广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0104民初9679号
原告：广州岭南集团控股股份有限公司东方宾馆分公司，住所地广州市越秀区流花路120号。
负责人：陈白羽，职务总裁。
委托代理人：关伟、韩必东，广东中天律师事务所律师。
被告：广州市挚爱摄影有限公司，住所地广州市越秀区流花路120号自编2号楼主大堂6、7、8房。
法定代表人：刘志远。
委托代理人：罗敏，女，该公司前职员，通讯地址。
原告广州岭南集团控股股份有限公司东方宾馆分公司诉被告广州市挚爱摄影有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人韩必东，被告的委托代理人罗敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付东方宾馆自编2号楼主大堂6、7、8号商铺2016年12月及2017年1月1日至1月19日的租赁场地综合费41957元；2、判令被告立即支付提前解除合同的违约金88652元及268342.20元补偿金（按合同剩余租期内综合费总额的20%计）；3、判令被告立即支付自2016年12月6日起至实际付清租赁场地综合费之日止的逾期付款违约金（以当月实际拖欠的租赁场地综合费15834元为基数，按每日千分之五计）及自2017年1月6日起至实际付清租赁场地综合费之日止的逾期付款违约金（以当月实际拖欠的租赁场地综合费26123元为基数，按每日千分之五计）。事实与理由：2016年8月25日，原告与被告签订《租赁合同》，约定原告将广州市流花路120号东方宾馆自编2号楼主大堂6、7、8号面积96.40平方米的商铺出租给被告经营婚纱摄影，租赁期限自2016年9月1日起至2019年8月31日止；2016年9月1日至2018年8月31日每月应交纳租赁场地综合费(包括租金和综合服务费)42621元，2018年9月1日至2019年8月31日每月应交纳租赁场地综合费(包括租金和综合服务费)44326元，被告应于每月的5日前一次性足额缴纳当月的租赁场地综合费及上月的水电费；被告应在合同签订之日起三日内向原告交纳相当于两个月租赁场地综合费即88652元作为履约保证金，被告若违约提前解除合同的，原告需抵扣履约保证金，拖欠金额超过履约保证金数额的，被告应另行向原告支付；任何一方擅自提前解除合同或违约的，须向对方支付相当于履约保证金数额的违约金和合同续存期(即尚未履行的租赁期限)的租赁场地综合费总额的20%作补偿金，被告迟延向原告缴纳租赁场地综合费即构成违约，每迟延一天应支付相当于每月租赁场地综合费千分之五数额的违约金等。合同签订后，原告全面履行了合同义务。被告支付了69408元履约保证金并支付租赁场地综合费至2016年10月，支付水电费至2016年9月。2017年1月20日，被告向原告发出《关于提前终止租赁合同的报告》，称决定于2017年1月20日结束营业，尚欠原告的费用会尽力筹集资金结清。2017年1月25日，被告将承租场地交还给原告。至今，抵扣履约保证金69408元后，被告尚欠原告2016年12月及2017年1月1日-19日租赁场地综合费41957元（19日后的综合费不再计算，不要求被告支付）。为维护原告的合法权益，提出上述请求。
被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求。对原告主张费用的起算时间及计算标准均无异议，但原告所称的用于抵扣的履约保证金并非原告现在提交的两份租赁合同中约定的履约保证金，而是双方前一段租期的租赁合同中约定的履约保证金，该笔履约保证金原告一直未归还给被告，而原告现提交的租赁合同被告尚未交纳保证金，故被告认为原告现提交的租赁合同应该是未生效的。2017年1月20日，被告已经结束营业，当时因为首先需要解决员工工薪问题，被告的法定代表人努力解决了部分员工的工资，目前已经无力偿还其他债务。原告与被告之间一直存在租赁纠纷，是因为涉案房屋不符合铺位使用规范的。2010年曾发生天花掀起，被告要求原告赔偿，但是一直没有处理。后来又发生了一次大面积的漏水，此次原告给予了被告一定的赔偿。在2013年又发生了类似的事件，原告也没有对被告赔偿。由于原告未处理漏水的补偿，被告一直就没有向原告支付租金和费用。
经审理查明：广州市越秀区流花路120号自编2号楼为广州岭南集团控股股份有限公司（以下简称岭南集团公司）所有的房产，由岭南集团公司委托原告经营管理，委托期限从2015年7月1日至2025年6月30日止。2016年8月25日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《东方宾馆商铺租赁合同》，约定原告将上述房屋主大堂6、7、8号铺、租赁面积96.40平方米的场地出租给被告经营婚纱摄影，租赁期限自2016年9月1日起至2019年8月31日止，其中2016年9月1日至2018年8月31日期间每月应交纳租赁场地综合费(包括租金和综合服务费)42621元，2018年9月1日至2019年8月31日每月应交纳租赁场地综合费(包括租金和综合服务费)44326元；原告同意提供被告免租装修期15天（自2017年1月1日起至2017年1月15日止），免租期间被告除负责承担租赁场地水电费外，不须向甲方交纳租赁场地租金和综合服务费；被告应于每月的5日前一次性足额缴纳当月的租赁场地综合费及上月的水电费；被告应在合同签订之日起三日内向原告一次性支付两个月的租赁场地综合费88652元作为履约保证金；对于被告违反本合同约定，拖欠应交费用或损坏物业造成原告损失的，原告有权从履约保证金中抵扣相应金额而无须乙方同意，但甲方应书面通知被告该抵扣情况，被告在接到该通知之日起五日内应将已抵扣的履约保证金如数补足，合同期满或者提前解除合同，在被告无任何违约的情况下，原告应于合同期满后或解除协议生效后的五个工作日内将履约保证金足额无息返还乙方；若被告有违约情形，原告需抵扣履约保证金，如果拖欠或赔偿的金额超过履约保证金的金额，被告应另行向原告支付；除本合同约定外，任何一方擅自提前解除合同或违约的，须向对方支付相当于履约保证金数额的违约金和合同续存期(即尚未履行的租赁期限)的租赁场地综合费总额的20%作补偿金；被告迟延向原告缴纳租赁场地综合费即构成违约，每迟延一天应支付相当于每月租赁场地综合费千分之五数额的违约金等。
合同签订后，原告依约将涉案场地交付给被告使用。被告按照约定的标准向原告支付了2016年9月1日至2016年10月的租赁场地综合费。此后，被告未再向原告支付过租赁场地综合费。
2017年1月20日，被告向原告发出《关于提前终止租赁合同的报告》称，因近年市场经济不景，行业竞争激烈等原因，被告公司已无力再经营下去，现决定于2017年1月20日结束营业……至于尚欠原告公司的费用，被告公司将在农历年前将所欠的水电费结清，其余的费用会尽力筹集资金结清等。
2017年1月25日，被告向原告发出《承诺函》，承诺：在2017年1月25日前先支付部分水电费，剩余部分水电费于2017年2月10日前全部结清；在2017年1月25日前将承租的所有租赁场地全部退还给原告处理；在2017年2月份先支付部分尚欠原告的租赁场地租金，并提交结清剩余部分租金的计划书。
同日，被告将承租的涉案场地交还给原告。
关于被告交纳履约保证金69408元的问题，原告表示，原、被告双方在签订上述租赁合同前曾签订过另一份租赁合同，69408元确实是该份合同约定的保证金，但在续签合同时双方约定将第一份租赁合同的履约保证金69408元延续下去作为第二份合同的履约保证金。被告则认为，该笔保证金为第一份租赁合同的保证金，应在第一份租赁合同期满时退还给被告，签订第二份租赁合同时被告再向原告支付履约保证金。但实际上原告没有退还给被告。
关于合同解除一事，原告认为合同解除日期为2017年1月20日，被告则认为合同从未生效。
被告为证明涉案房屋发生漏水及被告曾经向原告提出交涉的情况，向本院提供如下证据：一、2011年9月18日的《雨水倒流受灾表》（复印件），其中记载了15处装饰装修设备损坏情况，落款处东方宾馆签字盖章一栏为“麦锦洪2011.9.21”，挚爱摄影公司签字盖章一栏为被告加盖的印章。二、被告于2014年5月14日向广州市东方宾馆股份有限公司物业管理部发出的《关于广州市东方宾馆股份有限公司物业管理部对漏水事件回复的复函》（复印件），其中记载:对于贵公司认为我公司提出要求赔偿的做法不合理这个意见我公司是不认同的。主要有以下几点理由：第一、漏水事件是一个客观存在的事实，而且是由于物业所有方管理不善而造成的；第二，我公司推迟了要求赔偿的时间，不等于我公司就失去了要求赔偿的权利；第三、我公司推迟了要求赔偿的时间是有原因的。因为从事发到修理完工就用了近一个月的时间，然后下来的一两个月里，我公司整个营业场所都因为水浸时间太长弥漫着霉味和臭味，我公司的管理人员都把注意力集中在尽快修复好营业场所，使公司能尽快恢复正常营业的方面上去，都未间断过与贵公司有关部门的沟通。然后下来就是农历新年，所以过年后才正式提出合理的赔偿要求。这次漏水事件千真万确是使我公司造成了严重的损失，而且过错方不在我公司，作为物业出租方是有义务对此负责的。希望贵公司能本着实事求是的态度，本着理解、支持、友好的合作精神，妥善处理好此事，共同创造美好的合作前景。该复函落款空白处有“已收到原件1份麦锦洪2014.5.14”的签名字样。原告对此认为，被告超过举证期限提交上述证据，不应予以质证，且真实性存疑，与本案不存在关联性。
本院认为：原、被告自愿签订的上述《东方宾馆商铺租赁合同》出自双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。被告逾期至今未向原告支付自2016年11月起的租赁场地综合费，已构成违约，应依约承担违约责任。关于合同解除的时间，因被告于2017年1月20日向原告发出《关于提前终止租赁合同的报告》，原告收到后未提出异议，故上述合同应当认定为于2017年1月20日解除。上述合同并未约定支付租赁保证金为合同生效的前提，故被告认为上述合同并未生效的意见，本院不予采信。
关于原告所述以被告已缴纳保证金69408元抵扣上述所欠费用的主张，以及被告认为该笔保证金属于前一份租赁合同、应退还给被告的抗辩意见，本院认为，根据一般交易惯例，双方续签租赁合同时，对前后两份合同的保证金的处理，一般采取补交不足部分的做法而非退还原合同保证金再重新交纳新合同保证金的处理；本案中，被告已交纳的原租赁合同保证金69408元低于现租赁合同约定的保证金88652元，而原告对此一直不持异议，应视为现租赁合同被告实际交纳的租赁保证金即为依照原合同所交纳的69408元。根据上述合同约定，若被告有违约情形，原告需抵扣履约保证金，如果拖欠或赔偿的金额超过履约保证金的金额，被告应另行向原告支付，故原告现以被告已交纳的保证金69408元抵扣被告所欠的租赁场地综合费后要求被告支付自2016年12月及2017年1月1日至1月19日的租赁场地综合费并计付逾期付款违约金的诉讼请求，合法合理，本院对此予以支持。
关于原告要求被告支付逾期付款违约金及要求被告支付相当于履约保证金数额的违约金、并按照合同存续期内尚未履行的租赁期限的租赁场地综合费总额的20%计付补偿金的诉讼请求。本院认为，根据上述合同约定，任何一方擅自提前解除合同或违约的，须向对方支付相当于履约保证金数额的违约金和合同续存期(即尚未履行的租赁期限)的租赁场地综合费总额的20%作补偿金；被告迟延向原告缴纳租赁场地综合费即构成违约，每迟延一天应支付相当于每月租赁场地综合费千分之五数额的违约金，现被告表示不同意向原告支付所诉费用，可视为被告认为原告所主张的违约金、补偿金约定标准过高，故根据公平合理原则，本庭予以酌情调整为逾期付款违约金参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，解除合同的违约金及补偿金则按合同续存期(即尚未履行的租赁期限)的租赁场地综合费总额的20%计算。
至于被告认为涉讼房屋发生漏水原告应予以补偿的抗辩意见，因被告并未提供充分证据证明漏水情况及受损金额，且被告在本案中并未提出反诉，故本院对被告该抗辩意见不予接纳。被告可另循途径解决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一一十四条第一款及第二款之规定，判决如下：
一、原告广州岭南集团控股股份有限公司东方宾馆分公司与被告广州市挚爱摄影有限公司于2016年8月25日就租赁广州市越秀区流花路120号自编2号楼主大堂6、7、8号铺、面积为96.40平方米场地所签订的《东方宾馆商铺租赁合同》于2017年1月20日解除。
二、被告广州市挚爱摄影有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告广州岭南集团控股股份有限公司东方宾馆分公司支付尚欠的2017年12月及2017年1月1日至2017年1月19日的租赁场地综合费共41957元（该金额系以被告交纳的保证金69408元抵扣后计算得出）。
三、被告广州市挚爱摄影有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告广州岭南集团控股股份有限公司东方宾馆分公司支付逾期付款违约金（其中自2016年12月6日起至实际付清上述所欠租赁场地综合费15834元之日止，以15834元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；自2017年1月6日起至实际付清上述所欠租赁场地综合费26123元之日止，以26123元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）。
四、被告广州市挚爱摄影有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告广州岭南集团控股股份有限公司东方宾馆分公司支付提前解除合同的违约金268342.20元。
五、驳回原告广州岭南集团控股股份有限公司东方宾馆分公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7633元，由原告负担100元，被告负担7533元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张 丽
人民陪审员 张 宇
人民陪审员 宋雪松
二〇一七年八月二十八日
书 记 员 梁慧贤