中华人民共和国最高人民法院民 事 裁 定 书（2017）最高法民申187号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：天心（南京）木业有限公司，住所地在江苏省南京市秦淮区石杨路5号。法定代表人：游向群，该公司总经理。委托诉讼代理人：李景鹏，江苏龙蟠律师事务所�师。委托诉讼代理人：谢通，江苏龙蟠律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：溧水区东屏镇人民政府，住所地在江苏省南京市溧水区东屏镇金湖路88号。法定代表人：刘昌红，该镇镇长。再审申请人天心（南京）木业有限公司(以下简称天心公司)因与溧水区东屏镇人民政府（以下简称东屏镇政府）投资合同纠纷一案，不服江苏省高级人民法院（2016）苏民终332号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。天心公司申请再审称，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项之规定申请再审。事实和理由：（一）原判认定东屏镇政府与天心公司签订《工业项目投资合同》部分无效，违背事实和法律。1.东屏镇政府提供服务，协助天心公司取得案涉土地使用权�投资建厂，并非直接将土地使用权作价转让，不违反法律的效力性强制性规定，不应认定无效。2.原判根据签订合同时的土地状况认定合同效力，缺乏法律依据。案涉地块在2010年4月以后已转为建设用地并征收为国有，具备协议出让土地使用权的条件。本案诉讼始于2014年，应根据诉讼时的土地使用权状况认定合同效力。3.溧水区政府对案涉土地状况知道或者应当知道。乡镇政府是在上级政府授权下实施相关土地使用权的处分行为。区政府应该知道案涉80多亩土地的开发建设。（二）东屏镇政府应向天心公司赔偿土地增值损失。1.案涉合同有效，东屏镇政府严重违约，应承担违约责任，包括赔偿天心公司土地增值损失。该损失是天心公司的直接损失。天心公司如果当初在其他地方投资，土地同样增值。如今，天心公司被迫转移到其他地方投资，地价明显增高。该土地增值损失仅具有补偿性。2.原判对房产补偿按照现行市场价的评估值认定，对土地使用权的补偿，却按签约时的状态，裁判标准不统一。3.东屏镇政府欺骗天心公司前往投资，过错严重。东屏镇政府拒不履行合同义务，不论合同效力如何，均应赔偿土地增值损失。(三)原判违背诚信原则，助长地方政府失信、赖账风气。东屏镇政府提交意见称，(一）东屏镇政府与天心公司签订的《工业项目投资合同》第九条、第十条是土地使用权出让的主要条款，该土地使用权出让的主体及标的物均违反法律禁止性规定，应属无效。（二）天心公司主张的土地增值损失不应获得支持。首先，根据《工业项目投资合同》约定的违约责任，东屏镇政府并不需要赔偿土地增值损失。其次，土地增值收益系合同正常履行所应获得的履行利益，超出合同条款无效后的赔偿范围。本院经审查认为，本案再审审查的焦点问题是：（一）《工业项目投资合同》第九条、第十条的效力；（二）东屏镇政府应否向天心公司赔偿土地增值损失。（一）关于《工业项目投资合同》第九条、第十条的效力问题。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。《中华人民共和国城市房地产管理法》第八条规定，城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。第十五条规定，土地使用权出让，应当签订书面出让合同。土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。东屏镇政府与天心公司签订的《工业项目投资合同》第九条、第十条约定及履行具备土地使用权出让协议的基本特征。东屏镇政府不具有�订土地使用权出让合同的主体资格，且签约时案涉土地系农村集体土地，不具备出让条件，上述合同条款违反法律的强制性规定,应认定无效。《工业项目投资合同》第九条约定：甲方（东屏镇政府）为乙方（天心公司）购买土地使用权提供服务保证，本项目用地面积90亩，土地价款6.5万元／亩，合计585万元，土地价款含土地出让金、契税等所有办证税费，土地款计价面积以红线图实测面积为准（土地使用证所载面积）；前述土地价款由甲方包干使用，不足部分由甲方补足，节余部分归甲方享有，甲方应保证乙方与国土管理部门订立的土地出让合同不高于本合同约定的价格。并约定了土地的四至。第十条约定：本协议签订后，乙方应在10日内付土地总价款的50%给甲方，作为土地预付款，余款在收到甲方办证通知后10日内付清；……甲方保证在合同签订后一年内将国有土地证办到乙方在甲方所在地注册公司名下；本协议中土地使用性质为工业用地，使用年限为50年。东屏镇政府与天心公司签订的《补充协议》约定，关于天心公司购买东屏镇政府所属的项目集中区土地价格，东屏镇政府在考虑天心公司项目投入较大、付款及时等因素，决定将土地价款的38%返还给乙方，即土地成交价为4万元／亩。根据《工业项目投资合同》和《补充协议》上述约定，东屏镇政府确定了土地使用权的范围、性质、年限、价格，并保证将国有土地证办到天心公司在东屏镇政府所在地注册公司名下。天心公司应按照约定时间向东屏镇政府交纳土地价款（包括土地出让金、契税等所有办证税费）。从履行情况看，东屏镇政府在《工业项目投资合同》签订后即将案涉土地交由天心公司投资建设，天心公司向东屏镇政府交付部分土地使用权价款。《工业项目投资合同》第九条、第十条约定具备土地使用权出让合同的基本要素。天心公司主张东屏镇政府仅为天心公司取得土地使用权提供服务与查明事实不符。尽管《工业项目投资合同》涉及的地块在2010年4月以后经江苏省人民政府批准由集体农用地转为建设用地并征收为国有，但是尚未挂牌出让，东屏镇政府亦不具有出让主体资格，故不能因此认定《工业项目投资合同》第九条、第十条约定系有效条款。天心公司并无充分证据证明溧水区政府同意东屏镇政府出让土地使用权的行为，并且根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条规定，“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。”溧水区政府对农用�转为建设用地并无审批权限，即使其同意东屏镇政府出让土地使用权，亦不能因此认定案涉合同条款有效。（二）关于东屏镇政府应否向天心公司赔偿土地增值损失问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《工业项目投资合同》第九条、第十条无效，东屏镇政府和天心公司应相互返还财产，并根据各自过错程度承担赔偿损失的责任。东屏镇政府和天心公司对于案涉合同条款无效均有过错，东屏镇政府作为出让土地使用权一方过错较大。天心公司应知案涉土地尚未履行农用地转为建设用地的手续,东屏镇政府并无权利决定向其出让土地。天心公�主张不存在过错，缺乏依据。东屏镇政府应赔偿天心公司因合同条款无效所遭受的损失，但是该损失并不等同于土地增值收益。土地增值收益系《工业项目投资合同》第九条、第十条履行后应获得的履行利益，不属于合同条款无效后的赔偿范围。天心公司不是案涉土地合法使用权人，案涉土地增值亦非天心公司的投资行为所致，天心公司主张获得土地增值收益，依据不足。天心公司主张无论合同条款是否有效，东屏镇政府均应赔偿其土地增值损失，依据不足。东屏镇政府赔偿天心公司投资建设的桩基工程及地面建筑物等损失按照市场价值确定，系因上述资产为天心公司的合法财产。东屏镇政府接收上述财产应按照接收时的价值予以补偿。《工业项目投资合同》关于土地使用权出让的约定无效，天心公司未能取得案涉土地使用权，东屏镇政府收回土地时无�向天心公司补偿土地使用权的市场价值。原判对土地使用权和建筑物的补偿并不存在裁判标准不统一问题。综上，天心公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项之规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回天心（南京）木业有限公司的再审申请。审 判 长  李 琪代理审判员  赵风暴代理审判员  谢爱梅二〇一七年三月二十三日书 记 员  唐 倩