广东省惠州市惠阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠阳法民一初字第498号
原告：张某英，女，汉族，1984年9月15日出生。
被告：深圳市彩生活网络服务有限公司，住所地：深圳市宝安区民治街道留仙大道边综合楼12层B区。
法定代表人：唐学斌。
委托代理人：李奎，系该公司员工。
被告：深圳市彩生活物业管理有限公司，住所地：深圳市龙华新区民治街道留仙大道边综合楼11楼1109室。
法定代表人：唐学斌。
原告张某英诉被告深圳市彩生活网络服务有限公司、深圳市彩生活物业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月11日受理后，依法由审判员李杏连适用简易程序于2015年7月13日公开开庭进行审理。原告张某英、被告深圳市彩生活网络服务有限公司委托代理人李奎到庭参加诉讼。被告深圳市彩生活物业管理有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年11月6日，原告与惠州市隆基房地产开发有限公司签订了房地产买卖合同，原告以303487元的价格购买了该司开发的位于惠州市××区淡水白云××路××房。随后，被告一、被告二与原告于2009年11月9日签订了《房屋增值计划服务委托协议书》，约定原告将私享家11层06号房委托给二被告代管，原告收取租金；被告一负责在协议有效期内保证原告房屋的整洁及设备完好，并负责房屋完全返修，损坏房间设备后的维修工作，向承租人追缴管理费、水电费、燃气费、有线电视等义务。被告二负责为原告管理并收缴委托物业完税后的租金并于当月25日前转至原告的帐户，第一至三年合同年度每月收益为1630.34元，第四第五个合同年每月收益1755.75元；协议有效期为2010年1月1日至2014年12月30日。在协议履行期间，被告提出调整租金价格。为此，被告一和被告二与原告于2011年8月27曰签订了《补充协议书》。《补充协议书》约定从2011年9月1日，租金按照原合同下调20%，在履行协议时存在违约行为的，被告应向原告支付购房总价款10%的违约金。但二被告从2014年6月开始拒不支付原告租金，己拖欠租金7个月，共计拖欠租金为人民币1304x7=9128元。二被告的行为构成违约，根据《补充协议书》第1条第2款的约定，被告应向原告支付购房总价格10%的违约金为人民币30348.7元。根据《房屋增值计划服务委托协议书》第二条第3款的约定，被告负责在协议有效期内保证原告房屋的整洁及设备完好，并负责房屋完全返修，损坏房间设备后的维修工作；被告应向原告支付房屋返修、设备损坏维修费人民币30000元。《房屋增值计划服务委托协议书》和《补充协议书》在2014年12月30日有效期已满，二被告并未做出任何移交钥匙给原告的手续。综上，根据《中华人民共和国合同法》有关规定，原告与被告各方签订名为《房屋增值计划服务委托协议书》和《补充协议书》实为房屋租赁法律关系的协议，是各方真实意思表示，内容合法有效，各方均应遵照履行。二被告是合同的主体，具有相同的责任义务，应共同向原告承担支付租金、承担房屋返修和设备损坏维修费，并承担违约金的法律责任。据此，原告特向贵院提起诉讼，请求：1、被告向原告支付拖欠租金为9128元；2、被告向原告支付违约金人民币30348.7元；3、被告向原告支付房屋返修、设备损坏后的维修费人民币30000元；4、本案的诉讼费用全部由被告承担。5、被告一、被告二对原告的请求承担连带责任。
原告为其陈述提供如下证据：
1、身份证复印件，证明原被告主体资格；
2、深圳市彩生活网络服务有限公司工商注册信息复印件，证明登记备案信息，股东信息；
3、深圳市彩生活物业管理有限公司注册信息复印件，证明登记备案信息，股东信息；
4、深圳市彩生活服务集团有限公司注册信息复印件，证明登记备案信息，股东信息；
5、原告房产登记证复印件；
6、房屋增值计划服务委托协议书复印件，证明被告与原告2009年签署的房屋增值服务协议；
7、房屋增值计划服务补充协议书复印件，证明被告与原告2011年签署的房屋增值补充协议；
8、房屋增值计划服务通知函，证明被告发给原告的房屋增值服务通知函；
9、房屋租金转入银行流水复印件，证明原告接受被告房屋增值服务租金的银行流水；
10、房屋照片。
被告深圳市彩生活网络服务有限公司辩称，原告要求我方支付2015年1月份到2015年7月份租金，时间未到。被告与原告签订的房屋增值协议书，合同截止到2014年12月30日，双方没有达成新的续签协议，被告不应承担2015年1月份到2015年7月份的租金；关于原告要求支付违约金，我方不存在违约。在房屋增值协议书中第3页1.3项及第4.2、4.3中关于提前解约和违约的赔偿有约定，对于之前原告所称的违约是不存在有，被告在协议期内履行了按期支付租金的义务，被告不存在违约，也不存在与原告提前解除协议的说法，被告不承担违约金。被告于2015年5月28日已经支付9128元，截止至2014年12月30日本应付租金9085.94元，我方实际已付租金9128元多支付42.06元。被告对于原告提出的房屋维修损失不予认可。在双方签订的协议中并无此方面的约定，原告也没有任何相关证据证明其有损失。房屋增值协议及补充协议，协议截止时间是2014年12月30日，被告有通知原告进行收房，但原告没有交接进行收房，原告所称的没有交付房屋钥匙的说法是不成立的，原告可随时过去接收房屋，且被告不移交房屋钥匙的说法缺乏相关的证据材料。
被告深圳市彩生活网络服务有限公司为其辩称提交的证据有：2015年5月28日的付款回单。
被告深圳市彩生活物业管理有限公司未到庭无答辩和提交证据。
本院根据上述证据及当事人的陈述查明以下事实：2009年11月9日原告与被告深圳市彩生活网络服务有限公司签订了《房屋增值计划服务委托协议书》，约定原告将私享家大厦1106号房委托被告深圳市彩生活网络服务有限公司代管，代管期限为2010年1月1日至2014年12月30日止。第一至三年合同年度每月收益为1630.34元，第四第五个合同年每月收益1755.75元。双方约定每月25日为支付租金日。原告有权按时收取房租，被告逾期交付租金，原告有权每天收取当月房租1‰滞纳金。2011年8月27曰原告与被告深圳市彩生活网络服务有限公司、深圳市彩生活物业管理有限公司签订了《补充协议书》，约定将原合同的第3.1条补充“从2011年9月1曰起，本合同项下的租金按照原合同租金统一下调20%执行”为其最后一款；原合同的第4.2条修改为“…甲方(原告)在协议期内违约的,向乙方(被告)赔偿三个月的租金;从2011年9月1日起，乙丙方在履行协议时存在违约行为的,应向甲方支付购房总价款的10%的违约金…”；原合同的第4.3条修改为“从2011年9月1日起；乙、丙任何一方如未经甲方书面同意提前解除本协议的，需向甲方支付购房总价款的10%的违约金。上述协议签订后，因被告从2014年6月开始未向原告支付租金，故原告诉至法院，提出上述诉请。被告应诉后，于2015年5月28日补付原告租金9128元。庭审时，原告变更第一项诉求被告支付2015年1月份到2015年7月份的租金为9128元。被告对原告新增诉求当庭放弃答辩期。
本院认为，原、被告签订《房屋增值计划服务委托协议书》及《补充协议书》是双方的真实意思表示，合法有效，受法律保护，双方均应按合同约定履行义务。上述协议双方已履行完毕。
关于原告租金及违约金问题。本案中，被告在原告提起本案诉讼后，已于2015年5月28日补付拖欠原告2014年6月至2014年12月的租金9128元。涉案《房屋增值计划服务委托协议书》期满时间为2014年12月30日，该协议已履行完毕，双方未续签合同，原、被告双方不存在合同的权利义务。原告诉请被告支付2015年1月份到2015年7月份的租金为9128元，无事实和法律依据，应予驳回。依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条规定：“当事人一方因另一方违反合同受到损失的，应当及时采取措施防止损失的扩大；没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿”，涉案合同期届满后，原告已获悉被告未有续签合同之意，无论被告有无通知原告交接，原告均应采取措施防止损失的扩大，故原告无论是请求租金还是占有使用费9128元，均于法相悖，不予支持。被告是在原告提起本案诉讼后于2015年5月28日支付拖欠原告的租金9128元，确实违反约定逾期支付原告租金，应按协议第1.3项约定，以月租金1304元为基数，按1‰分别从2014年6月25日、2014年7月25日、2014年8月25日、2014年9月25日、2014年10月25日、2014年11月25日、2014年12月25日起按日向原告支付违约金至付清租金日即2015年5月28日止。原、被告双方对逾期支付租金明确约定为每日按当月房租1‰计付，故原告诉请违约金按购房总价10%计付为30348.7元与约定不符，不予支持。
关于原告诉请被告支付房屋返修、设备损坏后的维修费人民币30000元的问题。原告仅提交照片为据不足以证明其损失为30000元，予以驳回。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条、《最高人民法院关于民诉证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告深圳市彩生活网络服务有限公司、深圳市彩生活物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日支付以月租金1304元为基数，每日按1‰分别从2014年6月25日、2014年7月25日、2014年8月25日、2014年9月25日、2014年10月25日、2014年11月25日、2014年12月25日起计至2015年5月28日止的违约金给原告张某英。
二、驳回原告张某英的其他请求。
本案诉讼费1537元减半收取为768.5元，由被告被告深圳市彩生活网络服务有限公司、深圳市彩生活物业管理有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审判员 李杏连
二〇一五年七月二十日
书记员 施 威
附法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2、《最高人民法院关于民诉证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》：
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。