上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终4801号
上诉人（原审被告）：上海由迪包装制品有限公司，住所地上海市松江区佘山镇东街21号8幢-1。
法定代表人：杨晓军，总经理。
被上诉人（原审原告）：上海中良实业有限公司，住所地上海市松江区普照路8号4楼404－406。
法定代表人：沈永毅，副总经理。
委托诉讼代理人：马伟荣，上海市申中律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马笑天，上海市申中律师事务所律师。
上诉人上海由迪包装制品有限公司（以下简称由迪公司）因与被上诉人上海中良实业有限公司（以下简称中良公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初15191号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人由迪公司的法定代表人杨晓军，被上诉人中良公司的委托诉讼代理人马笑天到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人由迪公司上诉请求：撤销一审判决第二项、第四项，改判驳回被上诉人相应一审诉请。事实和理由：上诉人早在2002年就经被上诉人同意搭建房屋并使用至今，并按照租赁房屋价格向被上诉人支付房屋使用费，而非场地使用费。被上诉人出租的房屋原本破烂不堪，经由上诉人大规模修缮后方可使用，现由于动迁，被上诉人要求上诉人搬离，但未给上诉人任何房屋修缮、建房及停工停产损失，被上诉人突然要求上诉人搬离，将给上诉人带来巨大经济损失。
被上诉人中良公司辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
中良公司向一审法院起诉请求：1、判令由迪公司迁出并返还上海市松江区XX镇XX街XX号的400平方米房屋和500平方米场地（以下简称系争房屋和场地）；2、判令由迪公司向中良公司支付自2016年1月1日起至实际搬离日止的房屋、场地使用费（以合同租金为计算标准，暂计至2016年5月31日为人民币36,647.20元）；3、判令由迪公司向中良公司支付违约金人民币44,000元（年租金的50%为标准）。诉讼中，中良公司增加一项诉讼请求：要求确认无产证部分房屋所涉房屋租赁合同部分无效。
一审法院认定事实：2015年1月1日，中良公司、由迪公司签订一份《租赁合同》，约定中良公司将系争房屋和场地出租给由迪公司，租赁期限自2015年1月1日起至2015年12月31日止，年租金88,000元（人民币，下同），先付后用；租赁保证金2万元，租赁合同期满后不再租用后中良公司无息如数退还由迪公司；租赁期限届满，由迪公司应当返还租赁物，返还租赁物应当符合按照约定或租赁物的性质使用后的状态；租赁期限届满或本合同被依法终止履行7日后，由迪公司必须按时从租赁物中搬出全部物件，仍有余物则视为由迪公司自动放弃所有权由中良公司处理，如有租赁物的改造设施将无偿归中良公司支配，如有自建的违章建筑一律予以拆除，费用由由迪公司承担；本合同生效后，若因由迪公司原因导致本合同不能全面履行的，由迪公司应当承担年租金50%的违约金。合同另对其他事宜作出约定。合同签订后，由迪公司按约付清租金及保证金。租赁届满后，中良公司发函要求由迪公司搬离系争房屋和场地未果，遂涉诉。
另查明，2012年2月17日，中良公司取得上海市松江区XX镇XX街XX号房屋的上海市房地产权证，房地产权证注明原坐落于佘山镇XX路XX号。系争房屋和场地及由迪公司在场地上自行建造的房屋均在上述房地产权证所记载的宗地图内，但均未见合法建造审批手续。庭审中，中良公司、由迪公司确认关于中良公司、由迪公司十多年前即签订、履行过多份租赁合同以及由迪公司彼时在系争场地上自建房屋的事实。中良公司愿意要求由迪公司按现状返还系争房屋和场地及相应由迪公司自建房屋，不要求由迪公司拆除自建房屋，并且对于已收的保证金中良公司愿意与其主张的相关使用费等进行抵扣。
一审法院认为，中良公司、由迪公司于2015年1月1日签订的租赁合同，因系争房屋未取得建设工程规划许可证及房地产权证等合法建造手续，故双方所签租赁合同中涉及租赁系争房屋部分的合同内容，应属无效。而关于租赁系争场地部分的合同内容，系当事人双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该部分租赁合同可以认定为合法有效。
关于无效部分涉及的系争房屋，因合同无效，由迪公司即丧失了使用系争房屋的合法依据，应搬离系争房屋并返还给中良公司。关于有效部分涉及的系争场地，因租赁期限届满，由迪公司应当按照合同约定返还中良公司。因由迪公司现仍实际占用系争房屋和场地，而该部分使用的对价利益适用价值返还原则，由迪公司应比照双方租赁合同约定之“租金”标准承担自2016年1月1日起至实际返还之日止的使用费。中良公司自愿就收取的保证金冲抵由迪公司欠付的使用费，并无不当，法院予以准许。中良公司主张的违约金请求，因所依据的租赁合同认定为部分归于无效、部分归于有效，法院结合合同有效部分的违约程度，酌情调整为22,000元。
关于由迪公司辩称的自建房屋损失。法院认为由迪公司系基于租赁系争场地后进行自建房屋，彼时所签订的租赁合同期限早已届满，而本案所涉租赁合同亦言明有本合同被依法终止履行7日后，由迪公司自建的违章建筑一律予以拆除的意见，故视为由迪公司对在租赁期限内自建房屋使用价值耗尽具有相应的预期，故对由迪公司向中良公司索要损失补偿的观点，依据不足，法院难以认同。中良公司不要求由迪公司拆除自建房屋，要求由迪公司在返还系争场地时将自建房屋一并现状返还的意见，系对自身权利的合法处分，并无不当，法院予以准许。
一审法院审理后作出判决：一、上海中良实业有限公司与上海由迪包装制品有限公司于2015年1月1日签订的《租赁合同》中所涉400平方米房屋租赁合同部分无效；二、上海由迪包装制品有限公司于判决生效之日起十日内搬离并返还上海中良实业有限公司位于上海市松江区XX镇XX街XX号的400平米房屋、500平米场地及场地上上海由迪包装制品有限公司的自建房屋；三、上海由迪包装制品有限公司于判决生效之日起十日内支付上海中良实业有限公司自2016年1月1日起至实际搬离返还上述房屋、场地之日止的使用费（按每年88,000元标准计算，另需扣除保证金20,000元）；四、上海由迪包装制品有限公司于判决生效之日起十日内支付上海中良实业有限公司违约金22,000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,816元，减半收取908元，由上海中良实业有限公司负担445元，上海由迪包装制品有限公司负担463元。
本院二审期间，当事人未提交证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，系争房屋因缺乏合法建造手续，故上诉人与被上诉人签订的租赁合同中涉及系争房屋部分内容，应属无效。合同无效后，上诉人理应搬离系争房屋并返还被上诉人。而就系争场地部分，因租赁期限已届满，故上诉人亦应将场地返还给被上诉人。但上诉人至今未将系争房屋及场地予以返还，显属违约，应向被上诉人支付占有期间的使用费并承担违约责任。一审结合合同有效部分的违约程度，酌情确定的违约金数额，并无不妥，本院予以支持。
至于上诉人所主张的自建房屋等损失，一审根据双方在租赁合同中关于自建违章建筑在合同终止后一律予以拆除的约定，认定上诉人对其自建房屋价值在租赁期限内残值耗尽具有相应的预期，符合双方的约定，本院予以支持。故上诉人以涉案地块动迁为由要求被上诉人赔偿其建房等损失，缺乏合同及法律依据，亦缺乏证据，本院不予支持。
综上所述，由迪公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1,816元，由上诉人上海由迪包装制品有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 潘 兵
审判员 郑卫青
审判员 杨斯空
二〇一七年七月十日
书记员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……