福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽01民终5095号上诉人（原审被告）:福州市鼓楼区顺天房地产信息咨询服务有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区铜盘路278号福建省军区福州第二干休所25幢103室。法定代表人:林尾云，经理。上诉人（原审被告）:福州市鼓楼区天水房地产咨询有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区铜盘路323号1#楼三层北侧。法定代表人:林尾云，经理。被上诉人（原审原告）：郑诗仁，男，住福建省闽侯县。委托诉讼代理人：陈华，北京市盈科（福州）律师事务所律师。原审被告：福州金水房地产信息咨询服务有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区铜盘路323号1#楼三层北侧。法定代表人：蒋春会。上诉人福州市鼓楼区顺天房地产信息咨询服务有限公司(以下简称顺天公司)、福州市鼓楼区天水房地产咨询有限公司(以下简称天水公司)因与被上诉人郑诗仁及原审被告福州金水房地产信息咨询服务有限公司(以下简称金水公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服福州市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第1588号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人顺天公司上诉请求：1.撤销一审法院判决；2.驳回郑诗仁的诉讼请求。事实和理由：1.在2011年1月9日租赁协议到期后，押金已经退还给郑诗仁，郑诗仁出具的后三份租赁协议中有关押金的条款已证明了这一点，郑诗仁也予以认可。2.即使押金还在顺天公司处，郑诗仁的请求也已经超过诉讼时效。3.因郑诗仁没有证据证明其在2013年10月至2014年2月已将店面退还顺天公司或产权人，且其未缴纳2013年9月之后的租金和房屋占用使用费，故郑诗仁的押金应作为不履行义务时的担保进行抵扣，即抵扣郑诗仁2013年9月未缴纳的租金以及2013年10月至2014年2月的房屋占用使用费。上诉人天水公司上诉请求：1.撤销一审法院判决；2.驳回郑诗仁的诉讼请求。事实和理由：1.郑诗仁购买货架的日期不在郑诗仁与天水公司签订的协议约定的租赁期限内，与天水公司无关。2.郑诗仁仅有发货单，没有收款收据，更没有发票，不能证明已实际付款。3.货架损失的情况没有进行评估。综上，一审判决天水公司向郑诗仁赔偿经济损失2450元有误。被上诉人郑诗仁辩称，1.郑诗仁与顺天公司签订合同的时候，顺天公司陈述过其与产权人签订的合同租期到2018年，但实际其与产权人签订的合同期限只到2013年9月20日。因为租赁合同是一年一签，郑诗仁与顺天公司签订合同期满后顺天公司要求郑诗仁与他的各个关联公司签订合同。2.郑诗仁与天水公司租赁期限还没有到期，产权人就要求郑诗仁搬离，给郑诗仁造成经济损失,应当赔偿。3.在顺天公司与产权人的诉讼中，顺天公司陈述其在2013年6月25日收到产权人在2013年9月20日之前将场地退还的函件。郑诗仁向一审法院起诉请求：1.三被告向原告返还押金人民币30,000元整；2.三被告支付逾期利息人民币2478元（以30,000元为基数，从2013年9月20日起暂计至起诉之日止，往后的利息继续按银行同期贷款利率计算至三被告实际支付之日止）；3.三被告支付经济损失合计人民币8829元整；4.三被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2009年1月9日，郑诗仁和顺天公司签订《房屋租赁协议（软件园内）》，该协议约定：1.顺天公司自愿将坐落于铜盘福州市软件园商专学校内福建春华投资有限公司的路边底层二间房屋（总建筑面积168平方米）出租给郑诗仁使用。租金每平方米22元，月租金3696元，租赁期限2年（2009年1月10日至2011年1月9日）。2.合同签订后如一方终止本合同，应支付违约金给对方，顺天公司退还郑诗仁押金。本合同签订时，租赁房已交接。租赁期内，任何一方中途终止协议，应向对方支付违约金，期满郑诗仁如续租，应在期满前3个月提出，在同等的条件下郑诗仁有优先承租权。如郑诗仁不再续租，应办理退租手续，期满超过5天又不搬走，应支付违约金。违约金按四个月租金计算。3.郑诗仁缴纳押金人民币3万元。协议签订的次日押金存入顺天公司账户，逾期顺天公司有权解除协议。2009年1月11日，郑诗仁按约向顺天公司缴纳押金人民币3万元整，顺天公司向郑诗仁出具收款收据。2011年3月18日，福州市鼓楼区天族房地产信息咨询服务部（以下简称“天族房地产服务部”）和受郑诗仁委托的案外人郑美莺签订《房屋租赁协议》，该协议约定：该协议约定：1.天族房地产服务部自愿将坐落于铜盘福州市软件园商专学校内福建春华投资有限公司的路边底层二间房屋（总建筑面积168平方米）出租给郑诗仁使用。租金每平方米27元，月租金4536元，租赁期限1年（2011年1月10日至2012年1月9日止）。2.合同签订后如一方终止本合同，应支付违约金给对方，天族房地产服务部退还郑诗仁押金。本合同签订时，租赁房已交接。租赁期内，任何一方中途终止协议，应向对方支付违约金，期满郑诗仁如续租，应在期满前3个月提出，在同等的条件下郑诗仁有优先承租权。如郑诗仁不再续租，应办理退租手续，期满超过5天又不搬走，应支付违约金。违约金按四个月租金计算。3.郑诗仁缴纳押金人民币3万元。协议签订的次日押金存入天族房地产服务部账户，逾期天族房地产服务部有权解除协议。2012年2月10日，金水公司和受郑诗仁委托的案外人郑美莺签订《房屋租赁协议》，该协议约定：该协议约定：1.金水公司自愿将坐落于铜盘福州市软件园商专学校内福建春华投资有限公司的路边底层二间房屋（总建筑面积168平方米）出租给郑诗仁使用。租金每平方米29元，月租金4872元，租赁期限1年（2012年1月10日至2013年1月9日止）。2.合同签订后如一方终止本合同，应支付违约金给对方，金水公司退还郑诗仁押金。本合同签订时，租赁房已交接。租赁期内，任何一方中途终止协议，应向对方支付违约金，期满郑诗仁如续租，应在期满前3个月提出，在同等的条件下郑诗仁有优先承租权。如郑诗仁不再续租，应办理退租手续，期满超过5天又不搬走，应支付违约金。违约金按四个月租金计算。3.郑诗仁缴纳押金人民币3万元。协议签订的次日押金存入金水公司账户，逾期金水公司有权解除协议。2013年1月10日，天水公司和受郑诗仁委托的案外人郑美莺签订《房屋租赁协议》，该协议约定：该协议约定：1.天水公司自愿将坐落于铜盘福州市软件园商专学校内福建春华投资有限公司的路边底层二间房屋（总建筑面积168平方米）出租给郑诗仁使用。租金每平方米35元，月租金5880元，租赁期限1年（2013年1月10日至2014年1月9日止），另代收管理费每月200元。2.合同签订后如一方终止本合同，应支付违约金给对方，天水公司退还郑诗仁押金。本合同签订时，租赁房已交接。租赁期内，任何一方中途终止协议，应向对方支付违约金，期满郑诗仁如续租，应在期满前2个月提出，在同等的条件下郑诗仁有优先承租权。如郑诗仁不再续租，应办理退租手续，期满超过3天又不搬走，应支付违约金。违约金按四个月租金计算。3.郑诗仁缴纳押金人民币3万元。协议签订的次日押金存入天水公司账户，逾期天水公司有权解除协议。2012年5月23日，郑诗仁因经营需要支付人民币42000元。一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，依法成立的合同，依法受到我国法律的保护，订立合同的双方当事人应当按照约定全面积极地履行自己的义务。本案中，郑诗仁与顺天公司签订租赁协议，系双方当事人的真实意思表示，没有违反我国法律法规的禁止性规定，合法有效，应当受到我国法律的保护，双方当事人应当按照约定全面积极地履行自己的义务。关于顺天公司、金水公司及天水公司是否应承担连带责任问题，一审法院认为，郑诗仁诉称顺天公司、金水公司及天水公司以名称变更为由先后签订四份租赁协议，但未提交任何证据证明顺天公司、金水公司及天水公司之间存在名称变更情况及之后的责任承继情况。从郑诗仁的诉请和顺天公司、金水公司及天水公司提供的答辩意见可以看出，顺天公司、金水公司及天水公司至今仍分别是独立的法人，各自独立承担责任，顺天公司、金水公司及天水公司之间并不存在承担连带责任的情形，故郑诗仁的相应诉请，一审法院不予支持。关于押金和逾期利息问题，郑诗仁于2009年1月11日缴纳的人民币3万元，系履行郑诗仁与顺天公司于2009年1月9日签订租赁协议中的押金缴纳义务。一审法院认为，郑诗仁以同一租赁房产先后和顺天公司、金水公司、天水公司和天族房地产服务部签订了房屋租赁合同，租赁时间连续，而后三份合同押金并未交纳，郑诗仁据此可以合理信任顺天公司、金水公司、天水公司和天族房地产服务部之间已将其押金顺延，直至2013年9月份方才知晓其合法权利受到侵害，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条和第一百三十七条之规定，郑诗仁诉请押金的诉讼时效应当从2013年9月份开始起算，故郑诗仁的押金诉请，并未超过诉讼时效，顺天公司、金水公司及天水公司的相应答辩意见，一审法院不予采信。同时，顺天公司在其答辩意见中并未否认其收取押金的事实，该押金现应还在顺天公司处，故该押金应当由顺天公司予以返还给郑诗仁。关于逾期利息，该诉请既无合同约定，亦无法律依据，一审法院不予支持。关于经济损失问题，一审法院认为，郑诗仁诉请赔偿经济损失中的装修损失，但是只提供了装修合同及结算书作为证据，未提供相应的票据或其他付款凭证证明经济损失的真实支出，证据不足，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，应承担相应的不利后果，故该项损失，一审法院不予支持。郑诗仁于2012年5月23日相应支出，虽发生于郑诗仁与金水公司之间的房屋租赁期限内，但是在郑诗仁与天水公司的房屋租赁期限内，因天水公司的原因而无法继续经营导致损失，其损失应当由天水公司予以赔付。该部分支出42000元经折旧计算为人民币2450元，故郑诗仁诉请经济损失中的相应金额，一审法院予以支持，天水公司应当向郑诗仁赔付上述损失。顺天公司、金水公司及天水公司于答辩意见中辩称的房屋占有使用费，可向郑诗仁另行主张。顺天公司、金水公司和天水公司经法院依法传票传唤，无正当理由未到庭应诉，一审法院依法缺席审理和判决。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告福州市鼓楼区顺天房地产信息咨询服务有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告郑诗仁押金人民币3万元整；二、被告福州市鼓楼区天水房地产咨询有限公司于本判决生效之日起十日内向原告郑诗仁赔偿经济损失人民币2450元；三、驳回原告郑诗仁的其他诉讼请求。各方当事人在一审提交的全部证据均已随案移送本院。在二审中均未提交新的证据。经审理查明，一审法院查明的事实基本属实。本院认为：本案讼争的房屋系福建春华投资有限公司产权。2008年9月20日，福建春华投资有限公司将包括讼争房屋在内的5间店面以承包的形式租赁给顺天公司，租赁期限自2008年9月20日至2013年9月20日止。2009年2月9日，顺天公司将讼争房屋转租给郑诗仁，双方签订了《房屋租赁协议》，郑诗仁依约缴纳30,000元押金的押金。《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，郑诗仁缴纳30,000元押金系履行租赁协议约定义务的行为。郑诗仁与顺天公司签订《房屋租赁协议》后，就同一租赁房产先后与天族房地产服务部、金水公司以及天水公司签订《房屋租赁协议》，四份协议的租期时间具有连续性，而后三份协议双方在协议中均有约定交纳押金，但实际上郑诗仁并未交纳，应视为郑诗仁已交纳给顺天公司的押金，在后三份协议中的顺延。综上，一审法院认为郑诗仁可以合理信任顺天公司、天水公司、金水公司以及天族房地产服务部已将其押金顺延，郑诗仁于2013年9月才知晓其合法权利受到侵害及其关于押金的诉讼请求并未超过诉讼时效的认定并无不当。上诉人顺天公司关于租赁到期后已将押金退还郑诗仁以及郑诗仁诉请退还押金已超过诉讼时效的上诉理由，缺乏事实和法律依据，依法予以驳回。至于上诉人顺天公司所称郑诗仁尚欠2013年9月的租金和2013年10月至2014年2月的房屋占用使用费的主张，可另行起诉处理。郑诗仁于2012年5月23日相应支出发生时间虽然是在其与金水公司的房租租赁期限内，但却是由于天水公司的原因导致郑诗仁无法继续经营，一审法院确定经折旧计算郑诗仁的损失为2450元由天水公司赔付，并无不妥。上诉人天水公司的上诉请求本院依法予以驳回。综上所述，上诉人顺天公司、天水公司的上诉理由缺乏事实和法律依据，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费832元，由上诉人福州市鼓楼区顺天房地产信息咨询服务有限公司负担416元，由上诉人福州市鼓楼区天水房地产咨询有限公司负担416元。本判决为终审判决。审判长  林丽娟审判员  池开通审判员  潘 筝二〇一六年十二月十九日书记员  陈 琦书记员  谢海灵附本判决书引用的主要法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。