河北省唐山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀02民终2247号
上诉人（原审被告、反诉原告）：金正伟，农民。
委托代理人：刘彦玲，河北唐润律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：张秀丽，无业。
委托代理人：高文韬，河北三和时代（唐山）律师事务所律师。
上诉人金正伟因与被上诉人张秀丽房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省唐山市丰润区人民法院（2015）丰民初字第3442号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2014年1月22日金正伟（甲方）将座落于唐山市丰润区冀东建材大世界A区-8-138号门市出租给张秀丽（乙方），双方签订了门市租赁协议书，协议约定：租赁期限自2014年2月1日至2019年1月31日。租金共计15万元。乙方负责交纳采暖费、物业费、水电费、卫生费。甲方须在乙方开业前将水、电、暖等保障畅通。租赁期间乙方可根据需要对房屋进行装潢、装饰。2014年4月25日，金正伟将冀东建材大世界A区-8-136号门市出租给张秀丽使用，双方签订了租赁协议，协议约定：租期自2014年5月1日至2019年4月30日止，租金分四年付清，第一年至第三年每年付3万元，第四年付6万元，共计15万元。张秀丽已经付清A区-8-138号门市五年租金15万元，A区-8-136号门市第一年租金3万元张秀丽于2014年5月21日已经付清。合同签订后，张秀丽对门市进行了装修（经一门口出入），并开始营业。2015年春节前一个月，因天冷没暖气张秀丽停业，2015年3月开业。因张秀丽未按协议给付金正伟A区-8-136号门市第二年的租金3万元，2015年5月21日两个门市被锁，半个月左右锁被取走。之后，张秀丽就门被锁问题和暖气问题与金正伟电话交涉，金正伟表示暖气供不了，他可以负担张秀丽的空调费和电费，张秀丽不同意，要求解除合同。因上述门市所在区域暖气主管道未接通，至今未供暖。现门市被加两把锁，原告称是原被告各锁一把，被告称其未加门锁。庭审中，张秀丽表示放弃对装修费及停业损失的主张。
一审法院认为，原被告所签订的租赁合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，对双方有法律约束力。虽然不能供暖是因主管道未接通，而非被告的责任，但合同约定了暖气畅通条款，无论何种原因不能供暖，均违反了合同的约定，超出了原告订立合同时的预期，亦给原告张秀丽正常经营造成一定影响。被告擅自将门市上锁亦有过错。双方合作中的上述问题，影响合同继续履行，原告要求解除合同，理据充分，本院予以支持。解除合同的时间确定为被告收到起诉状的时间，即2015年11月10日。被告金正伟应返还张秀丽138号门市2015年11月10日至2019年1月31日三年二个月20天的租金96666.7元。原告张秀丽不付136号门市租金亦构成违约，张秀丽应给付金正伟至合同解除之日应付的租金。被告金正伟要求张秀丽给付第二年租金，本院支持其6个月10天的租金，即2015年5月1日至2015年11月10日租金15833.3元。张秀丽自愿放弃对装修费及停业损失的主张，不侵害他人利益，亦不违反法律规定，本院予以准许。遂判决：一、原告张秀丽与被告金正伟签订的两个门市租赁协议于2015年11月10日解除；二、原告张秀丽于本判决生效后五日内给付被告金正伟A区-8-136号门市2015年5月1日至2015年11月10日租金15833.3元；三、被告金正伟于本判决生效后五日内返还原告张秀丽A区-8-138号门市2015年11月10日至2019年1月31日租金96666.7元；四、驳回原告张秀丽的其他诉讼请求；五、驳回被告金正伟的其他反诉请求。本诉案件受理费3700元，减半收取1850元，由原告张秀丽负担825元，被告金正伟负担1025元。反诉案件受理费550元，减半收取275元，由被告金正伟负担94元，原告张秀丽负担181元。
判后，金正伟不服，向本院提出上诉，其主要上诉理由为：1.一审法院认定上诉人的门市不能供暖是因主管道供暖设施不通所致，没有任何证据可以证明，属于对事实认定错误。上诉人的门市是经验收合格的建筑物，供暖设施齐全，2013年开发商第一次供暖，广大业主均反映供暖非常好，不存在主管道不通的问题。不能供暖是被上诉人解除合同的借口，双方签订的租赁合同第三条虽然增加了甲方须在开业前保证水电暖畅通的条款，但该条款是被上诉人在交纳水费、电费、暖气费才能畅通，被上诉人未交纳暖气费，暖气当然无法畅通。2.双方签订的合同没有约定暖气畅通是特指管道供暖，上诉人承租的门市中安置有空调，开空调也可以达到供暖的作用，故只要上诉人通过一定方式达到供暖的目的，不能算是违反约定。3.《中华人民共和国合同法》第94条明确规定，只有存在不能实现合同目的的情况下才能解除合同，一审法院判决解除合同违反法律规定。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院依法改判或发回重审。
被上诉人张秀丽答辩称：1.上诉人主张其门市是经验收合格的建筑物，供暖设施齐全，但不代表供暖设施畅通，被上诉人提交的与上诉人的电话录音可以证实，该租赁物因无法暖气供应，上诉人才提出用空调解决供暖问题，在被上诉人与上诉人协商该事时，上诉人又将被上诉人的门市上锁，致使被上诉人无法正常营业。2.双方签订的合同中的“甲方（上诉人）须在乙方（被上诉人）开业前将水、电、暖等保障畅通，乙方负责交纳采暖费、物业费、卫生费”条款，该条款是上诉人保证供暖的义务，上诉人违反合同约定，应承担违约责任，上诉人上诉称双方合同里没有约定暖气畅通就是管道畅通，是对暖的歪解。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审诉讼中，上诉人金正伟提交如下证据：1.本案涉及的租赁物所属的唐山安瑞物业服务有限公司出具的证明一份共1页，证明上诉人的租赁物是符合双方合同约定的供暖条件的。2.上诉人的委托代理人到涉案的租赁物的所属的热力站做的录像调查光盘1张以及根据录像整理的笔录1份共2页，证明没供暖的原因是因为涉案房屋所在小区入住的少，暖气费未交，故2014年到2015年没有供暖。被上诉人对上述证据质证称：1.上诉人提交的唐山安瑞物业服务有限公司出具的证明，对其真实性及证明目的均有异议。安瑞物业服务有限公司的投资人与唐山市丰润区冀东建材大世界的开发商唐山清泽房地产开发有限公司实属一人，股东分别为陈清泽与钱慧娟，其证明力带有一定的倾向性。该份证明也证实2014年和2015年冬季该市场并没有供暖，这一事实属实。2.录像资料显示的时间是2013年5月13日，与本案上诉人提交的书面录音笔录的时间不符，同时该热力站并未显示出上诉人所称的是开尔尚城热力站，且所谓的该热力公司的员工对暖气管道是否畅通也是不很清楚。另外，上诉人租赁物所在地是因为用户少，热力公司才不予供暖的，并不是说被上诉人不交纳暖气费才导致的。此份证据与被上诉人在一审开庭审理时提交的录音资料能够相吻合，是上诉人的行为导致的被上诉人无法缴纳暖气费。对该证据的证明目的不予认可。
被上诉人提交如下证据：唐山清泽房地产开发有限公司、唐山安瑞物业服务有限公司的营业执照复印件各一份，及租赁物的现场照片三张、租赁物旁边的毛屋照片一张。证明：安瑞公司与房地产开发公司投资人是同一人，租赁物出租时有暖气片供应，被上诉人认为供暖就是暖气供暖。另外一张照片证实因市场无法供应导致整个市场房屋退租情况。上诉人对上述证据质证称：1.对于其提交的清泽房地产和安瑞物业服务有限公司的营业执照的真实性无异议，但是对其证明目的有异议。这两个公司与租赁物及上诉人之间没有任何利害关系。2.关于照片，真实性无异议，但是对其证明目的有异议。被上诉人在承租门市时就是这个情形，被上诉人应当很清楚该市场有很多地方是未租出去的，其还是选择了该块地，上诉人没有隐瞒任何情况，也不能反映出被上诉人所主张的退租的情形。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相一致。
本院认为，上诉人金正伟与被上诉人张秀丽于2014年1月22日、2014年4月25日签订的《门市租赁协议》系双方真实意思表示，且不违反国家强制性法律法规，双方均应按照协议履行各自的义务。该合同第三条明确约定“甲方（上诉人）须在乙方（被上诉人）开业前将水、电、暖等保障畅通”，通过上诉人在二审审理过程中提交的管理涉案门市的唐山安瑞物业服务有限公出具的证明亦能证实2014年和2015年冬季采暖没有实现，虽不能归责于上诉人的责任，但违反了合同的约定，必然会给被上诉人的经营带来一定的影响，故一审法院判决解除双方的租赁协议并无不妥。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3700元，由上诉人金正伟负担。
本判决为终审判决。
审判长 张秀娟
审判员 沈 军
审判员 姚春涛
二〇一六年四月二十日
书记员 赵亚征