山东省济阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济阳商初字第422号
原告艾斌，男，汉族，1988年2月20日出生，住济阳县。
委托代理人闫学礼，济阳县济阳法律服务所法律工作者。
被告山东科信达置业有限公司，住所地济阳县。
法定代表人李荣涛，该公司董事长。
委托代理人崔长新，山东泉运律师事务所律师。
原告艾斌与被告山东科信达置业有限公司（以下简称科信达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年6月2日立案受理。本院依法组成合议庭，于2015年9月10日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人闫学礼，被告科信达公司的委托代理人崔长新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告于2013年8月2日、2013年11月2日签订了《商品房买卖合同》及储藏室买卖协议。原告按照合同及买卖协议约定全额支付了购房款396491元及车库（储藏室）30000元。该合同第八条约定，被告应在2014年12月31日前将房屋交付原告使用。但被告至今仍未按合同约定交付房屋。按合同第九条规定，被告应支付2015年1月1日起至2015年5月31日逾期交房违约金17961元及以后的违约金。另外，储藏室买卖协议约定，被告应当在房屋交付时一并交付储藏室，每逾期一天，应当支付总价款万分之一的违约金。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院判令被告支付逾期交房的违约金18261元（自2015年1月1日起至2015年5月31日止共计151天）及以后的违约金；本案的诉讼费用由被告承担。
被告科信达公司辩称，1、本案所涉商品房早已于2014年10月30日办理了建筑工程竣工验收报告，该商品房已经有关部门验收，达到了交付使用的条件。原告已经于2015年5月13日接受了房屋，只所以没有按双方合同约定时间交付给原告方，是因为作为整体开发项目的科信达永康苑二期建设工程手续，因政府职能部门原因造成延误。同时，二期工程建设直接影响包括原告在内的一期工程业户的入住，因为根据整体规化一期业主必须从二期工程地下车库的库顶道路上进出，二期工程建设也必然会影响业主的人身安全，所以本案所涉商品房至今未通过综合验收。2、根据双方合同第八条第二款约定，因政府职能部门及地方公建设施等非出卖人的原因造成出卖人延期交房的，各种法律法规、规定或通知而导致延期交房的，出卖人可据实进行延期。因此，本案所涉商品房未能按约定交付，并不是被告的主观原因造成的，原告诉求违约金没有事实及法律依据，应当依法驳回。3、本案涉诉商品房被告已领受房屋，不存在违约金的支付问题，如果能认定被告方存在违约，被告方认为双方约定的违约金过高，要求调减。4、被告方拟申请追加济阳县人民政府作为第三人参加诉讼，以查明相关事实。
双方当事人对以下事实无争议，本院予以确认。
被告科信达公司开发建设科信达永康苑小区，并办理了国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。2013年8月2日，原告艾斌与被告科信达公司签订《商品房买卖合同》一份，原告购买被告永康苑小区第乙-2座2单元302号房，建筑面积为118.71平方米，总计价款为396491元。《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2014年12月31日前，依据《山东省城市房地产开发经营管理条例》的规定，将经竣工综合验收备案，同时满足本合同其他约定条件的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、因政府职能部门及地方公建设施等非出卖人的原因造成出卖人延期交房的各种法律、法规、规定或通知而导致延期交房的；3、买受人不能按合同规定时间付款或市政配套不能到位的，买卖双方互不承担责任。合同签订后，原告艾斌依照合同约定向被告科信达公司缴纳了购房款。2013年11月2日，原告艾斌与被告科信达公司签订《买卖协议》一份，原告购买被告永康苑小区乙-2段地下一层储藏室，编号为乙-2段储-4，总价款为30000元。《买卖协议》第四条约定，被告应当在房屋交付时一并交付储藏室。《买卖协议》第五条约定，被告未按期交付储藏室，应当每逾期一天按照储藏室总价款的万分之一支付违约金，最高额不得超过车库总价款的百分之一，且合同继续履行。买卖协议签订当天，原告艾斌向被告科信达公司缴纳了储藏室价款30000元。2015年3月4日，原告艾斌接收被告科信达公司涉案房产。被告至今未向原告艾斌交付储藏室。
以上事实，有原告提供的商品房销售合同、收款收据、买卖协议，被告提供的国有土地使用权证、建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、商品房预售许可证及双方当事人的陈述在卷为凭，上述证据已经当事人质证并经本院审查，可以采信。
双方当事人对以下问题存在争议，本院认定如下：
（一）被告可否依据《商品房买卖合同》第八条第二款第二项的约定免除逾期交房的违约责任。
本院经审查后认为，一是原被告签订的《商品房买卖合同》中第八条第二款第二项的约定属于被告科信达公司为了重复使用而预先拟定的条款，在订立合同时未与原告进行协商，且条款中对于政府职能部门的原因未做具体详细的说明，免除了自己的逾期交房的责任，排除了原告艾斌按期接收房屋的权利。作为免责条款，被告科信达公司未能提供证据证明其已经履行了说明义务，依法应承担举证不能的不利后果，本院认定该免责条款无效。二是被告在自己享有开发权的土地上规划二期工程，应当以不影响一期规划工程的交付或在有影响时与购房者达成协议的情况下进行二期规划开发，在被告不能举证证明其二期规划项目能够影响一期开发项目交工已被原告知悉并同意的情况下，应承担举证不能的法律后果。被告主张因为政府职能部门的原因导致延期交房可以免责，本院不予采纳。
（二）逾期交房违约金应否支付及应否调减。
本院经审查后认为，《商品房买卖合同》中约定被告应于2014年12月31日前交付房屋，被告于2015年3月4日向原告交付房屋，被告应给付原告自2015年1月1日起至2015年3月4日止逾期交房的违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”；最高人民法院《关于审理商品房买卖案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”原被告约定逾期交房每日违约金按购房款总额日万分之三计算，每日违约金为118.95元（396491×0.3‰），确实过高，应予以调整。庭审中，被告科信达公司表示不申请对租金标准进行鉴定，本院酌情认定逾期交房期间同地段同类房屋租金可按购房款总额的日万分之一计算为39.65元（396491×0.1‰），其每日的违约金可上调至该租金标准的130%，即每日的违约金为51.55元（39.65×130%）。被告应给付原告自2015年1月1日起至2015年3月4日止共计63天的违约金3247.65元。
原告受领房屋时，房屋未进行综合验收备案，属于被告瑕疵履行被告存在违约行为，原告受领未进行综合验收的房屋，双方均应承担相应的责任。对于原告受领房屋后的逾期交房的违约金，本院酌情按50%的比例支持原告主张的逾期交房的违约金。原告主张违约金给付至被告的房屋综合验收之日止，于法无据，该违约金可计算至原告起诉之日止，即2015年6月2日，自2015年3月5日起至2015年6月2日止，共计90天，其违约金为1784.25元（39.65元／天×90天×50%）。
综上所述，本院认为，原被告签订商品房买卖合同及储藏室买卖协议，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自的义务。被告未按合同约定的时间交付房屋，应当给付原告相应的违约金。被告未按合同约定的时间交付储藏室，应当按照合同约定给付原告逾期交付储藏室的违约金300元。被告申请追回济阳县人民政府为本案第三人，根据合同相对性，济阳县人民政府非合同相对人，被告科信达公司与济阳县人民政府之间的纠纷可以另行处理。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告山东科信达置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告艾斌自2015年1月1日起至2015年6月2日止逾期交房的违约金5031.90元；
二、被告山东科信达置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告艾斌逾期交付储藏室的违约金300元；
三、驳回原告艾斌的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费260元，由被告山东科信达置业有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 王 莹
人民陪审员 王美喜
人民陪审员 李业荣
二〇一六年二月二日
书 记 员 赵新丽