浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0602民初12023号原告中共绍兴市柯桥区委老干部局，住所地绍兴市延安路649号。法定代表人徐民江，局长。委托代理人（特别授权代理）程幸福、盛雅欢，浙江朋成律师事务所律师。被告绍兴市天平法律服务所，住所地绍兴市中兴南路**号。法定代表人陆金祥，主任。委托代理人（特别授权代理）陆金祥，男，1957年4月27日出生，汉族，住绍兴市越城区延安路***号**幢***室。公司法定代表人。原告中共绍兴市柯桥区委老干部局（以下简称“柯桥老干部局”）与被告绍兴市天平法律服务所（以下简称“天平律所”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月8日立案受理。依法由代理审判员张蓓适用简易程序独任审判，于2017年1月17日、2017年2月28日公开开庭进行了审理。原告柯桥老干部局委托代理人程幸福两次均到庭参加诉讼，被告天平律所经本院传票传唤，无正当理由均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柯桥老干部局诉称：绍兴市中兴南路79号高家洋楼权利人，自愿将房屋无偿提供给公益单位使用。后经政府指定，该洋楼由原告管理使用。2013年5月15日，原、被告签订《租房协议》1份，将本案诉争房屋租给被告使用，租期自2013年5月15日到2016年5月14日。租期届满前，原告书面通知被告有优先承租权，并明确告知被告出租方式以原告通知的租赁方法为准。被告收到原告通知后，回复原告有承租意向，但未向原告主张优先承租权。2016年5月18日，原告发布书面《招租文件》，决定对绍兴中兴南路79号小洋楼整幢招租，并定于2016年5月30日在原告129会议室竞标，后被告派人参加了2016年5月30日的小洋楼租金招标，但被告没有中标。2015年5月30日，原告书面通知小洋楼原租户——被告及另一租赁户，要求原租赁户在2016年6月8日前腾退房屋，但被告没有腾退，导致原告无法按中标结果将租赁房屋交付给中标人，因此中标人除拒不向原告交纳租金158800元外，还要求原告不及时交付租赁房屋造成的损失。原告认为，被告拒不腾退租赁房屋，应当按中标租金标准向原告支付房屋使用费，原告并保留因被告未腾退租赁房屋而造成原告赔偿中标人引起的损失追偿。因原告多次与被告协商不成，为维护自身的合法权益，现诉至法院，请求判令：一、被告立即将绍兴市中兴南路79号小洋楼二、三层腾退并移交给原告；二、被告自2016年5月15日起到实际腾退交付原告房屋止按年租金158800元标准支付原告房屋租金及占有使用费；三、本案诉讼费用由被告承担。被告天平律所书面答辩称：第一，原告主体不适格。本案原告只凭2016年6月21日由其本身出具的所谓证明（加盖绍兴市柯桥区人民政府办公室章）用以证明其主体资格，被告认为该证明不符合证据的形式要件，不能作为证据使用。同时本案所涉房产原告也自认为属于私产，故被告认为本案原告主体不适格。第二，原告所提交的所谓房屋招租公告及合同，存在明显的程序违法：1，原告在实行所谓招租时，不但没有严格按照招租公告进行（招租公告载明参加招租的需在2016年5月23日-5月25日到原告方报名，并提供相关材料，但实际上原告并未按照该程序实行），而且在招租现场没有任何第三方参加，也没有任何第三方监督，其所谓的公开招租明显不符合招租的相关规定。2，原、被告签订于2013年5月15日的租房协议虽在2016年5月14日到期，但在上述协议到期后，被告一直在继续使用中，原告并未提出任何异议。故被告认为根据《合同法》的相关规定，租赁合同到期后，出租人未提出异议的应为不定期租赁合同，原告在双方为不定期续租租赁合同，且未书面通知解除合同的情况下，就做出所谓的招租公告明显违背相关规定。所以，被告认为原告的所谓招租程序存在明显违法，其招租行为应为无效。原告柯桥老干部局为证明自己的主张，向本院提交如下证据：1、租赁协议1份，要求证明被告方承租原告房屋租赁期限已经届满的事实。2、房屋租赁合同到期通知函1分，要求证明在租赁合同届满之前原告通知被告是否续租以及原告对续租的方式的事实。3、回复函1份，要求证明被告只是表达了希望继续承租，但没有要求优先租赁权的事实。4、房屋招租公告1份、招租文件1份，要求证明原告以公开招标方式招租，在招租文件中明确告知如果最高价有并列现象，由原承租户中标，对原告的优先租赁权是进行保护的事实。5、报名登记表1份，要求证明原告发布招租公告后被告与其他有意向的租赁户向原告报名的情况。6、房屋租赁报价表2份、招标价格统计表1份，要求证明原告以公开招标的方式，由投票户各自报价，被告的报价是13.68万元，任晓的报价为15.88万元，高于本案被告的报价，任晓的报价最高的事实。7、通知1份、邮寄凭证1份、手机信息1份，要求证明在2016年5月30日原告招租后在第三人任晓出价最高的情况下，通知被告方及时腾退租赁房屋，原告的通知送达被告方，该通知书被告已经签收的事实。8、柯桥区人民政府办公室证明1份，要求证明对于出租的房屋原告是有管理权，有权出租及收益的事实。被告天平律所未到庭，亦未提交书面质证意见及书面证据，视为放弃举证质证的权利。本院依法对原告提供的上述证据的真实性予以认定。经审理，本院认定事实如下：2013年5月15日，原告柯桥老干部局（甲方）与被告天平律所（乙方）签订《租房协议》1份，协议约定被告租用原告老楼房屋（即本案案涉房屋）使用，租用期为2013年5月15日至2016年5月14日。房屋租金为每年陆万元整，先付款后使用。租期届满前，原告柯桥老干部局向被告送达房屋租赁合同到期通知函1份，函中告知被告天平律所租赁合同将于2016年5月14日到期，如被告天平律所有意继续承租需提交书面回函，且被告对所承租的房屋享有优先承租权，但具体出租方式以原告采取的租赁方法为准。被告天平律所在收到原告通知函后，向原告出具《回复函》1份，函中载明希望继续承租相关房屋。后，原告柯桥老干部局发布《房屋招租公告》及《房屋招标文件》，公告中载明：对中兴南路79号小洋楼（包含案涉租赁房屋）以竞标的方式公开整体招租，招租方式由各承租人自报租金金额（采用一次报价方式进行），以出价高者中标。另在招租文件中载明：若最高价有并列现象，按原承租户优先原则由原承租户中标。房屋最低起租控制价为人民币12.5万元/年。竞标时间为2016年5月30日上午8：30分在柯桥区老干部局129会议室。被告天平律所参与竞标，但案涉房屋最终以15.88万元/年的租金价格被案外人任晓中标承租。2016年5月30日，原告柯桥老干部局向被告天平律所寄送《通知》1份，通知要求被告天平律所于2016年6月8日前腾空房屋，办理退房手续并交清超期（5月15日-5月31日）房租费、水电费等费用。被告天平律所至今未腾退房屋，遂成诉。本院认为，根据原告提供的证据，原告柯桥老干部局系案涉房屋的实际管理使用人，为本案适格主体。关于被告天平律所提出的原告主体不适格的抗辩意见，未提供相应的证据予以反驳，本院不予采纳。本案中，原、被告双方签订的《租房协议》，主体适格，意思表示真实且内容未违反法律法规强制性规定，系合法有效合同。协议约定，涉案房屋租赁期为2013年5月15日至2016年5月14日。根据《合同法》相关规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。另，在租期届满前，原告已书面通知被告租期届满后涉案房屋的租赁方式以原告确定的租赁方式为准，并承诺被告享有优先承租权。鉴于涉案房屋租期已在原告确定的招标时间（2016年5月30日）前届满，被告天平律所在租期届满后仍占有使用涉案房屋且原告未提出异议，故原、被告双方之间自2016年5月15日起应转为不定期租赁合同关系。后在原告组织的招投标中，因被告天平律所投标价格低于其他竞标者，即不存在同等条件下享有优先承租权的前提条件，故原告于2016年5月30日通知要求被告在2016年6月8日前腾退房屋的行为应视为对租赁关系的解除，因被告至今拒不腾退房屋，现原告起诉要求被告腾退房屋的诉请，证据充分，于法有据，本院应予支持，但应当给予被告天平律所合理的腾退期。关于原告提出的要求被告支付其自2016年5月15日起至房屋实际腾退交付原告之日止的房屋租金及占有使用费的主张，证据充分，于法有据，本院应予支持。但对于按照158800元/年标准计算的诉请，依据不足，本院依法根据原、被告原先签订的租房协议约定的租金60000元/年标准予以调整。关于被告天平律所提出的原告柯桥老干部局招标程序违法属无效招标的抗辩意见，未提供相应的证据予以佐证，本院不予采纳。被告天平律所经本院传票传唤，拒不到庭应诉，视为放弃抗辩权利，本院依法可作缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告绍兴市天平法律服务所应于本判决生效之日起三十日内将绍兴市中兴南路79号小洋楼二、三层腾退返还给原告中共绍兴市柯桥区委老干部局，并支付自2016年5月15日起至房屋实际腾退返还原告中共绍兴市柯桥区委老干部局之日止的房屋租金及占有使用费（按60000元/年标准计算）；二、驳回原告中共绍兴市柯桥区委老干部局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1738元，由原告中共绍兴市柯桥区委老干部局负担1191元，由被告绍兴市天平法律服务所负担547元，被告绍兴市天平法律服务所负担部分于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。代理审判员 张 蓓二〇一七年三月一日书 记 员 陆迎龙附页：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。