河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫01民终5916号
上诉人（原审原告）李要磊，男，1984年7月2日生，汉族。
上诉人（原审被告）河南荣亿置业有限公司。
法定代表人贠得欣，该公司董事长。
委托代理人张志扬，河南金学苑律师事务所律师。
上诉人李要磊因与上诉人河南荣亿置业有限公司（以下简称荣亿公司）房屋买卖合同纠纷一案，李要磊于2015年10月15日向河南省中牟县人民法院（以下简称原审法院）提起诉讼，请求判令：1、确认商品房认购协议无效；2、荣亿公司退还收取的首付款421275元；3、荣亿公司赔偿两年租金损失156045元。原审法院经审理于2016年3月22日作出（2015）牟民初字第3654号民事判决，李要磊、荣亿公司均不服，向本院提起上诉。本院于2016年5月11日受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李要磊、上诉人荣亿公司的委托代理人张志扬于2016年6月3日到庭参加了询问。本案现已审理终结。
原判认定：2013年2月22日李要磊（定购方、乙方）与荣亿公司（开发商、甲方）签订《商品房认购协议》一份，约定“一、甲方销售的鑫荣·中央金地项目位于郑州航空港区保税北路琴台街交汇处。二、乙方定购房号为A7楼1层7106号商铺，建筑面积为45.5㎡，三、乙方定购单位总房价款为人民币：821275元；四、乙方付款方式为按揭付款；五、乙方定购单位首付款（为总房款的51.6%）金额：人民币421275元；七、甲方保证在相关政府部门的流程之下办理相关证件，并在签订《商品房买卖合同》时予以公示。九、乙方在甲方电话通知十日内前往售楼部签订正式《商品房买卖合同》；十、乙方已知晓该项目所有证件尚在办理之中，自愿与甲方签订本协议书，乙方不能以此理由提出任何异议或索赔；十四、待乙方缴付首付款（或全款）后与甲方正式签署正式《商品房买卖合同》时，本协议自动作废”。
2013年2月16日，荣亿公司向李要磊出示《收据》一份，内容为：“今收到李要磊交来A7号楼1层7106号商铺定金人民币壹拾万元。”2013年2月22日，荣亿公司向李要磊出示《收据》一份，内容为：“今收到李要磊交来A7号楼1层7106号铺首付款人民币叁拾贰万壹仟贰佰柒拾伍元。”
2013年9月11日，程丹（李要磊之妻）受李要磊（甲方）委托，与河南鑫欣时代商业物业服务有限公司（乙方）签订《试投资协议》一份，约定“第二条、甲方所购买的本案所涉商铺同意全权委托乙方直接按《商品房认购协议》的约定，办理交接手续。第三条、本合同有效期内甲方除保留财产处分权外，将商铺经营权管理的一切事项全权委托乙方统一经营管理，并同意乙方以自己的名义从事上述商铺经营管理的一切活动；第四条、委托期限：双方约定商铺第一期为必须性托管，托管期限为1年，即从2014年1月1日起至2014年12月31日止；第二期为选择性托管，托管期限为2年，即从2015年1月1日起至2016年12月31日止。第五条、免租期、装修期为前3个月，期满后乙方开始商铺经营；2014年4月1日—2014年12月31日，乙方按商铺甲方投资总价款的8%年租金向甲方支付租金，每季度应支付租金人民币16426元。第二期托管期限内乙方将按以下约定标准定期向甲方支付租金作为投资收益，租金支付标准及办法：2015年1月1日—2015年12月31日，乙方按商铺投资总价款的9%年租金水平向甲方分季度支付租金，每季度应支付租金人民币18479元。2016年1月1日—2016年12月31日，乙方按商铺投资总价款的10%年租金水平向甲方分季度支付租金，每季度应支付租金人民币20532元。甲方自收到投资收益后，视为该套房屋已履行交付。
同日，程丹受李要磊委托，与荣亿公司签订《交房租金补贴协议》一份，主要内容为：“补贴时间为：2013年6月1日—2013年12月31日（214天）补贴标准为：首付款×年8%÷365天×补贴天数，甲方首付款金额为人民币421275元，租金补贴为人民币19760元。甲方李要磊（程丹代签）乙方：河南荣亿置业有限公司”双方对2013年6月1日至2013年12月31日之间的房租补贴达成补偿协议（租金补贴19760元），该协议作为河南荣亿置业有限公司逾期交房对甲方房屋使用权所作的一次性补贴。
2013年10月18日李要磊账户收到解慧梅账户转来的19760元，2014年4月17日，李要磊账户收到解慧梅账户转来的16426元，2014年7月18日李要磊账户收到解慧梅账户转来的16426元，2014年10月17日李要磊账户收到解慧梅账户转来的16426元，李要磊共计收到69038元。
2014年12月23日，荣亿公司为李要磊出具《收据》一份，内容为：“交款单位：李要磊人民币：柒万叁仟玖佰壹拾伍元整￥73915收款事由：租金抵房款”。
庭审中，荣亿公司称本案涉案房屋现已办理土地证和建设用地规划许可证，其他手续正在办理中。
原判认为：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
本案中，李要磊、荣亿公司签订的《商品房认购协议》对房屋的坐落、房号、建筑面积、价款、付款方式、首付金额等作了明确约定，且荣亿公司已按照约定收受购房款421275元（总房款的51.6%），故该协议应当认定为商品房买卖合同。荣亿公司称本案涉案房屋办理了土地证和建设用地规划许可证，其他手续尚未办理，故原荣亿公司签订的上述协议应当认定无效。故荣亿公司因该合同取得的财产（首付款421275元）应当予以返还，李要磊要求确认商品房认购协议无效，荣亿公司退还收取的首付款421275元的诉讼请求，原审法院予以支持。
李要磊起诉要求荣亿公司赔偿损失156045元，包括第1项、2015年的房租抵房款73915元；第2项、2013年6月1日至2013年12月31日荣亿公司少支付的房租补贴，补贴标准的计算基数是购房全款而不是首付款；第3项、房屋的增值部分。对于第1项请求，由于涉及到李要磊与河南鑫欣时代商业物业服务有限公司之间的法律关系，故本案不予处理。对于第2项请求，由于程丹受李要磊委托与荣亿公司签订《交房租金补贴协议》中双方对补贴标准的计算基数约定为首付款，故第2项请求，原审法院不予支持。对于第3项请求，由于李要磊、荣亿公司签订《商品房认购协议》时李要磊知晓该项目证件尚在办理中，故李要磊的此项诉请理由不当，原审法院不予支持。
综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条之规定，原审法院作出判决：一、确认李要磊与河南荣亿置业有限公司签订的《商品房认购协议》无效；二、河南荣亿置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还李要磊首付款共计四十二万一千二百七十五元；三、李要磊于本判决生效之日起十日内向河南荣亿置业有限公司交付位于郑州航空港区保税北路琴台街交汇处的鑫荣·中央金地项目A7楼1层7106号的商铺；四、驳回李要磊的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9752元，由李要磊负担2133元，荣亿公司负担7619元。
宣判后，李要磊不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原判决驳回李要磊要求的损失156045元不当，因为荣亿公司支付的73915元冲抵房款的租金合同有合同和法律依据。二、李要磊要求荣亿公司支付2016年首付款利息23518元，系按银行贷款利率计算所得，法院应予支持。请求二审法院依法改判，荣亿公司赔偿李要磊租金及损失73915元和2016年首付款利息23518元。
荣亿公司亦不服原审判决，向本院提起上诉称：一、《商品房认购协议》属于预约合同，原判决适用法律错误。二、在原判决认定认购协议无效下，对于荣亿公司已支付的69038元未予扣除，并判决荣亿公司向李要磊返还房款421275元是错误的。根据合同法的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。请求二审法院依法改判，撤销原判第二项，扣除荣亿公司已支付的69038元。
被上诉人李要磊的答辩意见同上诉意见。
被上诉人荣亿公司的答辩意见同上诉意见。
本院经审理查明的事实与原判认定的事实一致。
本院认为：李要磊与荣亿公司签订的《商品房认购协议》中，对房屋坐落、房号、建筑面积、价款、付款方式等作出明确约定，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且荣亿公司已按约定收受购房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，该认购协议应当认定为商品房买卖合同。荣亿公司上诉称《商品房认购协议》为预约合同，没有法律依据，本院不予采信。
在合同履行过程中，荣亿公司提供2013年9月11日《鑫荣·中央金地试投资协议》，认可李要磊与荣亿公司委托的前期物业管理公司即河南鑫欣时代商业物业服务有限公司达成协议，且在之后，荣亿公司直接与李要磊签订《交房租金补贴协议》，支付李要磊租金，故李要磊与荣亿公司之间又成立托管关系。2014年12月23日，荣亿公司未支付租金，向李要磊出具收据一份，证明租金抵房款。本案讼争的房产因荣亿公司未办理相关证件导致合同无效，因此，李要磊上诉请求荣亿公司赔偿租金损失73915元的理由成立，本院予以支持。
双方签订的《商品房认购协议》为无效协议，因该合同取得的财产，应当予以返还。荣亿公司上诉称李要磊应返还已支付的租金69038元。收取租金是依据双方签订的《交房补贴》，涉案房屋一直由荣亿公司托管，其请求返还没有合同及法律依据，故本院不予支持。李要磊签订协议时，对荣亿公司未办理相关手续情况是明知的，也存在一定过错，对房款利息损失应由其自行承担，故李要磊上诉称请求荣亿公司支付房款利息的理由不成立，本院不予支持。
综上，原判决对租金部分的认定欠妥，本院予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持河南省中牟县人民法院（2015）牟民初字第3654号民事判决第一、二、三项；
二、撤销河南省中牟县人民法院（2015）牟民初字第3654号民事判决第四项；
三、河南荣亿置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付李要磊租金73915元；
四、驳回李要磊的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费9752元，由河南荣亿置业有限公司负担8321元，李要磊负担1431元；二审案件受理费9855元，由上诉人河南荣亿置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苟珊
审 判 员 秦宇
代理审判员 邱帅
二〇一六年六月十五日
书 记 员 王研