安徽省宿州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宿中民一终字第00256号
上诉人（一审原告）：李栋材，居民。
委托代理人：陈超灵，安徽北方之光律师事务所律师。
委托代理人：赵志恒，安徽北方之光律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：杨念敏，曾用名杨敏，农民。
委托代理人：吴斌。
上诉人李栋材因与被上诉人杨念敏排除妨碍（二审纠正为排除妨害）纠纷一案，不服安徽省萧县人民法院2014年3月25日作出的（2014）萧民一初字第00183号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月22日受理后，依法由审判员丁伟担任审判长，与代理审判员许劲松、杨俊举组成合议庭，于2014年6月9日公开开庭审理了本案。上诉人李栋材及其委托代理人陈超灵、赵志恒，被上诉人杨念敏的委托代理人吴斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李栋材一审诉称：2006年4月份左右，李栋材之父母将位于安徽省萧县黄口镇富民路60号房屋（权证字号：房地权萧黄口字第13××07号）不定期租赁给杨念敏居住，现李栋材需使用该房，遂多次找杨念敏要求其腾空房屋搬离，杨念敏以种种理由拒不搬出，侵害了李栋材的合法权益。请求判令：杨念敏立即从李栋材的房屋内搬出，停止侵害，并承担本案的全部诉讼费用。
杨念敏一审答辩称：杨念敏是以合理的价格购买李栋材的房屋，而非租赁，李栋材无权要求杨念敏腾空房屋并搬离。李栋材的诉讼请求无事实和法律依据，应予驳回。
一审法院查明：2005年4月20日，李栋材之父李令清将登记在李栋材名下的房产和登记在曹存礼名下的国有土地使用权，以457000元的价格转让给杨念敏，双方签订了一份房地产买卖合约，约定：兹有甲方李栋材将黄口镇富民路中段路北60号楼房长11.45米、宽36.15米，建筑面积222.2平方米，总面积419.1平方米楼房自愿出售於乙方杨敏，具体条款为：“甲方同意将房地产出售给乙方，房地产权归乙方永久所有，永不反悔；甲方将房地产权证交给乙方，乙方应将购房款交给甲方；房地产总价为457000元，乙方于2005年4月20号一次性交清给甲方；甲方在2005年4月20号交给乙方使用房产；如甲方交给乙方的房地产权证有假应由甲方负责。本合约一式二份，甲乙双方各执一份。后李令清又加上一条违约罚款三万元。落款：甲方李令清、乙方杨敏、中证人何玉山，2005年4月20日立”。后双方全面履行了该合约的内容，乙方付清了购房款457000元，甲方交付了李栋材名下的房地权萧黄口字第00××90号房地产权证和曹存礼名下的萧国用（89）字第319号国有土地使用证原本，以及该权属证上所确定的房屋和土地，杨念敏已实际占有使用该房地产至今；双方按照当地房屋交易的习惯完成了上述交易，没有办理产权过户登记。2013年8月杨念敏要求李栋材协助办理产权过户手续，李栋材拒之，李栋材之父母及证人何玉山多次进行调解无果，后双方发生冲突，李栋材即以其房产证丢失为由申请补办了该涉案房屋的房产证，同年11月5日取得了房地权萧黄口字第13××07号房地产权证。同年12月30日李栋材向一审法院提起诉讼，以李栋材之父母与杨念敏间的不定期房屋租赁，侵害李栋材对涉案房屋的所有权为由，请求判令杨念敏立即从李栋材的房屋搬出，停止对李栋材的侵害；本案全部诉讼费用由杨念敏承担。一审庭审中，李栋材又主张涉案房产属其个人财产，不属于李栋材父母的夫妻共同财产；李栋材没有授权其父母卖房，且对其父母的卖房行为拒绝追认，所以该卖房行为是无权处分行为，对李栋材不发生法律效力；同时认为买房者是杨念敏之父（已故），杨念敏没有与李栋材签涉案房屋买卖合同，也不存在租赁使用权的约定，其本质是一种非法占有。杨念敏针对李栋材在庭审中的主张答辩称：涉案房产是在李栋材尚小且无任何收入的情况下，李栋材的父母购买，是李栋材父母的财产；李栋材一直与其父母共同生活，应知道出售该房产的事实；李栋材之父与杨念敏所签协议合法有效，杨念敏支付了合理价格并实际占有使用涉案房屋多年，且已对房屋进行了增添和改建，李栋材与杨念敏之间不存在租赁关系，请求驳回李栋材的诉讼请求。
一审法院认为：李栋材之父将涉案房地产出售给杨念敏，并与杨念敏签订了房地产买卖合约，双方各自全面履行了合约所约定的权利和义务，事实清楚，证据充分。因双方所签的房地产买卖合约是双方真实意思表示，杨念敏已支付合理对价、取得产权证书，并实际占有使用该涉案房地产数年。期间，李栋材从未提出异议，故该合约为有效合约；而杨念敏系依约取得涉案房地产，故李栋材主张杨念敏为不定期租赁房屋并非法占有该房产，证据不足，不予采信；李栋材要求杨念敏立即从李栋材的房屋内搬出，停止对李栋材的侵害，本案全部诉讼费用由杨念敏承担，有悖事实，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第四条、第五十二条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回李栋材的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取为40元，由李栋材负担。
李栋材不服一审判决，向本院提起上诉称：1、一审法院未审理涉案房产权属，而认定李栋材之父李令清与杨念敏之间房地产买卖合约有效，违反法律规定，超越了李栋材的诉请范围。2、一审认定事实错误。首先，一审法院认定李栋材知晓并同意将涉案房产出售给杨念敏不符合客观事实。当时李栋材正在上海务工，李栋材之父母出售涉案房屋前并未告知并征得其同意，其对卖房之事不知情。其次，一审法院认为房地产买卖合约在多年前已全面履行完毕不实，因涉案房产的产权仍登记在李栋材名下，尚未变更。3、涉案房地产买卖合约对李栋材不具有法律约束力。首先，李栋材没有授权父母处分涉案房屋，杨念敏不能根据李栋材之父母持有涉案房屋的房产证而确认其二人有权出售房屋。其次，李令清与杨念敏签订房地产买卖合约后，李栋材作为涉案房屋的所有权人并未对该合同效力予以追认，该合同属效力待定，对李栋材不具约束力，现李栋材明确表示不予确认。再次，李栋材对于涉案房产的交易并不知情，其一直认为该房处于出租状态，直至2013年8月其才知晓涉案房产被父母出卖的事实。请求撤销一审判决，改判支持李栋材的一审诉求。
杨念敏答辩称：1、一审法院围绕李栋材的诉讼请求进行审理，并未超出李栋材诉求的范围。李栋材主张与杨念敏之间存在不定期租赁关系，请求排除妨害，但李栋材未提供与杨念敏之间存在租赁关系的证据。而杨念敏提交的证据证明其通过购买方式取得了涉案房屋，并已居住近十年，杨念敏在居住期间曾对涉案房屋进行了添附和改建。一审判决驳回李栋材的诉讼请求正确。2、李栋材辩称其父母售房时正在上海务工，并不知晓房屋被出售不实，其并非长期离家而不与家人联系，应知道房屋被其父母出售。证人何玉山出庭证明李栋材知晓其父母售房之事，该证人证言可作为定案的依据。况双方签订买卖房屋协议后均已按照协议约定履行义务，杨念敏已实际占有房屋居住至今，对此李栋材一直也未提出异议。3、李栋材之父母与杨念敏签订房屋买卖协议时，李栋材仍在上学，没有独立生活，李栋材之父母可以代表李栋材出售房屋。李栋材父母的行为构成表见代理，双方签订的房屋买卖协议对李栋材具有约束力。请求驳回上诉，维持原判。
双方二审期间所举证据与一审一致，双方质证意见同于一审，本院认证意见与一审一致。
二审审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：综合双方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议的焦点是：李栋材以其系涉案房产的所有权人为由，请求杨念敏搬出涉案房屋的主张能否成立。
根据相关法律规定，表见代理系行为人无代理权而以被代理人的名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权，该代理行为有效的法律制度，目的在于保障交易安全及善意相对人的合法利益。本案中，李令清、马桂芹夫妇以李栋材的名义处分涉案房地产时李栋材尚未与其二人分开生活。杨念敏基于李令清、马桂芹与李栋材之间特殊的关系，有理由相信李令清、马桂芹夫妇能够代表李栋材签订房屋买卖合同，且杨念敏在签订合同时善意且无任何过失，双方亦完成了房屋买卖交易的基本义务。杨念敏虽未及时办理房地产权权属变更登记，但不影响其房屋买卖的效力。一审认定其依据房地产买卖合约而占有使用涉案房屋未构成侵权，合法有据。李栋材以其系涉案房产登记的所有权人要求杨念敏搬出涉案房屋有违诚信，而杨念敏以与李栋材父母间存在房屋买卖合约以对抗，一审法院综合本案案情驳回李栋材的诉讼请求并无不当，亦未超出本案的审理范围，李栋材上诉提出的一审审理超出其诉请范围的辩解亦不成立，本院不予采纳。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。李栋材的上诉理由无事实和法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人李栋材负担。
审 判 长 丁 伟
代理审判员 许劲松
代理审判员 杨俊举
二〇一四年七月十二日
书 记 员 张 猛
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审的判决、裁定，是终审的判决、裁定。