宁波市江北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬北民初字第701号
原告：宁波新鄞房地产开发有限公司。
法定代表人：颜宗民。
委托代理人：姜成林。
委托代理人：吴克。
被告：赵羽中。
原告宁波新鄞房地产开发有限公司诉被告赵羽中房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年7月10日公开开庭进行了审理。原告宁波新鄞房地产开发有限公司的委托代理人吴克到庭参加诉讼，被告赵羽中经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宁波新鄞房地产开发有限公司起诉称：被告与原告于2013年5月23日签订了一份《来福士广场·宁波房屋租赁合同》（以下简称“《租赁合同》”），约定租赁原告所有的位于宁波市江北区大庆南路99号的“来福士广场”L1层L127号房屋作为经营“YUJIANNA品牌服饰”之用途。2013年6月9日，原告依约向被告交付了房屋，同年6月13日，被告注册成立“宁波市江北女神珠宝店”，6月21日被告向原告支付租赁保证金80279.10元。合同履行之初，被告尚能按约履行付款义务，但自2014年3月起，被告便未能依约支付相应租金、物业服务费及其他费用，后更以经营亏损，难以支付租金为由，要求原告提前解除合同。原告认为被告要求无理，被告应继续严格按约履行合同，为此原告曾多次发函向被告催讨，但被告一直未能履行付款义务。2014年4月5日，被告忽然单方面关闭房屋，停止经营，对原告商场经营造成了较大影响。鉴于被告之行为已构成根本违约，多方沟通未果后原告于2014年4月15日向被告发出了《解除合同通知》。之后，由于被告拒不履行房屋交还义务，为避免损失扩大，原告不得已于2014年4月28日通过公证的方式自行收回了房屋，并委托宁波江东龙泉装饰工程有限公司对房屋进行了复原。
截止起诉之日止，被告已累计拖欠原告租金35723.03元、物业费3061.97元、水电费1486.80元（自2014年2月起计算至2014年5月止，其后以实际抄表为准）。根据《租赁合同》第12.2条，被告逾期支付租金及其他费用超过一个月的，原告可书面通知被告解除合同，被告支付的所有租金及租赁保证金及其他费用均不予退还，同时，被告还须支付原告相当于当年六个月的租金和六个月的物业管理费之和的金额作为违约金，故原告有权要求被告支付153489.60元作为合同解除违约金，并有权不予退还被告已支付的租赁保证金。根据《租赁合同》第10.2条之约定，被告逾期支付租金和／或本合同第四条约定的各项费用的，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1%向原告支付违约金，鉴于被告尚未依约支付租金、物业费等，故原告有权要求被告支付逾期违约金。根据《租赁合同》第21.5条，被告应于租赁期届满之日或本合同提前终止之日向原告交还该房屋，被告逾期不交还该房屋的，除应按本合同13.2条执行外，还应按每日每平方米51.58元的标准支付逾期期间的房屋占用费，同时还应承担该房屋在占用期内所发生的一切其他费用，据此原告有权要求被告支付自2014年4月17日起暂计至同年4月28日的房屋占用费20834.19元以及复原费6375.34元。请求判令：1.原告已收取的租赁保证金80279.10元归原告所有；2.被告支付拖欠租金35723.03元（变更为36128.4元）、物业费3061.97元、水电费1486.80元（变更为1522.2元）（水电费仅自2014年2月起计算至2014年5月止，以后以实际抄表为准）；3.被告支付逾期付款违约金3082.17元（变更为3109.02元）（以上金额为按逾期付款金额每日0.1%暂计算至2014年5月31日止，以后按前述标准计算至判决确定支付日止）；4.被告支付解除合同违约金153489.60元；5.被告支付房屋占有期间的房屋占用费20834.19元；6.被告赔偿原告公证费3000元，开锁费80元，搬家费1200元，复原费6375.34元（变更为4748元）。
为证明己方主张，原告提供以下证据：
1.《房屋租赁合同》一份，用以证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系，以及相关的权利义务约定；
2.《租户移交接收检验记录表》、《宁波来福士广场商场交房合格验收单》各一份，用以证明原告于2013年6月9日将该房屋移交于被告，被告签字确认；
3.浙江省宁波市国家税务局统一收款收据存根联一份，用以证明被告于2013年6月21日向原告支付了租赁保证金80279.10元；
4.宁波市江北女神珠宝店营业执照、工商登记基本信息各一份，用以证明被告在涉案房屋内注册了宁波市江北女神珠宝店，该店的组织机构形式为个体工商户；
5.《退租申请》、解除合同律师函、中国邮政EMS寄件人存单、EMS邮件查询单各一份，用以证明被告向原告申请退租，并自愿承担没收保证金的责任，原告于2014年4月15日委托律师向被告行使了合同解除权，函件已通过EMS的方式送达了被告；
6.（2014）浙甬业证民字第2610号公证书、浙江省宁波市地方税务局通用机打发票各一份，用以证明原告已于2013年4月28日通过公证的方式将涉案房屋收回，公证费为3000元；
7.浙江省宁波市地方税务局通用手工发票二份，《宁波来福士广场零星工程承包合同》、《来福士L127店面恢复原样及整块决算表》（由原告与零星工程承包人一起制作）、建筑业统一发票各一份，用以证明原告在收回房屋过程中产生开锁费80元、搬家费1200元以及复原费4748元；
8.原告自行制作的《商场租户水电费明细单》、水电费账单十页，用以证明被告拖欠已实际发生水电费1522.2元。
被告赵羽中未提出答辩意见。
被告赵羽中放弃答辩、质证的权利，原告提供证据1-7经本院与原件核对无异，对原告证据1-7的真实性、合法性、关联性本院予以认定。原告证据8为原告单方制作，无实际支出的原始票据佐证，本院不予认定。根据上述认证，本院认定本案事实如下：
原告宁波新鄞房地产开发有限公司与被告赵羽中于2013年5月23日签订《房屋租赁合同》一份，约定：“被告（乙方）向原告（甲方）承租位于宁波市江北区大庆南路99号的来福士广场L1层L127号房屋，租用面积33.66平方米，作为经营“YUJIANNA品牌珠宝饰品”之用（第十九条）。租赁期自2013年7月10日至2015年7月9日（20.1）。租金按照保底租金或提成租金方式结算金额较高的方式实际收取（21.1）。第一个租金计收年度月租金额为每平方米700元，月保底租金为23562元，第二个租金计收年度月保底租金为24740.10元（21.1.1）。除第一个月租金在房屋交付时支付，乙方应以保底租金标准于每月第一个工作日或之前向甲方预付每个月的租金，预付租金不代表实际结算租金（3.2）。乙方逾期支付租金和／或本合同第四条约定的物业管理费、水电费等其他各项费用的，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金（10.2）。乙方向甲方支付房屋租赁保证金80279.10元（21.2）。如乙方违约，甲方有权以租赁保证金抵扣乙方应付款项，和／或作为损失赔偿，和／或根据本合同不予返还；如租赁保证金发生金额不足时，乙方应在收到甲方通知后的五个工作日内补交差额（4.1.1）。房屋物业管理费为每月2019.60元，支付方式同租金（21.3，4.2.2）。乙方逾期支付租金或其它任何应付款项超过一个月的，甲方可书面通知乙方解除合同，乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还；同时，乙方还须支付甲方相当于当年六个月的租金和六个月的物业管理费之和的金额作为违约金（12.2）。乙方应于租赁期届满之日或本合同提前解除之日向原告交还房屋，并在届满日或解除日前搬离房屋（13.1）。甲方有权在乙方未依本合同13.1条交还房屋逾期满7日后选择由公证人员等无利害关系的第三方在场的前提下开启房屋门锁并予更换，将房屋腾空收回，对因此引起损坏及乙方损失概不负责，甲方将房屋恢复原状的费用及公证费、律师费由乙方承担；甲方搬出物品后，依约通知乙方领取；乙方不领取甲方有权处分（13.2）。乙方逾期不交还房屋的，甲方除按本合同13.2条执行外，有权要求按每平方米51.58元的标准支付房屋占用费，承担该房屋在占用期内所发生的一切其他费用，并对其他损失进行赔偿（21.5）。”
合同签订后，原告于2013年6月9日向被告交付房屋，6月13日被告在该涉案房屋地址注册成立了一家名为“宁波市江北女神珠宝店”的个体工商户，并以该个体工商户字号对外进行经营。6月21日，被告支付租赁保证金80279.10元。合同履行之初，双方均按约定实际履行，但自2014年3月起，被告未能再依约支付相应租金费用。2014年3月5日，被告向原告书面申请退租，称：由于经营形势一直不好，处境艰难，希望可以在2014年3月31日前撤出，愿意承担被没收保证金的赔偿。原告认为被告要求无理，希望被告继续履行合同。2014年4月5日，被告关闭房屋，停止经营。原告委托律师于2014年4月15日致函被告，告知合同解除，被告于次日收到函件。2014年4月28日，原告以公证方式自行收回了涉案房屋，对被告所留存的物品经过公证清点后保管于原告仓库，涉案房屋中货物品名和数量记载于（2014）浙甬业证民字第2610号《公证书》。原告为证据保全公证支付公证费3000元，另支付开锁费80元、搬运费1200元。嗣后，原告未通知被告领取物品，被告也未向原告提出过拿回。为再行出租涉案房屋，原告委托宁波江东龙泉装饰有限公司对涉案房屋进行了复原，支付复原费4748元。为进行租金及相关费用的结算，原告诉至本院。
本院认为：本案《租赁合同》是原、被告真实意思表示，除违反法律规定或依法可撤销之条款外，双方当事人均应遵照履行。合同法第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《租赁合同》第12.2条约定，被告逾期支付租金及其他费用超过一个月的，原告可书面通知被告解除合同。被告未付2013年3月起的租金，故因被告违约行为致合同解除条件成就，原告有权依合同约定解除合同。同时，本案被告在履行期限届满之前，明确表示并以行为表明不履行主要债务，根据合同法第九十四条第（二）项的规定，原告也有权依法律规定解除合同。原告解除通知于2013年4月16日到达被告，合同于2013年4月16日解除。
被告未依《租赁合同》约定全面履行合同义务，依法应承担相应违约责任。因原、被告双方在合同中约定了多种违约责任形式，确定如何承担违约责任涉及到原告各项请求是否合理、计算标准、起算时间等，本院对此分述如下：
1．租金及物业费。根据《租赁合同》3.2和21.1条的约定，租金按照保底租金或提成租金方式结算金额较高的方式实际收取，因双方均未提供提成租金金额，每个月租金应以月保底租金标准计算，且于每月第一个工作日或之前支付；房屋物业管理费为每月2019.60元，支付方式同租金。因被告未依约支付2014年3月起的租金、费用，则从2014年3月1日至合同解除日2014年4月16日，租金按第一个租金计收年度月保底租金23562元标准确定，欠付租金和物业费计算为［1＋16／30］月×（23562＋
2019.60）元／月=39225.12元。根据双方约定，被告应于2014年3月3日支付3月的租金和物业费，2013年4月1日支付4月的租金和物业费，被告2014年3月一发生欠付租金费用时，原告应依约优先考虑从租赁保证金中抵扣被告应付款项，租赁保证金金额不足时，可通知被告补交差额。租赁保证金为80279.10元，抵扣欠款39225.12元后，尚有余款，被告未再欠付租金及物业费。
2．租赁保证金。《租赁合同》4.1.1条约定，如乙方违约，甲方有权以租赁保证金抵扣乙方应付款项，和／或作为损失赔偿，和／或根据本合同不予返还；如租赁保证金发生金额不足时，乙方应在收到甲方通知后的五个工作日内补交差额。《租赁合同》12.2条约定，被告逾期支付租金或其它款项超过一个月的，原告可书面通知解除合同、不退还被告已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用。本院认为，一方当事人违约时，守约方应依合同约定正当行使权利，即以既保护自己利益，又尽可能减少对方损失的方式行使权利，否则构成权利滥用。本案租赁保证金是对原告债权的担保，性质等同于违约金，而双方有关“当年六个月的租金和六个月的物业管理费之和的金额”的约定违约金及逾期付款违约金已相当于被告违约可能给原告造成的全部损失，原告再主张不予退还该笔租赁保证金，本院不予支持。
3．违约金。⑴《租赁合同》12.2条的约定，因被告逾期付款原因致原告解除合同后，被告还须支付原告相当于当年六个月的租金和六个月的物业管理费之和的金额即（23562＋2019.60）元／月×6月=153489.60元作为违约金。该条实质是对承租人违约导致合同解除的空租期损失的约定，合法有效，对原告该项请求，有事实和法律依据，本院予以支持。⑵《租赁合同》第10.2条之约定，被告逾期支付租金和／或本合同第四条约定的各项费用的，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1%向原告支付违约金。鉴于被告未欠付租金及物业费，原告要求被告支付逾期付款违约金，本院不予支持。
4．房屋占用费。《租赁合同》第21.5条约定，被告应于合同提前终止之日向原告交还房屋，逾期不交还的，应按每日每平方米51.58元的标准支付逾期期间的房屋占用费。本案合同自2014年4月16日解除，2014年4月28日原告通过公证清场，原告要求被告支付自2014年4月17日起至2014年4月28日的房屋占用费，合情合理，本院予以支持。但双方约定的正常租金是每月每平方米700元即每日每平方米23.33元的标准，此处房屋占用费的约定仍属于惩罚性违约金条款性质，由于被告认可承担的违约责任只是“被没收所有保证金”，故本院将其调整至与原告实际损失相一致水平。则房屋占用费宜计算为23.33元／天／平方米×33.66平方米×12天=9423.45元。
5．搬家费、复原费、公证费与开锁费。根据《租赁合同》第13.2条约定，原告有权在被告逾期未交还房屋满7日后选择由公证人员等无利害关系的第三方在场的前提下开启房屋门锁并予更换，将房屋腾空收回，对因此引起损失概不负责，原告将房屋恢复原状的费用及公证费、律师费由被告承担，故原告要求被告赔偿原告实际发生的搬家费1200元、复原费4748元、公证费3000元、开锁费80元，符合合同约定，本院予以支持。
6．水电费。对涉案房屋实际发生水电费，原告没有提交实际支出的单据，尚需补强证据，本案中本院不予支持。
原告要求被告按约承担违约责任的同时，应向被告返还替被告保管的涉案房屋（店铺）中的货物，货物的品名和数量以（2014）浙甬业证民字第2610号《公证书》内容为准。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法可缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告赵羽中支付原告宁波新鄞房地产开发有限公司租金、物业费39225.12元；
二、被告赵羽中支付原告宁波新鄞房地产开发有限公司解除合同违约金153489.60元；
三、被告赵羽中支付原告宁波新鄞房地产开发有限公司房屋占有期间的房屋占有使用费9423.45元；
四、被告赵羽中赔偿原告宁波新鄞房地产开发有限公司公证费3000元，开锁费80元，搬家费1200元，复原费4748元；
以上一至四项合并，合计为211166.17元，扣减租赁保证金80279.10元，尚欠款130887.07元，被告赵羽中于本判决生效之日起十日内向原告宁波新鄞房地产开发有限公司付清。
五、驳回原告宁波新鄞房地产开发有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5936元，减半收取2968元，由原告宁波新鄞房地产开发有限公司负担1711元，被告赵羽中负担1257元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状。并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃处理。
审 判 员 欧金铨
二０一四年八月一日
代书记员 孙丽娜