江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）淮中民初字第0238号原告高维扬，个体户。委托代理人陈金波、谢冬，上海君澜律师事务所律师。被告淮安利佳房地产开发有限公司，住所地江苏省淮安市淮海南路123号�法定代表人胡兴定，该公司总经理。被告胡兴定，淮安利佳房地产开发有限公司总经理。被告淮安市专用汽车制造有限公司，住所地江苏省淮安经济技术开发区迎宾大道10号。法定代表人胡波，该公司总经理。三被告共同委托代理人蒋永华，上海九州丰泽律师事务所律师。原告高维扬与被告淮安利佳房地产开发有限公司（以下简称利佳公司）、胡兴定、淮安市专用汽车制造有限公司（以下简称专用汽车公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月10日立案受理后，依法组成合议庭于2014年4月8日公开开庭审理了本案。原告高维扬及其委托代理人陈金波、谢冬，被告利佳公司、胡兴定、专用汽车公司的共同委托代理人蒋永华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高维扬诉称，2012年11月13日原告与被告利佳公司签订了商品房买卖合同，合同约定被告利佳公�向原告出售位于文化宫·运河明珠―文化宫B101、B102、B103、B105、B106、B109、B110、B111、B112、B115室诉争商品房。合同签署当日，原告通过银联在线支付业务向被告利佳公司支付定金200万元作为履行合同定金。2012年11月21日，原告与被告利佳公司对2012年11月13日签订的商品房买卖合同中未明确约定的事项以《协议书》的形式双方予以确认，并于《协议书》签署当日通过银联在线支付业务分两笔共计向被告利佳公司支付购房款400万元。当原告支付大部分房款后多次要求被告利佳公司依据商品房买卖合同第十五条的约定办理产权证书时才得知被告利佳公司早已将诉争商品房设定了抵押。因被告利佳公司的违约导致原告无法在规定期限内取得房地产权属证书，被告胡兴定于2013年5月11日向原告出具书面《承诺书》作担保，保证截止2013年6月底前可以解除诉争商品房上设定的�押并办理产证。嗣后，原告发现自己所购诉争商品房仍存在抵押。鉴于被告利佳公司迟迟未履行过户的义务，原告要求被告继续履行合同，且要求被告胡兴定承担保证责任，但被告胡兴定于2013年9月15日再次向原告出具《承诺书》作担保，并且被告专用汽车公司愿意作为此次履行《商品房买卖合同》义务的担保人作保证。但迄今为止，三被告仍未履行其承诺，原告亦未取得房地产权属证书。综上所述，因被告利佳公司的严重违约，导致商品房买卖合同无法履行，原告的购房目的无法实现，且对原告造成了巨大的经济损失。此外，被告胡兴定、专用汽车公司作为保证人，依照《物权法》、《担保法》等相关法律的规定应当对被告利佳公司不履行债务所应承担的民事责任负连带共同保证责任。故，原告向本院提起诉讼，请求法院判令：1、解除原告与被告利佳公司于2012年11月13日签订的《商品房买卖合同》；2、被告利佳公司返还原告已付购房款600万元及相应的利息损失（暂自2012年12月22日至2013年12月21日，年利率按6%计算，实际利息金额计算至判决生效之日），合计636万元；3、被告利佳公司赔偿因其违约导致原告所购商品房价格上涨造成的经济损失暂定800万元；4、被告胡兴定、专用汽车公司对上述第二项、第三项诉讼请求承担连带责任；5、本案诉讼费由三被告共同承担。被告利佳公司、胡兴定、专用汽车公司答辩称，同意解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；对原告高维扬主张利息损失从2012年12月22号开始计算不予认可，按照合同第15条约定，房屋交付后90天内办理房产证，未能办理的，应当在60天内退房，补偿款为房款1%，因此应当从2013年3月23日计算利息；对原告高维扬要求赔偿商品房涨价的经济损失，被告认为，双方已�约定1%的违约金，且不存在淮安房地产上涨的趋势，该要求无事实依据；关于被告胡兴定、专用汽车公司的承诺，从内容上看，无法看出原告主张的连带责任的依据，担保的内容约定也不明确，并没有担保内容的约定。且被告胡兴定的承诺系职务行为，只是承诺办理房屋产权证，而不是担保，要求被告胡兴定、专用汽车公司承担连带责任无法律依据。但对原告事实叙述表示认可，因为现在财产被保全，故无法办理产权证。原告高维扬为证明其主张，提供如下证据：1、《商品房买卖合同》；2、《协议书》。证明原告向被告利佳公司购买位于文化宫·运河明珠―文化宫B101、B102、B103、B105、B106、B109、B110、B111、B112、B115室商品房以及已付600万元购房款的事实；3、2013年5月11日的《承诺书》，证明原告所购商品房存在抵押的事实以及被告胡兴定向原告出具《承诺书》愿为被告利佳公司的合同义务承担保证责任；4、2013年9月15日的《承诺书》，证明被告胡兴定、专用汽车公司向原告承诺，愿为被告利佳公司的合同义务承担保证责任。经质证，被告利佳公司、胡兴定、专用汽车公司对原告高维扬所提交的证据真实性均没有异议。但对利息计算，合同有明确约定，按照已付房款的1%，时间应当从起诉之日起计算。对原告高维扬付款时间没有异议。另，原、被告在签订商品房买卖合同时，因为被告胡兴定资金紧张才将涉案房屋卖给原告高维扬的，当时涉案房屋的市场价每平方已超过2万元，卖给原告高维扬的价格远远低于市价，因此这个损失实际上不存在。2013年5月11日被告胡兴定出具的承诺不是个人的承诺，系职务行为，从内容上看，也无法看出原告高维扬主张的连带责任的依据，担保的内容约定也不明确，因此不存在担保的情况。�一份承诺也是被告二的职务行为，只是承诺办理房屋产权证，而不是担保，没有关于担保的内容约定。以上证据均经庭审质证，本院予以确认。经审理查明，2012年11月13日，原告高维扬与被告利佳公司签订了一份商品房买卖合同，合同约定，被告利佳公司将位于文化宫·运河明珠―文化宫B101、B102、B103、B105、B106、B109、B110、B111、B112、B115室商品房现房出售给原告高维扬作商业使用；被告利佳公司逾期交房超过90日后，原告高维扬有权解除合同。被告利佳公司应当自原告高维扬解除合同通知到达之日起60天内退还全部付款，并按原告高维扬累计已付款的2%支付违约金；被告利佳公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告利佳公司提供的资料报产权登记机关备案。如因被告利佳公司的责任，原告高维扬不能在规定期限内取得房地产权属证书的，�方同意如原告高维扬退房，被告利佳公司在原告高维扬提出退房要求之日起60日内将已付房价款退还原告高维扬，并按已付房价款的1%赔偿原告高维扬。合同签署当日，原告高维扬通过银联在线支付业务向被告利佳公司支付定金200万元。2012年11月21日，原告高维扬与被告利佳公司对2012年11月13日签订的商品房买卖合同中未明确约定的事项又签订了协议一份，约定，被告利佳公司出售给原告高维扬文化宫B101、B102、B103、B105、B106、B109、B110、B111、B112、B115室商品房总成交价7951970元；原告高维扬在交齐600万元房款后即可先行使用该房屋。协议签署当日，原告高维扬通过银联在线支付业务分两笔共计向被告利佳公司支付购房款400万元。原告高维扬支付600万元房款后，多次要求被告利佳公司依据商品房买卖合同的约定交付房屋，办理产权证书，但因被告利佳公司已将诉争商品�设定了抵押，致原告高维扬无法在规定期限内取得商品房及房地产权属证书。2013年5月11日，被告胡兴定向原告高维扬出具书面承诺书，截止2013年6月底前可以解除诉争商品房上设定的抵押。嗣后，原告高维扬发现自己所购诉争商品房仍存在抵押，在要求被告利佳公司继续履行合同同时，让被告胡兴定承担保证责任。被告胡兴定于2013年9月15日再次向原告出具承诺书，承诺原告高维扬所购10套商铺于2013年11月底前可以解除诉争商品房上设定的抵押。被告专用汽车公司为此担保。迄今为止，因该商品房仍存在抵押，原告高维扬不能取得商品房使用权及房地产权属证书，原告向本院提起诉讼，请求法院判如所请。本案审理中，原告高维扬申请对位于文化宫·运河明珠―文化宫B101、B102、B103、B105、B106、B109、B110、B111、B112、B115室的10套商品房市场价进行司法评估。但原�高维扬又不缴纳评估费用，致司法鉴定程序无法进行。本案争议焦点：1、原告高维扬已付房款的利息如何计算。2、合同解除后是否给原告造成损失。3、被告胡兴定、专用汽车公司应否承担相应责任。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，如果违约，应当承担违约责任。本案中，原告高维扬与被告利佳公司所签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，形式及内容不违反法律及行政法规的规定，属有效合同。原告高维扬根据商品房买卖合同中的约定，向被告利佳公司支付了600万元购房款，履行了商品房买受人的义务。被告利佳公司应向原告高维扬履行房屋交付义务。但因被告利佳公司销售给原告高维扬�品房设定了抵押，致原告高维扬无法在约定期限内取得房屋及房地产权属证书，被告利佳公司的行为构成违约。现原告高维扬要求解除合同，被告利佳公司亦予同意，故被告利佳公司应当退还原告高维扬已付购房款600万元并承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案原告高维扬于2012年11月13日、2012年11月21日分别交付被告利佳公司200万元和400万元的购房款，由于被告利佳公司的违约行为导致原告高维扬的实际损失高于约定的违约金数额，故违约金应按中国人民银行同期同类贷款利率分别从2012年11月13日、2012年11月21日起计算至判决生效之日止。对原告高维扬主张的超出部分不予以支持。《中华人民共和国担保法》第六条规定，本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。本案中，被告胡兴定向原告高维扬出具书面承诺书和被告胡兴定与被告专用汽车公司共同出具的承诺书，并未对本案诉争600万元购房款以及交付房屋和取得房地产权属证书进行约定�亦无担保或保证的实质性内容，不具备担保或保证的形式和实体内容的构成要件，故要求被告胡兴定、专用汽车公司承担连带责任的诉讼请求，无法律依据，对此不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第六条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告高维扬与被告利佳公司所签订的商品房买卖合同；二、被告利佳公司于本判决生效后十日内偿还原告高维扬购房本金600万元并给付违约金（200万元从2012年11月13日、400万元从2012年11月21日起计算至判决生效之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。三、驳回原告高维扬的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费107960元，诉讼保全费5000元，合计112960元，由被告利佳公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本两份，上诉于江苏省高级人民法院，同时按《国务院诉讼费交纳办法》有关规定缴纳上诉案件受理费。江苏省高级人民法院开户行及帐号：中国农业银行南京市分行山西路支行，03329113301040002475。审 判 长  张 勇审 判 员  赵骏飞人民陪审员  杜爱平二〇一四年六月二十日书 记 员  丁 然