上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终3925号
上诉人(原审被告、反诉原告)：郭仁忠，男，1977年12月26日出生，汉族，住上海市宝山区。
委托诉讼代理人：薛正懿，北京京平律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高鹏超，北京京平律师事务所实习律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海长江口商城股份有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人：唐渭良，董事长。
委托诉讼代理人：徐丽君。
委托诉讼代理人：况皓，上海汉商律师事务所律师。
上诉人郭仁忠因与被上诉人上海长江口商城股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2017)沪0113民初1478号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月17日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
郭仁忠上诉请求：撤销一审判决第一、二、三、五项，驳回被上诉人一审诉请或者发回重审。事实和理由：被上诉人在一审过程中并未提出解除合同，一审法院判决解除合同违背了不告不理原则。被上诉人没有提交证据证明涉案房屋存在动拆迁的事实，本案不存在约定解除和法定解除的前提条件。即使认定涉案房屋属于动迁范围，则应待政府机关作出征收决定、被征收人签订补偿协议后再处理涉案的租赁合同纠纷。目前本案涉及的征收补偿问题尚未得到解决，出租人提出解除租赁合同，法院应裁定驳回起诉。被上诉人在2015年9月就向涉案房屋的承租人发出告知函，要求解除合同，此后双方的租赁关系处于不稳定状态，承租人无法正常使用房屋，故上诉人不应向被上诉人支付房屋使用费和物业管理费。另，上海元邑餐饮管理有限公司等向上海市黄浦区人民法院提起行政诉讼，要求撤销上海市规划和国土资源管理局作出的《临时建设用地规划许可证》的行政行为，黄浦法院已经受理，故要求本案中止审理。
上海长江口商城股份有限公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，要求维持原判。上诉人所提行政案件与本案无关，故不同意本案中止审理。
上海长江口商城股份有限公司向一审法院起诉，要求郭仁忠返还系争房屋，支付自2015年10月1日起至实际返还房屋时止的房屋使用费(使用费参照原合同租金标准)，及自2015年10月1日起至实际返还房屋时止的物业管理费(物业管理费参照合同约定的物业费标准)。
郭仁忠反诉并辩称，郭仁忠支付物业费、租金至2015年9月30日，还支付了押金6万元。本案系因国家动迁征收引起的租赁纠纷，上海长江口商城股份有限公司提出解除租赁合同，要求返还原物，根据上海市高院的规定，应裁定驳回起诉。上海长江口商城股份有限公司确实向郭仁忠发出了单方的解除函件，但根据规定，单方解除合同的函件是否发生解除合同的法律效力，应根据其是否符合合同法93条、94条的规定，上海长江口商城股份有限公司未提交证据证明函件符合上述法律规定，因此合同应视为没有解除。上海长江口商城股份有限公司虚构存在动拆迁事实，并采取一系列严重影响郭仁忠使用房屋的行为，因此郭仁忠有权拒绝缴纳房屋使用费、物业管理费。郭仁忠反诉要求继续履行租赁合同。
一审法院认定事实：系争房屋房地产权利人为绿色生态公司。2010年，绿色生态公司(甲方)与上海长江口商城股份有限公司(乙方)签订《顾村公园地铁商业广场物业租赁合同》，约定乙方租赁甲方八栋房屋，以陆翔路为界，分东西两区，实际面积以房产证面积为准；该物业用途为顾村公园一期的游客服务配套设施，定位为餐饮、休闲娱乐、精品零售、社区商业服务；租期从2011年3月1日至2021年2月28日，分两次签订租赁合同，每五年由招标单位组织各部门对本商业项目运行进行评估，评估结果符合原设定要求方可续签合同，本合同有效期为五年；在租赁期内，该物业遇有商业动迁或市政动迁时，有关土地、地上物(房屋等)、速迁奖金、甲方出资所添附物品等内容的补偿归甲方所有，有关营业损失、设备搬迁费用、乙方出资所添附物品等内容的补偿归乙方所有。2012年4月30日，上海长江口商城股份有限公司(甲方)与郭仁忠(乙方)签订了《房屋租赁合同》，约定，甲方将陆翔路XXX号建筑面积约194平方米房屋出租给乙方，用于开设“包旺锅贴”；租期自2012年5月1日起至2017年12月31日止；甲方于2012年5月1日前将房屋按本合同商定的条件交付乙方；首期租金(6-8月)应于2012年5月1日前支付，租金按季支付，乙方应于每年的1、4、7、10月的5日前支付本期3个月的租金；2012年6月1日至2013年12月31日，月租金为23,603元，2014年1月1日至2015年12月31日，月租金为26,554元，2016年1月1日至2017年12月31日，月租金为29,504元；保证金为6万元，本合同期满或提前解除合同，乙方完成归还房屋一切手续，且付清所有房屋租赁的相关应付款后，保证金无息返还；乙方向甲方支付物业管理费为每月970元，物业管理费支付方式及日期同租金；乙方在甲方总计量表下单独安装水、电、燃气计量表的，计量表购入和安装费用由乙方承担，乙方根据实际使用数和分摊数每月10日前向甲方支付上月费用；乙方在甲方交付房屋后对房屋进行装潢；乙方在施工前应先将施工方案报请甲方审核，经甲方书面同意后方可施工，从装潢施工竣工之日起45日内，乙方应向甲方提供由社会中介审计部门出具的装潢审计或评估报告，作为甲方提前终止合同的依据，甲方在合同期内对乙方装潢物的价值评估只做一次(即施工装潢期)，对乙方在以后如有可能的再作装潢，无论其费用多少，甲方均不再认可其价值，乙方也同意在任何情况下放弃对未经甲方书面同意而自行装潢的装潢费用的补偿请求，乙方在规定期限内不提供由社会中介审计部门出具的装潢审计或评估报告的，则视作乙方放弃自己装潢物的价值，将来无论发生什么情况，乙方都不能获得装潢物的补偿费；装潢物折旧年限为本合同租赁年限，租赁年限超过五年的，装潢物折旧年限为五年，如属本合同期满的，本合同履行年限超过五年后任何原因解除合同的、因乙方违约而解除合同的、因不可抗力而终止合同的，甲方对乙方的装修不予补偿，如属甲方违约而解除合同的，则甲方按乙方提供的装潢审计或评估报告根据装潢物的实际使用年限，按本合同的折旧年限折旧残值后补偿给乙方；因国家政策、动拆迁、房屋整体改造等原因导致乙方无法继续使用房屋的，本合同终止，甲方不承担任何违约赔偿责任。2015年9月9日，上海长江口商城股份有限公司向包括郭仁忠在内的广场内承租户发出“关于提前终止租赁合同的告知函”，主要内容为，上海长江口商城股份有限公司承租的镜泊湖路XXX弄XXX-
XXX号、671弄1-2号顾村公园地铁商业广场，已列入重大工程轨交15号线建设项目用地红线范围，为保障市政重大工程按时开工，绿色生态公司决定与上海长江口商城股份有限公司提前解除租赁合同，绿色生态公司已委托上海申价房地产评估公司进行补偿评估，为保证市政重大工程顺利进行，上海长江口商城股份有限公司决定提前终止与各承租户的租赁合同，请各承租户接函后于2015年9月22日前备齐下述材料：由承租方添附的设备设施清单、原装修装潢合同和发票、租赁合同、联系人身份证及地址电话等，以便保障后续补偿评估工作的进行。该函附沪宝生指(2015)5号由宝山区生态专项工程建设指挥部、绿色生态公司发给原告的“关于提前终止顾村公园地铁商业广场物业租赁合同的函”，主要内容为，镜泊湖路XXX弄XXX-
XXX号、671弄1-2号顾村公园地铁商业广场，已列入重大工程轨交15号线建设项目用地红线范围，绿色生态公司决定提前终止租赁合同，该公司将与上海长江口商城股份有限公司商谈有关租赁终止和补偿等事宜。该函还附了轨交15号线顾村公园站建设项目选址意见书、沪发改城(2015)56号文件(关于上海市轨道交通15号线工程可行性研究报告的批复)。2016年1月6日，宝山区人民政府向郭仁忠出具告知书【宝府信息公开(2016)85号】，主要内容为，郭仁忠要求获取申请人位于宝山区陆翔路承租房屋的国有土地上房屋征收决定，涉及申请人承租房屋地址为陆翔路XXX号，经审查，郭仁忠要求获取的信息因本机关未制作，该信息无法提供。
一审审理中，上海长江口商城股份有限公司提供：1、上海市规划和国土资源管理局于2016年6月23日发出的“关于核发轨道交通十五号线顾村公园站站本体《建设用地规划许可证》暨《临时建设用地规划许可证》的决定”，该决定中规划管理要求中载明，临时用地应与原土地使用权人达成补偿协议后方可用地，临时用地有效期自发证之日起二年；上述用地范围内的建设应先办妥《建设工程规划许可证》后方可进行施工。2、建设用地规划许可证，用地项目名称为轨交15号线顾村公园站站本体，位置为镜泊湖路、陆翔路交叉口，沿陆翔路下布置，用地面积16,168.8平方米，建设规模27,251平方米。3、临时建设用地规划许可证，用地项目名称为轨交15号线顾村公园站站本体，位置为镜泊湖路、陆翔路交叉口，沿陆翔路下布置，用地面积约84,916.5平方米。4、盖有上海市规划和国土资源管理局业务管理核定章的图纸，显示顾村公园地铁商业广场在临时施工用地范围红线范围内。上海长江口商城股份有限公司表示，证据4系证据2、3的附图，可以证明系争房屋位于轨交15号线用地范围。郭仁忠表示，上述证据无原件，对真实性均有异议；证据4无法证明是证据1-3的附图，无法证明系争房屋已经列入征地红线范围，租赁合同是否因此合法解除没有关联性。两份许可证是用地规划许可，不是针对土地上房屋的拆迁许可，即便系争房屋包含在系争土地内，也不一定就会被拆除。临时建设用地规划许可证发证日期为2016年6月20日，该证还记载6个月内未取得建设用地批准文件可申请延期，未申请延期的，临时许可证失效，上海长江口商城股份有限公司没有提供延期申请的证明，该临时许可证已经失效。
郭仁忠提供了：1、横幅照片，拍摄时间为2016年12月30日，内容为，顾村公园二号门全面启动清退拆除工作，请广大消费者注意自我消费保护。2、树木被移除后汽车陷入坑洞的照片，拍摄时间为2016年10月28日。3、封闭厕所的照片及视频，拍摄时间为2016年12月26日。4、电梯停运照片，拍摄时间为2017年1月。郭仁忠表示，证据1是由上海长江口商城股份有限公司在现场拉的横幅，证据2是上海长江口商城股份有限公司将广场上树木移走后导致车辆无法正常行驶停放的照片，证据3是上海长江口商城股份有限公司将广场上的公共厕所封闭，承租人和消费者无法使用。上海长江口商城股份有限公司表示，对上述证据的真实性不予确认，看不出是谁、何时、何地拍摄，与本案无关。
一审审理过程中，郭仁忠表示，曾有自称评估公司的人至系争房屋查看，但未出具正式的评估报告，仅提供过没有盖章和签名的评估纸张，郭仁忠对此不认可。
经一审法院释明，郭仁忠坚持要求继续履行合同，不要求在本案中提出赔偿请求。
一审法院认为，上海长江口商城股份有限公司与郭仁忠签订的《房屋租赁合同》系各方真实意思表示，合法有效。合同约定，因国家政策、动拆迁、房屋整体改造等原因导致郭仁忠无法继续使用房屋的，合同终止，上海长江口商城股份有限公司不承担任何违约赔偿责任。从上海长江口商城股份有限公司提供的文件、许可证及图纸等材料中可以证实顾村公园地铁商业广场已经列入了轨道交通十五号线顾村公园站站本体用地或临时用地范围，该地区面临施工，上海长江口商城股份有限公司与郭仁忠之间《房屋租赁合同》难以继续履行。上海长江口商城股份有限公司主张合同应当解除，符合约定，法院予以准许。合同解除后，郭仁忠应当将系争房屋返还给上海长江口商城股份有限公司。郭仁忠坚持要求继续履行合同，不提出解约赔偿，故本案中对郭仁忠的添附损失等不作处理。合同约定，郭仁忠完成归还房屋一切手续，且付清所有房屋租赁的相关应付款后，保证金无息返还。双方可在交接房屋时对水、电等费用据实结算，从保证金中抵扣，多退少补。郭仁忠支付租金及物业费至2015年9月30日，之后实际占用房屋且未支付任何费用，上海长江口商城股份有限公司要求郭仁忠支付至2016年10月底的使用费374,702元、物业管理费12,610元，可以准许。考虑到上海长江口商城股份有限公司之后对商业广场的经营环境造成了较大的影响，且降低了物业服务的内容及质量，法院酌情确定郭仁忠分别按每月2,900元、97元计算支付，上海长江口商城股份有限公司从2016年11月1日起的使用费、物业管理费。
一审法院判决：一、解除上海长江口商城股份有限公司与郭仁忠就宝山区陆翔路XXX号房屋签订的《房屋租赁合同》；二、郭仁忠于判决生效之日起十日内，搬离上述房屋，将该房屋返还给上海长江口商城股份有限公司；三、郭仁忠于判决生效之日起十日内，支付上海长江口商城股份有限公司从2015年10月1日起至2016年10月31日的房屋使用费374,702元、物业管理费12,610元，并分别按每月2,900元、97元计算，支付上海长江口商城股份有限公司从2016年11月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费，及物业管理费；四、上海长江口商城股份有限公司的其他诉讼请求，不予支持；五、郭仁忠要求继续履行《房屋租赁合同》的反诉请求，不予支持。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人之间签订的房屋租赁合同约定，因国家政策、动拆迁、房屋整体改造等原因导致上诉人无法继续使用房屋的，合同终止。现根据被上诉人在原审期间提供的材料中可以证实顾村公园地铁商业广场已经列入了轨道交通十五号线顾村公园站站本体用地或临时用地范围，该地区面临施工，故双方之间房屋租赁合同难以继续履行，原审法院据此判决双方合同解除，上诉人返还房屋并无不当。至于房屋使用费及物业管理费，原审法院根据实际情况分段计算亦无不当。本案系租赁合同中承租人与次承租人之间的民事合同纠纷，故上诉人二审期间所述行政案件与本案并无直接关联，上诉人要求本案中止审理缺乏法律依据。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7,404元，由郭仁忠负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙 斌
审判员 邬 梅
审判员 黄文蔚
二〇一七年五月十日
书记员 朱 艳
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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