江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终768号
上诉人（原审原告）刘广玉，男，1950年9月16日生，汉族。
委托代理人李子林，江苏永元律师事务所律师
被上诉人（原审被告）陈洁，男，1985年9月12日生，汉族。
委托代理人朱宪章，南京市鼓楼区经海法律服务所法律工作者。
上诉人刘广玉因与被上诉人陈洁房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第6797号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘广玉原审诉称，坐落于本市鼓楼区凤凰庄1号某幢109室房屋原为刘广玉母亲谭秀英从南京市鼓楼区房产管理局购买。2011年2月5日，刘广玉母亲去世，刘广玉作为法定继承人在打算继承该房屋时，得知该房屋已于2009年12月24日以买卖的方式过户给陈洁。刘广玉母亲在2008年冬天不慎跌伤，一直静养治疗，处于瘫痪状态，且2009年已是89岁高龄，精神状态浑浑噩噩，已丧失民事行为能力，根本不可能与陈洁签订房屋买卖合同，更不可能到相关部门办理房屋产权变更手续。况且，刘广玉认为弟弟刘广荣是出售房屋的行为人。刘广玉认为其母亲与陈洁之间的房屋买卖合同不能成立，属于以合法形式掩盖非法目的及恶意串通损害第三人利益（谭秀英的继承人）的无效情形，故诉至法院，请求判令刘广玉母亲谭秀英与陈洁于2009年12月24日签订的房屋买卖合同无效，并由陈洁承担本案诉讼费用。
陈洁原审辩称，案涉房屋系原房屋产权人谭秀英即陈洁外婆在生前以合法的买卖方式过户至陈洁名下，当时谭秀英的小儿子刘广荣投资失败、借款太多，谭秀英为了避免债权人上门追讨，不得已与陈洁母亲及刘广荣商量出售房屋，以帮助刘广荣偿还债务。当时从南京市鼓楼区房产管理局购买该房屋的款项是陈洁母亲支付的，陈洁购买该房屋时亦支付了相应的对价。陈洁认为双方签订的房屋买卖合同系真实意思表示，刘广玉的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院驳回其诉讼请求。
原审法院经审理查明，刘广玉系谭秀英次子，陈洁系谭秀英外孙，谭秀英已于2011年2月5日因死亡注销户口。坐落于本市鼓楼区凤凰庄某幢109室房屋（建筑面积53.08平方米）原为南京市鼓楼区房产管理局的公有住房。
2009年9月25日，南京市鼓楼区房产管理局（甲方）与谭秀英（乙方）签订了《南京市直管公有住房买卖契约》，约定甲方自愿将坐落于本市鼓楼区凤凰庄某幢109室的公有住房（建筑面积56.84平方米）出售给乙方；乙方以一次付款的方式支付价款，实际支付房价款23909.18元；双方同意于2009年9月25日由甲方将上述住房正式交付给乙方等等。
2009年12月24日，谭秀英（甲方）与陈洁（乙方）签订了《南京市存量房买卖合同》，约定甲方自愿将坐落于本市鼓楼区凤凰庄某幢109室房屋出售给乙方；甲、乙双方经协商一致，同意房屋转让价款为48万元，其中含定金2万元，尾款1万元；甲、乙双方同意乙方于2010年1月30日前付清全部房款；甲、乙双方定于2010年1月30日正式交付该房屋，甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋等等。
2009年12月29日，案涉房屋已转移登记至陈洁名下。2010年3月15日，陈洁为购买案涉房屋向中国工商银行股份有限公司南京钟山支行贷款30万元。
原审审理中，陈洁陈述其以贷款及现金的方式共支付房款48万元。
原审法院根据陈洁申请调取了谭秀英与陈洁于2009年12月24日办理案涉房屋转让登记手续时的人像采集信息，双方对于人像采集信息的真实性无异议，但刘广玉认为人像采集信息不能证明谭秀英出售房屋系其真实意思表示。
原审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，案涉房屋在谭秀英出售给陈洁时系谭秀英所有，谭秀英作为所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，可以将案涉房屋出售。刘广玉主张谭秀英出售案涉房屋时系无民事行为能力人，且房屋买卖合同属于以合法形式掩盖非法目的及恶意串通损害第三人利益的无效情形。但刘广玉并未对其上述主张提供充分的证据证明，应承担举证不能的不利后果。综合本案事实，谭秀英与陈洁签订的房屋买卖合同，无法定无效情形，系买卖双方的真实意思表示，并且该合同不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，应为有效合同。故刘广玉认为合同无效的理由不能成立，原审法院不予支持。
综上，为维护当事人的合法权益，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回刘广玉的诉讼请求。原审案件受理费9108元，因适用简易程序减半收取4554元，由刘广玉负担。
刘广玉不服原审判决，向本院提起上诉称，原判决认定事实不清，适用法律错误。1、房屋的原所有人谭秀英在2008年冬天不慎跌断了腿，直至其去世一直处于卧床静养状态，2009年时谭秀英已是89岁高龄，已经丧失民事行为能力，且该房屋交易事宜一直是刘广荣（系上诉人兄弟）在处理，销售该房屋所得款项也均由刘广荣签收，刘广荣虽与谭秀英是母子关系，但其签收款项的行为并没有得到谭秀英的明确书面授权。2、在交易当天谭秀英是由刘广荣等人抬着，由被上诉人陈洁开车将其几人带到房产管理局，且签字处也是由刘晓萍（系陈洁母亲）代签，本人只是按指印，刘广玉有合理理由怀疑谭秀英当时是在被胁迫的状态下所进行的行为，原审法院只是凭房产局的人像采集信息就断定是谭秀英的真实意思表示是于法无据的。陈洁与谭秀英于2009年9月25日所签订的房屋买卖合同，合同价为48万元，成交价明显低于当时的市场价。且售房所得的款项中的38万元，均由刘广荣签收，已被其挪作私用，其有侵吞财产的嫌疑。4、陈洁为谭秀英的外孙，代谭秀英签字的人刘晓萍和陈洁是母子关系，所以陈洁不是善意第三人，其与谭秀英的买房行为有转移谭秀英财产的嫌疑，即为《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形中的以合法形式掩盖非法目的及恶意串通损害第三人利益的行为，所以该合同应该被认定为无效合同。5、刘广荣涉嫌无权代理及侵吞购房款、刘晓萍和陈洁涉嫌与刘广荣恶意串通侵占谭秀英的财产，其均与本案的判决结果有利害关系，刘广玉要求追加刘广荣、刘晓萍为本案被告，原审法院未予准许，不利于本案案情的查清。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判支持刘广玉的原审诉讼请求，一、二审诉讼费用由刘广玉承担。
被上诉人陈洁辩称，原判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人刘广玉的上诉理由不能成立。1、涉案房屋在谭秀英个人名下，其有权对其有处分权，他人无权干涉。谭秀英因刘广荣在外欠债40万元，被债主追债上门，导致家中无法正常生活，才与陈洁的母亲刘晓萍进行沟通，由刘晓萍出资48万元购买案涉房屋。虽然谭秀英年龄较大，但思维敏捷，意识清晰，在房产局办理过户时还配合拍摄了人像。2、涉案房屋破旧不堪，当时的价格与市场价无多大差异，购房款虽然不是谭秀英所取，但谭秀英同意卖房替刘广荣还债。3、陈洁合法有偿获得了涉案房屋产权，且实际入住至今，刘广玉的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与原审法院查明的一致。
本院认为，上诉人刘广玉母亲谭秀英与被上诉人陈洁于2009年12月24日签订的《南京市存量房买卖合同》，刘广玉虽主张其母亲签约时系89岁高龄，已无民事行为能力，但并未提供证据证明，且谭秀英在签订案涉买卖合同之前三个月还与南京市鼓楼区房产管理局签订《南京市直管公有住房买卖契约》，将案涉房屋产权房改至自己名下，并于案涉合同签约过户时亲自至房产管理部门协助办理过户手续，故刘广玉认为谭秀英在交易时无民事行为能力，依据不足，本院不予采信。刘广玉怀疑谭秀英到房管部门进行人像采集时系受他人胁迫，但未提供证据证明，本院不予采信。刘广玉认为谭秀英与陈洁的交易价格明显低于市场价，亦未提供证据证明，且谭秀英与陈洁存在亲属关系，双方之间的交易价格亦不能简单以市场价格来衡量，故刘广玉此项主张，无事实依据，本院不予采信。刘广玉认为案涉合同系以合法形式掩盖非法目的或者恶意串通损害第三人利益，但谭秀英系案涉房屋产权人，其有权处分自己的财产，其出售房屋不属于非法目的，亦不存在恶意串通的基础，故刘广玉此项主张，无事实依据，本院不予采信。刘广玉认为刘广荣涉嫌无权代理及侵吞购房款，因案涉合同签订时谭秀英亲自参与，故案涉合同的效力直接约束谭秀英和陈洁，案外人收取购房款是否存在无权代理或者侵占行为，与案涉合同效力无关，刘广玉要求追加刘广荣和刘晓萍为本案被告参加诉讼，无法律依据，本院不予采纳。综上，上诉人刘广玉以上述理由主张谭秀英与陈洁签订的《南京市存量房买卖合同》无效，无事实和法律依据，本院均不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8500元，由刘广玉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏海南
代理审判员 刘 凡
代理审判员 白文虎
二〇一六年三月二十八日
书 记 员 汪海燕