浙江省绍兴市越城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）浙0602执异105号
案外人高为民，男，1971年9月1日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。
申请执行人华夏银行股份有限公司绍兴柯桥支行，住所地绍兴市柯桥区柯桥街道兴越路1738号中清大厦1幢103-110号、211号。
法定代表人徐金夫。
委托代理人（特别授权代理）余洪、王耀，公司员工。
被执行人黄凤娟，女，1974年5月7日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。
被执行人朱华根，男，1975年1月2日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。
被执行人绍兴县楠意祥服饰有限公司，住所地绍兴市柯桥区钱清纺织服装产业集聚区镇东路。
法定代表人朱华根。
被执行人绍兴亿通纺织有限公司，住所地绍兴市越城区斗门镇菖中村（汤公路西侧）。
法定代表人朱永华。
在本院执行申请执行人华夏银行股份有限公司绍兴柯桥支行（以下简称华夏银行）与被执行人黄凤娟、朱华根、绍兴县楠意祥服饰有限公司（以下简称楠意祥公司）、绍兴亿通纺织有限公司（以下简称亿通公司）金融借款合同纠纷一案中，案外人高为民提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人高为民称，案外人于2014年10月29日与被执行人楠意祥公司签订房屋租赁合同，租赁坐落绍兴市柯桥区钱清镇南钱清村该公司厂区内二号车间（绍兴市柯桥区钱清镇南钱清村1幢）三楼860平方米房产（以下简称涉案房产），租期自2014年11月1日至2018年10月30日止。上述合同生效后，楠意祥公司将房屋租赁协议项下的租赁物交付给案外人，案外人已向楠意祥公司付清全部租金，并一直占有使用租赁物至今。2017年1月22日，案外人知悉贵院因（2016）浙0602民初8217号民事判决书执行事宜将对楠意祥公司名下坐落绍兴市柯桥区钱清镇南钱清村1幢、权证号为12438的房产及相应的权证号为柯桥区国用（2014）第11123号的国有土地使用权采取拍卖、变卖等强制执行措施；且楠意祥公司已将上述房产抵押给华夏银行。案外人认为，案外人租赁涉案房产在抵押权设立之前，根据《中华人民共和国物权法》第197条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租，原租赁关系不受该抵押权影响。依据上述事实及法律，华夏银行对上述抵押物享有的抵押权不影响案外人在先租赁权，案外人享有按租赁合同约定使用租赁物至2018年10月30日的权利，且案外人作为承租人，在同等条件下对上述房屋享有优先购买权，故提出执行异议，请求法院对楠意祥公司名下位于柯桥区钱清镇南钱清村1幢房产中的860平方米房屋带租拍卖，且案外人享有优先购买权。异议审查中，案外人确认其支付租金情况为2014年11月1日现金支付86000元，2015年12月30日现金支付86000元，2016年10月27日用现金支付86000元，租金付至2017年10月31日，之后的租金因尚未至付款期限故未支付。
申请执行人华夏银行称，案外人提供的证据不足以证明案外人在抵押之前已经占有使用涉案房产，请求法院驳回案外人的异议请求。
被执行人楠意祥公司提交书面意见称，本公司于2014年10月29日与案外人高为民签订房屋租赁合同1份，将位于绍兴市柯桥区钱清镇南钱清村1幢三楼860平方米房屋出租给高为民使用，租期从2014年11月1日起至2018年10月30日止，年租金为86000元，租金用现金支付，租金一年一付，具体为2014年11月1日付86000元，2015年12月30日付86000元，2016年10月27日付86000元。
被执行人黄凤娟、朱华根、亿通公司未发表意见。
本院查明：被执行人楠意祥公司名下登记有坐落绍兴市柯桥区钱清镇南钱清村1幢，权证号绍房权证钱清字第××号，建筑面积5968.96平方米的三层厂房及对应的权证号为柯桥区国用（2014）第11123号、使用权面积为5033平方米的国有土地使用权。根据绍县房地产（2014）第0680号他项权证记载，楠意祥公司以其所有的上述国有土地使用权及该地块上的建筑物一并向华夏银行提供最高额抵押合同，并于2014年12月22日办理了抵押登记手续，抵押担保债权数额为1600万元。
2016年8月23日，本院立案受理原告华夏银行与被告黄凤娟、朱华根、楠意祥公司、亿通公司金融借款合同纠纷一案，诉讼中，本院于2016年9月2日财产保全查封了楠意祥公司名下的上述房地产。2016年10月9日，本院作出（2016）浙0602民初8217号民事判决书，对原告华夏银行就绍县房地产（2014）第0680号他项权证项下的抵押物享有的抵押优先受偿权予以确认。2016年12月13日对上述民事判决书立案执行，执行中，本院于2017年1月22日作出（2017）浙0602执2094号执行公告，通知对上述房地产有租赁权或其他权利的案外人于2017年1月27日前向本院申报权利或提出执行异议，逾期本院将在评估、拍卖中不予考虑。公告张贴后，案外人遂向本院提出执行异议。
案外人高为民为证明其主张事实成立，向本院提交了以下证据：1、出租方（甲方）为楠意祥公司、承租方为钱清镇九岩村高为民，签订日期为2014年10月29日的房屋租赁合同1份，其中约定甲方出租给乙方的房屋坐落于楠意祥公司二号车间三楼，面积为860平方米；房屋租期自2014年11月1日起至2018年10月30日止；租金为每年每平方米100元，合计年租金为86000元；租金用现金支付，一年一付。2、开票日期为2015年9月26日、加盖楠意祥公司财务专用章的收款收据1份，其中记载缴款人为高为民，款项内容为预收房租费，收款方式为现金，金额为86000元。3、开票日期为2016年1月3日、加盖楠意祥公司财务专用章的收款收据1份，其中记载缴款人为高为民，款项内容为房租费，收款方式为现金，金额为86000元。4、开票日期为2016年10月27日的收款收据1份，其中记载缴款人为高为民，款项内容为房租费，收款方式为现金，金额为86000元，期限为2016年11月1日至2017年10月31日。5、丰收贷记卡1张及邮戳日期为2013年5月9日的邮寄该信用卡的信函1封，其中记载的收件人为高为民，收件地址为“浙江省绍兴县柯西服装工业园区镇东路绍兴县楠意祥服饰有限公司”。听证后，案外人又补充提交了其与楠意祥公司签订的落款日期为2011年10月22日的房屋租赁合同1份，其中记载的租赁标的即涉案房产；租期自2011年11月1日起至2012年10月30日止；年租金为56760元，应于2011年11月1日前用现金一次性付清。
申请执行人为反驳案外人的主张，向本院提交了以下证据：1、由楠意祥公司盖章、朱华根签字的抵押人声明1份，其中记载该公司名下钱清镇南钱清村1幢房产，已出租部分面积为3983平方米，未出租部分面积为1985.96平方米。2、由华夏银行客户经理签字的抵押物租赁情况核实书1份，该行客户经理对抵押人声明中记载的房产出租情况予以确认。3、出租方（甲方）为楠意祥公司、承租方（乙方）为朱金水的房屋租赁合同复印件1份，其中记载甲方出租给乙方房屋坐落于甲方二号车间三楼，面积为2018平方米，租期自2014年3月1日起至2016年2月28日止。4、由朱金水、楠意祥公司共同出具的承诺书1份，共同向华夏银行承诺，在华夏银行行使抵押权、实现债权时，承租人、出租人和借款人将无条件放弃因租赁合同产生的一切优先权和抗辩权，不影响华夏银行抵押权的实现。5、出租方（甲方）为楠意祥公司、承租方（乙方）为高为其的关于租赁楠意祥公司一号车间一楼的房屋租赁合同复印件及对应的高为其、楠意祥公司共同出具的承诺书1份。在本院（2017）浙0602执异107号案件听证过程中，该案案外人朱金水对上述承诺书及租赁合同上其本人签名的真实性无异议，但明确陈述其当时实际租赁的是楠意祥公司厂区内二号车间（绍兴市柯桥区钱清镇南钱清村1幢）一楼的部分厂房，并未租赁该车间三楼的房产。
本院认为，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，应存在合法有效的租赁关系，同时应占有使用该不动产。合同具有相对性，合同以外的当事人一般无法获悉相关信息；而占有使用具有一定的公示性，同时抵押登记、人民法院查封均具有公示性，当事人可依法获取相关公示信息以保障交易安全。故对抵押权人而言，在租赁关系合法有效的情况下，若在办理抵押登记时房屋已被实际占有使用，可视为抵押权人已明知房屋被租赁的客观事实，承租人的租赁权可予以保护；若未被实际占有使用，则抵押权人无法获悉房屋的租赁情况，承租人的租赁权不能对抗已公示登记的抵押权，对于因此造成的抵押权人或承租人的损失应由过错方承担。本案中，案外人高为民提供的证据可以证明其与楠意祥公司在涉案房产查封之前即已签订了合法有效的租赁合同，按约支付租金，并于抵押登记之前实际占有涉案房产且使用至今等事实，而申请执行人未能提供充分证据予以反驳，故对案外人要求本院在执行中保障其对涉案房产租赁权之异议请求，本院予以支持。因案外人所承租的涉案房产仅为被执行人楠意祥公司名下坐落绍兴市柯桥区钱清镇南钱清村1幢厂房的一小部分，而上述厂房的权证并不能单独分割，本院需整体拍卖处置，故案外人要求本院在执行中保障其对涉案房产优先购买权之异议请求，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下：
一、本院执行中应保障案外人高为民依照2014年10月29日与被执行人绍兴县楠意祥服饰有限公司签订的房屋租赁合同约定对坐落绍兴市柯桥区钱清镇南钱清村1幢，权证号绍房权证钱清字第××号厂房中三楼860平方米的房产所享有的租赁权。
二、驳回案外人高为民其他异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 张 剑
人民陪审员 高 峰
人民陪审员 张华娟
二〇一七年九月七日
书 记 员 张 菁
本案援引的相关法律和规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。