宁波市北仑区人民�院
民 事 判 决 书
（2013）甬仑港商初字第104号
原告：王超。
委托代理人：冯春红。
被告：陈谏。
委托代理人：张瑶。
原告王超为与被告陈谏房屋买卖合同纠纷一案，于2013年5月7日起诉至本院，本院于同日立案受理后，依法由审判员郑智杨独任审判，于2013年5月24日、同年6月27日、同年7月10日三次公开开庭进行了审理，并当庭宣告判决。第一次开庭，原告王超及其委托代理人冯春红、被告陈谏及其委托代理人张瑶到庭参加诉讼；第二次、第三次开庭，原告王超、被告陈谏到庭参加诉讼。
原告王超起诉称：经中介介绍，原、被告及宁波经济技术开发区缘和房产中介所三方于2013年3月17日在中介处签订《购房协议书》一份，被告授权其妻子张瑶代为签订合同并收取定金。该协议约定：原告向�告购买位于北仑区戚家山街道蔚斗新村5幢503室房地产，签订合同当日原告向被告支付定金2万元，同月29日前办理房产过户手续，如被告违约，双倍退还定金。原告已依约支付定金2万元。后因被告房屋自身问题，被告未能按约定时间办理过户手续，且被告已单方解除合同，因此，被告应按约定双倍返还定金。现原告起诉至法院，要求判令：一、被告双倍返还定金4万元；二、诉讼费用由被告承担。
原告提供了购房协议书、委托书、收条各一份，用以证明其起诉主张的上述事实。
依原告申请，本院准许证人张某出庭作证。
证人张某在庭审中陈述：证人从事房屋中介工作，被告在其中介所登记卖房，原告到中介买房，本案所涉合同在中介处签订。合同签订后证人向地税局询问过户事宜，被告知因房屋档案不一致，房子不能卖。2013年3月26日�证人通知原、被告到中介所调解，原告要求被告双倍返还定金，被告妻子张瑶情绪激动曾当场说房子不卖了。原告曾于同年3月29日打电话给证人，询问还能否过户，中介表示还是不能过户。同年4月8日，被告妻子张瑶来电话表示经与房管处核实，确认该房可以卖，要证人通知原告房子可以卖了；同日，证人通知原告，但原告表示不买了。
被告陈谏答辩称，被告愿意依约出卖房屋，且能够办理过户，被告不存在违约，不应双倍返还定金。被告曾一度以为不能卖是有客观原因的。2013年3月25日下午，中介去地税局询问过户事宜时，得知因房屋的档案不一致，该房屋不能卖。同年4月8日被告到北仑区房管处查询，查明档案不一致是因为房管处原始档案没有及时作变更，房管处随后出具证明表示可以过户。同日，被告电话通知中介房子可以卖了，中介立即告知原告�但原告表示房子不买了。现房屋买卖合同仍可继续履行，但如果原告确实不想买，被告同意解除合同把2万定金退还。
被告提供了北仑区房管处证明、房管处存档的涉案房产2003年2月房产证、2002年12月完税情况、2002年12月房产转让合同、离婚协议书、离婚登记审查处理表各一份，用以证明涉案房产曾登记在被告前妻曾庆群名下，由于房管处档案未及时更新等客观原因，地税局不予办理相关手续；4月8日被告已经房管处确认房子可以出卖等事实。
依被告申请，本院向被告前妻曾庆群调查了解相关情况，并制作调查笔录1份，用以证明曾庆群同意被告出卖涉案房屋，并声明放弃涉案房屋的居住权。
经质证，被告对原告提供的三份证据及证人证言均表示无异议，对案外人曾庆群调查笔录被告亦无异议；原告对被告提供的房管处证明、房管处存�的涉案房产2003年2月房产证、2002年12月完税情况、2002年12月房产转让合同等证据真实性无异议，但认为与本案无关，被告已于3月26日单方解除合同；原告对被告提供的离婚协议书、离婚登记审查处理表、案外人曾庆群调查笔录质证称真实性无法确认，关联性不予认可。
本院认为，鉴于被告对原告提供的三份证据及证人证言均无异议，且购房协议与收条均系原件，证人张某提供中介服务，见证了原、被告纠纷产生过程且陈述客观、真实，本院对原告提供的三份证据及证人张某证言均予以认定。鉴于原告对被告提供的房管处证明、房管处存档的涉案房产2003年2月房产证、2002年12月完税情况、2002年12月房产转让合同等证据真实性均无异议，且北仑区房管处证明抬头为区地税局，并由该房管处盖章，后附的房管处存档材料确实不能反映产权变更登记为被告后的情况，这些证明及存档材料与被告及证人的陈述相符，可以间接证明被告未能依约过户的原因系由于房管处档案未及时更新导致地税局曾告知中介该房屋档案不一致，不能办理相应手续，与本案具有关联性，故本院对被告提供的上述证据均予以认定。虽然原告对被告提供的离婚协议书、离婚登记审查处理表及本院调取的案外人曾庆群调查笔录真实性表示无法确认，关联性不予认可，但离婚协议书、离婚登记审查处理表系盖有宁波市江东区档案馆印章的复印件，且被告前妻曾庆群亦对其真实性予以认可，曾庆群调查笔录系本院依法向其本人调取，该三份证据关系到被告出卖涉案房产是否存在权利瑕疵，与本案相关，故对该三份证据的真实性、关联性、合法性，本院均予以认定。据此，本院认定案件事实如下：
经中介介绍，原、被告及缘和房产中介所三方于2013年3月17日在中介处签订《购房协议书》一份，被告系授权其妻子张瑶代为签订合同并收取定金。协议约定：原告向被告购买位于北仑区戚家山街道蔚斗新村5幢503室房地产，原告应于2013年3月17日付定金20000元；同年3月29日前办理过户手续，原告应于同日付款13万元，另13万元系商业贷款，待原告办理按揭手续银行批下贷款后给被告，余款2万元待被告户口迁出后付清；如因原告打证明造成过户延期几天，被告自愿等几天过户。如被告违约，双倍退还定金。合同签订后原告于同日支付了定金2万元。2013年3月26日，因地税局告知中介工作人员涉案房产档案不一致，不能办理过户，证人张某将原、被告约在中介所说明情况，讨论解决方案，其间，原告曾要求被告支付双倍定金，被告妻子张瑶情绪激动，曾言房子不卖了。2013年3月29日，原告向证人张某询问是否能够过户，被告知仍�不了户。2013年4月8日，被告向北仑区房管处询问过户问题，房管处工作人员表示可以过户，并在档案复印件上写明：“区地税局：曾庆群与陈谏原为夫妻关系，过户属于夫妻婚内更名，特此证明”，并加盖房管处印章；同日，被告告诉中介张某房屋可以出卖，在通知原告时，原告表示不买了。被告表示如果原告确实不愿购买该房屋，同意解除合同退还定金2万元。
本院认为：原、被告之间签订的购房协议主体适格，内容系双方真实意思表示且不违反法律法规的禁止性规定，故合法有效。被告系涉案房产合法登记的所有权人，被告与其前妻的离婚协议书确认全部产权归被告所有，并办理过户了手续；虽然该离婚协议书作出了限制性约定包括“以后房产由男方亲生长子继承”、“住房中一间卧室女方临时暂住直至女方重新组建家庭”，但被告前妻曾庆群已在法院调查笔录中签字确认该房产可以出卖，房款用于婚生子陈天宇的教育和生活即可，其离婚后便未居住过该房屋，并再次声明永久放弃该房屋的居住权。故被告对于该房产并不存在权利瑕疵，有权出卖该房产。至于办理房产过户手续，需要合同各方相互配合，及相关行政管理部门及时履职，并非一方义务。本案未能按合同约定时间办理完成过户手续是由于房屋管理部门对涉案房产档案未作及时更新，相关部门因此不予办理相应手续，并非被告主观原因，被告不构成违约。关于原告主张被告妻子张瑶于2013年3月26日即表示房子不卖了，已单方解除合同；根据双方均认可的证人证言，3月26日当日，是因为原告要求被告双倍返还定金，被告妻子张瑶情绪激动当场说房子不卖了，且原告曾于同年3月29日打电话给中介询问还能否过户，显然原告并未认为3月26日合同即已解除；此外，同年4月8日，被告妻子张瑶经与房屋管理部门核实后要求中介通知原告该房可以出卖，也表明被告并非系解除合同的意思表示。因此，原告认为被告违约且已于2013年3月26日单方解除合同的主张缺乏事实基础，本院难于采信。现房屋管理部门已就房屋档案问题作出证明，故该房屋买卖合同可以继续履行，但原告不同意购买该房屋，认为合同已经解除，被告亦表示如果原告确实不愿购买该房屋，同意解除合同退还定金2万元。综上，鉴于原、被告均一致同意解除该购房协议，本院对此予以确认；但原告要求被告双倍返还定金合计4万元的诉讼请求中的2万元部分缺乏事实与法律基础，本院仅对退还2万元定金予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告陈谏应于本判决生效之日起七日内退还原告王超定金20000元；
二、驳回原告王超的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费800元，减半收取400元，由原告王超负担200元，被告陈谏负担200元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
（上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人户名：宁波市财政局非税资金专户，开户银行：宁波市中国银行营业部，账号：81×××01。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。）
本判决生效后，如义务人拒绝履行，权利人可在判决书确定的履行期间的最后一日起二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
审 判 员 郑智杨
二〇一三年七月十日
代书记员 王何平