福建省石狮市人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）闽0581执异65号
案外人：石狮市明发房地产开发有限公司，住所地福建省石狮市。
法定代表人：郭其仁，该公司董事长。
委托代理人：黄庆辉，该公司职员。
申请执行人：蔡清屈，女，1964年6月22日出生，住福建省石狮市。
被执行人：林敦从，男，1973年8月26日出生，汉族，住福建省石狮市。
被执行人：张香桃，女，1980年9月8日出生，汉族，住福建省石狮市。
本院在执行原告蔡清屈与被告林敦从、张香桃民间借贷纠纷一案中，裁定查封、拍卖、变卖被执行人林敦从名下的址于石狮市嘉禄东路199号畔山云海3幢5梯1601单元房产，案外人石狮市明发房地产开发有限公司于2017年5月27日向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人石狮市明发房地产开发有限公司述称：法院因被执行人林敦从民间借贷纠纷一案[案号：（2015）狮执字第2345号]，查封、拍卖、变卖址于石狮市嘉禄东路199号畔山云海3幢5梯1601房地产，因该房产已依法设定抵押权预告登记，预告登记的权利人为中国工商银行股份有限公司石狮支行（简称石狮工行），且该抵押权的处理结果与案外人有直接的利害关系，故案外人认为法院依法应暂停拍卖、变卖该房产。理由如下：一、被执行人林敦从向案外人购买址在石狮市嘉禄东路199号畔山云海3幢5梯1601房产，双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号0403232），2013年6月19日被告林敦从以上述购买商品房作为抵押物，向石狮工行申请按揭贷款，为此林敦从和石狮工行及案外人签订了一份《个人购房借款/担保合同》，合同主要约定内容：借款本金为87万元，期限20年，按月分期还款，并以林敦从购买上述商品房办理按揭登记手续（即抵押权预告登记手续，抵押权人为石狮工行），案外人作为该商品房的开发商为林敦从按揭贷款提供阶段性担保，保证期间为“保证人满足该项条件之日后到期的借款人的债务免除保证责任：本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权利证”。根据《物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”和《最高法关于〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第四条“未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。”的规定，法院在未取得预告登记权利人同意的情况下，公开进行拍卖活动的行为，与有关法律规定明显不符，应当停止拍卖。二、由于林敦从与石狮工行未能按照《个人购房借款/担保合同》约定共同办理好以该房产为抵押物的抵押登记手续，直接侵害案外人的合法权益。为此，案外人为维护自身的合法权益，已于2017年5月16日依法向石狮市人民法院起诉，要求判令林敦从和石狮工行依照《个人购房借款/担保合同》第20.2条约定办理址在石狮市湖滨曾坑白玉山【畔山云海】3幢5梯1601号房产为抵押物的抵押登记手续。法院已依法受理该抵押权纠纷[（2017）闽0581民初2540号]，案件目前正在审理中。如果法院判决案涉房产的抵押关系依法登记设立，那么石狮工行对案涉房产依法享有优先权。综上，案外人认为，上述案涉房产应留待上述抵押权纠纷案件审理结果再行执行处理。为此，特提出异议，请求法院暂停拍卖、变卖址在石狮市嘉禄东路199号畔山云海3幢5梯1601房地产。
经审查查明：原告蔡清屈与被告林敦从、张香桃民间借贷纠纷一案，本院于2015年3月31日作出（2014）狮民初字第3173号民事判决书，判决：被告林敦从、张香桃应于本判决生效后十日内偿还给原告蔡清屈借款1000000元，并自2014年10月13日起实际还款之日止按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计付利息。本案受理费13800元，公告费1000元，由被告林敦从、张香桃负担。该民事判决生效后，蔡清屈于2015年7月13日向本院申请强制执行，本院于当日立案受理，案号为（2015）狮执字第2345号。2015年9月7日本院作出（2015）狮执字第2345号执行裁定书，裁定：查封、扣押、冻结、划拨、扣留、提取被执行人林敦从、张香桃的财产（以执行标的额为限）。本院于2015年9月14日向石狮市房地产登记中心送达（2015）狮执字第2345号协助执行通知书、（2015）狮执字第2345号执行裁定书，请求协助对被执行人林敦从名下的址于石狮市嘉禄东路199号畔山云海3幢5梯1601单元办理查封登记，查封期限三年。石狮市房地产登记中心在送达回证上盖章，并在备考栏注明房地产查封的标的物已于“中国工商银行股份有限公司石狮支行”设定抵押关系。房地产查封的有效期至2018年9月13日。2016年6月23日本院执行人员对被执行人林敦从名下的址于石狮市嘉禄东路199号畔山云海3幢5梯1601单元房产进行现场查封。同日，本院发出公告，责令在上述房产居住或从事生产经营的人员，应于2016年8月23日前自行迁出，逾期仍未迁出的，本院将依法强制执行，所产生的相关费用及法律后果由房产占用人自行承担。2016年8月6日本院作出（2015）狮执字第2345号执行裁定书，裁定：拍卖、变卖被执行人林敦从所有的址在石狮市嘉禄东路199号畔山云海3幢5梯1601房地产等。案外人于2017年5月27日向本院提出书面异议。
另查明，石狮市明发房地产开发有限公司起诉林敦从、中国工商银行股份有限公司石狮支行抵押权纠纷一案，本院于2017年5月16日受理，案号为（2017）闽0581民初2540号，该案目前正在审理中。
本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，人民法院对已登记的不动产，按照不动产登记簿判断其是否系权利人。据此，可以认定本院查封的被执行人林敦从名下的址于石狮市嘉禄东路199号畔山云海3幢5梯1601房产的权利人为林敦从。本院裁定拍卖、变卖被执行人林敦从所有的址在石狮市嘉禄东路199号畔山云海3幢5梯1601房地产，并不违反相关法律规定，案外人请求法院暂停拍卖、变卖址在石狮市嘉禄东路199号畔山云海3幢5梯1601房地产的执行异议不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第十七条、第二十四条、第二十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回案外人石狮市明发房地产开发有限公司提出的执行异议。
如对本裁定不服，可以自裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 曾文龙
审判员 尤祖荣
审判员 曾怡明
二〇一七年六月七日
书记员 郑 涵
附：本案引用的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。
人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。
人民法院作出其他裁定和决定时，法律、司法解释规定了相关权利人申请复议的权利和期限的，应当进行告知。
第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议不成立的，裁定驳回异议；
（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；
（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；
（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。
第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：
（一）案外人是否系权利人；
（二）该权利的合法性与真实性；
（三）该权利能否排除执行。
第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：
（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；
（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；
（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；
（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；
（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。
案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。