湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终2791号
上诉人（原审原告）：王先高，男，1967年6月15日出生，汉族，住湖北省广水市，
委托诉讼代理人：乐胜然，湖北维思德律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：胡祖发，男，1938年4月16日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区，
委托诉讼代理人：程汉陵，湖北天空律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：杨玉兰（胡祖发之妻），1944年5月27日出生，汉族，住所同上，
委托诉讼代理人：程汉陵，湖北天空律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：武汉世纪方舟房地产营销代理有限公司，住所地湖北省武汉市武昌区民主二路7号1层。
法定代表人：刘庆，该公�总经理。
上诉人王先高因与上诉人胡祖发、杨玉兰、被上诉人武汉世纪方舟房地产营销代理有限公司（以下简称世纪方舟公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服武汉市武昌区人民法院（2016）鄂0106民初5672号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月9日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
王先高上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持王先高的一审诉讼请求；二、上诉及一审诉讼费用由胡祖发、杨玉兰、世纪方舟公司承担。事实和理由：1、一审认定王先高违约没有事实依据，王先高在履行房屋买卖合同过程中积极履行其合同义务，不存在任何违约行为。王先高以其子“王忠”的名义申请按揭，并没有违反合同约定。买房人以其个人名义签订购房合同，以其配偶、子女名义办理按揭，是目前贷款购房的普遍形式，具有�理性及可预见性，不应被认定为违约。按揭并未实际实行，按揭的申请手续尚未办理完毕，一审法院以尚未实际发生之行为认定违约，没有事实支撑。在本案中，按揭买房有先后履行顺序，即先行办理房屋过户，只有在房屋已经过户给买受人的情况下，买受人才能以该房屋作为抵押，向银行办理按揭贷款，再由银行将贷款发放给出卖人；在出卖人先行违约拒不办理过户已经构成根本违约，合同目的已经无法实现的情况下，又认定履行在后的买受人违约，于理不通。2、一审在已经认定出卖人胡祖发、杨玉兰根本违约的情况下，却只是判决其承担返还责任，而未判决其承担赔偿责任，以致王先高的损失无法弥补，判决不公。王先高在一审的诉求是“返还购房定金5万元，并支付合同违约金10万元”，即王先高在原审时，选择适用的是“违约金”而非一审法院理解的“定�”，且根据请求的金额也可以看出，若适用定金罚则，则应主张双倍返还定金共计“10万元”，而非其请求的共计“15万元”，故一审法院在适用定金罚则的基础上，认为双方均违约，对王先高支付违约金的请求不予支持，系对法律的理解性错误。3、若原一审法院认定王先高以王忠名义办理按揭违约，则应同时认定中介公司所提供的居间服务未能履行其合同义务。
胡祖发、杨玉兰上诉请求：一、撤销一审判决第二、第三项；二、改判王先高与世纪方舟公司承担违约责任；三、一、二审诉讼费用由王先高承担。事实和理由：1、一审认定“2016年8月23日，卖方胡祖发、杨玉兰，买方王先高，经纪代理方签订了《武汉市存量房居间（买卖）合同》”与事实不符。事实是该合同上“杨玉兰”签名是胡祖发在被上诉人王先高、方舟代理公司催促、“指导”下冒签的�事后杨玉兰既未“补签”也未“追认”。2、一审将合同约定及甲乙丙三方确认委托方舟公司代保管的3万元购房定金，错误认定成“并作为胡祖发向方舟代理公司支付定金3万元”。人为制造混乱和“案外案”，增加了当事人的诉累。3、一审认定“胡祖发、杨玉兰没有提供买方王先高与中介代理方舟公司有双方串通、骗取卖房人胡祖发、杨玉兰夫妻的情形相应证据”与事实不符。4、一审认定“王先高单方变更按揭贷款及买房人为‘王忠’构成违约”，却又判胡祖发、杨玉兰返还王先高定金5万元及赔偿其1.1万元，明显错误且不公平。
被上诉人世纪方舟公司辩称，根据合同约定，我公司不应承担任何赔偿责任。
王先高向一审法院起诉请求：1、解除2016年8月23日王先高与胡祖发、杨玉兰、世纪方舟公司签订的《存量房居间（买卖）合同》；2、胡祖发�杨玉兰返还王先高购房定金5万元，并支付合同违约金10万元；3、世纪方舟公司返还王先高购房中介费24,600元、购房定金2,000元，并支付违约金2,000元；4、胡祖发、杨玉兰、世纪方舟公司承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：1968年3月12日，胡祖发与杨玉兰登记结婚。2013年7月5日，胡祖发在湖北省武汉市武昌区房屋管理局登记并领取了位于武汉市武昌区金沙路金沙苑A栋3单元4层4室的房屋所有权证[房屋所有权人登记为胡祖发，房屋所有权证号：武房权证昌字第××号和国有土地使用证[土地使用人登记为胡祖发，国有土地使用证号：武昌国用（商2013）第8794号]。2016年8月22日，买方王先高、中介方世纪方舟公司签订《购房意向书》，约定王先高购买世纪方舟公司代理的位于湖北省武汉市武昌区金沙苑A栋3单元4层4室的房屋，房屋总价款为人民币123万元，王先高在签订意向书时向世纪方舟公司支付购房定金2,000元，于与卖方签订《存量房居民（买卖）合同》时向世纪方舟公司支付中介费24,600元。2016年8月23日，卖方（甲方）胡祖发、杨玉兰，买方（乙方）王先高，经纪代理方（丙方）世纪方舟公司签订《存量房居民（买卖）合同》，约定：一、甲方所有的房屋坐落于湖北省武汉市武昌区金沙路金沙苑A栋3单元4层4室，建筑面积93.65平方米，房屋所有权证号：武房权证昌字第××号，土地使用证号：武昌国用（商2013）第8794号；二、房屋交易成交价人民币（大写）壹佰贰拾叁万元整（￥1,230,000.00）；三、付款方式约定：二、分期付款：1、甲方委托丙方代收的：甲方于2016年8月23日一次性将购房定金人民币叁万元整一次性支付经丙方保管。2、乙方直接付款给甲方的：（1）乙方于2016年8月23日一次性将购房定金人民币伍万元整一次性支付�甲方；（2）甲乙双方办理此房产产权过户时，见署名为乙方的《武汉市房屋交易告知书》时，乙方即把房款人民币捌拾万元整一次性支付给甲方；（3）余款人民币叁拾捌万元整，在甲乙方双方办理产权过户前十五个工作日，由乙方向银行申请商业按揭贷款，银行审批通过后，见署名为乙方的《不动产权证书》及它项权证1-15个工作日，贷款银行将此房款一次性支付给甲方，实际贷款额度由所办理贷款手续的银行审批通过批准额度为准，不足部分由乙方以现金的方式在办理过户手续时一次性支付给甲方。四、在房屋交易过程中，丙方协助甲、乙双方办理登记、房款交割、房屋所有权交付等居间工作，保障交易的安全性。本合同签订之日，乙方按宗需向丙方支付经纪代理费用人民币（大写）贰万肆仟陆佰元，如因单方违约导致本合同无法履行，由违约方支付经纪代理费的100%，计人民币贰万肆仟陆佰元，甲乙双方协商解除合同的，由双方平均负担经纪代理费的100%，计人民币（大写）贰万肆仟陆佰元。五、本合同签订之日，甲、乙方须提供相关证件（房屋所有权证、土地使用权证，户口本、身份证、婚姻状况证明等）交由丙方，丙方在甲、乙方提供相关证件齐全后叁个工作日内协助办理过户手续。交易不成，由丙方将上述证件全部退还给甲、乙方。六、附加条款：1、本合同一经签订，无论甲乙双方任何一方违约造成交易终止，违约金（定金的两倍）及中介服务费（成交金额的2%）均由违约方支付。3、甲乙双方约定于2016年9月20日前办理此房产产权过户手续。4、甲方承诺，在签订本合同时，就此房产出售的所有事项与此房产所有相关人员及家属已协商一致，若因此造成纠纷，导致本合同无法继续履行，则由甲方承担全部�关违约责任。胡祖发在“甲方（卖方及配偶）”处及合同第6页“甲方（卖方）”处签名捺印，并在“房产共有权人”处及合同第6页“甲方（卖方）处”签“杨玉兰”。王先高在“乙方（买方）”处签名捺印，世纪方舟公司在“丙方（经纪代理方盖章）”处加盖合同专用章。合同签订后，2016年8月23日，王先高向胡祖发、世纪方舟公司支付定金及中介服务费。胡祖发向王先高出具了《定金收条》一份，载明：今收到王先高购买位于武汉市武昌区金沙路金沙苑A栋3单元4层4室的房屋定金人民币伍万元整；交易完成后，该定金充当房款。同日。世纪方舟公司向王先高出具《收据》一份，载明：交款单位王先高；收款方式现金人民币肆仟陆佰元整；收款事由中介服务费（购买武汉市武昌区金沙路金沙苑A栋3单元4层4室）。同日，胡祖发向世纪方舟公司支付定金3万元。该《收据》载明：交款单位胡祖发；收款方式现金人民币叁万元；收款事由购房定金。在本案庭审过程中，王先高、胡祖发、世纪方舟公司三方确认：王先高实际支付给胡祖发房屋定金2万元，另3万元由胡祖发委托世纪方舟公司代为保管，并作为胡祖发向世纪方舟公司支付定金3万元。王先高、世纪方舟公司双方确认：王先高实际支付给世纪方舟公司中介服务费22,000元（此款含有王先高向世纪方舟公司应支付的购房意向金2,000元）。此后，在合同履行过程中，因王先高认为胡祖发、杨玉兰、世纪方舟公司违约，导致上述合同无法履行，为保护自身合法权益，提起本案诉讼。
一审法院另查明，一审中，王先高、胡祖发、世纪方舟公司三方自认：王先高以“王忠”的名义向工商银行武昌支行申请办理本案二手房买卖房屋抵押贷款时，因王先高与胡祖发为此发生争议，导致贷款手续未完成。
一审法院认为，本案争议的焦点问题：一、关于本案卖方胡祖发与买方王先高、经纪代理世纪方舟公司签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》的法律效力问题。胡祖发、杨玉兰认为，房屋共有人杨玉兰未同意未授权未签订房屋买卖合同，王先高与武汉世纪方舟房地产营销代理有限公司明知杨玉兰不在现场且又未授权情况下，采取欺诈并恶意串通，误导胡祖发冒签杨玉兰的名字，故王先高并非善意购房人，且具有明显过错。根据婚姻法、物权法、合同法相关规定，共同共有的房屋未经另一共有人同意（签字确认），其处置（买卖）无效。且王先高购房意思表示不真实，其虚假购房，隐瞒真相，与世纪方舟公司恶意串通，擅自变更为“王忠”向银行申请按揭贷款购房，违反了相关法规，因此，《武汉市存量房居间（买卖）合同》无效。一�法院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十八条、第五十九条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条规定：“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”的规定。以上法律规定及司法解释是判断本案房屋买卖合同是否具有法律效力的法律标准。并且还应结合本案已发生的法律事实进行综合判断。另依据本案中卖方胡祖发与买方王先高、世纪方舟公司签订的上述《武汉市存量房居间（买卖）合同》合同附加条款中有“卖方胡祖发承诺，在签订本合同时，就此房产出售的所有事项与此房产所有相关人员及家属已协商一致，若因此造成纠纷，导致本合同无法继续履行，则由甲方承担全部相关违约责任”的明确约定。并结合本案中卖方胡祖发在与买方王先高、世纪方舟公司在签订、履行上述《武汉市存量房居间（买卖）合同》时，卖方胡祖发由其女儿陪同情形下，向买方王先高、经纪代理世纪方舟公司出示了所卖房屋的房屋所有权证及所卖房屋所有权人胡祖发与杨玉兰双方的居民身份�、户口簿、结婚证的法律事实。虽然本案《武汉市存量房居间（买卖）合同》中“杨玉兰”的签名由其夫胡祖发代签，但买方王先高有理由相信出卖房屋是胡祖发和杨玉兰夫妻双方的共同意思表示。王先高在经世纪方舟公司中介与胡祖发签订购买本案诉争房屋买卖合同前，对所买该房屋进行了实地考察，查验了所买房屋权属两证，了解了房屋权属状况，基本尽到合同的审查义务；王先高作为善意买受人，其与胡祖发、世纪方舟公司签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》合法有效。在上述签订和履行本案武汉市存量房居间（买卖）合同买卖过程中，均系买卖房屋各方真实意思表示，买卖标的确定，协议内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。胡祖发、杨玉兰没有提供本案买方王先高与中介代理世纪方舟公司有双方串通、骗取卖房人胡祖发、杨玉�夫妻的情形相应证据和有采取欺诈、胁迫等手段，使卖房人胡祖发、杨玉兰夫妻在违背真实意思的情况签订上述《武汉市存量房居间（买卖）合同》的相应证据。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，胡祖发、杨玉兰应承担举证不能的法律责任。故对胡祖发、杨玉兰认为上述《武汉市存量房居间（买卖）合同》合同无效，请求法院驳回对其诉讼请求的抗辩主张，不予支持。二、关于本案《武汉市存量房居间（买卖）合同》履行过程中，王先高、胡祖发、杨玉兰、世纪方舟公司谁违约及导致合同无法继续履行的根本原因的问题。胡祖发、杨玉兰认为，买方王先高没有依约向银行申请贷款，而是隐瞒真相，变更为一个叫“王忠’’的买方向银行申请按揭贷款。违反了合同第三条第二款第（3）项“在办理产权过户前十五个工作日，由乙方（原告）向银行申请商业按揭贷款”的规定。王先高隐瞒、变更了购房人及贷款人，违反了合同第十三条“不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况”的规定。王先高以他人名义贷款骗取国家银行资金，更系违法。世纪方舟公司作为专业房产中介，明知王先高不能办理按揭贷款、不是真实的购房人，却欺骗胡祖发、杨玉兰并隐瞒真相，与王先高串谋以“王忠”名义购房及办理按揭贷款，操控“一房两买”，既与王先高共同违反了合同第三条第二款第（3）项规定，也直接违反了合同第十三条“不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况”的规定。世纪方舟公司认为，胡祖发和杨玉兰知道王忠是王先高的儿子，胡祖发和杨玉兰去工商银行武昌支行与王先高的儿子王忠签订了二手房按揭房贷款手续，上面有杨玉兰的签字。王先高则认为，王忠是其儿子，贷款是以谁的名义办理与本案无关，买房人是王先高，贷款是以王忠的名义办理的，王先高购买诉争房屋是准备为儿子王忠做婚房，胡祖发事先是知道的，在签订合同的时候王先高也跟胡祖发说过。1、关于本案买房人王先高违约问题。在履行本案《武汉市存量房居间（买卖）合同》过程中，买房人王先高欲以其子“王忠”的名义申请诉争房屋的银行贷款的行为，明显与本案上述《武汉市存量房居间（买卖）合同》的约定不一致，王先高欲以其子“王忠”的名义办理银行贷款，本应与出卖方胡祖发、杨玉兰共同协商达成一致。庭审中，买房人王先高自述其在购买诉争房屋时已告知胡祖发其购买诉争房屋是为其子“王忠”作为婚房使用。世纪方舟公司也自述买方胡祖发、杨玉兰知道“王忠”是王先高的儿子，胡祖发和杨玉兰去工商银行武昌支行与王先高的儿子“王忠”签订了二手房按揭房贷款手续，上面有杨玉兰的签字。但王先高、世纪方舟公司均不能提供充分证据予以证明。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条、第七十六条的规定，王先高应承担举证不能的法律责任。对王先高、世纪方舟公司认为，出卖方胡祖发、杨玉兰知道并同意将买方王先高变更为王先高儿子“王忠”和将银行贷款方王先高变更为“王忠”名义办理银行贷款的抗辩主张，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第八十八条、第一百零七条的规定，王先高未经买卖双方协商一致，单方面以“王忠”名义申请、办理本案买卖二手房屋抵押按揭银行贷款并变更上述房屋买卖合同买房人的行为，构成违约行为。王先高应当承担相应的违约责任。故对胡祖发、杨玉兰要求王先高承担违约责任的抗辩�张，予以支持。2、关于本案卖房人胡祖发、杨玉兰违约问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十二条、第一百三十五条、第一百三十六条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条第一款的规定和二手房屋买卖合同交易的基本目的和交易习惯。二手房房屋买卖合同是一种典型的双务合同。卖房人与买房人互为给付，双方都享有一定的权利，又都负有相应的义务。卖房方负有交付二手房房屋并转移其所有权于买房人的义务，买房方也同时负有向卖方支付价款的义务。一方的义务也正是对方的权利。对于卖房人来说交易的基本目的是受领所卖二手房房屋对价价款，同时，卖房人应当按合同约定或者交易习惯向买房人交付买卖标的物（即房屋）和提取标的物单证以外的有关单证和资料（即房屋相关单证和协助买房�办理并提供所卖二手房房屋权属、登记变更、抵押等所需资料）。这也是卖房人的基本合同义务和从合同义务。另依据本案《武汉市存量房居间（买卖）合同》中关于房款分期支付“（3）余款人民币叁拾捌万元整，在甲乙方双方办理产权过户前十五个工作日，由乙方（即买房人王先高）向银行申请商业按揭贷款，银行审批通过后，见署名为乙方（即买房人王先高）的《不动产权证书》及它项权证1-15个工作日，贷款银行将此房款一次性支付给甲方（即卖房人胡祖发、杨玉兰），实际贷款额度由所办理贷款手续的银行审批通过批准额度为准，不足部分由乙方以现金的方式在办理过户手续时一次性支付给甲方”的约定。作为卖房人胡祖发、杨玉兰应当将所卖二手房屋权属资料（办理二手房屋抵押贷款的所需相关资料）主动提供给买房人王先高并协助其到相关贷款银行办理完所卖二手房屋银行贷款手续。从而实现依约受领所卖二手房房屋对价价款38万元的合同权利。卖房人胡祖发、杨玉兰上述应履行的合同义务，属本案《武汉市存量房居间（买卖）合同》卖房人胡祖发、杨玉兰应当履行的基本合同义务。而且，在房屋交易过程中，卖房人的合同目的是获取房屋价款，买房人的主要义务是按合同约定支付房屋对价款，买房人以第三人名义办理贷款并支付给卖房人，并不必然导致卖房人合同目的的落空。在现今二手房交易市场中履行完成交易的实例中，买房人以第三人名义办理银行贷款后支付全部买房款给卖房人而履行完成合同交易义务的情形，属现今二手房．交易形成的普遍交易习惯。结合本案的事实，上述二手房买卖合同约定的买卖标的物即买卖房屋的价款为123万元，银行贷款金额为38万元。因此，买房人王先高单方以“王忠”的名义申请诉争房屋的银行贷款的行为，并不必然影响卖房人胡祖发、杨玉兰获取上述合同价款目的的实现。当买房人王先高为了银行贷款手续顺利进行提出将买房人、贷款人变更为其子王忠时，胡祖发、杨玉兰应当与王先高事前协商处理，就上述买卖房屋合同中约定的原买房人“王先高”变更为“王忠”的相关条款及买卖条件重新协商一致，以促成本案房屋交易的完成。如在双方仍不能协商达成一致意见后，卖房人胡祖发、杨玉兰可要求合同约定的买房人王先高，继续按合同约定以买房人王先高名义办理银行贷款手续。而不应主动采取阻碍买房人王先高为完成合同约定的给付义务而进行的积极履约行为，更不应采取不适当履行的行为即作为本案房屋买卖合同的债权人受领迟延的行为，故意拖延本案房屋买卖合同交易的完成。根据《中华人民共和国合同法》第六十条�第一百零七条、第一百零八条的规定，卖房人胡祖发、杨玉兰上述迟延履约行为，也构成违约行为。被告胡祖发、杨玉兰也应当承担相应的违约责任。庭审中，卖房人胡祖发、杨玉兰自述，2016年8月底，胡祖发不愿意卖房子了，因为签完合同后杨玉兰不同意，买房人王先高也没有向胡祖发支付首付款80万元，且买房人王先高没有到银行去办理贷款，胡祖发觉得受骗了。根据本案《武汉市存量房居间（买卖）合同》的约定，买房人王先高应于双方办理诉争房屋产权过户时，见署名为王先高的《武汉市房屋交易告知书》时，一次性支付给卖房人胡祖发首付款80万元。因双方并未办理本案买卖房屋产权过户，首付款支付的条件并未成就，卖房人胡祖发以买房人王先高未支付首付款80万元为由单方面终止合同，无法律依据。因此，卖房人胡祖发以签订合同后其妻杨玉兰不同意、王先高也未向胡祖发支付首付款80万元、买房人王先高没有到银行去办理贷款为由单方面终止合同的履约行为，无法律依据，其行为也构成违约。胡祖发应当承担相应的违约责任。故对王先高要求胡祖发、杨玉兰承担违约责任的诉讼主张，予以支持。3、关于本案居间方世纪方舟公司是否违约问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条的规定，世纪方舟公司作为本案房屋买卖合同的居间方，应按照该合同的约定及行业管理规则为购房人王先高及卖房人胡祖发、杨玉兰提供合理的居间服务，而且此居间服务还应包括为购房人王先高、卖房人胡祖发、杨玉兰保管交易的房产权属证照并协助办理房产过户、交房等交易事务。根据上述《武汉市存量房居间（买卖）合同》的约定，世纪方舟公司作为居�方，在本案居间房屋交易过程中，世纪方舟公司已促成本案房屋买卖双方签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》成立并生效。虽然在本案《武汉市存量房居间（买卖）合同》签订时有一定的瑕疵，但该公司已尽到作为中介方相应合同义务和协助、审慎义务。胡祖发、杨玉兰认为世纪方舟公司明知王先高不能办理按揭贷款、不是真实的购房人，却欺骗胡祖发、杨玉兰并隐瞒真相，与王先高串谋以“王忠”名义购房及办理按揭贷款，操控“一房两买”的违约行为应承担违约责任和要求撤销本案《武汉市存量房居间（买卖）合同》的抗辩主张。因胡祖发、杨玉兰并未提供充分证据予以证明。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，胡祖发、杨玉兰应承担举证不能的法律责任。对胡祖发、杨玉兰的上述抗辩意见，不予采信。综上所述，各方于2016年8月22日签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》合法有效，世纪方舟公司已尽到相应服务义务，在上述存量房居间（买卖）合同履行过程中，因买卖双方当事人未就诉争房屋的买卖条件及约定重新协商一致，从而导致本案存量房居间（买卖）合同未继续履行，买卖双方当事人均存在违约行为。现买房人王先高要求解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，对王先高要求解除本案《武汉市存量房居间（买卖）合同》的诉讼请求，予以支持。上述存量房居间（买卖）合同解除后，卖房人胡祖发、杨玉兰应返还买房人王先高支付的购房定金。对王先高要求胡祖发、杨玉兰返还王先高支付的购房定金5万元的诉请合法有据，予以支持。因王先高在履行上述存量房居间（买卖）�同中有违约行为，故对王先高要求世纪方舟公司返还中介费并支付违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。本案中，买房人王先高于2016年8月22日向世纪方舟公司支付购房意向金2,000元，已转计入2016年8月23日向卖房人胡祖发支付的购房定金5万元中，故对王先高要求方舟代理公司返还该购房意向金2,000元的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。因在本案上述存量房居间（买卖）合同履行过程中，买房人王先高与卖房人胡祖发、杨玉兰双方均存在违约行为，导致本案二手房交易失败，鉴于买受人王先高为本案二手房屋买卖交易向世纪方舟公司支付中介服务费2,2000元，因本案二手房屋买卖交易失败有直接经济损失。故根据卖房人胡祖发、杨玉兰和买房人王先高在本案二手房屋交易过程中的违约行为和过错行为，酌情确定由卖房人胡祖发、杨玉兰承担王先高�中介服务费经济损失1,1000元（2,2000元×50%=1,1000元）。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十二条、第五十八条、第五十九条、第六十条、第九十四条、第一百三十条、第一百三十二条、第七十七条、第八十八条、第一百零七条、第一百零八条、四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条，《中华人民共和国物权法））第十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《最高人民法院关于适用（中华人民共和国婚姻法）若干问题的解释（一）》第十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉�证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、解除王先高、胡祖发、杨玉兰、世纪方舟公司于2016年8月23日签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》；二、胡祖发、杨玉兰于本判决生效之日起十日内返还王先高购房定金5万元；三、胡祖发、杨玉兰于本判决生效之日起十日内赔偿王先高损失11,000元；四、驳回王先高的其他诉讼请求。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案诉争房屋系胡祖发在其与杨玉兰婚姻关系存续期间购买，应为胡祖发与杨玉兰的夫妻共同财产。王先高、胡祖发、世纪方舟公司于2016年8月23日签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》时，杨玉兰作为卖方，虽未亲自在合同上签名，但杨玉兰对胡祖发的售房行为应当知晓，胡祖发代杨玉兰在合同上签名，并在合同中约定“甲方承�，在签订本合同时，就此房产出售的所有事项与此房产所有相关人员及家属已协商一致，若因此造成纠纷，导致本合同无法继续履行，则由甲方承担全部相关违约责任。”王先高有理由相信胡祖发出售房屋的行为得到杨玉兰的授权，故该合同合法有效。杨玉兰在无证据证明王先高并非善意购买人的情况下，主张合同无效缺乏法律依据，本院不予支持。根据合同约定“甲乙双方约定于2016年9月20日前办理此房产产权过户手续”、“甲乙双方办理此房产产权过户时，见署名为乙方的《武汉市房屋交易告知书》时，乙方即把房款人民币捌拾万元整一次性支付给甲方；（3）余款人民币叁拾捌万元整，在甲乙方双方办理产权过户前十五个工作日，由乙方向银行申请商业按揭贷款，银行审批通过后，见署名为乙方的《不动产权证书》及它项权证1-15个工作日，贷款银行将此房款�次性支付给甲方，实际贷款额度由所办理贷款手续的银行审批通过批准额度为准，不足部分由乙方以现金的方式在办理过户手续时一次性支付给甲方”的约定，应当先由王先高在办理产权过户前十五个工作日，以自己的名义申请银行按揭贷款；再由胡祖发、杨玉兰办理房屋过户手续，王先高支付80万元购房款，余款由贷款审批通过后支付，双方在履行过程中，王先高未以自己的名义申请银行按揭贷款，违反合同约定；胡祖发、杨玉兰拒绝继续履行合同，亦违反合同约定，一审在双方均存在违约行为的情况下，对双方要求对方支付违约金的诉讼请求均不予支持，符合法律规定。王先高向胡祖发、杨玉兰支付购房定金5万元，胡祖发、杨玉兰已将其中3万元委托世纪方舟公司代为保管，故该定金5万元应当由胡祖发、杨玉兰向王先高返还。王先高、胡祖发、世纪方舟公司在合同中对世纪方舟公司的违约责任并未进行约定，故王先高、胡祖发、杨玉兰要求世纪方舟公司承担违约责任均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。王先高向一审法院起诉请求判令世纪方舟公司返还王先高购房中介费24,600元、购房定金2,000元，并支付违约金2,000元，并未向胡祖发、杨玉兰主张赔偿损失，一审判决胡祖发、杨玉兰赔偿王先高损失11,000元，超出一审诉讼请求的范围，属于判非所请，应予撤销。
综上所述，上诉人王先高的上诉请求，不能成立，应予驳回。上诉人胡祖发、杨玉兰的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持湖北省武汉市武昌区人民法院（2016）鄂0106民初5672号民事判决第一、二项：一、解除王先高、胡祖发、杨玉兰、武汉世纪方舟房地产营销代理有限�司于2016年8月23日签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》；二、胡祖发、杨玉兰于本判决生效之日起十日内返还王先高购房定金5万元；
二、撤销湖北省武汉市武昌区人民法院（2016）鄂0106民初5672号民事判决第三、四项：三、胡祖发、杨玉兰于本判决生效之日起十日内赔偿王先高损失11,000元；四、驳回王先高的其他诉讼请求；
三、驳回王先高的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3,872元、减半收取1,936元，由王先高负担968元，胡祖发、杨玉兰共同负担承担968元。
二审案件受理费5,808元，由王先高负担3,872元，胡祖发、杨玉兰共同负担1,936元。
本判决为终审判决。
审判长 张文霞
审判员 申 斌
审判员 丰 伟
二〇一七年八月一日
书记员 陈亮希