湖北省蕲春县人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂1126民初641号原告（反诉被告）：蕲春县国土资源局。住所地：蕲春县漕河镇漕河四路***号。法定代表人：宋双良，该局局长。委托诉讼代理人：宋佳新，男，该局工作人员。委托诉讼代理人：王宇明，湖北太圣律师事务所律师。被告（反诉原告）：湖北信达房地产开发有限公司。住所地：武穴市窝陂塘路。法定代表人：田胜国，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李金海，湖北文信律师事务所律师。原告蕲春县国土资源局与被告湖北信达房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2016年4月6日立案后，湖北信达房地产开发有限公司提出反诉，本院决定合并审理，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。蕲春县国土资源局委托诉讼代理人宋佳新、王宇明，湖北信达房地产开发有限公司委托诉讼代理人李金海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蕲春县国土资源局向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告限期支付土地出让金885.6639万元以及2011年12月23日至2016年3月31日期间的应付利息、违约金265.6991万元（下欠出让金额的30%），合计1151.363万元；2、判决被告自2016年4月1日起按照年利率4.35%标准向原告支付下欠土地出让金的后期利息至土地出让金付清之日止；3、本案诉讼费、保全费用由被告承担。事实和理由：2010年12月23日，被告湖北信达房地产开发有限公司通过拍卖竞买取得位于蕲春县××镇付畈社区蕲春县09-2号地块国有建设用地使用权，成交后签订《成交确认书》。该地块面积为64937.4㎡，成交总价为人民币2亿元。原、被告并于2011年7月5日签订《国有建设用地使用权出让合同》。后因规划调整，双方重新签订编号为鄂HG（QC）-20120443号《国有建设用地使用权出让合同》，约定：原告（出让人）出让位于漕河××××大道东侧、独山风景区北侧、与会展中心相邻地块58072.6㎡的国有土地使用权给被告（受让人），出让价款为17885.6639万元；受让人分二期支付出让价款，在2011年1月23日前支付10000万元，在2011年12月23日前支付7885.6639万元；分期支付国有建设用地使用权出让价款的，受让人在支付第二期及以后各期国有建设用地使用权出让价款时，同意按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率向出让人支付利息；受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金。合同签订后，原告依约向被告交付出让土地，但被告至今未全额缴纳出让价款。截至2016年3月31日，仍下欠出让价款885.6639万元及利息、违约金。湖北信达房地产开发有限公司辩称，1、本案所涉宗地拍卖系毛地拍卖，拍卖行为违法，签订的合同无效；2、原告应负有净地交付义务，由于原告未履行净地交付义务实际已造成被告巨额经济损失，被告信达公司已依法提起反诉；3、原告主张的利息是合同格式条款造成的，与拍卖文件不一致，该格式条款约定无效，利息应以拍卖文件为准；4、由于原告在宗地范围内建排污沟占用宗地面积，造成被告方的直接损失，应从宗地价款中抵扣；5、原告主张的违约金过高。湖北信达房地产开发有限公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付违约金（或赔偿款）1403.2万元（违约金14746064.44元+拆迁损失1753620元+公用排水网占地补偿2504757元+因公用排水网占地造成建筑成本增加3916923元-欠付土地价款8856639元）；2、判令反诉被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2010年12月23日，反诉原告湖北信达房地产开发有限公司通过拍卖竞买取得位于蕲春县××镇付畈社区蕲春县09-2号地块国有建设用地使用权，该地块面积为64937.4㎡，成交总价为人民币2亿元。双方于2011年7月5日签订《国有建设用地使用权出让合同》。后因规划调整，双方于2012年8月15日重新签订《国有建设用地使用权出让合同》。2013年5月30日，双方达成变更协议：宗地面积为58072.6㎡，出让价款为17885.6639万元；原合同约定出让人同意在2011年1月23日前将出让宗地交付给受让人；出让人未按时提供出让土地而致使受让人对本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金。根据国土资源部、住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（国土资发[2010]151号）第四条“土地出让必须以宗地为单位提供规划条件，建设条件和土地使用标准，严格执行商品住房用地单宗出让面积规定，不得将两宗以上地块捆绑出让，不得毛地出让，拟出让地块要依法进行土地调查和确权登记，确保地类清楚、面积准确，权属合法，没有纠纷”。《闲置土地处置办法》第二十一条“市、县国土资源主管部门未按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书规定的期限、条件将土地交付给国有建设用地使用权人，致使项目不具备动工开发条件的，应当承担违约责任。”本案所涉宗地拍卖时依法应是“净地”，不是“毛地”，事实上反诉被告蕲春县国土资源局所供应的土地在拍卖时，仍有二户拆迁房屋未完成拆迁安置，其中拆迁户陈环的拆迁房屋在2013年4月份才完成拆迁，拆迁户张元金的房屋一直持续到2015年11月份仍未拆迁。该宗拍卖土地是违法的，合同也是无效的。反诉原告鉴于反诉被告违法“毛地”出让，本可以拒付土地成交价款，但鉴于已交土地拍卖保证金退还等损失主张困难，避免损失进一步扩大，不得不对反诉被告可以交付的宗地进行开发。由于拆迁房屋未拆迁影响项目的开工、销售、竣工验收、交付延期，导致反诉原告巨额经济损失。为此，反诉原告多次催告反诉被告履行“净地”支付义务无果。2015年10月22日，迫于该拆迁房屋不拆迁将进一步扩大反诉原告损失的情况下，才由反诉原告与被拆迁户达成拆迁协议，直接造成反诉原告损失达175.3万元。反诉被告违法将“毛地”拍卖，直接导致反诉原告巨大损失，损害了反诉原告的合法权益，也同时违反了土地交付时间的合同约定，理应按合同约定向反诉原告支付违约金。蕲春县国土资源局辩称，1、合同效力的审查，应当以法律及行政法规作为评判依据，部门规章不能作为评判合同效力的有效依据。双方签订的成交确认书和出让合同及补充协议书真实合法有效，且湖北信达房地产开发有限公司已领取国有土地使用权证书；2、湖北信达房地产开发有限公司诉称出让土地系毛地交付，但拍卖文件注意事项中已经进行了声明出让土地的状况，也告知了竞买人在缴纳全部出让价款后出让人才交付土地；3、双方的交易行为合法，两户拆迁户没有完成拆迁所造成的损失，是湖北信达房地产开发有限公司没有按约定履行义务所造成，其应当自行承担；4、反诉原告主张的违约金过高。请求驳回湖北信达房地产开发有限公司的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告（反诉被告）蕲春县国土资源局提交的证据：国有建设用地使用权出让合同、变更协议、界址图及用地规划、告知函，均具有真实性、合法性、关联性及证明力，本院予以采信。被告（反诉原告）湖北信达房地产开发有限公司提交的证据：关于（2014）87号催款土地出让价款函相关问题的请示及蕲国建文（2014）29号请示文件、付畈社区证明、拆迁协议、房屋买卖合同之间相互印证，具有真实性、合法性、关联性及证明力，本院予以采信;湖北胜合工程造价咨询有限公司[2016]075号、076号报告书虽系湖北信达房地产开发有限公司单方委托做出,但做出该报告书的机构及人员均具有相应资质，具有真实性、合法性、关联性及证明力，本院予以采信;赔偿清单不属于证据范畴，本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年12月23日，湖北信达房地产开发有限公司通过拍卖竞得位于蕲春县××镇付畈社区蕲春县09-2号地块（该地块面积为64937.4㎡，成交总价为人民币2亿元）国有建设用地使用权，并与拍卖机构《成交确认书》。拍卖成交后，蕲春县国土资源局与湖北信达房地产开发有限公司于2011年7月5日签订《国有建设用地使用权出让合同》。后因规划调整，双方重新签订编号为鄂HG（QC）-20120443号《国有建设用地使用权出让合同》，约定：蕲春县国土资源局（出让人）出让位于漕河××××大道东侧、独山风景区北侧、与会展中心相邻地块58072.6㎡的国有土地使用权给湖北信达房地产开发有限公司（受让人）；出让人同意在2011年1月23日前将出让宗地交付给受让人；出让价款为17885.6639万元；受让人分二期支付出让价款，在2011年1月23日前支付10000万元，在2011年12月23日前支付7885.6639万元；分期支付国有建设用地使用权出让价款的，受让人在支付第二期及以后各期国有建设用地使用权出让价款时，同意按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率向出让人支付利息；受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金；受让人按本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地，由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金，土地使用年限自实际交付土地之日起算。出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付的国有建设用地使用权出让价款的其余部分，受让人并可请求出让人赔偿损失；出让人未能按期交付土地或交付土地未能达到本合同约定的土地条件或单方改变土地使用条件的，受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失，土地使用年限自达到约定的土地条件之日起算。合同签订后，湖北信达房地产开发有限公司分别于2011年5月24日支付土地出让价款9500万元、2011年7月4日支付土地出让价款500万元、2012年3月2日支付土地出让价款850万元、2012年6月20日支付土地出让价款500万元、2012年7月23日支付土地出让价款1000万元、2012年9月20日支付土地出让价款1650万元、2013年1月21日支付土地出让价款500万元、2012年2月4日支付土地出让价款1500万元、2013年8月23日支付土地出让价款200万元、2013年9月12日支付土地出让价款800万元，共计17000万元。至今仍欠付蕲春县国土资源局土地出让价款885.6639万元。同时查明，蕲春县国土资源局出让该地块规划控制性指标为：容积率≤3.5，建筑密度≤35%，绿地率≥30%。经蕲春县城乡规划局许可该地块中2#、3#楼不含一层地下室架空的建设规模为54023.84㎡（其中2#楼为25372.64㎡，3#楼为28651.2㎡）。因蕲春县国土资源局对2#、3#楼地块上的二户拆迁户一直未完成拆迁，影响2#、3#楼的开工建设，湖北信达房地产开发有限公司与拆迁户协商，采取补偿安置的方法自行完成拆迁。该拆迁房屋于2015年10月25日拆迁完毕。在本案审理过程中，湖北信达房地产开发有限公司与蕲春县国土资源局一致确认因拆迁造成的直接损失为548327元（其中拆迁户过渡期房租补偿、拆迁房屋装修补偿、搬家费用等共计77207元，还建拆迁户住房235.56㎡×2000元/㎡=471120元，合计548327元）。另查明，蕲春县政府因修建排水沟占用湖北信达房地产开发有限公司土地，湖北信达房地产开发有限公司向蕲春县政府请示解决该问题，蕲春县政府要求蕲春县国建投资有限公司拟解决方案，蕲春县国建投资有限公司于2014年5月22日向蕲春县政府提出建议该地块排水沟工程按400㎡的占地面积折算资金从土地出让金中减去的书面请示。蕲春县政府主管领导在该请示上签字同意。在本案诉讼过程中，湖北信达房地产开发有限公司委托湖北胜合工程造价咨询有限公司对该排水沟工程影响建设工程安全造成地下-2F剪力墙及12、13-1、13-2、13-3#楼基础变更的工程造价进行审计，湖北胜合工程造价咨询有限公司的审计意见为该工程造价为3916923.33元。本院认为，本案涉及的土地转让经过公开拍卖方式进行，湖北信达房地产开发有限公司竞得该土地后，与蕲春县国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》合法有效。后因规划调整，经双方协商变更合同，并重新签订编号为鄂HG（QC）-20120443号《国有建设用地使用权出让合同》，后双方签订《变更协议》。变更后的《国有建设用地使用权出让合同》及《变更协议》合法有效。双方应当按照变更后的《国有建设用地使用权出让合同》和《变更协议》的约定和有关法律法规的规定全面履行自己的义务。按照合同约定蕲春县国土资源局与湖北信达房地产开发有限公司应当于2011年1月23日前同时履行交付土地和支付10000万元土地出让价款的义务。双方在《国有建设用地使用权出让合同》中未约定交付土地状况，按照国土资源部《闲置土地处置办法》及《国土资源部、住房和城乡建设部关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》[国土资发（2010）151号]中关于出让土地应当土地权利清晰、安装补偿落实到位、没有法律纠纷和不得“毛地”转让等规定，蕲春县国土资源局应当向湖北信达房地产开发有限公司交付净地。蕲春县国土资源局未履行净地交付义务，应当承担违约责任。湖北信达房地产开发有限公司未按合同约定期限支付土地出让价款，应当承担违约责任。关于蕲春县国土资源局的诉讼请求。本院认为，蕲春县国土资源局主张湖北信达房地产开发有限公司支付土地出让价款885.6639万元，湖北信达房地产开发有限公司对此无异议，本院予以支持。蕲春县国土资源局主张湖北信达房地产开发有限公司支付违约金265.6991万元（按下欠出让金885.6639万元的30%计算），结合合同约定及双方履行合同情况、违约情况、过错程度等因素衡量，该违约金主张不违反法律规定，本院予以支持。蕲春县国土资源局主张湖北信达房地产开发有限公司自2016年4月1日起按照年利率4.35%标准支付下欠土地出让金的后期利息至土地出让金付清之日止，该诉讼主张符合合同约定和法律规定，本院予以支持。但利息应当以欠付土地出让价款8856639元扣减双方确认的拆迁损失548327元（即8856639元-548327元=8308312元）作为基数计算。关于湖北信达房地产开发有限公司的反诉请求。本院认为，湖北信达房地产开发有限公司主张蕲春县国土资源局支付违约金（或赔偿款）1403.2万元，该诉讼主张包括违约金、拆迁户拆迁造成的损失以及县政府修建排水沟造成的损失。根据合同约定，蕲春县国土资源局迟延交付土地，每延期一日应按湖北信达房地产开发有限公司已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰支付违约金。该约定的违约金过高，本院依法予以调整。对于湖北信达房地产开发有限公司主张违约金，本院按2013年9月12日前湖北信达房地产开发有限公司已支付2#、3#楼相应的土地出让价款扣减欠付土地出让价款8856639元，年利率10.08%（年利率6%×140%×120%）的标准，自2013年9月12日计算至2015年10月25日。本院认定违约金为8257795元[178856639元÷（面积58072.6㎡×容积率3.5）=879.97元/㎡×54023.84㎡=47539358元-8856639元=38682719元×（10.08%÷365天）×773天=8257795元]。拆迁户拆迁造成的损失按双方一致确认的金额548327元予以认定。湖北信达房地产开发有限公司主张修建排水沟造成的损失，因蕲春县国土资源局不是该排水沟的建设单位，属于另一法律关系，湖北信达房地产开发有限公司可以依法另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十二条第（一）项、第七十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百二十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、湖北信达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付蕲春县国土资源局土地出让价款8856639元、违约金2656991元以及欠付土地出让价款利息（利息以8308312元为基数，按年利率4.35%的标准，自2016年4月1日起计算至款项付清之日止）；二、蕲春县国土资源局于本判决生效之日起十日内支付湖北信达房地产开发有限公司拆迁造成的损失548327元、违约金8257795元；三、驳回湖北信达房地产开发有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费90881.78元，由湖北信达房地产开发有限公司负担。案件反诉受理费52996元，由蕲春县国土资源局负担37000元，湖北信达房地产开发有限公司负担15996元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审 判 长  李学兵审 判 员  孟柏林人民陪审员  游 兵二〇一七年八月四日书 记 员  李 贞