山东省枣庄市台儿庄区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）台民重字第3号
原告褚干。
委托代理人崔忠信，山东为众律师事务所律师。
原告褚涛。
被告王建。
被告安文玲（系王建之妻）。
原告褚干、褚涛诉被告王建、安文玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年4月1日作出（2012）台民初字第808号民事调解书，案外人褚浩、李莉不服，提出再审申请。2014年3月10日，山东省枣庄市中级人民法院作出（2014）枣民再终字第8号民事裁定，撤销本院（2012）台民初字第808号民事调解书，发回本院重审。本院于2014年4月9日收案后，依法另行组成合议庭，于2014年5月13日公开开庭审理了本案。�告褚干的委托代理人崔忠信、原告褚涛，被告王建、安文玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告褚干、褚涛诉称，2010年10月7日，被告安文玲、王建向案外人周爱勤借款70000元，并以安文玲自有房产一处作为抵押。借款到期后，因二被告无法偿还，原告褚干即代二被告偿还了70000元借款。双方同时约定将原由周爱勤所享有的债权全部转给褚干所有，并于2011年3月9日在借条上进行了相关改动。2011年11月底，二被告与原告签订了房屋买卖协议，约定由原告给付二被告房款292700元，房屋归二原告所有。后因被告安文玲婚姻问题和拆迁问题，导致房屋没能过户成功。现因房屋拆迁，二被告对他人另有债务，原告无法取得所购买的房产，故原告诉至法院，请求依法判决：1、被告的房产归原告所有；2、诉讼费用由被告承担。
原告褚干、褚涛为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1、枣房权证台字第××号房屋所有权证和台国用（2003）第040222号国有土地使用权证，拟证明案涉房产归被告安文玲所有；2、（2005）鲁枣台结字第001842号结婚证，拟证明二被告系夫妻关系；3、被告王建、安文玲出具的借条及抵押协议各一份，拟证明二被告于2010年10月7日向案外人周爱勤借款70000元并以安文玲所有的房屋抵押，原告褚干代被告还款后承受周爱勤债权，并在借条上就人名及时间进行修改的事实；4、原、被告签订的补充协议一份，拟证明二被告同意以安文玲所有的房屋作抵押来偿还原告垫付的借款，房屋价格由双方商定，差价由原告以借款形式补给二被告；5、被告安文玲出具的借条及借款说明一份，拟证明褚涛代安文玲偿还贷款140000元，并将该款冲抵购房款的事实；6、被告王建2011年5月8日书写的借条两份，拟证明原告以借款名义支付给二被告购房款82700元；7、本院执行局对二被告所作的调查笔录五份，拟证明房款支付情况。
被告王建、安文玲辩称，因被告欠二原告钱款，所以被告被迫与二原告签订了房屋买卖协议，协议实际签订时间为2012年9月，此时房屋已被法院查封，二原告也未实际付款，二原告为规避法律而做的假房屋买卖协议应当无效，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2010年10月，被告安文玲、王建向案外人周爱勤借款70000元，并以安文玲位于台儿庄区金光路南、箭道街西的房产（房产证号：枣房权证台字第××号）一处作为抵押。借款到期后，因二被告无法偿还，原告褚干即代二被告偿还了70000元借款。嗣后，原、被告先后签订了以下协议：1、原、被告约定将原由周爱勤所享有的对二被告的借贷债权全部转给褚干所有，并在相关借条和抵押协议上进行了相关改动。但对改动时间、改动人，原告主张改动时间为2011年3月9日，改动人为王建，被告主张改动时间已记不清楚，改动人为褚干；2、买卖上述房屋的补充协议，内容为：“根据安文玲2010年10月7日借款，用到2011的元月4日并用房屋抵押之情况，现具体事项补充如下：1、在2010年10月7号甲方用房产抵押向乙方借款人民币柒万元。用期到2011年元月4号，如逾期其房产归乙方所有。2、2011年元月4号甲方借款未还，甲方其房产全部转卖给乙方所有，甲乙双方不在（注：应为“再”）另签房屋买卖协议，房屋价格由甲乙双方口头商定，房款剩余差价的不足部分，由乙方另行补给甲方（房屋差价部分以甲方所写借条字据为准）。3、此补充协议相当于房屋买卖协议。房屋过户费用按国家规定执行。本协议双方签字生效，具有法律效力。甲方：王建安文玲乙方：褚涛褚干2011年元月4号”，对协议实际签订时间原告主张为2011年11月底，被告则主张具体时间记不清楚，但协议签订时房产已被法院查封，且也已告知原告；3、被告安文玲出具的借条及借款说明，原告主张该条涉及的借款为冲抵房款之用，被告安文玲则辩称系根据原告的安排才签的字；4、王建出具的借条两份，原告主张该借条用于支付房款，并已给付被告部分款项，被告王建则主张款项并未支付。关于本案案情，被告则作如下陈述，因被告欠二原告钱款，所以被告被迫与二原告签订了房屋买卖协议，协议实际签订时间为2012年9月，此时房屋已被法院查封，二原告也未实际付款，二原告为规避法律而做的假房屋买卖协议应当无效。
另查明，在案外人褚浩与王建、安文玲民间借贷纠纷一案中，本院依申请于2012年1月5日作出（2012）台民初字第12号民事裁定，查封了安文玲的上述房产�该案调解结案后，因王建、安文玲未履行还款义务，褚浩申请法院强制执行，因涉案房产被拆迁，本院于2012年9月19日以（2012）台执字第396－1号执行裁定，冻结该房屋的补偿款130000元。
在案外人李莉与王建、安文玲、张翼、褚晓婷民间借贷纠纷一案中，本院依申请于2012年1月18日作出（2012）台民初字第55号民事裁定，又查封了该涉案房产。该案判决后，因王建、安文玲、张翼、褚晓婷未履行还款义务，李莉申请法院强制执行，本院于2012年9月24日以（2012）台执字第362－1号执行裁定，又冻结了该房屋的补偿款220000元。
本院认为：《中华人民共和国民法通则》第四条规定，民事活动应当遵循诚实信用原则。根据诚实信用原则，民事主体行使民事权利与他人设立、变更或消灭民事权利法律关系，必须意图诚实、善意，不得作假、欺诈，不得损害他人利益和社会利益。本�原告诉讼请求为要求确认房屋所有权，其实质请求则为确认双方签订的房屋买卖补充协议的效力。而民事合同的效力源自法律规定及当事人的合意，违反法律规定损害他人利益或违背当事人真实意思表示的合同应为无效。而是否为当事人的真实意思表示，则是一种主观状态，难以用直接证据加以证明，因此认定合同签订方是否善意应当根据签订合同时的背景、动机等情况以及合同的内容、履行情况等因素综合分析并加以判断。根据本院查明的事实、证据，结合当事人的诉辩称，本院认为本案原、被告订立的房屋买卖合同效力存疑，理由如下：
一、就合同订立的动机和目的而言，在签订房屋买卖补充协议前，原告即多次为二被告偿还借款，原告对二被告的经济能力应当了解和清楚，在此情形下，二原告仍与二被告签订房屋买卖协议，其所蕴含的不确定性及高风险显而易见，被告作为具有完全民事行为能力的民事主体，应对此类风险有所预见，且房产信息、房产能否过户是可公开查询的，而原告在十分了解二被告经济状况的情形下，仍与二被告建立房屋买卖合同关系，则一旦房屋交易失败，应由其承担相应的法律后果，故本院认为，二原告作为买受方，如其在签订合同时恪守严谨、慎重的原则，完全可以避免风险与损失，而其对房屋相关状况疏于审查、草率轻信的行为使法院难以认定其对房屋买卖合同的签订系基于善意，更为甚者，如协议签订时间在法院查封之后，则不但对其他案件的执行造成了障碍，而且双方有虚假诉讼之嫌。另，双方签订的买卖房屋的补充协议所署的日期非真实日期，且双方以借条代替收款的做法亦不合常理，实难令人信服双方订立的合同是基于正当的动机和目的。
二、就合同的内容而言，首先，双�关于“在2010年10月7号甲方用房产抵押向乙方借款人民币柒万元。用期到2011年元月4号，如逾期其归乙方所有”的约定，违反了《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第五十七条“当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效”之规定，属于无效承诺内容。其次，通常情形下，不动产的市场价值决定了房产交易对当事人而言利益巨大，而该房屋买卖合同中除约定买卖房屋外，未就房屋价格、违约责任、验收交房、房产过户等重大权利义务事项作出约定，特别是双方约定“口头商定房屋价格”明显有违通常房屋交易习惯。
三、就合同的履行而言，第一，在房屋价款支付中，本案被告作为卖方本应向作为买方的原告出具收到购房款的收款凭证，而本案被告�在同一天向原告出具了两份“借条”以代替收到购房款的收款凭证，且原告在庭审中亦承认该两份借条中的款项未完全支付，而在此情形下，被告将房屋产权证书交与原告的做法亦有悖于常理；第二，如上所述，房产信息、房产能否过户是可公开查询的，且《中华人民共和国物权法》第二十条亦规定了预告登记制度，以保障房屋及其他不动产买受人将来物权的实现，但本案二原告对房产状况不查询、不进行预告登记的放任态度亦不合常理。
此外，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”据此，我国对基于法律行为的不动产物权变动采取登记生效主义，只有依法进行了登记，才能发生物权效力，不登记则不能发生不动产物权的变动；相应地，物权法确立了“原因行为与物权变动结果”区分原则，即：关于不动产物权变动的基础关系，应依据合同法来判断，而不能以不动产是否已经办理物权登记为标准进行判断，同样不动产物权的变动，亦必须以登记为必要条件，而不能认为设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同生效就必然发生不动产物权的变动。因此，即使本案原、被告双方签订的协议有效，原、被告双方也仅形成合同上的权利义务关系，原告因此所享有的权利，也仅系因上述合同行为而产生的请求进一步取得房屋所有权的债权（合同之债），由于案涉房屋已被司法查封，双方无法按照法�规定办理房屋所有权转移登记，即未对不动产物权的变动进行登记，不发生物权变动的法律效力，故原告要求确认诉争房屋归其所有的诉讼请求，理由不当，本院亦不能予以支持。
综上，原告以补充协议和借条等证据为依据主张原、被告之间发生了房屋买卖合同关系，但通过以上分析，原、被告之间的房屋买卖行为有悖于民事活动的常理，有违于通常的房屋交易习惯，原告所提供的证据及辩解，均不足以对以上疑点作出令人信服的解释，原告所提交证据的真实性存疑，其在诉讼过程中关于补充协议的签署时间、房款支付等事宜的陈述前后不一，亦有违诉讼诚实。因此，原告所提供的证据不足以证明其与被告之间发生了房屋买卖合同关系，对其诉讼请求，应依法予以驳回。如双方确实发生借贷关系或其他法律关系，可通过私下协商或其他合法途径另行解决。据此，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告褚干、褚涛请求确认枣房权证台字第××号房屋归其所有的诉讼请求。
案件受理费人民币5691元，由原告褚干、褚涛负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。
审 判 长 刘贵争
审 判 员 张春岭
人民陪审员 张 敏
二〇一四年六月二十三日
书 记 员 王 姣