云南省宾川县人民法院民 事 判 决 书（2015）宾民初字第644号原告李明涛，男，1981年11月20日生，汉族，云南省宾川县人，大学文化，农民，住宾川县。原告谢琼，女，1981年12月19日生，汉族，云南省宾川县人，大学文化，农民，住宾川县。二原告委托代理人李天明，云南欣晨光律师事务所大理分所律师，代理权限为特别授权代理。被告宾川南地房地产开发有限公司。地址：宾川县金牛镇金牛路165号。法定代表人：董跃龙，公司董事长。委托代理人杨嘉宝，云南安华律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托代理人杨煜剑，云南安华律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原告李明涛、谢琼与被告宾川南地房地产开发有限公司（下称“南地房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年8月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年9月29日公开开庭进行了审理，原告李明涛、谢琼及其委托代理人李天明，被告南地房地产公司的委托代理人杨嘉宝、杨煜剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李明涛、谢琼诉称，原告通过被告的商品房销售广告宣传，拟购由被告开发建设的“明日城市”商品房（期房）一幢，并支付了8万元的定金。原、被告双方于2013年12月18日签订了一份编号为MR5－07号《商品房购销合同》，该合同约定，由原告向被告购买由被告开发建设的位于宾川县东侧的“明日城市”第5幢07号商品房（期房）一幢，套内建筑面积229.51平方米，房屋总价款人民币1374219.00元。甲方（被告）应于2015年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付乙方（原告）。原告在选定了房屋并支付定金后，陆续支付了房款，在合同签订当天，将全部房款人民币1374219元支付完毕，原告积极履行相关付款义务。同时按照《补充协议》原告还向被告缴纳了契税41226.57元及印花税687.10元，至此，原告已经完全、适当的履行了全部合同义务。然而在合同签订后被告却迟迟不履行合同，原告曾经多次到拟购房屋工地查看，都未有施工迹象，多次询问，但都被告知会按时交付房屋。到了2015年6月30日合同约定的交付房屋之日，原告到被告公司接房时，被告知交房将逾期几天，到时会通知。在时间过了一个月后，原告未接到接房通知，于是，原告在2015年7月31日亲自到房屋建设现场查看，原告所要购买的房屋土地仍然杂草丛生，堆满建筑材料，土地尚未平整，没有任何开工建设迹象。原告认为，被告在根本不具备房屋预售的条件下骗取了房屋预售许可，商品房购销合同在2013年12月签订，到现在已经近两年没有开工建设，被告的欺诈行为已经严重侵害了原告的合法权益，由于被告根本违约，导致合同目的无法实现，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求人民法院：1、依法解除原、被告双方签订的《商品房购销合同》；2、判令被告返还原告已付购房款人民币1374219.00元，契税、印花税计人民币41913.67元；3、判令被告支付违约金人民币137421.90元，双倍返还定金8万元（已扣除冲抵房款8万元），并按同期银行贷款利率向原告支付同期贷款利息计人民币137421.90元（按年利率6%计算，从2013年12月18日计至2015年8月18日止，以后的利息计至还款之日）；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。被告南地房地产公司辩称，一、原、被告双方签订的商品房购销合同及补充合同依照双方的约定不得解除，合同第8条和第9条就逾期交房或逾期付款进行了约定，该约定不违反法律和法规的强制性规定，因此，在承担违约责任的前提下，该合同不得解除；二、原告请求单方解除合同的条件不成立，根据合同法第94条和最高人民法院关于审理商品房买卖合同若干意见解释第15条，在逾期交房或者逾期付款，应当先行进行催告，三个月以内被催告方不履行合同义务，合同才能够解除，所以原告方请求解除合同的条件不成立；三、被告虽然按合同约定2015年6月30日前交房，但根据双方间补充协议第二条的约定，该行为不视为被告违约，本案中，由于宾川县国土资源局对出让给被告“明日城市”项目进行调整，宾川县住建局对“明日城市”项目第五、六栋规划进行调整，导致被告延迟开工，致2015年6月30日不能交房，依据双方约定该行为不应当视为违约，被告不承担逾期交房违约责任；四、双方间权利义务应以商品房购销合同及补充协议约定为准，因此，第一、原告按房款总额10%计算违约金违反双方约定，合同第十三条第三项，是针对单方违约解除合同，应承担的违约责任，而不是逾期付款或者逾期交房的违约责任，逾期交房违约责任，应当以合同第九条的约定来确定承担的责任；第二、双倍返还定金于法于理无据，合同约定违约金及双倍返还定金只能选择其一，在合同及补充协议中没有支付定金的约定，本案涉及的定金是在2013年8月6日，李明涛认购本案争议房屋时分别约定和支付的，在签订合同时定金性质发生了变化，已转化为购房首付款，认购书已经失效，双方间在本案交易中无定金约定，双倍返还定金自然不成立；第三、关于贷款利息的问题，一方面贷款利息作为一种客观存在的损失，其支付的前提是被告违约，因本案被告逾期交房行为按约定不应视为逾期行为，利息以年利率6%计算也无依据，应当参照由被告作为保证人，原告向银行做按揭贷款时约定月利率，这样更符合情理。第四、被告的诉讼请求不成立，请求依法予以驳回，同时被告郑重承诺，在宾川县相关职能部门，对“明日城市”项目用地、规划进行调整的基础上，尽快建好合同约定的商品房，并按合同约定的交付标准尽快向原告交付房屋。在诉讼过程中，原告方针对本方主张，向本院提交下列证据：1、姓名为李明涛、谢琼身份证各一份，来源于宾川县公安局，证明原告李明涛、谢琼的身份情况；2、商品房购销合同一份、《商品房购销合同》补充协议一份，来源于原被告双方签订，证实原被告就商品房买卖一事达成协议，被告应当与2015年6月30日前交付经验收合格的房屋，现被告根本违约；3、收款收据六份，来源于被告方。被告南地房地产公司针对本方的答辩主张，向本院提交下列证据：1、企业法人营业执照复印件一份，来源于大理州宾川县工商行政管理局，证明被告具备房地产开发经营资格；2、组织机构代码证复印件一份，来源于宾川县质监局。3、法定代表人证明书原件一份，来源于宾川县南地房地产开发有限公司，证实被告及法定代表人董跃龙具备诉讼主体资格；4、预许2013字（201303）号《商品房预售许可证》，来源于宾川县住房和城乡建设分局，证实被告开发建设的“明日城市”房地产项目二期房于2013年7月30日经许可销售；5、MR5-07号《商品房购销合同》及其补充协议，来源于原告与被告2013年12月18日订立，证实原告与被告存在合同关系的事实；6、关于收回、置换国有建设用地使用权的批复一份；7、关于宾川南地房地产开发有限公司明日城市建设项目相关情况的说明一份；8、宾川县城乡规划委员会项目审查决议通知（附参会人员名单）一份；9、明日城市认购书一份。上述证据经庭审质证，原告方认为本方提交的证据均真实合法；对被告方提交的企业法人营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书、预售许可证、商品房购销合同及补充协议、明日城市认购书的三性没有异议；对关于收回、置换国有建设用地使用权的批复、关于宾川南地房地产开发有限公司明日城市项目相关情况的说明、宾川县城乡规划委员会项目审查决议通知的三性无异议，但对证明方向有异议，被告提交的这三组证据他认为可以证明具有不可抗力，我方有不同意见，该三组证据载明该变化系依据被告的申请作出；明日城市认购书系李明涛与被告签订，该定金已经转为房款属实，但被告收取定金后未向我们交付房屋，已经构成违约，故应当返还定金。被告方认为本方提交的关于收回、置换国有建设用地使用权的批复、关于宾川南地房地产开发有限公司明日城市项目相关情况的说明、宾川县城乡规划委员会项目审查决议通知证明了被告开发建设的宾川县“明日城市”项目，在取得用地许可、规划许可和预售许可后，国土资源局对项目用地范围进行了调整，住建局对项目中5、6栋房屋规划进行了调整的事实，明日城市认购书系李明涛和被告签订，证实原告方主张的定金依据是认购书而不是合同，本方所提交的证据符合证据的三性，应作为认定本案事实的依据；对原告方提交的证据无异议。本院对证据审核认为，原、被告双方提交的证据均来源合法，内容客观且与本案具有关联性，依法确认为本案的有效证据，并确认证据间相互印证的部份对本案事实具有证明效力。根据庭审和质证，本院确认如下的法律事实：被告南地房地产公司系从事房地产开发经营的公司，于2013年7月30日取得了宾川县金牛镇金川路以东，“明日城市”项目《商品房预售许可证明》，预售房屋面积为34794.86平方米，批准预售栋号为第1、3、5、6、7号楼。2013年8月6日，原告李明涛与被告南地房地产公司签订“明日城市”认购书，该认购书明确，李明涛认购“明日城市”5栋7号房，该房屋建筑面积为230.479平方米，套内面积为222.575平方米，房价为1374219.00元，该房价不包含配套费、契税等，双方约定原告李明涛应交定金8万元，作为履约保证金，该保证金在双方签订《商品房购销合同》后转为购房款，如被告方不与原告签订《商品房购销合同》，被告应双倍返还定金，如原告超过认购书约定时间仍未交付房款或未与被告方签订《商品房购销合同》及未办理银行相关手续，则视同原告自动放弃房屋认购权，定金不退还原告。2013年8月27日，原告李明涛交付定金8万元，后李明涛于2013年11月5日交付房款10万元，2013年11月30日交付房款654219.00元，同日，被告代收李明涛的契税41226.57元、印花税6871.00元。2013年12月18日，原告李明涛、谢琼与被告南地房地产公司签订《商品房购销合同》，合同约定，原告购买的为第5幢7号房，按套内建筑面积计价，该房屋面积为229.51平方米，每平方米为人民币5987.62元，总价款为1374219.00元；原告方于2013年12月18日前付清全部房款，合同约定于2015年6月30日前，被告方将经建设单位组织验收合格，符合合同约定的该商品房交付给原告方，原告方逾期付款，30天内原告方每天按10元支付被告违约金，逾期30天后，原告方按应付未付款的0.001%乘以逾期天数向被告方支付违约金，合同继续履行；被告方逾期交房屋，30天内被告每天向原告支付违约金10元，合同继续履行，逾期30天后，被告方按原告方所交购房款的0.001%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行；合同中有逾期付款、逾期交房解除合同的条款，但双方未选择该条款；签订合同当天双方还签订《商品房购销合同补充协议》，其中第二条约定，若出现下列情况之一导致被告方逾期交房的，被告方不承担合同及补充协议约定的逾期交房违约责任：一、因不可抗力或意外事件；二、因政府政策变化或为遵守政府法令；三、因政府进行市政工程建设或市政规划影响本项目建设的。合同签订当天，原告方交付购房尾款540000.00元，至此原告交清了房款1374219.00元。被告南地房地产公司在建设明日城市的过程中，宾川县国土资源局将出让给被告的部分土地进行同等面积置换，宾川县城乡规划审查委员会同意明日城市5、6号楼位置调整，对被告方建设项目的进度有一定影响。原告向被告购买的房屋至庭审时主体工程已完工，附属工程尚处于施工中。本院认为，原告李明涛与被告南地房地产公司签订认购协议并陆续向被告方交纳房款、契税、印花税，后原告李明涛、谢琼与被告宾川南地房地产开发有限公司双方在平等、自愿的基础上签订商品房购销合同及补充协议，合同内容系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为依法成立的有效合同，对双方均有法律约束力，双方均应按合同的约定全面履行各自的义务。合同签订后，原告李明涛、谢琼按合同约定，向被告支付了购房尾款人民币540000元，原告李明涛、谢琼已履行了支付房款及税收的全部义务，被告宾川南地房地产开发有限公司应按合同的约定，于2015年6月30日将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的房屋交付给原告方，然本案被告因土地置换和房屋位置调整问题未能按合同约定将房屋交付给原告方，被告方未提交充分证据证实逾期交房系合同约定的不承担违约责任事由，庭审中被告方表示近期可向原告方交付房屋，故被告方的行为已构成违约，依法应根据合同的约定承担相应的违约责任。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十五条规定根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。本案双方当事人在订立商品房购销合同时对逾期付款、逾期交房明确约定承担责任的方式为支付违约金，双方未选择解除合同的条款，现原告方要求解除双方签订的《商品房购销合同》、返还原告已付购房款、契税、印花税的诉讼请求，不符合本案的事实，也无法律依据，对其诉讼请求，本院不予支持；双方签订的商品房购销合同约定，逾期交房的30天内被告每天向原告支付违约金10元，合同继续履行，逾期30天后，被告方按原告方所交购房款的0.001%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行，现原告方要求被告支付违约金人民币137421.90元，双倍返还定金8万元（已扣除冲抵房款8万元），并按同期银行贷款利率向原告支付同期贷款利息计人民币137421.9元（按年利率6%计算，从2013年12月18日计至2015年8月18日止，以后的利息计至还款之日），不符合本案的事实，也无法律依据，对其诉讼请求，本院不予支持；本案中土地置换和规划调整并不是合同条款中“因政府进行市政工程建设或市政规划影响本项目建设的”情形，被告方提出因土地置换和规划调整导致逾期交房，是合同约定的不承担违约责任事由的观点，本院不予采纳。对于被告方逾期交房的违约责任，双方可根据合同约定或双方重新商定进行处理。综上述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款之规定，判决如下：驳回原告李明涛、谢琼的诉讼请求。案件受理费20738元由原告李明涛、谢琼承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审判长 熊 斌审判员 蔡桂华审判员 吴红熙二〇一五年十二月三十日书记员 张 凝