吉林省通化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通中民终字第934号
上诉人（一审原告）：初家生，男，汉族，1957年12月28日生，无职业，现住柳河县。
委托代理人：初媛媛（初家生之女），女，汉族，1980年5月30日生。
上诉人（一审被告）：范淑云，女，1962年10月16日生，汉族，个体，现住柳河县。
委托代理人：郑哲，吉林惠群律师事务所律师。
上诉人初家生与上诉人范淑云之间房屋租赁合同纠纷一案，柳河县人民法院于2014年10月22日作出（2014）柳民中初字第900号民事判决，初家生、范淑云均不服该判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
初家生一审诉称：2008年9月5日，初家生与范淑云双方签订房屋租赁合同，初家生将其所有位于柳河镇建行北侧审计局楼的“四季乐”旅店出租给范淑云，年租金7万元，租期5年，自2008年9月5日起至2013年9月4日止。该合同履行期满时，范淑云要求续租。2013年9月，初家生、范淑云再次签订租赁合同，合同约定年租金为8万元，租期1年，即自2013年9月4日起至2014年9月4日止。2014年7月，初家生通知范淑云，上述房屋租赁期满后，初家生要收回房屋。2014年9月，初家生再次向范淑云下达了通知，要求范淑云租赁期满后交付房屋。但范淑云拒绝交付，并要求初家生将其所有物品以12万元价格兑回。请求范淑云交付房屋并赔偿损失。损失计算为：1.范淑云强占房屋损失：合同到期后范淑云没有交付房屋，按年租金8万元计算，每月为7000元，自2014年9月5日起至范淑云实际交付房屋止。2.营业损失：自房屋租期届满之日起计算至范淑云交付房屋时止的房屋营业损失，可参照房屋租赁费日营业额230元计�，或参照2014年其他服务业标准计算。3.支付因延误装修违约金损失：2014年9月6日，初家生与杨君签订了“居室装修工程施工合同”，因范淑云强占房屋，致使延误居室装修工程。依据该装修合同第七条第1项，初家生赔偿杨君延期开工违约金自2014年9月6日起至同年9月15日止，5000元／天x9天=45000元。
范淑云一审辩称：不同意初家生的请求，因为当时口头约定租期是10年，而不是5年。即便是按照书面合同约定的租期，租期届满后初家生也应该给范淑云一定的时间搬迁。对于赔偿损失事项，一是初家生应给承租方合理的期限搬迁，这个时间不应计算在租期内，年租金8万元，每月7000元计算方法不成立；二是营业损失计算方式不符合法律规定；三是赔偿45000元违约金所依据的证据不足，承包装修工程的杨君是否具有法律资质，45000元收据是白条而不是发票，不合法。
一审判决认定：2008年9月5日，初家生、范淑云双方签订了《房屋租赁合同》，主要内容为：初家生将其所有正在经营的“四季乐”旅店（柳河县柳河镇建行北侧审计局楼下2、3、4层楼房总面积为567平方米）出租给范淑云，租期5年，自2008年9月5日至2013年9月4日，年租金人民币7万元，于每年9月4日前一次性交齐当年租金。同时，初家生将室内物品出兑给范淑云，价款人民币4万元。双方已履行。2013年9月4日，双方再次签订《房屋租赁合同》约定：由范淑云继续租用上述楼房，租期1年，自2013年9月4日至2014年9月4日，年租金人民币8万元。范淑云于签订合同之日付清了租金。2014年8月31日、同年9月5日，初家生两次以书面形式通知范淑云，要求范淑云在2014年9月8日前将室内归其所有的物品迁出，并将房屋交付于初家生，逾期将通过法律程序处理，并要求范淑云赔偿损失。同年9月16日在范淑云拒绝交付所承租房屋的情况下，初家生对其所出租的3、4层楼房强行进行了装修。现范淑云以2008年签订房屋租赁合同时，双方口头约定租期为10年为由，拒绝搬迁，对其所承租的2层楼仍继续占用。
一审判决认为：2008年9月、2013年9月，初家生与范淑云双方两次签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。范淑云应按照合同的期限履行交付房屋的义务，逾期应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”双方约定的房屋租赁期限已届满，初家生请求范淑云交付所承租的房屋，符合上述法律规定，予以支持。现范淑云对其所承租的房屋仍占有、使用，拒不交付，侵害了初家生的�法权益，给初家生造成了相应的经济损失，应承担赔偿责任。《中华人民共和国合同法》第一百二十二条规定：“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要其承担侵权责任。”初家生请求范淑云因强占房屋所造成的损失，符合上述法律规定，予以支持。双方所签订的房屋租赁合同期限已届满，房屋租赁关系已终结，现范淑云仍占据所承租的房屋，虽非法律意义上的房屋租赁关系，但该损失可比照房屋租赁年租金8万元计算，即每日为8万元÷365天=219元。另，初家生在书面通知范淑云时要求9月8日前交付房屋，故该项请求赔偿的计算时间应从9月9日算起。虽然初家生对出租屋的3、4层进行了部分装修，而范淑云仍对第2层强行占有，此举影响了初家生对出租屋的整体使用价值，故应承担全�占有房屋的赔偿责任；初家生请求范淑云赔偿营业损失按年租金8万元计算，每日为230元。本案中，从楼房所产生价值的形式上来讲，无非是对外出租或是初家生自己使用，仅此两种可能。现初家生请求的该项损失与上述请求在某种意见上讲，应视为重复计算，故该项请求不予支持；对于初家生请求因范淑云强占房屋，致使所出租的房屋不能如期装修，且支付装修承包方违约金人民币45000元，该项损失应由范淑云承担。在房屋租赁期限届满前，初家生两次以书面形式通知范淑云，要求范淑云租期届满后交付房屋遭拒绝，对此初家生是明知的。也就是说在初家生没有实际取得对其所出租房屋的占有权的情况下与他人签订《居室装修工程合同》，由此而造成的经济损失，其过错责任应由初家生本人承担。故该项请求不予支持。综上，依照上述法律规定，并经一审法院审判委员会第三十一次会议讨论决定，遂判决：一、范淑云于本判决生效后3日内将其所承租的房屋（位于柳河县柳河镇建行北侧审计局楼下2、3、4层）第2层交付于初家生。二、范淑云于本判决生效后赔偿初家生因拒绝交付其承租的房屋所造成的经济损失，该损失按年租金8万元计算，每天为8万元÷365天=219元，自2014年9月9日起计算至范淑云交付房屋时止（其中一审法院给付的3日搬迁时间不计算损失）。三、驳回初家生的其他诉讼请求。
初家生、范淑云均不服一审判决，向本院提出上诉。
初家生的上诉理由为：初家生在房屋到期之前就告知范淑云合同到期后不再对外租赁，房屋到期后也多次要求范淑云搬出，范淑云恶意侵占上诉人房屋进行经营，不仅应保护租金，还应当保护初家生的房屋营业损失；因范淑云一直拖延搬出房屋，导致初家生不能如期装修，还应当支付初�生因延误装修的违约金损失及取暖费，故请求撤销原审判决，依法改判。
范淑云辩称：一审判决判令保护租金的数额过高，更不应该保护营业损失，初家生主张的因延误装修的违约金损失，不符合法律规定，初家生并没有交纳取暖费，故亦不应支持。
范淑云的上诉理由为：原审判决认定事实错误，双方的租赁合同期限为10年，而不是6年；初家生私自将3、4楼的物品转移，在未交给范淑云的情况下，范淑云不退出租赁房屋，应属情理之中。一审判决租赁费计算错误，范淑云只占了二楼的2个房间，应按2个房屋计算租赁费用，故请求撤销原判，依法改判。
初家生针对范淑云的上诉理由辩称：双方共签订了2个租赁合同，租期一共6年，因范淑云不给腾出房屋，故导致无法装修而违约，赔偿装修队损失合理，范淑云现仍占有整个2楼，故应赔偿全部租金损失，故请求驳回�诉。
本案在审理过程中，双方当事人对下列事实均无异议，本院予以确认：
2008年9月5日，范淑云与初家生签订了房屋租赁合同，范淑云用租赁的房屋经营“四季乐”旅店，2013年9月4日，双方又签订了房屋租赁合同。范淑云已交纳了6年租金，双方于2014年9月初发生纠纷，现范淑云仍占有部分房屋。
本案在审理过程中总结的争议焦点为：
（1）双方租赁合同的到期期限。（2）初家生的合理损失数额是多少。
针对争议焦点（1），初家生主张：双方当事人经协商，确定了租赁期限为6年，到期期限为2014年9月4日。为证明自己的观点成立，其在一审时提供了双方签订的租赁合同2份，二审期间无新证据提供。
针对争议焦点（1），范淑云主张：虽然双方签订的书面合同是5年（第二份租赁合同是1年），但双方有口头承诺，合同期限是10年，合同到期期限是2018年9月4日。为�明自己的观点成立，其在一审时提供了证人林某某的询问笔录一份及证人兰某某出庭作证，在二审期间提供了孟某的证人证言一份及徐某某证人证言一份（出庭作证）。
针对此争议焦点，本院认为：范淑云对与初家生签订的载明租赁期限到2014年9月4日的两份租赁合同本身并无异议，其主张合同关系存在变更的情形，应由其负举证责任。范淑云虽在一、二审期间提供了林某某、兰某某、孟某、徐某某等人的证言，但四人证言均系间接证据，传来证据，证明效力比作为直接证据的双方当事人签字确认的书面合同的效力低，不应予以采信。故双方租赁合同的到期期限应为2014年9月4日。
针对争议焦点（2），初家生主张：因范淑云在租赁期限届满后没有倒出房屋，应赔偿初家生房屋租金损失，营业损失，因未倒出房屋导致不能装修而支付给装修队的违约金及今年的取暖费2万元。为证明自己的观点成立，其在一审时提供了《居室装修工程施工合同》一份，杨君证言一份（出庭作证），收据二张。二审期间并无新证据提供。
针对争议焦点（2），范淑云主张：即便双方的租赁合同于2014年9月到期，但范淑云现只占有2楼的2个房间，租金应按占有比例承担，不应保护营业损失，未装修违约金与常理不符，不应保护。针对自己的主张，在一、二审期间无证据提供。
针对此争议焦点，本院认为：因一方当事人的违约行为，侵害对方当事人财产权益的，侵害方应当承担赔偿责任，范淑云在房屋租赁合同期限届满后，没有按约定期限及时搬出，应当赔偿初家生的合理损失。范淑云承租时，按双方合同约定，“四季乐旅店（建行北侧审计局楼下2、3、4楼面积567平方米）租赁给乙方（范淑云）”，故2、3、4楼应视为一个整体，范淑云现仍占有二楼部分房屋，影响该“四季乐旅店”做为整体的经营使用，故范淑云应按整体的租金赔偿初家生的损失。初家生主张的营业损失与房屋租金关系重复计算，故不应予以保护。初家生虽主张因范淑云未按期腾出房屋，致使未能如期装修，因此支付给施工队45000元违约金，但初家生明知范淑云拒交房屋，仍与施工队签订合同约定违约金，系其自身的过错导致损失扩大，该损失应由其自己承担。另外，初家生虽主张要求范淑云承担取暖费，但此主张系在二审期间提出的新的诉讼请求，因其在一审期间未提出该主张，故本院不予审理。
本院二审查明的案件事实与一审基本一致。
本院综合认为：房屋租赁合同到期后，承租人应按约定的期限及时搬出，未及时搬出而给对方造成损失的，应当承担赔偿责任，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，初家生、范淑云的上诉理由不能成�。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉费1453元，由初家生承担1270元，范淑云承担183元。
本判决为终审判决。
本判决自送达双方当事人之日起生效，当事人申请执行期间为本判决生效之日起两年。
审 判 长 纪 刚
代理审判员 王立武
代理审判员 汤化冰
二〇一四年十二月三十日
书 记 员 赵慧博