广东省新兴县人民法院民 事 判 决 书（2017）粤5321民初892号原告：新兴县祥利物业服务有限公司。住所地新兴县新城镇文华路***号祥利明珠新城*号楼***层*室。法定代表人：梁耀灿，总经理。委托诉讼代理人：黄自强，广东云新律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁子兴，广东云新律师事务所律师。被告：何文姐，女，1966年12月12日出生，汉族，居民，住新兴县，是新兴县。原告新兴县祥利物业服务有限公司（以下简称：祥利物业）与被告何文姐物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告祥利物业的委托诉讼代理人黄自强到庭参加诉讼，被告何文姐经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告翔利物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2011年10月起至2016年12月止的物业管理费2775元给原告；2、判令被告支付2011年10月起至2016年12月止的物业管理费2775元及从起诉日起至付清日止的逾期付款违约金（从2011年11月1日起按日利率3‰计算至还清日止，暂计至2016年12月31日止的逾期付款违约金760.5元）给原告；3、案件诉讼费用由被告负担。事实和理由：被告是新兴县新城镇祥利花园怡景苑文华路3号之1卡商铺的业主，其自2011年10月起至2016年12月未依规定缴纳物业管理费，欠物业管理费2775元及逾期付款违约金。而原告作为新兴县祥利物业服务有限公司，在包括被告在内的业主提供了物业管理服务后，有权依约定收取物业管理费，但被告经多次面对面沟通、每季度书面催缴，还发律师函催缴，被告均无所动，一直未缴交物业管理费。为此，原告根据法律规定，特提起诉讼，请求法院依法判决，并支持原告的诉讼请求。原告向法庭提交证据：证据一、营业执照一份，拟证明原告诉讼主体资格；证据二、被告身份证一份，拟证明被告主体资格；证据三、物业管理委托合同一份，拟证明原告受业委会委托开展物业管理；证据四、前期物业服务协议一份，拟证明原告对被告管理的协议；证据五、邮寄凭证、律师函，拟证明原告追收物管费；证据六、被告何文姐物业管理服务费计算方法、欠费清单各一份，拟证明被告拖欠原告物业管理费2775元及调整前后的违约金。被告何文姐辩称，被告之所以拒绝缴纳物业管理费是因为原告没有按双方签订的物业服务合同履行管理、服务义务。首先，原告对小区基础设施没有进行定期检查，公共卫生没有搞好，交通也没有搞好，影响被告做生意，其次被告没有按照安全、公平、透明的原则正确处理小区的公共事务，剥夺了被告的知情权，严重损害被告的合法权益；再次，管理人员态度极差，对被告反映的相关物业服务问题，置之不理，被告的问题得不到解决，被告没有享受到双方合同约定的权利。由于原告不能适当履行物业服务义务，给被告生活带来严重的不便及精神损害，根据合同法有关先履行抗辩权的规定，在原告没有恰当履行物业服务义务之前，被告有权拒绝支付一切物业服务费用，因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告何文姐于2008年购买了位于新兴县新城镇文华路3号之1卡商铺（祥利花园怡景苑）。2008年7月28日，被告与原告签订《前期物业管理服务协议》，双方约定商铺按每月每卡50元收取物业管理费，缴费时间从2009年7月1日起开始计收，每季度交纳一次，每次的交费时间为当季度头一个月的1至10日。合同还约定了原告对房屋共用部分、共用设施设备、绿化、环境卫生、治安防范、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理等权利义务及其他内容。该物业服务一直持续，直到2013年9月30日，经小区业主投票选举成立的新兴县祥利怡景苑业主委员会作为甲方与原告新兴县祥利物业服务有限公司作为乙方签订了《物业管理委托合同》，合同约定，1、甲方将新兴县祥利怡景苑委托予乙方实行物业管理；2、物业类型：住宅、商铺；3、委托服务期限贰年（自2013年10月1日起至2015年9月30日止）；4、物业管理服务费收费标准为每卡商铺每月50元；5、物业服务费用每季度交纳一次，每次缴费时间为当季度头一个月的1日-10日。此外，合同还约定了双方的权利义务及其他内容，2015年9月22日双方继续签订了新的《物业管理委托合同》，并约定委托服务期限伍年（自2015年10月1日起至2019年9月30日止）；商铺管网（生活用水管、电网线）维护费，每卡商铺300元/年（即25元/月）等内容。被告何文姐自2011年10月起至今一直未向原告支付物业管理费，原告经催收未果，遂于2017年6月9日向法院提起诉讼，并提起前述诉讼请求。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原、被告签订的前期物业管理服务协议及新兴县祥利怡景苑业主委员会与原告签订的两份《物业管理委托合同》，均是双方真实意思表示，内容无违反法律强制性规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行。原告服务的物业类型包括怡景苑的住宅和商铺，也就是说，权属被告的商铺属于原告服务的范围。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。……”的规定，被告何文姐虽然没有与原告直接签订《物业管理委托合同》，但是何文姐作为祥利怡景苑小区的业主，《物业管理委托合同》对其具有约束力，故本院确认原告与何文姐之间建立物业服务合同关系。原告提供了保洁、安保、供水、供电、排污设施、公共管道维护等物业服务，被告理应负有交纳物业管理费的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝或者在催告的合理期限内未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，被告以其没有享受物业服务拒绝交纳物业管理费，但无提供任何证据证实，故对原告要求被告支付物业管理费的请求，应予以支持。根据庭审查明事实，原告提供物业服务的期限是从2008年7月28日起至2019年9月30日止，在上述管理期间内被告将物业管理费交付到2011年9月，之后从未交付过，其中2011年10月至2015年9月合计48个月拖欠物业管理费2400元（50元/月×48个月），2015年10月至2016年12月合计15个月拖欠物业管理费375元（25元/月×15个月），综上，2011年10月至2016年12月止，被告何文姐共计拖欠原告物业管理费2775元（2400元+375元），因此，对原告请求被告支付物业管理费2775元，本院予以支持。对于逾期付款违约金的问题，原告请求按日利率3‰计算至还清日止，即月利率9%，该计付标准明显过高，本院不予采纳，逾期付款违约金可参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，则本案中2015年9月前（含当月）的逾期付款违约金应以每季度所欠物业管理费150元（50元/月×3个月）为本金，2015年10月至2016年12月的逾期付款违约金应以每季度所欠物业管理费75元（25元/月×3个月）为本金，分别从其欠费季度的第一个月的11日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至付清款项日止。被告何文姐经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃相应的质证、抗辩的权利，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条、第一百零八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于修改的批复》,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告何文姐应于本判决发生法律效力之日起五日内支付物业管理费2775元及逾期付款违约金[2011年10月至2015年9月（含当月）的逾期付款违约金应以每季度所欠物业管理费150元为本金，2015年10月至2016年12月的逾期付款违约金应以每季度所欠物业管理费75元为本金，分别从其欠费季度的第一个月的11日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至付清款项日止]给原告新兴县祥利物业服务有限公司。二、驳回原告新兴县祥利物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告何文姐负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  罗绍华二〇一七年八月三十一日书记员  黄美琪