安徽省淮南市田家庵区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）田民一初字第01119号
原告：廖梅，女，1970年2月4日出生，汉族，下岗工人，住安徽省淮南市田家庵区。
委托代理人：陈康，安徽陈康律师事务所律师。
委托代理人：庄宗星，安徽陈康律师事务所律师。
被告：安徽省旭日房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市经济技术开发区。
法定代表人：曹健，该公司董事长。
委托代理人：夏海峰，该公司员工。
委托代理人：冯卫平，安徽冯卫平律师事务所律师。
原告廖梅诉被告安徽省旭日房地产开发有限公司（以下简称旭日公司）侵权纠纷一案，本院于2014年5月26日立案受理后依法组成合议庭进行审理。2014年7月21日本院第1次公开开庭审理了本案。原告廖梅及其委托代理人陈康、庄宗星，被告旭日公司委托代理人冯卫平、夏海峰到庭参加诉讼，证人张开友出庭接受质询。被告旭日公司法定代表人曹健经本院传票传唤未到庭参加诉讼。2014年11月2日本院第2次公开开庭审理了本案。原告廖梅的委托代理人陈康、庄宗星，被告旭日公司委托代理人冯卫平、夏海峰到庭参加诉讼。原告廖梅、被告旭日公司法定代表人曹健经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告原告廖梅诉称：2009年1月24日原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告从被告处购买商铺一套，同时，双方就该商铺的经营事宜签订了《商铺委托经营管理合同》，合同约定：原告将所购买的商铺交给被告统一经营管理，租赁期为三年，该期限自家乐福时代广场正式开业之日开始计算经营收益，合同期内被告按照每月4167元的标准向原告支付经营收益等。家乐福时代广场已于2010年2月9日对外正式营业，开始计收租金。《商铺委托经营管理合同》到期后，被告既不向原告返还房屋，也不向原告支付房屋占用费，而是继续非法占用。其后，家乐福时代广场广大业主曾推举代表与被告就继续签订商铺委托经营事宜进行谈判未果。原告遂到被告处要求其归还房屋，但是被告均予以拒绝并且占用房屋至今。理事会无权代表原告决定经营管理模式并签订委托经营管理合同，被告不能据此对原告财产进行处分；案外的某些业主同意某种经营管理模式，不代表这种经营管理模式是公平公正的，也不代表原告应当按照这种模式把商铺交给淮南赛格市场管理有限公司（以下简称赛格公司）经营管理；被告现在占有使用原告商铺的行为属于侵权行为，应当承担法律责任。请求判令被告支付房屋占有使用费52847.99元（自2013年2月9日暂计算至2014年2月8日；2014年2月9日以后每月的房屋占用费，在上个月房屋占用费的基础上按1%／月的比率增长，直至被告返还房屋为止）。
原告廖梅为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：
证据一、原告身份证复印件，证明原告的主体资格。被告没有异议。本院经审查予以确认。
证据二、被告企业基本信息网络打印件，证明被告情况及企业名称。被告没有异议。本院经审查予以确认。
证据三、《商品房买卖合同》复印件、房产证复印件，证明原告从被告处购买商铺的事实及原告为涉案房屋的业主。被告没有异议。本院经审查予以确认。
证据四、《家乐福时代广场商铺委托经营管理合同》复印件，证明：1、原告将从被告处购买的商铺委托被告经营管理的事实；2、委托经营管理的期限为三年，期限自2010年2月9日开始计算；3、合同期内被告应支付原告的每月经营收益，并比照合同约定的每月收益率计算诉请占用费。被告质证意见：对真实性没有异议，对证明观点有异议：对证明观点1、2及证明观点3中证明的合同期内被告应支付原告的每月经营收益也没有异议，原被告之间在商品房买卖同时建立过委托经营法律关系，期限为三年。三年收益从购房应付款即时扣除。2013年2月9日双方原合同已经履行完毕，原委托经营管理法律关系结束。现在双方之间已经没有合同关系，若用合同约定的每月收益率比照计算诉请占用费的标准，产生纠纷协商不成，应由双方选择仲裁机构仲裁，而不是到法院诉讼。本院经审查对该证据真实性予以确认。
证据五、李云签署的同意由业主理事会委托旭日公司继续经营管理的确认书，证明本案的原告中在签署确认书时并不了解这个确认书的法律含义，因此签署这个确认书不是其真实意思的表示，是在误导、误解情况下签订的，是无效的。被告质证意见：证据是从理事会收集来的，业主理事会才有权解释，被告无权解释。本院经审查对该证据的真实性予以确认。
被告旭日公司辩称：一、淮南家乐福时代广场负一层和一、二层是本公司开发以返租方式出售的室内分割式产权商铺。2009年原、被告签订《商品房买卖合同》及《家乐福时代广场商铺委托经营管理合同》各一份。合同签订之日，前三年的经营收益即时从原告购房款中一次性扣除支付。二、2013年2月8日原《家乐福时代广场商铺委托经营管理合同》到期，该合同的履行双方不存在任何纠纷。原告以此合同主张权益，没有事实依据和法律依据。鉴于淮南家乐福时代广场负一层及一、二层分别通过选举产生理事会，而理事会章程规定由理事会代表业主决定商场未来统一经营模式及收益分配方案，所以2013年2月3日本公司致函两个理事会，针对即将到期的返租商铺下步如何走向提出三个方案供理事会选择，一是由业主各自经营，二是由理事会重选第三方统一经营，三是由理事会征求业主意见继续由本公司聘请专业团队经营。三、2013年2月8日两个理事会分别复函本公司决定采用第三种方案，正式委托本公司聘请专业团队对负一层及一、二层商场统一运营管理，并要求本公司在三个月内给出统一运营具体方案。2013年4月27日本公司再次分别致函两个理事会，除报送三年运营方案及收益分配之外，同时要求理事会两个月内必须明确是否继续委托运营管理；四、2013年8月14日两个理事会致函本公司，明确表示已征得大多数业主同意继续委托本公司统一运营管理家乐福时代广场商场。2013年8月23日本公司复函两个理事会，决定接受其代表业主将家乐福时代广场负一层及一、二层商场交给本公司统一运营管理的委托。综上，原、被告之间原三年返租期满，合同期间双方没有任何纠纷，合同期满后，双方没有建立新的法律关系。虽本公司目前仍然在管理使用原告享有产权的商铺，但委托主体已发生变化。原告在签署理事会章程、选举理事会之后，理事会根据章程就已经享有代表业主决定商铺的经营模式和收益分配的权利，理事会在征得大多数业主同意之后决定委托本公司的团队对家乐福时代广场负一层及一、二层商场实行统一运营管理，由此本公司对原告享有产权商铺的使用绝不是非法占用，而是有因管理。原告关于非法占用商铺的主张没有事实依据，直接起诉本公司侵权并据此索要占用费没有法律依据，请求依法驳回原告诉讼请求。若法院按合同纠纷处理本案，则双方在合同中已选择仲裁，法院应驳回原告的起诉。
被告旭日公司为支持其辩称意见，向本院提交以下证据：
证据一、营业执照副本复印件，证据二、组织机构代码证复印件，证据三、法定代表人身份证明。证明观点：旭日公司是依法登记注册的法人组织，有完全的民事权利能力和责任能力。其享有参加民事诉讼的主体资格，其合法权益受法律保护。原告无异议。本院经审查予以确认。
证据四、《商品房买卖合同》，证据五、《商铺委托经营管理合同》。证明观点：1、原、被告之间在商品房买卖同时建立过期限为三年的委托经营法律关系。截止2013年2月9日，双方原委托经营管理法律关系结束。委托经营管理期间双方在合同履行上没有任何纠纷；2、自2013年2月9日之后，旭日公司虽然仍在经营管理着原告享有产权的商铺，但委托主体发生变化。家乐福时代广场业主选举产生理事会，并授权理事会决定家乐福时代广场的经营模式和收益分配方案。经过反复协商，是理事会代表业主委托旭日公司继续经营管理着商场。原告对证据四、证据五的质证意见：对该证据真实性、合法性、关联性均无异议，但对证明观点有异议：前述两个合同系在2013年2月9日之前均已履行完毕的合同，被告在2013年2月9日之前据此合同赋予的权利对涉诉房屋进行经营管理，但不能证明被告在该合同终止之后仍对涉诉房屋享有权利。同时，该委托经营管理合同所载明的价格条件为年9%的收益率，而不是被告在该合同终止后强迫交易式的表示“愿按3%的收益率继续进行经营管理”，这也正是本纠纷的由来。这根本不能证明所谓的“委托主体发生变化”，更不能证明所谓的“原告授权理事会决定收益模式”。本院经审查对证据四、证据五的真实性予以确认。
证据六、负一层《业主理事会章程》（以下简称《章程》），证据七、负一层业主理事会（以下简称理事会）理事选举选票，证据八、淮南时代广场负一层运营管理模式及其说明及确认单（正、反面）（负一层中有三位陶海燕、任晓连、赵翔在确认单上签字）。证明观点：诉讼的八名原告都签署了《章程》，参加了选举，对选举结果及公示无异议，有三名原告签署了确认单，《章程》规定理事会成员过半数同意即有权决定租金水平及租赁年限等租赁条件。原告对证据六至证据八的质证意见：对合法性有异议，需要有会议记录佐证。本院经审查对证据六、证据七、证据八的真实性予以确认。
证据九、证人张开友证言，证明理事会的成立过程以及理事会与旭日公司的洽谈过程。原告质证意见：签订理事会《章程》时被告未向原告解释说明，签订《章程》时理事会成立是否合法与是否有权代理原告没有关系。本院经审查对该证人证言中与被告提交的证据六、七、八、十一、十二、十三、十四一致部分的予以采信。
证据十、负一层167份商铺委托经营管理合同，证明负一层共计有173个三年期商铺，仅有八位业主起诉，所占比例很小。原告质证意见：对真实性、合法性、关联性均无异议，但对证明观点有异议，比例小是事实问题，比例小并不意味着原告必须同大多数人保持一致。本院经审查对该证据真实性予以确认。
证据十一、负一层共157份理事会《章程》，证明观点：1、173个商铺业主有157位签字认同《章程》；2、涉案的负一层8个商铺的原告均签署《章程》；3、该《章程》第七条赋予理事会有权代表业主对于租金水平及租赁年限等租赁条件需要全体理事会成员过半数同意后，具有决定权。理事会根据《章程》并经全体理事会成员过半数同意有权委托旭日公司对家乐福负一层继续统一经营管理。原告质证意见：对真实性无异议，对合法性、关联性及证明观点均有异议。该《章程》的第七条第三项不合法，超越了物业管理相关法律法规赋予理事会或者业委会的权限。本院经审查对该证据的真实性予以确认。
证据十二、负一层共155份理事会选举选票，证明观点：1、173户业主参加选举的有155位；2、起诉的八个商铺原告均参加了选举。理事会经业主民主选举产生，享有代表业主的权利。原告质证意见：对真实性无异议，对合法性、关联性及证明观点均有异议。理事会的选举事实我们予以认可，但是选举了理事会的事实不能直接推导出理事会有权代表业主做出重大决策。本院经审查对该证据的真实性予以确认。
证据十三、2012年12月6日淮河早报上刊登的淮南家乐福时代广场负一楼业主理事会选举结果公示及负一层理事会与旭日公司关于委托经营的来往函件（来往函件共5份），证明观点：公示后无人提出异议，负一层理事会系合法成立的、能够代表广大负一层业主的组织，其与旭日公司的来往函件是有效的。原告质证意见：对真实性无异议，对合法性、关联性及证明观点均有异议。关于报纸公示仅仅是对选举结果的一个公布，这个报纸公示不能证明理事会是合法成立的，不能证明理事会能够代表负一层业主，也不能证明其与旭日公司的来往函件是有效的。来往函件本身也不能证明函件的内容是合法有效的。本院经审查对该证据的真实性予以确认。
证据十四、负一层共153份确认书（一面是淮南时代广场负一层运营管理模式及其说明，另一面是确认书，原件在理事会处，日期上的问题，可能是笔误），证明观点：1、173户业主有153户业主签字同意由理事会委托旭日公司统一经营管理负一层商铺。2、起诉的八个商铺的原告中有三位签署了统一经营管理确认书。在所有权和经营权分离状态下，理事会根据《章程》的规定有权代表业主维护大多数业主权益，有权授权旭日公司统一营运负一层商铺。原告质证意见：对真实性没有异议，对合法性、关联性及证明观点均有异议。大多数业主签字同意理事会委托旭日公司管理不代表未签字原告的真实意思，也损害了签字原告的利益。确认书不能证明理事会有权根据《章程》为原告作出重大决定，更不能反映出其证明观点中所谓的“维护了大多数业主的权益”。确认书最多能够反映曾代表过大多数业主的事实，但不能直接认定为是维护大多数业主权益的行为。该运营管理模式及其说明是2013年5月7日才形成，但确认书中有-1196号铺位是2013年4月7日、-148号铺位是2013年5月6日签订的，在该运营管理模式及其说明文件形成之前就签订了同意该运营管理模式及其说明的确认书，是不符合常理的。因此，理事会蒙蔽了大多数业主，大多数业主是在受到欺诈的情况下签署了确认书。八个商铺的原告中虽然有三位原告任晓连、赵翔、陶海燕签署了确认书，但理事会并未向其告知该确认书的法律意义及法律后果，该三人是在受到欺诈的情况下签署的，是无效的。本院经审查对该证据的真实性予以确认。
证据十五、赛格公司的营业执照、组织机构代码证、法人身份证明及赛格公司对淮南时代广场负一层进行经营管理的情况说明，证明观点：赛格公司是合法成立的，是被告旭日公司的子公司，是接受负一层业主理事会的委托对负一层进行经营管理的。原告质证意见：对营业执照、组织机构代码证、法人身份证明真实性、合法性无异议，对其关联性与证明观点有异议；对情况说明的真实性、合法性、关联性和证明观点均有异议，情况说明中任何可能被理解为对被告有利的内容都不应该得到采信，因为证据的出具者与被告旭日公司存在重大利益关系（是被告旭日公司的子公司）；同时，情况说明明确反映了被告与赛格公司在2013年3月4日即明确了经营管理的相关事项，这只能说明理事会所提出在2013年5月7日的运营管理模式及其说明是对3月4日其与赛格公司之间合意的另一种书面表现形式，而不是在征求了广大业主意见的情况下所作出的说明。本院经审查对赛格公司的营业执照、组织机构代码证、法人身份证明的真实性予以确认；结合被告提交证据十三和证据十六，本院对赛格公司对负一层进行经营管理的事实予以确认。
证据十六、负一层三年期业主承诺书和负一层155份三年期业主权益收益支付凭证（包括转账和收条），证明观点：首批已支付155户业主，旭日公司接受理事会委托统一经营，有能力按约定履行义务。原告质证意见：该证据与本案无关联性，被告的证明观点也不能成立，该证据不能反映那些已经签署确认书的业主如期得到了支付，不能够反映理事会与被告有权代替原告作出按照特定点数委托经营的重大决定。本院经审查对该证据的真实性予以确认。
证据十七、家乐福负一层三年期业主各种动态明细统计表（共六页），证明观点：家乐福负一层有167个商铺的业主签订了三年期合同，其中有155个商铺的业主参加了选举，157个商铺的业主签署了理事会《章程》、有153个商铺的业主签署了确认书，已向155个商铺的业主支付了2013年的收益。原告质证意见：对真实性、合法性有异议，与本案无关联性，对证明观点也有异议。本院经审查认为：该证据虽系被告单方制作，但结合本案中《章程》、理事会候选人确认单、理事会理事选举选票、商铺委托经营管理合同、业主签署的《确认书》、一、二层商铺所有业主产权明细表、赛格公司发放收益的支付凭证等证据，本院对该证据予以确认，并确认负一层返租期为3年的商铺有167个，三年期商铺中有157个商铺的业主签订《章程》，有155个商铺业主在理事会理事选举选票上签字，有153个商铺的业主签署了确认书，赛格公司已向155个商铺的业主支付了2013年部分收益。原告对该证据真实性虽有异议，但没有提供相反证据予以证明，异议不成立。
证据十八、从淮南市房地产管理局调取的家乐福时代广场负一层已办理产权证的业主产权明细表及淮南时代广场负一层产权平面图（负一层共有243户产权商铺，已办产权证218户，未办证25户）。证明观点：负一层产权商铺数量众多，统一经营管理是唯一出路。原告质证意见：对真实性、合法性无异议，但是与本案无关联性，证明观点不能成立。本院经审查对该证据的真实性予以确认。
经庭审调查，原、被告举证、质证，本院根据采信的证据，认定以下事实：
淮南家乐福时代广场楼盘系旭日公司开发建设。该公司将该楼盘负一层、一、二层分割成面积不等的若干商铺对外销售。
2009年1月24日廖梅（买受人）与旭日公司（出卖人）经协商签订《商品房买卖合同》一份，廖梅购得旭日公司开发的淮南家乐福时代广场负1层-120号建筑面积33.01平方米商铺……同日廖梅与旭日公司（乙方）签订《家乐福时代广场商铺委托经营管理合同》，约定：现就甲方委托乙方对其所有的商铺进行统一经营管理事宜，经双方充分协商，达成如下一致条款，以资共同信守。一、委托标的：甲方自愿将其所有的位于安徽省淮南市朝阳中路家乐福时代广场负1层-120号的产权面积为33.01平方米的商铺委托给乙方进行统一经营管理。二、委托期限：甲方委托乙方经营管理的期限为三年，该期限甲方同意自家乐福时代广场正式开业之日当天起计算经营收益。三、乙方对甲方经营收益的支付：该商铺委托经营管理期限内，第一、二、三年经营收益均以每年50003元（即月经营收益4167元）计算，前三年经营收益共150009元已一次性在甲方（个人）支付的销售总价中扣除……
家乐福时代广场于2010年2月9日对外正式营业，开始计收租金。
2012年，淮南家乐福时代广场负一层三年期商铺中有157个商铺业主签署了《章程》，廖梅签署了该《章程》。该《章程》载明：第一条组织名称、地址，名称：淮南市家乐福时代广场负一楼业主理事会，地址：淮南市田家庵区商贸文化广场C2办公楼5楼旭日公司会议室，所辖区域范围：淮南市家乐福时代广场负一楼。第二条淮南市家乐福时代广场负一楼业主理事会是淮南市家乐福时代广场负一楼业主为参与对该物业管理自发选举产生的群众性自治组织。第七条业主理事会的权利：（一）代表和维护全体业主的合法权益：（二）代表业主对物业公司拟招商对象进行考察、把关，确保招商对象为优质商家；（三）代表业主参与招商谈判，对于租金水平及租赁年限等租赁条件需要全体业主理事会成员过半数同意后，具有决定权……本人已认真阅读以上章程，同意本章程内容，认同选举结果及业主理事会作出的决定。
淮南家乐福时代广场负一层三年期商铺中有155个商铺业主在家乐福时代广场负一楼业主理事会理事选举选票上签字。
2012年12月6日淮河早报刊载了淮南家乐福时代广场负一楼业主理事会选举结果公示，公示载明：根据淮南市家乐福时代广场负一楼业主理事会章程，在淮南市正诚公证处全程监督下，广大业主积极参与选举以下五位同志为理事会成员，现将五人名单公示如下：张开友、朱景法、张甲、鲍传余、吴克道。公示时间：2012年12月6日至2012年12月12日等。
2013年3月4日理事会致函旭日公司，载明：经负一楼2月8日业主理事会研究一致同意将负一楼商铺全部委托贵公司聘请赛格集团招商经营……
2013年4月27日旭日公司致函理事会，载明：……三年内按如下指标额外补贴负一层业主：2013年补贴310万元；2014年补贴120万元；2015年补贴50万元……请理事会根据业主的意见务必于两个月内给予我公司回复，是否继续委托我公司经营还是业主拿回去自己经营，请贵会以书面形式回函。另：旭日公司三年中补贴给业主的资金，在赛格广场投资回报率达到6个百分点以后，应在赛格广场的经营收益中分3-4年返还给旭日公司。
2013年5月7日理事会制作《淮南时代广场负一层运营管理模式及其说明》，其中原三年期商铺中有153个商铺业主在背面《确认书》上签署“本人同意淮南时代广场负一层商场运营管理模式及其说明”。该《淮南时代广场负一层运营管理模式及其说明》载明：经和旭日公司有关领导反复沟通、协商，初步确定了淮南时代广场负一层的运营模式：由旭日公司聘请赛格公司（系旭日公司子公司）对负一层商场进行统一运营管理……
2013年5月20日理事会致函旭日公司，载明：根据公司提供资料，负一楼3年期的商铺共有173个，3年租期已满，理事会征求业主意见，经研究继续委托旭日公司运营。现负一楼业主已有110个签订了委托经营确认书，达到63.58%，已超过半数以上的业主认可。请公司按双方洽谈的意见。给以负一楼已签确认书的业主兑现上半年的投资收益。（按旭日公司2013年全年补助的一半据实发放。）
2013年5月27日旭日公司致函理事会，载明：。我方补贴的310万元资金在业主回报率6%以上后将分年还回我方。
2014年4月11日旭日公司致函理事会，载明：经过贵会与业主的真诚沟通，现负一楼95%以上的业主都签订了《理事会章程》和《确认书》。现我司将按照双方确认的投资回报方案支付2013年下半年的收益，方案即：前三年的投资收益不低于3%，另外，每年年终审计高于3%的利润也将支付给业主。
自2013年5月起赛格公司陆续向淮南家乐福时代广场负一层三年期商铺中共155个商铺的业主转账或现金支付了2013年的部分收益。
2011年1月17日廖梅取得田家庵区朝阳街道家乐福时代广场商业-120号商铺房产证，房地产权利人为廖梅。
根据原、被告的诉辩主张及举证、质证，结合庭审情况，本院归纳本案争议的焦点为：理事会与被告旭日公司之间约定的管理模式对原告廖梅是否有约束力以及被告旭日公司占有管理使用原告廖梅商铺是否构成非法占用。
针对上述争议焦点，本院评判如下：
原告廖梅与被告旭日公司签订的《家乐福时代广场商铺委托经营管理合同》履行期限已届满。鉴于本案廖梅的商铺只是旭日公司开发销售的淮南家乐福时代广场负一层众多分割式商铺中的一个商铺，廖梅对该商铺享有的权利不能等同于独立商铺，包括廖梅在内的各业主行使权利必须符合淮南家乐福时代广场负一层商铺整体利益。又鉴于淮南家乐福时代广场负一层商铺众多业主按照《章程》选举理事会代表成立理事会，故理事会有权按照《章程》对于租金水平及租赁年限等租赁条件需要全体业主理事会成员过半数同意后具有决定权，且理事会在选择过程中也征求了广大业主的意见。理事会和旭日公司经过多次函件商定：由旭日公司接受理事会委托对淮南家乐福时代广场负一层原三年期商铺进行统一经营管理；后经理事会同意，旭日公司授权由赛格公司负责淮南家乐福时代广场负一层商铺的统一运营管理。上述内容对廖梅在内的所有原三年期商铺业主均有约束力。153个商铺的业主签署《淮南时代广场负一层运营管理模式及其说明》背面的《确认书》以及155个商铺的业主领取2013年部分收益对此予以认可。原告廖梅关于被告旭日公司非法占用其商铺的主张不成立，原告廖梅据此要求被告旭日公司支付占有使用费，没有依据，本院依法不予支持。被告旭日公司关于其是合法占有使用原告廖梅商铺的辩称意见，合法有据，本院依法予以采纳。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告廖梅的诉讼请求。
案件受理费1121元，由原告廖梅负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。
审判长 陆根源
审判员 周桂芳
审判员 陈 静
二〇一四年十一月六日
书记员 陆 彬
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。