安徽省寿县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖0422民初1674号
原告：安徽寿县农村商业银行股份有限公司，住所地安徽寿县寿春镇南门外大圆盘。统一社会信用代码913404001530655771（1-1）
法定代表人：林承新，该公司董事长。
委托代理人：李祝，该公司员工。
委托代理人：郑可，该公司员工。
被告：李树宝，男，1972年8月7日出生,汉族，住安徽省寿县，
被告：邵贤荣，女，1972年9月10日出生，汉族，住安徽省寿县，系李树宝之妻。
原告安徽寿县农村商业银行股份有限公司（以下至判决主文前简称：寿县农商行）与被告李树宝、邵贤荣金融借款合同纠纷一案，本院于2017年5月11日受理后，依法由审判员权成良独任审判，于2017年6月7日公开开庭进行了审理，原告寿县农商行的委托代理人李祝到庭参加诉讼，被告李树宝、邵贤荣经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告寿县农商行向本院提出诉讼请求：一、以上被告连带偿还原告借款本金399174.99元，利息63099.48元(计至2017年05月09日)，本息合计：462274.47元；二、2017年05月09日之后的利息按年利率13.05%计算至本金还清时止；三、原告对借款抵押物即位于寿县××××过境街房屋(权证字号：房地权大顺字第××号)享有优先受偿权；四、本案诉讼费用由被告承担。
事实与理由：2015年11月17日，被告李树宝以土方工程为由从寿县农商行瓦埠支行借抵押贷款40万元整，借款期限1年，到期日为2016年11月17日，年利率8.7%。逾期罚息为合同利率上浮50%即年息13.05%。被告李树宝以位于寿县××××过境街的自有房屋提供借款抵押，并办理了他项权证，承担连带保证责任。2016年3月20日开始就没有结过利息，贷款到期后，经寿县农商行瓦埠支行多次催要，被告以各种理由拒不偿还本息。为了保护自身的合法权益，原告现根据相关法律具状起诉，请求法院依法支持原告的全部诉请。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：
1号证据，原告营业执照副本复印件、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件，证明原告法人主体资格。
2号证据，两被告身份证复印件和结婚证复印件，证明两被告主体资格和合法夫妻关系。
3号证据，个人借款合同复印件（与原件核对）、借款借据复印件（与原件核对），证明被告李树宝于2015年11月17日向原告借款40万元，年利率8.7%，按季还本付息。
4号证据，房地产他项权证复印件（与原件核对）、房地产权证复印件（与原件核对）、房地产抵押合同复印件（与原件核对）、人民币借款最高额抵押合同复印件（与原件核对），证明被告李树宝向原告借款40万元用房屋作为抵押的事实。
被告李树宝、邵贤荣未作答辩，在法定期限内亦未向本院提交证据。
因被告李树宝、邵贤荣未到庭发表质证意见，视为放弃了质证权利。经本院审查，对原告所举1-4号证据的真实性、合法性及与本案的关联性均予以认定。
根据上述认定的证据材料及庭审中当事人的陈述，审理查明的事实为：被告李树宝、邵贤荣系夫妻关系。2015年11月17日，被告李树宝从寿县农商行瓦埠支行借款400000元，借款期限一年，到期日为2016年11月17日，借款年利率为8.7%，逾期罚息为合同利率上浮50%即年息13.5%。被告李树宝以位于寿县××××过境街房屋(权证字号：房地权大顺字第××号)提供借款抵押，并办理了他项权证。贷款后，被告李树宝支付利息至2016年3月19日，于2016年12月2日偿还借款本金825.01元。下余借款本息经寿县农商行瓦埠支行多次催要未果。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护。原告与被告李树宝签订的《寿县农村商业银行个人借款合同》、《房地产抵押合同》、《人民币借款最高额抵押合同》均合法有效。被告李树宝应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告李树宝借款400000元，由借款合同及借据为证，故对原告要求被告李树宝按照合同约定偿还下余借款本金并支付下余借款利息及逾期罚息的诉请，本院予以支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定，债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。本案中，两被告均无证据证明。原告起诉要求两被告按照合同约定共同偿还借款本息及承担逾期罚息的民事责任，符合法律规定，本院一并予以支持。被告李树宝以其所有的房产对上述借款设立了抵押担保，并依法办理了抵押登记，故原告要求对被告李树宝的抵押物享有优先受偿权的诉请，本院亦予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条第一款、第一百九十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告李树宝、邵贤荣偿还原告安徽寿县农村商业银行股份有限公司借款本金399174.99元；
二、被告李树宝、邵贤荣以400000元为基数，按年利率8.7%计算，支付2016年3月20日至2016年11月17日期间的利息；
三、被告李树宝、邵贤荣以400000元为基数，按年利率13.05%计算，支付2016年11月18日至2016年12月2日期间的利息；
四、被告李树宝、邵贤荣从2016年12月3日起，以399174.99元为基数，按年利率13.05%计算利息至借款本金还清止。
上述第一、二、三、四项均于本判决生效后十日内付清。
五、被告李树宝、邵贤荣如到期不能履行上述第一、二、三、四项确定的义务，原告安徽寿县农村商业银行股份有限公司有权与被告李树宝协议，以其所有的房屋(权证字号：房地权大顺字第××号)折价或者以拍卖、变卖上述房产的价款优先受偿。上述抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额部分归抵押人所有，不足部分由被告李树宝、邵贤荣继续清偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8234元减半收取4117元，由被告李树宝、邵贤荣负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。
审判员 权成良
二〇一七年六月十二日
书记员 王亚玲
附本案相关法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2、《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人。提供担保的财产为抵押财产。
第一百九十五条第一款债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
第一百九十八条抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
3、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。