河北省石家庄市鹿泉区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀0110民初3375号
原告孙利彬，男，1970年5月19日出生，汉族，住石家庄市桥东区。
委托代理人张希军，河北嘉实律师事务所律师。
被告河北省省直纪元房地产开发有限公司。
法定代表人马清华职务：董事长。
住所地：石家庄市鹿泉经济开发区昌盛大街**号管理委员会***房间。
委托代理人王佳佳，河北姜钟律师事务所律师。
原告孙利彬与被告河北省省直纪元房地产开发有限公司房屋买卖同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李顺川独任审判，公开开庭进行了审理，原、被告委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告孙利彬诉称，2013年9月24日，原告孙利彬与被告河北省省直纪元房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的位于石家庄市鹿泉区横山村西山御园113单元102号房屋一套，房屋面积431.27平方米，购房款总3660800元，一次性付款。依据合同约定：出卖人应当在2014年12月30日前，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。逾期交房违约金每日500元，自2014年12月31日起至2016年8月31日止，共302500元。合同约定的交付期限到达后，被告未能如期交房，后被告通知原告收房时，原告发现开发的房屋存在质量问题，诸如：房屋严重漏水、多处楼（地）面渗水、墙体开裂、外墙局部发霉、地下室防水不合格、回填土未按规范施工、地面沉降不平、房屋一侧下陷、小院回填垃圾未清、屋顶瓦面缝隙未做混凝土勾缝、房屋周边未做混凝土散水、强力泵失效导致污水回灌、地下室未设保温层、室内插座开关缺失、雨水管安装不符合设计要求、窗户密封不严、地面采暖管布置、绝热层、保护层不符合要求、室外配套水系、景观湖、道路等至今荒芜，另外，小区至今仍使用临时水、电、气等，存在安全隐患，被告和保利公司开发的三期项目，人为的将二、三期围挡隔开，导致原告无法正常通行，也不能正常使用小区会所。上述普遍存在的问题，原告及相关业主多次找被告要求解决。2013年6月21日，鹿泉区住建局向被告下达通知，明确告知一期项目的建设工程竣工验收备案证明书失去备案效力，并责令被告停止使用该项目，重新组织竣工验收，但被告至今未取得一二期的建设工程竣工验收备案证明书，在上述问题未能得到解决的情况下，被告要求原告收房，并拒绝支付承诺的地暖铺设费。原告认为，被告的行为严重侵害了原告的正当权益。为维护原告的合法权益，请求法院依法判令：一、被告限期对原告购买房屋出现的质量问题进行维修或返工重做，对违法的设计变更及设计缺陷恢复或采取补救措施，经验收质量达到全部合格后交付原告使用。二、被告限期将原告购买房屋所在二期工程项目向石家庄市鹿泉区住房和城乡建设局办理工程竣工验收备案，以取得建设工程竣工验收备案证明书。三、限期将目前的临时水、电、暖、气整改至正常使用水平。四、被告限期将基础设施、公共配套建筑整改至正常使用条件。五、被告限期将影响包括原告在内二期业主正常通行的二、三期之间的围墙拆除，使二期业主具有独立的通行入口，使二、三期业主融为一体。六、被告限期将会所归还包括原告在内的二期业主正常使用。七、被告限期向原告支付因逾期交房而产生的违约金302500元（暂按日500元标准计算，实际以有资格的房地产评估机构评定的租金标准为准，自逾期交房之日起计算至原告起诉之日止（2014年12月31日至2016年8月31日）要求被告支付到向原告交付质量完全合格的房屋之日止。八、被告限期支付原告铺设地暖补偿费30188.9元。九、本案诉讼费，由被告负担。
被告辩称，一、原告提出对其购买的房屋进行全面维修或返工重做没有事实和法律的依据，其提供的证据不能证明涉案房屋现在存在质量问题，并且该房屋的设计未进行变更。被告对涉案房屋质量已经进行了完善，并且积极进行竣工验收备案。二、因被告与西山御园二期工程承包方产生纠纷而涉诉，故竣工验收备案延期，但被告现已对规划进行验收，正在备案过程中。并且办理工程竣工验收备案及取得《建设工程竣工验收备案证明书》属于开发商与行政管理机关之间的行政事务，非民事法律关系，不属于本案审理范围。三、目前水、暖、气已达到正常使用条件。电，供电局正在审批，被告正在争取供电局用电指标，费用按国家标准收费，超出部分被告已承担。并且临电与正式用电在使用中无差别。基础设施、公共配套建筑诸如配套水系、景观湖、道路等已达到正常使用条件。二期项目规划中有两个通道。三期项目正在施工中，为保障安全，暂时封闭，待施工结束后将尽快开通。现存通道不影响通行。并且，依据双方签订的《商品房买卖合同》第十七条之约定，供水、供电、燃气、暖气、部分道路达到使用条件即可。会所属于经营性场所，为被告投资所建，产权属于开发商。故原告限期将会所归还包括原告在内的二期业主正常使用的诉讼请求无事实和法律的依据。四、被告不存在逾期交房的违约责任，而是原告逾期收房，并且原告要求支付的违约金计算标准与双方约定不符并已超过诉讼时效。孙利彬在诉状中称被告已通知其办理房屋交付手续。并且被告对房屋已进行了及时的整改，达到了交房的条件，并多次通知其收房，但原告仍予以拒绝。如果孙利彬认为质量仍达不到其满足的条件，可以提出解除合同。孙利彬已经接到被告通知其办理房屋交付手续的通知，但是其一直拒绝收房。孙利彬对于已经达到交房条件的房屋拒绝收房，其应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿，故对要求支付违约金302500元的诉讼请求，被告认为其属于未采取适当措施使损失扩大。双方在合同中约定，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.05的违约金，原告要求的违约金计算标准与约定不符。并且原告主张的违约金，属于给付之诉，应适用诉讼时效的规定，因其超过了两年的诉讼时效，应予驳回。五、地暖补偿要求应依据合同约定，根据《商品房买卖合同》附件五第五条之约定，室内地暖设施由买受人收房后自行安装，出卖人负责将热力管道接入户。因原、被告双方对地暖补偿无约定，故原告无要求地暖补偿的依据。
经审理查明，2013年9月24日，原告孙利彬与被告河北省省直纪元房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的位于石家庄市鹿泉区横山村西山御园113单元102号房屋一套，房屋面积431.27平方米，购房款总价3660800元，一次性付款。依据合同约定：出卖人应当在2014年12月30日前，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人不能按期交付房屋的，按总房价万分之0.05元/日承担违约责任。交房期限届满后，原告以被告开发的房屋存在质量问题且未办理竣工验收备案为由拒绝收房，并就房屋交付及逾期交房违约金的支付事宜协商未果，原告诉至法院。
本案争议的焦点：一、原告诉请被告维修房屋、办理竣工验收备案、拆除围墙、支付地暖补偿费等主张的事实依据。二、原告要求被告支付逾期交房违约金数额。
围绕本案的第一个争议焦点，原告提交证据如下：
1、商品房买卖合同。证明：原告购买被告房屋情况及双方之间的权利义务，交房时间及违约责任。
2、收据及银行凭证。证明：原告依约履行了付款义务。
3、广告宣传页，证明：被告宣传自己开发本案所涉房屋是省会最高端项目，具备五大生态系统、双重温暖、三重氧吧、四重庭院、五重园林、六大水系属于国宾级城市别墅。
4、照片。证明：本案所涉房屋存在严重的质量问题和其他问题，远远未达到原告购房时被告所宣传的省会最高端别墅标准，连交房标准都达不到。
5、检测报告。证明：被告所建设的同一项目一期房屋就存在严重的质量缺陷，且该房屋未按设计要求施工。
6、鹿泉市住建局关于西山御园一期建设工程竣工验收备案证明的说明。证明：因被告建设的一期房屋未按设计要求施工，存在质量缺陷，被告采用虚假证明文件办理工程竣工验收备案，被住建局宣告该项工程竣工验收无效。
7、关于西山御园一期部分业主维权诉求的复函。证明：被告承认自己所建设的房屋存在严重的质量缺陷，并认为该缺陷会带来重大的风险。
8、通知。证明：被告承诺按每平米70元的标准给予原告补偿，让原告自行铺设地暖。
9、鹿泉区人民法院（2015）鹿民一初字第00585号民事判决书。证明：因一期工程质量存在严重问题，法院判决被告交付验收合格的房屋并按日支付违约金。
10、石家庄市中级法院（2015）石民六终字第01231号民事判决书。证明：被告不服一审判决提起上诉，上级法院维持原判的事实。
被告对原告提交的证据提出质证意见如下：
商品房买卖合同、收据，无异议。广告宣传页，对关联性有异议，广告内容是不确定、不具体，针对不特定的人，属于邀约邀请，双方达成的合意等具体约定，应以合同等书面文件为准。照片，关联性有异议，房屋已经进行了修整，环境、基础设施等都已经完善。检测报告，关联性有异议，该检测报告的检测房号为西山御园一期64号楼，并且检验报告结论为主体结构符合要求，但部分附属建筑不符合要求，其与本案涉案房屋无关。鹿泉市住建局关于西山御园一期建设工程竣工验收备案证明的说明，关联性有异议，能够证明西山御园一期部分房屋存在主体结构符合要求，但部分附属建筑不符合要求的情况，要求被告进行整改，重新组织竣工验收，现被告已对该工程进行了相应的整改，其与本案诉争的二期房屋无关。关于西山御园一期部分业主维权诉求的复函，关联性有异议，其针对的是西山御园一期的业主，原告不属于复函中注明业主，不能证明其房屋存在质量问题。通知，关联性有异议，其针对的是部分依照合同应由被告铺设地暖的业主，原告未证明其属于通知中依约应由被告铺设地暖的业主。二份判决书，真实性无异议，关联性有异议，其针对的是一期业主，与本案涉案房屋无关。
围绕本案的第一个争议焦点，被告提交证据如下：
1、图纸变更通知。证明：部分小范围设计变更系由设计单位及注册师盖章，符合法律规定及行业准则的。
2、横山项目（西山御园）二期施工合同。证明：西山御园二期工程承包方为浙江美达有限公司。
3、涉诉证据（传票及上诉状）。证明：被告与西山御园二期工程承包方产生纠纷而涉诉，故竣工验收备案延期。
4、照片。证明：基础设施、公共配套建筑诸如配套水系、景观湖、道路等已达到正常使用条件。
5、西山御园中心会所及二期样板房工程施工合同。证明：西山御园中心会所为被告投资所建，产权属于被告。
原告对被告提交的证据提出质证意见如下：
图纸变更通知，真实性有异议，该变更通知没有审图单位的盖章，该变更通知无效。横山项目（西山御园）二期施工合同，真实性无异议，对证明对象、证明目的有异议，该合同不能证明施工质量是合格的，只证明了施工单位是美达有限公司这个事实。涉诉证据（传票及上诉状），真实性无异议，对关联性、证明对象有异议，被告与其他单位的经济纠纷不能作为延期交房、延期备案的法定理由。关联性、证明对象有异议，基础设施是否达到条件应当以主管部门得到合法的备案为条件，截止到目前仍然没有向住建局报竣工备案。照片，照片不能证明基础设施配套符合规定的使用条件。施工合同，关联性、证明对象有异议，合同仅仅能证明会所的承包方是美达公司，交付会所是原告购买房屋时选房的一个非常重要的条件。
围绕本案的第二个争议焦点，原告陈述并提交证据如下：
1、提交商品房买卖合同一份，证明：按合同约定第11条约定逾期交房违约金我们认为违约金偏低要求按日500元标准计算，同时我们提交了评估申请书来证明造成的损失。
2、通知。证明：采暖补偿是被告针对全体业主发的通知，应当一视同仁。
被告对原告提交的证据提出质证意见如下：
商品房买卖合同，真实性无异议。逾期交房的违约金的方式按照约定按日向买受人支付已交房价款的日万分之0.05，其应依据双方约定进行计算。通知，针对部分依照合同应当由被告铺设地暖的业主，原告不在此范围内。
围绕本案的第二个争议焦点，被告没有证据提交。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。2013年9月24日，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，合同内容未违反法律的强制性规定，属合法有效。原告依约交付购房款，被告也应当按照合同的约定，按时向原告交付符合约定质量的房屋，并按合同约定完善小区的公共设施和公共服务，原告诉请被告交付符合合同约定的标准的房屋，符合法律规定，故本院予以支持。小区会所系被告投资所建，产权属于被告，经营过程中的费用也由被告承担，原告要求将会所交由业主使用，没有事实依据，对原告的该主张，本院不予支持。诉争房屋竣工验收备案证明书，原告已向有关部门申请并在办理中，办理所需时间属行政机关管理行政事务的行政行为，此不属于民事案件的审理范畴，故本案不作处理。小区供水、燃气、暖气已经正式开通并达到使用条件，正式供电也在办理中，被告亦承诺给予使用临时用电的业主用电差价补助，原告再诉请被告整改上述设施，没有事实依据，本院不予采信。二、三期之间的施工围挡系保障施工正常进行和行人安全的临时设施，现立即拆除明显欠妥，故对原告的该主张，本院不予支持。逾期交房违约金，依据合同约定，按总房价万分之0.05元/日承担违约责任标准自逾期交房之日起计算至原告起诉之日止（2014年12月31日至2016年8月31日）较为适宜，即3660800元×0.000005×605天﹦11073.92元。铺设地暖补偿费，依据合同约定，原告房屋不包含地暖铺设，现原告诉请被告支付地暖补偿无事实依据，故本院不予支持。基此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条、第一百五十三条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决如下：
一、被告河北省省直纪元房地产开发有限公司于本判决生效后90日内，按照2013年9月24日签订的《商品房买卖合同》约定的标准，向原告孙利彬交付西山御园13单元102号房屋。
二、被告河北省省直纪元房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内，支付原告孙利彬逾期交房违约金11073.92元。
三、驳回原告孙利彬的其他诉讼请求。
如未在本院确定的期限内履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付逾期期间债务利息。
案件受理费3145元（已减半收取）、保全费2684元，共计5829元，由原告负担2000元，被告负担3829元。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于石家庄市中级人民法院。
审判员 李顺川
二〇一七年九月二十三日
书记员 樊 晓