福建省石狮市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0581民初870号
原告：中国农业银行股份有限公司石狮市支行，住所地福建省石狮市。
负责人：黄诗曙，系该行行长。
委托诉讼代理人：李德俊，男，系该行职员。
委托诉讼代理人：刘婷婷，女，系该行职员。
被告：洪开明，男，1974年8月17日出生，汉族，住福建省石狮市。
被告：蔡丽娜，女，1975年8月3日出生，汉族，住福建省石狮市。
被告：石狮市曙辉房地产开发有限公司，住所地福建省石狮市。
法定代表人：蔡荣镖，该公司董事长。
原告中国农业�行股份有限公司石狮市支行（以下简称为农行石狮支行）与被告洪开明、蔡丽娜、石狮市曙辉房地产开发有限公司（曙辉房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年2月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农行石狮支行的委托诉讼代理人刘婷婷到庭参加诉讼，被告洪开明、蔡丽娜、曙辉房地产公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农行石狮支行向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告洪开明、蔡丽娜、曙辉房地产公司签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：35105201000004961）；2、判令被告洪开明立即偿还原告借款本金428235.25元及相应利息、罚息、复利（按借款合同约定及中国人民银行有关规定计付；截至2016年2月18日共结欠利息5819.04元、罚息74.10元、复利62.51元，合计5955.65元)；3、判令被告洪开明、蔡丽娜依法承担抵押担保责任；原告对位于石狮市联邦工业园（A宗地）佳豪城市花园（二期）2#17层1701单元的房地产(商品房买卖合同N0.0203390号)有权进行折价或者就该房产拍卖、变卖后的所得价款优先受偿；4、判令被告曙辉房地产公司、蔡丽娜对上述债务的偿还承担连带清偿责任；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告洪开明于2010年3月23日办理个人住房一手楼贷款53万元，以被告洪开明提供位于石狮市联邦工业园（A宗地）佳豪城市花园（二期）2#17层1701单元的房地产作为抵押、石狮市曙辉房地产开发有限公司及蔡丽娜提供连带责任保证担保，双方合同当事人签订了一份《个人购房担保借款合同》（编号：35105201000004961号），借贷双方约定借款年利率4.158%，借款期限自2010年3月23日起至2030年3月22日，借款采用等额本息还款法，并办理抵�登记。合同签订后，原告依约放款，但被告洪开明未按合同约定的按月还款计划归还贷款本息，多次催讨后至今尚有多个付款期未能偿还本息，被告洪开明、蔡丽娜拒不履行其应负的抵押责任，同时被告曙辉房地产公司、蔡丽娜拒不履行保证责任。
被告洪开明、蔡丽娜、曙辉房地产公司未作答辩。
原告农行石狮支行围绕诉讼请求依法提交了证据，被告洪开明、蔡丽娜、曙辉房地产公司未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃诉讼权利。对原告农行石狮支行提交的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本院采信的证据，结合原告农行石狮支行的陈述，对本案的事实认定如下：
2010年3月23日，原告农行石狮支行与被告洪开明、蔡丽娜、曙辉房地产公司共同签订一份《个人�房担保借款合同》（合同编号：35105201000004961），约定被告洪开明向原告农行石狮支行借款53万元、借款用途为购买位于石狮市联邦工业园（A宗地）佳豪城市花园（二期）2幢17层1701单元房产；借款期限自2010年3月23日起至2030年3月22日止；借款利率在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率基础下浮30%，执行年利率4.158%；分期还款，采用等额本息还款法；未按约定期限归还借款本金的，对逾期借款从逾期之日起在借款执行利率基础上上浮50%计收罚息至本息清偿为止；借款期限内产生的应付未付利息，按借款执行利率计算复利；被告洪开明、蔡丽娜作为抵押人，同意以上述房地产设定抵押，抵押担保范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金等；被告曙辉房地产公司提供阶段性保证担保，自合同签订之日起，至借款人即被告洪开明取得房地产权利证�并办妥以贷款人即原告农行石狮支行为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为被告洪开明的债务承担连带保证责任；若被告洪开明未足额偿还借款本息超过90天，原告农行石狮支行有权提前收回已发放借款；等等。被告曙辉房地产公司出具一份承诺书，承诺为被告洪开明提供阶段保证担保，若被告洪开明未能按期偿还借款本息，愿为其承担贷款偿还连带责任。被告蔡丽娜出具一份《借款人家庭成员共同还款承诺书》，承诺若被告洪开明未按时归还本息，其作为被告洪开明妻子愿对该笔贷款承担连带责任。
上述合同签订后，原、被告于2010年3月25日前往石狮市房产登记交易中心办理了登记号为201001339的按揭登记证明书。原告农行石狮支行于2010年3月29日发放了贷款。上述房产国有土地使用权证于2011年3月13日颁发，证号为狮地灵国用（2011）第00403号；房屋所有权证于2011年1月20日登记，证号为狮建房权证灵秀字第0131**号；尚未办理抵押登记手续。借款发放后，被告洪开明于2015年10月29日开始违约，截至2016年2月18日止，被告洪开明尚欠原告农行石狮支行本金428235.25元、利息5819.04元、罚息74.10元、复利62.51元，原告遂诉至本院。
本院认为，原、被告间签订的个人购房担保借款合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有约束力。被告洪开明作为借款人应当按照约定全面履行合同义务，但其在贷款后，仅归还了部分贷款本息便未能履行合同约定的还款义务，已构成违约，现原告主张解除讼争合同，具有合同依据，予以支持。讼争合同解除后，被告洪开明应对因其违约行为而产生的本案纠纷承担违约责任，即其仍应向原告偿还尚欠借款本息，故原告诉请要求被告洪�明清偿尚欠借款本金、利息、罚息、复利的诉求，合理合法，应予支持。讼争房产所设定的系按揭登记而非抵押登记，该按揭登记并不具备、符合《中华人民共和国物权法》所规定的抵押权登记公示要件，按揭登记不能等同于抵押登记，故本案的抵押权并未设立，不直接产生优先受偿的效力，原告主张被告洪开明、蔡丽娜承担抵押担保责任并享有对讼争房产拍卖、变卖后所得价款优先受偿的诉请，于法无据，不予支持。讼争合同已明确约定被告曙辉房地产公司在原告取得房地产权利证书并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续之前，为被告洪开明借款提供阶段性保证担保，讼争房产尚未办理抵押登记手续，故被告曙辉房地产公司所提供的保证担保的解除条件并未成就，仍视为对被告洪开明的债务提供连带保证担保，被告蔡丽娜亦为讼争借款承担连带责任，均未约定保证范围、保证期限，根据担保法及其司法解释规定，被告蔡丽娜、曙辉房地产公司理应对被告洪开明的全部债务承担连带清偿责任。
综上所述，原告的诉请，合理合法部分，予以支持；于法无据部分，依法驳回。被告洪开明、蔡丽娜、曙辉房地产公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理并判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第十条、第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：
一、解除原告中国农业银行股份有限公司石狮市支行与被告洪开明、蔡丽娜、石狮市曙辉房地产开发有限公司签订的合同编号为35105201000004961号的《个人购房担保借款合同》。
二、被告洪开明应在本判决生效之日起七日内偿还原告中国农业银行股份有限公司石狮市支行借款本金428235.25元及截至2016年2月18日止的利息5819.04元、罚息74.1元、复利62.51元，并按合同约定的利息、罚息、复利利率标准支付自2016年2月19日起计至还款之日止的利息、罚息、复利。
三、被告蔡丽娜、石狮市曙辉房地产开发有限公司对被告洪开明的上述债务承担连带清偿责任。被告蔡丽娜、石狮市曙辉房地产开发有限公司在承担保证责任后，有权向被告洪开明追偿。
四、驳回原告中国农业银行股份有限公司石狮市支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7912元，由原告中国农业银行股份有限公司石狮市支行负担100元，被告洪开明、蔡丽娜、石狮市曙辉房地产开发有限公司共同负担7812元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到泉州�中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 邱国旭
代理审判员 李珊珊
人民陪审员 王熊熊
二〇一六年十月二十四日
书 记 员 蒋正伟
注：裁判文书引用的主要法律条文及执行申请提示
一、裁判文书引用的主要法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还，贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家规定支付逾期利息。
2、《中华人民共和同物权法》
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
3、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带保证责任。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有发行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同�有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
4、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》
第十条主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外。
第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。
保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自�证人向债权人承担责任之日起开始计算。
5、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义�的，应当支付迟延履行金。
6、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
7、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
二、执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。