贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔27民终971号上诉人（原审原告，反诉被告）：长顺县利尔房地产开发有限公司，住所地：长顺县长寨街道长征大道，统一社会信用代码：915227295806574380。法定代表人：刘筑坪，公司总经理。委托诉讼代理人：李永瑜，国浩律师（贵阳）事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：谢光容，女，1983年8月15日生，汉族，住贵州省长顺县，原审第三人：刘明秀，女，1971年9月15日生，汉族，住贵州省长顺县，原审第三人：张玉雯，女，1966年9月23日生，汉族，住贵州省长顺县，上诉人长顺县利尔房地产开发有限公司因与被上诉人谢光容、原审第三人刘明秀、张玉雯租赁合同纠纷一案，不服长顺县人民法院于2017年3月24日作出（2017）黔2729民初40号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。长顺县利尔房地产开发有限公司的上诉请求：一、请求人民法院撤销一审判决，依法改判支持上诉人诉请。二、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院在认定事实方面偏听偏信，罔顾事实证据，明显偏袒被上诉人。首先，原审法院认定租赁房屋至今仍有渗水潮湿情况，不宜用于经营手机纯属无中生有。上诉人出租给被上诉人的房屋早在2015年10月就已将渗水问题全部修复，上诉人不但花费了大价钱聘请专业施工方进行修复，为保万无一失，还进行了泼水实验，确保房屋再无渗水情况。相关事实于庭审时均有施工资料、当前现场照片为证。而原审法院从未到现场进行查看，仅凭被上诉人的一面之词就认定房屋至今渗水。该错误认定不仅影响对本案的判决，甚至对上诉人以后的房屋出租都造成不良影响，必须予以纠正。其次，租赁房屋渗水问题是于2015年10月就全面修复完成（若算上更换外部雨棚的时间，至迟也于2016年1月即全部处理好）。该事实不仅有施工记录、证人证言为证，还有庭审时被上诉人亲口认可（雨棚安装完成时间是2016年1月）。而原审法院却认定的上诉人于2016年5月电话通知被上诉人漏水已维修结束，该认定同样是仅凭被上诉人的一面之词，既无被上诉人的任何有效证据证明，也无上诉人的认可。以上事实可以看出，原审法院均在被上诉人没有有效证据的情况下，就认定被上诉人的主张，存在一定的偏听偏信，明显过于偏袒被上诉人。二、原审法院适用法律错误。上诉人与被上诉人关于解除租赁合同均表示同意，而原审法院也认定双方均无违约责任，对此上诉人也无异议。但既然双方均无违约的情况下解除合同，原审法院却判令上诉人承担全部装修费用，属于适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”。据此规定，对解除租赁合同后装修的补偿，首先是对装修残值的补偿。通过照片可以看出，就目前的装修价值，根本不足2万元，原审法院却要上诉人赔偿全部装修费29000元。其次，法律规定的是双方按照公平原则进行分担，而不是全部赔偿，上诉人可以根据实际情况予以分担部分，但绝不是全部承担。最后，被上诉人是与正规装修公司签订的装修合同而不是和个人，原审法院仅凭收据而不是正规发票来认定被上诉人的装修费用，上诉人对此绝不认可，原审法院仍在有意偏袒被上诉人。三、被上诉人应承担放任租赁房屋不顾而造成上诉人租金损失的赔偿责任。被上诉人在房屋修复完成后，并且在收到上诉人的催告函后，如要主张解除合同，应积极向上诉人主张或向法院提起诉讼，而不是放任租赁房屋不顾，致使上诉人租金损失扩大。对此，被上诉人应当承担赔偿责任。综上所述，原审判决无论在事实认定上，还是适用法律方面均存在明显错误，可能损害上诉人合法权益。希望二审法院查明事实，依法撤销错误判决，支持上诉人的诉讼请求。谢光容未答辩。长顺县利尔房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1.判令谢光容向长顺县利尔房地产开发有限公司支付自2015年12月29日至2016年11月29日的租金共18480元；2.判令解除长顺县利尔房地产开发有限公司、谢光容2015年6月29日签订的《御景金湾商铺租赁合同》；3.判令谢光容自《御景金湾商铺租赁合同》解除之日起搬离位于长顺县长征大道利尔·御景金湾平台下方的17号商铺（面积26.4平方米）；4.判令谢光容向长顺县利尔房地产开发有限公司支付违约金3万元；5.由谢光容承担本案诉讼费。事实和理由：长顺县利尔房地产开发有限公司、谢光容双方于2015年6月29日签订《御景金湾商铺租赁合同》，合同对租金金额、租金支付期限及方式、修缮义务、合同解除的条件等进行了明确的约定。合同签订后，长顺县利尔房地产开发有限公司依约向谢光容移交了商铺，但被告未按约定在3个月内开业经营，至起诉之日止，拖欠租金达11个月，谢光容行为已构成根本性违约并已达到解除合同的条件。谢光容向一审法院提出反诉请求：1.判令解除双方签订的于2015年6月29日签订《御景金湾商铺租赁合同》；2.判令长顺县利尔房地产开发有限公司返还谢光容交纳的租金9240元，装修押金5000元，保证金3696元，商业管理费475元，共计18411元；3.判令长顺县利尔房地产开发有限公司返还谢光容对商铺装修的费用32800元；4.判令长顺县利尔房地产开发有限公司支付谢光容违约金3万元；5.由长顺县利尔房地产开发有限公司承担反诉案件受理费。事实及理由：对长顺县利尔房地产开发有限公司与谢光容2015年6月29日签订《御景金湾商铺租赁合同》的事实无异议。合同签订后，谢光容依约定向长顺县利尔房地产开发有限公司支付2015年6月30日至12月31日的租金9240元，装修押金5000元，保证金3696元，商业管理费475元，共计18411元。但长顺县利尔房地产开发有限公司未能按约定保证谢光容进场装修。原因：一是长顺县利尔房地产开发有限公司将御景金湾商铺的场地租给他人作展销，导致谢光容无法进场装修；二是长顺县利尔房地产开发有限公司未及时安装分割商铺的墙体和玻璃，拖了一个多月才完成；三是长顺县利尔房地产开发有限公司提供的商铺的建设质量不合格，在装修过程中，遇到下雨，发现商铺严重渗水，无法进行装修。经谢光容多方请求，长顺县利尔房地产开发有限公司才于2016年5月电话通知谢光容说漏水问题已维修结束，并约谢光容在长顺县利尔房地产开发有限公司的售楼部大厅面谈，要求谢光容缴纳房租，进场经营。谢光容同意进场经营，但认为所租商铺的漏水问题虽经维修，仍然有渗水潮湿的情况，不能用来经营手机、电脑等商品，可用来经营其他商品，但房租应从维修结束后，可投入使用之时即2016年6月起算，长顺县利尔房地产开发有限公司对此不同意，双方未能协商一致，长顺县利尔房地产开发有限公司2016年8月18日发来律师函后，向法院起诉。综上，长顺县利尔房地产开发有限公司以谢光容未按约定在3个月内营业、拖欠租金，构成违约等是由于长顺县利尔房地产开发有限公司工程拖延、商铺渗水未能及时维修，导致谢光容不能按时进场装修，不能正常经营造成的，是长顺县利尔房地产开发有限公司违约。请求驳回长顺县利尔房地产开发有限公司的第1、4、5项请求；同意长顺县利尔房地产开发有限公司的第2、3项请求。一审法院认定事实：谢光容、第三人刘明秀、张玉雯三人口头约定合伙共同出资租赁商铺经营手机、电脑等商品，因谢光容是在长顺县电信营业厅当主管，便由其与长顺县利尔房地产开发有限公司于2015年6月29日签订《御景金湾商铺合同》，由谢光容租用长顺县利尔房地产开发有限公司位于长顺县长征大道利尔·御景金湾平台下方的X号商铺（面积26.4平方米）。合同第二条对租赁期限及租赁用途约定：租赁自2015年6月29日至2018年12月1日止，租期41个月；其中：2015年6月29日至2015年8月29日的前2个月为免租期；租赁用途为电脑手机销售。第三条对租金、押金及支付方式约定：每平方米70元，每半年收取一次，第一年扣除免租期2个月后，实收18480元。第二年为22176元。第三年为31539元，房租税费由谢光容承担；装修押金：由谢光容支付5000元给长顺县利尔房地产开发有限公司，若装修期满未出现违反物业管理的行为，全部予以退还；保证金：由谢光容支付3696元给长顺县利尔房地产开发有限公司。若合同期满后，谢光容无违约行为全部予以退还。第四条对租赁期间房屋修缮及装修约定：谢光容的装饰装修不得违反国家法律规定并应取得长顺县利尔房地产开发有限公司书面同意；谢光容的装修及修缮，长顺县利尔房地产开发有限公司概不负责，对谢光容的装饰装修不进行补偿，谢光容不得破坏已装修部分及房屋结构；租赁期间由于谢光容的原因导致租赁房屋的质量或房屋的内部设施损毁的，由谢光容负责。合同签订后，谢光容依约向长顺县利尔房地产开发有限公司支付2015年6月30日至12月31日的租金9240元，装修押金5000元，保证金3696元，商业管理费475元，共计18411元。在谢光容进场装修的过程中，长顺县利尔房地产开发有限公司将其他商铺及场地租给他人展销及安装分割商铺的墙体和玻璃，时间达一个月。另谢光容在装修过程中，遇天气下雨，发现商铺顶部严重渗水，无法进行装修，经与谢光容请求，长顺县利尔房地产开发有限公司对漏水问题相关施工人员维修处理，维修结束后，于2016年5月电话通知谢光容漏水问题已维修结束，与谢光容在长顺县利尔房地产开发有限公司售楼部大厅面谈，要求谢光容缴纳房租，进场经营。谢光容同意进场经营，但因所租商铺经维修后，仍然存在渗水潮湿的情况，不宜用于经营手机、电脑，可用来经营其他商品，向长顺县利尔房地产开发有限公司提出房租应从维修结束后投入使用之时即从2016年6月起算，长顺县利尔房地产开发有限公司不同意，双方未能协商一致。谢光容至今亦未使用该房屋。长顺县利尔房地产开发有限公司2016年8月18日向谢光容发律师函，要求谢光容收到律师函后搬离租赁房屋，支付所欠租金。一审法院认为：长顺县利尔房地产开发有限公司与谢光容签订《御景金湾商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合同的形式和内容均不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。出租人已按约定履行了交付出租物的义务，承租人亦按约定对租赁房屋进场进行装修，发现商铺顶部严重渗水，导致无法进行装修的情况。该情况的出现不是长顺县利尔房地产开发有限公司与谢光容双方的原因所致，而是已经验收合格房屋工程质量问题，该情况属不可归责于双方的事由。且谢光容经与长顺县利尔房地产开发有限公司请求，长顺县利尔房地产开发有限公司虽对漏水问题组织相关施工人员进行了维修处理义务，但仍然有一定的渗水潮湿情况存在，不宜用于经营手机、电脑等商品的原租用目的。在谢光容仍同意继续履行原合同的情况下，因房屋租金的起算时间双方未能协商一致，引发本案。现双方均同意解除合同，应予以解除。综上，对双方均主张由对方支付违约金请求，本院均不予支持；对长顺县利尔房地产开发有限公司主张支付拖欠租金的请求，因租赁房屋延后使用系不可归责于双方的事由，在原告已对房屋进行维修处理，谢光容同意继续履行原合同的情况下提出房屋租金的起算时间合情合理，但因双方未协商一致，在房屋维修结束之日起谢光容即应承担支付租金的义务至长顺县利尔房地产开发有限公司发函要求被告搬离租赁房屋之日止，即应支付租金5544元，故原告应退还被告租金3696元；对谢光容退还装修押金、保证金及商业管理费等共计9171元的请求，本院予以支持；对于谢光容主张赔偿装修损失费32800元，因其提供的证据佐证装修费用仅为29000元，无证据支撑的部分应自行承担举证不能的不利后果，故本院支持装修损失费金额为29000元；已装修的现状予以维持，谢光容不得拆除。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第九十三条、第二百二十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十条、第十一条第二款第（四）项之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）长顺县利尔房地产开发有限公司与谢光容签订《御景金湾商铺租赁合同》；二、被（反诉原告）谢光容在本判决生效之日起三日内交还御景金湾平台下方的X号商铺（面积26.4平方米）给原告（反诉被告）长顺县利尔房地产开发有限公司；三、原告（反诉被告）长顺县利尔房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内退还被（反诉原告）谢光容租金、装修押金、保证金、商业管理费共计人民币壹万贰仟捌佰陆拾柒圆整（￥12867）；四、原告（反诉被告）在本判决生效之日起十日内赔偿被（反诉原告）谢光容装修损失费共计人民币贰万玖仟圆整（￥29000）；五、驳回本诉原告的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告的其他诉讼请求。本诉案件受理费506元（已减半收取），由（反诉被告）长顺县利尔房地产开发有限公司承担456元，由被（反诉原告）谢光容承担50元；反诉案件受理费915元（已减半收取），由（反诉被告）长顺县利尔房地产开发有限公司承担500元，被（反诉原告告）谢光容承担415元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。经二审审理，查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案的《御景金湾商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，属有效合同。本案被上诉人谢光容租用上诉人商铺的目的是销售电脑手机，对房屋质量（渗、漏水方面）要求相对较高。但谢光容作为承租人在进场装修过程中，发现商铺顶部严重渗水，导致无法装修的情况。经谢光容请求，上诉人对漏水问题进行维修处理，但仍然存在渗水潮湿的情况，不适宜经营电脑、手机等。谢光容租赁合同因上诉人的商铺存在渗水、漏水问题而使其租赁用于经营手机的目的无法实现。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案上诉人并未按约定交付符合合同约定用途的商铺给被上诉人，因此，上诉人应承担交付租赁物不符合约定的责任。一审认定商铺严重渗水的情况属不可归责于双方的事由不当，本院予以纠正。另外，双方当事人对于一审确定的商铺返还、租金、装修保证金、商业管理费等未提出异议，本院予以确认。对于上诉人提出的，本案租赁房屋是否已于2016年10月就全面修复完成的问题。本案就交付租赁物的瑕疵问题，上诉人应当承担相应的责任（前已述），在被上诉人谢光容请求上诉人维修后，上诉人确实按要求进行维修，但是否完全修复存在争议。对此，被上诉人谢光容提高了短信截图证明其曾多次要求上诉人处理商铺渗漏的问题。一审庭审中，上诉方认可上述证据的真实性，结合上诉人认可雨棚是2016年1月安装完成，谢光容的该项主张符合事实。不论上诉人何时完成维修义务，其在履行合同义务时存在问题的事实存在，其应承担相应的民事责任。对于上诉人提出的，合同解除后，上诉人应否全部承担装修费用的问题。由于本案交付租赁物不符合合同约定的用途，责任在上诉方，因此，上诉人应承担被上诉人谢光容装饰装修损失。对于装修损失问题，被上诉人为证实其主张，向一审法院提交了《室内装修工程施工合同》及施工人的收款收据证实其主张，足以认定。上诉人认为应按法律规定由双方按照公平原则分担的理由不充分。对于上诉人提出的，被上诉人在房屋修复完成后，被上诉人未及时行使解除权，致使上诉人租金损失扩大的损失应否由被上诉人赔偿的问题。由于上诉人提供的商铺不符合合同约定的用途，被上诉人谢光容本身也受到损失，因此，上诉人要求谢光容承担相应损失的请求理由不充分，本院不予支持。综上，原判决在责任认定上不当，本院予以纠正，但一审判决处理符合本案事实。上诉人长顺县利尔房地产开发有限公司的上诉请求理由不充分，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2012元，由上诉人长顺县利尔房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  田一铭审判员  陈福江审判员  王天才二〇一七年六月十二日书记员  李 震