湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘01民终2970号上诉人（原审被告）：李学知。委托诉讼代理人：刘静，系李学知之夫。被上诉人（原审原告）：广州市时代物业管理有限公司长沙分公司，住所地湖南省长沙市望城区月亮岛街道黄狮岭社区玫瑰园39#-40#。负责人：王胜，总经理。委托诉讼代理人：李幼德、杨寨，湖南坚铮律师事务所律师。上诉人李学知因与被上诉人广州市时代物业管理有限公司长沙分公司（以下简称时代物业长沙分公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市望城区人民法院（2016）湘0112民初3876号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李学知上诉请求：撤销一审判决，依法改判，本次诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人之间没有物业管理服务合同关系。建设单位与被上诉人签订的合同不是依法签订的，不具有法律效力。二、上诉人从未收到被上诉人的催缴通知书，被上诉人也未举证证明履行了催缴义务。三、因为被上诉人对前期开发商遗留的问题不予处理，我们才拒交物业费。四、一审法院适用法律错误，对前期物业服务合同签订主体的认定错误，根据《湖南省物业管理条例》的规定，前期物业服务合同也应由物业服务企业与业主签订。此外，一审法院将分公司认定为是其他组织，亦适用法律错误。时代物业长沙分公司辩称：一、被上诉人系涉案小区建设单位依法通过正规招投标程序选聘的物业服务企业，被上诉人与建设单位签订的《前期物业管理服务合同》系双方的真实意思表示，合法有效，且对小区全体业主具有约束力。二、上诉人以被上诉人未履行法定程序催收为抗辩理由而拒绝交纳物业费不符合客观事实，更没有法律依据。被上诉人多次通过电话、短信、上门张贴催款通知、委托律师发函等形式进行催收。三、被上诉人作为分公司，在广州市时代物业管理有限公司授权的经营范围内具备从事物业服务工作的相应资质，具有诉讼主体资格。上诉人所称的湖南省有关物业管理的规定，与《物业管理条例》相矛盾，且最新的《湖南省实施办法》中并没有相关条文出现。综上，一审适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。时代物业长沙分公司向一审法院起诉，请求判令：一、李学知向时代物业长沙分公司支付物业管理费5395.78元；二、李学知向时代物业长沙分公司支付物业管理费滞纳金855.16元（按每日欠缴费用的万分之五计算，暂计算至2016年12月31日），并按照《长沙玫瑰园前期物业管理服务协议》第四条的约定计算至实际清偿日；以上两项合计6251.04元；三、本案诉讼费由李学知承担。一审过程中，时代物业长沙分公司放弃要求李学知按照《长沙玫瑰园前期物业管理协议》第四条的约定继续支付违约滞纳金至实际清偿日止的诉讼请求。一审法院认定事实：2007年8月2日，李学知与长沙玫瑰园房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定李学知购买长沙玫瑰园房地产开发有限公司开发的长沙玫瑰园小区第13座4层02号房，合同约定的建筑面积为123.05平方米。时代物业长沙分公司系广州市时代物业管理有限公司依法设立并领取营业执照的分公司，其经营范围为在隶属企业范围内开展经营活动，并经政府主管部门依法核准准予开展物业管理服务活动。2014年10月30日，长沙玫瑰园房地产开发有限公司通过招投标的方式公开选聘物业管理公司，中标单位为广州市时代物业管理有限公司长沙分公司，并经过长沙市望城区住房保障局物业监督管理办公室备案。2014年11月1日，长沙玫瑰园房地产开发有限公司与时代物业长沙分公司签订《（长沙玫瑰园社区一）前期物业管理服务合同》，约定玫瑰园房地产开发有限公司选聘时代物业长沙分公司对长沙玫瑰园社区一提供前期物业管理服务事宜，高层住宅的收费标准为1.68元/月/平方米，业主按其拥有物业的法定产权建筑面积（已办理房产证的，以房地产证记载的建筑面积为准。房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准）交纳。物业服务费用按季度交纳，业主应在每季度第二个月的10日前交纳，如业主逾期交纳物业服务费的，每逾期一日，应按欠费总额的3‰支付滞纳金。2014年11月1日起，李学知一直未交纳相应的物业管理费，至2016年12月31日，共拖欠26个月的物业管理费。时代物业长沙分公司于2015年11月20日委托广东坤明律师事务所通过邮寄方式向李学知发出律师函，催促李学知履行交费义务，但李学知至今仍未履行。另查明，李学知所在的长沙玫瑰园小区暂未成立业主委员会。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。时代物业长沙分公司具备从事物业服务工作的相关资质，时代物业长沙分公司与长沙玫瑰园房地产开发有限公司签订的前期物业管理合同系双方真实意思表示，内容不违背法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，李学知作为长沙玫瑰园小区的业主，应当依据相关协议约定履行支付物业服务费的义务。现时代物业长沙分公司依约提供了物业服务，而李学知未按约支付物业管理费，故对于时代物业长沙分公司要求李学知支付拖欠物业管理费的诉讼请求，依法予以支持。李学知房屋买卖合同约定的建筑面积为123.05平方米，时代物业长沙分公司主张按前期物业管理服务协议约定的每平方米每月1.68元收取，予以支持，据此计算出李学知自2014年11月1日起至2016年12月31日止共计26个月拖欠的物业管理费为5374.82元（123.05m²×1.68元／m²／月×26个月=5374.82元）。按照时代物业长沙分公司与长沙玫瑰园房地产开发有限公司签订的《（长沙玫瑰园社区一）前期物业管理服务合同》约定，业主逾期交纳物业服务费的，应从逾期之日起按每天欠费总额的3‰支付违约滞纳金，但时代物业长沙分公司于起诉时自愿按每天欠费总额的万分之五计算违约滞纳金，只主张855.16元，予以准许。本案在诉讼过程中，时代物业长沙分公司自愿放弃要求李学知按照《长沙玫瑰园前期物业管理协议》第四条的约定继续支付违约滞纳金至实际清偿日止的诉讼请求。经审查，时代物业长沙分公司自愿放弃该项诉讼请求系对自身权利的依法处置，不违反有关法律规定，予以确认。李学知在答辩中提出：一、李学知与时代物业长沙分公司之间没有直接的合同或协议关系，时代物业长沙分公司不具备诉讼主体资格。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持，故对李学知的该点抗辩意见不予采纳。二、时代物业长沙分公司在本案中的正当性问题。根据李学知与佛山市玫瑰园物业发展有限公司协议内容，开发商委托的物业公司可将物业的专项管理与服务业务委托专业公司来做，但不得将物业的整体管理责任转让给第三方。一审法院认为，开发商长沙玫瑰园房地产开发有限公司在与原物业公司解除合同后，于2014年11月1日起另行委托的物业公司为时代物业长沙分公司，实际在2014年11月1日起履行物业管理服务的也是时代物业长沙分公司，时代物业长沙分公司并未将物业管理服务责任转让给第三方，故并没有违背协议内容。且根据《物业管理条例》的规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，前期物业服务由建设单位选聘物业服务企业，时代物业长沙分公司通过招投标程序获得服务长沙玫瑰园社区的资格，并经过有关主管部门备案公示，与建设单位签订了书面的《前期物业管理服务合同》，其存在合理、合法，故对李学知的该点抗辩意见不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：限李学知于本判决生效后十日内向时代物业长沙分公司支付自2014年11月1日起至2016年12月31日止的物业管理费5374.82元，违约滞纳金855.16元，合计6229.98元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由李学知负担。本院二审查明，时代物业长沙分公司之前提供的物业服务在绿化保养、卫生等方面存在瑕疵。本院二审查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，根据《物业管理条例》第二十一条关于“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”的规定，前期物业服务企业的选聘主体应当是建设单位。本案中，建设单位长沙玫瑰园房地产开发有限公司与被上诉人签订的《（长沙玫瑰园社区一）前期物业管理服务合同》合法有效，且对包括上诉人在内的全体业主具有约束力。被上诉人已经长沙市物业监管部门备案，有权在长沙市开展物业管理服务活动，且实际为上诉人提供了物业服务，并向上诉人邮寄了催费律师函，故对被上诉人在本案中要求上诉人交纳相应物业管理费的主张，本院予以支持，但考虑到被上诉人之前提供的物业服务存在瑕疵，故本院酌定上诉人按照合同约定的交费标准的80%向被上诉人支付2014年11月1日起至2016年12月31日止的物业管理费4299.86元（123.05m²×1.68元／m²／月×26个月×80%=4299.86元），同时对被上诉人要求上诉人支付滞纳金的诉讼请求不予支持。另，被上诉人系广州市时代物业管理有限公司依法成立的分公司，领取了营业执照，具备诉讼主体资格，是本案的适格当事人。综上所述，李学知的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市望城区人民法院（2016）湘0112民初3876号民事判决；二、李学知于本判决生效后十日内向广州市时代物业管理有限公司长沙分公司支付自2014年11月1日起至2016年12月31日止的物业管理费4299.86元；三、驳回广州市时代物业管理有限公司长沙分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费50元，二审受理费50元，共计100元，由上诉人李学知负担50元，被上诉人广州市时代物业管理有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判长  刘凯审判员  ＸＸ审判员  刘英二〇一七年八月四日书记员  刘璇附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。