广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第1117号
上诉人（原审被告）：廖豪健，住广东省广州市越秀区。
被上诉人（原审原告）：何智强，住广东省广州市越秀区。
委托代理人：冯利娟，系何智强所在公司员工。
委托代理人：张雪苹，系何智强所在公司员工。
被上诉人（原审原告）黄国明，香港特别行政区永久性居民，现住香港。
委托代理人：刘剑仁，系黄国明所在公司员工。
委托代理人：罗智仁，系黄国明所在公司员工。
上诉人廖豪健因与被上诉人何智强、黄国明租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第2381号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市越秀区大新路85、87号房屋（建筑面积875.04平方米）为何智强、黄国明共有的房产（各占1／2产权份额），产权登记时间为2009年6月19日，房屋所有权取得方式为购买。该房屋其中的85号302房和87号304房部分由廖豪健居住。2013年11月19日，何智强（为甲方、出租方）与廖豪健（为乙方、承租方）签订《房屋租赁合同书》，约定：甲方将产权自有的房屋租赁给乙方，该房屋位于广州市大新路85号302房和87号304房，租赁建筑面积约为：49.6平方米；该房屋租赁期限自2013年1月1日起至2013年12月31日止，每月房屋租金为396.80元整，每年租金为4762元，租金在每月的5日前交纳当月租金；租赁期间，甲方负责对主体结构进行维修；房屋租赁期届满后，甲方有权收回房屋或调整租金；任何一方违约，则守约方有权终止本协议，并追究违约方的违约责任等等。上述合同约定的租期届满后，双方没有续签合同，也没有交收租金。黄国明对上述合同予以追认。据广州市经广房地产代理有限公司于2014年7月7日出具的编号为2014-0069的《危险房屋鉴定报告》记载，广州市越秀区大新路85、87号的鉴定等级为局部危房，主要危险情况有：1、房屋地基基础稍有不均匀沉降现象，室外地台未发现开裂现象。2、房屋个别楼板有钢筋外露锈蚀，局部楼板有开裂观象，局部承重墙体存在开裂破损。3、房屋简易部分房屋承重杉桁尺寸、大小、材料不一，搭接不规范，水平支承体系薄弱，木构件节点缺乏有效固定措施。4、房屋部分承重杉桁普遍存在腐巧、发白现象，局部杉桁有白蚁严重蛀蚀痕迹。5、房屋门、窗木质腐朽，个别已残缺破损不能开闭。水电设备陈旧残缺，电线普遍老化、零乱，照明装置存在破损。鉴定结论：依照《危险房屋鉴定标准》，房屋整体危险性评定为C级，即为“局部危房”，房屋应作处理使用。处理建议：鉴于房屋建造年久，且该房屋长期缺乏维护、保养，存在危险构件，建议对房屋危破构件迅速采取加固排危措施，以策安全。若条件允许应向相关部门申请报建，宜对房屋作拆除处理。2014年7月9日，何智强向大新路85、87号各租户发出通知，内容为：鉴于大新路85，87号房屋建筑年代久远，现相关部门己将其列为危房，已经不能居住，不符合继续出租的条件；各租户与我方签订租约后，均未按时交纳租金，且签订的租约早已到期。因此，我方特郑重通知：即日起解除我方与各租户不定期的租赁关系，请各租户在收到本通知之日起十日内搬出承租房屋并向我方支付未交的租金（租金计至各租户实际搬出之日止）等等。何智强、黄国明表示将上述通知及危险房屋鉴定报告一并张贴在涉诉房屋。廖豪健仅确认见过危险房屋鉴定报告。2014年7月17日，广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局向越秀区大新路85、87号房屋安全责任人、使用人发出穗越危房通字（2014）第55号《危险房屋限期治理通知书》，内容为：经房屋安全鉴定单位鉴定，该处房屋被确认为“局部危房”（房屋安全鉴定报告编号：经广鉴字（2014）0069），处理意见为处理使用，根据《广州市房屋安全管理规定》（广州市人民政府令83号）第三十三、三十四、三十七、五十九条规定，上址房屋安全责任人应当于2014年8月17日前履行危险房屋治理责任；上址房屋使用人应当配合危险房屋治理，立即自行搬出；若因危险房屋延误治理造成人员伤亡或财产损失的，相关房屋安全责任人依法承担全部法律责任等。何智强、黄国明与廖豪健确认涉诉房屋租金交纳至2013年12月31日，并确认此前租金均是由何智强、黄国明在每年年中左右上门收取当年整年租金。另，廖豪健称涉诉房屋由其与母亲罗旺、妻子卢丽珍共三人居住。
何智强、黄国明因租赁合同纠纷，向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、廖豪健户及同住人员立即搬出广州市越秀区大新路85号302房和87号304房（总承租面积49.6平方米）；2、廖豪健向何智强、黄国明支付自2014年1月1日起至实际搬出之日止的房屋租金（按每月396.80元标准计算）；3、廖豪健向何智强、黄国明赔偿自2014年1月5日起至实际付清租金之日止的利息损失（按同期银行贷款利率标准计算）。
原审法院认为：廖豪健与何智强就广州市越秀区大新路85号302房和87号304房签订的《房屋租赁合同书》是双方的真实意思表示，黄国明作为房屋的共有人，对此不持异议，该合同的内容和形式没有违反法律法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应依约履行。现有证据反映，涉讼房屋经广州市经广房地产代理有限公司鉴定为局部危房并建议作处理使用，而且广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局亦发出危险房屋治理通知书，表明涉诉房屋出现较严重破损，要求住户立即搬出房屋，因此，涉诉房屋现确实已经不适宜继续居住，为保证廖豪健及同住人员人身及财产安全，廖豪健及同住人员应当尽快迁出涉诉房屋。此外，根据上述《房屋租赁合同书》记载，双方约定的租赁期限至2009年12月31日止，该期限届满后，廖豪健继续居住涉诉房屋，何智强、黄国明对此不持异议，故双方的关系应为不定期租赁关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条的规定，何智强、黄国明可随时解除合同、收回房屋。综上，何智强、黄国明现要求廖豪健及同住人员迁出涉讼房屋及支付租金的诉讼请求合法合理，予以支持。至于何智强、黄国明要求廖豪健赔偿租金利息损失的诉讼请求，因双方已确认此前租金均是每年年中左右收取当年整年租金，而何智强、黄国明未能提供证据证明其在今年曾上门向廖豪健主张过本年租金，故何智强、黄国明在本案中主张租金利息损失依据不足，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，于2014年11月28日作出如下判决：一、廖豪健及同住人员立即搬出广州市越秀区大新路85号302房和87号304房（其总承租的49.6平方米部分），将上述房屋交还何智强、黄国明。二、廖豪健应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向何智强、黄国明支付自2014年1月1日起至判决生效之日止的租金（按每月396.80元标准计算）。自本判决发生法律效力之次日起，廖豪健应按照每月396.80元标准向何智强、黄国明逐月计付房屋使用费至实际交还房屋之止。三、驳回何智强、黄国明的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取75元，由何智强、黄国明负担25元，廖豪健负担50元。
判后，上诉人廖豪健不服原审判决，向本院提起上诉称：1．涉案房产是属于国有企业广州市糖烟酒公司分配给职工的福利房，公司承诺业主变更后租赁关系不变，协议书注明“涉案房屋应当继续租住并收取租金”。在质证过程中，何智强、黄国明对该事实无法回应。协议书清楚表明，廖豪健与广州市酒类有限公司和广州市糖烟酒有限公司的承租关系是一直长期存在的，根据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第119条第2款，与《合同法》第229条买卖不破租赁制度，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。何智强、黄国明理应维持原来的租赁关系只需继续收取租金。在涉案房产被卖前全体住户并没有收到任何通知，直到2007年12月通过何智强、黄国明的代表人才告知并住户该房产已被转让，新业主要求全体住户签署新租赁合同。在何智强、黄国明的胁迫下，我方才和何智强、黄国明签订租赁合同的。廖豪健与何智强、黄国明签订的《房屋租赁合同》无效。2．1994年，市政府已经将涉案房产鉴定为局部危楼，但仍可继续居住，而且房管局出具《危险房屋限期治理通知书》的鉴定结果为B类（处理使用），说明大新路85、87号只需局部处理，但要求廖豪健全部搬走，是没有依据的。纵使因局部修缮，需要局部住户暂时搬出，根据上述买卖不破租赁的精神，何智强、黄国明也必须作出妥善安排并书面承诺修缮完毕后保证原住户回迁。综上，请求判令：1.请求撤销原审判决；2.改判驳回何智强、黄国明的诉讼请求；3.维持第三项判决；4.一二审费用全部由被上诉人承担。
被上诉人何智强、黄国明答辩称：原审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原审判决。双方签订的房屋租赁合同书合法有效，现租赁期限届满，业主和廖豪健并未在续签租赁合同，那么双方之间现经存在不定期租赁合同，那么根据合同法的规定，对于不定期租赁合同，双方均可以在合理的期限内通知对方解除合同，而我方也已经向廖豪健发出了解除通知书，所以双方之间的租赁合同关系解除，廖豪健应当将涉案房屋交还我方。涉案房屋属于危房，根据鉴定报告的结论，房屋整体危险性是C级，所以为了保障上诉人的生命安全，廖豪健也应当搬离涉案房屋。
本院经过庭询，确认原审查明的事实。
二审庭询中，廖豪健提交了《协议书》复印件，拟证明涉案房屋是广州市糖烟酒公司分配给职工的福利房，何智强、黄国明应当将涉案房屋继续租赁给我方；何智强、黄国明的质证意见为：该证据不属于二审的新证据，并且我方实际上将涉案房屋出租给廖豪健，我方已经履行了协议约定的义务。
本院认为：本案二审的争议焦点为（一）涉案房屋是否是职工福利房？（二）《房屋租赁合同书》是否合法有效以及上诉人是否应当搬离涉案房屋？关于涉案房屋是否是职工福利房问题，廖豪健主张其长期居住在涉案房屋，所以涉案房屋是职工福利房。但廖豪健并未举证证明涉案房屋是被公司明确为职工福利房，或者公司在出卖涉案房屋时已经向房屋购买人明确表示涉案房屋是职工福利房，应当永久出租给职工居住，故对其主张，本院不予采信。关于《房屋租赁合同书》是否合法有效的问题，廖豪健诉称根据协议书的约定以及买卖不破租赁的原则，何智强、黄国明应当将涉案房屋出租给廖豪健使用，是何智强、黄国明瞒骗、威逼廖豪健签订《房屋租赁合同书》，因此上述《房屋租赁合同书》应为无效。本院认为，根据合同法的规定，合同无效主要包含以下几种情形：第一：以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；第二：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。而廖豪健并未提供证据证明在签订《房屋租赁合同协议书》时，何智强、黄国明有欺诈胁迫的行为，并且损害了国家利益，故应当承担举证不能的责任，上述《房屋租赁合同书》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，并且，在《房屋租赁合同书》约定的房屋期限届满之后，双方并无续签房屋租赁合同，那么双方之间存在不定期租赁合同关系，双方均有权在合理期限内通知对方解除合同，因此，廖豪健主张涉案房屋适用买卖不破租赁原则的理据不足，本院不予支持。另外，根据广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局发出的危险房屋治理通知书，涉案房屋是属于危房，综合上述情况，原审法院认定廖豪健及其同住人应当尽快迁出涉案案房屋并无不当，本院予以支持。
至于廖豪健在二审中提出的证据，由于该证据并非一审庭审结束后新发现的证据，不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项的规定，故依据该司法解释第四十三条第一款规定，本院对该证据不予采纳。
综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。原审法院查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人廖豪健负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 涛
审 判 员 陈珊彬
代理审判员 李 焕
二〇一五年六月一日
书 记 员 阮志雄
宋德光