河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）洛民终字第3283号
上诉人（原审被告）：胡宗信，男，汉族。
委托代理人：胡媛媛，女，汉族，系胡宗信女儿。特别授权。
委托代理人：王干益，河南开物律师事务所律师。特别授权。
被上诉人（原审原告）：洛阳市老城区邙山镇营庄村第六村民组。
负责人：刘利君，该组组长。
委托代理人：李博、杨欢（实习），河南森合律师事务所律师。特别授权。
原审被告：洛阳市老城中信加气混凝土厂（原洛阳市邙山加气混凝土厂）。
投资人：胡宗信，该厂厂长。
委托代理人：胡媛媛，女，汉族，系胡宗信女儿。特别授权。
上诉人胡宗信为与被上诉人洛阳市老城区邙山镇营庄村第六村民组（以下简称营庄村六组）、原审被告洛阳市老城中信加气混凝土厂（以下简称中信加气混凝土厂）租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市老城区人民法院（2014）老民初字第407号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人胡宗信委托代理人胡媛媛（同时作为原审被告中信加气混凝土厂委托代理人）、王干益与被上诉人营庄村六组委托代理人李博、杨欢到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：1993年1月，洛阳市邙山加气混凝土厂开始租赁营庄村六组的土地，双方未签订租赁合同。1997年1月，洛阳市邙山加气混凝土厂（性质为集体企业，法定代表人为胡宗信）与营庄村六组补签租赁土地协议一份，约定：邙山镇营庄村六组租给邙山加气混凝土厂土地4.5亩，地理位置：北坡，老国光地西段办厂使用；土地租用期限为1993年1月至2012年12月底；上交租金为1993年1月至1993年12月免交租金，1994年1月至2003年12月每亩每年700元，2004年1月至2012年12月底每亩每年1000元；交款时间为每年12月底交清；邙山镇营庄村六组与洛阳市邙山加气混凝土厂不能随意终止合同，如终止提前半年商定，组里换届不影响合同执行；合同期满后，在同等条件下可优先续签合同，如合同终止，围墙、房子归邙山镇营庄村六组所有，机器设备、车辆、电力、水暖设施归洛阳市邙山加气混凝土厂所有；邙山镇营庄村六组协助洛阳市邙山加气混凝土厂办理土地使用手续、洛阳市邙山加气混凝土厂负担所有费用，合同期满后使用手续归生产组所有等内容。1997年4月1日洛阳市邙山加气混凝土厂办理了集体土地建设用地使用证（洛郊集建土字第970016号），洛阳市邙山加气混凝土厂实际占用土地面积为3476.7㎡（约合5.21亩）。2002年4月2日胡宗信将洛阳市邙山加气混凝土厂注销，同年7月胡宗信仍用原洛阳市邙山加气混凝土厂的名称和原工商注册手续（土地租赁协议），注册了洛阳市邙山加气混凝土厂（性质为个人独资企业），经营地点仍在原洛阳市邙山加气混凝土厂的场地、厂房。2008年4月胡宗信将洛阳市邙山加气混凝土厂的名称变更为现中信加气混凝土厂，经营地点未改变。2012年12月底土地租赁协议到期后，双方亦未续签协议，胡宗信、中信加气混凝土厂又拒绝履行合同义务，并拖欠2013年度的租金至今未交。邙山镇营庄村六组以胡宗信、中信加气混凝土厂的行为严重侵犯了邙山镇营庄村六组的合法权益为由，持状诉至法院。
原审法院认为：原告营庄村六组与被告中信加气混凝土厂签订的租赁土地协议，系双方当事人的真实意思表示，且不违背法律规定，该合同合法有效。双方应当按照合同的约定全面行使权利、履行义务。合同履行期间，被告胡宗信注销了洛阳市邙山加气混凝土厂（集体企业），并设立了洛阳市邙山加气混凝土厂（个体独资企业），后更名为中信加气混凝土厂，双方仍按原租赁合同履行，应视为承租人的变更，且双方成立不定期租赁合同关系，被告中信加气混凝土厂在合同履行期间内无正当理由不履行合同义务，已构成违约，依法应当承担相应的违约责任。被告中信加气混凝土厂系个人独资企业，其民事责任，由被告胡宗信承担。故原告营庄村六组要求被告胡宗信返还租赁的土地，围墙、房子归原告营庄村六组所有；并支付拖欠的租金15699.93元的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，予以支持。关于原告营庄村六组要求被告胡宗信赔偿经济损失10万元的诉求，证据不足，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条和《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、第三十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第（一）款、第一百四十四条之规定，判决：一、被告胡宗信在本判决生效后十五日内将位于洛阳市邙山镇营庄村六组北坡，老国光地西段租赁土地（面积为3476.7㎡）返还给原告洛阳市老城区邙山镇营庄村第六村民组；二、上述租赁土地上的围墙、房子归原告洛阳市邙山镇营庄村第六村民组所有；三、被告胡宗信在本判决生效后十五日内支付拖欠原告洛阳市邙山镇营庄村第六村民组的租金15699.93元；四、驳回原告洛阳市邙山镇营庄村第六村民组的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2714元，由被告胡宗信负担。
宣判后，胡宗信不服并提起上诉称：一、一审判决程序严重违法，剥夺了上诉人的诉权，依法应当撤销。由于上诉人的住所地及户籍所在地均在西工区，并不在老城区，在一审法院确定的开庭日期前，上诉人向一审法院承办人递交了管辖权异议申请书，一审法院也接受了上诉人的申请书。却在未对上诉人的管辖权异议作出书面裁定或者口头决定并通知上诉人的情况下，在原定的庭审实际开庭审理本案，导致上诉人缺席，严重侵犯了上诉人的诉权。二、一审判决适用法律错误，导致遗漏了应当承担责任的原审被告。原审被告是个人独资企业，根据《最高人民法院关于适用民事诉讼法若干问题的意见》第四十条的规定，个人独资企业虽不具备法人资格，但属于民事诉讼法规定其他组织，其具有诉讼主体资格。其债务应当首先由个人独资企业承担，投资人只对其债务承担无限连带责任。三、一审判决认定事实错误，依法应当发回重审。1、按照原审被告与被上诉人签订的《租用土地协议书》的约定，原审被告租用被上诉人的土地为4.5亩，但一审判决却错误的认定原审被告租用土地5.21亩，属认定事实错误。2、根据《租用土地协议书》第八条“合同期满后在同等条件下可优先续签合同”的约定，原审被告对该土地使用权具有优先权，但被上诉人在合同到期后并未保障原审被告的优先权，直接决定不再租赁给上诉人。请求1、依法撤销一审判决，将本案发回重审；2、本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人营庄村六组答辩：1、一审认定事实清楚，判决正确。2、一审程序正确，被上诉人未到庭是缺席。3、上诉人使用的土地是5.21亩。在签订合同时并未丈量。一审认定面积正确。4、未签订合同是因为上诉人不缴纳租金，上诉人至今还在使用土地。
二审中，上诉人胡宗信提交以下证据：1、租用土地协议书，拟证明交款时间是每年12月底，2013年9月被上诉人给我们发了合同到期通知书，我们交了租金对方不收。2、合同到期通知书，拟证明租赁土地载明4.5亩，在同等条件下可以优先续租。3、公证书一份，拟证明用地重叠，重叠部分的面积已被收走。经本院组织庭审质证，被上诉人营庄村六组质证：证据1真实性没异议，租赁时间很清楚，说明对方在2012年12月未按期缴纳租金。合同第7条也说明解除合同前需商定；证据2真实性没有异议。合同到期后，我方依据是土地租赁协议发出通知时。2013年10月29日对方在调取资料时才发现亩数不正确。3、2014年3月前上诉人实际使用还是5.21亩。本院认为，证据1、2被上诉人客观性无异议，予以采信，但能否证明当事人观点，见下面本院认为部分。证据3仅能证明2014年公证后土地使用情况，不能证明此前用地状况，故对该证据本院不予采信。
经审理查明，二审查证事实与一审认定相一致。另查明，2013年9月13日，营庄村六组向上诉人胡宗信发出合同到期通知书，称上诉人租赁的4.5亩土地租赁合同已于2012年12月31日到期，决定不再延包，要求上诉人于2013年10月1日前交还租赁土地。
本院认为：本案为土地租赁合同纠纷，从双方1997年元月补签租赁合同内容看，租赁土地面积为4.5亩，直至1997年4月1日该租赁土地办理了集体土地建设用地使用证（洛郊集建土字第970016号），证载显示实际占用土地面积为3476.7㎡（约合5.21亩）后，被上诉人营庄村六组也是一直按照4.5亩收取租赁费，从未要求变更合同中有关租赁土地面积的约定，早已超过《合同法》规定的行使变更权的一年诉讼时效期间，故被上诉人此次诉讼主张按照5.21亩租赁面积从1994年1月开始补交租赁费，于法无据，本院予以纠正，即仍应按照租赁面积4.5亩，每亩每年1000元计算欠交租赁费，直至实际返还租赁土地之日止。一审对此认定有误，本院予以纠正。关于交纳租赁费主体问题，租赁合同双方为邙山镇营庄村第六村民组和原洛阳市邙山加气混凝厂，现原审被告中信加气混凝土厂承继原洛阳市邙山加气混凝厂权利，占有使用租赁土地，自然应由其承担支付租赁费义务。鉴于该中信加气混凝土厂为个人独资企业，应由其投资人即上诉人胡宗信对企业债务承担无限连带责任，一审对此处理欠妥，本院予以纠正。其他一审判项，于法有据，理由不再赘述，本院予以维持。关于一审程序问题，经本院审查未见有不当之处，本案不存在发还重审的法定事由。综上所述，上诉人胡宗信的上诉理由部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持河南省洛阳市老城区人民法院（2014）老民初字第407号民事判决第一、二项；
二、变更河南省洛阳市老城区人民法院（2014）老民初字第407号民事判决第三项为洛阳市老城中信加气混凝土厂在本判决生效后十五日内按照租赁面积4.5亩、每亩每年1000元的标准从2013年元月1日开始至实际返还租赁土地之日止所计算的租金数额支付给洛阳市邙山镇营庄村第六村民组；胡宗信对上述债务承担无限连带清偿责任；
三、撤销河南省洛阳市老城区人民法院（2014）老民初字第407号民事判决第四项；
四、驳回洛阳市老城区邙山镇营庄村第六村民组的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审受理费2714元，由原审被告洛阳市老城中信加气混凝土厂负担1714元，被上诉人洛阳市老城区邙山镇营庄村第六村民组负担1000元；二审受理费260元，由上诉人胡宗信负担130元，被上诉人洛阳市老城区邙山镇营庄村第六村民组负担130元。其中二审应由被上诉人负担部分暂由上诉人垫付，待执行时一并清结。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴爱国
审 判 员 索如意
代审判员 赵淑婷
二〇一五年二月十一日
书 记 员 韩 玉