山西省阳泉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）阳民再终字第20号
再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：盂县恒泰煤炭实业有限公司。
法定代表人：杨军，公司董事长。
委托代理人张新民，山西新东律师事务所律师。
被申请人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：李美青，女，1969年2月21日生，汉族，盂县人，现住盂县。
委托代理人：刘成瑞，男，1968年10月1日生，汉族，盂县人，现住盂县，系被上诉人之夫。
委托代理人：张磊，盂县法律援助中心律师。
再审申请人盂县恒泰煤炭实业有限公司（以下简称恒泰公司）因与被申请人李美青租赁合同纠纷一案，不服本院（2013）阳商终字第53号民事判决，向山西省高级人民法院申请再审。山西省高级人民法院于2014年3月20日作出（2014）晋民申字第47号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。再审申请人恒泰公司委托代理人张新民、被申请人李美青委托代理人刘成瑞、张磊，到庭参加了诉讼。本案现已再审终结。
盂县人民法院一审认定：原告李美青与被告恒泰公司于2011年4月5日签订《租赁合同》一份，该合同约定：李美青承租恒泰公司综合办公楼地下室部分（2200㎡）开设健身俱乐部，装修期为8个月，装修期内承租方不付租金；租赁期限为8年，从2011年12月15日起计算；租金第一至四年每年30万元，第五年开始，每年45万元，承租方于2011年12月15日前向出租方支付首期租金，逾期付款天数在一个月内，按0.3%支付滞纳金，逾期付款天数超过一个月的出租方有权终止合同或收取0.3%的滞纳金；出租方负责保持租赁场地建筑物的承重结构及公共区域处于良好状态；租赁场地的消防及空调设施为大型固定资产，其选型及定价由双方协商确定，承租方垫资为出租方建设，产权归出租方所有；消防设施验收工作由出租方完成，所需费用由出租方承担；承租方所垫付租赁场地内的消防及空调设施资金，出租方将按实际出资额在8年内以每年12.5%的比例抵顶承租方的租金。合同签订后，被告将场地交由原告使用。原告对该场所进行了装修并以150000元加盟北京××健身中心，培训了相关的美容健身教练，购买了健身美容设备、设施，垫资513126元安装了消防、空调设施。2011年8月，原告在试营业期间因营业场所漏水及消防验收工作一直未完成，该中心亦未办理营业执照等相关的经营手续。原告自合同签订以来未以现金支付被告的租赁费。为此，李美青于2012年10月29日提起诉讼，请求判令解除原、被告的租赁合同，并判令被告赔偿原告的装潢费用，空调及消防设施购置费用及经营等各项损失499万元。2012年12月6日，恒泰公司提起反诉，请求判令被反诉人给付租金及滞纳金628500元、使用的水电费（以实际计量为准），诉讼费由被反诉人承担。本案在审理过程中，经山西家豪司法鉴定中心评估该健身中心固定资产总造价为4538781.12元，可动产投资1131064元。
一审法院认为，原告李美青与被告恒泰公司签订的租赁合同是双方真实意思表示，亦不违反有关法律规定，合法有效。双方应按约定履行自己的权利义务。原告经营的美容、健身中心系公共服务场所，消防设施安全是开展营业的必备条件。自合同签订以来，被告一直未按合同约定办理消防设施验收手续，致该中心不能正常营业，应承担违约责任。原告请求解除合同并赔偿损失，予以支持。结合实际情况，不动产部分，参照《司法鉴定意见书》由被告作价赔偿，其加盟费和培训费用由被告适当给予补偿。可动产部分由原告自行拆除。被告反诉主张的租赁费，因其违约致该中心未正常营业，不予支持。一审判决：一、解除原告李美青与被告恒泰公司的租赁合同；二、被告恒泰公司于判决生效后十日内赔偿原告损失4991907.12元。三、驳回被告的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费46015元，反诉费15100.5元，共计61115.5元，由被告负担。
一审判决后，恒泰公司不服，向本院提起上诉。主要上诉理由是：1、被上诉人自始至终未交租金、水电费的违约事实清楚，原审判决承租人免交租金于理不通。2、上诉人与被上诉人签订的租赁合同合法有效，原审判决解除合同不符合法律规定。请求撤销原判，依法改判被上诉人交付租金、水电费；驳回被上诉人解除合同的诉讼请求并承担诉讼费用。
本院二审查明的事实与一审认定的事实基本一致。
另查明，关于本案双方当事人争议的地下室漏水原因，盂县恒泰煤炭公司汽司炉工梁某某分别于2013年1月7日及1月11日先后出具了两份证明，2013年1月7日出具的《2012年12月9日汽锅炉管道漏水简述》为打印资料，证明内容为“我名梁某某，于2010年12月进入盂县恒泰煤炭公司任一名汽司炉工。只因去年地下室洗澡用水，刘成瑞老板将原来的通水管道进行了改装，使之一管两用。去年11月5日本公司为冬季取暖又开始启用，使之地下室停止用水洗澡。12月7日地下室刘老板的两内弟李某某、李某甲来锅炉房取他的两台小水泵和电机，同时将他改装后水管上用的一个压力表和水门一同卸走。在卸的当时，老二某甲让他兄某某只卸下压力表丢下水门，避免漏水。结果他兄未听，连同水门一起卸走未恢复原状，造成了隐患。2013年1月7日。证明人梁某某，汉族，出生于1956年12月26日，现住址南娄镇××村”。2013年1月11日梁某某本人书写证明材料一份，内容为“我名梁某某，现年56岁，关于2012年12月9日盂县恒泰煤炭公司地下室漏水是管道不善造成的，当天上午因锅炉出现故障急需要补软化水此管道是必经之路处于急用我用了一个螺丝加用生料带把原拆走压力表所留污水的口堵住使之水通加入锅炉，结果到中午吃饭时，不料将螺丝顶脱跑出了水流下了地下室”。
2013年1月8日，山西煤炭运销集团阳泉盂县有限公司××服务管理中心戴某某提供书面证明一份，称“2012年11月5日本公司重新启用汽锅炉房后，地下室“××俱乐部”派人去汽锅炉机房卸取压力表等设施前未经××部批复私自卸走，后也未告知××部，使之造成了严重隐患，致使12月9日发生了地下室漏水事故”。
2013年1月11日，原××健身俱乐部维修工李某某出具书面证明一份，称其于2012年12月7日找到盂县恒泰煤炭公司锅炉负责人梁某某对“专供地下室的压力表和压力泵进行拆除”、“至于2012年12月9日的地下室漏水，完全是梁某某个人操作不当造成的。事后，梁某某告我，回家吃饭时忘了关掉阀门造成的漏水。他告我盂县恒泰煤炭公司追究责任时，罚了他500元……”。
又查明，一审中，2012年9月21日原××健身俱乐部经理梁某甲出具书面证明一份，陈述其曾受刘成瑞指派其于2011年12月9日将15张健身卡送至盂县恒泰煤炭公司苏总办公室，此后又曾送苏某某卡一张，共计16张，价值149200元。
原盂县恒泰煤炭公司经理苏某某于2012年12月20日出具书面证明材料一份，认可为扩展业务收到过××健身俱乐部健身卡15张，并已处理7张，其余存放于其处。
2011年4月6日，被上诉人李美青及刘成瑞与北京××健身俱乐部有限公司签订《加盟协议》一份，签约后，李美青依约于2011年4月22日以刘某某账户向北京××健身俱乐部有限公司汇款支付加盟费150000元。
诉讼中，李美青提供了××健身俱乐部员工培训及工资、招待费明细，包括：（1）、2011年5、6、7三个月××健身俱乐部工资结算花名表五份，共计工资支出96244元；（2）、美容师培训费352500元收据一份；（3）、健身教练培训费收据三份，金额220000元，并主张支出培训差旅费23760元及招待费19996元，但未提供相关票据。
二审中，上诉人盂县恒泰煤炭公司向本院提交山西××消防工程有限公司于2013年7月17日出具的证明一份，称“兹证明我公司于2011年4月承揽了阳泉市盂县××健身俱乐部的整体消防系统工程，工程总造价22.6万余元。施工过程中，由于××健身俱乐部一直拖欠工程款6.3万元，我公司在多次催要无果的情况下，终止了该工程的施工，至此××健身俱乐部的整体消防系统始终未能达到消防部门验收的标准”。经庭审质证，山西××消防工程有限公司与被上诉人李美青或刘成瑞、××健身俱乐部无合同关系，与上诉人盂县恒泰煤炭公司之间存在合同关系。
二审中，被上诉人李美青当庭提供一份上诉人盂县恒泰煤炭公司收到××健身俱乐部交纳的30000元电费收据，经质证，上诉人盂县恒泰煤炭公司认可本公司职员收到此款。
2013年4月17日，山西家豪司法鉴定中心向李美青收取鉴定费140000元，并开具发票两张。
证明上述事实的证据如下：
2013年1月7日梁某某出具的《2012年12月9日汽锅炉管道漏水简述》打印资料一份、2013年1月11日梁某某出具的本人书写的证明材料一份；
2、2013年1月8日山西煤炭运销集团阳泉盂县有限公司××服务管理中心戴某某提供的书面证明一份；
3、2013年1月11日原××健身俱乐部维修工李某某出具的书面证明一份；
4、2012年9月21日原××健身俱乐部经理梁某甲出具的书面证明一份；
5、2012年12月20日原盂县恒泰煤炭公司经理苏某某出具的书面证明材料一份；
6、2011年4月6日被上诉人李美青及刘成瑞与北京××健身俱乐部有限公司签订的《加盟协议》一份；
7、××健身投资情况表一份；
8、××美容健身俱乐部培训明细表一份；
9、××美容健身俱乐部工资结算花名表（2011年5月至7月）五份；
10、××美容健身俱乐部美容师培训费收据一份；
11、××美容健身俱乐部健身教练培训费收据三份；
12、2013年7月17日山西××消防工程有限公司出具的证明一份；
13、上诉人盂县恒泰煤炭公司提供的库存现金表两份；
14、被上诉人李美青提供的××健身中心2011年电费收据一份；
15、被上诉人李美青提供的2013年4月17日山西家豪司法鉴定中心出具的司法鉴定收费发票两张；
16、被上诉人李美青提供的漏水照片10张；
17、本院二审开庭笔录等。
本院二审认为，上诉人恒泰公司与被上诉人李美青于2011年4月15日签订的《租赁合同》，系双方当事人协商一致的真实自愿的意思表示，约定内容符合法律规定，应属合法有效，本院对合同效力予以认定。双方当事人在合同中对消防手续办理的约定内容为“消防设施验收工作由甲方（盂县恒泰煤炭公司）完成，所需费用由甲方承担”，责任划分明确，一审法院据此认定消防手续未办理的责任在上诉人恒泰公司，并无不当。上诉人恒泰公司虽然在二审中提供了山西××消防工程有限公司的证明，以证明消防手续未办理的原因系被上诉人李美青一方拖欠消防工程款所致，但经庭审质证，山西××消防工程有限公司与李美青一方无合同关系，与恒泰公司存在合同关系，因此，上诉人恒泰公司主张消防手续未办理的责任在被上诉人李美青一方的理由，本院不予采信。
关于本案双方当事人争议的地下室漏水原因，虽然双方当事人均提供了有利于己方的书面证人证言，但本案中恒泰公司的锅炉工梁某某的前后两份证明，内容相互矛盾，梁某某作为恒泰公司员工，其本人于2013年1月11日书写的证明，系有利于被上诉人李美青一方的证言，且上诉人恒泰公司作为房屋所有权人，负有举证说明漏水原因的责任，但在诉讼中未能提供出充分的证据证明漏水原因不在己方。因此，一审法院认定恒泰公司违约符合客观实际，并无不当。恒泰公司地下室多处漏水，是导致合同不能正常履行和消防手续不能及时办理的主要原因。上诉人恒泰公司作为房屋所有权人和出租人，依法应承担违约责任，并对因漏水导致的双方租赁合同不能履行李美青财产损失承担赔偿责任。
关于上诉人恒泰公司主张被上诉人李美青未交纳任何租赁费用的问题，经二审审理，盂县恒泰煤炭公司负责人曾先后收到××健身俱乐部健身卡（钻石卡、年卡）多张，并收到电费30000元，与恒泰公司所称事实不符，本院对上诉人恒泰公司此项上诉理由不能支持。
一审法院根据司法鉴定意见确认被上诉人李美青固定资产投资4538781.12元及依据李美青已交纳的加盟费票据认定加盟费150000元，依据客观真实，本院二审亦予以认定。关于李美青主张的培训费712500元，因无具体票据明细，原审法院对其中19996元招待费未予认可，其余支出692504元酌情以25%予以确认，李美青一方也未上诉，无明显不当，应予维持。鉴定费140000元，原审判令上诉人恒泰公司负担，符合法律规定，但司法鉴定费用，不属于上诉人及被上诉人争讼的投资损失范畴，原审法院认定为李美青投资损失总额不当，应在诉讼费用承担部分予以确定。
综上，一审认定事实基本清楚，责任认定正确，但对损失总额确认存在不当，二审予以纠正。为此，二审判决：
一、维持盂县人民法院（2012）盂商初字第330号民事判决第一、三项，即：解除李美青与盂县恒泰煤炭实业有限公司的租赁合同；驳回盂县恒泰煤炭实业有限公司的反诉请求；
二、撤销盂县人民法院（2012）盂商初字第330号民事判决第二项；
三、上诉人盂县恒泰煤炭实业有限公司赔偿被上诉人李美青固定资产损失、加盟费、培训费共计4861907.12元。
上述款项，应在本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费各46015元，一审反诉费15100.5元，鉴定费140000元，由上诉人盂县恒泰煤炭实业有限公司负担。
经本院再审，对原审认定的基本事实予以确认。
再审查明，（2012）盂民初字第330号民事判决中的落款时间“二0一三年三月二十三日”以及“鉴定费130000元”为文书笔误，盂县人民法院已裁定补正。
本院再审认为，本案的诉因是再审申请人恒泰公司依双方租赁合同约定交付的场地多处反复出现漏水、渗水，且未办理消防验收手续，致使被申请人李美青经营的健身俱乐部装饰装修遭受损毁且难以继续经营。
作为场地出租方，恒泰公司负有在租赁期间保持场地及其设施符合约定用途并维修的法定义务。双方租赁合同明确约定，恒泰公司应“完成租赁场地的建设工作”，使“交付时租赁场地相应配套设施达到正常运行的条件”。本案事实表明，恒泰公司交付的场地多处反复出现顶部漏水、墙壁渗水，造成装饰装修毁损，而恒泰公司未能通过有效维修措施消除障碍，又不能提供充分有效证据证明可归责于承租人李美青。双方租赁合同明确约定，租赁场地“用于健身俱乐部”，“消防设施验收工作由甲方完成”（甲方即恒泰公司）。在本案诉讼中，双方对未通过消防验收的事实均予承认。因此，认定再审申请人恒泰公司交付的租赁场地设施不符合合同约定的正常运行要求，且未履行完成消防设施验收之合同义务，致使双方租赁合同无法履行，构成根本违约，应承担违约责任。被申请人李美青要求解除租赁合同并赔偿相应损失的诉讼请求正当，应予支持。
被申请人李美青在租赁场地投资完成的装饰装修设施，与场地建筑主体已形成附合，依法应由再审申请人恒泰公司给予赔偿。本案一审期间，通过本院证据技术中心委托具有司法鉴定资质的山西家豪司法鉴定中心，对相关装饰装修设施的价值进行了专业鉴定并制作司法鉴定意见书，鉴定程序合法。再审诉讼中，鉴定人员出庭接受了质询，恒泰公司未提供足以反驳之相反证据和理由。因此，对于山西家豪司法鉴定中心对上述鉴定事项出具的司法鉴定意见，应予采信。
被申请人李美青向北京××健身俱乐部有限公司支付加盟费，获得一定期间的商标使用权；员工经培训后获得特定职业技能。商标使用权与员工经培训后所获职业技能，与本案场地租赁合同不存在直接关系。商标使用权的实现和员工职业技能的运用，与本案场地租赁合同解除没有唯一和必然的关联。因此，对于李美青要求恒泰公司赔付加盟费、员工培训费损失的诉求，再审不予支持。
对于再审申请人恒泰公司反诉被申请人李美青支付租金及迟延支付违约金之诉求，鉴于恒泰公司交付的租赁场地设施不符合合同约定的正常运行要求，是导致合同无法履行的主要原因，结合考虑李美青向恒泰公司交付健身卡的事实及租赁合同中有关可以健身卡抵顶租金的约定，对该反诉请求，依法不予支持。
本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持本院（2013）阳商终字第53号民事判决第一、二项。即：解除李美青与盂县恒泰煤炭实业有限公司的租赁合同；驳回盂县恒泰煤炭实业有限公司的反诉请求；撤销盂县人民法院（2012）盂商初字第330号民事判决第二项。
二、撤销本院（2013）阳商终字第53号民事判决第三项。
三、再审申请人盂县恒泰煤炭实业有限公司赔偿被申请人李美青固定资产（装饰装修设施）损失4538781.12元。
四、驳回被申请人李美青的其它诉讼请求。
上述款项，应在本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费各46015元，一审反诉费15100.5元，鉴定费140000元，由再审申请人盂县恒泰煤炭实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李泉梅
审判员 刘海涛
审判员 陈 亮
二〇一四年十一月十七日
书记员 刘晓锋