北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终5095号
上诉人（原审原告）：北京恒久电子技术服务有限公司，住所地北京市东城区灯市口大街27号。
法定代表人：赵国荃，总经理。
委托诉讼代理人：曹佳宁，北京诵盈律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李锦星，北京诵盈律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）：北辰正方建设集团有限公司，住所地北京市顺义区马坡镇龙马街15号院1幢1层101号。
法定代表人：顾平圻，总经理。
委托诉讼代理人：高玲芝，女,北辰正方建设集团有限公司职工。
原审第三人：北京市东城区教育委员会房管所，住所地北京市东城区地安门东大街47号。
法定代表人：荆金山，所长。
原审第三人：北京中恒电人力资源管理有限公司，住所地北京市东城区灯市口大街27号。
法定代表人：赵国荃，总经理。
上诉人北京恒久电子技术服务有限公司（以下简称恒久公司）因与上诉人北辰正方建设集团有限公司（以下简称北辰公司）及原审第三人北京市东城区教育委员会房管所（以下简称东城教委房管所）、北京中恒电人力资源管理有限公司（以下简称中恒电公司）合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2015）东民初字第04939号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月23日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
恒久公司上诉请求：1、撤销北京市东城区人民法院（2015）东民初字第04939号民事判决第一项，改判北辰公司赔偿恒久公司因无法恢复被拆办公用房等的损失18万元；2、撤销北京市东城区人民法院（2015）东民初字第04939号民事判决第二项，改判北辰公司支付恒久公司租金补偿费每月4000元（自2015年1月16日至实际支付之日止）；3、撤销北京市东城区人民法院（2015）东民初字第04939号民事判决第三项，改判北辰公司向恒久公司赔偿搬家费2303元和物品损失119900元。事实和理由：双方就北京市27号院西侧平方南办公用房及简易仓库原拆原建事宜签署的《协议书》符合我国法律规定，恒久公司已经依法履行协议项下义务，北辰公司在获得协议权益后却拒不履行义务，是严重的违法、违约行为，应当依法承担责任；涉案房屋不属于违法建筑，一审法院关于恒久公司对协议部分无效存在责任的认定没有事实依据，折价赔偿的判决有误；一审法院采用《价格评估报告书》中重置成新价作为无法恢复房屋导致损失的赔偿计算标准无事实依据；一审法院对北辰公司支付租金补偿的数额计算无事实依据；一审法院对于恒久公司关于搬家费的诉讼请求予以驳回无事实和法律依据；一审法院拒绝再次委托鉴定没有法律依据，由此导致受损物品未能得以鉴定，不利于保护当事人的合法权益。
北辰公司上诉请求：撤销北京市东城区人民法院（2015）东民初字第04939号民事判决第一项、第二项，改判驳回恒久公司的全部诉讼请求。事实和理由：本案涉案房屋属于恒久公司私自搭建，不具有房屋产权证明，且北辰公司进行拆除时并不知道该房屋属于违章建筑，东城教委房管所作为产权单位不允许恢复该房屋，故不应由我方承担赔偿责任；恒久公司诉称赔偿的前提已不存在，其也没有在外另外租房，没有任何实际的租金支付，一审法院判决支付租金补偿没有依据。
恒久公司针对北辰公司上诉辩称，不同意北辰公司上诉请求，答辩意见同上诉理由。
北辰公司针对恒久公司上诉辩称，不同意恒久公司上诉请求，答辩意见同上诉理由。
中恒电公司述称，不同意北辰公司上诉请求，意见同恒久公司。
东城教委房管所未提出上诉，经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉。
恒久公司向一审法院起诉请求：1、判令北辰公司因无法恢复位于北京市27号院内西侧平房南侧的办公用房及简易仓库赔偿恒久公司18万元。2、北辰公司按每月6000元标准自2015年1月16日至实际支付之日向恒久公司赔偿租金补偿费。3、北辰公司向恒久公司赔偿搬家费2303元。4、北辰公司向恒久公司赔偿物品损失119900元。案件受理费由北辰公司负担。
一审法院认定事实：2014年，恒久公司（作为乙方）与北辰公司（作为甲方）签订《协议书》，约定乙方27号院2号楼一层西边平房，因甲方对2号楼进行抗震加固和节能改造工作，需要乙方首层住户对房屋暂时腾空，在此期间乙方需自行周转。经双方协商达成如下协议条款：1、乙方在2014年11月15日前腾空所居住房屋。2、甲、乙双方在第三方见证下对所腾房屋及院落进行验收，并留有原始照片（三方各执一份）。3、甲方在2014年1月15日前对首层室内外进行加固施工、恢复装修完成。4、甲方按照乙方原始装修标准进行室内外恢复，甲方经乙方及第三方见证交付乙方。5、乙方外租房费用由甲方承担，费用标准按照东城区住房和城市建设委员会东住建发【2013】5号文参照执行即租金补偿4000元每月，搬家费（标准未填写）2次。6、甲方待乙方将自己所居房屋腾空后，一次性向乙方支付租金及搬家费用。……8、如有违约由责任方向无责任方进行经济补偿，标准按甲方与建设方所签《施工合同》和甲、乙双方所签协议书执行。第三方北京新森智业工程咨询有限公司作为监理单位在协议书上盖章。合同签订后，北辰公司因加固工程需要拆除恒久公司自建的办公用房等，至约定之日未能恢复拆除的自建办公用房等，致恒久公司起诉。
审理中，恒久公司提交《北京市东城区住房和城市建设委员会关于印发〈东城区抗震节能综合改造中商业店铺等房屋综合补偿方案〉的通知》，证明按照建筑面积给予一次性搬家补偿。属办公类无经营收入的房屋按照建筑面积及周转时间给予租金补偿及一次性搬家补偿。对此，北辰公司认可真实性，不认可证明目的。东城教委房管所认可真实性。恒久公司提交《公司住所证明》，载明恒久公司租赁东城教委房管所所有的房屋32平米用于企业使用，证明恒久公司主张恢复的办公场所系合法住所。对此，北辰公司认可真实性，不认可证明目的。东城教委房管所认可真实性。恒久公司提交光盘一份，证明办公用房被拆之前的原状，恒久公司要求以此为标准恢复所拆房屋。对此，北辰公司认可真实性。东城教委房管所认可真实性。恒久公司提交租金凭证，证明院内西侧平房系东城教委房管所的房屋，系合法房屋。恒久公司提交被拆房屋的草图及说明、平面图。对此，北辰公司不认可真实性。东城教委房管所认为如果和现场一致就认可。北辰公司提交补偿领款单一份及协议书5份，证明北辰公司已经向恒久公司支付了搬家费和补偿费用。且补偿院内其他住户的费用都是统一标准，均已足额支付。对此，恒久公司不认可真实性，主张有伪造和涂改的嫌疑，恒久公司没有领取800元的搬家补偿费，12000元的周转租金确实收到了。北辰公司提交来信及信访回复一份，证明被拆房屋系违章建筑。对此，恒久公司不认可真实性及证明目的，但是认可被拆的房屋没有合法建房手续。东城教委房管所对北辰公司提交的证据均认可。中恒电公司认可恒久公司的证据，对北辰公司的证据的质证同恒久公司的意见。
经询，案外人北京新森智业工程咨询有限公司称，该公司接受北京市东城区房管部门的委托测量需要拆除部分的面积，见证恒久公司与北辰公司双方签订的协议关于原拆原建部分的履行，但不清楚具体拆除什么，怎么拆除。对此，恒久公司与北辰公司及第三人均认可真实性。
诉讼中，恒久公司申请对北京市27号院内西侧平房的办公用房及院内简易仓库重新建造价格进行评估；因被鉴定对象已被拆除，现场留有痕迹，故法院为鉴定需要，组织双方进行了现场勘验。经查看被拆前房屋、棚的照片及现场查看、测量痕迹，各方共同确认恒久公司所搭建简易办公房二间系指在距离北京市27号院西北角正式房南墙约3.3米处及5.5米处分别搭建两堵墙，与原院墙、楼墙进行封闭空间，加顶形成。两堵墙高约2.43米及2.23米，长约3.3米-3.4米（数据含门窗），位置在北的简易房长宽高尺寸分别为5.3米，3.4米，2.43米。墙面刷白，有一扇防盗门、一个塑钢窗，一片暖气片，地面铺地板。对于地板材质，屋顶材质，双方有争议。位置在南的简易房屋顶为玻璃。地面是否铺地板有争议，长宽高尺寸分别约为3.3米,2.2米,2.23米。墙面刷白，有一扇防盗门、一个塑钢窗、一片暖气片。简易房南为露天，东面楼墙上加装塑料瓦的简易棚，双方对尺寸存在争议。西面院墙加装玻璃顶的简易棚和彩钢顶的简易棚，双方对尺寸有争议。法院委托北京京评价格评估有限公司（以下简称京评公司）进行鉴定。京评公司于2016年11月15日作出京评（涉）字2016第4032号价格评估报告书，评估结论为按照法院勘验笔录、谈话笔录确认的事宜及照片进行评估，评估对象市场价格为42523元，其中含主材的双方无异议部分26805元，北辰公司有异议部分为15718元。不含主材无异议部分为11082元，异议部分为31442元。按一方当事人提供的材料，结合勘验笔录、谈话笔录及照片进行评估，评估对象的价格为66176元。对此，恒久公司提出异议申请，指出评估结论中“重置成新价”为“重置价格”70%的依据不明。报告中的《工程计算表》各项数值的计算依据不明。评估项目不完整，双方认可的照片中缺项有：大间塑钢窗、地板、空调、南立面砍墙、防盗门；小间的钢架结构、塑钢窗外防盗护网、防盗门；院落防盗门。对此，京评公司答复：1、本次评估对象的北侧房建于2006年、南侧房及北侧房顶建于2009年。本次评估基准日为2015年1月15日。至价格评估基准日，评估对象已使用6-9年。依据委托方提供的房屋拆除前的照片，及《北京市涉案（涉诉）财产价格鉴定操作规范》房屋完损等级评定参考，确定评估对象完损程度为“基本完好”，综合成新率按70%计算。《工程计算表》中工程量依据现场勘验记录确定，各项单价、人工费及材料费等依据《北京市2012建设工程预算定额》及相关取费标准。本次评估对象无实物，在现场勘验过程中，当事人一致认可的部分作为无争议部分，当事人意见不一致的作为异议部分，按各自意见分别计算，资料不足无法满足计算要求的，不予评估。委托方及当事人提供资料与现场勘验不符的，以现场勘验记录数据为准。各方当事人对上述内容未提出异议。京评公司另作出说明：评估结论中“含主材”指装修主材不可重复利用情况下的价格，“不含主材”指装修主材可以重复利用、扣除主材材料费情况下的价格。经核查评估结论，装修无异议项目中第13项“砖砌体内墙”0.92立方米为2道墙体积，第18项“防盗门”4.32平方米为2樘门面积，第19项“塑钢窗推拉”7.2平方米为2间房塑钢窗的面积。经核查勘验记录，未记录院落防盗门项目，如需重新安装，在原主材无法继续使用的前提下，该项目重置价格为1601元，重置成新价为1121元。经核查勘验记录，未记录小间塑钢窗外防护网项目，但委托方提供的双方认可的照片中该项目存在，在原主材无法继续使用的前提下，该项目重置价格为868元，重置成新价为607元。对此，恒久公司与北辰公司及第三人均认可评估报告、答复及工作说明的真实性。恒久公司主张评估价格过低，北辰公司不认可评估结论。恒久公司申请对现场清点的简易棚的恒久公司物品进行损失评估。经委托，北京中评联合价格评估有限公司向法院提交说明函，指出因无法提供涉案物品的相关票据、购买日期及使用年限，故鉴定条件不满足，不能作出相应的评估，并请求退案。经再次委托，北京腾骐资产评估有限公司作出终止评估说明函，指出因未能获得涉诉财产在损失之前的状态及相关资料，本次评估不具备评估条件，故终止评估。
关于搬家补偿费，北辰公司提交领款单并作出说明，因在原有租金补偿费基础上手写添加搬家费，所以要求恒久公司再次加盖公章以示存在两笔款，因恒久公司的法定代表人同时为中恒电公司的法定代表人，所以恒久公司拿中恒电公司的章进行盖章。对此，恒久公司的法定代表人称，中恒电公司和恒久公司在同一地址办公，因恒久公司与北辰公司签署涉诉协议书约定的租金补偿比其他户标准高，所以多加盖一个公章。
另查，北京市27号院内西侧平房原由东城教委房管所出租给恒久公司，恒久公司承诺租赁期间对房屋进行维护与装修，如遇双方租赁协议解除，承租方不因此与出租方发生争议。2009年1月15日，中恒电公司与东城教委房管所签署了关于北京市27号院内西侧平房的租赁合同。恒久公司与中恒电公司住所相同，法定代表人均为赵国荃。此后，恒久公司仍在上述地址办公。恒久公司在上述房屋南侧的院内空地上加盖简易办公房等作为办公场所及仓库使用，自建部分依约交由北辰公司拆除后未能恢复。中恒电公司当庭表示，恒久公司在本案中的诉讼主张与中恒电公司无关。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据本案查明的事实，北辰公司因承接政府抗震加固和节能改造工作，与恒久公司签订涉诉协议书。因恒久公司腾交拆除的房屋系未取得合法建房手续的房屋，双方就该房屋进行恢复验收的具体约定应为无效，对无效部分，恒久公司亦存在一定责任。北辰公司对因拆除办公用房导致恒久公司的损失负有赔偿责任，应按照相应责任予以折价赔偿。现恒久公司就被拆房屋已经申请评估，因被拆房屋的照片显示北侧一间有地板，南侧一间有防护网及院门，法院参考评估结论予以确定。恒久公司依据协议书向北辰公司主张因无法依约恢复并验收房屋的租金补偿，法院依照双方的过错程度予以确定。因涉诉协议书约定租金标准为4000元每月，故恒久公司关于6000元每月的标准，法院不予采信。关于搬家费，因没有证据显示恒久公司的租金补偿标准比他人标准高，故对于恒久公司主张因补偿标准高加盖两个公章的意见，法院不予采信。北辰公司关于领款单上加盖中恒电公司的印章系因增加搬家费800元的意见，法院予以采信。故恒久公司关于北辰公司另行支付搬家费的诉讼请求，法院不予支持。关于物品损失，因恒久公司无法举证物品的具体损失及损失系北辰公司造成，故对于该项诉讼请求，法院无法支持。据此，一审法院判决如下：一、北辰正方建设集团有限公司于本判决生效后七日内赔偿北京恒久电子技术服务有限公司因无法恢复被拆办公用房等的损失三万零六百九十六元；二、北辰正方建设集团有限公司于本判决生效后七日内向北京恒久电子技术服务有限公司支付租金补偿费四万元；三、驳回北京恒久电子技术服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实无异，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，根据本案现有证据显示，本案涉诉的由恒久公司腾交予北辰公司拆除的房屋，并未取得合法建设手续。双方虽于《协议书》中约定在抗震加固和节能改造工作完工后，由北辰公司按原标准进行恢复建设，但因上述房屋欠缺合法手续，故双方关于恢复该房屋建设的具体约定无效。现因房屋已被拆除且无法恢复，对于由此造成的损失，北辰公司应当承担相应赔偿责任。北辰公司上诉主张的其不应承担责任的上诉理由，依据不足，本院不予采信。至于赔偿的具体数额，经恒久公司申请，一审法院委托鉴定单位京评公司进行价格评估鉴定。京评公司鉴定资质合格，鉴定程序合法，其作出的鉴定意见依法可以作为本案证据使用。恒久公司对该鉴定意见不予认可，缺乏充分依据，本院对其该项上诉理由不予采信。一审法院结合鉴定意见及本案现有证据，对北辰公司应承担的该项损失赔偿数额予以确认，处理并无不当，本院予以确认。一审判决依据双方过错及双方合同签订、履行情况，对恒久公司依据《协议书》主张的租金补偿数额酌情予以确定，处理原则正确，酌定数额并无不当，本院不持异议。恒久公司与北辰公司关于此项争议的上诉理由不能成立，本院均不予采信。恒久公司要求北辰公司另行给付搬家费2303元的诉讼请求，缺乏合同依据，一审法院不予支持处理正确，本院予以确认。关于恒久公司上诉主张的物品损失赔偿一节，因恒久公司并未就其主张尽到必要的举证责任，一审法院依据证据规则，认定恒久公司应承担举证不能的不利后果，处理并无不当，本院予以确认。
综上所述，恒久公司与北辰公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9465元，由北京恒久电子技术服务有限公司负担7900元（已交纳），北辰正方建设集团有限公司负担1565元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 周梦峰
审判员 李 珊
审判员 陈雨菡
二〇一七年六月二十九日
书记员 胡 月