江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第00978号
上诉人（原审被告、反诉原告）顾建林。
委托代理人冯海天，江苏大名大律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）王志刚。
委托代理人周平平，江苏锦同律师事务所律师。
委托代理人蒯志鹏，江苏锦同律师事务所律师。
上诉人顾建林因承包经营合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院作出的（2014）吴开民初字第528号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：原审原、被告于2012年12月18日签订合作协议书一份，约定由甲方（王志刚）将天志峰酒家托交乙方（顾建林）全面负责，甲方不干预乙方的经营，也不负任何责任；结算方式为先交钱后经营，乙方第一年上交甲方8万元（包括租金7万元在内），后两年每年上交甲方10万元，如形势好，则补交第一年的2万元；以及其他内容。同日，原审原、被告又签订了合作协议附件一份，约定如乙方无法继续经营，可以想法转让酒店，转让费甲乙双方按6：4分成；酒店租金由甲方上交，与乙方无关；租赁期为3年，自2012年12月18日起。同日，原审被告还向原审原告出具欠条一张，内容为“今欠房租金人民币捌万元正”。后双方又于2012年12月26日签订合作补充协议一份，约定若乙方在三年内，因任何经营问题，终止经营（应提前2个月通知甲方），甲乙双方无权单独转让饭店；若甲乙双方同意转让，则按原协议甲6乙4分成转让费用；甲方与木渎旅游公司的合同上的租金，应由甲方交纳，在乙方交纳给甲方租金后，甲方应及时交纳房租，以确保乙方的正常经营；以及其他内容。上述协议签订后，原审被告向原审原告支付了1万元，并于2012年12月19日向苏州市木渎旅游发展实业有限公司管理分公司交纳了房租4万元。
另查明，就本案涉案酒店店面，原审原告与案外人苏州市木渎旅游发展实业有限公司管理分公司于2010年7月1日签订房屋租赁合同，租期为2010年7月25日至2013年7月24日，租金为7万元每年。合同到期后，双方未再签订书面的租赁合同。
审理中，原审原告王志刚同意从承包费中扣除原审被告代为支付的房租4万元。
上述事实，由原审原告王志刚提供的合作协议书、合作补充协议、欠条，原审被告提供的合作协议书附件、房租付款收据，法庭制作的笔录材料及当事人陈述在卷予以证实。
原审原告王志刚诉称，其系吴中区木渎天志峰酒家经营者，2012年12月18日，其与原审被告签订合作协议书一份，约定由原审被告承包该酒店进行经营，结算方式为：先交钱后经营，原审被告第一年应向其支付8万元，后两年每年支付10万元，如经营情况好，原审被告还需补交第一年承包费2万元。后原审被告实际仅支付了1万元，故其诉至法院，要求判令原审被告支付承包费170000元。后原审原告变更诉请，要求判令原审被告支付截至2014年11月3日的承包费人民币117500元（已扣除原审被告垫付的房租40000元）。
原审被告顾建林提起反诉，要求解除其与反诉原审被告之间的合作协议书及相关附件、补充协议；反诉原审被告赔偿其后续的装修、设备投入损失，计人民币197865元。
原审法院认为：原审原告与案外人苏州市木渎旅游发展实业有限公司管理分公司关于本案所涉酒店房屋的租赁合同在2013年7月24日到期后，原审被告作为酒店的实际经营者仍继续使用房屋，而苏州市木渎旅游发展实业有限公司管理分公司至今未提出异议，故在此期间原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。原审原、被告签订合作协议书及附件、合作补充协议书，约定将酒店的经营权转让给原审被告，并由原审被告向原审原告支付承包费（含房屋租金），可以认定原审原告将酒店房屋一并转租给原审被告。现原审原告要求原审被告支付截至2014年11月3日的承包费117500元（扣除原审被告代为支付的房租40000元），因在此期间原审原、被告之间的合作协议合法有效，双方均应按约履行，故对原审原告的该诉请，原审法院予以支持。原审被告提出酒店房屋存在漏水及排污不畅的问题，但未提供证据证明上述问题给其造成的损失大小，且这些问题现均已解决，故原审法院对此不予采纳。反诉原审原告称反诉原审被告隐瞒涉案酒店店面在2013年7月份到期的事实，但未提供证据证明该事实对其经营产生了任何影响；其还称酒店店面因漏水及排污不畅导致无法经营，但依据不足，以上事实均不足以说明合同已符合解除的条件，故对反诉原审原告要求解除合同及要求反诉原审被告赔偿其损失的诉请，原审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第二百三十六条，《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第十五条之规定，判决如下：一、原审被告顾建林于判决生效之日起十日内支付原审原告王志刚截至2014年11月3日的酒店承包费人民币117500元。二、驳回反诉原审原告顾建林的反诉请求。本案本诉部分案件受理费减半收取为1850元，反诉部分案件受理费3529元，合计人民币5379元，由原审原告王志刚负担525元，原审被告顾建林负担4854元。
上诉人顾建林不服原审判决，向本院提起上诉称：
被上诉人隐瞒了其与木渎旅游发展有限公司管理分公司就涉案酒店的租期至2013年7月不到一年即到期的情况，与上诉人签订了三年期的承包合同，且要求上诉人将租金交给被上诉人再支付给木渎旅游公司，对未交租金给旅游公司承担何种违约责任未做约定，属于不平等协议，存在欺诈及误导。
2013年7月25日，被上诉人与目的旅游公司的租约到期，始终未签订新的租赁合同，使双方的权利义务处于不确定状态，直接影响了上诉人的正常经营。对于房屋的官网设施问题，上诉人未主动出面解决，最终由上诉人与木渎旅游公司交涉后解决。对此前的损失及之后的租金支付，木渎旅游公司均同意弥补。在本案诉至法院前，上诉人多次要求被上诉人共同前往木渎旅游公司交纳租金，被上诉人均不配合。
若上诉人作为酒店实际经营者使用房屋，租赁关系应存在于上诉人与木渎旅游公司之间，相应的租金应由上诉人直接交付给木渎旅游公司；若认定为转租，则被上诉人应对转租期间的房屋问题承担义务，因房屋存在漏水及排污问题给被上诉人造成的经营损失承担赔偿责任。此外，木渎旅游公司多次要求上诉人直接向其交付租金，在上诉人饭店亦有签单抵扣租金的情况，就漏水问题也有租金减免的意思表示。若将超出实际应付的租金付给被上诉人，必然导致新的争议及矛盾。上诉人向苏州市木渎旅游发展实业公司管理分公司支付租金8万元，截至2014年12月31日前的租金已付清。
旅游公司与被上诉人之间对于转租并无任何约定，即使旅游公司同意转租，超过剩余租赁期限的部分也应认定为无效。
综上所述，原审法院认定事实不清，适用法律错误。请求二审法院撤销原审判决，依法改判或将本案发回重审。
被上诉人王志刚二审辩称，对于上诉人向旅游公司支付的8万元租金予以认可，同意予以扣除。
二审另查明，上诉人顾建林与被上诉人王志刚在二审中同意，截至2014年11月3日前的涉案房屋租金，由上诉人顾建林与出租方苏州市木渎旅游发展实业公司管理分公司结算付清。二审查明的其他事实与原审查明的事实相一致。
本院认为，根据上诉人顾建林与被上诉人王志刚签订的合作协议约定，不违反法律规定，合法有效。涉案房屋租赁合同到期后，出租方并未向被上诉人提出收回房屋或解除租赁合同，故租赁合同转为不定期租赁合同。直至二审期间，出租方并未向上诉人要求返还房屋，故并未因租期影响到上诉人的经营，且上诉人亦向出租方交纳了租金。被上诉人未能及时交付租金，上诉人为避免损失的扩大向出租方交纳租金行为正当，应在承包费中抵扣。但鉴于被上诉人诉讼主张的承包费截至2014年11月3日，故本院对抵扣代付的租金即扣除租金部分亦计算至该日期，对于之后的费用，双方另行结算。双方当事人一致确认2014年11月3日之前的租金由上诉人与出租方结算付清符合自愿原则，在本案中不再涉及该部分租金。上诉人认为被上诉人对房屋漏水及排污不畅承担责任并要求解除双方之间的合作协议，没有事实和法律依据，原审法院未予支持正确。
综上所述，二审中出现了新的情况，对于原审判决本院予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十六条之规定，判决如下：
一、变更苏州市吴中区人民法院作出的（2014）吴开民初字第528号民事判决第一项为：顾建林于本判决生效之日起十日内支付王志刚截至2014年11月3日的酒店承包费26250元；
二、驳回王志刚其他诉讼请求；
三、维持原审判决第二项。
一审本诉部分案件受理费减半收取为1850元，反诉部分案件受理费3529元，合计人民币5379元，由王志刚负担1614元，顾建林负担3765元；二审案件受理费3700元，由王志刚负担1100元，顾建林负担2600元
本判决为终审判决。
审 判 长 杨恩乾
审 判 员 孙 毅
代理审判员 黄学辉
二〇一五年七月二十七日
书 记 员 毛莉莉