成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0104民初7213号
原告：成都万科物业服务有限公司，住所地：成都市锦江区xxxx。
法定代表人冯霞，系成都万科物业服务有限公司董事长。
委托代理人：康xx，男，1988年10月29日出生，汉族，住四川省宣汉县xxx，系成都万科物业服务有限公司员工。
委托诉讼代理人：陈xx，男，1972年12月26日出生，汉族，住成都市锦江区xxxx，系成都万科物业服务有限公司员工。
被告（反诉原告）：段xx，女，1971年10月7日出生，汉族，住成都市成华区xxxx。
委托诉讼代理人：查小燕，四川捷思律师事务所律师。
委托诉讼代理人：莫晓燕，四川捷思律师事务所律师。
原告成都万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）诉被告段xx物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月8日立案受理后，被告段建芳于2016年11月1日向本院提起反诉。本院依法予以受理后依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告（反诉被告）万科物业公司的委托代理人康x、陈xx，被告段xx的委托代理人莫晓燕到庭参加诉讼。双方未能达成一致调解意见，本案现已审理终结。
原告万科物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付拖欠的物业服务费共计54177.20元；2、被告立即支付拖欠的商业垃圾处理费共计252元；3、被告承担本案全部诉讼费。
事实与理由：2014年11月21日，段xx购买由成都万科成华置业有限公司开发的位于成华区建设路xxxx房屋。2014年11月21日，成都万科成华置业有限公司将段xx所购买的“万科钻石广场xxxx房屋交付给段xxx。万科物业公司是“万科钻石广场”合法选聘的物业服务企业，根据《物业服务合同》的约定，为被告所购买的房屋物业提供物业服务。按照约定，被告应按期缴纳物业服务费等费用，但被告自2015年6月起至2016年7月共拖欠物业服务费54177.20元，垃圾处理费252元。原告拒绝缴纳物管费的行为已经违约，为维护原告的合法权益，故诉至法院。
被告段xx辩称，段xx自2015年6月至2016年7月未向万科物业公司支付物业服务费及商业垃圾处理费是因为万科物业公司在向段xx提供物业服务时存在违约行为，擅自改变停车场的出入口，导致段xx车辆进入车库时存在安全隐患，多次找万科物业公司协商，但协商未果。万科物业公司计算的物业服务费及商业垃圾费有误，应该按照合同约定的面积计算物业服务费及垃圾处理费，因万科物业公司的违约情形，段建芳可以少缴纳部分物业服务费及商业垃圾处理费。
段xx向本院提出反诉请求：万科物业公司向其支付违约金20000元，万科物业承担本案诉讼费用。事实与理由，万科物业公司在为段xx提供物业服务的过程中违反合同约定，擅自改变停车场的出入口，导致段xx进入车库时需要逆行一段，且该道路车辆行人众多，段xx人身处于高度危险的状态。根据物业服务合同的约定及物业管理条例，万科物业有义务对交通与车辆停放秩序进行管理，协助维护公共秩序，而万科物业并未尽到管理义务，所以应该向其支付违约金。
万科物业公司辩称，成都万科成华置业有限公司向万科物业公司交付“万科钻石广场”时地下停车场的出入口与现状一致，万科物业公司并未对地下停车场出入口进行更改。万科物业只能对《前期物业服务合同》约定的物业范围提供物业服务，对物业范围内的交通与车辆停放及公共秩序进行管理，而段建芳称需要逆行且车辆行人众多的道路属于市政规划道路，其上设置有公交车站，属于市政管理的范畴，万科物业对此无权进行管理。
经审理查明，2012年7月24日，成都万科成华置业有限公司与万科物业公司签订一份《前期物业服务合同》，约定成都万科成华置业有限公司选聘万科物业对万科钻石广场提供前期物业管理服务事宜，物业管理范围东至城市规划道路，南至成都市成华区建设路，西至相邻小区，北至相邻小区；万科物业公司提供的物业服务包括了交通与车辆停放秩序的管理、协助维护公共秩序，包括公共监控、巡视、门岗执勤，安全防范等事项的协助管理等；物业费用收费实行包干制，物业费由业主按期拥有的物业建筑面积（含公摊）缴纳，其中办公用房为13.8元/平方米；根据成都市人民政府令弟116号《成都市城市生活垃圾处理收费管理办法》、《关于我市中心城区开征城市生活垃圾处理费的通知》由“万科钻石广场”物业服务中心代市容环境行政管理部门向业主收取生活垃圾处理费。商业等经营性、办公类物业按垃圾日产生量分段征收，日产垃圾5公斤（含5公斤）以下，每月每户18元。
2014年11月21日，段建芳与成都万科成华职业有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，购买了由成都万科成华置业有限公司开发的位于成华区建设路xxx办公用房；房屋测绘建筑面积为280.11平方米。当日双方签订了一份《商品房买卖合同补充协议》，其中物业服务部分约定，成都万科成华置业有限公司选聘万科物业公司为“万科钻石广场”提供前期物业管理服务，物业费由业主按期拥有的物业建筑面积（含公摊）缴纳，其中写字楼为13.8元/平方米。2014年11月21日，成都万科成华置业有限公司将段xx所购买的“万科钻石广场”1幢1单元29层07号房屋交付给段建芳。当日段xx向万科物业公司支付了2014年12月至2015年5月31日的物业费23218.78元。之后，段xx未向万科物业公司支付2015年6月至2016年7月的物业服务费及商业垃圾处理费。
2015年12月21日，万科物业公司向段xx发出律师函，要求段xx交付2015年7月1日至2015年12月31日的物业费及违约金。段xx收到后，于2015年12月30日向万科物业公司回函，认为万科物业公司向段xx提供的物业服务存在很高危险性，因此不应再收取物业费，待万科物业公司整改车库入口通道，车辆出入车库不再逆行后再交纳物业服务费。当日，段xx也想万科物业发出律师函，要求万科物业公司在30日内消除危险否则段建芳将采取相应的法律措施。
上述事实有万科物业公司的营业执照、组织机构代码证，段建芳的身份证复印件，《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《前期物业服务合同》，万科钻石广场交付验收记录单、钻石广场消防安全责任书，收款收据，律师函、回函，照片及双方当事人的陈述等证据在案为证。
本院认为，万科物业公司根据与成都万科成华置业有限公司所签订的《前期物业服务合同》对万科钻石广场物业进行物业管理服务。成都万科成华置业有限公司与段xx签订的《商品房买卖合同补充协议》中已经明确成都万科成华置业有限公司选聘万科物业公司为“万科钻石广场”提供前期物业管理服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“……业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签定的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，该《前期物业服务合同》对段xx具有约束力，段xx应承担交纳物业管理服务费及商业垃圾处理费的义务。因成都万科成华置业有限公司与段建芳签订的《商品房买卖合同》中约定段xx购买的房屋测绘建筑面积为280.11平方米，万科物业公司虽然主张按照280.42平方米计算物业服务费及商业垃圾处理费，但未举证证明实际向段建芳交付的房屋面积与约定面积不符，因此段xx应按照《商品房买卖合同》中约定的面积标准向万科物业公司支付物业服务费54117.25元（280.11平方米×13.8/月/平方米×14月）及商业垃圾处理费252元（18元/月×14月）。故本院对万科物业主张段xx物业服务费及商业垃圾处理费的诉讼请求部分予以支持。
关于段xx主张万科物业公司向其支付违约金的问题。段xxx认为万科物业公司在为其提供物业服务时未尽到对交通与车辆停放秩序的管理，且擅自改变钻石广场车库出入口，导致段xx进入车库时处于高度危险的状态。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，由责任提供证据。”然而段xx未能举证证明万科物业公司存在改变钻石广场车库出入口的行为，段xx所称车辆、行人众多，存在安全隐患的道路属于市政道路，并非合同约定万科物业提供物业服务的范围。故段xx要求万科物业承担违约责任无事实及法律依据，本院对此不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款(法律条文全文附后)之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）段xx应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告（反诉被告）成都万科物业服务有限公司2015年6月1日至2016年7月31日的物业服务费54117.25元、商业垃圾处理费252元；
二、驳回原告（反诉被告）成都万科物业服务有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）段xx的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取780元，由被告段xx承担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 张 晶
二〇一六年十一月十八日
书 记 员 李茜兰
记 录 员 杜小雨
附：本判决所适用法律条文全文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，由责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。