北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丰民初字第14292号
原告马广明，男，1972年5月27日出生。
委托代理人赵自勇，北京市包诚律师事务所律师。
被告张维杰，女，1966年1月20日出生。
原告马广明与被告张维杰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张莉莉独任审判，公开开庭进行了审理。原告马广明的委托代理人赵自勇，被告张维杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马广明诉称：2014年9月3日，我与被告签订了一份房屋租赁合同，约定租赁期限从2014年9月3日至2015年9月3日，月租金4500元，押一付三。被告向我支付一个月租金4500元作为押金，若被告拖延交租达5日，我有权解除合同，且被告应向我支付一个月租金作为违约金。6月3日，被告按照合同约定理应支付租金13500元，但被告没有支付。我多次向被告催交租金未果，为维护自己的合法权益，我于6月8日宣布合同取消，收回房屋。但被告至今依然没有搬出，亦不支付违约金。我认为，被告理应依约及时支付租金，但被告拒不支付租金至今，致使合同目的无法实现。我要求双方之间的房屋租赁合同于2015年6月8日解除；要求被告返还房门钥匙3把、单元门禁卡3个、信箱钥匙1把、空调遥控器2个；要求被告支付违约金4500元；要求被告支付2015年6月3日至2015年7月13日的房屋使用费6000元；要求被告赔偿换锁费用450元；诉讼费由被告承担。
被告张维杰辩称：2014年9月3日，我与原告签订正式合同时，涉案房屋是空房，家徒四壁。原告自知这样的房屋租不上好价，并自称中介也提示过他，于是原告自行铺设了地板和厨房设备，并与我协商配置适当的家具，未配齐部分原告继续提供，我提前预付了原告一万元，并在原告签字的收条上明确说明。原告为涉案房屋配置的家具均是原告在附近旧家具市场以极低的价格购得，全程我都陪同，并考虑原告的具体情况和心理因素帮原告谈价。涉案房屋的电视、组合音响、洗衣机、地毯、欧式沙发、字画、挂式电子时钟、书桌、床头灯、餐桌、茶几等都本应由原告提供，但原告迟迟不予提供，我与原告商量这些物品我自行购置，由原告支付并负责安装，但之后，原告以超预算为由不同意支付。对于客厅的空调，签约之初原告称暂时用不到，提出2015年春天再安装。2015年3月上旬，北京的供暖期即将结束，我与原告联系，原告以超预算为由拒绝安装，并称让我再加钱他才安装。我多次理性劝原告执行合同，并告知原告若不及时安装空调，我将在租金中连同其他合同约定未提供的物品一并扣除，原告不予理睬。2015年4月26日，原告称“前段时间家里出了状况，无暇顾及此事，现在可以谈这个事了，请方便时给我个电话”，然而这段时间由于房间湿冷、低温，造成我严重感冒，至今时不时咳嗽不止，原告却毫无歉意，话语伤人。此后，原告称同意安装空调，并将此事转给他的同学，同时，由于原告与其同学李瑞里合作要将涉案房屋抵押给银行，资产评估公司的人员要现场拍照取证，请我配合。5月27日，原告的同学与我联系后，我予以积极配合，原告的同学也告诉我，由他负责安装空调。6月4日，李瑞里电话与我商定6月6日再给我打电话确定6月7日的安装时间，但李瑞里未按约定与我电话联系。6月8日，李瑞里又给我打电话说由于出差，回来后安装空调。但此时，原告急如跳墙，向我索要房租，并以未及时交付房租为由宣布合同无效，催我腾房。对于我来说，我早已告知原告，最后一期房租需扣除相应费用，才能最后确定房费数额。原告的行为极为矛盾，一方面愿意我继续租住涉案房屋，委托其同学多次与我联系调和，另一方面又言语尖刻，威胁并用。6月29日中午，原告悄然来到涉案房屋在与我母亲对话的情况下，将涉案房屋的门锁注入胶水却不告诉我母亲。我母亲已是八十岁的耄耋老人，从我们报警到进入涉案房屋达三个小时有余，我母亲只能在楼道的防火器材箱上挤坐。后公安人员及指定的开锁公司人员确定锁只能破拆。原告遵照警察之意来到派出所后，没有向我们道歉，并称堵完门锁之后才知道屋内有老人，且称开锁换锁460元太贵了，他没带钱并拒绝支付，后期原告又同意支付，但至今未果。我与母亲都不是病弱之人，但我母亲因内心不安且被困屋外数小时，7月2日突发晕眩进入天坛医院住院治疗。之前，原告本人以及通过他的同学李瑞里向我表达过调解意愿，承诺赔付我2000元，也表现出悔意，之所以未达成和解，缘于原告的态度以及契约精神、诚信意识的缺失。另外，原告已于七月的最后一周将涉案房屋出租给楼上邻居苏先生。原告于2015年6月8日宣布“合同取消，收回房屋”，我当即认可，合同早已不存在。在原告宣布解除合同之日后一个月的合法租期内，我于7月1日搬离涉案房屋。原告7月9日通过微信联系我办理交接并退还押金，但第二天晚七时办理交接时，原告却称分文未带，并称不能转账。双方商定第二天再行商定退还押金和其他费用，但原告未按约定执行，并自行更换门锁。综上，我同意双方之间的房屋租赁合同于2015年6月8日解除，同意返还原告房门钥匙3把、单元门禁卡3个、信箱钥匙1把、空调遥控器2个，原告的其他诉讼请求我不同意。
经审理查明：2014年9月3日，马广明（出租人、甲方）与张维杰（承租人、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》一份，约定：甲方将北京市丰台区×室出租给乙方；房屋租赁期自2014年9月3日至2015年9月3日，甲方应于2014年9月3日前将房屋按约定条件交付给乙方；租金标准为4500元∕月，支付方式为押1付3，各期租金支付日期2014.9.3、2014.12.3、2015.3.3、2015.6.3，押金人民币4500元整；经甲乙双方协商一致，可以解除本合同，乙方不按照约定支付租金达5日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋；租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%向对方支付违约金，甲方还应退还相应的租金。马广明与张维杰在《物业验收单》中备注：餐桌甲方再提供，茶几甲方再提供，客厅空调甲方明年（2015年）春天再行安装。
2014年8月31日，张维杰通过网上银行向马广明转账10000元。2014年10月25日，张维杰通过网上银行向马广明转账6189.39元。2014年12月3日，张维杰通过网上银行向马广明转账13500元。2015年3月5日，张维杰通过网上银行向马广明转账13500元。
北京市房屋租赁合同签订后，马广明没有为张维杰提供餐桌、茶几，张维杰称其自行购买了餐桌、茶几，马广明称其同意在房租中扣除张维杰自行购买餐桌、茶几的费用。2015年5月6日，立夏。2015年5月26日，马广明通过微信与张维杰联系，称：“大姐，我出差回来了，啥时候家里有人能装空调？”后马广明并未为北京市丰台区×室客厅安装空调。
2015年6月7日，马广明通过微信与张维杰联系，称：“今天是第五天，再不支付房租的话，我就要解除合同，收回房屋了。”2015年7月10日，马广明与张维杰办理房屋交接，马广明在字据上注明“同意接收”。马广明称其2015年7月13日自行收回房屋，张维杰称其2015年7月1日搬离房屋。
上述事实，有北京市房屋租赁合同、字据以及当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。按照马广明与张维杰之间签订的北京市房屋租赁合同，马广明应于2015年春天为涉案房屋客厅安装空调，张维杰应于2015年6月3日向马广明支付最后一期租金，马广明属于先履行一方，张维杰属于后履行一方，马广明未履行安装空调的义务，张维杰有权拒绝支付最后一期租金。马广明要求双方之间的北京市房屋租赁合同于2015年6月8日解除，张维杰表示同意，对此本院不持异议。马广明要求张维杰返还房门钥匙3把、单元门禁卡3个、信箱钥匙1把、空调遥控器2个，张维杰表示同意，对此本院不持异议。因马广明负有先履行义务而未履行，现马广明要求张维杰支付违约金，于法无据，本院不予支持。马广明与张维杰2015年7月10日办理房屋交接，张维杰应当支付2015年6月3日至2015年7月9日的房屋使用费，故对马广明要求张维杰支付2015年6月3日至2015年7月9日房屋使用费的诉讼请求，本院予以支持，具体数额由本院酌情予以确定。马广明要求张维杰支付2015年7月10日至2015年7月13日房屋使用费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。马广明要求张维杰支付换锁费用，但马广明未提供相应的证据，故对马广明要求张维杰支付换锁费用的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告马广明与被告张维杰二○一四年九月三日签订的《北京市房屋租赁合同》于二○一五年六月八日解除；
二、被告张维杰于本判决生效后七日内返还原告马广明房门钥匙三把、单元门禁卡三个、信箱钥匙一把、空调遥控器二个；
三、被告张维杰于本判决生效后七日内向原告马广明支付二○一五年六月三日至二○一五年七月九日的房屋使用费五千五百五十元；
四、驳回原告马广明的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费六十九元，由原告马广明负担四十一元（已交纳），由被告张维杰负担二十八元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。
代理审判员 张莉莉
二〇一五年九月十八日
书 记 员 陈 曦