江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终8701号上诉人（原审被告）：南京筑诚置业发展有限公司，住所地江苏省南京市江宁经济技术开发区将军大道9号。法定代表人：黄灏，公司董事长。委托诉讼代理人：王和平，江苏三法律师事务所律师。委托诉讼代理人：金雅，江苏三法律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：张某1，男，2007年6月16日出生，汉族，银城小学学生，户籍地江苏省南京市秦淮区，现住江苏省南京市江宁区。法定代理人：张某2，男，1975年5月6日出生，汉族，南京地铁建设公司工程师，户籍地江苏省南京市秦淮区，现住江苏省南京市江宁区。委托诉讼代理人：李梦亮，江苏苏博律师事务所律师。上诉人南京筑诚置业发展有限公司（以下简称筑诚公司）因与被上诉人张某1商品房预售合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2017）苏0115民初4272号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。筑诚公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人与被上诉人于2015年12月13日签订了托乐嘉花园商品房预售合同，合同签订后被上诉人支付了全部的房款，上诉人亦如约向被上诉人交付了涉案商铺，2016年1月19日上诉人与被上诉人以及案外人签订三方协议，约定将商铺的出租方主体由上诉人变更为被上诉人，协议签订后上诉人向被上诉人支付了前期所有的租金，后被上诉人认为涉案商铺未达到预期收益于2017年3月21日向一审法院提起民事诉讼，以涉案房屋未配备卫生间未供上下水为由要求解除合同，故一审法院忽略客观事实，判决涉案合同解除，给上诉人造成巨大损失。二、一审法院认定事实不清：1、被上诉人购买的商铺系现房，其对涉案房屋的实际情况明知，涉案商铺出售宣传画册已经明确载明了负二层不设立卫生间和上下水；2、负二层面积狭小，不具备设立卫生间的客观条件；3、整栋房屋均为商铺，均没有独立入户的卫生间，负二层和地上一层没有公共卫生间，其他楼层均只设有一个公共卫生间。三、一审法院适用法律错误：1、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定，被上诉人诉请解除涉案合同已经超过了法定的解除期限。2、即便按照被上诉人的理解，所谓卫生间和上下水问题并不能达到合同目的不能实现的程度，上诉人不存在违约情形，一审法院判决合同解除系适用法律错误。张某1辩称：一审法院查明事实清楚，适用法律准确，上诉人陈述的事实与客观事实不符。一、涉案房屋并非如上诉人所陈述属于现房销售，房屋交售时间是2015年12月30日，在此时间之前包括本案被上诉人在内的所有业主根本无法进入到施工现场去察看房屋的基本情况，更无法知道房屋是否存在上下水，以及是否按照合同约定装备相应的卫生间。其次，关于房屋的卫生间、上下水等基础配套设施无论是从合同约定还是从房屋销售的法律规定来说，都应当配备基础的配套设施才能对外进行销售。因涉案房屋没有上下水，导致被上诉人无法正常使用该房屋。上诉人作为专业的房地产开发公司，在出售房屋时并没有明确告知或通过明显的条款对涉案房屋不存在独立的卫生间，没有上下水作出特别的说明。在销售涉案房屋时，既没有相应的样板房，也不具备被上诉人到现场观看的实际条件，故上诉人不应该以此来进行抗辩。二、涉案的房屋虽然是商业性质，但是本质上属于商品房。从双方签订合同至今整个负二层没有一家商铺对外出租成功过，而上诉人所提到的案外人李文飞也是上诉人方长期合作的租赁合作商。被上诉人事实上在签订合同以后，仅拿到一个月的房屋租金，之后因为没有上下水、卫生间等基础的配套设施导致房屋无法正常使用，从而造成房屋根本无法对外进行出租。三、上诉人就房屋能否再行配备上下水以及是否能够再行完善卫生间的设施问题一直未向被上诉人方作出明确的表态，而按照双方合同条款的约定附件中的设施迟延达到承诺条件的，上诉人需要承担违约责任并进行补救措施。在补救措施未完善之前需要按照一元一天的标准支付违约金，直至双方解除合同。因此本案中并不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条中解除合同条款的时间限定。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。张某1向一审法院起诉请求：1、解除双方于2015年12月13日签订的编号为宁房预售合字2013207722号商品房预售合同；2、要求筑城公司退还购房款1487016元及利息（自2015年12月25日起按照银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）。一审法院认定事实：张某1的母亲田兴丽代张某1（乙方）与筑诚公司（甲方）于2015年12月13日签订《托乐嘉花园商品房预售合同》（以下简称商品房预售合同），双方约定甲方预售给乙方的商品房为江宁区秣陵街道将军大道9号托乐嘉花园108幢-216室，商品房所在楼幢的主体建筑结构为钢混，主体建筑层数为12层，其中±0.00米以上10层，±0.00米以下2层，该商品房位于±0.00米以下第2层。该商品房的设计用途为商业，建筑面积47.58平方米，其中套内面积26.78平方米，共有共用分摊面积20.8平方米。乙方应于2015年12月11日前向甲方支付定金80000元。该商品房以建筑面积定价，单价为31252.96元/平方米，总价1487016元。乙方应于2015年12月25日前支付总价款1487016元。甲方应于2015年12月30日前向乙方交付该商品房。乙方迟延支付合同价款的，应按照未付到期价款万分之一/天计算，向甲方支付迟延期间的违约金，违约金应当在交房前付清；经甲方催告后5日仍未支付到期价款，且未付到期价款的金额达到总价款5%的，甲方有权解除本合同，乙方应当向甲方支付合同总价款的5%的解约赔偿金并不予返还定金。甲方迟延交付该商品房的，应按照已收价款万分之一/天计算违约金，但该违约金数额累计不超过10000元。甲方迟延交付该商品房的，经乙方催告后120日仍未交付的，乙方有权解除本合同。甲方应当在登记机关注销本合同后10日内将已收房款和3%违约金支付给乙方。乙方发函解除之日起十日内，应当配合甲方办理合同注销登记手续，逾期乙方应按总价款的万分之一/天向甲方支付违约金；附件7中的设施迟延达到甲方承诺条件的，甲方承担违约责任，采取补救措施并按照1元/天•项计算向乙方支付违约金，但乙方解除本合同的除外。该商品房交付后，附件7中设施迟延达到甲方承诺条件，经乙方催告后仍未达到的，乙方有权解除本合同。附件4列明的装饰装修及设备标准，其中卫生间的装修包括地面及墙面。附件7列明甲方对配套基础设施及其他设施的承诺，其中甲方在上水、下水设施（地下一层至五层通上下水）、供配电设施、燃气供应设施（地下一层至五层通燃气）等处打勾。附件10-3列明该房屋负一层至五层通燃气，其他楼层不具备餐饮功能。筑诚公司于2015年12月25日向张某1开具1487016元房款的销售不动产统一发票。2016年1月19日，张某1（丙方）、筑诚公司（甲方）、案外人李文飞（乙方）签订《三方协议》一份，约定：自2015年12月25日起，涉案房屋的出租方主体由甲方变更为丙方，原《房屋租赁合同》中约定的甲方所有权利及义务由丙方继续承受；自2016年1月1日起，乙方所需缴纳的租金直接支付给丙方，甲方前期已收取的所有费用自2016年1月15日转付给丙方。审理中，筑诚公司对于涉案房屋能否改造安装上下水设施答复需与设计部门及项目组沟通。一审法院认为：双方签订的商品房预售合同合法有效，应受法律保护。涉案商品房属于商业性用房，即用于出租、经营等商业性用途。本案中，筑诚公司在与张某1签订的商品房预售合同附件7配套基础设施及其他设施中的上水、下水设施处打勾，仅载明地下一层至五层通上下水，但对涉案负二层的标的物未作说明，且附件4约定该商铺包含卫生间，按通常理解，应认定合同约定涉案商铺配备有上下水设施。筑诚公司向张某1出售商铺，应确保该商铺能够满足正常合法使用。《商品房销售管理办法》规定，房屋现售应满足供水供电等配套基础设施具备交付使用条件。涉案商铺作为人员集聚的商业区域，有无卫生间及上下水设施，将直接影响区域商铺的人流量及商业经营目的的实现。筑诚公司未能提供合同约定的配套设施且负二层不能满足上下水单独入户的条件将严重影响张某1实现其合同目的。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因负二层商铺与城市地铁相通，客观原因不具备单独设计上下水条件，且无法补救，筑诚公司实际上已不能继续履行，按照合同约定为涉案商铺提供进户上下水和卫生间，致使合同目的无法实现，故对于张某1主张解除商品房预售合同诉讼请求，一审法院予以支持。对于筑诚公司辩称张某1行使解除权的时间已经超过的意见，因筑诚公司至今未就能否对上下水设施进行整改以达到合同约定给予张某1答复，不应自2015年12月30日开始计算解除权的行使期限，故对筑诚公司该辩称意见一审法院不予采纳。涉案商品房预售合同解除后，筑诚公司应当返还张某1交付的房款，故对于张某1要求筑诚公司返还购房款1487016元的诉讼请求，一审法院予以支持。张某1要求筑诚公司承担已收取购房款银行利息损失，于法有据，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、《最高人民法院》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、张某1与南京筑诚置业发展有限公司于2015年12月13日签订编号为宁房预售合字2013207722号《托乐嘉花园商品房预售合同》解除；二、南京筑诚置业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内返还张某1购房款1487016元及利息（以1487016元为基数自2015年12月26日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际给付之日止）；三、驳回张某1的其他诉讼请求。本案应收案件受理费18313元，保全费5000元，合计23313元，由南京筑诚置业发展有限公司负担。本院二审期间，上诉人向本院提交以下证据：1、《竣工验收证书》，证明2015年12月7日涉案商铺完工，被上诉人购买的是现房；2、其他楼层的预售合同所附平面图及其《宣传画册》，证明（1）、宣传画册所附的各层平面图可清楚的反映商铺的真实情况，所有的商铺均无入户的卫生间，且负二层、地上一层也无公共卫生间，画册附图与预售合同附图一致；（2）、各个楼层是否配备卫生间在预售合同所附的平面图中均载明，购房人在平面图签字认可；（3）、根据负一层、地上一层《预售合同》可知，商铺的商业价值与地段有关，地上一次商铺亦没有卫生间，但是均价却达到6、7万每平方米，负二层毗邻地铁商铺价格相对较低，正是因为无入户上下水和公共卫生间。3、提供《代理销售合同》、代理销售公司《情况说明》、代理销售人员身份证明、《合同签订确认单》，证明涉案商铺由南京泰旭房地产顾问有限公司代理销售，销售人员在销售过程中充分展示了宣传画册、披露了商铺真实的情况，负二层商铺无上下水和公共卫生间。4、负二层商铺照片，证明负二层有公共上下水，地铁通道畅通，被上诉人的经营效益和风险与上诉人无关。被上诉人对上述证据质证认为：1、上诉人一直在强调现房销售，本案中现房销售以及是否能够进入到现场看房屋是两个概念，双方签订的是商品房预售合同，从法律文书层面上来说，合同性质就是预售房的销售。证据1载明完工时间是2015年12月7日，竣工验收时间是2015年12月16日，但竣工备案的时间是2015年12月22日，未竣工验收备案之前根本不具备现房销售的法定条件。被上诉人在12月30日之前无法进入现场察看的问题前面已阐明。2、上诉人提交的证据2不是新证据，双方签订的补充条款中，约定买卖双方权利义务以书面合同为主，排除了宣传册页和销售政策的法律效力。因此，宣传画册仅供参考，双方的合意应以预售合同的约定为准。且作为购房人来说，不可能根据平面图清楚知晓公共卫生间、上下水、水电配套的具体位置、方式和要求。3、对上诉人提交的证据3的真实性、合法性、关联性均不予认可。南京泰旭房地产顾问有限公司与被上诉人是关联公司，该证据无法达到上诉人的证明目的。所有业主均明确陈述签订合同筑诚公司未告知负二层没有上下水及公共卫生间。4、关于证据4，照片中的公共水槽在负一层通往负二层，曾因被负二层业主举报系违建，由12345政府热线责令拆除。另案二审上诉期间，上诉人与物业公司又将已经拆除的水槽重新原址安装，但并未通水。因此，该水槽属于违建，不具备公共水槽的合法性。该证据无法达到上诉人的证明目的。对一审查明的事实，双方没有异议，本院依法予以确认。上述事实，有《托乐嘉花园商品房预售合同》、销售不动产统一发票、房屋现场照片、南京市房屋测绘成果报告、快递单、房屋设计图纸、宣传册及当事人陈述等证据证实。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《托乐嘉花园商品房预售合同》为双方当事人的真实意思表示，应属合法有效，双方均应按照约定全面履行自身义务。该合同附件4约定的装饰装修及设备标准中包含了卫生间、附件7约定的配套基础设施及其他设施中包含了上水、下水设施，上诉人应当按照合同约定向被上诉人交付包含卫生间和上、下水设施的商铺。涉案商品房的设计用途为商业，是否具备卫生间和上、下水设施对该商铺的价值和使用功能均构成重大影响，现上诉人未按约交付包含卫生间和上、下水设施的房屋，且因客观条件限制，无法采取补救措施，致使被上诉人购买涉案房屋的目的无法实现，被上诉人要求解除双方签订的商品房预售合同、上诉人返还购房款及利息的诉讼请求，本院予以支持。关于上诉人主张被上诉人购买的商铺系现房，对涉案房屋的实际情况是明知的，且上诉人已经告知了被上诉人负二层不设卫生间。本院认为，首先，上诉人主张诉争房屋为现房交付，但未能提供证据证明被上诉人是否进行了现场验收房屋，并办理了相关验房手续。其次，上诉人二审提交的宣传画册、代理销售合同、代理销售公司情况说明、代理销售人员身份证明、合同签约确认书等证据尚不足以证明销售人员在销售过程中向购房人披露了负二层商铺无入户上下水和公共卫生间的情况。且根据合同“其他约定”第8条，宣传图片等对双方没有法律约束力，应以合同约定为准，因此上诉人提供的宣传图册并不能作为确认双方权利义务的依据。因此，即使销售人员在销售过程中告知过购房人相应情况，但上诉人与被上诉人之间的权利义务关系应当以双方签订的书面的商品房预售合同为准，销售人员的口头告知不能取代商品房预售合同的书面约定。再次，商品房预售合同的“其他约定”部分仅仅约定了“该房屋负一层至五层通燃气，其他楼层不具备餐饮功能”，并不等同于“负二层不包含卫生间和上下水设施”。另根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。上诉人作为房地产开发企业，理应熟悉和了解商品房预售合同格式文本内容，在商品房预售合同附件4和附件7已经明确约定了涉案房屋包含卫生间和上下水设施的情况下，即使预售合同的附图中没有标注负二楼有卫生间，对商品房预售合同可能存在理解争议的情况下，应当作出不利于上诉人的解释，应理解为双方对配备上下水和卫生间作出了约定。关于上诉人主张被上诉人解除合同超过了一年的法定解除期限。本院认为，直至一审庭审中，上诉人陈述对于涉案房屋能否改造安装上下水设施需与设计部门及项目组沟通，可视为直到本案一审诉讼前，上诉人未对上下水设施是否可以整改以达到合同约定给予被上诉人明确答复，故上诉人主张自2015年12月30日起算解除权的行使期限，本院不予采纳。关于上诉人主张被上诉人的合同目的并非无法实现，故无权解除合同。本院认为，合同附件7约定的上、下水设施未特别标注为公共区域的上、下水设施，按通常理解，应为在涉案房屋内部的独立上、下水设施，上诉人在负一层通往负二层设置的公共水槽，并非该条约定的上水、下水设施。涉案商铺作为人员集聚的商业区域，有无卫生间及上下水设施，将影响该商铺区域的人流量及其商业经营目的的实现，上诉人以负二层有公共上下水、负一层商铺已经配备上下水和公共卫生间为由认为被上诉人的合同目的能够实现，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，筑诚公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18313元，由上诉人南京筑诚置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 武 琼审判员 何祖斌审判员 陈晓霞二〇一七年十一月二十九日书记员 汤 燕