理人程文杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鎏元公司诉称：2011年7月13日，其委托众元公司与被告ＸＸ铭签订《佘山天地商业广场租赁合同》，约定由被告ＸＸ铭承租松江区佘山镇桃源路188弄137、138、139、140、141、142、143、144、145号房屋，租赁期至2015年3月31日止，月租金为31，789元。
合同签订后，众元公司将房屋交付给被告ＸＸ铭使用，被告ＸＸ铭在注册地设立了被告众望公司。后原告与众元公司的委托关系经法院生效判决确认解除。原告因此致函被告，催讨欠付的租金，但被告迟迟不愿缴纳。原告无奈诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告ＸＸ铭于2011年7月13日签订的《佘山天地商业广场租赁合同》；2、被告ＸＸ铭迁出松江区佘山镇桃源路188弄137、138、139、140、141、142、143、144、145号并将上述房屋返还给原告；3、被告ＸＸ铭向原告支付从2012年2月1日至合同解除之日止的租金（按月租金31，789元计算）；4、被告ＸＸ铭向原告支付从合同解除之日起至实际搬离之日的使用费（按合同约定日租金1，045元的3倍计算）；5、被告ＸＸ铭向原告支付自2011年7月13日起至实际搬离之日止的物业管理费（按照8元／月／平方米计算）；6、被告ＸＸ铭向原告支付违约金95，367元（月租金31，789元的3倍）；7、被告众望公司对被告ＸＸ铭的上述2－6项责任承担连带责任；8、被告众望公司将注册地从松江区佘山镇桃源路188弄137、138、139、140、141、142、143、144、145号一层迁出。
庭审中，经本院对租赁合同主体的释明，原告鎏元公司变更上述第1－6项诉请为要求被告ＸＸ铭与众望公司共同承担。
被告ＸＸ铭辩称：其并非承租人，众望公司才是承租人。由于签订租赁合同时众望公司尚未成立，故由其在法定代表人处签字。众望公司成立后，一开始由其担任法定代表人，后法定代表人变更为陈桑。故此，其并非代表个人，而是代表众望公司与原告签订合同，原告的诉请与其无关，请求驳回。
被告众望公司辩称：同意ＸＸ铭的辩称意见，其才是租赁合同的承租人。由于众元公司承诺的设施不到位、漏水等原因，其与众元公司后又签订了一份租赁合同，对租金标准等重新进行了约定。对于解除合同予以同意。原告实际已经收回了房屋，于2012年12月，原告就在系争房屋处上了锁，收回了房屋，其也一直要求原告返还押金和房屋内的物品。由于双方纠纷没有解决，故其不同意返还房屋，也不同意迁出注册地。对于原告主张的租金、实际使用费、物业管理费、违约金均不同意支付。因为原告对于租金的诉请已经超过了诉讼时效，而且原告提供的房屋存在严重质量问题，曾发生过水管爆裂，导致无法正常经营，事实上其也没有实际经营过。而且原告出租房屋时的很多承诺也都没有兑现。原告主张的合同解除后使用费标准也过高。故此，请求法院依法判决。
第三人众元公司称：其与鎏元公司之间的委托关系已经解除，其与众望公司确实由于原先承诺的设施不到位、漏水等原因，又重新签订了一份合同，对租金等问题重新进行了约定。请法院依法判决。
经审理查明：2011年7月13日，第三人众元公司作为出租方、甲方，被告众望公司作为承租方、乙方，签订一份《佘山天地商业广场租赁合同》，约定甲方将位于松江区佘山镇桃源路188弄137、138、139、140、141、142、143、144、145号铺位，建筑面积共计398.9平方米，出租给乙方。合同第二条约定，租赁期限自2011年7月13日起至2015年3月31日止，自该铺位交付之日起6个月为免租期（免租期内甲方仅免去乙方应交纳的租赁费，不包含物业管理费及其他各项费用）。第四条约定，从2012年2月1日至2015年3月31日，月租金均为31，789元。租金按照先付后用方式每月支付一次，本合同签订当日支付第一笔月租金31，789元，以后在每月的20日前将下月租赁费支付给甲方。第五条约定，乙方应当自该房屋交接之日起，按每6个月为一期交纳该房屋的物业管理费，缴纳时间为当期最后一个月的25日之前，物业管理费标准为8元／月／平方米。第六条约定，乙方应于合同签订后的7个工作日向甲方支付除租金外的一次性履约押金31，789元。第十条约定，如租赁期满或本合同终止后乙方不能按时搬离该房屋的，每逾期一天，乙方应按当年租赁年度该房屋日租金的3倍向甲方支付该房屋占用使用费。如租赁期满或本合同终止后乙方不能按时搬出该房屋逾期达到5天的，视为乙方自动放弃该房屋内的装修产权和所有物品，甲方有权采取任何措施从该房屋中将乙方的物品搬出任意处置，并有权从履约押金中扣取实际发生的清场费用。第十一条约定，乙方欠缴租赁费或本合同约定的其他任何费用达20天的，甲方有权随时解除合同，乙方应支付当年租赁年度三个月的租赁费的违约金。除违约金外，甲方另有权没收乙方的履约押金。
该合同的乙方落款处未盖章，被告ＸＸ铭在“法定代表人”处签字。
2011年7月13日，众元公司出具两份收据，金额均为12，133元，一份注明收款事由为押金，一份注明收款事由为租金。但在鎏元公司起诉众元公司的（2012）松民三民（初）字第1911号委托合同纠纷案件中，本院委托的《财务审计报告》载明众望公司支付了押金24，266元，该案立案时间为2012年7月3日，后生效判决确认双方委托合同于2012年7月10日解除。
2013年1月29日，鎏元公司致函被告众望公司，称其与众元公司的委托关系已经解除，要求众望公司履行缴纳租金等合同义务。该函的寄送地址为松江区佘山镇桃源路XXX弄XXX号。
2013年2月28日，鎏元公司再次致函众望公司，称经发函催讨，众望公司至今未缴纳租金，故解除与众望公司之间的《佘山天地商业广场租赁合同》，并要求众望公司结清租金、物业费、水电费等。该函的寄送地址为松江区佘山镇桃源路XXX弄XXX号，及上海市浦东新区银山路XXX弄XXX号XXX室（张骏）。
对上述两份函件，被告ＸＸ铭称不知情，被告众望公司称均未收到。
另查明：被告众望公司成立于2012年7月10日，成立时的法定代表人为被告ＸＸ铭，于2012年12月28日变更法定代表人为陈桑。被告ＸＸ铭是众元公司的员工，在《佘山新天地3月份众元收佣清单》等材料上，ＸＸ铭均代表众元公司签字。
原告鎏元公司曾与第三人众元公司于2008年10月27日签订一份《鎏元置业委托众元投资协议》，约定原告委托第三人对“佘山天地商业广场”项目进行出售、招租和经营管理。后双方在履约过程中产生争议，我院经审理后判决确认双方的委托关系于2012年7月10日解除。
本案所涉137、138、139、140、141、142、143、144、145号房屋的权利人为案外人杨某某。上述权利人曾分别与众元公司签订《房屋租赁合同》和《代理租赁合同》等，将涉案房屋出租给众元公司。
庭审中，被告众望公司还提供了：（1）第三人众元公司作为出租方、甲方，被告众望公司作为承租方、乙方，签订的《佘山天地商业广场租赁合同》。该合同封面显示签订日期为“2011年7月13日”，落款处的签约日期为空白。乙方落款处盖有被告众望公司公章以及张骏签字。
该合同约定，甲方将位于松江区佘山镇桃源路188弄137、138、139、140、141、142、143、144、145号铺位，建筑面积共计398.9平方米，出租给乙方，用于开设酒吧。合同第二条约定，租赁期限自2011年7月13日起至2015年3月31日止，自该铺位交付之日起6个月为免租期（免租期内甲方仅免去乙方应交纳的租赁费，不包含物业管理费及其他各项费用）。第四条约定，从2012年2月1日至2015年3月31日，月租金为12，133元。租金按照先付后用方式每月支付一次，本合同签订当日支付第一笔月租金12，133元，以后在每月的20日前将下月租赁费支付给甲方。第五条约定，乙方应当自该房屋交接之日起，按每6个月为一期交纳该房屋的物业管理费，缴纳时间为当期最后一个月的25日之前，物业管理费标准为4元／月／平方米。第六条约定，乙方应于合同签订后的7个工作日向甲方支付除租金外的一次性履约押金12，133元。第十条约定，如租赁期满或本合同终止后乙方不能按时搬离该房屋的，每逾期一天，乙方应按当年租赁年度该房屋日租金的3倍向甲方支付该房屋占用使用费。如租赁期满或本合同终止后乙方不能按时搬出该房屋逾期达到5天的，视为乙方自动放弃该房屋内的装修产权和所有物品，甲方有权采取任何措施从该房屋中将乙方的物品搬出任意处置，并有权从履约押金中扣取实际发生的清场费用。第十一条约定，乙方欠缴租赁费或本合同约定的其他任何费用达20天的，甲方有权随时解除合同，乙方应支付当年租赁年度三个月的租赁费的违约金。除违约金外，甲方另有权没收乙方的履约押金。
被告众望公司及第三人众元公司称该合同签订日期是在众望公司成立之后。原告对该证据的真实性不予认可，认为是虚假的。
（2）漏水情况函及照片，以证明在2012年3月15日有严重漏水，导致酒吧墙体及音响设备全部受潮损坏，无法正常使用，要求赔偿所有损失。众元公司对此予以认可，原告对此不予认可。
（3）宣传资料，以证明被告承租房屋时，原告曾承诺有班车等，但都未能兑现。原告对该证据认为与本案无关。
庭审中，原告否认对涉案房屋上锁。关于屋内物品和装修问题，原告称不清楚屋内的物品和装修情况，如有，也均是原告所有的，装修也均是原告做的。被告众望公司坚持认为房屋为原告上锁，其无法进入，故也不清楚屋内物品和装修情况，其承租时屋内是有物品和装修的，其承租后自行添置了一些物品和装修。关于押金问题，被告众望公司要求返还，原告则要求根据合同约定予以没收。被告众望公司同时确认，对于合同解除后除押金以外的其他后果，在本案中不要求处理。
庭审中，本院两次告知被告众望公司，基于双方均确认合同解除，且被告众望公司无证据证明房屋为原告上锁，故要求被告众望公司尽快将屋内认为属于自己的物品取走，但众望公司仍未取走。
案件审理过程中，本院于2014年1月7日会同三方当事人至现场勘验。经勘验，确认涉案房屋有东门、西外门、西内门三个门，均上锁。西外门由物业公司人员当场打开；东门和西内门的锁原、被告均称与自己无关，故均不愿打开。由西外门至西内门有一过道和三个小房间，一个小房间内有几个水槽和两台游戏机，另两个小房间内有桌椅若干；被告称上述物品均不是被告的。
以上事实，由租赁合同、委托协议、房地产权证、收据、函、勘验笔录以及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议焦点在于：应以哪一份合同确定双方的权利义务关系？承租人是被告ＸＸ铭还是众望公司？合同解除的后果应如何处理？
关于争议焦点一。首先，当事人协商一致的，可以变更合同，但合同变更需要有令人信服的理由。本案两份租赁合同，租金标准相差将近二倍，物业费标准减少了一半，变化巨大，但被告众望公司及第三人众元公司给出的理由仅是因为承诺设施没有到位和漏水，难以令人信服。其次，被告ＸＸ铭既是众望公司的法定代表人，又在众元公司有特殊职务。按照众望公司与众元公司的说法，更改后的合同在众望公司成立之后（2012年7月10日）订立，而此时，鎏元公司已经起诉众元公司要求解除委托合同。也就是说，众元公司和众望公司是在知晓鎏元公司与众元公司已经产生纠纷并已诉至法院的情况下，对租赁合同进行了重大变更。最后，众望公司与众元公司称众望公司于2011年7月13日已经支付了租金12，133元、押金12，133元，但此时第一份合同刚刚订立，众望公司又如何会以变更后的租金和押金数额来支付？综上，本院认为，现有证据足以证明所谓变更后的租赁合同系众望公司与众元公司恶意串通而订立，应属无效，应以原告提供的2011年7月13日签订的《佘山天地商业广场租赁合同》作为确认双方权利义务的依据。
关于争议焦点二。原告提供的租赁合同明确承租方是众望公司，被告ＸＸ铭在“法定代表人”处签字，故此，虽然当时众望公司尚未成立，但被告ＸＸ铭并非以自己名义、而是以众望公司法定代表人名义签订租赁合同，双方已经就“承租人为众望公司”达成了一致。故此，本院确认承租人是被告众望公司而非ＸＸ铭，相应的合同责任应由被告众望公司承担。此外，没有证据证明被告ＸＸ铭是为了谋取自己利益而滥用了设立中的众望公司名义，故对于原告要求被告ＸＸ铭承担共同责任的诉请，本院不予支持。
关于争议焦点三。被告众望公司迟延支付租金超过20天，原告依据合同约定享有合同解除权。虽在本案诉讼之前，原告向被告众望公司寄送过合同解除函，但没有证据证明该解除函到达了被告众望公司，故本院以本案起诉状送达众望公司之日2013年8月17日作为合同解除之日。
合同解除后，被告众望公司继续占有涉案房屋丧失了依据，其应当搬离松江区佘山镇桃源路188弄137、138、139、140、141、142、143、144、145号房屋并将上述房屋返还给原告。被告众望公司称原告已经上锁并控制涉案房屋的意见，缺乏证据加以证明，本院不予采纳。但原告要求被告众望公司迁出注册地的诉请，不属于人民法院的民事案件受理范围，原告可另寻其他途径解决。
合同解除之前欠付的租金，被告众望公司应当支付给原告。被告众望公司辩称的拒付租金理由，缺乏证据加以证明，本院不予采纳。经计算，从2012年2月1日至2013年8月17日期间的租金共计589，967元。原告曾于2013年1月29日向被告众望公司的注册地和实际经营地致函主张租金等合同义务，诉讼时效因此中断，故上述期间的租金均未超过诉讼时效。至于被告众望公司已经支付24，266元的性质，鉴于众望公司与众元公司之间系恶意串通，而且在前案审理中的《财务审计报告》将该24，266元认定为押金，众元公司对此也未提出异议，故本院仍认定该24，266元为押金。故此，上述欠付租金共计589，967元，被告众望公司应当立即支付给原告。
合同解除之后至房屋实际返还之前的实际使用费，被告众望公司亦应当支付给原告。原告主张按照《租赁合同》第十条第二款的约定，以约定租金的3倍标准计算实际使用费，该约定带有明显的惩罚性质。对此本院认为，被告众望公司在本案诉讼过程中已经同意解除合同、而且本院对原告是否上锁明确释明的情况下，仍然拒绝返还房屋，其主观恶意较大，但考虑到原告在本案中还主张了违约金和没收押金等因素，故本院将实际使用费的标准调整为合同约定租金的1.5倍。
房屋实际返还之前的物业管理费，被告众望公司应当支付给原告。原告主张的期限和标准均有合同依据，本院予以采纳。
原告要求被告承担违约金95，367元有合同约定，且未过高，本院予以支持。原告主张没收押金24，266元，虽有合同依据，但综合考虑本院已经支持原告违约金诉请以及1.5倍使用费等因素，本院酌情确定原告可没收12，133元，余款12，133元与欠付租金相抵。
至于屋内物品和未形成附合的装饰装修问题，一则被告拒不愿进入涉案房屋内，对物品和未形成附合的装饰装修进行清点，主观恶意明显；二则被告未提供证据证明有哪些物品和未形成附合的装饰装修为其所有；三则双方在租赁合同中也明确约定了“合同终止后乙方不能按时搬出房屋逾期达5日的，视为乙方自动放弃该房屋内的装修产权和所有物品”，故本院确认屋内物品和未形成附合的装饰装修归原告所有。对于形成附合的装饰装修，除上述三项理由外，本案合同系因被告众望公司不付租金而解除，故即使有部分系被告众望公司所装修，原告也可不予赔偿。
综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条的规定，判决如下：
一、确认原告上海鎏元置业有限公司委托第三人上海众元投资管理咨询有限公司与被告上海众望娱乐有限公司于2011年7月13日签订的《佘山天地商业广场租赁合同》于2013年8月17日解除；
二、被告上海众望娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内搬离松江区佘山镇桃源路188弄137、138、139、140、141、142、143、144、145号房屋并将上述房屋返还给原告上海鎏元置业有限公司；
三、被告上海众望娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海鎏元置业有限公司合同解除日（2013年8月17日）之前的欠付租金共计577，834元（欠付租金总额589，967元－押金12，133元）；
四、被告上海众望娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海鎏元置业有限公司从2013年8月18日起至房屋返还之日止的使用费（按合同约定日租金1，045元的1.5倍即1，567.5元／日计算）；
五、被告上海众望娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海鎏元置业有限公司从2011年7月13日起至房屋返还之日止的物业管理费（按8元／月／平方米、共398.9平方米计算）；
六、被告上海众望娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海鎏元置业有限公司违约金95，367元；
七、原告上海鎏元置业有限公司有权没收被告上海众望娱乐有限公司已经支付的押金12，133元；
八、驳回原告上海鎏元置业有限公司的其他诉讼请求。
如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14，069元，财产保全费5，000元，合计诉讼费19，069元，由原告上海鎏元置业有限公司负担80元（已付），由被告上海众望娱乐有限公司负担18，989元（于本判决生效之日起十日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 王燕华
代理审判员 姚洪涛
人民陪审员 陆瑞兴
二〇一四年一月二十日
书 记 员 亓继芳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
二、《中华人民共和国合同法》
第五十二条第（二）项有下列情形之一的，合同无效：
……
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
……
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。