沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈和民二初字第00180号
原告（反诉被告）：张军，女。
委托代理人：叶正春，系辽宁万嘉律师事务所律师。
委托代理人：张君娜，系辽宁万嘉律师事务所律师。
被告（反诉原告）：王大瑞，男。
原告张军、张薇诉被告王大瑞确认合同效力纠纷一案，本院于2013年12月20日立案受理，被告王大瑞在举证期内对原告张军提出反诉请求，本院依法受理该反诉。2014年6月29日，原告张薇申请撤回起诉，本院依法准予原告张薇撤回起诉。后依法组成合议庭，由审判员吕红娇担任审判长并主审，人民陪审员魏晓萍、邹士芳参与评议，于2014年10月9日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）张军委托代理人叶正春、张君娜，被告（反诉原告）王大瑞均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告张军诉称，2006年原告出资购买被告位于东北大学家属区使用权住宅一处，经原、被告之间共同协商房屋价款为120，000元，2006年9月12日以张军的名义签订房屋买卖协议一份，并进行了签字画押。同日，原告付清房款，被告实际交付房屋，原告占有使用至今。房屋买卖协议签订后，由于东北大学房管的原因暂不能更名过户，买卖双方约定，当可以办理使用权过户手续时，被告应当协助办理。2013年东北大学开始动迁，学校同意办理更名过户手续，但是被告违反诚信，拒绝协助办理，故原告诉至法院。诉讼过程中，房屋已经拆迁完毕。原告主张拆迁款归原告所有。诉讼请求：1、请求法院确认原、被告签订合同有效；2、请求判令本案诉争议房屋的拆迁补偿款归原告所有；3、诉讼费由被告承担。
被告王大瑞辩称，我与原告是亲属关系，原告的丈夫是我的表哥，这个房子在1992年我搬到父母家后就不住了，房子一直空着。1996年原告找我妈妈说其母亲无人照顾，我妈说房子空着你住吧，钥匙就给原告了。原告问我妈房子怎么算，给我妈妈二个月租金，后来原告说总跑很麻烦，给一笔钱就这么住着，征求我意见时我也没有反对。然后我妈妈把房证给原告了，因为原告当时说她有一部分学生需要住，为了与学生签合同方便。2006年9月12日原告给我打电话让我交取暖费，交完后，原告给我120，000元。过了一个星期原告给我打电话要到我单位，然后拿出一份合同，说如果我不签订合同，她妈妈不住，我当时困的不行，我就签订了，没有留底联。过了一年多，张某把我妈妈骂了，然后我就找原告说把房子收回不让住了，截止到现在原告也没有见我妈妈。后来到2012年我找原告的丈夫，打电话他也不接，2013年春节，我找原告，我妈妈说先别找了，原告的女儿生孩子，让我等一等，我考虑一方面是亲属，另一面别弄僵了。2013年7月份，原告丈夫找我说动迁，我说我要收回合同，原告丈夫不同意，当时我们为了回避矛盾，只有我爸出面。第二天我通过正常途径找到东北大学后勤处房产科，我当时问在场的一个处长魏某某，这种情况应该怎么办理，他告诉我不了解，按照常理应该由承租人办理。后来，我多次找房产处，房产处认为这里面有问题，希望我们双方能够协商解决。拆迁期马上就过了，我又继续给原告丈夫打电话，还是不接电话，说是去南方了。到了2013年9月17日或18日，原告找我二次，我当时在全运会工地上，打完电话就不见了，9月27日突发疾病住院了。这个房子或是卖或者是怎么都不成立，高等院校职工住宅有文件规定，不允许私下转卖。另外，1992年我与我前妻离婚，离婚时这个房子没有作为财产进行分割，这个房子我们有口头约定给孩子，现在房产证是3个人，我一个人签订的协议是无效的。这个房屋是让原告居住的，不是卖给他的。因为我们是亲属关系。这个房屋确实已经动迁了，拆迁协议我也没有签。这个房子是原告虚构事实在我母亲手里骗去的，她一天没去住，租住给了学生。
反诉原告王大瑞诉称，沈阳市和平区望湖路x号xx房屋系我单位东北办事处分配的职工住房，该房系我单位和东北大学联建房，我工作单位有合法分配权，故本人系合法取得该房产的居住权。2006年9月份，我表哥及表嫂张军找到我的母亲，说她母亲年迈没人照顾，想接过来，因为我俩家很近，张军提出让她母亲居住此房，她提出可以租赁，可以暂将居住权转让，我母亲对表哥及表嫂张军说，你们很孝心，我支持，租赁转让都可以，只要你方便照顾就行。张军提出给120，000元作为长期租赁费。给完钱一段时间后，张军又找我母亲说我们是亲戚，租赁方式不好与其母亲解释还是暂时签转让方式比较好解释，我母亲也没多想，就同意了。我母亲让我与张军见面，补签一份协议，完全是张军事先单方制作的，我只看了一下钱数就签字了。张军取得房子后，她母亲并未入住，而是出租给东北大学学生牟利。此事一直到2013年春节我才知道，当时我就想找张军及其丈夫协商撤销合同，收回房屋一事，后来得知张军女儿怀孕临产，就耽搁到了2013年7月14日，我表哥闫某甲约我相谈，我明确提出要收回房子，第二天，阎某乙来到我家代表我表哥和我家人协商（张军因照顾其临产女儿在北京）提出解决此案，同意撤销原合同，将房屋退还给我，后又反悔，但当时只有一份协议在对方手里，所以我无法主动起诉。总之，本案纠纷是张军与原告丈夫捏造虚假情况，骗取我母亲同情，欺诈所得，并且其捏造的内容也违反了教发（1998）23号教育部、建设部关于进一步深化学校住房制度改革，加快解决教职工住房问题的若干意见文件精神，高等院校住宅严禁转卖的强制性行规定，因此，该合同属于无效合同。诉讼请求：1、请求法院判令原来签订的合同无效，并追回张军的不当得利；2、请求原告赔偿我20，000元拆迁奖金；3、诉讼费由反诉被告承担。
反诉被告张军辩称，1、双方签订的买卖协议并不违反法律规定，是在双方自愿的情况下订立的，不存在欺诈合法有效，反诉人称本案诉争的协议是原告欺诈所得，没有任何证据表明欺诈情形，该协议基于双方真实意思表示订立，并且双方已经签字确认，属于合法有效；2、反诉人称本案诉争房屋不是转让，而是租赁，缺乏事实根据和证据支持。本案中，买卖房协议收款证明，明确表明是转让房屋使用权，而不是租赁，并且在签定协议后，反诉人将证明自己拥有使用权的单位自有住宅使用权证交给了原告，另外，根据东北大学后勤服务中心开具的证明，2006年至2013年的供暖费，都是原告缴纳的，如果像反诉人所说的是租赁房屋，作为房东，反诉人没有必要将单位自有住宅使用权证交付给承租人，供暖费也应该由房主缴纳，而不是张军，不符合常理，因此，本案应是房屋使用权的转让，张军已经合法取得该房屋的使用权，也应获得补偿款。
经审理查明，沈阳市和平区望湖路x栋xx号房（使用面积39.19平方米）承租代表人登记为王大瑞。原告（反诉被告）张军系被告（反诉原告）王大瑞表嫂。
2006年9月12日，被告（反诉原告）王大瑞在收款证明上签字按印，该收款证明内容为“今收到张军购房款人民币拾贰万元正（沈阳市和平区望湖路x号xx）”。同月13日，原告张军（反诉被告）与被告（反诉原告）王大瑞签订一份《买卖房协议》，内容为“二00六年九月十二日张军以人民币拾贰万元正购买王大瑞具有使用权的东北大学院内（沈阳市和平区望湖路x栋xx号、五层二间，使用面积39.19平方米）的住房一套。现双方协议内容如下：一、张军于二00六年九月十二日给付购房款人民币（银行存款）拾贰万元正；二、东北大学院内王大瑞具有使用权的使用面积为39.19平方米的住房房产使用权从此归张军所有；三、房产买卖双方经过认真考虑做出的决定任何一方不得反悔；四、由于东北大学房管的限制，目前该房产不能办理过户手续。一旦该房动迁或涉及更名、购买产权等事宜，原房主王大瑞须协助办理”。双方在该买卖协议书上签字按印。后因案涉房产被纳入旧城区房屋征收拆迁范围，原告（反诉被告）张军向被告（反诉原告）王大瑞主张配合办理相关手续未果，来院诉讼。
另查，2013年8月9日东北大学后勤服务中心出具“证明”一份，内容为“位于东北大学家属区内、东北大学房产：和平区望湖路x栋xx号住房，2006年度至2013年度的供暖费（取暖面积51.53㎡）均由张军或张军的丈夫闫某甲交付。特此证明”。
又查，2013年6月13日，沈阳市和平区国有土地房屋征收管理办公室下发“东北大学旧城区改建项目1.6号地块房屋征收补偿安置方案”，案涉房产已于2014年被拆迁，原告（反诉被告）张军与被告（反诉原告）王大瑞均未签订拆迁补偿协议。
庭审后，被告王大瑞之子王某某出具“声明”一份，内容为“我叫王某某，系沈阳市和平区望湖路x栋xx号合法承租人，和我父亲王大瑞、我母亲陈某拥有同等承租权，享有同等权利，未经本人同意，其他人无权擅自处理该房产，特此说明”。经询问王某某，其称1996年后与爷爷奶奶生活搬离案涉房产处，此后一直未曾在案涉房产处居住。
上述事实，有原告张军提供的《单位自有住宅使用证》、《买卖房协议》、收款证明、银行业务凭证、证明、发票、房屋征收补偿安置方案等证据材料及原、被告的当庭陈述，经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，就本诉部分案涉房产性质系产权属于东北大学所有的自管公房，被告王大瑞作为公房使用权承租人在法律允许的范围内，对公房享有占有、使用、部分收益、有限处分的权利，其与原告张军签订《买卖房协议》转让诉争房屋的租赁使用权系双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，现房屋产权单位东北大学在知晓原、被告之间的转让行为后，于2013年出具证明证实公房使用权转让后的供暖费用均由本案原告（或其丈夫）承担，东北大学后勤服务处亦称学校对上述转让行为无意见，上述行为可以表明产权单位对诉争房屋租赁使用权的转让行为予以默认。故原告张军主张双方签订的《买卖房协议》有效的诉求，本院予以支持。被告王大瑞应当依据该协议，在该房动迁或涉及更名、购买产权等事宜履行协助的义务。
关于原告提出的由被告给付拆迁补偿款的诉求，案涉房屋已被拆除，但原告及被告均未与相关的拆迁部门签订拆迁安置补偿协议，故原告要求被告给付拆迁补偿款，因无事实及法律依据，本院不予支持。
关于被告提出的《买卖房协议》违反《教育部、建设部关于进一步深化学校住房制度改革，加快解决教职工住房问题的若干意见》（教发（1998）23号）高等院校职工住宅不允许私下转卖规定，该协议无效的抗辩，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第四条的规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。因《教育部、建设部关于进一步深化学校住房制度改革，加快解决教职工住房问题的若干意见》效力级别为部门规范性文件，故被告该项抗辩，本院不予支持。
关于被告提出的案涉房产买卖未经共同承租人同意，买卖无效的抗辩，因单位自有住宅使用证上登记的承租代表人为王大瑞，对外具有代表家庭全体成员共同意愿，其协议签订至原告起诉之前的七年间，被告及其家庭成员未能提供证据证明其曾提出合同无效的主张，故被告所提该项抗辩，本院不予采用。若被告家庭成员认为被告擅自处分行为侵犯其财产权，可由被告家庭成员对被告另行主张。
关于反诉部分，反诉原告王大瑞提出合同无效，由反诉被告张军返还不当得利及由反诉被告张军赔偿20，000元拆迁奖金的诉求，本判决上文已对《买卖房协议》的效力问题做了陈述，即反诉原告与反诉被告签订的《买卖房协议》合法有效，故反诉原告所提上述诉请，因无事实及法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第六十条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第四条之规定，判决如下：
一、原告张军与被告王大瑞于2006年9月13日签订的《买卖房协议》有效；
二、驳回原告张军其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告王大瑞的诉讼请求。
本诉案件受理费100元（原告张军已预交），由被告王大瑞承担，反诉案件受理费2，140元（由反诉原告王大瑞预交），由反诉原告王大瑞承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 吕红娇
人民陪审员 魏晓萍
人民陪审员 邹士芳
二〇一四年十月三十日
书 记 员 张 崇
本判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第四条合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第四条合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。