山西省晋城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）晋民终65号
上诉人（原审被告、反诉原告）高平市建设饭庄。
负责人：吴春生。
委托代理人吴振清，男，汉族，1972年6月15日生，该公司职工。
委托代理人李岐山，山西长平律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）高平金土地农贸有限责任公司。
法定代表人李斌，公司经理。
委托代理人申新才，山西高坪律师事务所律师。
上诉人高平市建设饭庄（以下简称建设饭庄）与被上诉人高平金土地农贸有限责任公司（以下简称金土地公司）房屋租赁合同纠纷一案，高平市人民法院于2015年7月13日作出（2014）高民初字第1046号民事判决，判后金土地公司不服，向本院提起上诉，本院于2015年10月8日作出（2015）晋市法民终字第888号民事裁定，撤销原判，发回重审。高平市人民法院另行组成合议庭，审理了本案，于2015年12月16日作出（2015）高民重字第29号民事判决。判后建设饭庄不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理本案。上诉人建设饭庄的委托代理人吴振清、李岐山，被上诉人金土地公司的法定代表人李斌、委托代理人申新才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定，2011年8月1日，以高平市种子公司为出租方，高平市建设饭庄为承租方，双方签订房屋租赁合同书一份，主要内容为：1、甲方将坐落于高平市长平东街种子公司北库房10间、西库房6间、厨房3间、锅炉房3间、保管室3间、车库1间及种业大厦五楼501、505号房租赁给乙方使用，租期十年，自本合同生效之日起开始；2、年租金18万元；……4、……供暖由甲方统一管理，甲方每年按本市供暖收费标准向乙方收取供暖费；5、十年租期内如果遇国家城市改造或者企业改制，甲方有权终止合同，具体事宜由双方协商解决；……。该租赁合同由双方法定代表人签字并加盖单位公章。2013年7月，高平市种子公司经改制变更为高平金土地农贸有限责任公司。2014年6月3日及6月10日，高平市住房城乡建设局两次向原告下发关于加快2014年城市道路贯通工程拆迁工作的通知书，告知原告其房屋被高平市人民政府列入城市改造范围（其中包括被告所承租的房屋），为高平市“城市建设百日攻坚”道路贯通工程之一，并告知原告于2014年6月20日前将该段道路工程范围内的房屋腾空。因双方针对合同解除事宜协商不成，原告于2014年8月21日向法院提起诉讼。庭审中，双方一致认可房租交纳至2014年7月31日。
经原审法院主持调解，原、被告于2014年9月12日达成协议书一份，内容为：双方选取鉴定机构，对被告租赁期间添加的固定资产投资进行评估；鉴定机构进行勘验后7日内，被告将所租赁房屋腾空交予原告；剩余事项待鉴定意见作出后，双方进一步协商解决。2014年9月19日晋城市达泰房地产评估咨询有限公司进行了登记测量，双方在场签字加盖公章。之后，被告将拆除部分的房屋交予原告，高平市住建局进行了拆除。2014年9月24日，晋城市达泰房地产评估咨询有限公司作出评估咨询意见书，估价结果：经评定，位于高平市建设饭庄房屋装修及房屋重置，在现时状况下于估价点的总补偿价格为738138.19元，本次评估，被告支付评估费4000元。
原判认为，《中华人民共和国合同法》第四十五条规定，“当事人对合同的效力可以约定附条件，附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同自条件成就时失效。”第九十三条第二款规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解险合同。”本案系附解除条件的合同，因双方合同第五条约定：十年租期内如果遇国家城市改造或者企业改制，甲方有权终止合同具体事宜由双方协商解决。依此约定，双方解除合同的条件应为国家城市改造或者企业改制，解除权人应为甲方即本案原告。故针对双方争议的第一个焦点，依法采纳原告的主张。对被告主张的解除条件应为双方针对解除合同事宜协商一致的理由，《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定，“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”原、被告合同约定“十年租期内如果遇国家城市改造或者企业改制，甲方有权终止合同”，则前提条件为“十年租期内如果遇国家城市改造或者企业改制”，“具体事宜”在“甲方有权终止合同”之后，则“具体事宜”可理解为合同终止后应当解决的善后事宜。被告该答辩理由不符合正常的语义和理解习惯，故不予采纳。对双方争议的被告是否接到原告要求终止合同的通知，因原告提供的《房屋租赁合同》终止通知及张贴该通知的照片能够相互印证，形成完整的证据链条，证明原告已向被告送达终止《房屋租赁合同》的书面通知，故对该事实依法予以确认。被告辩称未收到该通知与事实不符，不予采信。对双方争议的本案房屋租赁合同是否已解除，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定的“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。”故本案《房屋租赁合同》自原告向被告送达《房屋租赁合同》终止通知时即自动解除。双方主张合同至今尚未解除或者尚未完全解除于法无据，不予采纳。对双方争议的各方损失及责任，确认如下：1、原告主张的被告逾期交付房屋的损失，因庭审中双方一致认可房租交纳至2014年7月31日，则2014年8月1日起，被告未交纳租金却继续占有使用该租赁房屋无法律依据，且当原告将《房屋租赁合同》终止通知送达被告后，双方签订的《房屋租赁合同》即自动解除，故原告请求被告赔偿自2014年8月7日（终止通知载明的交房之日）起的未交付房屋的损失，依法予以支持，该损失可参照双方约定的租金确定，为每日493.2元；另因2014年9月19日，被告交付部分租赁房屋，酌情确定被告自2014年8月8日起至2014年9月19日止按每日493.2元赔偿原告损失；自2014年9月20日起至其全部交付房屋之日止按每日246.6元赔偿原告损失。2、对被告反诉主张的装饰装修费用，因被告作为饭店经营者，其根据房屋用途进行针对性的装饰装修，该费用已实际发生，承租期未满合同终止，必然造成该项投资的损失。故对被告该项损失，依法应予确认。被告反诉请求原告赔偿，因原、被告在订立《房屋租赁合同》时明确约定，“十年租期内如遇国家城市改造或者企业改制，原告有权解除合同”，原、被告订立合同时对解约情形已经预见，且装饰装修也系被告经营饭店的必要投资，对合同解除双方均无过错，故对该项损失，可由原、被告平均分担。损失数额依据被告提供的评估咨询意见书确定为738138.19元。3、对被告反诉请求的评估费4000元，被告提供了有效的收费凭证，依法予以确认，该费用亦由原、被告均担。4、对被告反诉请求的搬迁补偿款134831.47元，依据《国有土地上房屋收与补偿条例》第二条规定，“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋的所有权人给予公平补偿。”及第四条规定，“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作”，本案被告非请求补偿的权利人，本案原告亦非负责补偿的义务人，故被告请求原告支付上述费用于法无据，不予支持。5、对被告反诉请求改造暖气费1400元，因被告提供有交款凭证，依法予以确认，依照双方签订的《房屋租赁合同》第四条约定的“供暖由甲方统一管理，甲方每年按照本市供暖收费标准向乙方收取供暖费用”，故被告请求原告承担该改造暖气费，依法予以支持；对被告反诉请求的房屋修缮费4000元，因该费用实际发生，应由出租人承担，故对被告该反诉请求，予以支持。庭审中，原告当庭放弃要求被告补交2013年冬季取暖费7790.88元，符合法律规定，依法予以准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第九十一条第（七）项，第九十三条第二款、第九十六第一款、第一百二十五条的规定，判决：一、被告（反诉原告）高平市建设饭庄将其所承租原告的房屋（已经拆除的房屋除外）全部交还原告（反诉被告）高平金土地农贸有限责任公司；二、被告（反诉原告）高平市建设饭庄赔偿原告（反诉被告）高平金土地农贸有限责任公司2014年8月8日至2014年9月19日逾期交付房屋的损失21207.6元。自2014年9月20日起至全部承租房屋交付之日止的逾期交付损失，按每日246.6元由被告（反诉原告）高平市建设饭庄赔偿原告（反诉被告）高平金土地农贸有限责任公司；三、原告（反诉被告）高平金土地农贸有限责任公司给付被告（反诉原告）高平市建设饭庄装饰装修费损失369069.10元，改造暖气费1400元、房屋修缮费4000元，评估费2000元。共计376469.10元。上述义务均应当在本判决生效后十日内履行。四、驳回被告（反诉原告）高平市建设饭庄的其他反诉请求。案件受理费2245元，反诉费8452元，由原告（反诉被告）高平金土地农贸有限责任公司负担5348.5元，被告（反诉原告）高平市建设饭庄负担5348.5元。
上诉人高平市建设饭庄的上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求，上诉费及受理费由被上诉人承担。理由：一、房屋租赁合同第五条约定的的甲方解除权是一种附条件的解除权，条件就是双方协商解决具体事宜后才能行使；二、上诉人并未收到被上诉人要求解除合同的通知；三、原判认定合同已解除是错误的；四、上诉人反诉所请求的损失符合法律规定；五、原判对损失的分担错误；六、一审判决上诉人支付被上诉人房租及赔偿其逾期损失，于法无据；七、上诉人是直接的受害者。
经审理，二审查明的事实与一审一致。
本院认为，本案双方争议的焦点是：一、合同的否解除；二、上诉人的损失有哪些，应如何分担；三、上诉人是否应当支付被上诉人逾期交房损失。
关于合同是否解除的问题。本案房屋租赁合同的标的物房屋已部分不存在，作为继续经营饭店已无物质基础，原房屋租赁合同已无继续履行的可能，故双方争议的合同是否解除已无实际意义。原判决认定合同已解除并无不当，本院予以维持。但原判认为该合同的解除仅需依据合同中双方约定的第五条之前半句之意，是对该合同附条件解除合同之条件的片面理解。该条全文为“十年租期内如果遇国家城市改造或者企业改制，甲方有权终止合同，具体事宜由双方协商解决。”就文意而言，终止合同的条件出现，是甲方行使终止权的前提，而“具体事宜协商解决”则是终止权完成的条件。所以，从合同本意而言，具体事宜没有协商解决之前，合同的终止工作并未完成。就本案而言，所谓“具体事宜”，就是因合同终止给乙方即建设饭庄因经营活动半途而止造成的损失问题。关于上诉人的损失及如何分担的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，当事人双方签定合同的目的是乙方经营饭庄，现房屋被拆除，上诉人要求赔偿损失，依法应予支持。《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当对被征收人给予补偿。被上诉人作为受补偿人，亦应对因租赁房屋经营饭庄因拆除给上诉人造成的损失赔偿。上诉人的房屋装修装饰损失已经过鉴定，共738138.19元。该损失是因被上诉人房屋被拆除的后果造成的，上诉人并无过错，故该部分损失及鉴定费都应由被上诉人负担。原审判决由双方平均分担既无事实依据，也无法律规定，本院予以纠正。致于上诉人要求的搬迁补助费、工人工资、预期经营补偿款等，因被上诉人仅是房屋的出租者，上诉人要求被上诉人支付上述费用不当，本院不予支持。关于上诉人是否应当支付被上诉人逾期交房损失的问题。本案中上诉人在租赁房屋部分拆除后，原租凭合同无继续履行的情况下，负有防止损失扩大的义务，但上诉人为了解决纠纷，继续占用被上诉人未拆除部分的房屋，客观上扩大了被上诉人因合同不能继续履行后的损失，依据民事权利义务相对等原则，应由上诉人承担赔偿的责任。原审判决上诉人支付被上诉人该部分房屋损失并无不当，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：
一、维持高平市人民法院（2014）高民初字第1046号民事判决第一、二、四项；
二、撤销高平市人民法院（2014）高民初字第1046号民事判决第三项；
三、被上诉人高平金土地农贸有限责任公司于本判决生效后十日内给付被上诉人高平市建设饭庄装饰装修费损失738138.19元，改造暖气费1400元、房屋修缮费4000元，评估费4000元。共计747538.19元。
一审案件受理费10697元，由高平金土地农贸有限责任公司负担6894元，高平市建设饭庄负担3803元。二审案件受理费13697元，由高平金土地农贸有限责任公司负担7533元，高平市建设饭庄负担6164元。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审 判 长 李晓强
审 判 员 段全会
代理审判员 梁 卉
二〇一六年三月七日
书 记 员 史亚为