重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第02560号
上诉人（原审被告）：张习兰，女，汉族，1950年3月6日生。
委托代理人：张德忠，重庆汇聚律师事务所律师。
委托代理人：李增玉，女，1971年10月30日出生，汉族，系张习兰之女。
被上诉人（原审原告）：刘继东，男，汉族，1972年10月26日生。
委托代理人：孙兵，重庆瑞月永华律师事务所律师。
委托代理人：邵磊，重庆瑞月永华律师事务所律师
上诉人张习兰与被上诉人刘继东房屋租赁纠纷一案，前由重庆市渝北区人民法院作出（2011）渝北法民初字第2979号民事判决。该判决发生法律效力后，重庆市渝北区人民法院作出（2013）渝北法民监字第6号民事裁定，对本案再审。2013年12月9日，该院作出（2013）渝北法民再初字第00008号民事判决，张习兰不服向本院提出上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人张习兰及其委托代理人张德忠、李增玉，被上诉人刘继东的委托代理人邵磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘继东起诉称，2001年5月5日，其与重庆渝北中药材有限公司（以下称中药材公司）签订重庆市渝北区龙溪镇松桥路53号房屋的《房屋租赁协议》，约定租赁期限18年，即从2001年5月8日至2019年5月7日，每月租金1500元。刘继东按约缴纳了至2011年5月7日的租金180000元。2003年9月19日，因中药材公司被重庆麦克爱康药房连锁有限公司（下称麦克公司）收购，刘继东与中药材公司、麦克公司签订《房屋租赁协议》，约定原租赁合同租期不变。合同签订后，刘继东以1500元／月的价格向麦克公司支付了2011年5月8日至2019年5月7日的租金144000元。2008年9月8日，因麦克公司未向招行观音桥支行偿还债务，该租赁房屋以1460000元的价格拍卖给张习兰。2010年6月3日，张习兰强行将刘继东承租的该房屋收回并租给他人，致刘继东无法行使2010年6月3日至2019年5月7日期间的承租权。要求张习兰赔偿损失2675000元。
张习兰答辩认为其于2009年6月12日通过拍卖获得房屋，有权收取2009年6月12日以后的租金。法院生效判决已认定原告自2010年6月3日起不享有该房屋的租赁使用权，故不存在对该段时间原告使用权的侵犯，应驳回原告刘继东的诉讼请求。
重庆市渝北区人民法院（2011）渝北法民初字第2979号民事判决认定：2001年5月5日，原告与中药材公司签订《房屋租赁协议》约定，原告租用中药材公司位于重庆市渝北区龙溪镇松桥路53号房屋，租赁期限为18年，自2001年5月8日至2019年5月7日，每月租金1500元，2001年5月8日至2011年5月7日期间的租金于合同签订后分两次付清。合同签订后三日内支付90000元，余款90000元于2001年12月30日之前付清。此后，每两年缴纳一次租金。2003年3月3日中药材公司更名为麦克公司。2003年9月19日，原告又与中药材公司、麦克公司签订《房屋租赁协议》约定，麦克公司继续使用中药材公司与原告签订的《房屋租赁协议》，中药材公司已收取原告的房租费继续有效（2001年5月8日至2011年5月7日），由中药材公司与麦克公司协商如何补偿麦克公司，与原告无关；2011年5月28日至2019年5月7日的房租费由原告与麦克公司协商，应根据当时地段的价格，增加或减少，但增减幅度不会高于300元，每月房租费应在1200元-1800元之间。
2004年4月8日，麦克公司因借款与招商银行观音桥支行签订借款合同。同日，招商银行观音桥支行与中药材公司签订抵押合同一份，合同约定：中药材公司愿意以其位于重庆市渝北区龙溪镇松桥路53号房屋作为抵押，为麦克公司提供担保。后因麦克公司未能按期还款，本案诉争房屋被法院执行，并通过重庆市江北区人民法院（2007）江民执字第34-恢1号民事裁定书裁定，将本案诉争房屋过户给招商银行观音桥支行，并委托重庆德诚拍卖有限公司将该房屋进行拍卖。2007年12月19日，因无人竞买流标，重庆德诚拍卖有限公司向重庆市江北区人民法院出具拍卖流标报告书，报告书载明的流标原因，其中之一为：该拍卖物已于2001年5月8日出租，租赁至2019年5月7日；经我公司多次派人与租赁户协商，租赁户表示不愿意购买，但需要保持原租赁关系，继续履行租赁合同，不愿搬出该标的物；由于买卖不破租赁的法律规定限制，客户买过来要等到2019年才能自己支配使用，租金也非常低，只有1500元／月，周边20-30平方米房屋租金在3000元-3500元左右，该合同有失公正，而且租赁户已交纳租金到2011年5月7日，该标的投资回报率相当低。
2009年6月12日，诉争房屋再次进行拍卖，被告张习兰成功竞拍。同日，被告张习兰与拍卖人重庆市泰鼎拍卖有限责任公司签订拍卖成交确认书，该拍卖成交确认书载明的瑕疵说明为：1、该标的物的土地性质是划拨地；2、过户费用较高；3、该标的物有租赁，租期至2019年。2009年6月30日，被告张习兰与观音桥支行签订房屋交接书，该交接书载明：该房屋有租赁，租期至2019年。
被告竞得该房屋后，要求原告支付租金给被告，原告认为租金已支付给麦克公司，不同意支付租金给被告，被告于2010年6月3日将诉争房屋收回，另行与董延中签订《房屋租赁合同》，并将诉争房屋出租给董延中，双方约定的租金为25000元／月，2011年11月5日，被告与董延中解除租赁合同。同年11月15日，被告又将该房屋出租给刘开兵，每月租金3000元。
原告曾向重庆市渝北区人民法院起诉要求确认租赁协议有效及租赁期限为18年。该院（2009）渝北法民初字第6988号民事判决确认租赁协议有效；刘继东在2001年5月8日至2010年6月2日期间享有房屋使用权，驳回刘继东其他诉讼请求。
重庆市渝北区人民法院一审认为，在（2009）渝北法民初字第6988号案中，判决认定从2010年6月3日起，原告对诉争房屋已不享有租赁使用权。原告认为被告侵犯了原告2010年6月3日至2019年5月7日期间对租赁房屋的使用权并要求赔偿损失于法无据，该院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告刘继东的诉讼请求。
重庆市渝北区人民法院再审另查明，2011年5月4日，刘继东曾以房屋租赁合同纠纷为由向重庆市渝北区人民法院提起诉讼。该院作出（2011）渝北法民初字第05188号民事判决，由张习兰支付刘继东赔偿金50000元。刘继东不服，上诉至重庆市第一中级人民法院。二审中，经刘继东申请，二审法院委托重庆同诚房地产土地资产评估有限公司对涉案房屋2010年6月3日至2019年5月7日的租赁价值进行司法鉴定。2012年2月29日，该评估有限公司作出鉴定结论：估价对象房地产在2010年6月3日至2019年5月7日的租赁价值为2425100元。二审法院据此作出（2011）渝一中法民终字第08532号民事判决。张习兰不服，向重庆市高级人民法院申请再审，再审法院以“刘继东不能同时主张两个请求权或者选择一种请求权起诉未得到充分救济后，又以另一请求权起诉”为由，撤销重庆市渝北区人民法院（2011）渝北法民初字第05188号民事判决和重庆市第一中级人民法院（2011）渝一中法民终字第08532号民事判决，驳回刘继东的起诉。
重庆市渝北区人民法院再审过程中，刘继东认为此案存在侵权责任与违约责任的竞合，要求基于合同法律关系由张习兰承担违约赔偿责任。张习兰对此无异议，但认为如应承担责任，只能按照房屋租赁协议的约定，给付违约金50000元。
2013年6月20日，重庆市渝北区人民法院对（2009）渝北法民初字第6988号刘继东与张习兰、麦克公司房屋租赁合同纠纷案启动再审。该案再审过程中，因刘继东申请撤回起诉，渝北区人民院撤销了（2009）渝北法民初字第6988号民事判决。
再审中，刘继东提交了药品经营许可证，载明注册地址为渝北区龙溪街道松桥路53号的昌野药房重庆市渝北区林科药店，负责人为刘继东，并提供了刘继东与张双春于2006年7月30日签订的合伙经营协议。张习兰质证认为该药品经营许可证不能证明刘继东在实际使用租赁房屋，合伙经营协议不真实。
再审中，刘继东称，鉴定评估报告系经重庆市第一中级人民法院委托作出，且在原二审过程中已经予以认定，愿意以此报告的评估值2425100元作为请求租金损失赔偿的依据。同时，明确表示放弃合同约定的另行赔偿50000元的权利。张习兰认为，该鉴定报告系另案证据，且该案已被重庆市高级人民法院撤销，不能作为本案证据采信。
重庆市渝北区人民法院再审认为：刘继东先后与中药材公司、麦克公司签订的两份房屋租赁协议，系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。根据协议，刘继东对涉诉房屋享有至2019年5月7日的租赁使用权。张习兰通过拍卖方式取得涉诉房屋所有权，即继受了该租赁协议中关于出租人的权利和义务，该租赁协议对张习兰具有法律约束力。因此，在租赁期限未到的情况下，张习兰终止双方的租赁关系，致使刘继东不能继续使用租赁房屋，其行为构成根本违约，应承担相应的违约责任。
关于刘继东诉请赔偿损失的问题。刘继东与中药材公司于2001年5月5日签订的房屋租赁协议约定，违约方应赔偿对方一切直接和间接经济损失，并应赔偿对方人民币5万元作为赔偿金。由于张习兰收回房屋，终止租赁协议，致刘继东不能继续使用该租赁房屋，刘继东在该地段租赁其他房屋经营相同年限，须另行支付租金。根据中级法院依法委托作出的司法鉴定，本案租赁房屋在2010年6月3日至2019年5月7日的租赁价值为2425100元。该数额系刘继东可能支出的租金费用，按照原租赁合同，按租金上浮至每月1800元计算，刘继东在2010年6月3日至2019年5月7日期间只需交纳租金192600元，两者的差额2232500元，系刘继东的租金损失。虽然该鉴定报告在另案中作出，但与本案系基于同一案件事实，且经重庆市第一中级人民法院依法委托并认定，应当作为本案证据予以采信。同时，考虑到房地产市场变化情况及其未来发展状况，另行鉴定不会低于现有的鉴定金额，并会产生新的鉴定费用，原告愿意采用现有的鉴定金额，且表示不主张合同中另行赔偿50000元的约定，是对其自身权利的放弃，故本院确定由张习兰赔偿刘继东租金损失2232500元。
原审认定事实清楚，适用法律正确。但因出现新证据，再审依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法审判监督程序若干问题的解释》第三十七条之规定，并经该院审判委员会讨论决定，判决：一、撤销该院（2011）渝北法民初字第2979号民事判决；二、原审被告张习兰于本判决生效后十日内支付原审原告刘继东租金损失2232500元。三、驳回原审原告刘继东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费14100元，由原审原告刘继东承担2100元，原审被告张习兰承担12000元。
张习兰不服向本院提出上诉。其上诉理由为：1、一审法院对刘继东拒付租金和转租门面的违约事实不予认定，反而认定张习兰构成违约错误。2、一审判决对“买卖不破租赁”的法律适用条件认定错误。张习兰通过司法拍卖取得房屋所有权，原房屋所有人与承租人之间的租赁关系因司法拍卖成功而终止，原承租人必须与新的房屋所有人签订租赁协议而不是继续执行原租赁协议。刘继东既不与张习兰协商重新签订房屋租赁协议，又无理拒绝支付租金，拒退房屋，且转租渔利构成违约，张习兰没有破租赁的行为。张习兰收回房屋的行为没有侵犯承租人刘继东的租赁权。3、一审法院将已被高院撤销的案件中的鉴定结论作为判决依据严重违反程序。刘继东没有举证证明直接和间接损失，原判按每月25000元标准计算预期经济损失违背公平、合理原则。4、一审法院随意变更案由，混淆违约之诉与侵权之诉的法律关系。综上所述，刘继东拒缴租金、转租渔利违约在先，权利人张习兰行使不安抗辩权的行为不构成违约。请求二审法院撤销渝北区人民法院（2013）渝北法民再初字第00008号民事判决，维持渝北区人民法院（2011）渝北法民初字第2979号民事判决。
再审除查明原判认定的事实外，还查明：1、争议房屋面积297.19㎡。张习兰拍卖时的成交价格为146万元。2、刘继东与中药材公司的房屋租赁协议中约定违约责任为：双方不能按合同中的条款执行就为违约，违约方应当赔偿对方一切直接和间接损失，并应赔偿对方5万元作为赔偿金。
本院认为，本案二审争议的焦点为上诉人张习兰的行为是否构成违约、本案案由的确定、损失如何确定。本院评判如下：
1、被上诉人刘继东与中药材公司、麦克公司签订《房屋租赁协议》建立房屋租赁关系，协议已实际履行，具有法律效力。租赁过程中，租赁的房屋被中药材公司作为抵押财产通过法院执行程序抵偿给招商银行发生所有权转移，此后招商银行又委托拍卖行将房屋拍卖给本案上诉人张习兰，房屋所有权再次发生转移。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第二十条也规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。①法律及司法解释对租赁关系存续期间租赁物所有权变动的方式并不限于买卖，租赁合同的效力及于所有租赁物所有权变动的情形。本案中，租赁期间租赁物先后因实现抵押权、拍卖而发生所有权变动，上诉人张习兰最终成为租赁物所有权人，但并不改变租赁物原已存在的租赁关系。②最高人民法院《解释》第二十条规定承租人有权请求受让人继续履行原租赁合同，即所有权变动后，买受人和承租人成为新的合同当事人，原出租人的权利义务概括移转给买受人。本案中，张习兰成为新的所有权人，概括接受了原出租人的权利义务，成为租赁合同新的当事人，应受租赁合同约束。因此，张习兰上诉提出的本案租赁关系因拍卖而终止，一审判决适用“买卖不破租赁”的规定不当的上诉理由，不能成立，本院不予采纳。
被上诉人刘继东通过与中药材公司、麦克公司签订《房屋租赁协议》建立租赁关系，上诉人张习兰在参与房屋竞拍时，相关的拍卖资料及瑕疵说明均对原租赁关系的存在予以了公示，张习兰亦知道此内容，故而能以较低价格拍得297余平方米的商业门面，其中势必包含租赁期间不能使用房屋的风险。张习兰取得房屋产权后，应继续履行原租赁合同义务。刘继东与他人合伙经营药店并非转租，张习兰在租赁合同没有解除的情况下，提前收回房屋构成违约，应当承担违约责任。
2、被上诉人刘继东基于相同事实，分别向法院起诉两案，其中一案经重庆市高级人民法院审理后予以撤销，由此本案进入再审。再审中鉴于案由存在侵权与违约的竞合，经一审法院释明后，原审原告刘继东选择按违约主张诉讼权利，一审法院在当事人的诉讼范围内进行审理符合法律规定。
3、根据租赁合同约定，违约方应赔偿对方一切直接和间接经济损失，并应赔偿对方人民币5万元作为赔偿金。张习兰提前收回租赁房屋的行为违反约定，给刘继东造成的损失应予赔偿。刘继东不能继续使用租赁房屋，可以按房屋被收回时同类地段租金计算损失。经鉴定租赁房屋2010年6月3日至2019年5月7日的租赁价值为2425100元，一审将超过租金192600元的差额部分2232500元作为租金损失并无不当。虽然鉴定报告系在另案中作出，案件已被撤销，但鉴定报告属于民事诉讼证据种类之一，证据不因案件的撤销而消失，且鉴定内容与本案基于同一事实，重庆市渝北区人民法院再审予以采信正确，本院予以确认。被上诉人放弃合同约定的另行赔偿50000元，系对其自身权利的处分，本院亦予准许。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。上诉人张习兰的上诉请求不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12000元，由上诉人张习兰负担。
本判决为终审判决。
审判长 包颖
审判员 曹亮
审判员 杜伟
二〇一四年十一月十三日
书记员 曹宣