广东省肇庆市端州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）肇端法民一初字第167号
原告：肇庆市中港物业管理有限公司，住所地广东省肇庆市端州区。
法定代表人：文贵江，该公司总经理。
委托代理人：杨梅嫦，该公司员工。
被告：梁水军，男，汉族，住广东省肇庆市端州区。
委托代理人：梁国，男，汉族，住广东省肇庆市端州区，系被告的父亲。
原告肇庆市中港物业管理有限公司（以下简称中港物管公司）诉被告梁水军物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告中港物管公司的委托代理人杨梅嫦，被告梁水军及其委托代理人梁国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2008年8月1日，原告中港物管公司与东湖居小区业主委员会签定《物业服务委托合同》，按合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行了维修管理、小区绿化、环境卫生、秩序维护等管理服务，相应被告应按合同约定每月支付物业费31.887元（按建筑面积0.3／平方米收取，被告住宅面积：106.29平方米）、公共水电分摊8元／季。但被告自2013年1月1日一直以各种理由拖欠物业管理费，经原告多次催收仍拒绝缴纳。依据�物业管理条例》规定，为维护原告的合法权益，请求法院判决：1、被告立即向原告支付2013年1月至2014年12月拖欠的物业管理费、公共水电分摊费、智能维护费828元、滞纳金300元、粤H×××××小车位费1920元、房管局查档费40元，合共3088元。2、被告承担本案的所有诉讼费用。
诉讼中，原告变更诉讼请求为：被告立即向原告支付由2013年1月至2014年12月（共24个月）拖欠的物业服务费765.29元、公共水电费64元、粤H×××××小轿车车位费1920元、滞纳金300元、房管局查档费40元，共3089.29元。
被告辩称：1、2008年7月13日由东湖居业主委员会与原告签订物业管理合同，但原告没有按照合同约定的事项进行管理。原告管理小区脏乱差和约定的目标管理、物业管理服务相差甚远。2、原告举证的合同有随意更改，存在伪造证据的情况。3、被告从没有收到原告寄来的《物业服务商洽通知书》。4、原告举证的《物业管理委托合同》委托管理期限为三年，自2008年8月1日8时起自2011年8月1日。根据我国《民法通则》第一百三十五条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼期效为二年，法律另有规定的除外。原告的诉讼不属于法律另有规定的情况，几年来一直有员工坐在小区保安亭等收费，不存在诉讼期效中止、中断等情况。综上，请法院依法驳回原告诉讼请求。
经审理查明：中港物管公司于2008年7月13日与肇庆市东湖居住宅小区业主委员会签定《物业管理委托合同》，约定：中港物管公司为东湖居小区提供小区物业管理，设备维修管理、小区绿化、环境卫生、秩序维护等管理服务；中港物管公司向业主和物业使用人收取物业管理服务费和代收代缴公共水电费、防盗对讲门系统维护费，其中：住宅房屋的物业管理服务费按建筑�积每月每平方米0.30元、公共水电费每户每季度8元、防盗对讲门系统维护费等，车位费80元／月；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费，每天按万分之五加收滞纳金，物业服务期限由2008年8月1日至2011年8月1日。上述物业服务合同生效后，中港物管公司为梁水军的肇庆市端州区星湖大道东湖居小区23幢702房屋所在的东湖居小区提供了物业管理服务，梁水军没有依约付清物业管理服务费给中港物管公司，自2013年1月至2014年12月，梁水军累计拖欠物业管理服务费765.29元（106.29㎡×0.3元／㎡×24个月=765.29元）、公共水电费64元（8元／季÷3个月×24个月=64元）、粤H×××××小轿车车位费1920元（80元／月／辆×24个月=1920元），上述共计2749.29元。由于梁水军拖欠中港物管公司费用，中港物管公司曾于2013年11月向梁水军发出书面催缴通知追讨欠费，但梁水军一直未支付。为此，中港物�公司诉至本院。
又查明，肇庆市端州区星湖大道东湖居第23幢702房的权属人为梁水军，该房屋的套内建筑面积为106.29平方米，粤H×××××小轿车权属人为梁水军。
另外，2011年12月30日，肇庆市端州区黄岗镇嘉湖社区居民委员会向东湖居业主发出通知，要求在新业主委员会未成立，业主大会未聘请新物业服务公司前，东湖居小区暂时由原物业公司即中港物管公司继续服务，避免小区出现无人看管状态。中港物管公司据此继续向该小区提供了物业服务至今。
本院认为：本案为物业服务合同纠纷。肇庆市东湖居住宅小区业主委员会与中港物管公司签订的《物业管理委托合同》符合法律规定，内容合法有效，各方应恪守履行，该合同对包括梁水军在内的东湖居住宅小区业主具有约束力。中港物管公司按合同的约定，为梁水军的房屋所在的东湖居住宅小区提供了物业管理服务，梁水军应履行向中港物管公司支付物业管理服务费、公共水电费的义务。自2013年1月至2014年12月，梁水军累计拖欠物业管理服务费765.29元、公共水电费64元、粤H×××××小轿车车位费1920元，共计2749.29元的事实清楚、证据充分，本院予以确认。中港物管公司要求梁水军付清上述欠费，合理合法，本院予以支持。对于梁水军辩称中港物管公司物业管理不到位的问题，这不能成为抗辩不交纳相关费用的理由，其可另循法律途径解决，对于其辩称合同被中港物管公司更改过和没有收到中港物管公司的《物业服务商洽通知书》，因未能提交相关证据予以证实，本院不予采纳。关于诉讼时效问题，由于梁水军由2013年1月至今一直未有支付过物业管理费等费用，其拖欠物业服务是连续性的，而中港物管公司也向梁水军发出催收通知，所以不存在超过两年的诉讼时效问题。故本院对梁水军辩解不予支持。至于中港物管公司要求梁水军支付自2013年1月至2014年12月的滞纳金300元的请求，对于滞纳金，实际为违约金，由于《物业管理委托合同》约定“业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之五交纳滞纳金”，该标准过高，本院予以调整，梁水军应按照实际拖欠物业管理费金额即765.29元为基数参照中国人民银行规定的六个月（含六个月）短期贷款利率标准的1.3倍从2015年1月1日起计算至付清款项时止。对于中港物管公司要求梁水军支付房管局查档费的请求，该费用并不是中港物管公司与梁水军之间产生的债权债务且无合同约定及法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条第一款、第一百零八条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告梁水军应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告肇庆市中港物业管理有限公司支付2013年1月至2014年12月的物业管理服务费765.29元、公共水电费64元、粤H×××××小轿车车位费1920，共计2749.29元。
二、被告梁水军应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告肇庆市中港物业管理有限公司支付物业管理服务费的违约金［违约金按照欠物业管理服务费765.29元参照中国人民银行规定的六个月（含六个月）短期贷款利率标准的1.3倍从2015年1月1日起计算至付清款项时止］。
三、驳回原告肇庆市中港物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元，因适用简易程序审理，依法减半收取25元，由原告承担5元，被告承担20元。原告已预交上述费用，本院不予退回。被告应负担的费用在本判决发生法律效力之日起七日内迳付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向肇庆市中级人民法院预交相应的受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 葛雪媚
二〇一五年五月六日
书记员 文晓桥