广西壮族自治区钦州市钦北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）钦北民初字第516号
原告林国富，男，汉族，浙江省文成县人，居民，住浙江省文成县。
委托代理人莫柏龙，广西铭德律师事务所律师。
被告钦州市景湖花园房地产开发有限公司，住所地：钦州市银河街79号。
法定代表人张宏，公司总经理。
委托代理人董文才，男，公司办公室主任，住钦州市钦南区。
委托代理人陈同宇，男，钦州市钦南区文峰街道法律服务所法律工作者。
原告林国富诉被告钦州市景湖花园房地产开发有限公司（以下简称景湖公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月10日受理后，依法由曾繁积担任审判长，与审判员陆珏燕、人民陪审员郑晓华组成合议庭，于2014年4月25日公开开庭进行了审理，书记员莫远明担任法庭记录。原告林国富的委托代理人莫柏龙，被告景湖公司的委托代理人陈同宇、董文才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林国富诉称，2006年，原、被告签订《商铺买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于钦州市景湖花园B-1、B-2、B-3、B-4、B-5、B-6、B-7、B-8商铺，合同签订当日交付了首期款，交付使用，交付使用八个月内被告要为原告办理房产证。后被告却拖延办理房产证，双方就办理房产证签订了补充协议，约定，被告拖延办理房产证的违约金为100万元。直至2012年7月19日，被告才为合同约定的商铺办理房产登记，但商铺实际面积（777.33㎡）与合同约定的面积（803.14㎡）相差25.81㎡之多。因与被告不能协商，现请求判决判令被告因迟延办理房产证应支付的违约金100万元及利息（按银行同期贷款利率，从起诉之日计至偿清为止）；被告支付面积误差价款387150元（15000元／㎡×25.81㎡，以评估为准）；由被告承担诉讼费用。
原告为主张其诉请，在举证期限内向本院提交了以下证据：1.身份证，证明原告诉讼主体资格；2.工商查询单，证明被告的诉讼主体资格；3.《商铺买卖合同》，证明原、被告签订商铺买卖合同，约定由被告将景湖花园B1、B2、B3、B4、B5、B6、B7、B8商铺出让给原告；4.收据（两张）、银行汇款单，证明原告已支付购买商铺的价款；5.销售发票（八张）、合同备案登记证明，证明原告已支付完购买商铺的所应交税款、买卖合同合法有效；6.《收条》、补充协议，证明原告已向被告提交办理房产证材料，但被告没有办理所以与原告签订《补充协议》；7.房产证，证明被告延迟办理房产证的事实。
对原告提交的证据，被告作如下质证：
对证据1、2没有异议，对证据3有异议，该合同不合法，合同价格明显比市场价低了数倍，被告是在受威胁的情况下签订的；被告出具了三份编号一样的合同原件但不能说明哪一份本案合同原件，故不能证明原告的主张；对证据4的真实性没有异议，但与本案没有关联；对证据5有异议，不能证明买卖合同合法有效；证据6的证明内容不合法，与事实不符，很明显对被告非常不平等，反而证明原告在受威胁的情况下签订的，不是双方真实意思表达；对证据7的真实性没有异议，但不能证明被告延迟办理房产证，事实是当时办理房产证是原告一手操办。
被告景湖公司辩称：一、被告是在受胁逼、敲诈的前提下与原告签订买卖合同，合同不是双方真实意思表示，原告胁逼被告以远远低于市场价格（1800多元）购买八间商铺，依法应该认定合同无效；即便合同有效，以10000元／㎡计算面积误差没有事实和法律依据；二、原告提出由被告提供办证的手续证件资料，原告自行办证造成房产证延期办理应由原告负责，原告要求被告支付违约金没有事实和法律依据；三、根据双方签订的买卖合同，房产证办理后，原、被告协商房屋误差部分没有超过比例，不应该由被告支付；双方约定，将50万元欠款支付给原告，原告就不再追究违约金，之后原告一直没有向原告追索违约金。综上，原、被告签订的合同无效，也不应该向原告支付任何约金；因原告以非法手段取得8间铺面，被告已经向公安机关报案，建议人民法院将本案卷宗移送到公安机关一并审理。
被告为证明其陈述在庭审时向法庭提交了如下证据：
1.编号为200-0171号商品房买卖合同两份，证明在2003年商铺的价格每平米为4575元，2008年商铺每平米价格为6800元。2.证人毛建华证言，证明被告在遭受原告胁迫的情形下与原告签订了买卖合同。
对被告提交的证据，原告质证认为：对证据1、2的合法性和真实性无法确认，且该证据与本案无关；证人也正是在房地产办理房产证是由景湖花园办理的，我方就没理由再去要求办理房产证。证人所陈述的不是事实。
上述证据经庭审质证，本院认定如下：
对原告提交的证据1、2的真实性和合法性，被告没有异议，本院予以确认；证据3是原、被告的真实意思表示，对其真实性、合法性和关联性本院予以认定；证据4、5、6、7具有真实性，本院亦予确认，但证据6确有显失公平，证据7不能证明原告的主张。被告提交的证据1、2由于缺乏其他相关的证据佐证，不能认定其真实性和关联性。
综合全案证据及原、被告在庭审中的陈述，本院确认以下法律事实：
2006年12月29日，原、被告签订了一份《商铺买卖合同》约定，由原告购买被告开发的位于钦州市景湖花园建筑面积共803.14㎡的B-1、B-2、B-3、B-4、B-5、B-6、B-7、B-8号商铺（现房），按单价为（人民币）每平方米1867.67元计，总价款为150万元；商铺交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，该商铺交付时，以产权登记部门确认的面积为准，多退少补，每平方米保持价格不变。出卖人应当在商铺交付使用后八个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，按法律规定的罚则处理，双方还对其他权利义务作了约定。合同签订后，原告按照约定交付了首付款1000000元，并向有关部门缴纳了相应的契税及有关费用，被告按约定将商铺交付原告，原告随即进行装修并投入使用。2007年8月3日，原、被告签订了《补充协议》，对被告没有按照合同约定的8个月内为原告办好房屋产权证的违约行为作了补充约定，原告同意延长办理房产证两个月，被告仍不能办理的，除要支付违约金100万元之外，原告未支付商铺余款50万元无须向被告支付等。后原告给付了被告余款500000元。2012年7月19日，原告取得了商铺买卖合同约定的房屋所有权证（钦房权证城区字第2012063**号），登记总建筑面积为777.33㎡，比合同登记面积少25.81㎡，面积误差比为3.21%。没有证据证明原告自使用商铺至今没有因房产证迟延办理而遭受了有关直接经济损失。因与被告无法协商赔偿事宜，原告遂于2014年3月10日向本院提出上述诉讼请求。
上述事实，有原告提交的《商铺买卖合同》、《收据》、银行汇款单、《收条》、《补充协议》、《房产证》等证据及当事人庭审陈述予以佐证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《商铺买卖合同》是双方的真实意思表示，为合法有效，双方当事人应当根据合同的约定履行相应的义务。被告主张其是在受胁迫的情况下签订合同属无效，应移送公安机关处理，却没有相应的证据予以证明，亦没有在法定期限内行使撤销权，故被告的辩解缺乏事实依据，对此本院不予采纳和认可。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理，现原告产权登记的面积与合同约定面积有误差，关于面积误差的处理在双方的买卖合同中有明确约定，应按照约定执行，故原告请求按照市场价格支付面积误差的房价款不符合双方合同约定，也缺乏法律依据，本院不予支持。根据双方约定，商铺交付时，以产权登记部门确认的面积为准，多退少补，每平方米保持的价格不变，故对登记面积与合同约定面积误差25.81㎡的房价款48204.56元［（803.14㎡－777.33㎡）×1867.67元／㎡］应由被告返还原告。
关于被告应否支付因迟延办理房产证而支付违约金100万元及利息的问题。2007年8月3日双方签署的《补充协议》明确约定，被告必须在协议约定的两个月（即2007年8月3日至2007年10月3日）以内为原告办好房产证，协议签订后，被告确实没有按照合同约定代理原告办理房产证，构成违约是事实，故对被告提出不应支付违约金的辩解意见本院不予支持。但双方签订商铺买卖合同之后，原告随即直接占有和使用商铺，且没有任何证据表明原告因被告迟延办理房产证直接遭受重大损失或者实际明显、具体损失额达到100万元，鉴于损失数额难以确定，双方签订《补充协议》约定的违约金100万元与协议之前原告所交付的100万元的购房款数额一样，明显过高，故对原告诉讼请求违约金的不合理部分，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，结合本案合同的实际履行情况，本着合同法的诚实信用、公平原则以及以保护原、被告各自的权益为目的，被告应按照已付购房款总额100万元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2007年10月4日起至2012年7月19日止分段计付承担违约责任为宜。原告请求被告支付违约金的利息没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、一百一十四条、最高人民法院《关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十六条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告钦州市景湖花园房地产开发有限公司返还原告林国富因合同约定商铺面积与实际商铺面积误差25.81㎡的购房款48204.56元；
二、被告钦州市景湖花园房地产开发有限公司应按照已付购房款总额100万元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2007年10月4日起至2012年7月19日止分段计付给原告林国富逾期办理房产证违约金；
三、驳回原告林国富的其他诉讼请求。
案件受理费17284元（原告已预交），由原告林国富负担12000元，被告钦州市景湖花园房地产开发公司负担5284元。
上述债务，义务人应在本判决书发生法律效力之日起十日内履行完毕（汇款至钦州市钦北区人民法院，账号：733501040003270；开户银行：中国农业银行钦州分行新兴支行）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依法加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决确定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式六份，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。
审 判 长 曾繁积
审 判 员 陆珏燕
人民陪审员 郑晓华
二〇一四年九月十日
书 记 员 莫远明
附：适用法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用的原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用的原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
2、最高人民法院《关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失3０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照
已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。