广东省茂名市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）茂中法民二终字第87号
上诉人（原审被告）：信宜市亘德房地产开发有限公司。
法定代表人：卢彦敏，董事长。
委托代理人：李创彬，广东泰的律师事务所律师。
委托代理人：张松，该公司业务经理。
被上诉人（原审原告）：陈国瑞。
被上诉人（原审原告）：吴波。
上诉人信宜市亘德房地产开发有限公司（下称亘德公司）因与被上诉人吴波、陈国瑞商品房销售合同纠纷一案，不服广东省信宜市人民法院（2014）茂信法民二初字第27号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
吴波、陈国瑞向原审法院诉称，2011年10月25日，吴波、陈国瑞与亘德公司签订《商品房买卖合同》，购买位于信宜市东镇陈锦垌X小区X座X幢X层X号住房一套。建筑面积（含分摊面积）183.22平方米，总金额637440元。吴波、陈国瑞先后于2010年1月20日支付购房款10万元、2011年10月25日支付97441元及2012年3月20日向信宜市农村信用合作联社贷款44万元，依照合同约定已全部交清购房款给亘德公司。按照《商品房买卖合同》第八条，亘德公司承诺于2012年8月1日前交付房产，但亘德公司于2013年12月26日才交房，已构成违约。按照《商品房买卖合同》第九条第1点第（2）项的约定：“…..买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价万分之三的违约金”，亘德公司必须按照合同的约定承担违约责任。请求法院判令：一、确认双方于2011年10月25日签订的《商品房买卖合同》合法、有效，继续履行该合同；二、亘德公司支付从2012年8月2日起至2013年12月25日止的违约金97910元给吴波、陈国瑞；三、本案诉讼费用由亘德公司负担。
亘德公司辩称：一、涉案房地产，仅升值空间，吴波、陈国瑞已经获利超过20万元，希望吴波、陈国瑞能够体谅经营企业的不容易，撤回诉讼。二、自从楼房建成后，亘德公司已经多次通知吴波、陈国瑞来收楼，并不存在他们在起诉状中所述的情形。既然吴波、陈国瑞已经无心进行交易，在亘德公司开发的小区安居乐业，请求法院依法解除双方之间的合同。三、吴波、陈国瑞在起诉状中称“于2013年12月26日按照合同约定的要求交房”的陈述是错误的。事实是双方于2011年10月25日签订合同，商品房在2012年6月建成，2012年12月29日取得信宜市城建局核发的《建设工程规划管理验收合格证》。亘德公司于2012年12月20日就多次通知吴波、陈国瑞来收楼，在他们接到通知时就已经取得了商品房的所有权。四、吴波、陈国瑞请求97910元违约金没有法律依据，不应得到支持。根据合同约定，亘德公司本应在2012年8月1日前交付房产，因当时信宜暂停办理相关证件，直到2012年12月29日，在亘德公司多次要求下，信宜市城建部门才核发楼房验收合格证书。亘德公司收到合格证书后，即多次通知吴波、陈国瑞来收楼，但他们不配合。因此，吴波、陈国瑞请求违约金是毫无依据的。退一步说，即使是计算违约金，违约期限是从2012年8月2日计至2012年12月29日，亘德公司愿意按吴波、陈国瑞已支付总房价的日万分之三计算支付该期限内违约金。
原审法院查明：吴波与陈国瑞于1994年10月11日办理了结婚登记手续。亘德公司成立于2007年6月15日，经营范围是房地产开发、销售；小区物业管理、园林绿化、房地产租赁咨询服务、林业种植开发。
2011年10月25日，吴波与亘德公司签订一份《商品房买卖合同》，该合同中写明：第一条，亘德公司取得位于信宜市东镇教育路陈锦垌的土地使用权，编号为：信府国用（2009）第00XXX84和信府国用（2009）第00XXX32号，土地面积为19234㎡，规划用途为住宅，建设工程规划许可证号为：（2010）080号、（2010）081号和（2010）082号，施工许可证号为（2010）032号。第三条，买受人购买的商品房为预售商品房，该商品房为第X座X幢X层X号，建筑面积共183.22平方米，其中套内建筑面积166.22平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17平方米。第四条，该商品房按套出售，单价3479.09元／㎡，总金额637440元，总金额折入建筑面积183.22㎡（产权登记面积以房产局测量建筑面积为准）。第八条，出卖人应当在2012年8月1日前交付经验收合格，并符合本合同约定的商品房给买受人使用。如遇不可抗力原因，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。第九条，出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十一条，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，买受人接到出卖人交楼通知30天内未能按期交接的，双方同意按以下方式处理：（1）逾期在30日之内，买受人按累计应付款3%向出卖人支付违约金。（2）逾期超过60日后，买受人按累计应付款5%向出卖人支付违约金，双方的验收交接视为通过。合同签订后，吴波、陈国瑞已按《商品房买卖合同》的约定向亘德公司支付了购房款637440元（其中2011年1月20日支付10万元，同年10月25日支付首期款97440元，2012年3月29日通过银行按揭贷款方式支付44万元）。
庭审中，吴波、陈国瑞称2013年3月至同年11月12日间，曾多次到亘德公司要求收楼，但亘德公司均未能出示商品房的验收合格证，到一审庭审时止，都没有办理商品房的交付手续。亘德公司称涉案商品房《建设工程规划管理验收合格证》已于2012年12月29日办理好，并于2012年12月30日电话通知吴波、陈国瑞交接楼房，由于工作人员的疏忽而未出示验收合格证。此外，亘德公司对吴波、陈国瑞要求继续履行合同的请求明确表示同意。
原审法院认为：吴波、陈国瑞与亘德公司签订的《商品房买卖合同》主体适格，内容合法，双方意思表示真实，是有效合同。吴波、陈国瑞要求确认该《商品房买卖合同》合法、有效符合法律规定，予以支持。吴波、陈国瑞已按《商品房买卖合同》中的约定向亘德公司支付全部的购房款，亘德公司理应按合同约定的期限及标准向吴波、陈国瑞交付房屋。吴波、陈国瑞要求继续履行合同，亘德公司也无异议，予以支持。
关于吴波、陈国瑞要求亘德公司承担违约责任是否获得支持的问题。吴波与亘德公司签订的《商品房买卖合同》约定，亘德公司应当在2012年8月1日前交付经验收合格的商品房。亘德公司在庭审中陈述，亘德公司没有在上述约定的期限内按约定将商品房交付给吴波、陈国瑞，但亘德公司没有提供证据证明有符合合同约定顺延交房的情况存在，亘德公司的行为已构成违约，理应承担违约责任。至于违约期间的问题，亘德公司主张是从2012年8月2日起计至2012年12月29日止，而吴波、陈国瑞则主张是从2012年8月2日起计至2013年12月25日止。虽然亘德公司提供了落款日期为2012年12月29日的《建设工程规划管理验收合格证》，以证实涉案商品房在2012年12月29日已经验收合格，并称已于2012年12月30日电话通知吴波、陈国瑞交接房产，但同时又确认因其工作人员的疏忽而未将验收合格证出示给吴波、陈国瑞。而吴波、陈国瑞则主张合同约定的商品房交付期限届满后，亘德公司既没有通知其办理交付手续，其在2013年11月12日前曾多次到亘德公司了解交房情况，亘德公司也未能将验收合格证出示，致使到一审庭审时止都未有办理商品房的交付手续。由于亘德公司未能提供证据证实在2012年12月30日前已书面通知吴波、陈国瑞办理商品房的交付手续，并按合同约定将证明文件出示给吴波、陈国瑞，因此，亘德公司主张其在2012年12月30日已按合同约定履行了交付商品房的手续给吴波、陈国瑞，缺乏事实依据，不予采纳。由于吴波、陈国瑞在起诉状中称亘德公司已于2013年12月26日交房，故其请求计算从2012年8月2日起至2013年12月25日止的违约金，予以确认。由于双方对违约金的计算标准均无异议，违约金的标准按《商品房买卖合同》中约定的利率日万分之三计算。按照上述的违约金的计算标准及时间段，亘德公司应当向吴波、陈国瑞支付违约金97719.55元（637440元×3÷10000×511天），吴波、陈国瑞请求的违约金超过该97719.55元的部分，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出判决：一、确认吴波与亘德公司于2011年10月25日签订的《商品房买卖合同》合法有效，继续履行该《商品房买卖合同》。二、限亘德公司于本判决发生法律效力后十日内支付违约金人民币97719.55元给吴波、陈国瑞。三、驳回吴波、陈国瑞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5577元（原告预交），由亘德公司负担5576元，吴波、陈国瑞负担1元。邮寄费50元（原告已交纳），由亘德公司负担。
亘德公司不服原判，上诉称，一、原审判决认定事实错误。原审判决认定亘德公司违约的期间为2012年8月2日起至2013年12月25日共511天是错误的。双方签订的《商品房买卖合同》约定在2012年8月1日前交付商品房使用，该商品房在2012年6月建成，于2012年12月29日取得信宜市城建局核发的《建设工程规划管理验收合格证》，亘德公司于第二天通知吴波、陈国瑞来接收商品房，但他们在接到通知后并未前来收楼，也未说明原因，直至2013年12月26日才收楼。试想，亘德公司已经于2012年12月29日取得《建设工程规划管理验收合格证》，为何还要拖了将近一年的时间才通知收楼，这明显于常理不合。原审判决认定违约期间是错误的，应当从2012年8月2日起至2012年12月29日止。二、吴波、陈国瑞对违约造成的结果也应当承担责任。亘德公司在楼房建好后就通知吴波、陈国瑞来收楼了，在取得验收合格证后又通知他们来收楼，但他们无理由拒绝收楼，这才导致交接手续迟迟未能办理，导致了违约期间大大延长，对此，他们也存在过错，也应当对违约结果的出现承担责任。三、本案的违约金数额明显是超过了法律规定的范围，对亘德公司来说是明显加重了违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。因此，原审计算违约金数额有错。请求二审法院撤销一审判决第二项。
吴波、陈国瑞答辩称：我们在2013年3月向亘德公司要求收楼，但亘德公司不能提供《建设工程规划管理验收合格证》，之后又多次到亘德公司要求收楼，亘德公司仍不能提供，直到2013年12月26日才提供。亘德公司迟延交楼，其行为已构成违约，应当承担违约责任。关于违约金计算问题，合同有约定，应按约定进行计算。原审法院查明事实清楚，适用法律和判决正确。请求二审法院予以维持。
本院审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案争议焦点是：涉案商品房逾期交付的时间认定以及违约金计算标准问题。
关于涉案商品房逾期交付的时间认定以及违约金计算标准问题。吴波、陈国瑞与亘德公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律及行政法规强制性规定，合同合法有效，双方应依约履行合同。合同明确约定，亘德公司应当于2012年8月1日前将经验收合格的商品房交付给吴波、陈国瑞，而亘德公司并未按约定期限交付，构成违约，应承担违约的民事责任。至于涉案商品房具体交付时间认定问题。本案中，亘德公司主张房屋交付时间为2012年12月30日，认为该公司已在2012年12月30日通知吴波、陈国瑞前来收楼，但没有提供证据证明该事实。吴波、陈国瑞提供了一份亘德公司的收楼《通知书》，落款时间为2014年1月7日，但吴波、陈国瑞在起诉书中自认在2013年12月26日已收楼。因而，原审法院认定收楼时间是2013年12月26日，并无不当。按照合同约定的交付时间为2012年8月1日，至2013年12月26日实际交付时止，亘德公司实际迟延交付商品房时间为511天。根据合同约定，逾期交付房屋出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，故亘德公司因迟延交付房屋的违约行为而应支付的违约金应为97719.55元（已付房款637440元×0.3‰×511天）。亘德公司上诉认为违约金明显超过了法律规定的范围，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，本案应按涉案房地产同地段的房屋租金标准确定违约金的数额。对该主张，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，是针对商品房买卖合同中没有约定违约金计算方法，可参照同地段房屋租金标准来确定违约金。而本案双方已明确约定违约金的计付标准，约定出卖方迟延交付房屋按已付总房款日万分之三计付违约金，该违约金计付标准并未超过法律规定的范围，并不适用上述“解释”的规定。因此，亘德公司该主张依据不足，本院不予采纳。亘德公司上诉认为吴波、陈国瑞不来收楼，故意延长交楼时间，对违约所造成的后果具有一定的责任，也应承担部分责任，对于该主张，亘德公司没有提供其在2013年12月26日之前有通知交楼的依据，无法证明吴波、陈国瑞存在违约，故亘德公司主张吴波、陈国瑞承担相应的违约责任不成立，本院不予采纳。
综上所述，原判认定事实清楚，判决正确，予以维持。亘德公司上诉理由不充分，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2242元，由亘德公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 邓秀芬
审判员 韦业飞
审判员 曾维海
二〇一四年八月十二日
书记员 庞巧文
速录员 谢金峰