广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第3463号
上诉人（原审被告）：广州市xx贸易有限公司，住所地广州市番禺区。
法定代表人：赵平，总经理。
委托代理人：王斌，该公司职员。
委托代理人：齐再红，广东昂扬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：邓x府，住广东省电白县。
委托代理人：叶发泮，广东君和政通律师事务所律师。
委托代理人：黄圆，广东君和政通律师事务所律师。
原审被告：广州xx物业管理有限公司，住所地广州市番禺区。
法定代表人：王景春，董事长。
委托代理人：卢敏珊，该公司法务专员。
委托代理人：齐再红，广东昂扬律师事务所律师。
原审被告：广州市番禺区桥南街南郊村民委员会，住所地广州市番禺区。
法定代表人：黄志明，村委会主任。
委托代理人：甘国良，广东天地正（广州）律师事务所律师。
上诉人广州市xx贸易有限公司（以下简称xx公司）因与被上诉人邓x府、原审被告广州xx物业管理有限公司（以下简称xx公司）、广州市番禺区桥南街南郊村民委员会（以下简称xx村委会）租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2012）穗番法民三初字第1071号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年4月2日，邓x府作为乙方（承租方），xx公司作为甲方（出租方），签订《哈街房屋租赁合同》，约定：乙方承租甲方的哈街房屋位于广州市番禺区桥南街桥南路108号117房（即甲方自编号C8栋首层117号房屋），该房屋建筑面积约为88.32平方米；乙方已到房屋的现场查看并已知道房屋现场等有关情况，该房屋已符合双方约定的收房交付标准；本合同租赁期限由2011年4月3日起至2016年4月2日止；乙方应当在本合同租赁期限开始前（含开始当天）及时到甲方办理收房等相关手续，因甲方邓x府致房屋提前或推迟交付的，本合同乙方应在甲方收房通知送达之日三天内到甲方现场办理收房确认等手续，本合同租期根据甲方收房通知送达之日相应调整；乙方应于收房当天向甲方提交乙方或其代理人签名画押（盖章）的书面收房证明，乙方未按本合同约定收房的，甲方可视为乙方已经无异议收房，并可同时追究乙方的违约责任；本合同房屋每月租金为8108元，首年租金不变，以后租金递增方式均在相应的上一年度租金数额的基础上递增，具体为：第二、第三年按7%递增，第四年起及以后按10%递增；2011年4月3日至2011年7月2日为装修等事项免租金期；乙方须在签定合同当日一次性交纳相当于三个月租金金额的租金保证金24324元及一个月租金8108元给甲方，合同依法终止前，乙方不得主张以保证金冲抵租金等款项；合同期满后，如乙方全面适当履行合同义务，本条所述保证金，甲方在合同期满后5个工作日内无息全额退还乙方；为推广营造番禺最旺的专业商业街，乙方同意并决定聘请甲方推荐的第三方专业物业管理公司（目前为广州xx物业管理有限公司）经营、推广、管理并服务本合同哈街商业街租赁房屋等物业，乙方聘请的有关付费由乙方直接向第三方物业管理公司商定支付；乙方必须在每月5日前向甲方付清当月的租金等有关费用款项；甲方负责将房屋按合同签订时约定的标准交付乙方使用；因下列情形之一，乙方应按本合同约定承担违约责任，甲方有权不予退还租赁保证金，并有权解除本合同，由此造成甲方损失的，乙方应向甲方赔偿：1、乙方未交租金或水电等本合同约定的其他款项达20天以上；2、乙方应付而未付合同约定的任何款项数额达到8108元以上的；3、未经甲方书面同意，乙方擅自改变房屋经营范围，违反商业街统一规划和管理；4、一个月未开门经营累计超过3天或无故连续关门停业两天以上（因个人不可抗力的特殊事情或中国法定节日除外）；甲方依据上述情形解除合同的，可书面通知乙方，乙方自接到通知之日起三天内，迁离并交回房屋于甲方；如乙方没有按规定时间迁离房屋，甲方按出租房屋租赁价格的2倍，平均每月30天为标准计算，以乙方实际占用的天数加收租金，甲方并有权视乙方已清理退房，有权直接处理乙方房屋内的一切物品、设施等财产，有关损失由乙方自行承担；乙方应当收房的交付标准是：房屋建筑主体已建成，房屋为毛坯房，其中地面为水泥地面，墙面为扇灰、抹白，电接通到该房屋独立电表；本租赁合同依法终止时，甲方对乙方所租赁房屋的全部装修投资不予补偿，未经甲方书面同意，乙方不得擅自拆除装修等；乙方应当全面并适当履行约定或法定义务，否则即视为违约，除另有约定外，每次违约按乙方一个月应付款项总额的10%承担违约金；乙方违约除应当及时改正外，除本合同另有约定外，每项每次应自实际违约之日起每天承担200元迟延履行违约金，直至改正并争议解决之日；逾期履行超过30天的或有其他严重违约（含一般违约达到三次的），甲方有权解除合同，并有权把全部保证金作为违约金归甲方所有，乙方应另赔偿甲方的一切损失；乙方逾期交付租金、水、电费以及其它款项的，每迟延一天乙方按应付款项总额的3%向甲方支付迟延履行违约金，直至争议解决之日，逾期15天未交款的，甲方有权对乙方所租赁的房屋进行停水、停电处理，逾期30天未交款的，甲方有权直接收回房屋，房屋内所有财产归甲方所有，由此而造成乙方的一切损失，由乙方自行承担，乙方另应依约承担违约及赔偿责任。
同日，邓x府作为乙方（租户），xx公司作为甲方（管理方），签订《哈街商业街整体运营及综合管理服务合同》，其中约定：乙方应向甲方交付的第一年每月经营管理服务费为7790元，从第二年开始每年在上一年度经营管理服务费数额的基础上递增一次，具体为：第二、第三年按7%递增，第四年起及以后按10%递增（备注：为减轻租户前期经营成本，自合同签定之日起三个月内免交经营管理服务费）；乙方应在签定合同时一次性交纳相当于当年三个月经营管理服务费金额的保证金23370元给甲方，合同依法终止前，乙方不得主张以保证金冲抵经营管理服务费等款项，合同期满后，如乙方全面适当履行合同义务，本条所述保证金，甲方在合同期满后5个工作日内无息全额退还乙方；乙方应当在签定本合同时向甲方预交相当于3个月水电费金额的保证金，现预计为5000元；乙方承租房屋须在签定本合同时一次性交纳3个月设施配套维护费共1326元给甲方作为设施配套维护费保证金；设施配套维护费缴交标准：一楼按建筑面积每月每平方米5元（首年按3元每月每平方米）标准（未含公共能源分摊费）计收，二楼以上（含二楼）按建筑面积每月每平方米3元（首年按2元每月每平方米）标准（未含公共能源分摊费）计收；乙方应于每月的5日前按照合同约定的付款方式到管理处付清当月租金（经授权可代出租方收取）、经营管理服务费、设施配套维护费、公共资源分摊费、铺内水电费等款项、费用。
同日，浩讯公司收取了邓x府涉案房屋首月租金8108元、租金保证金24324元。
2011年4月3日，邓x府在《哈街商铺交铺确认书》上签名，该确认书载明：邓x府本人已签《租赁合同》所承租的广州市番禺区桥南街桥南路108号117号商铺，经验收合格，本人同意于2011年4月3日起接收使用该铺，并承诺履行《租赁合同》、《哈街商业街整体运营及综合管理服务合同》之相关条款。
邓x府经营的个体工商户广州市番禺区桥南府新服装店于2011年4月21日登记成立，业户地址为广州市番禺区桥南街桥南路108号首层117号铺。
2011年12月23日，邓x府向原审法院另案起诉xx公司、xx公司，案号为（2012）穗番法民三初字第33号，该案中邓x府的诉讼请求为：1、确认邓x府与xx公司签订的《哈街商业街整体运营及综合管理服务合同》无效；2、xx公司、xx公司立即共同连带向邓x府返还收取的款项共37751元（包括水电保证金5000元、经营管理服务费保证金23370元、设施配套维护费保证金1326元、首月设施配套维护费265元、首月经营管理服务费7790元）；3、xx公司、xx公司共同承担本案所有诉讼费用。2012年6月21日，原审法院作出（2012）穗番法民三初字第33号民事判决书，判决如下：一、邓x府与xx公司于2011年4月2日签订的《哈街商业街整体运营及综合管理服务合同》中涉及租赁关系的约定无效；二、xx公司于本判决发生法律效力之日起五日内向邓x府退还水电费保证金5000元及经营管理服务费保证金23370元；三、驳回邓x府的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费744元，由xx公司负担559元，由邓x府负担185元。判决后，邓x府、xx公司、xx公司均不服，向广州市中级人民法院提起上诉。2012年12月14日，广州市中级人民法院作出（2012）穗中法民五终字第3902号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
2012年5月10日，邓x府以涉案租赁合同无效为由，向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、确认邓x府与xx公司签订的《哈街房屋租赁合同》（合同编号C8-117）无效；2、xx公司、xx公司、xx村委会立即向邓x府返还收取的租赁保证金24324元及租金48648元；3、xx公司、xx公司、xx村委会立即赔偿邓x府所遭受的经济损失197800元；4、xx公司、xx公司、xx村委会承担本案所有诉讼费用。
xx公司原审辩称：一、邓x府与我方签订的《哈街房屋租赁合同》合法有效，我方所收的保证金等款项不仅不应退还，根据先履行抗辩权的原则，邓x府应当先履行补交齐所有租金等合同欠款、违约金等合同义务后才能主张退还保证金。二、涉案房屋已经达到约定的收房标准，我方已经依据合同履行了交付合格房屋等合同义务。三、邓x府不支付租金等款项、不按时开门营业等行为已经构成严重违约，不仅其主张的保证金、租金等已交款项按合同约定不予退还，而且邓x府应补交我方向其给予的所有租金优惠，并按合同支付拖欠的租金等款项及承担违约金等违约责任，直至合同期满。四、无论合同是否有效，保证金及相关租金均不应退还。五、邓x府主张的经济损失无法律和合同依据，也无事实依据。六、涉案房屋所在建筑是经过广州市番禺区城市更新改造工作办公室等相关主管部门批准建设，并经建设工程竣工验收合格、消防验收合格，邓x府等多家租户均办理了营业执照，合同目的能够实现。七、邓x府确知涉案房屋有关证件和手续正在办理之中，即使租赁关系被认定无效，我方也不负有赔偿邓x府装修损失等责任。
xx公司原审辩称：一、邓x府与我方不存在租赁合同关系，我方受xx公司委托代收相关款项。二、邓x府不支付经营管理服务费、设施配套维护费、水电费等费用，不按时开门营业等行为已构成严重违约，不仅其主张的保证金、经营管理服务费等已交款项按合同不予退还，邓x府还应按合同支付拖欠的经营管理服务费等款项并承担违约金等违约责任，直至合同期满。邓x府的这些义务在合同中是先履行义务，而邓x府主张的退还保证金是后履行义务，在此我方要求行使合同约定的邓x府义务先履行抗辩权来对抗邓x府主张，要求驳回邓x府全部诉讼请求。
xx村委会原审辩称：一、我方并非《哈街房屋租赁合同》的一方当事人，邓x府要求我方向其返还租赁保证金和租金没有任何事实和法律依据。二、邓x府提交的《同意转租证明》落款时间为2011年11月1日，邓x府与xx公司签订的《哈街房屋租赁合同》落款时间为2011年4月2日，两者发生时间前后相差7个月，故该《同意转租证明》与本案的合同纠纷没有关联性。三、涉讼商铺周边商铺均已正常开业经营，包括中影火山湖电影院，不存在邓x府所述因没有产权证明而导致不能正常营业的情形，邓x府因自身原因无法继续经营，遂恶意起诉转嫁商业风险。综上，邓x府对我方的起诉没有事实和法律依据，请求法院查明事实，驳回邓x府的全部诉讼请求。
一审诉讼中，为证明其对涉案房屋进行装修而发生相关费用，邓x府提供了《装修合同》及收款收据（编号：NO.647271、NO.647272、NO.0047616）、收据（编号：NO.5037668）予以证实，其中《收款收据》分别载明收到邓x府哈街C8-117号铺第一期工程款50000元、第二期工程款140000元，收到C8-117商铺二次消防安装人工费和材料费5300元；《收据》载明收到哈街做楼梯扶手共2500元玻璃夹胶钢化。
为证明涉讼房屋的产权情况，xx公司提供了《关于南郊村桥南路108号、148号房屋建设情况的说明》原件及《证明》复印件。其中《关于南郊村桥南路108号、148号房屋建设情况的说明》由xx村委会出具，落款日期为2011年2月21日，上载明：南郊村位于番禺区桥南街桥南路与南郊路交叉路口西南侧108号、148号土地的房屋，原来是低矮的星瓦棚残旧简易商铺；为加快新农村建设步伐，改善村容村貌，2009年，经过村民代表大会表决通过，并报经番禺区人民政府桥南街道办事处批准建设，通过公开招标招商对上述土地进行改造建设；同时，为响应政府号召，实现“路更通，房更靓”的目标，南郊村努力把包括上述房屋在内的哈街商业街建设项目赶在亚运前完工，采取了边施工边报建的方法，大大加快了改造工程的进程，目前，各项报建手续正在办理当中。上述说明加盖了“广州市番禺区人民政府桥南街道办事处”印章，加盖印章处有手写字体注明“情况属实”。其中《证明》复印件上载明：兹证明我村有一位于广州市番禺区桥南街桥南路108号的建筑物，是我村集体物业之一，该建筑物所属地块为我村“三旧”改造项目的范围，所属图斑号为44011304027，有关我村“三旧”改造项目的资料申报已经番禺区城市更新改造工作办公室审核，并于二O一一年六月二日上报广州市三旧改造工作办公室审批，相关产权手续正在办理中。该《证明》落款时间为2011年6月2日，落款处加盖“广州市番禺区桥南街南郊村民委员会”印章（复印件），并加盖“广州市番禺区城市更新改造工作办公室”印章（复印件），同时加盖“广州市火山湖电影放映有限公司”印章。
为证明涉案房屋所在的建筑已通过消防部门验收，xx公司提供了《建设工程竣工验收消防备案表》打印件、网页打印件及《证明》原件。其中《建设工程竣工验收消防备案表》打印件载明：建设单位广州市番禺区桥南街南郊村民委员会，工程名称广州市番禺区哈街商业楼、哈街商业楼副楼，竣工验收日期2010年12月1日。其中网页打印件载明：工程名称广州市番禺区哈街商业楼、哈街商业楼副楼，抽查结果合格。其中《证明》载明：我村所有的番禺区桥南街桥南路108号、148号商业楼，在上报消防竣工验收备案时工程名称是以广州市番禺区哈街商业楼、哈街商业楼副楼的名称上报备案，哈街商业楼等哈街工程项目是经公开招标招商由广州金钺物业管理有限公司中标投资建设租赁经营，但上述哈街商业楼产权属我村委会所有。该《证明》落款日期为2011年3月10日，落款处加盖“广州市番禺区桥南街南郊村民委员会”印章。
为证明对涉讼房屋有转租的权利，xx公司提交了xx村委会出具的、落款日期为2011年11月1日的《同意转租证明》，上载明：番禺区哈街商业街商铺位于南郊村原村前大道（现经政府定名为南郊路）两侧周边，是在2009年由广州金钺物业管理有限公司中标投资开发并签定租赁合同，哈街商铺的房屋所有权全部归我南郊村民委员会所有，哈街商业街其中位于番禺区桥南路与南郊路交叉路口西南侧的桥南路108号、148号的商铺，经我村委会同意由广州市xx贸易有限公司转租经营，广州市xx贸易有限公司对桥南路路口在南郊路南侧的108号、148号土地的商铺对外出租期限自2010年起不得超过20年。
在本案诉讼中，xx公司、xx公司和xx村委会均称涉案房屋的报建、产权手续尚在办理中。xx公司和xx公司并表示虽然涉案房屋所在建筑未取得《建设工程规划许可证》，但涉案房屋已被政府批准作为“三旧”改造项目纳入可办理房产证范围。xx公司和xx公司并提供了xx村委会出具的《证明》证实，该证明载明内容与前述xx村委会于2011年6月2日出具的《证明》一致，另加盖有“广州市番禺区城市更新改造工作办公室”印章，印章处有“经核，情况属实”字样的手写字体。
庭审中，邓x府称其自2011年5月7日开业经营，2011年10月底曾向xx公司和xx公司申请退铺，但两公司均未予答复，其于同年10月底要求对店铺内的衣服进行换季更新，也遭到了xx公司和xx公司的拒绝，其只好关门停止营业，而2012年4月xx公司和xx公司强行更换了涉案房屋的门锁，不让其搬走商铺内的物品。浩讯公司和xx公司对邓x府的上述主张不予确认，认为邓x府在拖欠租金后并未向其申请终止租赁关系，只是表示衣服要换季需把旧季度衣服拉走，其司开了放行条后邓x府将电脑、衣服等物品都搬走了，因其司多次通知邓x府但邓x府不来，遗弃了涉案房屋，由于原有门锁已坏，为避免损失扩大，其司于2012年4月更换了涉案房屋门锁。
在本案审理过程中，邓x府申请对涉案房屋装修的现有价值进行评估。原审法院通过摇珠依法选定广东高迪评估咨询有限公司进行评估。该公司于2013年9月16日出具高迪评估（2013）027号价格评估结论书，结论为涉案房屋的装修项目尚存价值（评估基准日2013年5月15日）为190347元（装修工程的重置成本237934.018元×综合成新率80%）。对此，邓x府预付了评估费3950元。庭审中，对于上述价格评估结论书，xx公司和xx公司对评估方法、评估价值等提出异议，认为评估结论书未对工程用材的名称、品牌、瑕疵等进行评估，评价价格应以装修工程施工时间的市场价格而最终确定评估价，评估报告中成新率计算错误，且评估结论书在数量、用材、套用的定额上存在错误；并主张结论书中不应将分部分项汇总表第一页第五项水龙头、C2-12-8卫生间照明灯具、美的牌空调机、C2-12-212灯槽荧光灯管、C2-12-167导轨式支架射灯、C2-12-353门头支架式广告牌LED投射灯，门口苹果标志招牌大灯箱、小灯箱、门口招牌字（大字和小字）、门头塑面广告画属于可拆除物，未与涉案房屋构成附合体，不应包含在评估范围内，另外A12-250调钢化玻璃门面安装、室外球形监控摄像头均是xx公司所有，不属于邓x府的，也不应纳入评估范围。广东高迪评估咨询有限公司作出《关于xx公司xx公司就邓x府案哈街铺位装修价格评估异议的复函》，称其公司出具的结论书的计价是遵循《广东省建筑与装饰工程综合定额》《广东省安装工程综合定额》的计费规则及计价办法，对基准日工程的造价进行计算就是对相关工程的重置价格进行计算，然后根据价格鉴定理论中委托标的的现值=委托标的在价格基准日的重置价格×委托标的的综合成新率计算得出委托标的的价格结论，且涉案房屋已经其公司与法院和双方当事人一起进行了现场勘察并见证，故对其所作评估价格结论书予以确认。邓x府虽然不确认钢化玻璃门面安装为浩讯公司所有，但同意将此部分费用3197.75元（该项目重置成本3997.19元×综合成新率80%）在涉案房屋装修残值190347元中扣除，同时不认可浩讯公司和xx公司的其它主张，明确以价格评估结论书确定的装修残值190347元扣减钢化玻璃门面安装费用3197.75元后所得价值187149.25元作为其主张经济损失的依据。
另，xx公司称其公司已于2013年6月将涉案房屋另行出租。
在本案审理过程中，xx公司请求中止审理本案，要求等待广州市人民政府相关主管部门是否核准番禺区人民政府城市更新改造工作办公室上报涉案房屋初审批准办证的有关文件后再认定本案合同的效力。
原审法院认为：根据现有证据，涉案房屋尚未取得建设工程规划许可证，亦未经主管部门批准建设，邓x府与xx公司签订的《哈街房屋租赁合同》应为无效。xx公司、xx公司称涉案房屋经过有关部门批准建设，但未就此提供规划部门或主管部门批准建设涉案房屋的证据，原审法院对其主张不予采纳。
关于邓x府请求退还相关款项的问题。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。对于租金保证金，xx公司作为款项的收取人及租赁合同的出租人，负有返还义务。对于邓x府已交纳的租金。邓x府仅提交了其缴纳首月租金8108元的收据，对于其主张的另外缴纳了40540元的租金，邓x府未能提供相关凭证予以证实，原审法院不予采纳。而尽管《哈街房屋租赁合同》为无效合同，但双方就租金等所约定的金额是双方的真实意思表示，邓x府亦已实际使用了涉案房屋，对邓x府要求xx公司返还已交纳租金的请求，原审法院不予支持。另外，因为双方的租赁合同为无效合同，邓x府应将涉案房屋返还给租赁合同的出租人xx公司，鉴于xx公司已收回涉讼商铺并另行出租，故本案无需再行处理。
关于邓x府请求的经济损失。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”xx公司、xx公司虽对广东高迪评估咨询有限公司出具的价格评估结论书的评估方法、评估价值有异议，但广东高迪评估咨询有限公司已对其所作涉案价格评估结论书予以确认，且xx公司、xx公司未有确实、充分的证据推翻该结论书，原审法院对该结论书予以采信，涉案房屋装饰装修的现值可按评估价值予以认定。对于xx公司所主张的水龙头、卫生间照明灯具、美的牌空调机等物品属于可拆除物不应包含在评估范围内的意见，xx公司的上述主张缺乏理据，且xx公司在庭审中自称其已于2013年6月将房屋另行出租，可见涉案房屋内的装修及物品亦已非邓x府所能管控，故xx公司的上述主张原审法院不予采纳。另外对于钢化玻璃门面安装的费用问题，邓x府自愿同意将此部分费用3197.75元（该项目的重置成本3997.19元×80%）在涉案房屋装修残值190347元中扣除，原审法院予以确认。至于xx公司主张室外球形监控摄像头为其公司所有的问题，xx公司对此未能提供相关证据予以证实，原审法院不予采纳。综上所述，扣除钢化玻璃门面安装的费用，涉案房屋装修残值应为187149.25元。xx公司作为房屋的出租人应知悉涉案房屋的性质、是否适租等情况，邓x府作为房屋的承租人对涉案房屋的性质、是否适租等情况亦有审查义务。因此，对上述装饰装修损失，邓x府及xx公司均有过错，负有同等责任。原审法院根据双方的过错程度认定xx公司应向邓x府赔偿装饰装修损失的50%，即93574.63元（187147.25元×50%=93574.63元）。
对于邓x府主张由xx公司、xx村委会承担连带清偿责任的诉请，于法无据，原审法院依法予以驳回。
对xx公司提出本案中止审理的问题。因本案并无法定中止审理的事由，被告提出中止审理本案的依据不足，原审法院不予采纳。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条的规定，于2014年11月17日作出如下判决：一、邓x府与广州市xx贸易有限公司于2011年4月2日签订的《哈街房屋租赁合同》（合同编号：C8-117）无效；二、广州市xx贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向邓x府退还租金保证金24324元；四、广州市xx贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向邓x府赔偿损失93574.63元；五、驳回邓x府的其余诉讼请求。本案一审受理费5362元，由邓x府负担3027元，广州市xx贸易有限公司负担2335元。本案评估费3950元，由邓x府负担1975元，广州市xx贸易有限公司负担1975元。
判后，上诉人xx公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、涉案房屋所在建筑经广州市番禺区城市更新改造工作办公室、番禺区人民政府桥南街道办事处等相关主管部门批准建设，租赁合同合法有效，一审判决认定事实错误，适用法律错误。二、涉案房屋所在建筑消防已经竣工备案验收合格，邓x府等十多名租户已取得营业执照，涉案房屋所在电影院已取得广东省电影放映经营许可证等，邓x府能持续经营使用涉案房屋直至合同期满，合同目的（即使用目的）能实现。三、邓x府不支付租金等款项已构成严重违约，不仅其主张的保证金、租金等已交款项按合同不予退还，且应补交xx公司向其给予的所有租金优惠，且邓x府应按合同支付拖欠的租金等款项并承担违约金等违约责任，直至合同期满。邓x府的这些义务在合同中是先履行义务，而邓x府主张的退还保证金等是后履行义务，一审庭审时浩讯公司、已以先履行抗辩权来对抗邓x府的主张，但一审法院不予支持，属于适用法律错误。四、即使xx公司与邓x府所签的《哈街房屋租赁合同》无效，浩讯公司也不应负有退还租赁保证金给邓x府及赔偿邓x府损失的责任。其一，即便合同被认定无效，邓x府仍负有支付（或叫返还）房屋占有使用费的义务，浩讯公司有权以先履行抗辩权来对抗邓x府要求退还租赁保证金、赔偿损失的诉讼请求。其二，即便合同无效，邓x府能正常经营涉案房屋，对邓x府根本不构成损失，且邓x府明确知道涉案房屋相关证件在办理之中，浩讯公司对邓x府根本不负有赔偿损失的责任。五、浩讯公司已提交了反诉状、延长审理或中止审理的申请，但一审法院不予受理。综上，浩讯公司上诉请求：1、撤销原审判决第一至四项，并驳回邓x府相应的诉讼请求；2、判令本案一、二审诉讼费、评估费均由邓x府承担。
被上诉人邓x府二审答辩称：不同意xx公司的上诉请求和理由，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告xx公司二审述称：我方与本案无关，同意xx公司的上诉意见。
原审被告xx村委会二审述称：同意一审判决，对xx公司的上诉意见没有异议，请求法院依法判定。
各方对一审查明的事实均无异议，且均未提供新证据，本院二审予以确认。
本院认为，本案二审争议的焦点为：一、涉案租赁合同的效力；二、xx公司应否赔偿邓x府的装修损失。本院认定如下：
关于涉案《哈街房屋租赁合同》的效力问题。涉案房屋所在建筑物未取得建设工程规划许可证，亦未经主管部门批准建设，而且，本院（2012）穗中法民五终字第3902号生效民事判决也认定邓x府因租赁涉案房屋与xx公司所签订的《哈街商业街整体运营及综合管理服务合同》中涉及租赁关系的约定无效。因此，原审判决据此认定邓x府与浩讯公司签订的《哈街房屋租赁合同》无效，并无不当，本院予以维持。浩讯公司以涉案房屋所在建筑的建设已经广州市番禺区更新改造工作办公室、番禺区人民政府桥南街道办事处等部门批准建设为由，上诉认为该《哈街房屋租赁合同》合法有效，缺乏法律依据，本院不予采纳。因《哈街房屋租赁合同》无效，双方在其中约定的违约责任条款亦无效，双方应相互返还因合同而取得的财产，并按过错程度分担损失，故浩讯公司以行使先履行抗辩权为由上诉认为其无需向邓x府退还租金保证金缺乏法律依据，本院不予采纳。
关于xx公司应否赔偿邓x府的装修损失问题。xx公司因无效的《哈街房屋租赁合同》实际收取了邓x府支付的租赁保证金，邓x府装修涉案商铺亦因履行该《商铺租赁合同》而发生，且邓x府因合同无效而需向浩讯公司返还涉案商铺，因无法继续利用已投入的装修必然导致邓x府遭受相应的装修损失，故原审判决认定双方对装修损失均有过错，负有同等责任，xx公司应向邓x府赔偿装修损失的50%，并无不当，本院予以维持。
本案并不存在需要中止诉讼的法定情形，且浩讯公司可就邓x府支付使用费等另行主张权利，故浩讯公司上诉认为原审违反法定程序缺乏事实根据与法律依据，本院不予采纳。
综上所述，xx公司的上诉请求和理由均不能成立，不应支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，可予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费5362元，由上诉人广州市xx贸易有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
代理审判员 黄春成
代理审判员 陈慧芳
二〇一五年十月二十七日
书 记 员 林嘉丽