四川省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川民再154号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：吴勇，男，汉族，1966年11月20日出生，住四川省成都市青羊区。
委托诉讼代理人：张东，拓泰律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：绵阳嘉晨房地产经纪服务有限公司。住所地：四川省绵阳市游仙区一环路东段***号。
法定代表人：张科，该公司董事长。
再审申请人吴勇因与被申请人绵阳嘉晨房地产经纪服务公司（以下简称嘉晨公司）租赁合同纠纷一案，不服四川省绵阳市中级人民法院（2014）绵民终字第960号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年9月28日作出（2015）川民申字第1571号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人吴勇的委托代理人张东到庭参加了诉讼。嘉晨公司经本院公告送达开庭传票后，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吴勇申请再审称，1.租赁合同为未生效合同，原审法院认定为有效合同错误；2.有证据证明因租赁房屋漏水，原业主四川堂宏实业集团有限公司（以下简称堂宏集团公司）要求暂时不缴纳租金，故推迟交房租是正当的，同时就租赁房屋漏水所导致的损失部分提出主张亦是合法的；3.嘉晨公司已经将房屋上锁，就已经实际控制该房屋，吴勇不应再承担2014年1月16日至2014年3月31日房屋占用费，原审判决吴勇承担2014年1月16日至2014年4月1日的房屋占用费，是错误的；4.解除合同通知和调查通知收到的事实认定错误；5.程序及适用法律错误，应依法追加堂宏集团公司为必要诉讼当事人。综上，吴勇请求再审公正判决。
嘉晨公司未到庭参加诉讼亦未递交书面的答辩意见。
嘉晨公司向一审法院起诉请求：1.解除双方于2011年4月16日签订的《房屋租赁合同》；2.吴勇立即搬离游仙区一环路东段235号第二层部分房屋；3.吴勇从2013年11月1日起至2014年1月15日止按照合同约定向嘉晨公司支付租金165938元；4.吴勇从2014年1月16日起至搬离之日止比照双方租金即每平方米52.49元向嘉晨公司支付房屋占用费；5.吴勇从2013年11月1日起至支付之日止每日向嘉晨公司加付欠付租金的1%的违约金。6.本案诉讼费由吴勇承担。一审法院审理查明：2011年4月16日，嘉晨公司（甲方）与吴勇（乙方）签订了《房屋租赁合同》一份，约定：“甲方将位于绵阳市游仙区一环路东段235号第二层部分房屋出租给乙方使用，出租房屋建筑面积1264.53平方米。第四条租赁期限、用途：1.该房屋租赁期为8年。自交房之日起至2019年3月14日止。2.乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为餐饮经营使用。3.租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满3个月之前书面通知甲方，甲方同意后，重新签订租赁合同。第五条租金及支付方式：房屋出租年限为8年，在《房屋租赁合同》签订之日开始计算时间，租期第一年每月租金为45元/㎡，租期第二年至第四年租金均在前一年基础上每年递增8%，租期第五年在第四年基础上递增10%，租期第六年至第八年租金均在第五年基础上每年递增12%。非首次租金每半年支付一次，乙方应于每个支付段到期前二个月向甲方交纳租金。超过15日未付清租金，追究乙方违约金及要求乙方赔偿损失，乙方以交付的保证金和装修投入、设备及货品担保。本合同项下免租期为三个月，自房屋交房时开始计算。第七条房屋修缮与使用：1.在租赁期内，甲方应保证出租房屋的使用安全。该房屋及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外，均由甲方负责。甲方提出进行维修须提前15日书面通知乙方，乙方应积极协助配合。乙方向甲方提出维修请求后，甲方应及时提供维修服务。第十条合同的变更、解除与终止：1.双方可以协商变更或终止本合同。3.房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：。（7）拖欠房租累计2个月以上。第十三条乙方违约责任1.乙方明确同意，除前述已有明确条款外，若发生下列任何情况之一的，甲方均有权解除合同并收回房屋，同时没收合同保证金；造成经济损失的，乙方还应进行赔偿，甲方的经济损失包括但不仅限于甲方在合同期间内应收的租金损失。（1）乙方逾期交付租金、公摊水电费或其他应交费用，逾期超过15日仍未付清的，每逾期1日，由甲方按欠费金额的百分之一向乙方加收违约金。6.拖欠房租累计2个月以上的，甲方有权解除本合同并收回房屋，同时没收合同保证金；造成经济损失的，乙方还应进行赔偿。”吴勇最后一次交纳的租金交至2013年10月31日，嘉晨公司为其出具的租金收据上载明于2013年3月29日收到其交纳2013年5月1日至2013年10月31日的租金共计368737元，同时注明了下次交租时间为2013年9月1日前，金额为398251元。至2014年1月以后，嘉晨公司致函吴勇通知其解除租赁合同，并搬离房屋未果，随即对吴勇承租经营的店面内物品进行了公证财产保全，遂诉至原审法院。嘉晨公司在原审诉讼中提交寄件人为ＸＸ、收件人为吴勇的邮政快递回执，主张其2014年1月15日向吴勇发出解除通知，吴勇已于同年1月16日收到，而吴勇则认为其1月16日收到的系四川堂宏实业集团有限公司房地产开发分公司向其发出的关于租金交纳情况的调查通知，并提交2014年3月13日寄件人为张敏文的邮政快递回执证明，其于2014年3月收到的才是解除通知。该回执上寄件人张敏文的公司名称载明为堂宏集团公司。一审法院判决：一、解除嘉晨公司、吴勇于2011年4月16日签订的《房屋租赁合同》；二、吴勇于本判决生效之日起十五日内将其租赁的位于绵阳市游仙区一环路东段235号第二层部分房屋返还给嘉晨公司；三、吴勇于本判决生效之日起十五日内向原告嘉晨公司支付拖欠的从2013年11月1日起至2014年1月15日止的房屋租金165938元，并承担该款从2013年11月16日起至付清之日止按照中国人民银行规定的同期商业银行贷款基准利率的4倍计算的利息；四、吴勇按照2213元每天的标准向嘉晨公司支付从2014年1月16日起至返还房屋时止的占用损失；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；本案减半征收案件受理费1810元，由被告吴勇承担。（该款原告已预交，被告在履行判决义务时一并支付给原告）。
吴勇不服一审判决，上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判驳回嘉晨公司的诉讼请求，案件受理费由嘉晨公司承担。二审诉讼中，吴勇向二审法院提交了四川堂宏实业集团有限公司房地产开发分公司于2013年12月24日出具的调查通知一份，调查通知载明四川堂宏实业集团有限公司房地产开发分公司向吴勇调查其租赁期限以及租金交纳、保证金缴纳情况要求其进行核实，并同时告知其自收到该通知之日起停止向嘉晨公司缴纳租金、物业费，直接将相关费用交付给四川堂宏实业集团有限公司，但具体交款账号并未载明。吴勇还提交嘉晨公司2012年3月出具的说明函一份，说明函载明嘉晨公司指定ＸＸ、兰巧两位工作人员作为蜀中吴板栗鸡店的联络人。吴勇还向本院提交其周边商户绵阳市游仙区西江月商务休闲馆以及绵阳市游仙区鹅艺堂中餐馆的业主江某与谢某出具的证明，江某与谢某亦到庭接受本院询问，两人均证明吴勇的经营场所与他们的一样在2013年6月即发现漏水，堂宏集团公司于2013年10月召开业主会议听取业主反映问题并提出之后出租事宜直接由堂宏集团公司负责，并证明收到过堂宏集团公司发出的调查通知。同时，江某和谢某对于其自己缴纳租金的情况均陈述为在堂宏集团公司发出调查通知之前，其租金均是按照合同缴纳给嘉晨公司的，之后向堂宏集团公司缴纳。吴勇还提交其与手机号码为136××××0026、137××××3133、187××××4798的三段通话录音，其主张通话人分别为堂宏集团公司资产部张部长、堂宏集团公司尚总、嘉晨公司张科，张部长在电话中告知在漏水问题未解决的情况下，可暂时不交租金；尚总在通话中说明是嘉晨公司锁的吴勇经营的门面大门；张科在通话中说明堂宏集团公司与嘉晨公司共同对吴勇所经营店面内的设备物品进行强制搬离，且受堂宏集团公司强制。嘉晨公司对于上诉证据质证后对调查通知的真实性不持异议，认可堂宏集团公司要求直接收取租金的事实；对于说明函认为与本案无关；对于证人证言不予认可，坚称其知晓漏水情况系在2013年11月；对于录音证据认为真实性无法核实，不予认可。同时，嘉晨公司向二审法院提交了绵阳市游仙区汉仙桥社区居委会证明一份，该证明载明：2013年6月初，堂宏国际商家板栗鸡在店窗户外横挂本店转让通知横幅，由于当时创建城市文明建设，影响市容。绵阳市城建办责令汉仙桥社区将其取掉；其还提交有门面转让告示照片一张，告示仅载明“位于芙蓉汉城旁汤锅店转让”；嘉晨公司还提交2013年11月8日四川省科学城飞达暖通设备有限公司维修费800元收据一张，拟证明其于2013年11月知晓漏水情况后立即履行了维修义务。同时，嘉晨公司申请证人王某出庭作证，王某系案涉门面所属楼盘物业公司工作人员，其证明吴勇经营的店面在2013年6月已关门歇业了，同时陈述物业公司是在2013年11月才知晓漏水情况，并及时派人维修。吴勇对上述证据质证后认为：居委会证明不属新证据；门面转让告示不能显示系吴勇经营的门面；维修费收据不能证明维修后门面能够正常使用，且漏水情况于2013年6月已出现；证人证言不属实，不予认可。但同时，吴勇认可其所经营的板栗鸡汤锅店确在2013年6月因禽流感的影响停止经营了。嘉晨公司在二审诉讼中自述其与堂宏集团公司系租赁关系，堂宏集团公司将案涉门面在内的部分房屋整体出租给嘉晨公司并允许其出租，后双方产生纠纷并于2014年4月解除了租赁合同关系，之后有部分次承租人已与堂宏集团公司重新签订租赁合同由堂宏集团公司收取租金，与嘉晨公司已无任何关系。二审法院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点是：一、吴勇未按期交纳租金的行为是否构成违约，其与嘉晨公司于2011年4月16日签订的《房屋租赁合同》是否解除并由吴勇返还房屋；二、原审判令吴勇向嘉晨公司支付解除合同前的房屋租金并支付利息并自合同解除后支付房屋占用损失是否合理。（一）关于吴勇是否违约，双方合同是否解除的问题。吴勇与嘉晨公司签订合同后在履行过程中，其租金仅支付至2013年10月31日的情况属实。虽吴勇主张其未缴纳租金有正当理由，首先，其主张的漏水问题，吴勇所承租门面出现漏水问题可以认定，双方的租赁合同确实约定了嘉晨公司对于出租房屋有维修义务，但对于嘉晨公司知晓漏水情况的时间双方各执一词，且漏水情况严重程度亦无法判断。并且，吴勇自认其于出现漏水情况的2013年6月已因禽流感问题暂停经营了。因此，吴勇所承租的房屋出现了漏水情况属实，但并无充分证据证明因嘉晨公司怠于履行维修义务导致其无法继续经营，其基于此所持的先履行抗辩权不能成立。其次，关于堂宏集团公司所召集的租户会议上要求租户不再向嘉晨公司缴纳租金以及堂宏集团公司人员电话告知吴勇可暂不缴纳租金的情况。堂宏集团公司召集租户会议的情况属实，但本案所涉证据仅有一份会议签到册，无法完全反映会议内容，再结合吴勇自己申请的证人江某、谢某的陈述，其它承租户在收到堂宏集团公司的调查通知前仍依合同约定向嘉晨公司支付了租金。吴勇所主张的自2013年10月30日堂宏集团公司要求租户暂不向嘉晨公司交纳租金的事实无法确认。同时，吴勇与嘉晨公司系合同双方，关于租金交纳等合同内容的变更需经双方协商确定，而堂宏集团公司并非案涉合同当事人，即使存在堂宏集团公司工作人员告知吴勇可暂不履行交纳租金义务的情况，亦属干涉合同双方权利义务，在未取得嘉晨公司的同意的前提下不应对嘉晨公司产生约束力。第三、关于嘉晨公司与堂宏集团公司共同侵犯吴勇房屋使用权的问题。嘉晨公司在诉讼期间对吴勇承租的门面内物品进行公证财产保全的情况属实，但在绵阳市国信公证处公证的目的仅系对出租房屋内对现场物品进行了清点拍照，现有证据并未反映有嘉晨公司强行扣押物品拒不归还的情况。且依据双方租赁合同第五条关于吴勇以保证金、装修设备及货品担保租金交纳的约定来看，嘉晨公司在吴勇暂停营业期间采取对其所租用门面上锁等一定程度上的强制措施的目的亦是促使吴勇按约支付租金，不应认定为单方强制收回房屋侵犯承租人的房屋使用权。最后，关于嘉晨公司发出解除通知是否生效的问题。根据现有证据，ＸＸ曾于2014年1月15日向吴勇邮寄送达文件一份，吴勇认为此份文件系堂宏集团公司交寄的调查通知，但ＸＸ的身份双方均认可系嘉晨公司员工。而2014年3月13日，张敏文亦向吴勇交寄文件一份，吴勇称此份文件才是解约通知，但张敏文在寄件人处工作单位明确记载为“四川堂宏实业集团有限公司”。同前所述，堂宏集团公司并非本案争议合同主体，其无权向吴勇发出书面通知告知解除嘉晨公司与吴勇的租赁合同，故吴勇的此项辩称意见与常理不符，该院不予采信。原审法院认定2014年1月16日吴勇收到解除通知，双方租赁合同解除的事实并无不当。依据双方签订的房屋租赁合同约定及收据载明，吴勇应当于2013年9月1日前交纳下期租金，但此后吴勇未按期交付租金，而其所持的拒绝交纳租金的理由均不能成立，其行为构成违约，嘉晨公司依据合同约定有权行使合同解除权。原审法院判令解除合同、吴勇返还房屋符合法律规定。（二）关于原审法院判令吴勇向嘉晨公司支付截止2013年1月15日的房屋租金并自租赁合同解除后至实际返还房屋时止支付房屋占用费是否合理的问题。首先，吴勇未能按约支付租金构成违约，在双方合同解除之前，其仍应依约履行此义务并承担违约金，故原审法院判令其支付自2013年11月1日起至2014年1月15日止的租金及违约利息并无不当。其次，吴勇在租赁合同解除后已丧失占有、使用案涉门面的权利，其应当依法返还，在其实际返还房屋前应当向合法权利人支付房屋占用费。原审法院参照双方合同约定确定的占用费每日标准尚属合理，予以确认。但根据嘉晨公司的自述以及吴勇及其申请的证人证言，可以确认嘉晨公司与堂宏集团公司之间的租赁关系已于2014年4月解除的事实，嘉晨公司在这之后同样丧失了对案涉门面占有、使用、收益的权利。鉴于本案二审阶段查明的新的事实，吴勇向嘉晨公司支付房屋占用费的期限仅应自其与嘉晨公司租赁合同解除之日起自2014年4月嘉晨公司与堂宏集团公司解除租赁关系之日止。至于之后的房屋占用费，应由案涉门面2014年4月之后的合法权利人进行主张，嘉晨公司并非适格主体。因此，原审法院判令吴勇向嘉晨公司支付自2014年1月16日起至返还房屋时止的占用损失不妥，吴勇向嘉晨公司支付占用费的时间应计算为2014年1月16日起至2014年3月31日止。综上，上诉人吴勇部分上诉请求成立，该院予以支持，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，实体处理欠妥，该院予以纠正。二审法院判决：一、维持四川省绵阳市游仙区人民法院（2014）游民初字第1748号民事判决第一项、第二项、第三项（即：一、解除原告绵阳嘉晨房地产经纪服务有限公司、被告吴勇于2011年4月16日签订的《房屋租赁合同》；二、被告吴勇于本判决生效之日起十五日内将其租赁的位于绵阳市游仙区一环路东段235号第二层部分房屋返还给原告绵阳嘉晨房地产经纪服务有限公司；三、被告吴勇于本判决生效之日起十五日内向原告绵阳嘉晨房地产经纪服务有限公司支付拖欠的从2013年11月1日起至2014年1月15日止的房屋租金165938元，并承担该款从2013年11月16日起至付清之日止按照中国人民银行规定的同期商业银行贷款基准利率的4倍计算的利息）；二、撤销四川省绵阳市游仙区人民法院（2014）游民初字第1748号民事判决第四项（即：四、被告吴勇按照2213元每天的标准向原告绵阳嘉晨房地产经纪服务有限公司支付从2014年1月16日起至返还房屋时止的占用损失）；三、吴勇按照2213元每天的标准向绵阳嘉晨房地产经纪服务有限公司支付自2014年1月16日起至2014年4月1日止的房屋占用损失共计165975元（2213元/天×75天）；四、驳回绵阳嘉晨房地产经纪服务有限公司的其它诉讼请求。本案一审案件减半征收案件受理费1810元，由吴勇负担；二审案件受理费3620元，由吴勇负担3000元，由嘉晨公司负担620元由被告吴勇承担。
本院再审查明的事实除了与一、二审查明的事实一致外，另查明事实如下：
堂宏集团公司于2011年3月15日将“堂宏国际”负一层至三层的物业全部租赁给黄凯、张科双方签了租赁协议。2011年3月30日以黄凯、张科等为股东的嘉晨公司登记成立。2012年2月18日，黄凯、张科与堂宏集团公司及嘉晨公司签订《堂宏国际物业租赁合同》，堂宏集团公司把租赁房屋的权利转交给嘉晨公司。
2014年1月20日，嘉晨公司的工作人员对案涉租赁场地内的所有物品进行了现场清点造册和搬离，并从新上锁。四川省绵阳市国信公证处根据嘉晨公司的申请指派公证员对全程进行了见证，并于2014年2月18日作出（2014）绵国信证字第1986号公证书，该公正书附有图片为证。上述事实证明嘉晨公司已于2014年1月20日收回并实际控制案涉租赁房屋。现该租赁房屋已由嘉晨公司交还与堂宏集团公司，由堂宏集团公司在对外出租。
本院认为，本案的争议焦点是：关于租赁合同是否生效、吴勇是否违约及双方合同是否解除、房屋占用费及迟延支付租金部分的违约金的认定以及是否应追加堂宏集团公司为本案必要诉讼当事人等问题。
一、关于租赁合同是否生效的问题。
本院认为，本案涉及房屋属于堂宏集团公司所有，堂宏集团公司于2011年3月15日将“堂宏国际”负一层至三层的物业全部租赁给黄凯、张科双方签了租赁协议。2011年3月30日以黄凯、张科等为股东的嘉晨公司登记成立。2011年4月16日，嘉晨公司（甲方）与吴勇（乙方）签订了《房屋租赁合同》一份，约定嘉晨公司将“堂宏国际”的部分房屋租赁给吴勇从事经营。该合同对租赁面积，用途、租金交纳方式以及违约责任等进行了约定，双方均按约履行该合同，吴勇最后一次交纳的租金交至2013年10月31日。2012年2月18日，黄凯、张科与堂宏集团公司及嘉晨公司签订《堂宏国际物业租赁合同》，堂宏集团公司把租赁房屋的权利转交给嘉晨公司，同时对嘉晨公司前期对外出租行为未有异议。因此，嘉晨公司将案涉房屋租赁给吴勇的行为，其房屋业主堂宏集团公司是认可的，且双方签订的房屋租赁协议已有履行事实，应为有效合同。因此，吴勇再审主张嘉晨公司未经业主堂宏集团公司同意的情形下，将案涉房屋对外租赁导致合同未生效的理由与事实不符，对此主张不能成立，本院不予支持。
二、关于吴勇是否违约，双方合同是否解除的问题。
本院认为，吴勇与嘉晨公司签订合同后在履行过程中，其租金仅支付至2013年10月31日的情况属实。虽吴勇主张其未缴纳租金有正当理由，首先，其主张的漏水问题，吴勇所承租门面出现漏水问题可以认定，双方的租赁合同确实约定了嘉晨公司对于出租房屋有维修义务，但对于嘉晨公司知晓漏水情况的时间双方各执一词，且漏水情况严重程度亦无法判断。并且，吴勇自认其于出现漏水情况的2013年6月已因禽流感问题暂停经营了。因此，吴勇所承租的房屋出现了漏水情况属实，但并无充分证据证明因嘉晨公司怠于履行维修义务导致其无法继续经营，其基于此所持的先履行抗辩权不能成立。其次就吴勇所主张的自2013年10月30日堂宏集团公司要求租户暂不向嘉晨公司交纳租金的事实，虽双方均出示了言词证据，但仅凭现有证据尚不能确认。同时，吴勇与嘉晨公司系合同双方，关于租金交纳等合同内容的变更需经双方协商确定，而堂宏集团公司并非案涉合同当事人，即使存在堂宏集团公司工作人员告知吴勇可暂不履行交纳租金义务的情况，亦属干涉合同双方权利义务，在未取得嘉晨公司的同意的前提下不应对嘉晨公司产生约束力。第三、关于嘉晨公司与堂宏集团公司共同侵犯吴勇房屋使用权的问题。因吴勇就此未提起反诉，其是否存在侵权事实，不属本案审理范围，其可另诉。最后，关于嘉晨公司发出解除通知是否生效的问题。根据现有证据，ＸＸ曾于2014年1月15日向吴勇邮寄送达文件一份，吴勇认为此份文件系堂宏集团公司交寄的调查通知，但ＸＸ的身份双方均认可系嘉晨公司员工也系股东。而2014年3月13日，张敏文亦向吴勇交寄文件一份，吴勇称此份文件才是解约通知，但张敏文在寄件人处工作单位明确记载为四川堂宏实业集团有限公司。同前所述，堂宏集团公司并非本案争议合同主体，其无权向吴勇发出书面通知告知解除嘉晨公司与吴勇的租赁合同，故吴勇的此项申请再审的理由与事实不符，本院不予支持。原审法院认定2014年1月16日吴勇收到解除通知，双方租赁合同解除的事实并无不当。依据双方签订的房屋租赁合同约定及收据载明，吴勇应当于2013年9月1日前交纳下期租金，但此后吴勇未按期交付租金，而其所持的拒绝交纳租金的理由均不能成立，其行为构成违约，嘉晨公司依据合同约定有权行使合同解除权。原一、二审法院判令解除合同依据充分，本院应予维持。
三、关于房屋占用费及迟延支付租金部分的违约金的认定问题。
本院认为，就前述认定的本案事实，吴勇应当交纳2013年11月1日起至2014年1月15日止的房屋租金。1月16日合同解除以后，1月20日，堂宏集团公司与嘉晨公司已经强制搬离了申请人桌椅板凳，并且上锁。双方进行了公证，且有现场照片及员工证明，该事实表明，实际上吴勇自2014年1月20日已经对租赁房屋失去控制，其租赁房屋应视为嘉晨公司已实际收回，故嘉晨公司诉请返还房屋已无必要。因此，占用房屋费用应当计算至2014年1月19日止，二审将堂宏集团公司与嘉晨公司解除合同时间即2014年3月31日期间认定为吴勇占用房屋时间，其与事实不符，对此，吴勇该项再审申请的理由成立，本院予以支持。鉴于吴勇收到合同解除通知至嘉晨公司实际收回租赁房屋仅间隔3日，即便吴勇要腾退房屋亦应给与适当的宽限期，故该期间不应计算房屋占用费更为公平合理。就吴勇迟延交纳2013年11月1日起至2014年1月15日的租金共计165938元，对此违约行为理应承担违约金。原审基于合同约定违约金过高的情形依法予以适当调整正确。但鉴于前述认定嘉晨公司已于2014年1月20日收回案涉租赁房屋，故其违约金应计算至2014年1月20日止。其后应以中国人民银行同期贷款利率支付占用资金利息至款付清之日止。
四、关于是否应追加堂宏集团公司为本案必要诉讼当事人的问题。
本院认为，从本案查明事实看，堂宏集团公司仅与嘉晨公司有合同关系，其与吴勇未建立任何法律关系，虽然因漏水、收取租金等问题联系过吴勇，但是在解除合同前仍然是吴勇与嘉晨公司建立的租赁关系，因此，堂宏集团公司在本案中不具有权利义务关系，不应作为必须参加诉讼的当事人。故吴勇该项再审理由，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上，本院认为，吴勇申请再审的理由部分成立，本院部分予以支持。原一、二审判决认定事实部分不清，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第一佰零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款二项规定，判决如下：
一、撤销四川省绵阳市中级人民法院（2014）绵民终字第960号民事判决及绵阳市游仙区人民法院（2014）游民初字第1748号民事判决；
二、解除绵阳嘉晨房地产经纪服务有限公司、吴勇于2011年4月16日签订的《房屋租赁合同》；
三、吴勇于本判决生效之日起十五日内向绵阳嘉晨房地产经纪服务有限公司支付拖欠的从2013年11月1日起至2014年1月15日止的房屋租金165938元，并承担该款从2013年11月16日起至2014年1月16日止按照中国人民银行规定的同期商业银行贷款基准利率的4倍计算的利息、2014年1月16日起至款付清之日止按照中国人民银行规定的同期商业银行贷款基准利率计算；
四、驳回绵阳嘉晨房地产经纪服务有限公司的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
本案一审减半征收案件受理费1810元，由吴勇负担；二审案件受理费3620元，由吴勇负担2172元，由绵阳嘉晨房地产经纪服务有限公司负担1448元。
本判决为终审判决。
审判长 王晓东
审判员 漆光碧
审判员 甘海涛
二〇一六年十二月十二日
书记员 尤战洪