山东省青岛市市北区人民法院
行 政 判 决 书
（2016）鲁0203行初137号
原告韩凯。
被告青岛市市北区开发建设局，住所地青岛市市北区延吉路80号。
法定代表人袁涛，职务局长。
委托代理人陈美虹，山东博论律师事务所律师。
委托代理人曲汝斌，该局工作人员。
第三人青岛城投房地产开发有限公司，住所地青岛市市北区重庆南路7-2号。
法定代表人郭林，职务董事长。
委托代理人贺磊，该公司职员。
委托代理人尚杰，该公司职员。
原告韩凯诉被告青岛市市北区开发建设局、第三人青岛城投房地产开发有限公司行政协议纠纷一案。本院于2016年9月6日受理后，依法组成合议庭并于2016年11月22日公开开庭审理。原告韩凯，被告青岛市市北区开发建设局的委托代理人陈美虹、曲汝斌，第三人青岛城投房地产开发有限公司的委托代理人贺磊、尚杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：（一）2012年4月，被告征收青岛市市北区登州路58号房屋，原告四邻先交的房，被告接收后将门窗水电拆除，造成房屋漏雨、水管冻裂、电线短路，楼下失火，原告只得搬走。双方2013年6月初达成口头协议，6月13日原告向被告交付被征收房屋和房产证，6月26日签订书面协议，约定：（1）被告2013年6月向原告交补偿安置房（第三人建设的海岸馨园小区商品房）；（2）20个工作日后向原告支付房屋差价款。7月18日被告向原告交付了经区法制办备案的合同，7月23日被告向原告支付了差价款，8月29日被告委托第三人向原告交了安置房钥匙，但逾期3年多未办房产证，原告多次打电话询问被告，通过政府信箱反映情况并要求违约赔偿，2015年2月10日被告答复：“房产证办理时间开发商和物业公司会通知业主。”2015年5月修改后的《行政诉讼法》实施，原告向法院提起诉讼，要求被告及第三人协助办理房产证并赔偿2013年9月至2014年9月违约赔偿金48082.16元，第三人在庭审中表示：海岸馨园商品房是被告订购的，被告和原告房屋置换与第三人无关，第三人不向原告承担责任。原告要求被告公开订购合同，被告以征求第三人意见涉及商业秘密为由拒绝公开。现被告协调房屋被征收人和第三人签订商品房买卖合同。2016年8月11日，被告通过电子邮件向原告送达了合同，次日原告将对合同的意见反馈给被告，8月24日三方在市北�院法官的指导下对合同内容进行了审议。故请求法院判令被告及第三人赔偿原告2013年9月至2014年9月的损失，后期赔款到期时再支付。被告和原告订立房屋置换协议时没说和第三人签合同，被告先购买第三人的商品房再和原告置换也是合法的。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条：“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁”，时隔3年多被告才协调原告和第三人签合同，应承担逾期办证的主要责任！且被告不公开和第三人之间的订购合同，原告也只能起诉被告。（二）协议中未约定办理房产证期限的责任在被告，被告和第三人应按法律规定和交易惯例办理。1、被告是市北区房地产行政主管部门，对相关法律法规及办事程序熟悉，原告在这个方面没有经验。2、政府征收房屋，是为公共利益，具有行政强制性，没有大的分歧，原告只能接受，即使原告不在协议上�字，也不影响法院强制执行。3、协议格式条款及手填写部分都由被告提供，原告只能签字表示同意或不签字表示不同意。协议虽未提到办理房产证期限，但这是法定义务、交易惯例。《合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《城市房地产管理法》第60条规定：房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条：现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房�所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。4、被告应指示、督促第三人及时办证；作为有经验的开发商，第三人应当知道交房后在合理的期限内办证。（三）被告利用其优势地位，故意拖延办证，延期向第三人付款。（四）原告损失。《房地产管理法》第三十八条：未登记领取权属证书的房地产不得转让。《合同法》第一百一十三条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。原告要海岸馨园的房子是想转让，用这部分收益在台东买房。异地安置是现房，比较稳妥，按当时的市场价转让也合算。《协议》订立后，原告随即借钱在台东买了房，如果被告和第三人能及时�证，原告就可以将安置房转让，还清借款，不用负担沉重的利息。如果安置房及时转让，原告在台东买的就不是二套房，还能省下2万多的税。逾期办证违约金针对的是房产证，认为房屋交付了就不会产生损失是片面的，房屋设计使用期50年，土地出让使用期70年，即使不用也有折旧。（五）违约赔偿金起算日期及数额。被告把与第三人签订的商品房买卖合同转让给了原告，依修改后的《行政诉讼法》司法解释，本案可适用民事法律法规，包括《合同法》《关于商品房买卖合同的司法解释》等。即使本案不属于商品房，也可参照商品房买卖合同的标准计算违约赔偿金。2013年6月，双方订立合同时约定了6月交房，原告到现场考察发现小区已建成入住，现房应自合同订立之日起90日内办理房产证。2013年6月13日，原告向被告交付被征收房屋和房产证，合同已实际成立，6月26日签订书面协议是对之前行为的确认。《合同法》第三十六条有规定。2013年9月至2014年9月违约赔偿金已起诉，2014年9月至2015年9月赔偿金已到期，2015年9月至2016年9月违约赔偿金马上到期。中国人民银行规定2013年1-3年期贷款基准利率6.15%，逾期加收30%至50%。违约赔偿金计算公式是：房款总额*6.15%*（1+40%）。由于测绘误差房屋面积增加了，2016年原告接被告通知将差价款直接给了第三人，这期违约赔偿金也相应增加。据此，要求支付2014年9月至2015年9月赔偿金48082.16元，2015年9月至2016年9月违约赔偿金48436.11元，共96518.27元。
原告向法庭提交以下证据：
一、异地住宅房屋安置定位协议。
证明：1、2013年6月13日原告向被告交被征收房屋和房产证时双方已达成协议，约定2013年6月被告向原告交安置房，2013年7月18日签字的原因是�北区政府部门盖章慢。2、被告是市北区房地产行政主管部门，应该知道及时协助安置居民办理房产证，却为了推卸责任，故意在协议中对房产证办理期限不做约定。即使原告发现这个漏洞也改变不了，房屋征收用的是被告制定的格式合同，不可能为某个人改变合同内容，原告只能签字表示同意或不签字表示不同意。被告处于行政优势地位，只要协议不存在明显违法，原告只能接受，否则会被强制执行。
二、原告借用母亲的钱在台东购买房屋的银行转账凭证。
三、原告在台东购买房屋的合同、房产证。
证明：房款从原告母亲账户直接转到卖方账户，并在时间、数额上与合同、房产证完全吻合，当时留下来只是为了记账，没想到将来要打官司。原告房屋被征收后，在台东购买一套房屋，急需资金周转。而被告提供的安置房迟迟办不下房产证，不能转让，无法变现，原告临时借用母亲的钱，母亲又向亲戚们借了一些。问题是大家也都需要买房子改善居住条件，特别是父母年纪大了还想换个带电梯的房子，房产证一拖三年，全耽误了，原告必须给他们承担利息、补偿损失。
四、安置房房屋权属情况表。
五、安置房住宅使用说明书、民用建筑设计通则。
证明：安置房土地使用期限至2079年5月4日，结构设计使用年限为50年。房屋及土地使用权有使用期限，其价值随时间的推移递减，房产证办的越晚，原告卖出时的损失就越大。
六、关于促进全省房地产市场平稳健康发展的意见（鲁建发2015-3号）。
七、青岛地税局权威解释：房屋交易如何缴税。
八、财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知（财税2015-39号）。
证�：1、2015年3月31日起，持有房产证不到2年的房屋转让，全额缴纳营业税及附加；超过2年，免征。如果安置房能及时办理房产证，原告现在转让就可以少缴纳5%的营业税和0.5%城建、教育费附加。2、如果安置房能及时办理房产证，原告先转让安置房再买台东的房子，卖、买都是唯一住房，可以少缴2%的所得税和1.5%契税。为这件事原告找过征收总指挥，希望他协调一下。最后发现，整个小区几百户都办不了，找的人很多，被告及第三人早就知道了。
九、原告通过青岛市政务网要求被告协助办理房产证截图8张、要求被告支付违约赔偿金截图12张。
证明：原告多次要求被告协助办理房产证并支付赔偿金，开始打电话，后来化名在市政务网上反映，再后来实名要求赔偿，直至2015年5月开始起诉。
十、安置房入住通知清单。
十一、市北区政府2016-34号告知书。
十二、市北区开发建设局2016-1号延期答复告知书。
十三、市北区开发建设局2016-1号不予公开告知书。
证明：2013年8月29日第三人向原告交安置房。原告向市北区政府及被告申请公开其与第三人的商品房买卖合同，以确定房产证不能办理的原因和责任，遭到拒绝。原告请求法院调查被告与第三人的合同内容及房款的支付情况。
十四、安置房竣工验收备案证。
十五、安置房产权大证（青房地权字2014第355号）。
十六、安置房发票。
证明：1、安置房是第三人开发建设的现房商品房，被告和第三人是商品房买卖合同关系，适用最高法《关于审理商品房买卖合同的司法解释》,被告可以向第三人主张赔偿。2、第三人2014年4月3日办理房屋竣工验收备案证，2014年10月23日办理�屋产权大证，2016年6月20日开具发票。第三人未按《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《住房和城乡建设部关于修改〈房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法〉的决定》第九条、《最高法关于审理商品房买卖合同的司法解释》第十八条的规定按期办理这三个文件，导致原告无法办理房产证。3、第三人是房地产开发商，延期办理手续可晚交税费，减轻资金压力，原告却为此三年无法办理房产证。
十七、2016年8月11日，被告通知原告和第三人签订商品房买卖合同，并向原告电子邮箱发送了合同文本，邮箱收件截图及合同文本。
证明：1、2016年8月11日被告通知原告和第三人签订商品房买卖合同，并向原告电子邮箱发送了合同文本。2、第三人未和原告协商，擅自将单方面拟定的合同文本提交到市不动产交易中心网签，且�同内容很不公平。
被告辩称：2012年4月14日，市北区政府作出关于对登州路58、60号房屋征收决定，2013年2月26日，被告与原告就登州路58号1单元603户房屋签订房屋征收补偿协议，原告选择位于本市海岸馨园小区7号楼2单元2201户房屋，安置房屋在2013年8月29日交付原告并办理入住手续，海岸馨园房屋是用于拆迁安置房屋，在办证之前需要到相关部门办理备案手续，并且双方在补偿协议中没有约定关于办理房产证的期限，该安置房屋开发单位也不是被告，被告也无法为原告办理房产证，被告多次通知原告与本案第三人办理房产登记手续，但原告均予拒绝，为此在2016年3月21日，被告又向原告发出书面律师函，通知原告办理网签手续，但截至到今日原告依然不同意办理与本案第三人办理网签手续，综上原告主张办理房产证的违约金没有法律依据，请依法驳回。
被告向法庭提交的证据为：
1、登州路58、60号旧城改造项目住宅征收房屋补偿协议，证明2013年6月26日，房屋征收部门青岛市市北区开发建设局与韩凯达成《房屋补偿协议》。
2、登州路58、60号旧城改造项目异地住宅房屋安置定位协议，证明2013年7月18日青岛市市北区开发建设局与韩凯签订安置定位协议。
3、入住通知单，证明韩凯在2013年8月29日在安置房屋办理完毕入住。
4、律师函、送达情况说明及送达录像，证明因韩凯拒绝办理网签手续，导致不能办理安置房屋房产证。2016年3月21日，向韩凯发出书面《律师函》通知办理网签手续。
被告提交的法律依据为：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第25条、《青岛市人民政府关于做好国有土地上房屋征收与补偿工作的通知》第3条第13款。
第三人述称：我公司和原告既不属于行政法律关系，也没有合同法律关系，该案案由应属于民事案件，应驳回原告诉讼请求。
第三人向法庭提交证据：
1、网签合同，发票复印件，证明网签合同是第三人与原告建立合同关系，办理房产证必备条件。
2、市北区征收决定文件，证明市北区作出决定于2012年4月14日实施征收，订购第三人海岸馨园房屋，作为被征收人定向安置房，包含原告定位房屋。
经庭审质证，原告对被告提交的证据发表如下质证意见：证据1真实性无异议，协议不是6月26日签的，协议里面约定原告6月13日向被告交被征收房屋，合同订立日期在6月13日之前，6月26日签字的原因是被告盖章慢，事后补签。证据2真实性无异议，协议不是7月18日签的，协议里面约定被告6月份向原告交安置房，协议在6月13日原告向被告交被征收房屋时候就已经�立了，7月18日签字的原因是被告盖章慢，事后补签。证据3没有异议。证据4被告职工谭军通知原告2016年3月某日到其办公室拿办理房产证所需的资料。见面后，谭军让原告先签收，原告问都有什么资料，谭军说签字后就全给你了。原告签字后，谭军拿出的却是律师函，原告发现受骗，随即表示有问题可以跟法院说，不要发律师函，没看内容当场拒收了。被告及第三人至今也没有向原告提供办理房产证所需的文件，原告搜集的资料都是从以前案卷中复印的复印件，原告与第三人无合同关系，第三人擅自将网签合同拿到交易中心备案是违法的，合同内容也不公平，网签合同必须撤销。
原告对被告的法律依据没有异议。
第三人对被告的证据和法律依据均无异议。
被告对原告提交的证据发表如下质证意见：证据1真实性无异议，该证据证明原告自愿选择海岸馨园小区的房屋，因为被告不是该小区的开发单位，被告无法为原告办理房产登记手续，原告的房产登记要由海岸馨园小区开发单位一同办理网签手续。证据2、3仅能证明原告女儿所有的北仲一路房屋情况，不能证明原告所称证明事项。证据4、5与本案无关，原告经被告催告，多次拒绝与第三人办理网签手续，未能办理房产证应当由原告承担责任。证据6、7、8真实性无异议，与本案无关，证据7来源无法确认。证据9真实性无异议，因海岸馨园房屋属于拆迁安置房屋，在办证程序上区别于一般商品房，在办证之前，按照规定要分批办理拆迁备案，所以在对信访答复时也告知原告将分次分批通知被征收人由第三人与被征收人办理网签手续。证据10到证据13真实性无异议，海岸馨园房屋是被告订购第三人的，专门用于拆迁安置，因海岸馨园房屋开发单位是第三人，根据规定，办理房产登记需由开发单位与原告签订网签手续办理。证据14到证据16真实性无异议，该证据也恰恰证实本案涉案房屋已经具备办证条件，是因为原告自身原因导致至今没能办理。证据17真实性无异议，质证意见同上。
第三人对原告提交的证据发表如下质证意见：证据1与第三人无关。证据2、3与第三人无关，而且与本案无关。证据4真实性没有异议。证据5真实性无异议，证明内容与本案无关。证据6到证据8真实性无异议，但与本案无关。证据9与第三人无关。证据10到证据13真实性无异议，与本案无关。证据14到证据16真实性无异议。证据17真实性无异议，也恰恰证明第三人早就具备与原告签订商品房销售合同的条件，只是因为原告原因拒不签订合同导致至今无法办理房产证。
原告对第三人提交的证据质证意见为：网签合同是第三人未和原告协商，单方面提交交易中心的，合同内容很不公平，原告与第三人也没有合同关系，不能签这个合同，我搞不清楚为什么非要和第三人签网签合同，正是因为虚假的网签合同备案了所以无法办理房产证，我是2016年8月11日收到的合同。发票复印件没有异议，我认为第三人可以直接向原告履行法律义务，但不能签合同。证据2没有异议。
被告对第三人提交的证据质证意见为：没有异议，该证据恰恰证实了涉案房屋现在具备办证条件，因为涉案房屋是由第三人开发的，根据相关规定，第三人需原告办理网签相关手续，至今未能办理房产证的原因由原告自身原因所致。
本院对上述证据认证如下：被告所提交的证据1-4，各方当事人对真实性均无异议，与本案有关联性，本院确认为有效证据。原告提交的证据1、10、14、15、16、17，各方当事人对真实性均无�议，与本案有关联性，本院确认为有效证据。原告提交的其他证据与本案无关，本院不予采信。第三人提交的证据真实性无异议，与本案有关联性，本院确认为有效证据。
经审理查明，2012年4月14日，青岛市市北区人民政府作出《关于登州路58、60号旧城改造项目国有土地上房屋征收的决定》，对青岛市市北区登州路58号、60号范围内房屋进行征收，原告韩凯所有的原青岛市市北区登州路58号1单元603户房屋在征收范围内。2013年6月26日，原告与被告达成《征收房屋补偿协议》，协议约定，被告征收原告的房屋后，采取异地房屋产权调换的方式予以补偿。根据《登州路58、60号旧城改造项目征收补偿方案》等规定，原、被告约定了被征收房屋的补偿价值、搬迁补助费、停产停业损失补偿费、速迁奖励费、综合补助费、装修补偿费等其他费用。同年7月18日，原、被�又签订《异地住宅房屋安置定位协议》，第二、三条规定，原告自愿选择海岸馨园小区7号楼2单元2201户房屋用于补偿安置，由于原告所选安置房屋总价款小于征收补偿金，退还原告差价款108976.2元。第四条规定，安置房屋交付期间为2013年6月，过渡期为0个月，甲方（被告）已支付乙方（原告）临时过渡补助费（12个月）14036.40元。原告于2013年6月13日向被告交付了被征收房屋和房地产权证。2013年8月29日，被告和第三人向原告交付了位于海岸馨园的安置补偿房屋，但该房屋的房地产权证一直未办理。原告认为被告及第三人拖延为其办理房产证，导致其经济损失，遂于2015年6月4日向本院提起诉讼，要求被告及第三人支付2013年9月至2014年9月的损失。2016年3月21日，被告向原告发出律师函，通知原告办理有关房屋登记手续。2016年11月1日，本院作出（2015）北行初字第79号行政判�书，驳回原告韩凯的诉讼请求。现原告又向本院提起诉讼，要求被告支付2014年9月至2016年9月的违约赔偿金，即为本案。
以上事实有各方当事人提交证据、庭审笔录等予以佐证。
本院认为，首先，原、被告双方就房屋征收补偿和安置问题自愿订立的《征收房屋补偿协议》和《异地住宅房屋安置定位协议》中均未约定就安置房屋办理房产证的期限，也未约定所谓逾期办证的赔偿金。原告要求被告支付逾期办证违约金无约定依据。其次，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》适用的对象是商品房，并非征收补偿安置房屋。本案所涉海岸馨园房屋系被告因征收原告原位于登州路的房屋而为原告安置的征收补偿房屋，该行为是征收补偿安置行为，并非商品房买卖行为，在房屋价格、办理产权登记流程等方面，均有别于普通的商品房，所以办理安置补偿房屋房地产权证的期限不能比照商品房的办证期限，也不能按照对商品房规定的逾期办证违约金规则进行处理。该解释并不能作为原告要求支付逾期办证违约赔偿金的法律依据。《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》虽规定了房屋征收部门有协助被征收人办理房屋产权登记手续的义务，但也并未规定协助办理产权登记的期限。而从各方当事人所提交的证据可以证明，被告确实在履行协助原告办理房屋登记手续的义务，并已通知原告可以办理房屋登记的有关手续，只是由于原告拒绝导致至今无法办理房屋产权登记。因此，原告要求被告及第三人支付所谓逾期办理安置房屋房地产权证赔偿金的请求缺乏约定依据和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：
驳回原告韩凯的诉讼请求。
案件受理费人民币2213元，由原告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，缴纳上诉费，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 刘永涛
人民陪审员 王洪亮
人民陪审员 王翠玲
二〇一七年三月二日
书 记 员 招立琛