重庆市丰都县人民法院民 事 判 决 书（2015）丰法民初字第01561号原告卢家荣，男，1953年4月12日出生。委托代理人张坤，重庆欣凯律师事务所律师。被告重庆市亿祥置业发展有限公司，住所地重庆市垫江县桂溪镇温州商贸城4楼。法定代表人吴晓华，董事长。委托代理人杨挺，重庆贤正律师事务所律师。原告卢家荣诉被告重庆市亿祥置业发展有限公司（下称亿祥置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员秦庆国适用简易程序公开开庭进行了审理。原告卢家荣的委托代理人张坤，被告亿祥置业公司的委托代理人杨挺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢家荣诉称，原告于2009年10月29日购买被告开发的重庆温州商贸城B区3栋103号房屋，同日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于垫江县迎宾大道重庆温州商贸城B区3栋103号房屋，建筑面积122.44㎡，房款为278533元。同时约定被告于2010年10月1日前将该房屋交付给原告。被告于2010年10月1日将其出售给原告的房屋交付原告，原告按照合同约定履行完毕，被告却未按照合同约定履行，被告于2011年8月才办理该房屋的验收。被告为原告办理所购买房屋的产权证是2013年4月11日，被告于2013年6月才将该房屋的产权证交给原告。原告多次与被告协商，要求被告支付迟延交房及办理产权证书的违约金，被告拒绝。故请求人民法院依法判决被告支付原告迟延交房违约金18327元及迟延办理产权证的违约金33702元（诉讼中原告变更迟延办理产权证的违约金计算天数从2010年10月1日起至2013年3月24日）。被告亿祥置业公司辩称，1、原告有义务举示合同的补充协议、分证受理登记时间、法院受理案件时间的证据；2、原告的起诉已经超过诉讼时效。特别是对于迟延交房和迟延办证应当分别计算、起算诉讼时效期间；3、由于温州大道工程迟延竣工致整个温州商贸城的污水管因无法确定铺设高程而不能铺设，从而影响环保验收，进而影响建设工程竣工验收备案登记证的取得，当然也就无法办理房产总证。这并非被告的责任，不属于违约情形；另外，垫江县市政园林管理局函告垫江县国土资源的房屋管理局暂停办理分证的期间（2011年12月21日至2012年7月10日）应当减除，因其属于典型的行政干预行为，绿化验收并非建设工程竣工验收条件或要求，这也并非被告的责任，不属于违约情形；4、原告没有任何损失。假设违约成立，合理期间的违约金也应调减至合理范围（10%—30%）；5、综上，请求法院依法判决。经审理查明，2009年10月29日，亿祥置业公司（甲方）与卢家荣（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：本商品房坐落于重庆市垫江县迎宾大道“重庆温州商贸城”B区3栋103号，本商品房建筑面积122.44㎡，其中，套内建筑面积120.20㎡，共用部位与共用房屋分摊建筑面积2.24㎡；用途为非住宅；房屋总成交金额为278533元，建筑面积单价为2274.85元/㎡，套内建筑面积单价为2317.25元/㎡；付款方式为：2009年10月29日首付159533元，余款119000元向银行申请办理按揭贷款；预售的商品房，甲方应当在2010年10月1日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；如遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房；本商品房交付时应达到已通过竣工验收备案登记，取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的条件；甲方逾期交房的违约责任：除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况下，甲方如未按本合同约定的期限将商品房交付乙方使用，按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金；关于办理产权登记的约定：预售商品房，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单……由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同3日内，将办理本商品房产权登记需乙方提供的资料提供给甲方；如因甲方责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期在180日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金；（2）逾期超过180日后，乙方有权解除合同……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之二的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。同日，亿祥置业公司与卢家荣签订“附件五：合同补充协议”，约定：“合同约定的在商品房交付使用后60日内应办理《房屋产权证》”改为“在商品房交付使用后180日内应办理《房屋产权证》”。合同签订后，卢家荣支付购房款278533元（含银行按揭贷款）及约定的税费。亿祥置业公司与重庆市亿联商业管理有限公司系关联公司。2009年10月29日，卢家荣（乙方）与重庆市亿联商业管理有限公司（甲方）签订《委托经营管理协议》，约定：乙方将其在“温州商贸城”购置的B区3栋103号商铺的经营使用权交甲方独家统一招商经营并管理；期限从2010年3月29日至2013年3月28日止；租赁方式：双方为促进市场的快速形成与繁荣……《商品房买卖合同》成交价格中，已经给予乙方充分的市场培育基金优惠……乙方愿意将该商铺前三年的使用权及收益权以市场培育基金优惠的形式委托甲方出租、经营、管理，所产生的收益等归甲方所有……等内容。2012年7月18日，卢家荣（乙方）与重庆市亿联商业管理有限公司（甲方）又签订《委托经营管理协议》，约定：乙方将其在“温州商贸城”购置的B区3栋103号商铺的经营使用权交甲方独家统一招商经营并管理；期限从2013年3月29日至2018年3月28日止；委托方式：……乙方愿意将该商铺前三年的使用权及收益权委托甲方出租、经营、管理，所产生的收益等归甲方所有，甲方仅支付乙方固定资产折旧费。三年后至协议到期，乙方愿意将该商铺的使用权及收益权委托甲方出租、经营、管理，所产生的收益的90%归乙方所有，10%收益归甲方所有，甲方定期支付乙方固定资产折旧费（具体支付时间及金额详见下表）……等内容。2011年10月20日，亿祥置业公司取得涉案商品房建设工程竣工验收备案登记证。2013年3月25日，垫江县国土房管局出具业务申请材料受理接收凭证，收到卢家荣办理房地产权证的申请材料。同年4月11日，垫江县国土房管局给涉案商品房办理了房地产权证（登记权利人卢家荣，证号××××××××）。2011年12月21日，垫江县市政园林管理局发函，以未申报绿化验收为由建议垫江县国土房管局暂缓办理亿祥置业公司开发的重庆温州商贸城房屋产权。2012年7月10日，垫江县市政园林管理局又发函，以维稳为由建议垫江县国土房管局办理重庆温州商贸城A、B区分户产权。上述事实，有原、被告的陈述、商品房买卖合同、业务申请材料受理接收凭证、房地产权证、发票及收据、补充协议、委托经营管理协议、建设工程竣工验收备案登记证、（2014）渝三中法民终字第00531号及（2014）垫法民初字第03048号民事判决书等证据在案佐证，并经举证、质证，本院予以认定。本院认为，2009年10月29日，被告亿祥置业公司与原告卢家荣签订的《重庆市商品房买卖合同》及其补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。原、被告应当依照合同约定全面履行其合同义务。合同签订后，原告已经依约支付了购房款及有关税费，被告应当依照合同约定向原告交付商品房及办理产权登记。对于被告是否应当支付逾期交房违约金的问题。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》中关于“交房期限及交付条件”的规定，本案商品房应当于2010年10月1日前交付，交付时应当符合通过工程竣工验收备案登记，取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的条件，否则，仅仅单纯转移占有房屋或者支付租金收益均不能视为符合合同约定的房屋交付。故，虽然原告与被告签订了《委托经营管理协议》，依照该协议，原告于2010年10月1日前已经享有讼争商品房的收益，但不能据此认定讼争商品房在2010年10月1日前已经交付，因为此时尚不具备合同约定的交付条件。讼争商品房于2011年10月20日取得了建设工程竣工验收备案登记证，此时被告才具备了合同约定的房屋交付条件。因此，从2010年10月2日至2011年10月20日期间被告存在逾期交房的违约行为，且双方约定支付逾期交房违约金的期限为被告实际交房之日起30日内，但原告在2011年11月20日之后的2的诉讼时效期间内未向被告主张逾期交付房屋的违约责任，且无中止、中断的法定事由，原告对于被告丧失了胜诉权。对于被告是否应当支付逾期办证违约金的问题。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》的约定，被告负有为原告办理讼争商品房产权登记手续的义务，而且其办理的期限应当在商品房交付后的180日内。由于讼争商品房在2011年10月20日才完全符合了交付的条件，被告逾期办理产权登记的违约时间应从2012年4月18日起算，然而被告于2013年3月25日才向垫江县国土房管局递交了相关资料，取得登记机构出具的受理单，其逾期办证的违约天数为341天。综上，被告未按合同约定的期限办理产权登记手续的行为属违约行为，依法应当承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》约定的违约金计算方式，被告应支付逾期办证的违约金为18995.95元（278533元×0.0002×341天）。同时，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，本院根据违约金以实际损失为基础，兼顾合同履行情况，结合当事人的过错程度以及原告预期利益等因素，并依据被告要求调减违约金的请求，酌情调减违约金至9497.98元。被告辩称，原告请求被告支付逾期办证违约金的事项超过法定诉讼时效。因被告违约办证的行为自2012年4月18日至2013年3月24日持续发生，且双方约定支付逾期办证违约金的期限为被告实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内，因此，原告的诉讼时效应从2013年4月24日起算，原告于2014年8月13日向垫江县人民法院起诉，主张其权利没有超过诉讼时效。被告还辩称，温州大道工程迟延竣工致整个温州商贸城的污水管不能铺设，从而影响环保验收以及建设工程竣工验收备案登记证的取得，无法办理房产总证，加之存在行政干预，造成了被告迟延办证的事实，不是被告的责任，不属于违约情形。根据《中华人民共和国民法通则》的规定，“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。被告辩解的事由是其绿化未达到政府职能部门要求及第三人原因所致，均不属于不可抗力的法定免责事由。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，判决如下：一、被告重庆市亿祥置业发展有限公司在本判决发生法律效力后10日内支付原告卢家荣逾期办证违约金9497.98元；二、驳回原告卢家荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费1100元，减半收取550元，由原告卢家荣负担229元，被告重庆市亿祥置业发展有限公司负担321元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审判员  秦庆国二〇一五年六月三十日书记员  谭秋红