北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京01民终1037号
上诉人（原审被告）：北京沿海绿色家园世纪房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区八里庄西里99号楼2103室。
法定代表人:郑亚民，总经理。
委托诉讼代理人：孟岩，北京维京律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：北京英策房地产经纪有限公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路20号3幢B1-0354室。
法定代表人：袁斌，总经理。
委托诉讼代理人：丁宇，北京市信格律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘丰华，北京市信格律师事务所律师。
上诉人北京沿海绿色家园世纪房地产开发有限公司（以下简称绿色家园公司）因与被上诉人北京英策房地产经纪有限公司（以下简称英策公司）合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2015）昌民初字第6226号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人绿色家园公司的委托诉讼代理人孟岩、被上诉人英策公司的委托诉讼代理人丁宇、刘丰华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
绿色家园公司上诉请求：撤销一审判决，请法院依法审查合同效力，认定合同无效，改判驳回英策公司一审的全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费由英策公司承担。事实和理由：1.一审判决事实不清，《“中关村生命科学园青年公寓项目”（以下简称“青年公寓项目”）渠道独家租赁代理协议书》（以下简称《代理协议》）违反法律、行政法规的强制性规定，根据《合同法》第五十二条的规定，应认定为无效。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第45条、《中华人民共和国建筑法》第61条、《消防法》第13条的规定，商品房预售应当取得商品房预售许可证明，青年公寓项目在双方签订代理协议时及英策公司进行宣传推广活动过程中，均未取得商品房预售许可证明，英策公司明知项目进展情况，仍与绿色家园公司签订代理协议，合同应属无效。2.青年公寓项目未能如期开盘系英策公司违约行为所致，绿色家园公司不构成违约，英策公司主张的直接损失50万元、合同履行后利益损失120万元缺乏事实依据。第一，英策公司擅自宣传的行为违反法律法规的规定，违反《北京市城市房地产转让管理办法》第34条，《房地产经纪管理办法》第22条、25条，《房地产广告发布暂行规定》第4条、第6条，《城市商品房预售管理办法》第6条。英策公司作为专业的房地产经纪公司，在明知项目未取得商品房预售许可证的情况下，依然针对该项目展开宣传推广工作，违反上述规定，导致项目被北京市住房和城乡建设委员会（以下简称北京市住建委）责令整改，至今无法开盘。第二，英策公司擅自宣传违反协议的约定。协议第三条第3.1、3.2、3.3款及第七条7.2.2项明确约定，任何营销计划的实施均需取得绿色家园公司的认可，且英策公司应及时汇报。英策公司未履行协议约定的义务，未经绿色家园公司同意擅自开展一系列针对项目的工作，导致项目被北京市住建委责令整改，项目被叫停，绿色家园公司面临巨额损失。第三，原审法院认定英策公司直接经济损失50万元缺乏事实根据。一审法院认为，英策公司提供的证据不足以证明其损失的具体数额，则应认定由英策公司承担举证不能的后果，一审法院认定英策公司受到50万元直接经济损失缺乏依据。第四，一审法院判定赔偿英策公司120万元合同履行后的利益损失是认定错误。英策公司作为专业房地产经纪公司，应对项目是否取得预售许可证、是否有资格进行营销宣传进行了解，协议对具体开盘日期没有明确约定，英策公司应该预见到可能面临的风险。项目被叫停自代理协议签订仅仅数月，英策公司有理由、有义务获知项目被叫停的信息，并及时与绿色家园公司协商，停止履行代理协议止损。英策公司主张合同履行后利益实质上是其作为独立法律主体应当承担的正常市场风险，该主张缺乏依据。
英策公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回绿色家园公司的上诉请求，维持一审判决。具体答辩意见：绿色家园公司和英策公司签订的合同是有效合同。协议签订后，英策公司进行的一系列营销策划、市场调研等活动均向绿色家园公司书面呈报过，不存在违反合同约定的行为，也不是擅自开展营销活动。英策公司的50万元直接经济损失由直接的证据予以证明。协议第5.6条约定，租赁考核由绿色家园公司为英策公司指定考核租赁标准，其中明确了考核时间，由此可以推定项目开盘时间。由于绿色家园公司违反合同，致使合同目的不能实现，造成的预期利益损失，可由考核租赁标准得出，应由绿色家园公司承担。截至2014年11月31日，项目仍不具备合法资质，根本违约在于绿色家园公司。
英策公司向一审法院起诉请求：1.解除英策公司与绿色家园公司签订的委托代理合同；2.绿色家园公司赔偿英策公司直接经济损失1005200元；3.绿色家园公司赔偿英策公司合同履行后可以获得的利益损失1200万元；4.诉讼费由绿色家园公司承担。
一审法院认定事实：2014年6月18日，绿色家园公司（甲方）与英策公司（乙方）就甲方委托乙方为“青年公寓项目”提供派单渠道独家代理租赁服务事宜签订《代理协议书》。该协议主要约定：甲方为项目的投资建设单位，拥有项目之所有权（产权）；上述楼盘中关村生命科学园18号地块，规划总用地面积21888.62平方米，地上建筑面积39172.5平方米，地下建筑面积约19000平方米；委托代理事项为根据甲方的商务目的，营销策划、市场调研、市场定位、租赁代理等工作；甲方委托乙方为本项目中除4号楼整栋、1号楼顶层、3号楼顶层之外的其他物业的外围租赁代理商；乙方提供该楼盘服务工作的期限自合同签订之日起至该楼盘可租赁物业出租率达到95%止；乙方应在不低于双方确认之租赁底价的基础上，订立销控表，确定单位租赁价格，单位租赁价格即每建筑平方米的租金，本案公寓部分平均租赁底价暂定不低于22000元/平方米，本案商业部分平均租赁底价暂定不低于40000元/平方米；租赁代理佣金为实际签约之房屋总租金的3%，甲方向乙方支付租赁代理佣金的前提为：乙方提供的客户经甲方确认且该客户与甲方签署了《房屋租赁合同》并支付了全部租房款；甲方保证经确认的施工进度及交房日期，若甲方不能按确认的施工进度施工，则乙方不承担由此产生的责任；甲方负责提供售楼处的全部费用的支出，现场租赁办公场所及不可移动的装修、装饰、水电气等费用；甲方负责办理所有需政府批准之事项、许可及证件等事宜；如因甲方违约、违法、违规行为导致乙方遭受经济损失或承担行政责任的，甲方向乙方承担赔偿责任。该协议还对双方的其他权利义务等进行了约定。
协议签订后，英策公司即开始履行，包括组建销售团队、联系客户、进行网络推广等，英策公司因此产生了费用支出。
本案审理过程中，绿色家园公司对于上述代理协议书的真实性提出异议，并申请对该协议中加盖公章的真实性进行鉴定。该院依法委托北京明正司法鉴定中心进行鉴定，该中心于2015年12月9日出具司法鉴定意见书，结论为：检材印文与样本印文1-3为同一枚印章盖印形成。
另查：协议签订后，涉案的项目并未能开工建设，导致双方未能实现合同目的。
一审法院认为，英策公司与绿色家园公司签订的《代理协议书》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。双方当事人应当按照合同的约定履行各自义务。绿色家园公司未能保证涉案项目如期建设，导致双方之间的协议无法履行，应认定绿色家园公司存在违约情形，应承担相应的违约责任。现双方之间的合同目的已经无法实现，故英策公司请求解除合同的诉讼请求具有事实及法律依据，该院予以支持。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。该法第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。根据上述规定，英策公司有权要求绿色家园公司赔偿直接经济损失和可预见的合同履行后的利益损失。关于直接经济损失（英策公司实际支出的费用），虽然英策公司提交了相关证据，但该证据不足以证明其损失的具体数额，故该院根据案件的客观情况酌定为50万元。关于可预见的合同履行后的利益损失，该院结合双方在合同中约定的服务费标准，并考虑实际经营中的成本支出及经营风险等因素，酌定为120万元。判决：1.解除英策公司与绿色家园公司于2014年6月18日签订的《代理协议书》。2.绿色家园公司于判决生效后七日内给付英策公司直接经济损失人民币50万元。3.绿色家园公司于判决生效后七日内给付英策房公司可预见的合同履行后的利益损失人民币120万元。4.驳回英策公司的其他诉讼请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了新的证据。绿色家园公司提交了两份证据：证据1.2014年12月15日北京晚报复印件，证明英策公司未经绿色家园公司同意的推广行为导致媒体对项目进行了报导。证据2.《责令整改通知书》，证明英策公司擅自宣传的违约行为导致项目被叫停。英策公司提交了以一组青年公寓项目工作邮件截图，证明英策公司按照合同条款履行合同义务，如完成前期准备工作、完成营销策划、市场调研，组建团队等，从邮件中也可看出青年公寓项目并非英策公司设计，而是绿色家园公司聘请第三方广告公司设计的，故不存在英策公司未经允许就进行推广的行为。
本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，对于绿色家园公司提交的证据，英策公司发表质证意见称：两份证据均不属于新证据。对于证据1，真实性认可，关联性不认可，不能证明推广是英策公司擅自进行的。一审诉讼中，英策公司得知绿色家园公司还与其他公司就同一项目进行了推广合作活动，不能证明项目叫停是英策公司原因造成的。对证据2真实性认可，但不能证明英策公司的行为造成绿色家园公司被责令整改，不能证明英策公司存在违约行为。绿色家园公司对英策公司提交的证据发表质证意见称：对这些邮件的真实性、合法性均认可，但不认可关联性，其中王三雄（邮箱×××）确实是绿色家园公司授权总经理，但其他人均不是绿色家园公司的人，也不确定名为“武娘_alive”的发件人是否是广告公司的人。
本院经审查认为，绿色家园公司提交的证据1系媒体报道，不足以证明各方在本案诉讼中的责任认定问题，本院不予采信。对于绿色家园公司提交的证据2及英策公司提交证据的真实性，本院予以确认。
本院二审期间依法补充查明：英策公司员工张猛曾在2014年6月12日、13日发出的主题为《转发：分户面积表》、《转发：FWD：北清国际公寓-
大图》的邮件，相关原始邮件的收件人有周欣蔚、王三雄、张猛等人。2014年6月6日至7月30日，英策公司张猛向周欣蔚发送多封营销策略、修改建议等邮件。6月23日，原始邮件发送人“武娘_alive”向英策公司张猛、周欣蔚等人发送《北京国际DM6.20文件》，英策公司称，“武娘_alive”是广告公司员工，所发邮件为青年公寓项目广告。
2015年1月14日，北京市住建委就青年公寓项目作出《责令改正通知书》，写明，因绿色家园公司未取得青年公寓项目商品房预售许可证擅自发布商品房预售广告、参加房地产交易展示活动，违反相关规定，责令整改。
另查，英策公司诉讼中称，其所主张的直接损失包括：人员工资43.5万元、在安居客网站为青年公寓项目所做广告推广服务费2000元、房屋租金2.08万元、办公耗材1400元、短信推广和物料制作费54.6万元，共计100.52万元。为此，英策公司一审期间提交了青年公寓项目8月至11月工资表及签收签字、《瑞婷网络经纪人服务合同》及汇款单、《房屋租赁合同》及收据，《办公支出票据》、《青年公寓项目物料制作及短信推广合同》。对于英策公司一审提交的上述直接损失的证据，绿色家园公司二审期间补充质证意见称，对这些证据的真实性、合法性均认定，但不认可关联性，这些花费只有部分用于青年公寓项目，花费的费用也缺乏必要性，仅对英策公司主张的办公费用1400元予以认可。本院经审查，对上述证据的真实性予以确认，对上述证据的证明力将结合本案案情综合认定。
二审诉讼中，英策公司称其在与绿色家园公司签订合同时仅查看了《项目规划许可证》和《土地使用权证》，英策公司与绿色家园公司均确认，青年公寓项目至今仍未取得《施工许可证》，项目至今仍处于停滞状态。
二审诉讼中，英策公司主张其享有单方解除合同的权利，2015年4月23日绿色家园公司收到诉讼材料合同即解除，绿色家园公司同意合同于2015年4月23日解除。
本院二审期间查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，通观本案，二审争议焦点：一是《代理协议书》效力问题，二是违约责任认定问题，三是英策公司主张赔偿损失的认定问题。
对于合同效力问题，本院认为，英策公司与绿色家园公司签订的《代理协议书》是双方真实意思表示，从协议书内容来看,系英策公司接受绿色家园公司委托，为其进行营销策划、市场调研、市场定位、租赁代理等工作。绿色家园公司认为其与英策公司订立《代理协议书》实为销售代理协议，系以合法形式规避青年公寓项目不得对外出售的规定，且房屋以租代售的相关情形已经北京市住建委予以认定，故合同应属无效。对此本院认为，北京市住建委的责令整改通知书系针对绿色家园公司擅自发布商品房预售广告、参加房地产交易展示活动的违规情形而作出，并不能反映英策公司与绿色家园公司之间合同关系的情形，即使存在绿色家园公司主张的以租代售情形，英策公司为绿色家园公司完成委托事务的行为并不因此无效，其合同内容并不违法法律、行政法规的强制性规定，故《代理协议书》应属合法有效。但同时，英策公司房地产经纪机构，在涉案房屋不具备房屋权属证书的情况下，与绿色家园公司签订涉案合同，并对青年公寓项目进行宣传推广，虽不致合同无效，但违反《房地产经纪管理办法》的相关规定，对英策公司的不当行为，本院将建议相关部门予以处理。因绿色家园公司至今未能取得项目权证，涉案合同已无法履行，英策公司主张解除合同，绿色家园公司同意解除，本院对双方解除合同亦不持异议。
对于违约责任认定问题，绿色家园公司主张未能如期开盘系英策公司未经其允许擅自开展推广工作所致，对此本院认为，绿色家园公司与英策公司于2014年6月18日签订《代理协议书》，约定英策公司需尽快组建项目的租赁、策划团队，又约定如绿色家园公司作出变更或调整，应于变更前至少7个工作日内通知英策公司。从英策公司提交的证据来看，其就项目情况与绿色家园公司相关人员进行过沟通，也为青年公寓项目进行了相关工作，绿色家园公司并未对英策公司开展的工作提出过任何异议，现绿色家园公司主张英策公司擅自开展推广工作并导致项目被叫停，缺乏依据，本院不予支持。按照《代理协议书》的约定，绿色家园公司应负责办理所需政府批准的事项、许可及证件，保证楼盘合法、合规，而绿色家园至今未能取得相关权证，构成违约，应承担相应违约责任。
关于英策公司主张的损失认定问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”因绿色家园公司的违约行为给英策公司造成的损失，绿色家园公司应予赔偿。同时，如前所述，英策公司作为专业房地产经纪公司，在涉案房屋不具备房屋权属证书的情况下，与绿色家园公司签订涉案合同，并对青年公寓项目进行宣传推广，亦存在不当，也应承担一定的责任。英策公司提交了其为青年公寓项目完成相关工作及支付相关费用的证据，结合其在合同订立、履行过程中的过错程度和损失后果，一审法院酌定英策公司直接损失50万元并无不当，本院亦予确认。而就英策公司主张的预期利益损失，本院认为，英策公司作为专业房地产经纪公司，在与绿色家园公司订立合同时即已知青年公寓项目缺少相关权证，其理应知晓其经纪行为可能无法进行的风险，同时，英策公司亦未提交充分证据证明假使合同可以履行，其必将完成相应考核任务、获得其所主张的佣金，故对英策公司主张的预期利益损失不应支持，一审法院对此认定有误，本院予以纠正。
综上所述，绿色家园公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持北京市昌平区人民法院（2015）昌民初字第6226号民事判决第一项、第二项；
二、撤销北京市昌平区人民法院（2015）昌民初字第6226号民事判决第三项、第四项；
三、驳回北京英策房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费99831元，由北京英策房地产经纪有限公司负担91031元，由北京沿海绿色家园世纪房地产开发有限公司负担8800元。
二审案件受理费20100元，由北京沿海绿色家园世纪房地产开发有限公司负担8800元，由北京英策房地产经纪有限公司负担11300元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄占山
审 判 员 杨清惠
代理审判员 刘 婷
二〇一七年六月十五日
法官 助理 孙 鑫
书 记 员 陈剑书