广西壮族自治区百色市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂10民终930号
上诉人（一审原告）：黄凤兰，女，1986年9月8日出生，壮族，居民，住乐业县。
委托代理人：梁锦达，广西桂百律师事务所田林分所律师。
被上诉人（一审被告）：乐业县兴业房地产开发有限责任公司，住所地：乐业县公路局稽征站（小吃街）旁。
法定代表人：黄莉星，总经理。
委托代理人：黄荣高，广西齐川律师事务所律师。
上诉人黄凤兰因房屋买卖合同纠纷一案，不服乐业县人民法院（2016)桂1028民初872号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月12日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，于2017年6月26日通知双方当事人到庭进行法庭调查。上诉人黄凤兰委托代理人梁锦达、被上诉人乐业县兴业房地产开发有限责任公司委托代理人黄荣高到庭接受法庭调查。本案现已审理终结。
黄凤兰上诉请求：一、撤销原判；二、判令被上诉人向上诉人支付违约金55972元；三、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定上诉人没有依法依约缴纳住宅维修基金是错误的。合同虽然有约定住宅专项维修资金由上诉人缴纳，但没有约定缴纳的金额和时间。2016年10月7日，被上诉人将房屋交给上诉人才通知需缴纳住宅专项维修资金，但没有告知缴纳金额。上诉人并不是不愿意缴纳住宅专项维修资金，而合同没有约定具体缴纳的金额和时间。二、一审认为被上诉人不应承担违约责任是错误的。一审认为被上诉人实际交房时间已超过合同约定的时间，但交房时上诉人未缴纳住宅专项维修基金，故不支持上诉人的诉讼请求。合同约定交房时间是2015年12月31日前，实际交房时间是2016年10月7日。根据《住宅专项维修资金管理办法》第十二条规定，缴纳住宅专项维修资金是在办理房屋入住手续前。缴纳该资金并不是在合同签订以后就缴纳，应当在出卖人通知交房的时候才缴纳。一审认定错误，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
乐业县兴业房地产开发有限责任公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人确未按《住宅专项维修资金管理办法》规定及商品房买卖合同约定缴纳住宅专项维修资金。住宅专项维修资金专项用于住宅公用部门、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，可以保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用。住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有人决策、政府监督的原则。业主大会成立前，由建设（房地产）主管部门负责管理。业主大会成立后，划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。所以，具有公共性、公益性及强制性，业主不能出于个人原因不缴纳。《住宅专项维修资金管理办法》对缴纳数额及时间由明文规定，商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住房专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。未按本办法规定交存首期住宅维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定及《补充协议》第四条约定住宅专项维修基金的缴纳。被上诉人受自然灾害、政府行为等不可抗力因素影响工程进度，上诉人催促交房，被上诉人已经明确告知必须缴纳住房专项维修资金，而上诉人没有缴纳。2016年10月，被上诉人通知上诉人缴纳住房专项维修资金和接收房屋办理入住手续，但上诉人没有自行或委托被上诉人代为缴纳住房专项维修资金，更没有办理入住手续，直到本次诉讼过程中，也未缴纳住房专项维修资金。上诉人明显违反了法律强制性规定及商品房买卖合同约定。因上诉人未缴纳住房专项维修资金，被上诉人有权不交房，并不承担逾期交房的违约金。请二审维持原判。
一审法院认定事实：2015年8月20日，作为买受人的原告与作为出卖人的被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发建设的位于乐业县邮政局西面的乐业县兴业商贸城（一期）10楼1003号商品房1套，建筑面积共123.76平方米，单价为每平方米3230.45元，总价款为399800元；买受人采取贷款方式（公积金贷款）付款，签订合同前，买受人已向出卖人支付定金80800元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款，余款319000元向贷款机构申请贷款支付；出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房，除不可抗力外，出卖人未按约定时间将该商品房交付买受人的，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算买受人支付全部房价款万分之五的违约金；买受人应当按照有关规定交纳住宅专项维修资金，住宅专项维修资金属于业主所有，买受人未交纳住宅专项维修资金的，出卖人不得将商品房交付买受人，出卖人不能在当地房产管理所办理登记备案。原告于2015年7月7日向被告支付了80800元定金，并于2015年10月22日交清了全部购房款399800元。被告未按合同约定的期限（2015年12月31日前）交付房屋。直至2016年10月7日，被告才将房屋交付给原告，原告对房屋进行了装修、使用。2016年10月24日，原告以被告逾期交房违约为由诉至一审法院，提出上述诉讼请求。另查明，诉讼过程中，原告未向乐业县房产管理局交纳住宅专项维修资金。
一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》依法成立，受法律保护，当事人应当依照合同的约定履行自己的义务。该合同第二十二条约定：“买受人应当按照有关规定交纳住宅专项维修资金，住宅专项维修资金属于业主所有。买受人未交纳住宅专项维修资金的，出卖人不得将商品房交付买受人。”中华人民共和国国务院令第379号公布的《物业管理条例》第五十三条规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。”中华人民共和国建设部、财政部第165号令公布的《住宅专项维修资金管理办法》第十二条规定：“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。”第十三条规定：“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。”第三十六条规定：“开发建设单位违反本办法第十三条规定将房屋交付买受人的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以3万元以下的罚款。”由此可见，住宅专项维修资金是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，属于业主所有，不得挪作他用，具有公共性、公益性。缴纳住宅专项维修资金的义务是一种旨在维护共同或公共利益的法定义务。原告应依法依约缴纳住宅专项维修资金，未缴纳前，被告有权不交付房屋。虽然被告实际交房时间已超过合同约定的时间，但交房时，原告仍未缴纳住宅专项维修资金，在此前提下，原告请求被告承担逾期交房的违约责任于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条及参照中华人民共和国国务院令第379号公布的《物业管理条例》第五十三条、中华人民共和国建设部、财政部第165号令公布的《住宅专项维修资金管理办法》第十二条、第十三条、第三十六条的规定，判决：驳回原告黄凤兰的诉讼请求。案件受理费1200元，由原告黄凤兰负担。
二审期间，上诉人与被上诉人均无新证据向法庭提交。
二审期间，上诉人与被上诉人对一审查明的事实无异议。
二审查明：被上诉人施工期间，因乐业县水利电业有限公司线路检修时间停工计26天，乐业县旅游投资开发有限公司举办山地户外挑战赛实行交通管制停工4天，乐业县自来水厂水管维修停工16天，凌云县公路管理局对省道206线K42+400-K42+880路段修复停工90天。此外一审查明的事实属实，本院予以确认。
本案争议焦点：被上诉人是否构成逾期交房，应否向上诉人赔偿逾期交房违约金。
本院认为，上诉人与被上诉人2015年8月20日签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定“买受人委托出卖人代交住宅专项维修资金”，而双方在《补充协议》第四条中又约定“房屋的各项税费、专项维修资金等由买受人自行承担，以上费用按政府相关部门规定由买受人负责缴纳”，双方对专项维修资金应于何时缴纳、怎么缴纳没有明确约定。依商品房买卖交易惯例，专项维修资金一般由出卖方代收后转交房管部门，出卖方不代收的，也要在通知交房时告知买受方缴纳专项维修资金以及交存专项维修资金的建筑面积，以便计算专项维修资金数额。合同约定的交房时间是2015年12月31日，交房期限届满时，被上诉人既没有通知上诉人交房，也没有通知上诉人缴纳住宅专项维修资金，当然被上诉人也就无从审查上诉人是否缴纳了住房专项维修资金，接收房屋办理入住手续是否完备。直至2016年10月7日，被上诉人才将房屋交给上诉人并通知缴纳住宅专项维修资金。因此被上诉人提出的因上诉人未缴纳住宅专项维修资金而拒绝交房的抗辩理由不成立。被上诉人交房期限届满时未能交付房屋，违反了合同的约定，应当承担逾期交房的违约责任，上诉人要求被上诉人按合同支付逾期交房违约金的请求，应予以支持。被上诉人主张因受降雨、市政停水、电力公司停电整修、政府对交通限期管制、建筑石料运输通道被堵等不可抗力因素导致停工的，应从逾期交房时间里扣减。对此本院认为，停水停电、交通管制等情形，属于被上诉人无法克服的客观因素，构成不可抗力的范畴，被上诉人因为这些因素而停工的，停工天数应从逾期交房时间里扣减。施工期间，因为乐业县水利电业有限公司线路检修26天，乐业县旅游投资开发有限公司举办山地户外挑战赛实行交通管制4天，乐业县自来水厂水管维修16天，凌云县公路管理局对省道206线K42+400-K42+880路段修复90天，因而导致停工136天，应从逾期交房时间里扣减。被上诉人未能提供气象部门的天气记录以及施工日志等证据证明因降雨而停工的天数，且在商品房买卖合同中也没有因降雨而停工的天数应从交房时间中扣减的约定，故对被上诉人主张降雨天气为不可抗力因素，其停工天数应予扣减，本院不予采信。被上诉人逾期交房时间从2016年1月1日至2016年10月7日共计280天，扣除因故停工136天，被上诉人逾期交房时间应为144天，按逾期交房违约金每日以全部房价款万分之五计算的约定，被上诉人应支付的违约金为：399800元×5/10000×144天=28785.6元。上诉人诉请违约金过高，合理部分本院予以支持。综上所述，一审认定基本事实清楚，适用法律正确，但实体处理不当，本院予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项和第一百七十五条的规定，判决如下：
一、撤销乐业县人民法院（2016)桂1028民初872号民事判决；
二、由被上诉人乐业县兴业房地产开发有限责任公司支付上诉人黄凤兰逾期交房违约金28785.6元；
三、驳回上诉人黄凤兰的其他诉讼请求。
一审案件受理费1200元，由上诉人黄凤兰负担600元，被上诉人乐业县兴业房地产开发有限责任公司负担600元；二审案件受理费1199元，由上诉人黄凤兰负担599.5元，由被上诉人乐业县兴业房地产开发有限责任公司负担599.5元。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则按中国人民银行同期流动资金贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息，债权人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向一审法院申请执行。
本判决为终审判决。
审判长 凌文楼
审判员 凌 除
审判员 玉 江
二〇一七年八月二十九日
书记员 庞璐钰