南京市秦淮区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）秦红民初字第396号
原告吴建华（反诉被告），南京市秦淮区吴建华百货超市店业主。
委托代理人芮敏，江苏益和律师事务所律师。
被告南京远业农产品有限公司（反诉原告，下称南京远业公司），住所地南京市秦淮区光华路10号。
法定代表人杨志龙，该公司总经理。
委托代理人孙君平，江苏金港律师事务所律师。
委托代理人严震，南京佳民律师事务所律师。
原告吴建华（反诉被告）与被告南京远业公司（反诉原告）
房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴建华（反诉被告）及其委托代理人芮敏，被告南京远业公司（反诉原告）的法定代表人杨志龙及其委托代理人孙君平、严震到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴建华（反诉被告）诉称，2011年11月11日双方当事人签订《房屋租赁合同》，合同约定南京远业公司将坐落于南京市秦淮区宏光路中牌楼西118号一间房屋（砖混结构，建筑面积423平方米）租赁给吴建华，用途为超市，租期至2014年11月20日，年租金16万元。该房屋附属门头门面房及楼上二层等为建章建筑，对此，吴建华并不知情，在租赁期间即2012年9月被主管部门强拆，导致屋顶、墙面多处漏水渗水，并造成吴建华超市内大量商品腐坏。依据双方合同的约定及相关法律规定，上述损失及费用应由南京远业公司承担。该房屋现状已根本不适合正常营业使用，吴建华多次与南京远业公司协商修缮赔偿事宜，未果，故诉至法院，1、要求判令解除吴建华、南京远业公司之间的《房屋租赁合同》。2、判令南京远业公司承担吴建华经济损失577444元。3、由南京远业公司承担本案诉讼费用。
被告南京远业公司（反诉原告）辩称，要求南京远业公司赔偿577444元没有理由及依据。漏水的过错，首先南京远业公司无法控制房屋违建的形成，该房屋二楼出租给丁文海，且丁文海当时正在法院诉讼，二楼拆除后南京远业公司确实无法进行房屋维修。吴建华对违建的情况应当是明知的，因为南京远业公司提供的房产证记载的面积是253平方米，而租赁合同签订的面积是423平方米，其完全可以考虑到多余的面积可能存在违章的情形，房屋租金的约定也是根据房屋的合法面积和其他实际存在面积来确定的。吴建华自漏水之后，一直经营至今，恰恰说明该房屋所谓漏水不存在，或者对其经营不产生严重影响。租赁合同和相应的法律规定及司法解释均未对该类情形确定可以解除合同，最多是由南京远业公司承担相应的漏水维修义务而已，或者是强制南京远业公司进行维修，或者由南京远业公司承担吴建华自行维修所支付的费用。双方合同约定欠租十五日以上南京远业公司有权解除合同。关于本案的责任问题，存在两个责任，一是吴建华因漏水产生的实际损失的责任承担，另外是合同解除后相关的责任承担。对于漏水的责任，吴建华目前未能提供明确的证据予以证明，特别是其所谓的实际经营损失，其提供的纳税单一是吴建华自行申报，二是所谓2万元是销售收入，而不是其经营利润，根本不能证明其实际的经营损失，吴建华损失依据不足。其相邻浴室采取了低廉的加盖防雨薄膜的方式，有效地防止了漏雨的产生，吴建华对其主张的漏雨有放任损失扩大的过错。况且如象吴建华所述严重不能使用，为何现在的货物还在该房屋存放？南京远业公司解除合同的理由成立，而吴建华应当按照相关的司法解释承担6个月的租金损失。即使吴建华的合同解除诉讼请求成立，根据相关的司法解释其最多只能主张六个月内其经营的实际损失，而目前吴建华并不能提供相应损失的依据。吴建华目前提出的数项主张是重复的，所谓的实际经营损失、搬迁费、停业费只能归结为一项实际经营损失。不管是哪种情况，吴建华一直使用该房，应当支付租金或者使用费。综上，吴建华的诉讼请求不能成立。但南京远业公司愿意在法院依法裁判下承担吴建华因漏水造成的相应的实际损失。
被告南京远业公司（反诉原告）反诉称，租赁合同约定的租期自2011年11月21日至2014年11月20日，房租标准为每年16万元，每年支付一次，先付后用。吴建华在承租房屋后，以并不能影响其承租房屋正常使用的所谓屋顶渗漏理由拒交第二年度的租金16万元至今已达六个月，南京远业公司催促无果，故反诉要求：1、确认吴建华、南京远业公司《房屋租赁合同》于2013年5月20日正式解除。2、判令吴建华立即迁出目前仍占用的房屋并向南京远业公司支付欠付的租金8万元，逾期利息2400元及自2013年5月21日至吴建华实际迁出之日的房租或房屋使用费（费用标准按照租赁协议约定的标准计算）。3、判令吴建华向南京远业公司支付违约金8万元。4、判令吴建华承担全部诉讼费用。
针对被告南京远业公司（反诉原告）的反诉，吴建华辩称，请求驳回南京远业公司诉请。法律规定，出租人应当履行维修义务，当事人另有约定的除外。本案中租赁合同并未对房屋维修义务作出特别约定，因此，南京远业公司作为出租人应当履行维修义务，而事实上南京远业公司并未履行维修义务，而且对于吴建华自行维修部分的费用也不肯负担。再者吴建华租金已交至2012年11月20日，但南京远业公司在收到2012年9月27日至2012年11月20日租金的情况下，拒不履行维修房屋的义务，吴建华只能以暂不支付租金进行抗辩，以维护自己的合法权益。另外，自拆违以来，房屋根本不能经营使用，南京远业公司不履行维修房屋义务，应当免除租金。
经审理查明，2011年11月11日，吴建华、南京远业公司签订《房屋租赁合同》一份，约定南京远业公司将坐落于南京市秦淮区宏光路中牌楼西118号一间房屋（砖混结构、建筑面积423平方米）出租给吴建华，用途为超市，租期自2011年11月11日至2014年11月20日，年租金16万元。租金每年结算一次，于每年的11月21日一次性支付给南京远业公司。合同生效当日吴建华支付南京远业公司保证金5万元。第六条约定维修养护责任，即吴建华门头及店招牌须报南京远业公司审批后方可安装使用。第十条约定拖欠租金累计达15天可以终止合同。第十二条约定违约责任，其中约定，任何一方违反合同，按年度租金总额的50%作为违约金支付给守信方。若是吴建华违约，南京远业公司可不退还保证金。吴建华未交付租金或水电费中其他费用的，每逾期一日，南京远业公司有权按该项费用的20%向吴建华加收滞纳金。
原告超市经营有被子、毛毯、布鞋等百货商品，经营有蛋糕、茶叶、奶粉、饼干、烟酒等副食商品。
南京市秦淮区宏光路中牌楼西118号是由多处门面房构成的房屋。南京远业公司出租给吴建华的423平方米房屋中，约28平方米的门头门面房没有房屋所有权证。该门面房在吴建华承租前由叶佩胜承租开办“好又多超市”。在吴建华与南京远业公司签订《房屋租赁合同》时，南京远业公司向吴建华提供了自绘版的平面图一份，该平面图标明面积为423平方米，由双方签字确认。南京远业公司没有向原告提供相应的房屋所有权证。为办理营业执照及烟草经营许可证需要，南京远业公司向吴建华提供面积为253平方米的房屋所有权证，因办理烟草经营许可证需提供与《房屋租赁合同》所载明的面积一致或者大于《房屋租赁合同》所载明的面积的房屋所有权证，南京远业公司又向吴建华提供面积1072平方米的房屋所有权证，吴建华终于把烟草经营许可证办下来。门头门面房是违章建筑的事实，南京远业公司事先没有告知吴建华，吴建华对此不知情。
吴建华所承租房屋的楼上二层，原来没有房屋，南京远业公司于2010年4月26日与案外人丁文海签订了《房屋施工补充协议》，约定由南京远业公司提供该房的建设手续，由丁文海自行建设、承担建设费用，建成后由丁文海承租使用，建筑所有权归南京远业公司所有。租赁期限自2010年6月18日至2020年6月17日，每年付租金20万元、折旧费20万元、基础设施使用费20万元，合计60万元。但南京远业公司没有办理该房的建设手续，丁文海盖了该房，并且承租使用该房。
由于吴建华所承租的门头门面房及丁文海所使用的楼上二层为建章建筑，2012年9月被南京市秦淮区城市管理局予以强拆，
丁文海以围墙拆除以及后来楼上二层违章建筑被拆除造成经济损失为由自2011年即将南京远业公司诉至法院，要求南京远业公司赔偿，双方于2013年5月16日在本院达成调解协议，由南京远业公司一次性补偿丁文海100万元。
吴建华所承租的门头门面房及丁文海所承租的楼上二层被拆除，导致吴建华所承租的房屋的屋顶、墙面多处漏水渗水，其中一面墙倒塌，导致超市内被子、毛毯、布鞋、蛋糕、茶叶、奶粉、饼干、酒等商品腐坏。房屋不适合吴建华正常营业使用。吴建华对此拍照并且录制了视频。吴建华于2012年10月与南京远业公司协商，要求重新装修大门口广告牌、自动铁拉门等，要求南京远业公司修理楼上防水设施，减免房租，重签合同，赔偿产品过期及腐烂损失。但南京远业公司以政府拆违无法预见为由拒绝给予赔偿。南京远业公司表示，门头被拆除，面积减少28平方米，年租金可以相应减少10600元，达成新的协议后由南京远业公司负责门头的装修恢复。南京远业公司认为屋面防水应当由拆迁单位负责。吴建华于2013年3月19日向南京远业公司发函，表示因南京远业公司与丁文海的纠纷正在法院处理，其不能也无权对屋顶、屋面等进行维修，故要求南京远业公司立即予以修缮，以达到合同约定的房屋用途，否则将解除合同，并由南京远业公司承担违约责任。2013年4月7日，吴建华再次向南京远业公司发函，要求南京远业公司修缮房屋，否则将诉至法院解除合同。南京远业公司于2013年4月11日回函，认为违建房屋的拆除对吴建华所承租的房屋的正常使用没有实质性不良影响。不修缮房屋有客观、合理原因，其无任何责任。并要求吴建华支付自2012年11月20日起拖欠的租金。
另查明，吴建华承租该房时，对该房进行了装潢，包括门头装修、吊顶隔墙装修费用36800元，安装卷门3200元，安装防盗门600元，做户外门头灯箱广告13000元，共计53600元。拆违后吴建华为了经营，临时装修了大门口广告牌，装修墙面屋顶共支出3894元。另有吴建华举证税务登记证、完税凭证、好又多超市按日销售明细，证明吴建华自2012年1月1日至2012年8月31日平均每月经营所得利润超过2万元。
诉讼中，吴建华明确诉讼请求，要求南京远业公司：1、赔偿吴建华装修门头门面房的费用53600元。2、赔偿吴建华临时装修大门口广告牌、装修墙面屋顶费用3894元。3、赔偿吴建华商品过期及腐烂损失5万元（估算）。4、赔偿吴建华解除房屋租赁合同每月可得利益损失2万元，找新的场所并装修需要6个多月，按6个月计算，赔偿12万元。5、赔偿吴建华从2012年9月20日至起诉之日营业利润损失2万元×8.5个月=17万元。6、返还保证金5万元。7、支付违约金8万元。8、赔偿吴建华搬迁费用5万元。以上合计577494元。并由南京远业公司承担案件受理费。
南京远业公司对吴建华有关该房装潢、拆违后临时装修费用的证据没有异议，但认为不应该由其赔偿。对吴建华主张的利润损失及可得利益损失不予认可。双方协商未果。吴建华诉至法院，要求处理。
关于双方《房屋租赁合同》解除时间，吴建华主张以法院判决时间为合同解除时间，南京远业公司主张自吴建华未付租金满六个月时间即2013年5月20日为解除合同时间。
以上事实，有吴建华提供的《房屋租赁合同》、超市平面图、房屋交验单、房屋所有权证、信函、照片、视频、赔偿申请报告、律师函、催款函、完税凭证、销售明细、《房屋施工补充协议》、调查记录，有南京远业公司提供的《房屋租赁合同》等证据以及吴建华、南京远业公司当庭陈述为证。
本院认为，本案主要争议焦点是：1、吴建华所承租的门头门面房违建及位于其所承租房屋的二楼违建被拆除，吴建华是否可以据此要求解除《房屋租赁合同》。2、违建被拆除导致吴建华损失由谁承担。关于焦点1，本院认为，交付的房屋不符合约定的使用条件，无法使用或者严重影响经营的，出租人可以要求解除租赁合同。出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，履行租赁物的维修义务，当事人另有约定的除外。南京远业公司在向吴建华出租房屋时，对吴建华隐瞒了该房所属的门头门面房及楼上二层是违建的事实。南京远业公司明知此房屋与他人有纠纷正在法院处理，但并未告知吴建华。签订《房屋租赁合同》时，吴建华实地察看了楼上、下两层。门头门面房与主房连为一体。吴建华有理由相信南京远业公司所出租的房屋性质良好，产权明晰，符合经营条件。综上，造成了吴建华与南京远业公司签订了三年期的《房屋租赁合同》。门头门面房违建及二楼违建的拆除导致吴建华所承租的房屋不再适合用于开办超市，不再符合双方合同约定的用途。双方《房屋租赁合同》对房屋维修义务也未作出特别约定，因此南京远业公司作为出租人应当履行维修义务，但南京远业公司在吴建华一再催告下仍未履行该项义务，是违约行为。吴建华根据上述事由要求解除《房屋租赁合同》，符合事实与法律规定，本院予以支持。关于焦点2，本院认为，因出租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，承租人可以要求出租人赔偿损失。南京远业公司应当预见到违建可能被拆除，但其向吴建华出租了门头门面房违建。经南京远业公司许可，案外人丁文海在没有合法建房许可手续的情况下建造了二楼违建。吴建华与南京远业公司之间的《房屋租赁合同》因为违建被拆除而不得不解除，南京远业公司存在过错，应对吴建华的损失应当承担赔偿责任。租赁房屋用于商业用途的，承租人可以要求出租人赔偿其合理期间内的经营损失，最长不得超过六个月。吴建华主张门头、吊顶等装修费用53600元，吴建华提供了相应的收据予以证明。南京远业公司对该数额不持异议，本院予以确认，但考虑折旧等因素，本院酌情支持30%，即16080元。吴建华主张拆违后临时装修大门口广告牌、装修墙面屋顶费用3894元，吴建华提供了相应的收据予以证明，南京远业公司对该数额也不持异议，对该项诉讼请求本院予以支持。吴建华主张被子、毛毯、布鞋、蛋糕、茶叶、奶粉、饼干、酒等商品腐坏及过期损失5万元，吴建华提供了视频、照片等证据予以证明，本院酌情支持2万元。一方当事人不履行合同义务给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。吴建华承租南京远业公司的房屋用以开办超市，是商业用途，其可以要求南京远业公司赔偿自2012年9月20日违建被拆除之日起的营业损失。吴建华举证的税务登记证、完税凭证、好又多超市按日销售明细，证明吴建华自2012年1月1日至2012年8月31日平均每月经营所得利润超过2万元，其以每月2万元计算，主张6个月的利润损失共12万元合法合理，本院予以支持。对吴建华主张租赁新的场所后，对新的营业场所进行装修期间的可得利益损失12万元本院不予支持。吴建华主张搬迁费没有提供相应证据证明，本院不予支持。吴建华主张违约金8万元，因本院已支持其相应损失主张，故对其违约金的主张本院不予支持。该房自拆除违建的2012年9月20日起，不适合经营，南京远业公司不应当再向吴建华主张租金、使用费及逾期利息，并无权扣押吴建华的保证金。故对南京远业公司反诉要求吴建华给付拆除违建之后的租金、使用费、逾期利息及违约金本院不予支持。吴建华并未违约，并且于2013年3月19日、2013年4月7日两次向南京远业公司发函表示如不及时修缮房屋，将解除合同，故双方《房屋租赁合同》解除时间应以本院判决确定的时间为准。南京远业公司主张以2013年5月20日作为解除合同的时间没有事实与法律依据，本院不予支持。合同解除后，吴建华应当将其所承租的房屋归还给南京远业公司。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十六条、第二百二十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除吴建华与南京远业公司于2011年11月11日签订的《房屋租赁合同》。
二、南京远业公司于本判决生效之日起五日内一次性赔偿吴建华门头、吊顶等装修费用16080元，临时装修大门口广告牌、装修墙面屋顶费用3894元，商品过期及腐烂损失20000元，营业利润损失120000元，合计赔偿159974元。
三、南京远业公司于本判决生效之日起五日内一次性返还原告吴建华押金50000元。
四、吴建华于本判决生效之日起十日内迁出并腾空座落于南京市秦淮区宏光路中牌楼西118号所承租的房屋，将该房交还给南京远业公司。
五、驳回吴建华其他诉讼请求。
六、驳回南京远业公司其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费11474元，由吴建华负担7302元、由南京远业公司负担4172元（吴建华已预交，南京远业公司于本判决生效之日起五日内一次性给付吴建华4172元）。反诉案件受理费7000元，减半收取3500元，由南京远业公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交案件上诉费14974元（南京市中级人民法院开户行：农行鼓楼支行，帐号：10×××76），上诉于南京市中级人民法院。
审 判 长 祝剑泰
人民陪审员 王长明
人民陪审员 胡连霞
二〇一三年十一月二十日
见习书记员 戈 健