福建省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）闽民申1450号
再审申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：黄庆飞，男，1961年11月15日出生，汉族，住福建省福州市马尾区。
再审申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：谢丽萍，女，1969年8月19日出生，汉族，住福建省福州市马尾区。
委托诉讼代理人：黄庆飞，系谢丽萍之夫，住福建省福州市马尾区罗星路**号福升楼*座405。
被申请人（一审被告、反诉原告，二审被上诉人）：江信建，男，1986年2月28日出生，汉族，住福建省福州市马尾区。
被申请人（一审被告、反诉原告，二审被上诉人）：何红霞，女，1976年6月17日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区，系福建省福州市马尾区雅庭美居房产中介经营者。
再审申请人黄庆飞、谢丽萍因与被申请人江信建、何红霞房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市中级人民法院（2015）榕民终字第279号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
黄庆飞、谢丽萍申请再审称：（一）二审判决认定“《交易程序补充协议》第十条约定由黄庆飞、谢丽萍清偿债务，解除抵押权”事实，缺乏证据证明。1.《交易程序补充协议》第十条约定得不出“由黄庆飞、谢丽萍清偿债务，解除抵押权”之错误结论。2.二审判决漏审《马尾区罗星路32号福升楼2#405单元交易到款期限承诺书》（以下简称《承诺书》），而被漏审的《承诺书》恰恰能够证明“由受让人清偿债务，消灭抵押权”之正确结论。二审判决认定的“由黄庆飞、谢丽萍清偿债务，解除抵押权”与《承诺书》证明的“由受让人清偿债务，解除抵押权”结论恰恰相反。《承诺书》证明的“由受让人清偿债务，解除抵押权”与《中华人民共和国物权法》第一百九十一条“但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的强制性法律规定不相抵触。而二审判决认定的“由黄庆飞、谢丽萍清偿债务，解除抵押权”与前述物权法规定相抵触。3.能证明本案基本事实（即50万元解押款的负担问题）的证据是《承诺书》，而不是《房地产经纪合同》或《交易程序补充协议》。《承诺书》约定“……2.五十万元解押款于2013年9月1日前到达福建农商银行马尾支行黄庆飞帐号：62×××01帐上……”。4.关于《交易程序补充协议》第十条约定的理解问题。因本案中介不具备对《中华人民共和国物权法》第五条确立物权法定原则、第十五条确立债权行为与物权行为相区分的原则、第一百九十一条确立抵押物转让原则等法律规定的认知，不具备对“抵押物转让合同”的原因行为和目的行为的认知，中介起草的《交易程序补充协议》第十条约定意思表示不明确，造成事实歧义，对有歧义事实是无法正确适用法律的。本案应将《交易程序补充协议》第十条约定理解为出让人许可并等待“受让人向案外不特定人（担保公司）借款计划”，则《交易程序补充协议》第十条约定与《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定不抵触而有效，但受让人与案外不特定人（担保公司）之间“借款计划”属另一法律关系，与本案无关。即2013年7月9日至2013年9月1日期间，受让人是否实施与案外不特定人（担保公司）之间“借款计划”由受让人自由作主。有钱就不用借，钱不够就要借，当然也有其他的借款途径，这完全取决于受让人。只有如此理解，《交易程序补充协议》第十条约定才不与《承诺书》相抵触，《交易程序补充协议》第十条约定才不与《中华人民共和国物权法》第五条物权法定原则的规定相抵触，《交易程序补充协议》第十条约定也才不与《中华人民共和国物权法》第一百九十一条受让人行使涤除权负担的规定相抵触。只有如此理解《交易程序补充协议》第十条约定，《交易程序补充协议》第十条约定才合法有效。
（二）受让人胁迫出让人办理所谓的“抵押物处分权委托公正手续”之诉求，无事实根据，也无法律依据，更不是物权的公示方式，而且与“物权的公示方式法定，当事人不得随意确定”相抵触。本案中，在受让人未涤除银行债务、在未收到受让人转让对价余额34.5万元之前，黄庆飞、谢丽萍不负有必须出具所谓的“抵押物所有权处分之委托公正手续”之出让人权利负担。
（三）一、二审判决适用法律确有错误。1.《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定主要目的不是为了保证抵押权人的债权的实现，而是专门创设“抵押财产转让的规则”，专门创设“抵押财产转让当事人之间的权利与义务和行使权利的负担”；同时必须兼顾平衡转让人、受让人、抵押权人三者利益。也正因为一、二审判决对“受让人行使涤除权的权利负担即代为清偿50万元银行贷款债务”与“抵押权人的债权的实现方式”之间的两个不同的法律概念的认知发生误解，导致一、二审判决混淆了《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定与《中华人民共和国物权法》第一百九十五条规定，并以第一百九十五条否定第一百九十一条。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，受让人行使涤除权的权利负担即代为清偿50万元银行贷款债务是法定的，当事人不可以通过协议约定，即使约定了，如果约定与法定的相抵触也导致无效。2.二审判决认为一审法院认定黄庆飞、谢丽萍已构成违约，应双倍返还定金10万元，并无不当错误。二审判决将《交易程序补充协议》第十条约定理解为“由黄庆飞、谢丽萍清偿债务，解除抵押权”，与《承诺书》客观事实不符，属于恶意屈解。二审判决违背了《承诺书》内容，否定了涤除权负担行为，否定《承诺书》与《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款涤除权负担行为规定的一致性。二审判决认定《交易程序补充协议》第十条是对抵押权人的债权的实现方式作出约定不正确，本案纠纷是50万元解押款负担争执，是受让人涤除权负担行为争执，与抵押权人的债权的实现方式不具有直接关联性。3.《中华人民共和国物权法》第一百九十五条关于债务人不履行到期债务或者发生抵押合同约定的实现抵押权的情形的“抵押权实现方式”不同适用于本案抵押物转让的“受让人行使涤除权负担行为”。4.关于抵押物取得人行使涤除权问题。涤除权负担行为是法定的，不许当事人自由约定，所以，行使涤除权负担行为是“依法”办理，而不是“依约”办理。不行使涤除权负担行为的义务主体是受让人，而不是转让人，即受让人拒绝代为清偿债务。行使涤除权负担行为的根据不是双方合同约定，而是受让人自己的单方《承诺书》承诺义务，要承担的是单方承诺责任，而不是双方约定的合同义务。一、二审判决超越了依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定设定的《承诺书》“涤除权负担行为”。本案行使涤除权负担行为的负担主体是受让人，行使涤除权负担行为表现为受让人的单方付款行为。
（四）案由问题。一、二审法院将案由定为房屋买卖合同纠纷不正确，属于审判人员无视本案抵押物转让合同法律关系的性质，无视抵押财产转让当事人的法定权利，背离了案件受让人代为清偿债务的《承诺书》客观事实，超越了物权法定原则，适用法律错误。本案案由定为抵押财产转让合同纠纷为正确。
（五）程序违法问题。至今一、二审法院未向黄庆飞、谢丽萍送达所谓的福州市马尾区人民法院（2014）马民保字第40-1号民事裁定书，程序违法。
（六）关于江信建反诉请求不成立问题。江信建2013年9月1日起逾期支付50万元解押款至福建农商银行马尾支行黄庆飞帐号。2013年9月1日起，江信建自身处于违背承诺状态的当事人，无权于2014年4月28日行使合同解除权，双方买卖关系至今未解除。在出让人的物权处分行为未成就的情况下，受让人作为自身未能履行承诺义务即逾期代为清偿银行债务的违约方之“解除函”不发生解除抵押物转让合同之法律效力。
（七）《中华人民共和国物权法》第十五条确立债权行为与物权行为相区分的原则。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条关于“抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”规定，根据《中华人民共和国物权法》第十五条确立债权行为与物权行为相区分原则，从文义解释、体系解释及目的解释的角度来看，该条系针对物权行为而言，而非针对债权行为。故抵押物转让合同应受《中华人民共和国合同法》等法律规范调整，只要合同不存在无效等情形，就应当是有效成立的。
江信建提交意见称，其与黄庆飞签《交易程序补充协议》在前，《承诺书》在后，《承诺书》是在保证履行协议后，江信建才能保证抵押款到位。《交易程序补充协议》约定卖方要无条件协助担保公司办理手续，但是卖方并不配合担保公司，导致抵押款无法及时到位。合同签订之前，卖方应当先履行其义务，配合担保公司将公证手续办理完后，才能履行协议的其他部分，抵押款才能到位。《承诺书》与协议是相关联的，不是单独承诺。
何红霞提交意见称，依据《交易程序补充协议》第十条、《承诺书》第一条，黄庆飞不配合办理公证手续，合同后续无法履行，最终导致抵押款无法到位。
本院经审查认为，《承诺书》中江信建关于“五十万元解押款于2013年9月1日前到达福建农商银行马尾支行黄庆飞帐号：62×××01帐上；到帐后即抵售房款”的承诺，仅是对50万元解押款的到款时间进行设定，无法得出黄庆飞、谢丽萍主张的“由受让人清偿债务，消灭抵押权”的结论。《承诺书》与《交易程序补充协议》第十条并不矛盾，两者间也不存在替代关系，黄庆飞、谢丽萍与江信建均应按《交易程序补充协议》第十条第2款关于“因该套房产黄庆飞、谢丽萍有存在抵押状态，黄庆飞、谢丽萍同意由福州市马尾区雅庭美居房产中介找担保公司帮忙解押该套房产，解押费用由江信建承担，同时甲乙双方同意无条件配合办理该手续，双方同意”的约定，行使权利、履行义务。该条款明确约定了由房产中介找担保公司解押讼争房产，黄庆飞、谢丽萍与江信建应予配合。即便如黄庆飞、谢丽萍所称，应由江信建清偿债务，黄庆飞、谢丽萍亦负有配合担保公司解押讼争房产的义务。然黄庆飞、谢丽萍未按该第十条约定，配合办理解押手续，导致解押款无法到位。黄庆飞、谢丽萍配合办理解押手续系讼争合同约定的先履行义务，黄庆飞、谢丽萍主张在江信建代为清偿债务50万元，消灭抵押权，及收到转让余款34.5万元之前，其不负有出具“抵押所有权处分之委托公正手续”义务，与合同约定不符，亦缺乏法律依据。
《交易程序补充协议》第十条内容上并未约定由担保公司直接支付50万元解押款给银行进行清偿，且根据《承诺书》内容，50万元解押款系汇至黄庆飞账户，最终由马尾农商银行扣划，形式上清偿债务的是黄庆飞本人。黄庆飞主张《交易程序补充协议》第十条违反《中华人民共和国物权法》第一百九十一条之规定缺乏合同依据和事实依据。另《交易程序补充协议》第十条约定不损害抵押人黄庆飞、谢丽萍以及抵押权人马尾农商银行的利益，亦不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效。因此，黄庆飞主张依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条之规定，由受让人江信建清偿50万元债务是法定的，当事人协议变更应属无效，不能成立。黄庆飞主张系受江信建和房产中介胁迫缺乏证据证明，不予支持。因此，一、二审法院认定黄庆飞、谢丽萍存在违约，并判决江信建有权解除合同以及黄庆飞、谢丽萍双倍返还定金符合合同约定和法律规定。
本案系黄庆飞、谢丽萍与江信建、何红霞围绕房屋买卖合同产生的纠纷，一、二审判决认定为房屋买卖合同纠纷正确。至于黄庆飞称未收到福州市马尾区人民法院（2014）马民保字第40－1号民事裁定，不属于本案审查范围，其应向福州市马尾区人民法院反映。
综上，黄庆飞、谢丽萍的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款规定，裁定如下：
驳回黄庆飞、谢丽萍的再审申请。
审 判 长 林国新
审 判 员 田 青
代理审判员 陈志辉
二〇一七年二月二十八日
书 记 员 黄秋丽
附：本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：
（一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；
（二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的；
（三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的；
（四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的；
（五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的；
（六）原判决、裁定适用法律确有错误的；
（七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的；
（八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的；
（九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的；
（十）未经传票传唤，缺席判决的；
（十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的；
（十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的；
（十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。
第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。
因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。