北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东民初字第11959号
原告（反诉被告）：中国化工建设总公司，住所地北京市朝阳区安贞西里三区15号楼。
法定代表人：杨业新，总经理。
委托代理人：孙焱焱，北京邦远律师事务所律师。
被告（反诉原告）：马丽，女，1965年4月18日出生。
委托代理人：王志农，北京市中盾律师事务所律师。
第三人：北京德香楼餐饮管理有限责任公司，住所地北京市东城区和平里*区甲**号楼及车库。
法定代表人：马丽，总经理。
第三人：北京博思智明教育科技有限公司，住所地北京市东城区和平里*区甲**号楼及车库。
法定代表人：马丽，总经理。
第三人：北京东方嘉诺国际教育咨询有限公司，住所地北京市丰台区南三环西路16号2号楼10层1115室。
法定代表人：周伟，其他不详。
第三人：北京裕金房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区石龙工业区雅安路11-143号28房间。
法定代表人：王应树，其他不详。
原告中国化工建设总公司（以下简称化工建设公司）与被告马丽、第三人北京德香楼餐饮管理有限责任公司（以下简称德香楼公司）、北京博思智明教育科技有限公司（以下简称博思智明公司）、北京东方嘉诺国际教育咨询有限公司（以下简称东方嘉诺公司）、北京裕金房地产开发有限公司（以下简称裕金房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月18日立案受理。依法由代理审判员李双庆独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告化工建设公司的委托代理人孙焱焱、被告马丽其委托代理人王志农均到庭参加诉讼。第三人德香楼公司、博思智明公司、东方嘉诺公司、裕金房地产公司经本院合法传唤，未到庭应诉，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。
原告化工建设公司诉称：2002年12月24日，原告与被告签订《租赁合同》，约定原告将位于北京市东城区和平里*区甲**号楼北侧车库出租给被告作为经营之用，租赁期限为15年，自2003年5月1日至2018年4月30日。《租赁合同》签订后，原告依约将租赁房屋交付给被告使用，但被告未按合同约定按时向原告缴纳房屋租金，原告多次催收，被告仍拒绝支付。现被告又未经原告同意，擅自将房屋转租给第三人德香楼公司、博思智明公司、东方嘉诺公司、裕金房地产公司使用，违反了双方的合同约定。故原告诉至法院，请求法院判令：1、解除原告与被告2002年12月24日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告马丽及第三人德香楼公司、博思智明公司、东方嘉诺公司、裕金房地产公司将北京市东城区和平里*区甲**号楼北侧车库腾空，并将加建部分拆除后交还原告；3、判令被告向原告支付自2012年5月1日起至腾退房屋之日止的房屋租金，每日按照732.88元计算；4、判令被告向原告支付违约金63531元。诉讼费由被告承担。
被告马丽辩称：原告与被告2002年12月24日签订租赁合同，合同签订后，被告使用此处房屋经营酒楼，并依约向原告缴纳房租。2011年被告对承租房屋重新制定经营目标，并在2012年初与他人签订合作协议，计划一层作为私人会所，并做了初步装修，二层用作教学培训与办公。2012年4月初，原告告知被告称与承租房屋相邻的办公大楼将要进行抗震加固装修，工期大约为一年。导致被告与他人签订的协议无法正常履行，严重影响了经营计划。被告为此无法实现正常的经营收益，并赔偿了巨额的装修费。原告自2012年4月起未缴纳房屋租金的原因是因为原告交付的房屋不符合约定的用途，被告是行使同时履行抗辩权，被告有权拒绝缴纳自2012年4月4日起至承租房屋能够正常使用时止的租金。且自2002年签订合同后，涉案房屋被告一直用于对外出租，原告也未提出异议，原告现以被告违反合同约定将房屋转租为由要求解除双方租赁合同，法院不应支持。故被告不同意原告的诉讼请求，并提起反诉，请求法院判令原告赔偿被告经济损失3108000元。诉讼费由原告负担。
第三人德香楼公司、博思智明公司、东方嘉诺公司、裕金房地产公司经本院合法传唤，未申明理由未到庭应诉。
原告化工建设公司针对被告的反诉辩称，涉案租赁房屋相邻办公大楼的装修加固工程的建设方与施工方均非原告，且与租赁房屋相邻的墙体因被告与建设方就施工事宜及赔偿方案未达成一致意见，至今未进行施工，对被告所租赁房屋没有造成任何影响。被告要求原告赔偿的装修费、房屋租金等损失没有事实和法律依据，故不同意被告的反诉请求。
经审理查明：2002年12月24日，原告（出租人，甲方）与被告（承租人，乙方）签订了《租赁合同》，该合同约定原告将坐落于北京市东城区和平里7区甲16号楼北侧车库，建筑面积349平方米租予被告，租赁期限为15年，自2003年5月1日至2018年4月30日。自起租之日起，前五年每年租金25万元人民币，从第六年起到第十年，租金按年顺序递增，每一年递增金额分别为原年租金25万元的3%、4%、5%、6%、7%。从第十一年至租赁期满，房屋租金不再递增。房屋租金乙方每年分两次向甲方缴纳，首次租金交纳日为2003年4月30日，乙方在迟延交租金15天时，甲方有权认定乙方无力支付承租物租金，自动放弃该承租物的全部租赁权利，甲方将根据实际情况即时收回租赁房产，终止租赁协议。乙方经甲方同意，可以将租赁物转租给第三人。因第三人主张权利，致使乙方不能对租赁物使用、收益的，乙方有权减少租金或者不付租金。承租人有擅自将房屋转租、转借的，利用承租房屋进行非法活动的，欠租金累计达一个月等情形的，甲方可以终止合同，收回房屋并要求乙方支付违约金。租赁期内，由于乙方责任导致本协议不能履行时责任方应向另一方支付剩余租期租金总额百分之五的赔偿金。由于不可抗拒的原因或政府行为致使该协议不能继续履行时，双方互不追究责任，并各自承担由此造成的损失。
2009年2月28日，原告出具《经营管理授权书》，授权中海实业公司北京基地分公司代表原告对外出租经营和物业管理位于北京市东城区和平里*区**号楼6层、乙16号楼及车库。2013年4月15日，中海实业公司北京基地分公司向被告马丽发出《房屋缴费通知单》，内容为：”马丽：根据您与中国化工建设总公司签订的房屋《租赁合同》，您应于今年4月底前向我公司缴纳2012年5月1日至2013年4月30日的房屋租金267500元。请您于2013年4月30日前到中海实业公司北京基地财务部缴纳全部费用。如您不按时缴纳房屋租金，我方将根据《租赁合同》第五条第三款终止租赁协议。”被告马丽认可收到该通知。2013年4月26日，被告马丽向中海实业公司北京基地分公司发出《关于迟延缴纳房租的答复》，答复中称原告及石油和化学工业规划院通知其涉案承租房屋相邻的石油和化学工业规划院办公大楼要进行加固和装修，后又多次改变施工时间，导致其与其他租户解约，造成了重大损失。要求补偿其经营损失后再行缴纳房屋租金。原告认可收到该回函，但认为被告迟延交纳租金的理由并不成立。后2013年5月，原告又向被告发出律师函，要求被告按照合同约定支付拖欠的房屋租金，否则将依照双方《租赁合同》的约定收回房屋，终止《租赁合同》并按《租赁合同》的约定要求被告支付房屋租金及违约金。被告马丽亦认可收到该律师函。经向双方核实，双方认可被告的租金交纳至2012年4月30日。
2013年11月27日，本院现场勘查，涉案的北京市东城区和平里七区乙16号楼车库是一栋二层楼房，楼房前部一层、二层均接建有房屋，一层及门前接建房屋由德香楼公司使用，经营餐饮酒楼；二层有七间房间，为办公用房，东数第一间、第五间由东方嘉诺公司使用；东数第二间由博思智明公司使用，东数第三、第四、第七间由裕金房地产公司使用，东数第六间由德香楼公司使用，二层接建房屋未投入使用。该房屋北侧6米处为和平里*区**号楼，该楼东、西、北三侧已经进行了装修加固，与涉案租赁房屋相邻的南侧部分未施工。
庭审中，原告提供了《建筑工程施工许可证》、石油和化学工业规划学院出具的《证明》、施工许可信息查询单等证据证明，北京市东城区和平里*区**号楼的物业管理及该楼的外墙保温、抗震加固工程均系由石油和化学工业规划院独立负责的，该工程的报建、招投标、施工等事宜也是由石油和化学工业规划院办理的，原告在16号楼内只有部分房屋的使用权，16号楼的相关施工与原告无关。经本院向石油和化学工业规划院核实，石油和化学工业规划院认可北京市东城区和平里*区**号楼的装修加固工程是由其负责报批、招投标，之后安排施工单位施工的。后与被告马丽就16号大楼的施工方案和补偿事宜协商未果。2013年3月份左右，石油和化学工业规划院开始对该大楼的东、西、北三侧进行了装修加固施工，南侧的未进行施工。经向原、被告双方核实，与涉案租赁房屋相邻的和平里*区**号楼东、西、北三侧加固装修工程于2013年3月15日开始进行施工，2013年12月初已基本完成。
庭审中，被告提交了电话录音材料、施工时的照片、录像、环境检测报告等证据材料，证明与承租房屋相邻的东城区和平里*区**号楼的加固装修工程影响了被告的正常经营，并对被告及其客户造成了财产损失，被告并非无故故意不支付房屋租金，但即使交纳租金，也应当进行减免。并提交了其与第三人裕金房地产公司的《房屋租赁合同》、《违约赔偿协议》、银行过账单、收据等证据，证明被告因原告违约赔偿第三人裕金房地产公司违约金120万元，并免费提供涉案房屋三间办公用房免费给第三人裕金房地产公司使用；提交了与第三人东方嘉诺公司的《合作协议》、《违约赔偿协议》、东方嘉诺公司出具的证明等证据证明因原告违约赔偿第三人东方嘉诺公司144000元，后免费提供涉案房屋二间办公用房免费给第三人东方嘉诺公司使用进行折抵；提交了其与案外人刘伟签订《承租合同》，证明其房屋租金损失。
以上事实，有《租赁合同》、《经营管理授权书》、《房屋缴费通知单》、《关于迟延缴纳房租的答复》、律师函、《建筑工程施工许可证》、石油和化学工业规划学院出具的《证明》、施工许可信息查询单、电话录音材料、录像、环境检测报告被告与第三人裕金房地产公司的《房屋租赁合同》、《违约赔偿协议》、银行过账单、收据等证据，被告与第三人东方嘉诺公司的《合作协议》、《违约赔偿协议》、东方嘉诺公司出具的证明被告与案外人刘伟签订《承租合同》、本院调查笔录、现场勘查笔录、照片及当事人陈述等在案佐证。
本院认为，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据查明的事实，原告与被告签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违背有关法律规定，双方均应按照合同约定履行义务。被告马丽承租使用原告的房屋，应当按照双方租赁合同约定的期限向原告及时交付房屋租金，原告作为涉案房屋的出租人，应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。在本案中，与涉案租赁房屋相邻的和平里*区**号楼在2013年3月至12月期间进行了装修加固施工，确实对被告使用涉案租赁房屋造成了一定的影响，被告因此迟延交付租金存在一定的合理性。原告以被告迟延缴纳房屋租金为由要求解除其与被告的租赁合同，并要求被告及第三人腾退涉案房屋的诉讼请求，依据不足，本院不予支持；根据原、被告双方《租赁合同》约定的内容、第三人德香楼公司、博思智明公司的成立时间、注册地点等事实以及被告马丽将涉案部分房屋租赁给第三人东方嘉诺公司、裕金房地产公司的时间等情况，原告对被告转租房屋的事实在合理期限内并未提出异议，原告以此要求解除双方的租赁合同并要求被告及第三人腾退涉案房屋的诉讼请求，依据不足，本院亦不予支持。
但根据与涉案租赁房屋相邻的和平里*区**号楼的实际施工情况，与涉案租赁房屋相邻的墙体部分并未进行施工，被告承租的房屋仍可继续使用，被告应当向原告缴纳房屋租金。原告要求被告支付2012年5月1日起拖欠的房屋租金，理由正当，本院予以支持；鉴于本院并未解除双方的租赁合同，且在2013年12月初时与涉案租赁房屋相邻的和平里*区**号楼施工已经进行完毕，故本院在本案中只处理2012年5月1日至2013年11月30日期间的房屋租金问题。考虑到在和平里*区**号楼装修加固期间对被告使用租赁房屋的影响，本院对被告应支付的租金数额酌情予以确定；对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，与涉案租赁房屋相邻的和平里*区**号楼的装修加固工程的建设方虽非原告，但原告出租给被告的房屋在租赁期间因案外人施工，对租赁房屋的使用带来了一定的影响，被告由此迟延缴纳房屋租金，具有一定的合理性，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。
对于被告反诉原告赔偿其经济损失的诉讼请求，根据案件的具体情况，虽然案外人的施工对被告使用承租房屋造成了一定的影响，但被告承租的房屋仍可继续使用，被告要求原告赔偿其经济损失3108000元的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第二百一十二条、第二百一十六条之规定，判决如下：
一、被告马丽于本判决生效之日起十五日内向原告中国化工建设总公司支付二Ｏ一二年五月一日至二Ｏ一三年十二月一日的房屋租金三十八万元；
二、驳回原告中国化工建设总公司的其他诉讼请求；
三、驳回被告马丽的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3634元，由原告中国化工建设总公司负担25元（已交纳），由被告马丽负担3609元（本判决生效后七日内交纳）；反诉费15832元，由被告马丽负担（已交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 李双庆
二〇一四年一月二十一日
书 记 员 朱 侗