大连市甘井子区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0211民初10700号
原告（反诉被告）大连合力综合加工有限公司，住所地大连市甘井子区。
法定代表人杨文武，系厂长。
委托代理人林治亮，系辽宁尊合律师事务所律师。
被告（反诉原告）大连万华汽配有限公司，住所地大连市甘井子区。
法定代表人崔伦治，系经理。
委托代理人金欣伟，系辽宁得一律师事务所律师。
原告（反诉被告）大连合力综合加工有限公司与被告（反诉原告）大连万华汽配有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月10日作出（2015）甘民初字第6296号民事判决书，宣判后，被告（反诉原告）大连万华汽配有限公司不服一审判决，上诉至大连市中级人民法院，大连市中级人民法院以一审认定事实不清为由，于2016年10月11日做出（2016）辽02民终4380号民事裁定，撤销本院（2015）甘民初字第6296号民事判决，并将本案发回重审。本院收到裁定后，依法另行组成合议庭，于2017年4月19日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）大连合力综合加工有限公司的法定代表人杨文武及委托代理人林治亮、被告（反诉原告）大连万华汽配有限公司的委托代理人金欣伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）大连合力综合加工有限公司诉称，2014年4月15日，原、被告签订了《厂房租赁合同》，租期为三年，租金每年160,000元。合同第七条第4项规定，……如租费拖欠不付满一个月，甲方有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议。第八条第一项规定，如果甲方违约，赔偿乙方40,000元，如乙方违约赔偿甲方40,000元。被告在没有通知原告要解除合同的情况下，私自于2015年7月31日将物品全部搬走，并将厂房钥匙交给了原告。因原告多次找被告解决由于被告的违约而给原告造成的损失赔偿问题未果，故诉至法院，要求判令：1、依法解除《厂房租赁合同》；2、被告支付原告逾期支付租费的滞纳金8,000元，单方终止合同违约金40,000元，合计48,000元；3、被告支付原告损坏的墙壁修复费、厂房门被拆的损失费、水泥地面修复的损失费、30米长电缆线被割走、燃气罐被拿走的损失费合计5,000元；4、诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）大连万华汽配有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原、被告间的租赁合同应属于无效合同，关于违约金的条款不能适用；租赁物的实际面积与双方在合同中约定的不符；双方约定的厂房及场地的年租金为15万元，另外还有1万元是设备租金，但合同上没有体现出来，只是笼统地写为年租金160,000元；合同上原告无法证明自己的损失，也就谈不上赔偿问题；即使合同有效，因原告没有提供符合合同约定的房产执照，致被告不能办理相关工商注册和环评手续，故违约责任在于原告。同时被告提出反诉请求：1、请求确认反诉人与被反诉人于2014年4月15日签订的厂房租赁合同无效；2、判令被反诉人支付因厂房租赁装修改造费用60,000元；3、判令被反诉人支付厂房设备搬迁费56,000元；4、判令被反诉人返还反诉人实际占用厂房期间外剩余租金10,520元。
原告（反诉被告）大连合力综合加工有限公司对被告的反诉请求辩称，不同意被告的反诉请求。理由：原告只是提供场地与厂房，被告是否可以注册与原告无关，不认可办理不了相关证照的责任在我方；双方约定的租金就是160,000元/年；被告擅自搬离租赁场地，是被告违约。
经审理查明，2003年8月12日，大连市甘井子区大连湾镇人民政府后关村民委员会（以下简称后关村委会）与杨文武签订《合同》一份，约定后关村委会将村属企业大连盛华综合加工厂的部分资产转让给杨文武，并将房屋、场地租赁给杨文武使用，合同对具体事项进行了约定。2003年11月，大连盛华综合加工厂进行企业改制，更名为现名，即原告大连合力综合加工有限公司，杨文武任该公司法定代表人。
2014年4月15日，原告大连合力综合加工有限公司经后关村委会同意，与被告大连万华汽配有限公司签订《厂房租赁合同》。约定，原告将自后关村委会处承租的上述厂房及场地租赁给被告使用（具体面积为：厂房781.25平方米、场地1380平方米）；租赁期限，3年，自2014年5月1日起至2017年4月30日止；租金及给付时间，年租金160,000元，第一年租金于合同签订时一次性缴纳，以后的租金每年应提前1个月支付当年租金；合同第七条第4项约定，租赁期间，被告应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如租费拖欠不付满一个月，原告有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议；第八条第1款规定，租赁期间，经双方同意，如原告提前终止合同而违约，应赔偿被告三个月租金40,000元，若被告提前退租而违约，应赔偿原告三个月租金40,000元；第八条第3款约定，原告应协助被告办理工商注册、环评等手续，费用由被告承担。合同中还对其他事项做出了约定。协议达成后，被告交纳了第一年的租金160,000元，原告按约交付了涉案场地。2015年5月6日，被告向原告交纳第二年度租金50,000元，余款未支付。2015年7月间，被告自行搬离涉案场地，并于2015年7月30日将涉案厂房的钥匙交还给原告。
另查，2016年6月12日，后关村委会出具证明，内容为：“大连湾街道后关村委会与杨文武签订房屋、场地租赁协议，房屋面积781.25平方米，其中336.4平方米房屋办理了房证，444.85平方米房屋因产权改革停办”。2017年3月20日，后关村委会出具证明，内容为：“大连合力综合加工有限公司与大连万华汽配有限公司于2014年4月15日签订厂房租赁合同，根据营业执照要在经营地注册的规定，村委会要求大连万华汽配有限公司将营业执照转入到后关村，村委会将协助办理，大连万华汽配有限公司营业执照没有落户到后关村，也没有与村委会联系”。
再查，依据被告申请，本院于2017年7月26日及9月13日，到大连市甘井子区市场监督管理局及其窗口了解两个问题：1、企业迁址时，租赁合同上房屋面积小于房证标有的面积的，是否可以申领营业执照、办理环评手续；2、在集体土地、房屋上已登记注册一个企业，其他企业可否迁址至该地址。该部门答复：1、持房证办理营业执照及环评手续时，房证面积不可小于出租面积，但若项目位于集体产权土地上的，可持集体土地使用证的手续并附加村、街道意见，则可以正常办理；2、依据《辽宁省简化市场主体住所登记条件暂行规定》，一个住址可以作为多个市场主体的住所办理登记。
上述事实，有《合同》、企业变更材料、《厂房租赁合同》、后关村委会证明、房产执照及集体土地使用证、本院的工作记录及庭审笔录在案为赁，这些证明材料业经开庭质证及本院审查，可以采信。
本院认为，本案中有四个焦点问题：一、合同的效力问题；二、租赁面积、租金及涉案租赁合同现在的状态问题；三、在合同有效的前提下，由谁承担违约责任的问题；四、因违约行为导致的损失问题。
关于合同的效力问题。本院认为，依法成立的合同自成立时生效。本案中，原、被告所签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思的表示，该合同没有法定无效的情形，故原、被告间的合同依法成立且合法有效，双方均应受该合同的约束。被告主张合同无效的辩论意见，因无据认定，故本院不予支持。
关于租赁物面积、租金及涉案租赁合同现在的状态问题。本院认为，当事人应对自己的主张提供证据加以证明，没有证据或证据不足的，应承担举证不明的不利后果。本案中，被告提出租赁物的实际面积与合同约定不符及租金为150,000元/年，另外10,000元系设备租金的主张，但被告并未提供证据证明其主张事实，故对被告的此节辩论意见，本院不予采信；对于涉案合同的现状，本院认为，因被告在2015年7月30日将涉案场地的钥匙交还给原告，原告也予以收下，双方已以实际行为解除了涉案租赁合同，解除日期为2015年7月30日，故本院对涉案合同已解除这一事实，不再重复确认。
关于违约责任的问题。本院认为，依据原、被告双方约定，自第二年始，被告应提前1个月向原告支付租金，如租费拖欠不付满一个月，原告有权增收5%滞纳金。本案中被告仅于2015年5月6日支付了50,000元租金，余款始终未付，被告的此行为显系违约，应按照合同第七条第4项的规定支付5%的滞纳金；依据后关村的证明，结合本院到大连市甘井子区市场监督管理局了解的情况来看，涉案场地具备办理营业执照、环评手续及迁址的条件，即涉案场地具备实现合同目的条件，被告在合同期内提前搬离涉案场地，其应按照合同第八第1项的规定承担违约责任。现现原告要求被告承担迟延付款的滞纳金8,000元及给付提前退租的违约金40,000元的诉讼请求，理由正当，应予支持。被告主张违约责任在原告的辩论意见，因与事实相悖，本院不予采纳。
关于因违约行为导致的损失问题。本院认为，依据谁主张谁举证的原则，原告要求被告赔偿损坏的墙壁修复费、厂房门被拆的损失费、水泥地面修复的损失费、30米长电缆线被割走、燃气罐被拿走的损失费共计5,000元的诉讼请求，因原告在本次庭审时并未提供相关证据予以证明该损失的存在，故对原告的此节主张，本院不予支持。
关于反诉原告要求确认反诉人与被反诉人于2014年4月15日签订的厂房租赁合同无效的诉讼请求，如上所述，本院不予支持。关于反诉原告要求反诉被告赔偿因反诉被告违约而造成的装修改造费用60,000元及设备搬迁费56,000元的诉讼请求，因反诉原告未能证明反诉被告存在违约的情形，故对反诉原告的此节反诉请求，本院不予支持。关于反诉原告要求判令反诉被告返还其实际占用厂房期间外剩余租金10,520元的请求，本院认为，双方合同已于2015年7月30日解除，对于反诉原告未实际占用期间的租金，反诉被告应予返还。反诉原告在第二年度实际占用的期间为2015年5月1日至2015年7月30日，故反诉被告应返还给反诉原告租金10,000元（50,000元-16,000元÷12个月×3个月）。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十二条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、本判决发生法律效力之日起十日内，被告大连万华汽配有限公司支付原告大连合力综合加工有限公司滞纳金人民币8,000元。
二、本判决发生法律效力之日起十日内，被告大连万华汽配有限公司支付原告大连合力综合加工有限公司违约金人民币40,000元。
三、本判决发生法律效力之日起十日内，反诉被告大连合力综合加工有限公司返还反诉原告大连万华汽配有限公司租金人民币10,000元。
四、驳回原告大连合力综合加工有限公司的其他诉讼请求。
五、驳回反诉原告大连万华汽配有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4,890元，其他诉讼费50元，合计4,940元（原告已预交），由原告大连合力综合加工有限公司承担1,000元，被告大连万华汽配有限公司承担3,940元。
反诉案件受理费1,650元（被告已预交），由被告大连万华汽配有限公司承担1,550元，原告大连合力综合加工有限公司承担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在递交上诉状之日起七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
申请执行的期限为二年。
（本页无正文）
审 判 长 孙云芳
人民陪审员 魏秀梅
人民陪审员 李景洋
二〇一七年十月十八日
书 记 员 刘婷婷
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。