江苏省泗阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泗商初字第00812号
原告中国银行股份有限公司泗阳支行，住所地泗阳县众兴镇桃源中路1号。
负责人黄跃，该行行长。
委托代理人吴体实，江苏宏亮律师事务所律师。
委托代理人马中文，江苏宏亮律师事务所律师。（实习）
被告何学舟。
被告朱国兰。
被告江苏隆安置业有限公司，住所地宿迁市泗阳县北京西路9号。
法定代表人石丹虎。
原告中国银行股份有限公司泗阳支行诉被告何学舟、朱国兰、江苏隆安置业有限公司借款合同纠纷一案，本院于2015年9月21日立案受理后，依法由审判员刘慧玲适用简易程序于2015年10月15日在本院第十四法庭公开开庭进行了审理。原告中国银行股份有限公司泗阳支行委托代理人吴体实、马中文到庭参加诉讼，被告何学舟、朱国兰、江苏隆安置业有限公司经本院合法传唤没有到庭，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。
原告中国银行股份有限公司泗阳支行诉称：2013年4月10日，原告与被告江苏隆安置业有限公司签订《中国银行股份有限公司个人房屋贷款合作协议》，协议约定江苏隆安置业有限公司为购房借款人提供全额不可撤销连带责任保证。2014年3月25日，原告与被告何学舟、江苏隆安置业有限公司签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，合同约定被告何学舟用其贷款所购的隆升嘉苑××幢××室的住房为借款抵押担保，合同对贷款金额、贷款用途借款利率及调整方式、罚息标准及本息偿还等事项进行了详细约定。被告朱国兰承诺共同还款。因被告何学舟、朱国兰在分期还款过程中多次出现迟还、不还的情形，被告江苏隆安置业有限公司亦未承担担保责任，故请求判令：1、被告何学舟、朱兰国偿还原告借款本金356706.94元、罚息10.08元（罚息均截止2015年9月17日）。2、被告何学舟、朱国兰偿还原告自2015年9月18日起至本金还清之日止的利息、罚息，利息标准为月基准利率，罚息标准为贷款利率水平加收50%。3、被告支付本案律师代理费20000元；4、原告对被告何学舟、朱国兰位于泗阳县隆升嘉苑××幢××室的房屋在上述债权内享有优先受偿权。5、被告江苏隆安置业有限公司对上述债务承担连带保证责任。6、本案诉讼费用由被告负担。
被告何学舟、朱国兰、江苏隆安置业有限公司未作答辩。
本院经审理查明：
2014年3月25日，原告中国银行股份有限公司泗阳支行作为贷款人、被告何学舟作为借款人、被告江苏隆安置业有限公司作为保证人签订一份中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同，主要约定：贷款金额：本合同项下个人住房贷款金额为叁拾柒万元整。贷款期限：本合同下期贷款期限为20年／240个月，自贷款人实际放款日起算；若为分期放款，则自第一个实际放款日起算。结息和付息：按月结息和付息，每月的结息日和付息日：本合同项下贷款利率经贷款人与借款人约定，按浮动利率方式：浮动利率，浮动周期为12个月。第一个浮动周期内，贷款月利率为5.4583‰。罚息：若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，赶至清偿本息为止。逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。贷款的偿还：按月等额本息还款。按月偿还贷款本息的，借款人应自发放贷款后第二个月开始按月还款。还款期数共计期，还款日为每月的一日。在本合同签订日利率水平下，采用等额本息还款法，借款人每期还本息金额为人民币贰仟柒佰陆拾玖元伍角贰分。本合同项下的担保方式：保证人提供阶段性连带责任保证；由何学舟提供全程抵押担保，并签署相应的抵押合同。借款人应按约定及时与贷款人办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记或预告抵押登记手续，并将证明抵押权属的相关权利凭证及他项权利证书交贷款人执管；本担保项下担保范围为本合同项下借款人全部债务，包括本金、利息（包括利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等）、因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用。借款人违约事件及处理：……未按期归还贷款本息；出现前款规定的违约事件时，贷款人有权采取下列措施：……宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期；终止或解除本合同，全部、部分终止或解除借款人与贷款人之间的其他合同；依法及本合同约定对抵押房屋行使抵押权；行使其他担保物权；要求保证人承担承担保证责任；开发商保证：保证人应按照本合同的约定承担连带保证责任。本合同项下保证期间为借款人债务履行期届满（包括贷款提前到期的情形）之日起两年；若主债务为分期履行的，则保证期间为自本合同生效之日起至最后一期债务履行期届满之日后两年。若保证人提供阶段性连带保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或／及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或／及保证责任。以下情况之日即构成保证人在本合同项下违约：未按本合同的规定及时履行保证责任。
被告何学舟作为抵押人、被告朱国兰作为抵押物共有人、原告作为抵押权人签订中国银行股份有限公司泗阳支行签订抵押物清单，抵押物清单载明抵押物为位于泗阳县隆升嘉苑××幢××室的房屋。该抵押物在泗阳县房地产管理处办理了预约登记。
2014年3月13日，被告朱国兰向原告出具共同还款承诺函。主要内容：被告朱国兰自愿作为共同债务人对借款人何学舟在前述合同项下的债务的偿还承担共同还款责任。
原告中国银行股份有限公司泗阳支行与被告何学舟签订零售贷款借款借据，主要约定：被告何学舟自愿委托贵行将370000元贷款金额转入江苏隆安置业有限公司5××××0帐户。借款期限为240个月，借款利率5.4583‰，还款方式为按月采用等额本息还款法。
2015年3月1日至2015年9月1日期间，被告何学舟、朱国兰未按约还款，被告江苏隆安置业有限公司代为向原告偿还。原告中国银行股份有限公司泗阳支行现主张提前收回贷款本息。截至2015年9月17日，被告何学舟、朱国兰拖欠借款本金356706.94元，罚息10.08元。
原告向被告催要款未果，委托江苏大楚律师事务所委派律师担任该行起诉被告何学舟、朱国兰、江苏隆安置业有限公司借款合同案件的诉讼代理人，原告中国银行股份有限公司泗阳支行为此支付律师代理费11000元。
上述事实，有原告中国银行股份有限公司泗阳支行的陈述，以及提供的中国银行有限公司个人一手房屋贷款合同、共同还款承诺函、零售贷款借款借据、委托代理合同、江苏省律师服务收费标准表、代理费发票等证据在卷佐证。
本院认为：
原告中国银行股份有限公司泗阳支行与被告何学舟、江苏隆安置业有限公司签订的中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同系双方真实的意思表示，且不违反法律规定，该合同应属有效。原告履行出借370000元的义务后，被告何学舟应当依约还款。按照合同约定，在被告何学舟发生未按期归还贷款本息的情形时，原告可以宣布该合同项下的贷款本息全部或部分提前到期。因被告何学舟未按约还款，构成违约，因此原告有权自其违约之日提前收回贷款，要求被告何学舟归还所有贷款本金、利息、罚息。被告朱国兰向原告出具共同还款承诺函，系其真实意思表示，且原告予以接受，故被告何学舟、朱国兰应当共同偿还尚欠的贷款本金、利息、罚息。所以本院对原告要求被告何学舟、朱国兰归还356706.94元及利息、罚息（利息、罚息分为两部分，一是截至2015年9月17日的罚息10.08元；二是自2015年9月18日起自还清款之日止按合同约定计算。）的主张予以支持。被告何学舟逾期还款，还应依约承担原告为实现贷款债权而实际支付的律师代理费11000元。被告何学舟、朱国兰以位于泗阳县隆升嘉苑××幢××室的房屋作为抵押物为涉案借款提供担保、被告江苏隆安置业有限公司自愿为涉案借款提供担保，担保合同成立并有效。当被告何学舟、朱国兰逾期不还款时，原告中国银行股份有限公司泗阳支行有权对其抵押物折价或者拍卖、变卖所得的价款予以受偿，对其抵押物清偿不足时，江苏隆安置业有限公司应当依约承担保证责任。
依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、二百零七条和《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告何学舟、朱国兰于本判决发生法律效力之日归还原告中国银行股份有限公司泗阳支行356706.94元及利息、罚息（利息、罚息分为两部分，一是截至2015年9月17日的罚息10.08元；二是自2015年9月18日起自还清款之日止按合同约定计算。）。
二、被告何学舟、朱国兰于本判决发生法律效力之日支付原告中国银行股份有限公司泗阳支行律师代理费11000元。
三、原告中国银行股份有限公司泗阳支行对被告何学舟、朱国兰所有的位于（泗阳县）隆升嘉苑××幢××室的房屋折价或拍卖、变卖所得的价款优先受偿（包括借款本金、利息、罚息、原告实现债权的费用）。
四、被告江苏隆安置业有限公司对被告何学舟、朱国兰上述债务在其抵押物折价或拍卖、变卖所得的价款不足清偿的部分负连带偿还责任。
如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6951元减半收取3475元，由被告何学舟、朱国兰、江苏隆安置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省宿迁市中级人民法院预交上诉案件受理费6951元。宿迁市中级人民法院诉讼费账户户名：宿迁市财政局国库处。汇款账号：46×××80。开户行：中国农业银行宿城支行。
审判员 刘慧玲
二〇一五年十月二十六日
书记员 胡 昱
附录法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
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