锡林浩特市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锡民二初字第241号
原告（反诉被告）锡林郭勒盟德克隆商贸有限公司。
住所地锡林浩特市楚办太平街。
法定代表人王会歌，该公司经理。
委托代理人赵凤亮，内蒙古蒙中律师事务所律师。
被告（反诉原告）张丽云，住锡林浩特市。
委托代理人麻广军，北京市惠城律师事务所律师。
原告（反诉被告）锡林郭勒盟德克隆商贸有限公司与被告（反诉原告）张丽云租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托代理人赵凤亮，被告（反诉原告）张丽云及委托代理人麻广军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）锡林郭勒盟德克隆商贸有限公司诉称，2013年3月10日，双方签订了《锡林浩特市德克隆购物广场入驻协议书》（以下简称《入驻协议书》），双方约定合作期限为12个月，即合作期限于2014年3月10日到期。此合同实际是被告租赁我方场地进行经营，租赁3楼和4楼的商户共计76户，合同均已到期。到期后，我方按照消防部门及有关部门对超市安全运营的要求进行整改，我方决定对商场进行维修和装修。预计2014年9月30日装修完毕。新老商户可自愿与我方签订或续订合作协议，同时给予优惠条件。由于被告拒不撤离场地影响了我方的维修和装修，现要求被告赔偿损失4157.52元。
被告（反诉原告）张丽云辩称，1、2013年3月10日订立的德克隆购物广场入驻协议书，并没有约定租赁场地的起始生效时间，协议书不能作为租赁场地的起始时间的证据；2、原告先行违约，应承担违约责任；3、答辩人在同天圆商场订立合同后，即按约定和品牌要求对店铺进行了投资。综上，原告在履行租赁合同中单方违约，并给答辩人造成一定的经济损失，原告所诉的事实不能成立，应依法驳回其诉讼请求。
被告（反诉原告）反诉称，因：1、2013年3月10日，原告同被告订立了《锡林浩特市德克隆购物广场入驻协议书》后即按协议约定按品牌方的要求对承租的店铺进行了装修，原告人装修花费各种费用5万余元。2、2013年5月，被告方即开始对地下、一楼和停车场进行大规模改造，在装修阶段，粉尘、噪音、甲醇气味弥漫商场，致使商场无法正常营业，从而导致原告的营业额大幅下降，造成了直接损失64800.00元。原告认为，被告违约在先，原告之所以未在合同期满前搬出是由于被告对由于被告未对其违约行为而给原告造成的损失不予合理赔偿所致。为了维护原告的合法权益，特提出反诉，请求1、返还押金10000.00元；2、赔偿损失64800.00元。
原告（反诉被告）辩称，一、我们同意退还押金；二、反诉人请求赔偿店铺装修费用不符合法律规定，1、装修及使用的事实是，反诉人从2012年1月开始装修并使用承租店铺，一直使用到2014年4月，即二年的时间。这就说明必然产生折旧；2、反诉人是在签订合同后进行的装修，是明知合同期限的，是为了满足其承租经营店铺的使用需要进行的装修，是从其自身的使用目的出发，并非为满足出租人的将来利用的需要；3、反诉人对店铺进行装修，装修物与商场之间已经形成符合。在《入驻协议》中，双方未对形成符合的装修物的处理做出约定。现在，我们商场需要的是整体装修，原装修物无法利用，只能拆除；4、原装修物的所有权已经转移。最高人民法院民一庭负责人就《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》答记者问，第四条答道：“合同履行期间届满，出租人取得附和装饰装修物，无需补偿。”5、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期前届满时，承租人请求出租人补偿附和装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”三、反诉人请求赔偿营业损失的证据不足：1、请求赔偿营业损失的计算方法应当明确；2、营业额的多少取决于货物的销售量。影响货物销售量的因素很多，诸如产品的质量、产品的售后服务、产品的品种、业务员的素质、价格的竞争力、季节因素、消费者的认知度、企业经营因素等等。即使营业额有所下降，也不能单纯归咎于是装修的影响；3、商场一直正常营业。该商场是地下一层，地上六层。地上二层是苏宁电器整体承租，是锡盟较大的电器市场。让商场全部停业整体装修是不现实的。分层装修也是国家允许的。反诉人全部是在商场的三楼或四楼经营销售，2014年3月以前我方装修的是地下一层和地上一层，中间隔着地上二层苏宁电器。苏宁电器能够正常经营，足以说明三、四楼不会受到影响。再说商场周围的停车场地面硬化：商场周围有较大的停车场，且进行有序的管理，才能方便顾客购物，吸引顾客购物。从另一方面也就增加了商场的销售量；该商场的停车场维修以前地面是坑洼不平，而且较小，不但停车困难，就连顾客行走都不方便，不论是对商场的装修，还是对停车场的地面硬化，既有利于广大消费者的购物，又有利于商场的销售，均属于经营过程中的正常的合法的行为，既不属于违约行为也不属于侵权行为。我们生活、工作在一个社会大环境之中，要从整体利益考虑，个人利益应当服从公共利益。现在，反诉人的反诉，主要表现在证据不足。根据最高法院关于《证据规定》第二条的规定，应驳回其反诉请求。
经审理查明，2013年3月10日原告（反诉被告）锡林郭勒盟德克隆商贸有限公司与被告（反诉原告）张丽云双方签订了《锡林浩特市德克隆购物广场入驻协议书》，入驻协议主要约定，1、柜体及经营主体，乙方授权代理的产品，在甲方购物广场以租赁形式进行经营；2、合作期限为12个月；3、乙方向甲方缴纳合作意向保证金10000.00元，作为乙方按本协议约定签订正式合同的保证。在正式合同签订后，该合作意向保证金自动转为质保金；4、本协议在正式合同签订之日起自动废止；5、本协议书自双方签字盖章且甲方收到乙方的保证金之日起生效；6、乙方装修图纸必须经甲方核准确认后方可进行专柜装修。该协议签订的同时，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）按约定数额缴纳了意向保证金并开始正常经营商品。2014年2月16日原告（反诉被告）在商场发出《德克隆购物中心歇业装修》通知，内容为“商场定于2014年2月18日—3月18日为商户甩货时间。一、甩货时间一个月。时间：2014年2月8日至3月18日；二、甩货期间免收一切应收费用，其它执行商场规定；三、银联手续费正常扣（银行收扣）；四、定于十月一日隆重开业。各商户如果在德克隆购物中心继续经营，我们保留商户，另到五楼找樊经理报名登记，品牌任选。”该《通知》下发后，被告（反诉原告）选择不再继续经营，向原告（反诉被告）提出，要求补偿商品专柜装饰装修的费用。原告（反诉被告）认为本商场是整体装修，统一装饰装修商品专柜，由继续经营的商户统一使用。原商户自己设计的专柜只适应自己经营的品牌商品，不适应其他商户，已无利用价值，只能拆除，所以，拒绝赔偿。由于双方就补偿意见不一致，被告（反诉原告）拒绝撤出货物，阻止原告（反诉被告）进场装修。直到2014年4月11日，原告（反诉被告）将被告（反诉原告）的货物移到商场仓库保管，装修工人开始进场装修。原告（反诉被告）认为，租赁合同已到期，被告（反诉原告）应撤出租赁场地。拒不撤出是违约行为，应承担违约责任，因此提起诉讼；被告（反诉原告）认为应对装饰装修给予补偿，否则拒绝撤出，因此提起反诉。
针对上述事实，原告（反诉被告）在本院指定的举证期限内即2014年6月27日以前向法庭提交了双方签订的《锡林浩特市德克隆购物广场入驻协议书》；保证金收据；歇业装修通知；租赁期间的租金费用收据；损失计算方法及说明。被告（反诉原告）于2014年6月30日向法庭提交了双方签订的《锡林浩特市德克隆购物广场入驻协议》；保证金收据；装修店铺支付的费用单据；锡林浩特市政府文件；上访材料；经济索赔书；营业收入小票；订货合同；工资表。原告（反诉被告）向法庭提出，被告（反诉原告）逾期举证，应视为放弃举证权利，同时不同意质证。本院指定的举证期限为2014年6月27日之前。
本院认为，2013年3月10日原告（反诉被告）锡林郭勒盟德克隆商贸有限公司与被告（反诉原告）张丽云签订的《锡林浩特市德克隆购物广场入驻协议书》，是双方的真实意思表示，并不违反法律规定。双方约定以租赁形式进行经营，双方法律关系实属租赁合同法律关系，本院予以确认。双方约定自双方签字盖章且甲方收到乙方的保证金之日起生效，属于对协议生效时间的约定。本案双方已经签字盖章并缴纳保证金，协议已经生效。双方约定合作期限为12个月，是指双方应实际履行协议的期限。2013年3月10日原告（反诉被告）将商场中的营业用地（摊位）交给被告（反诉原告）使用，被告（反诉原告）按合同约定向原告（反诉被告）缴纳了租金。双方已经实际履行了协议。租赁期满时间应为2014年3月10日，即满12个月。双方约定本协议在正式合同签订之日起自动废止。双方签订了本协议后未再签订正式合同，本协议在履行过程中未自动废止，双方应自觉履行。租赁期限届满，承租方有义务撤出租赁场地，出租方有权要求承租方撤出场地。原告（反诉被告）在租赁期满前向商户发出装修通知，告知商户期满后撤离商场，此行为并无不当。被告（反诉原告）作为承租方在租赁期满后拒不撤离场地的行为属于违约行为，应承担违约责任。但是原告（反诉被告）提出要求赔偿损失的诉讼请求是从理论上测算的数额，并无事实依据，本院不予支持。
被告（反诉原告）反诉返还押金的请求，原告（反诉被告）同意返还，亦符合法律规定，本院予以支持；反诉请求补偿对店铺装饰装修的费用，因为装饰装修物属于固定物，已经与商场之间形成符合物。装饰装修是为了满足其承租经营摊位的使用需要，双方未对形成符合的装饰装修物的处理进行约定。原告（反诉被告）也不同意利用。被告（反诉原告）对装饰装修费用数额未在本院指定的举证期限内提交证据，视为放弃举证权利。因此，被告（反诉原告）的此项请求没有法律依据、证据亦不充分，本院不予支持。反诉请求赔偿因装修造成的营业损失，因未在本院指定的举证期限内提交损失的证据，视为放弃举证权利，属于证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条；最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十四条之规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）锡林郭勒盟德克隆商贸有限公司的诉讼请求；
二、原告（反诉被告）锡林郭勒盟德克隆商贸有限公司于判决生效后5日内向被告（反诉原告）张丽云退还押金10000.00元；
三、驳回被告（反诉原告）张丽云其它反诉请求。
如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1130.00元，由原告（反诉被告）锡林郭勒盟德克隆商贸有限公司负担。反诉案件受理费700.00元（已减半），由被告（反诉原告）张丽云负担400.00元，原告（反诉被告）锡林郭勒盟德克隆商贸有限公司负担300.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于锡林郭勒盟中级人民法院。
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审 判 长 赵 清
审 判 员 袁 静
人民陪审员 金贵祥
二〇一四年九月一日
书 记 员 孟 琪
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《最高人民法院（关于民事诉讼证据的苦干规定）》第二条，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第三十四条，当事人应当在举证期限内向人民法院提交证据材料，当事人在举证期限内不提交的，视为放弃举证权利。
《最高人民法院（关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件适用法律若干问题的解释）》第十二条：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。