上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第1329号
上诉人（原审被告、反诉原告）陈天伟。
委托代理人吴文明，北京盈科（上海）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）陈军。
委托代理人毛诣周，上海市锦天城律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）上海徐汇副食品有限公司。
委托代理人黄震尧，上海市中和律师事务所律师。
委托代理人姜志明，上海市中和律师事务所律师。
上诉人陈天伟因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2013）徐民四（民）重字第5号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月15日受理后，依法组成合议庭，于2014年6月10日公开开庭审理了本案。上诉人陈天伟及其委托代理人吴文明，被上诉人陈军及其委托代理人毛诣周，被上诉人上海徐汇副食品有限公司之委托代理人姜志明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，上海徐汇副食品有限公司系本市甲路某号1-2层房屋（建筑面积945.41平方米）的产权人。受上海徐汇副食品有限公司委托，上海乙物业管理有限公司（以下简称乙公司，为出租方、甲方）与上海丙商务咨询有限公司（以下简称丙公司，为承租方、乙方）于2010年10月11日签订房屋租赁合同一份，约定甲方将本市甲路某号二楼建筑面积共计470平方米的房屋出租给乙方作为经营商务、咨询使用，租赁期三年，自2011年1月1日起至2013年12月31日止。该合同第8-1条约定，乙方在租赁期内，需事先征得甲方的书面同意，方可将房屋部分或全部转租他人；或将房屋的承租权转让他人。2010年10月12日，上海徐汇副食品有限公司与乙公司、丙公司签订《补充合同》，明确上海徐汇副食品有限公司将其自有产权的甲路某号二楼、建筑面积470平方米的房屋全权委托给乙公司经营、管理（包括经营或招租），乙公司现将上述房屋出租给丙公司合法经营，并按乙公司与丙公司的协议执行，上海徐汇副食品有限公司对此表示同意。陈天伟系丙公司的法定代表人。2012年6月9日，陈军（乙方）与陈天伟（甲方）签订房屋租赁合同（以下简称系争租赁合同），约定甲方出租给乙方上海市甲路某号二楼前三排350平方米左右房屋（以下简称系争房屋）作为商务使用，签订合同前，乙方已对系争房屋作充分了解，愿意按现状予以承租。系争租赁合同约定，租赁期限为一年零六个月，自2012年6月10日起至2013年12月31日止；月租金为人民币（以下币种同）23，000元，每三个月为一期支付一次，先付后用；逾期支付的，每逾期一日，乙方按日租金的5‰支付违约金，逾期超过7天，甲方有权解除并终止合同。乙方在合同生效之日前向甲方支付房屋租赁保证金及第一期租金，保证金为46，000元，第一期租金为61，000元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。甲方出租的房屋为合法的商务用房，符合一般的工商办证要求。乙方如需特殊商用，则由乙方自行申请，甲方提供房产证明。房屋内可移动的物品和设备转让费为50，000元，清单详见附加合同。同日，双方签订补充协议，约定乙方一次性支付给甲方转让费50，000元，除补贴甲方前期的装修费外，甲方将以下物品一起转让给乙方：1、麻将机4台、牌机1台、沙发2只、茶几3个、麻将椅16张、冰箱1台、热水器1台、木沙发1套、白色立厨1个、按摩床2张、按摩工作椅2张、电视机1台、VCD1台、茶具、茶杯、热水瓶、电热水壶、厨房用具和炊具等。补充协议中另约定了由甲方借给乙方使用的设施、设备。签约时，陈天伟将上海市房地产登记簿（上载明系争房屋的权利人为上海徐汇副食品有限公司，打印日期为2012年6月7日）一并交给陈军。上述租赁合同及补充协议签订后，陈军向陈天伟支付第一期租金61，000元、设备转让费50，000元及租赁保证金46，000元，陈天伟向陈军交付租赁房屋。之后，陈军要求陈天伟提供转租证明，陈天伟以丙公司的名义向上海徐汇副食品有限公司及乙公司打了《申请报告》，提出转租系争房屋的要求。同年6月20日，陈军、陈天伟及乙公司三方约谈，乙公司同意系争房屋转租，但要求陈军及丙公司承诺接受《转租批复意见》中的条款。《转租批复意见》载明：同意甲路某号二楼，其中150平方米面积转租，并提供转租证明。转租的期限不得大于双方在2010年10月11日签订的《房屋租赁合同》的租赁期限。在租赁期内，甲方（乙公司）同意乙方（丙公司）在不违背双方在2010年10月11日签订的《房屋租赁合同》约定的用途及工商管理部门核定的经营范围内转租，但乙方需书面告知甲方，在甲方出具相关书面文书后，乙方方可将房屋部分或全部转租他人。但乙方需将承租权转让他人的，必须先征得甲方的书面同意。乙方和乙方的受转租方同时向甲方作以下承诺：在承租过程中如发生违约，在甲方与乙方解除合同时，乙方与受转租方的合同也同时自然终止。受转租方必须无条件撤离出承租房屋，由此产生的事宜均由乙方与受转租方自行解决，与甲方无关。乙方应立即将房屋交付给甲方。因陈军对上述《转租批复意见》中的个别条款不能接受，故未签字。同年6月28日，陈天伟发函给陈军，指出因陈军多次推托，拒绝签署三方协议，故再次函告陈军于同年7月3日前来签约，逾期视为放弃或不需要转租证明，陈天伟将不再为此事提供合作。同年7月5日，陈军欲在甲路某号一楼总门加锁，陈天伟不予同意，双方为此发生纠纷，陈天伟报警。
原审中，经法院询问，上海徐汇副食品有限公司表示同意陈天伟转租系争房屋，但是陈军与陈天伟须履行相关流程，即陈军应签署书面承诺书，同意《转租批复意见》中的所有条款。由于陈天伟坚持应继续履行租赁合同，故双方至今未办理房屋交接手续。
原审审理中，陈军请求法院判令：1、确认双方之间的租赁合同无效；2、陈天伟退还已付租金61，000元；3、陈天伟返还租赁保证金46，000元；4、陈天伟返还物品和设备转让费50，000元。陈天伟请求法院驳回陈军的诉讼请求。同时，陈天伟提出反诉，请求：1、陈军继续履行租赁合同，支付2012年9月11日起至2013年12月31日止的房屋租金345，000元；2、陈军承担逾期支付租金的违约金，自2012年9月6日起算至陈军实际支付之日止，按日租金的千分之五计算。陈军表示不同意陈天伟的反诉请求。上海徐汇副食品有限公司表示其不清楚陈军与陈天伟之间的租赁事宜，应由法院依法处理。
原审认为，当事人对合同的效力可以约定附条件。附条件，是指当事人选定某种成就与否并不确定的将来事实，作为控制合同效力发生与消灭的附款。按照陈天伟与乙公司签订的《房屋租赁合同》约定，陈天伟转租系争房屋给陈军，需事先征得产权人的书面同意。庭审中，上海徐汇副食品有限公司明确表示同意陈天伟转租，但是陈军与陈天伟必须办理相关手续，即陈军签署承诺书，同意《转租批复意见》中的所有条款，该行为应视为附条件的同意转租。现陈军不同意签署《转租批复意见》，上海徐汇副食品有限公司未提供转租证明，故陈天伟的转租行为应属无效。无效合同自始无效，租赁合同对双方自始没有法律约束力。陈天伟应将陈军支付的租金、保证金及转让费返还给陈军，陈军应将相关转让物品退还给陈天伟。考虑到陈天伟已将系争房屋交付陈军，陈军已占用至今，对此陈军应向陈天伟支付相应的房屋使用费，具体金额法院将依据双方的过错程度予以酌情判处。基于上述理由，陈天伟反诉继续履行租赁合同、陈军支付租金、违约金的诉讼请求，缺乏法律依据，法院难以支持。
原审法院审理后于二○一四年四月九日作出判决：一、陈军与陈天伟于2012年6月9日签订的《房屋租赁合同》无效；二、陈天伟于判决生效之日起十日内返还陈军已付租金61，000元、保证金46，000元、转让费50，000元；三、陈军于判决生效之日起十日内支付陈天伟房屋使用费50，000元；四、驳回陈天伟的反诉请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9，510元，由陈天伟负担；反诉案件受理费3，237元，由陈军负担469元，陈天伟负担2，768元。
判决后，陈天伟不服，上诉于本院称：1、根据法律规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人有权解除合同或者请求确认合同无效，但并未规定次承租人可以享有此项权利，原审适用法律有误；2、本案中房屋所有权人已经明确表示同意转租，只是要履行相应的程序，且根据合同约定，上诉人只有提供“房产证明”的义务，而无提供“转租证明”的义务；3、原审法院确定的被上诉人应支付的房屋使用费明显不当。据此，上诉人请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人在原审中的全部本诉请求，支持上诉人在原审中的全部反诉请求。
被上诉人陈军辩称：原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人上海徐汇副食品有限公司称：不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院依法判决。
经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
在本院审理中，上诉人与被上诉人一致确认，双方已于2014年1月办理了系争房屋的交接手续。
本院认为，当事人的合法权益受法律保护。本案中，陈天伟欲将其承租的系争房屋转租给陈军，根据陈天伟与乙公司签订的《房屋租赁合同》的约定，陈天伟转租前需征得产权人的书面同意。系争房屋的产权人上海徐汇副食品有限公司虽表示同意陈天伟转租系争房屋，但要求陈军与陈天伟办理相关手续，签署承诺书，同意《转租批复意见》中所有的条款，其实质是附条件的同意转租。由于陈军不接受《转租批复意见》中的部分条款，未能在《转租批复意见》上签名，从而上海徐汇副食品有限公司未提供转租证明，导致陈天伟的转租行为因未得到产权人的书面同意而归于无效。根据无效合同的处理原则，陈天伟应将收取的租金、保证金及转让费返还给陈军，陈军应将相关转让物品退还给陈天伟。原审法院根据本案的实际情况，考虑到陈军确实使用占用了系争房屋一段时间，再结合双方对无效合同的过错程度，酌情判令陈军向陈天伟支付房屋使用费50，000元，并无不当，本院予以维持。陈天伟要求双方继续履行租赁合同并由陈军支付租金、违约金的上诉请求，因缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。陈天伟的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币12，278元，由上诉人陈天伟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾 依
代理审判员 娄 永
代理审判员 蒋庆琨
二〇一四年八月四日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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