广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗天法民四初字第821号
原告：广州交通投资集团有限公司服务分公司，住所地广州市海珠区。
负责人：余世祥，该司总经理。
原告：广州北环高速公路有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：郑家纯，该司董事长。
两原告的共同委托代理人：朱小斌，广东诺臣律师事务所律师。
被告：吴文广，住广州市越秀区。
委托代理人：苏振宇，广东华科律师事务所律师。
被告：何杏仪，住址同上。
原告广州交通投资集团有限公司服务分公司（以下简称交投集团服务分公司）、广州北环高速公路有限公司（以下简称北环高速公司）诉被告吴文广、何杏仪租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告交投集团服务分公司、北环高速公司的共同委托代理人朱小斌，被告吴文广及其委托代理人苏振宇，被告何杏仪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告交投集团服务分公司、北环高速公司共同诉称：交投集团服务分公司是广州交通投资集团有限公司的分公司，北环高速公司是广州交通投资集团有限公司的下属企业。吴文广是北环高速公司的退休员工，两被告是夫妻关系。2014年12月12日，两原告与吴文广签订《员工宿舍租住协议》，将产权为广州交通投资集团有限公司的天河区银利街112号301房租给被告居住，面积62.49平方米，每月租金为1687.23元；租用期限从2014年6月1日起至2015年5月31日止。虽然《员工宿舍租住协议》第三条第2款支付方式约定租金“每月由丙方直接从乙方工资中划扣，统一汇总后交甲方，甲方可开具收款凭证”，但因为吴文广的退休金系由社保中心发放，故在实际履行中一直是由吴文广直接向北环高速公司通过交纳现金的方式支付租金，再由北环高速公司将吴文广的租金交给交投集团服务分公司。但吴文广自2014年11月以来，一直未按规定支付租金，直至2015年4月止，共计拖欠租金10123.38元，经原告多次催讨未果。两被告的行为已违反了《中华人民共和国合同法》及《员工宿舍租住协议》的规定，严重损害了广州交通投资集团有限公司及原告的合法权益。现原告提起本案诉讼，请求法院判令：一、解除原告与被告吴文广就天河区银利街112号301房的租赁合同关系；二、两被告立即腾空并向原告交还天河区银利街112号301房；三、两被告向原告清偿从2014年11月起至交还房屋之日止的租金（暂计至2015年4月为10123.38元，应计至实际交还房屋之日止）；四、两被告承担本案诉讼费用。
被告吴文广、何杏仪共同答辩称：不同意原告的全部诉讼请求。一、吴文广是公司的正式员工，享有福利分房或者由单位建立住房公积金的权利，原告没有按照法律规定给予吴文广分房或者一次性住房补贴，提供的补偿性租住房不能解除租住协议。吴文广作为原告的正式员工，根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，应享有分房或者由单位建立住房公积金的权利，在退休时享受一次性住房补贴。根据《广州市人民政府转发省人民政府关于加快住房制度改革实行住房货币分配的通知》，公司员工应享有货币分房的权利，原告也曾在1997年前进行过福利分房和1999年进行房改，公司部分员工已进行了福利分房，而被告吴文广因为已租住原告提供的宿舍而没有参与分房，在原告未进行一次性住房补贴的情况下，不能解除租住协议。二、原告擅自提高租金没有依据。被告现租住的房屋是2001年分配居住至今的，2014年每月的租金为404.8元，但原告在2015年却将租金提高至每月1687.23元。该房屋是被告吴文广在法律规定有福利分房或者住房公积金时没有参与上述分配而由原告提供租住的，应当视为没有享受上述分配的补偿措施，因此不能解除协议或者按照普通租赁计算租金。该房屋是原告提供给职工居住的，不是营业性出租房屋，不能按照《广州市房屋租金参考价》计算租金，也不能按照分摊面积来收租金，更谈不上按照《广州市房屋租金参考价》的150%计算。被告吴文广是因病退休，仍属于原告的在册员工（不在职），街道还未按照退休人员接纳被告吴文广进行退休人员管理，也无法按照退休人员参与社会救济等，原告不能解除协议或者按普通租赁计算租金。
经审理查明：广州市天河区沙太南路银利街112号301房（以下简称案涉房屋）的登记产权人为案外人广州交通投资集团有限公司（以下简称交投集团）。交投集团出具《同意出租证明》，表示同意其下属分公司交投集团服务分公司出租案涉房屋。
2014年12月12日，交投集团服务分公司（甲方／出租方）、吴文广（乙方／承租方）、北环高速公司（丙方／承租方所在单位）签订《广州交投集团员工宿舍租住协议》（以下简称《租住协议》），约定甲方同意将案涉房屋出租给乙方，租用类型为单租房；租用期限从2014年6月1日起至2015年5月31日止，共计1年；租金为每月1687.23元；乙方应按时缴纳租金、管理费、水电费及相关费用；任何一方违反本协议之约定，均视为违约；违约方除应承担违约责任外，如违约行为还导致另一方损失的，违约方还应赔偿另一方因此造成的一切损失；乙方如有违反本协议的行为，甲方有权根据《广州交投集团员工宿舍出租管理规定》及相关要求对乙方违约行为进行处理等。
2014年5月26日，北环高速公司开具《收据》，确认收到吴文广交付的5月份房租404.8元。
2014年12月15日，交投集团服务分公司开具《收款收据》，确认收到吴文广交付的案涉房屋2014年6月至10月租金2024元。
《租住协议》约定的租用期限届满后双方未续签合同。
现交投集团服务分公司、北环高速公司以吴文广存在未按照合同约定交付租金的违约行为为由，向本院提起诉讼。
诉讼过程中，吴文广称在《租住协议》签订时交投集团服务分公司、北环高速公司的工作人员口头承诺租金标准仍按照之前的404.8元／月的标准履行，交投集团服务分公司、北环高速公司对此陈述不予认可。
交投集团服务分公司、北环高速公司及吴文广双方共同确认吴文广自2014年11月起没有支付案涉房屋的租金，案涉房屋一直由吴文广、何杏仪居住至今。另，交投集团服务分公司、北环高速公司主张吴文广支付2014年5月至10月期间的租金没有按照每月1687.23元的租金标准足额支付，但其在本案中不主张上述期间的租金差额。
另，吴文广提供了北环高速公司于2014年9月16日作出的《北环营运部关于吴文广信访材料的复函》［北环营政（2014）76号］作为证据，交投集团服务分公司、北环高速公司均确认该证据的真实性。在该复函第二页第二段中，有“公司与您协商并征得您同意后已协助您申请公租房，目前街道正在办理您的申请。并且公司答应在您提出申请但未取得公租房资格的半年期间，仍然只按原租金标准收取您的房租”的内容。
本院认为：交投集团作为案涉房屋的登记产权人，同意由交投集团服务分公司出租案涉房屋，交投集团服务分公司、吴文广、北环高速公司签订的《租住协议》是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方当事人均应依约履行。
《租住协议》签订后，交投集团服务分公司已将案涉房屋交付给吴文广使用，吴文广应按照约定向交投集团服务分公司支付案涉房屋的租金。现各方当事人均确认吴文广自2014年11月起没有支付案涉房屋的租金，该事实属于当事人对案件事实的自认，本院对此予以确认。吴文广未支付自2014年11月起的租金的行为已构成违约，且《租住协议》所约定的租用期限于2015年5月31日届满后双方当事人并未续签租赁合同，因此，现交投集团服务分公司、北环高速公司要求解除与吴文广就案涉房屋的租赁合同关系的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。租赁合同关系解除后，吴文广应将案涉房屋腾空并交还给交投集团服务分公司，而何杏仪作为案涉房屋的使用人，其亦应承担腾空并交还案涉房屋的义务，因此，交投集团服务分公司要求吴文广、何杏仪腾空并交还案涉房屋的诉讼请求合法有理，本院予以支持，但由于吴文广、何杏仪另寻住处及腾空并交还案涉房屋需要一定时间，本院酌情判令吴文广及何杏仪于某判决发生法律效力之日起六十日内腾空并向交投集团服务分公司交还案涉房屋。
另，吴文广作为《租住协议》中的承租人，其应向交投集团服务分公司支付租金，但其自2014年11月起未支付租金的行为已构成违约，现交投集团服务分公司要求吴文广支付自2014年11月起至交还房屋之日止的租金的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。根据《租住协议》的约定，案涉房屋的租金标准为1687.23元／月，吴文广虽主张在《租住协议》签订时交投集团服务分公司、北环高速公司的工作人员口头承诺租金标准仍按照之前的404.8元／月标准履行，但未提供证据予以证明，交投集团服务分公司、北环高速公司亦对此陈述不予认可，故本院对于吴文广上述主张不予采信。但是，根据《北环营运部关于吴文广信访材料的复函》的内容，北环高速公司表示在吴文广提出申请但未取得公租房资格的半年期间，仍然只按原租金标准收取租金，而根据2014年6月至10月租金的《收款收据》显示，该期间每月租金为404.8元（2024元÷5个月）。综上，本院认定交投集团服务分公司、北环高速公司同意在《租住协议》约定的租赁期限前六个月（即2014年6月1日至2014年12月31日期间）按照404.8元／月的标准收取租金。因此，吴文广应按照404.8元／月的标准向交投集团服务分公司支付2014年11月、12月的租金，而自2015年1月1日起吴文广应按照1687.23元／月的标准向交投集团服务分公司交付直至实际交还房屋之日止的租金。何杏仪并非租赁合同关系的承租人，交投集团服务分公司、北环高速公司要求何杏仪支付上述租金的主张缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告广州交通投资集团有限公司服务分公司、广州北环高速公路有限公司与被告吴文广关于广州市天河区沙太南路银利街112号301房的租赁合同关系；
二、被告吴文广、何杏仪自本判决发生法律效力之日起六十日内腾空并向原告广州交通投资集团有限公司服务分公司交还广州市天河区沙太南路银利街112号301房；
三、被告吴文广自本判决发生法律效力之日起六十日内向原告广州交通投资集团有限公司服务分公司支付自2014年11月起至将上述房屋交还原告广州交通投资集团有限公司服务分公司之日止的租金（2014年11月、12月的租金按404.8元／月的标准计算，自2015年1月1日起的租金按照1687.23元／月的标准计算）；
四、驳回原告广州交通投资集团有限公司服务分公司、广州北环高速公路有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费295元，由原告广州交通投资集团有限公司服务分公司负担25元，被告吴文广负担270元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 王伟雄
人民陪审员 肖致富
人民陪审员 赖小玲
二〇一五年八月二十五日
书 记 员 梁怡筠
陈秋滢