黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南西民初字第697号
原告马秋林，男，1985年8月7日出生，汉族，户籍所在地哈尔滨市南岗区，现住哈尔滨市南岗区。
委托代理人�贵彬（系原告马秋林之父），男，1958年9月19日出生，汉族，户籍所在地哈尔滨市南岗区，现住哈尔滨市南岗区。
被告黑龙江省地泰房地产开发（集团）有限公司，住所地哈尔滨市南岗区人和街副102号，注册号230000100009949。
法定代表人马大鹏，总经理。
委托代理人崔嵩涛，该公司法律顾问。
原告马秋林与被告黑龙江省地泰房地产开发（集团）有限公司（下称地泰公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年7月3日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年12月14日公开开庭进行了审理。原告马秋林及其委托代理人马贵彬，被告地泰公司的法定代表人马大鹏及委托代理人崔嵩涛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马秋林诉称：2012年4月4日，马秋林与被告地泰公司签订了《房屋拆迁补偿协议》，是由哈尔滨市�民政府“三沟一河”治理改造工程要用原告的地方，由南岗区政府动迁，地泰公司补偿签订的。补偿方式为：产权调换。安置地点为：XXXX四期D01号高层，2单元一、二层门市。2015年2月6日，地泰公司通知回迁户办理入户手续，但无理拒绝为马秋林办理进户手续。为此起诉要求：判令地泰公司履行与马秋林签订的《房屋拆迁补偿协议》，将位于哈尔滨市南岗区XXXXX四期D01号高层2单元一、二层门市交付马秋林，并承担本案诉讼费用。
被告地泰公司辩称：一、原告马秋林与地泰公司于2012年4月4日签订的《房屋拆迁补偿协议》无效。被拆迁房屋的土地使用人为案外人田子印，该房屋没有办理规划建设审批手续，没有房屋产权证，属“违法私建”房。马贵彬提供的相关材料证明，其于1996年6月1日与田子印签订了《房屋买卖协议》，以30.6万元购买了此处住房。据了解，马贵彬不是“本村村民”，买卖农村集体土地及房屋属“非法转让”，故《集体土地建设用地使用证》一直无法更名。因此，被拆迁房屋法律意义上的所有人仍然是田子印，马贵彬与马秋林无权与地泰公司签订《房屋拆迁补偿协议》处分第三人田子印的房屋，故该协议属无效协议。
二、即使马贵彬是田子印本人，该《房屋拆迁补偿协议》也不合理、显失公平，不应支持其补偿400平方米门市房的主张。其一，马贵彬所提供的《集体土地建设用地使用证》的用地性质是“宅基地”而非工企用地，且没有任何房屋使用权证照。其二，马贵彬所提供的营业执照过期已废业，不具备“住改非”拆迁补偿的条件。再退一步说，就算按“住改非”进行补偿，按照相关规定也仅是有照住宅面积上浮10平方米，即补偿410平方米普通住宅，而非补偿400平方米门市。综上，不同意马秋林的诉讼请求。
原告马秋林为证明其主张的事实成立，向本院提交并当庭举示证据如下：
证据一、《房屋拆迁补偿协议》《验收单》，拟证明：双方商定补偿安置房屋为XXXX四期D01号高层2单元一、二层门市。
证据二、《公证书》，拟证明：原房主田子印将拆迁房屋转让给马贵彬的事实成立。
经庭审质证，被告地泰公司对原告马秋林举示证据的质证意见是：对证据的真实性无异议，对证明问题有异议，具体意见同答辩意见。
被告地泰公司未向本院提交证据。
本院对证据的认证意见是：原告所举证据真实可信，可以作为认定案件事实的依据，故均予采信。
经审理查明：2011年5月前，涉案房屋所在区域由被告地泰公司进行开发建设实施拆迁。同年10月17日，原告马秋林之父马贵彬与案外人田子印、李桂芝夫妻签订《房屋买卖协议书》，并于当日办理公证，哈尔滨市南岗区公证处为此出具（2011）黑哈南证内民字第3098号公证书，证实双方在公证处签订了房屋买卖协议。《房屋买卖协议书》的主要内容是：一、甲方田子印与李桂芝系夫妻关系。甲方现将位于哈尔滨市南岗XXXXX【南跃集建（95）字第X号，图号：XXXX，地号：XXXXX，用地面积贰佰平方米，建筑占地贰佰壹拾壹点肆叁平方米】有房屋一处（具体位置见后附宗地图）。现我们夫妻自愿将上述集体土地建设用地使用证上的房屋转让给乙方马贵彬。二、甲方协议乙方将上述房屋更名为乙方，更名费用由乙方支付，并尽快办理更名手续。此后，双方实际履行协议，田子印夫妻将该房屋交付马贵彬实际占有使用。
2012年4月4日，马秋林作为乙方（标注原房主田子印），地泰公司作为甲方，双方签订《房屋�迁补偿协议》（产权调换），主要内容是：一、乙方房屋位于：南岗区XXX，房屋所有权人（或承租人）：田子印，产别：私产，用途：住宅，产权（承租）证号：02—07—1133号，有照建筑面积：400平方米，无照面积280平方米。二、经双方协商，乙方选择产权调换的房屋为未建筑面积400平方米四期D01号高层2单元一、二层门市，安置地点：XXXX四期，进户时以确定的新房实际面积为准，房款多退少补，楼层差价另行收取。其余条款内容为，乙方保证于2012年4月4日前完成搬迁验收，甲方给付乙方各种补助补偿费用1.8万元，并负责发放临迁补助费若干。该协议甲方落款处加盖有地泰公司公章及原法定代表人宋彬的名章，乙方落款处由马秋林之父马贵彬代为签字捺印。签约当日，马贵彬家依约搬迁，地泰公司及拆迁承办单位哈尔滨市承天房屋拆迁有限责任公司盖章出具了第81号《搬迁验收单》，明确拆迁权利人为马秋林，并再次确认了房屋有照及无照部分的建筑面积情况。
2015年初，XXXX四期建设完毕，绝大部分的拆迁户选取房号及办理进户手续等安置事宜，地泰公司已经妥善有序办理。
本院认为：根据双方当事人的诉辩主张，本案的主要争点在于，《房屋拆迁补偿协议》是否合法有效，应否依约履行。对此，第一，2011年5月前拆迁工作已经开展进行，在此情况下，被拆迁房屋原房主田子印、李桂芝夫妻同意将自有房屋有偿转让给原告马秋林之父马贵彬，并办理了公证，且已得到切实履行，可见房屋买卖合同是双方真实意思表示，足以认定田子印夫妻同意将该房屋的拆迁补偿安置等权利让与马贵彬，马贵彬全家支付对价承继享有相应拆迁安置补偿权利，不为法律明文禁止，应受法律保护。
第二，被告地泰公司在《房屋拆迁补偿协议》和《搬迁验收单》中一再确认该房屋的有照及无照部分面积情况，其在诉讼中又辩解该房屋没有房屋所有权证，属违法私建房屋，与其出具的拆迁安置手续内容不符，也与实际情况不符，本院不予采纳。此外，对于马贵彬与田子印、李桂芝夫妻之间的房屋买卖合同，根据合同相对性原则，地泰公司属合同主体外的第三人，其在与马秋林签订《房屋拆迁补偿协议》后主张该买卖合同无效，不但于法无据，而且违背诚实信用原则，本院不予支持。
第三，涉案《房屋拆迁补偿协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。地泰公司抗辩主张协议内容不合理、显失公平，依法应属行使撤销权抗辩。对此，《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款（二）项规定，合同内容显示公平的，�事人有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。第五十五条同时规定，如具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。根据拆迁补偿协议内容可知，地泰公司对于被拆迁房屋的产权情况，有照、无照建筑面积等内容应当充分知晓，由于行使撤销权的除斥期间为一年，不存在中断、中止、延长的法定情形，故此即使协议内容显示公平，撤销权也早已消灭，无法得到法律的支持。更何况，众所周知，拆迁事宜千头万绪错综复杂，开发建设单位出于开工建设进程、资金闲置使用、整体拆迁工作进展等诸多因素考量，就同一拆迁工程对所有拆迁户的补偿标准并非一视同仁，而是灵活处理有所侧重区别，难以认定拆迁补偿协议内容对任意一方来说显示公平。因此，地泰公司此项抗辩主张，缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。
基于上述事由，马贵彬代表其子马秋林签订《房屋拆迁补偿协议》，已得到其家庭内部确认，属委托代理行为，且诉讼中马贵彬对此予以追认，并作为马秋林的委托代理人参加诉讼，故马秋林应为被拆迁房屋的补偿安置权利人，其要求地泰公司履行《房屋拆迁补偿协议》，交付哈尔滨市南岗区XXXXX四期D01号高层2单元一、二层门市的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
被告黑龙江省地泰房地产开发（集团）有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内为原告马秋林办理位于哈尔滨市南岗区XXXXX四期D01号高层2单元一、二层门市的进户手续，并将该房屋交付马秋林。
案件受理费100元，由�告黑龙江省地泰房地产开发（集团）有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 宋茂森
代理审判员 李甜甜
人民陪审员 刘树彬
二〇一六年一月六日
书 记 员 菅 理