广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤20民终1378号
上诉人（原审原告）：欧钊富，男，1959年10月1日出生，汉族，住广东省中山市。
委托诉讼代理人：余乃辉,广东言泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邹臣宗,广东言泰律师事务所律师助理。
被上诉人（原审被告）：何建德，男，1972年2月24日出生，汉族，住广东省中山市。
委托诉讼代理人：冯明根，广东南鹏展法律师事务所律师。
委托诉讼代理人：熊李，广东南鹏展法律师事务所律师助理。
上诉人欧钊富因与被上诉人何建德居间合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2017）粤2072民初10382号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
欧钊富上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，确认欧钊富与何建德签订的土地转让（承诺书）无效，何建德立即向欧钊富返还所收取的居间费52000元及逾期利息（按中国人民银行同期同类贷款利率从起诉之日起计算至全部清偿之日止）。事实和理由：（一）土地转让（承诺书）无效。1.居间合同依附于土地使用权转让合同，一审法院认定居间合同与土地使用权转让合同分属不同基础法律关系，不符合事实。2.欧钊富与何建德建立居间服务合同关系是以转让土地使用权为目的，但何建德明知邓东成非本集体成员从而不能成为涉案土地买受人，仍提供邓东成作为买受人，显属违法。（二）一审法院判令何建德只返还25000元给欧钊富，缺乏依据。1.何建德提供不了符合主体的买受人，存在过错，土地使用权转让合同被认定无效，导致土地使用权不能出售，没有达到居间服务的目的，不应获得报酬。2.因土地使用权转让合同被确认无效，已造成欧钊富损失52000元，何建德只返还25000元不能弥补欧钊富的损失。3.即使认定居间合同成立，按房地产交易习惯收取的居间费不应超过3%，按欧钊富与何建德达成的成交价225000元的3%计算，何建德只应收取居间费6750元，一审法院认定何建德可以收取25000元居间费，显然过高，且不符合交易习惯。
何建德辩称，（一）居间合同与土地使用权转让合同分属两个法律关系，不存在主次关系。（二）依照土地转让（承诺书）第四条的约定，只要何建德促成了交易，欧钊富就应支付佣金，对于办理过户手续，何建德只负协助义务。（三）土地使用权转让合同履行不了，是因为政策变化。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
欧钊富向一审法院起诉请求：1.确认欧钊富与何建德签订的土地转让（承诺书）无效；2.何建德立即向欧钊富返还所收取的居间费52000元及逾期利息（按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2017年8月31日起至实际清偿之日止）
一审法院认定事实：2011年10月27日，欧钊富（甲方，转让方）与何建德（委托人）签订土地转让（承诺书），约定甲方委托何建德转让小榄镇xxx号住宅用地事项。经双方协商约定：1.甲方实收173000元，甲方收到乙方订金后必须要付清该土地以每平方米总金额外所有多出金额，该金额作为委托人的劳务费用；2.如果甲方反悔，此承诺书作违约处理，即该委托人的所有多出金额以双倍金额付清委托人佣金；3.如果其中一方违约，即乙方不买，定金就由甲方处理（办证所有费用由乙方负责）；4.甲方和乙方交易定金后，甲方必须付清委托人的佣金，一切手续由委托人协助办理；5.甲方收到乙方定金后在合同有效期内不卖，该定金要以乙方签订合同之日起，甲方不卖，以双倍定金归还乙方；6.此协议（承诺书）经甲乙双方要求如下：如果由于甲方该地块有特别原因，经政府部门确认不能过户，甲方在60天后必须无息退还所有定金。上述承诺书甲方处有欧钊富的签名确认，委托人处有何建德的签名确认。一审庭审中，欧钊富、何建德均确认承诺书下方的手写部分“拆屋不能过户，乙方负责叁万元损失费给甲方”及“周焯新何建德现收50000元￥伍万元整（定金）”字样，是何建德书写的。
2011年10月27日，欧钊富作为甲方（转让方）与邓东成作为乙方（受让方）、何建德作为丙方（转让代办方）签订一份土地使用权转让合同，约定：一、甲方将座落于小榄镇xxx号的一块土地（集体土地使用证号为xxx号）转让给乙方使用，土地使用面积72.6平方米，办理过户时以土地管理部门勘测定界的面积为准；二、土地使用权转让金每平方米3099.1735元，按72.6平方米计算为22.5万元，转让金额最终按土地管理部门勘测定界面积乘以前款所述土地单价为准，并实行多退少补；三、乙方在本合同双方签字时付定金10万元，在双方向土地管理部门申办土地使用权证时支付转让金12.5万元；四、甲方应于乙方付清全部土地使用权转让金当天把该土地交付乙方使用，并进行场地交接，双方应在场地交接单上签字，以示场地交接完毕；五、任何一方违约，违约方应向另一方支付违约金，如甲方不卖，以定金的双倍归还乙方，如乙方不买，原支付给甲方的定金归甲方所有；但由于不可抗拒原因，经政府部门确认不能过户，甲乙丙三方同时确定不能过户，甲方必须退还所有金额（无息退还）。合同下方手写有“甲方要求如下：乙方拆屋不能过户，乙方负责叁万元损失费给甲方。（集体使用证乙方保管）”内容，欧钊富、何建德确认该内容是何建德在双方签名前书写。之后，邓东成共计向欧钊富支付了22.5万元转让款。因上述土地使用权转让合同无法履行土地使用权变更登记，邓东成遂于2016年1月27日向一审法院提起诉讼，一审法院于2016年4月26日作出（2016）粤2072民初2990号民事判决，判决如下：一、邓东成与欧钊富、苏惠萍、欧燕文签订的协议无效；二、欧钊富、苏惠萍、欧燕文向邓东成返还转让款225000元；三、驳回邓东成其他的诉讼请求。该判决发生法律效力后，欧钊富、苏惠萍和欧燕文三人于2016年8月16日向邓东成支付了16万元款项，但未足额履行付款义务，之后，邓东成遂向一审法院申请强制执行。现欧钊富、苏惠萍和欧燕文三人已向邓东成全部返还了22.5万元转让款。
（2016）粤2072民初2990号民事判决书中查明相关如下事实：欧钊富与苏惠萍是夫妻关系，欧燕文是欧钊富与苏惠萍的女儿。苏惠萍和欧燕文是位于中山市xxx号的共有土地使用权人。苏惠萍、欧燕文对欧钊富上述签订土地使用权转让合同的行为表示知情并同意。邓东成为广东省阳春市人，与苏惠萍、欧燕文并不属于同一村集体组织成员。
欧钊富、苏惠萍和欧燕文等三人曾于2016年4月5日向一审法院提起诉讼，请求判令邓东成返还土地并赔偿房屋损失95850元等诉讼主张。一审法院于2017年1月26日作出（2016）粤2072民初4194号民事判决，判决如下：一、邓东成将座落于中山市××××号的土地返还欧钊富、苏惠萍和欧燕文等三人；二、邓东成支付欧钊富、苏惠萍和欧燕文等三人房屋损失款30000元；三、驳回欧钊富、苏惠萍和欧燕文等三人的其他诉讼请求。判后，邓东成不服提出上诉，中山市中级人民法院于2017年5月31日作出（2017）粤20民终2311号民事判决，驳回上诉，维持原判。在（2016）粤2072民初4194号民事判决中查明如下事实：何建德确认欧钊富、苏惠萍、欧燕文与邓东成的交易是其从中介绍，但其促进双方签订合同后便不再跟进，不清楚涉案房屋土地是否有实际交接。
一审法院认为，本案争议焦点之一，欧钊富与何建德之间签订的土地转让（承诺书）是否为无效。对此，欧钊富认为其与邓东成签订的土地使用权转让合同被法院判决确认无效，欧钊富与何建德所签订的土地转让（承诺书）作为从合同也当属无效。何建德则认为此份承诺书由欧钊富本人签字确认，双方对此达成合意，应为合法有效。依欧钊富、何建德双方签订的土地转让（承诺书）记载的内容来看，欧钊富、何建德之间系居间合同法律关系，且何建德亦按约定促成欧钊富与邓东成签订了土地使用权转让合同，其已尽到报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，故欧钊富、何建德之间所签订的土地转让（承诺书）依法成立并生效。鉴于涉案的土地转让（承诺书）和土地使用权转让合同产生的基础法律关系不同，两份合同系各自独立存在，并不存在主次或隶属关系，故欧钊富陈述称土地转让（承诺书）系土地使用权转让合同的从合同，于法无据，不予支持。同时，欧钊富亦未提供充分的证据证明双方签订的土地转让（承诺书）存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所列明的合同无效之情形。综上，欧钊富诉讼主张其与何建德之间签订的土地转让（承诺书）属无效合同，缺乏事实及法律依据，不予支持。本案争议焦点之二，何建德是否负有向欧钊富返还居间报酬52000元。首先，鉴于双方均确认欧钊富实收宅基地转让款17.3万元，委托何建德卖出的宅基地价款为22.5万元，中间差值5.2万元即应为何建德的劳务报酬，且何建德在土地转让（承诺书）下方手写“现收50000元”，故何建德已收取欧钊富支付的居间报酬（劳务报酬）50000元。而另外2000元居间报酬欧钊富称系以现金方式支付，但未提交相应的证据予以佐证，且何建德对此亦不确认，故欧钊富并未向何建德支付此笔2000元居间报酬。何建德抗辩称涉案居间报酬系由其与周焯新共同收取，如需返还应由二人共同返还。涉案居间报酬是否由何建德与周焯新共同收取，是否需共同返还，属二者内部关系，何建德作为土地转让（承诺书）的相对方，不能以此对抗欧钊富依土地转让（承诺书）向其主张相应的权利。故何建德提出的上述抗辩理由，缺乏事实及法律依据，不予支持。其次，土地转让（承诺书）中明确约定了一切手续由何建德协助办理，但涉案土地使用权最终并未办理变更手续。同时，何建德参与涉案土地使用权转让合同签订的事实亦能体现出其对涉案宅基地性质及买受人邓东成非欧钊富集体经济组织成员的身份系明知的，而涉案土地使用权转让合同被依法认定为无效，亦因土地性质和买受人身份两个因素不符合相关法律规定所致。据此，何建德未全部完成居间服务项目，且其对涉案土地使用权转让合同被依法确认为无效存有过错，其收取的居间报酬应当予以减少。在考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素的基础上酌情认定欧钊富向何建德支付的居间报酬减少数额为25000元（50000元×50%），即何建德应向欧钊富返还多收取的居间报酬25000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十二条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款之规定，判决：一、何建德判决发生法律效力之日起七日内向欧钊富返还居间费25000元；二、驳回欧钊富的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1100元，减半收取550元，欧钊富负担286元，何建德负担264元。
二审诉讼中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案是居间合同纠纷。结合双方诉辩意见，本案的争议焦点是：一、欧钊富要求确认其与何建德签订的土地转让(承诺书)无效，理由是否成立；二、欧钊富要求何建德返还居间费52000元及利息，理由是否成立。
关于焦点一。土地转让（承诺书）的性质是居间合同，该合同项下的居间人是何建德，委托人是欧钊富。土地使用权转让合同的性质是买卖合同，该合同项下的出卖人是欧钊富，买受人是邓东成。土地转让（承诺书）并非土地使用权转让合同的从合同，土地使用权转让合同无效并不导致土地转让（承诺书）无效，欧钊富亦无举证证明土地转让（承诺书）存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所列明的合同无效的情形，故欧钊富要求确认土地转让(承诺书)无效，缺乏理据，本院不予支持。
关于焦点二。如前所述，欧钊富与何建德签订的土地转让（承诺书），是双方真实意思表示，合法有效，对双方具有法律约束力。何建德在土地转让（承诺书）下方手写“周焯新何建德现收50000元￥伍万元整（定金）”，本院据此认定何建德已收取的居间报酬为50000元。根据土地转让（承诺书）“一切手续由委托人协助办理”之约定，而涉案土地使用权最终并未办理变更手续，故尽管何建德已促成欧钊富与邓东成签订土地使用权转让合同，但其并未完成土地转让（承诺书）约定的上述主要义务，故何建德所收取的居间报酬应作相应扣减。一审法院酌情认定欧钊富可收取居间报酬25000元，余款25000元应返还给欧钊富，系依法行使自由裁量权，并无不妥，本院予以维持。
综上所述，欧钊富的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费475元，由上诉人欧钊富负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈亦和
审 判 员 阮碧婵
代理审判员 刘运充
二〇一八年五月四日
法官 助理 刘晓婷
书 记 员 何冠涛