内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）内25民终1896号
上诉人(原审原告)：乌拉盖管理区鲁新房地产开发有限公司，住所地：内蒙古自治区锡林郭勒盟乌拉盖管理区巴音胡硕镇。
法定代表人：王泮钧，职务：总经理。
委托诉讼代理人：王孝军，内蒙古合志律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：薛河，男，1986年4月29日出生，汉族，无固定职业，现住北京市昌平区。
被上诉人(原审被告)：王素丽，女，1987年10月18日出生，汉族，无固定职业，现住北京市昌平区。
二被上诉人共同委托诉讼代理人:郭建忠，内蒙古经远律师事务所律师。
上诉人乌拉盖管理区鲁新房地产开发有限公司（以下简称鲁新公司）因与被上诉人薛河、王素丽房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区东乌珠穆沁旗人民�院（2017）内2525民初1376号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人鲁新公司的委托诉讼代理人王孝军，被上诉人薛河、王素丽及委托诉讼代理人郭建忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
鲁新公司上诉称：2011年7月18日被上诉人薛河、王素丽二人从上诉人鲁新公司处购买了B5号楼1单元一套面积为118.18平米的住宅楼（乌拉盖管理区巴镇鲁新佳苑小区B5号楼1单元502室），该楼房为现房，单价为1829元/平米及6.75平米的地下室一间，地下室的价款为8100元，住宅楼及地下室的总价款为224251元。所购楼房为该栋楼的最顶层，当时销售的时候因为该栋楼一层为车库和储藏室，二层开始到六层为住宅楼，因此在销售时把住宅楼分成五层来标注即二层为102室依次到顶层为502室，二被上诉人购得的是B5号楼1单元502室（后期住宅楼一楼标为202室这样依次二被上诉人的顶楼标注为602），依照双方约定的付款方式为先付首付剩余办理按揭贷款。2011年7月18日，二被上诉人给付上诉人购房首付款74251元，剩余的15万购房款因二被上诉人无法办理按揭贷款，加之，二被上诉人后期又去外地发展想退房未退成功而至今未付。2015年7月14日被上诉人薛河向上诉人亲自书写了退房申请。之后再上诉人于2017年3月份起诉要求二被上诉人给付15万元的购房款，该案于同年5月12日开庭而且二被上诉人也没有谈及涉案房屋卖与他人，因为房屋贬值仍然还是想要退房，该案到现在也没有下达判决书。同年6月8日二被上诉人起诉上诉人说是上诉人把其购买的房屋又另卖该他人，提出了解除房屋买卖合同，返还购房款的无理诉求。实际该房屋一直还在，2017年7月6日法庭组织的现场勘查门�至今还粘贴着供热公司要求薛河交付取暖费的催款通知，而且该栋楼房一楼为车库和储藏室，二楼开始为住宅楼门牌标号没有102室住宅楼。而一审法院在没有证据的情况下，仅凭被上诉人的一面之词就认定上诉人将涉诉房屋销售他人，严重脱离基本事实。原审判决上诉人解除房屋买卖合同、返还购房款74251元、赔偿违约损失74251元是完全错误的，上诉人相信通过二审法院的公平、公正审理一定会以事实为根据，以法律为准绳，依法作出公正的裁决，撤销（2017）内2525民初1376号民事判决，驳回被上诉人的全部无理请求。以维护法律的尊严保障上诉人的合法权益不受侵犯。
薛河、王素丽辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
薛河、王素丽向一审法院起诉请求：1.判令解除双方的《商品房买卖合同》；2.判令被告鲁新公司返还原告薛河、王素丽支付的购房款74251元；3.判令被告鲁新公司承担赔偿责任，支付赔偿款74251元；4.本案全部诉讼费由被告鲁新公司承担。
一审法院认定的事实：在原告提交的鲁新公司于2011年7月18日出具的收款收据，及双方均提交的2015年7月14日薛河向鲁新公司申请退房时填写的申请表中，均载明房号为5号楼1单元502室，且在退房申请表中实际楼层处表明为”5”，故该院认定双方在2011年7月18日约定交易的房屋位于鲁新佳苑小区5号楼1单元的第五层。被告虽提交该小区其他购房户的一份购房合同和收据，及同年9月3日向案外人刘小霞销售现标号5号楼1单元502室房屋的购房合同等证据，用以证明在双方交易时房屋标号为502，在销售后重新对小区房屋�行了标号，更改为602的主张。但其他购房户的购房合同，与涉案的买卖合同并无直接关联，且在2015年薛河提交退房申请时，双方在申请表中仍注明实际楼层为5层，故鲁新公司上述抗辩理由不能成立。一审法院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。双方虽未签订书面的房屋买卖合同，但原告提交的收据中已标明了房屋位置、价款等主要内容，且鲁新公司已经按约定收取部分购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条”商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，该院认为双方已达成了商品房买卖合同。该合同系双方真实意思表示，且未违反法�法规强制性规定，故合法有效。双方均应当按照该合同履行各自义务。但被告鲁新公司在收取原告薛河、王素丽购房款后，未及时向二人交付房屋，却将涉案房屋销售予他人，其行为已构成根本违约，故原告薛河、王素丽有权要求解除涉案的商品房买卖合同，并要求鲁新公司承担返还购房款并赔偿损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，鲁新公司在将涉案房屋销售予薛河、王素丽之后，又售予他人，应承担不超过已付74251元购房款一倍的赔偿责任。综上，该院支持原告薛河、王素丽全部诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六�四条之规定，判决：一、解除原告薛河、王素丽与被告乌拉盖管理区鲁新房地产开发有限公司于2011年7月18日达成的商品房买卖合同；二、被告乌拉盖管理区鲁新房地产开发有限公司于本判决生效后七日内返还原告薛河、王素丽购房款74251元；三、被告乌拉盖管理区鲁新房地产开发有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告薛河、王素丽违约损失74251元。如果未按判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3270元，减半收取为1635元(原告薛河、王素丽已预交1635元)，由被告乌拉盖管理区鲁新房地产开发有限公司承担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议�事实，本院认定如下：2011年7月18日，被上诉人薛河向上诉人鲁新公司支付购房款74251元，收款收据载明”乌拉盖管理区巴镇鲁新佳苑小区B5号楼1单元502室”薛河在收款收据上签字，鲁新公司业务员孟丽娟亦审核签字并加盖鲁新公司财务公章。薛河、王素丽对剩余房款未办理按揭贷款。结合二审提交的该栋其他购房户的收款收据及购房合同，存在楼层重新编号的事实。原收款收据上标注的楼层不包括车库和储藏室所在的一层，签订购房合同从车库、储藏室所在的一层开始计算楼层。因此，涉案楼房B5号楼1单元502室，实际上就是B5号楼1单元602室，对此本院予以确认。
本院认为，本案二审争议的焦点是上诉人鲁新公司出售给被上诉人薛河、王素丽的乌拉盖管理区巴镇鲁新佳苑小区B5号楼1单元502室还是602室以及损失如何计算。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条”商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”另根据《商品房销售管理办法》第十六条”商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面�差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”从鲁新公司出具的收条内容上看，对商品房买卖合同所应具备的必要内容进行了约定，已具备商品房买卖合同所要求的主要内容及履行条件。故双方之间存在商品房买卖合同关系。本案中，因鲁新公司开发的该幢楼房一层为车库和储藏室，鲁新公司重新对出售的楼房楼层进行编排号码时包括一层车库和储藏室，原出售给薛河、王素丽的B5楼1单元502室，实际上为B5楼1单元602室,为此，薛河、王素丽与鲁新公司之间发生争议，经协商未达成合意，亦未签订正式的《商品房买卖合同》及办理后续的按揭贷款。诉讼中，薛河、王素丽已明确表示不继续履行合同，请求法院判令解除合同返还已付房款并按已付款一倍赔偿损失，一审基于查明的事实，判决解除合同并返还已付房款正确。但对按已付房款74251元的一倍赔偿损失，因上诉人鲁新公司与被上诉人薛河、王素丽的约定未作特别说明，导致被上诉人薛河、王素丽误认为所购楼房就是包括一层车库、储藏室在内的五层，事后双方虽进行了协商也未达成一致意见，本院结合其他购房户的合同及收据，经综合考量分析，认为上诉人鲁新公司并不存在故意”一房二卖”的情形，但鉴于由于上诉人鲁新公司的失误，合同履行不能，其长期占用被上诉人薛河、王素丽的购房资金不予退还，确给被上诉人薛河、王素丽造成利息损失，故应以74251元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算利息，从2011年7月18日开始至实际给付之日止。一审法院判决按已付房款的一倍赔偿损失，与本院查明的事实不符，本院予以纠正。
综上所述，鲁新公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持内蒙古自治区东乌珠穆沁旗人民法院（2017）内2525民初1376号民事判决第一项、第二项；
二、撤销内蒙古自治区东乌珠穆沁旗人民法院（2017）内2525民初1376号民事判决第三项；
三、变更内蒙古自治区东乌珠穆沁旗人民法院（2017）内2525民初1376号民事判决第三项为乌拉盖管理区鲁新房地产开发有限公司于本判决生效后10日内赔偿薛河、王素丽利息损失，以已付购房款74251元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2011年7月18日起至实际给付之日止。
如未按照�决书指定的期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3270元，减半收取1635元；二审案件受理费3270元，合计4905元，由乌拉盖管理区鲁新房地产开发有限公司负担4600元，薛河、王素丽负担305元。
本判决为终审判决
审判长 王建强
审判员 吴春林
审判员 杨树平
二〇一八年一月九日
书记员 周 洁
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；