江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁商终字第1542号
上诉人（原审被告）严镇，男，汉族，1954年7月3日出生。
上诉人（原审被告）鲁道珍，女，汉族，1955年2月10日出生。
以上两上诉人共同委托代理人宋绪仁，江苏苏韬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南京银行股份有限公司钟山支行，住所地在南京市鼓楼区上海路91号。
负责人章锐，该支行行长。
委托代理人汪吕兵，江苏爱信律师事务所律师。
委托代理人丁峰松，江苏爱信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）南京江天盛德房地产开发有限公司，住所地在南京市江宁经济技术开发区上元大街。
法定代表人张寿奎。
原审被告严淼，女，1983年7月9日出生，居民身份证号码3201041983********，汉族，无固定职业，住所地在南京市江宁区秣陵街道亲水湾花园*幢***室。
委托代理人宋绪仁，江苏苏韬律师事务所律师。
原审第三人南京江天房地产开发有限公司，住所地在南京市江宁经济技术开发区湖滨路15号世界村。
法定代表人王晓明。
上诉人严镇、鲁道珍因与被上诉人南京银行股份有限公司钟山支行（以下简称南京银行钟山支行）、南京江天盛德房地产开发有限公司（以下简称江天盛德公司）、原审被告严淼、原审第三人南京江天房地产开发有限公司（以下简称江天公司）金融借款合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2014）鼓商初字第738号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年11月6日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
南京银行钟山支行一审诉称：严镇与南京银行钟山支行签订了《个人购房借款合同》，借款32万元，自2007年6月6日至2017年6月5日，月利率5.1‰，并按中国人民银行利率标准浮动，严镇按月等额本息还款。借款以严镇、鲁道珍、严淼所购位于南京市江宁区亲水湾花园7幢505室的房产设定预抵押登记担保，并由江天盛德公司提供连带担保。南京银行钟山支行按约发放贷款后，严镇未按约定还款，自2012年11月起多次逾期，至今尚欠本金167496.3元，利息罚息6920.93元（截止2013年9月20日）。请求法院判令：1、解除借款合同，严镇、鲁道珍立即归还借款本金167496.3元，利息罚息6920.93元及之后至判决清偿之日的利息罚息；2、南京银行钟山支行有权以南京市江宁区亲水湾花园7幢505室的房产折价或者以拍卖、变卖的价款优先受偿。
严镇、鲁道珍、严淼一审辩称：一、其购买的江宁区亲水湾花园7幢505室房屋已全额付款，并无任何贷款；二、其与南京银行钟山支行不存在真实的借贷关系，案涉贷款系南京银行钟山支行与该房屋开发商江天盛德公司恶意串通办理，贷款已直接支付江天盛德公司，其并不知情，不应承担还款责任。综上，请求驳回南京银行钟山支行的诉讼请求。
一审中，江天盛德公司、江天公司未到庭，未发表答辩意见。
原审法院经审理查明：严镇与鲁道珍系夫妻，严淼系严镇和鲁道珍的女儿。2006年7月18日，第三人江天公司（甲方）与严镇、鲁道珍（乙方）、南京江鸿物业发展有限责任公司（丙方）签订《内部订购房屋协议》一份，约定：甲方保证将座落于亲水湾小区D-5幢西单元505室的房屋出售给乙方，保证在30个月左右交房，最长不超过36个月；乙方预交房款26万元，甲方保证乙方已交纳的房款为100平方米房产的基价，另增加的面积及楼层加价按照现交款时的价格另算。2007年4月24日，严镇（乙方）与江天公司（甲方）签订《关于亲水湾花园7幢505室房用作抵押贷款的协议》，约定：乙方于2006年7月18日购买了甲方亲水湾花园7幢505室，房款为311178元，已全部交清；甲方因工程建设需要，与乙方协议，以乙方已购买的房屋作抵押，向银行贷款，时间从2007年4月起至2017年3月止，如因甲方不按期归还银行贷款致成后果，皆由甲方负责，与乙方无关；经甲乙双方商定，将有条件地抵押该房仅用作甲方向银行贷款；甲乙双方商定，亲水湾花园7幢505室抵押贷款办理完毕时，甲方应及时将乙方房产证、土地使用权证等全部证件和凭证资料归还乙方，任何一方违约按照该房价款的一倍给予赔偿和补偿，并将承担法律责任。
2007年4月29日，南京银行钟山支行（乙方）与严镇（甲方）、江天盛德公司（丙方）签订《个人住房借款合同》一份，约定：甲方向乙方申请住房按揭借款，丙方自愿为甲方向乙方申请的借款提供担保，乙方同意发放借款；合同项下借款金额为32万元，借款用于甲方购买座落于亲水湾花园7幢505室的住房，总房价为457237元，借款期限自2007年6月6日至2017年6月5日，借款利率为浮动利率（指中国人民银行公布施行的同档次借款利率水平上下调15%），合同项下借款逾期的罚息利率为本合同约定的借款利率水平上加收50%，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；甲方不可撤销地授权乙方将借款直接划至丙方的帐户；甲方按等额本息还款法归还借款本息，第一期还款日为2007年7月20日，甲方不可撤销地授权乙方在合同约定的还款日直接从甲方在乙方开立的帐户中扣收借款本息；丙方自愿为乙方向甲方发放的借款提供连带责任保证担保，丙方保证担保范围为本合同项下借款本金及利息、违约金、损害赔偿金以及乙方实现债权的一切费用，保证期间为本合同生效之日起至办妥抵押登记将他项权证交乙方执有为止；甲方自愿以本合同所列之房产为其借款提供抵押担保；发生甲方超过本合同约定的还款期20日仍未足额偿还借款本息等情形的，乙方有权宣布本合同项下借款提前到期，要求甲方立即偿还所有债务，或依法处分抵押物。南京银行钟山支行和严镇、鲁道珍、严淼还签订《南京市江宁区房地产抵押合同》一份，约定：严镇、鲁道珍、严淼将与江天盛德公司签订《南京市商品房买卖契约》载明的江宁区亲水湾花园7幢505室房屋抵押给南京银行钟山支行，该抵押合同于2007年6月5日在南京市江宁区房产管理局办理了按揭登记，后南京银行钟山支行取得了抵押合同所涉房屋的他项权证。2007年6月7日，南京银行钟山支行依上述个人住房借款合同向严镇发放贷款32万元。截止2013年9月20日，尚有借款本金167496.3元、利息6920.93元未归还。
2007年6月1日，江天盛德公司（甲方）与严镇、鲁道珍、严淼（乙方）签订《商品房买卖契约》一份，约定：乙方向甲方购买亲水湾花园7幢505室的房屋，房款合计457237元。至2007年7月20日，严镇连同2007年2月14日已交付的51178元，共向江天公司交付了房款311178元。
原审法院对南京江鸿物业发展有限公司会计张丽萍的调查笔录中张丽萍言明：物业公司是开发商的子公司，买房人办理贷款资料，由其复印好，再交给盛德公司会计，由江天公司办理银行贷款业务。
原审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2007年4月29日，南京银行钟山支行与严镇、江天盛德公司签订的《个人住房借款合同》及南京银行钟山支行与严镇、鲁道珍、严淼签订的《南京市江宁区房地产抵押合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应按约定全面履行自己的义务。严镇、鲁道珍、严淼辩称的受开发商胁迫签订借款合同、借款不是其真实意思表示的主张，因与查明的事实不符，原审法院不予采信。南京银行钟山支行出借款项直接拨付江天盛德公司帐户，系南京银行钟山支行与严镇借款合同约定的付款方式，不应成为江天盛德公司归还南京银行钟山支行借款的依据；严镇与江天公司签订的《关于亲水湾花园7幢505室房用作抵押贷款的协议》系严镇与江天公司的约定，无证据表明南京银行钟山支行知晓该协议，故该事实不构成南京银行钟山支行与严镇个人借款合同无效的情形，严镇应按与南京银行钟山支行签订的《个人住房借款合同》履行还款义务，其与江天公司的约定可按双方约定在其承担责任后向江天公司追偿。
根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。南京银行钟山支行与严镇在借款合同中约定，借款人超过合同约定的还款期20日仍未足额偿还借款本息等情形的，南京银行钟山支行有权宣布合同项下借款提前到期，要求借款人立即偿还所有债务，现南京银行钟山支行要求解除与严镇的借款合同，立即归还借款本息的诉讼请求符合双方约定，原审法院予以支持。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定，债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。严镇向南京银行钟山支行的借款发生在与鲁道珍婚姻关系存续期间，且鲁道珍没有提供证据证明严镇与南京银行钟山支行约定该借款为严镇个人债务或属于婚姻法第十九条第三款规定的情形，故鲁道珍应就严镇向南京银行钟山支行的借款承担共同还款责任。
《中华人民共和国担保法》第三十三条规定，债务人不履行债务时，债权人有权依照法律规定以抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。南京银行钟山支行与严镇、鲁道珍签订有房地产抵押合同，并按约取得了抵押物江宁区亲水湾花园7幢505室房屋的他项权证，南京银行钟山支行有权以该抵押物折价或者以拍卖、变卖的价款优先受偿。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，原审法院判决：一、解除南京银行钟山支行与严镇2007年4月29日签订的《个人住房借款合同》，严镇、鲁道珍于判决发生法律效力之日起十日内归还南京银行钟山支行2013年9月20日前的借款本金167496.3元、利息罚息6920.93元，并支付自2013年9月21日起至判决生效之日止按双方合同约定的利息罚息。二、南京银行钟山支行有权以南京市江宁区亲水湾花园7幢505室的房屋折价或者以拍卖、变卖的价款优先受偿。一审案件受理费3788元，公告费900元，合计4688元，由严镇、鲁道珍、严淼负担（南京银行钟山支行已预交，严镇、鲁道珍、严淼将此款随借款直接给付南京银行钟山支行）。
宣判后，严镇、鲁道珍不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判驳回南京银行钟山支行的全部诉讼请求并判令本案全部诉讼费用由南京银行钟山支行承担。主要事实和理由为：一、案涉个人住房借款合同、房地产抵押合同虽签名真实，但其中的重要条款均系南京银行钟山支行事后单方填写，严镇、鲁道珍对此并不知晓，亦未与南京银行钟山支行达成合意。该两份合同并非严镇、鲁道珍真实意思表示，应属无效。二、南京银行钟山支行在合同签订与履行过程中存在诸多不规范之处，并未按照规定与严镇当面签订借款合同，还贷账户与还贷行为亦非严镇本人办理及操作。实际上，严镇已付清房款，无需按揭购房，南京银行钟山支行在明知的情况下与开发商串通欺骗严镇签订借款合同，应自行承担相应的法律后果。三、原审法院在案涉借款担保人江天盛德公司未提出抗辩的情况下，不可主动援引、审查诉讼时效，并据此免除江天盛德公司的担保责任。
被上诉人南京银行钟山支行答辩称：案涉个人住房借款合同、南京市江宁区房地产抵押合同合法有效，南京银行钟山支行已按约发放贷款并取得抵押房产他项权证，严镇未能按期还款，南京银行钟山支行有权解除合同并要求严镇等人承担相应的还款责任、抵押担保责任。综上，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告严淼发表意见称：同意严镇、鲁道珍的上诉意见。
被上诉人江天盛德公司、原审第三人江天公司未发表答辩意见。
二审中，严镇、鲁道珍向本院提交中国银行业监督管理委员会江苏监管局（以下简称江苏银监局）于2015年8月25日出具的信访答复函，证明经江苏银监局调查核实后，认定南京银行钟山支行在办理案涉按揭贷款时在受理程序和还款账户开户手续上存有瑕疵。
南京银行钟山支行的质证意见：对该证据真实性不持异议，但对其关联性不予认可。
严淼的质证意见：同意严镇、鲁道珍的证明意见。
江天盛德公司、江天公司未发表质证意见。
本院认证意见：该信访答复函加盖了江苏银监局的公章，且南京银行钟山支行、严淼对其真实性、合法性不持异议，故本院对该证据真实性、合法性予以确认。南京银行钟山支行虽对该函的关联性提出异议，但该函系针对案涉贷款的信访所作的答复，与本案的争议事实有一定关联性，故对其关联性本院予以认可。至于该证据的证明力，本院将结合本案其他证据在下文中予以综合认定。
本院经审理查明：对于一审法院查明的事实，严镇、鲁道珍认为其虽于南京江鸿物业发展有限责任公司处在南京市江宁区商品房买卖契约、个人住房借款合同、南京市江宁区房地产抵押合同和借款借据上签字，但上述合同有关内容系南京银行钟山支行事后添加，且银行账户并非严镇本人开立，故对贷款发放及还款事宜并不知情。但严镇、鲁道珍对此并未提供证据证明，且根据一审中当事人举证及法院调查情况，案外人张丽萍称亲水湾花园7幢相关业主的个人住房借款合同签署系在该物业公司，当时贷款银行也派人至该公司处办理贷款事宜，故本院对严镇、鲁道珍上述意见不予采纳。原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
另查明：严镇签字的《关于亲水湾花园7幢505室房用作抵押贷款的协议》系打印件，严镇二审认可协议内容非事后添加。
江苏银监局信访答复函主要内容为：调取2007年南京银行为严镇等借款人开立按揭贷款还款账户的开户资料，储蓄开户凭条上“客户填写”栏留有开户人的姓名、身份证号码及电话号码等信息，但开户资料中未留有开户人身份证件的复印件，开户手续不够规范；经核查，南京银行在办理严镇等5户亲水湾花园个人按揭贷款的受理程序和还款账户开户手续上存有瑕疵，但无法就此判定该行知晓或参与“假按揭”的行为等。
严镇、鲁道珍、严淼领取的案涉房地产的房产证载明该房屋已被设定抵押，债权金额为32万元，他项权人为南京银行钟山支行，抵押起始日期为2007年6月5日至2017年6月5日。
结合各方当事人陈述，本院归纳本案的争议焦点为：1、案涉借款合同、房地产抵押合同是否系当事人真实意思表示、是否有效；2、江天盛德公司保证责任承担问题。
对于争议焦点一，严镇、鲁道珍称签订个人住房借款合同、南京市江宁区房地产抵押合同时合同中部分内容系空白，严镇、鲁道珍并无向南京银行钟山支行借款、提供抵押的真实意思表示，但并未举证证明。上述合同均有当事人签字盖章，严镇亦承认其所签的《关于亲水湾花园7幢505室房用作抵押贷款的协议》内容非事后填写，证明其知晓并认可与南京银行钟山支行之间的借款事实。案涉房产的房产所有权证中载明房地产抵押权人为南京银行钟山支行，抵押金额为32万元，与案涉房地产抵押合同的内容一致，表明严镇、鲁道珍、严淼在办理房地产权证时已了解上述抵押事实且未提出异议，认可案涉抵押行为。因此，严镇、鲁道珍主张与南京银行钟山支行之间并无借款、抵押合意，缺乏依据，本院不予支持。现有证据不足以证明南京银行钟山支行事先知晓严镇等人已付清房款，更不能证明该行与房产开发商串通骗取严镇等人签订合同，故南京银行钟山支行虽在办理案涉贷款时在受理程序和还款账户开户手续上存有瑕疵有待规范，但不能据此否定案涉合同的效力。此外，案涉借款合同虽系南京银行钟山支行提供的格式合同，但合同约定内容清楚明确，并不存在严镇、鲁道珍所称对合同条款有不同理解的情况。综上，案涉借款合同、房地产抵押合同系合同当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同当事人均应按约履行。
对于争议焦点二，在案涉房地产抵押合同明确约定保证期间的情况下，对于担保人江天盛德公司担保责任的确定，应当以上述保证期间为限。南京银行钟山支行主张江天盛德公司承担担保责任时，已超过约定的保证期间，故原审法院对此不予支持，并无不当。南京银行钟山支行作为权利人，对此也未提起上诉。保证期间与诉讼时效期间并非同一法律概念，法律适用亦不相同，严镇、鲁道珍主张保证期间应依照诉讼时效期间的法律规定，人民法院不得主动审查，缺乏依据，本院不予支持。
综上，上诉人严镇、鲁道珍的上诉理由缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费3788元，由严镇、鲁道珍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 沈 湧
审 判 员 陆正勤
审 判 员 吴劲松
代理审判员 孙 天
代理审判员 蒋 伟
二〇一五年十二月二十五日
书 记 员 李丽玲
附本文书所附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。