广西壮族自治区北海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）北民一终字第211号
上诉人（一审被告）：石艳秋
委托代理人：李晓玲
被上诉人（一审原告）：北海佳泽房地产开发有限公司
法定代表人：吴广意，总经理
委托代理人：李燕，该公司经理
委托代理人：杨达华，该公司法律专员。
上诉人石艳秋因与被上诉人北海佳泽房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服北海市海城区人民法院（2013）海民一初字第795号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月23日受理后，依法组成合议庭，于2014年5月20日公开开庭进行了审理，上诉人的委托代理人李晓玲，被上诉人的委托代理人李燕、杨达华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2011年11月30日，原、被告签订《商品房订购协议书》一份，约定由被告定购原告开发的位于北海市北海大道以南、河南路西侧“蓝海银湾”第7幢2单元l001号商品房，建筑面积为86．52平方米，房屋总价款为427149元，被告在签订协议同时向原告交纳购房定金2万元。同一日，被告即向原告交纳了2万元购房定金。2012年2月18日，原、被告就上述房屋签订了《商品房买卖合同》一份，约定在合同签订当日被告付给原告首期购房款12万元，余款307149元于2012年4月30日前支付。被告逾期付款超过30日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告按累计应付款的10％向原告支付违约金。同一日，被告向原告支付了l0万元购房款，又分别于2012年3月27日支付了5万元购房款，于2012年5月16日支付了3万元购房款。现原告主张被告已逾期一年半以上拖欠未支付购房余款227149元，为此诉至法院，请求判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，被告向原告支付违约金42714．9元。
一审法院认为：
本案的争议焦点为：1、原、被告签订的《商品房买卖合同》是否应予解除？2、被告是否须向原告支付违约金？
关于第一个焦点问题：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的规定，应属合法有效的合同。根据双方签订的合同第六条关于付款方式及期限的约定，被告应在2012年4月30日前向原告支付完全部购房款项。至2012年5月16日止，被告向原告支付了购房款共计20万元，对此该院予以确认。被告辩称其已与原告达成了待交房后再付清余款的协议，但未能举证证实，该院不予采信。综上，根据合同约定，至原告起诉时止被告的逾期付款行为已经超过了30日，原告享有单方解除合同的权利。故对原告请求解除双方签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，该院予以支持。
关于第二个焦点问题：被告的逾期付款行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。根据合同关于违约责任的约定，“出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的l0％向出卖人支付违约金”，该违约金请求并未超过法律规定的最高标准，故对原告请求被告支付违约金42714．9元的诉讼请求，该院予以支持。
综上所述，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条的规定，判决：一、解除原告北海佳泽房地产开发有限公司与被告石艳秋于2012年2月18日签订的《商品房买卖合同》；二、被告石艳秋须支付违约金42714．9元给原告北海佳泽房地产开发有限公司。案件受理费867元，减半收取433．5元，由被告石艳秋负担。
石艳秋不服一审判决，向本院提起上诉称：1、一审法院认定事实不清，证据不足。一审法院认定上诉人没按合同交钱，被上诉人就可以单方面解除合同，并支付l0％违约金，是与事实严重违背的。上诉人在与被上诉人签订《商品房买卖合同》前，上诉人就对分期付款方式表达了自己不能按合同约定付款的情况并要求更改，当时售楼人员为了成交，表明合同不能更改，但可以灵活收款处理。所以上诉人也就相信了售楼人员的承诺，在后期付款时间上就可以看出双方对合同约定口头的修改，上诉人分别于2012年2月l8日、3月27日、5月16日，加上定金转换房款2万元，共支付被上诉人20万元。因上诉人家中有急事需要用钱，双方口头约定余款227149元在交房时一次付清，并于2012年5月16日，被上诉人给上诉人开具了20万元的发票。之后，上诉人就回家等被上诉人交房通知。可到了2013年1月底却收到被上诉人法律信函，要求上诉人支付307149元房款及违约金41004元，上诉人问当时售房的销售人员小蔡，对方说不知道，当时上诉人就觉得被上诉人随意更改房屋价格，严重欺骗了自己，就要求解除合同，同时要求被上诉人赔偿所占用资金的利息及税费损失合计10万元，之后被上诉人再没有任何消息，到2013年5月1日交房时也没有通知上诉人，但同时也没答复上诉人的解除合同及赔偿的要求，因上诉人家中有事且离北海比较远，不能随时去被上诉人处，直到今年11月，被上诉人忽然打电话要上诉人只需补交227149的余款就好，上诉人说与家人商量一下，接着就收到了法院的传票。
一审法院仅凭合同格式化条款简单判决，违背了事实，导致对上诉人在本案中严重的不公平，不仅被被上诉人占用了20万元资金长达2年之久，而且房子也没得，还要给4万多元的违约金，这显然违背了诚信公平原则。
综上所述，上诉人从没违约，被上诉人却是出尔反尔，不遵守约定，还随意更改合同，严重侵害了上诉人的合法权益，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求。
被上诉人答辩称：一、一审判决程序合法，判决正确，请二审法院依法维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。二、本案所涉的事实情况是：2012年2月18日，被上诉人与上诉人订立《商品房买卖合同》一份，合同约定被上诉人向上诉人出卖位于北海市北海大道以南、河南路西侧《蓝海银湾》7幢2单元l001号商品房一套。面积为86．52平方米，总计427149元。按照双方合同约定，上诉人应当在该合同签订当日付给被上诉人首期购房款人民币120000元，余款307149元于2012年4月30日前支付。但是，上诉人截止2012年5月16日共计分4次向被上诉人仅支付了20万元，至今仍拖欠未付购房款227149元。被上诉人多次通知并一再催促（包括函件及电话）上诉人履行合同约定的付款义务，以便实现双方合同目的，经被上诉人指出上诉人已经构成违约，但是上诉人仍然不予理睬。被上诉人依约履行了合同相关义务，于2013年5月1日前完成了可以向上诉人交付商品房的全部工作。上诉人的行为违反了双方合同第七条第1款第（2）项之约定，应承担相应的违约责任。本案因上诉人违约行为所致，故全部诉讼费用也应由上诉人承担。综上所述，上诉人上诉所称不是事实，没有证据可以佐证其主张的客观性，更不应作为其不承担任何违约责任理由。
双方当事人对一审查明的事实均无异议，对一审查明的事实本院予以确认。
在二审诉讼中，双方均表示同意解除合同、退还已付购房款，但对违约金的承担问题未能达成一致意见。
综合上诉意见和答辩意见，本案的争议焦点为：上诉人在履行合同过程中是否存在违约行为，被上诉人请求解除合同并要求上诉人支付违约金是否有事实和法律依据。
本院认为：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的规定，是合法有效的合同，双方应严格按照合同的约定履行各自的义务。合同签订后，上诉人除向被上诉人支付20万元外，剩余购房款227149元未能按照合同约定的期限支付，已构成了违约，应承担相应违约责任。上诉人主张其与被上诉人已达成购房余款在交房时一次性付清的口头协议，被上诉人对此予以否认，上诉人亦无相关证据佐证，对其该事实主张，本院不予采信。上诉人主张被上诉人2013年1月22日的催款通知载明的购房余额307149元与实际购房余额227149元不符，被上诉人随意更改合同价格，属被上诉人违约在先。本院认为，合同的变更应经双方当事人协商一致，诉讼中，被上诉人承认该催款通知上的购房余款是存在瑕疵，并非为变更合同价款；上诉人对该通知上的购房余额有异议完全可以与被上诉人对账核实更正，据此不能认定为被上诉人擅改合同的行为，且该催款通知的瑕疵并不能推翻上诉人迟延支付购房余款227149元的事实，也不能成为上诉人免除迟延付款违约责任的抗辩事由。上诉人迟延付款的违约情形，使合同约定的解除条件成就，故被上诉人请求解除双方签订的《商品房买卖合同》并要求上诉人按照合同的约定承担相应的违约金，具有事实依据和法律依据，本院予以支持。一审判决解除《商品房买卖合同》并判决上诉人支付违约金42714.9元，并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。鉴于双方当事人对已付购房款的退还问题同意在本案中一并处理，为了案件处理的完整性和减轻当事人的讼累，本院一并予以解决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、驳回上诉，维持原判（即解除被上诉人北海佳泽房地产开发有限公司与上诉人石艳秋于2012年2月18日签订的《商品房买卖合同》，上诉人石艳秋支付违约金42714．9元给被上诉人北海佳泽房地产开发有限公司）；
二、被上诉人北海佳泽房地产开发有限公司退还上诉人石艳秋购房款200000元。
上诉案件受理费867元，由上诉人石艳秋负担。
本判决为终审判决。
审判长 魏玉芳
审判员 汪海敏
审判员 李雪燕
二〇一四年七月二日
书记员 何 俊
附：本判决引用法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。