江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民再第111号
再审申请人（原审被告）：付书泰，男，1994年12月31日出生，汉族，户籍所在地福建省闽清县,住福建省闽清县。
委托诉讼代理人：赵兴东,江苏广得律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张冬平,江苏广得律师事务所律师。
被申请人（原审原告）：王月友，男，1952年7月26日出生，汉族，住江苏省南京市浦口区。
被申请人（原审原告）：王永刚，男，1977年10月20日出生，汉族，住江苏省南京市浦口区。
委托诉讼代理人：王月友，系王永刚之父。
再审申请人付书泰与被申请人王月友、王永刚房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（以下简称浦口法院）（2016）苏0111民初4567号民事判决（以下简称4567号判决）向本院申请再审。本院于2017年7月28日作出(2017)苏01民申320号民事裁定再审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人付书泰及其委托诉讼代理人赵兴东、被申请人王月友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
再审申请人付书泰申请再审称：1、原审送达程序不合法。2、原审判决适用法律不当。3、原审判决认定事实错误：①原审判决认定“2013年11月１日，原告王月友、王永刚委托王永超与被告付书泰签订了《房屋租赁协议》”错误，实际情况是，2013年11月１日付书泰与王永超签订了《房屋租赁协议》，王永超签订合同的身份是二房东，而不是代理人；②原审判决认定“2015年６月25日双方协商将一楼房屋租金调整为200元/天，”缺乏证据证明。2015年5月25日，付书泰和王永超约定的是，2015年６月25日之后的房租临时使用期先付后用；③原审判决认定“同年8月3日，付书泰将二楼３间房屋归还原告”错误，实际情况是，2015年8月3日付书泰将承租的房屋全部归还给了王永超，且涉案房屋使用费一直交至2015年8月3日。因涉案房屋拆迁，王月友等人让付书泰将货架留在房屋里，以便王月友等人向政府多索要赔偿款，同时因付书泰准备回福建老家，便将货架留在涉案房屋内。再审庭审后，付书泰撤回第一、二项再审申请。
被申请人王月友、王永刚辩称：1、没有证据证实原审法院送达程序不合法。2、是付书泰要求王永超在合同上签名的，且因付书泰和王永超年龄相仿，便于沟通，所以，王月友、王永刚委托王永超与付书泰签订了《房屋租赁协议》。3、王月友有每五天一次出具给付书泰的房租收据，能够证明2015年６月25日双方协商将一楼房屋租金调整为200元/天的事实。4、付书泰的货架至今仍然存放在涉案房屋内，证明付书泰并没有将涉案房屋交还给王月友、王永刚。因此，付书泰所称“2015年8月3日将房屋全部交给王月友”不是事实。
王月友、王永刚向浦口法院起诉请求：1、付书泰迁出浦口商城102、103室。2、付书泰按照租金200元/天的标准支付2015年７月26日至2016年8月11日的房屋使用费66000元。3、付书泰承担诉讼费。
浦口法院一审认定事实，2013年11月１日，王月友、王永刚委托王永超与付书泰签订了《房屋租赁协议》，约定付书泰承租浦口商城14幢2-3号一至二楼（除去小仓库）门面房经营小百货。签订合同前，付书泰向王月友、王永刚交纳10000元门面押金，该押金不得用来抵减门面租金，付书泰如能在合同期内全面履行本合同，到期后王月友、王永刚全额将押金退还付书泰。门面租金，第一年125000元、第二年135000元、第三年140000元，一次性付清一年房租，付书泰必须先交钱后租房，租期３年，自2013年11月16日起至2016年11月15日止。如若在此期间国家宏观政策上有重大变化，付书泰必须无条件服从，无赔偿，退剩余房租，合同终止后不得向王月友、王永刚提出补偿要求。如遇到政府拆迁，合同期内的经营项目补偿部分归付书泰所有。合同签订后，自2015年６月25日，双方协商将一楼房屋租金调整为200元/天。付书泰的租金仅交至2015年７月25日。同年8月3日，付书泰将二楼３间房屋归还王月友、王永刚。
另查明，浦口商城14幢102室的产权人系王月友，103室的产权人系王永刚。2014年11月10日拆迁部门公示了拆迁实施批准方案，涉案房屋被纳入拆迁范围。
浦口法院一审认为，付书泰与王月友、王永刚签订的《房屋租赁协议》合法有效，当事人均应按照合同履行。本案中拆迁部门于2014年11月10日公布拆迁实施方案，双方的租赁合同应于该日终止。合同终止后，付书泰应当将涉案房屋返还王月友、王永刚，故王月友、王永刚诉请付书泰迁出房屋，符合法律规定，应予支持。付书泰的租金仅交至2015年７月25日，后未交纳房屋租金，但付书泰仍占有涉案房屋至今未归还，其应当支付房屋使用费。因涉案房屋周围进入了拆迁程序，付书泰亦无法正常在房屋内经营，因此浦口法院一审酌定按双方约定的租金的50%的标准38300元给付房屋使用费。浦口法院一审于2016年8月31日作出4567号判决：一、付书泰于判决生效之日起十日内迁出南京市浦口区北圩商城14幢102、103室；二、付书泰于判决生效之日起十日内支付王月友、王永刚房屋使用费38300元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1450元，减半收取725元，由王月友、王永刚负担346元，付书泰负担379元。
再审查明，王永超系王月友的二儿子,2013年11月１日，王永超与与付书泰签订《房屋租赁协议》时,王月友一直在场。
还查明，2015年5月15日，付书泰与王月友等人协商将涉案房屋租赁押金10000元作为2015年5月16日至同年6月25日的涉案房屋使用费相抵，6月25日之后的房租临时使用期先付后用。后付书泰的房屋使用费按照200元/每天标准付至2015年７月25日。再审庭审中,王月友认可其一直住在付书泰承租的涉案房屋三楼，2015年8月3日付书泰离开涉案房屋后未再回来的事实。
以上事实有再审庭审笔录、涉案《房屋租赁协议》、王月友在涉案《房屋租赁协议》背面书写的收条及双方协商内容等为证。本院再审对一审判决认定双方当事人于2013年11月１日签订《房屋租赁协议》以及租赁协议约定的内容和2014年11月10日拆迁部门公示了拆迁实施批准方案，涉案房屋被纳入拆迁范围的事实予以确认。
本院再审认为,付书泰与王月友、王永刚签订的涉案《房屋租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按照合同履行。在承租期间，租赁房屋被拆迁的，房屋租赁合同应当终止。本案中拆迁部门于2014年11月10日公布拆迁实施方案，双方的租赁合同应于该日终止。
针对本案再审争议焦点，2015年8月3日付书泰是否将承租的房屋全部归还给王月友等人。本院再审认为,应当认定2015年8月3日付书泰已将承租的涉案房屋全部归还给王月友等人。理由如下:首先，双方于2013年11月１日签订的《房屋租赁协议》，明确约定付书泰向王月友、王永刚交纳10000元门面押金，该押金不得用来抵减门面租金，而双方却于2015年5月15日协议约定将10000元门面押金作为2015年5月16日至同年6月25日的涉案房屋使用费相抵，2015年6月25日之后的房租临时使用期先付后用，足以说明双方已对涉案房屋进行交接，涉案房屋使用费已进行结算，且得到付书泰已按约定将2015年6月25日之后房屋使用费按照200元/天的标准付至2015年７月25日，王月友每五天结算一次的行为印证。其次，再审庭审中，王月友认可2015年8月3日付书泰未再回涉案房屋，其本人住在涉案房屋三楼的事实。王月友主张付书泰的货架至今仍然存放在涉案房屋内，证明付书泰并没有将涉案房屋交还给王月友、王永刚。付书泰主张，因涉案房屋拆迁，王月友等人让付书泰将货架留在房屋里，以便王月友等人向政府多索要赔偿款，同时因付书泰准备回福建老家，便将货架留在涉案房屋内。王月友作为涉案房屋的出租人，如果其主张成立，其负有止损的义务，2015年8月3日付书泰未再回涉案房屋后，其理应按照付书泰在合同中所留的手机号码与付书泰联系，而非直接向法院起诉。综合本案的全案证据，应当认定付书泰主张的2015年8月3日将涉案房屋全部归还给王月友的事实成立。故王月友关于付书泰应当支付2015年8月3日至2016年8月11日的房屋使用费的主张，本院不予支持。因付书泰对其已将涉案房屋使用费付至2015年8月3日主张的，并未提交相关证据，故付书泰应当支付王月友2015年７月26日至2015年8月3日的房屋使用费1800元（200元/天×9天）。王月友的该部分主张，本院予以支持。付书泰与王月友等人虽然没有书面约定2015年6月25日之后涉案房屋使用费调整为200元/天，但双方已实际按照该标准履行至2015年7月25日，故付书泰主张原审判决认定“2015年６月25日，双方协商将一楼房屋租金调整为200元/天”缺乏证据证明的主张，不予支持。付书泰再审所提“王永超签订合同的身份是二房东，而不是代理人”的主张,亦无证据证明，不予支持。综上，原审判决认定事实错误，本院依法予以纠正。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第（七）项、第九十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第二百零七条第一款之规定，判决如下：
一、撤销南京市浦口区人民法院（2016）苏0111民初4567号民事判决；
二、再审申请人付书泰与被申请人王月友、王永刚于2013年11月１日签订的《房屋租赁协议》于2014年11月10日终止履行；
三、再审申请人付书泰于本判决生效之日起十日内支付被申请人王月友、王永刚房屋使用费1800元；
四、驳回被申请人王月友、王永刚的其他诉讼请求。
本案再审案件受理费1450元，由被申请人王月友、王永刚负担1377元，付书泰负担73元。
本判决为终审判决。
审判长 仲新建
审判员 李 伟
审判员 于俊涛
二〇一七年十月十七日
书记员 李 好