湖北省武汉市江岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂江岸民商初字第01840号
原告招商银行股份有限公司武汉花桥支行，住所地：湖北省武汉市江岸区解放公园路50号永成大厦1-2楼。
负责人胡红艳，行长。
委托代理人戴志良（特别授权代理），湖北扶轮律师事务所律师。
委托代理人刘俊淼（一般授权代理），湖北扶轮律师事务所律师。
被告伍缅。
被告刘庆云。
被告武汉建工富强置业有限公司，住所地：湖北省武汉市江岸区香港路32号。
法定代表人张汉培，董事长。
委托代理人华卫国（特别授权代理），湖北元申律师事务所律师。
原告招商银行股份有限公司武汉花桥支行（以下简称招行花桥支行）与被告伍缅、刘庆云、武汉建工富强置业有限公司（以下简称建工富强置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2014年5月8日立案受理后，依法适用普通程序组成由审判员闫冬担任审判长，人民陪审员李荣享、徐水清参加的合议庭于2014年9月1日公开开庭进行了审理，招行花桥支行的委托代理人刘俊淼、被告建工富强置业公司的委托代理人华卫国到庭参加诉讼。被告伍缅、刘庆云因下落不明，经本院依法公告送达传票，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本院已依法缺席公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
原告招行花桥支行诉称，2005年9月25日，被告伍缅及刘庆云共同向原告招行花桥支行申请个人贷款，并签订了《个人住房（抵押）借款合同》，被告建工富强置业公司为该合同的保证人。该合同约定原告招行花桥支行向被告伍缅及刘庆云提供总额为290，000元整的个人住房贷款，贷款期限为240个月，被告伍缅以其所有的位于武汉市江汉区复兴村20号天嘉园9栋2单元3层4号房屋作为抵押，被告建工富强置业公司对被告伍缅、刘庆云的全部借款本金、利息、复息、罚息承担连带保证责任，保证期间为合同签订之日起至被告伍缅将房地产他项权证交由原告招行花桥支行保管之日止，该合同还约定，如被告伍缅及刘庆云连续六个月或累计六个月未按时偿还贷款本息，原告招行花桥支行有权宣告合同提前到期，要求两被告清偿全部贷款本金及利息等。但在原告招行花桥支行依约向被告伍缅及刘庆云履行了放款义务后，两被告截止2013年12月17日止，已累计24期未按时足额还款，且经原告招行花桥支行催收后，两被告仍未还款。为了维护自身合法权益，现诉至贵院，请求判令被告伍缅及刘庆云立即向原告招行花桥支行偿还截至2013年12月17日止的贷款本金231，116.44元、利息21，339.48元、罚息1，731.86元、复息1，524.73元，由被告伍缅及刘庆云继续支付从2013年12月18日起至上述借款本金清偿之日止的全部利息、罚息、复息，并由被告建工富强置业公司对被告伍缅、刘庆云所负上述借款本金及利息等承担连带还款责任，且确认原告招行花桥支行对被告伍缅所有的位于武汉市江汉区复兴村20号天嘉园9栋2单元3层4号房屋享有优先受偿权，由三被告负担本案诉讼费用。
被告伍缅、刘庆云在法定期限内未作任何答辩，也未向本院提交证据。
被告建工富强置业公司辩称，按照抵押合同约定，被告建工富强置业公司承担保证责任的期间已过，无需再承担连带保证责任。原告招行花桥支行要求被告建工富强置业公司承担保证责任的诉讼时效已届满。根据担保法的规定，同一债权如同时设定物的抵押及保证人保证，那么保证人只对物的抵押不足以清偿债务的部分承担保证责任。请法院驳回原告招行花桥支行对被告建工富强置业公司的全部诉请。
经审理查明：2005年9月25日，被告伍缅为购买房屋，向原告招行花桥支行申请个人贷款，并由原告招行花桥支行作为贷款人、被告伍缅作为借款人及抵押人、被告刘庆云作为共同还款人，被告建工富强置业公司作为保证人签订了《个人住房贷款（抵押借款）合同》，该合同约定被告伍缅向原告招行花桥支行290，000元用于购买位于武汉市江汉区复兴村20号天嘉园9栋2单元3层4号房屋，借款期限为240个月，即从2005年10月13日起至2025年10月13日止，还款方式为等额还款，被告伍缅以其所有的位于武汉市江汉区复兴村20号天嘉园9栋2单元3层4号房屋作为抵押。该合同还约定，如被告伍缅及刘庆云连续6个月或在本合同期内累计6个月未按时偿还贷款本息，则原告招行花桥支行有权宣布该合同提前到期，并有权要求被告伍缅及刘庆云清偿全部贷款本金、利息、复息及罚息。另外，该合同还对贷款及罚息利率、违约责任等进行了约定。被告建工富强置业公司作为保证人，自愿为被告伍缅及刘庆云在上述合同项下的全部债务承担连带保证责任，保证期间为自上述合同签订之日起至被告伍缅持抵押房屋的房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产他项权证交原告招行花桥支行保管之日止。合同签订后，原告招行花桥支行于2005年10月13日向被告伍缅发放了全部贷款，且原告招行花桥支行于2005年10月31日取得了上述房屋的期房抵押证明，且该《期房抵押证明》上注明“上述期房在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理抵押登记，核发房屋他项权证。”被告伍缅在借得上述款项后，从2011年12月起未按约定向原告招行花桥支行还款，经原告招行花桥支行多次催要，三被告均未再向原告招行花桥支行还款。截至2014年12月11日，被告伍缅尚欠原告招行花桥支行贷款本金231，108.78元、利息30，332.65元、复息3，274.66元、罚息3，902.78元未还。
上述事实，有原告招行花桥支行、被告建工富强置业公司的陈述及其提交的下列证据：《招商银行个人住房（抵押）借款合同》、《招商银行个人贷款借款借据》、《武汉市期房抵押证明》等在案佐证。
本院认为：原告招行花桥支行与被告伍缅签订的《个人住房（抵押借款）合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，且原告招行花桥支行已履行了借款义务，故原告招行花桥支行与被告伍缅之间的借款合同关系依法成立，应受法律保护。被告伍缅在借款后，未按约定偿还借款本金及利息，其行为应属违约，依法应承担违约责任，故被告伍缅应向原告招行花桥支行偿还截至2014年12月11日止的贷款本金231，108.78元、利息30，332.65元、复息3，274.66元、罚息3，902.78元，并继续支付从2014年12月12日起至借款本金实际清偿之日止的利息、复息、及罚息。被告刘庆云作为共同还款人，应对被告伍缅所负的上述债务承担共同还款责任。因原告招行花桥支行已取得位于武汉市江汉区复兴村20号天嘉园9栋2单元3层4号房屋的期房抵押证明，故原告招行花桥支行对于该房屋的抵押权依法成立，原告招行花桥支行作为抵押权人，应享有对该房屋进行拍卖、变卖后所得价款的优先受偿权。
被告建工富强置业公司辩称按《个人住房（抵押借款）合同》中的约定，在上述房屋办理了抵押登记后，其保证责任已解除。而《个人住房（抵押借款）合同》中约定的保证期间为上述房屋的房地产他项权证办理完毕并交原告招行花桥支行保管之日止，但上述房屋现仅办理了期房抵押证明，而未办理房地产他项权证，故对于被告建工富强置业公司的保证责任期间已届满及诉讼时效已过的抗辩主张，本院依法不予支持。因此，被告建工富强置业公司应按合同约定，对被告伍缅所负上述债务承担连带还款责任。又因被告伍缅所负的债务同时存在保证及物的担保，故被告建工富强置业公司仅需对上述房屋进行拍卖、变卖后所得价款不足以清偿的债务承担连带保证责任。
综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十八条、第四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告伍缅、刘庆云于本判决生效之日起10日内共同向原告招商银行股份有限公司武汉花桥支行偿还借款本金231，108.78元；
二、被告伍缅、刘庆云于本判决生效之日起10日内共同向原告招商银行股份有限公司武汉花桥支行偿还截至2014年12月11日止的利息30，332.65元、复息3，274.66元、罚息3，902.78元（从2014年12月12日起的利息、复息及罚息按中国人民银行规定的逾期贷款利息、复息及罚息标准计算）；
三、原告招商银行股份有限公司武汉花桥支行享有对位于武汉市江汉区复兴村20号天嘉园9栋2单元3层4号的房屋进行拍卖、变卖后所得价款的优先受偿权；
四、被告武汉建工富强置业有限公司对原告招商银行股份有限公司武汉花桥支行行使优先受偿权后的不足部分承担连带保证责任；
五、驳回原告招商银行股份有限公司武汉花桥支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4，860元、公告费260元，共计5，120元，由被告伍缅、刘庆云共同负担。因原告招商银行股份有限公司武汉花桥支行将此款已预交本院，故被告伍缅、刘庆云应连同上述款项一并给付原告招商银行股份有限公司武汉花桥支行。被告武汉建工富强置业有限公司对上述款项亦承担连带责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 闫 冬
人民陪审员 李荣享
人民陪审员 徐水清
二〇一四年十二月十七日
书 记 员 姚忠全