广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）良民一初字第606号
原告广西佳丰物业服务有限公司。
法定代表人熊剑武，该公司执行董事。
委托代理人陈宇，广西同望律师事务所律师。
委托代理人黄炜炼。
被告刘本会。
被告邹小妮。
委托代理人李能，广西民族律师事务所律师。
委托代理人伍博，广西民族律师事务所实习律师。
原告广西佳丰物业服务有限公司（以下简称佳丰物业公司）与被告刘本会、邹小妮物业服务合同纠纷一案，本院于2013年11月1日立案受理，依法组成合议庭，于2014年1月16日公开开庭进行了审理。原告佳丰物业公司的委托代理人陈宇、黄炜炼，被告刘本会、邹小妮的委托代理人李能、伍博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告佳丰物业公司诉称：佳丰物业公司是天筑米兰小区的物业服务公司，被告是该小区业主。2013年3月1日至2013年11月10日，被告拖欠原告代收电梯用电公摊电费75.5元、代收公摊电费59.3元、代收公摊水费6.1元、代收生活垃圾处理费50.7元、代收水费356.4元、水二次加压用电公摊电费164.5元、物业服务费518.7元。经原告多次催缴，被告均不支付上述拖欠的费用。为了维护自身合法权益，特提起诉讼，请求法院依法判令被告向原告支付代收电梯用电公摊电费75.5元、代收公摊电费59.3元、代收公摊水费6.1元、代收生活垃圾处理费50.7元、代收水费356.4元、水二次加压用电公摊电费164.5元、物业服务费518.7元，并支付逾期付款违约金155元，合计1386.2元。
被告刘本会、邹小妮辩称：1、被告没有与原告签订物业服务合同，原告向被告收取物业服务费等费用没有合同依据。2、原告没有提供能够收取相关费用的合法依据和凭证，物业费等费用的收费标准不明确。3、原告是三级物业公司，但其按二级物业服务标准收取有关费用，其提供物业服务没有达到二级的标准，没有尽到义务，存在如清洁的垃圾没有搬离小区、小区的绿化率不达标等违约行为。4、原告承诺减免小区业主半年的物业费。5、原告提出的违约金标准过高，不应得到支持。综上理由，原告的诉讼请求没有依据，请求法院依法驳回。
综合原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点是：1、被告作为天筑米兰小区的业主，是否应受前期物业服务合同的约束；2、原告提出的物业服务费等费用的计算和分摊依据是什么；3、原告提供的物业服务和收费等级是否相匹配。
对争议焦点，原告佳丰物业公司提供如下证据证明：
1、《商品房买卖合同》，证明被告是天筑米兰小区业主；
2、《南宁市物业管理项目中标备案表》、《天筑米兰前期物业服务合同》，证明佳丰物业公司依法被选聘为天筑米兰小区的前期物业服务企业；
3、《南宁市普通住宅小区物业服务收费标准备案表》，证明物业服务费的收取依据；
4、《欠费明细表》、《梁喜荣等12户业主水表用水量明细表》，证明被告拖欠费用的明细；
5、《天筑米兰缴费通知单》，证明代收电梯用电公摊、代收公摊电费、代收公摊水费等具体数额；
6、物业服务企业资质证书，证明佳丰物业公司的资质等级；
7、《关于执行改革后南宁市大沙田供水价格的通知》，证明水费收取标准；
8、《关于重新明确我市城镇生活垃圾处理费收费标准等有关问题的通知》，证明代收生活垃圾处理费依据；
9、南宁市大沙田供水有限责任公司2012年11月至2013年10月收费发票、水费清单，证明天筑米兰小区总用水量及费用；
10、广西电网公司南宁供电局2012年11月至2013年10月收费发票及电费清单，证明天筑米兰小区总用电量及费用；
11、业主个人公摊电费，证明业主应缴纳公摊用电的具体费用；
12、天筑米兰小区2012年12月至2013年11月份水、电公摊方案，证明收取公摊水费、公摊电费情况；
13、邀请抄表通知，证明佳丰物业公司履行了告知业主义务。
对争议焦点，被告刘本会、邹小妮提交如下证据：
1、照片，被告以此主张小区内存在垃圾满地、树木枯死、游泳池破裂等现象，证明佳丰物业公司服务不到位；
2、照片，证明佳丰物业公司非法破坏物业服务用房及业主的水电设施；
3、媒体报道《房内“多”出一道梁开发商补偿半年物业费》和照片，被告以此主张现房与样板房不相符，证明小区开发商与物业公司承诺免小区业主半年物业费；
4、《南宁市普通住宅小区物业服务收费标准备案表》，被告主张佳丰物业公司的资质等级为三级，却按二级服务等级收取费用，证明佳丰物业公司在天筑米兰商住小区乱收费；
5、《关于天筑米兰小区地下停车场的收费通知》及两物业公司收取费用的收据，证明水电公摊不合理；
6、南宁市建筑管理信息网载的“天筑米兰小区”有关工程信息，被告以信息显示该小区工程备案时间为2013年5月21日，主张该日前不应收取物业服务费；
7、建筑垃圾堆放照片，被告认为佳丰物业公司无服务意识，非法占用小区消防通道，危害小区居民生命安全；
8、地下停车场照片，证明佳丰物业公司私自封堵安全通道。
原告提供的证据，被告质证意见：对证据1、2、3的真实性无异议；对证据4有异议，认为系佳丰物业公司单方制作，不予认可；认为证据5系佳丰物业公司单方作出的，不予认可；对证据6真实性无异议，认为佳丰物业公司资质等级为三级，其按二级服务等级标准收取物业费，超出其资质等级许可的范围；对证据7、8真实性无异议，但认为该两份证据只能证明水费和垃圾处理费的收费标准，不能证明被告分摊的具体费用；对证据9、10的真实性无异议，但认为这两份证据只能证明天筑米兰小区的总的用水用电量及总的费用，不能证明被告分摊的具体费用；对证据11有异议，认为系佳丰物业公司单方制作，证据所载的各项数据的来源及计算方式没有凭据佐证这些数据的真实性；对证据12有异议，认为该方案系原告单方制定，其分摊方法及计算方式没有获得全体业主的同意；对证据13，认为逾期提交，不同意发表质证意见。
被告提交的证据，原告质证意见：原告对证据1照片真实性无异议，确认拍摄的是天筑米兰小区的某个局部的角落的情况，提出这些情况不能说明小区整体形象均如照片所示情况；对证据2照片显示的情况有异议，认为即使存在照片所显示的损坏情况，无证据证明系佳丰物业公司实施损坏行为；对证据3，认为系业主与开发商之间的关系，应向开发商主张，与佳丰物业公司无关；对证据4无异议，认为佳丰物业公司系按照物价部门核准的标准收取费用；对证据5真实性无异议，认为佳丰物业公司按照物价部门核准的收费标准收取费用，其他物业公司的收费情况与本案无关；认为证据6与本案无关联性；对证据7真实性无异议，认为系小区统一堆放装修建筑垃圾，物业公司定期清理；对证据8真实性无异议，认为地下停车场车位未出售，属开发商所有，佳丰物业公司对开发商的行为无权管理。
对原、被告的上述证据，本院认证意见如下：一、原告佳丰物业公司提供的证据1、2、3、6、7、8、9、10，被告对这些证据的真实性无异议，这些证据与本案具有关联性，作为认定本案事实的依据；就被告应承担的各项费用，佳丰物业公司提供了备案的前期物业服务合同、代收费用的有关部门的文件、小区水电费的总的用量和总的费用，以及分摊的方案等证据证明，证据4、5与证据2、3、6-13形成了证据链，足以证明佳丰物业公司的主张，故本院对佳丰物业公司主张的欠费明细予以采信。被告虽提出异议，但未能就其异议提出相反证据反驳，亦未能就分摊的不合理提出充分理由，故本院对其异议理由不予采信。二、被告刘本会、邹小妮提供的证据1照片显示的小区局部存在的垃圾，无证据证明在出现该种情况后佳丰物业公司未进行清理；照片显示的树木枯死、游泳池破裂等问题，无证据证明系佳丰物业公司于2012年7月进入小区进行前期物业服务后服务不到位而导致。故本院对被告以证据1拟证明的问题不予采信。被告未能举出其他证据证明证据2照片显示的小区物业损坏系佳丰物业公司实施，故本院对其以证据2拟证明的问题不予采信。证据3系新闻媒体报道，该报道文章中并不涉及佳丰物业公司，该报道文章反映小区业主就房屋实际状况与原样板房不同问题与开发商存在争议，该问题不属本案审理范围，该证据与佳丰物业公司所提供的物业服务无关联性，不作为本案证据。证据4与本案具有关联性，作为认定案件事实的依据。证据5反映的两个物业公司的收费情况，与本案不具有关联性，不作为认定案件事实的依据。证据6系小区工程的有关信息，与本案物业服务无关联性，不作为本案证据。证据7照片显示的是小区统一堆放装修建筑垃圾，被告未能举出证据证明佳丰物业公司对堆放的装修建筑垃圾不进行定期清理，危害到小区居民生命安全，故本院对其以该证据拟证明的问题不予采信。证据8地下停车场情况的照片，被告无证据证明停车场状况影响到其物业的使用和其生活情况，故本院对被告以该证据拟证明的问题不予采信。
经审理查明：位于南宁市良庆区景华路6-3号的天筑米兰小区系广西鑫凤置业投资有限公司开发建设的商住小区。被告刘本会、邹小妮系天筑米兰小区1802号房的业主，该房建筑面积76.55平方米。被告刘本会、邹小妮与广西鑫凤置业投资有限公司签订的《南宁市商品房买卖合同》第二十条“前期物业服务”约定：广西鑫凤置业投资有限公司选聘的物业服务企业为海南珠江格瑞物业管理有限公司南宁分公司，该物业公司的资质等级为二级；前期物业服务收费价格暂定为1.1元／月·平方米（建筑面积），由物业服务企业按照半年／季度收取；《前期物业服务合同》的内容和《临时管理规约》的内容详见附件五。被告均在该合同的附件五即《前期物业服务合同》和《临时管理规约》上签字。《前期物业服务合同》第四条第六项“公共水电费”约定：1、泵房、发电机房、配电房、变压器、线路等电损耗、小区污水处理设施设备电费和其他耗用费、中控室、公共区域照明灯、免费使用的公共卫生间、绿化等公共用水、用电据实按房屋建筑面积分摊收取。楼道、候梯厅等产生的水电费由全体受益业主（物业使用人）据实按房屋建筑面积分摊。2、住宅、商铺／商场及其他房屋用水经过水泵房加压的，加压泵电费按单位水耗电费计算由全体受益业主（物业使用人）分摊。3、公共区域用水经过水泵房加压的，加压泵电费由全体受益业主（物业使用人）据实按房屋建筑面积分摊。第九项规定：垃圾处理费8元／每户·月（代收代缴）。第十项约定：根据南宁市物价局、房产管理局（2007）103号文件，开发商按约定向业主办理物业交付手续的，乙方应当按照本协议的约定足额交纳物业管理服务费用、公共水电费、城市生活垃圾清运费等各项费用。第十二项约定：如物价部门对上述收费标准予以调整的，则按调整后的标准执行。第六条“代收代缴费服务”：物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，有关业主应承担连带责任；受有关部门或单位委托，甲方可提供水费、电费等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准按政府规定执行。第三十一条约定：业主不按规定缴纳管理服务费、房屋共用部位和设施维修费等费用以及相关赔偿金的，处以每日3‰的违约金。2012年5月17日，广西鑫凤置业投资有限公司在《南国早报》刊登《关于解除<；天筑米兰前期物业服务合同>；的公告》，向天筑米兰小区业主告知该合同已于2012年5月11日解除。
2012年7月10日，广西鑫凤置业投资有限公司通过招投标方式另行选聘天筑米兰小区前期物业服务公司。原告佳丰物业公司中标，并于2012年7月18日经南宁市住房保障和房产管理局审核后进行中标备案。2012年7月11日，广西鑫凤置业投资有限公司作为甲方与佳丰物业公司作为乙方签订一份《天筑米兰前期物业服务合同》，合同期限自2012年7月11日起至成立业主大会后，由业主大会与其选聘的物业公司重新签订新的物业服务合同时止。该合同第三章“委托管理事项及质量”第二十条约定：乙方必须按照物业管理服务质量标准（参照南价格（2009）200号文《南宁市普通住宅小区物业服务等级及收费标准》二级标准执行，详见附件一）的要求实行目标管理。第四章“服务费及相关费用”第二十一条约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：1、住宅物业服务费：1.10元／月·平方米。……。6、上述收费不包含“公共能耗费”，根据南价格（2007）208号《关于物业服务收费有关问题的通知》的规定，本小区所产生的“公共能耗费”由全体业主据实另行分摊，分摊办法按本合同约定执行。第二十二条约定：业主或物业使用人应于每月10日前按月向乙方交纳当月的物业服务费用。第二十三条约定：自甲方正式通知（书面或登报）业主收房之日起，由业主按本合同第二十一条及第二十五条的约定交纳相关费用。第二十五条约定：用于小区公共服务的物业共用部位、共用设备设施及绿化、清洁等所产生的水电费，由业主按其拥有或使用的物业建筑面积分摊。住宅、商铺／商场及其它房屋用水经过二次加压的，加压所产生的电费及管路损耗由全体受益业主（物业使用人）按本户所用水量分摊。第二十六条约定：业主（物业使用人）向环卫部门交纳的生活垃圾费由乙方代收代缴，具体标准按环卫部门的规定收取。第二十七条约定：物业管理服务费、电梯维护及年检费、停车服务费、垃圾清运费、公共水电分摊费等由业主在每月10日前按月向乙方交纳。第十章“违约责任”第五十二条约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定未能按时足额交纳相关费用的，每逾期一天按所欠金额的3‰的标准向乙方支付违约金。
佳丰物业公司自2012年7月11日起进入天筑米兰小区提供前期物业服务至2013年11月10日，于2013年11月11日撤出该小区。佳丰物业公司的资质等级为三级。佳丰物业公司根据新签合同填报了天筑米兰商住小区《南宁市普通住宅小区物业服务收费标准备案表》，填报的服务等级为二级，无电梯住宅物业服务费为0元／㎡，带电梯住宅物业服务费1.07元／㎡。南宁市物价局于2012年11月1日予以备案，备案意见：同意二级备案，按建筑面积计，住宅综合费最高为：无电梯0元／㎡，有电梯1.07元／㎡。
被告刘本会、邹小妮于2012年10月31日与佳丰物业公司办理收房手续时向佳丰物业公司预交了2012年11月至2013年4月共6个月的物业服务费共计491.5元（1.07元×76.55㎡）。就公共用水、用电问题，佳丰物业公司提供了供电部门、供水部门出具电费、水费清单和缴费的发票，并列出分摊的明细表和公摊方案。
本院认为：佳丰物业公司通过投标并经南宁市住房保障和房产管理局备案同意自2012年7月11日起为天筑米兰小区提供前期物业管理服务。刘本会、邹小妮系该小区的业主，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，应受《天筑米兰前期物业服务合同》和《临时管理规约》的约束。佳丰物业公司为该小区提供了自2012年7月11日起至2013年11月10日期间的前期物业管理服务，刘本会、邹小妮应向佳丰物业公司支付收房后至佳丰物业公司停止服务之日前一日的物业服务费及代收代缴的水电费、生活垃圾费等费用。刘本会、邹小妮以其未与佳丰物业公司签订物业服务合同为由，拒绝支付物业服务费等费用，没有法律依据，本院不予采信。
关于各项费用问题。1、物业服务费标准问题。关于佳丰物业公司是否超标准收费问题。物业管理企业资质是建设部为了加强对物业管理活动的监督管理，规范物业管理市场秩序，提高物业管理服务水平，根据《物业管理条例》将物业管理企业资质定为一、二、三级。一、二、三级资质按照注册资本、物业管理专业人员及相关专业类的专职管理的技术人员、管理面积、企业管理制度和标准、企业信用、经营业绩等核实。而住宅物业管理服务等级标准则是各地区行业组织、价格主管部门、物业管理主管部门为提高物业管理服务水平，督促物业管理企业提供质价相符的服务，根据国家发展与改革委员会同建设部印发的《物业服务收费管理办法》制定的服务质量标准，作为开发建设单位或业主大会签订物业服务合同、确定物业服务等级、约定服务项目、内容与标准以及测算物业服务价格的参考依据。前者是国家物业管理主管部门对物业管理企业实施监督管理的手段，后者是作为建设单位或业主大会签订物业服务合同的参考依据。佳丰物业公司与天筑米兰小区建设方广西鑫凤置业投资有限公司签订《天筑米兰前期物业服务合同》时约定佳丰物业公司按南宁市普通住宅小区二级物业服务等级标准提供物业管理服务，该合同附件一明确列明了服务标准，该合同经过南宁市住房保障和房产管理局的审核备案，该服务等级和收费标准经过南宁市物业局备案同意。故佳丰物业公司按1.07元／㎡收取物业服务费，符合法律规定，本院予以确认。佳丰物业公司主张刘本会、邹小妮欠付2013年5月1日至2013年11月10日的物业服务费518.7元，该数据与上述标准计算出的费用相符，且刘本会、邹小妮未能举出证据证明其已支付了该期间的物业服务费，故本院对佳丰物业公司的该请求予以支持。2、代收电梯用电分摊费用、代收公摊电费、代收公摊水费、代收生活垃圾处理费、代收水费、水二次加压用电公摊问题。就这些费用，佳丰物业公司已提供供水、供电部门的用水、用电清单及发票，以及分摊的方案和明细表证明和说明，刘本会、邹小妮虽提出异议，但未能就分摊的不合理举出相反证据推翻，故本院对其异议不予采信，对佳丰物业公司主张刘本会、邹小妮欠付2013年3月1日至2013年11月10日代收电梯用电公摊电费75.5元、代收公摊电费59.3元、代收公摊水费6.1元、代收生活垃圾处理费50.7元、代收水费356.4元、水二次加压用电公摊电费164.5元，合计712.5元，予以确认，对佳丰物业公司诉请被告刘本会、邹小妮支付这些费用的诉讼请求予以支持。3、关于违约金问题。因刘本会、邹小妮未能在前期物业服务合同约定的交费期内支付物业服务费等费用，根据合同约定，应支付逾期付款违约金。佳丰物业公司诉请刘本会、邹小妮支付违约金155元，有事实和法律依据，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第四十五条，《最高人民法院<；关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>；》第一条的规定，判决如下：
一、被告刘本会、邹小妮于本判决生效之日起10日内向原告广西佳丰物业服务有限公司支付物业服务费518.7元；
二、被告刘本会、邹小妮于本判决生效之日起10日内向原告广西佳丰物业服务有限公司支付代收电梯用电公摊电费75.5元、代收公摊电费59.3元、代收公摊水费6.1元、代收生活垃圾处理费50.7元、代收水费356.4元、水二次加压用电公摊电费164.5元，合计712.5元；
三、被告刘本会、邹小妮于本判决生效之日起10日内向原告广西佳丰物业服务有限公司支付违约金155元。
案件受理费50元，由被告刘本会、邹小妮负担。
义务人如果未按照本判决指定的期间履行金钱义务的，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在履行期限届满之日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不预交，又未申请缓交、免交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李 晓
审 判 员 王 荣
人民陪审员 周树立
二〇一四年十一月三日
书 记 员 汤艺萍
附有关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
第四十五条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。