北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民初字第01659号
原告（反诉被告）北京大汉鹏飞物业管理有限公司，住所地北京市丰台区分钟寺277号德盛宾馆8213室。
法定代表人马登云，经理。
委托代理人张恒，男，1980年7月22日出生。
委托代理人刘德琴，女，1957年7月18日出生。
被告（反诉原告）杨连春，女，1951年1月1日出生。
委托代理人李洪东，北京子英律师事务所律师。
原告北京大汉鹏飞物业管理有限公司（以下简称大汉公司）与被告（杨连春房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，在审理中，被告提起反诉。依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告北京大汉鹏飞物业管理有限公司的委托代理人张恒、刘德琴，被告杨连春及其委托代理人李洪东到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告大汉公司诉称，大汉公司和杨连春在2012年4月26日签订《北京×大酒店×层×写字楼租赁合同》，合同约定大汉公司将北京市东城区×街×号写字楼×层×房（面积59.8平方米）租予杨连春，租期为2012年5月1日至2013年4月30日，租金为每平方米每天2元，月租金3638元。后经杨连春申请，将其承租房屋由×号房屋调至×1号和×2号房屋，其中×1号房屋的月租金标准为2853元，×2号房屋的月租金标准为959元。杨连春拖欠×1号和×2号房屋自2013年2月1日至2013年4月30日的三个月房屋租金8559元、水电费307.5元、供暖费1025元。合同到期后，杨连春一直使用×1号、×2号房屋直到2013年5月30日。2013年5月30日，大汉公司将×1号、×2号房屋自行收回。后经协商，双方一致同意用房屋押金抵扣租金。故原告起诉至法院，请求判令被告支付：1、两个月租金5706元；2、水电费307.5元；3、供暖费1025元；4、逾期交房期间的房屋使用费5706元。
被告杨连春辩称，×1号、×2号房屋的租金确实已经交纳至2013年1月31日。2013年3月18日，杨连春已经搬离×1号、×2号房屋，但没有交付房屋钥匙。在双方协商过程中，大汉公司承诺用房屋押金可以抵扣一个月的租金。虽然确实存在拖欠租金的情形，但因为×1号、×2号房屋在2012年10月份就开始陆续停水、停电、停网络，导致杨连春无法正常办公，故不同意支付拖欠租金；水电费一节，杨连春同意支付2013年3月18日之前的费用；因为×1号、×2号房屋供暖是中央空调供暖，因为停电无法进行采暖，故不同意支付供暖费；大汉公司也没有通知解除合同事宜，合同到期后，双方也一直协商纠纷处理问题，不存在逾期交付房屋的问题，不同意支付超期违约金。同时，因为×1号、×2号房屋停水、停电等问题，导致经营损失，杨连春据此提起反诉，要求确认双方合同在2013年3月18日已经终止；大汉公司退还营业执照注册押金1000元、退还房屋和钥匙押金3690元、赔偿经营损失15592.5元，并支付违约金3690元。
针对被告杨连春的反诉请求，原告大汉公司辩称，2013年5月30日，大汉公司才自行收回×1号、×2号房间，不认可杨连春在2013年3月18日已经搬走的陈述；杨连春主张的营业执照注册押金和本案没有关联性，不同意在本案中退还；双方已经就房屋押金抵扣租金事宜达成一致意见，不同意退还房屋押金和支付违约金；被告始终未将钥匙归还，因此不同意退还钥匙押金90元；经济损失一节，涉案合同签订方是个人，杨连春的企业不是登记注册在×1号、×2号房屋，不同意支付上述企业的经营损失；至于杨连春主张的断水断电问题，可以酌情降低房屋租金和占用费数额。
经审理查明，2012年4月26日杨连春和大汉公司签订《北京×大酒店×层×写字楼租赁合同》，合同约定大汉公司将北京市东城区×街×号写字楼×层×房（面积59.8平方米）租予杨连春，租期为2012年5月1日至2013年4月30日，租金为每平方米每天2元，月租金3638元。合同约定大汉公司负责向杨连春负责提供水、电、暖气、通讯及其他必要的营业设备；同时还约定，大汉公司未能按照合同的规定履行义务并向杨连春提供出租房屋，应当向杨连春支付押金数额同等的违约金，同时杨连春有权单方面解除合同，并有权要求大汉公司退还押金。另，上述合同附件《客户须知》中约定每年11月15日至次年3月15日为供暖期，收费标准为每平方米35元；还约定租赁届满而为办理续租手续时，杨连春必须当日退房，逾期不退房即为超期违约租房，超期违约租房租金按原合同租金的双倍。合同签订后，大汉公司依约将×号房屋交付杨连春。杨连春曾向大汉公司交纳注册押金1000元，用于办理营业执照。2012年4月26日，杨连春向大汉公司交纳房屋和钥匙押金3690元，其中房屋押金3600元，钥匙押金90元。
2012年7月14日杨连春和大汉公司签订《调房协议》，约定杨连春房承租房屋由×号房屋变更为×1号房屋和×2号房屋，其中×1号房屋面积46.9平方米，租金标准为每个月2853元，×2号房屋面积16.6平方米，租金标准为每个月959元。租赁期限截止时间依然为2013年4月30日。同时约定2012年11月15日至2013年3月15日的暖气费为1642元。协议签订后，大汉公司将×1号、×2号房屋交付杨连春，杨连春依约支付相关费用。
另查，因原告与涉案房屋的业主另有纠纷，涉案房屋在2012年10月份开始出现停水、停电现象，所使用的电梯也出现不能正常使用的情况，2012年12月份开始电讯网络亦出现故障，2013年1月15日后涉案房屋出现长时间断电、断电讯网络的情况。再查，杨连春和大汉公司在纠纷发生后，就用房屋押金抵扣房屋租金事宜达成一致意见，但原告称抵扣份额不足一个月，按实际比例计算，被告则称抵扣了整一个月的租金。
×1号、×2号房屋交付一节，杨连春主张2013年3月18日已经搬离×1号、×2号房屋，但搬离时未交付房屋钥匙。被告对搬离时间不予认可，杨连春对其主张的搬离时间亦未举证。因大汉公司自认2013年5月30日自行收回×1号、×2号房屋，本院认定，2013年5月30日之前杨连春并未交付×1号、×2号房屋。
水电费一节，杨连春表示同意支付2013年3月18日之前的水电费，但双方对2013年3月18日之前发生的水电费数额未达成一致意见。大汉公司以“大汉员工记事卡”证明其主张水电费数额，杨连春认为该证据是大汉公司单方自行制作，不予认可。本院认为“大汉员工记事卡”系大汉公司单方制作，故对于大汉公司据此主张的拖欠水电费的数额不予认可。供暖费一节，双方均认可杨连春缴纳供暖费至2013年1月底。
以上事实，有《北京天堂阳光大酒店六层大汉连锁写字楼租赁合同》、《调房协议》、收据、当事人当庭陈述等在案佐证。
本院认为，杨连春和大汉公司签订《北京天堂阳光大酒店六层大汉连锁写字楼租赁合同》、《调房协议》系双方真实意思表示，内容不违反有关法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，杨连春和大汉公司均应依约履行。关于房屋押金抵扣租金究竟为整月还是实际天数的问题，双方各执一词，且均未举证，本院从公平的角度出发，认定房屋押金抵扣租金应按照租金标准核算具体天数。大汉公司作为涉案房屋的出租人，负有保证涉案房屋内相关设施、设备处于正常使用状态的义务。现经查证属实，涉案房屋在杨连春租赁期间曾存在停水、停电、电讯网络故障等情形，大汉公司理应就此向杨连春承担违约责任，给予杨连春一定比例的房租减免。但杨连春拒付房租及合同期满后占用涉案房屋期间使用费的做法不妥。至于大汉公司主张逾期不退房即为超期违约租房，超期违约租房租金按原合同租金的双倍的意见，因就停水、停电、电讯网络故障等产生的纠纷一直未能协商解决，租赁届满杨连春未及时退房并非恶意逾期，故对于大汉公司主张双倍收取房屋使用费的意见，本院不予采纳，本院将综合相关情况酌情确定杨连春应缴的房租数额及后续的房屋使用费。由于大汉公司未能提交杨连春拖欠水电费具体数额的证据，故对于大汉公司要求杨连春支付水电费的诉讼请求，本院不予支持。供暖费一节，考虑供暖形式以及从供暖季开始就断断续续停电的事实，供暖费亦应该进行减免，现杨连春已经交纳部分供暖费，故对于大汉公司要求杨连春再行支付供暖费的诉讼请求，本院不予支持。
因双方租赁合同关系已经终止，大汉公司已经自行收回并实际控制涉案房屋，故杨连春要求退还注册押金和钥匙押金的反诉请求，本院予以支持，但因为双方已经就房屋押金抵扣房屋租金事宜达成一致意见，故杨连春要求大汉公司返还房屋押金的诉请，本院不予支持。因本院已减免杨连春一定数额的租金及房屋使用费，故杨连春要求大汉公司再另行支付违约金不妥，本院不予支持。至于杨连春要求确认2013年3月18日合同终止以及要求大汉公司赔偿经营损失的反诉请求，因杨连春未举证，故对该反诉请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）杨连春于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）北京大汉鹏飞物业管理有限公司房屋租金及房屋使用费人民币七千七百五十一元；
二、原告（反诉被告）北京大汉鹏飞物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）杨连春注册押金一千元、钥匙押金九十元；
三、驳回原告（反诉被告）北京大汉鹏飞物业管理有限公司其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）杨连春的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费190元，由原告（反诉被告）北京大汉鹏飞物业管理有限公司负担98元（已交纳95元，余款于本判决生效后七日内交纳），被告（反诉原告）杨连春负担92元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉费200元，由被告（反诉原告）杨连春负担190元（已交纳），原告（反诉被告）北京大汉鹏飞物业管理有限公司负担10元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王晓峰
代理审判员 杨志彤
人民陪审员 陈 生
二〇一四年七月十八日
书 记 员 齐晓鸥