四川省绵阳市涪城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）涪民初字第4104号
原告（反诉被告）：四川九龙投资集团有限公司，住所地：成都市青羊区八宝街90号九龙商务楼406室。
法定代表人：郭秦，该公司总经理。
委托代理人：杨清华，四川守信律师事务所律师。
委托代理人：佘向前，该公司职员。
被告（反诉原告）：余晓蓉，女，汉族，生于1977年8月4日，德阳市人，初中文化，待业。
原告四川九龙投资集团有限公司诉被告余晓蓉租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月4日立案受理后，被告余晓蓉向本院提出反诉，本院依法予以受理。2014年6月3日，由审判员牟玉峰适用简易程序公开开庭对本诉部分进行了审理，原告的委托代理人杨清华、佘向前、被告余晓蓉到庭参加了诉讼。2014年6月26日，本院公开开庭对反诉部分进行了审理，反诉原告余晓蓉、反诉被告的委托代理人杨清华、佘向前到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告因签订《科远商城房屋租赁合同》，承租原告位于绵阳市涪城区，合同期限至2013年12月31日止，合同期限届满后，被告有优先承租权。2013年6月以来，因相关单位和部门多次对该出租商铺所在区域进行消防检查时发现存在消防违法行为和火灾隐患，要求必须进行整改，并向原告及其授权单位发出责令限期改正通知。为确保该出租商铺及所在整个商城的消防安全，防止发生重大火灾事故，原告只能对科远商城进行整体改造以消除安全隐患，决定对被告的租赁合同期限届满后暂不续租，并于租期届满前多次向被告发出通知告知相关事宜。同时，原告因考虑到被告库存的实际情况给予其1个月的库存处理免租金期限，将被告的撤场期限延后至2014年2月8日。但被告仍未按合同及原告授权单位通知的最后撤场期限撤离该商铺，非法占用至今。原告遂诉来本院，请求判决：1、被告立即返还占用的原告位于绵阳市涪城区临园路西段74号的科远商城一层A区32号商铺，并赔偿原告自2013年12月31日起至实际返还之日止，按1198.5元／月计算的商铺占用损失；2、本案诉讼费、保全费由被告承担。
被告辩称：原告所谓的消防检查存在火灾隐患需要整改的理由不能成立，因为要求整改的行政行为相对方是原告而非被告，行政行为的后果只能是原告承担，与被告无关。
所谓确保出租商户的安全，防止火灾事故的理由不能成立，因为实际上消除隐患不再是原告不再续租的理由，真正的理由是原告拒绝履行保障被告优先承租权的义务。关于占用费，有证据表明是被告被迫地占用，被告不应当向原告支付占用费。
反诉原告诉称：九龙商城建成后，反诉原告从2010年起一直租用了一层A区32号铺面。房屋租赁合同一年一签，最后一次合同的租赁期限至2013年12月31日，均约定：合同期满时，乙方在同等条件下，拥有该商铺的优先租赁权。租赁期间，反诉原告及一层商户严格按照合同约定缴纳租金及各种税费，遵守相关的管理制度，诚信经营，经历了前期多年亏损的阵痛，经多年的打拼，逐步构建了一个绵阳市屈指可数的家喻户晓的优良购物环境的小商品市场。面临周边新生商城的竞争压力，商户大量流失的紧迫情况，反诉被告联合三汇公司、东辰集团、花园批发市场、东辰新天地、三汇装饰、东辰花园商城等企业于2012年7月26日在《绵阳晚报》上向全市人民和反诉原告等九龙商城一层商户发出了《关于花园市场商圈告全体市民的联合声明》（以下简称《联合声明》），并承诺让反诉原告等人安心经营，珍惜目前来之不易的经营环境。反诉原告本已订购了新生商城的铺面，因相信反诉被告的声明，能保障反诉原告的长期租赁权，而退还了订购的铺面。2013年11月1日，反诉原告突然收到反诉被告的《通知书》，称房屋租赁合同于2013年12月31日到期后，将不再续签。但反诉原告等人从九龙商厦二层至四层的承租人处得知，反诉被告欲将反诉原告等一层承租户清场后，把一层整体出租给二层至四层的承租人。后经双方反复商谈续租事宜，都被反诉被告断然拒绝，并从2014年2月起至今断水断电，关闭一层商场大门，造成反诉原告无法经营，损失惨重。综上，请求法院判决：1、依法确认反诉原告对反诉被告所有的位于绵阳市临园路西段74号九龙商城（原科远商城）一层A区32号铺面享有优先承租权；2、反诉被告与反诉原告签订一层A区32号铺面2014年1月1日起至12月31日止的房屋租赁合同；3、本案诉讼费由反诉被告承担。
反诉被告辩称：1、本案的法律关系是租赁合同到期后返还租赁物的纠纷，根据租赁合同第二条承租方和我公司签订的合同已经因履行期限届满而终止，依据合同法的约定，承租户没有理由强占商铺。2、2013年11月我公司向承租户通知不再续租，我公司已经履行了通知义务。3、我方从来没有给承租方长期租赁的承诺。被告忽略了合同期限是一年和我方一直拒绝长期签约的事实。2012年，反诉被告作出《联合声明》，并没有承诺不改造，我公司改造正是履行了这个声明的第四条。4、优先承租权与合同终止后收回租赁物升级改造无关联。优先租赁权不能超越物权。5、我公司没有否定过承租户的优先承租权。优先承租权不代表必须签订续租合同。
经审理查明：2013年1月5日，绵阳科远置业有限公司（以下简称科远置业公司）与被告余晓蓉签订《科远商城房屋租赁合同》，约定由被告承租科远置业公司所有的位于绵阳市涪城区临园路西段74号的科远商城一层A区32号商铺。建筑面积为23.97平方米，租金为每月每平方米50元，合计租金14382元。租赁期限自2013年1月1日起至2013年12月31日止。其中，合同第十二条还约定：“1、合同期满时，乙方（被告）在同等条件下，拥有该商铺的优先租赁权。如乙方（被告）需续租，需在合同期满三十日前提出书面申请，经与甲方（原告）协商一致另行签订租赁协议，并办理相关续租手续”。此后，被告实际租用了上述商铺。
另查明：科远置业公司为四川科远实业有限责任公司（以下简称科远集团）全资子公司，该公司于2011年7月21日被四川省科学城工商行政管理局注销登记。2013年6月20日，中国工程物理研究院下发名为《关于四川九龙投资集团有限公司与四川科远实业有限公司整合的通知》（院军转民（2013）129号）的文件，明确由原告“接收”科远集团，科远集团成为原告的全资子公司，该集团资产整体划转至原告。2013年10月24日，中国工程物理研究院经营资产管理办公室下发名为《关于九龙集团吸收合并科远实业及其子公司科远置业资产的通知》（资管（2013）1号）的文件，载明“科远置业公司为科远集团全资子公司，因公司已注销，科远置业公司所有的位于涪城区临园路西段74号的科远商城直接由原告整合吸收”。2013年11月28日，原告取得该房屋的产权证书。此外，原告还将“科远商城”更名为“九龙商厦”。在原告接收科远置业公司案涉资产过程中，被告仍按上列《科远商城房屋租赁合同》约定使用案涉商铺。
又查明：原告于2013年11月1日向被告发出《通知书》，载明“根据近期绵阳市政府、消防大队、派出所、安监局等政府部门对九龙商厦的综合检查结果，结合我司对商厦的整体经营发展规划，我司决定对商厦的经营环境、经营项目进行整体升级改造。您与我司签订的《房屋租赁合同》于2013年12月31日到期，到期后将不再续签，请各承租户做好撤场准备，并于2014年1月10日之前撤场，撤场的相关手续到九龙商厦管理办公室办理”等内容。被告知悉后，委托四川真道律师事务所杨春律师向原告发函，表示愿意继续缴纳租金租赁该门面，但未能如愿。2013年12月31日，租赁合同到期后，被告未向原告腾退案涉门面，原告遂于2014年2月8日起中断了案涉商铺的水电供应，并诉至本院，请求判如所请。
还查明：对于原告不再与被告续签租赁合同的原因，原告称系因消防整改和业态升级的需要，并分别提供了2013年6月19日、2014年1月15日绵阳市涪城区公安消防大队责令限期改正通知书（以下简称责令限期改正通知书）2份、绵阳市涪城区朝阳街道办事处安全整改通知书（以下简称安全整改通知书）等证据予以证明，上述证据均载明九龙商厦需要进行消防整改等内容。其中，2014年1月15日责令限期改正通知书中具体问题第1条处载明：“消防车通道上堆放货物，被占用”，“一层消防通道堵塞”。庭审中，原告称“一层消防通道堵塞”系原告为准确解释前述问题所添加的内容，被告则认为这是原告在伪造证据，并称案涉商铺不需要进行消防整改，原告只是欲装修后重新出租。
再查明：2012年7月26日，科远商城与东辰集团等九公司在绵阳晚报上发表了《联合声明》，声明如下：1、政府从来没有提出花园市场拆除及搬迁的任何决定和提议；2、目前，花园商圈几大主要市场运营管理方，自持物业占比超过50%，未来还会长期持有，将不会实施任何破坏商圈繁荣的搬迁；3、希望广大市民朋友和商圈经营者，不听信谣传、不盲动，为自己利益着想，珍惜目前来之不易的经营环境和平台，安心经营；4、我们几大市场运营管理方共同承诺：将加大市场升级改造力度，不断完善经营设施，营造更良好的经营环境，永葆商圈活力。基于如上声明，被告认为原告已向其承诺享有商铺的长期租赁权。原告则对被告的该项观点不予认可，并称其正是为履行声明内容，才决定对商城进行整改升级，故改造升级与声明内容不矛盾。
再查明：案涉商铺目前仍由被告占有。原告称未将该商铺另行出租，庭审中，被告也未提供证据证明该商铺已由原告另行出租或正在对外招租。
上述事实，有原、被告的陈述，科远商城房屋租赁合同、收据、说明、责令限期改正通知书、安全整改通知书、责令立即改正通知书、通知书、公证书、房屋所有权证书、九龙置业关于公布九龙商厦一层铺面清场实施方案的通告、四川真道律师事务所关于九龙商厦一层全体承租人将于12月23日支付2014年度租金的告知函、九龙置业关于《要求继续承租科远商城（九龙商厦）一层铺面的告知函》的公告及复函、关于花园市商圈告全体市民的联合声明等证据经庭审质证，在卷佐证。
本院认为：当事人双方签订的《科远商城房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示且不违反法律、行政法规的禁止性规定，属合法有效，各方均应按照合同约定履行义务。
该合同第十二条约定：“合同期满时，乙方（被告）在同等条件下，拥有该商铺的优先租赁权。如乙方（被告）需续租，需在合同期满三十日前提出书面申请，经与甲方（原告）协商一致另行签订租赁协议，并办理相关续租手续”。从该约定来看，租赁合同期满后，被告可续租该商铺的前提条件为：1、原告准备继续将该案涉商铺出租；2、第三人欲租赁该商铺；3、被告愿意以与第三人相同的条件租赁该商铺；4、在合同期满三十日前以书面方式向原告提出申请；5、原、被告双方协商一致，并签订新的协议。
从本案查明的事实可知，现原告未准备继续出租案涉商铺，即被告续租的前提条件不成就。因此，本案的争议焦点在于原告不出租案涉商铺的理由是否成立。原告提出的理由有二：1、九龙商厦存在消防隐患需要整改；2、原告拟对九龙商厦进行业态升级。被告辩称案涉商铺无需进行消防整改，对此，本院认为，虽然原告提供的2014年1月15日责令立即改正通知书中有其自行添加的“一层消防通道堵塞”等内容，但该内容与“消防车通道上堆放货物，被占用”的表述含义一致，不存在故意伪造证据的情形。且结合原告提供的2013年6月19日责令限期改正通知书和安全整改通知书等证据，足以证明九龙商厦确实存在消防隐患的事实，故原告决定对该商厦进行整改符合相关法律规定。其次，原告作为九龙商厦的所有权人，依法对该商厦享有占有、使用、收益、处分的权利，其因对该商厦进行整体业态升级改造的需要，暂不将案涉商铺对外出租，不违反法律规定。综上，原告不将案涉商铺出租的理由成立。故反诉原告关于主张确认其享有优先承租权，并要求反诉被告与其签订租赁合同的诉讼请求，与事实不符，于法有悖，本院不予支持。
合同约定的租赁期满后，被告继续占有、使用案涉商铺，无法律依据和事实依据，应当向原告承担返还商铺的责任。故原告的该项诉讼请求，于法无悖，本院予以支持。被告无权占用原告的商铺至今，拒不返还，必然给原告造成相应的损失，原告主张由被告按2013年度租金标准支付商铺占用费的主张，与其实际损失基本相符，本院予以认可。
此外，被告还称原告在《联合声明》中已承诺其享有长期租赁权，故不得收回案涉商铺，但从该声明内容来看，原告未就此作出明确的意思表示，被告的该项辩称，与事实不符，本院不予采信。
综上，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国公司法》第一百七十五条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第一百零七条、第二百二十九条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告余晓蓉在本判决生效后立即将位于绵阳市涪城区临园路西段74号的九龙商厦一层A区32号的商铺返还给原告，并承担自2014年1月1日起至实际返还之日止按照每月1198.5元（23.97平方米×50元／平方米）的标准计算的商铺占用费。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回反诉原告余晓蓉的反诉请求。
本案案件受理费减半收取25元，反诉案件受理费25元，合计50元，由被告（反诉原告）余晓蓉承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。
审判员 牟玉峰
二〇一四年七月二十三日
书记员 杨 佳
附法律条文：
《中华人民共和国公司法》
第一百七十五条公司合并时，合并各方的债权、债务，应当由合并后存续的公司或者新设的公司承继。
《中华人民共和国物权法》
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
《中华人民共和国合同法》
第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。