广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东三法民一初字第469号
原告东莞市金信联实业投资有限公司，住所地：广东省东莞市。
法定代表人叶旭安，该公司经理。
委托代理人陈训华，广东莞信律师事务所律师。
被告东莞市超宝网吧，经营场所：广东省东莞市。
执行合伙企业事务的合伙人：张敏。
被告张敏，男，身份证住址：福建省仙游县。
被告张伟，男，身份证住址：福建省仙游县。
被告张敏、张伟的共同委托代理人刘清华，广东弘名律师事务所律师。
被告张敏、张伟委托代理人黄健平，男，1990年9月13日出生，汉族，广东弘名律师事务所辅助人员。
原告东莞市金信联实业投资有限公司（以下简称金信联公司）诉被告东莞市超宝网吧（以下简称超宝网吧）、张伟、张敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月4日受理后，依法组成合议庭，于2014年8月27日公开开庭进行了审理。原告金信联公司的委托代理人陈训华，被告张敏、张伟的委托代理人刘清华到庭参加了诉讼，被告超宝网吧经本院合法传唤拒不到庭。本案现已审理终结。
原告金信联公司诉称，2011年10月31日，原告与被告超宝网吧签订房屋租赁合同，合同约定超宝网吧承租原告位于东莞市塘厦科苑城蛟坪大道88号金信联商业楼第一层，用于经营网吧，房屋建筑面积410平方米，租期三年，月租金11000元，每月5日前向原告支付当月租金及上月水电费；被告超宝网吧突然搬走网吧运营设备，失去联系。其恶意解除合同和拖欠租金、水电费，构成违约行为，应承担违约责任。为保护合同权益，原告依合同法和民事诉讼法的规定，特向法院起诉，请求法院判令：1、被告超宝网吧给付租金人民币110000元、水电费16009.47元滞纳金18150元（2013年7月5日至2014年4月5日，滞纳金按日0，1%计算）；2、被告超宝网吧已缴纳的履约保证金30000元，原告不予退还，被告张敏、张伟负连带责任；3、本案诉讼费由被告承担。
被告张敏、张伟共同辩称，原告要求被告张敏、张伟对被告超宝网吧的债务承担连带责任，没有依据。原告与被告签订的房屋租赁合同是原告与被告超宝网吧签订的，原告在举证期限内没有提供房地产权证、以及建设工程规划许可证，及相关消防验收合格证、竣工合格证，所以合同无效。原告的要求对被告超宝网吧、张敏、张伟都没有约束力。相关的水电费请法院依法查明。
被告超宝网吧在法定期限内未提出答辩，亦未提供任何证据。
经审理查明：2003年6月15日，原东莞市塘厦镇莲湖村村民委员会作为甲方，东莞市塘厦格林印刷厂作为乙方，双方签订《租赁厂房合同书》一份，约定：乙方向甲方承租位于东莞市塘厦镇莲湖第二工业区内的厂房及宿舍，厂房一幢一层，面积2272平方米，每平方米每月租金8元，租金每月18176元；宿舍一幢四层，面积1362平方米，办公楼618平方米，配有发电房、门卫室120平方米，共计2100平方米，每平方米每月租金为6.60元，租金每月13860元；合同期限自2003年8月1日至2013年7月31日止，租金每月共计32036元，五年后递增10%，租金为35240元；签订合同之日，乙方须向甲方缴纳相当于一个月租金的押金。后东莞市塘厦镇莲湖村村民委员会依法改制为原告莲湖居委会，在租赁物业登记成立了被告格林公司，上述合同实际由莲湖居委会、格林公司承接、履行。
2009年9月17日，莲湖经联社作为甲方，格林公司法定代表人郭凌峰作为乙方，双方签订编号为莲地0904的《土地使用权出租合同》一份，约定：甲方将位于东莞市塘厦镇莲湖宝源一路2号厂房厂区内的土地使用权出租给乙方，土地面积1080平方米，租金为2.50元／平方米，每月租金2700元；租赁期限自2009年10月1日至2024年9月31日止，甲方给予6个月免租建设期，收租期从2010年4月1日开始计算；租金每五年递增一次，递增率为5%，即2015年4月1日起租金为2835元，如此类推；签订合同之日，乙方须向甲方缴纳相当于两个月租金（5400元）的押金，期满后不计息退还给乙方。合同签订后，乙方的权益实际由格林公司承接、享有。
期间，格林公司每月通过其法定代表人郭凌峰在中国建设银行的个人账户向莲湖经联社在东莞农村商业银行的银行账户转账缴纳前述厂房、土地租金，并由莲湖经联社统一向格林公司出具《社区（村）集体收据》。
2013年9月16日，莲湖经联社、联合居委会作为甲方，格林公司作为乙方，双方签订《终止租赁合同（清场）协议》一份，确认由于格林公司经营不善、资金断链、面临倒闭，为避免工人闹事发生群体性事件，双方达成一致意见：甲方同意先行垫付乙方拖欠的工人工资，自协议生效之日起，甲乙双方的租赁关系终止，甲方收回两份合同所涉的租赁物（包括2013年6月15日签订的合同以及莲地0904号合同）；协议自双方签字之日起生效。
2013年10月10日，莲湖经联社、莲湖居委会以格林公司拖欠租金为由提起本案诉讼。
庭审中，莲湖经联社、莲湖居委会提供了东莞农村商业银行转账业务收付款回单（补打）、客户收款通知、《社区（村）集体收据》记账联各数份，显示莲湖经联社的银行到账情况与其出具的《社区（村）集体收据》对应一致，《社区（村）集体收据》确认格林公司已缴纳2013年4月至6月厂房租金共计100000元，2013年2月至4月土地租金共计6280元。莲湖经联社、莲湖居委会主张格林公司已缴清2013年3月以前（含3月）的厂房租金及2013年1月以前（含1月）的土地租金，后续的缴纳情况具体为：2013年4月至6月厂房租金共计100000元，即格林公司已缴纳4月租金35240元、5月租金35240元、6月租金29520元（100000元-35240元×2），6月尚有厂房租金5720元（35240元-29520元）未缴纳；2013年2月至4月土地租金共计6280元，即格林公司已缴纳2月租金2700元、3月租金2700元、4月租金880元（6280元-2700元×2），4月尚有土地租金1820元（2700元-880元）未缴纳；后续2013年7月起的厂房租金、2013年5月起的土地租金均未缴纳。
另，莲湖经联社、莲湖居委会确认案涉厂房没有办理消防验收、建设规划许可证等手续，而出租的土地使用权为集体土地，在案涉《租赁厂房合同书》约定的期限届满后，格林公司继续使用租赁物，双方租赁关系自然延续。莲湖经联社、莲湖居委会表示若案涉合同经审查被确认为无效，则格林公司应参照租金水平支付厂房、土地的占有使用费。
以上事实，有原告组织机构代码、被告企业机读档案查询、租赁厂房合同书、土地使用权出租合同、终止租赁合同（清场）协议、转账业务收付款回单、客户收款通知、社区（村）集体收据记账联等以及本院庭审笔录附卷为据。
本院认为，被告格林公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃质证与抗辩的权利。对原告莲湖经联社、莲湖居委会提供的《租赁厂房合同书》、《土地使用权出租合同》、《终止租赁合同（清场）协议》、转账业务收付款回单、客户收款通知、社区（村）集体收据记账联等证据，本院予以采信。原东莞市塘厦镇莲湖村村民委员会已依法改制为原告莲湖居委会，案涉《租赁厂房合同书》实际由莲湖居委会、格林公司行使合同相关权利、履行合同相关义务。格林公司的法定代表人与莲湖经联社签订案涉《土地使用权出租合同》后，也实际由莲湖经联社、格林公司实际行使合同相关权利、履行合同相关义务。结合双方的交租方式、签订《终止租赁合同（清场）协议》的情况，对原、被告作为合同的签约及履行主体，本院予以确认。
根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，莲湖居委会未能提供案涉厂房的建设工程规划许可证、产权证等证件，案涉《租赁厂房合同书》因违反法律法规强制性规定，本院确认为无效。同时，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设…”的规定，莲湖经联社在确认《土地使用权出租合同》的标的土地为集体土地的情况下，未举证证明该土地出租的相关审批手续，该合同亦因违反法律法规强制性规定，本院亦确定为无效。
尽管双方签订合同无效，但截至2013年9月16日，格林公司一直实际占用该厂房、土地。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，莲湖居委会、莲湖经联社关于厂房、土地占用使用费的诉讼请求合法有据，本院予以支持。格林公司应参照合同约定的租金标准向莲湖居委会、莲湖经联社支付尚欠的使用费。根据转账业务收付款回单、社区（村）集体收据记账联等，格林公司尚欠2013年6月厂房使用费5720元，及7月1日至9月16日的厂房使用费35240元／月×（2＋16／30）月=89274.67元，共计拖欠厂房使用费5720元＋89274.67元=94994.67元，同时，格林公司尚欠2013年4月土地使用费1820元，及5月1日至9月16日的土地使用费2700元／月×（4＋16／30）月=12240元，共计拖欠土地使用费1820元＋12240元=14060元。即格林公司尚应支付莲湖居委会厂房使用费89274.67元、支付莲湖经联社土地使用费12240元。莲湖居委会、莲湖经联社超出部分的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告东莞市超宝网吧向原告东莞市金信联实业投资有限公司支付110000元、水电费16009.47元滞纳金18150元；
二、被告东莞市超宝网吧向原告东莞市金信联实业投资有限公司缴纳的履约保证金30000元无须退还；
三、驳回原告东莞市金信联实业投资有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3784元，由原告东莞市金信联实业投资有限公司负担400元，被告东莞市超宝网吧负担3384元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 冯影琳
人民陪审员 张丽芬
人民陪审员 赵亮明
二〇一四年十二月十七日
书 记 员 房嘉敏
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当作出依法判决，判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。