广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终8618号
上诉人（原审被告）：潘晓艳，女，1978年6月13日出生，汉族，住湖南省华容县，
委托诉讼代理人：黄凯群，广东法制盛邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张建华，男，1980年8月23日出生，汉族，住河北省高碑店市，
委托诉讼代理人：王箐柏，广东循理律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何定华，广东循理律师事务所律师。
原审第三人：华侨永亨银行（中国）有限公司广州分行，住所地广东省广州市天河区体育东路138号金利来数码网络大厦自编层第一层107铺，2102-2105，2504-2509室，统一社会信用代码91440000794627138W。
负责人：杜申。
委托诉讼代理人：梁正经，公司员工。
上诉人潘晓艳因与被上诉人张建华、原审第三人华侨永亨银行（中国）有限公司广州分行（以下简称华侨永亨银行广州分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初4810号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
潘晓艳上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审，判令解除潘晓艳与张建华签订的《房屋买卖合约》；2.诉讼费由张建华承担。事实和理由：潘晓艳提交《公司人民币贷款合同》《不动产抵押和保证合同》《房地产他项权证》，对涉案房屋即佛山市南海区大沥镇盐步广佛公路横江路段28号银丰花园南区32座1101房房屋所担保的债权作出说明，2014年7月，华侨永亨银行广州分行向案外人广州市捷冠五金塑料制品有限公司（以下简称捷冠公司）提供人民币237.5万元贷款额度，为担保以上贷款额度，潘晓艳等三个自然人提供连带责任担保，同时，潘晓艳以涉案房屋与案外人潘跃兵以其在番禺××××房产共同提供抵押担保，两套抵押物业是共同担保以上贷款额度的，担保债权的数额不能拆分。其后，华侨永亨银行广州分行依约向捷冠公司发放237.5万元贷款。经华侨永亨银行广州分行确认，截至一审终结时，上述贷款本息余额约148万元。另除上述贷款外，案外人捷冠公司在华侨永亨银行广州分行还有一笔本金为157万元的贷款尚未结清。（一）一审认定事实不清，潘晓艳在履行涉案房屋买卖合同中并无违约行为。签订《房屋买卖合约》后，潘晓艳一直善意履行合同义务，在收取15万元定金后，2016年7月捷冠公司已向华侨永亨银行广州分行申请提前还款，但因华侨永亨银行广州分行内部人事调动及合规管理的眼制，一直未对捷冠公司提前还款的申请作出书面回复。合同约定“卖方潘晓艳同意在银行通知还贷之日起60个工作日内一次性还清所欠银行贷款”，本案中华侨永亨银行广州分行从未通知捷冠公司或潘晓艳提前还贷，故不存在捷冠公司或潘晓艳迟延还贷拖延履行涂销抵押登记的事实。是否允许捷冠公司提前还款是华侨永亨银行广州分行风控及运营的考虑，捷冠公司、潘晓艳无权干预其自主决定权。在华侨永亨银行广州分行未通知允许捷冠公司提前还款的情况下，即使捷冠公司或潘晓艳将全部贷款本息支付至该笔贷款的扣款账户处，华侨永亨银行广州分行也不会划扣以上款项用于清偿捷冠公司贷款，设定在涉案房产上的抵押权亦不能涂销。因华侨永亨银行广州分行未批准提前还贷，潘晓艳在履行合同中不存在违约行为。（二）一审违反法定程序，未依职权通知涉案房屋抵押担保合同项下的债务人参加诉讼，以查明事实。涉案房屋担保贷款合同项下之贷款的债务人是捷冠公司，办理房屋涂销抵押登记手续必须清偿捷冠公司名下贷款，本案处理结果与捷冠公司有法律上的利害关系，捷冠公司系本案无独立请求权的第三人，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条的规定，在捷冠公司未申请参加诉讼的情况下，一审法院应追加捷冠公司参加诉讼，本案应发回重审。（三）一审认定事实不清，涉案房产担保合同项下债务的最终承担者是捷冠公司，一审判决会引发一系列追偿诉讼。从责任主体来看，一审判令张建华代潘晓艳清偿涉案房屋担保合同项下的全部债务，潘晓艳是该笔贷款的保证人、抵押人，并非借款人，即便潘晓艳作为连带保证人清偿了该笔贷款，根据法律规定，潘晓艳有权向捷冠公司追偿，以上债务最终承担者是该笔贷款的借款人捷冠公司。从清偿金额来看，涉案房屋担保的债权金额约148万元，一审法院判令张建华代为清偿以上全部贷款余额，张建华实际尚未支付的房款仅为73万元，在张建华向华侨永亨银行广州分行清偿涉案房屋担保的债务后，张建华势必会向潘晓艳和捷冠公司追偿清偿金额与应付房款的差额部分75万元。张建华在一审中提供其存款余额超过105万元的银行流水，拟证明其有履行合同能力，但张建华需要垫付本息约148万元，潘晓艳恳请法院审查张建华的经济实力，避免张建华无能力垫付涂销抵押资金。（四）潘晓艳继续履行涉案房屋买卖合同费用过高，潘晓艳要求解除合同有合法依据。即使认定潘晓艳对涉案房屋仍设有抵押权这一现状存在过错，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”的规定，在履行合同过程中出现以上法定情形的，即便是违约方也有权拒绝继续履行合同。虽然潘晓艳是涉案房屋担保债权的连带责任保证人，对贷款负有保证清偿义务，如张建华代潘晓艳清偿约148万元债务，潘晓艳将面临张建华提起的追偿诉讼，届时潘晓艳不仅需要向张建华返还垫付资金与73万元房款的差额部分75万元，还需要承担相应的诉讼费用及律师代理费用；148万元中的73万元为潘晓艳出卖涉案房屋的对价，系潘晓艳合法所得，如潘晓艳需要通过起诉要求两位连带保证人和借款人捷冠公司返还该73万元房款，潘晓艳也需支出诉讼成本，面对如此高昂的履行成本，潘晓艳有权根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定拒绝继续厦行，涉案房屋买卖合同应予解除。（五）涉案房屋在2017年7月19日被广州市越秀区法院轮候查封，合同已经无法继续履行，请求解除潘晓艳与张建华签订的房屋买卖合同。
张建华辩称，（一）潘晓艳存在违约行为，无单方解除合同的权利，一审法院认定事实正确。首先，张建华与潘晓艳就涉案房屋达成买卖合意，张建华依照合同约定向潘晓艳履行支付义务，但潘晓艳并未按照合同约定对涉案房产办理涂销抵押，该行为致涉案房产至今仍未过户予张建华，潘晓艳的行为构成违约。其次，潘晓艳主张其收取15万元定金后于2016年7月由捷冠公司向华侨永亨银行广州分行申请提前还款，但其提供的《提前偿还贷款（全部或部分）申请书》不能显示何时提出申请，贷款账号、借款人、申请何时还款、还款金额多少等信息均无填写，而且潘晓艳没有在一审中陈述并提出过该证据，不排除潘晓艳在一审判决后才向银行提出申请。最后，潘晓艳声称因银行原因导致捷冠公司未能提前还款，但是并未提供证据证实潘晓艳催促捷冠公司提前还款或者积极沟通联系银行办理还款事宜，或者积极履行担保义务使得涉案房屋得以涂销抵押，潘晓艳怠于履行合同义务，意图以银行不批准提前还贷为由使其违约行为正当化，以此规避违约责任。所以一审判决认定潘晓艳违约是正确的。（二）一审程序合法，涉案房屋担保的合同项下的其他债务人与本案无关。本案是房屋买卖合同纠纷，涉及当事人是潘晓艳、张建华、华侨永亨银行广州分行，涉案房屋担保的合同项下的其他债务人与张建华不存在法律关系，更不存在直接利害关系，如涉及追偿纠纷应另案处理。因追加产生的诉讼均系潘晓艳的违约行为导致，不存在履行费用过高的可能，潘晓艳应为自己的违约行为承担责任。（三）张建华有能力代为偿还涉案房屋所担保的债权涂销抵押，合同应当继续履行。第一，签订合同后，张建华已经支付两期购房款并且取得了贷款金额为73万元的同贷书，潘晓艳确认收取了张建华支付的两期购房款。第二，张建华向一审法院提交其银行存款余额超过105万元的银行流水，证明其具有继续履行合同的能力。二审诉讼中张建华再次提交银行存款余额超过150万元的银行流水，证明张建华有资格履行、有能力履行。对于超过合同约定的价款部分，张建华将依法律途径追偿。第三，张建华代为清偿债务有法律依据。根据《中华人民共和国担保法》第三十三条第一款规定“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿”，据此可以认为抵押权是以确保债务清偿为目的设立的物权，依附于主债权而存在的从权利。主债权消灭，抵押权亦消灭。抵押权设定后，抵押人对抵押物的所有权并未丧失，而所有权中就包括了对物的处分权。抵押人并非不能向他人转让抵押物，只是应当在转让时履行通知抵押权人和告知受让人的义务。抵押人不履行通知、告知义务就转让抵押物，只要在转让后抵押人向抵押权人清偿债务，或者受让人在得知受让物上有抵押权后代抵押人清偿债务，使物上设定的抵押权消灭，转让仍可以有效。潘晓艳作为抵押人，转让抵押财产时不履行法定的通知、告知义务，转让抵押财产后不履行清偿债务的义务，将无法清偿债务的责任推到华侨永亨银行广州分行身上，以达到毁约目的。目前涉案房产上的抵押权仍未消灭，只要张建华有能力清偿该抵押权对应的债务即可，保障了华侨永亨银行广州分行享有的债权能够实现。一审判决合理合法。（四）一审判决张建华代为清偿涉案房屋所担保的全部债务，但是华侨永亨银行广州分行并未明确该债务的具体借款合同约定、实际欠款金额、还款方式等问题，恳请二审法院予以查明。（五）根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条以及《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十条的规定，本案中，张建华已经在一审法院申请查封，一审法院是首封法院，有涉案房屋的处置权；而且在一审法院查封之前涉案房屋已经实际交付，目前涉案房屋的钥匙在张建华手上，张建华支付了部分购房款，余款已经申请贷款并获得了银行出具的同贷书，所以轮候查封不影响涉案合同的继续履行和涉案房屋的过户登记。一审判决在2017年6月9日宣判，潘晓艳之后在广州市越秀区人民法院提起新的诉讼，所以潘晓艳应提供其在广州市越秀区人民法院所诉案件的具体情况及受理案件通知书等予以证明。综上所述，一审判决认定事实清楚、适用法律正确。请求二审法院驳回潘晓艳的上诉请求。
华侨永亨银行广州分行述称，华侨永亨银行广州分行的目的是收回债务，涉案房屋的债务人是捷冠公司，若能够收回债务，华侨永亨银行广州分行愿意配合办理过户手续。若张建华愿意支付欠款，华侨永亨银行广州分行愿意配合。
张建华向一审法院起诉请求：1.潘晓艳继续履行合同，将双方于2016年7月22日签订的《房屋买卖合同》项下房屋过户至张建华名下；2.潘晓艳承担全部诉讼费用。
一审法院认定事实：位于佛山市南海区大沥镇盐步广佛公路横江路段28号银丰花园南区32座1101房于2008年11月4日办理不动产登记，登记权属人为潘晓艳，权利证号：6969806。
2017年5月27日，经查询，该房产办理一般抵押登记，抵押权人为华侨永亨银行广州分行，除因本案被一审法院查封之外，无其他查封。
2016年7月22日，张建华、潘晓艳在中介方居间下签订《房屋买卖合约》，约定：潘晓艳将位于佛山市南海区大沥镇盐步广佛公路横江路段28号银丰花园南区32座1101房出售给张建华；成交价1030000元，税费各自负担；买方在签订合约时支付定金150000元；卖方在收到定金后3个工作日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭，向抵押银行申请办理提前还贷手续；卖方在银行通过还贷之日起60个工作日内一次性还清银行贷款，在抵押银行出具还清贷款证明等资料后7个工作日内到房管部门办理涂销抵押及归档手续；首期楼款150000元买方在房管部门出具成功受理交易申税递件回执当天支付；剩余楼款730000元办理银行按揭贷款；补充约定：买方同意8月20日前支付垫资利息25000元，8月20日支付第二期楼款50000元；买卖双方同意申请730000元至1000000元银行贷款，如银行批准，卖方需在收到银行划款当天退还给买方。当日，潘晓艳出具收据，确认收到张建华支付的购房定金150000元和首期购房款100000元。
2016年8月20日，潘晓艳出具收据，确认收到张建华支付的第二期购房款50000元。
2016年11月8日，张建华取得贷款金额为730000元同贷书。
2017年4月10日，张建华提起本案诉讼。诉讼中，华侨永亨银行广州分行确认抵押贷款金额约为1480000元。经一审法院释明后，张建华同意垫付华侨永亨银行广州分行全部贷款本息，垫付过户过程中全部税费。另张建华还提供银行流水证明其存款余额超过1050000元，有能力履行合同。
一审法院认为，张建华、潘晓艳于2016年7月22日签订的《房屋买卖合约》是张建华、潘晓艳的真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，为合法有效合同，对张建华、潘晓艳具有法律约束力。张建华已向潘晓艳支付了购房款300000元，提前履行了合同约定的付款义务，其并无根本违约行为，潘晓艳却未按合同约定办理提前还贷手续，导致房屋目前仍存在抵押，潘晓艳是违约方。违约方无单方面解除合同的权利，潘晓艳不同意继续履行合同理据不足，一审法院不予采纳。房屋目前虽然存在银行抵押，但张建华自愿代潘晓艳清偿抵押合同项下全部贷款本息，华侨永亨银行广州分行作为抵押权人，在抵押合同无禁止提前还贷约定的情况下，在抵押合同项下债权全部清偿后，理应办理涂销抵押登记手续，一审法院对华侨永亨银行广州分行不同意涂销抵押登记手续的意见不予采纳。房屋抵押登记涂销后，除本案查封外无其他权利限制，张建华请求潘晓艳协助办理过户手续合法合理，一审法院依法予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条之规定，判决：一、张建华应于判决发生效力之日起十日内代潘晓艳清偿华侨永亨银行广州分行就位于佛山市南海区大沥镇盐步广佛公路横江路段28号银丰花园南区32座1101房所抵押的合同项下全部债务。华侨永亨银行广州分行在抵押权受偿后十日内协助办理位于佛山市南海区大沥镇盐步广佛公路横江路段28号银丰花园南区32座1101房涂销抵押登记手续。二、潘晓艳应于佛山市南海区大沥镇盐步广佛公路横江路段28号银丰花园南区32座1101房抵押登记涂销之日起十日内内协助办理该房产过户登记至张建华名下手续。案件受理费适用简易程序减半收取计7035元、财产保全费5000元，合共12035元（张建华已预交），由潘晓艳负担。潘晓艳应于判决发生法律效力之日起七日内向法院交纳案件受理费12035元，逾期交纳，法院依法强制执行。张建华预交的案件受理费12035元，在判决发生法律效力后经张建华申请，法院予以退还。
本院二审期间，潘晓艳向本院提交以下证据：1.《提前偿还贷款（全部或部分）申请书》，拟证明潘晓艳并未怠于履行提前还贷义务，在履行合同过程中不存在违约行为；2.《公司人民币贷款合同》，拟证明涉案房屋担保贷款的借款人并非潘晓艳；3.《不动产抵押和保证合同》，4.《房地产他项权证》两份，共同拟证明涉案房屋和案外人提供的广州市番禺区两套房产共同担保同一债权，不可分割；5.房地产查册单，拟证明涉案房屋已经被其他债权人轮候查封，涉案房屋买卖合同事实上不能履行。张建华对潘晓艳提交的证据质证认为：证据1未显示何时提出申请，贷款账户、借款人和还款金额等信息均没有填写；证据2-4没有原件核对；证据5对涉案房屋的过户不产生实质影响。华侨永亨银行广州分行对潘晓艳提交的证据质证认为：对证据1的真实性确认，华侨永亨银行广州分行大概在2016年9月左右收到潘晓艳的提前还贷申请书；证据2-4的原件在华侨永亨银行广州分行手上，真实性确认；证据5不清楚，不发表意见。
张建华向本院提交以下证据：存款历史交易明细清单一份，拟证明张建华有能力清偿涉案房屋所涉及抵押权对应的债务，2017年8月24日张建华的银行账户余额有1547005.95元，涉案房屋抵押的债权为148万元，张建华可以代为清偿履行。潘晓艳对张建华提交的证据质证认为：真实性确认，关联性确认。华侨永亨银行广州分行对张建华提交的证据质证认为：对真实性、合法性、关联性予以确认。
华侨永亨银行广州分行向本院提交以下证据：债务人的具体欠款明细4张，拟证明目前捷冠公司借款2笔，目前涉案房屋在2017年8月24日对应的借款合同欠款：贷款本金余额1412114.4元，欠付的利息63262.73元，因为逾期，罚息（逾期利息）15214.19元，提前还款违约金14122元，合计1506462元，因为捷冠公司名下有2笔贷款，其风险较高，若需要对涉案合同提前还贷则需要对2笔债权一并还清，另外一笔贷款也有抵押物，该抵押物目前在诉讼中，被广州市番禺区人民法院查封。潘晓艳对华侨永亨银行广州分行提交的证据质证认为：确认所有的欠款明细，潘晓艳、张建华及其亲属曾经到华侨永亨银行广州分行协商办理提前还款，潘晓艳一直积极处理提前还款的事务。张建华对华侨永亨银行广州分行提交的证据质证认为：根据表格计算欠款总额应是1504713.32元；一审中华侨永亨银行广州分行陈述提前还款不产生违约金；若房屋买卖合约继续履行，张建华也有能力支付上述费用。
经审查，本院认为，潘晓艳、张建华、华侨永亨银行广州分行提交的证据，各方当事人对真实性无异议，本院予以采信。
经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明，潘晓艳向涉案房屋的抵押银行华侨永亨银行广州分行申请办理提前还贷手续，其未在《提前偿还贷款（全部或部分）申请书》中明确提前偿还的欠款金额。
本院向张建华释明涉案房屋担保的债务数额不断增加，要求张建华明确表示是继续履行房屋买卖合约还是解除房屋买卖合约。张建华明确其愿意继续履行。张建华提交存款历史交易明细清单证明2017年8月24日张建华的银行账户余额有1547005.95元，其有能力履行合同。
潘晓艳、张建华共同确认张建华已经向潘晓艳支付了32.5万元，其中购房定金15万元、首期购房款10万元、第二期购房款5万元、垫资利息2.5万元。
一审法院对涉案房屋进行了查封，限制文号（2017）粤0605执保1359号，限制日期从2017年4月25日起至2020年4月24日止。一审法院于2017年6月9日作出一审判决后，广州市越秀区人民法院于2017年7月19日对涉案房屋进行了轮候查封，限制文号（2017）粤0104民初15078号。本案中，潘晓艳并未提供广州市越秀区人民法院作出的任何法律文书。
本院认为，本案二审争议焦点有两个：第一是潘晓艳与张建华签订的《房屋买卖合约》应否予以解除；第二是本案应否追加捷冠公司参加诉讼。
关于第一个争议焦点。张建华、潘晓艳于2016年7月22日签订《房屋买卖合约》，约定由张建华购买潘晓艳名下的涉案房屋，双方的意思表示真实，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对当事人均具有法律约束力。潘晓艳上诉主张其在履行合同过程中并无违约行为，其继续履行合同费用过高，要求解除《房屋买卖合约》。张建华辩称潘晓艳存在违约行为，其并无单方解除合同的权利，张建华有能力代为偿还涉案房屋担保的债权，《房屋买卖合约》应当继续履行。经审查，本院对潘晓艳的该项上诉主张不予支持，理由如下：首先，张建华已经向潘晓艳支付了部分购房款并取得了同贷书，依约履行了合同义务。《房屋买卖合约》约定“卖方在收到定金后3个工作日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭，向抵押银行申请办理提前还贷手续；卖方在银行通过还贷之日起60个工作日内一次性还清银行贷款，在抵押银行出具还清贷款证明等资料后7个工作日内到房管部门办理涂销抵押及归档手续”，即潘晓艳在收到定金后3个工作日内向抵押银行申请办理提前还贷手续，在银行通过还贷之日起60个工作日内一次性还清银行贷款，本案中，潘晓艳虽然已经向涉案房屋的抵押银行华侨永亨银行广州分行申请办理提前还贷手续，但是其未在《提前偿还贷款（全部或部分）申请书》中明确提前偿还的欠款金额，即潘晓艳未明确表示其申请提前偿还全部欠款，则潘晓艳与抵押银行未就提前偿还全部欠款达成合意，潘晓艳对于提前还款数额的意思表示不明确属于不适当履行提前还贷申请的合同义务，导致涉案房屋目前尚存在抵押，潘晓艳的上述行为已经构成违约。潘晓艳上诉主张其在履行合同过程中并无违约行为，与事实不符，本院不予支持。其次，涉案房屋目前虽然存在银行抵押，但张建华自愿代潘晓艳清偿抵押合同项下全部贷款本息，华侨永亨银行广州分行在诉讼中也同意张建华垫付贷款后涂销抵押，故张建华代为清偿债务后可消灭涉案房屋的抵押权。潘晓艳上诉主张其继续履行合同费用过高，与事实不符；即使潘晓艳所述继续履行合同费用过高属实，亦属于潘晓艳违约所致，故本院对此不予采信。第三，涉案房屋已经在本案中被一审法院查封，且张建华诉请其付清剩余购房款后潘晓艳应协助其办理涉案房产过户登记至张建华名下手续，张建华诉讼中提交的证据亦足以证明其具有履约能力，涉案合同不存在《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”规定的情形，潘晓艳以涉案房屋被轮候查封为由主张房屋买卖合同事实上不能履行，理由不成立，本院不予支持。综上，潘晓艳上诉主张解除合同，本院不予支持。张建华辩称应继续履行合同，本院予以采纳。一审判决对此处理正确，本院予以维持。
关于第二个争议焦点。潘晓艳上诉主张本案应追加捷冠公司参加诉讼。经审查，本案是房屋买卖合同纠纷，根据合同相对性原则，涉及当事人是潘晓艳、张建华、华侨永亨银行广州分行，捷冠公司并非该房屋买卖合同的当事人，其与张建华、潘晓艳不存在房屋买卖的法律关系，不属于本案必须参加诉讼的当事人。潘晓艳该项上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，潘晓艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14070元，由上诉人潘晓艳负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘建红
审判员 张雪洁
审判员 邱程辉
二〇一七年十二月十二日
书记员 梁启星