湖南省长沙市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）湘01民终1354号
上诉人（原审被告）：湖南修合地产实业有限责任公司，住所地湖南省长沙市雨花区人民中路32号雨花大厦601房。
法定代表人：石屹松，执行董事及总经理。
委托诉讼代理人：娄雅臻、洪凡凡，湖南君见律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：欧阳琪，男，1987年1月31日出生，汉族，住湖南省。
委托诉讼代理人王彬、龙传祯，北京盈科（长沙）律师事务所律师。
上诉人湖南修合地产实业有限责任公司（以下简称修合公司）因与被上诉人欧阳琪商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2016）湘0104民初5414号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人修合公司的委托诉讼代理人娄雅臻、洪凡凡，被上诉人欧阳琪的委托诉讼代理人王彬、龙传祯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人修合公司上诉请求：撤销一审判决第一项，驳回被上诉人的诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人不是本案适格主体，请求驳回其诉讼请求。上诉人与案外人朱婷签订合同后，于2013年12月11日为朱婷办理了涉案房屋的所有权证，后朱婷在2014年12月11日将房屋转让给被上诉人。因此上诉人与被上诉人之间不存在合同关系，即便上诉人应承担违约金，也应向合同相对人朱婷支付，被上诉人无权主张朱婷的权利。二、一审判决认定上诉人应向被上诉人支付的迟延办理土地使用权证违约金数额没有合同和事实依据。合同约定办理土地使用权证的时间是取得房屋所有权证后180日内申请办理，但没有确定办理完成土地使用权证的具体时间。上诉人在2014年12月23日就向国土部门申请办理被上诉人的土地使用权证，之所以办不下来是政府审批确定上诉人的土地出让合同事项有误及道路规划的变更和新的行政法规的颁布等原因所致，责任不在于上诉人。三、2015年3月1日国务院开始实施《不动产登记暂行条例》，国家实行不动产统一登记制度；此后，国土资源部和湖南省委、省政府办公厅也下发了实施细则和实施方案，因此长沙市及长沙县政府国土部门在2015年3月1日后就基本停止了对土地使用权证新办和发放工作。被上诉人在2016年8月起诉要求办理土地使用权证，不仅违反上述法律法规的规定，也是上诉人力所不能及的。一审法院采用的《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（长政发[2016]15号），仅是对长沙市不动产办理地点、联系方式、停办期间及原因的告知，并非国家政府对土地使用权证停止办理的法律依据，因此上诉人不能办理土地使用权证的违约金截止点应为2015年3月1日。四、即使上诉人应对行政部门的行政行为产生的后果承担违约责任，根据合同约定，上诉人的违约时间也应从2015年6月9日起算，该期限已在国务院颁布的《不动产登记暂行条例》施行日，故不应支持被上诉人要求办理土地使用权证的诉讼请求。五、诉讼费用应由诉讼主体双方按诉讼标的金额胜败比例分摊，不应由上诉人一方承担。
被上诉人欧阳琪辩称，一、被上诉人未能及时取得土地使用权证是因上诉人未提交符合办证条件的全部文件，上诉人提交的证据也不能证明系政府原因导致无法办证，故一审判决认定系因上诉人原因导致不能及时办理土地使用权证，符合事实。二、根据《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（长政发[2016]15号），长沙市2016年8月29日起才停止发放国有土地使用权证，而且根据《湖南省不动产统一登记工作实施方案》的通知，在2016年8月29日前，湖南省及长沙市尚处于登记职责整合、组建登记结构的阶段，所有登记事项均按原有规定执行，故一审法院认定上诉人的违约金起算时间及数额符合法律规定。三、本案系因上诉人违反合同约定所致，导致被上诉人的合法权益受到侵害，系因上诉人的原因导致诉累，故一审判决由上诉人承担减半收取后的案件受理费，符合法律规定。四、被上诉人从朱婷处受让房屋后，告知了上诉人，同时上诉人已经为被上诉人办理了房屋所有权证，因此被上诉人是本案的适格原告。故，请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。
欧阳琪向一审法院起诉请求：1、修合公司立即为欧阳琪办理位于长沙市××路××佳境小区××号房屋的土地使用权证；2、修合公司向欧阳琪支付逾期办理土地使用权证的违约金16349元（自2015年6月12日起，该违约金暂计算至2016年6月22日，后续违约金按该赔偿标准计算至土地使用权证办妥之日止）；3、修合公司承担本案的诉讼费等全部费用。
一审法院认定事实：2012年7月3日，朱婷与修合公司签订了《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：XD120052202）。朱婷购买修合公司开发的位于长沙市××新区××佳境小区××房。双方在合同中约定该商品房建筑面积85.96平方米，房屋总价款为434836元。该合同第十九条约定：出卖人在实际交付商品房后365日内，将该幢商品房向长沙市房屋产权管理局申请办理初始登记。取得栋产权证后90日内申请办理买受人的房屋所有权证，取得房屋所有权证后180日内申请办理买受人的土地使用权证。如因出卖人的责任，未能在规定的期限内为买受人办理上述登记手续的，双方同意按下列第2项处理：1、……。2、买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办理登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。合同签订后，朱婷按照合同约定向修合公司交纳了全部购房款（后因产权面积调整，实际交纳购房款433875元），修合公司亦按照合同约定交付了房屋；2014年12月4日，欧阳琪与朱婷签订《房屋买卖合同》一份，朱婷将涉案房屋转让给欧阳琪，2014年12月11日，涉案房屋的产权登记至欧阳琪名下。因修合公司未按照合同约定为欧阳琪办理好土地使用权证致欧阳琪诉至一审法院。
另查明，1、修合公司所开发的佳境小区项目先因实际建成建筑物性质与原合同约定用途性质有所变化，于2013年7月3日办理了修改出让条件手续，后于2013年11月29日进窗申请办理了1-16号栋的土地分户手续；2014年12月23日，修合公司进窗申请办理剩余栋数17-26号栋的土地分户手续时，因22号栋综合用房定性调整，按相关规定须就出让条件变化先办理修改出让条件手续，之后再办理土地分户手续；现修改出让条件手续仍在办理中。2、2012年12月19日，修合公司开发的佳境小区22#综合用房取得建设工程规划许可证，2015年7月29日，佳境小区22栋的房屋产权登记在修合公司名下。3、根据《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（长政发[2016]15号）文件精神，长沙市于2016年8月29日起停止发放国有土地使用权证，已发放房屋所有权证但未办理国有土地使用权证的，原房屋所有权证继续有效，但不再发放新的国有土地使用权证。此情况不影响业主依法办理变更登记、转移登记等登记事项。
一审法院认为，本案的争议焦点为以下二个方面：
一、关于修合公司是否违约的问题。
朱婷与修合公司所签订的《长沙市商品房买卖合同》及其附件是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效；朱婷将涉案房屋转让给欧阳琪后，上述合同所涉权利义务亦概括转让给欧阳琪。欧阳琪与修合公司均应严格按照合同的约定履行各自义务。修合公司于2014年12月11日为欧阳琪办理好房屋产权证后，根据合同约定，修合公司应当在2015年6月9日前为欧阳琪办理好国有土地使用权证，但一直未为欧阳琪办理国有土地使用权证，且与欧阳琪所购房屋一起申请办理国有土地使用证中的第22号栋房屋直至2015年7月29日才办理好房屋产权登记手续；故修合公司提出未能及时取得涉案房屋分户国土证书非因修合公司原因，系各政府职能部门规定差异所致的主张理据不足，不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。修合公司未在合同约定的时间内将涉案房屋向相关职能部门申请办理土地使用权证，存在违约行为，应当承担违约责任。在本案审理过程中，由于政策调整，行政机关不再发放新的国有土地使用权证，故对欧阳琪要求修合公司立即为欧阳琪办理国有土地使用权证的主张，不予处理。
二、关于违约时间及违约金的计算问题。
本案中，修合公司应当在2015年6月9日前为欧阳琪办理好国有土地使用权证，其违约时间应从2015年6月10日起算；根据《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（长政发[2016]15号）文件精神，长沙市于2016年8月29日起停止发放国有土地使用权证，已发放房屋所有权证但未办理国有土地使用权证的，原房屋所有权证继续有效，但不再发放新的国有土地使用权证；故一审法院确定修合公司的违约截止时间计算至2016年8月29日。根据双方合同关于违约金的约定，修合公司支付违约金的计算标准系以欧阳琪所实际交付的购房款为基数，根据本案的实际情况，欧阳琪实际支付的购房款应为433875元。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，第一，无任何证据证实因修合公司的逾期申请办理国有土地使用权证的行为给欧阳琪造成的实际损失情况；第二，因22号栋综合用房定性调整致使修合公司须就出让条件变化先办理修改出让条件手续。故一审法院综合考虑本案案件事实，修合公司在履行合同过程中的违约程度，认定欧阳琪要求修合公司按照合同约定每日按已付房款万分之一的标准支付违约金，应属过分高于欧阳琪因此而遭受的损失，对此应当予以酌减。现根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，一审法院酌定修合公司给付欧阳琪逾期办理其所购房屋国土使用权证的违约金为2903元。
综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、湖南修合地产实业有限责任公司自本判决生效之日起十日内向欧阳琪支付违约金2903元；二、驳回欧阳琪的其他诉讼请求。如果湖南修合地产实业有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取105元，由湖南修合地产实业有限责任公司予以承担。
本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，朱婷于2012年7月3日与修合公司签订《长沙市商品房买卖合同》购买了涉案房屋后，又于2014年12月4日与欧阳琪签订《房屋买卖合同》将房屋转让给欧阳琪，但在《房屋买卖合同》中并未约定将朱婷基于《长沙市商品房买卖合同》对修合公司享有的主张逾期办理土地使用证违约金等合同权利转让给欧阳琪，欧阳琪亦未与修合公司另行签订《长沙市商品房买卖合同》，故欧阳琪与修合公司之间并不存在直接的合同关系，欧阳琪在本案中要求修合公司支付逾期办理土地使用权违约金的主体不适格。
综上所述，上诉人修合公司的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百七十条第一款第二项之规定，裁定如下：
一、撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2016）湘0104民初5414号民事判决；
二、驳回欧阳琪的起诉。
一审案件受理费105元，退还欧阳琪；上诉人湖南修合地产实业有限责任公司预交的二审案件受理费210元予以退还。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 刘 凯
审 判 员 王 勇
审 判 员 刘 英
代理审判员 金新贵
代理审判员 冷子剑
二〇一七年三月二十九日
书 记 员 刘 璇