山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）烟民一初字第88号
原告：李淑兰，烟台华隆商贸有限公司经理。
委托代理人：滕晓峰，山东鑫福来源律师事务所律师。
被告：海阳隆祥置业有限公司。住所地：海阳市胜利黄海花园**号楼***号。
法定代表人：乔运祥，该公司经理。
被告：张淑美，退休工人。
原告李淑兰诉被告海阳隆祥置业有限公司（以下简称隆祥公司）、张淑美申�执行人执行异议之诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告李淑兰的委托代理人滕晓峰，被告张淑美到庭参加了诉讼。被告隆祥公司经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告李淑兰诉称，李淑兰诉隆祥公司民间借贷纠纷一案中，李淑兰申请财产保全，2012年1月4日烟台市中级人民法院作出（2012）烟民一初字第16号民事裁定书，查封隆祥公司名下位于海阳市凤城街道凤城路南隆祥街西凤都商业广场地上一层含1101号在内房产一宗，查封期间为2012年1月5日至2014年1月4日。该文书于2012年1月5日送达隆祥公司和房屋登记部门。
该案经一、二审审理，山东省高级人民法院于2013年8月6日作出（2013）鲁民一终字第224号民事调解书。该调解书生效后，隆祥公司未履行付款义务，李淑兰于2013年申请烟台市中级人民法院强制执行，烟台市中级�民法院于2013年11月29日以（2013）烟执字第361号执行裁定书和协助执行通知书对上述房产继续查封。执行中，张淑美提出执行异议，称其于2011年1月24日购买上述房屋。经烟台市中级人民法院审理作出（2014）烟执异字第26号执行裁定书，裁定中止对上述房产的执行。
李淑兰认为，隆祥公司与张淑美签订的商品房预售合同约定自备案日起生效，但至执行时未备案，因此，该合同未生效；付款假设属实，那么二者间的金钱之债已过诉讼时效；张淑美远在千里之外，一日间聚众到隆祥公司选房、定房、签合同，又以现金方式缴纳全部房款，完全不合交易惯例，张淑美也未举证证明资金存取来源。因此，烟台市中级人民法院的查封与执行是合法有效的，不应中止上述房产的执行。请求：1、确认位于海阳市凤城街道凤城路南隆祥街西凤都商业广场地上一层1101号房产归隆祥公司所有。2、判令对上述房产许可执行。诉讼费用由被告负担。
被告隆祥公司未到庭也未提交书面答辩状。
被告张淑美答辩称，关于原告所称我与隆祥公司签订的商品房预售合同因未办理备案登记而未生效的问题，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》关于房地产开发企业预售商品房的有关规定，我和隆祥公司所签购房合同合规合法，符合所有商品房预售合同的生效要件，是有效的。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条，当事人以商品房预售合同未依法律、法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。况且，我与隆祥公司不但签订购房合同，而且我已将购房全款交付给了隆祥公司，履行了买房人的义务。同时，依据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，未办理物权登记并不影响合�效力。因此，我与隆祥公司所签预售合同为有效合同。虽然预售合同未办理备案登记，但不影响合同效力，此房应归我所有。关于原告所称付款假设属实，我与隆祥公司间的金钱之债已过诉讼时效的问题，我与隆祥公司之间不存在金钱之债，我与隆祥公司签订的预售合同约定2011年9月30日至2014年9月30日期间将商铺租给隆祥公司经营，不存在金钱之债已过时效的问题。关于原告所称我远在千里之外，一日间聚众到隆祥公司选房、定房、签合同，又以现金方式缴纳全部房款，完全不合交易惯例的问题，《山东省城市房地产开发经营管理条例》第四十五条规定，任何单位和个人均可购买开发企业预售、销售的商品房，由此可见，购房没有地域、人员的限购规定，我的购房行为合规合法。我去选房时先交了5000元定金，房款分两次支付。我按合同约定采取分期付款方式，符合交易惯例和规定。关于原告称我未举证证明资金存取来源的问题，原告没有资格审查我的资金来源，这属于个人隐私，但可以向法院透露的是，我的资金来源于工资、理财等。综上，请求驳回原告李淑兰的诉讼请求。
本院经审理，确认如下事实，
本院在审理李淑兰诉隆祥公司借款合同纠纷一案过程中，依据李淑兰的保全申请，于2012年1月4日作出（2012）烟民一初字第16号民事裁定书和协助执行通知书，查封了隆祥公司名下的位于海阳市凤城街道凤城路南隆祥街西凤都商业广场地上一层包含1101号在内的房产一宗，查封期间自2012年1月5日至2014年1月4日。上述查封裁定和协助执行通知书于2012年1月5日送达了隆祥公司和房屋登记部门。
李淑兰诉隆祥公司借款合同纠纷，经本院及山东省高级人民法院审理，山东省高级人民法院于2013年8月6日作出（2013）鲁民一终字第224号民�调解书。内容为：㈠隆祥公司于2013年10月31日前向李淑兰支付100万元及利息（利息自2009年12月29日起至付款之日止，以100万元为基数，按同期银行贷款利率计付）；㈡隆祥公司于2014年6月30日前向李淑兰支付200万元及利息（利息自2009年12月29日起至付款之日止，以200万元为基数，按同期银行贷款利率计付）；㈢隆祥公司于2014年8月31日前向李淑兰支付403.4万元及利息（利息自2009年12月29日起至付款之日止，以403.4万元为基数，按同期银行贷款利率计付）；㈣隆祥公司于2014年10月31日前向李淑兰支付400万元；㈤隆祥公司于2014年12月31日前向李淑兰支付459.5万元；㈥隆祥公司未按时足额支付其中任何一笔款项，李淑兰有权向人民法院申请强制执行全部未付款部分款项，并且隆祥公司应当承担从李淑兰申请执行之日起按照法律规定的迟延履行部分利息；㈦一审案件受理费151605元，�讼保全费5000元，合计156605元，由李淑兰负担10211元，隆祥公司负担146394元。二审案件受理费151605元，减半收取75802.50元，由隆祥公司负担。
调解书生效后，隆祥公司未按生效调解书履行付款义务，李淑兰向本院申请强制执行。本院以（2013）烟执字第361号立案执行，并于2013年11月29日以（2013）烟执字第361号执行裁定书和协助执行通知书对上述房产继续查封。张淑美提出执行异议。本院于2015年2月5日做出（2014）烟执异字第26号执行裁定书，认为，涉案查封的房产虽然登记在隆祥公司名下，但张淑美向本院提供了购买涉案房产的相关证据，证明本院查封的房产系其在查封之前购买，虽然李淑兰不认可，但执行程序中只对执行标的权属作形式审查，在涉案房产的权属存在争议的情况下，应当待权属争议消除后，再决定对争议财产的处置，现执行程序中尚不宜对此作出处理。裁定：中止对隆祥公司名下的位于海阳市凤城街道凤城路南隆祥街西凤都商业广场地上一层1101号房产的执行。
张淑美主张其购买了涉案房屋，与隆祥公司签订了预售合同，交纳了全部房款，并将涉案房产委托隆祥公司经营。张淑美提交了2011年1月24日与隆祥公司签订的《商品房预（销）售合同》、《补充协议》各一份，与海阳凤都商业服务有限公司签订的《经营管理合同》一份。其中，张淑美与隆祥公司于2011年1月24日签订的《商品房预（销）销售合同》中约定，商品房预售资金存入监管银行中国银行海阳支行，张淑美购买的凤都商业广场1101号房，建筑面积为32.30平方米，每平方米6306元，总价款203684元，张淑美于2011年1月24日前将总房款一次性付清；隆祥公司应于2011年9月30日前，将经验收合格的房屋交付张淑美。合同自双方签订之日起30日内，由双方持合同到房产管理部门办理合同登记备案，合同自登记备案之日起生效。张淑美与隆祥公司于2011年1月24日签订的《补充协议》中约定，隆祥公司按照单价每平方米6306元，总价203684元将商铺出售给张淑美并签订《商品房预（销）售合同》。为使“凤都商业广场”能够顺利完成招商并启动运营，使商铺尽快获得较高租金和增值空间，张淑美自愿将该商铺委托给隆祥公司聘请的经营管理公司无偿经营管理三年，自2011年9月30日起至2014年9月30日止，并与经营管理公司签订经营管理合同。张淑美与海阳凤都商业服务有限公司于2011年1月24日签订的《经营管理合同》第一条约定，在不损害张淑美利益的前提下，张淑美委托海阳凤都商业服务有限公司全权代表本人向隆祥公司办理有关收取该商品房的全部手续，并全权处理与交房有关的所有事务。第二条约定，张淑美自愿将该商铺委托给海阳凤�商业服务有限公司无偿经营管理三年，在该期限内海阳凤都商业服务有限公司拥有该商铺全部的经营权和收益权，对该商铺进行统一招商、统一经营。该经营期限自2011年9月30日起至2014年9月30日止。合同另对三年经营管理期限届满后张淑美个人出租及继续委托租赁等作了约定。
张淑美为证明已全额支付了购房款，提交了2010年11月14日银行P0S机消费5000元的交易单一份（商户名称为隆祥置业）及对应的银行流水记录一份、2010年11月25日另案购房人闫丽华通过其银行账户转入198684元到张淑美银行账户的银行流水记录一份及证明闫丽华相关银行账户的凭证两份（闫丽华亦主张购买隆祥公司的房屋，与李淑兰有执行异议纠纷）、2010年11月29日张淑美向李丹华的银行账户汇款322402元的个人业务凭证及对应的银行流水记录一份、隆祥公司分别于2010年12月13日、2011年1月24日出具的收1101号房购房款116316元、87368元的收款收据两张。对于上述房款的支付过程，张淑美解释称，2010年11月14日与闫丽华到隆祥公司购买房屋，当时二人各交了5000元订金，之后，闫丽华在2010年11月25日将其自己所购房屋的购房款198684元打到张淑美的银行卡上，张淑美于2010年11月29日将二人的购房款322402元汇到了隆祥公司售楼员李丹华的银行账户中，所汇322402元中包括了闫丽华的购房款198684元，剩余的123718元为张淑美的购房款。交纳上述款项后，张淑美于2010年12月13日到隆祥公司取了收据和合同，当时发现隆祥公司出具的收据载明的金额为116316元，与张淑美实际所汇款项有出入，隆祥公司答复称因尚有余款未交，下次交款时一并补齐；2011年1月24日，张淑美携带75000元现金到隆祥公司，交齐尾款74966元，再加上之前所交5000元订金，总计79966元，隆祥公司出具的了87368元的收据，两�收据的总和即为203684元，即为合同约定的总价款，当日，隆祥公司将2010年12月13日所签合同收回，双方重新签订了《商品房预（销）销售合同》。交给隆祥公司的现金是向自己的外甥女借了30000元，其余款项系自己的存款。
李淑兰对上述证据提出异议，主张一是不确定商品房预（销）售合同的真实性，合同第2条约定购房款要打入特殊监管账户，而不是李丹华个人账户，即使付款属实，也无证据证明隆祥公司授权个人收款，不能视为向隆祥公司付款；二是根据该合同第23条约定，买卖双方未共同持合同到房产管理部门登记备案，合同未生效；三是对收款收据的真实性无法确认，汇款时间与收据的时间相互矛盾，先付巨款再签合同，违反交易常识；四是5000元的P0S机交易单不能证明是购房款或订金，不能确定闫丽华转给张淑美的198684元是闫丽华的购房款，而为了省小额�汇款费用将大额资金打给普通同事违反交易惯例；张淑美称携带现金从东北到隆祥公司与常理不符，完全可以通过银行转账；五是张淑美陈述2010年12月13日与隆祥公司已经签订了合同，双方又于2011年1月24日再签订购房合同没有必要；六是张淑美陈述无偿给海阳凤都商业服务有限公司经营管理三年，房价优惠18%，但当年海阳相同地段的房价最高也未超过5000元。李淑兰认为经营管理合同的乙方是海阳凤都商业服务有限公司，不是涉案当事人，无权处分涉案当事人的相关权益，与本案无关。针对张淑美与隆祥公司所签订购房合同及收款收据的真实性所提异议，李淑兰未申请对相关证据上的隆祥公司的印章或落款时间提出鉴定申请。
对于张淑美与隆祥公司未按合同约定办理备案手续的原因，张淑美称隆祥公司说公司办理，具体未办原因不清楚。对该主张，张淑美未提供�据证明。对于房屋是否交付的问题，张淑美称工程至今没有竣工验收，故未交付使用。李淑兰表示不清楚。
另查，隆祥公司于2009年3月25日取得涉案工程的土地使用权证。该工程的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证均登记在隆祥公司名下。该工程至今未完成竣工验收备案手续，不具备办理产权登记手续的条件。凤都商业广场至今未运营。
上述事实，有（2012）烟民一初字第16号民事裁定书、（2014）烟执异字第26号执行裁定书、商品房预（销）售合同、补充协议各一份，经营管理合同一份、P0S机交易回单、银行流水、银行凭证及当事人的陈述在案为证。
本院认为，本案争执焦点有二，一是张淑美是否取得涉案房屋的民事权益，能否对抗李淑兰的执行申请；二是李淑兰主张涉案房屋的权利归属，应否得到支持。
一、对于张淑美是否取得涉案房屋的民事权益，能否对抗原告的执行申请问题。本院认为，张淑美提出执行异议，应当就其对执行标的物享有所有权或者其它足以阻止执行标的物转让、交付的实体权利所依据的事实承担举证责任。本案中，张淑美提供的证据足以证明其与隆祥公司在法院采取保全措施之前的2011年1月24日签订了商品房预（销）售合同，并支付了全部房款，同时委托海阳凤都商业服务有限公司对涉案房屋进行经营管理的事实，涉案房屋至今没有交付及办理登记的责任均不在张淑美。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》精神，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当认定建设工程价款优先权优于抵押权和其他债权，但不得对抗已付清全部或大部分房款的消费者。李淑兰的债权属其他债权，不能对抗建设工程价款优先受偿权，而建设工程价款优先权又不能对抗已付清大部分房款的消费者，因此，李淑兰的债权不能对抗在法院查封前已签订商品房（预）销售合同并已付清全部房款的购房户。张淑美对涉案房屋依法享有民事权益，足以阻止标的物的转让、交付。李淑兰主张许可对隆祥公司开发的位于海阳市凤城街道凤城路南隆祥街西凤都商业广场地上一层1101号房屋的执行，本院不予支持。
二、对于涉案房屋的权利归属的问题，本院认为，李淑兰作为申请执行人，非涉案房产的权利人，其主张涉案房产归被执行人隆祥公司所有，主体不适格，本院不予审理。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决如下：
驳回原告李淑兰的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告李淑兰负�。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提起上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。
审 判 长 孔祥顺
审 判 员 于 慧
人民陪审员 徐建春
二〇一五年九月三十日
书 记 员 陈蒙蒙