江西省新余市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）余民二初字第21号
原告：艾二芽。
委托代理人：杨七芽、李博，江西弘杰律师事务所律师。
被告：熊灵斌。
被告：江西翰德科技有限公司。住所地：新余市袁河经济开发区。
法定代表人：熊灵斌，该公司执行董事。
被告：信丰时利和房地产开发有限责任公司定南分公司。住所地：赣州市定南县城北新区。
法定代表人：熊灵斌，该分公司经理。
以上三被告共同委托代理人：龚玲，江西袁河律师事务所律师。
被告：信丰时利和房地产开发有限责任公司。住所地：赣州市信丰县嘉定镇解放路（水东桥头）。
法定代表人：熊水华，该公司董事长。
第三人：邓青华。
原告艾二芽与被告熊灵斌、被告江西翰德科技有限公司、被告信丰时利和房地产开发有限责任公司定南分公司、被告信丰时利和房地产开发有限责任公司、第三人邓青华民间借贷纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，于2015年3月18日公开开庭进行了审理。原告艾二芽及其委托代理人杨七芽、李博，被告熊灵斌、被告江西翰德科技有限公司（下称翰德公司）、被告信丰时利和房地产开发有限责任公司定南分公司（下称定南分公司）的委托代理人龚玲，第三人邓青华到庭参加诉讼。被告信丰时利和房地产开发有限责任公司（下称信丰时利和公司）经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
艾二芽诉称，2014年4月28日，其与熊灵斌、艾燕青签订《借款合同》一份，约定熊灵斌因资金周转需要向其借款500万元整，借款期限为3个月，从2014年4月28日起至2014年7月27日止，借款利息按月息3%计息，每1个月结算清利息一次。合同约定借方逾期还清全部借款本息则视为违约，违约方应支付50万元人民币给贷方作为违约赔偿金，另利息按月息4%计算，直到连本带息全部还清为止，艾燕青提供连带担保责任。合同签订当日，艾二芽向熊灵斌提供500万元借款，熊灵斌出具借条一张。因熊灵斌不能按照上述约定日期归还借款，2014年7月27日，艾二芽与熊灵斌、瀚德公司签订《借款展期协议》，约定前述借款展期2个月，展期期限自2014年7月27日至2014年9月27日，展期借款利率为月利率3%，瀚德公司作为保证人，对本次借款项下的的全部债务承担连带保证责任，保证责任期限自协议签订生效之日起至清偿其在原借款合同和本借款展期协议项下的全部债务之日止。以上合同签订后，熊灵斌及各担保人均未履行还款义务。由于熊灵斌所欠艾二芽的借款没有按约支付，熊灵斌等人提出延期还款的请求，并提议以其开发的位于赣州市定南县历市镇城北统筹发展示范区万和一品小区的商品房抵押给艾二芽，用于担保债务履行。2014年12月2日，艾二芽与案外人新余市江天物资有限公司（下称江天公司）作为甲方，熊灵斌、定南分公司作为乙方，信丰时利和公司作为担保方签订《借款抵押协议》，约定熊灵斌、定南分公司以其开发的万和一品项目部楼盘现有店面1号楼一楼约1015平方米，2号楼一楼约1359平方米，2号楼二楼约1414平方米，合计约3788平方米到房管局登记备案抵押给邓青华，并约定乙方应于2014年12月底还清熊灵斌个人对艾二芽全部借款本息，2015年元月底再还500万元，余款本息在2015年4月底全部还清，如任何一次还款期限内未还清欠款本息，艾二芽有权通过拍卖等合法方式处理该约3788平方米的店面以偿还全部债务，处理店面后不足偿还部分，艾二芽仍有权按照本协议约定的利息继续向借款人及担保人追偿，直至连带本息全部还清为止。《借款抵押协议》签订后，由于信丰时利和公司、定南分公司所开发的商品房尚未办理产权证，无法办理抵押。定南分公司提出暂时采取签订《商品房买卖合同》并到房产管理局备案的办法，以达到抵押的目的。2014年12月4日邓青华与信丰时利和公司签订两份《商品房买卖合同》，将位于定南县历市镇城北统筹发展示范区万和一品小区1#楼一层商铺1015.33平方米，2#楼一层商铺1359.18平方米，2#楼二层商铺1410.08平方米的商品房备案登记在邓青华名下，商品房的价格及面积均由各被告提出和填写，艾二芽的主要目的是体现债务担保，在熊灵斌没有按期还款的情况下，有权通过拍卖变现上述房屋以实现债权。然而上述协议签订至今，各被告仍未履行还款义务。据此，为维护自身合法权益，诉至法院，请求判令：一、熊灵斌归还艾二芽借款500万元及利息522493元，合计5522493元（利息暂算至2014年12月30日），及按人民银行同期贷款利率的4倍支付至还清日止的利息；二、瀚德公司对上述借款本息承担连带清偿责任；三、艾二芽对定南分公司、信丰时利和公司登记备案至邓青华名下位于赣州市定南县万和一品小区1#楼一层商铺1015.33平方米，2#楼一层商铺1359.18平方米，2#楼二层商铺1410.08平方米的房屋在拍卖或者变卖后所得价款享有优先受偿权；四、本案诉讼费用由被告承担。
熊灵斌、翰德公司、定南分公司辩称：1、熊灵斌个人借款500万元的基本事实没有异议，但是合同约定的利息过高，应予核减。2、双方于2014年12月4日签订的合同对2014年12月2日的协议进行了全部变更，将抵押取消，也没有办理抵押登记，艾二芽的债权与其购买的房款予以抵销，经核算，艾二芽仍欠被告相应的房款未予支付，艾二芽诉讼请求依法不应得到支持。
邓青华述称，其是江天公司的业务员，负责追讨熊灵斌等拖欠的货款，因2014年12月2日江天公司、艾二芽与熊灵斌、定南分公司等签订的借款抵押协议约定用以抵押的房屋没有取得产权证书，不能办理抵押登记。因而，为便于开展工作，江天公司及艾二芽委托邓青华以其个人名义与信丰时利和公司签订两份商品房买卖合同，并到房管局备案登记，起到抵押担保的作用，该行为是抵押担保行为，不是商品房买卖行为。
信丰时利和公司没有向本院提交书面答辩意见。
结合双方当事人的诉辩意见，归纳本案争议焦点为：双方于2014年12月4日签订的《商品房买卖合同》是什么性质及是否对2014年12月2日签订的《借款抵押协议》进行了变更？
为证明自己的主张，艾二芽在举证期限内向本院提交了三组证据材料：
第一组证据：2014年4月28日《借款合同》、2014年4月28日借条、2014年4月28日银行转帐凭证。证明：1、熊灵斌于2014年4月28日向艾二芽借款500万元用于资金周转。2、借款期限为3个月，从2014年4月28日至2014年7月27日止，借款利息按月息3%计息，每月支付一次利息。3、艾燕青对上述借款本息提供连带保证担保责任。
第二组证据：：2014年7月27日《借款展期协议》。证明：1、熊灵斌因不能按期偿还借款，双方达成借款展期协议。2、展期期限为2个月，从2014年7月27日至2014年9月27日止，展期期间借款利息为月息3%。3、翰德公司对上述借款本息提供连带保证担保责任，保证期限至债务全部偿还为止。
第三组证据：2014年12月2日《借款抵押协议》，《商品房买卖合同》两份（合同备案编号分别为20141200772、20141200794）。证明：1、定南分公司、熊灵斌分别拖欠江天公司、艾二芽货款及借款，并于2014年12月2日签订借款抵押协议。2、定南分公司、熊灵斌以位于赣州市定南县万和一品房地产项目1号楼一楼约1015平方米，2号楼一楼约1359平方米，2号楼二楼约1414平方米，合计约3788平方米，到房管局登记备案抵押给邓青华，用于担保债务履行及实现延期还款。3、定南分公司、熊灵斌应在2014年12月底还清熊灵斌向艾二芽借款500万元全部本息，于2015年1月底再还500万元，其余款项在2015年4月底全部还清。4、如未按期还款，艾二芽有权通过拍卖等合法方式处理抵押的约3788平方米的店面以偿还债务，不足抵偿债务的，艾二芽有权继续追偿直至本息全部还清为止。5、信丰时利和公司对欠付的货款及借款承担连带保证担保责任。6、为履行上述借款抵押协议，邓青华与信丰时利和房公司签订二份商品房买卖合同，将位于赣州市定南县万和一品房地产项目1号楼一楼1015.33平方米，2号楼一楼1359.18平方米，2号楼二楼1410.08平方米，合计3784.59平方米的商品房备案至邓青华名下，该两份商品房买卖合同的签订及备案实际是为了履行2014年12月2日的借款抵押协议而从事的担保行为。
熊灵斌、翰德公司、定南分公司、信丰时利和公司、邓青华未向本院提交证据材料。
以上证据均经庭审质证。对艾二芽提供的第一、二、三组证据，熊灵斌、翰德公司及定南分公司对其真实性没有异议，但对证明目的均有异议，合同约定利息超过法律规定，应予核减；2014年12月4日合同对12月2日的协议进行了变更，由抵押转为买卖，双方债务已抵销。本院认为，以上三组证据符合证据的真实性、合法性、关联性原则，且能够相互印证，证明本案事实，予以采纳。
依上述认定的证据及庭审笔录，本院查明事实如下：2014年4月28日，艾二芽与熊灵斌、艾燕青签订《借款合同》一份，合同约定熊灵斌因资金周转需要向艾二芽借款500万元，借款期限为3个月，从2014年4月28日起至2014年7月27日止，借款利息为月息3%，每1个月结算清利息一次；借方逾期还清全部借款本息则视为违约，违约方应支付50万元人民币给贷方作为违约赔偿金，另利息按月息4%计算，直到连本带息全部还清为止，艾燕青为借款提供连带保证责任，担保期限从借款到期之日起两年。合同签订后，艾二芽向熊灵斌转账500万元，熊灵斌出具借条确认收到上述款项。熊灵斌未按照上述约定归还借款，2014年7月27日，艾二芽与熊灵斌签订《借款展期协议》，约定前述借款展期2个月，展期期限自2014年7月27日至2014年9月27日，展期利率为月利率3%，瀚德公司作为保证人，对原借款合同和借款展期协议下的全部债务承担连带保证责任，保证期限自本协议签订生效之日起至清偿在原借款合同和本借款展期协议项下的全部债务之日止。借款到期后，熊灵斌及担保人均未履行还款义务。2014年12月2日，江天公司与艾二芽作为甲方、熊灵斌、定南分公司作为乙方、信丰时利和公司作为担保方签订《借款抵押协议》，协议确认定南分公司、熊灵斌从2013年4月8日到2014年6月5日共欠江天公司货款1605817元，按合同约定月息3分计算，每月结息一次；熊灵斌个人欠艾二芽借款500万元，月息3分，每月结息一次；同时约定熊灵斌、定南分公司以其开发的万和一品项目部楼盘现有店面1号楼一楼约1015平方米，2号楼一楼约1359平方米，2号楼二楼约1414平方米，合计约3788平方米到房管局登记备案为准抵押给甲方代理人邓青华，并约定定南分公司、熊灵斌应于2014年12月底还清熊灵斌个人对艾二芽500万元借款本息，2015年元月底再还500万元，余款本息在2015年4月底全部还清，如任何一次还款期限内未还清欠款本息，即构成违约，艾二芽和江天公司有权通过拍卖等合法方式处理熊灵斌、定南分公司抵押给艾二芽、江天公司的约3788平方米的店面以偿还全部债务，处理店面后不足偿还部分，艾二芽、江天公司仍有权按照本协议约定的利息继续向借款人及担保人追偿，直至连带本息全部还清为止。2012年12月4日，江天公司、艾二芽共同委托邓青华与信丰时利和公司签订《商品房买卖合同》两份，邓青华以其个人名义购买位于定南县历市镇城北统筹发展示范区万和一品小区1#楼一层商铺1015.33平方米，2#楼一层商铺1359.18平方米，2#楼二层商铺1410.08平方米的商品房，并办理了备案登记。上述协议签订后，各被告均未履行还款义务。
本院认为，本案属民间借贷纠纷。本案所涉《借款合同》、《借款展期协议》、《借款抵押合同》均系各方当事人真实意思表示，合法有效。2014年4月28日，熊灵斌因资金周转需要向艾二芽借款500万元，借期为三个月，艾二芽依约将500万元借款转至熊灵斌帐户。2014年7月27日，双方又签订《借款展期协议》一份，约定前述借款展期2个月，展期期限自2014年7月27日至2014年9月27日。借款到期后，借款人及担保人均未履行还款义务。截止2014年12月30日，熊灵斌尚欠艾二芽借款本金500万元。对艾二芽要求熊灵斌归还其借款本金500万元的诉请予以支持。因《借款合同》及《借款展期协议》约定借款利息为月息3%，该约定超过了法律规定，艾二芽主张按中国人民银行同期贷款基准利率4倍计算自2014年4月28日至2014年12月30日的利息为522493元，及此后利息的诉请符合合同约定及法律规定，予以支持。对熊灵斌提出利息计算过高，请求调整的意见不予采纳。因瀚德公司自愿对原借款合同和借款展期协议下的全部债务承担连带保证责任，对艾二芽要求翰德公司对上述借款本息承担连带清偿责任的诉请，予以支持。关于2014年12月4日双方签订的《商品房买卖合同》是什么性质及是否对2014年12月2日签订的借款抵押协议进行了变更，重新约定以房屋买卖抵销原债务的问题。根据查明的事实，熊灵斌没有依照约定时间归还借款，双方于2014年12月2日签订《借款抵押协议》一份，约定以定南分公司开发的万和一品项目部楼盘准抵押给艾二芽和江天公司，并同意延长熊灵斌的还款时间；后因该房产未取得产权证，不能办理抵押登记，导致双方约定的房产抵押并未实现；随后，艾二芽委托邓青华与信丰时利和公司签订《商品房买卖合同》两份，邓青华以个人名义购买上述约定抵押的房产，且合同约定“合同签订当日100%支付购房款（含定金），买受人交清所有房价款和费用后，由出卖人和买受人共同申请预告登记”，而本案各方当事人均未向本院提交任何支付凭证及开具的不动产销售发票，与房地产交易习惯不符。综上，应认定双方签订的《商品房买卖合同》名为买卖实为借款担保合同，即双方签订《商品房买卖合同》并办理商品房备案登记的真实目的在于实现《抵押借款协议》中关于用房产抵押的约定，为原债务提供担保，在熊灵斌不能按时还清借款的情况下，艾二芽可以通过拍卖或变卖变卖房屋的方式确保原债权的实现。故邓青华与信丰时利和公司签订的《商品房买卖合同》并非双方的真实意思表示，信丰时利和公司与艾二芽之间成立一种非典型的担保关系。对艾二芽主张对信丰时利和公司登记备案至邓青华名下位于赣州市定南县万和一品小区1#楼一层商铺1015.33平方米，2#楼一层商铺1359.18平方米，2#楼二层商铺1410.08平方米的房屋在拍卖或者变卖后所得价款享有优先受偿权的诉请，应予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第二百零五条、二百零六条、二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条之规定，判决如下：
一、被告熊灵斌于本判决生效之日起十日内归还原告艾二芽借款本金500万元，利息522493元（算至2014年12月30日），合计5522493元，并按中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算自2014年12月31日至实际还清之日止的利息；
二、原告艾二芽对被告信丰时利和房地产开发有限责任公司开发并登记备案在邓青华名下位于赣州市定南县万和一品小区1#楼一层商铺1015.33平方米，2#楼一层商铺1359.18平方米，2#楼二层商铺1410.08平方米的房屋折价或者拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权；
三、被告江西翰德科技有限公司对上述借款本息承担连带清偿责任。
案件受理费50457.45元，财产保全费5000元，合计55457.45元，由被告熊灵斌承担。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省高级人民法院。
审 判 长 毛建平
代理审判员 朱 伟
代理审判员 邓花平
二〇一五年五月六日
书 记 员 邹斯洁