北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）石民初字第2793号
原告孙文定，男，1970年3月3日出生。
委托代理人张超，北京市华泰律师事务所律师。
被告北京物美商业集团股份有限公司，住所地北京市石景山区八大处高科技园区实兴东街1号5610室。
法定代表人吴坚忠，董事长。
委托代理人何立坤，女，1984年1月12日出生。
原告孙文定与被告北京物美商业集团股份有限公司（以下简称物美公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙文定及其委托代理人张超、被告物美公司之委托代理人何立坤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告孙文定起诉称：原告与被告于2006年4月16日签订了三年期《租赁合同》，2009年6月10日双方续签了三年合同，2012年6月再续签了一年租赁合同，约定被告把昌平区物美超市外一层的75平方米营业场地租赁给原告使用，租赁期限为一年，同时原告支付给被告房屋租金及押金。但自2013年2月9日，被告不再履行合同，不提供昌平区一层的经营业场地给原告使用，原告多次与被告沟通，要求被告履行双方签订的转租合同，但被告无故不履行。造成原告重大经济损失，故诉至法院。诉讼请求：1、判令被告承担履行保证金罚则72432元；2、判令被告赔偿原告经营物品损坏损失46000元；3、判令被告赔偿原告装修损失189000元；4、赔偿原告停业期间经营支出损失（员工工资：7个月322000元（23人，46000元／月）、材料费23000元、广告牌制作费12000元）共计345000元；5、预期经营收益损失210000元。合计862432元。
被告物美公司辩称：物美公司不同意原告诉求。第一，因火灾不可抗力致使合同不能履行，合同已经解除；第二，火灾报告认定火灾与物美公司无关，且物美公司也有严重的损失，物美公司不是赔偿主体；第三，租赁合同中明确约定了双方的权利义务，以及因不可抗力原因导致的停止营业的后续处理方案，物美公司不应当承担赔偿责任。第四，被告物美公司在火灾后已积极退还商户租金、保证金款项。综上，不同意原告诉求。
经审理查明：2006年4月16日，孙文定与物美公司签订房屋租赁合同，物美公司作为甲方同意将位于北京市昌平区一层的营业场地，面积约为75平方米的房屋（专柜）出租给孙文定经营，经营的范围限为小吃。2009年6月10日，双方续签了三年合同。2012年8月15日续签了一年合同，合同租赁期为：自2012年6月10日至2013年6月9日止，租期为12个月。合同期满后，如乙方欲继续在该场所经营，应在合同期满之日起前三个月向甲方提出书面申请，甲方如同意，则双方应在协商一致的基础上，在本合同期限届满前签订新的租赁合同。租金：乙方须按本合同约定向甲方支付租金，乙方按季交纳租金，每季缴纳租金的金额为72432元，10.58元／平方米，乙方应交纳合同期内的租金总额为289728元，支付时间：乙方应于10日前缴纳下一季租金及其他应交费用，如逾期，每逾期一日，甲方将按应收取租金和其他应交费用总额的5%计算，收取违约金。逾期三日以上未缴纳的，按本合同第11.8条约定执行。保证金：乙方在签订合同的同时须交纳履约保证金72432元，并缴纳首期季租金72432元，乙方交纳保证金后应把甲方财务出具的有效票据交甲方店铺专柜主管验证并留档。乙方在签订本合同至开业前要求退租的，甲方有权不退还履约保证金。乙方不得以该保证金冲抵乙方应支付的租金和任何费用。乙方在合同期内有违约情形的，甲方有权从保证金中扣除相应违约金，乙方应在三日内补齐扣除部分的保证金。本合同终止之日起三个月（珠宝、手机、家电项目本合同终止六个月、售卡项目本合同终止十二个月）后，如乙方无其他未向甲方支付的款项及顾客的投诉、索赔和其他商品或服务问题，并将营业执照注销手续办理完善后，刷卡机完好归还后，保证金由甲方一次性退还（保证金不计利息）。如经甲方确认，乙方所售商品的保修期或承诺服务期超过三个月，则退还保证金的期限顺延到该保修期或服务期满。本合同终止之日起六个月内，如乙方无其他未向甲方支付的款项及顾客的投诉、索赔和其他商品或服务问题，又不领取该保证金的，视为乙方放弃该保证金所有权。若乙方租赁面积在20平方米以上，甲方将免费为乙方提供刷卡设备，设备安装后，甲方为乙方提供六个月试用期，在试用器件，设备无月租费，试用期满后，若乙方每个月刷卡额在5000元以上（含5000元），由甲方缴纳50元设备月租费，若刷卡金额在5000元以下，乙方可自行选择是否继续使用刷卡机，如继续使用，由乙方自行承担50元／月设备月租费。乙方在安装前必须向甲方缴纳设备押金1000元，乙方撤柜时，若设备完好归还，押金退还，若设备丢失乙方应赵家赔偿后，方可退还履约保证金及设备押金。商铺（专柜）装修∶乙方同意按下列方式对商铺（柜台）进行装修，由乙方按甲方设计自行装修，但保证装修符合甲方要求，费用自理。对承租的商铺（专柜）所在部位的主体结构及有关设备设施系统不得更改，如有违反，乙方需负责立即恢复原状，费用乙方承担，且每违约一次，向甲方支付2万元违约金。乙方在租赁商铺（专柜）内装饰用电及灯箱用电费用由乙方负担，并按约定按时支付。乙方撤出时，应保持该使用场地原有物业设备设施及装修、装饰的完整性，交甲方点收。经乙方装修不能移动的物件等不得拆除，甲方对此不支付任何补充、赔偿。乙方须对该商铺或柜台内属乙方所有的各种财产及人员可能遭受的意外损失或伤害购买相应的财产及人身保险，使得相应财产或人员在遭受各种灾害或意外事故并导致损失或伤害后能够及时获得保险赔偿；乙方还须为其经营活动可能造成的他人财产损失或人身伤亡购买相应的公众责任保险，以使得他人财产或人身因乙方开展的是经营活而遭受损害时，能够及时获得保险赔偿。若乙方的经营活动涉及产品销售，则乙方还须保证所销售之产品已购买了相应的产品责任保险，以使得消费者在购买并使用乙方所销售的产品过程中，因产品缺陷等产品原因导致消费者财产或人身伤害时能够及时获得保险赔偿。乙方应保证前述所有保险在该商铺或柜台租用期内持续有效，且无论乙方是否确定购买了前述保险，在乙方租赁商铺（专柜）期间，若非甲方责任导致的灾害或他人索赔造成的一切损失及后果，均由乙方自行承担，若同时给甲方或卖场内其他商户造成损失的，乙方也应承担赔偿责任。贵重物品如珠宝等，乙方须字设金柜保管。违约责任及合同终止：本合同生效之日起，除本合同有明文规定外，甲乙双方均不得无故提前终止本合同。甲方无故提前终止本合同的，须返还乙方已付保证金，乙方未经甲方同意提前终止本合同的，无权要求甲方返还其保证金并赔偿甲方因此造成的损失，除本合同有明文约定的以外，甲乙双方任何一方造成对方设施、设备损坏的，均负责赔偿。甲方可以用乙方的保证金弥补乙方对房屋、设施、设备的损坏所造成的损失，乙方应在甲方通知之日起三日内补足保证金。本合同生效后，乙方应在甲方规定时间内开业，如迟延开业，每迟延一日，乙方需按日租金五倍支付违约金。如果甲方因不可抗力，经营亏损或其他原因，致使租赁商铺（专柜）所在的甲方店铺停止经营，本合同也自动终止，甲方可给乙方10天处理善后事宜，甲乙双方互不承担任何违约及补偿、赔偿责任，不可抗力包括但不限于战争、自然灾害，国家法律政策变化、占地、征地、拆迁、改建等。通知：通知的形式根据本合同需要发出的通知采用书面形式，甲方发出的通知需加盖甲方或乙方租赁商铺（专柜）所在门店的公章，乙方发出的通知需加盖乙方公章，乙方是自然人的，须由本合同签约人签字。通知的送达，通知通过以下方式送达均为有效：以挂号信或快递方式邮寄至本合同约定地址，通知寄出之日即为送达之日；张贴送达甲方给乙方发出的通知，可张贴于乙方租赁商铺（专柜）所在店铺的门口，电梯旁，乙方租赁商铺（专柜）内或外部，张贴通知之日即为通知送达之日；专人递交，甲方可将通知交给乙方签约人或乙方在租赁商铺（专柜）的工作人员，签收之日即为通知送达之日。乙方可将通知交给甲方总部招商部管辖乙方所在门店的督导或乙方所在门店的店长，签收之日即为通知送达之日。
合同签订后，孙文定按照合同约定交纳了履约保证金72432元和首期季租金72432元，物美有限公司按约交付了出租商铺。孙文定在所承租商铺内经营小吃店。
2013年2月9日（除夕夜），北京市昌平区一层的营业场地因周边居民燃放鞭炮发生火灾。消防队灭火时将灭火水灌进出租店里，导致店内货品过水。
2013年2月17日，物美有限公司工作人员闫宏伟对店内受损物品进行了登记。
2013年5月10日，物美有限公司已将商铺履约保证金72432元和首期季租金72432元退还孙文定。
2013年10月24日下午，本院与双方当事人对孙文定经营的小吃店进行了现场勘验，对现场情况进行了拍照并制作了《现场勘验笔录》，对物品进行了登记并由双方签字。孙文定同意交回承租场地。2014年4月19日，上述人员及北京京评价格评估有限公司鉴定人员到现场进行了勘验并对现场物品进行了登记。
诉讼中，孙文定申请对店内装修、店内设备、物品及员工工资进行司法鉴定。2014年11月17日，北京京评价格评估有限公司出具了京评（涉）字2014第3061号《价格评估报告书》。该报告评估结论：装修、设备及物品无争议评估价值为107378元、装修、设备及物品有争议项目评估价值为30173元、人员工资23人8个月的费用为368000元。
上述事实，有《专柜租赁合同》、昌公消火认字（2013）第0008号火灾事故认定书、京评（涉）字2014第3061号《价格评估报告书》、广告灯箱的收据、收据、照片及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：本案争议焦点在于，一是关于合同的解除；二是合同解除后的处理。孙文定与物美公司签订的《租赁合同》系当事人的真实意思表示，合同内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，双方应当按照协议约定履行各自义务。
针对焦点问题之一，根据本案查明的事实，物美公司与孙文定的租赁合同中约定了解除条款：“如果甲方因不可抗力，经营亏损或其他原因，致使租赁商铺（专柜）所在的甲方店铺停止经营，本合同也自动终止，甲方可给乙方10天处理善后事宜，甲乙双方互不承担任何违约及补偿、赔偿责任，不可抗力包括但不限于战争、自然灾害，国家法律政策变化、占地、征地、拆迁、改建等。”。不可抗力是指订立合同时不能预见，不能避免并不能克服的客观情况。火灾非不可预见的情况，物美公司关于火灾系不可抗力的抗辩没有依据，其抗辩意见本院不予采纳。物美公司抗辩在发生火灾后的第二天即通知了孙文定解除合同，但物美公司未能证明按合同约定方式通知了原告，物美公司的此项抗辩意见本院不予采信。2012年8月15日，物美公司与孙文定续签的租赁合同中约定合同租赁期为：自2012年6月10日至2013年6月9日止，租期为12个月。合同期满后，如乙方欲继续在该场所经营，应在合同期满之日起前三个月向甲方提出书面申请，甲方如同意，则双方应在协商一致的基础上，在本合同期限届满前签订新的租赁合同。孙文定与物美公司签订的房屋租赁合同因已期满，于2013年6月9日终止。
关于焦点问题二，合同解除后有关问题的处理。孙文定关于保证金罚则72432元的主张，孙文定认可已于2013年5月10日收到了物美公司退给保证金72432元和首期季租金72432元。租赁保证金是一种履约保证的措施，是出租人收取承租人的租赁押金，在履行合同时按双方约定处理。孙文定与物美公司在合同中没有关于保证金的罚则约定，孙文定主张判令物美公司履行保证金罚则72432元的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于孙文定要求因火灾造成物品损坏损失、装修损失以及广告牌制作费损失的主张合理，本院予以支持。对于《价格评估报告书》中有争议项目物美公司未能举证推翻，孙文定同意按《价格评估报告书》评估的价格予以赔偿的意见，本院予以采纳。以上损失共计137551元。
关于停业期间员工工资损失。2013年6月9日，合同约定的租赁期届满，对于合同租赁期届满后的工资损失没有依据，本院不予支持。对于工资损失的合理部分本院予以支持。孙文定同意依据《价格评估报告书》酌定的员工工资损失的意见，本院予以采纳。本院依据《价格评估报告书》对工工资损失酌定支持三个月的工资损失，共计138000元。
关于材料费损失，孙文定同意法院酌定。对于孙文定的食材、食用油、调料损失，本院酌定材料费损失共1800元。
关于孙文定停业期间预期经营收益损失210000元的主张，物美公司不同意赔偿。孙文定虽提交了计算方式，但未能提交证据予以证明。孙文定的此项主张没有事实依据，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下：
一、北京物美商业集团股份有限公司本判决生效后十五日内赔偿孙文定物品损坏损失、装修损失以及广告牌制作费损失十三万七千五百五十一元；
二、北京物美商业集团股份有限公司本判决生效后十五日内赔偿孙文定二零一三年二月十日至二零一三年五月停业期间员工工资十三万八千元；
三、北京物美商业集团股份有限公司本判决生效后七日内赔偿孙文定食材、食用油、调料损失一千八百元；
四、驳回孙文定的其他诉讼请求。
如果未按本判决确定的指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万二千四百二十四元，由孙文定负担八千四百二十四元（已交纳六千二百一十二元，其余二千二百一十二元于本判决生效后七日内交纳），由北京物美商业集团股份有限公司负担四千元（于本判决生效后七日内交纳）。
鉴定费一万三千五百元由孙文定负担六千五百元，由北京物美商业集团股份有限公司负担七千元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
审 判 长 田江海
人民陪审员 董淑清
人民陪审员 刘淑荣
二〇一五年九月十八日
书 记 员 韩 佳