广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第4048号
上诉人（原审原告）：广州市白云三元物业发展公司。
法定代表人：张太湖，职务：总经理。
委托代理人：汪惠霞，广东天胜律师事务所律师。
委托代理人：邹院昌，广东东方昆仑律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：王剑玲。
委托代理人：冯钜深，广东联合发展律师事务所律师。
委托代理人：陈思燕，广东联合发展律师事务所律师助理。
上诉人广州市白云三元物业发展公司（以下简称三元公司）、王剑玲因租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2014）穗云法民四初字第663号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年8月26日，三元公司、王剑玲签订《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》，约定：王剑玲承租三元公司位于广州市白云区抗英大街12号首层自编01、01a的商铺，建筑面积约5平方米；租期自2013年9月1日起至2016年8月31日止；2013年9月1日至2014年8月31日每月租金为10000元；租金每半年结算一次，王剑玲应在每半年第一日前以现金或转账的方式支付给三元公司；王剑玲每月5日前须交纳上月水电费；卫生费每月200元，按六个月为一期交给三元公司，第一期于签订合同之日交纳，之后王剑玲需在每一期结束前10日交纳；王剑玲须于签订租赁合同及补充协议之日交纳租赁保证金20000元、水电费押金2000元；王剑玲未按合同及补充协议约定的时间、金额交纳租赁场地租金或水电费或其他款项的，每逾期一日，按应付款总额的5%向三元公司交纳违约金，直至付清欠款为止；王剑玲逾期15日仍未足额付清应付租金或水电费或其他应交款的，视为严重违约，三元公司有权解除租赁合同和补充协议，收回场地，将合同保证金、水电押金、场地内财物作为违约赔偿三元公司所有，另外，王剑玲还要向三元公司支付违约金30000元，并赔偿王剑玲给三元公司造成的其他经济损失，同时三元公司还有权按约定追收王剑玲欠交三元公司的款项及延期支付款项带来的违约金……。当日，王剑玲向三元公司交纳了第一�（2013年9月1日至2014年2月28日）的租金及卫生费共61200元，但三元公司却向王剑玲开具了期间为“9月1日至2015年2月28日”的租金、卫生费发票。2013年12月1日起，王剑玲开始欠交水电费。2014年3月1日起，王剑玲未交纳下一期租金、卫生费。同年4月8日、19日，三元公司先后2次向王剑玲发出了催交租金及卫生费的通知。
2014年6月11日，三元公司向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除租赁合同、交还场地；2、王剑玲在判决生效后三日内偿还拖欠租金、卫生费及逾期付款违约金合计122400元（违约金按每日5%计算，不超过本金）；3、王剑玲在判决生效后三日内向三元公司偿还其拖欠三元公司的水电费1968.22元及逾期付款违约金（违约金按每日5%计算，不超过本金；其中电费1968.22元，水费以读数为准）；4、王剑玲向三元公司支付因王剑玲违约导致合同解除的违约金30000元；5、王剑玲交纳的租赁保证金20000元、水电费押金2000元归三元公司所有，无须退还；6、诉讼费用由王剑玲承担。王剑玲原审辩称，不同意三元公司的诉讼请求，事实、理由如下：1、合同未到期，三元公司的证据不能达到合同解除的条件；2、三元公司未将房屋权属的证据提交王剑玲，故三元公司在本案中无起诉的主体资格；3、三元公司无证据证实王剑玲存在违约行为，要求其支付租金、水电费无事实依据，且逾期付款的违约金按照每日5%计算严重超过法律规定的标准；4、三元公司无证据证实王剑玲拖欠了水电费，也无证据证实水电费已由三元公司支付；5、不同意支付解除合同违约金的原因是三元公司无证据证实王剑玲存在违约行为，且该违约金与三元公司的第二项诉讼请求重复，故该条款无效；6、如果法院判决解除合同，租赁、水电保证金应当归还王剑玲。
原审�院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，当解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。现王剑玲拖欠三元公司租金、卫生费超过15日，三元公司依约要求解除合同、收回场地并无不妥，予以支持。对于三元公司要求王剑玲支付2014年3月1日至8月31日的租金、卫生费的诉讼请求，予以支持。对于三元公司就上述租金、卫生费的逾期付款违约金提出的诉讼请求，原审法院认为，根据合同约定，三元公司于王剑玲逾期交纳租金、卫生费15日后即有权解除合同，但其仍迟至6月11日才提起诉讼解除合同，故逾期付款违约金只能计算15日；超出15日的，视为三元公司未及时采取措施致其自身损失扩大，对于该部分违约金，不予支持。对于三元公司就本案水电费提出的诉讼请求，原审法院认为，王剑玲使用租赁场地经营，必然产生水电费用，但因三元公司所提供证据不足以证实王剑玲应交的水电费数额，故应承担举证不能的不利后果，对该项请求不予支持。对于三元公司提出要求王剑玲支付违约导致合同解除的违约金30000元及确认王剑玲交纳的租赁保证金、水电费押金归其所有的诉讼请求，因系合同约定，故予以支持。对于王剑玲提出三元公司未将房屋产权资料作为证据提交，因此无诉权的抗辩意见，原审法院认为，三元公司所提供的租赁合同证实其是涉案商铺的出租人，在本案中是适格的原告，故王剑玲的抗辩意见不能成立，不予采纳。对于王剑玲提出三元公司所开具的发票附注栏可证明其租金、卫生费已交纳至2015年2月28日的抗辩意见，原审法院认为，发票附注栏标注的内容并非唯一认定租赁合同关系的证据；对于王剑玲欠租的事实，三元公司提供了租赁合同、补充协议、当事人陈述等证据证实，足以认定，而王剑玲亦承认至�仅支付61200元租金、卫生费的事实；庭审中，王剑玲临时提出三元公司的负责人同意王剑玲以优惠价格承租的主张亦无证据予以证实，故王剑玲就此提出的抗辩意见与事实不符，不予采纳。对于王剑玲提出解除合同违约金的约定与逾期付款违约金重复，属于无效条款的抗辩意见，原审法院认为，上述违约金均系双方自愿在合同中约定，不违反法律规定，均系有效条款，王剑玲的抗辩意见不能成立，不予采纳。对于王剑玲提出合同约定的每日5%的逾期付款违约金标准严重超出法律规定的标准的抗辩意见，原审法院予以采纳并结合实际情况调低至每日1%。
原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十九条的规定，于2014年7月21日作出如下判决：一、三元公司与王剑玲于2013年8月26日签�的《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》予以解除；二、王剑玲于判决生效之日起五日内向三元公司支付欠付租金、卫生费61200元及逾期付款违约金9180元（以61200元为本金，按照每日1%的标准计算15日）；三、王剑玲于判决生效之日起五日内向三元公司支付解除合同违约金30000元；四、三元公司收取的合同保证金20000元、水电费押金2000元归其所有，无须退还；五、驳回三元公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1983元，由三元公司负担578元，由王剑玲负担1405元并于判决生效之日起五日内向原审法院交纳。
判后，三元公司、王剑玲均不服原审判决，向本院提起上诉。
三元公司上诉称：一、逾期违约金计算标准在《补充协议》第（二）条第1项中已约定，是三元公司与王剑玲经双方合意所达成，该约定未违反法律的强制性规定。另王剑玲逾期付款行为给三元公司造成的损失非常巨大，一审法院降低逾期违约金计算标准是错误的。三元公司是从广州市三元里生活服务公司处将涉案商铺承租后再转租给王剑玲，因王剑玲逾期支付租金等费用，导致三元公司无法按时向三元里服务公司缴纳租金，并因此支付了巨额的违约金。二、在王剑玲明确表示拒绝支付租金、水电费等费用后，三元公司一直都通过各种方式救济，包括发函及请求街道及司法所参与调解，并积极避免损失的进一步扩大，我司不存在因自身原因导致损失扩大的问题，一审法院仅支持15天的逾期付款违约金更是没有任何的事实和法律依据。故上诉请求：1、撤销原审判决第二项中关于违约金的部分；2、改判王剑玲于判决生效之日起5日内向三元公司支付逾期付款违约金61200元。（以61200元为本金，每逾期一日，按应付款总额的5%支付，自2014年3月1日计算至实际付清之日止，已超出本金，按不超出本金61200元予以计算）；3、王剑玲承担一审、二审的诉讼费用。
针对三元公司的上诉请求，王剑玲答辩认为：三元公司的上诉理由不成立。1、双方签订的补充协议和正式合同均明确规定违约金条款，该条款并不能体现合同法公平合理的原则，三元公司述称涉案商铺转租给我方是其经商策略，租金并非转嫁给王剑玲承担。2、解除合同必须满足一定条件，三元公司并没有穷尽解除合同的方法。
王剑玲上诉称：一、三元公司虽然举证其与王剑玲签订了《房屋租赁合同》，但其不是涉案场地的产权人，也没有向法院提供产权人授权其起诉的委托手续，因此，三元公司不具备原告的诉讼主体资格，并非适格的诉讼主体。二、王剑玲与三元公司依法签订的《广州市房屋租赁合同》是双方于2013年8月26日签订的，租期为3年，至2016年8月31日届满。三元公司、王剑玲双方的合同期尚未届满，三元公司无权要求解除合同。王剑玲没有拖欠租金、卫生费，也不存在违约行为，更未符合解除合同的成就条件，原审判决解除合同错误。三、一审判决认为三元公司可同时主张解除合同的违约金与逾期付款的违约金是错误的。根据，《合同法》第113条及第114条，三元公司在合同中的违约条款对王剑玲来说显失公平，既要支付违约金、逾期付款违约金，又要没收履约保证金、水电费押金和场地内的财物。对该违反公平原则的条款，法院应依法不予支持。其次，合同解除后，王剑玲已付的租赁保证金、水电费押金属于履约的保证，至合同解除时，应将一审租赁保证金、水电费押金返还给王剑玲�四、三元公司对王剑玲的通知是通过恐吓王剑玲未成年的小孩的情况下送达的，严重侵害了未成年人的合法权益，造成了小孩的心理创伤，王剑玲因此而产生的经济损失，三元公司必须承担赔偿责任。据此上诉请求：1、撤销原判，驳回三元公司的全部诉讼请求；2、案件受理费由三元公司负担。
针对王剑玲的上诉请求，三元公司答辩认为：一、三元公司虽不是涉案场地的产权人，但三元公司已向原审法院提交相关说明，法官也对该情况予以核实。二、在一审中已查明王剑玲自2014年3月1日后未向三元公司缴纳租金、卫生费。自2013年12月1日未缴纳水电费，其行为已违反双方签订的合同和补充协议。三元公司要求与其解除合同有事实和合同依据。三、王剑玲不清楚双方合同对违约金和逾期付款违约金的不同性质，两种违约金针对不同的违约行为。四、王剑玲并无证据证实我方侵犯未成年人权益，若其认为我方存在该行为，可另案起诉。
经查，原审查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，关于王剑玲是否拖欠交租的问题。根据双方于2013年8月26日签订的合同可知，王剑玲应在每半年第一日前以现金或转账方式缴纳此后半年的租金及卫生费，且2013年9月1日至2014年2月28日的租金及卫生费为61200元，现王剑玲确认其至今只是支付了61200元租金及卫生费，原审综合分析认定王剑玲只是支付了2014年2月28日前的租金，此后并未支付涉案商铺租金，并无不当，本院予以维持。王剑玲自称因现金缴纳租金，三元公司同意五折收取涉案商铺的租金，故61200元是2013年9月1日至2015年2月28日期间涉案商铺的租金，因王剑玲不能提供证据证实该陈述的真实性，三元公司对该陈述亦不予认可，故本院对其的上述陈述不予采信。
关于王剑玲拖欠租金应承担违约责任的问题。逾期交租违约金和解除合同违约金是不同的违约行为所致，王剑玲主张上述两项违约金属重复计算，理据不足。因涉案合同约定合同解除后，合同保证金、水电押金、场地内财物作为违约赔偿三元公司所有，另外王剑玲还要向三元公司支付违约金30000元。从上述内容看出两项条款均属违约责任，同时适用没收保证金和支付违约金的违约责任过重，原审既判令没收保证金和押金，又判令支付违约金30000元不当，本院予以调整，故涉案合同解除后，王剑玲需承担支付30000元违约金的违约责任。三元公司主张要求逾期付款的违约金按照每日5%的标准计算，且从2014年3月1日起计至实际付清之日止，理据不足，本院不予支持。
综上，原审法院查明事实清楚，唯处理不当，本院予以调整。上诉人三元公司的上诉请求理据不足，本院不予支持；上诉人王剑玲的部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（三）项的规定，判决如下：
一、维持广东省广州市白云区人民法院（2014）穗云法民四初字第663号民事判决第一、二、三、五项；
二、撤销广东省广州市白云区人民法院（2014）穗云法民四初字第663号民事判决第四项。
如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一、二审案件受理费各1983元，均由广州市三元物业发展公司各负担678元，由王剑玲各负担1305元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一四年十二月十六日
书 记 员 邹文芳