辽宁省抚顺市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）抚中民三终字第00350号
上诉人（原审原告、反诉被告）：张仲军，男，1958年2月9日出生，汉族，个体业主，住沈阳市沈河区。
委托代理人：张萝珠，女，1963年5月28日出生，汉族，无职业，住沈阳市大东区。（系张仲军妹妹）
委托代理人：于晓彬，辽宁卓跞律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）齐娟，女，1968年11月22日出生，蒙古族，无职业，住辽宁省大连市。
委托代理人：马越常，北京大成（沈阳）律师事务所律师。
上诉人张仲军与齐娟因房屋租赁合同纠纷一案，不服辽宁省抚顺市新抚区人民法院（2014）新抚民一初字第00190号民事判决书，分别向本院提起上诉。本院于2014年7月23日受理后，依法组成合议庭，于2014年8月22日公开开庭审理了本案。上诉人张仲军及委托代理人于晓彬，被上诉人齐娟及委托代理人马越常均到庭参加了诉讼。
2014年1月28日，张仲军向一审法院提起诉讼称：我与被告于2009年9月8日签订了一份房屋租赁合同，被告将位于抚顺市新抚区十二道街房屋租给我使用，合同约定租期五年，即2010年3月1日至2015年2月28日，每年租金50万元人民币，每年的12月31日前付下一年度租金。合同生效后，我将房屋进行装修改造投入了170万元。2013年望花区人民法院执行庭口头通知我，该租赁房屋已于2012年因张春华犯罪被检察院查封，法院近期将拍卖该房屋。我于2013年12月25日将这一事实告知被告，并说明无法预付下一年度租金。被告得知情况后，未采取积极态度解决问题，反而在2014年1月6日派一伙人突然进入我正在经营的酒店，将就餐的客人和服务员全部赶走，并将酒店大门上锁至今，使我无法经营。我支付了2013年租金，依据合同应于2014年2月28日到期，因此被告的行为系违约行为，由此给我造成了极大的经济损失。为维护我的合法权益不受侵害，特诉至人民法院，请求终止房屋租赁合同，判令被告支付各项经济损失46万元，其中酒店当天的营业损失8000元，2个月的租金损失75，891.60元（1月6日至2月28日），饭店的肉、啤酒、调料等损失15万元，员工的工资补偿81，995.00元，员工的吃住费1500元，当月的税钱14，580.00元，桌椅板凳价值10万元。一年零两个月的装修费（170万÷5年÷12个月×14个月）396，666.66元。关于被告反诉诉称，我欠其2013年房屋租金10万元，不存在。因双福肥牛酒店漏水，我给屋顶防水维修花费10万元，当时被告同意双方各担5万元，所以我一共给被告41万元，加上5万元防水的钱和折抵的4万元房款一共就是50万元房租。我不续租是因为房屋被查封，所以我没有违约。被告要求的水电费我同意支付，但不知道具体金额。
齐娟辩称：原告以“出租房屋被查封”为由解除了与我的租赁合同，但这不是解除合同的理由。我与原告于2009年签订合同，合同的签订时间先于所谓的“查封”，即使房屋被拍卖，根据合同法所确认的“买卖不破租赁”原则，拍卖后原告的利益仍然可以获得法律保护，所以合同仍然可以继续履行。现我反诉原告，要求原告支付所欠2013年的租金10万元。由于违约造成的两个月房租损失82，000.00元，支付承租期间的电费14，278.74元、水费385元、电话费279.20元。
抚顺市新抚区人民法院一审审理查明：原、被告于2009年9月8日签订房屋租赁合同。甲方为被告（反诉原告）齐娟、乙方为原告（反诉被告）张仲军，合同主要约定：“1.甲方将位于抚顺第十二道街酒店租给乙方使用。2.租期为五年，既2010年3月1日至2015年2月28日止。3.租金为人民币每年五十万元整，付租方式为先期付款。每年的12月31日前将下一年度租金交于甲方。甲方责任：甲方有责任承担非乙方经营使用所造成的房屋损坏并给予维修。乙方责任：1.乙方出资对酒店进行装修改造，甲方要求酒店门脸向外探出。2.乙方经营期间需遵守国家相关规定，合法经营。乙方在经营中所发生的一切费用由乙方自行承担（如工商税务、环保、水电、煤气、采暖、租赁等）。4.乙方将位于抚顺市十二道街双福肥牛酒店三楼住宅（特23方块2单元302室的85.44平方米的住宅一处）于2014年7月31日前过户到甲方名下，过户费由甲方承担，合同到期乙方将此房交给甲方，此房的转让费为人民币二十万元以每年四万从乙方给付甲方的租金中扣出。5.如乙方无力继续经营酒店须在不影响甲方经济利益且遵循原合同的情况下转租转兑酒店。乙方在合同期内终止协议需提前四个月以书面形式向甲方提出，剩余租金不退”。该租赁协议乙方责任第4条中所涉房屋位于抚顺市十二道街双福肥牛酒店三楼住宅，系原告（反诉被告）张仲军从第三人手中购买，尚未办理房屋所有权变更登记。租赁合同中约定由被告（反诉原告）齐娟以20万元价格购买该住宅，合同租期的五年之内，每年折抵房租4万元，即原告（反诉被告）张仲军实际每年给付被告（反诉原告）齐娟房租46万元。2012年初双福肥牛酒店漏水，由原告（反诉被告）张仲军对屋顶进行防水维修。2012年12月31日原告支付被告2013年房租36万元。依据租赁合同第4条约定，2014年7月31日前将位于双福肥牛酒店三楼住宅过户到被告（反诉原告）齐娟名下。因该住宅无法办理变更所有权登记，原、被告双方又签订了租赁合同补充协议，协议中约定：“甲方因个人原因，愿以22万9千元整的金额（其中19万整为房款，3.9万元整为防水纠纷）放弃抚顺市十二道街双福肥牛酒店三楼住宅的过户权利。故此原甲方齐娟与原乙方张仲军在2009年9月8日所签署的抚顺市十二道街门市的租赁合同中乙方责任的第4条款作废”。综上，2012年12月31日原告应支付被告房租46万元，其中于2012年12月31日支付被告（反诉原告）齐娟36万元，另以购买抚顺市十二道街双福肥牛酒店三楼的住宅的形式支付被告（反诉原告）齐娟229，000.00元，其中39，000.00元为房屋防水费用，另有一次以银行汇款方式支付被告（反诉原告）齐娟11，000.00元，合计41万元。另查，2013年12月抚顺市望花区人民法院执行局工作人员通知原、被告双方位于抚顺市新抚区23方块30号门市即双福肥牛酒店已被抚顺市望花区人民检察院查封，将启动拍卖程序，并告知原告不能再继续承租。原告于2013年12月告知被告不再续租。2014年1月6日被告到租赁房屋索要下一年度租金，原、被告双方发生争执，被告将双福肥牛酒店上锁，使原告无法继续经营。
抚顺市新抚区人民法院一审认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同依法成立，并发生法律效力。本案中，原告（反诉被告）张仲军要求终止房屋租赁合同，被告（反诉原告）齐娟要求解除双方租赁合同，原告主张在合同履行过程中租赁房屋被司法机关冻结，租赁房屋即将进入拍卖程序，涉及房租是否再交予被告（反诉原告）齐娟的问题，影响其实际利益。被告（反诉原告）齐娟主张双方合同签订于冻结之前，且签订时房屋无任何瑕疵，虽然房屋目前处于冻结状态，是允许出租的。本案中双方当事人诉争的房屋系司法机关在刑事诉讼中依法予以查封，并将进行拍卖。办案机关已明确告知原告不能再继续使用该房屋，原告主张解除合同并赔偿损失的诉求，应予支持。关于原告（反诉被告）张仲军主张的经济损失46万元一节，由于被告（反诉原告）齐娟于2014年1月6日因故将房屋上锁，致其不能正常营业，其中包括当天的营业损失8000多元，2个月的房屋租金损失75，891.60元（1月6日至2月28日），酒店的肉、啤酒、调料等原材料损失15万元，员工的工资补偿81，995.00元、员工的吃住花费1500元、当月的税费14，580.00元、酒店桌椅板凳价值10万元。原审法院认为原告（反诉被告）张仲军虽向本院提供了证人证言及照片，因证人均系原告双福肥牛酒店员工，与张仲军存在利害关系，且证人未出庭作证，本院依据申请向抚顺市公安局新抚公安分局调取当天的出警登记，亦未查实原告陈述的当天情况。关于原告（反诉被告）主张的当天营业损失、酒店的原材料损失、员工的吃住花费、酒店桌椅板凳损失未向法庭提供任何证据予以证明，关于员工的工资补偿原告（反诉被告）仅向本院提供了员工工资表，无法确认系实际发生损失。关于原告（反诉被告）主张的当月税费14，580.00元，基于租赁合同第2条有明确约定，“在经营中所发生的一切费用由乙方（张仲军）自行承担（如工商税务等）”，所以本院不予支持。关于原告（反诉被告）主张的租金损失，确系齐娟上锁致双福肥牛酒店不能营业，故被告（反诉原告）应予返还2014年1月6日至2月28日租金。关于原告（反诉被告）主张的装修费损失，应依据剩余租赁期内装饰装修残值计算，因原告（反诉被告）未提供装修花费的相关证据，原审法院结合合同的剩余期限，酌定为10万元。关于被告（反诉原告）主张的租金10万元，被告（反诉原告）承认原告（反诉被告）向其汇款11，000.00元的事实，可以确定被告（反诉原告）承担房屋防水费用5万元的事实，且依据双方租赁合同中甲方责任第2条约定，“甲方有责任承担非乙方经营使用所造成的房屋损坏并给予维修”。防水费用亦应由被告（反诉原告）负担，现原告（反诉被告）主张花费10万元，原、被告各负担5万元，予以支持，所以被告（反诉原告）主张的10万元租金不存在。关于被告（反诉原告）主张的82，000.00元损失，因本案原告（反诉被告）并不存在违约行为，不予支持。关于被告（反诉原告）主张的电费、水费等费用因未提供确实证据予以佐证，不予支持。被告（反诉原告）可待有证据后另行主张权利。原告（反诉被告）张仲军、被告（反诉原告）齐娟所提出的其他主张，均未提供相应证据，无法支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十一条之规定，判决：一、原告（反诉被告）张仲军与被告（反诉原告）齐娟所签订的房屋租赁合同合法有效，予以解除。二、被告（反诉原告）齐娟赔偿原告（反诉被告）张仲军租金损失72，602.74元；三、被告（反诉原告）齐娟赔偿原告（反诉被告）张仲军装修损失10万元；四、驳回原告（反诉被告）张仲军其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）齐娟其他诉讼请求。上述给付款项，在本判决生效后十五日内履行。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8，200.00元，反诉费2，125.00元，由原告（反诉被告）张仲军承担2，000.00元、被告（反诉原告）齐娟承担8，325.00元。
一审宣判后，双方均不服，分别向本院提出上诉，原告张仲军请求撤销原审判决第三、四项，改判被上诉人赔偿上诉人全部经济损失。理由是：上诉人的经济损失并没有完全受到法律保护。上诉人对房屋进行了两次装修，2012年6月第二次装修费约170万元；一审诉讼中，被上诉人私自将租赁房屋门打开，酒店里的库存货物、财务凭证、电脑等全部搬走，上述事实有酒店服务员及现场照片为证，原审法院以证人与上诉人有利害关系，没有出庭为由，不予采信，没有法律依据。
被告齐娟上诉本院，请求撤销原判，发回重审或依法改判。理由是：1、双方提前解除合同的原因不是上诉人违约行为造成的，判决上诉人赔偿被上诉人装修残值10万元是错误的，没有事实依据。2、双方合同约定剩余租金不退，一审法院判决上诉人赔偿被上诉人租金损失72602.74元，事实不清，证据不足。3、关于反诉租金10万元，上诉人从来没有作出过承担防水费用5万元的承诺，被上诉人称防水费10万没有任何证据，其提供的《劳务施工分包合同》和《室内天花维修报价单》与防水维修事实无关联性，不能作为证据使用。4、上诉人有新的证据证明被上诉人经营期间欠电费，应予一并审理。
本院认为：双方因租赁房屋涉及司法拍卖程序，就租赁费用的交纳发生纠纷。一审判决装修残值结合合同剩余期限酌定10万元，依据不足。关于上诉人张仲军的诉讼请求，应根据其提交的证据并结合本案的实际情况进行综合判断确定。关于上诉人齐娟提出的电费一节，二审期间提交新了的证据，重审时应对该事实查明并依双方合同约定处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销辽宁省抚顺市新抚区人民法院（2014）新抚民一初字第00190号民事判决；
二、发回辽宁省抚顺市新抚区人民法院重审。
上诉案件受理费6052元，退还上诉人张仲军2300元，退还齐娟3752元。
审 判 长 孙仲义
代理审判员 梁馨月
代理审判员 田 丰
二〇一四年十月八日
书 记 员 赵 岚