湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1202民初1230号原告陈文明，男，1984年3月10日出生，汉族。委托诉讼代理人吴树平(特别授权),怀化市鹤城区长城法律服务所法律服务工作者。被告怀化市大汉置业有限公司。法定代表人邹明，系该公司董事长。委托诉讼代理人李润奇，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。委托诉讼代理人梁荣，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。原告陈文明与被告怀化市大汉置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈文明委托诉讼代理人吴树平、被告委托诉讼代理人李润奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈文明向本院提出诉讼请求：请求依法判令被告承担《商品房买卖合同》的违约责任，向原告支付逾期交房违约金49177.45元、逾期办证违约金4613.27元；2.本案案件受理费用由被告承担。事实和理由：2013年3月26日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告向被告购买大汉龙城兴龙府第16栋23层2303号房，总价款为461327元，合同约定交房时间为2013年6月30日前，逾期交房不超过60天，自交房期限届满第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金；逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。另外，双方当日还签订了一份《补充协议》，该《补充协议》第九条约定：“双方约定交房后730个工作日内办好房产证与土地使用证，乙方应积极配合甲方办好房产证与土地使用证，如遇不可抗力因素或乙方原因顺延，若不能按期办好房产证与土地使用证，甲方按乙方已付房款的百分之一支付违约金”。合同签订后，原告如约向被告支付了全部购房款、代办土地证房产证等费用，但被告未能履约，直至2016年6月13日才取得在当地建设主管部门备案的《竣工验收备案表》。逾期至今，没有为原告办理房产登记证书，交房条件才取得不久，给原告工作、学习和生活都造成不便和损失。其中迟延交房1066天，从约定的交房日2013年6月30日至2016年6月13日被告依法取得在建设主管部门备案的《竣工验收备案表》，违约时间计1066天；逾期办证667天，从约定的交房日2013年6月30日后730天即2015年7月1日起，至今（2017年4月27日）违约时间计667天。故请求被告对逾期交房按已付房款承担日万分之一的违约金，对逾期办证按已付房款承担1%的违约金责任，即：1、逾期交房违约金：461327元×1066天×0.0001=49177.45元；2、逾期办证违约金：逾期办证违约金：461327元×1%=4613.27元。被告怀化市大汉置业有限公司辩称：被告已经履行了交房义务，被告于2014年8月5日将房屋交付给原告，之后被告不应当承担逾期交房责任。2014年8月5日之前产生的逾期交房违约金已经超过两年的诉讼时效，法院不应当予以支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.被告怀化市大汉置业有限公司机构代码证复印件,拟证明被告公司机构代码是66858184-5的事实，被告质证认为现在机构代码已废止，本院认为现已采用统一社会信用代码，故本院不予采信；2.《补充协议》,拟证明双方约定逾期办理标的物权属登记证书违约金1%及双方约定逾期办证违约起算点即约定的交房时间后730个工作日内的事实，被告质证认为合同中办证届满时间为实际交房时间之后的730日，而不是原告所指约定的交房时间的730日，本院认为该份证据证明了双方约定交房后730个工作日内办好房产证与土地使用证及逾期办理标的物权属登记证书违约金1%的事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月26日，原、被告签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定：原告向被告购买大汉龙城兴龙府第16栋23层2303号房，总价款为461327元；交房时间为2013年6月30日前，逾期交房不超过60天，自交房期限届满第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金；逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；双方约定交房后730个工作日内办好房产证与土地使用证，乙方应积极配合甲方办好房产证与土地使用证，如遇不可抗力因素或乙方原因顺延，若不能按期办好房产证与土地使用证，甲方按乙方已付房款的百分之一支付违约金。合同签订后，原告如约向被告支付了全部购房款、代办土地证房产证等费用。2014年8月5日，被告向原告交付了涉诉房屋。2016年6月13日，被告取得涉诉房屋的《竣工验收备案表》。被告至今未为原告办理好不动产权证书。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，双方意思表示真实，未违反法律法规禁止性规定，合法有效。原告已按约定履行了付款义务，被告应按约定履行相关义务。原告与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》,是双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，双方应全面履行约定的义务。根据双方约定，被告应在2013年6月30日前将涉诉房屋交付原告，但被告却于2014年8月5日才交付房屋，被告的行为构成违约，应承担违约责任。原告于2017年5月9日向法院起诉要求被告支付逾期交房违约金，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条至规定，要求被告支付逾期交房违约金的诉讼时效期间为三年，因此原告可以要求被告支付2014年5月9日至2014年8月5日（92天）的违约金，原、被告约定逾期交房的违约金每日按房价款的万分之二计算，但原告要求违约金每日按房价款的万分之一计算，该违约金的具体数额为：92天×461327元×0.0001/天＝4244.21元。故对于原告要求被告支付逾期交房的违约金49177.45元的主张，本院仅支持被告向原告支付违约金4244.21元。虽原告称因涉诉房屋在2014年8月5日并未达到交付的条件，只有在被告取得涉诉房屋的《竣工验收备案表》之日，才能视为交付，但原告在对房屋是否达到之前约定的条件存在争议的情况下却接收房屋的行为应视为原告已同意接收当时状态下的房屋，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，故对于原告的该主张，本院不予支持。根据《商品房买卖合同》及《补充协议》约定，被告应在交房后的730日内为原告办理好土地使用权证及房产证，现土地使用权证及房产证已合并成不动产权证，而被告至今未给原告办理好不动产权证书，已构成根本违约，应承担继续履行的法定违约责任。根据《商品房买卖合同》及《补充协议》约定，被告不能在交房后730日内为原告办理好涉诉房屋产权属证书的，被告按原告已付房款的1%向原告支付违约金，且因被告是2014年8月5日向原告交付商品房，被告未在2016年8月5日之前为涉诉房屋办理好不动产权证，应承担相应的违约责任，向原告支付逾期办证违约金4613.27元（461327元×1%=4613.27元)。故对于原告要求被告支付原告逾期办证违约金4613.27元，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告怀化市大汉置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈文明支付逾期交房违约金4244.21元，逾期办证违约金4613.27元，共计8857.48元。二、驳回原告陈文明的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1145元，由原告陈文明负担845元，被告怀化市大汉置业有限公司负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  舒珏惠人民陪审员  武建红人民陪审员  沈 红二〇一七年十月二十五日代理书记员  肖圣岚附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。