江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2017）苏1322民初20970号原告赵丽，女，1984年5月19日生，汉族，沭阳县人，居民，住沭阳县。委托代理人周东升，江苏名典律师事务所律师。委托代理人钱红华，江苏名典律师事务所律师。被告上海康杰营销策划管理有限公司，统一社会信用代码91310113698765741P，住所地上海市宝山区蕴川路5475号300室。法定代表人方针，该公司总经理。委托代理人李艳，江苏律轩律师事务所律师。委托代理人林华东，江苏律轩律师事务所律师。被告沭阳县兴沭房地产开发有限公司，统一社会信用代码913213227290117916，住所地沭阳县广州路西首（市政公司对面）。法定代表人戴建秋，该公司董事长。原告赵丽与被告上海康杰营销策划管理有限公司、沭阳县兴沭房地产开发有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年12月21日立案受理后，依法适用普通程序，于2018年4月2日公开开庭进行了审理。原告赵丽的委托代理人周东升、被告上海康杰营销策划管理有限公司的委托代理人李艳、林华东到庭参加诉讼。被告沭阳县兴沭房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经审理查明，上海康杰营销策划管理有限公司与沭阳县兴沭房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院审理后于2015年9月14日作出（2015）沭民初字第00464号民事判决：一、上海康杰营销策划管理有限公司与沭阳县兴沭房地产开发有限公司于2010年6月23日签订的《沭阳“金色港湾”项目全程代理合同》于2015年6月16日解除；二、沭阳县兴沭房地产开发有限公司于判决书生效后十日内给付上海康杰营销策划管理有限公司1701057.54元及违约金（以1701057.54元为基数，自2015年1月27日起按中国人民银行同期贷款利率四倍计算至实际付款之日止）；三、沭阳县兴沭房地产开发有限公司于判决书生效后十日内退还上海康杰营销策划管理有限公司保证金30000元及利息（以30000元为基数，自2015年1月27日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付款之日止）；四、驳回上海康杰营销策划管理有限公司其他诉讼请求。后沭阳县兴沭房地产开发有限公司不服判决上诉至宿迁市中级人民法院，宿迁市中级人民法院审理后作出（2015）宿中民终字02575号民事判决：驳回上诉，维持原判。判决生效后，因沭阳县兴沭房地产开发有限公司未按生效判决履行义务，经上海康杰营销策划管理有限公司申请，本院于2016年5月17日立案执行。执行过程中，本院于2016年9月1日作出（2016）苏1322执3046号执行裁定：对沭阳县兴沭房地产开发有限公司所有的沭阳县金色港湾12-301室房屋一套予以查封。后案外人赵丽以对涉案房屋享有权属为由，向本院提出执行异议。2017年12月2日，本院作出（2016）苏1322执异217号民事裁定，驳回异议人赵丽的异议请求。另查明，涉案房屋目前登记在沭阳县兴沭房地产开发有限公司名下。原告赵丽向本院提出诉讼请求，确认沭阳县金色港湾12-301室房屋属原告所有；请求对沭阳县金色港湾12-301室房屋停止执行。依据的事实和理由为：沭阳县沭城街道金色港湾小区系被告沭阳县兴沭房地产开发有限公司开发建设。案外人徐维志承建该小区的桩基工程，被告沭阳县兴沭房地产开发有限公司承诺将该小区12-301室房屋以488436元抵售给案外人徐维志，或者由被告沭阳县兴沭房地产开发有限公司出售房款给付徐维志抵付工程款，由被告沭阳县兴沭房地产开发有限公司和购买人签订房屋买卖合同。2014年1月27日，案外人徐维志与被告沭阳县兴沭房地产开发有限公司签订了沭阳县金色港湾12-301室房屋认购书。被告沭阳县兴沭房地产开发有限公司后将涉案房屋以488436元出售给原告，原告向被告沭阳县兴沭房地产开发有限公司付清房款及相关费用，被告沭阳县兴沭房地产开发有限公司向原告交付该房屋，原告接收房屋并装修入住。原告曾多次要求被告沭阳县兴沭房地产开发有限公司办理产权登记手续未果。原告认为，在被告上海康杰营销策划管理有限公司申请对涉案房屋查封之前，被告沭阳县兴沭房地产开发有限公司已经将涉案房屋出售给原告，原告支付全款并占有、使用该房屋。原告对被告沭阳县兴沭房地产开发有限公司未及时协助办理产权登记不存在过错。被告上海康杰营销策划管理有限公司辩称，原告诉请无法律依据。法院依法查封被告沭阳县兴沭房地产开发有限公司名下的涉案房屋合理合法，体现公示公信的效力。原告未与被告沭阳县兴沭房地产开发有限公司签订书面的商品房买卖合同，且未经法定机关备案登记。原告在诉状中诉称是被告沭阳县兴沭房地产开发有限公司将房屋出售给原告的，但是在执行异议过程中称是由案外人徐维志转给原告的，前后述说不一致，我们有正当理由怀疑原告与被告沭阳县兴沭房地产开发有限公司串通，损害我公司的合法权益。原告至今没有办理房屋产权登记，其主观上存在重大过错。根据最高人民法院办理执行异议复议规定，原告的诉请无法律依据，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。被告沭阳县兴沭房地产开发有限公司未作答辩。原告为支持其诉讼请求向本院提交了如下证据：1、金色港湾商品房订购单一份，记载2014年1月27日被告沭阳县兴沭房地产开发有限公司将涉案12－301室房屋以抵工程款的方式抵偿给徐维志，抵偿该公司欠徐维志的工程款，该订购单上对房屋的房号、面积及其他合同条款作出约定，具有商品房买卖合同的性质和特征。具有法定的效力。2、被告沭阳县兴沭房地产开发有限公司出具给原告的房款收据以及其他费用的收据共7份，证明被告沭阳县兴沭房地产开发有限公司直接收取原告的购房款，并收取维修基金、契税、办证费用等其他费用。3、房屋入住交接清单一份，证明原告向被告沭阳县兴沭房地产开发有限公司给付房款及相关费用后，被告沭阳县兴沭房地产开发有限公司与原告办理房屋交接入住手续，被告沭阳县兴沭房地产开发有限公司履行了交付房屋的义务。4、原告与沭阳华润公司签订的用气合同一份，证明原告以业主的身份与天然气公司签订供用气合同，原告是涉案房屋的实际使用人。5、不动产登记资料查询结果一份，证明经查询核实，原告只有涉案的一套住宅房屋，没有其他可供居住的房屋。原告认为，其提供的上述证据能够证明原告与被告沭阳县兴沭房地产开发有限公司之间存在合法的商品房买卖合同，原告付清全部购房款，被告沭阳县兴沭房地产开发有限公司向原告交付涉案房屋，原告对涉案房屋占有使用。被告上海康杰营销策划管理有限公司对原告提供证据的质证意见为：1、原告提供的证据1定购单的认购方是徐维志，与本案原告无关联性。2、证据2与原告的陈述相互矛盾，房屋已经抵给徐维志，为什么会就同一套房屋交付房款，我方有理由怀疑原告与被告沭阳县兴沭房地产开发有限公司恶意串通，损害被告上海康杰营销策划管理有限公司的利益。如果是合法的买卖房屋，应签订合同，应出具发票而非收据。对于契税，征收主体不是开发商而是有权机关。3、对于证据3交接清单与本案无关联性。4、对于证据4天然气供气合同与本案也无关联性。5、对于证据5不动产查询结果证明，对其真实性无异议，但就关联性有异议，且与本案无关。房屋虽标注为商业，但不能证明就不能用于住宅。二被告未提供证据。本院认证意见为：对原告提供的证据1-5的真实性予以认定。原告提供的证据1定购单明确载明涉案房屋的位置、面积、价格等具体信息，并约定有相关商品房买卖条款，证据1定购单具有商品房买卖合同的法律特征。原告提供的证据2-4能够证明原告已交纳相关费用并实际入住涉案房屋。证据5证明原告名下无其他用于居住的房屋。综上，2014年1月27日，被告沭阳县兴沭房地产开发有限公司与徐维志签订定购单，抵冲徐维志工程款，原告从徐维志处取得涉案房屋定购单，经被告沭阳县兴沭房地产开发有限公司确认，定购单载明的涉案房屋更名为本案原告赵丽，据此，原告与被告沭阳县兴沭房地产开发有限公司形成商品房买卖合同关系，基于定购单的商品房买卖合同的法律特征，结合原告提供的其它书面证据，应认定原告与被告沭阳县兴沭房地产开发有限公司于2014年10月28日签订合法有效的书面买卖合同，原告付清全部购房款并实际入住使用涉案房屋，已依法取得涉案房屋权属。本院认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，原告在法院查封之前已签订合法有效的书面合同，并已支付全部房款，所购房屋用于居住且名下无其他用于居住的房屋。原告对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。被告上海康杰营销策划管理有限公司辩解原告名下的商业用房也可用于居住，于法无据，本院不予采信。被告沭阳县兴沭房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响案件的正常审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：一、不得执行本院（2016）苏1322执3046号执行裁定查封的沭阳县金色港湾12-301室房屋。二、确认沭阳县金色港湾12-301室房屋属原告所有。案件受理费8627元，由被告上海康杰营销策划管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，并同时向该院预交上诉案件受理费8627元（账户名称：江苏省宿迁市中级人民法院，账号：62×××64，开户行：中国农业银行宿城支行营业部）。审 判 长  彭金波人民陪审员  姜东法人民陪审员  金 涛二〇一八年四月十七日书 记 员  王治红附本案相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。