宁波市江北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬北民初字第977号
原告：宁波新鄞房地产开发有限公司。住所地：宁波市江北区大闸南路***号来福士广场办公楼****室。
法定代表人：颜宗民，原告公司董事长。
委托代理人：姜成林，浙江甬泰律师事务所律师。
委托代理人：吴克，浙江甬泰律师事务所律师。
被告：宁波万高矿业有限公司（公司注册号：330203000104818）。住所地：宁波市海曙区澄波街***号***室。
法定代表人：梅建峰，执行董事。
原告宁波新鄞房地产开发有限公司为与被告宁波万高矿业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2014年8月8日向本院起诉，本院同日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。因被告下落不明，本案于2014年8月21日转为普通程序，于2014年11月27日公开开庭进行了审理。原告宁波新鄞房地产开发有限公司的委托代理人姜成林到庭参加诉讼，被告宁波万高矿业有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宁波新鄞房地产开发有限公司起诉称：被告与原告于2014年3月11日签订了一份《房屋租赁合同》，约定被告租赁原告所有的位于宁波来福士广场办公楼601b、609单元房屋。2014年3月14日，原告依约向被告交付了房屋，但自2014年5月起，被告便未能依约支付相应租金、物业服务费及其他费用。为此原告曾多次向被告催讨，但被告一直置若罔闻，甚至单方面离场。鉴于被告之行为已构成根本违约，原告于2014年6月10日向被告行使了合同解除权，双方签订的《房屋租赁合同》于次日解除。截止合同解除之日止，被告已累计拖欠原告租金、物业费、水电费39465.09元。
根据《房屋租赁合同》第9.3条的约定，被告逾期支付上述租金、物业服务费、水电费的，原告同意给予被告三十天的宽限期，但在该宽限期内，被告应自款项应付之日起每逾期一天按应付款项的0.1%向原告支付逾期付款违约金。
根据《房屋租赁合同》第9.1条的约定，因被告之重大违约行为原告行使合同解除权，被告应按合同解除时月标准租金和物业服务费之和的三倍向原告支付违约金，据此原告有权要求被告支付合同解除违约金83640.15元。
根据《房屋租赁合同》第12.1条的约定，被告应最迟于该合同提前终止之日17：00时之前向原告交还房屋。被告逾期不交还房屋的，除应按照合同解除时日标准租金和物业服务费之和的三倍向原告支付占用期间的占有使用费外，还应承担房屋在占用期间内产生的一切其他费用。鉴于合同解除后，被告未能依约交还房屋，原告于2014年6月24日选择公证清场自行收回房屋，故原告有权要求被告支付占有使用费11915.86元（自2014年6月11日起计至同年6月23日），仓储费（自2014年6月24日暂计至同年8月4日为1280元，以后要求按照每月600元计算至被告实际搬离其遗留物品之日止），搬家费2500元、公证费
3000元。
根据《房屋租赁合同》第17.1条的约定，因被告违反合同约定导致诉讼，原告为此支出的律师费由被告承担。原告于2014年8月4日委托律师支持诉讼，并支付律师费6345元，原告有权要求被告承担上述费用。
在协商无果后，原告特此起诉，请求判令：1.被告支付拖欠租金、物业服务费、水电费39465.09元；2.被告支付逾期付款违约金3272.27元（暂计至2014年8月4日，以后要求按照本金37046.09元每日0.1%计算至判决确定支付之日止），合同解除违约金83640.15元；3.被告支付房屋占有期间的占有使用费11915.86元（自2014年6月11日起计至同年6月23日），仓储费1280元（自2014年6月24日暂计至同年8月4日，以后要求按照每月600元计算至被告实际搬离其遗留物品之日止）；4.被告支付搬家费2500元，公证费3000元；5.被告支付原告为实现债权所支付的律师费6345元。共计151418.37元。庭审中，原告撤回关于仓储费的请求。
为证明己方主张，原告提供以下证据：
1.房产证、《房屋租赁合同》各一份，用以证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系，以及相关的权利义务约定；
2.《交房合格验收单》、《租赁区域移交检验记录-塔楼》各一份，用以证明原告于2014年3月14日将该房屋移交于被告，被告签字确认；
3.原告自行制作的水电费账单十六页，用以证明被告拖欠已实际发生水电费2419元；
4.解除合同律师函、中国邮政ems寄件人存单、ems邮件查询单各一份，用以证明原告于2014年6月10日委托律师向被告行使了合同解除权，函件已通过ems的方式送达了被告；
5.（2014）浙甬业证民字第3773号《公证书》、浙江省宁波市地方税务局通用机打发票各一份，用以证明原告已于2014年6月24日通过公证的方式将涉案房屋收回，公证费为3000元；
6.浙江省宁波市地方税务局通用手工发票一份，用以证明原告在收回房屋过程中产生搬家费2500元；
7.《律师服务合同》及发票，用以证明原告为实现债权支付律师费6345元。
被告宁波万高矿业有限公司未提出答辩意见。
被告宁波万高矿业有限公司放弃答辩、质证的权利，原告提供证据1-2、4-7经本院与原件核对无异，对原告证据1-2、4-7的真实性、合法性、关联性本院予以认定。原告证据3为原告单方制作，无实际支出的原始票据佐证，本院不予认定。根据上述认证，本院认定本案事实如下：
原告宁波新鄞房地产开发有限公司与被告宁波万高矿业有限公司于2014年3月11日签订《房屋租赁合同》一份，约定：“被告（乙方）向原告（甲方）承租位于宁波市江北区大庆南路500号的601b、609室房屋，租用面积267.97平方米，作为办公之用。租赁期自2014年2月13日至2014年11月10日止。月租金20376.89元，以一个月为交费期，除第一期外，在每个自然月第1日前一次性支付下个月租金；第一期租金于合同签订时支付，收费期间16天10718.80元（第四条）。每月物业费7503.16元，交付办法同租金，第一期物业费3946.87元。乙方于合同签订的同时或之前，向甲方支付三个月租金和三个月物业费之和的房屋租赁保证金83640.15元（5.3）。如乙方违约，甲方有权以租赁保证金抵扣乙方应付款项，和／或作为损失赔偿，和／或根据合同规定不予返还；如租赁保证金由于抵付、赔偿、扣收而金额不足时，乙方应根据甲方通知补交差额（5.4）。乙方逾期不支付租金及其他任何应付款项累计超过一个月的，甲方可书面通知乙方解除合同，同时乙方按合同9.1款约定承担责任（8.4）。因乙方之重大违约行为甲方行使合同解除权，乙方应按合同解除时月标准租金和物业服务费之和的三倍向甲方支付违约金；甲方可将保证金用于抵付应支付的违约金中相等金额部分（9.1）。乙方逾期支付上述租金、物业服务费、水电费的，甲方同意给予乙方三十天的宽限期，但在该宽限期内，乙方应自款项应付之日起每逾期一天按应付款项的0.1%向支付逾期付款违约金（9.3）。乙方应最迟于该合同提前终止之日的正常工作时间之前向甲方交还房屋，逾期不交还房屋的，除应按照合同解除时日标准租金和物业服务费之和的三倍向甲方支付占用期间的占有使用费外，还应承担房屋在占用期间内产生的一切其他费用（12.1）。乙方在合同提前终止之日没有交还房屋的，甲方有权在合同终止之日七日后开门换锁，腾房收回；对乙方遗留物品，甲方有权向乙方收取仓储费（12.5）。因乙方违反合同约定导致诉讼，甲方为此支出的律师费由乙方承担（17.1）。
合同签订后，原告于2014年3月14日向被告交付房屋。同日，被告支付租赁保证金83640.15元。自2014年5月起，被告未能再依约支付相应租金费用，原告催讨无果。被告并自5月中旬起自行离场。2014年6月10日，原告委托律师致函被告，告知合同解除，被告于13日收到函件。2014年6月24日，原告以公证方式自行收回了涉案房屋，对被告所留存的物品经过公证清点后保管于原告仓库，涉案房屋中货物品名和数量记载于（2014）浙甬业证民字第3773号《公证书》。原告为证据保全公证支付公证费3000元，另支付搬运费2500元。为进行租金及相关费用的结算，原告于2014年8月4日委托律师起诉至本院，支付律师费6345元。
本院认为：本案《房屋租赁合同》是原、被告真实意思表示，除违反法律规定或依法可撤销之条款外，双方当事人均应遵照履行。合同法第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《房屋租赁合同》第8.4条约定，被告逾期支付租金及其他费用超过一个月的，原告可书面通知被告解除合同，被告未付2014年5月起的租金，故因被告违约行为致合同解除条件成就，原告有权依合同约定解除合同。同时，本案被告在履行期限届满之前，以行为表明不履行主要债务，根据合同法第九十四条第（二）项的规定，原告也有权依法律规定解除合同。原告解除通知于2014年6月13日到达被告，合同于2014年6月13日解除。
被告未依《租赁合同》约定全面履行合同义务，依法应承担相应违约责任。因原、被告双方在合同中约定了多种违约责任形式，确定如何承担违约责任涉及到原告各项请求是否合理、计算标准、起算时间等，本院对此分述如下：
1．租金及物业费。被告未依约支付2014年5月起的租金、费用，则从2014年5月1日至合同解除日2014年6月13日，欠付租金和物业费计算为［1＋13／30］月×（20376.89＋7503.16）元／月=39961.40元，原告此项仅主张39465.09元，系对合同解除日的误解，本院此处予以按实计算，对原告后面主张的占有使用费则予以延后计算。根据双方在《租赁合同》第四条和9.1条中的约定，被告应于当月1日支付下个租赁月的租金和物业费，被告一发生欠付租金费用时，原告应依约优先考虑从租赁保证金中抵扣被告应付款项，租赁保证金金额不足时，可通知被告补交差额。租赁保证金为83640.15元，抵扣欠款39961.40元后，尚有余款，被告未再欠付租金及物业费。
2．违约金。⑴《租赁合同》9.1条约定，因被告原因致原告解除合同后，被告还须支付原告相当于当年月标准租金和物业管理费之和三倍金额即83640.15元作为违约金。该条实质是对承租人违约导致合同解除的空租期损失的约定，合法有效，对原告该项请求，有事实和法律依据，本院予以支持。⑵《租赁合同》第9.3条约定，乙方逾期支付租金、物业服务费、水电费的，甲方同意给予乙方三十天的宽限期，但在该宽限期内，乙方应自款项应付之日起每逾期一天按应付款项的0.1%向甲方支付逾期付款违约金。鉴于被告未欠付租金及物业费，原告要求被告支付逾期付款违约金，本院不予支持。
3．房屋占用费。《租赁合同》第12.1条约定，按照合同解除时日标准租金和物业服务费之和的三倍向甲方支付占用期间的占有使用费。本案合同自2014年6月13日解除，2014年6月24日原告通过公证清场，原告要求被告支付自2014年6月14日起至2014年6月23日的房屋占用费，合情合理，本院予以支持。但双方对房屋占用费标准的约定仍属于惩罚性违约金条款性质，应调整至与原告实际损失相一致水平，计算为（20376.89＋7503.16）元／月×10天÷30天／月=9293.35元。
4．搬家费、公证费与律师费。根据《租赁合同》约定，原告要求被告赔偿原告实际发生的搬家费2500元、公证费3000元、律师费6345元，符合合同约定，本院予以支持。
5．水电费。对涉案房屋实际发生水电费，原告没有提交实际支出的单据，尚需补强证据，本案中本院不予支持。
原告自动放弃对仓储费的请求，本院予以准许。原告要求被告按约承担违约责任的同时，应向被告返还替被告保管的涉案房屋（店铺）中的货物，货物的品名和数量以（2014）浙甬业证民字第3773号《公证书》内容为准。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法可缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告宁波万高矿业有限公司支付原告宁波新鄞房地产开发有限公司租金、物业费39961.40元；
二、被告宁波万高矿业有限公司支付原告宁波新鄞房地产开发有限公司解除合同违约金83640.15元；
三、被告宁波万高矿业有限公司支付原告宁波新鄞房地产开发有限公司房屋占有期间的房屋占有使用费9293.35元；
四、被告宁波万高矿业有限公司赔偿原告宁波新鄞房地产开发有限公司搬家费2500元、公证费3000元、律师费6345元；
以上一至四项合并后，扣减租赁保证金83640.15元，尚欠款61099.75元，被告宁波万高矿业有限公司于本判决生效之日起三日内向原告宁波新鄞房地产开发有限公司付清。
五、驳回原告宁波新鄞房地产开发有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3328元，公告费650元，由原告宁波新鄞房地产开发有限公司负担1990元，被告宁波万高矿业有限公司负担1988元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状。并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃处理。
审 判 长 欧金铨
代理审判员 王 翔
人民陪审员 丁理荣
二０一四年十二月三日
代书 记员 孙丽娜