鄂尔多斯市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内06民终1150号
上诉人（原审被告）：鄂尔多斯市筠泰房地产开发有限公司，住所地内蒙古鄂尔多斯市。
法定代表人：赵候兰，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：梁秀，内蒙古晴正律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郝原，内蒙古晴正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：何慧，女，汉族，1980年6月5日出生，内蒙古包头市人，现住内蒙古包头市。
委托诉讼代理人：李东平，内蒙古永晟律师事务所律师。
上诉人鄂尔多斯市筠泰房地产开发有限公司（以下简称筠泰房地产公司）因与被上诉人何慧商品房销售合同纠纷一案，不服内蒙古鄂尔多斯市东胜区人民法院(2015)东民初字第1652号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月3日立案后，依法组成合议庭，于2016年9月14日公开开庭进行了审理。上诉人筠泰房地产公司的法定代表人赵候兰及其委托诉讼代理人梁秀、郝原，被上诉人何慧的委托诉讼代理人李东平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
筠泰房地产公司的上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人何慧的诉讼请求。事实和理由：一是一审判决认定事实不清，上诉人与被上诉人所签订的君泰华府认购协议因是上诉人销售经理与被上诉人、案外人王XX恶意串通、损害国家利益而无效，不需撤销。一审中，被上诉人何慧诉称其向王XX购买的房屋，而王XX当时并没有取得房屋所有权，对涉案房屋没有出售的权利，王XX、被上诉人与上诉人销售经理柴X恶意串通，欲将涉诉房屋购买人由王XX变更为被上诉人，他们的目的是逃避二手房买卖所收取的相关税费;二是被上诉人与王XX的买卖行为无效，违反了国务院2005年5月11日转发的建设部等七部委《关于稳定住房价格工作意见》第七条禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。
何慧辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人筠泰房地产公司的上诉请求不能成立，应当驳回。
何慧向一审法院起诉请求：一是依法判令解除双方当事人于2012年2月27日签订的《君泰华府购房协议》；二是依法判令筠泰房地产公司立即返还购房款3407365元并双倍予以返还；三是依法判令筠泰房地产公司承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2009年7月30日案外人白XX与筠泰房地产公司签订了《君泰华府购房协议》，约定案外人白XX购买筠泰房地产公司开发的位于君泰华府底商，建筑面积为204.01㎡，单价为16701.97元∕㎡，房屋总价为3407365元；约定于2009年7月30日交付定金21万元，2009年8月6日前交付购房款1497368元，剩余170万元办理银行按揭贷款；约定交房日期为2010年1月15日前。同日筠泰房地产公司向案外人白XX出具了21万元的房款收据（编号为0212054）一张，后于2009年9月15日、2012年2月23日分别向案外人白XX出具了1468496元房款收据、170万元的房款收据各一张。
另查明，案外人白XX购买涉诉房屋后，2012年将涉诉房屋出售给何慧，并经何慧、案外人白XX及筠泰房地产公司协商将涉诉房屋购买人从白XX变更为何慧。2012年2月27日何慧与筠泰房地产公司签订了《君泰华府购房协议》一份，约定何慧购买筠泰房地产公司开发的位于鄂尔多斯市东胜区大桥路君泰华府底商一处，建筑面积为204.01㎡，单价为16701.97元∕㎡，房屋总价为3407365元，并约定一次性付款。同日，筠泰房地产公司向何慧出具了房款3407365元的收据一份。
又查明，上述两份《君泰华府购房协议》是由筠泰房地产公司销售经理柴X经手办理，柴X向案外人白XX出具了21万元的房款收据，向何慧出具了房款3407365元的收据。筠泰房地产公司与何慧之间签订《君泰华府购房协议》时，由于售楼部没有筠泰房地产公司的财务章，在《君泰华府购房协议》与收据上加盖公章时用的是筠泰房地产公司合同专用章，加盖时遮挡了该章的合同专用章字样。
还查明，2009年9月15日案外人白XX向筠泰房地产公司在鄂尔多斯银行股份有限公司金元营业部开通的账户（账号为×××）里打进1468496元房款，该房款数额、日期与筠泰房地产公司向案外人白XX出具的房款收据（房款为1468496元，日期也是2009年9月15日）的数额、日期相互对应。
再查明，案外人白XX以现金形式向筠泰房地产公司支付了房款21万元，以银行转账形式向筠泰房地产公司支付了房款1468496元，以工程款抵顶的方式向筠泰房地产公司支付了房款170万元。
再查明，2014年10月28日筠泰房地产公司与案外人苗XX、张XX签订了《商品房买卖合同》，筠泰房地产公司将涉诉房屋出售给案外人苗XX、张XX，并将《商品房买卖合同》向房管部门备案，且已将涉诉房屋交付给案外人苗XX、张XX使用。
一审法院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。商品房买卖合同中房地产企业的主要义务是将商品房交付并转移所有权于买受人，买受人的主要义务是向房地产企业支付房屋价款。本案双方签订的《君泰华府购房协议》中约定了房屋坐落位置、价格、面积及房款支付方式等商品房买卖主要条款。虽然没有约定交房时间，但何慧向案外人白XX付清房款，案外人白XX也向筠泰房地产公司付了房款，并且经三方协商筠泰房地产公司也向何慧出具付清房款的收据，即何慧已经履行了合同主要义务。该涉诉房屋已经取得了《商品房预销售许可证》，筠泰房地产公司将涉诉房屋交付给案外人苗XX、张XX使用，由此看出涉诉房屋已经达到实际交付条件，且何慧已实际履行了付款义务，即双方从相互要约、承诺阶段转到实际履行阶段，故一审认定双方签订的《君泰华府购房协议》为商品房买卖合同。双方签订《君泰华府购房协议》后，应按照合同约定履行各自的义务，何慧已经履行了支付房款的义务，筠泰公司应向何慧交付涉诉房屋，但筠泰房地产公司将涉诉房屋另行向案外人苗XX、张XX出售并交付使用，导致何慧与筠泰房地产公司之间签订的合同目的无法实现。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：......（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者自己的行为表明不履行主要债务；......。规定，何慧有权解除双方签订的《君泰华府购房协议》并请求筠泰房地产公司返还已支付的房款3407365元。关于何慧房款一倍的赔偿请求。何慧与筠泰房地产公司于2012年2月27日签订了《君泰华府购房协议》，筠泰房地产公司于2014年与案外人苗XX、张XX签订商品房买卖合同并将涉诉房屋交付其使用，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：...（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。规定，筠泰房地产公司应承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。一审根据筠泰房地产公司过错程度，酌情认定筠泰房地产公司承担50万元的赔偿责任。综上，一审依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下：一、解除何慧与鄂尔多斯市筠泰房地产开发有限公司签订的《君泰华府购房协议》；二、鄂尔多斯市筠泰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内返还何慧购房款3407365元并承担500000元的赔偿责任；三、驳回何慧其他诉讼请求。
本院二审期间，上诉人筠泰房地产公司围绕上诉请求依法提交了下列证据：一是建设工程施工合同一份，拟证明案外人王XX挂靠湖南旺城建筑有限公司与上诉人筠泰房地产公司签订君泰华府小区地下土建加固工程，合同约定工程价款和待工程竣工验收后按实际工程量结算等事项。该工程至今未竣工验收，之前170万元的工程款是预支付的；二是上诉人筠泰房地产公司内部明细帐，拟证明上诉人筠泰房地产公司给王XX预付工程款170万元；三是上诉人筠泰房地产公司部分财务支付工程款证据，拟证明王XX所承建的地下工程并未完工，上诉人筠泰房地产公司与其他人签订合同将剩余工程做完；四是2012年上诉人筠泰房地产公司收款收据一本，拟证明上诉人筠泰房地产公司收款收据中并没有收到被上诉人何慧交来的340余万元的收据编号。综上，上述四份证据拟证明两个问题：一是涉诉房屋第一买房人白XX即王XX之妻只交付两笔房款21万元和1468496元，170万元房款并未交付，事实是白晓丽的爱人王国栋在上诉人筠泰房地产公司承揽工程，施工期间，王国栋在上诉人筠泰房地产公司处购买房屋，申请上诉人预付170万元工程款，以抵顶购房款。但王XX在上诉人处所做的工程并未完工，工程款至今未结算，故白XX并未实际支付170万元购房款；二是被上诉人何慧未向上诉人筠泰房地产公司交纳340万元购房款。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人何慧对上述证据不认可，理由上述证据不属二审新证据，与本案无关系，工程是否竣工结算是另外法律关系。本院认为，上诉人提供的上述证据与本案无关联性，本院不予采信。
本院查明的事实与一审审理查明的事实一致，应予以确认。
本院认为，本案争议焦点为：一是上诉人筠泰房地产公司与被上诉人何慧于2012年2月27日签订的君泰华府购房协议是否为无效；二是涉诉房屋第一购房人XX的170万元购房款是否交清；三是被上诉人何慧所持有的3407365元的房款收据是否是上诉人筠泰房地产公司所出具的。
关于焦点之一：上诉人筠泰房地产公司与被上诉人何慧于2012年2月27日签订的君泰华府购房协议是否无效的问题。上诉人筠泰房地产公司上诉称系上诉人的销售经理柴X与被上诉人何慧、案外人王XX（涉诉房屋第一购买人白XX丈夫）恶意串通损害国家利益，但未提供任何证据予以证实，且未明确有何事实依据。本院认为，该协议系双方当事人真实意思表示，未损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法、有效。上诉人筠泰房地产公司该诉称因未有事实依据和法律依据而不能成立，本院不予支持。
关于焦点之二：涉诉房屋第一购房人白XX的170万元购房款是否交清问题。经审查，白XX所交付的170万元购房款确实是以工程款抵顶的房款，这是双方当事人均认可的事实，且有上诉人筠泰房地产公司给白XX出具房款收据予以印证。上诉人筠泰房地产公司上诉称工程款未结算，不予抵顶购房款，但上诉人筠泰房地产公司作为有民事行为能力人，其所实施民事行为即抵顶房款行为已实际履行完毕且已发生法律效力，该抵顶行为在上诉人筠泰房地产公司未行使撤销权之前对双方当事人均有约束力，故本院依据双方当事人认可的事实和上诉人出具的170万元房款收据认定白XX已交付了170万元房款。至于上诉人筠泰房地产公司上诉称170万元是其给王XX（涉诉房屋第一购买人白XX丈夫）预付的工程款的问题，上诉人可在工程款结算时一并结算，但该结算行为与本案属另一法律关系。
关于焦点之三：被上诉人何慧所持有的3407365元的房款收据是否是上诉人筠泰房地产公司所出具的。经审查，被上诉人何慧所持有的3407365元的房款收据上加盖有上诉人筠泰房地产公司的合同专用章，上诉人筠泰房地产公司的销售经理柴X一审时证明该收款收据确实是其所出具，同时证明该收据的印章有遮挡是因为当时售楼部没放收款收据章子所致。本院认为，被上诉人何慧所持有的3407365元房款收据上加盖的虽系上诉人筠泰房地产公司合同专用章而非财务专用章，但系上诉人筠泰房地产公司自身管理方面存在的漏洞所致，而非被上诉人何慧的原因，现上诉人筠泰房地产公司虽不认可该印章，但其不能提交相应的证据，证明合同及收据中所涉及印章与其公司无关，也不能证明印章是其销售经理私自加盖的，本院根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条：企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。的规定，认定上诉人筠泰房地产公司销售经理的行为系职务行为，因此产生的法律后果应由上诉人筠泰房地产公司承担，故本院认定该收款收据系上诉人筠泰房地产公司所出具，且真实有效。如果上诉人筠泰房地产公司认为其销售经理的行为存在故意或重大过失给其造成损失，可向其销售经理主张权利。至于被上诉人何慧是否给上诉人筠泰房地产公司交纳过3407365元房款问题，本院认为该事实无需认定，理由是涉诉房屋第一购买人白XX已向上诉人筠泰房地产公司交清全部房款，被上诉人何慧是从白XX手中购买的涉诉房屋，白XX、被上诉人何慧与上诉人筠泰房地产公司也办理了房屋购买人变更手续，上诉人筠泰房地产公司与被上诉人何慧也签订了购房协议，且在购房协议中注明了房款已付清，上诉人筠泰房地产公司给被上诉人何慧出具收到3407365元房款收据，这一联贯事实印证了被上诉人何慧无需再向上诉人筠泰房地产公司交纳房款这一事实。
综上，上诉人筠泰房地产公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费34058元，由上诉人鄂尔多斯市筠泰房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨 贞
审判员 倪志强
审判员 杨瑞华
二〇一六年九月二十六日
书记员 杨 卓