江苏省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）苏民申1656号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：韦邦华，女，汉族，1977年1月19日出生，住江苏省徐州市。
委托诉讼代理人：桓轶，江苏尊鼎力律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：徐州鑫苑置业有限公司，住所地在江苏省徐州市西安北路6号恒茂大厦22层。
法定代表人：张立洲，该公司董事长。
委托诉讼代理人：孙明明，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：吕延祖，江苏智临律师事务所律师。
再审申请人韦邦华因与被申请人徐州鑫苑置业有限公司（以下简称鑫苑公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服江苏省徐州市中级人民法院（2015）徐民终字第500号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
韦邦华申请再审称：（一）原判决认定的部分事实存在瑕疵。原判决援引的徐州市云龙区人民法院作出的（2014）云商初字第118号民事判决书，未向韦邦华送达，韦邦华对该判决书认定的事实及判决结果并不知情。原判决认定韦邦华于2012年11月13日不再偿还涉案房屋贷款本息是错误的，在（2014）云商初字第118号案件招商银行向法院提交的民事诉状中明确记载韦邦华是自2013年4月才出现逾期还款情形，而非是2012年11月13日。（二）原判决认定双方签订的《商品房买卖合同》附件中关于约定解除权的条款合法有效是错误的。1．原判决以合同履行中的情形来推定合同签订时的相关条款是否合法，存在逻辑错误。2．涉案房产已经抵押，在原审判决时该抵押仍未解除，该抵押产生物权上的抵押效力，韦邦华和鑫苑公司在买卖合同中关于解除权的约定违反了物权法和担保法的相关规定，是无效的。原判决根据物权法第二十条的规定，认为银行取得的抵押权仅为合同权益的抵押而非物的抵押是错误的。该条规定的是房屋预告登记，而非抵押权预告登记。根据物权法第一百九十一条和担保法第四十九条的规定，在抵押期间，抵押人无权单方处置抵押物。即便是“合同权益”的抵押，银行仍然享有优先权，鑫苑公司在设计约定解除权时，完全无视涉案房屋存在抵押权以及抵押权优先的事实，该约定明显违反法律规定，侵害了银行的优先权。3．该约定解除权的成就条件与商品房买卖合同的履行没有任何关联性，无论该条件是否成就，均不可能构成履行商品房买卖合同的根本违约。鑫苑公司与韦邦华签署房屋买卖合同及合同附件的时间为2011年6月9日，鑫苑公司与银行签订担保合同的时间为2011年6月20日，鑫苑公司设置的解除权与之后存在的担保条款之间没有事实上的关联性，韦邦华与银行之间签订的借款合同的履行情况也与商品房买卖合同没有关联性。4．涉案商品房买卖合同已经基本履行完毕，韦邦华已按合同约定全部履行支付房款的义务，鑫苑公司在2011年就足额取得了合同约定的购房款，涉案房屋也登记备案在韦邦华名下，韦邦华已经履行了自己的全部合同义务，鑫苑公司也已经实现了自己的合同目的，韦邦华与鑫苑公司就涉案商品房买卖合同根本不可能存在所谓的根本违约。5．鑫苑公司在双方签订的合同附件中设置的解除权是其单方制作的格式合同条款，鑫苑公司在签订合同时，并未向韦邦华予以释明或在合同中予以明显警示，依据合同法的规定，对此应作出对鑫苑公司不利的解释，该约定不应对韦邦华产生法律上的约束力。（三）原判决确认鑫苑公司可以行使约定解除权，没有事实和法律依据。1．鑫苑公司在本案中主张解除合同的事实依据是其因韦邦华拖欠银行贷款致其承担担保责任，原判决以此为由判决解除涉案商品房买卖合同是错误的。在鑫苑公司为银行提供的连带保证担保中，鑫苑公司明确放弃了物的抵押担保优先的原则，在银行起诉判决后，主动履行了付款义务，鑫苑公司承担连带担保责任是其自身选择的结果，与韦邦华无关，与解除已经履行的商品房买卖合同没有直接的关联性，鑫苑公司无权以承担担保责任为由来行使解除权。鑫苑公司承担担保责任，与其自身没有及时履行担保合同的约定有直接关系，鑫苑公司承担担保责任的期间是自合同签订之日起至借款人持抵押物房地产权证办妥正式抵押登记之日，最迟在2012年12月份，鑫苑公司应当为韦邦华办理产权证件，但鑫苑公司未及时履行自己的办证义务，直接导致其保证期间的延长，因此，鑫苑公司自己对于承担担保责任是有过错的。即便约定了解除权，行使解除权、终止合同权利义务的时间应当是在合同履行过程中，主要合同义务未履行之前，原审法院却在鑫苑公司实现合同目的之后两年判决解除合同，完全无视市场交易的稳定性，及韦邦华作为购房者的合法权益。2．原判决关于违约金的裁决，没有事实和合同依据。首先，韦邦华与鑫苑公司之间的商品房买卖合同已履行完毕，并不存在所谓的根本违约；其次，即便韦邦华违约，也是在借款合同中存在；再次，即便鑫苑公司因承担担保责任而产生利息损失，也应当在行使追偿权时主张损失，而非在买卖合同中以违约金的方式主张。（四）即便鑫苑公司为韦邦华承担了担保责任，鑫苑公司应当通过行使追偿权来行使自己的权利，而不是以解除与借款和担保合同无关的房屋买卖合同来主张权利。综上，请求依法再审本案。
本院经审查认为：关于韦邦华与鑫苑公司签订的《商品房买卖合同》附件中约定解除权条款的效力。首先，涉案房屋虽然根据韦邦华、鑫苑公司与招商银行股份有限公司徐州分行（以下简称招商银行徐州分行）签订的《个人购房借款及担保合同》设定了抵押，但韦邦华此时并未取得涉案房屋的所有权。根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，涉案房屋在房屋产权部门办理的仅为预购商品房抵押权预告登记，只有韦邦华取得涉案房屋所有权证后再办理房屋抵押登记，才发生物权意义上的抵押。鑫苑公司与韦邦华解除权约定的期间即是在涉案房屋办理正式抵押登记前、鑫苑公司对韦邦华的借款行为承担担保责任期间内，并不违反法律规定而损害抵押权人的利益。其次，该解除权条款虽然是鑫苑公司制作的格式合同条款，但韦邦华仅主张该条款因违反相关法律规定而无效，并非与鑫苑公司对该条款的理解发生争议，故韦邦华以鑫苑公司在签订合同时并未向其释明该条款或在合同中予以明显警示为由，主张该约定不应对其产生法律上的约束力，没有法律依据。因此，一、二审判决认定涉案《商品房买卖合同》附件中约定解除权条款合法有效，并无不当。
关于韦邦华与鑫苑公司签订的《商品房买卖合同》应否解除。根据双方签订的《商品房买卖合同》，韦邦华虽然交付了房款，鑫苑公司亦向韦邦华交付了房屋，但鑫苑公司还有协助韦邦华办理房屋产权证的义务，以及在双方约定的保证期间内对韦邦华向银行借款提供担保的义务，故在韦邦华取得房屋所有权证、鑫苑公司的担保责任免除前，该《商品房买卖合同》并未履行完毕。韦邦华在鑫苑公司为涉案房屋按揭贷款承担担保责任期间，逾期还款超过6个月，构成违约，符合双方合同约定的解除条件。在贷款人招商银行徐州分行选择由担保人鑫苑公司承担担保还款责任后，鑫苑公司依据合同的约定行使合同解除权而非行使追偿权，不违反法律规定及合同约定。韦邦华称因鑫苑公司逾期办证致保证期间延长，对承担保证责任存在过错，但即使鑫苑公司存在逾期办证的行为，该过错也不足以推翻韦邦华违约而导致合同解除的责任。因此，一、二审判决对鑫苑公司解除合同的诉讼请求予以支持，并无不当。韦邦华与鑫苑公司在涉案《商品房买卖合同》中约定了违约责任条款，韦邦华因逾期偿还银行贷款构成违约，合同的解除并不能免除韦邦华的违约责任，韦邦华仍应向鑫苑公司支付违约金，二审法院也已对违约金数额进行了调整。
关于韦邦华所称另案即（2014）云商初字第118号民事判决书的送达情况，并非本案再审的法定事由，本案审查不予理涉。
综上，韦邦华的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：
驳回韦邦华的再审申请。
审 判 长 丁 浩
审 判 员 丁争鸣
代理审判员 周 茎
二〇一七年三月二十八日
书 记 员 刘云云