江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终7179号
上诉人（原审原告、反诉被告）：戚娟，女，1988年3月26日生，汉族，住江苏省泰州市高港区。
委托诉讼代理人：孟春梅，江苏天豪律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：单石林，男，1945年11月26日生，汉族，住南京市。
上诉人（原审被告、反诉原告）：肖素华，女，1961年4月4日生，汉族，住南京市。
委托诉讼代理人：单石林（系肖素华丈夫），住址同上。
上诉人戚娟与上诉人单石林、肖素华房屋买卖合同纠纷一案，因双方当事人均不服南京市秦淮区人民法院（2017）苏0104民初1365号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月14日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
戚娟上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其原审全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由单石林、肖素华承担。事实及理由：一、本案诉争南京市江宁路20号某幢404室房屋（以下简称诉争房屋）虽然已经出租，但单石林、肖素华有能力交付，而一审法院认定该房屋无法交付，缺乏事实和法律依据。1.根据肖素华与南京广发资产管理有限公司（以下简称广发公司）签订的《南京市房屋出租委托代理合同》（以下简称委托代理合同），单石林、肖素华与广发公司之间实为委托关系，单石林、肖素华可随时解除合同；2.委托代理合同第九条约定，“出租委托代理期内，甲乙任何一方单方要求提前终止合同的，应提前三十日书面通知对方，并按月租金的200%支付违约金；3.委托代理合同补充协议第五条约定“如甲方原因导致《委托出租合同》提前解除的，除违约金外，还需赔偿乙方遭受的一切实际损失……”；根据一审法院查明的事实，单石林、肖素华于2016年9月6日曾向广发公司发函要求解除合同，广发出具了合同解除条件费用清单，如单石林、肖素华满足承租人解除合同条件，诉争房屋可以正常交付给戚娟。因此，单石林、肖素华在其与广发公司房屋租赁关系中，有单方解除权，也可以按照约定交付房屋，单石林、肖素华以解除合同费用过高为由无限拖延，当庭提出反诉要求撤销房屋买卖合同，恶意明显。二、一审判决单石林、肖素华承担违约责任过轻。1.戚娟购房目的实际为了居住并解决小孩学区房问题，而根据诉争房屋所在小西湖小学规定，其户籍与实际居住地、产权地必须相一致才可入学，而戚娟无法入住该房屋，导致其购买学区房目的不能实现；2.根据一审判决结果，戚娟仅取得3850元/月补偿，虽然单石林、肖素华支付该数额的租金，但其还可从广发公司取得3273元/月的收益，单石林、肖素华实际违约成本每月仅支付577元，该违约成本过低；3.一审法院认定5万元定金属于解约定金，缺乏事实和法律依据，且认为不支持戚娟返还定金主张的理由，自相矛盾；4.一审法院不支持戚娟中介费损失的主张，解释为一方违约导致合同解除后才应承担的损失，滥用解释权；5.根据南京市秦淮区教育局发布的招生要求及小西湖小学招生入学简章，单石林、肖素华的违约行为已经影响到戚娟小孩的入学，该损失虽未发生，但一审应酌情考虑其可能产生的损失；6.一审法院应根据戚娟提交的《租房合同》，自2017年3月21日起按3850元/月标准、逐年递增10%的约定计付戚娟的租金损失。三、一审法院未追加广发公司作为第三人参加诉讼，程序违法。
单石林、肖素华辩称：戚娟未按合同约定的150万元向其支付房款，存在违约。戚娟在一审判决后到诉争房屋内张贴通知，意图赶走承租人，给单石林、肖素华的合法权益造成损害，现其每月租金收益只有2718元/月，戚娟还向广发公司提出交还房屋的要求，加重其与广发公司之间的矛盾。请求法院驳回戚娟的上诉请求。
单石林、肖素华上诉请求：撤销原审判决第一项，依法改判驳回戚娟全部诉讼请求并支持其原审反诉请求；一、二审诉讼费用由戚娟负担。事实及理由：双方在《房地产买卖三方合同》中，最终确认房屋过户价格为150万元，其中首付款应付39万元，但戚娟首付款实际仅支付了29万元，尚欠10万元未付，存在违约行为。
戚娟辩称，双方在南京鸿科房地产经纪有限公司（以下简称鸿科公司）在场的情况下，在《房地产买卖三方合同》中达成140万元的价格，其当时装修为多贷款10万元与单石林商量过户价格为150万元。其在本案一审判决后与广发公司沟通承租事宜，而单石林拒绝到场并要求其自己解决，其才至诉争房屋张贴通知要求承租人迁出。请求二审法院驳回单石林、肖素华的上诉请求。
戚娟向一审法院起诉请求：1.单石林、肖素华继续履行《房地产买卖三方合同》；2.单石林、肖素华向戚娟交付南京市江宁路20号某幢404室房屋；3.单石林、肖素华双倍返还定金5万元；4.单石林、肖素华按照每月3500元向戚娟赔偿2016年12月6日至2017年3月20日的租金损失，此后至单石林、肖素华实际交付房屋之日止，单石林、肖素华按每年递增10%的标准向戚娟赔偿租金损失；另向戚娟赔偿其他损失及费用158500元；5、本案诉讼费由单石林、肖素华承担。
单石林、肖素华向一审法院反诉请求：1.戚娟向单石林、肖素华支付违约金5万元；2.撤销双方之间的房屋买卖合同；3.反诉费由戚娟承担。
一审法院认定事实：诉争房屋原系单石林、肖素华所有。2016年9月9日，肖素华、单石林（甲方）与戚娟（乙方）、鸿科公司（丙方）签订《房地产买卖三方合同》，约定：甲方将诉争房屋出售给乙方，房屋售价为140万元。甲方委托丙方出售诉争房屋，乙方委托丙方购买诉争房屋。乙方应支付丙方佣金和代办费15000元，于签约当日支付7500元，于过户当日支付7500元。三方商定，甲、乙方有下列情形之一的应承担违约责任：1、无正当理由不履行合同；2、未能按照合同约定提供必要的文件和配合，造成丙方无法履行合同的；3、相互或与他人串通，损害丙方利益的；4、未能按合同约定支付佣金和代办费的；5、造成丙方无法完成委托事项的行为。上述违约行为方，约定违约金为5万元分别支付给各守约方。违约方给各守约方造成的其它经济损失，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿。甲乙双方在签约时，乙方支付甲方定金5万元。甲乙双方约定于2016年9月20日前办理网签合同的签订，并于网签合同订立后3个工作日内贷款签字审批手续，贷款金额95万元。待乙方拿到银行同贷书后3个工作日内，双方办理资金监管手续，监管金额为37万元，并于接到房产局通知后3个工作日内前往房产局办理产权过户手续。甲乙双方承诺在接到丙方出件通知后3个工作日内即前往房产局办理出件手续。甲方承诺于交房前将该房屋内所有户口清空，并约定于乙方银行贷款下至甲方账户后3个工作日内办理房屋交接手续，交房当日乙方支付甲方尾款3万元，甲方结清相关费用。如有违约，丙方中介费不予退还，由违约方赔偿守约方的中介费、定金及违约金。其他约定：1、若因不可抗力因素如国家政策调整、自然灾害等致使本合同交易成本上升甲乙双方协商不成或无法继续履行的，合同终止，三方免责。2、甲方保证出售此房时产权满五年且为家庭名下唯一住房。3、甲方保证此房学区未占用，因甲方此房内现有租约，甲方保证交房时没有租约，且房屋为腾空状态。4、双方约定待乙方于2016年9月12日前确认此房学区是小西湖小学本部，若确认好是此房学区，则本合同继续履行，否则三方解除本合同，各方所议包含佣金予以退还，三方免责。5、甲乙双方协商一致同意过户价为150万元，网签合同约定价格为定金5万元，首付29万元，贷款103万元，尾款3万元。
上述合同签订当日，戚娟向肖素华、单石林支付购房定金5万元，并向鸿科公司支付中介费7500元。
2016年10月21日，因戚娟贷款审批仍未通过，肖素华与戚娟、鸿科公司商谈后，由鸿科公司邢培建、吴某出具了《2016年10月21日会谈纪要（补充协议）》，内容为：“经过戚娟、肖素华及裕兴房产邢培建、吴某等会谈，原三方签订位于秦淮区××室房屋三方买卖协议，三方也于2016年9月20日办理贷款审批签字手续，按照以往中介公司经验，审批完成时间应该在2016年10月20日左右。现因2016年10月6日国家出台相关限购限贷政策，银行所有案子基本暂停审批。现三方初步同意，中介公司继续督促银行重批，重批结束时间尽量于2016年10月30日前完成。”后因戚娟仍未能取得银行同贷书，肖素华、单石林认为戚娟两年社保未交满，无购房资格，于2016年10月31日至鸿科公司处，要求退还“两证”，解除合同。鸿科公司予以拒绝，双方发生纠纷，肖素华报警要求处理。
据戚娟提交的贷款审批流程表显示，戚娟的贷款申请于2016年10月6日进入审查流程，2016年10月29日获得审批通过。
2016年11月1日，戚娟告知肖素华同贷书已拿到手。2016年11月2日，肖素华、单石林（甲方）与戚娟（乙方）、鸿科公司（丙方）签订《补充协议》，约定：“1、甲方承诺不迟于2016年11月5日前配合乙方、丙方前往房产局办理产权过户送件手续；2、因甲方出售此房时此房内有租约，现经甲方与租客协商一致，甲方保证自2016年11月5日前过户当日往后推延壹个月内租客可以腾空房屋。甲方正式交付房屋给乙方时间不迟于乙方银行贷款下至甲方账户后三个工作日内。”单石林在甲方一栏签字。
2016年11月4日，肖素华、单石林（甲方）与戚娟（乙方）、鸿科公司（丙方）办理网签及过户递件手续，三方签证《南京市存量房交易合同（经纪机构版）》，约定甲方将诉争房屋以150万元的价格转让给乙方，其中含定金5万元，尾款3万元。甲、乙双方同意将部分房款39万元不存入监管账户，双方商定于过户当天自行给付。甲方同意乙方向贷款银行申请个人住房抵押贷款103万元，用于支付房屋转让价款的余额。尾款3万元在房屋交付时，甲、乙双方自行交割。甲、乙双方定于贷款至甲方账户后3个工作日内正式交付房屋，甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋。甲方应在交房前将其落户于房屋内的所有户籍关系迁出。甲乙双方约定违约金为5万元，由违约方支付给守约方。
同日，肖素华、单石林（甲方）与戚娟（乙方）、南京市房屋置业担保有限公司（丙方）签订《南京市存量房交易结算资金监管协议》，主要内容为：甲、乙双方在2016年10月5日就诉争房屋签订《南京市存量房交易合同》，交易房价款总额为150万元，其中定金为5万元，尾款为3万元，首付款为39万元，贷款为103万元。丙方受甲乙双方委托，同意对上述103万元房价款进行监管和划转。乙方将监管房款存入“存量房交易结算资金专用存款账户”，在房屋转移登记手续全部办结后，由丙方负责办理到账监管资金的划转手续，将监管的交易资金本息划入甲方结算账户。甲乙双方分别在监管银行开立银行结算账户，并确认账号。
同日，戚娟向肖素华、单石林支付购房款29万元，肖素华、单石林出具收款收条一份，载明：“今收到戚娟购买江宁路20号3幢404室首付款贰拾玖万元整。”戚娟并向鸿科公司支付中介费余款7500元。
2016年12月2日，103万元贷款下至肖素华账户，单石林与戚娟、鸿科公司再次签订《合同补充协议》，约定：“原合同交房时间约定时间2016年12月5日交房，因房主肖素华、单石林房子有租约不能交房，现双方约定交房时间推迟到2017年元月12日，延迟一月期间违约金壹月时间金额叁仟元从尾款扣除。卖方肖素华未到场，单石林全权代表此协议合同。”该协议约定的交房期限届至，肖素华、单石林仍不能向戚娟交房，戚娟遂提起本案诉讼。
一审法院另查明，戚娟丈夫吴常斌于2016年3月10日与顾杰签订《个人房屋租赁合同》，约定吴常斌向顾杰租住南京市××区长××号房屋（一楼套房，面积52平方米），租期自2016年3月20日起至2017年3月20日，月租金为3500元。如第二年续租，每年递增10%租金。该合同期满后，双方续签合同，月租金涨至3850元。
2016年3月23日，肖素华（甲方）与南京广发资产管理有限公司（乙方，以下简称广发公司）签订《南京市房屋出租委托代理合同》，约定甲方委托乙方代为出租诉争房屋，出租委托代理期限自2016年3月13日至2021年3月12日，乙方按照月租金3273元向甲方支付租金，年租金为36000元。签订该合同后，广发公司将诉争房屋分租给四个租客。2016年9月6日，肖素华向广发公司发函，要求“双方协商给予解除（上述委托代理合同）并办理相关事宜。”2016年10月20日，广发公司向单石林、肖素华出具关于合同解除条件的费用清单，包括：1、违约金6000元。2、剩余时间利润62750元。合同剩余期限为50个月，广发公司分租给四个租客的月租金合计4255元，广发公司需支付给肖素华的月租金为3000元，剩余时间利润合计（4255－3000）×50＝62750元。3、租客赔偿4255×2=8510元。4、装修费用7000元。以上合计84260元。
另本案一审中，戚娟申请证人吴某出庭作证。吴某陈述，其系鸿科公司经纪人。签合同时，买卖双方一致同意房屋的成交价格为140万元，戚娟想多贷款，把过户价约定为150万元，肖素华、单石林也同意了。银行审批贷款过程中有国庆节，后出了点问题，先是说买方有房没有购房资格，后来银行又查了一遍，就没问题了。从签合同到审批通过差不多两个月时间不到，没有耽误房屋的正常交易。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当全面、诚信、严格地履行合同所约定的义务。肖素华、单石林与戚娟之间的房屋买卖合同不违反法律、行政法规的规定，应认定合法有效。
就同一房屋买卖，出卖人与买受人签订两份或多份内容不同的合同的，应当按照双方的真实意思表示来确定应当履行的合同内容。本案中，肖素华、单石林与戚娟就房屋的实际成交价格存在争议。案涉《房地产买卖三方合同》在约定房屋售价为140万元的同时，补充约定双方一致同意过户价为150万元。依据该合同文义解释，应当认定买卖双方确定的房屋实际成交价格为140万元，150万元仅是双方在办理过户时申报的价格。《南京市存量房交易结算资金监管协议》、《南京市存量房交易合同（经纪机构版）》均载明诉争房屋的转让价格为150万元，系买卖双方实际履行关于过户价为150万元的约定。结合证人吴某陈述买卖双方签订合同时一致同意房屋成交价为140万元，以及过户当日，戚娟向肖素华、单石林支付购房款29万元时，肖素华、单石林出具收款收条，确认首付款29万元，并未对首付款数额提出异议的事实，亦足以认定诉争房屋的实际成交价格应为140万元。买卖双方应按该价格履行诉争房屋买卖合同项下的权利义务。
现戚娟已按约向肖素华、单石林支付除尾款之外的全部购房款137万元，诉争房屋产权亦已变更登记至戚娟名下。按照《房地产买卖三方合同》关于“乙方银行贷款下至甲方账户后3个工作日内办理房屋交接手续”以及“甲方保证交房时没有租约，且房屋为腾空状态”的约定，肖素华、单石林应当按约清空租客并向戚娟交付诉争房屋。现因诉争房屋内租客尚未清空，肖素华、单石林未能按约交付房屋，其行为显已构成违约，应当承担相应的违约责任。
依据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。依据“买卖不破租赁”的原则，诉争房屋的产权变动不应影响租客的权益，现肖素华、单石林未能清空诉争房屋内租客，诉争房屋客观上无法交付，故对于戚娟要求肖素华、单石林继续履行合同，交付诉争房屋的请求，一审法院不予支持。但如上所述，肖素华、单石林未能按约交付房屋构成违约，应向戚娟承担自2016年12月6日起因逾期交房所造成的损失。
关于戚娟主张在外租房租金损失的请求，一审法院认为，因逾期交房造成的损失，应参照逾期交付使用房屋期间的同地段同类房屋租金标准确定。现戚娟在外租住房屋位于长乐路，与诉争房屋所处地段并无明显差异，且戚娟承租该房屋第一年度与第二年度的租金并不高于广发公司接受肖素华委托后，将诉争房屋分租出去后的租金总额。故戚娟要求肖素华、单石林按其在外租房的租金标准赔偿租金损失，于法有据，一审法院应予支持。关于2016年12月6日至2017年1月12日期间的逾期交房违约责任单石林与戚娟、鸿科公司虽于2016年12月2日签订《合同补充协议》，约定前述期间的逾期交房违约金为3000元，但现戚娟未主张该违约金，而是选择要求肖素华、单石林赔偿租金损失，并不违反法律规定，一审法院应予支持。另至本案判决时，戚娟在外租房第三年度的租赁合同尚未签订，自第三年度起租金是否需每年上涨10%证据不足，故戚娟主张之后的租金损失要求每年上涨10%，一审法院不予支持。
关于戚娟依据《房地产买卖三方合同》约定，“如有违约，丙方中介费不予退还，由违约方赔偿守约方的中介费、定金及违约金。”要求肖素华、单石林赔偿中介费15000元的请求，一审法院认为，前述关于赔偿中介费的约定，其适用前提应当是一方违约导致合同解除。该中介费系戚娟为购买诉争房屋应当支出的费用，肖素华、单石林虽有逾期交房的违约行为，但案涉房屋买卖合同并未解除，戚娟购买诉争房屋的合同目亦非不能实现，其已支出的中介费不应认定为肖素华、单石林逾期交房造成的损失。故对于戚娟要求肖素华、单石林赔偿中介费15000元的请求，一审法院不予支持。
关于戚娟要求肖素华、单石林赔偿择校费损失14万元的请求，一审法院认为该损失尚未实际发生，故不予支持。
关于戚娟要求肖素华、单石林返还定金5万元的请求，一审法院认为，依据法律规定，因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的无法实现，可以适用定金罚则。当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。本案中，案涉房屋买卖合同并未解除，目前该合同仅客观上暂无法继续履行，且就肖素华、单石林逾期交房所造成的损失，戚娟已在本案中提起其他主张予以弥补。故本案不应适用定金罚则，对于戚娟要求返还定金的诉讼请求，一审法院不予支持。
关于肖素华、单石林要求撤销案涉房屋买卖合同的反诉请求，一审法院认为，依据法律规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院撤销。本案中，肖素华、单石林并无证据证明案涉房屋买卖合同签订时存在上述法定可撤销情形，其以房价上涨为由要求撤销合同更是有违诚信原则，故对于其要求撤销合同的反诉请求，一审法院不予支持。
另依据前文认定，诉争房屋的真实交易价格为140万元，戚娟已按约付清购房款137万元，并无未按约付款情形。肖素华、单石林要求戚娟支付违约金5万元缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第六十条第一款、第一百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、肖素华、单石林于判决生效之日起十日内向戚娟赔偿租金损失（自2016年12月6日起至2017年3月20日期间，按照每月3500元的标准计算；自2017年3月21日起至肖素华、单石林实际交付房屋之日止，按每月3850元的标准计算）。二、驳回戚娟的其他诉讼请求。三、驳回肖素华、单石林的反诉请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取2240元，由戚娟负担1120元，肖素华、单石林负担1120元；反诉案件受理费收取4350元，由肖素华、单石林负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
肖素华、单石林向本院提交如下证据：1.专业代办房产过户的广告牌照片1张，证明房屋过户价与房屋价格不存在对立；2.诉争房屋交易申报表，证明双方交易价格为150万元而非140万元；3.《南京市城市房屋拆迁区位级别》文件，证明诉争房屋属二类区位，戚娟承租长乐路房屋属一类区位，诉争房屋租金价格远低于戚娟承租房屋的租金价格；4.中介公司名片2张、租赁合同3份，主张经其咨询了解，与诉争房屋同地段相类似房屋每月租金价格在2700－2800元左右，广发公司就诉争房屋分别与三个承租人签订合同总价就是2718元；5.通知（照片复印件1张），证明戚娟在一审判决后在涉案房屋张贴通知，要求向承租人收回房屋，现广发公司要求其赔偿损失。戚娟对该组证据质证认为，证据1，与本案无关联，达不到肖素华、单石林的证明目的；证据2，真实性无异议，对证明目的有异议；证据3，真实性无法确认，其承租的房屋与诉争房屋都属于夫子庙街道，相距步行仅15分钟，本案应按其实际承租的房屋价格计算租金损失；证据4，中介名片如作为证据，中介人员应出庭作证，三份租赁合同无落款，真实性不予认可；证据5，真实性予以认可，其发通知主要目的找承租人商谈房屋交接以及下步如何处理，广发公司还将诉争房屋隔成四间，存在安全隐患。
根据上述证据，本院综合分析认定事实如下，证据1广告牌内容为，“专业律师房产相关法律免费咨询、专业代办房产继承……”，证据2载明戚娟按150万元价格缴纳交易税金，该两项证据不能达到肖素华、单石林主张的双方之间真实交易价格为150万元的证明目的。证据3不能反映同地段与本案相类似房屋的租金价格；证据4名片中的中介证人未到庭作证，也无书面的证明内容，不符合证人证言的形式要件；三份租赁合同无落款，出租人为广发公司和实际承租人未到庭，真实性不予确认；证据5，表明戚娟曾要求广发公司及次承租人迁出。
本院对一审查明的其他事实，依法予以确认。
本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，肖素华、单石林与戚娟之间签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，双方应当全面、诚信履行该合同约定的义务。双方之间就诉争房屋买卖先后签订《房地产买卖三方合同》和《南京市存量房交易合同（经纪机构版）》（以下简称网签版合同），根据南京市现行房产交易过户登记要求、合同内容、中介证言，以及首付款支付过程，应当认定双方签订网签版合同、戚娟按150万元价格申报纳税，均体现双方按《房地产买卖三方合同》的内容来履行义务，网签版合同体现了《房地产买卖三方合同》内容的履行方式，一审法院认定双方之间真实交易价格为140万元，事实确凿、说理充分，该认定正确无误。故肖素华、单石林主张戚娟未按总房价150万元的约定如数支付39万元首付款及存在违约的意见，与事实不符，其以此要求戚娟向其承担相应的违约责任，一审未判决支持，符合法律规定。
关于广发公司委托代理合同能否解除的问题。根据广发公司与肖素华于2016年3月23日签订委托代理合同的内容来看，该合同标题虽有“委托代理”字样，但合同内容明确肖素华向广发公司收取租金，而非佣金，且明确租金标准及支付方式，该合同实质为租赁性质，故戚娟以委托代理的事由，主张肖素华、单石林可随时解除该合同，缺乏事实依据。根据合同法规定，“租赁物在租赁期内发生所有权变动的，不影响租赁合同效力”，现戚娟不能证明广发公司与肖素华、单石林就诉争房屋原租赁关系的解除达成合意，而以肖素华、单石林只需按合同赔偿广发公司的损失，即可解除该租赁关系，因与法不符，本院不予支持。关于学区房择校费损失问题，因该损失尚未实际发生，一审驳回戚娟此项诉请符合法律规定。关于5万元定金返还及中介费问题，定金作为债权实现的担保，当守约方债权无法实现时，有权要求相对方承担定金责任，而本案双方合同暂时无法继续履行，而非客观上不能履行，且戚娟本案也未要求解除合同，现直接提出返还已付的5万元定金，不符合法律规定；本案中介费约定买方向中介方支付，合同处于有效状态，戚娟主张中介费损失，缺乏依据。关于租金损失数额认定问题，出卖人延期交房造成买受人房屋使用费损失，一般参照同地段同类房屋租金标准确定，本案中，广发公司将诉争房屋分租后所获租金总额达4255元，肖素华从广发公司所获租金超过3000元，故一审法院按每月3850元数额认定，并无不当。本案一审判决后，虽然戚娟要求广发公司及次承租人搬离诉争房屋不符合法律规定，但肖素华、单石林亦未主动与戚娟、广发公司沟通和协调变更原租赁关系中出租人、承租人的主体身份，双方都有欠妥之处，二审中，戚娟要求调高租金损失标准，肖素华、单石林要求调低租金损失标准，本院均不予支持。
综上所述，上诉人戚娟与上诉人肖素华、单石林的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8830元，由上诉人戚娟负担4415元，上诉人肖素华、单石林负担4415元。
本判决为终审判决。
审判长 夏海南
审判员 汪德全
审判员 白文虎
二〇一八年一月十六日
书记员 冯 超