北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民再终字第00215号
上诉人（原审原告、反诉被告）：北京同天龙煤炭运销站。
委托代理人：张少华，男，1962年11月24日出生。
委托代理人：丛玉国，北京市君邦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：朱训林，男，1965年8月13日出生。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：吴桂青，女，1968年12月7日出生。
上述二被上诉人之共同委托代理人：肖凡，北京市中坤律师事务所律师。
北京同天龙煤炭运销站（以下简称运销站）与朱训林、吴桂青租赁合同纠纷一案，朝阳法院于2011年4月14日作出（2011）朝民初字第00710号民事判决，吴桂青不服该判决，向北京市第二中级人民法院提出上诉；北京市第二中级人民法院于2011年8月19日作出（2011）二中民终字第12917号民事判决，已经发生法律效力。吴桂青不服该判决，向北京市高级人民法院申请再审。北京市高级人民法院于2012年12月20日作出（2012）高民申字第03778号民事裁定，指令北京市第二中级人民法院再审本案。北京市第二中级人民法院于2014年2月14日作出（2014）二中民再终字第00462号民事裁定，撤销（2011）二中民终字第12917号民事判决及（2011）朝民初字第00710号民事判决，将本案发回朝阳法院重审。朝阳法院于2014年10月22日作出（2014）朝民再初字第19286号民事判决，运销站不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人运销站之委托代理人丛玉国、张少华，被上诉人朱训林、吴桂青及其委托代理人肖凡到庭参加诉讼。本案经合议庭评议并作出决定，现已审理终结。
重审中，运销站诉称：北京市金川峡海鲜家常菜酒楼（以下简称金川峡酒楼）是朱训林与吴桂青一起开办的个体工商户。2007年6月20日运销站与金川峡酒楼签订房屋租赁合同，朱训林在协议上签字确认，协议约定运销站将位于×市×区×乡×路×村×楼四层租赁给金川峡酒楼，租期自2007年10月1日至2027年9月30日止，共20年，年租金为250000元。合同签订后，朱训林只支付了一年的租金，之后没有支付租金至今。运销站为此多次与朱训林协商，要求其支付所欠的租金，但未果。现诉至法院，要求：1、解除双方签订的房屋租赁合同，并要求朱训林、吴桂青将该综合楼第四层腾空并恢复原状，归还运销站。2、朱训林、吴桂青支付房屋租金134720元。3、朱训林、吴桂青支付从立案时起至法院判决之日的租金及违约金。4、朱训林、吴桂青支付违约金269440元。
朱训林、吴桂青辩称：与运销站签订租赁合同的是名为金川峡酒楼的个体工商户，金川峡酒楼注销前的实际经营者是吴桂青，吴桂青与朱训林系夫妻关系，金川峡酒楼已于2008年12月5日注销。朱训林虽然代表金川峡酒楼与运销站签订租赁合同，但是朱训林不是负责人，也不是实际受益者，运销站起诉的被告主体不适格。运销站在交付该房屋时，没有合格的验收手续，也没有建设的合法手续，因此该合同违反了法律强制性规定，应属于无效合同。
朱训林、吴桂青反诉称：朱训林、吴桂青于2007年6月20日与运销站签订房屋租赁协议，双方约定运销站将位于×区×乡×路×村×楼四层租赁给朱训林、吴桂青。房屋交付时运销站未出示租赁房屋的相关报批手续，仅表示正在办理中。出于对运销站的信任，朱训林、吴桂青开始对租赁房屋进行装修，先后投入装修费150万元。2008年6月10日，北京市朝阳区公安消防支队以租赁房屋三、四层未设置自动消防设施不符合防火规范为由，责令朱训林、吴桂青对租赁房屋的三、四层停止使用。后经朱训林、吴桂青到消防队了解，被告知要求补办手续，包括建筑审核意见书、建筑验收意见书等，但是经核实，运销站出租的房屋根本未经过法定部门的规划审批以及未经过竣工验收等，属于违法建筑。运销站的行为违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《建设工程质量管理条例》第十六条等规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，该份租赁协议依法应认定为无效。现提起反诉，要求判令：1、双方签订的房屋租赁协议无效；2、运销站返还朱训林、吴桂青已经支付的租金25万元；3、运销站赔偿朱训林、吴桂青房屋装修费用150万元。
运销站针对朱训林、吴桂青的反诉辩称：不同意朱训林、吴桂青的反诉请求。双方所签订的房屋租赁协议是真实意思表示，是合法有效的，受法律保护。朱训林、吴桂青已经支付的25万元租金，理应交纳，不存在返还的理由。关于要求赔偿150万元的装修费用，双方在2007年6月20日签订的房屋租赁协议其实是一份补充协议，是在2006年12月28日双方签订的一至三层房屋租赁协议基础之上签订的，涉案房屋共四层，当时朱训林只租赁了一至三层，当涉案房屋建成后，朱训林又想租四层，所以四层的房屋租赁协议是一份补充协议，原双方所签订的协议对该补充协议依然有效，在原租赁协议中约定，运销站是不需要对装修进行补偿的。依据双方合同约定，如果承租方违约将无条件搬出，不得损害房屋的装修，还要赔偿出租方一个季度的租金作为损失补偿。
原审法院经重审查明：北京市朝阳区南磨房乡水电管理站（以下简称南磨房乡电管站）于2006年3月25日向北京市朝阳区南磨房乡人民政府村镇规划办公室申请对东石门村2号院进行危房改造，2006年3月28日获得批准。2006年11月25日，南磨房乡电管站（甲方）与运销站（乙方）签订合作建房协议，约定甲方提供位于×区×乡×路×村原电管站院内土地，乙方筹措资金负责翻建综合楼。该综合楼竣工后，由乙方全权负责经营及管理，综合楼投入使用后，乙方经营管理权限为二十年，到期后交于甲方。
2007年6月20日，运销站与金川峡酒楼签订房屋租赁协议，协议上有金川峡酒楼盖章及朱训林的签字。约定运销站（出租方、甲方）将位于×市×区×乡×路×村×楼四层出租给金川峡酒楼（承租方、乙方），建筑面积700平方米，租期为20年，自2007年10月1日至2027年9月30日止，甲方于2007年6月30日交给乙方进行装修。第四条租金及支付方式约定，年租金为250000元，租金支付方式为首次2007年6月25日已一次性付清全年，以后每半年支付一次，即2008年10月1日及次年的4月1日、10月1日分别交纳。第五条甲乙双方的权利和义务约定，1、从甲方交付房屋之日起，该房屋所有财产均由乙方全权负责经营、管理。房屋结构、屋面漏水及外墙损坏由甲方负责。2、本协议签订后，甲方依据乙方所经营的项目，提供领取企业营业执照的相关资料，协助乙方向有关部门申报办理。3、乙方在经营期间，所发生的采暖、水电、治安、卫生等使用费用均由乙方自行承担。锅炉、变压器大型设备更新均由甲方承担。4、乙方在经营期间，应自觉遵守国家法律、法规，若出现违法经营，甲方将视为乙方违约。5、乙方在经营期间，甲方应保证水电暖的正常使用，除乙方未按规定交纳费用及政府部门，其他均由甲方承担责任。协议签订后，金川峡酒楼向运销站支付租金25万元。
另查，吴桂青与朱训林系夫妻关系。金川峡酒楼系个体工商企业，于2007年1月22日成立，负责人是吴桂青。现金川峡酒楼已注销。
原审一审中，朱训林、吴桂青申请对涉案房屋的装修进行价值评估，法院依法委托北京中威正平工程造价咨询有限公司（以下简称中威公司）进行鉴定。2010年8月3日，中威公司出具中威正平（2010）咨字第（1007）号报告书，咨询结果为×市×区×乡×路×村×楼确定部分工程造价为3683017元，不确定部分工程造价为1710756元，朱训林、吴桂青针对该报告书提出质证意见，要求对漏项进行补充评估。2010年9月11日，中威公司出具中威正平（2010）咨字第（1007-1）号报告书补充说明，确定部分工程造价变更为3837918元，不确定部分工程造价变更为2663314元。后中威公司出具工程造价汇总表，将涉案房屋的一至三层和四层的工程造价分开汇总，一至三层确定部分工程造价为2569952元，四层确定部分工程造价为797298元，共用部分（空调系统工程）确定部分造价为470669元；一至三层不确定部分工程造价为1174378元，四层不确定部分工程造价为322337元，共用部分（包括土建、空调、外墙装修、霓虹灯、环保设备系统）不确定部分造价为1166599元。
2007年11月21日，北京金悦洲餐饮有限公司（以下简称金悦洲公司）成立，法定代表人为朱训林。朱训林、吴桂青租用涉案房屋第四层后，在此以金悦洲公司名义经营餐饮。2008年6月10日，北京市朝阳区公安消防支队向金悦洲公司出具京公消朝（停）字（2008）第169号责令局部停止使用通知书。内容为：“经检查，发现你单位三、四层未设置自动消防设施的情况，不符合防火规范要求。根据《北京市消防安全责任监督管理办法》第十五条的规定，现责令你单位三、四层停止使用。上述隐患排除后，须经北京市朝阳区公安消防支队审查同意后，方可继续使用……”。本案原审一审庭审中，运销站主张涉案房屋四层一半是宿舍，一半是厨房，当时仍被朱训林、吴桂青使用。朱训林、吴桂青主张该楼房四层自2008年6月10日起就已经停用。
本案重审庭审中，朱训林、吴桂青又提交了《关于朝阳区南磨房乡广渠中路石门村2号院综合楼装修工程造价咨询结果中不确定部分的说明》，民事判决书，一系列装修、设备安装、定货等合同，发票等证据材料，以证明在鉴定结论中被列为不确定部分的工程都是实际存在的，是其出资建造。运销站对上述证据材料的证明目的皆不予认可。
本案原审终审判决即（2011）二中民终字第12917号民事判决作出后，运销站依据该判决向原审法院申请了强制执行。原审法院依运销站申请于2012年1月31日将涉案综合楼四层腾空并交还运销站。本案庭审中，双方称原审生效判决除腾房部分已执行完毕外，其余有关各项钱款给付的内容双方皆未履行。
原审法院经重审认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。在运销站与金川峡酒楼就涉案房屋租赁一事签订合同、发生纠纷直至该合同在原审中被法院判决认定无效的整个过程中，运销站未提供租赁房屋的建设工程规划许可证，因此其与金川峡酒楼签订的《房屋租赁协议》应属无效。运销站作为出租方，应保证出租房屋的证件手续齐备，但其向金川峡酒楼出租房屋并未取得建设工程规划许可证，故运销站应承担合同无效的主要责任，责任比例为70%。金川峡酒楼作为承租方，亦应在租赁时审查房屋的相关手续，应承担次要责任，责任比例为30%。因金川峡酒楼现已注销，吴桂青作为个体企业的负责人，朱训林作为吴桂青的配偶与其一同经营金川峡酒楼、一同租赁及使用涉案房屋，故运销站要求朱训林、吴桂青共同承担责任，法院予以支持。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。运销站主张朱训林、吴桂青将涉案房屋腾空归还，法院予以支持。运销站收取的年租金250000元应返还朱训林、吴桂青。朱训林、吴桂青实际占用租赁房屋直至法院执行腾退房屋，故其应向运销站支付房屋占用期间的占有使用费。房屋占有使用费的给付期限应从2007年10月1日开始，至房屋实际腾退之日止。该段期间的房屋占有使用费，法院酌定参照租金标准的30%支付。运销站依据合同约定向朱训林、吴桂青主张拖欠租金的违约金，于法无据，法院不予支持。
朱训林、吴桂青对房屋进行装修是经过运销站同意的。经鉴定四层确定部分工程造价为797298元，共用部分（空调系统工程）确定部分造价为470669元。对于确定部分的工程款，由双方各自按照导致合同无效的过错责任分担。朱训林、吴桂青主张该鉴定结论存在计算方式错误、漏项及价格过低等问题，但在原审中未能举出有力、充分的证据予以证明，在本案中所提交的证据材料亦不能明确证明鉴定结论不确定部分工程造价中所包含的其出资数额，法院对其该部分主张无法支持。据此判决：一、确认原告（反诉被告）北京同天龙煤炭运销站与北京市金川峡海鲜家常菜酒楼于二〇〇七年六月二十日签订的房屋租赁协议无效。二、被告（反诉原告）朱训林、吴桂青于本判决生效后七日内将位于北京市朝阳区南磨房乡广渠东路石门村原南磨房乡水电管理站的新建综合楼四层腾空，交还原告（反诉被告）北京同天龙煤炭运销站（已执行完毕）。三、被告（反诉原告）朱训林、吴桂青于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）北京同天龙煤炭运销站房屋占有使用费三十二万六千三百零四元。四、原告（反诉被告）北京同天龙煤炭运销站于本判决生效后七日内返还被告（反诉原告）朱训林、吴桂青租金二十五万元。五、原告（反诉被告）北京同天龙煤炭运销站于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）朱训林、吴桂青装修折价款六十四万零四百七十六元。六、驳回原告（反诉被告）北京同天龙煤炭运销站之其他诉讼请求。七、驳回被告（反诉原告）朱训林、吴桂青之其他反诉请求。
判决后，运销站不服，持原诉意见上诉至本院，请求二审改判支持其诉讼请求，朱训林、吴桂青同意原判。
本院在原审查明的事实和证据外，另查明：再审过程中，朱训林、吴桂青提交中威公司出具的《关于朝阳区南磨房乡广渠中路石门村2号院综合楼装修工程造价咨询结果中不确定部分的说明》，载明不确定部分工程内容主要分为三大部分：一是确定项目的取费费用629928.51元，为企业管理费、利润、税金，由于金悦洲公司没有提供相关施工承包企业的施工资质，因此参照有施工资质的企业将其列入不确定部分。二是金悦洲公司主张的工程量少算或漏项部分造价为943380.67元，此为按照现有资料无法确定或是隐蔽项目无法确定的部分费用。三是外墙装修、霓虹灯、海鲜池及假山、环保设备系统的造价为1090005元，现场勘查时该部分工程存在，但没有工程图纸等资料也不具备现场实测的条件，故按照金悦洲公司主张金额列为不确定部分。
其余原审法院重审查明事实属实，本院二审予以确认。
以上事实，有双方当事人陈述、审批申请、合作建房协议、房屋租赁协议、还款计划、交接单、欠款说明、责令局部停止使用通知书、发票、收据、收条、工程结算书、中威正平（2010）咨字第（1007）号报告书、中威正平（2010）咨字第（1007-1）号报告书补充说明、工程造价汇总表、不确定部分的说明及中威公司建筑工程师陈述等证据在案为证。
本院认为，运销站直至原审庭审辩论终结前，仍未取得涉案房屋的建设工程规划许可证，因此其与金川峡酒楼签订的《房屋租赁协议》应属无效。运销站作为出租方，应承担合同无效的主要责任，责任比例为70%。金川峡酒楼作为承租方，亦应承担次要责任，责任比例为30%。因金川峡酒楼现已注销，吴桂青作为个体企业的负责人，朱训林作为吴桂青的配偶与其一同经营金川峡酒楼、一同租赁及使用涉案房屋，故朱训林、吴桂青共同对此承担责任，原审法院对此处理并无不当，本院予以维持。运销站所述涉案房屋为合法建筑，餐饮公司在签订合同时对房屋权属知情，要求判令双方签订的租赁合同合法有效的诉讼请求于法无据。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。朱训林、吴桂青应将涉案房屋腾空归还，运销站收取的年租金250000元亦应返还朱训林、吴桂青。关于房屋占有使用费的给付标准，合同无效后，承租人支付占有房屋期间的占有使用费，是返还依无效合同取得财产的一种方式，依照无效合同的处理原则，承租人应返还实际占有房屋所获取的占有利益。但如确实存在因房屋本身的问题而影响承租人使用房屋的情形，此时如完全参照合同约定的租金标准确定房屋使用费可能与其获取的占有利益不符，有失公平。本案中，双方约定的租金标准明确，是双方当事人真实的意思表示，也与当时的市场行情相符，涉案房屋在自交付之日起至被消防支队责令停止使用时止，一直被朱训林、吴桂青实际占有使用，故其理应按照约定的租金标准向运销站支付2007年10月1日起至2008年6月9日期间的房屋占有使用费。该房屋于2008年6月10日被北京市朝阳区公安消防支队责令停止使用，由于运销站向其出租的房屋并未取得建设工程规划许可证，导致相关手续无法补办，该房屋无法继续正常使用。在2008年6月10日至房屋被法院执行腾退之日，该段期间的房屋占有使用费，本院酌定参照租金标准的30%支付。故原审法院所作处理不当，本院予以纠正。至于运销站依据合同约定向朱训林、吴桂青主张违约金，于法无据，本院不予支持。
关于房屋装修折价款的计算问题，朱训林、吴桂青对房屋进行装修经过运销站同意，对于确定部分的工程款，由双方各自按照导致合同无效的过错责任分担，经鉴定，四层确定部分工程造价为797298元，共用部分（空调系统工程）确定部分造价为470669元，本院对原审法院关于该部分的处理无异议。但对于中威公司出具中威正平（2010）咨字第（1007）号鉴定报告书中所列的四层不确定部分，以及共用部分不确定部分的工程造价，根据中威公司后续出具的《关于朝阳区南磨房乡广渠中路石门村2号院综合楼装修工程造价咨询结果中不确定部分的说明》，不确定部分费用共分为三大部分，其中第一、二部分费用由于朱训林、吴桂青未能举出有力证据充分证明其实际出资数额，故本院难以支持，但第三部分费用所涉及的外墙装修、霓虹灯、海鲜池、假山及环保设备系统工程是实际存在的，虽然由于没有工程图纸等资料无法对其进行精细的评估作价，但根据朱训林、吴桂青提交的民事判决书，一系列装修、设备安装、定货等合同，发票等证据材料，足以证明该部分工程为其出资建造，确属于其实际发生的损失。故本院认为，对于该部分工程款1090005元，亦应由双方各自按照导致合同无效的过错责任分担，由于该部分工程为涉案房屋的一至四层共用，故本院酌定房屋四层不确定部分工程造价为272501.25元。对原审关于装修工程造价中不确定部分的认定，本院予以纠正。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：
一、维持北京市朝阳区人民法院（2014）朝民再初字第19286号民事判决书第一项、第二项、第四项、第六项、第七项。
二、变更北京市朝阳区人民法院（2014）朝民再初字第19286号民事判决书第三项为：朱训林、吴桂青于本判决生效后七日内支付北京同天龙煤炭运销站房屋占有使用费四十四万七千三百零五元。
三、变更北京市朝阳区人民法院（2014）朝民再初字第19286号民事判决书第五项为：北京同天龙煤炭运销站于本判决生效后七日内支付朱训林、吴桂青装修折价款八十三万一千二百二十七元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费2994元，由北京同天龙煤炭运销站负担1494元（已交纳），由朱训林、吴桂青负担1500元（本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费20550元，由北京同天龙煤炭运销站负担10500元（于本判决生效后七日内交纳），朱训林、吴桂青负担10050元（已交纳）。
二审案件受理费12546.94元，由北京同天龙煤炭运销站负担6273.47元（已交纳），由朱训林、吴桂青负担6273.47元（本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 康
审 判 员 陈 伟
代理审判员 翟玉明
二〇一五年二月五日
书 记 员 陈 曦