甘肃省庆阳市西峰区人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）甘1002民特6号
申请人：中国工商银行股份有限公司庆阳分行，西峰区。
负责人：王虎，该分行行长。
委托诉讼代理人：袁国锐，西峰区。
委托诉讼代理人：许仁杰，西峰区。
被申请人：甘肃新鸿基建安有限责任公司，西峰区。
法定代表人：王忠，该公司总经理。
委托诉讼代理人：孙浩，甘肃凌东律师事务所律师。
被申请人：甘肃康盛房地产开发有限公司，西峰区。
法定代表人：王振华，该公司总经理。
委托诉讼代理人：顾晨，男，西峰区。
委托诉讼代理人：赵利东，甘肃方域西涛律师事务所律师。
申请人中国工商银行股份有限公司庆阳分行（以下简称庆阳工行）与被申请人甘肃新鸿基建安有限责任公司（以下简称新鸿基公司）、甘肃康盛房地产开发有限公司（以下简称康盛公司）申请实现担保物权一案，本院于2017年2月23日立案后，依法适用特别程序进行了审查。现已审查终结。
申请人庆阳工行称：请求法院裁定拍卖或变卖被申请人康盛房公司抵押给申请人的位于西峰区南大街2号的三宗房产:①康盛国贸综合楼第七层（庆市房权证西峰区字第2012084**号、户号7011）面积423.2平方米；②康盛国贸综合楼第七层（庆市房权证西峰区字第2012084**号、户号7012）面积926.67平方米；③康盛国贸综合楼第八层（庆市房权证西峰区字第2012084**号、户号8010）面积299.6平方米。拍卖或变卖所得价款在被申请人担保的范围内优先受偿(截止2017年2月21日贷款本金14882995.43,利息581411.88元)。申请人于2015年10月9日与借款人新鸿基公司以及抵押人康盛房公司分别签订了《小企业流动资金借款合同》和《抵押合同》。借款金额为1490万元，借款利率5.655%,借款方式为抵押贷款，借款到期日为2016年9月21日，抵押物为抵押人康盛公司位于西峰区南大街2号的三宗房产：①康盛国贸综合楼第七层（庆市房权证西峰区字第2012084**号、户号7011）面积423.2平方米；②康盛国贸综合楼第七层（庆市房权证西峰区字第2012084**号、户号7012）面积926.67平方米；③康盛国贸综合楼第八层（庆市房权证西峰区字第2012084**号、户号8010）面积299.6平方米。前述房产均在庆阳市房地产交易与权属登记管理中心办理了房屋抵押登记手续，取得房屋他项权利证书（庆市房他证西峰区字第2015020**号）。抵押担保的范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金等以及实现抵押权的费用。该笔贷款约定还款方式为分期还款，即（2016年3月21日还款390万；2016年6月21日还款400万；2016年9月21日还款700万）。在整个借款期内，借款人新鸿基公司对分期还款计划均未落实，且长期拖欠利息。该笔贷款于2016年9月21日到期后，借款人未按期归还贷款本息，已逾期形成不良贷款。根据已签订的《小企业借款合同》第九条第三款、第四款的约定，申请人于2016年9月22日、10月26日、11月22日向借款人发出《中国工商银行催收逾期贷款本息通知书》，要求借款人尽快归还全部贷款本息。但至今，借款人未归还拖欠的贷款本金及利息。截止2017年2月21日，被申请人新鸿公司拖欠申请人贷款14882995.43元，欠息581411.88元(含罚息)。综上，根据双方签订的《抵押合同》的约定，申请人有权实现抵押权。依据民事诉讼法及物权法相关的规定，申请人申请实现担保物权的条件成就。特向法院提出申请，请依法支持申请人的请求。
被申请人新鸿基公司称：对于申请人所称事实没有异议，借款和利息都属实，同意拍卖抵押物。
被申请人康盛公司称：申请人庆阳工行对担保物权的实现直接损害了第三人的合法权益，抵押合同中所指的三处房产在与申请人签订抵押合同之前被申请人分别与西安首拓影业文化传媒有限公司、赵军红、庆阳乐唱餐饮娱乐管理有限公司签订了租赁合同，租赁期限均未到期，申请人在租赁合同期限未到期之前不能就抵押物请求实现担保物权而损害承租人的合法权益。抵押房产的范围与现场租赁经营的范围不存在对应关系，在租赁合同期限届满之前，无法实现担保物权。康盛国贸综合楼第七层共办理房产证13个，分别抵押给工行庆阳分行、农行、农发行等各家银行，各银行无法单独行使抵押权。申请人庆阳工行申请行使抵押权康盛国贸综合楼第八层8010#的部分房产现分别由两个承租人共同租赁使用。抵押权实现时应当保护承租人的优先购买权。
本院经审查认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百七十二条第一项规定“人民法院应当就主合同的效力、期限、履行情况，担保物权是否有效设立、担保财产的范围、被担保的债权范围、被担保的债权是否已届清偿期等担保物权实现的条件，以及是否损害他人合法权益等内容进行审查。”即人民法院审查实现担保物权纠纷，应该就主合同的效力、期限、履行情况，担保物权是否有效设立、担保财产范围、被担保的债权范围、被担保的债权是否已届清偿期担保物权实现的条件是否具备等内容进行审查，上述内容是审查申请人的申请是否符合法律规定的最主要、最核心的内容，只有上述规定的内容具备了，人民法院才能作出准许拍卖、变卖的裁定。申请人庆阳工行与被申请人新鸿基公司签订的《小企业借款合同》合法有效。申请人庆阳工行与被申请人康盛公司签订的《抵押合同》合法有效。根据合同约定，被申请人新鸿基公司向申请人庆阳工行借款1490万元，由被申请人康盛公司以其所有的位于庆阳市西峰区南大街南大街2号的三宗房产即康盛国贸综合楼第七层（户号7011#、房产证号庆市房权证西峰区字第2012084**号）面积423.2平方米、康盛国贸综合楼第七层（户号7012#、房产证号庆市房权证西峰区字第2012084**号）面积926.67平方米、康盛国贸综合楼第八层（户号8010#、房产证号庆市房权证西峰区字第2012084**号）面积299.6平方米，作为抵押担保，抵押担保的范围包括本金1490万元、利息（包括复利和罚息）、违约金、损害赔偿金、汇率损失以及实现抵押权的费用。被申请人康盛公司用以抵押的房产已在庆阳市房地产交易与权属登记管理中心办理了抵押登记手续，抵押权设立。根据《小企业借款合同》约定，借款时间为2015年10月29日至2016年9月21日，借款利率以基准利率加浮动幅度确定，其中基准利率为提款日（提款日年利率为5.655%）与约定的借款期限相对应档次的中国人民银行基准贷款利率，浮动幅度为上浮30%，逾期罚息利率为借款利率基础上加收30%确定。借款合同约定的还款期限到期后，借款人新鸿基公司未按合同约定的时间足额归还借款本金及利息，仅归还本金17004.57元，利息692730.07元。现由于借款人新鸿基公司未能归还到期借款本息，构成违约，申请人庆阳工行作为抵押权人在债务到期、被申请人又未能履行的情况下，可以就拍卖、变卖抵押财产所得的价款在抵押担保范围内优先受偿。申请人庆阳工行的实现担保物权的申请符合法律规定，予以准许。
《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”《中华人民共和国担保法》第四十八条规定“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。”故被申请人康盛公司所称申请人庆阳工行对担保物权的实现直接损害了第三人合法权益的异议不能成立。被申请人康盛公司用以抵押的房产相对独立，有独立的房屋所有权证书，故其所称的各银行无法单独行使抵押权的异议亦不能成立。
综上所述，申请人庆阳工行的申请符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百七十二条第一项之规定，裁定如下：
准许拍卖、变卖被申请人甘肃康盛房地产开发有限公司位于庆阳市西峰区南大街2号的三宗房产，即康盛国贸综合楼第七层（户号7011#、房产证号庆市房权证西峰区字第2012084**号）面积423.2平方米、康盛国贸综合楼第七层（户号7012#、房产证号庆市房权证西峰区字第2012084**号）面积926.67平方米、康盛国贸综合楼第八层（户号8010#、房产证号庆市房权证西峰区字第2012084**号）面积299.6平方米，合计面积1649.47平方米；申请人中国工商银行股份有限公司庆阳分行对变现后取得款项在1546.440731万元（其中借款本金1488.299543万元，利息58.141188万元，暂计至2017年2月21日，此后至本裁定执行之日止的利息以1488.299543万元本金为基数，按借款合同约定的利率计算）的范围内优先受偿。
申请费37634元，由被申请人甘肃康盛房地产开发有限公司负担。
如不服本裁定，应当在收到本裁定书之日起十五日内，向本院提出异议。
审 判 长 张 璟
人民陪审员 李浩武
人民陪审员 冯彦博
二〇一七年三月九日
书 记 员 陈维波