浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙01民终3686号
上诉人（原审被告）：杭州美润房地产有限公司，住所地：杭州市余杭区余杭街道上文山社区。统一社会信用代码：91330110697064302D。
法定代表人：张盼，总经理。
委托代理人：刘中秋、傅恒人，浙江天册律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：沈文强，男，1975年12月20日出生，汉族，户籍地：杭州市拱墅区。
被上诉人（原审原告）：徐小红，女，1974年10月20日出生，汉族，户籍地：杭州市西湖区。
二被上诉人共同委托代理人：陈巍科，浙江天富律师事务所律师。
上诉人杭州美润房地产有限公司（以下简称美润公司）因与被上诉人沈文强、徐小红商品房预售合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2017）浙0110民初3761号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定，2013年4月17日，沈文强、徐小红、美润公司签订了《浙江省商品房买卖合同》一份，由沈文强、徐小红购买美润公司开发的位于杭州市余杭区余杭街道玉榕庄12幢12-3室的商品房一套，建筑面积为286.85平方米，单价12258.70元/平方米，总价款计3516408元。合同对交付期限及条件约定出卖人应当在2014年12月31日前，将符合下列条件的商品房交付使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。该合同第十条对出卖人逾期交房的违约责任约定：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期交付不超过180日，自合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日，买受人有权解除合同。出卖人应自买受人解除合同通知达到之日且办理完成退房手续后（包括撤销合同备案登记手续及预告登记手续）30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金……。合同第十六条关于产权登记的约定：出卖人承诺于2015年3月31日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书。双方同意按照下列约定处理：约定日期起超过90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。同日，沈文强、徐小红、美润公司又签订《补充协议书》一份，作为上述《浙江省商品房买卖合同》的附件，对《浙江省商品房买卖合同》第九条补充约定如下：1.本商品房交付前，用水、用电、用气经相关单位单项验收合格，道路经规划部门验收合格，即视为符合本全合同第九条交付期限及条件第1款第3项约定用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件。2.本合同第九条所称的不可抗力及免责事由的范围还包括政策的改变等政府行为。3.项目施工中遇到异常困难或者重大技术问题不能及时解决的；市政配套的批准与施工延误的；为配合政府新法规及政策的实施而引起延误的；项目竣工验收有关部门验收滞后的；区级及以上规划、文物、环保、土管、林水、电力等主管部门根据法规及政策之规定采取某项行政措施的；因上述原因导致项目开发建设期延长或无法按时交付的，出卖人可据实予以延期。
合同签订后，沈文强、徐小红按约付清全部购房款。2014年6月4日，浙江杭州未来科技城（海创园）管理委员会针对涉案玉榕庄项目外部配套事宜召开协调会议，就配套的道路、供电、供水等配套设施的建设进行了部署和安排。2014年7月23日，浙江省杭州市钱塘公证处出具公证书，对美润公司开发的玉榕庄小区的大门口及经过该小区门口马路的施工现场的相关现状进行拍照、摄像，予以保全证据公证。2015年4月22日，美润公司向沈文强、徐小红发送《房屋交付通知书》，通知玉榕庄项目于2015年4月25日起正式交付，美润公司于2015年11月16日才取得案涉房屋大证（登记证明）。
2017年3月15日，沈文强、徐小红诉至原审法院，请求判令：一、美润公司向沈文强、徐小红支付逾期交房违约金40438.69元（自2015年1月1日起计算至2015年4月25日，按每日万分之一计算）。二、美润公司向沈文强、徐小红支付逾期办证违约金40087.05元（自2015年7月25日起计算至2015年11月16日止，按已付购房款每日万分之一计算）。本案诉讼费由美润公司承担。
原审法院认为，沈文强、徐小红、美润公司签订的《浙江省商品房买卖合同》有效，双方均应依约履行。合同明确约定美润公司应当在2014年12月31日前将符合正常使用基本条件的商品房交付沈文强、徐小红，以及在于2015年3月31日前取得案涉房屋有的土地、房屋权属证书交付给沈文强、徐小红，但美润公司并未如期交付，且至2015年4月22日才向沈文强、徐小红发送交房通知，告知涉案商品房于2015年4月25日起正式交付，以及在2015年11月16日才取得案涉房屋大证（登记证明）。故美润公司的行为已构成违约，沈文强、徐小红有权根据合同约定要求美润公司承担逾期交房及办证的违约责任。虽双方签订的《补充协议书》中补充约定：因市政配套的批准与施工延误的导致项目开发建设期延长或无法按时交付的，出卖人可据实予以延期，但双方合同约定的房屋交付条件中最基本的一项内容为建设工程即房屋经竣工验收合格，而市政配套项目是否建设并不影响房屋本身工程的竣工验收，涉案房屋截止2014年12月31日尚未竣工验收合格，故美润公司以《补充协议书》中约定为由要求免除逾期交房及办证的违约责任，理由不能成立。综上，沈文强、徐小红要求美润公司支付逾期交房违约金及逾期办证违约金，符合合同约定，该院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，原审法院于2017年4月24日判决：一、美润公司支付沈文强、徐小红逾期交房违约金40438.69元（自2015年1月1日起计算至2015年4月25日止，按照合同约定已缴房价款的每日万分之一计算），于判决生效之日起十日内付清；二、美润公司支付沈文强、徐小红逾期办证违约金40087.05元（自2015年7月25日起计算至2015年11月16日止，按照合同约定已缴房价款的每日万分之一计算），于判决生效之日起十日内付清。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1813元，减半收取907元，由美润公司负担，于本案判决生效之日起十日内交纳该院。
宣判后，美润公司不服，向本院提起上诉称：一、原审法院认为“市政配套项目是否建设并不影响房屋本身工程的竣工验收”，有违基本常识，属明显错误。1.玉榕庄项目周边道路及供电、供水、污水、电信、燃气等市政配套工程的建设主体是有关政府部门及事业单位，而非上诉人。（1）上诉人作为土地受让方，已经全额缴纳了土地出让金，相应的市政配套建设理应由政府予以完成。（2）根据关于协调华元玉榕庄项目外部配套事宜的专题会议纪要该载明,玉榕庄项目外部配套包括道路、供电、供水、污水、电信、燃气等的建设主体、建设费用等均由政府负责，且截至2014年6月4日，玉榕庄项目外部相关配套工程尚未开始设计、招标、施工。由此可见，上诉人并非市政配套设施的建设主体，且该等市政配套设施都位于玉榕庄项目的用地红线范围以外，上诉人既没有权利也没有能力建设该等市政配套设施。一审中，上诉人也举证了大量书证，证明上诉人积极督促、催告相关政府部门尽快建设市政配套工程，已经履行了应尽的义务。2.市政配套设施未能建成，直接导致玉榕庄项目无法竣工，更无法验收，原审法院认为“并不影响”，明显有违基本常识。（1）任何一个房地产项目都不可能自给自足，必须接入相应市政配套，包括市政雨污水管道接口，自来水供应管道接口，天然气供应管道接口，强电接入处，电信、电话、有线电视、网络等弱电接口、市政马路接通等等。而各类管道接入口的坐标、高程、接入方式、管径大小等等，还需要经过专项的设计和施工。一般情况下，开发商在取得政府综合管线及道路设计资料后，设计周期6个月，施工周期12个月，即大约1年半左右的时间。但本案中，在合同约定交付届满6个月时，相关市政配套设施仍然迟迟未能设计和施工，本项目如何竣工？（2）因市政道路及其配套设施未能施工，导致本项目大量工程无法施工，包括地下水、电、污水、燃气、通讯等等综合管线，以及道路、绿化等等无法施工，连路、水、电、气等都不通，本项目如何验收？（3）根据《商品房买卖合同》约定，房屋交付必须具有用水、用电、燃气、道路等基本使用条件，在市政配套设施未能施工的情况下，本项目如何交付？二、《商品房买卖合同》补充协议第八条第3款约定，因市政配套的施工延误，导致项目无法按时交付的，出卖人可据实予以延期。原审法院基于“市政配套项目是否建设并不影响房屋本身工程的竣工验收”，认为上诉人以《补充协议书》中的约定为由要求免除责任的理由不能成立，属明显错误。1.本案中，市政配套工程迟迟未能建设完成，直接导致了玉榕庄项目无法施工、验收和交付，完全符合《商品房买卖合同》补充协议书第八条第3款的约定，上诉人有权据实予以延期，不构成逾期交付。2.《商品房买卖合同》补充协议书第八条第3款的合同效力是法庭争议的焦点之一，经原审法院审查并不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，应属合法有效，对上诉人和被上诉人双方均具有约束力。上诉人以此为由要求免除责任，合法合理，应予支持，原审法院认为“不能成立”，属明显错误。三、上诉人依据《商品房买卖合同》补充协议书第八条第3款的约定有权据实顺延交付期限，并不构成逾期交付，原审法院判令上诉人向被上诉人支付逾期交房违约金，属明显错误。综上，请求：撤销一审判决，依法改判，并判决被上诉人承担一、二审诉讼费用。
被上诉人沈文强、徐小红答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉维持原判。一、合同约定的交付条件中，最基本内容为房屋本身的竣工验收合格，而市政配套项目是否建设不影响房屋本身竣工验收，上诉人将逾期交房的责任归责为市政配套建设，规避自身的责任，截至合同约定的交付时间，案涉商品房并未竣工验收，不符合合同约定的交付条件，上诉人行为违约，应当承担逾期交房和逾期办证的违约责任。第二，补充协议中，限制被上诉人权利的条款，上诉人未尽到提示义务，因此该条款无效。
双方当事人在二审中均未提交新的证据材料。
本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为，美润公司与沈文强、徐小红签订的《浙江省商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思的一致表示，双方均应严格按照合同约定行使权利履行义务。根据约定，美润公司应当于2014年12月31日前，将符合条件的商品房交付沈文强、徐小红使用；应于2015年3月31日前取得土地房屋权属证书并交付给沈文强、徐小红。但美润公司于2015年4月22日才通知沈文强、徐小红将于2015年4月25日交房，于2015年11月16日才取得案涉房屋大证，已属逾期。美润公司主张玉榕庄项目系因政府配套尚未施工完成导致逾期交房，根据美润公司与沈文强、徐小红之间签订的《补充协议书》第八条的约定，美润公司可据实延期。本院认为，美润公司虽主张系因市政配套尚未施工完成导致其未完成竣工验收可据实延期交付案涉房屋，但其并未提交充分有效的证据证明此因素导致其未完成竣工验收的程度及时间。故原审法院认定美润公司存在逾期交房、逾期办证的违约行为，并按照合同约定判令美润公司承担相应的违约责任，并无不当。综上，原审判决事实认定清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1813元，由杭州美润房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 余文玲
审判员 张一文
审判员 盛 峰
二〇一七年六月二十三日
书记员 赵 勤