湖南省永州市冷水滩区人民法院
行 政 裁 定 书
（2017）湘1103行初26号
原告零陵区东门一号业主委员会，住所地永州市零陵区东门一号。
负责人孙善明，男，该业主委员会主任。
委托代理人左清平，男，该业主委员会常务副主任，代理权限为一般授权。
委托代理人罗荣清，男，1966年12月15日出生，汉族，零陵区法律援助中心工作人员，现住永州市零陵区，代理权限为一般授权。
被告永州市房产局，住所地永州市冷水滩区零陵北路。
法定代表人高武，该局局长。
委托代理人朱太荣，男，该局执法大队工作人员，代理权限为特别授权。
委托代理人扈彩霞，女，该局法律顾问，代理权限为特别授权。
第三人永州市金达来房地产开发有限公司，住所地永州市零陵区潇水中路25号。
法定代表人张志，该公司董事长。
委托代理人刘晓珊，男，该公司总经理，代理权限为特别授权。
委托代理人刘伟，男，该公司董事，代理权限为特别授权。
原告零陵区东门一号业主委员会诉被告永州市房产局房屋行政登记一案，于2017年2月17日向本院提起行政诉讼。本院于2017年2月24日受理后，2017年3月1日向被告送达了起诉状副本、应诉通知书和举证通知书。因永州市金达来房地产开发有限公司与本案被诉行政行为有利害关系，经原告零陵区东门一号业主委员会申请，本院依法准许其为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2017年4月26日在本院第七审判庭公开开庭审理了本案。原告零陵区东门一号业主委员会负责人孙善明及其委托代理人左清平、罗荣清，被告永州市房产局法定代表人的委托代理人扈彩霞、朱太荣，第三人永州市金达来房地产开发有限公司的委托代理人刘晓珊、刘伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2011年10月14日，被告永州市房产局因第三人永州市金达来房地产开发有限公司申请为其座落在永州市××区城××西南角的房产-1楼车库，建筑面积2421.99㎡办理初始登记。2012年1月10日，被告永州市房产局为其颁发了房屋所有权证，证号为永房权证零陵字第××号。因商业一层面积发生变化与所发证有出入导致其它楼层面积有变，第三人永州市金达来房地产开发有限公司于2012年7月24日向被告永州市房产局申请办理变更登记。2012年7月25日，被告永州市房产局为其颁发了房屋所有权证，证号为永房权证零陵字第××号，建筑面积为2165.38㎡。
原告零陵区东门一号业主委员会诉称，东门一号地下室是东门一号的附属设施，配电室、电梯、消防通道、二次供水设备用房、消防供水设备用房、弱电井、水暖用井等公用设施。原告认为东门一号地下室是东门一号的附属设施，是全体业主的共同设施，东门一号的地下室属于东门一号全体业主。原告的诉讼请求不仅有事实依据，也有法律依据，请法院予以支持。综上，请求人民法院依法撤销2012年7月25日零陵区房产局非法为永州市金达来房地产开发有限公司办理的东门一号地下室产权证（永房权证零陵字第××号）。
原告零陵区东门一号业主委员会向本院提交以下证据：证据1、用地红线图，证明被告修建东门一号红线内建筑土地面积为2196.74㎡；证据2、小区地下配套设施照片，证明地下室修建小区共有的设施，发动机房、消防泵房、自来水箱、消防水池、逃生楼梯、电梯井、水电风井等；证据3、房屋面积信息表，证明小区A、B栋房屋户型及建筑面积情况；证据4、小区A栋房屋产权证（每户型一本），证明A栋户型为123.56㎡及分摊面积为6.47㎡、129.90㎡及分摊土地面积为6.8㎡、155.99㎡及分摊土地面积为8.17㎡、143.71㎡及分摊土地面积为7.53㎡、129.90㎡及分摊土地面积为6.8㎡、130.66㎡及分摊土地面积为6.84㎡；证据5、小区B栋房屋产权证（每户型一本），证明B栋户型为130.66㎡及分摊土地面积为6.84㎡、129.90㎡及分摊土地面积为6.8㎡、156.08㎡及分摊土地面积为8.17㎡、148.25㎡及分摊土地面积为7.76㎡、133.01㎡及分摊土地面积为6.96㎡、130.66㎡及分摊土地面积为6.84㎡；证据4、5证明涉案地下车库是东门一号业主委员会小区业主共有；证据6、车库所有权证，证明被告将2165.38㎡的地下室确权给第三人的事实；证据7、停车位价目明细，证明第三人于2017年1月公开对外出售小区车位的事实；证据8、收据，证明第三人已实际对外出售小区车位的事实；证据9、交房标准，证明地下室修建小区共有的设施，发动机房、消防泵房、自来水箱、消防水池、逃生楼梯、电梯井、水电风井等属于业主共有的事实；证据10、社区证明，证明东门一号业主委员会登记备案及组成人员情况；证据11、业主选举及授权签名表，证明东门一号业主委员会成立程序合法；证据12、职责分工、章程、公约，证明东门一号业主委员会成立后依法行使管理职责；证据13、各层房屋建筑面积、土地面积情况表，证明东门一号小区各层房屋建筑面积、土地分摊面积情况。
被告永州市房产局辩称，一、该案不属于行政诉讼的审理范围。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六条之规定，行政诉讼只审查涉诉行政行为的合法性。因此，行政审判不具有审理民事纠纷的审判权，当涉诉行政行为的合法性必须以民事诉讼的处理结果为依据时，应当遵循“先民后行”的原则。本案中，关于涉案地下车库所有权归属，是否属于东门一号全体业主共有，系东门一号全体业主与第三人之间的民事法律关系，原告应当先行通过民事诉讼的途径对涉案地下车库进行确权。待确权之后，再行提起行政诉讼。二、该案原告不适格。零陵区东门一号业主委员会不是本案适格原告。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条之规定，有权提起行政诉讼的主体，系与涉诉具体行政行为有利害关系的主体。本案中，业主委员会既不是涉诉行政行为的相对人，也不是涉案地下车库的权利享有者。同时，涉诉行政行为又未侵害业主委员会的任何合法权益。故而，业主委员会与涉诉行政行为无利害关系，业主委员会无权以自己的名义提起本案行政诉讼。三、原告的起诉已超过法定起诉期限。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条之规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。涉诉具体行政行为发生于2012年7月24日，原告2017年2月份才提起行政诉讼，其起诉已经超过法定起诉期限。四、原告声称涉案地下车库系全体业主共有，无事实依据和法律依据。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条之规定，车库归属可通过约定（即当事人通过出售、附赠或出租等方式确定）和法定（即占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有）两种方式确定。又根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，凡是具备构造和利用上的独立性，能够明确区分和排他使用的房屋，均属专有部分由某特定主体专有，不属于全体业主的共有部分。本案中，涉诉地下车库，除了消防水池、消防水泵房、生活水箱等供整栋楼业主使用而不具备利用上的独立性从而属于全体业主法定共有分摊之外，其余的均能独立利用、排他使用，故而属专有部分。在第三人未与业主就涉案地下车库专有部分权属进行约定的情形下，第三人将其申请登记于自己名下，符合客观事实，亦符合法律规定。故而，原告声称涉案地下车库系全体业主共有，无事实依据和法律依据。五、被告的登记行为，证据确凿，适用法律法规正确，符合法定程序，系合法的行政行为。根据《房屋登记办法》第三十条、三十六条和三十七条之规定，第三人在申请涉案地下车库的所有权登记时，按照上述法条的规定，提交了登记申请表、申请人身份证明、土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、工程竣工验收合格证明、房屋测绘报告、变更登记申请书、证明发生变更事实的材料、原房屋所有权证书。被告在审核第三人提交的申请材料符合上述法律法规的情形下，为第三人颁发房屋所有权证书，证据确凿，适用法律法规正确，符合法定程序，系合法的行政行为。综上，请求法院驳回原告的起诉。
被告永州市房产局向本院提交了作出被诉行政行为的证据、依据：证据1、第三人申请涉案地下车库初始登记的申请材料；证据2、第三人申请涉案地下车库变更登记的申请材料；证据1、2证明第三人已经按照《房屋登记办法》第三十条、第三十六条和第三十七条的规定，提交了证明其系涉案地下车库所有人的申请材料的事实，被告的颁证行为，证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序，系合法的行政行为。
第三人永州市金达来房地产开发有限公司述称，一、原告主体不适格，且超过法律规定的诉讼时效，其主张应予以驳回。（一）、该案原告主体不适格。零陵区东门一号业主委员会不是本案适格的原告。根据《行政诉讼法》第二十五条之规定，有权提起行政诉讼的主体，系与涉诉具体行政行为有利害关系的主体。本案中，零陵区东门一号业主委员会既不是涉诉行政行为的相对人，也不是涉案地下车库的权利享有者。同时，涉诉行政行为又未侵害业主委员会的任何合法权益。故而，业主委员会与涉诉行政行为无利害关系，业主委员会无权以自己的名义提起本案行政诉讼。（二）、原告的起诉已超过法定起诉期限。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。涉诉具体行政行为发生于2012年7月24日，原告2017年2月份才提起行政诉讼，其起诉已超过法定起诉期限。二、原告主张涉案地下车库属全体业主共有，无事实依据和法律依据。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条之规定，车库归属可通过约定（即当事人通过出售、附赠或出租等方式确定）和法定（即占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有）两种方式确定。又根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，凡是具备构造和利用上的独立性，能够明确区分和排他使用的房屋，均属专有部分由某特定主体专有，不属于全体业主的共有部分。本案中，涉诉地下车库，除了消防水池、消防水泵房、生活水箱等供整栋楼业主使用而不具备利用上的独立性从而属于全体业主法定共有分摊之外，其余的均能独立利用、排他使用，故而属专有部分。而且第三人自始至终未与业主就涉案地下车库专有部分权属单独进行约定，第三人基于建造行为，原始取得建设房屋和涉案地下车库的所有权并将其申请登记于自己名下，符合客观事实，亦符合法律规定。故而，原告主张涉案地下车库属全体业主共有，无事实依据和法律依据。三、第三人申请登记行为，事实清楚、证据充分、程序合法。第三人在申请涉案地下车库的所有权登记时，按照《房屋登记办法》第三十条、三十六条和三十七条之规定，提交了登记申请表、申请人身份证明、土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、工程竣工验收合格证明、房屋测绘报告、变更登记申请书、证明发生变更事实的材料、原房屋所有权证书。被告是在审核第三人提交的申请材料符合上述法律规定的情形下，为第三人颁发房屋所有权证书，事实清楚、证据充分、程序合法，系合法的行政行为。何况，涉案地下车库已经第三人合法处置，已有数十位业主通过购买的方式获得涉案地下车库的权利，如若通过司法途径将涉案地下车库判归全体业主，那么这对已经交钱购买的业主来说是不公平的。综上，请求法院驳回原告的起诉或诉讼请求！
第三人永州市金达来房地产开发有限公司向本院提交以下证据：证据1、主体工程质量验收记录及建筑工程施工许可证，证明该项目符合规划部门的规划设计并施工；证据2、零陵区整治小组会议汇报结果，证明涉案车库经过零陵区调查小组调查并做出相关结论；证据3、人防费用，证明涉案地下车库已经完成交税登记；证据4、东门一号规划核实测绘图，证明涉案地下车库按照规划设计施工；证据5、房产证明，证明第三人合理合法拥有该房屋产权；证据6、商品房预售许可证，证明第三人对涉案房屋及地下车库具备合法的预售条件；证据7、东门一号商品房买卖合同，证明原告的起诉已经超过了法定起诉期限；证据8、地下停车位使用权转让协议，证明已有20位业主通过购买的方式获得地下车库的使用权。
经庭审质证，原告对被告提交的证据1中产权证登记表来源的真实性予以认可，对其申请所记载的建筑面积、房屋价值不认可，与被告确权的面积不一致。对内部审核的证据予以认可，对土地使用权证的真实性没有异议，但该份证据土地使用面积与规划的面积有出入，与被告发放的地下室的产权证的面积大小有较大误差；对被告提交的房屋分层分户平面图中的数据不予认可，不符合客观情况，与第三人申请规划面积有出入，对被告是否进行了实地核实有异议，对其余的证据无异议；对证据2的真实性均没有异议，但是不能达到被告的证明目的。对房屋分层分户平面图的真实性没有异议，但与下发给各业主的产权证有差别，不能达到被告的证明目的。第三人对被告提交的证据均没有异议。被告、第三人对原告提交的证据1的“三性”均有异议，与被告无关，被告在登记涉案地下车库依据的是永州市国土资源局出具的国有土地使用证，而不是这份用地红线图，所以此份证据与被告无关；对证据2的真实性有异议，这些照片不能证实其属于本案地下车库的配备装置；对证据3的“三性”均有异议，房屋面积应当以房产局颁发的房产证为准，而此份证据并不是房产局颁发的房产证；对证据4、5的真实性没有异议，对证明目的有异议，不能证明地下车库的面积都分摊给了每户业主，也不能证明用地面积超过了国有土地使用权证上的面积；对证据6的“三性”没有异议；对证据7、8、9，是原告与第三人的法律关系，被告不是法律关系主体，不予质证；对证据10的真实性没有异议；对证据11的“三性”均有异议，业主签名没有相应的房产证佐证，不能证实属于东门一号业主，东门一号全体业主是258户，此份证据上远远小于这个数目；证据12，是原告内部章程，被告及第三人无从知晓，不予质证；对证据13的“三性”均有异议，房屋面积、土地面积分摊应该以具体的房产证为依据；证据10至13不能证明业主委员会享有本案的主体资格。原告对第三人提交的证据1没有异议；证据2与本案无关；证据3真实性没有异议，但是不能达到第三人的证明目的；证据4与本案无关；对证据5的真实性没有异议，但是该份房产证第三人未向被告提供，不能反映被告对本案产权明细进行了核实，不能达到第三人的证明目的；证据6与本案无关；对证据7的真实性予以认可，但该份证据没有在申请中提交给被告；对证据8，侵犯了东门一号业主的利益，车库是全体业主共有的，不能达到第三人的证明目的。被告对第三人提交的证据三性均没有异议，恰证明三个案件事实：1、第三人属于本案地下车库的合法所有权人；2、原告不具有本案诉讼主体资格，因为小区的部分业主已经成为地下车库的合法使用权人；3、本案被告的行为是否合法取决于涉案地下车库究竟是归属于原告还是归属于第三人，因此本案应当先进行民事案件的审理，待涉案车库经民事诉讼确权之后才能进行行政诉讼；4、小区业主在买卖房屋时已知晓地下车库的所有权属于第三人。
本院对原、被告及第三人提交的证据认证如下：被告提交的证据1、2，原告及第三人对其真实性均没有异议，与本案相关联，依法确认为有效证据。第三人提交的证据1、3、5、7，原告及被告均没有异议，依法确认为有效证据；证据2、4、8与本案无关，依法不予确认为有效证据；证据6，与本案相关联，依法确认为有效证据。原告提供的证据1、2、3，不符合证据的形式要件，不予确认为有效证据；证据4、5、6，被告及第三人对其真实性没有异议，依法确认为有效证据；证据7、8、9与本案无关，依法不予确认为有效证据；证据10-12，证明原告主体适格，依法确认为有效证据；证据13，不符合证据的形式要件，不予确认为有效证据。
经审理查明，2007年5月14日，第三人永州市金达来房地产开发有限公司取得座落在零陵区城标西南角，地类(用途)商住，使用权类型出让，使用权面积2689.95㎡的零国用2007第003366号国有土地使用权证。2007年7月20日，第三人取得编号为2007129建设用地规划许可证，用地项目名称为金色年华*世纪家园，用地位置为零陵区城标西南角，用地面积2689.95㎡。2010年1月13日，第三人取得编号为432901201001130101建筑工程施工许可证，工程名称为金色年华世纪1#商住楼，建设地址零陵区潇水中路与南津南路交叉口，建设规模为42626㎡，合同价格2332.8万元，合同开工日期为2009年8月20日，合同竣工日期为2010年12月30日。2010年12月8日，第三人取得编号为2010288建设工程规划许可证，建设项目名称为金色年华*世纪家园，建设位置潇水中路与南津南路交叉口西南角，建设规模为41056㎡。2010年8月3日，第三人向永州市人民防空办公室交纳了人防易地建设费150000元。2010年11月10日，第三人取得商品房预售许可证。2011年6月15日，主体工程质量验收合格。
2011年10月14日，第三人永州市金达来房地产开发有限公司向被告永州市房产局申请将其坐落在永州市××区城××西南角的股份制房产-1楼车库，建筑面积2421.99㎡办理初始登记，并向被告永州市房产局提交了国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、组织机构代码证、营业执照、税务登记证、商品房预售许可证、主体工程质量验收记录。被告永州市房产局经审查后，于2012年1月10日给第三人永州市金达来房地产开发有限公司颁发了房屋所有权证，证号为永房权证零陵字第××号。2012年7月24日，第三人永州市金达来房地产开发有限公司因商业一层面积发生变化与所发证有出入导致其它楼层面积有变，向被告永州市房产局申请办理变更登记，并向被告永州市房产局提交了原产权证、变更登记申请报告。被告永州市房产局经审查后，于2012年7月25日给第三人永州市金达来房地产开发有限公司颁发了房屋所有权证，证号为永房权证零陵字第××号。2017年1月，第三人永州市金达来房地产开发有限公司发布东门一号地下室停车位出售价格表，原告零陵区东门一号业主委员会知晓后遂向本院提起行政诉讼，请求撤销被告永州市房产局为第三人永州市金达来房地产开发有限公司颁发的永房权证零陵字第××号《房屋所有权证》。
本院认为，一、《中华人民共和国行政诉讼法》第二条规定：公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼。根据《物业管理条例》的规定，业主委员会是经业主大会选举产生并经房地产行政主管部门备案，在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的业主自治管理组织，是业主大会的执行机构。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的意见》第五十二条规定：民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。本案中的零陵区东门一号业主委员会是经业主大会选举产生的，并有一定的组织机构，属于其他组织，作为本案原告主体适格。二、根据《房屋登记办法》第四条“房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构”之规定，永州市房产局作为永州市人民政府房地产行政主管部门，是本案适格的被告。三、2017年1月第三人发布地下室停车位出售价格表，原告零陵区东门一号业主委员才知晓被告永州市房产局将地下车库的权属登记给第三人，原告于2017年2月17日向本院提起诉讼并没有超过六个月的起诉期限。四、根据《房屋登记办法》第三十六条规定，发生下列情形之一的，权利人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权变更登记：（一）房屋所有权人的姓名或者名称变更的；（二）房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称变更的；（三）房屋面积增加或者减少的；（四）同一所有权人分割、合并房屋的；（五）法律、法规规定的其他情形。第三十七条规定，申请房屋所有权变更登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明发生变更事实的材料；（五）其他必要材料。第三人永州市金达来房地产开发有限公司因商业一层面积发生变化与所发证有出入导致其它楼层面积有变，向被告永州市房产局申请办理变更登记，并提交了变更登记申请报告、原房屋所有权证，被告永州市房产局对房屋进行勘测后，通过内部审核进行变更登记，并颁发房屋权属证书，办证程序合法。五、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条第三款规定，原房屋权利人、原利害关系人未就首次转移登记行为提起行政诉讼，对后续转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院不予受理。本案所诉争的行政行为是被告永州市房产局颁发的永房权证零陵字第××号《房屋所有权证》，是由永房权证零陵字第××号《房屋所有权证》变更登记而来。原告只诉永房权证零陵字第××号《房屋所有权证》的登记行为，未对其产生实际影响的永房权证零陵字第××号《房屋所有权证》的登记行为一并提起诉讼，不符合起诉条件。六、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定，当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。本案中，原告认为东门一号的地下室属于东门一号全体业主，对地下车库的所有权归属，不是本案的审查范围，原告应当提起民事诉讼，对地下车库进行确权。民事争议处理后，对登记行为不服，可提起行政诉讼。综上所述，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条第三款、最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第三条第一款（十）之规定，裁定如下：
驳回原告零陵区东门一号业主委员会的起诉。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
审 判 长 卞凌峰
审 判 员 黄 妮
人民陪审员 秦小卫
二〇一七年八月十一日
代理书记员 李晓欣
相关法律法规：
《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》
第五条同一房屋多次转移登记，原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。
原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为及后续转移登记行为一并提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理；人民法院判决驳回原告就在先转移登记行为提出的诉讼请求，或者因保护善意第三人确认在先房屋登记行为违法的，应当裁定驳回原告对后续转移登记行为的起诉。
原房屋权利人、原利害关系人未就首次转移登记行为提起行政诉讼，对后续转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院不予受理。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》
第三条有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：
（一）不符合行政诉讼法第四十九条规定的；
（二）超过法定起诉期限且无正当理由的；
（三）错列被告且拒绝变更的；
（四）未按照法律规定由法定代理人、指定代理人、代表人为诉讼行为的；
（五）未按照法律、法规规定先向行政机关申请复议的；
（六）重复起诉的；
（七）撤回起诉后无正当理由再行起诉的；
（八）行政行为对其合法权益明显不产生实际影响的；
（九）诉讼标的已为生效裁判所羁束的；
（十）不符合其他法定起诉条件的。
人民法院经过阅卷、调查和询问当事人，认为不需要开庭审理的，可以迳行裁定驳回起诉。