广西壮族自治区平果县人民法院民 事 判 决 书（2016）桂1023民初124号原告中国工商银行股份有限公司平果县支行。负责人黄佳源，行长。委托代理人梁海勤，该行职工。委托代理人谭金星，该行职工。被告覃建平，居民，现去向不明。被告广西长达投资有限公司。法定代表人李盛锐。原告中国工商银行股份有限公司平果县支行（以下简称工行平果县支行）诉被告覃建平、广西长达投资有限公司（以下简称长达公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院2016年1月4日受理后，因被告覃建平去向不明，本院依法于2016年5月12日向其公告送达起诉状副本、应诉通知书、开庭传票等相关法律文书，并依法组成合议庭于2016年8月3日公开开庭进行审理，原告工行平果县支行委托代理人梁海勤到庭参加诉讼，被告覃建平、长达公司经合法传唤无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告工行平果县支行诉称，2012年7月18日，被告覃建平与原告签订了《个人购房借款担保合同》，约定被告向原告贷款81，000元，期限20年，用于购买平果县大学路学府御景X幢X单元XX号商品房，该笔贷款以被告所购房屋提供抵押担保，双方于2012年7月19日办理了在建工程抵押，登记编号为平房建马头字第201215XX号，抵押权人为原告，原告享有优先受偿权。该笔借款同时由长达公司提供连带责任保证，并在《个人购房借款／担保合同》上盖章认可。原告于2012年7月20日履行了放款义务。贷款发放后，被告覃建平未能按照借款合同约定履行还款义务，截至2015年10月21日，已连续逾期6个月，累计违约8期，尚欠原告借款本金75，452元，利息2，239.76元。根据双方签订的《个人购房借款／担保合同》第14条的约定，借款人连续三次或累计六次未按时足额偿还借款本息的，原告有权宣布本合同立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息以及其他费用。长达公司作为连带保证人，应承担连带保证责任。综上，由于被告覃建平的违约行为已严重威胁原告的信贷资产安全，为维护原告的合法权益，特诉至法院请求判令：1、确认原告与被告覃建平签订的《个人购房借款担保合同》［编号：2012年（平果）房字××号］已解除；2、由被告覃建平偿还借款本金75452元及利息、罚息（利息、罚息计算：截至2015年10月21日为2，239.76元，从2015年10月22日起至还清款项之日止按合同约定的计息方式计付）；3、原告对被告用于抵押的平果县大学路学府御景3幢3单元1010号房产的价款享有优先受偿权，不足部份由被告继续偿还；4、由被告长达公司对被告覃建平上述债务承担连带清偿责任；5、由被告承担评估费、执行费等因本案所产生的各项费用。原告工行平果县支行对其主张提供的证据有：1、被告覃建平的身份证、户口簿、未婚证明、离婚证、离婚协议书；2、《个人购房借款／担保合同》、《个人借款凭证》；3、平房建马头字第201215XX号抵押权证、同意抵押承诺书、个人贷款抵（质）押核实书；4、自营历史明细列表；5、中国工商银行个人贷款逾期催收函。被告覃建平、长达公司未作答辩，亦未向本院提供任何证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩、举证及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告覃建平、长达公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃答辩、举证及质证的权利。原告工行平果县支行提交的证据1至证据5，符合法律规定，且客观、真实，可以作为定案依据。综合全案证据以及庭审笔录，本院确认案件法律事实如下：2012年7月18日，原告工行平果县支行作为贷款人，与被告覃建平作为借款人、被告长达公司作为保证人，签订一份《个人购房借款／担保合同》［编号：2012年（平果）消字0XX号］，约定的主要内容为：被告覃建平向原告借款81000元，用于购买位于平果县××大学路学府御景X幢X单元XX号商品房；借款期限20年，实际放款日与到期日以借款凭证为准，借款凭证是合同的组成部分；借款利率以借款发放时适用中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮10%确定，据此确定的利率以借款凭证为准，贷款发放后遇基准利率调整的，贷款利率自调整之日的次年1月1日开始，按该调整后的基准利率（一个日历年度内两次或以上调整的，按最后一次调整为准）及上浮幅度确定并执行新的利率；借款人授权贷款人指定的账户发放贷款，户名为广西长达投资有限公司平果分公司，账户21×××93，开户行中国工商银行股份有限公司平果县支行；还款方式为按月等额本息还款法；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按发行利率按日计收利息，罚息利率按借款利率基础上加收50%确定；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；本笔借款的担保方式为抵押和保证；抵押物为位于平果县××大学路学府御景X幢X单元XX号房屋；保证人为广西长达投资有限公司，保证人承担阶段性连带责任保证，即保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但保证人在正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书时，保证人对借款人的上述债务免除保证责任。各方还就其他权利义务进行约定，并在该《个人购房借款／担保合同》签名、盖章确认。同日，双方办理抵押登记手续，原告取得了证号为平房建马头字第201215XX号在建工程抵押登记证。2012年7月20日，原告按合同约定将贷款81，000元转入合同约定的被告长达公司银行账号21×××93，并制作《个人借款凭证》，记载借款期限为自2012年7月20日至2032年7月20日。后被告覃建平未能按合同约定足额偿还借款本息，原告遂于2015年9月10日向被告发出了《贷款催收函》要求被告偿还尚欠的借款本息，并表示提前解除《个人购房借款／担保合同》，被告仍未能还款，亦未提出异议。截至2015年10月21日，尚欠已形成的应付借款本金1，175.25元及利息（含罚息）2，239.76元，尚欠借款本金总额为75，452元。原告遂诉至本院。后原告分别于2016年6月15日、7月29日从长达公司在原告处的保证金中扣还本金2，260.26元、233.65元及利息（含罚息）4，403.2元、341.47元。截至2016年7月29日，被告累计尚欠已形成应付本金707.26元、利息（含罚息）991.82元（2016年7月29日之后的利息、罚息按合同约定的利率另计），尚欠本金总额72，958.09元。本院认为，原告与被告覃建平、长达公司签订的《个人购房借款／担保合同》系签约当事人的真实意思表示，内容合法，为有效合同，各方均应恪守约定之条款。因本案以商品买卖合同为基础法律关系引起的住房按揭贷款纠纷，故本案的案由应定为商品房买卖合同纠纷。对本案，本院综合评析如下：第一，合同签订后，原告工行平果县支行已经依约将合同约定的借款本金直接划入约定的银行账户，履行了支付借款的合同义务，被告覃建平应依约偿还借款本息，但截至2015年10月21日，尚欠已形成的应付借款本金1175.25元及利息2239.76元。依照双方签订的《个人购房借款／担保合同》约定，被告的行为已构成违约，合同解除条件已经成就，原告依约享有合同解除权。因原告已于2015年9月10日向被告送达了解除合同通知书，被告未举证证实其在法定期限内提出了异议，因此，本院依法确认原、被告签订的编号为2012年（平果）消字02XX号《个人购房借款／担保合同》于2015年9月10日解除。第二，合同解除后，合同的权利义务应回到最初的状态，该合同项下尚欠的借款本息应当偿还。虽然原、被告签订的《个人购房借款／担保合同》约定长达公司对覃建平的该笔借款提供阶段性连带责任保证担保，但因原告已依约将该笔借款直接划入被告长达公司的账户，该笔借款是由被告长达公司直接使用的，故该笔借款本息应由被告长达公司偿还，截至2016年7月29日，该笔借款尚欠本金总额72，958.09元及利息（含罚息）（利息计算：截至2016年7月29日的利息罚息为991.82元；自2016年7月30日起至本案生效判决确定履行期限届满之日止，以实际尚欠的借款本金为基数，按《个人购房借款／担保合同》约定的利率另计），原告的该项请求超过部分，本院不予支持。第三，被告覃建平用于抵押的房屋虽已办理抵押预告登记，但原告工行平果县支行作为房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就时对上述房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对该房屋的处分，但并未对上述房屋享有现实抵押权，截止本案法庭辩论结束时，原告尚未对该房屋办理正式的抵押登记手续，尚未取得该房屋的他项权利证书，抵押权尚未设立，因此，原告请求对被告覃建平用于抵押的平果县××大学路学府御景3幢3单元1010号房屋的价款享有优先受偿权，于法无据，本院不予支持。第四，对于原告请求被告承担评估费、执行费等因本案所产生的各项费用的问题。庭审中，原告表示该费用尚未实际发生，因此，原告的该项诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第二百零五条、第二百零六条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：确认原告中国工商银行股份有限公司平果县支行与被告覃建平、广西长达投资有限公司签订的编号2012年（平果）消字02XX号《个人购房借款／担保合同》于2015年9月10日解除；二、由被告广西长达投资有限公司偿还借款本金72，958.09元及利息（含罚息）（利息、罚息计算：截至2016年7月29日的利息、罚息为991.82元；自2016年7月30日起至本案生效判决确定履行期限届满之日止，以实际尚欠的借款本金为基数，按《个人购房借款／担保合同》约定的利率另计）给原告中国工商银行股份有限公司平果县支行；三、驳回原告中国工商银行股份有限公司平果县支行的其他诉讼请求。本案受理费1，740元，公告费350元，共计2，090元，由被告广西长达投资有限公司负担。上述应付款项，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。逾期履行的，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于百色市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（数额视当事人提出的上诉请求数额确定）（户名：待结算财政款项------法院诉讼费专户，帐号：60×××97，开户行：中国农业银行百色分行营业部）。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  韦青枚代理审判员  马海棠人民陪审员  覃月燕二〇一六年八月二十六日书 记 员  韦宣吕