湖北省沙洋县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂沙洋县五民初字第00050号
原告（反诉被告）梁德平。
委托代理人李玉林，湖北希文律师事务所律师，特别授权。
被告（反诉原告）全金刚。
委托代理人刘大清，湖北中科律师事务所律师，一般代理。
原告（反诉被告）梁德平诉被告（反诉原告）全金刚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月1日受理后，全金刚于2014年7月14日提起反诉，本院决定进行合并审理，依法由审判员李正文适用简易程序，于2014年7月22日公开开庭进行了审理。梁德平委托代理人李玉林、全金刚委托代理人刘大清到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）梁德平诉称，原告梁德平欲迁家过平原生活，其家人与被告姨妈联系协商，并与被告及其母亲、姨妈、同村村民全某甲一同查看了被告所居住的房屋和承包经营的土地，双方口头约定，被告将其所居住的房屋（正、附屋数间）及经营的水田18亩、旱田2亩、鱼塘3个卖给梁德平，经反复协商其总价格为16.2万元，原告应先期付款6.2万元。原告要求在有村干部在场的情况下签订书面合同，被告及其母亲口头予以承诺。2013年9月15日，原告及其家人到被告家签订了书面《房屋买卖合同书》，该合同由人称书记的张某某（曾担任村委会书记）执笔，买卖双方即原、被告及见证人张某某、全某甲均在合同上签字。双方随即到五里邮政储蓄银行，原告向被告转付款6.2万元。2014年4月30日，原告准备按合同约定给付剩余10万元购房款，在要求被告方在房屋买卖合同书上加盖村民委员会公章时，才发现当时签订合同时根本没有村委会书记和其他村干部在场。后经沙洋县五里镇政府有关部门组织调解，原告才得知被告卖房行为并未告知村委会，且村委会早已不再接受外来户购买本村村民房屋和土地。原告遂要求被告返还6.2万元购房款，但被告称此款已偿还全某甲借款，无法返还。原告认为被告方以虚构标的数、谎称村干部、引诱原告签订合同系恶意串通行为，应当返还购房款和赔偿损失并负连带责任；其次该房屋买卖合同实质上是土地买卖合同，应属无效合同。遂诉至法院，请求判令：1、依法确认原、被告签订的房屋买卖合同无效；2、被告退还原告购房款62000元，并赔偿损失2000元；3、诉讼费用由被告承担。
被告（反诉原告）全金刚辩称及反诉称，被反诉人梁德平诉称的事实和理由不属实，其诉请无法律依据，被反诉人要求反诉人全金刚返还已付购房款不符合合同约定，同时提出如下反诉：2013年10月15日，双方是在自愿、平等、协商一致，并有证人及双方代表人参与下订立的《房屋买卖协合同书》，被反诉人于合同订立之日向反诉人付款6．2万元，下欠10万元于2014年4月30日前付清后，反诉人交付房屋；双方还约定，如违反协议，则应赔偿对方经济损失6万元，被反诉人未依约支付第二次购房款10万元，属违约，而反诉人为安排腾房，又为生产、生活所需已购买他人房屋并加以改造共花资金20余万元，实际损失超过10万元，依合同约定，被反诉人所交付的第一次房款6、2万元应做违约金处理，同时还应按约定赔偿反诉人损失6万元，故反诉人全金刚反诉请求判令：被反诉人梁德平依协议约定承担违约金6.2万元，赔偿反诉人经济损失6万元并承担反诉案件受理费。
原告（反诉被告）梁德平针对反诉辩称，因房屋买卖合同属无效合同，全金刚的反诉请求不能成立，其所称损失也与本案无关。
为证实其主张，梁德平向本院提交以下证据：
A1、梁德平身份证复印件一份，拟证明梁德平诉讼主体身份情况。
A2、沙洋县公安局五里派出所出具的户籍证明一份，拟证明全金刚的诉讼主体身份情况。
A3、《房屋买卖合同书》复印件一份，拟证明梁德平与全金刚签订的买卖合同标的、价格、付款方式等事实情况。
A4、中国邮政储蓄银行取款凭单复印件一份，拟证明2013年10月15日，梁德平在沙洋县五里邮政储蓄所取款6.2万元转付给全金刚的事实。
A5、湖北希文律师事务所向证人沙洋县五里铺镇严店村村民委员会书记兼主任周某某所作的调查笔录一份，拟证明梁德平与全金刚签订房屋买卖合同时没有村干部在场，也没有经过村民委员会同意，根据目前县政府有关规定，不接受外来人口，故房屋买卖行为应属无效。
A6、沙洋县五里铺镇严店村村民委员会出具的证明一份，拟证明全金刚家庭在土地二轮延包时确定的田亩面积为9.1亩。
A7、湖北希文律师事务所向证人村民梁某某、王某某所作的调查笔录一份，拟证明当时梁德平与全金刚购买房屋的经过情况及双方在沙洋县五里邮政储蓄所打款给全金刚的事实。
A8、沙洋县五里铺镇人民调解委员会调解记录复印件一份，拟证明沙洋县五里铺镇人民调解委员会组织双方家属就该房屋买卖纠纷进行调解，梁德平家人要求继续履行合同否者退还其购房款62000元，但沙洋县五里铺镇人民调解委员会要求双方撤销合同返还部分购房款，全金刚母亲称此款已偿还向他人所借欠款，无法退返，故未达成协议的事实；同时拟证明梁德平交付全金刚6.2万购房款的事实。
A9、沙洋县公安局2012年9月19日下发的关于停止办理外来人员农迁农户口迁移工作的紧急通知复印件一份，拟证明自2012年9月20日起，已停止办理外来人员农迁农户口迁移工作，不接纳外市人口在沙洋县落户的政策规定。
针对本诉和反诉，全金刚向本院提交了以下证据：
B1、全金刚的身份证及户口簿复印件各一份，拟证明全金刚的诉讼主体资格及与家人的关系情况；
B2、房产证及土地承包经营权证复印件各一份，拟证明该买买房屋的房产与承包土地的真实性；
B3、《房屋买卖合同书》复印件一份，拟证明房屋买卖行为的真实性及梁德平违约的事实；
B4、《房屋买卖协议书》复印件一份，拟证明全金刚为方便生活因房屋出售后又购买了黄某某的房屋及受让其承包土地的事实。
B5、证人张某某、全某甲的证言各一份（二证人均出庭作证），拟证明《房屋买卖合同书》的签订是买卖双方真实意思表示，不存在欺诈，该合同真实有效。
B6、全金刚损失明细一份，拟证明全金刚因购买黄某某房屋所受损失情况。
经庭审质证，全金刚对梁德平提交的证据A1、A2、A4、A6无异议，该四份证据的证明效力，本院予以确认。对梁德平证据A3的真实性无异议，但对其证明内容部分有异议，认为合同载明的买卖标的只是房屋，不含责任田亩，经审查，全金刚异议成立，故对该份证据的证明效力，本院部分予以确认。对梁德平证据A5、A7有异议，认为证人未出庭作证，无法质证，经审查，被调查证人虽未出庭作证，但均在笔录上签字、捺印，证据A5盖有沙洋县五里铺镇严店村村民委员会公章，且其所述事实与本案其他证据事实能相互印证，故对该二份证据的证明效力，本院予以确认。对梁德平证据A8的真实性无异议，但认为与本案无关，经审查，本院认为该证据真实合法有效，对该份证据证明效力，本院予以确认。对梁德平证据A9的真实性有异议，并认为公安机关无权制定不接纳外市人口在本县落户的政策规定，经审查，该份证据未加盖公安机关的公章，被告的异议成立，故对该份证据的证明效力，本院不予确认。
梁德平对全金刚提交的证据B1、B3、B6无异议，该三份证据的证明效力，本院予以确认。对全金刚证据B2的真实性无异议，关联性有异议，认为该房屋所有权人非全金刚本人，故全金刚对该房屋无处分权，经审查，该组证据系本案所涉买卖房屋的所有权证和土地承包经营证，虽然该证载明房屋所有权人系全金刚父亲全某乙，而非全金刚本人，但能够达到证明该房产与承包土地的真实性的目的，故对该份证据的证明效力，本院予以确认。对全金刚证据B4有异议，认为与本案无关，经审查，该份证据系全金刚与他人签订的《房屋买卖协议》，全金刚购买他人房屋，花费开支取得了相应的价值物，称其受到损失证据不足，且该买卖行为与梁德平无因果关系，故对该份证据所要达到的证明目的，本院不予确认。对全金刚证据B5，梁德平未发表质证意见，经审查，该组证据系证人全某甲和张某某的证言，且出庭予以作证，故对该证的证明效力，本院予以采信。
根据上述确认采信的证据，结合原、被告在庭审中的诉辩理由及陈述，审理查明如下事实：
2013年10月15日，梁德平与全金刚在见证人张某某和全某甲等人在场的情况下签订了《房屋买卖合同书》，合同约定：1、全金刚将其居住使用的位于沙洋县五里铺镇XX村X组的房屋［含正屋3间，附屋8间，该房屋登记的所有权人系全金刚父亲全某乙（已故）］以162000元的价格卖给梁德平；2、全金刚将自家的责任田9.1亩交给梁德平耕种；3、梁德平于当日支付给全金刚购房款62000元（此款已于当日给付），剩余100000元购房款定于2014年4月30日付清，在付清购房款的同时交付房屋；4、如梁德平在2014年4月底不能付清购房款，全金刚则将梁德平已付购房款62000元作为违约金处理，并将该房屋卖给他人；5、梁德平居住办迁手续，全金刚不负任何责任；6、如有违反则赔付对方现金60000元。此后在继续履行房屋买卖合同过程中，梁德平得知该房屋买卖行为村委会并不知晓，且村委会早已不接受外来户办理落户手续及购买本村村民房屋和土地。梁德平遂要求全金刚返还6.2万元购房款，此纠纷经沙洋县五里铺镇人民调解委员会组织双方亲属进行调解，梁德平家人要求继续履行合同，否则退还其购房款62000元，但调解委员会要求双方撤销合同返还部分购房款，全金刚母亲称此款已偿还向全某甲所借欠款，无法返还，故未达成协议，调解未果。梁德平遂以全金刚与他人恶意串通并在村委会没有同意的情况下引诱其签订房屋买卖合同，且房屋买卖实质是土地买卖为由诉至本院，请求判令：1、依法确认原告梁德平与被告全金刚签订的房屋买卖合同无效；2、全金刚退还梁德平购房款62000元，并赔偿损失2000元；3、诉讼费用由全金刚承担。全金刚为此提起反诉，认为2013年10月15日，双方是在自愿、平等、协商一致，并有证人及双方代表人参与下订立的《房屋买卖合同书》，梁德平未依约支付第二次购房款100000元，属违约，而全金刚为安排腾房，又为生产、生活所需已购买他人房屋并加以改造共花资金20余万元，实际损失超过10万元，依合同约定，梁德平所交付的第一次购房款6、2万元应做违约金处理，同时还应按约定赔偿全金刚损失6万元，故请求法院判令：梁德平依合同约定承担违约金6.2万元，并赔偿全金刚经济损失6万元，同时承担反诉案件受理费。
本院认为，本案争议的主要焦点是：梁德平与全金刚所签订的房屋买卖合同是否有效。梁德平称在签订合同时对方存在恶意串通行为，其证据不足，本院不予支持，该合同系双方当事人真实意思表示，但根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条的规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”及交易习惯，对房屋予以出售，那么该房屋及其所占用的土地即宅基地的使用权应当一并转让。同时根据《》第一百五十二条的规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利”及《中华人民共和国物权法》第一百五十三条的规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”，而《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定：“宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”及《中华人民共和国土地管理法》第十条的规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理”。故该案房屋占用的宅基地为农民集体所有，其他组织和个人无权出让转让处分，全金刚对其宅基地只享有占有和使用的权利而无处分的权利。又根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地”，即宅基地使用权是农村集体经济组织成员所享有的权利，与享有者特定的身份相联系，宅基地使用权的权利主体是特定的农村集体组织成员，非本集体经济组织成员不得申请取得或以买卖等其他方式变相取得，更不能取得两处以上宅基地，梁德平非沙洋县五里铺镇XX村村民而是外地村民，只能享有其所在地村集体经济组织成员所享有的权利，其不能享有更不能同时享有沙洋县五里铺镇XX村集体经济组织成员所享有的权利，所以，对该宅基地使用权，全金刚无权转让，梁德平也无权取得，因此，梁德平与全金刚签订的房屋买卖合同违反了法律的禁止性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项的规定：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。故应认定梁德平与全金刚签订的房屋买卖合同为无效合同。同时根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，故全金刚因该房屋买卖合同所取得的62000元房款应当返还梁德平。
关于梁德平是否承担违约责任和赔偿损失及要求对方承担损失的问题。因双方签订的《房屋买卖合同书》属无效合同，无效合同自始没有法律效力，梁德平违约不是由于其主观故意和由于其他原因，而是受法律禁止性规定不允许其继续履行合同，就本案而言合同上载明的违约责任应相应无效，故梁德平不应承担违约责任；全金刚称因购买他人房屋造成了经济损失要求梁德平按合同约定赔偿，而梁德平与全金刚之间签订的房屋买卖合同并未履行完毕，该房屋并未交付，全金刚购买他人房屋的行为与梁德平约定购买其房屋的行为没有因果关系，且全金刚购买他人房屋，花费开支取得了相应的价值物，称其受到了损失证据不足，加之双方在签订房屋买卖合同时均存在过错，故对全金刚要求梁德平赔偿损失的诉请，本院不予支持，对梁德平要求全金刚赔偿损失的诉请，本院也不予支持。
综上，依照《》第一百四十七条、第、第，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条、第六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
原告（反诉被告）梁德平与被告（反诉原告）全金刚于2013年10月15日签订的房屋买卖合同无效；
被告（反诉原告）全金刚返还原告（反诉被告）购房款62000元；
三、驳回原告（反诉被告）梁德平其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）全金刚的反诉请求。
本诉案件受理费1400元，由梁德平负担600元，全金刚负担800元；反诉案件受理费1300元，由全金刚负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。
审判员 李正文
二〇一四年八月二十二日
书记员 洪 剑