广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第761号
上诉人（原审被告）卢伟雄，男，1956年8月4日出生，汉族。
委托代理人冯桂华，女，1958年12月23日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）广州市屋川物业管理有限公司。
法定代表人李翠霞，总经理。
委托代理人张惠冰，系该公司职员。
委托代理人邵辉明，系该公司职员。
上诉人卢伟雄因与被上诉人广州市屋川物业管理有限公司（以下简称屋川公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2013）穗云法民四初字第812号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明：屋川公司是具备物业管理资质的企业法人，已取得广东省经营服务性收费许可证。2000年9月28日，屋川公司与广州大轮贸易发展有限公司（房地产开发企业）签订《上步花园物业管理委托合同》，委托屋川公司管理上步花园物业（自编A、B、C、D、A1、A2、A3、B1幢），委托期限自2000年10月1日至2010年10月1日；住宅房屋的物业管理服务费由屋川公司按建筑面积每月每平方米0.4元向业主或物业使用人收取，管理服务费标准按物价局批文调整；屋川公司按市政府收费标准对本物业水电费代收代缴。合同还约定了屋川公司的物业管理事项、物业管理服务质量、双方的权利义务等等。屋川公司依约进驻上步花园向小区内业主提供物业管理服务及代收代缴城市居民垃圾处理费。卢伟雄是上步花园小区广州市白云区西槎路山坊南街47号502房的业主，该房屋建筑面积为70.66平方米。卢伟雄至今欠交2007年6月至2013年3月的物业管理费。屋川公司因本案诉讼支付了卢伟雄个人信息查询费10元、涉案房产产权查册费40元、快递费14元。
另查，2000年11月2日，广州市白云区物价局作出《关于上步花园物业管理收费标准的批复》（穗云价字（2000）69号），批准屋川公司对上步花园收取的物业管理综合管理服务费的标准为：多层住宅每月每平方米物业管理综合服务费为0.45元。诉讼中，屋川公司提供《调整物管费通知》一份，拟证明其已在小区张贴通知上步花园的住户从2011年1月起对原住宅物业管理费从每平方0.45元调整为0.6元。对此卢伟雄不予认可。卢伟雄提供照片等证据，拟证明其答辩意见属实。上步花园住宅小区尚未成立业主委员会。
以上事实，有《上步花园物业管理委托合同》、房地产产权表、物价局批复、经营服务性收费许可证、物业管理资质证书、收据、发票及当事人陈述等证据证实。
2013年6月4日，屋川公司向原审法院提起本案诉讼，请求判决：1、卢伟雄立即支付从2007年6月至2013年3月的物业管理费2760.8元（按建筑面积77.6613平方米，2011年1月前按每月每平方米0.45元、自2011年1月起按每月每平方米0.6元计算）；2、卢伟雄立即支付2007年6月至2013年3月的城市居民垃圾处理费350元（按每月5元计算）；3、卢伟雄承担本案诉讼费25元、房产查册费40元、个人信息查询费10元、快递费14元。原审诉讼中，屋川公司确认卢伟雄已付清2007年6月至2013年3月的城市居民垃圾处理费，故申请撤回第2项诉讼请求。经审查，屋川公司该项申请符合法律规定，原审法院已口头裁定予以准许。
原审法院认为，作为具有物业管理服务资质的企业，屋川公司接受开发商的委托，对上步花园进行物业管理服务的行为合法有效。屋川公司已提供物业管理服务，卢伟雄作为业主享受了屋川公司提供的服务，故卢伟雄有义务按照《物业管理委托合同》的约定支付管理费。卢伟雄提出关于拒交物业管理费的理由，实质反映的是屋川公司存在管理不善、服务不佳的问题，此应属于服务质量瑕疵，但屋川公司以此为由长年拒交全部的物业管理费显然缺乏法律依据，亦会对屋川公司的正常经营管理造成影响，故卢伟雄该抗辩理由不成立，原审法院不予支持。现屋川公司要求卢伟雄支付拖欠的2007年6月至2013年3月的物业管理费合理合法，原审法院予以支持。关于管理费的收费标准，屋川公司已经过物价部门批准是按每月每平方米0.45元收取。由于屋川公司在举证期限内无提供证据证明其提高收费标准为每月每平方米0.6元，是已经过大部分业主同意，或经过物价部门的批准，即使个别业主有按0.6元标准交纳也只是个别的合意行为，故屋川公司主张管理费从2011年1月起按每月每平方米0.6元计算缺乏依据，原审法院不予采纳。屋川公司主张的上述期间的管理费仍应按原物价部门曾核定的每月每平方米0.45元计算，超出部分不予支持。屋川公司因本案支出的查询费、查册费、快递费属于诉讼必要开支，屋川公司要求卢伟雄承担合理合法，原审法院予以支持。综上所述，依照《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，原审法院于2013年9月3日作出如下判决：一、在本判决生效之日起三日内，卢伟雄向广州市屋川物业管理有限公司支付自2007年6月至2013年3月的物业管理费共2446元（以77.6613平方米，按每月每平方米0.45元计算）；二、在本判决生效之日起三日内，卢伟雄向广州市屋川物业管理有限公司支付房屋产权查册费40元、个人信息查询费10元、快递费14元。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由卢伟雄负担。
上诉人卢伟雄不服原审判决，向本院提起上诉称：一、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。综上诉述，被上诉人不履行或者不完全履行《物业服务合同》约定，多次投诉协商均不理睬而致使我不缴纳相关费用也应当承担一半的经济责任。二、根据《物业管理条例》第六条房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业合同的约定，接受物业服务企业提供的服务。而实际上根据提供的证据可以看出被上诉人并没有按照物业服务合同的约定提供我应该接受的服务。（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；我们电话及当面交涉监督物业服务企业履行物业服务合同的事宜均没有结果。（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地便用情况享有知情权和监督权。而实际上被上诉人并没有对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况定期公布全体业主，完全抹杀业主应该享有的知情权和监督权。三、根据《物业管理条例》第50条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。而实际上被上诉人并没有经过住户同意的情况下对物业共用部位的小区主要消防通道，变成菜市，严重侵犯了业主的合法权益，严重违反相关法律法规。四、原审法院判决中说明：我们拒交管理费的理由实质是反映了被上诉人存在管理不善，服务不佳的问题。而事实被上诉人根本就没有履行《管理服务合约》约定的相关服务事宜，由我提供的证据可以看出管理公司根本没有按照合约履行，我们这栋楼根本就看不出来是具有管理资质的管理公司所管理的物业，既然管理公司做不到合约所预定的服务项目，法院也判决它管理不善，服务不佳，为何要我们全部缴纳管理费，既然存在管理服务的瑕疵，对于有瑕疵的次品，通常的处理方法是退货，现在我不可以、也没有办法退货，那么我为何还要为一个有瑕疵的次品全额埋单，这是不合法，不合理，不合情的，并且在一审的法庭上，法官也当面训斥该物业的管理不善，并说我都知道你们物业管理是好“脑搞”的，这也是我们不服判决的根本原因。既然管理公司存在有那么多的未履行合约的地方，双方是不是都存在过错。五、根据《民法通则》第135条规定的第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，而被上诉人申请2000年至2013年3月，很明显已过诉讼时效，请法官不予支持。综上所述，我申请关于管理费、查询费、查册费、快递费、所有审理费我要求只承担合同期内的50％支付，全部支付垃圾处理费，请法官给予支持。六、被上诉人的管理合同是从2000年10月1日一2010年10月1日，就是说从2010年10月1日以后根本就没有该物业的管理权，根据《物业管理条例》第10条规定没有成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。第11条中第（四）选聘和解聘物业服务企业；这些事项由业主共同决定，第12条也明文规定决定本条例第11条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。而事实上被上诉人在合同到期的情况下根本没有通知全体业主，并且在全体业主根本不知情的情况下，提交隐瞒事实真相的继续管理的报告到街道、街居委骗取同意，本身就存在欺诈行为，在报告中写“在合同期内实施的各项管理工作，深得上步花园广大业主（住户）的支持和认可，骗取街道居委的同意并加盖公章（请留意报告时间2010年11月25日，合同到期日2010年l0月1日）。一份签订了十年的合同到期是否应该提前1-3个月通知业主及住户自行行使国家相关法律法规赋予的权利及义务了，我们业主及住户连行使是否同意被上诉人在本小区的管理权的权利都被被上诉人剥夺，那何来承担缴费义务之说，由此可以看出被上诉人完全违反《物业管理条例》的同时也违反了《合同法》中第三条合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预的相关规定。在整件触中我们是被动方，弱势群体，被接受他所谓的管理（只有收垃圾，其它都没）本身也是很无奈、很被动、没有任何选择权、知情权的。被上诉人与本小区管理合同本身就存在违法、违规等暗箱操作，是单方面合同，应该不予成立，因此申请被上诉人在本小区的管理工作从2010年10月1日以后是无效的，请法官给予支持。七、我方物业的楼层、通道推满其他业主等废弃物品以及猫排泄物，至今没有改善。综上所述，我只同意支付原审判决第二项费用的一半，其他费用不同意交纳。
被上诉人广州市屋川物业管理有限公司辩称：我方不同意上诉意见。我方不定时对整个小区化粪池进行清理，每次不超过一年，是委托清洁公司搞的。我方在2012年7月对整个小区的消防所有设施进行整改以及安装摄像头，所有开支都有发票予以证明，在原审已经提交过。涉案小区是由单体楼组成，在我方进驻前就没有绿化美化，小区邻近城中村，所提影响卫生和交通的市场是村里搞的，所占路面不属于我方管理，故我方已经向街道等相关部门反映过，但是没有结果，这些不是由我方造成的。至于公共设施更新、维修、更换等是由业主共同负担费用分摊，不应该是由物管公司负责。因为没有筹集足够的资金，故有些维修工作未完成。请求二审维持原判。
本院二审经庭询调查，确认原审法院查明事实。
二审期间，上诉人提交一份居委会提供的B1栋欠费证明复印件，证明76个业主不同意向被上诉人交费。被上诉人认为该份材料无原件也无注明时间，不予确认新证据质证。同时被上诉人指出小区共有住户2000多户，只有少数住户没有交费。
本院认为，被上诉人向上诉人所在楼房用户提供物业服务，有合同为依据，且实际完成物业服务行为，双方当事人之间成立物业服务法律关系，依法享有权利和承担义务。被上诉人服务对象是业主群体，服务的内容包含了公共设施维护、安全检查、清洁卫生等各方面，实施了服务行为即有权收取物业管理费。上诉人作为业主群体的一分子，对被上诉人未完成部分物业管理服务内容提出异议，是对被上诉人履行合同义务提出质疑，依据合同约定和法律规定，上诉人可以主张被上诉人承担违约责任。上诉人也可以向物业服务企业主管部门反映服务质量问题，促进物业服务质量的改善。上诉人拒绝支付物业管理费，不属于正当行使合同权利。原审法院判决上诉人向被上诉人支付物业管理费，依法有据，也符合双方合同约定，本院予以维持。至于上诉人提出自2010年合同期满后无须接受合同约束的意见，因物业服务实际延续至被上诉人于2013年退场前，故合同期满后，双方当事人之间的物业服务法律关系仍然存在，上诉人仍负有向被上诉人支付物业管理费的义务。同理，因上诉人延期支付物业管理费，应承担违约责任，故被上诉人因本次诉讼产生的损失，应由上诉人负担。上诉人二审提出被上诉人主张物业管理费部分超过诉讼时效，但该意见未在一审提出，依法二审不予审查。上诉人二审期间提交复印件材料，无原件核对，且与争议缺乏关联，依法不予作为二审新证据审查。另，原审查明上诉人房屋产权面积为70.66平方米，但判决计算物业管理费的面积为77.6613平方米，判决错误，二审予以纠正。综上所述，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，唯判决部分内容错误，二审据实改判。上诉人上诉理由缺乏依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持广州市白云区人民法院（2013）穗云法民四初字第812号民事判决第二项及一审案件受理费负担的决定；
二、变更广州市白云区人民法院（2013）穗云法民四初字第812号民事判决第一项为：卢伟雄在本判决送达之日起三日内向广州市屋川物业管理有限公司支付自2007年6月至2013年3月的物业管理费（以70.66平方米，按每月每平方米0.45元计算）；
三、驳回广州市屋川物业管理有限公司其他诉讼请求。
二审案件受理费50元，由上诉人卢伟雄负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 涛
审判员 郭东升
审判员 陈珊彬
二〇一四年四月三十日
书记员 阮志雄