四川省攀枝花市西区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）攀西民初字第429号
原告陈忠南。
被告攀枝花市攀瑞房地产开发有限公司，住所地：攀枝花市西区清香坪。
法定代表人：陈伟星，该公司董事长。
委托代理人吴文川。
委托代理人石亚西，四川东荣律师事务所律师（特别授权）。
原告陈忠南诉被告攀枝花市攀瑞房地产开发有限公司（以下简称攀瑞房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月11日立案受理，依法由审判员陈有适用简易程序于2014年7月9日公开开庭进行了审理。原告陈忠南，被告攀瑞房地产公司委托代理人吴文川、石亚西均到庭参加诉讼。诉讼中，被告攀瑞房地产公司于2014年8月8日向本院申请庭外和解三个月。本案现已审理终结。
原告陈忠南诉称：原、被告于2011年7月28日签订了《房屋产权置换及补偿协议》，协议第二条约定：被告在《攀枝花市攀瑞房地产开发有限公司宗地图》宗地号为：13-002-003-0046-001红线范围内新建商品房作为还建房屋面积为110.41平方米。协议第三条第二项约定以房屋产权置换及补偿协议签约率达100%后，由被告通知所有业主腾空房屋。原告在2011年7月28日即按照被告要求将原房屋证件交于被告，及时按约定履行了自己的义务。但迄今两年多的时间过去了，被告未履行书面通知义务，通知原告腾空房屋并向原告支付过渡费、搬迁费等费用。反而采取断水电等野蛮手段，致使原告的房屋失去居住功能。原告于2014年2月17日到市房管局查询，被告知原告所有的产权为XF00025245号的房屋权属已经灭失，土地已经被被告合并。因原、被告签订的协议已经生效，根据原、被告在附件二第2条“本协议签字盖章后，三个月内有效，若超过三个月则本协议失效，或按房屋价值5‰（天）赔付原告”的约定（以下简称“附件二约定”），被告应从2011年10月28日起按房屋价值5‰（天）赔付原告，即40万元×5‰×850天（暂计算至2014年2月28日）=1700000元。因该违约金约定较高，原告自愿将违约金降低至银行同期贷款利率四倍即：40万×6.65%÷12月÷30天×4倍×850天=251222元。原告至今未收到任何补偿及赔偿费用，故起诉要求被告方支付：1、过渡费26400元及搬迁费45600元，2、支付违约金251222元，3、诉讼费由被告承担。
被告攀瑞房地产公司辩称：原、被告签订的房屋产权置换及补偿协议是真实意思表示，双方均应依约履行。按照合同约定原告已于2014年3月12日书面通知原告腾空房屋、交出钥匙领取过渡费用等相关事宜，而原告至今一直未腾空房屋、交出钥匙故被告方不存在违约。对过渡费应按照原告实际交付钥匙之日开始计算。对搬迁费45600元无异议。“附件二约定”表述不清，逻辑混乱，对违约金全部不予认可。
经审理查明：攀瑞房地产公司作为甲方，与陈忠南作为乙方，双方于2011年7月28日签订了房屋产权置换及补偿协议，该协议包含附件一、二。协议约定，乙方将位于攀枝花市西区苏铁中路71号1幢1单元6层12号置换甲方宗地号为：13-002-003-0046-001红线范围内新建商品房。协议还对乙方房屋现状、房屋产权置换方式、安置过渡方式期限、选房方式、还建房屋位置及建设标准、还建房屋产权办理、物管费、还建房屋面积标准等内容进行了约定。当日，陈忠南按协议约定将攀枝花市西区苏铁中路71号1幢1单元6层12号土地使用权证、房屋所有权证及身份证复印件移交攀瑞房地产公司。2014年3月12日攀瑞房地产公司书面通知陈忠南要求其在收到通知后三日内腾空房屋、交出钥匙，并领取过渡费。过渡费自陈忠南腾空房屋、交出钥匙之日开始计算。
另查明：陈忠南原所有的产权证号为XF00025245的房屋权属已于2014年1月3日被注销。原、被告于2011年7月28日签订的《房屋产权置换及补偿协议》空格内容及“附件二约定”，由攀枝花市西区清香坪街道办事处路南社区工作人员王俊萍于当日按陈忠南口述内容记载的。
上述事实有双方当事人的陈述、《房屋产权置换及补偿协议》、通知、收条、攀枝花市房屋产权档案、说明、证人证言等证据证实。
本院认为，原、被告签订的《房屋产权置换及补偿协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，是合法有效的，应受法律保护。在本案中，双方争议的是：1、原告要求被告支付违约金251222元的请求是否应当得到支持。原告主张该违约金的依据是《房屋产权置换及补偿协议》中“附件二约定”，该约定是对合同生效条件的约定。对于合同生效条件是《房屋产权置换及补偿协议》的核心条款，该协议第十一条（一）项特别约定中明确记载：本协议签字（盖章）后成立。签约率达到100%后，协议生效……，可见，《房屋产权置换及补偿协议》与“附件二约定”对合同的生效条件作了不同的约定，根据该协议第十四条约定：“本协议附件一、附件二与本协议具有同等法律效力……”因此，需要对该协议第十一条（一）项特别约定及“附件二约定”如何适用作出解释。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释”。首先，从合同目的角度解释，《房屋产权置换及补偿协议》应当是双方当事人意思表示一致达成的协议，原、被告都希望该协议能够履行，通过合同履行原告可以改善居住条件且能得到一定补偿。被告通过履行该协议可以实现经济效益。该协议各条款都是为达到合同目的而制定的，原告在签订《房屋产权置换及补偿协议》当天即将房屋土地使用权证、房屋所有权证及身份证复印件移交被告，可见原告是认可该协议，同时也在积极履行。而按照“附件二约定”协议在3个月内有效，3个月后失效的约定，根本上不利于合同目的的实现。其次，根据房地产开发企业通过房屋产权置换方式整合土地使用权行业交易习惯来看，需要整合的住户与房地产开发企业100%签约率是“房屋产权置换及补偿协议”生效的必要条件。第三，从诚实信用原则考量，原告如果真实意思是对原、被告签订的《房屋产权置换及补偿协议》有异议，可按“附件二协议”的约定3个月后（此时该协议还未实际履行）即要求被告返还房屋土地使用权证、房屋所有权证，解除合同，甚至重新签订房屋产权置换及补偿协议，而不是等到合同已经实际履行，既主张合同继续履行又主张高额违约金。第四，从“附件二约定”内容来看，该约定系约定不明确。原告诉讼请求既要主张按协议继续履行，又要主张高额的违约金，原告亦也不能作出有利于合同目的实现的解释。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”的规定，结合协议的其他条款已对合同的成立、生效、履行、违约等进行了明确约定，应按协议第十一条（一）项特别约定条款履行，故对原告违约金的主张不予支持。2、原、被告对过渡费的起算时间有异议。原告主张过渡费应从2011年10月28起计算至2014年2月28日。被告认为应当按照合同约定的实际交付钥匙之日起开始计算过渡费，被告至今未交出钥匙，故不应当支付该笔费用。根据原、被告签订的《房屋产权置换及补偿协议》第三条第（二）项规定：“以房屋产权置换及补偿协议签约率达到100%（即攀枝花市西区苏铁中路71号1幢所有业主均签署本协议）后，甲方书面通知攀枝花市西区苏铁中路71号1幢所有业主，在攀枝花市西区苏铁中路71号1幢所有业主腾空房屋，交出钥匙之日起至还建房屋交房之日止，暂定为30个月……”的规定，被告应当在房屋产权置换及补偿协议签约率达到100%后，及时书面通知原告腾空房屋、交出钥匙并按约定支付过渡费、搬迁费。而依据被告提供的“2014年3月12日的通知”记载，房屋产权置换及补偿协议签约率达到100%的时间为2013年12月20日，被告书面通知时间为214年3月12日。故过渡费的起算应当从2013年12月21日起计算为宜，按双方约定的过渡费第一年800元／月及违约金的标准，被告应按年度支付第一年的过渡费为：800元∕月×12月=9600元。根据协议约定，迟延支付过渡费违约金按每日5‰计算，应计算至被告书面通知之日，故被告应向原告支付违约金为：9600元×5‰×82天＝3936元。对于搬迁补助费45600元，原、被告均无异议，本院予以支持。对于原告主张在《房屋产权置换及补偿协议》签订后不久，被告采取断水断电等野蛮手段致使原告的房屋失去居住功能，据了解原告已向公安机关报案。目前，无证据显示是被告所为。庭审中，原告亦未提供足够证据予以证实与被告有关，故对该主张本院不予采纳。诉讼中，被告自愿以判决方式补偿原告30000元，本院在征求原告意见后，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十一条、第一百二十五条之规定，判决如下：
一、被告攀枝花市攀瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈忠南过渡费9600元、违约金3936元、搬迁费45600元及补偿金30000元，合计89136元；
二、驳回原告陈忠南的其他诉讼请求。
案件受理费6148元，应减半收取3074元，原告陈忠南负担1046元，由被告攀枝花市攀瑞房地产开发有限公司负担2028元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。
审判员 陈 有
二〇一四年十一月二十七日
书记员 梁译之