北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终9622号
上诉人（原审被告）：中国艺术文化普及促进会，住所地北京市丰台区恒松园小区1号楼17层。
法定代表人：张鹏，常务副会长。
委托诉讼代理人：杨子军，北京市里仁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：马红梅，女，1966年11月3日出生，住陕西省神木县。
委托诉讼代理人：李峰，北京市康达（西安）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：廉高波，北京市康达（西安）律师事务所律师。
原审被告：张鹏，男，1972年12月17日出生，中国艺术文化普及促进会常务副会长。
委托诉讼代理人：杨子军，北京市里仁律师事务所律师。
上诉人中国艺术文化普及促进会（下称普及促进会）因与被上诉人马红梅、原审被告张鹏排除妨害纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2016）丰民初字第5804号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
普及促进会上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审，一、二审案件受理费由马红梅承担。事实和理由：1.我方与高置林签订的《房屋转让合同》并未约定房屋交付时间，在高置林未付清房款前，其无权要求交付房屋，也无权要求占有使用涉案房屋。一审法院认定马红梅有占有使用权无事实和法律依据。2.一审法院认定《房屋转让合同》实际是我方将合同权利义务一并转移给高置林是错误的，无事实依据。如果一并转移，那么合同价款就该是4448万元，而不是2200万元。一审在此错误认定基础上做出的房屋所有权及交付行为与我方无关的结论是完全错误的。3.一审既认定我方与高置林双方之间权利义务可另行处理，同时又认定系权利义务转移是相互矛盾的。综上，一审法院认定基本事实不清，证据不足，判决没有事实和法律依据。马红梅在高置林付清全款前，无权要求交付房屋、也无权占有使用涉案房屋，一审法院支持马红梅的请求是错误的。
马红梅辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决，请求维持原判。1.我基于高置林合法购买和《房屋转让合同》的完全履行而合法取得了涉案房屋的所有权，且房屋销售商北京华野投资管理有限公司（下称华野公司）已将房屋交付我使用，我的权利应当受到法律保护。2.高置林已经按照合同约定全面履行了买受人的全部付款义务，并不存在普及促进会所称的未付清购房款的事实。高置林在支付了首笔房屋转让价款2200万元后，又按照转款指令书支付了1565万元。2010年12月31日，普及促进会的代表方建文向高置林出具“高置林已付款清单”，明确认可收到购房款总计3765万元，截至2010年12月30日，高置林尚欠715万元。在此过程中，高置林收到郴州市公安局于2010年11月24日向其出具的《追缴、暂扣涉案款项转款指令》，称因中国演艺网涉及刑事案件，因此指令高置林务必迅速将余款715万元人民币转入郴州市公安局指定银行暂扣专户。接到指令后，高置林经与华野公司和普及促进会进行了情况核实，并与郴州市公安局沟通后，于2010年12月1日和2011年1月7日分两次按照郴州市公安局指令向指定账户转入共计715万元。2013年5月6日，普及促进会代表方建文向郴州市公安局提交《请求依法返还与案件无关的被扣押财产的报告》，报告请求将上述715万元返还。普及促进会代表方建文同时委托李巧勇律师申请解除扣押的715万元，在财产依法解除后，律师有权以自己的账号保管该财产，所解除到位的715万元可以支付相关受害人，用以补偿损失。在方建文返还扣押财产的报告被批准后，2013年5月30日郴州市公安局将高置林支付的715万元房屋转让款解除扣押，退转至方建文授权的李巧勇律师个人账户。至此，高置林所欠715万元房屋转让余款经由郴州市公安局已经有效支付至方建文指定的账户中。高置林购买涉案房屋的转让款4480万元已全部付清。3.普及促进会的行为严重侵害了我的房屋所有权，致使我蒙受巨大经济损失，应立即停止侵害、排除妨害。2014年9月起，普及促进会违背诚信，不认可我对涉案房屋的合法所有权，安排社会人员再次向高置林和我讨要715万元的房屋转让余款，并持续长期采取停车堵门等激烈措施，锁门、堵门、强行放置闲置物品，并要求我移交涉案房屋，致使我已经签订租赁合同无法履行，遭受巨大经济损失。
张鹏辩称，认可普及促进会的上诉请求，同意一审判决认定我个人不承担任何责任。
马红梅向一审法院起诉请求：要求张鹏、普及促进会立即排除妨害，恢复我对丰台区草桥欣园一区6号楼1层104号房屋，2层201、202号房屋，3层301、302号房屋（即涉案房屋）的正常使用，将北京市丰台区草桥欣园一区6号楼东侧南门、西侧南门、西门上的锁打开，并将104号房屋内物品搬出；诉讼费用由张鹏、普及促进会负担。
一审法院认定事实：高置林与马红梅系夫妻关系。中国演艺网系普及促进会的下设机构，未进行注册登记。张鹏系普及促进会的法定代表人。
2010年1月18日，中国演艺网（甲方）与高置林（乙方）签订《房屋转让合同》，甲方同意将涉案房屋出售给乙方，价款4480万元。合同约定：自本合同正式签订之日起，乙方立刻按照甲方指定的该房销售商账号转入2200万元。由销售商负责在20天内按乙方所指定的五个户主名办理好五个产权证。余额2280万元在五个户主名产权证办好后十日内转入中国演艺网账号内。中国演艺网、高置林在合同上签章。案外人方建文作为中国演艺网一方人员在合同上签字。审理过程中，《房屋转让合同》实际是将普及促进会与华野公司之间的房屋买卖关系中的权利义务一并转移给高置林。
2010年7月6日，马红梅就涉案房屋中的201号、301号、302号房屋与华野公司签订《商品房现房买卖合同》三份。2010年7月15日，马红梅取得上述房屋所有权。2013年7月6日，马红梅就涉案房屋中的104号、202号房屋签订《北京市商品房现房买卖合同》。2013年12月4日，马红梅取得上述房屋所有权。
马红梅称其系涉案房屋所有权人，张鹏、普及促进会自2014年9月起对涉案房屋采取上锁以及放置物品的方式，妨害其使用涉案房屋。因此，依照物权法相关规定要求张鹏、普及促进会排除妨害，打开三把门锁、搬出屋内物品。张鹏、普及促进会认可对涉案房屋上锁，并在房屋内放置物品，但不同意承担责任。理由如下：首先，马红梅不具备起诉的主体资格。《房屋转让合同》系中国演艺网与高置林签订，与马红梅无关；其次，中国演艺网系普及促进会的下设机构，张鹏系普及促进会的法定代表人，张鹏的行为属于职务行为，张鹏不应当承担责任；第三，双方争议起因在于高置林尚欠715万元房款未付，普及促进会有权拒绝交付房屋。马红梅对张鹏、普及促进会上述主张不予认可。马红梅称虽然是高置林与中国演艺网签订的合同，但涉案房屋实际上是由华野公司直接交付给其，张鹏及普及促进会是在其已经合法占有房屋的情况下又将房屋上锁并放置物品。另外，合同履行过程中，郴州市公安局向高置林发出《追缴、暂扣涉案款项转款指令》，我方按照上述指令将715万元转入指定账户。后相关部门将上述款项又给付方建文指定的案外人，不存在欠付房款的问题。马红梅对上述主张提交《追缴、暂扣涉案款项转款指令》、电汇凭证、方建文出具的《授权委托书》复印件、郴州市财政国库管理局入账通知单复印件等证据予以佐证。后两项证据大意为方建文授权李巧勇律师保管715万元，郴州市财政国库管理局将上述款项给付李巧勇。张鹏对上述证据证明目的均不予认可。
经一审法院询问，马红梅称排除妨害主要指将涉案房屋西侧公共楼梯旁的西门、交通银行与工商银行之间的偏东侧南门以及另一偏西侧南门上的门锁打开并将104号房屋内物品搬出。双方曾在另案中绘制示意图，一审法院在本案审理过程中亦前往涉案房屋进行勘验。勘验过程中，马红梅认可偏东侧南门锁已由其控制。西侧南门有两把锁，分别为马红梅、普及促进会控制。西门锁由普及促进会控制。104号房屋内既有普及促进会物品亦有马红梅物品。普及促进会在104号房屋内放置物品包括多宝阁一件、立柜一件、沙发一张。马红梅主张二层、三层房屋已经被其改造，张鹏、普及促进会认可确实被改造，但否认是马红梅所为。三层部分房屋被马红梅上锁。
一审法院认为,依据现有证据可以认定，高置林与马红梅系夫妻关系，高置林与普及促进会设立的中国演艺网（不属于法人、其他组织）签订《房屋转让合同》购买涉案房屋，方建文系普及促进会的代理人。签订《房屋转让合同》的目的系将普及促进会与华野之间的权利义务转移给高置林。后，马红梅基于《房屋转让合同》直接与华野公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，并取得涉案房屋所有权。妨害物权的，权利人可以请求排除妨害。马红梅作为涉案房屋所有权人，有权提起本次诉讼。普及促进会对占有房屋的解释为行使《房屋转让合同》中的抗辩权，拒绝交付涉案房屋。因此，本案争议焦点在于普及促进会是否有权以高置林未付清价款为由妨害马红梅使用涉案房屋。普及促进会称涉案房屋尚未交付，但依据华野公司出具的证明，法院可以认定房屋系华野公司直接交付给马红梅。另，依据勘验结果，涉案房屋中已有马红梅的物品，且涉案房屋三层的门锁亦由马红梅控制，上述情形明显与普及促进会所述相悖，故法院可以认定普及促进会对涉案房屋的妨害行为系发生在马红梅已经占有涉案房屋之后。依据现有证据可以认定《房屋转让合同》实际是普及促进会将购买涉案房屋的权利义务转让给高置林，房屋所有权及交付行为均发生在马红梅与华野公司之间，与普及促进会无关。因此，普及促进会以高置林未付清房款为由占有马红梅所有的涉案房屋，并称系行使与高置林之间的《房屋转让合同》中的抗辩权，没有法律依据。法院要指出的是因《房屋转让合同》中的价款是否付清系高置林与普及促进会之间的权利义务关系，高置林并非本案当事人，双方之间的权利义务可另行处理。综上，法院对普及促进会以高置林未付清房款为由妨害马红梅使用涉案房屋，不予支持。庭审中，双方认可张鹏对涉案房屋西侧南门以及西门上锁并在房屋内放置物品，法院予以认定。马红梅称东侧南门已经由其控制，法院亦予以认定。一方面，普及促进会、张鹏均称上述行为系职务行为；另一方面，法院结合《房屋转让合同》中列明的出卖人与买受人名称、签章及合同约定的付款方式等内容，可以认定出售房屋的系普及促进会。现普及促进会称与高置林就合同履行问题存在争议，普及促进会授权张鹏控制涉案房屋，其利益与普及促进会相关，应当被认定为普及促进会的意思表示。结合上述两个方面，法院认定张鹏的行为属于职务行为。用人单位的工作人员因执行工作任务造成他人损害的，由用人单位承担侵权责任。因张鹏的行为系职务行为，故张鹏所实施的行为的民事责任应当由普及促进会承担。综上，法院认定普及促进会应当排除妨害，将西门及西侧南门上的锁打开，将房屋内多宝阁、立柜、沙发搬出。据此，一审法院判决：一、中国艺术文化普及促进会于判决书生效之日起十日内将丰台区草桥欣园一区6号楼一层西侧大门以及西侧南门上的锁打开；二、中国艺术文化普及促进会于判决书生效之日起十日内将位于丰台区草桥欣园一区6号楼1层104号房屋内多宝阁一件、立柜一件、沙发一张搬出；三、驳回马红梅其他诉讼请求。
本院查明的事实与一审基本一致。本院审理中，马红梅对普及促进会的主体资格提出质疑，称普及促进会已被民政局吊销，不具备民事诉讼主体资格，亦否认中国演艺网为普及促进会的下设机构。经查，普及促进会2015年10月因未按照规定接受社会团体年度检查，民政部对其作出撤销登记的行政处罚。另案中，一审法院曾就普及促进会的主体问题向国家民政局执法办进行询问，该部门答复称民间团体被撤销登记属于一种行政处罚，即被吊销登记证书，但民间团体仍然存在，上述情况类似于公司法人被吊销营业执照，撤销登记后不终止法人资格，民间团体办理清算后前往登记处办理注销手续后主体资格才终止。普及促进会未能提交证据证明其为中国演艺网的开办机构，亦未能提交其与华野公司之间就涉案房屋的买卖合同。
普及促进会提交了华野公司2014年8月12日出具的证明一份，内容为：按照2010年元月18日中国演艺网方建文与高置林先生签订的房屋转让合同第二款我方（该房销售商）已办理完五个房产证明并已移交给乙方，证明华野公司的义务是办理产权，并不负责房屋交付。马红梅对证据的真实性和证明目的均不予认可。
另查，一审审理中，普及促进会与张鹏均明确表述高置林与中国演艺网之间的《房屋转让合同》实际是权利义务转移，最早是普及促进会与华野公司签订的买卖合同，后普及促进会将权利义务一并转移给高置林。
本院认为，关于普及促进会的诉讼主体资格问题，虽然普及促进会被撤销登记，但经与民政部门核实，普及促进会尚未办理清算注销登记手续，故其作为社会团体的主体资格尚未消灭，仍可作为合格的民事诉讼主体参加诉讼。张鹏作为普及促进会的法定代表人，其对涉案房屋西侧南门及西侧大门上锁并在涉案房屋内放置物品的行为，系代表普及促进会的职务行为，普及促进会及马红梅对此均无异议，故张鹏上述行为的法律后果应由普及促进会承担。
不动产登记证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，马红梅基于《房屋转让合同》已经取得了涉案房屋的权利证书，为涉案房屋的所有权人。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。普及促进会上锁、占用涉案房屋放置物品的行为，妨害了马红梅对涉案房屋的占有及使用，马红梅有权要求排除妨害。
本案中，普及促进会主张中国演艺网系其下设机构，无独立法人资格亦未注册登记，高置林未付清房屋转让尾款，故其有权占有涉案房屋，拒绝向马红梅交付。首先，关于中国演艺网与普及促进会的关系，虽然马红梅曾在一审认可中国演艺网系普及促进会的下设机构，但二审审理中马红梅对此予以否认，在法院指定的期限内普及促进会未能提供任何证据证明中国演艺网与普及促进会的关系，亦未能提供其与华野公司就涉案房屋签订的买卖合同，故在现有证据下本院难以判定普及促进会与中国演艺网之间的关系。其次，即使中国演艺网为普及促进会的下设机构，中国演艺网的权利义务应由普及促进会承受，在中国演艺网与高置林签订《房屋转让合同》后，中国演艺网已将其与华野公司就涉案房屋签订的买卖合同中的权利义务一并转移给了高置林，高置林除向涉案房屋销售账户转让2200万元外，另行负有向中国演艺网支付2280万元的义务，且华野公司作为销售商在该合同上盖章同意中国演艺网将有关涉案房屋的合同权利义务转让给高置林，即中国演艺网在将其与华野公司就涉案房屋签订的买卖合同中的权利义务转移给高置林后，对高置林仅享有《房屋转让合同》中约定的债权。即使如普及促进会所述高置林尚未支付尾款，那么普及促进会仅能就拖欠的尾款向高置林主张债权，而不再享有涉案房屋的任何物权权益，故在此种情形下普及促进会仍无权占用涉案房屋。张鹏及普及促进会在一审审理中均认可《房屋转让合同》是买卖合同中权利义务的转移，二审审理中虽然张鹏及普及促进会对此予以否认，但根据《房屋转让合同》的具体内容及签订形式，仍可认定《房屋转让合同》将涉案房屋买卖合同中买受人的权利义务一并转移给了高置林。
综上所述，普及促进会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费70元，由中国艺术文化普及促进会负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 曹 雪
审判员 李蔚林
审判员 王军华
二〇一七年十一月二十七日
书记员 孙国栋