湖北省武汉市东西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂东西湖民商初字第00535号
原告武汉市江岸区乐其教育培训学校。
法定代表人万惠芳，校长。
委托代理人龚磊，湖北扶轮律师事务所律师。
被告武汉新世界康居发展有限公司。
法定代表人胡承启，董事长
委托代理人曾钢，湖北中和信律师事务所律师。
委托代理人陈杏莉。
原告武汉市江岸区乐其教育培训学校（以下简称乐其学校）诉被告武汉新世界康居发展有限公司（以下简称康居公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员贾继祠独任审判，公开开庭进行了审理。原告乐其学校的委托代理人龚磊、被告康居公司的委托代理人曾刚、陈杏莉到庭参加诉讼。在本案审理过程中，康居公司以乐其学校欠付租金及管理费为由向本院提出反诉，后因康居公司以乐其学校主动支付了欠费为由，撤回反诉，本院口头裁定予以准许。本案现已审理终结。
原告乐其学校诉称，2012年5月7日，原、被告签订《常青中央商业街商铺租赁合同》，约定原告承租被告所有的位于常青花园八号小区A区一号楼4层的商铺，面积526.15平方米，租赁期从2012年5月7日至2017年5月6日，为期五年，租金为30元／平方米／月，月管理费3，683元，租金从第三年开始调整，租赁用途为教育及相关产品销售，合同还约定了其他事项。此后，原告向被告缴纳了首期三个月的租金、管理费及保证金共计131，479元。商铺交付后，原告投资80余万元对商铺进行了全面装修。2012年10月原告开始招聘授课老师，对外招生。当时就有授课老师及参加试听课的学生家长反映校区内油烟味严重，空气憋闷，身体不适。原告遂向被告反映，被告进行了维修，但油烟倒灌问题一直未得到根治。后原告向武汉市东西湖区环保局进行了反映，环保局经现场调查后于2013年11月21日出具调查结论：商业街在将楼层分隔出租的过程中，对烟道密闭不彻底，导致楼下餐饮企业排放的油烟窜入该楼层，而该烟道从乐其校区内通过，致使该校区油烟异味最明显，严重影响了学生身体健康和学校教学环境。被告收到该调查结论后，虽然对烟道进行了维修，但目前原告的校区内仍有大量油烟异味，严重影响招生、教学。在此过程中，原告多次要求被告免除至今的租金，但被告一直未予回应。原告认为被告交付的商铺至始存在烟道未封闭引发油烟倒灌的瑕疵，违反租赁合同第八条约定的环保要求，其应承担交付不合格的违约责任。该商铺的瑕疵已危及原告的教师及学生的安全及健康，致使学校师资、学生流失严重，给原告造成巨大经济损失，被告对此应承担赔偿责任。虽然被告对烟道进行了维修，但原告的校区仍存在油烟异味，被告应当继续整改。据此，原告诉至本院，请求判令：1、免除原告应付给被告的租金、管理费共计350，424元（从2012年12月至判决生效之日止）；2、被告对原告校区的通风烟道继续进行整改，直到达到环保要求为止（达到环保要求指的是环保部门认可）；3、被告赔偿因租赁物瑕疵给原告造成的损失150，000元；4、本案诉讼费由被告承担。在庭审中，原告乐其教育学校当庭撤回第2、3项诉讼请求。
被告康居公司辩称，原告的诉讼请求无事实依据，请求法院驳回其全部诉讼请求。
原告乐其学校为支持其诉讼主张，在期限内向本院提交如下证据：
1、商铺租赁合同，证明原、被告双方的租赁合同关系
2、租金及保证金的发票，证明原告履行了合同义务；
3、武汉市东西湖区环保局出具的调查报告，证明原告校区内的油烟是由于被告未将烟道封闭引发的，被告交付的商铺存在缺陷和瑕疵，该违约行为给原告造成了巨大的经济损失；
4、教师离职申请（陈丽君）、身份证复印件。证明因校区内油烟问题，导致师资的流失，影响原告的正常招生、教学，给原告造成了损失；
5、退学情况说明8份、证明1份、处理表1份，证明被告交付商铺的瑕疵，导致学生退学及欲报名学习的学生没有报名，给原告造成了损失；
6、宣传单，证明原告经营的吉的堡教育是幼儿教育知名品牌，影响力较大，因为原告交付的房屋有瑕疵，严重影响了原告的商誉。
被告康居公司为支持其辩称意见，在期限内向本院提交土地使用权证，证明其是租赁房屋的所有权人。
审理中，本院于2014年8月27日组织原、被告双方前往武汉市东西湖区常青花园8小区1号楼4楼的乐其学校进行了现场勘验并制作了勘验笔录，勘验结果为进入乐其学校后能感到明显的油烟味，乐其学校内的墙壁中间有一根贯穿整栋大楼的主烟道，在顶层5楼，该烟道有明显修补过的痕迹；本院于2014年9月5日，向乐其学校离职员工陈丽君核实了有关情况并制作了调查笔录，陈丽君在笔录中表示其于2012年至2013年5月在乐其学校工作，负责行政和财务方面的工作，因学校油烟污染严重导致身体不适而离职，其工作期间有十位左右学生家长因为油烟污染要求学生退学，学校退费，还有很多客户有培训意向，但到学校现场发现油烟味后即拒绝报名；本院于2014年11月24日，对康居公司代理人陈杏莉随机挑选的3位学生家长进行了电话核实，核实结果为程迪、夏振宇、刘俊松三名学生的家长反映的情况与乐其学校提供的学生退费情况说明所在的内容一致，此过程本院进行了录像。
经庭审质证，原告乐其学校对被告康居公司提交的土地使用权证、本院所作的勘验笔录、调查笔录及与向学生家长核实的情况均无异议。
被告康居公司对原告乐其学校提交的证据1的真实性无异议，对证明目的有异议，认为交付的商铺符合合同约定；对证据2无异议；对证据3的真实性、合法性有异议，理由是其未参加该调查，监察大队也未向其送达该报告，报告结论缺乏事实依据，没有具体的数据，也没有提到任何标准；对证据4有异议，认为该证据系证人证言，证人应当出庭接受询问；对证据5无异议；对证据6有异议，该证据系原告单方宣传的材料，且与本案无关；对本院所作的勘验笔录、调查笔录及与向学生家长核实的情况均无异议。
对当事人无异议的证据即原告乐其学校提交的证据2、5、本院所作的勘验笔录、调查笔录及与向学生家长核实的录像，予以采信；对当事人有异议的证据，本院认证意见如下：
原告乐其学校提交的证据1能够反映原、被告之间的房屋租赁合同关系，本院对其证据效力予以确认；证据3有加盖东西湖区环境监察大队公章的原件，且该调查报告的结果与本院组织双方进行现场勘验的结果一致，本院对其证据效力予以确认；证据4为陈丽君的离职申请书，该申请书形成于2013年5月15日，并不是陈丽君专门为本次诉讼出具的，不属于被告认为证人证言，属于书证，且该申请与本院所作的调查笔录相印证，本院对其证据效力予以确认；证据6系原告自制的宣传材料，不是第三方的客观评价，不能客观的反映其商誉情况，本院对其证据效力不予确认。
本院根据以上有效证据及各方当事人在庭审中的陈述，综合认定本案案件事实如下：
康居公司成立于1995年1月25日，其经营范围为房地产综合开发、商品房销售、租赁、物业管理；经营餐饮、美容美发、健身、游泳、球类运动、棋牌（仅供有许可证的分支机构经营）；承接建筑装饰工程；生产、销售与房地产开发配套的工业产品。其是武汉市东西湖区八小区一号楼4-1号商铺的土地使用权人。
2012年5月7日，康居公司（甲方，出租方）与乐其学校（乙方，承租方）签订《常青中央商业街商铺租赁合同》，约定甲方将其开发的建筑面积为526.15平方米常青花园八号小区A区一号楼4层的商铺出租给乙方使用，租期为5年，自2012年5月7日至2017年5月6日止。租赁期第1、2年度租金为30元／平方米／月，月租金为15，785元，管理费单价为7元／平方米／月，月管理费3，683元。其中装修免租期为6个月，此间支付甲方管理费22，098元。租赁期第3年度租金单价为31.5元／平方米／月，月租金16，574元，月管理费3，683元。租赁期第4年度租金单价为33.07元／平方米／月，月租金为17，403元，月管理费3，683元。租赁期第5年度租金单价为34.73元／平方米／月，月租金为18，273元，月管理费3，683元。为确保无违约责任，该房屋及附属设施安全完好及租赁期限内相关费用如期结算，乙方同意于本合同签订后五个工作日内向甲方支付履约保证金（相当于叁个月租金、管理费之和）58，404元，水电保证金（相当于壹个月租金、管理费之和）19，468元，作为乙方履行本合同义务的保证金，同时甲方应向乙方提供税务机关认可的收据。甲方同意自商铺正式交付于乙方之日起6个月为乙方装修免租期，供乙方用于装修及试营业。在装修免租期内，乙方免付房租，但此期间发生的水电费、垃圾清运费、管理费、通讯机其他各项费用均由乙方承担，支付方式和时间按甲方书面通知为准。装修免租期满次日为计租日。乙方承诺本项目总投入不低于1，000，000元，签订合同同时向甲方提交相关资产证明文件。乙方租赁区域内的烟道为公共设施，乙方不得擅自改动或拆除，如乙方设置排烟设施、空调连接管时应按甲方要求进行，如因乙方原因造成相邻区域无法使用该烟道，所有责任由乙方承担，相关恢复及赔偿费用从乙方已缴保证金中扣抵。该租赁合同还约定了其他事项，但未约定甲方违约时违约责任的承担方式和标准。
合同签订后，康居公司向乐其学校交付了商铺，乐其学校缴纳了租金、管理费及保证金，乐其学校将租赁的商铺进行了装修，招收了老师及相关行政人员，开办了少儿英语培训学校。在使用该房屋的过程中，乐其学校发现该商铺内贯穿整栋大楼的主烟道存在漏烟情况，致使校区内油烟污染严重，遂联系康居公司进行维修。
2013年3月至6月间，程迪、夏振宇、刘俊松等多名学生的家长以学校内油烟污染严重为由，填写了常青校区学生退费情况说明，向学校申请退学，乐其学校按学生家长的要求予以准许并退还了学费，每位学生的退费均超过6，000元。
2013年5月15日，乐其学校员工陈丽君向其提交离职申请书，以“因为学校烟道的影响，这里每天都有很浓的油烟味灌鼻，有时重的时候，我眼睛都觉得睁不开，虽然学校与物业配合修理了几次，但是好像没有减轻这个怪味，感觉到胸闷气短、想吐，长期在这种环境下工作，实在坚持不了。”为由，向乐其学校提出申请，离开了学校。陈丽君在本院向其核实案情时还表示有很多客户有培训意向，但到学校发现油烟味后即拒绝报名。
针对乐其学校油烟扰民的投诉，东西湖区环境监察大队于2013年11月21日会同武汉市东西湖环境监测站、乐其学校、康居公司对乐其学校校区内环境及常青花园十四村商业街餐饮油烟排放系统进行了调查，调查情况为：乐其学校校区内多个教室油烟异味明显，引发人体不适反应；经与乐其学校和康居公司代表一同查看该商业街建筑结构布局及学校内部建筑装修情况，初步判定：1、该商业街设计合理，布设有专用的通风烟道，餐饮油烟集中排入通风烟道内至房顶高空排放；2、该商业街4楼出租给多个教育机构，无餐饮企业。专用通风烟道无管道接入。商业街在将该楼层分隔出租的过程中，对该烟道进行了封闭处理，但密闭不彻底，导致楼下餐饮企业排放的油烟串入该楼层，而该烟道从乐其学校校区内通过，致使该校区内油烟异味最明显，严重影响了学生的身体健康和学校教学环境。建议康居公司及其下设物业公司对乐其学校小区内通风烟道进行了排查，对烟道接入口进行彻底密闭，确保油烟不进入该楼层，保障孩子们的身心健康。
此期间，康居公司对烟道进行了多次整改、维修，乐其学校油烟污染较之前有所好转，但进入小区内仍然存在明显的油烟污染。
2014年7月23日，原告乐其学校诉至本院，要求如诉称。审理中，双方仍坚持诉辩称意见，调解不成。
本院认为，原告乐其学校与被告康居公司于2012年5月7日签订的《常青中央商业街商铺租赁合同》不违反法律、法规的禁止性规定，合法、有效，双方应严格按照合同履行各自义务。本案中，武汉市东西湖区环保局出具的调查报告、学生退费情况说明、陈丽君的离职申请、本院的现场勘验笔录等证据均能证明康居公司交付给乐其学校的商铺存在明显的油烟污染，虽然此问题在双方签订的《常青中央商业街商铺租赁合同》中并未明确约定，但康居公司并不是普通出租人，而是大型商业地产的开发商和管理人，其有保证所出租的房屋符合基本的环境要求，便于承租人开展商业用途等合同附随义务。其对于出租商铺的环境瑕疵，未对租户予以事前告知，其应当承担瑕疵履行的违约责任。
本案中，首先，原、被告双方签订的是由被告康居公司制定的格式合同，在该合同中，并未对出租方违约进行任何约定；其次，根据常理，结合乐其学校离职员工陈丽君的陈述，本院认为，乐其学校的退费仅仅系其损失的一部分，应存在客户有培训意向，但到学校发现油烟味后未报名的情况，该部分损失确实难以计算。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条仍不能确定的，受损害方根据标的物的性质及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、重做、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”，在本案审理中，原、被告双方并未就此违约情况达成一致意见，故乐其学校可要求康居承担减少房租的违约责任。
虽然康居公司出租给乐其学校的商铺存在油烟污染的瑕疵，确实影响了商铺的使用价值，也给原告乐其学校经营造成了损失，但并不意味着该商铺没有任何使用价值，故乐其学校要求免除其应付给被告的租金、管理费共计350，424元（从2012年12月至判决生效之日止）的诉讼请求无事实和法律依据。综合考虑双方的租赁期限、租金、租赁商铺的面积、用途、违约方在违约行为发生后采取的措施等因素，本院酌定被告康居公司承担向乐其学校退还6个月房租94，710元（起诉之时的月租金15，785元×6个月）的违约赔偿责任较为合理。
需要说明的是，在本案审理过程中，双方当事人一致认为该商铺的油烟污染很难得到彻底根治，乐其学校明确表示不以此为由请求解除合同要求被告承担违约责任，而是要求继续履行合同，要求被告承担瑕疵履行的违约责任，故在今后履行合同过程中，乐其学校不得再以此为由，要求康居公司就此油烟污染问题承担违约责任。
依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十一条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告武汉新世界康居发展有限公司于本判决生效后十日内向原告武汉市江岸区乐其教育培训学校支付违约赔偿金94，710元；
二、驳回原告武汉市江岸区乐其教育培训学校其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4，442元（已减半收取），由被告武汉新世界康居发展有限公司负担，并在履行上述给付义务时一并支付给原告武汉市江岸区乐其教育培训学校。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费8，884元，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户-
市中院诉讼费分户；帐户：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 贾继祠
二〇一五年二月十日
书 记 员 赵 靓