广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗天法民二初字第3343号原告：林志聪，住广州市海珠区。委托代理人：黄辉金、金娜莉，分别系广东正大方略律师事务所律师、实习律师。被告：广州市金易泰典当行有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：杨力凡。委托代理人：康一丰、韦小敏，分别系广东法盛律师事务所律师及实习律师。第三人：广州市志联房地产开发有限公司，住所地广州市荔湾区。法定代表人：林护国。破产管理人：梁彬。委托代理人：叶世强，系国信律师事务所律师。原告林志聪诉被告广州市金易泰典当行有限公司(下简称金易泰公司)以及第三人广州市志联房地产开发有限公司(下简称志联公司)案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告林志聪及其委托代理人黄辉金、金娜莉，被告金易泰公司的委托代理人康一丰到庭参加了诉讼。第三人志联公司经本院合法传唤未到庭，本案现已审理终结。原告林志聪诉称：2014年5月19日，原告收到法院送达的（2014）穗天法执异字第47号《执行裁定书》。原告认为法院裁定驳回原告的异议系缺乏事实和法律依据。1、原告与第三人签订的《广州市房地产买卖合同》系合法有效的。原告已支付房款。首先，原告与第三人签订的《广州市房地产买卖合同》于2008年7月31签订的，早于被告和第三人之间的（2012）穗天法民二初字第3123号民事判决书作出的时间，因此，原告并不存在与第三人恶意串通，转移财产的事实。其次，原告于2008年7月31日向第三人支付了房款。2、原告已实际使用涉案房屋多年，并部分出租给他人使用多年。原告提供了《委托银行代划电费合同》、《租赁合同》、水费单、电费单、银行流水等证据，组成一条完整的证据链，充分证明了原告已实际占有并使用涉案房屋。原告在执行异议听证中多次要求法院前往涉案房屋调查该房屋的实际占有情况，然而原审不仅不去现场调查，更是否定了原告的各种证据，简单的认定原告不能证明其实际占有涉案房屋，这是不符合本案的事实。3、涉案房屋至今未能过户的原因在于第三人，而非原告。原告多年来均一直要求第三人办理过户手续，但第三人却以因税务问题无法提供购房发票、未缴清拖欠政府部分费用等由，拖延为原告办理过户手续，因此，涉案房屋至今未能过户的违约责任应由第三人承担，原告并无过错。4、原裁定依据的法律适用错误。根据《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第十七条规定第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结。因此，在本案中原审法院理应依规定要求原告在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封，但原审法院却适用其他规定，故此，原审法院系法律适用错误。综上所述执行裁定驳回原告作为案外人的执行异议系缺乏事实和不符合法律规定的。现原告起诉要求:1、判令撤销广州市天河区人民法院作出的（2014）穗天法执异字第47号执行裁定书；2、判令停止对广州市海珠区某某大街某号之一某房(下简称涉案房屋)的执行；3、判令解除对广州市海珠区某某大街某号之一某房屋查封；4、请求确认广州市海珠区某某大街某号之一某房屋归原告所有；5、判令第三人将广州市海珠区某某大街某号之一某房过户至原告名下；6、本案的全部诉讼费用由被告与第三人承担。被告金易泰公司辩称：被告认为原告方不是真实的购房关系，而且原告方本身也存在过错。因为原告只支付了1万元购房款，而合同约定是要支付149000多元购房款，原告从2008年至今获取的租金收益已经达到28万多元，原告所获取的租金收益已经远远超过原告所支付的购房款，也超过了房屋约定的价款；购房合同第3条约定原告应当在2008年8月11日前和第三人共同去房地产办理登记手续，但是原告方也一直没有与第三人去办理交易手续，这个房屋并不存在不能办理产权证的情况，因为第三人后来自己办理了产权证，房屋当时就已经取得了产权证。原告方与第三人约定说剩余13万多元房款在产权证办理后支付，这明显是第三人转移财产，因为从2008年8月到现在已经六年多了，原告与第三人都不去办理产权登记，也就是故意不去交13多万元房屋款，可以看出原告和第三人并不是真实的房屋买卖关系，也是第三人在转移财产，把房屋的租金收取转移到原告的帐户，以原告的名义来收取租金，而且所收的租金已经超过了房地产买卖合同所约定的价款。第三人志联公司未作答辩。经审理查明：2014年5月14日，本院就林志聪提出执行异议作出(2014)穗天法执异字第47号执行裁定书，查明依据已经发生法律效力的(2012)穗天法民二初字第3123号民事判决书，被执行人林某甲应偿还金易泰公司1000万元及利息，被执行人志联公司应对上述债务承担连带清偿责任。因两被告执行人未履行上述法律文书所确定的义务。金易泰公司向本院申请强制执行。本院立案后，依法向两被执行人发出《执行通知书》，责令其履行义务并承担本案执行费，但两被执行人至今未履行义务。本院于2013年9月25日作出(2012)穗天法执字第5828号之二执行裁定，查封了涉案房屋。林志聪称其向志联公司购买了涉案房屋，并提供落款时间为2008年7月31日的《广州市房地产买卖合同》一份，合同约定志联公司将涉案房屋出售给林志聪，建筑面积59.895平方米，成交价149738元。合同签订10日内支付首期款1万元，余款139738元在交易登记过户后一次性付清。当日，志联公司出具了《收据》给林志联，确认收到涉案房屋的购房款1万元。据上述事实，本院认为涉案房屋至今登记在志联公司名下，本院查封涉案房屋并无不当。据此裁定驳回林志聪的异议。为此林志聪提起本诉。庭审时，林志聪向本院提供如下证据：1、2008年7月31日其与志联公司签订的《房地产买卖合同》及《购房补充协议》及收款收据主要内容为林志聪向志联公司购买位于广州市海珠区某某大街某号之一某房，即涉案房屋。房屋建筑面积59.895平方米，成交价149738元，于合同签订10日内支付1万元，余款139738元在交易登记过户后一次性付清。志联公司于2008年10月1日前将涉案房屋交付林志聪使用等条款，2008年7月31日，志联公司出具收据确认收取林志聪交付购房款1万元；2、租赁合同多份及委托银行代划电费合同及收取租金银行明细，以证明其自2008年12月17日已接收涉案房屋使用并出租，并于2008年12月26日办理银行代划电费手续，承租人于2008年12月24日交付租金，林志聪于2008年7月21日至25日提款5500元及自有4500元交付1万元首期款；3、个人独资营业执照，内容为承租人以涉案房屋申办广州市海珠区某某食品商行营业执照，申请日期2010年9月21日；4、电费发票，确定自2011年5月3日，以承租人李某某名义交付涉案房屋的电费。被告金易泰公司则向本院提供如下证据：1、房屋租赁合同二份，确定2010年7月29日和2011年9月1日，由志联公司盖章与承租人李爱华签订经房管部门备案的租赁涉案房屋的合同；2、涉案房屋的产权证明确定志联公司已于2008年2月2日已取得案涉房屋的《房地产权证》，注明非居住用房，登记字号2007登记字1139101房。另据原告提供的涉案房屋查册表确定涉案房屋城市规划房屋用途为自行车停放站。林志聪确认其曾在志联公司任职开发部主管于2009年离职。本院认为：涉案房屋的城市规划用途为自行车停放站，其产权登记在志联公司名下于2008年2月2日办理《房地产权证》予以确定，据此涉案房屋在该房屋未办理规划用途性质改变的情况下不得自行买卖，据此原告与志联公司涉及涉案房屋所签订的《房地产买卖合同》不具法律约束力。另从林志聪作为志联公司的开发部主管，与志联公司存在一定的利害关系，与志联公司办理上述合同的签订及以其名义出租涉案房屋均有一定的便利；林志聪并未提供证据表明其购买涉案房屋的付款转账凭证确定付款的真实；从房屋面积59.895平方米成交价149738元，成交单价每平方米2500元也与当时交易价存在差异；林志聪在2008年7月已购涉案房屋，在2010年及2011年不应出现再由房屋开发商志联公司盖章出租房屋及办理企业登记备案手续；涉案房屋已于2008年2月2日取得产权证明，原告于2008年7月签订买卖合同应可办理产权过户手续。综上，原告作为涉案房屋所有人志联公司的开发部主管，知道或应当知道涉案房屋已取得产权证及房屋的规划用途和不能自行买卖。原告与志联公司所签订的《房地产买卖合同》、付款和出租并未提供相应的证据确定其当时期签约、付款和已收楼使用的真实性，反而涉案房屋的出租备案也是由志联公司签章确定，进一步印证志联公司对涉案房屋的所有，据此原告不具对涉案房屋拥有物权的条件，本院依法对登记在志联公司名下的涉案房屋予以查封和执行并无不当，原告提起本诉请求无据，依法应予驳回。至于涉案房屋出租所得的处分及归属，属于另一法律关系，本院不作调处。第三人志联公司经本院合法传唤，未到庭，不影响本案的处理。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告林志聪的诉讼请求。本案受理费3300元、公告费500元，由原告林志聪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  刘永纯人民陪审员  叶林琳人民陪审员  符永红二〇一五年五月二十七日书 记 员  谢宜静罗舜锦