广东省广州市番禺区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗番法石民初字第1286号
原告广州锦绣香江物业管理有限公司（以下简称：“锦绣香江物业公司”），住所广东省广州市番禺区。
法定代表人范菲，职务总经理。
委托诉讼代理人钟嘉玲，系原告锦绣香江物业公司员工。
委托诉讼代理人吴毅锋，系原告锦绣香江物业公司员工。
被告李翠捷，住广东省佛山市高明区，物业地址广东省广州市番禺区迎宾路锦绣香江花园锦绣路133号3号804房。
原告锦绣香江物业公司诉被告李翠捷物业管理服务合同纠纷一案，本院于2015年11月25日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告香江物业公司委托诉讼代理人吴毅锋到庭参加诉讼；被告李翠捷经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告香江物业公司诉称，被告购买了锦绣香江花园锦绣路133号3号804房，并于2010年12月29日办理了收楼手续，现因被告拖欠物业管理费（2014年1月1日起至2015年11月），经原告多次催缴无效，故原告诉至法院。根据《广州锦绣香江花园物业服务合同》中第七条第3点的约定，被告交纳物业管理服务费用的时间为：每月15号前交纳本月所需的物业服务费用。第七条第4点约定，被告所购商品房的物业管理费的收费标准为：“锦绣路133号（带电梯）住宅按建筑面积每月每平方米3.0元”。被告所购的锦绣香江花园锦绣路133号3号804房建筑面积为：78.0434平方米，每月应交管理费￥234.1元。据《广州锦绣香江花园物业服务合同》中第十五条违约责任第4点约定：“业主违反本合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳管理费等有关费用的，乙方有权要求业主补交并从逾期之日起按欠费总额每天千分之一交纳违约金。”综上所述，原告认为被告拖欠物业管理费的事实已严重违反了《广州锦绣香江花园物业服务合同》的约定，因此恳请法院判令被告立即向原告支付拖欠的物业管理费、违约金及本案诉讼费。我司具体诉讼请求如下：1、被告支付所购买的锦绣香江花园锦绣路133号3号804房自2014年1月1日起至2015年11月止的物业管理费为￥5384.30元，累计违约金为￥1802.80元。合计：￥7187.10元；2、被告承担本案诉讼费。
被告李翠捷无答辩，亦未向本院提交证据。
经审理查明，原告锦绣香江物业公司是具有从事物业管理资质的企业法人，广州市番禺区南村镇锦绣香江花园锦绣路133号（3栋）804房系被告李翠捷名下的房产，该房产建筑面积78.0434平方米，系电梯洋房。广州市番禺区南村镇锦绣香江花园小区自开盘以来一直由原告锦绣香江物业公司提供物业管理服务。
2011年10月29日广州锦绣香江花园业主委员会与原告锦绣香江物业公司就广州市番禺区锦绣香江花园小区的物业服务有关事宜协商签订了《锦绣香江花园物业服务合同》。该合同第七条第3款约定业主交纳物业管理服务费用的时间为每月15号前交纳本月所需的物业服务费用，第七条第4款约定锦绣路133号住宅每月每平方米3.0元，第七条第5款约定无论是否居住或使用房屋，业主都应当按时足额交纳物业服务费用，第七条第6款约定业主出租物业的，物业管理服务费、水电费由业主负责交纳。合同第十五条第4款约定“业主违反本合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳管理费等有关费管理费等有关费用的，乙方有权要求业主补交，且业主从逾期之日起按欠费总额每天千分之一的标准向乙方支付违约金”。2015年10月14日广州锦绣香江花园业主委员会与原告锦绣香江物业公司就广州市番禺区锦绣香江花园的物业服务有关事宜续行签订了《锦绣香江花园物业服务合同》。上述《锦绣香江花园物业服务合同》还对其它事项进行了相关约定。
广州市番禺区南村镇锦绣香江花园锦绣路133号（3栋）801房、804房系被告李翠捷购买，登记时间分别为2011年11月29日、2011年11月23日，被告李翠捷占有份额为全部。广州市番禺区南村镇锦绣香江花园锦绣路133号（3栋）801房、804房客观上系同一住宅单元，共用一个水表、电表，也共用一个住宅大门出入，但办有两个不同的房地产权证。原告锦绣香江物业公司已另案起诉被告李翠捷支付广州市番禺区南村镇锦绣香江花园锦绣路133号（3栋）801房拖欠的物业管理服务费，在本院所立案号为（2015）穗番法石民初字第1288号。
原告锦绣香江物业公司述称在其提供物业管理服务后，被告李翠捷未向原告交纳自2014年1月1日起至2015年11月份的物业管理服务费，原告锦绣香江物业公司经催收未果，遂诉至本院，要求被告李翠捷支付拖欠的物业管理服务费、违约金等。
在本案庭询中，原告锦绣香江物业公司表示：“我方认为被告是无理由拒交的，被告之所以拒交物业管理费也许是因为被告曾认为其涉案房屋存在质量问题，但我方认为，房屋的质量问题应当由被告向物业的开发商进行主张。而不是拒交物业管理费，因为房屋质量问题与物业服务合同是不同的法律关系，权利义务的相对人也不同。”
本院受理本案后，被告李翠捷在提交答辩状期间向本院提出管辖权异议，本院经审查后，作出民事裁定驳回被告李翠捷的管辖权异议。被告李翠捷不服本院的民事裁定，上诉至广州市中级人民法院，广州市中级人民法院经审查后，作出民事裁定驳回被告李翠捷上诉，维持本院原裁定。
本院认为，原告锦绣香江物业公司是从事物业管理服务的企业。涉案小区自从开盘以来，一直由原告锦绣香江物业公司为该小区提供物业服务，被告李翠捷购买该小区的锦绣路133号（3栋）804房后作为该小区的业主，接受了原告锦绣香江物业公司提供的物业管理服务，且锦绣香江花园小区业主委员会与原告锦绣香江物业公司还签订了《物业管理服务合同》，故不论锦绣香江花园小区业主委员会与原告锦绣香江物业公司签订的《物业管理服务合同》是否有效，或被告李翠捷与物业开发商之间是否存在涉案房屋质量问题的另一法律关系纠纷，本案原、被告双方间已形成事实的物业管理服务合同关系。原告锦绣香江物业公司在履行相应的义务后，有权利向物业服务相对人收取物业服务费。原告在本案中要求按涉案物业实际建筑面积78.0434平方米计算所得每月234.1元的标准计收物业管理费，合情合理，也符合物业服务合同的约定，故本院应当予以支持。2014年1月1日至2015年11月期间的物业管理服务费应当为234.1元/月×23个月=5384.30元。被告李翠捷与物业开发商之间就涉案房屋质量问题所产生的纠纷系房屋买卖合同纠纷，与本案物业服务合同纠纷不是同一法律关系，责任主体亦不相同，被告李翠捷不能以涉案房屋存在质量问题而拒交物业管理费。被告李翠捷享受原告锦绣香江物业公司提供的物业服务后，未按合同约定支付对价给原告，已构成违约，除应支付拖欠的物业管理服务费外，本还应支付违约金即滞纳金给原告。但本院考虑到被告李翠捷拒交物业管理费事出有因，且涉案物业之前并未因拖欠物业管理服务费而被诉至法院，故本院酌情对本案中原告的违约金（滞纳金）主张不予支持。综上所述，驳回原告锦绣香江物业公司的其他诉讼请求。被告李翠捷经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权利。
依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、第一百三十四条第一款第（八）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：
一、被告李翠捷应于本判决发生法律效力之日起七日内支付2014年1月1日至2015年11月30日期间的物业管理服务费5384.30元给原告广州锦绣香江物业管理有限公司；
二、驳回原告广州锦绣香江物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如义务人未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费50元，由被告李翠捷负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费缴纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 胡 林
审 判 员 杨 东
人民陪审员 杨彩萍
二〇一七年二月二十三日
书 记 员 林敏倩