山东省德州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）德中民终字第1343号
上诉人（原审被告）：德州中泰投资有限公司。住所地：庆云县西环路西侧、南环路北侧老年公寓综合楼。
法定代表人：张洪明，经理。
委托代理人：常秀仁�山东常春藤律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：赵树军。
上诉人德州中泰投资有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服山东省庆云县人民法院（2015）庆民初字第769号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，原告于2014年1月19日向被告方缴纳部分首付款，认购了被告方开发建设的庆云县鸿福苑小区4号楼2单元502室预售商品房。于2014年6月16日签订商品房买卖合同一份，合同约定该房的总房款是416790元（原告方已经全部付清），由原告方交纳首付款186790元，剩余的230000元由被告方协助原告办理银行按揭贷款，为此原告向被告交纳了手续费185元，合同约定交房时间是2014年8月31日前，逾期60日交房买受人要求解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部�付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。原告在庆云农村商业银行股份有限公司办理了中长期个人住房消费贷款，本金为230000元，贷款于2014年8月25日发放并于当日转账支取，贷款到期日期为2024年8月21日；原告自2014年9月25日开始偿还银行贷款本金及利息至2015年7月25日偿还本息共计28523.45元，其中偿还的本金数额是15569.98元，利息是12953.47元，现还剩214430.02元本金未偿还。2014年12月27日被告以短信的形式通知原告去办理交房事宜；2015年6月30日原告以短信的形式通知被告方要求解除合同。原告为证明自己的主张向原审法院提交的证据有：l、购房合同一份，2、被告方为其出具的收房款的收据4张及手续费收据1张，3、通过银行贷款转账的凭证一份，4、偿还房屋贷款银行卡交易明细一份，5、2014年12月27日10时7分被告方给原告发的短信一条，6、2015年6月30日9点16分原告给被告方法定代表人张洪明发的短信一条，7、贷款账户基本资料查询一份。上述证据证明，原、被告双方签订购房合同，所有购房款已交清，因购房在银行办理住房消费贷款，已偿还的贷款本金、利息及未偿还贷款的余额，同时证明被告方通知交房的时间已超过合同约定时间60日以上，并曾通过短信的形式通知被告方要求解除合同。被告对原告提交的证据的真实性均无异议。被告方自认于2014年12月25日第一次电话通知原告交房，2015年12月27日又依短信形式要求向原告交付房屋；被告称，原告是将从我方处购买的商品房即鸿福苑小区4号楼2单元502室，向银行抵押后取得的该23万元贷款，但原告偿还的贷款是原告与银行之间的债权债务关系，无论偿还多少本息均与被告方无关，被告只收取了原告416790元购房款，对原告方的其他债务，被告不承担任何责任；原告提交的与被告方公司负责人的来往短信，该短信确实是发给被告法定代表人张洪明的，但被告方公司负责人并没有看到该短信，且解除合同这样重大的事项双方应当以书面形式通知为准；如被告方承担违约责任只应依照商品房买卖合同第九条第一款（2）的相关约定承担违约责任。
原审法院认为，原、被告于2014年6月16日签订商品房买卖合同，合同明确约定交房时间是2014年8月31日前，逾期60日交房买受人要求解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。被告于2015年12月27日通知要求向原告交付房屋，已超过60日，现原告要求解除合同，被告应按合同约定退还原告所交全部购房款及按约支付违约金。原告要求被告返还因办理贷款所支付的手续费185元，并要求被告赔偿自2014年9月25日起至退还全部房款之日止的按揭贷款利息，该手续费、利息是因被告方违约致使商品房买卖合同解除而给原告造成的直接经济损失，对此被告应承担赔偿责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百一十二条之规定，原审法院作出判决：一、解除原告赵树军与被告德州中泰投资有限公司的商品房买卖合同。二、被告德州中泰投资有限公司于判决生效之日起十日内返还原告赵树军购房款416790元及违约金4168元。三、被告德州中泰投资有限公司于判决生效之日起十日内，返还原告赵树军手续费185元，并赔偿原告赵树军因此次购房办理个人住房消费贷款所产生的利息（自2014年9月25日起至全部返还之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7732元由被告承担。
上诉人德州中泰投资有限公司不服一审判决上诉称，一、原审判决认定事实不清。l、被上诉人交纳的185元手续费，是上诉人代房管局收取的费用，该费用已经实际发生，不应当由上诉人负责返还。2、原审判决没有查清被上诉人23万元银行贷款的性质和获取方式。被上诉人从银行获取的23万元贷款，不是中长期消费贷款，而是房屋抵押贷款，是先由上诉人向银行交纳贷款总额10%的担保金提供担保，然后再以被上诉人从上诉人处购入的庆云县鸿福苑小区4-2-502号商品房抵押后获取的按揭贷款。3、被上诉人偿还银行贷款利息12953.47元，不属于被上诉人的损失。4、上诉人通知被上诉人收房的时间为2014年12月25日，被上诉人提出退房的时间是2015年6月30日，并非2014年9月25日。2014年9月25日不是被上诉人主张解除合同的时间。二、原�判决适用法律错误。原审判决依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十二条作出（2015）庆民初字第769号民事判决，适用法律错误。（一）《合同法》第六十条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第一百一十二条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”（二）《合同法》第九十三条规定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”可见，解除条件具备时，是否行使解除权是解除权人的权利，他可以行使也可以不行使。双方《商品房买卖合同》约定的交房�间，是2014年8月31日前，逾期60日交房，买受人有权要求解除合同，出卖人应当在解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。l、上诉人于2014年12月27日通知被上诉人收房，被上诉人没有表示异议，其在2015年6月30日向上诉人提出解除合同时，已经超出合理期间。违反了《合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”的规定。即使其解除合同通知生效，判决上诉人承担违约责任的期限应当自2015年7月30日开始计算，而不是2014年9月25日。2、被上诉人交纳的首付款为186790元，余款23万元是由上诉人提供担保和以上诉人开发的、被上诉人购买的－庆云县鸿福苑小区4-2-502号房产，向银行提供抵押担保获得的按揭贷款。如果�除商品房买卖合同，上诉人只应当退还首付款186790元，余款应当直接交付银行，提前偿还银行的按揭贷款，以解除庆云县鸿福苑小区4-2-502号商品房的抵押担保关系，否则，该商品房因抵押权的存在根本无法再次出售，并且被上诉人迟延偿还银行贷款时，不但上诉人要承担担保责任，该套商品房还会被拍卖。况且商品房买卖合同解除了，出卖人还能有义务用自己的房产为买受人的银行贷款继续提供抵押担保吗？（二）上诉人代房管局收取的手续费不属于上诉人所获利益，该款已经交到房管局，上诉人没有义务退还。（三）原审判决上诉人赔偿被上诉人为其自身利益支付的银行贷款利息，没有法律根据，该利息也不属于扩大的损失。（四）如果以上诉人违约的理由，判决解除双方间商品房买卖合同，只应当判决上诉人承担退还首付款186790元及其金额l%违约金的义务，不应当判决上诉人承担其他责任。综上，原审法院的判决事实认定不清，法律适用错误。请求人民法院撤销原审判决第一二三项，依法改判为驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人赵树军答辩称，原审判决适用法律正确，请求维持原判。
本院审理查明，二审中，被上诉人赵树军同意承担上诉人德州中泰投资有限公司代其向房管局缴纳的185元的手续费。其他事实与原审查明的事实一致。
本院认为，本案争议的焦点问题为：合同解除的责任问题。双方当事人签订的房屋买卖合同，约定的交房时间为2014年8月31日前，逾期60日购买人有权解除合同。上诉人德州中泰投资有限公司逾期违约交房，构成违约，2014年10月30日后仍未交房，合同约定的解除条件成就，被上诉人作为购房人有权解除合同，�收房屋。本案不适用合同解除的催告制度，被上诉人赵树军依据合同约定诉至法院要求行使合同解除权，并无不当。根据根据《合同法》第一百一十三条第一款的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”涉案合同基于上诉人德州中泰投资有限公司的违约解除后，被上诉人赵树军的实际损失包括已交付首付款的利息损失和按揭贷款的利息损失，均属于损害赔偿的范畴，参照2014年（6个月-1年）中国人民银行年贷款利率为6%，首付款的利息损失截止原审判决时，首付款的利息损失与合同约定的违约金持平，原审判决以违约金方式赔偿首付款利息的实际损失，并无不当。关于按揭贷款的实际损失，其约定的违约金不足以弥补按揭贷款的实际损失，但根据《合同法》第一百一十四条第二款的规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”因此，由于上诉人德州中泰投资有限公司逾期违约交房导致按揭贷款的利息损失，原审判决上诉人德州中泰投资有限公司向被上诉人赵树军偿还银行贷款利息正确。以涉案房屋抵押向案外第三人按揭贷款的借款合同，与本案不属于同一个法律关系，且涉及第三人的利益，本案不予审理可另行处理。二审中，被上诉人赵树军同意承担上诉人德州中泰投资有限公司代其向房管局缴纳的185元的手续费，不违反民事诉讼的处分原则，本院予以支持。综上所�，上诉人的其他上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持山东省庆云县人民法院（2015）庆民初字第769号民事判决第一项、第二项即“一、解除原告赵树军与被告德州中泰投资有限公司的商品房买卖合同。二、被告德州中泰投资有限公司于判决生效之日起十日内返还原告赵树军购房款416790元及违约金4168元。”；
二、变更山东省庆云县人民法院（2015）庆民初字第769号民事判决第三项为上诉人德州中泰投资有限公司于判决生效之日起十日内，赔偿被上诉人赵树军因此次购房办理个人住房消费贷款所产生的利息（自2014年9月25日起至全部返还之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和�民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费7732元，由上诉人德州中泰投资有限公司负担；二审案件受理费7732元，由上诉人德州中泰投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 崔书江
审判员 郑春笋
审判员 王玉敏
二〇一六年一月十九日
书记员 张 哲