上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民三（民）初字第1449号
原告芮建新，男，1951年12月26日出生，汉族。
委托代理人徐爱玲，女，1952年2月8日出生，汉族。
委托代理人张申兴，上海市华益律师事务所律师。
被告施泽梁，男，1973年1月17日出生，汉族。
第三人施媚佳，女，1987年2月24日出生，汉族。
原告芮建新诉被告施泽梁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月1日立案受理，依法由审判员孙佑正适用简易程序进行审理。本案于2015年6月3日第一次公开开庭进行审理，原告芮建新及其委托代理人徐爱玲、张申兴、被告施泽梁到庭参加诉讼。因案件审理需要，本院依法于2015年6月25日追加施媚佳作为本案第三人参加诉讼。本案于2015年7月21日第二次公开开庭进行审理，原告芮建新及其委托代理人徐爱玲、张申兴、被告施泽梁、第三人施媚佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告芮建新诉称，2010年3月14日，原告与被告签订《租赁合同》一份。合同约定，原告将赵华路601弄13号一半房屋、三楼加底层西间出租给被告用于开店经营，租赁期限为10年，2010年6月18日至2020年6月17日，房租费用每半年支付一次，支付日期为房屋到期的前十天内，不得逾期，双方在合同期间必须遵守，如出现违约情况，须支付一年房租即人民币43，000元为违约金。合同签订后，被告多次违约拖欠原告租金，经原告催讨，被告仍然拒绝向原告支付。据此，原告起诉要求：1、请求解除原告与被告于2010年3月14日签订的《租赁合同》；2、判令被告向原告支付拖欠的租金21，500元；3、判令被告支付违约金43，000元；4、本案诉讼费由被告承担。在审理中，原告明确诉讼请求为：1、请求解除原告与被告于2010年3月14日签订的《租赁合同》；2、判令被告及第三人腾退租赁房屋；3、判令被告支付2015年6月18日至实际腾退之日的租金（按合同约定的年租金45，150元为标准计算?）；4、判令被告支付违约金43，000元；5、本案诉讼费由被告承担。
被告施泽梁辩称，之前租赁期间的租金均已支付原告，由于被告在外地，电话与原告联系，要求原告提供银行卡号，以便汇付到期租金，但原告表示不会用银行卡，要求被告回来后支付现金，现在被告已将租金支付原告。被告承租房屋后，对房屋进行装饰装修，投入较大，被告要求继续履行合同。
第三人施媚佳述称，2010年6月，被告将房屋转租给第三人使用，至今一直由第三人在承租房屋内经营，第三人在办理营业执照时出租人原告是要出面的，原告从未提出过任何异议。第三人按时向被告支付租金，租赁合同有效的，应该继续履行合同，不同意腾退。
经开庭审理查明，2010年3月14日，原告与被告签订《租赁合同》一份。合同约定，原告将位于上海市青浦区赵巷镇赵华路13号一半房屋、三楼加底层西间出借给被告用于开店经营，租赁期限为10年，2010年6月18日至2020年6月17日，前五年房租为43，000元，第六年房租为45，150元，第七年房租为45，866元，第八年以后房租为46，583元；房租费用每半年支付一次，支付日期为房屋到期的前十天内支付；如出现违约情况，须支付一年房租即43，000元为违约金。合同另行约定了其他事项。合同签订后，原告将租赁房屋交付被告，由于被告在合同履行过程中未按约支付到期租金，原告曾于2013年3月提起诉讼，经本院主持调解，原、被告双方达成调解协议。但是，被告应在2014年6月17日前支付的租金，直至2014年12月底才付清。被告应在2014年12月17日前支付的租金，至今未向原告支付。在原告提起诉讼前，被告尚欠原告到期租金21，500元。
另查明，2010年6月10日，被告与第三人签订《租赁合同》一份。合同约定，被告将位于上海市青浦区赵巷镇赵华路13号一半房屋、三楼加底层西间出借给第三人用于开店经营，租赁期限为10年，2010年6月18日至2020年6月17日。合同另行约定了其他事项。
还查明，在审理中，被告于2015年4月7日支付原告租金15，000元，于2015年5月19日支付原告租金6，500元。
以上查明的事实，由原告与被告及第三人的陈述，原告提供的租赁合同、（2013）青民三（民）初字第1309号民事调解书，被告提供的租赁合同、收条等证据证明，并经庭审质证，本院予以确认。
根据庭审查明的事实，本院认为，依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。原告与被告之间所签订的《租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，应确认为合法有效。原告将房屋交付被告使用，被告应按约支付租金，由于被告逾期支付租金，已构成根本违约，应按合同约定承担违约责任，原告有权行使合同解除权。因原告之前未曾通知过被告解约，故本院认定被告收到应诉材料之日2015年5月21日为合同解除日。合同解除后，被告应腾退租赁房屋，被告未腾退租赁房屋，需向原告支付房屋使用费，原告主张使用费的标准适用《租赁合同》约定的租金标准，于法无悖，本院予以支持。第三人应履行腾退的配合义务。被告认为约定的违约金过高，要求法院对约定的违约金标准予以调整。本院认为合同约定一方违约时应当向对方支付一定数额的违约金是双方当事人的真实意思表示，也未违反法律禁止性规定，原、被告理应受此约定之约束，被告需具充分完备之理由方可调整该标准。合同中对于任何一方未按约履行义务时应承担的违约责任标准一致，显然合同对双方各自重大权利的保护上都给予了充分保障。审理中，被告未提供违约金约定缺乏公平性的相应证据。故本院依照公平原则和诚实信用原则，以违约造成的损失为基准，综合考量合同履行程度、违约方的过错程度、合同的预期利益、当事人缔约地位的强弱、是否适用格式合同或条款等因素，认为合同约定的违约金标准不存在过高，对于被告要求调低违约金标准的意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、原告芮建新与被告施泽梁于2010年3月14日签订的《租赁合同》于2015年5月21日解除；
二、被告施泽梁、第三人施媚佳应于本判决生效之日起十日内将位于上海市青浦区赵巷镇赵华路13号一半房屋、三楼加底层西间房屋腾退后由被告施泽梁返还原告芮建新；
三、被告施泽梁应于本判决生效之日起十日内支付原告芮建新房屋使用费（自2015年6月18日起至实际腾退日止，按原告与被告于2010年3月14日签订的《租赁合同》约定的租金标准，即第六年房租为人民币45，150元，第七年房租为人民币45，866元，第八年以后房租为人民币46，583元计算）；
四、被告施泽梁应于本判决生效之日起十日内支付原告芮建新违约金人民币43，000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币875元，减半收取计人民币437.50元，由被告施泽梁负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 孙佑正
二〇一五年九月二十四日
书记员 姜 瑞
附：相关法律条文
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《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。