北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）昌民初字第11245号
原告（反诉被告）国宏生态科技发展有限公司，住所地北京市昌平区北七家镇定泗路北侧雅安商厦C号213室。
法定代表人陈荣生，总经理。
委托代理人李雁北，北京市理盈律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京豫东空调设备有限责任公司，住所地北京市昌平区北七家镇平西府村东。
法定代表人张继永，经理。
委托代理人王长江，北京市朝阳区孙河乡法律服务所法律工作者。
委托代理人杨舒媛，女，1983年2月6日出生，北京豫东空调设备有限责任公司职员。
原告（反诉被告）国宏生态科技发展有限公司（以下简称国宏生态公司）与被告（反诉原告）北京豫东空调设备有限责任公司（以下简称豫东空调公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）国宏生态公司的委托代理人李雁北，被告（反诉原告）豫东空调公司的委托代理人王长江、杨舒媛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告国宏生态公司诉称：原、被告于2006年9月23日签订《房屋租赁合同》，被告将坐落于北京市昌平区北七家镇的房屋租赁给原告，房屋为四层钢结构楼房，毛坯房，建筑面积为4100平方米；租金为每年75万元，自2010年1月1日起，每年递增3%；租期为十年，自2007年1月1日至2016年12月31日。合同签订后，原告在所租房屋内投入大量资金用于装修、安装设备、设施等，并在南院建宿舍楼900多平方米。2009年，原告经被告同意，将该房屋转租给北京市晨星学校，在学校入住年检办证时，经有关部门检测该房屋存在严重质量问题，考虑到安全隐患问题，北京市晨星学校解除了合同，并因此未付一年租金。原告多次与被告协商并要求被告对该房屋进行维修，以保证使用安全。被告非但不承担房屋安全责任和原告装修投入的费用和各项损失，反而于2010年4月8日书面通知原告，强行要求原告在2010年4月15日前全部搬走并单方解除租赁合同。因被告已将房屋租赁给第三人，且已交付第三人实际占有，被告又于2010年6月擅自侵占原告财产。被告的行为给原告造成了巨大的损失，原告多次要求协商解决未果。现原告诉至法院，诉讼请求：一、判令被告向原告返还红木老板桌一个、健身器材一套；二、判令被告给付原告所添加的地上物、添附物的折价款3997211.23元；三、判令被告赔偿原告损失220319.63元；四、判令被告承担鉴定费85000元；五、诉讼费由被告承担。
被告豫东空调公司辩称：原告的诉讼请求没有道理，被告不同意。原告要求返还的红木老板桌一个、健身器材一套，这些东西都不存在。原告要求被告对地上物进行补偿的请求不成立，根据合同第十条约定，合同于2010年5月15日解除后，原告应按合同约定将动产自行拉走，且实际上原告已经将动产拉走；不动产依约应归被告所有，合同是有效的，原告要求被告付钱没有道理。原告要求被告赔偿经济损失没有道理，合同解除主要是因为原告严重违约所致，其一再拖欠租金，致使合同无法履行，故原告应承担主要责任。诉讼费应由原告承担。关于原告陈述的事实，原告将房屋转租给北京市晨星学校，但事实表明房屋不存在质量问题，并没有有关单位认定涉案房屋是违章建筑，到现在房屋也没有任何瑕疵问题。因合同已经解除，故被告将房屋转租给他人与原告无关。原告提出的变更诉讼请求申请书没有盖章，也没有法定代表人的签字，其变更诉讼请求是否成立，被告不知道。请求法院驳回原告的起诉。
反诉原告豫东空调公司诉称：反诉人与被反诉人于2006年9月23日签订《房屋租赁合同》，反诉人将坐落于北京市昌平区北七家镇的房屋租赁给被反诉人，该房屋建筑面积4100平方米，楼前停车场约1980平方米，楼后空地约1188平方米；租赁期限自2007年1月1日至2016年12月31日，共计十年；房屋租金前三年为每年75万元，自2010年1月1日起每年递增3%，增至第八年时不再增长直至合同期满；房屋租金每年分两次支付，即每年6月30日前支付当年下半年租金，每年12月31日前支付下一年度的上半年租金，房租支付宽限期为十天；被反诉人不支付或者不按照约定支付租金达30日的，反诉人有权单方解除合同，收回房屋，被反诉人另按月租金的25%向反诉人支付违约金。合同签订后，反诉人依约履行了合同。自2008年起，被反诉人逾期履行给付租金义务。2010年4月8日，被反诉人拖欠租金已超3个月，反诉人依据合同约定向被反诉人出具《关于解除合同通知函》，单方解除双方签订的《房屋租赁合同》，要求被反诉人于2010年4月15日前搬出承租地。2010年租金应为772500元，自2010年1月1日起至2010年4月15日止期间的租金为225312.5元，北京市晨星学校代付7万元，被反诉人尚欠租金155312.5元。自2007年下半年起至2010年上半年止期间，被反诉人均未按合同约定支付租金达30日，故被反诉人应支付逾期付款违约金总计525078.125元，分别为：2007年93750元，2008年187500元，2009年187500元，2010年56328.125元。截至2012年5月4日，被反诉人滞留物品占据反诉人房屋面积350平方米，比照同地段每天每平方米1元的租金标准计算，房屋使用费每日350元。自2010年4月16日至2012年5月4日共计749天，被反诉人应支付反诉人使用费262150元。合同履行期间，属于反诉人所有的附属设施喷泉，因被反诉人的转租而灭失，故被反诉人应赔偿反诉人喷泉设施损失26000元。因被反诉人拒绝赔偿因违约行为给反诉人造成的经济损失，现反诉人提起反诉，反诉请求：一、判令被反诉人给付反诉人逾期付款违约金525078.125元；二、判令被反诉人给付反诉人2010年1月1日至2010年4月15日期间的租金155312.5元；三、判令被反诉人给付反诉人2010年4月16日至2010年间5月15日期间的使用费64370元；四、判令被反诉人给付反诉人2010年5月15日至2012年5月4日期间的使用费251650元；五、判令被反诉人给付反诉人喷泉设施损失赔偿款26000元；六、诉讼费由被反诉人负担。本案庭审中，反诉原告豫东空调公司增加一项反诉请求：判令被反诉人给付反诉人2007年上半年的租金375000元。
反诉被告国宏生态公司辩称：一、《租赁合同》无效，反诉原告未提供由行政部门出具的建房审批手续以及房屋竣工验收合格的手续，且反诉原告不能证明其所交付的房屋质量是合格的，故反诉被告不应支付违约金。二、反诉被告不存在违约行为，故不应支付违约金，且反诉原告主张的违约金金额565312.5元没有法律与事实依据。1、2010年之前的租金已经全部结清，反诉原告无异议，况且合同约定支付违约金的情形是在合同解除的前提下。再者，即使2008年金融危机，反诉原告也未曾给反诉被告减免过租金。因此不存在反诉被告另行支付违约金的情形。2、2010年的租金已经支付了7万元，由于经检测发现房屋主体存在严重质量问题，致使房屋不能继续使用，故在反诉原告未将房屋修缮达到质量合格标准之前，反诉被告无需再继续支付房屋租金，反诉被告行使的是先履行抗辩权。3、即使按照反诉被告违约来处理，那么根据《租赁合同》第十四条第（四）款的约定，反诉被告存在本合同第十三条第（四）款约定的情形之一的，反诉原告有权收回房屋，另按月租金的25%向反诉原告支付违约金，而月租金的25%为15625元，即使在应承担违约责任的情况下，也是15625元，而非反诉原告所起诉的违约金金额。再者，该违约金约定金额过高。由于《租赁合同》的解除是反诉原告违约单方提出，故反诉被告不应支付违约金。三、2010年3月7日，由于北京市晨星学校从本案所涉的房屋内撤出，2010年3月8日房屋被反诉原告收回，故2010年1月1日至2010年3月7日期间的租金应为143565元，扣除已经支付的7万元，如果反诉被告应该支付租金，那么尚欠的租金金额为73565元，而非155312.5元。但在反诉原告未将房屋修缮达到质量合格标准之前，反诉被告不应再继续支付房屋租金，因为房屋不具备法律规定的使用条件。四、反诉被告未见过反诉原告的喷泉，因此反诉被告不应赔偿反诉原告的损失。五、反诉原告于2010年3月8日从晨星学校处收回主楼房屋钥匙，于2010年4月1日将反诉原告所建宿舍楼内的财物包括桌椅、茶叶、办公用品等在反诉被告不知情的情况下，撬开门锁强行拉走。故反诉被告不应支付2010年3月8日之后的租金或使用费，因反诉被告占用的宿舍楼是反诉被告自建，也不应支付租金或使用费。反诉原告要求支付占用其库房的使用费更是无事实及法律依据，是反诉原告的侵权行为，还要反诉被告付款，强词夺理。本案诉讼过程中，在法官的主持下，反诉原告才将除红木老板桌和健身器材之外的物品返还给反诉被告。综上所述，请求法院驳回反诉原告的全部诉讼请求。针对反诉原告增加的反诉请求：免租期是用来装修的时间，房屋交付时是毛坯房，反诉被告根本无法使用，所以双方约定了六个月的免租期，反诉被告用于装修的时间是免收租金的。故不同意反诉原告的该项反诉请求。
经审理查明：2006年9月23日，豫东空调公司（出租方，甲方）与国宏生态公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》。该合同第一条主要约定：该房屋座落于北京市昌平区北七家镇，为四层钢结构楼房，毛坯房。建筑面积约4100平方米，室外北侧已装修，室内未进行装修，楼前停车场约1980平方米，楼后空地约1188平方米。第二条约定：甲方对该房屋享有所有权，但无房屋所有权证，甲方须提供该房屋相关证件、批件及土地使用权证明等资料。第五条主要约定：甲方负责在本合同签订之日60天内对该房屋做如下完善：1、上下水、电、暖安装留口；2、窗户、玻璃安装；3、整个楼层及院落的垃圾清理；4、按乙方的设计甲方负责将楼前停车场整平，硬化为16公分的水泥地面。喷泉、小品、绿化由乙方负责；5、甲方负责楼后小院的整平、预留好上下水管道接口。由乙方自己建设厨房、餐厅、职工宿舍及庭院。第六条主要约定：租赁期限自2007年1月1日至2016年12月31日，共计十年。第七条主要约定：房屋租金前三年为每年75万元。自2010年1月1日起，每年递增3%，增至第八年时不再增长直至合同期满。（一）租金支付时间：房屋租金每年分两次支付，即每年6月30日前支付当年下半年租金，12月31日前支付下一年度的上半年租金，房租支付宽限期为十天。（二）本合同签字后10日内，先预付10万元，30日内再支付275000元，此款可抵扣2007年7月1日至2007年12月31日房租金。2008年以后的房租金收取按本条第一款执行。（三）甲方同意收到第一次预付款之日起，乙方便可进行装修和建设，并可提前使用所租房屋，租期、租金不变。第十条主要约定：（二）租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施。乙方投入的可移物品自行搬走，不能拆除固定设施，乙方投资建设的建筑物归甲方所有。第十三条主要约定：（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不支付或者不按照约定支付租金达30日的；2、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；3、利用该房屋从事违法活动的；4、生产加工不符合环保政策的。第十四条主要约定：（四）乙方有本合同第十三条第四款约定的情形之一的，甲方有权收回房屋，另按月租金的25%向甲方支付违约金。
合同签订后，豫东空调公司将上述四层钢结构楼房及场地交付给国宏生态公司，国宏生态公司对该房屋进行了安装、装修，并在该房屋南侧空地上建造了二层楼房。2008年12月23日，经豫东空调公司同意，国宏生态公司（甲方）与北京市晨星学校（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，主要约定：甲方将上述四层钢结构楼房4100平方米及楼前停车场约1980平方米转租给乙方。房屋装修状况为外观完好，第一、第二层已装修，第三、第四层进行了部分装修，未进行任何其他分割。乙方可在本合同签订后对房屋进行以下改善：乙方将对一至四层的房间布局及设置进行合理化调整，同时甲方允许乙方对全楼进行装修、装饰及添置新物品；甲方允许乙方在楼内设置内部使用非对外经营的餐厅、厨房，允许在房间内设置外挂式空调；甲方允许乙方对大楼外面的停车场重新规划调整，协商增设一定数量的体育娱乐设施，并在不影响整体外观的情况下，将这一区域用通透围栏封闭，外围栏高度为1.5米以下，以确保教育教学的安全顺畅及学生的安全。租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设备，乙方添置的新物可由其自行收回，而对于乙方装饰、装修的部分，具体处理办法为乙方放弃收回，返还后对于该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，甲方有权自行处置。上述《北京市房屋租赁合同》签订后，国宏生态公司将约定的房屋及场地交付给北京市晨星学校。本案庭审中，国宏生态公司与豫东空调公司均认可北京市晨星学校于2010年3月7日从上述房屋及场地内撤出。
在《房屋租赁合同》履行期间，国宏生态公司因未依照约定的期限支付2008年度租金，故其分别于2008年4月15日、2008年8月15日、2008年11月14日向豫东空调公司作出书面承诺及保证，并于2008年11月19日与豫东空调公司达成补充协议。2010年3月10日，国宏生态公司向豫东空调公司出具《保证书》，承诺于2010年4月底前付清2010年上半年的房屋租金。经核实，国宏生态公司现已向豫东空调公司付清2009年12月31日前的租金，共计1875000元；2010年上半年的租金已支付7万元，系由北京市晨星学校代为支付。2010年4月8日，豫东空调公司发出《关于解除合同通知函》，以国宏生态公司拖欠2010年1月至6月的房屋租金已超过3个月为由，通知国宏生态公司解除合同，并限其于2010年4月15日前搬出所租地。国宏生态公司于当日接收该通知。本案庭审中，国宏生态公司称其于2010年3月8日撤出上述房屋和场地，但未提供证据，豫东空调公司主张国宏生态公司于2010年4月15日撤出，并称其于2010年4月20日将四层钢结构楼房另行出租给他人。庭审中，豫东空调公司以国宏生态公司的部分物品于2010年4月16日至2010年5月15日期间占用上述自建二层楼房，后豫东空调公司于2010年5月15日将该物品转移至另处库房为由，要求国宏生态公司分别支付2010年4月16日至2010年5月15日期间的使用费64370元，及2010年5月15日至2012年5月4日期间的使用费251650元。另，2012年5月16日，本院组织双方对国宏生态公司遗留的物品进行了交接，国宏生态公司将包括监控摄像头（5个）、铁床等在内的物品拉走。
在本案审理过程中，经国宏生态公司申请，本院委托北京中新国地工程造价咨询有限公司对房屋装修造价及价值进行了鉴定。后该鉴定机构作出房屋装修造价／现值鉴定报告，鉴定结论为：无争议项目价格合计1605152.03元（包括主楼安装工程318408.62元、宿舍楼安装工程264204.26元、宿舍楼装饰工程1022539.15元），有争议项目价格合计2392059.20元（包括主楼装饰工程1503125.85元、主楼安装工程692094.23元、宿舍楼安装工程14811.97元、室外工程182027.15元），上述两项合计3997211.23元。国宏生态公司为此支出鉴定费85000元。
另查：上述房屋及场地坐落于北京市昌平区北七家镇平西府村集体土地上。本案庭审中，豫东空调公司向法庭提供《关于平西府村建设工业小区的请示的批复》一份，据此主张其与国宏生态公司签订的《房屋租赁合同》有效。国宏生态公司以豫东空调公司建设的房屋未经相关行政部门审批为由，主张《房屋租赁合同》无效。本案庭审中，经本院释明，豫东空调公司坚持认为合同有效，不同意变更反诉请求。
以上事实，有《房屋租赁合同》、《北京市房屋租赁合同》、《承诺书》、《证明》、《国宏生态和豫东空调决定和协议书》、《补充协议书》、银行账户历史明细查询、收条、《保证书》、《关于解除合同通知函》、鉴定报告、鉴定费发票及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，豫东空调公司与国宏生态公司签订《房屋租赁合同》，将其在平西府村集体土地上建设的面积约4100平方米的四层钢结构楼房出租给国宏生态公司，而其建设该房屋并未取得建设工程规划许可证等合法批准建设手续，故上述《房屋租赁合同》依法应属无效。
根据上述司法解释第五条之规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。根据本案查明的事实，国宏生态公司于2010年4月15日撤出承租房屋及场地，故其应按合同约定的租金标准向豫东空调公司支付尚欠的占有使用费155312.5元。国宏生态公司主张其于2010年3月8日撤出房屋及场地，但未提供相应证据加以证明，故对其陈述本院不予采信。豫东空调公司要求国宏生态公司支付逾期付款违约金及2007年上半年免租期内的租金，法律依据不足，本院不予支持。国宏生态公司在撤出房屋及场地时，有部分物品遗留在其自建二层楼房内，后豫东空调公司自行将该物品转移至别处，现豫东空调公司要求国宏生态公司支付占有使用费，缺乏依据，本院亦不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，国宏生态公司与豫东空调公司对于导致《房屋租赁合同》无效的后果均有过错，均应相应的责任。因国宏生态公司经豫东空调公司同意，在四层钢结构楼房南侧建造了二层楼房，故在合同无效后的处理上，该二层楼房可由豫东空调公司使用，豫东空调公司应按照其过错程度向国宏生态公司支付房屋造价费用。同时，因国宏生态公司经豫东空调公司同意，对四层钢结构楼房进行了装饰装修并安装了空调等，考虑装饰装修及安装部分与房屋的附合程度等具体情况，本院酌情确定由双方按照过错程度分担其现值损失。上述造价费用及现值损失的数额由本院根据鉴定机构出具的鉴定报告予以确定。根据双方签订的《房屋租赁合同》，豫东空调公司向国宏生态公司交付的房屋为毛坯房，现其主张鉴定报告中载明的主楼、宿舍楼及室外有争议部分装饰及安装工程系由其进行，但未提供相应证据加以证明，故对其陈述本院不予采信。对于鉴定报告中载明的已拆除部分，本院根据鉴定机构现场勘察及本案庭审时国宏生态公司的举证情况，对其是否进行施工酌情予以确定。
国宏生态公司要求豫东空调公司返还红木老板桌一个、健身器材一套，举证不足，本院不予支持。国宏生态公司以涉案房屋存在质量问题，导致其无法收取北京市晨星学校的租金及违约金为由，要求豫东空调公司赔偿损失220319.63元，事实及法律依据不足，本院不予支持。豫东空调公司主张因国宏生态公司转租房屋，导致其喷泉设施灭失，故反诉要求国宏生态公司赔偿损失26000元，但其提供的证据并不足以证明其所主张的事实，故对该项反诉请求，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十八条、第二百一十二条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、第九条、第十四条之规定，判决如下：
一、北京豫东空调设备有限责任公司给付国宏生态科技发展有限公司自建楼房造价费用及装饰装修损失共计人民币一百八十六万九千六百七十九元六角二分，于本判决生效后二十日执行。
二、国宏生态科技发展有限公司给付北京豫东空调设备有限责任公司房屋占有使用费人民币十五万五千三百一十二元五角，于本判决生效后二十日内执行。
三、驳回国宏生态科技发展有限公司的其他诉讼请求。
四、驳回北京豫东空调设备有限责任公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费四万零五百四十一元，由国宏生态科技发展有限公司负担一万八千九百一十三元（已交纳）；由北京豫东空调设备有限责任公司负担二万一千六百二十八元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费八千六百八十九元，由北京豫东空调设备有限责任公司负担六千九百八十五元（已交纳）；由国宏生态科技发展有限公司负担一千七百零四元（于本判决生效后七日内交纳）。鉴定费八万五千元，由国宏生态科技发展有限公司负担四万二千五百元（已交纳）；由北京豫东空调设备有限责任公司负担四万二千五百元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内，未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张彦辉
人民陪审员 王会清
人民陪审员 闫素霞
二〇一四年二月十九日
书 记 员 李峥艳