安徽省阜阳市颍泉区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖1204民初98号原告：陆民，男，汉族，1969年1月10日出生，住安徽省阜阳市颍泉区。委托诉讼代理人：孙超，安徽尊天律师事务所律师。被告：阜阳市园林管理局，住所地安徽省阜阳市颍州北路287号清颍公园院内，统一社会信用代码12341200485859576。法定代表人：马西荣，该局局长。委托诉讼代理人：韦东，安徽风采律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐栋林，安徽风采律师事务所实习律师。原告陆民诉被告阜阳市园林管理局房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陆民的委托诉讼代理人孙超，被告阜阳市园林管理局的委托诉讼代理人韦东、徐栋林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陆民向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告签订的《阜阳市市直行政事业单位国有资产租赁合同书》；2、依法判令被告返还租金15,840元及履约保证金10,000元，合计25,840元；3、依法判令被告赔偿原告损失60万元；4、本案的诉讼费用、鉴定费由被告承担。事实和理由：2012年9月29日，原、被告签订《阜阳市市直行政事业单位国有资产租赁合同书》一份，被告将位于梅园内一处约180平方米的建筑物租赁给被告使用，租赁期限六年，自2012年12月22日起至2018年12月21日止；第一年租金为人民币14,400元。合同签订时同时收取；第二年至第六年租金在上一年度租金标准上增加10%收取；原告必须先于该合同签订前向被告交纳履约保证金叁万元；同时，约定了双方的权利义务及违约责任。原告按约定交纳了履约保证金叁万元。被告将租赁房屋交付原告后，原告即进行了装修。原告装修完毕刚经营了一年的时间，被告以政府不允许租赁为由，要求原告停止经营。随后，原告与被告进行协商赔偿事宜，被告以各种理由一拖再拖。原告诉至人民法院，请求支持原告的诉讼请求。阜阳市园林管理局辩称，陆民起诉的部分事实不清，证据不足；阜阳市园林管理局同意返还陆民租金及履约保证金，但陆民要求赔偿鉴定的损失，请求依法驳回；双方已于两年前解除合同，因此阜阳市园林管理局不应承担经营损失以及看护损失。双方当事人对举证的身份证、租赁合同、装饰工程（预）算书、组织机构代码证、法定代表人证明、皖监发［2014］2号文件、阜城建［2014］251号文件、通知函告，真实性均无异议，予以认定；陆民举证评估意见书，评估装修损失客观存在，予以认定；经营性损失及看护损失，无相关证据佐证，不予认定；陆民举证的评估费，参照认定的情况，酌情确认。本院经审理认定事实如下：2012年，阜阳市园林管理局委托拍卖公司公开拍租位于阜阳市北京西路与古泉路交汇的梅园内一建筑面积为约180平方米的仿古建筑，陆民通过投标的方式，取得上述建筑物2012年12月22日至2018年12月21日的租赁权后，阜阳市园林管理局（甲方）与陆民（乙方）签订《阜阳市市直行政事业单位国有资产租赁合同书》一份，合同约定：第一条合同标的及使用用途1、合同标的：甲方将位于梅园内一处建筑物出租给乙方使用，该建筑位于北京西路与古泉路交汇的梅园内，仿古建筑，建筑面积约180平方米。2、甲方以合同标的现状移交给乙方使用；合同期满，乙方需将合同标的完整归还甲方。3、签订本合同之前，甲方已告知乙方该合同标的未设定抵押等情况。4、乙方对合同标的已进行了实地了解，同意依照本合同规定的条款租用该资产。5、使用用途：乙方租用合同标的只能用于茶室、影楼、咖啡酒吧、艺术培训、文化艺术品展览销售等，不能作为饭店使用，如乙方单方面改变合同约定用途或未经甲方同意擅自改变合同约定用途的，甲方有权单方面解除合同并将合同标的收回。第二条租赁期限本合同的有效期限为六年，即从2012年12月22日起至2018年12月21日止。第三条有关租金缴纳的规定1、租金标准：（1）第一年租金标准：乙方使用合同标的的第一年租金为人民币壹万肆仟肆佰元整（￥14,400.00元）。（2）第二年至第六年租金标准：在上一年租金标准上增加10%的租赁费。……。第四条有关履约保证金、水、电等费用的规定1、履约保证金：乙方须先予本合同签订前向甲方交纳履约保证金人民币叁万元（￥3万元）。乙方所交纳的履约保证金在合同期限内不计利息。2、合同履行完毕，在乙方无违约情形下，甲方按乙方提供的甲方开出的履约保证金凭证原件在7个工作日内退还（无息）。……。第八条合同的变更、解除与终1、双方可以协商变更或终止合同。……。6、因不可抗力致使合同无法继续履行的，甲方有权单方解除合同。由此给乙方造成的损失，甲方不负责赔偿。7、合同有效期间，因城市规划、城市公益事业建设等原因致使合同无法继续履行需解除的，甲方有权单方解除合同，由此给乙方造成的损失，甲方不负责赔偿；在解除之前，由甲方提前壹个月通知乙方。……。第十二条免责条款1、因自然灾害、政策变动等不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙方互不承担责任。2、因国家政策、国家建设需要征用或拆除、改造合同标的物，对甲、乙方造成损失的，互不承担责任，乙方无条件搬迁。政府因以上行为给予的补偿，除经核准的乙方室内装修费用归乙方所有外，其余补偿全部归甲方所有。3、因上述第1、2项原因而终止合同的，租金按照实际使用的天数计算，多退少补。第十四条其他约定的事项1、本合同未尽事宜，甲乙方另行协商达成补偿协议，补偿协议是构成本合同的组成部分，具有同等法律效力。……。3、本合同自签字盖章后生效。本合同正本一式四份，甲方、乙方和监督方（市住建委、市财政局）各执一份，副本若干份。甲方：阜阳市园林管理局盖章，法定代表人陈磊签名、委托办理人徐发才签名，乙方：陆民签名，监督方：阜阳市住房和城乡建设委员会、阜阳市财政局盖章。合同签订后，陆民按合同约定交纳了保证金30,000元和第一年度、第二年底的租金。陆民经阜阳市园林管理局同意对租赁的场地进行了装饰装修，并以装饰装修需要从阜阳市园林管理局领回保证金20,000元。经审理另查明：2014年6月14日，安徽省监察厅、安徽省住房和城乡建设厅、安徽省文化厅、安徽省工商行政管理局、安徽省旅游局联合发出皖监发［2014］2号《关于对历史建筑、公园等公共资源中的私人会所进行专项清理工作的通知》，针对历史建筑、公园等公共资源中实行会员制的会所、只对少数人开发的场所、违规出租经营的场所进行专项清理。2014年11月28日，阜阳市园林管理局发出书面《通知》，内容为：“陆民：你于2012年9月29日承租梅园内一处建筑用于开办梅园茶楼，现因政策法律变化，你承租用于开办茶楼等的行为严重违反了中央办公厅、国务院办公厅《关于严禁在历史建筑、公园等公共资源中设立私人会所的暂行规定》，现经2014年11月24日会议研究决定，请你接到本通知之日起，立即通知装饰”。陆民遂停止装修、经营，要求阜阳市园林管理局赔偿损失未果，诉至本院。本案在审理过程中，陆民申请对其装饰装修损失、经营损失、看护损失进行鉴定。经本院委托，安徽笑天木子价格评估有限公司于2018年3月30日作出皖笑天价评字［2018］0134号《价格评估意见书》评估结论为：装饰装修损失为175,745元；经营损失为390,000元；看护损失为198,000元。陆民支付评估费19,000元。本院认为，阜阳市园林管理局、陆民的租赁合同履行过程中，阜阳市园林管理局为了贯彻、落实国家和地方政府的相关规定和政策，按照中央办公厅、国务院办公厅《关于严禁在历史建筑、公园等公共资源中设立私人会所的暂行规定》、皖监发［2014］2号《关于对历史建筑、公园等公共资源中的私人会所进行专项清理工作的通知》的要求，收回出租房屋的行为，是因政府政策的调整，导致不能继续履行合同或不能实现合同目的，属于最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定的，合同当事人意志之外的客观情况发生重大变化的情形，不属于违约行为，不应承担违约责任。陆民要求解除租赁合同及返还保证金10,000元、租金15,840元的诉讼请求，阜阳市园林管理局表示同意，本院予以支持。陆民应于本判决生效之日起十日内退还租赁的建筑物。陆民通过公开拍租的方式，与阜阳市园林管理局签订的租赁合同，且经阜阳市园林管理局同意，按照租赁合同约定的用途进行的装修，其在履行合同过程中，已尽到谨慎注意义务，因政策性原因解除租赁合同后，陆民对租赁房屋的装饰装修，也随租赁的房屋一并交付阜阳市园林管理局，按照公平原则，陆民投入装饰装修损失的现有价值，阜阳市园林管理局应当给予补偿。安徽笑天木子价格评估有限公司作出的评估结论，系具有评估资质的评估机构出具，真实、客观，本院予以确认。阜阳市园林管理局应参照评估价值补偿陆民的装饰装修损失。解除合同赔偿预期可得利益，是以合同的相对方存在违约行为作为前提，阜阳市园林管理局因政策调整，致使合同无法继续履行，属于情势变更的情形，不存在违约行为，且陆民未举证其已支付看护人员费用的证据，要求赔偿经营损失及看护损失的主张，没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告陆民与被告阜阳市园林管理局签订的《阜阳市市直行政事业单位国有资产租赁合同书》，原告陆民退还租赁被告阜阳市园林管理局的建筑物。二、被告阜阳市园林管理局补偿原告陆民装饰装修损失175,745元。三、被告阜阳市园林管理局返还原告陆民保证金10,000元、房屋租金15,840元，合计25,840元。四、驳回原告陆民的其他诉讼请求。上述第一、二、三项判决条款于本判决生效之日起十日内履行完毕。案件受理费10,058元，减半收取5,029元，评估费19,000元，合计24,029元，由原告陆民负担14,029元，被告阜阳市园林管理局负担10,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  黄朝辉二〇一八年四月二十五日书记员  郝兰兰