上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终3011号
上诉人(原审原告)：上海宝山申敏停车场，住所地上海市宝山区。
投资人：张伯龙，经理。
委托诉讼代理人：徐华斌，上海市朝华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蒋玉倩，上海市朝华律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：上海大众液压技术有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人：叶众道，董事长。
委托诉讼代理人：姜大源，上海亚冠律师事务所律师。
委托诉讼代理人：金亚东，上海亚冠律师事务所律师。
原审被告：叶众道，男，1964年4月11日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。
委托诉讼代理人：姜大源，上海亚冠律师事务所律师。
委托诉讼代理人：金亚东，上海亚冠律师事务所律师。
原审被告：胡赛英，女，1962年4月18日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。
上诉人上海宝山申敏停车场(以下简称“申敏停车场”)因与被上诉人上海大众液压技术有限公司(以下简称“大众液压公司”)、叶众道、胡赛英房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2016)沪0114民初6855号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
申敏停车场上诉请求：撤销一审判决主文第三项，依法改判大众液压公司应于申敏停车场实际返还上海市嘉定区宝安公路XXX号的厂房及土地之日从申敏停车场已支付大众液压公司租金32,900,000元中扣除申敏停车场应支付大众液压公司自2016年1月1日至2016年6月23日的租金2,860,274元和2016年6月24日起至实际返还上述租赁物之日止的实际使用费(实际使用费具体金额计算以6,000,000元/年为标准)，将余款返还申敏停车场；如申敏停车场已支付的租金32,900,000元经结算不足以清偿结欠大众液压公司上述实际使用费的，则申敏停车场应当于同日给付大众液压公司结欠的上述实际使用费。事实和理由：2015年5月8日申敏停车场与大众液压公司签订的《厂房租赁合同》特别约定大众液压公司土地不低于66亩，每年租费700万元为基准，以双方实量面积为准。但在实际履行中，大众液压公司无法提供66亩土地给申敏停车场，故双方于2015年10月8日签订新的《厂房租赁合同》，约定大众液压公司土地不低于48亩，每年租金600万元为基准，并去除原合同约定的包括西边围墙内已填18亩空地，同时约定于2015年10月31日前向申敏停车场交付，即可看出租金的实际起算从2016年1月1日起算，但至少在2015年10月31日当日双方并未完成交付。因此，如计算实际使用费，则应从2016年1月1日起算，且鉴于大众液压公司交付的厂房不能达到合同目的，应当在租金每年600万元的基础上结合双方过错比例给予减少支付，而非根据合同约定的租金标准来计付。此外，大众液压公司作为出租方，理应对此18亩土地性质明知，并基于合同义务应保证土地的合法性和适租性。申敏停车场作为合同相对方基于合同相信对方并无过错，申敏停车场未基于谨慎对该18亩土地性质进行查询，不构成申敏停车场的义务和推定申敏停车场对土地性质应属明知。
被上诉人大众液压公司、叶众道辩称：一审审理中，申敏停车场认可2015年10月8日的租赁合同没有实际履行。大众液压公司、叶众道认为申敏停车场提交的2015年10月8日的合同是假的，该合同没有实际履行。2015年5月8日租赁合同中约定的“西边18亩土地”是没有产证的，并约定以双方实际测量为准，且在5月8日签订合同前，双方对涉案厂房及土地进行过测量。每年700万元的租金主要针对厂房出租，土地只是附带的。申敏停车场在没有新证据的情况下不能推翻其在一审中的陈述。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人胡赛英书面辩称：胡赛英认为其与本案无关。
申敏停车场向一审法院起诉请求：1、确认申敏停车场与大众液压公司于2015年5月8日以及2015年10月8日签订的《厂房租赁合同》解除；2、判令大众液压公司、叶众道、胡赛英连带返还申敏停车场租金32,900,000元；3、判令大众液压公司、叶众道、胡赛英连带赔偿申敏停车场搭建、装修损失费28,000,000元；4、判令大众液压公司、叶众道、胡赛英连带返还申敏停车场垫付的土地使用费450,000元。
一审法院认定事实：2015年5月8日，申敏停车场(乙方)与大众液压公司(甲方)签订《厂房租赁合同》一份，内容为甲方出租给乙方的厂房坐落在上海市嘉定区宝安路XXX号(以下简称“系争厂房”)。系争厂房出租建筑使用面积为9873平方米，土地使用面积32047平方米，包括西边围墙内已填18亩空地，具体见平面图本合同附件(一)。并以双方实量面积为准(注：甲方土地不低于66亩，每年租费7,000,000元为基准，以双方实量面积为准)。签订本合同前，甲方已向乙方出示系争厂房的房地产权证。……系争厂房原规划设计的生产使用性质为工业，其现有装修、有关设施设备(包括特种设备，下同)状况、安全生产条件、防火等级，以及甲方同意乙方自行装修，由乙方自行增加生产性用房，如遇：系争厂房因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的，甲方应按乙方实际计算的新增生产性用房的折旧年限剩余价值补偿乙方，政府折赔补偿给甲方的费用与乙方无关。其他有关事宜，由双方在本合同附件(二)中加以列明。双方同意该附件作为甲方向乙方交付厂房和本合同终止时乙方向甲方返还厂房的验收依据。租赁到期后，乙方的一切投资设备，可移动的乙方可以搬走，不可移动的无偿归甲方所有，如乙方要搬走，应恢复厂房原状。甲方已查验乙方的营业执照、相应生产经营资质证书或者拟从事的生产经营范围。乙方向甲方承诺，租赁系争厂房严格按照乙方已经核准的生产经营范围，用于从事现代物流业的经营。乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意，或未按规定经安全生产监管、消防等有关部门批准，不擅自改变厂房规划设计的生产使用性质，从事上款约定之外的其他产品生产经营活动。双方约定，甲方于2015年8月25日前向乙方交付厂房和按本合同附件(二)中约定的有关水电设施。租赁日期从乙方(应为甲方)交房之日起算，共12年(注：免租期为二个月，给乙方装修、洗水泥地坪)。租赁期满，乙方应如期返还厂房和有关设施设备。乙方需继续承租的，则应于租赁期届满前6个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后，双方应重新签订厂房租赁合同。双方约定，厂房一期为5年，分三期，共计订合同12年，租金先付后用。第一期5年一次性支付租金为35,000,000元，第二期为四年支付一次每期提前一个月付清(即第六年起租起将四年的租金一次性付给甲方)，第三期为三年支付一次，也是先一次性支付租金。厂房租金在租期内不变。乙方应在签订本合同当日向甲方支付定金2,000,000元，甲方开始移树木的当天乙方支付3,000,000元，甲方把树木移完后的三日之内乙方向甲方支付租金20,000,000元，在甲方七月中旬搬设备日的当天交5,000,000元，余款5,000,000元甲方在2015年8月25日交厂房的当日由乙方付清全部租金。乙方支付租金的方式如下：由甲方提供银行账户。租赁期间，使用厂房所发生的水、电、燃气、通讯、设备等费用由乙方承担，村建设使用费等一切由甲方承担。……甲方在履行安全管理职责，对厂房进行检查时，乙方应予以配合。凡发现乙方存在安全生产隐患的，甲方有权书面告知乙方，责令乙方进行整改。……乙方返还厂房和有关设施设备，应当符合正常使用后的状态。返还时，甲方根据合同附件的约定进行验收，并相互结清各自应当承担的费用。……甲方有下列行为之一，乙方有权单方终止合同，因此所引起的一切经济损失由甲方自行承担：……(七)甲方协助乙方在空地新建仓库8000平方米，……。乙方具有下列行为之一，甲方有权停水停电，并有权单方终止协议，由此所引起的一切经济损失由乙方自行承担：(一)乙方逾期支付租金超过一个月的；(二)乙方未征得甲方书面同意，擅自改建或改变房屋主体结构的；(三)乙方未征得甲方书面同意和相关部门的批准，擅自改变厂房规划设计的生产使用性质，用于从事第二条第一款约定之外其他产品的生产经营活动的。……租赁期满或协议解除，乙方应按期返还厂房，如逾期搬迁超过30天，乙方在租赁房屋内的所有物品或遗留物视为乙方自愿放弃，无偿归还甲方所有，甲方有权自行处置，乙方表示同意。……本合同签订后，双方应认真履行，任何一方违约的，均应向守约方承担违约金3,500,000元，造成重大损失的，还应承担赔偿责任。
2015年5月30日，案外人上海祁敏实业有限公司(以下简称“祁敏公司”)(该公司的法定代表人亦是申敏停车场的负责人张伯龙，系张伯龙设立的一人独资公司)与高某某签订《施工合同》一份，内容为现案外人祁敏公司在宝安公路XXX号有工程需要施工，浇水泥地坪。要求浇水泥厚度15公分，铺道渣10公分，……浇水泥每平方米60元，挖排下水道每米320元，施工结束后按实际面积结算。但要求高某某支付案外人祁敏公司100,000元保证金，等结算半年后无质量问题再付款。
2015年6月19日，申敏停车场与大众液压公司签订《补充协议》一份，内容为：一、大众液压公司同意申敏停车场2015年8月初在被告1幢和2幢车间间搭棚；二、大众液压公司同意申敏停车场在确保安全的前提下在大众液压公司3幢和4幢房屋上加一层，由此发生的安全事故由申敏停车场负全责；三、大众液压公司同意在2015年7月底前将大众液压公司西南角的房屋交接给申敏停车场。
2015年9月10日，申敏停车场与案外人上海耿政建筑工程有限公司(以下简称“耿政公司”)签订《工程合同》一份，内容为：工程名称为申敏停车场，工程地点位于宝安公路XXX号，工程项目内容为室内搭建分隔内装。工程期限自2015年9月10日至2015年12月10日完工，工程造价为29,000,000元。双方并就付款方式、施工、竣工验收、经济责任等事项作了约定。
2015年9月16日，案外人祁敏公司向大众液压公司提交《申请报告》一份，内容为：在二车间厂房内修建三层房子，一楼为办公用房、上层为工人住宿。2015年9月24日，叶众道在该《申请报告》上签署“同意”意见。同日，案外人祁敏公司与大众液压公司签订《补充协议》一份，内容为：一、西边土地15亩(按现有土地丈量实际扣除计算)，在2016年1月1日前解决不了，大众液压公司应给案外人祁敏公司扣除场地租金。二、提前支付3,000,000元，实属对大众的支持，希望今后合作多支持。三、要求在10月1日一车间厂房内部，食堂，车库等开始搬迁，力争在10月10日前支付给案外人祁敏公司修造。如推迟一天罚款50,000元，罚款抵租金。
2015年11月12日，嘉定区马陆镇北管村民委员会向大众液压公司发出《责令整改通知书》，内容为该村委会核实大众液压公司存在对原有建筑(厂房)进行分割及搭建问题，该行为属违法搭建。责令大众液压公司立即停止对原有建筑(厂房)进行分割及搭建行为，并在接到通知后10日内整改恢复建筑物原貌。
2015年12月28日，大众液压公司向嘉定区公安消防支队出具《关于上海祁敏实业有限公司建筑房屋产权及使用性质的证明》，内容为现因原企业转型，为了更好地发展改革发放，搞活经济，方便物流流通，现转型为大型办公交易中心，面积为6678.21平方米和1987.44平方米。大众液压公司同意该建筑作为大型物流办公交易中心使用。
2016年1月3日，案外人耿政公司与申敏停车场签订《申敏停车场工程决算书》一份，内容为：原有宝安公路XXX号申敏停车场于2015年12月30日完工交申敏停车场使用，预算结果为29,100,000元，经双方同意结算价格为28,000,000元。
2016年1月29日，嘉定区马陆镇北管村村民委员会发出《强制拆除违法建筑决定书》(北管村拆字【2016】第002号)，内容为当事人案外人祁敏公司(原大众液压公司)，地址宝安公路XXX号，法定代表人张伯龙，经查，在厂区内部擅自搭建建筑物、构筑物的行为，违反了《北管村村民委员会自治章程》的规定。……因你单位在规定期限内未拆除上述违法建筑，现依据规定，北管村村委会将于2016年2月1日起组织实施强制拆除。届时，请你单位取走上述违法建筑物内的财物。如不清理后果自负。
2016年2月18日，上海市嘉定区马陆镇人民政府发布《公告》，内容为位于马陆镇宝安公路XXX号地上房屋，系法定生产厂房，现在该厂房内构造的非生产用房是违法建造，且存在严重的消防和安全生产等隐患。务请地块内的经营者及居住人员，为自身的生命、财产安全，依法解除租赁关系，尽快搬离上述地块。自本公告之日起，嘉定区马陆镇政府相关部门已敦促大众液压公司、申敏停车场将厂房恢复原状，以消除消防安全等隐患，并视情况报请市、区等相关执法部门对上述地块上各类违法、违规行为，依法进行清查、整治。
一审审理中：1、申敏停车场确认，案外人祁敏公司与案外人高某某签订的《施工合同》实际由申敏停车场履行，并确认申敏停车场与案外人耿政公司签订的工程决算书中约定的28,000,000元工程款中，包含案外人祁敏公司与案外人高某某签订施工合同应支付的工程款。2、申敏停车场确认，目前申敏停车场已将系争厂房招租给第三人从事经营，明确申敏停车场、大众液压公司间合同解除后，后续事宜其自行解决。3、申敏停车场、大众液压公司双方确认，系争厂房中的违法搭建已拆除完毕。
一审法院另查明：1、系争厂房的登记权利人为大众液压公司，土地权属性质为集体，用途为工业，使用面积为32047平方米，房屋的所有权性质为其他，建筑面积为9873.76平方米。2、申敏停车场、大众液压公司、叶众道均确认申敏停车场共支付租金合计32,900,000元。3、根据现有证据，经一审法院审核，申敏停车场先后向案外人耿政公司、高某某支付工程款8,925,800元。
一审法院认为，本案的争议焦点主要有三个：一、申敏停车场是否享有合同的法定解除权；二、大众液压公司是否应当承担申敏停车场搭建违法建筑所遭受的损失。三、大众液压公司与叶众道、胡赛英是否构成公司人格混同，大众液压公司与叶众道、胡赛英是否承担连带责任。
关于争议焦点一：申敏停车场认为双方在合同中明确系争厂房的用途仅能用作现代物流业，但申敏停车场经营现代物流的申请未获工商登记部门批准，致使申敏停车场订立合同的根本目的无法实现。而且，大众液压公司出租给申敏停车场的土地面积约定不低于66亩，但实际只有48亩，远低于大众液压公司承诺的面积。综上，申敏停车场要求解除合同。大众液压公司、叶众道认为，双方签订合同时明确了厂房和土地面积，申敏停车场亦审查过大众液压公司的相关产权证书，申敏停车场明知18亩无证土地的性质，且申敏停车场主要承租的是厂房，土地仅属于附带性的，双方约定的租金也是以厂房为主的，故大众液压公司不存在欺诈行为。此外，申敏停车场无证据证明工业厂房不能用于现代物流业，也未提交工商登记部门不予批准其经营现代物流的原因，不存在法定解除合同的条件，故不同意解除合同。一审法院认为，依照《合同法》第九十四条的规定，当事人享有法定解除权的主要判断标准之一即是合同目的是否无法实现。而对于申敏停车场来说，其合同目的是能够依照租赁合同的有效约定或依房屋的性质正常使用系争厂房，但其合同目的的实现有赖于大众液压公司主要义务的履行。本案中，申敏停车场、大众液压公司双方租赁合同中明确约定系争厂房用于现代物流业，且为满足经营需要，须对租赁物进行改建扩建。虽然大众液压公司同意申敏停车场对租赁物进行改、扩建，但未经相关行政部门批准，导致申敏停车场进行改建扩建的建筑物被有关部门拆除，故申敏停车场订立租赁合同的根本目的无法实现，双方对此均有过错。根据相关法律规定，法院对双方的租赁合同准予解除。根据申敏停车场、大众液压公司双方合同的约定以及合同履行过程中的情况来看，申敏停车场对该18亩土地的性质应属明知，故对申敏停车场认为大众液压公司存在欺诈行为的意见不予采信。同理，对大众液压公司、叶众道关于申敏停车场不享有法定解除合同的权利的辩称意见不予采信。
关于争议焦点二：申敏停车场认为大众液压公司同意申敏停车场对租赁物进行搭建，但搭建后却被相关部门强制拆除，故导致申敏停车场造成经济损失的主要责任在大众液压公司，大众液压公司应承担80%的责任。大众液压公司、叶众道认为，虽然大众液压公司同意了申敏停车场的搭建行为，但大众液压公司并无行政审批权，对申敏停车场的搭建行为也无监管义务，按照实施违法行为者担责的原则，大众液压公司不应当承担赔偿责任。法院认为，申敏停车场作为一家企业，在租赁之前有义务对租赁标的进行调查，且应当知晓在系争厂房进行搭建或改建之前应当经过相关行政部门的批准，而申敏停车场却忽视上述重要义务的履行，致使搭建物被相关部门强制拆除，故应承担相应的损失。同时，大众液压公司作为一家企业，在对系争厂房及土地进行出租时，应当了解并审核申敏停车场经营的业务范围是否符合土地及厂房的性质要求，对申敏停车场的违法搭建申请应告知其向有权的行政部门申请审批，在发现申敏停车场的违法搭建行为时应当予以及时制止，而不是仅仅同意申敏停车场的搭建申请，进而放任申敏停车场的违法搭建行为，致使申敏停车场损失进一步扩大。综上，根据双方的过错以及本案的实际情况，法院酌定申敏停车场、大众液压公司双方对申敏停车场因违法搭建行为造成损失分别承担60%、40%的责任。
关于争议焦点三，申敏停车场认为，大众液压公司实际为叶众道、胡赛英控制经营，租金支付到叶众道个人账户内，其存在公司账目和股东账目混同的情况，已构成公司人格混同，故大众液压公司、叶众道、胡赛英应承担连带责任。大众液压公司、叶众道认为，叶众道代替大众液压公司收取租金的行为虽有不当，但大众液压公司认同申敏停车场的租金支付情况，故不构成公司人格混同，不应承担连带责任。法院认为，公司经营中，公司股东代替公司收取或支出款项确有不当，但申敏停车场并无充分证据证明因叶众道的代收行为而致使大众液压公司丧失独立人格以及丧失独立承担责任的基础，故申敏停车场要求大众液压公司、叶众道、胡赛英共同承担连带责任的意见，于法无据，对此不予支持。
综上，一审法院认为：申敏停车场与大众液压公司之间签订的《厂房租赁合同》，虽名为厂房租赁，但其实质是对厂房及其附属土地的租赁。该租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，当属合法有效，双方应当遵照履行。但双方订立合同后，因申敏停车场、大众液压公司双方的过错导致双方订立合同的根本目的无法实现，故申敏停车场要求确认与大众液压公司订立的租赁合同予以解除的诉请理由成立，大众液压公司关于申敏停车场不存在法定解除权的辩称意见，不予采纳，法院确认双方的租赁合同自大众液压公司于2016年6月23日收到法院起诉材料之日解除。对合同的解除双方均有责任，故合同解除后，申敏停车场应当按照约定返还系争厂房，并支付自合同解除到实际返还系争厂房的实际使用费。因申敏停车场一审庭审中确认其招租的案外人由其自行处理，故在本案中不再一并处理。因10月8日租赁合同双方并未实际履行，故对申敏停车场要求解除10月8日租赁合同的诉请可予支持。对于申敏停车场要求全额返还租金的诉请，一审法院认为，因双方租赁合同已生效且已实际履行，故申敏停车场理应支付相应的租金或者实际使用费。因申敏停车场已支付大众液压公司租金32,900,000元，故大众液压公司应在扣除申敏停车场租金及实际使用费后，将租金余额返还给申敏停车场。至于大众液压公司应返还的租金数额，因合同约定交房时间为2015年8月25日，故应扣除申敏停车场需支付的2015年8月25日至2016年6月23日的租金数额后，再扣除申敏停车场应支付的实际使用费(2015年9月24日案外人祁敏公司与大众液压公司签订《补充协议》一份，约定在西边土地15亩在2016年1月1日前解决不了的情形下，该大众液压公司应给案外人祁敏公司扣除场地租金，因各方当事人事后未约定明确可扣除场地租金金额，属于约定不明，故一审法院认为仍以7,000,000元/年为标准计算租金和实际使用费，自2016年6月24日计算至其实际返还系争厂房为止)。至于大众液压公司认为不应返还租金的辩称意见，不予支持。对于申敏停车场要求大众液压公司承担搭建、装修损失费的诉请，申敏停车场虽与案外人耿政公司在决算协议书中约定的工程总额为28,000,000元，但其截至目前仅支付了工程款8,925,800元，故一审法院酌定大众液压公司应当承担申敏停车场约40%的损失，即3,570,320元。申敏停车场的其他损失，可待其实际发生后另行主张。至于大众液压公司认为其不应承担申敏停车场损失的辩称意见，不予采信。申敏停车场要求大众液压公司返还土地使用费的诉请，根据双方合同的约定，土地使用费应由大众液压公司负担，对此大众液压公司亦认可，现申敏停车场予以垫付，故大众液压公司自应予以返还。至于大众液压公司认为其并未委托申敏停车场代为付款的辩称意见，不予采信。申敏停车场要求大众液压公司、叶众道、胡赛英连带承担民事责任的要求，无法律依据，不予支持。审理中，胡赛英经本院合法传唤，无正当理由未到庭也未抗辩，系无视法律的行为，表明其自动放弃了诉讼中可享有的答辩、质证等权利，应承担由此而引起的法律后果。
一审法院判决：一、确认上海宝山申敏停车场与上海大众液压技术有限公司分别于2015年5月8日及10月8日签订的《厂房租赁合同》于2016年6月23日解除；二、上海宝山申敏停车场应于判决生效之日起十日内将位于上海市嘉定区宝安公路XXX号的厂房及土地返还给上海大众液压技术有限公司；三、上海大众液压技术有限公司应于上海宝山申敏停车场实际返还上述租赁的厂房及土地之日从上海宝山申敏停车场已支付上海大众液压技术有限公司租金32,900,000元中扣除上海宝山申敏停车场应支付上海大众液压技术有限公司自2015年8月25日至2016年6月23日的租金5,830,112元和2016年6月24日起至实际返还上述租赁物之日止的实际使用费(实际使用费具体金额计算以7,000,000元/年为标准)，将余款返还上海宝山申敏停车场；如上海宝山申敏停车场已支付的租金32,900,000元经结算不足以清偿结欠上海大众液压技术有限公司上述实际使用费的，则上海宝山申敏停车场应当于同日给付上海大众液压技术有限公司结欠的上述实际使用费；四、上海大众液压技术有限公司应于上海宝山申敏停车场实际返还上述租赁的厂房及土地之日赔偿上海宝山申敏停车场搭建、装修损失费3,570,320元；五、上海大众液压技术有限公司应于上海宝山申敏停车场实际返还上述租赁的厂房及土地之日返还上海宝山申敏停车场垫付的土地使用费450,000元；六、驳回上海宝山申敏停车场的其余诉讼请求。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院另查明，2015年10月8日，申敏停车场(乙方)与大众液压公司(甲方)签订《厂房租赁合同》一份，内容为甲方出租给乙方的厂房座落在上海市嘉定区宝安路XXX号。该厂房出租建筑使用面积为9873平方米，土地使用面积32047平方米，具体见平面图本合同附件(一)。并以双方实量面积为准(注：甲方土地不低于48亩，每年租费600万元为基准，以双方实量面积为准)。
本院认为，现申敏停车场上诉认为其与大众液压公司2015年10月8日签订的《厂房租赁合同》变更了双方在2015年5月8日租赁合同中关于租赁面积、租金、租赁期限的约定，故其应按年租金600万元的标准承担自2016年1月1日起至实际返还涉案厂房及土地之日止的租金及使用费。大众液压公司、叶众道则认为2015年10月8日的《厂房租赁合同》没有实际履行。对此，本院认为，申敏停车场在一审中已认可2015年10月8日《厂房租赁合同》系为了帮助大众液压公司向银行申请贷款而签订，且在该合同签订之前，大众液压公司、案外人祁敏公司于2015年9月24日已签订《补充协议》，明确约定在西边土地15亩在2016年1月1日前解决不了的情形下，大众液压公司应扣除场地租金，故本院认为，一审法院结合租金支付方式、支付时间、厂房交付等实际履行情况，作出2015年10月8日签订的《厂房租赁合同》虽真实有效，但双方并未实际履行的认定，并无不当。根据查明的事实，大众液压公司确有部分土地未按约交付，申敏停车场虽主张有18亩无证土地未交付，但并未提供充分证据予以佐证，而根据《补充协议》的记载，大众液压公司有15亩无证土地未能实际交付，故本院认为申敏停车场无需承担该部分土地租金的付款义务。关于应扣除的租金金额，双方之后虽未作出明确约定，但双方于2015年10月8日签订的《厂房租赁合同》系当事人真实意思表示，该合同关于有证厂房及土地年租金标准的约定，可作为确定扣除15亩无证土地租金金额的依据，故本院认为应按6,166,667元/年为标准计算租金和实际使用费，大众液压公司应在扣除申敏停车场租金及使用费后，将已收取的租金余额返还给申敏停车场。综上所述，申敏停车场的上诉意见，理由缺乏依据，本院不予支持。一审法院关于年租金标准的认定有所不妥，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下：
一、维持上海市嘉定区人民法院(2106)沪0114民初6855号民事判决主文第一项、第二项、第四项、第五项；
二、撤销上海市嘉定区人民法院(2106)沪0114民初6855号民事判决主文第三项、第六项；
三、上海大众液压技术有限公司应于上海宝山申敏停车场实际返还位于上海市嘉定区宝安公司2633号的厂房及土地之日从上海宝山申敏停车场已支付上海大众液压技术有限公司租金人民币32,900,000元中扣除上海宝山申敏停车场应支付上海大众液压技术有限公司自2015年8月25日至2016年6月23日的租金人民币5,122,040元和2016年6月24日起至实际返还上述租赁物之日止的实际使用费(实际使用费具体金额计算以人民币6,166,667元/年为标准)，将余款返还上海宝山申敏停车场；如上海宝山申敏停车场已支付的租金人民币32,900,000元经结算不足以清偿结欠上海大众液压技术有限公司上述实际使用费的，则上海宝山申敏停车场应当于同日给付上海大众液压技术有限公司结欠的上述实际使用费；
四、驳回上海宝山申敏停车场的其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币346,300元，财产保全费人民币5,000元，合计诉讼费人民币351,300元，由上海宝山申敏停车场负担人民币100,130元，上海大众液压技术有限公司负担人民币251,170元；二审案件受理费人民币30,558.7元，由上海宝山申敏停车场负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 俊
审判员 徐 江
审判员 俞 璐
二〇一八年四月二十四日
书记员 董佳欣
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
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(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
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