北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第04504号
上诉人（原审原告）北京泓灏阁茶艺文化中心，住所地北京市海淀区玉渊潭南路*号*号楼*层。
法定代表人侯俊佳，董事长。
委托代理人金铭，北京市天拓律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）朱桐，男，1973年9月22日出生。
委托代理人韦林，北京市天科律师事务所律师。
上诉人北京泓灏阁茶艺文化中心（以下简称泓灏阁中心）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第08094号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
泓灏阁中心在原审法院起诉称：2011年9月13日，我中心与朱桐签订房屋租赁合同，约定将9-12号房屋租予朱桐使用，租期为2011年9月16日至2016年4月30日，每月租金4.1万元，租金支付方式为年付，支付时间为租金到期前一个月，逾期10日未支付为违约，违约责任为每日支付2倍日租金的滞纳金。合同签订后双方正常履行，朱桐已支付租金至2013年8月19日。2013年7月20日，朱桐应按约定支付2014年度租金但未支付。2014年2月10日，我中心收回出租房屋。朱桐欠租长达6个月，应支付房租及滞纳金。朱桐交还房屋时，我中心发现其将屋内吊顶铝扣板红酒酒架和屋顶灯箱拆走、水管破坏、装饰毁损，造成装修损失5万元。诉讼请求：1、判令朱桐支付2013年8月20日至2014年2月10日的房屋租金232333元；2、判令朱桐支付滞纳金533000元（按照13个月租金计算）；3、判令朱桐偿还装修损失5万元；4、诉讼费用朱桐承担。
朱桐在原审法院答辩称：不同意泓灏阁中心诉讼请求。双方在签订合同后，经过法院终审判决合同解除，履行合同双方均有过错，不同意按照合同支付租金及滞纳金。在合同第12条第4项约定承担责任的前提是一方无故延迟支付租金，但我是有客观和正当理由没有支付租金。2013年5月7日我提起诉讼后，2014年1月14日二次庭审后我才拿到鉴定报告，同年5月12日做出一审判决。由于需要对房屋装修进行鉴定，所以无法向泓灏阁中心交付房屋。泓灏阁中心要求的2倍滞纳金太高，不应超过应交房屋租金的本金，明显过高。关于装修损失，我认为没有证据证明我给泓灏阁中心造成损失。请求驳回泓灏阁中心诉讼请求。
原审法院审理查明：2011年9月13日，泓灏阁中心（甲方）与朱桐（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将9-12号房屋出租给乙方使用，房屋租赁期限自2011年9月16日起至2016年4月30日止；乙方向甲方承诺租赁该房屋作为商业使用，经营烟、雪茄、酒；房屋每个月的租金、物业费、水电费、空调费、暖气费，为每个月4.1万元；租金支付方式为年付，每年度付款时间为租金到期前一个月，逾期未付为违约；甲方的权利义务为：甲方应在乙方装修完毕、开业前，负责办理烟草、食品、酒类、卫生等乙方经营所需的相关营业增项，为乙方提供营业税票，以保证乙方正常经营，甲方负责办理与工商、税务、城管、消防、卫生物业、内部装修、外部门头安装等一切对外联系、申请、审批等事务处理，以确保乙方正常经营。合同签订后，泓灏阁中心将上述房屋交付朱桐使用，朱桐依约支付保证金及截止至2013年8月19日的房屋租金。
2013年5月7日，朱桐以泓灏阁中心无权转租、未按约定办理经营项目增项导致其无法正常经营并于2012年10月17日被迫撤出为由，至法院起诉泓灏阁中心及其法定代表人侯俊佳，要求解除上述《房屋租赁合同》并要求泓灏阁中心、侯俊佳共同退还剩余房屋租金41万元及逾期给付利息、赔偿装修损失698958元。泓灏阁中心、侯俊佳对此辩称同意解除该合同，但不同意其它诉讼请求，同时提出反诉，以朱桐利用租赁房屋非法经营构成违约为由要求其支付违约金113775元。法院经审理查明，2012年9月8日，甘家口工商所对9号1号楼一层的成尔酒行进行查封，原因为无照经营，并要求其停止经营。同时，该案审理过程中，经朱桐申请法院依法委托鉴定机构对租赁房屋室内装修部分工程造价进行鉴定，鉴定机构于2013年12月18日出具造价鉴定报告书，结论为确定部分工程造价635330元、争议部分工程造价3628元（不含玻璃货柜等可移动物品的资产价值，不含朱桐装修后已拆除的灯箱、部分灯具、监控设备等项目的造价）。期间，朱桐一直实际控制租赁房屋，直至2014年2月10日其将房屋交还泓灏阁中心。法院认为“双方关于泓灏阁中心的营业执照及营业税票提供给朱桐使用的约定违反相关规定，应属无效，朱桐在泓灏阁中心未办理相关手续时属于无照经营，双方均有过错，应各自承担相应的责任”，遂于2014年5月12日就该案做出判决：解除上述《房屋租赁合同》；泓灏阁中心赔偿朱桐装修损失347665元，当泓灏阁中心不足以向朱桐赔偿以上损失时差额部分由侯俊佳补足；朱桐赔偿泓灏阁中心违约金113775元；驳回朱桐其他诉讼请求。后朱桐提起上诉，北京市第一中级人民法院于2014年9月28日判决驳回上诉，维持原判。
本案庭审中，就所主张的装修毁损，泓灏阁中心提供照片佐证，同时申请证人侯华出庭作证。侯华自称系侯俊佳之子，其证明称其和朱桐的律师于2014年2月10日进行房屋交接时，屋内有损坏，门口LED显示屏被拆除、房顶扣板和灯被拆除、监视器损坏、酒柜泡水污损、灯箱进水、酒架被拆走、吊顶和墙壁有毁损；损坏的装修都是朱桐承租后拆除原有装修重装的。泓灏阁中心还称所主张赔偿装修损失金额，系依据房屋租赁合同第十二条第一款第2项“未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋的，乙方应按照合同总租金的5%向甲方支付违约金”的约定提出。朱桐对证人的身份提出质疑，对其证言不予认可，并称现有证据无法证明存在5万元的客观损失。
上述事实，有双方当事人陈述、《房屋租赁合同》、起诉书、（2013）海民初字第20487号民事判决书、（2014）一中民终字第06261号民事判决书、造价鉴定报告书等证据材料在案佐证。
原审法院判决认定：根据人民法院生效判决的认定，朱桐与泓灏阁中心签订的《房屋租赁合同》（以下简称合同）系双方当事人真实意思表示，除双方关于泓灏阁中心的营业执照及营业税票提供给朱桐使用的约定违反相关规定，应认定无效外，合同的其他约定未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。朱桐起诉泓灏阁中心、侯俊佳一案审理过程中，泓灏阁中心、侯俊佳同意其解除合同的主张。虽在该案诉讼期间朱桐实际控制租赁房屋直至2014年2月10日，但考虑其提出赔偿装修损失的主张并申请进行工程造价鉴定，并非无故占用房屋，加之自因无照经营被有关部门查处以来，其未再利用该房屋获益，同时其在提起诉讼时已交纳至2013年8月19日的房屋租金。综合考虑以上事实以及双方存在的过错，法院认为朱桐无需再向泓灏阁中心支付房屋租金或使用费。故泓灏阁中心现起诉要求朱桐支付2013年8月20日至2014年2月10日的房屋租金及滞纳金，法院均不予支持。朱桐在承租期间对房屋重新进行装修并在前案中主张泓灏阁中心、侯俊佳赔偿其装修损失，人民法院生效判决支持其部分诉讼请求。现泓灏阁中心又以屋内装修存在拆动、损毁为由主张朱桐予以赔偿，虽提供照片并申请证人出庭作证，但照片和证言均无法证明拆动、损毁发生在装修工程造价司法鉴定之后，就损失金额该中心亦未提供证据佐证，且该中心在前案诉讼期间已收回房屋，故此项诉讼请求无事实及法律依据，法院亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款；《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决：驳回北京泓灏阁茶艺文化中心全部诉讼请求。
泓灏阁中心不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销一审判决，依法改判支持我方的一审诉讼请求。上诉理由：1、一审法院关于拖欠租金及违约金的认定错误，朱桐对于装修损失提出造价鉴定不构成其占有诉争房屋的理由，一审认定朱桐没有利用诉争房屋获益无需支付租金亦不成立。2、一审法院关于装修损坏的认定有误。3、一审判决将朱桐的地址误录为上诉人委托代理人的地址，使本案无法执行。4、一审判决与关联案件判决结果及自身认定均自相矛盾。
朱桐服从原审法院判决，针对泓灏阁中心的上诉理由答辩称：我同意一审判决，请求二审法院予以维持。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在租赁合同中，出租人的主要义务为交付租赁物，承租人的主要义务为支付租金。本案中，泓灏阁中心与朱桐签订的房屋租赁合同已由生效判决判决解除，在上述合同判决解除之前，双方于2014年2月10日自行办理了诉争房屋的交接手续，朱桐将诉争房屋返还给泓灏阁中心。故朱桐是否应当承担诉争房屋交接前的租金交付义务即成为本案争议的焦点问题。对此本院认为，双方自行办理房屋交接手续时，房屋租赁合同尚未解除，在此之前诉争房屋一直处于朱桐的控制之中，其应当支付此期间的房屋租金。原审法院认为朱桐在起诉时并未欠付租金，由于进行工程造价鉴定，朱桐并非无故占用房屋且自因无照经营被有关部门查处后其未再利用该房屋获益，进而判定朱桐无需再向泓灏阁中心支付房屋租金显属错误：第一、支付租金的截止时点应当以是否办理房屋交接手续为依据，朱桐在起诉时不欠租金并不能成为其可以占有诉争房屋而不支付租金的理由。第二、朱桐就装修损失问题申请鉴定并不以其占有诉争房屋为必要，即便朱桐将诉争房屋交回，其亦能进行证据保全，并不影响鉴定的进行。第三、朱桐在接受工商部门处罚后，未实际使用诉争房屋进行经营活动系朱桐单方对于租赁物如何使用作出的决定，不能以此对抗出租人收取租金的主张。故原审法院对于租金部分的认定系适用法律错误，本院予以纠正。
关于泓灏阁中心主张的滞纳金问题，如前所述，双方在办理正式的房屋交接手续之前，作为承租人的朱桐应当支付相应期间的租金，系由其占有诉争房屋的客观事实所决定。但朱桐在起诉时确实不欠租金，不存在逾期支付租金的主观故意，在此情况之下，泓灏阁中心要求朱桐承担双倍租金的滞纳金无事实及法律依据，原审法院判决驳回泓灏阁中心该项诉讼请求正确，本院予以确认。
关于泓灏阁中心主张的5万元装修损失问题，双方在前案诉讼进行当中自行办理了诉争房屋的交接手续，泓灏阁中心在接收房屋时并未对房屋的实际状况提出异议，应视为其认可房屋的现状，且在本案中，其就该项主张亦未能提供充分有效的证据予以证明，本院不予采信。原审法院驳回泓灏阁中心该项诉讼请求正确，本院予以确认。
综上所述，原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，故本院对于泓灏阁中心的上诉请求中的合理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第08094号民事判决；
二、朱桐于本判决生效后十五日内向北京泓灏阁茶艺文化中心支付二○一三年八月二十日至二○一四年二月十日的房屋租金二十三万二千三百三十三元；
三、驳回北京泓灏阁茶艺文化中心的其他诉讼请求。
一审案件受理费五千九百七十七元，由北京泓灏阁茶艺文化中心负担三千五百八十四元（已交纳），由朱桐负担二千三百九十三元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费一万一千九百五十四元，由北京泓灏阁茶艺文化中心负担七千一百六十八元（已交纳），由朱桐负担四千七百八十六元（本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 磊
代理审判员 夏根辉
代理审判员 朱文君
二〇一五年七月二十四日
书 记 员 田 星