贵州省大方县人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0521民初3149号原告:陈维洁，女，1984年4月27日出生，彝族，住贵州省毕节市流仓桥办事处毕节地区。委托诉讼代理人：黄朝云，贵州紫来律师事务所律师。被告：大方县南天房地产开发有限责任公司，住所地大方县奢香大道中段。法定代表人：谭小麟，公司执行董事。委托诉讼代理人：胡运，该公司职工。原告陈维洁与被告大方县南天房地产开发有限责任公司（以下简称大方南天公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈维洁委托诉讼代理人黄朝云、被告大方南天公司委托诉讼代理人胡运到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈维洁向本院提出诉讼请求：1、判令被告及时向原告交付位于大方县奢香大道中段“南天·星月国际”第1幢1单元负1245号、负1257号商品房；2、判令被告及时为原告向大方县房产事业局申请“南天·星月国际”第1幢1单元负1245号、负1257号商品房所有权初始登记，并向原告提供办理该2套商品房初始登记的相关资料；3、判令被告及时向大方县房产事业局办理“南天·星月国际”第1幢1单元负1245号、负1257号商品房所有权转移登记，为原告办理该套商品房的不动产产权证书；4、判令被告及时向原告交付“南天·星月国际”第1幢1单元负1245号、负1257号商品房的购房发票、契税发票、专项维修基金缴款凭证；5、判令被告按每日83.63元向原告支付自2015年10月31日起至人民法院判决确定的被告向原告交房之日止期间的违约金；6、案件受理费由被告承担。事实和理由：原告之母鲍儒琼分别于2013年12月6日、2014年11月24日、2015年1月3日借款240000元、30000元、40000元给被告，约定按照3%月利率支付利息，每个季度结算一次利息，未约定本金偿还时间。经2015年6月30日结算，被告欠原告之母本息分别为276240元、35872元、45920元。以上借款累计310000元，经原告之母、被告双方结算，截止于2015年6月30日，被告应支付原告之母本息共计358032元。结算上述借款本息当日，因原告有意购买被告开发建设的南天·星月国际第1幢1单元负1245号、负1257号商品房，原、被告经过协商后，遂分别签订了购买该2套商品房的《商品房买卖合同》。其中负1245号商品房的合同编号为：NTDC：20150630024号，该合同约定，原告以市场价20580元每平方米价格向被告购买南天·星月国际第1幢1单元负1245号商品房，建筑面积为18.9平方米，套内建筑面积为9平方米，公摊面积为9.9平方米，价款为185220元；负1257号商品房的合同编号为：NTDC：20150630024号，该合同约定，原告以市场价25208元每平方米价格向被告购买南天·星月国际第1幢1单元负1257号商品房，建筑面积为19.41平方米，套内建筑面积为9.24平方米，公摊面积为10.17平方米，价款为232920元。该2套商品房的交房日期均为2015年10月30以前，初始登记日期均为房屋交付使用之日起90日。该合同还约定，被告于房屋交付使用之日起180日内向原告提供办理商品房初始登记的相关资料，并约定：如果逾期不交房的，按照购房款万分之二的日利率计算违约金。上述商品房的房屋价款、维修基金、交易税、契税共计433384元，原告、被告、原告之母鲍儒琼一致同意，把被告应当偿付给原告之母的358032元借款本息直接冲抵原告应支付给被告的房屋价款及购房所需交纳的维修基金、交易税和契税，多退少补，当场结算（原告所欠75352元购房款系从被告欠原告舅舅鲍儒璋款项中扣划给被告）。双方签订合同并结算后，被告当场向原告分别出具了购买上述商品房的房屋价款、维修基金、交易税和契税的收据。另外，包括被告出售给原告的商品房在内的整个负1楼约5400平方米的商品房，被告已于2015年1月10日全部租赁给贵州省平坝县福乐多购物有限公司(以下简称平坝福乐多公司）开超市，年租金2800000元，租赁期限15年，每两年租金递增5%。平坝福乐多公司已向被告支付了1年的租金。按照原告所购商品房面积所占比例，在2015年1月10日至2030年1月9日期间，该2套商品房面积38.41平方米，第一年的租金应为19864.42元，之后每两年按5%递增。2015年10月30日，购房合同约定的交房期限届满后，被告未向原告交付该2套商品房，也未办理该2套商品房的初始登记和所有权登记。后经原告多次催促，被告仍未履行交房和登记的义务。综上，原告认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，以及双方约定的以被告应付给原告的借款本息冲抵原告应付给被告的房屋价款、维修基金、交易税和契税的付款方式，均系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应当合法有效，并应受到法律保护。因被告未按约定交付商品房，故原告有权请求被告交付商品房，并有权要求被告按约向原告支付从2015年10月31日至2016年9月30日期间因被告不能交付商品房的违约金27597.24元，并按每日83.63元（即以原告购房款418140元为本金，按万分之二的日利率计算）向原告支付从2016年10月1日起至判决交房之日止的违约金。根据相关法律规定，特提起诉讼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理本院认定如下事实：2013年12月6日、2014年11月24日、2015年1月3日，被告共向原告之母鲍儒琼借款310000元，经结算，截止2015年6月30日，被告欠原告之母鲍儒琼借款本息共计358032元。结算当日，原告与被告协商后，双方签订“南天·星月国际”第1幢1单元负1245、负1257号商品房的《商品房买卖合同》，合同约定负1245号房每平方米20580.00元，总价款185220元；负1257号房每平方米25208元，总价款232920元。上述2套商品房的房屋价款、维修基金、交易税、契税共计433384元，经原告、被告和原告之母鲍儒琼三方同意，从被告应当支付给鲍儒琼的欠款358032元中抵扣，尚欠的75352元购房款从被告欠原告舅舅鲍儒璋的的款项中扣划。双方签订合同并结算后，大方南天公司向陈维洁出具了房屋价款、维修基金、交易税和契税收据。在双方签订的2份《商品房买卖合同》第十一条第（一）项约定：“出卖人应当在2015年10月30日前向买受人交付该商品房。”。在第十三条第1（1）项约定：“逾期在90日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房屋价款万分之2的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。”在第十三条第1（2）项约定：“逾期超过90日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起60内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之2（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。”在第二十二条约定：“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。”，同时在该条款内约定：“出卖人于该商品房交付使用之日起180日内，向买受人提供办理商品房初始登记的相关资料。”并约定：“双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。”。到2015年10月30日，交房期限届满，被告未直接向原告交付案涉2套商品房，也未办理所有权初始登记和所有权转移登记。大方县南天物业管理有限公司于2015年1月10日与平坝福乐多公司签订《商铺租赁合同》，将“南天·星月国际”地下商业第负壹层，建筑面积5400平方米出租给平坝福乐多公司使用。陈维洁于2015年7月10日与大方县南天物业管理有限公司签订二份《负一楼商铺委托租赁协议》，将涉案的2套房屋委托大方县南天物业管理有限公司招租，招租期限15年。庭审中，原告撤回第五项诉讼请求及对第三人平坝福乐多公司的起诉。另查明，大方南天公司是依法注册的房地产开发企业，负责“南天·星月国际”房地产项目的开发，持有证号为方商房预字第201409号预售许可证。2015年11月25日，贵州省高级人民法院以（2015）黔高民初字第1251号民事裁定，在73046183.00元价值范围内查封了包括涉案房屋在内的大方南天公司财产，查封期间从2015年11月25日起至2018年11月25日止。泸州市龙马潭区人民法院于2015年12月1日裁定轮候查封包括涉案房屋在内的大方南天公司财产，查封期间从2015年12月2日起至2018年12月1日止。本院认为，原告陈维洁与被告大方南天公司签订《商品房买卖合同》是出于在被告不能履行偿还借款义务的情况下，经双方结算后，达成以房抵债的意思表示，在法律性质上属于债务履行方式的变更，应当依据双方签订的《商品房买卖合同》作为基础法律关系进行审理。结合审理查明的事实，原被告双方签订2份《商品房买卖合同》的时间在相关人民法院对涉案房屋采取保全措施之前，虽然涉案房屋未办理物权登记，但根据《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，涉案合同的签订系双方真实合意，未违反国家法律、法规的强制性规定，属有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”之规定，合同双方当事人均应当按照合同约定享受权利和履行义务。因此，被告南天公司应当按照约定于2015年10月30日前向原告陈维洁交付“南天·星月国际”第1幢1单元负1245、负1257号商品房。大方南天公司辩称涉案的2套商品房按照公司商铺经营管理的运营模式，已经于2015年7月10日在原告与大方县南天物业管理有限公司签订《负一楼商铺委托租赁协议》之日起已经视为交付。本院认为，结合大方南天公司第负壹层商铺统一对外招租的运营模式，案涉的2套商品房虽然包含在大方县南天物业管理有限公司于2015年1月10日出租给平坝福乐多公司的地下商业第负壹层内，但被告与平坝福乐多公司之间的租赁关系，在法律事实上并不对被告向原告履行交付义务造成障碍，原告在2015年7月10日与大方县南天物业管理有限公司签订《负一楼商铺委托租赁协议》时，涉案房屋租赁给平坝福乐多公司的事实已经存在。因此，从原告与大方县南天物业管理有限公司签订《负一楼商铺委托租赁协议》之日，应当视为案涉商品房已经由被告大方南天公司向原告陈维洁交付，故对被告抗辩案涉商品房已经视为交付的意见，本院予以采纳。反之，对原告请求判令被告及时向原告交付位于大方县奢香大道中段“南天·星月国际”第1幢1单元负1245、负1257号商品房的诉讼主张，应予驳回。对原告请求判令被告及时向大方县房产事业局申请“南天·星月国际”第1幢1单元负1245、负1257号商品房所有权初始登记，并向原告提供办理该2套商品房初始登记的相关资料的主张，本院认为，双方虽然在《商品房买卖合同》第二十二条初始登记中约定：“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。”和“出卖人于该商品房交付使用之日起180日内，向买受人提供办理商品房初始登记的相关资料。”但在该条中对被告取得商品房所有权初始登记的时间没有明确约定，也没有约定相关资料包括哪些资料，因此，原告请求判令被告及时向大方县房产事业局申请“南天·星月国际”第1幢1单元负1245、负1257号商品房所有权初始登记，并向原告提供办理该2套商品房初始登记的相关资料的诉讼主张，没有事实依据，本院不予支持。关于原告请求判令被告为其办理涉案商品房所有权转移登记并交付不动产登记证书的问题，本院认为，一方面根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条“双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。”的约定，办理商品房转移登记，不是被告一方的义务，而是双方的共同义务。另一方面，根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经依法登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，我国法律将登记作为不动产权属变动的生效条件，即是商品房物权权利的取得必须以办理产权过户为标准，在办理产权转移登记之前，即使买受人实际占有该房屋，该房屋的物权归属仍属于出卖人，由于买受人不是商品房的物权权利所有人，其对出卖人只享有依买卖合同而产生的债权请求权，交付占有状态不能改变物权未发生变动这一事实。按照合同的相对性原理，债权仅在合同双方当事人之间产生约束力，而不能发生对抗第三人的效力。本案涉案商品房因被告与其他第三人之间的债务清算原因涉诉而被相关人民法院查封，而人民法院对不动产采取的查封措施旨在对房屋进行权属限制，禁止对该房屋权属转移或变更，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条：“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”和第三十八条第一款第（二）项：“下列房地产不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者其他形式限制房地产权利的；”之规定，本案案涉房屋已经被人民法院采取查封保全措施，该查封行为直接阻却了出卖人履行办理商品房所有权转移登记的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款第（一）项：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；”之规定，本案案涉房屋办理所有权转移登记已经出现法律上不能履行的情形，因此，原告请求被告继续履行所有权转移登记并交付不动产登记证书的主张，缺乏法律依据，本院不予支持。原告可待人民法院对涉案房屋采取查封的法律事实消灭后，另行主张权利。对于原告请求被告及时交付“南天·星月国际”第1幢1单元负1245号、负1257号商品房的购房发票、契税发票、交易税发票、专项维修基金缴款凭证的主张，庭审中，被告认可可以开具发票，原告可凭收据到被告处直接换取发票即可，故本院对原告的该项诉讼主张不作处理。综上所述，原告的诉讼主张因缺乏法律依据或事实依据，不应当得到支持。据此，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条第一款第（一）项、《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条、第三十八条第一款第（二）项规定，判决如下：驳回原告陈维洁的诉讼请求。案件受理费3786元,由原告陈维洁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期，本判决即发生法律效力。审判员 章 英二〇一六年十二月二十日书记员 魏海洋