河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1302民初3319号原告王广志，男，汉族，1968年11月6日出生，住南阳市宛城区。委托代理人李顺，河南隆翔律师事务所律师，特别授权。被告万苗苗，女，汉族，1990年3月5日出生，住南阳市宛城区。委托代理人杨万军，河南问鼎律师事务所律师，特别授权。原告王广志诉被告万苗苗案外人撤销之诉纠纷一案，原告于2017年7月5日诉至本院，本院于同日作出受理决定并依法组成合议庭，于2017年12月20日公开开庭进行了审理。原告王广志的委托代理人李顺、被告万苗苗及其委托代理人杨万军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2015年1月28日，任传昌做为卖方，原告做为买方，签订了房屋买卖合同。合同约定任传昌将位于南阳市卧龙区车站南路金河湾6幢3单元3层302室，建筑面积为143.42平方米的商品房卖给原告。原告在签订合同时向任传昌支付购房定金40万元，又于2015年2月10日向任传昌支付购房款10万元，共计支付购房款50万元。任传昌将购买该房的全部手续原件及房门钥匙交给原告，该房从2015年2月至今一直由原告人占有使用。为此原告诉请：1、请求人民法院判决撤销南阳市宛城区人民法院（2017）豫1302执异19号执行裁定，依法解除对原告房产查封。2、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：原告要求撤销原法院执行裁定没有事实和法律依据，法院查封的房产不属于原告所有，原告也不是该房屋的权利人。被告认为法院查封合法，请法院依法驳回原告诉请。原告向法庭提交以下证据：一：原告身份证复印件，证实原告身份；二：宛城区法院协助执行通知书复印件，证实宛城区法院于2015年7月9日将涉案房屋查封；三：原房主任传昌收条、买卖合同、其妻子张新杰委托，证实原告于2015年1月28日从原房主处全款购得此房产；四：智胜公证处2015年1月28日公证书，证实1、原告于2015年1月28日购得此房屋，并取得涉案房产过户、买卖的公证委托。2、原告与原房主之间买卖真实存在，并早于查封。五：涉案房产购房收据、完税凭证、还款凭证、备案合同原件，证实买卖合同已经成立，原告掌握、控制涉案房屋的全套票据原件；六：银行贷款合同原件、还款凭证、商品房备案抵押证明，证实一：原告是在银行贷款提前还清的前提下购得，产权清晰，买卖合同成立，证实二：原告掌握、控制涉案房屋全部的票据原件；七：保洁费、搬运费、停车费票据，证实原告于2015年2月8日即合法占有该不动产；八：物业公司证明，证实该房产14年之前物业费由原房主缴纳，之后房子出售给原告；九：房屋室内外照片，证实该房产由原告合法占有；十：证人何某、郑某证言，证实该房产由原告购得并合法占有。被告对原告提供证据质证如下：对证据1、2无异议，对证据3真实性有异议，买卖合同是原告与任传昌一人签订，不代表任传昌妻子张新杰的意思表示，效力待定。40万元收条真实性有异议，原告应提供40万元转款凭证相互印证，对张新杰委托有异议，原告提出执行异议听证时，并未提供此委托，委托是事后补的，我们要求张新杰出庭作证。对证据4公证书的真实性无异议，但公证书是任传昌单方委托公证的，不代表其妻子张新杰的意思表示，且不是对房屋买卖的公证，不能证明原被告之间房屋买卖成立，有可能存在民间借贷中抵押等情形。对证据6真实性无异议，但该证据不能证明原告与任传昌之间买卖合同成立。对证据7真实性有异议，保洁、搬家公司是什么情况并不能清楚显示，且保洁公司收据有格式上的瑕疵，停车费收据上没有经办人签字，且该停车费以收条形式出现不符合常理，平时物业公司不是开收据就是开发票，2年停车费仅400元不符合常理。对证据8真实性有异议，该证明显示物业公司催缴物业费的电话是郑某号码，号码有什么事情都找沈海洋，不能证明是原告购买了该房屋，对证据9与本案无关，不能证明房屋在法院查封之前原告在房屋内居住。对证据10两个证人证言相互矛盾，一个说先签合同后办公证，一个说签合同当天就办了公证，原告买卖合同的真实性有待考证。被告为支持其辩解向法庭提供录音资料一份，证明2017年被告去物业上问，物业说任传昌欠物业费3000元没交，房子还是任传昌的。原告对被告所举证据质证如下：该证据未标明身份，属于偷录，证据来源不合法，不能作为证据使用。该证据不能证实询问对象。因该房产状态无法过户，所以登记人姓名仍为原房主。经审理查明：2015年1月28日，原告王广志与案外人任传昌签订房屋买卖合同，约定将任传昌名下位于南阳市卧龙区车站南路金河湾小区6幢3单元3层302室房屋出售给原告所有。合同签订后，原告向任传昌支付了相应价款，任传昌将房屋钥匙、收款收据、网签合同、完税凭证、原贷款手续等全部房屋票据交付原告。后二人于合同签订当日，在南阳市智圣公证处就此房产办理了房屋过户委托公证，委托原告王广志办理该房产的买卖、代签房屋买卖合同、代收房款、房屋所有权的转移过户等相关事宜。后原告王广志占有使用该房屋至今。2015年7月9日，南阳市宛城区法院在万苗苗与任传昌民间借贷纠纷一案审理过程中，作出（2015）宛民商初字第2129号民事裁定书，查封了本案涉及房产。该案件进入执行程序后，原告王广志于2017年3月10日向本院提出异议申请，要求解除查封涉案房产。2017年6月20日，本院作出（2017）豫1302执异19号执行裁定书，裁定驳回原告王广志的异议请求。以上事实，有原被告陈述及证据予以证明，并已记录在案。本院认为：本案系申请执行人提起的执行异议之诉，依照《中华人民共和国民事诉讼法》及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条的规定，本案审理的是案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，对执行标的权益归属不在本诉的评判范围。据此，判断“案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益”应当依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中的有关规定。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。本案中，原告提供的被庭审予以确认的证据证明原告已经支付全部价款并实际占有，因该房屋一直处于网签状态，房产证未正式下发，在此状态下该房屋无法过户，原告对此没有过错。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，根据原告王广志与任传昌签订的合同与公证情况，可以确定在本院查封前，原告已经签定了书面买卖合同。该合同系双方真实意思表示，且未违反其他法律规定，应当认定合法有效，对其是否具有该房屋所有权，不是本案审查范围。从原告王广志提供的搬家费、保洁费、物业停车收据及房屋内现状，可以推断出原告于合同签订后，本院查封前已经合法占有该不动产。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条判决如下：停止对标的物卧龙区车站南路6号楼3单元3层302室房产的查封、执行措施。案件受理费8800元，由被告万苗苗负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  李 立审 判 员  杨 阳人民陪审员  杜学兰二〇一八年一月十日书 记 员  何梦蕊