安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）合民一终字第02395号
上诉人（原审被告）：安徽徽润农产品营销农民专业合作社联合社，住所地安徽省合肥市潜山北路499号城市经典商城负一层，组织机构代码58611981-7。
法定代理人：马文彬。
委托代理人：冯飞，北京盈科（合肥）律师事务所律师。
委托代理人；戎本亮，北京盈科（合肥）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：合肥新天地林语饮品有限公司，住所地安徽省合肥市沿河路中央花园3号楼，组织机构代码68083865-8。
法定代表人：邓永兵。
委托代理人：张成，安徽健友律师事务所律师。
委托代理人：陈立祥，安徽健友律师事务所律师。
上诉人安徽徽润农产品营销农民专业合作社联合社与被上诉人合肥新天地林语饮品有限公司（以下简称新天地公司）（以下简称徽润联合社）因房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2015）庐民一初字第00709号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
新天地公司原审诉称：2013年12月31日，新天地公司与徽润联合社签订一份房屋租赁合同。双方约定，徽润联合社承租新天地公司已租赁的位于合肥市庐阳区沿河路中央花园3号楼约500平方米的商铺，租赁期共三年（自2014年1月5日起至2017年1月4日止）；房屋第一年租金为33万元，第二年为346500元，第三年为363800元。双方还约定，如徽润联合社逾期交付房屋租金和水电费，除应及时如数补齐外，应按每日100元支付违约金。为保证合同履行，徽润联合社向新天地公司支付定金1万元。合同签订当天，双方又签订了一份《补充协议》，双方约定房屋租金按季度支付，在合同有效期内，徽润联合社在每一个季度结束前一个月支付下一个季度的房屋租金。
上述协议签订后，新天地公司按约向徽润联合社交付了房屋，徽润联合社逾期未支付二个季度的租金。徽润联合社逾期支付租金的行为已构成违约，应当按照合同的约定支付逾期每日100元的逾期付款违约金，同时承租方已交付的1万元定金应当予以没收。新天地公司曾于2014年9月22日诉至合肥市庐阳区法院，在案件审理过程中，经法院调解，双方与2014年12月4日对涉案房屋进行了移交。徽润联合社单方违约导致房屋租赁合同解除，致使涉案房屋闲置至今，给新天地公司造成了巨大的租金损失。综上，为维护自身合法权益，新天地公司诉至法院，请求判令：1、徽润联合社立即支付新天地公司房屋租金165000元及逾期支付租金的违约金18300元（自2014年6月4日计算至2014年12月4日，共计183天）；2、徽润联合社支付新天地公司单方解除合同的违约赔偿金82500元；3、本案全部诉讼费用由徽润联合社负担。
徽润联合社在原审庭审中辩称：1、徽润联合社于2014年5月份向新天地公司提出解除涉案租赁合同，并在腾空了租赁房屋内的物品后，于2014年6月4日发出解除和终止租赁合同的书面通知，且已送达给新天地公司。徽润联合社的解除权属于形成权，双方租赁关系已经解除。新天地公司在3个月内没有提起异议，终止租赁函已于2014年6月4日发生效力，对新天地公司具有法律拘束力。2、根据涉案租赁合同第十条第四项的约定，租赁合同为附条件的合同，自徽润联合社交纳第一次全年全部租金后生效。由于所附条件至今未成就，涉案租赁合同未生效，该合同对徽润联合社不具有法律拘束力。新天地公司亦未提交其享有转租权的证明，因此，涉案租赁合同系无效合同。3、新天地公司明知徽润联合社于2014年6月4日终止所谓的租赁关系，却不采取任何措施防止损失扩大，扩大的损失应由新天地公司自行承担。5、新天地公司应返还徽润联合社预付的押金款1万元。新天地公司主张支付3个月租金165000元和违约金，于法无据。如法院认定徽润联合社违约，新天地公司主张的违约金亦过高，请法院依法核减。6、签订租赁合同目的是为了经营活动的需要，由于经营不善，合同目的不能实现，徽润联合社提出解除租赁合同，符合法律规定。
原判认定：2013年12月31日，新天地公司与徽润联合社签订房屋租赁合同。双方约定，新天地公司将其承租的位于合肥市庐阳区沿河路中央花园3号楼一层、二层约500平方米的商铺出租给徽润联合社，租赁期自2014年1月5日至2017年1月4日；第一年租金为33万元，租金按年支付，徽润联合社提前一个月一次性付清全年租金。双方还约定，徽润联合社逾期交付租金、水电费的，除应及时如数补交外，应支付每日100元的违约金；徽润联合社无故终止合同，如由此造成的经济损失，应支付每日100元的赔偿金；徽润联合社还应向新天地公司支付了定金1万元。双方还约定，房屋租赁合同自徽润联合社交纳第一次全年全部租金后生效。当日，双方还签订了补充协议，将租金支付方式变更为按季度支付，徽润联合社在每一季度结束前一个月支付下一季度的房屋租金。合同签订后，徽润联合社于2013年1月6日向新天地公司支付了第一季度租金82500元和定金1万元，于2014年3月4日支付第二季度租金82500元。2014年6月4日，徽润联合社向新天地公司负责人ＸＸ邮寄合同解除函，声称因新天地公司迟迟不提供涉案房屋的所有权证明，导致徽润联合社存在经营风险，徽润联合社决定于2014年6月10日前撤出房屋。徽润联合社还要求新天地公司退还押金1万元及24天的租金22000元。当日，徽润联合社还向ＸＸ发送短信，告知2014年7月5日后不再续租。随后，徽润联合社从租赁房屋中搬出部分设施。2014年9月22日，新天地公司提起本案诉讼，请求判令徽润联合社支付租金、违约金等。2014年10月17日，徽润联合社委托代理人孙舒维再次向新天地公司邮寄通知，强调徽润联合社自2014年6月终止租赁关系，且已于2014年6月腾空房屋（除少数物品不给运走外）。2014年12月4日，在本院主持下，徽润联合社与新天地公司对涉案房屋进行了交接，徽润联合社将六件柜子搬走，当场结清2014年9月和10月份的水电费并将房屋钥匙交付给新天地公司。2014年12月16日，新天地公司撤回起诉。2015年1月8日，新天地公司再次诉至本院，请求判如所请。
另，截至2015年2月9日，涉案房屋尚未能租出。涉案房屋原为合肥志德投资发展有限公司资产，后根据合肥市国资委的统一部署，涉案房屋于2011年移交给安徽白帝集团有限公司管理。2012年7月，安徽白帝集团有限公司将涉案房屋出租给新天地公司，租期至2017年4日。2013年3月14日，安徽白帝集团有限公司出具证明，同意新天地公司将多余1500平方米门面转租。2014年1月10日，合肥市国资委下发合国资产权（2014）2号文件，将涉案房屋无偿划转给安徽白帝集团有限公司。2014年6月9日，涉案房屋办理了产权证书。2014年11月19日，安徽白帝集团有限公司出具情况说明，对新天地公司与徽润联合社签订的租赁合同的效力予以认可。案件审理过程中，新天地公司和徽润联合社同意将定金1万元在本案中处理。
原审法院审理后认为：根据新天地公司和安徽白帝集团有限公司签订的房屋租赁合同、安徽白帝集团有限公司出具的证明及情况说明等证据，可以认定新天地公司对涉案房屋享有合法转租权。新天地公司与徽润联合社签订的转租合同及补充协议合法有效，对双方具有法律约束力，任何一方不得擅自解除合同。徽润联合社单方解除合同，依法应承担违约责任。徽润联合社虽于2014年6月单方要求终止合同，但直至2014年12月4日才完成房屋交接。徽润联合社已支付租金至2014年7月4日，应继续支付2014年7月5日至12月4日的租金137500元。双方同意定金1万元在本案中处理，扣除已支付的定金，徽润联合社还应支付租金127500元。
关于逾期支付租金的违约金，根据双方约定，徽润联合社应在每一季度结束前一个月支付下一季度的房屋租金，逾期交付租金、水电费的，除应及时如数补交外，应支付每日100元的违约金。徽润联合社辩称双方约定的逾期支付租金的违约金计算标准过高，请求法院予以核减。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，将违约金计算标准调整为中国人民银行同期同类贷款基准利率标准的四倍。第一，2014年7月5日至10月4日的租金82500元应于2014年6月4日前支付，徽润联合社逾期未交，应支付自2014年6月5日支付违约金。截至2014年12月4日的违约金为9343元。第二，2014年10月5日至12月4日的租金55000元应于2014年9月4日前支付，徽润联合社逾期未交，应支付自2014年9月5日支付违约金。截至2014年12月4日的违约金为3080元。上述违约金共计12423元。
关于单方解除合同的违约金。根据相关法律规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。徽润联合社单方解除合同，造成的违约损失主要为新天地公司重新招租而带来的租金损失。截至2015年2月9日，涉案房屋尚未能租出，新天地公司因此所受的损失实际客观存在。但根据合同约定，单方解除合同的违约金为每天100元，根据该约定计算的违约金明显低于造成的实际损失。新天地公司要求增加违约金，符合上述法律规定。徽润联合社已于2014年6月份通知新天地公司不再租赁房屋，虽徽润联合社未及时腾空和交付房屋，但新天地公司亦应积极招租，从此角度出发，应酌情减轻徽润联合社的责任。参照涉案租赁合同的履行情况、租赁房屋的商业用房性质以及招租难度，综合考虑全案案情，酌定徽润联合社支付新天地公司两个月的租金55000元，作为违约金。
徽润联合社辩称双方约定房屋租赁合同在交纳第一次全年租金后生效，由于徽润联合社未交纳一年租金，因此合同尚未生效。原审法院认为，双方虽在房屋租赁合同中作出了上述约定，但随后在补充协议中将租金的支付方式由按年支付变更为按季度支付。而且，合同签订后，新天地公司及时向徽润联合社交付了房屋，徽润联合社及时使用了房屋，并按季度支付了前两个季度的租金。由此可见，双方已通过行为废除了“本合同自承租方在交纳第一次全年全部租金后生效”的约定。徽润联合社再以合同未生效抗辩，难以采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、徽润联合社于本判决生效之日起十日内支付新天地公司租金127500元和逾期支付租金的违约金12423元；二、徽润联合社于本判决生效之日起十日内支付新天地公司单方解除合同的违约金55000元；三、驳回新天地公司的其他诉讼请求。本案一审案件受理费减半收取为2644元，由新天地公司负担690元、徽润联合社负担1954元；保全费1920元，由徽润联合社负担。
上诉人徽润联合社上诉称：1、双方房屋租赁合同明确约定，租赁合同在徽润联合社第一次足额缴纳全年租金后生效。因新天地公司未能提供合法产权证书和转租手续，徽润联合社仅支付了两个季度租金，故租赁合同尚未生效。2、2014年6月3日，徽润联合社发出解除并终止房屋租赁关系的通知函之前，案涉租赁合同并未生效，故徽润联合社不受合同约束，可以解除和终止房屋租赁关系。3、2014年6月徽润联合社发出解除并终止租赁通知函后，将自有物品搬离出租赁房，遭到新天地公司指使保安阻拦，导致极少数物件没能搬出，但终止房屋租赁已成事实。新天地公司明知上述情况，为赚取不法利益，一味拖延和扩大所谓损失，撤诉后又起诉，导致房屋空置，其后果应由新天地公司自行承担。4、原判按四倍银行贷款利息计算租金利息（违约金）没有法律依据。并补充认为：1、原判认定的2014年7月5日至2014年12月4日损失127500元，在定性上应为占有房屋实际费用，在定量上应当按照责任比例进行划分。在2014年7月5日后，残留在租赁房屋内的六个柜子，是新天地公司强行扣留的，相对于500平方米的房屋来讲，六个柜子所占空间是微乎其微的。2014年6月4日徽润联合社在当时房产证并未办理、诉争合同效力尚未确认、新天地公司房屋管理混乱的情况下，要求解除租赁合同，是对自身权益的合法保护，新天地公司在此负有相当的过错。2、原判认定的55000元，应为寻租期的损失，但租赁合同自2014年7月5日解除后，新天地公司并未向第三人发出招租公告，甚至在2014年9月22日起诉后也没有对房屋进行招租。此期间的风险和扩大损失也应由新天地公司承担。原判既支持了占有房屋损失，又支持寻租期费用，属于重复支持。3、原判既支持违约金12423元，又支持寻租期损失赔偿55000元，根据法理，实际损失高于约定违约金时可以上调，本案寻租期赔偿损失与违约金只能支持一项，原判此节处理违反法律规定。综上，请求二审法院查明事实，依法改判。
被上诉人新天地公司答辩称：1、双方房屋租赁合同是生效额，虽然双方签订的房屋租赁合同明确约定租赁房屋在第一轮租金支付以后才生效，但补充协议修正为按季度支付。合同签订后，徽润联合社按约定接收了房屋并一直在使用，其行为是认可了房屋租赁合同，因此，双方的房屋租赁合同是生效的。2、关于合同解除问题。徽润联合社主张在2014年6月就向新天地公司发出了解除函，新天地公司对此不予认可，新天地公司没有收到此函，且徽润联合社从未向新天地公司返还房屋，其主张不让其搬离物品没有事实依据。3、关于徽润联合社主张违约金适用错误问题。原判认定的1完多元违约金是在合同期内的双方约定的数额，后期的违约金是徽润联合社单方违约，在合同解除后给新天地公司造成的损失，不存在重复计算问题，且房屋至今仍在闲置，损失还在扩大。综上，徽润联合社的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院维持原判。
对于原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。
本院认为：第一，关于双方房屋租赁合同是否生效的问题。徽润联合社主张按租赁合同按双方约定是在徽润联合社交纳第一次全年全部租金后生效，但是应该注意到，首先，该约定是在租金按年度支付以及徽润联合社预付一年租金的情况下形成的，与通常房屋租赁条款相比较，这明显是新天地公司设定合同条件的意思表示，而后来双方约定的租金支付方式为按季度支付，且不是预付，因此，如果仍按照原合同去认定合同生效条件，显与双方当事人的真实意思表示相悖。其次，徽润联合社在合同履行过程中发出了解除终止合同函，从法律角度而言，解除或终止合同是以合同生效为前提条件的，因此，徽润联合社主张合同仍未生效，也与其行为相悖。再者，双方履行合同的客观行为表明，该合同已生效并作为双方实际履行的规范和依据，徽润联合社主张合同尚未生效，也明显与事实不符。本院认为，法律上赋予了当事人可以约定合同生效条件的权利，但此种权利不是违背常理的恣意，从逻辑上来说，生效是履行的前提，如果合同已为双方当事人实际履行而当事人却约定在履行后方才生效或约定生效条件，这显然是令人难以接受的，因此，本案双方当事人在原合同中约定预付租金后合同生效是符合常理和法律规定的，在租金支付方式改变以及不需预付租金的情况下，徽润联合社主张仍以原约定来作为判断合同生效的依据，显然有悖事实和法律，不予采信。
第二，关于2014年7月5日至2014年12月4日租金问题。徽润联合社主张其早已于2014年6月10日发出合同解除函，解除了房屋租赁合同并决定自2014年6月10日前撤出房屋。但一方面新天地公司否认收到该函，另一方面，徽润联合社没有证据证明其遗留在出租房屋内的六个柜子是新天地公司强行扣留的，在徽润联合社已预付租金至2014年7月4日的情况下，本案中也未见新天地公司有扣留其六个柜子的合理理由。而且，在双方于2014年12月4日在原审法院主持交接房屋及费用中，徽润联合社也认可并结清了2014年9月和10月的水电费用。如果按徽润联合社所言，其已于2014年6月10日前撤出房屋，又何以存在其承担2014年9月和10月水电费之情形。故原判认定徽润联合社在发出解除函后并未实际解除租赁合同，而是仍在按租赁合同约定占有和使用房屋，并无不当。徽润联合社上诉认为原判认定其应支付2014年7月5日至2014年12月4日期间的租金错误的主张，没有充分证据证明，不予支持。
第三，双方房屋租赁合同于2014年12月4日因徽润联合社单方解除行为以及双方交接房屋而终止，徽润联合社应当支付2014年7月5日至2014年12月4日的租金，并就其未按期支付租金的行为向新天地公司支付逾期支付租金违约金，原审法院此节处理并无不当。同时，双方合同约定的租期为2014年1月5日至2017年1月4日，但徽润联合社在合同期内单方解除合同，也应依法承担新天地公司重新招租所产生的房屋空置损失或租金损失等经济损失，在双方约定合同期内单方解除合同违约金100元／天情况下，原审法院根据本案情况，酌情由徽润联合社按两个月租金标准55000元作为违约金，亦无不当。徽润联合社认为此损失是重复主张，无事实和法律依据，不予支持。
综上，徽润联合社的上诉请求缺乏事实和法律依据，不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费5288元，由上诉人安徽徽润农产品营销农民专业合作社联合社负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶玉军
审 判 员 张 怡
代理审判员 董江宁
二〇一五年六月二十五日
书 记 员 于成冲
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；