湖北省孝感市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂09民再12号
再审申请人（原审被告）武汉川南置业有限公司。住所地：武汉市洪山区省军区副食品基地南湖分基地。
法定代表人杨芝先，该公司总经理。
委托代理人雷光辉，该公司职员。代理权限：接收文书、提起上诉、反诉等。
委托代理人夏千稳，汉川市法律援助中心律师。代理权限：一般代理。
被申请人（原审原告）严继红，女，1973年5月26日出生，汉族，湖北省汉川市人，住汉川市。
委托代理人杨晓林，湖北孝法律师事务所律师。代理权限：一般代理。
原审被告武汉川南置业有限公司汉川C**中心城项目部。
负责人杨学超，项目经理。
委托代理人杨涛，该公司职员。代理权限：一般代理。
再审申请人武汉川南置业有限公司（以下简称川南公司）与被申请人严继红、原审被告武汉川南置业有限公司汉川C**中心城项目部（以下简称川南公司项目部）商品房销售合同纠纷一案，汉川市人民法院于2015年12月30日作出（2015）鄂汉川民初字第00892号民事判决，已经发生法律效力。2016年9月8日，川南公司向本院申请再审。本院于2016年10月14日作出（2016）鄂09民申15号民事裁定，本案由本院提审。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人川南公司的委托代理人雷光辉、夏千稳，被申请人严继红及其委托代理人杨晓林，原审被告川南公司项目部的委托代理人杨涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2015年4月28日，原审原告严继红向汉川市人民法院提起诉讼称，原审被告川南公司在汉川市××街原中心集贸市场开发建设CBD中心城项目，并成立了项目部。2012年4月21日，原审原、被告双方签订了一份《CBD中心城认购协议书（商铺）》，约定原审原告认购被告商铺CBD中心城二层1-3号，建筑面积为15.66平方米，单价为14800元/平方米，总价为231768元，折后总价为227133元，且于当日由原审原告交付70000元作为购房定金。同年4月23日，原审原告向原审被告交付了剩余购房款157133元。尔后，原审被告向原审原告交接了商铺钥匙，但时至今日，原审被告一直未能与原审原告签订《商品房买卖合同》，亦未予办理商铺的房屋产权证。因原审被告卖给原审原告的商铺没取得商品房销售许可证，且系违反规划许可，占用消防通道的违法建筑。故原审原告请求法院依法判决解除原审原、被告之间的商铺认购协议，并由原审被告双倍返还原审原告定金140000元和购房款157133元，并支付违约金30000元。
原审判决认定，2012年4月21日，原、被告签订了一份商铺认购协议书。双方约定，由原告认购被告所开发的“CBD中心城项目”的二层1-3号商铺，面积为15.66平方米，单价为14800元/平方米，折后总价格为221733元，由原告支付购房款定金70000元，且过二天后，支付了余下购房款157133元，被告也将商铺钥匙交给了原告。同时认定，被告川南公司项目部系被告川南公司所设立的临时管理部门，没有进行工商登记。由于被告川南公司出售给原告严继红的商铺未取得商品房预售许可证明，导致原告严继红不能实现合同目的。故原告严继红诉讼法院，请求依法判决。
原审判决认为，原、被告之间所签订的商铺认购协议，具备了商品房买卖合同的主要内容，且被告川南公司已经按约收受了原告严继红全额房款，故依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，该认购协议应认定为商品房买卖合同。被告川南公司项目部是被告川南公司设立的临时职能部门，不具备主体资格，不是本案的适格主体。被告川南公司在未取得商品房预售许可证明的情况下与原告严继红所签订的房屋买卖合同，违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，应为无效合同，双方应互相返还因合同取得的财产。因主合同无效，定金合同亦无效，故原告严继红要求被告川南公司双倍返还定金及违约金的诉讼请求，依法不予支持。但被告川南公司对其未办理商品房预售许可证的行为应承担过错责任。因此，被告川南公司除返还所收房款外，还应赔偿占用原告严继红房款给原告严继红带来的利息损失。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决：一、确认原告严继红与被告川南公司之间所签订的《CBD中心城认购协议书》无效；二、被告川南公司返还原告严继红购房款227133元，并从2012年4月23日起按中国人民银行同期银行贷款利率向原告严继红支付购房款利息，至返还房款之日止；三、驳回原告严继红的其他诉讼请求。上述给付金钱义务的内容，由被告川南公司于本判决书生效之日起五日内履行。逾期履行，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定办理。本案案件受理费6207元由被告川南公司负担。
再审申请人川南公司再审诉称：1、再审申请人川南公司既未收到法院传票和其他涉案任何法律文书，也未看见法院向再审申请人公告送达的文书,亦未委托代理人杨涛出庭应诉，原审法院未经审核代理人身份即在判决书上列杨涛为再审申请人的委托代理人,在再审申请人没有参与诉讼的情况下，缺席作出判决，剥夺了再审申请人的诉讼权利,严重违反法定审理程序。2、原审判决作出之后未依法向再审申请人送达判决文书，违反了民事诉讼程序规定,剥夺了再审申请人上诉的权利。3、原判在案件实体处理上，认定事实的主要证据不足，涉案CBD项目有审批、有规划许可，原判在没有证据情况下，随意认定合同无效，不利于经济活动的稳定，也应予以纠正。4、被申请人在原审起诉再审申请人主体错误。理由是:涉案CBD项目实际上为邓国仿、王年方、邓鹏、杨学超四人合伙投资，挂靠再审申请人，再审申请人连管理费都不收取，由四实际施工人具体承建，根据《最高人民法院关于审理建设施工合同若干问题的解释》的规定，被申请人严继红应对实际施工人提起诉讼，其起诉再审申请人主体不适格。原判未经审查该事实以致判决错误。综上，请求再审法院依法查清事实后驳回被申请人严继红在原审的全部诉讼请求，并由被申请人严继红承担本案全部诉讼费用。
被申请人严继红辩称：1、原审未违反法定审理程序，不存在未经传票传唤、缺席判决和违反法律规定、剥夺当事人辩论权利的情形。原审法院于2015年9月6日依法向再审申请人川南公司送达诉状副本和开庭传票，由该公司董事长助理杨涛签收。2015年9月21日该公司董事长助理杨涛作为诉讼代理人参加庭审活动，充分发表了庭审答辩、质证和辩论意见。原审判决后，原审法院通过特快专递和公告的方式多次向再审申请人川南公司及其原法定代表人杨学超送达原审判决书。再审申请人川南公司再审提出的原审审理程序违法与事实不符。2、原审认定涉案《CBD商铺认购协议》无效以及再审申请人川南公司承担法律责任的事实清楚、证据充分，符合法律规定。理由是:①涉案《CBD商铺认购协议》具备了商品房买卖合同的主要内容，再审申请人已收取了全部购房款，并已将上述《协议》项下的商品房交付给被申请人占有。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该《CBD商铺认购协议》应认定为商品房买卖合同。依据该《解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，因再审申请人川南公司至今没有取得商品房预售许可证，该《CBD商铺认购协议》应依法认定为无效。②原审被告川南公司项目部系再审申请人川南公司设立的临时内设经营部门，没有进行工商登记。再审申请人川南公司作为企业法人应当依法承担其经营机构的经营行为所产生的法律责任。再审申请人川南公司再审提出的所谓挂靠经营问题，属于其内部问题，对于其在本案中对被申请人承担法律责任没有任何影响。
原审被告川南公司项目部庭审辩称：同意再审申请人的庭审诉称意见。
再审申请人川南公司向本院提交了如下证据：
证据1、营业执照、法人身份证明书。证明再审申请人的主体资格。
证据2、《合作开发协议》。证明成立CBD项目部的个人及出资比例。
证据3、《CBD商铺认购协议》（商铺）。证明①被申请人严继红了解商铺现状认购，不存在隐瞒。②认购书符合商品房合同要件。
证据4、拆迁还建报告。证明诉争商铺经过汉川市相关行政规划部门和领导同意。
证据5、原审判决书。
证据6、原审法院执行通知书。
被申请人严继红对上述证据发表质证意见如下：
对证据1无异议。
认为证据2中的《合作开发协议》不是新证据，该协议是再审申请人川南公司等四人合作开发的内部合作协议，协议内容中清楚载明本案所涉项目系再审申请人川南公司的经营项目，非四人合伙的项目。
对证据3中《认购协议书》的真实性没有异议，对证明目的有异议，认为其不能证明被申请人严继红知道商铺不具备预售许可，但认可系被申请人严继红购买房屋的购销合同。
认为证据4中的拆迁还建报告不是新证据，对该证据的合法性也不予认可，因CBD中心城的房屋开发依法须要行政主管部门核发规划许可证而非领导的签字认可。
对证据5、6中的原审判决书和执行通知书之真实性没有异议。
原审被告川南公司项目部对再审申请人川南公司提交的6份证据均无异议。
被申请人严继红向本院提交了证据一份,即“国家企业信用信息公示系统查询”。证明在2016年3月1日之前杨学超系再审申请人川南公司的法定代表人。
再审申请人川南公司、原审被告川南公司项目部对申请人严继红提交的证据无异议。
对再审申请人川南公司提交的证据，本院认为，因其他两当事人对其六份证据的真实性无异议，故本院对该六份证据的真实性予以认定。因再审申请人川南公司对本案所涉CBD房屋开发项目未取得规划许可,销售CBD项目的房屋未取得预售许可,故对其上述证据证明本案讼争《CBD商铺认购协议》有效的证明内容不予认定;因《合作开发协议》的内容为案外人邓国仿、王年方、邓鹏、杨学超等四人投资挂靠再审申请人川南公司合伙开发本案所涉CBD房屋开发项目,其四人内部合伙关系及其与再审申请人川南公司的挂靠经营关系属另一法律关系,与本案讼争商品房销售合同无关,故对其证明被申请人严继红诉讼主体不适格的证明内容不予认定。
因其他两当事人对被申请人严继红提交的证据无异议，且该证据真实合法,故本院对被申请人严继红提交的证据予以采信。
本院再审查明，原审被告川南公司项目部（甲方）与被申请人严继红（乙方）于2012年4月21日签订一份《CBD中心城认购协议书（商铺）》，约定：被申请人严继红认购CBD中心城二层1-3号商铺，面积为15.66m2，单价为14800元/m2，总价款231768元，折后总价款为227133元。被申请人严继红缴付人民币70000元作为购房定金，并计入其房款中。被申请人严继红在未签订《商品房买卖合同》之前不得擅自办理转名手续或将协议书的权益转让。如被申请人严继红在签订此认购协议交付完首付款后，未能按规定日期与原审被告川南公司项目部签订《商品房买卖合同》并足额缴付房款，则视为自动放弃对该商铺的认购权利，原审被告川南公司项目部有权重新出售该商铺，被申请人严继红所付定金不予退还，且本认购协议自动失效。协议签订当天，被申请人严继红支付购房款定金70000元，同年4月23日，又支付了剩余房款157133元，原审被告川南公司项目部亦将商铺钥匙交给了被申请人严继红。此后，双方未签订正式的商品房购销合同。
另查明，再审申请人川南公司于2016年3月1日前的法定代表人为杨学超，之后变更为王登媛。本案再审中，再审申请人川南公司提交营业执照和法定代表人身份证明，该公司法定代表人又变更为杨芝先。2009年6月18日，再审申请人川南公司(甲方)与邓国仿(乙方)、王年方(丙方)、邓鹏(丁方)签订一份《合作开发协议》，约定四方共同出资1400万元，对汉川市中心集贸市场房地产进行开发，并设立“武汉川南置业有限公司汉川集贸市场房地产开发项目部”（即本案川南公司项目部）。该项目部实行独立核算，自负盈亏，既不具备法人资格，也未进行工商登记。由于再审申请人川南公司建设的CBD房屋开发项目未取得行政规划许可,原审被告川南公司项目部出售给被申请人严继红的商铺也未取得商品房预售许可，导致再审申请人川南公司不能向被申请人严继红办理所购房屋产权转移手续,其合同目的不能实现，以致成讼。
综合各方当事人的诉辩意见，归纳本案争议焦点为：一、原审判决认定事实是否属实，所列主体是否适格？二、原审审理程序是否违法？
针对本案焦点，本院评判如下：
一、关于原审判决认定事实是否属实，所列主体是否适格的问题
本院认为,原审被告川南公司项目部与被申请人严继红签订的《CBD中心城认购协议书（商铺）》的内容,包括出卖人和买受人;出卖标的物(商铺)及基本状况、销售方式;出卖标的物总价款、付款方式及付款时间等,在被申请人严继红按约向原审被告川南公司项目部支付所认购商铺的全部购房款后，原审被告川南公司项目部也将所售商铺交与严继红占有使用,上述《协议书》具备国家建设部颁布实施的《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定,商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。由于再审申请人川南公司建设的CBD房屋开发项目未取得行政规划许可,原审被告川南公司项目部出售给被申请人严继红的商铺也未取得商品房预售许可，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，被申请人严继红与原审被告川南公司项目部签订的《CBD商铺认购协议》无效。原审根据被申请人严继红与原审被告川南公司项目部签订的《CBD商铺认购协议》的合同内容，以及再审申请人川南公司建设的CBD房屋开发项目未取得行政规划许可和原审被告川南公司项目部出售给被申请人严继红的商铺未取得商品房预售许可的案件事实,判决确认上述《CBD商铺认购协议》无效并无不当,故再审申请人川南公司认为原审判决认定事实不清的申诉理由不成立,本院不予支持。
再审中,再审申请人川南公司提交的由邓国仿、王年方、邓鹏、杨学超等四人签订的《合作开发协议》,其内容为上述四人投资挂靠再审申请人川南公司合伙开发本案所涉CBD房屋开发项目的约定,根据合同相对性原则,其协议效力仅限于该四人的内部合伙关系,该四人因合伙经营所需与再审申请人川南公司所形成的挂靠经营关系属另一法律关系,与本案讼争商品房销售合同无关。本案讼争商品房销售合同为再审申请人川南公司的内设建设项目管理机构川南公司项目部与被申请人严继红所签订,根据企业法人的内设机构对外所为民事行为的归责原则,原审被告川南公司项目部的合同责任应由其法人川南公司承担。被申请人严继红基于其与原审被告川南公司项目部签订的《CBD商铺认购协议》,以川南公司及其项目部为被告,向原审法院提起诉讼,符合法律规定,两原审被告的诉讼主体适格,故再审申请人川南公司认为其不属本案适格诉讼主体,案外人邓国仿、王年方、邓鹏、杨学超等四人应为本案适格诉讼主体的申诉理由不成立,本院不予支持。
二、关于原审审理程序是否违法的问题
本院认为,在原审期间，再审申请人川南公司的法定代表人(董事长)及原审被告川南公司项目部的负责人均为杨学超，杨涛为川南公司董事长杨学超的助理。杨涛在川南公司为具有特殊身份的工作人员,其职责是协助董事长杨学超处理川南公司的日常事务,原审法院于2015年9月6日依法向川南公司送达起诉状副本和开庭传票，杨涛在《送达回证》的“受送达人”栏内签名的行为，应认定为代表川南公司签收司法机关相关法律文书的职务行为,故原审在开庭审理前依法向川南公司送达了开庭传票。原审在卷材料显示,川南公司项目部加盖其印章委托董事长(杨学超)助理杨涛参加本案原审庭审诉讼,该“川南公司项目部”印章是川南公司授权刻制,且项目建设完毕后由川南公司保管,因此,以“川南公司项目部”名义授权川南公司董事长(杨学超)助理杨涛参加本案原审庭审诉讼,应视为川南公司的委托授权行为,原审认为杨涛是再审申请人川南公司的委托人并可代表川南公司参加庭审诉讼,符合法律规定,充分保障了再审申请人川南公司在原审答辩、举证、质证和辩论及最后陈述等全部诉权。原审判决作出后，原审法院通过特快专递和公告的方式多次向再审申请人川南公司及其原法定代表人杨学超送达判决文书,上述送达方式并未违反相关法律规定。故再审申请人川南公司以“原审未向其依法送达开庭传票,剥夺了其诉讼权利；判决作出后，原审法院也未依法向其送达判决文书,剥夺了其上诉权”为由,认为原审审理程序违法,导致判决错误的申诉理由不成立,本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，判决并无不当,依法应予维持。再审申请人川南公司的申诉请求无事实和法律依据,本院依法予以驳回。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
维持汉川市人民法院（2015）鄂汉川民初字第00892号民事判决。
本案一审案件受理费6207元,由武汉川南置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 汪育华
审判员 谭光剑
审判员 王 华
二○二○一七年三月三十日
书记员 王 珍
法律条文：
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法律程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。