江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0102民初7672号原告：南京润途汽车服务有限公司，住所地在南京市秦淮区永智路6号南京白下高新技术产业园区四号楼B栋2348室。法定代表人：夏忠兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：武军婷，江苏君劭律师事务律师。委托诉讼代理人：刘成浩，江苏君劭律师事务实习律师。被告：南京通诺意仓储服务有限公司，住所地在南京市�口区石桥桥北路8号。法定代表人：魏宝珠，该公司总经理。委托诉讼代理人：王长生，男，该公司员工。原告南京润途汽车服务有限公司（以下简称润途公司）与被告南京通诺意仓储服务有限公司（以下简称通诺意公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月27日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告润途公司的委托诉讼代理人武军婷，被告通诺意公司的委托诉讼代理人王长生到庭参加了诉讼。本案审理中，双方当事人一致同意适用简易程序延长三个月审限审理。本案现已审理终结。原告润途公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告之间的租赁合同无效；2．判令被告立即返还定金20000元、装潢损失费137476元、搬迁费用265860元、经营损失543000元，合计966336元。事实和理由：2014年12月11日，原告向被告支付租房定金20000元，双方就租房事宜达成初步意向。2015年1月15日，原告与被告正式签订房屋租赁合同，约定：被告将其所有的位于南京市双拜巷98号的其中一间仓库（面积约528平方米）及办公楼106室、108室（面积约80平方米）出租给原告从事汽车维修、汽车租赁等服务。合同签订后，原告对租赁物进行了装修并一直按约交纳租金。2017年6月，原告的经营场所突然断水、断电，经了解，原告才得知其租赁的土地并非被告所有，实际产权人中国人民解放军31121部队采用封门等方式要求原告立即办理搬离。被告可以刻意隐瞒租赁房屋产权非其所有的事实与原告签订房屋租赁合同，属于严重违约，被告应承担违约责任，赔偿原告损失。被告通诺意公司辩称：原、被告之间的合同应是真实有效的，被告不知道有定金一事；案涉房屋自2009年建好后一直正常对外出租，�在因为国家停止有偿服务，部队要收回房屋，实际上被告投资房屋的成本至今都未收回，被告亦是受害者；原告主张的装潢损失费、搬迁费用和经营损失由法院依法判决。各方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对以下事实予以认定：位于南京市玄武区双拜巷98号（以下简称双拜巷98号）面积为148266.6平方米的土地使用权人为中国人民解放军31121部队（原名称为中国人民解放军73698部队）（以下简称31121部队），土地用途为军事设施用地。2009年8月，31121部队将双拜巷98-1号内面积为4516平方米的场地出租给实际承租人孙然,此后，31121部队与孙然多次签订房屋租赁合同。双拜巷98号土地上的建筑物未取得建设规划许可证，亦未取得房屋产权证。2009年，孙然将双拜巷98号房屋（场地面积10000平方米）转租给通诺意公司，双方签订了租赁合同，约定租赁期限自2009年8月1日起，但未约定租赁期限届满时间。2015年1月15日，原告润途公司（乙方）与被告通诺意公司（甲方）签订房屋租赁合同，主要约定：甲方将双拜巷98号面积约528平方米的仓库以及面积约80平方米的办公楼106、108室出租给乙方使用，租赁期限为2015年1月20日至2020年1月19日；双方在租赁期内不得提前收回房屋（火灾、地震等自然灾害造成的不可抗拒因素除外），如遇特殊情况被告需要收回房屋时，做违约处理，由甲方补偿乙方两个月的租金；乙方在租赁期内对房屋的装修应征得甲方的书面许可，并不得破坏房屋的主体、结构等，装修完毕后，如遇终止合同或合同到期，装修部分应按照原样无偿留给甲方，不得破坏�属于乙方自购的可移动设备，由乙方自行拆除并按建筑原样恢复。合同签订后，润途公司使用案涉房屋用于经营汽车维修、汽车租赁等服务，并按期交纳了租金。2017年9月30日，31121部队诉至本院，要求润途公司腾空并返还双拜巷98号土地以及地上的建筑物。本院经审理后认为润途公司继续使用双拜巷98号土地及设施没有合法事由，遂于2017年12月4日做出（2017）苏0102民初7217号民事判决：判令润途公司于判决生效之日起十五日内搬离双拜巷98号，并将所使用的的土地以及地上建筑物返还给31121部队。润途公司不服一审判决，上诉于江苏省南京市中级人民法院，后润途公司撤回上诉。润途公司已于2017年11月搬离双拜巷98号。润途公司为证明其主张，主要举证如下证据：证据1.31121部队于2017年9月26日张贴的公告、现场照片，以此证明31121部队为收回房屋封闭道路，限制车辆进入。证据2.润途公司自行制作的2017年4月至10月的结算清单和财务报表，以此证明31121部队自2017年6月采取断水断电措施以后，润途公司的营业额大幅下降，给原告造成营业损失440000元。证据3.润途公司法定代表人夏忠兵的银行账户截图和微信支付截图，以此证明润途公司为搬离涉案房屋支付搬迁费用12万元。证据4.工程预算书、计价表，证明润途公司于2015年装修时共支出309914.45元，根据使用时间折算剩余装修残值为137476元。通诺意公司质证意见：对证据1的真实性予以认可；对证据2的真实性不予认可，停水停电确实给润途公司造成了一定的影响，但是润途公司的营业额下降并不一定是停水停电造成的，而且通诺意公司在部队停水停电之后也向润途公司另外提供了水电，根据润途公司提供的财务报表估算，认可其营业损失为179067元；对证据3的真实性予以认可，润途公司确实已搬离案涉房屋，但其主张的搬迁费用过高，且不能证明所支付的费用就是搬家的费用，考虑到润途公司的特殊情况，认可润途公司的搬家费损失为70000元；对证据4的真实性予以认可，但不同意润途公司的折旧方法，润途公司主张的装修损失过高，根据装修情况，认可案涉房屋装修现值损失为90000元。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。案涉房屋未取得合法建筑手续，亦未取得房屋产权证，原告润途公司与被告通诺意公司签订的房屋租赁合同应为无效。合同无效或者被撤销后，因该合�取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因润途公司与通诺意公司对合同无效均存在过错，因合同无效造成的损失应由双方按照各自的过错分担。根据双方的过错程度，本院酌定通诺意公司对润途公司的损失承担70%的赔偿责任。关于润途公司主张的经营损失，因润途公司举证的结算清单和财务报表均系其单方制作，未能提供其他证据予以佐证，并不足以证明其实际经营损失为440000元，现通诺意公司认可润途公司的经营损失为179067元不违反法律规定，故本院认定润途公司的经营损失为179067元。关于润途公司主张的装修损失。润途公司于2015年1月对案涉房屋进行装修，于2017年10月润途公司提前搬离存在一定的�修损失，现因通诺意公司和润途公司对润途公司搬离案涉房屋时的装修现值协商一致确认为90000元不违反法律规定，故本院认定润途公司的装修损失为90000元。关于润途公司主张的搬迁费用。润途公司举证的证据虽不足以证明其实际损失，但因润途公司搬离时情况较为紧急，且通诺意公司认可润途公司的搬家费用为70000元，故本院认定润途公司的搬迁费用损失为70000元。关于润途公司主张的定金20000元，因润途公司举证的证据不足以证明其向通诺意公司支付了20000元定金，且双方签订的房屋租赁合同中亦未对定金进行约定，故本院对润途公司的该项主张不予认可。综上，润途公司因合同无效造成的经营、装修、搬迁损失合计为339067元，根据通诺意公司对损失承担70%的责任比例，通诺意公司应赔偿润途公司损失共计237346.9元。依照《中�人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告南京通诺意仓储服务有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告南京润途汽车服务有限公司损失共计237346.9元。二、驳回原告南京润途汽车服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5945元（因适用简易程序已减半收取），保全费1520元，合计7465元，由原告南京润途汽车�务有限公司负担5812元，由被告南京通诺意仓储服务有限公司负担1833元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  陈依二〇一八年四月二十四日书记员  周灿