山东省商河县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0126民初1835号
原告：牛建亭，男，1987年5月5日出生，汉族，住山东省商河县。
委托诉讼代理人：苑晓敏，商河明润法律服务所法律工作者。
被告：淄博嘉源房地产开发有限公司，住所地：山东省淄博市。
法定代表人：高夙绨，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王晓晴，山东建仑律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韩超，男，该公司职工。
原告牛建亭与被告淄博嘉源房地产开发有限公司(以下简称“嘉源公司”)商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年8月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告牛建亭的委托诉讼代理人苑晓敏，被告嘉源公司的委托诉讼代理人王晓晴、韩超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
牛建亭向本院提出诉讼请求：1.判令嘉源公司赔偿牛建亭因楼房层高低于合同约定造成的各种损失共计20145元；2.涉诉费用由嘉源公司承担。诉讼过程中，牛建亭变更第一项诉讼请求为：判令嘉源公司赔偿牛建亭因楼房层高低于合同约定造成的各种损失共计10000元。事实和理由：2011年3月牛建亭与淄博嘉源房地产开发有限公司商河分公司（以下简称“嘉源商河分公司”）签订《商品房买卖合同》一份，购买位于商河县嘉源逸居小区的42号楼3单元402室商品房一套。双方签订的《商品房买卖合同》约定房屋层高为3米，2012年12月嘉源商河分公司向牛建亭交付房屋。2016年牛建亭才得知嘉源公司向牛建亭交付的房屋层高仅为2.9米。嘉源商河分公司的行为已严重违反合同约定，给牛建亭造成各种经济损失和精神压力。因嘉源商河分公司系嘉源公司的分公司，不具有独立的法人资格，故请求嘉源公司承担赔偿责任，望判如所请。
嘉源公司辩称，1、牛建亭的诉求已超诉讼时效，牛建亭在2011年3月份签订涉案商品房买卖合同时，因嘉源公司已在销售现场对涉案房屋所有证照、合同及规划部门审批的层高等内容进行了相应的公示，原告未对包括层高在内的内容提出异议，且2012年12月31日嘉源商河分公司向牛建亭交付房屋时，牛建亭已对房屋全部状况（包含层高）进行验收，亦未提出任何异议，本案牛建亭于2016年8月主张诉权，已超过诉讼时效;2、嘉源公司交付的房屋层高符合规划;3、牛建亭主张经济损失无法律依据。综上，请求依法驳回牛建亭的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院确认的证据，认定事实如下：
2011年3月，牛建亭与嘉源商河分公司签订编号为XXX的《商品房买卖合同》一份，合同第三条约定,牛建亭购买嘉源公司开发的位于商河县嘉源逸居42号楼3单元402室房屋一套；该商品房用途为住宅，层高约定为3米。房屋建筑面积90.50平方米。合同第四条约定,该商品房单价为每平方米3180元，金额为287790元，附属物金额为98176元，房屋总价款为385966元。首付款115966元牛建亭于合同签订之日已交付嘉源商河分公司，余款270000元通过银行办理按揭贷款。嘉源商河分公司于2012年12月31日将涉案房屋交付牛建亭使用，嘉源商河分公司向牛建亭交付的房屋层高为2.9米。
嘉源商河分公司是嘉源公司的分公司，不具有独立法人资格。
对有争议的证据及事实，本院分析认定如下：
一、嘉源公司主张销售房屋时，已将涉案工程的全部规划审批手续在售楼现场进行了公示，即牛建亭在购房当时通过现场文件就可以得知其购置房屋层高为2.9米。商品房合同约定的层高3米，是嘉源商河分公司工作人员失误导致，牛建亭作为签订该合同的相对方，对该错误也负有责任。提交商河县规划局向嘉源商河分公司送达的《建设工程规划许可证》、《关于嘉源逸居沿街商铺31、32、34-36、42-47号楼及楼间车库工程的建设工程规划定点放线要求通知书》、销售现场公示证件栏照片为证。牛建亭对嘉源公司提交的上述规划许可证真实性无异议，但牛建亭认为该证据与本案无关联性。对嘉源公司提交的照片真实性及关联性均有异议，认为该照片无法核实其真实性，且不能证实嘉源公司主张。牛建亭主张在购房时，嘉源商河分公司一直承诺层高为3米，不存在嘉源公司主张的合同笔误。
对此本院认为，一、涉案商品房买卖合同系格式条款合同，而作为商品房开发商的嘉源商河分公司对商品房格式合同的格式、内容熟悉度均高于作为买受人的牛建亭，且对合同中的重要条款约定的签写更需谨慎；二、嘉源商河分公司作为房地产开发商，向社会大量销售楼房，嘉源商河分公司的销售人员不应为特定的一人，不可能出现多个销售人员均出现笔误；三、不能因嘉源商河分公司对规划审批手续在售楼现场进行了公示，就证明牛建亭对该规划审批手续的内容知晓。故对嘉源公司主张的层高3米系笔误，牛建亭作为签订该合同的相对方对该错误也负有责任的主张，本院不予采信。
二、本院依法对商河县第三建筑公司有限公司、济南永冠建筑安装有限公司、山东宝恒房地产开发有限公司、山东科信达建筑安装有限公司的相关技术人员进行询问并制作调查笔录。对此，牛建亭对四份调查笔录真实性无异议，但因涉及专业问题，不发表意见。嘉源公司认为上述四家公司不具有相关资质，不能够对涉案的造价损失作出相关答复。应当依据中国建筑协会建筑经济分会在全国统计资料的基础上得出的降低层高0.1米，减少建筑成本2%作为计算依据，并结合2012年上半年济南市工程造价指标载明的数据进行综合判断。
本院认为，因层高损失涉及专业知识，故为查清案件事实，作出正确的判决，本院依法向相关建筑企业及房地产开发商咨询相关情况合乎法律规定，可以作为参考。
本院认为，牛建亭与嘉源商河分公司双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方均需按照合同约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点是：一、牛建亭的诉讼是否已超诉讼时效；二、牛建亭请求嘉源公司赔偿损失的事实与依据。
关于焦点问题一，即牛建亭的诉讼是否已超诉讼时效。
嘉源公司主张嘉源商河分公司于2012年12月31日向牛建亭交付房屋时，牛建亭已对房屋全部状况（包含层高）进行验收，并未提出任何异议，牛建亭于2016年8月主张诉权，已超过诉讼时效。牛建亭主张：一、房屋层高是指下层地板面直至上层楼面的高度包括楼板厚度，而房屋层高测绘属于专业事项，牛建亭作为普通人无法进行测量；二、层高不足属于隐蔽性瑕疵，诉讼时效应当从牛建亭知道或应当知道其权利被侵害之日起计算，牛建亭于2016年8月才得知嘉源商河分公司交付的房屋层高仅为2.9米，原告到商河县住建委询问，该委答复牛建亭涉案房屋层高确为2.9米，此时牛建亭才得知自己权利受到侵害，牛建亭于当月提起诉讼，并未超过法定的二年诉讼时效。
本院认为，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。楼房层高是指住宅高度以“层”为单位计量，通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。本案中，虽嘉源公司主张牛建亭起诉时距涉案房屋交付已超两年，但因层高是指上下两层楼面（或地面至楼面）结构标高之间的垂直距离，其中最上一层的层高是其楼面至层面（最低处）结构标高之间的垂直距离，而非室内净高，其并不能通过肉眼或凭简单的工具能够测量，而是需要专业人员进行测量，层高不符合合同约定对于普通购房人属于隐蔽瑕疵。故牛建亭主张其在2016年8月才得知嘉源商河分公司交付的房屋层高为2.9米后，于当月向本院提起诉讼并未超诉讼时效。另，虽嘉源商河分公司主张涉案房屋交付时业主已经对房屋全部状况包含层高进行验收，但并未提交证据予以证实，故本院对嘉源公司该主张不予采信。
关于焦点问题二，牛建亭请求嘉源商河分公司赔偿损失的事实与依据。
牛建亭主张层高损失10000元。牛建亭主张合同约定房屋层高为3米，实际层高为2.9米，层高缩水为0.1米，缩水比例为3.33%，3%以内的损失按房屋主体部分总价款3%的一倍计算，超出部分的损失按房屋主体部分总价款0.33%的两倍计算，计算得出损失为10533元，现原告向被告主张损失10000元整，剩余533元原告自愿放弃。嘉源公司主张牛建亭计算层高损失的方式参考的是双方合同第五条关于“面积确认及面积差异处理”的约定，而本案中双方争议的焦点是楼房层高损失问题，该损失的计算方式不适用该条约定，另牛建亭无其他证据证实其经济损失的主张，故对牛建亭主张的层高损失不予认可。
对此本院认为:1、嘉源商河分公司作为房地产开发单位和商品房出卖人，其交付的出卖房屋应当符合法定和约定条件，否则属于不适当履行，应根据瑕疵履行行为给买受人造成的合理损失承担违约赔偿责任。根据国家质量技术监督局和建设部联合发布的《住宅设计规范》的有关规定，普通住宅层高标准宜为2.8米，嘉源商河分公司交付的房屋符合商品房设计层高的最低标准要求，其并未违反上述法定义务；但嘉源商河分公司交付房屋的实际层高为2.9米，与合同约定层高3米不符，根据《中华人民共和国国家标准GB50204-2002混凝土结构工程施工质量验收规范》，层高垂直度不大于5米的，允许偏差为6毫米，但本案中合同约定和实际层高差距明显超出误差范围，能够说明嘉源商河分公司在履行合同时存在违约行为，且牛建亭主张因层高不足已造成其入住后视觉压抑。据此嘉源商河分公司应承担违约损害赔偿责任；本案中牛建亭所主张的层高损失的计算方式，我国现行法律并没有做出具体的规定，但并不能据此对牛建亭因房屋层高不足所造成的损失不予赔偿。
2、牛建亭主张层高减少10公分缩水比例为3.33%，3%以内的损失按房屋主体部分总价款3%的一倍计算，超出部分的损失按房屋主体部分总价款0.33%的两倍计算。对此本院认为，因减少的层高10公分在房屋格局中所处的位置不同，其造价亦不同，不能简单地按减少的10公分在合同约定的层高3米所占的比例来计算层高减少10公分的损失。
3、经走访商河县第三建筑公司有限公司、商河永冠建筑安装有限公司、山东宝恒房地产开发有限公司、山东科信达建筑安装有限公司,得知层高损失确实主要包括土地成本、建筑成本和开发费用等相关费用，且经咨询得知开发商开发楼盘的利润大约在20%-40%之间，层高减少10公分的建筑成本减少大约在2%-3%之间。
4、嘉源商河分公司主张根据《商品房成本控制楼层高与成本的关系》一文，住宅层高平均每降低0.1米，建筑成本能降低造价2%左右。该文章虽系学术文章，但与本院向相关单位咨询得出数据大体相符。
综上，综合考虑涉案房屋的价格、层高误差程度、对房屋使用价值的影响、经济社会发展水平，因牛建亭系根据市场价购买的涉案房产，故本院酌情认定牛建亭因房屋层高减少10公分的损失为总房价的2%，即5755.8元（3180元/平方米×90.5平方米×2%）。因嘉源商河分公司是嘉源公司的分公司，不具有独立法人资格，故牛建亭请求嘉源公司承担赔偿责任并无不当，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（七）项、第一百三十五条、第一百三十七条之规定，判决如下：
一、被告淄博嘉源房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告牛建亭购买被告开发的位于商河县嘉源逸居42号楼3单元402室房屋层高损失5755.8元；
二、驳回原告牛建亭的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由原告牛建亭承担21元，被告淄博嘉源房地产开发有限公司承担29元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 李 倩
审 判 员 张 盟
人民陪审员 王福喜
二〇一七年三月二十一日
书 记 员 张 洁