北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）石民初字第00507号
原告康晓军，男，1966年9月20日出生。
委托代理人李树文，北京市开创律师事务所律师。
委托代理人杨素华，女，1945年1月4日出生。
被告杨涛，男，1975年6月10日出生。
委托代理人王洋，北京市铭达律师事务所律师。
委托代理人赵秋曼，北京市铭达律师事务所实习律师。
被告王娜，女，1977年6月28日出生。
原告康晓军与被告杨涛、被告王娜房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告康晓军的委托代理人李树文、杨素华、被告杨涛及委托代理人王洋、赵秋曼到庭参加了诉讼，被告王娜经本院公告传唤，公告期满未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理完毕。
原告康晓军起诉称：2011年12月9日，原、被告双方签订买卖合同及居间合同，二被告系夫妻关系。二被告将共有的位于北京市石景山区某房屋以195万元的价格出售给原告，房产证为京房权证石私字第1457**号。合同约定，2011年12月14日前将房屋交付给原告，同时约定于2012年8月3日前办理过户手续。合同签订后，原告支付给被告房屋价款180万元，在合同约定的期限内，被告拒绝协助办理过户手续。原告认为被告的行为侵犯了其合法权益，故诉至法院。诉讼请求：1、判令原、被告所签的房屋买卖合同有效，被告继续履行合同；2、判令被告协助原告办理诉争房屋权属转移登记，要求被告提前偿付按揭款并办理解押手续，如果被告不办理解押原告用剩余房款代为偿还银行抵押贷款，多还的部分要求被告偿还；3、判令被告支付居间费用3.9万元；4、本案诉讼费由被告承担。
被告杨涛答辩称：原告陈述的事实理由不成立，原告没有出售房屋的意思表示，当时原告急需用钱，就向郑如意借钱，郑如意要求原告把诉争房屋做公证，被告考虑到涉案房屋是经济适用房，2012年8月前不具备出卖条件，于是与郑如意做了公证。后来在2012年6月原告又去公证处把这个公证撤销了。原告和郑如意的交易被告是不知情的，也没有收到房款。房款、水费缴纳、过户细节杨涛都不知道，被告不清楚原告和郑如意之间是什么关系。被告不存在任何违约行为和违约责任。
被告王娜司经本院公告传唤，公告期满未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
经审理查明：杨涛、王娜系夫妻关系。位于北京市石景山区某房屋（以下简称涉案房屋）现登记在杨涛名下，涉案房屋已设定抵押，抵押权人为中国建设银行北京金安支行，截止2012年9月17日，杨涛欠付银行抵押贷款181207.84元。
2011年8月18日，委托人杨涛、王娜与受托人郑如意签订委托书，其主要内容为：委托人杨涛是北京市石景山区某房屋的房产所有权人，王娜是共有权人，二人系夫妻关系，因二人不能办理该房产的买卖手续及前往房管部门办理产权转移的相关手续，故委托郑如意为代理人，全权代表办理如下事项：1、…，在符合依法出售的前提下，代为办理该房产的提前还款、解除抵押手续，并领取解押后的房产证；2、代为补缴税费办理商品房产证、办理此房的买卖交易手续、签订房屋买卖合同、到房地产交易部门办理此房产权转移、过户相关事宜、代为签署网签手续、代为办理与出售此房相关的税务手续、协助买方以买方名义办理贷款、抵押的相关手续，…代为收取相关售房款及到银行办理提款手续；……。受托人郑如意在上述委托范围内所进行的一切行为和所签署的一切文件均予以承认，并承担由此产生的一切法律后果。委托期限：自委托之日至委托事项办完为止。受托人有转委托权，该委托书后附有委托人杨涛、王娜的身份证复印件。2011年8月19日，杨涛、王娜对上述委托书进行了公证，北京市方正公证处作出（2011）京方正内民证字第11608号公证书。
2011年11月9日，郑如意代理杨涛（甲方）在中介公司丙方居间下与康晓军（乙方）签订了房地产居间合同、补充协议及房屋买卖及居间协议书，约定甲方将涉案房屋建筑面积107.47平方米的房屋、性质为经济适用房出售给乙方，成交价格为195万元，定金1万元，甲方同意采用现金全款购房，房款由甲乙双方自行收付，甲乙双方须签署《存量房交易结算资金自行划转声明》，乙方向中介公司支付居间代理费39000元。本合同有效期自签订之日起至乙方办理完房屋产权交易手续取得新的房屋所有权证，甲方拿到合同中约定的房款之日；并约定首付款180万元，尾款于过户完毕当日付清，房屋交付时间为交付180万元房款当日，过户时间为2012年8月3日之前。此外，补充协议约定：因过户该房产产生的所有费用（包括国家规定甲方应承担的税费）均由乙方负担；自2011年12月9日起，甲方已将房屋所有权和使用权自愿转移给乙方，本协议签订之日起甲方自愿放弃对该房屋的一切权利，因甲方或房屋所有权问题导致房屋买卖无法进行的，甲方应当：（a）向乙方退还乙方已经为该房支付的全部费用，并按照银行同期贷款利率向乙方支付利息；（b）另行向乙方支付违约金1950000元整，并承担由居间代理费……。乙方于2011年12月3日先给付甲方定金1万元整，乙方应于2011年12月10日前支付甲方一百七十九万元整，剩余十五万元尾款乙方于过户当日支付给甲方；现因此房还有三十万元贷款未还清，甲方应于过户前自行将贷款还清，不得影响办理过户手续。如因任何一方原因未能按照约定执行每逾期一日则向对方支付滞纳金，逾期超过10日视为违约，违约方须向对方支付总价款100%违约金，并承担代理服务费，以上补充与主合同存在冲突之处均以本协议为主。
上述合同及协议签订后，郑如意将涉案房屋交付给康晓军，现康晓军一直在涉案房屋内居住。康晓军先后通过银行转账方式向郑如意账户支付购房款共计一百八十万元。其中，2011年12月10日，郑如意代理人郝彬向康晓军出具收到涉案房屋1万元定金收据，郑如意向康晓军出具一百八十万元购房款收条，中介公司丙方均在上述收据、收条上盖章。康晓军承认尚有15万元购房款未支付。康晓军向中介公司丙方支付居间代理费用39000元。
本案庭审中，杨涛称因其与郑如意存在借贷关系，为向郑如意借钱，郑如意要求出具授权委托书，杨涛、王娜和郑如意共同到公证机关办理了委托书的公证手续，2011年10月，杨涛将涉案房屋钥匙交给了郑如意，此后郑如意并未告知出售涉案房屋事宜，亦没有交付任何购房款项。康晓军称，其基于郑如意持有的公证委托书，相信郑如意是杨涛和王娜的委托代理人，便与杨涛签订了房屋买卖合同并支付了购房款。
另查明：2012年6月4日，杨涛、王娜作出声明书，声明撤销公证号为（2011）京方正内民证字第11608号的公证委托书，2012年6月5日，杨涛、王娜到公证机关办理了上述声明书的公证手续。
本案诉讼过程中，康晓军提出保全财产申请，要求对涉案房屋进行财产保全，并提供康保安名下的房屋作为担保财产。2013年4月19日，本院做出保全裁定书，冻结涉案房屋及担保房屋的交易手续，康晓军交纳保全费五千元。康晓军另向本院交纳涉案房屋保全担保案款181207.84元。
另，本院经到区住房办调查核实，区住房办答复称，涉案房屋交易价格不低于18000元／平方米，政府放弃优先回购权。
上述事实，有房屋产权证、（2011）京方正内民证字第11608号公证书、房地产居间合同、补充协议、房屋买卖及居间协议书、收条、银行转账业务凭证、调查咨询笔录、民事裁定书、案款收据、双方当事人陈述意见等证据资料，在案作证。
本院认为：公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。本案中，被告杨涛承认因与案外人郑如意存在借贷关系，与王娜共同向郑如意出具了授权委托书，并到公证机关就授权委托书进行了公证。尽管杨涛、王娜此后作出撤销公证委托书的声明书并到公证机关亦进行了公证，但该声明并不足以否认郑如意在委托期限及代理权限内已经与原告就涉案房屋买卖行为所产生的法律后果。依据公证授权委托书中授权的事项及内容，原告有理由相信郑如意作为杨涛、王娜的委托代理人，并与其签订房屋买卖合同且支付购房款。因此，郑如意作为委托代理人与原告基于涉案房屋买卖行为所产生的债权债务应由被代理人杨涛、王娜享有和负担。
其次，原、被告双方签订的房屋买卖协议及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。因双方明确约定了被告办理解除房屋抵押登记手续及协助原告办理涉案房屋过户登记的义务，现被告未按约定期限履行办理涉案房屋抵押登记解除手续的义务，致使涉案房屋至今亦未能办理过户转移登记，显属构成违约，应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。因此，关于原告确认双方签订的买卖合同有效，被告继续履行解除涉案房屋抵押贷款手续以及办理过户转移登记的主张，本院应予以支持。鉴于合同对违约方居间费用负担作出明确约定，现原告依约定要求被告负担居间代理费，有事实依据，本院应予以支持。考虑到双方约定在办理涉案房屋过户转移登记时原告负有支付剩余购房款的义务，且被告办理涉案房屋贷款抵押解除手续作为办理过户转移登记的前提条件，因此，在被告逾期未能办理涉案房屋贷款抵押手续时，为顺利实现办理产权转移登记，原告请求在被告逾期不能办理涉案房屋贷款抵押手续时，以剩余购房款用于办理涉案房屋贷款抵押手续的主张，本院应予以支持。原告同意代为被告垫付超出其应支付被告剩余房款数额，以偿还被告欠付金融机构的全部贷款，对此，本院不持异议。需要说明的是，超出剩余未付购房款的数额，原告代为被告偿还金融机构贷款的部分，可另行向被告行使追偿权。
最后需要指出，被告与案外人郑如意就涉案房屋因委托代理行为所形成的权利义务关系，双方可另行解决。
综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：
一、康晓军与杨涛、王娜于2011年11月9日签订的房地产居间合同及补充协议有效，杨涛、王娜于本判决生效后七日内到金融机构办理北京市石景山区某房屋的贷款抵押解除手续；
二、康晓军于本判决生效后七日内支付杨涛、王娜剩余购房款十五万元；
三、若杨涛、王娜逾期未履行上述本判决主文第一项内容的，则杨涛、王娜于本判决生效后十五日内将康晓军支付的十五万元剩余购房款用于办理对北京市石景山区某房屋的贷款抵押解除手续；若剩余购房款十五万元不足以偿还杨涛、王娜所欠金融机构贷款款项的（具体数额由金融机构核定），康晓军于本判决生效后十五日内代为偿还，并由杨涛、王娜协助办理解除北京市石景山区某房屋的贷款抵押手续；
四、上述本判决主文第一项、第二项或本判决主文第二项、第三项内容履行完毕，即北京市石景山区某房屋抵押解除手续办理完毕之日起五个工作日内，杨涛、王娜与康晓军共同到北京市石景山区建设委员会办理所有权过户登记手续，将上述房屋所有权过户登记到康晓军名下；
五、杨涛、王娜于本判决生效后七日内支付康晓军居间代理费三万九千元；
六、驳回康晓军的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费四千零八十元，由杨涛、王娜春负担（于本判决生效后七日内交纳）。
诉讼保全费五千元，由杨涛、王娜负担（于本判决生效后七日内交纳）。
公告费五百六十元（原告康晓军已预交），由被告杨涛、王娜负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
审 判 长 张英周
人民陪审员 赵桂荣
人民陪审员 冯凤增
二〇一三年十月十四日
书 记 员 韩 佳