北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第03170号
原告北京艾丝碧西食品有限公司，住所地北京市顺义区高丽营镇东马各庄村金马工业区。
法定代表人曹尚镐，董事长。
委托代理人聂炜。
委托代理人刘艳，北京尚衡律师事务所律师。
被告国盛风尚贸易（北京）有限公司，住所地北京市东城区东直门外大街39号1号楼B1层BSB-2号。
法定代表人张冬贵，董事长。
委托代理人罗建芳，北京市环球律师事务所上海分所律师。
委托代理人孟蕾。
原告北京艾丝碧西食品有限公司与被告国盛风尚贸易（北京）有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月16日立案受理。依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告北京艾丝碧西食品有限公司的委托代理人聂炜、刘艳，被告国盛风尚贸易（北京）有限公司的委托代理人罗建芳、孟蕾均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告北京艾丝碧西食品有限公司诉称，2011年5月31日，原、被告订立《国盛风尚商铺租赁合同》及《补充协议》，约定由原告向被告承租位于北京市东城区×街×号×商×层第×、×号商铺（以下简称涉案商铺），承租面积103平方米，用于经营巴黎贝甜品牌面包店，租赁期限3年，租金为固定租金与提成租金中取高者，同时还约定原告应在合同签订后向被告支付租赁保证金163770元、物业服务保证金21630元。合同签订后，原告向被告支付了上述租赁保证金和物业服务保证金，被告向原告交付了涉案商铺，原告开始装修店铺、购买设备、招聘员工，做好开业准备。在原告即将准备就绪的时候（装修工程完成了大约90%，厨房设备排烟工程及空调改造工程均已完成），原告从被告处了解到，该商场暂无法对外营业，待可以对外营业时再另行通知原告。基于原告已对涉案商铺投入了较大资金，无奈只好等待开业通知。2013年4月2日，被告致函原告，称商场项目因种种原因导致暂时无法全面开业，与原告签订的租赁合同及补充协议就此解除。原告认为，双方订立的租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，合同真实有效。现被告无法履行合同主要义务，导致合同解除，给原告造成了巨大的经济损失，被告应承担全部责任，因此起诉要求被告退还租赁保证金163770元、物业服务保证金21630元，按照央行同期贷款利率支付租赁保证金、物业服务保证金的利息损失（自2013年4月3日至实际给付之日止）；要求被告赔偿装修损失570000元、空调改造工程损失104000元、货款损失90000元、员工工资68400元、利润损失363327元。
被告国盛风尚贸易（北京）有限公司辩称，原告所述双方订立合同的情况属实。但原告没有提供证据证明涉案商铺已经具备以及何时具备开业条件，且双方的合同并未确定商场的开业时间，因此，被告不构成违约。相反，双方在合同中约定，合同签订后5日内原告应当缴纳租赁保证金、物业保证金及首期固定租金、推广费、POS系统租金，但原告租赁保证金支付迟延16天，物业保证金迟延163天，首期固定租金、推广费、POS系统租金至今未付，原告的上述行为构成在先的严重违约，被告有权不予退还相关费用或赔偿任何“损失”，并保留解约及追究责任的权利。此外，原告诉请的装修损失、空调改造工程损失、货款损失、员工工资损失、利润损失均缺乏证据，不应得到支持，综上，被告不同意原告的诉讼请求。同时，被告否认己方曾于2013年4月2日向原告发送过解除合同的函件。
经审理查明，位于北京市东城区×街×号的×系由北京城建东华房地产开发经营有限责任公司投资建设的商业地产项目，该公司依法将该项目的房屋租赁权转让给国盛风尚公司，国盛风尚公司据此享有对外租赁及收取租金的权利。2011年5月31日，原告（乙方）与被告（甲方）订立租赁合同，约定原告向被告承租涉案商铺，用于经营巴黎贝甜品牌面包房，期限3年。商场试营业日（开业日）暂定为2011年5月15日，甲方保留提前1个月以书面方式通知乙方调整开业日的权利。租金为固定租金与提成租金中取高者，其中固定租金每年的月租金分别是53560元、57844.8元、62472.59元；提成租金为乙方含税营业额的15%。自起租日起，乙方应向甲方支付推广费，每月1030元。自起租日起，乙方应向甲方支付POS专用收银系统租金每月每台3**元。乙方应当在合同签订后（不含当日）5日内将租赁保证金、物业服务保证金、第一个租赁年度第一个整月的固定租金、推广费、POS系统租金支付给甲方。免租期为2011年6月1日至30日，如免租期结束时，商场尚未对外营业（含试营业），则免租期顺延至商场对外营业（含试营业）之日。装修免租期内，乙方无需交付租金、推广费，但乙方仍须按照物业服务公司的规定支付装修管理费、装修期物业服务费及实际发生的能源费等。乙方逾期支付租金、和／或推广费、和／或租赁保证金、和／或物业服务费及物业服务保证金、和／或装修期费用及保证金、和／或其他费用的，应自逾期之日起，每逾期一日，按逾期交付金额的0.3%支付违约金。乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面解除本合同、收回该商铺，并按照合同约定要求乙方承担违约责任：……拖欠支付租金及其他费用连续超过15日或1年内累计超过30日……。
之后，被告将商铺交付给原告。2011年6月21日，原告向被告交纳租赁保证163770元。同年11月15日，原告向被告交纳物业服务费押金21630元。
原告出示了一张落款日期2013年4月2日的公函，内容为“北京艾丝碧西食品有限公司：非常感谢贵司就国盛时项目与我司进行了愉快而认真的前期沟通和接触，这让彼此的了解更加深入。现遗憾的通知贵司，项目因种种原因导致暂时无法全面开业，与贵司签订的《租赁合同》及《补充协议》（如有）就此解除，对此我司表示歉意。贵司缴纳的各项费用，望贵我双方寻求最满意的解决方法，希望在今后适当的时机仍有机会合作！”，落款加盖有被告公章。经质证，被告认可公函上加盖公章的真实性，但表示己方没有此函件的发送记录，故对其真实性无法核实。对于此份公函，鉴于所盖公章的真实性，及被告不能出示相反证据，故本院予以确认。
诉讼中，本院曾依法委托北京恒乐工程管理有限公司对涉案商铺的装饰装修工程、空调改造工程、排烟排风工程进行工程造价鉴定，但因当事人无法提供墙面做法图、空调改造图纸，因此，鉴定机构表示无法进行专业的造价鉴定。
关于装修损失，原告出示了己方与金奇能（北京）厨房设备有限公司订立的定货合同及排烟工程设备定货清单（金额共计90000元）、发票（金额90000元）、银行付款回单（金额45000元），与江苏省工业设备安装集团有限公司订立的空调改造合同（金额104000元）及银行付款回单（金额104000元），与北京创意时代装饰工程有限公司订立的工程合同（预算造价570000元）、银行付款回单及发票（金额均共计342000元）。对于上述证据，被告认为均为原告与案外人之间形成，除空调改造合同外均未指明是因涉案商铺而产生，装修工程尚未完工，部分厨房设备在现场没有看到，因此被告不认可上述证据。诉讼中，证人邱×到庭，称自己是金奇能（北京）厨房设备有限公司的工作人员，负责涉案商铺内排烟设备的销售及安装，总价款90000元，已经全部安装完成，原告已经支付了45000元，剩余45000元应在开业后七个工作日内完成验收后支付，但因为商场没有开业所以没有支付尾款，此外，金奇能（北京）厨房设备有限公司为原告开具了金额为90000元的发票。原告认可证人证言，被告则对此不予认可。证人朴×到庭，称自己是北京创意时代装饰工程有限公司法定代表人的翻译，并负责装修现场管理和施工监督。证人表×的装修系由其负责，包括墙面、地面、天花板、灯、家具等，已经做完90%，就差家具进场、灯具和墙面开关的安装。家具都是定做的，尺寸无法改变，放在别的地方无法使用，目前都放在证人所×的工厂里。装修工程总价570000元，原告已经支付了342000元，余款未付。原告认可证人证言，被告则对此不予认可。
关于员工工资，原告出示了六份劳动合同，以证明原告为涉案商铺聘请了工作人员（五名销售人员及一名技师），并有相关支出。被告认为劳动合同均载明工作地点是北京，并未指明是涉案商铺，而且劳动合同载明的工作时间为自2011年11月12日起，但原告出示的空调改造合同显示该工程工期为2011年12月3日至7日，在空调改造工程施工期间，销售人员进场明显不合常理。关于预期利润，原告出示了巴黎贝甜东方银座店的业绩表，以此作为依据推算涉案商铺的预期利润。被告以业绩表为原告自行制作为由不予认可。
另，本院对涉案商铺进行了现场勘验，涉案商铺位于国盛商场地下一层，该商铺内已完成地砖墙砖的铺设、排烟机及排烟罩（即排烟系统）的安装、空调室内主机的安装、上下水管强弱电线路灯具吊顶隔断墙的施工，其中空调主机肉眼可见五个，原告自述另有三个空调主机已安装，只是由于位置问题无法看到。
以上事实，有双方当事人的陈述、租赁合同、补充协议、公函、收据、定货合同、工程合同、空调改造合同、银行付款回单、发票、劳动合同、现场勘验笔录、证人证言等在案佐证。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告双方签订的《国盛时尚（GuoSonMall）商铺租赁合同》及补充协议系双方真实意思表示，该合同合法有效，对双方具有约束力，双方均应按合同全面履行自己的义务。
按照合同约定，原告应当在合同签订后5日内向被告支付租赁保证金、物业服务保证金、首月固定租金、推广费、POS系统租金，但原告迟延支付了租赁保证金和物业服务保证金，至今未支付首月固定租金、推广费和POS系统租金。而被告则一直未对外营业。由此可见，原、被告双方均有违约行为，但合同对被告未对外营业或延迟对外营业缺乏相应的违约责任的约定，有失公平。原告虽未按照合同约定时间向被告支付首月固定租金、推广费和POS系统租金，但该行为并未影响到双方合同的履行，被告在原告未支付首月固定租金、推广费和POS系统租金的情况下，也将涉案商铺交付给了原告，因此，原告未按期支付首月固定租金、推广费和POS系统租金的行为并非导致合同解除的原因，被告的商场不能正常营业才是双方租赁合同解除的根本原因。因此，对于合同的不能履行，被告负有完全责任，构成根本违约。原告未按期支付首月固定租金、推广费和POS系统租金可以按照合同约定承担相应的违约责任，而装修损失是合同解除造成的损失，与未按期支付首月固定租金、推广费和POS系统租金的违约性质不同，承担的责任也不相同。鉴于双方在合同的履行过程中均有过错，故对于原告所主张的利息，本院不予支持。而根据原告出示的公函，被告于2013年4月2日表示国盛商场无法全面开业，并提出解除合同。因此，被告系根本违约之后单方解除合同。原告已经交纳给被告的租赁保证金、物业服务费押金，应予退还。关于原告主张的各项损失，其中排烟工程、空调改造工程、装修工程，均以原告实际支付的款项作为计算依据。另，装修工程中涉及部分家具，鉴于家具属于订制，无法应用于他处，故被告应当对此进行赔偿。又因为这部分家具目前放置在案外人处，故本案中对此不予处理，被告可以另行主张权利。关于员工工资的问题，原告的该项请求因证据不足且原告该面包房从未开业，本院不予认定。关于预期利润损失，因原告该面包房并未开业，其预期利润无法判定，且原告亦未提供充分证据予以证实，故本院对此不予认定。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百二十条之规定，判决如下：
一、被告国盛风尚贸易（北京）有限公司于本判决生效后七日内退还原告北京艾丝碧西食品有限公司租赁保证金十六万三千七百七十元、物业服务保证金二万一千六百三十元；
二、被告国盛风尚贸易（北京）有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告北京艾丝碧西食品有限公司装修损失、排烟工程损失、空调改造损失共计四十九万一千元；
三、驳回原告北京艾丝碧西食品有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费17230元，由原告负担8792元（已交纳8615元，余款于本判决生效后七日内交纳），被告负担8438元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 徐 静
代理审判员 杨志彤
人民陪审员 陈 红
二〇一五年九月三十日
书 记 员 康 婧