黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黑02民终1424号上诉人（原审被告）：黑龙江港进置业有限公司，住所地黑龙江省讷河市文化街。法定代表人：郑鹏，该公司经理。委托诉讼代理人：ＸＸ，黑龙江铭昊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王丽颖，女，1973年8月22日出生，汉族，无职业，住黑龙江省讷河市。原审被告：童庆恩，男，1964年8月20日出生，汉族，无职业，住讷河市。原审被告：王晓清，男，1967年9月20日出生，汉族，公务员，住讷河市。原审被告：张毅，男，1966年5月22日出生，汉族，公务员，住讷河市。上诉人黑龙江港进置业有限公司因与被上诉人王丽颖、原审被告童庆恩、王晓清、张毅房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服黑龙江省讷河市人民法院（2017）黑0281民初4294号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月7日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人黑龙江港进置业有限公司上诉请求：一、撤销讷河市人民法院（2017）黑0281民初4294号民事判决书中第二、三、四项的判决事项。二、依法驳回被上诉人要求返还住宅房屋购楼款284，795.00元，非住宅房屋购楼款1，600，000.00元，及上述款项利息867，005.70元和经济损失376，959.00元的诉讼请求。三、请求依法改判，按照《讷河市棚户区改造拆迁补偿办法》对被上诉人王丽颖进行补偿。四、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院判决适用法律错误没有保障上诉人的合法权益。在上诉人黑龙江港进置业有限公司与李军（被上诉人王丽颖前夫，离婚协议约定李军与被上诉人王丽颖的全部大妻共有财产归被上诉人王丽颖所有）签订《住宅房屋拆迁安置补偿协议书》和《非住宅房屋拆迁安置补偿协议书》、虽然约定以有照房44.02平方米、无照房26.91平方米及自建的仓房44.36平方米置换81.37平方米住宅和160平方米的商服。但在协议中也明确约定按实际发生的平方米数多退少补，时至今日被上诉人王丽颖没有补交任何购楼款。在被上诉人王丽颖没有实际交纳购楼款的情况下。一审法院依据商品房买卖合同司法解释第七条、第八条的规定。将被拆迁房屋约定的价值作为认定被上诉人王丽颖缴纳购楼款，并判决上诉人以此为基数承担20%的赔偿责任。同时又根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律问题若干规定》认定了上诉人黑龙江港进置业有限公司与被上诉人王丽颖为民间借贷关系并支持了利息请求。而商品房买卖合同司法解释第七条明确规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”。条文中并没有规定：被拆迁房屋约定的价值等同于购楼款，明显是对“商品房买卖合同司法解释第七条、第八条”类推适用。超出了立法本意。据此一审法院判决适用法律错误与法律不符。二、一审法院认定事实不清，判决明显显失公平。加重了上诉人的责任。上诉人黑龙江港进置业有限公司与被上诉人两份协议中的约定是双方当事人真实意思表示。是合法有效的。约定被上诉人以44.02平方米的有照房及附属物置换81.37平方米的住宅及160平方米的商服，并以实际发生的平方米数，多退少补。但一审法院没有根据双方协议约定的内容进行判决。根据《民法总则》规定的公平原则与公序良俗原则，一审法院判决明显违反了公平及诚信原则。并判决上诉人黑龙江港进置业有限公司支付拆迁安置费损失每月880.40元，支付至2018年4月18日。而事实上上诉人与被上诉人约定的前提是被上诉人要补交超出实际房屋平方米数部分的房款。被上诉人王丽颖之所以一直没有入住，是被上诉人没有按照两份协议约定支付超出而积的价款。是被上诉人违约在先。上诉人是在行使抗辨权，不应该承担安置损失费，一审法院判决明显错误，显失公平。三、合同解除后，上诉人与被上诉人权利义务应当终止。根据《中华人民共和国合同法》第97条规定，合同解除后。尚末履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。一审法院解除合同后，上诉人应按照《讷河市棚户区改造拆迁补偿办法》对被上诉人王丽颖进行赔偿。而非依然按照原合同条款对被上诉人进行赔偿。王丽颖答辩称，上诉人黑龙江港进置业有限公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。王丽颖向一审法院起诉请求：1.要求解除原告与被告港进公司之间的《住宅房屋拆迁安置补偿协议书》与《非住宅房屋拆迁安置补偿协议书》。2.要求四被告返还住宅房屋购楼款284，795.00元，非住宅房屋购楼款1，600，000.00元，以上述返还的购楼款的数额为基数，要求四被告承担利息867，005.70元。3.要求四被告赔偿因其未履行上述两份合同给原告造成的经济损失1，884，795.00元。4.要求四被告承担房屋租金损失160，000.00元。5.诉讼费由四被告承担。事实与理由：原告与被告港进公司于2013年6月18日签订了“住宅房屋拆迁安置补偿协议书”与“非住宅房屋拆迁安置补偿协议书”各一份，住宅房屋拆迁安置补偿协议书约定被告港进公司以所有权调换的形式为原告回迁81.37平方米住宅楼房，住宅房屋每平方米价格为3，500.00元。位置为：学府新城小区一号楼--单元五楼西屋。非住宅房屋拆迁安置补偿协议当约定被告港进公司以所有权调换的形式为原告回迁160平方米商服房屋，位置为：讷河市学府新城--号楼东数第九户，非住宅房屋每平方米的价格为10，000.00元。现四被告已经将该房屋出售给案外人冯向秋与刘贵全、王淑欣，致使双方的回迁安置补偿协议无法履行。因被告童庆恩、王晓清、张毅三人以港进公司名义进行施工建设讷河市学府新城小区综合楼。原告认为四被告应该按照双方合同的约定及时履行交付房屋的义务，因四被告的违约行为致使原生至今仍然租赁房屋居住，无奈之下外出务工以维系家庭生活，现为了使原告的合法权益不受损害，诉至法院。一审法院认定事实：2013年6月18日被告港进公司以讷河市港进房地产开发公司的名义与李君（当时李君与王丽颖系夫妻）签订了《住宅房屋拆迁安置补偿协议书》与《非住宅房屋拆迁安置补偿协议书》，将讷河市文化街学府新城一号楼一单元五楼西屋和学府新城一号楼一楼东数第九户楼房作为回迁安置房补偿给李君，并约定临迁期七个月。李君与王丽颖离婚后，该两处楼房分割给了王丽颖，后因回迁事宜产生纠纷，王丽颖以港进公司为被告，李君为第三人诉至讷河市人民法院，要求确认李君与港进公司于2013年6月18日签订的两份回迁协议书有效，港进公司履行协议书中确定的交房义务，并要求港进公司承担因迟延交房给原告造成的经济损失60,000元，该案经（2015）讷民初字第403号民事判决书判决确认两份拆迁协议书有效，并判决由港进公司交付两份协议书中约定的坐落于讷河市文化街学府新城一号楼一楼东数第九户（即00单元01层09号）面积为116.3平方米商服楼房及学府新城一号楼一单元五楼西屋（即01单元05层02号）面积为81.01平方米楼房给王丽颖，驳回了王丽颖的其它诉讼请求。港进公司不服（2015）讷民初字第403号民事判决，上诉至齐齐哈尔市中级人民法院，齐齐哈尔市中级人民法院于2016年10月19日作出（2016）黑02民终1655号民事判决驳回上诉，维持原判。2016年3月11日被告港进公司将两处房屋卖与他人。原告王丽颖至今未回迁入住。一审法院认为，1.2013年6月18日被告港进公司以讷河市港进房地产开发公司的名义与李君签订的《住宅房屋拆迁安置补偿协议书》与《非住宅房屋拆迁安置补偿协议书》虽经判决确认有效，并将回迁安置房屋回迁给原告王丽颖，但因被告港进公司已将回迁房屋出售他人，造成合同无法继续履行，且被告港进公司同意解除合同，李君已将《住宅房屋拆迁安置补偿协议书》与《非住宅房屋拆迁安置补偿协议书》的权利义务让与原告王丽颖，故原告王丽颖要求解除《住宅房屋拆迁安置补偿协议书》与《非住宅房屋拆迁安置补偿协议书》的诉讼请求，本院予以支持。2.关于原告要求返还住宅房屋购楼款284，795元，非住宅房屋购楼款1，600，000元，并以上述返还购楼款的效额为基数按月利1分计算承担利息867，005.70元的诉讼请求问题。原告王丽颖虽未向被告港进公司交付购款楼，但依据商品房买卖合同司法解释第七条、第八条的规定，原、被告之间达成的回迁协议中约定的被拆迁房屋价值即视为原告王丽颖已交付的购楼款，现被告港进公司不能交付房屋，故本院对原告王颖要求返还购楼款的诉讼请求予以支持。因拆迁协议中未对购楼款利息进行约定，而资金占用损失客观存在，原告请求的利息的利率也无合同约定和法律依据，本院认为可参照《最高人民法院》第二十九条第二款第-项：“既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。”的规定，予以支持。3.关于要求赔偿经济损失1，884，795元的诉讼请求问题。被告港进公司在《住宅房屋拆迁安置补偿协议书》与《非住宅房屋拆迁安置补偿协议书》中已明确约定了回迁安置楼房的位置、面积和价格。且已经生效的法院判决书确认，但被告港进公司不履行两份拆迁办议，将回迁安置房屋卖与他人的行为，致使合同无法继续履行，原告无法回迁安置房屋，造成经济损失是客观事实，被告港进公司应承担相应的赔偿责任，但原告请求赔偿损失的数额过高，本院综合考虑讷河市房地产市场的价格因素，依照商品房买卖合同司法解释第七条、第八条的规定，被告港进公司应承担回迁楼房款20%的赔偿责任，即被告港进公司赔偿原告王丽颖376，959元（3，500元/平方米×81.37平方米）×20%+（10，000元/平方米×160平方米）×20%的经济损失。因被拆迁房屋已灭失，无法对房屋的价值进行评估鉴定，且双方已在回迁协议中对回迁安置房屋进行了约定，合同的解除是因原告的合同目的无法实现，合同中对回迁房屋的约定价格是双方认可的，故被告港进公司提出的合同解除后，原告的权利义务终止，应按《讷河市棚户区改造拆迁补偿办法》补偿原告相应损失的抗辩理由，本院不予支持。4.原告要求承担房屋租金损失160，000元的诉讼请求，系原告对房屋临近安置费及停产停业的损失，原告虽未提供证据予以证实，但原告的房屋被拆迁后迟迟未得到回迁安置，损失客观存在，本院认为原告清求的房屋临迁安置费损失应依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十二条的规定，按《讷河市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十三条第（二）项和第三十七条的相关规定处理。因原告王丽颖被拆迁的80平方米房屋为无证房屋，且在原告的有照44.02平方米房屋院内，故不支持80平方米无证房屋的临迁安置费，对有证的44.02平方米房屋按非住宅房屋临时安置补偿标准予以支持其损失。即由被告港进公司赔偿原告王丽颖房屋临迁安置费损失每月880.40元（40.02平方米×20元），从2013年6月18日签订拆迁协议后七个月，即从2014年1月18日开始给付至2018年4月18日止。因原告被拆迁的房屋系非营业用房，故对其停产停业的损失不予支持。5.原告王丽颖请求被告童庆恩、王晓清、张毅承担给付责任的诉讼请求，因其未提供证据证实其诉讼主张，故本院不予支持。被告童庆恩、王晓清、张毅未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。故依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第九十七条，《最高人民法院》第七条、第八条，参照《国有土地房屋征收与补偿条例》第十七条、第二十二条、第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决，一、解除李君与被告黑龙江港进置业有限公司在2013主6月18日签订的《住宅房屋拆迁安置补偿协议书》与《非住宅房屋拆迁安置补偿协议书》；二、被告黑龙江港进置业有限公司于本判决生效后七日为返还原告王丽频住宅房屋购楼款284，795元，非住宅房屋购楼款1，600，000元，合计1，884，795元，并以购楼款1，884，795元为基数，自2014年1月18日起按年利率6%支付资金占月期间的利息至实际给付之日止；三、被告黑龙江港进置业有限公司于本判决生效生后七日内赔偿原告王丽颖经济损失376，959元。四、被告黑龙江港进置业有限公司于本判决生效后七日内给付原告王丽颖临迁安置费损失每月880.40元，从2014年1月18日开始给付至2018年4月18日止；五、驳回原告的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和写民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费45，172.8元，原告王丽颖负担19，940.69元，被告黑龙汇港进置业有银公司负担25，232.11元。本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人前夫李君签订的两份拆迁安置补偿协议书是债权赋予物权效力的合同，其具有完全对抗的效力，并非是普通的债权合同。一审法院依据《最高人民法院》第八条，对于违约与惩罚性赔偿的判决是于法有据的。因合同履行不能导致合同解除并不意味要恢复到合同签订前的状态，而是要对合同守约方进行相应的赔偿。综上所述，黑龙江港进置业有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费45,172.80元，由上诉人黑龙江港进置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张晓明审判员  李颖莉审判员  王红娜二〇一八年七月三十日书记员  吴 迪