湖北省武汉市江岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂江岸民商初字第01218号
原告徐瑛，女，1970年10月15日出生，汉族，武汉德丽宝建筑节能技术有限公司副总经理。
委托代理人童长春（一般授权代理），湖北喻家律师事务所律师。
被告武汉外经房地产开发有限公司。
法定代表人黄筝，总经理。
委托代理人黄晓东（特别授权代理），男，武汉外经房地产开发有限公司副总经理。
委托代理人陈洲（一般授权代理），湖北成和诚律师事务所律师。
原告徐瑛诉被告武汉外经房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年2月28日立案受理后，依法由代理审判员许颖越适用简易程序于2013年3月26日、3月28日公开开庭审理，因本案案情复杂，经报本院院长批准后裁定转为适用普通程序由代理审判员许颖越担任审判长，与人民陪审员宋汉仙、周玲莉组成的合议庭进行审理，分别于2013年6月27日、11月6日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人童长春，被告的委托代理人黄晓东、陈洲出庭参加诉讼。因本案案情复杂，经报本院院长批准，延长审理期限六个月。本案现已审理终结。
原告徐瑛诉称：2012年8月22日，我与被告签订了一份《武汉市商品房买卖合同》，购买由被告开发的位于武汉市江岸区后湖“鼎盛华城”小区第10幢1单元2层1号房，我依约向被告支付了首付购房款，并办理了银行按揭手续，我已履行了合同约定的义务。依照合同第九条约定，被告应当在2012年9月30日前，将符合合同约定的商品房交付我使用。但因被告至今仍未符合交房条件，造成逾期交房，严重违反了合同约定，为此，我请求法院判令：1、被告向我支付逾期交付房屋违约金38，323元（从2012年10月1日计算至起诉日2013年1月5日）；2、被告向我支付逾期交付房屋违约金（从2013年1月6日计算至被告完成成就交房条件且书面通知之日止）；3、被告承担本案诉讼费用。
原告徐瑛为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：
1、《武汉市商品房买卖合同》，拟证明双方签订了商品房买卖合同，该合同约定了商品房交房期限及条件，并约定了被告逾期交房的违约责任，被告违约，并承担违约责任；
2、《个人住房按揭借款合同》、《个人住房贷款凭证》，拟证明原告按照买卖合同约定办理了贷款手续，银行已经代原告向被告支付了后期购房款的事实；
3、《销售不动产统一发票》，拟证明原告依照合同约定履行了向被告支付首付房款的义务；
4、《承诺函》，拟证明原告购买的房屋包括了被告赠送的一个平台，被告承诺了平台的交付时间是2013年4月30日，但是至今未实现，也是交房条件之一。
被告武汉外经房地产开发有限公司辩称，我方符合武汉市商品房买卖合同及其补充协议的交房条件，并在合同约定的期限内通知原告接收了房屋，履行了武汉市商品房买卖合同及其补充协议的约定，没有逾期交房的行为，我方在交房条件和交房期限上均没有违约。引起本案的原因是原告没有依据合同的约定接收房屋，是原告自身引起的，原告的主张没有事实依据，请法庭驳回原告的诉讼请求。本案中，我公司向原告出卖的商品房既是在合同约定的期限内交房，又是完全满足该商品房交付买受人使用，且我公司已于2012年6月13日就涉案房屋申请该规划验收，于同年8月23日规划验收合格，而未在当时颁发规划验收合格证的原因是监察部门调查以致“暂停办理”所致，故我公司不应承担合同第十条项下出卖人逾期交房日万分之四违约金，日万分之四的违约金也远高于原告的实际损失，请求驳回原告的诉讼请求。
被告为了证实其抗辩观点，向本院提交证据如下：
1、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、武汉市商品房预售许可证，拟证明鼎盛华城项目是外经公司合法的房地产开发及其商品销售项目；原被告之间签订的《武汉市商品房买卖合同》有效；
2、结构优质工程证书，拟证明鼎盛华城一期工程是优质工程；
3、供电竣工验收意见书、检验合格意见书、送电工作单，拟证明鼎盛华城一期供电设施检验合格，达到正常使用条件；
4、用户内部用水设施质量验收表、管道通水消毒记录、管道强度试验报告，拟证明鼎盛华城一期给水设施检验合格，达到正常使用条件；
5、燃气工程验收意见单，拟证明鼎盛华城一期燃气工程验收合格，可投入使用；
6、建设工程消防验收抽查结果告知单、建设工程消防验收意见书一组，拟证明鼎盛华城一期消防竣工验收合格；
7、建设工程规划验收合格证，拟证明鼎盛华城一期住宅小区工程建设符合规划审批要求，验收合格；
8、交房公告，拟证明被告于2012年9月19日在《长江日报》上向含有原告的鼎盛华城一期业主发出了交房公告；
9、特快专递资料，拟证明被告于2012年9月20日以特快专递的方式面向原告徐瑛寄送了入伙通知书、入伙须知、入伙委托书、入伙流程单及入伙流程图；
10、鼎盛华城小区一期房屋验收交接表、住宅使用说明书、住宅质量保证书一组，拟证明被告为原告提供了房屋验收交接、住宅使用说明书、住宅质量保证书相关书面材料；
11、工程质量验收记录表和《情况说明》，拟证明外经公司鼎盛华城小区（一期）工程于2011年6月13日完成了7#楼工程质量验收。鼎盛华城项目于2011年7月19日完成了10#楼工程质量验收。7#楼、10#楼工程质量验收合格；
12、证明一份，拟证明被告的鼎盛华城住宅小区（一期）工程于2012年6月13日向武汉市国土资源和规划局江岸分局申请规划验收，武汉市国土资源和规划局江岸分局于2012年8月23日进行验收，经审查规划验收合格，后因武汉市监察局调查需要以及按照武汉市国土资源和规划局的要求，暂停办理该建设工程规划验收手续。2013年4月19日，武汉市国土资源和规划局江岸分局按武汉市国土资源和规划局要求重新启动规划验收工作，于2013年4月26日核发了武规（岸）验（2013）006号建设工程规划验收合格证；
13、湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书，拟证明鼎盛华城住宅小区（一期）10#楼工程于2013年9月17日办理了竣工验收备案证。
经质证，被告对原告提交的证据2、3无异议。对证据1的真实性无异议，但认为合同本身证明不了被告违约，只能证明双方存在买卖关系；对证据4的真实性无异议，但认为根据合同附件三，《承诺函》不能作为双方权利义务、责任及被告有关该项目的一切承诺依据，且平台与房屋买卖合同没有关系。原告对被告提交的证据1、4、5、6、7、13无异议，对证据2的真实性、证明目的均有异议，认为该证据是建筑业协会颁发的，该协会是民间组织，故该证据无法律效力，也无法达到被告的证明目的；对证据3的真实性、证明目的均有异议，认为验收和施工系同一单位，无法证明达到相关部门认可的使用条件；对证据8、9、10的真实性无异议，但认为被告在没有符合交房条件的情况下发出的交房公告无法律效力；对证据11的真实性无异议，但认为验收记录只是在取得备案证前的一个过程，最终质量是否合格，应以竣工验收备案证为准，且该证据的形成时间是2011年，不属于新证据，违反了证据规则；对证据12的真实性无异议，但认为合同以外的任何第三方的原因所造成的逾期交房行为并不是合同相对方免责的法定理由。
本院对原、被告提交的证据进行综合审查判断后认为，对双方均无异议的原告提交的证据2、3，被告提交的1、4、5、6、7、13，本院予以采信；原告提交的证据1，被告对其真实性、合法性不持异议，且与本案有关联，本院予以采信，但是该证据仅能证明原被告双方存在买卖合同关系，无法证明被告违约；原告提交的证据4，被告对其真实性、合法性不持异议，本院认为该证据是双方另行形成的合意，与本案无关联，不予采信。被告提交的证据2，无法达到被告的证明目的；被告提交的证据3，能证明被告完成了供电验收，本院予以采信；被告提交的证据8、9、10，能证明被告依约向原告发出了交房公告，本院予以采信；被告提交的证据11，能证明被告完成了7号、10号楼的工程质量验收，本院予以采信；被告提交的证据12，原告对其真实性、合法性不持异议，本院认为该证据与本案有关联，予以采信。
根据原、被告所举并经本院采信的证据，以及原、被告在庭审中的陈述，可证实以下事实：
2012年8月22日，原告与被告签订《武汉市商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于武汉市江岸区后湖街淌湖村（一期）鼎盛华城一期第10幢1单元2层1号房屋，面积为114.18平方米，总价款为987，705元。该合同第九条“交房期限及条件”约定，被告武汉外经房地产开发有限公司应当在2012年9月30日前，将符合下列条件的商品房交付原告使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；／；5、供电：交房之时管线铺设进户；6、给水：交房之时管线铺设进户；7、交房时楼宇可视对讲安装入户；8、交房之时管道铺设进户（不包括燃气表），燃气表和管道通气以燃气供应单位确定日期为准；9、原告同意被告根据实际情况对小区绿化景观进行调整，被告保证小区绿化不低于国家法定标准；10、交房时宽带、有线电视、电话线路铺设进户。因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其它原因，需延期交付使用的，被告应当在发生之日起30日内书面告知原告。该合同第十一条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：被告如未按合同约定的期限将该商品房交付原告使用，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理。（1）逾期不超过60日，自合同第九条约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同书面通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的5%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之四的违约金；2、如遇以下情况被告可不承担逾期交房违约责任：（1）原告不按合同第六条规定支付应付款；（2）施工中遇到异常困难（非被告自身原因造成），须有关部门出具书面证明；（3）遭遇不可抗力。该合同第十二条“交接”约定，商品房达到合同第九条约定的交付使用条件后，被告应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知原告。双方进行验收交接时，被告应当出示合同第九条规定的证明文件。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。由于原告原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：被告按合同中原告填写的书面文件送达地址以中国邮政挂号信或EMS的方式发出书面通知或在交房前30日内在《长江日报》上刊登交房公告后即视为被告履行了合同中必要的通知义务，原告应当按照被告交房通知中的约定时间办理收房手续。原告未按交房通知中约定的时间办理收房手续的，则合同约定的交付期限的截止日即视为原告接收合同项下商品房的交付之日，并且原告认同该房屋符合合同附件四的交房标准。该合同附件六“合同补充协议”第五条约定：鉴于鼎盛华城项目为分期开发，根据政府批准的规划方案，基础设施与公共配套建筑也将分期建成交付，除合同约定的交付项目和日期外，其它项目的交付时间不迟于鼎盛华城最后一期竣工交付的时间。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款。被告于2012年9月19日在《长江日报》上刊登交房公告，通知鼎盛华城一期2号、5号、7号、8号、9号、10号楼的业主于2012年9月19日开始到鼎盛华城物业管理处办理交房手续。原告以被告未按合同要求提供竣工验收的证明文件，该房屋不符合国家规定及合同约定的房屋条件为由，拒绝收房，而诉至法院，要求判如所请。
另查明：合同约定房屋的单体工程质量、水、电、燃气、消防设施和规划分别于2011年7月19日、2012年1月10日、2012年8月28日、2012年12月4日、2012年8月28日、2013年4月26日验收合格。另鼎盛华城一期无人防工程，在鼎盛华城二期集中配建人防工程。
本院认为：本案的争议焦点为关于被告交付房屋时未取得房屋竣工验收备案证明书是否构成违约并承担逾期交房违约责任的问题。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；国务院发布的《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，建设工程经验收合格的，方可交付使用。由此可见，包括工程质量验收在内的竣工验收是由法律和行政法规规定的商品房交付强制性条件，当事人不得通过约定方式排除和变更适用。关于“竣工验收备案证明”的法律规范见于建设部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》，其第四条规定“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门（以下简称备案机关）备案”，其第八条规定“备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收”，其第九条规定“建设单位在工程竣工验收合格之日起15日内未办理工程竣工验收备案的，备案机关责令限期改正，处20万元以上50万元以下罚款”，该部门规章规定了建设单位“自工程竣工验收合格”后限期向行政管理部门备案的行政管理性的法定义务，违反该法定义务的后果可以是行政处罚，该条规定属行政管理性规范，若当事人约定与该部分交付条件相冲突时，则以约定为准。
从双方签订合同上看，本案原、被告双方在合同中并未将办理竣工验收备案证明书约定为交房条件，双方对合同第九条第四项“完成商品房项目竣工交付使用相关手续”亦未进行约定，而是将交房条件约定为合同第九条确定的除第四项“完成商品房项目竣工交付使用相关手续”外的九项条件，即在双方约定的交房期限前，完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收。该约定系当事人的真实意思表示且不违反法律的强制性规定，当属有效，对合同双方均具有约束力，应作为衡量和判断被告是否构成逾期交房违约的依据和标准。被告在2012年9月30日前确未取得规划验收合格证，亦即交付完成规划验收的房屋，不符合合同的约定。同时，被告辩称其于2012年6月13日就涉案房屋申请该规划验收，且于同年8月23日规划验收合格，而未在当时颁发规划验收合格证的原因是监察部门调查以致“暂停办理”所致。被告认为监察部门调查及规划行政主管部门的“暂停办理”应属原被告签订合同时不能预见、发生事由时不能避免且不能克服的客观情况。根据双方约定，被告负有在不可抗力情形发生之日起30日内书面告知原告之义务，被告未履行该告知义务，属侵害原告约定知情权的违约行为。
综上所述，原告与被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人协商一致的真实意思表示，且不违背相关法律规定，应为有效合同，对双方均有约束力。原告按合同约定履行了付款义务后，被告应将符合合同约定交房条件的商品房交付原告使用。被告于2013年4月26日前完成了单体工程质量、消防、燃气、规划等专项验收，均为合格，故截止2013年4月26日，涉案房屋即符合合同约定的交房条件，虽然规划主管部门对被告延期取得规划合格证的原因作出了说明，但被告未能依约将延期交房的事由通知原告，构成违约。审理中，被告认为违约金过高，请求法院予以适当减少，依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成损失”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失3０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。由此，本院以“涉案房屋面积×同地段每平米平均租金×违约月数×1.3”的标准确定违约金，经调查，涉案房屋的同地段同类租金约为25-27元／平方米*月，故本案违约金数额为114.18平方米×27元／平方米*月×7个月×1.3≈28，000元。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告武汉外经房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告徐瑛支付违约金28，000元；
二、驳回原告徐瑛的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费758元及邮寄费20元，共计778元，由被告武汉外经房地产开发有限公司负担778元。因此款已由原告徐瑛预交本院，故被告武汉外经房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内将应承担的778元付给原告徐瑛。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 许颖越
人民陪审员 周玲莉
人民陪审员 宋汉仙
二〇一四年一月二十三日
书 记 员 容 成