江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盐民终字第3402号
上诉人（原审被告）孙彤，盐城市丽笙大酒店公司经理。
委托代理人卞国民，江苏盐海中亚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）江苏省苏盐连锁有限公司盐城分公司，住所地在盐城市盐都区开元路16号。
负责人王绪林，该公司总经理。
委托代理人高丹灵，江苏展旺律师事务所律师。
上诉人孙彤因与被上诉人江苏省苏盐连锁有限公司盐城分公司（以下简称苏盐公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服盐城市盐都区人民法院（2015）都民初字第00293号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
苏盐公司原审诉称：2009年2月，孙彤租赁我公司综合楼，用于经营丽笙大酒店，双方签订了房屋租赁合同和补充协议，孙彤按约付清了2014年1月之前的房租。根据双方约定，孙彤应当于2014年1月10日前付清2014年度的房租92万元，但仅支付了13.5万元，尚欠78.5万元；应当于2015年1月10日前付清2015年度的房租96万元，逾期亦未支付；根据合同约定，孙彤应承担违约金10万元。现要求孙彤支付欠付的房租并按约承担违约金计184.5万元。
孙彤原审辩称：一、关于租金支付问题，按照合同约定，租赁年度起止日期为2月1日至次年的1月31日，在每一年度的1月10日前付清该年度的租金，2014年度的租金应当在2015年1月10日前付清，2015年度的租金则应在2016年1月10日前付清，故对2014年度的租金支付不存在违约行为，2015年度的租金未到期，苏盐公司是滥用诉权。苏盐公司主张的租金数额不正确，苏盐公司在我处消费和票金72917元未冲减，苏盐公司承认对因消防问题致桑拿部停业造成的损失24万元酌情补偿也未处理。二、苏盐公司提供的租赁物存在明显缺陷，大楼至今未能通过建设部门的整体验收，苏盐公司对地下一层的配套费用未能交付，未设置双电源，致我在地下一层开设的桑拿、洗浴部至今未能通过消防验收；苏盐公司还存在众多违约行为，大厅旋转门无法正常使用、门前及后院绿化未按约完成、循环道路设计存在缺陷、酒店后场排水系统未处理，外墙装修、门厅塌方、门厅坡道等，应当由苏盐公司负责，在履约期间，我为苏盐公司垫付或代支了100余万元，应当进行冲减，否则，我方提出反诉。三、合同约定的租赁情形出现了较大变更及市场波动，加之苏盐公司提供的租赁物硬件设施不到位，影响了整体经营使用，税务机关对我的纳税金额从100万元降低到70万元，故要求苏盐公司对租金进行相应下调。
原审经审理查明：2009年2月28日，苏盐公司（甲方）与孙彤（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定：甲方将位于盐城市盐都区开元路11号综合楼主体部分地上第一层，第三层的大部、第二层、第四至七层和地下一层出租给乙方，以上出租房屋为毛坯房，建筑面积约7700平方米，租赁期限为15年，自2009年2月1日起至2025年1月31日止，租赁房屋的首年租金为80万元，以后每一年的租金在首年租金的基础上逐年递增5%（即每年净增加4万元）；从乙方装修开始到租赁期终止，乙方因租赁房屋的装修使用等产生的水电费等一切费用由乙方承担；在第一个租赁年度内，考虑到乙方首次装潢工作量大、时间长，甲方对第一个年度租金减半收取，即第一年度租金为40万元；合同签订后十个工作日内，乙方一次性向甲方付清首年度租金，以后乙方应在每一年度的1月10日之前一次性向甲方付清该年度的租金，逾期不交的，乙方应向甲方每日支付该年度租金总额的千分之一违约金，如逾期支付超过一个月应向甲方支付违约金10万元；以及其他事项。当日，双方又签订了补充协议，约定：租赁房屋的首年租金为80万元，前三年不变，第四年起租金在80万元的基础上逐年递增5%（每年净增加4万元）即第四年度（2012年2月1日至2013年1月31日）的租金为84万元，第五年度租金为88万元，以此类推计算；大楼门厅的电动旋转门，门前的道路绿化，围墙的拆除，大楼后院的循环道路及部分绿化等项目的施工和费用均由甲方负责和承担；甲方保证大楼的水、电设施到位，并能按原设计图纸要求施工安装到位，达到相关职能部门的验收通过。在乙方装饰施工中若因甲方未到位的水、电设备（按原图纸设计要求）等事项，由甲方负责落实人员及时施工到位，该费用由甲方承担，若确因乙方需要更改的部分（超出原图纸要求），由乙方负责施工，该费用由乙方承担。苏盐公司按约向孙彤交付了房屋，孙彤即进行装修，地下一层开设洗浴中心，地上楼层开设酒店和客房，经营名称为江苏丽笙国际大酒店有限公司。2009年度-2013年度即2014年1月31日之前的租金，孙彤已全部向苏盐公司付清。对2014年度（2014年2月1日至2015年1月31日）的租金，孙彤未按约支付，经催要，孙彤于2014年12月26日支付了1.35万元，其余租金至今未付。为此，苏盐公司诉至原审法院。
另查明：案涉租赁房屋所附大楼由江苏盐业集团盐城有限公司出资建设，领取了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，建筑面积为10690平方米，于2007年9月开工，于2008年8月竣工，于2008年12月1日通过单位工程竣工验收。孙彤在经营期间，多次因消防问题被消防部门查封、停业、罚款、整改，2010年7月23日，盐城市公安消防支队向盐城市盐务管理局发出建设工程竣工验收复查意见书，认为综合办公楼地上10层；丽笙大酒店地上1-7层。不包括地下部分）：电梯前室防火门已按图纸施工，三楼西侧封闭楼梯间与大厅过道已进行防火分隔，一楼西侧封闭楼梯间已与厨房进行防火分隔，二楼西侧楼梯间内开设的其他房间门已改为防火门，厨房已设置成独立的防火单元；该工程可恢复使用；公众聚集场所必须经消防安全检查合格后方可开业。孙彤开设的地下一层桑拿会所至今未通过消防安全检查验收合格。孙彤就消防等问题多次与苏盐公司沟通未果。审理中，孙彤口头提出要反诉，但未提交反诉状，亦未交纳反诉费用。
原审法院认为：苏盐公司与孙彤签订的房屋租赁合同及补充协议，是双方当事人的合意，不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。案涉租赁房屋已取得合法建设手续，虽尚未取得房屋产权证书，但不是确认房屋租赁合同无效的法定事由。不属于法律明确规定必须经过消防验收的房屋，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由认定房屋租赁合同无效。案涉房屋为综合办公楼，非《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋。租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。本案孙彤将租赁房屋用于开设经营酒店、宾馆、桑拿洗浴，申报消防安全检查的义务人应当是孙彤，而非苏盐公司。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人向出租人支付租金的合同。苏盐公司出租的房屋是毛坯房，孙彤自行装修后领取营业执照自主经营，案涉房屋已经通过单位工程竣工验收，虽未通过整体工程验收，但不影响孙彤对租赁物的使用和经营，而地下一层是因孙彤经营桑拿、洗浴而必须经过公安消防机构验收合格，申报义务人应当是孙彤。故苏盐公司要求孙彤按约支付租金的诉讼请求，应当予以支持。孙彤未按照合同约定的期限向苏盐公司支付租金，属于迟延履行，构成违约，苏盐公司以约定的数额主张违约金，不超过其受到的实际损失（按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算逾期付款的利息），予以支持。关于租金支付的时间，根据合同约定，首年度（即2009年度）是先交租金后租房，而不是先租房后交租金，对此，双方在2013年1月31日之前的五年中没有争议，合同约定“以后乙方应在每一年度的1月10日之前付清该年度的租金”，第二年度就是2010年度，该年度（2010年度）的租金应当在2010年1月10日之前付清，之后的租金交付以此类推；孙彤方理解为2010年度的租金应当在“2010年2月1日至2011年1月31日”的租赁年度的2011年1月10日之前付清，这是孙彤理解上的偏差，与合同约定的先交租金后租房的规则不相符，如此理解就变成了先租房后交租金，也与前五年交付租金的事实不相符。故孙彤辩称其未迟延交付租金，不存在违约行为，辩称理由不成立，不予采信。孙彤以合同约定的租赁情形出现了较大变更及市场波动等为由要求降低租金，该客观情况不属于订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，不适用情势变更原则，孙彤的该请求，不予采纳。至于孙彤要求以苏盐公司的消费金额、停业损失、自认为苏盐公司垫付的款项等扣减欠付苏盐公司的租金，苏盐公司不予认可，孙彤未提交反诉状，亦未预交反诉费，在本案中不予合并处理，孙彤可另行主张。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国消防法》第十条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，原审判决：被告孙彤于本判决生效后十五日内支付原告江苏省苏盐连锁有限公司盐城分公司2014年度（2014年2月1日至2015年1月31日）租金785000元和2015年度（2015年2月1日至2016年1月31日）租金960000元，并承担违约金100000元，合计1845000元。案件受理费21405元，由孙彤负担。
原审法院判决后，孙彤不服，向本院提起上诉称，1.原审判决对租金履行期限与此前已交付租金的实际时间、方式等认定均是错误的；原审判决认定下一年度租金应当在租赁年度开始前的1月10日前提前交纳，该认定与租赁合同及补充协议的内容明显不符。因为合同约定的租金年度起止日期为2月1日至次年的1月31日，在每一年度的1月10日前付清该年度的租金，案涉争议的租金为2014-2015年度（2014.2.1-2015.1.31）租金及2015-2016年度（2015.2.1-2016.1.31）租金均在当年度的1月10日之前支付符合约定；退一步讲，该约定属于约定不明，应当根据交易习惯确定；且双方在履行合同中也不存在先交租金后使用房屋的事实，均在当年度结束前支付租金，故孙彤不存在违约行为；2.原审判决认定苏盐公司已经全面履行合同义务，交付的租赁物不存在缺陷与瑕疵，不影响承租人经营使用不符合客观事实。苏盐公司出租的房屋未进行工程竣工消防验收，交付的租赁物不符合约定，未通过消防验收的原因是未交付配套费和按规定设置双电源，苏盐公司在签订租赁合同时明知孙彤要开设浴城经营，且双方共同出具规划设计图报消防部门，但未能通过消防审批，虽在政府协调下先行营业，但此后多次被停业整改，原审判决将地下一层未能通过消防验收的责任转嫁给孙彤违背客观事实；另苏盐公司未能按补充协议约定履行大楼电动旋转门、门前绿化道路、大楼后院循环道路绿化及维护的义务；3.原审对租金数额的判决有误。苏盐公司在孙彤经营的酒店的消费应在租金中冲减；地下一层由于设计缺陷，2014年夏季被水淹导致财产损失24万元亦应在租金中扣减；由于地下一层未通过消防初检、被淹致洗浴中心无法正常营业，致营业损失23.5895万元均应在租金中扣减；孙彤垫付了应由苏盐公司承担的其自行使用的办公楼外墙装修费用80万元，应在租金中扣减。4.孙彤不存在违约行为，而苏盐公司存在交付的租赁物缺陷与瑕疵的违约行为，故不应判决孙彤承担全部违约责任。请求二审法院依法改判。
苏盐公司答辩称，1.原审判决认定孙彤欠缴2014、2015年度的租金的事实清楚，证据充分。租赁合同第四条对此有明确约定，从此约定可以看出首次租金是先交后租，交易习惯亦是先交后租，客观上前四年的租金交易方式不构成对合同条款的变更，支付租金的时间年度是指自然年度而非租赁年度。也就是说在2014年度应该在2014年1月前交，2015年租金应该在2015年1月10日前。2.孙彤称大楼有明显暇疵，影响其使用是没有依据的。（1）孙彤所称的水电、双电源配套费的问题没有依据。水电在毛胚工程结束后有主体验收证明可以证明。（2）关于双电源问题，孙彤称双电源是没有通过验收的关键。因本楼设计为综合办公楼，不是特殊要求的建筑，不需要设置双电源。（3）根据消防法规定，普通综合办公楼不是特殊建筑的消防要求，是消防备案制而非审批制。地下公共场所没有拿到消防验收证明，是因为承租人将地下车库改为公共浴场，这样的修改用途，导致消防部门不予受理。因为孙彤变更地下一层的使用用途才导致地下一层未能通过消防验收，导致拿不到整体的验收证明。（4）出租房屋拿不到验收证明的责任在经营者即孙彤自身。3.孙彤称一审对租金的数额确定有误没有依据。对于招待费和支出应另外结算，在实际支付租金的过程中可以冲减，但不是合同约定的冲减范畴。其他费用包括24万元损失以及以地下一层租金、外墙装修部分没有依据。首先孙彤没有证据证明损失存在，其次这些损失不属于冲减租金的范畴，属于另行主张的范围。4.一审判决对违约金的判决有依据，合同第四条对违约金有明确约定，孙彤应承担违约金10万元。2014年的租金孙彤一直到2015年1月，经多次催交，孙彤仍然未能交纳，仅这一点就应该承担10万元违约金。而且到一审判决为止，孙彤仍未交纳租金。请求二审驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与原审查明的事实一致。对原审查明的事实本院予以确认。
本案争议焦点为,1.苏盐公司主张孙彤支付2014、2015租赁年度租金是否符合合同约定支付时间？孙彤是否存在逾期支付租金的违约行为？2.出租人苏盐公司是否存在交付租赁房屋不符合合同约定等违约行为？如果存在，是否应当减少的租金价款及减少数额？3.苏盐公司在孙彤经营的丽笙大酒店消费费用、地下一层水淹损失和营业损失、垫付装修费用等是否存在以及是否应冲减房屋租金？
本院认为，苏盐公司与孙彤签订的房屋租赁合同及补充协议，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效，双方均应按合同约定履行义务。关于本案的争议焦点1，根据合同约定，合同签订后十日内乙方（孙彤）一次性付清首年度租金，以后乙方应在第一年度的1月10日之前一次性向甲方付清该年度租金，逾期不交的乙方向甲方支付违约金，乙方逾期支付租金超过一个月视为严重违约，向甲方支付违约金10万元。据此，首年度（即2009年2月1日至2010年1月31日）的租金是2009年3月10前交纳，属于先交租金后使用房屋；第二个年度（2010年2月1日至2011年1月31日）应在2010年1月10前交付，以此类推，2014年2月1日至2015年1月31日及2015年2月1日至2016年1月31日的两个租赁年度的租金分别应于2014年1月10日前和2015年1月10前支付。苏盐公司主张该两个年度的租金的支付时间符合合同约定。孙彤逾期未支付租金，应认定为违约行为。孙彤上诉称2014年2月1日至2015年1月31日及2015年2月1日至2016年1月31日的租金应在2015年1月10日前和2016年1月10日前付清，不符合合同约定。该上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于争议焦点2，出租人苏盐公司是否存在交付租赁房屋不符合合同约定的违约行为？如果存在，是否应当减少租金价款及减少数额？本院审查认为，苏盐公司出租的是综合办公楼地上七层和地下一层（设计用途为车库），双方虽未在合同中明确承租人租赁房屋为开设酒店作客房、餐饮、浴城使用，但从双方合同中关于装修方案设计图纸需报苏盐公司审查同意等内容看，苏盐公司是知道承租人租赁房屋是开设酒店使用以及客房、餐饮、浴城的具体布局。苏盐公司综合办公楼工程在验收后未向公安消防机构申报消防险收，地下一层设计用途为车库，而承租人租赁地下一层为开设浴城经营。苏盐公司作为出租人，在未向申报消防备案的情况下，仍同意承租人装修设计方案，即允许孙彤对地下一层变更原设计用途开设浴城，客观上致地下一层浴城在开业时未能通过消防验收，在经营中被停业整顿。综上，可以认定苏盐公司交付的租赁房屋中地下一层部分存在缺陷未符合约定用途，为瑕疵履行，应该认定为违约行为。
合同法规定，当事人一方履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施的违约责任。鉴于租赁合同至2025年履行期限届满，出租人苏盐公司仍存在对出租房屋的消防方面缺陷应采取补救措施以达到符合约定使用用途的义务。租赁房屋未达到符合约定使用用途期间，可适当减少租金价款。对于减少租金价款的数额，本院认为，孙彤作为承租人对租赁房屋的消防情况及开设酒店能否通过消防审查亦有审慎考察防范风险的义务，结合地下一层的面积、地下一层未通过消防审查对经营的实际影响程度，本院酌定对租赁房屋未达到约定用途期间每年减少租金价款6万元。另双方补充协议约定大楼门厅的电动旋转门、门前的道路绿化、大楼后院的循环道路及绿化等项目的施工及费用由苏盐公司承担，从现场情况看，大厅电动旋转门已安装；门前道路绿化、大楼后院循环道路及部分绿化已经完成，而补充协议中并未明确约定苏盐公司对大厅电动旋转门维修维护及绿化整治的义务，故孙彤主张苏盐公司存在未履行电动旋转门维护维修及道路绿化维护管理义务等违约行为没有依据。
3.关于争议焦点3，因孙彤与苏盐公司在租赁合同中没有约定苏盐公司在孙彤经营的丽笙大酒店消费费用在租金中直接冲减；对于地下一层水淹损失和营业损失、返还垫付装修费用则属于诉讼请求，孙彤应通过反诉或另案诉讼进行主张，故上述费用在本案中不予理涉。孙彤要求上述费用在本案其支付的租金中冲减的上诉理由无合同依据和法律依据。
鉴于孙彤存在逾期支付租金的违约行为，苏盐公司存在瑕疵履行的违约行为，本院根据双方的违约程度，对孙彤应支付的违约金调整为6万元。
综上所述，孙彤的上诉理由部分成立，本院予以支持。原审法院判决部分不当，依法应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销盐城市盐都区人民法院（2015）都民初字第00293号民事判决；
二、上诉人孙彤于本判决生效后十五日内支付江苏省苏盐连锁有限公司盐城分公司2014年2月1日至2015年1月31日租金725000元及2015年2月1日至2016年1月31日租金900000元，并承担违约金60000元，合计1685000元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回上诉人江苏省苏盐连锁有限公司盐城分公司原审其他诉讼请求。
一审案件受理费21405元，由江苏省苏盐连锁有限公司盐城分公司负担2140元，孙彤负担19265元；二审案件受理费21405元，由江苏省苏盐连锁有限公司盐城分公司负担2140元，孙彤负担19265元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴珊珊
代理审判员 王 珩
代理审判员 周 陇
二〇一六年四月二十一日
书 记 员 程 菲
附法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。