山东省青岛市黄岛区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0211民初3824号原告：青岛港湾景象连锁酒店有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区长江东路锦都家园1号网点。统一社会信用代码：91370211069087431E。法定代表人：刘吉栓，职务经理。委托代理人：朱锦锦，山东恒百律师事务所律师。被告：刘康波，男，1979年5月27日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。委托�理人：翟述华，女，1982年2月23日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。系被告刘康波妻子。被告：翟述华，女，1982年2月23日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。原告青岛港湾景象连锁酒店有限公司（以下简称港湾公司）与被告刘康波、翟述华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月27日立案受理后，于2017年5月3日适用简易程序公开开庭进行审理，于2017年7月11日、2017年7月31日适用普通程序公开开庭进行审理。原告港湾公司的委托代理人朱锦锦、被告刘康波的委托代理人翟述华、被告翟述华到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告港湾公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告刘康波支付原告房屋租金451043.75元；2、判令被告翟述华对被告刘康波应支付的房屋租金承担连带责任；3、诉讼费由两被告承担。原告港湾公司将第一项、第�项诉讼请求变更为：1、判令被告刘康波支付房屋租金876470.94元，并按照同期贷款利率（2016年度拖欠租金451043.75元自2016年2月12日起计算，2017年度拖欠租金425427.19元自2017年2月23日起计算）支付违约金，暂计算至起诉之日为27689.81元，共计904160.75元；2、判令被告翟述华对被告刘康波应支付的房屋租金及违约金承担连带责任。事实与理由：2013年2月23日，原告被告刘康波签订《商铺租赁合同》约定：1、原告将位于青岛市黄岛区长江东路327号锦都家园1号网点一楼（以下简称涉案房屋）出租给被告刘康波作餐饮经营使用，租赁期五年，自2013年2月23日至2018年2月22日，租金350000元/年，年增长率5%；2、被告未按时向原告支付所有应付款项属于违约，每逾期一天，按照所欠款项1%支付违约金。欠款超过60日，原告有权收回房屋。合同签订后，原告依约将房屋交与被告刘康波�用。自2014年度至今，被告刘康波拖欠原告租金共计876470.94元。原告多次催促被告刘康波支付租金，被告刘康波均未支付。被告翟述华与被告刘康波系夫妻关系，应对该欠款承担连带责任。被告刘康波、翟述华第一次庭审中共同辩称：一是对于原告起诉的租金数额无异议，但原告一直拖欠房东租金，原告应在向其房东交纳租金后，再由被告交纳租金。原告曾承诺给被告降房租。目前由于原告与其房东租金问题的官司尚未有结果，故原被告之间的租金金额尚不确定。二是在四年经营期间，涉案房屋漏水，至今未解决，原告至只赔偿了一年损失损失，被告认为原告应当按照每年50000元赔偿原告，共计150000元；原告的宾馆占用涉案房屋过道，原告应当向被告交纳过道占用费共90000元；原告应当返还被告用来送礼的40000元，该280000元应在房租中扣除。被告刘康波、翟述华对原告增加的诉讼请求共同答辩：原告于2017年3月初将涉案房屋的门锁上，2017年3月25日被告与原告店长因要求开门发生争执报警，直到2017年7月初门依然锁着，导致涉案房屋不能正常使用。原告港湾公司为证明其主张，提交下列证据：1、《商铺租赁合同》，证明2013年2月23日原告与被告刘康波签订合同，约定原告将涉案房屋租赁给被告做餐饮经营用，租期5年，租金每年350000元，年增长5%，如被告未按时支付应付款项，每逾期一天按照所欠款项1%支付违约金，欠款超过60日，原告有权收回房屋。截止起诉之日，被告仍欠原告2016年度租金405168.75元，加上2015年度未付租金45875元，被告仍欠原告房屋共计451043.75元。2、原告港湾公司营业执照，证明刘吉拴系原告法定代表人，其签订《商铺租赁合同》行为系职务行为。3、原告与青岛市黄岛区薛家岛街道办事处豹窝社区居民委员会（以下简称：豹窝社区）签订的《商铺租赁合同》，证明涉案房屋的所有权人为豹窝社区，原告有转租权。被告刘康波、翟述华为证明其主张提交下列证据：1、照片，证明原告造成的漏水始终没有修复，原告将酒店锁门，并将转让权据为己有。2、空调排风系统销售安装合同、报价单、冷库工程合同，证明因漏水导致被告无法正常经营，也无法转让，原告应当赔偿被告为此投入的固定资产损失。对于原告港湾公司的举证，被告刘康波、翟述华的质证意见为：对《商铺租赁合同》真实性无异议，该合同第四条第一项规定，原告（甲方）应保证房屋设施完好，并能正常使用，负责年检及日常维修保养，所有费用由原告（甲方）负责，房屋漏水系原告造成，漏水面�占总租赁面积一半以上，漏水从2013年8月份至今，漏水系下水道漏水，原告应先修好房子，保证被告正常使用，被告才能交付租金，另外由于漏水导致被告无法转让，营业也受影响；对原告港湾公司营业执照，《商铺租赁合同》系被告与刘吉拴个人签订，对证明内容不认可；对《商铺租赁合同》被告仅将第一层租赁给被告，原告将涉案房屋转交给两被告，原告未向房东交纳租金，导致豹窝社区上门追索房屋，将被告门锁上，影响正常营业。对于被告刘康波、翟述华的举证，原告港湾公司的质证意见为：被告所述的原告锁门的事实不存在，两被告提交的证据不足以证明涉案房屋的漏水与原告具备关联性，原告并未将涉案房屋的转让权收为己有，两被告提交的照片及合同等证据以及证明内容均与本案不具备关联性。根据各方举证、质证意见，本院作出如下认证意见：《商铺租赁合同》（刘吉拴与被告刘康波签订）、原告港湾公司营业执照、《商铺租赁合同》（原告与豹窝社区签订），本院认可真实性、合法性、关联性，可以作为认定本案事实的证据，本院予以采信。照片无法证明涉案房屋漏水，且漏水系原告造成，也无法证明原告将涉案房屋门锁上，并将转让权收回，故照片不作为认定本案事实的证据。空调排风系统销售安装合同、报价单、冷库工程合同与本案不具备关联性，不作为认定本案事实的证据。两被告申请调取两次报警记录证明原告将涉案房屋酒店锁门，经本院调取，薛家岛派出所出具的2017年3月25日薛凤海报警记录及2017年7月31日被告翟述华报警记录，两份报警记录均未对是谁将涉案房屋门上锁作出认定，故以上两份报警记录与本案无关，不能证明两被告主张，故本院不再组织质证。经审理查明：刘吉拴系原告港湾公司法定代表人。被告刘康波、翟述华系夫妻关系。2012年12月3日，原告港湾公司与豹窝社区签订《商铺租赁合同》，约定由原告租赁青岛市黄岛区薛家岛街道办事处锦都花园1号商铺。2013年2月23日，刘吉拴（甲方）与被告刘康波（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定将涉案房屋租赁给被告刘康波使用。租赁期限为“自2013年2月23日起至2018年2月22日止”。租金为“合同有效年度租金共计为35万元（年增长率5%），每个租赁年度按年计算”。付款方式和时间为：“乙方在签订合同时付给甲方5万元人民币为定金，于2013年3月5号前付10万元，余款3月20号前付清”。违约责任约定：“乙方未按时向甲方支付所有应付款项属于乙方违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向甲方支付所欠款1%的违约金。超过60日甲方有权�取措施，收回房屋”。刘吉拴和被告刘康波在合同上签字捺印。本院认为：刘吉拴与被告刘康波签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效，双方当事人应当按照合同约定享有权利并积极履行义务，被告刘康波应当按照合同约定如期向刘吉拴支付租金。刘吉拴系原告法定代表人，刘吉拴在《商铺租赁合同》上签字也得到了原告港湾公司的认可，故原告港湾公司为本案适格原告。关于两被告主张的原告赔偿涉案房屋因漏水给两被告造成的损失、原告使用涉案房屋过道的使用费以及礼物费用共计280000元应当在租金中扣除，因两被告未提交相关证据，故两被告该项主张证据不足，本院不予认定,若原告另有证据证明漏水、过道使用以及礼物费用与原告具备关联性，可另行主张。关于两被告抗辩涉案房屋被原告锁门，导致无法经营，因未有证�证明涉案房屋锁门系原告所为，故两被告该项主张，本院不予采信。从《商铺租赁合同》中约定的付款方式“2013年3月5号前付10万元，余款3月20号欠付清”，并结合租赁合同关系交易习惯可以认定原被告之间租金的支付方式为每租赁年度3月20日日前将该租赁年度租金全部付清，故被告刘康波应当支付原告2015租赁年度尚欠租金45875元、2016年度租金405168元及2017年度租金425427元，共计876470元。《商铺租赁合同》中约定“乙方未按时向甲方支付所有应付款项属于乙方违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向甲方支付所欠款1%的违约金”，合同中约定的违约金较高，原告主张按照中国人民银行同期贷款支付违约金不违反合同约定及法律规定，本院予以支持。庭审中两被告认可租赁房屋用于两被告经营自助餐厅，故原告主张被告翟述华对尚欠租金及违约金承担连带责任，符合法律规定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第二十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款之规定，判决如下：一、被告刘康波于于本判决生效之日起十日内支付原告青岛港湾景象连锁酒店有限公司租金876470元；二、被告刘康波与本判决生效之日起十日内支付违约金支付原告青岛港湾景象连锁酒店有限公司违约金（以451043为基数，自2016年3月21日起至实际给付之日，按中国人民银行同期银行贷款利率计算；以425427为基数，自2017年3月21日起至实际给付之日，按中国人民银行同期银行贷款利率计算）；三、被告翟述华对第一项、第二项付款义务承担连带偿还责任。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12842元（原告预交），由被告刘康波、翟述华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 员  曹方超人民陪审员  袁清霞人民陪审员  张学昌二〇一七年九月二十九日书 记 员  迟 海附：本判决适用的法律、法规及司法解释条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确�依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律�有规定的除外。