浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙06民终1209号
上诉人（原审被告）：杨伯海，男，1963年3月15日出生，汉族，住绍兴市越城区。
委托诉讼代理人（特别授权）：何建新，绍兴市同舟法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：董立平，男，1985年1月1日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。
委托诉讼代理人（特别授权）：陈志锋，绍�市明成法律服务所法律工作者。
上诉人杨伯海因与被上诉人陈志锋房屋租赁合同纠纷一案，不服绍兴市越城区人民法院（2016）浙0602民初7928号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人杨伯海上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判或发回重审。二、本案一、二审诉讼费、财保费由被上诉人承担。事实和理由：一、双方签订的店面转让协议书中18万元转让费实质为财产转让费，包括店铺现有的装修、装饰、及其他所有设备和营业设备，一旦转让，不存在再各自返还问题。一审判决将转租行为与财产转让混为一谈，系两个不同法律关系，财产转让适用《合同法》，一审判决适用法律错误，18万元转让费不应返还。二、转租已征得承租人塔山特种养殖场的同意，有其收取的7200元�理费作为转租凭证，故被上诉人的损失应向塔山特种养殖场主张，与上诉人无关。
被上诉人董立平辩称，转让费18万元由租金和房屋使用权利组成，不包括财产及装修。根据一审中被上诉人提供的公证文书，在案涉酒店中原有财产已经无法使用，被上诉人经过重新装修和购买，转让的金额不包括设备的金额。一审对被上诉人实际装修损失认定赔偿20000元也符合本案事实，请求驳回上诉人的上诉请求。
董立平向一审法院起诉请求：1、撤销原、被告双方于2016年7月27日所签订的店面转让协议；2、被告立即返还原告所支付的转让费计人民币162000元，并支付违约金人民币5万元。同时赔偿原告因被告的欺诈行为导致的装修费损失计人民币88000元，合计人民币300000元；3、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告要求变更第一项和第二项诉讼请求为：一、请求依法确认原被告于2016年7月27日签订的店面转让协议无效；二、依法判令被告支付给原告转让费162000元，并支付自2016年7月28日起至判决确定履行之日止的利息；同时赔偿原告因被告的欺诈行为而导致的装修费损失计人民币88000元。
一审法院认定事实：2016年7月27日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《店面转让协议书》一份，约定甲方将位于塔山特种养殖场（投醪河233号）店铺转让给乙方，使用面积为200平方米，乙方在2016年7月27日向甲方支付转让费共计人民币180000元；协议签订后，原告向被告支付了转让费162000元。后原告将店铺门面更换为“老九门”。
同时查明，绍兴市越城区塔山街道办事处于2016年8月10日向老九门经营户出具了拆前告知书：经查，你（单位）租赁用于经营的房产无合法权证，按照相关法律法规，我街道将对该房产予以拆除。现将�关事项告知如下：1、请于8月15日前自行腾空；2、8月15日起开始对上述房产停水停电；3、8月20日开始事实拆除。
一审法院认为：本案争议焦点之一为合同效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，根据绍兴市越城区塔山街道办事处出具的拆前告知书，涉案房屋未取得合法权证，故该院对原告主张原、被告之间的店面转让合同无效的请求予以支持。本案争议焦点之二为原、被告约定的经营权转让费162000元是否应当返还。被告认为该经营权转让费包含店面、�屋装修及屋内家具设备，且设备及装饰装修的价值超过18万元，但其亦未能向该院提交相应证据予以证明，原告认为屋内装饰装修价值不高。该院认为，考虑到原、被告签订的店面转让协议书无效，且原告对涉案房屋没有实际经营的事实，被告应当返还原告支付的店面转让费及支出的相应店面装修费，但考虑到本案中被告在转让店面的同时包含了店面内部的装修及家具设备，根据公平原则，同时为了减少当事人的诉累，促进社会和谐，根据实际情况及双方过错程度，该院酌情认定被告杨伯海应返还原告董立平转让费120000元并支付自2016年7月28日起至判决确定履行之日止按银行同期同类贷款利率计算的利息。对于原告要求被告赔偿原告装修费损失计人民币88000元的主张，该院根据实际情况及双方过错程度，酌情确定由被告赔偿给原告20000元。依照《中华人民共和国民法�则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、原告董立平与被告杨伯海于2016年7月27日签订的店面转让协议无效；二、被告杨伯海应于判决生效之日起三十日内返还给原告董立平转让费人民币120000元并支付自2016年7月28日起至判决确定履行之日止按银行同期同类贷款利率计算的利息；三、被告杨伯海应于判决生效之日起三十日内赔偿给原告董立平房屋装修损失20000元；四、驳回原告董立平的其他诉讼请求。如果未按判决指定的日期履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取5050元，由被告杨伯海负担2828元，由原告董立平负担2222元，其中由被告负担部分，应于判决生效之日起七日内向该院交纳。财产保全费2020元，由被告杨伯海负担1131元，由原告董立平负担889元，由被告负担部分，于判决生效之日起三十日内支付给原告。
本院二审审理期间，上诉人提交了财产清单一份、塔山村委会出具的证明复印件一份。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。被上诉人对该两份证据均不予认可。本院认为，财产清单系由上诉人自行制作，本质上属于上诉人的陈述，并无其他证据相互印证，本院不予采信。塔山村委会出具的证明系复印件，并非房产管理部门出具的权属证明，该证据不能证明案涉房屋为合法建筑。
本院经二审审理查明的事实与一审法院认定的一致。
本院围绕上诉人的上诉请求评析认为，本案系房屋租赁合同纠纷，双方签订《店面转让协议书》约定案涉营业房店铺由上诉人转让给被上诉人使用，根据该协�书及双方陈述的实际情况，该店面转让协议实为房屋租赁合同。上诉人主张该《店面转让协议书》仅系财产转让，应作为买卖合同而非房屋租赁合同处理，然虽《店面转让协议书》中约定了店铺内原有装饰、设备等财物的归属问题，但基于该协议被上诉人主要目的系获得占有使用案涉营业房继而进行经营盈利活动，而非单纯购买案涉店铺内的装饰、设备等财物，故不能以此单纯作为买卖合同处理，且实际操作中租赁合同内同时约定店铺内原有财物的归属情况亦属于正常合理情形，上诉人该主张本院不予采信。另，不论是买卖合同还是房屋租赁合同，在被认定为无效的情形下，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案《店面转让协议书》被认定为无效，故因该协议取得的财产应当予以返还，一审法院结合本案实际及双方过错程度，已就原店铺内的装饰装修、设备物品等财物与转让费进行折价抵扣后予以返还，并无不当。至于上诉人称原出租人塔山特种养殖场已同意转租，故被上诉人有关损失应向塔山特种养殖场主张，对此被上诉人予以否认并表示其并不知上诉人与塔山特种养殖场之间的原始协议，其也未与塔山特种养殖场签订过任何协议，而上诉人又未提供充分证据可予证明其主张，且本案《店面转让协议书》的相对人为上诉人与被上诉人而非案外人塔山特种养殖场，上诉人该主张并无事实和法律依据，本院亦不予采信。
综上所述，杨伯海的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条�一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3900元，由上诉人杨伯海负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 艳
代理审判员 王 翠
代理审判员 吕 军
二〇一七年四月二十八日
书 记 员 王婷婷