辽宁省抚顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）抚中民终字第01599号
上诉人（原审原告）：宋玉庆，男，1957年1月3日出生，汉族，个体经营者，住辽宁省清原满族自治县清原镇清河路。
委托代理人：宋光洁，辽宁天衡律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：梁海发，男，1955年7月11日出生，满族，个体经营者，住辽宁省清原满族自治县夏家堡镇。
委托代理人：程飞，辽宁正太律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：抚顺市中源建筑工程有限公司，住所地：清原满族自治县清原镇。
法定代表人：张志强，该公司董事长。
委托代理人：田铁石，辽宁满诚律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：李成伟，男，1967年4月2日出生，满族，抚顺宇城房地产开发有限公司总经理，住辽宁省新宾满族自治县新宾镇。
委托代理人：张本荣，抚顺宇城房地产开发有限公司法律顾问。
委托代理人：薄长红，辽宁金河律师事务所律师。
上诉人宋玉庆诉被上诉人梁海发、抚顺市中源建筑工程有限公司（简称中源公司）、李成伟买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月13日立案受理后，经讨论决定，报辽宁省高级人民法院批准，将该案交由辽宁省清原满族自治县人民法院审理，辽宁省清原满族自治县人民法院于2015年9月9日作出（2015）清民二初字第00060号民事判决书，原告宋玉庆不服上述判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人宋玉庆及其委托代理人宋光洁，被上诉人梁海发及其委托代理人程飞，中源公司的委托代理人田铁石，被上诉人李成伟的委托代理人薄长红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年4月21日，中源公司以抚顺市中级人民法院（2009）抚中执一字第42、43、45、50号执行裁定书为依据取得长青公司所有的办公楼（房权证号清字第0386**号，建筑面积3529.67平方米）、宿舍楼（房权证号清字第0386**号，建筑面积4543.44平方米）、库房（房权证号清字第042847-0428**号，建筑面积453.83平方米）、守卫室（房权证号清字第0379**号，建筑面积53.62平方米）和工业用地清国用（2007）第4541号，土地面积为9367.75平方米的所有权。2010年7月16日，中源公司与宋玉庆签订协议书，协议约定：中源公司将上述房产与土地使用权以人民币939.8558万元的价款转让给宋玉庆，双方未办理过户手续。2011年8月17日，宋玉庆与李成伟签订房屋及土地使用权转让协议书，协议约定：宋玉庆将从中源公司处购买的登记在长青公司名下的办公楼（房权证号清字第0386**号，建筑面积3529.67平方米）、守卫室（房权证号清字第0379**号，建筑面积53.62平方米）、工业用地5670平方米（其中土地使用面积以双方实际测量为准）以人民币1000万元的价格一次性转让给李成伟。该协议还约定，签订协议时李成伟交付宋玉庆200万元定金，在办理过户手续时交付200万元转让款，剩余800万元于2012年8月17日前付清，欠款利息为月息25‰，利息自签订协议起每季度结算一次；如李成伟不能在约定期限内还款且不能办理房产及土地使用权过户手续，则视为违约，宋玉庆不返还李成伟已缴纳定金人民币200万元并终止协议，宋玉庆自行处置已转让财产。该协议于8月22日在清原县公证处进行公证。2012年11月2日，李成伟与梁海发签订房屋转让协议书，协议约定：李成伟将从宋玉庆处购得的前述房产及土地使用权以2600万元的价格转让给梁海发，付款方式为李成伟向梁海发借款850万予以抵顶，签订协议时付款1000万元，2013年1月末给付650万元，余下100万元过户后一次性付清。当日梁海发分3次共计给付李成伟1000万元转让款；2012年12月19日、2013年1月28日，分别给付李成伟转让款300万元、350万元，共计650万元。2013年9月17日，为办理过户手续，梁海发与中源公司签订房屋及土地买卖合同，约定金额1500万元，宋玉庆在合同上签字同意办理过户，2013年9月27日梁海发取得所购房屋及土地使用权的产权证（房屋清字第084442、084443号，土地国用2013第26、48号）。
另查明：宋玉庆与李成伟签订房屋及土地使用权转让协议书后，李成伟给付了宋玉庆部分转让款。因剩余转让款逾期，2012年10月25日，宋玉庆与李成伟签订《补充协议》，协议约定：由于李成伟资金短缺，未能按时履行偿还义务。至合同签订之日，李成伟尚欠宋玉庆、刘福善、刘冠英、潘远亮，本金300万元；李成伟于2013年4月24日前将欠款本金300万元及利息全部偿还，月息3分，3个月结息一次。2013年6月25日，宋玉庆、刘福善，向李成伟发出“解除《房产及土地使用权转让协议书》的通知”通知内容：因李成伟至2013年4月24日仍未能付清所欠房款，即日起解除《房屋及土地使用权转让协议书》及《补充协议》，协议解除后将按原协议第五条执行。该《解除通知》由案外人抚顺宇城房地产开发有限公司副经理韩宝庆于2013年6月26日签收（诉讼中李成伟表示未授权韩宝庆予以签收，亦未追认此通知）。
再查明：抚顺市中级人民法院在审理本案过程中，第三人中源公司当庭陈述：当时协议写的作价1500万元是虚数，为了办理资产转移的数据，并不是实际买卖价格。梁海发从李成伟手中买的房产，李成伟从宋玉庆手中买的房产，原告是从我公司取得的产权，该协议是为了办理房屋产权转移才签订的，所以宋玉庆的起诉，我公司认为他不是行为主体。本院在审理过程中，第三人中源公司当庭陈述：涉案房产是中源公司通过执行程序从长青公司取得。后以原价卖给了宋玉庆，但未办理过户手续。2013年9月17日，梁海发到我公司，要求办理涉案房产过户手续并拿出买卖协议书。我公司告知梁海发，该房产已卖给宋玉庆，必须经宋玉庆签字同意转移，才能办理过户手续。后梁海发把宋玉庆找来，宋玉庆在买卖协议书签字同意卖给梁海发，办理过户手续。这时我公司告知宋玉庆该资产所有问题与中源公司不牵扯，所售资产，公司一分钱也不要，办理手续费用你们自己协商，想好再签字，签字了，公司就给办理过户手续。至于怎么卖给梁海发、作价多少钱、给了多少钱、尚欠多少钱，我公司既没过问也没干涉。
原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案的争议焦点系被告梁海发对原告宋玉庆是否具有给付1500万元的合同义务，即梁海发与宋玉庆之间是否存在真实的合同关系。经查，本案争议的房产及土地使用权原系案外人长青公司所有，经人民法院执行程序，由第三人中源公司取得所有权。中源公司又转让给宋玉庆，但因双方未办理所有权变更登记，不动产的权属未产生变动。后宋玉庆又将争议房屋及土地使用权转让给第三人李成伟，因双方未能办理所有权变更登记，此时房屋的所有权仍为中源公司。上述几次房屋及土地使用权的转让，相关合同当事人均不持异议，应为真实的合同行为。宋玉庆与李成伟之间的合同约定了双方的权利义务。合同的解除应依法进行。现宋玉庆虽然向李成伟发出解除合同的通知，但该解除合同的行为无法律依据：双方并无解除合同的合意，亦无法定和约定解除合同的情形，且双方亦未对合同约定的其他事项予以处理。故本院不予确认。根据查明的事实：李成伟将上述转让所得的房产及土地使用权再次转让给梁海发，梁海发支付了部分对价，二者之间亦形成合同关系，因房屋不动产权属登记在中源公司名下，故梁海发与中源公司签订买卖协议，上述房产及土地使用权转让给梁海发，宋玉庆签署同意意见。该事实亦得到中源公司的认可。合同具有相对性，根据上述事实，与梁海发存在合同关系的系李成伟或中源公司，而非宋玉庆，宋玉庆无该合同上的权利。故对宋玉庆的诉讼请求，本院无法支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决：驳回原告宋玉庆的诉讼请求。案件受理费111，800.00元，由宋玉庆负担。
原告宋玉庆不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：一、一审认定事实错误。宋玉庆与李成伟签订《房产及土地使用权转让协议书》，将诉争房产所有权和土地使用权以1000万元价格转让给李成伟，但李成伟仅给付了定金200万元，后由于李成伟未能在合同约定期限以及2012年10月25日双方签订的“补充协议”期限内给付宋玉庆转让款，故宋玉庆依合同约定于2013年6月25日向李成伟下达了“解除房产及土地使用权转让协议书的通知”，收回了诉争房产和土地。2013年9月17日，梁海发找到宋玉庆称：想购买诉争房产和土地。考虑到办理更名过户手续的法律文件系仍在中源公司名下，遂商请中源公司同意，委托该公司以其名义与梁海发代签“协议书”。与此同时，宋玉庆特别在协议书上附注：“同意转让梁海发，同意公司办手续。”而后，梁海发在宋玉庆的协助下，凭借“协议书”和本院相关执行裁定书，将诉争房产和土地权属证书全部变更到梁海发名下。然而，梁海发没有全面履行“协议书”，至今没有向中源公司（即宋玉庆的委托代理人）支付任何款项。由于中源公司在与梁海发签订合同时，已经向宋玉庆声明不收取代签约费用，不负责代收转让款项，不因纠纷起诉当事人。无奈，宋玉庆只能依据《合同法》第403条规定，越过“委托代理人”中源公司，直接向梁海发索要涉案“协议书”约定的款项，诉请法院判决。二、依据合同约定和相关法律规定，宋玉庆有权解除与李成伟的诉争房产土地转让协议书。原审判决认定“宋玉庆虽然向李成伟发出解除合同的通知，但该解除合同的行为无法律依据，双方并无解除合同的合意，亦无法定和约定解除合同的情形，且双方亦未对合同约定的其他事项予以处理。故本院不予确认”结论是错误的，既不符合事实真相，有曲解法律规定。事实上由于李成伟违约，未按时给付宋玉庆房款，宋玉庆只能依据合同约定正式向李成伟发送《解除房产及土地使用权转让协议书的通知》。上述通知，李成伟责成其副职韩宝庆于2013年6月26日接收。至此，李成伟已经无权处置诉争房产和土地，宋玉庆的全部行为均依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条、九十六条的规定，没有丝毫变通，原审判决所谓的“无法律依据”的认定错误，应认定宋玉庆解除与李成伟《房产及土地使用权转让协议书》的行为，符合双方合同约定和相关法律规定，合法有效。三、宋玉庆依法有权直接向梁海发索要涉案“协议书”约定的款项。原审判决认定“与梁海发存在合同关系的是李成伟或者中源公司，而非宋玉庆，宋玉庆无该合同上的权利”的结论是错误的。纵观涉案合同可以看出：（1）表面上是梁海发与中源公司签订的《协议书》，其实质是三方协商一致后签订的合法有效合同。从宋玉庆在合同上签署“同意转让梁海发；同意公司办手续”既可以证明。宋玉庆是诉争房产、土地权属的实际拥有者，拥有合法的所有权（或使用权）和处分权；中源公司是应宋玉庆之请，代为签订转让诉争房产、土地权属的代理人；梁海发作为有偿受让对象，宋玉庆同意并授权中源公司代表自己与梁海发签订“协议书”。因此，可以认定宋玉庆是对本案中源公司与梁海发签订“协议书”具有直接利害法律关系的第三人，也是本案当事人，具有实施诉讼的权能。如没有宋玉庆在《协议书》中附注，中源公司还能与梁海发签订转让诉争房产和土地使用权的《协议书》吗？双方签订的《协议书》能够产生转让房产和土地使用权的法律效力吗？原审判决怎么能够得出“宋玉庆无该合同上的权利”的认定结论呢？（2）从中源公司2014年3月18日庭前出具的“情况说明”及2月22日出具的民事答辩状也可以清楚的看出：宋玉庆是涉案协议书转让房产土地的真正权属持有者和转让方；梁海发是受让方。中源公司仅仅是履行委托签订协议书，不负责催要交易款项，本案涉案“协议书”直接约束宋玉庆和梁海发。……四、梁海发与李成伟签订的所谓《房屋转让协议书》是否真实存在，疑点重重，应该是对我与李成伟签订“协议书”的对抗文书，是后期制作的伪合同。一审事实没有查清。（1）2012年10月25日宋玉庆与李成伟签订“补充协议”，怎么可能在一周后，即11月2日就转让给梁海发呢？（2）既然梁海发在签订协议当日转给李成伟1000万元现金，李成伟就应趁机归还宋玉庆，以使梁海发的协议“合法化”；（3）协议书大段前言超出惯例，似有专门对应案涉买卖合同之嫌；（4）交易双方均明知案涉房屋从宋玉庆处购买，却故意回避，改写成从中源公司处购买，与事实不符；（5）在协议书中画蛇添足地释明诉争房产迟迟未能过户的问题，似乎专为过户而购买；（6）签订转让协议书时，诉争房产并没有产权登记簿，需要第二条却申明以“产权登记簿”为准，似乎签订协议时已经持有权属证书；（7）双方交易款项给付过程混乱，缺乏事实证据佐证。既有银行转账又有现金，且多项汇款方与收款方并非梁海发，其中650万元还款还没有银行转账凭据。不能自圆其说。（8）既然梁海发2012年底就付清转让费，为什么一直没有接手诉争房产和土地？（9）梁海发不支付一分钱，宋玉庆就在诉争“协议书”上签署“同意转让梁海发，同意公司办手续”，这可能吗？（10）中源公司出具的“情况说明”和答辩状中一致说明：梁海发与宋玉庆议定1500万元价格后，三方达成协议是有事实基础相应的。
被上诉人梁海发答辩：一、宋玉庆陈述的事实与案件真实事实情况不符。梁海发与宋玉庆原本并不认识，也没有达成任何房屋买卖合同，本案争议房产是由中源公司出售给宋玉庆，金额为990万元，宋玉庆将该房产以1000万元价款出售给李成伟，李成伟又以2600万元价款出售给梁海发，因宋玉庆、李成伟均未办理过户手续，在梁海发签订协议并实际给付2500万元购房款后要求该房产过户至梁海发名下，因该房产仍登记在中源公司名下，梁海发找到中源公司，中源公司因自己将该房产出售给宋玉庆，故要求宋玉庆签字确认同意办理过户手续，所以宋玉庆在中源公司与梁海发签订房屋买卖协议中出具了同意转让，同意过户的字样，之后中源公司与梁海发依规定办理房产转移手续，梁海发取得上述房产权利凭证。根据上述事实，宋玉庆与梁海发之间并没有真实的买卖合同关系，也不存在买卖合意，宋玉庆上诉状中对事实陈述错误。二、宋玉庆与李成伟之间签订的合同并没有有效解除，因宋玉庆与李成伟签订协议后，李成伟已按照协议约定给付相应款项，2012年10月李成伟尚欠宋玉庆等人300万元本金，双方再次签订补充协议，该补充协议又确认宋玉庆与李成伟之间的房屋买卖关系，此后宋玉庆未依法与李成伟达成解除合同的合意，双方合同仍处于存续状态，宋玉庆主张与李成伟之间合同解除不能成立，综上，宋玉庆的上诉请求没有事实和法律依据，应维持原判。
中源公司答辩：涉案房产虽登记在我公司名下，但实际上属于宋玉庆所有，本案宋玉庆与梁海发共同找到我司要求签订协议，我公司是在宋玉庆签字同意情况下出具的公章，并且协助办理相关过户手续，宋玉庆与梁海发如何交易，我公司没有过问，所以本案与我公司无关。
李成伟答辩：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持，事实和理由同一审。
二审审理查明事实与一审相同。另查明，宋玉庆、梁海发均认可李成伟购买房产后花费数百万元装修该房产，并且出租，现租期未满。
再查明：宋玉庆一审中称：“因李成伟没有按照补充协议的约定给付剩余房款，其与刘福善于2013年6月26日到宇城公司找李成伟，没有找到，看到韩宝庆（宇城公司副总经理），韩宝庆说他给李成伟打电话，我和刘福善在场，韩宝庆出去给李成伟打的电话，我们当时没和韩宝庆在一起。韩宝庆打完电话后回来就在解除协议通知上签字了。我不知道韩宝庆跟李成伟怎么说的。”宋玉庆二审中自认李成伟给付其案涉房屋的房款700万元，并表示依照双方签订的合同，解除合同后扣除200万元定金及李成伟的违约金，如还有剩余可以考虑返还给李成伟。对于李成伟应承担的违约金数额，宋玉庆称没有计算。
证人刘福善出庭证实，其与宋玉庆等四人从中源公司购买的争议房产，李成伟没有按照补充协议约定给付剩余房款，其与宋玉庆到宇城公司售楼处和李成伟打电话联系不上，找到宇城公司副总韩宝庆，我们给韩宝庆出示协议，韩宝庆到隔壁打电话回来给我们签的字。我不了解打电话的内容。我们下完解除通知后，我就不知道后续的事情了。
证人韩宝庆在本院接受询问时自述：“我在宇成公司工作，担任副经理。我在2013年6月下旬认识的宋玉庆，宋玉庆和刘福善到李成伟的售楼处找李成伟要700多万元。刘福善和宋玉庆拿来一个协议，协议内容的全称记不住了，我确定是暂缓给钱的意思，多少钱我记不清了，我看到协议了，就在我办公室当着刘福善和宋玉庆的面，我用手机给李总（李成伟）打电话，李总说不让他俩闹了，让我代他签字，他俩打的协议，我在协议上写的请示李总同意。”
中源公司的总经理张德志出庭证实：李成伟从宋玉庆手中购买争议房产时房屋是办公楼，李成伟花了不少钱将争议房产改造、装修为宾馆。我不清楚李成伟如何卖给梁海发的。梁海发购买房屋后找到我办理过户，梁海发拿协议书（2013.9.17）找过我，当时我公司法定代表人张志强已经在协议书上签字了，需要盖章，办公室归我管，盖章需要通过我，我告诉办公室不能盖章，因为房产是中源公司通过执行取得的产权，产权在公司，但我公司把产权卖给宋玉庆，无论宋玉庆将房产转手给谁必须有宋玉庆本人签字我才能盖章。我和梁海发说没有宋玉庆签字不能盖章，不能出具资产转移手续。后梁海发和宋玉庆又到我办公室，在我办公室我问宋玉庆资产转移给梁海发同意不？宋玉庆说同意并在协议上签字，否则宋玉庆不签字我绝对不能给办转移手续。我怕万一资产转出去了，宋玉庆再向我要钱，签完字后我告诉宋玉庆债务纠纷我不管，你们自己处理清，宋玉庆说他们自己处理。中源公司与梁海发签订的协议书，据我了解，不是真实的买卖关系，就是为了办理过户手续。”
还查明，证人石明证实：“梁海发是我姨夫，我在梁海发成立的公司清原满族自治县海发林场工作，担任出纳。2012年11月2日，我从梁海发在中国工商银行股份有限公司清原满族自治县支行长岭储蓄所的银行卡跨行汇款至抚顺市恒佳物业管理有限公司（李成伟经营）240万元；从我在清原农村商业银行股份有限公司存折（实际为梁海发所有）汇款至抚顺市恒佳物业管理有限公司（李成伟经营）460万；我从清原满族自治县海发林场在中国工商银行股份有限公司清原清原满族自治县支行的账户汇款至抚顺市恒佳物业管理有限公司300万元，上述款项都是我经手办理的，有银行的汇款凭证可以证明。”
证人邴刚证实：“我与梁海发是朋友关系，我在清原金基宏业小额贷款有限责任公司持有股份，梁海发在2012年找到我说他买李成伟的宾馆缺资金，我在2012年12月19日从清原金基宏业小额贷款有限责任公司贷款300万元直接打入抚顺宇城房地产开发有限公司（李成伟经营）；2013年1月28日，我通过中国建设银行清原支行向李成伟汇款50万元、80万元；同日，我通过中国农业银行向李成伟转款40万元、150万元。”
李成伟于2012年11月2日、同年12月19日，2013年1月28日向梁海发出具了三张收据，载明分别收到梁海发购房款1000万元、350万元、300万元，共计1650万元。
本院认为，本案的争议焦点是：一、梁海发主张从李成伟处购买诉争房屋，是否是双方的真实意思表示，是否履行了合同的义务？二、宋玉庆主张其授权中源公司代其与梁海发签订协议书是否属实？宋玉庆是否由此成为合同的主体？宋玉庆主张梁海发应给付其合同价款应否支持？三、宋玉庆主张已向李成伟送达解除合同通知书是否实现了解除合同的目的？
本案各方当事人对以下事实均不持异议，本院予以确认：2010年案涉争议房屋系中源公司通过法院拍卖程序取得，同年中源公司将争议房屋卖与宋玉庆，2011年宋玉庆将争议房屋卖与李成伟，因未办理过户手续，诉争房屋仍登记在中源公司名下。
关于焦点一，梁海发主张其从李成伟处购买了争议房屋，并提交了其与李成伟签订的《房屋转让协议书》及向李成伟交纳房款的银行转款凭证、李成伟出具的收据证明其主张，对此李成伟予以认可。经审查，梁海发提交的上述证据能够形成比较完整的证据链条，可以认定梁海发从李成伟处购买了争议房产，并向李成伟交纳了相应的购房款。
关于焦点二，结合中源公司、梁海发的陈述，可以认定因房屋过户更名一事，梁海发与中源公司签订《协议书》，该协议书仅是办理过户手续所用，1500万元并非房屋的真实交易价款。中源公司因2010年将诉争房屋卖与宋玉庆，但未办理过户手续，为了避免发生纠纷，因此要求争议房屋过户需取得宋玉庆的同意，当宋玉庆在《协议书》中签字确认同意过户后，中源公司与梁海发签订《协议书》，事后梁海发办理了房屋过户手续。现宋玉庆主张“其委托中源公司与梁海发签订协议书，实际是宋玉庆将争议房屋卖与梁海发”一节，因中源公司否认其受宋玉庆委托及宋玉庆是《协议书》合同主体事宜；且梁海发作为完全民事行为能力人在已经向李成伟交付了相应购房款的情况下，梁海发不可能同时同意向宋玉庆另行支付购房款1500万元，宋玉庆的主张与事实不符，与常理相悖，本院不予支持。
关于焦点三，《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
宋玉庆主张“因李成伟没有给付剩余房款，其于2013年6月25日向李成伟发出‘解除房产及土地使用权转让协议的通知’，由此宋玉庆与李成伟之间已协议解除合同”一节，假使双方协议解除合同，宋玉庆作为解除权人，应依照上述法律规定将解除通知送达给李成伟，现李成伟否认收到解除通知，宋玉庆称在无法联系到李成伟的情况下，将解除通知交给韩宝庆，而韩宝庆在本院询问中先称其签署的书面材料是关于“暂缓还款”方面的内容；在本院向其出示“解除房产及土地使用权转让协议书的通知”后又反口称签署的材料是解除通知，韩宝庆的陈述前后矛盾；且韩宝庆与宋玉庆、刘福善对于事发当日的陈述也存在矛盾之处；韩宝庆亦拒绝就此节事实出庭作证。综上，宋玉庆提交的“解除房产及土地使用权转让协议的通知”存在诸多疑点，宋玉庆未能对此作出合理解释，故本院对其主张其与李成伟之间合同已解除的诉请不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费111800元，由上诉人宋玉庆承担。
本判决为终审判决。
审判长 宫 颖
审判员 马开智
审判员 罗 华
二〇一五年十二月十七日
书记员 张 崇