河南省焦作市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）焦民一终字第141号
上诉人（原审被告）刘保生，男，1949年10月4日出生，汉族，住河北省安国市。
上诉人（原审被告）刘保力，男，1956年7月17日出生，汉族，住河北省安国市。
上诉人（原审被告）靳荣欣，男，1947年9月15日出生，汉族，住河北省安国市。
以上三上诉人的委托代理人谢三和，武陟县城镇法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）张金成，男，1964年12月25日出生，汉族，住武陟县。
委托代理人宋中海，河南国昌律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）张芝威，男，1950年12月16日出生，汉族，住武陟县。
原审被告陈永增，男，1949年11月28日出生，汉族，住河北省安国市。
上诉人刘保生、刘保力、靳荣欣与被上诉人张金成、张芝威房屋买卖合同纠纷一案，张金成于2013年7月23日向武陟县人民法院提起诉讼，请求判令被告履行协议，立即到武陟县房管部门办理过户手续，并承担违约金50万元。武陟县人民法院于2014年1月27日作出（2013）武民二初字第00201号民事判决。刘保生、刘保力、靳荣欣不服，向本院提起上诉。本院于2014年4月8日受理后，依法组成合议庭，并于2014年5月9日公开开庭审理了本案。上诉人刘保生及其委托代理人谢三和，上诉人刘保力、靳荣欣的委托代理人谢三和，被上诉人张金成及其委托代理人宋中海，被上诉人张芝威以及原审被告陈永增到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：2002年11月6日，陈永增、刘保力、张芝威、刘保生、靳荣欣五人共同购买位于县城东环路中段路东的良友裘皮公司房地产，房地产总价265万元，分为4个股份，陈永增、刘保力、张芝威各持一股，刘保生、靳荣欣合为一股。房屋所有权持证人为陈永增，共有权人为其他四被告。土地使用权人也系五共有人。2008年11月9日，五被告出具书面协议，约定一致同意将该房地产整体转让，转让价300万元以上即可转卖。2009年12月16日，被告张芝威与原告张金成签订协议书，将上述房产转让给张金成，转让金额265万元。同日，陈永增夫妇及张芝威夫妇在注销土地证的申请上签名按指印，并签署了房地产买卖契约。2009年12月20日，张金成（甲方）与张芝威（乙方）签订补充协议，约定追加转让费40万元，但约定一切契税、过户费等一切转让所发生的税费，由乙方负担。并约定转让金额中的265万元由甲方在协议签订后一个月内支付给乙方或其他共有人，所余40万元待办理过户手续后一个月内一次性支付。办理过户手续在收到甲方265万元的三个月内办理完毕，如乙方不能按时办理，应支付违约金，从违约之日起按265万元的月息一分五计算至过户手续办结之日止。2009年12月16日原告向陈永增支付转让金65万元、张芝威70万元，2009年12月26日向张芝威支付130万元，被告陈永增、张芝威分别向原告出具了收条。
原审法院认为：被告张芝威与原告张金成签订的两份转让协议，是否合法有效，取决于张芝威的行为是否属于有权处分行为。根据物权法规定，共有人按照约定管理共有的不动产或动产；处分共有的不动产的，应经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。通过法庭调查，可以确认，2008年11月9日出具的书面协议，系五被告真实意思表示，合法真实有效，且被告张芝威持有该份协议的原件，故被告张芝威与张金成签订转让协议的行为可以认定为有权处分行为，该行为的效力约束其余共有人即陈永增、刘保力、刘保生、靳荣欣。协议签订后，原、被告双方应按照协议的约定履行各自的义务。原告张金成按照协议的约定支付了相应的价款，并实际占用、使用了房屋。五被告未能按照约定履行过户义务，构成违约，应承担相应的违约责任。被告刘保生、刘保力、靳荣欣辩解意见，没有事实及法律依据，本院不予采纳。原告诉请第一项，符合法律规定，本院予以支持。关于原告诉请第二项即要求五被告给付原告违约金的请求，本院认为，五被告于2008年11月9日共同出具的协议书，只是就房屋转让事宜做出了约定，本院只能确认被告张芝威在出卖房屋行为时享用处分权，但就2009年12月20日被告张芝威与原告张金成签订补充协议中关于违约条款的约定，本院认为，原告提供的证据不足以证明被告张芝威经过其余共有人的认可，故其余四被告即陈永增、刘保力、刘保生、靳荣欣不受该违约条款的约束，应由被告张芝威承担该违约责任。
原审法院判决：一、被告张芝威、陈永增、刘保生、刘保力、靳荣欣应于本判决生效后十五日内，协助原告办理位于武陟县黄河大道98号房产（武房权证龙字第000015**号）过户手续；二、被告张芝威应于本判决生效后十五日内，给付原告张金成违约金，违约金从2010年3月25日以本金265万元，按照月息1.5分计算至本判决第一项确定的履行义务之日止；三、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费4400元，由被告张芝威、陈永增、刘保生、刘保力、靳荣欣负担。
刘保生、刘保力、靳荣欣不服原判上诉称，首先，原审法院审理程序违法，不应适用简易程序。其次，张芝威无权处分共有人的财产，未经三上诉人追认，其行为不能产生法律效力。第三，张芝威不仅未尽通知义务，而且剥夺了三上诉人优先购买权。张芝威与张金成恶意串通，所达成的房地产转让协议系伪造的，损害了上诉人的利益。在2008年11月，陈永增将其占有份额转让给了刘保生和靳荣欣，而又于2009年12月其又将其份额转让给了张金成，并收取了65万元，该不是事实。第四，2013年4月，上诉人已将占有75%的份额转让给了他人，对此已经焦作市中级人民法院确认，该行为合法有效。为支持其主张，提交如下证据：1、2007年1月17日刘保生等五人与武陟县长恒房地产有限公司签订的“房地产权转让协议”一份。证实转让价款368万元，也证实张芝威与张金成之间的转让协议无效。2、庭前证据交换材料。以此证实张芝威与张金成之间的协议无效。3、张芝威提交的房屋转让协议一份。以此证实：该协议系打印件，证实二张之间的协议和补充协议系伪造，双方均未签名，不产生法律效力。4、2008年11月18日陈永增与刘保生、靳荣欣的房地产股份转让协议、陈永增的委托书、以及收条。以此证实：转让协议有效、此时陈永增已对涉案房屋无任何权利义务，也证实陈永增于2009年12月将其的股份转让给被上诉人不成立。5、靳荣欣与刘保生之间的委托书，以此证实靳委托刘办理股份转让事宜。杨风明与刘保生等三人签订房地产转让协议，以此证实其三人将其享有的75%股份以570万元价款转让给杨风明。银行汇款凭证4份，以此证实杨风明实际支付房款的事实。刘保生出具的收到条（杨持有），以此证实交款情况。公证书，以此证实与张之威谈话情况。本院调解书一份，以此证实确认了与杨风明之间在2013年4月间的房地产转让效力问题，认为现武陟县法院判决错误。与此同时，案外人杨风明向本院递交了“异议书”。认为侵犯了其的合法权益。请求撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。
张金成答辩称，由于上诉人在一审中提出鉴定，应不计入审限，故原审程序合法。对上诉人所提交的证据质证后认为，上诉人在一审时并未提交上述证据，在二审中重新提交的证据均是虚假的，不能作为定案依据。原审认定事实清楚，判决正确，要求维持原判。
张芝威答辩称，2009年同陈永增在场，将股份转让给了张金成，同一天办手续、领款，原审判决正确，要求维持原判。对上诉人所举证据的意见同张金成。
陈永增述称，原审法院认定事实不清，其没有收到上诉状。
根据双方当事人的诉辩意见，本院确定案件的争议焦点是：张芝威与张金成之间所达成的房地产转让协议是否有效。
关于二审查明的事实与原审法院认定的事实相同外，另查明，2009年张芝威和陈永增分别将自己应得的份额款取走后，刘保生、刘保力、靳荣欣应得的份额款仍在张芝威手中保存。
针对二审的争议焦点，双方的意见分别同上诉理由和答辩意见。
本院认为，涉案诉争的房地产系刘保生、刘保力、靳荣欣和张芝威以及陈永增五人共同共有之财产，以及在不低于300万元可以转让材料上签字予以确认，是不可争的事实。充分说明系其共有人的真实意思表示。虽于在2007年1月首次转让未成的情况下，于2009年12月，张芝威代表共有人依据共有人商定的价款，以305万元价款与张金成达成房屋买卖协议，协议达成后，张金成如约先行履行了265万元交付给了张芝威，陈永增亦按其所占份额领走了65万元，并出具了收条，陈永增对此不持异议，故该买卖协议并不违反国家强制性规定，应为有效协议。由于剩余40万元该房产迄今尚未过户，故暂未支付。目前引起本案实质性争议的主要原因，不外乎房价升值问题，当然，房价在不同的时期，就会存在不同的升幅价格差异，因此，不能以目前市场价格来等同当时的价格。就上述事实，双方的该买卖行为符合涉案共有人当初所商定意见，达到了预期目的。根据查明的事实，除去张芝威和陈永增各自领走的份额款外，由于其余款项均在张芝威处保存，张芝威应悉数支付给其他共有人。至于张芝威是否有权代表共有人处分共有财产问题，刘保生等三人认为，张芝威无权处分，故张芝威与张金成之间的买卖协议应为无效之主张，但根据刘保生等五人对于涉案的房地产所达成的共识意见，虽然没有书面委托，但事实上业已形成表见代理行为，并没有违反共有人当初的意愿，应对其他共有人发生约束力。关于张金成对案外人是否构成侵权问题，由于其对涉案房产早于2009年间已对涉案房地产行使管理、受益等事宜，现刘保生等三人认为张金成侵犯了其他人的合法权益，但其意见与客观实际不相符。关于刘保生等三人所要求重新鉴定问题，因原审审理过程中，也委托相关鉴定部门进行鉴定，但由于未提供符合条件的样本而退回。现刘保生等三人提出重新鉴定之要求，但没有足够的证据予以支持，故对此意见不予采纳。原审法院依据案件事实和法律所作出的裁决并无不当，故上诉理由不足，其请求本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费8800元由刘保生、刘保力和靳荣欣承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王文龙
代审判员 原小波
代审判员 张卫芳
二〇一四年六月五日
书 记 员 王永乐