河南省信阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）信中法民终字第708号
上诉人（原审原告）胡正府，男，汉族，1953年10月22日出生，住信阳市浉河区。
上诉人（原审原告）肖前荣，女，1956年10月4日出生，汉族，住址同上。
二上诉人共同的委托代理人时新章，河南新章律师事务所律师，一般代理。
被上诉人（原审被告）尤德宗，男，1964年11月1日出生，汉族，住信阳市浉河区。
委托代理人程升，河南晓燕律师事务所律师。
上诉人胡正府、肖前荣因与被上诉人尤德宗因房屋买卖合同纠纷一案，不服信阳市浉河区人民法院（2014）信浉民初字第1306号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开庭进行了审理。上诉人胡正府、肖前荣及其委托代理人时新章到庭参加了诉讼，被上诉人尤德宗的委托代理人程升到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2007年原告胡正府投资建设位于信阳市浉河区
金牛山管理区飨堂村九组的正府小区，该小区的土地使用性质为划拨土地，原告胡正府在该小区建住宅楼2栋共60套，房屋所有权人为胡正府。2009年1月19日，被告尤德宗出资购买了该小区一套住房，经双方协商一致，原告胡正府、肖前荣与被告尤德宗签订了《信阳市金牛山飨堂村九组农民新村住宅楼房屋认购协议》，该协议约定：售给被告尤德宗的住房位于前排三单元4层，面积142平方米。第六条约定：甲方（原告）给乙方办理房屋产权证，按照信阳市房管局有关收费标准之规定，甲方负责给乙方办理房屋产权证，办证过户正常的费用由乙方承担；维修基金和物业管理按照国家标准收费由乙方承担（储藏室和车库不合在房权证之内）。后原、被告双方均履行了主要合同义务。2013年原告提起诉讼，要求被告支付下欠房款及承担办证过户费用，原审法院于2013年1月27日作出（2013）信浉民初宇第999号判决，因被告尤德宗不服提起上诉，双方在信阳市中院达成和解，被告同意支付原告所欠房款并承担办证过户费用，原告给被告的房屋办理产权证。另查明，原、被告双方在办理房产过户手续时的房屋评估价格为330350元。
原审认为，原告胡正府开发建设信阳市金牛山街道办事处飨堂村九组正府小区3号楼、4号楼，该小区土地性质为划拨土地，房屋所有权人登记为胡正府。被告购买原告胡正府自建房，被告已支付完购房款，原告已给被告办理了房产证，双方的主要合同义务已实际履行。虽然原、被告双方签订的购房合同中第六条约定维修基金和物业管理按照国家标准收费由乙方承担，但是约定的征收主体不明。关于物业维修基金现有的相关法规是建设部、财政部1998年12月16日颁发的建住房（1998）第213号文《住宅公共部位公用设施设备维修基金管理办法》，该规定限定的房屋公共维修金的征收客体为商品房和公用住房，购房者按购房款的2%缴纳，维修基金应当在银行设立专户存储，专款专用。因此，对于原告要求被告向其缴纳维修基金的请求不予支持。本案经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定判决：驳回原告胡正府、肖前荣的诉讼请求。本案诉讼费50元，由原告胡正府、肖前荣承担。
上诉人胡正府、肖前荣不服一审判决上诉称：一、一审判决认定事实错误。因为正府小区是上诉人夫妇投资开发建设的，一共2栋60套住房，各项开发建设手续齐全，虽然建成后房屋的所有权登记在上诉人胡正府名下，但实际上是要对外出售的。上诉人夫妇作为该小区的投资开建设和出售房屋的主体，对出售的房屋当然有权收取约定的房屋维修基金。二、一审判决适用法律不当。双方于2008年12月13日签订的《信阳市金牛山飨堂村九组农民新村住宅楼房屋认购协议》第六条明确约定：“维修基金和物业管理按照国家标准收费由乙方承担。”同时，正府小区共60户住户，有36户都已经交纳了房屋维修基金；更重要的是上诉人已经按照房屋认购协议的约定为正府小区包括尤德宗在内的60户业主履行了房屋维修义务。上诉人当然有权按照国家规定收取房屋维修基金，用在自己出售房屋的维修上。一审判决认定房屋认购协议约定的征收主体不明错误。至于对交纳的房屋维修基金如何立户、专款专用，与尤德宗应当向上诉人交纳房屋维修基金是两个不同的法律关系，综上，请求撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人尤德宗答辩称：一、上诉人认为其对出售的房屋当然有权收取约定的房屋维修基金，没有法律依据和事实依据。1、“正府小区”的房屋属于上诉人的自建房屋，不属于“商品住宅”或者“公有住房”。根据《住宅专项维修基金管理办法》第二条规定，交存房屋维修基金的范围是“商品住宅、售后公有住房”。第十条规定：业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。建设（房地产）主管部门，没有授权上诉人代收房屋维修基金。2、《购房合同》只约定维修基金和物业管理按照国家标准收费由购房人承担，没有约定上诉人有权向购房人收取维修基金。二、上诉人称一审判决适用法律不当错误。1、上诉人提交的信阳市浉河区中海防水工程部的《证明》不能作为其向我收取“房屋维修基金”的合法依据。因为《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定：房屋屋面防水工程的最低保修期限为5年。我与上诉人是2008年12月13日签订的《购房合同》，上诉人对房屋屋面防水工程的最低保修期限的截止时间应当为2013年12月12日，即使上诉人曾经“维修防水三次”，那也是其应当履行的义务。2、《住宅专项维修基金管理办法》第十二条规定：商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。上诉人作为销售自建房屋的普通公民没有向购房人直接收取房屋维修基金的权力。因此一审判决驳回其无理的诉讼请求是正确的。综上，请求驳回上诉，维持原判。
二审过程中，双方当事人均无新的证据向本院提交。经审理查明，《河南省住宅专项维修资金管理实施细则》第九条规定，业主交存的维修资金属于业主所有。第十四条规定，住宅专项维修资金实行业主自主管理与政府代为管理的方式。实行业主自主管理的，应召开业主大会，经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，由业主大会授权业主委员会负责专项维修资金的日常管理。未成立业主大会或者业主大会决定委托政府代为管理的，其维修资金由维修资金管理机构代为统一管理。信阳市区的维修资金管理机构为信阳市住宅共用部位共用设施设备专项维修资金管理中心，帐号：0420111000017012，开户行：中原银行股份有限公司信阳礼节路支行。查明的其他事实与一审相同。
本院认为，2007年，上诉人胡正府、肖前荣夫妇投资建设位于信阳市浉河区金牛山管理区飨堂村九组的正府小区，该小区的土地使用性质为划拨土地，原告胡正府在该小区建住宅楼2栋共60套，房屋所有权人为胡正府。2008年12月13日，被上诉人尤德宗出资购买了该小区一套住房，双方签订了《信阳市金牛山飨堂村九组农民新村住宅楼房屋认购协议》，该协议约定，维修基金和物业管理按照国家标准收费由尤德宗承担。原审认为该约定的维修基金征收主体不明正确，本院予以确认。关于上诉人称其对出售自建的房屋当然有权约定房屋维修基金的问题，因“正府小区”的房屋属于上诉人的自建房屋，不属于“商品住宅”或者“公有住房”。根据《住宅专项维修基金管理办法》第二条规定，交存房屋维修基金的范围是“商品住宅、售后公有住房”，故该上诉理由不能成立。关于上诉人称其对出售自建的房屋当然有权收取房屋维修基金的问题。因业主交存的维修资金属于业主所有，征收管理的主体是当地政府建设（房地产）主管部门和业主大会授权业主委员会，故该上诉理由不能成立。关于上诉人称其已经按照约定为正府小区包括尤德宗在内的60户业主履行了房屋维修义务的问题，维修房屋属卖房者胡正府、肖前荣的义务还是买房者尤德宗的义务，应依相关规定确定，如属买房者尤德宗的义务，而卖房者胡正府、肖前荣履行了房屋维修责任，其实际支出的费用与买房者尤德宗协商解决，协商不成，可另行主张权利。综上，上诉人胡正府、肖前荣的上诉理由不能成立，其请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审的案件受理费50元，由上诉人胡正府、肖前荣负担。
本判决为终审判决。
审判长 余继田
审判员 吴 斌
审判员 陈 钢
二〇一五年六月十一日
书记员 杨 帆