文书内容江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏06民终1117号上诉人（原审被告）：周春富，男，1968年11月12日生，汉族，住江苏省如皋市。委托诉讼代理人:刘万飞，如皋市方圆法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：如皋市如城新农村投资有限公司，住所地江苏省如皋市。法定代表人：许金红，该公司董事长。委托诉讼代理人：缪一强，江苏如一律师事务所律师。上诉人周春富因与被上诉人如皋市如城新农村投资有限公司（以下简称新农投公司）土地租赁合同纠纷一案，不服如皋市人民法院（2015）皋新民初字第195号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。周春富上诉请求：撤销一审判决，依法改判或者发回重审。事实和理由：根据有关法律规定，新农投公司不具备成为流转土地的主体，不具备诉争土地出租方的主体身份,案涉土地属于基本农田，故双方签订的《租用土地协议书》应属于无效；如皋市如城镇凌青苗木农地股份合作社与如皋市如城镇人民政府签订的如皋市农村土地承包经营权流转合同亦为无效；在合同无效的情况下，应按照合同法关于合同无效的方式处理本案；双方签订土地租用协议后，新农投公司未办理书面土地交付手续，四至界定不明确，实际使用的面积并没有合同约定的那么多；在所有养殖户中，周春富和陈忠富是按照每亩1600元的标准给付租金，其他养殖户都是按照每亩1200元的标准给付租金，新农投公司未能按照平等原则对待上诉人；新农投公司未能履行其应尽义务，交付土地时应保证田平、路通等，这些设施都是上诉人自行添置实施的；在办理特种养殖许可证时，新农投公司不协助办理，造成巨大损失，新农投公司对此应承担赔偿责任。新农投公司辩称，1、2013年1月21日如皋市如城镇凌青苗木农地股份合作社与如皋市如城镇人民政府签订的合同不属于无效合同；2、案涉土地不是基本农田是零星土地；3、周春富实际使用土地面积经鉴定超过合同面积；4、上诉人称其他几十个养殖户都是按照每亩1200元计算没有依据，与其他人签订的合同内容与本案无关；5、被上诉人没有为上诉人办理特种养殖许可证的义务。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。新农投公司向一审法院起诉请求：立即给付拖欠的土地租金437952元，赔偿逾期付款利息损失至判决之日（计算至2014年12月31日为40064.64元）；赔偿2014年11月1日起至完成土地复垦并交还新农投公司之日止的租金损失（计算至2014年12月31日为41632元）；履行复垦义务，并承担复垦费用。一审法院认定事实：2012年10月30日，新农投公司（甲方）与周春富（乙方）签订《租用土地协议书》一份，主要内容为：“为了发展高效农业，加速社会主义新农村建设进程，充分挖掘农业土地潜力，打造现代农业新形象，乙方租用甲方万顷良田凌青项目区的土地用于特种水产养殖项目，经协商达成如下协议：一、租用土地界址：东至凌青河，西至沿海高速，南至沿海高速，北至一号河。二、租用土地面积：156.12亩。（老工艺织网厂、福慧庵庙、未填河道、复垦前不计算面积，具体面积实地测量）三、乙方将上述土地用于发展高效农业，发展特种水产养殖项目，且自主经营、自负盈亏。乙方在租期内不得擅自改变土地的使用性质更不得转让转租。四、租地期限：从二0一三年一月一日至二0二七年八月三十日。五、土地租金：从2013年1月1日至2020年12月31日为1600元/亩.年，2021年1月1日至2027年8月30日为2000元/亩.年。六、交款时间和方法：押现承包。每年12月31日前一次性付清下年度的租地费用，逾期甲方将按日收取1%的滞纳金，逾期三个月，甲方有权终止合同并追究违约责任。七、甲方给乙方提供生产生活便利，协调好项目区内的相关事宜，维护好乙方合法权益。改善环境，确保田平、路通、排水通畅、100KW三相电到位，保证供水系统的正常运行。乙方需供水所产生的费用由乙方负责……十、协议期满后，如果甲方土地继续发包，在同等条件下乙方享用优先承租权；如果乙方不再承包，或因十一款原因解除协议，则乙方必须在期满前一个月内将土地复垦交给甲方。如乙方不复垦，乙方必须负责复垦所产生的一切费用。十一、项目申报所得专项补助，甲乙双方按2:8进行分配。项目资金到账前不得抵算租金。十二、违约责任：协议有效期内，如出现中途违约，违约方须赔偿对方违约金人民币30万元整，并赔偿由此造成的一切经济损失。十三、本协议共三页，经双方签字盖章，具有同等的法律效率。本协议一式四份，甲乙双方各执一份，镇财政所、东部园区各执一份。甲方：如皋市如城新农村投资有限公司法人代表：郭夕俊乙方：周春富法人代表：周春富13××××86二〇一二年十月三十日”甲方由新农投公司加盖公司公章并由郭夕俊在法人代表处签名，乙方由周春富在法人代表处签名。2012年10月31日，周春富向新农投公司交费2万元，收据存根加盖新农投公司财务专用章。2014年10月28日，新农投公司向周春富邮寄解除合同通知书一份，载明：“周春富先生：2012年10月30日，我公司与你签订《租用土地协议书》，按协议约定，你应于2012年12月31日前付清2013年度租金249792元，于2013年12月31日付清2014年度租金249792元。但你至今仅付租金2万元，拖欠租金479584元。现我公司决定：（一）立即与你解除2012年10月30日所签订《租用土地协议书》；（二）要求你在接到本通知书后三日内前来结算并交清应计租金；（三）立即将土地复垦并交给我公司；（四）至于你应承担的违约责任，我公司将视你交付租金及退还土地的情况与你面洽。特此通知如皋市如城新农村投资有限公司2014年10月28日”。该通知书由新农投公司加盖公章，并由田建华等五人在送达人处签名，周春富于2014年10月29日收到该通知。后新农投公司索要上述土地租金未果，遂于2015年2月2日诉至一审法院，要求判如所请。另查明，2013年1月21日，甲方（转出方）如皋市如城镇凌青苗木农地股份合作社与乙方（流入方）如皋市如城镇人民政府签订如皋市农村土地承包经营权流转合同一份，主要内容为：“……一、土地承包经营权流转方式。甲方采用出租方式将其承包经营的土地流转给乙方经营。二、流转土地用途。双方约定流转的土地用于万顷良田凌青项目区现代农业园生产经营。三、土地承包经营权流转的期限和起止日期。双方约定土地承包经营权流转期限为18年，自2009年12月31日起至2027年8月31日止。四、流转土地的位置、面积4324亩。（一、二期合计：4324亩，原先签订的相关合同自行作废）五、流转价格及支付方式、时间……七、甲方权利和义务……八、乙方的权利和义务……九、合同的终止、变更和解除……十、违约责任……十一、合同纠纷的解决方式……十二、其他约定事项……甲方（转出方）：如皋市如城镇凌青苗木农地股份合作社法定代表人：高书华加盖如皋市凌青苗木农地股份合作社公章乙方（流入方）：如皋市如城镇人民政府法定代表人：唐建如郭夕俊加盖如皋市如城镇人民政府公章签订合同时间：2013年1月21日”。2015年2月26日，如皋市凌青苗木农地股份合作社向新农投公司出具确认函一份，载明：“如皋市如城新农村投资有限公司我社于2013年1月21日与如城镇人民政府签订《如皋市农村土地承包经营流转合同》，经我社同意，由你公司对《如皋市农村土地承包经营流转合同》所涉土地对外转租。为此，对你公司于2012年12月30日分别与陈忠富和周春富所签订的两份《租用土地协议书》我社确认其效力。确认人：殷海军如皋市凌青苗木股份合作社2015年2月26日”该确认函由如皋市凌青苗木农地股份合作社加盖公章，并由殷海军签名。又查，如皋市凌青苗木农地股份合作社系由原如皋市如城镇凌青村918位农民成员以该村承包地的经营权出资成立，该社经营范围为从事苗木、蔬菜种植、销售。2015年7月20日，如皋市人民政府如城街道办事处出具情况说明一份，载明：“原如城镇人民政府与如皋市凌青苗木股份合作社签订《如皋市农村土地承包经营流转合同》，经如皋市凌青苗木股份合作社同意，原如城镇人民政府将合同所涉土地交由如皋市如城新农村投资有限公司经营，以该公司名义对外出租。对如皋市如城新农村投资有限公司分别与陈忠富、周春富签订的《租用土地协议书》效力，原如城镇人民政府和如皋市凌青苗木股份合作社均予以认可。另说明：因撤乡并镇，原如城镇人民政府涉案的相关区域、合同权利义务均划归我单位。特此说明如皋市人民政府如城街道办事处二〇一五年七月二十日”。如皋市人民政府如城街道办事处在落款处加盖公章。庭审中，周春富认为新农投公司水、电没有到位，且交付土地面积仅有90亩，双方未办理书面土地交付手续，现在土地使用的界址是明确的，有铁丝网围着；定合同的时候是唐建如镇长定的，定的是1600元/亩，但唐镇长说拿亩数来冲抵，最后算下来是1200元/亩；双方签订合同时注明土地用于水产养殖，新农投公司应当知道周春富要领取养殖许可证，新农投公司有协助办理的义务；周春富在签订合同后投入巨大，故要求继续履行合同，对于自身的损失在本案中不提起反诉，必要时另行主张。对此新农投公司认为，交付给周春富的实际土地面积为189.77亩，合同约定的是156.12亩，土地没有交付全不是事实；对于周春富陈述的拿亩数冲抵租金的说法不予认可；周春富的电立户时间为2013年2月1日，送电时间为2013年2月5日，周春富正常使用电，周春富辩称的电没有到位不是事实；按照合同约定，新农投公司没有协助周春富办理水产养殖的义务，且由周春富自负盈亏。再查明，周春富于2013年2月1日至如皋市供电公司立户，如皋市供电公司于2013年2月5日送电，周春富自2013年3月至12月均正常用电。因周春富对新农投公司交付土地的面积有异议，新农投公司向一审法院申请对周春富的用地面积进行测量鉴定，后经一审法院委托，2016年4月8日如皋市勘测院出具周春富用地勘界成果报告一份。根据新农投公司提供的周春富实际用地草图一份（共有六个地块标号：①、②、③、④A、④B、⑤），如皋市勘测院出具的周春富用地勘界成果报告中的成果数据对应上述草图为：（详见下图）编号名称              方案1      地块面积（㎡）              方案2      地块面积（㎡）              备注                  1#              8835.1              9449.6              2#              77923.5              80815.4              由原草图编号2.3.5合并                  4#-A              13185.3              13185.3              4#-B              14050              14050              合计              113993.9              117500.3              说明：方案1地块面积为栅栏内面积，方案2地块面积为栅栏内面积和栅栏至外部水泥道路路中面积。对于上述勘界报告，新农投公司认为无论按照哪个方案计算的面积均超过合同约定的面积，同意按照合同约定面积计算租金，所有土地均交付给周春富，周春富不使用是周春富的原因，不影响周春富承担租金。对此周春富认为因新农投公司同意按照合同面积计算故对勘验的面积没有异议，但新农投公司并未实际交付案涉测量的所有土地：草图中的①、②、③、④A、⑤都有网围着，④B没有网；其中②、③、⑤号地块正在使用，同意按网内的面积计算；①和④A用网围着用了一年，长桃树长不起来，①后来我和村里说我不用了交给村里，①和④A现在一直荒着；④A和④B只交了一部分给我，大概十几亩，④B原本准备挖个塘养虾，因为没有水养不成虾就一直荒着，现在其中一大半被村里转给他人耕种。审理中，新农投公司撤销要求周春富履行复垦义务和费用的诉讼请求，后又以“考虑到周春富方前期投入较大，周春富方也有继续履行合同的意愿”为由，同意撤回《解除合同通知书》，继续按照原租赁土地协议书履行，进而进一步明确诉讼请求为：判令周春富立即给付土地租金999680元（2013年1月1日至2016年12月31日止），扣除已交付的2万，尚欠979680元；逾期利息损失分段计算至判决生效之日，按年利率6%计算。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于租金标准，双方在租用土地协议书中约定自2013年1月1日至2020年12月31日为1600元/亩/年，2021年1月1日至2027年8月30日为2000元/亩/年，并约定于每年12月31日前一次性付清下年度的租地费用。周春富辩称以土地面积冲租金，算下来1200元/亩的说法新农投公司不予认可，且未能提供相应的证据予以佐证，故一审法院不予采信，新农投公司主张按照合同约定租金标准1600元/亩/年计算，一审法院予以支持。关于土地面积，《租用土地协议书》中约定156.12亩，但周春富对土地交付面积有异议，双方未有交付土地的交接手续。审理中，经一审法院委托，如皋市勘测院出具周春富用地勘界成果报告一份，并提供两种计算方案。新农投公司认为已将案涉土地全部交付给周春富，周春富不使用是周春富自身的原因，不影响周春富交纳租金，且不管按照哪种方案计算均超过合同约定的面积，同意按照合同面积计算租金；周春富认可实际用地草图中的①、②、③、④A、⑤都用网围着（其中因种种原因①④A都荒着）。一审法院认为，①、②、③、④A、⑤（按方案1合计网内面积99943.9平方米，即149.92亩）都由周春富用网围着并实际占有，应当认定为租赁面积。对于周春富辩称网内面积中未使用的土地，已交还村里，新农投公司对此不予认可，周春富亦未能提供证据证明，一审法院难以采信。④B的土地周春富不认可，现场勘界也确实未见用网围着，新农投公司亦未能提供相应的证据证明已经交付给周春富，故一审法院不予确认。故一审法院认定租赁面积为149.92亩。综上，周春富应当给付新农投公司2013年-2016年共计四年的租金，即：149.92亩×1600元/亩/年×4年=959488元，扣除周春富已经给付的租金2万元，尚欠租金939488元。因周春富未能及时交纳租金，新农投公司主张按照年利率6%计算逾期利息损失不超过相关法律规定，应予支持，分段计算为：按年利率6%计算自2013年1月1日起至判决生效之日止2013年租金219872元（149.92亩×1600元/亩/年-2万）的逾期利息损失；按年利率6%计算自2014年1月1日起至判决生效之日止2014年租金239872元（149.92亩×1600元/亩/年）的逾期利息损失；按年利率6%计算自2015年1月1日起至判决生效之日止2015年租金239872元（149.92亩×1600元/亩/年）的逾期利息损失；按年利率6%计算自2016年1月1日起至判决生效之日止2016年租金239872元（149.92亩×1600元/亩/年）的逾期利息损失。关于周春富辩称的相关损失问题。周春富认为因新农投公司未能按约履行合同义务，给其造成了相应的损失，但未能提供相应的证据予以佐证，新农投公司亦不予认可，且周春富在本案中明确表示不提起反诉，保留相应的权利，故在本案中不予理涉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条、第三十四条，《中华人民共和国土地管理法》第四条，《农村土地承包经营权流转管理办法》第九条、第十五条、第十九条，最高人民法院《关于适用的解释》第五十五条、第九十条之规定，判决：一、周春富给付新农投公司2013年1月1日至2016年12月31日的土地租金959488元。二、周春富支付新农投公司逾期利息损失：按年利率6%计算自2013年1月1日起至判决生效之日止2013年租金219872元（149.92亩×1600元/亩/年-2万）的逾期利息损失；按年利率6%计算自2014年1月1日起至判决生效之日止2014年租金239872元（149.92亩×1600元/亩/年）的逾期利息损失；按年利率6%计算自2015年1月1日起至判决生效之日止2015年租金239872元（149.92亩×1600元/亩/年）的逾期利息损失；按年利率6%计算自2016年1月1日起至判决生效之日止2016年租金239872元（149.92亩×1600元/亩/年）的逾期利息损失。上述一、二项于本判决生效后十日内履行。三、驳回新农投公司其他诉讼请求。案件受理费9000元，由周春富负担。本院经审理查明，一审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。本院认为，关于上诉人提出的合同效力的问题，因如皋市凌青苗木农地股份合作社出函同意由新农投公司将案涉土地对外出租，并确认新农投公司与周春富之间的租赁合同，故新农投公司以其自己名义与周春富签订的租赁合同并不因主体问题导致合同无效。至于上诉人提出的案涉土地属于基本农田的问题，缺乏充分证据予以证明，故对该上诉理由，本院亦不予采纳。关于租赁面积的问题，原审根据本案的实际情形，确定由周春富用网围着并实际占用的土地作为租赁面积并无不当。关于租金价格的问题，双方当事人对于租金价格有明确的合同约定，上诉人以其他当事人租金价格来主张本案所涉土地租金价格缺乏充分的事实和法律依据。关于上诉人提出的赔偿损失的问题，上诉人在原审中对有关的损失明确表示不提起反诉，故原审对该部分损失不予理涉并无不当。综上，原审判决认定基本事实清楚，实体结果并无不当，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9000元，由上诉人周春富负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨 盛代理审判员  谷昔伟代理审判员  张峥嵘二〇一七年六月八日书 记 员  周 敏