湖北省武汉市江汉区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂江汉民二初字第00928号
原告中信银行股份有限公司武汉分行。
负责人徐学敏，行长。
委托代理人刘莎、梁晓露，湖北民本律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告董晓莹，女，汉族，1984年11月18日生。
被告武汉市海燕汽车贸易有限公司。
法定代表人肖赛康，董事长
委托代理人彭晓，公司员工。代理权限为特别授权。
原告中信银行股份有限公司武汉分行（以下简称中信银行武汉分行）与被告董晓莹、武汉市海燕汽车贸易有限公司（以下简称海燕公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2014年6月30日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中信银行武汉分行的委托代理人刘莎、梁晓露及被告海燕公司的委托代理人彭晓到庭参加诉讼。被告董晓莹经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告中信银行武汉分行诉称，2013年2月7日，原告中信银行武汉分行与两被告签订《中信银行个人购房借款合同》，合同编号为600127号，贷款金额为人民币198000元，月利率为浮动利率，贷款期限10年，还款方式为按月等额本息。并约定被告海燕公司在被告董晓莹取得涉案房屋所有权证并办妥抵押登记之前为本合同提供阶段性连带责任担保；被告董晓莹为合同提供抵押担保，抵押物为其所有的坐落于武汉市汉阳区龙阳大道特8号壹加壹（汉阳商会商务大厦）1栋1单元4层12室的房屋。该抵押在武汉市汉阳区房地产管理局办理了期房抵押证明。
2013年2月19日，原告中信银行武汉分行签发借款凭证，发放了贷款198000元，贷款期限自2013年2月19日至2023年2月19日。现被告董晓莹未按合同约定履行还款义务，原告中信银行武汉分行为维护自身的合法权益，诉至法院，请求判令：1、被告董晓莹立即偿还贷款188759元及下欠利息及罚息（截止2014年5月16日下欠利息6743.33元，罚息8.39元，以上本金、利息、罚息共计195510.72元，此后的利息、罚息计算至被告董晓莹付清时止）；2、原告中信银行武汉分行有权就上述债务以被告董晓莹提供的抵押房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿；3、被告海燕公司对上述债务承担连带清偿责任；4、本案案件受理费、律师费等诉讼费用由两被告承担。
被告董晓莹未到庭应诉及答辩。
被告海燕公司辩称，被告董晓莹在向原告中信银行武汉分行借款时，提供了抵押担保，根据《担保法》第二十八条的规定，同一债权既有保证又有物的担保的，保证人仅对物的担保以外的债权承担保证责任。被告董晓莹提供抵押的房屋售价是396241元，其所欠原告中信银行武汉分行的本息不足200000元，在抵押物足够偿还原告中信银行武汉分行贷款的情况下，被告海燕公司无须承担担保责任；此外，被告董晓莹尚欠被告海燕公司购房款79000元及逾期付款违约金，请求一并审理，以维护被告海燕公司的合法权益。
经审理查明，2013年2月7日，原告中信银行武汉分行与被告董晓莹、海燕公司签订《个人购房借款合同》约定：原告中信银行武汉分行向被告董晓莹发放个人住房贷款198000元，贷款用于购买被告海燕公司开发出售的武汉市汉阳区龙阳大道特8号壹加壹（汉阳商会商务大厦）1栋1单元4层12室房屋；贷款期限为120个月，即从2013年2月7日起至2023年2月7日止；贷款利率为浮动利率，以贷款发放日中国人民银行同期同档次贷款基准利率上浮10%即月利率6.00417‰，固定日调整，逾期罚息利率为合同利率的150%；采用按月等额本息还款方式偿还贷款本息。合同的违约责任条款约定被告董晓莹违反合同约定，逾期或未按约定的金额归还借款本息，即构成违约，原告中信银行武汉分行有权要求被告董晓莹立即偿还全部贷款及相应利息；依法处分本合同项下的抵押房产以清偿全部贷款和相应利息；原告中信银行武汉分行因实现债权而发行的各项费用（包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费、财产保全费、评估拍卖费等），均由被告董晓莹承担。合同约定的担保方式为抵押加保证，被告董晓莹以其所购位于武汉市汉阳区龙阳大道特8号壹加壹（汉阳商会商务大厦）1栋1单元4层12室房屋为贷款提供抵押担保，并办理了武汉市期房抵押证明（武房期东字第2013001876号）；被告海燕公司对自合同生效之日起至被告董晓莹就合同项下所购房屋取得房屋所有权证、办妥抵押登记和其它相关手续，并将《房屋他项权证》及其它资料交原告中信银行武汉分行持有之日止（担保阶段）被告董晓莹的所有应付款项承担连带保证责任；保证范围为本合同项下的贷款本金、利息（含复利）、罚息、违约金、赔偿金、补偿金、为实现债权和担保权而发生的费用（包括但不限于律师费、评估费、拍卖费、诉讼费、保全费、差旅费）；保证期间为担保阶段内被告董晓莹每期应付款项逾期之日起至担保阶段届满后两年；保证期间，如被告董晓莹未按合同约定按时偿还借款本息或相关费用，原告中信银行武汉分行有权直接要求被告海燕公司承担保证责任；被告海燕公司同意放弃《担保法》第28条及《物权法》第176条项下针对原告中信银行武汉分行的所有抗辩以及根据上述法条可能获得的全部权利。
合同签订后，原告中信银行武汉分行依约履行了放款义务，被告董晓莹未依合同约定还款。截至2014年5月16日，被告董晓莹下欠贷款本金188759元、利息6743.33元、罚息8.39元，以上合计195510.72元。原告中信银行武汉分行为此诉至法院，应支付律师代理费5865.32元。
上述事实，有原告中信银行武汉分行、被告海燕公司的陈述以及原告中信银行武汉分行提供的《个人购房借款合同》、两被告身份证明资料、武汉市期房抵押证明、委托扣／划款授权委托书、借款凭证、委托代理合同、还款明细表等证据予以证明，以上证据均经庭审质证属实，本院予以确认。
本院认为，原告中信银行武汉分行与被告董晓莹、海燕公司签订的《个人购房借款合同》系各方当事人真实意思表示，未违反法律、法规等强制性规定，属有效合同。原告中信银行武汉分行依约将贷款发放给被告董晓莹，已全面履行合同义务，被告董晓莹未按合同约定足额按时偿还贷款本息，已构成违约，应承担相应的违约责任。原告中信银行武汉分行主张由被告董晓莹偿还借款合同项下全部本息并赔偿律师代理费损失的诉请，具有合同及法律依据，本院予以支持。被告董晓莹以其所购位于武汉市汉阳区龙阳大道特8号壹加壹（汉阳商会商务大厦）1栋1单元4层12室房屋为借款提供抵押担保，并办理了武汉市期房抵押证明，故双方担保法律关系成立并生效。在被告董晓莹未履行借款合同义务的情况下，原告中信银行武汉分行主张对抵押房屋享有优先受偿权的诉请具有合同及法律依据，本院予以支持。
原告中信银行武汉分行与被告海燕公司约定的担保方式为连带保证责任，保证期间自合同生效之日起至所购房屋取得房屋所有权证、办妥正式抵押登记手续和其他相关手续、并将《房屋他项权证》及其他相关资料交原告中信银行武汉分行持有之日止。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权情形，债权人应当按照约定实现债权。由于《个人购房借款合同》中明确约定原告中信银行武汉分行有权直接要求被告海燕公司承担保证责任，且被告海燕公司同意放弃《中华人民共和国担保法》第28条及《中华人民共和国物权法》第176条项下针对原告中信银行武汉分行的所有抗辩以及根据上述法条所可能获得的全部权利。故原告招商银行主张被告海燕公司对被告董晓莹的全部债务承担连带清偿责任的诉讼请求，具有合同及法律依据，本院予以支持。《中华人民共和国担保法》第三十一条规定，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第四十二条规定，人民法院判决保证人承担保证责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利，故应当在判决书主文中明确被告海燕公司承担保证责任后享有追偿权。关于被告海燕公司请求对被告董晓莹欠其购房款79000元及逾期付款违约金一并审理的抗辩意见，因该事实属另一法律关系，不属本案审理范围，故本院不予处理。被告董晓莹经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃诉讼权利，应承担举证不能的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、《中华人民共和国担保法》第六条、第三十一条、第三十三条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告董晓莹偿还原告中信银行股份有限公司武汉分行借款本金188759元；
二、被告董晓莹向原告中信银行股份有限公司武汉分行支付借款利息及逾期罚息（截至2014年5月16日止利息为6743.33元、罚息为8.39元，2014年5月16日以后的利、罚息，以本金188759为基数，按合同约定计算至清偿之日止；
三、被告董晓莹赔偿原告中信银行股份有限公司武汉分行律师代理费损失5865.32元；
四、被告董晓莹如不履行上述判决第一、二、三项义务，则原告中信银行股份有限公司武汉分行对被告董晓莹所有的位于武汉市汉阳区龙阳大道特8号壹加壹（汉阳商会商务大厦）1栋1单元4层12室房屋实现抵押权所得价款享有优先受偿权；
五、被告武汉市海燕汽车贸易有限公司对上述判决第一、二、三项承担连带偿还责任；
六、被告武汉市海燕汽车贸易有限公司承担保证责任后，有权向被告董晓莹追偿。
上述款项，于本判决生效之日起十日内履行，如未按照本判决指定的期间履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4321元、邮寄送达费60元，以上合计4381元，由被告董晓莹、武汉市海燕汽车贸易有限公司共同负担（该款原告中信银行股份有限公司武汉分行已预付，上列被告随同上述判决款项一并支付原告中信银行股份有限公司武汉分行）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 李映红
人民陪审员 郭家乐
人民陪审员 杨海波
二〇一四年十二月二十五日
书 记 员 安鸿铭