福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）思民初字第17810号
原告厦门闽篮超市有限公司，住所地厦门市海沧区未来海岸阿罗海购物中心二楼。
法定代表人陈永堤，董事长。
委托代理人陈同裕、康志杰，福建英合律师事务所律师。
被告李基炭，男，1960年3月29日出生，汉族，住厦门市思明区。
原告厦门闽篮超市有限公司（以下简称闽篮超市）与被告李基炭房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员吕云平适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告闽篮超市的委托代理人陈同裕、被告李基炭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告闽篮超市诉称，原告作为甲方与被告作为乙方于2014年3月10日签订一份《租赁合同》，约定乙方承诺租赁房屋作为推拿用途，但不得经营包括但不限于酒店、夜总会、迪厅等扰民项目，且甲方租赁房屋内经营的商业业态应该经环保、消防、工商等管理部门审批并取得相关相应营业证照。乙方不得变更租赁房屋用途。如有违反本条款，甲方有权要求乙方立即停止不符合本条款约定的经营活动，同时有权解除合同及追究乙方违约责任。租金按季度支付，乙方应于每季度前半个月，以转账方式支付甲方下一季度租金。逾期未交租金的，乙方应当按照逾期未缴纳租金的每日千分之五向甲方支付逾期违约金。合同签订后，原告依约向被告交付房屋，但被告未按照合同约定时间交付租金。原告于2015年4月1日委托福建英合律师事务所向被告发律师函，函告被告解除原、被告之间前述《租赁合同》，要求被告交付拖欠租金，并立即搬离房屋，恢复房屋原状。但被告对此仍置之不理。再者，被告于2014年5月7日将讼争房屋隔墙经营茶叶店。该事实在原告与被告因案涉房屋租金纠纷的案件中，已经由法院认定清楚。原告认为，被告逾期缴纳租金将近一年之久，并且擅自改变承租房屋的用途，已经严重构成违约。原告函告被告解除合同后，双方的租赁合同己经解除。故请求判令：1.确认原、被告的租赁合同已经于2015年3月19日解除；2.被告向原告支付房屋租金44000元（自2014年6月17日至2015年3月19日止）；3.被告腾空房屋交还原告，并向原告支付房屋占用费（自2015年3月20日至2015年4月19日，按每月4800元的标准为4800元；自2015年4月20日起，按每月5000元的标准计至房屋实际交还之日止）；4.原告没收被告房屋租赁合同履约保证金4000元；5.被告支付原告逾期支付租金违约金39816元；6.被告支付原告合同无法继续履行违约金28800元。
被告李基炭辩称，讼争房屋存在漏水的情况，李基炭要求闽篮超市维修，闽篮超市直到2014年6月份才解决漏水问题。但闽篮超市仍没有将讼争房屋的天花板、墙壁等处进行恢复，李基炭无法进行营业所以就一直未交租金，闽篮超市要求李基炭支付租金应先履行维修义务。闽篮超市还于2014年6月份对讼争房屋停水停电，李基炭因此拨打派出所、居委会电话过来调解，但仍未解决问题。此后闽篮超市将讼争店面门锁住七八次，李基炭也多次报警。后来李基炭请公证处过来对停水停电情况进行公证，目前闽篮超市仍对李讼争房屋采取停水停电措施。李基炭有和闽篮超市沟通过开茶叶店的问题，闽篮超市也表示同意李基炭经营茶叶店，并让李基炭去签字。闽篮超市曾起诉要求解除合同，但被法院驳回，故闽篮超市属于重复起诉，应驳回闽篮超市的起诉。
经审理查明，原、被告于2014年3月10日签订一份《租赁合同》约定，李基炭向闽篮超市承租址于本市后埭溪路109号一层房屋作为推拿用途，但不得经营包括但不限于酒店、夜总会、迪厅等扰民项目；李基炭应在合同签订当日交付履约保证金4000元，且保证不得变更租赁房屋用途；租赁期限为2014年4月20日至2016年6月19日，第一年租金为57200元，租金按季度支付，李基炭应于2014年4月10日支付第一期租金即2014年4月20日至2014年7月20日租金14400元，之后每季度前半个月以转账支付下一季度的租金；逾期未交租金，应按逾期未缴租金的每日万分之五支付逾期违约金；李基炭未按约定支付租金超过15日，或未经闽篮超市同意及有关部门批准，擅自改变出租房屋用途的；租赁期限届满后，未经闽篮超市同意继续占用租赁房屋，视为李基炭违约，需向闽篮超市支付相当于月租金300%的使用费；不可抗力因素、非李基炭或李基炭方人员及相关第三方等人为因素导致的物业损坏，闽篮超市负责维修恢复；任何一方违反合同约定导致合同无法正常履行的，违约方应向守约方赔偿损失并支付相当于提前解除合同当年六个月的租金作为违约金；李基炭确认其有效通讯地址为嘉禾路108号2B1号楼。
另查明，李基炭系一级××人，以讼争房屋为工商登记地址从事休闲保健经营。2014年5月7日，李基炭将讼争房屋一楼部分区域用于茶叶经营。
2015年4月1日，闽篮超市委托律师向厦门市鹭江公证处以公证送达方式向上述合同载明的李基炭有效通讯地址送达一份律师函，内容包括因李基炭存在自2014年4月20日起至今未支付房屋租金以及擅自改变房屋用途，将房屋改做经营茶叶店的违约情形，闽篮超市通知李基炭，双方签订的租赁合同于2015年3月19日解除，李基炭应支付租金、违约金、房屋占用费以及交还房屋等。该函件于2015年4月3日投递并签收。
还查明，双方当事人在履行上述合同中因存在闽篮超市未对讼争房屋的漏水问题进行维修，李基炭未支付租金以及将在讼争房屋一楼部分区域经营茶叶等情形发生纠纷，闽篮超市曾于2014年6月11日向李基炭发出《违约解除告知函》内容包括，自2014年6月10日起终止双方的租赁关系，取消保证金，收回讼争房屋；李基炭支付拖欠的2014年4月20日至6月14日租金8800元、违约金等。李基炭因此于2014年6月24日向本院提起诉讼，要求确认双方签订的房屋租赁合同有效；闽篮超市于2014年6月11日发出的《违约解除告知函》无效；闽篮超市支付违约金、赔偿租金损失、营业损失等。本院以（2014）思民初字第9147号民事判决书对该案作出判决，该判决认定内容包括：2014年6月12日，李基炭向厦门市公安局报警，称其承租的讼争房屋一直漏水，经与闽篮超市协商未果，闽篮超市将讼争房屋停水停电；2014年7月11日，李基炭又向厦门市公安局报警，称讼争房屋的两个店门被人用铁链锁上，直至目前讼争房屋未开展经营活动。该判决认为，闽篮超市未及时对讼争房屋进行维修，李基炭因此未按合同约定支付租金，系行使先履行抗辩权，其逾期支付租金的行为不应认定违约等，故判决确认双方当事人签订的上述房屋租赁合同有效，闽篮超市于2014年6月11日发出的《违约解除告知函》无效；驳回李基炭的其他诉讼请求。李基炭不服该判决提出上诉，厦门市中级人民法院以（2015）厦民终字第2410号民事判决书判决，驳回上述维持原判。
2014年6月26日，闽篮超市以李基炭拖欠租金及擅自改变房屋用途经营茶叶店为由向本院提起诉讼。请求判令解除双方签订的上述房屋租赁合同；李基炭补齐2014年4月20日至2014年6月14日的租金8800元、赔偿合同违约金28800元；支付占用费，返还讼争房屋等。本院以（2014）思民初字第9264号民事判决书对该案作出判决，该判决认定内容包括，闽篮超市未依约对讼争房屋进行维修，故告李基炭未于2014年4月20日向原告闽篮超市支付第一季度房租即2014年4月20日至2014年7月20日的租金14400元，不构成违约；闽篮超市于2014年6月11日发出的《违约解除告知函》，是因为李基炭未履行租金交付义务而通知于2014年6月10日起终止租赁关系，其终止租赁关系的理由并非李基炭变更讼争房屋约定用途。因此，原告闽篮超市要求解除原、被告于2014年3月10日订立的《租赁合同》，不符合法律规定和合同约定；讼争房屋于2014年6月5日维修完毕后，李基炭理应向闽篮超市交付房租。但由于讼争房屋的维修问题实际影响了李基炭使用，因此，讼争房屋维修完毕前的房租应适当减少。闽篮超市要求李基炭支付2014年4月20日至2014年6月14日的租金8800元，符合法律规定，但应当酌情减少50%。故判决李基炭支付闽篮超市2014年4月20日至2014年6月14日的租金4400元；驳回闽篮超市其他诉讼请求。闽篮超市不服该判决提出上诉。厦门市中级人民法院以（2015）厦民终字第3256号民事判决书判决，驳回上诉，维持原判。
审理中，闽篮超市陈述，其曾因李基炭未交租金于2014年6月12日当天采取停电措施，但李基炭报警后，公安人员赶到现场后即恢复供电；2014年6月5日已经对漏水问题进行了修缮，但墙壁、天花板等处漏水造成的发霉、发黑痕迹未修复，该部分在房屋出租前就已存在。
李基炭陈述，闽篮超市至今仍对讼争房屋停水停电，并且将门锁住，李基炭也因此报过警，打过两次市长热线，居委会和派出所也派人调解过；2014年6月5日以后确实已经不存在漏水现象，但闽篮超市仍未对天花板、墙壁修复，也没有给李基炭方修复时间，所以李基炭无法营业，也未支付相应的租金。
以上事实，有《租赁合同》、残疾人证、营业执照、组织机构代码证、（2014）思民初字第9147号民事判决书、（2015）厦民终字第2410号民事判决书、（2014）思民初字第9264号民事判决书、（2015）厦民终字第3256号民事判决书及当事人的庭审陈述为证。
本院认为，原告在前述案件之后基于新的事实提起诉讼，不属于重复起诉，被告提出的上述相关抗辩缺乏法律依据，本院不予采纳。
原、被告签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，属有效合同。双方在合同履行中产生纠纷的起因系讼争房屋漏水修复问题，由此引发租金支付、停水停电、关门上锁等一列纠纷导致多起诉讼。从上述合同内容分析，闽篮超市应对讼争房屋存在的渗水、漏水等非李基炭一方因素导致的物业损坏问题进行维修，结合上述查明事实可以确认，闽篮超市虽然在2014年6月5日对漏水问题进行了修缮，但墙壁、天花板等处因漏水所造成的霉、黑痕迹仍未修复，该事实客观上对李基炭使用讼争房屋产生一定的负面影响。在闽篮超市未依约对漏水问题引发的包括修缮义务在内的相关义务履行完毕前，李基炭因此未按合同约定支付租金不宜认定为违约行为。闽篮超市以此要求解除合同缺乏事实依据，本院不予支持。
双方合同中虽然有未经闽篮超市同意，擅自改变讼争房屋用途可以解除合同的情形，但同样在该合同中双方还明确约定，讼争房屋作为推拿用途，但不得经营包括但不限于酒店、夜总会、迪厅等扰民项目，该条款系双方对讼争房屋用途的限制性规定，而从事茶叶经营显然不属前述之扰民项目，且李基炭也仅在讼争房屋一楼部分区域经营茶叶，而非将讼争房屋全部用于茶叶经营，故不能认定李基炭存在改变讼争房屋用途的情形。而且闽篮超市在前述案件中也仅以李基炭未履行租金交付义务为由要求终止租赁关系，由此亦可认定闽篮超市许可李基炭在讼争房屋内经营茶叶。故闽篮超市以李基炭变更房屋用途为由要求解除合同亦缺乏事实依据，本院不予支持。
综上所述，闽篮超市提出的解除合同等相关诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。鉴于讼争房屋漏水问题修缮后仍存在天花板、墙壁等处的发霉、发黑未处理，闽篮超市主张的自2014年6月17日至2015年3月19日的租金44000元酌情减少50%，按22000元计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告李基炭于本判决生效之日起十日内向原告厦门闽篮超市有限公司支付自2014年6月17日至2015年3月19日的租金22000元；
二、驳回原告厦门闽篮超市有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1702元，由原告闽篮超市负担1461元，被告李基炭负担241元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审判员 吕云平
二〇一六年一月二十八日
书记员 朱剑生
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。