浙江省丽水市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）浙11民终298号
上诉人（原审原告）：龙泉市市政水泥制品有限公司，住所地：龙泉市西街街道下面圩。
破产管理人：丽水万邦天义会计师事务所有限公司。
负责人：詹东，系破产管理人负责人。
委托诉讼代理人：涂勇妙，浙江晟耀律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭星，浙江晟耀律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：浙江盛博休闲用品制造有限公司，住所地：龙泉市凤凰路68号。
法定代表人：黄永伟，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：王伟斌，浙江博翔律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄捷，浙江博翔律师事务所律师。
上诉人龙泉市市政水泥制品有限公司为与被上诉人浙江盛博休闲用品制造有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省龙泉市人民法院（2016）浙1181民初第822号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人龙泉市市政水泥制品有限公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、一审判决以案涉房屋已被收储改变房屋所有权人，符合“买卖不破租赁”原则，认定上诉人不具有解除租赁合同及要求被上诉人腾退租赁房屋的权利，该认定错误。1、上诉人系案涉租赁房屋原所有权人。2015年1月13日，上诉人与龙泉市人民政府签订《龙泉市人民政府国有土地使用权收储合同》，约定由龙泉市人民政府收储案涉租赁房屋在内的土地、房屋；收储款项2537.1985万元，分两次支付，在合同签订后支付2300万元，余款在上诉人腾空移交后一次性付清；收储土地、地上房屋及其附属及界址、权属发生纠纷由上诉人负责解决。至今，龙泉市人民政府向上诉人支付收储款项2300万元，余款237.1985万元以上诉人未腾空交付为由拒绝支付。由此可见，案涉收储房屋的腾空、移交权利及责任在上诉人方。2、案涉土地及房屋虽然被收储，上诉人不享有该房屋所有权。但租赁合同关系中，法律并未限定出租人必须为房屋所有权人。本案所涉合同关系是上诉人与被上诉人之间的租赁合同关系，在上诉人向龙泉市人民政府移交收储土地及房屋之前，该合同关系主体并未因收储行为而发生变更，合同的双方主体依旧是上诉人与被上诉人。3、龙泉市人民政府对于案涉房屋的收储，该行为不同于“买卖不破租赁”原则中的“买卖”行为，本案不适用“买卖不破租赁”原则。4、2015年9月16日，上诉人经龙泉市人民法院裁定进行破产清算，因债务人企业在资产移交时未移交案涉合同，管理人未在二个月内通知被上诉人解除合同。根据《企业破产法》第十八条第一款“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方申请人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”之规定，案涉合同已视为解除事实清楚。二、一审判决未支持上诉人关于支付租赁房屋占有使用费的诉请错误。被上诉人对于案涉合同租赁款项的交纳，上诉人财务账册未予反映，事实清楚。被上诉人所举证据不能证明其已向上诉人支付租赁款项，其应支付相应期间的租赁房屋占用使用费。综上，恳请二审法院查明事实，公正判决，依法支持上诉人的上诉请求，维护上诉人的合法权益。
被上诉人浙江盛博休闲用品制造有限公司辩称，一、上诉人以本案情况不同于“买卖不破租赁”中的买卖行为为由，认为本案不适用“买卖不破租赁”原则，其理由显然不能成立。首先，从案涉的收储行为性质来看，其本身就是一种特殊的买卖行为。其次，从相关法律规定来看，我国《合同法》也未对“买卖不破租赁”原则中租赁物所有权变动方式作出限制性规定，正如一审法院认定的除了买卖之外还可以采用赠与、互易等等其他方式。严格来讲，《合同法》第二百二十九条应当归纳为“让与不破租赁”原则更为恰当，只是“买卖不破租赁”原则已经成了约定俗成的叫法，所以才沿用下来，未作变更。最后，从司法实践来看，最高人民法院也是认定政府收储同样适用“买卖不破租赁”原则的。因此，本案情况完全符合“买卖不破租赁”原则的适用条件。二、上诉人已丧失了解除案涉租赁关系的合同权利，其解除权不应得到认可。案涉租赁厂房因收储行为，所有权已发生变动，依据“买卖不破租赁”原则，案涉租赁合同中出租人一方的合同权利义务应当由新的所有权人承接，上诉人已非案涉租赁厂房的所有权人，相应地也丧失了作为出租人享有的合同权利义务，这当然也包括解除合同的权利，一审法院也予以了明确认定。此外，案涉租赁合同对于上诉人一方来说已属于履行完毕的合同，因此其不能再依据《企业破产法》第十八条的规定行使合同解除权。综上，上诉人的合同解除权不应认定。三、关于上诉人是否有权要求被上诉人腾空案涉厂房的问题。鉴于上诉人已非案涉租赁厂房的所有权人以及合同相对人，其要求被上诉人腾空厂房的权利基础已经灭失。虽然其在与政府签订的收储合同中约定有负责腾空移交厂房的条款，但那仅仅是上诉人与政府之间的约定，不能据此对抗收储合同之外的第三方。因此，上诉人无权要求被上诉人腾空案涉厂房。四、对于租金支付问题，被上诉人在一审中己提供了充分的证据予以证明，因此应当认定被上诉人按约支付租金的事实。综上，请二审法院依法驳回上诉人的全部上诉请求。
上诉人龙泉市市政水泥制品有限公司向一审法院起诉请求：一、判令解除《厂房租赁合同书》；二、判令被告腾退原告公司厂房；三、判令被告支付租金及占用原告厂房期间的占有使用费合计359361元（占有使用费自2016年3月12日起按每月14167元的标准计算至房屋腾空之日止，暂计算至2016年4月12日的占有使用费为14167元）；四、判令由被告承担本案诉讼费。
一审法院认定：2014年3月1日，原告与被告签订了《厂房租赁合同书》，约定原告将位于龙泉市凤凰路68号的厂房及附属场地租赁于被告使用，面积约为7000㎡，租赁期限为八年，从2014年3月1日起至2022年3月1日止，租金为每年17万元，八年租金共计136万元。租金支付方式为该合同签订之日现金支付35万元，合同签订之日起十日内现金支付35万元，一个月内支付32万元，余款34万元于2020年3月1日前付清。合同签订后，双方依约履行，被告尚有34万元租金未到履行期限。2015年1月13日，龙泉市人民政府根据原告的申请收购坐落于龙泉市××村下面圩的国有土地使用权（包括地上房屋及其附属物），即案涉厂房所在地，双方签订了《龙泉市人民政府国有土地使用权收储合同》，约定收储补偿费2537.1985万元（其中土地使用权补偿费1649.7万元，房产补偿费886.4405万元，设备搬迁损失补偿费0.8817万元），分两期付款，第一期在该合同签订后支付2300万元，第二期在原告腾空移交后一次性付清。双方还约定此次收储的土地、地上房屋及其附属物及界址、权属发生纠纷由原告负责解决。2015年9月16日，一审法院根据案外人毛鹤莲的申请，裁定受理原告破产清算一案。同年11月9日，一审法院指定丽水万邦天义会计师事务所有限公司担任原告管理人。2016年3月，原告管理人向被告发出通知书，要求其10日内腾退厂房，被告收到通知后未予腾退，故涉诉。另查明，案涉厂房所有权证、土地使用证已上交龙泉市土地储备中心。案涉厂房及土地均未列入原告的破产财产中。
一审法院认为，本案存在以下争议焦点：1.案涉租赁标的物的权属是否发生变动？2.案涉租赁标的物是否适用“买卖不破租赁”？3.原告是否有权解除案涉租赁合同，并要求被告腾退租赁标的物？4.被告是否应当支付房屋占有使用费？一、案涉租赁标的物的权属是否发生变动？根据本案原告与被告签订的《厂房租赁合同书》，案涉租赁标的物为龙泉市凤凰路68号的厂房及附属场地，而原告与龙泉市人民政府签订的《国有土地使用权收储合同》标的系龙泉市××村下面圩的国有土地使用权，并包括了地上房屋及其附属物。案涉租赁标的物在收储的范围内。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，原则上须经依法登记才发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。而“法律另有规定”指的是因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。具体到本案，龙泉市人民政府在原告的申请下决定收储案涉厂房的土地使用权，双方依照行政法规签订了收储合同，并且原告还向龙泉市土地收储中心移交了房屋所有权证及土地使用证。国土资源部、财政部、中国人民银行联合制定的《土地储备管理办法》第十三条规定：“根据土地储备计划收购国有土地使用权的，土地储备机构应与土地使用权人签订土地使用权收购合同。收购土地的补偿标准，由土地储备机构与土地使用权人根据土地评估结果协商，经国土资源管理、财政部门或地方法规规定的机构批准确认。完成收购程序后的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。”因此，在原告移交权属证书后，案涉厂房及其附属场地的权属就发生了改变，市国土资源局应办理注销土地登记手续，土地储备中心或国有资产管理部门应将案涉厂房所在的土地纳入管理，原告丧失案涉厂房土地使用权及房屋所有权，无法再对案涉厂房进行支配和管理。同时，原告也承认案涉厂房并不在其破产财产范围内，印证了上述结论。二、案涉租赁标的物是否适用“买卖不破租赁”？《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”此即合同法确立的“买卖不破租赁”原则，要件有四：1.租赁合同已成立并生效；2.租赁物已交付承租人；3.所有权发生变动是在租赁期间；4.出租人或租赁物的所有人将租赁物的所有权让与了第三人，包括但不限于买卖，还有赠与、互易等各种使物权发生变动的情形。首先，本案涉及的《厂房租赁合同书》系当事人真实的意思表示，未违反法律及行政法规的规定，应属有效。其次，被告在案涉合同签订后即履行了交付租金的义务并实际占有使用了租赁物。而后在租赁合同期限未届满时，案涉厂房的土地使用权及其房屋所有权一并被政府收储，租赁物的权属发生了变动。从上述过程来看，案涉租赁标的物符合适用“买卖不破租赁”规则的条件。三、原告是否有权解除案涉租赁合同，并要求被告腾退租赁标的物？原告主张解除案涉租赁合同的依据是《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”为此，原告管理人曾书面向被告发出了通知书，要求被告腾房。然而，案涉租赁合同在双方均未履行完毕以及被告的破产案件被一审法院裁定受理之前，租赁标的物的权属就已发生了变动，并且同时适用“买卖不破租赁”的规则，此时，原告管理人的解除权就不应予以认可。根据“买卖不破租赁”的含义，在租赁关系存续期间，租赁物的所有权发生变动时，原租赁合同的效力不受影响。一方面，承租人可凭租赁权对抗租赁物的新所有人，要求继续履行原租赁合同；另一方面，新的所有人取代原出租人的地位，并应当尊重承租人的使用、收益之权利。新的所有人与承租人之间的权利义务内容应遵照原租赁合同的约定履行。此时，原出租人退出租赁关系，不再依据原租赁合同承担义务或享有权利。也就是说，租赁物所有权变更前因租赁事宜产生的各种纠纷，应由原出租人处理；租赁物所有权变更后发生的问题，应由新的所有人处理。具体到本案，原告因丧失案涉租赁标的物的所有权，不应再享有解除合同的权利。原告在庭审辩论中主张其与龙泉市人民政府签订的《国有土地使用权收储合同》中约定该次收储的土地、地上房屋及其附属物及界址、权属发生纠纷由原告负责解决，故而仍然享有与被告解除合同并要求被告腾房的权利。依据合同相对性，龙泉市人民政府在合同中赋予原告的权利只在其二者之间有效，不具有对抗第三人的效力。法律和行政法规亦未赋予原告该项权利。因此，原告不可代替他人行使诉权。四、被告是否应当支付房屋占有使用费？如前所述，因原告不具有解除案涉租赁合同的权利，也无权要求被告予以腾房，其在2016年3月向被告发出的通知并不具有解除合同的效力，故被告对案涉租赁标的物的占有仍为有权占有。同时被告履行支付最后一笔租金的义务尚未到期，并且接受租金的相对方已不再是原告，故原告要求被告支付房屋占有使用费于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十八条、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，判决如下：驳回原告龙泉市市政水泥制品有限公司所有的诉讼请求。案件受理费6690元，减半收取计3345元，由原告龙泉市市政水泥制品有限公司负担。
二审中，双方当事人均未提交证据。
本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，龙泉市人民政府已经根据龙泉市市政水泥制品有限公司的申请收购了案涉厂房所占土地的国有土地使用权（包括地上房屋及其附属物），并向龙泉市市政水泥制品有限公司支付了收储补偿费2300万元，龙泉市市政水泥制品有限公司亦已将案涉厂房的所有权证、土地使用权证上交龙泉市土地储备中心，一审法院认定龙泉市市政水泥制品有限公司已非案涉厂房的所有权人，有事实和法律依据，本院予以确认。根据买卖不破租赁原则，租赁物的所有权发生变动后，其设定在该租赁物上的租赁合同仍然存在，在承租人与受让人之间无须另行订立租赁合同，受让人在受让该租赁物的所有权时就与承租人产生租赁合同关系，成为新的出租人，承继原出租人的权利和义务。因此，龙泉市市政水泥制品有限公司在移交案涉房产的产权证书后，案涉厂房所有权人即变更为龙泉市土地储备中心，龙泉市土地储备中心承继原出租人即龙泉市市政水泥制品有限公司成为案涉《厂房租赁合同》的出租人，龙泉市市政水泥制品有限公司即退出租赁合同关系，不再是案涉厂房的出租人。因此，上诉人对案涉厂房没有诉的利益，并非本案适格原告，依法应驳回起诉。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条之规定，裁定如下：
一、撤销浙江省龙泉市人民法院（2016）浙1181民初822号民事判决；
二、驳回上诉人龙泉市市政水泥制品有限公司的起诉。
一审案件受理费3345元，退还上诉人龙泉市市政水泥制品有限公司；上诉人龙泉市市政水泥制品有限公司预交的二审案件受理费6690元予以退还。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 李 洋
审 判 员 苏伟清
代理审判员 王晓璐
二〇一七年三月二十四日
代书 记员 汪鑫莹