浙江省丽水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙丽民终字第400号
上诉人（原审原告）：松阳县金冠工艺品有限公司。
法定代表人：黄应军，任公司执行董事。
委托代理人：兰先锋，浙江博翔律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：松阳县华力橡胶有限公司。
法定代表人：王雪梅，任公司董事长。
委托代理人：吴津，浙江汇时律师事务所律师。
原审第三人：松阳县得音塑胶有限公司。
法定代表人：王绍平，任公司董事长。
上诉人松阳县金冠工艺品有限公司（以下简称松阳金冠公司）为与被上诉人松阳县华力橡胶有限公司（以下简称松阳华力公司）、原审第三人松阳县得音塑胶有限公司（以下简称松阳得音公司）房屋租赁合同一案，不服浙江省松阳县人民法院（2014）丽松民初字第512号判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年11月12日公开开庭进行了审理。上诉人松阳金冠公司的法定代理人黄应军及委托代理人兰先锋、被上诉人松阳华力公司的委托代理人吴津到庭参加诉讼。原审第三人松阳得音公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院认定：位于松阳县望松街道长虹西路××号（原西屏街道马桥上）的房地产【房屋所有权证号：松房权证西屏字第0××6号、松房权证西屏字第0××7号、松房权证西屏字第0××8号、松房权证西屏字第0××9号，土地使用权证号：松国用（2004）第1××4号、松国用（2006）第1××8号】原系被告松阳华力公司所有。2013年4月2日，被告松阳华力公司与中国建设银行股份有限公司松阳县支行（以下简称松阳建行）签订《最高额抵押合同》，将案涉房地产在肆佰玖拾万元的最高限额内设定抵押，并于当日办理了抵押登记。2013年12月25日，被告松阳华力公司与第三人松阳得音公司签订《买卖及租赁合同》，约定将案涉房产内的机器设备、原材料以58.8万元的价格出售给第三人，案涉房地产以每年5.4万元的租金租赁给第三人，租金每半年支付一次，先付租金后使用，租期暂定五年，在租期内租金不加不减，租期满后，是否续租由第三人确定，但最长时间不超过三年。合同签订后，第三人松阳得音公司支付了至2014年6月底止的租金并一直使用上述房屋用作经营至今。
2014年5月5日，松阳建行以松阳华力公司未依约履行还款义务为由向原审法院提出实现担保物权的申请，当日，松阳法院以（2014）丽松商特字第12号民事裁定书裁定：“一、对被申请人松阳县华力橡胶有限公司坐落于松阳县西屏街道马桥上的担保财产（即案涉房产）准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，申请人中国建设银行股份有限公司松阳支行对变价后所得款项在490万元的范围内优先受偿；……”。案件生效后，申请人松阳建行向原审法院申请执行，原审法院对案涉房地产委托评估后，在淘宝网司法拍卖平台发布拍卖公告，拍卖公告第二条写明“标的物出租说明：有租赁（租期至2018年12月底，租金每半年付一次，2014年上半年已付”），拍卖标的调查情况表也对拍品现状中的租赁情况进行了描述。最终李燚俊（公民身份号码：××）以最高价竞得并付清全部拍卖款340万元。2014年6月24日，原审法院与李燚俊签订《拍卖成交确认书》一份，该确认书第四条写明“……拍卖人以拍卖标的现状进行拍卖。无论买受人是否看样，是否查看网站拍品介绍，均视为对拍卖标的现状的确认。……”。李燚俊系原告股东黄应军、叶增妙的委托代理人（案涉房地产拍卖时，该公司正在注册中，已办理了预登记）。2014年6月30日，原审法院作出“一、松阳县华力橡胶有限公司所有的坐落于松阳县西屏街道马桥上的房地产【房屋所有权证号：松房权证西屏字第0××6号、松房权证西屏字第0××7号、松房权证西屏字第0××8号、松房权证西屏字第0××9号，土地使用权证号：松国用（2004）第1××4号、松国用（2006）第1××8号】的所有权及相应的其他权利归买受人松阳县金冠工艺品有限公司所有（财产权等自裁定书送达给买受人松阳县金冠工艺品有限公司时起转移）。二、买受人松阳县金冠工艺品有限公司可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续，相应的过户等费用由买受人松阳县金冠工艺品有限公司承担。”的裁定书。2014年9月2日，案涉房产办理了所有权变更登记，但未办理土地使用权变更登记。2014年7月1日至2015年12月31日止的租金，第三人松阳得音公司因争议未支付给原告松阳金冠公司。现原告提出1、被告与第三人签订的《买卖及房屋租赁合同》中约定的租赁合同关系无效；2、第三人立即腾退所租用的房屋、土地，交还给原告；3、第三人按市场价支付租金给原告，从2014年7月1日起计算至实际腾退之日止。（至起诉日金额约为17万元）。4、第三人恢复房屋原状，不得损坏房屋，留下污染物；5、诉讼费由被告、第三人负担。在案件审理过程中，原告变更诉讼请求，放弃判令被告与第三人签订的《买卖及房屋租赁合同》中约定的租赁合同关系无效的主张。
原审法院认为：本案的主要争议焦点为：一、被告松阳华力公司在非住宅房地产设定抵押后，再与第三人松阳得音公司订立租赁合同的效力问题。二、原告是否应受《拍卖成交确认书》约束的问题。对于争议问题一，现有法律、法规并未禁止房地产设定抵押权后不能再行出租，只是规定该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，以确保抵押权实现。本案被告松阳华力公司作为案涉房地产原产权人，其于2013年12月25日与第三人松阳得音公司签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，且原抵押权人松阳建行在2013年12月25日至2014年6月30日实现抵押担保物权期间知情但未提出异议，实现抵押担保物权也未受影响，故应认定该租赁合同合法有效。对于争议问题二，根据《中华人民共和国合同法》第十五条的规定，要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。…拍卖公告等为要约邀请。司法拍卖公告系要约邀请，买受人在拍卖过程中出价的行为是希望拍卖人与其签订拍卖合同，属于要约行为；而《拍卖成交确认书》属于合同法第二十一条规定的承诺行为，故应认定原告参与司法拍卖的行为系成立新的买卖合同的意思表示，该买卖合同已依法成立并生效。而在对案涉的房地产进行网络司法拍卖的公告以及调查情况表中，已明确注明拍品现状存在租赁的情况，在竞得该房地产后，原告股东代理人在《拍卖成交确认书》上签字捺印，原告作为被代理人应对代理人的代理行为承担民事责任，其应受到《拍卖成交确认书》的约束。综上，原告明知买受标的物上附有租赁合同而自愿购买，事后又以该租赁合同对其作为买受人不具有约束力为由不认可该租赁合同，有违诚实信用原则。在被告松阳华力公司与第三人松阳得音公司租赁合同未解除情况下，原告直接诉求第三人腾退所租用的房屋、土地，依据不足，原审法院不予支持。关于2014年7月1日至2015年12月31日止的租金问题，第三人应按租赁合同约定支付给买受方原告松阳金冠公司。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条的规定，判决：一、第三人松阳县得音塑胶有限公司于本判决生效之日起十日内向原告松阳县金冠工艺品有限公司支付房屋租金人民币81000元（从2014年7月1日起至2015年12月31日止，共计81000元）。二、驳回原告松阳县金冠工艺品有限公司的其他诉讼请求。案件受理费3700元，由原告松阳县金冠工艺品有限公司负担2000元，第三人松阳县得音塑胶有限公司负担1700元。
上诉人松阳金冠公司不服原审判决，上诉称：一、原审程序违法。上诉人参加了一审法院组织的拍卖，一审法院作为拍卖人，没有在拍卖前涤除租赁关系引发本案诉讼。一审法院与该案存在法律上的利害关系，应当回避。上诉人在起诉时即提交《移送管辖申请书》，一审法院未作出裁定，不符合《民事诉讼法》第37条的规定，属于程序违法。二、一审认定《租赁合同》有效是错误的。上诉人在一审时明确陈述了事实根据和法律根据，上诉人陈述了最高院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款、《城市房地产抵押管理办法》第四十九条、最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、（2014）丽松执民字第333号执行裁定书主文第一项、上诉人提供的《最高额抵押合同》第七条第一项以及浙江省高院《关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》第六条、第八条等规定，一审法院视而不见，有法不依。三、一审判决认为上诉人有违诚实信用，该分析判断错误，是不恰当地维护执行程序的不足。上诉人不存在违背诚信的问题，且被上诉人、原审第三人均未提出该问题。《拍卖成交确认书》未经举证、质证程序，一审将诚信问题作为判决上诉人败诉的核心观点，剥夺了上诉人对这一问题发表辩论的诉讼权利。四、被上诉人与原审第三人约定的租金标准对原告没有约束力。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判：一、被上诉人与原审第三人2013年12月25日所签《买卖和租赁合同》中约定的租赁合同无效。二、原审第三人立即腾退所使用的房屋、土地。三、原审第三人按市场价支付租金给上诉人，从2014年7月1日起计算到实际腾退之日止。（土地8418.3平方，按每月每平方5元计算，房屋1588.11平方，每月每平方10元计算，具体按评估结论确定）。四、第三人应恢复原状，不得损坏房屋，留下污染物。五、一、二审诉讼费由被上诉人、原审第三人负担。
被上诉人松阳华力公司口头答辩称：一、关于审理程序的问题。根据民事诉讼法的规定，在执行过程中出现有异议的情况，应向执行法院提出异议，或者提起执行异议之诉。不能因为一审法院是执行法院而移送其他法院审理，上诉人的第一点上诉理由不能成立。二、关于合同的效力问题。1、合同法规定违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。上诉人主张合同无效是依据《城市房地产抵押管理办法》，而该办法是部门规章，不符合合同法的规定。且该办法颁布于2001年，根据物权法等相关法律规定，抵押权设立后，再设立租赁并非无效，只是不能对抗抵押权，上诉人仅以此为由要求法院判决确认合同无效，显然是错误的。2、上诉人引用的其他法律不应适用本案，抵押物设立租赁是否抵抗抵押权，上诉人的理解断章取义。法律规定为保证抵押权的实现，抵押权人有权要求法院涤除，但根据一审查明的事实，抵押权人对租赁并无异议，上述关于抵押权人的规定不适用本案。3、一审判决理由是法院在拍卖抵押物时，已经将租赁的情况作为拍卖的交易条件之一告知拍卖人。根据一审庭审调查事实，上诉人在对租赁关系明知的情况下，仍然同意参与拍卖，并且拍得涉案厂房，这意味着不管租赁合同存在与否，合理与否，抵押权人是否同意，上诉人均予认可。现上诉人对自己拍卖时所知晓的情况避而不谈，一审判决合理合法。4、本案的争议焦点实际只有一个，拍卖过程已经将租赁情况作为交易条件，参与拍卖人知情后自愿参与拍卖，租赁合同是对其有约束力的。综上，请求法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人松阳得音公司未作答辩。
二审中，被上诉人松阳华力公司、原审第三人松阳得音公司未提交新证据。上诉人松阳金冠公司向本院提交厂房租赁协议一份，待证该份协议中的厂房与案涉标的物在同一地段，其租金标准大致是每平方米8元∕月。
被上诉人松阳华力公司对上述证据质证认为：该证据与本案没有关联性，不能用其他厂房来衡量案涉标的物。
对于原审法院依职权调取的《拍卖成交确认书》，上诉人松阳金冠公司认为该证据违法，拒绝对该证据发表质证意见。被上诉人松阳华力公司对该证据的真实性、合法性、关联性予以认可。
原审第三人松阳得音公司未发表质证意见。
经审查，本院认为上诉人松阳金冠公司提供的厂房租赁协议与本案没有关联性，本院不予认定。原审法院依职权调取的证据能待证上诉人参与原审法院的竞拍，知悉公告内容，并竞拍成功的事实，本院予以认定。
本院除对原审法院认定的事实予以确认外，另认定：上诉人松阳金冠公司原审庭审中确认其在网上看过拍卖公告，其在网上看到的拍卖公告与被上诉人在原审中提交的拍卖公告是相同的，其知晓案涉房地产上存在租赁。
本院认为：对于被上诉人松阳华力公司在案涉房地产设定抵押后，再与原审第三人松阳得音公司签订租赁合同的效力问题。该租赁合同是双方当事人真实意思的表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定。松阳建行作为抵押权人，在被上诉人与原审第三人签订租赁合同之后至实现抵押担保物权期间并未就此提出异议并主张权利，故上诉人要求确认案涉租赁合同无效缺乏依据。对于案涉租赁合同是否对上诉人有约束力的问题。原审法院对案涉房地产进行网络司法拍卖时，已将拍品存在租赁的现状在网络司法拍卖公告以及调查情况表中注明，上诉人也确认其看过拍卖公告并知晓案涉房地产上存在租赁。上诉人作为买受人已阅读拍卖公告，其在明知案涉房地产存在租赁合同的情况仍自愿购买，即表示其对拍卖标的的现状予以确认，并自行承受相应的风险。现上诉人以其知晓案涉房地产存在租赁，但不知晓租赁的期限和租金为由主张该租赁合同对其不具约束力，没有依据。对于案涉房地产的租金问题。因案涉租赁合同并未解除，且对上诉人有约束力，故原审第三人应按租赁合同约定支付给买受方上诉人松阳金冠公司。就原审程序问题，上诉人认为原审法院应回避为由，提出移送管辖申请，该回避事由并不属于法定应当移送管辖的情形，原审法院也对此进行了处理，不存在程序问题。原审以未经举证、质证的《拍卖成交确认书》作为判决依据，存在程序问题，但依前所述，本案实体处理并无不当，可予维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3700元，由上诉人松阳县金冠工艺品有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 聂伟杰
代理审判员 毛向东
代理审判员 张 玲
二〇一五年十一月十八日
代书 记员 郑丽珍