福建省福州市鼓楼区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）闽0102执异68号
异议人(案外人)：林秀云，女，1967年12月12日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区，
委托代理人:陈玲，福建名仕律师事务所律师。
申请执行人：中国民生银行股份有限公司福州分行，住所地福州市湖东路282号民生银行大厦。
负责人：吕建波，行长。
委托代理人:吴增鸣、黄振斌，福建知力律师事务所律师。
被执行人：福建省景观园林建筑发展有限公司，住所地福州市仓山区建新镇新颐村。
法定代表人：郑文其。
被执行人：陈永福，男，1965年6月16日出生，汉族，住福建省浦城县，
被执行人：姚翠芝，女，1970年4月16日出生，汉族，住福建省浦城县，
被执行人：胡晓萍，女，1969年8月12日出生，汉族，住福州市鼓楼区，
被执行人：刘必响，男，1969年12月28日出生，汉族，住福州市仓山区，
被执行人：唐爱芳，女，1971年4月30日出生，汉族，住福州市仓山区，
本院执行申请执行人中国民生银行股份有限公司福州分行诉被执行人福建省景观园林建筑发展有限公司、被执行人陈永福、被执行人姚翠芝、被执行人胡晓萍、被执行人刘必响、被执行人唐爱芳、第三人福州市城乡建设发展总公司借款合同纠纷一案执行过程中，本院查封了被执行人陈永福名下位于厦门市湖里区宜宾北路56号第四层房产，案外人对此提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已经审查终结。
案外人林秀云的执行异议请求：请求法院在对本案抵押房产采取查封、拍卖等措施的执行过程中依法保障异议人作为承租人的合法权益。
事实与理由如下：中国民生银行股份有限公司福州分行申请执行福建省景观园林建筑发展有限公司、陈永福等借款合同纠纷一案，正在法院执行中。法院依法对本案抵押人陈永福名下位于厦门市××××房产采取了查封冻结措施。
异议人于2014年8月14日与陈永福签订了《协议书》，双方约定陈永福将抵押房产出租给异议人用于抵偿其欠付的912万元债务，租赁期限为20年。《协议书》签订的时间早于陈永福与民生银行签订的抵押合同，根据相关法律规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。
因此，望法院在对抵押房产采取查封、拍卖等处置措施时，能够依法保障异议人作为承租人的合法权益。
申请执行人答辩如下：1、本案诉争的房产，已被被执行人抵押，并未租赁给异议人。2、异议人提供的协议书及声明，存在虚构事实，阻碍执行的行为，希望法庭能依法对协议书及声明的事实进行审查，如有涉及刑事诈骗，请依法移送公安侦查。
案外人向本院提交如下证据：
证据A1、《协议书》及《声明》，说明异议人于2014年8月14日与陈永福签订了《协议书》，双方约定陈永福将抵押房产出租给异议人用于抵偿其欠付的912万元债务，租赁期限为20年。陈永福签署《声明》，同意异议人在租期内可对外整体或部分转租，并签订《租赁合同》
证据A2、《银行流水凭证》，说明异议人于2014年3月17日，2014年3月18日，2014年4月30日，2014年8月14日，分别通过陈文英、吴福泰、异议人本人、吴晓霞账户向陈永福账户汇入260万元、200万元、250万元、125万元，共计835万元。
证据A3、《房屋租赁合同》贰份，说明林秀云和厦门星文电子有限公司签订租赁合同，转租涉案房产。
申请执行人针对案外人提交证据发表质证意见如下：对证据A1的真实性有异议，银行抵押时有去勘察，当时已出租给厦门星文电子有限公司，当时厦门星文电子有限公司有给民生银行声明，只租赁了涉案房产的一半，这与异议人向本院提交的租赁合同，与陈永福之前提交的材料相冲突。因此，证据A1存在虚构事实，阻碍拍卖处置抵押物的行为。对证据A2的真实性无异议，证明对象有异议。不能证明是支付租金，流水账并不连续，且涉案资金巨大，怀疑被执行人与陈文英、吴福泰、异议人本人、吴晓霞有存在拆借的关系。对证据A3的真实性有异议，是事后补签的。
申请执行人向本院提交如下证据：证据B1、《房产承租人声明》，发放贷款时厦门星文电子有限公司已承租，且有执行局的执行笔录，说明房产是厦门星文电子有限公司向陈永福承租的，并同意放弃优先购买权。且另外一半的房产是空置的，并没有承租人的事实。
异议人对申请执行人提交的证据发表如下质证意见：对证据B1的真实性有异议，且没有写明时间。
本院查明：原告中国民生银行股份有限公司福州分行诉被告福建省景观园林建筑发展有限公司、被告陈永福、被告姚翠芝、被告胡晓萍、被告刘必响、被告唐爱芳、第三人福州市城乡建设发展总公司借款合同纠纷强制执行一案，本院于2016年12月16日立案执行，执行依据为（2015）鼓民初字第6997号民事判决：一、被告福建省景观园林建筑发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告中国民生银行股份有限公司福州分行偿还借款本金人民币29788178.47元及利息、罚息101734.36元……三、原告中国民生银行股份有限公司福州分行有权在最高债权限额本金2000万元及相应的利息、罚息及实际债权的费用的范围内以被告陈永福所有的位于福建省××××房产折价、变卖、拍卖所得价款优先受偿……
本院于2015年12月4日，以（2015）鼓民保字第1218号民事裁定书，查封了被执行人陈永福所有的位于福建省××××房产，并于2017年4月13日作出（2016）闽0102执4046号之一执行裁定书，裁定拍卖上述房产。
异议人提交的《协议书》载明：被执行人陈永福欠林秀云借款本金利息合计人民币912万元，自愿将位于厦门市××××房产租赁给异议人20年以抵偿上述912万元的借款本息，租赁期限自2014年8月15日至2034年8月14日止，年租金为543489.60元整，合同签订时间为2014年8月14日。
本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第四条规定：“诉讼前、诉讼中及仲裁中采取财产保全措施的，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施，并适用本规定第二十九条关于查封、扣押、冻结期限的规定。”因此，本院在财产保全过程中查封的福建省××××房产，自动转为执行中查封的房产。
案外人提交的《协议书》载明合同签订时间在房产查封之前，但是租赁合同中关于房产租赁给异议人20年的约定，显然不符合租赁的商业交易习惯。另一方面，根据合同中关于被执行人陈永福以20年房租抵偿其向案外人912万元的借款本息的表述，可以认定案外人与被执行人陈永福签订的是名为租赁合同，实则是以房屋的租赁权抵债的合同，其行为涉及以普通债权转化为物权以妨碍执行。且本院于2015年12月4日查封了涉案房产，异议人又于2015年12月15日将本案查封的房产转租给厦门星文电子有限公司，属于擅自处分法院查封财产的行为，其权利不予保护。综上，异议人不能证明其真实租赁了本案查封的房产，其主张的租赁关系成立，本院不予采信。案外人提出异议，应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下：
驳回案外人林秀云提出的执行异议申请。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 员 赵 南
人民陪审员 朱小英
人民陪审员 伍 缄
二〇一七年七月十日
法官 助理 李 榕
书 记 员 江 威
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。
承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。
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