上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初25414号
原告张菲菲，女，1983年5月30日生，汉族，住上海市闸北区。委托代理人杨如意，上海市恒泰律师事务所律师。被告高瞻，男，1984年11月16日生，汉族，住河南省。被告黄丽音，女，1984年8月13日生，汉族，住北京市。上列两被告共同委托代理人ＸＸ，上海格物律师事务所律师。原告张菲菲诉被告高瞻、黄丽音房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月5日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员胡铁红独任审判，于2016年6月3日公开开庭进行了审理。原告张菲菲及其委托代理人杨如意，被告高瞻、黄丽音的委托代理人ＸＸ均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张菲菲诉称，2016年2月28日原、被告在中介上海云房数据服务有限公司的居间下签订《居间协议》及《房地产买卖合同》，约定原告购买被告所有的位于上海市浦东新区祝桥镇千汇路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，总房价为人民币209万元(以下币种同),同年3月7日前原告支付首付，双方按照《房地产买卖合同》确定内容签订《上海市房地产买卖合同》。原告因此支付被告定金5万元。但之后被告却通过中介告知原告因为房价上涨，其不愿再出售房屋，并拒绝在3月7日前签约。中介方因此在3月6日召集原、被告双方至中介处面谈，被告提出要求涨价至228万元，原告不能接受，因此3月7日双方未能签订示范文本的上海市房地产买卖合同。3月23日，原告因此通过EMS向被告邮寄《解除合同通知书》，该份通知书于3月25日向被告送达，原告认为《解除合同通知书》到达被告之日就是合同解除之时。合同解除后，被告至今未返还定金，也未对原告作出赔偿。原告认为在其已经准备好首付款，做好签约准备的前提下，被告却因为涨价未遂，拒绝签约，被告已经违约，为维护原告合法权益，故诉至法院，要求：1、确认原、被告签订的《房地产买卖合同》于2016年3月25日解除；2、判令两被告返还定金5万元；3、判令两被告赔偿原告违约金41.80万元；4、本案诉讼费由被告承担。案件审理过程中，原告也向法院作出其有购房资格的承诺，并表示如法院认定本案定金系立约定金，则交由法院依法裁定被告应承担的违约责任。被告高瞻、黄丽音辩称，两被告虽然于2016年3月25日收到了解约通知书，但不认可其中内容，认为被告没有违约，双方不能签订示范文本的上海市房地产买卖合同是因原告未支付首付款。首先《房地产买卖合同》中约定3月7日前签约，并非特指签订示范文本的上海市房地产买卖合同，而是指签订由被告以收到的首付款去偿还房屋贷款的合同；其次3月7日之前被告确实表示过涨价的意愿，但是双方没有达成一致，被告也就没有再坚持，因此按照《房地产买卖合同》约定，3月7日前原告应支付首付款，之后双方签约，被告多次要求原告付款，但原告未付，因此被告拒绝签约系行使同时履行抗辩权，3月7日之后被告也曾经告知过中介和原告，要求继续按照合同履行。既然现在原告表示不愿意购买系争房屋，那么被告同意返还定金，但不同意支付违约金，而且即便法院认定被告违约，也认为违约金约定过高，高于违约给原告造成的损失，要求调低。经审理查明：系争房屋属于两被告共同共有，建筑面积为127.27平方米。2016年2月28日，原、被告在中介上海云房数据服务有限公司的居间下签订《居间协议》及《房地产买卖合同》，约定原告购买系争房屋，总房价为209万元。《居间协议》第一条约定原告为表示购买系争房屋的诚意，向中介方支付意向金5万元，作为与被告进行洽谈之用。第五条约定如被告在本协议上签字，则原告支付的意向金即转为定金并支付被告。《房地产买卖合同》中1.2条约定为办理交易过户手续之需，双方同意于本合同签署后90日内前往居间方处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，除另有约定外，前述约定期限届满日为双方签订买卖合同示范文本的日期。若被告未能依照本合同约定签订上述示范文本出售系争房屋或相关权利人提出异议而导致本合同无法履行的，则应向原告双倍返还定金；若原告未能依照本合同约定签署上述示范文本的，则已支付被告的定金不予返还。1.2条还约定原告直接支付或通过居间方转付被告首期转让款63万元，被告应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续(若需)后60日内向银行申请偿还银行借款，在收到银行同意还款的通知后，原告将上述首期转让款支付至被告还款账户用于偿还原欠借款余额(若有不足，被告自行补足)，并办理抵押注销手续。1.2条再约定原告通过银行贷款方式支付第二期转让款，应于取得以贷款银行为抵押权人的他项权证后由贷款银行支付，放款期限以贷款银行规定为准。第三条违约责任约定本合同生效后，双方应全面履行，如任何一方未按本合同约定履行，每逾期一日，应当按照本合同所述总房价款的万分之五支付滞纳金，逾期超过十天或经另一方书面催告后仍不履行的，守约方有权要求继续履行本合同或单方解除本合同，守约方选择继续履行的，违约方每逾期一日按本合同所述总房价款万分之五的标准支付滞纳金，直至相关义务履行完毕；守约方选择解除本合同的，违约方应按照本合同所述总房价款的20%向守约方支付违约金。第七条其他约定中手写如下条款：2016年3月7日之前办理首付、签约；被告209万(为)净到手(价)，(被告)不支付任何费用；全部手续在5月30日之前办完；被告交房时结清水、电、煤气以及物业费。除此之外，还约定了款清交房、税费分担、随同房屋转让的家具家电、户口迁出等条款。当日，原告支付被告定金5万元，两被告出具收据确认收到原告、王普交来的购房定金。2016年3月24日，原告向两被告发送解除合同通知书，称双方就系争房屋买卖达成一致意见，约定3月7日前支付首付并按照买卖合同确定的内容签订《上海市房地产买卖合同》。之后，被告却通过中介告知原告因房价上涨不愿再出售房屋，也不会在3月7日前签订示范合同，属于预期违约。此后的多次沟通过程中，被告仍然坚持跳价并拒绝签订示范合同，也不愿承担违约责任。因此通知被告解除双方签订的买卖合同。3月25日，被告收到该份通知书。3月28日两被告向原告发送告知书，称已经收到原告发送的《解除合同通知书》，由于买卖合同约定的签订《上海市房地产买卖合同》的最后期限还未到，且原告也未按照买卖合同支付首付款63万元。特此告知原告，被告愿意继续履行合同。5月23日两被告通过委托律师向原告发送律师函称根据《房地产买卖合同》第七条原告应于2016年3月7日前支付首付款63万元，但是原告不但在安排签署示范版本的买卖合同前不同意支付首付款，而且在被告2016年3月28日书面告知后仍然没有支付，甚至也不同意签署示范版本的买卖合同。另外《房地产买卖合同》第1.2条约定双方可在90日内前往居间方签订示范版本的买卖合同。鉴此，烦请及时安排支付首付款事宜及示范版本的签署事宜。如在5月28日前仍未支付首付款或仍未通过居间方联系签订示范版本，则房东会视为原告不能履行合同，并将由原告承担相应不利后果。另查明，《房地产买卖合同》签订之后，被告确实提出过涨价的意愿。因此中介方于2016年3月6日通知原、被告双方去店里面谈。面谈过程中被告提出要求涨价，原告没有同意。3月7日王普与被告高瞻打电话，询问道：“……我不是在催你，现在你要不，我支付首付执行合同，要不你违约，支付我的赔偿，然后支付中介的赔偿，……”，被告回复道：“你为什么老是让我支付中介的赔偿？……”王普答道：“问题是你没有支付我的赔偿啊。”，高瞻称：“我不是说没有支付你的赔偿，现在是中介在等着，我没有办法支付你的赔偿。”……王普问道：“我为什么找中介谈啊？是你违约。”，高瞻答：“你老找我干嘛？老找我干嘛。”，王普回道：“你拿我定金啊”，高瞻回复：“我知道我拿你定金，我知道，我想给你。”……高瞻道：“你非要走法律程序，那你走法律程序就完了。”，王普称：“不是我要走法律程序，是你要违约，现在问题是你不愿意去解决，你不把定金还给我，违约金也没有说还给我啊。”，高瞻回复：“我什么时候说定金不给你？”……王普说道：“昨天不是都商量过了，你们都是不同意吗，我只要双倍定金，你觉得不是不愿意给么，这不出来了……”，高瞻回道：“我什么时候说不愿意给你了”。3月12日中介方工作人员唐佳洁与王普通电话。王普在电话中谈道：“小唐，我们要买房子天天拖着不是个事情，所以说这个222万包括220万元我们已经不再谈了，已经过了时间点，这样谈，就没有意思了……我最后的观点是你要么209万卖给我，要么你赔偿我5万，中介的费用让他向你们赔，否则没有办法的。”唐佳洁回复道：“他现在的意思我给你说一下，他们的意思是承认违约，也就是说想涨价，涨到222万元。”……唐佳洁道：“……他们也知道你们不接受222万，就等你起诉了，他也没有办法的，他是这样说的”，王普回复道：“小唐，当时我们220万是好商好量跟他们谈的，现在还要涨2万，他违约啊，我可以直接不谈的。”，唐佳洁回道：“对啊，我也没有办法，他就是这个意思，我和他谈了那么久，那天他们谈了228万元，一直在谈，现在谈到222万这个价格”……“要是你同意222万这个价格，马上首付付掉，没有别的东西了”，王普回道：“不行的”……3月13日，上海云房数据有限公司祝桥一店吴鑫出具说明，证明由于被告提价违约，造成2016年3月7日不能按照合同约定支付首付。3月25日，被告黄丽音向原告丈夫王普发送短信，写道：“老乡，我一直觉得大家应该和气生财。我们现在需要用钱，而你们也没有买到房，我们愿意底价卖给你们，因为走程序好几个月时间，大家都不想耗着，……”。3月25日，被告黄丽音向原告丈夫王普发送短信，写道：“老乡，打电话给你们一直不接，你们什么时候有空，把违约金给你们？”，“请尽快回复”，王普回复道：“现在事情已经交给律师处理了，我们只能等通知，多理解吧。”3月26日被告黄丽音再次向原告丈夫王普发送短信，写道：“你今天快递书面通知我解约，里面竟然说我不同意支付违约金。你和我三月七号那天谈的时候都有录音，我一直都同意支付违约金的。现在你书面通知我解约，我多次联系你们，你们却不跟我见面解约，请你解释一下。”王普回复道：“现在事情已经交给律师处理了，我们只能等通知。如果你有理，法庭上也讲得通的。”再查明，原告系上海户籍，其与王普系夫妻关系。3月5日，原告账号为XXXXXXXXXXXX的中国银行个人账户上存款余额为7万元，王普账号为XXXXXXXXXXXX的中国银行个人账户上存款余额为553,008.28元。庭审中，原告申请中介方上海云房数据有限公司祝桥一店门店经理吴鑫及门店业务员唐佳洁作为证人出庭作证。吴鑫、唐佳洁作证称其系原、被告买卖系争房屋的中介经办人员，原、被告之间关于交易的事宜都是通过其二人转达沟通的；原、被告就房屋买卖合同网签与首付款支付约定为2016年3月7日前的同一天，先付首付款，再签合同；3月7日前中介方就签约、支付首付曾经多次电话联系原、被告双方，但是被告觉得房价卖低了，要跳价，因此中介方通知原、被告于3月6日至店里面谈，面谈过程中，被告提出要涨价到228万元，原告不同意，所以网签合同没有签成。庭审中吴鑫就合同第1条约定了90天签订示范文本，又在第7条约定3月7日前签约，向法院作出90天是房屋买卖标准流程所需时间，原、被告在第7条手写3月7日前签约系双方特别约定，应按特别约定来操作的解释。上述事实，由《房地产买卖合同》、《居间协议》、《解除合同通知书》、《告知书》、律师函、收据、上海市房地产登记簿、户口簿、结婚证、新线存款历史交易明细清单、电话录音及文字整理等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。至于原告提供的本案中介方内部房屋挂牌价系统的电脑截屏，法院认为该份证据与本案无关，故不予采纳。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告就系争房屋买卖签订了《房地产买卖合同》、《居间协议》，《房地产买卖合同》中就买卖的房屋、房屋买卖的房价、房款支付、过户、交房、户口迁出及违约责任等都进行了相应约定，此系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应尊重并自觉严格履行。《房地产买卖合同》约定2016年3月7日前办理首付、签约，5月30日前办完全部手续，虽然被告对此辩称约定3月7日前是签订被告凭收取的首付款去偿还贷款的合同，并非示范文本的合同，但结合中介作证中对合同条款的解释、买卖合同操作流程所需时间、被告又辩称3月7日前未签订示范文本合同系因原告未付款造成等综合考虑，可见被告此项辩称自相矛盾，站不住脚，3月7日前系约定的双方共同签订示范文本合同时间。在3月7日前，原告备齐了首付款，被告本应按照约定与原告相约签约，但是提出要求涨价，这种行为本身就已经违反了《房地产买卖合同》的约定。在被告提出要求涨价后，中介及时告知原告，并召集原、被告双方于3月6日进行面谈，面谈过程中被告再次提出要求涨价。从之后被告与原告丈夫、原告丈夫与中介电话沟通录音及短信息所反映内容来看，原、被告双方就价格进行了多次拉锯式的协商，也就被告返还定金、赔偿原告的问题进行了协商，甚至被告对原告谈到可以通过诉讼途径解决纠纷，但唯独未见被告要求按照合同履行，与原告签约，要求原告支付首付的协商或行动，被告也没有在要求涨价后及时向原告表达同意按照原有合同履行的意愿。另外中介亦来院作证称由于被告跳价，不愿意继续出售房屋，因此双方未能签订格式版本的买卖合同。本院认为中介作为双方的居间方，经办本次买卖，是本次买卖中独立于原、被告双方之外最了解实际情况的第三方，结合其证言、电话录音、短信沟通本案网签合同实际并未签订的情况，本院因此有理由相信在3月7日前，被告不仅是有涨价的意愿，而是不断要求涨价，并且除非达到其心理价格的预期，否则不予配合签订合同。因而在因被告原因导致3月7日前网签合同不能签订时，被告更是违反了合同约定，原告有权利根据约定选择解除合同。原告于3月24日向被告寄送《解除合同通知书》，被告于3月25日收到该份通知书，本院依法确认双方之间的房地产买卖合同于3月25日解除。至于被告举证的要求按照《房地产买卖合同》履行的告知书或发送的愿意按照底价继续出售房屋的短信息都是发生在3月7日之后，甚至发生在其收到原告寄送的解除合同通知书之后，这已经超过了《房地产买卖合同》约定的签约期，事实上无法按照原有合同履行，也已经在被告收到解除通知书，合同解除之后，法律上也无法按照原有合同履行。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于被告收取的定金5万元，其愿意返还，本院依法予以准许。对于原告根据合同第六条主张总房价20%作为违约金，本院认为现在原告以被告在约定的签约日期前拒绝签约为由要求解除合同及违约责任。一方面从双方约定来看本案原告支付的定金为双方签约洽谈之用，即对签约的担保，系立约定金，并在合同1.2条约定了签约不能的定金罚则。另一方面第六条所约定是双方正式立约后的违约责任。就目前双方的履行情况，原告也只是支付了定金，此后因被告未能履行签约义务，导致最终房屋买卖不成，故本案应当适用第1.2条。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决如下：一、确认原告张菲菲与被告高瞻、黄丽音之间签订的《房地产买卖合同》于2016年3月25日解除；二、被告高瞻、黄丽音于本判决生效之日起十日内返还原告张菲菲定金5万元；三、被告高瞻、黄丽音于本判决生效之日起十日内赔偿原告张菲菲5万元。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,320元，减半收取计4,160元，由被告高瞻、黄丽音负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 胡铁红
二〇一六年七月四日
书记员 刘 露
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。