杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭下民初字第68号
原告：杭州市工业资产经营投资集团有限公司。住所地：杭州市西湖区保俶路宝石山下*弄**号。
法定代表人：傅力群，该公司董事长。
委托代理人（特别授权代理）：潘剑英，杭州市长庆法律服务所法律工作者。
被告：杭州冶金汽车修配有限公司。住所地：杭州市下城区东新路善贤路*号。
法定代表人：包杏根，该公司总经理。
被告：杭州力友机械设备有限公司。住所地：杭州市下城区善贤路*号-2。
法定代表人：童永刚，该公司总经理
两被告共同委托代理人（特别授权代理）：冯雪燕，浙江吴山律师事务所律师。
原告杭州市工业资产经营投资集团有限公司（以下简称工业资产公司）诉被告杭州冶金汽车修配有限公司（以下简称冶金公司）、杭州力友机械设备有限公司（以下简称力友公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2013年11月27日提起诉讼，本院于同日受理后，依法由审判员章幼戎独任审判，于2013年12月26日公开开庭进行了审理。原告工业资产公司委托代理人潘剑英、被告冶金公司法定代表人包杏根、被告力友公司法定代表人童永刚及两被告共同委托代理人冯雪燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告工业资产公司诉称：2010年8月，原告与两被告签订租赁合同，将坐落于本市善贤路7号的房屋共计1174平方米租赁给两被告使用，期限一年，自2010年7月1日至2011年6月30日止；年租金共计112704元，合同签订后三日内支付半年租金，后半年租金在当年12月20日前付清；每半年租金被告冶金公司支付28852元，被告力友公司支付27500元，先付后用。合同签订后，两被告依约履行了合同规定的义务。一年合同期满后，两被告再三要求延长租赁期限，原告从两被告的实际需要出发，同意延长半年时间，并收取了两被告的半年租金。2012年7月，原告要求两被告履行合同义务，交出房屋。但两被告既不交房也不缴纳租金。为此，两被告的行为已经违反合同约定，构成违约，故诉请判令：1.被告冶金公司支付租赁期满后的租金及违约金共计442397.64元（其中房租110599.41元，从2012年1月计至2013年11月底，违约金331798.23元）；被告力友公司支付租赁期满后的租金及违约金共计421666.36元（其中房租105416.59元，从2012年1月计至2013年11月底，违约金316249.77元）；2.判令两被告承担连带清偿责任；3.判令本案诉讼费由两被告承担。
两被告辩称：两被告在企业转制后与原告达成租赁协议，双方之间的租赁关系不同于一般的租赁关系。两被告租金交至2011年12月底，在此之前房屋已被列入拆迁范围，根据《城市房屋拆迁管理条例》规定，被列入拆迁范围的房屋是不能进行出租的。诉争房屋被列入拆迁范围后，被告无法正常经营，被告至今不能搬走的原因是拆迁安置协议没有最终达成。被告认为，本案实质为拆迁纠纷，根据有关法律规定，拆迁纠纷具有前置程序，不能直接由人民法院受理。综上，要求驳回原告的诉讼请求。
为证明诉讼请求所依据的事实，原告工业资产公司提交了下述证据：
1．《房租租赁合同》，欲证明两被告与原告签订房屋租赁合同；
2.《关于要求腾退租赁房屋的函》，欲证明两被告于2011年12月30日收到原告公函。
对上述证据经庭审质证，两被告对证据1的真实性和合法性无异议，关联性有异议，认为该租赁协议签订到2011年，和本案无关。对证据2的三性无异议，证明对象有异议，认为恰恰证明了房屋已于2011年列入拆迁范围。本院认为证据1中合同期间虽非本案涉及纠纷的时间段，但能够证明原、被告双方之间为租赁关系，及双方对合同权利义务的约定，故与本案相关，对两证据的效力均予以认定。
为证明答辩意见所依据的事实，两被告提交下述证据材料：
1.工业资产公司函，欲证明该房屋进入拆迁程序；
2．建材冶金公司文件、被告要求完成改制的报告、被告冶金公司的转制资产评估报告，欲证明该房屋租赁非一般意义的租赁，而是企业转制而产生的租赁；
3.丈量数据核对清单，欲证明该房屋进入拆迁程序的事实。
对上述证据经庭审质证，原告对证据1真实性无异议，但认为上面并没有涉及拆迁通知，本院认为该证据即原告提交的证据2，双方均作为证据提交，对证据真实性可予确认，对其证据效力予以认定。对证据2原告认为与本案无关，本院认为建立租赁关系之前双方的关系与本案纠纷缺乏必要的关联性，对其证据效力不予认定。对证据3认为并非涉案房屋，本院认为该清单无出具单位的确认，对欲证事实缺乏证明力，对其证据效力不予认定。
依据上述有效证据及相关当事人的陈述，本院认定的事实如下：
2010年8月4日原告与两被告签订《房屋租赁合同》约定，原告工业资产公司将坐落于杭州市善贤路7－2号，使用面积1174平方米的房屋出租给两被告使用，租赁期限一年，自2010年7月1日至2011年6月30日止。如遇拆迁，合同终止，两被告无条件搬出。年租金共计112704元，先付后用，租金半年一付，在合同签订后三日内分别由被告冶金公司支付28852元，被告力友公司支付27500元，余款在2010年12月20日前付清。租赁期满后合同终止，届时两被告应退还房屋，如过期不还的，每逾期一天，应该向原告支付日租金三倍的违约金。如拖欠租金的，滞纳金按照日息千分之五计算。合同签订后，原告按约将房屋交付被告使用。后经协商原、被告将上述合同期限延长至2011年12月30日止。但合同期限届满后，被告未返还房屋亦未交纳使用费用，现原告提起诉讼。
本院认为，原、被告之间为租赁合同关系，双方所签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应依法确认有效，双方均应按约全面履行。对两被告认为本案为拆迁纠纷，法院无管辖权的意见本院不予采信。在该合同中原、被告双方对于诉争房屋的租金及合同期满未予腾退的责任均进行了明确约定，现合同期限已经届满，被告未予归还，应承担相应的违约责任。对于逾期退还房屋的违约责任，在合同中已经进行约定，即向原告支付日租金三倍的违约金，原告在此基础上重复主张租金的请求缺乏依据，本院不予支持。且日租金三倍的违约金约定，亦过高于实际损失，故本院参照合同所约定的租金标准上浮30％酌情对违约金进行调整，其中冶金公司应承担的违约责任为每日205.5元（112704÷365×130％×（28852×2÷112704）），被告力友公司应承担的违约责任为每日195.89元（112704÷365×130％×（27500×2÷112704）），对超出部份不予支持。根据合同约定，两被告分别承担付款责任，原告要求两被告对相互之间的还款承担连带责任的请求缺乏依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告杭州冶金汽车修配有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告杭州市工业资产经营投资集团有限公司143644.5元（205.5×699，自2012年1月1日计至2013年11月30日）；
二、被告杭州力友机械设备有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告杭州市工业资产经营投资集团有限公司136927.1元（195.89×699，自2012年1月1日计至2013年11月30日）；
三、驳回原告杭州市工业资产经营投资集团有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币12440元，因本案适用简易程序而减半收取6220元，由原告杭州市工业资产经营投资集团有限公司负担4200元，被告杭州冶金汽车修配有限公司负担1034元，被告杭州力友机械设备有限公司负担986元（于本判决生效之日起10日内履行完毕）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本各一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费12440元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68】。
审判员 章幼戎
二〇一四年二月十九日
书记员 夏梦秋