广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤13民终1300号
上诉人（原审被告）：陈远梅，女，汉族，1980年10月27日出生，住广东省惠州市惠阳区,
委托诉讼代理人:余锡芬，男，汉族，1960年12月8日出生，住广东省深圳市福田区，
被上诉人（原审原告）：惠州市深惠珠江房地产开发有限公司，住所地：惠州市大亚湾西区龙海二路288号。
法定代表人：刘健章。
委托诉讼代理人：袁献泽、龙昕，系该公司职员。
上诉人陈远梅与被上诉人惠州市深惠珠江房地产开发有限公司因商品房销售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院(2016)粤1391民初2605号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
陈远梅上诉请求：一、撤销一审民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、判决本案一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。
上诉理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误。一审判决(第5页末段至第6页)：“被告陈远梅认为，合同约定，买受人应于2014年5月6日前付50%房款计44万元，其余全部房款101万元自签订本合同之日（即2014年5月6日）起45日内以贷款支付。为此，买受人支付剩余101万元购房款的时间是确定的，即是2014年6月21日前支付。原告在2016年7月26日向原告发出《关于未能成功办理按揭贷款的函》，主张权利已经过了诉讼时效。“本院认为，合同补充协议约定，买受人按揭贷款申请不被贷款机构接受或贷款机构批准的贷款金额少于合同约定贷款金额的，买受人应当一次性付清全部房款或不足贷款差额部分。根据一般交易习惯，按揭贷款需以贷款银行审批通过为准，该贷款批准的时间是不确定的(注意：双方并未约定以银行审批批准贷款为期限)。因此，被告陈远梅未能通过以银行按揭方式支付剩余购房款l01万元，剩余房款支付时间是不确定的(支付时间有明确约定)。根据法律规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人可以随时要求履行，但应当给与对方必要的准备时间。为此，原告于2016年7月26日向被告发出《关于未能成功办理按揭贷款的函》，要求被告在收到该函之日起7日内，一次性付清购房尾款，符合法律规定。被告陈远梅至法庭辩论结束前，依旧末支付剩余房款l01万元，存在逾期付款的违约行为。根据法律规定，原告深惠珠江公司作为守约方，享有请求被告陈远梅继续履行合同、赔偿损失等权利。为此，原告要求被告支付101万元房款及逾期付款违约金的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。”这是一审判决认定事实错误，适用法律错误，1、关于本案涉诉合同是否有约定履行期限、履行期限是否明确的问题：上诉人与被上诉人双方于2014年5月6日签订的《商品房买卖合同》第六条第3项约定：“买受人于2014年5月6日之前付30%房款44万元整，其余全部的房款的70%共计人民币l01万元整，自签订本合同之日起肆拾伍日内以贷款支付。”也就是说，上诉人与被上诉人双方合同约定的101万元房款一次性的付款期限是到2014年6月20日止。即是说，本案涉诉合同是有约定履行期限、履行期限是明确的。而有关附件四合同补充协议第九条约定，“买受人如选择按揭贷款方式付款的，买受人保证其已向贷款机构了解按揭贷款条件及申请按揭贷款所需提供的所有资料，出卖人仅负有按照贷款机构的要求为买受人办理按揭贷款手续提供必要协助的义务，出卖人不负责审查买受人是否符合贷款机构贷款条件，不保证买受人的贷款申请获得贷款机构批准。如买受人按揭贷款申请不被贷款机构接受或贷款机构批准的贷款金额少于合同约定贷款金额的，买受人应当一次性付清全部房款或补足贷款差额部分。买受人未在合同第六条一款3项约定的期限内付款的，应按合同第七条关于逾期付款违约责任的约定处理。”很明显，合同补充协议不但没有取消《商品房买卖合同》第六条第3项有关“其余全部的房款的70%共计人民币101万元整，自签订本合同之日起肆拾伍日内以贷款支付”的履行期限约定，而且还再次明确(合同补充协议第九条)：“受人未在合同第六条一款3项约定的期限内付款的，应按合同第七条关于逾期付款违约责任的约定处理。”一审判决故意忽视“买受人未在合同第六条一款3项约定的期限内付款的，应按合同第七条关于逾期付款违约责任的约定处理。”的有关履行期限的约定，是断章取义的行为、是认定事实错误。2、一审判决适用法律错误：本案不存在履行期限不明确的情形，不论是《商品房买卖合同》，还是合同补充协议第九条，都一样约定在合同第六条一款3项约定的期限内付款(即约定的101万元房款一次性的付款期限是到20I4年6月20日止)。退一万步说，就算合同补充协议没有约定履行期限或履行期限不明确，那也应按《商品房买卖合同》第六条第3项约定确定履行期限。所以，一审判决适用《合同法》第62条第一款第四项等法律是适用法律错误。3、被上诉人未在诉讼时效期限内向上诉人主张房款的债权，所以，被上诉人主张房款的诉讼请求已经超过诉讼时效。上诉人与被上诉人于2014年5月6日签订的《商品房买卖合同》第六条第3项约定：“买受人于2014年5月6日之前付30%房款44万元整，其余全部的房款的70%共计人民币101万元整，自签订本合同之日起肆拾伍日内以贷款支付。”，也就是说，上诉人与被上诉人双方合同约定的101万元房款一次性的付款期限是到2014年6月20日止。从2014年6月20日起至2016年11月10日被上诉人向法院起诉时止，已超过两年时间，被上诉人既没有在两年内行使诉讼权利，也没有向上诉人追讨过上述房款。所以，本案被上诉人主张房款的诉讼请求已超过法定的诉讼时效。同理，被上诉人未在诉讼时效期限内向上诉人主张违约金的债权，所以，被上诉人主张违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律错误，被上诉人的诉讼请求已经超过两年的诉讼时效，请求二审法院依法改判支持上诉人的上诉请求。上诉人陈远梅在庭审中补充：在书面的民事上诉状的基础上，我方就上诉状中的第四点进行事实理由上的补充：一审判决蓄意偏帮被上诉人，损害了上诉人的权益。第一点，本案按照相关法律的规定，应该在2017年5月作出判决，但是一审法院故意拖延到了2017年10月后才作出判决，居心叵测；第二点，双方的合同明明清楚的约定了合同履行期限是在2014年6月20日前的，一审法院故意视而不见，认定双方合同的履行期限为认定不清楚，很明显，一审法院是在蓄意偏帮被上诉人。
惠州市深惠珠江房地产开发有限公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予以维持。一、原审判决对合同履行期限的认定清楚。原审判决对双方于2014年5月6日对涉案房屋所签订的《商品房买卖合同》及补充协议意思表示真实，合同合法有效，应予诚实履行的认定，符合案件事实及法律规定。根据合同第六条、合同补充协议第9条之约定，被答辩人对付款方式、按揭贷款条件、申请贷款资料等关于按揭贷款内容已清楚了解，也应明知根据一般交易习惯，按揭贷款以贷款银行审批通过放款为准；按通常按揭贷款流程，贷款批准及放款时间为数月或以年记，被答辩人贷款过程也说明这一点。双方对签订合同之日起45日内以贷款支付房款的约定，表述及目的均为促使及时买受人向银行提交合规的按揭贷款申请资料，避免迟延办理给双方带来的各项风险。答辩人不顾实际情况曲解为应于45日内完成款项入账，不符合约定目的及按揭购房交易流程、惯例。二、原审判决适用法律正确。原审判决依据合同性质、具体表述及交易惯例及合同公平诚信精神，认定双方对于按揭付款的合同期限是延续而不确定的，符合案件事实及法律规定。三、上诉人适用诉讼时效错误。答辩人于2016年7月26日发出的《关于未能成功办理按揭贷款的函》，为被答辩人因自身原因办理按揭贷款手续未果，且在合理期限内未能采取有效措施继续办理或依原合同约定变更付款方式后所出具，是在合理时间内为被答辩人办理按揭手续进行多种努力，期间数次联系被答辩人，因被答辩人未予配合且未支付剩余房款的基础上作出。因合同中按揭付款义务履行期限具有不确定性，且远超出双方约定办理的时间，被答辩人以双方约定办理贷款的期限作为实际付款义务的履行期限，是对合同约定的故意错误解释。同时，购房款本金属买受人取得物权应支付的对价，被答辩人已取得房屋产权证书，根据公平合理、等价有偿的基本原则，买受人取得物权即同时负有支付物权对价的基本义务。如允许买受人对购房款本金进行诉讼时效抗辩，则违背了上述民法的基本原则。综上所述，被答辩人的违约事实清楚，原审判决适用法律正确。被答辩人在此情况下拖延诉讼流程、无正当理由提起上诉，实为恶意逃避付款义务，给答辩人造成巨大经济损失。望法院依法驳回上诉，维持原判为盼。
惠州市深惠珠江房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1、被告支付房款101万元及逾期付款违约金人民币85042元（暂计算至2016年11月10日，实际计算至被告支付之日止），两项共计1095042元；2、被告承担本案全部诉讼费、公告费、执行费。
一审法院认定事实：为购买原告开发的位于惠州市××西区××田地段××东岸花园××房，被告分别于2014年3月21日、2014年3月29日、2014年4月10日以及2014年4月28日向原告支付了共计44万元首期款。2014年5月6日，原告与被告正式签订合同编号为Z70024的《商品房买卖合同》，主要内容为：被告购买原告开发的位于惠州市××西区××田地段××东岸花园××房，为现房，用途为住宅，建筑面积222.05平方米，总价款145万元。第六条关于付款方式及期限的约定：被告于2014年5月6日前付50%房款计44万元，其余全部房款101万元自签订本合同之日起45日内以贷款支付。第七条关于买受人逾期付款的违约责任约定：买受人如未按本合同时间付款,应按逾期时间,分别处理(不作累加):……(2)逾期超过90日后,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。附件四合同补充协议第九条约定，买受人如选择按揭贷款方式付款的，买受人保证其已向贷款机构了解按揭贷款条件及申请按揭贷款所需提供的所有资料，出卖人仅负有按照贷款机构的要求为买受人办理按揭贷款手续提供必要协助的义务，出卖人不负责审查买受人是否符合贷款机构贷款条件，不保证买受人的贷款申请获得贷款机构批准。如买受人按揭贷款申请不被贷款机构接受或贷款机构批准的贷款金额少于合同约定贷款金额的，买受人应当一次性付清全部房款或不足贷款差额部分。买受人未在合同第六条一款3项约定的期限内付款的，应按合同第七条关于逾期付款违约责任的约定处理。合同签订后，被告按照约定向贷款银行提交了按揭贷款资料。2016年7月26日，原告向被告出具了一份编号为深惠珠房【2016-7-2501】号的《关于未能成功办理按揭贷款的函》，主要内容为：2014年3月21日，被告与原告签订《商品房买卖合同》（编号为：Z70024），按揭购买原告开发的惠州市大亚湾西区东岸花园南区1栋11号商品房，约定房款总价145万元，其中首付款44万元，余款101万元应于45日内以银行按揭方式付清。上述按揭贷款期限早已届满，但因征信不良之故，银行至今按揭贷款拒绝发放。该事实情况，请被告及时与银行确认。为确保双方的继续友好合作，原告已多次与被告电话联系，但截至发函之日被告仍未依约缴足相关款项。按合同约定，被告显已构成违约，并已损害原告合法利益。为避免双方损失进一步扩大，原告特此函告如下：敬请被告于收到本函之日起7日内，一次性付清购房尾款。若被告逾期未付款的，将按《商品房买卖合同》约定承担违约责任，由此引起的一切损失均由被告自行承担。案件审理过程中，依据原告的申请，本院依法查封被告陈远梅名下位于惠州市大亚湾西区龙海二路288号东岸花园的产权（房产证号：粤房地权证惠州字第××号），查封价值以1095042元为限。
一审法院认为：原、被告在庭审中均确认涉案房屋为现房买卖，因此，本案应为商品房销售合同纠纷。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议的主体资格和内容不违反法律规定，是双方当事人的真实意思表示，该合同真实、合法、有效，原、被告双方应当诚实信用履行。被告陈远梅认为，合同约定，买受人应于2014年5月6日前付50%房款计44万元，其余全部房款101万元自签订本合同之日（即2014年5月6日）起45日内以贷款支付。为此，买受人支付剩余101万元购房款的时间是确定的，即是2014年6月21日前支付。原告在2016年7月26日向原告发出《关于未能成功办理按揭贷款的函》，主张权利已经过了诉讼时效。本院认为，合同补充协议约定，买受人按揭贷款申请不被贷款机构接受或贷款机构批准的贷款金额少于合同约定贷款金额的，买受人应当一次性付清全部房款或不足贷款差额部分。根据一般交易习惯，按揭贷款需以贷款银行审批通过为准，该贷款批准的时间是不确定的。因此，被告陈远梅未能通过以银行按揭方式支付剩余购房款101万元，剩余房款支付时间是不确定的。根据法律规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人可以随时要求履行，但应当给与对方必要的准备时间。为此，原告于2016年7月26日向被告发出《关于未能成功办理按揭贷款的函》，要求被告在收到该函之日起7日内，一次性付清购房尾款，符合法律规定。被告陈远梅至法庭辩论结束前，依旧未支付剩余房款101万元，存在逾期付款的违约行为。根据法律规定，原告深惠珠江公司作为守约方，享有请求被告陈远梅继续履行合同、赔偿损失等权利。为此，原告要求被告支付101万元房款及逾期付款违约金的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。同理，被告的违约金起算时间应从原告发出《关于未能成功办理按揭贷款的函》之日起第7日后，即2016年8月3日。原告主张的违约金起算时间超出上述部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第一款第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告陈远梅在本判决生效后十日内向原告惠州市深惠珠江房地产开发有限公司支付101万元，并自2016年8月3日起以101万元为基数，按每日万分之一的标准向原告支付违约金至款项付清之日止。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14655元、保全费5000元，共计19655元，由被告陈远梅负担。
本院二审期间，当事人双方未提交新的证据。对一审查明的事实，本院予以确认。
本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案上诉争议焦点：上诉人应否支付购房尾款及违约金。上诉人以被上诉人主张购房尾款已超过诉讼时效为由拒绝支付剩余购房款，依据是双方签订的合同中约定除首付款外剩余的房款自签订合同之日起45日内以贷款支付，即双方约定了尾款的支付时间。首先，结合双方签订正式商品房买卖合同和补充协议可知，关于尾款的支付方式双方是达成一致意见的，由上诉人通过银行按揭贷款的方式支付，而银行的按揭贷款审批时间是无法预计的，那么双方约定的45日内以贷款支付并非是对付尾款时间的确认，而应从实际的房地产交易习惯中得出，该45日应为办理银行按揭贷款手续的时间，即尾款的支付时间应以银行的审批结果予以确定。退一步讲，即使以上约定是对付尾款时间的确认，根据一审查明的事实，结合被上诉人的陈述，被上诉人在合同履行过程中多次以电话方式催缴房款并于2016年7月26日因上诉人未能成功办理按揭贷款发函催告上诉人在收到该函之日起7日内一次性付清购房尾款，主张其合法权利，其行为构成诉讼时效中断，诉讼时效应当重新计算。故，上诉人的该抗辩理由，本院不予采信。根据双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议的约定，结合合同目的，被上诉人的主要义务是交付房屋及办理过户手续，上诉人的主要义务是接收房屋及支付相应购房款。从双方履行情况来看，作为卖方，被上诉人已经按照合同约定交付房屋并办理了不动产移转登记，履行了其合同义务；作为买方，上诉人理应按照合同约定支付房屋价款，而其至今未付清全部购房款。现作为守约方的被上诉人选择继续履行合同，上诉人并未主张解除合同或者与被上诉人协商解除合同，应视为合同继续履行。故，上诉人理应依照合同约定履行其支付剩余房款的义务。至于违约金，上诉人至今未支付购房款，构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。故原审法院认定上诉人应当自被上诉人发出《关于未能成功办理按揭贷款的函》之日起第7日后，即2016年8月3日起以101万元为基数，按每日万分之一的标准向被上诉人支付违约金至款项付清之日止，并无不当，本院予以维持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，上诉人的上诉缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费14655元，由上诉人陈远梅承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭志文
审 判 员 蓝惠兰
审 判 员 于海砚
二〇一八年七月六日
法官助理 周 莎
书 记 员 黄 慧