广东省罗定市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤5381民初2132号
原告唐银城，男，1974年1月17日出生，汉族，罗定市人，住罗定市。
委托代理人陈燕卿，本案原告之一。
原告陈燕卿，女，1978年4月21日出生，汉族，罗定市人，住罗定市。
被告云浮市创宇贸易有限公司。住所地：罗定市罗城街道兴华三路国土局综合楼侧。
法定代表人肖志均。
委托代理人邱庭辉，广东百誉律师事务所律师。
委托代理人卓伟寰，广东百誉律师事务所律师。
原告唐银城、陈燕卿诉被告云浮市创宇贸易有限公司（下称创宇公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年9月28日受理后，依法由审判员陈建光独任审判，并于2016年12月1日公开开庭进行了审理。原告唐银城的委托代理人陈燕卿，原告陈燕卿，被告创宇公司的委托代理人邱庭辉、卓伟寰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，被告是位于罗定市罗城街道柑园祥发路凤凰新城住宅小区的房地产开发商。2013年5月19日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的凤凰新城小区A2座XX层XX号房商品房一套（以下简称涉案房屋），合同约定该商品房总价为626047元，分两期支付完毕。合同第八条约定出卖人应当在2013年11月30日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用；合同第九条约定逾期交付的，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金；合同附件四“合同补充协议”第四点第1条约定出卖人逾期办理房地产权证的需每日按商品房总价款0.1‰的标准向买受人支付违约金。
2013年5月19日，原告支付了第一期购房款376047元，并支付了代办土地使用权证、房地产权证契税及工本费用共18554元，并按照被告的要求提供了全部需要用于办理各项业务的相关证件并签署了各种相关文件。2013年7月10日，原告支付了第二期购房款250000元。至此，原告向被告支付了全部购房款626047元及代办土地使用权证、房地产权证契税及工本费用共18554元。原告按《商品房买卖合同》的约定履行了支付购房款义务，缴清办理房地产权应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续，且已委托被告办证。
依照被告的通知，原告在2014年2月4日办理收楼手续。但罗定市人民法院作出的凤凰新城小区同类诉讼生效判决【（2015）云罗法民初字第1573-1577号】认定，该小区商品房的交付时间为竣工验收备案之日即2014年4月28日（法院对原告“签收房屋钥匙之日即为房屋交付使用之日”的主张不予认可）。被告未能在合同约定的期限交付商品房构成违约，应按合同约定支付违约金。另外，被告应按合同约定继续为原告办理房地产权证，并支付逾期办证违约金。违约金按每日62.60元计，自2014年10月25日（2014年4月28日起180日）起计至办妥房地产权证之日止。
现向法院起诉，请求判令：一、被告立即为原告办理房地产权证；二、被告向原告支付逾期交付商品房违约金18341.8元（2013年7月10日至2014年4月28日共293日，每日按已付房价款万分之一的标准即每日62.6元，计得违约金62.6元×293天=18341.81元）；三、被告按每日62.60元的标准向原告支付逾期办理房地产权证违约金，自2014年10月25日起计至办妥房地产权证日止（2014年10月25日起至2016年9月28日共706日，计得违约金44195.6元）；四、诉讼费用由被告承担。
原告向本院提交以下证据：1、身份证，证明两原告的身份情况及诉讼主体资格。2、《商品房买卖合同》，证明原、被告双方房屋买卖的事实及房屋价款626047元以及违约金约定按日万分之一计算等事实。3、个人购房担保合同，证明原告与银行签订借款合同，贷款250000元，所得款划入被告账户并以本案房屋作抵押。4、购房发票，证明被告收取首期购房款376047元，并向银行贷款足额支付购房款。5、业主收楼水电底数确认表、代办房地产权证收款收据、房屋质量保证书、住宅使用说明书、前期物业管理服务合同，证明被告收取原告代办土地使用证房产契税及其他费用，被告在2014年2月4日将房屋交原告使用。
被告创宇公司辩称，一、《不动产登记暂行条例》的出台导致办理《不动产登记证书》的程序出现变动。
《不动产登记暂行条例》第十四条规定：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请”。
第十六条规定：“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；…”
罗定市房产局在《不动产登记暂行条例》出台后，要求答辩人补充提供《不动产登记暂行条例》第十六条第二款材料，在此之前，办理相关权属登记不要求提供授权委托书等材料。因此本次纠纷产生属于情势变更的原因。
答辩人根据罗定市房产局要求，同时通过电话及邮寄书面通知的方式请被答辩人前来签名办理授权委托书，但被答辩人至今未履行办理相关授权委托书的义务。
答辩人逾期办证的违约行为是被答辩人的过错导致。
1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”。
本案中，罗定市房产局按法律规定要求委托办理产权登记的必须出具书面委托，该委托书是双方确立委托代理关系的法定要件。答辩人在知悉上述情况下，已从多渠道（电话、EMS、小区公示栏公示）多次要求业主配合办理书授权委托书，但被答辩人置若罔闻，造成答辩人无法按要求提交办理权属的材料。
根据《合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。除解除条件的合同，自条件成就时失效。
当事人为自已的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就，不正当地促成条件成就的，视为条件不成就”。
本案中，答辩人已从多渠道（电话、EMS、小区公示栏公示）多次要求业主配合办理书面授权委托书，并于2015年11月16日在凤凰新城小区每座的大堂公示处公示关于办理房屋权属证书的通知，又在2015年12月7日通过EMS发出书面通知，要求其签署《办理房产证的书面授权委托书》，但被答辩人至今未签署、提供书面的授权委托书，导致我公司无法为被答辩人办理房产证，因此责任在于被答辩人。从本案可推知：被答辩人明显是为自已的利益而不正当阻止办证条件成就的，因此应当视为办证条件已成就。被答辩人对自已的过错应承担责任。
《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第二条规定：“根据最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任。因此，出卖人能举证证明其已在合同约定或法律规定的办证期限内之合理时间将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件的，可不承担逾期办证的违约责任”。
在本案中，答辩人已经将数百户业主有关办理房屋权属证书的资料递交给罗定市房产局，而罗定市房产局在审理后也进行接收并开具相关回执，需要一提的是，罗定市房产局也只有在已具备办证条件的情况才会向提交人（即本案答辩人）开具回执。可见，答辩人出售的商品房已符合《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第二条规定的相关规定，是被答辩人拒不提供委托办证的授权委托书的行为，而导致产权登记机关不接受办证材料。
《附件四：合同补充协议》第四条约定第1点中“但乙方须在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续；并委托甲方同意申办房地产权证的有关手续，否则办理房地产权证的期限相应顺延，甲方不再另行通知……”，该条约定明确，答辩人代办房地产权证，必须由被答辩人履行了两个义务后才可再进行：一是缴清办证相关费用，二是委托办证的书面委托手续。至目前为止，被答辩人仅完成了第一项义务，而没有完成第二项义务。
综上，至今不能办证的责任在于被答辩人，要求答辩人承担办证迟延的违约责任于法无据，也与约定不符。
逾期交房违约金18341.8元请求已过诉讼时效。
被答辩人所请求答辩人支付从2013年7月10日至2014年4月28日止的逾期交付商品房违约金18341.8元，此诉讼请求已超过诉讼时效。
诉讼费应由被答辩人自行承担。
本案中，答辩人认为被答辩人的诉讼请求不应得到支持，其的诉讼费用应该自行承担。
综上所述，被答辩人的请求没有事实和法律依据，其请求逾期办证的违约责任是被答辩人本身造成的，请法院予以驳回。
被告出示以下证据：1、罗定市行政服务中心房管窗口登记办证需件（相片），证明罗定市房产局要求涉案商品房办证需要提供委托的事实。该份证据已通过EMS邮寄给原告在合同中所登记的地址，收件人为两原告的名字。2、通知，证明涉案商品房已具办证条件，原告应扩大损失部分自行承担责任的事实。3、不动产权证，证明涉案商品房符合办证条件，同一楼盘配合提供委托书及承诺书的业主已给办好权属证。
经庭审质证，被告对原告提供的证据无异议。
原告对被告提供的证据发表以下意见：对证据1、2有异议，认为没有收到。
综合原、被告诉辩、质证，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，由于原、被告对对方提供的证据真实性无异议，本院对原、被告双方提供的证据予以采纳作为证据使用，但对拟证明的事实，本院将根据规则进行综合认定。
经审理查明，被告创宇公司是位于罗定市罗城镇兴华三路国土局综合楼侧的房地产开发商。2013年5月19日，原告唐银城和陈燕卿作为买受人与被告创宇公司签订了《商品房买卖合同》和《附件四：合同补充协议》，约定两原告以每平方米5345.23元购买被告开发的商品房，该商品房位于凤凰新城住宅小区第A2座23层01房，总金额626047元。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、详见本合同附件四《合同补充协议》第四条的约定。”，《附件四：合同补充协议》第四条约定“对《商品房买卖合同》第十五条的补充约定“1、甲方(出卖人)应在乙方（买受人）交齐房价款且办理收楼手续后180天内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案，但乙方须在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续；并委托甲方同意申办房地产权证的有关手续，否则办理房地产权证的期限相应顺延，甲方不再另行通知（有关部门办证费用或收费标准发生变更、查实乙方存在欠资料欠费的情况除外）。乙方履行完前述义务后，如因甲方的责任不能在上述期限内办妥房地产权证的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向乙方支付违约金，至房地产权证出证之日止，合同继续履行。（乙方选择银行按揭付款方式的，办理房产证的起算日期为满足前述条件且按揭银行将办理房地产权证等相关资料移交甲方之日起算）。甲方向房产局提交办理房地产权证的申请后，因乙方提交资料不全要求补齐的，办证期限顺延；同时，乙方应在收到甲方通知之日起3天内补交资料，否则，因乙方原因引致房产局退件，需另外支付的办证费由乙方承担。房地产权证因政府部门法规、政策变更及因政府办证部门原因造成房地产权证迟延的甲方无须承担责任。……”
合同签订后，原告支付了全部购房款626047元给被告。2013年5月19日，被告收取了原告缴交的代办土地使用权证、房产权证契税及工本费用共计18554元。经核实，根据本院其他生效案件的判决，查明凤凰新城住宅小区（一期）的验收日期是2013年8月16日，经工程验收组进行验收，工程验收组对工程的结构安全和使用功能的结果评定为“合格”，对工程竣工资料的检查和实体及观感质量的检查，评定该工程质量等级为合格，同意竣工验收。在《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》的备案机关处理意见中载明“经核查，位于云浮市罗定市区（县级市）罗城街道柑园祥发路凤凰新城住宅小区（一期）工程的竣工验收备案文件齐全，对照该工程质量监督机构提出的《建设工程质量监督报告》（编号：罗建质检字[2011]第9号），根据《建设工程质量管理条例》，凤凰新城住宅小区（一期）工程予以备案。2014年4月28日”。2014年2月4日，原告领取了该房的锁匙。
本院认为，本案属商品房销售合同纠纷。两原告与被告签订的《商品房买卖合同》、《附件四：合同补充协议》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方签订的商品房买卖合同关系成立。合同双方当事人应按合同约定履行义务。本案的争议焦点为：一、原告主张逾期交楼违约金是否超过诉讼时效？二、被告的行为是否构成违约？
关于第一个争议焦点：对于原告请求被告为其办理房地产权证，本案中，原、被告在《商品房买卖合同》、《附件四：合同补充协议》中约定，被告应在原告交齐房价款且办理收楼手续后180天内，在原告办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续，并委托被告同意申办房地产权证有关手续的前提下，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如原告履行完前述义务后，被告不能在上述期限内办妥房地产权证的，被告应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向乙方支付违约金，至房地产权证出证之日止。根据原、被告的约定，原告请求被告为其办理房地产权证，本院予以支持。
对于原告请求逾期交付商品房的违约金18341.8元，合同第八条约定商品房的交房日期为2013年11月30日，而原告在2016年9月28日才向本院起诉，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”。因此原告主张被告支付逾期办证的违约金的请求，已超过诉讼时效，本院不予支持。被告提出的抗辩，理据充分，应予以采纳。
关于第二个争议焦点：对原告请求被告支付逾期办理房地产权证的违约金44195.6元（2014年10月25日起至2016年9月28日），本院认为，根据双方合同约定，被告应在商品房交付给原告使用后180天内办妥房产证，同时，根据《商品房买卖合同》第八条、第十一条及《合同补充协议》第四条的约定，涉案商品房只有在满足本合同约定的两个条件，才能交付使用：一是取得报告结论为“合格”的《建筑工程竣工验收报告》；二是出示工程竣工相关备案证明，提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，根据《建筑工程竣工验收报告》、《房屋竣工验收备案表》，涉案商品房于2013年8月16日验收合格，于2014年4月28日才取得竣工验收备案表，即涉案房屋于2014年4月28日才符合交付条件，合同约定被告须在商品房交付使用后的180日内办妥房地产权证，因此，被告应在2014年10月25日前办理房产证。被告的行为已构成逾期办证违约，因此，被告应从逾期之日的次日（2014年10月26日）开始，每日按商品房总价款0.1‰的标准向原告支付违约金，现原告请求逾期办证违约金，应予以支持。因此，从2014年10月26日至2016年9月28日（共704天）的违约金应计算为44073.71元（626047元×0.1‰×704天），被告应支付其逾期办理房地产权证的违约金44073.71元给原告，并从2016年9月29日起的违约金，每日按商品房总价款626047元的0.1‰的标准计至不动产管理部门发出房地产权证之日止给原告。被告提出对逾期办证的原因，亦未能提供充分证据证明在于原告方面或因政府部门法规、政策变更及因政府部门方面造成的，故原告请求被告支付逾期办证违约金的主张，理据充分，本院予以支持。被告提出的抗辩，理据不足，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，判决如下：
一、被告云浮市创宇贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起一个月内向不动产登记管理部门提交相关产权登记资料，为原告唐银城、陈燕卿申请办理房屋权属证书。
二、限被告云浮市创宇贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付从2014年10月26日起至2016年9月28日止（共704天）的违约金44073.71元给原告唐银城、陈燕卿；从2016年9月29日起的违约金，每日按商品房总价款626047元的0.1‰的标准计至不动产管理部门发出房地产权证之日止。
三、驳回原告唐银城、陈燕卿的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费682元（原告已预交），由被告云浮市创宇贸易有限公司负担477元，由原告唐银城、陈燕卿负担205元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。
审判员 陈建光
二〇一六年十二月十九日
书记员 陈小跃