南京市玄武区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）玄商初字第276号
原告中国工商银行股份有限公司南京玄武支行，住所地在南京市玄武区洪武北路139号。
负责人李冬，该行行长。
委托代理人张铮，江苏钟山明镜律师事务所律师。
被告常杰，男，汉族，1966年12月8日生。
被告程琳，女，汉族，1969年8月20日生。
被告南京金脉诺装饰工程有限公司，住所地在南京市玄武区珠江路88号A座2404室。
法定代表人王俊。
原告中国工商银行股份有限公司南京玄武支行（以下简称工商银行）诉被告常杰、程琳、南京金脉诺装饰工程有限公司（以下简称金脉诺装饰公司）借款合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告工商银行的委托代理人张铮到庭参加了诉讼，被告常杰、程琳、金脉诺装饰公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告工商银行诉称：2012年6月19日，工商银行与常杰签订“个人循环借款合同”、与常杰、程琳签订“个人借款最高额抵押合同”、“南京市房地产抵押合同”。借款合同约定，借款人在本合同项下循环贷款额度为90万元，循环期限至2018年6月19日，借款人可以循环使用上述额度。利率为同期贷款基准利率上浮30%，可随基准利率调整而浮动，还款方式为按月25日付息、到期还本。借款人在本合同项下单笔提款出现连续两次或累计六次以上违约的，贷款人有权要求借款人提前清偿全部贷款以及利息、罚息和其他费用。抵押合同约定，常杰、程琳以南京市浦口区浦珠北路xx号xx城xx花园xx幢x单元606室作为借款担保，并办理了抵押登记手续，担保的债权包括，在2012年6月19日至2018年6月19日期间，在90万元的最高额度内，贷款人对借款人享有的债权，担保范围包括主债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费等）。程琳、金脉诺装饰公司书面承诺对常杰的借款承担共同还款义务。
合同签订以后，工商银行共向常杰发放三笔贷款，其中2012年6月21日发放80万元，本息已还清，2012年12月21日发放一年期的10万元贷款，截至2013年12月21日，本金未还，欠息1037.31元，2013年6月25日发放一年期的贷款80万元，截至2013年12月25日，已连续两次违约。
借款人的违约行为致使贷款面临巨大风险，为维护原告的合法权利，现起诉请求法院判令三被告立即偿还借款本金90万元、利息11481.25元（利息暂计算至2013年12月25日，之后的利息、罚息、复利按约定的标准计算至本息付清），原告对约定的抵押物享有优先受偿权，本案的诉讼费由三被告承担。
被告常杰、程琳、金脉诺装饰公司未作答辩。
经审理查明：2012年6月19日，工商银行与常杰签订“个人循环借款合同”、与常杰、程琳签订“个人借款最高额抵押合同”、“南京市房地产抵押合同”。
借款合同约定，借款人在本合同项下循环贷款额度为90万元，循环期限至2018年6月19日，借款人可以循环使用上述额度。利率为同期贷款基准利率上浮30%，可随基准利率调整而浮动，还款方式为按月25日付息、到期一次性还本。借款人在本合同项下单笔提款出现连续两次（含）或累计六次（含）以上违约的，贷款人有权要求借款人提前清偿全部贷款以及所产生的利息、罚息和其他费用。借款人未按约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按期支付利息，按罚息利率计收复利，罚息利率为在执行利率基础上加收50%。贷款人为实现本合同项下债权及担保权利产生的费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。
抵押合同约定，常杰、程琳以其所有的南京市浦口区浦珠北路xx号xx城xx花园xx幢x单元606室（所有权证号为浦转字第02xxxxx号、浦转共字第00xxxxx号，土地权证号为宁浦国用（2008）第0xxxxx号）为上述借款合同发生的债权提供抵押担保，担保范围包括主债权本金、利息、违约金、损害赔偿金以及实现抵押权的费用。上述抵押权于2012年6月20日在房管部门办理了抵押登记，且抵押合同也在房管部门备案。
合同签订以后，工商银行于2012年12月21日向常杰发放10万元贷款，期限为12个月，年利率为6.9%，截至2013年12月25日，本金到期未还，欠息1037.31元。工商银行于2013年6月25日向常杰发放贷款80万元，期限为12个月，利率为7.8%，截至2013年12月25日，常杰已连续两期逾期未支付利息，欠息10443.94元，之后也未还款。
程琳于2012年5月30日向工商银行作出共同还款承诺：对于常杰向工商银行申请的期限为72个月的90万元贷款，程琳自愿与借款人共同承担还款义务，负责共同偿还贷款本息，直至贷款本息全部结清为止。
金脉诺装饰公司于2012年6月2日书面承诺对常杰的借款承担共同还款责任。
以上事实有借款合同、抵押合同、提款申请表、借款凭证、收据、还款明细、共同还款承诺书、股东会决议、贷款逾期说明及庭审笔录等证据证明。
本院认为：工商银行与常杰之间的个人循环借款合同合法、有效，常杰有权在约定的期限内循环使用约定的借款额度。对于工商银行于2012年12月21日向常杰发放的10万元贷款，在借款到期后，常杰并未归还本金及积欠的部分利息，其应当立即归还所欠本息。对于工商银行于2013年6月25日向常杰发放的80万元贷款，截至2013年12月25日，常杰已有连续两期未能依约支付利息，根据约定，工商银行可以提前要求偿还全部借款本金及相应的利息，现借款期限已届满，故常杰应立即归还所欠本息。
抵押人常杰、程琳自愿以自有的房产为上述债务提供抵押担保，且在房管部门办理了抵押登记，该担保关系真实、合法，工商银行依法取得了优先受偿权。根据在房管部门备案的抵押合同约定，抵押担保的范围包括本金、利息及实现抵押权的费用等，故工商银行有权对抵押的房屋折价或者以拍卖、变卖所得价款在上述债权的本金、利息及实现抵押权的费用等范围内优先受偿。
程琳、金脉诺装饰公司承诺对上述债权承担共同还款责任，该承诺系其真实意思表示，故其应按承诺承担共同还款责任。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告常杰于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司南京玄武支行借款本金90万元、利息11481.25元（利息暂计算至2013年12月25日，之后的利息按照约定的标准计算至本判决确定给付之日）；
二、原告中国工商银行股份有限公司南京玄武支行有权以常杰、程琳名下坐落于南京市浦口区浦珠北路xx号xx城xx花园xx幢x单元606室（所有权证号为浦转字第02xxxxx号、浦转共字第00xxxxx号，土地权证号为宁浦国用（2008）第0xxxxx号）折价或者以拍卖、变卖价款在被告常杰的上述债权范围内优先受偿；
三、被告程琳对常杰的上述债权承担共同还款责任；
四、被告南京金脉诺装饰工程有限公司对常杰的上述债权承担共同还款责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，被告应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费12915元、保全费5000元、公告费（按票据实结算）由各被告负担。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省南京市中级人民法院开户银行：南京市农业银行鼓楼支行；账号：10×××76。
审 判 长 刘昌政
人民陪审员 伍世梅
人民陪审员 周琪宝
二〇一四年八月二十九日
见习书记员 赵五英