上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第2611号
上诉人（原审被告）上海滚镀一厂，住所地上海市。
法定代表人郑忠宝，厂长。
委托代理人邬华良，上海市李国机律师事务所律师。
委托代理人陈路，上海市李国机律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海顺基投资管理有限公司，住所地上海市。
法定代表人吴长铭，董事长。
委托代理人邵洁芸，上海予湛律师事务所律师。
上诉人上海滚镀一厂（以下简称“滚镀一厂”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院（2014）虹民三（民）初字第2333号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2005年12月28日，上海顺基投资管理有限公司（以下简称“顺基公司”、承租方、乙方）和滚镀一厂（出租方，甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：1、甲方将上海市溧阳路XXX-
XXX号全部厂房（375号底层农贸市场例外，以下简称“租赁房屋”）可用面积2，000平方米出租给乙方，另给甲方保留办公场所；2、甲方同意乙方将租赁房屋用于建立创意园，引进海内外的创意企业及相关配套的商铺和工作室，甲方配合乙方做好引进的相关手续；3、租赁期为7年，自2006年2月15日起至2012年12月30日止……。
2006年10月8日，滚镀一厂向虹口区推进创意产业建设联席会议办公室（以下简称“推进创意产业办公室”）提交《关于申报设立虹口区“蓝桥创意楼”的申请》，内容为：“遵照虹府办（2006）28号文件的精神，结合区闲置厂房现状产业导向的规定和“三不变五变”的原则，我厂拟将闲置厂房与顺基公司合作开发，由顺基公司投资将旧厂房重新装修成办公楼后设立虹口区创意产业园区——蓝桥创意楼……。”
2006年10月23日，滚镀一厂向推进创意产业办公室提交《关于申报设立虹口区“蓝桥创意楼”申请的补充报告》，陈述其寻到顺基公司合作创办“蓝桥创意楼”的有利因素。
2014年11月，顺基公司向原审法院提起诉讼称：其与滚镀一厂于2005年12月28日签订《房屋租赁合同》，约定由顺基公司向滚镀一厂租赁房屋用于建立创意园区，滚镀一厂配合做好引进的相关手续，后双方又签订补充协议，将租期延长至2015年12月31日。基于双方租赁协议的约定，为实现缔约目的，顺基公司和案外人徐某某于2006年分别签订了两份租赁合同，徐某某租赁房屋的目的均为开设酒店。2009年顺基公司和徐某某因租赁纠纷诉讼，经法院一审、二审、再审，最终判决顺基公司和徐某某的两份《房屋租赁合同》于2009年2月13日解除，顺基公司须补偿徐某某房屋装修损失人民币（以下币种均为人民币）444，957.22元，并将与徐某某约定的租金予以调低，对自2009年2月13日至实际搬迁之日的房屋使用费的认定亦大大低于《房屋租赁合同》的约定。同时，再审判决认定“是由于顺基公司在合同履行过程中未能将租赁房屋性质和用途变更为创意园，致使徐某某无法办出营业执照，无法开设酒店，顺基公司应承担合同不能继续履行的主要责任。”基于上述判决认定的理由，顺基公司认为，不能在租赁房屋建立创意园区，租赁房屋性质和用途不能改变为创意园，是合同不能履行的主要责任，而该责任在于滚镀一厂。滚镀一厂是租赁房屋的产权人，变更手续只有滚镀一厂方能办理，顺基公司不符合办理相关变更的主体资格。基于原、滚镀一厂签订的《房屋租赁协议》，相关手续的办理义务也在滚镀一厂。同理，正是因为滚镀一厂无法变更系争房屋的性质，是造成顺基公司合同目的无法实现的主要原因，致使顺基公司在和徐某某的诉讼中承担了补偿责任的原因也在于此，故顺基公司支付给徐某某的款项，理应由滚镀一厂承担。另外，基于同样的原因，上述判决对徐某某的房租予以调整，判决金额和《房屋租赁合同》约定的租金之间的差额系顺基公司的损失，滚镀一厂应当对此损失承担赔偿责任。徐某某已于2012年12月31日搬离了租赁房屋。故要求法院判令：1、滚镀一厂赔偿装潢补偿款损失444，957.22元；2、滚镀一厂赔偿租金和房屋使用费收益损失672，255元。
原审审理中，滚镀一厂辩称：不同意顺基公司的全部诉讼请求。双方之间的租赁合同是建立创意园区，顺基公司和徐某某的租赁合同是办酒店。建立创意园区的义务在顺基公司，滚镀一厂只是尽配合义务。当时国家政策没有规定创意园区具体设立条件，厂房能否办创意园区并无定论。顺基公司在创意园区尚未建成的情况下就将房屋借给徐某某办酒店，是顺基公司的过失，应由顺基公司自己承担责任。二审判决和再审判决均认定不能建立创意园区是顺基公司的责任而非滚镀一厂的责任。创意园区未办成系因政府不批准，属不可抗力，顺基公司也是明知的，而酒店未办成系因办酒店的条件不成立。顺基公司和徐某某诉讼后，顺基公司还与滚镀一厂签订补充协议延长租赁期限，故产生的损失与滚镀一厂无关。创意园区办不成，顺基公司仍然租赁房屋，说明顺基公司对于租赁房屋能否办出创意园区是有预计和考量的。滚镀一厂已尽配合义务，故滚镀一厂不应承担责任。
原审法院另查明：2006年10月20日，顺基公司和案外人徐某某签订《房屋租赁合同》，约定：顺基公司将上海市溧阳路XXX号（底楼邻387号部分）建筑面积约200平方米出租给徐某某，徐某某将该房屋用作开设酒店等项目，徐某某的经营执照、消防许可、卫生许可证等相关必须申办的手续全部由徐某某自行负责；租赁期为6年，自2007年1月1日至2012年12月30日止；第一年月租金8，333元，年租金100，000元，第二年月租金9，167元，年租金110，000元，第三年月租金10，000元，年租金120，000元，第四年开始到合同期满前均按第三年租赁价计算，每期按三个月交纳租金，先付后用，第一次交纳租金24，999元，此后支付日期为季度首月的10日之前支付；保证金为16，666元；租赁期满后，顺基公司对徐某某的装潢不作补偿，属于顺基公司投资的财产，徐某某应完好无损地归还顺基公司（自然损耗除外），属于徐某某投资的动产归徐某某所有。2006年12月18日，顺基公司和徐某某另签订一份《房屋租赁合同》，约定：顺基公司将上海市溧阳路XXX号（底楼邻387号后面部分）建筑面积约200平方米出租给徐某某，徐某某将该房屋用作开设酒店等项目，徐某某的经营执照、消防许可、卫生许可证等相关必须申办的手续全部由徐某某自行负责；租赁期为6年，自2007年1月18日至2012年12月30日止；第一年月租金6，666元，年租金80，000元，第二年月租金7，500元，年租金90，000元，第三年月租金8，333元，年租金100，000元，第四年开始到合同期满前均按第三年租赁价计算，每期按三个月交纳租金，先付后用，第一次交纳租金20，000元，加保证金13，333元，合计33，333元，此后支付日期为季度首月的10日之前支付。上述两份租赁合同签订后，徐某某将两处租赁房屋装修后用于开办餐馆。
2007年5月9日，滚镀一厂出具授权委托书，称：“兹滚镀一厂委托顺基公司，位于虹口区溧阳路XXX号底层北部；同意对外租赁注册酒店等项目的招商引资。（附：顺基公司营业执照、滚镀一厂房形位置图）”
因徐某某未能办妥餐饮营业执照，其无证经营一段时间后停止经营，并开始欠付租金。
2009年1月7日，顺基公司起诉徐某某，要求自2009年1月7日起解除其和徐某某签订的《房屋租赁合同》，要求徐某某支付2007年10月1日至2009年1月7日的房屋租金137，333元，要求徐某某按每月10，000元支付2009年1月8日起至徐某某实际搬迁之日止的房屋使用费，要求徐某某支付2007年10月1日至2009年1月7日拖欠租金的违约金41，199.90元［（2009）虹民三（民）初字第64号案］。该案审理中，徐某某称，如法院判决解除租赁合同，其要求顺基公司返还保证金16，666元、补偿房屋装潢损失420，000元。2010年3月19日，原审法院作出判决：一、顺基公司与徐某某2006年10月20日签订的《房屋租赁合同》于2009年2月13日解除；二、徐某某携可移动物品及其个人物品从上海市溧阳路XXX号（底楼邻387号部分）迁出，将该房屋交还顺基公司；三、徐某某支付顺基公司2007年10月1日至2009年2月13日的房屋租金59，732.93元；四、徐某某按每月4，000元支付顺基公司2009年2月14日至徐某某实际搬迁之日止的房屋使用费；五、顺基公司返还徐某某租赁保证金16，666元；六、顺基公司补偿徐某某房屋装潢损失（含房屋修建、装饰及设备损失）236，330.90元；七、顺基公司的其余诉讼请求，不予支持。顺基公司和徐某某均不服判决，提出上诉。2010年8月18日，上海市第二中级人民法院判决驳回上诉，维持原判［（2010）沪二中民二（民）终字第1224号案］。顺基公司对二审判决仍然不服，向检察院申诉。上海市人民检察院向上海市高级人民法院（以下简称“上海高院”）提出抗诉。上海高院裁定提审该案［（2011）沪高民一（民）再提字第8号案］。2011年11月23日，上海高院作出判决：一、撤销上海市第二中级人民法院（2010）沪二中民二（民）终字第1224号民事判决书及上海市虹口区人民法院（2009）虹民三（民）初字第64号民事判决第六项；二、维持上海市虹口区人民法院（2009）虹民三（民）初字第64号民事判决第一、二、三、四、五、七项；三、顺基公司补偿徐某某房屋装潢损失（含房屋修建、装饰及设备损失）220，297.29元；上述第二项至第三项，均应于2010年9月2日前履行完毕。根据该再审生效判决，徐某某减少支付租金89，540.04元、房屋使用费279，400元。
2009年1月7日，顺基公司另案起诉徐某某，要求自2009年1月7日起解除其和徐某某签订的《房屋租赁合同》，要求徐某某支付2007年10月18日至2009年1月7日的房屋租金107，250元，要求徐某某支付2009年1月8日起至徐某某实际搬迁之日止的房屋使用费（其中2009年1月8日至2009年1月17日按每月7，500元计算，2009年1月18日之后按每月8，333元计算），要求徐某某支付2007年10月18日至2009年1月7日拖欠租金的违约金32，175元［（2009）虹民三（民）初字第65号案］。该案审理中，徐某某称，如法院判决解除租赁合同，其要求顺基公司返还保证金13，333元、补偿房屋装潢损失330，000元。2010年3月19日，原审法院作出判决：一、顺基公司与徐某某2006年12月18日签订的《房屋租赁合同》于2009年2月13日解除；二、徐某某携其个人物品从上海市溧阳路XXX号（底楼邻387号后面部分）迁出，将该房屋交还顺基公司；三、徐某某支付顺基公司2007年10月18日至2009年2月13日的房屋租金46，999.08元；四、徐某某按每月3，333.20元支付顺基公司2009年2月14日至徐某某实际搬迁之日止的房屋使用费；五、顺基公司返还徐某某租赁保证金13，333元；六、顺基公司补偿徐某某房屋装潢损失（含房屋修建、装饰及设备损失）236，330.90元；七、顺基公司的其余诉讼请求，不予支持。顺基公司和徐某某均不服判决，提出上诉。2010年8月18日，上海市第二中级人民法院判决驳回上诉，维持原判［（2010）沪二中民二（民）终字第1257号案］。顺基公司对二审判决仍然不服，向检察院申诉。上海市人民检察院向上海高院提出抗诉。上海高院裁定提审该案［（2011）沪高民一（民）再提字第9号案］。2011年11月23日，上海高院作出判决：一、撤销上海市第二中级人民法院（2010）沪二中民二（民）终字第1257号民事判决书及上海市虹口区人民法院（2009）虹民三（民）初字第65号民事判决第六项；二、维持上海市虹口区人民法院（2009）虹民三（民）初字第65号民事判决第一、二、三、四、五、七项；三、顺基公司补偿徐某某房屋装潢损失（含房屋修建、装饰及设备损失）224，659.93元；上述第二项至第三项，均应于2010年9月2日前履行完毕。根据该再审生效判决，徐某某减少支付租金70，396.18元、房屋使用费232，824.02元。根据上述两案再审生效判决，顺基公司应补偿徐某某房屋装潢损失共计444，957.22元，徐某某减少支付顺基公司租金和房屋使用费共计672，160.24元。上述两案再审生效判决认为，合同中虽约定徐某某的经营执照、消防许可、卫生许可证等相关必须申办的手续全部由徐某某自行负责，但徐某某签订租赁合同的目的未能实现，是由于顺基公司在合同履行过程中未能将租赁房屋性质和用途变更为创意园，致使徐某某无法办出营业执照，无法开设酒店，顺基公司应承担合同不能继续履行的主要责任。经原审法院强制执行，顺基公司已履行上述两案再审生效判决，徐某某也于2012年12月30日搬离租赁房屋。
上述顺基公司和徐某某的租赁合同纠纷案一审诉讼期间，顺基公司与滚镀一厂于2009年11月10日签订《补充协议》，约定双方的租赁期限顺延3年，自2013年1月1日起至2015年12月31日止。
顺基公司向滚镀一厂支付租金至2013年2月，之后未再支付。
2013年12月25日，滚镀一厂起诉顺基公司，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，要求顺基公司支付违约金500，000元、租金（按照每月48，666.70元，自2013年6月起支付至判决生效之日）、水电费9，492元［（2013）虹民三（民）初字第2823号案］。2014年6月23日，滚镀一厂以双方自行协商为由撤回了起诉。
2014年9月26日，滚镀一厂起诉顺基公司等公司，提出要求解除其与顺基公司签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》等诉讼请求［（2014）虹民三（民）初字第1944号案］。2014年10月23日，滚镀一厂与顺基公司等公司达成调解协议：一、滚镀一厂与顺基公司签订的《房屋租赁合同》及《补偿协议》于2014年8月15日解除；……；六、滚镀一厂于本调解书生效之日起3日内支付顺基公司补偿款500，000元、返还顺基公司房屋押金48，000元，滚镀厂共计支付顺基公司548，000元；……。
原审法院经审理后认为：顺基公司与滚镀一厂签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反相关法律的强制性规定，应为合法有效。顺基公司主张变更厂房性质的义务在滚镀一厂，现经查实，滚镀一厂已多次向政府有关部门申请用租赁房屋建创意园，顺基公司认为滚镀一厂未完成厂房性质变更就应承担全部责任，缺乏依据，法院不予采纳。对滚镀一厂主张的建创业园的义务在顺基公司，滚镀一厂只负有配合义务，故未能建成创意园的责任应全部由顺基公司自己承担的辩称意见，同样也缺乏相关依据，法院亦不予采纳。双方的租赁合同明确顺基公司租赁房屋的用途系建立创意园，滚镀一厂对此是明知的，故滚镀一厂提供租赁房屋应能满足建立创意园的要求。租赁房屋系厂房性质，能否用于建立创意园须经政府有关部门批准，顺基公司与滚镀一厂在尚不确定租赁房屋能否用于建立创意园的情况下即签订租赁合同，缺乏谨慎，故对由此带来的租赁风险，双方应共同承担。根据查明的事实，徐某某签订租赁合同的目的未能实现，系因租赁房屋的性质和用途未能变更为创意园，导致徐某某无法办出营业执照开设酒店。鉴于顺基公司与滚镀一厂在明知租赁房屋系厂房且能否用于建立创意园尚不确定的情况下，约定租赁房屋用于建立创意园，双方均有过错，且滚镀一厂过错程度相对较高，故由此产生的损失应由双方按照过错程度共同承担。现生效判决判定徐某某减少支付顺基公司租金和房屋使用费，并判定顺基公司赔偿徐某某装潢损失，该减少收取的租金、房屋使用费以及赔付的装潢损失系顺基公司租赁滚镀一厂房屋产生的损失，滚镀一厂应分担，具体分担金额，由法院根据双方的过错程度予以酌定。原审法院据此作出判决：一、上海滚镀一厂应赔偿上海顺基投资管理有限公司赔付的装潢损失266，974.33元；二、上海滚镀一厂应赔偿上海顺基投资管理有限公司租金和房屋使用费收益损失403，296.14元；上述第一款、第二款所述款项，上海滚镀一厂应于判决生效之日起15日内付清。
原审判决后，上诉人滚镀一厂不服，向本院提起上诉称：原审法院对过错程度认定不当，且在装潢损失的负担上认定事实不清，判决有失公正。在顺基公司与徐某某的法律关系中，顺基公司因过错程度相对较高，承担了60%的赔偿责任。但在顺基公司与滚镀一厂的法律关系中，根据合同约定，滚镀一厂只是将房屋出租，仅承担配合办理创办创意园区相关手续的义务，但具体事项是由顺基公司以滚镀一厂的名义进行操办，双方对创办不成功的责任后果也没有进行具体约定。实际上，顺基公司也没有损失，其在2009年明知无法创办创意园区的情况下仍要求延长三年的租期，可见顺基公司对租赁的风险是有预期的，其仍然认为可以继续经营。滚镀一厂于2007年出具的委托书仅是便于业主办理证照所用，不能证明滚镀一厂同意顺基公司与徐某某之间的租赁合同。故原审法院认定滚镀一厂应承担60%的赔偿责任，属认定不当。另外，在顺基公司与徐某某的合同解除时，徐某某进行的装修仍有使用价值，这个价值留给了顺基公司，但在滚镀一厂与顺基公司解除租赁合同时该装修的残值及利用价值都为零，原审法院判决滚镀一厂承担装修损失赔偿的60%属认定不当。综上，上诉人滚镀一厂请求本院撤销原审判决，依法改判驳回顺基公司的全部原审诉请。
被上诉人顺基公司答辩称：不同意滚镀一厂的上诉请求。签订合同前滚镀一厂承诺可以办出创意园区，顺基公司在根据周边同类园区的情况，认为办不出的可能性不是很大，故与其签订了租赁合同。根据合同的约定，滚镀一厂是申请对房屋性质进行变更的主体，顺基公司只是进行招商引资，因滚镀一厂未能将房屋性质变更为商业用房，导致合同目的不能实现，故滚镀一厂应当承担更大的过错责任。顺基公司是在滚镀一厂提出申请后才将房屋出租给徐某某，滚镀一厂对此也是明知的，并且在2007年出具委托书，同意对外租赁注册酒店等项目。如果滚镀一厂能够及时告知无法进行房屋性质的变更，顺基公司与徐某某也可以及时止损。顺基公司所主张的损失是实际损失，不存在间接损失，滚镀一厂应当对该损失承担赔偿责任。综上，被上诉人顺基公司认为原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求本院依法驳回滚镀一厂的上诉请求，维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为：合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人有权要求赔偿损失。顺基公司与滚镀一厂在租赁合同中约定滚镀一厂同意顺基公司将租赁房屋用于建立创意园，滚镀一厂配合其做好引进的相关手续。滚镀一厂据此向政府部门提出了申请及补充报告，并载明双方是合作开发。双方明知设立创意园区需经政府有关部门批准后办理房屋性质的变更，但无论是在合同中还是在实际履行过程中，均没有对设立不成的责任如何分担作出明确约定。故双方关于创意园设立不成的相关责任全部由对方承担的主张缺乏依据，法院均不予采信。滚镀一厂作为出租人应当交付符合租赁目的的房屋，顺基公司作为承租人则应当对租赁房屋是否能满足其租赁目的尽足够的注意义务，双方在尚不确定租赁房屋能否用于设立创意园的情况下就签订租赁合同，均缺乏谨慎，由此造成的损失应当共同承担。本案中，生效判决已确认在徐某某与顺基公司的租赁合同关系中，徐某某签订租赁合同的目的未能实现，是由于顺基公司在合同履行过程中未能将租赁房屋性质和用途变更为创意园，致使徐某某无法办出营业执照，无法开设酒店，顺基公司应承担合同不能继续履行的主要责任；顺基公司并因此补偿了徐某某房屋装潢损失共计444，957.22元，减少收取租金和房屋使用费共计672，160.24元，故对于顺基公司所遭受的上述损失，滚镀一厂应予分担。原审法院认定滚镀一厂的过错程度相对较高，并酌情确定其应当承担的损失金额，尚属合理，可予维持。综上，上诉人滚镀一厂的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币10，502.70元，由上诉人上海滚镀一厂负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周刘金
审 判 员 王 伟
代理审判员 陈家旭
二〇一五年十二月二十五日
书 记 员 朱丹丹
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……