湖北省武汉市东西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂东西湖民商初字第00690号
原告李永江。
委托代理人童清阶，湖北君涛律师事务所律师。
被告李红仁。
原告李永江与被告李红仁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月7日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员张敏独任审判。后因案情复杂，依法转为普通程序，由代理审判员张敏担任审判长，与人民陪审员艾全民、赵俊明组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李永江及其委托代理人童清阶，被告李红仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李永江诉称，2014年3月16日原告承租被告李红仁的厂房做热镀锌，原告向被告缴纳了一年的租金80，000元。2014年3月中旬，工厂被取缔了，原告搬迁后未再经营。后原告多次找被告协商返还剩余租赁费，但被告不接电话也不退款。请求判令：被告立即返还原告租金80，000元，并承担本案的诉讼费。
被告李红仁辩称，原、被告于2014年3月6日签订了租赁合同，合同有效期为2014年3月6日至2016年3月6日，被告尚在履行合同，不同意返还租金。原告在租赁期间因环保不达标受到环保部门处罚，原告在停工后仍残留盐酸池在租赁的厂房中，环境污染问题一直持续至今，导致房屋无法租赁。故不同意退还租金，要求驳回原告的诉讼请求。
原告李永江为证明其诉讼主张，在举证限期内向本院提交了如下证据：
1、收据原件一份，证明2014年3月原告向被告缴纳房屋租金80，000元；
2、现场照片一组，证明厂房周边房屋也空置，无人租赁，并且盐酸池也不在租赁的房屋内，原告的盐酸池并不影响被告的转租，也未给被告造成损失。
被告李红仁为支持其辩称意见，在举证限期内向本院提交了如下证据：
1、合同一份，证明双方之间的租赁合同关系，双方租期为两年；
2、照片一组，证明原告遗留的盐酸池一直在租赁厂房内。
经被告李红仁的申请，本院向武汉市东西湖区环境保护局调取了东环罚字（2014）26号行政处罚决定书、武汉市东西湖区环境监测站（2015）第151号管理监测报告一份、武汉市东西湖区环境监察大队处理盐酸池的照片一组。上述证据证实，原告李永江在武汉市东西湖区李家墩堤外经营的热镀锌加工厂，经东西湖区环境保护局于2014年3月14日现场检查，对原告李永江不正常使用大气污染防治设施认定环境违法，并处以50，000元罚款；2015年7月6日，武汉市东西湖区环境监察大队委托武汉市东西湖区环境监测站对热镀锌厂排口进行了水污染调查，对采集的水质样品进行监测，发现该处污水排口PH值超标、锰Mn浓度超标；2015年7月9日，武汉市东西湖区环境监察大队对原告李永江的热镀锌厂内的盐酸池进行安全处理。
被告李红仁对原告李永江提供的证据发表如下质证意见：对证据1收据的真实性无异议，收到原告租金80，000元属实；对证据2照片的真实性无异议，但是盐酸池在租赁的厂房内。
原告李永江对被告李红仁提供的证据发表如下质证意见：对证据1合同的真实性无异议，上面李维的签字是原告所写，在承租方这一栏原告写明了李永江，小名李维；对证据2照片的真实性无异议，照片正好证明盐酸池不在租赁的房屋内，双方仅是租赁房屋。
原告李永江对本院调取的证据认为，决定书中原告只是存在对大气的污染，而并不是对被告房屋污染，污染地点不是在原告租赁的房屋内。环保局只是通知原告配合处理盐酸池，并未对原告进行处罚，从法院调取的证据看，盐酸池不在原告租赁的房屋内。
被告李红仁对本院调取的证据认为，处罚决定书、检测报告属实，照片可以证明原告遗留的盐酸池在出租的房屋内，盐酸池处理的时间是2014年7月份。
因为双方对对方提供的证据真实性均无异议，且上述证据可以相互印证，共同证明双方之间的租赁合同关系，被告李红仁收取原告李永江租金80，000元的事实，本院均予以采信。对于盐酸池是否在租赁厂房中的问题，因为原告李永江租赁的被告李红仁的厂房为独立的院落，而原告李永江基于生产的需要，在院内开挖了盐酸池，其整个热镀锌工厂的生产全部在该院内完成，故原告李永江称盐酸池不在租赁房屋内的狭义解释，本院不予采纳。
本院根据庭审中确认的证据，结合当事人庭审陈述，综合认定本案事实如下：
原告李永江从2008年3月起开始承租被告李红仁位于东西湖李家墩堤外两边小院内的厂房，用于从事热镀生产。2014年3月6日，原告李永江（承租方、乙方）与被告李红仁（出租方、甲方）签订了《房屋租赁合同》，约定，甲方将位于“东西湖李家墩堤外两边小院内”的房屋出租给乙方作为热镀（锌）厂，租赁期限为两年，自2014年3月6日起至2016年3月5日止。房屋第一年租金为80，000元，支付方式为按年一次性支付，合同签订之日，乙方向甲方一次交纳第一年租金80，000元，之后应在年租金到期之日前一个月向甲方交纳下一年度租金。甲方有权随时监督乙方的生产活动和租赁房屋的正常使用，对于乙方任何违反国家政策、法规和合同约定的情况，甲方随时可以根据实际情况修正本合同。乙方必须遵纪守法，否则由此引起的一切后果由乙方承担。乙方租赁房屋用于生产活动，其所需办理的相关行政许可均由乙方负责，如因上述原因导致本合同无法正常履行而使甲方遭受损失，乙方应承担一切责任。租赁期间，乙方利用承租房屋存放危险品或进行违法活动，甲方有权解除合同，收回出租房屋并没收乙方所缴纳的房屋租赁保证金。被告李红仁、原告李永江分别在甲、乙方处签字。
同日，原告李永江向被告李红仁交纳了第一年的租金80，000元，被告李红仁向原告李永江交付了租赁的厂房。被告李红仁向原告李永江出具了一张收据，载明“兹收到李永江房租人民币捌万元整，收款人李红仁”。
合同签订后，因为热镀锌生产加工的需要，原告李永江在租赁房屋的院内搭建了天棚，并且自行在院内的空地开挖了60公分的盐酸池。2014年3月14日，东西湖区环境保护局对武汉市东西湖区李家墩堤外化工厂进行现场检查，认为原告李永江存在不正常使用大气污染防治设施的环境违法行为，并出具了东环罚字（2014）26号行政处罚决定书，对原告李永江处以50，000元罚款。2014年3月16日，原告李永江租赁的厂房断电。之后，原告李永江将设备和原材料从租赁的厂房中搬出。2014年5月起，原告李永江未再继续经营，该厂房一直空置。原告李永江在离开时对厂房中的盐酸池进行过处理。
原告李永江停止经营后，曾委托他人找到被告李红仁，因为合同未履行完，希望被告李红仁能给予一定经济补偿，但双方协商未果。期间，东西湖区环境保护局还联系过原告李永江，要求其配合处理盐酸池。2015年7月6日，武汉市东西湖区环境监察大队委托武汉市东西湖区环境监测站对原告李永江经营的镀锌厂排口进行了水污染调查，对采集的水质样品进行监测，发现该处污水排口PH值超标、锰Mn浓度超过了《污水综合排放标准》表4中第二类污染物最高允许排放浓度中一级标准。2015年7月9日，武汉市东西湖区环境监察大队对原告李永江的热镀锌厂内的盐酸池进行抽取废液、清除残渣、深度掩埋、酸碱中和等安全处理。
另查明，被告李红仁出租的厂房并未办理国有土地使用权证及房屋所有权证。
2015年5月7日，原告李永江起诉来院，请求如诉称。审理中，被告李红仁坚持其辩称意见，本案调解不成。
本院认为，本案的争议焦点为：1、原告李永江与被告李红仁之间房屋租赁合同的效力；2、被告李红仁是否应当返还原告李永江的租金以及返还的金额。
关于合同效力的问题，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，被告李红仁出租的厂房并未办理国有土地使用权证及房屋所有权证，故原告李永江与被告李红仁之间签订的《房屋租赁合同》无效。
关于被告李红仁是否应当返还租金的问题，因为双方之间的合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故被告李红仁应当承担返还责任。
关于返还金额的问题，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用费的，人民法院一般应予支持。故虽然原、被告之间的合同无效，但可以参照双方合同中关于租金标准的约定，计算房屋占用费。对于原告李永江占用房屋的时间，首先，原告李永江从2014年5月起未再在租赁厂房中继续经营。但其对租赁的厂房院内的盐酸池，并未进行彻底的无害化处理。虽然其已经搬出了租赁厂房，但因为盐酸池的存在，酸性物资的残留，导致该厂房客观上无法再使用。其次，虽然该污染状态存在，但是如果在合理的期限内，以较少的费用进行无害化处理，可以消除该环境污染对房屋继续使用的影响。再次，被告李红仁作为出租方，对原告李永江承租房屋长期从事热镀生产是明知的，在2014年5月，原告李永江也通过第三方向被告李红仁转达了不再继续经营的意思表示，且被告李红仁也明知原告李永江未再继续占用房屋。被告李红仁在知道该租赁房屋存在环境违法问题时，并未在合理期限内对该厂房进行无害化处理或配合环保部门恢复原状，却一直将该厂房空置直至2015年7月，被告李红仁的行为导致了房屋租金损失的扩大，其个人应承担相应的损失。综上，对于被告李红仁辩称双方合同并未解除，不应退还租金的主张，本院不予采纳。本院酌情认定原告李永江搬出后，被告李红仁处理该房屋的遗留污染问题的合理期间为三个月，故原告李永江占用租赁房屋的时间为六个月，参照原、被告双方关于租金标准的约定，原告李永江应当承担的房屋占用费为40，000元。对原告李永江要求被告李红仁返还房屋租金80，000元的诉讼请求，本院在40，000元的范围内予以支持，超出部分不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、第一百一十九条和最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告李红仁于本判决生效之日起十日内向原告李永江返还房屋租金40，000元；
二、驳回原告李永江的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1，800元，由原告李永江、被告李红仁各负担900元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费1，800元，款汇武汉市中级人民法院。户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张 敏
人民陪审员 艾全民
人民陪审员 赵俊明
二〇一六年五月五日
书 记 员 谈 靖