江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第03242号
上诉人（原审被告）梁先玉。
被上诉人（原审原告）苏州大学附属第一医院。
委托代理人张拥军、张奕，江苏颐华律师事务所律师。
上诉人梁先玉因与被上诉人苏州大学附属第一医院（以下简称苏大附一院）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2014）姑苏民五初字第00784号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年6月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2007年1月17日，苏州大学与苏大附一院签订《房地产交换协议书》一份，约定苏州大学将其所有的原人民路48号（不含中药研究所）及乌鹊桥路53-59号地块（不含家属区）的房地产与苏大附一院所有的葑门�10号和十梓街5号地块的房地产进行交换。2011年6月9日，原苏州市人民路48号的原门牌号取消，更改为人民路708号。
2011年，苏大附一院（甲方）与梁先玉（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定苏大附一院将本市人民路708号房屋中的一间门面房（门牌号××号，使用面积为19平方米）出租给梁先玉使用，租赁期限为2011年1月1日起至2011年12月31日止，年租金为35150元。合同第十一条第四款约定，“乙方租赁期满又未签订新的租赁合同的，应在七天内搬离，否则在占用期间的费用按照原合同约定租金的双倍计算”。合同签订后，双方均按约履行各自义务。之后双方又续签合同，延长租期至2012年12月31日，梁先玉支付租赁保证金2929元，并支付租金至2012年12月31日。2013年11月25日，苏大附一院向梁先玉发出《通告》一份，要求梁先玉在2013年12月9日之前搬离涉诉房屋。
以上事实，有苏大附一院提交的《房屋租赁合同》、《房地产交换协议书》、门（楼）牌号变更通知单；梁先玉提交的《房屋租赁合同》、《通告》、照片、支付凭证及当事人陈述等予以证实。
原审原告苏大附一院的诉讼请求为：一、梁先玉支付苏大附一院房屋使用费（自2012年1月1日至实际交付房屋之日止，按照70300元／年的标准计算）；二、梁先玉将租赁房屋腾空交付给苏大附一院；三、梁先玉承担本案诉讼费。一审审理中，苏大附一院将第一项诉讼请求变更为：梁先玉支付苏大附一院房屋使用费（自2013年1月1日至实际交付房屋之日止，按照70300元／年的标准计算）。
原审法院认为，苏大附一院、梁先玉签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应按约履行。合同期限届满后，双方未续签租赁合同，梁先玉应依法返还房屋。梁先玉至今未返还房屋，理应承担相应的法律责任，故对苏大附一院要求返还房屋及支付房屋使用费（自2013年1月1日起计算至实际返还房屋之日止）的诉讼请求，予以支持，但房屋使用费应按照35150元／年的标准计算。租赁保证金2929元可在本案中一并处理，在房屋使用费中抵扣。梁先玉辩称涉诉房屋产权不明，苏大附一院不是适格主体，苏大附一院自2013年3月起开始对涉诉房屋进行停水停电，造成梁先玉无法正常营业，涉诉房屋涉及拆迁，苏大附一院应对梁先玉进行相应补偿，苏大附一院收取的水电押金400元应在本案中一并处理。原审法院认为，梁先玉提交的证据不足以证明苏大附一院对涉诉房屋进行停水停电以及收取水电押金400元，故梁先玉主张该事实没有依据。根据苏大附一院提交的《房地产交换协议书》，可以认定涉诉房屋的所有权属于苏�附一院，苏大附一院享有诉权。涉诉房屋不论是否涉及拆迁，租赁合同期限届满后，梁先玉均应按约将房屋返还给苏大附一院，且无权要求苏大附一院支付补偿款。因此，对梁先玉上述抗辩观点，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条之规定，原审法院判决：一、梁先玉于判决生效之日起15日内将本市人民路708号房屋中的一间门面房（门牌号××号，使用面积为19平方米）返还给苏州大学附属第一医院；二、梁先玉于判决生效之日起15日内支付苏州大学附属第一医院房屋使用费（按照35150元／年的标准，自2013年1月1日起计算至实际返还房屋之日止，总额中扣除租赁保证金2929元）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，�倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4302元，减半收取2151元，由苏州大学附属第一医院负担1056元，梁先玉负担1095元。
上诉人梁先玉不服上述民事判决，向本院提出上诉称：一、涉诉房屋产权不明，被上诉人不是适格的诉讼主体。二、自2012年人民路修建地铁，造成涉诉房屋完全丧失门面房使用价值，应对房屋使用费作出相应扣减。三、自2014年3月起，涉诉房屋开始停水停电，不能正常经营和使用，应对房屋使用费作出相应扣减。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人苏大附一院答辩称：一、被上诉人在一审中已提交了《房地产交换协议书》，足以证明涉诉房屋所有权属于被上诉人，被上诉人享有诉权。二、涉诉房屋通行并未受阻，且地铁施工是政府的行政行为，属于另一个法律关系，与本案没有关联性。三、上诉人所称不能正常经营使用的期间是在租赁期间届满后，上诉人依法应返还房屋，却一直违法占用房屋至今。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
本院二审查明事实与原审查明事实一致。
二审中，上诉人梁先玉又提供了以下几组证据：1、照片，用于证明因人民路地铁施工，涉诉房屋无法正常经营使用的事实。2、2014年6月24日苏大附一院南区管理委员会办公室的通告，用于证明被上诉人于2014年6月24日通知承租人搬离，通告未要求承租人移交钥匙，上诉人接到通知后就搬离了。3、水电费交费凭证，用于证明被上诉人违法停水停电，上诉人的水电费交至2014年4月。被上诉人苏大附一院质证认为：1、对照片的真实性没有异议，但这是2014年的情况，无法证明现在的真实情况。2、对通告的真实性没有异议，但应以双方交接作为返还房屋�最终依据。3、对水电费交费凭证的真实性没有异议，但无法证明被上诉人停水停电。
二审中，被上诉人苏大附一院又向本院作出书面说明：1、经被上诉人实地查看并拍照，涉诉房屋未拆迁，房屋仍旧保持原状。2、由于被上诉人具体的经办人员已更换多次，具体停水停电时间已无法查实，但可以确定停水停电是在房屋租赁合同履行期届满后，由于被上诉人多次催促上诉人搬离未果的情况下，为保障自身权益，不得以采取的措施。
本院二审查明事实与原审查明事实一致。
本院认为，苏大附一院提供的《房地产交换协议书》可以证明，苏大附一院是涉诉房屋的权利人，梁先玉也与苏大附一院签订有《房屋租赁合同》，故苏大附一院作为原告提起本案诉讼，并无不妥。梁先玉认为苏大附一院不是适格诉讼主体的上诉理由，不能成立。
梁先玉与苏大附一院签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按约履行。租赁期限届满后，梁先玉继续使用涉诉房屋，苏大附一院没有提出异议，双方之间形成不定期租赁合同关系。不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同，现苏大附一院起诉要求梁先玉返还房屋，实质为要求解除不定期租赁合同，故双方之间的不定期租赁合同应予解除，梁先玉应将涉诉房屋返还给苏大附一院，还应支付占用期间参照《房屋租赁合同》约定的租金标准计算的房屋使用费。
关于梁先玉提出的自2012年起因修建地铁涉诉房屋完全丧失门面房使用价值，故应对房屋使用费作出相应扣减的上诉理由，本院认为，《房屋租赁合同》约定的租赁期限已届满，之后双方形成不定期租赁合同关系。如梁先玉认为自2012年起涉诉房屋完全丧失门面房使用价值，梁先玉随时有权要求解�不定期租赁合同，但梁先玉并未要求解除不定期租赁合同，也未要求扣减房屋使用费，故双方之间仍应参照《房屋租赁合同》约定的租金标准予以履行。关于梁先玉提出的自2014年3月起涉诉房屋开始停水停电，不能正常经营和使用，故应对房屋使用费作出相应扣减的上诉理由，本院认为，虽然二审中苏大附一院认可有停水停电之事实，但鉴于梁先玉仅支付租金至2011年底，停水停电发生于梁先玉长期拖欠租金的情况下，且无证据证明梁先玉就停水停电提出异议，并要求恢复供水供电，也无证据证明停水停电给梁先玉造成的实际损失，故梁先玉据此要求扣减房屋使用费，依据不足，本院碍难支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉�维持原判。
二审案件受理费4302元，由上诉人梁先玉负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄文杰
审判员 周 红
审判员 任小明
二〇一五年九月七日
书记员 许 炯