贵州省遵义市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）遵市法民再终字第1号
上诉人（一审原告）焦应江，男，汉族，贵州省遵义县人，住贵州省遵义市。
委托代理人金义祥，贵州崇尚律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）杨大志，男，汉族，贵州省遵义县人，住贵州省遵义县。
被上诉人（一审被告）杨登兴，男，汉族，贵州省遵义县人，住贵州省。
上诉人焦应江与被上诉人杨大志、杨登兴房屋买卖合同纠纷一案，汇川区人民法院于2011年12月5日作出（2011）汇民初字第1415号民事判决书，焦应江不服该判决，向本院提起上诉，本院于2012年5月2日作出（2012）遵市法民一终字第317号民事裁定书，将本案发回汇川区人民法院重审。汇川区人民法院重审后于2012年7月19日作出（2012）汇民初字第1003号民事判决书，焦应江不服该判决，向本院提起上诉，本院于2012年11月25日作出（2012）遵市法民一终字第1017号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决生效后，焦应江不服该生效判决，向贵州省高级人民法院申请再审，贵州省高级人民法院于2013年12月6日以（2013）黔高民申字第631号民事裁定，指令本院再审该案，本院审理后，于2014年8月26日将本案发回遵义市汇川区人民法院重审。汇川区人民法院于2014年11月17作出（2014）汇民初字第2049号民事判决，焦应江仍不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
汇川区人民法院重审查明：2007年8月17日，原告焦应江经人介绍与被告杨大志签订《买卖契约》，约定由原告焦应江将位于高坪镇长联丰村团山组的砖木瓦房四间、猪牛圈各一间、烤烟房一间，以24,800.00元的价格卖与被告杨大志，另原告焦应江赠送被告杨大志梯花田二分地，由其自行安排耕种。
2007年11月16日，被告杨大志、杨登兴（甲方）与原告焦应江（乙方）签订《租种协议》，约定：一、甲方承包的责任田共四亩，每年以560斤米缴纳给乙方，并以当年市场价折成现金给乙方，租金于每年10月30日前交清，每年种子补贴属甲方。二、田、土的所有权归乙方，甲方只有耕种权，没有处理权。三、因租金只涉及到田，在国家或私人占用时，所得赔偿归乙方所有，租金按所占面积减少，如国家或私人占用土地，则与甲方无关，所有赔偿归乙方所有，租金不变。四、所有土地的管理权属乙方，乙方有权随时收回自用。五、甲方长期耕种，租金以五年为一阶段计收，一阶段满后，租金可根据当年市场行情上下浮动。六、甲方必须保证一直耕种，如以后甲方将房屋转卖，必须通知乙方到场与第三方签订田地转包协议，如因甲方原因而造成田地荒芜，乙方有权无条件收回所卖房屋。同日，原告焦应江与被告杨大志还签订了一份与《买卖契约》内容一致的《房屋买卖合同》。
被告杨大志、杨登兴系父子关系，二人户籍所在地及原居住地系遵义县。上述协议签订后，被告杨大志付清了购房款项，搬入所购房屋居住生活至今，长联丰村团山组已出具证明愿意接收杨登兴户落户该组。
被告杨大志、杨登兴按《租种协议》约定耕种承租田及原告承包土地并向原告每年支付租金，2011年，二被告因主观因素和自然因素原因，对租种田中的一块烂田及较远的土未耕种，双方发生纠纷，原告诉至本院。至此，二被告即未再耕种承租田及原告承包土地，且未再支付租金。
另查明：原告焦应江承包田、土，部分已被征收，且按承包地进行了补偿。
汇川区人民法院认为：原、被告双方签订的《房屋买卖合同》及《租种协议》，均系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，协议合法有效。双方签订《租种协议》第六条约定：甲方必须保证一直耕种田土，如以后甲方将房屋转卖，必须通知乙方到场与第三方签订田地转包协议，如因甲方原因而造成田地荒芜，乙方有权无条件收回所卖房屋。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”之规定，对《租种协议》该条约定，应结合双方签订合同的全部条款及双方签订合同的目的进行解释，合同约定二被告必需一直耕种其田土，出卖房屋时要通知原告与第三方签订租种协议，其目的是为确保其田土有人租种，租金收益有保障。二被告已按《租种协议》约定耕种承租田及原告承包土地并向原告每年支付租金，直至2011年双方发生纠纷，原告提起诉讼，二被告并未违反约定迟延支付租金或未支付租金，亦未违反约定转卖房屋，致原告承包田土无人租种，并未损害原告利益，故原告以二被告违反《租种协议》约定为由主张确认《房屋买卖合同》已失效，责令被告返还房屋及解除《租种协议》，返还未被征收田土的诉请，无法律依据，本院不予支持。原告承包田、土已被部分征收，且自原告提起诉讼起，二被告即未再支付租金，《租种协议》未解除，二被告仍应支付租金，原告可另行主张权利。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告焦应江的诉讼请求。案件受理费100.00元，由原告焦应江承担。
一审宣判后，焦应江不服，向本院提起上诉称：1、一审判决查明的事实与客观事实不符，被上诉人从2010年起未按约定耕种上诉人转包给其耕种的土地，致包括上诉人路边的土在内的大部分田土荒废，且被上诉人从2010年起就没有交过租金。2、一审判决认定事实不清，适用法律错误。对合同进行解释的前提条件是当事人对合同条款的理解有争议，且合同解释原则的适用顺序应先适用文义解释，若文义解释有两种以上解释结果时，才可运用符合合同目的原则进行取舍。原审判决对《租种协议》第六条进行合同目的解释不当，严重违反合同的解释原则。请求二审法院撤销汇川区人民法院作出的（2014）汇民初字第2049号民事判决；判决双方签订的《房屋买卖合同》、《租种协议》无效，责令被上诉人返还房屋。
被上诉人杨大志、杨登兴未提供答辩意见。
本院二审查明：2007年8月17日，焦应江请杨登良起草了房屋买卖的《契约》，卖房人焦应江在该《契约》上签了字，但是买房人杨大志并未在该《契约》上签字。
另查明，被上诉人于2010年开始对租种田中的一块烂田及较远的土未耕种，双方发生纠纷后，被上诉人停止耕种其他租种田。
其余事实与汇川区人民法院重审查明的一致。
本院认为，本案中，双方争执的焦点是：1、焦应江与杨大志于2007年11月16日签订的《房屋买卖合同》和《租种协议书》是否合法有效；2、上诉人要求被上诉人返还房屋的理由是否充分。
（一）焦应江与杨大志签订的《房屋买卖合同》及《租种协议》，均无证据证明签订协议时存在欺诈、胁迫等情形，且未违反法律、法规的强制性规定，系双方的真实意思表示，故以上两份协议应合法有效。
（二）关于上诉人提出一审判决查明的事实与客观事实不符，被上诉人从2010年起未按约定耕种上诉人转包给其耕种的土地，致包括上诉人路边的土在内的大部分田土荒废的问题。被上诉人在原审开庭中认可从2010年开始没有耕种部分土地，本院予以确认。
（三）关于上诉人所持被上诉人违反了双方《租种协议》的约定，造成了田地荒芜，应按照《租种协议》第六条的约定无条件收回所卖房屋，原审判决对《租种协议》第六条进行合同目的解释不当，严重违反合同解释原则的上诉理由。经查：被上诉人认可其2010年起存在未耕种租种田的行为，但不认同上诉人有权收回房屋，即是对《租种协议》第六条的理解有争议。从《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”的规定来看，当事人对合同条款的理解有争议时，合同解释的目的是确定条款的真实意思。因此，原判结合双方签订合同的全部条款及双方签订合同的目的，对《租种协议》该条约定进行解释并无不当。《租种协议》该条约定的目的应为确保上诉人的田土有人租种，不因荒芜而被村集体收回，租金收益有保障。本案中，上诉人并未因田土荒芜造成实质性的影响，故上诉人焦应江提出的该上诉理由不成立，本院不予支持。
（四）关于焦应江要求解除双方所签订的《租种协议》应否得到支持的问题。焦应江要求依法判决解除其与杨大志和杨登兴签订的《租种协议》，责令杨大志和杨登兴返还所耕种的位于高坪镇长联丰村团山组的全部承包田地。本院认为，协议的双方在该协议的第四条中约定“所有土地的管理权属乙方，乙方有权随时收回自用”，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，乙方作为解除权人，随时有权解除合同，乙方焦应江提出解除该《租种协议书》，符合该协议书约定的解除条件，应依法解除焦应江与杨大志、杨登兴签订的《租种协议书》，由杨大志、杨登兴将租赁耕种的全部责任田返还给焦应江，汇川区人民法院对该问题未进行判决不当。
综上所述，原判认定事实基本清楚，但对焦应江要求解除《租种协议》的请求未进行判决不当，本院依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销汇川区人民法院（2014）汇民初字第2049号民事判决；
二、解除上诉人焦应江与被上诉人杨大志、杨登兴签订的《租种协议书》，由被上诉人杨大志、杨登兴将由此取得耕种的全部责任田、土返还给原告焦应江，限本判决生效后三日内履行；
三、驳回上诉人焦应江的其余诉讼请求。
二审案件受理费100元，由上诉人焦应江承担50元，被上诉人杨大志和被告杨登兴各承担25元。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐永群
审 判 员 叶 涛
代理审判员 吴梦吟
二〇一五年五月五日
书 记 员 张萍萍