湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘01民终5160号上诉人（原审原告）：黄健。委托代理人童守照。上诉人（原审被告）：姜玲。上诉人（原审被告）：傅群清。二被上诉人共同委托代理人周金平，湖南森力律师事务所律师。上诉人黄健与上诉人姜玲、傅群清房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服湖南省长沙市开福区人民法院(2015)开民一初字第06006号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2016年8月1日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，双方均没有提出新的证据、事实和理由，合议庭认为不需要开庭审理。本案现已审理终结。上诉人黄健上诉请求：1、撤销一审判决第二项，依法改判姜玲、傅群清向政府补交土地价款；2、本案一、二审诉讼费用由姜玲、傅群清承担。事实和理由：1、一审判决认定事实错误。姜玲、傅群清当年隐瞒要补交土地价款一事，导致签订合同时，黄健只知晓有关过户的税费，并仅对过户税费进行了约定。姜玲、傅群清购入该房时就应交土地价款，而卖出该房时又隐瞒，完全是姜玲、傅群清的故意过错，一审法院没有追究过错方的责任，而要黄健负担土地价款不公平。一审法院认为黄健未在2013年1月办理过户和及时请求姜玲、傅群清协助过户，认定黄健有过错，是不正确的。把过户时间作为认定应由黄健交纳土地价款的理由，没有任何依据。一审法院作出考虑该房的市场价格因素，由黄健补交土地价款的判决是不公正的。2、一审判决没有适用相关法律政策。长住办（2005）12号文件指出：“上市必须补交土地出让金”。“补交”二字说明该款在姜玲购买该房时就已发生，姜玲就应该向政府交纳。长沙市房屋产权管理局2007年10月26日《关于暂停我市经济适用住房上市交易的通知》指出：“购买经济适用住房满5年，购房人可以转让经济适用房，但应当按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府补交土地收益等价款；购房人向政府交纳土地价款后，也可以取得完全产权。”这条同样说明，姜玲作为购房人，应向政府补交土地价款。长沙市人民政府办公厅《关于印发长沙市经济适用住房上市交易管理办法的通知》，即长政办发（2012）37号，第五条规定，购买经济适用住房满5年（从取得全额购房发票之日起计算）并取得经济适用房产权证的，产权人补交土地价款后，可以上市交易。此条规定得更明确，更直接，土地价款应由产权人姜玲补交。姜玲与开福区城建开发公司有约定，同意交纳土地价款。3、姜玲、傅群清惯于弄虚作假，诚信度不高，足以说明其当年有意隐瞒要补交土地价款一事。4、由于姜玲、傅群清的恶意行为，只是黄健从2015年12月份起至今没能对该房屋正常使用，给黄健造成7200元租金损失及1500元违约金，请法院一并考虑。综上所述，这是一起由姜玲、傅群清的过错导致的纠纷，请求二审法院支持黄健的上诉请求。姜玲、傅群清辩称，黄健的上诉请求不能成立，土地价款无论当时签订房屋买卖合同还是事后的履行均约定由黄健承担，要姜玲、傅群清承担是不公平的。上诉人姜玲、傅群清上诉请求：请求二审法院依法改判驳回黄健的诉讼请求。事实与理由：1、一审判决认定2002年7月29日，姜玲以56646元购房涉案经济适用房有误，事实上，姜玲是1996年11月6日以56646元购买。2、根据国家部委和长沙市政府相关文件规定，姜玲、傅群清与黄健签订的《房屋买卖合同》是在法律禁止5年不准交易期间签订，因违法和损害公共利益而无效，自始没有法律约束力，黄健依据无效合同主张协助办理过户没有依据。3、根据《长沙市经济适用住房上市交易管理办法》第4、5条规定，经济适用房上市交易，必须取得完全产权，并由市住房保障部门出具是否回购的书面意见，而且还必须补交土地价款。涉案经济适用房上市交易条件并不成熟，黄健的诉求没有依据。综上，一审判决认定事实部分有误，黄健的诉讼请求不能成立，请求二审法院依法驳回黄健的诉讼请求。黄健辩称，姜玲、傅群清的上诉请求在一审已经被驳回了，是不成立的。按照合同法的规定，该合同是有效的，合同法高于长沙市的地方规定，土地价款由谁支持合同上并无约定，要求姜玲、傅群清支付土地价款。上诉人黄健向一审法院起诉请求：1、姜玲、傅群清配合办理好蚌塘小区第21栋505房的过户手续；2、姜玲、傅群清向政府补交土地价款38570.3元（610元/平米☓63.23平米）；3、本案诉讼费用由姜玲、傅群清承担。一审法院认定事实：2002年7月29日，姜玲以56646元购买长沙市开福区城市建设综合开发公司建设的长沙市开福区蚌塘小区21栋505房，该房为经济适用房，于2002年11月14日登记至姜玲名下，房款已在签订该合同前支付。2006年5月29日，姜玲、傅群清（甲方）与黄健（乙方）在长沙市三湘法律服务所黎伟清见证下签订一份《房屋买卖合同》，合同约定：甲方将位于长沙市开福区蚌塘小区021栋505房出售给乙方，双方议定成交价为116800元；乙方在该房屋办理抵押登记，并收到甲方经公证的委托书的当天（2006年5月31日）一次性付清全部的购房款给甲方，甲方在收到购房款之日应将房屋交给乙方；由于该房系经济适用房，须在2007年11月14日后才能办理产权交易过户手续，因此，双方约定暂到市房地产交易所办理抵押登记，甲方出具授权委托书给乙方指定的人员童守照，由童守照代理黄健办理该房有关注销抵押登记、领证以及产权转让、交易、立契、签约等事项；有关过户税费由乙方负责；办理房屋过户时间为2007年11月14日，甲方有义务协助乙方办理房屋过户手续，乙方也有权凭甲方委托书办理房屋过户手续；房屋过户给乙方后，双方于2006年5月29日在办理房屋抵押登记时签订的借款合同自动终止。同日，黄健与姜玲依据上述合同约定，签订《借款合同》和《长沙市房地产抵押合同》，并办理好抵押登记手续，黄健系涉案房屋他项权人。经长沙市蓉园公证处公证，姜玲、傅群清（委托人）还与童守照（受托人）签订一份《委托书》，委托事项：办理长沙市开福区蚌塘小区21栋505房的注销抵押登记、领证、产权转让、交易、立契、签字、过户等手续，委托期限：自公证之日起至上述事项办完为止。2006年5月31日，黄健按约向姜玲支付购房款共计116800元，姜玲按约向黄健交付涉案房屋。2007年11月长沙市暂停经济适用房交易，黄健与姜玲、傅群清双方不能按合同约定日期即2007年11月14日办理经适房过户手续，直到2013年1月长沙市才恢复经适房上市交易。后黄健将涉案房屋出租给他人使用，姜玲、傅群清知情后，认为涉案房屋仍属于其所有，要求承租人搬走，黄健与姜玲、傅群清因此发生纠纷。现黄健要求姜玲、傅群清协助办理房屋过户手续，但姜玲、傅群清一直不予配合。故黄健诉至该院，请求判如所请。另查明，姜玲、傅群清系夫妻关系，双方于2012年8月27日登记结婚。一审法院认为，一、关于本案系民间借贷还是房屋买卖的问题。姜玲、傅群清认为本案系民间借贷纠纷，并提交《借款合同》和《长沙市房地产抵押合同》等证据证明，但根据黄健与姜玲、傅群清签订的《房屋买卖合同》中第四条、第七条之约定，双方签订借款合同及抵押合同系履行《房屋买卖合同》中的相关义务，因当时姜玲购买涉案经适房未满五年，按政府相关文件，不可以上市交易，黄健为保障涉案经适房日后能够顺利过户，才与姜玲签订上述借款抵押合同。因此，从本案事实来看，黄健与姜玲、傅群清之间不是民间借贷关系，而是房屋买卖合同关系。二、关于《房屋买卖合同》的效力问题。姜玲、傅群清认为该合同违反《建设部、国家发展改革委、国土资源部、人民银行关于印发的通知》第26条以及长沙市人民政府经济适用住房领导小组办公室《关于贯彻国家部委和省经济适用住房上市出售政策的通知》之规定，涉案房屋属于经济适用房，《房屋买卖合同》是在法律禁止五年不准交易的期间签订，系无效合同。但根据合同法的相关规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同，才为无效合同，姜玲、傅群清主张合同无效的依据是国家部委和政府部门的相关文件，不属于法律和行政法规的范畴。同时，涉案经适房不属于禁止流通物，法律、行政法规并没有规定经适房上市交易需要政府批准。综上，姜玲、傅群清主张合同无效的理由不能成立。经该院审查，黄健与姜玲、傅群清签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。三、关于《房屋买卖合同》是否解除的问题。姜玲、傅群清认为黄健将涉案房屋出租以及要求姜玲、傅群清补交土地价款的行为属于严重违约，姜玲、傅群清有权解除合同。因合同中并没有约定黄健的上述行为属于违约行为，同时，黄健的行为属于正当行使权利范畴，不符合法律法规定的合同解除情形。因此，姜玲、傅群清主张《房屋买卖合同》已经解除的理由亦不能成立。四、关于黄健诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。姜玲、傅群清认为黄健的诉求已经超过诉讼时效，但根据我国现行法律的规定，诉讼时效只适用于财产权中的债权性请求权，本案系房屋买卖合同纠纷，黄健已按约支付姜玲、傅群清购房款，姜玲、傅群清已将房屋交付给黄健，黄健已实现对房屋的占有，现黄健请求姜玲、傅群清协助办理房屋过户（即房屋所有权登记）手续，该请求权具有物权属性，因此，黄健的诉求不适用诉讼时效的规定。五、关于涉案房屋的过户以及补交土地价款的问题。如前所述，黄健与姜玲、傅群清签订的《房屋买卖合同》合法有效，双方均应遵照合同履行。姜玲、傅群清购买涉案经适房已满五年并取得经适房产权证，可以上市交易，现黄健已按约支付姜玲、傅群清全部购房款，但姜玲、傅群清未按约配合黄健办理房屋过户手续，因此，该院对于黄健要求姜玲、傅群清配合办理涉案房屋过户手续的诉讼请求予以支持。同时，根据长沙市政府相关政策，经适房上市交易还应当补交土地价款，双方在《房屋买卖合同》中未明确约定该款项由谁支付，只约定有关过户税费由黄健承担。现双方无法就此达成补充协议，均不愿支付该项费用。该院考虑到双方在合同中约定有关过户税费由黄健承担，且姜玲、傅群清于2006年在交付房屋后，黄健一直占有和使用该房屋，房租收益亦由黄健取得，另外该经适房于2013年1月可以办理过户手续时，因黄健怠于行使权利，一直未请求姜玲、傅群清协助过户，黄健对此有过错，再综合姜玲、傅群清买卖涉案经适房时的差价以及目前的市场价格等因素，为平衡双方当事人权益，根据公平原则，过户时应补交的土地价款由黄健承担为宜，补交数额由政府相关部门确定。综上所述，该院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决：一、姜玲、傅群清自本判决生效之日起三十日内协助黄健办理长沙市开福区蚌塘小区21栋505房的过户手续；二、驳回黄健的其他诉讼请求。本案受理费764元，由黄健承担382元，姜玲、傅群清承担382元。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，上诉人黄健与上诉人姜玲、傅群清签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务。上诉人姜玲、傅群清基于国家部委、地方政府相关文件，提出该《房屋买卖合同》是在法律禁止5年不准交易期间签订而无效的上诉意见，因与法律规定不符，本院不予支持。黄健已经依约向姜玲、傅群清支付了购房款，且目前5年禁止交易的期限已届满，姜玲、傅群清应当配合黄健办理房屋过户手续，故一审判决姜玲、傅群清协助黄健办理过户手续符合法律规定，应予维持。关于补交的土地价款，双方在《房屋买卖合同》中未明确约定由谁支付，只约定有关过户税费由黄健承担。一审判决结合合同中约定过户税费由黄健承担，交付后的房屋收益由黄健取得，黄健怠于行使权利及当前市场价格等因素，根据公平原则，判决补交的土地价款由黄健承担并无不妥。黄健提出根据地方政府的相关文件，补交土地价款的义务应由姜玲、傅群清承担的上诉理由不能成立，本院不予支持。至于黄健要求姜玲、傅群清赔偿因姜玲、傅群清的过错造成其未能正常使用房屋的损失，可另行主张权利。综上所述，上诉人黄健和上诉人姜玲、傅群清的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费764元，由上诉人黄健负担382元，上诉人姜玲、傅群清负担382元。本判决为终审判决。审 判 长  何豪杰审 判 员  曾庆军代理审判员  黄 琦二〇一六年十二月七日书 记 员  何冰洁附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。