辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）沈中民二终字第2520号
上诉人（原审被告）：沈阳市陵东通讯设备厂，住所地：沈阳市皇姑区陵东街***号。
执行事务合伙人：吴志成，系该厂厂长。
委托代理人：衣林，男，1956年4月27日出生，汉族，系该厂工作人员。
委托代理人：孙建国，系辽宁申扬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：沈阳市皇姑区陵东乡上岗子村民委员会，住所地：沈阳市皇姑区金山路91号。
负责人：商纯福，系该村委会主任。
委托代理人：欧阳朝霞，系北京大成（沈阳）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：沈阳金山实业集团有限公司，住所地：沈阳市皇姑区金山路91号。
法定代表人：商纯福，系该公司董事长。
委托代理人：欧阳朝霞，系北京大成（沈阳）律师事务所律师。
上诉人沈阳市陵东通讯设备厂（以下简称“陵东通讯设备厂”）因与被上诉人沈阳市皇姑区陵东乡上岗子村民委员会（以下简称“上岗子村委会”）、沈阳金山实业集团有限公司（以下简称“金山实业公司”）租赁合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2013）皇民二初字第1549号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月28日受理后，依法组成由审判员赵明静担任审判长，审判员周海鹏、代理审判员王虹参加评议的合议庭，对本案进行了公开审理。
上岗子村委会、金山实业公司一审共同起诉称：1997年12月1日，沈阳市于洪区陵东乡农牧公司与被告签订《土地使用权租赁协议》，约定农牧公司将坐落于沈阳市皇姑区陵东乡上岗子村的土地交给被告使用，租赁期限从1997年12月1日至2027年11月30日，土地租金为30万元，地上物价值为10万元，共计40万元。被告已支付上述款项，农牧公司将房屋和土地交付给被告使用。上述企业用地归属沈阳市皇姑区陵东乡上岗子村集体所有。现农牧公司已被撤销，原告金山实业公司依据上岗子村民委员会的授权管理原由农牧公司代管的土地。2011年1月26日，皇姑区人民政府发布《征用土地公告》，本案所涉土地和房屋位于征地范围内。因原签订的《土地使用权租赁协议》已不具备继续履行的客观条件，故原告诉至法院，请求判令解除原、被告间的《土地使用权租赁协议》，判令被告将其占用的土地及地上物腾退给原告，并同意对租赁土地上的地上物及给予被告补偿由法院依法作出判决。
陵东通讯设备厂一审答辩称：原告不是《土地使用权租赁协议》的主体，不具备起诉主体资格。被告另一租赁土地在未签订拆迁协议的情况下被政府强行拆除，被告已起诉，两案应在确认合格主体的前提下合并审理。由于土地使用权未到期，原告应为搬迁企业提供相同建筑面积、地理位置适当的房屋，被告维持生产继续使用14年，或给付房屋租赁费用。原告终止合同，应对被告地上建筑物及财产损失进行补偿。
一审法院经审理查明：位于沈阳市于洪区（现归皇姑区）陵东乡上岗子村农村集体建设用地一处（东至沈阳市兴泰塑料包装制品厂，北至沈阳市飞雪日用电器厂、西至电线厂仓库、南至围墙，总占地面积4.5亩）及地上建筑物630平方米的所有权人为上岗子村民委员会。该地原为陵东乡畜牧场，由陵东乡农牧公司代为管理。陵东乡农牧公司为陵东乡街道办事处下属的陵东乡企业公司之下属企业，成立时未办理工商登记手续。现陵东乡企业公司与陵东乡农牧公司均被撤销，原两公司管理的土地已由陵东乡上岗子村民委员会收回并委托沈阳金山实业集团有限公司接续管理。
被告沈阳市陵东通讯设备厂为合伙企业，成立于1988年6月7日，该企业2011年最后一次年检。
1997年12月1日，陵东乡农牧公司（甲方）与被告陵东通讯设备厂（乙方）签订《土地使用权租赁协议》，注明因沈阳市大二环道建设工程实施，原陵东乡农牧公司所属企业沈阳市陵东通讯设备厂大部分动迁。为了尽快安置其企业，恢复企业正常工作和生产，更好地为陵东地区经济服务，现就陵东乡农牧公司原畜牧场院内土地一宗使用权租赁事宜，双方达成以下协议：“甲方提供原畜牧场院内土地一宗，总占地面积4.5亩，地上建筑物630平方米，其土地使用权租赁给乙方，甲方地上物一次性折价给乙方，产权给乙方；租赁年限1997年12月1日至2027年11月30日共计30年；租赁金额共计40万元整，分三次支付；租赁期内乙方根据生产需要，通过有关部门办理合法手续建筑地上物，乙方在租赁期内，土地使用权不得转租出卖。
该协议签订后，被告依协议约定分三次交纳租金共计40万元，农牧公司将土地及地上物交付给被告。被告办厂经营期间，增建厂房、收发室、仓库、厕所、油库等地上物。
2011年1月25日，诉争土地被列入政府征收土地范围。经沈阳市皇姑区土地房屋征收管理办公室委托，辽宁中立房地产评估有限责任公司（具备房地产评估贰级资质）对沈阳市陵东通讯设备厂所拥有的房屋建筑物、构筑物及附属设施、机器设备、库存实物等资产进行评估，2014年4月10日，作出估价结果为：租用土地上有产籍厂房建筑面积872.00平方米，评估价值1，922，656元；无产籍房屋325.75平方米，评估价值为2，291，598元。加之构筑物及附属设施、可恢复设备、实物资产运费等，评估总值为2，452，986元。
因原、被告双方对租用土地及地上建筑物腾退事宜多次协商未果，原告于2013年9月16日起诉至本院。
一审法院经审理认为：依法成立的合同受法律保护。陵东乡农牧公司与被告签订的《土地使用权租赁协议》为当事人真实意思表示，该合同合法有效。现租赁期限尚未届满，因土地被列入政府征收范围，属不能归责于合同任何一方的原因导致合同目的不能实现。现原告主张判令解除协议，本院予以支持。因合同解除的原因均非当事人双方的过错，故被告有关原告应为搬迁企业提供相同建筑面积、地理位置适当的房屋以保证被告维持生产继续使用14年、或给付房屋租赁费用的主张无事实及法律依据。合同解除后，尚未履行期间的租金应返还给被告。另外，鉴于被告租用土地期间，在土地上建有厂房等地上物，原告同意给予补偿，并提交评估报告。被告庭审中对原告提交的评估报告不认可，认为评估数额过低，但经本院释明后，其明确表示不申请重新评估鉴定。本院对原告提交的评估报告进行审查，评估机构具备资质，评估程序符合相关法律、行政法规的规定，故本院对该证据予以采信。原告应依评估报告确定的评估总值2，452，986元对被告给予补偿。
关于被告主张原告主体不适格问题。经本院查实，诉争土地为陵东乡上岗子村民集体所有，由村民委员会管理，协议出租方陵东乡农牧公司与农牧公司上级单位陵东乡企业公司均已被撤销，现原告金山实业集团受陵东乡上岗子村民委员会的委托管理诉争土地，故原告具备诉讼主体资格。
关于被告主张案件合并审理问题。被告租赁的另一宗土地拆迁纠纷与本案处理的不是同一法律关系，故不具备合并审理的条件，故对被告该主张本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条之规定，一审判决：
一、解除陵东乡农牧公司与被告沈阳市陵东通讯设备厂签订的《土地使用权租赁协议》；
二、被告沈阳市陵东通讯设备厂于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于沈阳市皇姑区陵东乡上岗子村农村集体建设用地（东至沈阳市兴泰塑料包装制品厂，北至沈阳市飞雪日用电器厂、西至电线厂仓库、南至围墙）及地上建筑物腾出，完好交与原告沈阳金山实业集团有限公司；
三、原告沈阳金山实业集团有限公司于本判决发生法律效力后三十日内返还被告沈阳市陵东通讯设备厂土地租金，按年租金1万元标准，自土地及地上建筑物实际腾出之日起至2027年11月30日止；
三、原告沈阳金山实业集团有限公司于本判决发生法律效力后三十日内给付被告沈阳市陵东通讯设备厂地上建筑物补偿款2，452，986元；
四、驳回原告其他诉讼请求。
原告如逾期履行上述给付款项，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费21，220元由原告沈阳金山实业集团有限公司承担10，610元，被告沈阳市陵东通讯设备厂承担10，610元。
宣判后，上诉人陵东通讯设备厂不服一审判决，向本院提出上诉，请求撤销一审民事判决书，改判驳回被上诉人的一审起诉，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要理由：一、一审法院不应受理被上诉人的起诉。2011年1月26日皇姑区人民政府发布《征用土地公报》，将上诉人租赁的集体土地征用为国有土地，土地租赁合同已经实际终止履行，土地已经实际变更为国有土地，被上诉人不再是土地的所有权人。上诉人开始与皇姑区政府形成地上物征收补偿法律关系，因地上物征收补偿合同未达成一致，上诉人至今实际占有该处国有土地。因此，被上诉人不具有土地所有权人享有的诉讼权利，上诉人至今仍享有要求被上诉人因租赁合同终止而返还未到期租赁费等权利，只是因为地上物征收补偿问题一直没有解决，上诉人尚未提出该项诉讼。被上诉人既不是征收后的土地所有权人，也不是现在土地征收补偿的当事人。因此，被上诉人一审三项诉请中只有第一项诉请与其有关，但是该项诉请涉及的合同早已实际解除，无需再诉讼解决。被上诉人负有在合同不能履行后即使返还上诉人未到期租金的义务，但被上诉人并未提起该项诉请。二、一审判决适用法律错误，第二、四项判决错误。被上诉人不是地上物征收补偿法律关系的当事人，无权提出相关诉讼事项。一审判决剥夺了上诉人与征收补偿人皇姑区政府就地上物征收补偿进行协商或者诉讼的权利。三、一审判决违反法律规定，第三项判决错误。该项判决违反了我国民事案件“不告不理”的原则，剥夺上诉人就租赁合同实际解除后与被上诉人协商解决有关合同解除善后事宜的权利。综上，一审判决从受理立案到审理判决，严重违反了我国民事诉讼法、合同法和国有土地上房屋征收补偿等法律法规，严重侵害了上诉人的合法权益。请求二审法院支持上诉人的上诉请求。补充意见：被上诉人在诉讼前后未与上诉人就土地租赁合同进行任何协商，而是皇姑区政府动迁部门与上诉人进行协商，土地从皇姑区政府发布土地征用公告起已经不属于被上诉人。根据我国《土地管理法》规定，村委会及乡属其他机构不是法定的土地征收主体，无权对于集体土地进行征收和实施腾退，一审判决上诉人给被上诉人腾退土地没有法律依据。被上诉人不是评估报告委托方，无权使用该报告，一审法院依此判决也是错误的。上诉人最后一次年检是2013年，并非一审认定的2011年。上诉人的另一宗土地也在拆迁范围，现已被强拆，给上诉人造成巨大损失，皇姑区政府至今未予解决。皇姑区政府拆迁部门与上诉人协商，上诉人提出两块土地可以一起解决也可以分别解决，但至今没有结果。因此，皇姑区政府拆迁部门以原土地租赁合同的名义起诉上诉人腾退土地，其目的是为了让上诉人搬迁，达到其拆迁的目的。因此，本案应为土地拆迁补偿纠纷，不是土地租赁合同纠纷，一审法院立案和审判错误。
上岗子村委会、金山实业公司二审共同答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。主要理由：一、被上诉人具备起诉解除土地使用权租赁协议诉讼的主体资格。涉案集体土地系皇姑区陵东乡上岗子村民集体所有，由被上诉人上岗子村委会进行管理。协议的出租方陵东乡农牧公司已被撤销，被上诉人上岗子村委会授予被上诉人金山实业公司对土地进行出租、争议解决等权利。因此，被上诉人具备提起诉讼的主体资格。2011年1月25日，涉案土地列入征收范围，征收对象为集体土地所有权，而上诉人仅是土地使用权人而非所有权人，因此征地补偿事宜与上诉人无关。征收人与被上诉人上岗子村委会就土地所有权的补偿问题签订协议后，依据该协议被上诉人上岗子村委会有履行交付土地的义务，而从合同相对性角度，只有被上诉人有权提出解除租赁协议及要求上诉人依法腾退土地及地上物的主张，被上诉人作为土地的所有权人和实际管理者，有权提起本案诉讼，要求解除土地使用权租赁协议。二、一审判决适用法律正确。1、关于腾退土地问题。涉案土地被依法征收，土地使用权租赁协议已经不具备继续履行的客观条件，合同目的无法实现，被上诉人有权要求解除合同。依据我国合同法规定，解除合同的同时由上诉人腾退土地及地上物，被上诉人向上诉人返还土地租金。2、关于诉争土地上的地上物处理问题。上诉人在租赁土地上搭建建筑物，从保护土地承租人权益角度，被上诉人同意在上诉人依法腾退土地及地上物的前提下，对地上物按照评估确定的补偿价值予以补偿。至于补偿数额问题，被上诉人提交了评估报告对涉案土地的地上物价值予以证明，该评估报告系评估公司依法出具，委托主体及目的不同不会对地上物客观价值造成影响。上诉人虽对评估价值存有异议，但未能提供相反证据证明且拒绝申请鉴定。因此，一审法院以评估价值为依据，判决被上诉人对地上物进行补偿并无违法或不当。此外，上诉人提出另一宗土地被强拆等，该拆除行为并未被上诉人实施，亦与本案诉请无关，法院不予审理符合法律规定。
本院认为：一审法院判决解除租赁合同的同时，应就解除合同的法律后果一并处理，其中上诉人因合同解除受到的损失应当得到赔偿，一审法院应就损失赔偿的范围和标准重新审查后作出认定，阐明认定的依据和理由。如果当事人不能对赔偿标准达成一致意见，应当考虑委托进行司法评估鉴定，如果当事人不予配合，应当自行承担由此产生的不利法律后果。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，裁定如下：
一、撤销沈阳市皇姑区人民法院（2013）皇民二初字第1549号民事判决书；
二、发回沈阳市皇姑区人民法院重审。
审 判 长 赵明静
审 判 员 周海鹏
代理审判员 王 虹
二〇一五年一月二十日
书 记 员 张 莹
本案裁定所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。