山东省济宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）济民终字第1923号
上诉人（原审被告）曲阜市职业中等专业学校。
法定代表人毕孝立，党总支书记。
委托代理人刘卫东。
委托代理人渠继东，山东众立律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）山东新闻网曲阜新闻中心。
法定代表人刘鑫，主任。
委托代理人徐明莉，山东曲圣地律师事务所律师。
上诉人曲阜市职业中等专业学校（以下简称曲阜职业学校）因房屋租赁合同纠纷一案，不服曲阜市人民法院（2013）曲商初字第258号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决认定：2012年11月16日原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定：被告（甲方曲阜职业学校）将坐落在职业中专东校区的校院及部分楼房租赁给原告（乙方山东新闻网曲阜新闻中心，以下简称曲阜新闻中心）；租期5年，自2013年1月1日起至2017年12月31日止；如遇国家政策指令、政府征用或学校搬迁以及不可抗力等因素致使本合同不能继续履行，乙方应无条件服从并终止合同，所造成的损失由乙方承担。合同签订当日原告即将第一年度租金30万元支付给了被告；2012年11月19日及21日，原、被告双方进行了租赁房屋及财产的交接手续。2012年11月26日曲阜市教育和体育局作出曲教字（2012）38号《关于成立曲阜市教师教育培训中心的决定》文件，决定：成立曲阜市教师教育培训中心，地址设在职业中专东校区；即日起，职业中专东校区所有房舍资源由教育和体育局调配使用，职业中专与市教育和体育局资产管理办公室办理资产清理和交接手续。根据以上文件决定，被告于2012年11月29日向原告送达了《关于不再履行合同的通知》，要求原告于10日内办理交接和退款手续并解除合同。2012年12月1日原告向被告送达了《答复函》，要求继续履行双方签订并已办理大部分交接手续的《房屋租赁合同》，并提议联合办学。2012年12月4日被告又向原告送达了《关于解除合同的进一步通知》，主张本合同的终止是依据曲阜市教育和体育局曲教字（2012）38号文件要求，系政府征用，根据合同第六条的规定，政府征用应无条件服从和终止，否则因此扩大的损失应由原告方承担。2012年12月14日原告又向被告送达《答复函》，主张曲教字（2012）38号文件内容要求不属于双方签订的《房屋租赁合同》第六条约定的政府征用情形，根据我国法律法规规定，曲阜市教育和体育局无权征用职业中专房舍资源。2013年3月11日被告再一次向原告送达《关于强制收回校舍的通知》，要求原告在2013年3月15日前交回校舍。通过以上多次协商，就解除合同事宜双方仍未达成一致意见，2013年4月15日上午9时40分被告向曲阜市公安局110报警后西关派出所出警，在民警监督下，被告强行收回了已交接给原告的校舍，校舍状况与此前交接给原告时一致。然后被告按照曲阜市教育和体育局决定将职业中专东校区交接给曲阜市素质教育基地管理使用。原告诉至本院，请求判令被告履行双方签订的房屋租赁合同，赔偿其造成的经济损失13万元。审理中，原告变更要求被告赔偿损失143225元。
又认定，2012年11月17日，原告与曲阜市弘蕴建材商贸中心签订《家庭居室装修合同》，装修工程为山东省网络工作者培训基地装饰装修工程。合同签订当日原告支付给曲阜市弘蕴建材商贸中心定金5万元。2012年11月18日，原告与济南历下区素金计算机经营部签订《教学设备认购合同》，工程名称为山东省网络工作者培训基地的教学设备认购、安装工程，工程造价为160万元。合同签订次日原告支付给济南历下区素金计算机经营部定金8万元。2013年1月6日，济南历下区素金计算机经营部向原告送达催告函，要求原告履行合同义务，否则承担违约责任。2013年7月8日济南历下区素金计算机经营部又向原告送达联系函，主张解除《教学设备认购合同》，认购定金8万元不予退还。2013年7月9日曲阜市弘蕴建材商贸中心出具的证明载明：同意解除《家庭居室装修合同》，交纳的定金5万元不再退还。2013年7月3日被告退还给原告租金30万元。
原审法院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。合同签订当日，原告即按照合同约定履行了义务，被告在履行了部分义务后即明确表示毁约，违反了法律规定，应当承担相应的违约责任。因被告的违约行为，造成原告无法继续履行合同，原告已支付给第三方曲阜市弘蕴建材商贸中心、济南历下区素金计算机经营部定金已无法退还，原告由此造成的损失应当由被告承担。原告已支付给被告的租赁费，审理中被告虽已退还，但已超过六个月，在解除双方的租赁合同后，被告应当按照一年的银行贷款利率即年利率6.00%支付给原告违约金，期限从原告交纳房租之日起至被告退还给原告房租之日止。故依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、解除二○一二年十一月十六日原告山东新闻网曲阜新闻中心与被告曲阜市职业中等专业学校签订的《房屋租赁合同》。二、由被告曲阜市职业中等专业学校于本判决生效后十日内赔偿给原告山东新闻网曲阜新闻中心经济损失13万元（曲阜市弘蕴建材商贸中心定金5万元＋济南历下区素金计算机经营部定金8万元）。三、由被告曲阜市职业中等专业学校于本判决生效后十日内支付给原告山东新闻网曲阜新闻中心违约金即利息损失11250元（按本金30万元，自2012年11月16日起至2013年7月3日止约计7.5个月，年利率6.00%计算）。如果被告曲阜市职业中等专业学校未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3125元，由被告曲阜市职业中等专业学校负担。
曲阜职业学校不服上述一审判决，提起上诉称：请求撤销原审判决的第二、三项，并依法改判。1、一审判决认定事实错误。双方合同规定如遇国家政策指令、政府征用或学校搬迁以及不可抗力等因素致使本合同不能履行，乙方（原告）应无条件服从并终止合同，所造成的损失由乙方承担。2012年11月26日曲阜市教育和体育局下达了曲教字（2012）38号文，决定成立曲阜市教师教育培训中心，要求职业中专东校区所有房舍资源由教育和体育局调配使用。曲阜市教育和体育局系曲阜市政府教育行政主管部门，经市政府批准成立教师教育培训中心，系政府征用和学校搬迁合同终止事由出现，根据合同规定，上诉人并没有违约，一审判决上诉人赔偿其定金损失没有依据。在合同签订后的第二天被上诉人即签订了两份合同并支付了定金，客观上不可能。根据合同相对性原则，被上诉人与第三人签订的合同不能约束上诉人，该损失即使存在也不是本案合同的直接经济损失。一审法院判决上诉人给付被上诉人利息损失没有依据，上诉人没有违约，更没有直接的法律依据。通知被上诉人解除合同时上诉人即要求被上诉人支取该款项，被上诉人没有及时领取该款，上诉人不应承担责任。解除合同并非被上诉人的诉求，判决解除明显系判非所诉，且与其认定的合同合法有效相矛盾。2、一审判决适用法律错误。即使认定上诉人违约，因上诉人在未将合同约定的全部标的物交付给被上诉人前，即已口头通知被上诉人因客观情况发生变化合同将不再履行，被上诉人在明知合同不能履行的情况下，负有减少损失的义务，包括但不限于另寻他租，被上诉人未按照合同法第119条的规定尽到减损义务，无权就扩大的损失要求赔偿。同时，租赁合同不能履行并不必然影响到被上诉人买卖合同的履行，一审法院判令上诉人赔偿全部损失，属适用法律错误。租赁合同并未约定违约金或损失赔偿额的计算方法，一审却判决上诉人承担利息，并将利息和违约金混为一谈。一审判决上诉人赔偿被上诉人实际损失的同时，又判决支付违约金，亦属适用法律错误，实为偏袒被上诉人。
被上诉人曲阜新闻中心答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。1、一审认定上诉人违约证据确凿，有理有据。涉诉房屋租赁合同合法有效并已实际履行，答辩人取得房屋合法租赁使用权。上诉人主张因政府征用解除合同不能成立。曲阜市教育和体育局曲教字（2012）38号文件要求不属于房屋租赁合同第6条约定的政府征用情形，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作，曲阜市教育和体育局不是人民政府，不是法律规定的政府征用职责主体，上诉人以此要求解除合同错误。2、一审判决判令上诉人赔偿13万元定金损失、30万元租金利息损失，适用法律正确。被告违约阻碍了被上诉人各项工作的顺利进行，造成巨大经济损失。直接损失是为履行《教学设备认购合同》、《家庭居室装修合同》缴纳的定金13万元无法要回及30万元租金利息损失。开办新闻网络宣传培训不同于普通培训办学，场地、环境等均需相关主管部门综合考察、论证、审批，另寻他租不能。答辩人履行了阻止扩大损失义务。接到上诉人《不再履行合同的通知》后，答辩人一方面积极与设备采购商、装饰公司协商暂缓履行合同，一方面自愿提供一切网络宣传培训优势，与上诉人合作办学，但上诉人执意违约并将租赁房屋强行收回。
二审审理查明的事实与一审所认定的事实基本一致。
本院认为：本案二审期间双方争议的焦点为：1、上诉人是否应承担违约责任；2、上诉人是否应赔偿被上诉人的定金损失；3、上诉人是否应赔偿被上诉人交付的租金的利息损失。本案双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效合同，双方当事人均应严格履行。上诉人在履行过程中明确表示将不履行合同，并将已经交付被上诉人的房屋强行收回，违反了合同约定，构成违约，应当承担违约责任。上诉人主张涉案房屋系被政府征用，属于《房屋租赁合同》第六条约定的终止合同的情形，其不应承担违约责任。政府征用是指行政主体出于公共利益的需要，依照法律法规的规定，强制性的取得行政相对人的财产所有权、使用权或者劳务，并给予合理经济补偿的一种具体行政行为。曲阜市教育和体育局依据曲教字（2012）38号文件对上诉人的资产进行调配，并不构成政府征用，因此，对上诉人的该主张本院不予采信。关于焦点2，被上诉人为履行《房屋租赁合同》，实现合同目的，又于2012年11月17和18日分别与案外人签订了《家庭居室装修合同》和《教学设备认购合同》，并分别支付定金5万元和8万元，由于上诉人的违约行为，致被上诉人的上述两份合同无法履行，上诉人交付的定金无法收回或合同履行后折抵合同价款，造成13万元的损失，该损失由上述合同及被上诉人交付定金的收据等证据证实，应予采信。该损失系上诉人的违约行为造成，应由上诉人予以赔偿。上诉人主张被上诉人的上述损失不实，但未提供相应证据予以证实，且与被上诉人提供的上述证据证明的事实相悖，本院不予支持。上诉人主张被上诉人没有履行减损义务，依据不足，本院不予采信。关于焦点3，双方签订涉案合同后被上诉人即向上诉人交付了租金30万元，但由于上诉人的违约行为致被上诉人交付租金履行合同的目的并未实现，至上诉人2013年返还该租金时，上诉人已占有该租金半年有余，在被上诉人交付租金的目的不能实现的情况下，一审判令上诉人支付被上诉人租金的利息损失并无不当。上诉人主张其在通知被上诉人解除合同时已通知被上诉人办理退款手续，是被上诉人不取回，其不应承担该租金的利息损失。因被上诉人在接到上诉人的解除通知后，其不同意解除合同，并一直积极和上诉人沟通继续履行合同事宜，其不取回该租金并无过错，且上诉人也没有采取提存等措施以免除其责任，而是一直在占有该租金，因此，对上诉人的该主张本院不予支持。另外，尽管被上诉人在一审起诉时要求继续履行合同，但在一审诉讼期间其收回了交给上诉人的房屋租金，即被上诉人以实际行动表明其放弃了继续履行租赁合同的主张，且上诉人一直在主张解除双方的租赁合同，一审法院据此判令解除双方的租赁合同并无不当，上诉人主张一审法院判非所诉，本院不予采信。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3125元，由上诉人曲阜市职业中等专业学校负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周英杰
审 判 员 扈 琳
代理审判员 吕玉宝
二〇一三年十二月十三日
书 记 员 刘纯子