辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民三终字第554号
上诉人（原审被告）：宋宏博，男，
委托代理人：谢枫，辽宁申扬律师事务所律师。
委托代理人：马扬，辽宁申扬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李元，男
委托代理人：谭艳萍，辽宁弘立律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘铭，男。
委托代理人：谭艳萍，辽宁弘立律师事务所律师。
原审被告：梁岳威，男。
原审被告：张玉红，女。
委托代理人：宋宏博。
原审被告：宋宝珠，男。
上诉人宋宏博因与被上诉人李元、刘铭，原审被告梁岳威、张玉红、宋宝珠超市转让合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2013）铁西民三初字第670号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法由审判员徐扬担任审判长，与代理审判员丁玉红、何阳组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：李元、刘铭与宋宏博、梁岳威于2012年7月1日签订《超市转让合同》，该合同对超市名称、经营地点、兑金及房屋租赁期限、违约责任等均有明确约定，合同签订后，李元、刘铭向被宋宏博支付了兑金及店内香烟款，合计为180370元。同日，梁岳威与李元、刘铭就经营超市所使用的房屋重新签订了房屋租赁合同，租期为2012年9月15日至2015年9月15日，年租金4万元三年内不变。另查明，2011年9月6日，宋宏博、案外人李斌与房屋产权人沈阳其乐家物业有限责任公司签订房屋租赁合同，租期为2011年9月3日至2012年9月3日，年租金为1.5万元。2011年9月2日案外人周斌与案外人李斌，宋宏博签订房屋租赁合同，租期为2011年9月15日至2012年9月15日，年租金为3.5万元。李元、刘铭经营超市期间，沈阳其乐家物业有限责任公司（房主）于2012年12月10日向李元、刘铭致函，要求其在2012年12月30日前停止经营，并退出超市，2013年1月18日沈阳其乐家物业有限责任公司通知原告，决定对超市断电，致使李元、刘铭不能经营，该案在审理中于2013年10月29日对沈阳其乐家物业有限责任公司进行询问，该公司表示：“由于宋宏博转兑超市没有经过公司同意，擅自转租转兑，我公司是房屋产权人，转租转兑必须经我公司同意，我公司与宋宏博之间签订了房屋租赁合同，宋宏博知道我公司的规定，不允许对超市转租转兑，我公司只同意把房屋租给宋宏博使用，而且在宋宏博经营期间，我们也多次找他本人谈过，宋宏博转兑超市向我公司隐瞒了真实情况，他说现在的经营者是他家亲属帮忙，后期我公司才发现宋宏博将超市已转兑，故此，我公司采取断电收房措施。”又查明，张玉红、宋宝珠系夫妻关系，宋宏博是张玉红、宋宝珠的长子。上述事实有当事人陈述，《超市转让合同》，《房屋租赁合同》，关于向宋宏博支付兑金17万元及支付店内香烟款13700元的收据，沈阳其乐家物业有限责任公司的通知等相关证据，经质证，原审法院予以确认，在卷佐证。
原审法院认为，李元、刘铭与宋宏博、梁岳威签订的《超市转让合同》，是基于物权产生的房屋使用权效力待定合同，且房屋使用权决定能否实现超市转让合同的目的。宋宏博虽然在合同中明确表示，保证该门面有合法承租权，并有权合法转让，以及梁岳威与李元、刘铭签订的《房屋租赁合同》，在沈阳其乐家物业有限责任公司（房屋产权人）对合同没有追认之前，该合同是不产生效力的。因为李元、刘铭、梁岳威、宋宏博的行为涉及了沈阳其乐家物业有限责任公司的利益，目前沈阳其乐家物业有限责任公司将房屋收回，终止了与宋宏博的租赁关系，已表明房主对其签订的合同不予认可。宋宏博以亲属帮忙名义转兑超市由李元、刘铭经营，是对沈阳其乐家物业有限责任公司的欺骗行为，同时已说明宋宏博对超市不准转让经营是心知肚明的。虽开发公司及物业公司为宋宏博申办超市出具了相关手续，并加盖了公章，但不能以此推定物业公司对宋宏博转兑超市行为的认可，而且沈阳其乐家物业有限责任公司已明确表示宋宏博转兑超市未经其公司同意，故公司收回房屋。基于上述原因，本案双方当事人之间签订的《超市转让合同》侵害了沈阳其乐家物业有限责任公司的利益，为无效合同，对双方当事人没有约束力。李元、刘铭要求宋宏博返还兑金17万元请求合理，依法予以支持。梁岳威明知自己不是房主，而参与宋宏博与李元、刘铭签订《超市转让合同》，又单独与李元、刘铭签订《房屋租赁合同》，并承担了保证责任，虽然没有收取李元、刘敏的费用，但在超市转让超市过程中客观上帮助了宋宏博，对此应承担宋宏博返还兑金17万元的连带责任。关于李元、刘铭要求宋宏博承担违约责任的诉讼请求，因双方签订的《超市转让合同》、《房屋租赁合同》均为无效合同，不存在违约，故李元、刘铭要求宋宏博承担违约金不予支持。关于李元、刘铭要求被告赔偿物品损失3万元，因其不能提供有效证据，原审法院不予支持。李元、刘铭要求张玉红、宋宝珠共同承担返还兑金17万元没有法律及事实依据，故对其主张不予支持。双方认可转兑超市17万元包含房屋装修装饰、两个雪糕冰柜、收银机一台、监控设备和电视，其他物品因双方没有制作接交清单，被告又不能提供商品名称、数量及价格，对此原审法院对返还超市商品部分不作处理。我国民事诉讼法第一五十三条规定，人民法院审理案件其中一部分事实已经清楚，可以就该部分先行判决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条之规定判决如下：一、宋宏博于本判决生效后10日内返还李元、刘铭超市兑金款17万元人民币；二、梁岳威承担宋宏博返还李元、刘铭兑金17万元的连带责任；上述款项如逾期给付，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、李元、刘铭返还宋宏博两台雪糕冰柜、收银机一台，监控设备和电视一套，（于判决生效后10日内交付）；案件受理费3700元，由宋宏博承担。
一审宣判后，宋宏博不服一审判决，向本院提起上诉称：原审认定事实不清、适用法律错误、遗漏当事人，请求撤销一审判决，依法改判。1、上诉人与李元、刘铭及梁岳威签订的超市转让合同已经履行完毕，将超市交付，不存在违约行为；2、周斌已经将业主会所（含超市）的房屋使用权转给梁岳威，被上诉人直接同梁岳威签订了房屋租赁合同，保证房屋后续承租权是梁岳威的义务；3、物业和开发商是允许上诉人经营超市的，不存在物业公司口头所述不允许经营的情况；4、上诉人将周斌享有五年承租权的合同原件交予李元、刘铭，对方拒不承认，应将周斌列为当事人。请求撤销一审判决，依法驳回李元、刘铭的诉讼请求。
被上诉人李元、刘铭辩称：超市转让合同无效，宋宏博明知超市未经产权人同意不得转让，梁岳威明知自己不是产权人还在合同上签字。现权利人不允许开设超市，两次通知严令撤出超市，使我方支付17万元经营超市的合同目的无法实现，应当将17万元返还；周斌将业主会所（含超市）的房屋使用权转给梁岳威没有证据证明；周斌既非产权人也不是合法使用人，案件与周斌无关，不存在遗漏问题。
梁岳威述称：我不是超市承租人，当时签字是因为宋宏博说对方是他亲属，我是想租房子没有租下来。
张玉红、宋宝珠述称：当时没有参与，具体情况不了解。
本院经二审审理，对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，宋宏博将超市转兑给李元、刘铭，实际是将超市的房屋承租权和超市经营物品的概括转让。宋宏博不但要将超市交付李元、刘铭，还应对其交付的超市承担瑕疵担保责任，即其交付的房屋应保证李元、刘铭继续享有承租权并保证经营需要。在超市转兑协议上的签字人梁岳威既非房屋所有权人也非承租人，该涵盖房屋使用权的超市转让合同未经房屋权利人的认可及事后追认，一审法院认定该部分合同无效是正确的。超市转让合同的核心也是超市经营权实现的核心是经营场所，李元、刘铭接受超市后无法在该场所继续经营，使得合同根本目的无法实现。因此无论是基于合同无效还是在合同有效的情况下李元、刘铭行使法定解除权均将产生宋宏博返还出兑款的法律后果。至于周斌是否属于遗漏当事人，李元、刘铭并没有向周斌提出具体的诉讼请求，周斌也并非必需参加诉讼的当事人，其涉及的有关事实应当由案件各方以举证的方式实现。宋宏博上诉所称的房屋租赁情况的沿革，应当提供证据加以证明，否则要承担不利的法律后果。
综上，上诉人的上诉理由不成立，一审判决结果并无不当、应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3，700元，由上诉人宋宏博承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 扬
代理审判员 丁玉红
代理审判员 何 阳
二〇一四年五月二十八日
书 记 员 李芳菲
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。