黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）哈民二民终字第1077号
上诉（原审原告）吕恒宜，男，1956年1月22日生，汉族，无固定职业。
委托代理人，吕福善，男，1981年11月22日生，汉族，个体业者。
被上诉人（原审被告）马清江，男，1943年12月24日生，汉族，尚志市退休干部。
委托代理人王立君，黑龙江于惠芳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）马志伟，男，1967年10月11日生，汉族，尚志市人民检察院科员。
被上诉人（原审被告）马智林，男，1970年5月19日生，汉族，哈尔滨市公安局民警。
二被上诉人委托代理人翟建新，黑龙江于惠芳律师事务所律师。
上诉人吕恒宜因与被上诉人马清江、马志伟、马智林确认合同有效纠纷一案，不服黑龙江省尚志市人民法院（2014）尚民一初字第546号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭依法进行了审理。上诉人吕恒宜及其委托代理人吕福善，被上诉人马清江及其委托代理人王立军，被上诉人马志伟、马智林的委托代理人翟建新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：马清江系马志伟、马智林之父。2007年6月5日，吕恒宜与马清江达成口头《房屋买卖协议》。马清江将马志伟、马智林所有的房屋卖给吕恒宜，总价款为18万元，吕恒宜将此款给付马清江，马清江给吕恒宜出具收据一份，内容为“此款系收吕恒宜买房款，具体内容另有协议，收到人吕恒宜，卖房人马清江”。马清江未将产权人马志伟、马智林的房屋所有权证照交付给吕恒宜。争议房屋位于尚志市尚志镇兴华街一栋两层楼房，东侧190.8平方米为马志伟，西侧133.2平方米为马智林的，另外还有一个锅炉房和20平方米的车库。吕恒宜与马清江系朋友关系。在吕恒宜与马清江达成口头《房屋买卖协议》前，因吕恒宜的房屋被拆迁，吕恒宜要求马清江帮助解决临时住房，马清江将马志伟、马智林的空闲两层楼房借吕恒宜临时居住。
吕恒宜诉称：2007年6月5日，吕恒宜购买马清江、马志伟、马智林324平方米的房屋，房屋价格为人民币18万元，并且一次将购房款付清，但马清江、马志伟、马智林至今没有给吕恒宜办理房屋过户手续。故要求确认吕恒宜与马清江、马志伟、马智林之间的房屋买卖关系有效，马清江、马志伟、马智林协助办理房屋过户手续，诉讼费用由马清江、马志伟、马智林负担。
马清江辩称：吕恒宜的诉请没有事实和法律依据。由于当时吕恒宜自己的房屋拆迁无处居住，吕恒宜多次找到马清江要求帮助解决临时住房，吕恒宜知道其与马清江之间感情深厚，作为朋友的马清江就积极的找到房屋的所有权人马志伟、马智林将空闲的房屋让吕恒宜临时居住。后期吕恒宜给付18万元是附有条件的，一是吕恒宜要求马清江处于说和达到买房的目的。二是告诉了吕恒宜房屋所有权人不是马清江，是马志伟和马智林。三是吕恒宜与产权人未签订房屋买卖合同，谈不到合同是否有效问题，房屋产权人不了解此事，吕恒宜要求产权人给办理过户手续无法律依据。另尽管马清江出具了18万元的收据，此款在马清江手里，马清江多次将此款退给吕恒宜，但吕恒宜为达到合同有效目的不接收房款。
马志伟、马智林辩称：买卖房屋应依法签订房屋买卖协议，本案中，房屋所有权人与吕恒宜没有达成任何书面或口头协议，因合同根本就没有成立，所以不存在合同效力问题。至于马清江与吕恒宜达成的口头或书面任何关于该房屋转让协议均属无效。因马志伟、马智林没有授权马清江出卖其房屋的权利。吕恒宜要求确认合同有效及办理房屋产权过户手续，依法不能得到支持。
原审认为：吕恒宜与马清江达成口头《房屋买卖协议》，马清江将马志伟、马智林所有的房屋出卖给吕恒宜，马清江出具一份收吕恒宜买房款18万元的收据，收据中注明另有协议。该收据内容中未写明买卖房屋的具体状况，也未向吕恒宜交付房屋所有权证照，以卖房人马清江的名义签名。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效；第一百三十二条第一款规定“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”吕恒宜购买房屋时，应当与对出卖的房屋享有处分权的马志伟、马智林协商签订房屋买卖合同。马清江出卖房屋时，未有证据证实经得房屋产权人马志伟、马智林的同意，事后也未得到房屋产权人的追认。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。在马清江给吕恒宜出具的收据中明确注明“另有协议，卖房人马清江”。吕恒宜应当与房屋的所有权人马志伟、马智林协商签订房屋买卖合同，按房屋买卖的交易习惯，要求出卖人交付房屋所有权证照。吕恒宜对所购买房屋的所有权人应当是明知的，但吕恒宜仍然与房屋的非所有权人马清江口头协议购买该房屋，将购房款给付马清江。吕恒宜作为买受人，受让该房屋的行为，不符合《中华人民共和国合同法》第四十九条规定的条件。该房屋坐落于尚志市尚志镇兴华委，为砖木结构的两层楼房，有产权证面积324平方米，吕恒宜以每平方米556元购买，价格明显低于当地区域居民房屋市场交易平均价格，不能视为以合理价格转让，不符合房屋市场交易规律。吕恒宜作为受让人受让该房屋的行为不构成善意取得。马清江不是该房屋处分权人，出卖他人房屋属无效的民事行为，故吕恒宜与马清江达成的口头房屋买卖协议不能成立。吕恒宜要求确认与马清江、马志伟、马智林间的房屋买卖合同有效，为其办理房屋产权过户手续，证据不充分，不符合法律规定，本院依法不予支持。据此判决：驳回吕恒宜的诉讼请求。案件受理费100元由吕恒宜负担。
吕恒宜不服原审判决，向本院提起上诉称：是马清江主动找吕恒宜，要求吕恒宜购买该房，在交款前一天吕恒宜就入住该房屋至今已7年以上。马志伟、马智林明知马清江将该房屋出售给吕恒宜，而未作任何否认表示，那么马清江的代理行为应视为马志伟、马智林同意，该房屋买卖合同有效及吕恒宜购买该房屋属善意取得为由，请求二审法院撤销一审判决，改判本案买卖合同有效，马志伟、马智林无条件协助吕恒宜办理房屋产权过户手续。
马清江、马志伟、马智林辩称：不同意吕恒宜的上诉请求。请求二审法院维持原判。
在二审庭审过程中，吕恒宜向法庭举示如下证据：
证据一，证人李某某出庭证实。拟证明：2007年在路上遇见马清江妻子，两人提起房子卖给吕恒宜。
证据二，证人祖某某、刘某某出庭证实。拟证明：2007年祖某某将其家房卖给刘某某，每平方米266元。
马清江、马志伟、马智林对吕恒宜举示的证据质证认为：证人证言与本案无关。
本院认证意见为：上述证人证言与本案没有必然因果关系，故本院予以采信。
二审查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”；第一百三十二条第一款规定，“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”吕恒宜购买房屋时，应当与对出卖的房屋享有处分权的马志伟、马智林协商签订房屋买卖合同。吕恒宜未举示证据证实出卖房屋时征得房屋产权人马志伟、马智林的同意，事后也未得到房屋产权人的追认。马清江无权处分马志伟、马智林所有房屋。
关于吕恒宜是否构成善意取得的问题。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”本案中，争议房屋属不动产，需经到房产部门进行登记，并应以登记的时间作为财产所有权转移的时间，虽然马清江与吕恒宜订立了口头《房屋买卖协议》，马清江亦收取吕恒宜18万元房款，但根据上述法律规定争议房屋未发生所有权转移。因马清江不是房屋所有权人，属擅自处分马志为、马智林的财产，故吕恒宜的购买诉争房屋的行为不构成善意取得，不能取得争议房屋的所有权。综上，在马清江无权处分马志伟、马智林所有的房屋，又不构成善意取得的情况下，吕恒宜的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。吕恒宜与马清江之间形成在债权债务关系双方可另行解决。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由吕恒宜负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 孙 云 龙
审 判 员 赵 晓 波
代理审判员 端木繁辉
二〇一五年二月十二日
书 记 员 李 晶