广东省英德市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）清英法九民初字第47号
原告曾称妹，女，1965年4月13日出生，汉族，住英德市。
委托代理人彭金才，广东英都律师事务所律师。
被告罗德平，男，1961年7月11日出生，汉族，住英德市。
第三人罗建锋，男，1981年12月30日出生，汉族，
委托代理人马献平、雷彩庭，均系广东正鑫律师事务所律师。
原告曾称妹诉被告罗德平、第三人罗建锋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年5月23日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年9月12日、10月23日公开开庭进行了审理。原告曾称妹及其委托代理人彭金才，被告罗德平，第三人罗建锋的委托代理人马献平、雷彩庭到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告曾称妹诉称，原、被告在婚姻存续期间，在英德市九龙镇××大道××号建有三层楼房一栋，面积235.52平方米，并以被告的名义进行房地产权登记手续（粤房地证字C1750529号）。在2006年12月28日原、被告离婚时，英德市人民法院判决该房屋归原告所有【（2006）英九民初字第086号民事判决书】。2009年3月10日，被告未经原告同意，并在原告毫不知情的情况下，擅自将位于英德市九龙镇××大道××号的房屋以141120的价格出卖给被告弟弟罗建锋（即本案第三人），并由被告及第三人出租该房屋至今。原告认为，涉案房屋，依据《中华人民共和国物权法》第二十三条规定，是属于原告所有的房屋。被告明知无权处置该房屋，却将该房屋出卖给其弟弟；被告的行为，是属于恶意串通损害原告的利益的无效行为。第三人明知原、被告已离婚，且法院判决该房屋归原告所有，仍与被告进行交易，并以低价购买属于原告所有的位于英德市九龙镇××大道××号的房屋；第三人的行为，是属于恶意取得该房屋的非合法行为，故应依法将该房屋返还给原告。有关房屋归属事宜，经与被告及第三人多次协商无果，现原告特依法提起诉讼，一、请求法院依法撤销被告与第三人于2009年3月10日签订的《房地产买卖合同》，并将位于英德市九龙镇××大道××号房屋归还给原告；二、判令被告及第三人支付从2007年2月1日起按每月租金2000元计至返还该房屋之日止的租金给原告；三、本案诉讼费由被告负担。
原告曾称妹提供的证据有：1、居民身份证，拟证明原告身份及诉讼主体资格；2、粤房地证字第××号《房地产权证》，拟证明涉案房屋是原、被告婚姻存续期间所建，并以被告名义办理《房地产权证》；3、（2006）英九民初字第086号民事判决书，拟证明原、被告诉讼离婚时，经英德市人民法院判决涉案房屋归原告所有；4、房地产买卖合同，拟证明被告于2009年3月10日未经原告同意，将属于原告所有的涉案房屋出卖给第三人，故被告与第三人的买卖房屋行为无效；5、粤房地证字第××号《房地产权证》，拟证明第三人购买涉案房屋，并将涉案房屋登记于自己名下的行为，是属于恶意取得涉案房屋的非合法行为。6、建设工程规划许可证，7、粤房地证字第××号房地产权证，8、英府国用总字第08553号国有土地使用证；上述证据6、7、8拟证明本案涉及房产是原告跟被告婚姻关系存续期间所建房产，是属于夫妻共同财产，征地、建房等手续都是以被告名义办理，以上证据足以证明涉案房产属于夫妻共同财产。
被告罗德平辩称，按法律规定判决。
被告罗德平未向法庭提交证据。
第三人罗建锋辩称，一、原告曾称妹要求撤销第三人与被告罗德平签订的《房地产买卖合同》于法无据。首先，原告曾称妹不具有撤销《房地产买卖合同》的主体资格，《合同法》第54条规定合同撤销权行使的主体必须是合同当事人，原告不是《房地产买卖合同》的当事人，无权要求撤销该合同；其次，撤销权已经超过一年的法定除斥期间，撤销权已归于消灭。二、原告诉称涉案房屋是原、被告在婚姻关系存续期间所建，（2006）英九民初字第086号《民事判决书》判决涉案房屋归其所有，没有事实依据。涉案房屋是由被告罗德平的父母出资所建，并非原、被告双方所建，只是在建成后被告罗德平以其名义办理了产权证，但后来分家时已约定涉案房屋的第一层归被告罗德平父母所有，第二层归第三人罗建锋所有，第三层才归原、被告共同所有。被告罗德平父亲罗某1以及罗阿超的证人证言可以证明上述事实。（2006）英九民初字第086号民事判决书并非判决九龙大道的整栋房屋归原告所有，只是判决九龙大道的一套房屋，即涉案房屋的第三层归原告所有。三、被告罗德平与第三人签订的《房地产买卖合同》转让的是涉案房屋的第三层，且是以以物抵债的形式转让给第三人，用以抵消原、被告对第三人的共同债务，涉案房屋已过户到第三人名下，第三人已依法取得房屋的所有权。四、根据善意取得制度，第三人已善意取得房屋的所有权。《物权法》第106条规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取行该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失”。根据上述物权法规定的所有权善意取得制度，第三人已依法取得涉案房屋的所有权。首先，第三人受让涉案房屋的第三层时是善意的，第三人一直不知道涉案房屋的第三层被法院判决归原告所有，收到原告起诉书时，第三人才知道，虽然涉案房屋的第三层被法院判决归原告所有，但没有办理过户手续，不得对抗善意的第三人，原告诉称第三人是恶意串通取得涉案房屋的所有权，但没有合法有效的证据证明第三人在受让涉案房屋时是恶意的，依法应当承担举证不能的法律后果。其次，第三人以合理的价格受让了涉案房屋的第三层。如前面如述，原、被告在婚姻关系存续期间欠第三人的债务，被告罗德平与第三人签订《房地产买卖合同》转让涉案房屋的第三层给第三人，是用以抵消原、被告对第三人的共同债务人民币141120元。据当时和当地的房价以及涉案房屋所处的地理环境等情况，以这个价格受让涉案房屋的第三层是合理的。最后，涉案房屋已经依法办理了过户手续，该房屋已经登记在第三人名下。综上所述，第三人已完全符合善意取得涉案房屋的第三层的所有权的法定要件，第三人已依法取得涉案房屋的所有权，原告有权要求被告罗德平赔偿损失，而无权要求第三人返还涉案房屋。四、本案原告起诉已超过法定的诉讼时效。答辩人于被告罗德平是在2009年3月10日签订《房地产买卖合同》购买涉案房屋的第三层，原告现在才提起诉讼要求撤销《房地产买卖合同》很明显已经超过法定的二年诉讼时效，请法院驳回原告的诉请。五、从保护市场交易的原则出发，法院应当驳回原告的诉讼请求。本案中，《房地产买卖合同》已经履行完毕，涉案房屋也已过户到第三人名下，第三人在受让涉案房屋的过程中并不存在任何过错，相反正是由于原告迟迟未去办理房屋过户手续，才导致了本诉讼的发生，若撤销《房地产买卖合同》将不利于保护善意第三人的合法权益，更不利于保护市场交易的安全。
第三人罗建锋向法院提供的书面证据有：1、第三人罗建锋的身份证复印件，拟证明第三人的诉讼主体资格；2、调查笔录，罗某1身份证复印件，拟证明涉案房屋第一层是归被告父母所有，第二层归第三人所有，第三层才归原、被告共同所有；3开庭笔录，证明目的同上；4、（2006）英九民初字第086号《民事判决书》，拟证明该判决书只是判决九龙大道的一套房屋，即涉案房屋的第三层归原告所有，而不是判决九龙大道的整栋房屋归原告所有，同时证明原、被告在婚姻关系存续期间有向第三人罗建锋借款的事实；5、《借条》、《欠条》，拟证明原、被告在婚姻关系存续期间向第三人罗建锋借款；6、《房地产买卖合同》，拟证明被告将涉案房屋的第三层以物抵债的形式转让给第三人罗建锋，用以抵消原、被告对第三人罗建锋的共同债务；7、《房地产权证》，拟证明涉案房屋已经过户到第三人罗建锋的名下，第三人已依法取得涉案房屋的所有权；8、《商铺租赁合同》，拟证明涉案房屋第一层的所有人罗某1将涉案房屋第一层以罗建锋名义出租。
另外第三人向法庭申请证人罗某1、罗某2出庭作证；上述证人到庭提供了证言，拟证明涉案楼房为罗某1出资建造并在1999年分家时将楼房第一层是分归被告父母所有，第二层分归第三人罗建锋所有，第三层才归原、被告共同所有。
经质证，被告对原告和第三人提交的证据无异议。对于证人的证言，则认为楼房为其所建，分家时楼房只是给父母及第三人居住，而非归他们所有。
第三人对原告提交的证据1无异议；对证据2的真实性、合法性无异议，但认为房产是原告、被告、第三人及其父母的共同财产；对证据3的真实性、合法性无异议，但认为原、被告离婚时欠第三人欠款的数额应该为15万左右。对证据4的真实性、合法性无异议，但对原告的陈述有异议，认为该合同是合法有效的。对证据5、6、7、8的真实性、合法性均无异议。
原告对第三人提交的证据1没有异议；对证据2认为与本案无关，且证人罗某1是被告与第三人的父亲，与本案有利害关系，不应作为本案认定事实的依据；对证据3内容有异议，认为涉案房产是一栋不是一套；对证据4的证明内容有异议。对证据5认为与本案无关。对证据6的证明内容有异议，认为该合同是以物抵债的形式，该房产是一栋，第三人没有证据证明房产第一、二层不是原告所有，合同严重侵害了原告房产所有权。对证据7无异议；对证据8的真实性无异议，但对其证明目的有异议，合同侵害原告的合法权益。对于证人证言，认为证人与本案有利害关系，其证言不应作为本案认定事实的依据，其他意见与被告相同。
本院审理查明，原、被告于1980年12月登记结婚，1990年在英德市九龙大道建有一层楼房1栋，土地使用证号为英府国用总字第08553号（九龙镇第8222700095号），房产证号为粤房地证字第××号，产权人为被告。该楼房约在1993年间加建为3层，房产证号变更为粤房地证字第××号，产权人仍为被告。楼房加建后，原被告、被告父母及其弟弟即第三人均在该楼房居住。2006年12月28日，原、被告经本院（2006）英九民初字第86与判决书判决离婚，同时判决夫妻共同财产位于英德市××套房屋归原告所有。判决离婚后，原告搬离原住房，楼房由被告及其父母、第三人居住使用。2009年3月10日，被告与第三人签订了《房地产买卖合同》，将上述楼房转让给第三人，价款为141120元，同时在房管部门办理了过户登记手续。2012年6月2日，第三人将涉案楼房第一层出租给他人，年租金为23000元，租期至2015年6月14日。现原告提出诉讼，认为被告与第三人签订的《房地产买卖合同》属于恶意串通损害了原告的合法权益的无效合同，请求法院予以撤销；并由被告与第三人赔偿从2007年2月1日起按每月租金2000元计至返还该房屋之日止的租金给原告；庭审中，原告将第一项诉讼请求变更为确认合同无效；将第二项诉讼请求变更为由被告与第三人赔偿从2007年2月1日起按年租金23000元计至返还房产之日止，减除原告在离婚时应承担的夫妻共同债务54000元后的租金损失；并陈述其自2006年12月判决离婚后即搬离涉案楼房，搬离时与被告协商由被告居住、出租该楼房，以偿还夫妻共同债务，直至2013年4月要求被告将楼房转户时才发现被告已将楼房转让给了第三人。被告对原告的上述陈述无异议，同时表示楼房是由其出资所建，分家时只是给父母及第三人居住，离婚时判归原告所有，转户给第三人是方便第三人用房产抵押贷款。第三人则表示虽知道原、被告经法院判决离婚，但不知道其房屋处理情况，直至收到法院起诉书才知道房屋的处理情况。
本院认为，一、关于本案的诉讼时效问题。原告陈述其在2006年12月法院判决离婚时即搬离涉案楼房，该楼房一直由被告使用和出租，用以偿还夫妻共同债务，于2013年4月才知道被告与第三人签订了《房地产买卖合同》并办理了转户手续，被告对原告的陈述亦表示认可。根据《民法通则》第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间”的规定，本案的诉讼时效应从原告知道或者应当知道权利被侵害时，即从2013年4月起开始计算，因而并未超过法定的诉讼时效。二、关于《房地产买卖合同》的效力问题。本案中，原、被告原为夫妻关系，涉案房产在双方夫妻关系存续期间所建，原产权人登记为被告，该房产在本院（2006）英九民初字第86号判决书判决原告与被告离婚时，已判归原告所有。根据《物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，原告自上述判决书发生法律效力时已取得了该房产的所有权。被告与第三人为兄弟关系，被告明知法院已将房产判归原告所有，其已丧房产的所有权及处分权，仍与第三人签订《房地产买卖合同》，将判归原告的房产出卖给第三人，被告处分房产的行为并未得到权利人即原告的追认，订立合同后被告也未取得涉案房产的处分权。根据《合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，现原告主张该合同无效，本院予以支持，故被告与第三人于2013年3月10日签订的《房地产买卖合同》无效。三、关于第三人是否善意取得涉案房产所有权的问题。本院认为，法律上所称的“善意”，基本含义为不知情。具体到本案，即为第三人不知道或无法知道被告为无权处分房产的人。而第三人作被告的弟弟、是一个具有完全民事行为能力的自然人，明知原告与被告已经法院判决离婚，因而知道或者应当知道涉案房产被法院处理的情况，但第三人未尽到谨慎注意的义务，仍与被告签订《房地产买卖合同》，其行为在主观上不符合善意的条件。依据《物权法》第七条“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益”和第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的”的规定，第三人虽办理了房屋转户登记手续，但在受让涉案房产并非善意，因而其依据《房地产买卖合同》受让的房产不构成善意取得，第三人应当将（2006）英九民初字第086号民事判决书判归原告的房产返还原告。四、关于原告要求被告与第三人赔偿租金损失的问题。原告在庭审中陈述其自2006年12月判决离婚后即搬离涉案楼房，搬离时与被告协商由被告居住、出租该楼房，以偿还夫妻共同债务，而被告亦表示承认，因而可以认定双方对涉案楼房在原告起诉之前的使用已达成协议。故原告现再要求被告赔偿上述期间的租金损失，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国物权法》第七条、第二十八条、第一百零六条的规定，判决如下：
一、被告罗德平与第三人罗建锋于2009年3月10日签订的《房地产买卖合同》无效。
二、限第三人罗建锋在本判决生效后10日内将英德市人民法院（2006）英九民初字第086号民事判决书判归原告的房产返还给原告曾称妹。
三、驳回原告曾称妹的其他诉讼请求。
本案诉讼费3300元，由原告曾称妹负担1000元，被告罗德平负担2300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判长 邓志捷
审判员 冯社会
审判员 陈朝会
二〇一三年十一月十一日
书记员 李广怡
附有关法律条文:
《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
《中华人民共和国物权法》第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。
第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。