山西省兴县人民法院民 事 判 决 书（2016）晋1123民初1号原告张某某，男，1968年3月7日生，汉族，住兴县蔚汾镇。被告山西×××××有限公司（以下简称“××××”），住所地：山西省太原市体育。法定代表人李某某，该公司董事长。委托代理人董某某，男，1982年10月20日生，汉族，山西×××有限公司会计兼采购员，户籍地山西省太原市杏花岭区，现住兴县蔚汾镇。原告张某某与被告山西×××××有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告张某某与被告委托代理人董某某到庭参加诉讼，被告法定代表人李某某经本院开庭传票合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告张某某诉称，2013年1月，原告计划在兴县蔚汾镇龙兴花园购买商铺，开办超市，便与被告口头协商购买已建成商铺一事，被告向原告口头承诺，所卖商铺项目手续齐全，其在同年6月底前交房。于是原告信以为真，与被告口头约定了购买商铺事宜。该商铺位于龙兴花园北区5号，面积为28.04平米，总价款为207196元。同年2月1日，按照约定，原告给被告交纳购商铺款104196元，其余103000元被告承诺给原告办理建行按揭贷款。2013年6月底，交房期限届满时，原告询问被告售楼部交房和银行按揭贷款的事宜及时间时，被告售楼部告知原告再等一段时间。等了一段时间后，再询问时，可被告还是一拖再拖，不予交房，也不给办理银行按揭贷款。直到2014年8月，售楼部通知原告提供相关资料，说建行能办按揭贷款。可是当原告把所有手续交给售楼部后又没有消息。原告去建行咨询才知道：被告所卖商铺手续不全不能办理。后来才知被告所卖商铺既无建设工程规划许可证、施工许可证，也无商品房预售许可证。2015年，被告委托龙兴花园物业负责人孙某某、李某某1多次与原告妻子刘某某1协商，并告知原告方所购商铺面积缩小1.6平方米，并承诺给原告补偿因延期交房造成的损失13000元，退还缩小面积款7000多元。原告方认为被告一直在欺瞒原告，未能达成协议。被告没有建设许可证、施工许可证和商品房预售许可证，买的时候被告说证件齐全，但贷款时却没有。被告一直不能按期交房。我买房时被告就隐瞒事实，房屋面积缩小，所以订立的合同无效，合同上没有法定代表人的签字，合同无效。不能贷款也是被告造成的。2013年2月1日交款时，口头说2013年6月底前可以交房。当时签了合同后，被告方一份合同也没给。被告一直没有交房。因为被告方办不成银行贷款。2014年8月，原告提供给被告所有的买房手续，但被告一直没有办下按揭贷款来。被告方欺骗原告说有手续，导致原告提供了按揭手续，但实际上被告方当时没手续，所以和被告签订的合同无效。延期交房两年多也是被告造成的。银行贷款原告已经提供手续，但被告没办成按揭，是被告的原因，原告没有责任。房子面积缩小了，也是被告的原因，总之是被告方违约，所以请求法院支持原告的诉讼请求。被告合同没有法定代表人签字，内容也不全，所以无效。事实上到目前为止，被告应提供合同原件，但没有提供，原告签合同是被告欺骗的，被告当时就没有手续，所以没有手续签订的合同是无效的。即使现有，以前签订的合同也无效。如果有，那被告应该拿出来。被告为什么不给原告合同，原告怀疑时间也是不对的。如果刚开始就知道被告没有手续，原告就不买了。对被告的证据合同书上第二页上的签字是原告签名的，但时间不对，不是原告签协议的时间，第一次原告是在2013年2月签字，第二次是在2014年8月签字的；合同的名称也不对，2013年签的是认购书。对证据2无异议认可。合同上只有公章，但没有法定代表人的签字，所以不生效。原告认为，被告在未取得商品房预售许可证的情况下，欺骗原告、隐瞒事实与原告订立的商品预售合同应当认定无效。被告不能给原告办理银行按揭贷款，商铺面积缩小又超过3%，再者延期近三年未能交房，任何一条理由原告都有权退房。被告违反约定，造成迟迟不能交房，导致原告开办超市的计划落空，延误了商机，造成了不应有的损失。依据《中华人民共和国合同法》和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，特提起诉讼，请支持原告的诉求，以维护其合法权益。请求判决：1、解除原告与被告2013年2月1日约定的商品房预售合同；2、判令被告返还原告已交购商铺款104196元；3、判令被告支付104196元现款按月利率2%从2013年2月1日至给付日止的利息；4、判令被告承担本案的诉讼费用。原告张某某向本庭提供了以下证据:房屋销售专用收款单据（B0020616）复印件一份。被告“××××”辩称，原、被告于2014年6月1日签订了《龙兴花园商铺认购书》，该认购书系双方真实意思表示。现涉案地产项目，开发和建设手续齐全，并已经取得《商品房预售许可证》或（《房屋所有权证》）。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定出卖人起诉前取得商品房预售许可证明或所有权证明的，认定买卖合同有效。因此，本案中原、被告签订的《龙兴花园商铺认购书》合法有效对双方具有法律约束力。根据上述《龙兴花园商铺认购书》约定，原告购置被告的商铺总价为207106元。第二条第二款的约定，原告应于2016年6月1日前向被告方交付房款104196元。剩余款项103000元银行按揭方式支付。这个合同都是统一的，签字时间是我们公司统一的时间，原告签过字就表明原告认可这个时间，但他自己没有写时间。原告签过的合同，他一份也没有拿。关于违约责任双方在该条明确约定，买受人逾期20天以上视为单方解除本认购书，所付款项不予退还，出卖人无需通知买受人可另行销售该房屋。本案实际履行中，原告作为买受人并未按照约定在2016年6月1日后办理按揭手续，至今支付款项仅有104196元，依据上述约定被告有权全部扣除其已付款项，并无需通知原告的情况下另行处置房屋。因此原告的诉讼请求不能成立，应予以驳回。被告对原告提供的证据无异议，认可。原告所说的交款时间及手续不完善是事实，但政府是在一直办，到现在我们手续都已经完善了，办下了，只是今天没拿来。这个合同只要盖了单位公章，就默认了这个事实。我们售楼部当时说2013年6月底前可以交房。当时我们承诺的是这个时间，但是后来2014年原告与我们签订合同的事实表明原告已经默认了2013年6月交不了房的事实，否则原告不可能签字的。没有交房。现在可以办按揭，但原告不来办。我们负责办按揭，原告方提供给我们手续的具体时间记不得了，不清楚。合同既然签订就不能解除。既然合同不能解除，就不能返还原告交房款和首付款。原告方请求的利息没有合同约定及法律规定，不认可。如果原告同意履行合同手续，我们愿意配合原告交房。原告的请求我们都不可能达到，如果原告同意继续买房，我们可以配合原告完善相关的手续。如原告愿意调解，因原告所购置房屋已具备交付条件，我方愿意由原告交清全款，我们履行交房事宜。被告向法庭提交了以下证据：1、商品房买卖合同复印件一份；2、房屋销售专用收款单据复印件一份。经审理查明，2013年2月1日前，原告张某某与被告“明泽地产”达成商品房预售口头协议。双方约定：原告以总价款207196元预购被告建设的位于兴县龙兴花园北区5号的商铺壹套，约定面积为28.04平方米，约定交房时间为2013年6月底。同年2月1日，原告张某某交付给被告预购商铺款104196元，当时，被告表明余款103000元办理银行按揭贷款。该商铺至今未交付。所涉按揭贷款亦未办成。被告提交的书面商品房买卖合同不完整，未能反映该合同全部内容，且无法定代表人和委托代理人签名。被告亦未提交本案所涉商铺可以合法预售的相关材料。原、被告陈述及其举证材料证实了上述基本事实。本院认为，现有证据不能证明本案被告在与原告张某某订立商品房预售协议时或在起诉前已取得该商品房预售许可证明，故双方订立的该商品房预售协议应被认定为无效。本案被告应当返还原告预购房款104196元。原告请求由被告承担预购房款的利息，无合同约定依据和法律依据，对该请求依法不应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条以及《最高人民法院》第二条之规定，判决如下：一、被告山西×××××有限公司与原告于2013年2月1日订立的商品房预售合同为无效合同。二、被告山西×××××有限公司于本判决生效后十日内返还原告张某某预购房款104196元。三、驳回原告其余诉讼请求。本案受理费2383元，由本案被告山西×××××有限公司承担2000元，原告张某某承担383元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吕梁市中级人民法院。审判长  牛晋光审判员  陈继平审判员  李亚利二〇一六年六月二十日书记员  温宇祥