云南省普洱市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）普中民终字第300号
上诉人（原审原告）ＸＸ，男，汉族，生于1970年1月7日，重庆市铜梁县人，初中文化，个体户，现住普洱市。
委托代理人郑晓东，云南标点律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被上诉人（原审被告）刘建芳，女，彝族，生于1971年5月1日，普洱市思茅区人，高中文化，打工人员，现住普洱市思茅区。
上诉人ＸＸ因房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省普洱市思茅区人民法院（2015）思民初字第248号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月1日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理确认的案件事实是：普洱市思茅区水映林源二期3幢2单元702室房屋属被告刘建芳个人所有的房产，赢兴公司诉刘建芳、柯杭岷民间借贷纠纷一案，原审法院2014年4月28日作出（2014）思民裁字第385号《民事裁定书》，对该房屋进行查封，2014年4月30日原审法院将《协助执行通知书》及以上《民事裁定书》送达普洱市房地产管理局。原审法院于2014年9月5日作出的（2014）思民初字第385号《民事判决书》，判决柯杭岷、刘建芳于判决生效之日起十日内，向赢兴公司偿还借款200000.00元，所欠的借款利息自2013年7月23日按银行同期贷款利率的四倍计算至还清本金之日止……．。以上欠款至今刘建芳、柯杭岷未履行。刘建芳与柯杭岷离婚纠纷一案中，双方2014年7月3日达成调解协议，同日原审法院作出的（2014）思民初字第205号《民事调解书》中确认双方达成如下协议：一、刘建芳与柯杭岷自愿离婚；二、刘建芳自愿承担向中国工商银行股份有限公司普洱分行的借款270000.00元，向普洱市思茅区农村信用合作联社借款80000.00元，共计350000.00元；三、柯杭岷自愿承担向赢兴公司的借款200000.00元。2014年8月1日，刘建芳为甲方，ＸＸ为乙方、普洱双悦房地产经纪有限公司为丙方，签订了《房屋买卖（转让）协议》，约定：甲方将普洱市思茅区水映林源二期3幢2单元702室房屋出售给乙方；甲方须保证该房屋具备上市条件，权属清晰，保证该房屋产权共有人及同住人同意出售该房屋，且无产权、他项和债权债务等纠纷；房屋成交价为330000.00元，甲方对房屋的过户给予充分的支持和配合；约定了付款时间和交接房屋……协议签订后ＸＸ已按协议约定时间将330000.00元房款支付给刘建芳（其中280000.00元汇入柯杭岷开户的工商银行帐户，用于归还（2014）思民初字第205号《民事调解书》协议中确定的由刘建芳归还的中国工商银行股份有限公司普洱分行的借款270000.00元及利息；46658.00元现金直接支付给刘建芳；代刘建芳交纳了住宅物业服务费2217.00元、电费943.00元、生活垃圾处置费192.00元），该房屋已交给ＸＸ使用至今。另庭审中原、被告双方认可办理涉案房屋过户手续的具体时间虽双方合同中未约定，但应在原告ＸＸ支付清购房款后被告刘建芳就应协助办理。2015年1月8日昆明平云晨翔房地产估价有限公司作出的平云晨翔房估评（2014）第F014号《房地产抵押估价报告》，对本案买卖的房屋评估抵押价值取整为330014.00元，评估单价为3231元／平方米。该房屋因被原审法院查封，至今ＸＸ不能办理房产过户手续。原告ＸＸ向原审法院起诉，请求判令：1、确认原、被告签订的《房屋买卖（转让）协议》合法、真实、有效；2、被告刘建芳立即办理将普洱市思茅区林源路117号水映林源二期3幢2单元702室过户给原告的相关手续；3、被告刘建芳向原告支付违约金66000.00元。
原审法院认为，一、根据《中华人民共和国合同法》第一百三十二条规定“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”原、被告签订的《房屋买卖（转让）协议》中的普洱市恩茅区水映林源二期3幢2单元702室房屋已被法院查封，被告刘建芳虽属该房屋的所有权人亦不能变卖。原、被告签订的房屋买卖合同虽属平等、自愿达成，因该房屋被法院查封，原告ＸＸ要待该房屋被法院解封后才能办理产权过户手续，而该房屋何时法院能解封不确定。故原、被告签订的《房屋买卖（转让）协议》是否能完全履行不确定，属效力待定合同，故本院对原告ＸＸ要求确定《房屋买卖（转让）协议》真实、合法、有效的请求，本院不予支持。
二、原告ＸＸ请求被告办理普洱市思茅区水映林源二期3幢2单元702室过户给原告的相关手续问题。因该房屋要待法院解封后，被告刘建芳方能协助原告ＸＸ到房管部门办理房屋过户手续，且办理房产过户手续属房管部门的行政职能行为，被告刘建芳仅是起到协助作用。故对原告ＸＸ该项诉讼请求，本院亦不予支持。
三、被告刘建芳是否承担违约金问题。原、被告双方认可《房屋买卖（转让）协议》中虽未明确约定涉案房屋具体过户时间，但在原告ＸＸ付清房款后就应办理房产过户手续。被告刘建芳将普洱市恩茅区水映林源二期3幢2单元702室房屋出卖给原告ＸＸ，未将房屋已被查封的重大事项告知原告ＸＸ，导致原告ＸＸ在付清房款后不能办理房产过户手续，被告刘建芳有违约行为。因原、被告双方签订的《房屋买卖（转让）协议》未明确约定办理房产过户的时间和不能办理房产过户的违约责任，原告ＸＸ亦未举有效证据证明因不能办理房产过户的实际损失依据，原告ＸＸ请求被告刘建芳支付违约金66000.00元，无事实和法律依据，原审法院不予支持。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告ＸＸ的诉讼请求。案件受理费1450.00元，减半收取725.00元，由原告ＸＸ承担。
判决宣判后，原审原告ＸＸ不服，向本院提起上诉。上诉称：1、一审判决的认定事实部分遗漏了（2014）思民初字第385号民事判决书已认定赢兴公司放弃对被上诉人刘建芳单独所有房屋享有优先受偿权、以及双方协议约定违约方须向对方支付违约金100000.00元的事实。2、上诉人自签订房屋买卖协议、付清购房款，直至办理房屋过户手续前，一直不知晓本案争议房屋已被人民法院查封。并且，上诉人至今未查找到人民法院查封本案争议房屋的公告。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26条第3款“人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。”的规定，上诉人善意取得该房屋应属合法、有效。被上诉人当然应当积极协助上诉人办理房屋过户手续。3、合同法第47条、第48条及合同法解释（一）第9条之规定均不属于本案协议所涉情形，因此本案《房屋买卖（转让）协议》不属于效力待定合同，原审判决适用法律错误，依法应当给予纠正。4、原审判决认定，被上诉人出售房屋时隐瞒该房屋被查封的重大事项，已构成违约。然而，原审判决却未支持上诉人要求被上诉人支付违约金的诉讼请求。因违约金约定过高，上诉人要求被上诉人按协议总价的20％计算违约金即66000.00元承担违约责任，不违反法律规定，但原审法院仍以上诉人与被上诉人未约定过户时间和不能过户的违约责任，且上诉人未举证证明不能办理房产过户的实际损失依据为由，未支持上诉人的违约金请求，显然违背了法律规定和双方当事人的意思自治，依法应当给予纠正。恳请二审人民法院根据事实和法律撤销一审判决，依法改判。
被上诉人刘建芳未予书面答辩。
二审审理期间，上诉人ＸＸ、被上诉人刘建芳均未提交新的证据。经二审审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，本院对原审法院认定的事实予以确认。
归纳当事人的诉辩主张及争议焦点，双方当事人均认为《房屋买卖（转让）协议》真实、合法、有效，被上诉人刘建芳应为上诉人ＸＸ购买其房屋办理相关过户手续。双方仅对被上诉人刘建芳是否违约，是否应承担违约责任存在争议。
本院认为，上诉人ＸＸ与被上诉人刘建芳签订的房屋买卖合同，虽系当事人的真实意思表示，但所涉房屋已被人民法院查封，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款（二）项关于司法机关、行政机关依法查封的房地产不得转让的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款（五）项关于违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效之规定，该合同属无效合同。原审法院认定《房屋买卖（转让）协议》属效力待定合同，系适用法律错误，应予纠正。上诉人ＸＸ要求确认本案《房屋买卖（转让）协议》真实、合法、有效，并要求被上诉人刘建芳为其办理相关过户手续的上诉主张理由不当，不能成立，本院不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，所谓违约，是指合同当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定；违约责任，是指违反有效合同规定的义务所产生的责任后果。因此，违约的前提是合同有效。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十八条之规定，被上诉人刘建芳与上诉人ＸＸ签订《房屋买卖（转让）协议》，将其位于普洱市思茅区水映林源二期3幢2单元702室房屋出售给上诉人ＸＸ，在订立合同过程中，被上诉人刘建芳隐瞒了该房屋已被普洱市思茅区人民法院查封的重要事实，违反了诚实信用原则，应承担缔约过失责任。上诉人ＸＸ因履行无效合同所产生的损失，属缔约过失损害，而非违约损失。因此，上诉人ＸＸ要求判令被上诉人刘建芳承担违约责任的上诉请求理由不当，不能成立，本院不予支持。上诉人ＸＸ就履行无效合同约定义务所产生的损失，可另案起诉赔偿。
综上所述，上诉人ＸＸ的上诉主张不能成立，上诉请求，本院不予支持。原判决认定事实清楚，判处结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1450.00元，由上诉人ＸＸ承担。
本判决为终审判决。
审判长 李宏程
审判员 邹春林
审判员 陶仕群
二〇一五年八月六日
书记员 李 赟