深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2012）深罗法民三初字第30号原告林庆君。委托代理人赵启太，广东国晖律师事务所律师，执业证号为14403200710613275。委托代理人朱淑苹，广东国晖律师事务所律师，执业证号为14403200811530414。被告鸿隆地产集团有限公司，住所地深圳市罗湖区深南东路2028号罗湖商务中心24楼06单元。法定代表人杨素丽，董事长。委托代理人唐啸，系该司法务与风险管理部员工。原告林庆君诉被告鸿隆地产集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告林庆君及委托代理人朱淑苹、被告的委托代理人唐啸均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2010年9月13日，原、被告双方签订了深（罗）网预买字（2010）第2763号《深圳市房地产买卖合同（预售）》，被告将鸿隆世纪广场B座B栋23层23H号房出售给原告，该房总价款2610639元，合同第九条约定被告应当于2010年9月28日前将本房地产交付给原告，2010年10月17日，被告才将鸿隆世纪广场B座B栋23层23H移交给原告。合同第二十一条约定，被告应履行相关义务使原告在2011年6月14日前取得《房地产证》，而原告至今仍未能取得该房产的《房地产证》。被告在上述的合同履行过程中，未能依约按时履行交房及办理房产证的义务，依据合同第十二条、第二十二条，被告应承担逾期交付房产及延期办证的违约责任，现诉至法院，提出请求如下：1、要求被告继续履行《深圳市房地产买卖合同（预售）》向深圳市房产登记机关申请房地产转移登记，为原告办理出《房地产证》；2、判决被告赔偿原告延迟交房违约金14880元；3、判决自2011年6月14日起至原告实际取得《房地产证》之日止，被告按日向原告支付房产总价款万分之四的延期办证违约金，从2011年6月14日起暂计至2012年1月31日，231天，暂计违约金241223元；4、本案案件受理费、申请费等诉讼费用由被告承担。被告辩称，1、被告基于行使先履行抗辩权延迟交房，不构成违约。原告与被告于2010年9月13日签订深（罗）预买字（2010）第2763号《深圳市房地产买卖合同（预售）》，以人民币2610639元购买位于鸿隆世纪广场B座23层H号房。合同第六条（付款方式和日期）约定：买方“签订本合同之日起1日内首期支付本房地产总价款的50%，即人民币1310639元，其余价款自签订本合同7日内向银行贷款支付。”即原告应当于2011年9月20日前支付合同尾款人民币130万元。合同第九条约定：卖方应当于2010年9月28日前将本房地产交付给买方。但迟至2010年9月28日，原告并未将合同尾款人民币130万元支付被告，故被告依据《中华人民共和国合同法》第六十七条，行使先履行抗辩权。至2010年10月15日，原告向被告在中国建设银行深圳景苑支行帐户中支付合同约定的尾款后，被告遂于当日向原告出具《入伙通知书》，通知原告接收房地产。原告于2011年10月17日赴被告处办理入伙手续，接收房地产及相关文件资料。故被告基于先履行抗辩权的迟延交房行为不构成违约，不承担违约责任。2、原告在《民事起诉状》中对延期办证违约金计算不实。自2010年10月17日被告向原告交付房屋，至2012年1月18日深圳市房地产权登记中心出具第9C-112002259号《房地产登记业主受理通知书》，共458日。除去240日，被告逾期218日，违约金每日以房屋总价款人民币2610639元的万分之四计算，共计人民币227647.72元。原告在《民事起诉状》中主张的人民币241223元违约金计算不实。3、被告与原告达成补充协议，约定被告在交付合格房屋并协助原告办理完成房产证后，原告不再追究被告在合同履行过程中的任何责任。被告与原告于2012年1月18日在《深圳市房地产证办理税费缴纳登记表》的备注栏中签订原买卖合同的补充协议，补充协议前后约定四条，其中第四条为：“卖方交付合格房屋并协助买方办理完成房产证后，买方承诺不追究卖方在合同履行过程中的任何责任。”鉴于被告已于2010年10月17日向被告交付了合格房屋，并于2012年1月18日办理取得第9C-112002259号《房地产登记业务受理通知书》。故被告已交付合格房屋并完成办证房产证。基于上述补充协议，原告已无权另行主张被告在合同履行过程中的违约责任。综上所述，被告请求法院依法判决驳回原告的诉讼请求。经审理查明：（一）2010年9月13日，原告（买方）与被告（卖方）签订《深圳市房地产买卖合同》，约定：买卖双方购入及出售位于深圳市鸿隆世纪广场B座B栋23层23H号房，该物业转让成交价为人民币2610639元。签订本合同之日起1日首期支付本房地产总价款的50%，即人民币1310639元。其余价款自签订本合同之日起7日内向银行贷款支付。卖方应当于2010年9月28日前将本房地产交付给买方，交付前应取得法律、法规规定的相应的工程竣工验收合格证明文件。买方如未在合同约定的时间交付房地产，逾期90日之内的，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付本房地产总价款万分之三的违约金，合同继续履行。买卖双方同时在合同的附件5第四条第二款约定，如买方在入伙前未足额支付购房款，视为买方不具备入伙资格，卖方有权暂缓办理入伙手续且不承担合同约定的逾期交付房产责任，买方无权向卖方要求赔偿。卖方应在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内，完成本房地产项目的房地产初始登记。在将本房地产交付给买方之日起240日内卖方应书面通知买方共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理房地产证。如卖方未履行相关义务造成买方不能按约定期限取得《房地产证》的，卖方自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买方支付本房地产总价款万分之三的违约金。如延期办证的时间达到120日，则买方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。买方解除合同的，卖方应当自买方解除合同通知到达之日起10日内退还买方已付购房款并支付按中国人民银行公布的同期贷款利率计算的利息，同时按本房地产总价款的10%向买方支付违约金，违约金不足以补偿买方实际损失的，卖方应补偿其差额。买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买方实际取得《房地产证》之日止，卖方按日向买方支付本房地产总价款万分之四的违约金。合同还约定其他权利与义务。（二）原、被告签订《深圳市房地产买卖合同》后，原告于2010年9月27日向中国建设银行申请了按揭贷款，2010年10月15日，中国建设银行就涉案房产向原告发放了贷款，该笔贷款于2010年10月15日打入被告账户。（三）2010年10月15日，被告向原告发出入伙通知书，2010年10月17日，原告签收了房屋入伙验收表，被告将涉案房产交付给原告。（四）2012年1月18日，原、被告双方就涉案房产签订《深圳市房地产证办理税费缴纳登记表》，并在备注第四条约定：卖方交付合格房屋并协助买方办理完成房产证后，买方承诺不追究卖方在合同履行过程中的任何责任。（五）2012年1月18日，被告协助原告向深圳市房地产权登记中心提交了涉案房产的转移登记资料。2012年1月20日，涉案房产登记至原告名下。本院认为，原、被告双方签订的《深圳市房地产买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。本案的主要争议焦点有两个：一是被告向原告交付涉案房产的时间是否迟延；二是原、被告签订的《深圳市房地产证办理税费缴纳登记表》中的备注第四条是否为格式条款。关于焦点一，本院认为，虽然原、被告双方在合同第九条中约定交房的时间为2010年9月28日，但原、被告双方同时在合同的附件5第四条第二款中约定，如买方在入伙前未足额支付购房款，视为买方不具备入伙资格，卖方有权暂缓办理入伙手续且不承担合同约定的逾期交付房产责任，买方无权向卖方要求赔偿。本案中，中国建设银行就涉案房产发放贷款的时间为2010年10月15日，因此，原告付清涉案房产的房款时间为2010年10月15日。依据原、被告双方的约定，在2010年10月15日之前原告不具备入伙资格。2010年10月15日，被告向原告发出了入伙通知书，即被告在原告入伙条件成就即向原告发出了入伙通知，因此，被告向原告交付涉案房产的时间符合合同的约定。关于焦点二，本院认为，根据合同法的规定，格式条款须具备两个条件，一是当事人为了重复使用而预先拟定，二是提供合同一方在订立该合同条款时未与对方协商。本案中，原告并未提供证据证明原、被告在签订《深圳市房地产证办理税费缴纳登记表》未进行协商。相反，原告在签订《深圳市房地产证办理税费缴纳登记表》之前已经就被告延期办证的违约事实向本院提起诉讼，即原告完全可以选择不签订《深圳市房地产证办理税费缴纳登记表》而通过法律途径来解决办理涉案房产的房产证事宜。因此，原告主张《深圳市房地产证办理税费缴纳登记表》中的备注第四条为格式条款的辩论意见本院不予采纳。综上，被告向原告交付房产的时间符合合同约定，并未违约。依据合同约定，被告应在将房地产交付给买方之日起240日内卖方应书面通知买方共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理房地产证。但被告在2012年1月18日才配合原告办理涉案房产的过户手续，构成违约。但原告在与被告签订的《深圳市房地产证办理税费缴纳登记表》中的备注第四条中约定，原告在被告交付合格房屋并协助原告办理完成房产证后，原告承诺不追究被告在合同履行过程中的任何责任。被告已经在2012年1月18日配合原告办理涉案房产的过户手续，涉案房产已经于2012年1月20日登记至原告名下，庭审中原告确认涉案房产质量合格，因此，依据《深圳市房地产证办理税费缴纳登记表》中的备注第四条，原告就被告在合同履行过程中的任何责任不能在予以追究，因此，本院对于原告要求被告赔偿原告延迟交房及延期办证的违约金的诉讼请求不予支持。本案涉案房产证已经登记至原告名下，故，本院对于原告要求被告就涉案房产须将深圳市房产登记中心申请房地产转移登记手续，为原告办理出《房地产证》的诉讼请求不予支持。原告要求被告支付申请费无合同依据及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十八条之规定，判决如下：驳回原告林庆君的全部诉讼请求。本案案件受理费人民币2571元，由原告林庆君负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。代理审判员  王文英二〇一二年二月二十一日吕雯雯书 记 员     张春丽