江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终966号
上诉人（原审被告）：苏州东方国际名品城有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道华元路906号。
法定代表人：董建晶，总经理。
委托诉讼代理人：邓贤仁，上海市海华永泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：卜孟婕，上海市海华永泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：过爱媛，女，1937年2月23日生，汉族，住上海市长宁区。
委托诉讼代理人：庄景武，江苏永德律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：上海奥银房地产开发有限公司，住所地上海市黄浦区北京东路666号B区四层416-109室。
法定代表人：董建晶。
原审被告：荣澳资产管理（上海）有限公司，住所地上海市黄浦区北京东路666号B区四层416-110室。
法定代表人：林传洪。
上诉人苏州东方国际名品城有限公司（以下简称名品城公司）因与被上诉人过爱媛、上海奥银房地产开发有限公司（以下简称奥银房产公司）、原审被告荣澳资产管理（上海）有限公司商品房预约合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院(2015)相民初字第02000号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月6日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
名品城公司上诉请求：撤销一审判决第二项并依法改判奥银房产公司返还购房款及利息，名品城公司无须承担连带清偿责任；案件受理费由奥银房产公司、过爱媛负担。事实和理由：一、一审判决认定过爱媛与奥银房产公司签订的《认购合同书》实质上应系关于购买涉案商铺的商品房预约合同，而非委托合同，属事实认定错误。过爱媛与奥银房产公司之间系委托关系，过爱媛委托奥银房产公司管理投资款项，到期退还投资款并给予相应投资回报。二、一审判决就名品城公司与奥银房产公司在涉案商铺销售时的角色和关系问题上认定事实错误。根据过爱媛提供的现有证据和高度盖然性规则，应认定过爱媛与奥银房产公司不存在真实的房屋买卖关系。假设存在真实的房屋买卖关系，就涉案商铺，名品城公司也并未委托奥银房产公司进行销售，双方并无口头或书面的约定。所有证据、合同关系双方以及资金往来均指向过爱媛与奥银房产公司，与名品城公司无关。本案并不涉及委托销售，一审法院仅凭股东关系以及在一审法院涉及的批量案件中可能存在委托销售的关系，就此推定奥银房产公司与过爱媛签订合同和收取购房款亦是基于委托代理关系。奥银房产公司并未以名品城公司的名义从事活动，关键是更未希望在名品城公司与购房者之间设立民事权利义务关系，否则奥银房产公司不会在收受众多购房者款项后逃匿。奥银房产公司以非法占有“购房款”为目的，在签订合同时未有履行合同的意向，收取房款后更未履行合同义务，非法占有金额巨大，已涉嫌诈骗，应移送相关机关立案调查。名品城公司未委托奥银房产公司销售系争商铺，奥银房产公司以系名品城公司股东名义，以融资为目的，擅自以名品城公司所开发项目为自己谋取私利，应承担刑事责任。三、一审判决认定奥银房产公司自2012年8月24日起成为名品城公司的唯一股东，而名品城公司认为未全额收到奥银房产公司转付的购房款这一事实即认定奥银房产公司与名品城公司存在财务混乱与混同情况，纯属推定，无任何证据证明。四、一审法院仅依据过爱媛提供的相关收据，就认定购房者支付过相关款项，属认定事实不清、证据不足，申请二审法院调查购房者的银行流水，核实购房者是否支付相关款项。综上，请求二审法院改判支持名品城公司的上诉请求。
过爱媛辩称：服从一审判决。
奥银房产公司二审未答辩。
过爱媛向一审法院起诉请求：1、解除过爱媛与奥银房产公司在2013年8月31日签订的《认购合同书》以及与名品城公司在2013年12月28日签订的《认购合同书》（审理中，过爱媛变更该项请求为解除与名品城公司在2014年1月13日签订的《商品房买卖合同》）；2、名品城公司和奥银房产公司共同退还原告认购款人民币400000元并支付款项占用期间的利息；名品城公司、荣澳资产管理公司共同退还344250元并支付款项占用期间的利息，上述利息均自过爱媛支付购房款之日起算按银行同期贷款利率计算至实际支付之日止。
一审法院认定事实：2013年8月31日，过爱媛（乙方）与奥银房产公司（甲方）签订《认购合同书》一份，约定：“乙方自愿委托甲方办理认购本合同项下约定物业的有关事宜，乙方拟认购的物业位于江苏省苏州市相城区元和街道华元路906号C馆地上一层1112号单元，建筑面积为12.49平方米，用途为商业，合同价款为411383元”。第二条价款与付款方式的2.2载明“双方约定付款方式按照以下第2.2.2款履行，乙方应在本合同签署后五日内支付应付款项”。2.2.2分期付款载明：“如乙方选择分期付款支付，则总价款保持第二条第2.1款约定之总价款不变。乙方应在本合同签署后三日内支付甲方第一期款项为总价款的97%即人民币四十万元。双方约定2014年3月1日为剩余款项支付日，乙方应在剩余款项支付日将余款付清”。第四条买卖合同及产权登记4.1载明：“如乙方按约付足全部款项后，甲方将在剩余款项支付日起15个工作日内通知乙方或乙方指定之第三人与开发商订立正式买卖合同，并按约定开始办理交付及协助向产权登记机关办理产权登记手续，乙方应给予积极配合，如由于遭遇不可抗力、政府因素和乙方事先违约，可据实予以顺延”。4.1.1载明“在乙方订立真实买卖合同后，甲方将为乙方提供物业转让委托服务，如乙方向甲方提出委托将其认购物业转让予第三方的书面申请，甲方应在接受乙方委托后半年内，以不低于本合同总价款为其转让，甲方亦可选择以本合同总价款受让该物业”。4.1.2载明：“上述转让委托服务若成功，不论受让方主体，乙方均应按实际转让总价款的3%支付甲方服务费”。4.2载明：“乙方若未按本合同约定付足全部款项的，应于本合同约定剩余款项支付日前向甲方提出委托将其委托认购协议权利转让予第三方的书面申请，并另行签署单方委托甲方提供权利转让的服务协议，否则视同乙方严重违约，其应承担相应违约责任”。4.2.1载明：“甲方须在接受乙方委托后半年内完成乙方权利转让，如满半年甲方未完成乙方权利转让，甲方须以本合同首付款（即总价款的97%）的121%作为受让价受让该权利”。4.2.2载明：“上述权利转让服务若成功，不论受让方主体，乙方均应按实际转让总价款的3%支付甲方服务费”。第七条“其他约定”7.1约定：“本合同一经签订，不得随意解除或终止，否则，违约方应支付合同相对方违约金人民币20000元”。
签订当日，奥银房产公司向过爱媛开具40万元收据一份予以确认。
2013年12月28日，过爱媛（乙方）与名品城公司（甲方）又签订《认购合同书》一份，约定：“乙方自愿委托甲方办理认购本合同项下约定物业的有关事宜，乙方拟认购的物业位于江苏省苏州市相城区元和街道华元路906号D馆地上二层2250号单元，建筑面积为16.9平方米，用途为商业，合同价款为344250元”。第四条“关于产权登记的约定”4.1载明：甲方将于本合同订立后6个月内通知乙方与开发商订立正式买卖合同，并开始交付及协助向产权登记机关办理产权登记手续，乙方应给予积极配合，如由于遭遇不可抗力、政府因素和乙方事先违约，可据实予以顺延，如因甲方原因造成逾期三十日仍未履行的，经过乙方书面申请，甲方将在收到乙方书面申请后十五个工作日内无息返还实际认购款。第七条“其他约定”7.1约定：本合同一经签订，不得随意解除或终止，否则，违约方应支付合同相对方违约金人民币20000元等。
荣澳资产管理公司于2013年12月27日向过爱媛出具344250元收据予以确认。
2014年1月13日，过爱媛（作为买受方）与名品城公司（作为出卖方）签订编号为苏相合同201401130105的《商品房买卖合同》，约定：“买受人购买的商品房位于相城区元和街道××室，用途为经营用房，建筑面积16.9㎡，该商品房总价款344250元整”。其中第六条付款方式及期限，约定：“买受方应在本合同签订当日一次性付足该商品房的全部合同总价款”。第八条交付期限及交接，约定：“1.出卖方应当在2014年10月31日前，依据国家和地方的有关规定，将已取得《苏州市商品房交付使用通知书》，并符合本合同约定的商品房交付买受方使用。2.商品房达到交付使用条件后，出卖方应当书面通知买受方办理验收交接手续，买受方应当在出卖方交接通知书到达之日起15日内，会同出卖方共同对该商品房进行勘验，双方进行勘验时，出卖方应当出示本条第一款规定的证明文件，勘验情况符合本合同约定的，双方应当及时签署房屋验收单以示交接，毁损灭失风险责任自交接之日起由买受方承担”。第九条出卖方逾期交房的违约责任，约定：“出卖方如未按本合同约定将该商品房交付买受方使用，按下列方式处理（1）逾期不超过30天，自本合同第八条约定的房屋最后交付期限至第二天起至房屋实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30天后，买受方有权解除合同，自买受方解除合同通知书到达之日起30天内，出卖方应当将买受方已付房价款如数退还买受方，并按本合同第四条约定房屋总价款3%向买受方支付违约金，造成买受方其他损失的，出卖方另行依法承担赔偿责任”。第十五条关于房地产权属登记的约定，载明：“1.出卖方应当在该商品房交付使用之日起60天内向该商品房所在区的房屋权属登记机构申请房屋所有权初始登记，如因出卖方的责任，致使买受方不能在期房交付使用或现房销售合同签订之日起90天内申请房屋所有权转移登记的，按逾期时间分别作以下处理，（1）逾期不超过90天，自本条款约定的房屋所有权转移登记申请期限之第二天起，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90天，买受方有权解除合同，自买受方解除合同通知书到达之日起30天内，出卖方应当将买受方已付房价款如数退还买受方，并按本合同第四条约定房屋总价款的1%向买受方支付违约金，造成买受方其他损失的，出卖方另行依法承担赔偿责任”。双方在该合同附件五《合同补充协议》第10条中还约定：“买受方根据合同约定或法律规定行使解除权的，除合同已有约定外，应于解除事由出现之日起5日内书面通知出卖方解除合同，逾期未通知的，视为放弃此项权利。”
2014年8月19日，过爱媛（出租方、甲方）与苏州奥斯卡企业管理有限公司（租赁方、乙方）签订《租赁合同》一份，约定：“租赁物业位于江苏省苏州市相城区聚元街233号苏州环球奥食卡城D馆地上2250号单元，建筑面积16.9㎡，本合同履行期间，甲方将该物业经营管理的一切事项全权委托乙方统一行使，同意乙方以自己的名义从事该物业经营管理所涉的一切活动；甲方于向开发商接收该物业的同时即将其移交给乙方；该物业租赁期限自2014年1月1日起至2033年12月31日止；”
另查明，涉案位于相城区元和街道××室的房屋于2009年12月8日取得国有土地使用权《分割转让许可证》，于2009年12月17日取得《苏州市房屋所有权初始登记证明》。
又查，苏州市相城区龙鼎置业有限公司于2005年5月22日就建设苏州国际商业城项目申请立项获批，其之后变更工商登记名称为苏州龙鼎置业有限公司，并于2006年4月24日申请进行苏州国际精品批发城商品房预售，其间所有建设审批手续均系苏州龙鼎置业有限公司为权利人，国有土地使用权证和所建房产的大产权证均登记在其名下。其后，苏州龙鼎置业有限公司又几经变更为现名品城公司。奥银房产公司自2012年8月24日起成为名品城公司的唯一股东。
庭审中，关于名品城公司和奥银房产公司在涉案商铺销售时的角色和关系问题，名品城公司在一审法院涉及该批量案件审理中曾经述称：其系委托奥银房产公司销售，而同时也自行销售，谁销售谁收款，其所收的款项至今尚未支付给名品城公司，对此未提供证据予以证明。
以上事实有当事人举证的《认购合同书》、收据、《商品房买卖合同》、《租赁合同》、《分割转让许可证》、《苏州市房屋所有权初始登记证明》、工商登记查询资料以及当事人陈述等附卷作证。
一审法院认为，过爱媛与奥银房产公司在2013年8月31日签订的《认购合同书》，虽然载明系过爱媛委托奥银房产公司办理认购物业的事宜，但鉴于该份合同书的抬头系“认购合同书”；同时其中对于购房总价、房屋具体情况、付款方式、办理产证、违约责任等事关交易的主要条款均已有明确约定，另外考虑到奥银房产公司与名品城公司之间的委托销售等关联关系，一审法院认为双方签订的该份《认购合同书》实质上应系关于购买涉案商铺的商品房预约合同，而非委托合同，该预约合同系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、法规效力性强制性规定，合法、有效，双方均应全面履行各自的合同义务。本案中，根据过爱媛举证的收据证明其已经向奥银房产公司支付了部分购房款400000元，其没有证据证明其后又支付了尾款，也无法认定过爱媛在约定期间内向奥银房产公司提出委托其将认购权利转让的申请。由于该认购合同已无继续履行的意义，应当予以解除。合同解除后，奥银房产公司应当将过爱媛在该合同项下的认购款400000元返还过爱媛。同时，由于奥银房产公司在此过程中既未予以催讨余款，也未解除合同并归还款项，导致交易处于不稳定状态以及损失的扩大，再结合奥银房产公司在类似系列案件中的所表现出的财务、履行等状况，一审法院认定奥银房产公司应支付该笔40万元自过爱媛起诉之日即2014年5月4日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算至被告实际返还之日止的利息。对于上述清偿责任的承担，由于作为涉案商业体的建造者、所有者的名品城公司曾明确其当初的对外销售方式为委托奥银房产公司销售和自行销售并行，且也未举证证明各自销售的范围和界限，又不能证明本案涉案商铺的销售超出了委托范围，故该行为所引起的后果应当由委托人即名品城公司承担，因此名品城公司应当对上述购房款的返还及利息的支付承担清偿责任；同时，由于奥银房产公司自2012年8月24日起成为名品城公司的唯一股东，而名品城公司认为其没有收到奥银房产公司转付的购房款，说明两公司之间存在财务混乱和混同的情形，由于奥银房产公司不能证明被告名品城公司的财产独立于其自己的财产，故奥银房产公司应当对名品城公司的债务承担连带清偿责任。
对于过爱媛与名品城公司签订的编号为苏相合同201401130105的《商品房买卖合同》，应系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律规定，该合同合法、有效，双方均应全面履行各自的合同义务。过爱媛举证的收据可以证明，过爱媛在与名品城公司签订《商品房买卖合同》之前已经由荣澳资产管理公司收取了购房款344250元，由于名品城公司对于付款的事实没有提出异议，应当认为过爱媛已经完全履行了其付款义务。涉案房屋在双方签订网签之前即已取得分割许可证和初始登记证明，故过爱媛与名品城公司在2014年1月13日签订《商品房买卖合同》时应属现房销售。另外，过爱媛在2014年8月19日即将涉案房屋出租给苏州奥食卡企业管理有限公司经营，可以认定名品城公司在2014年8月19日之前即已将涉案房屋交付过爱媛，并由过爱媛出租使用。同时，涉案房屋早已具备办理产权登记手续的条件，现在并不存在不可以办理产证而必须解除合同的情况，故对过爱媛解除合同的请求不予支持，合同应继续履行。同样，对于过爱媛主张的基于解除合同而产生的返还购房款、赔偿利息损失等请求，均已丧失请求基础，一审法院也不予支持。名品城公司称至今未办证的原因为过爱媛未交全相关材料，但对此未予以举证证明。一审法院认为，由于名品城公司没有证据证明其后向过爱媛催讨过相关材料，故对该辩解不予支持。因此导致过爱媛至今延迟办证的责任应归名品城公司承担，本案中，过爱媛经一审法院释明依然坚持原来的诉请，系其自主处分自己权利，一审法院应予准许。
综上,一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国公司法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及相关法律的规定，判决：一、过爱媛与上海奥银房地产开发有限公司在2013年8月31日签订的《认购合同书》解除。二、苏州东方国际名品城有限公司于本判决生效之日起十日内返还过爱媛购房款400000元并支付占用期间的利息（以400000元为基准，从2014年5月4日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算至被告实际返还之日止），上海奥银房地产开发有限公司对此承担连带清偿责任（如采用转账支付，请汇入当事人指定账户，或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。三、驳回过爱媛的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取为人民币5621元，由过爱媛负担2600元，苏州东方国际名品城有限公司、上海奥银房地产开发有限公司共同负担3021元（此款过爱媛已垫付，一审法院予以退还，苏州东方国际名品城有限公司、上海奥银房地产开发有限公司负担之款于本判决生效之日起十日内直接支付一审法院）。
二审经审理查明的事实与一审法院一致。
二审中，名品城公司提供如下证据：1、上海市黄浦区人民法院（2014）黄埔民二（商）初字第592号、983号号判决书复印件，证明奥银房产公司涉诉的相关案件在黄浦区法院已有众多立案，许多涉诉业主主张委托理财纠纷、民间借贷纠纷，涉诉的项目包括苏州、厦门各地，要求奥银房产公司赔偿损失，案件性质与本案相同；2、苏州市相城区人民法院（2015）相民初字第00434号民事判决书复印件，证明一审法院曾就关联案件作出与本案一审判决相悖的判决；3.厦门市思明区人民法院（2015）思民初字第18386号民事判决书复印件、上海市黄浦区人民法院（2014）黄埔民一（民）初字第5105号民事判决书复印件，证明奥银房产公司涉及的环球奥食卡项目在厦门等多地均有涉及，且涉及民间借贷、委托理财等多种纠纷，均以《认购合同书》的形式表现。过爱媛质证认为：名品城公司提交的上述证据，与本案无关联性。
本院认为，《认购合同书》系由奥银房产公司与过爱媛签订，但合同实质上披露了奥银房产公司代表名品城公司对外从事相关民事行为之内容。名品城公司在一审法院审理的相关联案件中，认可其委托奥银房产公司销售部分涉案商铺，故奥银房产公司行为后果应由名品城公司承担。由于奥银房产公司至今未按约通知过爱媛签订正式买卖合同，导致过爱媛合同目的不能实现，《认购合同书》应予解除，名品城公司作为受托人理应承担返还购房款及相应利息的责任。名品城公司上诉认为其并未委托奥银房产公司销售涉案商铺。本院就此认为，名品城公司在关联案件中已陈述其委托奥银房产公司销售部分涉案商铺，奥银房产公司亦于2012年8月24日之后成为名品城公司唯一股东，故本院对名品城公司该上诉主张不予采信。名品城公司上诉认为一审法院对过爱媛与奥银房产公司之间是否发生真实的房屋买卖关系、过爱媛是否实际支付相应款项等事实未予查明。本院就此认为，《认购合同书》以及奥银房产公司开具的收据可以证明过爱媛有购买涉案商铺之意思表示以及过爱媛实际支付400000元价款之事实，在名品城公司、奥银房产公司未提供充足证据证明《认购合同书》系为委托理财提供担保的情况下，本院对名品城公司该项上诉主张不予采信。名品城公司上诉认为奥银房产公司涉嫌诈骗应移送相关机关立案侦查。本院就此认为，奥银房产公司作为名品城公司的受托人，在对外销售过程中即使存在问题，后果应由名品城公司承担，奥银房产公司是否涉嫌犯罪，并不影响民事案件的审理，本院对该项上诉主张不予采信。名品城公司上诉认为无任何证据证明其与奥银房产公司存在财务混乱与混同情况。本院就此认为，如上所述，名品城公司作为奥银房产公司受托人，理应承担相应责任。奥银房产公司作为名品城公司唯一股东，在并不能证明名品城公司财产独立于其自己的财产的情况下，应对名品城公司上述债务承担连带责任。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，名品城公司上诉请求依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11242元，由上诉人苏州东方国际名品城有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 顾平
审判员 杨兵
审判员 陈斌
二〇一七年三月二十四日
书记员 许炯