山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0103民初4330号
原告：济南军区后勤装备维修培训中心，住所地济南市。
法定代表人：吕志明，主任。
委托诉讼代理人：王瑞雪，山东齐鲁律师事务所律师。
被告：济南东岳汽车集团有限公司，住所地济南市。
法定代表人：孙刚，总经理。
委托诉讼代理人：仲涛，国浩律师（济南）事务所律师。
委托诉讼代理人：于思思，国浩律师（济南）事务所律师。
原告济南军区后勤装备维修培训中心与被告济南东岳汽车集团有限公司土地租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告济南军区后勤装备维修培训中心法定代表人吕志明的委托诉讼�理人王瑞雪，被告济南东岳汽车集团有限公司法定代表人孙刚的委托诉讼代理人仲涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告济南军区后勤装备维修培训中心向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2006年11月12日、2014年7月1日签订的《军队房地产租赁合同》，被告返还19亩土地；2、被告向原告支付违约金10万元；3、被告向原告支付自2015年1月10日至2015年2月10日止的租金31667元；4、被告向原告支付自2015年2月11日至判决生效之日的土地使用费，按照年租金38万元计算。事实和理由：原、被告2006年11月12日签订了一份《军队房地产租赁合同》，合同约定原告出租其所有的济鲁字第5808号土地给被告使用，年租金38万元，每年于1月9日前上缴土地年租金。现被告违约欠原告2015年至2016年度租金38万元。按照原、被告签订的《军队房地产租赁合同》约定�原告特向法院提起诉讼。
被告济南东岳汽车集团有限公司辩称：1、本案被告已经于2015年12月29日由济南中院裁定进入破产重整程序，案号为（2015）济商破字第1号，并于同日指定国浩律师（济南）事务所担任管理人。原告在原二审期间，也已经向东岳集团管理人申报了债权，其本案诉讼与申报债权只能选其一，否则存在主张两次债权的情形。被告希望借助破产重整一起解决目前企业困境，并希望在重整成功后继续按双方原租赁合同继续履行，被告补交租金并适当赔偿原告的损失。2、本案涉案土地已经托管给山东恒润投资有限公司，且2013年、2014年租金均由恒润公司向原告支付，应视为原告已经认可租赁协议的租金履行方实际变更为恒润公司，恒润公司接受托管后，又将托管实物资产租赁给了济南金领汽车销售有限公司，并由济南金领汽车�售有限公司实际占有控制，现由于济南金领汽车销售有限公司与恒润公司因租赁合同产生争议，已上诉至济南中院并被中院发回重审，目前案件正在审理过程中，故本案应待济南金领汽车销售有限公司与恒润公司案件审理后再行审理。3、涉案土地为军事划拨用地，根据相应规定，划拨地应有相应的批准手续，但原审中原告并未提交相应证据，其对外出租手续存在瑕疵。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据无异议的证据证实：2006年11月12日，原告济南军区后勤装备维修培训中心（甲方）与济南军区汽车检测中心（济南东岳轿车修理有限公司）（乙方）签订一份军队房地产租赁合同，约定：“第一条，甲方将坐落在山东省济南市二环南路7636号营院即济鲁字第5808号坐落的路南侧，东边至军区油训队、汽车检测中心围墙，西至路南三层楼东山墙（留出南北走向8米宽通道），直线由北向南至马武寨山围墙之间沟坡地计12667平米（合19亩）出租给乙方使用，乙方已对甲方所要出租的房地产作了充分了解，并负责投资建设汽车展厅和汽修车间，愿意承租该房地产。……第三条，租赁期限拟定自2007年1月9日起至2027年1月9日止。第四条，租赁条件：原则每亩年租金贰万元，19亩地每年缴甲方38万元；如乙方在租赁土地上新建七层以上多层房屋建筑，为每亩年租金伍万元，每年上缴甲方95万元。如建13层以上，所建占地范围面积为年租金每亩拾万元，届时核收。每年先缴款后使用；每年于1月9日前上缴土地年租金，其租金主要用于部队营房维修，职工工资、福利补助，并按规定比例上缴。……第七条，租赁期内甲方的权利和义务：……（三）一旦乙方违反合同或未按时足额交�金，甲方随时收回其承租房地产使用权。……第八条，租赁期内乙方的责任和义务：……（三）不得擅自对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩设备，在不影响使用安全的情况下，确实需要进行改造、装修或者增扩设备，必须征得甲方书面同意，费用自理；权属甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，该军产应当无偿移交给甲方。……第十一条，乙方违约责任：（一）乙方有违反本合同第三条、第四条、第八条约定行为的，甲方有权解除合同，同时乙方应当向甲方支付人民币拾万元作为违约金。”此后，原告济南军区后勤装备维修培训中心将上述合同中约定的土地交付给被告济南东岳汽车集团有限公司使用。2008年被告名称由济南东岳轿车修理有限公司变更为济南东岳汽车集团有限公司。2014年7月1日，原告济南军区后勤装备维修培训中心（甲方）�被告济南东岳汽车集团有限公司（乙方）签订一份军队房地产租赁合同，约定甲方自愿将位于济南市市中区二环南路7636号（坐落号鲁字第5808号）的场地面积9750平方米出租给乙方使用。租赁用途为汽车检测，租赁期限自2014年7月1日起至2019年6月30日止，租金金额（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用）133万元，年租金为266000元。租金按年结算，乙方于每年的前十日内交付甲方。合同第八条约定：“租赁期内，乙方应当履行下列义务：……（三）不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩设备。在不影响使用安全的情况下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方。不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添�的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经军队主管部门批准并由甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好地无偿移交给甲方。”合同第十一条第（二）款约定：“乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方提供本合同由甲方提供的水、电等，属于乙方的财产在没有结清租金和其它费用之前，乙方不得转移；逾期60日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金。”同日，原告济南军区后勤装备维修培训中心（甲方）与被告济南东岳汽车集团有限公司（乙方，以济南军区汽车检测维修中心的名义）签订物业保障协议�份，期限为2014年7月1日至2019年6月30日，甲方义务为负责租赁区道路、供电、供水、排水、安全等设施的新建和维护。乙方义务为每年物业费11.40万元，第一年交纳一次，与租金一并交齐。自2015年1月起，被告济南东岳汽车集团有限公司未向原告济南军区后勤装备维修培训中心交纳土地租金。2015年1月28日，原告济南军区后勤装备维修培训中心向被告济南东岳汽车集团有限公司发出催费通知一份，内容为：“济南东岳轿车维修有限公司：贵单位与我单位签订的土地租赁合同（济南市二环南路7636号营院鲁字第5808号坐落，土地面积19亩，年租金38万元）。按照合同约定，每年1月9日前足额交付租金，逾期一个月不交，我们将解除租赁合同，望贵单位在2015年2月9日前足额交付2015年度租金。”被告济南东岳汽车集团有限公司法定代表人孙刚当天在该通知上签字确认。
关于就同一块土地签订两份土地租赁合同的原因，原告济南军区后勤装备维修培训中心陈述在2006年11月12日的土地租赁合同签订后，中国人民解放军总后勤部作出新规定，军队土地租赁合同的期限不能超过五年，土地租赁面积不能超过1万平方米，所以双方又签订了2014年7月1日的合同，对原合同中的土地租赁面积和期限进行了改动，实际上双方还是按2006年11月12日的合同履行。被告济南东岳汽车集团有限公司陈述签订2014年7月1日的合同时原告济南军区后勤装备维修培训中心就是这样说的，但其没有见过总后勤部的相关规定，对双方一直按照2006年11月12日的合同履行没有异议。
关于涉案土地性质，原、被告均认可涉案土地系国有划拨土地。原告主张涉案土地系军事用地，军队享有使用权，应由军队归口管理，本案不应适用《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等房地产法规；被告主张因原告不能举证证实其对外出租土地经过了法律或行政法规的规定程序，因此出租土地行为应为无效。原告主张其对外出租土地经过济南军区联勤部部长的批准，因此其对外出租涉案土地程序合法，被告对原告上述意见不予认可，主张原告不能仅以一份个人签字的合同证实其出租土地行为合法。关于涉案合同性质，经本院释明，原告表示坚持按合同有效主张权利，坚持原诉讼请求。
以上事实，由军队房地产租赁合同、物业保障协议、催费通知及双方当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”第五十六条规定：“�效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”本案中，原告济南军区后勤装备维修培训中心将坐落在山东省济南市二环南路7636号营院共计12667平方米的土地租赁给被告济南东岳汽车集团有限公司用于汽车维修经营项目，现双方因上述土地租赁问题产生纠纷诉至本院。经查，涉案土地系原告济南军区后勤装备维修培训中心通过无偿划拨的方式取得，具有明确的限定用途，未经法律、行政法规规定的程序用于对外出租违反了法律、行政法规的强制性规定，因此原、被告之间签订的关于该宗土地的租赁合同应为无效。现原告向本院起诉要求解除双方签订的租赁合同并由被告支付租金，但合同解除的前提系基于有效合同产生，本案中不存在合同解除的情形。经本院释明后，原告仍然坚持其诉讼请求，因此，现原告要求解除双方签订的《军队房地产租赁合同》并由被告返还土地、支付租金及违约金等诉讼请求，于法无据，本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条之规定，判决如下：
驳回原告济南军区后勤装备维修培训中心的诉讼请求。
案件受理费3550元，由原告济南军区后勤装备维修培训中心负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 韩 晓 爽
人民陪审员 李 迎 春
人民陪审员 高 霞
二〇一七年三月二十日
代理书记员 徐小�