西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）雁民初字第00773号
原告：家利物业管理（上海）有限公司西安分公司，住所地：西安市高新区高新路高新国际商务中心18F01室。
法定代表人：李志坤，该公司总经理。
委托代理人：刘爽，北京市惠诚律师事务所西安分所律师。
委托代理人：孙立洁，北京市惠诚律师事务所西安分所律师。
被告：蒙奕铭，男，汉族。
委托代理人：李来来，北京市中兆律师事务所西安分所律师。
本院于2014年1月16日立案受理了原告家利物业管理（上海）有限公司西安分公司（以下简称“家利物业西安分公司”）与被告蒙奕铭物业服务合同纠纷一案，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人、被告的委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年11月16日，被告与和记黄埔地产（西安）有限公司（以下简称出卖人）签订《西安市商品房买卖合同》（以下简称购房合同），购买逸翠园·西安（3B期）第X幢X单元X层X号房（以下简称该房屋），同时签署《逸翠园·西安三B期（逸翠.尚府）业主临时公约》、《关于逸翠园·西安三B期（逸翠.尚府）前期物业管理和逸翠园·西安三B期（逸翠.尚府）业主临时公约〉的承诺书》，认可前期物业管理服务，并同意按照约定及规定标准支付相应费用。原告作为逸翠园·西安三B期（逸翠.尚府）项目前期物业管理服务企业按约定提供了物业服务。
项目具备交房条件后，出卖人通知被告收房未果，出卖人遂于2012年12月28日以特快专递方式，按照合同记载地址向被告邮寄了《逸翠园·西安三期（商铺）交付使用通知书》等9份交房相关文件，并对整个过程进行了公证。其中，《逸翠园·西安三期（商铺）交付使用通知书》确定“若您未能按照本通知安排的时间内办理入伙手续，仍视为您已入住并按上述2013年2月1日开始计收物业管理费。”。但被告始终未按通知书规定的时间办理收房手续。
根据购房合同的约定及以上交房通知的内容，可以确定出卖人已经履行通知被告收房的义务并已向被告交付该房屋。该房屋自上述交付使用通知书确定的时间视为交付于被告，同时物业管理费等费用开始计算。自2013年2月1日以来，被告未交纳任何物业相关款项。此后，原告委托律师向被告寄送了律师函催交相关费用，但被告仍一直未予交纳。暂截至2013年11月30日，累计欠付物业费（含电梯费）8375.9元。暂至2013年12月14日，前述欠费共产生违约金835.11元。前述欠费及违约金暂计算至2013年12月14日，原告均主张至被告实际支付之日。
此外，《逸翠园·西安三B期（逸翠.尚府）业主临时公约补充条款》第四章第六条第一款规定：“任何业主若未能在应缴物业服务费期限到期前，即缴费季度（三个月为一个缴费季度）的首月月末或之前支付本公约项下须支付之物业服务费或任何款项，物业服务公司有权采取任何下列方式追讨欠交的款项及滞纳金，并收取附加费用，附加费用包括但不限于追讨欠款之行政及法律费用，违约金应就欠交款项数额和拖欠的时间按照每日0.067%计算。”。因此，原告有权要求被告预缴物业相关费用。综上，被告应向原告支付相应的物业管理费等费用。现原告诉至法院要求被告向原告立即支付欠交的物业费共计8375.9元及违约金835.11元（物业费及违约金暂计算至2013年12月14日，均主张至被告实际支付之日），并要求被告向原告预缴2013年12月1日至2014年2月28日（三个月）的物业费共计2512.77元，由被告承担本案诉讼费用。
被告辩称，原告所述的基本事实存在，被告予以认可。但因本案所述房屋二楼顶上都存在漏水的现象，物业曾承诺维修但始终没有修复，现在该房屋不能装修亦不能使用，综上，被告认为上述问题影响被告的收益，故物业费应予以免除。
经审理查明，2010年1月20日，和记黄埔地产（西安）有限公司（甲方）与家利物业管理（上海）有限公司西安分公司（乙方）签订了《逸翠园·西安三B期（逸翠.尚府）前期物业服务合同》，合同约定甲方选聘乙方对逸翠园·西安三B期（逸翠.尚府）提供前期物业管理服务事宜。合同第七条约定业主应于物业交付之日或视为交付之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）。合同还约定物业服务收费按照酬金制，即物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：高层住宅（公寓）：1.65元／月／平方米；商业物业：3.50元／月／平方米；电梯费0.45元／月／平方米。
2011年11月16日，被告蒙奕铭（买受人）与和记黄埔地产（西安）有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，购买西安市逸翠园·西安（3B期）第X幢X单元X层X号房，建筑面积共239.45平方米。
2011年11月16日，被告与和记黄埔地产（西安）有限公司签订《逸翠园·西安三B期（逸翠.尚府）业主临时公约》和《逸翠园·西安三B期（逸翠.尚府）业主临时公约补充条款》（以下简称《补充公约》），该《补充公约》规定，任何业主未能在应缴物业服务费期限到期前，即缴费季度（三个月为一个缴费季度）的首月月末或之前支付本公约项下须支付之物业费或任何款项，物业服务公司有权采取任何下列行动追讨欠交的款项及滞纳金，并收取附加费用，附加费用包括但不限于追讨欠款之行政及法律费用，违约金应就欠交款项数额和拖欠的时间按照每日0.067%计算。同时被告蒙奕铭做出对《临时公约及临时公约补充条款的承诺书》，承诺蒙奕铭（本人）为逸翠园·西安三B期（逸翠.尚府）的买受人，并声明：确认已详细阅读和和记黄埔地产（西安）有限公司制定的逸翠园·西安三B期（逸翠.尚府）业主临时公约（含补充条款）。
2012年12月28日，和记黄埔地产（西安）有限公司以特快专递方式，按照其与被告签订的《商品房买卖合同》记载的地址（西安市雁塔区沣惠南路枫叶新都市B2-4501）向被告蒙奕铭邮寄了《逸翠园·西安3B期商铺交楼文件清单》及相关收房文件。同时，和记黄埔地产（西安）有限公司向西安市公证处申请对其邮寄送达行为及过程进行证据保全。西安市公证处作出（2012）西证民字第15916号公证书对和记黄埔地产（西安）有限公司的邮寄送达行为及过程进行了公证。其中，《逸翠园·西安三期（商铺）交付使用通知书》载明：业主未能按照本通知安排的时间内办理入伙手续，仍视为您已入住并按2013年2月1日开始计收物业管理费。
2013年9月13日，原告委托北京市惠诚律师事务所西安分所以特快专递的方式向被告蒙奕铭邮寄律师致函一份，该律师函载明：截至2013年8月31日被告欠缴逸翠.尚府1-70112号商铺物业费合计5863.13元，截至2013年9月8日共产生违约金393.24元（此费用每日递增）。请被告务必于2013年9月25日前向原告缴清拖欠费用。逾期交纳，将通过法律途径解决。后被告仍未缴纳拖欠原告的物业费。
2013年6月14日，被告蒙奕铭书写情况说明一份，该说明载明：“因本人购买3B期商铺10套，因特殊情况本人6月14号才验收房，所以对二、三、四、五月份产生的物业费不能交，物业费只能从六月份开始交。”。另查明，被告至今未交物业相关费用。
上述事实，有前期物业服务合同、商品房买卖合同、公证书、情况说明、业主临时公约及承诺、业主临时公约补充条款、房屋分层分户面积汇总表、律师致函及当事人陈述等在卷佐证，并经当庭核实无误，本院依法予以认定。
本院认为，原告作为物业服务公司，与被告所在小区的开发商签订了前期物业服务合同，并经被告签字认可。故原、被告之间形成了物业服务合同关系，原告提供相应的物业服务，被告理应按照合同约定支付物业服务费，但被告长期拖欠物业费的行为，损害了原告的合法权益，依法应当承担相应的违约责任。故原告要求被告支付拖欠物业费的诉讼请求本院依法予以支持。至于原告要求被告承担违约金的诉讼请求，因双方合同明确约定，具有事实依据，且又不违反法律规定，本院依法亦予以支持。根据原、被告已经形成的物业服务关系，被告应按照合同的约定预交物业费，故原告要求被告预交2013年12月1日至2014年2月28日（三个月）的物业费的诉讼请求，于法有据，本院依法亦予以支持。关于被告在答辩意见中称该房屋二楼顶上存在漏水现象，现该房屋不能装修亦不能使用，但其未向法庭提交就该房屋漏水的相关证据予以佐证，故本院对此意见不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告蒙奕铭于本判决生效之日起十日内向原告家利物业管理（上海）有限公司西安分公司支付自2013年2月1日至2013年12月14日的物业费8375.9元及违约金835.11元（暂计算至2013年12月14日）。
二、被告蒙奕铭于本判决生效之日起十日内向原告家利物业管理（上海）有限公司西安分公司预交2013年12月1日至2014年2月28日（三个月）的物业费2512.77元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费150元，由被告承担。因原告已预交，故被告在履行生效判决时将其承担的部分一并支付于原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 郭天鲁
代理审判员 赵琳君
代理审判员 陈 婷
二〇一四年六月十二日
书 记 员 冯紫阳