广东省深圳市南山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深南法民三初字第1363号
原告：深圳市佳捷现代物流有限公司，住所地深圳市南山区蛇口兴工路美年广场2栋301，组织机构代码74515682－7。
法定代表人张丽斌。
委托诉讼代理人：林燕萍，女，汉族，系公司员工。
委托诉讼代理人：燕利芬，女，汉族，系公司员工。
被告：深圳市万维通医疗信息技术有限公司，住所地深圳市南山区商业文化中心区海德三道海岸大厦东座1013－B，组织机构代码66853637－4。
法定代表人陆叶。
委托诉讼代理人：王才明，广东鹏城阳光律师事务所律师。
原告深圳市佳捷现代物流有限公司诉被告深圳市万维通医疗信息技术有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月23日立案后，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，并于2016年6月7日公开开庭审理了本案，原告的委托诉讼代理人林燕萍、燕利芬，被告的法定代表人陆叶、委托诉讼代理人王才明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付拖欠的房屋租赁费用人民币297305.5元（截止2015年12月21日，以下币种均为人民币）；2、被告支付原告违约金89191.66元；3、解除原、被告间的租赁合同并归还原告房屋。4、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2014年9月1日，原告与被告签订了房屋租赁协议，约定将位于深圳市南山区商业文化中心区某房屋（以下简称涉案房产）租赁给被告使用，租期为2014年9月1日至2018年5月31日，并约定每月支付租赁费用32643.58元，被告应于每月5日前向原告支付租金。2015年1月1日，原告与被告重新签订合同，合同期限为2015年1月1日至2015年12月30日。两个租赁期间，被告一直没有按照合同约定支付租金，仅在2015年5月一次性支付给原告195861.48元，表明是支付该租赁房屋自2014年11月至2015年4月的房租，并且从未按合同规定支付过房屋租赁保证金。自2015年4月开始，被告停止支付房屋租金，截止2015年12月21日，被告拖欠原告2014年9月和10月及2015年5月至12月21日的房屋租赁费用，共计九个月二十一日，租金共计297305.52元。原告多次请求被告支付房租，被告至今未支付拖欠的租金。合同约定，被告拖欠租金2个月以上，原告可就因此造成的损失依法向被告追偿并解除合同，违约方需向守约方缴纳年度租金30%的违约赔偿金。综上，被告无理拒不支付租金至今，严重损害了原告的合法权益。
被告辩称：本案涉案房产本来就属于被告公司和法定代表人所有。2014年6月，被告的法定代表人应原告总裁戚延生的请求（因戚延生与被告法定代表人是朋友关系），请求被告将其名下的五套房产过户到原告公司名下，用于扩大公司资产，以便于公司对外融资。后来，被告以其名下的五套房产作价入股原告公司，被告与原告之间达成了相关协议，五套房产虽然过户给原告，但房产的使用权、收益权仍然属于被告，因此，原告要求被告支付租金没有事实依据。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
位于深圳市南山区商业文化中心区某房，建筑面积为375.77平方米，于2014年8月5日登记至原告深圳市佳捷现代物流有限公司名下。
2014年，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《深圳市房屋租赁合同书》，约定甲方将某房出租给乙方使用，建筑面积195.12平方米，房屋用途为办公，租赁期限从2014年9月1日起至2018年5月31日止，乙方向甲方缴纳2个月保证金65287.15元；月租金为32643.58元，及其它内容。
2015年，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《深圳房屋租赁合同》，约定甲方将某出租给乙方使用，房屋用途为住宅，租赁期限从2015年1月1日起至2015年12月31日止，月租金为32643.58元，由乙方每月5日前付给甲方；乙方向甲方支付2个月保证金65287.15元，若乙方拖欠租金达2个月，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同规定，使合同无法履行的，须按年度向对方缴纳年度租金30%的违约赔偿金，及其它内容。
原告提交了《陆叶拖欠租金明细表》、《截止2015年4月陆叶租赁佳捷房产应付费用明细表》、记账凭证及银行电子回单拟证明截止2015年12月21日，被告只交了2014年11月至2015年4月的租金，故原告主张的是2014年9月、10月，及2015年5月至12月的租金，佳捷投资控股有限公司代收了被告的房租30万元，包括涉案房产的房租，然后把该款项支付给原告。被告对上述证据的真实性均认可。被告对两份明细表的真实性不予确认，认为上述明细表是由原告单方面出具，承租方注明的是陆叶，并非本案被告；拖欠租金明细表上面费用没有支付，2014年9月至2015年4月份期间的租金实际已从长运公司收购原告公司股权的转让款扣除，包括两个月的押金；2015年陆叶租赁佳捷房产应付费用明细表，虽然有陆叶签名，是基于双方当时达成的协议，用五套房屋的租金作价入股的股权收益冲抵五套房屋的租金；对于银行电子回单及记账凭证，与本案没有关联，被告没有委托佳捷现代投资控股有限公司支付过租金。
被告提交了现金缴款单拟证明已支付2015年5月房租，原告认可上述证据。
被告认为，双方并没有真实的租赁关系，2014年9月1日之前涉案房产登记在被告法定代表人陆叶名下，陆叶以其名下五套房产入股了原告公司，并约定五套房产使用权、收益权一直归被告享有。其后，原告与江西长运股份有限公司在洽谈收购的过程中，为应付江西长运的内部审核而要求被告与原告签订租赁合同；原告答应被告租住，不需要缴纳费用，当时的条件是，原告要支付陆叶董事薪资和2014年9月至2014年12月的股权收益；被告让佳捷现代投资控股公司代缴2014年9月至2015年4月的租金，佳捷现代投资控股公司将江西长运公司收购原告公司股权的转让款，擅自作为租金支付给了原告；后来原告未兑现给陆叶董事薪资，被告不再继续交纳租金。被告提交了陆叶与原告签订的《协议书》和工商变更登记事项作为证据拟证明双方约定五套房产使用权、收益权一直归陆叶享有，《协议书》上原告处仅有代表人戚延生的签名。原告对《协议书》的真实性不予认可，对工商变更登记事项的关联性不予认可。
原告陈述，陆叶以5套房产入股，作价是通过三家公司评估的，最终以三家公司评估的平均价格3200多万卖给原告，其中2200多万是原告从买房款中帮助陆叶支付陆叶向其他人的借款，剩余的1000多万，其中118万作为股本金入股，并进行了工商登记，余款作为资本公积金。原告提交了股东会决议、入股协议等作为证据，股东会决议和入股协议载明陆叶以包括涉案房产在内的房产作价入股原告公司。被告认可股东会决议、入股协议，并认为长运公司在2015年3月付款给原告后，派人驻点原告公司，发现很多问题，要求退出原告股份。原告认为双方在本案中为租赁关系。
关于是否支付押金，被告认为其股权转让款中已扣除2014年9月至2015年4月30日的租金及两个月押金，原告则认为被告从未支付过押金。原告明确，违约金是按照2015年签订的合同按全年租金30%的规定收取。
以上事实，有《深圳市房屋租赁合同书》、《深圳房屋租赁合同》、房地产证复印件、《陆叶拖欠租金明细表》、《截止2015年4月陆叶租赁佳捷房产应付费用明细表》、记账凭证等以及庭审笔录在卷为证，足以证明。
本院认为，被告辩称双方并无真实租赁关系，涉案房产系被告法定代表人陆叶作价入股原告公司，并约定五套房产使用权、收益权一直归陆叶享有。对此，本院认为，原告提交的股东会决议、入股协议仅载明陆叶以包括涉案房产在内的房产作价入股原告公司，并未约定涉案房产的使用权、收益权归陆叶享有；被告提交的《协议书》上仅有戚延生的签名，并无原告公司盖章确认，故现有证据不足以证明被告上述主张。因涉案房产现已登记至原告名下，且原、被告签订的《深圳市房屋租赁合同书》、《深圳房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故当事人均应严格履行。
依约，被告应向原告支付涉案房产的租金，被告并未举证证明已向原告支付2014年9月、10月，及2015年6月至12月21日的租金，故被告应向原告支付上述期间的租金283262元（32643.58×8+32643.58÷31×21）。因合同已约定，若乙方拖欠租金达2个月以上，甲方可就因此造成的损失向乙方追偿并终止合同，原告于2015年12月23日向本院起诉要求解除合同，涉案合同已于2015年12月31日租赁期限届满，该起诉状于2016年2月26日送达被告，故本院认为原、被告在合同期限届满后形成的不定期租赁关系于2016年2月25日解除，故被告应向原告返还涉案房屋。至于被告主张按照2015年合同的约定由原告支付年度租金的30%违约赔偿金，本院认为，因原、被告存在被告法定代表人陆叶以涉案房产作价入股的关系，被告拖欠租金系混同了涉案的租赁合同关系和公司的股东权利等，主观并无恶意，且原告也未举证证明其损失，故对于原告主张的违约金，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告深圳市佳捷现代物流有限公司与被告深圳市万维通医疗信息技术有限公司关于涉案的某房的租赁关系于2016年2月25日解除；
二、被告深圳市万维通医疗信息技术有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市佳捷现代物流有限公司返还某房；
三、被告深圳市万维通医疗信息技术有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市佳捷现代物流有限公司支付租金283262元；
四、驳回原告深圳市佳捷现代物流有限公司的其它诉讼请求。
案件受理费7098元，由原告负担1896元，被告负担5202元。
如果未按本判决规定的期限履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 廖 艳
人民陪审员 蔡丽璇
人民陪审员 林映飞
二〇一六年八月十日
书 记 员 黄 笑
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。