广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）秀民初字第424号
原告（反诉被告）：包永雄。
委托代理人：韦良平，广西昊旺律师事务所律师。
委托代理人：潘平山。
被告（反诉原告）：庞旭文。
第三人：潘佼玉。
原告（反诉被告）包永雄与被告（反诉原告）庞旭文、第三人潘佼玉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月25日立案受理后，依法适用简易程序审理了本案，后因本案案情复杂，本院作出（2014）秀民初字第424-2号民事裁定书，将本案转为普通程序，并依法组成合议庭，于2014年8月26日、10月31日分别公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）包永雄及其委托代理人韦良平、潘平山，被告（反诉原告）庞旭文、第三人潘佼玉到庭参加诉讼。在本案的审理过程中，被告庞旭文于2014年5月5日向本院提出管辖异议申请，本院经审查后作出了（2014）秀民初字第424-1号民事裁定书，驳回了其管辖异议申请。本案现已审理终结。
本诉方面，原告包永雄诉称：2000年10月31日，原、被告双方签订《房屋买卖合同》，该协议约定：1.被告自愿将位于桂林市红岭路3号18栋1-4-1房产（房产证号：30××35，建筑面积为53.78㎡）以总价55000元转让给原告，该出售房产的所有证件交给原告收执，被告无条件协助原告办理房屋的过户手续；2。在签订本协议时原告先支付购房款5万元给被告，剩余购房款5000元在办好房产过户手续后由原告一次性付清；3.2000年11月1日被告将房屋交付给原告居住，被告并保证所出售的房屋产权清楚无纠纷。原告在签订《房屋买卖合同》当日已交付5万元给被告，余款5000元原告也在2001年付清。原告自2000年11月搬入该房屋入住至今，曾多次找被告要求办理房屋的过户手续，但被告均以户口本、身份证、结婚证找不到为由不配合原告办理房屋过户手续，致使房屋至今未能办理过户手续。现案涉房屋因城市发展需要，已经被桂林市秀峰区城市建设投资有限责任公司依法拆迁完毕。故原告诉至法院请求判令：1.2000年10月31日原告与被告签订的《房屋买卖合同》合法有效，双方应按照合同约定，完成交易，该房屋因拆迁而获得的房屋置换权利及拆迁补偿款由原告享有；2.本案诉讼费由被告承担。
原告包永雄对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：1.房屋买卖合同一份，证明原告与被告在2000年10月31日签订《房屋买卖合同》，被告将位于桂林市红岭路3号18栋1-4-1号房屋以总价55000元卖给原告，在房屋可以办理过户手续时，被告应无条件协助原告办理过户手续；2.收条一份，证明原告于2000年10月31日支付5万元购房款给被告，被告向原告出具了一份收条；3.房产证一份，土地使用证一份，证明案涉房屋的所有权人为被告。
被告庞旭文答辩称：诉争的房屋已经依法拆除，标的物已经不存在。依据合同法第九十四条的规定，标的物不存在已经不可能完成交易。因此原告的诉请没有继续履行下去的可能性。房屋系不动产，应当以产权登记确认房屋的产权所有人。在没有变更登记之前，该房屋因拆迁而获得的权利和款项应属于被告所有，而不是原告所有，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告庞旭文对其答辩主张未提交证据。
第三人潘佼玉陈述称，第三人潘佼玉于2002年12月6日与原告包永雄签订了一份房屋转让协议，原告包永雄将其在2000年10月31日与被告庞旭文签订的房屋买卖合同中的全部权利义务转让给第三人潘佼玉，双方共同通知了被告庞旭文，其表示同意，第三人遂一直占用居住案涉房屋至房屋被拆迁为止。现案涉房屋已经因城市发展需要被拆迁，故第三人向法院提出独立的诉讼请求：1.案涉房屋归第三人所有，其因拆迁而获得的房屋置换及赔偿款相应权益由第三人享有；2.本案诉讼费由被告承担。
第三人潘佼玉对其主张提供的证据有：1.2010年9月16日被告向第三人发送的短信一条，证明第三人曾向被告要求协助办理房屋产权过户手续；2.协议书一份，证明原告与第三人签订了房屋转卖协议。
针对第三人潘佼玉的主张，原告包永雄答辩称：第三人取得了房屋的所有权，房屋的拆迁权利应归第三人。
针对第三人潘佼玉的主张，被告庞旭文答辩称：就本案而言，第三人没有证据证明其与本案有任何关系，被告至今没有见过第三人与原告签订的房屋买卖合同，即使签过协议，也是一份效力待定的协议，因为该协议签订的时候原告还没有取得房屋的所有权，需要等原、被告之间发生所有权的转移才能成立。另，如原告确实与第三人签订有转让协议，也是另外的法律关系，应另案诉讼。
反诉方面，反诉原告庞旭文反诉称：反诉原告庞旭文与反诉被告包永雄于2000年10月31日所签订的《房屋买卖合同》，约定由庞旭文将自有的位于桂林市红岭路3号18栋1-4-1号房产出售给包永雄。在合同的履行过程中，该房屋已经被告桂林市秀峰区城市建设投资有限责任公司依法拆除。该行为系政府行为，属不可抗力。依照合同法第九十四条的规定，标的物因不可抗力已不存在，合同应当依法解除。况且，该合同的第四条同时约定：“在合同执行过程中乙方中途反悔，不得向甲方索还购房款。甲方如在双方未办理房产过户手续前悔约，应将房款退还乙方。另付给乙方叁万元违约金”。合同赋予签订合同双方违约的选择权，这是双方真实意思表示，合法有效，应予以尊重。至今双方买卖的房屋尚未过户，符合解除合同的条件，因此反诉原告有权选择解除该合同，故反诉原告提起反诉，请求判令：1.解除反诉原告与反诉被告双方于2000年10月31日签订的《房屋买卖合同》；2.本案诉讼费由反诉被告承担。
反诉原告庞旭文对其主张提供的证据有：1.房屋买卖合同复印件一份，证明合同第四条约定合同的解除条件；2.案涉房屋的新房产证一份，证明案涉房屋办理了新的房产证，产权证号已经变更。
反诉被告包永雄答辩称，反诉原告引用合同法第九十四条的不可抗力条款，要求解除合同的理由不能成立。房屋如果存在，反诉原告已经依照合同约定协助反诉被告办理过户手续，现房屋被拆迁，并不影响反诉原告继续履行其义务。同时，双方在房屋买卖合同第四条的约定显失公平，几乎没有约定反诉原告的违约情形，明显不公平。如果反诉原告在法律的框架内对反诉被告的损失进行赔偿，即赔偿反诉被告因房屋拆迁而可获得的安置房的价值52.8万元，另加上违约金3万元，反诉被告可以考虑解除合同。现在反诉被告要求继续履行原签订的房屋买卖合同，驳回反诉原告的反诉请求。
反诉被告包永雄对其主张未提交证据。
经庭审质证，本诉方面，被告庞旭文及第三人潘佼玉对原告包永雄提供的证据1房屋买卖合同、证据2收条、证据3房产证及土地证的真实性均无异议，被告庞旭文同时认为，上述证据3的房产证和土地证同时证明了被告系案涉房屋的所有权人。经审查，鉴于各方当事人对原告提供的证据1-3的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。
被告庞旭文对第三人潘佼玉提供的证据1短信表示由于时间比较久，不记得了，但认可第三人确实找过被告，要求其协助办理过户，但当时已经答复第三人，合同系被告与原告签订，要办理过户也是被告与原告去办理，而不是向第三人办理。原告对此证据无异议。经审查，被告庞旭文虽对此短信表示记不得，但确认了第三人找其要求办理过户的事实，同时经本庭询问，被告也当庭确认其发短信的手机号码为被告所使用的手机号码，故本院对此证据真实性予以确认。
被告庞旭文对第三人潘佼玉提供的证据2协议书真实性不予认可，认为该证据系伪造，签字不是包永雄本人所签。原告对此证据无异议。经审查，因原告包永雄系委托代理人出庭参加庭审，故本院在庭审结束后要求原告包永雄本人对此证据签名的真伪发表意见，原告包永雄书面认可了上述协议系其本人所签，故本院对此证据的真实性予以确认。
反诉方面，反诉被告包永雄对反诉原告庞旭文所提供的证据1房屋买卖合同真实性没有异议。经审查，鉴于双方对于此证据真实性无异议，本院对此证据真实性予以确认。
反诉被告包永雄对反诉原告庞旭文提供的证据2新房产证提出异议，认为该房产证系庞旭文采用欺骗的方式取得，不具有法律效力。经审查，该房产证系由房产部门出具，反诉被告包永雄虽对此证据提出异议，但未能出具相反证据反驳，本院对此证据真实性予以确认。
综合对上述证据的确认及三方当事人在庭审笔录陈述的事实，本院确认本案如下法律事实：
桂林市象山区红岭路3号18栋1-4-1号房屋系被告（反诉原告）庞旭文于其结婚前向前单位桂林漓泉股份有限公司交款购买的房改房，并获得了该房的房产证和土地证。2000年10月31日，原告（反诉被告）包永雄（乙方）与被告（反诉原告）庞旭文（甲方）签订了一份《房屋买卖合同》，约定：“由于甲方已收到乙方预付给的购房款人民币伍万元，双方同意就下列房产买卖事项，订立本合同，双方共同遵守。一、甲方自愿将座落在桂林市红岭路3号18栋18-1-4-1号的房产出售给乙方。包括：杂物房，房屋建筑面积53.78平方米，房产证号：30××35。房产的所有房产证件应交给乙方，该房屋可以过户时，甲方应无条件协助乙方办理。二、甲乙双方协定的该房产成交价格人民币伍万伍仟元。甲方已收到乙方交给购房预付款伍万元，其余房款人民币伍仟元，待双方到房地产交易所办理完过户手续后，由乙方一次性付清该房款给甲方。三、双方同意2000年11月1日由甲方将该房产正式交给乙方使用，甲方应保证该房产权属清楚。若发生与甲方有关的房产权纠纷或债务，由甲方负责清理。并承担经济责任。如给乙方造成的经济损失，甲方应负责赔偿。四、在合同执行中乙方中途反悔，不得向甲方索还购房款。甲方如在双方未办理房产过户手续前悔约，应将房款退还乙方。另付给乙方叁万元的违约金。五、该房产办理过户手续需要的税费，由乙方负责。本合同双方签章生效。合同一式四份”。同日，庞旭文向包永雄出具了一份收条，载明：“收条今收到包永雄交来购桂林房产款伍万元（预付）。此据”。上述合同签订后，庞旭文将房屋及房屋土地证、产权证一并交付给包永雄。2001年，包永雄将剩余的5000元房款交付给庞旭文。之后，双方未办理涉案房屋的产权过户手续。
2002年12月6日，包永雄（乙方）与第三人潘佼玉（甲方）、案外人潘平山（丙方）共同签订了一份协议书，约定：“本协议标的为：桂林市象山区红岭路3号18栋1-4-1号房改房。房产证号：00××72，土地证号：4290003-18-1-4-1，建筑面积53.78平方米，原始户主：庞旭文。甲乙双方经过协商，形成如下协议。一、2000年，原在桂林漓泉公司工作的乙方朋友庞旭文，因要到南宁发展，将本标的以5.5万元的价格，转让给乙方作为在桂林办事处用房。由于当时房改房还不能办理过户手续，乙方付给庞旭文5万元后，预留5000元尾款，待办完过户手续后支付给庞旭文。但当时庞旭文有急用，作为朋友，乙方把5000元尾款也一并付给庞旭文应急。庞旭文答应过后全力协助办理过户手续。二、2002年以后，乙方终止桂林生意，专心回北海经营纯净水厂，把所购本标的以5.5万元转让给甲方。考虑到甲方是一般务工人员，本协议签订后三年内，甲方支付4万元给乙方。入住后一年内，付余下1.5万元。全款需于2007年12月31日前付清”。合同签订后，包永雄即将桂林市象山区红岭路3号18栋1-4-1号房屋交付给潘佼玉，潘佼玉即搬入该房屋并一直居住至该房屋拆迁，潘佼玉也如期向包永雄支付了购房款。2010年9月16日，潘佼玉至南宁找庞旭文要求办理涉案房屋的产权过户手续，庞旭文以与其没有直接买卖关系为由，拒绝为其办理产权过户手续。2014年8月底，因桂林市秀峰区琴潭园区建设改造需要，桂林市象山区红岭路3号18栋1-4-1号房屋已被桂林市秀峰区城市建设投资有限责任公司拆除，因该房屋所有权争议问题，拆迁补偿的相关合同至今未签订。
另查明，根据庞旭文的申请及2014年4月10日桂林市房产管理局官网遗失申明，涉案的桂林市象山区红岭路3号18栋1-4-1号房屋重新办理了新的房屋产权证书，产权证号：30417195。
本院认为：本案本诉及反诉的争议焦点合并为，一、包永雄与庞旭文所签订房屋买卖合同现应继续履行还是解除；二、桂林市象山区红岭路3号18栋1-4-1号房屋被拆迁后所获得的相关权益的归属问题。
一、本案包永雄与庞旭文所签订房屋买卖合同应继续履行还是解除的问题；
《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”，第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。包永雄与庞旭文签订了房屋买卖协议，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，属合法有效。该房产虽未办理过户手续，但不影响买卖合同的效力。双方当事人均应履行合同义务。包永雄按照合同约定向庞旭文交付了购房款55000元，全面履行了其作为买受人的合同义务。庞旭文将房屋及其相关权属证件交付包永雄，履行了其作为买受人的部分合同义务。《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”。本案涉案房屋系房改房，但各方当事人均未能出具证据证明该房屋在被拆除前存在不能过户的法定事由，故本案涉案房屋的所有权的转移义务主要归于庞旭文。
《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”，第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。当事人行使合同的相关权利应当符合合同约定及法律规定。本案包永雄与庞旭文双方所签订的合同已实际履行，涉案房屋也交付了十余年，足可见双方签订合同的真实目的在于房屋买卖，但庞旭文作为负有转移标的物所有权义务的合同义务人，怠于履行其合同义务，致使本案房屋迟迟未能过户。现包永雄提出了继续履行合同的诉讼请求，而庞旭文提出了依据双方合同的第四条提出了解除合同的反诉请求。本院认为，合同的履行和解除与否，应当充分考虑当事人在签订合同时的真实意思，并考虑到由此可能产生的后果，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。庞旭文在包永雄已经完全履行合同义务，涉案房屋交付使用已逾十年的情况下才提出解除合同，其行为有悖于诚实信用原则，且如合同解除必然致使包永雄与潘佼玉之间的合同不能履行，致使第三人潘佼玉的合法权益受到损害，故本院对其解除合同的反诉诉讼请求不予支持。本案包永雄与庞旭文所签订的合同仍应继续履行，但因涉案房屋已经拆除，故原告包永雄仍可依据双方买卖合同的约定，取得房屋因拆迁而获得的相关权益。庞旭文提出房屋已经被拆除，符合不可抗力的法定解除条件的意见。本院认为，拆迁仅仅是导致涉案房屋本身灭失，但其因拆迁而获得的权益并没有灭失，包永雄支付购房对价而获取涉案房屋相关权益的合同目的仍可实现，故本案房屋拆迁不是《合同法》第九十四条关于不可抗力的法定解除事由，被告的此辩解意见本院不予采纳。
二、桂林市象山区红岭路3号18栋1-4-1号房屋被拆迁后所获得的相关权益的归属问题。
因包永雄与庞旭文的房屋买卖协议合法有效，故包永雄与潘佼玉所签订房屋买卖合同同样系当事人的真实意思表示，合法有效。包永雄与潘佼玉均应当按照合同约定履行各自合同义务。包永雄已经通过与潘佼玉的买卖合同，将涉案房产的相关权益转让给潘佼玉，该合同同样已经实际履行。因此，涉案房屋因拆迁而获得的相关拆迁权益已经根据上述合同约定，转归潘佼玉所享有，第三人潘佼玉要求确认涉案房屋因拆迁而获取的权益归其所有的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。包永雄在第三人提出独立诉讼请求后要求得到上述房产因拆迁而获取的权益缺乏法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条的规定，判决如下：
一、桂林市象山区红岭路3号18栋1-4-1号房屋（新产权证号：30417195）因拆迁所获得的拆迁权益归第三人潘佼玉所有；
二、驳回原告（反诉被告）包永雄的诉讼请求；
三、驳回反诉原告（本诉被告）庞旭文的反诉请求。
本案件本诉部分案件受理费50元，因本案本诉部分与反诉部分合并审理减半收取25元（原告包永雄已预交），由被告庞旭文负担；
本案本诉部分第三人提出独立诉讼请求案件受理费6140元，因本案本诉与反诉部分合并审理减半收取3070元（第三人潘佼玉已预交），由被告庞旭文负担；
本案反诉部分案件受理费1176元，因本案本诉部分与反诉部分合并审理减半收取588元（反诉原告庞旭文已预交），由反诉原告庞旭文负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件本诉部分受理费50元，第三人提出独立诉讼请求案件受理费6140元，反诉部分受理费588元［户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 黄 强
人民陪审员 王喜生
人民陪审员 王暄懿
二〇一四年十一月十八日
书 记 员 蒙鹏燕
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