湖南省永州市冷水滩区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）永冷民初字第1790号
原告潘爱国，男，1961年12月13日出生，汉族，永州市冷水滩区人。
原告唐玉妹，女，1968年7月4日出生，汉族，永州市冷水滩区人。
委托代理人唐正武，男，1972年5月5日出生，汉族，永州市冷水滩区人，代理权限为特别授权。
共同委托代理人邹卫忠，湖南正赢律师事务所律师，代理权限为一般代理。
被告海南新港湘永房地产开发有限责任公司，住所地海口市金花路3号华天公寓2号楼301室。
法定代表人谢振华，该公司总经理。
被告谭德胜，男，1954年11月17日出生，汉族，永州市冷水滩区人。
共同委托代理人蒋智，湖南金浯律师事务所律师，代理权限为特别授权。
原告潘爱国、唐玉妹与被告海南新港湘永房地产开发有限责任公司（以下简称新港湘永公司）、谭德胜商品房销售合同纠纷一案，于2013年12月26日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用普通程序，组成由审判员谭胡林担任审判长，代理审判员胡慧，人民陪审员王器参加的合议庭，于2014年2月19日在本院第三审判庭公开开庭进行了审理，代理书记员周凯担任法庭记录。原告潘爱国、唐玉妹及其委托代理人唐正武、邹卫忠，被告谭德胜、新港湘永公司及其委托代理人蒋智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告潘爱国、唐玉妹诉称：被告新港湘永公司于2006年以出让方式取得位于永州火车站潇湘大道与站前北路交汇处地块，国有土地证号：永（冷）国用（2006）第**号，办理了《永规工副（2008）199号规划许可证》，用于房地产开发。后被告新港湘永公司将该宗地块内E区土地转让给被告谭德胜，按其规划开发建设，并办理了预售房许可证。2010年11月7日，二原告与被告谭德胜协议购买了该宗地E区二楼二间门面，被告谭德胜承诺购买二楼门面，三楼门面半价，并将原告带到被告新港湘永公司处，与该公司签订了《新港财富广场商品房买卖合同》二份，合同主要内容：1、原告购买E区二楼201、202号门面，3500元／平方米，共计366450元；2、合同签订时付50%总房款，计184450元，余款按按揭方式支付，按揭不成则全额付款，否则视买受人违约；3、2010年12月30日前交房；4、房屋交接方式：出卖人应通知买受人办理交接手续，并办理房屋交接单；5、办理房屋、土地过户需缴纳的所有税费由买受人承担，并于办理交房时全额交清。合同签订后，二原告履行了自己的缴款义务，向被告新港湘永公司，缴纳二楼购门面房款184450元，2011年3月21日缴纳银行按揭费用13082元，2013年缴纳房屋办证费用44000元，水电开户费2000元，向被告谭德胜缴纳三楼房款101856元、税款95000元。但二被告不履行合同义务，二被告向原告收取银行按揭费用，却未为二原告办理银行按揭，未依约交付门面。现二被告称银行不能办按揭了，要求原告全额缴纳房款。原告认为：被告先前称按揭成功，并收取了按揭手续费，现称该按揭不能，责任在二被告。现按揭不成已导致合同不能履行。故为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼。请求依法判令：1、确认原告与被告之间的《商品房买卖合同》依法解除；2、二被告连带返还原告购房款、税款共计440875元及利息97879元（自2010年11月7日起计算至2013年12月6日，利率按6厘／月），2013年12月6日之后的利息计算至购房款返还清时止；3、本案诉讼费由被告承担。
被告新港湘永公司、谭德胜辩称：1、原告诉请不能成立。双方签订合同合法有效，应依法予以保护；2、原告诉请解除合同，不符合合同内容约定及法律规定；3、原告所购房屋不能办理银行按揭手续，非答辩人过错导致，而是国家政策原因，故与答辩人无关；4、本案诉讼房屋，被告已为原告办理好房产证，现原告要求解除合同于理于法不符；5、本案原告未按约支付购房款，已严重违约，而被告实际履行了合同，无违约行为，原告应对其违约行为造成的被告损失应对其予以赔偿；6、谭德胜非本案适格被告。
原告为证实其诉称主张，在举证期限内向本院提交了以下证据：
证据一、新港财富广场商品房买卖合同二份，证实原告向被告购买了二套门面房（E区201、202号），约定单价3500元／平方米，原告先交91300元／套，2010年12月30日前交房，按揭付余款，该合同部分条款系无效条款，被告未按时交房已构成根本性违约；证据二、收据5张，证实原告依约履行付款义务支付184450元，交纳银行按揭款13082元，被告已收取原告按揭费用，现按揭不能的责任在于被告，导致合同目的不能达成，原告交纳二门面的水电开户费3600元，向被告交纳房屋办证费44000元，但被告并未给原告办理房产证，进一步说明被告违约的事实；证据三、收条，证实二被告之间系合伙或代理关系，被告谭德胜代新港湘永公司收取原告购房税款95400元，并承诺包括三楼附送门面，办理房产证，否则退回全部购房款；证据四、结算单，证实原告累计向二被告交款440875元，同意原告退房，2013年5月10日到新港湘永公司财务退还原告所有已交付款；证据五、结婚证，证实二原告系合法夫妻关系，潘爱国所缴房款为二原告共同所缴，原告唐玉妹没有违反合同缴款义务。
被告新港湘永公司、谭德胜对原告的证据的质证意见为：对证据一、二、三、五无异议，对证据四结算单真实性没异议，但对其合法性有异议。
被告新港湘永公司、谭德胜为证实其诉称主张，在举证期限内向本院提交了以下证据：证据一、（商品房预售许可证／工程施工许可证／土地使用证／用地规划许可证），证实该房产开发的合法性；证据二、诉争房屋房产证、税款票据，证实合同中201号房房产证已经办理出及办证缴费票据，202号房正在办理及已经缴纳费用票据的事实。
原告对被告新港湘永公司、谭德胜的证据的质证意见为：对证据一没有异议；对证据二真实性没异议，但对其证明内容有异议，房产证是2014年1月14日办出，不动产税票据是2013年9月办理，是在被告答应退房之后办理的。
经原、被告举证、庭审质证，本院对原、被告提交的证据，认证如下：因原、被告对对方的证据的真实性均没有异议，本院对原、被告的上述证据予以确认为有效证据。
经审理查明：被告新港湘永公司于2006年以出让方式取得位于永州火车站潇湘大道与站前北路交汇处地块，国有土地证号：永（冷）国有（2006）第**号，办理了《永规工副（2008）199号规划许可证》，用于房地产开发。后被告新港湘永公司将该宗地块内E区土地让给被告谭德胜按其规划开发建设，并办理了预售房许可证。2010年11月7日，原告与被告谭德胜协议购买了该宗地E区二楼二间门面，被告谭德胜承诺购买二楼门面三楼门面半价，并将原告带到被告新港湘永公司处，由原告与该公司签订了《新港财富广场商品房买卖合同》二份，合同约定：1、原告购买E区二楼201、202号门面，3500元／平方米，201、202号门面总房款为183225元，共计366450元；2、合同签订时付50%总房款为92225元，计184450元，余款91000元，计182000元按按揭方式支付，按揭不成则全额付款，否则视买受人违约；3、2010年12月30日前交房；4、房屋交接方式：出卖人应通知买受人办理交接手续，并办理房屋交接单；5、办理房屋、土地过户需缴纳的所有税费由买受人承担，并于办理交房时全额交清等。合同签订后，二原告于2010年11月17日向被告新港湘永公司交纳二楼201、202号门面第一期房款184450元，2011年3月21日交纳银行按揭费用13082元，2011年10月13日交纳水电开户费2000元，2013年1月10交纳房屋办证费用44000元，上述款项均由被告新港湘永公司出具收据给原告，并加盖公司财务专用章。并原告向被告谭德胜交纳三楼房款101856元，在2012年12月28日向被告谭德胜交纳税款95000元，该费用包括三楼房产证费用。因政策原因，银行对原告购买的被告的房屋不能办理按揭手续。2013年4月25日，原告与被告谭德胜协商，确认原告交公司款项为244025元，交被告谭德胜款项为196850元，被告谭德胜同意公司退房，已交房款286300元按月息1分计息（其余款项不计息）自交款之日计算至2013年4月30日。2014年1月14日被告谭德胜为二原告办理了201号门面的房屋所有权证，并缴纳了相关税费。
本院认为：原告与被告新港湘永公司签订房屋买卖合同，该合同并没有违反法律规定，系双方真实意思的表示，内容合法，是依法成立并有效的合同，对当事人具有法律约束力，原、被告双方应当按照约定履行自己的义务。该合同签订后，原告已向被告交纳了约定的购房款，因国家政策原因，而不能按揭贷款，原告要求解除与被告之间的商品房买卖合同符合有关法律规定，本院应予以支持，并自2010年11月17日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金至款项付清时止，原告要求按月利率6厘计算利息符合法律规定，故被告新港湘永公司应退还购房款184450元及相应利息。因该房屋事实由被告谭德胜开发，被告谭德胜对支付上述款项承担连带责任。同时，原告与被告谭德胜之间的关于三楼门面的门面约定，因该三楼门面不能办理出有关的手续，该约定违反有关法律规定应为无效，被告谭德胜应将收取的三楼门面款101856元、税款95000元退还给原告，同时因该约定无效，不应计算利息。因没能办理按揭手续，被告谭德胜收取的按揭手续费13082元应退还给原告。在原告与被告谭德胜约定解除合同后，被告谭德胜仍办理201号门面的房屋所有权证，因商品房买卖合同解除而引起的损失应由被告谭德胜承担责任。被告新港湘永公司收取的水电开户费2000元、房屋办证费用44000元应退还给原告，被告谭德胜对支付上述款项承担连带责任。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十八条、第九十四条（五）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决如下：
一、解除原告潘爱国、唐玉妹与被告海南新港湘永房地产开发有限责任公司于2010年11月17日签订的购买永州市冷水滩区珊瑚西路（火车新站商业步行街E1栋）E1-201、201号新港财富广场商品房买卖合同；
二、被告海南新港湘永房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起十日内向原告潘爱国、唐玉妹退还购房款184450元并自2010年11月17日起按月利率6厘计算利息至款项付清时止，被告谭德胜对支付上述款项承担连带责任；
三、被告海南新港湘永房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起十日内向原告潘爱国、唐玉妹退还按揭手续费13082元、水电开户费2000元、房屋办证费用44000元，共计59082元，被告谭德胜对支付上述款项承担连带责任；
四、被告谭德胜在本判决生效之日起十日内向原告潘爱国、唐玉妹退还三楼门面款101856元、税款95000元；
五、驳回原告潘爱国、唐玉妹的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
本案受理费9188元，由原告潘爱国、唐玉妹承担188元，由被告海南新港湘永房地产开发有限责任公司、谭德胜承担9000元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
审 判 长 谭胡林
代理审判员 胡 慧
人民陪审员 王 器
二〇一四年二月二十四日
代理书记员 周 凯
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。