惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1391民初2009号
原告：李某评，男，汉族，1966年8月14日出生，户籍住址：福建省南安市，
委托代理人：陈国兵，广东元牌律师事务所律师。
委托代理人：张兴浪，广东元牌律师事务所实习律师。
被告：李某某，男，汉族，1989年4月6日出生，户籍住址：河南省济源市，
委托代理人：邱晓阳，广东商盾律师事务所律师。
被告：丁某某，女，汉族，1987年8月19日出生，户籍住址：广东省深圳市龙华新区，
委托代理人：邱晓阳，广东商盾律师事务所律师。
第三人：惠州市乐有家房产经纪有限公司，住所地：广东省惠阳区淡水人民六路中天彩虹城N-1017号商铺。
法定代表人：罗立平。
委托代理人：李婕雯、侯涛，系该公司职员。
原告李某评诉被告李某某、丁某某、第三人惠州市乐有家房产经纪有限公司（以下简称“乐有家公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院2017年9月25日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年12月12日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈国兵、张兴浪、被告李某某、丁某某及其委托代理人邱晓阳到庭参加诉讼，第三人乐有家公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李某评向本院提出的诉讼请求:1、判决解除原被告于2016年12月3日签订的《惠州市二手房买卖及居间合同》和《二手房买卖合同补充协议》；2、判决被告向原告返还定金50000元；3、判决被告向原告支付违约金216916.6元；4、判决被告支付原告所花费的律师费30000元；5、判决被告承担本案的诉讼费、保全费、担保费。
事实与理由：2016年12月3日，原被告经第三人居间，签订了《惠州市二手房买卖及居间合同》和《二手房买卖合同补充协议》，合同约定原告购买被告位于惠州大亚湾西区石化大道西66号卓越东部蔚蓝海岸花园xx栋x单元xxx号房，房屋总价款为1084583元，原告当天向被告支付定金50000元。合同第十二条约定了被告逾期履行超过15个工作日，原告有权解除合同并要求支付总价款的20%作为违约金。《二手房买卖合同补充协议》第1条约定，被告于2017年8月31日前办出产权证，截止今日，被告并没有办出产权证，且明确告知原告，拒绝履行双方签订的合同。原告多次联系被告继续履行合同，被告仍拒绝履行。综上，被告的上述行为严重违约，给原告造成了经济损失。为了依法维护原告的合法权利，根据《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国民事诉讼法》等规定，原告特向你院提起诉讼，望依法支持原告的全部诉讼请求。
被告李某某、丁某某答辩称：一、本案是因卓越地产无法按时将房屋产权证交付，才导致本次纠纷。答辩人在2015年9月21日与卓越地产签订了《商品房买卖合同》一份，两答辩人共同购买位于惠州市大亚湾西区石化大道西66号卓越东部蔚蓝海岸花园蔚蓝北区xx栋x单元xxx号房。之后答辩人支付了首期款以及办理了相关的银行按揭手续，也向卓越地产交付了相关的办证费用。双方在合同中的第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。之后在2015年10月31日，卓越地产把楼房交付给答辩人使用，后答辩人也将需要办理房产证的费用一并交付给卓越地产委托第三方进行房屋产权登记办理。但直至答辩之日，答辩人仍无拿到房产证。答辩人是基于对卓越地产所签订的《商品房买卖合同》所约定的办证期限才约定在2017年8月31日前办出产权证，向李某评出售涉案房屋。按照《商品房买卖合同》约定答辩人应当在2016年10月31日便可以拿到房产证，但答辩人在多次催促之下，卓越地产仍无在规定期限内将房产证交付给答辩人。二、被答辩人李某评诉请赔偿过高，已严重超过其实际损失。本案未在约定期限内办出房产证的责任并不是答辩人所造成，被答辩人李某评所陈述的也并非是事实，答辩人并无拒绝履行合同。被答辩人李某评按照《惠州市二手房买卖及居间合同》违约条款的约定选择适用成交价的20%要求答辩人承担违约责任，被答辩人李某评所请求的违约金严重偏高。按照《合同法》第一百一十四条规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。答辩人与李某评于2016年12月3日签订《惠州市二手房买卖及居间合同》，双方约定成交价为1084583元，折合每平方米为10192元，截至起诉之日，同小区相近位置的二手房价格为10000元左右浮动，并且近期大亚湾房价还有小幅下跌。李某评选择适用房屋总价20%计算违约金过分高于实际损失，法院应当予以调整。三、应予以驳回律师费的诉请。双方所签订的《惠州市二手房买卖及居间合同》并未有律师费的约定，并且也不属于法定的应当支付律师费的纠纷。李某评未向法院提供相关的委托代理合同，也未提供支付律师费的相关依据，该请求应当予以驳回。四、涉案房屋无法在约定期间拿到房产证，中介方应对本案纠纷负主要责任，损失应当由居间方承担。本案房屋买卖系通过居间方才进行的交易，居间方除负有积极促成交易的义务外，还有如实告知委托人重要事实的义务。中介方作为二手房买卖的专业机构，在代为答辩人出售涉案房屋时负有最基本的审查房屋情况的责任，包括但不限于房产手续是否完善、是否有未还清贷款、证据是否齐全、有无存在可能导致在日后交易的过程中无法顺利交易等情况。中介方作为本地的专业居间机构，其必然是知悉并了解涉案房屋楼盘开发商仍未向购房者交付房产证书。而按照二手房买卖交易习惯，中介方都是会要求将房产证交上进行保管，但其并未这么做。并且在买卖双方洽谈时，卖方是基于对卓越地产之间的合同约定的2016年10月31日可以拿到房产证，买方才与卖方、中介方签订《二手房买卖及居间合同》。中介方为了促成交易，拿到中介费，利用答辩人急于用钱的心理，在明知房产证未下来这一情况称2017年8月31日房产证可以办下来，给双方都吃了一颗定心丸，现导致双方引起纠纷诉至法院。根据《合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”。以及广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第五十三条规定：“房屋买卖合同签订后，委托人以买卖合同被确认无效、被撤销或者解除为由，拒绝向居间人支付报酬的，不予支持。……居间人违反居间义务，故意隐瞒重要信息，恶意促成合同订立，如果房屋买卖合同不能履行，居间人请求委托人支付报酬的，不予支持。委托人请求居间人赔偿所造成的损失的，应根据当事人的过错程度处理。”中介方在本案中是知悉房屋情况，促成双方签订合同是负有过错责任的，对李某评造成的损失应当由中介方进行赔偿。五、本案不排除买家与中介方恶意串通欺诈答辩人，以合法方式掩盖非法目的。在洽谈时中介方是必然知道涉案房屋的整个小区都是没有房产证的，而卖家也是明确告诉过买家房产证暂时还没有办下来。在6月24日的协商中，买家不断地要求答辩人签订一个给20万元定金赔付60万元的协议，但是答辩人认为该协议不公平便未签署。即使是按照法律规定，也仅仅是双倍返还定金，并不存在三倍的问题，这份协议已经是违反了法律规定，其目的性非常明显。之后中介方不断地称风险在买方这里，意图促使答辩人签署该协议。买家与中介方明知涉案房屋所在的小区全部房产证均没有办出，何时可以过户完全是个未知数，后又引导答辩人签订一份2017年8月31日前办出房产证的补充协议，之后又与买家一起多次要求签订赔付60万元的协议。且在录音文件中，中介方的偏向性已经极其明显，除了为了顺利获取中介费之外，明知在约定时间不可能办出房产证，意图促使答辩人向买方支付高额的违约金，在协商时甚至多次用到“我们”这个词，答辩人完全有充分的理由认为这次交易行为是一个欺诈行为。对属于欺诈行为，应当按照《合同法》第54条的规定认定为可撤销合同。综上，应予以驳回李某评的全部诉讼请求。请求法院在查清本案事实和正确适用法律的前提下，作出一个公正的判决，维护答辩人的合法权益。
原告李某评向法庭提交以下证据：1、二手房买卖合同及居间服务合同，拟证明原被告签订二手房买卖合同及居间服务合同的事实；2、定金收据，拟证明原告向被告交付购房定金的事实；3、二手房买卖合同补充协议，拟证被告违约的事实；4、商品房买卖合同，拟证明被告购房的事实；5民事案件委托合同，拟证明原告因此次纠纷产生的律师费用。被告对上述证据的质证意见为：对证据1真实性没有异议，是双方当事人自己签署的，但被告认为合法性有异议；对证据2真实性、关联性没有异议，合法性有异议；对证据3是双方真实签字，但对其合法性有异议；对证据4三性均无异议；对证据5有异议，因为没有汇款凭证，并且合同没有律师费的约定。
被告李某某、丁某某向本院提交以下证据：1、商品房买卖合同、补充协议，拟证明被告购房的事实，约定交房时间的事实；2、商品房质量保证书、相关税费发票，拟证明2015年10月31日房屋交付使用，被告向卓越地产交付了办证费用，约定2016年10月31日交付房产证的事实；3、同一楼盘的相近户型二手房挂售情况，拟证明同小区的二手房屋价格至今并未有大幅上涨，甚至有小幅下跌，原告没有遭受所请求的损失，如其诉请之多；4、U盘（录音文件、录音文字资料、未签署协议），拟证明2017年6月24日三方当事人协商过程中，明显的表现了原告以及第三人串通欺诈被告的意图。原告对上述证据的质证意见为：证据1真实性没有异议；证据2真实性原告无法确认；证据3真实性、关联性、合法性不认可，因为只是网上打印的，同时房屋真实交易价格与网上是不一致的，需要买卖双方协商，与本案审理没有关联；证据4三性均不认可，录音的对象不明，而且其提供的未签署协议上面没有任何人的签字，真实性不认可。
第三人乐有家公司未答辩及提供证据。
本院根据当事人提交的证据，组织当事人进行了证据交换和质证，并根据当事人的陈述及其举证质证情况，认定如下：
一、被告李某某、丁某某作为买受人与案外人惠州市卓越东部房地产开发有限公司（以下简称卓越东部公司）作为出卖人签订了《广东省商品房买卖合同》，约定买受人向出卖人购买位于惠州市大亚湾西区石化大道西66号卓越东部蔚蓝海岸花园蔚蓝北区xx栋x单元xxxx号房，该房屋建筑面积106.41平方米，总房价502680元，买受人于2015年9月21日前付清152680元，余款350000元办理银行按揭贷款。关于交付期限，出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具工程竣工验收报告，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同还就双方的其他权利义务进行了约定。其后，卓越东部公司向被告出具了《商品房质量保证书》及《商品房使用说明书》，显示该房屋的交付使用时间为2015年10月31日。
二、2016年12月3日，原告李某评作为买方与被告李某某、丁某某作为卖方及第三人乐有家公司（原企业名称为惠州市家家顺房产经纪有限公司）作为居间方签订了一份编号为xxxxxxx的《惠州市二手房买卖及居间服务合同》，约定卖方以1084583元的价格转让上述房产给买方。买方同意在本合同签订时向卖方支付定金50000元。关于违约责任的约定，如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金。当天,三方还签署了《二手房买卖合同补充协议》，主要内容：1、卖方于2017年8月31日前办出产权证，并于出证后五个工作日内办委托赎楼公证，在买方取得银行贷款批复后三个工作日内买卖双方共同筹资还清银行贷款（居间方已告知买方共同筹资还清银行贷款的风险），卖方办妥注销抵押登记手续并将房地产证原件交予居间方；2、买方于出证后三个工作日内将房款（不含定金）49万元支付至银行监管账户或房管局，办资金监管，申请按揭。……7、除本协议中明确所作修改的条款之外，原合同的其他条款继续有效。原合同与本协议内容相抵触的，以本协议为准。合同及补充协议还就其他内容进行了约定。当天，原告向被告支付了50000元购房定金。
三、其后，在双方约定的2017年8月31日到来时，涉案房屋仍未取得房屋权属证书，原告认为被告的行为已构成违约，遂向本院起诉，提出上述诉讼请求。原告为本案诉讼，聘请律师代理诉讼行为，并为此支付了律师费。截止至本案庭审辩论终结前涉案房屋仍未取得权属证书。
四、案件审理过程中，本院根据原告的申请，依法查封了被告李某某、丁某某名下位于惠州大亚湾西区石化大道西66号卓越东部蔚蓝海岸花园蔚蓝北区xx栋x单元xxxx号房[合同编号：大亚湾（2015）xxxxxx、预告登记证明书号：粤房地预登惠州字第xxxxxx的产权。
另查明，第三人于2017年6月30日变更了企业名称，由惠州市家家顺房产经纪有限公司更名为惠州市乐有家房产经纪有限公司。
本院认为，原、被告及第三人签订的《惠州市二手房买卖及居间服务合同》及《二手房买卖合同补充协议》的主体资格和内容不违反法律规定，是各方当事人的真实意思表示，该合同及协议真实、合法、有效，各方应当诚实信用履行。
关于涉案合同应否解除的问题。《二手房买卖合同补充协议》中约定，被告应在2017年8月31日前取得涉案房屋权属证书。事实上，截止至本案庭审辩论终结前涉案房屋权属证书仍未办理完毕，致使原告李某评购买房屋取得房屋所有权证的合同目的难以实现。根据《惠州市二手房买卖及居间服务合同》违约责任的约定，若卖方未按照合同约定期限履行义务超过十五个工作日的，则买方有权解除合同，故原告请求解除《惠州市二手房买卖及居间服务合同》和《二手房买卖合同补充协议》符合法律规定和合同约定，本院予以支持。合同解除后，已经履行的，应当恢复原状，原告已支付的50000元购房定金被告应予返还。因此，原告主张被告返还购房定金50000元的诉讼请求本院予以支持。
关于违约金的具体金额问题。根据《惠州市二手房买卖及居间服务合同》关于违约责任的约定，若卖方未按照合同约定期限履行义务超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金。原告主张被告支付转让总价款20%即216916.6元的违约金，被告抗辩认为原告诉请的违约金过分高于其实际损失，应予调整。本院认为，原告在签订合同时，对被告未取得涉案房屋权属证书的事实是清楚明知的。而何时能取得房屋权属证书，不仅仅取决于被告一方，还有开发商、相关办证部门甚至国家政策等因素的影响。原告在购买涉案房屋时应当预见该风险。此外，原告未提供证据证实，同地段相同类型的房屋均价已经大幅度上涨，因此，原告另行购买同地段相同类型的房屋并不会有较大的差价损失。可见，被告未能在合同约定期限取得房屋权属证书，未造成原告为购买该房屋产生巨大损失的后果。综上，被告抗辩认为原告要求按转让总价款20%计算违约金明显过高的主张，本院予以支持。依据法律规定及涉案合同违约责任条款，按照对等原则，结合本地审判实践及本案的实际，本院对违约金计算标准予以调整，即被告向原告双倍返还定金。
关于律师费及担保费的承担问题。原告主张被告支付原告所花费的律师费，由于承担该费用并非合同约定的违约责任，故该主张本院不予支持。而原告提出的担保费，不属于原告为履行合同和进行诉讼必须支付的费用，不应认定为其因此所受损失范围。其相关诉讼请求，本院亦不支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条之规定，判决如下：
一、解除原告李某评与被告李某某、丁某某及第三人惠州市乐有家房产经纪有限公司于2016年12月3日签订的《惠州市二手房买卖及居间合同》（编号：xxxxxx）和《二手房买卖合同补充协议》；
二、被告李某某、丁某某在本判决生效后十日内向原告李某评双倍返还购房定金共计100000元；
三、驳回原告李某评的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5754元及保全费2004.58元，由原告李某评负担5145.58元，由被告李某某、丁某某负担2613元。此款原告已预交，被告可径付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
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审 判 长 李海仁
审 判 员 邓赛花
代理审判员 钟丹燕
二〇一八年四月二十六日
书 记 员 刘 静