广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第3140号
上诉人（原审被告）严家恒。
委托代理人黄珏安，广东金桥百信律师事务所律师。
委托代理人李稚娟，广东金桥百信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）罗霞红。
委托代理人杨志伟、丁小媚，广东法全律师事务所律师。
原审被告严家强。
原审被告严家立。
上诉人严家恒因物权保护纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第1832号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：罗霞红曾因物权保护纠纷，于2011年10月25日向原审法院起诉，请求判令：1、严家立、严家恒、严家强将广州市瑶台新苑三街2号j铺房屋交还给罗霞红管业；2、严家立、严家恒、严家强向罗霞红支付广州市瑶台新苑三街2号j铺房屋的使用费（自2006年10月12日起计至严家立、严家恒、严家强实际交还房屋之日止，以有资格的房地产评估机构评定的同期同地段同类房屋的租金标准计算）。原审法院于2012年1月作出（2011）穗越法民三初字第3450号民事判决书，查明：据粤房地证字第c6××60号《房地产权证》记载：广州市瑶台新苑三街2号j铺（建筑面积：50.724平方米）登记的权属人为罗霞红，房屋用途为非居住用房，房屋所有权性质为私有，登记日期为2008年6月2日。
1999年5月7日，广州市房地产管理局作出穗房拆裁字（1998）第1875号、穗房拆裁字（1999）第197号《裁决书》，上述《裁决书》查明：申请人广州市广胜房地产发展有限公司经广州市城市规划局以（92）穗城规地字306号文和穗规北片地复字（1995）第319号文及广州市国土局以穗国土（1993）建用通字第698号文和穗国土建用函字（1995）第70号文核准，并经本局于1998年3月23日发出穗房（98延）拆字010号广州市房屋拆迁公告，拆迁广州市惠福东路514房屋兴建商务楼；拆迁公告期限界满日为1998年12月19日；另申请人提供自有的广州市广园西路瑶台新苑新楼，并拟用上述房屋作为拆迁上述地段房屋的补偿安置用房；据广州市房地产权属证明书记载：广州市惠福东路514号房屋产权人是广州市房地产管理局和严坤（已故），该屋为砖木结构一层（含阁楼）平房，使用土地面积和建筑基地面积均为45.2285平方米，有总建筑面积55.2935平方米（其中阁楼10.07平方米属违章建筑，实有合法产权建筑面积45.2235平方米）；广州市房地产管理局占有上述房屋产权面积为15.18平方米，严坤占有上述房屋产权面积30.04平方米及违章建筑部分的10.07平方米；现该屋除被申请人程彩娴承租上述房管局占有的产权面积15.18平方米并连同严坤占有的部分产权面积11.27平方米，合计建筑面积26.45平方米由申请人严家立持个体工商营业执照以“越秀区占美装饰工艺部”为名称经营美术、锯字、加工招牌外，其余面积由被申请人程彩娴户户口2人、严家强户户口3人（其中一人是独生子女）、严家立户户口3人（其中一人是独生子女）居住；被申请人（包括：程彩娴、严笑欢、严家强、严家立、严笑薇、严家恒、严笑仪、严笑珊）均是严坤的法定继承人，尚未办理产权继承公证手续。上述《裁决书》裁决：一、申请人广州市广胜房地产发展有限公司应于本裁决书送达之日起七日内在广州市广园西路瑶台新苑c幢首层向北方位安排建筑面积16.7平方米（含异地永迁增幅10%面积）的铺面由被申请人程彩娴承租后提供给原房屋持牌人严家立继续经营；在首层向北方位划出建筑面积12.4平方米的铺面（含异地永迁增幅10%面积），在第七层向南方位划出建筑面积21.68平方米的套间（含异地永迁增幅10%面积和楼层递增5%的面积），合计建筑面积34.08平方米（居住面积不少于22.2平方米，不含楼梯、走廊的面积，需分摊的楼梯、走廊面积，由被申请人按建筑成本价每平方米1300元向申请人购买，并计入产权面积内）作为对拆除已故产权人严坤的合法继承人原有的广州市惠福东路514号房屋的产权调换补偿，并供被申请人严家立继续经营和供程彩娴、严家强、严家立三户永迁居住；另申请人应在上述第五层向南方位安排一个居住面积32.8平方米的房屋由被申请人程彩娴、严家强、严家立三户永迁租住，申请人和被申请人应依法订立租赁关系；二、申请人与被申请人应于本裁决书送达之日起十五日内会同前来本局办理拆迁广州市惠福东路514号房屋产权调换补偿手续；三、被申请人及程彩娴户、严家立户、严家强户及严家立经营的“越秀区占美装饰工艺部”应于本裁决书送达之日起十五日内迁出广州市惠福东路514号房屋，迁往本裁决书主文第一项载明的地址居住和营业；四、被申请人程彩娴户、严家立户、严家强户及严家立经营的“越秀区占美装饰工艺部”自行搬家，申请人应于其迁出广州市惠福东路514号房屋之日给付永迁搬家补助费各450元；五、被申请人自行办理电话、有线电视线路的迁移手续，申请人凭发票给付被申请人迁移费用。
1999年6月5日，广州市广胜房地产发展有限公司（甲方，拆迁人）与程彩娴、白月玲（两人为乙方，被拆迁人）签订了《房屋拆迁安置协议》并随后办理了公证，其中约定：甲方经广州市房地产管理局以（98延）房拆许字010号房屋拆迁许可证批准，拆除惠福东路514号地下的房屋；乙方是该屋的使用人，承租面积15.18平方米，有正式户口的实际居住人口8人（其中独生子女2人）；乙方同意1999年6月30日前迁出原址房屋；甲方应于1999年6月10日前，在广园西路瑶台新苑c幢第首、五层，产权属于公有的商铺（北向）、b4房，其中房、厅面积32.8平方米安置给乙方永迁居住；甲方违反本协议第三条（1、2项）的，应按每超期一天赔偿500元的标准向乙方承担违约责任；该户是延安房管站的承租户，承租非住宅15.18平方米，现永迁安置瑶台新苑c幢首层商铺建积16.7平方米；该户因人口膨胀，另安置瑶台新苑c幢五楼b4房，永迁安置后向甲方承租，按房管部门规定的租金收费等。
2004年8月5日，本院作出（2002）穗中法执字第1576-1号《民事裁定书》，记载：被申请执行人为广东国土资源开发总公司广州公司和广州埔丽房地产发展有限公司；本院在执行已经发生法律效力的（2002）粤公证经字第54217号公证债权文书过程中，于2002年10月29日依法查封了广州市矿泉街瑶台新村头围“瑶台新苑”商品楼，并于2003年10月27日向广州市国土资源和房屋管理局申请拍卖，严家强及案外人曾伟超作为异议人以上述查封行为严重影响其经营及居住为由向本院提出异议，要求法院查明及追回其使用权。上述裁定书查明：异议人严家强，原承租的广州市惠福东路514号地下经营商铺根据广州市房地产管理局房屋拆迁办的（穗房拆裁字（1998）第1875号、穗房拆裁字（1999）第197号）裁定书被永迁安置至广州市广园西路瑶台新苑c栋首层。上述《民事裁定书》认为：该院依法处理的是登记在被执行人名下的房产所有权，而异议人严家强仅拥有上述异议房产的租赁使用权，本院处分上述房产应依法以不改变原房屋使用现状为条件进行拍卖，据此并不影响异议人的租赁权益，而新的买受人应履行原产权人的出租义务，延续原租赁关系，裁定驳回了严家强的异议。
2006年10月12日，本院作出（2002）穗中法执字第1576-3号《民事裁定书》，写明：申请执行人深圳发展银行广州分行江南支行申请执行被执行人广东国土资源开发总公司广州公司、广州埔丽房地产发展有限公司清偿欠款本金6500000元及利息一案，本院院根据已经发生法律效力的广东公证处作出的（2002）粤公证经字第54217号公证债权文书，于2002年9月24日立案执行；本院于2002年10月29日查封了被执行人广东国土资源开发总公司广州公司所有的（本案抵押物）位于广州市矿泉街瑶台村新桥头围“瑶台新苑”商品楼a栋商铺a-
d及c栋商铺a-
k共15个单元；a栋住宅：201、202、203、305、405、803、905共7个单元的房产；2003年9月28日该院委托广东南方拍卖行有限公司对上述房产按现状进行拍卖；该公司对上述房产进行了二次拍卖，经第二次拍卖，上述的房产以3095000元成交；买受人是罗霞红。上述《民事裁定书》裁定：将原广东国土资源开发总公司广州公司所有的位于广州市白云区矿泉街瑶台村新桥头围“瑶台新苑”商品楼a栋商铺a-
d及c栋商铺a-k共15个单元及a栋住宅：201、202、203、305、405、803、905共7个单元的房产过户至罗霞红（身份证号码：××）的名下。
2008年9月2日，广州市国土资源和房屋管理局向严家强发出穗国房群字（2008）2627号《信访复函》，其中主要内容为：本局以穗房拆裁字（1998）第1875号，穗房拆裁字（1999）第197号受理了申请人广州市广胜房地产发展有限公司与被申请人严家强等人关于广州市惠福东路514号房屋拆迁补偿安置纠纷一案，本局已于1999年5月7日作出了裁决，该裁决已发生法律效力，严家强等人也已搬至拆迁安置的广州市广园西路瑶台新苑c幢房屋居住及经营；现您反映您承租的c幢首层铺位拆迁安置房屋的权属问题，该房屋原业权人欠债，被法院拍卖后并已过户至购买人罗霞红的名下，现新业主罗霞红又到越秀法院起诉，要求严家强搬迁及清还租金问题；因您承租的拆迁安置房的业权人欠债，被法院拍卖拆迁安置承租房得款用于清还债务，这属于另一个法律关系，不是本局解决的权限范围，法院并现已立案审理，您应向受案法院反映情况，由受案法院依法处理等。
该案原审庭审中，严家立、严家恒、严家强确认：自1999年6月5日签订拆迁协议之后一周内开始在涉讼商铺进行经营，但没有签订过租赁合同，也没有交纳租金；涉讼商铺现由严家立、严家恒、严家强严家恒实际使用；程彩娴已于2007年死亡，其父母及丈夫均先于其死亡；白月玲为严家立的妻子。严家恒表示涉讼商铺现用于放置货物。
该判决认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。罗霞红经法院公开拍卖，已依法取得了涉讼商铺的所有权，属善意第三人。严家立、严家恒、严家强在原广州市惠福东路514号房屋被拆迁后经房管部门裁决使用瑶台新苑c幢向北方位的铺面（其中16.7平方米为承租，12.4平方米为拆除上述514号房屋的产权调换补偿），对于其中作为产权调换补偿的12.4平方米部分，罗霞红现作为涉讼商铺合法所有权人，无须对严家立、严家恒、严家强承担责任，严家立、严家恒、严家强可另行主张权利。现涉讼商铺由严家立、严家恒、严家强控制，其使用权应受先前的拆迁安置关系约束。涉讼商铺所有权发生变动，并不影响严家立、严家恒、严家强继续与该商铺的产权人保持租赁关系。罗霞红以严家立、严家恒、严家强拒绝承认罗霞红对涉讼商铺的合法所有权，拒签租赁合同、未付房屋使用费为由要求严家立、严家恒、严家强交还涉讼商铺，但严家强就涉讼商铺的权属问题曾向房管部门信访，严家立、严家恒、严家强对罗霞红取得涉讼房屋所有权的合法性一直存有争议，严家立、严家恒、严家强并非故意拖欠租金，对罗霞红上述主张，不予采纳。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，罗霞红现作为涉讼房屋的产权人，对房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，严家立、严家恒、严家强使用涉讼商铺，理应向罗霞红支付租金或使用费。鉴于（2002）穗中法执字第1576-3号《民事裁定书》于2006年10月12日作出，且涉讼商铺现所有权性质为私有，根据公平合理和等价有偿原则，严家立、严家恒、严家强应自2006年10月12日起参照房管部门发布的同期同地段同类型房屋的广州市房屋租金参考价向罗霞红交纳房屋租金。虽然严家立、严家恒、严家强确认涉讼商铺现由严家恒实际使用，但根据穗房拆裁字（1998）第1875号、穗房拆裁字（1999）第197号《裁决书》的裁决，拆迁安置的商铺是由严家立持有个体工商户营业执照的“越秀区占美装饰工艺部”经营，且拆迁安置商铺的利益本应由被拆迁人共享，罗霞红在本案中要求严家立、严家恒、严家强支付房屋租金，是对其民事权利的处分，罗霞红该请求合法有据，予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条及《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条的规定，判决如下：一、严家立、严家恒、严家强在本判决发生法律效力之日起10日内，向罗霞红一次性支付广州市瑶台新苑三街2号j铺从2006年10月12日起至本判决发生法律效力之日止的租金（每月参照房管部门发布的同期同地段同类型房屋的广州市房屋租金参考价标准计付）。二、驳回罗霞红的其他诉讼请求。判后，罗霞红与严家立、严家恒、严家强均不服判决，提出上诉。本院于2013年5月30日作出（2012）穗中法民五终字第937号判决民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决于同年5月31日发生法律效力。
因严家立、严家恒、严家强没有履行上述判决，罗霞红于2013年6月3日通过邮政快递（ems）分别向严家立、严家恒、严家强发函，内容为：要求严家立、严家恒、严家强签订租赁合同并交付租金等。但上述三份函件均因收件人拒收而退回寄件人。罗霞红遂于2013年6月18日向原审法院申请强制执行。但严家立、严家恒、严家强至今仍未履行。
2013年7月1日，罗霞红以严家立、严家恒、严家强拒绝支付租金为由，向原审法院提起本案诉讼，请求：1、解除罗霞红与严家立、严家恒、严家强之间的广州市瑶台新苑三街2号j铺房屋的租赁关系。2、严家立、严家恒、严家强将广州市瑶台新苑三街2号j铺房屋交还给罗霞红。3、严家立、严家恒、严家强向罗霞红支付广州市瑶台新苑三街2号j铺房屋从2013年6月1日起至严家立、严家恒、严家强交还上述房屋给罗霞红之日止的租金（每月参照房管局发布的同期同地段同类型房屋的广州市房屋租金参考价标准计付）。严家恒原审辩称：不同意罗霞红的诉讼请求。理由如下：1、涉案房屋是严家恒的回迁房，一直是按公房租金标准交租的；2、严家恒对罗霞红的房屋产权的合法性存在异议；3、严家恒无力支付涉案房屋的私房租金。严家强、严家立原审没有进行答辩。
原审法院认为，根据广州中院作出的（2012）穗中法民五终字第937号民事判决书，罗霞红作为涉讼房屋的所有权人，对涉讼房屋依法享有占有、使用、收益及处分的权利。严家立、严家恒、严家强作为该房屋的使用人，却拒不履行已经发生法律效力的民事判决，拒绝履行向罗霞红支付所欠租金的义务。罗霞红与严家立、严家恒、严家强之间的不定期租赁关系已没有继续维持的基础。因此，罗霞红提出的诉讼请求合法，原审法院予以支持。至于严家立、严家恒、严家强严家恒提出其履行判决存在经济困难，可与罗霞红真诚地协商，及寻求政府解困组织的帮助，但不能成为限制或者对抗罗霞红合法权利的理由。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第七十一条、第一百零六条第一款之规定，原审法院于2014年4月17日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日，原告罗霞红与被告严家立、严家恒、严家强就广州市瑶台新苑三街2号j铺建立的租赁关系予以解除。二、严家立、严家恒、严家强在本判决发生法律效力之日起7日内将广州市瑶台新苑三街2号j铺腾空交还给罗霞红。三、严家立、严家恒、严家强在本判决发生法律效力之日起7日内向罗霞红支付从2013年6月1日起至严家立、严家恒、严家强履行上述第二项判决之日止的租金（每月参照房管部门发布的同期同地段同类型房屋的广州市房屋租金参考价标准计付）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费150元，由严家立、严家恒、严家强共同负担。
判后，上诉人严家恒不服原审判决，向本院提起上诉称：一、严家恒作为合法的公房承租户，应依法受到保护，其交租的义务也应该按照公房标准缴纳租金。1、《房屋拆迁安置协议》中已经书面确认了涉案商铺属于公房性质，且该租赁关系以及相关的租赁权利、义务从未改变。2、（2002）穗中法执字第1576-1号民事裁定书已经认定：涉案商铺是以不改变原房屋使用现状为条件进行拍卖，不影响严家恒的租赁权益，新的买受人应履行原产权人的出租义务，延续原租赁关系。严家恒与罗霞红实际上形成不定期租赁关系，且罗霞红从未主张过解除或变更租赁关系，一审判决损害了严家恒作为公房组合的合法利益。二、严家恒生活困难，无法承受一审法院的判决结果。严家恒一家在1999年经广州市房管局仲裁处仲裁，后严家恒一家遵照仲裁，永迁至偏僻的涉案商铺继续经营。严家恒生活困难，无法承受高额租金。三、严家恒没有收到罗霞红的快递通知，也没有拒收，因此双方没有对租赁合同的签订进行过协商，并非严家恒拒绝履行与罗霞红协商履行租赁合同。严家恒依据房屋拆迁安置协议安置涉讼房屋，其使用房屋因收拆迁安置关系约束和保护，罗霞红拍卖时，公告显示拍卖人应承担权利义务，双方的租赁关系应延续公房租赁的身份，即延续公房租金的约定。故上诉请求：1、撤销原审判决，并驳回罗霞红一审的诉讼请求；2、本案二审诉讼费由罗霞红承担。
被上诉人罗霞红答辩任为原审判决事实清楚，证据充分，请求维持原判。
原审被告严家强述称：我方认为原审判决不公平。我方从小在涉案房屋居住。开发商征收房屋时，开发商承诺我方置换房屋。后法院将涉案房屋拍卖，说如果拍卖一定通知我方，且我方有优先购买权，但是拍卖时法院没有通知我方。
原审被告严家立没有述称意见。
经查，原审查明事实无误，本院予以确认。
二审另查明，本院（2012）穗中法民五终字第937号判决民事判决还认为严家立、严家恒、严家强要求按照公房租金标准支付租金，理由不成立，本院不予支持。
本院认为，原审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法做出原审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认。本院审理期间，上诉人严家恒既未有新的事实与理由，也未提交新的证据予以佐证自己的主张，故本院认可原审法院对事实的分析认定，即对上诉人严家恒的上诉请求，不予支持。另，本院已发生法律效力的判决已认定严家立、严家恒、严家强要求按照公房租金标准支付租金的理由不成立，本院不予支持，并判决严家立、严家恒、严家强每月参照房管部门发布的同期同地段同类型房屋的广州市房屋租金参考价标准计付租金，故严家恒现仍上诉要求按照公房标准缴纳租金显然与本院已发生法律效力的判决相悖，本院不予支持。
综上，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。严家恒的上诉请求理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费150元，由严家恒负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一四年十一月二十日
书 记 员 邹文芳