浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙02民终3769号
上诉人（原审原告、反诉被告）：中国人民解放军第一一三医院。住所地：宁波市中山东路***号;中山东路319号。
法定代表人：张益明，该医院院长。
委托诉讼代理人：张帅军，浙江欧硕律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：宁波市迪赛控股集团有限公司。住所地：宁波市鄞州区沧海路****弄**号（1-4）（2-12）。
法定代表人：沙勇，该公司董事长。
委托诉讼代理人：何方荣，浙江甬望律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王铭，浙江甬望律师事务所律师。
上诉人中国人民解放军第一一三医院（以下简称一一三医院）因与被上诉人宁波市迪赛控股集团有限公司（以下简称迪赛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市鄞州区人民法院（2016）浙0212民初7003号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。经阅卷和询问当事人，事实已核对清楚，决定径行判决。本案现已审理终结。
一一三医院上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，改判支持上诉人的一审诉讼请求（未支持的诉讼请求），驳回被上诉人的一审反诉请求（已经支持的诉讼请求）。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，说理前后自相矛盾，导致国有资产流失，严重损害国家利益。一审法院认定租赁合同有效，也判令被上诉人向上诉人支付租赁期间的水电费，那么被上诉人就应该支付其一直占有使用租赁物的租金6800000元和房地产占有使用费136666.67元。1.关于拖欠的6800000元租金。事实上，上诉人与被上诉人于2010年5月12日签订《军队房地产租赁合同》以后，被上诉人一直占有使用租赁物至2016年5月16日，被上诉人应足额支付其拖欠的第五年、第六年租金合计6800000元。2.关于房地产占有使用费136666.67元。双方已于2016年5月4日解除合同，被上诉人一直占有使用租赁物至2016年5月16日，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被上诉人应当支付自2016年5月4日起至5月16日的房地产占有使用费136666.67元。3.关于逾期付款违约金。根据《军队房地产租赁合同》第十一条的约定，被上诉人逾期支付房地产租金及相关费用，如每逾期一日，上诉人按滞交经费总额的千分之三向被上诉人加收违约金，上述内容合同明确约定，经双方充分认可，不应加以干预。4.关于房地产占有使用费的逾期付款违约金。被上诉人自合同解除至租赁物交接日占有房屋共计12天，期间产生了房屋占有使用费，但被上诉人未及时支付，故应计算相应的利息损失22960元（自2016年5月17日计暂计算至2016年7月11日）。5.关于租赁房屋闲置期间的租金损失4100000元。若合同继续履行，被上诉人还需支付12年的租金，租金高达69400000元，现上诉人只主张一年的租赁房屋闲置期间的租金损失，未超过合同法第一百一十三条第一款的规定，有法有据。二、根据双方签订的《军队房地产租赁合同》第六条的约定，被上诉人未履行合同义务的，上诉人不退换房地产租赁保证金，现被上诉人多次逾期支付、拒付租金，已构成严重违约，上诉人有权罚没租赁保证金。况且，被上诉人拒绝支付第五年、第六年的租金，已构成根本违约。即使上诉人未申领租赁许可证，也应认定租赁合同合法有效，被上诉人以合同无效为由要求退还保证金的理由是错误的。根据《军队空余房地产租赁管理规定》，军队空余房地产租赁实行先缴费后发证制度，被上诉人在2012年5月开始，每期均未按合同约定支付租金，才造成上诉人无法办理租赁许可证，该后果应归于被上诉人，而非上诉人。三、上诉人未能申领军队房地产租赁许可证的原因，是由被上诉人造成的，上诉人不存在任何违约行为。一审中，被上诉人一直坚称，因为没有许可证导致租赁物处于违法状态，导致其无法使用租赁物，但其并无证据证明无许可证是违法的，也无证据证明无许可证影响其对租赁物的使用。在上诉人起诉前，被上诉人从未以此理由抗辩过，也未行使合同解除权、主张违约金，时至今日才来行使，明显想通过该种方式违约解除合同。即使上诉人未申领许可证构成违约，该不完全履行行为也较为轻微，不具备与支付租金构成对待给付。根据诚实守信原则，被上诉人的先履行抗辩权不能成立。同时，上诉人已将租赁物交付被上诉人使用，已履行与支付租金对等的合同主义务，根据合同约定，被上诉人应当支付租金。四、一审法院已认定军队房地产租赁许可证对合同效力无任何影响，那么被上诉人也就无任何理由拒付租金。1.《关于进一步加强军队空余房地产管理工作的通知》、《中国人民解放军房地产管理条例》、《军队单位对外有偿服务管理规定》等均只是军队的规范性文件，属于部队内部规章。因此，办理《军队房地产租赁许可证》仅是军队内部管理要求，对外并没有任何强制力，有无许可证根本不影响被上诉人对租赁物的使用，上诉人不存在任何违约行为。2.租赁物交付后，使不使用该租赁物是被上诉人的权利，与上诉人无关，上诉人也无权干涉。况且，在合同履行过程中，上诉人多次催告被上诉人开发使用租赁物，已完全履行了自己应尽的义务。2016年2月14日，上诉人向被上诉人发函，要求其支付剩余租金并书面说明不开发利用租赁土地这一情况，但被上诉人并未给予任何回复和说明。现被上诉人以租赁物无法使用、不能实现合同目的来抗辩，毫无事实和法律依据。五、一审庭审后，上诉人向宁波市国土资源局调档《土地使用权登记申请表》一份并提交法院，一审法院却未组织双方对该新证据进行质证、核对，在判决书中也未对该证据进行论证、分析，明显存在程序违法的情况。同时，本案于2016年8月1日立案，2017年9月27日判决，明显超过了法定审限。审理过程中，一一三医院补充上诉理由：1.一一三医院在一审中提供了关于发函催讨租金及解除合同的两份公证书，一审法院已组织庭审质证，但判决书未提及；2.租赁合同系因迪赛公司违约而由一一三医院单方提出解除，一审判决对此未予认定，反而认定是双方协商一致解除；3.一审判决书中的证据9是迪赛公司提供，判决书中表述错误；4.一一三医院在庭审后提供了土地使用权登记的相关材料，一审法院未组织质证及分析认证。
迪赛公司辩称：一审判决驳回对方本诉部分的请求是正确的。由于一一三医院未提供涉案房屋的产权证明，且未办理军队房地产租赁许可证，双方签订的租赁合同是无效的。一一三医院未按约定交付租赁物，即4户人家一直未搬走，一一三医院是违约方。合同无效给迪赛公司造成巨额经济损失，一一三医院应返还已支付的租金并赔偿损失。证据9是一一三医院在反诉部分作为证据提供的，一审判决对此表述并无错误。
一一三医院向一审法院起诉，请求判令迪赛公司：1.立即支付拖欠的租金6800000元，及自2016年5月4日起至2016年5月16日期间的房地产占有使用费136666.67元；2.赔偿租赁房地产闲置期间的租金损失4100000元（以第七年的租金标准计算）；3.支付逾期付款违约金12967500元（暂计至2016年7月11日，实际要求按双方签订的合同约定计算至付清租金之日止），及自2016年5月17日暂计算至2016年7月11日的逾期付款违约金22960元，之后的利息以136666.70元为本金，按照合同约定的利率计付；4.支付水电费72541.55元。
迪赛公司提出反诉，请求判令：1.确认双方签订的《军队房地产租赁合同》无效；2.一一三医院返还租赁保证金3000000元并支付利息12608元（利息以3000000元为基数自2016年5月7日起按中国人民银行同期存款利率暂计算至2016年9月2日，要求计算至全部款项清偿日止）；3.一一三医院返还租金5850000元；4.一一三医院赔偿损失2886943.10元。
一审法院认定事实：2010年5月12日，一一三医院（出租方，甲方）与迪赛公司（承租方，乙方）签订《军队房地产租赁合同》一份，约定一一三医院将位于宁波市东钱湖镇郭家峙村（南浙字第4969A号）的房屋建筑面积31811平方米，场地面积147334平方米出租给乙方使用。第一条乙方已对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产。第二条租赁用途为开办康复疗养院。第三、四条租赁期限自2010年5月13日起至2028年5月12日止，房地产合同租金为82800000元（不含水、电、暖、煤气、设备等费用），租金按年结算，乙方于每租年的前十日内交付甲方。第六条自本合同签订后十日内，乙方向甲方支付房地产租赁保证金3000000元。乙方履行合同约定义务的，甲方应在租赁期满时将房地产租赁保证金无息退还给乙方；乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还房地产租赁保证金；甲方未履行合同约定义务的，应当退还房地产租赁保证金，并加付银行同期存款利息。第七条租赁期内，甲方应当履行下列义务：（一）保证出租的房地产符合军队房地产租赁条件，权属清楚，没有纠纷，发生权属纠纷，负责处理；（二）保证出租给乙方使用的房地产，按照《军队空余房地产租赁管理规定》所规定的审批权限，业经军队审批机关批准出租；（三）负责向军队房地产管理部门办理租赁合同审核手续，申领《军队房地产租赁许可证》。第十条甲方违约责任：甲方有违反本合同第七条约定行为的，乙方有权解除合同。第十一条乙方违约责任：（一）乙方有违反本合同第八条约定行为的，甲方有权解除合同；（二）乙方逾期交付房地产租金及有关费用，如每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方供水供电，属于乙方的财产在没有结清租金和其他费用之前，乙方不得搬走；逾期60日，甲方可将乙方财产收归甲方所有，以抵扣所欠经费，乙方不得有异议；若抵扣不足，乙方应当补足。第十七条双方承认的附加条款如下：（一）投资及产权归属：该项目投资费用全部由乙方承担，投资1.5亿元人民币是指：乙方在所承租的地块上，新建41520平方米钢混结构房屋（包括拆除原破旧房屋14641平方米）及附属配套设施（备），整治改造17170平方米原房屋等用于开办康复疗养院所产生的费用。不含乙方在房屋设备投入使用后，项目正常运行所需的水电消耗、车辆添置、广告投入、人员工资发放等费用。乙方投资数额的确认，以经双方许可的造价事务所对投资定义所确定的内容进行的审计决算为依据。乙方在租赁场地内投资建设的固定资产产权归甲方所有，租赁期满后或解除合同时，租赁场地和所有建（构）筑物及附属设施（备）全部无偿移交给甲方。（二）本项目合同总租金为82800000元，按租赁年度分为：（1）、第1-3年：年租金人民币3100000元，总租金人民币9300000元。（2）、第4-8年：年租金人民币4100000元，总租金人民币20500000元。（3）、第9-13年：年租金人民币4800000元，总租金人民币24000000元。（4）、第14-18年：年租金人民币5800000元，总租金人民币29000000元。
2010年8月12日，一一三医院、迪赛公司又签订《东钱湖营区租赁补充协议》一份，主要内容为：一、为了抵偿招标文件中明确的项目建设期，甲方原则同意在上级批准的18年租赁期到期后乙方可顺租3年，顺租期间年租金按第18租年标准缴纳，必要时顺租期报上级批准；二、乙方同意接收安置甲方4名职工至退休年龄（人事关系不变）。安置期间职工收入不低于医院同期同类人员待遇标准，办理退休手续后可解聘或续聘；……五、由于实际移交该地块时间比总后对该项目的批复时间延迟了两个月，甲方同意租赁截止顺延两个月；六、租赁地块整体移交后，甲方将营区内自留部分地块和房产设施及营区周边的4个零星地块（水泵房、墓地、水塔、洞库口部）无偿委托乙方管理。
2011年7月5日，一一三医院将其申领的涉案房地产《军队房地产租赁许可证》交付给迪赛公司，其有效期限自2011年5月13日至2012年5月12日。此后，一一三医院未能申领涉案房地产《军队房地产租赁许可证》。
2013年1月24日，一一三医院向迪赛公司发送《关于催交军队房地产租金的通知》一份，要求迪赛公司于2013年1月31日前将2011年5月13日至2012年5月12日的租金3100000元汇入一一三医院账户。
2013年1月25日，迪赛公司向一一三医院发送《回复函》一份，内容为：一、我司与贵院自2010年8月12日签署租赁协议后，除按约支付3000000元租赁保证金外，已分别于2010年8月13日支付租金3100000元（2010.7.13至2011.7.12）；2012年8月8日支付租金3100000元（2011.7.13至2012.7.12），（见附件收据）。二、根据2011年7月5日中国人民解放军房地产管理局颁发的（年度）军队房地产租赁许可证（军房租证（2011）南苏字第000269号）规定：年度租赁有效期限：自2011年5月13日至2012年5月12日，至今已过期8个多月。我司曾多次口头要求贵院办理租赁许可证续证手续，但至今未能办妥，致使我司在联系有关工作时因此受到影响。三、另据东钱湖营区内查告，按租赁地块整体移交的要求，至今尚有四户人家未搬离营区，分别是：三号门407室、408室；二号门306室、一号门306室。我司曾多次口头要求贵院协调搬迁上述在住户，但一直未能解决。
2013年1月30日，一一三医院向迪赛公司发送《复函》一份，内容为：一、按照双方于2010年5月12日签订的《军队房地产租赁合同》，贵公司已经支付的租金陆佰贰拾万元分别为2010年5月13日-2011年5月12日、2011年5月13日-2012年5月12日两个租年的租金。按照合同约定，第三租年即2012年5月13日-2013年5月12日的租金叁佰壹拾万元应于2012年5月22日前交至医院，现已拖欠八月有余，之前我院已多次口头、书面通知贵公司，请贵公司接到此函后七日内通过银行转账的方式将该款项交纳至我院账户。二、贵公司提出的租赁许可证过期一事，因总后有明确规定，军队空余房地产租赁项目所得租金，应按比例上交所在军区和总后。贵公司第三租年的租金一直拖欠未交纳，致使我院未能及时按相应比例将租金所得上交上级机关，无法办理后续租赁许可证的相关手续。我院承诺，在收到贵公司第三租年租金后，必定积极协调租赁许可证办理所有相关事宜。三、我院出租给贵公司的场地所在坐落总面积为166980平方米，其中贵公司承租的场地面积为147334平方米，我院自留场地面积为19646平方米。合同签订后，就几个具体问题，贵公司与我院达成过一个初步意向，其中包括我院自留部分地块和房产设施无偿委托贵公司管理，我院4名职工由贵公司接收安置，但该地块和房产设施的产权仍属我院，他们的居住于贵公司履行合同约定的义务并无影响。
2014年9月12日，一一三医院向迪赛公司发送《关于催缴房地产租金等有关问题的函》，内容为：第五租年即2014年5月13日-2015年5月12日的租金4100000元，请贵公司接到此函后七日内通过银行转账的方式将该款项交纳至我院账户。
2016年5月16日，一一三医院、迪赛公司签订《租赁物交接清单》一份，内容为：鉴于《军队房地产租赁合同》已解除，现双方进行租赁物交接，乙方归还下列不动产及动产，并搬离承租地，具体清单如下：序号1，名称：房屋建筑，面积/数量为31811㎡，备注：三号门407室、408室；二号门306室；一号门306室；以上未按合同交付，故无需交接。序号2，名称：土地，面积/数量为147334㎡，备注:三号门407室、408室；二号门306室；一号门306室；以上未按合同交付，故无需交接。序号3，名称：委托代管地块，面积/数量为：泵房：260.25㎡，墓地：2341.9㎡，水塔5683.6㎡，洞库4108.7㎡，备注：原自留的4个地块。序号4，名称：空调。序号5，名称：钥匙。双方确认，自本移交日前乙方未支付和未结算相关水电等费用如下：项目：水电，未付费用时间：2011.1-2016.5，共计金额72541.55元。上述水电费72541.55元，迪赛公司至今未付。
另查明：迪赛公司于2009年10月支付给一一三医院房地产租赁保证金3000000元；于2010年8月13日至2015年5月21日期间支付给一一三医院租金共计14800000元。
一审法院认为：一一三医院、迪赛公司于2010年5月12日签订《军队房地产租赁合同》，系双方真实、自愿的意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应按约履行。在实际履行过程中，一一三医院、迪赛公司均存在违约行为。就一一三医院而言，根据涉案合同第七条、第十条约定，申领《军队房地产租赁许可证》系一一三医院应当履行的义务，如一一三医院违反本合同第七条未申领《军队房地产租赁许可证》行为的，迪赛公司有权解除合同。就迪赛公司而言，根据涉案合同第十一条约定，迪赛公司逾期交付租金，一一三医院向迪赛公司加收违约金，有权解除合同并收回按本合同约定属于一一三医院的全部财产。根据查明的事实，一一三医院存在未按合同约定申领《军队房地产租赁许可证》的违约行为，迪赛公司存在每次逾期支付租金的违约行为。根据法律规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。对于一一三医院要求迪赛公司支付拖欠的租金6800000元及房地产占有使用费136666.67元、赔偿租金损失4100000元、支付逾期付款违约金12967500元、逾期付款违约金22960元、利息等的诉讼请求，一审法院认为，迪赛公司承租的并非一般租赁物，而系军队房地产，其有严格的租赁许可证制度，军队出租单位必须到军队房地产管理部门办理登记注册手续，申领《军队房地产租赁许可证》。根据双方往来的函件，一一三医院承诺在迪赛公司交付第三租年租金后，必定积极协调租赁许可证办理所有相关事宜，然而一一三医院在申领涉案房地产有效期限自2011年5月13日至2012年5月12日的《军队房地产租赁许可证》后，至迪赛公司交付第三、四年租金及第五年的部分租金及至双方合同解除时，一直未能申领《军队房地产租赁许可证》，故迪赛公司可行使拒付租金的抗辩权，一一三医院无权要求迪赛公司支付上述款项，故对于一一三医院上述的诉讼请求，不予支持。基于双方已于2016年5月16日协商解除涉案合同，双方完成租赁物的交接手续，迪赛公司尚欠一一三医院水电费72541.55元事实清楚，该款迪赛公司应予支付。故对于一一三医院要求迪赛公司支付水电费72541.55元的诉讼请求，理由正当，予以支持。一审法院认为，该案不存在合同无效的情形，故对于迪赛公司反诉要求确认《军队房地产租赁合同》无效的反诉请求，不予支持。对于迪赛公司要求一一三医院返还租赁保证金3000000元并以3000000元为基数支付自2016年5月7日起至实际付款日止按中国人民银行同期存款利率计算利息的反诉请求，理由正当，予以支持。对于迪赛公司要求一一三医院返还租金5850000元并赔偿损失2886943.10元的反诉请求，一审法院认为，在一一三医院存在未按合同约定申领《军队房地产租赁许可证》的违约行为时，迪赛公司可行使合同解除权。迪赛公司放弃该权利，并占有使用租赁物，故对其已支付的租金及其相应的投入，系迪赛公司应自行承担的过错行为，无权要求返还租金，并赔偿损失。故对于迪赛公司要求一一三医院返还租金5850000元并赔偿损失2886943.10元的反诉请求，亦不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条，第一百零七条、第一百二十条的规定，作出判决：一、宁波市迪赛控股集团有限公司支付中国人民解放军第一一三医院水电费72541.55元，限在判决生效后十日内履行完毕；二、中国人民解放军第一一三医院退还宁波市迪赛控股集团有限公司租赁保证金3000000元并以3000000元为基数支付自2016年5月7日起至实际付款日止按中国人民银行同期存款利率计算的利息，限在判决生效后十日内履行完毕；三、驳回中国人民解放军第一一三医院的其他诉讼请求；四、驳回宁波市迪赛控股集团有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费162298元，财产保全费5000元，合计167298元，由中国人民解放军第一一三医院负担164939元，宁波市迪赛控股集团有限公司负担2359元；反诉案件受理费减半收取46148.50元，由中国人民解放军第一一三医院负担15400元，宁波市迪赛控股集团有限公司负担30748.50元。
二审期间，上诉人一一三医院提交土地使用权登记资料一份共6页，拟证明其对涉案土地具有合法权利，双方签订的租赁合同合法有效。经庭审质证，被上诉人迪赛公司对该份证据的真实性无异议，但认为并不能据此认定租赁合同有效。本院经审查认为，一审判决已认定双方所签订的租赁合同合法有效，并未否定一一三医院对涉案土地和房屋具有合法权利，迪赛公司亦未对此提出上诉，故上述证据与本案二审争议焦点之间缺乏必要的关联性，本院不予采信。
被上诉人迪赛公司未向本院提交新的证据。
本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，根据一审法院已查明的事实，一一三医院未按约定申领《军队房地产租赁许可证》，迪赛公司未及时支付租金，双方在履行合同过程中均存在违约行为，故应各自承担相应的责任。鉴于涉案房屋属于军队房地产、对租赁管理严格的特殊性，以及双方合同中约定的新建房屋、维护改造原房屋用于经营康复疗养院的租赁目的，在一一三医院之前多年均未能按合同约定申领《军队房地产租赁许可证》、迪赛公司未能实际按合同目的使用租赁物的情况下，迪赛公司可行使拒付租金的抗辩权，一一三医院要求迪赛公司支付租金6800000元、占有使用费136666.67元、逾期付款违约金的请求，缺乏事实和法律依据，一审法院未予支持并无不当。由于双方均存在违约行为且双方已确认合同解除，一一三医院要求迪赛公司支付未来空置期间的租金损失缺乏依据，一审法院未予支持亦无不当。一一三医院未按合同约定申领《军队房地产租赁许可证》的行为，虽不影响双方签订的租赁合同的效力，但严重违反了租赁合同第七条的约定，且由于双方在租赁合同中约定的使用方式是继续投入巨额资金对租赁物进行维护、改造和新建，则无租赁许可证客观上显然会对合同目的的实现造成重大影响，故应按照租赁合同的约定退还租赁保证金，一审法院判决加付银行同期利息的起始时间为双方合同解除、租赁物交还之时，亦已充分考虑迪赛公司存在逾期支付租金的违约行为等因素，并无不当。
综上所述，一一三医院的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费176935元，由上诉人中国人民解放军第一一三医院负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 樊瑞娟
审 判 员 曹 炜
审 判 员 周 娜
二〇一八年一月二十三日
代书记员 姜黎娜