湖北省黄石市西塞山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0203民初82号
原告：中国建设银行股份有限公司黄石分行，住所地湖北省黄石市颐阳路560号。
负责人：袁泉，该行行长。
委托诉讼代理人：伍天平、饶继斌，湖北群力律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被告：吴艳芬，女，1970年1月17日出生，汉族，住福建省南安市。
被告：李集生，女，1968年3月19日出生，汉族，住福建省南安市，系被告吴艳芬丈夫。
被告：黄石海泰房地产开发有限公司，住所地湖北省黄石市塞山区陈家湾99号。
法定代表人：张金臣，该公司董事长。
委托诉讼代理人：柯新周，湖北鸣伸律师事务所律师。代理权限：一般代理。
原告中国建设银行股份有限公司黄石分行（以下简称建行黄石分行）诉被告吴艳芬、李集生、黄石海泰房地产开发有限公司（以下简称海泰房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年1月11日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建行黄石分行的委托诉讼代理人伍天平，被告海泰房地产公司的委托诉讼代理人柯新周到庭参加了诉讼。被告吴艳芬、李集生经本院公告送达，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告建行黄石分行向本院提出诉讼请求：1、被告吴艳芬、李集生共同偿还原告借款本金152158.42元、利息16725.36元、本金罚息3394.40元、利息罚息1927.14元，合计174205.32元（利息和罚息暂计算至2017年5月16日止，后续利息和罚息按照协议约定继续计算至判决确定的给付之日止）；2、被告吴艳芬、李集生共同支付原告律师代理费21000元；3、被告海泰房地产公司对上述第1、2项确定的债务承担连带责任；4、原告对抵押房产享有优先受偿权。事实和理由：2009年7月16日，原告与被告在协商一致的基础上签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定借款金额为200000元，借款期限为15年，从合同签订之日起计算，年利率为4.158%，还款方式为按月还本付息。抵押人为被告吴艳芬、李集生，以抵押方式将其所有的东风路A3－3008号房屋作此项借款的担保，并办理了房屋他项权证。合同第16条违约情形约定：借款人未按本合同约定按时足额归还借款本息或其他应付款项，属违约情形；第17条违约救济措施第2项约定：宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；第6项约定计收罚息和复利；第21条约定贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由借款人承担;保证人为海泰房地产公司。合同中还约定如需通过诉讼程序解决争议的，由贷款人所在地人民法院管辖。原告于2009年7月27日将借款本金交付给被告吴艳芬，出具了个人借款凭证。原告完成出借义务后，被告未履行还款义务已达到合同约定的期限。原告多次向被告催收，被告仍未归还借款本息。
被告海泰房地产公司辩称，一、原告主张的债权存在事实不清的问题。合同约定的还款方式为等额本金，原告实际按等额本息方式向被告吴艳芬收取本息。原告多向被告吴艳芬收取了利息，该部分利息应当冲抵欠付的本金。二、原告诉请的本金罚息既不符合法律规定，也不符合双方当事人的合同约定。另原告主张的律师代理费也不应支持。根据代理合同，律师代理费为一审、二审和执行三个阶段的代理费，在一审阶段只能主张一审阶段的代理费。三、原告向被告公司主张保证责任已超过了保证期间。被告公司已经履行了阶段性担保责任，抵押已经登记。合同对担保方式约定不明，保证期限应视为6个月。从原告诉称的主张债权之日2014年3月20日起算，原告在6个月内并未向被告公司主张权利，故被告公司应免除保证责任。四、涉案合同为格式条款，部分条款应属无效。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
本院经审查认定事实如下：2009年7月16日，吴艳芬、李集生、海泰房地产公司与建行黄石分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：本合同贷款金额为200000元；贷款期限180个月，自2009年7月16日起至2024年7月16日止；本合同贷款年利率为4.158%，执行浮动利率，即在基准利率水平上下调30%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利息调整日当日的基准利率及上述下调幅度在每年的1月1日调整一次利率；逾期罚息利率为在本合同所执行的贷款利率水平上上浮50%；还款方式为按月等额本金还款法，还款日为每月20日，还款方式为委托扣款；担保方式为抵押加阶段性担保，担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、邮寄费、公告费等）；保证期间为本合同保证条款生效之日起至本合同项下借款人的债务履行期限届满之后两年止。如合同项下债务分期履行的，则每期债务的保证期间均至合同项下最后一期债务履行期限届满之日后两年止。若贷款人根据合同约定宣布债务提前到期的，保证期间至贷款人宣布的债务提前到期日后两年止；吴艳芬贷款所购买并作为抵押物的房产坐落于黄石市西塞山区大上海小区玉兰雅苑A3栋1单元3008室；吴艳芬不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，即构成违约；发生违约情况时，建行黄石分行有权停止发放贷款，宣布贷款提前到期，要求吴艳芬立即清偿借款本息及相关费用，解除与吴艳芬的借贷关系，对于未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被建行黄石分行宣布全部或部分到期的借款本金和利息）自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；吴艳芬未足额履行本合同项下到期债务（包括依照本合同约定被宣布提前到期的债务），或违反本合同的其他约定，建行黄石分行有权行使抵押权利等。同日，吴艳芬、李集生还与建行黄石分行签订了《房地产抵押登记合同》。2009年7月27日，建行黄石分行依约向吴艳芬发放贷款200000元。次日，双方办理了抵押登记手续，建行黄石分行取得了吴艳芬购买的东风路A3－3008号房屋的他项权证。自2009年9月起，吴艳芬实际按照等额本息的方式每月向建行黄石分行还款直至2014年3月。后吴艳芬未能按期足额还款，截至2017年5月16日尚欠借款本金152158.42元、逾期利息16725.36元、罚息（含复利）5321.54元，合计174205.32元。为实现上述债权，建行黄石分行与湖北省群力律师事务所律师签订《案件委托代理合同》，并于2016年12月27日向该所支付律师费21000元。
以上事实，有原、被告提交的《个人住房（商业用房）借款合同》、《房地产抵押登记合同》、房屋他项权证、个人贷款对账单、《案件委托代理合同》、发票等及当事人陈述在案佐证。
本院认为：原告建行黄石分行与被告吴艳芬、李集生、海泰房地产公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系当事人的真实意思表示，其内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效的合同，当事人均应按照合同约定履行各自义务。原告建行黄石分行依约发放贷款后，被告吴艳芬未能按合同约定还款付息，已构成违约。原告建行黄石分行有权按照上述合同的约定宣布贷款立即到期，并要求被告吴艳芬立即偿还借款本息及相关费用。合同约定的还款方式为等额本金，吴艳芬在合同实际履行过程中采用与合同约定不符的等额本息方式向建行黄石分行还款长达四年多，双方对此均未提出异议。由上述行为可以推定借贷双方作出了变更还款方式的意思表示，且达成了合意。因此，海泰房地产公司提出的原告多向被告吴艳芬收取的利息应当冲抵欠付的本金的抗辩意见与借贷双方当事人的真实意思表示不符，本院不予采纳。原告主张的律师代理费有合同依据，属于吴艳芬违反还款义务后理应承担的合理费用。依照合同约定，21000元系一审、二审和执行三个阶段的律师代理费。现二审和执行尚未发生，故本院支持律师代理费7000元。被告吴艳芬、李集生系夫妻关系，本案所涉借款发生在二被告婚姻关系存续期间，属于夫妻共同债务。因此，被告李集生对被告吴艳芬借款所产生的本息和律师代理费应承担共同偿还责任。
关于被告海泰房地产公司承担保证责任的问题。依据《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，被告海泰公司作为开发商承担的保证责任为阶段性保证。阶段性保证是银行在个人房贷业务中的通常作法，其目的是为了解决住房按揭贷款在贷款发放后、抵押手续办理之前分期还款贷款到期不能偿还的风险问题。阶段性保证实质上是附解除条件的保证合同，当银行取得抵押房产的他项他证时，保证合同的解除条件成就，开发商的保证责任免除。本案中，吴艳芬提供的抵押房产已办理抵押登记手续,建行黄石分行已收到抵押房产的他项权利证书。此时，海泰房地产公司提供阶段性保证的目的已经达到，其保证责任因保证合同解除而免除。原告建行黄石分行要求被告海泰房地产公司承担连带保证责任已无法律依据，本院不予支持。
关于原告主张的抵押物优先受偿权，因涉案房屋已办理抵押登记，主张优先受偿权于法有据，本院对该项诉请予以支持。
被告吴艳芬、李集生经本院公告送达未到庭参加诉讼，视为其放弃了自己的抗辩权利，由此产生的不利法律后果由其自行负担。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(二)》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告吴艳芬、李集生于本判决生效后十日内共同偿还原告中国建设银行股份有限公司黄石分行借款本金152158.42元、截至2017年5月16日的利息16725.36元、罚息（含复利）5321.54元，并清偿上述款项自2017年5月17日起至本判决确定的给付之日止的利息及罚息（按照《个人住房（商业用房）借款合同》约定标准计算）；
二、被告吴艳芬、李集生于本判决生效后十日内共同支付原告中国建设银行股份有限公司黄石分行律师代理费7000元；
三、如被告吴艳芬、李集生未按照本判决履行上述给付金钱义务，原告中国建设银行股份有限公司黄石分行有权以被告吴艳芬名下位于黄石市西塞山区东风路玉兰雅苑A3-3008号的房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿；
四、驳回原告中国建设银行股份有限公司黄石分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3963元，由被告吴艳芬、李集生共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。
审 判 长 汪敬华
人民陪审员 程良军
人民陪审员 徐燕萍
二〇一七年七月四日
书 记 员 夏 斯