北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）昌民初字第11092号
原告北京市昌平区海德堡花园小区业主委员会，住所地北京市昌平区海德堡花园小区游泳池二楼。
负责人钟杰，主任。
委托代理人成凤忠，北京市君佑律师事务所律师。
委托代理人杨清清，女，1981年11月2日出生，北京市昌平区海德堡花园小区业主委员会委员。
被告北京龙洋房地产开发有限责任公司，住所地北京市平谷区金海角科技园区。
法定代表人范文杰，总经理。
被告北京新亮点物业管理有限公司，住所地北京市昌平区北七家镇海德堡小区。
法定代表人曹莉，总经理。
二被告委托代理人张德龙，北京市弘晨律师事务所律师。
被告北京鹰飞腾达节能技术有限公司，住所地北京市通州区西集镇政府大街25号。
法定代表人葛春凤，董事长。
委托代理人王常胜，男，1982年10月14日出生，被告公司法律顾问。
委托代理人赵伟，女，1980年2月15日出生，被告公司职员。
原告北京市昌平区海德堡花园小区业主委员会（以下简称海德堡业委会）与被告北京龙洋房地产开发有限责任公司（以下简称龙洋公司）、北京新亮点物业管理有限公司（以下简称新亮点公司）、北京鹰飞腾达节能技术有限公司（以下简称鹰飞腾达公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告海德堡业委会的委托代理人负责人钟杰、委托代理人成凤忠、杨清清，被告龙洋公司及新亮点公司的委托代理人张德龙，被告鹰飞腾达公司的委托代理人王常胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告海德堡业委会诉称，被告龙洋公司于1996年开始建设原告所在的小区即海德堡花园，2001年开始建设小区的配套设施（其中包括社区中心、游泳馆、锅炉房、配电室等），这些设施专门为海德堡花园全体业主使用而建设，属于该小区全体业主日常生活必不可少的设备，是专属于小区的公用设施。其中社区中心三、四层规划用途是物业管理用房，被告龙洋公司和新亮点公司于9年前整体租赁给北京苹果树幼儿园经营使用。被告龙洋公司2012年8月与鹰飞腾达公司签订海德堡锅炉房供暖运营合同，三被告于2012年9月签订了海德堡锅炉房供暖运营合同补充协议。至此，鹰飞腾达公司代替新亮点公司利用海德堡锅炉为海德堡花园提供供暖服务。海德堡花园小区于2012年12月通过业主大会选出业主委员会，原告根据业主大会决议于2013年4月3日和新选聘的北京佳顺物业管理有限公司签订了物业服务合同，该合同自签订时生效。根据《物业管理条例》第二十条的规定，新亮点公司、鹰飞腾达公司虽然与龙洋公司签订了物业服务合同并约定了期限，这些合同均是前期物业服务合同，自2013年4月3日这些合同均应终止。但是被告龙洋公司和新亮点公司拒绝移交物业管理用房和游泳馆、配电室及相关资料，被告鹰飞腾达公司拒绝移交供暖锅炉房。故此诉至法院，要求：一、被告新亮点公司及鹰飞腾达公司立即退出海德堡花园物业服务区域，二、三被告移交物业服务用房（社区服务中心三、四层）、配电室、供暖锅炉房、游泳馆等相关公共设施，以及相关资料，包括：1、物业管理用房（社区中心三、四层）的产权登记，2、锅炉房的产权登记、经营许可证和资质证明，相关租赁、承包（外包）合同原件，3、游泳馆的产权登记、经营许可证和资质证明，相关租赁、承包（外包）合同原件，4、海德堡花园地下管网工程竣工图，5、锅炉房的设施设备的出厂随机资料，安装、验收、使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录，6、结清预收、代收的有关费用，包括（1）新亮点公司2013年4月3日前预收的2013年4月3日后的小区业主物业费用明细清单及费用、水费明细及费用，海德堡花园供暖系统外管网维护费用使用情况明细说明。三、诉讼费由被告承担。
被告龙洋公司辩称：首先，龙洋公司不是本案物业服务合同纠纷中物业交接的主体，原告起诉我公司没有法律依据。第二，原告要求龙洋公司移交社区服务中心、锅炉房、游泳馆等设施，上述设施产权系我公司所有，不应移交，配电室的相关资料已经由新亮点公司移交，双方有协议和记录。锅炉房是在2012年9月份由于当时新亮点公司资金周围困难，无力完成供暖，无奈之下为了保证供暖，最后选聘鹰飞腾达公司，我们认为锅炉房的房屋和设施是我公司投资兴建，没有纳入业主公摊，所以产权属于龙洋公司所有，在保障业主供暖利益的前提下，我们有权让有资质的公司供暖。综上，请求法院驳回对龙洋公司的诉讼请求。
被告新亮点公司辩称：新亮点公司注册地是海德堡花园小区，目前在该小区办公并不影响该小区的物业管理工作，之前也向业主公示了相关的资料，和业委会和小区办达成了一致，依然可以在该小区收取拖欠的物业费，我们没有实施任何干扰小区管理的行为。原告主张移交的相关设施，并不在我公司的控制之下，我公司没有能力移交。原告主张的配电室等相关资料我们已经移交完毕，移交不足的部分，原告可以向相关的部门调取，并不影响新物业的管理和服务。故此不同意原告的诉讼请求。
被告鹰飞腾达公司辩称：我公司不是海德堡小区的物业服务主体，故此不同意原告的第一项诉讼请求。原告第二项诉讼请求中主张的资料并不由我公司保管，我公司没有义务返还，故此不同意原告的第二项诉讼请求。我公司和龙洋公司的合同合法有效，即便是合同终止的话，我公司移交的对象也应该是龙洋公司。
经审理查明，海德堡业委会于2012年12月备案成立，龙洋公司系海德堡小区的开发建设单位，新亮点公司系海德堡小区的前物业公司，鹰飞腾达公司系海德堡小区的前供暖公司。
2013年5月30日，海德堡业委会与新亮点公司签订物业管理交接协议，新亮点公司将海德堡小区的相关资料移交给海德堡业委会，同时在协议中约定，交接后，海德堡业委会有权独立开展物业管理工作，新亮点公司不得干涉。
关于物业管理费，交接协议约定，新亮点公司已收取的物业管理费中，在2013年4月3日前所产生的物业管理费归新亮点公司所有，其预收的4月3日之后的物业管理费，由新亮点公司移交给海德堡业委会（见附件1，新亮点公司在2013年6月10日前将此附件提供给海德堡业委会），海德堡小区业主欠缴的2013年4月3日前的物业管理费由新亮点公司继续收取，所收取的费用全部归新亮点公司所有。庭审中，海德堡业委会称未收到附件1。
协议第三条条约定，海德堡业委会要求新亮点公司提供小区供暖系统室内外管网维护费用使用情况明细说明，如有剩余应移交。新亮点公司出具书面说明称该费用包含在供暖收费单价中，未单独列支，故无法提供。
协议第四条约定，2013年4月3日前小区实际发生的水电费由新亮点公司代收的，由新亮点公司统一进行管理，2013年4月3日后小区业主提前支付的预售水电费，扣除4月3日前该费用中已经使用的水电费用，由新亮点公司与海德堡业委会指定的佳顺物业公司共同核实后直接交付给佳顺物业公司（附件3，双方同意在协议签订日一个月内确认核实，结算日由双方另行协商）。双方应将涉及物业的水表、电表的表底进行抄底记录，双方签字确认（附件5）。以此为据，4月3日之前产生的费用由新亮点公司负责结清。新亮点公司保证无拖欠自来水公司、电力公司等费用。……4月3日后的费用由海德堡业委会承担，海德堡业委会依据附件3的清单协助新亮点公司收取4月3日前发生的业主拖欠的水电费。关于预售热水费问题，新亮点公司与现供暖公司鹰飞腾达公司联系，该公司回复：待小区锅炉修好后，将继续为广大业主提供生活热水。2013年6月15日前，新亮点公司须敦促现供暖公司提供继续供暖保证书并就停止供应热水赔偿、供热水时间和价格等问题与海德堡业委会进行谈判。若现供暖公司继续供应热水则业主热水卡中已购热水依然有效，可继续使用不退还；若现供暖公司不再继续供应热水，则新亮点公司须清退新亮点公司所收取的（扣除已使用的）业主热水费。协议中附件3明确，4月3日前新亮点公司预售的水电费用及业主拖欠水电费用的明细（4月3日交接售水电系统时已随系统交与海德堡业委会指定的新物业公司，新亮点公司须与海德堡业委会指定的新物业公司共同核实并提交明细，海德堡业委会予以核实确定）。4月3日，双方签订海德堡花园售水、电软件交接单，新亮点公司交接售水、电综合系统1套，JYOA型售水、电机（H）1套，含数据线和电源线。海德堡业委会在交接单上签章确认。同日，海德堡业委会签收交接单，接收了海德堡花园高压配电室及相关设备。
协议第七条约定，因双方对小区社区中心、锅炉房、游泳馆的产权存在争议，在协议签订之日暂不办理移交。
另查1，庭审中，原告海德堡业委会明确第一项诉讼请求内容为要求新亮点公司、鹰飞腾达公司退出海德堡花园小区的物业服务工作。经查，海德堡业委会已于2013年4月3日与北京佳顺物业管理有限公司签订应急物业服务合同，小区的供暖锅炉房及配电室现由海德堡业委会聘请的物业公司管理使用。
另查2，龙洋公司在海德堡花园小区建设社区中心及游泳馆，其中社区中心登记在龙洋公司名下，其第三、四层的规划用途为办公、会议用房，游泳馆未办理产权登记。上述设施包括供暖锅炉房、配电室均不包含在海德堡花园小区的商品房公摊面积内。其中新亮点公司曾经在社区中心进行办公，后又在小区内其他房屋内办公。小区锅炉房亦未进行产权登记。
上述事实，有原被告当庭陈述及原告提交的应急物业服务合同、锅炉房供暖运营合同及补充协议、商品房买卖合同、规划许可证附件及图纸、土地使用证复印件、证人证言，被告龙洋公司提交的规划建设许可证及附件、房产证复印件、商品房买卖合同、面积实测报告、测绘说明、社区中心图纸、产权登记，被告新亮点公司提交的交接协议及附件、接收单、会议纪要、往来函件等证据在案佐证。
本院认为：原告海德堡业委会要求被告龙洋公司、新亮点公司退出海德堡花园小区的物业服务工作，依据本院查明的事实，在2013年4月3日后，海德堡业委会已将小区的物业及供暖服务委托给新聘请的公司，龙洋公司及新亮点公司已经退出海德堡花园小区的物业及供暖工作，故此原告海德堡业委会该项诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。
关于海德堡业委会要求物业服务用房（社区中心三、四层）、配电室、供暖锅炉房、游泳馆等共用设施，本院认为，小区的共用设施是指小区专有部分及专有部分附属物以外的，由业主共同享有所有权的建筑物及其附属物部分，其形成的客观原因是小区共用设施作为住宅的必要配套设施，是业主实现对住宅居住不可缺少的条件，一般不能独立成为各业主的专有部分及其附属物。本案中，目前在海德堡小区，供暖锅炉房及配电室虽未分摊至业主房屋面积内，但其作为小区业主生活的必不可少的设施，应当移交给全体业主使用。因供暖锅炉房及配电室已实际移交给小区业主使用，故此海德堡业委会起诉主张移交，没有事实依据，本院不予支持。关于社区中心，该建筑已登记在龙洋公司名下，龙洋公司取得了所有权，且依据规划，社区中心三、四层并不是按照物业服务用房规划，该小区的物业管理公司亦未始终在该处办公，故此海德堡业委会要求被告移交社区中心三、四层，没有法律依据，本院不予支持。关于游泳馆，该建筑由龙洋公司建设，未分摊至业主房屋面积内，且该设施不是业主生活的必不可少的设施，故此海德堡业委会要求被告移交游泳馆的诉讼请求，本院不予支持。同理，原告海德堡业委会要求移交社区中心三、四层产权登记及游泳馆的产权登记及相关资料，本院不予支持。关于供暖锅炉房，因该建筑并未登记，原告要求被告交付产权登记，没有事实依据，本院不予支持。原告未提供证据证明被告处尚有关于锅炉房的相关证明及合同，被告亦不认可存在上述资料，故此原告要求被告交付上述资料，没有证据，本院不予支持。
关于地下管网工程竣工图，在新亮点的移交资料中并无此资料，故此应由龙洋公司向海德堡业委会进行移交。关于物业费明细清单，新亮点公司未提供已移交的证据，故此应当移交给海德堡业委会，关于水费，双方在移交协议中已明确其明细在系统中，已随系统移交与海德堡业委会指定的新物业公司，故此海德堡业委会再次主张移交，本院不予支持。关于节余的费用，因原告未明确费用的具体金额，故此本院不予处理。
关于原告主张的供暖系统外管网维护费用使用情况明细说明，依据京价（商）字（2001）372号《北京市物价局关于调整我市民用供热价格和热电厂热力出厂价格的通知》中规定，室外管网维护费、楼口到散热片维护费均包含在供暖收费的单价中，并不单独列支，故此原告要求被告提供上述费用明细，于法无据，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第七十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决如下：
一、被告北京龙洋房地产开发有限责任公司向原告北京市昌平区海德堡花园小区业主委员会交付海德堡花园小区地下管网工程竣工图，于本判决生效之日起十五日内交付。
二、被告北京新亮点物业管理有限公司向原告北京市昌平区海德堡花园小区业主委员会交付北京新亮点物业管理有限公司预收海德堡花园小区物业管理费明细表，于本判决生效之日起十五日内交付。
三、驳回原告北京市昌平区海德堡花园小区业主委员会的其他诉讼请求。
案件受理费七十元，由被告北京龙洋房地产开发有限责任公司、被告北京新亮点物业管理有限公司各负担三十五元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期届满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 冯自华
人民陪审员 李选萍
人民陪审员 王秋华
二〇一四年六月十六日
书 记 员 胡雅楠