安徽省马鞍山市雨山区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0504民初298号原告：雨山区向山镇人民政府，住所地安徽省马鞍山市雨山区向山镇杜塘村。法定代表人：李祺，该镇镇长。委托诉讼代理人：陈世兵，安徽长城律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨翎，安徽长城律师事务所律师。被告：沐韬，男，汉族，1966年12月1日生，住安徽省马鞍山市花山区。委托诉讼代理人：吴捍东，安徽长城律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘蓉，安徽长城律师事务所律师。原告雨山区向山镇人民政府（以下简称向山镇政府）诉被告沐韬土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员马千里独任审判，公开开庭进行了审理。原告向山镇政府的委托诉讼代理人陈世兵、杨翎，被告沐韬的委托诉讼代理人吴捍东到庭参加诉讼。现已审理终结。原告向山镇政府向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付租金220万元和自2010年11月10日起计至付清日止按年利率9.21%计算的利息；二、被告承担案件诉讼费用。事实和理由：原被告2010年签订土地租赁合同，被告租赁原告土地，期限30年。现被告拖欠租金220万元，给原告造成损失，故提起诉讼。被告沐韬辩称：1、租赁合同是被告以马鞍山市向山混凝土有限责任公司发起人的身份签订，本案被告应是马鞍山市向山混凝土有限责任公司；2、租赁合同超过20年部分无效；3、马鞍山市向山混凝土有限责任公司实际支出了大量协助政府搬迁费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以认定。对向山镇政府提供、沐韬有异议的租赁合同附件，由于附件没有当事人签字或盖章，且租赁合同内容中也无合同附件的相关表述，本院不予认定。对沐韬提供、向山镇政府有异议的征迁费用支付凭证，因租赁合同明确约定仅有一户住宅需企业协调征迁，相关多户村民的费用支出凭证，缺乏与案件的关联性，本院不予认定。经审理查明：2010年10月9日，向山镇政府和沐韬签订场地租赁合同一份，约定向山镇政府将其所有的位于创业园北区的一块约50亩的场地出租给沐韬，租期30年，按每亩年租金0.3万元计算，总租金450万元；考虑到该地块尚有不具备施工条件的37亩土地需要企业自行组织回填整理，以及地块内有一户住宅需企业协调征迁，估算费用在150万元左右，该150万元在总租金内扣除；其余300万元，沐韬在合同签订后30日内一次性付清。合同还约定租赁期内，承租方在场地上兴建地上建筑物的，自行对地质状况进行勘察，并承担由此引起的一切后果等。合同签订后，沐韬实际占有约定地块，设立马鞍山市向山混凝土有限责任公司。马鞍山市雨山区向山镇园区管理办公室出具给马鞍山市向山混凝土有限责任公司金额80万元结算票据一张，原被告共同认可该款用于支付合同约定租金。本院认为，1、关于租赁期限。本案租赁合同约定租赁期限30年。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定，“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”。故按照民事合同债权法律关系评价，本案租赁合同当事人约定超过20年部分的10年租期，依法无效。当然，如果本案当事人是以划拨、出让、转让等方式依法取得土地使用权，按照不动产物权的法律关系评价，使用权期限可以超过20年，划拨土地甚至可以不限制使用权期限。但根据我国现行有效的土地管理法律法规，本案显然尚不具备以物权为基础的评价条件（理由见下文）。2、关于租金。根据无效合同的处理原则，出租方继续占有承租方无效部分的租金失去法律依据，是不当得利，应予返还。结合本案，出租方无权主张超出无效合同期间的租金。本案按每亩年租金0.3万元计算50亩地20年有效租赁期限内租金，租金总额300万元（0.3万元/亩/年×50亩×20年=300万元）。扣除双方约定的150万元土地回填整理等费用，承租方还应支付有效期租金150万元。双方认可已付80万元，尚欠70万元未付。由于当事人已约定场地回填整理和一户协调征迁相关费用金额并在总租金中扣除，被告关于相关费用的辩解意见，本院不予采纳。3、关于当事人的诉讼主体资格。根据最高人民法院《关于适用若干问题的规定（三）》第二条规定“发起人为设立公司以自己的名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”。本案合同相对双方是向山镇政府和沐韬。即使沐韬系作为发起人为设立马鞍山市向山混凝土有限责任公司与向山镇政府签订合同，向山镇政府请求沐韬承担合同责任，本院也应予以支持。4、关于本案租赁合同效力。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，“依法成立的合同，自成立时生效。法律、法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”。本案涉案合同标的是国有土地使用权。根据我国土地管理法以及实施条例等的规定，禁止未经批准非法占用土地；具体建设项目需要使用土地的，建设单位应当根据建设项目的总体设计一次申请，办理建设用地审批手续；依法改变土地使用权的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门（省以下垂直管理；非政府自身）提出申请并登记等。所以，涉案标的属于应当办理批准、登记等手续的范围。若以物权角度分析，涉案土地使用权从向山镇政府依法取得并经登记为使用权人开始，需要多重审查批准登记手续，最终应达到土地登记簿明确记载用地方是合法使用权人的要求。然本案仅从合同、而非物权的角度考察，可以相应放宽对批准、登记的审查标准。即使如此，仍有两个足以影响合同效力的审批事项必须注意，比如划拨土地和建设用地的管理规范。首先向山镇政府是一级国家机关，按照土地管理法的规定，国家机关的用地可以以划拨方式取得。如果涉案土地是向山镇政府经正式批准取得的划拨用地，根据我国划拨土地使用权管理规定，非符合特定条件且经土地管理部门批准不得转让、出租、抵押；划拨土地使用权转让、出租、抵押，当事人不办理土地登记手续的，其行为无效。其次，由查明事实可知，沐韬在占有约定土地后，兴建了马鞍山市向山混凝土有限责任公司。根据土地管理法律法规规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；建设用地应向有批准权的县级以上土地行政主管部门提出申请并经审查后报本级人民政府批准。向山镇政府一审辩论终结前未能提供其土地被有权机关批准出租等相关证据，涉案土地租赁合同的效力不能被确认。另，本案还涉及对《中国人民共和国物权法》第十五条的理解。第十五条是这样规定的：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。如前所述，本案不讨论物权变动的效力，不讨论登记对合同效力的影响，评判的是法律规定的划拨土地出租和建设用地应有的批准手续。相关批准手续符合第十五条中“法律另有规定”的内容，足以影响合同效力。5、人民法院的生效民事判决，具有确定力、拘束力，形成判决还有形成力。在缺乏土地租赁批准手续的情况下，本院本案不宜判决确定涉案租赁合同合法有效，也不能判决出租人有权按租赁合同收取租金（有权收取租金的判决同时意味着租赁合同有效）。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”的规定，和最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的意见》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，与本案不能判决确定租赁合同合法有效是同样的道理。6、既然涉案土地租赁合同不能被认定合法有效，虽前述第二条计算沐韬应付租金70万元，但向山镇政府尚不具备依照有效租赁合同主张租金的约定权利。向山镇政府要求支付租金的诉讼请求，本院不予支持。7、建设法治政府是依法治国的基本方略。向山镇政府可在依法完备相关土地批准、登记手续后，与相对人协商解决合同争议；协商不成，另案诉讼。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回雨山区向山镇人民政府的诉讼请求。案件受理费12200元，由雨山区向山镇人民政府负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。审判员  马千里二〇一七年五月五日书记员  孙惠娟附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。