广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛顺法民一初字第125号
原告李家声，男，1969年2月5日出生，汉族，公民身份号码。
原告谢洁明，女，1946年4月13日出生，汉族，公民身份号码。
两原告共同委托代理人刘超，广东诺臣律师事务所律师。
被告佛山市顺德区均安镇人民政府，住佛山市顺德区均安镇永安路8号。
法定代表人周贤林。
委托代理人陈泽荣，广东怡法律师事务所律师。
委托代理人欧阳妙玉，广东怡法律师事务所律师。
原告李家声、谢洁明与被告佛山市顺德区均安镇人民政府（以下简称：均安镇政府）因房屋租赁合同纠纷一案，由审判员岑文豪适用简易程序独任审理。本案于2015年3月31日公开开庭进行了审理。原告李家声、谢洁明的共同委托代理人刘超，被告均安镇政府的委托代理人陈泽荣、欧阳妙玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
两原告诉称，1997年7月22日，李炳伦与被告签订了《李小龙祖居房屋租赁契约》，约定将坐落在均安镇上村管理区文头巷（现登记地址为：佛山市顺德区均安镇鹤峰社区居民委员会上村大街小龙巷12号）的李小龙祖居房屋出租给被告作纪念展览场所使用，租赁期限为30年，自1997年8月1日起至2027年7月31日止，租金共计人民币119347.2元，由被告一次性交给李炳伦。并且在该契约中第九条中约定，“任何一方未能履行本契约规定的条款或违反国家和省市房地产租赁管理规定的，另一方有权提前解除本契约”。2012年1月18日，原告通过继承方式，取得了该案涉房屋的所有权，同时承受了上述租赁合同的权利和义务。但是，最近原告听到邻里议论，得知该房屋可能已由被告转租给佛山市顺德李小龙乐园有限公司（以下简称：李小龙乐园公司），后经查实被告确实将上述物业交给李小龙乐园公司经营。据此原告起诉请求法院判决：一、确认李炳伦与被告之间的《李小龙祖居房屋租赁契约》中租赁期限超过二十年的约定无效（自2017年8月2日至2027年7月31日）；二、解除李炳伦与被告签订的《李小龙祖居房屋租赁契约》；三、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，一、被告与李炳伦签订的《李小龙祖居房屋租赁契约》的租赁合同期限超过20年部分仍有效，理由如下：
本案的租赁合同是被告与李炳伦于1997年7月22日签订的，是双方当事人真实意思表示，该租赁合同内容并没有违反法律、法规，应为有效合同。原告引用《合同法》第214条规定认为该租赁合同超过20年的部份无效是错误的，因为根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第一条的规定，阐明了合同法实施之前成立的合同原则上适用当时的法律，如果当时的法律没有规定的，才可以适用合同法。本案双方当事人签订《李小龙祖居房屋租赁契约》时，当时正在实施的《经济合同法》对租赁合同签订、履行、违约责任都作了专门规定，只是当时的法律对租赁期限没有进行限制，但没有限制并不等于没有法律规定。此外，该司法解释规定可以适用合同法的有关规定，而不是一定要适用合同法，至于是否在具体个案中适用合同法的规定，则需根据相关的法律原则和其他条款加以理解。将该司法解释第三条和第一条联系起来理解，该司法解释的目的在于鼓励合同有效，维护交易秩序的稳定。因此，根据合同法立法精神结合本案的租赁合同的成立实际情况，租赁期超过20年的部分应认定为有效合同，法院依法应予维护。
二、就租赁合同期限适用法律问题，广东省高级人民法院于2010年12月8日（粤高法民一复字（2010）17号）批复，对集体建设用地使用权租赁合同期限超过20年的部分，只要政府或土地主管部门允许、同意出让、出租、转让的，法院则认定当事人之间的租赁合同有效。而本案的《李小龙祖居房屋租赁契约》也经过了政府和土地主管部门允许同意出租，因此，参照批复《李小龙祖居房屋租赁契约》租赁期超过20年的部分应认定为有效。
三、被告不存在把承租的李小龙祖居房屋转租给佛山市顺德李小龙乐园有限公司的情况。
（1）被告为了促进均安省级旅游度假区的发展，充分发挥旅游景点联合为一整体向社会推介，经与佛山市顺德李小龙乐园有限公司（下称小龙乐园公司）协商，被告委托小龙乐园公司管理被告承租的李小龙祖居房屋（详见房屋托管协议书）。因此，被告不存在未经出租人同意转租事实，小龙乐园公司只是代被告管理承租房屋而己。
（2）原告是一直知道小龙乐园公司代被告管理李小龙祖居房屋，并常回李小龙祖居房屋巡视，在2013年原告谢洁明就出让涉案房产与被告协商时，被告也告知房屋由小龙乐园公司托管，原告并没有表示异议。假设被告有转租行为，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”所以，原告请求解除《李小龙祖居房屋租赁契约》违反法律规定，法院应依法驳回其诉求。
综上所述，《李小龙祖居房屋租赁契约》合法有效，原、被告应恪守合同条款，履行合同的义务和享有的权利，本案不存在合同无效或合同解除的事实，恳请法院依据事实和法律作出判决。
另，根据原、被告双方签订的《李小龙祖居房屋租赁契约》第三条第二款及第八条的约定，原告本次起诉违反该契约所约定的租赁期内甲方不得提前解除契约，及租赁期内无论甲方房屋产权关系发生什么变化，甲方及其产权继承者，对其契约不得提出任何异议，基于双方所签订的契约是共同的真实意思表示，而原告违反本契约的规定，故请求法院驳回原告的诉讼请求。
两原告在诉讼过程中提供的证据及被告的质证意见：
1.二原告身份证、被告组织机构代码证各一份（均为复印件），证明原、被告诉讼主体资格。
被告质证认为，没有异议。
2.公证书一份（原件），证明李炳伦与被告签订租赁合同。
被告质证认为，对真实性无异议，但对证明内容有异议，原告本次起诉违反该契约所约定的租赁期内甲方不得提前解除契约，及租赁期内无论甲方房屋产权关系发生什么变化，甲方及其产权继承者，对其契约不得提出任何异议，基于双方所签订的契约是共同的真实意思表示，而原告违反本契约的规定。
3.房地产权证两份（原件），证明原告通过继承，拥有案涉房屋所有权，承受了租赁合同的权利、义务。
被告质证认为，对真实性无异议。
4.李小龙乐园宣传册（打印件）、销售经理名片（复印件）、收据（原件）各一份、照片四张（手机拍摄），证明案涉房屋在未经原告的同意下，已由被告转租给佛山市顺德李小龙乐园有限公司，并由该司对其进行售票。
被告质证认为，1.李小龙乐园宣传册真实性不予确认，也与本案无关。2.没看到销售经理名片原件，故不发表质证意见。3.对收据的真实性不予确认，原告与李小龙乐园的关系与本案无关。4.照片四张，由于没有跟原件核对，真实性由法庭定。
被告在诉讼过程中提供的证据及两原告的质证意见：
1.被告组织机构代码证一份（复印件），证明被告的诉讼主体资格。
两原告质证认为，对真实性无异议。
2.函一份（原件），证明根据2010年12月8日粤高法民一复字（2010）17号批复内容，原、被告签订的李小龙祖居房屋租赁契约是经政府、土地主管部门同意出租，故该契约租赁期超过20年的部分应认定为有效。
两原告质证认为，对真实性无异议。但这函是被告单方面盖的章，与本案无关。
3.房屋托管协议书一份（原件），证明被告签订了李小龙祖居房屋租赁契约后为了统一整合旅游资源，被告将承租的案涉房屋从2006年1月1日起交由案外人佛山市顺德李小龙乐园有限公司托管，并非是转租。
两原告质证认为，对真实性无异议，但房屋托管协议书更证明了被告将房屋转租他人，如果所有的托管协议可以证明不是转租行为，那么，所有的转租都是不存在的，这只是一个变了名字的转租合同。
经庭审质证，本院对原、被告提供的上述证据作如下认证：
一、两原告提供的上述证据1、2、3，被告对其真实性均无异议，故该证据可作为认定事实的依据。
证据4中的照片及宣传册，与实际情况相符，本院予以确认。销售经理名片、收据未能反映与本案相关，收据也未加盖公章，名片亦非原件，故该部分证据本院不予确认。
二、被告提供的证据1、2、3，两原告对其真实性均无异议，故该证据可作为认定事实的依据。
审理查明，1997年7月22日，李炳伦与被告签订了《李小龙祖居房屋租赁契约》，约定将坐落在均安镇上村管理区文头巷的李小龙祖居房屋出租给被告作纪念展览场所使用，租赁期限为30年，自1997年8月1日起至2027年7月31日止，租金共计人民币119347.2元，由被告一次性交给李炳伦。租赁期内出租人不得提前解除契约。租赁期内，无论李炳伦房屋产权关系发生什么变化，李炳伦及其产权继承者对此契约不得提出任何异议。租赁期内，李炳伦及其直系亲属和后代有权按当地习俗每年定期回此屋用简单形式拜祭祖先。任何一方未能履行本契约规定的条款或违反国家和省市房地产租赁管理规定的，另一方有权提前解除本契约。
2006年1月1日被告与李小龙乐园公司签订《房屋托管协议书》一份，约定被告委托李小龙乐园公司管理案涉房屋，代为管理房屋修缮事宜及代收参观费等。期限自2006年1月1日至2027年7月31日。
2012年1月18日，原告李家声、谢洁明通过继承方式，取得了该案涉房屋的所有权。
2015年3月23日佛山市顺德区均安镇国土城建和水利局在被告发出的《函》上盖章确认同意出租。
庭审中，原告确认在租赁期间曾回案涉房屋拜祭祖先。被告确认委托李小龙乐园公司管理没有收取李小龙乐园公司租金。
另查明，案涉房屋地址已由原均安镇上村管理区文头巷变更为佛山市顺德区均安镇鹤峰社区居民委员会上村大街小龙巷12号。该房屋原为集体土地后转为国有。
本院认为，本案争议焦点在于：一、案涉租赁合同效力如何；二、案涉租赁合同解除条件是否成就。围绕上述争议焦点，本院分析如下：
一、关于《李小龙祖居房屋租赁契约》的效力问题。
被告与李炳伦于1997年7月22日签订《李小龙祖居房屋租赁契约》，该合同经过顺德公正处的公正，其签名、印章均属实，是双方的真实意思表示，并未违反法律法规的强制性效力规定，协议合法有效。
《李小龙祖居房屋租赁契约》约定租赁期为30年，该租赁合同签订时《中华人民共和国合同法》尚未实施，当时尚没有关于限制租赁期20年的法律规定。另2015年3月23日佛山市顺德区均安镇国土城建和水利局在被告发出的《函》上盖章确认同意出租。土地主管部门同意案涉土地的按合同约定出租，本院据此认可该租赁期限有效。
二、案涉租赁合同解除条件是否成就。
原告以被告未经出租人同意擅自转租为由，要求解除合同。
《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。据现有证据反映，李小龙乐园公司对案涉的房屋的管理及收取参观费是基于被告与李小龙乐园公司2006年1月1日签订《房屋托管协议书》。被告只是委托李小龙乐园公司管理案涉房屋，并没有把房屋转租给李小龙乐园公司，也没有证据反映被告向李小龙乐园公司收取了租金。原告仅依据李小龙乐园公司收取参观费即要求认定案涉房屋的转租关系，于法无据，本院不予支持。
综上所述，原告要求确认合同部分无效及解除合同的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
驳回原告李家声、谢洁明的全部诉讼请求。
本案受理费50元（已减半收费），由原告李家声、谢洁明负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 岑文豪
二〇一五年四月十日
书记员 胡嘉琪
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