清远市清城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）清城法民一初字第66号
原告：李玉英，男，1959年7月23日出生，汉族，住清远市清城区。
委托代理人：成惠雄，广东粤翔律师事务所律师。
委托代理人：陈健莉，广东粤翔律师事务所实习律师。
被告：清远市韶星物业发展有限公司，住所地清远市平安二街海逸华庭海怡地下层车库18-19号。
法定代表人：冯建科，该公司总经理。
委托代理人：刘俊杰，广东凯成律师事务所律师。
委托代理人：黄均健，广东凯成律师事务所律师。
原告李玉英诉被告清远市韶星物业发展有限公司（以下简称宏利投资公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李玉英的委托代理人成惠雄；被告宏利投资公司的委托代理人黄均健，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李玉英诉称：原告委托梁焕标与被告于2013年2月7日签订《广东省商品房买卖合同》，认购了被告预售的位于清城区东城街道办事处海逸路1号明日清华湾地下车位1个，并于合同签订当天支付了车位款16万元。后原告通过查询清远市住房和城乡建设局官方网站获知原告购买的明日清华湾三套房屋已被办理查封、抵押，也就是说被告根本不能依法为原告办理三套涉案房屋的产权登记。同时，因原告无法取得上述三套涉案房屋的产权，原告购买车位也毫无意义，无法实现合同目的。为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1、解除原、被告于2013年2月7日签订的《广东省商品房买卖合同》；2、被告向原告返还认购车位款16万元，并自2013年2月8日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息至清款之日止；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告宏利投资公司辩称：一、原告的起诉没有法律依据和合同依据，请求法院依法驳回其全部诉讼请求。l、答辩人没有违约的行为，原告签订合同的目的是能够实现的。本案中，首先关于交付期限的问题，双方签订的《广东省商品房买卖合同》第八条并没有约定具体的房屋交付期限，只是笼统的约定商品房经验收合格后才交付给原告使用，而根据答辩人的计划，该楼盘大约于今年底才能完工，因此可知该房屋还未达到交付使用的条件，据此，答辩人并不存在迟延交楼的情况。其次，关于产权登记的情况，双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条约定，答辩人在房屋交付使用后150日内，将办理权属登记的资料交给登记机关备案。而根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”而按照答辩人的计划，即使今年底可以交楼的话，最快也要到2014年的6月份才能向登记机关提交资料备案，在资料备案后，最快也要等到一年后即2015年6月份才知道能否办理房产证。既然办理产权登记的时间未到，原告在起诉状中陈述答辩人根本不能依法办理产权登记这就是毫无根据的猜测。据此，答辩人现时也根本不存在不能办理产权登记的情况。2、涉案房屋被查封只是表明该房屋暂时不能买卖，在符合条件的情况下，该房屋仍然可以交付使用和办理产权登记。查封只是法院对房屋的强制措施，防止当事人二次转卖和二次抵押，并不是要拍卖和变卖房产。只要房产一解封，即可继续交付使用和办理产权登记。本案中，原告已经交付了购房款，并且办理了购房预告登记，其权利是受到法律保护，只要房屋一解封，其就可按合同的约定要求答辩人交付房屋和办理产权登记。综上，原告主张房屋被查封即导致其签订合同的目的不能实现是没有道理的。3、涉案房屋被查封的原因是答辩人在经营其他业务的过程中与其他债务人产生经济纠纷，并不是房屋本身存在债权债务纠纷。双方签订的《广东省商品房买卖合同》第12条虽然约定了因出卖人的原因，造成商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷，由出卖人承担全部责任。但该条款并不能必然得出原告有权解除合同的结论。首先，涉案商品房本身并不存在债权债务纠纷，该商品房并没有一房二卖，没有其他债权人起诉到法院要求取得该商品房的所有权，仅仅是答辩人在经营其他业务的过程中与其他债权人存在经济纠纷，答辩人可以用自有财产清偿债务，不影响到房屋的权利。其次，该条款所述的债权债务纠纷是由法院生效判决所确定的纠纷，但截至目前为止，没有一份法院判决书判决要求将该房屋拍卖变卖给他人，因此，不能因为房屋暂时被查封就判断房屋存在债权债务纠纷。再次，该条款并没有赋予原告享有合同的解除权，合同解除权必须是法律明确规定和合同明确约定的，否则当事人无权解除合同。最后，答辩人已经与各债权人达成和解意向，下一步将解封被查封的房产，保障原告的合法权益。二、原告起诉的真实原因是反悔而不想购买涉案的房屋，这是一种违反诚信的行为。本案中，双方在自愿平等的情况下签订了《广东省商品房买卖合同》，该合同合法有效，对原告有法律约束力，原告应按照合同约定履行合同，而不是滥用诉权随意解除合同。综上，恳请法院采纳答辩人的意见，依法驳回原告的全部诉讼请求，维护答辩人的合法权益。
本院经审理查明，2013年2月6日，原告李玉英出具委托书，委托梁焕标代其与被告宏利投资公司签订商品房买卖合同。2013年2月7日，梁焕标以原告李玉英的名义与被告宏利投资公司签订一份《广东省商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于清远市清城区东城街道办事处海逸路1号明日清华湾的地下停车位一个，价款为16万元，付款方式为一次性付款，买方须于2013年2月7日交齐房屋房款16万元到宏利投资公司的银行账号上（开户银行为清远市清城区农村信用合作联社东城分社，户名为宏利投资公司，专用账户为80020000000698583，凭银行出具的存款凭证，向出卖人换领交款收据）。合同第八条交付期限上没有约定交付商品房的时间，只约定交付条件为该商品房经验收合格。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金……。合同第十二条约定出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。合同第十五条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后150日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但如违约则没有进一步具体约定。合同签订当日，被告向原告出具一张收据，注明收到原告交来明日清华湾3号车位款16万元。
诉讼中，原告自认上述购买车位款是由于案外人清远市远东担保有限公司向梁焕标借款未能按时归还，借款担保人周伟炽、周伟豪兄弟是被告宏利投资公司的实际控股人，经协商，以被告宏利投资公司向原告出售车位方式抵偿欠梁焕标的借款本息。为此，原告提供2张境内汇款申请书、3张电子转账凭证和2张进账单为证，上述证据显示梁焕标通过个人账户分别向周伟炽账户汇款，其中2009年6月12日汇入500万元（用途为往来款），2009年6月22日汇入239.75万元，2009年8月10日分2次汇入485万元和500万元（用途为往来款）；广东五华二建工程有限公司分别于2009年1月23日汇款1000万元、2009年2月20日汇款570万元、2009年6月18日汇款886.5万元给清远市远东担保有限公司（用途均为往来款）。2013年11月29日，广东五华二建工程有限公司出具一份《情况说明》称：上述其公司向清远市远东担保有限公司所汇款项是梁焕标借给清远市远东担保有限公司的款项，与其公司无关。
被告宏利投资公司确认以房屋和车位代清远市远东担保有限公司抵偿欠梁焕标的借款利息的事实，并称：“借款本金已由清远市远东担保有限公司还清，当时协商是以被告交付房屋抵偿清远市远东担保有限公司欠梁焕标的债务，不是以应收购房款进行抵偿，故双方不存在房屋买卖合同关系。双方签订商品房买卖合同，是为了方便原告取得房屋或车位产权需要，双方只是单纯以房屋或车位抵债的关系，被告不是借款担保方，不需承担担保责任。被告只协助原告取得房屋或车位，不需要承担其他责任，如不能交付，应由清远市远东担保有限公司进行归还借款本息，回归于民间借贷的法律关系。周伟炽、周伟豪与其公司没有法律上的关系。”被告庭后提供了2009年2月24日清远市远东担保有限公司向梁焕标借款1000万元的借款合同，周伟豪是该笔借款的担保人；提供了2009年6月18日清远市远东担保有限公司向梁焕标借款2000万元的借款合同；提供了2009年6月18日清远市远东担保有限公司出具的2000万元的借条，借条上注明该款其中1876.25万元由梁焕标委托广东五华二建分两批划出；提供了一份不可撤销担保书，该担保书显示周伟炽为清远市远东担保有限公司至2009年11月20日欠梁焕标的借款本金2000万元提供连带责任担保。以上证据除梁焕标持有2000万元借款合同有原件外，其余的均为复印件。诉讼中，经质证，原告及梁焕标认可上述借款合同，但认为只是双方借款的其中一部分。
另查明，涉案车位尚未完成工程竣工验收备案手续，涉案《广东省商品房买卖合同》未办理鉴证手续。另据2013年10月18日清远市房产信息中心出具的《房产信息查询证明》显示：邹燕、梁焕标、李玉英与被告的系列讼争的房屋已于2012年2月21日办理了抵押登记手续，抵押期限至2017年2月21日，抵押权人为清远市清城区农村信用合作联社（广东清远农村商业银行股份有限公司）。诉讼中，原告承认在签订商品房买卖合同时已清楚该情况。此外，被告因拖欠案外人郑少明借款500万元，郑少明向本院提起诉讼，并申请诉讼保全措施，本院查封了原告另以同样方式向被告购买的一幢14层01号房屋（后在该案中本院已办理了解封手续）、一幢15层01号、一幢19层01号。另由于被告欠广东清远农村商业银行股份有限公司借款，广东清远农村商业银行股份有限公司向清远市中级人民法院提起诉讼［（2013）清中法民二初字第9号］，并被判决承担债务2.25亿余元及利息、律师费；广东清远农村商业银行股份有限公司对被告宏利投资公司提供的抵押物所得的价款在上述款项范围内优先受偿。被告开发的明日清华湾-1、-2地下室和一幢、二幢、三幢、五幢的房屋因上述案件被清远市中级人民法院于2013年6月6日查封至今。
以上事实，有原告提供的委托书、广东省商品房买卖合同、收据、房屋信息表、房产信息查询证明、境内汇款申请书、电子转账凭证、进账单，被告提供的借款合同、借条、不可撤销担保书，以及本院询问笔录和庭审笔录予以证实。
本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。被告确认涉案车位是其公司代清远市远东担保有限公司用以抵偿欠梁焕标的借款利息，原告对以上述抵债方式购买涉案车位的事实亦予以认可，并提供了梁焕标向周伟炽（清远市远东担保有限公司向梁焕标借款时的担保人）支付款项的汇款凭证及梁焕标通过广东五华二建工程有限公司向清远市远东担保有限公司支付款项的汇款凭证予以佐证，结合被告提供的清远市远东担保有限公司向梁焕标借款的相关借款合同、借条，可以确认涉案《广东省商品房买卖合同》是由被告以向原告出售车位的方式代清远市远东担保有限公司抵偿欠梁焕标的借款。涉案《广东省商品房买卖合同》是原、被告真实意思表示，内容没有违反法律法规强制性规定，属于有效合同，双方应予恪守。被告向原告出具收到购买车位款16万元的收据，且承认以车位抵债，应视为原告已按约定支付了购房款。《广东省商品房买卖合同》虽然没有明确约定涉案车位的交付时间，涉案车位也尚未完成验收合格手续，但被告开发的明日清华湾楼盘因被告拖欠广东清远农村商业银行股份有限公司借款被清远市中级人民法院整体查封，致使原告不能在合理期间内取得涉案车位的占有使用权和产权期待权，合同目的无法实现。此外，涉案车位设立了抵押权，该抵押权尚未灭失，虽然原告在签订合同时明知该事实，但客观上也导致原告在抵押权未灭失前无法基于买卖合同的约定取得完整的物权。故原告要求解除《广东省商品房买卖合同》的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。对于被告抗辩无实际收取购房款、双方并非真实房屋买卖合同关系、除承担交付房屋或车位责任外不承担其他责任一节，因被告既然同意以签订《广东省商品房买卖合同》的方式抵偿相关债务，并向原告出具收款收据，即表明其自愿接受该合同约定的权利和义务，现合同依法解除，被告应承担向原告退回购买车位款的义务，故对被告上述抗辩本院不予采纳，原告要求被告退还购房款16万元及从2013年2月8日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告李玉英与被告清远市韶星物业发展有限公司于2013年2月7日签订的关于购买明日清华湾3号车位的《广东省商品房买卖合同》；
二、限被告清远市韶星物业发展有限公司于本判决生效之日起10日内向原告李玉英退还购买车位款16万元及利息（利息自2013年2月8日起按中国人民银行同期贷款利率计算至还清款之日止）；
本案受理费3500元，由被告清远市韶星物业发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审 判 长 罗文勇
审 判 员 黄永强
人民陪审员 余晓燕
二〇一三年十二月二十日
书 记 员 朱洁雯
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。