河南省方城县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）方民小字第74号
原告：王沛，男，1987年9月20日生，汉族，住方城县，现住东方。
委托诉讼代理人：王瀚，河南省方城县法律事务所法律工作者。
被告：南阳市建发房地产有限公司。
法定代表人：徐文中，该公司董事长。
住所地：南阳市卧龙区卧龙乡乔庄**号。
组织机构代码：769499955
委托诉讼代理人：宋文绪，河南汉冶律师事务所律师。
原告王沛与被告南阳市建发房地产有限公司（以下简称建发房地产公司）为房屋买卖合同纠纷一案，原告王沛于2015年7月10日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年8月18日公开开庭进行了审理。原告王沛及其委托诉讼代理人王瀚，被告建发房地产公司的委托诉讼代理人宋文绪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王沛诉称：2013年4月25日，原、被告签订了商品房买卖合同（合同编号：13782731）。合同签订后，原告按约定向被告支付了全部购房款440956元，双方约定交付房屋期限为2014年1月28日前，但双方约定的交付期限到期后，迟迟未予交付。直到2014年9月5日被告才将房屋交付给原告。按照合同第九条的约定，被告应向原告支付逾期交付房屋的违约金。房屋交付给原告后，原告向被告交付了办理房权证的手续和费用，但至今被告未给原告办理房权证。按合同十五条的约定，被告应向原告支付逾期办理房权证的违约金。原告起诉请求判令被告支付原告逾期交付房屋违约金9680元（时间从2014年1月29日至2014年9月5日），逾期办理房屋所有权证违约金4409元，立即给原告办理房屋所有权证，诉讼费用由被告承担。
原告为支持其诉讼请求、事实及理由的成立，向法庭提交了下列证据材料：
商品房买卖合同一份；
收款收据7份。
被告建发房地产公司辩称：一、逾期交房是因不可抗力所致，交房日期应当顺延。不可抗力包括：1、南水北调工程施工；2、恶劣天气偏多；3、高考、领导视察、卫生城市创建被迫停工。且被告已将上述情况告知了原告，依照《商品房买卖合同》第八条第二款之规定，被告的行为不构成违约。二、2014年6月9日已具备交房条件，被告在方城县广播电视广告中心连续发布公告告知原告，而原告由于自身原因没有及时接房，应当自行承担相应后果。三、未能及时办理房屋所有权证非被告的责任。1、被告已将相关资料提交产权登记机关备案，履行了合同义务；2、产权登记机关出台新规定，须有环评验收报告，而环评机构规定，出具环评报告业主入住率须达到70%以上。因部分业主迟迟不接受房屋，致使环评工作不能进行。该情况非被告能决定。
被告建发房地产公司为支持其辩解理由的成立，向法庭提交了以下证据材料：
1、2015年8月7日，方城县南水北调办公室出具的情况说明一份；
2、东方新城一期工程晴雨表；
3、建发房地产公司于2014年4月18日制作的公告一份；
4、建发房地产公司制作的公告、方城县广播电视广告中心出具的节目通知单、收费发票各一份。
本院经审理查明：
2013年4月25日，原告王沛购买了被告开发建设的东方新城4幢2单元26层2604号房，并签订商品房买卖合同一份。合同约定：“第六条，付款方式及期限3、其它方式约定金额：140956元，付款方式：商业贷款，约定付款时间：20130425，交纳比例：31.97%，备注：剩余房款30万元，向银行贷款。第八条，交付期限出卖人应当在2014年01月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的：……第九条，出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（2）逾期超过60日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。第十一条交接商品房达到交房使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”合同签订后，原告王沛向被告交付购房款140956元，下余购房款提供银行贷款向被告支付。被告向原告王沛出具收据。
依合同第八条约定被告应于2014年01月28日前将验收合格的商品房交付给原告使用。但被告实际于2014年9月5日向原告交付房屋。至原告起诉日被告未向原告交付房屋所有权证。故原告起诉来院，请求判令被告支付原告逾期交付房屋违约金9680元（时间从2014年1月29日至2014年9月5日），逾期办理房屋所有权证违约金4409元，立即给原告办理房屋所有权证，诉讼费用由被告承担。
另查明：南水北调配套工程方城水厂在方城县城区的管道铺设，须经过东方新城一期工程小区东门外。根据规划，应当管网一体建设，即开挖的地下沟槽，底层铺设排污管道，上面铺设供应饮用水管道及电缆。本案小区的电源、水源，亦需与该地下铺设的主干电缆、水管接通。在该工程建设过程中，被告于2013年8月25日将小区高压输变电工程承包给南阳恒基电力工程有限公司。恒基公司于2013年11月25日前已将小区内电缆铺设完毕，但电源接点部分因南水北调前述的配套工程正在施工，导致高压输电工程接火无法按合同要求完工。2013年11月25日，南阳恒基电力工程有限公司向被告发出停工函，并明确提出由此引起停工的经济损失应由被告承担。因南水北调配套工程管道铺设造成东方新城大门以东沟槽土质疏松，东方新城设计单位河南中建工程设计咨询有限公司，于2014年4月28日通知被告变更设计，将原设计的UPVC双壁波纹管变更为预制水泥管道。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》为有效合同。原告依合同约定支付了购房款，已履行了作为购房方的义务。对于合同的签订、付款、逾期交房、逾期未办理房产证的事实，原、被告均无异议。但对于逾期交房、逾期办证的归责问题，双方产生争议。本院认为，被告辩解的恶劣天气偏多、高考、领导视察、卫生城市创建被迫停工等不属不可抗力事件，被告免责理由不能成立；但作为市政规划的南水北调配套工程影响小区的水管、电缆对接客观存在，且该事实不以被告的主观意志为转移，该事实不能通过被告的主观努力予以克服。在2014年4月28日被告变更设计时，该事实仍未得到实质改变。合同第八条规定，“出卖人应当在2014年01月28日前，将具备验收合格的商品房交付买受人使用，……”因管网对接不能进行的客观事实，导致被告不能将具备验收合格即水通、电通的商品房交付买受人使用，该事实是不能预见的，也是无法克服的，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”南水北调工程配套工程的建设对本案工程施工造成的影响构成不可抗力，故迟延交房的责任属于客观事实上的限制，不能归责于被告。若由被告承担迟延交房的违约责任，则过于苛刻，明显失去公平，故原告的该项请求本院不予支持。
合同第十五条约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，应按房价款1%支付违约金。”本案房地产管理部门未办理房产证是因为东方新城项目未取得环评验收报告，而环保部门未出具环评报告的原因是因为入住率达不到70%，无法对排污及空气质量进行监测。故未取得房产证的原因亦不能归责于被告，原告迟延交付房产证违约金的请求不能支持，应予驳回。原告请求被告即时办理房产证，在法律规定的办证条件不成就时，本院不能强制被告予其代办房产证，故原告的此项请求本院亦不能支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告王沛的诉讼请求。
案件受理费152元，由原告王沛负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。
审 判 长 张振山
审 判 员 杨保存
人民陪审员 刚晓阳
二〇一六年十二月二十六日
书 记 员 靳安东