广西壮族自治区玉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）玉中民一终字第176号上诉人（一审原告）：黄xx。委托代理人：李成灿，广西桂金剑律师事务所律师。上诉人（一审第三人）：玉林市xx房地产咨询服务有限公司。法定代表人：李x，经理。委托代理人：林靖波，广西国锐律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：黎xx。被上诉人（一审被告）：周xx。上诉人黄xx、玉林市xx房地产咨询服务有限公司（以下简称xx公司）因房屋买卖合同无效纠纷一案，不服玉林市玉州区人民法院（2014）玉区法民初字第1687号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月22日受理后，依法组成由审判员陈敦文担任审判长，与审判员吕海欢、陈劲松参加的合议庭，于2015年6月30日公开开庭审理了本案。书记员梁伟成担任法庭记录。上诉人黄xx及其委托代理人李成灿，上诉人xx公司的委托代理人林靖波，被上诉人周xx、黎xx到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明：周xx与黎xx是夫妻关系，于2001年10月29日登记结婚。位于玉林市江南开发区江南大道西南侧xxxx1幢xx铺系周xx与黎xx夫妻共同财产，已取得玉林市房玉共字第73xx87号房屋所有权证。玉林市房玉共字第73xx87号房屋所有权证记载“房屋共有人周xx、黎xx，房屋所有权持证人周xx，房屋所有权证号：76××62号，房屋建筑面积105.58平方米”。2014年4月14日原告周xx与被告xx公司签订一份《承诺协议书》，该协议约定“卖方周xx，经纪方玉林市xx房地产咨询服务有限公司。卖方及经纪方于2014年4月14日共同签署了关于玉林市江南开发区江南大道西南侧xxxx1幢xx铺（以下简称此物业）的买卖合同。现卖方与经纪方友好协商达成以下协议：卖方总房款实收人民币壹佰零壹万肆仟元整（￥1014000元）合同成交金额为人民币壹佰壹拾万元整（￥1100000元）。其中卖方自愿把部分楼款人民币柒万元整（￥70000元）给到经纪方，用于代其交付给此物业中间人的介绍费用，并自愿将多余部分人民币壹万陆千元整（￥16000元）作为中介服务佣金；卖方自愿将此部分房款人民币捌万陆千元整（￥86000元）在卖方受到首笔款时必须给到经纪方，且全力配合买方与经纪方办理过户手续。……”。同时被告周xx、原告黄xx与第三人xx公司三方签订了《房屋买卖合同》，合同约定：“……买卖双方在平等、自愿、公平协商一致的基础上就下列房屋买卖事宜。达成如下协议：1、交易的房屋位于玉林市江南开发区江南大道西南侧xxxx1幢xx铺（以下简称该房屋）。建筑面积105.58平方米，房地产证号为76××62，房屋性质用途为：商铺（上述三项均以房地产证或相关正式法律文书上的记载为准）。2、卖方自愿将该房屋转让给买方，转让成交价为人民币捌拾万整（小写￥800000），以上转让成交价不含税费。3、卖方须将房产证原件交存中介方办理过户手续。4、买方在办理完过户并签署玉林市房产局《房屋买卖合同》后，取得新房产证当天付给卖方房屋成交价全款人民币捌拾万元整（小写￥800000）。5、……。9、如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日千分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。10、如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日千分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过十五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。11、买方须在签订本协议时付给中介方壹万陆仟伍佰元整作为中介服务费，卖方须在签订本协议时付给中介方壹万陆仟伍佰元整作为中介服务费，……”。周xx、黄xx也在同一时间签订了一份《协议书》，协议约定：“……买卖双方在平等、自愿、公平协商一致的基础上就下列房屋买卖事宜，达成如下协议：1、交易的房屋位于玉林市江南开发区江南大道西南侧xxxx1幢xx铺（以下简称该房屋）。建筑面积105.58平方米，房地产证号为76××62，房屋性质用途为：商铺（上述三项均以房地产证或相关正式法律文书记载为准）。2、买方在该铺原租约未到期前，不得提前终止租约，如果提前终止，一切违约金由买方承担。……”。上述合同、协议签订后，周xx当即将证号为76××62房地产证原件交给xx公司，并由周xx以现金支付形式支付了中介服务费86500元（其中16500元为现金支付，70000元通过银行转款）给xx公司，xx公司出具了《收条》、《收件条》给周xx收执。黄xx以转账形式支付了30万给周xx。2014年5月27日，黄xx向一审法院提起诉讼，请求判令：1、周xx、黎xx共同返还购房款人民币30万元；2、由周xx、黎xx共同支付违约金人民币22万元。一审法院认为：当事人作为民事行为应当遵守诚实信用原则，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。本案周xx与黄xx、xx公司之间签订的《房屋买卖合同》和《协议书》，将位于玉林巿江南开发区江南大道西南侧xxxx1幢xx铺卖给黄xx，但因上述房屋系周xx与黎xx夫妻共同财产，已取得玉林巿房玉共字第73xx87号房屋所有权证，房屋产权证书已记载房屋产权共有人为周xx和黎xx。作为共有人之一的周xx在出售上述房屋之时，需经黎xx的同意，作为中介方的xx公司和作为买受方的黄xx，也应当对交易的房屋是否取得共有人同意加以注意的义务。但从《房屋买卖合同》和《协议书》反映，周xx与黄xx、xx公司之间签订上述《房屋买卖合同》和《协议书》之时，并未征得黎xx的同意，更没有取得黎xx的授权。上述协议、及合同的签订损害了黎xx合法的民事权益，且周xx、黄xx、xx公司在签订相关的合同、协议时明知转让的房屋存在共有人且共有人没有授权的情况下仍签订合同或协议，存有恶意串通损害第三人利益的行为。因此，根据合同法第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”规定，上述《房屋买卖合同》、《协议书》、《承诺协议书》应属无效。原告主张上述《房屋买卖合同》合法有效，与该院查明的事实不符，故对原告的主张，不予支持。被告黎xx、周xx辩称周xx与被告黄xx、第三人xx公司在2014年4月14日签订的《房屋买卖合同》和《协议书》是无效合同的抗辩理由成立，该院予以采信。因原、被告双方签订的《房屋买卖合同》无效，应按《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当给予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定处理，作为卖方周xx在出售上述房屋前理应告知其妻子黎xx并经其同意，而作为买方黄xx与中介xx公司明知该房屋权属系卖方周xx与黎xx共有，在未见到黎xx的书面授权委托书的情况下，而签订上述《房屋买卖合同》和《协议书》，双方都有均等过错。故对原告起诉要求被告返还购房款30万元，予以支持。由于原告与被告签订的《房屋买卖合同》属无效合同，原告起诉要求被告按合同约定支付违约金22万元，于法无据，不予支持；但被告收取原告30万元购房款后，造成原告一定的利息损失，被告周xx、黎xx应支付资金占用费给原告黄xx，资金占用费的计算以30万元为基数，计算时间以自原告起诉之日（即2014年5月27日）起至履行完毕之日止为宜，按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第五十八条的规定，判决：一、被告周xx、黎xx共同一次性返还购房款人民币30万元给原告黄xx；二、被告周xx、黎xx应支付资金占用费给原告黄xx；资金占用费的计算以30万元为基数，从2014年5月27日起至履行完毕之日止，按中国人民银行规定的金融机构同期同类借款利率计算；三、驳回原告黄xx的其他诉讼请求。案件受理费9000元，财产保全费3020元，合计12020元，由被告周xx、黎xx负担4500元，原告黄xx负担7520元。上诉人黄xx不服一审判决，上诉称：1、其与被上诉人周xx、一审被告xx公司于2014年4月14日签订的《房屋买卖合同》和《协议书》合法有效，各方当事人具备缔结合同的主体资格，是各方当事人的真实意思表示。2、周xx在签订合同时亦多次向其表示卖房已取得其妻子黎xx的同意，其亦曾与黎xx通过电话联系，黎xx亦表示同意卖房，为此周xx有权处分该房产，其取得该房产是善意的。即使订立本案合同未取得黎xx的同意，也不影响合同的效力，买受人完全可按合同追究出卖人履行不能的违约责任。3、其与被上诉人周xx于2014年4月14日签订《房屋买卖合同》和《协议书》不存在恶意串通损害第三人黎xx合法权益的情形，黎xx对房屋买卖是知情的，本案签约各方也无通谋的故意，其亦按协议约定受让房屋而支付对价，同时亦不存在导致合同无效的其他法定情形；4、一审判决其负担810元受理费有误。请求判令：撤销玉林市玉州区人民法院（2014）玉区法民初字第1672号民事判决，确认其与被上诉人及xx公司所签订的《房屋买卖合同》和《协议书》合法有效。上诉人xx公司亦不服一审判决，上诉称：1、一审判决将不同法律关系合并审理，违反法定程序，周xx与黄xx之间的买卖合同关系，其与周xx之间的是居间合同关系，两者当事人的权利义务不同，亦非同一法律关系，无合并审理的条件；2、2014年4月14日签订的《房屋买卖合同》合法有效，无权处分合同属于有效合同，合同所买卖的房屋虽属于黎xx与周xx的共同财产，周xx的行为属于无权处分行为，但依《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，应确认买卖合同有效，一审判决周xx无处分权为由确认合同无效与司法解释及合同法第51条无权处分条款的解释不符，由此造成周xx逃避合同有效时应当承担的违约责任。3、本案买卖合同没有损害黎xx的合法权益，由于黎xx没有在合同上签字，若其不同意出卖房屋，其房屋权属自然不能发生变更，也无法请求黎xx强制履行，并没有损害其合法权益，一审适用法律是错误的。周xx请求确认合同无效并返还中介费、支付资金占用费的主张亦不成立。请求判令：撤销（2014）玉区法民初字第1672号民事判决，确认周xx与黄xx签订的《房屋买卖合同》及上诉人与周xx签订的《承诺协议书》有效。被上诉人黎xx、周xx辩称：黎xx从没有接过上诉人的电话，对该买卖合同是不知情的，xx公司作为中介提出的收费亦偏离市场价格，是为了谋取中介费骗取周xx签订的，当时中介主张如黎xx不同意可以取消合同，中介公司是为了低价取得商铺收取高额中介费，对该买卖合同黎xx是不认可的。请求驳回上诉，维持原判。本院综合诉辩双方的意见，归纳本案的争议焦点为：1、上诉人黄xx与被上诉人周xx签订的《房屋买卖合同》以及《协议书》是否合法有效？2、被上诉人周xx、黎xx应否支付违约金给黄xx？如应付，数额如何计算？3、上诉人xx公司与周xx签订的《承诺协议书》是否合法有效？4、一审判决是否违反法定程序？周xx、黎xx在一审庭审中称其没有违约，如违约，对方提出的违约金过高，要求调整。经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：关于上诉人黄xx、xx公司与被上诉人周xx签订的《房屋买卖合同》以及《协议书》是否合法有效的问题，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分析为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动之结果。出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力，但能否发生所有权转移的物权变动效果，则取决于出卖人嗣后能否取得所有权或者处分权，物权变动属于效力待定状态，因无权处分致使标的物所有权不能转移的，出卖人应当承担违约赔偿责任。本案中，周xx与黄xx及xx公司签订的《房屋买卖合同》及《协议书》均是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律禁止性规定，是合法有效的，各方应按合同约定履行各自义务。涉讼房屋登记在周xx名下，黎xx为共有人，属夫妻共同财产，周xx与黄xx及xx公司签订合同时没有黎xx签名，黎xx表示其不知情，事后亦没有表示同意，则周xx并未取得完全的所有权，属无权处分，由于黄xx只支付30万元购房款给周xx，而黎xx不同意出卖该铺面，则合同无法继续履行，亦不产生物权变动的效果，黄xx为此可以请求赔偿损失等违约救济。关于被上诉人周xx、黎xx应否支付违约金给黄xx？如应付，数额如何计算的问题，由于黄xx、xx公司与周xx签订的《房屋买卖合同》及《协议书》有效，因周xx方的原因致合同无法继续履行，一审判决被上诉人一次性返还购房款30万元给黄xx是正确的，依法应予维持，同时黄xx请求被上诉人支付违约金应予以支持，具体数额黄xx请求按房屋成交价款的20%违约金即22万元计算，依照《中华人民共和国合同法》第114条第2款“约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或仲裁机构给予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。被上诉人主张违约金过高，而黄xx只支付了30万元购房款给周xx，双方在合同中约定的违约金22万元明显过高，从公平原则出发，对被上诉人提出违约金过高之抗辩意见，予以适当减少，应酌情以已付购房款的百分之三十即9万元计算违约金，虽然周xx出卖房屋未取得黎xx的同意，但黎xx亦应对外承担该义务后可向周xx追偿。关于上诉人xx公司与周xx签订的《承诺协议书》是否合法有效的问题，xx公司在一审诉讼过程中没有请求确认其与周xx签订的《承诺协议书》有效，故不属本案二审审理范围；关于一审判决是否违反法定程序的问题，本案为房屋买卖合同纠纷，只是对涉及房屋买卖的《房屋买卖合同》以及《协议书》进行审理，并没有涉及xx公司与周xx签订的《承诺协议书》，故对xx公司该上诉主张依法不予支持。一审判决认定事实清楚，在适用法律上存在不当，但判决正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四第条第二款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持玉林市玉州区人民法院（2014）玉区法民初字第1687号民事判决第一项；二、撤销玉林市玉州区人民法院（2014）玉区法民初字第1687号民事判决第二项；三、由被上诉人周xx、黎xx支付违约金9万元给上诉人黄xx；四、驳回上诉人黄xx的其他诉讼请求。一审案件受理费9000元，财产保全费3020元，合计12020元，由原告黄xx负担5086元，被告周xx、黎xx负担6934元；二审案件受理费13600元（上诉人黄xx已预交4600元，上诉人xx公司已预交9000元），由上诉人黄xx负担2719元，上诉人xx公司负担4500元，被上诉人周xx、黎xx负担6381元。本案一、二审案件受理费、财产保全费合计25620元，由上诉人黄xx合计负担8666元，上诉人xx公司合计负担4500元，被上诉人周xx、黎xx合计负担16954元。本判决为终审判决。审判长陈敦文审判员吕海欢审判员陈劲松二〇一五年七月三十一日书记员梁伟成