广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字1628号
上诉人（原审被告）：黄某江，男
委托代理人：黄树平，广东安国律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广东畅流投资有限公司
法定代表人：陈旅震，该司董事长。
委托代理人：沈晶莹、陈俊茂，广东金领律师事务所律师。
原审被告：广州市宇邦房地产发展有限公司
法定代表人：黎振华，该司经理。
原审第三人：广州思捷营销策划有限公司
法定代表人：萧玲。
上诉人黄某江因与被上诉人广东畅流投资有限公司（以下简称畅流公司）、原审被告广州市宇邦房地产发展有限公司（以下简称宇邦公司）、原审第三人广州思捷营销策划有限公司（以下简称思捷公司）执行异议之诉纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2012）穗越法民三初字第2071号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案。原审被告宇邦公司、原审第三人思捷公司经本院公告传票传唤，均无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2006年11月22日，宇邦公司（出卖人）与黄某江（买受人）签订编号为穗房合字第2006003144号《商品房买卖合同》，约定黄某江向宇邦公司购买广州市万福路349-367号103房，该商品房用途为商业，建筑面积300平方米，总金额480万元；买受人应当按时如期将房价款支付到《商品房预售许可证》指定的售房款银行监控账号上（已竣工项目买受人可将房价款直接支付给出卖人），监控银行：广州市黄埔农村信用合作社联合社，监控账号：32×××30；付款方式为一次性付款，签合同付10万元，办妥合同登记后即付470万元；出卖人应当在2006年12月31日前，将经验收合格的商品房交付给买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付使用后360日内取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的5%赔偿买受人损失等。该合同于2006年12月1日在广州市房地产交易登记中心办理了预售合同登记。
在畅流公司与宇邦公司及思捷公司借款合同纠纷一案立案审理过程中，原审法院以（2009）越法立保字11号《民事裁定书》于2009年6月3日查封了宇邦公司名下的万福路351号之一101房，363号之一101房，363号101，102，103房，365号之二101房，367号1C01房。该案审理终结后，因宇邦公司和思捷公司未履行生效判决，畅流公司向原审法院申请强制执行，原审法院以（2011）穗越法执字第2211号案立案执行，并在执行过程中对上述已查封的房屋续封至今。为此，黄某江向原审法院提出执行异议。在执行听证过程中，黄某江称其已经对涉讼商铺进行了装修，包括做了间隔。原审法院于2012年7月2日作出（2011）穗越法执外异字第2211-3号执行裁定书，认为黄某江主张其已购买取得广州市越秀区万福路349-367号万福楼首层103号铺的房屋所有权，其所提供的《商品房买卖合同》于2006年12月1日已在房管部门进行预售备案登记，该预售备案登记对外具有公示效力。而且，黄某江已经支付全部房款。故黄某江对广州市越秀区万福路349-367号万福楼首层103号铺享有合法权益，应予以保护。此外，据黄某江提供的分户图可见，预售地址为万福楼首层103号铺现测绘地址为万福路351-1号101房、363号101房、363号102房、363号103房、363-1号101房，故应中止对上述地址房屋的执行。依法裁定：中止对广州市越秀区万福路349-367号万福楼首层103号铺（测绘地址：万福路351-1号101房、363号101房、363号102房、363号103房、363-1号101房）的执行。畅流公司不服该裁定，于2012年7月10日向原审法院起诉，提出上述诉讼请求。
黄某江提供了如下证据：1、日期为2006年6月14日的《收据》，内容为宇邦公司收到其购万福楼103铺房款20万元；2、日期为2006年6月23日的中国建设银行《特种转账贷方凭证》原件，记载黄某江向宇邦公司汇房款300万元及相应《收据》；3、日期为2006年6月23日的中国建设银行《电子汇划划（）款补充报单》原件，记载黄某江向宇邦公司汇房款159万元及相应《收据》。黄某江称其已于2006年接收涉讼商铺，进行装修（铺了地砖，没有间隔），并用于出租，但没有提供相关租赁合同、租赁备案登记证明、完税证明以及使用涉讼商铺期间缴纳物业管理费、水电费等证据。
另据广州市房地产档案馆于2009年4月10日出具的《广州房地产产权情况表》记载房产地址：越秀区万福路349号，349号之一、二，351号之一、二，353-363号（单号），363号之一、365号之二、367号（首层、夹层）；“2009年4月8日黎金源等人申请转移（商品房过户），2009交登字1506321号（351号之一101房）、2009交登字1506322号（363号之一101房）、2009交登字1506323号（363号101房）、2009交登字1506324号（363号102房）、2009交登字1506325号（363号103房）、2009交登字1506326号（365号之二101房）、2009交登字1506327（367号1C01房）存案”。经向房管部门查询，上述2009交登1506321-1506325号案卖方为宇邦公司，买方为黎金源，于2009年7月21日作出退案处理。宇邦公司在原审法院向其出示上述证据前，称其司将涉讼商铺出售给黄某江后，没有另行出售他人，也没有通过任何方式再处分过涉讼商铺的产权。原审法院出示上述证据后，宇邦公司对于上述证据所登记内容没有作出解释。
在本案审理过程中，宇邦公司确认黎金源是其司法定代表人黎振华的父亲。黄某江称其与黎振华及黎金源没有债权债务关系，也没有其他资金往来。原审法院经向广州银行股份有限公司查询，黄某江名下广州银行账号10×××22于2006年6月至2007年12月期间，与黎金源资金往来情况如下：一、从黎金源汇入：2006年10月19日157万元、2006年10月19日166万元、2007年1月26日65万元、2007年1月26日25万元、2007年1月29日30万元、2007年1月29日35万元、2007年1月30日38万元、2007年6月29日20万元、2007年8月28日20万元、2007年9月29日15万元、2007年11月29日20万元；二、向黎金源汇出：2006年11月27日300万元、2007年5月28日120万元。黄某江确认黎金源与其有资金往来，但与本案无关。
因本案纠纷，畅流公司于2012年7月10日向原审法院提起本案诉讼请求判令：1、确认广州市越秀区万福路349-367号万福楼首层103号铺（测绘地址：广州市越秀区万福路351-1号101房、363-1号101房、363号101房、363号102房、363号103房）的所有权归宇邦公司所有；2、撤销越秀区人民法院（2011）穗越法执外异字第2211-3号执行裁定书，许可对广州市越秀区万福路349-367号万福楼首层103铺（测绘地址：广州市越秀区万福路351-1号101房、363-1号101房、363号101房、363号102房、363号103房）的执行；3、涂销黄某江与宇邦公司签订的商品房买卖合同预售登记。
宇邦公司原审辩称：畅流公司的诉讼请求实属无理，黄某江购买涉讼商铺在先，畅流公司起诉在后，且黄某江已经向其司付清房款，未能办理产权是起诉的问题，与黄某江无关。
黄某江原审辩称：其早在2006年就向宇邦公司购买了涉讼商铺，房款已付清，且买卖合同也在房管部门进行预售备案登记。至于买卖双方如何签订合同、如何付款与畅流公司没有任何关系。畅流公司是在2009年与宇邦公司诉讼才申请查封宇邦公司的财产，因为上述商品房买卖合同约定的房号与后来房管局确定的房号有变化就错误地把涉讼商铺查封。现在法院执行局已经查清事实、纠正错误。要不是畅流公司申请查封了涉讼商铺，房产证早已办好了。广州市越秀区人民法院作出的（2011）穗越法执外异字第2211-3号执行裁定书是非常正确的，涉讼商铺应属其所有。
思捷公司原审没有进行陈述。
原审法院认为：本案争议焦点在于宇邦公司与黄某江就涉讼商铺的买卖关系是否真实有效。一、黄某江于2006年6月23日在没有任何书面协议的情况下，已向宇邦公司支付所谓“购房款”合计达459万元之巨，却在同年11月22日与宇邦公司签订的《商品房买卖合同》中约定“签合同付10万元，办妥合同登记后即付470万元”，显然有违常理。故黄某江向宇邦公司所支付的上述459万元，不予认定为购买涉讼商铺之购房款。二、黄某江称已于2006年接收涉讼商铺进行装修并出租收益，但在执行听证过程中及本案庭审过程中，对该商铺是否进行间隔作出了矛盾的陈述，且未能提供足以证明其实际使用涉讼商铺的证据（如租赁合同、租赁备案登记证明、完税证明以及使用涉讼商铺期间缴纳物业管理费、水电费等），故不予认定黄某江已经接收并实际使用涉讼商铺。三、宇邦公司于2009年4月8日向房管部门申请将包括涉讼商铺在内的房屋产权过户至其司法定代表人黎振华的父亲黎金源名下，表明宇邦公司并不承认其与黄某江就涉讼商铺的买卖关系真实有效，或表明宇邦公司与黄某江就涉讼商铺的买卖关系已经终止。四、黄某江向原审法院述称其与黎振华、黎金源没有债权债务关系，也没有其他资金往来，但原审法院查明其在2006年6月至2007年12月这短短一年半时间内，通过其名下一个银行账户就与黎金源发生资金往来接近1000万元。黄某江对此无法作出合理解释。综上，原审法院认为黄某江与宇邦公司签订的《商品房买卖合同》虽然办理了预售登记，但不足以认定为合同双方当事人的真实意思表示，不产生合同效力，原审法院将涉讼商铺作为宇邦公司的财产予以查封合法，畅流公司要求确认涉讼商铺为宇邦公司可供执行之财产的诉讼请求，原审法院予以支持。
综上所述，原审法院依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第二十四条之规定，判决：一、撤销原审法院（2011）穗越法执外异字第2211-3号执行裁定书；二、广州市越秀区万福路349-367号万福楼首层103号铺（测绘地址：广州市越秀区万福路351-1号101房、363-1号101房、363号101房、363号102房、363号103房）属于广州市宇邦房地产发展有限公司可供执行之财产；三、广州市宇邦房地产发展有限公司与黄某江在本判决发生法律效力之日起7日内到房地产行政管理部门办理涂销编号为穗房合字第2006003144号《商品房买卖合同》的预售登记手续。本案受理费100元，由黄某江、广州市宇邦房地产发展有限公司共同负担。
判后，黄某江不服原审判决，向本院提起上诉。具体上诉事实与理由如下：一、黄某江与宇邦公司的《商品房买卖合同》真实、合法、有效。1、黄某江与宇邦公司签订的《商品房买卖合同》，依法经房管部门备案登记，黄某江亦按合同的约定支付了全部的款项，一审庭审中，买卖双方亦确认该合同的真实性，完全是买卖双方真实的意思表示，无论在程序上，还是实体上，都是真实、合法的有效合同。2、黄某江向宇邦公司支付了480万元的购房款，有真实的付款凭证及收据证实，一审法院在没有相反证据的情况下，认定该付款不是购房款，明显不当。3、案外人黎金源与黄某江之间存在资金往来，与本案房屋交易没有任何的关联性。一审将其作为定案的事实依据，显然不当。4、宇邦公司在将涉案商铺出售给黄某江后，又曾去申请转移给案外人，这是宇邦公司单方的行为，与黄某江无关。一审据此认定宇邦公司不承认其与黄某江就涉讼商铺的买卖关系真实有效或表明宇邦公司与黄某江就涉讼商铺的买卖关系已经终止，没有事实依据。5、黄某江是否使用涉案商铺是黄某江的自有权利，不能据此否定买卖合同的真实性。二、一审判决在没有直接证据的情况下，凭主观推定认定涉案合同不是合同双方当事人的真实意思表示，不产生合同的效力，没有法律依据。黄某江与宇邦公司的交易是真实合同，真实付款，且合同已经办理预售登记，这是不容否定的事实。畅流公司没有提供任何直接的证据可以否定这一事实。黄某江上诉请求撤销广州市越秀区人民法院（2012）穗越法民三初字第2071号民事判决，依法改判驳回畅流公司的全部诉讼请求，维持越秀区人民法院（2011）穗越法执外异字第2011-3号执行裁定。
畅流公司二审答辩称：一、涉案房屋登记在宇邦公司名下产权未作变更，黄某江与宇邦公司之间的预售买卖合同备案登记已经失效。二、黄某江没有提供有效的证据证明他已经支付了所有购房款。证据都是复印件且并不是发票，支付总额与合同约定的价款也不相符。三、在没有任何书面协议的情况下就支付497万元的款项，而在2012年11月22日的合同中却写明签订合同时支付10万，办妥合同登记之后支付470万。这种支付行为有违常理。一审庭审中，黄某江明确向法庭表示其与宇邦公司黎振华、黎金源没有其他资金往来关系或债权债务关系，但原审法院向广州银行调查取证得知黄某江与黎金源在2006年6月到2007年12月之间有一千多万的资金往来。四、黄某江没有实际占有涉案房屋。（1）黄某江在执行听证时对涉案房屋现状的陈述前后矛盾，也与评估公司及法院的现场勘查矛盾；（2）一审法院要求黄某江提供占有使用的相关凭证，如管理费、水电费、卫生费、电视电话费及收楼手续的相关材料，转租出租的合同等证据，但黄某江均无法提供，可见其根本就没有占有案涉房屋。五、2009年4月8日，宇邦公司将涉案房屋过户至其法定代表人黎振华的父亲黎金源的名下，也表明宇邦公司并不认可其与黄某江存在涉案房屋的买卖合同关系。黄某江自己对于未能办理产权存在过错。从黄某江与宇邦公司之间实际履约行为来看，表明双方并不是真实的意思表示，双方所签订的合同并没有实际履行。本案的案由是执行异议之诉，一审法院综合黄某江的付款行为，占有使用情况及合同履行情况适用《最高院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第二十四条的规定正确。
宇邦公司与思捷公司二审未到庭答辩。
本院二审经庭询调查确认原审查明事实。二审庭询后，黄某江向本院提交《有关本案事实的说明及代理意见》中称2006年6月份，宇邦公司向黄某江借款，借款期为二月，期满后宇邦公司无法偿还借款，故在2006年11月份，双方经协商同意宇邦公司将案涉商铺作价480万元出售给黄某江，双方将借款凭据撕毁并无保留。黄某江于2006年接收涉案商铺，并对商铺铺设地砖，因商铺的测绘问题及门牌不符无法办理过户手续，故黄某江无法用于出租。
二审期间，本案双方均无新的证据提交本院。
本院认为：原审法院归纳本案双方争议的焦点准确合理，不作赘述。就宇邦公司与黄某江之间买卖涉案商铺关系是否真实有效，本院分析如下：
首先，黄某江于2006年6月23日向宇邦公司支付了所谓的“购房款”合计达459万元，就该款项的支付，黄某江二审在向本院递交的《有关本案事实的说明及代理意见》中称是宇邦公司向其借款，为期两月的借款期限届满后，因宇邦公司无法偿还，故将涉案商铺作价480万元出售给黄某江。该说明与黄某江在执行听证程序中称其购买涉案商铺是经朋友介绍，所以先付款后签订合同的陈述不一致。况且在黄某江与宇邦公司所签订的《商品房买卖合同》中亦无以房抵债的约定。另在黄某江与宇邦公司签订的《商品房买卖合同》中约定了“签合同付10万元，办妥合同登记后即付470万元。”黄某江现称其已付购房款则发生于签订合同之前，黄某江支付购房款行为与合同约定不相符，且有违常理。据此，原审法院对黄某江支付的459万元，不予认定为购买涉案商铺的款项并无不妥。
其次，黄某江称其于2006年自行对涉案商铺进行装修并出租收益，但其与宇邦公司未有交接的记录，而在执行听证过程中及一审庭审过程中，黄某江对该商铺是否进行间隔则作出矛盾的陈述。另黄某江称其已实际使用涉案商铺，但其并未能提供足以证明其实际使用涉案商铺的证据（如租赁合同、租赁备案登记证明，完税证明以及使用涉案商铺期间缴纳物业管理费、水电费等）。至于黄某江二审在向本院递交的《有关本案事实的说明及代理意见》中称因商铺的测绘问题及门牌不符无法办理过户手续，故黄某江无法用于出租则又与前述黄某江在一审中的陈述，即其将涉案商铺装修并出租收益不符。为此，原审法院不予认定黄某江已实际使用涉案商铺并无不妥。
再次，黄某江与宇邦公司于2006年签订《商品房买卖合同》后至2009年涉案商铺被查封的三年期间，在涉案商铺长期未过户的情况下，本案现无证据证明黄某江曾对涉案商铺提出主张，宇邦公司亦未为其办理过户手续，双方履行上述《商品房买卖合同》与日常生活习惯不符。另至2009年4月8日，宇邦公司在向房管部门所递交过户的申请中则是将包括涉案商铺在内的房屋产权过户至法定代表人黎振华的父亲黎金源的名下而非黄某江，原审法院认为这表明宇邦公司并不承认其与黄某江就涉案商铺的买卖关系真实有效，或表明宇邦公司与黄某江之间的买卖关系已终止并无不妥。
最后，从一审法院为查清黄某江与宇邦公司就涉案商铺买卖是否真实而向有关银行查明的情况来看，黄某江与黎振华、黎金源之间在2006年6月至2007年12日短短一年半的时间内，通过其名下的一个账户口就与黎金源发生资金往来接近1000万元，这与黄某江向原审法院陈述其与黎振华、黎金源没有债权债务关系，也没有其他资金往来不符，黄某江对此亦未作出合理解释。
综上，原审法院认为黄某江与宇邦公司签订的《商品房买卖合同》虽然办理了预售登记，但不足以认定为合同双方当事人的真实意思表示，不产生合同效力并无不当。原审法院将涉讼商铺作为宇邦公司的财产予以查封合法。对畅流公司要求确认涉讼商铺为宇邦公司可供执行之财产的诉讼请求，原审法院予以支持亦无不当。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人黄某江上诉请求、理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受费100元，由黄某江负担。
本判决为终审判决。