广东省珠海市香洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠香法民三初字第172号
原告：ZHANGHAITAO（张海涛），男，1961年7月31日出生，加拿大国籍，住珠海市香洲心华路***号，护照号码BA282360。
委托代理人：陈廉、王斌，北京市中银（珠海）律师事务所律师。
被告：郑建飞，男，汉族，住浙江省江山市，公民身份号码×××2117。
委托代理人：郑云峰。
原告ZHANGHAITAO（张海涛）诉被告郑建飞房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及委托代理人陈廉，被告的委托代理人郑云峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与被告于2013年10月17日签订《房屋租赁合同》，约定原告将座落在广东省珠海市香洲区九洲大道中1083号花园大厦10层C座的房屋出租给被告；房屋租赁期为一年，从2013年11月1日起至2014年10月31日止；每月租金为人民币11000元；原告不包房屋出租税票，税票由被告负责；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、物业管理费等由被告承担；擅自解除合同的一方，应向对方（守约方）支付相当于合同未履行完毕的租金作为违约金；另外合同还约定了律师费等。合同生效后，原告将上述房屋交由被告使用，但是，2014年6月底，被告擅自退租。被告擅自解除合同行为违反了法律规定，侵害了原告的合法权益。为了维护原告的合法权益，现向珠海市香洲区人民法院提起诉讼，恳请法院判如所请。
诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告支付违约金人民币44000元；2、请求法院判令被告支付尚欠水费、电费、物业管理费、税费等所有相关费用（2014年7月至2014年10月的水费、电费、物业管理费、税费等共计4479.08元）；3、请求法院判令被告向原告支付律师费人民币8000元；4、请求法院判令被告支付本案所有诉讼费。
原告在举证期限内提交的证据如下：1、房屋租赁合同及收款收据；2、律师服务委托代理合同及律师费发票；3、花园大厦10楼C座2014.07-2014.10物业费、水电费等通知单及发票；4、税收完税证明；5、律师费转账凭证、人民法院诉讼收费专用票据。
被告辩称：对原告诉状的事实及理由、租房及签订合同的事实没有异议。有异议的部分是，2014年6月底双方是协商一致后解除了房屋租赁合同，并非被告擅自解除合同。原告的诉讼请求是不符合事实和没有法律依据的，请求法庭依法驳回原告诉讼请求。
被告在举证期限内提交的证据如下：1、收款收据，2013年10月17日租房押金；2、水电费及物业管理费的发票16张；3、物业费、水电费收费通知单。
经审理查明：位于广东省珠海市香洲区九洲大道中1083号花园大厦10层C座房屋属于原告所有。2013年10月17日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将座落在广东省珠海市香洲区九洲大道中1083号花园大厦10层C座房屋（建筑面积231.45平方米）出租给被告作写字楼使用；租赁期为一年，从2013年11月1日起至2014年10月31日止；每月租金为人民币11000元；原告不包房屋出租税票，税票由被告负责；如果被告超过一个月未开税票所造成的税务法律责任由其承担。租赁期间，使用该房租所发生的水、电、物业管理费等由被告承担；擅自解除合同的一方，应向对方（守约方）支付相当于合同未履行完毕的租金作为违约金；因本合同发生的任何争议，败诉方应承担所产生的律师费、诉讼费。
合同签订后，原告依约将房屋交给被告使用，被告向原告支付了押金22000元，并在租赁初期亦能每月支付租金。2014年6月底，被告因经营困难没有交租，在没有与原告办理解除或终止合同及交接手续的情况下搬出涉案房屋。原告于2014年8月10日开门收回房屋。原告因上述争议向本院提起诉讼。
庭审中，原告向本院举证主张：2014年7月的水电费334元、8月水电费327.55元；每月物业管理费810.08元，7至10月份的管理费共3240.32元；房产及出租税费每月1435.5元，2013年11月至2014年10月共17266元。被告对此提出异议，不同意支付，并提出原告诉请的违约金44000元过分高于实际损失，要求降低。
本院认为：位于广东省珠海市香洲区九洲大道中1083号花园大厦10层C座房屋登记为原告所有。原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。
双方在履行合同过程中，被告因经营困难在没有与原告办理解除或终止合同及交接手续的情况下搬出涉案房屋、不支付租金的行为已构成根本性违约，应依法依约向原告承担相应的违约责任。本案中，被告从出租房屋搬走财物时，物业管理公司按理应在告知业主的情况下才准予放行，原告亦自述于2014年8月10日开门收回房屋。因此，原告依照合同约定所请求的4个月租金44000元作为违约金显然高于其实际损失，被告对此亦提出要求降低符合法律的规定。本院据此依照合同法及司法解释的规定以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告应承担的违约金为2个租金损失即人民币22000元。原告关于请求被告支付违约金人民币44000元，本院予以减半支持。
关于原告请求被告支付尚欠水电费661.55元（7月334元，8月327.55元）、物业管理费3240.32元（7月-10月，每月810.08元）、税费17266元（2013年11月至2014年10月，每月1435.5元）。
根据上述查明的事实，被告单方搬离后一直没有与原告办理房屋交接手续，原告是2014年8月10日接收房屋的，因此，按常理习惯，涉案房屋于2014年8月10日之前的水电费、物业管理费应由被告承担。据此被告应负担的水电费为661.55元（7月334元＋8月327.55元）；物业管理费1620.16元（7月810.08元＋8月810.08元）。至于原告请求2014年9月、10月的物业管理费没有事实依据和法律依据，本院不予支持。原告在诉讼请求中并无提出税费17266元（2013年11月至2014年10月，每月1435.5元），只是在庭审调查过程中才提出请求。本院对此认为，原、被告签订的合同虽然对涉案房屋的房产及出租税费约定由被告负担，但依法纳税是原告作为业主的法定义务，现原告并未向税务机关缴纳此期间的税费，即交纳税款的事实尚未发生，故原告的此项请求证据不足，本院不予支持。
关于原告请求被告支付律师费人民币8000元。原告对此项请求提交了相关委托代理合同、付款凭证及发票，被告对代理费的数额亦未提出异议。据此，原告的此项请求与合同的约定相符，证据充分，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》六十条、第一百零八条、第一百一十四条第二款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告郑建飞于本判决书发生法律效力之日起十日内向原告ZHANGHAITAO（张海涛）支付违约金人民币22000元；
二、被告郑建飞于本判决书发生法律效力之日起十日内向原告ZHANGHAITAO（张海涛）支付水电费人民币661.55元、物业管理费人民币1620.16元；
三、被告郑建飞于本判决书发生法律效力之日起十日内向原告ZHANGHAITAO（张海涛）支付律师代理费人民币8000元；
四、驳回原告ZHANGHAITAO（张海涛）的其他诉讼请求。
被告郑建飞如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币1100元，由被告郑建飞负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审 判 长 莫宇兴
审 判 员 杨擎轩
人民陪审员 唐仁伟
二〇一五年四月十六日
书 记 员 周潇盈