北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第02800号
上诉人（原审原告）姜春明，男，1952年9月8日出生。
委托代理人韩青，北京公元博景泓律师事务所律师。
上诉人（原审被告）北京泰禾房地产开发有限公司，住所地北京市通州区潞城镇镇政府内。
法定代表人葛勇，总经理。
委托代理人贺迪扬，男，1977年11月27日出生。
上诉人姜春明与上诉人北京泰禾房地产开发有限公司（以下简称泰禾公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2014）通民初字第10004号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年5月，姜春明起诉至原审法院称：2006年1月19日，姜春明与泰禾公司双方签订《【×】房产认购书》，约定姜春明购买泰禾公司开发的位于北京市通州区×镇×河河畔，“×”编号为×的别墅（以下简称×号房屋）一套，房屋价款为500万元。双方约定于2006年2月15日前签署《商品房买卖合同》，并由姜春明交纳购房首付款200万元。2006年1月20日，泰禾公司向姜春明发函，要求姜春明依认购书约定将房屋首付款200万元交付至其指定账户。姜春明按照泰禾公司的要求支付了上述房款。截止2006年2月15日约定期限届满，由于泰禾公司单方面原因，推迟了与姜春明签订《商品房买卖合同》的时间。为此，姜春明与泰禾公司双方于2006年4月12日签订编号为×《【×】房产认购书》，明确泰禾公司已收到姜春明交付的房屋首付款200万元，双方于二期开盘时，签署正式的《商品房买卖合同》，办理剩余房款按揭手续及房屋交付手续。2009年9月，×项目二期正式开盘，泰禾公司未按认购书约定的时间通知姜春明。姜春明知悉上述情况后，多次催促泰禾公司签署《商品房买卖合同》，并完成诉争房屋交付手续，但泰禾公司始终推托，拒绝履行合同义务。2010年9月28日，姜春明诉至通州区法院，要求泰禾公司继续履行合同，交付涉案房屋。2011年3月17日，经北京市第二中级法院审理查明，泰禾公司已将涉案房屋出售给第三人。泰禾公司作为涉案房屋销售方一房二卖属于恶意违约，导致姜春明错失在同等条件下购买类似房产的机会，造成巨大的经济损失。现要求解除编号为×号《【×】房产认购书》，泰禾公司返还姜春明购房款200万元；要求泰禾公司支付自2006年2月14日起至实际返还房款之日止的逾期利息1082095元（暂计算至2014年5月19日，但最终利息应支付至实际付款日）；泰禾公司赔偿姜春明损失共1003.2万元；泰禾公司支付姜春明评估费用50564元；诉讼费由泰禾公司承担。
泰禾公司在原审法院辩称：双方签订的《【×】房产认购书》应于2009年10月1日自动失效，而非解除。双方最终未能签订房屋买卖合同的责任不在我公司。姜春明所述的不知道我公司二期开盘时间不合理，姜春明并没有任何证据证明我公司存在过失，姜春明主张的200万元逾期贷款利息没有合同和法律依据。姜春明交付给泰禾公司的200万元应分为两部分，其中10万元为其依据认购书所交纳的定金，根据认购书的约定，该定金不应退还，我公司同意退还剩余190万元。故我公司不同意姜春明的诉讼请求。
原审法院经审理查明：2005年11月，姜春明拟购买泰禾公司开发的位于北京市通州区×镇×河河畔“×”二期BN户型房屋，并于该月20日向泰禾公司支付了意向保留金5万元。2006年1月20日，泰禾公司向姜春明出具信函一封，上面通知姜春明将×号房屋的首付款付至黄×1个人名下的账户。2006年1月19日，姜春明与泰禾公司签订《【×】房产认购书》一份，主要内容为：由姜春明认购“×”编号为×别墅房屋一套，套内建筑面积（含地下室）约499.94平方米，房屋总价款为人民币500万元，于2006年2月15日前签署《商品房买卖合同》，姜春明应于签署之日起缴纳总房价款40%，首付款人民币200万元，其余60%办理银行按揭。认购书还约定了其他内容。2006年4月12日，双方就上述房屋又重新签订了认购书，该认购书再次确认泰禾公司收到了首付款200万元，同时约定签约时间依据二期签约时间。2009年11月17日，泰禾公司已将×号房屋卖于案外人黄×2。
另查，2010年，姜春明将泰禾公司诉至通州区人民法院，要求确认姜春明与泰禾公司间买卖合同成立并合法有效，泰禾公司履行合同义务并支付违约金，2010年12月16日，通州区人民法院作出（2010）通民初字第17836号民事判决书，判决驳回了姜春明的诉讼请求。后，姜春明提起上诉，2011年3月17日，北京市第二中级人民法院作出（2011）二中民终字第4401号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
再查，2013年6月7日，杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司对×号房屋进行评估，评估结果为：估价对象在估价时点的市场价值估价结果为3008万元，折合单位建筑面积价值约为60186元／平方米。2013年10月21日，杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司对×号房屋在2011年3月17日的价值出具评估意见：确定估价对象在2011年3月17日的市场价值约在34000-36000元／平方米之间。
庭审中，姜春明称其已向泰禾公司交付了涉案的“×”编号为×别墅的房屋首付款200万元，该事实由已生效的一、二审判决书所证实，泰禾公司辩称已于2006年2月14日收到姜春明交付的200万元，但该200万元中有10万元系定金，其余190万元不属于本案请求范围。
原审法院认定的上述事实，有《【×】房产认购书》、收据、（2010）通民初字第17836号民事判决书、（2011）二中民终字第4401号民事判决书及双方当事人陈述等在案佐证。
原审法院经审理认为：公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。姜春明主张解除与泰禾公司签订的认购书，泰禾公司表示同意解除，法院对此不持异议。姜春明与泰禾公司双方签订认购书后，姜春明交付了部分房款，双方形成了预约合同关系，后泰禾公司又将涉案房屋卖给案外人黄×2，其行为存在明显过错。姜春明交付部分房款后时隔4年才到法院起诉泰禾公司，其怠于行使权利，致使自己利益损失，因此，姜春明亦有过错。但泰禾公司的过错明显大于姜春明的过错。现姜春明要求泰禾公司赔偿损失，理由正当，证据充分，法院予以支持。关于损失的具体数额，由法院综合考虑姜春明已付房款占房屋总价款的比例、（2011）二中民终字第4401号民事判决书生效时涉案房屋的市场价值以及评估报告、双方过错程度等因素予以确定。对于姜春明主张利息的诉讼请求，因姜春明要求泰禾公司承担赔偿责任的诉讼请求已得到支持，其损失已得到弥补，故姜春明的该项诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。泰禾公司的辩解依据，依据不足，法院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，判决：一、解除姜春明与北京泰禾房地产开发有限公司于二○○六年四月十二日签订的《【×】房产认购书》；二、北京泰禾房地产开发有限公司返还姜春明购房款二百万元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、北京泰禾房地产开发有限公司赔偿姜春明购房损失四百一十九万九千四百九十六元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、驳回姜春明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审法院判决后，姜春明、泰禾公司均不服，向本院提起上诉。姜春明的上诉请求是：撤销原审判决第三项，依法改判由泰禾公司向姜春明赔偿损失1003.2万元；泰禾公司支付自2006年2月14日起至实际向姜春明返还房款之日止的逾期利息1082095元（暂计算至2014年5月19日，但最终利息应支付至实际付款日）；本案全部诉讼费用均由泰禾公司承担。其主要上诉理由是：2009年9月，涉案房屋项目二期正式开盘，《商品房买卖合同》的签订条件成就，但泰禾公司并未向姜春明履行告知义务，更未通知姜春明办理签订《商品房买卖合同》的各项手续。在姜春明多次主动联系泰禾公司，获知开盘信息并多次催促泰禾公司履行签约义务均遭到泰禾公司无理拒绝的情况下，2010年4月，姜春明向泰禾公司发出《律师函》，然而泰禾公司始终不回应。出于无奈，姜春明于2010年9月提起诉讼。在《【×】房产认购书》签订及履行过程中，姜春明始终积极行使权利，不存在任何过错或怠于履行权利的情形。
泰禾公司的上诉请求是：改判原审判决第一项为确认双方于2006年4月12日签订的《【×】房产认购书》于2009年9月30日自动失效；改判原审判决第三项为驳回姜春明要求赔偿损失的全部诉讼请求；判令本案一二审诉讼费及评估费由姜春明承担。其主要上诉理由是：原审判决事实审查不清，遗漏了定性的关键事实，即最终未完成签约的责任在姜春明而不是泰禾公司。2006年4月12日泰禾公司与姜春明签署的《【×】房产认购书》中约定“如因买受人原因，未能在约定期限至上述指定地点签署正式《商品房买卖合同》并提供其他相关文件与费用时，则本认购书自动失效，买受人之认购权亦取消，而出卖人有权将上述物业销售给任何第三方，然其所缴纳之购房定金不予退还。”姜春明未在上述认购书中留可向其合法送达文件的通讯地址。经过泰禾公司多次电话催告，姜春明并未在二期开盘2009年9月到客户接待中心进行签约。姜春明也没有举出任何证据证明其曾在2009年9月前后向泰禾公司要求签约。由于姜春明的原因未签署正式的房屋买卖合同，该认购书在2009年9月即已失效，泰禾公司在认购书失效后将房屋另售他人有合法依据。即使泰禾公司存在过错，原审判决也显失公平，超出法律规定的损失赔偿最高限额和当事人实际获益的范围。评估费不应支持。
本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。泰禾公司主张其公司曾多次电话催告，但姜春明并未在二期开盘2009年9月到客户接待中心进行签约，双方未完成签约的责任在姜春明而不是泰禾公司。姜春明对此不予认可，因泰禾公司未提供充分证据证明其主张，其应承担举证不能的不利后果。故在泰禾公司未提供证据证明双方未能签订《商品房买卖合同》系因买受人姜春明原因的情况下，泰禾公司主张认购书已自动失效的上诉请求，无事实依据，本院不予支持。而姜春明虽主张其多次主动联系泰禾公司，获知开盘信息并多次催促泰禾公司履行签约义务均遭到泰禾公司无理拒绝。泰禾公司对此亦不予认可。因姜春明亦未提供充分有效证据证明其主张，考虑姜春明确系在交付部分房款后时隔4年才到法院起诉泰禾公司，原审法院确认其存在怠于行使权利的行为，致使自己利益受损并无不妥，本院予以确认。
当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，泰禾公司在未解除与姜春明签订的认购书的情况下，将涉案房屋出售给案外人，致使双方无法订立《商品房买卖合同》，泰禾公司的行为存在明显过错。现姜春明要求解除与泰禾公司签订的认购书并主张相应损害赔偿的请求，于法有据，应予支持。泰禾公司要求驳回姜春明的全部诉讼请求，不予赔偿的上诉请求，于法无据，本院不予支持。
关于损失的具体数额，综合考虑姜春明已付房款占房屋总价款的比例、（2011）二中民终字第4401号民事判决书生效时涉案房屋的市场价值以及评估报告、双方过错程度等因素，原审法院酌情确定的数额合理，本院予以确认。对姜春明要求泰禾公司赔偿损失数额过高部分，本院不予支持；因姜春明要求泰禾公司承担赔偿责任的诉讼请求已得到支持，其损失已得到弥补，故对其主张利息的上诉请求，本院亦不予支持。
综上，姜春明、泰禾公司的上诉请求和理由没有事实及法律依据，本院均不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
评估费50564元，由北京泰禾房地产开发有限公司负担（本判决生效之日起七日内交纳）。
一审案件受理费100788元，由姜春明负担45592元（已交纳）；由北京泰禾房地产开发有限公司负担55196元（本判决生效之日起七日内交纳）。
二审案件受理费128881元，由姜春明负担88485元（已交纳）；由北京泰禾房地产开发有限公司负担40396元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 万丽丽
代理审判员 贾 旭
代理审判员 张 帆
二〇一五年四月二十八日
书 记 员 仵 霞