重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝01民终1215号上诉人（原审原告）深圳市之平物业发展有限公司，住所地广东省深圳市福田区吉莲大厦三层JL1-305号。法定代表人余绍元，该公司执行总裁。委托代理人刘姗，系该公司员工。委托代理人周鸿婷，系该公司员工。被上诉人（原审被告）马卓。上诉人深圳市之平物业发展有限公司�以下简称之平物业公司）与被上诉人马卓物业服务纠纷一案，重庆市江北区人民法院于2015年12月1日作出（2015）江法民初字第11878号民事判决。之平物业公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年4月8日对本案进行了审理。上诉人之平物业公司的委托代理人刘姗、周鸿婷参加了审理，被上诉人马卓经通知未到庭。本案现已审理终结。一审审理查明：2007年4月25日，马卓与重庆鲁能开发（集团）有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由马卓购买重庆鲁能开发（集团）有限公司开发的位于重庆市江北区鲁能星城八街区3幢1单元6-4号房屋，建筑面积为115.39平方米。2007年7月，之平物业公司与重庆鲁能开发（集团）有限公司签订了签订《鲁能·星城项目八街区前期物业管理服务合同》，约定由之平物�公司为重庆鲁能星城八街区提供前期物业管理介入和前期物业管理服务事宜，包括但不限于从物业使用角度对物业规划、设备设施设置等提出意见和建议；物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修和养护；……对于房屋质量、工程完善、社区配套完善、园林景观等工程遗留问题的整改进行跟踪、协助处理和及时公示物业所有人和使用人等。业主按照拥有的物业建筑面积交纳物业管理服务费，其中高层住宅：每平方米每月1.4元；为提高工作效率，物业管理服务费用采用银行托收方式，每月收取一次，业主应于每月5日前将本月物业管理服务费用存入相应银行账户，如业主未能按时交纳物业管理服务费用，每逾期一日将承担应交物业管理服务费总额万分之五的滞纳金。合同签订后，之平物业公司按约为鲁能星城八街�提供物业管理服务，马卓也交纳了部分时间段的物业管理服务费。另查明，之平物业公司自《前期物业服务合同》签订之日起一直为鲁能星城八街区提供物业服务。一审庭审中，之平物业公司举示欠费清单、公摊水电费的公示明细证明马卓的欠费情况，马卓认可之平物业公司诉求的物业服务费用欠缴期间及公摊水电费，但不认可滞纳金；自己每月应交纳的物业费应为161.5元；马卓并没有收到之平物业公司寄发的催收函。之平物业公司的部分诉讼请求已经超过诉讼时效，对超过两年诉讼时效的部分不予认可。之平物业公司则称其向马卓发出的催费函件致使诉讼时效中断，马卓没有收到函件与其无关，诉讼请求没有超过诉讼时效。另，之平物业公司举示了房屋质量问题维修通�函、工作联系函等证据用以证明其曾经向开发商反映过马卓房屋漏水的问题。马卓称并没有见过该工作函件并陈述自己曾去找过开发商，开发商明确说自己房屋漏水是物业的工作人员在水井间里洗拖把造成的。之平物业公司在一审中诉称：马卓于2007年4月15日与重庆鲁能开发（集团）有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买该司开发的“鲁能星城八街区”3幢1单元06-4号住宅一套，2007年7月，之平物业公司与重庆鲁能开发（集团）有限公司签订了《前期物业服务管理服务合同》，双方对物业服务内容及收费标准、起始时间和违约责任进行了约定，同时约定逾期交纳物业管理费用的按照日万分之五收取滞纳金。之平物业公司依约提供了物业服务，但马卓却并没有按照约定按时交纳物业服务相关费用。马卓自2010年8月1日至2015年9月30日，累计拖欠物业服务费10049.66元、滞纳金6677.55元、水电公摊费771.52元，以上费用共计17498.73元。之平物业公司诉至法院，请求判令马卓立即支付截止2015年9月30日拖欠的物业服务费、滞纳金及水电公摊费共计17498.73元；并由马卓承担本案诉讼费。马卓在一审中辩称：马卓确于2007年购买涉讼房屋，之平物业公司主张马卓欠缴的期间属实，但马卓每月应交纳的物管费应为161.5元。2010年发现房屋有漏水现象，马卓找物业协调，物业说是开发商的问题，但开发商明确告诉马卓是物业造成的。马卓也通知物业给马卓修缮，修完就交物管费，但是一直没给马卓解决。后来马卓打算出售房屋，让物业把房子漏水的地方给马卓恢复一下颜色就可以了，结果还是没解决好。因为房屋漏水是物业造成的，不同意交纳2010年8月1日至2015年9月30日期间的物业服务费、滞纳金、公摊水电费。一审法院认为，之平物业公司与重庆鲁能开发（集团）有限公司签订的《鲁能·星城项目八街区前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的规定，该合同依法有效。双方当事人均应依约依法全面履行各自的义务。马卓作为鲁能星城八街区3幢1单元6-4号房屋的业主，该物业服务合同对其具有约束力。合同签订后，之平物业公司即已经按照双方的约定为马卓提供物业管理服务，马卓亦应按约交纳物业管理服务费。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。关于马卓提出的因其房�漏水系物业原因造成而拒绝交纳物业管理服务费的抗辩，诉讼中，马卓称其曾就房屋漏水问题找物业协调，物业陈述房屋漏水系开发商的原因，但开发商明确告诉马卓房屋漏水是物业造成的，马卓应就房屋漏水系物业原因举示证据予以证明，现马卓未能举示充分、有效的证据对其抗辩加以证明，应承担不利的法律后果。故对马卓关于因房屋漏水系马卓原因造成而拒绝交纳涉讼房屋漏水期间的物业管理服务费的抗辩，法院不予支持。按照合同约定，业主按照拥有的物业建筑面积交纳物业管理服务费，其中高层住宅：每平方米每月1.4元；马卓须于每月5日前支付当月的物业服务费用，马卓最迟须于2013年9月5日前支付之平物业公司2013年9月的物业服务费用。之平物业公司于2015年9月24日起诉，要求马卓支付2010年8月1日至2015年9月30日的物业服务费用，之平物业公司虽举示催费函件证明其曾向马卓催收费用，但并不能证明马卓是否收到相关的催费函件，故马卓关于之平物业公司2013年9月30日之前物业费的诉讼请求超过诉讼时效的抗辩意见，法院予以支持。因此，法院对之平物业公司有关物业费请求，予以部分支持，即马卓支付之平物业公司2013年10月1日至2015年9月30日的物业管理费3877.1元（115.39平方米1.4元／月／平方米24个月）。对于之平物业公司主张的物业管理服务费超出前述金额部分，法院不予支持。双方合同虽然约定了业主逾期不交纳物业服务费应承担滞纳金的违约责任，但合同亦明确约定了物业公司负有协助业主对于房屋质量、工程完善，对社区配套完善、园林景观等工程遗留问题的整改进行跟踪、协助处理和信息反馈等义务。之平物业公司作为小区物管企业，对于业�反映的关于房屋质量等问题，物业公司除应当及时协调并向有关部门反映之外，更要将问题解决进展情况等信息及时反馈给业主，与业主进行行之有效的沟通。本案中，马卓于2010年发现涉讼房屋漏水并向之平物业公司反映，之平物业公司虽举示了房屋质量问题维修通知函、工作联系函等证据，但马卓房屋漏水问题至今未能解决系不争事实，之平物业公司举证不足以证明其及时按照《物业服务合同》的约定履行了相应的物业管理义务。鉴此，对于之平物业公司要求马卓承担滞纳金的诉讼请求，法院不予支持。另，马卓认可之平物业公司举示的欠费明细单中载明的水电公摊费用，但抗辩其部分水电公摊费用诉求超过了诉讼时效。马卓关于之平物业公司2013年9月30日之前水电公摊费用的诉讼请求超过诉讼时效的抗辩意见，法院予以支持。因�，法院对之平物业公司有关水电公摊费用请求，予以部分支持，即马卓支付之平物业公司2013年10月1日至2015年9月30日的水电公摊费用277.88元。对于之平物业公司主张的水电公摊费用超出前述金额部分，法院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十六条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告马卓于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市之平物业发展有限公司2013年10月1日至2015年9月30日的物业管理服务费3877.1元，水电公摊费277.88元，以上费用共计4154.98元；二、驳回原告深圳市之平物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取118元，由马卓负担。宣判后，之平物业公司不服向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决第二项，改判马卓向之平物业公司支付2010年8月1日至2013年9月30日的物业管理服务费6159.50元、滞纳金6677.55元和水电公摊费用771.52元，总计13608.57元；2、本案二审诉讼费由马卓承担。主要事实和理由：1、之平物业公司已举示证据证明其已经合法向马卓催收物业费和水电公摊费，而马卓只是口头反驳并未提供相反证据推翻之平物业公司所举示的证据，故一审判决认定2013年9月30日之前的物业费、水电公摊费超过诉讼时效属于认定事实不清；2、之平物业公司举示的《物业服务合同》明确约定了滞纳金，一审判决也认定了该合同的效力，关于马卓所反映的问题属于房屋买卖合同双方的问题，之平物业公司对不属于自身原因造成的房屋质量问题仍积极协助马卓进行处理，已经尽到了物业管理的职责，因此应当主张滞纳金。马卓未出庭未答辩。本院二审查明的事实与一审认定的相同。本院认为，之平物业公司请求马卓给付2010年8月1日至2015年9月30日期间的物业服务费和水电公摊费，因马卓在一审审理中辩称2013年9月30日之前的物业费、水电公摊费已超过诉讼时效，对于未超过诉讼时效的事实应属于之平物业公司举证证明的范围，而之平物业公司所举示的证据不能证明其已向马卓催缴了2013年9月30日之前的相关费用，故之平物业公司请求马卓给付2013年9�30日之前的物业费、水电公摊费已超过诉讼时效，本院不予支持。关于是否应当主张滞纳金的问题，由于马卓因房屋漏水问题于2010年即向之平物业公司进行反映，虽然之平物业公司举示了房屋质量问题维修通知函、工作联系函等证据，但至今马卓的房屋漏水问题也未得到解决，之平物业公司在马卓的房屋漏水问题上存在与开发商、施工单位进行整改跟踪、协助处理和信息反馈等物业服务方面的瑕疵，因此对之平物业公司要求马卓承担滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费140元，由深圳市之平物业发展有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  师玉婷代理审判员  刘 希代理审判员  王 兵二〇一六年四月二十二日书 记 员  江满意