安徽省淮南市八公山区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0405民初679号原告：邱国军，男，1974年11月7日生，汉族，住安徽省淮南市八公山区。委托诉讼代理人：冯涛，安徽志同律师事务所律师。被告：淮南市浩泰房地产开发有限公司，住所地安徽省淮南市大通区水泥厂楼单元一层东户，组织机构代码66794399-8。法定代表人：刘海国，该公司总经理。委托诉讼代理人：潘龙敏，安徽八公律师事务所律师。被告：上海启创房地产经纪有限公司，住所地上海市普陀区真北路3199弄4号1006室，组织机构代码68497791-1。法定代表人：蔡东，该公司董事长。委托诉讼代理人：张良，上海启创房地产经纪有限公司办公室主任。被告：上海锦堂投资管理�询有限公司，住所地上海市嘉定工业区叶城路1630号8幢10602号，组织机构代码68497791-1。法定代表人：郭冬，该公司董事长。被告：上海锦堂投资管理咨询有限公司淮南分公司，住所地安徽省淮南市八公山区淮凤路与丁山路交叉口紫金时代广场商业A-B一层120室，组织机构代码58455678-1。负责人：周亮，该公司总经理。上述两名被告共同委托诉讼代理人：周庆兵，上海锦堂投资管理咨询有限公司职员。原告邱国军诉被告淮南市浩泰房地产开发有限公司（以下简称浩泰公司）、上海启创房地产经纪有限公司（以下简称启创公司）、上海锦堂投资管理咨询有限公司（以下简称锦堂公司）、上海锦堂投资管理咨询有限公司淮南分公司（以下简称锦堂淮南分公司）合同纠纷一案，本院于2016年7月1日立案受理，由审判员王伟、代�审判员余振洋、人民陪审员尹兵组成合议庭，于2016年8月9日公开开庭进行了审理。原告邱国军的委托诉讼代理人冯涛，被告浩泰公司委托诉讼代理人潘龙敏、启创公司委托诉讼代理人张良、锦堂公司及锦堂淮南分公司共同委托诉讼代理人周庆兵到庭参加诉讼。因本案必须以安徽省高级人民法院对淮南市中级人民法院作出的（2015）淮民一终字第00687号民事判决书再审审理结果为依据，本院于2016年8月15日裁定本案中止审理。本案现已审理终结。邱国军向本院提出诉讼请求：1.判令各被告履行合同，支付2015年12月13日到2016年12月12日的租金16212元，并承担连带责任；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年8月28日，淮南市中达房地产开发有限公司经其股东会决议公司名称变更为淮南市浩泰房地产开发有限公司。2010年，淮南市中达房地产开发有限公司宣传其建设、开发的紫金时代广场商铺，上海启创房地产经纪公司全程策划营销。两公司共同通过各种媒介宣称：上海锦堂投资运营公司是一线城市跨区域的商业连锁管理企业，管理范围覆盖上海、北京、广州等地，运营面积超过70万平方米等，确保管理物业持续升值。并以购买资金时代广场317号商铺为例：面积11.93平方米，单价6800元/平方米，总价81124元，返还前两年租金（总价的12%），实际总价为71389元，首付50%即35695元，按揭贷款35694元，按揭10年。首付35695元加二年按揭款款，实际投入资本45437元。第三年开始盈余，十二年共获得现金收益32421元。若12年后出售给经营公司，售价为原价的1.5倍，共得现金收入：81124元×1.5+32421元＝154107元，减去资本金45437元，十二年共净收益108670元（未计入商铺升值利润），投资回报率高达239.7%。原告受其宣传影响，于2012年8月21日购买“紫金时代广场”392号商铺，价款为208788元，同时与开发商委托的上海锦堂投资运营公司签订《紫金时代广场商业委托经营合同》。该合同第五条约定：1、前三年共计18%的租金双方已商定结清；第四年第五年每年乙方按总房款的8%支付甲方租金等；2、乙方按年向业主支付租金，每年第一个月的25日至30日，乙方将当年租金向业主一次性付清。2012年12月13日起计算租金；2015年12月13日，三年租期届满。按照《紫金时代广场商业委托经营合同》的约定，经营公司应当在2015年12月25日至30日期间，向原告支付下一年度的租金，但各被告均未履行义务。被告开发商、销售商在商铺促销宣传期间大肆宣传返还两年租金、租赁十年商铺、十年后高价回收等是要约行为。正是被告如此的促销宣传，让原告以为价格合适，不仅可以收回投资，还可以获得巨额回报。所以原告才与其签订商品房买卖合同。被告开发商、销售商对原告购买的其销售的商品房负有承租义务。原告因此与开发商签订商品房买卖合同，购买被告销售的的商品房，是对被告要约的承诺。被告的宣传内容即使未载商品房买卖合同，亦应视为合同内容。当事人不履行的，应当承担法律责任。被告销售商在宣传销售过程中已获取巨额利润，对《紫金时代广场商业委托经营合同》的履行也应承担法律责任。浩泰公司辩称，第一，浩泰公司与原告之间是商品房买卖合同关系，双方之间的合同权利义务已履行完毕，浩泰公司与原告之间不存在委托经营合同关系，原告诉求被告履行委托经营合同属于诉讼主体错误；第二，浩泰公司宣传广告内容为合同的要约邀请，上述宣传广告并非涉及房屋设施等说明和允诺，依据有关司法解释本案�售广告应作为合同邀约邀请，不能作为合同内容，浩泰公司的广告宣传是真实的，所做的宣传已兑现；第三，委托经营合同真实合法有效，浩泰公司将销售委托给启创公司，包租给锦堂公司及锦堂淮南分公司的行为系启创公司的行为，原告主张支付租金的义务是锦堂公司应尽义务，浩泰公司既不是该合同当事人，也没有承担保证责任，原告诉求浩泰公司承担本案民事责任无事实和法律依据；第四，商业经营行为所涉及的商业风险应由委托经营合同当事人承担，原告取得了商铺所有权后进行委托经营的行为属于商业经营行为，原告与锦堂公司之间的商业风险没有理由要求浩泰公司承担。综上所述，请求法院依法驳回原告对浩泰公司的诉讼请求。启创公司辩称，第一，启创公司是受浩泰公司委托代理销售的，代理销售后果由浩泰公司承担；第二，启创公司严格按照浩泰公司审查通过的宣传内容发布广告，没有擅自夸大和虚假宣传；第三，启创公司严格履行了代理销售合同，无不当之处；第四，有关“售后包租”方式的销售，也是浩泰公司与原告自愿认可的，启创公司的行为系受浩泰公司委托，启创公司不应承担责任；第五，尹学金系实际控制人，应由其本人承担责任。锦堂公司、锦堂淮南分公司辩称，第一，锦堂公司取得紫金时代广场经营权的代价过高，由于初涉淮南市场，对市场过于乐观，公司以较高的租金代价即总购房款的6%～7%取得经营权，导致公司无法走出经营困境；第二，锦堂公司的实际情况无法支付高额的租金，公司通过多种途径自救，仍经营失败，没有经营业绩支付租金；第三，锦堂公司请求法庭依据情势变更原则以及同地段市场实际租金水平合理下调租金，以便公司更好经营；第四，锦堂公司由启创公司设立，尹学金是锦堂公司的实际控制人，应由尹学金本人承担责任。各方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依职权调取了当事人的基本信息并组织各方当事人当庭进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：《关于合作公司相关项目及债权债务分割协议》（复印件），证明启创公司的实际控制人是尹学金，且启创公司成立至今的持有人都是尹学金，在经营过程中公司的钱款去向尹学金最为清楚。原告、浩泰公司、锦堂公司及锦堂淮南分公司对真实性无异议；但原告认为这是股东和暗股东之间的协议，仅凭该协议不能证明尹学金是实际控制人。经审查，该协议属于周亮与尹学金的内部分割协议，不具有对外效率，与本案不具有关联性，且有限责任公司是以公司全部资产对外承担责任，尹学金是否是实际控制人与公司责任承担无关，对此证据本院不予确认。对于本案事实，当事人无争议，本院认定如下：位于淮南市八公山区淮凤路与丁山路交口紫金时代广场系淮南市中达房地产开发有限公司（以下简称中达公司）开发建设，2013年8月18日该公司变更名称为淮南市浩泰房地产开发有限公司。2010年2月8日，浩泰公司与上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司（以下简称：启创淮南分公司）订立《委托代理销售合同》一份，将本案所涉“紫金时代广场”的商铺分割为面积不等的若干商铺对外销售，双方在《委托代理销售合同》中约定，在取得预售证之日起12个月之内，“紫金时代广场”由启创淮南分公司代理销售。合同中关于浩泰公司的责任双方约定：委托期间浩泰公司安排人员协助启创�南分公司销售现场的管理工作，浩泰公司不得自行或委托其他单位参与本案销售；浩泰公司根据启创淮南分公司策划方向全程配合广告宣传，并同意启创淮南分公司以全额营销代理身份出现在本案全部对外宣传广告上。合同中关于启创淮南分公司合同的责任双方约定:启创淮南分公司负责制订出本案切实可行的营销策略、推广计划、销售组织与销售案场控制等，制订的上述方案应提供给浩泰公司一份；启创淮南分公司对认购人的销售承诺，应事先取得浩泰公司书面同意，未经浩泰公司同意的任何承诺，由启创淮南分公司负责履行，启创淮南分公司未经浩泰公司同意的承诺，浩泰公司不负履行责任。合同关于销售底价及代理报酬约定：双方共同确认本案销售底价（各层楼面平均价）为住宅3100元/㎡，商业6650元/㎡，浩泰公司将本案委托启创淮南分公司代理销售、佣金比例为：住宅为销售金额的1.1%，并将实际销售价格超出底价部分的税后（税金7.5%）溢价金额的45%作为酬劳支付于启创淮南分公司；商业为销售金额的1.3%，并将实际销售价格超出底价部分的税后溢价金额的45%作为酬劳支付给启创淮南分公司，低于底价销售时不提取佣金。启创淮南分公司代理销售“紫金时代广场”之后，进行了销售宣传和广告散发，在其散发的“紫金时代广场”销售广告单中宣传了运营管理商为上海景堂投资运营管理公司，是一家实力雄厚管理经验丰富的公司，该公司进驻紫金时代广场代理营；该宣传单允诺12年租约保障，12年后以原价1.5倍回购，保障投资零风险，该宣传单还以购买“紫金时代广场317号商铺为例载明：面积为11.93平方米，单价6800元/㎡，总价为81124元，返还前二年租金（总价的12%），实际总价为71389元，�付50%即35695元，按揭35694元，按揭期限10年，第1～2年回报率为6%，返还在首付款中；第3年回报率7%，租金收入5679元，支付银行贷款4871元，净收益808元；第4～6年回报率8%，第7～9年回报率8%，第10年回报率10%，第11～12年回报率10%；12年合计回报率100%，租金收入71389元，支付银行贷款38968元，净收益32421元。若12年后出售给经营公司，售价为原价的1.5倍，共得现金收入81124元×1.5＋32421元＝154107元，减去资本金454377元（首付35695元加二年按揭），12年共净收益108670元，投资回报率高达239.17%。2012年8月21日，邱国军（买受人）与中达公司（出卖人）订立《商品房买卖合同》，该合同约定：出卖人以预售方式将“紫金时代”广场商业三层392号商铺出售给买受人。同日，邱国军（甲方）与锦堂淮南分公司（乙方）订立《紫金时代广场商业委托经营合同》，该合同约定：“第一条：甲方自愿将其拥有的“紫金时代广场”铺位的全部投资经营管理权委托给乙方，由乙方在法律规定范围内进行合法经营。第2.1条：该物业位于淮南市八公山区“紫金时代广场”商场内，所购商铺为三层392号，建筑面积25.75平方米。第3.1.1条：委托期限内无论乙方的经营是否盈亏，甲方均有权按照约定的时间和标准向乙方收取租金。第3.2.1条：乙方经营期间自行承担经营中全部成本。第4.1条：委托期限自该套商品房交付之后三个月（预留商场装修期）起，即2012年12月5日，止于2024年12月4日，期限为十二年。第4.2条：双方同意在委托经营管理期限内，本合同为不可撤销合同。第5.1条：租金标准为前三年共计18%的租金双方已商定结清；第四至第五年每年乙方按总房款的8%支付甲方租金；第六至第九年每年按总房款的9%支付甲�租金；最后三年每年按总房款10%支付甲方租金。第5.2条：乙方按年向甲方支付租金，每年第一个月的25日至30日，乙方将当年租金向甲乙双方共同认定的银行以转账方式向甲方一次性付清当年租金。租金自商品房交付之日后三个月开始计算。第6.5条：委托期满后如甲方愿意，乙方以该物业合同价款的150%返购甲方所持有的物业，即202653元×1.5。”该合同中有关租金回报的标准与启创淮南分公司发布的销售广告所载明的投资回报方式基本一致。2013年6月6日中达公司向邱国军出具售房款166175元（建筑面积25.75平方米，单价6453.4元/平方米）销售发票。2013年7月9日，邱国军对其购买的紫金时代广场392商铺取得房屋产权证。另查明：邱国军在支付本案所涉商铺房款时，中达公司按销售广告载明的按总房款的18%返还前三年租金，冲抵了原告购房款。通过法庭调查，锦堂公司、锦堂淮南分公司未向中达公司支付前三年租金，即原告所取得的前三年租金实际由中达公司予以了支付。锦堂淮南分公司接手本案所涉商铺经营管理后，未向原告支付第四年租金，双方发生纠纷而诉至法院。再查明：1.本案所涉“紫金时代广场”的开发商中达公司成立于2007年11月15日，该公司法定代表人系方晋杰，2013年8月28日该公司股东会议做出决议，该公司名称变更为淮南市浩泰房地产开发有限公司。2.启创公司成立于2008年8月19日，该公司法定代表人为蔡东，该公司于2009年2月18日成立启创淮南分公司并取得营业执照，负责人为尹良传；在启创淮南分公司成立之前，于2008年11月28日启创公司曾决定任命周亮为该分公司负责人（周亮身份证号为340405197302060257），2012年11月7日启创公司决定免去周亮启创淮南分公司负责人职务，任命尹良传为该公司淮南分公司负责人；2014年10月8日启创公司作出决定，注销该公司淮南分公司，启创淮南分公司债权债务由启创公司全部承担。3.运营管理商锦堂公司成立于2010年7月15日，法定代表人郭冬，2011年9月1日该公司做出决定成立锦堂淮南分公司，同时决定任命周亮为锦堂淮南分公司负责人（周亮身份证号340405197302060257），该分公司于2011年9月28日成立并取得营业执照。4.在启创淮南分公司及锦堂淮南分公司工商登记信息中，所记载的周亮个人身份信息显示，2008年11月28日至2012年11月7日启创任命的启创淮南分公司负责人周亮与2011年9月28日起任锦堂淮南分公司负责人周亮系同一人。本院认为：本案争议焦点为1.原、被告之间的《商品房买卖合同》、《紫金时代广场商业委托经营合同》是否合法有效；2.四被告是否应负有连带履行合同的义务。关于本案所涉《商品房买卖合同》、《紫金时代广场商业委托经营合同》合同效力问题。原告邱国军于2012年8月21日与中达公司订立的《商品房买卖合同》以及同日其与锦堂淮南分公司订立的《紫金时代广场商业委托经营合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。关于运营管理商锦堂公司、锦堂淮南分公司在本案所涉合同责任问题。本院认为，上海锦堂投资管理咨询有限公司系浩泰公司及其代理销售商启创淮南分公司宣传指定的运营管理商。按照锦堂淮南分公司与原告订立《紫金时代广场商业委托经营合同》约定，原告将其所有的位于紫金时代广场的商铺的全部投资经营管理权委托给锦堂淮南分公司经营，双方在委托合同中明确约定了无论经营盈亏与否，锦堂淮南分公司都应按约定期限足额向原告支付租金�依法成立的合同受法律保护，合同的当事人应当按照约定全面履行合同义务，合同的一方当事人不履行合同义务，应继续履行合同义务。故锦堂淮南分公司应依法履行合同义务，按约定向原告支付租金。依照《中华人民共和国公司法》第十四条第一款的规定，公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。由于锦堂淮南分公司不具有法人资格，其订立合同产生的合同义务依法由锦堂公司承担，故锦堂公司应承担支付租金的合同责任。关于开发商浩泰公司在本案中所涉合同责任问题。本院认为，本院认为，浩泰公司开发建设紫金时代广场，以分割式商铺的形式将商铺委托给启创淮南分公司代理销售。该代理商在其代理销售期间所发布的销售广告中，明确、具体地载明购买商铺后委托锦堂公司统一经营管理、投资回报的标准和递增比例、前三年租金收益直接冲抵房款、承诺12年包租及12年后按1.5倍回购等信息，保障投资零风险。该销售广告将正常投资可能遇到的商业风险，虚假宣传为零风险、高回报，违反了《商品房销售管理办法》第十一条“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”的规定，诱导业主做出购买行为。销售广告的内容虽未写入《商品房买卖合同》中，但“售后包租”、“12年回购”及高额租金回报率，是影响原告决定购买商铺的重要因素之一，诱导了原告根据该销售广告的宣传作出购买的决定，并且原告依据广告所载明的允诺及所指示的运营管理商，与之签订了《紫金时代广场商业委托经营合同》。对于运营�理公司，原告并没有选择权。因此，原告与开发商签订《商品房买卖合同》的同时也就按销售代理商启创淮南分公司要求，与其指定的运营管理商订立了《紫金时代广场商业委托经营合同》。另外，浩泰公司按照《紫金时代广场商业委托经营合同》中约定的租金比例，以冲抵购房款的形式支付了涉案商铺前三年租金，而锦堂公司、锦堂淮南分公司并未将该三年租金支付给浩泰公司。即原告所取得的前三年租金实际系由浩泰公司支付，浩泰公司实际履行了原告与锦堂淮南分公司订立的《紫金时代广场商业委托经营合同》部分义务。浩泰公司以分割商铺形式委托启创公司销售紫金时代广场商铺，违规宣传“售后包租”、“12年回购”承租运营模式，指定锦堂公司作为承租运营管理商，并实际履行了《紫金时代广场商业委托经营合同》，可反映该商铺及售后的�租运营是紧密联系、不可分割。浩泰房地产公司从商铺的违规销售宣传中获取的了巨大利益。现浩泰公司的销售广告所指定的运营管理商锦堂公司无力履行《紫金时代广场商业委托经营合同》，浩泰公司应与锦堂公司共同向原告承担支付租金的责任。关于代理销售商启创公司、启创淮南分公司在本案所涉合同责任问题。本院认为，本案所涉“紫金时代广场”销售代理商为启创淮南分公司，在其代理销售期间所发布的销售广告中明确、具体的载明了运营管理商、统一招商的内容及投资回报的标准和递增比例等允诺，该允诺和原告与锦堂淮南分公司订立的《紫金时代广场商业委托经营合同》有关投资回报的标准、递增比例约定一致，这种销售方式促进了“紫金时代广场”商铺销售，浩泰公司增加了销售收益，启创淮南分公司也获取了代理分成和酬金回报。国家建设部发布的《商品房销售管理办法》第十一条规定，房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。国家工商总局发布的《房地产广告发布暂行规定》第十六条规定，房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。启创淮南分公司代理销售方式违反了上述部门规章的规定，法律及行政法规虽然没有规定违反此类规范将导致合同无效或者不成立，锦堂淮南分公司与原告订立的《紫金时代广场商业委托经营合同》继续有效也并不损害国家或者社会公共利益，即该合同不违反法律、行政法规等强制性规定，但启创淮南分公司在本案所涉楼盘的销售方式仍属于违法销售行为，该行为损害了当事人的利益。依据浩泰公司与启创淮南分公司订立的《委托代理销售合同》约定，浩泰公司对启创淮南分公司采取统一招商包租、高额投资回报的销售方式也是明知的。另据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款的有关规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。由于启创淮南分公司不具有法人资格，其民事责任应由启创公司承担，且启创淮南分公司于2014年10月8日被启创公司注销，该分公司债权债务由启创公司全部承担。因此，在被告锦堂公司无法履行《紫金时代广场商业委托经营合同》时，被告启创公司应与浩泰公司、锦堂公司共同向原告承担合同责任。综上所述，根据《紫金时代广场商业委托经营合同》第五条之约定，第四年乙方按总房款的8%支付甲方租金，该租金应按年于每年第一个月的25日至30日一次性付清。现第四年即2015年12月5日至2016年12月4日租赁期限虽未届满，但约定的租金支付期限已经届满，被告应按合同的约定支付租金。对于原告要求被告支付2015年12月13日至2016年12月12日的租金16212元的诉讼请求，2015年12月13日至2016年12月4日期间的租金支付期限已经届满，被告应予支付，按合同约定的租金标准计算，该期间租金应为（202653元×8%÷365天×357天＝15856.90元）；2016年12月5日至2016年12月12日期间的租金，租金支付期限尚未届至，被告租金交付行为尚不确定，原告诉请该期间的租金没有事实和约定依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第三条、第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十五条规定，判决如下：一、被告上海锦堂投资管理咨询有限公司、被告淮南�浩泰房地产开发有限公司、被告上海启创房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十五日内共同向原告邱国军支付所欠租金15856.90元（自2015年12月13日起至2016年12月4日止，202653元×8%÷365天×357天＝15856.90元）；二、驳回原告邱国军的其他诉讼请求。本案受理费用205元，由原告邱国军负担5元，被告上海锦堂投资管理咨询有限公司、淮南市浩泰房地产开发有限公司、上海启创房地产经纪有限公司负担200元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审 判 长  王�代理审判员  余振洋人民陪审员  尹 兵二〇一六年十一月二十二日书 记 员  李仁群附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国公司法》第三条公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百五十五条最高人民法院的判决、裁定，以及依法不准上诉或者超过上诉期没有上诉的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。