陕西省宝鸡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝中民一终字第00240号
上诉人（原审被告，反诉原告）宝鸡市恒产置业有限公司，住所地：宝鸡市渭滨区。
法定代表人安春海，该公司董事长。
委托代理人史朝军，陕西康嘉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）张晓龙，男，生于1985年9月8日，汉族，住陕西省眉县金渠乡。
委托代理人张军科，男，汉族，生于1972年12月12日，住宝鸡市陈仓区。
被上诉人（原审第三人）中国建设银行股份有限公司宝鸡分行，住所地：宝鸡市渭滨区。
代表人佘拴孝，该行行长。
委托代理人张小军，该行职员。
上诉人宝鸡市恒产置业有限公司（以下简称恒产公司）为与被上诉人张晓龙、中国建设银行股份有限公司宝鸡分行（建行宝鸡分行）商品房预售合同纠纷一案，不服陕西省宝鸡市渭滨区人民法院（2013）宝渭法民初字第01702号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，2011年3月6日，原告（反诉被告）张晓龙与被告（反诉原告）恒产置业公司签订商品房买卖合同，由张晓龙购买恒产置业公司开发建设的位于宝鸡市创新路1号1幢1单元1202号房屋，房屋价款为494911元。合同第八条约定恒产置业应当在2012年12月8日前，将“验收合格”的商品房交付给张晓龙，合同第九条约定：“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、……（2）逾期超过45天后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。”第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行交接验收时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件……，出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房违约责任由出卖人承担”。合同签订后次日，张晓龙向恒产置业公司支付首付款194911元。
2011年4月6日，张晓龙与中国建设银行宝鸡分行签订个人住房（商业用房）借款合同，贷款30万元，用于支付剩余房款，恒产置业公司为贷款提供保证担保。2011年6月14日，该笔30万元贷款以张晓龙名义支付给了恒产置业公司。自2011年7月3日至2013年11月3日，张晓龙共偿还银行贷款本金18518.88元，利息48017.3元，未还贷款余额281481.12元。
2012年12月下旬，恒产置业公司欲将原约定的交房时间调整为2013年4月1日至4月30日，在其制定并提供的调整交房时间确认表中，张晓龙签署的意见为“年前交”，并署名。
由于恒产置业公司未能按约定交付房屋，在2013年3月14日，张晓龙以书面形式向恒产置业公司发出退房通知，载明“因延期交房三月余，本人依据购房合同有关条款，于2013年3月14日正式提出退房通知，望贵公司能够依据合同约定，自接到退房通知之日起1月之内，妥善安排处理有关退房事宜”。恒产置业公司认可在3月16日前收到了该退房通知。
另查，2013年1月18日，被告恒产置业公司组织勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位对本案争议楼盘进行了竣工验收，结论为该工程质量合格，通过验收。
原审法院经审理认为，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。在本案中，张晓龙与恒产置业公司签订的商品房买卖合同，系各自真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合同合法有效，双方应按约定全面履行。张晓龙已按约付清房款，恒产置业公司理应按照合同约定的交房期限履行交房义务，否则应承担逾期交房的违约责任。综合诉辩双方意见，本案的争议焦点如下：
（1）《交房时间确认表》是否对双方产生拘束力
张晓龙与恒产置业公司所签订的买卖合同约定的交付时间为2012年12月8日。后恒产置业公司拟将交房时间调整为2013年4月1日至30日，并向张晓龙出示了调整交房时间确认表，该行为应视为新的要约，而张晓龙在调整交房时间确认表上签署的意见为“年前交”，该行为应视为对恒产置业公司要约的实质变更，是对要约的拒绝而构成反要约，但目前并无证据证明被告恒产置业公司已承诺。同时由于该反要约内容“年前交”的含义并不明确，究竟是2013年1月1日还是2013年春节，双方各执一词，出现分歧。因此依据《中华人民共和国合同法》第七十八条“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”，因此该过程并未形成新的合同内容，调整交房时间确认表中载明的交房时间并非张晓龙与恒产置业公司的约定，对双方并无拘束力。恒产置业公司的交房时间仍应为2012年12月8日前。恒产置业公司辩称应按照“年前交”即2013年春节的时间点计算交房时间主张，理由不能成立，不予采纳。
（2）张晓龙行使解除权的条件是否成就
恒产置业公司按照约定应于2012年12月8日前完成房屋交付，但截至2013年3月14日，其并未履行交付义务，显己超过45天，按照合同第九条“逾期超过45天后，买受人有权解除合同”的约定，张晓龙行使合同解除权的条件已成就。张晓龙于2013年3月14日向恒产置业公司发出了退房通知，该退房通知内容明确，是解除房屋买卖合同的意思表示，恒产置业公司认可在3月16日前收到通知。依据法律规定，合同自解除通知到达对方时解除。因此，双方签订的商品房预售合同解除。
恒产置业公司辩称所售房屋于2013年1月18验收合格，已具备了交付条件，并于2月份通知原告张晓龙接受房屋，但由于张晓龙的原因致未能交付，对此张晓龙不予认可，称恒产置业公司并未出示工程验收合格的相关证明。原审法院认为，根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请，房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”的规定，商品房的“验收合格”应指项目竣工验收，不仅包括建设单位组织勘察、设计、施工、监理等单位进行的竣工验收合格，还包括规划、消防、环保等在内的验收合格，只有这些项目均经验收合格后，商品房才具备交付条件。在本案中，被告仅出具了勘察、设计、施工、监理等单位出具的《建设工程竣工验收意见书》，但无证据证明其出售的房屋业经规划、消防、环保等部门的验收。因此可以认定本案争议房屋并未达到合同约定的“验收合格”的交付条件，因此依据合同第十一条的规定，张晓龙有权拒绝交接，延迟交房的违约责任依然由恒产置业公司承担。
反诉原告恒产置业公司对原告行使解除权条件不具备，因此请求确认反诉被告解除合同行为无效。对此原审法院认为，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”的规定，其在2013年3月16日前收到解除合同通知，但却在2013年7月8日提出起诉，显已超过3个月的期限，故对其请求不予支持。
（3）合同解除后的法律效力
合同解除后，已经履行的，根据合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，张晓龙请求恒产置业公司返还购房款并赔偿利息损失，理由正当，予以支持。原告张晓龙支付的购房首付款194911元及己偿还的按揭贷款18518.88元，恒产置业应向原告张晓龙返还。截止2013年11月张晓龙已偿还贷款利息48017.3元，系客观损失，恒产置业公司应予赔偿。张晓龙主张按照中国人民银行同期贷款利率支付首付款194911元的利息，理由正当，予以支持。租房费用6000元，与本案无关联性，不予支持。
关于原、被告与第三人签订的个人住房借款合同，因原、被告之间所签订的商品房预售合同已然解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，现原告请求一并解除个人住房借款合同，理由成立，予以支持。尚欠第三人建行宝鸡分行的贷款281481.12元，由被告直接向第三人建行宝鸡分行予以返还，2013年11月3日至贷款清偿之前所产生的利息由被告恒产置业公司予以偿还。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十八条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国消防法》第十三条之规定，判决如下：一、解除原告张晓龙与被告宝鸡市恒产置业有限公司于2011年3月6日签订的商品房买卖合同。二、被告宝鸡市恒产置业有限公司于判决生效之日起十五日内向原告张晓龙退还购房首付款194911元，退还张晓龙已偿还的贷款本金18518.88元，赔偿截止2013年11月3日的贷款利息48017.3元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付首付款194911元的利息（自2011年3月7日至本判决生效之日止）。三、解除张晓龙、宝鸡市恒产置业有限公司与第三人中国建设银行股份有限公司宝鸡分行在2O11年4月6日签订的个人住房（商业用房）借款合同。四、宝鸡市恒产置业有限公司于判决生效之日起十五日内向第三人中国建设银行股份有限公司宝鸡分行退还购房借款281481.12元，并按贷款合同约定利率承担2013年11月3日至款清之日止的利息。五、驳回原告张晓龙的其他诉讼请求。六、驳回反诉原告宝鸡市恒产置业有限公司的诉讼请求。本案受理费8980元，由被告宝鸡市恒产置业有限公司负担。反诉受理费50元，由反诉原告宝鸡市恒产置业有限公司负担。
宣判后，恒产公司不服，提起上诉，认为1、原审程序违法，原审将建行宝鸡分行作为第三人属诉讼主体违法，违反了合同相对性原则，本案系商品房预售合同纠纷，被上诉人建行宝鸡分行对本案涉及的房屋不存在请求权。原审判决超出原审第三人的诉讼请求范围，将上诉人的连带担保责任改变为直接的偿还责任，判决错误；2、原审判决认定事实错误，应当依法撤销原审判决主文第一、二条，理由是：（1）上诉人的房屋经五方验收合格，符合《商品房买卖合同》第8条约定的交付条件；（2）原审判决认定张晓龙在调整交房时间确认表上的签字不是签订新合同的意思表示错误，上诉人认为双方意思完全一致，上诉人没有违约。相反，被上诉人至今未按合同收房已构成违约，应承担相应的物业费用。3、原审判决适用法律错误。原审判决在认定房屋验收是否合格时，适用《城市房地产开发经营管理条例》，该条例已经于2004年5月9日予以作废，根据现行的房地产行业规范，商品房的验收就是以五方签署的合格证明为主；本案双方关于商品房交付期限约定明确，上诉人交付的房屋符合约定的交付条件，不存在违约，原审判决解除合同及返还房款不妥；本案不适用《消防法》。综上，原审判决显失公正，侵犯了上诉人的合法权益，请求：1、撤销原审判决，并改判驳回被上诉人张晓龙的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人张晓龙承担。
被上诉人张晓龙辩称，原审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原合同载明的交房时间为2012年12月8日，在违约15天时，恒产公司单方制定了《交房时间确认表》，该确认表仅为业主花名册，没有任何其他文字性说明，以发放礼品签收形式要求业主签字。被上诉人签了“年前交房”，但上诉人未对该要约作出承诺，双方并未形成新的合同；从变更合同内容的角度看，《交房时间确认表》不产生原合同内容变更的效力。对于我“年前交房”的提议恒产公司至我一审起诉时都未作出任何意思表示，也未与我协商。被上诉人张晓龙认为恒产公司以“年前交房”所做的任何辩解均于法无据，更谈不上其主张的“年前交房”再推后45天被上诉人张晓龙才具备退房条件的荒唐逻辑；被上诉人张晓龙签署“年前交房”本意是2013年元旦，而恒产公司为延长期限辩称为春节，两者存在理解不一致的问题，从时间节点上看，均距离恒产置业《确认表》上预期的2013年4月30日相差甚远，双方并未对2013年4月30日为交房最后期限达成一致，故不应产生合同变更的效力；被上诉人张晓龙虽在《调整交房时间确认表》上签字“年前交房”，但并不发生变更原合同的效力。恒产置业公司围绕“年前交房”所做的各种辩解毫无理由；恒产公司混淆概念，免除自己既成事实的违约责任。
被上诉人建行宝鸡分行辩称，我们认为应该考虑合同的严肃性，如果解除合同，我们发放贷款的本金及利息应该归还，另外上诉人应当承担连带还款责任。
二审查明事实与原审相同。
本院认为，上诉人恒产公司与被上诉人张晓龙于2011年3月6日签订的《商品房预售合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同。合同签订后，双方均应按照约定履行义务。根据合同第八条、第九条约定，恒产公司应当在2012年12月8日前，将验收合格的商品房交付张晓龙使用。若未按期交付，逾期不超过45日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，恒产公司按日向张晓龙支付已交付房价款万分之二点五的违约金，合同继续履行；逾期超过45日，买受人有权解除合同。
根据《中华人民共和国合同法》第七十七条一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同”。2012年11月15日，恒产公司以冬季交房效果不佳等原因，征询多数业主意见，将原约定的交房时间调整为2013年4月1日至2013年4月30日，被上诉人张晓龙在《调整交房时间确认表》上签字确认，确认意见一栏备注“年前交”，之后，张晓龙领取了恒产公司赠送的礼品。诉讼中，恒产公司认可张晓龙签署的“年前交”的意见，但认为应以农历春节为最后交房时间，张晓龙则认为应以2013年元旦为最后的交房时间，上诉人恒产公司与被上诉人张晓龙关于“年前交”的时间节点理解不同。本院认为，张晓龙在该《调整交房时间确认表》上签字时已经是2012年12月23日，距离元旦仅剩几天时间，恒产公司之所以调整交房时间，是因为冬季交房效果不理想，“年前交”若理解为元旦，显然与该目的不相符。另外，根据通常理解，“年”一般指农历春节，而不是指元旦，故本案恒产公司向张晓龙交付房屋的时间应为2013年春节，即2013年2月10日。本案中，恒产公司在2013年2月10日之前并未向张晓龙交房，属于违约，应当承担相应的违约责任。2013年2月25日，恒产公司通知张晓龙交房，张晓龙至今未领取。据此可以认定，恒产公司迟延交房15天，并未超过45天，应当按照双方之间约定的按日已交付房价款万分之二点五的比例计算违约金，即1855.92元（494911×2.5÷10000×15），合同继续履行。恒产公司2013年2月25日通知张晓龙领取房屋，张晓龙至今未领，之后产生的损失应由张晓龙自行负担。2013年3月14日张晓龙向恒产公司送达《退房通知》一份，认为恒产公司延期交房三月余，要求解除合同，因之前恒产公司已经向张晓龙通知交房，且通知交房时间未超过45天，恒产公司按约定承担违约责任后，该售房合同应继续履行，张晓龙请求解除合同的理由不能成立，应予驳回。诉讼中，张晓龙向法庭提交其与恒产公司客户经理的短信清单，从该短信内容可以看出，张晓龙要求退房，但是恒产公司并没有明确同意退房，故张晓龙以此证明关于退房达成一致意见也不能成立。恒产公司反诉请求确认“退房通知”无效的请求成立，应予支持。
被上诉人中国建设银行股份有限公司宝鸡分行的诉讼请求不能成立，应予驳回。被上诉人中国建设银行股份有限公司宝鸡分行作为有独立请求权的第三人参加诉讼，其一审交纳的诉讼费5550元在判决时未涉及，二审一并予以处理。
综上，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第七十七条一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销陕西省宝鸡市渭滨区人民法院（2013）宝渭法民初字第01702号民事判决；
二、上诉人宝鸡市恒产置业有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性支付被上诉人张晓龙迟延交房违约金1855.92元；
三、驳回被上诉人张晓龙的其他诉讼请求；
四、被上诉人张晓龙于2013年3月14日向上诉人宝鸡市恒产置业有限公司送达的《退房通知》无效；
五、上诉人宝鸡市恒产置业有限公司与被上诉人张晓龙于2011年3月6日签订的《商品房预售合同》继续履行；
六、驳回被上诉人中国建设银行股份有限公司宝鸡分行的诉讼请求。
一审本诉受理费、上诉费各8980元，由上诉人宝鸡市恒产置业有限公司各负担980元，被上诉人张晓龙各负担8000元；一审反诉受理费50元，由上诉人宝鸡市恒产置业有限公司负担；被上诉人中国建设银行股份有限公司宝鸡分行在一审交纳的诉讼费5550元，予以退还。
本判决为终审判决。
审 判 长 邹军红
审 判 员 王根芳
代理审判员 彭 澍
二〇一四年十月十六日
书 记 员 黄 鑫