贵州省册亨县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔2327民初72号
原告刘祥烨，男，1958年8月25日生，布依族，贵州省册亨县人，退休职工，住册亨县。
被告陈顺和，男，1975年10月29日生，汉族，贵州省册亨县人，无业，住册亨县。
特别授权委托代理人覃国栋，贵州同根律师事务所律师。
原告刘祥烨诉与被告陈顺和租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月19日作出（2015）册民初字第692号民事判决书。被告不服提出上诉，黔西南州中级人民法院以“原审判决认定事实不清，超出当事人诉讼请�进行判决，剥夺了被告的辩论权利”为由，于2016年12月9日作出（2016）黔23民终339号民事裁定书，裁定撤销原判决，发回重审。本院于2017年2月27日依法另行组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。原告刘祥烨、被告陈顺和的特别授权委托代理人覃国栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告陈顺和与我于2014年5月16日签订了10年期限的土地出租协议，但只付了1年的租金，从2015年5月起，我向被告讨要租金时被告拒不支付，直到9月16日才书面表示不再承租。为此，特起诉要求：1、解除和终止被告与我签订的土地出租协议；2、判令被告支付违约金49500元及钢架棚拆除费10000元，并承担诉讼费。
被告辩称，我与原告刘祥烨签订土地出租协议时，没有依法获得县国土资源局的批准和登记，双方签订的《土地出租协�》是无效协议。刘祥烨出租国有划拨土地未获批准的事实一直隐瞒我到现在，案件被发回重审后，我委托代理人到县国土局查询刘祥烨的土地使用权登记情况时，才发现刘祥烨出租的土地性质为国有划拨土地，根据有关法律、法规的规定，未经批准出租国有划拨土地使用权的，土地出租协议无效。为此，请求人民法院依法驳回刘祥烨依据无效协议所提出的诉讼请求，维护我的合法权益。
原告为证实自己的主张，在举证期限内提供的证据有：
1、原告的身份证复印件，拟证实原告的诉讼主体适格；
2、土地出租协议，拟证实原告将位于册亨县××砖厂（××册亨县锑选厂）6.6亩土地出租给被告使用，租用年限为10年，协议签订时期为2014年5月16日；
3、协议终止请求书，拟证实被告因经营不善导致无力继续租用土地于2015年9月16日向原告请求终止土地出租协议的事实；
4、册亨县经贸局与个体业主刘祥烨的协议书及收据，拟证实原告已向政府购买了该宗土地；
5、申请书，拟证实原告向县工特局申请并将土地证的类型变更为出让；
6、原告的土地使用证，拟证实土地系原告所买，不是划拨。
7、《册亨县人民政府对县经贸局关于出让锑选厂部分土地使用权抵偿银行债务请求免除土地出让金的报告的批复》，拟证实土地原告已购买，不是划拨土地；
被告为证明自己的主张，在举证期限内提供的证据有：
1、刘祥烨的土地证，拟证实刘祥烨所使用的土地性质为国有划拨土地，用途为工业用地，面积为14205.25平方米（约合21.3亩），土地坐落在册亨县者××（××册亨县锑选厂）；
2、册亨县国土资源局证明，拟证实土地性质为国有划拨土地。
本院依职权调取的证据有：
册亨县国土资源局查询结果说明，证实刘祥烨使用的土地性质为国有划拨土地，面积为14205.25平方米，土地用途为工业用地，坐落于册亨县××楼镇锑选厂，该土地出租时未经县国土资源局批准、登记。
经庭审质证，被告对原告提供的13号证据无异议；对46号证据的合法性、真实性、关联性无异议，但对其证明目的有异议，认为原告与县经贸局签订的是土地转让协议而不是土地出让合同，土地出让合同是国土部门与土地使用者签订的，而不能与其他职能部门签订，收据上写的是土地转让费而不是土地�让金，且收取转让费的是县经贸局而非县国土部门，土地证是原始登记，原始登记记载土地性质是国有划拨土地；对7号证据的合法性、真实性无异议，但对其关联性和证明目的有异议，认为该批复是县政府免除县经贸局的出让金，而不是免除原告的出让金。原告对被告提供的证据真实性、合法性、关联性没有异议，但对证明目的有异议，认为国土部门在土地证上填错了，该宗土地其已用108000元购买。
经审查，原告提供的证据、被告提供的证据、本院依职权调取的证据均与本案具有关联性，可以作为本案的定案依据。
经审理查明，原告刘祥烨与被告陈顺和于2014年5月16日签订《土地出租协议》，内容是：刘祥烨将其位于册亨县××砖厂（××册亨县锑选厂）名下的部分土地6.6亩租给陈顺和使用；租期10年；租金第一、二�为每年2万元，第三年起每年按8%递增；除国家或地方政府政策收回土地外，刘祥烨不得以任何理由收回土地，否则赔偿陈顺和一切损失，陈顺和不按时给付租金超过1个月，即视为违约，应按租期所定的所有年限租金赔偿刘祥烨；刘祥烨将土地一次性交给陈顺和使用，陈顺和根据自己的行业性质使用土地。协议签订后，陈顺和于同年7月在平整场地过程中场地堡坎坍塌，陈顺和便通知刘祥烨处理。坍塌的堡坎曾在2012年案外人丁鸿公司修建水沟时坍塌过一次，事后由丁鸿公司修复。刘祥烨遂找丁鸿公司理赔，该公司提出堡坎坍塌原因系陈顺和平整场地时挖机所致，如要其赔偿，须有相关部门鉴定系堡坎质量问题才同意赔偿。事后刘祥烨与陈顺和协商双方各出一部分钱共同修复堡坎，但未达成一致意见，修复堡坎被搁置下来。场地平整后，陈顺和搭建钢架棚，拉来砖机，准备生产免烧砖。后因砖厂未办成，陈顺和将砖机拉还厂家。2015年9月16日，陈顺和向刘祥烨出具《协议终止请求书》，内容是：我与刘祥烨2014年5月16日签订的土地出租协议，因本人经营不善导致无力继续租用，特请求终止协议，场地上的设施由我拆除。在原审诉讼过程中，陈顺和已于2015年10月22日将场地上的设施拆除。本院于2015年11月19日作出（2015）册民初字第692号民事判决：一、解除原告与被告于2014年5月16日签订的《土地出租协议》；二、由被告陈顺和在本判决生效后7日内支付原告刘祥烨2015年5月17日至2015年9月16日的租金6666元；三、驳回原告的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告的诉讼请求。被告陈顺和不服提出上诉，黔西南州中级人民法院以“原审判决认定事实不清，超出当事人诉讼请求进行判决，剥夺了被告的辩论权利”为由，于2016年12月9日作出（2016�黔23民终339号民事裁定书，裁定撤销原判决，发回重审。
另查明，原告刘祥烨于2002年5月13日与册亨县经济贸易局、册亨县工商银行签订一份协议书，约定册亨县经济贸易局将册亨县锑选厂的全部土地及其附属设施出让给刘祥烨作生产用地，出让费为108000元。同年5月22日，刘祥烨在册亨县国土资源局办理了国有土地使用证，土地使用权类型为国有划拨土地，土地用途为工业用地，土地使用面积为14205.25平方米（约合21.3亩），土地坐落在册亨县者××（××册亨县锑选厂）。原告与被告于2014年5月16日签订土地出租协议时未经县人民政府土地管理部门批准、登记。
本案在重审过程中，反诉原告陈顺和于2017年2月23日向本院提出撤回反诉的申请，本院裁定准许反诉原告陈顺和撤回反诉。
综合本案双方�事人对事实和证据的分歧意见，其焦点问题是：1、刘祥烨是否已以出让方式取得土地使用权；2、刘祥烨与陈顺和签订的土地出租协议是否有效，其诉讼主张是否得到支持。针对于本案的焦点问题，本院评判如下：
关于刘祥烨是否已以出让方式取得土地使用权问题。本院认为，土地使用者开发、利用、经营土地活动，应当遵守国家法律、法规的规定。1990年5月19日颁布实施的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第八条规定，“土地使用权出让，是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让，应当签订出让合同。”第十一条规定，“土地使用权出让合同，由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。”最高人民法�《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条规定，“本解释所称的土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用权出让金的协议。”《贵州省实施〈中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例〉办法》第九条规定，“土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份，将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付地价款的行为。”第十三条规定，“土地使用权出让，由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订出让合同。合同应当包括出让地块的位置、面积、出让年限、土地用途和利用要求、投资开发期限、地价款及支付方式、违约责任等内容。”本案中，涉案划拨土地出让时刘祥烨未依法与县人民政府土地管理部门签订土地使用权出让合同，故其未依法以出让方式取得涉案土地使用权。
关于刘祥烨与陈顺和签订的土地出租协议是否有效，其诉讼主张是否得到支持问题。本院认为，当事人订立合同，应当遵守国家法律、行政法规，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，无效的合同自始没有法律约束力。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条的规定，国有划拨土地使用权未经县人民政府土地管理部门批准、登记，不得转让、出租和抵押。《贵州省实施〈中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例〉办法》第三十四条规定，“土地使用权和地上建筑物、其他附着物的出租，出租人和承租人在租赁合同签订后15日内必须到土地所在地的市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门办理登记。未办理登记的，租赁合同无效。”《中华人民共和国土地管理法》第十一条第三款规定：“单位和个人依法使用国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权。”第十二条规定：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”本案中，刘祥烨所持有的《国有土地使用证》原始登记其土地使用权的性质为划拨，刘祥烨出租给陈顺和的土地属国有划拨土地，双方签订合同时未按规定办理批准、登记手续。故刘祥烨与陈顺和于2014年5月16日签订的《土地出租协议》违反了法律、行政法规的强制性规定，应当认定为无效合同。刘祥烨依据土地出租协议提出的诉讼请求缺乏法律依据，其诉讼请求依法应予以驳回。
综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五�项、第五十六条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条、最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、原告刘祥烨与被告陈顺和于2014年5月16日签订的《土地出租协议》无效。
二、驳回原告刘祥烨的诉讼请求。
案件受理费1288元，由原告刘祥烨承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。
审 判 长 王廷中
审 判 员 覃福琴
人民陪审员 唐荣兴
二〇一七年三月九日
书 记 员 刘 芳