北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终6293号
上诉人（原审原告）:北京汇金房地产开发有限公司，住所地北京市房山区窦店镇瓦窑头村东南侧（望田路8号）。
法定代表人：杨秀芳，董事长。
委托诉讼代理人：张海龙，北京市房山区燕山地区法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：田健壮，北京市房山区窦店镇法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：张忠业，男，1957年10月24日出生。
委托诉讼代理人：杨与平，北京市瑞风律师事务所律师。
上诉人北京汇金房地产开发有限公司（以下简称汇金公司）因与被上诉人张忠业商品房预售合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2017）京0111民初330号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月20日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
汇金公司上诉请求：1、撤销北京市房山区人民法院（2017）京0111民初330号民事判决，改判支持我公司诉讼请求或发回重审。事实和理由：双方签订的《北京市商品房预售合同》附件中明确约定“房屋买受人如连续三付款期限未向银行还款，按买受人违约退房处理”。因张忠业多次拖欠银行贷款，贷款银行向人民法院提起诉讼，法院经审理后判决解除借款合同，由张忠业偿还银行贷款本息、罚息等，同时判决我公司承担连带保证责任。依据我公司与张忠业合同约定，张忠业已经构成根本违约，张忠业应当按照《北京市商品房预售合同》的约定承担违约责任。一审判决对我公司的诉讼请求未予支持，处理有误，应予纠正。
张忠业辩称，不同意汇金公司的上诉请求，同意原判。
汇金公司向一审法院起诉请求：1.解除汇金公司与张忠业于2010年10月15日签订的商品房预售合同；2.张忠业将位于房山区501号（现址为501号）返还给汇金公司；3.本案诉讼费用由张忠业承担。
一审法院认定事实：2010年10月15日，汇金公司（出卖人）与张忠业（买受人）签订了《北京市商品房预售合同（住宅类）》（以下简称预售合同），张忠业向汇金公司购买位于房山区501号（以下简称世界名园一期501号）的房屋一套，预测建筑面积104.67平方米，总价款1112768元，付款方式为商业贷款，房屋交付时间为2011年6月30日前，汇金公司应在2012年6月30日前取得商品房所在楼栋的权属证明，张忠业委托汇金公司办理房屋权属转移登记，如因汇金公司的责任，张忠业未能在商品房交付之日起1095日内取得房屋所有权证书的，汇金公司按张忠业全部已付款的0.1%支付违约金。预售合同附件五为“付款方式及期限的约定”。双方约定，张忠业于2010年10月15日向出卖人支付首付款562768元，申请个人住房按揭贷款55万元用于支付剩余房款，在该套房屋产权证未办理完毕之前，张忠业若连续三个付款期未向银行还款，汇金公司在贷款银行认为必要之情况下有权不通知张忠业即可收回该套房屋另行处理，由此造成的一切损失由张忠业承担，按张忠业违约退房处理，张忠业在15日内未进行联系的，视同放弃房产及已付款。预售合同还对双方的其他权利义务作了约定。
2010年12月6日，中国建设银行股份有限公司北京市分行（以下简称建行北京分行）与张忠业、汇金公司签订了《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称借款合同），约定张忠业向建行北京分行借款55万元用于向汇金公司购买世界名园一期501号的房屋，建行北京分行将借款一次性划入汇金公司账户，借款期限144个月，自借款首次划入约定账户之日起计算，借款利率执行浮动利率，还款方式为等额本息还款法，合同项下借款采取阶段性保证担保+抵押，汇金公司自合同签订之日起至张忠业取得房地产权利证书，并办妥以建行北京分行为抵押权人的抵押登记手续之日，为张忠业的债务承担连带保证责任。张忠业不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，构成违约，建行北京分行有权宣布贷款立刻到期，有权解除与张忠业的借贷关系，要求张忠业立即清偿借款本息及相关费用，并有权行使担保权利。借款合同还对其他权利义务作了约定。
预售合同签订后，张忠业于2010年10月15日向汇金公司支付了首付款562768元。建行北京分行依据借款合同约定，于2010年12月6日向汇金公司账户发放了贷款55万元。2011年9月21日，张忠业向汇金公司交纳了面积差价款、契税、公用维修基金、测绘费、产权代办费等费用。同日，双方办理了房屋交接和入住手续。汇金公司至今未办理张忠业购买房屋的所有权转移登记和楼栋所有权初始登记。
因张忠业自2015年4月起未能按照借款合同约定还本付息。2016年5月4日，建行北京分行以金融借款合同纠纷为由，将张忠业、汇金公司诉至北京市东城区人民法院，要求解除借款合同、张忠业立即清偿剩余贷款本息、汇金公司承担连带清偿责任。北京市东城区人民法院于2016年6月29日作出民事判决：解除建行北京分行与张忠业、汇金公司的借款合同；张忠业于判决生效后十日内偿还建行北京分行借款本金406853.82元及利息和罚息；汇金公司对张忠业的上述债务承担连带清偿责任；汇金公司在承担保证责任后有权向张忠业追偿。双方当事人均未提出上诉，该判决已经生效。在本案诉讼中，张忠业和汇金公司均称其尚未履行该生效判决确定的义务。
一审法院认为，汇金公司与张忠业在自愿基础上签订的预售合同是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。汇金公司要求解除双方的预售合同，应当符合双方约定或法律规定的合同解除条件。汇金公司在本案诉讼中要求解除预售合同的依据为，张忠业自2015年4月起未能依照借款合同的约定向贷款银行还本付息，建行北京分行于2016年5月提起诉讼并经法院判决解除了借款合同、张忠业偿还本息并由汇金公司承担连带清偿责任，该情形符合预售合同附件五第八条关于“在该套房屋产权证未办理完毕之前，张忠业若连续三个付款期未向银行还款，汇金公司在贷款银行认为必要之情况下有权不通知张忠业即可收回该套房屋另行处理”的约定。对于该条款中的“贷款银行认为必要”，汇金公司认为是指贷款银行因为买受人违约而向出卖人主张权利的时候；张忠业认为是需要贷款银行明确表示是否解除预售合同。
对于该合同解除条件条款，汇金公司和张忠业在理解上存在争议。对于“贷款银行认为必要”含义的确定，应结合其使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯和诚实信用等原则，对于格式条款，当存在两种以上解释时，应当作出不利于格式条款提供者一方的解释。该条款系汇金公司与张忠业在预售合同中的约定，涉及权利义务变更终止的重大事项，且为由汇金公司拟定并反复使用的格式条款。考察该条款使用的词句，从促进合同关系稳定以及诚实信用原则出发，“贷款银行认为必要”应理解为贷款银行明确作出解除预售合同的表示。依据本案查明的事实，张忠业交付了全部购房款等费用并接收了房屋，预售合同约定的买受人主要义务已经履行完毕。汇金公司作为出卖人，虽然于2011年9月21日交付了房屋，但未按约定在2012年6月30日前取得房屋所在楼栋的权属证明以及在2014年9月21日前办理房屋产权转移登记，预售合同约定的出卖人主要义务未履行完毕。2015年4月起，张忠业在履行借款合同的过程中发生违约行为，且因张忠业未取得房地产权利证书并办妥以建行北京分行为抵押权人的抵押登记，建行北京分行于2016年5月通过诉讼要求解除借款合同、提前还贷并由汇金公司承担保证责任。建行北京分行已经行使了基于借款合同的权利。汇金公司未提供证据证明建行北京分行作出了要求解除预售合同的意思表示。
综上，汇金公司主张基于预售合同附件五第八条的约定解除预售合同的诉讼请求，缺乏事实依据。汇金公司亦未提供证据证明存在解除合同的法定事由。汇金公司要求解除与张忠业之间的预售合同的诉讼请求，法院不予支持。
据此，一审法院判决：驳回北京汇金房地产开发有限公司的诉讼请求。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实无异，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律拘束力，当事人不得擅自变更或解除合同。本案中，汇金公司提起诉讼，要求解除双方之间的商品房预售合同，该诉讼请求成立的前提，须以汇金公司享有法定解除权或约定解除权为前提。根据本案现有证据，不能认定汇金公司就其与张忠业之间的买卖合同关系享有法定解除权。而就约定解除权一节，汇金公司虽上诉主张《北京市商品房预售合同》附件中存在“房屋买受人如连续三付款期限未向银行还款，按买受人违约退房处理”的明确约定，但经本院审查双方并无此约定，相近似条款仅有合同附件五第八条之约定：“张忠业若连续三个付款期未向银行还款，汇金公司在贷款银行认为必要之情况下有权不通知张忠业即可收回该套房屋另行处理”。该条款存在“贷款银行认为必要”的适用条件，而非汇金公司主张的其直接享有合同解除权。一审法院结合双方合同的签订、履行情况，以及贷款银行在另案中的权利救济方式，对汇金公司主张的其享有约定解除权的诉讼主张不予采信，处理结果正确，本院对此结果予以确认。据此，汇金公司要求解除合同的请求缺乏依据，其上诉理由，本院不予采信。
综上所述，汇金公司的上诉请求不能成立，应予驳回依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14814元，由北京汇金房地产开发有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 周梦峰
审判员 李 珊
审判员 姚 颖
二〇一七年六月二十九日
书记员 胡 月