成都市金牛区人民法院民 事 判 决 书（2014）金牛民初字第1229号原告金牛区欧美苑第一届业主委员会。负责人屈龙。委托代理人刘宗权，四川法锐律师事务所律师。委托代理人许辉，四川法锐律师事务所律师。被告成都展华物业管理有限公司。法定代表人张可佳。原告金牛区欧美苑第一届业主委员会（以下简称“欧美苑业委会”）与被告成都展华物业管理有限公司（以下简称“展华物业公司”）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员郭雅丽独任审判，于2013年12月16日和2013年12月18公开开庭进行了审理。原告欧美苑业委会的委托代理人刘宗权、许辉，被告展华物业公司的法定代表人张可佳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，欧美苑小区由成都信达房地产有限责任公司开发，于2004年8月竣工。2004年9月起，业主陆续入住该小区。2008年11月，在小区业主不知情的情况下，被告进入小区开始该小区物业管理事宜。自被告进入小区管理以来，服务质量极差，常有外来人员闲逛出入，外来车辆乱停乱放，且经常发生偷盗现象。小区业主忍无可忍，强烈要求被告撤离欧美苑小区，但被告一直不肯离开，直到2011年10月15日被告才离开小区。2012年3月，原告及小区业主了解到，早在2009年10月22日，信达公司就向被告发函，要求解除双方曾经签订的物业管理合同。2009年10月24日，被告回函同意解除双方的物业服务合同。但被告并未在解除合同后退出欧美苑小区，反而违法提取小区的房屋专项维修资金。其中一笔维修资金，被告在申请时以安装门禁及监控系统名义提出，但提出后，小区门禁及监控系统并未实际动工维修。欧美苑业主大会召开后，授权业主委员会代为主张权利，要求被告返还该笔维修资金。为维护全体业主合法权益，诉至法院，请求人民法院依法判令：1、被告将维修资金70202元及同期银行贷款利息返还至欧美苑小区维修资金专用账户（区域代码060400093）（利息计算期间为：2010年11月30日至2013年11月30日）；2、诉讼费由被告承担。被告辩称，维修资金只提取了一部分，并非原告主张的金额。展华物业公司在提取维修资金时，业委会还未成立，当时展华物业公司共申请了4项工程维修费，预算金额40万元左右，经房管局审批，只拨付了20万元。其中，更换水泵拨付了预算金额的70%（36488.2元），新建围墙、活动室、垃圾房拨付了预算金额的70%（66307.7元），电梯维修拨付了预算金额的70%（38599.4元），门禁及监控系统拨付了预算金额的50%（70202.34元）。维修资金拨付后，展华物业公司对前三项工程进行了维修，但业委会不认可展华物业公司对前三项工程的维修，至今不肯履行决算义务，经请示房管局，展华物业公司将维修门禁及监控系统的钱用于支付了前三项工程余款，门禁及监控系统确实未实际动工维修。经审理查明，欧美苑小区（又名欧美科技学院商住楼）位于四川省成都市金牛区九里堤中路223号，总建筑面积27900平方米，小区业主488户，由成都信达房地产开发有限责任公司开发（以下简称“信达公司”）。2008年11月19日，信达公司与展华物业公司签订前期《物业管理服务合同》，委托展华物业公司为欧美苑小区提供物业服务。2009年10月22日，信达公司向展华物业公司发出《工作衔接函》：“贵司已于2009年10月21日收到我公司关于解除南桥春天、欧美苑、信达新居、东南苑四个项目前期物业服务合同的函件，请贵司安排人手尽快落实各项交接事宜。……”。2009年10月24日，展华物业公司向信达公司发出《工作衔接函》：“我司于2009年10月22日收到关于解除‘南桥春天、欧美苑、信达新居、东南苑’等四个小区前期物业服务合同的函件，经我司董事会讨论，决定同意贵公司提出的解除上述小区的前期物业服务合同的意见，我司将于2009年10月31日与贵司进行交接工作，我方于当日起不再承担合同约定的相关权利义务。请贵司另行选聘物业服务公司”。2009年10月31日，双方约定的工作交接日届满，展华物业公司未与信达公司就欧美苑小区物业服务等相关工作办理交接，并一直由其为欧美苑小区提供实际物业服务至2011年10月15日止。2009年10月31日至2011年10月15日期间，展华物业公司一直为欧美苑小区提供物业服务，收取欧美苑小区业主物业服务费。2009年11月起，因维修二次供水系统、电梯、土建（新建围墙、活动室、垃圾房维修）、门禁及监控系统，展华物业公司开始征求欧美苑小区业主意见，办理维修资金提取事宜。列支范围内，涉及建筑面积17820.52平方米，涉及业主233户，同意使用维修资金的业主共148户。其中，＊幢＊单元＊号业主许鹏程在成都市房屋专项维修资金使用备案业主意见表中重复3次签名。2010年11月9日，经成都市住房专项维修资金监督管理办公室审核备案，向展华物业公司拨付更换水泵维修费36488.2元，拨付新建围墙、活动室、垃圾房维修费66307.7元，拨付电梯维修费35899.4元。2010年11月30日，经成都市住房专项维修资金监督管理办公室审核备案，向展华物业公司拨付门禁及监控系统维修费70202.34元。展华物业公司收到门禁及监控系统维修费用后，未实际动工维修欧美苑小区门禁及监控系统。2011年4月18日，欧美苑业委会成立。2011年10月15日，展华物业公司撤离欧美苑小区，未再为其提供物业服务。以上事实有组织机构代码证、企业法人营业执照、有限责任公司变更登记申请书、成都工伤经济信息中心查询通知单、欧美苑小区总平面图、《物业服务合同》、《工作衔接函》、成都市房屋专项维修资金使用备案业主意见表、欧美科技学院商住楼维修资金使用明细表以及双方当事人一致陈述，予以证实，足以认定。本院认为，依照《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”之规定，在欧美苑小区业主大会选聘新的物业服务企业前，信达公司与展华物业公司签订《物业管理服务合同》应属合法有效的行为。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，欧美苑业委会系2011年4月18日成立，在欧美苑业主大会依法选聘物业服务企业并由业主委员会与之签订物业服务合同之前，信达公司与展华物业公司签订的前期《物业管理服务合同》，对全体业主具有约束力。依照《物业管理条例》第二十六条“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”之规定，前期物业服务合同终止的情形应限于业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订了新的物业服务合同，作为开发单位的信达公司与前期物业服务企业的展华物业公司均没有行使解除前期物业服务合同的权利。虽然信达公司与展华物业公司于2009年10月24日协商一致，同意解除欧美苑小区的前期《物业管理服务合同》，但上述行为有悖《物业管理条例》第二十六条的规定，不能发生解除合同的法律后果。在欧美苑小区业委会与新的物业服务企业签订物业服务合同后，信达公司与展华物业公司签订的《物业管理服务合同》才自行终止。因此，展华物业公司作为欧美苑小区物业服务企业，有权依据《住房专项维修资金管理办法》的相关规定，提取欧美苑小区维修资金。故欧美苑业委会以展华物业公司未与其签订物业服务合同为由，主张展华物业公司无权提取欧美苑小区维修资金的理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条“下列事项由业主共同决定：（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金。决定前款第五项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。”、《住宅专项维修资金管理办法》第二十二条“住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：（二）住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议”、《四川省住宅专项维修资金管理细则》第十八条“共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用按照以下规定列支：（二）涉及单幢或部分建筑物共用的，在其相关受益业主的维修资金账户中列支”之规定，欧美苑小区使用维修资金维修门禁及监控系统，应当经小区门禁及监控系统列支范围内占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。展华物业公司代理欧美苑小区业主提取维修资金维修门禁及监控系统，列支范围内共涉及业主233户，实际同意维修户数为146户，占列支范围内业主总人数的62.7%，未达到《中华人民共和国物权法》、《住宅专项维修资金管理办法》等相关法律法规规定的使用建筑物维修资金应经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，因此，展华物业公司提取维修资金的程序存在瑕疵。同时，《住房专项维修资金管理办法》第十八条规定“住房专项维修资金应当专项用于住宅共用部位，共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用”，维修门禁及监控系统的维修资金应当专项用于维修门禁及监控系统。展华物业公司收到维修门禁及监控系统的维修资金后，至今未实际动工维修，展华物业公司应当将该部分维修资金退还至欧美苑小区维修资金专用账户。依照《中华人民共和国合同》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，展华物业公司提取欧美苑小区维修资金不符合法律规定，违反了《物业管理服务合同》约定，损害了欧美苑小区业主利益，欧美苑业委会请求展华物业公司将维修资金70202元及同期同类贷款利息一并返还至欧美苑小区维修资金专用账户（区域代码060400093）（利息计算期间为：2010年11月30日至2013年11月30日），符合法律规定，本院应予支持。展华物业公司辩称，因欧美苑业委会不履行决算义务，导致其无法对已完工的三项工程（更换水泵、新建围墙、活动室、垃圾房、维修电梯）进行决算，只能将维修门禁的费用用于支付已完工的其他三项工程。本院认为，住房专项维修资金应当严格按照专款专用的原则使用，将维修门禁及监控系统的费用用于支付其他工程维修费用，应当依照《中华人民共和国物权法》第七十六条的相关规定，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。展华物业公司未按照法律规定，擅自将维修门禁及监控系统的维修资金用于支付其他工程维修费用，不符合法律规定，展华物业公司该项抗辩理由不能成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国合同》第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第二十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《住房专项维修资金管理办法》第十八条、第二十二条，《四川省住宅专项维修资金管理细则》第十八条之规定，判决如下：成都展华物业管理有限公司于本判决生效之日起10日内自行将维修资金70202元及同期同类银行贷款利息返还至欧美苑小区维修资金专用账户（区域代码060400093）（利息计算期间为：2010年11月30日至2013年11月30日）。如果成都展华物业管理有限公司未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1655元，因本案适用简易程序审理并判决，减半收取827.5元，由成都展华物业管理有限公司负担（此款已由金牛区欧美苑第一届业主委员会垫付，成都展华物业管理有限公司应于本判决生效之日起10日内将该款支付给金牛区欧美苑第一届业主委员会）。如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员  郭雅丽二〇一三年十二月二十七日书 记 员  邹雨妙