上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0113民初5002号
原告孙德根(反诉被告)，男，1952年7月17日生，汉族，住上海市。委托代理人王林芳(系原告之妻)，1956年4月6日生，汉族，住址同上。被告孙文斌(反诉原告)，男，1982年10月28日生，汉族，户籍地安徽省合肥市。被告杨美凌(反诉原告)，女，1984年6月30日生，汉族，户籍地安徽省。上列两被告共同委托代理人汪文芳，上海衡孚律师事务所律师。原告(反诉被告)孙德根与被告(反诉原告)孙文斌、杨美凌房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。法官助理黄滢负责本案的审判辅助工作。原告(反诉被告)孙德根及其委托代理人王林芳、被告(反诉原告)孙文斌、杨美凌及其共同委托代理人汪文芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)孙德根诉称，因置换房屋之需，孙德根将自己居住的上海市宝山区逸仙路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房屋挂牌出售，经过中介居间介绍，孙德根与被告(反诉原告)孙文斌、杨美凌于2015年10月24日签订了房屋买卖合同。合同签订后孙文斌、杨美凌仅支付了首付款人民币52万元(含定金3万元)，直至孙德根向法院起诉时仍未成功办理贷款或现金支付剩余房款。孙德根认为孙文斌、杨美凌未履行付款义务，孙德根因此受到重大经济损失，孙德根的合同目的无法实现，故孙德根起诉要求解除双方签订的房屋买卖合同，孙文斌、杨美凌支付违约金346,000元并协助孙德根解除系争房屋的买卖合同备案。被告(反诉原告)孙文斌、杨美凌辩称并反诉称，房屋买卖合同签订后，孙文斌、杨美凌向陆续孙德根支付了53万元首付款，剩余的房款约定以银行贷款的方式支付。由于贷款银行需要孙德根提供放款账户，孙德根直到2015年11月18日以后才将账号提供给银行，导致贷款延误，无法在原定的2015年12月8日前办理过户。经协商，双方于2015年12月20日签订了补充协议，重新约定了过户和交房时间，还约定了如果银行贷款延迟发放，双方互不追究违约责任。双方最终于2015年12月26日至交易中心申请过户。过户当天，银行的律师明确告知孙德根，银行发放贷款必须以户口迁出为前提。但孙德根直到2016年2月16日才告知迁出户口，影响了银行放款时间。2016年2月29日，由于孙德根没有按约交房，孙文斌、杨美凌委托律师向孙德根发函，孙德根的妻子王林芳来电表示，只要孙文斌、杨美凌的贷款到位，就会立即搬出系争房屋。2016年3月8日，银行贷款发放至孙德根账户，但孙德根仍拒绝交房并起诉至法院。综上，不同意孙德根的全部诉讼请求，反诉要求孙德根继续履行房屋买卖合同，将系争房屋交付给孙文斌、杨美凌，并协助办理水、电、煤气、物业管理、有线电视过户的相关手续，支付迟延迁出户口的违约金44,115元(自2015年12月27日至2016年2月16日，按房价173万元的日万分之五计算)，支付自2016年3月12日起至房屋实际交付之日止的迟延交房违约金(按总房价173万元的日万分之五计算)。原告(反诉被告)孙德根针对被告(反诉原告)孙文斌、杨美凌的反诉辩称，孙德根出售房屋是为了置换房屋，由于市场房价上涨飞快，孙文斌、杨美凌的贷款于2016年3月8日才到账，此时的房价比2015年10月双方签订房屋买卖合同时发生了根本变化，导致孙德根不可能再购置新的房屋，无法实现出售房屋的合同目的，故不同意继续履行合同、交付房屋。关于户口迁出，由于银行工作人员是2015年12月26日过户当天才告知孙德根需要迁出户口才能放款，迁户口需要时间，孙德根不可能当天就把户口迁走，后来又因为孙文斌、杨美凌迟迟不将契税单原件交给孙德根，导致户口迁出迟延，况且，双方在最初签订的房屋买卖合同中曾约定签订合同后150日内迁出户口，当时孙文斌、杨美凌是同意的。关于交房，双方在补充协议中约定的是如果孙文斌、杨美凌于2016年1月31日前将贷款120万元支付至孙德根的银行卡上，孙德根于2月28日交房。但事实上1月31日那天孙德根并没有收到房款。而根据双方在《上海市房地产买卖合同》中附件三第五条的约定，孙德根应当于收到全部房款的三日后交房，孙文斌、杨美凌于同年2月29日发律师函要求交房的时候，孙德根根本没有收到全部房款，不可能交房。由此可见，是孙文斌、杨美凌违约在先，所以不应当由孙德根支付违约金。综上，不同意孙文斌、杨美凌的全部反诉请求。经审理查明，2015年10月8日，孙德根与孙文斌签订房屋买卖合同，由孙文斌向孙德根购买系争房屋，其中约定，总房价款为1,728,000元，于本合同签署后16天签订网签文本的《上海市房地产买卖合同》，应于2015年12月8日前交房和向交易中心申请办理产权过户，若有户口，孙德根应于本合同签订后150天内办理户口迁出手续。2015年10月24日，孙德根(甲方、卖售人)与孙文斌、杨美凌(乙方、买受人)签订《上海市房地产买卖合同》，约定总房价款为1,728,000元，2015年12月8日前交房，12月8日前办理过户手续。在该合同的补充条款(一)中约定，乙方可以向银行申请贷款1,208,000元用于支付部分房价款，乙方应于办理房地产交易过户手续前完成贷款审批手续，若因乙方原因导致贷款不足，则任何不足部分均由乙方在办理交易过户前支付给己方；甲方应按乙方贷款银行要求，配合乙方办理银行贷款审批手续，若因甲方迟延提供乙方贷款所需材料，致使交易过户时间延迟的，甲方应承担违约责任；甲方应于办理过户手续前，办理原有户口迁出手续，在签署期限内未能迁出的，每逾期一日，甲方应按房屋价款的万分之五向乙方支付赔偿金，直至原有户口迁出时止；附件三付款协议约定：1、签订本合同前，乙方已支付甲方定金3万元。2、签订本合同当日，乙方应支付甲方首期房价款52万元(含定金)。3、待乙方完成上述全部付款义务、乙方之贷款经银行审批通过且补足贷款补足部分(若有)、取得乙方之上海市个人住房房产税认定通知书且于合同中约定的交易过户时间内，甲乙双方备齐本次交易过户所需的一切材料向交易中心申请办理过户手续。4、待交易中心出具乙方为产权人的房地产权证，贷款银行为抵押权人的他项权利证明后，乙方应委托贷款银行将第二期房款共计1,208,000元支付至甲方指定账号。5、待甲方收到上述全部款项后三日内，甲乙双方应办理房地产交接手续并签订房地产交接书。附件四约定，甲方在本合同第四条约定的房屋验收交接后，与乙方共同办理水、电、燃气、电话、有线电视等过户手续，物业维修基金、水、电、有线电视、电话、燃气初装费由甲方无偿转让给乙方，乙方无需另外支付费用。2015年12月20日，孙德根和孙文斌签订协议一份，主要内容为，现有孙文斌购买系争房屋，经双方友好协商，达成以下协议：一、双方于2015年12月21日前往交易中心办理房产交易、产权过户事宜，二、孙德根同意在2016年2月28日前空出房子交付给孙文斌，三、关于房屋贷款事宜，经友好协商，定于2016年1月31日前银行贷款放到孙德根银行卡里，如晚放贷，双方不追究违约责任，交房时间顺延。2015年12月26日，孙德根和孙文斌、杨美凌双方至交易中心办理系争房屋的过户申请手续。2016年1月12日，孙文斌、杨美凌经核准登记为系争房屋的房地产权利人。2016年2月15日，孙德根将系争房屋中原有的户口迁出。另查明，合同履行过程中，双方协商将系争房屋交易价格变更为173万元。孙文斌于2015年10月8日向孙德根支付定金5,000元，于次日支付定金2.5万元，于2015年10月24日支付了首期房款49万元，于2016年1月22日支付房款1万元。2016年3月8日，孙文斌、杨美凌的贷款银行向孙德根的账户发放两笔款项，金额共计120万元。庭审中，为证明己方主张，孙德根提供了以下证据：1、短信记录，证明孙德根是为了置换才将系争房屋出售的，在孙文斌、杨美凌的贷款迟迟未办理下来的情况下，又接到孙文斌、杨美凌的律师函，所以发出短信要求解除合同；2、孙德根账户变动情况，证明孙文斌、杨美凌的贷款是2016年3月8到账的，一共是120万元，孙德根于2016年3月4日起诉时房款并未到账；3、鉴定结论书及残疾证，证明孙德根的妻子大部分丧失劳动力，其儿子及其女朋友也是残疾人，孙德根置换房屋的原因并非为获取现金；4、开户记录，证明孙德根于2015年11月17日开立了中国银行的账户；5、新线存款历史交易明细清单，2016年3月8日孙德根的中国银行账户收到房款后从未使用过；6、解约协议两份，证明由于孙文斌、杨美凌的贷款没有到账，导致孙德根无法正常购房；7、房价清单，证明系争房屋目前市场价格为248万元。孙文斌、杨美凌对上述证据的质证意见为：1、对于已经发送的短信内容真实性无异议，但只是截取了双方往来信息的一部分，并不完整；2、真实性无异议；3、真实性无法确认，与本案无关联性；4、真实性无异议，因为孙德根到11月17日才开户，导致银行对孙文斌、杨美凌的贷款审批晚了；5、真实性无异议，证明孙文斌、杨美凌的贷款已经足额支付；6、据孙文斌、杨美凌所知，2015年12月24日的解约协议，是因为孙德根没有向出售方付清定金，晚了3天，出售方不同意卖房了；2016年的解约协议是因为出售方跳价，两份解约协议都与本案无关；7、不予认可，2016年3月份全国房价普涨，被告出售的安徽房屋也亏了。庭审中，为证明己方主张，孙文斌、杨美凌提供了以下证据：1、银行放款条件清单，过户当天银行律师再次明确告知过买卖双方，银行发放贷款的前提是抵押物内没有户口；2、律师函，证明孙文斌、杨美凌曾委托律师发函要求孙德根交房；3、存量房买卖合同、贷款情况说明、零售客户交易清单，证明孙文斌、杨美凌已经于2015年10月19日出售了安徽合肥的房屋，于2015年11月2日前结清了贷款；4、住房公积金个人住房抵押借款合同和个人二手住房贷款合同，证明孙文斌、杨美凌已于2015年10月24日积极签订贷款合同；5、系争房屋相同地段的房价走势图，证明了签订房屋买卖合同后，系争房屋出现了房价上涨的情况；6、孙德根与孙文斌完整短信记录，双方于2016年1月29日时确认的最后交房时间是2016年2月28日。7、申请证人黄某某到庭作证，证人称其为中介公司员工，曾陪同原被告去过户，过户当天银行的律师表示要户口迁出后才放贷款。孙德根对上述证据的质证意见为：1、真实性不予认可，贷款是孙文斌、杨美凌与银行之间的关系，与本案无关联性；2、真实性无异议，收到律师函的时候孙德根尚未收到剩余房款，不应该交房；3、真实性无法确认，双方第一次签订房屋买卖合同时，孙文斌并未告诉孙德根在安徽还有房子和贷款，如果孙德根知道这一情况，就不会将房屋卖给孙文斌了；4、10月24日签订的是网签合同；5、真实性无异议；6、真实性无异议，短信内容显示孙德根一直在向孙文斌要契税单原件，这是办理迁户口必需提供的文件。7、办理户口迁移需税单原件，但孙文斌、杨美凌不配合，只给复印件，还说房子拿到才给原件。另查明，根据双方的短信内容显示：1、孙德根于2016年1月26日发短信要求孙文斌提供办户口迁移所需的税单，被告于同年1月30日提供。2、孙德根于2016年1月29日发短信称，同意2月28日交房，交房后后续手续，等钱到我卡上，再移交。同日孙文斌回复，可以，只要房子肯给我，其它的我都配合。3、2016年2月22日孙德根发短信称，我们8号将所有材料送达银行，什么时候能放款，你催促银行早点，后面还有许多事要移交。孙文斌回复，已经问过银行，正在办理。4、2016年2月28日孙德根发短信称，我等钱买房，快去催银行，给个明确放款时间。5、2016年2月29日孙德根发短信称，我跟你说清楚，3月10日钱如果不到我账户，我房子不卖了，随便你去哪里申诉，当时说好1月31日前贷款下来，并到我账户里，我年后28号交房，你说现在钱还没有下来，你也不紧叮银行，我也要买房，你说该怎么办。孙文斌回复，贷款下不来是因为你户口没迁走。孙德根回复，户口现在迁出15天，按照银行规定应该放款，再说户口没迁你有责任，因为你迟迟不配合，将发票交给我，我再放你10天时间，到时不要怪我反脸，你自已看着办吧。6、2016年3月4日孙德根发短信称，我已经没什么可说了，因为你至今没有把钱打到账户上，已造成我很大损失，我已没有能力再去购房，我现在要解除合约，并追究你的违约责任。以上事实，有房屋买卖合同、上海市房地产买卖合同、短信记录、开户记录及新线存款历史交易明细清单、2015年12月20日的协议、收据、房地产权证、房价走势图，及双方当事人的陈述等证据为证，并经庭审质证，可以认定。本院认为，孙德根与孙文斌、杨美凌就系争房屋签订的房屋买卖合同、上海市房地产买卖合同及补充协议，均系双方真实意思表示，应恪守履行。根据查明的事实，双方在网签《上海市房地产买卖合同》中约定的过户时间为2015年12月8日，由于贷款延误，双方于同年12月20日签订了补充协议，约定于12月21日过户，双方实际于12月26日至交易中心办理过户手续。虽然补充协议约定于12月21日过户，但事后双方于12月26日办理过户手续时，均未对该时间提出异议，故说明双方对于12月26日过户也无异议。此后孙德根办理户口迁移手续，于2016年2月15日迁出户口。同年3月8日，中国银行将贷款发放至孙德根的账户，至此，孙文斌、杨美凌已向孙德根全额支付房款共计173万元。根据补充协议约定，银行放款晚的，双方不追究违约责任，交房时间顺延。另根据双方的短信内容显示，双方在办理过户手续后，就迁移户口需要的税单进行协调，并在2月15日迁出户口后，将相关材料交给贷款银行，还多次就催促银行早点放款进行沟通。孙德根还发短信表示在3月10日不放款，房子就不卖了。上述原被告的一系列行为表明，双方在办理过户手续后，对迁移户口，银行放款等事项多次进行沟通，证明双方均同意继续履行合同。由于银行已于3月8日放款，孙文斌、杨美凌已付清了全部房款，故双方之间的合同应当继续履行。孙德根要求解除合同、并要求孙文斌、杨美凌支付违约金等诉请，不予支持。关于孙德根所称孙文斌、杨美凌于2016年2月29日发出律师函，即属于违约一节，本院认为，孙文斌、杨美凌发出律师函要求孙德根交房，并要求孙德根承担违约责任，系其单方意思，表示其要求继续履行合同，而非解除合同。而是否需承担违约责任，最终需通过司法途径确定。孙文斌、杨美凌要求孙德根交房及办理水、电、煤气、有线电视及物业管理过户手续，可予支持。结合双方履行合同的实际情况，鉴于双方在补充协议中对贷款延期、交房时间顺延已有约定，双方不承担违约责任。另考虑到双方交易过程中，正值本市房价波动较大时期，孙德根另行购房需合理期限，故孙文斌、杨美凌反诉主张自2016年3月12日起计算逾期交房违约金，不予支持。双方在2015年10月8日签订的房屋买卖合同中约定于合同签订后150天内迁出户口，网签合同中又约定应当于过户前迁出户口，差异较大，对于户口迁出的约定存在一定瑕疵。实际履行过程中，孙文斌、杨美凌在过户当天对房屋内的有户口情况是明知的，且根据双方的短信往来，孙德根在得知迁移户口的要求后，向孙文斌索要契税单原件办理迁移手续，孙文斌也作出了配合，最终在一定期限内迁出了户口，故孙文斌、杨美凌反诉主张迟延迁出户口违约金，不予支持。据此，依照中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第七十七条第一款之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)孙德根与被告(反诉原告)孙文斌、杨美凌就上海市宝山区逸仙路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行，原告(反诉被告)孙德根于本判决生效之日起二十日内，从上述房屋中搬离，将房屋交付给被告(反诉原告)孙文斌、杨美凌，并配合办理水、电、煤气、有线电视及物业管理过户手续；二、原告(反诉被告)孙德根的诉讼请求，不予支持；三、被告(反诉原告)孙文斌、杨美凌的其他反诉请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。本诉案件受理费6,490元，由原告(反诉被告)孙德根负担，反诉案件受理费775元，由被告(反诉原告)孙文斌、杨美凌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 戴筱岚
人民陪审员 周明华
人民陪审员 时金兰
二〇一六年九月二十日
书 记 员 王陈虎
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。
……