江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）连民终字第02246号上诉人（原审被告）连云港隆源房地产开发有限公司，住所地东海县平明镇驻地。法定代表人孔志林，该公司执行董事。委托代理人殷维君。被上诉人（原审原告）朱芬。被上诉人（原审原告）陈章。以上两被上诉人共同委托代理人朱国珊，东海县平明法律服务所法律工作者。上诉人连云港隆源房地产开发有限公司（以下简称隆源公司）因与被上诉人朱芬、陈章商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省东海县人民法院（2014）连东房商初字第00114号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月10日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。现已审理终结。原审法院经审理查明，陈章（买受人）与隆源公司（出卖人）于2011年3月4日签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人位于东海县平明镇驻地平明路平明新村3号楼3单元301号住宅楼房一套，建筑面积101.78平方米，其中套内建筑面积91.97平方米，公共部位与公用房屋建筑分摊面积9.81平方米；每平方米1510元，总价款153688元；出卖人应当在2011年5月10日前将具备经单位工程质量分期验收合格条件，并符合《东海县住宅小区交付使用管理暂行办法》规定的交付条件商品房交付买受人使用；商品房达到使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行交接时应签署房屋交接单，还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人未按合同约定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过30日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按万分之一支付买受人违约金，合同继续履行；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的百分之一向买受人支付违约金等。合同签订后，陈章支付隆源公司全部房款153688元。2011年5月10日至2011年7月30日期间双方签署一份赔偿清单，约定由隆源公司一次性补偿陈章房屋逾期、产权证办理1229.60元，双方不得再因此事发生任何纠纷。后隆源公司未有按合同约定将涉案商品房交付陈章。原审法院另查明，朱芬、陈章系夫妻关系。原审法院又查明，由隆源公司开发的平明新村一期工程2、3、8、9、10、11、14、15、18、19号楼，开工日期为2010年3月1日，竣工验收日期为2011年1月4日。隆源公司于2011年1月13日取得建设工程竣工验收备案证，于2011年1月17日取得涉案房屋商品房预售许可证。原审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》自愿、合法、有效，双方均应按合同约定全面履行。综合双方诉辩意见及庭审查明的事实，本案争议焦点为：一、隆源公司是否履行了交付房屋的义务；二、双方签署的赔偿清单是否有效。关于争议焦点一，隆源公司未履行交付义务。根据《商品房买卖合同》的约定，商品房交付时间为2011年5月10日前，交付方式为“出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示交付使用的批准文件，并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，签署房屋交接单。”从上述约定可以看出，朱芬、陈章享有在收到交房书面通知后在相应时间对房屋进行验收的权利，双方进行验收交接并签署房屋交接单后，商品房交付才得以完成。隆源公司辩称已履行了交付义务，但既未提供相关证据证明其发出书面交房通知，亦未提供相关证据证明其已经与朱芬、陈章办理了房屋交接，其提供的照片和电费登记表亦不能证明其观点，所以，隆源公司应当对其抗辩主张承担举证不能的法律后果。关于争议焦点二，双方签署的赔偿清单应认定为无效协议。商品房买卖合同的相关条款的效力，应当依据合同法及相关行政法规进行审查，对有关权利义务的分配应当符合公平原则和诚实信用原则。如果格式条款存在免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，应当认定为无效条款，当对合同条款的理解产生分歧时，应当作出对合同提供方不利的解释。赔款清单中作出“此为一次性房屋逾期、产权证办理补偿，双方不得为此发生纠纷”的约定，用1229.60元作为逾期交房及逾期办理产权证的一次性赔偿，排除了朱芬、陈章依据《商品房买卖合同》的约定要求违约赔偿的权利，免除了隆源公司的主要合同义务，违反了合同法的公平、诚实信用原则，应认定为无效条款，对朱芬、陈章不具有约束力。隆源公司主张该1229.60元已经实际交付，但朱芬、陈章对此予以否认，且隆源公司未举证支付该违约赔偿金的公司原始账目记录或其他证据用以证明交付过程，且隆源公司对该1229.60元计算方式、交付时间等不能做出具体、合理的解释。据此，对隆源公司的该项抗辩主张，原审法院不予采信。综上，隆源公司未按合同约定履行义务，已构成根本违约，其理应承担违约责任。为此，朱芬、陈章要求隆源公司支付自2011年5月10日起至2014年3月20日止的每日万分之一逾期交房违约金16281.60元，原审法院对其合法部分予以支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条、第一百五十三条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、隆源公司于判决书生效后十日内一次性支付朱芬、陈章逾期交房违约金16051.20元（从2011年5月11日起按涉案房款的每日万分之一计算至2014年3月20日止）。二、驳回朱芬、陈章其他诉讼请求。上诉人隆源公司不服上述判决，向本院提起上诉称：第一，被上诉人已经入住，上诉人没有影响其使用房屋，上诉人也已经事实上交付了房屋。第二，赔偿清单是双方的真实意思表示，被上诉人已经认可并签字领取了现金，该清单的下方有明确“注”：“此为一次性房屋逾期、产权证办理补偿，双方不得再因此事发生任何纠纷”，一审法院不予采纳该赔偿清单是错误的。第三，上诉人的前任法定代表人黄伟国在主持公司业务时存在诸多违法、违规操作，公安机关正在对其涉嫌职务犯罪的行为进行调查。除了黄伟国外公司其他股东没有获得任何股东利益，黄伟国也损害了购房者、债权人的利益，现任法定代表人为了扭转公司的不利局面已经做出了多方面的努力，为了公司能够生存下去，也为了购房者、股东、债权人的利益，希望二审法院能够给予一个公正的判决。请求二审法院撤销一审判决，改判上诉人不承担责任；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人朱芬、陈章答辩称：第一，双方于2011年3月4日签订的《商品房买卖合同》是自愿、合法、有效的。第二，一审判决认定的违约金不高，不应按照租金予以调整，双方合同是自愿、公平、合法签订的，应当按照合同支付违约金。第三，上诉人称房屋已经交付并入住，不是事实，上诉人没有向被上诉人出示交付使用的批准文件，也未向被上诉人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，也未与被上诉人签署房屋交接单。第四，上诉人承认其管理混乱，承认该公司法定代表人黄伟国损害购房者、债权人的利益，并在公司张贴公告，公告内容一是变更法定代表人，二是黄伟国、项阳、颜士国经手卖的房子必须重新到公司办理购房手续，否则公司一律不予办理房产证及土地使用证。综上，一审判决公平、公正，请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判，或按上诉人承诺每日向买受人支付100元违约金改判。本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案的争议焦点：一、隆源公司是否已经向朱芬、陈章交付房屋。双方《商品房买卖合同》的约定，商品房交付时间为2011年5月10日前，交付方式为“出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示交付使用的批准文件，并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，签署房屋交接单”。双方关于房屋交付的约定合法有效，均应按约履行。隆源公司不能举证证实其已经按照合同约定交付了房屋，应当承担举证不能的后果，故本院对其房屋已交付的上诉理由不予采纳。二、关于赔偿清单认定问题。隆源公司不能证明该赔偿清单系赔偿《商品房买卖合同》逾期交房的违约金，故不能证明上诉人已经就延期交付房屋问题进行了赔偿。但该赔偿清单不属于格式条款，原审法院认定该清单属于无效格式条款，属于适用法律错误，本院予以纠正。综上，隆源公司的上诉理由不能成立，原审法院认定事实清楚，关于赔偿清单法律性质问题适用法律不当。本案一审判决结果正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费207元，由上诉人连云港隆源房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  胡 丹审 判 员  周兴国代理审判员  张 奇二〇一五年二月十三日书 记 员  祝蔷薇法律条文附录一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；二、《最高人民法院HYPERLINK”http：／／www.dffyw.com／faguixiazai／ssf／200311／20031109201210.htm”t”_blank”关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。