安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0111民初3316号原告：合肥宜尔室家物业管理有限公司，住所地合肥市包河曙光路69号创景花园2幢夹层101室。法定代表人：沈晓燕，董事长。委托代理人：冯传求，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。（特别授权）被告：孔燕，女，1973年9月3日出生，汉族，职业不详，住合肥市包河区。原告合肥宜尔室家物业管理有限公司诉被告孔燕物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月22日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告合肥宜尔室家物业管理有限公司的委托代理人冯传求到庭参加诉讼，被告孔燕经本庭依法公告送达出庭传票无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告合肥宜尔室家物业管理有限公司向本院提出如下诉讼请求：一、判令被告孔燕向原告支付物业费4447.49元（自2013年7月1日暂计至2015年12月31日）；二、判令被告孔燕向原告支付违约金889.50元；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告孔燕为国贸公寓7#1004室业主，原告合肥宜尔室家物业管理有限公司为新都会·国贸公寓物业服务企业。2011年9月5日，原告与合肥市新都会·国贸公寓业主委员会签订《合肥市新都会·国贸公寓住宅小区物业服务合同》，约定由原告对国贸公寓住宅小区提供物业管理服务，合同对物业服务费的缴纳标准、缴纳期限、违约责任等均作了明确的约定，自原告进驻小区后，原告按照每月1.28元/平方米的标准向被告收取物业服务费。然而从2013年7月1日至今，该期间的物业服务费被告一直未予缴纳，原告多次向被告催要未果。被告孔燕未作答辩与未向本院提交证据。经审理查明：2011年9月5日，合肥市新都会·国贸公寓业主委员会与原告签订了《合肥市新都会·国贸公寓住宅小区物业服务合同》，合同约定甲方（业主委员会）委托乙方（原告）对新都会·国贸公寓住宅小区提供物业服务，物业服务费标准为高层住宅物业费为1.28元/㎡/月，含住宅小区内共用电梯、公共照明、等，不含二次供水增压水泵运行费用。合同的期限自2011年9月1日起至2016年8月31日止。其中合同十一条，约定：乙方可向业主预收物业服务费，预收期限不得超过6个月，业主应予每6个月的前一个月的15日之前交纳物业综合服务费。合同二十五条约定，业主欠缴纳物业综合服务费的，乙方应向业主发出催费通告及清还期限，若逾期未交纳，甲方应当督促其限期交纳，逾期仍不缴纳的，乙方可以向人民法院起诉。任何业主如果未能于催款通告规定的最后日期支付所欠款项，则乙方有权收取所欠款项自应付之日起至支付日按每日千分之三交纳滞纳金。合同签订后，原告按约在该小区从事物业服务工作。另查明，被告孔燕系国贸公寓小区7#1004室的业主，房屋建筑面积115.82平方米，类型为高层住宅。自2013年7月1日至2015年12月31日，被告未交纳物业管理费，截至2015年12月31日期间，累计拖欠物业管理服务费4447.49元。交费时间为：2013年12月31日应交付889.5元；2013年7月16日应交付889.5元；2014年1月16日应交付889.5元；2014年7月16日应交付889.5元；2015年1月16日应交付889.5元；2015年7月16日应交付889.5元。以上事实有《合肥市新都会·国贸公寓住宅小区物业服务合同》、催收函以及当事人的陈述予以证明。本院认为：依据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》的有关规定，业主委员会的决定对全体业主具有约束力。2011年9月5日，合肥市新都会·国贸公寓住宅小区业主委员会与合肥宜尔室家物业管理有限公司（乙方）签订的物业服务合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，应为合法有效，对包括被告在内的全体业主均具有约束力，被告应当按照合同约定及时履行交纳物业服务费等义务。合同履行期间，合肥宜尔室家物业管理有限公司依约为包括被告孔燕在内的小区业主提供了物业服务，因此根据合同约定和法律的规定，原告有权向被告方收取物业管理服务等费用，且物业费正是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能也会影响物业公司的服务水平和服务质量。被告作为业主，在接受和享有了原告提供的物业服务内容后，应当负有按照双方合同约定及时履行交纳物业管理服务等费用的义务。本案中，被告未向原告合肥宜尔室家物业管理有限公司交纳自2013年7月1日至2015年12月31日期间的物业管理费，其拖欠物业费已经违反了合同的约定，原告要求其支付物业管理费计4447.49元（115.82㎡×1.28元/㎡×30个月）符合合同约定和法律规定，对此本院予以支持。本案中，被告连续不缴纳物业管理等费用达30个月之久，在原告催费后仍未履行义务，因此应当按照合同的约定交纳滞纳金，但原告按照违约一天3‰标准计取损失，明显高于因被告违约给原告所造成的损失，本院根据公平和诚信原则，考虑到被告因违约所给原告造成的资金沉淀的时间所产生的利息损失、合同预期收益损失等因素，故本院决定对原告提出的滞纳金数额予以核减，可按银行同期、同类贷款利率计取。按照合同第十一条缴费时间的约定，被告交物业管理服务费的时间在2013年7月16日、2014年1月16日、2014年7月16日、2015年1月16日、2015年7月16日。故被告对承担的滞纳金应分段以每期物业费889.5元为基数，计取至判决确定的给付日止。综上，据此依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告孔燕于本判决生效之日起十日内给付原告合肥宜尔室家物业管理有限公司2012年9月1日至2013年12月31日期间物业管理费4447.49元及滞纳金（滞纳金计算方式为，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，以889.5元为基数，分别自2013年7月16日、2014年1月16日、2014年7月16日、2015年1月16日、2015年7月16日计至本实际给付之日止）；二、驳回原告合肥宜尔室家物业管理有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，公告费800元，合计850元，原告合肥宜尔室家物业管理有限公司负担170元，由被告孔燕负担680元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  杨天柱人民陪审员  胡正玲人民陪审员  张 瑞二〇一六年八月十九日书 记 员  郑 亮附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。