上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初1994号
原告：陈金章。
委托诉讼代理人：滕儒锋，上海市联诚律师事务所律师。
被告：闵行区七宝镇沪星村仓库。
法定代表人：卢某。
委托诉讼代理人：周郁生，上海合勤律师事务所律师。
委托诉讼代理人：沙佳伟，上海合勤律师事务所律师。
原告陈金章与被告闵行区七宝镇沪星村仓库房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月15日立案受理，本院依法组成合议庭适用普通程序，于2016年3月17日、8月31日公开开庭进行了审理。原告陈金章及其委托诉讼代理人滕儒锋，被告委托诉讼代理人沙佳伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原告自1994年起向被告承租位于闵行区七宝镇沪星村吴宝路XXX号的仓库。1999年，原告与被告续签了仓库租赁合同。除吴宝路XXX号仓库外，原告另承租了吴宝路XXX号、XXX号厂房及街铺。承租厂房及仓库期间，原告多次配合被告及沪星村的各项工作。原告还曾于2005年向七宝镇教育发展促进会捐款1万元(人民币，下同)。2012年2月13日，原告作为承租人、被告作为出租方，双方重新签订《租赁合同》，约定，被告将吴宝路XXX号884平方米的仓库出租给原告，租期十年，自2012年3月31日起至2022年3月30日。合同到期后再续租十年。吴宝路XXX号仓库系被告所有，被告持有农村集体土地建设用地使用证。2015年10月，被告以闵行区开展拆违和环境整治工作为由，强行要求原告提前解除合同。同年11月11日，被告在仓库门品张贴了《闵行区拆违和环境综合整治行动告市民书》。但涉案仓库并非违法建筑。2015年12月16日，被告停止了仓库的供水。12月25日，被告停止供电。而原告向被告支付了截止2016年3月30日的租金。2016年1月19日，被告的上级主管单位擅自将仓库全部拆除，导致租赁合同无法继续履行。现要求：1、解除原、被告双方于2012年2月13日签订的《租赁合同》，解除日期为原告起诉之日即2015年12月7日；2、被告赔偿原告装修、电力、电线电器等损失(暂计人民币2,112,063元、具体损失金额以评估为准)；3、被告赔偿原告赔付给次承租人的损失115万元(以23家次承租人每户5万元计算)；4、被告退还原告自2016年1月1日起至2016年3月31日止的三个月租金33,925元；5、被告赔偿原告道路修复工程款171,063元；6、被告赔偿原告彩钢夹心板工程款38,000元；7、被告赔偿原告电力增容费3万元；8、被告赔偿原告预期经营利益损失6,127,012元(以每年40万元，计算剩余租期16年)；9、被告支付原告违约金100万元。
诉讼中，原告表示不再主张第9项关于违约金的请求。
被告辩称，在闵行区和七宝镇的违法建筑整治过程中，涉案仓库于2016年1月大部分被拆除，故原、被告之间的租赁合同确实无法继续履行。由于仓库建造较早，被告只有土地使用证，但无建房手续，故建筑物不合法。由于仓库是违法建筑，又存在违法租赁、违法居住、违法经营，被区、镇两级政府作为重点整治对象而被拆除，被告不存在违约的故意。在租赁合同有效的情况下，同意解除合同，但不同意原告的其余诉讼请求。即使原告存在损失，损失亦远低于原告的诉请。原告在十年前就已完成了装修。由于仓库没有建造的批文，租赁合同应当无效，要求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，1985年，经原上海市上海县人民政府批准，原上海县(现闵行区)七宝镇沪星大队在沪星一村取得3.382亩土地的作为仓储用地，房屋建筑面积为1,287平方米。1990年，上海县七宝镇沪星村仓库取得上述土地《集体土地建设用地使用证》。仓库地址为七宝镇吴宝路唐家浜桥，即现在的七宝镇吴宝路XXX号。
1994年起，原告陈金章开始租赁上述仓库，并转租。
1999年4月1日，原告陈金章以一公司名义(承租人、乙方)与闵行区七宝镇沪星村民委员会(出租人、甲方)签订一份《租赁协议》，约定，甲方向乙方提供吴宝路XXX号共520平方米房屋，合同期限为十年，自1999年4月1日至2009年3月31日。
2003年9月10日，原告陈金章与闵行区七宝镇沪星村民委签订《房屋租赁合同》，约定，甲方出租给乙方的房屋地处闵行区七宝镇沪星村吴宝路XXX号，房屋建筑面积1,600平方米，租期为两年，自2003年9月10日至2005年9月9日，年租金为17.52万元。
2012年2月13日，原告陈金章作为承租人(乙方)、被告闵行区七宝镇沪星村仓库作为出租方(甲方)，双方签订《租赁合同》1份，约定，甲方提供七宝镇吴宝路XXX号仓库(由于拆除六间用于建造变电房使用)，余下26间实际使用面积884平方米出租给乙方；甲方同意乙方仓库内储物及分割对外转租，空地上部分扩改建和仓内装修；租金计算方式：因乙方全力配合变电房建筑的搬迁工作，故每平方米0.4元/天*租赁实际使用面积884(平方米)*365天=129,064元;付款方式：每三个月为一个季度;合同期限自2012年3月31日起至2022年3月30日为止，计10年；租金递增，每三年递增一次，递增率5%，第一次递增自2016年3月30日起按照本合同基数上涨5%……；甲、乙双方在合同履行期间均不得单方违约及终止，如出现违约或要求终止本合同，违约方应依法承担守约方经营收益和其他损失的赔偿责任，且支付违约金给守约方；双方协商达成一致违约金设定为100万元。
2012年4月6日，原告陈金章作为承租人(乙方)、被告闵行区七宝镇沪星村仓库作为出租方(甲方)，双方签订《协议》1份，约定，根据2011年2月28日七宝镇沪星村委会通知精神，吴宝路XXX号仓库东侧拆除六间房屋(建造高压用电开关站)，为配合动拆迁工作，甲、乙双方对搬迁补偿事宜达成如下协议：乙方收到甲方搬迁通知积极配合，并于2008年11月10日的租赁合同其中六间房屋提前终止履行；甲方同意向乙方补偿搬迁费129,064元；乙方应当对本协议的补偿款分配如下：王大德5万元，陈金章转租下五户小业主每户15,000元，补助陈金章装修费和积极配合动迁工作协调费及奖励款4,064元；付款办法：甲方补偿乙方的搬迁费全部由乙方代为预先垫付，甲方同意乙方在履行2012年2月13日双方签订的(吴宝路XXX号)租赁合同第二条由乙方支付甲方2012年3月31日至2013年3月30日为期一年租金时可以全部抵充乙方为甲方垫付的搬迁补偿费129,064元。
2013年5月9日，闵行区七宝镇沪星村委会、被告闵行区七宝镇沪星村仓库向仓库的各次承租人、使用人发出《通知》，要求：自通知下发之日起凡租借吴宝路XXX号仓库者，一律不得出现存货、居住和烧饭一体的三合一现象；不得擅自乱拉电线、乱接电源；不得在仓库外道路上堆放货物，确保仓库消防通道保持畅通状态；
2013年10月20日，原告陈金章向被告闵行区七宝镇沪星村仓库递交《申请书》，主要内容为：本人陈金章于2012年2月13日承租吴宝路XXX号仓库，由于仓库于2013年5月开始建造变电房之需要，把整个仓库道路封用施工且导致仓库通道和仓库排水系统全部破坏，至今没有修复。2013年10月6日丹娜丝、非特双台风来袭，由于仓库排水不通，(倒)灌造成一片殃海，低洼地势更严重，仓库内存货无一幸免，损失十分惨重。为了安抚吴宝路仓库受灾业主，特此申请贵仓库减免吴宝路2013年的租金129,064元。由于损失比较惨重我也承担部分损失。在该申请书的下方批准人的落款处加盖了被告的印章。
2014年9月25日，原告作为乙方,被告作为甲方,双方签订一份《补偿确认书》，约定，2014年，因变电房施工、吴宝路道路电缆开挖、台风受灾等原因，甲方同意继续减免乙方租金，双方经协商达成如下协议：1、综合考虑上述搬迁补偿费用、变电房施工道路开挖、台风灾害补偿等因素，甲方同意乙方自2015年4月1日起开始按照《租赁合同》约定缴纳租金，2015年4月1日之前的租金乙方不再支付；2、本协议未尽事宜，按照双方之前的《租赁合同》约定执行。
2014年11月12日，原告向被告发送一份《告知函》，表示，根据沪星村委会要在吴宝路XXX号仓库中建造高压变电站的需要，在施工过程中破坏了仓库道路、大门、围墙、排水系统等功能，现高压变电站已建造完毕，我方与贵仓库多次沟通要求恢复仓库原状功能，但仓库至今没有恢复，现决定为仓库先行垫资将吴宝路仓库排污、道路、大门、围墙等功能修复。
2015年1月22日，原告作为乙方,被告作为甲方,双方签订一份《补充协议书》，约定，根据2014年11月12日乙方致甲方告知函的相关要求(乙方垫资修复吴宝路XXX号仓库的排水系统和道路等工程)，就乙方为甲方垫付工程款171,063元，电力增容费35,000元，双方协商如下：1、因甲方建造变电站所需于2013年5月开始施工破坏吴宝路整个仓库道路及排水系统，为了修缮恢复仓库原有使用功能，减少损失，故乙方垫付修复工程款171,063元，甲方予以确认，该款甲方认可当作为乙方预付甲方2022年3月30日自动续租，位于吴宝路XXX号仓库的续租合同租金使用；2、乙方垫付吴宝路修复的工程款，如果在2022年3月30日之前遇到国家市政规划动迁时就由甲方动迁赔偿乙方。
2015年3月19日，沪星村委会及被告闵行区七宝镇沪星村仓库向原告陈金章发出一份《通知》，要求原告建立消防安全制度，消防安全检查记录档案，保证仓库不存在三合一现象(住、烧、经营存货为一体)和乱拖拉、乱接电源，确保消防安全始终处于可控状态，保证消防安全工作的落实。
2015年7月15日，被告闵行区七宝镇沪星村仓库出具一份《拆除吴宝路XXX号仓库夹心板房(补偿确认书)》，主要内容是：因2013年5月吴宝路仓库开建变电站工程需要，我仓库要求承租方陈金章搭建贰间40平方米彩钢夹心板房给施工队临时居间，之后该夹心板房就由陈金章收回另租他人，由于消防安全检查提出消防安全隐患，故该夹心板房于2015年7月1日由仓库代表卢明德现场指挥拆除完毕，拆后经双方协商，仓库同意补偿除金章搭建和拆除该贰间夹心彩钢板房每间19,000元，合计38,000元。该款我仓库认可陈金章当作预付2022年之后吴宝路XXX号仓库租金之用。
2015年12月10日，被告向原告发出一份《告知书》，主要内容：由于闵行区拆违与环境综合整治工作的需要，区、镇两级政府要求拆除吴宝路XXX号仓库。2015年11月23日，沪星村党总支负责人与沪星村仓库负责人已与你进行了面谈，要求结束双方租赁关系并于12月15日将仓库交付给沪星村，请你配合做好租客清退、物品搬离的相关工作。为了尽早做好租客清退和物品搬离工作，我单位再次对此事进行催告。陈金章在该告知书的下方注明：本仓库系有证仓库、不属于违章建筑，不能以违章旗号违约(解除)租赁合同……
2015年12月31日，原告陈金章向被告闵行七宝镇沪星村仓库提交一份《上海市室内装潢有限公司施工清单决算单》，在该决算单的下一行打印注明：“施工地址：吴宝路XXX号仓库工程，产权单位(出租甲方)对以下两页施工项目核实给予确认且无任何异议。施工项目包括：砖砌隔墙26间、墙体粉刷26间、地面整平、地面抬高20CM现浇(26间)、铺地砖(26间)、踢脚线(26间)、排放进水、排放下水、开门洞(26个)……。该清单的主副(辅)材单价、金额、人工单价、金额、总价等涉及金额的部分均为空白。被告工作人员侯某某在决算单下方签名，并加盖了被告的印章。
2016年1月4日，原告又向被告提供一份《补充追加施工清单决算单》，内容包括超市广告牌制作、钢结构彩钢瓦房、地面抬高20CM现浇、卷帘门制作安装6间等，清单的主副(辅)材单价、金额、人工单价、金额、总价等涉及金额的部分均为空白。被告工作人员侯某某在决算单下方签名，并加盖了被告的印章。
2016年1月19日，涉案仓库被拆除。
庭审中，原告向本院申请证人江某某出庭作证。证人陈述，原告陈金章于2012年3、4月找到证人要求对仓库进行改造，包括水电，(仓库)顶面、地面、墙面，搭建彩钢大棚、安装卷帘门、下水道等。其先后两次报价，最终确定总价180万元，工期大概半年左右。陈金章至今尚欠工程款20余万元。另外，仓库还有电力增容、道路维修、监控系统安装的施工项目，但不是由证人施工。在施工期间，仓库内有部分次承租人在经营。证人有报价单，但双方没有结算单，是按预算单一口价结算。
被告向本院申请证人侯某某出庭作证。证人陈述，其是被告闵行七宝镇沪星村仓库的管理人员，自2000年开始负责管理工作。原告陈金章在10年前对仓库进行了装修，装修内容是对房屋进行隔断。原告确实将一份工程结算单清单给其签收，结算清单上没有金额，其没有核实清单上的工程量，其签字盖章仅是表示签收。
原告陈金章在庭审中表示，其承租了800多平方米的仓库后，对仓库分割成了26间仓库进行转租，分割的时间应当是2012年3、4月。本院询问原告就仓库的分隔是否向行政管理部分报批，原告表示，按租赁合同第一条约定，原告承租的是800多平方米的已经分隔好的26间仓库，原告只是进行装修，至于相关手续应当由被告办理。
被告在庭审中确认原告已支付了截止2016年3月的租金。
上述事实，由原告提供的新建仓储等申请使用土的批复、集体土地建设用地使用证租赁协议、租赁合同、协议、申请书、补偿确认书、告知函、补充协议书、告知书、施工清单决算单等，以及双方当事人陈述所证实。
本案焦点在于：原、被告签订的租赁合同的效力；原告损失的确定。
本院认为，虽然涉案仓库没有产权登记，但从原告提供的政府批文显示，原上海县政府批准了就涉案仓库的建设用地和地上建筑物，涉案仓库应当具有合法性，而非违法建筑。故原、被告就涉案仓库而签订的租赁合同合法有效。
在双方租赁期间，涉案仓库被拆除，导致租赁合同无法继续履行，现原告主张合同解除，本院予以支持。由于在本案起诉前，原告尚未向被告主张解除合同，而是以诉讼方式通知被告解除合同，故本院确认，双方的租赁合同于被告收到诉状副本之日(2016年2月24日)为解除之日。由于房屋已被拆除，原告无须再履行返还房屋之义务。
从原告在庭审中的陈述及双方于2012年签订的租赁合同证实，原告在2012年重新承租仓库前，仓库已分隔成32间房间，其中6间因建造变电站而拆除，原告实际承租其余26间共计884平方米的仓库。仓库被分隔的行为并非发生于原、被告2012年2月重新签订合同之后。原告申请的证人江某某向法庭陈述，原告在2012年委托其对仓库进行装修，施工内容不包括电力增容、仓库道路翻建等。其向原告提供了报价单，但没有结算单。而原告向本院提供的结算单中，包括了仓库分隔、监控系统、排水系统、强电系统等，故本院相信该决算单系原告或其委托案外人编某，施工项目包括了原告自1994年开始承租涉案仓库后的全部装修内容，而非原告自2012年3月之后的装修。由于房屋已被拆除，难以区分原告在2012年3月前及之后的装修项目，无法对原告的装修进行审价，鉴于原告自2012年3月重新租赁房屋后，其新的装修也存在拆旧，故本院酌情考虑由被告赔偿原告装修损失50万元。
涉案房屋自2016年1月被拆除，而原告已支付了截止2016年3月的租金，故被告应当退还2016年1月至3月的租金。合同约定的年租金为129,064元(三个月租金为32,266元)，自2016年3月30日起递增5%，故被告应退2016年1月至3月的租金32,266元。
关于原告主张的道路修复费171,063元、彩钢夹心板房38,000元、电力增容费3万元，该三项费用在原、被告签订的协议和补偿协议中均作了明确约定，由被告补偿给原告，作为原告预付2022年以后的租金。但由双方的合同已解除，且双方亦不可能再于2022年续租仓库，故被告应当将上述三笔款项支付给原告。
关于原告主张由于仓库被拆除后，原告已赔付给各次承租人的损失115万元，现原告要求被告予以赔偿的请求，由于无证据证明原告因仓库被拆除后原告向各次承租人支付了115万元的赔偿款以及支付赔偿款的计算依据，对原告此项请求，本院不予支持。
关于原告主张的可预期经营收益损失，首先无证据证明原告可能存在600余万元的可预期利益损失；其次，原告以每年40万元，按16年计算可预期损失的计算依据亦不充分；第三，在任何商业租赁活动中，承租人并不能保证自己能肯定获得租赁收益。因此，原告主张600余万元的可预期经营收益损失的依据不足。本院酌情确定由被告赔偿原告40万元的收益损失。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第九十七条之规定，判决如下：
一、原告陈金章与被告闵行区七宝镇沪星村仓库于2012年2月13日签订的《租赁合同》于2016年2月24日解除；
二、被告闵行区七宝镇沪星村仓库于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈金章装修损失人民币50万元；
三、被告闵行区七宝镇沪星村仓库于本判决生效之日起十日内退还原告陈金章租金人民币32,266元；
四、被告闵行区七宝镇沪星村仓库于本判决生效之日起十日内赔付原告陈金章道路修复工程款人民币171,063元；
五、被告闵行区七宝镇沪星村仓库于本判决生效之日起十日内赔付原告陈金章彩钢夹心板房损失人民币38,000元；
六、被告闵行区七宝镇沪星村仓库于本判决生效之日起十日内赔付原告陈金章电力增容费损失人民币3万元；
七、被告闵行区七宝镇沪星村仓库于本判决生效之日起十日内赔付原告陈金章可预期收益损失人民币40万元；
八、驳回原告陈金章其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币85,772.38元，由原告陈金章负担76,337.42元，由被告闵行区七宝镇沪星村仓库负担9,434.96元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 邹巧弟
审 判 员 沈 群
人民陪审员 邓红霞
二〇一六年十一月二十九日
书 记 员 周佳慧
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。