济南市槐荫区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）槐民初字第871号
原告孙卓，女，1984年12月9日出生，汉族，户籍所在地山东省平度市，现住济南市槐荫区美里苑2号楼2单元502室。
委托代理人班福一，北京国仁律师事务所律师。
委托代理人孙秀玉，山东东城律师事务所律师。
被告绿地地产（济南）有限公司，住所地济南市。
法定代表人金成发，总经理。
委托代理人潘松，山东辰静律师事务所律师。
委托代理人刘成璐，山东辰静律师事务所律师（实习）。
原告孙卓诉被告绿地地产（济南）有限公司（以下简称绿地公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年4月24日立案受理。本院依法组成合议庭，分别于2015年6月17日、8月7日公开开庭进行了审理。原告孙卓的委托代理人班福一、孙秀玉，被告绿地公司的委托代理人潘松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙卓诉称：2012年7月21日，原告与被告就购买绿地缤纷城项目综合楼办公、商业部分-1-1-104房屋签订《济南市商品房买卖合同》和《商品房买卖合同》补充协议，合同约定房屋总价款608682元，付款方式为按揭贷款。2013年7月18日，原、被告就购买绿地缤纷城项目综合楼办公、商业部分-1-1-101、-1-1-102室房屋分别签订《济南市商品房买卖合同》和《商品房买卖合同》补充协议，约定-1-1-101室总价款542217元、-1-1-102室房屋总价款478191元，付款方式均为一次性付款，合同第六条约定定金为壹拾万元，合同第八条约定被告应当在2013年6月30日前向原告交付房屋；合同附件五补充协议第十二条合同解除第3款第（1）项对因甲方原因乙方解除合同的处理方式进行了约定。
被告在开发建设过程中违反规定，所建涉案房屋与济南市规划局审批通过的项目规划方案不符，是违章建筑。自原告向被告发出《解除合同通知书》之日，就涉案房屋被告仍未依法取得分期综合验收备案证明。被告未将符合法律规定和合同约定的房屋交付原告，被告的行为已经构成实质违约。原告于2015年4月14日向被告发函要求解除与被告之间签订的《济南市商品房买卖合同》和《商品房合同》补充协议。鉴于原告依法行使了单方合同解除权，并履行了告知被告的义务。原、被告双方之间签订的《济南市商品房买卖合同》和《商品房合同》补充协议等已经解除，被告应当按照合同约定向原告承担违约责任。原告孙卓诉至本院，要求判令：1、依法确认原、被告之间就绿地缤纷城项目综合楼办公、商业部分-1-1-101、-1-1-102、-1-1-104房屋签订的《济南市商品房买卖合同》和《商品房买卖合同》补充协议等已经合法解除；2、被告绿地公司向其返还购房款1629090元【542217元（-1-1-101室）、478191元（-1-1-102室）、608682元（-1-1-104室）】；3、被告绿地公司自收到其购房款之日起至实际退款之日，以442217元为基数，按照同期银行存款利率向其支利息（自2012年7月15日起计算，暂计算至2015年7月14日，三年，按照活期平均存款年利率3.7%，利息为49086.087元）；4、被告绿地公司自收到其购房款之日起至实际退款之日，以886873元为基数，按照同期银行存款利率向其支利息（自2013年10月16日起计算，暂计算至2015年7月15日，21个月，按照活期平均存款年利率3.7%，利息为57425.02元）；5、被告绿地公司向其支付定金300000元；6、本案诉讼费用由被告绿地公司承担。
审理中，原告孙卓将第3项诉讼请求中的存款利率变更为按照贷款利率计算利息。
被告绿地公司辩称：一、被告已将符合法律规定和合同约定的商品房交付给原告，原告已接收该商品房，该商品房买卖合同已履行完毕。首先，被告交付的商品房符合法律规定，经竣工验收合格。《建筑法》第61条规定，建设工程经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第16条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第17条规定，房地产项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县，房地产开发主管部门应当在收到竣工验收申请之日起30日内对设计公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防等有关部门或者单位进行验收。
根据上述法律法规的规定，商品房的验收包括工程质量验收和综合验收。工程质量验收是指《建设工程质量管理条例》规定的建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行的竣工验收，也即“四方验收”。综合验收是指《城市房地产开发经营管理条例》规定的工程质量监督、规划、消防等有关部门或者单位进行的验收。
基于目前的法律规定和司法实践，商品房经验收合格的有效证明文件是《建设工程竣工验收备案单》。开发商交付商品房的前提条件是取得拟交付房屋的《建设工程竣工验收备案单》，否则，买受人有权拒收该房屋。
在本案中，不管是工程质量验收还是综合验收，被告向原告交付的商品房都已验收合格。被告在交付前，已于2013年10月12日取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》，这足以证明被告交付的商品房已经验收合格。
其次，被告交付的商品房符合其与原告签订的商品房买卖合同约定的交房条件，即取得该房屋竣工验收备案登记单。
虽然被告与原告签订的涉案房屋的《商品房买卖合同》第八条交付期限中约定的交房条件为该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》，但是双方签订的《补充协议》第三条关于房屋交付的补充约定第2项对涉案房屋的交房条件进行了变更，即涉案房屋的交房条件为取得该房屋竣工验收备案登记单。而被告在交房前已取得涉案房屋的竣工验收备案单。因此，被告向原告交付的商品房符合双方约定的交房条件。
再次，原告已接收涉案房屋，该商品房买卖合同已履行完毕。
被告在涉案房屋达到交房条件后向原告发出交房通知，通知原告前来收房。原告在接到交房通知后，已于2013年10月16日到交房现场办理了涉案房屋的交房手续，接收涉案房屋，并领取了被告按照合同约定支付的逾期交房违约金共计人民币8872元，该商品房买卖合同已履行完毕，双方的主要合同权利义务关系终止。
二、原告孙卓无权单方解除涉案房屋的商品房买卖合同；即使原告享有单方解除合同的权利，亦因其逾期不行使而归于消灭。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同司法解释》）第15条第1款规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。根据上述规定，买受人因出卖人迟延交付房屋而享有单方解除权是基于双方之间没有其他的合同约定。若当事人双方之间对于迟延交付房屋有相关的合同约定，则应按合同约定来处理，买受人无权单方解除合同。
在本案中，虽然被告因客观原因未能在合同约定的期限内将商品房交付给原告使用，但是《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任及《补充协议》第三条关于房屋交付的补充规定第8项已对被告逾期交房的处理作出了明确约定，即原告给予被告30日的宽展期，宽展期内合同继续履行，被告无需承担违约责任；宽展期届满后，被告按日向原告支付已付购房款万分之一的违约金，合同继续履行。因此，根据双方签订的《商品房买卖合同》之约定，原告无权单方解除该商品房买卖合同。
退一步讲，即使原告享有单方解除合同的权利，亦因其逾期不行使而归于消灭。根据《商品房买卖合同司法解释》第15条第2款之规定，“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”涉案房屋的《商品房买卖合同》约定的交房日期是2013年6月30日之前，涉案房屋的实际交付日期是2013年10月16日。在被告未按合同约定期限交付房屋，即存在迟延交房的情形下，原告享有单方解除权，该单方解除权的发生之日即是2013年7月1日，行使期限最长为一年，即2013年7月1日至2014年6月30日。但在该期间内，原告并未向被告行使单方解除权，而是在被告交付房屋并领取被告支付的逾期交房违约金一年半后，基于诉讼的目的，于2015年4月15日向被告主张解除合同。因此，原告单方解除合同的权利因其逾期不行使而归于消灭。
综上所述，被告已将符合法律规定和合同约定的商品房交付给原告，原告已接收该商品房，该商品房买卖合同已履行完毕；原告无权单方解除涉案房屋的商品房买卖合同；即使原告享有单方解除合同的权利，亦因其逾期不行使而归于消灭。恳请贵院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。
被告绿地公司补充答辩称，双方合同约定的原告的解除权行使期限为30日，原告逾期未行使解除权，其要求解除合同的请求不成立。
经审理查明，2012年7月21日、2013年7月18日，被告绿地公司作为出卖人与作为买受人的原告孙卓分别签订编号为销售（字）201231277、20135548855、20135548855953的《济南市商品房买卖合同》三份。合同分别约定原告孙卓购买被告绿地公司开发建设的坐落于济南市西客站东广场北绿地缤纷城综合楼办公、商业部分-1层1-104号、1-101号、1-102号房屋一套（以下简称104号房屋、101号房屋、102号房屋），该房屋用途均约定为商业用房。合同约定104号房屋建筑面积45.40平方米，其中套内面积40.04平方米，公摊面积5.36平方米，房屋总价为617109元（含定金100000元）。付款方式为按揭贷款，首付款为317190元（含定金10万元），剩余房款30万元由贷款支付。101号房屋建筑面积40.48平方米，其中套内面积35.70平方米，公摊面积4.78平方米，房屋总价为542217元（含定金100000元），签订合同7日内一次性付款。102号房屋建筑面积40.48平方米，其中套内面积35.70平方米，公摊面积4.78平方米，房屋总价为550232元（含定金100000元），签订合同7日内一次性付款。上述合同第八条均约定房屋交付期限为2013年6月30日前，商品房交付条件为涉案房屋取得开发项目《分期综合验收备案证明》。三份合同另附附件一：房屋平面图；附件二：公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成说明；附件三：装饰、设备标准；附件四：民用建筑节能信息公示；附件五：合同补充协议。其中附件五合同补充协议第三条关于房屋交付的补充约定，第2款约定：在被告绿地公司具备本合同约定的交房条件（即其取得该房屋竣工验收备案登记单）的情况下，其可以发出房屋交付通知。房屋交付时，原告孙卓应签署房屋交接单并履行领受房屋的义务，不得以房屋、装饰、设备不符合要求及公共配套设施和市政公用设施不完善为由拒绝接受房屋，否则按原告孙卓原因造成房屋未能按期交付执行，被告绿地公司就此不承担延期交房的责任。第十二条合同解除：第3款第（1）项约定因被告绿地公司原因导致乙方有权解除本合同及补充协议解除，如原告孙卓不解除合同，则被告绿地公司按照本合同其他相关约定承担违约责任。如原告孙卓解除合同，则被告绿地公司应在合同解除之日起30日内，向原告孙卓返还：已付房款（不含履约定金）及其利息（自被告绿地公司收到房款日计算至退款日，利率按中国人民银行公布的同期活期存款利率执行）；双倍履约定金；原告孙卓交予被告绿地公司的代缴税、费（不计息）。该条第4款约定，除双方另有书面明确约定之外，如出现法定或者约定的原告孙卓有权解除本合同及本补充协议的事由，被告绿地公司自该事由发生之日起30日内未收到原告孙卓解除合同的书面通知，则视为其放弃本合同及本补充协议的解除权及责任追究权（如有）。双方继续履行合同，并按本合同约定履行义务。该补充协议还约定了其他事项并明确补充协议与商品房买卖合同不一致的以补充协议的约定为准。
原告孙卓称在签订101号房屋及102号房屋合同及补充协议前，原、被告双方于2012年5月份签订了与上述合同及补充协议内容完全一致的商品房买卖合同，并在2012年完成了付款义务。上述两份合同的签订时间实际是双方2012年签订的商品房买卖合同的网签时间。网签后，被告绿地公司将原合同收回。为证明其该主张，原告孙卓向本院提交时间为2012年5月11日、5月17日及7月15日，总金额为2054200元，收款人为被告绿地公司的POS单九张。原告孙卓称其与其丈夫郑海亮以各自的名义共购买了四套与涉案房屋性质一样的房屋。上述POS单即其与郑海亮共同的刷卡支付购房款的记录。现郑海亮也以相同的理由将被告绿地公司诉至本院，案号为（2015）槐荫初字第870号，该案中郑海亮购买的103号房屋的合同价款为596385元。其还提交了被告绿地公司2012年5月11日、17日及7月15日的101号房屋房款收据三份，证明该房屋的合同实际签订与2012年5月。
被告绿地公司认可双方在2012年签订过协议，但认为双方签订的是认购书，不确定是否签过内容相同的商品房买卖合同。在本院限期后，被告绿地公司未向本院明确2012年其与原告孙卓之间在签订的协议的具体内容。其认为POS单未显示付款人即为原告郑海亮，也不能确定该刷卡支付的款项即为购房款，故其认为该证据与本案之间不存在关联性。
2013年10月16日，被告绿地公司将涉案的102号房屋和104号房屋交付了原告孙卓。同日双方结算了该两套最终的房屋价款，被告绿地公司为原告孙卓出具收据两份份，确认102号房屋和104号房屋的最终价格分别为478191元、608680元，并将该价格与合同约定价格的差额返还了原告孙卓。原告孙卓称，其接到被告绿地公司收房通知后，于2013年10月16日到达涉案房屋进行验房，但其发现101号存在房屋内房顶高低不平，墙面不平整等质量问题，故其至今一直拒绝接收该房屋，双方也未就该房屋进行最终的结算。被告绿地公司则称101号房屋已经符合合同约定的交付条件，其也向原告孙卓发出了收房通知，系原告孙卓无故不接收房屋，其不应承担逾期交房的责任。
另，涉案三套房屋的商品房预售许可证编号为济建预许2012135号，涉案合同均已经进行了网签备案。
以上事实有原告孙卓提交的《济南市商品房买卖合同》及其附件、POS单、收据，被告绿地公司提交的房屋交接材料等证据及原、被告双方陈述为凭。
原告孙卓称，虽然其接收了102号房屋及104号房屋，但其发现被告绿地公司存在擅自变更涉案房屋规划的情况，导致该房屋一直无法取得分期综合验收备案证明。该事实的存在，表明被告绿地公司已经构成实质违约，故其于2015年4月14日向被告绿地公司发出解除合同通知，要求解除双方签订的三份《济南市商品房买卖合同》及其附件。为证明其该项主张，其向本院提交如下证据：
证据一、涉案房屋所在楼幢《建筑防火设计专篇（一）》施工图纸一份，该设计施工图纸载明的设计单位为山东省建筑设计研究院，设计时间为2011年3月。该图中该楼幢地下一层防火分区示意图中，涉案房屋及与其相邻的-101至-106房屋为一整体区域，面积为564㎡，各房屋非独立空间。该图地下一层防火分区一览表显示-101至-106区域为“商业、过街通道”。该图还加盖了“竣工图”章，该章中载明的建设单位为上海建工四建集团有限公司，监理单位为山东建院工程监理咨询有限公司，编制时间落款为2013年5月25日。原告孙卓称该图可以显示涉案房屋竣工时间为2013年5月，该图中-101至-106区域为一整体，由此可知，涉案房屋原规划为消防通道并非可销售的房屋，是被告绿地公司违反规划擅自将消防通道分割成独立房屋后进行的出售。
证据二、落款日期为2015年4月14日的《解除合同通知书》一份，该通知书载明，原告孙卓以被告绿地公司未按照合同约定和法律规定向其交付涉案的三套房屋已经超过90日为由，要求在该通知到达被告绿地公司后解除双方签订的涉案商品房买卖合同。该通知还载明了其他内容。EMS快递单一份，显示原告孙卓于2015年4月14日按照被告绿地公司工商登记地邮寄了解除合同通知书。快递查询结果网页打印件一份，显示上述快递于2015年4月15日投递成功，收取方式为“传达代收”。
被告绿地公司对上述证据质证认为，对证据一的真实性予以认可，但该图纸是2013年5月通过的，而双方的合同是7月份签订，该图不能证明涉案房屋没有通过消防验收。其否认收到了原告孙卓向其邮寄的解除合同通知书，其称其公司并不在其工商登记地办公，其原办公地点在济南市泉景鸿园大厦，后其公司搬至济南普利中心办公。
经本院核实，原告孙卓提交的的快递查询网页记载信息属实。
被告绿地公司向本院说明，涉案房屋已经通过了规划核实，不存在擅自变更规划的问题。虽然双方合同约定的交付条件为涉案房屋取得分期综合验收备案，但合同补充协议已经将交房条件变更为取得竣工验收备案登记单，现在涉案房屋已经取得了《房屋建筑工程竣工验收备案单》，符合交付条件，其公司不存在违约的情况。为证明其该主张，其向本院提交了如下证据：
证据一、编号为济20133198质备【2013】504号的《房屋建筑工程竣工验收备案单》。该备案单备案意见为涉案房屋所在楼幢备案文件已于2013年10月12日收讫，经审查文件齐全，符合法定程序，予以竣工验收备案。
证据二、核发时间为2013年8月30日，编号为济规核字第370104201300017号《建设工程规划核实证》，该证书载明，经核实，涉案房屋所在楼幢符合其《建设工程规划许可证》的要求。该证书载明核实证包含变更图纸10张，其中包含涉案房屋所在地下一层组合平面图（建施变A-12）。被告绿地公司提交了该图纸，显示涉案房屋与其相邻的-101至-106等房屋均为独立区分的空间，且均核实为商业用房。
证据三、出具时间为2013年9月30日，编号为济公消验【2013】号《建设工程消防验收意见书》，该意见书的验收意见为济南市西客站一体化工程北综合体广场部分写字楼及地下工程D楼地下2层，经消防验收合格。
证据四、房屋交接手续一套，该套证据显示原告孙卓于2013年10月16日接收了102号房屋和104号房屋，被告绿地公司因逾期交付上述两套房，共向原告孙卓支付了8872元逾期交房的违约金。
原告孙卓对上述证据质证认为，对证据一的真实性予以认可，但竣工验收仅仅是对房屋主体验收，与商品房买卖合同约定的综合验收并非一个标准，不具有同样的法律效力。对证据二中规划核实证的真实性没有异议，但认为所附地下一层组合平面图并非核实证所附附件。对证据三的真实性没有异议，但该消防验收意见显示验收项目为济南市西客站一体化工程北综合体广场部分写字楼及地下工程D楼地下2层，不能证明为涉案房屋所在楼幢。且根据其提交的《建筑防火设计专篇（一）》图纸显示，涉案房屋的消防设计与现状存在差异，被告绿地公司未提交证据证明其已经取得了消防验收备案，也未提交经消防部门核实的消防施工图。对证据四的真实性认可，认可收到了逾期交房的违约金。但当时收房时并不知道涉案房屋未取得综合验收备案证明，作为普通购房者，在已经交齐了购房款的情况下，基于对被告绿地公司的信任，在接到收房通知后就进行了收房，但这并不代表交付的房屋符合法律规定并放弃了解除合同的权利。
以上事实有原告孙卓提交的《建筑防火设计专篇（一）》施工图纸、《解除合同通知书》、EMS快递单、快递查询结果网页，被告绿地公司提交的《房屋建筑工程竣工验收备案单》、《建设工程规划核实证》、《建设工程消防验收意见书》、房屋交接手续等证据及原、被告双方陈述为凭。
原告孙卓称其在收房后至2015年4月期间一直向被告绿地公司询问办理房产证的情况。其称，被告绿地公司曾将涉案房屋的房顶拆除，并承诺2014年恢复原状，但在2014年6月份去看时，问题没有解决。其当时与被告绿地公司交涉时才注意到被告绿地公司取得了哪些证件。原告孙卓向本院提交录音资料一份，其称该录音录制于2015年1月15日，系郑海亮与其他涉案购房者到被告绿地公司项目部交涉房屋质量等问题时，由郑海亮录制。该录音中郑海亮与其他涉案购房者向被告绿地公司项目部工作人员称涉案房屋不具备交房条件，并要求“你现在就给我拿出来，包括质检站的备案证、分期综合验收证明、消防验收证明。”项目部人员回应：“综合验收不可能只针对你这个单体，四个单体要同时进行。”因郑海亮系其丈夫并与其共同购买了相邻的房屋，故郑海亮的录音可以证明其向被告绿地公司主张过权利。
被告绿地公司对上述录音的真实性不予认可，录音中购房者一直主张质量问题是次要的，因整个工程包括四个单体建筑，该四个建筑不是同时竣工的，涉案房屋所在的楼幢已经取得了单体的竣工验收证明，分期综合验收应在四个单体都竣工后统一进行综合验收。
以上事实有原告孙卓提交的录音材料等证据及原、被告双方陈述为凭。
本院认为，原告孙卓与被告绿地公司签订的关于101号和102号房屋的《济南市商品房买卖合同》及其附件虽然显示签订日期为2013年7月18日，但根据原告孙卓交付购房款的具体时间，合同约定的交房时间早于该合同落款的签订的事实，以及被告绿地公司怠于举证的事实，可以采信原告孙卓的主张，认定该两份合同及其附件实际签订于2012年5月份左右。
经审理，本院认为原、被告双方存在争议的焦点问题有二：一是被告绿地公司是否存在违反规划，擅自建设问题；二是涉案房屋具体交付标准的认定。
关于第一个焦点问题，被告绿地公司是否违反规划，擅自建设的问题。原告孙卓认为其所购买的房屋原规划为消防通道，但被告绿地公司擅自将其改建为商业房屋进行出售，被告绿地公司的该行为导致涉案房屋无法取得综合验收备案证明。被告绿地公则认为涉案房屋已经经规划核实，不存在擅自变更规划的问题。
原、被告双方为证明各自主张均向本院提交了相应的证据。原告孙卓向本院提交了涉案房屋所在楼幢《建筑防火设计专篇（一）》施工图纸一份，该图纸还加盖了“竣工图”章。原告孙卓称，由该图纸可以看出其所购买的三套房屋与其相邻的至-106号房屋为一整体区域，面积为564㎡，各房屋非独立空间，而其购买时上述房屋则为分割销售，由此可以证明被告绿地公司系擅自变更规划。且图纸显示涉案房屋为消防通道，被告绿地公司将消防通道变更为房屋销售的行为构成实质违约。被告绿地公司则提交了涉案房屋所在楼幢的《建设工程规划核实证》及其所附涉案房屋所在的组合平面图，该图显示涉案房屋与其相邻房屋为独立空间。
《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条第一款规定：“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。”由该规定可知，建设工程是否符合规划，应当以县级以上地方人民政府城乡规划主管部门的规划核实意见为准。被告绿地公司提交的《建设工程规划核实证》及其附图显示涉案房屋与其相邻房屋均为独立空间，已经经过济南市规划局的规划核实。该房屋也已经取得了预售许可证并办理了房地产行政管理部门网签备案手续。以上事实均可证明，涉案房屋并非违反规划建设的违章建筑。原告孙卓提交的图纸也显示涉案房屋所在位置为“商业、过街通道”，并非其所称的消防通道，其提出的涉案房屋系违反规划建设的违章建筑的主张，证据不足，本院不予采信。
关于第二个焦点，即涉案房屋的交付标准。涉案房屋已经取得了竣工验收备案单但尚未取得分期综合验收备案证明。原告孙卓称取得建设工程分期综合验收备案证明的房屋才符合房屋交付的法定条件，且双方合同约定了被告绿地公司应向其交付符合该标准的房屋。故被告绿地公司至今未取得分期综合验收备案的行为构成了合同实质违约。被告绿地公司则称，涉案房屋已经取得了竣工验收备案，按照双方补充协议的约定，该房屋已经符合交付条件，其不存在逾期交付房屋的违约行为。
《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保证书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”被告绿地公司据此规定认为，涉案房屋已经通过了竣工验收，故已符合法定交付标准。但该条规定“竣工验收合格后，方可交付使用”，即竣工验收系交付的必要条件但非充分条件。房屋是否可以交付还应看是否达到其他法定标准。国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”第十八条规定：“住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况。住宅小区等群体性房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。”山东省人民代表大会常务委员会审议通过的《山东省城市房地产开发经营管理条例》第三十四条规定：“开发项目竣工后，开发企业必须进行项目综合验收。分期开发的项目，开发企业可以进行分期综合验收。”从以上行政法规及地方性法规的规定可知，通过综合验收备案或分期综合验收备案系房地产开发项目进行交付的强制性标准。
2009年6月16日山东省住房和城乡建设厅发布施行的《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》第四条规定：“房地产开发项目竣工后，开发企业应组织相关部门和单位进行综合验收，对符合条件的，相关部门和单位应出具相应的竣工验收合格证明。分期开发的项目，可以分期综合验收。”2011年4月24日，济南市城乡建设委员会、济南市规划局、济南市城市管理行政执法局、济南市住房保障和房产管理局、济南市市政公用事业局联合下发的向各房地产企业、有关单位关于转发《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》的通知【济建发（2011）7号文】第三条规定：“本通知下发之日起，开发企业与房屋买受人签订商品房买卖合同时，须将取得开发项目《综合验收备案证明》或《分期综合验收备案证明》作为房屋交付使用的约定条款。”以上地方性规范性文件进一步将房地产开发项目通过综合验收备案或分期综合验收备案作为项目交付使用的条件进行了明确。
原、被告双方签订的《济南市商品房买卖合同》第八条约定的涉案房屋交付条件为取得开发项目《分期综合验收备案证明》。该项约定系双方当事人的真实意思表示，符合上述法律法规关于房屋交付应当取得综合验收备案或分期综合验收备案的规定，且在房地产管理行政管理部门进行了备案，合法有效，被告绿地公司应当向原告孙卓交付通过分期综合验收备案的房屋。但被告绿地公司辩称原、被告双方已经通过补充协议第三条第2款的约定，将交付条件变更为取得竣工验收备案登记单，故其并不违约。
《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方当事人应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”涉案合同及补充协议均为被告绿地公司提供的格式合同，且合同与补充协议签订于同一天。被告绿地公司提供的用于网签备案的合同将涉案房屋的交付条件约定为取得分期综合验收备案证明，但在同时签订的补充协议中，却将交房标准降低为通过竣工验收备案，该补充协议的约定限制了其责任的承担。因被告绿地公司未举证证明其向原告孙卓提示和告知了该限制其责任的条款，故该条款对原、被告双方不产生拘束力。原、被告双方约定的交房标准仍然应当以合同主文约定的涉案房屋取得分期综合验收备案证明为准。被告绿地公司至今未取得分期综合验收备案证明的行为构成违约。
现原告孙卓以被告绿地公司未取得分期综合验收备案证明为由，要求解除涉案合同。本院认为，原、被告双方约定的三套房屋交付时间为2013年6月30日，原告孙卓尚未接收101号房屋，被告绿地公司向原告孙卓交付102号房屋和104号房屋的时间为2013年10月16日。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”依此规定，被告绿地公司未交付101号房屋，虽然交付了102号房屋和104号房屋，但其交付的房屋不符合合同的约定，其均应当对此承担逾期交房的违约责任。被告绿地公司迟延履行交付符合合同约定标准房屋的行为，使原告孙卓的合同目的无法实现，原告孙卓有权解除原、被告双方之间签订的商品房买卖合同及其附件。
但《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限的，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”原、被告双方补充协议第十二条第4款约定，如出现法定或约定的原告孙卓有权解除本合同及补充协议的事由，被告绿地公司自该事由发生之日起30日内未收到原告孙卓解除合同的书面通知，视为原告孙卓放弃本合同及补充协议的解除权及责任追究权（如有）。依此约定，表明双方对合同解除权的行使约定了期间，即原告孙卓应当在解除权事由发生时30日内行使解除权，逾期不行使的，视为放弃解除权。原告孙卓提交的录音证据显示，其最晚在2015年1月15日已经知道了涉案房屋尚未取得分期综合验收备案证明的事实。但根据其提交的证据显示，其最早于2015年4月14日向被告绿地公司发出了解除合同的通知。即使按以上时间计算，此时原告孙卓的解除权行使期限也已经届满，其解除权已经消灭。故其要求解除涉案合同的诉讼请求，本院不予支持。
因原告孙卓要求确认其与被告绿地公司之间签订的涉案合同已经解除的理由不成立，其以解除合同为基础提出的要求被告绿地公司向其返还购房款、支付利息及定金的其他诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第三十九条、第四十四条第一款、第六十条、第九十五条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条，《山东省城市房地产开发经营管理条例》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回原告孙卓的诉讼请求。
案件受理费22362元，由原告孙卓负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 张 斌
人民陪审员 关为民
人民陪审员 茅 华
二〇一五年十一月二十八日
书 记 员 官 静