广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤19民终4845号
上诉人（原审被告）：张荣辉，男，1976年4月22日出生，汉族，住广东省揭东县，
委托代理人：樊强，广东智成律师事务所律师。
委托代理人：冯晓波，广东智成律师事务所辅助人员。
被上诉人（原审原告）：陈小燕，女，1983年7月15日出生，汉族，住湖北省浠水县，
委托代理人：胡光文，广东鼎行律师事务所律师。
原审第三人：东莞市品位房地产中介有限公司。住所地：广东省东莞市凤岗镇中心区三正财富新地第*****栋***号商铺。
法定代表人：张丽萍。
原审第三人：中国建设银行股份有限公司东莞凤岗支行。住所地：广东省东莞市凤岗镇永盛大街新世纪广场。
负责人：刘昉鸣。
原审第三人：广东南枫融资担保集团有限公司。住所地：广东省广州市天河区珠江东路**号****房之自编**单元。
法定代表人：张玉明。
上诉人张荣辉因与被上诉人陈小燕、原审第三人东莞市品位房地产中介有限公司（以下简称品位房地产公司）、中国建设银行股份有限公司东莞凤岗支行（以下简称建设银行凤岗支行）、广东南枫融资担保集团有限公司（以下简称南枫融资担保公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院(2015)东三法民一初字第1569号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年9月29日，陈小燕向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1.张荣辉返还陈小燕购房定金20000元。2.张荣辉向陈小燕支付违约金98000元。3.张荣辉向陈小燕赔偿房贷按揭预付款10000元（实际为贷款评估费及担保费）。4.张荣辉向陈小燕支付律师费18000元。5.张荣辉向陈小燕支付诉讼担保费2000元。6.本案诉讼费及保全费由张荣辉承担。原审庭审中，陈小燕增加一项诉讼请求：解除陈小燕、张荣辉签订的《房地产买卖合同》。
原审法院经审理查明：2015年5月26日，张荣辉作为卖方，陈小燕作为买方，品位房地产公司作为第三方经纪方，三方签订一份编号为0015054的《房地产买卖合同》。合同主要约定：一、卖方将位于东莞市凤岗镇竹塘村凤清公路旁翡翠山湖二期（慧谷）高层住宅楼1栋2单元204的案涉房屋转让给买方，转让价款为980000元；二、定金20000元为第一部分房款于签订本合同当时支付，卖方须在收到定金时交给经纪方5000元做为水电及如期交房的保证金，在买卖双方交房手续正常后经纪方将保证金无息退还给卖方，第二部分房款（首期款）280000元于去房管所签订“房地产买卖合同”当天支付，第三部分房款680000元买方须在十个工作日内申请银行按揭贷款（具体贷款金额及到账时间以贷款银行承诺为准）支付给卖方，办理按揭所需费用由买方交于经纪方办理，否则视同违约，因买方申请银行贷款不足支付房款的，买方须于银行放款前以现金或者银行转账支付给卖方；三、房产处于抵押状态，卖方自行赎楼，卖方应于签署本合同之日起60日内自行筹资还清贷款、办妥解除抵押登记手续；四、注销抵押登记取回房产证原件后七日内，买卖双方须到房管所签署《房地产买卖合同》，待审批完成后并递件至地税局申请税费报批。在接到房管所或经纪方通知交税后七日内，买卖双方须缴纳相关税费并于当天递件至房管局办证，且过户递件回执由经纪方或指定担保公司代为托管。在接到房管所通知领证后七日内，买卖双方须与经纪方或者经纪方指定担保公司到相应部门分别办理缴纳相关费用及领取新房地产证的手续，买方负有抵押义务的，须在领取新房产证当天将房产证交与银行并于收到银行通知当天去办理抵押登记手续；五、卖方支付该房产过户所有税费；六、卖方须在收齐楼款当天将该房产交予买方使用；七、买方应在签订本合同之日向经纪方支付15000元居间服务费，在履行合同中，任何一方不履行合同，违约方应代守约方向经纪方支付居间服务费，守约方已经支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方；八、违约责任。因买方或者卖方违反本合同规定，包括但不限于拒不配合提供交易所需要资料或逾期办理交易、按揭等买卖手续、逾期交付房产、逾期支付房款、逾期不迁出户口等无故不履行或怠于履行本合同义务，则：逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总楼价千分之一向守约方支付违约金；逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金，已收房款应于合同解除五天内退还；若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的千分之一支付违约金；任何一方中途悔约，违约方须即时支付经纪方29400元；守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费等均由违约方承担。《房地产买卖合同》签订后，因张荣辉暂无资金自行赎楼，经双方另行协商同意由卖方出资委托担保公司赎楼。为此，陈小燕、张荣辉签订了《二手楼交易贷款担保服务合同》（赎楼）、《资金托管及委托付款协议》，约定双方一致同意委托南枫融资担保公司办理案涉房产赎楼事项以及购房首期款资金托管。《房地产买卖合同》中约定对委托担保公司赎楼的情况为买、卖双方须在买方的银行贷款审批下来之后出具全权委托公证书给担保公司和经纪方指定人员，买、卖双方均须协助赎楼手续。
2015年5月26日，陈小燕按照合同约定向张荣辉支付了定金20000元。2015年8月11日，陈小燕申请的银行按揭贷款获得建设银行凤岗支行审批通过。品位房地产公司将上述审批结果通知张荣辉并告知其办理房屋买卖的下一步手续，张荣辉表示考虑不想卖房屋。2015年9月1日品位房地产公司组织陈小燕、张荣辉双方协商履行合同事宜，协商未果。2015年9月9日，品位房地产公司向张荣辉发送《履行合同催告函》，并于2015年9月21日向张荣辉发送律师函，催促张荣辉履行合同义务。2015年9月11日及9月22日，陈小燕两次向张荣辉邮寄《履行合同催告函》，催促张荣辉继续履行合同。2015年9月16日，陈小燕将首期款280000元支付至深圳泛华联合投资集团有限公司东莞分公司作履约保证金（监管首期款），并同时支付了10000元“房贷按揭预付”款。
2015年9月29日，陈小燕提起本案诉讼。同时，陈小燕提供《委托担保合同》、广东汇丰融资担保有限公司收款收据，以证明其为本案诉讼财产保全支出担保费2200元。陈小燕提供《委托代理协议》以及律师服务费用发票以证明其委托广东鼎行律师事务所进行本案诉讼支出律师18000元。
原审法院认定上述事实的证据有：陈小燕提供的《房地产买卖合同》、定金收据、银行审批通过照片、担保公司收据、《二手楼交易贷款担保服务合同》（赎楼）、《资金托管及委托付款协议》、履行合同催告函、快递单签收记录、中介公司催告函、律师函、《委托担保合同》、汇丰融资担保有限公司收款收据、《委托代理协议》、律师服务费现金收据、发票，张荣辉提供的《事情经过》及原审法院庭审笔录等。
原审法院认为：案涉《房地产买卖合同》系陈小燕、张荣辉及品位房地产公司的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，原审法院予以确认。依据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，陈小燕、张荣辉及品位房地产公司均应依约履行案涉《房产买卖合同》。买卖双方变更合同，约定由卖方出资委托担保公司赎楼，原审法院予以确认。按照该合同的约定，买方的银行贷款获得审批通过后，买、卖双方应配合办理赎楼手续。本案中，陈小燕申请的按揭贷款已于2015年8月11日获得银行批准通过，张荣辉拒不配合办理赎楼手续，并表示不卖房屋，导致合同无法继续履行。经品位房地产公司组织买卖双方调解，以及张荣辉、品位房地产公司多次催告履行合同，张荣辉仍拒不继续履行合同。《房地产买卖合同》约定违约方逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同……。据此，陈小燕有权解除案涉《房地产买卖合同》。对陈小燕的这一诉讼请求，原审法院予以支持。
依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。本案中，在案涉《房地产买卖合同》签订当天，陈小燕已交付张荣辉20000元定金，现该合同因张荣辉违约而解除，陈小燕依法可要求张荣辉返还该20000元定金。对于陈小燕要求张荣辉返还定金20000元的诉讼请求，原审法院予以支持。
依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金”的规定，张荣辉构成违约，应按照案涉《房地产买卖合同》的约定承担相应的违约责任。案涉《房地产买卖合同》约定如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付等额于总楼价10%的违约金。由此可见，按合同约定，买方对违约责任承担方式具有选择权。现陈小燕作为买方选择要求张荣辉支付等额于总楼价10%的违约金，合法有据，原审法院予以支持。已知双方约定的总楼价款为980000元，则张荣辉应支付陈小燕违约金98000元。对于陈小燕要求张荣辉支付违约金98000元的诉讼请求，原审法院予以支持。因合同解除，陈小燕支出的房贷按揭预付款10000元亦属于陈小燕的经济损失，张荣辉作为违约方应予赔偿。另外，《房地产买卖合同》约定“守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费等均由违约方承担”，因此，陈小燕为本案诉讼所支出的财产保全担保费用2200元、律师18000元，张荣辉应予赔偿。对陈小燕要求张荣辉赔偿房贷按揭预付款10000元、财产保全担保费用2200元、律师18000元的诉讼请求，合法有理，原审法院均予以支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2016年5月9日判决：一、解除陈小燕、张荣辉及东莞品位房地产中介有限公司于2015年5月26日签订的《房地产买卖合同》。二、张荣辉应于判决发生法律效力之日起五日内退还陈小燕购房定金20000元。三、张荣辉应于判决发生法律效力之日起五日内向陈小燕支付违约金98000元。四、张荣辉应于判决发生法律效力之日起五日内向陈小燕赔偿房贷按揭预付款10000元。五、张荣辉应于判决发生法律效力之日起五日内向陈小燕赔偿诉讼财产保全担保费2000元、律师服务费用18000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费3260元、财产保全费1249.5元，陈小燕已预缴，均由张荣辉负担。
张荣辉上诉请求：1.判决撤销原审判决。2.本案的诉讼费用及上诉费由张小燕承担。事实和理由：案涉合同的违约并非张荣辉恶意违约，而是因为陈小燕以其丈夫的名义买房，但是银行不能做按揭，才将合同买方改为陈小燕。后在履行合同的过程中考虑到按揭付款的时间太长，加之房价不稳定，于是双方协商一致解除买卖协议，只是对违约金数额意见有分歧，张荣辉同意付50000元，对方要求60000元。因此根据张荣辉签订合同时收取的定金20000元及预见到张小燕的损失就50000元左右，原审判决有误。
陈小燕口头答辩称：不存在张荣辉在上诉状中所称的陈小燕是以丈夫名义购房的事实，双方没有达成解除合同的一致意见，故张荣辉的上诉理由不成立，原审法院认定事实和判决结果合情合理合法，恳请二审法院驳回张荣辉的上诉请求。
品位房地产公司、建设银行凤岗支行、南枫融资担保公司没有参加二审法庭调查，亦没有提交书面意见。
本院经审理查明，对原审查明事实，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本院分析如下：
张荣辉主张与陈小燕协商一致解除案涉《房地产买卖合同》，陈小燕予以否认，张荣辉未能提供证据予以证明，本院不予采信。陈小燕申请的按揭贷款获得银行批准通过后，张荣辉拒不配合办理赎楼手续，并表示不卖房屋，经品位房地产公司组织买卖双方调解，以及陈小燕、品位房地产公司多次催告履行合同，张荣辉仍拒不继续履行合同。原审法院认定案涉《房地产买卖合同》因张荣辉违约而解除并无不当。张荣辉主张陈小燕预见损失为50000元左右，本院不予采纳。陈小燕为主张律师费损失，提交了委托代理协议、律师服务费现金收据及相应的发票，证据充分，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定及案涉《房地产买卖合同》的约定，原审法院判令张荣辉向陈小燕返还定金20000元、支付违约金98000元及赔偿房贷按揭预付款10000元、律师费18000元，合法有据，本院予以维持。此外，陈小燕为本案诉讼所支出的财产保全担保费用为2200元，原审法院判令张荣辉赔偿2000元，陈小燕未就此提起上诉，视为其服从原审判决。
综上所述，上诉人张荣辉上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3260元，由张荣辉负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审判长 何玉煦
审判员 李瑞峰
审判员 冯婉娥
二〇一七年三月二十九日
书记员 冯颖欣
附相关法律条文（节选）
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……