辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽02民终1810号
上诉人（原审被告）：苗志林。
委托代理人：王柏、毛艳国，辽宁海晏律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：大连金宇房地产经营集团有限公司（原为大连金宇房地产经营有限公司）,住所地大连市西岗区红岩街4号。
法定代表人：刘恩仁，该公司董事长。
委托代理人：宁时璞、王美琳，辽宁正然律师事务所律师。
原审被告：大连联华快客中山便利商业有限公司，住所地大连市中山区天津街89号。
法定代表人：翁宇杰，该公司董事长。
委托代理人：孙庆军，该公司职员。
上诉人苗志林因与被上诉人大连金宇房地产经营集团有限公司（以下简称“金宇公司”）、原审被告大连联华快客中山便利商业有限公司（以下简称“联华快客中山公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院作出的(2014)中民初字第3568号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人苗志林及其委托代理人王柏、毛艳国，被上诉人大连金宇房地产经营集团有限公司的委托代理人宁时璞、王美琳，原审被告大连联华快客中山便利商业有限公司的委托代理人孙庆军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告金宇公司一审诉称：大连市中山区七星街140号原系大连港集团有限公司(以下简称“大连港”)自管的住宅房屋,其享有所有权。2005年12月25日经大连市国资委批准,大连港将该房屋所有权划转给大连市房屋修缮工程有限公司(以下简称“修缮公司”)。2014年5月13日,修缮公司更名为原告金宇公司。2003年12月28日,大连港将中山区七星街140号中的公建部分(即中山区七星街140-5)出租给大连市中山区海港菜市场(以下简称“海港菜市场”),租期截至2012年12月31日。按照大连市地名办的批复,上述公建部分的标准门牌号码现为七星街136号、136A、138号和138A。
2013年2月,原告以海港菜市场为被告,起诉要求其腾退租赁期满的上述房屋。在诉讼中原告得知,被告将其承租的138号房屋又擅自出租给了联华快客中山公司用于经营。遂于2013年5月10日申请追加联华快客中山公司七星店为被告,要求其腾退该房屋。尔后原告以诉讼对象错误为由申请撤诉,并被裁定准许。
原审原告认为,被告苗志林未经原告同意,擅自将其个人独资的海港菜市场原承租的大连市中山区七星街138号房屋出租给被告联华快客中山公司,按照《合同法》第224条第2款的规定,诉至一审法院,请求依法判决:1.解除原告与被告苗志林间的房屋租赁合同,即2008年12月29日原告为海港菜市场及被告苗志林出具的《补充说明》;2.判令二被告腾退大连市中山区七星街138号房屋(即原七星街140号-5,建筑面积205.46平方米)。
原审被告苗志林一审辩称：不同意原告诉讼请求。2008年12月24日,被告向原告出具了与大连港签订的房屋租赁协议,并将准许转租证明原件交付原告,原告经审核后当日向被告出具了证明,认可租赁协议及转租证明的内容和效力,并表示原协议到期后被告按原条件继续租用。因此,无论是案涉房屋的原所有人大连港还是现所有人原告,均同意被告在租赁(使用)期内对外转租。原告现以被告违约为由要求解除合同,没有事实及法律依据。假设被告对外转租未经原告准许,但原告知悉被告转租事实后并未在法定期限内提出异议,因此其诉讼请求也应予以驳回。
原审被告联华快客中山公司一审辩称：不同意原告诉讼请求。第一,原告诉讼主体错误,我公司与原告之间没有租赁关系,原告以我公司为被告请求腾退房屋是诉讼主体错误,应当驳回诉讼请求。第二,自2004年11月至今,我公司与海港菜市场和苗志林分别签订了《房屋租赁协议》,被告苗志林也向我公司出具了其与大连港签订的《房屋租赁协议》以及大连港出具的《准许转租证明》。2011年被告苗志林又提供了原告出具的《补充说明》和准许被告苗志林继续使用证明的复印件。因此我公司签订的合同合法合规,应受法律保护。第三,原告诉称在2013年1月才知道我公司与苗志林签订租赁协议,与事实不符。在租赁期间,原告的房管员时常来我公司核实租赁情况,每次我公司都提供了与苗志林之间的租赁合同,原告对被告苗志林出租给我公司房屋的情况非常清楚,且从未提出异议。因此原告起诉事实虚假,应依法驳回。
大连市中山区人民法院一审查明：大连市中山区七星街140号原系大连港享有所有权并自管的房屋,大连市中山区七星街140-5号房屋系该房屋中的公建部分,面积为780平方米。按照大连市地名办公室2000年3月15日和2011年3月15日的批复,大连市中山区七星街140-5号的标准门牌号码现为七星街136号、136A号、138号和138A号,其中坐落于140-5号、面积为130平方米的138号房屋即为前述原告诉请被告腾退的房屋。2003年12月28日,大连港与被告苗志林个人独资成立的海港菜市场签订《房屋租赁协议》,将大连市中山区七星街140-5号房屋出租给海港菜市场经营使用,租赁期自2004年1月1日至2012年12月31日,年租金8万元。海港菜市场因未参加年检于2010年2月1日被中山区工商局吊销营业执照。2004年8月6日,大连港房地产管理中心(以下简称“大连港房产中心”)向海港菜市场和苗志林出具《准许转租证明》。全文是:“大连市中山区七星街140-5号房屋属公建房,系大连港产权,准许海港菜市场和苗志林在使用期间转租。特此证明”。2004年11月10日,海港菜市场与被告联华快客中山公司签订《房屋租赁合同》,约定将前述的138号房屋出租给被告联华快客中山公司开设便利店,租金为每年7.5万元,租赁期自2005年1月1日至2009年12月31日。2005年12月25日,依据大国资改革[2005]371号文件,前述的140-5号房屋划归修缮公司所有。2008年12月24日,修缮公司内设机构房屋租赁管理办公室(以下简称“租赁办”)向海港菜市场出具了一份无名函,全文如下:“经国资委同意,我公司于2005年9月1日接管原大连港集团有限公司自管房(后附文件)。现海港菜市场所租赁的中山区七星街140-5号房屋产权为大连市房屋修缮工程有限公司。经我们核实,大连港集团有限公司在2003年12月28日与海港菜市场签订了《房屋租赁协议》,租期为8年,自2004年1月1日至2012年12月31日止,年租金为8万元。2004年8月6日大连港房地产管理中心出具了该房屋准许转租的证明。大连港集团有限公司领导向海港菜市场承诺过2003年12月28日签订的《房屋租赁协议》到期后,按照原来价格继续由苗志林使用。为此,只要海港菜市场按时交纳租金,认真履行租赁协议,我公司尊重并同意大连港集团有限公司领导的意见。”2008年12月29日,租赁办向海港菜市场及被告苗志林出具了一份补充说明,全文是:“2008年12月24日,我租赁办出具了关于中山区七星街140-5号房屋租赁合同到期后同意继续出租的书面材料,由于对继续出租期限没有确定,为此,我租赁办公室根据苗志林的请求,经请示公司领导同意,原租赁合同到期后继续由苗志林租用,原年租金8万元不变,租赁期为20年,自2013年1月1日至2032年12月31日。”
2013年2月25日,修缮公司起诉海港菜市场,要求其腾退大连市中山区七星街136、136A、138、138A四套房屋并缴纳腾退前所产生的租金及滞纳金,承担因未按时腾退房屋所产生的损失。该案诉讼过程中,原告于2013年4月27日向一审法院申请追加联华快客中山公司七星店等为被告。同年11月28日,原告申请撤诉,一审法院裁定予以准许。2013年12月3日,被告苗志林与被告联华快客中山公司签订《房屋租赁合同》,约定将前述的140-5号中的138号房屋出租给被告联华快客开设便利店,租金为每年3.5万元,租赁期自2014年1月1日至2014年12月31日。至2012年12月31日大连港与海港菜市场之间的租赁合同届满,自2013年1月1日起,原告拒绝收取被告苗志林交纳的案涉房屋的租金。2014年5月13日,大连市房屋修缮工程有限公司更名为大连金宇房地产经营有限公司,即本案原告。
大连市中山区人民法院一审认为：根据原、被告双方的诉辩,本案讼争的焦点是1、大连港集团有限公司与大连市中山区海港菜市场于2003年12月28日签订的《房屋租赁协议》期限届满后,原告与被告苗志林之间是否形成新的租赁关系以及被告苗志林是否有权将案涉房屋予以转租。2、二被告之间的《房屋租赁合同》能否对抗原告提出的判令二被告向原告腾退房屋之诉请以及该诉请应否受制于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》(以下简称《解释》)第十六条。
首先,大连港与海港菜市场于2003年12月28日签订的《房屋租赁协议》履行期限届满后,被告苗志林与原告金宇公司之间形成了新的房屋租赁关系,在此租赁关系中被告苗志林无权将案涉房屋转租。理由如下:根据大连港房地产管理中心2004年8月6日出具的《准许转租证明》,海港菜市场作为承租人在2003年12月28日签订的《房屋租赁协议》履行期间有权将案涉房屋转租他人,但是该转租权应仅限于该租赁协议履行期间,即该转租权至2012年12月31日因《房屋租赁协议》期限届满已经终止。而原告金宇公司的前身修缮公司分别于2008年12月的24日、29日出具的无名函及《补充说明》,鉴于双方权利义务主体均已改变,应当视为原告金宇公司与被告苗志林之间就案涉房屋在2013年1月1日之后的租赁事宜上达成了新的租赁协议,在该新租赁协议中,双方仅就2013年1月1日起的房屋租赁价款、租赁期限进行了约定,并未涉及转租事宜,即原告金宇公司并未同意被告苗志林在2013年1月1日之后有权转租案涉房屋。新的租赁协议自2013年1月1日起履行,自此被告苗志林已无权转租案涉房屋。
其次,二被告间的《房屋租赁合同》不能对抗原告提出的判令二被告向原告腾退房屋之诉请,且原告该诉请亦不应受制于《解释》第十六条。理由如下:1、原告金宇公司于2013年2月22日起诉被告海港菜市场要求腾退案涉房屋,随后又于同年5月10日申请追加联华快客中山公司七星店为被告,应当视为原告金宇公司对被告苗志林未经同意转租案涉房屋一事提出异议,符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定的提出异议期限。被告苗志林未能举证证明其在与被告联华中山公司签订《房屋租赁合同》之前征得了原告同意抑或之后取得原告的追认,因此二被告无权以该合同对抗原告腾房之诉请,因而不应受该条法规规制。2、二被告2013年12月3日签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期自2014年1月1日至2014年12月31日,本案诉讼期间该《房屋租赁合同》已履行期限届满,二被告已无理由在此时间之后不向原告腾退涉案房屋。
综上所述,被告苗志林在2013年1月1日后,未经原告同意,将案涉房屋转租给被告联华快客中山公司使用,原告据此主张解除与被告苗志林之间的2013年1月1日至2032年12月31日的房屋租赁合同之诉请,合法有据,应予支持。被告联华快客中山公司知道修缮公司分别于2008年12月的24日和29日出具的无名函及补充证明的内容,其亦应知道自2013年1月1日起被告苗志林已无权转租案涉房屋,在2014年12月31日《房屋租赁合同》已履行期限届满后依然继续占用、使用案涉房屋,依法应予腾退,故原告主张被告苗志林和被告联华快客腾退案涉房屋之诉请,合法有据,一审法院亦予以支持。二被告对原告诉请所提出的前述之各项抗辩,缺乏事实根据和法律依据,一审法院不予支持。经一审法院审判委员会讨论决定,依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款、《中华人民共和国物权法》第三十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定,作出如下判决:一、解除原告大连金宇房地产经营有限公司与被告苗志林之间的2013年1月1日至2032年12月31日的房屋租赁合同;二、被告苗志林和被告大连联华快客中山便利商业有限公司自判决生效之日起十五日内向原告大连金宇房地产经营有限公司腾退大连市中山区七星街138号房屋。案件受理费8800元,由被告苗志林和被告大连联华快客中山便利商业有限公司各负担4400元。
苗志林的上诉请求为：1、撤销一审判决，确认本案《房屋租赁协议》约定承租方转租行为合法有效，并判决该《房屋租赁协议》继续履行，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。2、判令被上诉人承担本案的诉讼费用。其上诉请求所依据的主要事实和理由为：1、上诉人根据《房屋租赁协议》约定的承租房屋转租行为合法有效，是该被上诉人确认同意的，故被上诉人解除房屋租赁合同的诉讼请求并无任何根据，且依法不能成立。2、出租房主体变更，即被上诉人主体变更至今，被上诉人与上诉人从未另行签订过任何关于《房屋租赁协议》方面的任何约定，故原《房屋租赁协议》约定，应当依法继续有效履行。3、上诉人对案涉房屋有权依据合同约定进行转租，而被上诉人在承继房屋后也明确知悉案涉房屋一直处于转租状态且未提出任何异议，一审判决认定被上诉人不同意上诉人对案涉房屋有权转租属认定事实错误。4、一审判决认定被上诉人已对上诉人转租房屋事宜在法定期限内提出异议，属适用法律和认定事实错误。
大连金宇房地产经营集团有限公司（原为大连金宇房地产经营有限公司）二审答辩认为：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。具体答辩意见如下：1、上诉人苗志林将其自然人身份与大连市中山区海港菜市场的法人身份相混同。2、上诉人苗志林与大连港集团有限公司之间不存在房屋租赁合同关系。3、被上诉人承继的大连港集团有限公司与大连市中山区海港菜市场之间的房屋租赁合同已于2012年12月31日履行期满。4、2008年12月29日被上诉人内设机构房屋租赁管理办公室签发的补充说明具备租赁合同的主要条款，承租人为苗志林个人，系被上诉人与苗志林订立的新租赁合同。5、大连港集团有限公司对大连市中山区海港菜市场可以转租房屋的许可仅适用于2012年12月31日前的合同履行期限内。6、2013年1月1日起被上诉人与上诉人建立新的房屋租赁合同关系，没有许可苗志林转租房屋。7、在2013年诉讼中得知案涉房屋被苗志林以个人名义转租后，被上诉人以追加被告的方式要求各次承租人腾退房屋，这是被上诉人不同意转租的明确表态。
大连联华快客中山便利商业有限公司二审答辩意见为：同意上诉人的上诉请求及所依据的事实与理由，不同意被上诉人的答辩意见。
本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院另查明：被上诉人大连金宇房地产经营有限公司在二审时提交了工商变更登记核准（备案）通知书、营业执照、法定代表人身份证明等相关材料，可以认定被上诉人大连金宇房地产经营有限公司的公司名称于2015年8月19日变更为大连金宇房地产经营集团有限公司。案涉房屋至今由大连联华快客中山便利商业有限公司租用。
本院确认的上述事实，有工商变更登记核准（备案）通知书、营业执照、法定代表人身份证明、房屋租赁合同及当事人的庭审陈述在案为凭，业经庭审质证和本院审查，可以采信。
本院认为：本案的焦点问题是上诉人与被上诉人之间是否形成了新的租赁合同，如果双方形成了新的租赁合同，被上诉人可否以新的租赁合同为依据，以上诉人未经其同意，擅自将案涉房屋出租给原审被告为由，解除双方的租赁合同。经查，2003年12月28日，大连港与苗志林个人独资成立的海港菜市场签订《房屋租赁协议》，将大连市中山区七星街140-5号房屋（包括案涉房屋）出租给海港菜市场经营使用，租赁期自2004年1月1日至2012年12月31日，年租金8万元。于每年初第一个月前十日一次性交纳。2004年8月6日，大连港房地产管理中心出具《准许转租证明》，全文是“大连市中山区七星街140-5号房屋属公建房，系大连港产权，准许海港菜市场和苗志林在使用期间转租。特此证明。”2005年12月25日，依据相关文件，前述的140-5号房屋划归修缮公司（被上诉人前身）所有。修缮公司接管房屋后，继续履行《房屋租赁协议》的相关内容，收取了租金，并同意房屋转租。在《房屋租赁协议》履行期间，2008年12月24日，修缮公司内设机构房屋租赁管理办公室向海港菜市场出具了一份无名函，从该函的内容可以看出，修缮公司知道案涉房屋转租的事实，并且也同意转租。同时修缮公司作出承诺，只要海港菜市场按时交纳租金，认真履行租赁协议，《房屋租赁协议》到期后，按照原来价格继续由苗志林使用。2008年12月29日，房屋租赁管理办公室向海港菜市场及苗志林出具了一份补充说明，全文是“2008年12月24日，我租赁办出具了关于中山区七星街140-5号房屋租赁合同到期后同意继续出租的书面材料，由于对继续出租期限没有确定，为此，我租赁办公室根据苗志林的请求，经请示公司领导同意，原租赁合同到期后继续由苗志林租用，原年租金8万元不变，租赁期为20年，自2013年1月1日至2032年12月31日。”该份补充说明与《房屋租赁协议》相比较，主体发生了变化，出租方变更为修缮公司，承租方变更为苗志林。租赁期限发生了变化，自2013年1月1日至2032年12月31日。鉴于合同主体及履行期限发生了变动，可以认定该份补充说明是一份新的租赁合同。但此份租赁合同对于租赁合同中所应有的其他主要条款双方均未重新商定，故应当认定双方仍依照《房屋租赁协议》的相关内容履行。在原合同履行过程中，被上诉人知道并且同意上诉人将案涉房屋转租，在新的租赁合同中双方并未对此单独作出约定，故应当认定被上诉人同意上诉人将案涉房屋转租。被上诉人以上诉人未经其同意，擅自将案涉房屋出租给原审被告为由，要求解除与上诉人之间的房屋租赁合同的诉请不应得到支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销大连市中山区人民法院（2014）中民初字第3568号民事判决；
二、驳回大连金宇房地产经营集团有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费8800元（大连金宇房地产经营集团有限公司预交），由大连金宇房地产经营集团有限公司负担，二审案件受理费8800元（苗志林预交），由大连金宇房地产经营集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宫黎明
审 判 员 王 鹏
代理审判员 季 烨
二〇一六年九月八日
书 记 员 王 晨