四川省巴中市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川19民终621号
上诉人（原审原告、原审反诉被告）：巴中博济医院。住所地：四川省巴中市巴州区。
法定代表人：洪卫华，该医院院长。
上诉人（原审原告、原审反诉被告）：洪卫华，男，1976年11月19日出生，汉族，大学文化，住四川省巴中市巴州区。
委托诉讼代理人：王福升，四川宏坤律师事务所律师。
委托诉讼代理人：袁利，女，1975年8月6日出生，汉族，大专文化，医生，住四川省巴中市巴州区。系上诉人洪卫华之妻。
上诉人（原审被告、原审反诉原告）：巴中艾林实业有限公司。住所地：四川省巴中市巴州区江北大道西段**号。
法定代表人：林树贵，该公司董事长。
委托诉讼代理人：曾丽，女，1991年10月10日出生，汉族，公司员工，住四川省巴中市巴州区。
委托诉讼代理人：蒲毅，四川巴蜀律师事务所律师。
上诉人巴中博济医院、洪卫华与上诉人巴中艾林实业有限公司（以下简称艾林实业有限公司）商品房预约合同纠纷一案，不服四川省巴中市巴州区人民法院（2017）川1902民初486号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月5日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人巴中博济医院上诉请求：1.依法判令维持原判决第一、二、三、四、六项；2.改判原判决第五项为对方从2014年8月1日至支付完毕时为止以400万元为基数按银行贷款利率4倍支付上诉人资金利息；判令对方赔偿上诉人从2015年4月至合同解除时的租金损失（标准为120万元／年）；3.本案一、二审案件受理费及上诉人主张权利开支的费用由对方承担。事实及理由：1.原判已认定对方未按合同约定将出售给上诉人的房屋的图纸经双方签字确认和未在合同约定时间内取得《商品房预售许可证》及未按合同约定的时间给上诉人交房的行为已构成违约，应按约定和法律规定承担违约责任，却未支持上诉人要求的租金损失；2.原判已认定上诉人与对方签订的《房屋预订协议》合法有效及对方没有按上诉人要求修建房屋，上诉人有权解除合同，对方应按约定双倍返还已支付的费用。
上诉人艾林实业有限公司辩称：1.双方对违约金的约定已超过相关法律的规定；2.巴中博济医院主张利息和租金缺乏事实及法律依据；3.巴中博济医院称我公司修建房屋的图纸未经双方签字确认是错误的，对图纸进行审查是有关行政机关审查而不应由当事人约定；4.一审判决未表示市政府给我公司供地违约这一事实，且巴中博济医院本身违约也未表述，对双方的违约应各自承担责任。
上诉人艾林实业有限公司上诉请求：1.撤销原判决三、四、六项；2.改判上诉人预收购房款200万元不予退还，抵作对方违约给上诉人造成的损失；3.本案一、二审案件受理费、反诉费由对方负担。事实及理由：1.上诉人未在与对方约定的时间交房是因为当地居民阻止政府的拆迁和土地整理，导致市政府和国土局未按时向我公司供地；2.我公司在2016年6月取得《建筑工程施工许可证》后，立即动工建设诉争标的物，且主体在2017年2月已竣工；3.我公司取得《建筑工程施工许可证》后多次通知对方交纳约定房款，但对方迟迟未交纳，已构成明显违约。
上诉人巴中博济医院辩称：1.艾林实业有限公司要求二审撤销原判三、四、六项说明其认可双方签订的《房屋预订协议》合法有效以及同意解除双方签订的该协议；2.艾林实业有限公司称市政府及其相关部门违约，其是否违约不是本案的审理范围；3.双方签订的合同第一条载明甲方已依法取得土地使用权，但艾林实业有限公司却称其在2013年6月6日才在国土局取得土地使用证，对我们有欺诈行为。
上诉人洪卫华的答辩意见与上诉人巴中博济医院一致。
巴中博济医院、洪卫华向一审法院起诉请求：一、依法判令解除巴中博济医院、洪卫华与艾林实业有限公司2012年1月16日签订的《房屋预订协议》；二、判令艾林实业有限公司立即双倍退还巴中博济医院、洪卫华已交付的200万元定金和赔偿巴中博济医院、洪卫华相应每年租金120万元及按照银行同期贷款利率四倍计算的损失；三、本案受理费及其主张权利开支的费用由艾林实业有限公司承担。
一审法院认定事实：2012年1月16日，甲方：巴中艾林实业有限公司与乙方：洪卫华签订的《房屋预订协议》，约定：一、甲方现已依法取得巴中北龛寺小区土地使用权，用于修商建住房。二、甲方现同意在甲方土地上（具体位置见附图双方签字标记为准）给乙方修建五层非住宅办公楼，具体形状见设计图，以通过规划为准。三、乙方要求该办公楼具备下述功能：（1）总面积为4500平方米，上下浮动10％，（2）房间及功能要求，每层房间尽量不少于18间。以双方签字的设计图纸为准。（3）楼层高度，第一层层高5.8米，第二层至第五层层高不低于3.3米，（4）预留中央空调位置。四、付款方式：签订本协议时乙方付100万元定金，2012年3月1日前再付100万元定金，甲方取得施工许可证修建乙方所购房屋时乙方再付200万元，甲方领取商品房预售许可证，乙方签订正式商品房买卖合同时乙方付够总房价的百分之五十，其余部分甲方协助乙方办理银行按揭贷款，若因国家政策或乙方原因不能办理按揭，则乙方的主体结构封顶后九个月内分三次付清；若因甲方原因不能办理按揭，则乙方在主体结构封顶后15个月内分三次付清。五、房屋单价为4800元／平方米，若甲方修建的同位置的商业房所签订的正式商品房买卖合同平均价低于4800元／平方米，乙方所购房屋价格按当时价格计算。六、违约责任：若乙方违约甲方有权另行出售该房屋，乙方所交费用甲方不予退还，若甲方没有按乙方要求修建房屋，乙方有权解除合同，甲方双倍返还乙方已付费用，若甲方未经乙方同意将乙方所购房屋另行出售给他人，甲方按合同总金额赔偿乙方损失，若甲方2014年7月31日前未修建乙方所预订房屋，甲方自愿立即将乙方所购房屋位置的土地以200万元／亩转让给乙方，乙方自行修建第二条所列建筑物。七、交房时间为2015年3月。八、交房标准与甲方同地段的电梯公寓的住房标准相同。九、未尽事宜，双方协商解决，补充协议与本协议具有同等效力，本协议从双方签订之日起生效。本合同一式二分，甲乙双方各执一份。艾林实业有限公司、洪卫华个人分别在该合同上加盖了公章、签名。合同签订后，巴中博济医院于2012年1月16日通过四川省农村信用社向艾林实业有限公司转款100万元，同日，艾林实业有限公司向巴中博济医院出具收款收据一张，载明：“户名：博济医院，预收购房款；金额：1000000元整，且加盖了“巴中艾林实业有限公司财务专用章”。2012年2月27日，巴中博济医院通过四川省农村信用社向艾林实业有限公司转款100万元。同月28日，艾林实业有限公司向巴中博济医院出具收款收据一张，载明：“户名：博济医院；规格品名：预收购房款；金额：1000000元整；”且加盖了“巴中艾林有限公司财务专用章”。2015年3月，合同约定交房时间到期后，艾林实业有限公司未按合同约定向巴中博济医院交房。此后，双方因此多次协商未达成协议。
同时认定，2016年6月17日、2016年11月4日，该项目已办理了建筑工程施工许可证，部分楼盘已办理了商品房预售许可证。
一审法院认为，2012年1月16日，虽洪卫华个人与艾林实业有限公司签订了《房屋预订协议》，但洪卫华系巴中博济医院的法定代表人，且实际付款人是巴中博济医院，根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条规定“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任”。因此，洪卫华的行为，为履行职务行为，其行为后果由巴中博济医院承担。洪卫华与艾林实业有限公司签订的合同，其合同主体应认定为巴中博济医院与艾林实业有限公司。巴中博济医院与艾林实业有限公司签订的《房屋预订协议》系双方真实的意思表示，该协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定。因此《预订商品房认购书》合法有效，予以确认。按照《预订商品房认购书》协议约定，艾林实业有限公司应在2015年3月交付房屋，且在领取商品房预售许可证后签订正式商品房买卖合同，《预订商品房认购书》签订后，巴中博济医院按照约定支付了200万，但艾林实业有限公司未能在双方约定的期限内取得《商品房预售许可证》、交付房屋，且该房屋至今未进行建修，致使合同的目的无法实现，其行为已构成违约，巴中博济医院依法享有合同解除权，艾林实业有限公司不享有合同解除权。现巴中博济医院请求解除2012年1月16日签订的《房屋预订协议》，予以支持；《预订商品房认购书》第四条约定，巴中博济医院先支付200万元定金，但在支付后，艾林实业有限公司给巴中博济医院出具的收条上载明的是“预收房款”，巴中博济医院对此多年亦未提出异议，应视为对原合同约定“200万元定金”的变更。故巴中博济医院诉讼主张按照定金双倍返还不予支持。巴中博济医院主张赔偿年租金损失，因巴中博济医院未提供证据，不予支持。因艾林实业有限公司的违约行为，导致合同解除。艾林实业有限公司反诉巴中博济医院违约无充分证据证实，其主张解除合同，要求巴中博济医院预交200万元不予退还，赔偿损失并承担违约责任，于法无据，不予支持。据此判决：一、巴中博济医院与巴中艾林实业有限公司签订的《房屋预订协议》有效；二、确认解除巴中博济医院与巴中艾林实业有限公司签订的《房屋预订协议》；三、由巴中艾林实业有限公司在一审判决生效后十日内返还巴中博济医院200万元；四、由巴中艾林实业有限公司在一审判决生效后十日内支付巴中博济医院违约金200万元；五、驳回洪卫华、巴中博济医院的其他的诉讼请求；六、驳回巴中艾林实业有限公司的其他诉讼请求。
本院二审审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，2012年1月16日上诉人巴中博济医院法定代表人洪卫华以巴中博济医院名义与上诉人艾林实业有限公司签订了《房屋预订协议》，双方明确约定在甲方即艾林实业有限公司取得商品房预售许可证后签订正式的商品房买卖合同，该协议是双方真实意思表示，未损害国家、集体和他人的利益，约定的内容不违反法律法规的规定，双方签订的《房屋预订协议》为预约合同，应当认定为有效。巴中博济医院、艾林实业有限公司应当按照合同的约定履行各自的义务。巴中博济医院在合同签订后于2012年1月16日通过四川省农村信用社向艾林实业有限公司转款100万元、2012年2月27日转款100万元，艾林实业有限公司向巴中博济医院出具的收条上虽载明为“预收房款”，但按照双方签订的合同第四条“付款方式：签订本协议时乙方付100万元定金，2012年3月1日前再付100万元定金”的约定，上诉人两次支付的200万元应为按照合同第四条约定支付的定金。艾林实业有限公司收取定金后未能在约定的期限内取得《商品房预售许可证》，双方至今未能签订正式的《商品房买卖合同》，艾林实业有限公司未能按照合同约定交付房屋。艾林实业有限公司辩称上诉人巴中博济医院违约，但缺乏证据支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因为当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”和《中华人民共和国担保法》第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，上诉人艾林实业有限公司应当双倍返还上诉人巴中博济医院已支付的定金。上诉人艾林实业有限公司主张其预收购房款200万元不予退还的上诉请求，本院不予支持。上诉人巴中博济医院、洪卫华主张上诉人艾林实业有限公司按每年120万元支付租金损失的问题，按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，上诉人巴中博济医院、洪卫华应当提供证据证明自己的主张，但未能提交租金损失的证据，故本院对上诉人巴中博济医院、洪卫华的该主张不予支持。上诉人巴中博济医院、洪卫华在一审中并未主张违约金，上诉人艾林实业有限公司辩称双方约定的违约金过高的辩解理由不能成立。
综上所述，上诉人巴中博济医院、洪卫华，上诉人艾林实业有限公司的上诉理由均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，但认定上诉人巴中博济医院已支付的定金200万元为“预付房款”错误，导致判决结果错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持四川省巴中市巴州区人民法院（2017）川1902民初486号民事判决第一条、第二条、第五条、第六条，撤销第三条、第四条；
二、由上诉人巴中艾林实业有限公司在本判决生效后十日内双倍返还上诉人巴中博济医院定金共400万元。
本案一审案件受理费负担不变。
本案二审案件受理费22800元，由上诉人巴中博济医院、洪卫华负担11400元，上诉人巴中艾林实业有限公司负担11400元。
本判决为终审判决。
审 判 长 袁 梅
审 判 员 郭 毅
审 判 员 黎 明
二〇一七年十二月二十二日
法官助理 苟绍阳
书 记 员 杨 洲