北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）顺民初字第05243号
原告贾文华，男，1958年3月7日出生。
委托代理人贾秀梅（原告之女），1982年1月20日出生。
被告北京合景房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区马坡镇聚源西路7号，组织机构代码：67384289-4。
法定代表人孔健岷，总经理。
委托代理人张凌华，男，1979年6月12日出生，北京合景房地产开发有限公司职员。
原告贾文华与被告北京合景房地产开发有限公司（以下简称合景公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告贾文华之委托代理人贾秀梅，被告合景公司之委托代理人张凌华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告贾文华诉称：2011年7月30日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定被告于2012年6月20日前向原告交付位于北京市顺义区香悦四季小区房屋一套。原告按约履行了付款义务，后被告未能按期履行交付房屋义务。直至2012年9月12日被告才向原告发放了收房通知书，但已经逾期，且未向原告说明问题和赔偿损失。根据双方之间的合同第十三条约定如出卖人未能按约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，该合同继续履行，出卖人自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按已付房价款万分之五的标准向买受人支付违约金.故请求判令：1.被告向原告交付涉诉商品房。2.被告赔偿原告至实际交房之日止的逾期交房违约金（暂计1万元）。
被告合景公司辩称：被告已经按照合同约定的日期向原告交付了商品房。该房屋交付时，被告已取得了该房屋所在楼栋的《建筑工程竣工备案表》、《�积实测技术报告书》、《住宅工程质量分户验收表》。被告向原告提供了《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，符合合同约定的交付条件。2012年6月9日、6月20日被告两次向原告邮寄送达了《收楼通知书》，履行了书面通知义务。根据邮局提供的查询记录显示，原告分别于2012年6月18日、6月22日签收了《收楼通知书》。根据合同第十五条第（四）款之约定，被告已于2012年6月20日向原告交付了商品房，符合合同约定的时间。被告没有逾期交房的违约行为，不应承担逾期交房违约金。现由于原告的原因，未实际办理交付手续，被告不应承担任何违约责任。综上，不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：
2011年7月30日，买受人贾文华与出卖人合景公司签订《北京市商品房预售合同（住宅类。该合同约定：贾文华购买合景公司开发的商品房一套；该房坐落于顺义区马坡�，总价款为1924923元。
该合同附件五约定付款方式及期限为：贾文华于2011年7月17日交纳定金5万元，于2011年7月30日交纳总房款的30%（含定金），即584923元；贷款额为总房款的70%，即1340000元。
该合同第十一条交付条件约定：（一）出卖人应当在2012年6月20日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》。1.该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。合同第十二条市政基础设施和其他设施的承诺约定：上水、下水：2012年6月20日达到使用条件；……如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：出卖人继续履行使之达到使用条件，但双方同意以上各项不作为第十一条所述交付条件。
合同第十三条逾期交房责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第2种方式处理：2.本合同继续履行，出卖人应自本合同第十一条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按已付房价款万分之五的标准向买受人支付违约金。
合同签订后，贾文华依约给付合景公司定金、首期房款及按揭贷款。2010年1月4日，合景公司取得涉诉工程的《建设工程规划许可证》。2012年6月11日，合景公司取得《住宅工程质量分户验收表》。2012年6月14日，合景公司取得北京新兴宏图测绘有限公司出具的《房屋面积测绘技术报告书》。2012年6月21日，合景公司取得《工程竣工验收备案表》。审理中，合景公司提供了《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，对此贾文华因没有加盖合景公司印章故不认可。合景公司当庭表示考虑到迟延取得《工程竣工验收备案表》，同意给付贾文华两日的逾期违约金。
2012年6月9日、6月20日，合景公司分别向贾文华邮寄《交房通知书》。2012年6月20日，贾文华到现场看房。2012年6月22日，贾文华签署了《房屋交接单》，其上记载：业主贾文华收到之文件有《业主手册》、《临时管理规约》、《业主装饰装修手册》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；但该《房屋交接单》“领取钥匙处”为空白。贾文华称上述五个文件其并没有收到，并且当日合景公司没有交付涉诉房屋的钥匙，原因在于合景公司承诺赠送的花房没有完工。
2012年9月12日，合景公司向贾文华送达《交房通知书》、《收楼温馨提示》，告知贾文华于2012�9月20日携带相关文件办理收楼手续。2012年9月25日，贾文华签署《物业维修申报单》，其上记载：1.户门有磕碰，2.客厅阳台纱窗砖损，3.户门、窗不牢固、有缝。贾文华称此时合景公司承诺赠送的花房已完工。当日因双方就贾文华是否签署建造花房的委托书产生争议，故贾文华没有领取涉诉房屋的钥匙。2012年10月30日，合景公司向贾文华送达《催收楼通知书》。
关于花房一事，贾文华称系合景公司做广告宣传时承诺赠送的，面积为9.15平方米，在商品房预售合同附件一房屋平面图上标记为“花园阳台”。合景公司称双方没有关于赠送花房的约定，房屋于2012年6月20日达到交付条件。
审理中，贾文华称因大多数业主在2012年9月20日收房，故其主张逾期交房违约金应计算至该日，并提交如下证据：
1．证人张秋杰当庭陈述：其系涉诉小区的业主之一，其于2012年6月18日收到收房通知书，但是在2012年6月22日去收房时，发现房子不具备交付条件；其认为符合交付条件的前提是房屋达到使用条件；其查房时发现小区没有大门、楼门没有门禁、楼前后堆满建筑垃圾、小区道路没有绿化、很多房屋门窗没有安装等问题，并拍摄了大量照片，其中一部分系贾文华提交的证据；其和大多数业主于2012年9月20日办理收楼手续。
2．照片50张。贾文华称该照片均系张秋杰拍摄于2012年6月至9月间，证明涉诉房屋直到2012年10月还未达到收房标准。
对此，合景公司认为证人张秋杰表示庭后可能起诉合景公司，与本案有利害关系，故其证言不应采信；照片不足以反映是涉诉小区，不认可其真实性。
上述事实，有商品房预售合同及其附件、工程规划许可证、竣工验收备案表、测绘技术报告书、分户验收表、房屋交接单、物业维修申报单、双方当事人陈述等在案�证。
本院认为：贾文华与合景公司签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方均应依约行使权利并履行义务。双方商品房预售合同第十一条约定了交付条件，但至2012年6月21日，合景公司才取得《工程竣工验收备案表》，存在违约行为。现贾文华于2012年6月22日签署了《房屋交接单》，于2012年9月25日贾文华签署《物业维修申报单》。贾文华主张至2012年9月25日涉诉房屋仍不符合交付条件，且合景公司没有交付涉诉房屋钥匙，证据不足，本院不予采信。故对贾文华的第一项诉讼请求，本院不予支持。关于花房，因双方商品房预售合同中没有约定，且贾文华证据不足以证明与本案系同一法律关系，故本院不予处理。现合景公司同意给付贾文华两日的迟延交付违约金，本院对此不持异议；对其数额，本院依据双方合同第十三条之约定予以酌定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：
一、被告北京合景房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告贾文华逾期交房违约金一千九百二十五元；
二、驳回原告贾文华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费五十元，由被告北京合景房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李洪磊
人民陪审员 郭汝楫
人民陪审员 董桂芬
二〇一四年十一月二十日
书 记 员 张 旭