杭州市萧山区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0109民初11742号原告（反诉被告）何汉忠，男，1986年8月4日出生，汉族，住杭州市滨江区。委托代理人王波，浙江六和律师事务所律师。被告（反诉原告）王玲凤，女，1977年11月26日出生，汉族，住杭州市萧山区。委托代理人王蓥、沈飘逸，浙江王建军律师事务所律师。原告何汉忠诉被告王玲凤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月1日立案受理后，依法由代理审判员王强适用简易程序进行审理。期间，本院根据原告申请依法制作财产保全裁定书，并予以执行。本案于2016年10月10日第一次公开开庭进行了审理。庭审中，被告向本院提起反诉，本院经审查后予以受理。同时双方同意继续适用简易程序审理本案，本案于2016年10月26日第二次公开开庭进行了审理。原告何汉忠及其委托代理人王波、被告王玲凤的委托代理人沈飘逸到庭参加两次庭审。本案现已审理终结。原告何汉忠诉称：原、被告于2015年7月16日经杭州新都房地产代理有限公司介绍，签订《房屋租赁合同》一份，约定原告向被告承租位于市心北路新世界财富中心2幢3802室房屋，租期为一年，年租金为261500元，押金65000元。之后原告因公司发展需要提前退租，于2016年3月通知被告，并于2016年4月7日腾退房屋。原告多次要求被告退还剩余租金和押金，但被告一直拖延拒付。现原告起诉要求：1.被告返还原告租金73789.20元（261500元/年÷365天×103天＝73793.15元）、押金65000元、物业费4614.40元（16336元/年÷365天×103天＝4610元），共计143403.60元；2.被告赔偿原告自2016年7月25日起至实际履行之日止的资金占用期间的利息损失（年利率4.35%，每日按17元计算）。被告王玲凤答辩并反诉称：被告起初并不同意原告想要退租的请求，但原告向被告表示，其仅要求退还押金，并不要求退还其余103天的房租，被告也同意在房子另行出租后将原告的押金如数退还。此后，原告又向被告提出，让被告暂时不要将房子另行出租，原告打算在G20峰会后继续承租，被告也表示同意。2016年5月，因杭州举办G20峰会，区政府要求租赁房屋所在的新世界财富中心2幢办公楼关闭，被告在整理租赁房屋时发现房屋内大量装修、设施有不同程度损坏，其中包括厨房橱柜台面、橱柜门板破损；煤气灶、烤箱、蒸箱损坏，无法修复使用；墙纸多处破损，无法修补；挂灯、皮沙发破损；地毯多处污渍、烧坏，造成损失共计256000元。被告在装修房屋时，定位是高级办公楼，装修所用材料、设施等均为价格昂贵的高级进口材料，目前处于无法补货、难以修复的状态。发现损坏后，被告通知原告并要求赔偿，但原告未予理会。被告考虑到此时新世界财富中心已经关闭，并且得到原告的承诺会续租房屋，所以并未就损坏部分向法院起诉要求赔偿，而是准备在峰会结束后与原告再行协商。对于原告主张的诉讼请求，根据租赁协议第十一条第二款的约定，原告擅自退租，应当按照合同支付一个月租金作为违约金，所以退还租金部分应当自5月8日起至7月19日止，共73天，合计租金52297.20元，押金65000元被告一直都是承诺返还的。物业费部分，被告认为因原告擅自退租及租赁物损坏的原因导致被告至今未将房屋出租，致使无人承担该笔物业费，原告的违约行为与物业费之间有直接因果关系，所以应由原告承担物业费。2016年5月-9月因峰会大厦关闭，所以在此段时间内被告是完全不可能将房屋另行出租出去的，原告的行为将风险全部转嫁给被告。被告认为，政府行为导致的风险合同未作约定，应当由双方共同承担损失，故被告仅愿意按合同约定退还押金。对于原告的第二项诉讼请求，被告认为，被告系因原告违约及租赁物损坏原因未向原告退费，根据租赁合同第九条第四款和第十一条第二款的约定，原告在处于违约的状态下，被告有权行使抗辩权，暂不向原告退费，所以原告主张资金占用期间的利息损失没有依据。同时，反诉原告提起反诉：要求反诉被告支付违约金65375元（按三个月租金计算）、物业费损失4614元；2.反诉被告赔偿租赁物损失256000元。针对被告的反诉，原告答辩称：反诉原告主张的违约金，在双方合同中明确约定一个月的租金作为违约金，其主张的后续二个月租金损失不能成立，即便合同正常履行，也会因反诉原告在G20期间无法提供租赁房屋造成反诉被告承租时间减少，也应退还相应租金，其后续损失是一种或有损失，并非必然发生。物业费损失，在合同中并未约定反诉被告在退租时需要给予补偿，该项请求缺乏事实和法律依据。反诉原告主张的租赁物损失，因房屋出租期间是反诉原、被告共同使用，无法证明该损失究竟是哪一方造成。反诉原告提交的照片也无法证明案涉房屋出租前的真实状态。因该组照片形成于本案起诉前，而非反诉被告退租时，仅从照片中也无法判断家具是来自案涉房屋（庭审中，原告本人确认照片显示的内容为租赁房屋内的装饰和物品），故反诉原告要求反诉被告赔偿损失缺乏事实依据。综上，请求驳回反诉原告的反诉请求。原告何汉忠为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.《房屋租赁合同》1份，欲证明原告承租被告房屋以及双方对权利义务的约定；2.银行转账明细4页，欲证明原告已依约向被告支付租金、押金、物业费共计342836元的事实；3.2016年4月8日短信截屏1份，欲证明原告于2016年4月7日腾退案涉房屋，并向被告催讨押金的事实；4.2016年4月11日短信截屏1份，欲证明原告在2016年4月11日要求被告退还5个月租金的事实。经质证，被告对证据1的“三性”无异议，合同第十一条对违约金进行了明确约定；对证据2的“三性”无异议；对证据3的真实性无异议，确认原告已于2016年4月7日腾退房屋，当时被告只是承诺退还押金，原告也只是要求退还押金，故双方仅就退押金但不退租金达成一致意见；对证据4，被告没有印象，对“三性”不予认可。本院认为，原告提供的证据1、2，来源形式合法，内容客观真实，与本案事实具有关联性，经质证，被告对真实性亦无异议，本院予以认定。对原告提供的证据3、4，该两组短信内容均留存于原告手机中，短信内容前后衔接，结合被告的质证意见，本院对该两组短信的真实性予以认定。被告王玲凤为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.《主材产品委托购买协议》（含主材产品委托购买材料明细表）1份，欲证明被告因装修租赁房屋委托第三方购买装修材料及设备，共计花费366000元的事实；2.照片1组（存于光盘中），欲证明在原告使用案涉租赁房屋后，租赁房屋的装修及设备产生不同程度的损坏。经质证，原告对证据1的“三性”均有异议，因合同使用的印章为发票专用章，并非工商部门登记认证的公司公章，故对该合同的真实性、形成背景无法确认，且该合同为2013年3月所签，无法证明合同中所列的建材是出租给原告房屋所使用的建材，与被告的主张缺乏关联性；证据2的照片均为局部图像，且无对应的时间印迹可以证明真实的拍摄时间，故该证据无法证明来自于案涉房屋，也无法证明图片内显示的损坏情况是在原告承租期间造成的，与本案无关。本院认为，被告提供的证据1系被告与第三人签订，真实性无法确认，也无有效票据能够相印证，故不予认定；被告提供的证据2，无法确认系原告腾退时的状态，况且原、被告均在案涉房屋中办公，部分物品由双方共同使用，不足以证明为原告损坏的事实，故不予认定。根据对以上证据的认证及法庭调查，本院认定如下事实：2015年7月16日，被告作为出租方（甲方），原告作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》1份，约定甲方将位于杭州市萧山区房屋（部分）出租给乙方办公使用；房屋外隔两间办公室，双方各使用一个，会议室由甲方使用；出租房屋面积为358.26平方米；租期共12个月，自2015年7月20日起至2016年7月19日止；房屋年租金为261500元，押金65000元，合计326500元；租赁期间，甲方须办好房屋出租等手续并保证出租房屋本身及附属设施设备处于能够正常使用状态，乙方如因使用不当造成房屋及设施损坏的应负责修复或经济赔偿；乙方未经甲方同意，在租期内中途擅自退租的，乙方应该按合同支付甲方一个月租金作为违约金；同时，双方约定水电费共同负担，有限电视费及16336.68元的物业管理费由乙方负担等内容。合同签订后，被告按约交付原告租赁物，并与原告在同一房屋内共同办公。原告支付被告一年期租金261500元、押金65000元、物业费16336元。2016年4月7日，原告未与被告就剩余租期内的租金、物业费及押金如何承担协商一致的情况下腾退了上述租赁房屋。2016年8月1日，原告向本院提起诉讼，要求被告返还剩余租期的租金、物业费及押金。本院认为：原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，对双方当事人均具有约束力。根据庭审调查，被告起初不同意原告退租，但目前对原告腾退房屋、不再履行案涉《房屋租赁合同》的事实已不持异议，也同意退还原告押金，应认定被告同意解除上述的《房屋租赁合同》。现双方的主要争议在于原告擅自腾退房屋后，违约金及剩余租期内的物业费如何承担的问题。对此，《房屋租赁合同》第十一条第2款约定“在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该按合同应支付乙方（注：实为甲方）壹个月租金作为违约金。”现原告未与被告协商一致便中途退租，属于合同约定的违约情形，应当承担相应责任。就违约金的计算问题，首先应当基于一方当事人的违约情形，并依据合同违约条款确定违约金数额，但约定的违约金低于造成损失的，另一方也可请求人民法院予以增加，但权利主张一方应提供充分证据证明损失的具体情况。庭审中，被告抗辩违约金按三个月租金扣除，但未能提供有效证据证实，且理由亦不充分，本院不予采纳。由于原、被告双方在签订合同时，已就承租方退租可能造成出租方损失进行了预先估算，并确定由承租方承担一个月租金损失，该数额与出租方的实际损失大体相当，本院予以确认。至于退租后的物业服务费，考虑到本院已支持被告要求扣除一个月租费作为造成其损失的抗辩主张，且原告在退租后客观上也未享受剩余租期内的物业服务，故该笔物业费被告应予以退还。综上，除扣减原告一个月租金21791.70元作为违约金外，原告主张被告退还剩余租金51997.50元、押金65000元及物业管理费4610元的本诉诉讼请求，本院予以支持。对原告主张的利息损失，因原告系违约一方，该项请求本院不予支持。被告反诉要求原告承担违约金65375元（按三个月租金计算）及物业费4614.40元的请求，本院已作认定，不再赘述。关于被告反诉要求原告赔偿租赁房屋内的装饰及物品损失256000元的请求。经庭审调查，案涉出租房屋由被告进行了内部隔间，并将部分隔间交由原告办公使用，其余隔间由被告自行办公使用，公共区域存在双方共用的情况，而被告提交证据显示的部分装饰、物品在双方共用的公共区域内，没有证据证明系原告损坏。况且被告在原告腾退后至原告起诉前近四个月时间，均未向原告提出过相关损失赔偿，现无证据表明被告反诉主张的损失确为原告造成，应承担举证不能的不利后果，对反诉原告的反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下:一、王玲凤于本判决生效之日起十日内返还何汉忠租金51997.50元、押金65000元及物业管理费4610元；二、驳回何汉忠的其余诉讼请求；三、驳回王玲凤的全部反诉诉讼请求。如王玲凤未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3168元，减半收取1584元，财产保全申请费1020元，合计2604元，由何汉忠负担396元，由王玲凤负担2208元；反诉案件受理费3095元，由王玲凤负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。代理审判员 王 强二〇一六年十月二十八日书 记 员 吴钰红