南昌市东湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东红民初字第638号
原告：南昌市绿神食品有限公司，住所地：南昌市西湖区抚生路1189号，组织机构代码：26179620-3。
法定代表人：黄裕泉，系该公司总经理。
委托代理人：胡杰，系江西洪城律师事务所律师。
被告：南昌市农业科学院，住所地：南昌市庐山南大道348号，组织机构代码：68595883-5。
法定代表人：程春明，系该院院长。
委托代理人：万胜全，系江西国风律师事务所律师。
原告南昌市绿神食品有限公司诉被告南昌市农业科学院租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人黄裕泉、被告的委托代理人万胜全均到庭参加诉。本案现已审理终结。
原告诉称：原告承租被告部分房屋和约3.7亩土地从事食品生产，双方于2004年3月12日签订的租赁合同约定，租期从2004年4月1日至2007年3月31日。2005年4月5日，经双方协商一致，将租期延长到2011年3月31日。同年12月6日，双方再次签订补充协议，明确了租期和建筑物的归属。租赁期间，经被告同意，原告新建了砖混房屋446.85㎡、砖木房屋335.94㎡、简易房屋102.4㎡，面积共计885.1㎡。2008年，政府对朝阳地块进行规划建设，原告承租土地在征收之内。2010年7月5日，被告书面通知原告搬迁，原告按通知期限转移了机械设备，但原告向被告要求返还补偿款无果。2012年4月，被告向南昌市西湖区人民法院起诉，要求原告交付场地。法院一审判决原告腾出场地交付被告，原告的权利可另行主张。原告对该判决不服，并提出上诉。二审期间，因双方认为可协商解决，故原告撤回上诉，但最终未能和解。2013年1月，被告向法院申请强制执行，在法院主持下，双方对原告新建房屋面积进行了测量后，被告拆除了原告房屋。由于被告获得含地上物每亩80万元的补偿款中，包括了原告应得的房屋拆迁、企业搬迁补偿款。被告将原告应获的补偿款据为己有，违反了双方合同约定，且被告拆除原告房屋，造成原告财产受损，故原告诉至法院，请求判令：1、被告赔偿原告各项损失485274元，其中房屋损失440160元（砖混268110元（446.8㎡×600元／㎡）＋砖木167970元（335.94㎡×500元／㎡）＋简易4080元（102.4㎡×200元／㎡×20%）＋企业搬迁费6234元（885.19㎡×5元／㎡）＋员工补偿费38880元（720元／人×27人×2月））；2、被告承担本案诉讼费。
被告辩称：一、2004年3月12日，双方签订《租赁合同》一份，该合同内容间接地说明了该场地在出租给原告之前已有原米面厂的厂房、锅炉房、西面房屋、老大楼、厕所等房屋建筑的存在，原告并没有新搭建房屋。双方约定：“搭建新房原告需书面报告并经被告同意后，方可搭建、施工”。原告称其新建了1000多平方米的房屋，双方却没有任何补充合同或其它手续，显然不符合常理，也与合同约定不符；二、原告称其2010年8月31日之前已将机械设备搬迁，与事实不符。2010年7月，被告书面通知原告搬迁，但原告提出“补偿50万，否则不搬”的条件，且从2010年11月开始拒付租金。2011年4月4日，被告再次通知要求原告在一周内搬出并清理垃圾，原告却提出补偿50万元和分两套住房等更加过分的要求。直至2013年11月，在南昌市西湖区人民法院的强制执行下，原告才搬离租赁场地，其在合同终止前并没有搬离；三、2004年3月12日的《租赁合同》第2条约定“每月的1日为交租金时间，超过当月视为自行终止协议”，2005年12月6日《补充合同》第3条约定：“租赁届满后，原告在被告地上的建筑物，归被告所有”，原告自2010年11月开始拒付租金，双方租赁合同关系应自2010年12月自行终止。所以，即使原告新搭建了房屋，按双方约定，都应归被告所有；四、由于《租赁合同》第5条约定“原告如有新搭建厂房，涉及政府规划或征用该地块时，与被告无关，被告不补偿任何损失给原告”，故即使原告新搭建了房屋，且在合同终止前搬离的情形下，依据约定，被告也没有向原告支付赔偿款、补偿款的义务；五、原告并无证据证明其对涉案的房屋拥有所有权和使用权，亦无证据证明被告存在侵权行为，且被告所得征地补偿款，是按土地面积计算的，并未涉及地上房屋，故原告要求被告赔偿财产损失（房屋损失费、企业搬迁费、员工补偿费），缺乏事实和法律依据；六、原告于2012年3月22日撤回对被告的起诉后，未在2014年3月21日前另行提起诉讼，已超过法定诉讼时效期间。
经审理查明：南昌市西湖区抚生路528号（使用面积69380.30平方米）系南昌市农业科学研究所通过划拨取得的科研用地，后南昌市农业科学研究所与其他机构合并后成立南昌市农业科学院。2004年3月12日，原告（乙方）与南昌市农科院研究所（甲方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方同意将原米粉厂的厂房和场地租给乙方继续使用；租赁期限为三年，自2004年4月1日起至2007年3月31日止；租金为35000元／年，每年除3月份交2000元租金外，其余每月交3000元，乙方已交的2000元押金继续作为押金给甲方；每月的1日为上缴租金时间，甲方开具收据，超过当月视为自行终止协议；乙方需对用房进行改造，事先应报经甲方同意后才能施工，退租时乙方不得拆除乙方所建的附属设施，甲方也不予补偿，产权归甲方所有；若租用期内，乙方如要新搭建厂房，在书面报告甲方后，经甲方研究同意后，方可进行搭建，如涉及政府规划或征用该地时，与甲方无关，甲方不赔偿任何损失给原告，但甲方必须提前一个月通知乙方；合同还对其他事项进行了约定。2005年4月5日，双方签订《关于绿神食品厂补充合同条款》一份，约定：对西边房屋可升高1.5米，全部用木横梁，合同到期，产权归甲方（被告）；在原有合同上，延期4年到2011年3月31日止，其它原有条款不变；如遇政府拆迁，乙方（原告）无条件接受，甲方不作赔偿。但改建部分如有赔偿，乙方可获得改建部分中的20%；如甲方验收乙方未达到补充协议中的第一条款时，此补充协议作废。2005年12月6日，双方签订《绿神食品厂租地补充协议书（二）》一份，约定：甲方（被告）同意把位于老大楼北面厕所附近的一块地租给乙方（原告），面积为25平方米，租期与2005年4月5日签订的补充协议时间同步；乙方按100元／年支付租金；乙方在这块地上的建筑物，届满后，归甲方所有。2008年11月3日，南昌市国土资源局向被告发出洪国土资储字（2008）153号《关于收购市农科所土地的函》，告知被告位于抚生路528号的约106亩国有土地属于朝阳片区整体收储范围，并要求被告尽快选址搬迁。2010年7月5日，被告向原告发出书面通知，通知主要内容为：双方签订的租赁合同虽未到期，但被告土地已被政府收购，原告应依约搬离，要求原告于2010年8月31日之前搬离。2011年5月19日，南昌市国土资源局将被告的A03-04地块划拨给南昌市西湖区公安消防大队，作为该大队的机关用地。2011年9月8日，南昌市西湖区公安消防大队向被告发出《要求搬迁的函》一份，以被告出租给原告的土地至今未交付为由，要求被告于2011年10月1日前交付土地。2011年9月14日，被告致函原告，告知双方的租赁合同已于2011年3月31日自然终止，并通知原告于2011年10月1日前搬离。2011年8月31日，原告为要求被告返还拆迁补偿款、搬迁费等向南昌市西湖区人民法院提起诉讼，后于2012年3月20日撤回起诉，南昌市西湖区人民法院于3月22日作出（2011）西桃民初字第119号民事裁定书，裁定准许原告撤诉。由于时至租赁期限届满后，原告仍未将租赁物返还给被告，被告与南昌市西湖区公安消防大队遂向南昌市西湖区人民法院提起诉讼，要求原告与黄裕泉从被告的土地和房屋内搬出。2012年7月12日，南昌市西湖区人民法院作出（2012）西民初字第882号民事判决书，判决：1、解除南昌市农业科学院与南昌市绿神食品有限公司之间的租赁关系；2、南昌市绿神食品有限公司将其承租的房屋（含改建部分的房屋）和场地全部予以腾出并交付南昌市农业科学院；3、驳回南昌市西湖区公安消防大队的诉讼请求。原告对该判决不服，上诉至南昌市中级人民法院，二审过程中，原、被告对一审判决认定的事实均无异议。后原告又撤回上诉，南昌市中级人民法院于2012年11月19日作出（2012）洪民三终字第238号民事裁定书，裁定准许原告撤诉。2013年1月21日，南昌市西湖区人民法院发出（2013）西执字第50号执行通知书，认为原告至今未履行生效法律文书所确定的义务，并责令原告立即履行法律文书所确定的清房义务。2013年8月19日，原告的法定代表人黄裕泉在执行笔录中称“这段时间天气太热，如果天气凉快一点就会搬出来，现在找人去搬，费用高，工人也不愿意搬”。2013年9月23日，在南昌市西湖区人民法院强制执行过程中，原、被告共同确认租赁场地内总测量面积为1246.80平方米。2015年6月23日，原告以被告占据补偿款据且拆除原告房屋，造成原告财产受损为由，诉至本院。庭审中，原、被告均认可租赁场地内的房屋（新建及改建）均未通过行政审批，属自行搭建。
另查明：2008年9月10日，南昌市人民政府办公厅洪府厅字（2008）354号批复同意了南昌市国土资源局的《朝阳洲片区建设工程城镇房屋拆迁安置补偿方案》，该《方案》确定：根据《南昌市城市房屋拆迁管理办法》规定，拆迁违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；在单位上地自行搭建的非住宅房屋，拆除在1985年以前手续不齐全的建筑，且房管部门无法确权的单位非住宅，由南昌市房产管理部门出具证明其面积和结构的书面材料，经拆迁实施单位认可后，报有关部门研究同意，在重置价范围内给予一定补偿。
再查明：南昌市朝阳洲地区基础设施建设领导小组办公室会议纪要明确：对市农科所已取得土地证的土地按80万元／亩价格进行收储；对拥有实际权属但没有产权证的土地按片区地价18万元／亩进行收储。
上述事实有原、被告当庭陈述及原告提供的《租赁合同》、《关于绿神食品厂补充合同条款》、《绿神食品厂租地补充协议书（二）》、2010年7月5日《通知》、受理案件通知书、（2011）西桃民初字第119号民事裁定书、（2012）西民初字第882号民事判决书、（2013）西执字第50号执行通知书、总测量面积图、（2012）洪民三终字第238号民事裁定书、工作笔录、庭审笔录、基建款领条、工资表、洪府厅字（2008）354号批复、会议纪要、被告提交的《租赁合同》、《关于绿神食品厂补充合同条款》、《绿神食品厂租地补充协议书（二）》、土地所有权证、洪国土资储字（2008）153号《关于收购市农科所土地的函》、视频资料、2011年9月14日《通知》、《要求搬迁的函》、EMS详情单、查询邮件回单、（2012）西民初字第882号民事判决书、（2012）洪民三终字第238号民事裁定书、（2013）西执字第50号执行通知书、公告、结案报告、（2011）西桃民初字第119号民事裁定书、总测量面积图、执行笔录等证据在案予以佐证。
本院认为：南昌市农科院研究所与其他机构合并成立被告后，相关合同的权利义务依法应由被告承接。土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付土地使用者使用的行为。《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十六条规定：“以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。”《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”第四十五条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其规划土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用权证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。”根据以上规定，南昌市农科院研究所以营利为目的，将以划拨方式无偿取得的国有土地使用权出租给原告，而未将租金抵交土地使用权出让金，损害了国家利益，其土地使用权不符合出租条件。另原、被告确认租赁场地内的房屋均未通过行政审批，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的解释》第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。”综上，双方签订的《租赁合同》、《关于绿神食品厂补充合同条款》及《绿神食品厂租地补充协议书（二）》，均属无效合同。根据《租赁合同》及相关补充协议中“退租时乙方不得拆除原告所建的附属设施，甲方也不予补偿，产权归甲方所有……，如涉及政府规划或征用该地时，与甲方无关，甲方不赔偿任何损失给原告。”及“对西边房屋可升高1.5米，全部用木横梁，合同到期，产权归甲方。”“乙方在这块地上的建筑物，届满后，归甲方所有。”的相关约定，原告在租赁场地中所有的新建及改建房屋在租赁期满后，应归被告所有，原告主张被告支付房屋补偿款，无合同依据；另庭审中，原、被告对租赁场地内的房屋（新建及改建）未通过行政审批，属自行搭建均予以认可，根据《朝阳洲片区建设工程城镇房屋拆迁安置补偿方案》中拆迁违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿的相关规定，上述房屋不属于补偿范围，且相关会议纪要已明确，被告系按土地面积及土地收储价取得的土地收购款，且原告亦未提供证据证明租赁场地房屋被告获得了相应补偿；此外，由于原告未在搬迁期限内搬离，而是在租赁期满两年多以后，才在法院强制执行下返还租赁物，故即使土地收购款中包括了企业搬迁费及员工补偿费，原告依法亦不能获取上述款项。综上，原告的诉请，无事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（五）项、第五十七条、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条、第五十六条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告南昌市绿神食品有限公司的诉请请求。
本案由原告预交的案件受理费8580元，由原告自行承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。上诉期满后七日内向南昌市中级人民法院缴纳上诉费，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 陈 明
人民陪审员 李家湧
人民陪审员 李建文
二〇一五年十一月二日
书 记 员 杨 萍
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第五十六条以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。