浙江省湖州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙05民初115号原告：宇诚集团股份有限公司。住所地：浙江省德清县武康镇兴康南路***号。组织机构代码：14711021-2。法定代表人：沈宇龙，该公司董事长。委托代理人：汪亦武，北京华泰（杭州）律师事务所律师。委托代理人：谢家婧，北京华泰（杭州）律师事务所律师。被告：上海博大投资发展有限公司。住所地：上海市黄浦区浙江南路**号***室*座。组织机构代码：13450890-X。法定代表人：杨永如。委托代理人：颜强，万商天勤（上海）律师事务所律师。被告：上海嘉合投资管理有限公司。住所地：上海市长宁区虹桥路****号**号楼***室。组织机构代码：70323940-5。法定代表人：陈莉莎，该公司总经理。委托代理人：包一勤，上海市襄阳律师事务所律师。委托代理人：张骥，上海市襄阳律师事务所律师。原告宇诚集团股份有限公司（以下简称宇诚公司）与被告上海博大投资发展有限公司（以下简称博大公司）、上海嘉合投资管理有限公司（以下简称嘉合公司）股权转让纠纷一案，本院于2016年1月25日作出（2015）浙湖商初字第25号民事裁定，裁定驳回原告宇诚公司的起诉。原告宇诚公司对该裁定不服，向浙江省高级人民法院提起上诉，浙江省高级人民法院于2016年3月16日作出（2016）浙民终122号民事裁定，裁定撤销本院（2015）浙湖商初字第25号民事裁定，指令本院继续审理。本院于2016年4月6日立案后，依法适用普通程序，于2016年5月24日、7月20日两次公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告宇诚公司的委托代理人汪亦武、谢家婧，被告嘉合公司的委托代理人包一勤、张骥到庭参加诉讼，被告博大公司经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭；第二次开庭，原告宇诚公司的委托代理人汪亦武、谢家婧，被告博大公司的委托代理人颜强，被告嘉合公司的委托代理人包一勤、张骥到庭参加诉讼。因本案疑难、复杂，经本院院长批准，本案审限延长六个月。本案现已审理终结。宇诚公司向本院提出诉讼请求：1.博大公司、嘉合公司赔偿因违约给宇诚公司造成的项目开发房价损失5008万元（依据评估报告计算）；2.博大公司、嘉合公司承担全部诉讼费用。事实与理由：2010年12月3日，宇诚公司与博大公司、嘉合公司签订《合作协议书》一份，协议明确约定：一、目标地块应符合以“净地出让”的前提条件；二、博大公司、嘉合公司应确保向阳路向东延伸段在2011年12月30日之前修建至目标地块，且完成道路绿化、灯光等工程。然上述两点义务博大公司、嘉合公司均未按合同约定履行，导致宇诚公司根本无法按照规划日程进行房地产开发。因为项目地块为非净地，宇诚公司用了近一年时间处理非净地事宜，再加上博大公司、嘉合公司未按时修通道路，宇诚公司制定的开发计划无法正常进行。基于以上原因，宇诚公司无奈延迟两年开发，2012年底宇诚公司为避免被国土部门处罚，不得已在道路未修通、项目未具备良好开发条件及商品房价值无法充分体现的情形下就仓促开发销售，直至2013年10月31日才取得了预售证，延期开发期间房地产开发成本已经增加，没想到预售证取得之后，周边同等条件楼盘大量推向市场，房地产市场疲软，房价趋降，宇诚公司开发的一期房地产项目市场价值急剧下降。经评估机构评估，宇诚公司的损失达到了50574864元，造成了重大的经济损失。博大公司辩称：一、宇诚公司是项目公司湖州南浔嘉庭投资管理有限公司（以下简称嘉庭公司）的股东，不是项目开发主体，宇诚公司将股东和项目公司混为一谈，把两者对外承担的责任也混为一谈，项目公司作为房价损失的承受者，是房价损害赔偿请求权的权利人，有权向致使其房价遭受损失的主体提起诉讼。本案中，宇诚公司与博大公司、嘉合公司之间仅存在股权转让关系，没有在项目开发、房价损失方面签署任何法律文件，同时博大公司、嘉合公司与项目公司之间也没有签署任何法律文件，两者之间不存在任何法律关系。因此，宇诚公司不具有起诉主体资格。二、宇诚公司与博大公司、嘉合公司之间的基础法律关系是股权转让关系，房价损失这一请求权不来源于股权转让关系。按照双方签署的合作协议书和股权转让合同，博大公司、嘉合公司已将项目公司100%的股权转让给了宇诚公司，宇诚公司也已经支付了股权转让款，基于股权转让关系而产生的权利、义务已经得到全面履行，合同目的已经实现。宇诚公司与博大公司、嘉合公司之间的所有纠纷已经在浙江省高级人民法院作出的（2015）浙民终字第12号民事判决中得到了解决。该案中，浙江省高级人民法院根据公平原则和诚实信用原则，综合考虑合同履行情况、当事人过错等，酌情确定博大公司、嘉合公司赔偿宇诚公司损失500万元，该500万元赔偿已经涵盖宇诚公司的所有损失。三、即使博大公司、嘉合公司存在违约，相关违约行为与宇诚公司的房价损失之间也不存在任何因果关系，造成房价损失的原因很多，例如公司的经营策略、资金丰裕程度、产品定位、管理水平、设计能力等，浙江省高级人民法院已在（2015）浙民终字第12号民事判决中认定博大公司、嘉合公司的违约行为对项目开发销售的不利影响较小。四、宇诚公司的诉讼请求没有依据，其提交的房地产咨询报告缺乏真实性、合法性。该报告是深圳市世联土地房地产评估有限公司杭州分公司出具的，且没有注册评估师的签名，违反《房地产估价机构管理办法》的规定。博大公司、嘉合公司委托上海国城土地房地产估价有限公司对该地块的房地产市场价值（平均单价）进行了评估，出具了房地产估价报告，并经两名注册房地产估价师签署，估价结果远远高于宇诚公司房地产资讯报告中的价值。综上，请求依法驳回宇诚公司的诉讼请求。嘉合公司辩称：同意博大公司的答辩意见，另认为：一、宇诚公司与博大公司、嘉合公司之间的基础法律关系是股权转让，股权转让的合同目的已经实现，转让标的3000多万元，但宇诚公司提出的诉请是5000多万元，这明显违反了公平公正的原则，且在浙江省高级人民法院判决中酌情认定了赔偿500万元，该数额已涵盖违约造成的全部损失。二、宇诚公司提出的房价损失没有事实依据，其向法院提供的房地产咨询报告不具有合法性和真实性，根据被告委托评估报告，争议的小区房价在2013年至2016年没有相应的房价下跌及差价从5800元至6000元的事实，另经向相关部门查询，查明当时的房价均价是上涨的。综上，请求法院驳回宇诚公司的诉请请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对合作协议书、协议书、建设工程规划许可证及建筑工程施工许可证、商品房预售证、工商登记情况、商品房买卖合同、（2014）浙湖民初字第1号民事判决书、（2015）浙民终字第12号民事判决书，以及南浔区房产交易中心部分备案合同信息清单的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.宇诚公司提交照片三张、协调会议纪要一份，用以证明项目地块为非净地及道路未修通，无绿化、灯光，导致其无法进场施工。博大公司、嘉合公司经质证认为照片的真实性无法考证，也无法看出是在哪里拍摄的，对其合法性、关联性均有异议，且开发项目是嘉庭公司的，与宇诚公司无关，也与本案的股权转让没有关系，协调会议纪要没有原件，无法质证。本院认为，上述照片的拍摄地点及时间均无法确认，不符合有效证据的形式要件，故不予认定，协调会议纪虽为复印件，但真实性无误，应予认定。2.宇诚公司提交房地产咨询报告一份，用以证明因博大公司、嘉合公司违约而导致其房价损失50574864元。博大公司、嘉合公司对该证据的合法性有异议，根据建设部《房地产估价机构管理办法》第二十条的规定，估价公司的主体不适格，没有资格出具估价报告，另对关联性有异议。本院认为，该咨询报告系宇诚公司单方委托出具，不予认定。3.宇诚公司提交逸龙湾小区已成交合同明细表一份，购房补偿装修款协议及置业基金补偿协议一组，用以证明出售房价均价是5502.29元/平方，还赠送补贴款，故实际价格低于合同价格，房价受到了重大损失。博大公司、嘉合公司经质证对真实性、合法性、关联性均有异议，明细表是嘉庭公司单方制作的，协议是嘉庭公司对外签订，且房价受多种因素影响。本院认为，宇诚公司所述房屋均价为5502.29元/平方与明细表记载内容不相符，明细表记载“合同单价”约为5500元/平方至7000元/平方，而“实际单价”系嘉庭公司赠送装修或置业金等商业促销行为所致，有关博大公司、嘉合公司是否应赔偿迟延开发房价损失，本院将在本院认为部分详细阐述。4.宇诚公司提交嘉庭公司出具的承诺函一份，用以证明房价并不像博大公司、嘉合公司所说的是6800元/平方，嘉庭公司愿意以5200元/平方的价格卖给博大公司、嘉合公司。博大公司、嘉合公司经质证对其真实性、合法性、关联性均有异议。本院认为该承诺函与本案缺乏关联性，不予认定。5.嘉合公司提交房地产评估报告一份，用以证明逸龙湾小区在2013年12月房屋均价是6500元/平方，2015年5月是6800元/平方，在此期间房价并未下跌。宇诚公司经质证对真实性、关联性有异议；博大公司无异议。本院认为该评估报告系嘉合公司单方委托出具，不予认定。本院经审理，结合上述认定的证据和当事人陈述，认定事实如下：2010年12月3日，宇诚公司与博大公司、嘉合公司签订《合作协议书》，就宇诚公司受让博大公司、嘉合公司在项目公司即嘉庭公司所持有股权等事项达成协议，其中约定：“1.项目公司概况（1）在签署本协议时，项目公司的注册资金为100万元，博大公司持有其10%股权，嘉合公司持有其90%股权。（2）项目公司拟受让位于南浔区地块，编号为CD-38D的土地使用权，目标地块应符合以下前提条件：净地出让，土地性质为住宅用地，面积为139亩，容积率为不超过1.6，博大公司、嘉合公司负责与政府协调好所开发项目户型套型比的工作……3.项目公司40%股权的转让（1）博大公司在收到宇诚公司支付的2000万定金时，三方签署《项目公司40%股权转让合同》，由博大公司、嘉合公司向宇诚公司转让其持有的项目公司40%股权，40%股权转让价款为40万元，由宇诚公司向嘉合公司一次性支付股权转让价款。……5.项目公司60%股权的转让（1）在项目公司与政府相关部门签署目标地块土地出让合同之日起五个工作日内，三方签署《项目公司60%股权转让合同》，由博大公司、嘉合公司向宇诚公司转让其持有的项目公司剩余60%股权。60%股权转让价款由以下两部分构成：①博大公司、嘉合公司投入的注册资金人民币60万元；②20850万元减去受让地块实际合同总价后的余额。如受让地块实际合同总价超过20850万元，则超过部分由博大公司承担。（2）60%股权转让价款的支付方式：《项目公司60%股权转让合同》签订之日起30日内，宇诚公司向博大公司、嘉合公司付清上述股权转让价款。三方共同办理工商变更手续。……7.博大公司、嘉合公司确保向阳路向东延伸段在2011年12月30日之前修建至目标地块，并且完成道路绿化、灯光等工程……”。2010年12月12日，宇诚公司与博大公司、嘉合公司签订《股权转让合同》，就嘉庭公司40%股权转让进行了约定。2011年2月25日，湖州市国土资源局与嘉庭公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定将南浔区南浔城东分区CD-38D地块使用权出让给嘉庭公司，出让价款为17400万元。2011年7月18日，宇诚公司与博大公司、嘉合公司签订《股权转让合同》，就嘉庭公司剩余60%股权转让进行了约定。2011年12月23日，湖州市南浔区人民政府《关于湖州南浔嘉庭投资管理有限公司“逸龙湾”项目有关问题专题协调会议纪要》载明：会议认为，该项目设计方案已经2011年区规划委员会第四次会议审议通过，已经具备施工进场条件。但由于该项目用地出让时尚有较多地面未完成政策处理，现造成工程无法进场。……根据责权利相一致原则，该地块遗留政策处理资金仍由区财政承担。2011年12月30日前，向阳路向东延伸段未修建至目标地块，且未完成道路绿化、灯光等工程。2012年7月25日至7月27日，南浔城区向阳路（嘉业路—外环东路段）A段工程即嘉业路至进行了中标公示，招标范围为路基路面、雨污管道、桥梁、路灯基础地埋管施工。2014年2月，宇诚公司以博大公司、嘉合公司未履行《合作协议书》约定的保证净地出让及向阳路向东延伸段道路工程的修建义务为由，向本院提起诉讼，认为“博大公司、嘉合公司的违约行为，直接导致项目地块的房地产开发时间上的延迟以及开发周期的延长，因而必然导致宇诚公司对涉案土地房地产开发的利益损失，请求判令：1.博大公司、嘉合公司赔偿因违约给宇诚公司造成的开发资金利息损失95373103元（截至2013年12月31日）；2.博大公司、嘉合公司承担从2014年1月1日起至判决履行之日的开发资金利息损失（根据实际占用资金按年利率15%计算）；3.博大公司、嘉合公司赔偿宇诚公司支付的土地补偿费用153.6万元；4.博大公司、嘉合公司向宇诚公司交付金额为3560万元的股权转让款发票；5.博大公司、嘉合公司承担全部诉讼费用。”本院经审理，于2015年2月26日作出（2014）浙湖民初字第1号民事判决，判决驳回宇诚公司的全部诉讼请求。宇诚公司不服，向浙江省高级人民法院提起上诉，浙江省高级人民法院经审理认为，根据《合作协议书》的内容，博大公司、嘉合公司不负有保证出让土地为净地的义务，但博大公司、嘉合公司在向阳路向东延伸段道路修建问题上构成违约，遂于2015年8月28日作出（2015）浙民终字第12号民事判决，撤销（2014）浙湖民初字第1号民事判决，判决博大公司、嘉合公司于判决生效之日起十五日内向宇诚公司赔偿损失500万元。另查明，宇诚公司共支付博大公司、嘉合公司股权转让款3550万元，持有嘉庭公司100%股权。目标地块使用权出让款17400万元实际由宇诚公司支付。本院认为，本案主要争议是宇诚公司是否本案适格原告以及博大公司、嘉合公司是否应赔偿宇诚公司迟延开发房价损失。一、有关宇诚公司主体资格宇诚公司以博大公司、嘉合公司违约为由提起本案诉讼，要求博大公司、嘉合公司赔偿迟延开发房价损失，博大公司、嘉合公司抗辩认为宇诚公司主体不适格，即使存在房价损失，其主体应为项目公司即嘉庭公司。本院认为，虽目标地块使用权归属嘉庭公司，但嘉庭公司实为为开发目标地块而成立的项目公司，除目标地块使用权外无其他重要资产，宇诚公司通过与博大公司、嘉合公司签订合作协议书、股权转让合同等一系列协议获得嘉庭公司100%股份，进而实际控制和支配目标地块使用权。宇诚公司与博大公司、嘉合公司在合作协议书中就目标地块本身的状况进行了特别约定，以此实现和保障在目标地块上开发经营房地产的目的。根据合同自由原则，应当尊重当事人此类约定。因此，宇诚公司与本案存在直接利害关系，其以博大公司、嘉合公司违约为由提起本案诉讼，主体适格。二、有关博大公司、嘉合公司违约责任宇诚公司主张博大公司、嘉合公司违反合作协议书中约定的保证净地出让及向阳路向东延伸段按期修建道路义务，致使其开发迟延，要求博大公司、嘉合公司赔偿开发迟延房价损失。逐一分析如下：对净地问题。根据已查明的事实，宇诚公司与博大公司、嘉合公司签订合作协议书时，嘉庭公司尚未取得目标地块使用权，在宇诚公司取得嘉庭公司40%股权后，嘉庭公司才与政府签订目标地块使用权出让合同，出让款实际由宇诚公司支付，其后宇诚公司受让嘉庭公司剩余60%股权。从上述交易过程可以看出，股权转让是分批进行的，在目标地块使用权出让时，宇诚公司已是嘉庭公司股东，应当知晓嘉庭公司拟受让土地的实际状况，且宇诚公司作为一家从事房地产开发多年的公司，亦应对目标地块状况有专业认识和判断。在此情形下，宇诚公司仍出资购买并取得了嘉庭公司全部股权，表明其原意承受项目地块状况。参照合同法买卖合同一章有关出卖人的瑕疵担保责任的规定，对由此造成的损失，应由宇诚公司自行承担。对道路修建问题。合作协议书中约定博大公司、嘉合公司应确保向阳路向东延伸段在2011年12月30日之前修建至目标地块，已查明在该期限前向阳路向东延伸段未修建至目标地块，亦未完成道路绿化、灯光等工程，博大公司、嘉合公司已构成违约，宇诚公司依法有权要求博大公司、嘉合公司赔偿损失。但就宇诚公司诉请迟延开发房价损失而言，缺乏事实和法律依据。一方面，2011年12月23日湖州市南浔区人民政府《关于湖州南浔嘉庭投资管理有限公司“逸龙湾”项目相关问题专题协调会议纪要》显示该项目在当时已经具备施工进场条件，但由于项目用地出让时有较多地面未完成政策处理，造成工程无法进场，宇诚公司亦在本院（2014）浙湖民初字第1号案件庭审中认可以前有道路通向目标地块。由此可见，宇诚公司迟延开发并非因道路未修建而造成。另一方面，迟延开发房价损失系可得利益损失，但房地产项目有相应的开发周期，项目的盈利性取决于市场宏观状况、项目自身品质以及经营者的努力等多方面因素，博大公司、嘉合公司在股份转让时难以预见房价涨跌，宇诚公司也未提交充足证据证明房价确有损失。因此，对宇诚公司的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百二十四条、第一百五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条之规定，判决如下：驳回宇诚集团股份有限公司的诉讼请求。案件受理费297200元，由宇诚集团股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省高级人民法院。审 判 长  江啸啸审 判 员  杨瑞芳代理审判员  阮梦凡二〇一七年一月四日书 记 员  盛同舟