上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沪二中民二（民）终字第2650号
上诉人（原审被告）陈健。
委托代理人宋文花，上海浦虹律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）高明。
委托代理人高春江。
上诉人陈健因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院（2013）杨民四（民）初字第797号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年1月3日公开开庭进行了审理。上诉人陈健及其委托代理人宋文花，被上诉人高明的委托代理人高春江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：上海市杨浦区国权东路XXX号店铺（以下简称系争房屋）系高明所有。
2010年5月28日，高明作为出租方（甲方）、陈健作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋（建筑面积为133.51平方米）出租给乙方使用，房屋租赁期为5年，自2010年5月30日起至2015年5月29日止，第一年、第二年、第三年、第四年、第五年每月租金分别为人民币（以下币种均为人民币）22，600元、23，600元、24，600元、25，600元、26，600元。双方签订租赁合同时，乙方支付押金30，000元。在租期内，以先付款后用铺为原则，乙方须在约定付款时间前交付后三个月的租金（约定的付款时间为每年的5月28日、8月28日、11月28日、2月28日）。物业管理费、水电费、煤气费、卫生费、电话费等费用由乙方承担。甲方保证房屋出租时屋顶、墙壁、管道、电线等处于良好的状态；在乙方按时交纳租金的前提下，确保水电的正常使用。乙方按期付房租费及合同约定其它费用，逾期5日没付租金时，每超过一天按应付费用的10%支付违约金。如乙方房租未按时付给甲方时，甲方有权终止租赁合同，没收押金，并收回店铺。
合同签订后，陈健向高明支付了房屋押金30，000元。
2012年12月28日，陈健作为欠款人，出具《欠条》，内容为：“2012年12月31日房租：24600＊3=73800＋5000＋上月4000=9000=￥82800。本人承诺12月31日一定付清，如有违约，后果自负。”
2013年1月1日，陈健向高明支付30，000元。
2013年3月15日，陈健作为保证人，出具《保证书》，内容为：“我经营国权东路XXX号店铺以来，到目前为止尚欠房东2013年1-3月房租费柒万叁仟捌佰元，房东多次讨要一直没有付清，我为表示诚意，我做最后一次书面保证，上述款项我在本月二十二日前肯定一次付清，如果失信，我自愿解除合同，绝不反悔。并保证在当月二十五日前清空店内所有设施及物品，过期没迁出的一律按废品处理。我所欠的水电费、物业费也在当日全部付清。”陈健亲属董锦娟在该保证书上作为当事证明人签字。
2013年3月28日，陈健向高明支付了40，000元，后陈健至今未向高明支付房租。
2013年4月1日，高明支付了系争房屋2012年11月至2013年3月期间的电费及电费违约金，共计15，255.46元。
2013年4月9日，高明支付了系争房屋2012年6月至2013年3月的水费，共计2，964.80元。
2013年4月，高明诉至法院，请求判令：1、解除高明与陈健于2010年5月28日签订的房屋租赁合同；2、陈健迁出系争房屋，并将该房屋返还给高明；3、陈健支付2013年1月1日起至实际搬离之日止的房屋租金，扣除已经支付的45，400元（2013年1月1日至2013年5月28日租金按每月24，600元计算；2013年5月29日起至实际搬离之日，租金按每月25，600元计算）；4、陈健支付2012年11月至2013年3月的电费15，255.46元；5、陈健支付2012年6月至2013年3月的水费2，964.80元；6、陈健支付2012年1月至2013年4月的物业费5，340.80元。
原审中，陈健辩称：不同意解除房屋租赁合同，不同意搬离、返还系争房屋。自租赁系争房屋后，陈健一直多付高明房租，故没有拖欠高明2013年前的房租。对于2013年第一季度的房租，按照合同约定应支付73，800元，2013年3月15日，双方达成协议，陈健只需一次性支付70，000元，陈健于2013年1月1日、同年3月28日共计支付了70，000元，已付清了该季度的房租。第二季度的房租应于2013年5月28日支付，但因高明于2013年3月5日锁住了系争房屋并拉电，第二天陈健虽自行进入并接电，但实际无法使用房屋，故陈健认为第二季度的租金可以不付。2013年6月1日起陈健继续经营，但双方已经诉讼了，所以没有支付租金，现同意支付该段期间的房租，故陈健认为没有达到合同解除的条件。对于2013年3月15日的保证书，系高明代理人书写，陈健未阅看即签字了。关于电费，陈健于2013年4月前往供电局缴纳电费，但没有取得发票，后接到供电局通知，称高明已缴纳了电费，故向陈健退回了电费，对于高明缴纳的电费违约金1，444.58元，陈健不予认可。对于水费及物业费，陈健同意支付。另外，2013年3月15日，电力公司将系争房屋内的电表拆除，致使陈健无法用电，后高明于2013年4月1日支付了拖欠的电费，但其向电力公司表示不同意电力公司恢复供电，致系争房屋直到2013年4月底、5月初才恢复供电，所以相关的房租可以不付。
原审审理中，1、高明于2013年5月9日支付了系争房屋2012年1月至2013年4月的物业费，共计5，340.80元；2、2013年5月31日，原审法院向陈健送达起诉状副本；3、高明表示待陈健搬离系争房屋并结清所有费用后，同意将房屋押金30，000元返还给陈健。
原审法院认为：高明与陈健于2010年5月28日签订的房屋租赁合同合法、有效，双方均应按约履行。陈健作为承租人应按约向高明支付房租，根据查明的事实、双方当事人的陈述及双方提供的证据，应当认定，陈健于2013年1月1日支付的30，000元中的24，600元系2012年12月的房租，对于另5，400元，现高明认可系陈健支付的2013年第一季度的房租，并无不妥，予以准许。陈健于2013年3月28日向高明支付的40，000元，系2013年第一季度的房租，故陈健支付了2013年第一季度的部分房租计45，400元，尚欠28，400元未予支付，并拖欠之后的房租至今。由于陈健未按约向高明支付房租，属于违约，依据合同约定，高明有权解除房屋租赁合同。双方签订的房屋租赁合同于陈健收到起诉状之日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行。故陈健应搬离系争房屋，并将该房屋返还高明。由于陈健至今仍占有、使用系争房屋，应向高明支付房屋实际使用费，现高明主张按房屋租赁合同约定的租金标准支付，并无不当，予以支持。
陈健系完全民事行为能力人，对其在2013年3月15日保证书上签名的意义及可能带来的后果应系明知，且保证书内容于法不悖，陈健称未阅看内容即签字，无相关证据，故陈健应承担相关法律责任。对于陈健认为其一直多付高明房租，未拖欠高明2013年1月前的房租，故其于2013年1月1日、2013年3月28日所支付的共计70，000元均系2013年第一季度的房租，且双方已协商该季度房租变更为70，000元的抗辩意见，首先，陈健就此未提供相应的证据，其次，陈健于2013年3月15日向高明出具的保证书中明确当时尚欠高明2013年1月至同年3月的房租73，800元，可以认为陈健于2013年1月1日向高明支付的款项并非2013年第一季度的房租，且双方并未协商变更2013年第一季度房租的金额。故对陈健的上述抗辩意见不予采信。
对于高明主张要求陈健支付拖欠房租的请求，由于2013年4月1日高明已付清了系争房屋拖欠的电费及违约金，但其要求电力部门停止恢复系争房屋的供电。根据法律规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。高明要求电力部门停止恢复供电，系其扩大损失，影响了陈健使用系争房屋。故原审法院酌情减少陈健应支付的2013年4月的房租金额。
高明要求陈健支付2012年11月至2013年3月的电费15，255.46元，根据租赁合同约定，陈健应按时支付电费，故因陈健未按时支付电费而产生的违约金亦应由陈健支付。
陈健同意支付2012年6月至2013年3月的水费2，964.80元及2012年1月至2013年4月的物业费5，340.80元，并无不当，予以准许。
高明表示待陈健搬离系争房屋并结清所有费用后，同意将房屋押金30，000元返还给陈健的意见，并无不妥，予以准许。
据此，原审法院作出如下判决：一、高明、陈健于2010年5月28日签订的《房屋租赁合同》于2013年5月31日解除；二、陈健应于判决生效之日起十日内搬离上海市杨浦区国权东路XXX号店铺，并将该店铺返还给高明；三、陈健应于判决生效之日起十日内支付高明2013年1月1日至2013年5月31日拖欠的房屋租金76，000元；四、陈健应于判决生效之日起十日内支付高明2013年6月1日起至实际搬离之日的房屋实际使用费，按每月25，600元计算；五、陈健应于判决生效之日起十日内支付高明2012年11月至2013年3月的电费15，255.46元；六、陈健应于判决生效之日起十日内支付高明2012年6月至2013年3月的水费2，964.80元；七、陈健应于判决生效之日起十日内支付高明2012年1月至2013年4月的物业管理费5，340.80元；八、高明应于判决生效之日起十日内返还陈健房屋押金30，000元。
原审法院判决后，上诉人陈健不服原审判决，向本院上诉称：第一，一审法院认定事实不清，证据不足。就上诉人是否拖欠房租这一问题，上诉人在原审中已提供了银行流水单，用以证明上诉人租赁期内支付租金的明细，从银行流水单上的付款记录可以看出，上诉人已全额付清了2013年1月前的租金，并不存在拖欠问题。至于2013年第一季度的房租，上诉人已于当年度的1月1日及3月28日共计支付了7万元，扣除被上诉人承诺免除的3，800元，上诉人实际已付清该季度的租金。因市场房屋租金上涨，被上诉人想收回房屋另租，便处处刁难上诉人，于2013年3月5日锁住系争房屋并拉断电源，致双方矛盾激化，一度协调到同年的6月1日，上诉人才得以继续经营。至于《欠条》和《保证书》均是在被上诉人并未与上诉人对租金对账的基础上胁迫上诉人签字认可，而经上诉人事后仔细核对，上诉人发现并未拖欠被上诉人2013年度之前的房租。故《欠条》和《保证书》不应作为原审认定事实的依据。在上诉人欲继续支付房租时却收到了被上诉人起诉的法院传票。第二，一审法院适用法律不当。双方虽对解除合同条件有约定，但原审法院应该注意到本案系争房屋的租期是2010年5月至2015年5月。上诉人将系争房屋用于经营饭店，前期投入巨大，且上诉人延迟支付租金的行为，也未构成根本性的违约，故原审法院判决解除合同实属不当。故请求二审法院撤销原审判决，依法改判或将本案发回重审。
被上诉人高明辩称：不同意上诉人的上诉请求。由于上诉人一直没有将2012年最后一个季度和2013年第一季度的房租结清，所以被上诉人才提出诉讼。上诉人称不存在拖欠房租问题，不符合事实。双方合同约定逾期不交租赁费被上诉人有权解除合同。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为：二审中，双方的争议焦点在于上诉人是否存在拖欠房租的行为，以及被上诉人是否因此而享有合同解除权。关于上诉人是否拖欠房租的问题，上诉人于2012年12月28日出具的《欠条》及2013年3月15日出具的《保证书》均可证明上诉人确实存在拖欠房租的行为，且并未按照上述《欠条》和《保证书》上的承诺履行结清房租的义务。上诉人主张该《欠条》和《保证书》系受胁迫而出具，缺乏依据，本院无法采信。因此，可以认定上诉人自2012年第四季度起存在拖欠房租行为。而根据上诉人与被上诉人之间的《房屋租赁合同》约定，如上诉人未按时支付房租，则被上诉人有权终止租赁合同，收回店铺，故现被上诉人要求解除双方租赁合同，于法有据，应予支持。据此，原审法院确认双方租赁合同于起诉状副本送达上诉人之日起解除，并无不当。合同解除后，上诉人应当将系争房屋返还被上诉人，并应当支付占有、使用系争房屋期间的房屋使用费。原审法院依双方租赁合同约定的标准判定上诉人应当支付的房屋使用费金额，并无不当；原审法院根据系争房屋2013年4月的实际使用状况酌情减少上诉人应支付的该月房租金额，亦属合理。此外，上诉人应当负担其占有、使用系争房屋期间产生的电费及因其迟延缴纳电费而产生的违约金、水费与物业费。综上，原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2，515元，由上诉人陈健负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢薇薇
审 判 员 余 艺
代理审判员 邬海蓉
二〇一四年二月二十一日
书 记 员 孙幸冬
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……