西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）雁民初字第03917号
原告：崔好群（又名崔世文），男，汉族。
委托代理人：白文军，西安市雁塔区大雁塔法律服务所法律工作者。
委托代理人：白玉蓉，西安市雁塔区大雁塔法律服务所法律工作者。
被告：张聚贤，男，汉族。
原告崔好群与被告张聚贤确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告崔好群及其委托代理人白文军、白玉蓉，被告张聚贤均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告崔好群诉称：2002年11月14日，原告崔好群与西安市雁塔区曲江乡缪德勤签订了房屋买卖合同，取得了坐落于西安市雁塔区曲江乡缪家寨村五组房屋一院。原告与被告曾因此房屋有过买卖意向，但没有实施，随后被告私自撬开原告家门侵占，堆放杂物。2005年8月22日，被告私自写虚假合同一份，在原告未签字的情况下，被告私自处分了原告的房屋，占为己有。原告长期在外地，回来后发现被告的行为，原告随即在2011年向贵院起诉要求被告返还原物，但因原物已经灭失原告撤诉，随后又在同年8月再次向贵院起诉合同纠纷一案，后因证据不足原告又撤诉，现原告再次起诉，请求：1.依法确认2005年8月22日合同书无效。2.本案诉讼费由被告承担。
被告张聚贤辩称：原告委托杜战旗与其签订房屋买卖合同，杜战旗是原告的全权委托代理人，所以合同不存在无效的情形，该合同应为有效合同。原告认为合同是虚假的，原告应该承担举证责任。其与原告间存在房屋买卖关系，总价款为145000元。其已向原告支付定金50000元，同时代原告向原告的债权人清偿了相关债务抵作房价款，已支付的款项总计127000元，尚余18000元未支付的原因是原告不配合其将宅基地过户至其名下。所以其认为房屋买卖合同现已基本履行完毕，原告要求确认合同无效没有依据，应予驳回。
经审理查明：原告崔好群系陕西省旬邑县太村镇赵村村民，被告张聚贤系河南省舞阳县九街乡九街村村民。2002年11月14日，原告崔好群与西安市雁塔区曲江乡缪德勤签订《合同书》，取得了缪德勤所有的位于西安市雁塔区曲江街道办事处缪家寨村五组的三分宅基地的使用权及其上附着的平房三间，价款为32000元。2004年初，原告在该宅基地上自建房屋24间，面积约430平方米。经查，被告至迟于2005年4月间入住并实际占有本案争议房屋，并于2011年2月19日将该房屋交由西安曲江新区二期规划建设指挥部传媒动漫产业园区管理办公室拆迁而灭失。原告又名崔世文，案外人“杜战旗”的身份证名字为“杜占齐”。
庭审中，原告提交：1.2005年8月22日，案外人“杜战旗”、姚莉与被告签订的《合同书》和《协议书》复印件各一份，主张原告并未委托“杜战旗”与被告进行房屋买卖，要求确认该合同书无效；2.2005年2月16日《收条》一份，主张原、被告间确曾有房屋买卖的意向，原告曾于2005年2月16日收取被告买房订金50000元，但其后原、被告未能就房屋买卖事宜达成一致，故原告于2005年2月18日将50000元返还给被告，被告将50000元的收条返还给原告。
被告则辩称原告委托“杜战旗”与其进行房屋买卖，价款为145000元，已支付定金50000元、向原告借款3000元、向原告支付现金1000元用于原告生活所需、代原告向案外人缪天民偿还借款3000元、代原告向案外人“宁师”支付修房工料款40000元、代原告向案外人卢香莉支付现金30000元，已付的各类款项共计127000元，下余18000元未付，现该合同书已基本履行完毕，提交：1.2005年8月22日，案外人“杜战旗”、姚莉与被告签订的《合同书》和《协议书》原件各一份，《协议书》载明“甲方崔好群（代理人杜战旗），乙方张聚贤，乙方将商定所欠房款预付三万元，下欠一万八仟元”，主张原被告间存在房屋买卖关系，且签订合同当日其代原告向案外人支付现金30000元抵作房价款30000元，下余18000元未付；2.2005年8月8日《授权委托书》原件一份，该委托书载明“崔好群诉张聚贤房屋纠纷一案，因本人在外地不能回来，特委托西安市周至县终南镇大庄寨子二组人杜战旗全权代理案件诉讼”，主张原告委托“杜战旗”与其进行房屋买卖，《合同书》和《协议书》有效；3.1995年8月23日，西安市雁塔区曲江人民公社缪家寨生产大队第五生产队向案外人缪德勤出具的宅基费5000元《现金收入凭证》原件一份，证明房屋买卖后，原告将该凭证交被告持有；4.2002年11月14日，案外人缪德勤与原告签订的《合同书》原件一份，证明房屋买卖后，原告将该合同书交被告持有。经查，该合同书与原告提交的合同书一致；5.2002年11月14日，缪天民向原告出具的庄基地款32000元《收条》原件一份，证明房屋买卖后，原告将该收条交被告持有；6.2004年5月27日，原告向案外人“宁师”出具的修房工料款40000元《欠条》复印件一份，证明其代原告向“宁师”支付40000元抵作房价款40000元；7.2005年2月16日，原告向被告出具的买房订金50000元《收条》复印件一份，证明其向原告支付买房定金50000元抵作房价款50000元。经查，该收条与原告提交的收条原件一致；8.2005年2月23日，案外人缪天民向其出具的《收收》（原文为《收收》，实质为收条）复印件一份，证明其代原告向案外人缪天民支付3000元抵作房价款；9.2005年3月6日，原告向被告出具的3000元《借条》复印件一份，证明该3000元借款抵作房价款3000元。经查，该借条与原告提交的借条原件一致；10.2005年5月3日，西安市雁塔区曲江街道办事处缪家寨村民委员会向缪天民出具的交领土地证款20元《收款收据》原件一份，证明房屋买卖后，原告将该收据交被告持有；11.2007年12月19日，西安市雁塔区曲江街道办事处缪家寨村委会第五村民小组向被告出具的修路、拉水费1000元《收款收据》原件一份，证明房屋买卖后，被告支付的与房屋有关的相关费用；12.2011年1月27日，西安市雁塔区曲江街道办事处缪家寨村向被告出具的村政建设费5000元《收款收据》原件一份，证明房屋买卖后，被告支付的与房屋有关的相关费用。
庭审中，原告认可2002年11月14日《合同书》、2005年2月16日《收条》、2005年3月6日《借条》、1995年8月23日《现金收入凭证》、2005年5月3日《收款收据》、2007年12月19日《收款收据》、2011年1月27日《收款收据》，不认可2004年5月27日《欠条》的真实性，对2002年11月14日《收条》和2005年2月23日《收条》不发表意见。原告证人杜占齐、姚莉出庭，二人均否认曾与被告于2005年8月22日签订《合同书》和《协议书》，并否认该合同书上的签名和指纹系本人所签和所按。经本院释明，原、被告双方均不申请笔迹鉴定和指纹鉴定。经本院与案外人缪天民核实，缪天民称被告向“宁师”支付40000元修房工料款属实，但否认其曾收取被告3000元瓦款，也未向被告出具3000元收条。
2011年1月16日，原告在与曲江管委会二期指挥部工作人员寇强胜等人的谈话笔录中，承认其经案外人缪天民介绍买案外人缪德勤宅基地，总价32000元，案外人缪天民经手收取该款项；并提及案外人缪德勤于2010年8月找过其，称“我村拆迁，张聚贤把钱没给你完，土地证是我的名字，以后签字是我签，把钱扣出后给你，叫我作证，签了一份协议”，且承认该协议是假的，不起任何作用。
2011年1月27日，本院作出（2011）雁民初字第01523号民事调解书，确认原告与案外人缪德勤于2002年11月14日签订的《合同书》无效。2011年2月14日，崔好群将张聚贤诉至本院，请求判决被告返还原告位于缪家寨村的房屋24间。本院于2011年5月11日作出（2011）雁民初字第01915号民事裁定书，准许原告撤诉。2011年5月25日，崔好群将西安曲江新区二期规划建设指挥部和张聚贤诉至本院，请求确认二被告间达成的拆迁协议无效，并确认房屋权属归原告所有。2011年8月17日，本院作出（2011）雁民初字第03413号民事裁定书，准许原告撤诉。
2013年12月5日，西安市国土资源局曲江分局向本院出具《关于期望妥善解决缪德勤、崔好群、张聚贤之间宅基地及房屋纠纷的函》，函中载明“我局在安置补偿过程中，查明张聚贤为该房屋的实际占有人，其提供了该宅基地使用权人登记为缪德勤的《宅基地使用证》原件等，用于证明其享有获得补偿安置的全部权利。2011年2月19日，张聚贤向我局实际移交了房屋。”。
以上事实，有2002年11月14日《合同书》、2005年8月8日《授权委托书》、2005年8月22日《合同书》和《协议书》、2011年1月16日《谈话笔录》、2013年12月5日《关于期望妥善解决缪德勤、崔好群、张聚贤之间宅基地及房屋纠纷的函》、票据若干及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定案件事实的依据。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款关于“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”和第六十三条关于“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”的规定，农村宅基地使用权的主体是特定的农村居民，非本集体经济组织成员不能申请或变相取得农村宅基地使用权。根据房地合一的原则，2005年8月22日《合同书》的买卖标的物不仅是房屋，还包括相应的宅基地。本案诉争房屋为农村宅基地房屋，本案原告崔好群的户籍所在地为陕西省旬邑县太村镇赵村三组，被告张聚贤的户籍所在地为河南省舞阳县九街乡九街村，原、被告均非西安市雁塔区曲江街道办事处缪家寨村村民，不能成为本案诉争房屋的买卖双方，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条关于“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，2005年8月22日《合同书》违背了法律、行政法规关于农村宅基地只能在本集体经济组织成员间转让的强制性规定，故原告要求确认2005年8月22日《合同书》无效，依法有据，应予支持。2005年8月22日《合同书》无效，被告根据此合同取得的房屋应返还给原告，但该房屋现已经拆迁而灭失，无返还可能。被告辩称其已通过各种形式向原告支付房价款共计127000元，经本院释明，被告坚持认为合同有效，未在本案中提出返还主张，故被告可另案向原告主张返还房价款并赔偿损失，本案不再涉及。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条和《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条之规定，判决如下：
2005年8月22日签订的《合同书》无效。
本案案件受理费5173元，由被告承担。因原告已预交，故被告应将该款于本判决生效后十日内给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 张叡婕
人民陪审员 张金桂
人民陪审员 尹顺安
二〇一四年七月一日
书 记 员 孙 妍