广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东中法民一终字第2064号
上诉人（原审被告）：庄立华，男，汉族，1966年6月出生。
委托代理人：刘福春，广东汉章律师事务所律师。
委托代理人：刘伟亮，广东汉章律师事务所辅助人员。
被上诉人（原审原告）：蔡锡文，男，汉族，1954年10月出生。
委托代理人：张纯杰，广东莲馨律师事务所律师。
上诉人庄立华因与被上诉人蔡锡文房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2013）东二法民一初字第738号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
2013年4月1日，蔡锡文向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、庄立华支付蔡锡文拖欠2012年3月至2013年2月的房屋租金（使用费）差额108000元。2、确认庄立华与蔡锡文就东莞市长安镇乌沙江贝路段安居楼的租赁关系已终止，庄立华应立即完整交付房屋给蔡锡文，并以10万元／月的租金标准从2013年3月起至实际交付房屋日止支付房屋租金（使用费）给蔡锡文。3、庄立华承担本案诉讼费用。后蔡锡文将其诉讼请求变更为：1、庄立华支付蔡锡文拖欠2012年3月至2013年2月的使用费差额108000元。2、请求法院确认双方签订的租赁合同无效，庄立华完整交付房屋给蔡锡文，庄立华支付2013年3月、4月、5月、6月的使用费400000元。3、庄立华承担本案诉讼费用。
原审法院经审理查明：蔡锡文作为甲方，庄立华作为乙方，双方于2008年3月8日签订一份《租房承包合同书》，该合同书约定蔡锡文将位于东莞市长安镇乌沙江贝路段安居楼C、D栋电梯套房出租给庄立华作承包再出租他人之用，庄立华必须先交给蔡锡文三个月租金即300000元作为押金，租赁期限从2008年4月10日起至2011年4月9日止，每月租金100000元，从2008年4月10日起计租。2011年4月9日之后双方口头约定续租，蔡锡文主张双方约定续租的期限为一年，庄立华则主张双方约定的续租期限为五年。双方均确认至本案庭审时，庄立华仍在使用案涉标的物。
另，从双方均确认的庄立华制作的《交租统计表》，结合庄立华提供的蔡锡文签名的租金收据，可以看出，庄立华仅2008年4月至7月份以100000元月租的标准支付租金，其余月份庄立华均以低于100000元月租的标准支付租金给蔡锡文，2011年开始以85000元的月租标准支付，2012年开始以90000元的月租标准支付，长期以来，蔡锡文未提出异议。
庭审时，蔡锡文称案涉标的物未办理权属登记，亦未办理建设工程规划许可证。最后一次庭审时，双方确认庄立华以90000元的月租标准已支付租金至2013年8月份。
以上事实，有《租房承包合同书》、收据、交租统计表、银行个人业务凭证、当事人陈述及原审法院调查取证的证据以及庭审笔录附卷为证。
原审法院认为：蔡锡文、庄立华双方所签《租房承包合同书》，因所涉建筑物既未办理权属登记，亦未办理建设工程规划许可证，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，属无效合同，蔡锡文请求原审法院确认双方所签《租房承包合同书》无效，原审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，庄立华应将双方所签《租房承包合同书》所涉标的物即东莞市长安镇乌沙步步高大道56号江贝路段安居楼C、D栋的电梯套房返还给蔡锡文，故对蔡锡文要求庄立华立即搬离案涉房屋的请求，原审法院予以支持。庄立华实际占有使用了案涉合同标的物，应当向蔡锡文支付使用费。至于使用费的标准，一般参照合同约定的租金标准，但是本案中庄立华长期以来并未以合同约定的租金标准向蔡锡文支付使用费，蔡锡文亦予以接受未提出异议，原审法院认定庄立华每月支付给原告的使用费数额合情合理，现庄立华已支付使用费至2013年8月份，原审法院视为庄立华已足额支付使用费给蔡锡文，故对于蔡锡文诉请庄立华支付拖欠2012年3月至2013年2月的使用费差额及支付2013年3月、4月、5月、6月的使用费的诉讼请求，原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、确认蔡锡文与庄立华签订的《租房承包合同书》无效。二、限庄立华于判决发生法律效力之日起十五日内向蔡锡文返还位于东莞市长安镇乌沙步步高大道56号江贝路段安居楼C、D栋的电梯套房。三、驳回蔡锡文的其他诉讼请求。本案一审受理费4880元，由蔡锡文承担。
庄立华不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审法院在没有调查清楚事实的情况下认定案涉《租房承包合同书》无效是不当的。由于东莞历史遗留的原因，大部分出租屋没有办理权属登记，亦未办理建设工程规划许可证，但这不影响庄立华与蔡锡文从2008年至今一直在履行合同。因此，庄立华与蔡锡文签订的《租房承包合同书》应是有效的。（二）在原审庭审中，庄立华提出蔡锡文已收取押金300000元，庄立华对此亦予以确认。既然原审法院认定庄立华与蔡锡文签订的《租房承包合同书》无效，那么蔡锡文应将300000元押金返还给庄立华，原审法院对此无处理，实为不当。（三）庄立华与蔡锡文签订的租赁合同未到期，蔡锡文单方提出解除合同，违约方在于蔡锡文，蔡锡文应向庄立华赔偿损失300000元。综上，庄立华请求本院：1、撤销原审判决第一、第二项。2、本案诉讼费由蔡锡文承担。
蔡锡文没有在法定期限内向本院提交书面答辩意见。
本院审理查明，原审法院认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为，根据庄立华上诉提出的请求及陈述的理由，本案争议的焦点是：1、庄立华与蔡锡文签订的《租房承包合同书》是否有效；2、庄立华要求蔡锡文返还押金及赔偿损失能否支持。对此，本院分析如下：
关于《租房承包合同书》的效力问题。由于本案的出租物是没有办理建筑规划许可证，亦没有办理房地产权证，依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。……”对照该规定，庄立华与蔡锡文签订的《租房承包合同书》是无效的。庄立华上诉主张合同有效，依据不足，本院予以驳回。
关于庄立华要求蔡锡文返还押金及赔偿损失问题，因庄立华在原审法院释明了本案合同无效，且蔡锡文变更了诉讼请求的情况下，庄立华没有提起反诉。现庄立华在二审审理阶段要求蔡锡文返还押金，但又未能与庄立华达成调解协议，本院不予支持。对于赔偿损失问题，因庄立华主张的300000元损失是基于租赁合同的约定，但前述本案合同是无效的，庄立华依据合同的约定主张损失没有合法依据，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4880元，由庄立华负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 黎淑娴
代理审判员 钟满福
代理审判员 钟 雯
二〇一三年十二月六日
书 记 员 罗锦婵
附相关法律条文（节选）：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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