成都市金牛区人民法院民 事 判 决 书（2013）金牛民初字第1674号原告蔡晓达。委托代理人蔡勇，四川君合律师事务所律师。被告成都万基和润投资有限公司。法定代表人郑强，董事长。委托代理人周正宏。委托代理人杨建学。原告蔡晓达与被告成都万基和润投资有限公司（以下简称万基和润公司）商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员姚凌燕独任进行审判，并于2013年2月27日公开开庭进行了审理。原告蔡晓达的委托代理人蔡勇，被告万基和润公司的委托代理人周正宏、杨建学到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年10月6日在被告未向原告明确告知成都市商品住房限购政策的情形下，原、被告双方签署商品房认购协议，约定原告订购被告开发的位于金牛区长和路15号“万基·蘭御”2栋2单元*号商品房一套，协议订立的当日原告即向被告支付定金1万元。协议签署后，原告通过其他途径了解到成都市商品住房限购政策，并确认其本人属于限购对象，进而得知已签署的认购协议目的因受限购政策影响而无法实现。被告作为房产开发企业，隐瞒原告限购身份，诱导原告签署无法履行的认购协议，导致主合同未能签署，明显属于过错一方，应当依法退还已经收取的所有款项共计1万元。现原告起诉来院，请求判决：被告退还原告交付的认购协议定金1万元、资金占用利息600元（暂算至起诉之日，以实际执行日为准）。被告辩称，原告与我公司在2011年10月6日签订了《房屋认购协议》系合法有效，原告是成年公民，具有完全民事行为能力，明知国家对房地产调控政策的规定，具备购房条件才决定购房，并签订《房屋认购协议》，原告所称不知限购政策与其身份不相符，完全自编虚假的谎言。原告在与我公司签订协议不久，又在成都“老会展·现代城”购买了一套房屋并备案，不履行与我公司的协议约定，其行为构成违约，根据相关法律规定，应承担违约责任，对其缴纳的定金1万元，我公司不予退还。请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2011年10月6日原告蔡晓达与被告万基和润公司签订《【万基·蘭御】房屋认购协议》，双方约定：由蔡晓达（即乙方）定购万基和润公司（即甲方）开发的位于成都市金牛区长和路15号2栋1单元*号商品房一套（建筑面积约90.77平方米）；商品房按建筑面积计算，每平方米标准单价为13148.94元，标准总价为1193529元；乙方选择的付款方式为按揭付款；甲乙双方签定（订）本协议时，甲方已向乙方明示了五证及《商品房买卖合同》、《补充协议》等相关资料，乙方表示清楚并接受条款内容，自愿向甲方交纳定金1万元，作为签定（订）《商品房买卖合同》、《补充协议》等相关购房文件的担保；乙方签定（订）本协议七个工作日内（即：2011年10月29日之前）与甲方正式签定（订）《商品房买卖合同》、《补充协议》及《前期物业管理协议》等相关协议，并按所选的付款方式交付购房款，按揭购房客户在签订合同的同时提交办理银行所需的全部资料；定金处理：在预定期间，甲方不得将上述房屋出卖给他人，否则应双倍返还乙方定金，截止双方约定的签约时间，若乙方不与甲方签定（订）正式《商品房买卖合同》，甲方不再另行通知乙方，并有权将协议所预定的物业另行处理，定金不予退还；若甲方不与乙方签订正式《商品房买卖合同》，甲方应当双倍返还乙方定金；乙方在签订《商品房买卖合同》后，定金直接冲抵房款；本认购协议经双方签字盖章并在乙方支付定金，甲方开具有效收款凭据后生效。原告蔡晓达、被告万基和润公司均在该《房屋认购协议》上签字或加盖公章。同日，被告万基和润公司向原告蔡晓达出具《收据》，证明收取了原告蔡晓达交纳的定金1万元。上述《房屋认购协议》签订后，原告蔡晓达认为自己属于成都市房管局、成都市发改委、成都市财政局、成都市国土局、成都市地税局、成都市金融办发布的《关于贯彻落实国务院进一步加快推进住房保障做好房地产调控工作要求的实施意见》中规定的限购对象，故未在上述协议约定的2011年10月29日之前与被告万基和润公司签订正式《商品房买卖合同》、《补充协议》及《前期物业管理协议》等相关协议。上述事实有房屋认购协议、收据、当事人一致陈述，以及庭审笔录等在案为证，足以认定。本院认为，原告蔡晓达与被告万基和润公司签订的《房屋认购协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，该协议合法有效，本院予以确认。本案的争议焦点为：被告万基和润公司是否应返还原告蔡晓达缴纳的定金1万元，就此本院评析如下：国务院办公厅于2011年1月26日发布并于同日实施的《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发（2011）1号）规定“六、合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。……对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。”成都市房管局、成都市发改委、成都市财政局、成都市国土局、成都市地税局、成都市金融办于2011年2月15日发布并于同日实施的《关于贯彻落实国务院进一步加快推进住房保障做好房地产调控工作要求的实施意见》（成房发（2011）7号）规定“二、进一步落实房地产市场调控措施。……（二）暂时限定居民家庭购房套数。在本市主城区（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、高新区，下同）暂时实行住房限购政策。……外地户籍居民家庭在本市主城区无住房的，可凭本市纳税证明或社会保险缴纳证明在本市主城区购买1套住房，暂停购买第2套住房，不能提供本市纳税证明或社会保险缴纳证明的外地户籍居民家庭，暂停在本市主城区购买住房……房地产开发企业、经纪机构应当在销售现场、经营场所显著位置公示限购政策，不得向属于限购对象的购房人出售住房或提供中介服务。对违反规定购房的，房管部门不予办理房产登记、过户手续。限购政策实施期间，购房人在新购住房时应如实填写《购房人家庭成员住房情况申报表》（以下简称《申报表》，见附件），并提供身份证明、户籍证明、婚姻状况证明、非本市户籍居民家庭的纳税证明或社会保险缴纳证明等资料（以下统称证明材料），作为住房买卖合同的附件和办理商品住房买卖合同网上备案、权属登记的申请材料。购房人提供虚假证明材料的，应承担相应的经济和法律责任……”本案中，蔡晓达的户籍所在地为福建省南安市，且无其他证据证明其在与万基和润公司签订《房屋认购协议》时不属于上述文件的限购对象。万基和润公司向蔡晓达出售商品房，事实上会因上述限购、禁购政策而导致蔡晓达无法办理房产登记、过户手续，属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项所规定的“法律上或者事实上不能履行”情形，现蔡晓达要求解除《房屋认购协议》，应予以支持。关于蔡晓达要求万基和润公司返还其交纳的定金1万元的问题。成都市房管局、成都市发改委、成都市财政局、成都市国土局、成都市地税局、成都市金融办《关于贯彻落实国务院进一步加快推进住房保障做好房地产调控工作要求的实施意见》中明确规定“房地产开发企业……不得向属于限购对象的购房人出售住房或提供中介服务”，万基和润公司违反了上述政策规定，向蔡晓达出售商品房并收取其定金1万元，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后依法应恢复原状，故对蔡晓达要求被告万基和润公司退还定金1万元的诉讼请求，予以支持。关于蔡晓达要求万基和润公司支付资金占用利息的问题。本院认为，蔡晓达作为具有完全民事行为能力的人，其与万基和润公司签订《房屋认购协议》时，上述政策已发布并实施半年以上，蔡晓达应当知道上述限购政策，但仍与万基和润公司签订了上述协议，蔡晓达自身亦有一定过错，故对蔡晓达上述请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，第一百一十条第（一）项之规定，判决如下：一、成都万基和润投资有限公司于本判决生效之日起15日内退还蔡晓达定金10000元。二、驳回蔡晓达其他诉讼请求。如果成都万基和润投资有限公司未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费65元，减半收取32.50元，由成都万基和润投资有限公司负担（此款已由蔡晓达预付，成都万基和润投资有限公司在履行上述支付义务时一并支付给蔡晓达）。如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。（此页无正文）代理审判员  姚凌燕二〇一三年四月十八日书 记 员  郭忱忱