上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第361号
上诉人（原审被告）韩金库。
委托代理人向平，上海市东方剑桥律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）孙淑珍。
委托代理人李名荣。
委托代理人马胜浩，上海诚达永华律师事务所律师。
上诉人韩金库因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院（2013）虹民三（民）初字第2102号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了�案。上诉人韩金库的委托代理人向平，被上诉人孙淑珍的委托代理人李名荣、马胜浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，上海市大连西路XXX号502室甲室（以下简称系争房屋）产权人原为孙淑珍，案外人叶某某、曹某某于2010年12月，结伙以做生意需要资金，需借孙淑珍名下的系争房屋房产证做抵押贷款，并承诺二个月后归还房产证，事成之后给孙淑珍好处费的名义骗取孙淑珍的信任。当月24日，叶某某、曹某某经由案外人顾海庄、刘斌介绍，将孙淑珍带至虹口区房地产交易中心，与韩金库签订《买卖合同》，将系争房屋过户给韩金库。《买卖合同》载明：孙淑珍、韩金库双方未通过经纪机构居间介绍，由韩金库受让孙淑珍自有的系争房屋，房地产转让价款为人民币57万元（以下币种均为人民币），网上签订时间为13时24分。房屋交付日期、付款�式、违约责任等均未作约定。当日，韩金库缴纳了系争房屋买卖的税款6，200元。当日13时36分，韩金库从其名下的中国工商银行账户（帐号：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX）内取出2万元现金；15时34分，韩金库从其上述账户中向孙淑珍名下的中国工商银行账户（帐号：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX）转账28万元；15时46分，孙淑珍上述账户中被取走现金19万元；15时48分，韩金库再从其账户中向孙淑珍账户转账20万元；15时50分，孙淑珍上述账户中的钱款被转账55，000元至刘斌账户；16时，孙淑珍上述账户中的钱款被转账15万元至曹某某账户。孙淑珍上述账户内的其余钱款被叶某某、曹某某等人花用殆尽，孙淑珍本人未实际取得房款，但转帐及提现的相关单据上均有孙淑珍签名。同日，孙淑珍在两张预付房款收据上签名，分别载明收到韩金库购买系争房屋的房款5万元和50万元，总房价款为57万元。
2011年1月11日，系争房屋产权登记至韩金库名下。孙淑珍及其子发现系争房屋已登记至韩金库名下后，遂于2011年1月22日报警。嗣后，韩金库将孙淑珍赶出系争房屋，现该房由韩金库占有使用。
2011年2月16日，上海市公安局虹口分局欧阳路派出所向曹某某做的讯问笔录中，曹某某称：“我想和叶某某合作做保健品的生意，但是我们还需要20万元左右的资金，于是我们就找到了一家融资公司（通过我们共同的朋友老顾介绍认识的），对方表示如果借给我们30万元人民币，就必须要去做一个房产交易买卖……我们说好两个月后将这笔钱还掉，如果还不掉，对方实际上就有权把这个房子不还原过来，将房产在实际上交易掉。当时借据是孙淑珍以她个人名义写的……老顾（顾海庄）和一个绰号叫‘黄毛’（刘斌）的人都是中介，他们找了一个融资公司的人来做买卖的下家……”；2011�5月12日的讯问笔录中，曹某某称：“我们和刘斌、韩金库将孙淑珍房产在虹口房产交易所交易成功后，刘斌将人民币三十万元转账到孙淑珍工商银行卡上（孙淑珍工商银行卡是我们办理的）……当时工商银行柜台说不要这么多人在柜台处，我和叶某某、孙淑珍就坐在银行凳子上，具体操作是刘斌和韩金库两人操作的……当时刘斌叫孙淑珍写了一张借条，孙淑珍欠韩金库人民币三十万元借条，刘斌当场从孙淑珍工商银行卡提取现金人民币十九万元现金，……刘斌又从孙淑珍工商银行卡转账五万万（此处系笔误，应为五万五）元……孙淑珍没有拿到以上人民币三十万元，我们用了孙淑珍工商银行卡，孙淑珍没有拿过自己的银行卡，银行卡在刘斌、韩金库手中……后来刘斌、韩金库又转账转到我的一张工商银行上是一笔人民币十五万元……”。2012年9月14日的讯问笔录中�曹某某称：“我们就拿了23.5万元，其他钱都是刘斌拿走的，当时在银行里我陪着孙淑珍去签字，看见刘斌从孙淑珍的银行卡上取走了19万元，在场的有叶某某和韩金库……”。
2011年2月16日，上海市公安局虹口分局欧阳路派出所向叶某某做的讯问笔录中，叶某某称：“2010年12月24日，……在交易中心孙淑珍和‘黄毛’（刘斌）带来的男子做了房产交易。‘黄毛’联系的融资公司打了三十万元钱到孙淑珍的银行卡里。……写了张30万元的欠条让孙淑珍签了字，期限是两个月。”2011年5月12日的讯问笔录中，叶某某称：“我与曹某某因做保健品生意缺钱，曹某某通过顾海庄（老顾）向刘斌（黄毛）借钱，刘斌要我们提供借款担保，我和曹某某就与老客户孙淑珍商量借她的房子作为借款抵押，孙淑珍同意了。2010年12月24日13时许我们约好了就到虹口区房地产交易中心一起去�手续，……我们向刘斌借三十万元人民币，孙淑珍的房子买（卖）给韩金库作抵押，二个月内我们还三十万元给刘斌的同时再将孙淑珍的房子买回来。由于我们没有及时还款，我们就打电话给刘斌，与他商量先还部分借款，其余的钱再加利息并写个还款计划，但刘斌不肯出来与我们见面并说要我们找放贷的韩金库（亮亮），可是我们打电话给韩金库时，韩说不认识我们，也不与我们谈，我们现在没办法了……共借了二十三万五千元……孙淑珍写了一张三十万元的借条给韩金库，没有其他手续，是刘斌要求这样做的……刘斌先打入孙淑珍的卡内三十万元，立即又取出十九万元现金，再要取钱时，银行工作人员说不可以取了，刘斌就用孙淑珍的银行卡转入他自己银行卡内五万五千元。孙淑珍银行卡再转给曹某某十五万元，剩下的八万五千元是我用的……”。
2011年4月29日，上海市公安局虹口分局欧阳路派出所向韩金库所做的询问笔录中，韩金库称：韩金库于2010年12月24日购买系争房屋，在虹口区房地产交易中心签订的房产交易合同，共以57万元买下该房，先付了2万元定金，第二笔付了7万元现金，之后再通过银行转账48万元。2010年12月份在赶集网看到的售房来源，说要买房就联系一个中介，不清楚中介人员的真实姓名，联系电话目前没有了，签订买卖合同就是他带去的，事后给他百分之一的中介费约5千多元。
2011年5月12日，上海市公安局虹口分局欧阳路派出所向顾海庄所做的询问笔录中，顾海庄称：“2010年11月17日左右，曹某某打电话给我，让我帮忙找人借钱给她。我就帮她介绍了另外一个中介刘斌（绰号：黄毛），他有能力找到出资方。……约定将曹某某认识的一个姓孙的老太房子做抵押来借款。然后我就去看了孙老太的房子�…后来不知道什么原因不能办抵押，曹某某就和刘斌约定将孙老太的房子出售。……我开车子和曹某某、叶某某、刘斌就带着孙老太来到虹口房地产交易所办过户手续，对方是出资方的人。交易的时候我没有进去，所以出资方的情况我不太清楚，刘斌和他们很熟。……曹某某拿了5万块现金给我……‘亮亮’是出资方，他和刘斌是认识的”。
2012年11月13日，上海市公安局虹口分局刑侦支队七队工作人员向刘斌做的讯问笔录中，刘斌称：“12月时，我的朋友顾海庄打电话给我，说有一个女人欠他钱，那个女人要把大连西路的一套老公房卖掉还债，想让我介绍客户。顾说那是一套产权房，价格为30万元，那个女人现在资金周转不过来，先低价卖掉，过二个月，等那个女人资金周转过来了，再把房子赎回来，要我找客户，先要把这情况说清楚。……我通过朋友介绍，找到了韩金库，当时，他正好要买房。我把这套房子的情况介绍给韩，他有兴趣。他让我帮他去看看房子的情况，在12月的一天下午，我让顾海庄陪我去看房。顾带我到大连西路的一套老公房里，当时，房内有三个女人……我将我看房的情况打电话告诉了韩，韩就让我约上家第二天去虹口区房地产交易中心办过户，我就通知了顾。……顾海庄答应给我5万5千元中介费，韩金库说这套房子买下来后，还要看二个月后上家是否赎回房产，所以先不付中介费……第二天中午，我和韩金库先后到了虹口区房地产交易中心，过了一会儿，顾海庄带着前一天在房子里看到的三个女人过来了。最老的老太坐到了后面的椅子上，我，韩，顾与另二个女人又再次说明了此次交易的情况：韩出30万元先买下这套房子，那二个女人过二个月若是还30万元的话，韩将房产还回去，若赎不回去，则这套�子就算是韩的了……为此，韩还通过顾让对方写了一张30万元的欠条……房产交易后，我们所有人都到交易中心旁边的工商银行。韩朝原房东的账户上划了48万元，算是在账面上将交易手续结束，然后，韩又划回去19万元，剩下的29万元就是买房的房款（因二个女人说交易产生的费用由她们出，韩就扣去1万元）。韩将钱弄清楚之后就走了，我问顾要中介费，顾朝我的工商银行卡里转了5.5万元……韩总共就出了30万元，其中29万元是给原房东的，1万元是税费、手续费等交易产生的费用。合同是按照评估价写的57万元，因为按照规定，房价低于评估价是不允许过户的，但韩没按照合同付57万元”。
2013年3月，上海市虹口区人民检察院向法院提起公诉，指控叶某某、曹某某犯诈骗罪。法院经审理认为：“……上海市虹口区人民检察院指控被告人叶某某、曹某某犯诈骗罪罪名成立。两名被告人实施犯罪的目的在于获取30万元，但是其为获取30万元的手段是骗取被害人的房产，且使被害人在信以为真的情况下，按照被告人吩咐自愿处分房产，该房产的所有权已经按照韩金库的意思转移。该房产实际成交价格低于房产交易中心预估的价格，以该价格认定犯罪数额已经就低。被告人依据该房产获取的数额少于房产交易价格，差额部分系其犯罪成本，不应扣除。故两名被告人的辩护人关于犯罪金额应该认定为30万元的辩护意见本院不予采纳。”2013年4月24日，法院以（2013）虹刑初字第238号刑事判决书判决叶某某、曹某某犯诈骗罪，追缴赃款发还孙淑珍。嗣后，赃款未能追缴。
原审法院审理中，在2013年11月1日的庭审中，韩金库称2010年12月24日看房后，对方要求付款，故韩金库从银行取款2万元支付给孙淑珍，当时未签订合同，7万元现金在韩金库妻�身边，晚些时候送来的。2013年12月4日庭审中，韩金库代理人称经与韩金库核实，确认12月24日当天由韩金库妻子携带现金7万元支付，另有取款凭证的2万元系《买卖合同》签署后取款交付孙淑珍，另外48万元分两次通过银行转账支付。
原审法院经审理后认为，孙淑珍、韩金库虽签订了形式上的《买卖合同》，但已有生效刑事判决认定孙淑珍系被叶某某、曹某某诈骗，其本人并无出售房屋的意思表示，该《买卖合同》实为叶某某、曹某某实施诈骗的手段，故双方就系争房屋签订的《买卖合同》无效。根据相关法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。
根据公安部门向“房屋买卖”关联各方叶某某、曹某某、刘斌以及顾海庄做的讯问笔录和询问笔录，各方均称系争房屋过户给韩金库并非真实房屋交易，而是经过刘斌、顾海庄的介绍由韩金库作为出�方以30万元形式上“购买”系争房屋，待叶某某、曹某某归还该款后即将系争房屋过户回孙淑珍名下，若不能还款，则房屋归韩金库所有，在交易过程中，除孙淑珍外，各方均已事先言明此次“房屋买卖”的真实目的。
韩金库称其为善意购房人，否认知晓上述情况，但从房屋交易过程来看，韩金库称经由姓沈的中介人员带看房屋进行交易，并向其支付了中介费，却未签订过居间协议亦未提供中介费支付凭证，也未就此提供相关证据。根据上海市虹口区房地产交易中心备案的《买卖合同》内容来看，合同仅载明了房价款，缺乏一般房屋买卖合同应当具备的房款支付、房屋交付、户口迁移以及违约责任等基本条款。从整个交易流程来看，韩金库缺乏一般购房人的审慎注意心理，房屋买卖过程亦不符合一般房屋交易习惯和常理。结合交易关联各方在公安部门制作的笔录�的相关表述，法院认为，韩金库对孙淑珍系受叶某某、曹某某诈骗而签订《买卖合同》一节事实虽不能认定为明知，但韩金库对此次“房屋买卖”的真实目的是明知的，其并非善意购房人。
关于韩金库实际支付的款项，虽买卖合同约定转让价款为57万元，但此“房屋买卖”并非真实房屋交易，刑事判决中认定系争房屋以57万元价格出售给韩金库，也并非对韩金库付款金额的认定，故韩金库实际支付的款项不应简单以合同约定的57万元进行认定。根据韩金库陈述，其在2010年12月23日、12月24日两次看房后，即于12月24日当天与孙淑珍进行了房屋交易，并在12月24日当天先分别支付了2万元和7万元现金，进交易中心后，分两次转账共计48万元。而根据韩金库提供的两张孙淑珍签名的“预付房款收据”，金额分别为5万元与50万元，与韩金库所述的付款金额和时间难以对应，显然不符合出具收据的习惯和常理。关于韩金库主张其现金支付的款项，仅有2万元的取款凭证，关于付款时间，韩金库也前后表述不一，故对韩金库主张现金支付的2万元及7万元，法院不予采信。对于从韩金库银行账户内转账至孙淑珍账户内的48万元，该款转至孙淑珍账户内被立即取走19万元现金，根据刘斌及叶某某、曹某某的讯问笔录，上述银行转账及取款均由韩金库等人办理，结合此次“房屋买卖”的真实交易目的为韩金库“出借”30万元，银行转账48万元系为使资金往来符合形式上的需要，故取出的19万元不认定为韩金库出资，即使韩金库本人未实际取得该19万元，其对于实际取款人也是明知的，故其可向相关人员另行提出主张。法院认定，韩金库就此次“房屋买卖”实际出资为29万元。
关于韩金库支付的29万元，虽孙淑珍被叶某某、曹某某诈骗，其本人未实际取得�款，但韩金库的付款对象指向孙淑珍本人，相关刑事判决已判决向叶某某、曹某某追缴赃款发还孙淑珍，故在民事法律关系中，孙淑珍仍应向韩金库承担相应民事责任，现《买卖合同》无效，孙淑珍应向韩金库返还29万元，就该款，孙淑珍可向实际取得款项的相关人员提出主张。
现系争房屋产权登记在韩金库名下且由韩金库占用，合同无效后，该房屋产权应恢复登记至孙淑珍名下并由韩金库返还房屋，孙淑珍的相关诉讼请求应予支持。
原审法院据此作出判决：一、孙淑珍与韩金库就上海市大连西路XXX号502甲室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、孙淑珍应于判决生效之日起15日内返还韩金库29万元；三、韩金库应于判决上述第二项主文履行完毕之日起15日内，协助孙淑珍将上海市大连西路XXX号502甲室房屋产权恢复至孙淑珍名下，所涉有关费用由孙淑珍�韩金库各半负担；四、韩金库应于判决上述第二项主文履行完毕之日起15日内，将上海市大连西路XXX号502甲室房屋返还给孙淑珍。
原审法院判决后，上诉人韩金库不服，向本院提起上诉称：生效的刑事判决认定叶某某、曹某某将系争房屋以57万元出售给了上诉人，所得钱款被叶、曹等人花用殆尽，故上诉人实际支付了57万元购房款，该款包括现金2万元、7万元以及转账的48万元。被上诉人称未取得房款，其可依据刑事判决书向叶、曹两人追索。上诉人对叶、曹的诈骗行为并不知情，亦无证据证明被取走的19万元与上诉人有关。上诉人也通过自力救济的方式实际占有并使用了系争房屋。综上，请求撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人孙淑珍辩称：根据刑事案件中的相关笔录及刑事判决书，本次房屋买卖非双方当事人的真实意思表示，而系上诉人为“出�”30万元要求叶、曹两人提供的担保，系虚假的房屋买卖。上诉人称其系通过中介知晓系争房屋的情况，但却不能提供其所陈述的房屋交易过程中中介人员姓名及联系电话。在房屋买卖合同上也仅记载房屋转让价，缺乏房款支付方式、房屋交付时间、违约责任、户籍迁移等一般房屋买卖合同的基本要件，明显不符合正常的交易惯例和逻辑，付款金额与收据所载亦不吻合。该房屋买卖系叶、曹两人出于借款30万元的目的，故整个过程中资金流转也是为了形式上的需要。48万元转入被上诉人银行卡后，叶、曹两人取得23.5万元、刘斌取走5.5万元。基于叶、曹两人本意是向上诉人借款30万元，故在扣除1万元过户手续费、税费后剩余的19万元只可能是出借人取回。被上诉人既未取得过交易的银行卡，更未取得任何的交易对价。上诉人实际仅出资了29万元，所以被上诉人在返还29万元给上诉人后，再向叶、曹等人追索，完全符合刑事判决书中所述的追缴赃款发还被害人的裁决结果。综上，不同意上诉人的上诉请求，要求维持原审判决。
本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，关于上诉人是否明知本次系争房屋买卖的真实目的以及其是否为善意购房人，原审法院对此已作详尽阐述，本院予以认同，不再赘述。原审法院结合该认定及生效的刑事判决确认上诉人与被上诉人就系争房屋签订的《买卖合同》实为叶某某、曹某某实施诈骗的手段，故双方就系争房屋签订的《买卖合同》为无效合同，并无不当。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。关于上诉人实际支付的款项，刑事判决虽认定系争房屋以57万元价格出售给上诉人，但并非系对上诉人实际支付金额的认定。上诉人主张其用现金分别支付了2万元及7万元的房款，而其在原审时仅提供了2万元的取款凭证，对付款时间的表述也前后不一。上诉人在原审时所提供的两张2010年12月24日由被上诉人签名的“预付房款收据”，金额分别为5万元与50万元，与上诉人在原审时所述的付款金额和时间既不能一一对应，也明显不符合出具收据的习惯和常理。对于上诉人转账的48万元，根据刘斌及叶某某、曹某某的讯问笔录，上述银行转账及取款均由上诉人等人办理，且被上诉人没有实际掌控过其银行卡，故被上诉人并未实际取得该款。而且在该款转入被上诉人账户后即刻被取走19万元现金，结合此次房屋买卖的真实目的为上诉人“出借”30万元，以及前述银行转账及取款均由上诉人等人办理，故取出的19万元不能被认定为上诉人已支付。即使上诉人本人未实际取得该19万元，其对于实际取款人也是明知的，故其可向相关人员另行�出主张。综上，对上诉人提出其已实际支付57万元购房款的主张，本院不予采纳。综上所述，原审法院认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币5，650元，由上诉人韩金库负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 珍
代理审判员 陈 俊
代理审判员 马忆蔺
二〇一四年八月五日
书 记 员 黄 慧
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……