山东省淄博市张店区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0303民初1265号
原告（执行案外人）：王玉芹，女，1958年5月11日出生，汉族，住张店区。
委托诉讼代理人：周永志，淄博开发众意法律服务所法律工作者。
被告（申请执行人）：毛学伟，男，1968年9月8日出生，汉族，住张店区。
被告（被执行人）：山东通乾房地产发展有限公司，住所地，张店区。
法定代表人：娄兆军，董事长。
委托诉讼代理人：范立红，女，山东通乾房地产发展有限公司工作人员。
委托诉讼代理人：翟慎芬，女，山东通乾房地产发展有限公司工作人员。
原告王玉芹与被告毛学伟、山东通乾房地产发展有限公司（以下简称通乾公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2016年2月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王玉芹及其委托诉讼代理人周永志，被告毛学伟，被告通乾公司的委托诉讼代理人范立红、翟慎芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王玉芹向本院提出诉讼请求：１．依法判决不得执行原告王玉芹购买的张店区新村西路61号1层2-1号房屋；２．判令被告通乾公司为原告王玉芹办理张店区新村西路61号1层2-1号房屋的权属登记（房产证、土地证、契证）手续；3．本案诉讼费由被告承担。
事实和理由：2009年6月14日，原告与被告通乾公司签订了商铺买卖合同，约定原告购买被告通乾公司所有的张店区新村西路61号（西二路2007）1层2-1商铺，建筑面积63.25平方米，房屋总价款78万元。合同签订后，原告依照约定支付了全部购房款（现金支付），又于2009年8月31日起合法占有该房屋并出租，而被告通乾公司却违反合同约定，至今未给原告办理房屋权属登记手续，其行为严重侵害了原告的合法权益。另外，被告毛学伟因民间借贷纠纷，申请张店区人民法院于2014年10月15日查封了被告通乾公司名下产权证号为01-1139283坐落于张店区新村西路61号1层的全部房产，其中包括原告以购买的2-1号房屋。该案现已进入执行程序。原告认为，在法院查封涉案2-1号房屋之前，就该套房屋的转让，原告已签订了合法有效的书面购房合同，并以支付全部购房款，且合法占有该房屋。未能办理过户登记，非原告自身原因所造成。鉴于此，人民法院应当依法判决不得执行原告王玉芹购买的张店区新村西路61号1层2-1号房屋。诚请人民法院依法查明事实，切实维护买受人的合法权益不受侵犯。
被告毛学伟辩称，涉案房屋是通乾公司所有。1.原告购房后长时间没有进行网签，也没有任何维权行为，很明显是买受人造成无法网签。物权法第九条规定，不动产的设立未经登记不发生效益，对方购买房屋行为未依法登记，不发生法律效力。2.没有合法收据。原告购房款为现金交易，不符合正常交易习惯，且提供不出合法来源。对方在执行异议时提出的是全部现金，没有向通乾公司打款证明，导致异议失败。3.2013年通乾公司向农村商业银行贷款410万，经银行严查确系是通乾公司房产，原告举证是2009年购房，对方购房不成立，不可能同一事实，在与银行发生贷款时买房不成立，在与我发生争执时又成立了，不合情理。4.原告和通乾公司如此配合，非常可疑，从庭上角度二者是对立关系，敬请法庭考虑。
被告通乾公司述称，我公司于2009年6月14日签订商铺房合同，约定我公司所有的张店区新村西路61号西二路2007项目一层2-1号商铺，建筑面积均为63.25平方，房屋总价款78万元，原告已经支付了全部房款，原告并于2009年8月31日起，合法占有该房屋，该买卖合同是有效的，请求法院解除该房产的查封。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：执行裁定书，产权、产籍证明，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：１．2009年6月14日，原告与被告通乾公司签订了商铺买卖合同，约定原告购买被告通乾公司所有的张店区新村西路61号“西二路2007”1层2-1商铺，建筑面积63.25平方米，房屋总价款78万元。合同签订后，原告依照约定支付了全部购房款，被告通乾公司开具了收据并认可收到了原告的该款项。２．被告通乾公司将涉案房屋交付后,原告与山东册诚商贸广场发展有限公司分别于2009年6月14日和2011年5月10日签订商铺代理出租协议，以每年5万元的租金对外出租。3.被告通乾公司将涉案房屋交付给原告后至今没有给原告办理房屋权属证书，但于2013年10月23日给原告出具了《关于西二路项目产权办理及违约补偿的承诺》并支付原告违约金3次计17767元。4.我院在审理被告毛学伟与被告通乾公司民间借贷纠纷一案中，于2014年10月15日依法查封了依然登记在被告通乾公司名下的涉案房产。
本院认为，原告与被告通乾公司就涉案房屋于2009年6月14日签订的《商铺买卖合同》系双方的真实意思表示，二者均应予遵守，后双方在实际履行过程中各自完成了付款和交房的主要合同义务，但被告通乾公司没有依约履行产权登记等义务，事实清楚、证据充分，本院予以确认；另外，被告毛学伟与被告通乾公司之间因先前存在民间借贷纠纷，后因被告通乾公司怠于履行自己的还款义务导致被告对其进行起诉和申请强制执行的事实也客观存在，本院亦予以确认。
除了上述确认的事实外，本案审理的焦点问题是涉案房屋在被出售以后但没有办理完产权登记的情况下能否继续作为被告通乾公司的财产被查封用以保障被告毛学伟对被告通乾公司的合法债权。针对该焦点问题，本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释[2004]15号）第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。对照上述规定中适合本案使用的条款可以清楚地看出，涉案房屋存在买卖事实但没有完成过户的情况下不得查封的条件包括合法买卖、全部支付价款、实际占有和买方没有过错。再观本案，原告于2009年6月14日就已经完成了与被告通乾公司就涉案房产签订有效的书面买卖合同，同日，原告在收到被告通乾公司交付的房屋后将其出租并收取了租金，在整个买卖和出租涉案房屋过程中，无任何证据证实原告存在过错的情形，综上，原告具备了上述规定中的所有要件；另外，原告在2009购得涉案房屋后，被告通乾公司没能如期给其办理权属证书进行确权，责任不在原告；被告毛学伟对被告通乾公司后来才因民间借贷产生的金钱给付之债的权利，不能优于多年以前原告就已经通过合法的途径对涉案房产存在的物权期待权。
综上所述，根据本院认定的事实和相关法律，原告就执行标的（即涉案房屋）享有足以排除强制执行的民事权益。原告的诉求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，判决如下：
一、停止对张店区新村西路61号1层2-1号房屋（产权证号为01-11392**）的执行；
二、被告山东通乾房地产发展有限公司为原告王玉芹办理张店区新村西路61号1层2-1号房屋（产权证号为01-11392**）的权属登记（房产证、土地证、契证）手续。
案件受理费100元，由被告毛学伟负担50元，由被告山东通乾房地产发展有限公司负担50元。
如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。
本院（2015）张执异字第165号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。
审 判 长 张克峰
审 判 员 于东镇
代理审判员 申 健
二〇一六年九月二十三日
书 记 员 田皓月