广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0103民初5965号原告：房淦球，男，汉族，1968年11月9日出生，住广东省东莞市。委托代理人：周玉珊、林沛芸，均系广东谨然律师事务所律师。被告：广州市兴中蔬菜联合总公司，住所地：广州市白云区石井镇北郊大朗铁路货场东侧。法定代表人：曹锐豪，职务：总经理。委托代理人：张忠、雷会能，均系广东中粤云天律师事务所律师。原告房淦球诉被告广州市兴中蔬菜联合总公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员侯炜邦独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人周�珊，被告的委托代理人张忠、雷会能到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告房淦球诉称：2012年4月22日，原告与被告续签租赁《合同》，约定被告继续提供广州市中山八路89号首层自编第X间商铺（涉案商铺）给原告使用，租赁期限从2012年5月1日至2017年4月31日止；租赁期满与续约，在现租金基础上，按周边市场同等条件下原告享有优先承租权。上述合同签订之后，原告在2009年已向被告支付了市场永久独家经营权费的基础上，继续在被告提供的涉案商铺经营。同时，原告也严格按照合同约定的新的租金标准，按时向被告交付相应的租金。2016年10月至2016年12月期间，原告依据合同约定，在租赁期满前委托律师多次向被告发函，提出原告依据合同约定享有优先承租权，要求协商涉案商铺的续租事宜；同时，原告多次督促被告尽快依法向税务部门缴纳相关税费，并把纳税凭证提供给原告。但被告并未理会，既没有与原告协商续租事宜，也没有缴纳相关税费并将纳税凭证提供给原告，致使原告无法与被告续签租赁合同。2017年3月22日，被告以原告未按合同约定承担涉案商铺相关税费为由作出《解除合同通知书》，要求解除双方签订的《合同》，并要求原告于2017年4月30日前搬离涉案商铺。原告认为，首先，原告在租赁期满前已按照合同约定多次向被告提出协商续租的要求，并督促被告尽快依法纳税以及将纳税凭证提供给原告，但被告均不予理会。现被告反而以原告没有缴纳税费为由要求单方解除合同，既缺乏合同依据，也缺乏事实和法律依据，因此被告作出的《解除合同通知书》应属无效。其次，根据双方签订的合同约定，租赁期满续租时，在现租金基础上，按周边市场同等条件下原�享有优先承租权。因此，原告依法对涉案商铺享有优先承租权。综上所述，原告特诉至法院。请求判令：1、请求依法确认被告于2017年3月22日作出的《解除合同通知书》无效。2、请求依法确认原告对广州市中山八路89号首层自编第X间商铺在原合同约定的租金基础上享有优先承租权。3、依法判令本案诉讼费由被告承担。被告广州市兴中蔬菜联合总公司答辩称：原告未履行缴纳租赁税费义务属于违约行为，被告依法有权解除双方的租赁合同。纳税是公民的法定义务，在双方租赁关系中依照税法应当征收营业税等，在双方的合同约定中明确约定因租赁发生的税费由原告承担，与被告无关。因此，原告认为与被告之间的合同租金实质上是不含税的租金，原告除了应支付合同约定租金外还应当承担被告因出租该房屋而发生的税费，所以被告应该履行的合同主要义务包括支付租金、相应的税费。按照合同法94条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。本案中，被告在得知原告未缴纳租赁税费后多次催告原告履行该义务，并就可能存在的履行障碍提出多种解决途径，但均被原告拒绝。在原告经催告仍不履行主要义务情况下，被告解除合同合法有据。按照最高院关于适用合同法解释（二）第二十四条规定，对合同解除或债务抵消有异议的，当事人没有约定异议期间，应在解除合同通知到达之日起三个月内提出，超出期限起诉法院不应支持。被告发出解除合同通知是2017年3月21日，原告现要求解除合同无效，已超过法定除斥期。针对第二项诉求，被告认为由于原告的违约行为，被告已合法解除与原告间的租赁合同，因此，原告仍依据该合同主张优先承租权没有合法理据。涉案商铺目前已经不由原告管业，而是由谭月意在使用，被告已另案提起诉讼[（2017）粤0103民初4040号]，要求原告及谭月意搬迁并承担迟延搬迁的违约责任。经审理查明：2012年4月22日原告（乙方）与被告（甲方）签订《合同》，约定：甲方提供广州市中山八路89号首层自编第X间（场地约10平方米）给乙方作为经营童装之用。租用期限从2012年5月1日至2017年4月31日止（共五年），租金每月10000元，场地使用保证金30000元（为三个月租金，不计利息）。合同期满后，若乙方不违约及不损坏房屋等其它欠费情况下，甲方如数无息退回保证金。乙方提前解除合同，保证金不退还。在第五条第（二）款第9项约定：租赁期内有关该房屋产生的租金税和一切税费、水费、电费以及所发生一切债权、债务及法律后果，由乙方自行承担，与甲方无关。在第（六）条第（2）款�定：乙方逾期缴纳租金或其他费用，乙方每日须按欠交总额2%向甲方缴付违约金。逾期超过十天，甲方可进行停水、停电处理；逾期三十天交付租金等费用，甲方有权单方解除合同，收回房屋，所收保证金不予退回，并赔偿甲方所有的经济损失。在第（六）条第（3）款约定：租赁期满与续约，在现租金基础上，按周边市场同等条件下乙方享有优先承租权。乙方如继续租赁商铺，应在期满前一年与甲方协商关于重新订立商铺租赁合同事宜，否则视作乙方放弃承租。合同签订后，原告继续使用上述商铺经营。2016年9月2日至2016年12月20日期间广东谨然律师事务所受原告及其他承租人委托先后向被告发出《关于要求续租8号商铺事宜的通知函》、《关于要求续租中山八路89号首层商铺事宜的回函》、《关于依法及时纳税的法律建议书》、《关于兴中公司2016年10月21日通知书的回函》、《关于妥善处理租赁关系的建议书》，要求被告按合同约定尽快与原告及其他承租人协商办理涉案商铺的续租事项及要求被告办理申报缴纳涉案商铺的租金纳税问题。在此期间，被告分别于2016年9月8日和2016年9月22日向原告等发出《关于中山八路89号首层商铺续租事宜的回复函》、《对（2016谨律函字第0912-1号文件）的答复》，答复原告及其他承租人被告尚未确定原告等所承租的中山八路89号首层商铺在租约期满后的用途或出租条件。被告将在租约期满前的合适期限内确定该部分商铺的用途或出租条件并通知原告及其他承租人；被告同意原告及其他承租人在租约期满时统一结算租赁期间租赁税费并开具发票的要求。请原告及其他承租人届时依《合同》约定向被告缴纳相应的�赁税款后，领取租赁发票。2016年10月21日被告向原告发出《通知函》，根据原告的要求被告定于2016年11月2日上午九时，会同原告前往荔湾区地方税务局办税大厅，办理原告所承租中山八路89号首层X号商铺的租赁税费清缴事宜。根据被告初步核算，合同期内，原告应缴纳各项税费约为人民币11万元（以税务机关核定为准），请原告准备相关应缴税款并按时前往办理。2016年11月15日被告再次向原告及其他承租人发出《催告函》，要求原告及其他承租人按2016年10月21日被告所发的《通知函》中列明的税款缴交给被告，由被告向税务机关交纳，多除少补。逾期没有将相应的税款缴交给被告，被告将视为原告及其他承租人拒绝履行合同主要义务。被告将依《合同法》之规定，依法解除租赁合同，相关后果和法律责任由原告及其他承租人承担。2017�3月22日和2017年3月25日被告以原告未履行合同约定的义务为由，分别向原告发出《解除合同通知书》、《通知书》，解除与原告在2012年4月22日所签订的租赁中山八路89号首层自编第x号商铺《合同》，原告应在2017年4月30日前迁出并将承租的商铺交还给被告，结清与被告的租金、水电费，在2017年4月30日前会同被告向税务机关缴清租赁税费。另庭审中，被告确认已就涉案商铺另案起诉原告及实际使用人。本院认为：原告与被告签订的《合同》是双方真实意思表示，是合法有效的，双方均应严格履行。上述《合同》第五条第2款第（9）项的约定：“租赁期内有关该房屋产生的租金税和一切税费、水费、电费以及所发生一切债权、债务及法律后果，由乙方自行承担，与甲方无关。”可见，原告没有向税务部门缴纳租金税的法律后果应自行承担，与被告无�，即原告是否向税务部门缴纳租金税与被告无关。被告于2017年3月22日向原告发出《解除合同通知书》，以原告没有履行缴纳房屋租赁税费的合同义务为由，通知双方所签订的租赁合同自本通知书送达之日起解除，不符合合同的上述约定，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，被告解除合同的条件未成就，不可以解除合同，故原告诉请确认被告于2017年3月22日发出的《解除合同通知书》无效的诉讼请求，本院予以支持。对于原告是否享有涉案商铺在原合同约定的租金基础上享有优先承租权的问题。双方在合同中约定租赁期满，在现租金基础上，按周边市场同等条件下原告享有优先承租权。所谓优先承租权是指在租赁关系中，原承租人在合同到�要求续签租赁合同时，对原租赁物在同等条件下拥有优先权。据此可知，优先承租权的行使需要符合出租方继续出租房屋和同等条件两个前提。在本案提起诉讼时，《合同》的履行期限已经届满。原告无证据证实具备上述两条件，原告诉请仅在原合同约定的租金基础上享有优先承租权，没有合同与法律依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十三条第（二）款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认被告广州市兴中蔬菜联合总公司于2017年3月22日向原告房淦球发出的《解除合同通知书》无效。二、驳回原告房淦球其他诉讼请求。本案受理费50元，由原告房淦球负担25元，被告广州市兴中蔬菜联合总公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  侯炜邦二〇一七年十月二十四日书记员  谢绮雯黄佩仪