广东省台山市人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0781民初276号原告：伍炳源，男，1958年1月19日出生，汉族，住台山市。委托诉讼代理人：李世清，广东律客律师事务所专职律师。被告：容春燕，女，1963年2月7日出生，汉族，住台山市。被告：姚焕强，男，1962年10月7日出生，汉族，住台山市。上述二被告的共同委托诉讼代理人：吴许坤，广东维盛律师事务所专职律师。原告伍炳源与被告容春燕、姚焕强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告伍炳源的委托诉讼代理人李世清和被告容春燕、姚焕强的共同委托诉讼代理人吴许坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。伍炳源向本院提出诉讼请求：1.解除伍炳源与容春燕于2011年11月7日订立的《厂房租赁合同》，容春燕立即搬离承租铺位并将承租铺位交还给伍炳源；2.容春燕立即清偿欠付租金453600元、逾期违约金238140元、管理费22860元和水电汽费34317元（以上合计748917元，暂计至2016年12月，并从2017年1月起按每月13235元支付铺位占用费直至交还承租铺位给伍炳源时止）；姚焕强对容春燕的债务承担连带清偿责任。事实和理由：容春燕为设立食品加工厂而于2011年11月7日与伍炳源订立《厂房租赁合同》，约定容春燕承租伍炳源位于台山市台城北坑村委会西安村前洞港B座17号-20号铺位及21号铺位7、8卡位合共1260平方米，租赁期限从2012年3月1日起至2027年2月30日止，每月租金12600元、管理费每平方米5角，租金从2012年3月1日起计收，并应在每月5日前交清当月租金，每逾期一月另计收3%滞纳金，如容春燕拖欠租金两个月以上，伍炳源可以终止合同，收回租赁标的物，并向容春燕索取经济赔偿。容春燕承租后，初期尚能按时缴交租金及各项费用，但从2014年1月份起，一直拖欠租金、管理费和水电费等费用，虽经伍炳源一再催收，但容春燕仍没有支付，并于2016年11月出具欠费明细表，确认截止于2016年11月欠付租金、管理费和水电汽费合共497542元。至2016年12月底，容春燕尚欠租金453600元、逾期违约金238140元、管理费22860元和水电汽费34317元，合计748917元。因容春燕的违约行为，已给伍炳源造成巨大的经济损失，根据相关法律规定，容春燕应承担前述债务的清偿责任。姚焕强是容春燕的丈夫，容春燕的债务发生在夫妻关系存续期间，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，姚焕强应对容春燕的债务承担连带清偿责任。容春燕、姚焕强承认伍炳源在本案中所主张的事实，但认为，容春燕、姚焕强主体不适格，请求法院驳回伍炳源全部诉讼请求，理由如下：1.容春燕不是适格诉讼主体，案涉合同虽然是容春燕以个人名义与伍炳源所签，但双方明确约定容春燕是为了设立台山市枫霖阁食品有限公司（以下简称“枫霖阁公司”）而租赁伍炳源的厂房，合同签订以后，伍炳源亦配合容春燕设立枫霖阁公司，可见伍炳源清楚容春燕订立合同的目的，在枫霖阁公司设立后至今数年，合同实质承租方已由容春燕变更为枫霖阁公司，在合同履行过程中，枫霖阁公司一直向伍炳源履行合同义务，并享有占有、使用案涉厂房的权利，伍炳源亦一直是向枫霖阁公司主张权利，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条第二款“公司成立后对前款规定的合同（发起人为设立公司以自己名义对外签订合同）予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”的规定，伍炳源已向枫霖阁公司主张权利，其不可能通过任何形式向容春燕主张案涉权利；2.姚焕强更不是适格的被告，容春燕设立枫霖阁公司后没有任何盈利，容春燕并没有将枫霖阁公司的经营收益用于家庭使用，姚焕强也不可能从枫霖阁公司经营中收取任何利益；3.伍炳源主张的违约金过高，要求人民法院依法调整。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。容春燕、姚焕强承认伍炳源在本案中主张的事实，故对伍炳源主张的事实予以确认。伍炳源与容春燕订立的《厂房租赁合同》是当事人的真实意思表示，没有违反有关法律、法规的规定，为有效合同，应受法律保护。双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。容春燕从2014年1月起未按照约定的期限支付租金和其他费用，至今已超过三年，其行为已违约，双方约定的一方解除合同的条件已成就，伍炳源以诉讼的方式通知对方解除合同并请求返还租赁物，符合合同约定且不违反法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，容春燕应根据其占有使用案涉厂房的情况赔偿损失。伍炳源的损失可参照合同约定计算，包括每月租金12600元和相应的逾期违约金、每月管理费630元（每平方米5角）及水电汽费，上述款项应从2014年1月起计至容春燕返还厂房日止，暂计至2016年12月底为租金453600元、管理费22680元、水电汽费34317元，合计510597元。关于枫霖阁公司成立后《厂房租赁合同》的承租人是否变更的问题。容春燕主张枫霖阁公司成立后案涉合同的承租人由容春燕变更为枫霖阁公司，从《中华人民共和国合同法》（以下简称“合同法”）第五章的有关规定看，合同的变更仅指合同内容的变更，合同主体的变更称为合同的转让，因此，容春燕实际上是主张其转让合同。合同法第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”容春燕未提供证据证明其经伍炳源同意将自己在合同中的权利和义务一并转让给枫霖阁公司，因此，对于容春燕上述主张，本院不予采纳。至于容春燕所依据的《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条第二款的规定，由于该司法解释条文仅赋予合同相对人请求公司承担合同责任的权利而未限制其请求发起人承担合同责任的权利，且该条第一款明确规定“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。”因此，容春燕为设立枫霖阁公司以自己名义对外签订合同，伍炳源作为合同相对人请求容春燕承担合同责任，本院予以支持。关于伍炳源、容春燕约定的逾期违约金是否过高及应否调整的问题。合同法第一百一十四条第二款规定：“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”具体到本案，容春燕逾期付款造成伍炳源的损失应是容春燕欠付的租金被占用的损失，在伍炳源未举证证明其另有其他损失的情况下，其资金被占用的损失应是利息损失。《厂房租赁合同》约定逾期支付租金的滞纳金按每月百分之三的标准计收，明显过分高于中国人民银行同期同类贷款基准利率，本院以伍炳源的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，将本案逾期违约金的计付利率标准调整为中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮百分之三十，即容春燕应付的逾期违约金具体表述如下：从2014年1月起，容春燕每月所欠租金相应的违约金分别以12600元为基数，均按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮百分之三十的利率标准从当月5日起计至容春燕实际返还案涉厂房时止。关于案涉债务是否属夫妻共同债务的问题。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条第一款“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款（夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿）规定情形的除外。”的规定，伍炳源就容春燕、姚焕强婚姻关系存续期间容春燕以个人名义所负债务主张权利，应当按夫妻共同债务处理，由容春燕、姚焕强共同清偿。容春燕、姚焕强既未主张亦未举证证明伍炳源与容春燕明确约定案涉债务为容春燕的个人债务或属于婚姻法第十九条第三款规定的情形，对于容春燕、姚焕强主张案涉债务不属夫妻共同债务，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告伍炳源与被告容春燕于2011年11月7日订立的《厂房租赁合同》；二、被告容春燕于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告伍炳源返还坐落于台山市台城北坑村委会西安村前洞港B座17号-20号铺位及21号铺位7、8卡位的房屋；三、被告容春燕、姚焕强于本判决发生法律效力之日起十五日内共同向原告伍炳源赔偿实际返还上述房屋前的租金、管理费、水电汽费损失，计至2016年12月底共510597元，从2017年1月起按每月13230元的标准计算；四、被告容春燕、姚焕强于本判决发生法律效力之日起十五日内共同向原告伍炳源支付逾期违约金（从2014年1月起，每月所欠租金相应的违约金分别以12600元为基数，均按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮百分之三十的利率标准从当月5日起计至被告容春燕实际返还上述房屋时止）；五、驳回原告伍炳源的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24887元，减半收取计12443元，由原告伍炳源负担100元，被告容春燕、姚焕强共同负担12343元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员 朱  新  怡二〇一七年三月二十八日书记员 叶合灼（代）