黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）哈民二民终字第777号
上诉人（原审原告、反诉被告）肖壮，男，1980年4月12日生，依兰县政府干部。
委托代理人徐志刚，黑龙江思普瑞律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）肖英杰，男，1955年9月1日生，汉族，无固定职业。
被上诉人（原审被告）王喜录，男，1949年11月23日生，农民。
委托代理人田浩，黑龙江省佳木斯市向阳区保卫法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告、反诉原告）钟春祥，男，1970年3月8日生，农民。
上诉人肖壮因与被上诉人肖英杰、王喜录、钟春祥确认合同效力纠纷一案，不服依兰县人民法院（2013）依民初字第781号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人肖壮及其委托代理人徐志刚，被上诉人肖英杰，被上诉人王喜录及其委托代理人田浩，被上诉人钟春祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定，2000年12月4日，肖英杰妻子李洁杰向王喜录借款29，000元。2001年11月1日，肖英杰与王喜录签定以房抵债契约，肖英杰以争议的三间房给王喜录顶上述欠款，并同时交付给王喜录土地使用证一本（肖英杰名）、农村房屋新（翻）建申请表一份（肖英杰名），王喜录没有立即进住；2002年3月20日，肖英杰之子肖壮办理了争议房产的产权证书，产权证档案中没有明确的产权来源证明；2007年1月21日，肖英杰与王喜录再次签定以房抵债房契，肖英杰以长子肖壮三间房顶给王喜录，抵全部欠款，当时王喜录入住；2007年9月16日，王喜录与钟春祥签定房屋买卖契约书，双方议价29，000元，将争议房产转卖给钟春祥，同时交付了房产证和土地使用证。2008年4月30日，钟春祥向税务、房产主管部门申请办理产权证，交纳了契税。但未能办理产权证。1995年8月至2002年夏，该房屋归肖英杰所有，并自己管理使用；2002年夏至2006年秋，肖英杰夫妇在北京居住，期间由肖壮管理、使用该房屋；2007年初至2010年初，由王喜录、钟春祥管理、使用该房屋，此期间各方无争执；2010年开始，肖英杰、肖壮开始向钟春祥主张权利，索要房屋。案件审理过程中，钟春祥以肖壮、肖英杰、王喜录为被告向本院提出反诉，原审法院受理后一并进行了审理。
肖壮诉称，肖壮自有房屋一处，座落于依兰县道台桥镇道台桥村，建筑面积84平方米，房屋所有权证为（2002）依建农字第3372号。2005年肖壮因工作调动离开了道台桥镇，将房屋交由父亲肖英杰代管。2007年9月，因肖英杰欠王喜录借款，一直无力偿还，在王喜录的威逼下，肖英杰擅自将肖壮的房屋交给王喜录居住，并签订了一份以房抵债的房契。后在肖壮不知情的情况下，王喜录又将该房屋转让给钟春祥，但两次转手始终未办理更名过户手续，现房屋所有权人仍是肖壮。2010年6月，肖壮得知自己的房产被父亲肖英杰抵债后，就开始向肖英杰、王喜录、钟春祥主张权利，但钟春祥拒绝返还房产。肖英杰及王喜录未经肖壮授权，擅自处分他人财产，钟春祥明知王喜录无权处分诉争房屋还购买，肖英杰、王喜录、钟春祥的行为均不具有法律效力，不受法律保护。侵害了肖壮的财产权利，给肖壮造成了很大的经济损失，影响肖壮和家庭和睦。故诉至法院，请求：一、依法确认2007年1月21日肖英杰与王喜录签定的以房抵债协议无效，2007年9月16日王喜录与钟春祥的房屋买卖协议无效；二、依法判令钟春祥从位于依兰县道台桥镇房屋所有权证为依建农字第3372号的房屋内迁出并将房屋返还给肖壮。
肖英杰辩称，肖壮陈述的事实经过是真实的，2007年肖英杰在把争议房产抵债给王喜录时，没有经过肖壮的同意，房照也是偷着给王喜录的，当时是想暂时抵给王喜录，等有钱的时候再抽回来，故同意肖壮的诉讼请求。
王喜录辩称，⑴肖壮无论请求确认2007年的以房抵债的合同无效，还是请求钟春祥返还房屋，其诉讼时效期间都是一年，肖壮及肖英杰最早是在2010年开始主张权利的，已过诉讼时效期间，肖壮应该知道肖英杰已将房屋抵债给了王喜录而未行使权利，应驳回肖壮的诉讼请求。⑵2001年11月1日，肖英杰用当时属于自己的房屋抵债给王喜录并签订了房契，价格合理，是当时双方真实意思的表示，且因当时该房没有产权证，肖英杰还交付给王喜录该房的土地使用证和农村居民新（翻）建房用地申请表（均为肖英杰名），该协议是合法有效的。当时因肖英杰没有居住的地方，王喜录还有住房，所以就没有马上让肖英杰搬出，准许其暂时居住。2007年1月21日，王喜录找到肖英杰，要求其倒出房子，肖英杰表示同意，在肖英杰的要求下又续写了房契，但内容是肖英杰写的，王喜录不识字，就没看内容，尤其是“用肖壮三间草房顶债”的字样更是肖英杰欺骗王喜录写上的，是他们父子恶意串通的。2007年1月27日的房契不真实、不合法，应认定2001年11月1日的契约有效。⑶肖壮是2002年3月取得的房照，但早在2001年11月，当时的产权人肖英杰已经将该房抵债给了王喜录，交付了相关的产权证明手续，约定了抵债价款且履行完毕。该房现房照档案中没有任何证明材料证明房屋来源情况，所以肖壮的房照取得不合法，是肖英杰和肖壮恶意串通造假取得的。故钟春祥取得房屋是合法的，不应该迁出房屋。
钟春祥辩称，2007年9月16日，钟春祥与王喜录签定房屋买卖协议，从王喜录手中以2.9万元价格购得该房产，当时王喜录交付钟春祥三份材料证明房屋来源合法性，一是肖英杰与王喜录2001年11月1日签定的以房抵债契约；二是肖英杰名的土地使用证；三是肖英杰申请翻盖房屋的审批手续。钟春祥入住后，于2008年4月30日在依兰县财政局缴纳了契税，在办理房屋产权事宜时由于原始所有权人肖英杰不配合，致使无法进行产权登记。钟春祥从2007年居住该房屋至今，对房屋进行了大量添附和修复工作。钟春祥对该房屋的取得是善意，钟春祥认为肖英杰与王喜录2001年11月1日签订的契约和钟春祥与王喜录2007年9月16日签订的房屋买卖协议均合法有效，在2001年以后，肖英杰对该房产权就已经没有任何处分权利了。肖壮在没有任何理由的前提下，办理了该房的产权证，是肖英杰、肖壮父子恶意串通所取得的，随后肖壮亦未对该房屋进行管理，导致钟春祥买房后果的发生，在钟春祥居住三年之内没有向钟春祥要房，是对我们交易的认可，所以钟春祥认为自己和王喜录签订的房契有效，不同意迁出房屋，并反诉请求法院确认肖英杰与王喜录2001年11月1日签定的契约和钟春祥与王喜录2007年9月16日签定的房屋买卖协议均合法有效；肖壮、肖英杰、王喜录协助钟春祥办理争议房屋的转籍过户手续。
肖壮辩称，争议房屋是肖壮爷爷赠予的，肖壮于2002年3月12日办理了产权证。肖英杰及王喜录未经肖壮授权，擅自处分他人财产，钟春祥明知王喜录无权处分诉争房屋还购买，不受法律保护。2001年11月1日的房屋契约是不真实的，只是一种抵押性质的，并且当时没有履行，没有实际交付给王喜录房产，因而该协议没有发生效力，2007年9月16日王喜录和钟春祥的买卖协议和买卖行为自然也就没有效力了。肖壮不同意协助钟春祥办理房屋转籍手续。
肖英杰辩称，肖壮陈述的事实经过是真实的。且2001年的房契签订后，没有实际交付房产，房契根本没有发生法律效力。2007年肖英杰没有经过肖壮同意，把争议房产抵债给王喜录，故也不同意协助钟春祥办理房屋转籍手续。
王喜录辩称，2001年11月1日，肖英杰用自己的房屋抵债给王喜录，价格合理，是当时双方真实意思的表示，且肖英杰交付了该房的土地使用证和农村居民新（翻）建房用地申请表（均为肖英杰名）。当时因肖英杰没有居住的地方，王喜录准许其暂时居住。2007年1月21王喜录入住房屋；2007年9月16日，王喜录以2.9万的价格把该房产转卖给钟春祥，相互交付了价款和产权手续，交付了房屋。王喜录认为肖英杰与王喜录2001年11月1日签定的契约和王喜录与钟春祥2007年9月16日签定的房屋买卖协议均合法有效；王喜录同意协助钟春祥办理房屋转籍手续。
原审判决认为，2001年11月1日，肖英杰与王喜录签定以房抵债契约，肖英杰交付给了王喜录两份能够证明产权归属肖英杰的文书即土地使用证和翻建申请表，双方在契约中约定了价款及交款方式，此时争议房屋未办理产权证，但产权人应为肖英杰，故该契约应认定有效；同时，王喜录准许肖英杰暂时在该房中居住符合当时实际情况，也使契约的签定存在实际意义，故房产也应认定已实际交付。2002年3月12日，肖壮将争议房产登记在自己名下，申请登记理由为赠予，但在房产登记档案中没有赠予材料，庭审中肖壮亦未向法庭出示赠予的相关证据，故对肖壮受赠予取得房产的事实不予认定。2002年夏，肖英杰夫妇去北京打工居住，把争议房产交儿子肖壮管理，直至2006年秋天回来，此期间因肖壮不在家，王喜录也就没有办法进一步占有该房产并办理产权证。2007年1月21日，肖英杰与王喜录又签订了以房抵债房契，此时肖壮已取得产权证，但在签订2007年1月21日房契的同时，肖英杰把房产交付给王喜录，同时交付了肖壮名的产权证，访房契从事实上看应是2001年1月契约的延续或补充。2007年9月16日，王喜录与钟春祥签定房屋买卖契约书，双方议价29，000元，将争议房产转卖给钟春祥，同时交付了房产证和土地使用证，2008年4月30日，钟春祥向税收主管部门交纳了契税。2007年初至2010年初近三年的时间里，肖壮疏于对房屋和房照的管理，造成了肖英杰以房抵债给王喜录和王喜录取得房屋后又将房屋转售给钟春祥事实的形成，此期间肖壮对上述事实均未提出异议，应视为肖壮对肖英杰以争议房屋抵债务的认可。2007年9月16日王喜录与钟春祥签定的房屋买卖契约书应认定为有效，肖壮的诉请不应支持。反诉原告钟春祥诉请反诉被告肖英杰、肖壮、王喜录协助办理争议房屋转籍过户手续的请求符合相关法律规定，应予支持。判决：一、王喜录与肖英杰2001年11月1日签订的以房抵契约有效；王喜录与钟春祥2007年9月16日签订的房屋买卖协议有效。二、肖英杰、肖壮、王喜录于本判决生效后十日内协助钟春祥办理争议房屋的转籍过户手续（转籍户产生的各项税费由钟春祥自行负责）。三、驳回肖壮的诉讼请求。
肖壮不服原审判决，向本院提起上诉称，原审法院程序违法，不动产管理部门为肖壮颁发的产权证照，人民法院无权对具体行政行为的合法性直接作出认定。原审法院认定事实错误，肖英杰与王喜录存在民间借贷关系，此债务与肖壮没有任何法律关系，肖英杰在没有得到肖壮许可的情况下，擅自处置肖壮财产，属于违法行为。肖壮基于物权提起的确认之诉，原审法院适用民法通则、合同法，而未适用物权法，明显适用法律错误。请求二审法院依法改判，支持肖壮的诉讼请求。
王喜录答辩认为，原审法院对肖壮持有房屋产权证所作的认定和调查程序合法，认定事实、适用法律正确，请求二审法院驳回肖壮的上诉请求，维持原审判决。
钟春祥答辩认为，不同意肖壮的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
肖英杰答辩认为，同意肖壮的上诉意见。
二审中各方当事人均未向法庭举示新的证据。
本院经审理确认原审法院认定的事实。
本院认为：本案中双方当事人诉争诉争的焦点问题为：1、2001年肖英杰与王喜录签订的《契约》是否有效；2、2007年肖英杰与王喜录签订以房抵债的《房契》的是否有效；3、王喜录将诉争房屋出卖给钟春祥的行为是否有效；4、诉争房屋应归谁所有。
1、关于2001年肖英杰与王喜录签订的以房抵债的《契约》效力问题。2001年肖英杰与王喜录签订《契约》，系基于2000年12月4日肖英杰妻子李浩杰向王喜录借款29，000元，后对拖欠其中的28，000元无力偿还的情形签订的，该《契约》约定抵顶所欠王喜录的28，000元欠款的三间房，坐落于肖英杰依法取得建设用地使用权的国有建设用地上，肖英杰以房抵债时，其他家庭成员亦未提出异议，故其行为属有权处分。因以房抵债系双方真实意思表示，且不违反国家法律和行政法规的强制性规定的效力性规定，因此，该《契约》有效。
3、关于2007年9月16日肖英杰与王喜录签订以房抵债的《房契》的效力问题。审理中查明，该《房契》中涉及的房屋与2001年《契约》中涉及的房屋为同一房屋，该房于2002年3月20日办理了产权登记，所有权人登记在肖壮名下。肖英杰和王喜录于2001年签订的《契约》中涉及的房屋与2007年《房契》中涉及的房屋虽然为同一房屋，《契约》与《房契》约定的内容均为以该房抵顶28，000元债务，但该房屋的所有权人发生变化，因此《房契》应为对《契约》的变更，而并非对《契约》的补充和完善。首先，系肖英杰与王喜录的真实意思表示。其次，肖壮在原审举示的证人崔某某证实，2002年至2006年，肖壮作为所有权人，对案涉房屋进行了有效管理并获得收益。而肖壮在2007年9月16日之后直至2012年8月5日诉至人民法院期间一直未对案涉房屋进行关注、管理和收益，房屋所有权证书经肖英杰交于王喜录，后经王喜录交于钟春祥，肖壮一直未尽合理的关注、管理义务。以上事实能够证明肖壮对肖英杰以案涉房屋抵债是明知的，其在诉讼中主张对以房抵债的情形不知道，有悖于所有权人对自己合法财产依法进行占有、使用、收益、处分的常理，本院不予采信。因《房契》为肖英杰、王喜录、肖壮三方的真实意思表示，且不违反法律和行政法规强制性规定的效力性规定，故为有效协议。《房契》约定的内容为以肖壮所有的房屋抵顶给王喜录，用于偿还肖英杰夫妇所欠王喜录的28，000元债务，其实质为肖英杰夫妇将所欠王喜录的债务转移给肖壮，由肖壮以案涉房屋履行债务，故构成《中华人民共和国合同法》规定的债务承担。
3、关于王喜录将诉争房屋出卖给钟春祥的行为是否有效问题。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”依据上述规定，王喜录虽依据其与肖英杰签订的以房抵债协议实际占有诉争房屋，但未办理房屋所有权的变更登记，并未取得诉争房屋的所有权，其将诉争房屋出卖给钟春祥，构成无权处分，虽不发生物权变动，但该协议合法有效。
4、关于房屋的归属问题。案涉房屋系肖壮作为债务承担人，为履行肖英杰夫妇所欠王喜录债务抵偿给王喜录，王喜录在实际占有的情况下，与钟春祥签订房屋买卖合同将案涉房屋转移由钟春祥占有，钟春祥基于合法的买卖关系占有案涉房屋，为有权占有，其请求取得案涉房屋的所有权符合法律规定。肖壮作为债务承担人，在案涉房屋实际交付的情况下，其有义务协助王喜录办理房屋所有权的变更登记。王喜录作为房屋的出卖人，其亦有义务配合钟春祥办理房屋所有权的变更登记。故原审法院判决肖壮、王喜录协助钟春祥办理案涉房屋的所有权变更登记正确，本院予以维持。肖壮在履行债务承担行为，实际交付房屋的情况下，以自己对以房抵债不知情为由，主张返还案涉房屋，缺乏事实和法律依据，原审判决对此不予支持正确，本院予以维持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费500元，由上诉人肖壮负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨凤云
审 判 员 刘松涛
代理审判员 董茂建
二〇一四年三月十八日
书 记 员 马立娜