沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈和民二初字第2091号
原告：刘国徽，汉族。
委托代理人：赵常艳，系辽宁华建律师事务所律师。
被告：沈阳国泰置业有限公司。
法定代表人：姬丽松，系该公司董事长。
委托代理人：谭巍，系辽宁华禹律师事务所律师。
委托代理人：张楠，女，汉族，系该公司员工。
原告刘国徽诉被告沈阳国泰置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员聂雪独任审判，于2015年9月15日公开开庭进行了审理。后转为普通程序，依法组成合议庭，由审判员李海鸿担任审判长，审判员聂雪主审，人民陪审员陈政民参加评议，于2015年10月12日公开开庭进行了审理。原告刘国徽及其委托代理人赵常艳，被告沈阳国泰置业有限公司委托代理人谭巍均到庭参加诉讼。本案经合议庭合议，现已审理终结。
原告刘国徽诉称：2015年2月2日，原、被告之间签订了商品房买卖合同，并按照约定原告支付了30万元的首付款，剩余款项由被告指定合作银行办理房屋按揭贷款，当原告向被告要求办理贷款时，被告的销售人员告知原告要等等，于是原告找到光大银行自行办理贷款时发现房屋没有办理备案登记，原告找到被告的销售人员追问原因，被告销售人员不知道。被告向原告已经交付了房屋，原告已经办理了入住手续并且支出了11，268.6元，但是被告迟迟不给办理备案手续以及不能办理贷款事宜，原告非常不安，于是原告又到被告售楼处找到销售人员，要求尽快办理备案登记手续同时尽快办理贷款事宜，但是被告的销售人员说要等到10月份，说是房子抵押银行了要撤押后就可以办理了。这时原告才知道，被告出售房屋时隐瞒了抵押的事实，导致原告购买的房屋既没有办理备案登记，也无法办理贷款手续，原告找到被告处让其解决，但是被告工作人员就是让原告等到10月份以后再说。无奈，原告选择向法院提起诉讼，被告在销售商品房时隐瞒了抵押的事实，造成原告购买的房屋产权及归属无法确定，不能保证原告所购房屋无产权及债务纠纷，因此，按照最高院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释第九条的规定：“出卖人订立商品房买卖合同时故意隐瞒房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销，解除的，买受人可以请求返还已付房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任”。提起诉讼，请求法院依法判决。诉讼请求：1、请求解除原、被告之间签订的商品房买卖合同，请求被告返还购房款30万元及利息（2015年2月2日至给付日之间的利息，按照中国人民银行同期贷款利率计算），房屋入住手续费损失11，268.6元并同时赔偿原告30万元；2、请求被告承担本案诉讼费及保全费。
庭审中，原告变更第一项诉讼请求中购房款的数额为307，925元，房屋入住手续费损失的数额为3，343.6元［包括物业费2，419元、电梯费144元、垃圾清运费380元（自2015年6月23日至2016年6月22日）、水费、电费各200元］。
被告沈阳国泰置业有限公司辩称：我方不同意解除商品房买卖合同，双方已经实际履行了合同，双方在合同约定中，被告已经对原告进行了优惠，根据现在商品房的市场价格，也不同意原告依据商品房买卖司法解释第9条规定，由被告承担一倍的赔偿责任，请求法院公正处理并作出判决，对原告实际入住已经支出的合理部分，原告无权向被告主张赔偿。
经审理查明：2015年2月2日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发建设的位于沈阳市和平区XXXXX第3幢／座1单元／层2-2号房屋，建筑面积为134.39平方米，总房款1，007，925元……。其中第六条约定：“买受人按下列第2种方式按期付款：2、分期付款”。合同签订前，原告于2015年1月29日支付房款10，000元、于2015年1月31日支付房款57，925元。合同签订当日，原告支付房款240，000元。因无法办理贷款，原告尚未支付剩余房款。
另查明：2015年6月23日，被告将涉案房屋交付原告。同日，原告向案外人沈阳同方物业管理有限公司缴纳12个月的物业费2，419元、电梯费144元，垃圾清运费380元，并向被告缴纳水费200元、电费200元。
再查明：本案审理过程中，原、被告共同至涉案房屋进行查看，确认现场情况为：屋内无装修、水、电尚未使用。
又查明：原、被告对涉案房屋现地址为沈阳市和平区XXXXXXX号的事实均无异议。经本院至沈阳市房产局调取，涉案房屋现存在在建工程抵押。庭审中，被告亦认可涉案房屋自2011年11月设立了在建工程抵押，虽其辩称出卖该房屋时已将抵押情况告知原告，但原告对此不予认可，而被告就此未能向法庭提供有效证据予以证明。
上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、购房款收据、物业费收据、电梯费收据、垃圾清运费收据、水费收据、电费收据以及当事人当庭陈述笔录等证据在卷佐证，已经开庭质证，本院予以确认。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，故合法有效，双方均应恪守履行。涉案房屋现存在在建工程抵押，被告虽辩称出卖该房屋时已将抵押情况告知原告，但原告对此不予认可，而被告就此未能向法庭提供有效证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，故本院认定被告在订立《商品房买卖合同》时，故意隐瞒了涉案房屋已经抵押的事实。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二项“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实”的规定，对原告主张解除《商品房买卖合同》、被告返还已付购房款307，925元并给付利息的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的赔偿30万元。根据双方就合同的履行情况，本院酌定被告按照上述原告已付购房款的30%（即92，377.5元）予以赔偿。
合同解除后，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原告主张的房屋入住手续费损失中的物业费2，419元、电梯费144元、垃圾清运费380元，系原告办理入住而支付的费用，因《商品房买卖合同》解除原因在被告，故被告应予赔偿；而被告代收的水费、电费各200元，因原告未使用水、电，水费、电费未产生，故被告应予返还。结合前述，对原告主张的房屋入住手续费损失，本院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、解除原告刘国徽与被告沈阳国泰置业有限公司于2015年2月2日就位于沈阳市和平区XXXXXXX号房屋签订的《商品房买卖合同》；
二、被告沈阳国泰置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘国徽购房款307，925元；
三、被告沈阳国泰置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告刘国徽上述购房款利息，自2015年2月2日起至本判决确定的给付之日，按照中国人民银行规定的同期贷款利率计算；
四、被告沈阳国泰置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘国徽92，377.5元；
五、被告沈阳国泰置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘国徽物业费损失2，419元；
六、被告沈阳国泰置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘国徽电梯费损失144元；
七、被告沈阳国泰置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘国徽垃圾清运费损失380元；
八、被告沈阳国泰置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘国徽水费200元；
九、被告沈阳国泰置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘国徽电费200元。
十、驳回原告其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9，913元（原告已预交），由原告负担2，366元，由被告负担7，547元；保全费3，520元（原告已预交），由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 李海鸿
审 判 员 聂 雪
人民陪审员 陈政民
二〇一五年十一月二十三日
书 记 员 王妤馨
本案判决依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。