上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）普民四（民）初字第1726号
原告上海新体育旅游有限公司，住所地上海市普陀区。
法定代表人夏继秋，职务董事长。
委托代理人戴元胜，上海市杰豪律师事务所律师。
被告胡玉文，男，1966年9月4日出生，汉族，户籍地江西省抚州市。
委托代理人张立峰，北京盈科（上海）律师事务所律师。
被告上海瑞枫阁酒店用品有限公司，注册地上海市金山区。
法定代表人胡玉文，职务总经理。
委托代理人张木龙，男，1970年9月27日出生，汉族，户籍地江西省抚州市。
原告上海新体育旅游有限公司与被告胡玉文、被告上海瑞枫阁酒店用品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员曹彬独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人戴元胜，被告胡玉文及其委托代理人张立峰，被告上海瑞枫阁酒店用品有限公司的委托代理人张木龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海新体育旅游有限公司诉称，上海市华池路58弄“新体育广场”4号房屋产权属原告。2013年2月25日原告与胡玉文签订了《租赁合同》，将上述房屋的地下一层A区向胡玉文出租用作酒店用品展示，合同约定房屋装修必须通过消防安全部门的验收，其验收文件复印件需报原告备案，因装修施工造成的损失由胡玉文承担赔偿责任。胡玉文承租上述房屋后，租金由个人支付，物品由胡玉文添置，但装潢系案外人所某，房屋实际由上海瑞枫阁酒店用品有限公司经营使用，但既未办理合法营业执照，装修亦未通过消防部门的验收。2014年7月1日，上海市普陀区公安消防支队向原告发出整改通知，指出该地下一层应为设备用房，酒店用品市场未经消防验收擅自投入使用，要求立即停业。2014年7月8日，原告向胡玉文发函要求解除租赁合同但遭其拒绝，在此情形下，原告只得在已收取了租金及保证金等三笔钱款共计469371.83元后拒绝再收取其他费用并通过诉讼解决争议，现请求判令：一、解除原告与胡玉文签订的租赁合同；二、两被告迁出上海市华池路58弄“新体育广场”4号地下一层A区；三、案件受理费由被告承担。
被告胡玉文、上海瑞枫阁酒店用品有限公司辩称，一、系争房屋原系被告自“普星商城”处租赁得来，由被告负责装潢，“普星商城”负责包括房屋在内整体商城的消防验收，直至原告取代“普星商城”的出租方地位止，在消防验收方面从未发生问题。同时，被告拥有合法证照且未改变租房用途，原告在被告装修后长达两年的租期内亦未对消防验收问题提出任何异议；二、租赁合同为胡玉文个人所签，实际使用是胡玉文为法定代表人的上海瑞枫阁酒店用品有限公司，用途为酒店用品展示，租金以及租赁场地内的装潢物品等由两被告共同出资。原告对租赁房屋的性质及出租后的实际用途系明知，而改变建筑物使用性质造成消防部门出具行政决定的根源是原告违反消防规定，错误地将不符合条件的房屋设备用层向胡玉文出租，其责任在于原告而不在于被告，故原告无权以此为由单方解除合同，其所提出的解约理由不符合租赁合同约定，其向胡玉文发送的解约通知也不具有法律效力；三、相关的房屋权属证明只能体现出新体育广场的3幢4号地下一层确为备用房，但不能体现出该房屋是否符合消防规定；四、对原告陈述的收款数额不持异议，目前为止，胡玉文支付了2013年全年租金，又于2014年6月10日支付了租金150381.83元，2014年10月后的租金因原告拒绝收取而无法支付。综上所述，被告认为，基于原告方的过错，租赁合同应继续履行，在消防部门有明确意见的情形下，原告必须也有条件提供其他租赁区域供被告使用而不是擅自解约，并承担被告由此产生的各项损失，故对原告的诉请不能同意。
经审理查明，2013年2月25日，原告作为出租方、胡玉文作为承租方，签订《租赁合同》及《补充协议》各一份，主要约定内容为：1、租赁场地为本市华池路58弄“新体育广场”4号地下一层A区，建筑面积约1362平方米的房屋，用途为“酒店用品展示项目”，租期自2013年3月1日起至2020年3月30日止；2、因胡玉文于2010年11月与原承租人“上海普馨投资管理有限公司”签订租赁合同后已实际使用房屋，故应视为原告的房屋交付义务已于2013年2月28日完成；3、日租金收取标准为每平方建筑面积1.11元，年租金收取标准为546840元，并随租约年逐年递增；4、房屋装修须通过消防安全部分验收，验收文件需交出租方备案，装修造成人身财产损害的由承租方承担。合同签订后，房屋实际由上海瑞枫阁酒店用品有限公司使用，至今原告收取钱款三笔共计469371.83元，分别为：保证金45570元、2013年3月1日至2014年3月30日的租金273420元、2014年6月支付的150381.83元。2014年7月8日，原告向胡玉文发送《解除合同通知书》一份，指出其承租房屋后至今装修既未通过消防验收，亦未取得经营许可，现相关部门已下达整改通知明确此房屋不能作为经营场所并要求立即停止使用，故原告发函解除合同并要求进行清算。2014年7月29日，原告诉至法院，请求判决如其诉请。诉讼中，被告胡玉文曾于2014年12月4日当庭提起反诉要求原告履行租赁合同、更换租赁场地并承担相应损失XXXXXXX元，后于2015年5月6日撤回反诉及相应证据。
另查明，一、据相应的房产权属证书、房屋测绘调查报告载明，上海市华池路XXX弄XXX-
XXX号房屋系原告为产权人的商办、体育综合用地，其中“3幢4号地下1层备用房”的类型为“其他”，房屋用途为“特种用途”；二、据上海市普陀区公安消防支队编号为“2014第XXXXXXX号”消防监督检查记录载明，2014年7月1日，该队依法对原告进行消防监督检查时，发现“2号楼地下一层酒店用品市场未经消防验收擅自投入使用”，该地下一层应为“设备用层”，现存在“改变建筑物使用性质的情况”，故要求立即停止使用该酒店用品市场；三、2014年7月10日，上海市普陀区公安消防支队向原告下达“沪普公消即字2014第XXXXXXX号”责令立即改正通知书，要求其就上述监督检查记录载明的状况立即改正。
基于租赁合同所涉的房屋性质，本院就合同效力问题向当事人作出释明，对此原告表示，虽然原告以有效合同提起诉讼，但合同效力问题可由法院作出认定，如合同无效的，则过错责任在于被告，原告同意承担应付之责，将所收到的全部租金及保证金全额退还被告；被告表示，合同不具备无效法律要件，且房屋出租在前，消防部门作出结论在后，在合同履行期间原告未对合同效力提出质疑，其既以解约而非无效为由提起诉讼，则法院不应超出诉请范围对合同效力作出认定。
基于被告在诉讼中提及其对房屋进行了装修及物品添置，并在辩称中提出了经济损失，本院对装修及物品的价值评估问题作了释明，被告表示，除装潢及物品外，被告还产生了宣传费、参展费、员工的工资及安置等多项损失，但被告坚持要求继续履行合同，故此类损失评估不应由被告提出；原告表示，既然被告不申请评估则此意见应该予以尊重，但原告不主动提起评估申请，对被告提出的损失不能认同。
本院认为，结合房产登记测绘信息及相关部门出具的督查整改文件，可知系争租赁房屋为特种用房，且原被告之间的租赁行为已改变了房屋的使用性质，这一在非商用房用作经营的基础上建立起的租赁关系客观上可能将对房屋甚至房屋所在整个大楼物业的功能、结构、环境及安全产生难以预料的负面影响，显然违反了法律的强制性规定，故涉案合同及其附属协议均应为无效而无论该房屋的装潢是否具备通过消防验收的条件。合同既为无效，则对原被告基于合同解除所作的诉辩称本院均不予采信，被告有意向原告另租场地继续经营的，可通过协商解决，但更换租赁场地非属合同无效或解除后出租方必须履行的义务。根据法律规定，合同无效后所取得财产应予返还，产生的损失应按责分担，故胡玉文作为承租方应返还房屋，原告作为出租方同意将所收取的全部钱款返还符合法律规定，本院予以准许并判明。至于上海瑞枫阁酒店用品有限公司，因其不属于合同当事人，故其无权就基于合同关系所产生的钱款交割与损失提出主张，如其认为曾对承租有过共同出资的，可与相关权益人另行结算，但作为房屋的实际使用人，其在合同无效后仍占用房屋显然缺乏法律依据，故该公司应对返还房屋承担共同责任。至于合同无效后的损失问题，因双方当事人均未主动对此提出主张，鉴于原告并未以合同无效提起诉讼，被告更对合同无效持反对意见且在本案中拒绝对损失提起评估，故损失部分本院不作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：
一、原告上海新体育旅游有限公司与被告胡玉文于2013年2月25日签订的关于上海市华池路58弄“新体育广场”4号地下一层A区房屋的《租赁合同》及《补充协议》无效；
二、被告胡玉文、被告上海瑞枫阁酒店用品有限公司应于本判决生效之日起十日内迁出上海市华池路58弄“新体育广场”4号地下一层A区房屋；
三、原告上海新体育旅游有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告胡玉文人民币469371.83元。
本案受理费人民币80元，减半收取，计人民币40元，由原告上海新体育旅游有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 曹彬
二〇一五年八月二十七日
书记员 蒋平
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。