湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终1638号
上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉乐购春天物业管理有限公司，住所地武汉市江汉区西马后路182-186号3单元308室。
法定代表人：任晴，该公司董事长。
委托诉讼代理人：朱远超，北京大成（武汉）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘茜茜，北京大成（武汉）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：湖北华坤投资集团有限公司，住所地武汉市东西湖区吴家山革新大道574号。
法定代表人：林坤云，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘强，湖北诚明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：武汉万喜德酒店管理有限公司，住所地武汉市江岸区解放大道2159号航天星都汉口东部购物公园C2栋16层19室。
法定代表人：林康明，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘强，湖北诚明律师事务所律师。
原审被告：尹鹏，男，1973年12月28日出生，汉族，住湖北省荆州市沙市区。
原审被告：武汉市万嘉诚酒店管理有限公司，住所地武汉市东湖新技术开发区关山大道111号武汉光谷国际商务中心B栋24室05号。
法定代表人：尹鹏，该公司董事长。
原审被告：刘华，男，1968年10月1日出生，汉族，住湖北省荆州市沙市区。
原审被告：陈刚，男，1975年9月15日出生，汉族，住湖北省荆州市沙市区。
原审被告：武汉巴洛克概念酒店管理有限公司，住所地武汉东湖新技术开发区关山大道11号光谷时代广场B座11-12楼。
法定代表人：胡银军，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈赶良，该公司员工。
上诉人武汉乐购春天物业管理有限公司（以下简称乐购春天公司）与被上诉人湖北华坤投资集团有限公司（以下简称华坤公司）、武汉万喜德酒店管理有限公司（以下简称万喜德酒店）及原审被告尹鹏、武汉市万嘉诚酒店管理有限公司（以下简称万嘉诚酒店）、刘华、陈刚、武汉巴洛克概念酒店管理有限公司（以下简称巴洛克酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2016）鄂0192民初1706号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
上诉人乐购春天公司上诉请求：撤销一审判决第一项，本案上诉费由华坤公司、万喜德酒店负担。事实和理由：一审判决认定事实不清。乐购春天公司依据合同收取华坤公司、万喜德酒店装修押金561250元，而华坤公司、万喜德酒店已经将酒店整体转让，应由受让人承受合同权利和义务。
被上诉人华坤公司、万喜德酒店辩称，案涉房屋始终在租赁经营，解除合同对乐购春天公司并无损失，一审判决乐购春天公司没收了华坤公司、万喜德酒店80万元履约保证金，乐购春天公司已经获取巨额利益，华坤公司、万喜德酒店考虑以和为贵未提出上诉。
华坤公司、万喜德酒店向一审法院起诉请求：1、判令乐购春天公司返还各类保证金、装修押金及装修管理费合计1361250元，并赔偿逾期退还的资金占用利息损失66701.25元（按12个月计算，从2015年9月1日起计算至一审结案日止）；2、判令本案各被告无条件配合华坤公司、万喜德酒店依照合同约定搬离可移动设施和拆除华坤公司设置的经营广告牌的协助义务；3、判令尹鹏、万喜德酒店、巴洛克酒店支付使用可移动设施的使用费2万元，并赔偿逾期支付的资金占用利息损失980元（按12个月计算，从2015年9月1日计算至一审结案日止）；4、判令尹鹏、万喜诚酒店支付自实际强行使用华坤公司、万喜德酒店税务发票造成的营业税及附加和所得税等过国家税费损失21617.28元（以12个月交税款为依据，按12个月计算，从2015年9月1日计算至一审结案日止）5、判令由出资没有到位的尹鹏、刘华、陈刚在实际出资没有到位的资金范围内对万嘉诚酒店承担连带支付责任；6、判令乐购春天公司对尹鹏、万嘉诚酒店、刘华、陈刚、巴洛克酒店应当支付的全部使用费及赔偿费及资金占用利息承担连带支付责任；七、本案诉讼费由被告承担。
一审法院查明，2010年8月12日，出租方乐购春天公司（甲方）与承租方华坤公司（乙方）签订《酒店租赁合同》一份，主要内容：甲方将“光谷时代”广场B栋第11-14层，建筑面积为5502平方米的物业出租给乙方使用，甲方同意乙方将承租的该物业用于开设“万喜德”商务酒店。乙方在租赁期内依法经营不受甲方干预，以后如乙方需改变物业用途，应先征得甲方同意，否则甲方有权予以制止或提前终止合同，甲方由此造成的损失由乙方负责；租赁期为2011年11月30日起至2019年11月29日止，共96个月（具体租赁时间以整体验收交付为准，免租期2个月）；月租金247590元（按季支付，不含物业管理费），履约保证金30万元（双方合同期满，乙方无违约，甲方将此保证金在30日内无息退还给乙方）；甲方应于2015年9月30日前向乙方交付该物业；在合同有效期内，经甲乙双方同意并协商一致，可提前终止合同；有下列情形之一的，甲方有权提前终止合同：1、乙方逾期支付租金及物业管理费等有关费用超过30天的；2、未经甲方同意，乙方擅自改变该物业用途的；3、未经甲方同意，乙方将该物业转租他人的；4、乙方擅自连续歇业超过10天或一年内累计歇业超过20天的；5、乙方利用该物业进行非法活动，损害公共利益的；甲方依据上述情形提前终止合同时，应提前10天书面通知乙方，乙方应及时迁离并交回该物业、租金照实结算，乙方已支付的履约保证金不予退还，乙方承担本合同第十一章11.3条的违约责任；本合同提前终止、解除或届满后，乙方将该物业交还甲方，但因乙方经营管理该物业添置的可移动设施归乙方所有，其他设施包括乙方投资需要拆除或拆除后影响使用功能的归甲方所有。本合同提前终止、解除或届满之日起二十天内乙方未撤离，该商铺的有关物品，视为乙方自动放弃其所有权，归甲方所有并任甲方处理；违约责任：11.1在甲方无违约的前提下，乙方拖欠甲方租金，每逾期一天，乙方按应缴纳金额每天5%向甲方支付滞纳金；逾期超过30天的，甲方有权终止合同，乙方已支付的履约保证金不予退还；11.2在本合同明确规定的终止条款外，任何单方面终止本合同的均皆视为违约，由违约方承担一切违约责任并赔偿守约方由此造成的损失；11.3除上述各项规定外，本合同任何一方若有违约行为，均应在收到另一方通知后七天内予以更正，逾期未能更正的，另一方保留索赔的权利（本合同另有规定的除外）。本合同在有效期内，任何一方均不得提前解除合同及违约，否则，违约方应向守约方支付相当于本委托物业购房款8%的违约金；通告及送达：任何一方就本合同执行中发给另一方的任何通知（函件）必须以中文书面形式进行。如以人手直接传送的，送达并经对方签收则视为已接收。如以邮政快递的形式进行，以邮件接收人签收时视为已送达。双方还就其他事宜进行了约定。
同日，双方又签订一份内容与上述合同基本一致的《酒店租赁合同》，租赁物业为“光谷时代广场”B栋第21层24层，履约保证金为50万元。
2014年7月，乐购春天公司（甲方）与华坤公司（乙方）签订《关于万喜德酒店补充合同》一份，华坤公司退出B栋11-12楼房屋租赁，自2012年6月1日起，万喜德酒店无需向乐购春天公司缴纳B栋11-12楼房租及物管费，万喜德酒店不能再以经营困难为由向甲方提出退出物业楼层的要求，并且按时交纳每季度租金及物管费，不得无故拖欠。
上述合同签订后，双方均按约履行。华坤公司租赁房屋后，按约设立万喜德酒店并自主经营。在履行合同期间，万喜德酒店向乐购春天公司支付履约保证金80万元，装修押金15万元，装修管理费231250元，电费保证金1万元，大厅保证金1万元，14楼3间房及21层使用保证金16万元，共计1361250元，并支付租金至2015年8月31日。
2014年7月，华坤公司与案外人荆州尚美精致酒店管理有限公司（以下简称尚美酒店）签订《酒店转让合同》一份，约定将乐购春天公司经营的“万喜德酒店”转让给尚美酒店经营，转让标的位于“光谷时代广场B座”第14层、21-24层，转让总价款750万元，双方交接包括与转让酒店财产有关的前台、甲方（华坤公司）经营酒店期间的运营系统、固定资产、装饰装修等甲方对租赁财产的添附、甲方聘用的高管人员及员工等，租赁期间为65个月，具体时间参照甲方（华坤公司）2010年8月12日与乐购春天公司签订的《酒店租赁合同》执行。合同签订后，尚美酒店支付了500万元，尚有250万元未支付。
2015年3月，陈刚与尚美酒店签订《酒店转让合同》一份，尚美酒店将“万喜德”酒店转让给陈刚经营，转让费为500万元，陈刚实际支付400万元后，与刘华、陈刚共同发起成立万嘉诚酒店并实际经营。
2016年5月16日，万嘉诚酒店与巴洛克酒店签订《资产转让协议》一份，将“光谷时代广场B座”第14层、21-24层物业及酒店配套设施转让给巴洛克酒店，由巴洛克酒店经营。同日，乐购春天公司与巴洛克酒店签订《酒店房屋租赁合同》一份，租赁期为2016年5月16日至2019年11月30日。
2015年9月1日，乐购春天公司向华坤公司发出《终止合同告知函》一份，要求终止合同。同日，万喜德酒店向乐购春天公司发出关于《终止合同告知函》的回复一份，内容为“关于告知函中提及的转让一事，13楼转租是经过任总同意，其他楼层不存在转让和转租。到现在为止我们还有250万元投资，任总也有默认。2015年9月1号2015年11月30日的季度租金及物业管理费我公司会在近几日及时支付，生意难做还望贵公司能理解，再次感谢贵公司对我公司的支持”。据此，乐购春天公司认为双方合同于2015年9月1日解除。华坤公司、万喜德酒店对此持有异议，认为乐购春天公司发出的《终止合同告知函》只解除了11层至14层的租赁合同（即前一份合同），21层至24层租赁合同未解除（后一份合同）。2015年10月22日，乐购春天公司与华坤公司签订《解除租赁合同协议》一份，华坤公司、万喜德酒店据此认为两份合同均在2015年10月22日协商解除。乐购春天公司认为《解除租赁合同协议》中华坤公司未盖章，也未授权刘强签订该协议，该协议不具备法律效力。
经双方举证质证，华坤公司、万喜德酒店、乐购春天公司对乐购春天公司于2015年9月1日发出《终止合同告知函》不持异议。因华坤公司、乐购春天公司签订的两份《酒店租赁合同》均于同日签订（2010年8月12日），在《终止合同告知函》中未明确表示终止哪一份合同，故华坤公司、万喜德酒店认为只是解除前份合同的意见缺乏事实及合同依据。据此，一审法院对华坤公司与乐购春天公司签订的两份《酒店租赁合同》于2015年9月1日解除的事实予以确认。
在万喜德酒店经营期间（2014年3月至6月），公安机关接到关于该酒店涉嫌吸毒、卖淫的举报2起。2014年7月，万喜德酒店将酒店转让给尚美酒店经营后，公安机关接到关于万喜德酒店卖淫、涉黄的举报数起。
一审法院认为，华坤公司、乐购春天公司签订的两份房屋租赁合同及补充协议，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，应认定合同合法有效，双方均应受其约束，按约履行各自的义务。在合同履行过程中，乐购春天公司以华坤公司存在转租等违约行为要求解除合同，根据双方合同约定及《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，华坤公司、乐购春天公司签订的两份《酒店租赁合同》于2015年9月1日解除。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，华坤公司、万喜德酒店提出本案讼争的诉讼请求。本案中，在万喜德酒店经营期间将经营权（含酒店资产）转让给尚美酒店并收取了转让费用的情况下，尹鹏、万嘉诚酒店、巴洛克酒店对酒店经营权（含酒店资产）的取得均有合同依据，故华坤公司、万喜德酒店要求尹鹏、万嘉诚酒店、刘华、陈刚、巴洛克酒店承担恢复原状、赔偿损失的请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。关于华坤公司、万喜德酒店要求乐购春天公司返还各类保证金、装修押金及装修管理费合计1361250元，并赔偿逾期退还的资金占用利息损失的请求，根据《酒店租赁合同》约定，在华坤公司有转租等违约事实的情况下，已支付的保证金不予退还。乐购春天公司收取的其他装修押金等没有合同依据，在合同解除后，应予退还。
关于乐购春天公司的反诉请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，符合法律规定，但根据两份《酒店租赁合同》的约定，双方对违约责任11.3条款约定不明确，且在本次诉讼中，乐购春天提交的证据亦不足以证实购房款的计算标准，在万喜德酒店支付的保证金80万元作为违约金支付给乐购春天公司后，乐购春天公司要求华坤公司、万喜德酒店再支付7656553元的请求，不予支持。
综上，对华坤公司、万喜德酒店诉讼请求合理的部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十九七、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、乐购春天公司于本判决生效之日起十日内支付华坤公司、万喜德酒店装修押金等合计561250元；二、驳回华坤公司、万喜德酒店其他诉讼请求。三、驳回乐购春天公司反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费18036元，由华坤公司、万喜德酒店负担9018元，乐购春天公司负担9018元；反诉受理费32698元，由乐购春天公司负担。
二审中，乐购春天公司提交了4份《关于交房时装修标准变更的通知》，拟证明案涉561250元押金中的16万元为房屋使用保证金，是因为当时四间房屋改变了房屋布局和功能，华坤公司追加保证金16万元，四位业主每人4万元，约定租期届满房屋恢复原状后退还该保证金，现在房屋没有恢复原状，业主并未退还该保证金，乐购春天公司亦不应退还。华坤公司对该《关于交房时装修标准变更的通知》的真实性不予认可，并认为华坤公司的租赁合同解除后，乐购春天公司仍继续出租房屋进行经营，不能恢复原状的责任在乐购春天公司，故华坤公司的合同解除后保证金应予退还。本院认为，华坤公司虽对该《关于交房时装修标准变更的通知》的真实性不予认可，但其并未提交反驳证据，故本院对其真实性予以确认。
乐购春天公司提交了《工程需要扣款项目》、《万喜德酒店装修改动补充合同》及装修工程款《收据》各1份，拟证明华坤公司租赁案涉房屋需装修、改造，乐购春天公司委托装修公司进行了装修改造，并向装修公司支付了265916元，华坤公司盖章认可扣款360879元，应当从华坤公司交纳的装修押金和管理费中扣除。华坤公司对此不予认可，认为与本案无关。本院认为，乐购春天公司提交的上述材料，华坤公司虽不予认可，但未提交相应的反驳证据，故本院对其真实性予以确认。
经审理查明，一审判决认定的事实属实,本院予以确认。
本院另查明，华坤公司转让酒店后，乐购春天公司向万嘉诚酒店另行收取了保证金，该保证金万嘉诚酒店一并转让给了巴洛克酒店。
本院认为，本案应当围绕上诉人的上诉请求及理由进行审理。本案争议的问题是华坤公司、万喜德酒店向乐购春天公司支付的除履约保证金80万元外的装修押金及其他保证金共计561250元是否应予退还。
华坤公司、乐购春天公司签订的《酒店租赁合同》已于2015年9月1日协议解除。乐购春天公司收取的除履约保证金80万元外的装修押金及其他保证金共计561250元依法应予退还。乐购春天公司二审中提出其中16万元房屋使用保证金，是因为房屋改变了房屋布局和功能，华坤公司向业主追加的保证金，约定租期届满恢复原状后退还该保证金，现在房屋没有回复原状，业主也未退还该保证金，乐购春天公司亦不应退还。但乐购春天公司在一审中及上诉状中并未提出此主张，且乐购春天公司仍继续出租房屋进行经营，无需对房屋恢复原状，况且乐购春天公司向后来的承租人另行收取了保证金，故乐购春天公司称华坤公司、万喜德酒店交纳的16万元保证金不应退还的主张，本院不予支持。
乐购春天公司在二审中还称收取的装修押金及装修管理费已经用于支付房屋装修及改造工程款，无需退还。但乐购春天公司在一审中及上诉状中并未提出此主张，且乐购春天公司提交的证据不足以证明其该主张，双方并未明确约定乐购春天公司代为委托装修并从装修押金及管理费中扣除，故对乐购春天公司的该上诉理由，本院不予支持。如乐购春天公司为华坤公司、万喜德酒店支付了装修工程款，属另一法律关系，可依法另行主张权利。
关于乐购春天公司收取华坤公司、万喜德酒店的其他保证金2万元，包括电费保证金1万元及大厅保证金1万元，乐购春天公司并未提出不应退还的依据，故一审判决乐购春天公司予以退还并无不当。
综上，上诉人乐购春天公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9412.5元，由武汉乐购春天物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李斌成
审判员 安林锋
审判员 骆朝辉
二〇一七年五月十日
书记员 饶诗敏