江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏12民终329号
上诉人（原审被告）张家港保税区国信通信有限公司，住所地苏州市张家港保税区广东路9号C栋厂房内。
法定代表人郁蔚铭，董事长。
委托代理人弓琴，该公司员工。
委托代理人许俊儒，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）靖江市华信科技创业园有限公司，住所地靖江市人民北路101号。
法定代表人田爱平，执行董事。
委托代理人祁麟，江苏骥江律师事务所律师。
上诉人张家港保税区国信通信有限公司（以下简称国信公司）与被上诉人靖江市华信科技创业园有限公司（以下简称华信公司）房屋租赁合同纠纷一案，江苏省靖江市人民法院于2016年1月8日作出（2015）泰靖孤民初字第489号民事判决，上诉人国信公司不服，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年6月8日，国信公司与华信公司签订租赁合同一份，约定华信公司将其所有的位于靖江市城北园区山南路18号东起第6幢生产、办公用房出租给国信公司使用，租赁期限为2012年6月8日至2015年6月7日，租赁面积为3600平方米，租金为第一年80元／平方米，第二年90元／平方米，第三年100元／平方米，物业管理费为0.6元／平方米，支付时间为先付后用，每季度支付一次，合同订立后，华信公司依约交付房屋，但国信公司未按约支付租金及物业管理费，截至2015年4月28日，国信公司结欠华信公司租金519885.2元、物业管理费42552元，华信公司索款无着，致起讼争。
原审另查明，2015年4月28日，华信公司致函国信公司解除与其订立的租赁合同。
原审法院认为：国信公司与华信公司订立的租赁合同合法有效，双方均应按照合同内容享有权利、履行义务。华信公司按约交付房屋，国信公司负有按约给付租金的义务。因国信公司拒付租金，华信公司于2015年4月28日发函要求解除双方租赁合同关系，故该合同于该日解除，合同解除后，国信公司负有返还租赁房屋的义务。关于利息，因双方租赁合同约定国信公司不能按时足额缴纳租金及物业管理费，华信公司按月加收5%的滞纳金，故华信公司主张以同期银行贷款利率4倍计算利息，符合法律规定，应予支持。国信公司在合同解除后继续使用租赁房屋，依照法律规定，应支付房屋使用费，国信公司对华信公司主张的房屋使用费的计算标准无异议，予以照准。国信公司辩称对租赁房屋进行了装修要求国信公司补偿的意见，因系国信公司违约导致合同解除且华信公司不同意利用，对其辩称意见，不予支持。至于华信公司是否开具发票，不能成为拒付租金的抗辩理由。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项、第十八条之规定，判决：一、国信公司于判决生效后十日内给付华信公司租金519885.2元、物业管理费42552元，合计562437.2元并承担利息（截至2015年4月28日利息为17051元，自2015年4月29日起至实际支付之日止利息按本金562437.2元、同期银行贷款利率四倍计算）。二、国信公司于判决生效后十日内从位于靖江市城北园区山南路18号东起第6幢房屋内迁出。三、国信公司给付华信公司自2015年4月29日起至国信公司实际迁出之日止按887元／天计算的房屋使用费。本案受理费10464元，由国信公司负担。
上诉人国信公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、一审判决在认定事实上存在错误，上诉人有1万元押金存在被上诉人处，理应在所欠房租中予以扣除。因此，截止2015年4月28日，上诉人实际支付房租及物业费合计552437.2元。2、一审法院在适用法律上存在错误，被上诉人应对上诉人的装修进行补偿。根据《江苏省高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷若干问题的意见》第二十三条“房屋租赁合同解除或租赁期限届满，承租人或次承租人返还租赁房屋后，其无法回收的物品仍然具有使用价值，出租人接受的，应当按照重置折旧价对承租人或次承租人予以补偿”的规定，由于上诉人在租用案涉房屋过程中进行了相应的装修，且仍然具有使用价值，因此，被上诉人应当按照重置折旧价对上诉人予以补偿。3、一审法院在适用法律上存在错误，被上诉人主张自2015年4月29日起至实际支付日止，按中国人民银行同期贷款利率的4倍支付逾期付款利息，利息标准过高，没有法律根据。根据《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》的相关规定，上诉人应当承担逾期付款的违约金，且仅在参考中国人民银行同期贷款利率标准上加收30%的范围内支付违约金。
被上诉人华信公司未到庭亦未答辩。
二审中，国信公司提交2013年11月25日华信公司出具给国信公司的租房押金10000元的收据复印件一份（原件在泰州市公安局刑事侦查卷宗内），证明国信公司曾支付华信公司10000元作为租房押金，应当在国信公司欠付房租中予以扣除。
华信公司庭后提交情况说明一份，载明“一审判决后，国信公司上诉称，曾向我公司支付押金壹万元，应在所欠房租中扣除。经我公司核对，同意将押金壹万元在欠付的租金总额中扣除。”
除争议的租房押金10000元外，对一审查明的其他事实双方无异议，本院予以确认。
本院认为：我国合同法规定，承租人应当按照合同约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，承租人可以要求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，国信公司与华信公司订立的租赁合同合法有效，双方均应按约履行各自义务。国信公司未按约履行给付租金义务，长期拖欠华信公司租金，华信公司于2015年4月28日向国信公司发函要求解除双方租赁合同关系，国信公司收函后仍未支付拖欠租金，故该租赁合同应于函件到达国信公司时解除。合同解除后，国信公司应当返还租赁房屋。
关于租赁房屋的装修。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；…”本案中，上诉人国信公司虽对租赁房屋进行了装修，但本案系因国信公司违约而导致合同解除，且华信公司不同意利用装修物，故对国信公司要求华信公司补偿其装修损失的主张，原审不予支持并无不当。
关于欠付租金的利息。双方在租赁合同中约定国信公司不能按时足额缴纳租金及物业管理费，华信公司按月加收5%的滞纳金。该约定标准偏高，华信公司主动降低标准，仅主张按同期银行贷款利率4倍计算逾期利息，不违反相关法律规定，原审予以支持并无不当。国信公司认为该利息标准过高，应按同期银行贷款利率标准加收30%计算的主张，于法无据，本院不予采信。
关于租房押金10000元。一审中上诉人国信公司对结欠华信公司租金519885.2元、物业管理费42552元并无异议，二审中国信公司认为有10000元押金未予扣除。对此，华信公司在其提交的情况说明中表示其“同意将押金一万元在欠付租金总额中扣除”，此系华信公司对自身权利的处分，应予照准。扣减该1万元后，国信公司尚欠租金509885.2元、物业管理费42552元。
综上，因二审中出现了新事实和新证据，致原审判决认定的国信公司欠付租金数额中应扣减租房押金10000元，本院依法予以变更。上诉人国信公司的其余上诉理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持江苏省靖江市人民法院（2015）泰靖孤民初字第489号民事判决主文第二条、第三条及案件受理费负担部分；
二、变更江苏省靖江市人民法院（2015）泰靖孤民初字第489号民事判决主文第一条为：张家港保税区国信通信有限公司于判决生效后十日内给付靖江市华信科技创业园有限公司租金509885.2元、物业管理费42552元，合计552437.2元并承担利息（截至2015年4月28日利息为17051元，自2015年4月29日起至实际支付之日止利息按本金552437.2元、同期银行贷款利率四倍计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费10464元，由张家港保税区国信通信有限公司负担（已交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 云
审 判 员 刘春生
代理审判员 郑本香
二〇一六年四月十三日
书 记 员 张 建