山东省济宁市任城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）任民一重字第41号
原告（反诉被告）：济宁圣祥置业有限公司。
法定代表人：郭兴荣，董事长。
委托代理人（一般授权代理）：陈志峰。
委托代理人（一般授权代理）：毛红梅，山东华运律师事务所律师。
被告（反诉原告）：中国农业银行股份有限公司济宁市中支行。
负责人：董涛，行长。
委托代理人（一般授权代理）：刘国栋，山东宏易律师事务所律师。
委托代理人（一般授权代理）：高传峰，山东宏易律师事务所律师。
原告（反诉被告）济宁圣祥置业有限公司（以下简称圣祥公司）与被告（反诉原告）中国农业银行股份有限公司济宁市中支行（以下简称中区农行）房屋租赁合同纠纷一案，济宁市市中区人民法院于2013年12月7日作出（2013）济中区民初字第1667号民事判决，双方当事人均不服，向山东省济宁市中级人民法院提出上诉。山东省济宁市中级人民法院于2014年4月8日作出（2014）济民终字第712号民事裁定，裁定撤销（2013）济中区民初字第1667号民事判决，发回本院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）圣祥公司的委托代理人陈志峰、毛红梅，被告中区农行的委托代理人刘国栋和高传峰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告圣祥公司诉称，原、被告于2012年1月15日签订《房屋租赁合同书》，约定，被告承租原告所有的位于盛世朝阳小区沿街10、11号一楼营业房，租赁期限为5年，年租金60万元，每半年支付一次，合同第十三条还约定了赔偿金和滞纳金条款。合同签订后，原告将房屋交付被告，被告只给付了半年租金30万元，剩余租金经多次催要，拒不支付，故诉至法院，要求判令：1、双方继续履行合同，被告中区农行支付租金118.5万元（2012年1月15日至2014年6月15日）、赔偿金15万元和滞纳金108.6万元（724天×30万×0.005）等总计242.1万元。
被告中区农行辩称，一、原告未履行租赁合同，一直没有交付房屋给被告，应驳回原告的诉讼请求；二、即使事实如原告所述，但其主张的滞纳金、赔偿金都属于损失范围，总金额超出了法律规定的30%，不应予以支持；三、被告已经支付的30万元租金，要求原告返还；四、原一审被告明确表明原告没有交付房屋，合同实际已经处于解除状态，后如有租金损失原告自行负担责任，被告不承担。重审过程中，原告要求租金计算至2014年6月15日，增加标的额请求，与已固定的事实不符。
反诉原告中区农行诉称，原、被告签订租赁合同，约定反诉原告租赁反诉被告圣祥公司的房屋用于王母阁支行（迁址）网点经营，合同约定反诉被告应当于2012年1月15日前将其所出租房屋交付反诉原告，但至今圣祥公司一直未履行合同义务，交付房屋。反诉原告于2012年6月支付租金30万元，根据合同约定，反诉原告有权解除合同，且于2012年9月4日向某公司送达了解除租赁合同的函，双方的租赁合同实际已经解除。由于反诉被告未履行交付房屋的义务，合同目的不能实现，合同应当予以解除。故请求：1、依法确认双方签订的房屋租赁合同已经解除；2、反诉被告圣祥公司返还反诉原告中区农行租金30万元。
反诉被告圣祥公司辩称，一、原、被告签订的房屋租赁合同明确写明了租赁期限为2012年1月15日至2017年1月14日，双方应当遵照合同履行；二、租赁合同第13条明确约定租赁期内承租方提前解除合同需要提前三个月书面通知出租方，在本案中直到2014年6月21日被告才向法院递交告知函，告知函是原告方收到的被告唯一一份书面材料，原告暂且将这份告知函视为济宁农行解除合同请求，那么双方合同终止日期就应该为2014年6月21日；三、被告没有按照合同履行向原告交付租金的义务，是违约行为，而不是被告所说的解除合同行为。被告如想单方解除合同可以根据约定以书面形式提出，甚至是在本案原一审开庭时提交给法院，被告有多种渠道实现解除合同的目的，但其没有这样做。被告单方解除合同应当承担对其不利的法律后果；四、双方合同约定租赁期限是5年，合同履行期间，被告既没有按照合同约定行使单方解除权，又不向原告支付租金，被告违约，因此给原告造成的一切损失都应当由被告承担。原告不应当返还被告30万元租金；五、合同约定从合同生效之日起房屋使用权已经交给对方，原告已经履行完毕房屋的交付义务，将房屋钥匙交付被告，并且被告已实际占有和使用房屋，里面存放提款机。截止到开庭之日，房屋钥匙被告仍未归还。
经审理，双方当事人对下列事实无争议：
2012年年初，原告圣祥公司与被告中区农行分别作为甲、乙方签订《房屋租赁合同书》，内容主要约定，被告承租原告所有的位于济宁市车站东路盛世朝阳小区沿街10、11号营业房一楼，甲方自合同生效之日起，将租赁房屋交付乙方；租赁期限5年，自2012年1月15日至2017年1月14日；租金为每年60万元，每年两次付款，第一次为合同签订时预付半年租金30万元，以后每年1月31日前、6月30日前预付半年租金，乙方支付相应税金后甲方向乙方出具发票；租赁房屋用于银行营业，在不破坏建筑物主体结构、达到消防要求的前提下可以按照营业要求进行装修及改善增设他物；在双方签订租赁合同三年内，乙方如购买该出租房产，购房价格为20000元／平方米，以后再购买，按市场价格销售，如乙方在合同签订三年内不购买，甲方有权出售该房屋。其中，合同第十条约定：“有下列情形之一，甲方有权解除合同：1、乙方无正当理由未支付或迟延支付租金的，甲方可以要求乙方在30日内支付，乙方逾期不支付的……”，第十一条：“有下列情形之一，甲方有权解除合同：1、甲方延迟交付房屋30天以上……”，第十三条：“违约责任：在租赁期内，乙方提前解除该合同的，需要提前三个月通知甲方，否则给予三个月租金赔偿。乙方逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应按应付未付租金金额的日千分之五支付滞纳金……”
2012年6月15日，原告向被告开具发票两张，金额分别为20万元和10万元，上面记载：“房屋租赁费20万元（2012年1月至4月租金）；房屋租赁费10万元（2012年5月至6月租金）”2012年6月27日，被告中区农行通过建设银行转账向原告支付租金30万元。后被告未再向原告支付租金。
2013年5月3日原告诉至本院（（2013）济中区民初字第1294号），要求被告中区农行支付租金60万元。2013年6月19日，原告撤回起诉。同日，原告再次提起诉讼（（2013）济中区民初字第1667号），要求被告中区农行支付2012年7月至2013年6月的租金60万元，支付利息4.05万元、赔偿金15万元、滞纳金108万元，共计187.05万元。
被告中区农行原一审答辩称，原告一直未履行交付房屋的义务，被告从未使用占有租赁房屋，并于2012年8月通知原告解除房屋租赁合同，保留要求原告返还租金的权利；原告主张的利息、违约金及滞纳金不能同时适用，也没有事实和法律依据，要求驳回原告的诉讼请求。
2013年12月7日，本院作出（2013）济中区民初字第1667号民事判决，认定被告于2012年6月接收租赁房屋，双方均存在违约，被告对原告空置房屋损失承担主要责任为由，判令：一、被告中区农行支付原告圣祥公司租金30万元（至2013年6月30日）；二、被告中区农行赔偿原告租金损失20万元；三、被告中区农行支付原告违约金（按同期银行贷款利率的四倍，自2013年1月1日计算至30万元租金付清之日止）；四、驳回原告的其他诉讼请求。
判决书送达后，原、被告不服判决，双方均提起上诉。
2014年2月25日，中区农行以圣祥公司为被告向本院提起诉讼（（2014）任民初字第894号），要求：解除双方签订的租赁合同，圣祥公司返还租金30万元。该案审理过程中，圣祥公司提起反诉，要求中区农行支付租金105万元，并支付利息、赔偿金及滞纳金。
2014年4月8日山东省济宁市中级人民法院作出（2014）济民终字第712号民事裁定，以原审判决认定事实不清为由，撤销（2013）济中区民初字第1667号民事判决，发回本院重审。
2014年6月20日，中区农行和圣祥公司均向法院提出申请，要求撤回起诉和反诉。2014年6月20日本院作出（2014）任民初字第894号民事裁定，准予中区农行撤回起诉；准予圣祥公司撤回反诉。
本案重审过程中，原告圣祥公司变更诉讼请求，要求双方继续履行合同，被告中区农行支付租金118.5万元（2012年1月15日至2014年6月15日）、赔偿金15万元和滞纳金108.6万元（724天×30万×0.005），总计242.1万元。被告中区农行提起反诉，要求确认双方签订的房屋租赁合同已经解除；圣祥公司返还租金30万元。
本案审理过程中，本院征询双方当事人意见，均表示租赁合同不再履行。经释明，为减少损失，双方同意先就涉案租赁房屋处置进行协商并达成共识，租赁房屋由圣祥公司自行处分。2014年6月21日中区农行向本院递交“告知函”一份，内容：“致济宁圣祥置业有限公司：因我行与贵单位就双方签订的《房屋租赁合同》纠纷一案正在审理中，从贵单位的起诉状中看出，疑似贵单位就争议房屋一直没有对外出租。为避免损失的进一步扩大，特告知贵单位：1、我行与贵单位早已依据合同的约定及法律的规定解除了上述《房屋租赁合同》；2、贵单位可以对上述房屋自行处理，不论出售、出租、自用或以其他方式处置该房屋，均是贵单位的权利，我行无权、也不会因此追究贵单位的违约责任；3、因该房屋闲置而造成的损失，特别是进一步扩大的损失，应由贵单位承担，与我行无关。特此告知，中国农业银行股份有限公司济宁市中支行。”原告接收该告知函后，认为双方的租赁合同关系自此解除，同意自行处分该房屋，要求被告支付至该函出具之日的房屋租金。
本案争议焦点：一、原、被告签订的房屋租赁合同，合同是否实际履行；二、合同履行过程中双方当事人是否存在违约行为；三、租赁合同是否已经解除，如果已经解除，解除时间的认定；四、原告请求的租金及各项损失有无依据，是否存在自行扩大的损失。
原告圣祥公司主张，租赁合同签订时间为2012年1月15日，直至被告2014年6月21日出具告知函双方才解除合同，被告不履行租金支付义务，系违约，损失依据合同约定。为支持自己的诉讼请求，向本院提供以下证据：
1、《房屋租赁合同书》一份，证明2012年1月15日双方签订租赁合同，合法有效，合同明确约定双方的权利和义务及违约责任，约定被告应按期支付租金，但被告未能履约；
2、山东省地方税务局通用机打发票两份，记载收取被告2012年1月至4月租金20万元、5月-6月租金10万元，发票已交付被告，被告没有异议；
3、中国建设银行《电子汇划收款》回单一份，证明被告于2012年6月27日向原告交付租金30万元；
上述2、3组证据证明原告交付房屋，被告支付部分租金，租赁合同已经实际履行。
4、EMS《国内特快专递邮件详情单》两份，2012年12月18日和2013年2月21日原告向被告邮寄两份《律师函》，证明被告不按约支付租金，其行为构成违约，原告进行了催讨；
5、视频光盘及对话字幕，证明原告找到被告时任负责人张某秀催要房租，并当面陈述房屋交接过程，张行长没有提出任何异议，只称未使用；
6、证人任某、周某、李某乙证言。三人均是盛世朝阳小区的个体经营业主，任某、周某陈述，2012年5、6月份，原告将盛世朝阳小区沿街10、11号营业房出租给被告，并且6月份用车拉来了取款机，放进出租房屋内。证人李某乙陈述，大运五金机电商城10号门面房在其门市对面，听说房子租赁给农业银行了，后来才知道是农行观音阁办事处要搬过来。大约2012年春夏之交的某个中午在10号门面房门口看见一个30多岁男人，我问他是干什么的，他说是拉机子的，我问他什么机子，他说是取款机，后从这个门口经过时看到房间楼梯位置放有两个由塑料包裹的类似于不锈钢材料的物品，存放了两三个月，后就没有了。截止到2015年春节房子一直处于闲置状态。三位证人证言证明被告对其承租的盛世朝阳小区沿街10、11号营业房一楼进行了实际占有和使用。
被告中区农行质证认为，对原告证据1租赁合同真实性没有异议，但合同签订时没有落款时间，“2012年1月15日”是原告后来添加的。为此，提供反驳证据即租赁合同，上面没有落款时间，原告交付房屋日期无法确定。原告以租赁起始日视为房屋交付与合同约定相悖，也与实际情况不符，原告一直没有交付房屋。合同约定延迟交付房屋30天以上承租人可以以任何方式解除合同，合同第13条也赋予被告单方解除合同的权利，只要同意支付三个月的赔偿金。
证据2、3没异议，恰好证明被告履行了租金支付义务，不能证明原告交付了房屋。
证据4邮递单不能证明原告主张，不能证明原告交付房屋。
证据5是在被告负责人张某秀不知情的情况下拍摄的，存在诱导情形，且张某秀并没有认可租赁房屋交接事实，多次强调已不再租赁。
证据6证人证言与证明内容不具有关联性，达不到原告证明目的，证人提到只看到箱子，没一致说看到提款机。即使房屋中放过类似于提款机的东西，也不能证明原告交付房屋事实。
关于争议焦点，被告认为原告没有交付租赁房屋，存在违约，被告于2012年8月口头、9月书面已向原告提出解除合同。为支持自己的主张，提供以下证据：
证据1-3同原告证据1-3，但租赁合同上面没有落款时间；
4、2012年6月20日预付租金申请，证明支付原告的租金30万元是预付租金；
5、被告方职员石某与原告负责人孔某的通话记录和通讯费缴纳单据，证明自2012年8月被告就向原告提出解除合同；
6、2013年5月16日拍摄的照片一组，照片内容显示租赁房间内堆满配件、器材等，与原告经营无关，证明原告没有交付租赁房屋且自己一直在使用该房屋。
经质证，原告对被告1-4证据无异议，对证据5认为，双方存在通话，是原告向被告催要租金，不能证明被告解除合同的主张；证据6照片没有拍摄时间，不能证明被告关于原告没有交房的主张，照片所显示房间内的东西不是原告存放的。
关于租赁合同签订时间及生效问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时成立。第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。第四十五条规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。本案所涉房屋租赁合同没有约定生效条件，根据法律规定，应自双方当事人签字或盖章时成立并生效。双方当事人均在房屋租赁合同上签名、盖章，合同依法成立。双方持有的合同落款时间不一致，原告合同落款时间为2012年1月15日，被告合同中无落款日期。本院认为，合同第二条明确约定租赁期间为5年，自2012年1月15日至2017年1月14日，根据一般契约习惯、契约目的和日常生活经验来看，合同订立时间应当早于或同步于履行期限，原告主张合同签订时间为2012年1月15日，符合市场交易习惯和合同目的，本院予以采信。故，本院确认双方签订的房屋租赁合同自2012年1月15日成立并生效。
关于合同履行问题，本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。原、被告签订的租赁合同第一条约定：“甲方（圣祥公司）自合同生效之日起，将租赁房屋交付乙方”，合同第四条约定“第一次合同签订时乙方（中区农行）预付半年租金30万元”由此可以看出，双方当事人互负义务，没有约定先后履行顺序，应当为同时履行。原告圣祥公司作为出租方，其合同义务是及时交付租赁房屋，被告中区农行应当同时履行预付租金的义务。
双方对交付方式未作具体约定，因房屋属于不动产，根据法律规定，应当在不动产所在地履行或按照有利于实现合同目的方式履行交付义务。具体到本案，原告应当在租赁房屋所在地以交付房屋钥匙或相关权利凭证方式履行交付义务。原告未能提供直接证据证明合同签订后即交付房屋，本院对原告合同签订之日履行义务的主张不予采信。被告中区农行也未在合同签订之时预付租金，故双方当事人均未按合同约定同时履行自己的义务，均存在违约行为。同时，原、被告对合同履行期限等内容未作出书面变更。直至2012年6月27日，被告向原告支付租金30万元，该30万元租金是被告迟延交付2012年上半年还是预付下半年租金，双方主张不一。本院认为，原告没有于2012年1月交付租赁房屋，其主张该30万元系自2012年1月起算的租金，明显与事实不符。原告以其出具发票记载的月份为由，主张原告迟延交付租金，理由不能成立。根据双方同时履行义务的约定，被告2012年6月27日支付租金30万元时，应当视为接受了租赁房屋。被告主张自己支付租金而原告未交房，与交易习惯、社会常理相悖，其主张本院不予采纳。原告证人称“2012年春夏之交（5、6月份）租赁房间内有提款机箱体”，证人证言内容虽不一致，存在部分矛盾，证明力较弱，但与被告支付租金的时间基本吻合。在未对合同进行变更的情况下，双方开始履行合同后应按照约定继续履行，被告支付的30万元租金应当视为预付2012年下半年的租金。综上，结合双方提供的证据、合同约定及实际履行情况，本院认定，原告收取被告30万元租金时即2012年6月底交付了租赁房屋，双方开始实际履行合同，被告所付30万元租金应为2012年7月至12月的预付租金。
关于合同解除问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原、被告在租赁合同中均明确了双方解除合同的条件：中区农行无正当理由未支付或迟延支付租金的，圣祥公司可以要求对方在30日内支付，逾期不支付，圣祥公司享有合同解除权；圣祥公司延迟交付房屋30天以上中区农行有权解除合同；在租赁期内，中区农行提前解除该合同，需要提前三个月通知，否则给予三个月租金赔偿。合同签订后双方均未及时（半年内）履行义务，但均未依约行使解除权。2012年6月，合同实际履行。此后，被告未再支付租金，直至2013年5月提起诉讼，原告未依约定行使合同解除权。
被告是否行使合同解除权问题，被告补充提供2012年4月1日的《中国农业银行监督管理委员会济宁监管分局特别监督通知书》、2012年8月1日的《中国农业银行股份有限公司济宁市中支行综合管理部文件-
关于撤销我行观音阁支行迁址装修项目的请示》、2012年12月11日的《中国农业银行济宁分行综合管理部文件-
济宁分行关于网点建设不实施项目的请示》和2012年12月19日的“中国农业银行山东分行关于网点建设项目取消立项的批复”等证据证明其在2012年8月已经提出解除合同，同年9月发函，行使了解除权，合同已经解除。经质证，原告对上述证据真实性没有异议，但认为被告没有在此期间书面提出申请要求解除合同。本院对原告提供证据的真实性予以采信。从原告提供的文件时间顺序和内容上看，2012年8月被告向其上级提出申请，要求撤销观音阁支行的迁址立项，同年12月批复获准，被告作为承租人在明知合同没有继续履行的可能、目的不能实现后，作为经营企业，根据一般交易习惯提出解除合同，存在可能性。原告提供2012年8月至12月期间的电话记录虽能显示双方通话频率较高，但不能直接得出被告提出解除合同的结论，且原告不予认可，其证明力较弱。
原告提供的2013年3月12日到被告处找到其负责人张某秀的谈话录像中，张某秀在陈述没有使用租赁房屋的同时，称被告购买租赁房屋用于网点经营的立项被上级行否定，租赁房屋已没有基础（不买就不能租了），所以早就口头通知了出租方不再租赁房屋，并送达过书面通知（录像中张某秀与工作人员电话核实），并且强调了口头通知原告对租赁房屋该（出）租（出）租，该卖（就）卖。该份录像能够显示，被告多次表达合同已经解除的意思，对合同不再履行作出确认。
本院认为，自被告2012年6月交付30万元租金后长达数月的时间内，租赁房屋实际并未被用于银行网点经营（装修），与合同目的明显不符，尤其2013年年初，被告没有继续预付租金，以自己的行为表明不履行合同义务。按照原告自己的主张，被告自2012年7月起拖欠租金，原告更应当预见合同目的难以实现（证人证明提款机仅放置了两、三个月）。2013年3月12日，原告到被告处协商租赁合同事宜时，被告时任负责人在不知情拍摄的情况下多次强调已不再租赁，也已通知过原告。本院认为，即使被告未能提供充分证据证明向原告发送过解除合同的书面通知，但录像当日即2013年3月12日，被告时任负责人明确表示不再租赁房屋，租赁合同解除，该录像形式能够产生解除合同通知的效力。法律规定，合同自通知到达对方时解除。故本院认定，原、被告签订的房屋租赁合同于2013年3月12日解除。合同解除后，双方的权利义务终止。原告以被告没有以书面形式告知，直至2014年6月21日合同才予以解除，理由不能成立，本院不予采纳。此后，原告应当积极采取措施，防止损失发生。原告自行扩大的损失，要求由被告承担，本院不予支持。
租赁合同不能履行是被告方取消立项所致，被告单方提出解除合同，应当按照合同约定承担违约责任，赔偿原告三个月的租金损失。
综上所述，本院认为，原、被告签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律法规的强制性规定，于2012年1月25日生效。合同签订后，双方当事人均未依约及时履行自己的义务，至2012年6月合同才实际履行。租赁合同约定双方为同时履行义务，故被告支付租金30万元时，应视为原告履行了租赁房屋的交付义务。被告认为房屋没有交房，要求返还租金30万元的反诉请求，理由不当，证据不足，本院不予支持。租赁合同约定双方均有解除权，2013年3月12日被告行使合同解除权符合合同约定，发生合同解除的效力。租赁合同解除系被告不再履行合同义务单方提出所致，故被告应当承担违约责任，依照合同约定赔偿原告三个月的租金损失15万元。2013年1月至3月12日的租金12.5万元（每月5万元），被告应当支付原告，并应当按照合同约定支付逾期付款违约金（滞纳金）44375元（按日千分之五计算）。合同解除后，尚未履行的终止履行。原告要求被告承担的其他租金、利息等损失，理由不当，证据不足，本院不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）济宁圣祥置业有限公司与被告（反诉原告）中国农业银行股份有限公司济宁市中支行2012年1月15日签订的《房屋租赁合同书》于2013年3月12日解除；
二、被告（反诉原告）中国农业银行股份有限公司济宁市中支行于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）济宁圣祥置业有限公司拖欠的租金125000元，支付逾期付款违约金44375元，赔偿原告损失150000元，合计319375元；
三、驳回原告（反诉被告）济宁圣祥置业有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）中国农业银行股份有限公司济宁市中支行的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费20048元，由原告济宁圣祥置业有限公司负担17403元，被告中国农业银行股份有限公司济宁市中支行负担2645元；反诉案件受理费7500元，由反诉原告中国农业银行股份有限公司济宁市中支行负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。
审 判 长 郝 芳
审 判 员 郭克法
人民陪审员 马 红
二〇一五年四月八日
书 记 员 褚 沛