北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民初字第08212号
原告：北京新世界物业管理有限公司，住所地北京市东城区新怡家园甲3-3号4层。
法定代表人：李汉勋，董事长。
委托代理人：郭莹，女，1986年4月28日出生，北京新世界物业管理有限公司法务人员。
被告：杨耐亮，男，1956年8月15日出生。
被告：王世鑫，女，1958年12月3日出生。
以上二被告的委托代理人：林宏，北京隆昌律师事务所律师。
原告北京新世界物业管理有限公司诉被告杨耐亮、王世鑫物业服务合同纠纷一案，本院于2014年6月27日立案受理。依法由代理审判员范欠歌适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北京新世界物业管理有限公司的委托代理人郭�，被告杨耐亮及被告王世鑫的委托代理人林宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告北京新世界物业管理有限公司诉称：原告接受北京致祥房地产开发有限公司的委托，对北京市东城区×街×号北京宝鼎中心公寓提供物业服务。被告杨耐亮与开发商签订了关于该公寓×号房屋的《北京市外销商品房预售契约》，系该公寓×号房屋的产权人（房屋建筑面积为110.82平方米）。根据原告与开发商签订的《物业管理委托合同》的约定，涉案房屋的物业服务费为每月每建筑平方米11.96元，每年物业服务费共计15904.92元，应在物业服务周期开始时交纳。原告受开发商委托后，依约定入驻小区提供物业服务。但被告拖欠自2009年4月18日至2013年12月31日物业服务费共计74797.30元。原告认为被告杨耐亮是该房屋的所有权人，但被告杨耐亮将房屋转让给被告王世鑫，转让过程原告并不知�，故一并起诉二被告。原告认为原告依约提供了物业服务，二被告应当按时支付相应的费用。在多次催收无果的情况下，原告将二被告诉至法院，请求依法判令：二被告向原告支付拖欠的物业服务费人民币74797.30元，并赔偿利息损失7479.73元，诉讼费由被告承担。
被告杨耐亮、王世鑫辩称：首先，原告所依据的物业服务合同是其与开发商签订，并非与二被告签订。其次，原告主张的物业服务费收费标准极高，而且原告并未提供相应的服务。再次，原告未向二被告主张过欠费，其起诉超过法律规定的2年诉讼时效。另，被告杨耐亮与被告王世鑫离婚后，已将涉案房屋转让给被告王世鑫，由被告王世鑫实际居住使用涉案房屋，被告杨耐亮并未使用，故原告不应起诉杨耐亮。故二被告不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：位于北京市东城区东×街×号北京宝鼎中心系案外�北京致祥房地产开发有限公司开发建设的楼盘，内含公寓及写字楼。
北京致祥房地产开发有限公司起初委托北京开盛鼎兴物业管理有限公司对该中心进行物业管理服务。由于北京宝鼎中心所在小区尚未成立业主委员会，北京致祥房地产开发有限公司又于2009年4月3日委托原告对北京宝鼎中心进行统一管理、综合服务，与原告签订《物业管理委托合同》，并与原告及北京开盛鼎兴物业管理有限公司三方签订《物业接管协议》。2009年4月15日，北京致祥房地产开发有限公司、北京开盛鼎兴物业管理有限公司及原告三方向北京宝鼎中心业主和租户发出《关于宝鼎大厦更换物业管理公司的函》，声明：自2009年4月18日零时起，北京宝鼎中心的物业服务由北京开盛鼎兴物业管理有限公司移交给北京新世界物业管理有限公司。
上述合同签订后，原告入驻小区依约为被告购买的房屋提供物业服务。原告接管北京宝鼎中心物业服务后，原北京市崇文区房屋管理局就原告项目接管和物业收费中存在的问题向其发出《整改通知》。原告依照该通知进行了整改，原北京市崇文区房屋管理局于2009年12月30日发函称，原告接管宝鼎中心大厦项目，按照整改通知的要求，与北京致祥房地产开发公司一起就项目接管、物业收费标准问题以书面形式征求业主意见，其结果已经过专有部分占建筑面积过半的业主且占总人数过半的业主同意，并在宝鼎大厦中心大厦进行过十五天以上公示，整改工作结束。2009年8月21日，原告将北京宝鼎中心物业服务收费项目标准和服务成本、物业服务内容和服务标准在北京宝鼎中心大厦内进行了公示，并对公示情况由北京市信德公证处进行了公证。原告对公寓和写字楼的物业服务费收费标准为每月每平方米11.96元。
被告杨耐亮于1998年9月10日与北京致祥房地产开发有限公司签订《北京市外销商品房预售契约》，约定被告杨耐亮购买被告在宝鼎广场×、×外销商品房二套，房屋总价款280万元。随后双方又签订包租协议。由于北京致祥房地产开发有限公司无法退换房屋，双方于2000年12月13日又签订了《还款和解协议》。双方随后又因上述两套房屋发生纠纷诉至原北京市崇文区人民法院。原北京市崇文区人民法院作出（2003）崇民初字第1620号民事调解书，调解协议内容为，北京致祥房地产开发有限公司用其宝鼎广场的×和×的两套房屋，折抵给杨耐亮的应付款；自2003年7月16日起宝鼎广场的869（C）和983（B）二套房屋归杨耐亮所有；双方达成的《还款和解协议书》至此全部履行完；北京致祥房地产开发有限公司将宝鼎广场×和×两套房屋腾空交付杨耐亮。上述调解达成后，于2003年10月份前，北京致祥房地产开发有限公司将宝鼎广场×和×两套房屋交付杨耐亮使用，但杨耐亮至今未取得上述房屋的所有权证。
2008年9月7日，被告杨耐亮与王世鑫签订《房屋转让协议书》。该协议约定，杨耐亮与王世鑫原系夫妻关系，于1998年6月29日经原北京市宣武区人民法院调解离婚，判定女儿杨静由杨耐亮抚育。但基于杨静一直和王世鑫共同生活并由其抚育长大，且王世鑫无房居住，杨静长大后亦需要独自用房的考虑，杨耐亮将宝鼎中心×座×号和×号两套房屋无偿转让给王世鑫；自该转让协议签订之日起，由王世鑫承担房屋的各项费用，杨耐亮不干涉王世鑫对该两套房屋的使用，同时王世鑫承担和面对因房屋而引起的各种事情；由于房屋产权尚未办理，现无法过户，杨耐亮必须配合王世鑫采取各种法律手段办理产权证，并及时过户给王世鑫等。该《房屋转让协议书》签订前一个月左右，杨耐亮已搬出宝鼎中心×座×号和×号房屋，并由王世鑫及女儿杨静入住使用。
关于宝鼎广场×号和宝鼎中心×座×号是否为同一房屋，宝鼎广场×与宝鼎中心×座×号是否为同一房屋一事。经向原、被告双方核实。原告称，是同一套房屋，B和C仅表示宝鼎中心房屋的两种不同的户型。二被告对此认可。
二被告均未向原告交纳宝鼎中心×号房屋自2009年4月18日至2013年12月31日期间的物业服务费74797.30元，至原告诉至本院。
庭审中，原告认为被告杨耐亮与王世鑫均系涉案房屋的实际使用人，享受原告提供的物业服务，故原告要求该二人承担物业服务费，并称不向杨静等其他实际使用人主张物业服务费。被告杨耐亮称，涉案房屋已转让给王世鑫，并由王世鑫居住使用，杨耐亮并未在涉案房屋中居住，故认为原告不应起诉杨耐亮。被告王世鑫认可涉案房屋转让之事，认为涉案房�由王世鑫居住使用，原告应当只起诉王世鑫。另，王世鑫称不要求其他使用人承担物业服务费。经询，原告持水电费收据称，被告杨耐亮曾向原告交纳涉案房屋的水电费，其也是房屋的共同居住使用人，故坚持起诉杨耐亮。杨耐亮称，交纳水电费属实，但仅是代杨静及王世鑫交。对此，王世鑫认可。
二被告持成立业主委员会倡议书、收费标准对比及报纸称，原告的收费标准极高，且没有提供相应的服务，如阻止业主成立业主委员会，给业主断水断电，物业服务水平低。对此，原告称，收费标准高是因为涉案房屋是公寓性质，并非普通商品房，收费标准中包含的中央空调和循环水泵等能源费占一半；成立业主委员会是业主的权利，物业公司不会干预；断水断电属实，但是因为业主欠费所致等。
另，原告为证明起诉没有超过诉讼时效期间，提供了2010年1月31日、2011�8月31日和2013年5月31日的提示通知书，及2013年10月16日的圆通快递详情单。证明其持续主张权利。对此，二被告称未收到上述催款通知。
上述事实，有当事人的陈述及《物业管理委托合同》，《北京市外销商品房预售契约》，（2009）京信德内民证字第2430号公证书，（2003）崇民初字第1620号民事调解书，原崇文区房管局的有关整改函，提示通知书，《房屋转让协议书》，成立业主委员会倡议书，收费标准对比及报纸等证据在案佐证。
本院认为：根据法律规定，物业小区成立业主委员会之前，物业服务企业与建设单位订立的前期物业服务合同对业主具有约束力。原告认为被告杨耐亮、王世鑫虽未取得涉案房屋的所有权证，但是该二人均是涉案房屋的实际使用人，享受了原告提供的物业服务，故要求该二人承担物业服务费。根据查明事实，在原告主张的欠费期间即2009年4月18日至2013年12月31日，被告王世鑫居住使用涉案房屋。而原告认为被告杨耐亮亦是涉案房屋的实际居住使用人，证据不足，本院不予采信。基于此，原告要求被告杨耐亮承担物业服务费的诉请，本院不予支持。本院认为原告与被告王世鑫虽未就物业服务单独签订物业服务合同，但原告自受涉案小区开发商委托入住涉案小区后，持续为被告王世鑫物业服务，故双方已形成事实物业服务合同关系，被告王世鑫在接受原告为其提供的物业服务期间，负有向原告交纳物业服务费的义务，故本院对原告要求被告王世鑫交纳物业服务费的诉请，本院予以支持。被告王世鑫拒交物业服务费的抗辩理由不成立。关于原告主张的利息损失一节，因据二被告提交的证据显示，原告提供的物业服务确存有瑕疵，故本院不予支持。关于二被告提出的诉讼时效抗辩，因原告提供的证据已证明�一直向被告催要物业服务费，对此本院认定原告在一直向二被告主张权利，其起诉并没有超过法律规定的诉讼时效期间，故对二被告提出的该抗辩意见，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
被告王世鑫于本判决生效之日起十日内向原告北京新世界物业管理有限公司支付自二○○九年四月十八日至二○一三年十二月三十一日的物业服务费共计人民币七万四千七百九十七元三角；
二、驳回原告北京新世界物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费928元，由原告北�新世界物业管理有限公司负担84元（已交纳），由被告王世鑫负担844元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 范欠歌
二〇一四年八月十九日
书 记 员 袁 权