湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘31民终1262号
上诉人（原审被告）：刘飞，男，1982年8月7日出生，汉族。
委托诉讼代理人：吴建华，湖南延群律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：裴群芳，女，1969年6月17日出生，汉族。
委托诉讼代理人：王术武，湖南高新律师事务所律师。
上诉人裴群芳因与被上诉人刘飞租赁合同纠纷一案，不服凤凰县人民法院（2016）湘3123民初735号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘飞及其委托诉讼代理人吴建华，被上诉人裴群芳及其委托诉讼代理人王术武均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人刘飞上诉请求：1、请求撤销原审判决第一项；2、改判确认郑明杰于2016年9月23日以裴群芳名义与刘飞签订《东正街20号危房改造承租户腾房协议》为有效协议，被上诉人裴群芳及房屋共有人裴崇峰应履行协议；3、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定“房屋共有人裴崇峰对《东正街20号危房改造承租户腾房迁出协议》未进行追认，该腾房协议无效”为认定事实错误。根据本案客观的事实，上诉人有充分理由认为郑明杰与上诉人签订的协议应当视为裴群芳、裴崇峰的表见代理行为。理由如下：1、郑明杰在签订合同时是以裴群芳的丈夫的身份代签的，对此裴群芳本人也从未予以否认，两人一直都是以夫妻关系相称，这也是周围邻居众所周知的事实。2、上诉人与郑明杰以裴群芳的名义签订第一份《门面租赁合同》时，裴群芳已予以认可，直至一审法院判决时裴崇峰对此也未予以否认，同时裴群芳也从未告知上诉人房屋还有另一位共有人裴崇峰。3、上诉人在交纳房租及押金时都是交给裴群芳一个人，裴崇峰也没有提出任何反对意见，也没有向上诉人收取过房租。4、上诉人在从2015年1月11日经营至2016年10月10日所经营的近一年时间，裴崇峰也没有对上诉人租赁期房屋进行经营提出过任何异议，上诉人经营了一年多的时间，作为出租房屋这样重大的民事行为，裴崇峰不可能不知道，直至现在上诉人也不认识裴崇峰这个人。综上，上诉人有理由相信裴崇峰已完全授权裴群芳及郑明杰二人对该房屋进行管理使用、支配。二、一审法院认定“被告虽未构成违约，但涉及房屋现已被拆除，房屋的毁损、灭失导致合同目的无法实现，应准予解除租赁合同”，其理由不能成立。在本案中虽然房屋因为鉴定为危房必须拆除，但并非永久性且现在房屋已正在重新修建中，其房屋的用途仍然是进行出租经营，同时上诉人与被上诉人及裴崇峰的表见代理人郑明杰已经签订了《东正街20号危房改造承租户腾房迁出协议》，就修建后的房屋出租事宜达成了相应的补充协议。双方是在完全平等、真是意愿下签订的合同，应当得到履行。
被上诉人裴群芳辩称：上诉人的上诉理由没有事实依据和法律依据。1、2014年初，由于原承租期限即将到期，原承租人明确表态不再继续承租。被上诉人将东正街20号房屋以张贴广告的形式对外发布招租信息。信息发布不久，上诉人就通过广告上的电话与被上诉人联系房屋租赁，经过几次谈判，被上诉人与上诉人就房屋租赁事宜基本达成协商意见。2、2015年1月11日，被上诉人与上诉人相约在原县政府停车场边的“晶华文印”店打印《门面租赁合同》。被上诉人在男友郑明杰的陪同下与上诉人在政府大门口会合后，在广告店内我和上诉人将协商的内容由郑明杰起草合同。合同打好后，郑明杰作为被上诉人的委托代理人以被上诉人的名义与上诉人刘飞分别签字按捺手印。当时被上诉人与原承租人的合同尚有一个多月才到期（2015年2月28日），由刘飞自行与原承租人协商接转店面事宜。由于担心该合同与原租赁合同发生冲突，在刘飞的提议下，2月22日，郑明杰在新合同的底部特别注明“以此份合同为准，原合同无效”。3、上诉人的经营“鬼怪”项目与本地民情风俗相违背。4、所承租的房屋由于有瓦从屋顶掉落，对周边邻里及行人的安全存在隐患。再加上房屋漏雨造成家中梁柱腐烂发霉，承租人又不承担合同维修责任。被上诉人申请鉴定，经鉴定房屋为C级危房，建议停止使用。5、鉴定结论出来后，被上诉人告知上诉人并协商房屋租赁事宜，但是被上诉人不愿改变经营项目又不同意维修房屋，双方由此出现僵持状态。期间被上诉人多次告诉上诉人，房屋系其和侄子裴崇峰共有，但上诉人对此不予回复。7、2016年8月6日，被上诉人再次接到整改通知，上诉人对被上诉人要求停止营业的意见不作回应，仍然继续经营鬼怪项目，被上诉人只有向法院起诉。综上，一、上诉人与被上诉人2015年1月11日签订的《门面租赁合同》有效；二、上诉人经营的电子游戏业务违反凤凰县相关规定，构成违约；三、上诉人与郑明杰在2016年9月23日所签订的《东正街20号危房改造承租户腾房迁出协议》既没有被上诉人与裴崇峰的授权，也没有房屋签署人的姓名，完全是合同双方的个人行为，该协议对房屋产权人不产出生法律效力，应属无效；四、一审法院认定危房拆除合同无法实现签约目的是正确的。为此请求二审法院驳回上诉，维持原判。
裴群芳向一审法院起诉请求：1、解除原、被告2015年1月11日所签《门面出租合同》；2、判令被告赔偿因其不当开发使用造成原告房屋维修所需的经济损失20万元。
一审法院认定事实：凤凰县古城东正街20号房屋房产证户主为裴自远，裴自远已于2007年1月12日去世，裴志远与裴自远是同一人。裴志远育有一子裴来波（已于2005年去世）一女裴群芳，裴来波生育一子裴崇峰，裴志远去世后，裴群芳与裴崇峰尚未分割凤凰县古城东正街20号房屋，房屋由裴群芳管理。
2015年1月11日，原告裴群芳与被告刘飞经协商一致，由郑明杰代替原告裴群芳与被告刘飞签订一份《门面出租合同》，合同约定刘飞承租凤凰县古城东正街20号房屋，租期为9年，即从2015年1月11日起至2024年2月28日止，房屋租金金额按三年一个阶梯干收：第一个三年期租金每年租金为19万元；第二个三年期每年租金在原租金基数上按凤凰古城同地段门面出租市场行情适当增加（减少）租金，增加（减少）幅度不超过原租金的10%；第三个三年期年租金在第二个三年期基数上按行情适当增加（减少）租金，增加（减少）幅度不超过第二个三年期租金基数的10%，押金3万元。合同签订后，被告刘飞按约交付2015年至2016年的房屋租金以及押金3万元。因房屋出现安全隐患，原告裴群芳以裴志远的名义，于2015年9月8日申请凤凰县城市房屋安全鉴定办公室对该房屋进行鉴定，经鉴定该房屋损坏系受潮、年久失修所致，根据建设部《危险房屋鉴定标准》规定，综合判定该房屋评定为局部C级，建议停止居住使用，房屋整体加固维修。2016年2月29日，原告裴群芳收取了被告刘飞2016年2月至2017年2月的房屋租金19万元。2016年8月6日，凤凰县沱江镇古城社区居民委员会向原告下发了停止居住和使用、及时排除涉案房屋安全隐患的整改通知。因原、被告就解除涉案房屋租赁合同未能协商一致，郑明杰于2016年9月23日伪造委托书，以原告裴群芳的名义与被告刘飞签订《东正街20号危房改造承租户腾房迁出协议》，协议约定被告在2016年10月10日前腾出东正街20号房屋，乙方设备及其他物品自行搬出处置，费用由被告自行承担；停业补偿：危房改造施工期（从被告搬出房屋当日至施工结束交房，被告开始经营当日）耽搁被告经营，在被告今后的经营中，免收这个时长的房租（如耽搁被告三个月，免收三个月房租）；装修搬迁等及其他损失补偿：被告搬出，原告用免收被告一年零贰拾天租金的方式对被告进行补偿等内容。2016年10月8日，被告刘飞按腾房协议约定搬出租赁房屋。2016年10月中旬，原告裴群芳组织人员将该租赁房屋拆除。2016年10月21日，原告认为被告刘飞不当开发利用租赁房屋，致使房屋变成危房，其经营项目有损凤凰风俗习惯，故原告诉至法院请求判令：1、解除原、被告2015年1月11日所签《门面出租合同》；2、判令被告赔偿因其不当开发使用造成原告房屋维修所需的经济损失20万元。
另查明，被告刘飞作为个体工商户取得在凤凰古城经营的相关营业执照。裴崇峰已对原、被告签订的《门面出租合同》进行追认，对《东正街20号危房改造承租户腾房迁出协议》未进行追认。
一审法院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。2015年1月11日，经原告裴群芳同意，郑明杰代替原告与被告刘飞签订《门面出租合同》。2016年9月23日，郑明杰以原告裴群芳的名义与被告刘飞签订《东正街20号危房改造承租户腾房迁出协议》，郑明杰虽没有代理权，但其向被告出具了伪造的委托书，且原告认可之前由郑明杰代签的《门面租赁合同》，使被告有理由相信郑明杰有代理权，故郑明杰的代理行为构成表见代理。该租赁房屋系原告裴群芳与裴崇峰共有物，在签订《门面出租合同》和《东正街20号危房改造承租户腾房迁出协议》时，裴崇峰均未在合同上签字，现裴崇峰对《门面出租合同》进行追认，且《门面出租合同》系原、被告的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效；裴崇峰对《东正街20号危房改造承租户腾房迁出协议》未进行追认，该腾房协议无效。因原告未向本院提交充分有效的证据证明被告有违约行为，故本院对原告以被告不当开发利用造成房屋呈危险状态以及被告的经营项目违背经营执照规定的经营范围等理由，要求与被告解除《门面租赁合同》的理由依法不予采信。本案被告虽未构成违约，但涉案房屋现已被拆除，房屋的损毁、灭失导致合同目的无法实现，应准予解除租赁合同，故对于原告提出解除原、被告签订《门面租赁合同》的诉讼请求予以支持。原告要求被告赔偿维修房屋的经济损失20万元系其自己估算的，原告既未向本院提交房屋维修费用的相关证明，也未提交充分的证据证明房屋的损坏系被告的不当开发使用所致，故对原告提出判令被告赔偿因其不当开发使用造成原告房屋维修所需的经济损失20万元的诉讼请求不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求返还，并有权要求赔偿损失。本案中，原告就多收取的房屋租金及收取的押金应予返还，但被告未提起反诉，被告可另行起诉，本案不予审理。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第五十一条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十三条、《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、解除原告裴群芳与被告刘飞于2015年1月11日签订的《门面租赁合同》；二、驳回原告裴群芳的其他诉讼请求。案件受理费4300元，由原告裴群芳承担2150元，被告刘飞承担2150元。
在二审中，被上诉人裴群芳向本院申请两位证人出庭作证。
证人龙跃花证明：在2016年8月份某一天看到裴群芳与刘飞在吵架，听裴群芳讲房屋是其与其侄儿的。证人周忠证明：听到裴群芳的舅舅告诉刘飞裴崇峰有份。上诉人质证认为：龙跃花和周忠的证言不具有真实性，对客观性、关联性均有异议。本院认证：由于上述证据不属于二审新证据，被上诉人又说明不了逾期提供证据的合理解释，本院不予采信。
本院经审理查明的案件事实与原判认定的事实一致，依法予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：一、《门面租赁合同》能否解除；二、《东正街20号危房改造承租户腾房迁出协议》是否有效。
关于焦点一。上诉人刘飞与被上诉人裴群芳所签订的《门面租赁合同》所指向的租赁物，即凤凰县古城东正街20号房屋，经凤凰县城市房屋安全鉴定办公室对该房屋进行鉴定，综合评定该房屋为局部C级，建议停止居住使用；2016年8月6日，凤凰县沱江镇古城社区居民委员会向裴群芳下达了停止居住和使用、及时排除涉案房屋安全隐患的整改通知。现凰县古城东正街20号房屋已经拆除。故上诉人刘飞与被上诉人裴群芳所签订的《门面租赁合同》所指向的租赁物已经不存在，无法实现合同目的，故上诉人与被上诉人签订的《门面租赁合同》可以解除。
关于焦点二。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权人的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”；《中华人民共和国物权法》第九十七条规定“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”。本案中，凤凰县古城东正街20号房屋的共有人裴崇峰对《东正街20号危房改造承租户腾房迁出协议》没有进行追认，根据上述法律规定，该协议系无效协议。
综上所述，上诉人刘飞的上诉理由不成立，对其提出的上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由上诉人刘飞承担。
本判决为终审判决。
审判长 彭志友
审判员 向才文
审判员 龙少松
二〇一七年六月二十七日
书记员 龚利春
附：相关法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……