中华人民共和国
广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终1110号
上诉人（原审被告）:关淑芬，女，汉族，1975年2月11日出生，住广东省佛山市南海区，。
委托诉讼代理人：梁洁宾，广东正明扬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：唐永沛，广东正明扬律师事务所律师。
上诉人（原审被告）:SUMKHAIKEONG(中文名：岑啟强)，男，马来西亚公民，1973年11月16日出生，公民身份号码731116-14-5033。
委托诉讼代理人：梁洁宾，广东正明扬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：唐永沛，广东正明扬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：佛山市南海区豪信物业管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区黄岐嘉洲花园26幢首层，组织机构代码72595704-5。
法定代表人：何国光，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈汉原，广东泰扬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱穗姿，广东泰扬律师事务所律师。
上诉人关淑芬、岑啟强因与被上诉人佛山市南海区豪信物业管理有限公司（以下简称豪信公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市高明区人民法院（2015）佛明法民一初字第533号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
关淑芬、岑啟强上诉请求：（一）撤销一审判决第一项，改判关淑芬、岑啟强仅需支付豪信公司物业管理费16254.46元；（二）本案诉讼费用由豪信公司承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误，依法应当撤销。（一）豪信公司除了违反《前期物业管理协议》《临时管理规约》的约定，没有及时对案涉物业的共用设施设备(消防管道)进行定期的维修、维护外，还存在以下违约行为，一审法院均未予认定：1.未按《前期物业管理一协议》第二条第三款“环境卫生”中第（1）项(P3)“(I)区内公共场地卫生(包括楼梯、通道)”的约定及时做好案涉物业周边的保洁工作，导致有时垃圾长期堆积，不仅影响环境卫生，也给入住或者即将入住佛山市朗嘉洒店有限公司（以下简称朗嘉酒店）的顾客形成不好的印象。2.未按《前期物业管理协议》第二条第四款“保安”中第1项第(2)目（P3）：“24小时保安巡逻值班。”的约定提供24小时的保安巡逻值班服务，构成违约，特别是关淑芬、岑啟强所经营的酒店住宿业需要完善的安保工作，来提高酒店的安全度及顾客对酒店的信赖度。3.根据《前期物业管理协议》第二条第一款“房屋共用部位的维护和管理共用部位是指房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙而、门厅、楼梯间、走廊通道等”的约定，豪信公司有义务对案涉物业共用部位进行维护。但是，案涉物业二楼部分楼板自2014年开始发生渗漏(具体位置为朗嘉酒店2029号房)，关淑芬、岑啟强多次要求豪信公司维护、维修，但豪信公司一直没有处理或者协助处理，导致该楼板因长期渗水造成天花墙面形成水渍甚至发霉，严重影响该房的正常使用。（二）一审法院将关淑芬、岑啟强主张的调整物业管理费计价标准单纯理解为关淑芬、岑啟强对豪信公司违约所主张的责任承担方式，属于对关淑芬、岑啟强主张的片面理解。首先，豪信公司违约在先，应承担相应的违约责任。其次，根据《物业服务收费管理办法》第十一条第一款：“实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润”及该条第三款第二项、第三项、第五项“物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：2.物业共用部位、共用设施设备的口常运行、维护费用；3.物业管理区域清洁卫生费用；5.物业管理区域秩序维护费”的规定，关淑芬、岑啟强与豪信公司在《前期物业管理协议》中约定物业管理费包括“物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用”、“物业管理区域清洁卫生费”“物业管理区域秩序维护费用”三项服务内容的费用在内，既然豪信公司违反协议约定没有履行相应的服务内容，关淑芬、岑啟强也不应向被豪信公司支付该三项服务内容的费用，而应按豪信公司实际提供的服务计付物业管理费予豪信公司。关淑芬、岑啟强认为应以每月每平方米0.5元的单价计收物业管理费方为合理，关淑芬、岑啟强实际拖欠的物业管理费用为(111.16㎡+1838.80㎡)×0.5元/㎡×27个月=26324.46元。（三）一审法院认为案涉消防管道修复费用与本案不属于同一法律关系属于认定事实错误，案涉消防管道修复费用应在本案中予以抵扣。1.根据《物业服务收费管理办法》第十一条第三款第二项的规定，案涉消防管道的修复费用属于物业管理费中的物业服务成本或物业服务支付，在关淑芬、岑啟强向豪信公司支付物业管理费后，该费用应由豪信公司利用关淑芬、岑啟强支付的物业管理费去支付，案涉消防管道修复费用与本案的物业管理费属于同一法律关系。由于关淑芬、岑啟强替豪信公司先行垫付了该维修费用，为避免讼累，关淑芬、岑啟强主张在本案中先予扣除。2.由于关淑芬、岑啟强与案外人宋灼良、黄小芬共同出资购买了尚城名筑的物业，关淑芬、岑啟强所占案涉物业面积为1949.96㎡，案外人宋灼良、黄小芬所占物业面积为1746.52㎡，虽然双方分别签订了《前期物业管理协议》，但双方所占面积均为尚城名筑物业不可划分的部分，关淑芬、岑啟强支付的19000元消防管道修复费应按案涉物业面积所占尚城名筑总物业而积的比例摊分，即19000元×[1949.96㎡÷(1949.96㎡+1746.52㎡)]=10070元。综上所述，关淑芬、岑啟强仅需支付豪信公司拖欠的物业管理费16254.46元(26324.46元－10070元)。
豪信公司辩称：关淑芬、岑啟强的上诉请求没有事实和法律依据，原审判决关淑芬、岑啟强应承担的管理责任和对喷淋系统产生费用的认定和处理是正确的，结果是合理的；一审亦判决豪信公司承担了一定责任，即没有支持违约金。
豪信公司向一审法院起诉请求：1.关淑芬、岑啟强连带支付物业管理费52648.92元给豪信公司；2.关淑芬、岑啟强连带支付从管理费欠款之日起至付清款日止按每日1‰计算的违约滞纳金给豪信公司（滞纳金暂计至起诉日为20806.07元）；3.关淑芬、岑啟强承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2012年6月5日，关淑芬、岑啟强向佛山市高明区荷城房地产开发公司购买位于佛山市高明区荷城街道沧江路433号（尚城名筑）第1-4座1层商铺18号房（建筑面积为111.16平方米）以及第1-4座2层商铺02号房（建筑面积为1838.80平方米）。同日，关淑芬、岑啟强与豪信公司签订《前期物业管理协议》及《临时管理规约》，《前期物业管理协议》约定：豪信公司对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，共用设施设备是指共用的上下水管、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、供热线路、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共享设备使用的房屋、场地等。豪信公司对共用部位、共用设施设备的维护和管理服务质量标准为定期养护、及时维修，确保设施、设备运转良好。关淑芬、岑啟强交纳费用时间为每月10日前，住宅按建筑面积每平方米1.3元/月，商铺按建筑面积每平方米1元/月，地下车库汽车位30元/月/个。违约责任为：豪信公司违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，关淑芬、岑啟强有权要求豪信公司期限改正，逾期未改正给关淑芬、岑啟强造成损失的，豪信公司承担相应的法律责任；关淑芬、岑啟强违反协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，豪信公司有权要求关淑芬、岑啟强补交并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金。合同签订后，案涉物业用于经营朗嘉洒店。2013年起，因地陷造成消防管道断裂，朗嘉洒店的消防喷淋系统喷不出水，朗嘉洒店于2015年1月3日雇请消防安装队将案涉消防喷淋管道修复，支付了修复费19000元。关淑芬、岑啟强从2013年4月起至2015年6月期间没有向豪信公司交纳案涉商铺的物业管理费。
一审法院认为,因岑啟强系马来西亚公民，故本案属于涉外民事纠纷，应参照涉外民事诉讼相关规定处理。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条规定“因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或合同履行地人民法院管辖。”一审法院作为合同履行地人民法院，依法对本案享有管辖权。豪信公司和关淑芬、岑啟强均主张本案应适用中华人民共和国内地的法律，一审法院予以确认。
豪信公司和关淑芬、岑啟强双方于2012年6月5日签订的《前期物业管理协议》合法有效、应受法律保护，双方均应按合同约定履行自己的义务。在豪信公司向关淑芬、岑啟强提供物业服务期间，案涉物业因地陷造成消防管道断裂，消防喷淋喷不出水，根据《前期物业管理协议》约定，消防设施属于豪信公司维护和管理的共用设施设备范围，案涉消防管道从2013年起断裂后，豪信公司应及时进行维护和管理，但直至2015年1月才由朗嘉洒店自行出资聘请消防安装队进行修复，豪信公司亦未提供证据证明其已尽到维护和管理义务，豪信公司应承担一定的违约责任。双方签订的《前期物业管理协议》中并无约定将调整物业管理费收费标准作为违约责任的承担方式，故关淑芬、岑啟强主张按每月每平方米0.5元的单价计收物业管理费，一审法院不予采纳，关淑芬、岑啟强仍应向豪信公司交纳2013年4月至2015年6月期间的物业管理费52648.92元[（111.16平方米+1838.80平方米）×1元/平方米×27个月]。豪信公司请求关淑芬、岑啟强支付拖欠的物业管理费52648.92元，一审法院予以支持。关淑芬、岑啟强虽没有按照合同约定按时向豪信公司交纳物业管理费，但豪信公司亦未尽到合同约定的维护和管理义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”结合双方在履行合同中的过错程度，一审法院对豪信公司请求关淑芬、岑啟强支付逾期交纳物业管理费的违约金，不予支持。关淑芬、岑啟强主张的消防管道修复费用与本案不属于同一法律关系，且该费用是朗嘉洒店支付，在本案中不作处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二十四条、第六十四条的规定，判决：一、关淑芬、岑啟强应于判决发生法律效力之日起十日内向豪信公司支付2013年4月至2015年6月的物业管理费52648.92元；二、驳回豪信公司的其他诉讼请求。一审受理费1636元，由豪信公司负担463元，关淑芬、岑啟强负担1173元。
本院二审期间，关淑芬、岑啟强向本院提交了照片6张，拟证明2016年案涉物业二楼玻璃开裂，豪信公司以关淑芬、岑啟强没有缴纳物业服务费为由拒绝关淑芬、岑啟强自行维修，间接证明豪信公司没有提供物业服务。
经审查，关淑芬、岑啟强提交的上述证据不能显示拍摄地点，豪信公司亦不确认其关联性，故该证据不能证明其主张的证明内容，本院不予确认。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院另查明：《前期物业管理协议》第六条约定，案涉物业建立共用设施设备保修期满后大中修、更新、改造的维修资金，维修资金的使用由豪信公司提出年度使用计划，经当地物业管理行政主管部门审核后划拨；关淑芬、岑啟强在购房时，已交纳维修资金60000元。
本院认为，本案是涉外物业服务合同纠纷。一审法院对于本案管辖法院以及应当适用的法律确定正确，本院予以确认。关淑芬、岑啟强和豪信公司于2012年6月5日签订的《前期物业管理协议》、《临时管理规约》均是双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应根据约定履行各自的义务。
豪信公司主张关淑芬、岑啟强按照约定的1元/月/㎡的标准支付2013年4月至2015年6月的物业管理费52648.92元，而关淑芬、岑啟强抗辩豪信公司未完全履行约定的物业服务义务，应按照0.5元/月/㎡的标准支付欠缴期间的物业服务费。根据案涉合同的约定，豪信公司应依约向关淑芬、岑啟强提供物业服务，包括环境卫生和消防设施等共用设施设备及其运行的维护和管理；关淑芬、岑啟强应依约于每月10日前按照1元/月/㎡的标准向豪信公司缴纳当月的物业服务费。此外，案涉合同还约定，案涉物业建立共用设施设备保修期满后大中修、更新、改造的维修资金，维修资金的使用由豪信公司提出年度使用计划，经当地物业管理行政主管部门审核后划拨；关淑芬、岑啟强在购房时，已交纳维修资金60000元。而在本案中，一方面，豪信公司未能提供任何证据证明其已完全履行约定的物业服务义务，另一方面，关淑芬、岑啟强提供的证据显示，豪信公司未能完全履行对案涉物业的共用消防设施进行维护管理的义务，亦未及时启用维修资金对出现问题的消防设施进行修缮，在履行环境卫生维护义务上也存在一定的瑕疵，即豪信公司履行义务不完全符合合同约定，构成违约。因关淑芬、岑啟强缴纳物业服务费和豪信公司履行物业服务义务互为对待给付义务，在豪信公司未完全履行物业服务义务的情况下，关淑芬、岑啟强拒绝支付豪信公司未完全履行的物业服务义务所对应的物业服务费。同时，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”的规定，如果业主拒交或欠交物业费确有正当理由的，则对物业服务企业相应请求应不予支持。因此，因豪信公司未完全履行对消防设施的维护、修缮义务和环境卫生维护义务，关淑芬、岑啟强拒付该履行义务所对应的物业服务费具有正当理由。因豪信公司已提供除前述义务以外的其他物业服务，故关淑芬、岑啟强并不能拒付全部物业服务费，而仅能对豪信公司未履行部分行使相应的抗辩权。本院结合案件具体情况酌定关淑芬、岑啟强按照0.8元/月/平方米的标准支付欠缴时段的物业服务费，关淑芬、岑啟强应向豪信公司支付2013年4月至2015年6月的物业管理费42119.14元[（111.16平方米+1838.80平方米）×0.8元/平方米×27个月]。应明确的是，对该物业服务费的酌减并非是改变或降低双方之间关于物业服务费收费标准的约定，酌减部分所对应的只是关淑芬、岑啟强就目前豪信公司未完全履行的义务而可拒绝交纳的相应的物业服务费，但在豪信公司履行该义务后，关淑芬、岑啟强仍应按照1元/月/平方米的标准向豪信公司交纳物业服务费。
豪信公司辩称，案涉物业的消防设施出现损坏系因案外人原因所导致，豪信公司对此不应承担责任，关淑芬、岑啟强不得据此拒交物业服务费。对此，本院认为，首先，对于案涉物业的共用消防设施进行维护和修缮是豪信公司根据合同应当履行的合同义务，豪信公司未完全履行该义务即违反了合同约定，本院认定关淑芬、岑啟强有权拒绝支付该部分的物业服务费符合双方合同的约定和法律的规定；其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，即便由于案外人的原因造成豪信公司未履行其和关淑芬、岑啟强之间的物业服务合同所约定的合同义务而违约，豪信公司仍应向关淑芬、岑啟强承担违约责任。至于关淑芬、岑啟强主张的消防管道修复费用，因该费用的支付主体是朗嘉酒店，且关淑芬、岑啟强并未就此提起反诉，故在本案中不作处理。
关于豪信公司主张的逾期支付物业服务费的违约金，如前所述，因双方就豪信公司是否已完全履行合同约定的物业服务义务存在争议，在豪信公司履行义务不完全符合合同约定，双方对于支付物业服务费未达成一致意见的情况下，关淑芬、岑啟强欠付物业服务费具有正当理由，故一审法院对豪信公司的该诉请不予支持并无不当，本院予以维持。
综上，关淑芬、岑啟强的上诉请求部分成立。一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，本院予以纠正维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销广东省佛山市高明区人民法院（2015）佛明法民一初字第533号民事判决第二项；
二、变更广东省佛山市高明区人民法院（2015）佛明法民一初字第533号民事判决第一项为：关淑芬、岑啟强应于本判决发生法律效力之日起十日内向佛山市南海区豪信物业管理有限公司支付2013年4月至2015年6月的物业管理费42119.14元；
三、驳回佛山市南海区豪信物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审受理费1636元，由佛山市南海区豪信物业管理有限公司负担698.57元，关淑芬、岑啟强负担937.43元；二审案件受理费710元，由佛山市南海区豪信物业管理有限公司负担205.19元，关淑芬、岑啟强负担504.81元。
本判决为终审判决。
审
审 判 长 刘建红
审 判 员 郑正坚
代理审判员 吴媛媛
二〇一七年三月九日
书 记 员 梁启星