广西壮族自治区百色市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂10民终2099号上诉人（一审被告、反诉原告）：陈振含，男，1956年5月16日出生，壮族，住广西靖西市。上诉人（一审被告、反诉原告）：陆孟明，女，1960年2月2日出生，壮族，住广西靖西市。上诉人（一审被告、反诉原告）：陈文隆，男，1982年7月25日出生，壮族，住广西靖西市。以上三上诉人的共同委托代理人：李春晖，广西桂兴律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：柳州市小红帽教育投资咨询有限公司，住所地：广西柳州市三中路90号第11层。法定代表人：刘东鸣，该公司总经理。委托代理人：吴三领，广西中名律师事务所律师。上诉人陈振含、陆孟明、陈文隆因与被上诉人柳州市小红帽教育投资咨询有限公司租赁合同纠纷一案，不服靖西市人民法院（2013）靖民一初字第1518号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月19日立案后，依法组成合议庭，于2017年2月15日组织当事人到庭调查、质询和调解。上诉人陈文隆及其委托代理人李春晖，被上诉人的委托代理人吴三领到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人陈振含、陆孟明、陈文隆上诉请求：1、依法撤销一审判决第二、四项，改判上诉人陈振含等无须支付被上诉人柳州市小红帽教育投资咨询有限公司800000元违约金；依法改判支持上诉人陈振含等的一审反诉请求；2、本案一、二审诉讼费等全部诉讼成本费用由被上诉人柳州市小红帽教育投资咨询有限公司承担。事实和理由：一、被上诉人柳州市小红帽教育投资咨询有限公司擅自将租赁房屋交由第三人使用，该行为已构成根本违约。1、被上诉人无证据证明其是靖西县小红帽第二幼儿园的开办人或者业主，则应认定被上诉人有擅自转租的行为。2、被上诉人在租赁期间共有三次转租行为，除第一个转租行为外，未有证据证明第二、三个转租行为系经上诉人同意，根据上诉人提交的证据，上诉人依法依约向被上诉人提出因违法、违约转租而解除合同的主张，并书面通知被上诉人，上诉人提出解除合同的主张未超过最高人民法院司法解释规定的六个月期限。二、被上诉人的行为构成根本违约，上诉人依法向被上诉人发出合同解除通知，并要求被上诉人依约支付违约金800000元，场地占用费及律师费，有事实和法律依据，理应得到支持。被上诉人柳州市小红帽教育投资咨询有限公司辩称，一、被上诉人柳州市小红帽教育投资咨询有限公司注册为“小红帽”，是区别于其他公司的显著名称，申请创办小红帽靖西第二幼儿园的报告、《房屋租赁合同》可以证实该幼儿园即是被上诉人经集团研究后在靖西创办的幼儿园，属被上诉人的分支机构。而上诉人屡次干扰和阻碍幼儿园的经营活动，严重损害被上诉人的经济利益，故被上诉人作为本案原告提起诉讼，主体适格。二、上诉人对被上诉人转租行为提出异议的时间确已超过法律规定的期限，不应得到法院支持。被上诉人与陆艳芳的房屋租赁合同上写有“同意出租”和“陈振含”字样，上诉人陈文隆在笔迹鉴定中拒绝提供签字样本，应认定陈文隆从2011年9月30日已明知被上诉人将一楼第一间门面转租。且上诉人作为出租人，居住在出租房内，应当知道被上诉人将一楼三间门面转租他人，但没有提出异议，其在一审反诉状中亦明确承认在2011年3月和9月间已知道被上诉人有转租一楼门面的行为，但在六个月内均没有提出异议，应视为默认被上诉人的转租行为。三，上诉人在默认被上诉人转租行为的情况下，没有通过合法形式主张权利，而是采取非法方式使被上诉人无法经营，违约事实清楚，应当向被上诉人承担全部赔偿责任。综上，恳请二审法院驳回上诉，在一审基础上，改判支持被上诉人在一审的诉讼请求。被上诉人柳州市小红帽教育投资咨询有限公司向一审法院起诉请求：一、解除原告柳州市小红帽教育投资咨询有限公司与被告陈振含、陈文隆签订的《房屋租赁合同书》；二、被告陈振含、陈文隆、陆孟明支付原告装修投资损失、经营利润损失、寻找新址装修办公等待期间教师工资损失、租赁经营期间干涉经营支付违约金等共计729.666万元；三、被告陈振含、陈文隆、陆孟明应当自2013年9月2日起至偿还全部债务之日止，每日按中国人民银行同期贷款利率支付上述欠款729.666万元的利息（2013年9月2日到2013年9月5日暂计为0.4669万元，其余另计）；四、判令被告陈振含、陈文隆、陆孟明承担案件的诉讼费用。上诉人陈振含、陈文隆、陆孟明向一审法院反诉请求：一、被反诉人按合同约定向反诉人赔付惩罚性违约金800000元；二、被反诉人支付2013年9月1日至9月15日共15天的尚欠租金8333元，并立即清空且按原状返还房屋给反诉人，支付占用反诉人房屋期间的房屋占用费30000元，房屋占用费的计算为：按2000元每天计算，从2013年9月15日至2013年9月30日暂计共15天，2013年10月1日起至被反诉人按原状返还房屋之日的房屋占用费另行计算。从2013年10月1日至2014年11月28日止共计263333元（按年计算，每年20万元）；三、被反诉人按合同约定向反诉人赔付因被反诉人违约行为产生的代理律师费150000元；4、被反诉人全部承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：位于靖西市新靖镇城中路37号房屋由被告陈振含、陆孟明夫妻共同所有，房产证号为：靖西县房权证靖字第（2001）2649号。被告陈文隆系被告陈振含、陆孟明的儿子。经柳州市小红帽教育投资集团研究决定，在靖西县创办为公司下属的小红帽靖西第二幼儿园。2010年3月5日，作为原告柳州市小红帽教育投资咨询有限公司的股东之一的刘志坚受原告的委托与被告陈振含、陈文隆达成租赁被告位于靖西县新靖镇城中路37号房屋事宜，双方约定由原告租赁被告位于靖西县新靖镇城中路37号房屋的一楼至五楼（除一楼朝南的两间房外），租赁期限为十五年（自2010年5月18日至2025年8月31日止，2010年5月18日至2010年9月1日为原告装修筹办期，被告不收取租金）；约定2010年9月1日至2020年8月31日每年租金20万元，2020年9月1日起至2025年8月31日每年租金20.5万元，每年租金于10月1日前一次付清，合同第五条第（4）项约定，如果原告方办学失败，原告方可以改行经营但是不得把房屋转租（一楼门面原告方可以转租，但是不得用于KTV和餐饮行业，且必须保留通道供甲方进出）；合同第八条第（3）、（4）项约定，违约方应当向对方支付惩罚性违约金80万元和违约方应当赔偿对方花费的律师代理费、人员交通差旅的费用；并约定其他合同条款。2010年6月26日，原告又与陆孟明签订《补充协议》。原告于签订租赁合同后，对租赁房屋进行装修。原告分别于2010年9月15日、2011年9月23日和2012年9月18日按合同约定期限向被告支付2010年9月1日至2013年8月31日的租金每年20万元。2010年12月1日，原告的员工黄丽代表小红帽靖西幼儿园将所租赁房屋一楼第一间门面转租给陆艳芳，租赁期限为2011年1月1日至2014年1月1日止，年租金为25000元；2013年7月29日陆艳芳将该门面转租给农高神。原告的员工黄丽代表小红帽靖西幼儿园将所租赁房屋一楼第二间门面转租给郑玉夺，租赁期限为2012年1月1日至2013年1月1日止，年租金为11000元，该门面于2013年1月1日至2014年1月1日又转租给蒙林立继续经营擦皮鞋生意，年租金为11000元。2013年5月24日，原告的员工张晓玲代表靖西县第二小红帽幼儿园将所租赁房屋一楼第三间门面租给黄海兰，租赁期限为2013年5月27日至2014年5月27日止，年租金为10000元。承租人陆艳芳租赁该房第一间门面后，需有房东签名同意出租才能办理营业执照，后于2011年9月30日在原告与陆艳芳房屋租赁中，写有“同意出租”和“陈振含”字样。被告陈振含、陈文隆不承认是其签字，经原告申请，在原告与陆艳芳房屋租赁中，写有“同意出租”和“陈振含”是否是陈振含或陈文隆签字，经鉴定“同意出租”和“陈振含”的字迹不是陈振含所写；因被告陈文隆拒绝提供样本，广西公明司法鉴定中心无法鉴定是否是被告陈文隆所签字。原告租赁了被告房屋后，从2010年9月至2011年1月招收小小班、小班、中班（2个班）、大班和学前班共6个班级，共招收学生139名。从2011年2月至2011年7月招收小小班（2个班）、小班、中班（2个班）、大班和学前班共7个班级，共招收学生210名。从2011年8月至2012年1月招收小小班、小班（2个班）、中班（2个班）、大班（2个班）和学前班共8个班级，共招收学生290名。从2012年2月至2012年7月招收小小班、小班（2个班）、中班（2个班）、大班（2个班）和学前班共8个班级，共招收学生299名。从2012年9月至2013年1月招收小小班、小班（2个班）、中班（2个班）、大班（2个班）和学前班（2个班）共9个班级，共招收学生408名。从2013年2月至2013年7月招收小小班（2个班）、小班（2个班）、中班（2个班）、大班（2个班）和学前班（2个班）共10个班级，共招收学生402名。2013年8月24日，被告以原告因为严重违反租赁合同约定，将一楼门面转租他人，被告就更换大门锁不让原告的员工进出幼儿园，原告为此报警处理；2013年8月27日，原告的员工在幼儿园打扫卫生，学生家长纷纷来报名缴费，被告掩上大门，原告又开门，如此反复几次，被告干脆关闭大门，将原告员工锁住不让出门。原告申请靖西县新靖镇人民调解委员会调解未果。原告认为，原告随时可以将一楼门面出租，不受如果办学失败条件限制，原告未存在违约。被告不同意按《租赁合同书》履行义务让原告继续经营，被告阻碍、干涉原告经营的行为，导致原告2013年8月底无法正常经营办学，生源全部流失，已经无法继续经营，遭受重大损失。2013年9月13日，向人民法院提起民事诉讼，请求人民法院依法判令：1、解除原告柳州市小红帽教育投资咨询有限公司与被告陈振含、陈文隆签订的《房屋租赁合同书》；2、被告陈振含、陈文隆、陆孟明支付原告装修、投资损失1201928元、经营利润损失428666元/年×12年=5143992元、寻找新址装修办公等待期间教师工资损失30148元/月×5个月=150740元、租赁经营期间干涉经营支付违约金800000元，共计7296660元；3、被告陈振含、陈文隆、陆孟明应当自2013年9月2日起至偿还全部债务之日止，每日按中国人民银行同期贷款利率支付上述欠款7296660元的利息（2013年9月2日到2013年9月5日暂计为4669元，其余另计）；4、判令被告陈振含、陈文隆、陆孟明承担案件的诉讼费用。被告认为，原告因为严重违反租赁合同约定，在没有办学失败的条件下，将一楼门面转租他人，经多次提示纠正都没有理会，被告无法期待原告依法依约再继续履行合同，原告的违约给被告带来持续性损害，被告在2013年8月27日向原告发了纠正函（无法送达被退回原因是迁移新址不明），明确原告如果继续违约将继续追究违约行为。2013年9月7日，被告向原告发了解除合同通知书，原告于2013年9月27日收到。在诉讼过程中，被告陈振含、陈文隆、陆孟明提起反诉。反诉原告认为，反诉被告办学失败后符合一定限制条件的情况下，反诉被告才可以将一楼门面房转租，在办学未失败的情况下，反诉被告违反合同约定，将一楼门面房转租，为维护反诉原告的合法权益，特向人民法院提出反诉，请求人民法院依法判令：1、反诉被告按合同约定向反诉原告赔付惩罚性违约金800000元；2、反诉被告支付2013年9月1日至9月15日共15天的尚欠租金8333元，并立即清空且按原状返还房屋给反诉原告，支付占用反诉原告房屋期间的房屋占用费30000元（从2013年9月15日至2013年9月30日暂计共15天，按2000元每天计算）；2013年10月1日起至被反诉人按原状返还房屋之日的房屋占用费263333元（从2013年10月1日至2014年11月28日止，按年计算，每年20万元）；3、反诉被告按合同约定向反诉原告赔付因反诉被告违约行为产生的代理律师费人民币150000元；4、反诉被告全部承担本案诉讼费用。双方发生纠纷后，在诉讼过程中，被告委托了律师支付律师代理费15万元。经广西众益资产评估土地房地产评估有限公司评估，原告装修费用为388691元，使用三年后的价值272084元，腻子、乳胶漆费用为56127元，使用三年后的价值39289元（双方对面积有争议，由法院参考）。经广西同德会计师事务所有限责任公司对原告三年（即2010年9月至2013年8月共六个学期）的财务进行审计，第一学期的经营利润为19316元，第二学期的经营利润为77769.11元，第三学期的经营利润为122748.27元，第四学期的经营利润为282330.85元，第五学期的经营利润为153973.35元，第六学期的经营利润为366829.50元；即2010年9月至2013年8月的经营利润为828796.86元（即平均每年经营利润为276265.62元）。原告投入在幼儿园教室木制品用具配送220100元、玩具配送99855元（已扣除室外地板胶34500元）、电器、厨房用具配送113914元和办公室用品29400元，共计463269元。该配送的物品经双方清点，基本符合事实，但对价格未评估。经双方清点后，于2014年11月28日，原告已领回。一审法院认为，本案的第一个争议焦点：是否符合解除双方签订的《房屋租赁合同书》的条件？该院认为，原告要求该院判决解除原告柳州市小红帽教育投资咨询有限公司与被告陈振含、陈文隆签订的《房屋租赁合同书》的请求，被告也于2013年9月8日向原告发函解除双方签订的租赁合同，原告于2013年9月27日已收到。双方对解除《房屋租赁合同书》没有异议，故应确认2013年9月27日原告柳州市小红帽教育投资咨询有限公司与被告陈振含、陈文隆、陆孟明解除了《房屋租赁合同书》。本案的第二个争议焦点：在本案中，原、被告是否存在违约行为？该院认为，根据原、被告签订的《房屋租赁合同书》第五条第（4）项约定内容为：“如果乙方办学失败，乙方可以改行经营但是不得把房屋转租（一楼门面乙方可以转租，但是不得用于KTV和餐饮行业，且必须保留通道供甲方进出）”。根据该约定，原告方应受办学失败的限制下。由于承租人陆艳芳租赁该房第一间门面后，需有房东签名同意出租才能办理营业执照，后于2011年9月30日在原告与陆艳芳房屋租赁中，写有“同意出租”和“陈振含”字样。被告陈振含、陈文隆不承认是其签字，经原告申请，在原告与陆艳芳房屋租赁中，写有“同意出租”和“陈振含”是否是陈振含或陈文隆签字？因被告陈文隆拒绝提供样本，广西公明司法鉴定中心无法鉴定是否是被告陈文隆所签字。故应推定被告陈文隆从2011年9月30日知道原告将一楼门面转租；且被告陈振含、陆孟明作为出租人，居住在该出租房内，应该知道原告将一楼三间门面转租他人，被告也在反诉状中承认在2011年3月间和2011年9月间已知道原告将承租的房屋一楼门面转租他人行为。因在租赁合同中，出租人对承租人转租提出异议，应在知道后六个月内提出。被告从2011年9月30日至2013年7月未提出异议，视为默认了原告的转租行为。被告于2013年8月24日和2013年8月27日，以原告违反合同为由，未能通过合法的形式主张自己的权利，而在原告员工准备开学，被告擅自更换大门锁不让原告员工进出幼儿园和开学时学生家长无法报名缴费，使原告无法经营，确实违反了合同的约定，应认定被告存在违约行为。本案的第三个争议焦点：原、被告的损失数额具体是多少，违约责任应如何承担？因被告的违约行为，造成了自己的损失，应自己承担责任，故反诉原告陈振含、陈文隆、陆孟明请求反诉被告赔付惩罚性违约金800000元、租金8333元和房屋占用费263333元以及本案反诉原告产生的代理律师费150000元的主张，该院不予支持。因被告的违约行为造成原告的损失，被告应予以赔偿。对于原告的各项损失认定问题，原告对租赁房屋进行装修，经评估原告装修费用使用三年后的价值为272084元，被告应予以赔偿；腻子、乳胶漆费用使用三年后的价值39289元，因双方对面积有争议，原告确实使用腻子、乳胶漆装修，但有的地方可能没有使用，故该院酌情支持25000元；原告在装修费损失主张过高部分，该院不予支持。原告关于原投入在幼儿园教室木制品用具配送220100元、玩具配送99855元、电器、厨房用具配送113914元和办公室用品29400元，配送清单记载价格共计463269元；配送的物品经双方清点，基本符合事实，但对价格未评估。经双方清点后，原告已全部领回，存放于他处，确实造成原告的损失，但原告还可以继续使用，减少损失的扩大，故对于该方面损失，该院酌情支持200000元；原告主张过高部分，该院不予支持。关于原告的利润损失问题，原告主张后续的十二年的利润，该损失由于还没有发生，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大，但考虑原告重新选择新址的期间确实造成一定的损失，该院酌情支持一个学期的利润。经广西同德会计师事务所有限责任公司对原告的财务进行审计，6个学期的经营利润为828796.86元，即每个学期平均利润为138132.81元；原告主张利润过高部分，该院不予支持。关于原告寻找新址装修办公等待期间教师工资损失30148元/月×5个月=150740元问题，只提供教师工资情况，没有教师领取工资签名，且2013年9月13日提供的合同中，有9份劳动合同签订日期2013年9月30日，确实存在一定的瑕疵，证据不足，该院不予支持。关于原告主张违约责任应当赔偿损失数额的利息问题，根据《合同法》的规定，违约责任应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失、支付违约金等责任，没有就赔偿损失数额支付利息，故原告该主张该院不予支持。综上，原告的各项经济损失为装修费用272084元、腻子、乳胶漆装修25000元、投入在幼儿园教室木制品用具200000元、经营利润损失138132.81元，共计635216.81元。在本案中，合同约定了惩罚性违约金800000元，现原告主张因被告的违约产生的损失和合同约定了惩罚性违约金800000元，因双方约定了违约金，应当当做补偿性来计算，不能重复计算，违约产生的损失和违约金，两者只能选择其一，给被告给付违约金800000元，已经足以弥补原告的损失，故由被告给付原告违约金800000元，原告主张过高部分，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条第一款、第二百二十四条第一款和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、确认原告柳州市小红帽教育投资咨询有限公司与被告陈振含、陈文隆、陆孟明签订的《房屋租赁合同》已于2013年9月27日解除；二、被告陈振含、陈文隆、陆孟明按合同约定给付原告柳州市小红帽教育投资咨询有限公司违约金800000元；三、驳回原告柳州市小红帽教育投资咨询有限公司其他诉讼请求；四、驳回反诉原告陈振含、陈文隆、陆孟明的诉讼请求。本案受理费62910元（原告已预交31455元）、审计费60000元（原告已预交）、评估费10098元（原告已预交）、鉴定费3000元（原告已预交）、评估人员出庭费2400元，共计138408元，由原告柳州市小红帽教育投资咨询有限公司负担112443元，被告陈振含、陈文隆、陆孟明负担25965元；反诉费13684元，由被告陈振含、陈文隆、陆孟明全部负担。本案二审期间，双方当事人均无新的证据材料提交。经审理查明，一审法院对本案事实的认定属实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、被上诉人的转租行为是否构成违约；二、上诉人的一审反诉请求是否有事实和法律依据。关于焦点一，《房屋租赁合同书》是上诉人陈振含、陈文隆与被上诉人柳州市小红帽教育投资咨询有限公司的真实意思表示，内容合法，双方之间的租赁合同关系依法成立并有效。在合同履行的过程中，由于双方对该合同约定的第五条第4项“如果乙方办学失败，乙方可以改行经营但是不得把房屋转租。（一楼门面乙方可以转租，但是不得用于KTV和餐饮行业，且必须保留通道供甲方进出。）”的理解产生分歧，从而引起本案的发生。本院认为，该条关于被上诉人能否将一楼门面进行转租的约定，属双方当事人之间的约定不明且事后也未能达成补充协议而产生的纠纷，不存在当事人一方故意不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担违约责任的情形，一审法院认定上诉人存在违约行为错误，本院予以纠正。关于焦点二，由于被上诉人对上诉人发出的解除合同通知书无异议，本院确认双方之间的租赁合同关系于被上诉人收到解除合同通知书之日即2013年9月27日起已经解除。因本案系当事人约定不明所产生的纠纷，双方均不存在过错，故双方各自诉请对方依合同约定支付违约金800000元的主张，本院不予支持，对因解除合同而产生的经济损失，由双方按照公平原则予以分担。就被上诉人诉请的各项经济损失部分，一审法院根据评估机构的评估结论，酌情确定被上诉人的各项经济损失共计497084元（其中装修费用272084元、腻子、乳胶漆装修25000元、投入在幼儿园教室木制品用具200000元），以及对教师工资损失、经济损失利息不予支持并无不当，本院予以维持；对经济利润损失138132.81元部分，由于双方在合同中对该项损失未有约定，且双方均不存在过错，故对该部分本院不予支持。综上，本院确认被上诉人的经济损失共计497084元。就上诉人诉请的经济损失的认定，对尚欠租金部分，被上诉人柳州市小红帽教育投资咨询有限公司已依合同约定交纳租金至2013年8月31日，上诉人主张尚欠租金从2013年9月1日起计至9月15日没有事实和法律依据，本院调整尚欠租金从2013年9月1日起，按双方合同约定每年租金200000元，平均每日548元（200000元/年÷365天）的标准计至本案起诉之日即2013年9月13日止，共计7124元（548元/天×13天）。对诉请的房屋占用费，双方当事人由于合同的履行产生纠纷后于2013年9月13日诉至法院，期间双方是否存在违约，责任的承担尚未明确，故对上诉人该项诉请，本院不予支持。对律师费150000元，因律师费属法律服务合同关系，与本案不属于同一法律关系，不宜在本案中予以认定。综上，一审法院认定事实清楚，审判程序合法，但适用法律及判决不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持靖西市人民法院（2013）靖民一初字第1518号民事判决第一、三项；二、撤销靖西市人民法院（2013）靖民一初字第1518号民事判决第二、四项；三、上诉人陈振含、陈文隆、陆孟明向被上诉人柳州市小红帽教育投资咨询有限公司支付装修费272084元，腻子、乳胶漆装修25000元，投入在幼儿园教室木制品用具200000元，共计497084元；四、被上诉人柳州市小红帽教育投资咨询有限公司向上诉人陈振含、陈文隆、陆孟明支付尚欠租金7124元，并于本判决生效之日清空并返还房屋给上诉人；五、驳回上诉人陈振含、陈文隆、陆孟明其他上诉请求。一审案件受理费62910元（原告已预交31455元）、审计费60000元（原告已预交）、评估费10098元（原告已预交）、鉴定费3000元（原告已预交）、评估人员出庭费2400元，共计138408元，由上诉人陈振含、陈文隆、陆孟明负担13840元，被上诉人柳州市小红帽教育投资咨询有限公司负担124567元；反诉费13684元，由上诉人陈振含、陈文隆、陆孟明负担13547元，由被上诉人柳州市小红帽教育投资咨询有限公司负担137元。二审案件受理费11800元，由上诉人陈振含、陈文隆、陆孟明负担11682元，被上诉人柳州市小红帽教育投资咨询有限公司负担118元。上述债务，义务人应于本案判决送达之日起十日内履行完毕，逾期则加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本院判决规定的履行期限最后一日起二年内向一审法院申请执行。本判决为终审判决。审判长  郭承峙审判员  王明新审判员  陈菲菲appoint二〇一七年三月十日书记员  陈妍妍