四川省罗江县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川0626民初109号
原告（申请执行人）：德阳明源电力（集团）有限公司罗江分公司,住所地四川省罗江县。
负责人：张伦汉，经理。
委托诉讼代理人：高波，四川心精诚律师事务所律师。
被告（案外人）：谢姗姗，女，生于1985年9月6日，汉族，住四川省罗江县，农民。
被告（被执行人）：德阳市阳光伟业房地产开发有限公司，住所地四川省德阳市。
法定代表人：潘李，董事长。
委托诉讼代理人：谢贤平，四川三目律师事务所律师。
第三人：张敬，男，生于1976年1月18日，汉族，住四川省德阳市旌阳区，职业不详。
委托诉讼代理人：吴芳，四川君唐律师事务所律师。
委托诉讼代理人：唐朗军，四川君唐律师事务所律师。
第三人：肖小华，男，生于1974年11月17日，汉族，住四川省德阳市旌阳区，职业不详。
委托诉讼代理人：吴芳，四川君唐律师事务所律师。
委托诉讼代理人：唐朗军，四川君唐律师事务所律师。
第三人：韩兵，男，生于1988年12月27日，汉族，住四川省苍溪县，职业不详。
委托诉讼代理人：吴芳，四川君唐律师事务所律师。
委托诉讼代理人：唐朗军，四川君唐律师事务所律师。
原告德阳明源电力（集团）有限公司罗江分公司（以下简称明源电力罗江分公司）与被告谢姗姗、德阳市阳光伟业房地产开发有限公司（以下简称阳光伟业房产公司）、第三人张敬、肖小华、韩兵（以下统称第三人）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2017年2月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告明源电力罗江分公司法定代表人张伦汉及委托诉讼代理人高波，被告谢姗姗、第三人张敬、肖小华及其与第三人韩兵共同委托诉讼代理人吴芳到庭参加诉讼。被告阳光伟业房产公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案缺席审理，现已审理终结。
原告明源电力罗江分公司向本院提出诉讼请求：准许执行被告阳光伟业房产公司开发的商品房“芙蓉溪苑”5-2-6-2号。
事实与理由：罗江县人民法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条作出的（2016）川0626执异13号执行裁定（以下简称执行裁定），适用法律错误，应适用第二十九条的特别规定。因罗江县人民法院认为：“谢姗姗在购房过程中并没有与被执行人阳光伟业房产公司发生直接的债权债务关系”，且谢姗姗并未向阳光伟业房产公司支付过购买被查封商品房的房款，因此，被告谢姗姗提出的异议不应得到支持。
第三人未提供证据证实其在人民法院查封前已就涉案房屋签订合法有效的买卖合同，根据《中华人民共和国物权法》第十六条、第三十九条的规定，第三人韩兵在没有取得本案所涉房屋登记产权的情况下，无权处分该房屋。
第三人与阳光伟业房产公司之间关于涉案商品房的预售合同已经终止履行，其所谓的原购房行为属分期付款，因未付清全款，预售备案已于查封前撤销。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款关于预告登记时效的规定，第三人无权处分涉案房屋。
阳光伟业房产公司已将涉案商品房另行出售给被告谢姗姗且已备案，被告谢姗姗就涉诉执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。
被告谢姗姗辩称，执行裁定中查明的都是事实，我经中介机构购买的涉诉房屋，交了中介费，也在房管部门办理了备案，是合法的。原告的行为给我的生活带来了损失。
被告阳光伟业房产公司未作答辩。
第三人述称：1.第三人已经履行了全部付款义务并在房管部门进行备案登记，全部房屋也于2014年10月实际交付。因预售商品房的特殊性，第三人实际已经取得涉诉房屋的所有权，应当适用《执行异议和复议规定》第二十八条的规定。2.第三人将涉诉房屋出售给被告谢姗姗，签订了书面房屋买卖合同，法院查封时涉诉房屋已经备案在被告谢姗姗名下，且备案登记的付款方式为一次性付款，并没有剩余房款供原告主张其债权。本案明显查封错误。3.阳光伟业房产公司协助第三人变更备案登记与预告登记是不同的概念，第三人已将房屋出售给被告谢姗姗并已交房，不是原告所述的投资。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。当事人对（2016）川0626执异13号执行裁定查明的本案基本事实无异议，本院予以确认。对双方有争议的第三人是否与阳光伟业房产公司签订了合法有效《商品房买卖合同》的证据和事实，第三人提供了其与阳光伟业房产公司之间就涉诉房屋签订的《商品房买卖合同》，证明双方之间合同有效并已经履行了全部付款义务，有权处分涉诉房屋。原告对证据的真实性无异议，但认为因第三人未实际付款已经解除。本院对《商品房买卖合同》的真实性予以确认，对其证明目的结合全案证据综合予以评判。
本院经审理查明：阳光伟业房产公司与第三人韩兵于2013年7月22日签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号585#）及《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》）各一份。《商品房买卖合同》主要约定：阳光伟业房产公司将位于罗江县万安南路西侧“芙蓉溪苑”5-2-6-2号房出售给韩兵；韩兵于2013年7月29日前第一次支付总房款的64.65%，即354482元，余款193828元在2013年12月31日前支付；并约定了双方其他相关权利义务。《补充协议》约定了第一次付款时间为2013年8月2日前，第二次付款时间为2014年12月1日前，每次付款金额不变；交房房屋装饰装修应达到附件标准，2014年11月30日前装修出至少一套样板间；并约定了违约责任：1.买方若未按期支付相应房款，《商品房买卖合同》无条件解除，卖方收回房屋退还全部购房款（不计息）。2.卖方若未按照约定的装饰装修标准装修并在约定时间装修出样板间，《商品房买卖合同》无条件解除，卖方三个工作日内退还购房款，并从买方支付房款之日起按已付房款的1.5%/月支付违约金；如卖方未在三个工作日内退还全部房款并按合同约定支付违约金，则买方有权不退房并不再支付余下房款，已付房款即为总房款，卖方仍须按主合同及本协议约定履行义务。3.卖方收回房屋或买方退房，乙方必须配合甲方解除商品房备案登记。4.买方转让所购房屋，卖方必须负责变更商品房备案登记。5.无论是卖方收回房屋或买方退还房屋，均由卖方负责办妥解除所购商品房备案登记，解除备案登记所需费用由卖方承担。《补充协议》还约定了双方其他权利义务。
2013年7月25日，阳光伟业房产公司向罗江住建局办理了“芙蓉溪苑”5-2-6-2号商品房预售合同备案。
第三人韩兵于2013年8月1日将涉诉房屋首付款354482元转入阳光伟业房产公司指定的账户。
2014年10月10日，阳光伟业房产公司与第三人韩兵就涉诉房屋的交房事宜达成如下协议：1.2014年10月10日前交付该套住宅的钥匙及购房发票等相关手续。2.阳光伟业房产公司承诺若交房后购房者需办理合同更名手续，我公司予以全力配合办理并不收取任何费用。3.购房相关税费及维修基金由购房者自行缴纳。4.其他未尽事宜双方另行协商解决。2014年10月14日，第三人韩兵向德阳欣荣物业管理有限公司交纳了涉诉房屋2014年10月至2015年3月期间的电梯维护费及物管费。
2014年12月26日，第三人张敬、肖小华、韩兵(甲方)与被告阳光伟业房产公司(乙方)签订协议书，内容如下：甲方于2014年12月26日委托乙方代其销售位于四川省德阳市罗江县万安南路469号“芙蓉溪苑”住房19套(5-1-4-1、5-1-4-2、5-1-5-1、5-1-5-2、5-1-6-1、5-1-6-2、5-1-7-1、5-1-7-2、5-1-8-1、5-1-8-2、5-2-4-1、5-2-4-2、5-2-5-2、5-2-6-1、5-2-6-2、5-2-7-1、5-2-7-2、5-2-8-1、5-2-8-2)甲乙双方达成以下协议：1.甲方同意将19套房屋，委托于乙方销售，销售房屋房款由甲方亲自收取。2.甲方同意按每套房价39万元(含39万)以下，付给乙方每平米50元代售费；39万元以上付给乙方每平米100元代售费。3.本协议一式肆份，甲乙双方各持贰份，签字盖章生效。第三人张敬、肖小华、韩兵同时委托阳光伟业房产公司收取19套房屋的钥匙。
2015年10月10日，韩兵与谢姗姗签订《房屋买卖合同》一份，主要约定韩兵将涉诉房屋出售给谢姗姗，成交价格为人民币320000元，首付款150000元，尾款卖方通知买方领取《房屋所有权证》、《国有土地使用证》后一周内支付；双方还就产权过户与相关费用、物业交割、违约责任等事宜进行了约定。谢姗姗当日向韩兵首付房款150000元。
同日，阳光伟业房产公司、韩兵签订《商品房买卖合同解除协议书》（以下简称《解除协议书》）一份，主要内容：双方自愿解除585#《商品房买卖合同》，共同向罗江县住建局申请撤销合同备案；因韩兵未实际付款，故阳光伟业房产公司无需退还任何款项。阳光伟业房产公司、韩兵当日向罗江县住建局提交撤案申请，撤销了涉诉房屋的预售备案。
同日，阳光伟业房产公司与被告谢姗姗另行签订《商品房买卖合同》(合同编号996#)，将涉诉房屋出卖给谢姗姗，并于当天向罗江县住建局办理了商品房预售合同备案。随后，在本院查封之前，谢姗姗缴纳了涉诉房屋的维修资金、契税、物管费等费用，领取了门禁卡并入住。因阳光伟业房产公司的原因，涉诉房屋至今仍登记在阳光伟业房产公司名下。
2015年6月29日，原告明源电力罗江分公司依据德阳仲裁委员会作出的(2014)德仲字第440号裁决，向德阳市中级人民法院（以下简称德阳中院）申请执行阳光伟业房产公司工程欠款2989400元、违约金145296元等。7月10日，德阳中院将该案指定本院执行，本院7月20日受理后，于2016年5月4日依法查封了阳光伟业房产公司名下含涉诉房屋在内的13套房屋。被告谢姗姗得知其所购买的房屋被查封后，遂向本院提出执行异议，请求解除查封，本院作出（2016）川0626执异13号执行裁定，中止对谢姗姗购买的位于罗江“芙蓉溪苑”5-2-6-2号房屋的执行。明源电力罗江分公司遂向本院提起诉讼，并提出前述请求。
上述事实，有当事人陈述、执行裁定书、《商品房买卖合同》及其《补充协议》、《交房协议》等证据在卷佐证。
本院认为，本案争议焦点为被告谢姗姗对涉案房屋是否具有排除原告明源电力罗江分公司强制执行的民事权益？
阳光伟业房产公司与第三人韩兵之间的《商品房买卖合同》及其《补充协议》、《交房协议》、委托销售房屋协议书均系当事人之间真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。虽然双方约定了涉诉房屋的付款方式系分期付款，但根据《补充协议》、《销售房屋委托书》的内容，结合阳光伟业房产公司未按照《补充协议》约定的装饰装修标准装修出样板房、未向第三人退款并承担违约责任，第三人也未要求退房，涉诉商品房再次销售之后房款由第三人直接收取的事实。可见，双方已经按照《补充协议》的约定就已付房款即为总房款达成了一致。原告关于第三人未付清房款的主张与查明事实不符，不应支持。
第三人在涉诉商品房交房后，委托阳光伟业房产公司代其销售，并自行与被告谢姗姗签订《房屋买卖合同》，不违反法律、法规的强制性规定，亦为合法有效。
在涉诉商品房的全部房款已经由第三人支付的情况下，根据相关协议内容，阳光伟业房产公司已经实现了收取房款的合同权利，但根据双方的约定，第三人有要求其办理合同更名手续及房屋权属登记等权利。第三人韩兵与谢姗姗签订《房屋买卖合同》的同日，阳光伟业房产公司解除与韩兵之间的《商品房买卖合同》、撤销备案，并与谢姗姗重新签订《商品房买卖合同》的行为，均是在履行其与第三人之间关于协助办理合同更名手续的合同义务。第三人自愿将其对阳光伟业房产公司的该部分权利让渡给被告谢姗姗，阳光伟业房产公司以其实际行为对此予以认可，因此，被告谢姗姗有权据此取得对涉诉房屋的物权期待权。
另一方面，根据阳光伟业房产公司与第三人的相关约定，阳光伟业房产公司与被告谢姗姗签订《商品房买卖合同》后，因第三人已支付了涉诉房屋全部房款，谢姗姗履行合同的方式为直接向第三人付款，也即，被告谢姗姗已经由第三人向阳光伟业房产公司支付了全部房款，并实际占有了涉诉房屋，未办理过户登记也非被告谢姗姗的原因，因此，被告谢姗姗对涉诉房屋享有排除强制执行的民事权益。
关于原告主张本案应适用《执行异议和复议规定》第二十九条的规定问题。本院认为，《执行异议和复议规定》第二十九条是针对消费者购买不动产的特殊规定，其对已付价款比例要求明显低于第二十八条对一般买受人的要求，且不要求已经占有，因此，第二十八条与第二十九条不是非此即彼的排除关系，本案应适用第二十九条，谢姗姗的物权期待权应当得到保护。
综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：
驳回原告德阳明源电力（集团）有限公司罗江分公司的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告德阳明源电力（集团）有限公司罗江分公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。
审 判 长 王红梅
代理审判员 马 娟
人民陪审员 谢宏伟
二〇一七年三月二十一日
书 记 员 杨晓琴
附：相关法律法规
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。