江苏省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）苏执异51号
案外人：陆雪祥，男，汉族，1958年10月16日出生，住所地浙江省。
案外人：林筱芬，女，汉族，1960年10月3日出生，住所地浙江省。
以上两案外人共同委托诉讼代理人：张浩，男，汉族，1983年3月13日出生，住所地江苏省张家港市。
申请执行人：东亚银行（中国）有限公司苏州分行，住所地江苏省苏州工业园区旺墩路158号1-2层。
负责人：徐鸣飞，该分行行长。
委托诉讼代理人：孙永标，北京大成（南京）律师事务所律师。
被执行人：宜兴市金源置业有限公司，住所地江苏省宜兴市周铁镇富康花园1幢108室，统一社会信用代码91320282691306200E。
法定代表人：裴杏明，该公司董事长。
被执行人：无锡金缘集团有限公司，住所地江苏省无锡市永和路18号，统一社会信用代码91320200737818077E。
法定代表人：裴杏明，该公司董事长。
被执行人：裴杏明，男，汉族，1963年11月18日出生，住所地江苏省无锡市崇安区。
被执行人：王美仙，女，汉族，1964年11月16日出生，住所地江苏省无锡市崇安区。
被执行人：无锡市卓群机电设备安装有限公司，住所地江苏省无锡市北大街莲蓉园9-6号，统一社会信用代码91320200689614028M。
法定代表人：王斌强，该公司执行董事。
被执行人：江苏宏厦门窗有限公司，住所地江苏省宜兴市周铁镇沙塘港村，统一社会信用代码91320282142906369Q。
法定代表人：裴效生，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：裴江涛，该公司员工，男，汉族，1990年2月9日出生，住所地江苏省三宜兴市。
本院在执行申请执行人东亚银行（中国）有限公司苏州分行（以下简称东亚银行苏州分行）与被执行人宜兴市金源置业有限公司（以下称金源置业公司）、无锡金缘集团有限公司（以下称金缘集团）、裴杏明、王美仙、无锡市卓群机电设备安装有限公司（以下称卓群机电公司）、江苏宏厦门窗有限公司（以下称宏厦门窗公司）金融借款合同纠纷一案中，案外人陆雪祥、林筱芬对本院查封、冻结被执行人金源置业公司名下位于江苏省宜兴市宜城街道湖滨御景花园1幢1号501室、601室、701室、901室、3幢8号501室、601室、701室、801室、901室、1101室以及3幢11号601室、701室、901室，共计13套住宅（上述编号为公安编号，以下简称案涉房产）提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人陆雪祥、林筱芬异议请求：解除江苏省高级人民法院（2017）苏执23号执行裁定对案外人所购买的案涉房产的查封。事实和理由是：案外人陆雪祥、林筱芬于2013年6月18日与金源置业公司签订《商品房买卖合同》，共计购买了18套住宅，缴纳了购房款，金源置业公司于2013年9月16日开具了销售不动产统一发票。2014年9月11日，陆雪祥、林筱芬按该公司要求缴纳了18套住宅的代收契税、大修基金、电梯基金共计1603432.38元，但该公司在异议人多次催办下，一直没有代办上述18套住宅的房产证。其后，该公司又以没钱缴税无法开具江苏增值税发票为由拒绝协助陆雪祥、林筱芬办理过户手续。后由于异议人向宜兴市国税局投诉，经国税局协调，该公司承诺在2017年10月至12月间分批将房源的江苏增值税发票开出。后该公司于2017年10月19日、20日开具了18套住宅的中的5套住宅的江苏增值税发票，并办理了不动产证。2017年11月6日，该公司通知案外人陆雪祥、林筱芬其余13套住宅，即案涉房产被江苏省高级人民法院查封。案外人陆雪祥、林筱芬认为，其与该公司签定了案涉房产的《商品房买卖合同》，缴纳了全额的房款及办理不动产证的所有费用，案涉房产已属于陆雪祥、林筱芬所有。
为了支持自己的异议请求，案外人陆雪祥、林筱芬向本院提交了以下证据：一、金源置业公司、浙江海天建设集团有限公司、应浪涛于2012年6月28日签订的三方协议一份，金源置业公司、应浪涛、陆雪祥于2013年1月17日签订的房地产抵押合同一份，用于证明金源置业公司用案涉的18套住宅折抵作工程款给应浪涛，应浪涛因欠陆雪祥3900万元，又将上述18套住宅抵偿给陆雪祥并由金源置业公司见证。二、案涉房产的买卖资料，包括：1.陆雪祥、林筱芬与金源置业公司于2013年6月18日签订的已办理网签的案涉房产的商品房买卖合同；2.金源置业公司于2013年9月16日开具的案涉房产的销售不动产统一发票；3.案涉房产的宜兴市不动产首次登记证。三、2014年9月11日，金源置业公司开给陆雪祥、林筱芬缴纳了18套住宅的代收契税、大修基金、电梯基金共计1603432.38元的收据三张。四、2014年9月11日，金源置业公司开给陆雪祥、林筱芬补交差价款774494元的收据一份，以及刷卡单据二份。
东亚银行苏州分行对以上证据发表质证意见为：一、金源置业公司、应浪涛、陆雪祥于2013年1月17日签订的房地产抵押合同没有原件，故对真实性不予认可，在有原件的情况下亦对上述合同与本案的关联性不予认可；二、上述商品房买卖合同中的房号与法院查封的房号不对应；三、因案涉房产仍登记在金源置业公司名下，法院查封案涉房产依法有据。
被执行人宏厦门窗公司对陆雪祥、林筱芬购买案涉房产及所提供证据的真实性予以认可。
案外人陆雪祥、林筱芬在质证后，又向本院补充提供以下证据：一、金源置业公司2017年12月5日说明一份，说明由于建设时的自编号与竣工后公安局所确定的编号不一致，竣工后报房管局时采用的公安编号，法院查封的案涉房产确系陆雪祥、林筱芬购买；二、2014年10月16日金源置业公司就案涉房产的交房通知书，2014年10月27日案涉房产的钥匙移交及资料发放记录以及案涉房产质量保证书。三、金源置业公司、应浪涛、陆雪祥于2013年1月17日签订的房地产抵押合同原件一份。
本院查明，本院于2017年5月12日作出(2016)苏民初46号民事判决，判决：一、金源置业公司于本判决生效之日起十日内向东亚银行苏州分行偿还剩余借款本金44400万元、利息11056687.75元（计算至2016年5月31日）及罚息、复利（罚息自2016年6月1日起至实际支付之日止，以44400万元本金为基数，按照同期人民银行三至五年人民币贷款基准利率加收50%，如遇人民银行贷款基准利率调整，以每年6月14日作为贷款基准利率的调整周期起始日；复利自2016年6月1日起至实际支付之日止，以利息11056687.75元为基数，按照同期人民银行三至五年人民币贷款基准利率加收50%，如遇人民银行贷款基准利率调整，以每年6月14日作为贷款基准利率的调整周期起始日）；二、东亚银行苏州分行对金源置业公司的涉案抵押物即位于宜城街道解放东路888-1号、宜城街道解放东路888号1-5层、宜城街道解放东路888号38-56层的房屋，以及宜兴市宜城街道解放东路888号、888-1号土地使用权享有优先受偿权；三、东亚银行苏州分行对涉案质押的股权即金缘集团、宏厦门窗公司、卓群机电公司持有的金源置业公司的股权享有优先受偿权；四、金缘集团、裴杏明、王美仙对本判决第一项债务，承担连带保证责任；五、裴杏明、王美仙、金缘集团、宏厦门窗公司、卓群机电公司承担担保责任后，有权向金源置业公司追偿；六、驳回东亚银行苏州分行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2352248元、保全费人民币5000元，合计2357248元，由金源置业公司、金缘集团、宏厦门窗公司、卓群机电公司、裴杏明、王美仙负担。该判决发生法律效力后，东亚银行苏州分行于2017年8月16日向本院申请执行。本院于2017年8月18日立案执行。在执行过程中，东亚银行苏州分行申请对各被执行人的财产进行查封、冻结、拍卖、变卖。本院于2017年10月25日作出查封、扣押裁定。
本院认为，案外人陆雪祥、林筱芬对登记在金源置业公司名下的案涉房产提出异议，并要求排除人民法院对该房产的执行，必须同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”规定的四个条件，缺一不可。本案中，根据陆雪祥、林筱芬在异议审查过程中向本院提交的证据，陆雪祥、林筱芬于2013年6月18日与金源置业公司签订案涉房产的商品房买卖合同并网签；金源置业公司于2013年9月16日开具的销售不动产统一发票证明陆雪祥、林筱芬缴纳全额购房款；2014年9月11日陆雪祥、林筱芬缴纳了案涉房产的的代收契税、大修基金、电梯基金等；2014年10月27日领取案涉房产的钥匙，办理了物业入住手续。以上证据可以证明陆雪祥、林筱芬在人民法院查封前与金源置业公司签订了合法有效的购房协议并缴纳全部购房价款及占有了案涉房产。同时，由于金源置业公司因自身财务问题一直未及时配合陆雪祥、林筱芬办理过户手续，陆雪祥、林筱芬亦证明自己一直采取措施推进就案涉房产办理过户手续，因此，案涉房产在人民法院查封前没有办理过房手续并非能归咎于陆雪祥、林筱芬。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
中止对被执行人宜兴市金源置业有限公司名下位于江苏省宜兴市宜城街道湖滨御景花园1幢1号501室、601室、701室、901室、3幢8号501室、601室、701室、801室、901室、1101室以及3幢11号601室、701室、901室（以上均为公安编号），共计13套住宅的执行。
案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 李 晶
审判员 赵建华
审判员 苏 峰
二〇一七年十二月八日
书记员 杨 浩