湖南省邵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）邵中民一终字第604号
上诉人（原审被告、反诉原告）彭玉林。
委托代理人谭文军，湖南楚信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）邵阳市煤建总公司。
法定代表人肖卫星，该公司总经理。
委托代理人凌凤飞，该公司员工。
委托代理人文小宇，湖南湘华律师事务所律师。
委托代理人王燕玲，湖南湘华律师事务所律师。
上诉人彭玉林因与被上诉人邵阳市煤建总公司租赁合同纠纷一案，不服湖南省邵阳市大祥区人民法院于二○一三年八月二十二日作出的（2013）大民初字第82号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2013年12月23日公开开庭审理了本案。上诉人彭玉林的委托代理人谭文军，被上诉人邵阳市煤建总公司的委托代理人凌凤飞、文小宇、王燕玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2011年11月21日，邵阳市煤建总公司与彭玉林签订了《场地租赁合同》并约定：“邵阳市煤建总公司将座落于市大祥区XX路XXX号院内城北汽车停车场场地及存放摩托车房间一并租赁给彭玉林作为汽车洗车（包括洗车、汽车美容、停车）使用，租赁期限为两年。从2011年12月1日至2013年11月30日，第一年租金为12万元，第二年的年租金在第一年年租金的基础上增加5000元，租金按三个月一交，每次应缴纳租金三万元，第一次缴纳租金的时间为2011年12月1日，第二次缴纳租金的时间为2012年3月1日前，第三次缴纳租金的时间为2012年6月1日前，第四次缴纳租金的时间为2012年9月1日前，第二年租金依次类推。签订合同时彭玉林向邵阳市煤建总公司一次性交纳押金10000元，合同同时约定彭玉林必须无条件接收停车场4名员工，并妥善安排好他们的工作，员工的工资由邵阳市煤建总公司发放，彭玉林如逾期支付租金，每逾期一日，则应按应交租金1‰向邵阳市煤建总公司收取滞纳金。逾期30天，邵阳市煤建总公司有权终止合同......”。合同签订后，邵阳市煤建总公司依约将场地交付给彭玉林，并安排了4名员工在该洗车场所工作。2012年5月3日，合同双方再次签订《补充协议》并约定：“合同日期变更为2011年12月23日起执行，到2014年2月23日止，共计二年零二个月，其中延长二个月的租金按合同约定收取。”彭玉林于2011年11月21日交付10000元押金，2011年11月23日交纳租金20000元，2011年12月20日交纳租金10000元，2012年5月3日交纳租金30000元，2012年8月15日缴纳租金20000元。2012年2月29日，彭玉林在邵阳市煤建总公司的协助下到邵阳市自来水公司办理了自来水开通手续，并支付了自来水开通费3389元。2012年2月邵阳市煤建总公司将安排在该汽车美容场所工作的其中一名员工抽调出来，并一直未回该汽车美容场所上班。2012年12月3日，邵阳市煤建总公司强行将租赁场地收回。案件审理过程中，彭玉林申请对其2012年12月3日起至2013年3月8日止该汽车美容场所的经营损失进行评估鉴定，经法院委托，湖南天圣司法鉴定所于2013年4月15日出具了天圣所（2013）司鉴字（011）号经营损失评估鉴定意见书，鉴定结论为：彭玉林自2012年12月3日至2013年3月8日止租赁邵阳市煤建总公司场地期间的经营损失评估鉴定为60660元。
原审法院认为，本案系租赁合同纠纷。依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案双方签订了房屋租赁合同，均应按合同约定全面履行自己的义务，但彭玉林未按照合同和补偿协议的约定缴纳场地租赁费的行为，构成违约，应承担违约责任。邵阳市煤建总公司未经彭玉林同意擅自将其安排的一名职工调走10个月，因该职工工资是由彭玉林发放，故该职工的工资应从彭玉林应交纳的租金中扣除，本案双方均未提供证据证明该职工工资收入，故参照《2012年湖南省国民经济与社会发展统计公报》中全省城镇居民人均可支配收入的21319元进行计算，彭玉林应扣除邵阳市煤建总公司租金17765元。截至2012年12月4日彭玉林尚欠邵阳市煤建总公司租金33333元，扣除彭玉林交纳的10000元押金、一名职工10个月工资17765元及自来水开通费3389元，彭玉林还需支付邵阳市煤建总公司场地租金2179元。邵阳市煤建总公司请求彭玉林支付拖欠租金的滞纳金6110元，因其在履行合同过程中也存在违约行为，故对该项诉讼请求不予支持。彭玉林要求邵阳市煤建总公司支付其2012年12月3日至2013年3月8日期间的经济损失60660元，因合同双方在签订《场地租赁合同》后虽未办理自来水开通手续，但邵阳市煤建总公司协助彭玉林办理自来水开通手续后，双方又签订了《补充协议》变更了合同日期及延长了租赁期限，并对自来水开通费及水电费收取方式进行了约定，应视为对场地未正式通水的补偿，而邵阳市煤建总公司是在彭玉林拖欠场地租金的情形下收回场地，不存在根本性违约行为，彭玉林的该项诉讼请求没有事实和法律依据，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决：（一）彭玉林于判决生效后3日内支付邵阳市煤建总公司场地租金2179元；（二）驳回邵阳市煤建总公司的其他诉讼请求；（三）驳回彭玉林的全部诉讼请求。
彭玉林上诉称，彭玉林在合同履行过程中未存在违约行为，彭玉林已经及时足额缴纳了场地租金，即使彭玉林未按月缴纳租金，也系对邵阳市煤建总公司未保证经营前期汽车美容场所的自来水供应及擅自抽调走一名员工的抗辩，不应视为违约。原审法院没有判决解除彭玉林与邵阳市煤建总公司之间签订的租赁合同，该合同仍具有法律效力，邵阳市煤建总公司无权关闭该经营场所，邵阳市煤建总公司应当赔偿其强行关闭该经营场所给彭玉林造成的经营损失。请求二审法院予以改判。
邵阳市煤建总公司答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致，对原判认定的事实本院予以确认。
本院认为，本案双方争议的焦点是彭玉林在合同履行过程中是否存在违约以及邵阳市煤建总公司是否应当赔偿彭玉林经营损失。2011年11月21日，邵阳市煤建总公司与彭玉林签订了《场地租赁合同》，对租赁标的、租赁时间、租金等进行了约定。2012年2月29日，双方再次签订《补充协议》，变更了原合同的租赁期限，但对其他合同条款并未另行约定，故除租赁时间外其他权利义务条款双方均应按照《场地租赁合同》的约定履行，彭玉林未按《场地租赁合同》约定的时间支付租金，构成违约，彭玉林关于其未违约的上诉理由不能成立，本院不予支持。彭玉林未依约支付租金，经邵阳市煤建总公司催告后在合理期限内仍未履行，邵阳市煤建总公司可以请求解除与其签订的合同。本案中彭玉林交付的120000元年租金中包含了彭玉林接收的邵阳市煤建总公司原停车场四名员工的工资，邵阳市煤建总公司擅自将其中一名员工调离亦违反了合同约定，该员工的应得工资部分可折抵彭玉林拖欠的相应租金。本案双方均存在违约，根据合同法的相关规定，应由其双方各自承担相应的责任，原判驳回邵阳市煤建总公司要求彭玉林支付滞纳金以及彭玉林要求邵阳市煤建总公司赔偿经营损失的诉请符合事实及法律规定，彭玉林要求邵阳市煤建总公司赔偿经营损失的上诉理由不能成立，本院不予支持。邵阳市煤建总公司在一审起诉要求解除与彭玉林之间签订的租赁合同符合合同约定，原判未对此请求进行判决不当，结合双方该约定期限欲届满且双方已实际终止履行合同等事实，宜改判直接解除合同。综上，原判认定认定事实清楚，但适用法律部分错误，实体处理部分不当，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第一百二十条的规定，判决如下：
撤销湖南省邵阳市大祥区人民法院（2013）大民初字第82号民事判决；
解除邵阳市煤建总公司与彭玉林之间签订的《场地租赁合同》及《补充协议》；
彭玉林于收到本判决书后十日内支付邵阳市煤建总公司租金2179元；
驳回邵阳市煤建总公司的其他诉讼请求与彭玉林的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉诉讼费1032元，反诉诉讼费838元，二审诉讼费1316元，共计3186元，由彭玉林负担2000元，邵阳市煤建总公司负担1186元。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗俊辉
审 判 员 颜锦霞
代理审判员 彭国强
二〇一四年一月十四日
代理书记员 张雅茜
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
……
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。