广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法民一初字第3836号
原告：黄毅，男，1973年10月16日出生，汉族，住陕西省城固县。
原告：张利勤，女，1971年11月21日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。
委托代理人：黄毅，男，1973年10月16日出生，汉族，住陕西省城固县。系张利勤丈夫，本案原告之一。
被告：中山市厚兴房地产开发有限公司，住所地广东省中山市石岐区莲兴路39号2卡铺位，组织机构代码72119992×××××××-×9。
法定代表人：陈计成，职务：该公司董事长。
委托代理人：蔡丹，广东中元（中山）律师事务所律师。
委托代理人：李碧玉，广东中元（中山）律师事务所实习律师。
被告：中山市星港湾物业管理有限公司，住所地中山市港口镇兴港南路17号239卡。
法定代表人：黄玉莲，职务：该公司董事长。
委托代理人：陈彩姻，该公司职员。
原告黄毅、张利勤诉被告中山市厚兴房地产开发有限公司（以下简称厚兴公司）、中山市星港湾物业管理有限公司（以下简称星港湾公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年10月30日受理后，适用简易程序，由代理审判员管晓明独任审判，于2015年12月9日对本案公开开庭进行了审理。原告暨原告张利勤的委托代理人黄毅，被告厚兴公司的委托代理人蔡丹、李碧玉，被告星港湾公司的委托代理人陈彩姻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄毅、张利勤诉称：2012年6月18日二原告与被告厚兴公司签订了中山市商品房买卖合同，约定原告向被告购买位于中山市××区城市××房，购买价格为655510元。合同约定出卖人应当在2013年4月1日前依政府规定将具备条件并符合约定的商品房交付给买受人使用。第九条还约定出卖人逾期交房的违约责任，即出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，违约金最高不超过已付房价款的1%。2013年3月26日，厚兴公司通知收楼，但经原告检查，房屋存在诸多问题，遂要求被告整改。其后，被告又多次通知原告收楼，但因房屋质量不佳，每次经验房均能发现须整改内容并让被告进行整改，至同年12月6日原告在无奈下办理了收楼手续。后原、被告就逾期交楼的违约金问题协商未果，同时屋顶又出现质量问题，为维护合法权益。请求判令：1.被告向原告支付逾期交房违约金6555.1元；2.被告向原告增加支付逾期交房违约金10869.86元；3.被告向原告支付以上述17426.96元为基数自2013年10月31日至清偿之日至按中国人民银行逾期贷款利率计算的违约金3136元；4.被告向原告出示中山市有关部门的房屋验收合格报告书；5.被告对原告屋顶龟裂表面重新处理修复；6.本案诉讼费用由被告承担。
原告对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交的证据材料有：1.中山市商品房买卖合同；2.收据（四张），；3.工作联系单（6张），4.照片（三组）；5.完税证；6.物业管理费发票。
被告厚兴公司辩称：1.本案是商品房预售合同纠纷，双方对于诉争的莲兴阁1幢1801房的交易、双方的权利义务均在商品房买卖合同中有明确规定，由于商品房本身属于一种特殊的商品，其与普通的商品交易是存在差异的，因此需要在商品房买卖合同中列明附件4、5即住宅质量保证书和住宅使用说明书，因此商品房就算是交易之后如果出现住宅质量保证书的保质期限内负责保修的项目，也是由出卖人承担维护责任。换言之，出卖人不能够保证商品房在交付时是处于绝对无瑕疵的状态，因为建筑质量有其特殊性。本案中我方于2013年3月26日向原告发出了入伙通知书，收楼通知发出后，原告于4月27日来收楼，双方去收楼时发现诉争房屋确实是有需要维护的地方，双方也对需要维护的地方进行了记录。作为出卖方，当客户提出异议或意见时，我方是积极面对的，在最终全部维护好之后，最后一次即2013年10月30日，我方再次通知原告来收楼，但是在处理原告反映的质量问题的过程中，原告提出的有些请求已经超出商品房买卖交易的范畴，也超出了我方承担维护责任的范围，但最终我方只能是按照合同能够维修的范围进行维护，直到2013年12月6日，原告也已经签收商品房。2.对于在交付的当日出现的商品房瑕疵，我方也觉得抱歉，因为建筑质量也超出出卖人的掌控范围，造成了逾期交楼，我方是愿意承担违约责任并支付违约金，对于逾期交付商品房，双方在买卖合同第9条是有明确约定，按照合同第9条第2款“逾期交付的买受人同意放弃解除合同权利，合同继续履行，由出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一违约金，但违约金最高不超过房价款1%，除此之外，出卖人不承担买受人其他损失”。所以原告的诉讼请求第二、三项都是没有法律和合同的依据
被告厚兴公司为其辩解没有提供证据。
被告星港湾公司辩称：本案案由是商品房预售合同纠纷，答辩人是诉争商品房所在小区的物业管理公司，不是商品房买卖合同的交易方，原告无权要求星港湾公司承担逾期交房的违约责任。
被告星港湾公司为其辩解没有提供证据。
本院查明：2012年6月18日，黄毅（买受人）、张利勤（买受人）与厚兴公司（出卖人）签订中山市商品房买卖合同。合同约定：由黄毅购买厚兴公司开发的石岐区城市花园莲兴阁1幢1801房，建筑面积103.72平方米；第四条：房价款655510元。第八条：交付期限。出卖人应当在2013年4月1日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2、买受人未付清房款或其他应付款项。3、设计施工中遇到特殊或重大困难或技术问题或因政府需要更改建筑图纸而导致工程延误。5、市政配套的批准或安装的延误。6、因恶劣天气、雨天、以及停水、咸潮、停电、封路或出现重大技术困难等造成事故单位无法正常施工的、自然灾害导致工程延误；第九条：出卖人逾期交付的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按照本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2.逾期交付的，买受人同意放弃解除合同权利，合同继续履行，由出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，违约金最高不超过买受人已付房价款的1%。除违约金外，出卖人毋需负责因此引致的一切损失及费用，亦不须向买受人作其他赔偿；第十五条：保修责任。买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。合同附件四：住宅质量保证书中列明：屋面防水的保修期为5年，保修期内如因防水材料、设计或施工质量问题而导致天面渗水、滴漏、发展商将无偿进行维修并满足有关规范及标准。合同及附件还约定了其他内容。黄毅、张利勤在合同及附件上签名，厚兴公司在合同上盖章。合同签订后，黄毅、张利勤依约向厚兴公司支付房价款655510元。2013年3月26日，厚兴公司向黄毅、张利勤发出入伙通知书，2013年4月27日，经黄毅、张利勤验房，发现须整项目14项，黄毅、张利勤遂拒绝收楼，要求厚兴公司整改。2013年6月5日、7月2日双方又组织验房收楼，黄毅、张利勤均以发现须整改项目或整改项目未处理为由拒绝收楼。经厚兴公司对黄毅、张利勤所提项目进行整改，2013年12月9日，黄毅、张利勤签字收楼。后黄毅、张利勤与厚兴公司就违约金数额及利息的支付问题未能协商一致，原告黄毅、张利勤遂提起本案诉讼，主张前述实体权利。
庭审中，双方均确认交楼时间是2013年12月6日。被告亦确认存在逾期交房的情况，愿意承担违约责任，按合同约定支付违约金6555.1元。原告黄毅认为，双方在合同中约定的逾期交房违约金过低，要求法院调高违约金，并提出应按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第17条“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，按照2013年11月15日中山市住建局房屋租赁管理所在中山日报发布的城区房屋租金参考价，石岐区城市花园莲兴阁的租金为24元／㎡／月，故由于厚兴公司迟延交付致其存在租金损失，且租金损失显著高于违约金金额，故要求增加违约金10869.86元。被告厚兴公司认为本案不应适用《解释》第17条，理由为第17条的适用前提是商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，但本案中双方签订的合同已明确约定了违约金，故不应再以当地租金标准作为违约金计算标准。此外，庭审中原告黄毅亦明确诉求3是因被告厚兴公司在逾期交房后未及时向其支付违约金的利息。同时，原告黄毅亦确认案涉房屋已办理产权证。另：庭审中厚兴公司明确屋顶龟裂部位属于保修范围和保修期间，愿意按照合同约定负责修理。
诉讼中，黄毅向本院提交调查取证申请书，申请法院向中国电信中山公司调查收集133××××3308及189××××8075两个电话的机主登记资料及部分短信内容，以证明原、被告一直就违约赔偿进行协商的事实，因厚兴公司在庭审中确认存在逾期交房的事实以及与原告就违约赔偿进行协商的事实，故无需就此事实到电信公司进行调查。另，诉讼中厚兴公司向原告出示了城市花园莲兴阁的建设工程竣工验收备案登记证。
本院认为：本案为商品房买卖合同纠纷，双方当事人签订的中山市商品房买卖合同及补充协议均是当事人真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按合同约定履行义务。首先，关于被告是否违约问题。被告厚兴公司在诉讼中确认其存在逾期交房的情形，故应按合同承担逾期交房的违约责任。按照合同第九条的约定，出卖人逾期交房的，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，违约金最高不超过买受人已付房价款的1%，合同约定2013年4月1日交付，但被告厚兴公司的实际交楼日期是2013年12月6日，故按照合同约定厚兴公司应向原告黄毅、张利勤支付逾期交房违约金6555.1元，原告的此项诉求有理，本院予以支持。其次，关于违约金是否需要调整问题。原告在庭审中要求调高违约金，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，原告黄毅、张利勤在诉讼中并没有提供充足证据证明其存在实际损失且损失明显大于违约金，故本院对原告要求调高违约金的诉求不予支持。第三，关于本案是否适用《解释》第17条，因该条司法解释已明确其适用前提是商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，而本案中双方签订的商品房买卖合同第九条已明确约定了逾期交房的违约金数额，故本案不适用该条司法解释，被告的此项辩解理由成立，本院对原告所提按租金标准计算损失的主张不予支持。第四，关于违约金的逾期利息问题。原告主张被告厚兴公司逾期支付违约金利息，该项诉求没有事实和法律依据，本院对此不予支持。最后，因被告星港湾公司不是商品房买卖合同的当事人，不负有向买受人交付房屋和对房屋的保修责任，故原告要求被告星港湾公司承担违约金和保修责任的主张不予支持。
综上，原告黄毅、张利勤的诉求合理部分，本院予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告中山市厚兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告黄毅、张利勤支付违约金6555.1元；
二、被告中山市厚兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内按合同附件住宅质量保证书的规定对原告黄毅、张利勤的屋顶龟裂部位进行修复；
三、驳回黄毅、张利勤的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费314元，减半收取157元，（原告黄毅、张利勤已预交），由原告黄毅、张利勤负担107元，被告厚兴公司负担50元（被告厚兴公司于本判决生效之日起七日内迳付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
代理审判员 管晓明
二〇一五年十二月二十五日
书 记 员 李凯文
刘佳林
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