甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
格桑梅朵判决
（2014）兰民三终字第633号
上诉人（原审原告）格桑梅朵。
委托代理人赵永林、周兆军，甘肃赤辉律师事务所律师。
上诉人（原审被告）李兰红。
委托代理人李小东，甘肃少华律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李兰玲。
委托代理人李小东，甘肃少华律师事务所律师。
上诉人格桑梅朵、李兰红因确认合同无效纠纷一案，不服兰州市城关区人民法院（2013）城民一初字第439号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院查明，兰州市城关区广武门街道大教梁5号2幢1单元4层401室（即兰州市城关区滨河东路195-199号省委大教梁4号楼1单元401室）系原告之父杨鸟九（2001年6月6日病逝）所有的产权房屋。2006年中共甘肃省委大教梁危旧房改造领导小组办公室（甲方）对上述房屋进行拆迁改造，与原告（乙方）达成拆迁安置协议，在双方2012年7月4日补签的《住宅房屋拆迁安置协议》中约定：甲方拆迁乙方住宅房屋一套，所有权证建筑面积40.50平方米，实测建筑面积49.74平方米。乙方选择安置在兰州市城关区滨河东路195—199号、省委大教梁住宅区新建4号楼19层B户型建筑面积95.33平方米房屋。乙方被安置房屋增量面积按每平方米2500元计算，增量面积45.59平方米，增量房款为113975元；乙方被拆迁房屋实测面积与证载面积的差额面积9.24平方米，按每平方米222.2元应交补差款2053元：甲方给予乙方搬迁奖励费1500元；以上三项相加冲减后乙方实际付款114528元。乙方同意以结构差价抵付过渡费、搬家费、室内有线电视、电话移机费。乙方自行过渡，过渡期限自2006年4月10日至2008年4月9日，逾期甲方继续向乙方发放过渡补偿费。2007年8月28日，杨鸟九之妻九力（原告之母）、原告的代理人杨道周（原告之兄）与被告李兰红的代理人李兰玲在见证人王秀英的见证下，签订《房屋置换协议》，约定：“2006年3月省委大教梁家属院进行拆迁改造，原省委大教梁家属院4号楼l单元401号房产属拆迁改造范围，产权人杨鸟九代理人九力、格桑梅朵基于经济能力不足无力购买省委大教梁家属院拆迁改造还建房，经王秀英帮助联系与现南滨河东路697号804室（以下简称804室）产权人李兰红委托代理人李兰玲达成如下房屋产权置换协议：一、甲乙双方自愿进行房屋产权置换，省委安置被拆迁人甲方（九力、格桑梅朵）还建房应交房款由乙方（李兰红）按省委要求支付；二、甲方授权乙方直接到省委房产处领取省委安置被拆迁人甲方还建房钥匙，同时向甲方交付现南滨河东路697号804室钥匙；乙方如不能同时向甲方交付钥匙应同时向甲方付过渡费直至向甲方交付钥匙之日为止，过渡费金额届时由甲乙双方协定；三、甲方财产继承人中涉及一人智残问题需提请法院裁决，所需费用由乙方帮助承担，同时甲方放弃搬迁奖励金1500元，双方进行产权置换交易所发生交易税费合计各承担一半。四、……。”协议签订后，被告李兰红遂将804室房屋交付原告格桑梅朵。2007年10月29日，本院（2007）城雁民初字第229号民事调解书确认坐落在本市城关区大教梁5号l单元401室的房屋由格桑梅朵继承。2009年7月15日，原告格桑梅朵向被告李兰红出具委托书，委托被告李兰红全权办理大教梁4号楼19层B户型房屋（401室的拆迁房屋）交付房款、领取钥匙、办理房屋产权证等有关手续。同日，被告李兰红向中共甘肃省委大教梁危旧房改造领导小组办公室缴纳购房款112475元、维修基金2280元、天然气初装费2042元、房改差额2053元、垃圾清运费191元，并领取了一年的超期过渡费。后被告开始居住使用大教梁4号楼19层B户型房，并对房屋进行了装修。2010年1月l0日，原告格桑梅朵给被告出具收条，收取被告李兰红置换房屋各项费用2600元。2012年3月，被告李兰红向房屋所有权人申请购买其租赁的804室直管公房，但因政策性停止出售，被告未能购得804室的房屋所有权。原告以被告对804室房屋没有处分权为由，起诉要求确认双方签订的《房屋置换协议》
无效，双方酿成纠纷。另查明，在原告格桑梅朵居住804室房屋期间，于2012年7月5日曾向房管所缴纳过房屋租金600元，其余房屋租金一直由被告李兰红缴纳，已缴纳至2014年底。本案在第一次审理过程中，经被告李兰红申请本院委托甘肃天德资产评估事务所对被告居住的省委大教梁家属院4号楼19层B户型（1903室）的装修、装饰价格进行了评估，该房屋的装修、装饰价值为121020元。重审过程中，经被告李兰红申请，本院委托甘肃信诺房地产咨询估价有限公司对涉案房屋的市场价值进行了评估，该房屋每平方米的单价为12358元，总价117.8万元。
原审法院认为，当事人之间订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利盈。被告李兰红租赁的南滨河东路697号804室系国有直管公房，产权属于国家所有，被告仅有承租、使用权，而没有买卖、置换等处分权及收益权。原、被告之间的《房屋置换协议》违反了法律、行政法规的禁止性规定，损害了社会公共利益，应属无效合同。被告李兰红将其仅有承租、使用权的房屋进行处分与原告签订《房屋置换协议》，对酿成本诉之争负有过错责任：原告明知被告李兰红并未取得置换房屋的所有权证，仍与其签订《房屋置换协议》，导致一系列后续事实及损失的发生，对酿成本诉之争亦负有过错责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故对原告要求被告李兰红返还位于兰州市城关区滨河东路195—199号省委大教梁住宅区新建4号楼19层B户房屋的诉请，本院予以支持。同时原告应当向被告李兰红返还位于兰州市城关区南滨河东路697号804室的房屋。因被告李兰红在履行《房屋置换协议》的过程中，就1903室房屋缴纳了增量面积购房款及房屋入住相关费用，对于以上款项，原告应当返还，同时由于该增量面积已发生增值，房屋返还后原告将获取增值利益而被告将丧失增值利益，故应由原告向被告返还相应的增值利益以衡平双方利益，根据本案实际案情本院确定由原告按增量面积增值的70％向被告返还。另外被告对1903室进行了装修，装修费用亦按以上考量由原告向被告返还。此外，原告2010年1月l0日收取被告李兰红的2600元置换房屋费用亦应向被告返还。关于原告诉请要求被告返还其代缴的房屋租金600元，因双方约定房屋产权置换，被告李兰红领取了原告拆迁房的超期过渡费，并于2009年领取钥匙后开始使用1903室房屋，并一直承担其置换给原告的公房房租，故该600元房租仍应由被告承担，对原告的该诉请予以支持。关于原告所诉被告李兰玲，其仅是被告李兰红的代理人，其所为民事行为由被代理人承担，故其不承担本案责任，原告对其诉讼请求应予驳回。综上，根据《中华人民共和国物权法》第五十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（四）项、第（五）项、第五十八条之规定，判决：一、原告格桑梅朵与被告李兰红于2007年8月28日签订的《房屋置换协议》无效。二、被告李兰红于本判决生效后三十日内向原告格桑梅朵返还兰州市城关区滨河东路195—199号省委大教梁住宅区新建4号楼19层B户型（1903室）房屋；原告格桑梅朵同时向被告李兰红返还兰州市城关区南滨河东路697号804室的房屋。三、被告李兰红向原告格桑梅朵返还房屋租金600元。四、原告格桑梅朵向被告李兰红返还增量面积购房款113975元、房屋维修基金2280元、天然气初装费2042元、房改差额2053元、房屋置换费用2600元，合计122950元。
五、原告格桑梅朵向被告李兰红返还房屋增量面积的增值314598元、房屋装修费用84714元，合计399312元。六、驳回原告格桑梅朵的其他诉讼请求。案件受理费4984元，由原告格桑梅朵、被告李兰红各承担2492元；评估费10000元，由原告格桑梅朵、被告李兰红各承担5000元。上述给付款项相抵后，由原告格桑梅朵给付被告李兰红的款项合计524170元，于判决生效后三十日内付清。
宣判后，格桑梅朵、李兰红均不服，向本院提起上诉。
格桑梅朵上诉称，原审判决认定事实不清，适用法律错误。一、一审对证据的认定不当，导致认定事实不清。2007年8月28日，上诉人与被上诉人李兰红签订了《房屋置换协议》。协议的约定，上诉人将其所有的401室房屋与被上诉人居住的南滨河东路697号804室房屋（以下称804室房屋）进行产权置换。李兰红将其仅有承租、使用权的房屋进行处分，并与上诉人签订《房屋置换协议》，违反了国家法律及行政法规，应属无效。但原审法院却判决上诉人赔偿被上诉人的损失明显错误。二、一审适用法律不当，判决不公。原审判决上诉人向被上诉人返还房屋增量面积增值的70％没有法律依据。且估价报告不真实，缺乏客观性，估价畸高。综上，请求二审依法改判。
李兰红上诉称，一：一审法院适用法律错误。一审法院依据房屋置换协议违反了法律行政法规的规定，侵犯了社会公共利益，认定属于无效合同。本案中，首先协议没有损害社会公共利益；其次，置换协议也没有违反法律和行政法规的强制性规定，没有一部法律、行政法规有强制性规定直管公房不能转让、出租；依据《兰州市直管公房管理规定》第24条：承租人需要对承租的直管住宅房使用权进行转让的，须先向房管所提出申请，并经公房管理单位审批。直管住宅房使用权转让的各项费用按物价部门批准的标准执行，由转让双方当事人按规定缴纳。第25条：直管住宅公房使用权转让，转让双方当事人应提交相关证明材料。通过这些规定可以肯定看出，直管公房是可以转让的，只不过要履行一些手续。就本案涉诉房屋也只是政策性停办手续。本案只是合同没有完全履行，应当认定合同有效。具备过户条件后，双方只是负有互相配合办理过户的义务。二：一审法院认定事实不清、判决显失公平。本案上诉人与被上诉人签订的房屋置换协议，被上诉人的置换物为原省委大教梁家属院4号楼1单元401室（所有权证建筑面积40．50平方米），而一审法院判令上诉人向被上诉人返还的省委大教梁住宅区新建4号楼19层1903室（面积95．33平方米），该房屋其中的54．83平方米系上诉人支付现款购买获得，但一审法院只认定对其中的45．59平方米增值向上诉人返还，这一客观事实认定不清。一审判决按照增量面积增值的70％由被上诉人返还上诉人以及按照70％由被上诉人返还上诉人装修款认定事实不清、显失公平。即使合同无效，被上诉人也应该全额返还上述款项。本案中，一审法院对上诉人41个月的过渡费这一客观事实没有认定，认定事实不清。综上请求二审依法改判。
李兰玲服判并称其答辩意见与李兰红的意见一致。
经审理查明，原审判决查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护。本案中，2007年8月28日，李兰红的代理人李兰玲与格桑梅朵之母九力及格桑梅朵的委托代理人杨道周签订了《房屋置换协议》，该协议明确约定：“2006年3月省委大教梁家属院进行拆迁改造，原省委大教梁家属院4号楼l单元401号房产属拆迁改造范围，产权人杨鸟九代理人九力、格桑梅朵基于经济能力不足无力购买省委大教梁家属院拆迁改造还建房，经王秀英帮助联系与现南滨河东路697号804室（以下简称804室）产权人李兰红委托代理人李兰玲达成如下房屋产权置换协议：一、甲乙双方自愿进行房屋产权置换，省委安置被拆迁人甲方（九力、格桑梅朵）还建房应交房款由乙方（李兰红）按省委要求支付；二、甲方授权乙方直接到省委房产处领取省委安置被拆迁人甲方还建房钥匙，同时向甲方交付现南滨河东路697号804室钥匙；乙方如不能同时向甲方交付钥匙应同时向甲方付过渡费直至向甲方交付钥匙之日为止，过渡费金额届时由甲乙双方协定；三、甲方财产继承人中涉及一人智残问题需提请法院裁决，所需费用由乙方帮助承担，同时甲方放弃搬迁奖励金1500元，双方进行产权置换交易所发生交易税费合计各承担一半。四、……”。从该协议足以看出，双方相互置换的均是房屋的产权，而协议所涉的兰州市城关区南滨河东路697号804室的房屋所有权属兰州市房地产经营公司庆阳路房管所管理的直管公房，李兰红仅为该房屋的承租使用人，其并不享有所有权。李兰红在没有经过该房屋产权人事后追认或在合同订立后取得该房屋所有权的情况下，将其承租使用的直管公房与桑梅梅朵进行产权置换，违反了《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，所以原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，认定双方所签《房屋置换协议》无效并无不当。格桑梅朵及其委托代理人在签订《房屋置换协议》时或在履行协议中，均负有对所置换房屋是否有产权进行查验的责任，加之格桑梅朵在居住使用所置换的房屋后，曾向该房屋的产权人庆阳路房管所缴纳房租，上述行为证明格桑梅朵对其所置换的兰州市城关区南滨河东路697号804室李兰红不享有产权置换的处分权是明知的，不属于善意相对人。所以原审法院根据本案的实际认定双方均有过错，并判决格桑梅朵承担增量面积增值及房屋装修费用的70％并无不当。《房屋置换协议》签订后，李兰红向格桑梅朵交付了兰州市城关区南滨河东路697号804室房屋，格桑梅朵因拆迁兰州市城关区广武门街道大教梁5号2幢1单元4层401室房屋所享有的过渡费应由实际过渡人李兰红领取。根据格桑梅朵与省委大教梁危旧房改造领导小组办公室签订的《住宅房屋拆迁安置协议》第五条“乙方（格桑梅朵）自行过渡，过渡期限自2006年4月10日至2008年4月9日，共24个月。逾期甲方继续向乙方发放过渡补偿费”的约定，李兰红于2009年7月15日在抵扣了房屋维修基金2280元后领取了剩余的超期过渡费6673元，所以不存在差额费用、维修基金、天然气安装费重复计算的问题。诉讼中，格桑梅朵对《房屋评估报告》提出异议，鉴定机构针对所提异议进行了异议答复，原审法院在格桑梅朵未提出反驳证据的情况下，以该评估报告为依据，认定涉案的省委大教梁家属院4号楼19层B户型1903室房屋每平方米的单价为121020元并无不当。本案中，李兰红虽交纳了省委大教梁家属院4号楼19层B户型1903室房屋中45.59平方米的增量面积款，但房屋系拆迁原兰州市城关区广武门街道大教梁5号2幢1单元4层401室房屋后的安置房屋，省委大教梁家属院4号楼19层B户型1903室房屋增量面积是在原房屋被拆迁后所安置的49.74平方米的基础上购置的，由于《房屋置换协议》无效后，李兰红应返还的省委大教梁家属院4号楼19层B户型1903室房屋无法与李兰红所购的45.59平方米的增量面积分开，原审法院根据本案实际判决李兰红向格桑梅朵返还省委大教梁住宅区新建4号楼19层B户型1903室房屋，并判令格桑梅朵返还李兰红增量面积购房款符合法律规定。由于无证据证明格桑梅朵已领取了41个月过渡费的事实，故李兰红要求格桑梅朵支付过渡费的主张不能成立。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，程序合法，应予维持。上诉人格桑梅朵、李兰红所提其上诉理由均因缺乏事实和法律依据而不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
上诉人格桑梅朵预交的二审案件受理费4984元，由上诉人格桑梅朵负担。上诉人李兰红预交的二审案件受理费2492元，由上诉人李兰红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 新
代理审判员 冯 成
代理审判员 李文军
二〇一四年十月十三日
书 记 员 翟 敬