温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温鹿商初字第6044号
原告：中国建设银行股份有限公司温州分行。
负责人：杨锡舟。
委托代理人：王伦峰。
委托代理人：叶小华。
被告：张莲莲。
被告：浙江中梁置业有限公司。
法定代表人：杨剑清。
原告中国建设银行股份有限公司温州分行（以下简称建设银行温州分行）为与被告张莲莲、浙江中梁置业有限公司（以下简称中梁公司）金融借款合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院于2014年12月2日受理后，依法适用简易程序，于2015年1月26日公开开庭进行了审理。原告建设银行温州分行的委托代理人叶小华到庭参加诉讼。被告张莲莲、中梁公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告建设银行温州分行起诉称：2011年11月7日，被告张莲莲因购买房屋需要按揭贷款，原告（贷款人）与被告张莲莲（借款人及抵押人）、中梁公司（保证人）签订个人住房（商业用房）借款合同，约定：借款金额人民币639万元整；借款期限为132个月（即2011年11月7日至2022年11月7日，借款期限起始日即起息日以首次划款时的贷款支付凭证所载实际放款日期为准，借款到期日根据借款期限相应调整）；贷款利率为年利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上上浮25%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮／下调幅度，在合同约定的每个利率调整日调整一次，贷款利率调整日为每年的1月1日；借款逾期罚息利率为在执行的贷款利率水平上上浮50%，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整，借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为；约定还款日为借款期限起始日在每月的对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日；还款方法为等额本息还款方法，在合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为人民币75769.4元；担保方式为保证和抵押；借款人出现不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项等任一违约情形时，贷款人有权行使宣布贷款立即到期、要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系，行使担保权利等权利；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；被告中梁公司为被告张莲莲之借款提供连带责任保证，保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用等；被告张莲莲将其贷款购买的坐落于温州市瓯海区香缇锦园b地块1幢××室房屋抵押给原告，抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用等，并办理了预购商品房抵押权预告登记手续；贷款人记录构成有效证明借贷双方之间债权债务关系的确定证据，借款人、担保人不能仅因为贷款人记录由贷款人单方制作或保留而提出异议；合同约定争议解决方式为向贷款人住所地人民法院起诉。被告张莲莲签署承诺书，承诺如被告张莲莲无法按时偿还债务，无条件配合抵押权人采取拍卖、出售、出租等方式处置抵押房产。原告、被告张莲莲及被告中梁公司三方于同日还签订了贷款及保证承诺书，对贷款及保证等内容作出了约定。
借款合同签订后，原告于2011年11月8日依约发放贷款人民币639万元整。
自2011年12月至2014年6月，被告张莲莲基本上能按期偿还到期的分期款项，但从2014年7月开始，被告张莲莲就未能偿还到期的分期款项，多次未能偿还到期的分期借款本息，被告中梁公司也没有履行相应的保证责任。原告经多次催讨无果，为维护自身权利，请求：1.判令被告张莲莲及中梁公司连带偿还原告被告张莲莲所欠的借款本金人民币5371513.06元及利息（含复利和罚息，利息算至被告实际偿还之日止，暂算至2014年9月14日止，利息为人民币120412.05元；从2014年9月15日起对所欠的借款本金人民币5371513.06元及利息人民币120412.05元按年利率12.28125%计收罚息和复利）；2.原告有权就被告张莲莲所抵押的坐落于温州市瓯海区香缇锦园b地块1幢××室房屋折价或拍卖、变卖后所得价款优先受偿；3.本案诉讼费用由被告承担。
为证明上述事实，原告建设银行温州分行向本院提供如下证据：1.原告营业执照、组织机构代码证，证明原告主体资格。2.被告身份证、被告营业执照、工商登记基本信息及组织机构代码证，证明被告主体资格。3.个人住房（商业用房）借款合同，证明原告与二被告签订的借款合同的具体内容、借款合同关系、抵押及保证情况，合同约定争议解决方式为向贷款人（原告）住所地人民法院起诉。4.承诺书复印件，证明被告张莲莲承诺如被告张莲莲无法按时偿还债务，无条件配合抵押权人采取拍卖、出售、出租等方式处置抵押房产。5.贷款及保证承诺书，证明原告及被告张莲莲、中梁公司三方签订贷款及保证承诺书，对贷款及保证等内容作出承诺。6.开立贷款账户通知书、及个人贷款支付凭证，证明原告已履行借款合同义务，按约定发放贷款。7.预购商品房抵押权预告登记证，证明被告张莲莲将购买的坐落于温州市瓯海区香缇锦园b地块1幢××室房屋抵押给原告为借款作为担保，该抵押已办理登记。8.被告张莲莲贷款账户基本信息，证明截至2014年9月14日，被告拖欠原告借款本金余额人民币5371513.06元、利息人民币120412.05元（包括复利和罚息）。9.人民币贷款利率表，证明2011年11月8日起息日五年以上贷款基准年利率为7.05%、2012年7月6日五年以上贷款基准年利率为6.55%。
被告张莲莲、中梁公司均未答辩，亦未提供证据。
在法庭审理过程中，被告张莲莲、中梁公司均未到庭应诉，视为放弃质证权利。经审查，本院认为，原告提供的证据均真实、合法，可以证明其主张的相应待证事实，本院均予以采信。
根据上述采信的证据及当事人的陈述，本院认定的事实与原告建设银行温州分行的起诉状所述内容一致。
另查明，原告与被告张莲莲、中梁公司签订个人住房（商业用房）借款合同还约定：无论原告对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供、原告是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，被告中梁公司在本合同项下的保证责任均不因此减免，原告均可直接要求被告中梁公司依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任，被告中梁公司不提出任何异议。
2011年11月8日，原告向被告张莲莲发放贷款639万元。被告张莲莲按照借款合同约定的等额本息还款方法分期还款至2014年6月8日后未能足额还款，分别于2014年7月8日被扣利息29.85元、2014年9月22日被扣利息2.04元、2014年9月29日被扣利息7027.8元、2014年12月21日被扣本金0.01元。截至2015年1月22日，被告张莲莲尚欠原告建设银行温州分行借款本金5371513.05元、利息259958.75元、利息复利8841.87元、逾期罚息9482.57元。
本院认为：原、被告之间签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、《承诺书》、《贷款及保证承诺书》合法有效，各方均应遵守。原告依约发放贷款，被告张莲莲理应履行还本付息的合同义务，原告请求被告张莲莲偿还借款本金及支付尚欠利息、逾期罚息，本院予以支持。借款合同期限之外的逾期罚息及其复利，均系对借款人因违约造成损失的惩罚性赔偿，两者存在重复，已过分高于因违约造成的实际损失，对原告就逾期罚息收取复利的主张，本院不予支持。本案同时存在物的担保和人的担保，当事人已对受偿顺序进行约定，故各保证人应依照约定承担相应的保证责任，被告中梁公司应依照约定和法律规定在其担保范围内承担连带保证责任。被告张莲莲提供的抵押物已办理抵押登记手续，抵押权依法设立，原告对该抵押物享有优先受偿权。
被告张莲莲、中梁公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条第一款第（一）项、第一百九十五条、第二百零三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告张莲莲于本判决生效之日起十日内偿付原告借款本金5371513.06元、利息、利息复利及逾期罚息（截止2015年1月22日，利息为259958.76元，利息复利为8841.87元，逾期罚息为9482.57元；自2015年1月23日起，利息、利息的复利、逾期罚息均按照编号为330022300-011-2011000934的《个人住房（商业用房）借款合同》约定的方法计算至本判决确定的履行之日止）。
二、如被告张莲莲未按期履行上述第一项义务，则依法拍卖或者变卖其提供抵押的温州市瓯海区香缇锦园b地块1幢××室的房产（商品房买卖合同编号：201090000010058），所得价款由原告中国建设银行股份有限公司温州分行优先受偿。
三、被告浙江中梁置业有限公司对上述第一项债务承担连带清偿责任。
四、驳回原告中国建设银行股份有限公司温州分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50243元，减半收取25121.5元，由被告张莲莲、浙江中梁置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审判员 王浩泽
二〇一五年二月十二日
书记员 凌 蝶