上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终5315号
上诉人(原审被告)陈素秀，女，1966年4月30日出生，汉族，户籍地辽宁省鞍山市。委托代理人傅国勇，上海市六角城律师事务所律师。被上诉人(原审原告)陈小冬，男，1955年1月10日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。委托代理人杨昌文，上海市郑传本律师事务所律师。原审被告任少臻，男，1975年5月4日出生，汉族，住上海市虹口区。委托代理人徐光琦(任少臻之舅)，男，1943年9月25日出生，汉族，户籍地上海市。原审第三人上海六星房地产经纪有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人易全发，总经理。委托代理人王梅芳。委托代理人张玉鹏。上诉人陈素秀因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2015)虹民三(民)初字第1535号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，上海市曲阳路XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)为陈素秀、任少臻及案外人郭婉芳按份共有。2015年4月22日，陈素秀出具《承诺书》一份，称其为系争房屋的产权人之一，并依据取得该房地产共同权利人任少臻、郭婉芳的合法授权，代为出售上述物业，代为签订该房屋《房地产买卖居间协议》；若因其本人未取得该房屋产权人任少臻、郭婉芳的合法授权而导致《房地产买卖居间协议》无法履行，房屋交易无法进行，则其本人自愿承担法律责任(定金罚则)，并自愿赔偿下家违约金。同月25日，陈小冬(乙方)与陈素秀、任少臻(甲方)及上海六星房地产经纪有限公司(以下简称“六星经纪公司”)(丙方)签订《房地产买卖居间合同》，约定由乙方购买系争房屋，系争房屋的权利人为陈素秀、任少臻、郭婉芳；房价款共计人民币(以下币种均为人民币)268万元；乙方为表示购买诚意，向丙方支付意向金2万元；如甲方签订本合同，则乙方同意意向金转为定金，由丙方转付甲方，同时甲方应当将收到的定金交丙方保管，待甲方签订本合同后2日内，乙方应补足定金至10万元，由甲方收取后交由丙方暂为保管，待甲、乙双方签订买卖合同后，乙方同意全部定金转为部分首期房价款；若甲方将该房地产的产权证原件交丙方保管，则乙方同意甲方可以不将收取的定金交由丙方保管，或甲方可以从丙方处取回已经由丙方保管的定金或者由定金转化的部分首期房价款；甲、乙双方同意在签订本合同后5天内共同赴丙方签订买卖合同或类似合同，若甲方未能履行本条所述事项，则应向乙方双倍返还定金；若乙方未能履行本条所述事项，则已支付甲方的定金不予返还；在本合同约定的买卖交易条件保持不变的情形下，甲、丙双方同意乙方可以增加、减少或变更买卖合同中的“买受人”，且乙方依据本合同或相关补充协议依据部分履行(包括付款行为等)的，视为增加、减少、变更后的“买受人”已经部分履行；乙方与增加、减少、变更的“买受人”关系由其自行协商解决。上述居间合同签订后，陈小冬按约向陈素秀、任少臻支付了定金共计10万元。嗣后，因系争房屋产权人之一的郭婉芳未在房地产买卖合同上签字，致使买卖不成。2015年7月，陈小冬诉至原审法院，请求判令陈素秀、任少臻共同向陈小冬双倍返还定金20万元。原审庭审中，陈素秀确认其收到定金10万元，其中支付任少臻2万元、支付六星经纪公司佣金1万元。对此，任少臻、六星经纪公司均予以认可。此外，任少臻亦认为陈素秀出具的承诺书系有效的。原审法院经审理后认为，本案的争议焦点在于最终未签订《上海市房地产买卖合同》系何方违约。陈素秀承诺“若因本人未取得该房屋产权人任少臻、郭婉芳的合法授权而导致该《房地产买卖居间协议》无法履行，房屋交易无法进行，则本人自愿承担法律责任(定金罚则)”。根据庭审查明的事实，陈素秀明知系争房屋系陈素秀、任少臻、郭婉芳共有，在未征得共有人郭婉芳同意的情况下，陈素秀对系争房屋无处分权，直接影响房屋买卖合同的履行，《房地产买卖居间合同》应予解除，对此陈素秀应承担违约责任，故陈小冬要求陈素秀双倍返还定金20万元的诉讼请求，于法无悖，法院予以支持。但陈小冬明知系争房屋的共有人系陈素秀、任少臻、郭婉芳，《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》需有合同的相对方签名认可，任少臻只是同意出售系争房屋，并未表示其代表其他共有人，故陈小冬要求任少臻承担定金责任之诉讼请求不予支持。原审法院据此作出判决：一、解除陈小冬与陈素秀、任少臻、上海六星房地产经纪有限公司于2015年4月25日就上海市曲阳路XXX号XXX室房屋所签订的《房地产买卖居间协议》；二、陈素秀应于判决生效之日起十日内双倍返还陈小冬定金共计20万元；三、对陈小冬其余诉讼请求不予支持。原审判决后，上诉人陈素秀不服，向本院提起上诉称：一、2015年5月12日的《上海市房地产买卖合同》除陈小冬、陈素秀、任少臻签字之外，还多了另一买受人梁天友。另外，系争房屋另一产权人郭婉芳的代理人任玉娟，因不满六星房产经纪公司私自做主的行为而未在合同上签字。因此，本案应追加梁天友、郭婉芳作为当事人参加诉讼。二、系争房屋原有产权人任文辉去世后，相关继承人签订了家庭协议，约定“由陈素秀、任少臻负责房产的出售变现”，郭婉芳由于年老，是由其女儿任玉娟代签协议。因此，陈素秀出售系争房屋已取得郭婉芳的授权。按照物权法规定，处分共有不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意。陈素秀、任少臻合计产权份额已超过三分之二，因此，即使郭婉芳未在买卖合同上签字，陈素秀的出售房屋行为依然有效。三、买卖合同无法履行的责任应由陈小冬承担而非陈素秀。买卖合同约定系争房屋在2015年7月31日之前过户，而陈小冬在5月29日即表示不愿履行买卖合同。综上，请求本院撤销原判第二项，改判驳回陈小冬的原审全部诉请。被上诉人陈小冬答辩称：其不同意陈素秀的上诉请求，虽然原审法院仅支持了陈小冬的部分诉请，但总体而言，还是接受了原审判决结果。请求本院驳回上诉，维持原判。原审被告任少臻述称：己方对原审判决结果无异议，请法院依法判决。原审第三人六星经纪公司述称：己公司作为居间方，已履行了居间义务，本次交易未成系陈素秀明确表示违约不再出售系争房屋所致。己公司对原审判决无异议，尊重法院判决。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，系争房屋的共有产权人为陈素秀、任少臻及郭婉芳三人，若出售房屋，按照相关规定，需三人在《上海市房地产买卖合同》签章确认。如产权人委托他人办理出售房屋事宜，则受托人需持有符合形式、实质要件的授权委托书面文件。据已查明事实，系争房屋产权人之一的郭婉芳或其代理人始终未在2015年5月12日的《上海市房地产买卖合同》上的签章，导致双方房屋交易受阻。在陈小冬进行催告后，郭婉芳本人或其代理人仍未能在买卖合同上签字。故陈小冬要求解除居间协议符合法律规定。鉴于双方在签订《房地产买卖居间协议》之前，陈素秀曾作书面承诺“若因本人未取得该房屋产权人任少臻、郭婉芳的合法授权而导致该《房地产买卖居间协议》无法履行，房屋交易无法进行，则本人自愿承担法律责任(定金罚则)”，故原审判决陈素秀双方返还定金，并无不当。至于郭婉芳系何原因未在合同上签字，为产权人内部之间事宜，本案在所不问，但并不影响陈素秀承担居间合同中所约定的违约责任。另外，梁天友、郭婉芳不是《房地产买卖居间协议》的签约主体，两人并非必须参加本案诉讼的当事人。综上所述，陈素秀的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。原审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4,300元，由上诉人陈素秀负担。本判决为终审判决。
审 判 长 陈俊
代理审判员 俞璐
审 判 员 徐江
二〇一六年七月二十五日
书 记 员 何倩
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……