上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0113民初9983号
原告许建光，男，1959年12月1日生，汉族，住上海市黄浦区。委托代理人梁志强，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。被告宝和嘉力(上海)商业投资管理有限公司，住所地上海市。法定代表人郑渭涛，董事长。委托代理人金定勇。原告许建光与被告宝和嘉力(上海)商业投资管理有限公司不当得利纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陶芳独任审判，并公开开庭进行了审理。原告许建光的委托代理人梁志强、被告宝和嘉力(上海)商业投资管理有限公司的委托代理人金定勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许建光诉称，2009年5月，原告向开发商购买了位于宝山区殷高西路XXX号二楼两处商铺，每个商铺的建筑面积都为18.21平方米。该商铺属于长江国际商贸中心的一部分。被告自2012年7月1日起开始对该商铺回租并统一经营。但时至今日，被告并未向原告支付任何租金或占用费。经原告多次催告无果，故原告起诉要求被告支付房屋租赁费20万元(估算)，具体计算方式为，从2012年7月1日至判决生效之日止，按照被告与其他分割销售商铺的业主所签订委托经营管理合同中的租金标准计算。被告宝和嘉力(上海)商业投资管理有限公司辩称，关于原告陈述的事实无异议，原告主张20万元的占有使用费被告不予同意，但是被告同意按照与其他签约业主所约定的租金给付标准作为参考向原告给付占用费用。经审理查明，2009年5月15日，原告经核准登记取得宝山区殷高西路XXX号2492、2490两套商铺的房地产权证，成为上述物业的房地产权利人。上述两套商铺的购买价分别为276,066元。2014年10月29日，被告发出业主告知函，主要内容为，2014年4月、6月、8月，被告针对长江国际商贸中心未签约业主陆续发出通知函等，告知在符合商场整体规划的前提下，被告提供回租签约、回购、代理经租和置换经营等多种合作模式。现商场开业在即，再次函告各位业主，于2014年11月18日前选择与被告的合作方式，确认采取统一经营模式下收取租金、回租签约或者回购的合作方案。至11月18日仍未来公司确认合作方案的，公司将全部视作接受我公司统一经营收取租金的合法方案，在商场开业后对业主所持有的商铺由经营产生的租金在扣除商场管理运营费用后，将租金部分支付给业主。另查明，2004年10月，长江国际商业有限公司通过招拍挂形式获得宝山区高境镇殷高西路北侧64,054平方米商业用地开发权，开发建设“长江国际商贸中心”项目，总建筑面积983,545平方米。该商贸中心由殷高西路XXX号和555号两幢大楼组成，项目竣工后，大长江将该两幢大楼一、二层的41,300平方米，共1,798个独立商铺销售给1,277户业主。两幢大楼的其余楼层均归长江国际商业有限公司所有。截止2012年11月，分割销售的商铺中，已有1,605套对应1,000余户产权人与被告签订委托经营管理合同，尚余193套商铺对应100余户产权人未签订合同。再查明，自2014年年底起，有部分签约业主作为原告陆续向本院起诉被告，原告向被告主张拖欠的租金及违约金，均主张至2015年12月31日止。在上述案件的审理中被告公司表示，原先开设的裘皮城商户已基本清退，商场地下一层开设永辉超市，一楼继续经营品牌折扣、二楼一小部分经营裘皮销售，大部分商铺空置。本院经审理，判决支持了业主要求支付拖欠租金及违约金等诉讼请求。上述案件均已生效，尚在执行阶段。在上述案件中，业主所出具的委托经营管理合同均系被告提供的格式合同，其中第四条约定了委托经营管理回报，2012年6月30日前免收物业的委托经营管理回报；2012年7月1日起至2015年12月31日期间，应支付的委托经营管理年回报为该物业初次交易合同金额的4%；2016年1月1日起至2018年12月31日期间，应支付的委托经营管理年回报为该物业初次交易合同金额的5%；2019年1月1日起至2020年12月31日期间，应付的委托经营管理年回报为该物业初次交易合同金额的8%；2021年1月1日起至2022年12月31日期间，应支付的委托经营管理年回报为该物业初次交易合同金额的9%。本案审理过程中，原告提供以下证据材料：1、被告工作人员于2014年向原告出示的回租条件，证明了被告也承认如果当初签订合同的话从2012年7月起算租金；2、商铺委托经营合同(格式合同)，该合同是被告提供的，其与其他分割销售的业主就是以该份合同为模板签订的协议，其中第四条约定了租金给付的方式、标准和期限；3、110接警记录，原告曾在2015年找被告要求与其签订合同，但被告突然表示合同起始日期为2016年1月1日，对此原告不予认可，双方发生了纠纷；4、图片，证明原告已经无法判断其所有的商铺的具体位置，均由被告重新隔断、布局并实际控制。被告对上述证据材料的真实性均没有异议，并表示格式版本的合同是被告提供给原告的，被告也是以该合同为模板与其他业主签订的经营管理合同。以上事实，有原告提供的房地产权证、业主告知函、经营管理合同模板、接警记录、照片及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。本院认为，物权法第七十六条规定，改建、重建建筑物及其附属设施的应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案所涉商贸中心的绝大部分业主已经以签订委托经营管理合同的方式一致同意由被告对商场进行管理并实施必要的装修、改建行为，以便更好地开展经营活动获取相关收益，因此可以认定被告有权对商场进行整体管理、装修。本案中被告根据绝大数业主的授权所实施之管理和改建行为，不构成对原告的不法侵害。其次，系争商铺虽实际由被告统一经营管理，但作为商铺的房地产权利人，原告享有的所有权能仍应受到法律保护，即其有权向被告主张占用商铺期间的使用费。根据被告代理人向原告出具的书面字据以及庭审中的表述，原告主张从2012年7月1日至判决生效之日止，按照被告与其他分割销售商铺的业主所签订委托经营管理合同中的租金标准计算占有使用费的诉请，合法有据，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，判决如下：被告宝和嘉力(上海)商业投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告许建光支付自2012年7月1日起至本判决生效之日止的房屋占用费。(其中2012年7月1日起至2015年12月31日期间，依照房价款276,066元的4%计算；2016年1月1日起至2018年12月31日期间，依照房价款276,066元的5%计算)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期限履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。本案受理费减半收取2,150元，由被告宝和嘉力(上海)商业投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 陶 芳
二〇一六年八月十五日
书记员 茅海灵
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
二、《中华人民共和国物权法》
第七十六条下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。