北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第7899号
上诉人（原审被告，反诉原告）雷志明，男，1963年2月12日出生。
上诉人（原审被告，反诉原告）刘永才，男，1957年12月18日出生。
二上诉人委托代理人陈宇，北京市盈科律师事务所律师。
二上诉人委托代理人陈忠华，北京济和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）北京亿志源彩板钢结构有限公司，住所地北京市昌平区北七家镇西沙各庄村。
法定代表人张毅，董事长。
委托代理人闫喜刚，北京市炜衡律师事务所律师。
委托代理人李亚丽，女，1976年7月14日出生，北京亿志源彩板钢结构有限公司员工。
上诉人雷志明、刘永才因与北京亿志源彩板钢结构有限公司（以下简称亿志源公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2015）昌民初字第04247号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，雷志明、委托代理人陈宇、陈忠华、亿志源公司委托代理人闫喜刚、李亚丽到庭参加了诉讼，现已审理终结。
亿志源公司在原审法院诉称：2014年5月16日亿志源公司与雷志明、刘永才在北京签订了《厂房、设备租赁合同》，协议约定将位于亿志源公司院内的部分厂房、设备、备件租赁给雷志明、刘永才使用，租期自2014年5月16日起至2015年5月15日止，年租金为人民币110万元整，支付方式为分期分批支付。协议签订后亿志源公司已交付雷志明、刘永才使用，但雷志明、刘永才未按照合同约定支付租金。在2014年12月4日雷志明、刘永才给亿志源公司邮寄了通知函并提出解除合同，其通知函内所提出的一些解除合同的理由均不符合事实。在签订合同之后，亿志源公司已按照合同的约定将部分厂房、设备、备件交付给雷志明、刘永才，但雷志明、刘永才迟迟不按合同支付租金，经亿志源公司多次催要，雷志明、刘永才总是以各种借口拖延，已明显构成违约，应承担全部的民事责任。综上所述，为维护亿志源公司的合法权益，鉴于上述事实和理由，依据亿志源公司与雷志明、刘永才之间签订的《厂房、设备租赁合同》、《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国民事诉讼法》等法律法规特向贵院提起诉讼，请求判决：1、雷志明、刘永才继续履行与亿志源公司签订的《厂房、设备租赁合同》；2、雷志明、刘永才向亿志源公司支付房屋租金人民币1100000元（自2014年5月16日起按日计算至2015年5月15日止）及付逾期支付租金的相应利息（20万元从2014年5月23日起、10万元从2014年8月23日起、80万元从2014年11月23日起，按同期银行贷款利息计算至全部付清之日止）；3、请求判决雷志明、刘永才承担本案的诉讼费用。
雷志明在原审法院辩称：不同意亿志源公司诉讼请求，我方将提起反诉。2014年5月16日雷志明与亿志源公司签订了合同，约定出租方是亿志源公司，承租方是雷志明、刘永才，合同第11条规定，双方签字盖章之后生效，但是亿志源公司提交的合同没有刘永才签字，所以合同是无效的。当时刘永才在接到上次起诉后，亿志源公司无正当理由不到庭被裁定撤诉了。刘永才2014年12月3日才签字，所以合同生效日期是2014年12月3日，第二天雷志明、刘永才向亿志源公司发了解除合同通知函，对方也收到了，根据合同法第94条规定，解除了与亿志源公司的厂房租赁合同。雷志明5月16日签订合同后，到现在为止亿志源公司没有对雷志明进行任何交接，并且亿志源公司提供的厂房不能作为工程用房使用，主厂房有一个附属用房亿志源公司出租给外来住户，由于厂房位于厂区最里面，住户的大人小孩出入都需要穿过生产区域，根据北京市安全生产条例，这种房子不能用于安全生产，该附属防火门与车间内部连接，按照消防法规该厂门不可以上锁，所以难免住户进入，无法保证防火、防盗及人身安全，存在重大安全隐患，违反北京市安全生产条例。亿志源公司将附属用房出租给快递公司，快递公司的运输车辆占用了部分室外加工场地进行邮件包裹的装卸与分捡，再加上室外加工场地堆积了大量以前遗留的钢结构构件，整个室外场地无法进行生产加工。同时，亿志源公司的厂房喷漆车间没有通风和环保处理设施，不能达到排放标准。在北京日趋紧张的环境形势下，随时可能被政府主管部门下令停工停产。如果雷志明、刘永才租用了亿志源公司的场地进行加工生产，属于违规开工，一旦出现上述危险情况，都会导致停工停产，由此造成的停工损失和违约损失无法预测。为此，雷志明、刘永才与亿志源公司商谈多次要求亿志源公司对厂房进行改善，使其可以达到交付的基础要求，但是经过长期多次协商，亿志源公司的厂房均不能达到生产要求，我方无法予以接受。在无奈下，亿志源公司将已经谈好的几个钢结构加工制作合同都取消了，造成了巨大损失，根据合同法第94条，属于亿志源公司没有履行其义务，没有提供适合出租的厂房。雷志明、刘永才在2014年12月4日发出了解除合同通知函，我们要求解除和亿志源公司签订的厂房、设备租赁合同。
刘永才在原审法院辩称：答辩意见同雷志明。5月15下午去谈的房屋租赁事情，第二天早上我出国了。期间我和亿志源公司无法联系上，我的手机没有申请国际漫游，我用国外的手机给对方打，打不通，换了一个手机打通了，他说听不清，让我给曹国林发信息，6月10日我发信息给雷志明。这个期间厂房还没有完善，已经造成了很大损失，客户都走了。6月20日我又跟亿志源公司法定代表人张金海通话，他让我和曹国林联系，6月20日我和曹国林发信息，6月20日我已经和亿志源公司法定代表人张金海说了退出，不合作了。
雷志明、刘永才提起反诉称：2014年5月16日，反诉人雷志明到被反诉人亿志源公司商量承租该公司钢结构厂房事宜，因被反诉人的法定代表人张金海说是要去西安出差，希望尽快签订合同。由于是反诉人雷志明与刘永才合作，共同承租该公司厂房，而此时反诉人刘永才正在国外出差。因此，张金海提议，由反诉人雷志明先签字，作为合作意向协议（即所谓的“厂房、设备租赁合同”），以便在张金海不在的情况下，双方工作人员进行正式签订合同的前期准备，待刘永才回来后共同签正式合同。另外，在商讨合同生效日期时，反诉人雷志明提出应以双方交接场地日为生效日期。张金海向反诉人雷志明保证三天内将室内外场地清理完毕。但是直到2014年6月20日，被反诉人仍未将厂房和室外加工场地清理出来，包括食堂、工人宿舍、工作人员办公场地、警卫室等用房，根本达不到生产生活的需求，使反诉人雷志明不得不放弃已经谈好的钢结构加工的活，给反诉人雷志明造成巨大的经济损失。同时，由于迟迟无法交接，反诉人雷志明方的管理人员和工人不能开工，导致误工，损失严重。另外，当时还存在下列问题使双方无法签订正式合同和进行交接。被反诉人将主厂房附属用房（三层）出租给外来住户，由于该附属用房位于厂区最里端，住户的大人孩子出入均需穿过钢结构加工场地，与生产区域交叉。另外，该附属楼的防火门与车间内部连接，按照消防法规要求，该防火门不能上锁。因此，也就无法避免住户进入加工车间。这些情况都无法保证防火、防盗及人身安全，存在重大安全隐患，严重违反政府部门关于生产安全的相关规定，无法进行生产加工；被反诉人将室外加工场地旁边的附属用房出租给快递公司，快递公司运输车辆占用部分室外加工场地进行邮件包裹的装卸和分捡，再加上室外加工场地堆砌大量以前遗留下来的钢结构构件，整个室外场地无法进行生产加工；喷漆车间无通风和环保处理设施，达不到排放标准。在北京日趋紧张的环境污染情况下，随时随地可能被政府主管部门下令停工停产。上述情况表明，该厂房及室外加工场地均无法进行正常加工生产，即使违规开工，一旦出现上述任何一种危险情况，都会导致停工停产，由此造成的停工损失将无法预测。为此，反诉人雷志明与被反诉人商谈多次，但被反诉人未能在这些方面做任何改善。由于厂房及室外加工场地达不到生产要求，反诉人雷志明无法予以接收。万般无奈之下，反诉人雷志明只得将已经谈好的几个钢结构加工制作合同取消，并向被反诉人提出解除双方的合作意向。被反诉人违约导致反诉人遭受重大经济损失，为维护反诉人的合法权益，特提起反诉，恳法院判决：1、确认反诉人与被反诉人之间签订的《厂房、设备租赁合同》无效；2、被反诉人向反诉人赔偿经济损失人民币90万元；3、被反诉人承担本案的全部诉讼费用。
亿志源公司针对反诉辩称：1、不同意反诉人第一项反诉请求。虽然反诉人12月4日发出了解除合同通知，但是被反诉人不同意解除合同，被反诉人没有任何违约行为，完全履行了双方签订租赁厂房设备合同约定的义务，没有任何违约行为，所以我方要求反诉人与被反诉人继续履行双方签订的合同；2、被反诉人从来没有给二反诉人造成过任何经济损失，也不存在任何违约行为，不同意赔偿反诉人雷志明、刘永才经济损失及任何违约金；3、反诉人案件承担的任何费用都应该由反诉人承担。总之，虽然原合同没有刘永才签字，但是我们之前曾经起诉过雷志明，后来刘永才、雷志明在12月4日发出解除通知书已经认可了合同效力，为此张金海给刘永才打过电话，问其为什么在解除合同上签字，刘永才亲自说是跟雷志明合伙租厂房，所以我方才将雷志明、刘永才作为被告诉讼，按照解除合同显示，反诉人双方已经确认合同的效力，合同已经生效，我们不同意解除合同。
原审法院经审理查明：2003年3月28日，北京市昌平区北七家镇西沙各庄村村民委员会与亿志源公司签订了一份《土地租赁协议》。协议约定西沙各庄村委会将村西场院北半部分计17亩土地及地上房屋租赁给亿志源公司使用，用于生产彩钢及生活办公。亿志源公司根据经营发展的需要，可以转租。关于地上房屋原有用途，西沙各庄村委会称是用于存放粮食及生产农机具的仓库。承租上述房屋后，亿志源公司对房屋进行了部分修理加固，作为生产生活使用。因业务不景气，亿志源公司打算将部分房屋对外出租。
后经刘永才介绍，亿志源公司（甲方）在2014年5月16日与雷志明（乙方）签订一份《厂房、设备租赁合同》。合同第一条约定：“甲方租赁给乙方的部分厂房坐落在昌平区北七家镇西沙各庄工业区。另含一间办公室、厨房（两间）、职工宿舍（1#、2#、3#、4#四间）、警卫室、4000㎡钢结构车间含内部设备及院内龙门吊范围内的场地。”合同第二条约定：“1、厂房租赁自2014年5月16日起，至2015年5月15日止。租赁期为壹年。……。”合同第三条约定：“租金：甲乙双方约定，该厂房租赁年租金为壹佰壹拾万元整（1100000元）。合同生效后七个工作日内向甲方交贰拾万元整；合同生效三个月后，七个工作日内再交壹拾万元整；其余租金捌拾万元整在合同生效半年后，七个工作日内一次性交齐。”关于乙方主体，在合同第一部分主体身份一项中载明包括雷志明和刘永才。经查，雷志明与刘永才是生意合作伙伴关系，刘永才负责生产经营，雷志明负责开拓市场，寻找客户。2014年5月15日，雷志明与刘永才一起去查看本案场地和厂房，但在签署合同的第二天，刘永才因出差并未在租赁合同中签名，但他对租赁事实是知情的。2014年12月3日，刘永才在雷志明持有的租赁合同承租人一栏中签名。
上述合同签订后几天，亿志源公司积极清退租赁场地。亿志源公司在庭审中称，大约在5月19日，租赁场地已经清理完毕，具备交付条件。雷志明与刘永才对此不予认可。双方也并未签订场地交接单。2014年6月4日，雷志明与亿志源公司法定代表人张金海在一起讨论租赁场地的事情。雷志明在会上向张金海就租赁事宜提出了以下几点问题：一、亿志源公司没有提供一间高档次的总经理办公室和职工办公室；二、施工车间后面就是外租的宿舍，生产区与生活区没有分开，存在安全隐患；三、室外院内东部快递公司在分拣包裹时经常占用施工区域；四、车间和车间外面堆放的东西太多，影响施工；五、车间环保设备缺乏，一旦遭遇主管机关罚款，双方责任没有确定。张金海针对上述问题一一做了解答和回应，承诺将租赁场地上不能利用的钢材在五天之内清理干净。本案庭审中，亿志源公司称他们已经将场地清理干净，且催促过雷志明、刘永才验收场地和支付租金，但是雷志明、刘永才始终没有履行合同义务。雷志明、刘永才称，他们没有收到过亿志源公司的催告。亿志源公司始终没有将场地清理干净，因其违约，刘永才于2014年6月20日向亿志源公司职员曹国林发送短信要求解除双方签订的租赁合同，并要求转发张金海。张金海与曹国林称并未收到该条短信。在此之后，雷志明、刘永才并未进驻场地，也未支付租金。经法院现场勘验，本案诉争的租赁场地处于空置状态。2014年12月4日，雷志明、刘永才向亿志源公司邮寄一份《解除合同通知函》，该函主要内容为，因为雷志明曾经向张金海提出的五条原因，雷志明与刘永才不同意接收厂房和室外加工场地，要求解除双方签订的《厂房、设备租赁合同》。另查，租赁场地位于北京市昌平区北七家镇西沙各庄工业小区内。2002年7月，该工业小区建立获得了北七家镇人民政府的批准。
上述事实，有《厂房、设备租赁合同》、《关于西沙各庄建设工业小区的请示的批复》、西沙各庄村委会证明、2014年6月4日会议录音记录、耿冬、刘永相证人证言、解除合同通知函及双方当事人的庭审陈述在案佐证。
原审法院认为：亿志源公司租赁给雷志明、刘永才的房屋和场地位于昌平区北七家镇西沙各庄工业小区内，该工业小区的建设已经经过当地镇政府的审批同意，作为非农生产用途。本案原雷志明、刘永才租赁的房屋系西沙各庄村村民委员会于很早以前建造，原计划用于农业生产。现西沙各庄村村民委员会允许亿志源公司转租，在此情况下，亿志源公司与雷志明、刘永才签订的《厂房、设备租赁合同》不违反法律和行政法规的强制性规定，应合法有效，受到法律保护。反诉人主张确认租赁合同无效的请求，法律依据不足，法院不予支持。刘永才虽然没有与雷志明一起签订租赁协议，但二人属于合伙关系，二人皆有租赁诉争房屋和场地的意愿和行动，故在刘永才没有相反意思表示的情况下，雷志明签字租赁诉争房屋和场地的行为视为代表其二人。刘永才在2014年12月3日补签的行为是对《厂房、设备租赁合同》承租人形式上的确认，并不具有实质意义。刘永才关于本合同应自他签字之日起对其产生法律效力的辩解法院不予采信。
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案双方之间是租赁合同关系，交付租赁标的物和支付租金是双方各自的最主要合同义务。因双方并未明确签字确认厂房内需要租赁的设备清单，故主厂房内哪些物品需要清退并未书面明确。依据雷志明、刘永才提供的会议录音可以看出，在2014年6月4日，主厂房和室外场地清理程度并未满足雷志明、刘永才的要求，亿志源公司法定代表人张金海承诺在五天内清理完毕。因此在此之前，亿志源公司并未将适租的场地交付雷志明、刘永才，雷志明、刘永才也不应支付该阶段的租赁费。亿志源公司要求雷志明、刘永才支付该阶段租赁费的请求法院不予支持。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。本案亿志源公司在具备交付房屋和场地条件后，有义务通知雷志明、刘永才接收场地。在房屋和场地具备交接条件后，雷志明、刘永才也有义务及时检查和接收。在2014年6月4日会谈结束后，双方双方都没有证据证明已经诚信履行了上述附随义务。现雷志明、刘永才主张亿志源公司交付房屋和场地不符合要求，但没有提供证据。结合亿志源公司法定代表人的承诺和租赁场地一直闲置的事实，法院推定自2014年6月10日开始，诉争房屋和场地已经具备了承租的条件，雷志明、刘永才应当支付租金。现雷志明、刘永才并未支付租金，构成根本违约，应当承担违约责任。关于雷志明、刘永才提出的租赁厂房后有居民区、厂房内没有环保设备、快递公司占用天车通道等问题，属于在签订租赁协议前可见的问题，雷志明、刘永才如有疑问，应在租赁协议签订前与亿志源公司亿志源公司进行磋商。现租赁协议签订后，雷志明、刘永才以此为由提出解除租赁合同，没有法律效力。
关于违约责任的承担问题，雷志明、刘永才一直没有接收租赁房屋和场地，也一直拒绝支付租金，其已经用行为表明其不愿继续履行该租赁合同。作为守约的出租人，其应当及时催告承租人继续履行租赁合同，或者及时行使解除权，另行出租，以避免自身损失扩大。但亿志源公司并未采取上述措施，而是放任租赁场地空置，产生租金损失。亿志源公司对自身损失的扩大也负有一定的责任。关于雷志明、刘永才未支付的租金及逾期支付的利息部分，法院依据双方双方在合同履行中的过错程度，本着公平原则，酌情予以判定。因本案一审辩论终结前，双方双方的租赁合同已经终止，故亿志源公司要求继续履行租赁合同的请求法院无法支持。雷志明、刘永才反诉要求亿志源公司赔偿损失的请求，没有事实依据和法律依据，法院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第九十二条、第一百零七条、第一百一十九条之规定，判决如下：
一、雷志明、刘永才于本判决书生效之日起十五日内支付北京亿志源彩板钢结构有限公司租金七十一万八千六百六十六元，并同时支付上述款项自二〇一四年十二月四日至实际支付之日的同期人民银行贷款利息；
二、驳回北京亿志源彩板钢结构有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回雷志明、刘永才的反诉请求。
雷志明、刘永才不服一审法院上述民事判决，上诉至本院，请求：1、撤销原审判决第一项、第三项，改判驳回对方要求支付租金和利息的请求，支持我的反诉请求确认双方签订的厂房租赁合同无效，被上诉人向上诉人赔偿损失90万；2、诉费由被上诉人承担。在本院审理期间，雷志明刘永才表示，不再要求法院确认合同无效，认为合同有效，但对方违约。其主要上诉理由是：亿志源公司未提供适租的房屋场地。
亿志源公司服从一审法院判决。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有当事人在二审审理期间的陈述在案佐证。
本院认为：双方签订的《厂房、设备租赁合同》不违反法律和行政法规的强制性规定，应合法有效。
因双方口头约定由亿志源公司在2014年6月10日前将厂房及空地清理完毕，亿志源公司在具备交付房屋和场地条件后，有义务通知雷志明、刘永才接收场地。在房屋和场地具备交接条件后，雷志明、刘永才也有义务及时检查和接收。在2014年6月4日会谈结束后，双方都没有证据证明已经诚信履行了交接查验义务。因此，对于房屋空置造成的损失，双方均有责任。
承租人在租赁合同履行期限内拒绝接收房屋，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，其拒绝接收或搬离房屋的行为不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力。但考虑到租赁合同的性质，承租人不愿继续履行租赁合同，不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现。承租人拒绝履行租赁合同给出租人造成损失的，应当承担赔偿损失的违约责任，出租人作为守约方也负有减少损失扩大的义务，具体损失数额由法院根据合同的剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁、出租人另行出租的差价，承租人的过错程度等因素予以酌定。
雷志明、刘永才在签订合同后一直没有接收租赁房屋和场地，也一直拒绝支付租金，应当承担违约责任。但在雷志明、刘永才已经用行为表明其不愿继续履行该租赁合同的情况下，亿志源公司应当及时催告承租人继续履行租赁合同，或者及时行使解除权，另行出租，以避免自身损失扩大。但亿志源公司并未采取上述措施，而是放任租赁场地空置，产生租金损失。亿志源公司对自身损失的扩大也负有一定的责任。
考虑到雷志明提出的该厂房存在诸多问题，其中有一部分确有可能影响经营；考虑到雷志明、刘永才签订合同后多次积极与亿志源公司协商，但最终未进入并使用该厂房；再考虑到本合同签订时和到期后也并无他人实际租用该厂房的情况，本院认为原审法院确定的应支付租金数额过高，应当酌情予以减少，参照三个月的租金标准为宜。
雷志明、刘永才反诉要求亿志源公司赔偿损失的请求，没有事实依据和法律依据，法院不予支持。
综上所述，雷志明、刘永才上诉理由部分成立，本院予以支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，但确定的数额不当，应当予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、维持北京市昌平区人民法院（2015）昌民初字第04247号民事判决第三项；
二、撤销北京市昌平区人民法院（2015）昌民初字第04247号民事判决第二项；
三、变更北京市昌平区人民法院（2015）昌民初字第04247号民事判决第一项为：雷志明、刘永才于本判决书生效之日起十五日内支付北京亿志源彩板钢结构有限公司租金二十七万五千元，并同时支付上述款项自二〇一四年十二月四日至实际支付之日的同期人民银行贷款利息；
四、驳回北京亿志源彩板钢结构有限公司的其他诉讼请求。
一审本诉案件受理费一万四千七百元，由北京亿志源彩板钢结构有限公司负担三千七百一十三元（已交纳），由雷志明、刘永才负担一万零九百八十七元（于本判决生效后七日内交纳），反诉案件受理费七千三百五十元，由雷志明、刘永才负担（已交纳）。
二审案件受理费一万六千二百九十元，由北京亿志源彩板钢结构有限公司负担四千四百五十二元（于本判决生效后七日内交纳），由雷志明、刘永才负担一万一千八百三十八（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
审 判 员 刘国俊
代理审判员 刘 磊
二〇一五年十二月一日
书 记 员 田 星