江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）连民终字第0204号
上诉人（原审原告）翟怀龙。
被上诉人（原审被告）王永方。
被上诉人（原审被告）ＸＸ。
上诉人翟怀龙与被上诉人王永方、ＸＸ房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省东海县人民法院（2013）东民初字第1197号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年1月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
翟怀龙一审诉称：2012年2月29日，翟怀龙、王永方、ＸＸ签订《房屋、土地转让协议》一份，约定王永方、ＸＸ将位于双店镇东郯公路南侧、房屋所有权证号为1200341、土地使用权证号为东国用（2011）第002042号四上四下楼房一套以48万元的价格转让给翟怀龙，付款方式为协议签订之日起给付王永方、ＸＸ40万元，待房产及土地过户到翟怀龙户头上后一次性付清剩余8万元，办理房产和土地证所需的一切税费均由王永方、ＸＸ负担。协议签订后，翟怀龙按照约定当日给付王永方、ＸＸ购房款40万元，并由王永方、ＸＸ出具收条一张，但是王永方、ＸＸ至今没有协助翟怀龙办理房屋过户手续。综上，翟怀龙认为，翟怀龙、王永方、ＸＸ签订的房屋转让协议，是双方真实意思表示，内容不违背法律规定，属有效合同。王永方、ＸＸ没有按照协议约定履行义务，依法应当承担相应的违约责任。请求法院判决王永方、ＸＸ协助翟怀龙将位于双店镇东郯公路南侧、房屋所有权证号为1200341、土地使用权证号为东国用（2011）第002042号四上四下楼房一套变更登记至翟怀龙名下。
王永方、ＸＸ一审未作答辩。
原审法院经审理查明：2012年2月29日，翟怀龙（乙方）与王永方、ＸＸ（甲方）签订《房屋、土地转让协议》，协议约定甲方将位于双店镇前双村东郯公路南侧楼房四间及土地使用权以48万元的价格转让给乙方，乙方于本协议签订之日起给付甲方40万元，剩余8万元待房产及土地过户到乙方头上后一次性付清，办理房产和土地证过户所需的一切税费均由甲方负担，如若反悔，违约方向守约方偿付违约金10万元整。同日，王永方、ＸＸ向翟怀龙出具收条一张，内容为：“今收到翟晓龙购房款肆拾万元整”。
另查明：王永方、ＸＸ系夫妻关系，位于东海县双店镇驻地东郯公路南侧的四上四下楼房、土地使用权证号为东国用（2011）第002042号的土地使用权人为王永方、ＸＸ。王永方、ＸＸ用涉案房屋及土地作为抵押物作价484700元，于2011年10月8日与东海县农村信用合作联社签订了最高额抵押合同贷款28万元，目前该贷款尚余20余万元未偿还。翟怀龙又名翟小龙、翟晓龙。
原审法院庭后向王永方、ＸＸ进行核实，王永方、ＸＸ称协议及收条均是王永方、ＸＸ所签，但双方并非房屋买卖关系，而是借贷关系。王永方、ＸＸ以前曾借过翟怀龙一个5万元，一个7万元，都出具了借条，签订合同当日又借翟怀龙5万元，口头约定利息5分，翟怀龙当时就扣了两个月利息5000元，只付了45000元，翟怀龙说不要王永方、ＸＸ写借条了，也不要王永方、ＸＸ提供担保，让翟怀龙在打印好的协议上签名，并写了一张收条。王永方、ＸＸ称实际没有收到翟怀龙的40万元，翟怀龙让其写收条称只是办个手续，借翟怀龙的钱都是按月还利息还至2012年11月份，后来就没还。翟怀龙则称以前王永方、ＸＸ是借过钱，但2012年2月29日不是借贷而是房屋买卖，当时买房子时不知道王永方、ＸＸ的房子尚有抵押，也没问是否有房贷，40万元在签订协议当日已现金支付给王永方、ＸＸ。经原审法院释明，翟怀龙仍坚持要求过户的诉讼请求，并称如不能过户，则要求王永方、ＸＸ返还其40万元并支付违约金10万元。
原审法院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。翟怀龙、王永方、ＸＸ双方于2012年2月29日签订的《房屋、土地转让协议》不是双方当事人的真实意思表示，理由如下：一、本案翟怀龙虽主张其与王永方、ＸＸ系房屋买卖合同关系，并提供了转让协议，王永方、ＸＸ则称双方之间系借贷关系。翟怀龙在涉案房屋已办理抵押登记、尚有20余万元贷款的情况下，即与王永方、ＸＸ签订了转让协议，协议中对抵押一事只字未提，对剩余的20余万元贷款亦没有另行约定，翟怀龙即于签订协议同时支付40万元购房款明显不符合常理。二、翟怀龙提供不出其支付的40万元购房款款项的来源。对于数额较大的现金交付，翟怀龙应陈述其现金交付的原因并提供款项的来源。翟怀龙虽然提供了王永方、ＸＸ出具的收条，但提供不出该40万元购房款款项的来源，翟怀龙没有足够的证据证明该40万元已实际支付。综上，该转让协议不是双方当事人的真实意思表示，且涉案房屋已办理抵押登记，在贷款余额尚未还清的情况下，无法进行变更登记，翟怀龙据此要求王永方、ＸＸ协助其办理变更登记的诉讼请求依据不足，不予支持。翟怀龙称如不能过户，则要求王永方、ＸＸ返还其40万元并支付违约金10万元的诉讼请求亦是建立在双方签订的转让协议是双方当事人的真实意思表示的基础上，同时亦没有足够的证据证明该40万元已实际支付，因此翟怀龙该变更的诉讼请求亦不能得到支持。综上，原审法院遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回翟怀龙的诉讼请求。案件受理费7300元，保全费2520元，合计9820元，由翟怀龙负担。
翟怀龙不服一审判决，向本院提出上诉称：一、一审判决认定《房屋、土地转让协议》不是双方的真实意思表示，证据不足，不能成立。二、一审判决程序违法。三、两被上诉人经一审法院传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法应当视为放弃抗辩权利，应由其承担不利的法律后果。请求撤销一审判决，依法改判或者发回重审。
被上诉人王永方、ＸＸ辩称：对于一审判决没有意见，因为确实不是卖房给翟怀龙，买卖房屋不是真实情况，真实情况是被上诉人借了上诉人5万元。
经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本案二审期间的争议焦点为：第一，翟怀龙、王永方、ＸＸ签订的《房屋、土地转让协议》是否系当事人的真实意思表示；第二，一审程序是否合法。
本院认为，关于翟怀龙、王永方、ＸＸ签订的《房屋、土地转让协议》是否系当事人的真实意思表示问题。翟怀龙虽然提供了由王永方、ＸＸ签名的《房屋、土地转让协议》及40万元收条，但不是当事人的真实意思表示。对一审法院认定的理由，本院予以确认，并作以下补充：首先，翟怀龙陈述其要求王永方、ＸＸ出具房屋所有权证及土地使用权证，被以正在办理为由拒绝，又陈述其弟弟与王永方、ＸＸ系邻居。被上诉人王永方、ＸＸ陈述当时房屋权属证书正抵押在银行，其与翟怀龙的弟弟系邻居，房屋权属证书是一起办下来的。本院认为，翟怀龙在未了解房屋权属状况的情况下签订协议及其主张的已给付40万元现金，不符合常理，且翟怀龙弟弟的房屋与王永方、ＸＸ的房屋相邻近，翟怀龙对于房屋权属证书办理情况应当有所了解，翟怀龙的陈述存有不实之处；其次，翟怀龙认可王永方、ＸＸ尚欠其十几万元借款，翟怀龙主张其已给付了40万元购房款，却未将前述借款在购房款中予以冲抵，不符合常理。综上，本院认为，翟怀龙、王永方、ＸＸ签订的《房屋、土地转让协议》，该协议系当事人之间以借贷为目的签订房屋买卖合同作为担保的，名为房屋买卖实为民间借贷关系，翟怀龙经一审法院释明，仍未按照民间借贷关系变更诉讼请求，故对翟怀龙要求王永方、ＸＸ履行《房屋、土地转让协议》的诉讼请求，一审法院未予支持，本院对此予以确认。
关于一审程序是否违法问题。翟怀龙主张王永方、ＸＸ一审未到庭参加诉讼，一审法院找王永方、ＸＸ核实情况，系程序违法。本院认为，虽然王永方、ＸＸ一审未到庭参加诉讼，但一审法院为查清案件事实，与王永方、ＸＸ谈话核实情况后，与翟怀龙亦进行了谈话核实，不存在程序违法之处。
综上，翟怀龙的上诉请求与理由均无事实和法律依据，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7300元，由上诉人翟怀龙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡 丹
审 判 员 汪家元
代理审判员 万红英
二〇一四年三月二十一日
书 记 员 韩增丽
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；