上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪二中民二(民)终字第1337号上诉人(原审被告)钱哲懿，女，1972年4月8日生，汉族，现住上海市静安区XXX路XXX弄XXX号XXX室，被上诉人(原审原告)上海巨星物业有限公司，住所地上海市静安区茂名北路118弄1号，法定代表人杨锡荣，董事长，委托代理人翟玉军，上海金茂凯德律师事务所律师，上诉人钱哲懿因物业服务合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2014)静民一(民)初字第363号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结，原审法院经审理查明：钱哲懿系上海市静安区XXX路XXX弄XXX号XXX室房屋的业主，房屋建筑面积145.86平方米，上海巨星物业有限公司(以下简称巨星物业公司)按照房屋每平方米每月1.47元的标准，向业主收取物业管理费，2013年3月27日在上海市静安区三和花园业主委员会(以下简称三和花园业委会)选聘物业公司后有关新老物业公司交接事宜协调会上确认：1、关于13年来清盘审计事宜，委托建设银行进行审计；2、巨星物业公司三年来的维修费、工程款等垫资结清事宜，于2013年3月29日上午8点30分开始，在业委会办公室，三和小区业委会和巨星物业公司一起对款项进行逐笔审核；3、交接具体细节事宜，2013年4月1日上午9点进行交接；4、与会业委会成员(白亮、于准轶)表示在2013年4月2日全部缴清欠交物业管理费，现钱哲懿未向巨星物业公司支付2010年7月至2013年3月的物业管理费，故巨星物业公司起诉至原审法院，请求判令钱哲懿支付欠付的物业管理费7,075.70元，原审中，钱哲懿辩称，由于钱哲懿与三和花园业委会之间并无合同关系，且小区管理混乱；对钱哲懿屋前的平台(下楼层的房顶)维修不力，导致渗水，造成钱哲懿房屋内地板损坏，使钱哲懿产生了较大的经济损失；巨星物业公司的诉讼已超过诉讼时效的规定，故钱哲懿不同意支付巨星物业公司任何费用，原审法院另查明，巨星物业公司于2012年3月20日向钱哲懿寄送催缴物业管理费通知，原审法院又查明，2011年11月，钱哲懿向巨星物业公司报修屋前的平台(下楼层的房顶)渗水，巨星物业公司派员进行了维修，2012年9月，该平台又出现渗水，钱哲懿再次报修，双方对渗水责任、由谁负责维修、维修费用承担产生分歧，巨星物业公司未再维修，原审法院再查明，2002年3月20日，原审法院对(2001)静民初字第4056号案件作出一审判决，在该民事判决书中确认：2001年5月26日在巨星物业公司对三和花园进行管理一年后，三和花园业委会又与巨星物业公司签订了《约定承诺书》，合同期限至2001年7月31日，目前小区仍由巨星物业公司进行物业管理，并得到三和花园业委会的认可，原审法院认为：法人的合法权益受法律保护，本案中，无论是根据(2001)静民初字第4056号民事判决书，还是三和花园业委会在2013年3月27日协调会上的内容，都可以证明自2000年5月起至2013年3月31日止，巨星物业公司一直对三和花园进行物业管理服务，且得到三和花园业委会的认可，巨星物业公司与三和花园业委会虽然未签订物业管理服务合同，但双方已形成事实上的物业服务合同关系，在巨星物业公司履行了物业管理服务义务，钱哲懿也接受了巨星物业公司的物业管理服务后，钱哲懿作为业主之一应当向巨星物业公司支付物业管理费，至于钱哲懿提出巨星物业公司对报修未能修缮，造成其损失，巨星物业公司予以否认，钱哲懿亦未能举证其具体的损失额，对此钱哲懿可另案向巨星物业公司索赔损失，现钱哲懿未按时支付物业管理费，其欠付行为已构成违约，应承担由此产生的法律后果，钱哲懿以平台渗水为由拒付物业管理费的辩称，不予采信，巨星物业公司要求钱哲懿支付物业管理费的诉讼请求，符合有关法律规定，依法予以支持，至于钱哲懿提出诉讼时效一节，由于交付物业管理费系钱哲懿的义务，应主动按时交付，理应无需催缴，现巨星物业公司通过邮政交寄清单，已经证明了巨星物业公司对钱哲懿的拖欠行为履行了催告，钱哲懿辩称其从未收到催告而主张诉讼时效，不予采信，据此，原审法院作出如下判决：钱哲懿应于判决生效之日起十日内支付巨星物业公司2010年7月至2013年3月的物业管理费7,075.67元，原审法院判决后，上诉人钱哲懿不服原审判决，向本院上诉称：第一，原审判决认定事实不清并有错误，2011年11月，并非是上诉人向被上诉人报修平台渗水，而是5号12I室的业主向被上诉人报修，上诉人只是应被上诉人和5号12I室业主的要求配合提供场地通道，被上诉人维修后一周又发生渗漏，上诉人与被上诉人对渗水责任的问题没有分歧，被上诉人是承认的，因为后来三和花园业委会要换物业公司，被上诉人就不肯再维修，后上诉人向多方部门投诉，静安区房办责成被上诉人维修，被上诉人就找了一家公司来维修，但因为被上诉人未足额支付相应费用，维修工程没有做完，被上诉人没有合法的收费标准，即使发生清洁安保费用应该在审计后按实结算，被上诉人没有对小区停车进行管理，没有种植及养护5号楼绿化区域，没有对5号楼生活水箱进行清洁，其工作人员也没有相应的从业资质，甚至还存在威胁小区业主安全、破坏小区生活秩序的情况，上诉人在原审中举证过具体的损失额度，包括调换部分地板的费用3,535元，因2012年11月修理未完工而垫资完成工程发生的费用1,603元，以及2次维修各十天的误工费10,761元，第二，原审法院对上诉人因个人利益受损而行使的抗辩权故意回避，因被上诉人维修公共屋顶渗漏工程存在严重质量问题，导致上诉人客厅地板大量进水损坏，造成上诉人的财产损失，但原审法院对此故意回避，第三，原审中，被上诉人没有出示过《约定承诺书》，亦未质证，原审查明的小区由被上诉人管理得到三和花园业委会认可没有依据，第四，原审中，被上诉人没有提供催告函原件，所谓的“大宗邮件交寄清单”无法证明被上诉人实施过催告行为，第五，原审法院错误地将无因管理案由立为物业服务合同纠纷案由，事实上，没有一届三和花园业委会与被上诉人签订过物业合同，原审法院将无因管理关系解释为事实合同管理关系，没有法律依据，第六，原审法院故意回避被上诉人乱收费的事实，被上诉人没有经备案和公示的法定收费标准，属违规收费，原审法院支持被上诉人拒不撤出小区后的所谓管理费，缺乏依据，综上，请求二审法院撤销原审判决，重新审理作出公正判决，被上诉人巨星物业公司辩称：关于漏水的问题，被上诉人在接到报修之后及时进行了维修，被上诉人履行了自己的义务，上诉人应当支付物业管理费，支付物业费是上诉人应当主动履行的义务，被上诉人也通过挂号信的形式进行了催交，尽到了催告的义务，请求二审法院驳回上诉，维持原判，本院经审理查明：原审法院查明的事实无误，本院予以确认，本院认为：本案中，被上诉人自2000年5月起至2013年3月31日止对上诉人居住的小区进行了物业管理服务，上诉人也曾交纳过物业管理费用，双方之间业已成立事实上的物业服务合同关系，上诉人诉称被上诉人的行为属于无因管理，缺乏依据，通常情况下，物业管理服务的事项和内容主要包括物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护、公共区域的清洁卫生服务等，现被上诉人提供了物业服务，履行了主要的管理义务，上诉人作为小区的业主实际获取并享受了物业服务所带来的便利，亦应向被上诉人支付物业管理费，上诉人对物业服务有异议应当合理主张其诉求，但以此拒付物业管理费其理由并不充分，上诉人认为因被上诉人未及时妥善履行维修义务造成上诉人财产损失，故上诉人有权拒付物业费，但关于上诉人财产损失是否完全是由于被上诉人之失职而导致，双方各执一辞，上诉人提供的证据材料尚不足以证明上诉人的财产损失与被上诉人维修不力之间存在直接的、唯一的因果关系，上诉人以此为由拒付物业管理费，依据不足，被上诉人按照上诉人曾经付费的标准计算物业管理费亦属合理，原审审理期间，被上诉人提供了大宗邮件交寄清单，可以证明被上诉人对拖欠物业管理费的催讨行为，上诉人以诉讼时效进行抗辩，缺乏依据，原审法院的判决并无不妥之处，本院依法予以维持，上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判，二审案件受理费50元，由上诉人钱哲懿负担，本判决为终审判决。审 判 长  卢薇薇审 判 员  余 艺代理审判员  邬海蓉二〇一四年十月八日书 记 员  孙幸冬附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……