北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0106民初12078号
原告：北京明强物业管理有限公司，住所地北京市丰台区杨树庄103号1层。
法定代表人：程雄飞，总经理。
委托诉讼代理人：贾志良，北京东卫（洋浦）律师事务所律师。
被告：北京北月文化发展有限公司，住所地北京市丰台区杨树庄103号乙5幢1号平房。
法定代表人：马燕，总经理。
委托诉讼代理人：李飒，北京市瑞天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈杰，男，1962年2月4日出生。
原告北京明强物业管理有限公司（以下简称明强物业公司）与被告北京北月文化发展有限公司（以下简称北月文化公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告明强物业公司委托诉讼代理人贾志良、被告北月文化公司委托诉讼代理人李飒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告明强物业公司向本院提出诉讼请求：一、确认原被告双方2010年4月7日签订的《房屋租赁合同》于2015年3月26日解除；2、判令被告立即腾退房屋；3、判令被告支付违约金217350元；4、诉讼费由被告负担。事实与理由：原告与被告于2010年4月7日签订《房屋租赁合同》。合同约定被告租赁面积576平方米，年租金126000元；每季度1-7日缴纳本季度租金；拖欠租金30天以上，原告有权解除或终止合同。2015年2月1日至7日，被告未缴纳租金，直至2015年3月13日，被告才支付当季租金。原告于2015年3月26日依据合同约定通知被告终止合同，要求被告2015年4月15日前腾退房屋，并于当天送达被告。之后，被告拒不腾退房屋，也不缴纳租金。2016年3月22日，原告委托律师向被告发函，要求被告腾退房屋并支付至实际腾退之日的房屋使用费，但被告仅于2016年4月25日支付了房租使用费，仍拒绝腾退房屋。
被告北月文化公司辩称：不同意诉求，从2014年开始，原告提出要求调整租金，我方不同意，原告开始拒收租金，多次沟通无果，2016年三月我方以电汇方式强行向原告汇入租金。在沟通中，有录音资料。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方无争议的证据，本院认定事实如下：
北京市丰台区杨树庄×号乙号房屋所有权人系中国机械进出口（集团）有限公司，该公司委托明强物业公司管理上述房屋的租赁业务。
2010年4月7日，明强物业公司（出租方、甲方）与北月文化公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定：第二条，房屋的坐落、面积、装修、设施情况：1.甲方出租给乙方的房屋位于北京市丰台区杨树庄×号乙。2.出租主房屋面积计576平方米。第四条，租赁期限、用途：1.该房屋租赁期共207个月。自2010年5月1日起至2026年7月30日止。2.租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满3个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。第五条，租金及支付方式：1.该房屋每年租金为126000元（大写壹拾贰万陆仟元整）。2.房屋租金支付方式如下：按季支付。每季第一个月的1-7号前支付，甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证。3.乙方交纳甲方押金1.2万元，在租赁期满后作为最后一期房租扣除。第九条，关于合同的变更、解除与终止：3、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋；（1）未经甲方书面同意，拆改变动房屋内、外部结构。（2）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的。（3）利用承租房屋进行违法活动。（4）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的。（5）拖欠房租累计30天以上。第十二条，乙方违约责任：1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同租金总金额的10%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。（1）损坏房屋，利用该房屋进行违法活动的；（2）拖欠房租累计30天以上的。后，明强物业公司依约交付房屋。2015年3月13日，北月文化公司支付2015年2月1日至2015年5月31日房屋租金31500元。2016年4月25日，北月文化公司通过电汇方式向明强物业公司汇款157500元。
2016年3月22日，北京市东卫律师事务所向北月文化公司发出《律师函》：本所受明强物业公司委托，就你单位拒绝腾退房屋一事致函：因你单位迟延支持租金，其行为已经构成违约，明强物业公司有权依法行使合同约定的解除权。明强物业公司的终止合同通知已送达你单位，希望你单位于2016年4月15日前腾空房屋。2016年3月24日，北月文化公司签收上述律师函。
涉案房屋杨树庄×号乙院内第二条南北向路西侧一层房屋，包括进门处一个仓库，仓库往里一间办公司，仓库南侧一间车间，面积共计576平方米，现由北月文化公司占有、使用。
对双方有争议的证据，本院认定如下：
1、通知。明强物业公司提交落款日期为2015年3月26日的《通知》，该通知载明：”北京北月文化发展有限公司：根据贵我双方约定，贵司应于元月7日前交付我司房租（2015年第一季度），但贵司于3月13日才交付第一季度房租，已构成违约；我司根据合同约定决定终止与贵公司的合同，请于2015年4月15日前交回贵司所租赁的房屋。”明强物业公司据此主张双方合同已于2015年3月26日解除。北月文化公司主张并未收到该通知，且对此亦不予认可。该通知北月文化公司不予认可，明强物业公司亦无证据证明该通知已由北月文化公司签收，故对其主张的解除合同日期本院不予支持。
2、录音、录像。北月文化公司提交录音、录像，主张其向明强物业公司交纳租金，明强物业公司拒绝收取。明强物业公司对该证据的真实性认可，但认为视频不是完整的视频，不能真实反映全部谈话内容，录音的形成时间是2016年4月，是北月文化公司在明确不与其进行协商后故意制造的。视频资料系2016年3月25日录制，北月文化公司陈述”上次交租金，会计不收”明强物业公司对此予以认可。录音文件中，北月文化公司认可”去年（2015年）只交了一次（租金），一直没交。”
3、短信记录。北月文化公司提交短信记录，用以证明明强物业公司拒收租金。该短信记录中仅北月文化公司提出了拒收租金事宜，明强物业公司并未对此事实认可。
4、转账支票。北月文化公司提交日期为2015年5月18日、2016年3月13日的转账支票两张，主张其向明强物业公司交纳租金，明强物业公司未收取。明强物业公司对此不认可，北月文化公司亦无其他证据佐证上述两张支票已送达明强物业公司，故对其证明目的本院不予采信。
本院认为：依法成立的合同受法律保护，各方当事人均应依约履行。本案中原、被告双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告已依约交付房屋，被告亦应按照合同约定支付房屋租金。根据合同约定，被告应于2015年2月7日之前交纳2015年2月1日至2015年5月31日的房屋租金，但被告实际交付上述租金的时间是2015年3月13日，迟延支付租金已超过30日。被告在其提交的录音中亦已认可2015年只交了一次租金，一直没交。被告虽主张未交纳租金的原因系原告拒收，其提交的短信记录中原告对拒收租金事宜并未认可。视频资料中被告在该视频中主张”上次交租金，会计不收”，原告虽认可，但视频中未明确”上次”是指何时。该视频是2016年3月25日录制，即使按照被告提交的转账支票载明的时间，”上次”亦是指2016年3月13日，此时被告已欠付近一年的租金，已达到合同约定的解除条件，原告拒收租金亦属正常。故，对被告主张原告拒收租金的答辩意见，证据不足，本院不予采信。被告未按照合同约定支付房屋租金，已达到合同约定的解除条件，原告有权解除合同。关于原告主张的解除合同的时间，因原告无证据证明其于2015年3月26日发出的的通知已送达被告，但其于2016年3月22日发出的律师函被告已签收，且在该律师函中原告已明示了解除合同的意思表示，故对合同解除时间本院确认为2016年3月24日。对原告要求确认租赁合同于2015年3月26日解除的诉讼请求，本院不予支持。因双方合同已于2016年3月24日解除，被告即应腾退涉案房屋，对原告要求被告腾退房屋的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。被告逾期交纳房屋租金，其行为已经构成违约，应向原告支付违约金。因双方合同对违约金约定过高，被告亦要求降低，本院将违约金酌定为一万元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、北京北月文化发展有限公司于本判决生效之日起七日内腾退北京市丰台区杨树庄103号乙院内第二条南北向路西侧一层房屋，包括进门处一个仓库，仓库往里一间办公司，仓库南侧一间车间，面积共计五百七十六平方米；
二、北京北月文化发展有限公司于本判决生效之日起七日内支付北京明强物业管理有限公司违约金10000元；
三、驳回北京明强物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费24188元，由北京北月文化发展有限公司负担125元（于本判决生效之日起七日内交纳），由北京明强物业管理有限公司24063元（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 董 会
人民陪审员 胡津芳
人民陪审员 王春艳
二〇一六年十一月十八日
书 记 员 刘艳华