浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙台民终字第258号
上诉人（原审原告）：陈江宁。
委托代理人（特别授权）：陈玲珠。
被上诉人（原审被告）：张国友。
被上诉人（原审被告）：藤玉芽。
被上诉人（原审被告）：张余兴。
上诉人陈江宁因房屋买卖合同纠纷一案，不服温岭市人民法院（2014）台温溪民初字第530号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理认定，原告陈江宁与被告张国友于2013年8月23日签订房地产买卖契约一份，约定由被告张国友将其所有的坐落在温岭市大溪镇水仓村米行路88－90号的房地产出卖给原告，房地产成交价格为1000000元，原告于2013年8月23日付清房屋买卖款，被告保证所销售的房屋产权确属所有，该地产未设置任何的担保抵押或债务债权。合同签订后，被告张国友出具收条一份确认收到房屋买卖款1000000元，并由被告张余兴在收条担保人一栏上签字确认。另查明，被告张国友、滕玉芽系夫妻关系。本案讼争房屋系被告张国友、滕玉芽共同共有，于2013年10月10日设定了最高额抵押，抵押权人为交通银行股份有限公司台州温岭支行。浙江省温岭市人民法院依法于2015年1月13日对该套房屋进行了公开拍卖。
原审法院审理认为，原告陈江宁与被告张国友签订房屋买卖合同后，原告按约向被告支付了房屋买卖款1000000元，原告与被告张国友间形成的房屋买卖合同关系系双方当事人真实意思表示，且主体适格，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应认定有效，各方均应按约全面履行各自的义务。被告张国友辩称在合同缔约时未取得房屋共有人滕玉芽的同意，该院认为被告张国友出卖房屋的行为虽已构成无权处分，但不影响合同的效力，故对被告的抗辩不予支持。本案因被告负债，涉及房屋已被法院依法予以公开拍卖，原告无法办理物权变更登记实际取得该房屋的所有权，致使房屋转让合同目的无法实现，对此的责任在于被告，故原告提出要求解除合同的诉请，该院予以支持。合同解除后，根据履行情况和合同性质，当事人可以恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故原告有权要求被告返还购房款并按约承担赔偿责任。合同约定，违约一方应当按房地产总价款1000000元以每日0.1%的标准支付违约金，现原告主张按本金1000000元自付款之日（即2013年8月23日）起按月利率1.86%的标准计算至判决确定的履行之日止的违约金，为法律所准许。原告主张被告张余兴对房屋买卖款的返还承担保证责任，虽然被告张余兴在收条上以担保人名义签字，但是该收条只是一份收款凭证，且未约定保证合同应当包括的内容，应视为保证合同未成立，故该院对原告的该主张不予认可。根据合同的相对性，原告主张被告滕玉芽承担共同偿还责任，缺乏法律依据，该院对此不予支持。被告辩称本案款项名为房屋买卖合同购房款，实为民间借贷，但是未能举证证明，该院对此不予采信。综上。原告变更后的诉讼请求合理部分，该院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国担保法》第十三条、第十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、被告张国友在本判决生效后十日内返还给原告房屋买卖款1000000元，并支付违约金（自2013年8月23日起按月利率1.86%的标准计算至判决确定的履行之日止）。二、驳回原告陈江宁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13800元，减半收取6900元，由被告张国友负担。
宣判后，陈江宁不服，向本院提起上诉称：一审法院认定事实错误，适用法律不当。1、该房屋买卖合同发生在被上诉人张国友、滕玉芽夫妻关系存续期间（且该房屋系共同共有），滕玉芽未在买卖合同上签字而使合同存在瑕疵，但作为妻子的滕玉芽对于丈夫张国友出售房屋并收取上诉人购房款的经过是完全知晓，且其子张余兴也是在场的，房款划入张余兴的账户，张余兴在收条上以担保人的身份签字确认，所以被上诉人张国友将房屋出售并在买卖合同上签字的行为，依照《合同法》第49条的规定已经构成了表见代理。依据《婚姻法》解释（一）第17条第二款之规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。综上，上诉人认为虽然被上诉人滕玉芽未在合同上签字，但依据《合同法》、《婚姻法》解释（一）及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，也应当是合同相对人，享有合同权利、承担法定义务。2、房屋买卖交付购房款的收据也是合同的一种，房屋买卖合同标的巨大，为了保证出卖方能够在合同不能履行时退还巨额的购房款或者进行诈骗行为，实践中往往会约定由他人担保，减轻买卖合同的风险。并且依据《担保法司法解释》第二十二条：“第三人单方以书面形式向债权人出具担保书，债权人接受且未提起异议的，保证合同成立”，所以本案中被上诉人张余兴以担保人在收据上签字，视为保证合同成立。即便是从常理理解，上诉人将购房款转入担保人张余兴的账户，上诉人一方是履行义务方，这一行为根本不需要被上诉人一方担保，被上诉人也无法担保该行为。上诉人的本意是张余兴应对整个房屋买卖合同的履行进行担保，并且在合同目的不能实现时对相应的赔偿承担连带保证责任。综上，请求二审法院：一、依法撤销一审判决，改判支持上诉人一审的所有诉讼请求；二、一、二审诉讼费由被上诉人方承担。
张国友、滕玉芽、张余兴未作答辩。
本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。
本院认为，双方争议的焦点：一、被上诉人滕玉芽能否作为返还上诉人购房款1000000元及赔偿利息损失的责任主体。被上诉人张国友以个人名义与上诉人签订了房地产买卖契约，后因被上诉人对外负债，涉案的房屋已被法院依法予以拍卖，致使上诉人无法实现房地产买卖契约的目的，现上诉人要求解除房地产买卖契约是符合法律规定的，应予支持。至于上诉人要求返还购房款并赔偿利息损失，从订立合同的双方看，系上诉人与被上诉人张国友订立的，且被上诉人张国友在订立合同时，未将共有人被上诉人滕玉芽一并作为共同出卖人在契约上签字，上诉人也未能举证证明被上诉人滕玉芽对于张国友出售涉案房屋是同意的或者明知而不反对的，依据合同相对性原则，返还上诉人1000000元的购房款及赔偿利息损失的责任主体应是被上诉人张国友。现上诉人要求被上诉人滕玉芽承担共同偿还责任，缺乏法律依据。原审法院对上诉人这一主张不予支持是得当的。二、被上诉人张余兴对被上诉人张国友返还上诉人购房款1000000元及赔偿利息损失是否应承担连带责任。《中华人民共和国担保法》第十五条明确规定保证合同的内容必须有被保证的主债权种类、数额。上诉人提供给原审法院的收条，载明：今收到陈江宁购房款壹佰万元整，房屋座落于大溪镇水仓村米行路88－90号两间房产总面积为473.87㎡，款项转入张余兴泰隆卡号62×××28。收款人张国友，担保人张余兴。从该收条内容分析，首先，被上诉人张国友是作为收到上诉人购房款1000000元的收款人，并非是借款人；其次，只明确房屋座落于大溪镇水仓村米行路88－90号两间房产总面积为473.87㎡，未明确该房屋应如何处理，且被上诉人张国友与上诉人之间签订的房地产买卖契约上被上诉人张余兴未作为担保人。其三，被上诉人张余兴虽在该收条上作为担保人签字，但其所担保的内容不明确。据此，原审法院认为被上诉人张余兴在收条上的担保行为因未约定保证合同应当包括的内容，视为保证合同未成立，对上诉人的主张不予支持是正确的。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13800元，由上诉人陈江宁负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈文杰
审 判 员 王文兴
代理审判员 黄 磊
二〇一五年六月十日
书 记 员 严 凌