广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗天法民四初字第105号
原告：刘剑锋，男，1974年6月17日出生，汉族，身份证地址：广州市天河区。
委托代理人：陈硕，广东启源律师事务所律师。
被告：广州信景物业管理有限公司，住所地：广州市天河区黄埔大道西39号四楼421B。
法定代表人：谢贞武，总经理。
委托代理人：程雷、李莉，均系广东卓信律师事务所律师。
原告刘剑锋诉被告广州信景物业管理有限公司（以下称“信景公司”）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告刘剑锋的委托代理人陈硕，被告信景公司的委托代理人李莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘剑锋诉称：2010年10月28日，我在广州市越秀区人民法院委托的拍卖活动中，成功竞买了原属于广州信城房地产开发有限公司所有的位于天河区信城南街21号、23号、25号宏景台地下负一层三个车位，具体为：B112、B113、B115号。2011年7月6日广州市越秀区人民法院出具（2009）越法执字第5308-8执行裁定书对拍卖成交的有效性予以确认。2011年9月23日广州市国土资源和房屋管理局出具了上述车位的产权证。我自办理了车位产权证起，多次到宏景台办理车位交接手续。到现场发现，原拍卖前供车辆进出车场可以正常使用的升降电梯被广州市天河区质量监督技术局查封了。我多次向被告交涉，要求交付车位使用。被告于2012年7月18日向我发出《关于宏景台负一层车位情况的告知书》，表明车场此前部分车位遭广州信城房地产开发有限公司拖欠管理费；汽车升降机已封梯无法启用，原因是存在质量问题，缺钱维修，因此车位无法交付使用。由于我参与拍卖活动前，该车场是能正常使用的。目前车场汽车升降电梯不能使用，是作为物业管理单位的被告怠于履行电梯保养、维修责任。被告的上述不作为导致出现车位所有人买了车位不能使用的状况。由于我购买车位是属于投资使用，车位无法使用也导致我无法收取租金收益。从我取得车位产权证之日起算至今租金损失约18000元（按《广州市住宅小区停车场停放保管服务收费标准》小车月保400元／辆计算）。鉴于作为汽车升降管理责任人的被告对公用设备没有尽维护、保养、保修等责任，导致电梯设备损坏和未进行年检被管理部门查封，影响了我方作为新购车位所有权人对车位的实际使用、收益权。因此我方特向法院提出诉讼，请求法院判令：1、被告履行对宏景台地下停车场两台升降电梯的维护、保养责任，承担维修和保养两台升降电梯的全部费用，恢复地下车库的使用功能，将车位实际交付给我使用（具体数额由法院委托维修机构作出估价确定）。2、被告赔偿我无法实际使用车位的损失（按每个车位月租金400元，从2011年9月24日起计至实际可以使用之日，暂计至2012年12月23日为15个月，金额为18000元）。3、诉讼费由被告承担。
被告信景公司辩称：不同意原告的诉讼请求。我方没有义务对升降电梯进行维护保养，因为前期物业管理合同并没有约定停车场该部分的物业管理。停车场电梯的损坏并非由我方造成，不应由我方承担责任。
经审理查明：广州信城房地产开发有限公司（以下称“信城公司”）是位于广州市天河北路信成南街21、23、25号宏景台大厦的开发商。信城公司（甲方）与被告（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定甲方委托乙方对宏景台大厦物业实行物业管理，管理范围包括电梯等共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；委托管理期限为60个月，自2007年5月1日起至2012年4月30日止；乙方向业主和物业使用人收取物业管理服务费、停车管理费（未注明每月收费标准）、代收水电费等。本案中被告确认，上述合同期满后双方未续签合同，其仍对宏景台大厦提供物业管理服务。
2010年10月28日，原告在广州市越秀区人民法院委托的拍卖中竞得原属信城公司所有的位于天河区信成南街21号、23号、25号宏景台地下负一层B112号、B113号、B115号三个停车位（以下简称“涉案车位”）。
2011年7月6日，广州市越秀区人民法院作出（2009）越法执字第5308-8号执行裁定书，裁定：一、涉案车位的所有权及相应的其他权利归买受人刘剑锋所有；广州市天河区信城南街21号、23号、25号宏景台地下负一层B101、B102、B103、B105、B106、B107、B108、B109、B111、B117、B118、B119、B120、B121、B126号十五个车位的所有权及相应的其他权利归买受人肖秉雄所有；广州市天河区信城南街21号、23号、25号宏景台地下负一层B116、B122、B125号三个车位的所有权及相应的其他权利归买受人廖洁明所有。二、买受人刘剑锋、肖秉雄、廖洁明可持本裁定书到上述车位管理机构办理相关产权过户登记手续。
2011年9月23日，广州市国土资源和房屋管理局就涉案车位颁发产权证（粤房地权证穗字第0150096140号-××号），房产证载明：权属人为原告，房屋地址分别为天河区信成南街21号B112号车位、B113号车位、B115号车位。
此后，原告向被告交涉涉案车位的交付使用问题。2012年7月18日，被告向原告发出《关于宏景台负一层车位情况的告知书》，称：1、被告系管理宏景台的物业管理公司，自管理宏景台项目以来，信城公司长期拖欠被告巨额物业管理费、汽车升降机维护费及未完善项目工程款至今，截至2012年7月拖欠涉案车位各类欠缴共189000元、滞纳金537255元，合共726255元。2、宏景台汽车升降机已封梯，无法启用，车梯的质量问题需具备专业起重资质的公司才可进行。广州具备该资质的公司只有两家且收费昂贵，至今被告未与相关公司签订长期维修合同。3、宏景台汽车升降机的液压系统损坏，初步估算维修费用约62000元。4、因该地下停车场需专人管理、操作，且车位数量少、日常使用费用较高，初步估算至少需要1000元／车位／月才能基本维持停车场的日常支出和设备维护管理。等等。
本案中被告提供落款日期为2010年11月22日的《公示公证申请书》一份，拟证明其曾到公证处申请对停车场作证据保全，但公证处没有批准，原告当时已知道停车场的基本情况。《公示公证申请书》主要内容：我司是宏景台的合法物业管理公司，信诚公司长期拖欠我司巨额物业管理费、汽车升降机维护费及未完善项目工程款，严重影响我司经营的合法权益；根据广州市越秀区人民法院（2009）越法执字第05308号拍卖通知书的有关规定，为维护我司权益，避免日后纷争，特申请对宏景台负一层车场欠费内容进行公示公证。经质证，原告认为，该证据证明既然被告可以收费，根据权利义务对等原则，则被告应对汽车升降机进行维护保养。
对于涉案停车场汽车升降梯的使用状况，原告称在竞拍涉案车位时其曾到现场查看，被告可打开一台汽车升降梯并示范地下车位可用。被告则称，自其进驻宏景台大厦时汽车升降梯已不可用，也从未就涉案地下车位收取过管理费等费用。
原告另表示，我并非宏景台大厦业主；涉案停车场车位共33个，业主除我之外，还包括信诚公司、廖洁明、肖秉雄等。
2013年8月27日，本院会同原、被告双方到宏景台大厦负一层地下车位进行现场勘察，现场可见宏景台大厦一层设置有专门用于车辆出入宏景台大厦负一层地下车位的两台汽车升降梯，除此外该地下车位没有其他车辆出入口；宏景台大厦住宅区域另设有电梯，未与宏景台大厦负一层地下车位相连接；两台汽车升降梯均被广州市天河区质量技术监督局以封条形式查封，查封时间为2012年3月30日；通过楼梯进入宏景台大厦负一层地下车位，现场可见为空置状态。
在本院2013年12月13日的庭询中，原告表示：1、我在竞买涉案车位时没有支付物业维修基金，也不清楚此前是否已支付。2、关于涉案两台汽车升降电梯单位维修保养费用，如有物业维修基金，则相关维修保养费用应从物业维修基金中支付；如没有物业维修基金，相关维修保养费用应由所有地下车位的业主分摊。3、关于两台汽车升降电梯修好后的后续管理使用问题，该管理责任应由被告承担，相关费用应由被告向物价部门申请并获得审批后，然后再由实际使用人承担。4、我愿意垫付两台汽车升降电梯的维修费用。被告则表示：1、涉案的地下车位没有缴纳物业维修基金。2、关于两台汽车升降电梯维修保养费用，原告并非宏景台大厦业主，如果包括原告在内的地下车位业主没有支付物业维修基金，就须动用小区的物业维修基金，但这有严格的法律程序，要征得小区业主的表决同意。3、关于两台汽车升降电梯修好以后的后续管理使用问题，地下车位并非我方的物业管理范围，如果原告作为地下车位的业主要自行管理上述电梯，我方没有意见；但自管须地下车位全体业主协商一致。4、开发商没有向我方交付两台汽车升降电梯的相关文件资料。
本院认为：本案为物业服务合同纠纷。原告是宏景台大厦涉案车位的所有权人，被告是宏景台大厦开发商信诚公司指定的前期物业管理公司。被告辩称其与信诚公司签订的《物业管理委托合同》约定的物业管理范围并不包括宏景台大厦负一层地下车位及汽车升降电梯。对此查明，其一，根据被告与开发商信诚公司签订的《物业管理委托合同》，被告管理范围包括电梯等共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，被告有权向业主及使用人收取停车管理费，而涉案汽车升降电梯显然属于“电梯”之列。结合本院现场勘查情况，宏景台大厦除负一层地下车位外并无其他停车场所，表明宏景台地下车位及涉案汽车升降电梯属被告物业管理范围。其二，根据被告自身作出的《关于宏景台负一层车位情况的告知书》及《公示公证申请书》，被告称开发商此前长期拖欠涉案车位物业管理费及涉案车位升降电梯维护费，可见被告自身也承认其为涉案地下车位的物业管理公司，宏景台地下车位及涉案汽车升降电梯属其物业管理范围。
关于原告第1项诉请。首先，国务院《物业管理条例》第四十一条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”本案中，信诚公司与被告签订的《物业管理委托合同》并无约定宏景台大厦地下车位的物业管理费收费标准。根据本院现场勘查情况，涉案汽车升降电梯是汽车进出地下车位唯一通道，与宏景台大厦住宅电梯相分离，宏景台大厦住户平时无须使用涉案汽车升降电梯进出大楼。该汽车升降电梯作为特种设备因其负重大，操作安全性要求严格，汽车进出电梯均须专人操作、指引，区别于普通升降电梯，运营、维护成本较高。同时因宏景台大厦地下车位较少，分摊到每个车位的运营维护费用必然较高，导致相应的物业管理费用也必然较高。被告在其《关于宏景台负一层车位情况的告知书》称涉案车位需专人管理、操作，且车位数量少、日常使用费用较高，该陈述符合涉案车位的实际情况。本案中原告对被告在上述《关于宏景台负一层车位情况的告知书》中所述的1000元／月／车位的收费标准并未认同，且宏景台大厦地下车位按何标准收取物业管理费涉及地下车位全体所有权人切身利益，在前期物业服务合同没有约定的情况下，仍应由地下车位全体产权人与被告予以协商确定。如协商不成，包括原告在内的地下车位所有权人可依据我国《物权法》第八十一条“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可委托物业服务企业或其他管理人管理”的规定行使业主权利。其次，我国《合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。”如上所述，在前期物业服务合同未确定宏景台地下车位物业管理费收费标准，地下车位所有权人与被告就此未能达成一致意见，涉案汽车升降电梯日常运营维护成本高，且原告没有证据证实包括原告在内的宏景台大厦地下车位所有权人曾向被告支付过地下车位物业管理费的情况下，原告要求被告履行对宏景台地下停车场两台升降电梯的维护、保养责任，承担维修和保养涉案汽车升降电梯的全部费用，与公平合理、等价有偿的原则不合。再次，根据查明的事实，涉案汽车升降电梯自2012年3月30日起已被技监部门查封，目前无法正常运行，而电梯作为特种设备必须符合技监部门的有关规定方可开通使用。本案中原、被告双方均未举证涉案汽车升降电梯被查封的原因。关于涉案汽车升降电梯的维修保养费用，原告在本案中表示如有物业维修基金，则相关维修保养费用应从物业维修基金中支付；如没有物业维修基金，相关维修保养费用应由所有地下车位的业主分摊。对此原、被告双方均未举证证实宏景台大厦地下车位已缴纳物业维修基金，且根据我国《物权法》及《物业管理条例》的相关规定，筹集和使用物业维修基金均须经全体业主共同决定。而分摊维修保养费用，亦涉及该费用由全体所有权人确认的问题。上述两者均属业主自治事项，非本案处理范围。综上，原告第1项诉请缺乏理据，本院不予支持。
关于原告第2项诉请。如上所述，鉴于涉案车位的实际情况，原告未举证被告曾收取过涉案地下车位的物业管理费，根据公平合理、等价有偿的原则，原告要求被告承担其自取得涉案车位产权以来无法实际使用车位的损失，亦缺乏理据，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回原告刘剑锋的诉讼请求。
本案受理费610元，由原告刘剑锋负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 李新程
人民陪审员 黄淑兰
人民陪审员 田常国
二〇一四年一月十四日
书 记 员 梁雅芝
梁怡筠