北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第03083号
上诉人（原审被告）陈奕标，男，1972年11月27日出生。
委托代理人高圣道，北京明科律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京恒伟银都科贸有限公司，住所地北京市丰台区张仪村243、244号。
法定代表人张建夫，总经理。
委托代理人陈森彬，北京市松涛律师事务所律师。
上诉人陈奕标因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2013）丰民初字第17518号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人陈奕标之委托代理人高圣道，被上诉人北京恒伟银都科贸有限公司之委托代理人陈森彬到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
2013年10月，北京恒伟银都科贸有限公司（以下简称恒伟银都公司）起诉至原审法院称：2006年12月4日，我公司与陈奕标签订《房屋租赁合同》，陈奕标承租位于北京市丰台区张仪村×号的院落（以下简称诉争院落），租期自2007年1月1日至2010年1月1日，后又续租至2012年1月1日。合同到期后，陈奕标未腾退院落且不交纳租金，因此要求陈奕标支付截止至2012年10月18日的租金336000元，并负担诉讼费用。
陈奕标辩称：2012年诉争院落面临拆迁，恒伟银都公司承诺只需给付40000元即可使用1年，我已经足额交纳了全部租金，不同意恒伟银都公司的诉讼请求。
原审法院经审理认为：《房屋租赁合同》于2012年1月1日到期，到期后陈奕标继续承租诉争场地，恒伟银都公司未提出异议，双方形成不定期租赁关系。2012年10月18日，双方签订了《合同书》，从内容来看，法院认定双方在该日解除了租赁关系。恒伟银都公司要求陈奕标支付欠付租金，并提交了租金票据佐证。虽然陈奕标称租金已交纳，且2012年租金协商变更为40000元，但对上述主张均未提交证据予以证明，故法院不予采信。陈奕标称2012年已经腾退了部分诉争院落，以及恒伟银都公司将部分房屋门窗拆除影响房屋使用，但亦未提交证据予以证明，故法院亦不予支持。综上，恒伟银都公司未能提交证据证明双方就租金标准予以变更，亦未提交证据证明恒伟银都公司在履行合同过程中存在违约情形，故陈奕标应按照每年220000元标准给付租金至2012年10月18日。依据现有证据，陈奕标应交租金1275645元，已交纳926800元，故法院对恒伟银都公司要求陈奕标给付欠付租金336000元的诉讼请求，予以支持。据此，原审法院于2013年12月判决：陈奕标于判决书生效之日起十日内给付北京恒伟银都科贸有限公司租金三十三万六千元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
判决后，陈奕标不服，上诉至本院，请求撤销原判，依法改判驳回恒伟银都公司的诉讼请求。理由是：我全额支付2011年租金的票据及恒伟银都公司未按《合同书》约定扣除补偿款的事实，均证明我已向恒伟银都公司支付了2007年1月1日至2012年1月1日租赁合同期间的全部租金，而且2012年1月1日租赁合同到期后我已不再使用诉争院落，所以不应支付该期间的租金。恒伟银都公司同意原判。
经审理查明：2006年12月4日，恒伟银都公司（甲方）与陈奕标（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于北京市丰台区张仪村×号院约3500平方米的院子及房屋出租给乙方，租期自2007年1月1日至2010年1月1日，每年租金220000元。合同签订后，恒伟银都公司将诉争院落交付陈奕标，陈奕标将该院落进行了转租。
租赁合同到期后，双方未再签订书面房屋租赁合同，陈奕标继续使用诉争院落，恒伟银都公司未提出异议。2012年10月18日，因恒伟银都公司需要使用诉争院落，恒伟银都公司（甲方）与陈奕标（乙方）签订《合同书》，约定：乙方及原来乙方出租给其他人等所有的人在2012年12月25日之前全部搬离诉争院落。双方在《合同书》中还就腾退补偿问题进行了约定。《合同书》签订后，恒伟银都公司支付陈奕标腾退补偿费550000元。
关于合同履行期间的租金，恒伟银都公司主张陈奕标除2007年租金交清外，2008年之后的租金始终欠付，因此要求陈奕标给付截止至2012年10月18日的租金336000元。恒伟银都公司对上述主张提交2008年至2012年的租金票据佐证，票据金额共计706800元。陈奕标对租金票据的真实性不持异议，但认为租金已经付清，并提交部分租金票据作为证据。陈奕标提供的租金票据显示：2011年6月7日交纳房租35000元，2011年6月17日交纳房租20000元，2011年3月交纳房租30000元，2011年1月17日交纳房租10590元，2011年3月7日交纳租金9410元，2011年3月8日交纳租金20000元，2011年3月11日交纳租金20000元，2012年1月9日交纳2011年度租金18225元，2012年1月9日交纳2011年度房租16775元，2012年6月6日交纳租金40000元。陈奕标主张上述租金均系交纳2011年度的租金，共计220000元，恒伟银都公司认可上述票据的真实性，但主张陈奕标一直未按合同约定的租金支付期限交纳租金，且上述票据大部分没有写明对应的租赁期限，故不应认为上述租金均系交纳2011年度的租金。
原审法院审理中，陈奕标表示恒伟银都公司没有停水电等违约行为，但于2012年5、6月时将诉争院落内部分房屋的窗户拆除，并提交照片一张予以佐证。恒伟银都公司对上述照片不予认可。陈奕标另主张2012年10月18日前已经将部分院落腾退给恒伟银都公司，恒伟银都公司对此不予认可。恒伟银都公司表示最终收回诉争院落是在2013年2月。
上述事实，有房屋租赁合同、合同书、租金票据及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
根据查明的事实，恒伟银都公司与陈奕标签订的《房屋租赁合同》、《合同书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。《房屋租赁合同》到期后，陈奕标继续使用诉争院落，恒伟银都公司未提出异议，故双方形成不定期租赁关系。恒伟银都公司与陈奕标于2012年10月18日签订的《合同书》对陈奕标及其承租户搬离诉争院落及腾退补偿等问题进行了约定，故应当认定《合同书》签订之日双方之间的租赁关系解除。
关于租赁关系存续期间陈奕标交纳的租金数额问题，第一，恒伟银都公司主张陈奕标已交清2007年的租金，但2008年1月1日至2012年1月1日陈奕标应交纳租金数额为880000元，实际交纳租金数额为706800元，并提交2008年1月1日至2012年1月1日陈奕标交纳租金的票据作为证据；陈奕标对此不予认可，主张2007年租金已交清，而且实际交纳租金数额超出220000元的应交纳数额，现其持有的2011年租金票据及恒伟银都公司未按照《合同书》约定扣除补偿款的事实，均可证明2007年1月1日至2012年1月1日的租金已交清；恒伟银都公司对陈奕标的主张不予认可。本院认为，陈奕标提交的大部分租金票据未写明对应的租赁期间，不能充分证明其2011年租金已全部交清的主张。另外，合同书关于扣除补偿款的条款中约定的费用并未注明包括租金，且租金作为租赁合同中承租方的主要义务，依常理在租赁合同解除时应予以特别明确，故陈奕标主张恒伟银都公司未扣除补偿款，可以推定未欠付租金的意见，没有依据，本院不予采信。综上，本院认定2007年1月1日至2012年1月1日，陈奕标向恒伟银都公司交纳的租金数额为926800元。第二，恒伟银都公司主张双方于2012年10月18日签订《合同书》，约定陈奕标及其承租户搬离诉争院落，所以陈奕标应支付2012年1月2日至2012年10月18日的租金；陈奕标对此不予认可，称《合同书》签订前其已腾退部分诉争院落，不应交纳该期间的租金，恒伟银都公司对此不认可，陈奕标亦未能就其该项主张提供证据予以证明。故陈奕标的该项主张，没有事实依据，本院不予支持。
综上，原审法院所作判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费6340元，由陈奕标负担（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费6340元，由陈奕标负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王轶稚
代理审判员 王 磊
代理审判员 刘永民
二〇一四年五月二十日
书 记 员 郭 融