山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一终字第783号
上诉人（原审原告、反诉被告）李秋兰。
委托代理人杨为信，系上诉人李秋兰之夫。
委托代理人刘建国，山东新和律师事务所律师。
上诉人（原审被告）青岛即墨市潮海电镀有限公司。
法定代表人林大为，经理。
委托代理人周卫国，山东海政律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）即墨市通济塑胶有限公司。
法定代表人鞠云作，经理。
委托代理人王佳明，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。
原审被告宫兆波。
委托代理人周卫国，山东海政律师事务所律师。
原审被告陈新本。
委托代理人周卫国，山东海政律师事务所律师。
上诉人李秋兰、青岛即墨市潮海电镀有限公司（以下简称电镀公司）因与被上诉人即墨市通济塑胶有限公司（以下简称塑胶公司）、原审被告宫兆波、陈新本租赁合同纠纷一案，不服即墨市人民法院（2012）即民初字第5408号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月17日受理后，依法组成由审判员董则明担任审判长并主审本案，代理审判员李蕾、齐新参加评议的合议庭，于2014年5月26日组织各方当事人对有关事实和证据进行核对。上诉人李秋兰的委托代理人杨为信、刘建国，上诉人电镀公司的委托代理人周卫国，被上诉人塑胶公司的委托代理人王佳明，原审被告宫兆波、陈新的委托代理从周卫国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李秋兰在一审中诉称，2008年5月，李秋兰与陈新本、宫兆波订立临时口头租赁协议，约定李秋兰将自己所有的位于即墨市环秀街道办事处庙头村村南厂房的东西厢房和四间正房及相应场地出租与陈新本和宫兆波，月租金为5000元，租期为不定期。2011年1月2日，李秋兰明确告知宫兆波、陈新本解除租赁协议，收回出租的房屋及场地，并收取了宫兆波和陈新本从2008年5月1日至2010年年底的租赁费95000元。李秋兰要求宫兆波和陈新本腾出场地及房屋，宫兆波和陈新本以是电镀公司职工为由拒不腾出，且李秋兰得知塑胶公司将上述房屋租与电镀公司，因此李秋兰诉至法院，要求：1、确认塑胶公司与电镀公司签订的租赁协议无效，四被告停止侵害，返还李秋兰的房屋及相应场地。2、塑胶公司支付李秋兰自2003年9月1日至2008年5月1日租赁费84000元（按照每年18000元计算），电镀公司、宫兆波、陈新本支付从2011年1月1日起至2013年1月21日的租赁费118400元（评估价格）。后李秋兰增加诉讼请求，以塑胶公司从1998年就使用该厂房为由，要求塑胶公司支付从1998年至2003年8月31日的租赁费78000元（18000元／年X5年-12000元）。
塑胶公司在一审中辩称，1、当初使用土地是李秋兰和塑胶公司约定双方共同租赁使用并各自承担一半的土地租赁费4000元／年，塑胶公司在使用土地范围内自行投资建设了厂房，双方自始至终是合租关系，塑胶公司即使应当交纳也只是交纳从2003年之后的一半土地租赁费，而不是厂房租赁费。正是基于塑胶公司交纳一半的土地租赁费，并出资建了部分厂房，因此塑胶公司才与电镀公司签订租赁协议，电镀公司的租赁费也只缴纳到2007年3月份。2、李秋兰明确表示从2008年初李秋兰将厂房出租给了宫兆波、陈新本，并收取租赁费18万元，塑胶公司认为李秋兰无权收取全部租赁费。3、现在李秋兰又向塑胶公司主张2008年之前的租赁费已经超过了一年的诉讼时效，因此应当予以驳回。
电镀公司在一审中辩称，根据合同相对性，第三人无权就合同的效力提出异议。本案属于土地使用权纠纷，不属于人民法院受理范围之内，应予以驳回。根据李秋兰陈述，宫兆波、陈新本已经支付李秋兰18万元的租赁费，如按照每年18000元计算，电镀公司的使用远未到期，因此请求驳回李秋兰的诉讼请求。对于从2011年1月1日起至2013年1月21日的租赁费，电镀公司认为应当按照普通厂房而不应当按照电镀厂房计算。
宫兆波、陈新本在一审中辩称，宫兆波、陈新本是电镀公司的工作人员，宫兆波和陈新本从未与李秋兰达成书面或者口头协议，请求驳回李秋兰对宫兆波、陈新本的起诉。
反诉原告塑胶公司在一审中反诉称，李秋兰与塑胶公司共同租赁本案争议土地，塑胶公司在该土地上建设部分厂房，李秋兰从2008年初将厂房出租给了宫兆波、陈新本，并收取租赁费18万元，塑胶公司认为李秋兰无权收取全部租赁费，因此主张返还给塑胶公司房屋占用费10000元，后变更反诉请求，以投资建房为由要求李秋兰赔偿塑胶公司房屋损失68325.4元。
李秋兰在一审中辩称，塑胶公司加盖的房屋是塑胶公司用李秋兰的租金盖的，因此对于塑胶公司的反诉请求不予认可。
原审查明，1997年开始，李秋兰使用本案涉案土地。2002年12月31日，李秋兰与即墨市环秀街道办事处庙头村村委会（以下简称庙头村委）签订租赁合同一份，该协议约定庙头村委将庙头村南2亩场地（东至电镀厂墙外根、西至院墙外根、南至院墙外根、北至墙外根）出租与原告，租期为3年，自2003年1月1日起至2005年12月31日止，每年交租金8000元。2006-2008年，李秋兰与庙头村委未签订合同，但租赁费都由李秋兰交纳。2008年12月29日，李秋兰与庙头村委签订临时用地协议一份，该协议约定庙头村委将庙头村南2.5亩场地（东至电镀厂墙外根、西至院墙外根、南至院墙外根、北至墙外根）出租与李秋兰，自2009年1月1日起，每年承包费为12500元。
2000年，塑胶公司搬入该场地，并于2001年以塑胶公司名义交庙头村委租赁费4000元，2002年、2003年每年为正大氧化厂（为原告方所经营的厂子）代缴租赁费4000元。
2002年起，征得李秋兰同意，塑胶公司在该场地拆盖房屋，新建东厢房8间及厕所，将配电室拆除新建南屋2间，将西厢房厕所拆除，新建2间房屋，并另建厕所。
2003年9月1日，塑胶公司与电镀公司签订厂房租赁协议一份，约定将涉案厂房（包含：东房、西房、北房）租与电镀公司，租期为二十年，自2003年9月1日起至2023年8月30日止。租赁费为每年18000元。签订协议后，电镀公司搬入该场地，使用至今。
宫兆波、陈新本为电镀公司职工，使用厂房为电镀公司安排。
上述房屋均无办理审批手续。
电镀公司、塑胶公司、宫兆波、陈新本对李秋兰主张每月5000元的租赁费有异议。经李秋兰申请，即墨市价格认证中心对该厂的东西厢房及正方四间房屋租金进行评估，从2011年1月1日至2013年1月21日的厂房租金为118400元。对此宫兆波、陈新本、电镀公司认为应当按照普通厂房进行评估，而不应当按照电镀行业进行评估。李秋兰支付鉴定费2400元。
2013年8月23日，即墨市价格认证中心出具情况说明一份，确定该厂房总面积为387.43平方米，其中正房为59.5平方米，东厢房面积为160.75平方米，西厢房分界线北侧面积为40.51平方米，南侧为126.67平方米。
对于塑胶公司加盖部分房屋的花费，李秋兰提交一份汇总表，表明塑胶公司共建262.79平方米，按照每平方米260元，共计68325.4元。对此塑胶公司予以认可。
原审认为，塑胶公司认为与李秋兰是共同租赁土地，但未提交相应证据证明，因此塑胶公司该辩解原审不予采纳。本案争议土地为李秋兰个人租赁，塑胶公司擅自出租，属于无权处分，事后也未得到追认，同时，本案争议的房屋无相关行政单位的审批，因此塑胶公司与电镀公司签订的厂房租赁协议无效，现该土地与厂房由电镀公司占有使用，应当腾出。对于李秋兰要求塑胶公司支付从1998年至2008年5月1日的租赁费，本案争议房屋均无相关行政部门审批，因此，其主张的应当为房屋占有使用费，而非租赁费。对于该费用，原审认为塑胶公司在李秋兰处经营经李秋兰同意，双方之间未签订租赁合同，也未约定租金，同时，也超出了一年的诉讼时效，因此李秋兰要求塑胶公司支付自1998年至2008年5月1日的租赁费162000元（84000元＋78000元）的主张，不予支持。李秋兰要求电镀公司支付自2011年1月1日起至2013年1月21日的租赁费，该租赁协议虽然无效，但电镀公司一直使用争议房屋，应当支付房屋占有使用费。对于电镀公司认为该厂房评估应当按照普通厂房评估，原审认为电镀公司使用该厂房从事电镀行业，应当按照电镀厂房标准评估。同时应当扣除塑胶公司建设房屋的面积，根据评估电镀公司使用的房屋面积为387.43平方米，其中塑胶公司建设房屋共201.26平方米，按照比例，电镀公司应当支付的占有使用费为56894.2元。对于塑胶公司要求的房屋损失，原审认为该房屋虽未经有关行政部门审批，但毕竟经李秋兰同意，双方均有过错，故对塑胶公司由此造成的损失，考虑本案的实际情况，由李秋兰承担30%为宜，因此李秋兰应当赔偿塑胶公司20497.6元（68325.4元X30%）。对于宫兆波、陈新本占有厂房的行为为职务行为，其后果应当由电镀公司承担。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条之规定，判决：一、即墨市通济塑胶有限公司与青岛即墨市潮海电镀有限公司2003年9月1日签订的厂房租赁协议无效。青岛即墨市潮海电镀有限公司于三个月内腾出房屋与土地；二、青岛即墨市潮海电镀有限公司于判决生效后十日内给付李秋兰房屋占有使用费56894.2元；三、青岛即墨市潮海电镀有限公司于判决生效后十日内给付李秋兰鉴定费1153元；四、李秋兰于判决生效后十日内赔偿即墨市通济塑胶有限公司房屋损失20497.6元；五、驳回李秋兰对宫兆波、陈新本的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5506元，由李秋兰负担4284元、青岛即墨市潮海电镀有限公司负担1222元。反诉费754元，由塑胶公司承担527.8元，李秋兰承担226.2元。
上诉人李秋兰不服一审判决，上诉称，一审法院判决电镀公司于三个月内腾出房屋时间过长，应当改判为10日内腾出房屋。塑胶公司与电镀公司于2003年9月1日签订的厂房租赁协议无效，因该合同而取得的财产应当予以返还，塑胶公司因该合同取得的租赁费是损害李秋兰的利益而获取的非法所得，李秋兰请求返还162000元租赁费，理应获得支持。电镀公司应当全额支付租赁费116400元，塑胶公司所建房屋虽经李秋兰同意，但塑胶公司是自愿建房，是为自己租赁李秋兰土地期间自己使用，是无偿建造，李秋兰从未承诺予以补偿。塑胶公司建房也是其为进行经营而自愿付出的成本，一审法院判决李秋兰承担房屋损失费，并按比例判决电镀公司承担租赁费没有依据。请求二审法院依法改判：1、电镀公司于判决生效后10日内腾出房屋与土地；2、电镀公司、宫兆波、陈新本连带支付2011年1月1日至2013年1月21日租赁费（房屋、土地占有使用费）118400元；3、塑胶公司返还租赁费（1998年至2008年5月1日期间）162000元；4、撤销原审判决第4项。
被上诉人塑胶公司辩称，李秋兰在上诉状中自认土地房屋是其个人租赁，本案案由是返还原物，通过原审查明涉案土地是租赁庙头村委的临时用地，因此李秋兰应提交证据证实其与庙头村委一直在履行租赁协议。但李秋兰仅是口头称涉案房屋归其所有，但未提交证据予以证实。土地是临时用地，未提供证据证明向庙头村委交纳租赁费单据，仅提供了部分租赁费单据，涉案土地租赁费单据不连续，因此李秋兰作为原告自认是租赁关系，但无证据证明其与庙头村委在履行租赁合同，因此李秋兰要求返还原物的主体不适格。返还原物的主体应为庙头村委。即使因土地房屋未经权力机关登记，属无效合同，也应给实际使用人必要的腾出时间，原审确定三个月作为搬迁时间并不多。
被上诉人电镀公司辩称，李秋兰与塑胶公司是合租土地，塑胶公司开始也按约交纳了3年土地租赁费，租赁土地上的大部分房屋经李秋兰同意后由塑胶公司投资建设，双方没有约定且事实上也不存在塑胶公司向李秋兰交纳租赁费的问题。另，李秋兰主张1998年-2008年5月份的租赁费已经严重超过1年的诉讼时效。因此关于李秋兰的该项诉讼请求应予驳回。争议土地上的房屋大部分是塑胶公司投资建设，一审中李秋兰也明确表示同意塑胶公司投资建设，根据最高人民法院有关司法解释的规定，对于扩建造价费用李秋兰应予赔偿。
被上诉人宫兆波、陈新本辩称，二人系职务行为。
上诉人电镀公司不服一审判决，上诉称，李秋兰在原审中自认，电镀公司自2008年5月1日至2011年12月期间的租赁费已经全部交清，潮海公司已经支付18万元。后其又自认自2008年5月1日至2011年1月2日期间租赁费应为95000元。对上述期间租赁费电镀公司已经全部付清的事实，电镀公司予以认可，但对李秋兰主张年租赁费5000元的标准，电镀公司不予认可，仅有李秋兰的单方陈述。实际上，李秋兰对电镀公司与塑胶公司之间租赁合同约定的年租赁费18000元的标准是知情的，通过在原审中李秋兰要求塑胶公司支付2003年9月1日至2008年5月1日期间的租赁费84000元即可证实。另外，按照社会生活常理，主张是自己所有的厂房的所有权人对自己的厂房已经被他人多年使用的事实也不可能不知情。但原审对该期间按何种收费标准的事实未予查明，对于电镀公司本着诚实信用向李秋兰予交的款项未做评判，即使按照评估的标准，电镀公司也额外多交33170元。原审以涉案厂房从事电镀行业，即应按电镀行业标准评估厂房使用费的认定明显荒谬。在2003年，李秋兰将厂房让渡与给塑胶公司后，是塑胶公司根据其生产需要对厂房予以改造，显然是为其塑胶生产，在塑胶公司将厂房出租给潮海公司时，该厂房仅为简易厂房，显然不是电镀用厂房，是电镀公司本着20年期限利益对厂房予以改造，花费巨资将厂房改造成电镀用房。涉案厂房周边框架厂房出租价格仅为每平方米60-80元／年。经营何种行业是电镀公司自己的努力及能力，该厂房本身并不具备或持有特种行业经营资质。原审适用法律错误。电镀公司与塑胶公司签订租赁合同之初并不知道李秋兰与塑胶公司之间的关系。电镀公司属于善意承租人，即使确认李秋兰对电镀公司与塑胶公司之间的合同不予认可，依法认定为无效，李秋兰有权申请对租赁价格另行评估，但评估结果超出合同约定的租赁价格的不利后果，不是因电镀公司原因造成，依法亦不应由电镀公司承担。由此导致原审判决适用标准不统一。按原审对2011年1月1日至2013年1月21日的判决逻辑，即使按李秋兰主张的2008年5月1日至2011年1月21日期间的租赁费95000元，电镀公司应向李秋兰交付的应为32509元，电镀公司已经预付18万元，减除32509元，减除56894元，李秋兰尚应返还电镀公司使用费90587元。李秋兰提交的仅是其与庙头村委的临时用地合同，该合同并未提交其作为物权权利人特号是地上物的所有权人的证据，原审据李秋兰和塑胶公司认可的事实即认定地上物属李秋兰和塑胶公司所有，依据明显不足，难以保证不侵犯案外人的合法权益，亦难排除借用法院之手达到对违法建筑物确认所有权的非法目的。请求二审法院撤销原判，发回重审或改判驳回李秋兰对电镀公司的诉讼请求，并返还多余的占有使用费。
被上诉人李秋兰辩称，电镀公司的上诉理由不成立，其否认使用租赁李秋兰的房屋双方约定的价格，法院委托物价部门评估符合法律规定，虽然一审中电镀公司的申请被驳回，但一审中出现的评估报告也已生效，法律上无任何瑕疵，该结论应为法院采信。电镀公司和塑胶公司合同无效，二公司系恶意串通，因该租赁合同取得的利益因给李秋兰造成损失，完全应由导致合同无效的两公司承担责任。
被上诉人塑胶公司辩称，塑胶公司将涉案房屋出租给电镀公司的问题在前案一审庭审中李秋兰明确表示在2004年6月就知道此事，且李秋兰当时明确表示从2008年初其本人就将厂房另行租赁给他人。根据最高法院有关司法解释的规定，转租应是合法有效的。李秋兰在前案庭审中表示从2008年至2011年向电镀公司收取18万元租赁费，争议土地上的房屋大部分属于塑胶公司投资建设，因此李秋兰收取的18万元租赁费大部分应属于塑胶公司所有，塑胶公司保留起诉李秋兰要求返还其多占部分的租赁费。一审法院已经认定塑胶公司投资建设的房屋没有办理合法建设手续，对此塑胶公司愿意将违法建筑拆除。一审判决实际上变相认定违法建筑归李秋兰所有，这是错误的，违法建筑应当予以拆除。
原审被告宫兆波、陈新本对潮海公司的上诉意见无异议。
经审理查明，二审期间，李秋兰提交庙头村委于2014年5月20日出具的《证明》，证明自李秋兰买下正大氧化厂至今，一直履行与该村委签订的土地临时租赁合同协议，每年两次向村委上交青苗补偿费。塑胶公司提交该公司相关工商登记资料，证明该公司于2001年5月14日变更住所地，由即墨市和平二区西侧3号变更为即墨市烟青路南端西侧。塑胶公司主张其系自2000年年底入驻涉案土地，此后进行工商登记变更，李秋兰有异议，认为塑胶公司自1998年起便已入驻涉案土地，但在本院指定的期限内未提供相关证据。根据李秋兰的主张，其索要的租金分为以下3部分：1、1998年塑胶公司入驻涉案土地之时至2003年8月31日塑胶公司将厂房土地转租电镀公司之时；2、2003年9月1日至2008年5月1日李秋兰承接塑胶公司的权利直接向电镀公司收取租赁费之时；3、2011年1月1日起至2013年1月21日（一审鉴定期间）。上述第1、2时间段的租金，李秋兰系向塑胶公司主张，上述第3时间段的租金李秋兰系向电镀公司主张。上述第2、3时间段之间即自2008年5月1日起至2011年12月31日，李秋兰主张已经从宫兆波、陈新本处收取该期间租赁费18万元，包括2008年5月1日至2009年5月1日租赁费8万元；2009年5月1日至2010年5月1日租赁费6万元；2010年5月1日至2011年1月1日（8个月）期间每月租赁费5000元，计4万元。电镀公司认为宫兆波与陈新本系其职工，对于已经支付李秋兰租赁费18万元无异议，但未向本院提交相关的付款凭证和收款收据。
另查明，李秋兰曾以宫兆波、陈新本为被告向原审提起诉讼，该案审理期间，原审法院追加塑胶公司作为第三人参加诉讼，该案李秋兰于2012年9月21日撤回起诉。该案审理过程中，塑胶公司向法庭提交李秋兰之夫杨为信于2003年5月14日出具的1万元欠条，于2004年1月15日出具的6万元借条，李秋兰对于向塑胶公司法定代表人借款事实予以认可，本案二审中亦承认该款并未直接清偿，但主张2008年时根据李秋兰的计算，该笔借款的本金和利息已基本可以与租金相抵，而且塑胶公司已经不在涉案场地上经营，因此口头解除与塑胶公司的租赁合同。
再查明，塑胶公司和李秋兰均认可塑胶公司于2003年从涉案土地搬离，但双方未进行交接。
本院查明的其他事实与原审一致。
本院认为，根据各方当事人的诉辩主张，本案争议焦点在于：一、李秋兰对于涉案土地是否享有使用权；二、李秋兰与塑胶公司之间是何种法律关系；三、电镀公司应以何标准向李秋兰支付使用费；四、塑胶公司主张的房屋损失应否支持。
关于第一个焦点问题，本院认为，涉案土地所有权人系庙头村委，根据庙头村委与李秋兰签订的《租赁合同》、《临时用地协议》及本案二审期间庙头村委出具的《证明》，均可以证实李秋兰对涉案土地享有合法的使用权。李秋兰原系即墨市即墨镇正大氧化厂的法定代表人，但其与即墨市即墨镇正大氧化厂之间是何关系与本案无关，本院不予评判。
关于第二个焦点问题，本院认为，李秋兰和塑胶公司对于塑胶公司在前案中提交的三份租赁费单据均无异议，本院予以认定。该三份单据记载，2001年7月11日塑胶公司以自己的名义向庙头村委支付土地租赁费4000元，2002年7月31日塑胶公司以即墨市即墨镇正大氧化厂的名义向庙头村委支付2002年上半年土地租赁费4000元，2003年7月29日塑胶公司以即墨市即墨镇正大氧化厂的名义向庙头村委代交土地租赁费4000元。根据三份单据的内容，塑胶公司既以自己的名义向庙头村委支付过租金，也以即墨市即墨镇正大氧化厂的名义向庙头村委支付过租金，特别是后两份单据，均是以即墨市即墨镇正大氧化厂的名义，因此仅凭该三份单据不足以证明塑胶公司主张的合租关系。塑胶公司主张的合租关系，其性质应当属于合伙，但塑胶公司既未提交书面合伙协议，又未提供其他有效证据证明其主张，因此本院对塑胶公司的主张不予采信。结合本院业已查明的事实，塑胶公司系在李秋兰取得涉案土地的使用权后，经李秋兰同意入驻涉案土地，因此双方之间系租赁关系。
李秋兰向塑胶公司主张2008年5月1日之前的租赁费，根据本案及前案当中李秋兰的陈述，塑胶公司承租之初双方并未约定租金，后因李秋兰之夫杨为信向塑胶公司法定代表人借款，在2008年时李秋兰认为欠款本金及利息与租金相抵，因此李秋兰在本案中再行向塑胶公司主张2008年5月1日之前的租金，本院不予支持。
关于第三个焦点问题，本院认为，电镀公司于2003年9月1日与塑胶公司签订《厂房租赁协议书》，因相关厂房的建设未取得建设工程规划审批手续，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第一条第二款、第二条的规定，该协议为无效协议。塑胶公司系租赁李秋兰土地，并在土地之上加盖部分房屋再行出租给电镀公司，因此就李秋兰而言，塑胶公司与电镀公司之间存在转租关系。李秋兰在前案庭审中曾称从电镀公司进去后，李秋兰一直要求电镀公司腾出场地，由此可见李秋兰对于电镀公司与塑胶公司之间存在转租关系在《厂房租赁协议书》签订之初已经明知，但其并未举证证明曾经要求电镀公司搬离，而且庭审中李秋兰关于欠款本金及利息与租金相抵的观点，结合李秋兰认可塑胶公司于2003年已经搬离的事实，可以印证李秋兰对于转租事实是认可的。2008年5月1日开始，电镀公司直接向李秋兰支付租赁费，这一事实表明，电镀公司与塑胶公司之间的租赁协议已经终止履行，电镀公司与李秋兰之间直接建立新的租赁关系。电镀公司认为李秋兰应当按照《厂房租赁协议书》约定的内容，由李秋兰承受塑胶公司的相关权利义务，即房屋的占有使用费仍按每年18000元计算，缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。
李秋兰与电镀公司之间的租赁合同基于同样的原因亦应认定为无效法律关系，但因电镀公司实际使用涉案厂房，因此根据上述司法解释第五条第一款的规定，电镀公司应当参照合同约定支付相关的房屋占有使用费。因李秋兰与电镀公司之间并无书面合同，双方对于租金的计取方式存在争议，因此原审法院根据李秋兰的申请对本案的房屋占有使用进行评估并无不当。关于评估的标准，因双方之间没有明确的合同约定，因此原审法院按照电镀公司对房屋的用途作为评估标准并无不当。
电镀公司对于李秋兰主张的已经收取电镀公司18万元租赁费的事实没有异议，但对于该18万元所对应的租赁期限有异议，根据举证责任分配原则，电镀公司作为付款义务人应当提供相关的证据证明该18万元所对应的租赁期限，在其未能举证的情况下，应当承担举证不能的法律后果。另外，根据原审对于房屋占有使用费的委托评估结论，李秋兰的主张较为合理，本院对于李秋兰主张的事实予以采信。
关于第四个焦点问题，本院认为，塑胶公司入驻涉案场地后进行部分房屋的翻新和扩建，虽无证据证明李秋兰对此表示同意，但在塑胶公司退出租赁关系后，李秋兰继续利用扩建的房屋对外出租从中获益，因此可以认定李秋兰对于塑胶公司的扩建行为是明知且认可的。因塑胶公司扩建的房屋均未取得建设工程规划审批手续，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十四条第二项的规定，原审法院认定李秋兰承担部分扩建费用并无不当。
本案审理期间，李秋兰尚未向塑胶公司支付上述扩建费用，因此李秋兰无权收取电镀公司全部的占有使用费，原审法院参照建房面积比例判决电镀公司向李秋兰支付部分占有使用费符合法律规定，本院予以支持。
关于原审判决责任主体，因电镀公司与宫兆波、陈新本均认可系宫兆波、陈新本系电镀公司职工，而李秋兰未能提供相反证据，因此本院认定宫兆波、陈新本在本案中系职务行为，李秋兰要求宫兆波、陈新本承担相关的责任，缺乏法律依据，本院不予支持。
关于原审判决腾房时间，因企业搬迁涉及场地选址、人员安置、资产处置等诸多事项，原审限定搬迁期限为三个月较为合理，本院不予变更。
综上，上诉人李秋兰和上诉人电镀公司的上诉理由均不成立，本院不予支持。原审查明事实清楚，判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2444元，由上诉人李秋兰负担1222元，上诉人青岛即墨潮海电镀有限公司负担1222元。
本判决为终审判决。
审 判 长 董则明
代理审判员 李 蕾
代理审判员 齐 新
二〇一四年六月三十日
书 记 员 赵庆信
书 记 员 魏 威
书 记 员 张 燕