广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房初字第35号
原告罗丽卿
委托代理人黄理燕，广东耀业德律师事务所律师。
被告湛江市粤西建筑工程公司深圳分公司（以下简称粤西深圳分公司）
代表人魏君璇
委托代理人李权林
被告湛江市粤西建筑工程公司（以下简称粤西公司）
法定代表人黎春盛
被告深圳市鑫宝丰房地产开发有限公司（原称深圳宝丰实业公司、深圳市星宝丰房地产开发有限公司，以下简称鑫宝丰公司）
法定代表人邱伟雄
委托代理人程林权，广东执正律师事务所律师。
第三人深圳市金银威实业发展有限公司（以下简称金银威公司）
法定代表人罗书伟
原告罗丽卿与被告粤西深圳分公司、粤西公司案外人执行异议之诉一案，本院受理后，因作为执行案件的被执行人鑫宝丰公司反对罗丽卿对涉案标的主张的实体权利，本院依法追加鑫宝丰公司为本案共同被告参加诉讼，被执行人金银威公司对罗丽卿主张的实体权利未作表态，本院依法追加金银威公司为本案无独立请求权第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。原告罗丽卿委托代理人黄理燕、被告粤西深圳分公司委托代理人李权林、被告鑫宝丰公司委托代理人程林权到庭参加诉讼。被告粤西公司、第三人金银威公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告罗丽卿诉讼请求：1、撤销深圳市中级人民法院（2013）深中法执外异字第93号执行裁定；2、判决驳回粤西深圳分公司、粤西公司向深圳市中级人民法院申请对金丰豪庭整幢查封、并拟整栋拍卖的许可；3、鑫宝丰公司、金银威公司应积极尽早履行清偿欠粤西深圳分公司、粤西公司之工程款，以解除对金丰豪庭的整栋包括罗丽卿在内的房产的查封申请（涉案房产26C价值1254400元）；4、在本案结案之前，深圳市中级人民法院暂缓对争议房屋的一切执行措施；5、案件受理费由粤西深圳分公司、粤西公司负担。经本院释明，2014年7月9日，罗丽卿变更上述诉讼请求第2、3、4项为：请求确认位于深圳市宝安区26区金丰豪庭大厦26楼C室为罗丽卿所有。事实与理由：罗丽卿之前借款给金银威公司用于金丰豪庭大厦整体恢复运作，后因金银威公司无力偿还协商以房抵债。2009年1月1日，罗丽卿与金银威公司签订了“公司内部认购协议”，约定将金丰豪庭26A、26B、26C房转让给罗丽卿，并于2009年1月10日将房屋交予罗丽卿。至此，罗丽卿付清房款，涉案房产转让给罗丽卿并交由罗丽卿占有、使用，但因涉案房产办证条件未成就，未能办理房产证非罗丽卿过错。2013年4月初，罗丽卿偶然看到登报公告信息，称深圳市中级人民法院要对包含罗丽卿抵偿工程款转让所得房产在内的“金丰豪庭”大厦作整体拍卖。罗丽卿得知情况后，于2013年4月17日向深圳市中级人民法院递交《执行异议书》，要求解除对房屋的查封停止对房屋的执行。深圳市中级人民法院于8月3日召开听证会，对罗丽卿提出的异议进行审查。2013年11月7日，深圳市中级人民法院作出（2013）深中法执外异字第93号执行裁定，以“金银威公司自行就已经查封的房产所作的移转、设定权利负担等行为，不得对抗申请执行人。故未经人民法院准许占有查封房产，人民法院可依法解除占有或排除妨害”为由，裁定驳回罗丽卿提出的执行异议。罗丽卿认为（2013）深中法执外异字第93号执行裁定存在对事实审查不清，且粤西公司查封也存在严重错误、整体拍卖违反事实与法律。具体理由如下：深圳市中级人民法院查封“金丰豪庭”整栋大厦违反法律规定。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条第一款对法院超标的查封问题作出了明确的规定。粤西公司申请拍卖金丰大厦以偿还其工程款，而金银威公司和鑫宝丰公司所欠的工程款本金总额不足6000万元，本息计算至今也就一亿多，而根据深圳市中级人民法院委托的深圳市国潼联土地房地产评估有限公司对金丰豪庭所做的《房地产估价报告》（深国潼联评字（2013）第30012号）评估出金丰豪庭的价格为7亿多元，远远超过了粤西公司主张的工程款，故粤西公司申请查封整栋“金丰豪庭”不符合法律规定，而深圳市中级人民法院准许查封整栋的裁定也就相应的错误，是属于超标的查封。“金丰豪庭”大厦主要分为1-5楼裙楼商业部分和6-28层住宅部分，根据《房地产估价报告》（深国潼联评字（2013）第30012号），1-4楼的评估价值就已经为4亿多元，而大厦是属于可以分割拍卖和查封的主体，这说明粤西公司针对工程款享有的债权只要查封大厦裙楼部分就已经远远超过其执行标的，而该查封的裁定发出之时，金银威公司多次提出超标的查封的异议，只是没有重视而已。综上所述，深圳市中级人民法院查封“金丰豪庭”大厦整栋，明显违反法律的相关规定，属于典型的错误财产保全，依法应当立即予以解除，从而应当停止对金丰豪庭大厦整栋查封、拍卖，更不应对罗丽卿的房产进行查封。罗丽卿承接“金丰豪庭”大厦的整改工程，是在政府支持大厦恢复使用的情况下进行的，接收金银威公司以楼抵偿工程款是被逼无奈下的结果，罗丽卿属于善意第三人，其权益应当受到保护。罗丽卿2009年初承接“金丰豪庭”大厦的整改工程之初，是看到金银威公司拿到的宝安区政府《关于创业广场大厦消防问题的复函》（深宝府办函（2008）121号），宝安区政府支持金银威公司尽快解决创业广场大厦的消防和工程验收等问题，这也认可了金银威公司在金丰豪庭享有的权益，也是积极促成其完善金丰豪庭工程的。并且金银威公司也出具了相关的《深圳市宝安区建设工程发包方式审批表》、《建设工程开工报告表》、鑫宝丰公司开具的《证明》等一系列文件，包括深圳市中级人民法院（2003）深中法民五初字第209号生效民事判决和（2003）深中法民五初字第100号生效民事判决，这些文件均证明了金银威公司拥有金丰豪庭78%的权益，也证明其确实是金丰豪庭的开发商。罗丽卿完成工程之后，并不知晓金银威公司根本没有支付工程款的能力，并且罗丽卿也是分包了工程总项下的小工程给其他分包商，小分包商也追着罗丽卿要求支付工程款，种种逼迫，万般无奈的情况下，不得已接收金银威公司提出的以楼偿还工程款。罗丽卿作为普通群众，对于金丰豪庭大厦是否被查封也并不知情，属于善意第三人。依据《最高院关于执行中查封、扣押、冻结财产的有关规定》第17条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，罗丽卿已付清全部价款并实际占有涉案房产，而且罗丽卿没有过错，多次催促金银威公司办理房产证，终因金银威公司办证条件未成就而无法办理房产证。综上所述，罗丽卿认为，粤西深圳分公司、粤西公司申请法院整栋房产查封、拍卖是错误的，侵犯了罗丽卿的合法权益。为此，依据《民诉法》的有关规定，特提起诉讼，请求人民法院查明事实，依法判决。
被告粤西深圳分公司辩称，请求法院依法强制执行（2013）深中法执恢字第16号裁定，继续依法拍卖“金丰豪庭”（原创业广场）物业，尽快支付拖欠粤西深圳分公司16年未支付的工程款含罚息。请求法院依法驳回罗丽卿的无理诉求。深圳市中级人民法院（2013）深中法执外异字第93号裁定，合法正确。“金丰豪庭”项目是粤西深圳分公司于1998年至2000年期间全垫资建成的，该项目工程拖欠粤西深圳分公司工程款合计7349万元，16年罚息约8661万元（暂计至2014年6月29日止），共计1.6亿多元。深圳市中级人民法院依法强制执行（2013）深中法执恢字第16号民事裁定，依法拍卖“金丰豪庭”物业，支付欠粤西深圳分公司16年前的工程款完全合法合理，依法对被执行标的物业进行整体查封、评估、拍卖，支付粤西公司、裕安龙公司、中建二局三公司、中国银行等四个债权人共约4亿元的债务没有超标的查封拍卖。罗丽卿提出的请求，没有事实和法律依据。罗丽卿与金银威公司签订的协议等全部是虚假的，没有事实依据是违法的。其发生的时间分别都在2005年至2013年期间，但该查封拍卖项目的全部标的物业在2001年9月27日开始，已分别被湖南长沙市中级人民法院预查封，深圳市罗湖区人民法院、南山区人民法院、深圳市中级人民法院等多家法院轮候查封至今。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的规定》第二十六条之规定，罗丽卿与金银威公司订立的文书均属无效且违法。深圳市中级人民法院（2011）深中法民五重字第2号、广东省高级人民法院（2012）粤高法民一终字第27号民事判决，已确认金银威公司不是“金丰豪庭”物业的权益方，其买卖、转让、抵债的行为均属违法，是诈骗行为。罗丽卿造成的自身损失的法律后果，应由其自行承担，与他人无关。“金丰豪庭”整栋工程含消防工程是粤西深圳分公司全部垫资建成的，该标的物至今粤西深圳分公司尚未办理主体和消防工程的竣工验收，故无法办理房地产产权的初始登记，是不可能分割拍卖的，更无可能有人敢买一个不知每平方米多少钱的物业，深圳市中级人民法院作出整体查封拍卖是正确的，符合客观实际及有关法律法规规定。综上，请求人民法院查明事实真相，依法作出正确判决，驳回罗丽卿无理请求，维护粤西深圳分公司的合法权益。
被告鑫宝丰公司口头辩称，鑫宝丰公司是金丰豪庭唯一合法的业主和所有权人，土地使用权和规划许可证、建筑许可证及广东省高级人民法院的判决都确认了金银威公司没有产权，唯一合法的产权人就是鑫宝丰公司，罗丽卿与金银威公司恶意串通签订房屋买卖认购协议，严重损害了鑫宝丰公司的合法权益。罗丽卿与金银威公司真正的目的不是买卖房屋，罗丽卿与金银威公司相互串通，双方的主观恶意明显，明知他们的行为会造成鑫宝丰公司利益的损害而故意为之。罗丽卿与金银威公司签订的有关金丰豪庭的所有协议均是无效的，由此导致的一切责任和后果由他们自行承担。行为违反法律和行政法规的强制性规定，法院生效判决确认金银威公司不享有金丰豪庭的产权，但罗丽卿在与金银威公司签订房屋认购协议时没有经过鑫宝丰公司认可和同意，鑫宝丰公司事后也没有追认，故他们之间的房屋认购协议是无效的。罗丽卿与金银威公司恶意串通签订房屋认购协议损害了鑫宝丰公司的合法权益，依据合同法规定是无效协议。罗丽卿提出的异议之诉有违法律原则，是对鑫宝丰公司利益的严重损害，也是对司法权的挑战，不应得到支持。罗丽卿与金银威公司的行为涉嫌合同诈骗犯罪，法院应将此案移送公安机关立案侦查。
被告粤西公司未作答辩。
第三人金银威公司未发表陈述意见。
经审理查明，粤西深圳分公司、粤西公司与鑫宝丰公司、金银威公司建设工程施工合同纠纷一案，本院（2005）深中法民五重字第8号民事判决及广东省高级人民法院（2007）粤高法民一终字第282号民事判决已发生法律效力。根据生效判决，鑫宝丰公司与金银威公司应自判决生效之日起15日内支付粤西深圳分公司、粤西公司工程款58722929.42元及利息、诉讼费、审计费、反诉费、加倍支付迟延履行期间的债务利息等，且粤西深圳分公司及粤西公司在工程款及利息范围内享有对金丰豪庭工程折价或者拍卖的价款优先受偿的权利。
上述判决生效后，因鑫宝丰公司、金银威公司未履行判决确定的义务，经粤西深圳分公司、粤西公司申请，本院于2008年10月30日立案强制执行，案号为（2008）深中法执字第990号，2010年3月11日，本院裁定终结该次执行程序。2010年5月13日，经粤西深圳分公司、粤西公司申请，本院立案恢复执行，案号为（2010）深中法恢执字第550号，2012年11月12日，本院裁定终结该次执行程序。2013年1月8日，经粤西深圳分公司、粤西公司申请，本院再次恢复执行，案号为（2013）深中法执恢字第16号，在本次执行过程中，本院分别于2013年3月27日、4月10日发布公告，拟强制整体拍卖金丰豪庭（原创业广场）房产。案外人罗丽卿向本院提出异议，认为金丰豪庭26C房产已经金银威公司抵债给了罗丽卿，罗丽卿对26C房产享有合法权益，请求法院依法裁定中止对该房产的执行并解除查封。本院受理后，于2013年12月2日作出（2013）深中法执外异字第93号执行裁定，认定：鑫宝丰公司及金银威公司未履行完毕生效判决所确定的义务，且粤西深圳分公司、粤西公司在工程款及利息范围内享有对金丰豪庭工程折价或者拍卖的价款优先受偿的权利，故本院在执行鑫宝丰公司及金银威公司过程中对异议所涉金丰豪庭房产予以轮候预查封合法有据；金银威公司在人民法院采取查封措施之后自行转让房产的行为，不得对抗申请执行人，未经人民法院准许占有查封房产，人民法院可依法解除占有或排除妨害；罗丽卿所提的异议理由不成立。裁定驳回案外人罗丽卿所提异议请求。罗丽卿收到上述执行裁定后不服，向本院提起了本案案外人执行异议之诉。
涉案房产于2001年9月27日被湖南省长沙市中级人民法院预查封，案件指定湖南省长沙市芙蓉区人民法院执行后由芙蓉区人民法院预查封。2006年1月12日、2007年6月12日，深圳市罗湖区人民法院、深圳市南山区人民法院分别对涉案房产予以轮候预查封。2009年3月9日，本院在执行广东省高级人民法院（2007）粤高法民一终字第282号民事判决过程中，轮候预查封了涉案房产。2011年12月27日，湖南省长沙市芙蓉区人民法院轮候预查封了涉案房产。
就鑫宝丰公司与金银威公司及金晖公司合资、合作开发金丰豪庭合同纠纷一案，金银威公司向本院提出诉讼，请求法院：1、确认金银威公司与鑫宝丰公司合作建设金丰豪庭的合同合法有效，金丰豪庭产权归金银威公司和鑫宝丰公司按合同约定的比例（即金银威公司占78%、鑫宝丰公司占22%）拥有，由深圳市国土局办理相关手续；2、由金晖公司承担金银威公司的经济损失1000万元。鑫宝丰公司作为第三人提出独立的诉讼请求，请求法院：确认鑫宝丰公司与金银威公司1998年3月31日签订的有关金丰豪庭（原名为创业广场）的《合作开发“创业广场”项目合同书》及2001年5月12日签订的《合作开发“创业广场”合同补充协议书》无效。本院于2011年12月28日作出（2011）深中法民五重字第2号民事判决，判决：一、鑫宝丰公司与金银威公司1998年3月31日签订的有关金丰豪庭（原名为创业广场）的《合作开发“创业广场”项目合同书》及2001年5月12日签订的《合作开发“创业广场”合同补充协议书》无效；二、驳回金银威公司的诉讼请求；三、驳回鑫宝丰公司其他诉讼请求。金银威公司不服该判决，上诉至广东省高级人民法院，广东省高级人民法院于2012年11月3日作出生效的（2012）粤高法民一终字第27号民事判决，驳回金银威公司上诉，维持原判。
本案庭审时，罗丽卿、鑫宝丰公司确认涉案房产现由罗丽卿在占有、使用。罗丽卿确认未取得涉案26C房产的房地产证。鑫宝丰公司确认金丰豪庭现尚未办理竣工验收及初始登记，金丰豪庭房产都没有办理房地产证。粤西深圳分公司、鑫宝丰公司均确认鑫宝丰公司及金银威公司均未履行生效判决确定的债务。
罗丽卿为证明其对涉案26C房产享有合法权益，提交了下列证据：1、2011年12月8日，罗丽卿与金银威公司签订《公司内部认购协议》约定，罗丽卿自愿向金银威公司预付1254400元，同意内部认购金银威公司拥有之金丰豪庭塔楼26层住宅C房，面积约78.4平方米，双方约定按16000元／平方米计算楼款，房屋总价款为1254400元，双方同意按国土局办房产证时，国土部门丈量套房单位实际面积计算楼款后多退少补，金银威公司协助罗丽卿办理该住宅单位产权证；罗丽卿同意入住后接受大厦统一物业管理。2、金银威公司于2011年12月8日出具的收到罗丽卿交来金丰豪庭26楼C房楼款1254400元的收款收据。3、深圳市宝景顺物业管理有限公司于2012年11月8日、2013年4月13日出具的收到罗丽卿交来26楼C室水电费的收款收据。粤西深圳分公司及鑫宝丰公司对罗丽卿提交的上述证据均不予确认。粤西公司及金银威公司对上述证据均未发表质证意见。
上述事实有（2013）深中法执外异字第93号执行裁定书、深圳市房地产权登记中心房地产查封（备案）表、（2011）深中法民五重字第2号民事判决书、（2012）粤高法民一终字第27号民事判决书及庭前证据交换笔录、庭审笔录等证据证实。
本院认为，本案是罗丽卿就本院在执行广东省高级人民法院（2007）粤高法民一终字第282号民事判决过程中，对执行标的金丰豪庭依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定提出的案外人执行异议之诉。罗丽卿提出本案执行异议之诉的理由是认为涉案26C房产不属于被执行人鑫宝丰公司或金银威公司的财产，金银威公司已将涉案房产转让给了罗丽卿，同时本院的执行存在超标的查封。本院认为，罗丽卿提出异议的理由不能成立，理由如下：首先，现有证据均不能证明金银威公司拥有涉案房产的产权，金银威公司是否有权处分涉案房产尚未能确定。其次，即使金银威公司有权处分涉案房产，罗丽卿在本案提交的证据均属实，罗丽卿与金银威公司之间确实存在涉案房产的买卖或以物抵债关系，且罗丽卿亦已向金银威公司付清了取得涉案房产的对价，但罗丽卿与金银威公司之间的房产转让行为只产生合同之债，只有在涉案房产转移登记至罗丽卿名下时，方能发生物权处分及变动效力，而涉案房产现仍未办理物权登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款之规定，罗丽卿尚未取得涉案房产的物权，其要求确认涉案房产归其所有的诉讼请求，本院不予支持。再次，罗丽卿提交的证据显示，罗丽卿系于2011年12月8日与金银威公司签订的以物抵债协议，而涉案房产已于2009年3月9日因本案的执行被查封，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条之规定，罗丽卿与金银威公司之间的涉案房产转让行为，不得对抗申请执行人粤西深圳分公司及粤西公司。另，生效的民事判决已确定粤西深圳分公司、粤西公司对包括涉案房产在内的整个金丰豪庭工程享有优先受偿权，罗丽卿不能以其与金银威公司之间的普通合同之债对抗人民法院针对优先受偿权所为之执行，罗丽卿主张应停止对涉案房产的执行，本院亦不予支持。最后，金丰豪庭现尚未办理竣工验收和初始登记手续，尚未在整个金丰豪庭工程中区分出单体的产权单位，即现金丰豪庭仍为一个产权单位，且粤西深圳分公司及粤西公司系对整个金丰豪庭工程享有优先受偿权，故本院对金丰豪庭进行整体处置以清偿债务，符合生效民事判决的判决本意及物权的“一物一权”原则，罗丽卿提出本案执行超标的查封的理由不能成立，本院不予采纳。
综上，原告罗丽卿提出的诉讼请求理由均不能成立，本院均予以驳回。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、第二百四十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十七条、第十九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款之规定，判决如下：
驳回原告罗丽卿的全部诉讼请求。
本案案件受理费16089.6元，由原告罗丽卿负担。
如不服本判决，可于收到本判决书之日起15日内，向本院递交上诉状及副本一式四份，上诉于广东省高级人民法院。
审 判 长 刘 粤 芳
审 判 员 赵 霞
代理审判员 张 睿
二〇一四年七月三十一日
书 记 员 刘尹琳（兼）
附法律条文
《中华人民共和国物权法》第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条：被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所抚养家属的生活必需品。
采取前款措施，人民法院应当作出裁定。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十七条：案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼，对执行标的主张实体权利，并请求对执行标的停止执行的，应当以申请执行人为被告；被执行人反对案外人对执行标的所主张的实体权利的，应当以申请执行人和被执行人为共同被告。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十九条：案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条：被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。
第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。
人民法院查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。