广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法龙民初字第1697号
原告马拴锁。
委托代理人马绘绘，广东金地律师事务所律师。
被告安君。
委托代理人郭广绍，广东今见律师事务所律师。
被告深圳市城投物业管理有限公司七里香榭花园管理处。
负责人朱蓓。
委托代理人彭云霞，广东广和律师事务所律师。
委托代理人曹锐峰，该公司项目经理。
被告深圳市城投物业管理有限公司。
法定代表人殷志刚。
委托代理人彭云霞，广东广和律师事务所律师。
上列当事人房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
本案相关事实及裁判意见如下：
一、案件的基本事实
2013年3月13日深圳市城投物业管理有限公司与安君签订《房地产租赁合同》一份，载明“……第一条深圳市城投物业管理有限公司将位于深圳市宝安区人民南路七里香榭花园原垃圾中转站房地产（本合同签订前，深圳市城投物业管理有限公司已明确告知，且安君亦已明确知悉本合同项下出租房未能办理产权证的权属现状事实，但乙方基于自身经营需要仍然愿意承租该出租房，且安君愿意独自承担因承租该出租房所可能遭致的相关法律风险（包括但不限于合同无效、被撤销、经营执照办证不能之风险等，以下称租赁房地产）出租给安君使用。……第五条安君租用租赁房地产的期限自2013年4月1日起至2016年3月31日止，合计36月。……第十五条……租赁期间，安君不得将租赁房地产全部或部分转租予他人。……”深圳市城投物业管理有限公司在《房地产租赁合同》尾部“甲方”处加盖公章，安君在《房地产租赁合同》尾部“乙方”处签名并加盖指印，双方均予以确认。
2014年3月27日安君与马拴锁签订《转让协议》一份，载明“兹有安君女士向七里香榭花园物业管理处租赁的商铺原中转站56号商铺，租期自2013年4月1号到2016年3月31日至，租金每月￥2500元整。现安君女士将该店铺以人民币玖万伍仟元整转让给马拴锁先生，自2014年3月30日起该店铺租金由马拴锁先生承担，租期结束后将由马拴锁先生直接与管理处签订租赁合同。付款方式：2014年4月15日前支付给安君女士4.5万（肆万伍仟元整），余款5万（伍万元整）至2015年2月15日前支付给安君女士。如不能按时支付尾款，安君女士收回店铺经营权，不退回转让金。”安君在《转让协议》中下部“转让人”处签名并加盖指印，马拴锁在《转让协议》中下部“承让人”处签名并加盖指印，双方均予以确认。《转让协议》下部并手写注明安君的银行账号、开户行、户名。《转让协议》下部且手写注明“此协议以到账为准。”安君、马拴锁在此行文字后签名予以确认。
2014年3月27日马拴锁向《转让协议》上注明的安君账号转账10000元，2014年4月2日马拴锁向《转让协议》上注明的安君账号转账35000元。2014年4月2日安君出具收条一份，载明“今收到马拴锁交来商铺转让金肆万伍仟元整（商铺转让费共计9.5万元，本次收到4.5万元，下欠5万元在2015年2月15日前付清）。”安君在收条下部“收款人”处签名并加盖指印予以确认。2015年2月12日马拴锁向《转让协议》上注明的安君账号转账13000元，2014年4月2日马拴锁向《转让协议》上注明的安君账号转账37000元。
2015年12月5日深圳市龙华新区规划土地监察局出具深龙华规土监限拆通【2015】（民治）第03120001号限期拆除通知书，载明“当事人：违法建设行为人住址（地址）：民治办事处七里香榭垃圾转运房民顺小学大门斜对面经查，你（单位）未取得建设工程规划许可建设。该行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条，现责令你（单位）在2015年12月5日前自行拆除。逾期不拆除的，我局将根据《深圳经济特区规划土地监察条例》第三十五条、第四十七条的规定予以强制拆除，强制拆除的费用由你（单位）承担。”“送达情况”中“当事人”处注明“当事人拒签”。
二、其他事实
庭审中，在回答“2013年3月13日深圳市城投物业管理有限公司与安君所签房地产租赁合同第一页倒数第八行中载明的深圳市宝安区人民南路七里香榭花园原垃圾中转站这一房产地址，与2014年3月27日安君与马拴锁所签转让协议第二行所载明的原中转站56号商铺这一房产地址是否为同一不动产？”这一问题时，马拴锁、安君、深圳市城投物业管理有限公司七里香榭花园管理处、深圳市城投物业管理有限公司均称“是的”。
在回答“本案所涉垃圾中转站56号商铺有否房产证？”这一问题时，马拴锁称“没有。”安君称“不清楚。”深圳市城投物业管理有限公司七里香榭花园管理处、深圳市城投物业管理有限公司称“没有。”
在回答“56号商铺何时交付？”这一问题时，马拴锁称“2014年4月1日。”安君称“2014年3月28日。”深圳市城投物业管理有限公司七里香榭花园管理处、深圳市城投物业管理有限公司称“他们之间的交付时间我们不清楚。”
在回答“你至今日有否从56号商铺搬离？”这一问题时，马拴锁称“已搬离。”在回答“何时搬离？”这一问题时，马拴锁称“2015年12月4日。”
在回答“你主张返还店铺租金47500元是如何计算？”这一问题时，马拴锁称“2500×19。”在回答“19个月是哪月？”这一问题时，马拴锁称“2014年4月1日至2015年12月1日。”马拴锁于庭审中提交七里香榭花园收费收据两份，深圳市城投物业管理有限公司统一收据一份以证实其向深圳市城投物业管理有限公司七里香榭花园管理处缴纳店铺租金之事实。七里香榭花园2014年9月、2015年2月收费收据上每张均载明“客户名称”为“房地产租赁合同（中转站）”，每张均载明收取场地使用费2500元，并加盖有文字为“城投物业七里香榭花园收费专用章”的印章。2014年10月31日深圳市城投物业管理有限公司统一收据载明“客户名称”为“房地产租赁合同（中转站）”，载明收取2014年10月份场地使用费2500元，并加盖有文字为“深圳市城投物业管理有限公司七里香榭花园管理处财务专用章”的印章。庭审中，深圳市城投物业管理有限公司七里香榭花园管理处称其管理处仅收到原中转站56号商铺直至2015年11月的租金，并未收取2015年12月之租金。
在回答“你诉讼请求第4项赔偿损失26200元，是什么损失？”这一问题时，马拴锁称“装修费9000元及加盟合同17200元。”
在回答“装修费9000元有什么证据？”这一问题时，马拴锁称“银行转帐单以及证人证言。”在回答“鉴于你所提交的证据未能充分证实装修费之发生及数额，且你使用56号商铺系从2014年4月1日起，现有证据亦未能证实装修残值，你是否要求对56号商铺内现有不动产附着物进行价格评估？”这一问题时，马拴锁称“不申请评估，但是我方有证人作证，我们的装修工人现在就在法庭内。”鉴于马拴锁要求作证之人已全程旁听庭审，违反相关法律规定，本院不再允许此人作证。
在回答“加盟合同17200元如何计算？”这一问题时，马拴锁称“10000元+2400元×3年，10000元是特许加盟经营合同第2页第5条第5项第1小项写明的品牌加盟费，2400元是加盟合同第5条第5项第3小项中载明的每年管理费2400元，三年是2014年、2015年、2016年。”马拴锁于庭审中提交2014年4月8日深圳市多乐餐饮管理有限公司与马拴锁所签《特许加盟经营合同》一份，载明“……二、合同期限1、双方同意按以下期限签订本合同：从2014年4月8日起至2017年4月7日止，期限为3年。……三、特许范围特许经营本公司哈皮奶思项目。……五、使用与管理5、受许方应当缴纳以下费用：（1）本合同订立前，马拴锁须向深圳市多乐餐饮管理有限公司壹次性缴纳加盟品牌费壹万元整。……（3）在合同有效期内，马拴锁应向深圳市多乐餐饮管理有限公司交纳管理费贰仟肆佰壹年……六、双方责任……2、马拴锁及特许加盟店的权利和义务……2.6马拴锁应按照深圳市多乐餐饮管理有限公司指定配送的专用原物料进行标准操作及营运，……七、利益分配及送货马拴锁订货，以现金支付方式给深圳市多乐餐饮管理有限公司，……”。2014年4月9日马拴锁向深圳市多乐餐饮管理有限公司转账付款10000元，2014年4月10日马拴锁向深圳市多乐餐饮管理有限公司转账付款8000元，2014年10月9日马拴锁向深圳市多乐餐饮管理有限公司转账付款2000元。
安君于庭审中提交深圳市宝安区人民南路七里香榭花园原垃圾中转站56号商铺照片三张，其上可见房屋正面悬挂绿色牌匾一块，上书“校园达人牌学生装专卖店深圳市教育局指定校服生产供应商”。
三、原告诉讼请求
马拴锁诉至本院，请求判决马拴锁与安君签订的店铺《转让协议》无效，判令安君返还店铺转让费95000元，判令深圳市城投物业管理有限公司七里香榭花园管理处、深圳市城投物业管理有限公司返还店铺租金47500元，判令安君、深圳市城投物业管理有限公司七里香榭花园管理处、深圳市城投物业管理有限公司赔偿损失26200元并承担本案全部诉讼费用。
四、本院裁判意见
本院认为，（一）关于合同效力。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，第一，马拴锁、深圳市城投物业管理有限公司七里香榭花园管理处、深圳市城投物业管理有限公司均表示明知深圳市宝安区人民南路七里香榭花园原垃圾中转站56号商铺并无合法权属证书。第二，2013年3月13日深圳市城投物业管理有限公司与安君所签订的《房地产租赁合同》第一条中明确载明“深圳市城投物业管理有限公司已明确告知，且安君亦已明确知悉本合同项下出租房未能办理产权证的权属现状事实”。鉴于本案所涉房屋无合法权属证书，2014年3月27日安君与马拴锁所签订的《转让协议》无效。
（二）关于返还店铺转让费95000元。
第一，2014年3月27日安君与马拴锁所签订的《转让协议》无效。第二，安君明知深圳市宝安区人民南路七里香榭花园原垃圾中转站56号商铺并无合法权属证书仍与马拴锁签订转让协议。第三，即便按照2013年3月13日深圳市城投物业管理有限公司与安君所签订的《房地产租赁合同》，第十五条亦明确载明“租赁期间，安君不得将租赁房地产全部或部分转租予他人。”鉴于《转让协议》无效，且合同无效之过错在于安君，故安君应将店铺转让费95000元返还马拴锁。
（三）关于返还店铺租金47500元。
马拴锁于庭审中自认其至2015年12月4日方从深圳市宝安区人民南路七里香榭花园原垃圾中转站56号商铺搬离。马拴锁要求返还2014年4月1日至2015年12月1日的店铺租金，但在此期间，马拴锁已经实际使用原垃圾中转站56号商铺，即便2014年3月27日安君与马拴锁所签订的《转让协议》无效，马拴锁亦应向原垃圾中转站56号商铺占有人支付房屋占有使用费。马拴锁要求返还店铺租金之诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院对马拴锁此项诉讼请求不予支持。
（四）关于赔偿损失中的装修费9000元。
马拴锁申请出庭作证的证人因全程旁听案件丧失了出庭作证的资格，但，即便存在证人证言，证人证言此份孤证亦不足以证实装修费之发生及数额。马拴锁于庭审中明确表示不申请对房屋装修残值进行评估。鉴于马拴锁所提交之证据未能充分证实装修费之发生及数额，且马拴锁使用深圳市宝安区人民南路七里香榭花园原垃圾中转站56号商铺系从2014年4月1日起，现有证据亦未能证实装修残值。马拴锁要求赔偿装修费之诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院对马拴锁此项诉讼请求不予支持。
（五）关于赔偿损失中的加盟合同费用17200元。
马拴锁要求赔偿加盟合同费用17200元中包括品牌加盟费10000元，2014年、2015年、2016年每年管理费2400元。第一，2014年4月8日深圳市多乐餐饮管理有限公司与马拴锁所签《特许加盟经营合同》中载明马拴锁要向深圳市多乐餐饮管理有限公司购买专用原物料，马拴锁向深圳市多乐餐饮管理有限公司转账付款10000+8000+2000=20000元为何性质款项存疑。第二，从马拴锁认可的安君提交的深圳市宝安区人民南路七里香榭花园原垃圾中转站56号商铺照片可见，马拴锁在与深圳市多乐餐饮管理有限公司签订《特许加盟经营合同》后并未持续经营合同约定的业务，而是此后自行将经营项目转变为校服销售业务。马拴锁自行转变经营项目后要求赔偿品牌加盟费、管理费，缺乏事实及法律依据，本院对马拴锁此项诉讼请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条、第一百零八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决如下：
一、2014年3月27日被告安君与原告马拴锁签订的《转让协议》为无效合同；
二、被告安君于本判决生效之日起三日内返还原告马拴锁店铺转让费95000元；
三、驳回原告马拴锁其他诉讼请求。
被告如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1837元，已由原告马拴锁预交，此款由被告安君负担1035元，余款由原告马拴锁自行负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 刘 媛
二〇一六年三月七日
书记员 刘 依
书记员 文英玲
附相关法条：
《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。
没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。
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