上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闵民五（民）初字第271号
原告吴国陈。
委托代理人ＸＸ，北京长安（上海）律师事务所律师。
被告刘毅。
被告上海川汉房地产经纪事务所。
负责人刘毅。
上述两列被告的共同委托代理人江晨佳，上海汇茂律师事务所律师。
上述两列被告的共同委托代理人刘鹏，上海汇茂律师事务所律师。
原告吴国陈与被告刘毅、上海川汉房地产经纪事务所（以下简称川汉事务所）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月16日立案受理。依法由代理审判员张莉适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴国陈及其委托代理人ＸＸ、两位被告的共同委托代理人江晨佳、刘鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴国陈诉称，2014年5月20日，被告刘毅通过被告川汉事务所将位于上海市闵行区天星路XX号（X间）（现天星路XX号）房屋（以下简称涉案房屋）出租给原告作为商铺使用。三方签署《房地产租赁合同》约定，租期自2014年6月1日起至2019年5月31日止，月租金人民币（币种下同）4，000元，半年一付，押金4，000元；若出租方交付的房屋不符合合同约定，致使租赁目的无法实现，则出租方应按月租金的2倍向承租方支付违约金。合同签订后，租赁双方按约履行，原告将涉案房屋用于“某某”经营。2014年10月22日，原告收到上海市闵行XX中学（以下简称闵行X中）的起诉状、证据材料、法院开庭传票等。原告方得知被告刘毅无租赁房屋的使用权。2014年11月19日，法院判决原告搬离涉案房屋、将涉案房屋返还给闵行X中并支付租金。原告认为，被告刘毅将自己无处分权的涉案房屋出租给原告使用，存有过错，双方为此签订的租赁合同应当认定无效，由此给原告造成的损失，被告刘毅应当赔偿。被告川汉事务所作为专业机构，在未审核相关资质的情况下，撮合原告与被告刘毅签订租赁合同，存有过错，应当承担连带赔偿责任。故原告为维护自身合法权益，诉诸法院，要求判令：1、被告刘毅与原告就涉案房屋签订的《房地产租赁合同》无效；2、被告刘毅向原告返还2014年6月1日起至2014年11月30日止的租金24，000元及押金4，000元；3、被告刘毅向原告支付违约金8，000元；4、被告刘毅向原告赔偿固定装修工程款28，000元、面炉4，200元、冷冻工作台一台3，600元、展示柜一个3，200元、台架一个400元、锅碗瓢盆等6，021元；5、被告刘毅向原告承担律师费4，000元；6、被告川汉事务所对被告刘毅负担的前述债务承担连带赔偿责任。
被告刘毅辩称，不同意原告的诉讼请求。对于第1项诉讼请求，涉案房屋虽无产权证，但系闵行X中搭建，在建造时应当是有建筑审批手续的。闵行X中自2010年起将涉案房屋出租给案外人谢某某。谢某某于2013年11月又将涉案房屋转租给了被告刘毅。被告刘毅于2014年5月再将涉案房屋转租给原告，租期自2014年6月1日起算。原告自取得涉案房屋后至今一直在涉案房屋内经营使用。闵行X中虽于2014年下旬向法院起诉要求本案原告搬离涉案房屋，该诉讼亦于2014年11月经判决确定本案原告搬离涉案房屋。但生效判决并未对被告刘毅与案外人谢某某之间签订的合同以及被告刘毅与本案原告之间签订的合同之效力进行认定，且生效判决亦未认定被告刘毅系无权处分，因此原告要求确认合同无效的理由不符合事实和法律规定。对于第2项诉讼请求，原告至今都在涉案房屋内租赁、经营，为此，被告刘毅也向谢某某支付了相关费用，原告要求退还租金的诉讼请求无法律依据。对于原告已付押金，被告刘毅同意退还。对于第3、4项诉讼请求，被告刘毅认为不能同时主张，原告主张的28，000元装修款金额，被告刘毅不认可，且原告自2014年6月开店，故装修价值需根据使用时间予以折价；面炉等动产系可分割、搬离的，该所有权系原告所有，原告可搬离、再使用，被告刘毅无赔偿的必要。原告主张的律师费无法律依据。此外，原告自身有义务对涉案房屋的性质、权属主动进行了解，故若涉案合同被认定为无效，原告自身亦应对此承担相应责任。
被告川汉事务所辩称，不同意原告的诉讼请求。原告要求作为居间方的被告川汉事务所承担连带责任，无法律依据。川汉事务所在涉案合同中未收取任何佣金，且已经尽到审查义务。故不应承担责任。其他意见同被告刘毅的意见。
经审理查明，2014年5月20日，原告（承租方，乙方）、被告刘毅（出租方，甲方）与被告川汉事务所（居间方，丙方）签订《房地产租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，建筑面积40平方米，乙方租赁涉案房屋作为商铺使用；甲方于2014年5月20日前向乙方交付涉案房屋，租期自2014年6月1日至2019年5月31日止；月租金4，000元，乙方支付租金的方式为六个月为一期，先付后用；乙方于签订该租赁协议时向甲方支付租赁保证金4，000元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用于抵扣合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；出租方把水、电、漏水全部到位，若学校收回涉案房屋，装修费用由出租方承担（1年内），涉案房屋每年按6%递增，在承租期间，承租方不得转租给别人，否则出租方无条件收回涉案房屋。该合同还对违约责任等作了约定。
上述合同签订当日，原告向被告刘毅支付了2014年6月1日起至2014年11月30日止的6个月租金共计24，000元及押金4，000元。被告刘毅亦同时向原告交付了涉案房屋。自此，原告对涉案房屋进行装修并使用涉案房屋经营“某某”至今。
另查明，涉案房屋系案外人闵行X中搭建，无房地产权证、建设工程规划许可证，属无证建筑。
2010年1月1日，闵行X中与案外人谢某某签订房屋租赁协议书，将上海市闵行区天星路XX号（现天星路XX号）房屋出租给谢某某作自行车维修使用，租赁期限自2010年1月1日起至2010年12月31日止，每年租金6，000元。租赁合同到期后，谢某某未向闵行X中归还房屋。
2014年9月28日，闵行X中以本案原告吴国陈为被告向上海市闵行区人民法院提起诉讼，要求吴国陈搬离涉案房屋并按每月500元的标准支付自2014年5月20日起至2014年5月31日止的房屋使用费。该案经审理，上海市闵行区人民法院于2014年11月19日作出（2014）闵民五（民）初字第XX号民事判决，判令吴国陈搬离涉案房屋并按每月500元的标准支付自2014年5月20日起至2014年5月31日止的房屋使用费。
本案审理过程中，对于涉案房屋内的固定装修价值及设备、设施价值，原、被告均同意由本院根据现场状况予以酌定。故本院于2015年2月15日组织各方当事人至涉案房屋进行了现场勘查。
以上事实，由原告提供的《房地产租赁合同》、《租金收据》、（2014）闵民五（民）初字第XX号民事判决书，本院现场勘查照片等证据及当事人庭审陈述所证实。
本院认为，涉案的《房屋租赁合同》虽系原、被告三方签署，但该合同所约定的内容均是关于原告与被告刘毅之间就涉案房屋租赁事宜的权利义务，被告川汉事务所仅作为居间人在该合同上盖章。故涉案的《房屋租赁合同》的主体实际仅为原告与被告刘毅。虽然涉案的《房屋租赁合同》均系原告与被告刘毅的真实意思表示，但因涉案房屋无房地产权证，亦无建设工程规划许可证，故该合同应依法确认为无效。被告刘毅将违法建筑出租给原告，应承担主要过错责任；原告在承租时未对涉案房屋权属情况尽到应有的审慎注意义务，其也应自负一定责任。
依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故原告已付押金4，000元，被告刘毅应当予以返还。
关于原告要求被告刘毅返还自2014年6月1日起至2014年11月30日止的房屋使用费24，000元的诉讼请求，本院认为，因该期间，涉案房屋一直由原告经营使用，原告作为涉案房屋的使用人仍然应当参照涉案合同的租金标准向作为出租方的被告刘毅支付房屋使用费。且作为涉案房屋权利人的闵行X中也仅要求本案原告支付自2014年5月20日起至2014年5月31日止的房屋使用费，并未要求本案原告支付自2014年6月1日起至2014年11月30日止的房屋使用费，对原告而言，并未产生损失。故原告要求返还房屋使用费的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。
关于原告要求被告刘毅支付违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。
关于原告要求被告刘毅赔偿固定装修款的诉讼请求，根据本院现场勘查情况，原告为经营之需对涉案房屋确实进行了一定的装修，现因涉案合同无效，原告无法继续使用涉案房屋，导致原告投入的装修必然遭受损失，对此，被告刘毅应当承担相应的过错赔偿责任。具体赔偿数额，本院根据原告的实际装修状况、经营使用折旧，综合双方过错责任、合同的履行情况酌情确定，由被告刘毅向原告赔偿固定装修款10，000元。
关于原告要求被告刘毅赔偿原告所购置的面炉、冷冻工作台、展示柜、台架、锅碗瓢盆等费用的诉讼请求，本院认为，该些设备、设施均属可移动、拆除物品，现被告刘毅不同意利用，则该些设备、设施应由原告自行搬离。因此，对于原告主张的该些诉请，本院不予支持。
关于原告要求被告刘毅赔偿律师费的诉讼请求，本院认为，该费用非必要费用，亦无法律依据，故本院不予支持。
关于原告要求被告川汉事务所对被告刘毅承担的债务承担连带责任的诉讼请求，本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，非居间合同纠纷，诉讼主体仅限于涉案房屋出租方与承租方，若原告认为被告川汉事务所在居间服务中存有过错，损害其利益的，应当另案主张。故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决如下：
一、原告吴国陈与被告刘毅于2014年5月20日就上海市闵行区天星路XX号（X间）（现天星路XX号）房屋签订的《房地产租赁合同》无效；
二、被告刘毅于本判决生效之日起七日内向原告吴国陈返还押金4，000元；
三、被告刘毅于本判决生效之日起七日内向原告吴国陈赔偿装修款10，000元；
四、驳回原告吴国陈的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计967.77元，由原告吴国陈负担809.16元，由被告刘毅负担158.61元（被告刘毅负担之款于本判决生效之日起七日直接向原告吴国陈支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 张莉
二〇一五年三月十三日
书 记 员 林舒
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条……
有下列情形之一的，合同无效：
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。
合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。