山东省商河县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0126民初914号
原告：展登超，男，1988年4月20日出生，汉族，住山东省商河县。
委托诉讼代理人：石学军，山东商诚律师事务所律师。
被告：淄博嘉源房地产开发有限公司商河分公司，住所地：山东省商河县。
代表人：高绍仲，该公司经理。
委托诉讼代理人：于进龙，山东撼岳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：窦新阁，山东撼岳律师事务所实习律师。
原告展登超与被告淄博嘉源房地产开发有限公司商河分公司(以下简称“嘉源公司”)商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年4月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告展登超的委托诉讼代理人石学军，被告嘉源公司的委托诉讼代理人于进龙、窦新阁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
展登超向本院提出诉讼请求：1.判令嘉源公司赔偿因�屋层高不足给展登超造成的损失5683.4元；2.判令嘉源公司立即为展登超办理不动产登记证；3.判令嘉源公司支付逾期办证违约金并赔偿损失暂计3341.2元，待确立后变更；4.判令嘉源公司支付房屋及附属物面积差额975.4元；5.涉诉费用由嘉源公司承担。诉讼过程中，展登超变更第三项诉讼请求为：判令嘉源公司支付逾期办证违约金311.338元。事实和理由：2012年6月4日展登超与嘉源公司签订《商品房买卖合同》一份，约定展登超购买嘉源公司开发的商品房，展登超依约付款。双方签订的《商品房买卖合同》约定房屋层高为3米，2012年12月嘉源公司向展登超交付房屋。2017年4月展登超才得知嘉源公司交付的房屋层高仅为2.9米。嘉源公司的行为已严重违反合同约定，且至今未为展登超办理不动产登记。2017年3月21日嘉源公司为展登超出具购房发票，但未进行面积结算。双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行，但嘉源公司的违约行为给展登超造成了较大的损失。故诉至法院，望判如所请。
嘉源公司辩称，1、展登超的诉求已超诉讼时效，展登超在2012年6月份签订涉案商品房买卖合同时，因嘉源公司已在销售现场对涉案房屋所有证照、合同及规划部门审批的层高等内容进行了相应的公示，展登超未对包括层高在内的内容提出异议，且2012年12月31日嘉源商河分公司向展登超交付房屋时，展登超已对房屋全部状况（包含层高）进行验收，亦未提出任何异议，本案展登超于2017年4月主张诉权，已超过诉讼时效;2、嘉源公司交付的房屋层高符合规划;3、因政府部门的原因导致涉案房屋至今未办理初始登记，这非嘉源公司主观原因所能控制，也不是嘉源公司引起的，所以至今不能为展登超办�不动产登记证；4、关于逾期办证违约金，因双方合同第十五条第二项有约定，应按照已付房款的万分之一支付，展登超主张无事实依据；5、展登超现在主张房屋及附属物面积差额无依据，因按照法律规定，须按照房屋产权登记机关出具的房屋面积测绘报告为计算依据，现展登超未提供该测绘报告，故该面积差额计算无依据。另按照双方合同第五条约定，如商品房交付后产权登记与合同约定面积发生差异，双方才进行处理，但现该商品房未办理产权登记，未达到面积找差的条件。综上，请求法院依法判决。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院确认的证据，认定事实如下：
2012年6月4日，展登超与嘉源公司签订编号为JY-0199的《商品房买卖合同》一份，合同第三条约定,展登超购买嘉源公司开发的位于商河县嘉源逸居42号楼4单元102室房屋一套；该商品房用途为住宅，层高约定为3米。房屋建筑面积90.50平方米。合同第四条约定,该商品房单价为每平方米3140元，金额为284170元，附属物金额为27168元，房屋总价款为311338元。签订合同当日，展登超支付首付款94338元，剩余房款217000元办理银行按揭贷款。嘉源公司于2012年12月31日将涉案房屋交付展登超使用，嘉源公司向展登超交付的房屋层高为2.9米。
涉案房屋的初始登记至今未完成。
本院认为，展登超与嘉源公司双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方均需按照合同约定全面履�自己的义务。本案争议的焦点是：一、展登超请求嘉源公司赔偿层高损失的数额及是否已超诉讼时效；二、展登超请求嘉源公司为其办理不动产登记证的事实与依据；三、展登超请求嘉源公司赔偿逾期办证违约金的数额及是否已超诉讼时效；四、展登超请求嘉源公司支付房屋及附属物面积差额的事实与依据。
关于焦点问题一、即展登超请求嘉源公司赔偿层高损失的数额及是否已超诉讼时效。
展登超主张因嘉源公司交付的房屋层高2.9米与双方合同约定的层高3米相差10厘米，根据商河县人民法院生效的判决，我方按照购房款284170元的2%计算层高损失为5683.4元。嘉源公司对展登超主张的层高损失计算方法无异议，但主张其诉讼请求已超出诉讼时效。嘉源公司于2012年12月31日向展登超交付房屋时，展登超已对房屋全部状况（包含层高）进行验收，并未提出任何异议，展登超于2017年4月主张诉权，已超过诉讼时效。展登超主张其于2017年4月才得知嘉源公司交付的房屋层高仅为2.9米，此时展登超才得知自己权利受到侵害，展登超于当月提起诉讼，并未超过法定的二年诉讼时效。
本院认为，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。楼房层高是指住宅高度以“层”为单位计量，通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。本案中，虽嘉源公司主张展登超起诉时距涉案房屋交付已超两年，但因层高是指上下两层楼面（或地面至�面）结构标高之间的垂直距离，其中最上一层的层高是其楼面至层面（最低处）结构标高之间的垂直距离，而非室内净高，其并不能通过肉眼或凭简单的工具能够测量，而是需要专业人员进行测量，层高不符合合同约定对于普通购房人属于隐蔽瑕疵。故展登超主张其在2017年4月才得知嘉源7公司交付的房屋层高为2.9米后，于当月向本院提起层高损失诉讼并未超诉讼时效。因嘉源公司对展登超的层高损失计算方式无异议，故本院认定嘉源公司应支付展登超层高损失5683.4元。
关于焦点问题二，即展登超请求嘉源公司为其办理不动产登记证的事实与依据；
展登超主张根据双方签订的合同第十五条约定，出卖人应当在房屋交付后60日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但至今嘉源公司未协助原告办�产权登记，故要求嘉源公司为其办理不动产登记证。嘉源公司主张因政府部门原因导致涉案房屋至今未办理初始登记，这非嘉源公司主观原因所能控制，也不是嘉源公司引起的，所以不能为展登超办理不动产登记证。
本院认为，商品房的办证主要分为所有权初始登记即通常所说的办“大证”和开发商将商品房出卖于买受人的所有权转移登记即通常所说的办“小证”。在开发商完成商品房的初始登记办理手续后，商品房的“小证”即可办理。本案中因涉案商品房初始登记都没有办理，不符合开发商将商品房出卖于买受人的所有权转移登记的条件，故展登超要求嘉源公司为其办理不动产登记证的请求，本院不予支持。
关于焦点问题三、即展登超请求嘉源公司赔偿逾期办证违约金的数额及是否已超诉讼时效；
展登超主张因合同约定的逾期办证违约金过低，应该适当调整，主张嘉源公司按照实际购房款的0.1%支付违约金。嘉源公司主张双方合同第十五条第二项对逾期交房违约金已有约定，应按照合同约定按已付房款的万分之一支付，展登超主张对逾期办证违约金适当调整无事实依据，另展登超的该项诉讼请求已超出诉讼时效。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。在本案中，展登超与嘉源公司签订的涉案商品房买卖合同，对未能办理房产权属证书的违约金，已有明确约定，即按已付房价款的0.01%支付违约金。故对展登超主张的应对逾期办证违约金予以调整，因无法律依�，本院不予支持。故，嘉源公司应向展登超支付违约金31.13元（311338元×0.01%）。因嘉源公司至今未为展登超购买的房产办理权属证书，其违约行为持续存在，现展登超请求其支付逾期办证违违约金，并未超过诉讼时效。
关于焦点问题四、即展登超请求嘉源公司支付房屋及附属物面积差额的事实与依据。
展登超主张其于2012年6月4日购房时已支付首付款，并且办理了按揭贷款，已经足额支付全部房款311338元，2017年3月21日，嘉源公司按照房屋及附属物的实际面积给展登超出具金额为310362.6元的购房发票一张，差额为975.4元，要求嘉源公司予以返还。嘉源公司主张根据法律规定，房屋面积须按照房屋产权登记机关出具的房屋面积测绘报告为计算依据，现展登超未提供该测绘报告，故其主张的面积差额计算无依据。另按照双方合同第五条约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，合同双方才进行处理，因该商品房尚未办理产权登记，故现在未达到面积找差的条件。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，因展登超与嘉源公司签订的涉案商品房买卖合同中约定在产权登记面积与合同约定面积发生差异时，双方同意按照合同约定结算房价款，现因涉案房屋尚未为展登超办理产权登记，且涉案房屋的实际面积尚不确定，故本院对展登超主张嘉源公司退还房屋面积差额的诉讼请求不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（七）、（八）项、第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：
被告淄博嘉源房地产开发有限公司商河分公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告展登超购买位于商河县嘉源逸居42号楼4单元102室房屋层高损失5683.4元；
被告淄博嘉源房地产开发有限公司商河分公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告展登超逾期办证违约金31.13元；
三、驳回原告展登超的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由原告展登超�担11元，被告淄博嘉源房地产开发有限公司商河分公司承担14元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判员 李倩
二〇一七年六月二十二日
书记员 张盟