贵州省遵义市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔03民终1588号
上诉人（原审原告）王钦琼，女，汉族，1955年11月24日出生，贵州省习水县人。
上诉人（原审原告）ＸＸＸ，女，汉族，1964年12月29日出生，贵州省习水县人。
上诉人（原审原告）王钦平，男，汉族，1968年8月2日出生，贵州省习水县人。
三上诉人共同的委托代理人刘太平。
被上诉人（原审被告）习水县利民房地产开发有限公司。
法定代表人张永余，该公司经理
被上诉人（原审被告）习水县利民房地产开发有限公司绿洲豪园项目部。
负责人袁图平。
上诉人王钦琼、ＸＸＸ、王钦平因与被上诉人习水县利民房地产开发有限公司，习水县利民房地产开发有限公司绿洲豪园项目部（以下简称绿洲豪园项目部）商品房预约合同纠纷一案，不服贵州省习水县人民法院（2015）习民商初字第133号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
经审理查明，习水县东皇镇新华桥片区旧房改造工程于2003年启动，开始由赤水强化房地产开发公司开发，后转给习水县利民房地产开发有限公司开发。2008年6月2日习水县利民房地产开发有限公司下文明确袁图平为该公司副经理，分管拆迁、建筑、销售、财务、安全等工作。并于2011年2月28日授权委托绿洲豪园项目部及项目部负责人袁图平以习水县利民房地产开发有限公司名义负责项目拆迁、安置、补偿、开发建设、房屋销售、办理银行贷款、以及项目资产抵押融资等开发经营活动。
2006年9月28日，袁图平出具收条一张给王钦平，载明：“今收到王清平交来购工商局改建后二楼营业用房大约350平方米，价格按每一平方米叁仟元计价，现收到定金叁拾伍万元。此营业用房位于新华桥工商局地段正街面第2号楼综合楼。18个月内交付使用。收款人袁图平”。在收款人“袁图平”处加盖了习水县利民房地产开发有限公司财务专用章。2008年1月16日袁图平在该收条上注明：“于2008.元16号，增加二楼正街面150平方米，共计500平方米连结在一起，袁图平”，并加盖了习水县利民房地产开发有限公司财务专用章。2008年11月9日，王钦平、ＸＸＸ、王钦琼作为（乙方）与习水县利民房地产开发有限公司作为（甲方）签订《房屋暂定协议》约定：“1、乙方向甲方开发的新华桥蔬菜公司至休闲城过道片区，正街面二楼房屋性质营业用房面积约500平方米，面积每平方米3000.00元（叁仟元正），乙方与甲方在签定协议之日，预交甲方定金550000元，房屋交付使用时间为35个月。3、……房屋交付使用后，乙方凭“交房款的收款收据”和“暂定协议”换取国家商品房销售正式合同……，补充协议：1、此营业用房位于土产公司至工商局之间。2、双方约定于2008年春节前付壹拾万元，春节期间再付壹拾万元，共计贰拾万元”。
2008年11月9日，袁图平出具收条一张给王钦琼、ＸＸＸ，载明“今收到王清琼、王清敏交来购二楼营业用房款贰拾万元”。2012年3月31日，袁图平出具收条一张给王钦琼、ＸＸＸ，载明“今收到王钦琼、ＸＸＸ交来购工商局新建二楼房款贰拾万元”。2013年1月21日，袁图平出具借条一张给王钦琼，载明“今借到王清琼现金叁拾伍万元”。2013年1月22日，袁图平出具借条一张给ＸＸＸ，载明“今借到ＸＸＸ现金贰拾伍万元，用新华桥新建1号楼8楼面积120平方米住房一套作抵押担保”。2013年1月27日，袁图平又向王钦琼出具借条一张，载明“今借到王清琼现金贰拾伍万元，用新华桥新建一号楼8楼住房一套作抵押担保”。后因习水县利民房地产开发有限公司、绿洲豪园项目部逾期交房，ＸＸＸ、王钦琼、王钦平遂提起诉讼，请求判决习水县利民房地产开发有限公司公司、绿洲豪园项目部交付500平方米的二楼正街营业房给上述三人。
另查明：习水县房屋和城乡建设局于2013年12月19日为习水县利民房地产开发有限公司颁发了遵市商房预证习字（2013）第201314号《遵义市商品房屋预售许可证》，该证载明售房企业名称为习水县利民房地产开发有限公司，开发项目名称为绿洲豪园1号楼，开发项目为东皇镇府西路绿洲豪园1号楼商品房预售面积为24866.9平方米，开工日期为2012年6月18日，竣工日期为2014年6月8号，交付使用日期为2014年12月31日，在《遵义市商品房屋预售许可证》备注栏载明“习府函（2011）15号批复规划方案调整，住宅部分拆迁还房位置未确定，现将1号楼住宅部分暂时予以封存不予预售”。2号楼现在尚未修建。习水县发改局对该项目下文备案的时间是2011年6月14日，建设工程规划许可证颁发时间是2011年8月16日，建筑工程施工许可证颁发的时间是2012年7月27日。现绿洲豪园项目部已经修完工的一号楼二层框架结构建筑面积和套内面积经有关部门测绘为1539.75平方米和1281.96平方米。该房屋二楼已被母越华诉习水县利民房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案中被母越华申请人民法院查封保全。习水县住房和城乡建设局将绿洲豪园1号楼二层营业用房规划成七部份，即2—1，建筑面积191.01平方米；2—2，建筑面积306.23平方米；2—3，建筑面积298.21平方米；2—4，建筑面积189.29平方米；2—5，建筑面积187.96平方米；2—6，建筑面积146.89平方米；2—7，建筑面积152.74平方米。王钦琼、王钦平、ＸＸＸ又名王清琼、王清平、王清敏。
一审法院认为，ＸＸＸ、王钦琼、王钦平与绿洲豪园项目部于2008年11月9日签订的《房屋暂定协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反有关法律和行政法规的强制性规定，应属有效协议。ＸＸＸ、王钦琼、王钦平诉请确认该协议有效，予以支持。该协议约定，ＸＸＸ、王钦琼、王钦平购买习水县利民房地产开发有限公司、绿洲豪园项目部开发的绿洲豪园1号楼二层营业用房500平方米，并未明确其购买二层营业用房的那一部分，且根据房屋产权部门确认的产权，没有可分割为500平方米产权存在。故双方约定的营业用房的位置不明确，且存在一房多卖现象，该二层营业用房目前已被另案当事人申请保全，因此，对ＸＸＸ、王钦琼、王钦平要求习水县利民房地产开发有限公司、绿洲豪园项目部履行合同，交付房屋的诉请，依法不予支持。ＸＸＸ、王钦琼、王钦平可依据双方签订的合同，另案主张习水县利民房地产开发有限公司、绿洲豪园项目部返还购房款，承担违约责任。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条之规定，并经审判委员会讨论决定，判决：一、确认原告王钦琼、ＸＸＸ、王钦平与被告习水县利民房地产开发有限公司绿洲豪园项目部于2008年11月9日签订的《房屋暂定协议》有效；二、驳回原告王钦琼、ＸＸＸ、王钦平的其余诉讼请求。案件受理费23400元，由被告习水县利民房地产开发有限公司、习水县利民房地产开发有限公司绿洲豪园项目部共同负担。
一审宣判后，ＸＸＸ、王钦琼、王钦平不服，向本院上诉称：一审认定双方当事人于2008年11月9日签订的《房屋暂定协议》有效，上诉人无异议，认可一审判决。但是二层营业房确实存在，并且大于500平方米。上诉人与绿洲豪园项目部负责人袁图平签订的《房屋暂定协议》在前，虽然现在营业房被人民法院采取了诉讼保全措施，但是上诉人购房在先，应当优先受偿。因此上诉人主张不光要认定协议有效，法院还应当判决被上诉人习水县利民房地产开发有限公司、绿洲豪园项目部向上诉人交付《房屋暂定协议》中所约定的500平方米营业用房。综上，请求二审判决习水县利民房地产开发有限公司、绿洲豪园项目部向上诉人交付500平方米的二楼正街营业房。
被上诉人绿洲豪园项目部二审答辩称：一审认定的三上诉人购买的是绿洲豪园1号楼二层不正确，三上诉人购买的是二号楼的二层，但现在二号楼尚未修建。对于一审所认定的其他事实，被上诉人无异议。综上，请求二审予以驳回上诉，维持原判。
被上诉人习水县利民房地产开发有限公司未答辩。
在二审期间，绿洲豪园项目部负责人袁图平向本院陈述称：王钦平、ＸＸＸ、王钦琼所购买的是一号楼二层的营业用房。
本院认为，王钦琼、ＸＸＸ、王钦平与习水县利民房地产开发有限公司于2008年11月9日签订的《房屋暂定协议》，该协议书虽然约定了营业房的面积、每平方米的单价以及预交定金的金额，但是双方在签订《房屋暂定协议》时作为买卖标的物的商品房正在修建没有完工，也未取得商品房预售许可证，所以双方对商品房价款的付款方式、付款时间、违约责任、办理产权证时间等等诸多直接影响双方权利义务的重要条款在《房屋暂定协议》中没有明确约定，属于未决条款，需在签订正式商品房买卖合同时协商一致达成。事实上，在双方签订的《房屋暂定协议》中亦有“房屋交付使用后，乙方凭“交房款的收款收据”和“暂定协议”换取国家商品房销售正式合同”的表述，可见，双方当事人均明确要在将来订立一个新的合同，以最终明确双方之间的房屋买卖法律关系的具体内容。故双方签订的《房屋暂定协议》是以将来签订商品房买卖合同为目的的预约合同。ＸＸＸ、王钦琼、王钦平要求以该《房屋暂定协议》为依据履行商品房交付义务的主张不能成立，本院不予采纳。本案中，袁图平系绿洲豪园项目部负责人，习水县利民房地产开发有限公司书面授权绿洲豪园项目部及袁图平以公司名义负责项目的相关活动，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款条关于“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”之规定，袁图平以项目负责人名义外销售房屋并收取购房款的行为，系履行职务行为，其法律后果应当由习水县利民房地产开发有限公司承担。现袁图平将诉争1号楼二层的营业用房出售给多人，并且1号楼二层已被人民法院采取财产保全措施，致使双方当事人失去了进一步协商并签订本约合同的可能性，对习水县利民房地产开发有限公司的行为应当认定为违约。王钦琼、ＸＸＸ、王钦平可依据双方签订的《房屋暂定协议》，另案主张相应义务人返还购房款，并承担违约责任。因《房屋暂定协议》系ＸＸＸ、王钦琼、王钦平与习水县利民房地产开发有限公司签订，而非与绿洲豪园项目部签订，一审判决认定该事实错误，本院予以纠正。
综上所述，一审判决认定事实部分错误，本院予以相应改判。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销贵州省习水县人民法院（2015）习民商初字第133号民事判决；
二、确认王钦琼、王钦平、ＸＸＸ与习水县利民房地产开发有限公司于2008年11月9日签订的《房屋暂定协议》有效；
三、驳回王钦琼、王钦平、ＸＸＸ的其他诉讼请求。
一审案件受理费23400元，二审案件受理费46800元，共计70200元，由习水县利民房地产开发有限公司、习水县利民房地产开发有限公司绿洲豪园项目部负担23400元，王钦平、ＸＸＸ、王钦琼负担46800元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李露露
审 判 员 任建毅
代理审判员 贺灿灿
二〇一六年五月十八日
书 记 员 杨恩高