云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云01民终7792号
上诉人（原审被告）：云南民办科技园开发总公司,住所地:昆明市长春路美亚大厦写字楼15楼。
负责人：唐俊、刘毅、徐思杰、崔丽萍。
委托诉讼代理人：陈菊梅、王莹，云南万捷律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审原告）：昆明市金马寺升华小区业主委员会，住所地：昆明市金马寺升华小区内。
负责人：张汝泉，业委会主席。
委托诉讼代理人：廖思阳、ＸＸ宏，仲法法律服务所法律工作者，特别授权代理。
原审被告：昆明高新技术产业开发区管理委员会，住所地：昆明市科高路1612号高新火炬大厦。
法定代表人：陈勇，主任。
委托诉讼代理人：雷建连，云南会凌律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人云南民办科技园开发总公司（以下简称：科技园总公司）因与被上诉人昆明市金马寺升华小区业主委员会（以下简称：升华小区业委会）、原审被告昆明高新技术产业开发区管理委员会（以下简称：高新区管委会）物权确认纠纷一案，不服云南省昆明市官渡区人民法院（2016）云0111民初4420号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
科技园总公司上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、云南升华房地产公司因建盖行为取得诉争房屋所有权，一审遗漏必要共同诉讼当事人“云南升华房地产公司”参与诉讼，程序违法，应当发回重审。二、依据法不溯及既往原则，本案涉案房屋建盖于1993年，应适用当时的法律法规处理本案，而非适用现行法律法规。三、一审认定事实不清导致判决错误，诉争房屋独立于小区，先于小区建盖，不属于公共配套设施，且自始至终都属于“办公用房”而非“被告提供物业管理的办公场所”。四、上诉人合理、合法占有、使用，解决科技园总公司历史遗留问题，一审未考虑上述情况进行判决，只考虑被上诉人一方的利益，明显显失公平。综上，请求二审法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。
升华小区业委会辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
高新区管委会辩称：其与诉争房屋无关联，一审起诉不当。目前科技园总公司正在进行清产核资工作，诉争房屋权属未定，一审判决会阻碍清产核资工作的进行，请求驳回被上诉人一审诉讼请求。
升华小区业委会一审起诉请求：确认位于云南民办科技园马军场小区内进大门左侧办公室（内包含小办公室两间、进门会议室一间）、水泵房一间、进大门右侧门卫室一间等上述公共设施由原告管理使用。
一审法院认定以下案件事实：位于昆明市官渡区云南民办科技园马军场小区（亦称为昆明市金马寺升华小区）原系云南升华房地产公司于1993年开发建设的住宅小区，云南升华房地产公司于2003年4月26日吊销营业执照，其主管部门为云南升华科技股份有限公司。云南升华科技股份有限公司企业状态也属于吊销未注销的状态，其主管部门为本案被告科技园总公司，科技园总公司企业状态亦属于吊销未注销的状态；云南民办科技园马军场小区建盖时间较早，小区住宅房屋因土地性质问题一直未办理房屋产权登记，后经小区业主多次反映，在多级相关部门配合下，直至2010年才取得房屋产权登记，现本案诉争的位于小区大门右侧门卫室一间、右侧大办公室一间（内含会议室一间、小办公室两间）、水泵房一间现均未办理产权登记，其中门卫室现由原告作为保安用房在使用，其余房屋均由被告科技园总公司善后工作小组作为办公室使用。民办科技园马军场小区现属于老旧小区，在建盖时并未留有小区物业用房，之前小区由升华房地产公司进行管理，并无专门的物业服务公司进行管理，升华房地产公司未正常经营后，科技园总公司成立五人善后工作小组对民办科技园马军场小区收取一些水电费、垃圾清运费等。2015年3月，民办科技园马军场小区成立业主委员会。2015年12月，因小区业主、业主委员会与被告科技园总公司善后小组发生纠纷，小区管理工作即由业委会接替管理至今。现原告认为本案诉争的上述房屋按照物权法的规定应当由小区全体业主共同管理使用，故诉至一审法院，提出上述诉请。
一审法院认为，本案争议焦点为：本案诉争的位于云南民办科技园马军场小区大门右侧门卫室一间、右侧大办公室一间（内含会议室一间、小办公室两间）、水泵房一间是否属于小区共有部分，应不应当由业主委员会享有管理使用的权利？《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。”本案中，双方诉争房屋并未办理过任何产权登记，其管理使用权应当结合诉争房屋一直以来的实际用途及小区业主实际需要综合进行考虑。首先民办科技园马军场小区属于老旧小区，在小区建盖伊始并未留有专门的物业服务用房，也未聘请专业的物业服务公司为小区提供物业管理服务，而是由科技园总公司下属企业对小区进行管理，在管理过程中一直使用本案诉争的大办公室作为办公用房，在民办科技园马军场小区成立业主委员会后，因双方发生矛盾纠纷被告工作人员撤出小区后，小区即由业主委员会及小区业主自发共同进行管理，并无专门的场地房屋作为物业服务用房，而基于现在被告在使用的大办公室的用途，该房屋之前一直作为被告提供物业管理的办公场所，在其撤出小区后，该办公室应当继续作为小区物业服务用房由小区全体业主使用。而其余水泵房、门卫房均属于小区公共设施，为全体小区业主提供设施保障、安全保障用房，应当属于全体小区业主共同管理使用的范畴。本案原告升华小区业委会是经小区业主纸质表决票选举产生，并经过备案登记，业委会对小区物业管理区域内的事项，可以依法履行自治管理职责，故在小区业主未选聘相应物业服务企业之前，对小区内物业服务用房、公共管理设施业委会可以进行管理使用，但不得擅自改变上述物业服务用房、公共管理设施的使用性质。被告高新管委会并非本案诉争房屋争议方，与本案并无关联性。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第十四条第一款之规定，判决如下：一、位于云南民办科技园马军场小区内进大门左侧办公室（内包含小办公室两间、会议室一间）、水泵房一间、进大门右侧门卫室一间公共设施由原告昆明市金马寺升华小区业主委员会管理使用。二、驳回原告昆明市金马寺升华小区业主委员会的其他诉讼请求。
双方当事人在二审中未提交新的证据，依据企业登记信息，本院对一审认定“云南升华房地产公司……其主管部门为云南升华科技股份有限公司。云南升华科技股份有限公司……主管部门为本案被告科技园总公司”的部分中“主管部门”变更为股东，本院对一审判决认定的其余事实予以确认。
本案争议焦点：云南升华房地产公司是否是本案必要诉讼参与人？物权法是否适用于本案？诉争房产性质？
本院认为，一、关于云南升华房地产公司是否是本案必要诉讼参与人的问题。《中华人民共和国企业法人登记管理条例》第三十二条规定：“企业法人被吊销《企业法人营业执照》，登记主管机关应当收缴其公章，并将注销登记情况告知其开户银行，其债权债务由主管部门或者清算组织负责清理。”《中华人民共和国公司法》第一百八十三条规定：“……有限责任公司的清算组由股东组成，股份有限公司的清算组由董事或者股东大会确定的人员组成。”第一百八十四条规定：“清算组在清算期间行使下列职权：……（七）代表公司参与民事诉讼活动。”本案中云南升华房地产公司现状态为吊销状态，其债权债务由其唯一股东云南升华科技股份有限公司进行负责清理，云南升华科技股份有限公司现状态为吊销状态，其债权债务由其股东上诉人科技园总公司进行负责清理符合法律规定。云南升华房地产公司于2003年4月26日被吊销，科技园总公司作为最终的权利义务继受人和诉争房产的实际占有使用人是本案的适格被告，云南升华房地产公司并非本案必要诉讼参与人。二、关于法律适用问题。本案系物权确认纠纷，诉争房产的存在以及使用都是一个持续性的过程，其权属问题当事人一直存在争议而未解决，应当依据现行法律进行处理，故一审判决适用《中华人民共和国物权法》的相关规定并无不当。三、关于本案诉争房产的性质问题。根据《中华人民共和国物权法》第七十条：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第七十二条：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。”第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”诉争房产位于云南民办科技园马军场小区建设工程规划许可证范围内，占用小区规划用地，也被用作物业管理用房，小区所有业主对诉争房产享有共有和共同管理的权利，一审判决归升华小区业委会管理使用符合法律规定。
综上所述，科技园总公司的上诉请求无事实及法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国公司法》第一百八十三条、第一百八十四条、《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条、第七十三条、《中华人民共和国企业法人登记管理条例》第三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2700元，由上诉人云南民办科技园开发总公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 晏云锋
审 判 员 符圆圆
审 判 员 李 鸿
二〇一八年三月七日
法官助理 石 瑾
书 记 员 蔡 磊