山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁06民终2761号
上诉人（原审被告）：栖霞市万家置业有限公司。住所地：山东省栖霞市霞光路北。
法定代表人：邹风谦，经理。
委托代理人：李春红，山东一和律师事务所律师。
委托代理人：郝碧峰，山东君孚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：马爱红。
委托代理人：于景利，山东齐鲁（烟台）律师事务所律师。
委托代理人：李成斌，山东齐鲁（烟台）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：烟台慧力置业有限公司。住所地：烟台经济技术开发区1-8小区长江路**号华新国际商务大厦。
法定代表人：隋波，总经理。
委托代理人：原丰香，山东乾元律师事务所律师。
委托代理人：成晓明，山东乾元律师事务所律师。
上诉人栖霞市万家置业有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服烟台经济技术开发区人民法院（2016）鲁0691民初959号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人的委托代理人李春红、郝碧峰，被上诉人马爱红的委托代理人于景利、李成斌，被上诉人烟台慧力置业有限公司的委托代理人原丰香到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2014年3月20日，原告马爱红（乙方）与被告万家公司（甲方）签订《幼儿园转让合同》，约定原告购买被告项目中的烟台开发区立雪佳苑26号楼幼儿园。第一条、经甲、乙友好协商，甲方按施工图设计审查通过的图纸要求，在工程达到交付使用条件后，甲方将立雪佳苑幼儿园产权及土地使用权一并转让给乙方。第二条、双方签约生效之日起，乙方可参与设备安装和装饰装修施工，因乙方意见造成的费用增加，经双方签证后由后乙方承担。甲方保证双方签约生效之日起，被告3个月达到进场装修条件，9个月内完成工程竣工验收，10个月内达到交付使用条件，以工程竣工备案为准，并保证在竣工备案完成之日起，360天内完成产权及土地使用权转让，以办理房产证、土地证为准。办理产权证所需的费用，按法律规定应由受让方承担的，均由乙方承担。第三条、转让费800万元，1、双方签约生效当日，乙方支付给甲方总价款的20%，即160万元。2、甲方完成工程竣工验收7日内，乙方支付给甲方总价款的30%，即240万元。3、工程竣工备案完成7日内乙方付总价款40%，即320万元。4、产权及土地使用权转让完成7日内，乙方支付给甲方总价款的10%，即80万元。第六条、乙方未能在约定期限内向甲方支付转让费，须向甲方支付8000元/日违约金，超过约定期限30日，甲方有权解除合同，甲方不承担任何违约责任。甲方未能在约定期限内完成移交条件、产权及土地使用权转让手续（以办理完乙方的房产证、土地证为准），须向乙方支付8000元/日违约金，超过约定期限30日，乙方有权解除合同，乙方不承担任何违约责任。第八条、立雪佳苑幼儿园为甲方与烟台慧力置业有限公司合作开发，为了便于立雪佳苑幼儿园产权及土地使用权转让，应甲方要求，乙方提供四份与本合同内容（第九条除外）相同的合同，经乙方单方签名，仅供甲方办理产权证及土地使用权证使用。甲方承诺合法合规使用该合同，因违法使用该合同产生的法律责任由甲方承担，与乙方无关。合同签订后，原告按约定向被告万家公司支付房款720万元。涉案幼儿园于2014年12月2日经验收合格并到烟台开发区住房和建设局办理了验收备案手续。2015年2月12日，涉案幼儿园办理了所有权人为被告慧力公司的房屋所有权证书，证号为：烟房权证开字第××号，该证载明幼儿园建筑面积2231.10平方米，套内建筑面积2154.53平方米。2015年4月，被告万家公司将涉案幼儿园交付原告进行装修。2016年4月至今，原告与两被告为办理涉案幼儿园的权属证书通过电话、信函、当场交涉等形式进行多次协商、催办，两被告至今未为原告办理幼儿园的权属证书。
关于两被告之间的关系。2009年12月28日，两被告签订合作经营合同书，约定被告慧力公司提供土地及勘察、规划方案、设计施工图纸、用地和建设工程规划许可证及其费用作为出资，被告万家公司以除被告慧力公司出资外的经营项目所需全部资金为出资，并以被告慧力公司的名义共同开发烟台开发区立雪佳苑二期项目，因被告万家公司销售房产，房产购买人需要按揭贷款的，被告慧力公司无条件配合按相关银行的要求提供按揭贷款抵押手续，并同意将银行贷款直接汇入被告万家公司独立账户。2010年5月6日，两被告又签订《补充协议书》，约定被告慧力公司对被告万家公司在合作项目中的各项工作予以积极配合。如被告销售合同和收款收据、工程资料等格式材料方面需签字盖章时，被告慧力公司应根据被告万家公司要求的数量进行批量办理，并登记备案。
本院在审理原告烟台居易实业有限公司诉被告烟台慧力置业有限公司、栖霞市万家置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案过程中，作出（2016）鲁0691执保73号民事裁定书查封了被告慧力公司位于烟台××G-1小区，证号为烟国用（2015）50145号的土地使用权（涉案房屋建筑面积2231.10平方米幼儿园土地使用权包括在内），
在本案诉讼过程中，经本院主持调解，原告与两被告达成如下调解意见：一、两被告于2016年5月25日之前协助原告办理涉案幼儿园房屋的权属证书。二、关于两被告逾期协助原告办理涉案幼儿园的房屋权属证书违约金，由双方于2016年5月15日之前协商解决，逾期三方协商不成，由法院依法裁判。至今三方就逾期办理涉案幼儿园房屋权属证书违约金未有达成一致意见，两被告也未协助原告办理涉案幼儿园的房屋权属证书。
以上事实，有合作经营合同书及补充协议书、转让合同、交款单据、房屋所有权证书、往来信函、录音资料及当事人陈述等在卷为证，足以认定。
原审认为，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。原告与被告万家公司签订的幼儿园转让合同是双方当事人的真实意思表示，形式要件齐全，内容不违反法律法规的强制性规定，不损害国家、集体或他人的合法权益，合法有效，对原、被告均具有约束力，双方均应按合同约定全面履行各自义务，任何一方违反约定的义务，均应依据约定承担违约责任。原告按合同约定支付了相应房款，被告万家公司应按合同约定协助原告办理幼儿园的权属证书。根据两被告签订的合作经营合同书约定，被告慧力公司对被告万家公司出售给原告的涉案幼儿园的销售合同及税务票据等材料上加盖印章，并提供办理房屋权属证书需要的其他材料。原告要求两被告协助办理幼儿园权属证书，符合合同及法律规定，两被告对原告办理幼儿园权属证书，均应予以配合协助。
关于原告主张的逾期办证违约金。根据原、被告签订合同约定，被告万家公司保证在幼儿园竣工备案完成之日起360日内完成产权及土地使用权转让，以办理房产证、土地证为准。幼儿园于2014年12月2日进行了验收备案，按合同约定被告万家公司应于2015年11月27日前协助原告办理幼儿园权属证书，被告万家公司至今未协助原告办理权属证书，明显违反了合同约定，其应按合同约定向原告支付逾期办证违约金。原告要求被告万家公司自2015年12月2日起承担逾期办证违约金，不违反法律规定，本院予以支持。关于违约金的数额，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”对于如何认定约定的违约金过分高于造成的损失问题，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”可见我国合同法规定当约定违约金过分高于或低于违约造成的损失时可予以调整的立法本意，旨在以弥补损失为基准点，同时适度体现一定的惩罚性。根据上述法律规定，确认约定的违约金数额是否过高，应以实际损失数额作为确认的基础。但本案中，双方当事人均未提供充分证据证明两被告逾期办理幼儿园权属证书给原告造成的实际损失是多少。因此，本案无法根据实际损失与违约金的差额作出违约金是否过高的判断。在此情况下，可以结合合同的约定及履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等，根据公平原则对违约金是否过高作出裁量。幼儿园转让合同约定被告万家公司未能在约定期限内办理完权属证书须向原告支付8000元/日违约金，该计算标准显然过高，本院酌情将违约金调整为每日4000元，计算至两被告协助原告将幼儿园权属证书办理完毕之日止。按每日4000元的标准自2015年12月2日暂计算至2016年5月26日共计176天为70.4万元。被告万家置业公司辩称，其于2016年4月2日电话通知马爱红的丈夫办理房屋权属证书，原告的逾期办证违约金应计算到该日，本院认为原告为办理幼儿园权属证书多次找两被告协商，两被告由于自身之间的权利义务发生争议截止目前仍未协助原告办理权属证书，过错不在原告，被告万家置业公司的上述辩称主张，理由不当，本院不予支持。
关于被告慧力公司在本案是否承担法律责任的问题。涉案幼儿园由原告与被告万家公司协商相关权利义务后签订转让合同，房款由被告万家公司收取，房屋也由被告万家公司交付原告，可见被告慧力公司与原告之间不存在合同相对关系，原告在本案中要求被告慧力公司承担逾期办证的违约责任，没有合同依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第、第一百一十四条第一款及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十八条之规定，判决：一、被告栖霞市万家置业有限公司、被告烟台慧力置业有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告马爱红将烟台开发区立雪佳苑26号楼幼儿园（建筑面积2231.10平方米）房屋权属证书办理至原告马爱红名下。二、被告栖霞市万家置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告马爱红支付逾期办证违约金70.4万元并自2016年5月27日起继续按每日4000元向原告支付违约金至两被告协助原告将权属证书办理完毕之日止。三、驳回原告马爱红的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费67576元减半收取33788，由被告栖霞市万家置业有限公司负担。
宣判后，上诉人不服提起上诉称，原审认定事实错误，一、原审认定上诉人至今未协助原告办理权属证书违反合同约定错误。原审虽然认定房屋至今未办理权属证书，但未查清原因。1、从相关法律法规规定，房屋权属登记应由权利人提出申请。因此马爱红是申请办理房产证的义务人，应当由其向房管部门申请或者委托上诉人代为办理权属登记。2、马爱红始终未向房屋行政主管部门以及上诉人或慧力公司申请过办理产权证，更没有委托上诉人代办。整个一审诉讼期间，马爱红一直拒绝办证。3、从合同约定及履行看，马爱红没有按合同第九条约定向上诉人提供四份其签名的合同，也未向相关部门缴纳办理权属证书而必须支付的契税、房屋公共维修基金等。这是权属证书无法办理的直接原因。4、从办证手续看，慧力公司在2014年底前将办理产权证的相关备案手续均提交了房管和土地部门，但马爱红不提出办证申请、不缴纳相应税费、不签订房屋买卖合同，其房产证、土地证亦不可能办理。二、原审判决违约金标准过高，请求二审法院撤销一审判决，依法改判。三、原审没有查清马爱红未办理权属证书而造成的损失，判决按每日4000元支付违约金违反法律规定。四、涉案房产系上诉人与慧力公司合作，以慧力公司名义开发，慧力公司应承担逾期办证违约金。五、一审判决诉讼费全部由上诉人负担不合理。
被上诉人马爱红辩称，原审判决正确，要求维持原判。
被上诉人烟台慧力置业有限公司辩称，对于上诉人的第四项上诉人请求有异议，主张其不应承担逾期办证违约金。对上诉人的其他上诉请求没有异议。
二审庭审中，上诉人提交了涉案房产原始登记的房屋所有权证、国有土地使用证及2015年2月10日上诉人缴纳的公共维修基金收据。证明涉案房屋已经具备办理房屋权属登记的条件，并垫付了公共维修基金。国有土地使用证于2015年9月22日由住宅用地变更为住宅、商服、科教用地，已经具备了办理土地使用证登记条件。被上诉人马爱红对于上述证据真实性没有异议，但认为公共维修基金是为取得大产权证缴纳的，是为了将产权登记在被上诉人烟台慧力置业有限公司名下，而非直接将房产办至被上诉人马爱红的名下。被上诉人烟台慧力置业有限公司对上诉人提交的证据均无异议。
被上诉人马爱红提交与上诉人及被上诉人烟台慧力置业有限公司的往来函件两份，证明上诉人没有履行合同义务，至今未提供四份相同的合同，且上诉人至今未提供购房发票，上诉人违约应承担违约责任。根据该组证据，马爱红于2016年6月8日分别向上诉人及被上诉人烟台慧力置业有限公司寄送了《催告函》一份，该函载明，“……现本人特催告如下：1、请栖霞市万家置业有限公司与烟台慧力置业有限公司立即开具并向本人提供办证所需的正式发票及其他办证所需文件，上述发票及文件提供完成后，本人将自行前去办理房产证。2、鉴于本人已全权委托……律师代理此案，涉案事宜你公司可直接与上述代理律师进行联系协商处理。……催告人：马爱红”。上诉人及被上诉人烟台慧力置业有限公司对该证据真实性均无异议，称一审笔录中已经通过一审法院确定该合同为双方办证所用的合同，而且合同中第26条“本合同仅作为办理幼儿园产权证明使用，不另做他用”，这一点是在一审中进行确认的，因此该合同应当作为办理产权证的合同使用。马爱红拒绝在办证合同中签字，没有签订买房合同无法开具发票，逾期违约责任在马爱红。被上诉人马爱红称，根据一审判决载明的内容，上诉人与被上诉人马爱红确实协商过由上诉人在2016年5月25日之前协助被上诉人马爱红办理涉案房产的权属证书，但通过当庭提交的合同及函件可以证明上诉人是在2016年6月7日向被上诉人发出合同文本，已经超过双方在一审审理过程中约定的期限，由此可见上诉人违约的主观意识存在。一审庭审过程中同意上诉人在2016年5月25日之前协助办理房屋所有权证，并不代表被上诉人马爱红同意上诉人及烟台慧力置业有限公司在所提供的办证合同中条款与上诉人与被上诉人2014年3月20日签订的合同条款内容不一致。一审庭审中双方所约定的2016年5月25日的日期仅限于在该日期作为一个确定日，超过该日期法院将依据上诉人与被上诉人2014年3月20日签订的合同约定内容进行判决，这一事实在原审判决第6页已经确认，上诉人与烟台慧力置业有限公司并未在协商的期限内协助被上诉人马爱红办理涉案房屋权属证书。上诉人所称因为被上诉人马爱红没有签订其提供的办证合同的样本，所以导致不能开具购房发票的事实不客观，2014年3月20日被上诉人马爱红与上诉人签订的购房合同是合法有效的，上诉人有义务也有能力向被上诉人马爱红开具合同中所载明的购房款的发票。
另查明，上诉人向被上诉人马爱红提供的《商品房买卖合同》与双方2014年3月20日签订的合同中关于违约责任部分条款的约定内容不一致。二审审理过程中，经本院主持被上诉人马爱红与被上诉人烟台慧力置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，2016年8月25日办理了新的房屋所有权证，2016年9月14日办理了国有土地使用证。
本院审理查明的其他案件事实同原审。
以上事实，有房屋所有权证书、国有土地使用证、往来信函、《商品房买卖合同》及当事人陈述等在卷为证，且上述证据均经双方质证足以认定。
本院认为，依据民事诉讼法律的规定，当事人对自己提出的诉讼请求或反驳对方诉讼请求所依据的事实负有提供证据予以证明的法定义务，举证不能或不充分的，应当依法承担不利的法律后果。本案上诉人虽然在二审期间提出了自己的上诉主张，认为权属证书未能办理的原因系被上诉人马爱红拒签《商品房买卖合同》、恶意拖延造成的，其不应支付逾期办证违约金，但对此却提供不出确实充分的证据予以佐证，也无证据反驳或推翻原审法院对有关事实的认定及处理。相反，上诉人向被上诉人提供用于办理权属证书的《商品房买卖合同》与2014年3月20日双方签订的合同内容不一致，被上诉人马爱红根据合同约定要求签订与2014年3月20日合同内容一致的《商品房买卖合同》的理由正当，不属于恶意拖延，导致《商品房买卖合同》无法签订的责任在上诉人，因双方未签订《商品房买卖合同》导致无法开具发票，从而导致无法办理权属证书的责任亦在上诉人。故被上诉人马爱红按照双方合同约定主张逾期办证违约金，符合合同约定及法律规定，本院依法予以支持。关于逾期办证违约金的标准问题，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”该条解释包含三层含义，第一层含义为当事人约定违约金，商品房买卖为私法调整的法律关系，根据意思自治原则，双方当事人的约定应首先予以尊重；第二层含义为逾期办证给当事人造成的损失数额能够确定，该情况下，如果双方有约定违约金，那么以约定违约金为逾期办证的违约责任，但如果约定违约金过高，还要根据该解释第十六条“根据当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”规定予以减少。如果双方没有约定违约金，那么逾期办证应当承担赔偿损失的违约责任；第三层含义，双方当事人没有约定违约金，损失数额也难以确定，那么按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算。本案中，双方在合同中对于逾期办证违约金进行了明确的约定，上诉人主张该违约金标准明显高于逾期办证给被上诉人马爱红造成的实际损失，应当对此承担举证证明的责任，现上诉人对于实际损失提供不出确实充分的证据予以证明，故其提出的依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条请求减少违约金的主张，本院依法不予采纳。因二审期间有关当事人履行了相关合同义务，原审判决所涉权利义务亦应作出相应调整，上诉人应当支付被上诉人马爱红自2015年12月2日至2016年9月13日的逾期办证违约金114.4万元（4000元/天x286天）。上诉人的其他上诉请求，没有事实及法律依据，本院亦不予支持。
综上，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销烟台经济技术开发区人民法院（2016）鲁0691民初959号民事判决；
二、上诉人栖霞市万家置业有限公司于本判决生效之日起十日内向被上诉人马爱红支付逾期办证违约金114.4万元。
三、驳回被上诉人马爱红的其他诉讼请求。
一审案件受理费67576元减半收取33788元，二审案件受理费10880元，保全费4520元，均由上诉人栖霞市万家置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王云龙
审 判 员 樊 勇
代理审判员 李 安
二〇一六年十月十一日
书 记 员 辛婷婷