广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东一法民一初字第9416号
原告东莞市建工集团房地产开发有限公司，住所地：东莞某，注册号：XXX。
法定代表人陈炽辉，董事长。
委托代理人陈展林，广东章禹律师事务所律师。
被告钟林坚，男，汉族，1968年3月1日出生，住XXX，公民身份号码：XXX。
原告东莞市建工集团房地产开发有限公司诉被告钟林坚租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈展林，被告钟林坚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2008年12月28日，被告承租原告位于东莞市莞城区金牛路八达花园B5区叁层02号东北面商铺，并签订《香港街商铺租赁合同》，双方约定：租赁期从2009年1月1日起至2013年12月31止；免租期为2009年1月1日至2009年10月31日；逾期支付租金的，应按欠交金额每日百分之一的标准支付滞纳金，逾期超过30天的，原告有权解除租赁合同，并有权追究免租期租金等等。在合同履行过程中，被告经常逾期支付租金，被告的行为已构成违约。为此，原告在2013年5月22日委托广东名成律师事务所向被告发出《律师函》，要求解除案涉租赁合同，并要求被告在3天内支付相应租金、管理费、水电费等，但被告至今未付。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1、确认原、被告签订的涉案《香港街商铺租赁合同》已解除；2、被告向原告支付2012年1月至2013年5月22日的租金299831元；3、被告向原告支付免租期租金160000元；4、被告向原告支付物业占用费，按每月18007元的标准从2013年5月23日起计至被告归还租赁物业给原告之日止；5、被告返还原告垫付的物业管理费，暂计至2013年9月30日为本金42000元及滞纳金24980.38元，之后按每月3000元的标准向原告支付物业管理费至被告归还租赁物业给原告之日止，滞纳金按实际拖欠的金额按每日0.3%计付；6、被告向原告支付逾期付款滞纳金，以实际拖欠原告的租金金额，按每日千分之三的标准支付，暂计至2013年8月31日按299831元计算；7、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，确认拖欠原告2012年1月至9月的租金，但案涉物业有漏水的情况，所以我方拖欠原告的租金。被告在2012年9月之后因三打两建而停业整顿，整顿一个月以后被告想重新开张，但发现场地内的大部分设备遭盗窃及破坏并报警。对原告其余的诉讼请求均不同意。
经审理查明，案涉租赁物位于东莞市莞城区金牛路八达花园B5区叁层02号东北面商铺，权属人为原告。2008年12月28日，被告与原告签订一份《香港街商铺租赁合同》，甲方为出租方即原告，乙方为承租方即被告，主要条款约定如下：1、甲方将位于东莞市莞城区金牛路八达花园B5区叁层02号东北面商铺出租给乙方使用，该商铺建筑面积为1000平方米。2、租赁期限为5年，自2009年1月1日起至2013年12月31日止。3、免租期自2009年1月1日至2009年10月31日。免租期内，乙方除免交租金外，仍需支付其他费用，管理费用从2009年3月1日起计算。4、租金：首年每月租金为16000元，第二年月租金为16480元，第三年月租金为16974元，第四年月租金为17483元，第五年月租金为18007元。乙方应于每月5日前向甲方以现金、支票或汇票等方式支付当月租金，甲方收到该租金后应向乙方提供收款收据，逾期支付视为拖欠，并按合同第七条7-5款执行。5、案涉合同第七条7-5款约定：如乙方拖欠租金，甲方除有权追收乙方应交之租金外，还有权从拖欠之日起，按日加收欠交金额千分之三的滞纳金，并有权通知管理公司停止有权管理服务；逾期三十天，甲方有权单方解除合同，收回租赁物，乙方所交保证金不予退还，乙方还须付清所拖欠的款项及违约金，并无条件把租赁商铺连同原附属物交回甲方。6、租赁合同内，如因乙方违约而中途解除合同，则甲方有权没收乙方缴交的履约保证金，并有权追究免租期的租金损失。7、自本合同生效之日起，甲、乙双方有文件之送达，可以采用传真、邮寄或直接送达签收三种方式中之任何一种方式进行，均可视为对方收视。如任何一方的通讯地址及联系人有变化，须提前七天书面通知对方，否则视为未有变化。
2013年5月22日，原告委托律师向被告发送律师函，要求解除双方签订的租赁合同及收回租赁物，并要求被告缴清拖欠的租金、管理费、水电费、违约金等款项。
本案中，双方对合同是何时解除存有争议。原告主张被告自2012年1月起开始拖欠租金，故原告有权根据合同约定解除双方签订的合同，而原告已经在2013年5月22日以律师函通知被告解除合同，双方的合同已经在2013年5月22日解除。对此，原告提交承诺书、法律函、律师函予以证明。被告否认收到原告的法律函，但仅同意支付2012年1月至9月份租金，且要求将机器设备抵租金。被告亦确认案涉物业尚未返还给原告，双方同意在2014年1月31日前自行交接。
以上事实，有原告提供的《香港街商铺租赁合同》、房地产权证、法律函、律师函、快递单、香港街住户收费通知单以及本院的庭审笔录等书证附卷为据。
本院认为，原、被告双方签订的《香港街商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方均应严格履行。本案中，被告确认从2012年1月份开始拖欠租金，但仅同意向原告支付2012年1月至9月期间的租金。根据《香港街商铺租赁合同》的约定，被告拖欠租金超过15天的视为违约，原告有权解除合同并收回租赁物。因此，原告在2013年5月22日向《香港街商铺租赁合同》约定的地址邮寄律师函通知被告解除合同，符合双方的约定，故原告诉请确认双方签订的《香港街商铺租赁合同》已经在2013年5月22日解除的主张，合法有据，本院予以支持。被告应当向原告支付2012年1月至2013年5月22日租金17483元×12个月＋18007×4个月＋18007÷31天×22天=294603元。
关于原告主张的免租期租金问题。根据双方签订的《香港街商铺租赁合同》的约定，被告违约在先导致解除合同的，原告有权要求被告补交免租期租金。因此，本院对原告要求被告支付免租期租金160000元的诉讼请求予以支持。
关于原告主张的物业占用费问题。如前所述，本院已经确认了双方的《香港街商铺租赁合同》在2013年5月22日解除，被告应当在合同解除后向原告返还租赁物。被告至今仍未返还租赁物给原告，应当向原告支付物业占用费，按每月18007元的标准，从2013年5月23日起计至被告返还之日止。
关于原告主张的管理费问题。原告仅提交了物业公司的收费通知单，并不能证明其已经为被告垫付了管理费，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。
关于原告主张的逾期付款滞纳金问题。原告主张根据合同第7.5条的约定，被告应当以拖欠租金金额按每日千分之三计算滞纳金，但由于已经超过本金，故原告要求滞纳金以本金为限。本院认为原告的该项主张符合双方的约定，亦没有违反法律强制性规定，本院予以支持，但被告拖欠的租金数额为294603元，故滞纳金以租金294603元为限。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、确认双方签订的《租赁合同书》已经在2013年5月22日解除。
二、被告钟林坚应于本判决生效之日起十日内向原告东莞市建工集团房地产开发有限公司支付2012年1月至2013年5月22的租金共计294603元。
三、被告钟林坚应于本判决生效之日起十日内向原告东莞市建工集团房地产开发有限公司支付免租期租金160000元。
四、被告钟林坚应于本判决生效之日起十日内向原告东莞市建工集团房地产开发有限公司支付物业占用费，按每月18007元的标准，从2013年5月23日起计至被告返还之日止。
五、被告钟林坚应于本判决生效之日起十日内向原告东莞市建工集团房地产开发有限公司支付逾期付款滞纳金294603元。
六、驳回原告东莞市建工集团房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费6333元，由被告承担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。
代理审判员 黄淑娇
二〇一三年十二月十二日
书 记 员 黄健敏
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
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