浙江省舟山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙舟民终字第17号
上诉人（原审原告、反诉被告）舟山市××贸易有限公
司，住所地舟山市××××楼。
法定代表人戚某某。
上诉人（原审被告、反诉原告）舟山赛诺××设备有限
公司，住所地舟山市××××号。
法定代表人乐某某。
上诉人舟山市××贸易有限公司与舟山赛诺××设备有
限公司因租赁合同纠纷一案，均不服舟山市定海区人民法院（
2009）舟定民初字第986号民事判决，向本院提起上诉。本院
于2010年1月4日受理后，依法组成合议庭，并于2010年1月15
日公开开庭审理了本案。上诉人舟山市××贸易有限公司的法
定代表人戚某某，上诉人舟山赛诺××设备有限公司的法定代
表人乐某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查某，被告舟山赛诺××设备有限公司（以下简称
赛诺××）承租了中国电信股份有限公某舟山分公某（以下简
称舟山电信公某）所有的位于舟山市定海区××楼共××层建
筑面积约2016平方米的房屋，用于开办“数码城”。2008年11
月3日，经舟山电信公某同意，原告舟山市××贸易有限公司
（以下简称海宇××）与被告赛诺××签订了场地租赁合同，
将舟山电信数码城二－b3场地转租给原告，租赁期限为2008年10月1日至2011年9月30日止，合同期内年租金120000元，租金
和水电费以先付后用为原则，租金支付方式为第一期付六用十
（支付六个月房租，可实际使用十个月），第二期按三个月支
付，以此类推。电费按二楼电表实际付费。并约定了原、被告
双方的其他权利义务以及违约责任，如在海宇××正常经营下
，因赛诺××要求解除合同的应赔偿海宇××三个月租金的违
约金，并照价赔偿装修费用。海宇××如逾期交付租金及合同
规定的有关费用，按应付总额的1%／天支付违约金，逾期一个
月以上，赛诺××即可认为海宇××根本违约，赛诺××有权
终止合同，收回场地，并收取相当于合同三个月租金的违约金
等。合同订立后，赛诺××依约交付了场地。海宇××也进场
进行了装修并经营。2009年2月24日，赛诺××主动解除了与
舟山电信公某的舟山电信数码城的房屋租赁协议。并约定：赛
诺××因第二层内部争议未决而迟交，在第一层移交完成之日
起至第二层移交完成日之间时段，向电信公某缴纳补偿金3.75
万元／月。2009年3月17日，赛诺××为了能顺利执行与电信
公某所签订的解除电信数码城租赁合同的协议，通知电信公某
对海宇××所租用的场地从2009年3月18日至2009年3月20日进
行断电，并承诺断电的责任由赛诺××承担。2009年7月31日
，海宇××与其它两家租赁单位在《舟山晚报》上刊登了“关
于解除舟山电信数码城二楼摊位租赁合同并办理腾退移交手续
的通知”，决定解除原、被告之间的租赁合同，并办理场地腾
退手续，协商违约赔偿事宜。2009年8月5日，赛诺××也在《
舟山晚报》上刊登了“关于限期办理腾退移交手续的通知”，要求原告来办理腾退及缴费手续，逾期不办视为继续租赁。20
09年9月15日，海宇××向赛诺××腾退了所租用的场地。海
宇××租用场地后对该场地进行了装潢，经海宇××申请，法
院依法委托舟山市价格认证中心对租用场地的装潢采用成本法
进行了价格鉴定，并确认鉴定标的在价格鉴定基准日的价格为
23865元。
另查某，2009年2月12日至2009年7月21日，赛诺××诉
海宇××未交租金违反租赁合同，要求解除租赁合同并判令海
宇××承担违约责任，后经舟山市中级人民法院判决确认2008
年11月10日赛诺××向海宇××所借的5万元的借款系租金性
质，海宇××未违反租赁合同约定，驳回了赛诺××的诉讼请
求。
2009年8月6日，原告海宇××诉至法院，要求：1、确认
海宇××于2009年7月31日在《舟山晚报》上刊登的解除舟山
电信数码城营业场地租赁合同的通知有效；2、判令被告赛诺
××支付违约金30000元，并照价赔偿装修费用40000元；3、
判令赛诺××退还原告自数码城停电之日后多支付的场租费16
600元，同时提供场租费的税票。庭审中原告变更第一项诉请
为：确认原、被告的租赁合同于2009年2月24日解除。赛诺×
×则提出反诉：要求驳回原告海宇××的起诉，并反诉要求海
宇××支付给赛诺××从2008年10月1日至2009年7月31日应交
纳场地租金60000元及水电费3893.98元，合计63893.98元，扣
借款50000元，尚需支付13893.98元，并支付从2009年8月1日
至合同终止每月10000元的租金。原审认为，原告与被告之间的租赁合同合法有效，原、
被告应某约全面履行自己的义务。原、被告之间的租赁合同虽
经过电信公某的同意，但是该份租赁合同并不是依附于被告与
电信公某数码城租赁合同的从合同，不适用主合同解除从合同
也相应解除的有关规定，故原告认为被告与电信公某的合同解
除自然导致原、被告之间的租赁合同的解除，没有依据，对此
，舟山市中级人民法院的生效判决也予以明确。从合同相对性
来说，只有原、被告才有权解除该份租赁合同，在租赁合同中
原、被告并未约定合同解除的条件，原、被告都在《舟山晚报
》上刊登要求解除合同并腾退场地的公告，可以视为双方都同
意解除合同。一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通
知到达对方时解除，故原告刊登通知的时间可以视为通知到达
被告的时间，合同自2009年7月31日解除。因被告赛诺××在
原告正常经营状况下，在合同租赁期限内主动解除了与电信公
某的数码城租赁合同，并对数码城进行了断电，致使原来与原
告所签订的租赁合同无法继续履行，电信公某出具的被告事实
租用该数码城二楼的证明，实际是为了原、被告解决纠纷所给
予被告的宽限期，且被告在此期间缴纳给电信公某的也是补偿
金而不是租金，因此被告赛诺××应某照租赁合同约定承担违
约责任，赔偿原告相当于三个月租金的违约金30000元，照价
赔偿原告的场地装潢费用23865元，共计53865元。原、被告的
租赁合同于2009年7月31日解除，原告实际使用了该租赁场地
至2009年9月15日，原告应当在合同解除后支付相应的场地使
用费。2008年10月1日至2009年7月31日合同存续期间，原告应按合同约定支付租金，共计60000元。2009年8月1日至2009年9
月15日可参照合同约定的1万元／月计算使用费，共计15000元
。综上，原告实际应当支付给被告赛诺××租金和使用费共计
75000元。因在原告正常经营期间，被告对租赁场地予以断电
三天，致使原告不能正常经营，按照合同约定，应酌情免除相
应的租金，当时约定的租金实际为6000元／月，故可免除租金
600元。综上，原告实际应当支付被告赛诺××租金74400元。
原告要求被告赛诺××提供相应的税票不属于人民法院处理的
范围，如因被告未提供税票对原告造成损失的，原告可另行主
张。被告反诉要求原告承担水电费用一节，仅提供了自己摘抄
的用电数，而该证据并不能证明其主张的水电费用，且合同中
也没有关于水费支付的约定。但考虑到原告系经营电子数码产
品，在经营期间必然会产生一定的电费，故法院酌情支持2500
元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、
第九十一条第（二）项、第九十四条第（四）项、第九十六条
第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条之规定，
判决如下：一、解除海宇××与赛诺××于2008年11月3日签
订的舟山电信数码城租赁合同；二、赛诺××于判决生效之日
起15日内支付海宇××违约金30000元，并赔偿装潢费用23865
元；三、海宇××于判决生效之日起15日内支付给赛诺××租
金和使用费74400元，扣除海宇××已支付的50000元，尚需支
付24400元；四、海宇××于判决生效之日起15日内支付给赛
诺××电费2500元；五、驳回海宇××和赛诺××的其他诉讼
请求。上述款项折抵后，赛诺××尚需支付给海宇××26965元。本诉案件受理费1965元，减半收取983元，财产保全费880
元，评估费2000元，合计3863元，由海宇××负担200元，由
赛诺××负担3663元；反诉案件受理费648元，减半收取324元
，由海宇××负担。
宣判后，海宇××和赛诺××均不服，分别向本院提起
上诉。
海宇××上诉称：1、租金应计算到2009年3月17日，断
电后未腾退场地是为了保全证据，实际经营5个月17天，已付5
0000元，应退还多支付的租金16600元；2、电信公某与赛诺×
×解除合同后，配套市场服务已不存在，原审仍按合同租金标
准判决海宇××支付扣除三天停电后的全额租金74400元，有
失公平；3、原审判令上诉人支付电费2500元，无事实依据，
不应支持。为此，请求二审法院查某事实，公正裁决。
赛诺××上诉称：1、原审判决赛诺××违约并予以赔偿
错误。电信公某并未强行收回场地，并不导致赛诺××与海宇
××的合同无法继续履行；2、租赁协议是双方协议解除的，
不是一方违约导致合同解除；3、原审以赛诺××停电、解除
与电信公某的租赁合同致使双方某同无法履行，认定赛诺××
构成根本违约是错误的。故海宇××要求赛诺××支付违约金
30000元及赔偿装潢损失23865元的诉请不应支持，请求二审依
法改判。
本院经审理查某的事实与原审认定的事实一致，本院对
原审查某的事实予以确认。二审另查某，2009年2月24日，赛
诺××与舟山电信公某签订《关于解除数码城〈房屋租赁协议〉的协议》，约定：根据赛诺××请求，双方解除房屋租赁合
同。在约定的“交接时点”（数码城第2层原则上在2月底前停
业，最迟在3月15日停业）完全腾退，电信公某同意免除赛诺
××2008年10月、11月二个月租金；装修费用基建部分按70万
元回购，设备残值按29.3万元回购；电信公某免除赛诺××租
金延迟支付滞纳金及提前解除合同违约金。若在“交接时点”
未能全部完成约定事项，赛诺××同意承担违约责任，电信公
某将上述3点优惠予以取消，并按《房屋租赁协议》、《补充
协议》有关条款追究赛诺××违约责任。
本院认为，当事人签订的场地租赁合同系双方真实意思
表示，应为合法有效，双方应全面履行自己的合同义务。赛诺
××在合同完全能继续履行的情况下为了自己的利益，先以海
宇××违约为由，向法院提出单方解除与海宇××的场地租赁
合同、腾退场地的诉讼。在法院审理期间，又主动与电信公某
解除了房屋租赁合同，移交了除第二层外的全部房屋，使得海
宇××经营所依赖的“电信数码城”的品牌、专业、规模效应
及配套市场服务等经营环境丧失，赛诺××为了得到电信公某
在解除租赁协议中承诺如其“按期腾退、停止营业”将给予租
金减免、装修回购、免除租金延迟支付滞纳金、免除提前解除
合同违约金等利益，不惜采取强行停电的手段，迫使海宇××
等租户停止营业并撤离经营场地。赛诺××上述缺乏商业诚信
的行为构成根本性违约。原审据此判令赛诺××支付违约金并
赔偿损失，法律适用正确。在赛诺××先行违约，且其提出单
方解除合同的诉讼请求被法院驳回情况下，海宇××于2009年7月31日登报通知赛诺××解除租赁合同，并要求赛诺××5日
内前来办理场地腾退移交手续，协商违约赔偿事宜，系合法行
使解除权，本院确认该通知具有解除合同的效力。
关于海宇××停业、撤离经营场地至实际腾退期间（200
9年3月18日至9月15日）的租金损失承担问题。本院认为，该
问题实质为诉讼期间的租金损失承担问题。首先，海宇××在
该期间因赛诺××的违约行为已被迫停业，由于赛诺××没有
按照合同约定赔偿海宇××装修损失，也未及时对装修状况进
行确认，故海宇××为保全证据在诉讼期间未腾退场地，这种
情况并不能视为对场地的实际使用；其次，纠纷的引起系赛诺
××故意违约行为所致，海宇××对此并无过错，故该期间的
场地租赁费损失应由赛诺××自行承担。据此，本院对海宇×
×诉请要求退还2009年3月18日之后已支付租金的诉请予以支
持，对赛诺××要求支付2009年8月1日至实际腾退之日期间租
金的反诉请求予以驳回。原审以海宇××实际使用为由判令海
宇××支付在此期间场地使用费，法律适用不当，应予以纠正
。海宇××应付进场至2009年3月17日的租赁费共计33400元（
5个月×6000元／月＋17天×200元／天）。海宇××已付租赁
费50000元，赛诺××应退还16600元。根据合同约定，电费由
承租户按实支付，原审考虑承租户经营电子数码产品，经营期
间必然会产生一定电费，判决海宇××酌情支付2500元，并无
不当。
综上，海宇××上诉理由成立，其上诉请求本院予以支
持。赛诺××称其未根本性违约、合同还能继续履行等上诉理由与事实不符，其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华
人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项，
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条第（
二）项、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十
七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、维持舟山市定海区人民法院（2009）舟定民初字第9
86号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项；
二、撤销舟山市定海区人民法院（2009）舟定民初字第9
86号民事判决第三项；
三、舟山赛诺××设备有限公司于本判决送达之日起15
日内退还给舟山市海宇科技发展有限公某租金16600元；
四、驳回舟山赛诺××设备有限公司其他诉讼请求。
上述一、三项折抵后，舟山赛诺××设备有限公司尚需
支付给舟山市海宇科技发展有限公某67965元。如舟山赛诺×
×设备有限公司未按本判决书指定的期间履行给付义务，应当
按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，
加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费983元，财产保全费880元，评估费2
000元，合计3863元，由舟山赛诺××设备有限公司负担；一
审反诉案件受理费324元，由舟山市海宇科技发展有限公某负
担50元，舟山赛诺××设备有限公司负担274元。二审案件受
理费1965元，由舟山赛诺××设备有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛耕炜
审 判 员 褚 炅
审 判 员 李珊燕
二〇一〇年三月十七日
代书记员 王丽民