辽宁省抚顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）抚中民终字第01845号
上诉人（原审原告）：宋玉娟，女，汉族，1977年4月15日出生，汉族，住抚顺市顺城区。
委托代理人：孙萍，辽宁晨星律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：许鹏，男，汉族，1984年8月9日出生，住抚顺市东洲区。
上诉人宋玉娟因与被上诉人许鹏房屋租赁合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2015）顺民二初字第218号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月21日依法立案并组成合议庭，于2016年1月4日公开开庭审理了本案。上诉人宋玉娟委托代理人孙萍、被上诉人许鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2015年2月10日，宋玉娟向一审法院诉称：2012年9月25日，宋玉娟与许鹏双方签订《租房协议》，宋玉娟将自有的位于抚顺市顺城区隆城街3号楼第13号门市房（面积284.2平方米）出租给许鹏使用。双方约定：第一年11.5万元，第二年12.5万元，第三年13.5万元；租金交付方式及时间：上打租，每半年一交，提前一个月交。约定不按时交付租金违约责任：按应交租金总额每日0.1%交付违约金，另交违约金1万元。协议签订后，宋玉娟将出租门市交给许鹏。许鹏交付第一年、第二年租金。按照《租房协议》约定，许鹏应当于2014年9月1日交付第三年前半年租金67500元。而宋玉娟经多次催要，许鹏至今没有交付。为此宋玉娟来院诉讼，请求判令许鹏给付拖欠租金67500元、给付违约金1万元、按应交租金总额每日0.1%承担违约责任、诉讼费用由许鹏承担。
许鹏辩称，宋玉娟在2015年1月25日已经收回租赁房屋，依据许鹏出具的保证书内容，许鹏没有将房屋内的物品拿走就顶所欠房租了，原租赁协议已经终止、互不拖欠。同时，许鹏已交纳的1万元租房押金也不要了，同意抵顶房租，为此请求驳回宋玉娟的诉讼请求。
抚顺市顺城区人民法院一审查明，2012年9月25日，宋玉娟与许鹏双方签订一份《租房协议》，宋玉娟将自有的位于抚顺市顺城区隆城街3号楼13号门市房（建筑面积284.2平方米）出租给许鹏使用。双方约定：第一年租金为11.5万元，第二年租金为12.5万元，第三年租金为13.5万元。租金交付方式及时间：上打租，每半年一交，提前一个月交。租期自2012年10月1日至2015年9月30日。双方还约定如不按时交付租金，按应交租金总额的日0.1%交付违约金，另交违约金1万元。协议签订后，宋玉娟将出租房屋交给许鹏使用，许鹏并向宋玉娟交纳了1万元租房押金。在合同履行过程中，自2012年10月1日至2014年9月30日的租金许鹏已经履行完毕。在2014年9月，许鹏没有按合同约定按期交纳第三年前半年租金67500元。在2015年1月23日，许鹏向宋玉娟出具一份《保证》，载明：“今保证于2015年1月25日17时以前把森茂商行内部的东西拉走，交3万元款（顶原欠房租），过时不拉，东西无偿归房东所有。原协议终止”。许鹏签字确认。现宋玉娟以许鹏拖欠房租为由来院诉讼，请求判如所请。
抚顺市顺城区人民法院认为，宋玉娟、许鹏双方是在自愿、平等的基础上签订的《租房协议》，依法成立的合同受法律保护。合同签订后，双方均应按约定履行各自义务。本案中，许鹏未在2014年9月按合同约定交纳第三年的半年房租，存在违约行为。但依据许鹏2015年1月23日出具的《保证》内容，双方已就租金问题达成新的合意，即“许鹏应在2015年1月25日17时以前把出租房屋内部的东西拉走，交3万元款（顶原欠房租），过时不拉，东西无偿归房东所有，原协议终止”。按照通常理解，宋玉娟可以选择交纳房租，也可选择将屋内物品归房东所有、协议终止。现许鹏在约定期限内没有将屋内物品取走，应视为许鹏已选择“用物品抵顶房租”。同时，庭审中许鹏明确表示已交纳的1万元租房押金也不要了，同意抵顶房租，因此，基于上述事实，宋玉娟再主张许鹏给付租金及赔偿相应的违约金已没有事实依据和法律依据，对宋玉娟的诉讼请求该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决：驳回宋玉娟的诉讼请求。案件受理费1488元由宋玉娟负担。
宣判后，宋玉娟不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判被上诉人许鹏给付租金67500元并承担违约责任；一、二审案件受理费由被上诉人承担。其主要上诉理由为：许鹏的保证书是被上诉人单方签订，没有上诉人的签字认可，不是双方对租金问题达成的新的合意；保证中被上诉人“交3万元顶原欠房租”一节，被上诉没有履行，应以租房协议约定履行，即应支付拖欠房租67500元并承担违约金；保证书明确注明“出租房内的东西在2015年1月25日17时之前拉走，过时不拉，东西无偿归房主所有”，一审法院错误理解为以这些东西折抵房租，但这些所谓的东西价值多少，一审法院并未查明。
被上诉人许鹏辩称：保证书是我向房主写的，庭审中由房主向法庭出示，证明我没有拖欠房租。出租房内所剩物品有三个挂式空调、两个立式空调、一个麻将桌、一个沙发，8个立式酒柜，沙发价值就4万余元，酒柜价值5万多，还有室内装修40余万元，这些东西可以抵房租。
二审审理期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，房屋租赁合同中承租人的义务是按期交付房租。因承租人许鹏在交付房租的期限内未及时交付相应的租金，经出租人催要，许鹏向出租人出具“保证书”，该“保证书”也是合同双方当事人对租赁事宜的协商结果，因此“保证书”是对租赁事宜达成了新的合意。关于“保证书”的内容许鹏认为室内东西如在2015年1月25日不拉走，就应以物抵租金；而宋玉娟认为到期不来拉东西，东西归房主，但并非抵房租，且所存东西并不值房租钱。当事人对“保证书”内容的理解产生分歧，对此应根据合同解释原则和合同履行情况综合分析判断。《合同法》第一百二十五条规定：当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯及诚实信用原则，确定该条款的真实意思表示。首先“保证书”的字面意思有三点：一是所欠租金的给付；二是室内所存东西的处理；三是协议终止。其次，租赁合同的目的就是出租人收取租金，承租人使用房屋。自交付租金期限届满后，许鹏拖欠房屋租金，出租人有理由向其催要租金。因此承租人出具的“保证书”也是交付租金的保证；再次，许鹏对剩余的东西没有与房主清点，双方对所剩物品及价值各执一词，而许鹏主张所剩物品足以抵偿所欠房租，对其主张许鹏应负有举证责任，而许鹏在庭审中未能提供证据予以证明，其主张缺乏事实依据；且按许鹏的陈述房内所剩物品价值近10万元，与所欠4万余元的房租（2014年10月1日至2015年1月25日）相距甚远，这与客观事实相悖。综上，“保证书”的真实意思表示应为交付租金，并无以物抵房租的意思表示。至于上诉人主张半年租金及违约金的请求，本院认为，“保证书”是对租赁事宜有了新的合意，该合意是双方真实意思表示，双方应按“保证书”的内容履行各自义务，即被上诉人许鹏应给付宋玉娟租金3万元。许鹏在保证书中没有提出押金1万元事宜，且其一审庭审中表示1万元押金不要求返还，故其在宋玉娟处的押金1万元不予返还；关于违约金一节，“保证书”是新的合意，对违约责任没有约定，故对上诉人的该项请求不予支持。综上，一审法院认定事实错误，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销抚顺市顺城区人民法院（2015）顺民二初字第218号民事判决书；
二、被上诉人许鹏给付上诉人宋玉娟房租3万元，于判决生效后十日内给付；
三、驳回上诉人宋玉娟的其他诉讼请求。
一、二审案件受理费2976元，由被上诉人许鹏承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孟 丽
审 判 员 杨 锐
代理审判员 王向军
二〇一六年一月二十日
书 记 员 赵 岚