黑龙江省鸡西市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑03民终202号
上诉人（原审原告）鸡西市京德防水建材制造有限公司。
法定代表人李世进，总经理。
被上诉人（原审被告）王敏，女，57岁。
委托代理人王权（系被上诉人弟弟），无职业。
上诉人鸡西市京德防水建材制造有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服鸡西市鸡冠区人民法院（2015）鸡冠民初字第1527号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2016年4月26日依法公开开庭审理了本案，上诉人鸡西市京德防水建材制造有限公司的法定代表人李世进、被上诉人王敏的委托代理人王权到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院认定，1999年10月11日鸡西市有机合成化工厂与天正实业有限公司（后变更为京德防水建材有限公司）签订租赁合同，合同约定：租赁期限为20年，年租金24000元，合同第九条规定在履行合同期间国家政策、法令的变动影响到合同的实施，可按国家政策、法令执行。2004年5月17日鸡西市鸡冠区人民政府委托鸡西市永兴拍卖有限公司将鸡西市有机合成化工厂拍卖。2004年8月3日拍卖成交确认，买受人为王敏，2005年3月26日王敏办理了产权过户登记手续。原有机合成化工厂（现产权人王敏甲方）与京德防水建材有限公司（乙方）于2011年3月16日签订的租赁合同补充协议，约定甲乙双方在达成原租赁合同后又发生了新的情况即乙方单方面搭建的房屋、工棚达成如下协议，乙方现已搭建或者建筑的房屋、工棚在市政府规划或开发商拆迁在给予补偿的情况下，如拆迁时间在2012年12月份前拆除，甲方可根据开发商就乙方自行建造、搭建的房屋符合补偿条件并给予的补偿按25%给乙方，如拆迁时间在2012年12月份后拆除，甲方可根据开发商就乙方自行建造、搭建的房屋符合补偿条件下给予的补偿按20%给乙方。2013年2月17日鸡西市房屋征收办公室开始征收补偿。2013年9月5日被告王敏与鸡西市房屋征收办公室签订房屋征收补偿安置协议书，补偿范围只包括房屋，庭审中原告称房屋包括原告自建房屋面积680平方米，而被告只认可自建房屋面积为500平方米。自建房屋按每平方米3200元标准计算单价，并按1比0.5计算面积，但被告至今未得到任何补偿款。2013年8月30日原告鸡西市京德防水建材制造有限公司与鸡西市房屋征收办公室签订房屋征收补偿安置协议书，补偿范围包括营业损失、搬家补偿、设备补偿、从业人员工资、以及装修配电补偿，但不包括房屋，补偿款共计265万元，但鸡西市房屋征收办公室只给付原告补偿款65万元，其余200万元补偿款至今未给付。后原、被告双方因补偿问题发生争议，原告诉至法院，请求：一、被告补偿原告6年零2个月的租房差价款180万元；二、给付原告自建房屋补偿款23万元；并由被告承担本案的诉讼费用。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。2013年2月17日鸡西市房屋征收办公室开始征收补偿。原有机合成化工厂（现产权人王敏甲方）与京德防水建材有限公司（乙方）于2011年3月16日签订的租赁合同补充协议，约定乙方现已搭建或者建筑的房屋、工棚在市政府规划或开发商拆迁在给予补偿的情况下，如拆迁时间在2012年12月份后拆除，甲方可根据开发商就乙方自行建造、搭建的房屋符合补偿条件下给予的补偿按20%给乙方。本案中被告并未实际取得补偿，故原告要求被告给付自建房屋补偿款23万元诉讼请求，未提交有效证据证实，本院不予支持。关于原告要求被告补偿原告6年零2个月的租房差价款的诉讼请求，无事实基础以及法律依据，故对该项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告鸡西市京德防水建材制造有限公司的诉讼请求。
宣判后，原告鸡西市京德防水建材制造有限公司不服，向本院提起上诉，主要上诉理由是：1、被上诉人与动迁办已签订了房屋征收补偿协议，至于是否实际取得补偿款，是其与征收办之间协议履行问题，与本案无关，根据《中华人民共和国合同法》第121条及上诉人与被上诉人间签订协议第3条，被上诉人应当给付上诉人自建房的补偿款。2、被上诉人选择了货币补偿方式与征收办签订房屋征收补偿协议，并向征收办交出了房屋产权证，也就意味着其向征收办交出房屋所有权。在此情况下，上诉人收到征收办的《限期搬迁通知》后依法搬出，不存在“自动搬迁，放弃履行租赁合同的权利”。因租赁房屋动迁，被上诉人应当给予上诉人因拆迁而产生的租房差价款。综上，请求二审法院在查清事实后依法改判。
被上诉人王敏以一审判决正确为由进行答辩。
本案二审争议的焦点是：1、上诉人与被上诉人之间签订的房屋租赁合同是否有效。2、被上诉人是否应给付上诉人自建房补偿款。3、被上诉人是否应给付上诉人租房差价款。
二审期间，上诉人提交如下证据：
证据一、拍卖公告复印件，旨在证实2004年5月21日前本案诉争的租赁物市场价值在100万元以下。被上诉人对该证据有异议，称与本案无关。
证据二、鸡冠区人民政府办公室文件复印件一份，旨在证实上诉人在所租赁的场地内建有无照房，被上诉人对该证据有异议，称与本案无关。
本院经审查核实，认证如下：证据一、与本案不具有关联性，被上诉人亦不认可，本院不予确认。证据二、被上诉人认可上诉人在租赁场地内建有无照房，对该证明目的本院予以确认。
经法庭调查，二审查明的事实与一审认定事实一致。
本院认为，关于双方签订租赁合同的效力问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。上诉人与被上诉人之间签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，且未违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效。租赁期间鸡西市房屋征收办公室开始征收补偿，确定上诉人承租的房屋及厂房为征收范围内。上诉人与被上诉人间合同订立后出现了与当事人的过错无关的征收行为，使得合同订立时所追求的目的无法实现，该合同客观上已无法继续履行。
关于上诉人主张的无照房补偿款的问题。虽被上诉人于2013年9月5日与鸡西市房屋征收办公室签订房屋征收补偿安置协议书，但其尚未实际获取相关补偿款。且上诉人与被上诉人间签订的补充协议第三条亦约定“乙方现已搭建或建筑的房屋、工棚在市政府或开发商拆迁在给予补偿的情况下……甲方（被上诉人）给予乙方（上诉人）补偿”。现上诉人要求被上诉人给付相应补偿款的条件尚未成就。上诉人的该项上诉理由不能成立，本院依法不予支持。
关于上诉人主张的租房差价款的问题。因双方房屋租赁合同及补充协议中并未就此事项作出约定，且合同目的不能实现并非被上诉人行为所致，上诉人要求被上诉人给付租房差价款的请求无法律和事实依据。上诉人的该项上诉理由不能成立，本院依法不予支持。综上，原审判决事实清楚，证据充分，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费23040元（上诉人鸡西市京德防水建材制造有限公司已交纳），由上诉人鸡西市京德防水建材制造有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 季学平
代理审判员 高雪峰
代理审判员 于永强
二〇一六年五月十九日
书 记 员 谭宇亭
本判决所依据的法律条文
中华人民共和国民事诉讼法
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。