河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀10民终5377号
上诉人（原审被告）：永清县城内街道办事处，住所地河北省廊坊市永清县永兴街。
法定代表人：陈宗军，系该街道办主任。
委托诉讼代理人：孟庆辉，永清县法律援助中心律师。
上诉人（原审被告）：廊坊金鑫房地产开发有限公司，住所地河北省廊坊市永清县武隆路108号。
法定代表人：马长海，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘汉辉，系该公司员工。
被上诉人（原审原告）：周萍，女，1974年5月6日出生，汉族，现住河北省廊坊市永清县。
上诉人永清县城内街道办事处（以下简称街道办）、廊坊金鑫房地产开发有限公司（以下简称金鑫公司）因与被上诉人周萍房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服河北省固安县人民法院（2017）冀1022民初1402号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月2日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。永清县城内街道办事处委托诉讼代理人孟庆辉、廊坊金鑫房地产开发有限公司委托诉讼代理人刘汉辉、被上诉人周萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
永清县城内街道办事处上诉请求：撤销固安县人民法院(2017)冀1022民初1402号判决，查清事实，依法改判，判令被上诉人不承担连带责任。事实和理由：1、一审法院认定事实错误。依据双方的协议，永清县城区街道办事处只负责拆迁赔偿协议的签订工作，其次是协助廊坊金鑫房地产开发有限公司进行拆迁工作。提请法庭注意，是协助拆迁而不是代理拆迁。2、—审法院认为“被告永清县城区街道办事处在代理事务中委托事项不明确，…，”该认定错误。首先街道办与金鑫房有公司之间委托事项明确，即街道办只负责拆迁赔偿协议的签订工作，没有其他代理事项。其次，被上诉人请求的办理70年产权证书，该请求事项应由金鑫公司配合房管部门办理，街道办不具有该项职能，根据《民法通则》第六十三条第三款“依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理”，故有关办理房产证的事宜与街道办无关，街道办也不存在代理行为。所以有关该事项所产生的违约行为及赔偿问题与街道办无关。3、本案涉案合同为房屋拆迁安置补偿合同并非商品房买卖合同，一审法院适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同的解释》)规定，缺乏法律依据。
针对上诉人永清县城内街道办事处的上诉请求周萍答辩称，1、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应依法维持固安县人民法院对该两案件的判决，理由如下：上诉人街道办辩称本案是拆迁合同，非商品房买卖合同，其辩称是错误的，不但违背事实，而且违背法律规定，因为周萍与街道办签订的拆迁安置合同，所有的面积都是从开发商处购买，购房款也一次性付清给上诉人金鑫公司，事实就是双方的购买关系，所以事实上应该适用商品房买卖合同法律规定，上诉人街道办依据合同的名字来歪曲合同的实质内容，即使依据合同名字来判定合同的法律性质，最高院也于2007年10月20日颁发明文批复，第二项明确规定拆迁人与被拆迁人因房屋补偿安置的问题发生争议，或者双方当事人达成协议后向法院起诉的，法院应当作为民事案件审理，依据永清法院及其他法院对此类案件的审理情况，均将此类案件作为商品房买卖合同案件纠纷审理。综上：实该两案件作为商品房买卖合同纠纷案件审理具有事实依据及法律依据。2、固安法院认定周萍、牛思远与上诉人街道办签订的协议依法有效，是依据法律规定作出的判决，因为此两份协议有双方签字，不存在无效或者可撤销的情况。3、街道办在拆迁工作中是责任主体，而不是协助群体，这方面有永清县政府永政（2008）18号文明确规定，另外街道办和金鑫公司的协议中也约定和体现了街道办的主体作用，监督管理以及督导作用，所以街道办辩称的协助作用没有根据。我国民诉法司法解释第71条明确规定，代理人和被代理人对代理事务承担共同的连带责任。4、既然街道办在和周萍、牛思远的拆迁协议中约定了违约责任，就说明签订合同的时候已经对违约责任明确了承担方式，确定了自己的违约责任主体，因为合同具有相对性。所以固安法院判决街道办对办理房产证及逾期办证承担连带的违约责任是有依据的。
廊坊金鑫房地产开发有限公司上诉请求:1、依法撤销固安县人民法院(2017)冀1022民初1042号民事决书，发回重审或依法改判。2、本案一审、二审上诉费由被上诉人承担。事实及理由：1、一审法院认定事实不清。被上诉人与上诉人之间是拆迁安置补偿合同，不是房屋买卖合同。双方不存在屋买卖行为，一审法院错的将双方的行为认定为房屋买卖是明显的认定事实不清。且双方的合同中没有任何约定支付违金的条款，违约金的数额没有相应的计算方法和事实依据。2、一审法院适用法律不当。被上诉人与上诉人之间是拆迁安置补偿合同应当适用合同法的规定。一审法院错误的适用了最高人民法院关于商品房买卖的规定作出错误的判决。致使上诉人的合法权益受到损害。
针对上诉人廊坊金鑫房地产开发有限公司的上诉请求周萍答辩称，1、金鑫公司所说的两份合同不是房屋买卖合同，是法律理解的错误，理由同对街道办的答辩理由。2、两份协议中虽然没有约定逾期办证违约金的计算，但是我国法律规定合同有约定的依照约定，没有约定依照法律规定，故此才依据审理商品房买卖合同纠纷第18条规定来计算违约金数额。此计算方式是有法可依的。3、针对金鑫公司上诉第二项适用法律不当进行答辩，两案件在立案审理过程中，无论从案由订立还是审理过程适用的是商品房买卖合同纠纷，我国法律规定有特定法的适用特定法法律规定，商品房买卖合同纠纷是合同纠纷中特定的合同纠纷，应当适用特定法规定，故此固安法院适用最高院关于商品房买卖合同纠纷第18条规定正确。4、金鑫公司把责任推向周萍一方，没有提交任何证据予以证明其观点，反而周萍一方有证据证明自2013年向金鑫公司缴纳所有的契税、维修基金等其要求的全部款项之后，从未接到过金鑫公司向周萍传达或者告知的有关办理产权证的任何信息，多次向公司询问办证的进程及给付时间，该公司一直拖延不予答复。在长达几年中，我们办证手续均已上交，但并未办证的原因没有任何人告知。5、我们起诉要求街道办与金鑫公司给予办理土地使用年限，自2010年12月4日至2080年11月16日的产权证，有事实及法律依据，事实依据是金鑫公司与业主签订的房屋买卖合同明确约定购买房屋的土地使用年限自2010年12月4日至2080年11月16日，颁发的产权证也明确记载了该小区的土地性质是国有，规划用途是住宅，土地使用年限自2010年12月4日至2080年11月16日。法律依据是我国土地法规定住宅用地的使用年限是70年。
周萍向一审法院起诉请求：被告为原告办理润鑫御景湾小区1号楼2单元502室70年产权的房屋产权证书，由被告给付原告因逾期交付房屋产权证书的违约金92116.52元。
一审法院认定事实，2009年永清县进行旧城改造，原告的住房在旧城改造范围内。2009年11月29日，原告周萍与被告永清县城区街道办事处签订了一份十宿舍平房旧城改造回迁安置合同，合同中拆迁人为甲方永清县城区街道办事处，被拆迁人为乙方周萍。合同约定：乙方现住县直宿舍七排一号，平房建筑面积、庭院30.38平方米，可安置面积30.38平方米，甲方实际安置乙方楼房建筑面积104.36平方米，位置为润鑫御景湾小区1号楼2单元502室，超出可安置面积73.98平方米；回迁楼一层和顶层为基准层互不找价，二层至五层楼层差价为每平方米加80元，六层至次顶层楼每平米加160元。回迁楼一、二层为门店楼，顶楼为基准层互不找价，三层至五层楼层差价为每平米加80元，六层至次顶楼每平米加160元；实际安置面积超出可安置面积的部分，超出面积在20平方米之内按现拆迁小区售楼开盘价格优惠每平方米400元计算，超过20平方米以上的部分按小区售楼开盘价格优惠8%计算；回迁楼的拟建期限为18个月，起算日期自本小区下达拆迁通知书两个月后算起；甲方负责督促开发建设单位如期交房不得延误；合同中还规定了其他相关条款。被告永清县城区街道办事处在2010年6月18日向原告下达了搬迁通知书，此小区实际的承建方为廊坊金鑫房地产开发有限公司，在2012年7月7日，被告通知原告领房入住,实际交房面积为106.36平方米。2013年11月9日，原告向被告廊坊金鑫房地产开发有限公司交付房屋补偿款共计190678元。原告安置的30.38平方米住房价值50570元。2013年11月9日，被告廊坊金鑫房地产开发有限公司收取了原告维修基金7210元，契税5507元，由永清县物业服务有限公司润鑫小区给原告出具了收据。
以上事实有当事人陈述、回迁安置合同、搬迁通知书、交款收据在案证实。
一审法院认为，原告与被告永清县城区街道办事处签订的十宿舍平房旧城改造回迁安置合同是双方真实意思表示，符合法律规定，依法有效。但被告永清县街道办事处是受被告廊坊金鑫房地产开发有限公司委托代理其负责拆迁工作，拆迁后实际的承建方为被告廊坊金鑫房地产开发有限公司，被告廊坊金鑫房地产开发有限公司认可是由被告永清县城区街道办事处代理其与各拆迁户签订的合同，实际履行中也是由廊坊金鑫房地产开发有限公司承建并向各拆迁户交付的房屋、收取的各项费用，因此回迁安置合同中的权利义务归于被告廊坊金鑫房地产开发有限公司。廊坊金鑫房地产开发有限公司在2012年7月7日向原告交付房屋，在楼层及楼层面积、收取费用方面双方无异议，双方对如何办理房产证及违约责任未约定，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同的解释》第十八条，其未在法律规定的交房后90日内给原告办理产权证，属于违约行为，应继续办理，并承担违约责任。原告回迁安置的住房价值和补交房屋价款总和为241248元，原告请求被告给付自2014年2月10至2017年6月10日按涉案房款241248元给付的违约金92116.52元，符合法律规定，本院予以支持。被告永清县城区街道办事处在代理事务中委托事项不明确，应当与被代理人廊坊金鑫房地产开发有限公司承担连带责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同的解释》第十八条，《中华人民共和国民法通则》第六十五条之规定，判决：一、被告廊坊金鑫房地产开发有限公司于判决书生效后三十日内为原告周萍办理涉案房屋润鑫御景湾小区1号楼2单元502室的房屋产权证书（土地使用期限自2010年12月4日至2080年11月16日）并交付原告。二、被告廊坊金鑫房地产开发有限公司于本判决书生效后十日内给付原告周萍违约金92116.52元。三、被告街道办事处对被告廊坊金鑫房地产开发有限公司给原告办证及赔偿原告违约金负连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1344元，减半收取672元，由被告廊坊金鑫房地产开发有限公司负担。
本院二审期间，被上诉人周萍提交证据两份。证据一，永政（2008）18号文，来源是永清县人民政府文件。证明,街道办是旧城改造的责任主体，负责全城督导、指导，项目拆迁补偿工作和建设工作。细化了街道办负责起草改造方案、步骤、时间安排、补偿安置规划制定建设方案，结合周萍拆迁的事实，拆迁中街道办以当事人的身份多次半夜找二人签订协议，并将原有的产权证上收到街道办，并亲自验收二人居住房屋。证据二，永房权证直字第（2015）0124号赵连成的房产证。证明该小区土地使用年限是自2010年12月4日至2080年11月16日。上诉人街道办质证认为，对政府文件的真实性没有异议，对证明目的不认可，文件中提到街道办是旧城改造的责任主体，并非是拆迁主体，这里的责任主体指的是街道办作为行政机关对上级县政府就旧城改造工作应负的责任，而不是对拆迁户负责任。对第二份证据，因为街道办不是办理房产证的机构，也不是代理金鑫公司办理房产证，所以该证据与街道办无关。上诉人金鑫公司质证认为，对政府文件的证据我方没见过，不知道是否真实，请求法庭依照证据规则予以认定。关于房产证，是一份复印件，不能证明其真实存在。且两份证据与本案没有关联性。本院认为，被上诉人周萍提供的证据一，因属于县级政府具体落实工作内部文件，不能作为对当事人主体资格的认定依据，本院不予采信。证据二因证据形式不符合法律规定，不予采信。本院二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人街道办与上诉人金鑫公司于2008年7月3日，就永清县玉麟街二针宿舍土地一事达成协议，约定街道办负责组织各户的拆迁赔偿协议的签订等工作，金鑫公司遵守街道办与各户所签订拆迁协议的内容，履行自己的义务。之后2009年11月29日，上诉人街道办以自己的名义与被上诉人周萍签订了十宿舍平房旧城改造回迁安置合同，约定了拆迁及回迁安置的相关内容，协议第六条违约责任中明确约定，甲方及街道办负责督促开发建设单位如期交房及开发建设单位的违约责任。上诉人街道办按照与上诉人金鑫公司和被上诉人周萍之间的协议履行了拆迁等相关工作，上诉人金鑫公司也按照街道办和周萍的约定履行了街道办承诺的义务，向周萍交付了案涉房屋，上述三方当事人均依据约定履行了自己全部或部分义务，仅就办理案涉房屋产权证及逾期办证违约金承担的责任主体及具体责任问题存在争议。依据上诉人金鑫公司与街道办的协议约定，上诉人金鑫公司作为案涉项目的开发建设单位，享受了开发建设的相关权利同时，对案涉房屋的交付、产权证的办理及未及时履行相关义务的违约行为也应承担责任。金鑫公司上诉主张与被上诉人之间是拆迁安置补偿关系，没有约定违约金的条款，不应适用商品房买卖的相关法律。本院认为，无论是拆迁安置补偿，还是商品房买卖，合同当事人均应遵循诚实信用原则，依约及时履行自己的合同义务，否则就应承担相应的法律责任，在就拆迁安置补偿没有相关法律法规规定的情况下，依据商品房买卖相关法律规定裁判并无不当。同时本案中的回迁安置合同中的产权置换原则、具体置换面积、价格等内容，也都参照了拆迁小区的销售情况办理。因此，一审法院依据商品房买卖合同的相关司法解释，判决金鑫公司在规定的时限内为周萍办理产权证书，并支付周萍迟延办理产权证的违约金并无不当。上诉人金鑫公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。关于上诉人街道办的主体资格问题。街道办虽以自己名义与周萍签订了案涉房屋的旧城改造回迁安置合同，但约定的权利义务由开发建设单位承担。同时合同签订后，作为开发建设单位的金鑫公司也依约向周萍履行了大部分的合同义务。作为政府办事机构的街道办，以自己名义签订回迁安置合同，也是过去拆迁安置工作，特别是城市建设、旧城改造的通常做法。从部门性质上看其也不具有办理产权证的职能，不应成为本案的责任主体，因此其不承担连带责任的请求成立，本院予以支持，对一审法院判决街道办承担连带责任应予纠正。
综上所述，永清县城内街道办事处的上诉请求成立，本院予以支持。廊坊金鑫房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。就一审判决认定事实清楚，适用法律正确的部分予以维持，就认定事实不清、适用法律错误的部分予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持河北省固安县人民法院（2017）冀1022民初1402号民事判决第一、二项，即“一、被告廊坊金鑫房地产开发有限公司于判决书生效后三十日内为原告周萍办理涉案房屋润鑫御景湾小区1号楼2单元502室的房屋产权证书（土地使用期限自2010年12月4日至2080年11月16日）并交付原告。二、被告廊坊金鑫房地产开发有限公司于本判决书生效后十日内给付原告周萍违约金92116.52元”。
二、撤销河北省固安县人民法院（2017）冀1022民初1402号民事判决第三项，即“被告街道办事处对被告廊坊金鑫房地产开发有限公司给原告办证及赔偿原告违约金负连带责任”。
一审案件受理费672元、二审案件受理费2102元均由上诉人廊坊金鑫房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 杨 帆
审判员 汪铁刚
审判员 丁德松
二〇一七年十二月二十五日
书记员 郭琳娜