福建省南平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽07民终1063号
上诉人（原审原告）：宋俊峰，男，1970年12月4日出生，汉族，光泽县人社局退管办主任，住南平市光泽县。
被上诉人（原审被告）：吴身杰，男，1974年5月21日出生，汉族，住福州市永泰县。
委托诉讼代理人：李群星，福建齐欣律师事务所律师。
上诉人宋俊峰因与被上诉人吴身杰房屋租赁合同纠纷一案，不服邵武市人民法院（2016）闽0781民836号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人宋俊峰、被上诉人吴身杰的委托诉讼代理人李群星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宋俊峰上诉请求：撤销一审判决第二项，改判吴身杰应增加赔偿宋俊峰财产损失17316元。事实和理由：1.吴身杰在租房期间不讲究卫生，宋俊峰被迫帮其清洁房间卫生达16次，按照邵武市当地家政服务市场价格，吴身杰应支付宋俊峰卫生清洁劳动报酬费960元（16次×60元）。2.吴身杰未按合同约定使用租赁房屋，造成房屋水泥漆墙面损坏，主卧室卫生间墙面、地面瓷砖损坏，以及灯管1根、浴霸开关1个、客卫马桶水箱、厨房水池边强力贴2个、水池下水器1个、拖鞋9双、海绵拖把1把、大门钥匙1把损坏或遗失，相关损失共计7823元，吴身杰应赔偿宋俊峰。3.在租赁房屋实木地板油漆面和水泥漆墙面修复期间（40天油漆工期、30天保养工期），吴身杰应赔偿宋俊峰租金损失3733元（1600元／月÷30天×70天），以及赔偿诉讼期间租赁房屋闲置3个月的租金4800元（1600元／月×3个月）。
吴身杰辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
宋俊峰向一审法院起诉请求：1.吴身杰支付宋俊峰租赁期间未付水电费438元；2.吴身杰支付宋俊峰卫生清洁费1160元，即租赁期间卫生清洁费960元（16次×60元／次）、租期届满卫生清洁费200元；3.吴身杰赔偿宋俊峰家装损坏修复及物品遗失费用22058元（即实木地板油漆面修复费14000元、水泥漆墙面修复费6000元、主卧卫生间灯管1根25元、主卧卫生间浴霸开关1个30元、主卧卫生间墙面瓷砖损坏4处修复费500元、主卧卫生间地面瓷砖损坏2处修复费500元、厨房水池下水器1个10元、餐桌玻璃撞缺一角损坏费用160元、客厅附厅龙门套上面安装拉帘造成墙面损坏7处修复费300元、电风扇损坏1台75元、客卫生间马桶水箱被烟头烧伤损坏1处260元、厨房水池边上强力贴损坏2个7元、拖鞋遗失9双63元、大门钥匙少1把100元、海棉拖把1把28元）；4.吴身杰赔偿宋俊峰实木地板油漆面和水泥漆墙面修复期间（40天）、保养期间（30天）租金损失3733元（即1600元／月÷30天×70天）；5.吴身杰赔偿宋俊峰因诉讼期间（按普通程序审理期限6个月）造成房屋闲置的租金损失9600元（即1600元／月×6个月）；6.吴身杰赔偿宋俊峰精神损失费1元，并书面做出道歉。
一审法院认定事实：坐落于邵武市迎宾路中段北侧3幢104室住房及杂物间是宋俊峰于2005年3月购买的房产。2015年2月25日，宋俊峰、吴身杰签订《房屋租赁合同》1份，合同约定：宋俊峰将上述房屋出租给吴身杰作居住使用；租期自2015年2月25日至2016年2月24日止，共12个月；月租金1600元，租金按季度支付，每季度月头5日前预付下三个月房租；宋俊峰收取吴身杰押金5000元作为有关费用（如家居设备、水电等）的保证金，待本合同期满或终止时，付清一切费用后无息退还。吴身杰如对该房地产进行装修应征得宋俊峰同意，如原装修和家用电器、灯等配套设施损坏应修复；讲卫生，脱鞋入内（实木地板），保持房屋清洁，严禁小孩在墙上乱涂乱画，不准饲养大型宠物（如猫、狗或其他类型的动物），租期届满时需将房屋清洁干净交还宋俊峰，如未清洁，雇工所产生的相关清洁费用从押金中扣除；房屋的宽带、闭路电视、水电、物业等相关费用租住人一切自理，必须按月缴清。屋内装修和家具、电器设施损坏的，应原样修复或照价赔偿；合同还对其他事项作了约定。当日，吴身杰支付宋俊峰押金5000元，宋俊峰将房屋交付吴身杰使用。租赁期间，涉讼租赁房屋主要是吴身杰的外甥雷世坤等人居住使用。2015年5月23日，宋俊峰到租赁房屋发现主卧卫生间门后安装了铝质三角挂栏，遂发短信告知吴身杰，安装设施应事先商量决定。2015年12月20日，宋俊峰到租赁房屋发现租住人员未换拖鞋即进入房间，造成部分实木地板油漆面被磨损，遂打电话并发短信给吴身杰和雷世坤，要求他们改正并修复被磨损的油漆面。2016年1月16日，宋俊峰到租赁房屋发现杂物间设置了神龛，遂打电话并发短信给吴身杰和雷世坤，要求他们拆除神龛，并再次谈到实木地板油漆面修复之事，吴身杰口头答应修复。同月底，雷世坤等人将设置在杂物间的神龛拆除。2016年2月24日上午，雷世坤等人将租赁房屋简单打扫后搬离。庭审中，宋俊峰自认涉讼租赁房屋于2008年下半年装修完毕。在出租给吴身杰前，有出租给他人使用，一个是年轻人，一个是建筑工程的老板，他们各承租了1年。吴身杰对宋俊峰主张雇工清洁租赁房屋需费用200元及宋俊峰主张的水电费438元、餐桌玻璃撞缺一角损坏费用160元、电风扇损坏1台75元没有异议。
一审法院认为，宋俊峰、吴身杰于2015年2月25日签订的《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。合同签订后，宋俊峰将房屋交付吴身杰居住使用，吴身杰亦应依约支付租金，并正当使用房屋及屋内设施、物品。《房屋租赁合同》约定：“租期届满时需将房屋清洁干净交还宋俊峰，如未清洁，雇工所产生的相关清洁费用从押金中扣除”，而从宋俊峰提供的光盘（相片）看，吴身杰的外甥雷世坤在搬离时只是对租赁房屋进行了简单的打扫，并没有将房屋清洁干净，构成违约，故吴身杰应当支付宋俊峰卫生清洁费。庭审中，吴身杰对宋俊峰主张雇工清洁租赁房屋需卫生清洁费200元没有异议，可予确认，该费用吴身杰应予赔偿。宋俊峰主张租赁期间其清洁租赁房屋卫生16次，要求吴身杰支付卫生清洁费960元，吴身杰对此不认可。鉴于吴身杰并没有雇请宋俊峰清洁租赁房屋卫生，且在租赁合同中也没有约定吴身杰应支付租赁期间的卫生清洁费，故对宋俊峰该项诉请不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”《租赁合同》约定“应脱鞋入内”，而从宋俊峰提供的光盘（手机短信、通话录音、相片）看，吴身杰的租住人员确实存在未换拖鞋即进入房屋，造成部分实木地板油漆面被磨损，且吴身杰在电话通话中也答应修复，但租期届满后吴身杰却未主动修复，构成违约，应当赔偿宋俊峰实木地板油漆面修复费，根据公平原则和诚实信用原则，考量租赁房屋装修后的居住使用时间（已居住使用近8年）、实木地板油漆面被磨损的范围和程度，确定由吴身杰赔偿9000元。宋俊峰主张的水电费438元、餐桌玻璃撞缺一角损坏费用160元、电风扇损坏1台75元，吴身杰没有异议并同意支付（或赔偿），可予确认。宋俊峰主张租赁房屋水泥漆墙面、主卧卫生间墙面、地面瓷砖、灯管1根、浴霸开关1个、客卫生间马桶水箱、厨房水池边上强力贴2个、厨房水池下水器1个被损坏，拖鞋9双、海棉拖把1把、大门钥匙1把被遗失，要求吴身杰修复或赔偿，吴身杰不予认可。鉴于涉讼房屋在租赁给吴身杰前已居住使用近7年（其中租赁给他人居住使用2年），且宋俊峰亦不能证明房屋交付给吴身杰时屋内设施、物品的状况，且上述财物中大部分是家居易耗品，即便有损坏和遗失亦应认定为正当使用损耗，故对宋俊峰要求吴身杰修复或赔偿上述设施、物品的诉请不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”宋俊峰、吴身杰是在平等、自愿、公平的基础上订立《房屋租赁合同》，在订立合同时，吴身杰不可能预见到双方以后会因租赁产生纠纷并导致诉讼，因此，宋俊峰主张的诉讼期间的租金损失属吴身杰在订立合同时无法预见到的违约损失，且宋俊峰完全可在申请公证机构保全证据后即先行对实木地板油漆面进行修复，无需等到诉讼结束后再修复，因此，宋俊峰主张的诉讼期间的租金损失亦属扩大的损失，故对宋俊峰的该项诉请不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百二十二条规定：“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。”从庭审中宋俊峰陈述的法律依据来看，宋俊峰是选择依照合同法的相关规定要求吴身杰承担违约责任，并非要求吴身杰承担侵权责任，而合同之诉不适用精神损害赔偿，故对宋俊峰要求吴身杰赔偿精神损失费1元并书面做出道歉的诉请不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条第一款、第一百二十二条、第二百一十二条、第二百一十八条、第二百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、吴身杰应支付宋俊峰水电费438元，并赔偿宋俊峰餐桌玻璃损坏费160元、电风扇损坏费75元、实木地板油漆面修复费9000元，合计9673元，该款于判决生效后十日内给付；二、驳回宋俊峰的其他诉讼请求。案件受理费725元，由宋俊峰负担675元，吴身杰负担50元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
宋俊峰提出一审判决遗漏认定租赁房屋墙面损坏，吴身杰未予修复，宋俊峰为修复墙面支出相关费用，以及租赁房屋中拖把、拖鞋、大门钥匙遗失的事实。本院认为，宋俊峰提出租赁房屋墙面损坏，但其提供的光盘（照片）等证据并不足以证明该事实，其提出为修复墙面支出相关费用，亦无证据证明；至于租赁房屋中拖把、拖鞋、大门钥匙等物品，双方当事人在租赁合同的物品清单中并未列明，且不能认定系被吴身杰遗失，故对宋俊峰提出一审判决遗漏认定事实的异议，本院不予支持。
本院认为，本案中，宋俊峰上诉主张，吴身杰还应赔偿其财产损失17316元，包括：宋俊峰在吴身杰租房期间，帮吴身杰清洁房间卫生16次，属无因管理，应由吴身杰支付劳动报酬960元；吴身杰未按租赁合同约定使用租赁房屋，造成房屋水泥漆墙面等损坏及相关物品遗失，损失共计7823元；以及租赁房屋因修复及因本案诉讼空置期间的租金损失共计8533元。但宋俊峰本案提交的证据并不能证明其16次帮吴身杰清洁租赁房屋卫生，水泥漆墙面等损坏系因吴身杰不当使用租赁房屋，以及相关物品被吴身杰遗失的事实，且吴身杰对上述事实并不认可，故宋俊峰应承担举证不利的法律后果。再者，宋俊峰主张的损失数额，均系估算，依据不足。本案租赁合同对租期的约定明确，吴身杰亦在租期届满时退还了租赁房屋，双方当事人本案的诉讼纠纷并不影响宋俊峰在租期届满前安排续租或对外招租事宜，故宋俊峰上诉主张吴身杰应赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，依据不足。此外，在租赁合同履行过程中，对于租赁物及其设施的正常使用损耗，出租人已经通过收取租金的形式得以补偿。根据合同法的规定，如当事人并无约定，出租人负有维修租赁物的义务。本案中，吴身杰已履行交纳租金的义务，吴身杰虽无证据证明其系正当使用租赁房屋相关设施而致合理损耗，但宋俊峰提供的光盘（相片）等证据同样不能证明租赁房屋水泥漆墙面等设施系因吴身杰的不当使用而致损坏。在此情形下，一审结合吴身杰对部分设施系其不当使用的事实的认可，判决吴身杰支付宋俊峰共计9673元，该数额应认定为已包括本案宋俊峰所主张的相关损失。一审判决处理不违反法律规定，符合公平原则，本院予以确认。宋俊峰二审主张增加的损失赔偿额，并无事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，宋俊峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费233元，由上诉人宋俊峰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张聪荣
审 判 员 余观贵
代理审判员 余 凌
二〇一六年十一月二日
书 记 员 卢娟娟
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。