广东省湛江市霞山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0803民初928号
原告吴彦霖，男，1990年11月13日出生，汉族，住湛江市霞山区。
委托代理人王卫，上海鼎力律师事务所律师。
被告陈志海，男，1961年11月10日出生，汉族，住湛江市霞山区。
原告吴彦霖诉被告陈志海租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月13日立案受理后，依法组成合议庭并于2016年8月18日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王卫及被告陈志海到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2014年10月29日，原、被告经协商签订了《房地产租赁合同》，约定：原告将位于湛江市霞山区人民大道南50、52号国贸新天地A3724房出租给被告居住；租期为2年（从2014年11月1日至2016年10月31日止），每月租金1100元（按季度支付租金）；如被告欠租，则须按月租的5%支付滞纳金，且原告有权拒退履行保证金2200元，等等。该合同签订后，原告将房屋及全新乐声挂式空调1台、工行牡丹通灵卡62220220150018336966（专用于缴纳水电费）1张、大门钥匙一条、17寸旧电视1台、电视柜1个、人造革沙发2张交付给被告使用；被告除了在签约时向原告交付履约保证金2200元外，第一年度（即2014年11月1日至2015年10月31日止）基本按合同约定时间支付每季租金3300元给原告，但从第二年度第一季度（即2015年11月1日至2016年1月31日）开始，被告就不再按合同约定时间支付租金给原告，原告多次催促，被告均以各种借口拖延至今。原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定而显属合法有效。因此，双方均应履行其合同义务。原告已依约履行了交付房屋及相关家私电器等给被告使用的义务，而被告却不履行按期支付租金给原告的义务，其行为显然已经违反合同约定而构成违约，依法应承担违约责任。并且由于被告严重不诚信的违约行为，导致该租赁合同无法继续履行而解除，被告应依约赔偿原告因此造成的租金损失。为此，特向法院提起诉讼，请求：1、判令解除原、被告之间于2014年10月29日签订的房地产租赁合同，由被告将房屋、挂式空调1台、大门钥匙1条、17寸旧电视1台、电视柜1个、人造革短沙发2张、工行牡丹通灵卡1张按原状退还给原告；2、判令被告向原告支付拖欠从2015年11月1日至判决解除合同之日止的租金5500元（暂计至2016年3月31日）；3、判令被告赔偿原告因合同解除造成的租金损失7700元；4、判令被告按每月欠租的5%向原告支付从2015年10月22日至付清全部租金之日止的违约金8910元（暂计至2016年3月31日共162天，每天55元）；5、依法确认原告有权没收被告所交的履约保证金2200元；6、判令被告承担本案所有诉讼费用。
被告辩称，原告主张被告系欠租并要求承担滞纳金以及赔偿金的诉求于事实不符。被告系因客观原因未能继续承租原告房屋、提前解除租赁合同，已书面通知原告并进行合理交接，租金也已缴清。被告与原告于2014年10月29日签订了《房地产租赁合同》，承租原告位于湛江市霞山区人民大道南50、52号国贸新天地A3724房，约定租期自2014年11月起至2016年10月31日止，每月租金1100元，履约保证金2200元。被告一直按照合同约定履行相关义务，后因被告公司经营情况下滑须减少办公面积，无法继续承租原告房屋。基于前述客观情况，被告已提前多次与原告沟通协商，提出由被告负责寻找第三方继续承租或者承租至2015年10月31日止提前终止租赁合同、履约保证金作为赔偿金由原告没收等方案，但原告均拒绝协商及交接房屋。鉴于原告前述情况，被告只能于2015年11月5日以EMS快递的方式向原告发出退租函，快递单的内件名品已注明为“国贸新天地A3724房退租函”，原告拒收该快递，EMS公司已向被告出具相关拒收证明；同日，被告将房屋大门钥匙一把及水电费存折一本交给物业管理公司，物业公司已出具相关收据。自2015年11月1日起，被告未再使用原告房屋，之前租金也已缴清，不再拖欠原告租金行为。原告请求被告支付解除后至今期间内租金、滞纳金、没收履约保证金并赔偿剩余租期全部租金，赔偿总额明显过高，有失公平。被告提前解除租约，只应承担合理范围内的赔偿。一方提前退租并已合理通知的，其承担的合理赔偿范围应为合同解除后业主寻找其他承租人期间房屋空置的租金损失，被告交纳的履约保证金由原告没收已承担了合理的赔偿责任。被告退租事宜已提前多次与原告协商沟通，原告不予配合并拒绝交接，任由房屋空置，根据合同法第119条规定，因原告原因导致扩大的租金损失应由原告自行承担。即使按原告主张认定被告行为是欠租行为，原告要求按租赁合同约定每天按月租的5%计收滞纳金并且拖欠超过30日没收履约保证金执行，同时要求被告同时赔偿剩余租期全部租金7700元，原告请求明显属于违约金过高造成的损失情形，恳请依法予以调整。特请法院依法驳回原告的第2项、第3项、第4项诉讼或者依法将第2项、第3项、第4项、第5项诉讼请求全额调低。
经审理查明，2014年10月29日，原告与被告签订《房地产租赁合同》约定将属于原告位于湛江市霞山区人民大道南50、52号国贸新天地A3724房出租给被告居住，合同约定租期自2014年11月起至2016年10月31日止，每月租金1100元，履约保证金2200元。双方约定出租方（原告）于2014年11月1日将涉案房屋交付给承租方（被告）使用，合同租金及支付方式：租金按季度结算，承租方（被告）应在每季前10日内以［银行转账］付款方式向出租房（原告）交付季租金，出租方开户银行工商银行，户名陈少群，银行账号20×××3＊。合同约定，在租赁期内，出租方（原告）提供［家私电器（详见本合同附件《家私电器清单》）］予承租方（被告）在租赁期间使用。违约责任约定：其中的：1、任何一方违反本合同约定的，违反合同的一方应赔偿另一方因此造成的损失。2、承租方（被告）必须依约交付租金，如有拖欠租金，出租方每日按月租金的5%加收滞约金，拖欠租金达30天以上，甲方有权收回房屋，并有权拒绝退还保证金。合同签订后，原告依约定将租赁楼房以及合同附件《家私电器清单》（内容为全新乐声挂式空调1台、大门钥匙1条、17寸旧电视1台、电视柜1个、人造革短沙发2张、工行牡丹通灵卡1张，卡号62×××66）中的家私交给被告使用。2015年10月，被告因公司经营情况下滑需减少办公面积，被告无法继续承租原告的房屋。被告多次与原告协商，但均无法和解。被告于2015年11月5日以EMS快递方式将《国贸新天地A3724房退租函》邮寄给原告且将房屋大门钥匙一把及水电费存折一本交给物业管理公司。被告已支付至2015年10月止的租金，尚欠2015年11月1日至今（暂计至2016年3月31日止）共5个月的租金5500元未支付。
又查明，位于湛江市霞山区人民大道南50、52号国贸新天地A3724房属于原告所有（所有权证号：粤房地权证湛江CQ第01000181**号、建筑面积：34.38平方米）。
本院认为，本案属于租赁合同纠纷，原、被告双方签订的《租赁经营合同书》是双方的真实意思表示，且没有违反国家行政法规的强制性规定，合同内容合法有效，双方当事人都应按合同的约定履行自己的义务。原告已依约履行了交付房屋及相关家私电器给被告使用的义务，但被告没有完全按合同的约定按期支付租金给原告，被告的行为已构成违约，依法应承担违约的法律责任。原告主张解除合同以及请求被告付清租金、赔偿损失以及没收保证金的理据充分，予以支持。被告应付清尚欠原告的租金5500元（从2015年11月1日起暂计至2016年3月31日止共5个月）和赔偿因合同解除而造成的租金损失7700元（从2016年4月1日起至同年10月31日止共7个月）；同时没收被告所交的履约保证金2200元。虽然原、被告在合同中约定的违约金（每天按月租金的5%加收滞纳金），但被告认为该约定偏高，不合理，请求法院予以调整。参照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法若干问题的解释》应予调整为按月租金的1%日，违约金计算时间应从2015年11月1日起至2016年3月31日止（暂计）共150天合计1650元（即1100元／月×1%天×150天）。原告主张违约金8910元的依据不足，超出部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第六十条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告吴彦霖与被告陈志海于2014年10月29日签订的《房地产租赁合同》。被告陈志海应于本判决发生法律效力之日起将租赁房屋、挂式空调1台、大门钥匙1条、17寸旧电视1台、电视柜1个、人造革短沙发2张、工行牡丹通灵卡1张退还给原告吴彦霖。
二、被告陈志海应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金5500元（从2015年11月1日起至2016年3月31日止）。
三、被告陈志海应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿租金损失7700元给原告吴彦霖（从2016年4月1日起至2016年10月31日止）。
四、被告陈志海应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金1650元（从2015年11月1日至2016年3月31日止，共150天，即1100元／月×1%天×150天）给原告吴彦霖。
五、原告吴彦霖有权没收被告陈志海已支付的保证金2200元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5099元（原告已预付），由被告负担，在履行本判决时径付给原告。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式五份，上诉于广东省湛江市中级人民法院。
审 判 长 黄 毅
审 判 员 许荣春
人民陪审员 何俏洁
二〇一六年九月三十日
书 记 员 方 超
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国合同法》第八条第二款依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。