北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0115民初18896号
原告：吴文斌，男，1986年2月11日出生，北京安泰久盛科技环保有限公司经理，住北京市丰台区。
委托诉讼代理人：郑新伟，北京市言大律师事务所律师。
被告：刘柏麟，男，1984年3月28日出生，住北京市大兴区。
第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：樊耀博，男，1993年4月14日出生，该公司员工，住单位宿舍。
原告吴文斌与被告刘柏麟、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称：链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告吴文斌及其委托诉讼代理人郑新伟，被告刘柏麟，第三人链家公司的委托诉讼代理人樊耀博到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告吴文斌向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除我与刘柏麟房屋买卖合同关系；2.请求判令刘柏麟承担违约责任，支付违约金154.186万元（包括定金9万元，中介费损失6.126万元，评估费损失0.06万元，房屋差价损失139万元）；3.判令刘柏麟返还北京市大兴地方税务局退还的税款5.390109万元；4.诉讼费由刘柏麟承担。具体事实与理由如下：2016年10月19日，我与刘柏麟在链家公司的居间介绍下，就刘柏麟名下的北京市大兴区上筑家园11号楼3层2单元304室房屋（以下简称：涉案房屋）买卖事宜签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》各一份。协议签订时，刘柏麟向我和链家公司出示涉案房屋的房屋产权证书，证书明确显示该房屋为刘柏麟单独所有且刘柏麟也保证涉案房屋无其他共有人，无其他产权纠纷。同时双方对房款数额及支付方式口头约定如下：房屋总价款238万元，由我全款支付，支付方式为我自行支付88万元，刘柏麟借给我150万元。双方对于借款事宜办理公证，最后由我按照借款协议偿还刘柏麟的借款，具体支付方式及支付时间按照《补充协议》履行。合同签订当日，我向刘柏麟支付定金9万元，同时向链家公司及北京中融信担保有限公司支付居间费4.936万元及保障服务费1.19万元。2016年7月1日，我与刘柏麟按照约定前往北京东方公证处办理借款150万元的借款合同公证书。2016年7月30日（即合同约定的办理完毕涉案房屋解押登记手续的日期），我和链家公司的工作人员询问刘柏麟房屋解押事宜，刘柏麟称尚未办理完毕。2016年8月24日，双方共同至北京市大兴区房屋管理局办理网签手续。2016年8月31日，我向北京市大兴区地税局交纳了涉案房屋交易的各项税费共计6.370039万元。在此期间，我和链家公司的人员多次询问刘柏麟涉案房屋解押的事宜，均被告知还未办理完毕。我交纳完各项税费后，刘柏麟提出不再借款给我，并将当时由我交纳的4500元公证费转给我，让我更改其他付款方式。2016年9月21日，双方在链家公司的见证下，将付款方式由全款变更为商业贷款，双方关于付款的方式、数额、时间、网签的数额、房屋交付的时间，权属转移登记时间等都进行了变更。另需撤销以前的网签合同，重新办理网签手续，双方为此重新签订了《补充协议》，约定：1.付款方式改为商业贷款，贷款100万元，首付138万元；2.刘柏麟同意出批贷款函后三个工作日交房；3.网签的价格变更为143万元。同时对于具体履行的时间进行了口头约定：双方先行办理网签注销手续，链家公司申请退税，双方于2016年10月10日进行面签手续，10月11日双方重新办理网签手续，之后等着银行批贷，银行贷款下发后直接支付给刘柏麟，刘柏麟于银行批贷函下发后三个工作日内将房屋交付给我，在房屋过户前，我将128万元房款支付至链家公司理房通进行资金监管，监管完成后双方办理交税并过户。约定完成后，双方于2016年9月22日注销了原合同的网签手续，同时链家公司经纪人代为办理退税手续（其中5.390109万元需要退回到刘柏麟的账户，0.98052万元退回到我的账户）。双方根据贷款需要，于2016年9月27日做完房屋的评估，我支付了房屋的评估费用0.06万元。我于2016年9月28日提前进行了面签手续，但刘柏麟却在2016年10月1日向链家公司明确表示房子不卖了，不再配合办理后续交易事宜，并不再和我及链家公司进行沟通，让我和链家公司找他的代理人贾先生联系，并告知我们如果贾先生说不卖了，刘柏麟自己就赔钱不再出售房屋。我和贾先生联系，该人表示要想买房子需要加价，否则不卖，我听后非常气愤，认为该行为属于严重违约，表示不同意。截至口头约定的办理网签、面签日，刘柏麟明确表示不履行合同，让我去法院告他；之后刘柏麟表示若想继续履行需将网签价格更改为238万元，我随即表示同意。但刘柏麟仍然不同意配合继续履行，致使合同目的根本不能实现。刘柏麟在签订合同后，不但不按照合同约定解除之前的抵押手续，而且将涉案房屋再行抵押，在案件审理过程中又将房屋进行新的抵押，无奈之下，我只能按照相关法律法规的规定，请求解除我与刘柏麟之间的房屋买卖法律关系，要求对方承担违约责任并支付相应的违约金，恳请贵院支持我的全部诉讼请求。
被告刘柏麟辩称：同意解除合同，但不同意赔偿违约金。我不是违约方，主合同写的是全款购房，需要向我借款150万元，我没有义务要借给吴文斌钱买我自己的房子。吴文斌一直在变更首付款支付方式，在没有首付款的情况下让我去做银行面签，网签，没有交付首付款就要求我交房，我认为不合理，所以我没有配合办理面签手续。9万元定金我可以退还，吴文斌交纳的税费退回我的账户5.390109万元我同意退还，关于中介费因链家公司明确表示可以退还，我不同意承担。房屋差价我不认可，2016年9月份我们就要解除合同，中介链家公司说可以帮忙找其他房子，吴文斌不同意，吴文斌只缴纳了9万元定金就要求我过户交房我办不到。2016年10月13日双方已经达成口头协议由我退还定金，链家公司退还中介费，我先行垫付税费后解除合同，结果第二天吴文斌没有去，后来链家公司说让我给吴文斌50万元才解除合同并且吴文斌还要求链家公司赔偿9万元。
第三人链家公司述称：买卖双方签订房屋买卖合同后，刘柏麟没有按照合同约定的时间进行解押，之后由于9·30新政，购房人认为其全款购买有一定的影响，与卖房人协商改为商业贷款继续履行，双方通过协商达成一致，没有认定违约责任是为了继续履行合同。2016年9月21日双方第二次签订的补充协议，根据当时我公司规定，由全款改成商业贷款，需要双方配合签署合同变更单，补充协议详细约定在我公司的系统中生成，不再另行签署一个变更协议书。该协议中明确约定首付款的支付时间是“过户前三个工作日内”等问题，该协议红字部分明确规定仅供查阅，严禁打印签字，故没有交于买卖双方，但买卖双方对于改成商业贷款是知情且认可的，并且签署了合同变更申请书。为了提高交易流程的效率，先去申请面签后办理网签与房屋买卖流程并不冲突，买卖就解除的问题达成口头协议由卖房人双倍返还定金，但因各种原因最终没有签字落实，刘柏麟提交的录音系我公司客服人员与刘柏麟调解沟通的过程，与本案事实情况并不矛盾，刘柏麟提交的我公司的证明系各方调解解除合同的事实情况，但没有最终签署书面协议。吴文斌提交的我公司出具的证明是真实客观的。就吴文斌的诉讼请求，我公司同意解除，关于吴文斌主张的中介费损失，我公司不同意退还。
当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2016年6月19日，刘柏麟（出卖人）与吴文斌（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》约定：房屋基本情况：出卖人所售房屋产权证明所载建筑面积共62.90平方米；该房屋所有权证证号为：X京房权证兴字第XX**号。该房屋已经设定抵押，抵押权人为工商银行，抵押登记日期为2015年3月18日，出卖人应于2016年6月25日前办理抵押注销手续；成交价格、付款方式及资金划转方式：经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为100万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为138万元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人；买受人向出卖人支付定金9万元，直接支付给出卖人；剩余房款如全部或部分通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方应签订相关存量房交易结算资金划转协议。……出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权；买受人承诺其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定。如因乙方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。本条款为独立条款，即使本合同及其他文件因乙方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条约定依然有效，守约方可依据本条款追究违反承诺方的法律责任。出卖人收到全部购房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后5个工作日内交付给买受人。
同日，刘柏麟（甲方，出卖方）、吴文斌（乙方，买受方）与链家公司（丙方，居间方）三方共同签订《补充协议》，约定：第二条关于房屋交易具体事宜的约定，1.乙方应于签约当日将第一笔定金9万元以自行支付的方式支付给甲方；2.甲方应于2016年6月25日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2016年7月30日前办理完毕解除抵押登记手续；3.乙方于甲方解押完后三个工作日内将第一笔首付款78万元以自行支付的方式支付给甲方；乙方于过户前三个工作日内将第二笔首付款150万元以理房通托管的方式支付给甲方；经双方同意，在网签通过后三个工作日内，双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。……甲乙双方应当在交房当日自行办理物业交割手续，丙方陪同、甲乙同意，乙方从本协议约定的购房款中留存1万元作为物业交割保证金，该保证金在甲乙双方办理物业交割当日，由乙方自行支付甲方。……第四条违约责任，1.甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；2.若甲方出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的，甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。第五条其他，如本协议与《买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》约定不一致的，均以本协议为准。其他约定：甲乙双方协商一致，乙方以全款形式购买此房后再做补按揭贷款业务，如遇到银行政策变故大，则三方免责。当日，吴文斌向刘柏麟支付定金9万元。
2016年6月19日，刘柏麟（出卖人）、吴文斌（买受人）与链家公司（居间人）签订《居间服务合同》约定，第二条居间代理费，因本次交易涉及交易房屋有抵押等复杂事宜或手续的办理，经各方友好协商，按照规定费率上浮10%的标准向链家地产缴纳居间代理费，即应向丙方支付居间代理费为4.936万元，乙方承担4.936万元并应于本合同签订当日向丙方支付。第三条权利义务，1.甲方和乙方应积极配合丙方的居间活动，按照丙方的要求提交房屋买卖所需的一切证书、证件及材料，并依照本合同的约定，及时足额向丙方支付居间代理费；甲乙双方应保证其提交的资料及签名真实、合法、有效。2.丙方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务；丙方不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况，甲乙双方授权丙方办理网上签约手续。3.本次交易的后续手续由北京中融信担保有限公司（以下简称：中融信公司）办理，并另行签署相关合同；丙方将积极督促后续事宜的办理。……第四条违约责任，在居间服务中，甲方或乙方违反本合同第三条约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间代理费用，无须退还，如支付费用方为守约方，可向违约方追偿该笔费用。吴文斌为此支付居间费4.936万元。
2016年6月19日，刘柏麟（甲方）、吴文斌（乙方）与中融信公司（丙方）签订《居间服务合同》约定，丙方保障服务费按房屋交易总额的0.5%收取，其中乙方承担1.19万元，应于签订本合同当日一次性向丙方支付。
2016年7月1日，刘柏麟作为出借方（甲方）与借入方吴文斌、丁玲（乙方）签订《借款合同》，内容：乙方因资金周转的需要于2016年7月1日向甲方借款150万元，借款期限2个月。乙方于2016年8月30日前（含30日，还款日期以出借日期按日顺延）将借款150万元还清给甲方，该笔借款无利息，乙方保证在本合同约定的期限内按期归还借款150万元，本借款合同自双方当事人签字之日起成立，自甲方将上述借款金额全部发放之日起生效。本合同签订后，出借人通过银行转账方式向借款人支付借款。当日，刘柏麟作为出借方（甲方）与借入方吴文斌、丁玲（乙方）至北京市东方公证处就上述《借款合同》进行了公证，北京市东方公证处出具（2016）京东方内经证字第00365号公证书，为此，吴文斌支付0.45万元的公证费用。
2016年8月24日，刘柏麟（甲方，出卖方）、吴文斌（乙方，买受方）办理了编号为C1338254号网上签约合同，约定房屋网签成交价格为100万元。
2016年8月31日，吴文斌、刘柏麟与链家公司共同至北京市大兴区地方税务局办理涉案房屋的税费缴纳事宜，吴文斌为此支付各项税费共计6.370639万元。
2016年9月21日，刘柏麟（甲方，出卖方）、吴文斌（乙方，买受方）签订《补充协议》约定：甲乙双方协商一致，就成交涉案房屋作出如下约定：1.乙方改为商业贷款，贷款100万元，首付138万元；2.甲方同意批贷函后三个工作日交房；3.网签价格变更为143万元。之后，刘柏麟向吴文斌微信转账支付借款合同公证费用0.45万元。
2016年9月23日，涉案房屋编号为C1338254号网签合同办理了注销手续。2016年11月，吴文斌原缴纳至北京市大兴区地方税务局的税费5.390109万元退回至刘柏麟账户。
就变更房款支付方式的原因及支付首付款138万元的时间，吴文斌称：涉案房屋出售价格238万元在当时算高的，刘柏麟也愿意将涉案房屋出售给我，但因涉案房屋当时不满2年，如果全款支付房款会减少相关税费，但自己并不具备支付全部房款的能力，经过双方及链家公司共同协商由刘柏麟出借150万元给我，双方签订借款合同并办理公证，在房屋买卖合同手续办完后，我以补按揭方式申请贷款偿还刘柏麟的借款150万元，双方合同约定刘柏麟在2016年7月30日前解除抵押手续，我支付房款78万元，但刘柏麟未按期办理解除抵押手续，刘柏麟亦不同意借款给我，之后双方协商变更了付款方式由全款变更为商贷，并签订了新的补充协议，原合同其他内容继续履行，双方口头约定链家公司先办理撤销第一次网签手续，再退税再为双方办理评估手续，国庆节之后2016年10月10日双方办理面签手续。2016年10月11日重新办理网签手续。在房屋过户前，我将剩余房款128万元以理房通资金托管的方式支付给刘柏麟。2016年9月27日在链家公司配合下双方办理了涉案房屋的评估，之后链家公司通知可以在国庆节前提前到中国建设银行办理银行面签手续，等网签过了打了补件给了银行再批贷，但刘柏麟并没有到场，并于2016年10月1日电话通知我房屋已经不归其控制，无法配合办理后续的交易事宜，刘柏麟的代理人贾先生提出需要吴文斌提高价格，否则不再出售，之后刘柏麟又提出网签价格应为238万元，我同意该条件后，刘柏麟仍不配合交易。刘柏麟称：因了解到吴文斌补按揭贷款根本就办不下来，吴文斌根本就没有能力偿还借款，所以就没有将150万元借给吴文斌，原合同约定的涉案房屋的解除抵押手续确实没有办理完毕。9·30政策出台后，吴文斌的首付款就不够了，双方之后签订了补充协议，将第一次做的网签手续撤销了，双方口头约定于2016年10月10日前吴文斌将首付款存入资金监管账户，于批贷前付清138万元（含定金），但2016年10月1日，链家公司电话告知我吴文斌首付款凑不够，需要办理大额信用借款，吴文斌一直未支付首付款，所以后续银行面签及网签手续就没有进行。吴文斌为证明其陈述意见提交吴文斌、刘柏麟与链家公司赵文晶的微信记录、吴文斌与刘柏麟的短信记录以及《链家公司的证明》予以证明，其中，吴文斌、刘柏麟与链家公司赵文晶的微信记录：2016年9月26日，吴文斌：“面签定周三吧”，刘柏麟：“没出评估报告就能面签？”赵文晶：“可以，网签也没出啊，都可以，缺什么再补过去，银行件齐之后批贷，现在提前签让银行把征信查了，然后浦发银行好批信用贷”，刘柏麟：“周三我让代理人去”。……刘柏麟：“先稍等，我还没联系上代理人，面签要十一后，代理人没在，我东西都在他那”，赵文晶：“不行客户先去，银行就查了征信了，就可以浦发放款了，业主这边好说，网签也是十一以后出的”，刘柏麟：“那天改合同的时候说的是10月10日面签，我跟他说的这时间，他就安排的那会，跟我说的是银行上门评估，我说可以在家等不用他，现在又要十一前面签了，我刚打代理人电话，他在外地”。2016年9月28日，赵文晶：“我到了，吴先生您别着急”，刘柏麟：“怎么了”，赵文晶：“面签啊”刘柏麟：“哦，看你说别着急，以为有事呢”……2016年10月19日，吴文斌：“刘柏麟先生，我要求你履行9月21签署的房屋交易协议，配合办理后续面签，网签等交易手续”，刘柏麟：“我不同意，法院见吧”，赵文晶：“按照正常流程，买房资质现在已经通过了，该做网签了，但是卖方不同意，我们也不能私自做，按照当时约定卖方也该去面签了，买方资格10月11日已经通过”，刘柏麟：“后面的合同有问题，我会找律师起诉，再说网签必须是238万凭什么走阴阳合同，我找律师告你们”。2016年10月20日，吴文斌向刘柏麟发送短信：“刘柏麟先生我希望你认真考虑履行咱们之间房屋交易事宜，打你电话不接，短信不回，交易微信圈也退群，如2016年10月21日仍这样，我们视为你拒不履行”，刘柏麟：“我在准备资料，起诉你，你们视为我拒不履行是你们说了算的吗，有话法院说”。2016年10月28日，吴文斌向刘柏麟发送短信：“9月21日变更合同条款中的网签价格143万元是你我双方协商一致签字确认的，针对你10月19日提出的网签价格必须是238万元，我同意，距双方约定的办理网签10月11日、面签10月10日你已逾期10多天，你什么时候配合办理面签、网签和后续交易手续，如在10月29日中午12点之前未得到你配合办理的回复，你的行为将属于拒不履行合同主要义务，构成根本违约”，刘柏麟：“构成根本违约的是你，你的行为是拒不履行合同主要义务，我已请好律师，最近会联系你”。
在本案审理过程中，经核实，涉案房屋仍被设定抵押，具体情况为：2016年7月21日，刘柏麟与案外人杨波签订《借款抵押协议》，刘柏麟以涉案房屋作为抵押向杨波借款170万元，期限为2个月。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。吴文斌与刘柏麟签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及两份《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应属有效。双方争议的主要问题是2016年9月21日签订《补充协议》后，刘柏麟是否存在根本违约行为。
当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。本案中，吴文斌与刘柏麟于2016年9月21日重新签订《补充协议》约定吴文斌采取商业贷款100万元的方式，首付为138万元，网签价格变更为143万元，批贷函后三个工作日交房，虽未就此后合同应该在何时进行网签、贷款面签、完成过户手续签订书面协议，但根据各方的陈述以及三方微信聊天记录显示，各方在2016年9月21日明确约定于2016年10月10日办理面签手续，且刘柏麟知晓吴文斌至浦发银行申请信用贷款的方式支付部分房款的事实，双方均应按照上述约定全面履行自己的义务。虽链家公司为了加快交易流程，协调各方于2016年9月28日办理面签手续，刘柏麟以代理人持有涉案房屋材料为由未到场签字，但刘柏麟亦未在2016年10月10日前配合办理面签手续，在吴文斌催告后以网签价格不合理及未支付首付款为由拒绝配合办理面签及网签手续，应认定刘柏麟构成违约行为，吴文斌作为守约方要求解除双方之间的房屋买卖合同关系的诉讼请求，有法律依据，本院予以支持。关于刘柏麟辩称吴文斌未支付首付款拒绝配合办理网签及面签等交易手续的意见，因未提交相关证据予以证明，本院不予采纳。
本案中，吴文斌主张的违约金损失包括定金、评估费损失、中介费损失和房屋差价损失等，关于返还定金9万元，因刘柏麟不持异议，本院予以确认。关于吴文斌要求刘柏麟承担已经交纳的房屋评估费0.06万元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于赔偿中介费损失，吴文斌已经实际支付中介费4.936万元，该费用属于吴文斌的损失范围，且有合同依据，刘柏麟应予赔偿。关于房屋差价损失，吴文斌按照同地区、同户型、同面积房屋的市场价值主张差价损失，刘柏麟认为上述标准较高。本院根据双方就重新签订补充协议至刘柏麟拒绝配合办理涉案房屋网签、面签手续期间房屋价格变化的举证情况及合同履行情况，同时考虑已经支持返还的定金和赔偿的中介费损失、评估费损失情况，酌情确定刘柏麟应赔偿吴文斌的房屋差价损失为16万元。关于吴文斌要求刘柏麟退还税费5.390109万元，刘柏麟表示认可，本院不持异议。关于吴文斌主张赔偿的信息服务费，无合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除吴文斌与刘柏麟之间的房屋买卖合同关系；
二、于本判决生效后十日内，刘柏麟返还吴文斌购房定金9万元及税费5.390109万元；
三、于本判决生效后十日内，刘柏麟赔偿吴文斌中介费损失4.936万元及评估费损失0.06万元；
四、于本判决生效后十日内，刘柏麟给付吴文斌违约金16万元；
五、驳回吴文斌的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25840元，由吴文斌负担5840元（已交纳）；由刘柏麟负担20000元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 韩文静
人民陪审员 宋玉英
人民陪审员 宋 军
二〇一八年二月十三日
书 记 员 高 雅
书 记 员 刘雪飞