上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民三（民）初字第4147号
原告徐正权，男，1951年12月20日出生，汉族。
委托代理人王卫林，上海知者律师事务所律师。
委托代理人杨菲，上海知者律师事务所律师。
被告程任华，男，1975年8月6日出生，汉族。
被告彭艳，男，1968年4月20日出生，汉族。
第三人陈倩，女，1986年6月11日出生，汉族。
原告徐正权诉被告程任华、彭艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月5日立案受理后，依法由代理审判员侯芳独任审判。因工作需要，变更为依法由代理审判员金艳独任审判。本案于2014年12月2日第一次公开开庭进行审理，原告徐正权及其委托代理人王卫林、被告程任华、被告彭艳到庭参加诉讼。2014年12月8日本院依法通知陈倩作为第三人参加诉讼。本案于2015年1月13日第二次公开开庭进行了审理，原告徐正权及其委托代理人王卫林、被告程任华、被告彭艳到庭参加诉讼，第三人陈倩经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案于2015年2月9日第三次公开开庭进行了审理，原告徐正权及其委托代理人杨菲、被告程任华到庭参加诉讼，被告彭艳及第三人陈倩经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告徐正权诉称：2013年3月29日，原告与被告签订房屋《商铺租赁合同》，约定原告将位于上海市青浦区华新镇华新街527、529号东西两单元的商铺出租给被告，面积约120平方米，租赁期限自2013年4月1日至2018年3月31日，每年租金人民币150，000元，先付后用，半年一付。双方约定如两被告未经原告同意将房屋转租、转让或转借的，有权立即收回房屋并没收押金和已付租金，并有权要求两被告支付违约金100，000元。原告近期发现两被告未经原告同意将房屋出租给案外人陈倩，租赁期限自2013年4月1日起至2016年3月31日止。原告认为两被告未经原告同意擅自转租，原告有权解除合同并主张违约金，故原告诉至本院要求判令：1、解除原被告之间签订的商铺租赁合同并将房屋腾退给原告；2、被告支付原告违约金100，000元。本案诉讼费由被告承担。在案件审理过程中，原告撤回第一项诉讼请求中要求被告腾退的内容。
被告彭艳辩称：不同意原告的诉讼请求。原告与被告之前签过几次租赁合同，但是原告一直在涨租金，在租期未满的情况下就要求被告涨租金另行签订租赁合同。被告与第三人系合伙关系，但是书面写成了租赁关系。被告跟原告说过生意不好，需要找一家公司一起经营。
被告程任华辩称：不同意原告的诉讼请求。两被告原是分别使用527、529号房屋，分别与原告签订租赁合同。后两被告共同与原告签订了租赁合同，将两间门面合并经营。2014年原告要求将房屋收回，被告不同意。房屋内有很多设备都是被告的，被告与第三人系合作关系。
第三人陈倩书面辩称：第三人与两被告为房屋租赁关系，双方签订了房屋租赁合同。第三人已经按照合同约定将360，000元租金支付两被告，目前租金已经支付到2015年3月31日。另第三人分别向两被告支付了押金各15，000元，共计30，000元。除房租外，无任何利润支付给两被告。目前房屋由第三人使用，装修也是第三人出资的，两被告未支付过任何款项。店内货品为第三人所有，与两被告无关。每月水电费、网费也是第三人支付的。2013年3月第三人与两被告签订合同时，两被告向第三人提供了其与原告签订的租房合同，上门载明原告同意转租。依据原告起诉材料看，两被告当时提供给第三人的材料可能是虚假的。第三人同意第三人与两被告之间的房屋租赁合同解除，并保留要求两被告返还已付租金、押金和违约金的权利。第三人希望与原告签订新的租赁合同，继续使用系争房屋。
经开庭审理查明：2013年3月29日，原告与两被告签订《商铺租赁合同》，约定原告将青浦区华新镇华新街527、529号东西两单元，合计约120平方米商铺出租给两被告，租金15万元每年，先付后入住，半年一付。租赁期限自2013年4月1日至2018年3月31日止。在租赁期内，未经原告允许，两被告无权将房屋转让给合同外的他方，更不得收取转让费（包括各种理由名目收取新承租者任何费用），本商铺不收取转让费。两被告违反本合同擅自将房屋转让给他人使用的，需向原告支付违约金100，000元。两被告未经原告同意将房屋转租、转让或转借的，均视为违约，原告有权立即收回房屋，并没收押金和已付租金，并有权要求两被告支付违约金100，000元。原告同意两被告拆除527、529号间原有的隔墙。
另查明，2009年9月1日，原告与被告程任华签订《租房合同》，约定原告将华新街529号门面房底楼3间、二楼4间、三楼3间出租给被告程任华，租赁期限从2009年4月1日至2012年3月31日。租金第一年45，000万元，第二、三年50，000元。原告收取押金1，000元。未经原告同意被告程任华无权转让或转借房屋。一楼楼梯敲掉付押金5，000元。合同签订后被告程任华支付了押金1，000元和楼梯押金5，000元。2011年9月28日，原告与被告程任华就上述房屋另行签订了《租房合同》，租期从2011年10月1日至2014年9月30日，租金每年72，000元。原告收取押金1，000元。合同其余内容不变，但将“一楼楼梯敲掉付押金5，000元”划去。2013年3月29日，原告与被告程任华签订《房屋租赁合同》，约定原告将华新街529号二楼五间、三楼三间、卫生间一间出租给被告程任华，租期自2013年4月1日至2014年9月30日，押金1，000元。
2009年9月30日，原告与被告彭艳签订《租房合同》，约定原告将青浦区华新镇华新街529号门面房出租给被告彭艳，租期自2009年9月30日至2013年9月30日，前两年租金每年36，000元，后两年租金协商确定，租金半年一付，先付后用。如出现转让，应告知甲方。2011年10月1日，原告与被告彭艳就上述房屋签订《租房合同》，租期自2011年10月1日至2015年9月30日，租金每年50，000元。合同其余内容不变。
又查明，2013年3月，两被告与第三人签订《房屋租赁合同》，约定两被告将上海市青浦区华新镇华新街527、529号房屋出租给第三人，房屋建筑面积135平方米，实际使用面积115平方米，用途为商业。两被告应于2013年3月20日前向第三人交付房屋用于装修，租赁期限自2013年4月1日起至2016年3月31日止。租金每年380，000元，分别支付两被告各190，000元。押金30，000元，分别支付两被告1，5000元。2013年3月25日，两被告与第三人签订《房屋租赁合同补充协议》，约定年租金变更为360，000元。
两被告已经向原告支付了截至2015年3月31日的租金。被告程任华表示其支付的5，000元楼梯押金在2011年9月28日签订合同时原告划去该内容表示要没收，其被迫签字认可。1，000元押金仅有一笔，已经转为2013年租赁二楼和三楼房屋的押金。被告彭艳表示没有支付过押金。
两被告与第三人签订租赁合同后将系争房屋交付第三人，第三人进行了装修并经营红豆服装，目前系争房屋由第三人实际使用。第三人已经向两被告支付了截至2015年3月31日的租金和30，000元押金。
再查明，上海市青浦区华新镇规划建设管理与保护办公室出具《房屋证明单》，证明上海市青浦区华新镇华益村403号徐正权于1989年购华新镇华新路527、529号门面房，建筑面积约120平方米，房屋产权属徐正权所有。原、被告一致确认本案系争房屋为上海市青浦区华新镇华新街527、529号的一楼合计120平方米。
在案件审理过程中，第三人陈倩提供了租房合同两份，该两份合同上显示原告同意两被告转租。原告表示该两份合同系伪造，不是原告签名，被告程任华认可该两份合同不是原告提供的，也不是原告本人签名。
以上事实，由原、被告的陈述、原告提供的租赁合同、房屋证明单，被告提供的租房合同，第三人提供的租房合同、付款单、收据等证据予以佐证，并经庭审质证、出证，本院予以确认。
审理中，原告表示：1、原告没有同意过两被告转租，两被告与原告曾说过要加盟红豆品牌经营，原告认为是两被告自己经营，之后才发现两被告实质上是转租；2、两被告擅自转租行为违反了合同约定，原告有权要求解除合同并收取违约金。系争房屋现实际由第三人使用，原告不要求第三人腾退；3、既然两被告和第三人的租金均已经支付至2015年3月31日，则原告自2015年4月1日起向实际使用人主张租金；4、目前房屋内的装修均是第三人出资装修的，被告的装修已经不存在了；5、系争房屋为集资房，无产权证。
两被告表示：1、2013年3月两被告找原告说要与红豆公司合伙经营，没有直接说是转租给他人。原告要求涨租金，所以原告与两被告在2013年3月29日签订了租赁合同。当时原告的家人说随被告怎么弄，原告只负责收取租金。两被告与红豆公司谈的是合作关系，但是之后不知道为什么签订的是房屋租赁合同。被告仅提供场地，不参与经营管理；2、两被告要求继续租赁系争房屋，租赁合同约定不平等，两被告没有违约，且约定的违约金标准过高；3、被告程任华向案外人支付了转让费并进行了装修，目前大部分装修已经拆除，还存在门头、吊顶和网线，就装修投入无法提供书面证据。被告彭艳的装修部分已经全部拆除，仅存在门头。如果法院认定租赁合同无效，被告程任华要求原告退还租金并赔偿转让费和装修损失。
根据庭审确认的事实，本院认为：原告确认系争房屋并无合法产权证明，也未能提供合法批准建造手续，故原告与两被告在2013年3月签订的《商铺租赁合同》违法了法律法规的强制性规定而属无效。合同无效，原告要求两被告按照合同约定支付违约金的请求本院不予支持。虽合同无效，两被告在使用期间仍应支付房屋使用费，被告程任华要求原告退还租金的主张本院不予支持。就装修问题，因原告和第三人均陈述现有装修均由第三人出资，两被告原装修已不存在，两被告也认可大部分装修已经不存在，且无法提供装修的相应证据，故对被告程任华要求赔偿装修费用的主张本院不予支持。被告程任华提出的转让费，系与案外人之间的关系，与原告无关。被告彭艳和第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃了自己的诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第162条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告徐正权与被告程任华、彭艳在2013年3月29日签订的《商铺租赁合同》无效；
二、原告徐正权的其余诉讼请求不予支持。
本案受理费2，380元，减半收取计1，190元，由原告负担1，150元，两被告负担40元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 金 艳
二〇一五年三月九日
书 记 员 汪宇婧
附：相关法律条文
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》
162、无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。人民法院判决承担民事责任的无独立请求权的第三人，有权提起上诉。
四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。