云南省楚雄市人民法院
行 政 判 决 书
（2016）云2301行初9号
原告朱光明，男，1963年1月28日生，汉族，大专文化，楚雄市人，楚雄路政支队职工，住楚雄开发区。
原告秦虹，女，1964年2月7日生，汉族，大专文化，楚雄市人，太阳历文化园退休职工，住址同上，系原告朱光明之妻。
二原告共同诉讼代理人段光华、窦茜，云南精益律师事务所律师（特别授权）。
被告楚雄市人民政府，住所地楚雄市鹿城南路148号。
法定代表人杨俐昆，市长。
诉讼代理人许守尧，云南兴彝律师事务所律师（特别授权）。
诉讼代理人唐文彬，云南兴彝律师事务所实习律师（特别授权）。
原告朱光明、秦虹与被告楚雄市人民政府土地使用权登记一案，本院于2016年1月12日立案后，依法适用普通程序，于2016年3月29日公开开庭进行了审理。原告秦虹及二原告的共同诉讼代理人段光华、窦茜、被告楚雄市人民政府的诉讼代理人许守尧、唐文彬到庭参加诉讼。因案情需要，本案于2016年6月17日中止诉讼，于2017年1月11日恢复诉讼。本案现已审理终结。
原告朱光明、秦虹诉称，2007年12月22日，原告根据十四冶建设集团云南房屋土地开发经营有限公司楚雄分公司（以下简称“十四冶云南房屋土地开发楚雄分公司”）提供的规划图，认购了其开发的天河楚雄人家康居小区内新建的第7幢别墅。双方于2008年10月27日签订商品房购销合同。根据签订合同时的规划图纸标示，原告所购房屋及花园的土地使用权面积为258.70㎡，从规划图上可以看出原告的花园有4.5米宽。2012年8月2日，十四冶云南房屋土地开发楚雄分公司通知原告领取房屋产权证和土地证，原告发现土地证上所载土地使用权面积仅为225.71㎡。经了解得知，楚雄立天科技有限公司（以下简称“楚雄立天公司”）对土地使用权面积进行实地测量时，未遵循《云南省城镇个人已购住房用地登记暂行规定》第十二条的规定，而是在第7幢与第8幢别墅之间留出一段距离后测量，将原告两年前就封闭好并已使用的10.06㎡花园面积划归第8幢别墅，导致被告颁发给原告的土地证上记载的土地使用面积比最初认购房屋时设计规划图所载面积少了近20㎡。被告颁发土地证时主要是根据楚雄立天公司出具的宗地分户图，但该公司未按测量规范进行测量，被告对此材料的精确度也未尽严格、准确的审查义务，使得本应归原告使用的土地面积错误地归于他人，违反了《云南省城镇个人已购住房用地登记暂行规定》第十二条的规定，侵犯了原告的合法权益，同时导致原告和第8幢别墅业主间因土地使用范围产生纠纷。现诉至人民法院，请求依法撤销被告颁发的楚开国用（2012）第001249号国有土地使用证，并由被告承担本案诉讼费。
被告楚雄市人民政府辩称，一、《土地登记办法》第九条有“地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标，可以委托有资质的专业技术单位进行地籍调查获得”的规定。本案中，十四冶云南房屋土地开发楚雄分公司将天河楚雄人家康居小区三期别墅22户商品房办理土地证所需的建筑占地面积、个人分摊面积计算、土地证附图制作委托给具有资质的楚雄立天公司实地测绘，并向被告提交了办理土地证所需全部材料。被告认真履行了严格、准确的审查义务，确认了申请材料的真实性、合法性，且在颁证审查阶段未出现任何权属争议。二、楚雄市人民法院作出的（2015）楚民初字第518号民事判决书，确认了第8幢别墅的土地证的合法性，要求原告拆除其修建的第7幢与第8幢别墅之间的围栏及砖柱等地上附着物，并将距离第8幢别墅后墙0.88米的土地归还给业主。综上，被告为原告颁发楚开国用（2012）第001249号土地证的程序合法，不存在其他错误，请求依法驳回原告的诉讼请求。
被告为证明其行政行为的合法性，向本院提交了如下证据：1、个人已购住房土地使用权登记申请调查审批表，2、个人已购住房建筑占地面积、个人分摊面积测绘报告，3、土地登记审批表，4、商品房购销合同，5、宗地分户图、界址点成果表、土地登记卡、完税证，6、房屋所有权证、宗地图，7、地籍调查表、指界委托书、营业执照、组织机构代码、土地登记代理许可证、授权委托书、土地登记委托书，以上证据1-7欲证明被告为原告颁发土地证材料齐全、权属无争议，颁证程序合法；8、（2015）楚民初字第518号民事判决书，欲证明第8幢别墅业主饶俊华、岳文华曾起诉原告，法院依法判决原告将其侵占的土地归还给饶俊华、岳文华，从侧面证明被告为原告及饶俊华颁发的土地证合法；9、《土地登记办法》，欲证明被告颁发土地证所依据的法规及颁证行为合法。
经质证，原告对被告提交的证据发表如下质证意见：对证据1的真实性无异议，对合法性、关联性不予认可，该表记载的宗地权属文件资料没有体现，单位统一办理个人已购住房用地申请表房主签名一栏没有原告签字，测绘过程未得到原告认可；对证据2不予认可，被告没有提交完整的报告，且两份申请表及界址点成果表形成的日期不在测绘期间；对证据3的真实性无异议，对合法性、关联性不予认可，不清楚原告的土地面积为225.71㎡的依据；对证据4的真实性、合法性无异议，但与本案无关；对证据5除完税证无异议外，对其余证据不予认可，原告的花园面积应该到第8幢别墅的墙体，但宗地分户图显示未到；对证据6中的房屋所有权证无异议，宗地图系楚雄立天公司出具的，故不予认可；对证据7中的地籍调查表真实性无异议，对合法性、关联性不予认可，地籍调查表中的土地使用者是房地产开发公司，不能反映本案诉争别墅的地籍调查情况，其余证据与本案无关；对证据8的真实性、合法性无异议，对关联性及证明内容不予认可，该判决是用于解决民事纠纷，不能证明被告的颁证行为合法；对证据9的真实性无异议，对证明内容不予认可。
原告针对其诉讼请求向本院提交了如下证据：1、天河楚雄人家康居小区规划图，欲证明按照最初的规划设计图，第7幢和第8幢别墅的实际间距和占地面积情况；2、商品房购销合同，欲证明合同载明原告认购的第7幢别墅的房屋参考建筑面积为245㎡；3、宗地分户图、界址点成果表，欲证明房屋竣工后经测量得出的第7幢和第8幢别墅各自所使用的土地面积，原告的宗地面积225.71㎡远低于最初认购房屋时合同载明的245㎡，面积误差绝对值已超过3%；4、房屋形成分界的现场照片，欲证明原告房屋院落的封闭状况；5、房屋所有权证，6、土地证，以上证据5、6欲证明第7幢和第8幢别墅产权及土地使用权登记情况；7、民事起诉状、应诉通知书、举证通知书、民事裁定书，欲证明因被告颁证错误，导致原告与第8幢别墅业主纠纷不断。
经质证，被告对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据1-3、5-7无异议，但认为合同记载的是房屋的参考建筑面积，应以最终的测绘面积为准，实际建筑与最初的规划图纸间存在误差合理，误差超过3%时原告可以找开发商协商解决，不影响被告颁证行为的合法性，第7幢是双拼，第8幢是独幢，故两幢别墅间有隔离带；对证据4的真实性无异议，能够反映原告将围栏修建在第8幢别墅的墙体上。
为证明测绘过程、规则、标准及结果真实、客观，被告申请证人自国辉出庭作证。证人自国辉到庭陈述：我是楚雄立天公司的工作人员，我于2013年取得测绘资质证书，我没有实际参与天河楚雄人家康居小区别墅土地使用权面积测量。一般情况下是由房地产开发公司委托测绘公司测量商品房的土地使用权面积，实测过程中由房地产开发公司指界，测绘人员通过测绘仪器根据现场情况打点、定线，并根据房地产开发公司提供的商品房购销合同最终形成界址点成果表、宗地分户图及测绘报告。对包含宗地分户图在内的测绘结果由房地产开发公司和测绘公司签字确认，测绘公司与业主之间不存在委托关系，测绘公司只对委托人即房地产开发公司负责，不需要业主签字确认。如果宗地分户图所载与房地产开发公司实际建盖不一致，一般是业主购买房屋后重新修建所致。如果商品房购销合同没有约定花园的面积，就以别墅幢与幢间的隔断如围栏为依据。
经质证，对证人自国辉的证言，原告不予认可，认为证人系楚雄立天公司的工作人员，与本案存在利害关系，且证人未参与测绘诉争别墅，不具有证人资格；被告无异议。
本院认为，被告提交的证据1、2、4、5、6能够证实楚雄立天公司受十四冶云南房屋土地开发楚雄分公司委托，为其申请天河楚雄人家康居小区三期别墅土地登记办理相关事宜，本院予以采信；证据3能够证实被告于2012年3月6日签署同意为天河楚雄人家康居小区三期别墅颁发土地证的意见，本院予以采信；证据7能够证实楚雄立天公司的基本工商登记信息及其具有土地登记代理许可证，委托公司的任艳芸办理土地登记相关事宜，同时证实十四冶云南房屋土地开发楚雄分公司的基本工商登记信息、出具土地登记法人代表身份证明书等材料及委托楚雄立天公司全权办理天河楚雄人家康居小区的土地登记事宜，本院予以采信；证据8系生效法律文书，本院予以采信；证据9能够证实被告颁证适用的行政法规，本院予以采信。
原告提交的证据1系其认购房屋时开发商提供的规划图，故对真实性本院予以采信；证据2能够证实原告与开发商签订商品房购销合同，约定双方权利义务的事实，本院予以采信；证据3、5、6能够证实第7幢、第8幢别墅产权及土地登记情况，本院予以采信；对证据4、7经质证，被告无异议，本院予以采信。
被告申请的证人自国辉未实际参与诉争别墅的土地面积测量，故对其证言，本院不予采信。
为查明案件事实，本院于2017年1月11日组织双方当事人进行了现场勘查。勘查情况如下：原告于2010年9月份修建了第8幢别墅前右侧及后右侧的围栏、砖柱。现第7幢与第8幢别墅之间的土地由原告管理使用。第8幢别墅右侧的排水沟位于第7幢与第8幢别墅间邻第8幢墙角石一侧，用于排放第8幢别墅的厨房用水及雨水，现该排水沟为暗沟。
根据上述有效证据，本院确认本案如下法律事实：原告朱光明与秦虹系夫妻关系。2008年10月27日，二原告为乙方，十四冶云南房屋土地开发楚雄分公司为甲方，双方签订了编号为天楚字（2008）406号的商品房购销合同，约定：“甲方以出让方式取得位于楚雄开发区团结路延长线地块的土地使用权，并经批准在上述地块上建设商品房，项目名称为天河楚雄人家康居小区，乙方向甲方购买该小区第7幢房，建筑层数为地上3层；按套计价，该商品房总价款为588000元，房屋的参考建筑面积为245㎡；乙方付清房款、代收代缴费用及配套费用后15日内与甲方签署产权登记办理委托书，并提供办理产权证书的相关资料及支付相关办理费用，甲方在收到相关资料、费用后180个工作日内，向乙方提交房屋所有权证，办完房屋所有权证后60个工作日内向乙方提交土地证……”合同还对双方的其他权利义务进行了约定。天河楚雄人家康居小区三期别墅于2009年5月份竣工，于2010年6、7月份交房。2010年9月份，原告贴着第8幢别墅后墙砌了砖柱，并在砖柱上修建了围栏。2011年11月16日，被告为原告朱光明颁发了第7幢别墅的房屋所有权证（证号为楚雄市房权证东瓜字第××号，建筑面积为253.20㎡，原告秦虹为共有人）。2012年3月15日，被告为原告朱光明颁发了上述别墅的国有土地使用证【证号为楚开国用（2012）第001249号，使用权面积、独用面积均为225.71㎡】。2012年3月，原告开始装修第7幢别墅，并于同年10月份入住。
另查明，楚雄立天公司具有云南省土地登记代理许可证，主要业务为代写土地登记申请所需文书；代办土地登记所需的图件、数据成果；代办土地登记申请、指界、领取土地证书等。2012年1月10日，十四冶云南房屋土地开发楚雄分公司将天河楚雄人家康居小区三期别墅22户商品房（含本案诉争的第8幢）办理国有土地使用证涉及的建筑占地面积、个人分摊面积计算、土地证附图制作等事项委托给楚雄立天公司。之后，楚雄立天公司出具了十四冶云南房屋土地开发楚雄分公司天河楚雄人家康居小区三期别墅22户（2幢至23幢）个人已购住房建筑占地面积、个人分摊面积测绘报告，该报告第三条记载“……十四冶云南房屋土地开发楚雄分公司委托楚雄立天公司对天河楚雄人家康居小区三期别墅22户个人已购住房进行地籍测绘工作。”第八条第6款记载“根据十四冶云南房屋土地开发楚雄分公司实地所指界线，我公司对楚雄人家三期别墅22户的各家各户的用地面积进行了实测。”第九条记载“22户用地面积是根据委托方实际所指界线实测及计算得出。”2012年2月2日，十四冶云南房屋土地开发楚雄分公司在楚雄立天公司出具的测绘报告自检结论及委托单位反馈意见上签章，确认宗地内建筑占地测量面积准确，分摊面积无误。同年2月23日，十四冶云南房屋土地开发楚雄分公司将天河楚雄人家康居小区国有土地使用权登记事宜委托给楚雄立天公司，并向其出具了土地登记委托书及土地登记法人代表身份证明书。同日，楚雄立天公司将办理土地登记相关事宜委托给公司员工任艳芸，并出具了授权委托书。在制作日期为2012年1月30日的单位统一办理个人已购住房用地申请表上记载有天河楚雄人家康居小区三期别墅22户（2至23幢）的房产证号、房主姓名、建筑面积、独自用地面积等内容，其中原告家第7幢别墅独自用地面积为225.71㎡，第三人杨惠生的第8幢别墅独自用地面积为366.30㎡。该表上有十四冶云南房屋土地开发楚雄分公司的签章。2012年3月6日，楚雄立天公司向被告的职能部门楚雄市国土资源局开发区分局提交了个人已购住房土地使用权登记申请调查审批表，申请为天河楚雄人家康居小区三期别墅22户办理个人已购住宅土地登记手续，并附有商品房购销合同、身份证、房屋所有权证、完税证、测绘报告、国有土地使用证大证等宗地权属文件资料及土地登记委托书、授权委托书、经办人身份证等办证材料。同日，审查人员在土地登记审批表上签署“该宗地面积8318.53㎡，因办理裴思平等人个人已购住房国有土地使用证，分摊土地面积6486.38㎡。现该宗地剩余面积1832.15㎡。该宗地使用类型为出让，终止日期2072年12月26日。经审核，该宗地权属来源合法，手续齐备，分户准确，面积分摊无误，建议可办理个人已购住宅土地登记手续。”的初审意见。同日，楚雄市国土资源局、被告在个人已购住房土地使用权登记申请调查审批表、土地登记审批表上分别签署同意办理和同意发证的意见。
本院同时查明，饶俊华和杨惠生购买天河楚雄人家康居小区第8幢别墅后，于2012年5月15日取得房屋所有权证（证号为楚雄市房权证东瓜字第××号，岳文华为共有人），于同年5月26日取得国有土地使用证【证号为楚开国用（2012）第002644号，使用权面积、独用面积均为366.30㎡】。2015年2月2日，饶俊华、岳文华以二原告在修建花园时将与其相邻的20㎡土地围入第7幢别墅花园范围为由，将二原告起诉到本院，请求判令二原告拆除修建在第8幢别墅土地使用范围内的围栏及砖柱等构筑物及地上附着物、返还土地等。本院于2015年11月17日作出（2015）楚民初字第518号民事判决书，判决由二原告拆除第7幢与第8幢别墅之间的围栏及砖柱等地上附着物，并将距离第8幢别墅后墙0.88米的土地归还饶俊华、岳文华。一审宣判后，双方均未上诉。
根据双方当事人的诉辩主张及庭审和质证，本案争议焦点为被告为原告颁发的楚开国用（2012）第001249号国有土地使用证是否合法？
本院认为，被告享有对其辖区内土地进行登记的法定职权。《土地登记办法》第九条规定：“申请人申请土地登记，应当根据不同的登记事项提交下列材料：（一）土地登记申请书；（二）申请人身份证明材料；（三）土地权属来源证明；（四）地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标；（五）地上附着物权属证明；（六）法律法规规定的完税或者减免税凭证；（七）本办法规定的其他证明材料。前款第（四）项规定的地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标，可以委托有资质的专业技术单位进行地籍调查获得……”第十一条规定：“委托代理人申请土地登记的，除提交本办法第九条规定的材料外，还应当提交授权委托书和代理人身份证明……”第三十八条规定：“本办法所称变更登记，是指因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记。”《云南省城镇个人已购住房用地登记暂行规定》第一条规定：“本规定所称城镇个人已购住房用地是指经政府批准以出让方式或划拨方式获取土地使用权后建盖的商品房、经济适用房、以及职工购买百分之百产权的直管、自管公房的房改房用地。”第九条规定：“土地登记申请。一、……未实行物业管理的小区，个人已购住房的用地，由房屋出售者统一向当地土地行政主管部门申请登记……。三、个人已购住房用地登记申请，可以一个申请单位为一批，分宗地统一办理。申请单位提交的《土地使用权登记申请调查审批表》，必须附宗地内各户签字的《单位统一办理个人已购住房用地申请表附表》……”根据上述规定，本案中，因原告向开发商购买本案诉争别墅才有后续办理城镇个人已购住房用地事宜，故可以由开发商统一办理土地登记手续，被告为原告办理土地登记的性质属于变更登记。原告与开发商签订的商品房购销合同约定原告所购房屋按套计价，房屋参考建筑面积为245㎡，但未对土地使用权面积（包含花园面积）进行约定。原告在与开发商签订商品房购销合同后，已将产权及土地登记事宜委托给开发商。开发商将包括本案诉争别墅在内的天河楚雄人家康居小区三期别墅办理土地登记相关事宜（包括建筑占地面积、国有土地使用证附图制作等事项）委托给具有相应资质的楚雄立天公司，并在楚雄立天公司实地测绘过程中到现场指界确认，同时在楚雄立天公司出具的测绘报告、反馈意见表、单位统一办理个人已购住房用地申请表上签章确认。楚雄立天公司在代理土地登记事宜过程中，指定工作人员任艳芸作为经办人，并提交了授权委托书和任艳芸本人的身份证及《土地登记办法》第九条规定的材料。被告根据《土地登记办法》的规定进行审查后颁发了楚开国用（2012）第001249号国有土地使用证，被告颁发该证的行为事实清楚，证据充分，适用法规正确，程序合法，原告要求撤销该证的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：
驳回原告朱光明、秦虹的诉讼请求。
案件受理费50元，由原告朱光明、秦虹负担（已交）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。
审 判 长 普秀梅
人民陪审员 宋国友
人民陪审员 李洪坚
二〇一七年一月二十日
书 记 员 倪晓燕