山东省青岛市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）鲁02民终4251号
上诉人（原审原告）青岛天泰爱家托普物业服务有限公司。
法定代表人安玉田，总经理。
委托代理人袁永吉，山东众成清泰（城阳）律师事务所律师。
委托代理人朱勇，山东众成清泰（城阳）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）崔经涛。
委托代理人黄建波，山东锦海盛律师事务所律师。
上诉人青岛天泰爱家托普物业服务有限公司（以下简称天泰爱家托普物业公司）因与被上诉人崔经涛排除妨害纠纷一案，不服山东省即墨市人民法院（2015）即民初字第7581号民事裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
天泰爱家托普物业公司在一审中诉称：位于即墨市天泰圣罗尼克157号楼2单元负102室的房屋，依据小区的设计规划，该房屋属于物业管理用房。2012年初，天泰物业公司发现，崔经涛将157号楼2单元负102室的房屋通过装修占为己有。天泰物业公司多次制止违章装修，要求恢复原状，因为崔经涛的行为民警多次出警解决，至诉状之日该房屋已被崔经涛占有使用。崔经涛的行为已经严重侵害了全体业主的权利，并给天泰爱家托普物业公司造成经济损失。为维护全体业主的合法权益，天泰爱家托普物业公司诉至法院，请求判令：1、崔经涛搬出位于即墨市天泰圣罗尼克157号楼2单元负102室的房屋，停止对小区物业用房所有权的侵害，排除天泰爱家托普物业公司正常管理的妨碍；2、崔经涛将157号楼2单元负102室的房屋恢复原状；3、崔经涛支付自2012年8月1日至判决生效之日的房屋使用费（计3年，每年1000元，共计3000元）；4、诉讼费由崔经涛负担。
崔经涛在一审中辩称：1、本案名为侵权之争，实为权属之争，否则就是无源之水，无本之木。本案诉争部分建筑物是业主专有部分建筑物的附属物，虽有使用价值，但无商品性质，既不能通过预售合同予以销售，也不能在房屋所有权证书上登记。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”天泰爱家托普物业公司庭审中提交的权利凭证仅是一张由建筑设计院出具的竣工图，该竣工图上虽然表明诉争部分建筑物为物业用房，但竣工图并不具有物权登记之效力，不足以证实诉争部分建筑物权属为业主共有。相反，通过涉案楼座的一层和二层的销售差价、预售合同中所附的地下室平面图、地下室预留通往一层的楼梯口等方面，均可以确认诉争部分建筑物已经由开发商随房屋销售或赠送给业主，属于业主专有。故，本案名为侵权纠纷，实为物权所有权纠纷，天泰爱家托普物业公司既不是物权所有人，也不能证实诉争部分建筑物为业主共有，在此前提下提起侵权之诉，依法不应支持，否则将产生以法院的法律文书取得建筑物物权登记的法律结果。2、天泰爱家托普物业公司主体不适格。天泰爱家托普物业公司所谓的物业管理用房自房屋竣工至今，从来没有使用，因此不存在崔经涛妨碍其管理的行为，也不存在天泰爱家托普物业公司以此理由请求排除妨碍的合理诉求。天泰爱家托普物业公司作为开发商指定的前期物业服务企业，在既无业主授权也无法律规定的情况下，无权主张权利，并以自己的名义提起诉讼。3、天泰爱家托普物业公司起诉已经超过诉讼时效。天泰爱家托普物业公司的诉讼请求是侵权之诉，其自称早在2012年初即已发现所谓的侵权事实，但到天泰爱家托普物业公司起诉时，已经离其发现权利受到侵害之日达三年之久，根据法律规定，其诉讼请求已经超过诉讼时效。
一审法院经审理认为，天泰爱家托普物业公司作为物业服务公司，其主要职能是通过对物业的管理和提供多种服务，为业主创造良好的居住环境。而双方争议的是涉案房屋的所有权归属问题，天泰爱家托普物业公司未提交证据证明其对涉案房屋享有排他权利，无权作为原告提起诉讼，故天泰爱家托普物业公司与本案无直接利害关系，其主体不适格。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项之规定，一审裁定：驳回青岛天泰爱家托普物业服务有限公司的起诉。案件受理费100元，退还天泰爱家托普物业公司。
宣判后，天泰爱家托普物业公司不服，上诉至本院。
上诉人天泰爱家托普物业公司上诉称：一、天泰爱家托普物业公司具有本案诉讼主体资格。崔经涛侵占的房屋属于物业管理区域内的物业用房，天泰爱家托普物业公司作为物业服务企业与本案有利害关系，崔经涛是否构成侵权属于法律审理的范围。根据民诉第119条的规定，天泰爱家托普物业公司的起诉符合法律规定的起诉条件，原审法院以天泰爱家托普物业公司与本案无直接利害关系、主体不适格为由驳回起诉不当。根据《最高人民法院<关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第四条业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业管理与服务的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。《最高人民法院<关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律的若干问题的解释>》第十四条第一款之规定建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。二、原审法院对案件性质认定有错误。天泰爱家托普物业公司的诉讼请求为停止对小区物业用房所有权的侵害，排除天泰爱家托普物业公司正常管理的妨碍，赔偿损失等，应为侵权之诉。而原审法院定性为所有权归属之诉，定性错误，超出了天泰爱家托普物业公司的请求范围。关于所有权归属问题系实体审查问题，而非程序审查问题，其裁判结果只能是驳回诉讼请求，而非驳回起诉。天泰爱家托普物业公司认为天泰爱家托普物业公司虽然对涉案房屋不享有所有权，但事实上对该房屋有管理、控制、支配等权利，为合法的房屋使用人，依法对该房屋享有权利。崔经涛对该房屋的占有属于违法行为，天泰爱家托普物业公司依法享有诉权，具有本案诉讼主体资格。请求：撤销一审裁定，发回重审。
被上诉人崔经涛答辩称：一、涉案地下室属于答辩人房屋的附属部分，根据法律规定和双方商品房预售合同的约定，答辩人已经取得涉案地下室的所有权，天泰爱家托普物业公司无权主张权利。答辩人与开发商青岛天昊置业有限公司签订的商品房预售合同中对地下室已有约定，且附件中附有涉案地下室的平面图，且房屋价格较二层以上房屋相差较大，该差价包含了地下室的价格，以上足以证明开发商向答辩人出售的房屋包含涉案地下室。二、天泰爱家托普物业公司的诉讼主体不适格。本案涉及建筑物区分所有权，首先应适用物权法及最高院关于审理建筑物区分所有权应用法律若干问题的司法解释。根据上述法律规定，对行为人侵占业主共有权的行为，只有业主大会和业主委员会有权提起诉讼，天泰爱家托普物业公司作为前期物业服务企业，无权替代业主委员会行使上述权利。三、天泰爱家托普物业公司的诉讼请求已超过诉讼时效。一审裁定正确，请求维持。
经本院审理查明，天泰爱家托普物业公司与开发商青岛天昊置业有限公司于2011年3月26日签订前期物业服务合同。崔经涛在办理涉案房屋交付手续时，与青岛天泰爱家物业服务有限公司签订了物业服务合同并收取了崔经涛2011年12月至2012年5月期间的物业费，在该物业服务合同中载明前期物业管理企业为青岛天泰爱家物业服务有限公司。天泰爱家托普物业公司未提交与业主崔经涛之间的物业服务合同。天泰爱家托普物业公司认可其系青岛天泰爱家物业服务有限公司的全资子公司。
本院经审理认为，虽然天泰爱家托普物业公司与开发商青岛天昊置业有限公司签订了前期物业服务合同，但崔经涛在办理涉案房屋交付手续时，是与青岛天泰爱家物业服务有限公司签订了物业服务合同，并由该企业收取了崔经涛物业费，天泰爱家托普物业公司未提交与业主崔经涛之间的物业服务合同。天泰爱家托普物业公司并未提交充分有效的证据证明其与业主崔经涛就涉案房屋存在合法的物业服务合同关系，其提交的证据不足以证明其与本案有直接利害关系，在此情况下，其作为原告提起侵权之诉，主体不适格。一审裁定驳回天泰爱家托普物业公司的起诉并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 谢雄心
代理审判员 安太欣
代理审判员 齐 新
二〇一六年五月二十五日
书 记 员 韩明玉
书 记 员 于国英