上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第13514号
原告（反诉被告）董慈川。
原告（反诉被告）陈明玲。
委托代理人赵建成。
原告（反诉被告）林玲方。
上列三原告（反诉被告）共同委托代理人任超，上海国巨律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海申迈建筑安装工程有限公司。
法定代表人袁建能。
被告袁佳海。
被告袁建能。
上列三被告（反诉原告）共同委托代理人徐丹，上海韩志明律师事务所律师。
上列三被告（反诉原告）共同委托代理人韩志明，上海韩志明律师事务所律师。
原告董慈川、陈明玲、林玲方诉被告上海申迈建筑安装工程有限公司（以下简称申迈公司）、袁佳海、袁建能及反诉原告申迈公司、袁佳海、袁建能诉反诉被告董慈川、陈明玲、林玲方房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月11日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2014年6月12日、2014年11月20日、2014年12月12日公开开庭进行了审理，后根据案情需要转为普通程序，于2015年2月9日公开开庭进行了审理。三原告（反诉被告）的共同委托代理人任超、原告（反诉被告）陈明玲的委托代理人赵建成、被告袁建能、三被告（反诉原告）的共同委托代理人徐丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告董慈川等诉称，2012年11月6日，三原告与申迈公司签订《房屋租赁合同》，三原告将自有的三套房屋出租给申迈公司，分别是上海市浦东新区张杨路XXX号XXX室、上海市浦东新区张杨路XXX号XXX室、上海市浦东新区张杨路XXX号XXX室（上述三套房屋均简称系争房屋），租期十年，前三年的年租金为2，669，176.45元。合同签订后，原告将房屋交付申迈公司。从2013年8月份起，申迈公司拒绝支付租金。另外，袁建能、袁佳海在《房屋租赁合同》中作为担保人，承诺承担申迈公司的全部义务。故原告起诉来院，要求判令：1、申迈公司向原告支付拖欠的租金，从2013年7月26日起计算至申迈公司实际返还房屋之日止，按每月人民币（以下币种同）222，431.37元计算；2、解除原告与申迈公司的《房屋租赁合同》；3、申迈公司返还系争房屋；4、袁佳海、袁建能对申迈公司支付拖欠的租金承担连带责任。庭审中，原告增加两项诉讼请求：要求申迈公司支付逾期支付租金的滞纳金，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2013年8月25日开始计算至实际支付之日止，袁佳海、袁建能对申迈公司支付逾期支付租金的滞纳金承担连带责任；要求没收保证金66万元。庭后原告撤回了要求被告承担逾期支付租金的滞纳金的诉讼请求。
被告申迈公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告在租赁合同中书面承诺，租赁房屋用于餐饮、住宿，申迈公司对系争房屋按照餐饮、住宿进行装修，装修后办理营业执照过程中，发现系争房屋缺乏排水许可证，导致环评无法办出，从而导致餐饮许可证无法办出。2013年11月13日前，申迈公司通知原告解除合同，此时租赁合同已经解除。2013年12月，系争房屋才办出排水许可证。故原告违约，要求原告退还保证金及赔偿装修、设备等损失。
被告袁佳海、袁建能辩称，不同意承担连带责任。虽然租赁合同中约定了两被告承担连带责任，但是合同落款处没有写两被告是担保人。
反诉原告申迈公司诉称，申迈公司承租系争房屋后投入大量设备及资金用于装修，后由于反诉被告无法提供排水许可证导致反诉原告迟迟无法办理工商营业执照，无法正常开展营业。反诉被告的行为严重违约，给反诉原告造成巨大损失。故反诉要求：1判令反诉被告赔偿反诉原告各项动产损失，包括设备款707，364元、物业费327，050.50元、电视初装费6，200元、电视使用费9，765元。
反诉被告辩称，不同意反诉原告的反诉请求。反诉被告不存在违约，由于反诉原告拖欠租金，反诉被告才诉请要求解除合同的。反诉原告诉请所列各项都是可移动的动产
经审理查明，三套系争房屋均属于三原告共有。2012年11月6日，三原告（出租人、甲方）与申迈公司（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将三套系争房屋出租给乙方；甲方现有的厨房设备、餐桌椅、中央空调、客房设施等所有权归乙方所有，乙方补偿甲方9万元，用消费形式结算；乙方向甲方承诺，租赁上述三套房屋用于餐饮、客房、棋牌、足浴保健的经营，并依法遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定；租期十年，从2012年11月15日至2022年11月14日；甲方给予乙方100天免租期，从2012年11月15日至2013年2月25日；前三年的年租金2，669，176.45元，月租金222，431.37元，日租金7，312.81元；保证金66万元，如果乙方违反本合同约定，乙方无权要求甲方返还保证金，如果甲方违反本合同约定应双倍返还乙方的保证金；有下列情形之一视为一方违约，另一方可书面通知另一方解除本合同：……（二）甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的，或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的；（三）甲方在签订合同有效期内无法提供乙方办理营业执照所需的有关材料的；……（七）乙方逾期不支付租金累计超过二十日的；（八）因甲方违约乙方解除合同的，甲方应赔偿乙方的装修及其他因此造成的损失；担保人袁建能、袁佳海，担保人承诺承担乙方履行合同的全部义务。
合同签订后，原告交付系争房屋给申迈公司经营上海申迈建筑安装工程有限公司景翰豪庭酒店（以下简称“景翰豪庭酒店”）。申迈公司陆续支付保证金66万元及2013年2月26日至2013年7月25日的租金共计1，045，319.80元，此后的租金没有支付。
2013年5月14日，景翰豪庭酒店取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。2013年6月16日，景翰豪庭酒店取得《上海市特种行业许可证》、2013年7月4日，景翰豪庭酒店取得《上海市公共场所卫生许可证》。
2013年7月28日，景翰豪庭酒店向系争房屋的物业公司上海良宇物业管理有限公司（以下简称良宇物业公司）提交函件一份，称：由于系争房屋所在大楼没有排水许可证导致景翰豪庭酒店无法取得环保相应证照，希望物业公司尽快解决此问题。该函件同时抄送三原告，并由原告陈明玲的丈夫赵建成签收。
2013年11月13日，袁建能、袁佳海向三原告邮寄《告知书》一份，称：2013年4月份开始，被告方根据环保要求原告提供大楼排水许可证，由于该大楼属于违章排水无法办理排水许可证，致使被告方无法取得环保许可。原告未能采取有效的行为致使被告在2013年11月8日被上海市浦东新区工商管理局潍坊工商所因无证经营罚款3万元，使被告方无法开展正常经营，故提出解除合同并要求赔偿损失。
2013年12月9日，系争房屋所在大楼办理出《排水许可证书》，并于2013年12月13日提供给被告。
2013年12月17日，原告发给被告袁建能《律师函》一份，要求被告方支付2013年12月份以后的租金，并对于2013年12月份之前的租金表示可以提交法院裁决。
2014年1月9日，原告再次发给被告袁建能《律师函》一份，要求被告方在2014年1月16日前付清房租，否则解除合同。
2014年3月11日，申迈公司向良宇物业公司出具《承诺书》，表明同意将系争房屋的烟囱管改道，以取得相关环保批文，改道后，如果有任何用户因受到烟囱排烟影响而投诉，申迈公司承诺将改道后的烟囱恢复原状。被告袁建能在该《承诺书》上签字确认。
2014年10月27日，申迈公司向三原告出具《告知书》，要求原告在2014年12月1日与被告方办理移交系争房屋手续。2014年11月20日的庭审中，被告方又表示，办理提前交接系争房屋的前提是原告接收系争房屋内被告方的全部动产，如果原告不接收，则不同意提前搬离。原告表示，同意提前交接房屋，但是被告应将系争房屋内所有动产自行搬走，不同意接收并折价赔偿该部分动产。
2015年3月3日，原、被告双方达成一致，将系争房屋内全部动产作价50万元，由原告支付给被告。同日，原、被告双方办理了房屋交接手续。庭后，原告撤回了要求被告搬离系争房屋的诉讼请求。被告向本院表示，鉴于系争房屋内的动产已作价50万元予以处理，故反诉诉请中设备款不再主张，仅主张已支付物业费327，050.50元，电视初装费6，200元、电视使用费9，765元。
庭审中，原、被告双方一致确认，被告经营的景翰豪庭酒店分两个部分，住宿和餐饮。其中餐饮于2013年11月份停业，住宿于2014年12月份停业。
经被告申请，本院委托上海大华工程造价咨询有限公司对被告在系争房屋内的装修情况进行了审价，鉴定结论为无争议部分装修工程造价2，345，322元，有争议部分工程造价114，231元，包括：室外平台及台阶翻做；冷菜间补浇；二、三层靠东面楼梯附件套房门洞封堵；消防材料、环境检测费；半圆球吸顶灯；空调器检测、维修、调试；电子火灾报警联动装置。鉴定费用62，300元，被告预付。
原告认可上述鉴定结论，但认为应当考虑装修折旧，另外对于争议部分工程认可全部为被告所做。被告不认可鉴定结论，提出以下六点异议：1、仅对系争房屋的不动产进行鉴定，没有对可移动设备、家具、部分窗帘布等现场定制用品进行评估；2、LED字体、服务台大理石、客房木楼梯、公安监控系统、消防工程、电子锁、铲除墙面等实际施工价格远高于审计价格；3、客房及客房走道、楼梯大理石工程量的测算方式有误，远低于实际工程量；4、鉴定意见书初稿出具后，被告提供过铝塑板、踢脚板的材料采购凭证，但终稿未采纳；5、有异议部分均系被告施工；6、要求法院酌情考虑文明施工措施费。
针对原、被告双方的质证意见，鉴定机构答复如下：1、装修工程应当考虑折旧，一般情况下，酒店、餐厅类装修按五年折旧，不考虑合同效力；2、对于被告提出的异议：（1）、因为委托函中明确对装修价值进行评估，故动产及设备不再鉴定范围内；（2）、LED字体、服务台大理石、客房木楼梯、公安监控系统、消防工程、电子锁、铲除墙面等施工项目，被告没有提供正规的发票或凭证，不能完全采纳被告的说法。鉴定机构根据2000定额，按照市场价，结合现场实际工程量计算价格；（3）、关于客房及客房走道、楼梯大理石工程量的测算，客房部分现场勘验时，被告方不仅有袁建能、袁佳海在场，还有被告方的施工人员在场，由于被告的客房正在营业，无法全部打开让鉴定机构进去测量，故鉴定机构提出不同的房型各挑一套做样本，原、被告双方同意并签字确认；二到四层的客房走道不一样，当时双方同意按照二层走道进行确定；楼梯大理石的工程量，由于被告仅提供了大理石的品牌和供货单，没有发票及合同，故主材价格鉴定机构按照市场价格计算，投影面积根据2000定额计算；（4）、铝塑板、踢脚板的材料采购凭证，是被告在初稿出具后才提供的，且不是正规发票，鉴定机构无法采信；（5）、关于文明施工费，由于该工程并非正规的报监工程，没有办理过质量验收报告，故无法计算文明施工费。
关于被告提出的不动产及装修损失和物业费损失，原告表示，同意参照鉴定机构出具的《鉴定意见书》上的不动产及装修的价值，由法院酌情裁决补偿，不同意赔偿物业费。
原告另表示，2013年7月到2013年12月间，考虑到原告未及时办理出排水许可证，确对被告造成了影响，愿意适当减免租金，但具体幅度由法院裁决。
以上事实，由原、被告向本院提供、并经庭审质证的房地产权证、《房屋租赁合同》、往来函件、排水许可证等证据以及当事人的当庭陈述、司法鉴定报告在案佐证，查证属实。
本院认为，原告与申迈公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。被告抗辩称，2013年11月13日，被告发函给原告时，租赁合同已经解除。对此本院认为，从2014年3月11日被告申迈公司出具的有关烟囱改道的《承诺书》中可以看出，此时被告仍在为办理营业执照一事与物业协商，且被告庭审中亦表示，虽然发出了解除通知，但出于挽回损失的目的，还是想继续承租的，事实上，被告的住宿部也一直营业到2014年底。故2013年11月13日被告发的解除通知后，双方的租赁合同仍然继续履行。现庭审中原、被告双方均同意解除租赁合同，与法不悖，本院予以解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告要求被告支付欠付租金，按每月222，431.37元计算，从2013年7月26日起计算至2015年3月3日实际返还房屋之日止，同时又表示自愿对《排水许可证》办出之前的租金适当扣减，扣减幅度由法院裁决，经查，并无不当，本院予以准许。故本院依法对于2013年7月26日至2013年12月13日期间申迈公司的租金酌情予以扣减。此后，申迈公司怠于办理营业执照不能归责于原告，其拒付租金无依据，故对于此后的租金及房屋使用费，按双方原有租赁合同的约定，不予扣减。至于被告庭审中抗辩称，已于2014年10月份通知原告提前办理房屋交接，故对于此后的房屋使用费不同意支付，本院认为，被告在庭审中已经明确表示提前交接房屋的前提条件是原告全部接受被告的动产及设备并予以折价赔偿，否则不予提前交接房屋。被告提出的前提条件与法无据，故被告有关拒绝支付此后房屋使用费的抗辩本院不予采纳。原告要求没收保证金66万元，鉴于本案导致合同解除的违约责任在于被告，故原告的主张并无不当，本院予以准许。原告要求袁佳海、袁建能对申迈公司的欠付租金承担连带责任，具有合同依据，本院予以支持。承租人在系争房屋内投入装修价值较大，一定程度上对原告有利用价值，原告也表示愿意根据司法鉴定意见书的鉴定结论适当予以补偿，并无不当，本院予以准许。对于鉴定结论，该鉴定程序合法、结果客观，双方的异议也由鉴定人员当庭作出了合理的解释，可以作为定案依据。出租人补偿的范围应当限于剩余租期内装修装饰物的残值损失，故本院结合本案租赁合同的整体租期、实际使用期限以及原、被告各自的过错程度，酌情判令原告补偿被告装修物的残值损失。
关于反诉，合同解除的责任在于反诉原告违约，现反诉原告在租赁期间内享受了物业服务，理应承担相应的物业费用，电视初装费及电视使用费，系反诉原告为维系经营自愿支付的费用，亦应自行承担。故对于反诉原告要求返还已付物业费、电视初装费、电视使用费的诉讼请求，本院不予支持。反诉原告与反诉被告就系争房屋内动产最终达成一致，以50万元打包价作价给反诉被告，并无不当，本院予以确认。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）董慈川、陈明玲、林玲方与被告（反诉原告）上海申迈建筑安装工程有限公司于2012年11月6日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告（反诉原告）上海申迈建筑安装工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）董慈川、陈明玲、林玲方租金3，756，347.80元；
三、被告袁佳海、袁建能对被告（反诉原告）上海申迈建筑安装工程有限公司的上述第二项付款义务承担连带责任；
四、原告（反诉被告）董慈川、陈明玲、林玲方已收取的被告（反诉原告）上海申迈建筑安装工程有限公司的保证金66万元不予退还；
五、原告（反诉被告）董慈川、陈明玲、林玲方于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）上海申迈建筑安装工程有限公司动产及设备款50万元；
六、原告（反诉被告）董慈川、陈明玲、林玲方补偿被告（反诉原告）上海申迈建筑安装工程有限公司装修损失568，800元；
七、驳回被告（反诉原告）上海申迈建筑安装工程有限公司的其余反诉请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费26，315元，保全费5，000元，鉴定费62，300元，由原告董慈川、陈明玲、林玲方承担18，690元，被告上海申迈建筑安装工程有限公司、袁佳海、袁建能承担74，925元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 黄政
代理审判员 孙闫
人民陪审员 曹璐
二〇一五年三月三十日
书 记 员 赵勤
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。