山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0103民初3054号
原告：曹东，男，1980年10月25日出生，汉族，济南阳光100房地产开发有限公司物业公司总经理，住济南市
委托诉讼代理人：魏晶，山东国曜律师事务所律师。
委托诉讼代理人：常秀清，山东国曜律师事务所律师。
被告：管清武，男，1974年8月23日出生，汉族，山东省体育中心保卫科科长，住济南市。
被告：孙伟华，女，1977年11月2日出生，汉族，个体工商户，住济南市。
委托诉讼代理人：贾长杰，山东鹏飞律师事务所律师。
原告曹东与被告管清武、被告孙伟华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曹东及其委托诉讼代理人魏晶、常秀清、被告管清武、被告孙伟华及其委托诉讼代理人贾长杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曹东向本院提出诉讼请求：1、两被告向涉案房屋抵押权人（建设银行天桥支行）偿还债务，办理解押；2、两被告协助原告办理涉案房屋过户手续，将房屋过户至原告名下；3、两被告支付违约金66750元；4、两被告赔偿律师费损失3万元；5、两被告赔偿申请财产保全提供担保的保费损失2660元。事实和理由：2016年5月7日，原、被告双方在21世纪不动产的居间介绍下就涉案房屋的买卖签订二手房买卖合同，总价款为133.5万元，首付款（含定金）50万元，剩余房款83.5万元按揭贷款支付。由于涉案房屋存在抵押，故被告在房屋买卖合同中承诺将所收到的首付款用于向抵押权人偿还债务，并到房管局办理解除抵押的手续。合同约定于2016年6月30日办理房屋交接验收。合同还约定如果被告违约——即未依约向抵押权人偿还债务及解押，则每迟延一日，被告应向原告支付总房款万分之五的违约金，违约金不能弥补损失的，还应向原告赔偿损失。2016年6月4日，在被告的要求下，原、被告就涉案房屋的买卖签订补充协议一份，协议约定将房屋交割时间变更为2016年6月4日，原告于2016年6月4日入住涉案房屋，并于当天支付房款（计入总房款）10万元，额外支付1600元用于支付提前入住的租金（不计入房款），协议还约定原告应向被告支付首付款余额49.5万元（计入总房款），剩余房款73.5万元由原告向银行申请按揭贷款。协议签订后，原告依约履行了付款义务，并于2016年6月4日入住涉案房屋，但是被告却没有履行解除房屋抵押的义务，导致原告无法就涉案房屋申请二手房贷款，后被告出于个人原因及市场房屋涨价的理由先后向原告提出变更首付款比例及增加房屋总价款的要求，因原告是上班族，经济能力有限实在是难以答应被告的要求，故被告提出要毁约。但是原告认为合同是双方真实意思表示，是在居间人的介绍下签订，并不违反相关法律规定，且在签订补充协议时，被告已经变相的改变了一次首付款比例，即将原合同约定的50万元，变更为实际已经支付的60万元。原告买房子是为了孩子今年九月份能顺利上学，原告一再退让，被告却不依不饶。为维护原告合法权益，现诉至法院。
被告管清武辩称：一、原、被告签订的《二手房屋买卖合同》已经解除。2016年5月7日，原、被告签订合同，约定被告将涉案房屋出售给原告，总价款133.5万元，合同第十一条第二项约定原告未足额付款，逾期超过15日，被告有权解除合同。合同第四条第二款第一项约定首付款50万元，原告先付定金5000元。2016年6月4日，双方又签订补充协议，第三条约定原告于2016年6月25日前向被告支付首付款49.5万元。但原告于2016年7月12日才支付首付款，已经超过合同约定的最长付款期限。被告于2017年6月28日向原告书面送达解除合同通知，双方的合同已经解除。二、被告没有违反解除抵押的约定，不应当支付违约金和5万元保险费。三、被告已经将办理房屋所有权证的手续提交办证部门，因房屋被查封，所以办证程序中止，何况原、被告的合同已经解除，无需与原告办理过户手续。四、诉讼费、保全费应由原告承担。要求驳回原告的诉讼请求。
被告孙伟华辩称：一、原告与一被告签订的《二手房屋买卖合同》无效。两被告系夫妻关系，涉案房屋为夫妻共同财产，原告明知房屋为两被告共同财产的情况下，仍与一被告签订合同，主观上有恶意，事后也未得到我的追认。双方签订的合同侵犯了我的财产权利，原告应当返还房屋，我方无需与原告办理过户手续，由此造成的损失由原告承担。二、我方在2016年4月有意出售涉案房屋，一直主张出售给妹妹孙伟峰，房屋装修完毕一直闲置，不愿卖给别人，而且孙伟峰也已经支付了43万元房款。我和一被告向朋友、亲戚借到了大部分款项用于购买体育中心的房子，无需再出售涉案房屋。2016年11月我妹妹孙伟峰提出看房子时，一被告才告诉我涉案房屋已经被他出售给原告，所以一被告出售房屋是无权处分的行为。
本院经审理认定事实如下：两被告系夫妻关系，于2001年4月19日登记结婚，现处于夫妻关系存续期间。位于济南市房屋系由两被告共同购买，房屋面积为91.34平方米，商品房办理备案登记时间为2012年9月24日，现尚未取得产权登记。
2016年5月7日，原告曹东（乙方、买受方）与被告管清武（甲方、出卖方）在案外人济南泽源房地产经纪有限公司（丙方、居间方）的居间介绍下签订《二手房屋买卖合同》一份，约定甲方将上述涉案房屋及地下室出售给乙方，总价款为133.5万元，乙方在合同签订当日向甲方支付定金5000元，首付款为50万元（含定金），余款83.5万元乙方申请贷款支付；房屋设有50万元的抵押，甲方用乙方支付的首付款偿还债务办理解押，甲方未按约使用首付款导致无法交易的，应赔偿乙方损失；甲乙双方于2016年6月30日办理房屋验收交接；合同第十一条违约责任约定：“……2、乙方违反本合同第四条约定，未足额支付房款的，每迟延一日，乙方应向甲方支付总房款的万分之五的违约金；逾期超过15日的，甲方有权解除合同，并将交易房产另行出售；3、甲方违反本合同第八条、第九条约定的，每迟延一日，甲方应向乙方支付总房款万分之五的违约金；甲方逾期解除抵押超过15日的，乙方有权解除合同，甲方应将乙方已支付的购房款返还乙方；……”，合同落款处“孙伟华”的签字系由被告管清武代签。合同签订当日，原告曹东向被告管清武支付定金5000元。
2016年6月4日，原告曹东（乙方、买受方）与被告管清武（甲方、出卖方）签订《补充协议》一份，约定：“鉴于甲、乙、丙三方于2016年5月7日签订了《二手房屋买卖合同》（编号：JZ1002418），就乙方购买甲方出卖的济南市房屋事宜进行了约定。现经三方友好协商订立如下补充协议，并承诺共同遵守：一、上述《二手房屋买卖合同》继续有效；二、甲、乙、丙三方确定于2016年6月4日进行房屋交割（交割事宜见原合同），同时甲方将房屋及储藏室的全部钥匙交接给乙方，乙方即可入住。乙方于当日向甲方支付房款人民币10万元（计入总房款）；乙方同意额外支付给甲方人民币1600元用于提前入住的租金（不计入总房款）；三、乙方须于2016年6月25日前向甲方支付首付款余额49.5万元（计入总房款），剩余房款73.5万元由乙方向银行申请按揭贷款；……”。《补充协议》签订当日，原告曹东向被告管清武转账支付购房款10万元，被告管清武将涉案房屋交付原告曹东，涉案房屋现由原告曹东占有使用。
2016年7月12日，原告曹东向被告管清武转账支付购房款49.5万元。
原告曹东在本案中提交了通话录音及录音整理材料，欲证实被告孙伟华对于买卖涉案房屋是知情的，被告孙伟华不想卖房不是因为不知情，而是因为想涨钱，并说要涨20万元才同意继续买卖，但双方未谈成。两被告对于录音的真实性未提出异议，被告孙伟华主张不能证实在2016年11月之前就知道房屋买卖的事实，且录音是在2016年11月其已知道房屋被出售之后形成；曾向被告管清武提出让原告曹东增加30万元的首付款比例，这样才同意出售房屋，但增加首付款比例问题双方未谈成，曾提出过让原告曹东增加20万元房款。
被告管清武在2017年6月28日当庭提交《解除二手房屋买卖合同通知》及顺丰速运详单各一份，欲证实2017年6月28日向原告曹东书面送达了解除房屋买卖合同的通知。《解除二手房屋买卖合同通知》的内容为：“曹东先生：我与你于2016年5月7日签订《二手房屋买卖合同》。2016年6月4日又签订《补充协议》，约定你应当与2016年6月25日前支付首付款49.5万元。但你于2016年7月12日才迟迟支付首付款。根据《二手房屋买卖合同》第11条第2项约定，你已经构成违约。我正式通知你，与你解除《二手房屋买卖合同》。并保留追究你违约责任的权利。特此通知通知人：管清武2017年6月28日”。原告曹东对此不予认可，称未收到该通知，且通知是开庭当天寄出；被告在2016年7月接受购房款后，多次与原告沟通如何继续履行合同，包括在开庭前被告仍要求原告多支付房款，被告在收到首付款后既未提出异议也未退回款项，应视为已放弃了自己的相关权利。
被告孙伟华在本案中申请证人孙伟峰出庭作证，欲证实对房屋出售给原告曹东不知情，其是将房屋出售给妹妹孙伟峰。原告曹东对于证人证言不予认可，称证人与被告孙伟华是亲姐妹，系近亲属关系，证言不能作为有效证据，且证言中陈述的孙伟华向证人借钱的用途与本案房屋买卖无关。在被告孙伟华询问证人“你和两被告有无经济往来”时，证人孙伟峰回答“……2017年1月中旬我又给被告打过15万元，我姐姐说要还别人钱，那时已经知道房子已经卖给原告了，原告不同意增加款项，我姐姐说房子还是卖给我，所以我又给被告打了15万元”。
原告曹东为本案纠纷与山东国曜律师事务所签订了《委托代理合同》，山东国曜律师事务所指派魏晶、常秀清律师作为原告曹东的代理人处理本案诉讼，为此原告曹东支出律师代理费3万元。
原告曹东在本案审理期间提出财产保全申请，以向中国大地财产保险股份有限公司济南中心支公司投保的“诉讼财产保全责任保险”作为保全担保，为此支出费用2660元。
原、被告当庭确认，涉案房屋现存在有效抵押一个，抵押权人为案外人中国建设银行股份有限公司济南天桥支行，担保债务金额为50万元。
另，原告曹东于2017年7月3日向本院提交追加申请，申请追加案外人中国建设银行股份有限公司济南天桥支行作为本案第三人参加诉讼。
以上事实，由结婚证、二手房屋买卖合同、补充协议、定金收条、银行交易明细、录音资料、委托代理合同、代理费发票、解除二手房屋买卖合同通知、快递单、证人证言及当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。虽然被告孙伟华在本案中以房屋为夫妻共同财产，被告管清武出售涉案房屋为无权处分为由主张原告曹东与被告管清武签订的《二手房屋买卖合同》为无效合同，但《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，故根据上述司法解释的规定，对于被告孙伟华的此项抗辩理由，本院依法不予采纳。涉案的《二手房屋买卖合同》及《补充协议》，是当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。依法成立的合同，受法律保护，当事人均应全面履行合同，一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。虽然两被告主张原告曹东逾期支付首付款构成违约，合同已经解除，但根据庭审查明的事实及录音资料等证据显示，在原告曹东逾期支付首付款时，被告管清武并未拒绝接收，且在接收后两被告并未对此提出异议，只是一直与原告曹东协商要求增加首付款比例及要求增加部分购房款，虽然被告管清武主张向原告曹东发出了解除合同通知，但该通知系庭审当日才寄出，无证据证实已有效送达原告曹东，且两被告至今未将所收取的款项退还原告曹东，故两被告的此项抗辩理由，依据不足，本院依法不予采纳。虽然两被告主张被告孙伟华对原告曹东与被告管清武签订合同买卖涉案房屋不知情，但涉案合同系于2016年5月7日签订，涉案房屋也已于2016年6月4日交付原告曹东占有使用，至今已近一年时间，而录音资料也能够证实被告孙伟华对于涉案房屋由原告曹东占有使用是明知的，在此情况下，被告孙伟华并未向原告曹东主张过任何权利，仅是与原告曹东协商增加首付款比例及增加部分购房款项，故结合两被告系夫妻关系，且共同生活的事实，以及上述分析，应认定被告孙伟华对于涉案房屋的买卖是知情并认可的，故对两被告的此项抗辩理由，本院依法不予采纳。虽然涉案《二手房屋买卖合同》及《补充协议》中对于办理房屋解押的时间未明确约定，但在原告曹东已于2016年7月12日将首付款全部支付完毕后，两被告亦应在合理期限内按约履行解押义务，但两被告至今未办理房屋解押手续，应属违约，故原告曹东依据合同约定要求两被告支付违约金66750元，合法有据，本院依法予以支持。虽然原告曹东主张要求两被告赔偿律师费损失3万元及因申请财产保全提供担保而购买“诉讼财产保全责任保险”支出费用2660元，但原告曹东的此项主张并无相应的合同依据，且根据法律规定申请诉讼保全应当提供担保，原告可以选择采取提供房产、车辆或保证金等多种形式进行担保，本案中原告采取购买保险的方式进行担保是其自愿进行的选择，因此产生的费用并非必然或必须产生，故该部分扩大的损失，不应由两被告承担，故对原告曹东的上述主张，本院依法不予支持。关于原告曹东要求两被告向抵押权人偿还债务办理房屋解押并协助原告办理房屋过户手续的问题。本院认为，虽然涉案《二手房屋买卖合同》及《补充协议》中对于办理房屋过户的时间未明确约定，但原告曹东已足额支付了购房首付款，两被告亦应在合理期限内按约解除房屋抵押并协助办理过户手续，但因涉案房屋现尚未登记至两被告名下，办理过户手续的条件并未成就，故对原告曹东要求办理过户手续的主张，本院依法不予支持，原告曹东可在条件成就后另行主张权利。基于涉案房屋尚未登记至两被告名下，现无法办理过户手续，故对原告曹东提出的追加第三人申请，本院不予准许，对于原告曹东要求两被告向抵押权人清偿债务后办理解押的主张，本院依法不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告管清武、被告孙伟华于本判决生效之日起十日内支付原告曹东违约金66750元。
二、驳回原告曹东的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费17870元，由原告曹东负担870元，由被告管清武、孙伟华负担17000元；财产保全费5000元，由被告管清武、孙伟华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 李 钧
人民陪审员 乔永欣
人民陪审员 关晓军
二〇一七年九月二十二日
代理书记员 孙 靖