福建省福安市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）安民初字第429号
原告刘铃锦（反诉被告），男，1975年3月6日出生，汉族，住福安市。
原告张丽珍（反诉被告），女，1979年9月24日出生，汉族，户籍所在地为福安市。
俩原告委托代理人刘少铃、郑斌，福建人文律师事务所律师。
被告福建君源房地产开发有限公司（反诉原告），住所地福安市。
法定代表人姚义勇，董事长。
委托代理人罗兴声、罗铃忠，福建韩诚律师事务所律师。
原告刘铃锦、张丽珍（反诉被告，以下同）与被告福建君源房地产开发有限公司（反诉原告，以下同）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭并公开开庭进行了审理。原告刘铃锦、张丽珍的委托代理人刘少铃，被告的委托代理人罗兴声到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年间，被告将其开发位于罗江商贸区“海通花园”xx房以478868元价款出让给原告，双方签订一份《商品房买卖合同》，约定：2012年3月30日前交房；逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五的违约金。同时约定如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.012%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按约定支付首付191868元全面履行合同义务，但被告于2012年12月25日才向原告交付房产，且至今未办理房屋权属证书，其行为已构成违约，应承担违约责任。鉴于此，请求依法判令：1.判令被告向原告支付自2012年3月31日起至2012年12月25日止逾期交房违约金25806元。2.判令被告向原告支付逾期办证违约金3792.6元（自2013年3月27日起暂计至2013年5月31日止）。
被告福建君源房地产开发有限公司辩称，由于天气原因造成的延期交房时间2个月，且逾期办证的责任不在被告，而是原告未及时提供计生证，且未及时办理按揭等原因。被告在2012年7月23日通知原告接收房屋时便明确通知按揭客户要带发票等材料，原告未及时将材料补齐，并拒绝接收房屋，导致逾期。并反诉称：按照双方签订的《商品房买卖合同》约定，商品房达到交付使用条件后，由于买受人原因未能按期交付的，每逾期一日支付50元房屋保管费。反诉原告于2012年7月23日已通知反诉被告交付房屋，但反诉被告至2012年12月25日才接收房屋，逾期147天，为此，请求法院依法判令反诉被告支付房屋保管费人民币7350元。
在庭审过程中，原告提供证据如下：1.居民身份证，拟证明原告的身份情况；2.商品房买卖合同，拟证明原、被告双方签订商品房买卖合同及合同的具体约定；3.销售不动产统一发票，拟证明原告依约支付首付款191868元，已全面履行合同义务；4.通话记录单，拟证明原告前往接收房屋时被告拒绝交房后，原告的哥哥刘铃弟继续通过各种途径与开发商交涉。
被告对原告提供的证据1、2、3无异议。对原告证据4的真实性无异议，但对其证明目的有异议，认为原告多次打电话是因为本案被告先起诉原告的哥哥刘铃金，原告的哥哥刘铃弟多次打电话与被告沟通房屋降价的问题。
在庭审过程中，被告提供证据如下：1、交房通知书、办理产权证需知、快捷速递回执、查询单，拟证明被告已于2012年7月份通知原告交房及办理产权证需提交的材料；2、《商品房买卖合同》，拟证明原、被告之间签订商品房买卖合同，并约定合同价款及逾期接收房屋保管费的计算方式；3、电话清单，拟证明被告多次电话通知原告接收房屋、提交办证材料等事项；4、计生证明，拟证明原告计生证明在2013年6月4日才出具；5、商品房转移登记审批表复印件，拟证明原告房产已在2013年6月13日办理产权登记。
原告对证据1中的交房通知书、快捷速递回执单、查询单无异议，但认为没有办理产权证需知，从回执单也可以看出，仅记载交房通知书，而没有办证需知。对证据2无异议，但认为是被告违约拒绝交房。对证据3真实性无异议，但认为该电话清单仅仅能证明被告打过一次电话，但无法体现其是打电话通知办理产权证事宜。对证据4真实性无异议，但认为原告在被告通知要求开具计生证明后就找相关部门开具，不存在逾期的情况。对证据5认为无原件，真实性由法庭依法审查认定，且该证据恰恰证明被告尚未将产权证交付给原告。
本院对原、被告提供的证据进行综合分析并作如下认定：一、原告提供的证据1、2、3与被告提供证据2，当事人双方无异议，可证明原告、被告双方签订了商品房买卖合同，合同约定出卖人在2012年3月30日前将该商品房验收合格后交付给买受人，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付款万分之五的违约金；买受人应在出卖人通知的交房时间内办理房屋交接手续，如由于买受人原因，未能按期交付的，逾期未办理者延期一日交纳房屋保管费50元；以及原告已支付了40%的现金购房款191868元的事实。被告提供证据1可证明被告有邮寄交房通知书给原告，但不足以证明被告书面通知原告有关按揭、办证的内容。原告提供证据4与被告提供证据3可以证明双方在通知交房后有通话交流，但无法证明双方交流的具体内容。被告提供证据4，可以证明原告于2013年6月4日出具了计生证明，但因被告未提供证据证明其履行通知义务的时间，故该证据不足以证明是由于原告原因逾期办证，但可以证明至该时间止被告已履行了通知义务。被告提供证据5，可以证明被告已于2013年6月13日履行申报登记义务。
经审理查明，2012年10月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买位于福安市赛岐经济开发区罗江商贸区第x幢x层x号房，房产价款为478868元；合同第六条约定付款方式为原告在签订合同时向被告交纳40%的房款计191868元，余款60%计287000元，申请银行按揭贷款，具体按揭比例以银行评定为准；第八条约定，出卖人应当在2012年3月30日前，将该商品房单体验收合格后交付买受人使用；第九条约定，除遭遇不可抗力、人力不可抗拒的其他意外事故等特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付给买受人使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自该合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五的违约金；第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。并约定买受人应在出卖人通知的交房时间内来办理房屋交接手续，逾期未办理者延期一日交纳房屋保管费50元；第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能再商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按照出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.012%向买受人支付违约金。2013年6月4日，原告向被告出具了计划生育婚育证明，用以办理房屋所有权证。
另查明，2012年7月23日，被告向原告发出《海通花园交房通知书》，告知原告于2012年7月份办理交房手续，并告知交付房屋之前必须将全部购房款付清。原告于合同签订前已支付40%的购房首付款191868元，并于2012年7月23日、7月24日按照被告指定的交房地点前往交接。2012年10月29日，原、被告双方补签了上述《商品房买卖合同》，双方就应交房日期、违约责任等事项进行确认，并约定按照“其他方式”按期付款，即买受人在签订合同时向出卖人交纳40%的房款计191868元，余款60%计人民币287000元，申请银行按揭贷款，具体按揭比例以银行评定为准。原告自认已于2012年12月25日收到被告交付的房产，对此，被告亦无异议。并查明，2013年3月28日银行已按揭放款287000元至福建君源房地产开发有限公司账户。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，对双方具有法律约束力。被告虽有通知原告办理按揭贷款，但被告2012年7月23日《海通花园交房通知书》中关于交付房屋之前必须将全部购房款付清的通知已为其后2012年10月29日双方补签的《商品房买卖合同》有关按揭贷款约定所变更，而原告已按照约定支付了房屋首付款及相关费用，且相关证人证言证实原告已按照被告通知的时间、地点前去办理交接手续。而被告未提供的证据证明系因原告原因不能按期交房，亦不能证明存在不可抗力或人力不可抗拒的其他意外事故、重大规划调整的情况，其主张证据不足，不予采纳。因此，被告要求原告支付房屋保管费的诉讼请求，不予支持。双方明确交房时间为2012年3月30日，被告于2012年12月25日交房，违反合同约定，应按约承担逾期交房的违约金，原告主张逾期交房违约金从2012年3月31日起计至2012年12月25日止，可予支持，其违约金计算为191868×269×0.0005=25806元。双方合同约定“出卖人应于商品房交付使用后60日内，申请初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的…出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.012%向买受人违约金”，根据该约定，被告有办理初始登记并告知相关情况的附随义务。本案双方对未及时提供办证所需计生证明的责任发生争议，本院认为办证所需材料应由被告及时通知原告，现被告提供的证据不足以证明其已及时履行初始登记和通知原告出具办证所需材料的通知义务，故应承担致原告不能如期取得权属证书的违约责任。原告提供计生证明的时间可推断为被告履行通知义务的时间，原告主张违约金暂计至2013年5月31日止，未超过其提供计生证明的时间，可予支持。原告主张违约金从2013年3月27日起计算可采纳。违约金根据原告支付首付款和按揭款时间计算为191868×1×0.00012＋478868×64×0.00012=3700.7元，原告起诉超出该数额的部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、被告福建君源房地产开发有限公司（反诉被告）应于本判决生效之日起十日一次性向原告刘铃锦、张丽珍（反诉原告）支付逾期交房违约金25806元。
二、被告福建君源房地产开发有限公司（反诉被告）应于本判决生效之日起十日一次性向原告刘铃锦、张丽珍（反诉原告）支付不能及时取得房屋权属证书的违约金3700.7元。
三、驳回被告福建君源房地产开发有限公司（反诉原告）要求原告刘铃锦、张丽珍（反诉被告）支付房屋保管费的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉诉讼费540元，由被告福建君源房地产开发有限公司负担；反诉诉讼费175元，由反诉原告福建君源房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 林劲松
审 判 员 郑娉娉
人民陪审员 王 华
二〇一三年十二月二十六日
书 记 员 兰成清
附注：义务人未履行法院判决确定义务，权利人可以向法院申请强制执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
附本案适用的主要法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。