广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终3188号
上诉人（原审原告）：朱建兰，女，1968年6月28日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区。
委托诉讼代理人：何玲玲，广东孚道律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广东永怡集团股份有限公司，住所地中山市石岐区富丽路2号永欣阁1-3幢二层商场。
法定代表人：温少松，该公司董事长。
委托诉讼代理人：赵琼，广东登鼎律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林丝文，广东登鼎律师事务所律师。
上诉人朱建兰因与被上诉人广东永怡集团股份有限公司（以下简称永怡公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法张民一初字第1244号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
上诉人朱建兰上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人向上诉人支付逾期办理房地产权属证书违约金，以已付房款355900元为基数，按中国人民银行同期同类贷款率计算，自2013年1月7日起计至房地产权属证书办理完毕之日止。事实与理由：一、被上诉人未办理房地产权属证书，致使上诉人不能完全行使所购商品房的占有、使用、收益和处分的权利，给上诉人造成无法估量的重大损失。本案商品房至今未取得竣工验收备案登记证，系被上诉人未经上诉人书面同意，擅自变更规划，使上诉人所购买商品房项目的公共配套缺少约700个小汽车位，导致该项目规划至今未验收合格，严重影响商品房的占有和使用，使商品房的价值受到严重贬损。商品房的用途不仅仅在于居住，更在于投资等巨大的潜在价值，因商品房没有房地产权属证书，导致上诉人不能完全处分商品房，丧失投资价值，亦无法向银行申请抵押贷款、迁移户口、小孩无法入读公立学校，给上诉人造成重大损失。二、涉案商品房买卖合同第十四条约定逾期办理房地产权属证书的违约金条款系被上诉人提供的格式条款，该条款免除其自身责任排除上诉人的主要权利，应属无效条款，故双方不存在约定违约金，根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，上诉人请求以已付房款为基数自办理房地产权属证书之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至房地产权属证书办理完毕之日止符合法律规定。即便是涉案商品房买卖合同第十四条被认定有效，该条款所约定的违约金也过低，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，上诉人可以请求增加违约金。三、与本案案情相似的法院生效判决认为可以参照金融机构同期同类贷款利率的标准来确定实际损失数额。
被上诉人永怡公司辩称，一、上诉人与被上诉人约定了一次性违约金，上诉人变更原合同约定的一次性违约金为持续性违约金没有事实和法律依据。本案不存在合同没有约定违约金的前提，不可以适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，只能按照合同约定计算违约金。二、上诉人购买商品房最主要的目的在于居住，在被上诉人将商品房交付给上诉人之后其已经实现了合同目的，完成了对财产的占有、使用、收益，未出证不代表绝对的限制转让，办证只是商品房交付后的附随义务，不会对上诉人造成任何损失，甚至在此过程中因商品房的升值或出租等形式获得高额的收益，因此上诉人根本不存在损失。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
上诉人朱建兰向一审法院起诉请求：永怡公司向上诉人支付逾期办证违约金（以已购房款355900元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率的标准从2013年1月7日起至房屋产权过户登记手续办妥之日止）。
一审法院认定事实：2009年9月7日，永怡公司（出卖人）与朱建兰（买受人）签订《中山市商品房买卖合同》（编号：0901040636），约定买受人向出卖人购买座落于中山市火炬开发区××路××东铂世纪（东苑）14幢1201房，总楼价为355900元，付款方式为银行按揭付款（于2009年9月7日支付115900元，于2009年10月27日以银行按揭贷款支付240000元）；出卖人应当在2010年1月31日前将约定的商品房交付给买受人；出卖人应当在商品房交付使用后730个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同还约定了其他事项。合同签订后，朱建兰已按合同的约定向永怡公司支付了全部的购房款。朱建兰购买的上述商品房的房屋产权证书至今尚未办妥。
一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。永怡公司与朱建兰签订中山市商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当严格遵守。涉案合同第十四条约定：永怡公司应当在商品房交付使用后730个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。如因永怡公司的责任导致朱建兰不能在规定的时间期限内取得房地产权属证书的，朱建兰不退房，永怡公司按已付房价款的1%向朱建兰支付违约金。一审法院认为，该条款中的“商品房交付使用”应当是指合同第八条约定的：永怡公司应当在2010年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合合同约定的商品房交付给朱建兰。因此，永怡公司应于2010年2月1日起算730个工作日内，即2013年1月3日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。永怡公司抗辩称因相关办证部门政策变化导致办证迟延，非因其过失导致，不应由其承担逾期办证违约责任。对此，永怡公司没有向一审法院提交相关证据证明因何种政策变化导致办证迟延，亦没有证明表明相应政策变化对其办证产生的影响程度，且永怡公司在长达730个工作日的期限内仍未能按合同约定履行办证义务亦是极不合情理的。永怡公司未按合同约定期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。朱建兰诉请判令永怡公司支付逾期办证违约金，理据充分，一审法院予以支持。
对逾期办理房产证的违约金，合同对逾期办证违约金有约定的，依合同约定。本案中，双方对于逾期办证违约金的约定为按已付房价款1%计算，朱建兰以约定违约金过低请求法院予以增加，应当举证证明其实际损失，但朱建兰未提供相关证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，对其主张，一审法院不予采信。
综上，永怡公司应按照合同决定按已付房价款的1%（355900元×1%=3559元）向朱建兰计付逾期办证违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：永怡公司于一审判决生效之日起七日内向朱建兰支付逾期办证的违约金3559元。一审案件受理费1105元，减半收取为552元（朱建兰已预付），由朱建兰负担497元，由永怡公司负担55元（该款永怡公司于一审判决生效之日起七日内径付朱建兰）。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本院二审期间，上诉人朱建兰围绕上诉请求依法提交了证据：关于补充A-1区（东苑）车位解决方案说明、聚豪园居住小区总体规划平面图、总体规划平面图放大图，拟证明被上诉人私自更改规划，导致公共配套不足，损害上诉人利益。本院组织当事人进行了质证，被上诉人永怡公司不确认上述证据的关联性。因上述证据与本案二审争议的事实不具有关联性，本院对上诉人提交的证据不予采信。本院对一审认定的事实予以确认。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。永怡公司与朱建兰签订中山市商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。双方签订商品房买卖合同的目的，系转让涉案商品房的权属。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”永怡公司未按合同约定期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，涉案商品房权属尚未变更，永怡公司负担的主要合同义务并未履行完毕，其行为已构成违约，应按照合同约定承担相应的违约责任。
关于违约金数额，朱建兰主张永怡公司应支付自合同约定的办证期限届满之日的次日起至涉案房屋产权过户登记手续之日止的逾期办证违约金，并认为双方在商品房买卖合同中约定的违约金计算标准过低，要求法院以中国人民银行同期同类逾期贷款利率的标准进行增加调整的诉求。本院认为，针对本案涉及的违约情形，商品房买卖合同中的相关约定是如买受人不退房的，则由出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。即双方已在合同中明确约定了未能在规定期限内取得房地产权属证书的违约责任。本案由于朱建兰并未举证证明从合同约定的办证期限届满之日的次日起至涉案房屋产权过户登记手续之日止，因永怡公司违约导致其不能取得房地产权属证书而所造成的具体损失数额，故也无法认定合同约定的违约责任低于上述期间实际造成的损失。朱建兰应对此承担举证不充分的法律后果，一审法院根据双方约定的违约责任条款，确定永怡公司应按已付房价款的1%向朱建兰支付逾期办证违约金符合双方合同约定，本院予以维持。
综上所述，上诉人朱建兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1105元，由上诉人朱建兰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 官 琳
代理审判员 马燕清
代理审判员 刘 通
二〇一六年十月三十日
书 记 员 龙战江