黑龙江省黑河市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黑中民终字第513号
上诉人（原审原告）李忠刚，男，汉族，个体业主。
委托代理人卢燕，黑龙江明鉴律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）姚文杰，男，汉族，退休干部。
委托代理人尚玉为，黑龙江剑桥律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李忠阳，男，汉族，公务员。
委托代理人王凤波，女，汉族，个体业主，系被上诉人李忠阳妻子。
上诉人李忠刚因与被上诉人姚文杰、李忠阳房屋买卖合同纠纷一案，不服黑河市爱辉区人民法院（2015）爱民初字第373号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年12月7日公开开庭审理了本案。上诉人李忠刚及其委托代理人卢燕，被上诉人姚文杰的委托代理人尚玉为，被上诉人李忠阳的委托代理人王凤波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告李忠刚在原审法院诉称，原告于2001年修建宏志街，工程发包方用龙滨花园小区3号楼3单元701室冲抵工程款。被告姚文杰与被告李忠阳是一个单位的上下级关系，姚文杰以领导的身份强行买房，李忠阳在没有征得原告同意的情况下将此房卖给姚文杰。姚文杰当时支付3万元给李忠阳就搬进此房，并将房屋产权直接落户在其名下。李忠阳不是此房所有者，无权出售此房，所以姚文杰买房并占有此房的行为无效。在多次与姚文杰协商未果的情况下，为此诉至法院，要求确认房屋买卖无效；确认房屋物权属于李忠刚；诉讼费用由二被告承担。
原审被告姚文杰在原审法院辩称，一、原告主张的房屋买卖无效不成立，该房屋买卖系有效合同。1、出卖人的主体符合法律规定，虽然通过（2005）爱民初字第156号判决书显示黑河市宏志房地产开发有限责任公司（以下简称宏志公司）拖欠工程款，用两户房屋抵顶给了原告，当时案件的代理人也是李忠阳，原告和被告李忠阳之间系亲兄弟关系，被告有理由相信李忠阳有代理售房的代理权，通过原告在立案时提交的通话录音显示，原告对李忠阳出卖该房屋这个事实是认可的，仅仅是就价格提出了异议，异议的焦点就是3万元出售的还是5万出售的，李忠阳对该房屋出售是有代理权的，而且被告有理由相信李忠阳有代理权。2、被告购买房屋的价格合理，姚文杰于2002年1月31日和2002年8月6日分别支付购房款3万元和2万元，合计为5万元，判决书显示宏志公司抵顶工程款的房屋抵顶价格为7.4万元，抵顶的价格按照习惯都是较高的，而且该房屋为顶楼，所以该价格是比较公平合理的，该房屋买卖有效。二、原告的诉请已经超过诉讼时效。2002年姚文杰购买房屋后得到宏志公司出具的商品房销售合同和过户的发票和收据，2002年如果李忠刚认为李忠阳没有代理权出卖该房屋，其应该在两年内提起诉讼或主张权利，但是间隔13年才提起诉讼，超过诉讼时效。三、王凤波和姚文杰的通话录音，未说明李忠阳是否有出售房屋的权利，而是李忠阳卖房屋的价格是3万元还是5万元。
原审被告李忠阳在原审法院辩称，（2005）爱民初字第156号判决中李忠阳虽然是当时的代理人，但是不符合条件，应该看判决结果，这个房屋是抵给李忠刚的，所以主体是李忠刚。通话录音中姚文杰说他只是借住，会还给李忠刚。姚文杰相信李忠阳有权卖这个房子，但只是相信而不是有权卖。这个房子当时抵顶过来是7.4万元，姚文杰对门的房子找人还花了6.8万元，就算姚文杰是买这个房子，他给的价钱也是不合理的。
原审法院判决认定，2002年1月31日，姚文杰支付李忠阳购买宏志小区房款3万元，李忠阳为其出具了收据一张。2002年8月6日，姚文杰支付李忠阳购买宏志小区房款2万元，李忠阳为其出具了收条一张。2002年8月16日，姚文杰与宏志公司签订龙滨小区经济适用房销售合同书，购买黑河市合作区龙滨小区经济适用住房1371号，建筑面积103.52平方米，黑河市宏志公司为姚文杰出具收据一张。2002年12月20日，姚文杰办理了宏志开发公司1号楼房号3-7-1建筑面积103.52平方米的房屋所有权证，房屋所有权人登记为姚文杰。姚文杰对该房屋进行了装修，并一直由其管理使用。
同时查明，姚文杰在李忠阳处购买的宏志公司房屋系宏志公司抵给李忠刚的，因宏志公司欠李忠刚工程款，用该房屋抵顶工程款74，587.50元。
再查明，李忠阳与李忠刚系兄弟关系，在李忠刚起诉宏志公司、黑河市合作区经济管理委员会、黑河市宏志经贸有限责任公司建设工程施工合同纠纷一案中，李忠阳系李忠刚的委托代理人。
原审法院判决认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案争议的房屋系宏志公司抵给李忠刚的，李忠刚没有委托李忠阳卖房，故李忠阳代理李忠刚卖房的行为是其在无代理权的情况下而从事的代理行为，但姚文杰有合理的理由相信无权代理人李忠阳具有代理权。一是李忠阳与李忠刚具有特殊的身份关系，即李忠阳是李忠刚的哥哥。二是李忠阳协助姚文杰到宏志公司签订争议房屋的销售合同书，宏志公司并为姚文杰出具收据。三是该争议房屋系顶楼701室，建筑面积103.52平方米，姚文杰2002年以5万元购买该房屋，价格并无明显不当。由此可见，李忠阳虽无代理权，但其足以使善意取得人姚文杰相信其有代理权，姚文杰在2002年12月20日就办理了该房屋的所有权证，所有权人登记在姚文杰名下，并对该房屋进行了装修，且一直由姚文杰管理使用。故对原告李忠刚要求确认房屋买卖合同无效，确认房屋物权属于李忠刚的请求不予支持，本案争议房屋的买卖合同有效，应受法律保护。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定，判决，驳回原告李忠刚的诉讼请求。案件受理费275.00元（减半收取），由原告李忠刚承担。
判决宣判后，原告李忠刚不服，向本院提起上诉。其主要上诉理由：1、原审法院判决认定姚文杰支付李忠刚购买宏志公司房款5万元的事实不清。从姚文杰提供两张收条时间上看，一张为2002年1月31日，另一张为2002年8月6日，根据法院生效判决书，上诉人取得抵债房屋是在判决生效后，即2005年10月3日，因宏志公司无力支付拖欠工程款，即用房屋抵债给李忠刚，而姚文杰收条在时间上存在错误，故应认定收条与本案不存在关联性。另收条的内容中并未记载购买宏志公司哪户房款，直接认定申请人是李忠刚的房屋不当，收条真实性无法认定。2、根据《中华人民共和国物权法》规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人，所有权人有权追回。”李忠阳虽与李忠刚是亲兄弟，但都是各自独立的自然人，李忠刚虽在一起民事案件中曾授权李忠阳作为民事诉讼代理人，但从未授权李忠阳代理其售房，二者不能混同。李忠阳证实其是姚文杰下属，姚文杰利用职权购房显而易见，只交3万元就住进100多平方的房屋，不存在公平和等价有偿的概念，李忠阳处分房屋从未得到李忠刚的同意和追认。李忠阳与姚文杰恶意串通，明显损害了李忠刚的利益。请求撤销原审法院判决，改判支持上诉人的诉讼请求，诉讼费用由姚文忠、李忠阳承担。
经本院审理查明的事实与原审法院判决认定的事实一致。
本院认为，李忠阳与姚文杰现诉争的房屋已于2002年12月20日登记在姚文杰名下，黑河市爱辉区人民法院（2005）爱民初字第156号民事判决，在审理查明事实部分已认定宏志公司于2002年5月抵顶给李忠刚两户房屋，此后姚文杰与宏志公司变更购房合同以及收据，李忠阳已在收据上签名确认，对房屋变更至姚文杰名下的事实无异议。现李忠刚称此房屋未授权李忠阳对外出售，李忠阳与姚文杰之间的买卖合同无效的主张，因诉争房屋自2002年已实际出售多年，姚文杰提供收条证实，先后支付李忠阳购房款2万元及3万元购买此房，姚文杰已支付该房屋的合理对价，李忠刚认为收款中2万元收条内容不属实，但未提供证据予以证实，现李忠刚仅以李忠阳与姚文杰系上下级关系，姚文杰利用职权强行占有诉争房屋的主张，无事实依据。因姚文杰已向李忠阳支付房屋价款，并办理了房屋产权证书，且已实际占用诉争房屋多年，姚文杰取得房屋的行为符合善意取得的法律规定。李忠刚主张买卖合同无效的主张，本院不予支持。综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费550.00元、邮寄费120.00元，由上诉人李忠刚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 代柳怡
审 判 员 曹 伟
代理审判员 张可秋
二〇一五年十二月二十一日
书 记 员 仇长城