广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤2071民初25161号
原告：廖冬梅，女，1976年10月20日出生，汉族，住江西省萍乡市芦溪县，
委托诉讼代理人：黄艳磊，广东中晟律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高彦明，广东中晟律师事务所律师。
被告：何民，女，1979年6月14日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，
委托诉讼代理人：林春芳，广东铭建律师事务所律师。
原告廖冬梅与被告何民房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月2日立案后，依法适用简易程序，于2017年1月18日公开开庭进行了审理。原告廖冬梅及其委托诉讼代理人黄艳磊、高彦明，被告何民及其委托诉讼代理人林春芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告廖冬梅向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方签订的房地产买卖及居间合同；2.被告向原告双倍返还定金100000元，并承担因被告履行合同产生的代理费2000元，评估费5800元。诉讼中，原告明确第一项诉讼请求为仅解除房地产买卖合同。事实与理由：2016年8月26日，原、被告双方在珠海市世华房地产代理有限公司（以下简称世华公司）居间下签订房地产买卖及居间合同。合同签署之日，原告依约向被告支付了购房定金50000元。根据合同约定，在缴纳定金当日被告应当将物业已有的房地产证原件等相关资料托管于中介方作为托管之用，否则视为违约，但被告2016年8月26日当日未将相关的资料交给中介方。被告应当在签署合同后45天内办理解除抵押手续，否则视为违约。原被告应于2016年10月30日或之前办理完税费缴纳和签署珠海市房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）并办理过户递交手续。但截止至2016年11月23日，经纪方多次联系被告前来配合原告办理过户递件等相关手续，被告均不予理会。
被告何民辩称，1.被告在履行合同过程中并不存在根本违约行为，原告要求解除合同没有事实和法律依据，被告不同意解除合同，原告要求解除合同是其违约，应承担违约责任。被告为方便出售涉案房屋，不惜向他人高息借款提前还贷，并承担提前还贷的银行罚息的损失，被告如想违约根本没必要提前还银行贷款。合同签订后被告一直积极履行合同义务，2016年10月30日未办理税费缴纳手续不能归责于被告。签订合同当天，世华公司的代理人员非常确定地告知原、被告涉案房产税额的情况下，才促使双方签订了合同，但在准备办理过户手续的前几天，代理人员突然告知涉案房屋的交易税费远高于签订合同时计算的税额。在办理交易手续的两个多月，被告多次要求中介公司核实房产税额，中介公司从未答复。尽管如此，被告还是继续同原告沟通，从来没有任何不履行合同的意思表示。由于银行、房地产登记部门等工作流程的问题，只是交易程序比合同约定的时间稍迟，但被告并未形成根本违约，2016年11月9日中介公司还在收取被告的房产相关资料原件，以用于过户交易。被告与中介公司协商一致，也征得原告认可后，被告催促原告一同去办理过户手续。恰逢政府的楼市调控政策开始出台，房地产交易由火爆行情转为市场观望态势，原告购房心态也发生了变化，被告要求办理房屋过户时原告置之不理，拒不履行购买义务，并起诉要求单方解除合同，已经构成违约。2.中介方作为专业的房产销售代理机构，未尽到提供忠实可信的居间服务，其出具给原告的2000元代理费、5800元评估费缺乏依据，且收费明显高于市场价，存在欺诈行为，如原告已经垫付上述费用，应当向世华公司追讨，不应向被告主张。3.被告没有根本违约，原告要求被告支付双倍定金100000元没有依据，相反，原告要求解除合同存在违约，其无权要求被告返还定金。
本院经审理认定事实如下：1.2016年8月26日，何民（卖方）、廖冬梅（买方）与世华公司（经纪方）签订房地产买卖合同及居间合同，约定：买卖双方通过经纪方出售及购入位于中山市××××房（好景雅苑）。建筑面积111.27平方米，成交价850000元。定金50000元买方需在签署本合同之同时付清，卖方在签署本合同当天办理相关手续并将该物业已有的房产证原件等相关资料托管于经纪方处作为过户转让之用，买卖方违反前述约定视为违约。800000元为第二部分楼款银行按揭付款，买方应于本合同约定的定金支付之日起45个工作日内办理完毕全部银行按揭申请手续，办理银行按揭过户。买卖双方须于2016年10月30日或之前办理完相关税费缴纳和签署珠海市房地产买卖合同（适用二手楼买卖），并办理过户递件手续，且收件回执由经纪方代为保管。买卖双方须在收件回执载明的相关工作日内到相关部门领取房产证，买方并于领证当日须与相关人员到相关部门办理按揭贷款的抵押登记手续。买方应于签署申请按揭文件前缴纳办理银行按揭所产生的按揭服务费、律师费、保险费、抵押公证费、评估费、抵押登记费、按揭合同印花税等各项税费，并应依时领取房产证及办理抵押登记等相关手续，否则视为买方违约。如买方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，则已付定金由卖方没收，卖方有权再将该物业转让给任何人；如卖方收取定金后不依合同条款将该物业出售给买方，则卖方须返还双倍定金予买方以弥补买方之损失；买方或卖方中的任意一方未能履行本合同之条款或交易过程中因物业被查封或第三人主张权利导致本合同交易不能完成的，向对方可选择按本合同约定的物业买卖总价的10%要求对方承担违约责任。合同还约定了其他内容。签订合同当天，廖冬梅支付定金50000元，何民出具收据。
2.何民提交的广发银行个人对账单显示，涉案房产的抵押贷款于2016年9月30日清偿完毕。庭审中，何民述称涉案房产于2016年11月3日解除抵押登记。2016年10月24日，中国建设银行股份有限公司珠海市分行出具同意贷款通知书，同意廖冬梅、李文军贷款500000元用于购买中山市××××房。
3.2016年11月9日，何民向世华公司提交涉案房产的个人按揭贷款合同、购房发票、原购契税发票、银行利息清单、房屋买卖合同，世华公司出具收据。
4.2016年11月23日，世华公司向何民发出履约催告函，并于2016年11月25日民寄出，载明：“。截止到202016年11月23日司多次联系阁下前来配合买方办理过户递件手续，但阁下对此不予理会，现我司特出此函，请阁下收到此函件后积极联系我司经纪人，并按以下要求履行合同：请阁下收到函件后5个工作日内积极履行合同，配合买方办理过户递件等相关手续。否则视为阁下单方违约，因此引起的法律后果由阁下自行承担。”。5
5.何民提交与廖冬梅2016年11月29日微信聊天记录，何民“廖小姐，打你电话你不接，请问什么情况，我这边已经和世华公司协商好可以去过户，我告诉你一声”廖冬梅“现在多少号”何民“现在2016年11月29号，我昨天协商好的”廖冬梅“你再看看合同时怎么签的”何民“过程中我也是去积极配合办理各项手续的，但有些事情我是没办法控制的”“廖小姐，现在该如何处理”廖冬梅“按合同处理就行”。
6.廖冬梅申请世华公司李维皮作证，本院予以准许。李维皮述称，房产证原件于合同签订当天被告即交给中介，2016年11月9日中介公司向何民开具了收取发票等材料的收据。2016年11月3日左右涉案房产解除抵押。2016年10月24日银行出具同贷书之后就通知廖冬梅与何民办理过户，廖冬梅与何民都需要交纳税费，但因何民认为税费太高，与中介一直在协商税费问题所以耽误了时间，何民要求中介支付其3000元用于支付税款才同意过户。中介与廖冬梅沟通过之后向何民发履约催告函，之后将履约催告函的复印件给了廖冬梅，在发出履约催告函之后5个工作日内何民同意过户，但在何民同意过户之前廖冬梅已经要求解除合同。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。廖冬梅与何民签订的房地产买卖合同是双方当事人的真实意识表示，且内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应恪守履行。结合双方诉辩意见及本院查明的事实，双方争议的焦点为：一、何民是否存在违约行为；二、法定解除或约定解除合同的条件是否成就。
关于焦点一。廖冬梅主张何民存在的违约行为有：1.没有将物业的房产证原件等相关资料托管于中介方；2.没有在45天内办理解除抵押手续；3.没有在2016年10月30日前办理过户税费缴纳及过户手续；4.拒绝支付税费。对此，本院分析如下：1.中介方证明何民已于签订合同当日将房产证原件交给中介方，并于2016年11月9日将其他材料原件交给中介方，故何民并未违约交付房产证原件等材料；2.何民于2016年9月30日向银行申请提前还款，在合同约定的45天内，并未违约；3.涉案房产于2016年11月3日才注销抵押登记，故2016年10月30日必然无法办理过户手续，何民不存在过错；4.2016年11月何民与中介世华公司协商过户事宜，因不愿意缴纳其认为过高的税费而不同意履行合同，其行为属违约行为。
关于焦点二。如上所述，何民拒绝缴纳税费属违约行为，但合同并未约定合同的解除条件。守约方应催告违约方履行合同，如违约方在合理期限内仍未能履行义务，守约方才享有合同解除权。廖冬梅并无证据证明其已催告何民在合理的期限履行合同义务。而中介方证明中介与廖冬梅沟通过之后向何民发履约催告函，在发出履约催告函之后5个工作日内何民同意过户。何民收到催告函之后在该函确定的时间内表示愿意继续履行合同，因此何民虽有违约行为，但廖冬梅并未取得合同解除权。涉案合同不具备法定解除条件，廖冬梅主张解除与何民签订的房地产买卖合同的诉求，本院不予支持。但何民存在违约行为，应承担违约责任。合同约定买方违约，卖方没收定金；卖方违约，须双倍返还定金。从该合同条款的文义分析，双方约定的违约金金额应为定金50000元，因此何民应向廖冬梅支付定金50000元作为违约金。至于廖冬梅关于代理费、评估费的请求，没有合同依据，且并未明显高于合同约定的违约金，故本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：
一、被告何民于本判决生效之日起七日内向原告廖冬梅支付违约金50000元；
二、驳回原告廖冬梅的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2456元，减半收取1228元（原告廖冬梅已预交），由原告廖冬梅负担658元，被告何民负担570元（被告何民于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告廖冬梅）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 罗晓冰
二〇一七年二月二十八日
书记员 冯要举
杨万红