安徽省宿州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖13民终2788号上诉人（原审被告）：张华（曾用名张鑫）女，1965年10月9日出生，汉族，住安徽省萧县。被上诉人（原审原告）：安徽嘉楼置业有限公司，住所地安徽省萧县龙城镇龙凤大道88号，统一社会信用代码913413226758507911（1-1）。法定代表人：楼江雄，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱安英，安徽烁光律师事务所律师。原审被告：江苏大彭阳光物业管理有限公司萧县分公司，住所地安徽省萧县龙城镇龙凤大道88号，统一社会信用代码91341322566379267G。负责人：张志堂，该分公司经理。委托诉讼代理人：陈辉，江苏大彭阳光物业管理有限公司员工。委托诉讼代理人：刘萌萌，江苏它石律师事务所律师。上诉人张华因与被上诉人安徽嘉楼置业有限公司（以下简称安徽嘉楼公司）、原审被告江苏大彭阳光物业管理有限公司萧县分公司（以下阳光公司萧县分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省萧县人民法院（2017）皖1322民初3444号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张华上诉请求：撤销原判，改判驳回安徽嘉楼公司的诉讼请求，诉讼费用由安徽嘉楼公司负担。事实和理由：1、安徽嘉楼公司不具备诉讼主体资格。涉案合同系张华与阳光公司萧县分公司签订，根据合同相对性原理，安徽嘉楼公司与该合同无关，否则，其不会主张合同无效。安徽嘉楼�司曾向一审法院提起诉讼，被驳回起诉，一审法院无视生效法律文书进行判决错误。2、一审判决认定事实错误。一审中，虽阳光公司萧县分公司提供了其与安徽嘉楼公司签订的委托代理合同，但安徽嘉楼公司否认该合同的真实性，且安徽嘉楼公司与阳光公司萧县分公司未提供证据证明签订该合同时向张华告知了委托代理合同的存在，否则一审法院不会驳回其起诉。涉案合同签订时，没有兑现三年免租期的承诺，且双方至今未对免租期之后的租金标准达成一致意见，一审法院以“合同约定和确认书确定的费用”计算张华应交的商铺租赁费和物业费错误。3、一审判决未全部支持安徽嘉楼公司的诉讼请求，但判决由张华承担全部诉讼费用错误。4、涉案商铺存在严重质量问题，且出租方拒绝维修，严重影响张华的正常经营，给其造成巨大经济损失。5、一审法院未向张华�达开庭传票即缺席审理并作出判决，程序严重违法。安徽嘉楼公司辩称，1、安徽嘉楼公司委托阳光公司萧县分公司与张华签订涉案合同，且安徽嘉楼公司是商铺所有权人，故其有权提起本案诉讼。2、张华关于免租期为三年的说法没有事实依据，根据合同约定，计租期有相应的计算标准，故一审判决其给付租金500000元正确。3、安徽嘉楼公司对张华主张的商铺质量问题已经进行维修，故不存在因商铺质量问题影响其正常经营。请求驳回上诉，维持原判。阳光公司萧县分公司述称，阳光公司萧县分公司代理安徽嘉楼公司与张华签订涉案合同，该合同合法有效。请求依法裁判。安徽嘉楼公司向一审法院起诉请求：1、依法确认张华与阳光公司萧县分公司签订的商铺租赁合同无效并将商铺返还安徽嘉楼公司；2、判令张华给付租金、物业费500000元。一审判决认定事实：安徽嘉楼公司与阳光公司萧县分公司签订了《巴黎商街委托代理合同》，安徽嘉楼公司委托阳光公司萧县分公司代理其订立巴黎商街商铺租赁合同，合同有效期限为2012年10月1日至2016年3月31日。2014年5月1日阳光公司萧县分公司与张鑫、王贺签订了《商铺经营租赁合同》及《经营管理期间的缴纳各种费用确认书》，合同约定“出租方（甲方）安徽嘉楼公司提供给承租方（乙方）张鑫、王贺位于巴黎××＃××号商铺用于餐饮经营，商铺总面积共计1753.72平方米，其中一楼面积876.86平方米，二楼面积876.86平方米，合同租赁期限自2014年5月1日至2015年12月31止。合同分为免租期和计租期，自2014年5月1日至2015年12月31日为免租期。计租期租金按照本合同第四条第2条、第3条收取。第2条内容为租金递增方式：租金涨幅自2013年始至2015年止，涨幅标准按照每年21.5%涨幅。后期租金将按照商铺实际购买业主的租金意向收取，具体见市场行情随行就市。2015年一层租金价格为0.78元/日/平方米，二层租金价格为0.34元/日/平方米。第3条内容为：以巴黎商街为限，路以北所在商铺在此基础上上浮五个百分点，路以南在此基础上下浮五个百分点，2014年至2016年都按此规定执行。计租期商铺租赁费须在免租期到期前3个月一次性缴纳全年商铺租赁费，否则租赁协议自动失效，当自动放弃商铺租赁权”。确认书确认物业管理费标准为1.5元/平方米/月，按合同面积每年31567元。合同签订后，安徽嘉楼公司按照合同约定将上述商铺交付给了张华使用。免租期届满后，按照上述合同约定及确认书确定的费用，张华自2016年1月1日至2017年7月2日应缴纳商铺租赁费500000多元，物业费40000多元。因张华未缴纳商铺租赁费及物业管理费，安徽嘉楼公�提起诉讼。一审法院认为，阳光公司萧县分公司在安徽嘉楼公司的授权范围及授权期限内与张华签订的《商铺经营租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且合同不违反法律规定，故该合同有效。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”，故该合同应当直接约束安徽嘉楼公司与张华，张华作为安徽嘉楼公司商铺的使用人，其未缴纳商铺租赁费，因此对安徽嘉楼公司要求确认该合同无效及要求阳光公司萧县分公司返还商铺，给付商铺租赁费的请求不予支持。阳光公司萧县分公司代表安徽嘉楼公司与张华签订的《商铺经营租赁合同》约�的租赁期限为2014年5月1日至2015年12月31日止，该期限为免租期限。按照《商铺经营租赁合同》第三条约定“租赁期满当日办理书面移交手续。”免租期届满后，张华未与安徽嘉楼公司办理移交手续，而是继续使用原租赁商铺。2016年11月10日、2016年12月6日安徽嘉楼公司分别向张华发出通知，告知其与阳光公司萧县分公司签订的商铺经营租赁合同即时解除，重新与安徽嘉楼公司签订商铺租赁合同，并要求张华于2016年12月9日前缴纳商铺租赁费及物业费，于2016年12月10日前搬离等。张华均未按照上述通知执行。按照《商铺经营租赁合同》第四条的约定“计租期内租金按照本合同第四条第2条、第3条收取。第2条内容为租金递增方式：租金涨幅自2013年始至2015年止，涨幅标准按照每年21.5%涨幅点。后期租金将按照商铺实际购买业主的租金意向收取，具体见市场行情随行就市。2015年一层租金价格为0.78元/日/平方米，二层租金价格为0.34元/日/平方米。第3条内容为：以巴黎商街为限，路以北所在商铺在此基础上上浮五个百分点，路以南在此基础上下浮五个百分点，2014年至2016年都按此规定执行。计租期商铺租赁费须在免租期到期前3个月一次性缴纳全年商铺租赁费，否则租赁协议自动失效，当自动放弃商铺租赁权”。因张华未缴纳租赁费，故该合同自动失效，应当视为张华自动放弃商铺租赁权，对安徽嘉楼公司要求收回商铺、张华给付商铺租赁费的请求，予以支持。因张华尚欠安徽嘉楼公司商铺租赁费500000多元，而安徽嘉楼公司仅主张500000元，视为其对诉讼请求的放弃。安徽嘉楼公司不是收取物业费的主体，且其未提供收费许可证，对其要求阳光公司萧县分公司及张华给付物业费的请求不予支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、张华于判决生效后十五日内将原租赁的位于巴黎××＃××号商铺返还给安徽嘉楼公司；二、张华于判决生效后十五日内给付安徽嘉楼公司商铺租赁费500000元；三、驳回安徽嘉楼公司的其他诉讼请求。案件受理费8800元，减半收取4400元，由张华负担。二审中，当事人未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：张华自认是安徽嘉楼公司的工作人员与其签订的涉案合同。另查明：一审卷宗（第8页）送达回证载明，张华于2017年7月12日签收了包括开庭传票在内的诉讼文书。除上述事实外，一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，综合当事人举着、质证及诉辩意见，本案二审争议的焦点是：1、张华应否给付安徽嘉楼公司商铺租赁费500000元；2、一审程序是否违法。（一）关于张华应否给付安徽嘉楼公司商铺租赁费500000元的问题二审中，张华自认安徽嘉楼公司工作人员与其洽谈并签订涉案合同，故安徽嘉楼公司是该合同一方当事人，无论安徽嘉楼公司委托阳光公司萧县分公司与张华签订涉案合同，还是直接与张华签订该合同，安徽嘉楼公司均其有权向张华主张商铺租金。该合同约定的租赁期限及免租期自2014年5月1日起至2015年12月31日止，该期限届满后，张华仍占有并使用涉案商铺，既未与安徽嘉楼公司签订租赁合同，也不向安徽嘉楼公司支付租金，一审法院按照涉案合同约定的后期租金计算方法，计算张华应支付的租金数额大于500000元，并根据安徽嘉楼公司的诉讼请求，判决张华支付安徽嘉楼公司免租期届满之日起至起诉之日止的商铺占用费并无不当。虽张华称免租期为三年，但其未提供相关证据，故本院对其该上诉理由不予采信。（二）关于一审程序是否违法的问题根据本案二审查明的事实，张华在一审法院开庭三日前签收了开庭传票，其无正当理由未到庭参加诉讼，一审法院依法缺席审理本案，不存在程序违法的情形。张华关于一审程序违法的上诉请求无事实依据，本院不予采纳。安徽嘉楼公司诉讼请求标的额为500000元，一审根据当事人诉讼请求确定诉讼费负担亦无不当。对于张华上诉主张因涉案商铺存在质量问题给其经营造成损失，安徽嘉楼公司应予赔偿的问题，经本院调解，双方不能就因涉案租赁合同产生的纠纷达成一揽子调解意见，且张华已经另行提起损害赔偿之诉，故本院不予审查。综上所述，张华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由张华负担。本判决为终审判决。审 判 长 周亚丽审 判 员 杨俊举审 判 员 李德道二〇一七年十二月七日法官助理 李 震书 记 员 王珊珊附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持�判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。