上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第1689号
上诉人（原审被告）上海千风实业有限公司。
法定代表人王玲妹。
委托代理人陈江。
委托代理人郑沛君。
被上诉人（原审原告）易长荣。
被上诉人（原审原告）曲某。
被上诉人（原审原告）易某某。
法定代理人曲某。
上诉人上海千风实业有限公司（以下简称“千风公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2014）宝民三（民）初字第549号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，1994年6月6日，上海市宝山区商业网点管理办公室（甲方）与上海宝钢房产管理公司（乙方）签订《用房租赁合同》，约定，甲方将牡丹江路XXX号商业网点出租给乙方使用，乙方同意按月缴纳房租；乙方将公房二室一厅二套出租给甲方使用，甲方同意按月缴纳房租；甲乙双方租赁给对方的用房，都作为给对方长期使用。1999年7月27日，上海宝钢房产管理公司（甲方）与上海宝欧实业有限公司（乙方）签订《借用公房协议书》，主要约定，一、乙方暂借甲方所有的上海市宝山区宝林五村XXX号XXX、XXX室二套房屋（以下简称“101室房屋”、“系争房屋”），合计使用面积各为23.1／厅10.9平方米，乙方应按月向宝钢物业经租所交付临时使用费；二、暂借期限为：自1999年8月1日起。101室房屋及系争房屋原系公房，2010年3月23日，宝钢发展有限公司经核准登记为两套房屋的权利人。2013年下半年，易长荣、曲某、易某某（以下简称“易长荣方”）参加系争房屋拍卖。2013年12月3日，宝钢发展有限公司与易长荣方签订《上海市房地产买卖合同》。2014年3月13日，易长荣方经核准登记为系争房屋的权利人。
嗣后，易长荣方起诉至原审法院，要求解除房屋租赁合同，千风公司搬离并将系争房屋返还给易长荣方，千风公司按每月人民币3，000元（以下币种均为人民币）的标准支付自2014年3月13日起至千风公司搬离房屋止的租金。
2014年5月27日，千风公司以自己对系争房屋的优先购买权受损害为由，向原审法院提起诉讼，要求确认易长荣方与宝钢发展有限公司签订的《上海市房地产买卖合同》无效。法院经审查认为，确认1994年《用房租赁合同》、1999年《借用公房协议书》的真实性，认定千风公司与宝钢发展有限公司仍在继续履行《借用公房协议书》，且为不定期租赁，千风公司在系争房屋拍卖时仍系承租人，享有优先购买权，但根据相关司法解释的规定，不能支持千风公司的诉请，故法院于2014年8月25日作出（2014）宝民三（民）初字第816号民事判决，未支持千风公司的诉讼请求。该判决经二审维持，于2014年12月24日生效。
2014年7月1日，上海市宝山区社区商业发展中心（原上海市宝山区商业网点管理办公室）向原审法院提起诉讼，要求上海宝钢源康物业管理有限公司返还上海市牡丹江路XXX号房屋并按原租金的三倍支付2013年11月1日起的房屋使用费。法院经审理查明，双方就该房屋形成十多年的租赁关系，最近一期租赁合同的租期为2010年11月1日至2013年10月31日，月租金为1，577.20元；上海宝钢源康物业管理有限公司又将该房屋出租给上海君象择工贸有限公司，租期至2013年12月31日，年租金为189，000元；法院认为，上述租赁合同均已到期，以三倍租金金额计算房屋使用费并无不当，故于2014年8月12日作出（2014）宝民三（民）初字第1001号民事判决，判令上海君象择工贸有限公司配合上海宝钢源康物业管理有限公司清腾并返还上海市牡丹江路XXX号房屋，上海宝钢源康物业管理有限公司按每月4，731.60元的标准向上海市宝山区社区商业发展中心支付房屋使用费。该判决经二审维持，于2014年12月3日生效。
原审审理中，千风公司表示，101室房屋及系争房屋与上海市牡丹江路XXX号房屋，是根据1994年6月6日《用房租赁合同》互换租赁的房屋，但在千风公司与上海宝钢房产管理公司直接签订租赁合同开始，这两套房屋就独立了，不是交换关系了。易长荣方表示，千风公司在二审期间也认可两套房屋长期交换租赁，作为福利补贴给千风公司，租赁费用低廉，因此交换关系一直存在，如果没有交换关系，千风公司不可能以这么低廉的价格租赁房屋。
原审审理中，易长荣方为证明在外租房的费用，向法院提供《房屋租赁合同》，主要内容为易长荣向案外人承租上海市宝钢三村XXX号XXX室房屋，月租金为2，300元。千风公司对此不予认可。另外，对于系争房屋的市场租金价格，易长荣方表示为每月2，500元左右，千风公司表示为1，500元至2，000元左右。法院向上海中原物业顾问有限公司咨询，该公司于2015年3月16日出具《房地产价格咨询意见书》，询价结果为，系争房屋在2014年3月至2015年3月的客观合理的市场租赁价格为2，000元至2，200元间。易长荣方对询价结果无异议，千风公司认为询价结果还是高了一点。
原审审理中，千风公司还向法院提供上海宝钢源康物业管理有限公司出具的发票，证明千风公司已向物业公司支付101室房屋及系争房屋的公房房租费至2015年3月份。易长荣方表示，真实性不清楚，与本案无关。
原审法院认为，根据法院生效判决，已确认1994年《用房租赁合同》、1999年《借用公房协议书》的真实性，并认定千风公司与宝钢发展有限公司就系争房屋存在不定期租赁，千风公司在系争房屋拍卖时仍系承租人。因此，根据买卖不破租赁的相关规定，易长荣方在取得系争房屋所有权的同时，取代宝钢发展有限公司成为新的出租人，继续与千风公司发生租赁关系。千风公司认为其还在与宝钢发展有限公司发生租赁关系的观点，法院不予采纳。鉴于易长荣方与千风公司之间为不定期租赁，易长荣方作为出租人，可以随时解除租赁合同，而易长荣方于2014年3月要求千风公司搬离系争房屋，已经给予千风公司合理的准备时间，故易长荣方要求解除租赁合同的请求，符合法律规定，法院予以支持。合同解除后，千风公司应将系争房屋返还给易长荣方。
关于千风公司应否支付租金的问题，根据查明的事实，上海市宝山区商业网点管理办公室与上海宝钢房产管理公司于1994年签订《用房租赁合同》，约定互相租赁房屋；据此，上海宝欧实业有限公司、千风公司承租使用101室房屋及系争房屋，上海宝钢源康物业管理有限公司承租使用上海市牡丹江路XXX号房屋，直至宝钢发展有限公司拍卖101室房屋及系争房屋、上海市宝山区社区商业发展中心通过诉讼收回上海市牡丹江路XXX号房屋，该《用房租赁合同》已终止履行；法院判决上海宝钢源康物业管理有限公司应按每月4，731.60元的标准向出租人支付2013年11月1日起租金，千风公司也应向出租人支付同期租金。综上，易长荣方要求千风公司支付2014年3月13日起租金的请求，法院予以支持。关于千风公司支付租金的标准，易长荣方并未提供每月3，000元的依据，其向他人承租其他房屋的租金标准也难以在本案中直接引用，故法院结合双方当事人的陈述，参考上海中原物业顾问有限公司出具的《房地产价格咨询意见书》，兼顾公平原则，酌情确定千风公司应按每月2，000元的标准向易长荣方支付租金。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条、第二百二十九条、第二百三十二条的规定，判决如下：一、解除易长荣、曲某、易某某与上海千风实业有限公司就上海市宝林五村XXX号XXX室房屋发生的房屋租赁合同关系；二、上海千风实业有限公司于本判决生效之日起十日内，将上海市宝林五村XXX号XXX室房屋返还给易长荣、曲某、易某某；三、上海千风实业有限公司于本判决生效之日起十日内，按每月2，000元的标准，向易长荣、曲某、易某某支付2014年3月13日起至上海千风实业有限公司返还房屋之日的租金；四、易长荣、曲某、易某某的其余诉讼请求，不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取40元，由上海千风实业有限公司负担。
千风公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，千风公司与易长荣方之间租赁关系是随着产权变动而继受得来，易长荣方直到2015年2月才起诉要求解除双方租赁合同，原审法院在2015年5月14日判决解除双方租赁合同，因此双方租赁合同应于2015年5月14日才解除，易长荣方应给予千风公司三个月合理的搬离期限，在三个月合理准备期内，应按照原租金标准（每月55.5元）支付租金，在三个月期限后才按照原审判决确定的每月2，000元标准计算；系争房屋属于无限期使用权的公房租赁，与商业店面营利房使用性质完全不同，千风公司已经支付租金至2015年3月31日，原审法院判决千风公司支付判决前近一年争议过渡期的房租缺乏依据，要求撤销原审判决第二、三项，依法改判千风公司在判决生效后三个月合理期限内搬离，千风公司在三个月内按每月55.5元支付房屋租金，在三个月之后按每月2，000元标准支付租金，易长荣方应向千风公司支付解除租赁关系的相应补偿。
被上诉人易长荣、曲某、易某某辩称，不同意千风公司的上诉请求，请求维持原判。
本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，双方当事人对于原审判决双方之间租赁关系解除并不持异议，本院予以确认。原审法院基于易长荣方于2014年3月即要求千风公司搬离系争房屋的事实，判决千风公司于判决生效后十日内返还系争房屋，并无不妥。千风公司要求在原审判决之后在给予三个月搬离期缺乏依据，本院不予支持。对于千风公司是否应支付租金问题，原审法院根据查明事实及易长荣方的请求，结合双方陈述及市场价格，在兼顾公平原则的基础上，判决千风公司按每月2，000元标准从2014年3月13日起支付系争房屋租金，本院予以认同，相关理由原审法院已作充分阐述，本院不再赘述。千风公司上诉要求在原审判决之后的三个月内按每月55.5元标准支付租金，在三个月之后才按每月2，000元标准支付租金，不具有合理性，本院亦不予支持。综上，千风公司的上诉请求理由不能成立，本院不予支持，原审法院所作判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币80元，由上诉人上海千风实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘海邑
审判员 周刘金
审判员 高 胤
二〇一五年九月二十八日
书记员 张黎明
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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