广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛中法民三终字第1452号
上诉人（原审被告）广州斯登堡餐饮管理有限公司。住所地广东省广州市天河区（仅限办公用途）。
法定代表人董志添。
被上诉人（原审原告）广州市启胜物业管理有限公司南海分公司。住所地广东省佛山市南海区。
负责人陈锦辉。
委托代理人朱天养，广东泰扬律师事务所律师。
委托代理人卞静。
上诉人广州斯登堡餐饮管理有限公司（以下简称斯登堡公司）与被上诉人广州市启胜物业管理有限公司南海分公司（以下简称启胜物业南海分公司）因物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法桂民三初字第132号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：涉讼房产位于佛山市南海区某广场LO4-20／21／22号商铺，属于出租人和光有限公司所有。
2011年8月31日，和光有限公司（出租人）与斯登堡公司属下某广场分店（承租人）签订一份《房地产租赁合同》，约定：和光有限公司出租位于佛山市南海区某广场LO4-20／21／22号商铺给斯登堡公司属下某广场分店作商业用途，建筑面积308.6平方米，套内面积154.3平方米，租赁期限从2011年9月1日至2015年3月28日，承租人向出租人交纳33020元的租赁保证金；从2011年10月1日至2012年3月28日每月基本租金为14658.5元，第二年的每月基本租金为15738.6元，该租金每月结算一次，逾期支付的，每逾期一天按逾期金额的3‰计算滞纳金；承租人同意接受出租人委托的物业服务公司启胜物业南海分公司作为物业管理公司，支付相应的管理费和保证金。
2011年8月31日，启胜物业南海分公司与斯登堡公司属下某广场分店签订一份《物业管理服务提供协议》，约定：斯登堡公司属下的某广场分店同意接受启胜物业南海分公司作为物业管理公司，斯登堡公司属下的某广场分店应每月支付管理费为10元／每平方米，合计3086元，管理费应于每月5日前给付给启胜物业南海分公司，逾期未付按日加收3‰的滞纳金。同时向启胜物业南海分公司交纳6172元的管理费保证金。
2011年11月30日，和光有限公司（出租人）与斯登堡公司属下某广场分店（承租人）签订一份《补充协议》，约定：1、物业套内面积：原2011年9月1日至2015年3月28日154.3平方米，现变更为从2011年12月1日起变更为166.4平方米；2、保底租金：原2011年9月1日至2012年3月28日14658.5元／月，2012年3月29日至2013年3月28日15738.6元／月，现变更为2011年12月1日至2012年3月28日15808元／月，2012年3月29日至2013年3月28日16972.8元／月，免租装修期自2011年12月1日至2011年12月31日止。
2011年11月30日，启胜物业南海分公司与斯登堡公司属下某广场分店签订一份《补充协议》，约定：1、物业套内面积：原2011年9月1日至2015年3月28日154.3平方米，现变更为从2011年12月1日起变更为166.4平方米；2、启胜物业南海分公司合同管理费：原2011年9月1日至2012年3月28日3086元／月，2012年3月29日至2013年3月28日3086元／月，变更为原2011年12月1日至2012年3月28日3328元／月，2012年3月29日至2013年3月28日3328元／月，免租装修期自2011年12月1日至2011年12月31日止，免租期间收取管理费3328元。
上述合同签订后，斯登堡公司属下某广场分店使用了位于佛山市南海区桂某广场LO4-20／21／22号商铺，2013年8月29日正式与启胜物业南海分公司签订《收铺交接表》，正式离场。
2013年10月31日，启胜物业南海分公司向斯登堡公司发函，认为：斯登堡公司属下某广场分店于2013年5月2日停业，尚欠租金、管理费、电费、水费、垃圾费等合共59119.44元。斯登堡公司收到后于2013年11月11日回函称：从2013年5月1日止，我司已结束与贵公司某广场的租赁关系，关于未付租金、管理费等费用，我司申请从该店租金按金中扣除，费用金额明细如下：租金33945.61元、管理费6655.99元、水电费16974.85元，其他费用1543元，合共59119.45元，扣除按金39192元后，其他支票支付。
2014年4月28日，斯登堡公司向启胜物业南海分公司发函，认为：2013年5月1日止，我公司已结束与贵公司某广场店的租赁关系，关于我公司所缴纳之装修保证金4000元，扣除相关费用后，余款2050元，由我属下某广场分店收取，并直接用于扣除该店的租金、水电费等。
启胜物业南海分公司在庭审中认为：关于斯登堡公司用租赁保证金及管理费保证金39192元支付欠启胜物业南海分公司的59119.45元，启胜物业南海分公司认为先抵扣租金，房地产租赁合同第3.2.1条进行了约定斯登堡公司支付了所有的租金后才退还租赁保证金，斯登堡公司欠租金33945.61元，减去租赁保证金33020元，尚欠925.6元，根据斯登堡公司的申请书（2014年4月28日），可以用装修保证金来抵扣尚欠的925.6元，装修保证金余额为1124.4元，用以抵扣其它费用1543元，余额418.6元未付。最后再用管理费保证金6172元抵扣前述的其它费用418.6元后，水电费余额11221.45元。斯登堡公司在庭审中同意启胜物业南海分公司的抵扣方法。
另查，斯登堡公司属下的某广场分店是没有法人资格的法人分支机构，并于2013年9月24日被注销。
启胜物业南海分公司于2015年8月6日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、斯登堡公司向启胜物业南海分公司支付管理费6655.99元及水电费11221.45元；2、斯登堡公司向启胜物业南海分公司支付逾期付款的滞纳金（从2013年9月1日起至付清款项之日止以17877.44元为基数按日万分之五计算）；3、斯登堡公司承担本案的诉讼费用。
原审法院认为：启胜物业南海分公司与斯登堡公司属下某广场分店签订的《物业管理服务提供协议》及《补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按合同约定履行。由于斯登堡公司属下某广场分店是没有法人资格的法人分支机构，不能独立承担民事责任，且已由斯登堡公司申请注销，故斯登堡公司属下某广场分店的权利义务应由斯登堡公司承担，责任也应由斯登堡公司承担。斯登堡公司属下某广场分店截至2013年8月29日尚欠启胜物业南海分公司租金、管理费、电费、水费、垃圾费等合共59119.44元，事实清楚，证据充分，双方同意斯登堡公司在前所交纳的租赁保证金33020元、物业管理费保证金6172元和装修保证金2050元先抵扣全部租金、全部垃圾费及部分水电费，尚欠的管理费为6655.99元、水电费为11221.45元，斯登堡公司应当支付给启胜物业南海分公司。启胜物业南海分公司在催款函中列明从2013年5月2日至同年7月31日并未计算斯登堡公司的租金、管理费等，推定当事人双方就此曾达成一致的协议，但斯登堡公司辩称启胜物业南海分公司同意一律免其2013年3月28日后的租金，没有证据证实，该辩解原审法院不予采纳。根据合同约定，当月的管理费和水电费应当在当月交纳，逾期交纳的按欠款金额的3‰计算滞纳金，现启胜物业南海分公司请求斯登堡公司从2013年9月1日起至实际清偿日止按每日万分之五计算滞纳金，而滞纳金实际上是逾期付款的违约金，上述请求并没有超出合同约定，也不违反法律规定，原审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第二条、第四十五条、《广东省物业管理条例》第五十条第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、斯登堡公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业管理费6655.99元给启胜物业南海分公司，并应当从2013年9月1日起至实际清偿日止按日万分之五计付违约金给启胜物业南海分公司。二、斯登堡公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付水电费11221.45元给启胜物业南海分公司，并应当从2013年9月1日起至实际清偿日止按日万分之五计付违约金给启胜物业南海分公司。案件适用简易程序结案，案件受理费减半收取197.21元，由斯登堡公司负担。
上诉人斯登堡公司提起上诉称：一、收款单一直存在错误，斯登堡公司拒绝付款理所当然。（一）启胜物业南海分公司拒绝抵扣保证金造成延误，责任应由启胜物业南海分公司自负。启胜物业南海分公司提供的日期为2013年12月26日的《催缴函》中，“……向我司（启胜物业南海分公司）申请提前撤场，”明显就不是事实。因为如果斯登堡公司提前撤场，保证金将是被没收的；而完成合同，保证金是返还给斯登堡公司的。启胜物业南海分公司提供的案涉租赁合同3.1.2条注明租赁期限由2011年10月1日至2013年3月28日，即斯登堡公司已经良好完成了合同期，并没有出现提前解约等行为，启胜物业南海分公司应该按合同约定在合同完成后将合同保证金免息返还斯登堡公司。但事实上斯登堡公司的财务部在一年内多次与启胜物业南海分公司沟通、提出申请，启胜物业南海分公司仍是无动于衷，依旧把同一张不正确的收款单不停发给斯登堡公司，甚至向斯登堡公司发出律师函，对斯登堡公司造成精神困扰。（二）启胜物业南海分公司提出免租经营。斯登堡公司连年亏损，本想完成合同后尽早离开某广场。但启胜物业南海分公司租务部的杨某权经理向斯登堡公司提出要求，希望斯登堡公司暂时不要撤场令到场地冷清，不利于再次出租。在杨经理多番要求下并提出以免租金条件多营业一个月，及复原工程期间不会计算租金，期间只正常收取管理费及水电费，斯登堡公司同意以此继续营业。到2013年4月28日，杨经理再致电斯登堡公司表示当时多过两天便是劳动节，希望斯登堡公司同意以免租条件营业到5月1日，不要使得节日场地冷清，斯登堡公司同意。所以启胜物业南海分公司提供的日期为2013年12月26日的《催缴函》中关于租赁期自2013年8月1日至8月29日止期间段的租金不应由斯登堡公司支付。（三）启胜物业南海分公司无暇接收场地，反而滥收斯登堡公司租金及管理费。事实上，斯登堡公司早于2013年8月20日完成工程，并要求启胜物业南海分公司于21日进行接收，但启胜物业南海分公司以工作繁忙为由，推迟到29日接收场地。在启胜物业南海分公司提供的《催款函》中的水电费用截止日均为8月20日，就是说明复原工程已经完毕，不再使用水电，并已经将水电表读数确认。二、启胜物业南海分公司收款单计算错误，却将违约责任推给斯登堡公司。发出正确无误的收款单是收款人应尽的责任。启胜物业南海分公司从开始已经发出错误收款单，斯登堡公司不应支付相关款项的滞纳金。三、租赁合同已经完成，无须付任何租金。因此，启胜物业南海分公司多收取了2013年8月1日至8月29日的租金共计14780.76元，所以，启胜物业南海分公司请求的款项17877.44元减去多收取的14782.76元，斯登堡公司应向启胜物业南海分公司支付3094.68元。综上，斯登堡公司上诉请求：1.确认斯登堡公司实际欠启胜物业南海分公司的金额为3094.68元；2.斯登堡公司不需要向启胜物业南海分公司支付违约金。
被上诉人启胜物业南海分公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
二审期间，上诉人斯登堡公司提交其与启胜物业南海分公司原经理（已离职）杨某权的电话录音一份，拟证明时任启胜物业南海分公司经理的杨某权曾承诺免收2013年3月29日至5月1日的租金。
被上诉人启胜物业南海分公司质证意见认为，对其真实性不予确认。
经核查，本院认证如下：在斯登堡公司未提交其他证据予以佐证的情形下，不能确定电话录音中人员的具体身份情况。况且，即使能确定该录音中确系“杨某权”，在该证人亦未出庭接受当事人询问且斯登堡公司也未提交其他证据对其主张的免租之待证事实予以佐证的情况下，本院对该证据的证明力不予采信。
被上诉人启胜物业南海分公司未向本院提交新的证据。
本院除对原审法院查明的案件事实予以确认外，另查明：启胜物业南海分公司与斯登堡公司属下某广场分店签订一份《物业管理服务提供协议》尚约定，承租人（斯登堡公司属下某广场分店）必须按管理公司（启胜物业南海分公司）要求依期缴纳水电费、油污清理费、电话费等费用。自行收款的承租人在收到管理公司的水、电费付款通知单后，必须在指定的日期内一次付清，逾期未付按日加收千分之三（3‰）滞纳金，承租人拖欠水、电费1个月或以上，管理公司有权解除合同并不返还保证金。
在二审庭审询问过程中，斯登堡公司称上诉状中关于启胜物业南海分公司在2013年8月1日至8月29日不应再收取租金的时间段书写错误，应为“2013年3月29日至5月1日”。
本院认为：启胜物业南海分公司诉称斯登堡公司自2013年5月2日已停业，欠其自物业管理费6655.99元，水电费16974.85元及其他费用1543元，斯登堡公司对此予以确认；斯登堡公司主张启胜物业南海分公司收取其某广场分店交付的物业管理保证金6172元及装修保证金余款2050元可用于抵扣上述欠费金额，启胜物业南海分公司对此亦不持异议。由此可认确认，斯登堡公司尚拖欠启胜物业南海分公司的费用款项为16951.84元（6655.99元＋16974.85元＋1543元－6172元－2050元）而未予支付。启胜物业南海分公司据此诉请斯登堡公司向其清偿该费用款项16951.84元，并自行减低涉案合同约定的违约金计算利率，向斯登堡公司主张自2013年9月1日起至实际清偿之日止按日万分之五计算的违约金，其该诉讼主张依据充分，本院予以支持。启胜物业南海分公司诉称斯登堡公司应向其支付涉案租赁物租金33945.61元及违约金，并同意以斯登堡公司某广场分店交付的租金保证金33020元抵扣该租金金额，但由于其不能提交充分证据证明涉案租赁物出租人已授权其收取涉案租赁物的租金或其已享有向斯登堡公司主张涉案租赁物的租金请求权，故其该诉讼请求，本院不予支持。斯登堡公司于一审期间诉称启胜物业南海分公司无权向其收取涉案租赁物的租金，原审法院在启胜物业南海分公司未提供充分证据证明其有权收取涉案租赁物租金的情形下，对启胜物业南海分公司有关租金的诉讼请求判决予以支持不当，斯登堡公司虽于二审期间未对启胜物业南海分公司是否有权收取涉案租赁物租金事宜提出上诉主张，但因启胜物业南海分公司是否有权收取涉案租赁物的租金关系到案外出租人的权益，故本院依法予以改判。
斯登堡公司上诉称启胜物业南海分公司曾承诺2013年3月29日至5月1日期间免收租金，故应扣减该期间的租金14782.76元，其仅应向启胜物业南海分公司支付款项的金额为3094.68元，但由于其对此并未提供证据予以证明，而且根据启胜物业南海分公司于2013年10月31日向斯登堡公司发函称“斯登堡公司属下某广场分店于2013年5月2日停业，尚欠租金、管理费、电费、水费、垃圾费等合共59119.44元”，斯登堡公司收到该函后即于2013年11月11日回函，对启胜物业南海分公司所主张的各项欠款金额予以确认的案件事实来看，斯登堡公司的该上诉主张亦不可信。再者，本案也无证据证明启胜物业南海分公司有权对斯登堡公司免除涉案租赁物的租金。故，本院对斯登堡公司该上诉主张不予支持。斯登堡公司还上诉称斯登堡公司要求启胜物业南海分公司于2013年8月21日接收案涉租赁场地，但启胜物业南海分公司无故推迟到8月29日才接收案涉租赁场地。对此，本院认为，根据当事人双方一致确认的《某广场收铺交接表》中的明确记载，案涉租赁场地的交接日期为2013年8月29日，且该交接表有斯登堡公司的盖章确认。现斯登堡公司主张启胜物业南海分公司无故推延收铺的日期，根据民事诉讼活动中“谁主张、谁举证”的举证原则，斯登堡公司应对此负有举证义务，因其未向本院提交任何证据加以证明，故，本院对其该项主张亦不予采纳。
综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律有误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、变更广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法桂民三初字第132号民事判决第一项、第二项为：广州斯登堡餐饮管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市启胜物业管理有限公司南海分公司支付欠费款项16951.84元及违约金（自2013年9月1日起至实际清偿之日止，违约金按日万分之五计算）；
二、驳回启胜物业管理有限公司南海分公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费减半收取197.21元，由广州斯登堡餐饮管理有限公司负担186.21元，由启胜物业管理有限公司南海分公司负担11元。
二审案件受理费169.56元，由上诉人广州斯登堡餐饮管理有限公司负担158.56元，由启胜物业管理有限公司南海分公司负担11元。
本判决为终审判决。
审 判 长 安建须
代理审判员 黄玉凤
代理审判员 余珂珂
二〇一六年三月十四日
书 记 员 李嘉敏