四川省宜宾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川15民终187号
上诉人（原审原告、反诉被告）：黄利，女，1988年10月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。
委托诉讼代理人：刘聃，住四川省宜宾市南溪区，系黄利丈夫。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：宜宾市金荷花管理有限责任公司，住所地四川省宜宾市翠屏区民生街50号。
法定代表人：陈长福，董事长。
委托诉讼代理人：周富平，四川公生明律师事务所律师。
上诉人黄利因与被上诉人宜宾市金荷花管理有限责任公司（以下简称金荷花公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院（2016）川1502民初4402号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人黄利上诉请求：1.撤销四川省宜宾市翠屏区人民法院（2016）川1502民初4402号民事判决；2.改判支持黄利诉讼请求或者发回重审；3.一、二审诉讼费由被上诉人金荷花公司承担。事实和理由：1.一审法院认定黄利未提交证据证明2015年1月1日至2015年2月5日系金荷花公司承诺的免租期、2015年2月5日至2015年3月30日期间金荷花公司已单方断电无法经营，故不应当缴纳租金。但一审中，黄利提交了与金荷花公司经理之间电话录音，能够证明金荷花公司屡次找到黄利要求提前解除合同，并给予黄利2个月左右的免租期，退32000元保证金及35000元补偿。该录音证据形式和来源均合法，内容清楚，与案件的其他证据和事实相互印证，应当予以采信。2.黄利与金荷花公司对交租方式和交租时间已经进行了变更，并向法院提交了自贡市家和超市有限责任公司（以下简称家和超市）高级管理人员证言，但一审法院未对该证据予以说明。3.金荷花公司突然以黄利拒交租金为由单方解除合同和单方强制断电迫使不能经营后，黄利仍然通过电话和短信方式多次要求向金荷花公司交纳租金，要求金荷花公司恢复用电积极履行合同，但金荷花公司为达到将整体门面装修后转租的目的，对黄利的要求故意置之不理。一审法院对黄利提交的短信证据不予说明错误。4.金荷花公司在2015年2月2日单方解除合同后，又于2月5日进行了断电这一严重违约行为。黄利向一审法院提交了相关部门的回复，但一审法院未对该证据予以说明。5.2月5日至3月27日，黄利并不经营和控制门面，3月27日之后更没有经营和控制门面，当时纠纷有公安部门的调查处理为证。一审法院认定退还商铺之日是4月15日错误。6.一审法院认为黄利提供的自书统计不能证明黄利的直接损失存在错误，该会计软件账是在纠纷发生前对店面收支的如实记录，可在司法鉴定机构进行原始和无更改方面的司法鉴定。在金荷花公司即不申请鉴定又不举证推翻的情况下，应该作为证据认定黄利的直接损失。7.金荷花公司事实上承继了家和超市的权利和义务，金荷花公司不能只享受收取租金的权利，而不退还保证金。一审认定保证金应当由家和公司来退还错误。8.黄利在房屋租赁合同中没有任何违约行为，而是金荷花公司单方解除合同和断电的行为根本违约。9.本案遗漏了必须参加诉讼的当事人，为了查明和确定黄利、金荷花公司和家和超市究竟是何关系，以保障黄利的合法权益，一审法院应当追加家和超市为本案的被告。一审法院认定邓周彬与黄利的关系为合伙关系，为了保证邓周彬的权利或分担黄利应承担的责任，一审法院应当追加邓周彬为本案本诉的共同原告和反诉的共同被告。
金荷花公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人黄利的上诉请求不能成立，请求二审法院驳回黄利的上诉请求。
黄利向一审法院起诉请求：1.金荷花公司赔偿违法及违约行为给黄利造成的直接经济损失230000元；2.金荷花公司返还黄利房屋租赁合同保证金32000元及承担2015年2月5日至支付之日按商业银行同期贷款利率计算的资金利息。
金荷花公司向一审法院反诉请求：1.判决黄利向金荷花公司支付租金31488元及违约金10000元；2.诉讼费由黄利承担。
一审法院认定事实：2009年9月25日，宜宾市房产公司与金荷花公司签订书面委托书，委托金荷花公司对民生市场部分产业包括民生街民生市场1号、2号楼负一层、一层、二层营业用房全面实施招商、改造并与商家签订《房屋租赁协议》。2010年3月31日金荷花公司（甲方）与家和超市（乙方）签订《房屋转租合同》，主要约定金荷花公司将民生街50号的商场一楼、二楼、夹层场地及附属设施租赁给家和超市，租期自2010年4月1日起至2015年7月31日止。2012年5月25日，（甲方）家和超市宜宾分公司与（乙方）原告黄利签订《商铺租赁合同》，主要约定：甲方将位于宜宾市民生街50号第1层正大门右侧实际面积为41㎡的场地出租给乙方，乙方在租赁场地设立商铺经营美爆饰品，每月租金10496元，租金每季度缴纳一次，乙方应当在每季度末提前5日缴纳下一季度租金，若乙方拖欠租金30天未缴纳，甲方有权单方面解除本合同，同时，甲方有权关闭乙方租赁场地、腾迁乙方在租赁场地的货物及经营物资，不准乙方进入。租赁期限自2012年5月25日起至2015年5月24日止。甲方合同期满后，如果甲方与业主续签，乙方在同等条件下有优先承租权。如果一方违约应当向守约方支付违约金10000元。乙方向甲方缴纳相当于两个月租金的保证金，合同终止后，甲方在扣除乙方应缴纳的租金，相关各种费用及违约金后，30日内无息退还余额予乙方。同日，黄利向家和超市宜宾分公司交纳租赁保证金32000元，黄利承租该商铺后，主要用于与邓周彬合伙经营手机及配件销售，并办理个体工商户营业执照，营业执照上载明经营者为邓周彬。
2014年10月16日，金荷花公司（甲方）与家和超市（乙方）签订《补充协议》，主要约定：因乙方经营困难，经双方友好协商，签订补充协议如下：双方同意解除2010年3月31日签订的《房屋转租合同》，鉴于甲方同意将该房屋部分场地转租给第三人，双方同意由甲方与第三人直接签订新《房屋租赁合同》，无论第三人是否与甲方签订新《房屋租赁合同》，原乙方转租房屋与第三人之间的所有责任均由乙方承担，与甲方无关。该补充协议签订后，家和超市宜宾分公司向黄利出具书面《委托书》，载明“黄利：自贡市家和超市有限责任公司宜宾分公司因停止营业，特委托宜宾市金荷花市场管理有限责任公司代为收取2014年9月26日至2015年5月24日期间的租金。”。金荷花公司接手后，未与黄利签订新的租赁合同，双方仍然按照家和超市宜宾分公司与黄利签订的《商铺租赁合同》相关内容履行各自的权利义务。2014年12月1日，金荷花公司书面通知黄利“我公司决定合同到期后不再续租，将房屋收回自用。现提前通知你做好搬迁准备。”因黄利从2015年1月起未交纳租金，金荷花公司于2015年2月2日在黄利承租的商铺张贴书面《通知》，主要载明“你已严重违约，我司按合同约定解除商铺租赁合同，收回商铺，限你于2015年2月5日前将商铺退出，否则我司将采取相应措施，产生的后果由你承担。”，黄利于当天知晓通知内容。后双方为租金之事多次交涉无果。金荷花公司于2015年2月对黄利承租的商铺强制断电，黄利陈述金荷花公司从2015年2月5日断电至2015年3月31日，金荷花公司对此不予认可。黄利于2015年3月31日向宜宾市公安局翠屏区分局提出控告，请求对金荷花公司法定代表人陈长富、经理李翔等人涉嫌盗窃的行为立案侦查，依法追究其刑事责任并责令返还所盗财物及赔偿因此造成的经济损失。宜宾市公安局翠屏区分局于2015年4月23日作出《不予立案通知书》，载明“控告人黄利：你于2015年4月1日提出控告的家和超市内铺面被盗窃案，我局经审查认为无犯罪事实发生，根据法律规定，决定不予立案”。后黄利不服，向宜宾市公安局翠屏区分局申请复议，该局于2015年5月6日作出《复议决定书》决定维持原不予立案决定。后黄利于2015年10月23日向本院提起刑事附带民事自诉，请求判决陈长富、李祥构成盗窃罪、破坏生产经营、故意毁坏公私财物等罪并由金荷花公司、陈长富、李祥赔偿因犯罪行为给黄利造成的直接经济损失25万元、返还房屋租赁合同保证金32000元及利息。黄利又于2016年1月13日撤回自诉。2015年3月27日，金荷花公司进入黄利的承租商铺对屋内的物品进行清理造册。2015年4月15日，在西城派出所的协调下，金荷花公司将黄利的物品移交给实际经营者邓周彬，邓周彬于当日下午确认无误后将物品搬走，黄利对此也予以认可。黄利至今未支付2015年1月1日至2015年3月31日三个月的租金。
一审法院认为,被告金荷花公司受宜宾市房产公司的委托对民生街民生市场1号、2号楼负一层、一层、二层营业用房全面实施招商、改造并与商家签订《房屋租赁协议》，金荷花公司因此取得上述房屋的出租权后与家和超市签订《房屋转租合同》，将民生街50号的商场一楼、二楼、夹层场地及附属设施租赁给家和超市，家和超市宜宾分公司又与原告黄利签订《商铺租赁合同》将其承租的宜宾市民生街50号第1层正大门右侧实际面积为41㎡的场地出租给黄利，金荷花公司对此知晓且未提出异议，故上述合同系双方当事人真实意思，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因家和超市经营困难，在与出租方金荷花公司协商后，双方于2014年10月16日解除《房屋转租合同》，由家和超市宜宾分公司委托金荷花公司收取承租户黄利2014年9月26日至2015年5月24日期间的租金。金荷花公司接受委托后，因未与黄利签订书面合同，故双方之间成立不定期租赁合同关系，金荷花公司作为出租方，有权向黄利主张拖欠的租金、违约金等。
关于本诉部分，黄利诉请金荷花公司因违法及违约行为给黄利造成的直接经济损失23万元，因黄利未举证明金荷花公司有违法或违约行为，且黄利提供的证明其直接经济损失的主要证据均为其自书的统计，该证据不能证明黄利因此所受的客观实际损失，黄利又未提供其他证据予以佐证，故法院不予支持。黄利诉请金荷花公司返还房屋租赁合同保证金32000元及承担2015年2月5日至支付之日按商业银行同期贷款利率计算的资金利息，本院认为：因该保证金系黄利向家和超市宜宾分公司交纳，故黄利无权向金荷花公司主张退还保证金，对黄利的该请求，无事实依据，法院依法不予支持。
关于反诉部分，金荷花公司诉请黄利支付租金31488元（2015年1月1日至2015年3月31日共三个月）。法院认为：黄利作为承租方，其应当按照合同约定向出租方交纳租金，因黄利与金荷花公司双方于2015年4月15日办理物品移交，黄利未举证证明已向金荷花公司交纳2015年1月1日至2015年3月31日共三个月的租金，故法院对金荷花公司的该反诉请求依法予以支持。因黄利至今未交纳上述租金，其行为已构成违约，金荷花公司有权按照《商铺租赁合同》的约定要求黄利支付违约金，金荷花公司诉请黄利支付违约金10000元，符合合同约定，法院依法予以支持。关于黄利辩称2015年1月1日至2015年2月5日系金荷花公司承诺的免租期，2015年2月5日至2015年3月30日期间金荷花公司已单方断电无法经营，故不应当缴纳租金。因黄利未提供证据证明金荷花公司是否承诺有免租期以及断电时间，且即使金荷花公司单方断电，因黄利未将承租商铺退还金荷花公司，其仍然应交纳租金至退还商铺之日止。故黄利的该辩称，法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、反诉被告黄利于本判决生效之日五日内向反诉原告宜宾市金荷花管理有限责任公司支付租金31488元（2015年1月1日至2015年3月31日期间）及违约金10000元。二、驳回原告黄利的诉讼请求。如反诉被告黄利未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5230元，减半收取计2615元，反诉受理费1674.4元，减半收取计837.2元，合计3452.2元，由原告（反诉被告）黄利负担。
二审查明，2009年9月25日，宜宾市房产公司与金荷花公司签订书面委托书，委托金荷花公司对民生市场部分产业包括民生街民生市场1号、2号楼负一层、一层、二层营业用房全面实施招商、改造并与商家签订《房屋租赁协议》。
2010年3月31日金荷花公司（甲方）与家和超市（乙方）签订《房屋转租合同》，主要约定金荷花公司将民生街50号的商场一楼、二楼、夹层场地及附属设施租赁给家和超市，租期自2010年4月1日起至2015年7月31日止。
2012年5月25日，（甲方）家和超市宜宾分公司与（乙方）黄利签订《商铺租赁合同》，主要约定：甲方将位于宜宾市民生街50号第1层正大门右侧实际面积为41㎡的场地出租给乙方，乙方在租赁场地设立商铺经营美爆饰品，每月租金10496元，租金每季度缴纳一次，乙方应当在每季度末提前5日缴纳下一季度租金，若乙方拖欠租金30天未缴纳，甲方有权单方面解除本合同，同时，甲方有权关闭乙方租赁场地、腾迁乙方在租赁场地的货物及经营物资，不准乙方进入。租赁期限自2012年5月25日起至2015年5月24日止。甲方合同期满后，如果甲方与业主续签，乙方在同等条件下有优先承租权。如果一方违约应当向守约方支付违约金10000元。乙方向甲方缴纳相当于两个月租金的保证金，合同终止后，甲方在扣除乙方应缴纳的租金，相关各种费用及违约金后，30日内无息退还余额予乙方。同日，黄利向家和超市宜宾分公司交纳租赁保证金32000元，黄利承租该商铺后，主要用于与邓周彬合伙经营手机及配件销售，并办理个体工商户营业执照，营业执照上载明经营者为邓周彬。
2014年10月16日，金荷花公司（甲方）与家和超市（乙方）签订《补充协议》，主要约定：因乙方经营困难，经双方友好协商，签订补充协议如下：双方同意解除2010年3月31日签订的《房屋转租合同》，鉴于甲方同意将该房屋部分场地转租给第三人，双方同意由甲方与第三人直接签订新《房屋租赁合同》，无论第三人是否与甲方签订新《房屋租赁合同》，原乙方转租房屋与第三人之间的所有责任均由乙方承担，与甲方无关。该补充协议签订后，家和超市宜宾分公司向黄利出具书面《委托书》，载明“黄利：自贡市家和超市有限责任公司宜宾分公司因停止营业，特委托宜宾市金荷花市场管理有限责任公司代为收取2014年9月26日至2015年5月24日期间的租金。”。
2014年9月26日至2014年12月31日，黄利以每月10496元为标准向金荷花公司缴纳租金。
2015年2月2日，金荷花公司在黄利承租的商铺张贴书面《通知》，主要载明“你已严重违约，我司按合同约定解除商铺租赁合同，收回商铺，限你于2015年2月5日前将商铺退出，否则我司将采取相应措施，产生的后果由你承担。”。黄利于当天知晓通知内容。
2015年3月27日，金荷花公司进入黄利的承租商铺对屋内的物品进行清理造册。
2015年3月31日，黄利向宜宾市公安局翠屏区分局提出控告，请求对金荷花公司法定代表人陈长富、经理李翔等人涉嫌盗窃的行为立案侦查，依法追究其刑事责任并责令返还所盗财物及赔偿因此造成的经济损失。
2015年4月15日，在西城派出所的协调下，金荷花公司将商铺内黄利的物品移交给实际经营者邓周彬，并收回了商铺。
2015年1月1日起，黄利未再向金荷花公司缴纳租金。
二审中，金荷花公司认可与家和超市进行了结算，家和超市将黄利缴纳的32000元保证金转交给了金荷花公司。
本院认为，家和超市和金荷花公司签订租赁合同，依照《中华人民共和国物权法》第一百一十七条“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利”规定，家和超市对租赁物享有用益物权，有对租赁物占有、使用和收益的权利。家和超市在与金荷花公司解除租赁合同以后，其基于租赁合同对租赁物享有的用益物权即丧失，家和超市不能在合同解除以后再对租赁物享有占有、使用和收益的权利，也就不能再向黄利收取未到期部分租金。因此，家和超市和金荷花公司解除租赁合同以后，金荷花公司代家和超市收取租金的委托不产生法律效力。家和超市与金荷花公司解除租赁合同以后，黄利继续占有租赁物，并每月向金荷花公司交纳租金，双方未签订书面的租赁合同。现金荷花公司以黄利与家和超市之间签订的《商铺租赁合同》约定，请求判决黄利承担违约责任，没有法律依据，一审法院判决黄利支付金荷花公司违约金错误，本院予以纠正。
房屋租赁中退还租赁房屋的交易习惯是将房屋清空交回出租人，出租人实际占有房屋才视为退还租赁房屋，而本案中，黄利的物品一直存放在租赁的商铺中，直至2015年4月15日，黄利的合伙人邓周彬才将物品搬离商铺，金荷花公司才实际占有租赁商铺。黄利在未退还房屋前，均应当向金荷花公司支付租金。黄利上诉称2月5日至3月27日期间并不经营和控制门面，一审法院认定退还商铺之日是4月15日错误的理由不能成立，本院不予支持。黄利租赁商铺直至2015年4月15日，金荷花公司才收回房屋。黄利实际占用商铺，应支付费用。黄利称金荷花公司单方解除合同不应当交纳租金的上诉理由不能成立，本院不予支持。金荷花公司主张黄利支付2015年1月1日至2015年3月31日期间的租金31488元的诉讼请求应予以支持。虽然黄利提供了与金荷花公司经理之间就商铺租赁进行协商的证据，但黄利与金荷花公司并没有就商铺租赁的免租期及补偿等达成一致，黄利上诉称2015年1月1日至2015年2月5日为免租期的上诉理由不能成立，本院不予支持。因黄利未提供证据证明2015年2月5日至2015年3月31日金荷花公司断电导致无法经营，黄利上诉称断电导致无法合同无法履行，基于不安抗辩权不交租金的上诉理由不能成立，本院不予支持。
本案保证金由家和超市收取，但在二审中，金荷花公司认可与家和超市进行了结算，家和超市将黄利交纳的32000元保证金转交给了金荷花公司。现在黄利不再占有、使用商铺，金荷花公司应当将保证金退还黄利。黄利主张金荷花公司退还保证金上诉请求，本院予以支持。
家和公司与金荷花公司解除租赁合同以后，家和公司无法按照其与黄利之间的租赁合同继续向黄利提供租赁物，导致家和公司与黄利之间的租赁合同无法履行，因此造成的损失应当由家和公司承担。金荷花公司不应当承担黄利的损失。
黄利主张一审法院应当追加家和超市为本案被告，但基于不告不理原则，黄利仅仅起诉金荷花公司为被告，并且在一审中，黄利也没有提出追加家和超市为本案的被告，故一审法院未遗漏诉讼主体。黄利认为邓周彬与黄利未合伙关系，为了保证邓周彬的权利或者分担黄利应承担的责任，应当追加邓周彬为本案的被告，本案审理的是房屋租赁关系，商铺租赁一方仅为黄利，而黄利与邓周彬之间的合伙关系是另一法律关系，若黄利在本案中承担了责任或者获得了权利，双方的合伙关系可在另案解决，本案不予审理。黄利上诉称一审法院遗漏诉讼主体的理由不能成立，本院不予支持。
综上，租金和保证金品迭以后，金荷花公司还应当支付黄利32000元-31488元=512元。黄利的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百一十七条，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
省宜宾市翠屏区人民法院（2016）川1502民初4402号民事判决。二、被上诉
宜宾市金荷花管理有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付上诉人黄利512元。三、驳回上
人黄利的其他诉讼请求。四、驳回被
四、驳回被上诉人宜宾市金荷花管理有限责任公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费2615元、一审反诉案件受理费837.2元、二审案件受理费6904元，合计10356.2元，由上诉人黄利负担5000元，被上诉人宜宾市金荷花管理有限责任公司负担5356.2元。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡 伟
审 判 员 彭晓烽
审 判 员 龙 雨
二〇一七年三月二十三日
法官助理 华 涛
书 记 员 侯秋月