河南省焦作市山阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0811民初1937号
原告赵柯，男，汉族，1972年10月16日出生，住焦作市解放区。
委托代理人郁翔，河南华凌律师事务所律师。
被告河南中海房地产开发有限公司，住所地：郑州经济技术开发区第五大街109号。
法定代表人范宝堂，总经理。
委托代理人闫全喜、陈月月，金研律师事务所律师。
原告赵柯与被告河南中海房地产开发有限公司（以下简称中海公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年7月8日作出受理决定。本院受理后，依法适用普通程序，于2016年11月8日公开开庭进行了审理，原告赵柯的委托代理人郁翔，被告中海公司的委托代理人陈月月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年11月27日，原、被告双方签订商品房买卖合同（合同编号：HNJZYS00018769），合同约定原告出资购买被告开发的位于焦作市××东南路住宅小区××商住楼××单元××号，房屋代码为123847。合同签订后，原告按约定将房款354132元支付给被告，被告于2013年4月25日将房屋交付原告使用。但时至今日，被告都未按照双方签订的《商品房买卖合同》的约定履行出卖人关于房屋产权登记的相关义务，致使原告无法取得房地产权属证书。为了维护原告的合法权益，现起诉要求：1、被告立即将办理权属登记所需提供的资料报产权登记机关备案。2、被告支付原告逾期向产权登记机关提供备案资料的违约金（违约金每日按照房屋总价款的万分之一从2014年4月25日暂计算至2016年7月6日为28436.79元），之后的违约金按照上述标准计算至被告向产权登记机关提供备案资料之日止。3、本案诉讼费由被告承担。
被告中海公司辩称，第一、被告主张逾期交房违约金计算天数过长、标准过高，应依法核减。被告一直在积极配合协助业主向房管部门报送材料协助办理房地产权属证书。但因本案项目施工过程中遇到焦作市南水北调工程焦东路桥封闭施工，对被告施工造成重大影响，致使工期延误233天，被告报送备案资料进度也因此受到严重影响。被告逾期报送办理权属登记备案资料与南水北调焦东路桥的封闭施工——不可抗力因素存在因果关系，因此，在计算逾期提供备案资料违约天数时应扣除该233天。同时，基于本案的特殊情况，以及商品房买卖合同的一般交易习惯，本案约定的逾期提供备案资料违约金明显过高，请求人民法院对合同约定的该违约条款予以适当降低。第二、原告逾期收房应支付被告保管金900元。2013年3月25日，涉案房屋具备交付手续后，被告通知原告办理房屋交接手续；然而，原告直至2013年4月25日方才接收房屋。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定，原告逾期办理房屋交付手续的，每延期一日应向被告交纳保管金人民币30元。原告逾期接收房屋30天，应支付被告保管金900元，该部分金额应从原告最终可获支持的诉讼请求中予以扣除。第三、在办理房屋交付手续时，被告已为原告减免20个月物业费作为逾期补偿，原告本次起诉再次主张逾期提供备案资料违约金属重复主张，应将该20个月物业费从原告最终可获支持的诉讼请求中予以扣除。第四、原告本次主张起算的逾期提供备案资料违约金，部分已经超过诉讼时效，超过部分依法不应予以支持。
根据原被告诉辩意见，归纳本案争议焦点如下：1，被告逾期向房管局报送材料的时间是否应当扣除233天；2、原告主张的被告支付违约金的标准是否符合相关法律规定？
围绕争议焦点，原告提交证据如下：1、商品房买卖合同一份：证明1房屋交付时间是按照合同约定是2013年3月31日之前；证明2办证时间是在合同约定的交房时间之后的365日之内；2、收据2份，证明原告向被告交付全部房款354132元。
被告的质证意见是：真实性无异议，但证据指向有异议。1、根据买卖合同条款约定，因不可抗力导致期限延误的，可据实延期，本案南水北调河施工符合不可抗力情形，在计算违约天数时应当扣除因工期延误导致提供备案资料亦受迟延的233天；2、原告存在逾收房行为，每逾期一日应支付被告保管金30元整；3、原告的起诉部分已经超过诉讼时效。
被告举证如下：第一组证据：监理公司出具的停工情况说明1份、焦东路桥封闭和绕行公告报纸1份、焦东路桥附近商铺情况说明3份、山阳区南水北调办公室证明1份。证明：被告因南水北调焦东路桥封闭施工，中海丽江项目工程延误233天的客观事实。封闭期间临时开通向西方向的便道仅仅是方便周边村民出入，施工车辆无法进入。2012年9月20日焦东路主路虽然开通，但其辅路依然处于封闭状态，中海丽江项目工程依然受制，实际影响天数远远超过233天。因此，在确定被告的违约情形时，应予以考量该客观情况，扣除该不可抗力期间违约责任，同时，酌减违约金标准。第二组证据：入住办理流程表1份、商品房买卖合同1份。证明：1、被告2013年3月25日通知原告办理房屋交接手续，原告实际接收房屋是在2013年4月25日，逾期提供备案资料违约金应自2014年4月25日开始起算，原告本次起诉部分已经超过时效。2、根据《商品房买卖合同》第11条约定，原告逾期办理房屋交付手续的，每延期一日应交纳被告保管金人民币30元整，原告逾期办理接房手续30天，应支付被告保管金900元。3、在办理房屋交付手续时，被告已为原告减免20个月物业费作为逾期补偿，原告本次起诉再次主张逾期提供备案资料违约金属重复主张。
本院对原、被告提交的证据认定如下：原被告提交的证据，对方对真实性均无异议，本院予以认定，对证明指向本院将综合案情后予以认定。
原告的质证意见是：1，关于工程延期，被告主张的工程停工延期不能构成双方买卖合同约定的不可抗力；2，原告认为计算逾期办证的时间应当按照合同约定的交房时间之后的365天，即2013年3月31日，合同并没有约定是按实际交付时期计算逾期办证的时间。
经庭审质证，依据有效证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2012年11月27日，原告赵柯作为买受人，被告中海公司作为出卖人，双方签订房屋买卖合同（合同编号：HNJZYS00018769），约定：买受人购买焦作市山阳区焦东南路第3号商住楼1单元11层1102号，房屋代码为123847该商品房用途为住宅，总金额354132元，买受人于2012年11月27日支付房款144132元，于2013年4月11日支付房款210000元，共计354132元整。合同第八条约定：出卖人应当在2013年3月31日前，将单体验收合格的商品房交付买受人使用，但如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。合同第九条约定：除第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记许由出卖人提供的资料报产权登记机构备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金。合同签订后原告按约向被告交纳了购房款。被告所开发该商品房原暂定名“中海·欧凯龙”，后命名为“中海·丽江”。2013年4月25日原告在被告公司印制的“入住办理流程表”签字并领取房屋钥匙。被告至今未将办理权属登记需要提供的全部资料报产权登记机关备案，致使原告至今未取得房地产权属证书。
2012年1月20日，南水北调中线干线工程建设管理局河南直管项目建设管理局郑州项目部和焦作市公安交通管理局发布“关于南水北调总干渠施工期间焦东路绕行路改建后绕行公告”，内容为“为确保南水北调焦作城区段焦东路桥建设顺利进行，维护城市的正常生产、生活和交通秩序，在焦东路现有绕行路西新修建一条同等功能的绕行路，现将有关事项公告如下：自2012年1月30日10时起，封闭现有焦东路绕行路，开通新修建的焦东路绕行路，请过往车辆行人注意交通安全，按交通标志通行”。后南水北调中线工程焦作1段焦东路桥主干道机动车道建成通车。
本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。原、被告签订房屋买卖合同是双方真实意思表示，合法有效。合同约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，被告应当按约定履行协助办理产权证书的义务即向产权登记机关提供办理权属登记资料的义务，故原告要求被告按照合同约定向房屋登记机关提供办理权属登记所需的相关资料的诉讼请求本院予以支持。原、被告签订的房屋买卖合同约定了房产的交付时间和向产权登记机关提供办理权属登记资料的时间，被告中海公司辩解称因焦东路桥封闭施工，对其工期造成重大影响，应在合同约定的违约天数基础上扣除233天，并提供了报纸刊登的公告等证据，而公告内容显示该道路并未封闭，仅是绕行，即使被告中海公司认为该事项构成不可抗力，亦应按合同约定在该事项发生之日起30日内告知买受人，但被告中海公司并未向原告告知该事项，故被告中海公司辩解违约天数应扣除233天的理由不足，不予采纳。原告要求被告按照合同约定已付房款日万分之一标准支付向房屋登记机关提供办理权属登记所需的相关资料的违约金并无不当，故被告中海公司请求法院对违约金标准予以调整的请求，本院不予采纳。被告中海公司未按照约定在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，故应当按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金。原告实际接收房屋时间是2013年4月25日，其于2016年7月8日向本院起诉，即原告逾期未取得房地产权属证书违约金应自2014年4月25日开始计算，被告抗辩原告该项诉讼请求有超过两年诉讼时效的部分不应支持，理由不成立，本院不予采纳。被告辩称已为原告减免了20个月的物业费，原告当庭予以认可，故被告履行上述付款义务时应扣除该20个月的物业费。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告河南中海房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将办理权属登记需由被告河南中海房地产开发有限公司提供的资料报产权登记机关备案。
二、被告河南中海房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告赵柯支付逾期向产权登记机关提供备案资料的违约金（以已交付房价款354132元为基数，自2014年4月25日至本判决确定的履行之日止，按日万分之一计算），被告履行上述付款义务时应扣除已为原告减免的20个月物业费（具体数额以双方对账结果为准）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费511元减半收取为256元，由被告河南中海房地产开发有限公司负担（原告已垫付，履行时一并付清）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。
审 判 长 毋剑慧
审 判 员 张保方
人民陪审员 王有利
二〇一六年十一月二十一日
书 记 员 蔡艳红
河南省焦作市山阳区人民法院
民事判决书（附页）
（2016）豫0811民初1937号
（2016）豫0811民初1937号民事判决书引用的相关法律法规，具体表述如下：
⒈《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
⒉《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
3、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
⒋《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。