山东省高密市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）高法民初字第2279号
原告隋传吉。
委托代理人张芳芳，律师。
被告李淑娟。
委托代理人曲磊。
第三人刘军。
第三人田昌红。
第三人刘金涛。
原告隋传吉与被告李淑娟，第三人刘军、田昌红、刘金涛执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告隋传吉委托代理人张芳芳、被告李淑娟委托代理人曲磊到庭参加诉讼。第三人刘军、田昌红、刘金涛经本院通知未到庭参加诉讼，本案缺席审理。现已审理终结。
原告诉称，2009年7月8日，原告与第三人签订了《协议书》，将第三人所有的位于高密市经济开发区鲁家庙居委会所有的鲁家庙小学的土地使用权（高集用98字第0025号）及地上房屋38间，面积约711.75平方米转让给了原告，转让价款为70万元。合同签订后原告按照合同及时向第三人支付了全部转让款，第三人也将上述土地及房屋交付给了原告实际占有使用至今。原告与第三人之间的土地使用权及房屋转让事宜业经高密市经济开发区鲁家庙社区居委会登记备案，双方转让协议真实有效。
因第三人的原因，致使土地使用权及地上房屋38间被高密市人民法院（2014）高民初字第2389号民事裁定书查封，后进入执行程序，原告向高密市人民法院提起执行异议申请，要求解除对涉案土地使用权及房屋的查封，但高密市人民法院作出的（2015）高法执异字第004号执行裁定书驳回了原告的异议申请。请求法院判决：1、解除对登记在第三人刘军名下的位于高密市经济开发区鲁家庙居委会所有的土地使用权（高集用98字第0025号）及地上建筑物的查封；2、依法确认登记在第三人刘军名下的高集用98字第0025号项下的土地使用权及地上建筑物的所有权由原告享有；3、诉讼费用由被告承担。
被告李淑娟辩称，1、原告与刘军签订的房屋买卖合同是虚假合同，该土地使用权和房屋所有权未过户在隋传吉名下，不能证明原告享有对涉案土地及房屋的使用权和所有权；2、原告一直未提供该土地及房屋的付款依据，同时原告在提出异议时与刘军在法院为其做调查笔录时的陈述不一样，无法证明履行了付款义务；3、该房屋一直闲置，原告并未占有和使用土地及房屋；4、原告与刘军签订了房屋买卖合同，该房屋在鲁家庙，土地是集体土地，原告也不是该村村民，因此其签订的转让合同无效。
第三人刘军、田昌红、刘金涛未提出答辩意见。
经审理查明，涉案土地使用权及地上附属物系被告刘军自高密市经济开发区鲁家庙居委会处于2005年购买，并对地上建筑物办理了相关的登记手续，其中土地使用权证及房屋所有权证登记分别为：高集用（98）字第0025号、潍高房权证朝阳字第××号和潍高房权证朝阳字第××号。该土地所有权登记在高密市朝阳区鲁家庙居民委员会名下，土地使用权登记在高密市经济技术开发区鲁家庙小学名下，该土地使用权类型为批准拨用，用途为教育。房屋所有权均登记在被告刘军名下。
2009年7月8日，甲方刘军与乙方隋传吉签订了土地使用权及房屋转让协议，协议约定：一、甲方将2005年购买的高密市经济开发区鲁家庙居委会所有的鲁家庙小学的土地使用权（高集用（98）字第0025号）使用权面积为4650平方米，房屋38间共711.75平方米（潍高房权证朝阳字第××号和潍高房权证朝阳字第××号）包括院墙一并转让给乙方。（转让的土地使用权和房屋的四至为东至地，西至地，南至路，北至空地），包括院前宽6-7米的土地及东墙对齐也一并转让（甲方当时与村委的协议表明）。二、上述转让的土地使用权及房屋的转让费共计：柒拾万元整（700000.00），由乙方于本协议签订时一次性付清，甲方出具收条。三、甲方于本协议签订和收到转让费的同时将土地及使用权、房屋和证件一并交付乙方（二本房权证原件、一本土地使用证复印件）。四、甲方转让的土地使用权及房屋的登记及过户由乙方负担与甲方无关。五、甲方保证转让给乙方的土地使用权及房屋产权清楚，绝无其他项设定或其他纠纷。乙方买受后，如该土地使用权及房屋产权有纠葛导致乙方权利的行使，概由甲方负责处理。六、本协议签订前，该土地使用权及房屋如有应缴纳的一切捐税费用由甲方负担。转让方（甲方）：刘军受让方（乙方）：隋传吉见证方：张培友高密市经济开发区鲁家庙社区居民委员会盖章2009年7月8日。
还查明，张培友原系高密市经济开发区鲁家庙社区居民委员会书记。涉案的划拨土地使用权转让未经有批准权的人民政府予以批准。
庭审中，原告主张其已经支付了土地转让及地上附属物价款70万元，并提供收到条一张。内容为：今收到隋传吉土地使用权及房屋所有权转让费柒拾万元整（700000.00）一次性。刘军2009年7月9日。同时提供了隋胜德（原告隋传吉父亲）与案外人钟丽签订的房屋租赁合同一份，主张涉案房屋自签订买卖合同后一直由原告占有并出租。被告对上述证据不予认可。
又查明，被告刘军与被告田昌红系夫妻关系，刘军、田昌红向李淑娟借款50万元，由刘金涛提供担保。经本院（2014）高民初字第2389号判决书判决，被告刘军、田昌红偿还李淑娟借款50万元，刘金涛承担连带保证责任，判决生效后，李淑娟申请本院执行，在执行涉案土地时，案外人隋传吉提出异议，经本院（2015）高法执异字第004号执行裁定书裁定驳回隋传吉异议后。案外人隋传吉于法定期限内诉至本院。
以上事实，有原告提交的协议书、收到条、房屋所有权证书、土地使用权证书、房屋租赁合同，被告提交的（2015）高法执异字004号裁定书、（2014）高民初字第2389号判决书及当事人陈述予以证明。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。本案中，原告隋传吉与被告刘军签订的协议书，将划拨土地由刘军转让给隋传吉，至起诉时未经有批准权的人民政府批准，故该合同本院依法认定为无效合同。同时根据房地一体的原则，原告隋传吉亦不能取得涉案土地上的房屋所有权。因此原告诉求确认登记在第三人刘军名下的高集用98字第0025号项下的土地使用权及地上建筑物的所有权由原告所有的请求，本院依法予以驳回。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。以及最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。本案中，原告隋传吉提交的70万元收条未有相应的支付凭证，不符合交易习惯，本院不予采信。其主张占有使用至今的房屋租赁合同，因合同签订双方当事人均未到庭，证据真实性本院亦无法确认，依法不予采信。综上，原告的理由不能成立，应予驳回。第三人刘军、田昌红、刘金涛未到庭参加诉讼，系对诉讼权利放弃，本院缺席判决符合法律规定。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十一条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院民事诉讼法司法解释》第三百一十二条的的规定，判决如下：
驳回原告隋传吉的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告负担。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审 判 长 毛伟涛
人民陪审员 隋本忠
人民陪审员 王晓东
二〇一五年八月五日
书 记 员 邱 丽