江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第04538号
上诉人（原审被告）苏州瑞灵物业管理有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区新市路13号。
法定代表人管民生，该公司董事长。
委托代理人吴泓斌，江苏智择律师事务所律师。
委托代理人蒋少华，江苏智择律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）苏州市沧浪区瑞光社区南园小区业主委员会，住所地苏州市姑苏区东大街2号。
负责人谢桂生，该业委会主任。
委托代理人陈文金，北京市中银（苏州）律师事务所律师。
委托代理人李荣山，男，1944年8月20日生，汉族。
上诉人苏州瑞灵物业管理有限公司（以下简称瑞灵公司）因与苏州市沧浪区瑞光社区南园小区业主委员会（以下简称南园小区业委会）土地使用权纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院作出的（2014）姑苏民五初字第0182号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：
1、1997年6月11日，苏州市计划委员会作出苏计投（1997）222号《关于盘门旅游区停车场及综合用房项目计划任务书的批复》，同意苏州盘门旅游开发有限公司（以下简称“盘旅公司”）在东大街到那个侧地块建造配套停车场及综合用房。1997年9月16日，苏州市规划局作出（97）审字47号设计方案审定意见书，确定了该项目的性质为停车场综合用房，设计方案为沿街三层商业，住宅四层（底层另附车库），北侧为停车场、沿街为绿化与停车场相结合。1997年12月11日，盘旅公司向苏州市国土管理局申请办理土地使用权的相关手续，苏州市规划局建设管理处在用地申请上签署了“该地块规划确定为景区配套停车场，设计底层为停车场及配套用房，二层以上为住宅及综合用房”。1998年2月，苏州市城市规划局定位放线测量任务单显示，该项目用地位于东大街东侧，四周均为道路，北侧外部道路与建筑之间的空地设置为停车场。该项目于1998年建成，底层建筑为室内停车库（东大街2-17号），停车库顶部建有3幢4层住宅（即南园小区21-23幢），停车库南面为住宅业主的自行车库，西侧为沿街房屋（东大街2-11、2-12、2-13、2-14、2-15、2-16号），停车库北侧与外部道路之间留有空地，为进入室内停车库的通道并设置了室外停车车位。室内停车库及北侧空地均从东大街的大门进入，21-23幢住宅的主要出入口位于小区的东侧。
2、南园小区21-23幢业主在1999年以后陆续入住，瑞灵公司系当时该小区的物业管理单位，同时也受开发商的授权管理2-17号室内停车库，瑞灵公司对室内停车库和室外空地划定的停车位实行收费经营。2004年11月1日，瑞灵公司与盘旅公司签订商品房买卖合同，购买上述项目中的东大街2-11、2-12、2-13、2-14、2-15号及2-17号停车库，共计1950.80平方米。瑞灵公司于2004年12月及2005年1月分别取得上述房屋的房屋所有权证和国有土地使用证，之后继续经营室内停车库并独占经营使用室外停车场。随着小区住在用户的停车需求增长，住宅业主对瑞灵公司独占使用北侧停车场地提出异议，但双方未能达成一致意见。经双方确定，瑞灵公司于2011年4月停止对南园小区21-23幢提供物业服务。2012年6月5日，在瑞光社区的召集下，区物价局、南门街道、南门派出所、盘旅公司及本案双方当事人专门就该停车场问题进行了协商，双方达成纪要如下：1、停车场权限未明确之前，瑞灵公司不得将停车场转包；2、自2012年6月1日起，瑞灵公司每月让出10个停车位，每个车位按每月180元计算补贴给南园小区业主委员会；3、停车场权属争议问题双方通过法律途径解决。此后，瑞灵公司不同意按该纪要执行。
3、通过原审法院调查，苏州市土地登记中心于2014年6月5日出具“东大街2号南园小区土地使用权说明”，内容为“该地块土地使用权面积为3591.83平方米，与宗地图表示的范围和面积一致，由东大街2-11号、2-12号、2-13号、2-14号、2-15号、2-16号、2-17号及南园新村21幢、22幢、23幢所有业主按建筑面积比例共同分摊使用（不包含东大街2-1号至2-10号和东北角的门卫）。
4、南园小区业委会产生于南园小区21-23幢共57户业主，2010年5月28日经原苏州市沧浪区住房保障和物业管理处备案，2013年5月20日经改选后在苏州市姑苏区住房建设和市容市政局备案。本案起诉前，在南园小区业委会召集下，南园小区于2011年4月1日召开业主大会，21-23幢全体业主表示同意由南园小区业委会代表向瑞灵公司就小区北侧空地问题提起诉讼。
以上事实，由原审庭审笔录及南园小区业委会提供的照片、苏计投（1997）222号文件、苏盘开（1997）59号文件、苏州市宗地图、房屋平面图、房屋分层平面图、会议通知、告南园小区全体业主书、房屋所有权证、国有土地使用证，瑞灵公司提供的苏州市宗地图、苏计投（1997）222号文件、苏盘开（1997）59号文件、苏州市规划局建设项目设计意见书、设计方案审定意见书、定位放线测量任务单、苏州市土地登记中心向本院出具的土地使用权说明等在卷佐证。
原审原告南园小区业委会的诉讼请求为，请求判令：确认南园小区北侧空地属南园小区57户业主共有；本案诉讼费用由被告瑞灵公司承担；瑞灵公司停止对北侧空地独占使用的侵权行为。
原审法院认为：南园小区业委会依照法定程序设立，经过业主大会的授权，代表该小区21-23幢业主，主张相关权利，具备诉讼主体资格。南园小区虽建造于物权法尚未施行的1998年，但双方之间的纠纷延续至今，应按物权法的相关规定进行处理。位于苏州市东大街2-17号停车库北侧的场地属于南园小区宗地范围，整个体块的土地使用权面积由该项目中建设的东大街2-11号、2-12号、2-13号、2-14号、2-15号、2-16号商业用房、2-17号室内停车库及南园新村21幢、22幢、23幢住宅的所有业主按建筑面积比例共同分摊，应由上述业主共同享有使用权，南园小区业委会认为北侧场地专属南园小区21-23幢57户业主共有的主张，原审法院不予支持。从双方当事人提供的证据材料可以看出，这块场地规划为停车场用途。虽然建筑区划内规划用于停放汽车的车位的归属与土地使用权的归属并不等同，但瑞灵公司并非该小区的开发商，其作为小区部分房屋的业主，持有的房屋所有权证所载房屋的界限是明晰的，国有土地使用证也未涵盖该块场地，其称开发商将该块停车场连同室内车库一同出售，并无证据证明。故瑞灵公司认为应由其独占经营该块停车场的观点，原审法院不予采纳。物权法规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。虽然该小区建造于物权法施行之前，且当时该停车场的设置也并非属于住宅小区的配套，但随着社会发展的需要，住宅小区的停车需求日益迫切，作为小区用地范围内设置的停车场，应当优先满足小区业主的停车需要，至于对车位的使用，采取出售、附赠还是出租等方式，可由当事人进行约定。当然，瑞灵公司作为小区的业主，拥有并经营2-17号室内停车库，车辆进出的必要通道应当得到保证。诉前，在开发商及相关基层组织参与的情况下，双方曾就场地的使用问题达成协议，在瑞灵公司拒绝按照会议纪要执行，并坚持独占使用停车场的情况下，南园小区业委会主张其停止独占该停车场用于经营的诉讼请求，原审法院予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款、第二款之规定，判决：一、苏州市东大街2号南园小区北侧场地土地使用权归东大街2-11号、2-12号、2-13号、2-14号、2-15号、2-16号、2-17号及南园新村21幢、22幢、23幢所有业主共同使用；二、苏州瑞灵物业管理有限公司自判决生效之日起停止独占苏州市东大街2号南园小区北侧场地作经营使用。案件受理费160元，由苏州市沧浪区瑞光社区南园小区业主委员会负担80元，苏州瑞灵物业管理有限公司负担80元。
上诉人苏州瑞灵物业管理有限公司不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、室外停车场（即被上诉人诉称的北侧车场）是规划建设用于盘门景区的配套停车场，原审法院将该停车场与南园小区挂钩，认为小区业主有停车需求应优先满足，缺乏合理的逻辑性，没有依据；苏州盘门景区旅游开发公司改制前后作为室外停车场的开发商，都是将该停车场与室内停车场交由上诉人经营使用，上诉人购买东大街2-17号室内停车库后自然接手经营室外停车场，上诉人从开发商处无偿取得室外停车场经营使用权不侵害任何一方的权益。原审法院既已查明室外停车场的规划配套性质，也认为对车位的使用可由当事人通过法定方式处理，则不应从情理上按照所谓小区业主需求来将车位的使用权随意处置给小区业主。二、一审法院在没有查明被上诉人起诉针对室外停车场实际面积大小的情况下，想当然地认为“瑞灵公司作为小区的业主，拥有并经营2-17号室内停车库，车辆进出的必要通道应得到保证”系认定事实不清。上诉人并非南园小区的业主，南园小区只有21幢、22幢、23幢共计57户业主，并不包含上诉人所购买的东大街2-11号、2-12号、2-13号、2-14号、2-15号、2-17号物业；一审判决提及上诉人拥有并经营2-17号室内停车库而有权享有室外停车场中的必要通道是好事，但在室外停车场的面积没有确定的情况下，如何谈及必要通道问题；讼争停车场除原有宗地面积外还包括了原来与天启花园相邻道路所划归的场地，历史问题复杂。在讼争室外停车场本身没有明确的情况下，就是诉讼标的物不明，不能草率下判，而应驳回起诉。三、上诉人不执行双方当事人之前达成的《会议纪要》，是纪要内容显失公平。上诉人在实际独占使用情况下，还是考虑到一些被上诉人的要求，暂共计补贴人民币44340元，但对于逐步让出全部车位的要求断然不能接受和履行。上诉人的补贴行为不代表认可《会议纪要》相关内容，而是出于息事宁人的目的，不能以纪要内容来推定和否认上诉人实际正在行使的对室外停车场的独占经营权。请二审法院依法改判驳回被上诉人的起诉，或发回重审；本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。
被上诉人南园小区业委会辩称：一审法院认定事实清楚、适用法律正确。本案讼争的北侧空地，从宗地图以及苏州市土地登记中心出具的情况说明看，均在南园小区宗地范围之内，应当依法由小区业主共同使用。上诉人从未提交能够证明北侧空地系上诉人所有可独占经营使用的证据，上诉人的上诉请求不能成立，应予以驳回。
二审中，关于本案讼争南园小区北侧场地的具体范围，被上诉人明确其主张的北侧停车场包含小区宗地图范围之内，也包含在苏州市土地登记中心于2014年6月5日《东大街2号南园小区土地使用权说明》的土地使用权范围内，超出宗地图范围和《东大街2号南园小区土地使用权说明》的土地使用权与其本案诉请无关。上诉人明确其拥有所有权的东大街2-11、2-12、2-13、2-14、2-15、2-17物业在宗地图范围之内。上诉人另提供其支付被上诉人的车位补贴费用收据4张，证明为解决双方之间的争议，上诉人参照会议纪要内容在上诉人能够接受的限度内向对方支付相应的车位补贴费用共计44340元（截止2014年6月份）。被上诉人对4张收据的真实性无异议，确认收到收据载明的款项，但认为本案是土地使用权纠纷，与款项本身无关联性。
以上事实，有收据、调查笔录等在卷佐证。
二审查明的其他事实与原审查明的事实相一致。
本院认为，关于本案讼争的南园小区北侧场地的具体范围，南园小区业委会二审中明确表示包含在小区宗地图范围之内，瑞灵公司认为诉讼标的物不明的上诉主张没有事实依据，本院不予采信。根据苏州市土地登记中心出具的《东大街2号南园小区土地使用权说明》，“该地块土地使用权面积为3591.83平方米，与宗地图表示的范围和面积一致，由东大街2-11号、2-12号、2-13号、2-14号、2-15号、2-16号、2-17号及南园新村21幢、22幢、23幢所有业主按建筑面积比例共同分摊使用。”瑞灵公司作为东大街2-11、2-12、2-13、2-14、2-15、2-17号业主，有权按比例分摊使用讼争的南园小区北侧场地。瑞灵公司上诉认为其自开发商处无偿取得北侧场地停车场经营使用权，但没有提供充分证据证明开发商对该场地享有独占使用权，瑞灵公司也未能提供其有权独占使用该场地的其他证据，原审法院认定本案讼争场地使用权由东大街2-11号、2-12号、2-13号、2-14号、2-15号、2-16号、2-17号及南园新村21幢、22幢、23幢所有业主共同使用并无不当，本院予以维持。关于双方当事人之前达成的《会议纪要》，瑞灵公司认为纪要内容显失公平，该主张不属于本案审理范围，本院不予理涉，瑞灵公司如有充分依据可另行主张权利。
综上所述，上诉人苏州瑞灵物业管理有限公司的上诉主张均无事实和法律依据，本院不予采纳。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费160元，由上诉人苏州瑞灵物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨恩乾
审 判 员 孙 毅
代理审判员 黄学辉
二〇一五年二月二十五日
书 记 员 黄源榕