南京市江宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）江宁汤民初字第610号
原告（反诉被告）王孝妹，女，1949年8月20日生，汉族。
委托代理人高从福，南京市江宁区麒麟法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）蒋宏成，男，1980年3月2日生，汉族。
委托代理人程飞，江苏刘洪律师事务所律师。
原告（反诉被告）王孝妹与被告（反诉原告）蒋宏成房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王孝妹的委托代理人高从福、被告蒋宏成及其委托代理人程飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王孝妹诉称，被告蒋宏成因从事餐饮需要，而于2008年7月与其签订房屋租赁合同，约定，其蒋宏成租赁其位于南京市江宁区麒麟街道文荟路66号房屋（以下简称案涉房屋），租赁期限为5年。合同签订后，其已将152平方米的房屋交给蒋宏成正常使用。该合同已于2013年6月30日到期，因政府征收承租房屋的土地，故双方不可能再续租。现起诉要求蒋宏成立即迁出承租的房屋，并将该房屋交付给其，要求蒋宏成给付2013年1月至2013年6月的租金10000元。
被告（反诉原告）蒋宏成辩称并反诉称，其租赁原告王孝妹的房屋从事餐饮业，其已按合同的约定给付房租至2013年6月30日。现案涉房屋面临拆迁，其在2012年9月即没有经营。原告王孝妹已与拆迁部门签订拆迁协议，但王孝妹没有给予其相应的补偿。现其同意从案涉房屋中迁出，其反诉要求王孝妹给付其搬迁过渡费95581.2元、装修补偿费163374.9元、附属物补偿费56443元、停业损失122685.4元，合计438084.5元，并要求王孝妹退还2012年10月至2013年6月的房租14900元。
反诉被告王孝妹辩称，反诉原告蒋宏成现尚欠其6个月的租金，且蒋宏成应当在2013年6月将案涉房屋交付给其，蒋宏成的诉讼请求不能成立，请求驳回蒋宏成的诉讼请求
经审理查明，2008年7月1日，原告王孝妹与被告蒋宏成签订房屋租赁合同1份。合同约定，王孝妹将案涉房屋二间二层（以房产证为准），出租给蒋宏成使用，从事餐饮行业；租期为5年，即自2008年7月1日至2013年6月30日；租金为每年20000元，每一年交付一次；因此房蒋宏成接手后需重新装修，时间较长，王孝妹考虑到蒋宏成的利益，同意让半个月时间作为蒋宏成的装修工期，不收房租；如因房屋整体建筑质量出现问题，蒋宏成不能正常营业，王孝妹有义务及时维修和承担蒋宏成经营上的损失，如遇在租赁期内拆迁，拆迁所赔偿的装潢费应归蒋宏成所有。合同对其他事项亦作出约定。此后，蒋宏成用案涉房屋开办南京市江宁区金府记饭店。2012年9月22日，南京市江宁区人民政府麒麟街道办事处（以下简称麒麟街道办）与王孝妹、丁庭伟签订《住宅房屋拆迁补偿安置协议》，约定根据南京市江宁区人民政府2011年《南京市江宁区征地拆迁补偿安置办法》的规定，麒麟街道办对位于南京市江宁区麒麟街道麒麟门社区麒麟门自然村S122拓宽改造及拆迁安置房项目红线范围内的房屋及附属物，其中砖混结构房屋面积362.05平方米，予以拆除，拆迁补偿款总计1753385.4元。根据该协议，案涉房屋按2800元／平方米的标准予以补偿，因该房屋系直接用于经营性房屋，一楼另按3000元／平方米的标准，二楼另按1100元／平方米的标准给予经营损失补助。2013年7月，王孝妹向本院提起诉讼。审理中，蒋宏成提起反诉，本院予以合并审理。王孝妹自愿放弃租金10000元的诉讼请求。蒋宏成认为其已给付王孝妹2012年7月至2013年6月租金18000元，扣除2000元抵作其维修案涉房屋漏雨的费用。王孝妹对18000元予以认可，但不认可蒋宏成对案涉房屋进行维修。蒋宏成对于其完成的附属物及装修项目未能提供相应的证据证实。庭审中，王孝妹认可属于蒋宏成的附属物为简易地坪、广告牌，装修为防盗网防盗窗8个、外墙面砖24平方米、一楼室内地板砖、二楼实木地板、墙裙50平方米、一二楼实木吊顶、壁橱吊柜、卷帘门、防盗门1个、木门窗套18个、空调、太阳能、有线电线、宽带网。
另查明，案涉房屋所有权证书登记的面积为152.24平方米。庭审中，双方一致确认蒋宏成实际使用的房屋面积一、二层分别为98.15平方米（13米×7.55米，含一楼1.2米宽走廊）及假三层，并认可案涉房屋的征收公告于2012年8月发布。蒋宏成认为其经营至2012年9月，此后因拆迁而无法正常经营。拆迁协议中确认假三层的面积为83.2平方米。
上述事实，有房屋租赁合同、村镇房屋所有权证、农居民建房集体土地使用证、《住宅房屋拆迁补偿安置协议》、拆迁房屋调查表、拆迁补偿测算总表、装修附属物补偿测算附表及原被告的陈述等证据材料证实。
本院认为，原告王孝妹与被告蒋宏成之间的房屋租赁合同合法、有效，应受法律保护。现该房屋被征收，蒋宏成应当从案涉房屋中迁出，王孝妹应将属于蒋宏成租赁房屋的停业损失、搬迁补助费、装修补偿费、附属物补偿费给付蒋宏成。蒋宏成实际使用的房屋面积为一、二层分别为98.15平方米及假三层。根据《南京市江宁区征地拆迁补偿安置办法》的规定，结合拆迁补偿安置协议确定，蒋宏成应获得的补偿为：停业损失76164.4元［（一楼98.15平方米×5800元／平方米＋二楼98.15平方米×3900元／平方米）×8%］、搬迁补助费38082.2元［（一楼98.15平方米×5800元／平方米＋二楼98.15平方米×3900元／平方米）×4%］、附属物补偿费5040元（广告牌3360元、简易地坪1680元）、装修补偿费45276.5元（防盗网防盗窗429元、外墙面砖480元、二楼实木地板14722.5元、墙裙4500元、一楼室内地板砖3328元、一二楼实木吊顶14043元、壁橱吊柜504元、卷帘门2520元、防盗门500元、木门窗套1350、空调太阳能2000元、有线电线400元、宽带网500元），共计164563.1元。蒋宏成对其主张的其他附属物、装修，未能提供相应的证据加以证实，故本院不予认定。关于蒋宏成要求王孝妹返还租金14900元的问题，双方认可案涉房屋的征收公告发布于2012年8月，公告发布之日，双方的租赁关系终止。现蒋宏成主张其实际经营至2012年9月，要求退还2012年10月至2013年6月共9个月的租金符合法律规定，本院予以支持。蒋宏成给付王孝妹最后一个年度的租金18000元，其称另2000元抵作维修房屋漏雨的费用，但未能提供相应的证据加以证实，故本院不予采纳。王孝妹应退还蒋宏成的租金数额应为13000元（18000元－20000元／年×（12个月－9个月）］。王孝妹自愿放弃租金10000元的诉讼请求，系当事人依法处分自己民事权利的行为，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告蒋宏成于本判决发生法律效力之日起15日内从位于南京市江宁区麒麟街道文荟路66号房屋中迁出，将该房屋返还给原告王孝妹。
二、反诉被告王孝妹给付反诉原告蒋宏成停业损失、搬迁费用、附属物补助费、装修费用共计164563.1元，并返还反诉原告蒋宏成租金13000元，合计177563.1元，于本判决发生法律效力之日起15日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费130元，反诉案件受理费4048元，合计4178元，由原告王孝妹负担1637元，由被告蒋宏成负担2541元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时向该院（开户行：农行鼓楼支行，账号10105901040001276）预交上诉案件受理费。
审 判 长 乔 华
人民陪审员 吴宝生
人民陪审员 王 冬
二〇一三年十二月十八日
见习书记员 吴 甜