绍兴市柯桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绍柯民初字第3796号
原告：杜月青。
原告：沈建玲。
上述两原告共同委托代理人：孙树宁，浙江民伸律师事务所律师。
被告：话机世界通信集团股份有限公司，住所地浙江省杭州市拱墅区白马大厦28A室。
法定代表人：赵伯祥，董事长。
委托代理人：章樑、章林虎，浙江浙联律师事务所律师。
原告杜月青诉被告话机世界通信集团股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月23日立案受理后，依法由审判员任莹独任审判，于2014年10月30日公开开庭进行了审理。审理期间，本院依法追加沈建玲为本案共同原告参加诉讼。后因案情复杂，本案依法转为普通程序，并由审判员冯春盛担任审判长，与审判员任莹、人民陪审员马学凯组成合议庭，于2015年1月4日、3月3日、5月5日公开开庭进行了审理。原告杜月青、沈建玲的委托代理人孙树宁，被告话机世界通信集团股份有限公司的委托代理人章樑、章林虎到庭参加诉讼。审理期间，当事人申请庭外和解，但未成。本案现已审理终结。
原告杜月青、沈建玲诉称，被告因需要，向两原告租赁位于绍兴市柯桥区笛扬路187号1层建筑面积为133左右平方米的房屋，并于2010年12月24日签订房屋租赁合同一份，约定：租赁期限为5年，自2011年1月20日起至2016年1月19日止；租金及支付时间为2011年1月10日支付2011年1月20日至2012年1月19日租金287520元、2012年1月10日支付2012年1月20日至2013年1月19日租金287520元、2013年1月10日支付2013年1月20日至2014年1月19日租金287520元、2014年1月10日支付2014年1月20日至2015年1月19日租金299500元、2015年1月10日支付2015年1月20日至2016年1月19日租金299500元。另外，合同还对其他权利、义务进行了约定。合同签订后，两原告依约履行了义务，被告也按照合同约定支付了2011年1月20日至2014年1月19日的租金。然，2014年1月20日至2015年1月19日租金迄今分文未付。现原告为维护自身合法权益，特起诉至法院，明确诉讼请求为：1.判令被告立即支付2014年1月20日至2015年1月19日租金299500元；2.判令被告赔偿上述租金自2014年1月11日起至判决确定的支付日止，按中国人民银行利率计算的利息。
被告话机世界通信集团股份有限公司辩称，对双方签订合同的事实没有异议，合同签订后，被告也按约履行了前两年的租金支付义务。根据双方合同的约定，该合同中有条款明确约定了合同解除的情形。2013年6月，被告听说涉案租赁房屋所在的地段要改造，就与原告的代表人徐境土进行了沟通，但沟通未果。同年9月12日，根据柯桥西市场相关部门发出改造通知，要求该地段营业房于2014年1月24日停止营业，被告遂于2013年11月发函给出租人。被告发函的函件由两原告当时的代表人徐境土签收。被告认为，被告已向两原告以书面形式发函要求解除合同，两原告在收到解除合同通知后未向法院起诉，故双方的租赁关系从法律上已经解除。故原告要求被告支付合同解除后的租金及损失，与事实不符，于法无据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
两原告为证明其主张，向本院提交了以下证据：
证据1.《房屋租赁合同》，用以证明原、被告间存在租赁关系的事实。被告的质证意见为对证据的真实性、合法性、关联性无异议，但该合同第二章第五点、第七章第一点对付款方式、合同解除等作了约定；
证据2.2014年11月初（第一次庭审后）拍摄的照片打印件，用以证明涉案租赁房屋现状及其不在拆迁升级改造范围内的事实。被告的质证意见为对证据的真实性没有异议，根据照片所显示内容看，只能证明该照片拍摄的是拍摄时的现状，鉴于西市场拆迁改造，涉案房屋要停止营业；
证据3.邮政快递单，用以证明案外人曾给原告杜月青寄送邮件，根据快递单查询显示为“本人签收”，但实际并非杜月青签收的事实。被告的质证意见为对证据的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议。即使该快递非杜月青本人签收，但也只能证明该份快递非本人签收，而不能直接推定被告寄送给徐境土的解除合同的快递非徐境土签收；
证据4.证人丁某的证言，用以证明丁某代替杜月青在快递上签了“杜月青”的名字，但邮政快递查询显示为“本人签收”，故电脑查询记录为本人签收并不能证明就是本人签收的事实。被告的质证意见为对证人的证言真实性有异议，即便是真实的陈述，也与本案无关，不能证明被告寄送给徐境土的解除合同的快递不是徐境土签收的。
被告为证明其主张，向本院提交了以下证据：
证据5.《房屋租赁合同》，用以证明双方在租赁期间对付款及合同解除有明确约定的事实。两原告的质证意见为对证据的真实性、合法性、关联性无异议，需要说明的是合同虽约定应在30个工作日内书面催讨下一期租金，但这是针对租金交付时间、金额没有明确约定的前提下，现本案合同约定明确，因此无需另行书面通知；
证据6.绍房权证柯桥字第××号、43××22号房屋产权证复印件，用以证明涉案租赁房屋产权人为两原告的事实。两原告的质证意见为对证据的真实性、合法性、关联性无异议；
证据7.2010年12月2日原告杜月青出具的委托书、2010年12月27日原告沈建玲出具的授权书，用以证明两原告委托徐境土作为代理人办理涉案租赁房屋出租事宜的事实。两原告的质证意见为对证据的真实性、合法性、关联性无异议，合同确实是徐境土去签订的，但当时委托书上已写明权限和范围；
证据8.2013年9月12日柯桥日报公告，用以证明西市场升级改造，被告所租赁的房屋被要求在2014年1月24日前停业的事实。两原告的质证意见为对证据的真实性无异议，但对关联性有异议，因为涉案租赁房屋并不是西市场；
证据9.现场照片，用以证明涉案租赁房屋现状的事实。两原告的质证意见为对证据的关联性有异议，涉案租赁房屋并不是西市场，被告认为是围起来的，但具体是何时围起来无法明确，而且西市场改造升级本身并没有涉及到两原告所出租的房屋；
证据10.2013年10月25日解除合同通知函，用以证明被告根据合同约定的解除情形明确向两原告提出要求解除合同的事实。两原告的质证意见为徐境土并没有收到解除合同通知函，且徐境土对于能否代表两原告行使解除合同并没有授权，被告要求解除合同应当向两原告提出，因此，该证据并不能证明被告向两原告提出了要求解除合同的通知；
证据11.106××××0404邮件收寄查询单，用以证明被告将合同解除函于2013年11月13日寄送给两原告代表人徐境土，并已由徐境土签收的事实。两原告的质证意见为徐境土并没有收到解除合同通知函，邮件查询虽显示为徐境土本人收，但事实上徐境土确实没有收到过。邮局将不是本人签收的邮件登记为本人签收的现象并非不存在，故该证据并不能证明被告通过徐境土已向两原告提出了要求解除合同的通知；
证据12.对案外人王宝根制作的调查询问笔录，用以证明被告已将涉案租赁房屋的钥匙交还给两原告代表人徐境土，双方合同已解除，权利义务已终止的事实。两原告的质证意见为该证据不属于民事诉讼证据范畴，不能作为证据使用，同时其所记载的也不符合事实，被告没有将钥匙还给两原告；
证据13.付款详单，用以证明租金给付时间的事实。两原告的质证意见为对证据的真实性、合法性、关联性无异议，两原告确实收到过上述三笔款项；
证据14.EMS查询单，用以证明解除合同通知已经送达原告，解除通知已发生效力的事实。两原告的质证意见为对证据的真实性、合法性、关联性均有异议，两原告和代理人徐境土均没有收到被告的快递，虽邮件查询显示“本人签收”，但事实上徐境土没有收到，这样的情况在其他案件中也有发现，很多快递都是由他人代签的，但显示为“本人签收”。两原告认为，这不能直接证明就是由徐境土签收，故被告并未向两原告送达合同解除通知函；
证据15.视频资料及照片打印件，用以证明涉案租赁房屋位于拆迁公告改造范围内，现已进行拆迁的事实。两原告的质证意见为对证据的真实性无异议，但该视频和照片只能证明涉案房屋现在开始列入拆迁，即便解除合同，也是目前解除，并不能证明当时就具备解除条件。
为查明本案事实，本院前往涉案租赁房屋所在地进行现场查看，并拍摄照片一组，即证据16，以证明涉案租赁房屋现状。对该证据。原、被告的质证意见是对真实性、合法性、关联性均无异议。
本院认证认为，对证据1、证据5，该证据系双方签订的《房屋租赁合同》，双方对真实性、合法性、关联性均无异议，本院对其证明力予以认定；对证据2、证据9、证据15、证据16，该证据系不同时间段拍摄的涉案房屋现场照片（含视频），双方对真实性无异议，本院对其证明力予以认定；对证据3、证据4，因该证据只是证明快件寄送中存在他人代签而查询显示“本人签收”情况，不能直接排除本案中显示徐境土“本人签收”但由他人代签的情况，该证据不能达到两原告所要证明的目的，故对其证明力不予认定；对证据6、证据7，双方均无异议，本院对其证明力予以认定；对证据8，作为报纸公告，其来源真实、合法，本院对其证明力予以认定；对证据10、证据11、证据14，虽两原告（含代理人徐境土）表示从未收到被告要求解除合同的通知函，但根据邮件查询，被告寄送解除合同通知函给徐境土确系事实，查询显示为徐境土“本人签收”，现两原告尚不能充分举证证明徐境土未收到，或是该快递由其他所签收，故本院对其证明力予以认定；对证据12，该证据系对案外人王宝根所作调查询问笔录，其性质为证人证言，但因王宝根原系被告公司员工，且未出庭作证，故本院对该证据的证明力不予认定。
经过当事人的举证、质证，结合当事人的陈述，本院认定如下事实：
涉案租赁房屋位于绍兴市柯桥区笛扬路187号（建筑面积67.32平方米，产权登记于杜月青名下）、笛扬路189（191）、193、195、197号（建筑面积66.17平方米，产权登记于沈建玲名下）。2010年12月2日，杜月青出具《授权书》一份，载明：“因本人无法来面签租房合同，特委托我丈夫徐境土全权办理关于柯桥笛扬路出租一事”。2010年12月27日，沈建玲出具《授权书》一份，载明：“今授权徐境土代办柯桥笛扬路房屋出租一事，特授予该授权书，用于办理有关事务”。2010年12月24日，原告杜月青、沈建玲（合同甲方）与被告（前身为话机世界数码连锁集团股份有限公司，合同乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将自购位于绍兴市柯桥区笛扬路187号第1层建筑面积133平方米的商铺（即涉案租赁房屋）及相对应设备设施出租给乙方经营商业使用；租赁期限为5年，租期自2011年1月20日起至2016年1月19日止；免租期自2011年1月1日起至2011年1月20日止，共计20天为甲方给予乙方的免租装修期；乙方自免租装修期满后的次日即2011年1月21日起计付租金；甲方应在下期租金交付前30个工作日书面通知乙方下期租金交付时间及金额，因甲方未及时告知乙方，致乙方未及时支付租金，不属于违约；租赁房产每年租金含税为287520元，租金及支付时间为2011年1月10日支付2011年1月20日至2012年1月19日租金287520元、2012年1月10日支付2012年1月20日至2013年1月19日租金287520元、2013年1月10日支付2013年1月20日至2014年1月19日租金287520元、2014年1月10日支付2014年1月20日至2015年1月19日租金299500元、2015年1月10日支付2015年1月20日至2016年1月19日租金299500元；乙方支付甲方水电押金10000元，合同终止时乙方结清水电费用，同时注销工商营业执照及电话，网络终端后10日内甲方返还已付押金10000元；若发生不可抗力事件，如地震、台风、洪水等自然灾害致使房产损毁不能正常使用，双方都可解除合同，互不承担违约责任，租金按实际天数计算，余款及时退还乙方。因市场客观环境发生变化，（如城市拆迁、拆建、道路开挖等）导致商圈业态发生变化，客流量明显减少，使乙方经营困难或亏损时，乙方可提前退租，同时乙方无须补偿甲方。合同还对其他双方权利与义务、违约责任、争议解决方式、合同生效及其他等条款作了约定。合同甲方由徐境土签字，合同乙方由被告加盖公章。合同签订后，两原告依约将涉案租赁房屋交付被告经营使用。
另认定，2013年9月12日，原绍兴县中国轻纺城建设管理委员会在《柯桥日报》刊登《西市场升级改造公告》，公告载明：为加快推进轻纺城传统交易区西市场升级改造，根据县委、县政府有关会议精神，现就西市场升级改造相关事宜公告如下：一、本项目改造范围：东至西市场支路，南至104国道，西至笛扬路，北至萧绍运河；具体以拆迁红线为准。二、本项目拆迁改造红线范围内，自公告之日起，暂停办理房屋装修、买卖、赠与、租赁以及抵押等手续。三、本项目改造期限：自2014年1月24日起至2016年12月31日之前。四、本项目范围内营业房自2014年1月24日起停业（即农历十二月廿四）；自停业之日起，暂停办理市场营业房的转让转租手续，恢复营业房正常转让时间另行通知。该公告发出后，被告于2013年10月25日出具《关于解除房屋租赁合同的通知函》一份，并于2013年11月13日以被告委托代理人章林虎名义通过邮政EMS（邮件号码106××××0404）寄送给徐境土（电话139××××5582，地址绍兴市越城区斗鸡场5号403室），并在快递上注明其内容为“关于解除房屋租赁合同的通知函”。
本案在审理中，被告要求法院调取单号为106××××0404邮件签收面单及记录，本院于2014年10月30日出具调查令。根据绍兴市邮政速递物流公司《邮件收寄查询页面》及《邮件全程跟踪查询结果》显示，该邮件于2013年11月15日由徐境土本人收。2015年1月4日，两原告亦要求法院调查取证，本院于同日出具调查令。原、被告均未能在邮局调取到邮政单号为106××××0404邮件签收面单。
截止目前，被告支付了2011年1月20日至2014年1月19日三年的房屋租金。现两原告认为，被告尚未支付2014年1月20日至2015年1月19日的租金，双方租赁合同尚未解除，故起诉来院酿成纠纷。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效。依法成立的合同，受法律保护，对双方均有约束力。双方均应全面履行合同义务，并依法享有合同权利。本案的主要争议焦点为：一、涉案《房屋租赁合同》是否具备约定解除条件？二、被告要求解除合同的通知是否已送达徐境土？三、在徐境土收到解除合同的通知后，是否表明被告解除合同的通知已到达两原告？
针对争议焦点一，关于涉案《房屋租赁合同》是否具备约定解除条件的问题。两原告认为，涉案租赁房屋未纳入政府拆迁改造红线内，故不存在解除合同的条件。被告认为，涉案租赁房屋其产权虽属于私人所有，但西市场升级改造将其纳入拆迁范围，足以对其经营造成重大影响，故双方合同已达到约定解除的条件。本院认为，根据我国合同法规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。结合本案中双方签订的《房屋租赁合同》第七章第一条“若发生不可抗力，如地震、台风、洪水等自然灾害致使房产毁损不能正常使用，双方都可以解除合同，互不承担违约责任，租金按实际天数计算，余款及时退还乙方。因市场客观环境发生变化，（如城市拆迁、拆建、道路开挖等）导致商圈业态发生变化，客流量明显减少，使乙方经营困难或亏损时，乙方可提前退租，同时乙方无须补偿甲方”之约定，可见，原、被告虽约定租期5年，但对提前解除合同的条件有明确约定。根据2013年9月12日《柯桥日报》关于西市场升级改造公告内容显示，涉案租赁房屋系位于笛扬路以东的营业房，从现场拍摄的照片看，该营业房列入了拆迁升级改造四至范围内。根据现场实地勘察，周边房屋现已进行拆迁。因此，在西市场升级改造的前提下，鉴于自2013年9月12日公告发布之日起，拆迁改造红线范围内暂停办理房屋装修、买卖、赠与、租赁以及抵押等手续，该事件的发生，显然导致被告作为承租人在涉案租赁房屋租赁期间，商圈业态发生变化，从而影响被告经营活动。故被告以此作为解除合同的条件，符合双方合同约定。现涉案《房屋租赁合同》具备约定解除的条件。两原告主张涉案租赁房屋不属于西市场升级改造范围，也未纳入拆迁红线范围内，被告主张的解除合同条件未成就，但其未提供相应证据予以证明，且与本院查明的事实不符，应当承担举证不能的不利后果。
针对争议焦点二，关于被告要求解除合同的通知是否已送达徐境土的问题。两原告认为，徐境土从未收到被告要求解除合同的通知函，被告若要证明解除通知已到达徐境土，必须提供由徐境土签字的面单，并表示要求对面单上的签字进行司法鉴定。被告认为，其已向杜月青、沈建玲的代理人徐境土以邮政EMS快递方式发出解除通知，根据查询显示，该解除通知已到达徐境土。本院认为，2013年10月25日，被告以其委托代理人章林虎的名义，向徐境土（要求转呈沈建玲、杜月青）提出将于2014年1月19日解除双方签订的《房屋租赁合同》，并通过邮政EMS向徐境土寄送了解除通知函。该行为明确表明被告行使单方合同解除权。审理中，原、被告双方均向绍兴市邮政速递物流公司调查取证，要求调取由徐境土签字的快递签收面单。根据双方调查取证情况，被告于2014年10月30日向本院申请，本院出具调查令，被告已取得物流公司出具的邮件查询记录。2015年1月4日，两原告向本院申请，本院出具调查令，但两原告亦未取得签收面单。本院认为，虽双方均不能提供由徐境土签字的快递签收面单，但根据《邮件收寄查询页面》及《邮件全程跟踪查询结果》查询记录，上述邮件经投递后，已寄送至徐境土本人签收。因此，本院认为，被告的解除合同通知已到达徐境土。现两原告仅以被告未能提供由徐境土签字的快递面单为由，主张徐境土未收到被告寄送的解除通知函，依据不足，本院不予采信。
针对争议焦点三，关于在徐境土收到解除合同的通知下，是否表明被告解除合同的通知已到达两原告的问题。两原告认为，被告将解除合同通知徐境土之行为是错误的，因徐境土并非涉案房屋租赁合同的相对人。被告认为，涉案《房屋租赁合同》是由徐境土作为两原告代理人与被告所签订，因此通知到达徐境土当然意味着通知到达两原告。本院认为，根据杜月青、沈建玲出具的授权书所载由徐境土代办笛扬路房屋租赁事宜的授权，及杜月青与徐境土的身份关系，结合日常生活经验，被告将解除通知到达徐境土后，该通知亦到达两原告更符合本案客观事实。因此，被告已将要求解除合同的通知到达对方。根据合同法规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。现被告已将其要求解除合同的通知通知两原告，且该解除符合租赁合同约定的解除条件。两原告以徐境土并非合同相对人，无权代理除签订租赁合同外的其他事项的主张，本院不予采纳。
鉴于被告要求解除《房屋租赁合同》的通知已到达两原告，两原告亦未请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，故本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》已经于2014年1月19日起解除。现两原告再要求被告继续履行合同并支付租金的诉讼请求，显然缺乏法律依据与事实依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告杜月青、沈建玲的诉讼请求。
案件受理费5973元，由原告杜月青、沈建玲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状7日内先预缴上诉案件受理费5973元，款汇至绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理］。
审 判 长 冯春盛
审 判 员 任 莹
人民陪审员 马学凯
二〇一五年五月二十一日
书 记 员 徐 芳