北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）大民初字第12523号
原告张玉玲，女，1952年3月3日出生。
委托代理人尤春媛（系张玉玲之女），1987年3月26日出生
被告谢安良，男，1987年2月8日出生。
原告张玉玲与被告谢安良房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员吴霄独任审判，公开开庭进行了审理。原告张玉玲的委托代理人尤春媛、被告谢安良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张玉玲诉称：原、被告双方于2012年9月9日签订《房屋出租委托代理合同》，约定：租赁房屋为北京市大兴区车站北里55楼5门102号，出租代理时间自2012年12月1日至2013年12月1日，每季度租金为11000元，房租按季缴付，第四次租金交付时间为2013年9月1日；根据原、被告签订的上述合同约定，被告未按约定支付租金达5日以上的，原告有权单方面解除合同；截至目前，被告未支付第四季度的租金，原告于2013年9月26日向其快递送达了解除合同通知书，被告于2013年9月27日签收。故诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付2013年9月1日至2013年12月1日的租金11000元；2、被告向原告支付代缴纳的天然气费79.8元；3、诉讼费用由被告承担。
被告谢安良辩称：不同意原告的诉讼请求；认可原、被告双方于2012年9月9日签订了《房屋出租委托代理合同》，原告将位于北京市大兴区车站北里55楼5门102号的4室2厅2卫整体出租给我；2013年9月1日以前的租金我已按照合同约定向原告支付，2013年9月1日以后的租金我未向原告支付；因原告将位于我承租的上述房屋外的自建房出租给其他人，并让自建房的租户使用了我所承租房屋内的卫生间、厨房和客厅，对此我认为我不应当再向原告支付2013年9月1日以后的租金。
经审理查明：2011年12月1日，张玉玲将坐落于位于北京市大兴区车站北里55楼5门102号的房屋出租给谢安良，租赁期间自2011年12月1日至2012年12月1日。在上述租赁期间内，张玉玲与谢安良达成合意，在租赁期满后由谢安良继续承租该房屋至2013年12月1日，双方亦认可谢安良整租后可转租他人；对此，张玉玲、谢安良于2012年9月9日签订《房屋出租委托代理合同》，合同约定出租方（甲方）张玉玲与代理方（乙方）谢安良在平等、自愿的基础上，就房屋出租代理的有关事宜达成协议如下：该房屋坐落于北京市大兴区车站北里55楼5门102号，该房屋为楼房4室2厅2卫，装修状况中等；该房屋用途为租用；乙方的具体代理权限为以甲方名义代理出租该房屋并办理与承租方之间的洽商、联络、签约事宜，代甲方向承租方收取租金，监督承租方按照房屋租赁合同的约定履行义务，依国家法律法规及政策规定行使代理权；出租代理期限自2012年12月1日至2013年12月1日共1年，委托期届满，如乙方客户继续履行相关租赁合同并居住该房内，甲方有义务配合乙方将出租期延长，但最长不超过3个月，延长期内，乙方按委托期内标准支付租金给甲方；房屋每季租金为人民币11000元，房租按季缴付，具体付款日期为2012年12月1日、2013年3月1日、2013年6月1日、2013年9月1日，遇节假日自然顺延，不另行通知；租金由乙方代为收取，甲方将该房屋交付乙方后，无论房屋实际出租与否，乙方均应按约定的租金标准向甲方交付租金，为了便于房屋出租或应承租者要求，乙方出资对房屋进行必要的维修或添置设备，甲方应允许乙方适当浮动出租价格，浮动部分及添置、添附的收益归乙方所有；出租委托代理期间，甲方不承担与房屋有关的水费、电费、电话费、燃气费、卫生费、上网费，本合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担；关于合同的解除，经甲乙双方协商一致，可以终止本合同，甲方有下列情形之一包括迟延交付房屋达5天的、交付的房屋严重不符合合同约定或影响承租人使用的、不承担约定的维修义务致使乙方无法出租房屋的，乙方有权单方面解除合同，乙方有下列情形之一包括未按约定支付租金达5日以上的、擅自变动或损坏房屋主体结构的、利用房屋从事违法活动的、放任承租方的上述行为的，甲方有权单方面解除合同；关于违约责任，委托期内乙方提前退租的，应给付甲方一个月的合同约定租金为违约金，委托期内甲方提前收回房屋，须提前一个月告知乙方，赔偿给乙方一个月的合同约定租金为违约金，并赔偿乙方的直接经济损失及因违约给乙方的承租人造成的经济损失，违约方在解除合同的当时应无条件将委托剩余的房租全部退还对方。
谢安良于2011年12月1日承租涉案房屋时已获知，张玉玲已将涉案房屋客厅西侧的窗户改造成门，并在客厅西侧外墙体与围墙之间的南北胡同内自建有未经批准的简易房3间，在上述3间简易房南侧另建有1间简易房，张玉玲共建简易违章房屋4间，并一直陆续出租，承租简易房的人员必须经其客厅出入，别处无法通行，同时简易房的承租人一直使用涉案房屋内的厨房及卫生间。2013年8月底，谢安良向简易房的承租人讨要过道费，为此原、被告双方发生矛盾；2013年9月初，张玉玲要求谢安良支付2013年9月1日至2013年12月1日的租金，谢安良拒绝支付租金；2013年9月25日张玉玲向谢安良发出解除合同通知书，2013年9月26日谢安良签收；原、被告双方均认可双方之间的合同实际履行至2013年12月1日。
另查，张玉玲与尤春媛系北京市大兴区车站北里55楼5门102号房屋的共有人，二人的共有份额各为50%；尤春媛认可张玉玲将涉案房屋进行出租并收取租金，同时表示不作为本案原告参加诉讼。2012年3月14日，北京市大兴区城市管理监察大队向张玉玲发出催告通知书，限其10日内自行拆除位于北京市大兴区车站北里55楼5门102号房屋墙体西侧与围墙之间的违法建筑；2013年9月20日，北京市大兴区城市管理监察大队将位于北京市大兴区车站北里55楼5门102号房屋墙体西侧与围墙之间张玉玲自建的3间简易房拆除。
庭审中，原告张玉玲提交燃气费发票一张，载明：付款单位（个人）为尤志武，用户地址为车站北里055楼5单元00102室，开票时间为2013年9月25日，合计费用为79.80元，并主张此费用为其代谢安良转租的租户缴纳的燃气费，要求谢安良予以支付。谢安良称房屋租赁期间均由租户保存燃气IC卡并自行充值，对于张玉玲代缴燃气费的事实不予认可。
上述事实，有原、被告双方当事人的陈述、房屋出租委托代理合同、民事判决书、房屋所有权证书、解除合同通知书、催告通知书、现场勘查笔录等证据在案佐证。
本院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告张玉玲与被告谢安良签订的房屋出租委托代理合同系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律规定，应为有效合同，原、被告双方应按合同约定全面履行义务；根据该合同的条款内容，本院认定该合同实质系房屋租赁合同。在承租涉案房屋之初，被告谢安良即已获知必须经其承租房屋之客厅才可通行至自建房，并对于自建房屋承租人使用涉案房屋之客厅、卫生间、厨房亦未提出异议，仅在合同履行之最后一个季度时以此作为拒付租金之抗辩，有违诚实信用之原则，故对此抗辩本院不予采信；原告张玉玲主张被告谢安良按照合同约定支付未交纳的租金，理由正当，本院予以支持；原告张玉玲主张谢安良支付燃气费之主张，因其无法证明其为燃气费之付款人，谢安良对此费用亦不予认可，因证据不足，本院对此不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、被告谢安良于本判决生效后十日内向原告张玉玲支付二〇一三年九月一日至二〇一三年十二月一日期间的租金一万一千元；
二、驳回原告张玉玲的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三十九元，由原告张玉玲负担一元（已交纳），由被告谢安良负担三十八元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 吴 霄
二〇一四年一月二十日
书记员 施佳佳