南京市秦淮区人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）苏0104民初317号
原告:中国建设银行股份有限公司南京鼓楼支行，住所地江苏省南京市鼓楼区山西路68号。
代表人：陈永斌，行长。
委托诉讼代理人：吴浩，男，中国建设银行股份有限公司南京鼓楼支行职员。
被告：宗清慧，女，1975年11月26日出生，汉族，住江苏省南京市溧水区。
委托诉讼代理人：宗清森（系被告宗清慧之兄），男，住江苏省南京市溧水区。
原告中国建设银行股份有限公司南京鼓楼支行（以下简称建行鼓楼支行）与被告宗清慧金融借款合同纠纷一案，本院于2017年1月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建行鼓楼支行的委托诉讼代理人吴浩、被告宗清慧的委托诉讼代理人宗清森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建行鼓楼支行向本院提出诉讼请求：1.被告宗清慧偿还原告建行鼓楼支行借款本金315907.61元及利息、罚息（截至2016年10月9日，利息、罚息合计为82092.08元，自2016年10月10日起至实际清偿之日止，按双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的约定计算利息、罚息）；2.确认原告建行鼓楼支行对被告宗清慧用于抵押的位于南京市××区永阳镇××号的房产享有优先受偿权；3.本案诉讼费用由被告宗清慧负担。事实和理由：2009年6月11日，中国建设银行股份有限公司江苏省分行（以下简称建行江苏省分行）与被告宗清慧签订《个人住房（商业用房）借款合同》以及《溧水县房地产抵押合同》各一份，主要约定：建行江苏省分行向被告宗清慧发放个人住房贷款人民币380000元，借款期限自2009年7月22日至2029年7月21日。合同签订后，建行江苏省分行已按约向被告宗清慧发放贷款，并就被告宗清慧名下位于南京市××区××号的房产办理了抵押登记。被告宗清慧自2014年12月开始逾期，经原告建行鼓楼支行多次催告，被告宗清慧仍未还款。为维护自身合法权益，原告建行鼓楼支行诉至法院。
被告宗清慧对被告建行鼓楼支行的上述主张不持异议。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告建行鼓楼支行提交的《个人住房（商业用房）借款合同》、《溧水县房地产抵押合同》、房屋他项权证、个人贷款支付凭证、中国建设银行个人贷款对账单、债权转让协议、债权转让通知、邮寄凭证等证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2009年6月11日，建行江苏省分行与被告宗清慧签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，主要约定：宗清慧向建行江苏省分行借款380000元用于购买位于南京市××区永阳镇××号的房产；借款期限为240个月，即自2009年7月22日至2029年7月21日；贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上下调10%；借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率水平上上浮50%；还款方式为等额本息还款法；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项即构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由借款人承担；本合同项下担保方式为抵押担保，抵押财产为南京市××区永阳镇××号，抵押担保的范围包括本合同所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金以及借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）；凡因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，可以通过协商解决，协商不成，向贷款人住所地人民法院起诉。
上述借款合同签订后，建行江苏省分行与被告宗清慧签订《溧水县房地产抵押合同》一份，主要约定：被告宗清慧将其购买的位于南京市××区永阳镇××号的房产抵押给建行江苏省分行作为前述《个人住房（商业用房）借款合同》项下债务履行的担保；抵押担保的范围包括主债权本金及其利息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用。2009年7月20日，建行江苏省分行与宗清慧办理了上述房产的抵押登记，原告建行江苏省分行领取房屋他项权证，登记债权数额为380000元。
2009年7月23日，建行江苏省分行向被告宗清慧指定的收款账户发放贷款380000元。被告宗清慧自2014年12月开始未按约按时足额偿还贷款本息，连续逾期超过三个月，累计逾期亦已超过六期。截至2016年10月9日，宗清慧尚欠借款本金315907.61元，利息、罚息合计82092.08元。
2015年9月30日，建行江苏省分行与建行鼓楼支行签订《债权转让协议》，约定：建行江苏省分行将与宗清慧签订的《个人住房（商业用房）借款合同》项下的债权全部转让给建行鼓楼支行，该合同项下一切权利（包括但不限于催收贷款、提起诉讼、申请执行等）由建行鼓楼支行行使。2016年10月8日，建行鼓楼支行以邮寄方式通知债务人宗清慧。
本院认为，建行江苏省分行与宗清慧公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、《溧水县房地产抵押合同》，均系各方当事人真实意思表示，合法有效。建行江苏省分行按约向宗清慧发放了贷款，但宗清慧未能按时足额偿还借款本息，其行为已构成违约。根据《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，建行江苏省分行有权宣布贷款立即到期，要求宗清慧清偿借款本息并根据合同约定对逾期贷款本息计收罚息。建行江苏省分行将《个人住房（商业用房）借款合同》项下的债权债务转让给建行鼓楼支行并已通知债务人宗清慧，该转让行为合法有效。据此，债权受让人建行鼓楼支行主张宗清慧偿还所欠借款本金及利息、罚息的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。截至2016年10月9日，宗清慧尚欠借款本金315907.61元，利息、罚息合计82092.08元，本院予以确认。被告宗清慧以位于南京市××区永阳镇××号的房产为上述《个人住房（商业用房）借款合同》的项下债务履行提供抵押担保，且已办理抵押登记，故建行江苏省分行对该抵押房产享有抵押权。债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。建行鼓楼支行主张对宗清慧用于抵押的上述房产享有优先受偿权，符合法律规定，本院予以支持，但应以登记债权数额380000元为限。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第八十条、第八十一条、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告宗清慧于本判决发生法律效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司南京鼓楼支行借款本金315907.61元及利息、罚息（截至2016年10月9日，利息、罚息合计82092.08元；自2016年10月10日起至实际还款之日止的利息、罚息，按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的标准计算）。
二、如被告宗清慧不履行上述第一项判决主文所确定的债务，原告中国建设银行股份有限公司南京鼓楼支行有权依法处置被告宗清慧用于抵押的位于南京市××区永阳镇××号的房产，并以折价或拍卖、变卖该抵押物所得价款在登记债权数额380000元范围内优先受偿。
案件受理费7425元，减半收取为3712.5元，由被告宗清慧负担（被告宗清慧应负担的诉讼费用已由原告中国建设银行股份有限公司南京鼓楼支行向本院预交，被告宗清慧应于本判决发生法律效力之日起十日内将上述款项一并支付给原告中国建设银行股份有限公司南京鼓楼支行）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43×××18）。
审判员 陈学明
二〇一七年三月二十四日
书记员 孔凡燕