云浮市云城区人民法院	民 事 判 决 书	（2016）粤5302民初1242号	原告中国工商银行股份有限公司云浮分行。住所地：云浮市云城区建设北路3号。	负责人刘勇，该行行长。	委托代理人曾嘉鸿，该行员工。	委托代理人赖建军，该行员工。	被告吕汉英，女，汉族，1980年11月20日出生，户籍地址：广东省云浮市云城区。	被告陈国行，男，汉族，1979年4月18日出生，户籍地址：广东省云浮市云城区。是本案被告吕汉英的丈夫。	被告云浮市碧桂园房地产开发有限公司，住所：云浮市云城区金山大道。	法定代表人杨文杰。	委托代理人余彦静，广东翔浩律师事务所律师。	委托代理人王钰瑶，广东翔浩律师事务所实习律师。	原告中国工商银行股份有限公司云浮分行（以下简称工行云浮分行）诉被告吕汉英、陈国行、云浮市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称云浮碧桂园公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年8月17日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年1月20日公开开庭进行了审理，原告工行云浮分行的委托代理人曾嘉鸿和赖建军、被告云浮市碧桂园房地产开发有限公司的委托代理人余彦静到庭参加诉讼，被告吕汉英、陈国行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。	原告工行云浮分行诉称，被告吕汉英因购买住房的需要，与原告签订了{[/]字[云浮分]行[/]支行[2014]年[一手贷1000286]号《个人购房借款/担保合同》}，借款金额44万元。借款明细如下：																											序号																							借款合同																							借据号																							借款金额																							年利率																							借款日期																							到期日期																															1																							[/]字[云浮分]行[/]支行[2014]年[一手贷1000286]号《个人购房借款/担保合同》																							NO：0002868																							44万元																							7.205%																							20140821																							20340821																借款合同第9.1条约定，借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收50%确定。	上述借款，吕汉英、陈国行以该房地产为上述借款提供了抵押担保，并依法办理了抵押登记手续，抵押担保情况如下:																											抵押人																							担保合同号																							抵押物																															吕汉英													陈国行																							[/]字[云浮分]行[/]支行[2014]年[一手贷1000286]号《个人购房借款/担保合同》																							 位于云浮市区城北金山小区云浮碧桂园林云三街14座十八层1802号房，建筑面积141.03平方米																云浮市碧桂园房地产开发有限公司提供连带保证担保，并签订{[/]字[云浮分]行[/]支行[2014]年[一手贷1000286]号《个人购房借款/担保合同》}。	自2014年9月5日起，借款人开始拖欠贷款本息，未按时足额偿还贷款本息，构成违约。	贷款出现逾期后，经原告多次催收，借款人拒不还款、保证人不履行担保责任。至2016年7月5日，积欠原告的贷款本息433,375.87元（其中贷款本金423,623.02元，利息9,752.85元，本息暂计至2016年7月5日）。	根据《民法通则》第九十条合法的借贷关系受法律保护、第一百零八条债务应当清偿的法律规定及原告与被告相关合同约定，为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院：1、判令各被告立即偿还本息433,375.87元（其中贷款本金423,623.02元，利息9,752.85元，本息暂计至2016年7月5日）及至清偿日止按借款合同及法律规定计付的利息；2、确认原告对{[/]字[云浮分]行[/]支行[2014]年[一手贷1000286]号《个人购房借款/担保合同》}项下贷款抵押物清偿享有优先受偿权；3、判令被告云浮市碧桂园房地产开发有限公司对上述贷款本息承担连带清偿责任；4、判令各被告承担与本案有关实现债权的费用，包括但不限于本案的诉讼费、保全费、执行费、律师费、评估费、拍卖费、过户费等费用。	原告工行云浮分行为证明其主张，向本院提供以下证据：	1、欠本息证明，证明借款人欠原告借款本息433375.87元。	2、[/]字[云浮分]行[/]支行[2014]年[一手贷1000286]号《个人购房借款/担保合同》，证明借款人借款事实，保证人担保事实，抵押人抵押担保事实。	3、借款凭证，证明原告依约放款事实。	4、粤房地预登云字第10000XX号、粤房地预登云字第2000XX号，证明吕汉英拥有的房地产及抵押预登记证明。	5、保证人营业执照，证明被告主体资格。	6、吕汉英、陈国行身份证，结婚证明，证明被告主体资格。	7、工行云浮分行营业执照、金融许可证，证明原告诉讼主体资格。	8、银行流水，证明借款人结欠原告的贷款本息。	被告云浮碧桂园公司辩称，一、被告云浮碧桂园公司并非对被告吕汉英的全部债务承担连带保证责任，而是就抵押物被处置后被告吕汉英未能偿还的剩余债务承担连带保证责任。根据被告云浮碧桂园公司（乙方）与原告工行云浮分行（甲方）于2012年11月28日签订的《按揭业务担保合作协议》第六条第（八）款的约定，在乙方的保证期间内，若购房者只拖欠甲方贷款本息、逾期利息并由甲方向有管辖权的人民法院提起诉讼的，甲方承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分甲方再向乙方请求承担连带清偿责任。且依据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”的规定，本案被告吕汉英购买的房产已于2015年7月30日办理了预购商品房抵押权预告登记，原告应先实现本案抵押物的担保，被告云浮碧桂园公司就抵押物被处置后被告吕汉英未能偿还的剩余债务承担连带保证责任。	二、被告云浮碧桂园公司对被告吕汉英连续未支付的第五期（含第五期）起的贷款利息、逾期利息等不承担连带责任保证。根据被告云浮碧桂园公司（乙方）与原告工行云浮分行（甲方）于2012年11月28日签订的《按揭业务担保合作协议》第五条第（三）款第4项的约定，购房者连续未支付四期贷款本息的，甲方应在购房者连续未支付的第四期贷款本息还款期限届满之日起的五个工作日内以书面形式通知乙方，如甲方逾期书面通知乙方的，则乙方对购房连续未支付的第五期（含第五期）起的贷款利息、逾期利息等不承担连带责任保证。另请求法院查明被告吕汉英、陈国行的实际欠款数额。	被告云浮碧桂园公司为证明其主张，向本院提供证据如下：	1、营业执照，证明被告的主体资格。	2、商品房买卖合同、补充协议书，证明根据合同约定，因买受人原因导致出卖人承担保证责任的，买受人应当向出卖人承担责任。	3、按揭业务担保合作协议，证明：（1）根据《按揭业务担保合作协议》第五条约定，原告在购房人逾期归还借款本息时应及时通知碧桂园公司协助进行催收，而原告对于逾期未还款没有依约向碧桂园公司通报，违反了原告与被告双方的约定。（2）碧桂园公司只需就涉案商品房被处置后被告未能偿还的剩余债务承担连带保证责任。	被告吕汉英、陈国行没有答辩。	经审理查明，2014年8月2日，原告工行云浮分行（贷款人）与被告吕汉英（借款人、抵押人）、云浮碧桂园公司（保证人）签订编号为[/]字[云浮分]行[/]支行[2014]年[一手贷1000286]《个人购房借款∕担保合同》，合同约定：被告吕汉英向原告借款44万元，用于购买位于云浮市区城北金山小区云浮碧桂园林云三街14座1802号房商品房；贷款期限为20年。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮10%确定，贷款的利率调整日为每年的1月1日。借款人按月等额本息还款法偿还贷款本息。借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；罚息利率按约定的利率基础上加收50%确定。借款人未完全、适当地遵守或履行其在本合同项下的任何承诺、保证、义务或责任的，贷款人有权宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。保证人对合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任；保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物为位于云浮市区城北金山小区云浮碧桂园林云三街14座1802号房商品房；贷款人抵押权的效力及于抵押物产生的孳息、抵押物的从物、从权利、附属物、添附物，以及因抵押物毁损、灭失或被征用等而产生的保险金、赔偿金、补偿金或其他形式的替代物；抵押担保范围为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。合同还对各方的其他权利、义务作了详细约定。各方当事人均在合同上盖章或签名捺印确认。	原告工行云浮分行（甲方、按揭银行）与被告云浮碧桂园公司（乙方、发展商）曾于2012年11月28日签订编号为云浮分行2012年005号《按揭业务担保合作协议》，协议约定，甲方对乙方获准开发兴建的云浮碧桂园项目的购房者提供相关的抵押贷款业务。甲、乙双方的合作期限自协议生效之日起至协议约定的合作项目的房产销售完毕之日止。乙方同意为购买协议约定项目的房产的所有符合抵押贷款条件的购房者向甲方提供无条件、不可撤销的协议约定的连带责任保证。乙方的连带责任保证范围为在乙方的保证期间，乙方所保证的范围为购房者与甲方所签订的《个人购房借款/担保合同》项下的购房者所欠的贷款本金和利息、逾期利息及甲方为实现债权而支付的费用（该费用仅限于诉讼受理费、保全费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、公证费且以实际支出为准）。乙方的连带责任保证期限为乙方为每位购房者承担本协议书约定的连带责任保证，乙方的保证期限为自甲方依其与购房者签订的《个人购房款借款/担保合同》将贷款划入乙方的账户之日起至购房者所购房产的《房地产他项权证》出具之日（以《房地产他项权证》上注明的登记日期为准）止。乙方在其保证期限内承担保证责任的方式为：1、乙方应承担的连带责任保证除本协议有特殊约定的外，不因本协议的解除、终止或被宣告无效而免除。2、购房者未支付一期贷款本息的，甲方应在未支付该期贷款本息届满之日起十个工作日内向购房者进行催收，并将购房者的名单抄送乙方，由乙方协助甲方进行催收。3、购房者连续未支付两期或三期贷款本息的，甲方应分别在连续未支付的第二期及第三期贷款本息届满之日起十个工作日内自行或委托律师向购房者发出催收函，并将该购房者的名单抄送乙方。4、购房者连续未支付四期贷款本息的，甲方应在购房者连续未支付的第四期贷款本息还款期限届满之日起的五个工作日内以书面形式通知乙方，如甲方逾期书面通知乙方的，则乙方对购房者连续未支付的第五期（含第五期）起的贷款利息、逾期利息等不承担连带责任保证。	2014年8月21日，原告工行云浮分行向被告吕汉英发放贷款440000元，借款期限为20年，自2014年8月21日至2034年8月21日，借款当期执行利率为7.205%。2015年7月30日，原告工行云浮分行取得《广东省房地产预告登记证明》，预告登记业务种类为预购商品房抵押权预告登记。被告吕汉英借款后，从2014年9月5日开始拖欠本息，截至2016年7月5日止，被告吕汉英尚欠原告工行云浮分行贷款本金423623.02元、利息9752.85元。	另查明，被告吕汉英与被告陈国行于2003年12月1日登记结婚，本案债务发生于双方夫妻关系存续期间。	2016年8月19日，本院根据原告工行云浮分行的申请，作出（2016）粤5302民初1242号民事裁定书，裁定：对登记在被告吕汉英名下位于云浮市区城北金山小区云浮碧桂园林云三街14座十八层1802号房的房产在45万元范围内进行查封。	本院认为，本案是金融借款合同纠纷。原告工行云浮分行与被告吕汉英、云浮碧桂园公司签订的《个人购房借款∕担保合同》及原告工行云浮分行与被告云浮碧桂园公司签订的《按揭业务担保合作协议》是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合同与协议合法有效，本院予以确认。各方当事人应当按照约定履行自己的义务。原告工行云浮分行已按约定为被告吕汉英发放贷款440000元，但被告没有按合同约定履行还款义务，严重影响原告债权的实现，其行为已违反了合同约定，构成违约。原告有权按照合同约定，要求借款人立即清偿全部借款本息及相关费用，因此，原告要求被告吕汉英归还贷款本金423623.02元及利息，理由成立，本院予以支持。关于利息的计算方法：至2016年7月5日止的利息为9752.85元，从2016年7月6日起至还清款日止以423623.02元为本金按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮10%再加收50%计算（利率调整日为每年1月1日）。	被告吕汉英以座落于云浮市区城北金山小区云浮碧桂园林云三街14座十八层1802号的房屋，该抵押合法有效，故原告工行云浮分行请求在借款本息的范围内对上述房屋享有优先受偿权，合法合理，本院予以支持。根据《个人购房借款∕担保合同》约定，被告云浮碧桂园公司对本案借款提供阶段性连带责任保证，至上述房屋办理正式抵押登记手续时止。由于本案借款至今未办理正式抵押登记，故被告云浮碧桂园作为本案借款的保证人，应对借款承担连带清偿责任。另，根据原告与被告云浮碧桂园公司签订的《按揭业务担保合作协议》约定，购房者连续未支付四期贷款本息的，原告应在购房者连续未支付的第四期贷款本息还款期限届满之日起的五个工作日内以书面形式通知被告云浮碧桂园公司，如原告逾期书面通知云浮碧桂园公司的，则云浮碧桂园公司对购房者连续未支付的第五期（含第五期）起的贷款利息、逾期利息等不承担连带责任保证。原告未按协议约定将被告吕汉英连续未支付四期贷款本息的情况书面通知被告云浮碧桂园公司,故被告云浮碧桂园公司不应当对被告吕汉英连续未支付的第五期（含第五期）起的贷款利息、逾期利息等承担连带责任保证。此外，原告工行云浮分行请求被告支付执行费、律师费、评估费、拍卖费、过户费等费用，但未能提供证据证实，本院不予支持。	本案债务发生在被告吕汉英与被告陈国行夫妻关系存续期间，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。”之规定，被告陈国行没有提供相关的证据证实本案债务是被告吕汉英个人债务，故本院确认本案债务本息是被告吕汉英与陈国行夫妻共同债务，被告陈国行依法应对本案债务本息承担共同还款责任。	综上所述，被告吕汉英、陈国行经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、二十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条、第一百七十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：	一、被告吕汉英、陈国行应于本判决发生法律效力之日起十五日内归还借款本金423623.02元及利息（利息的计算方法：至2016年7月5日止的利息为9752.85元，从2016年7月6日起至还清款日止以423623.02元为本金按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮10%再加收50%计算，利率调整日为每年1月1日）给原告中国工商银行股份有限公司云浮分行。	二、原告中国工商银行股份有限公司云浮分行对被告吕汉英位于云浮市区城北金山小区云浮碧桂园林云三街14座十八层1802号房屋在上述第一判项的借款本息范围内享有优先受偿权。	三、被告云浮市碧桂园房地产开发有限公司对上述第一判项的借款本金423623.02元及截止2016年1月5日按贷款合同约定方式计算的贷款利息、逾期利息承担连带清偿责任。	四、驳回中国工商银行股份有限公司云浮分行的其他诉讼请求。	如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。	本案受理费7800元，公告费300元，财产保全费2770元，合共10870元（该款原告中国工商银行股份有限公司云浮分行已预交），由被告吕汉英、陈国行、云浮市碧桂园房地产开发有限公司共同负担。	如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。	审 判 长  李鉴洪	人民陪审员  叶金群	人民陪审员  梁子珍	二〇一七年二月十日	书 记 员  阮健欣