河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀10民终5363号
上诉人（原审被告）：丁永涛，女，1989年4月20日出生，汉族，现住河北省廊坊开发区。
委托诉讼代理人：侯鹏，河北若石律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：徐联娟，女，1980年6月16日出生，汉族，现住河北省廊坊市广阳区。
委托诉讼代理人：宋军燕，廊坊市广阳区爱民道爱民法律服务所法律工作者。
上诉人丁永涛因与被上诉人徐联娟房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省廊坊经济技术开发区人民法院（2017）冀1091民初818号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
丁永涛上诉请求：1、撤销廊坊经济技术开发区人民法院(2017)冀1091民初818号民事判决书。查清事实，依法改判驳回被上诉人诉讼请求或发回重审。2、涉诉的一、二审诉讼费、保全费，全部由被上诉人承担。事实和理由：首先，一审判决中，认定了上诉人与被上诉人2017年2月27日签订的合同与2017年4月7日签订的合同都是有效的。属于两份有效合同。在2017年3月22日政府限购政策实施后，双方在2017年4月7日仍然达成了协议，可以看出双方当事人的初衷仍然希望合同能够顺利履行成功。4月7日之协议一共有三条，每一条都是体现了双方希望促成交易的真实意思表示。根据《合同法》第一百二十五条第一款之规定，当事人对条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。而一审判决中，原审法院仅仅参考了第一条，即5月28日之前被上诉人未能支付上诉人首付款而解除了4月7日之合同，双方当事人的真实意思表达应为，5月28日之前被上诉人未能支付上诉人首付款，2017年2月27日之合同解除，而后，4月7日合同第二、三条继续履行。4月7日之协议第一条解除的是2月27日之合同，该判决属于偷换概念，并未体现当事人的真实意思表示。在4月7日之协议中，第二条约定“过户到其他人名下，上诉人无权干涉，上诉人必须配合被上诉人办理过户手续。”此处，“其他人”并未特指被上诉人的近亲属。而一审判决中却认为应当过户给被上诉人其他“亲属”，属于事实并未查清。给被上诉人违约行为找借口。再次，4月7日之协议第三条约定：“待甲方收到总房款238万元整后（含8万定金）立即将房屋交付给被上诉人，合同约定的房屋设施，上诉人要按约定交付（屋内设施以当时签约时的照片为准）。”说明该合同的定金部分以简易交付的形式已经支付给了上诉人。合同早已履行。而且该第三条并未约定一定要用贷款方式，被上诉人完全可以全款购买该房，或转卖他人。被上诉人的违约行为，根本原因是因为房价下跌，无法营利。并不是因为过户给“亲属”不成，或贷款无法办理。最后，我方在庭审前查出被上诉人与中介公司腾建房地产公司有着特殊的关系，被上诉人系该公司的大股东，就该事实上诉人已提供证据予以证实。上诉人认为，被上诉人是在利用自然人身份和法人身份进行投资营利行为，而且利用其在中介公司的股东身份肆意操纵交易。上诉人认为，投资行为理应承担风险，房价下跌，被上诉人违约，却可以随意解除合同，将定金随意要回，于法无据。综上所述，一审判决认定事实并未查清，证据也不充足，适用法律不当，请求二审法院依法查明事实，为上诉人主持公道，依法纠正一审错误且不公正之处，以维护法律的尊严，维护上诉人的合法权益，还法律以公正、公平，还上诉人以公道！
徐联娟辩称，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求维持原判。上诉人在上诉状所写的内容在一审中已全部说过，并且一审法院认真核实，是因为当时被上诉人买上诉人的房，但是因为银行由于政策原因不放贷，致使房屋不能履行。一审法院对上诉人所述已核实清楚，请求二审法院维持原判。
一审法院认定事实：徐联娟户籍所在地为廊坊市××区，其名下拥有房产两套，分别为廊坊市光明东道56号云轩小区3-1-1602室及廊坊开发区华祥路塞纳荣府16-2-802室。2017年2月27日，徐联娟与丁永涛在中介方廊坊市腾建房地产经纪有限公司的主持下签订《房屋买卖合同》一份，约定丁永涛将其所有的坐落于开发区阳光佳和小区D1-3单元-1403的房屋出售给徐联娟，成交价格为238万元，付款方式为贷款，在合同签订的同时徐联娟向丁永涛交付定金8万元，同时约定“丁永涛承诺于2017年5月28日后办理过户手续”。上述协议签订后，徐联娟于当日给付丁永涛定金8万元。3月21日廊坊市房管局等部门出台《关于进一步加强房地产市场调控的意见》，该文件规定：“实行住房限购的区域为廊坊市主城区（含广阳区、安次区、廊坊开发区）、三河市、大厂回族自治县、香河县、固安县和永清县。…对购买第三套及以上住房的本地户籍居民家庭，暂停办理商业性个人住房贷款。…本意见自2017年3月22日起施行”。该政策施行后，徐联娟因已有两套住房无法办理商业性个人住房贷款。2017年4月7日徐联娟与丁永涛的丈夫张波签订《协议》一份，该协议内容为：“由于廊坊市人民政府出台了新的购房规定，现在甲乙双方就阳光佳和小区D1-3-1401室达成如下协议：一、阳光佳和小区D1-3-1401室(1403室)，定于2017年5月28日前，乙方徐联娟将首付款打到甲方帐户上，若乙方未按约定日期履行，甲乙双方签订的房屋买卖合同自动解除合约！二、因乙方名下有多套房屋，乙方要将此房过户到其他人名下，甲方无权干涉。甲方必须配合乙方办理过户手续。三、待甲方收到总房款238万元整后（含8万定金）立即将该房屋交付给乙方，合同约定的屋内设施、甲方要按约定交付（屋内设施以当时签约时的照片为准）。”该协议签订后，徐联娟因未找到其他可通过贷款办理房屋过户的亲属，未能于5月28日前向丁永涛支付剩余房款。徐联娟与丁永涛协商退回购房款定金8万元未果，遂于2017年6月14日起诉至一审法院。
一审法院认为，徐联娟与丁永涛于2017年2月27日签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人在平等自愿的基础上通过协商一致达成的，其内容不违反国家法律规定，一审法院依法确认有效。徐联娟与张波于2017年4月7日签订的《协议》，亦是双方当事人在平等自愿的基础上通过协商一致达成的，张波系丁永涛的丈夫、阳光佳和小区D1-3-1401室（1403室）的共同所有人，且丁永涛在庭审中对张波与徐联娟签订《协议》的行为予以认可，故徐联娟与张波签订的《协议》是徐联娟与丁永涛就《房屋买卖合同》在履行中达成的变更协议。根据《协议》的约定，如徐联娟未能于2017年5月28日前将购房首付款交付丁永涛则双方的房屋买卖合同自动解除。此系双方当事人约定的合同解除条件。后徐联娟于5月28日前未能给付丁永涛购房首付款，双方约定的《房屋买卖合同》解除条件成就，双方应依照约定解除《房屋买卖合同》，丁永涛向徐联娟返还购房款定金8万元，故对原告徐联娟提出的要求解除《房屋买卖合同》、丁永涛返还定金8万元的诉讼请求予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决：一、解除徐联娟与丁永涛于2017年2月27日签订的《房屋买卖合同》；二、被告丁永涛于本判决生效之日起七日内返还原告徐联娟定金8万元；三、案件受理费减半收取为900元、财产保全费920元，共计1820元，由被告丁永涛负担，此款于本判决生效之日起七日内交纳。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。双方当事人对一审法院认定被上诉人拥有房产情况、双方于2017年2月27日签订《房屋买卖合同》、2017年4月7日签订《协议》以及被上诉人交付8万元定金的事实无异议，本院予以确认。二审时，上诉人丁永涛表示“房屋可以不卖了，8万元不退了，房屋也可以按原定价238万元由上诉人买，诉讼成本由被上诉人承担”；被上诉人表示“涉案房屋买不了，由于政策原因被上诉人无法购买房屋，请求二审法院驳回上诉人请求，维持原判”。双方当事人于2017年2月27日签订的《房屋买卖合同》中付款方式约定为贷款；免责条款约定签订合同后如遇国家相关房产政策调整产生的房屋过户相关税费，如因洪水、地震、火灾和法律政策，银行政策变化等不可抗力原因，导致本合同不能全面履行的，甲乙丙三方互不承担违约责任。2017年4月7日的协议第一条约定，阳光佳和小区D1-3-1401室（1403室），定于2017年5月28日前，乙方徐联娟将首付款打到甲方（丁永涛）账户上，若乙方未按约定日期履行，甲乙双方签订的房屋买卖合同自动解除合约。
本院认为，当事人之间签订的《房屋买卖合同》、《协议》系真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不可擅自变更或者解除合同。”当事人应按照合同约定积极履行自己的义务，在签订《房屋买卖合同》时，廊坊市《关于进一步加强房地产市场调控的意见》尚未出台，但在签订《协议》时，双方当事人对限贷限购政策均已知情，在此情况下仍约定被上诉人支付首付款的时间，对于合同能否履行被上诉人应该有所预见。故，《房屋买卖合同》虽然约定付款方式为贷款，但被上诉人支付首付款的时间约定明确，首付款的数额虽然没有确定，通过双方当事人的沟通可以看出，即使按照30%的比例确定首付款的数额，被上诉人亦未按约定履行支付首付款，且即便付款方式为贷款也应该是首付款之外的剩余房款的支付方式，所以支付首付款与限贷限购政策无必然联系，但该行为是导致《房屋买卖合同》不能继续履行甚至解除的根本原因。对购买第三套及以上住房的本地户籍居民家庭暂停办理商业性个人住房贷款政策的出台，并非《房屋买卖合同》不能全面履行或解除的唯一或根本原因，商业性个人住房贷款是指银行用其信贷资金向在城镇购买、建造或者大修各类型住房的自然人所发放的自营性贷款，凡是符合条件的完全民事行为能力自然人，在购买自住住房时，以其所购买的产权住房或银行认可的其他担保方式为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的商业性住房贷款，即使被上诉人不能进行商业性贷款，但被上诉人可以其他方式支付款项以达到购买房屋的目的。既然被上诉人已明确表示不再购买此房，且上诉人也表示可以不卖的情况下，合同目的不能实现，一审法院判决解除双方当事人签订的《房屋买卖合同》并无不妥。《房屋买卖合同》、《协议》对首付款数额均未约定，双方就此未再达成补充协议，上诉人与被上诉人在履行合同过程中均有不妥之处。故，本院综合双方当事人签订《房屋买卖合同》、《协议》的时间、交易习惯、解除的原因、政府政策、房地产市场价格变化等因素，酌情判决上诉人返还被上诉人定金4万元。综上所述，丁永涛的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持河北省廊坊经济技术开发区人民法院（2017）冀1091民初818号民事判决第一项，即“解除徐联娟与丁永涛于2017年2月27日签订的《房屋买卖合同》”；
二、撤销河北省廊坊经济技术开发区人民法院（2017）冀1091民初818号民事判决第三项，即“案件受理费减半收取为900元、财产保全费920元，共计1820元，由被告丁永涛负担，此款于本判决生效之日起七日内交纳”；
三、变更河北省廊坊经济技术开发区人民法院（2017）冀1091民初818号民事判决第二项为丁永涛于本判决生效之日起七日内返还徐联娟定金4万元。
一审案件受理费减半收取为900元、财产保全费920元，共计1820元，由徐联娟负担910元，丁永涛负担910元。二审案件受理费1800元，由徐联娟负担900元，丁永涛负担900元。
本判决为终审判决。
审判长 马令梅
审判员 张建民
审判员 杨立军
二〇一七年十二月七日
书记员 陈 杨