广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛中法民三终字第1085号
上诉人（原审原告）陈勇，男，汉族，住广东省高州市。
上诉人（原审原告）麦敏婷，女，汉族，住广东省高州市。
两上诉人共同的委托代理人李民，广东坚信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李太坤，男，汉族，住广东省佛山市三水区。
被上诉人（原审被告）李伟佳，男，汉族，住广东省佛山市南海区。
被上诉人（原审被告）黎文海，男，汉族，住广东省佛山市南海区。
三被上诉人共同的委托代理人唐飞鹏，广东信征律师事务所律师。
上诉人陈勇、麦敏婷因与被上诉人李太坤、李伟佳、黎文海房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2015）佛三法民二初字第657号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明：陈勇向某市场租赁属于李太坤、李伟佳、黎文海共有的位于某号的商铺经营鞋店多年。陈勇与某市场的租赁期满后，直接与李太坤、李伟佳、黎文海磋商续租事宜。2013年3月11日，双方签订《出租协议》。协议约定：租期自2013年4月11日至2017年10月10日，前两年的租金为51500元／月，租赁税费及一切费用由陈勇承担；陈勇每月5号前将租金转入李太坤等人账户，逾期每天支付滞纳金300元；如十五天内还没有收到陈勇的租金，视为违约，李太坤、李伟佳、黎文海有权收回房屋店铺，并拒退保证金；签约当日陈勇应将保证金23万元转入李太坤等人账户，款到协议即时生效，保证金待租约期满，结清租金、水电费及租赁税费后，五天内退回陈勇；若陈勇违约，李太坤、李伟佳、黎文海有权终止本租赁协议，没收陈勇缴纳的保证金，并且还要交清以前未交的租金、水电费及租赁税费，若李太坤、李伟佳、黎文海违约，要双倍退还保证金给陈勇；租赁期内，如因城市规划造成房屋拆迁改造等因素实在不能经营时，无条件终止协议，保证金退回陈勇；等等。协议签订后，陈勇交纳保证金23万元，但一直未交租金。2013年9月，李太坤、李伟佳、黎文海将涉案商铺整体出售给佛山某有限公司（以下简称某公司），并与某公司共同确认2013年9月30日前的租金由李太坤、李伟佳、黎文海收取，之后的租金归某公司所有。2013年11月初，某公司通知陈勇解除租赁合同关系。2013年11月20日，涉案商铺被强制拆除，陈勇因此遭受的损失已另行主张。2014年3月13日，李太坤、李伟佳、黎文海委托律师致函陈勇，要求陈勇支付至2013年9月共计六个月的租金及相关费用。2015年1月23日，李太坤、李伟佳、黎文海曾起诉陈勇，认为陈勇承租商铺后一直没有交租构成违约，请求陈勇、麦敏婷支付租金、违约金及欠款利息。在该案审理过程中，李太坤、李伟佳、黎文海明确表示不会退还23万元的保证金，陈勇亦表示会另行主张。该案最终认定陈勇未及时交租构成违约，但李太坤、李伟佳、黎文海主张的违约责任过重，将违约金和逾期付款利息一并调整，酌定陈勇按照同期人民银行贷款基准利率向李太坤、李伟佳、黎文海承担违约责任。由于双方当事人不要求处理保证金，在该案中对此没有认定。
另查明，2013年3月6日，案外人黄某某与李太坤、李伟佳、黎文海签订租赁协议，承租李太坤、李伟佳、黎文海其他同类商铺，并缴纳保证金23万元。由于李太坤、李伟佳、黎文海没有依约交付部分租赁物，案外人黄某某起诉请求解除租赁合同，并要求李太坤、李伟佳、黎文海退回保证金及支付违约金23万元。该案认定黄某某没有举证说明其损失情况，考虑李太坤、李伟佳、黎文海亦非恶意违约，酌情确定违约金为15万元。2014年4月29日，李太坤、李伟佳、黎文海又起诉黄某某，请求黄某某按照前判决酌定的租金标准支付拖欠的租金等费用，并要求按照300元／天的标准支付违约金。该案认定黄某某没有按照法院前判决酌定的租金标准支付租金构成违约，但认为违约金标准过高，调整为按照同期人民银行贷款利率的四倍计算。
陈勇、麦敏婷认为其与李太坤、李伟佳、黎文海于2013年3月11日签订《出租协议》后依约交纳23万元保证金。后听闻租赁商铺所在片区面临拆迁，与李太坤、李伟佳、黎文海协商降低租金，李太坤、李伟佳、黎文海也口头答应适当降低。由于陈勇已经交付巨额保证金，降低租金的事宜也未落实，故陈勇主张暂缓交租，李太坤、李伟佳、黎文海也未向陈勇催讨。李太坤、李伟佳、黎文海在未通知陈勇的情况下将房屋出售给案外人某公司，同时对陈勇降低租金和暂缓交租的要求不置可否，将陈勇陷于违约的境地。当强拆事件发生后，李太坤、李伟佳、黎文海以陈勇违约为由要求陈勇、麦敏婷支付租金并承担巨额违约责任。李太坤、李伟佳、黎文海无权没收涉案保证金。陈勇、麦敏婷遂于2015年6月9日诉至法院，请求判令：李太坤、李伟佳、黎文海退回保证金23万元并支付该款自2014年3月19日起的利息；李太坤、李伟佳、黎文海承担本案诉讼费。
原审法院认为：本案的案件事实经过多次诉讼已经清晰，现争议核心问题是保证金的性质以及是否应当退还给陈勇。法院分析如下：
陈勇与李太坤、李伟佳、黎文海签订的《出租协议》合法有效，根据协议约定，保证金有多种功能：在合同缔结之初，支付保证金则合同生效，此时保证金具有缔约定金的作用；在合同履行过程中，违约方需要没收或者双倍返还23万元的保证金，此时的保证金具有违约金的性质；在合同履行期满，保证金在结算之后退回陈勇，此时保证金又作为陈勇履约的保证。本案针对的则是合同履行过程中，陈勇未按约定及时缴纳租金，该保证金应当如何处理的问题。对此，对于李太坤、李伟佳、黎文海起诉陈勇主张承担违约责任的案件中，生效民事判决仅判令陈勇按照贷款基准利率承担违约责任，没有对保证金进行认定和处理，正是为本案纠纷的裁判留有余地，不能认为该案的审理已经对陈勇的违约责任处理完毕，此其一。其二，虽然不能以前案已经酌定违约责任为由免除陈勇在本案中的违约责任，但对其违约责任的具体承担也不能直接认定为23万元。综合之前与涉案物业相关联的一系列案件的违约责任的处理，法院在确定违约方的责任时，会考虑守约方的损失、违约方的主观过错等内容。本案中，由于陈勇逾期交租导致李太坤、李伟佳、黎文海遭受一定的利息损失，该损失已经在前案中获得一定补偿，而陈勇拖延交租虽有过失，但并非恶意；与李太坤、李伟佳、黎文海对案外人黄某某所承担的违约责任相比，违约行为对守约方造成的影响相对较小，守约方的损失也可以得到更充分的保护，故法院酌情确定陈勇应当向李太坤、李伟佳、黎文海承担的违约金额为10万元，其余款项应当返还陈勇。至于陈勇主张的利息则不再支持。最后，由于陈勇与李太坤、李伟佳、黎文海的租赁合同关系已经实际终止，租赁物业也已过户他人名下，即使陈勇存在租赁税费没有结清的情况，将来可以在相关部门追究时再由陈勇负担，也不必作为本案中拒退保证金的理由。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，作出如下判决：一、李太坤、李伟佳、黎文海于判决生效之日起十日内向陈勇、麦敏婷退还保证金13万元；二、驳回陈勇、麦敏婷的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取即2487元，由陈勇、麦敏婷负担。
上诉人陈勇、麦敏婷不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一、陈勇、麦敏婷认为依据《出租协议》缴付的23万元保证金应为定金，原审判决认定为违约金是错误的。李太坤、李伟佳、黎文海已明确选择要求陈勇、麦敏婷支付违约金，故李太坤、李伟佳、黎文海无权再扣留陈勇、麦敏婷缴付的保证金。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”，该法律条文规定定金就是一方在自己履行义务前向对方支付的一种担保款。本案中双方签订的《出租协议》第四条明确约定“陈勇签约之日应将保证金23万元转入甲方（李太坤、李伟佳、黎文海）银行账户，以银行到账为准，甲方开具保证金收据。款到协议即时生效。保证金待租约期满，结清应交的租金、水、电及租赁税费后，五天内退回陈勇”，第七条约定“违约责任：若陈勇违约，甲方有权终止本租赁协议，没收陈勇缴交的保证金，并且要交清以前未交的租金、水电费及租赁税等一切应由陈勇缴交的费用，若甲方违约，甲方要双倍退还保证金给陈勇”，虽然协议中不见“定金”字样，但是从合同内容来看保证金与法律条文中定金的概念、特征明显一致，应认定保证金就是陈勇支付的定金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条规定“当事人支付留置金、担保金、保证金等，但未有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”，即有约定定金性质的应予支持，由此可见当事人支付的款项并不必须注明为定金，只要具备定金性质就应作为定金处理。原审判决曲解了定金的含义及性质，将保证金认定为违约金是错误的。尽管多方面合理原因所致，陈勇、麦敏婷未按时缴纳租金是不争的事实，依照《出租协议》第二条、第七条约定，李太坤、李伟佳、黎文海可以要求陈勇、麦敏婷承担相应违约责任。《出租协议》第二条约定“陈勇不得以任何理由延迟或拒交租金，否则，除补交完以前所欠租金外，还要罚滞纳金每天三百元，如十五天内还没有收到陈勇的租金转账到甲方账户均视为违约，甲方有权收回房屋店铺，并拒退保证金”，第七条约定“违约责任：若陈勇违约，甲方有权终止本租赁协议，没收陈勇缴交的保证金，并且要交清以前未交的租金、水电费及租赁税等一切应由陈勇缴交的费用”，比较上述条款不难看出对陈勇逾期缴纳租金的处罚是以逾期十五天作为分界标准，逾期达到十五天才有“视为违约”字样，李太坤、李伟佳、黎文海才可以收回店铺并拒退保证金，实际上按《出租协议》第七条约定处理。因而在陈勇、麦敏婷违约时，李太坤、李伟佳、黎文海作为出租人可以选择要求陈勇、麦敏婷按每天300元标准支付滞纳金或要求没收保证金，但不能同时适用。李太坤、李伟佳、黎文海在先前提起的诉讼中主张陈勇、麦敏婷按每天300元支付滞纳金，已经作出了明确选择，故再提出没收保证金是不当的。李太坤、李伟佳、黎文海在签约不到半年便在未告知陈勇、麦敏婷的情况下将租赁商铺转让给案外人，导致案外人在不久后将商铺强拆，致使长达数年的租赁合同无法履行，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条规定“当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则”，陈勇、麦敏婷在缴付保证金23万元后共计5.33个月未按约定及时缴纳租金，实际使用租赁物时间与合同约定时间相比较约为九分之一，若按此比例适用定金罚则相较于每天300元的滞纳金明显低很多，这大概是李太坤、李伟佳、黎文海当初选择要求陈勇、麦敏婷支付滞纳金的主要原因。
二、即使保证金不是定金而是违约金，在已有先前一轮诉讼且民事判决已经生效前提下，保证金也应全额退还给陈勇、麦敏婷。此前诉讼中，李太坤、李伟佳、黎文海作为原告起诉陈勇、麦敏婷，以陈勇、麦敏婷未按协议约定缴纳租金为由，要求陈勇、麦敏婷除缴纳租金外，还需承担每天支付滞纳金300元及支付逾期缴纳租金的利息之违约责任。陈勇、麦敏婷的违约事实只有一项，就是5个多月租金未缴纳，李太坤、李伟佳、黎文海不予退还保证金就是变相要求陈勇、麦敏婷在同一违约事实前提下再承担一次违约责任，与《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律相悖，原审判决支持李太坤、李伟佳、黎文海的抗辩主张错误。
三、原审判决在陈勇、麦敏婷已经承担违约责任基础上再次判令陈勇、麦敏婷承担高达10万元违约金更是错上加错。
四、本案因李太坤、李伟佳、黎文海拒不同意退还保证金引发，原审判决让李太坤、李伟佳、黎文海无需承担利息和案件受理费明显错误。
综上，陈勇、麦敏婷上诉请求：撒销原审判决；判令李太坤、李伟佳、黎文海全额退还保证金23万元给陈勇、麦敏婷；诉讼费由李太坤、李伟佳、黎文海负担。
被上诉人李太坤、李伟佳、黎文海答辩称：陈勇、麦敏婷上诉主张不能成立，请求法院驳回陈勇、麦敏婷的上诉请求。李太坤、李伟佳、黎文海同意原审判决对保证金的分析，也同意原审判决对陈勇、麦敏婷因违约在本案中处理保证金的意见。陈勇、麦敏婷在本案中恶意拖延支付租金，表现在：第一，李太坤、李伟佳、黎文海发出律师函催收租金至一审诉讼期间陈勇、麦敏婷未支付租金。第二，李太坤、李伟佳、黎文海起诉陈勇、麦敏婷支付拖欠的租金一案，法院已经作出了生效的民事判决，直至该案执行阶段，陈勇、麦敏婷仍未履行该义务。第三，双方在合同中约定了支付租金的时间和方式，陈勇、麦敏婷清楚知道何时支付租金却一直未支付。第四，李太坤、李伟佳、黎文海的损失不仅仅是利息损失，涉案租赁物所在位置改造成为步行街，租金有所增长，由于陈勇、麦敏婷拖欠租金导致李太坤、李伟佳、黎文海无法获得更多的收入及支付更高的贷款利息。第五，原审判决认为保证金在不需要结清所有税费后即返还，处理错误。第六，本案违约金的计算方式就是类似定金处理的计算方式，但是不能将违约金推定为定金。第七，设定逾期缴纳租金15天的违约约定是区分违约严重程度的分界点，不依约缴纳租金即逾期缴纳租金即构成违约，超过15天缴纳租金就是严重违约，则按合同约定不予退还保证金。
二审期间，上诉人陈勇、麦敏婷、被上诉人李太坤、李伟佳、黎文海均未向本院提交新的证据。
本院经审查，原审判决认定事实正确，本院予以确认。另查明：2015年1月23日，李太坤、李伟佳、黎文海认为陈勇、麦敏婷承租商铺后一直没有交租，李太坤、李伟佳、黎文海于2014年3月14日发出《律师函》后陈勇、麦敏婷始终拖延，李太坤、李伟佳、黎文海遂起诉至法院，诉讼请求为：1.判令陈勇、麦敏婷连带支付李太坤、李伟佳、黎文海租金309000元；2.陈勇、麦敏婷连带支付李太坤、李伟佳、黎文海违约金50700元（从2013年4月11日计算至2014年9月30日，按每天300元计算）；3.陈勇、麦敏婷连带支付上述欠款利息35043.65元（以359700元为本金，按照同期银行贷款利率自2013年4月11日暂计算至2014年12月31日）；4.陈勇、麦敏婷承担诉讼费。原审法院予以立案，案号为（2015）佛三法民二初字第205号。在该案审理过程中，李太坤、李伟佳、黎文海明确表示不会退还23万元保证金，陈勇亦表示会另行主张。该案认定陈勇、麦敏婷未及时交租构成违约，但李太坤、李伟佳、黎文海起诉要求陈勇、麦敏婷承担的违约责任过重，对李太坤、李伟佳、黎文海起诉主张的违约金和逾期付款利息等一并进行调整，酌定陈勇、麦敏婷应当向李太坤、李伟佳、黎文海支付自2014年3月19日起的逾期付款利息，以此作为陈勇、麦敏婷违约责任的承担，对李太坤、李伟佳、黎文海主张的过高部分不再支持。原审法院于2015年4月9日作出（2015）佛三法民二初字第205号民事判决，判令：陈勇、麦敏婷于判决生效之日起十日内共同向李太坤、李伟佳、黎文海支付租金274495元及逾期付款利息（利息以274495元为本金，按照同期人民银行贷款基准利率，自2014年3月19日计算至法院确定的还款之日止）；驳回李太坤等人的其他诉讼请求。
本院认为：本案属房屋租赁合同纠纷。根据一、二审法院查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点系李太坤、李伟佳、黎文海应退回陈勇、麦敏婷的保证金数额是多少。
陈勇与李太坤、李伟佳、黎文海签订的《出租协议》合法有效，陈勇依约向李太坤、李伟佳、黎文海支付了保证金23万元。关于保证金23万元的性质，合同约定“若陈勇违约，李太坤、李伟佳、黎文海有权终止本租赁协议，没收陈勇缴交的保证金，并且要交清以前未交的租金、水电费及租赁税等一切应由陈勇缴交的费用，若李太坤、李伟佳、黎文海违约，李太坤、李伟佳、黎文海要双倍退还保证金给陈勇”，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条“当事人支付留置金、担保金、保证金等，但未有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”的规定，上述合同条款约定了定金罚则的适用情形，故23万元保证金实质上是定金性质。合同还约定“陈勇要在使用前每月提前五天交租，不得以任何理由延迟或拒交租金，否则，除补交完以前所欠租金外，还要罚滞纳金每天三百元，如十五天内还没有收到陈勇的租金转账到甲方（李太坤、李伟佳、黎文海）账户均视为违约，甲方有权收回房屋店铺，并拒退保证金”，从该条款来看，合同同时约定了定金和违约金。李太坤、李伟佳、黎文海在（2015）佛三法民二初字第205号案中选择适用违约金条款追究陈勇、麦敏婷逾期支付租金的违约责任，请求判令陈勇、麦敏婷支付租金309000元以及违约金50700元（从2013年4月11日计算至2014年9月30日，按每天300元计算）、欠款利息35043.65元（以359700元为本金，按照同期银行贷款利率自2013年4月11日暂计算至2014年12月31日），（2015）佛三法民二初字第205号民事判决对李太坤、李伟佳、黎文海起诉主张的违约金和逾期付款利息等一并进行调整，酌定陈勇、麦敏婷应当向李太坤、李伟佳、黎文海支付自2014年3月19日起的逾期付款利息作为陈勇、麦敏婷违约责任的承担，对李太坤、李伟佳、黎文海主张的过高部分不再支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，定金与违约金均具有补偿受损方实际损失的属性，不能同时适用，李太坤、李伟佳、黎文海已经选择适用违约金条款追究了陈勇、麦敏婷逾期支付租金的违约责任，本案诉讼中又未能举证证实（2015）佛三法民二初字第205号民事判决确定的违约金低于其实际损失，故李太坤、李伟佳、黎文海无权再扣留陈勇、麦敏婷支付的保证金23万元，应将保证金23万元退还给陈勇、麦敏婷。陈勇、麦敏婷上诉主张李太坤、李伟佳、黎文海退还保证金23万元，理据充分，本院予以支持。陈勇、麦敏婷上诉主张李太坤、李伟佳、黎文海还应退还保证金23万元的利息，因合同并未对利息作出约定，陈勇、麦敏婷的该项主张不能成立，本院不予支持。原审判决酌定陈勇、麦敏婷向李太坤、李伟佳、黎文海承担的违约金为10万元、扣除该款项后李太坤、李伟佳、黎文海应退还保证金13万元予陈勇、麦敏婷，缺乏法律依据，本院予以纠正。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律部分有误，本院予以纠正。陈勇、麦敏婷上诉主张李太坤、李伟佳、黎文海退还保证金23万元，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市三水区人民法院（2015）佛三法民二初字第657号民事判决第二项；
二、变更广东省佛山市三水区人民法院（2015）佛三法民二初字第657号民事判决第一项为：被上诉人李太坤、李伟佳、黎文海应于本判决生效之日起十日内向上诉人陈勇、麦敏婷退还保证金23万元。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取为2487元，由上诉人陈勇、麦敏婷负担1244元，由被上诉人李太坤、李伟佳、黎文海负担1243元；二审案件受理费2300元，由上诉人陈勇、麦敏婷负担1160元，由被上诉人李太坤、李伟佳、黎文海负担1140元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 珊
审 判 员 张雪洁
代理审判员 潘伟丹
二〇一五年十二月二十九日
书 记 员 覃心怡