浙江省杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭余余民初字第1720号
原告：绿城物业服务集团有限公司（原浙江绿城物业管理有限公司），住所地杭州市文三西路85号丹桂公寓物业楼。
法定代表人：李海荣，董事长。
委托代理人：徐俏、杨国锋，浙江东辰律师事务所律师。
被告：李永江。
委托代理人：戚保亮，河南万翔律师事务所律师。
原告绿城物业服务集团有限公司（下称原告）与被告李永江（下称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员谈建明独任审判。本案于2016年1月26日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨国锋、被告及其委托代理人戚保亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告系杭州桃花源东西区玲珑东村31幢房产权人。原告与案外人桃花源东西区业主大会签订了《桃花源东西区物业服务合同》，并依约在被告所属的小区提供了物业管理义务。按照物业服务协议的约定，物业服务费用每6月交纳一次，被告应于每6个月的第一个月上旬交纳，否则要按照千分之二每日承担违约金。但经原告多次催收，被告一直未支付原告物业服务费、公共能耗费、水费（具体见欠费明细表）。被告逾期支付上述款项的行为违反了合同约定，应当承担违约责任。现请求判令：1、被告支付原告在2011年1月1日至2014年12月31日期间的物业服务费61747元。2、被告支付原告上述期间的公共能耗费1320.8元。3、被告支付原告代为垫付的水费39.15元。4、被告支付原告至2015年4月30日止的逾期付款违约金4540.88元，以及至被告实际履行之日止的违约金。本案全部诉讼费由被告承担。
为证明以上事实，原告向本院提供如下证据：
1、《商品房买卖合同》及房产记载信息各一份，证明被告系涉案房屋的产权人，房屋建筑面积357.33平方米的事实。
2、《桃花源东西区物业服务合同》一份，证明原、被告之间的物业服务合同关系。
3、物业管理费催缴函及寄件单（系复印件）各一页，证明原告已多次书面向被告催收物业费的事实。
被告答辩如下：一、原告没有按照物业服务合同约定履行相应义务，被告有权拒绝支付物业服务费。第一，物业服务合同第三条约定，原告不能达到物业服务约定的，属于违约。第二，物业服务合同第三条第六项约定，原告不能达到安全管理协助义务和告知监督义务，属于违约。根据《物业管理条例》第三十条规定，原告应当赔偿未尽到合同义务给被告造成的损失，被告暂时保留进一步向原告追究赔偿的权利。第三，物业服务合同约定，原告应当每6个月公布相关收支账户和各项物业经营管理收支账目，然而从来没有见过原告对账目的公开，原告存在违约。据此，原告没有按照物业合同履行相应义务，被告有权利拒绝支付物业费。二、原告主张的公共能耗费，没有法律和事实依据。根据合同约定，公共能耗费是公用设施设备的运行费用。物业服务费用用于物业共用部位日常维护的费用，物业公司单独主张公共能耗费属于重复计算，不应当得到支持。三、水费应当由当地管理部门收取，原告主张的水费没有法律依据。四、原告主张的逾期付款违约金没有法律依据。原告没有按合同约定履行相应义务，被告有理由拒绝支付。五、原告主张的2013年3月21日前的物业费已超过诉讼时效，该部分应予驳回。被告自2011年1月1日始拒付物业服务费，但原告在2015年3月21日催收物业服务费。此前，原告从未向被告主张物业服务费，故2013年3月21日前的物业费已过诉讼时效。
为证明其辩称事由，被告向本院提交如下证据：
照片一份（打印件），证明原告将垃圾堆放在被告车库门口，导致被告车辆无法通行，构成违约的事实。
当事人提供的证据，经庭审质证，本院作如下认证：
（一）被告对原告提供证据的质证意见：对证据1的来源有疑问。对证据2的真实性没有异议。对证据3，被告没有收到原告寄来的快件。对上述证据1-3，经本院审核，系真实、合法，确认具有证明力。
（二）、原告对被告提供证据的质证意见：对照片真实性没有异议，但对关联性有异议，被告在小区的涉案房屋属于空关房，在原告对公共部位绿化并清理中，通常将绿化后的垃圾堆放在空关房前集中，并在当日下午四点前清理完毕，不存在长期将垃圾堆放被告房产门前。本院审查认为，该证据真实，因缺乏佐证，尚不足证明原告长期堆放垃圾而构成违约的事实。
根据以上证据及当事人庭审陈述，本院认定如下事实：
被告系杭州桃花源东西区玲珑东村31幢房屋（建筑面积357.33平方米）业主。2010年9月18日，原告与案外人杭州市余杭区绿城.桃花源业主委员会签订了《桃花源东西区物业服务合同》，约定由原告为被告所属的桃花源东西区提供物业管理服务，期限自2010年9月1日至2015年8月31日止，别墅的物业服务费用为每平方米每月3.60元，每6月交纳一次，被告应于每6个月的第一个月上旬交纳，否则要按照千分之二每日承担违约金，另外对相关条款均作了约定。之后，原告根据合同约定为被告提供物业服务，被告一直未支付桃花源东西区玲珑东村31幢房屋自2011年1月1日至2014年12月31日期间的物业管理费、公共能耗费等。截止2014年12月31日，累计未付的物业服务费61747元。2015年2月10日，原告曾以邮寄催缴函的方式要求被告支付拖欠的物业费、公共能耗费等，但事后被告未向原告支付。现原告诉至本院。
本院认为，原告与杭州市余杭区绿城.桃花源业主委员会签订的《桃花源东西区物业服务合同》合法有效，对包括被告在内的杭州市余杭区绿城.桃花源全体业主，均具有约束力。原告作为物业服务企业应按照诚实信用的原则，严格按照约定履行物业管理，并细心接受业主的意见和建议；同时作为接受物业管理服务的业主，也应当积极履行按时交费义务，业主并不能以未享受或者无需接受相关物业服务为由拒绝交费。即使因原告服务质量瑕疵造成被告等业主民事权利遭受侵害的，业主也可另行主张解决。本案中，被告认为小区的物业管理没有按照物业服务合同约定履行义务，存在严重的服务管理问题，这并不构成不支付物业管理费的理由。被告长期未按约定的时间向原告交纳物业管理服务费，已构成违约，理应向原告支付物业管理费。关于案涉诉讼时效，根据相关的法律规定，权利被侵害的诉讼时效为二年。本案中，根据合同约定被告应当每6月交纳一次物业管理费，于每6个月的第一个月上旬交纳。被告自2011年1月始未按约定支付物业管理费后，原告应当在法定的诉讼时效内向被告主张权利。现有证据表明，原告在被告未付物业管理费后，于2015年2月10日始向被告主张物业管理费，故被告认为2013年3月21日前所欠原告物业费已超过诉讼时效的抗辩，本院予以采纳。因此，对原告主张的物业费中，已经超过时效部分的，本院予以驳回。考虑到原告在管理当中存在不足及管理服务不够完善之处，故对原告要求被告支付逾期付款违约金的诉请，本院不予支持。原告主张的能耗费、水费，因其提供的相关证据尚未能证明结欠的具体金额，故本院也不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告李永江支付原告绿城物业服务集团有限公司物业管理服务费27387.62元（自2013年3月22日始至2014年12月31日止），于本判决生效之日起十日内付清。
二、驳回原告绿城物业服务集团有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1491元，减半收取745.50元，由原告绿城物业服务集团有限公司负担445.50元，被告李永江负担300元，于本判决生效之日起十日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费1491元，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判员 谈建明
二〇一六年五月三日
书记员 郑 超