重庆市九龙坡区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0107民初6051号
原告：陈显金，男，汉族，1960年6月22日出生，住重庆市荣昌县。
委托代理人：余洋，重庆康渝律师事务所律师。
原告：刘德坤，女，汉族，1969年4月5日出生，住重庆市荣昌县。
委托代理人：余洋，重庆康渝律师事务所律师。
被告：何代云，男，汉族，1967年5月9日出生，住重庆市合川区。
委托代理人：曹正顺，重庆正顺律师事务所律师。
原告陈显金、刘德坤与被告何代云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月6日立案受理后，依法由代理审判员熊帆适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈显金，委托代理人余洋，原告刘德坤的委托代理人余洋，被告何代云，委托代理人曹正顺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈显金、刘德坤诉称：2014年12月17日，原被告签订了《商用房租赁合同》，被告将位于重庆市九龙坡区××楼（非住宅）出租给原告，后原告按照合同约定支付了被告各项相关费用。2015年10月，因原告原因，此房屋需要转让，原告按照合同约定致电被告是否同意原告转让此房屋，被告同意原告的请求，2016年3月11日，被告与第三人签订正式转让协议，但拒不返还原告保证金，故现诉至法院，要求判令：被告返还原告保证金40000元。为此原告提供了以下证据：
1．《商用房租赁合同》，拟证明原、被告双方存在租赁关系，租赁期为2011年3月至2019年6月18日，但实际双方的租赁关系是到2015年12月18日，合同约定的不退保证金的情形不包括转租，原告的行为不在不退保证金的情况之内，被告应当退还保证金。被告对证据的真实性无异议，但认为不能达到原告的证明目的，被告认为双方的租赁关系实际是到2016年3月11日，但合同约定的租赁期是到2019年6月18日，是因原告转租造成提前解约。
2．《转让协议》和《转让××酒店的补充协议》，拟证明原告与案外人田承武于2015年11月2日签订了《转让协议》，原告的转租没有给被告造成损失。被告对证据的真实性不清楚，但认为原告的转租行为是对被告权利的侵犯，这也是一种损失。
3．电话录音及通话记录，拟证明2016年3月9日的通话中被告是同意原告转租的，被告不退保证金的行为有违诚信，双方对之间的合同已经做出了变更。被告对证据的真实性无异议，但认为通话中其表示了原告应当缴纳五万元转让费后再三方签订转租协议。原告认可被告录音中提到了要拿五万元，但表示不清楚这是什么钱。
4．保证金收条，拟证明被告于2014年12月17日收到了原告的保证金4万元。被告对证据的真实性无异议，认可收到了4万元保证金。
被告何代云辩称：根据合同约定，转租必须被告的书面同意；合同中约定了不退保证金的情况有由于原告的违约造成的合同的提前终止；针对违约金的赔偿，原被告都约定按年租金的五倍支付违约金，其中违约包括擅自转让；原告称有录音，被告口头同意了转租，但被告是附条件的同意，前提是缴纳五万元转让费才同意转租。综上要求驳回原告诉讼请求。为此，被告提供了以下证据：
1．报警回执，拟证明原、被告双方因转租发生了纠纷，2016年3月11日被告曾报警。原告对证据的真实性无异议。
2．被告申请证人田承武出庭作证，证人田承武陈述，2015年10月其看到原告陈显金的房屋转让信息，与陈显金联系后决定租赁该房屋，2015年11月5日其接手了重庆市九龙坡区××楼，陈显金给其说让其假装是他的老表，如果房东问起来不要乱说，房屋租金是其妻子按照陈显金的要求打款到陈显金原来租赁合同上写的账户中，2016年3月其妻子才知晓这个账户是房东的，其与房东于2016年3月重新签订了租赁协议，并陈述是在2016年2月左右才知晓何代云是房东，之前只是知晓房屋是别人的，但没见过房东本人。原告认为证人的陈述前后矛盾，证人已经将保证金交给被告，被告在转租中没有任何损失。被告认为证人的证词客观真实，证人缴纳的4万元保证金是证人与被告重新签订协议后缴纳的。
经审理查明：原告陈显金、刘德坤与被告何代云于2014年12月17日签订了《商用房租赁合同》，合同约定甲方即被告何代云将位于重庆市九龙坡区××楼（非住宅），建筑面积为905.47平方米的房屋出租给乙方即原告陈显金、刘德坤。合同约定租期为八年，从2011年3月18日起至2019年6月18日（从2011年3月18日至2011年6月18日为免费装修期三个月）。每月租金为19920元。并约定：“甲方交付该房屋给乙方时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金后，甲方应向乙方开具收款凭证。租赁合同终止时，甲方验收该房屋发现有以下情况之一的，除扣除相应费用外，剩余保证金将无息归还给乙方，保证金不足抵付该费用时，乙方还应该负责赔偿；如没有发生下列情况的，保证金全部无息归还给乙方。（a）乙方未经甲方书面同意擅自变更房屋主体结构的；（b）该房屋主体结构、设施、设备遭人为破坏；（c）存在应由乙方承担而尚未支付的费用；（d）未经甲方同意，乙方中途擅自退租的；（e）由于乙方违约而造成的合同提前终止。”“在租赁期限内，若乙方因特殊情况需要转租，转让该房屋使用权给第三方经营的，乙方只要不损坏甲方在本合同应享有利益的情况下，经甲方书面同意，乙方才能转租并和第三方续签合同。”2014年12月17日，被告何代云收到了原告陈显金缴纳的房屋保证金4万元。
2015年11月2日，原告陈显金与案外人田承武签订了《转让协议》，约定原告陈显金将位于重庆市九龙坡区××酒店整体转让给案外人田承武。
2016年3月11日，被告何代云与案外人田承武签订《商用房租赁合同》，合同约定被告何代云将位于重庆市九龙坡区××楼的房屋租赁给案外人田承武。
庭审中原告陈述，其于2015年6、7月左右电话告知了被告其想转租房屋，被告口头同意了其转租。被告则陈述2015年12月原告才告知想要转租房屋，自己虽然口头告知了其可以转租，但要求了给五万元转让费。原告表示被告之前并未提及五万元转让费，被告只是在2016年3月9日打电话时说了一句五万元，其并不清楚这是什么钱。现被告认为原告先转租后告知，其擅自转租构成违约导致合同提前终止，符合不退保证金的情况。原告则认为合同没有约定转租不退保证金，且被告多次口头同意原告转租，原告的转租行为没有对被告造成损失，被告应当退还保证金。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。原告与被告签订的《商用房租赁合同》，系双方的真实意思表示，其内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应当按照合同的约定各自履行义务。对于保证金问题，根据双方签订的《商用房租赁合同》约定，如发生有约定情况的，除扣除相应费用外，剩余保证金将无息归还给乙方，保证金不足抵付该费用时，乙方还应该负责赔偿；如没有发生约定情况的，保证金全部无息归还给原告。本案中虽然原告存在转租行为，但被告在2016年3月11日与案外人田承武签订的《商用房租赁合同》，系被告自愿将房屋租赁给案外人，可视为被告认可原告不再租赁该房屋，对原告的转租行为进行了追认，原、被告双方均认可提前解除《商用房租赁合同》，现该《商用房租赁合同》并未约定转租不退保证金，被告也未提供证据证明保证金存在有应当扣除的费用，故对被告的辩解意见不予采纳，本院认定被告应当将房屋保证金4万元退还给原告。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
被告何代云于本判决生效之日起十日内退还原告陈显金、刘德坤房屋保证金4万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费400，由被告何代云承担（此款原告已预交，被告何代云于本判决生效之日起十日内支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 熊帆
二〇一六年七月四日
书 记 员 汪晶