重庆市黔江区人民法院民 事 判 决 书（2015）黔法民初字第07422号原告：重庆凯美物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区南坪金紫街118号2单元7-3号。法定代表人:张书兵，该公司总经理。委托代理人：王小燕（公司职工），女，1981年9月17日出生，汉族，住重庆市黔江区。委托代理人：吴飞（公司职工），男，1964年2月28日出生，苗族，住重庆市黔江区。被告：向家锦，男，1979年8月11日出生，苗族，住重庆市黔江区。被告：张进，女，1986年2月6日出生，土家族，住重庆市黔江区。原告重庆凯美物业管理有限公司诉被告向家锦、张进物业服务合同纠纷一案，本院于2015年12月30日受理后，由代理审判员李颖独任审判，依法适用小额诉讼程序，于2016年2月23日公开开庭进行了审理。原告重庆凯美物业管理有限公司的委托代理人王小燕、吴飞，被告向家锦到庭参加诉讼。被告张进经本院传票传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：被告居住的“黔江区XX”小区系由原告在提供服务，该小区依照“黔江区XX小区”项目前期物业服务协议合同约定，住宅按0.91元／平方米／月收取费用（按照建筑面积计算）。公共能耗费用另计。原告提供了物业管理服务，而被告却从2015年1月起至2015年11月止，共计欠11个月物管费（120.8平方米×0.91元×11个月=1208.9元）、11个月公摊费（15元×11个月=165元）、11个月电梯费（47.1元×11个月=518.1元）、11个月二次供水加压电费（0.8元×74吨=59.2元）、滞纳金746.38元。欠费总额为人民币2697.58元。为了保障小区物业服务的运营，原告多次上门催收及张贴小区公告要求被告交纳，但被告却一直未交。故原告依法提起诉讼，请求判令被告立即支付2015年1月到2015年11月的物业管理费1208.9元、公摊费165元，电梯费518.1元、二次供水加压电费59.2元、滞纳金746.38元，共计人民币2697.58元，并承担本案诉讼费。原告为证明自己的主张，向本院出示了XX小区物业管理服务协议、欠费通知、来电来访记录、律师催款函、黔江区小南海水电开发有限公司出具的被告自2015年1月至2015年12月的用水证明、XX小区收费公示牌（栏）、黔江区重要商品（服务）价格调整备案表、重庆市电网销售电价表、二次供水加压电动机照片、被告的身份证复印件及常住人口登记卡。被告向家锦辩称：没有交纳物管费是事实，金额该怎么计算就怎么计算。被告不交费的主要原因是房屋从接房时就一直漏水，被告反映了多次原告也没有解决，被告认为物管公司没有尽力去协调并拿出实际解决方案，以致于房屋错过了最佳修复时间。因此，是由于原告的原因被告才未交纳物管费，所以被告不应承担滞纳金。除非原告解决被告的房屋漏水问题，被告才愿意交纳物管费。其次，原告没有尽到物业服务义务：小区消防通道乱停车现象严重，消防设施损坏严重，存在重大安全隐患；天楼的消防管道晚上产生噪音，对被告的生活产生影响；小区公共部分的占用对业主的生活环境造成影响；物业本身有张贴栏，但原告对于需要通知的事项没有在张贴栏张贴而是到处乱贴。被告向家锦无证据出示。被告张进未到庭应诉，未提交书面答辩状，亦未提交任何证据经审理查明：2013年5月30日原告（乙方）与被告张进（甲方）签订《XX小区物业管理服务协议》，该协议第四条对物业管理服务费用约定为：“一、高层住宅物业建筑面积为1.3元／平方米／月（含电梯费），自甲方收到接房通知书之日起计费……七、甲方每季度第一个月5日前缴纳本季度物业费。”协议的第五条第c项对代收费约定：“水、电、气费按照政府相关标准收取。小区高层建筑中超过市政供水高度的楼层将采用二次供水系统，如二次供水由市政专业供水公司进行管理维护，水费的收费标准按照市政专业供水公司公示标准进行收取；如二次供水系统由物业管理公司进行管理维护，水费的收费标准为政府收费标准基础上每吨加收一度动力用电的费用。”协议的第五条第d项对公摊约定：“根据黔江地区物业行业的通常规定为固定费用收取，我司结合XX小区项目公共区域用电情况实际测算为每户每月15元。”协议第九条对各项费用的调整约定：“物业管理费等费用根据市政府有关部门规定进行调整，乙方可向甲方按调整后的金额计收，调整计收前相关信息由乙方以通知、公告等形式预先公布。”协议第十一条第四项约定：“甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按日加收应交纳费用千分之三的滞纳金。无正当理由逾期一个季度仍拒绝交纳的，物业管理公司可采取停水、停电、停气等催缴措施或向人民法院提起诉讼。”另查明，重庆市黔江区发展和改革委员会对XX小区物业服务费（申报单位为原告重庆凯美物业管理有限公司）进行价格调整备案，并出具了备案表，备案价格为：“一、5栋高层、6栋多层住宅按建筑面积1.3元/平方米.月……三、电梯费，按层计算：张/人=10（第三层）+0.30×（N-3），N为楼层数……”备案意见为：“根据渝价[2004]778号文件相关规定，拟按上述标准予以备案，收费单位在执行时，物业服务费标准按备案标准下浮30%执行。”原告将物业管理费及电梯使用费以加盖有重庆市黔江区物价检查所公章的“黔江区XX小区收费公示牌（栏）”予以公示，公示内容为：5栋高层住宅、6栋多层住宅物业管理费收费标准为0.91元/月.平方，电梯使用费的收费标准为10元/月.人，其中备注栏注明：一、高层、多层住宅、商业门面按建筑面积计算；二、电梯使用费按常住人口/户3人乘以[10元（第三层）+0.3元×（N-3）]，N为层数。还查明，被告向家锦、张进系夫妻关系，共同居住在XX小区小区5栋22-6，其房屋建筑面积为120.8平方米，居住楼层为22层。被告从2015年1月至2015年12月的用水量为103吨。由于被告未主动交清各项费用，原告以欠费通知、电话催费的形式催告被告交纳，被告仍未交纳。上述事实有原告提交的证据及原告、到庭被告的庭审陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告在自愿、平等协商的基础上签订了物业服务协议，该合同系双方真实意思表示。合同签订后原告根据合同的约定向被告提供了物业服务，被告也接受了该服务，且被告未向本庭提交任何证据证明原告提供的服务存在瑕疵，无证据证明原告不履行或不完全履行物业服务协议约定的或法律规定的维修、养护、管理和维护等义务。现被告自2015年1月至2015年11月在接受原告的物业服务后未按约定向原告支付该服务的对价，经过原告的多次书面催收，被告仍未履行支付义务，被告的行为违背了诚实信用原则，故对原告请求由被告支付欠付费用的诉讼请求，本院作如下支持：1.物业管理费用。被告的房屋建筑面积为120.8平方米，原告按照0.91元／平方米／月（备案价格下浮30%后的价格）的标准计收从2015年1月起至2015年11月止11个月的物业管理费共计1209.2元（120.8平方米×0.91元／平方米／月×11个月），符合备案规定，原告主张1208.9元，本院予以支持。2.公摊费。因合同有明确约定即每户每月15元，故公摊费为165元（15元×11个月）。3.电梯费。因电梯费的收费标准有黔江区发展和改革委员会的备案调价表及黔江区物价检查所监制的XX小区收费公示牌（栏）予以明确，故电梯费为518.1元[从3楼起算，按常住人口每户3人，每人10元的标准计算，每增加一层增加0.3元×3人即0.9元，被告的房屋楼层为第22层，电梯费为(30元＋0.9元×19)×11个月]。4.二次供水加压电费。二次供水加压电费以每吨加收一度动力用电的电费即0.8元的标准计算，被告从2015年1月至2015年12月共计用水103吨，原告仅主张2015年1月至2015年11月74吨水的加压电费，故该项费用为59.2元（74吨×0.8元）。5.滞纳金。原告主张的滞纳金实为迟延支付物管费的一种违约责任，因被告迟延支付物管费，其应按照合同约定支付违约金，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，该合同约定的3‰/天的滞纳金标准过高，应予以调整，鉴于原告主张的滞纳金是将每月所欠物管费、公摊费、电梯费分别作为基数（应收金额）乘以滞纳天数乘以滞纳率来分段计算，后再计总和，并没有将二次供水加压电费纳入基数计算滞纳金，即原告没有主张二次供水加压电费的滞纳金，故本院结合上述法律规定及原告的主张，按照被告欠交的物管费、公摊费、电梯费的30%计算滞纳金，即确认支持违约金计567.6元[（1208.9元+165元+518.1元）×30%]。对于被告向家锦辩称的房屋漏水问题，属于房屋质量范畴，系开发商与业主商品房买卖合同中的纠纷，属另一层民事法律关系，与本案没有关联，物业服务协议的范围不涉及房屋质量问题，被告以此作为抗辩而不交物管费没有法律依据。被告可另行向相关责任人主张权利。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条、第八十八条第一款、第一百零六条、第一百一十二条，《物业管理条例》第七条第五项、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《物业服务收费管理办法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告向家锦、张进于本判决生效后三日内向原告重庆凯美物业管理有限公司支付尚欠的物业管理费用1208.9元、公摊费165元、电梯费518.1元、二次供水加压电费59.2元，违约金567.6元，共计2518.8元。二、驳回原告重庆凯美物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告向家锦、张进负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断、适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。代理审判员  李颖二〇一六年三月十四日书 记 员  王丹