上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0117民初16781号
原告(反诉被告)：蒋林弟，男，1964年1月20日生，汉族，住上海市松江区。
委托诉讼代理人：张美娟(系原告蒋林弟之妻)，住上海市松江区。
被告(反诉原告)：李开洲，女，1969年7月11日生，汉族，住四川省彭州市。
委托诉讼代理人：朱海浪，上海慧赢律师事务所律师。
原告蒋林弟与被告李开洲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月27日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。后被告提起反诉，本院依法受理后予以合并审理。本案于2017年12月21日公开开庭进行了审理。原告蒋林弟及其委托诉讼代理人张美娟、被告李开洲及其委托诉讼代理人朱海浪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蒋林弟向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2016年6月1日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告返还上海市松江区桃源路XXX号房屋的楼下东面一间及楼上两间；3、判令被告支付自2017年9月1日起至房屋实际返还之日止的租金及占有使用费(按每月3,000元计算)。审理中，原告将诉请3变更为要求被告支付自2017年9月1日起至2017年12月31日止的租金及占有使用费共计12,000元并撤回第2项诉请。事实和理由：2016年6月1日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，约定被告承租原告坐落于松江区桃源路XXX号楼下东面一间、楼上两间房屋(以下简称“系争房屋”)，每月租金为3,000元。合同约定如遇政府有关部门干预或动迁致使合同无法履行，则本合同自行解除。2017年5月，松江区佘山镇人民政府决定对系争房屋违章拆除，原告也通知了被告，被告签署了《搬离承诺书》，承诺于2017年5月31日前搬离系争房屋。但后被告拒绝搬离并拒付租金。另，2017年5月原告得知被告未经其同意将系争房屋部分转租给案外人李某某已经三年，故原告亦享有合同解除权。综上，原告向本院提出以上诉请。
被告李开洲辩称：同意解除房屋租赁合同，也同意返还系争房屋，但要求原告赔偿损失。2017年9月1日后的租金及占有使用费不同意支付。被告承租一楼东面一间用于经营川菜馆，楼上两间用于自住。被政府拆除的仅是楼下东面一间的部分，被告签署的《搬离承诺书》仅针对该部分。2017年6月该部分被拆除后，双方就合同内容进行了口头变更，约定租期自2017年6月1日至2019年5月31日，年租金为50,000元，故自2017年6月1日至2017年8月31日的租金被告支付了12,500元，但之后原告反悔，多次要求被告搬离。原告对于系争房屋转租给案外人李某某是知晓的，并配合案外人李某某办理了营业执照。
被告李开洲同时向本院提出反诉请求：1、判令原告赔偿被告装修费损失35,804.69元；2、判令原告赔偿被告支付给案外人陆某的房屋转让费136,000元；3、判令原告返还多收取的租金12,500元。事实和理由：2014年6月1日，原、被告就系争房屋签订一份《房屋租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给被告，租期至2016年6月1日，每月租金为2,500元。后被告与案外人陆某在一楼东面一间合伙经营。2014年9月28日，被告与陆某签订《铺面转让合同》，约定陆某将店铺全部转让给被告，被告为此向陆某支付转让费136,000元。如果原告不要求解除合同，则被告可以将该铺面转让给他人以收取转让费，现因原告原因导致被告无法收回该笔转让费。2015年6月，被告将楼下东面一间转租给案外人李某某，原告知晓此事后将月租金标准提高至3,000元。2015年7月，被告对楼上两间房屋进行装修，共花费35,804.69元。2017年6月1日起，楼下东面一间房屋部分被拆除，整个房屋外侧也被围墙围起来，导致被告无法营业。被告认为，在双方口头将租期变更为自2017年6月1日至2019年5月31日后，原告单方面要求解除合同，应当赔偿被告的损失。因2017年6月后被告无法营业，原告也应当退还被告自2017年6月至2017年8月的租金。综上，被告向本院提起以上反诉请求。
针对被告李开洲的反诉请求，原告蒋林弟辩称：不同意被告的反诉请求。被告并未进行装修。转让费与本案无关。虽然一楼东面一间房屋在2017年6月10日被部分拆除，但被告仍将楼上西面一间转租他人经营棋牌室，并未停止经营，而且最后一笔租金12,500元是被告签署《搬离承诺书》后不肯搬离主动提出涨租金后自愿交给原告的。
经审理查明：松江区桃源路XXX号房屋登记的所有权人为本案原告，房屋坐落于松江区佘山镇陈坊桥河西小区2号。
2014年6月1日，原告作为出租人、被告作为承租人，就系争房屋签订一份《房屋租赁合同》，租期自2014年6月1日至2016年5月30日，每月租金为2,500元。租赁合同另对其它事宜作了约定。
2016年6月1日，原告作为出租人、被告作为承租人，就系争房屋签订一份《房屋租赁合同》，约定租期自2016年6月1日至2018年5月31日，每月租金为3,000元，租金一季度一付。第6条约定，甲方出租给乙方的房屋，仅作使用，不得转租他人或他用，不得进行违法活动。第7条约定，租赁期间如遇政府有关部门干预或动迁，致使合同无法履行，本合同则自行终止。乙方必须无条件服从，甲方退还乙方余下租金。第8条约定，乙方在租赁期间，如对房屋进行改造或装修，应事先征得甲方同意后，方可施工。合同另对其它事宜作了约定。
2017年5月6日，原告出具一份《承诺书》，承诺于2017年5月31日前助拆位于桃源路XXX号房屋。如有违背承诺，同意由相关职能部门进行强制拆除。
2017年5月10日，被告出具一份《搬离承诺书》，承诺于2017年5月31日前自行搬离桃源路XXX号房屋并积极配合区域环境综合整治工作。如有违背承诺，同意由相关职能部门进行强制拆除。
2017年9月7日、9月11日、9月21日，原告发短信催促被告要求支付租金。
审理中，双方确认自2017年6月1日至2017年8月31日的租金被告支付了12,500元；案外人李某某于2017年8月20日搬离系争房屋；被告于2018年1月2日搬离系争房屋。
审理中，本院于2017年12月7日至系争房屋进行现场勘查，双方确认租赁范围为：楼上两间及楼下东面一间，楼下东面一间原来又从主屋往南延伸搭建了彩钢棚，2017年6月份被拆掉的即彩钢棚，后经政府批准又在被告承租范围内一楼靠南部分重建了一个副业房。关于装饰装修，被告陈述其对二楼所有墙面进行了粉刷、电线开槽及铺设、对门和窗重新刷了漆，并做了卫生间的地砖、墙砖、热水器和吊顶，原告对此不予认可，认为所有装修都是原告原有的。
审理中，原告陈述：2017年6月部分房屋被拆除后其就开始重建房屋，至2017年8月完工；2017年9月原告在一楼东面门口安装了卷帘门，因被告自2017年9月起未付租金，故未将卷帘门的钥匙交给被告，但楼下门一直开着，并不影响被告使用房屋；其确实配合案外人李某某经营的龙虾店办理过营业执照，注册地址是在系争房屋，但当时被告欺骗原告说其已经办理了棋牌室的营业执照无法再办理另外一家店的营业执照，故需要以其表弟的名义办理龙虾店营业执照。
审理中，被告陈述：2017年6月后，系争房屋一直处于拆拆建建的状况，无法经营，且拆除后租赁面积减少，其不可能主动要求涨租金；因楼下一间拆除重建，双方对租金标准未达成一致，故其未缴纳2017年9月份后的租金；拆违章时原告将楼下东面一间房屋收回，重建后并未向其交付，东面一间房屋的卷帘门钥匙也未交付被告；二楼棋牌室系其自己经营并无转租行为。
审理中，被告还提供了：1、2015年7月12日的《合同》、预算表及2015年9月10日的《收条》，以证明其对系争房屋二楼进行装修共花费35,804.69元；2、2014年9月28日的《铺面转让合同》及《收条》，以证明其支付给案外人陆某店铺转让费136,000元。原告对上述两份证据均不予认可。
审理中，经本院释明原告并无合同解除权的情况下，被告明确其同意解除合同，但认为违约方系原告。
以上事实，有房屋租赁合同、房屋所有权证、承诺书、短信以及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，双方当事人均应恪守履行各自的合同义务。现原告以被告擅自转租、拒付2017年9月1日后的租金以及房屋遇政府拆违为由要求解除租赁合同，对此本院认为：一、从原告协助案外人李某某办理营业执照的事实可以认定原告知晓被告将部分房屋转租给李某某，至于原告辩称系被告欺骗行为导致其配合办理营业执照的意见，并无相关证据证明，本院不予采信；二、2017年6月后，被告承租的部分房屋被拆除，承租面积发生了变化，双方就租赁合同是否继续履行也产生争议，故被告拒付2017年9月后的租金有一定的正当理由；三、政府拆除仅针对楼下东面一间往南延伸的彩钢棚，楼上两间及楼下一间的主屋并无影响，原告以部分房屋被拆除为由要求解除合同的理由亦不成立。因此，原告并不享有合同解除权。现被告同意解除合同，也已于2018年1月2日实际搬离，故本院确认原、被告于2016年6月1日签订的《房屋租赁合同》已解除。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，被告于2018年1月2日搬离房屋，对于2017年9月1日至2017年12月31日的欠付租金仍应支付。考虑到一楼东面一间往南延伸的彩钢棚在2017年6月被拆除，后原告又重建房屋，加之被告承租房屋一楼东面系用于经营，故对于2017年6月后的租金，本院酌定按照每月1,200元计算。因此，原告应当返还被告自2017年6月1日至2017年8月31日多收取的租金8,900元；被告应当支付原告自2017年9月1日至2017年12月31日的租金4,800元。
关于被告要求赔偿装修损失的反诉请求，结合被告提供的证据及现场情况，本院认定被告对楼上两间房屋及卫生间进行过一定的装修，装修残值本院酌定为2,000元。本案系因原告原因导致租赁合同解除，故对该部分装修损失，原告应当赔偿。
关于被告要求赔偿转让费的反诉请求，没有法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、确认原告(反诉被告)蒋林弟与被告(反诉原告)李开洲于2016年6月1日签订的《房屋租赁合同》已解除；
二、被告(反诉原告)李开洲应支付原告(反诉被告)蒋林弟自2017年9月1日至2017年12月31日的租金4,800元；
三、原告(反诉被告)蒋林弟应返还被告(反诉原告)李开洲自2017年6月1日至2017年8月31日多收取的租金8,900元；
四、原告(反诉被告)蒋林弟应赔偿被告(反诉原告)李开洲装修损失2,000元；
五、上述第二、三、四项相互折抵后，原告(反诉被告)蒋林弟于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)李开洲6,100元；
六、驳回被告(反诉原告)李开洲的其余反诉请求。
如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费180元，减半收取90元，反诉案件受理费1,993元，诉讼费合计2,083元，由原告(反诉被告)蒋林弟负担101元(已付90元，余款11元于本判决生效之日起七日内支付本院)，由被告(反诉原告)李开洲负担1,982元(已付)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张 利
二〇一八年一月三十日
书记员 沈晓燕
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。