上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第43770号
原告黄莲雄，女，1950年8月30日生，汉族，住上海市浦东新区。
原告杨杰，男，1980年12月12日生，汉族，住上海市浦东新区。
上列两原告共同委托代理人沈坚峰，上海共识久久律师事务所律师。
被告上海麦格茂置业有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人赵向伟，董事长。
委托代理人刘奇，上海海宽律师事务所律师。
第三人上海五角世贸商城有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人杨华超，总经理。
委托代理人凌军，男。
原告黄莲雄、杨杰与被告上海麦格茂置业有限公司、第三人上海五角世贸商城有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年11月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年1月12日公开开庭进行了审理。原告委托代理人沈坚峰、被告委托代理人刘奇及第三人委托代理人凌军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄莲雄、杨杰诉称，两原告于2009年10月10日在被告处购买了位于上海市浦东新区惠南镇川南奉公路5959弄（现南祝路2999弄）上海五角世贸商城5号3层3249室商铺（以下简称系争房屋），双方签订了《上海市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》）以及《物业委托经营合同》，经过价格折让后的购房款共计人民币（以下币种相同）287，000元，原告付清了全部购房款。《预售合同》第十条约定，被告应于取得竣工验收合格证后90天办理产房地产初始登记，取得新建商品房房地产权证（大产证），同时按照《预售合同》第十四条约定被告在取得大产证后60日内办理房屋交接，再60日内与原告向交易中心办理房屋过户手续及申领产权证。然而被告违反合同约定一直拖延至2013年10月31日才发出告知原告（广大业主）可以办理产证的通知，但至今未办理房地产权证。原告至今未取得系争房屋产权证系被告违约所致，被告依法应当向原告承担逾期办证违约金。原告在购买系争房屋时与第三人签订的《物业委托经营合同》约定原告已经以价格折让的方式取得了房屋前五年的收益，该收益应当计入房价。现原告要求：1、请求判令被告协助原告办理将上海市浦东新区惠南镇南祝路2999弄上海市五角世贸商城5号3层3249室房屋产权过户至原告名下；2、请求判令被告支付逾期办证违约金（以人民币287，000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%的标准自2011年7月30日起至实际办出小产权证止）。
被告上海麦格茂置业有限公司辩称，被告同意协助原告办理小产证，但不同意支付违约金。且违约金应以原告实际支付的购房款为基数计算，原告实际支付的购房款为172，134元。原告的违约金计算方式错误，且在贷款基准利率上上浮30%没有法律依据。另外，违约金应从违约行为发生之日起算，按合同约定，被告应当于2011年7月31日协助原告办理小产证，至原告起诉之时已经超过二年，原告的诉讼请求已超出诉讼时效期间，原告丧失胜诉权。
第三人上海五角世贸商城有限公司陈述：同意被告意见。
经审理查明，2009年10月10日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《预售合同》，约定由乙方向甲方购买本案系争房屋，总价172，200元。《预售合同》第十条约定，该房屋的交付必须符合下列第三种方案所列条件，第三种方案为：该房屋交付时甲方应取得竣工验收文件，甲方取得验收合格证的90天内办理房地产初始登记，取得《商品房房地产权证》（大产证）。合同第十一条约定，甲方定于2010年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同第十四条约定，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后60日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起60天内，由双方依法向南汇区（现浦东新区）房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。
合同补充条款第十五条第二款约定，乙方同意（系争房屋）由甲方委托或创办的商务管理公司统一管理，乙方必须服从商务公司的管理。
《预售合同》签订当天，原告（甲方）与第三人（乙方）签订《物业委托经营合同》，该合同约定，甲方将系争房屋委托乙方进行统一经营管理；委托经营的期限为五年，从2011年1月1日至2015年12月31日止。合同第四条约定，1、甲方应在从上海五角世茂商城开发商处接受委托经营的物业（即交房）之后的5个工作日内，将委托经营的物业交付给乙方，如有延误构成甲方违约；2、甲方同意，如甲方拖延或未及时从上海五角世茂商城开发商处接受委托经营物业房地产时，乙方有权直接代理甲方从上海五角世茂商城开发商处接受委托经营物业房地产（即代理接受交房），甲方在此对该行为给以承认，乙方有权选择是否行使该权利。合同第五条约定，1、乙方承诺以下列比例支付甲方收益（除此之外无需支付其他费用）：（1）本合同签订时，乙方已经将前五年的全部委托收益以甲方认可的折让方式一次性给付甲方，即甲方已经收到前五年的收益，在合同履行过程中，甲方不得再向乙方索要前五年的收益，并且其委托经营权已经交付给乙方，甲方不得收回；……2、甲方同意该物业由乙方全权管理经营。
《预售合同》和《物业委托经营合同》签订后，原告按约向被告付清了全部房款172，134元。2010年12月，被告与第三人签订《房屋交接书》，由第三人接收被告交付的上海五角世贸商城3号、5号、8号、10号、15号楼（含系争房屋）。
另查明，被告于2012年5月30日取得系争房屋所在楼栋的竣工验收备案证书，现已取得系争房屋的房地产初始登记（大产证）。2013年10月底，被告向原告发出书面通知，通知包括原告在内的系争楼盘业主于2013年11月、12月分批办理系争房屋的小产证；通知载明办证流程：1、签订委托经营合同→2、销售合同及付款情况查询→3、财务结算→4、签订委托办证等相关资料。
审理中，原、被告及第三人一致确认《物业委托经营合同》所涉五年收益，即系争房屋原价的40%，该收益直接从原房价中抵扣，房产价值中剩余的60%作为正式的房产价格写入了《预售合同》，原告实际是按照《预售合同》约定的价格支付购房款。原告于2015年11月26日向本院递交本案诉状。
以上事实，由经庭审质证的《预售合同》、《物业委托经营合同》、房款发票、《上海市房地产权证》、《房屋交接书》、《编订（变更）门弄（楼）号牌通知》、《建设工程竣工验收备案证书》以及庭审笔录在案佐证。
本院认为，原告分别与被告、第三人签订的《预售合同》、《物业委托经营合同》均系当事人的真实合意，应为有效。
（一）关于被告是否应当协助原告办理小产证。本院认为，《预售合同》明确约定了被告协助原告办理小产证的义务，现原告已经付清购房款，系争房屋也已具备办证条件，且被告当庭亦同意协助原告办理小产权，故对原告的该项诉讼请求，依法予以支持。
（二）关于被告是否应当支付逾期办证违约金。本院认为，《预售合同》约定房屋交付时被告应取得竣工验收文件，被告取得验收合格证的90天内办理房地产初始登记，取得大产证，在取得大产证后60日内签订《房屋交接书》，在签订《房屋交接书》后60日内协助原告办理小产证。现被告实际于2012年5月30日取得《建设工程竣工验收备案证书》，在2013年10月31日才通知原告办理小产证，显属违约，但原告未能举证证明在被告逾期办证违约行为发生之日起二年内向被告主张过逾期办证违约金，故原告主张的2013年11月25日前的逾期办证违约金已经超过诉讼时效，本院难以支持。原告主张的自2013年11月26日起的逾期办证违约金未超过诉讼时效，本院依法予以支持。至于违约金计算的截止期限，计算至本案一审判决之日止为宜。
（三）关于逾期办证违约金计算方式。《预售合同》未就逾期办证违约金作出约定，依法可按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，对违约金具体标准本院根据被告违约情节等情况酌定按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算。关于违约金计算基数，本院认为，虽然《预售合同》约定了房屋价格，但双方同时确认该价格系折让之后的价格。根据原告与第三人签署的《物业委托经营合同》第五条的约定，原告已经以价格折让的方式取得了系争房屋前五年的收益，该收益应当计入房价，故原、被告关于系争房屋的真实交易价格应认定为《预售合同》约定的房价与上述折让金额（即五年委托经营收益）之和即286，890元，并应以此作为违约金计算基数。被告辩称违约金应以原告实际支付的购房款为基数计算，与事实不符，不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：
一、被告上海麦格茂置业有限公司应于本判决生效之日起十日内协助原告黄莲雄、杨杰办理将上海市浦东新区惠南镇南祝路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至原告黄莲雄、杨杰名下的手续；
二、被告上海麦格茂置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告黄莲雄、杨杰逾期办证违约金（以286，890元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%的标准自2013年11月26日起计算至2016年1月20日止）。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3，742元，减半收取计1，871元，由被告上海麦格茂置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 杨晓云
二〇一六年一月二十六日
书记员 陈佳琳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。