江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终10066号
上诉人（原审被告）：李颂萍，女，汉族，1962年1月23日生，住江苏省昆山市。
委托诉讼代理人：董珺，江苏嘉昆律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘思颖，江苏嘉昆律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张进，男，汉族，1981年11月10日生，住江苏省昆山市。
委托诉讼代理人：倪清华，江苏巨升律师事务所律师。
上诉人李颂萍因与被上诉人张进房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2016)苏0583民初12454号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月5日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
李颂萍上诉请求：二审法院撤销原审判决第二项并依法改判驳回张进此项诉讼请求，案件受理费由张进承担。事实和理由：张进未在约定期限内将剩余定金2万元支付给我方，违约在先，不应由我方来承担违约责任。一审中，张进称已将剩余定金2万元支付给居间方，并由居间方出具了收据，但事实上我方对此并不知情，无论是张进还是居间方均未通知我方此情况。此外，第一笔定金1万元支付时，虽然是由张进支付给居间方，但当时我方知情并在收据上签字确认，居间方也向我方出具了保管收据。但我方并未授权居间方代收第二笔定金。退一万步讲，就算居间方经授权可收取此笔定金，也应按照程序由我方签字确认并将保管收据交由我方，但居间方却只给张进出具了一份收款收据，未向我方出具保管收据，也未通知我方，这已明显违背惯常的交易程序。在一审庭审中，居间方经办人员出庭陈述张进已支付了定金，并告知过我方，我方同意由居间方保管定金，我方认为此为虚假陈述。首先，居间方未向我方出具保管收据，也未通知我方将收款收据出具给张进，现张进起诉至法院，为维护居间方自身的利益，居间方当然不会做出不利于自身的陈述。居间方作为利害关系人，其陈述不应轻易采信。其次，我方早已向居间方明确张进未付定金违约在先，不同意继续履行合同，但居间方为了赚取居间费用，一直在我方与张进方两边周旋。第三，一审判决后，经我方去昆山市房产交易管理中心查询，居间方违背职业道德，涉案房产已在我方不知情的情况下经网签备案，且备案合同中买方为我方不认识的第三方，我方保留追究居间方法律责任的权利。综上，一审判决认定事实不清，请求二审法院依法查明事实并作出正确处理。
张进辩称：服从原审判决。
张进向一审法院起诉请求：解除双方签订的房屋买卖合同，并要求李颂萍承担违约金151600元；李颂萍承担诉讼费。
一审法院认定事实：2016年2月29日，张进作为乙方（买方）、李颂萍作为甲方（卖方）、昆山北区房产咨询有限公司青阳店作为丙方（居间方）签订《房屋买卖合同》，该合同载明：1、甲方同意将坐落在昆山市开发区汉浦新村46号楼102室（房屋产权证号：30××94，土地证号：12××86），建筑面积91.99平方米，车库9.25平方米的房屋出售给乙方。房屋状态为毛坯。2、房屋价款总额为758000元；合同生效之日起80日内，乙方将388000元支付甲方，购房定金在付款时冲抵。双方同意于2016年5月20日前办理过户手续。3、乙方需贷款，贷款部分为37万元，由丙方代乙方办理贷款手续。4、甲乙双方中若有任何一方未按照本合同中的约定全面履行自己的义务，逾期超过四十五个工作日，守约方有权单方面解除合同，同时，违约方应向守约方支付总房款的20%作为违约金。5、办理房屋过户中的税费全部由乙方承担。6、在过户时政府相关部门要求补缴相关费用，按照相关规定执行，如无具体规定，由双方平均分担。7、甲乙双方于办妥以乙方为权利人的该房屋相关产权证明及付清所有房款之日起3个工作日内办理房屋交接手续。甲方需在丙方预留一万待所有水电煤结清后预留金退给甲方。8、如本合同所交易房产系共有财产，有部分共有人未能到场签字，在本合同上签字的共有人，自动视为向交易各方作出承诺，保证其签署本协议已经取得未到场共有人的授权。如保证不实，由签字者按照本合同违约条款承担违约责任。9、甲乙双方在履行本合同过程中发生争议，协商不成的，双方均可以向昆山人民法院起诉。甲乙双方争议未解决前，任何一方无权要求丙方退房或退款。双方另手书特别约定：甲方需提供真实有效的身份证、户口本、结婚证、房产证、土地证并配合乙丙双方办理贷款过户手续。乙方提供真实有效的身份证、户口本、结婚证、薪资证明并配合甲丙双方办理贷款过户手续。甲乙双方约定签订合同三天内支付剩余贰万元定金，如不支付，乙方自愿承担本合同前述约定的违约责任。甲方承诺2014年后学区未用过。张进、李颂萍在上述合同上签名，居间方盖章。
签署上述合同当日，张进支付了10000元购房意向金给居间方，在双方签订上述合同后，该意向金转为购房定金，居间方出具了收据，李颂萍签字确认。同日，居间方还向李颂萍出具了关于该日10000元购房定金的保管收据，该10000元购房定金由居间方保管。2016年3月2日，张进分两次向居间方转账了2万元购房定金。居间方向张进出具了收据。2016年5月14日，李颂萍的配偶姚建林给居间方发送了合同无效通知书，居间方将该合同无效通知书转交给了张进。该通知书内容为：李颂萍、张进、昆山北区房产咨询有限公司青阳店于2016年2月29日签订的《房屋买卖合同》，因合同标的房屋是我与李颂萍的夫妻共同财产，你们在明知该房屋是夫妻共同财产的情况下，未经我的授权及同意，就与我的妻子李颂萍签订该合同，我不同意出售该处房屋，正式通知你们该合同无效。2016年5月26日，张进委托江苏巨升律师事务所向李颂萍发函，律师函内容为：2016年2月29日，双方签订房屋买卖合同，合同签订后，我方按照约定支付定金3万元。目前，已经备齐首付款，随时准备办理过户手续。合同约定于2016年5月20日前办理过户手续，经各方多次沟通，你方均拒绝办理过户手续。根据法律规定，应全面履行合同义务。希望你能信守承诺，依法履约，自收到本律师函之日起十五日内，配合办理过户手续。否则将承担法律责任。李颂萍收到该函后，联系过居间方告知合同无效，不应履行。后双方未作进一步的沟通。随后张进提起诉讼。
另查明：本案所涉房屋性质为经济适用房，产权证于1999发放。登记房屋所有权人为李颂萍。
庭审中，张进、李颂萍洽谈房屋买卖事宜及签订房屋买卖合同的居间方经办人赵轩儒作为证人出庭陈述：李颂萍一个朋友曾通过我卖过一套房子，后李颂萍也表示有房出售。我带张进看过两次房，后张进看中了李颂萍的涉案房屋。2016年2月29日，张进、李颂萍及居间方签订了房屋买卖合同，张进在签约前向居间方缴纳了1万元的意向金，在签订合同后，该意向金转为定金。张进、李颂萍约定在签订合同后3日内，张进应支付3万元定金。后张进在2016年3月2日向居间方支付了2万元定金。居间方出具了收据。李颂萍是同意由居间方来保管这些定金的，张进支付了定金后，我也跟卖方讲过。卖方的房产证上有个地方需要持身份证和房产证去主管部门更改信息，只有更改了才能做贷款，我也是催过卖方去更改，卖方在3月份是答应的。后来我们一直等，直到4月底左右，卖方说这个房屋买卖合同无效。5月14日，卖方丈夫给我们发了个书面通知，说这个合同无效。这期间因为卖方没有配合更改信息做贷款，再加上卖方不愿意配合过户，所以贷款也没有做。买方曾跟我们说过首付款已经准备好，随时过户。
审理中，张进陈述，张进要求李颂萍支付违约金，关于已经支付的3万元定金，张进将按照合同约定，另行要求居间方退还。
以上事实由张进提供的《房屋买卖合同》、收据、转账凭证、律师函及邮寄凭证，李颂萍提供的《房屋买卖合同》、定金保管收据、合同无效通知书，证人证言和双方当事人陈述予以证实。
一审法院认为：本案争议焦点为：1、本案所涉《房屋买卖合同》效力；2、张进要求解除合同，赔偿违约金的主张能否成立。
1、关于本案所涉合同效力。一审法院认为，张进、李颂萍作为具有完全民事行为能力的主体，签订的合同不违反法律强制性规定，对双方产生约束力。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”之规定，本案所涉房屋是否系李颂萍与其配偶共有财产仅仅影响合同的履行，并不影响合同效力。如该房屋确系李颂萍与其配偶共有财产，而李颂萍配偶对出卖事实不知情也不同意出卖时，房屋买卖合同无法继续履行，因共有人不同意出售导致合同无法履行，应由签约的出卖人对买受人承担违约责任。
2、关于张进主张解除合同，并要求李颂萍承担违约金的主张能否成立问题。李颂萍主张张进未能按照约定在合同签订后3日内向其支付定金，违约在先问题。一审法院认为，张进按照惯常的交易方式在约定期限内将剩余定金2万元转账支付给了居间方。居间方经办人员出庭陈述其将张进已支付了定金告知过李颂萍，且李颂萍亦同意由居间方保管该定金。一审法院认为，居间方经办人的陈述合理可信。理由为：定金条款作为双方特别约定的手书条款，李颂萍作为出卖方必然十分在意张进是否按期支付定金，但李颂萍在居间方催告其更改房产证信息等事宜时，其并未提及张进没有支付定金之事。如李颂萍不清楚张进已经支付了定金，或者李颂萍不同意由居间方保管定金，则李颂萍在居间方催告其配合办理贷款和过户手续时必然提出张进未付定金，我方不同意继续履行合同。而事实上，无论是李颂萍在2016年4月底及2016年5月14日由李颂萍配偶发送书面通知，还是在张进向李颂萍发送律师函后，李颂萍都未言及张进未及时支付定金问题。这不符合一般社会常理、常情。由此观之，张进并未违约在先。反而，李颂萍以电话和书面通知形式向张进表达了不同意继续履行合同之意，在张进发送书面律师函催告继续履行后，李颂萍仍未有履行之意。现张进按照合同约定行使合同解除权，一审法院予以支持。关于张进要求李颂萍支付违约金151600元之主张，一审法院认为，合同应该严守，诚实信用乃民事主体应该恪守的基本原则，双方合同中约定违约方应承担合同价款20%的违约金即151600元，且众所周知昆山房价在此期间暴涨，双方约定的违约金并不高于张进的损失，故一审法院对张进主张的违约金主张予以支持。
按照法律规定，合同解除后，已经支付的款项应该返还，张进已经支付了定金3万元，一审法院询问其对定金的处理，张进陈述其将另行处理该3万元，故一审法院对该3万元不做理涉。由其另行处理。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、一百一十四条、一百一十六条和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款之规定，判决：一、张进与李颂萍于2016年2月29日签订的编号为3002632的《房屋买卖合同》解除。二、李颂萍于本判决生效之日起十日内赔偿张进违约金151600元。案件受理费11380元，减半收取5690元，由李颂萍负担，该款项张进已向一审法院预交，一审法院不再退还，李颂萍在履行上述判决义务时将应负担的5690元一并支付张进。
二审经审理查明的事实与一审法院一致。
本院认为，张进与李颂萍签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。合同签订后三日内，张进分两次向居间方转账2万元购房定金。李颂萍上诉认为张进未将按约向其支付2万元定金系违约在先，故其无需支付违约金；张进则认为其将2万元转账至居间方账户是符合交易习惯的，其按约完成了定金支付义务。本院认为张进的陈述较为合理，理由如下：首先、双方在房屋买卖合同中并未约定李颂萍收款账户，且张进支付的另外1万元购房定金亦由居间方保管；其次、涉案房屋居间方经办人在一审时到庭陈述其将张进已支付2万元定金事宜告知李颂萍，且李颂萍亦同意由居间方保管该定金；再次、在涉案合同履行过程中，李颂萍方未提及张进没有按约支付定金之事，亦未向张进催讨定金，且在李颂萍配偶发送的律师函中亦未提及张进未及时支付定金事宜。综上，本院认为李颂萍方知道张进将剩余购房定金及时支付至居间方并同意由居间方代为保管该定金。
张进并未违约在先，而李颂萍在合同履行过程中以电话和书面通知方式表示不愿意继续履行合同，李颂萍该行为系违约行为，张进据此有权要求解除双方之间的购房合同并由李颂萍赔偿其违约损失。双方约定的违约金并未高于张进的损失，一审法院据此支持张进违约金主张并无不当。
综上所述，李颂萍的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3332元，由上诉人李颂萍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾 平
审 判 员 陈 斌
代理审判员 柳 璐
二〇一七年二月十三日
书 记 员 韩泽滔