新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2016）新31民终864号
上诉人（原审原告）喀什名都房地产开发有限责任公司。住所地喀什市人民东路***号。
法定代表人孙卫德，该公司董事长。
委托代理人陆侃澄，喀什市明珠法律服务所法律服务工作者。
委托代理人陆珍妮，喀什市明珠法律服务所法律服务工作者。
被上诉人（原审被告）谢功喜，个体工商户，现住疏勒县。
上诉人喀什名都房地产开发有限责任公司（以下简称名都公司）因与被上诉人谢功喜商品房预售合同纠纷一案，不服喀什市人民法院（2015）喀民初字第2478号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人名都公司的委托代理人陆侃澄、陆珍妮，被上诉人谢功喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告名都公司诉称，2010年11月24日，被告购买了原告开发的位于喀什市人民西路与塔西巴扎巷交界处的”海峡购物广场”高层商住楼地上第一层商铺一间（A-32），并与原告签订了《商品房预售合同》，合同约定：A-32商铺面积为39.83平方米，每平方米19700元，总价784651元，付款方式为首付392651元，余款392000元以银行按揭方式支付。逾期，按每日万分之三偿付违约金。办理产权证的相关费用全部由被告承担。合同签订后，被告支付了大部分房款，尚欠24034元未支付。2012年4月24日，该工程竣工验收，后经原告及时通知被告收房并要求其支付余款及交纳办理产权证的相关费用，可被告一直未支付款，也未交纳办理产权证的相关费用。2013年2月21日，原告在喀什日报刊登公告催促被告支付余款及办理产权证的相关费用，按喀什当地规定，办理A-32商铺产权证的相关费用总计为98900元，应当在收房时交清，但被告至今未付。故原告诉至法院，请求法院判令：1、被告立即给付原告购房款24034元；2、被告偿付逾期付款违约金8291.73元；3、被告立即给付原告办理产权证的各项费用98900元及逾期付款违约金34120.5元；4、被告承担诉讼费用。
原审被告谢功喜辩称，其已经全额支付了合同约定的784651元购房款。原告请求支付购房款24034元，逾期付款违约金8291.73元及办理产权证的各项费用98900元及违约金34120元的诉讼请求没有事实及法律依据，应予驳回。
原审法院经审理查明，被告购买原告开发的位于喀什市人民西路与塔西巴扎巷交界处的”海峡购物广场”高层商住楼地上第一层A-32商铺一间，原、被告双方签订了《商品房预售合同》，合同约定：A-32商铺建筑面积共39.83平方米，每平方米19700元，总价784651元，付款方式为首付392651元，余款392000元以银行按揭方式支付，出卖人应当在2011年6月30日前交付房屋，合同还对面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任，交付期限、出卖人逾期交房的违约责任等进行了约定。合同签订后，被告依约通过交付购房首付款及银行按揭贷款方式将购房款784651元全部支付给了原告。后原告以该商铺的最终测绘面积是41.05平方米，比合同约定面积多出1.22平方米，被告应补交房款24034元为由，诉至法院。
庭审中原告将诉状中的第3项诉讼请求即”被告立即给付原告办理产权证的各项费用98900元及逾期付款违约金34120.5元”变更为由被告自行办理产权证，原告没有代办义务。
另查明，1、喀什天正房地产估计测量咨讯有限责任公司受原告委托，于2012年3月17日对海峡购物广场进行了房屋面积实地测绘，并做出喀天正测字（2012）第4-1号房产面积测绘成果报告书。其中对涉本案A-32商铺建筑面积的测绘结果是41.05平方米。
2、2013年2月20日，原告在喀什日报汉文版第7版刊登公告，公告内容如下：”喀什海峡购物广场负一层及一层的购房者（买受人）：海峡购物广场工程项目已验收合格，具备交付条件，经我公司多次电话通知各购房者，对尚未办理交接手续的各购房者请于2013年2月28日前来（海峡购物广场二单元名都物业办）办理商铺交接手续”。
原审法院认为，原、被告签订的商品房预售合同系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同履行各自的义务。被告已依据双方合同约定将购买面积为39.83平方米的A-32商铺的购房款784651元全部支付给了原告。原告亦向被告交付了涉案商铺，但交付的商铺面积为41.05平方米，比双方合同约定的商铺面积39.83平方米多出1.22平方米，该多出的商铺面积，是否由被告按照合同约定的每平方米19700元单价，向原告补交购房款24034元成为本案的争议焦点问题。双方虽对面积确认及面积差异处理在合同第五条进行了约定，但对房屋产权登记面积与合同约定面积发生差异如何处理在合同第五条约定不明确，故应按照最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》的解释第十四条第二项的规定处理，即涉该案商铺实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在百分之三以内（含百分之三）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，因涉案房屋的实际面积和合同约定面积误差为1.22平方米，面积误差比已超过百分之三，故被告应向原告补缴房款的数额为39.83平方米×3%×19700元/每平方米=23539.5元。因此对原告要求被告给付购房款24034元的诉求，本院部分予以支持。因双方就被告应于何时向原告补交因房屋面积误差产生的购房款，在合同中并无约定，故被告不存在逾期补交房款的违约问题，因此对原告要求被告偿付逾期付款违约金8291.73的诉求，本院不予支持。对原告变更后的诉求即要求被告自行办理产权证，其没有代办义务的主张，因原告变更后的该主张实为对被告设定义务，而非诉讼请求，不属于本案审理范围，故对原告的该主张，本院不予审理。对被告称，其已经全额支付了购房款，原告请求支付购房款，及逾期付款违约金没有事实及法律依据的辩解理由，本院部分予以采信。依照《中华人民共和国民法通着》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》的解释第十四条第二项、最高人民法院关于《民事诉讼证据》的若干规定第九条第（四）项之规定，判决如下：一、被告谢功喜于本判决生效后十日内向原告喀什名都房地产开发有限责任公司补交A-32商铺的购房款23539.5元。二、驳回原告喀什名都房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1714元，已减半收取857元，由被告谢功喜负担257元，原告喀什名都房地产开发有限责任公司负担600元。
宣判后，上诉人名都公司不服此判，向本院提起上诉称：一审法院认定事实有误，适用法律错误。双方签订的商品房预售合同约定，商铺最终以实际面积结算并多退少补，若逾期则应按日万分之三承担违约金。现依据测绘报告，实际面积比合同约定面积超出1.22平方，故应按照该面积补交房款24034元，并承担相应的违约金。同时双方合同约定，上诉人仅需要向产权部门提交相应的资料，不存在为被上诉人办理产权证的合同义务或法律义务。因此上诉人要求被上诉人自行办理产权证，系确认双方权利义务的行为，法院不予处理是错误的。综上，请求二审法院查明事实，依法改判被上诉人向上诉人支付尚欠购房款24034元及逾期违约金8291.73元，并确认上诉人不存在办理产权证的义务。
被上诉人谢功喜针对上诉人名都公司的上诉理由答辩称：不同意上诉人名都公司的上诉意见，我同意在确定房屋面积的基础上可以补交房款。对于面积问题，我是在开庭的时候才知道的。其次，即使需要交纳房款，由于合同中没有约定差价款的交付时间，上诉人也没有向被上诉人通知过，因此上诉人要违约金也无事实及法律依据。最后，房地产开发公司应当协助商品房购买人办理房地产权属证书和相应登记手续，并提供必要的证明文件是其法定义务，上诉人的协助办理权证义务应当予以履行。综上，请求二审法院依法公正判决。
本院二审查明的法律事实与一审查明的法律事实基本一致。
另查明，双方当事人陈述已经将房屋出租给案外人陈亚国，但是陈亚国是否经营并不清楚。
本院认为，依据双方当事人的陈述，本案的争议焦点为：上诉人要求被上诉人给付购房款24034元及违约金8291.73元，有何事实及法律依据。
依据双方当事人签订的商品房预售合同，双方在合同第五条中对面积差异处理的方式为双方自行协商约定。同时再经审查，双方对面积差异如何处理时，并未另外进行过协商和约定；在针对房屋实际面积与合同约定面积不一致时，房屋价款应如何处理，仍没有做出明确的约定。故一审法院依据最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二项的规定进行处理，即面积误差比三3%以内部分的房价款由买受人按照约定价格补足，超出3%的部分由出卖人承担，产权归买受人。因此被上诉人谢功喜应当承担向上诉人支付房价款23539.5元的民事责任。再经审查双方当事人签订的合同，并无何时补交房屋差价款的约定，上诉人可在测绘报告出具后要求被上诉人履行，被上诉人也可在知道面积差异后采取合法方式维护自己的权益，因此上诉人名都公司要求被上诉人谢功喜承担尚欠款项逾期支付违约金的民事责任的上诉请求，既无事实依据也无法律依据，本院不予支持。
对于上诉人名都公司提出的，被上诉人应当自行办理产权证，其不具有办理产权证的法定义务或合同义务的诉讼请求，经审查双方当事人签订的商品房预售合同，双方当事人在合同中并未明确约定谁应当负担办证义务，仅在该合同第十二条及第十五条有如下约定：”出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，办理产权证产生的所有费用均由买受人承担。””出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应当承担违约金。”本院认为，因商品房买卖合同属于较为特殊的合同，且房地产相对应的物权应以登记为准，且办理产权证需按照政府部门规定进行。故依据上述约定，双方当事人均对办理产权证负有相应的责任，上诉人应当提交资料，被上诉人交纳办证费用，对于办证义务，双方当事人应当共同承担。故对于上诉人名都公司提出的其不具有办理产权证的合同义务或法定义务的上诉理由，本院不予支持。
综上所述，上诉人名都公司的上诉理由无事实及法律依据，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，虽适用法律存在不当，但处理结果正确，本院依法予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费734元，由上诉人喀什名都房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长吴炳坤
代理审判员张荣琴
代理审判员阿卜杜克热木
二○一六年七月二十二日
书记员张墨川