重庆市巫溪县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）巫法民初字第01614号
原告毛国林，女，汉族。
委托代理人（特别授权）杨祖夔，重庆程正律师事务所律师。
委托代理人（特别授权）杨永志，重庆程正律师事务所律师。
被告重庆市巨业房地产开发有限公司，住所地重庆市巫溪县城厢镇太平路137号，组织机构代码66893369—5。
法定代表人周琦涵，该公司董事长。
委托代理人王良能，重庆峡郡律师事务所律师。
原告毛国林与被告重庆市巨业房地产开发有限公司（以下简称巨业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员熊礼平适用简易程序公开开庭进行了审理。原告毛国林的委托代理人杨祖夔、杨永志，被告巨业公司的法定代表人周琦涵及其委托代理人王良能，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告毛国林诉称，2011年11月29日，原告毛国林与被告巨业公司签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定：原告毛国林购买被告巨业公司出售的位于巫溪县马镇坝泰和大酒店民俗风情商业街3号楼3栋1层30号门市，建筑面积20.27平方米，房屋总价款为187978元，巨业公司应在2011年12月30日前将门市交付给原告毛国林使用。若逾期交房，则按每日万分之四向原告支付违约金。原告毛国林已履行了全部义务，但被告巨业公司于2013年8月26日才通知原告接房。被告逾期交房的行为使原告遭受了较大的经济损失，故起诉要求被告巨业公司支付违约金为45490元（自2011年12月30日起至2013年8月26日止按每日万分之四计算）。
被告巨业公司辩称，被告巨业公司与原告毛国林所签《重庆市商品房买卖合同》的事实成立，但合同中约定的违约金过高，超过了给对方造成的实际损失，请求依法减少。被告巨业公司迟延交房是因为出现了不可预见和不可克服的新情况。在工程建设过程中政府多次强力干预，规划设计图纸更改了两次，政府要求将泰和大酒店左右相邻的水城宾馆、金地汇联合打造成巫溪新县城高档次的商业购物黄金区域，对原低档次的墙体外立面装饰造型、风格色彩、景观改造、水景及绿化规划设计普遍进行了更改，不仅使被告巨业公司对该建设工程增加投资435万元，客观上造成了建设工程不能如期竣工，致使被告巨业公司与购房户所签订的商品房买卖合同中约定的交房时间不能实现。况且该商业规划区目前的人气指数、商业效益仍处于冷僻时期，给购房者带来的商业损失微乎其微，更大的商业价值还在今后。被告巨业公司迟延交房主观上没有故意，客观上实属不可避免。请求人民法院按照公平原则给予免除或者减轻违约责任。原告毛国林已于2012年8月4日前在其购买的门市中浇筑了夹层，说明其已在此时实际占有使用了该房屋。2013年5月30日，被告巨业公司向各购房户以短信等方式通知全面交房。2013年8月26日的通知，是再次通知全面交房。因此，在确定被告巨业公司违约逾期交房的期间时，只能自2011年12月31日起计算至2012年8月4日止。
原告毛国林为支持其诉称的事实及理由，向法庭提交了以下证据材料：
1、《重庆市商品房买卖合同》1份及相应的《合同补充协议》1份。拟证明：根据合同约定，巨业公司应在2011年12月30日前将房屋交付给毛国林使用。
2、收据2份。拟证明：毛国林已向巨业公司付清房款187978元。
3、被告巨业公司发给陈运香等购房户的手机短信及交房通知书。拟证明：被告巨业公司于2013年8月26日才向各购房户通知交房，而不是被告所说的已于2013年5月30日通知交房。
4、被告巨业公司的售房广告宣传单。拟证明：被告在其广告中明确写明“买1层送1层”，由此可知，浇筑夹层是被告本应尽的义务。因此，即使购房者自行浇筑了夹层，但不能据此认为被告巨业公司在购房者浇筑夹层时已将房屋交付与购房者。
5、案外人解书传与被告签订的《抵押借款合同》。拟证明：包括原告在内的所有购房户均是在与被告签订《抵押借款合同》后，才正式签订《商品房买卖合同》。
被告巨业公司为支持其辩称的事实及理由，向法庭提交了以下证据材料：
1、企业法人营业执照、组织机构代码证各1份。拟证明：被告巨业公司的诉讼主体资格合法。
2、巫溪县泰和大酒店工程建设协议书1份。拟证明：建设工程预定15个月内即在2011年4月能够保证竣工综合验收合格。
3、巫溪县城乡建设委员会巫溪城建发（2011）25号文件“关于严格实施项目设计方案的通知”各1份。拟证明：2011年1月13日，城建部门通知被告巨业公司，决定对被告巨业公司开发的所建房屋墙体外立面装饰造型、风格色彩等需作专项设计，逐项审查，经审定合格后才能继续施工。事后，由于城建部门对外观设计迟迟不能定案，客观上造成被告巨业公司无法施工，导致迟延交付房屋，这是一个不可克服的客观原因。
4、建设单位教育建司关于延误工期的情况说明、绿意花木园艺有限公司关于施工过程的说明、市政园林局关于景观工程建设过程的说、被告巨业公司与教育建司签订的《景观工程施工合同》、被告巨业公司与绿意花木园艺有限公司签订的《绿化工程合同》、按原规划设计的泰和酒店鸟瞰图、泰和酒店原规划设计总平面图、2013年3月设计的景观改造施工图各1份。上述证据拟证明：2011年秋季，市政部门认为原规划的水景及绿化工程档次太低，降低了商业区品质，责令被告巨业公司停止施工。自2012年9月起，由市政园林局牵头，另聘景观设计师对金地汇、泰和大酒店、水城宾馆进行统一景观规划设计，至2013年2月才最终确定设计方案，这就是造成第二次延期交房的原因。
5、泰和大酒店现状照片10张。拟证明：按照新的规划设计，使建设施工的西区水城商业街环境更加优美，商业特色更加突显，从而使原告毛国林购买的商铺、住房在价值上得到大大提升。
6、工程造价预算书、西区水城景观建设协议、工程预算报告、备案登记证各1份。拟证明：因景观设计的改变，致被告新增加投资金额435万元。2012年3月，被告巨业公司建设的泰和大酒店1、2、3号楼主体工程竣工。2013年7月12日，被告巨业公司完成了工程竣工验收备案。
7、询问证人雷功国的笔录、《泰和小区门市夹层喷淋报警施工协议书》、《泰和小区门市已做夹层情况登记表》。拟证明：原告毛国林已于2012年8月4日前在其购买的门市中浇筑了夹层，说明其已在此时实际占有使用了该房屋。
8、（2013）巫法民初字第1045号民事判决书、证人唐小梅的证言。拟证明：2013年5月30日，被告巨业公司已通过发短信的方式向各购房户发出通知，全面交房。
经庭审质证，各方分别就对方所举证据材料发表了质证意见。
被告巨业公司对原告毛国林所举证据材料发表质证意见如下：
对于1、2、3、4组证据的真实性无异议。但3号中的交房通知，是再次向各购房户发出的交房通知，并这不能证明被告直到2013年8月26日才开始通知交房，而被告在事实上早已于2013年5月30日向各购房户发出了交房通知。4号证据即广告宣传单“买1层送1层”的内容是被告为了促销，而向各购房户宣传买一层门市后，因楼层空间大，若购房户买下房屋并经其自行浇筑夹层后，可拥有两层的空间使用效果，但并不能因此说明被告应负有为各购房户浇筑夹层的义务。
对证据5系复印件，被告不认可其真实性。即使该证据是真实的，也只能证明案外人解书传与被告签订过抵押合同，但被告是否违约，最终应以双方签订的买卖合同为依据。
原告毛国林对被告巨业公司所举证据材料发表质证意见如下：
原告毛国林对被告巨业公司所举1、2、3、4、5、6证据的真实性无异议，但认为不能以该批证据而免除被告巨业公司因迟延交房而应承担的违约责任。
对于证据7。原告毛国林认为：证人雷功国没有出庭，故其证言不具有真实性；对《泰和小区门市夹层喷淋报警施工协议书》、《泰和小区门市已做夹层情况登记表》反映原告毛国林浇筑夹层的真实性无法确认，即使原告毛国林浇筑了夹层，但并不代表被告巨业公司当时已向原告毛国林交房。
对于证据8。原告毛国林认为，（2013）巫法民初字第1045号民事判决书系未生效的法律文书，故不能直接引用该判决书中认定的事实。证人唐小梅的证言，首先不能足以证明被告巨业公司对泰和大酒店（民俗风情商业街）5、6号楼的购房户发出过通知交房的短信。其次即使能证明被告对5、6号楼购房户发出过短信通知，但也不能以此证明其对除5、6号楼购房户之外的其他购房户发出过短信通知。
根据原、被告的诉、辩主张，综合各方所举证据的证明内容及各自的举证、质证意见，本院综合认定本案事实如下：
经审理查明，2011年11月29日，原告毛国林与被告巨业公司协商，约定由原告毛国林购买被告巨业公司正在建设中的、位于巫溪县马镇坝泰和大酒店民俗风情商业街3号楼3栋1层30号门市房屋（建筑面积20.27平方米），单价9273.70元／平方米，房屋总价款为187978元。双方签订了《重庆市商品房买卖合同》及相应的《合同补充协议》，合同约定：被告巨业公司应在2011年12月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案的商品房交付给毛国林使用。若逾期交房，则按每日万分之四支付违约金。合同签订后，原告毛国林已向被告巨业公司付清房款187978元。事后，被告巨业公司没有在约定的时间内将双方买卖的房屋交给毛国林使用。2012年3月，被告巨业公司建设的泰和大酒店1、2、3号楼主体工程竣工。直到2012年8月5日之前，原告毛国林已在其购买的门市房屋中浇筑了夹层（即阁楼）。2013年5月30日，被告巨业公司向各购房户发出通知，全面交房。2013年7月12日，被告巨业公司建设的前述工程完成了竣工验收备案。
另查明，被告巨业公司开发建设的泰和大酒店，位于巫溪县马镇坝新城区的西部，按原先的规划设计能够如期竣工交付使用。2011年1月，巫溪县城乡建设委员会发出通知，为打造巫溪县山水旅游城市，提升城市品位，对建筑工程的外立面装饰造型、风格、色彩、及材质需另作专项设计方案，进行逐项审查确定后方能施工。因此，被告巨业公司所建工程被责令停建，致工期延长。自2011年9月起，由巫溪县市政园林局牵头，另聘景观设计师对金地汇、泰和大酒店、水城宾馆进行统一景观规划设计，欲将泰和大酒店左右相邻的水城宾馆、金地汇联合打造成巫溪新县城高档次的商业购物黄金区域，对原低档次的墙体外立面装饰造型、风格色彩、景观改造、水景及绿化规划设计普遍进行了更改，至2013年2月才最终确定设计方案。根据更改的设计方案，被告巨业公司不仅为前述工程建设增加投资435.8765万元，客观上也形成了向各购房户迟延交房的违约事实。
本院认为，本案原、被告签订的房屋买卖合同，系依法成立的合同，对合同当事人均具有法律约束力，各方当事人都必须在合同约定的范围内认真履行各自的合同义务。尽管在合同履行过程中，出现了当地政府部门变更建设工程规划设计而致被告巨业公司不能如期竣工交房的情形，但此类情形并非不可抗力。作为房地产开发企业的被告巨业公司，应当在合理期限内将此情形向作为购房户的原告毛国林予以书面方式予以告知，并采取适当的补救措施，从而获得原告毛国林的理解与支持，进而可另行协商将交房时间顺延，最终避免合同纠纷的产生。事实上，被告巨业公司在出现不能按时交房的情况后，并未向原告毛国林等购房户书面告知。尽管被告巨业公司在主观上没有违约的故意，但在客观上已形成了迟延交房的违约事实，且在履约过程中没有严格采取补救措施，故应承担一定的违约责任。但鉴于成迟延交房的责任确系不可归责于被告巨业公司的原因，且本案合同涉及的房屋所在的商业规划区目前的人气指数、商业效益仍处于冷僻时期，迟延交付房屋给原告毛国林基于商业效益等方面而造成的经济损失并不明显，且被告巨业公司因建设项目设计方案更改而增大了资金投入，故从长远来看，原告毛国林等购房户均会因此而受益。因此，应在合同约定的基础上酌情减轻被告巨业公司应承担的违约责任。具体而言，将原、被告双方在合同中约定的按每日万分之四支付逾期交房期间的违约金，调整为按每日万分之一支付逾期交房期间的违约金。
关于被告巨业公司逾期交房的起止期间及应支付违约金的金额如何确定问题。本院认为，尽管证人雷功国没有出庭，但被告巨业公司举出的该证人证言及《泰和小区门市夹层喷淋报警施工协议书》、《泰和小区门市已做夹层情况登记表》，能综合证明原告毛国林已在2012年8月5日之前就已在其购买的门市房屋中浇筑了夹层。结合被告巨业公司建设的泰和大酒店1、2、3号楼主体工程于2012年3月竣工的事实，本院认定原告毛国林已自2012年8月5日起实际占有使用了其购买的房屋。故将被告巨业公司违约逾期交房的期间确定为自2011年12月31日起至2012年8月5日止，共218日。据此计算，被告巨业公司共计应向原告毛国林支付的逾期交房期间的违约金4097.92元（即：0.0001元／日×218日×187978元﹦4097.92元）。除此之外，对于原告毛国林提出的其他诉讼请求，本院不予支持。
综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、由被告重庆市巨业房地产开发有限公司在本判决生效后十日内，一次性向原告毛国林给付违约金4097.92元。
二、驳回原告毛国林提出的其他诉讼请求。
本案依法收取案件受理费468.63元，由被告重庆市巨业房地产开发有限公司负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。
审判员 熊礼平
二〇一三年十二月九日
书记员 侯 港