湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂襄阳中民三终字第00605号
上诉人（原审原告）阮群华，女。
委托代理人张学明，男。系阮群华丈夫。
委托代理人丁春雷，湖北思扬律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）襄阳市襄轴房地产开发有限公司（以下简称襄轴房地产公司）。
法定代表人范向阳，襄轴房地产公司董事长。
委托代理人宫立红，湖北高见律师事务所律师。
上诉人阮群华因与被上诉人襄轴房地产公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服襄阳市襄城区人民法院于2015年7月18日作出的（2014）鄂襄城民二初字第00272号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月19日受理后，依法组成由审判员杨文担任审判长，审判员陈瑞芳、李化参加的合议庭，于2015年11月27日公开开庭进行了审理。上诉人阮群华的委托代理人张学明、丁春雷，被上诉人襄轴房地产公司的委托代理人宫立红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告阮群华诉称：2004年4月12日，原、被告订立《襄樊市城市房屋拆迁补偿安置协议书》，就原告位于襄城区南街19号的房屋拆迁事宜订立合同，约定被告以产权调换的方式对原告进行拆迁补偿，在新建项目中还被拆迁人三室二厅住宅壹套，建筑面积为120平方米并约定过渡费、停业补助等相关事宜。特别约定：“拆迁人在被拆迁人房屋所在地无论以何种形式所构建的住宅楼，由被拆迁人第一自由选购，选购时限为《售房许可证》颁发之日起或预售通知之日起三日内，拆迁人不得以预售、签约在先等为由，不给被拆迁人所选购的房屋，否则拆迁人依据被拆迁人所选购的住宅建筑面积，按商品房价格计算，加两倍向被拆迁人补偿。协议所订房屋单价1360元／平方米，无论何时何原因都不得提高和变动。《土地使用证》《房屋所有权证》等偿还日期为2007年8月31日前，否则拆迁人依据偿还被拆迁人房屋总面积按市场价格计算，向被拆迁人给予增加两倍以上的经济补偿。拆迁人与被拆迁人若有一方违约，违约方应向另一方支付违约金3000元。合同签订后，原告的房屋被拆除，在被告已取得销售许可证的情况下，未与原告办理还房手续，也未按约定时间和方式还房，故请求法院判令：1、被告全面履行原被告所签订的《襄樊市城市房屋拆迁补偿安置协议书》，并判决原告有权优先选购位于襄城南街19号由被告所构建的住宅楼（襄城区南街花园1号楼住宅楼3层1-2-3-1的面积为143.54平方米的房屋。120平方米以内价款为72080元，超出120平方米的部分每平方米1360元）；2、被告向原告支付应当加发的过渡补助费103229.10元（计算至2014年4月15日起按每月2386.80元计算至正式交付房屋为止）；3、被告依协议第五条第四款约定，按240平方米的市场价（7980元／平方米）计算向原告支付补偿款1915200元；4、被告向原告支付违约金3000元；5、本案诉讼费用由被告承担。
原审被告襄轴公司辩称：与原告签订《襄樊市城市房屋拆迁补偿安置协议书》属实，原告所要求行使优先选房权已履行不能。原告所选--
襄城区南街花园1号楼住宅楼3层1-2-3-1商品房，已抵偿给债权人，且已经交付给余幸福，抵偿余幸福所垫建房款。原告可以优先选择其他商品房。原告主张赔付的损失及过渡费过高，请求法院依法予以酌减。
原审法院经审理查明：2004年4月12日，阮群华（被拆迁人）与被告襄轴房地产公司（拆迁人）协商签订了《襄樊市城市房屋拆迁补偿安置协议书》，双方约定：原告位于襄城区南街19号的住宅砖木结构房屋建筑面积66.30平方米由被告进行拆迁后安置；房屋拆迁补偿采取产权调换的方式，拆迁人在新建项目中还被拆迁人三室两厅住房一套，建筑面积120平方米，经襄樊市实绘房屋中介公司评估，被拆迁人住宅房屋补偿总金额为66223.93元，还房总价为152592元。还房房屋总价款减去被补偿总金额的产权调换的差价为86368.07元，还房时一次性结清。一、（二）...4、还房建筑面积以房屋主管部门测量的面积为准。5、实际还房面积与还房面积增多或减少的，当事人双方按照市场价格结算互找差价。过渡方式为自找房过渡；被拆迁人应于2005年4月15日前搬迁完毕。过渡期限：15个月。上述过渡期限内，拆迁人一次性支付给被拆迁人过渡补助费2585.70元，出租房停业补助费11702.37元，以上合计14288.07元，上述费用经双方协商冲抵房屋差价款，冲抵后被拆迁人找拆迁人房屋差价款72080元。四、违约责任：由于拆迁人的责任延长协议规定的过渡期限的，拆迁人应按省、市有关规定，对被拆迁人加发住宅房屋的过渡补助费。拆迁人与被拆迁人若有一方违约，违约方应向另一方支付违约金3000元。以上为打印机打印填充式条款。双方又在所签订协议第五条以钢笔书写形式作出特别约定：1、“拆迁人在被拆迁人房屋所在地无论以何种形式所构建的住宅楼房屋，由被拆迁人第一自由选购，选购时限为《售房许可证》颁发之日起或预售通知之日起三日内，拆迁人不得以预售、签约在先等为由，不给被拆迁人所选购的房屋。否则拆迁人依据被拆迁人所选购的住宅建筑面积，按商品房价格计算，加两倍向被拆迁人补偿。2、协议所订房屋单价1360元／平方米，无论何时何原因都不得提高和变动。3、偿还更换办理的《土地使用证》、《房屋所有权证》、水电开户费、契税、房屋维修基金等办证有关费用，按国家规定由拆迁人支付的拆迁人支付。4、《土地使用证》、《房屋所有权证》等偿还日期为2007年8月31日前，否则拆迁人依据偿还被拆迁人房屋总面积按市场价格计算，向被拆迁人给予增加两倍以上的经济补偿。合同签订后，原告的房屋被拆除，被告未按约定时间和方式还房，双方协商还房未果，引起诉讼。
原审法院另查明：2004年，被告襄轴房地产公司欲投资建设南街商住楼项目。2004年4月15日，被告襄轴房地产公司取得该项目建设用地规划许可证。随后将拆迁实施方案及拆迁计划提交襄樊市房产管理局报批。经审查，襄樊市房产管理局于2004年8月6日向被告襄轴房地产公司发放了襄拆许字（2004）第玖号房屋拆迁许可证，上述文件中载明拆迁实施单位系襄樊市房屋拆迁事务处。
原审法院同时查明：现诉争的该楼房主体已完工。于2013年5月26日进行工程竣工验收。2013年9月10日，襄阳市住房保障和房屋管理局对诉争的房屋向被告襄轴公司核发商品房预售许可证，预售证号为：鄂襄房售证字（2013）076号。预售许可证载明：项目名称，南街花园商住楼。项目地址：襄城区南街。功能：商住。本案在审理中，根据原告阮群华的财产保全申请，原审法院还查明，襄城区南街花园1号楼住宅楼1单元3层1-2-3-1号房，房屋面积143.54平方米，经过襄阳市房地产市场信息发布平台发布拟销售住宅均价为7980元。原告请求按照双方合同约定行使优先权，优先选择本住宅楼1单元3层1-2-3-1号房。
原审法院还查明：南街花园项目是付开琪、刘志超、刘富章、余幸福共同投资以襄轴房地产公司的名义开发建设的房地产项目。付开琪、刘志超、刘富章、余幸福安排其他工作人员负责与原告签订《襄樊市城市房屋拆迁补偿安置协议书》。
2015年5月25日，因案件审理需要，原审法院依职权委托湖北中旭房地产价格评估有限责任公司对2006年7月襄阳市襄城区南街（十字街附近）商品房每平方米市场均价进行了评估，湖北中旭房地产价格评估有限责任公司作出湖北中旭房估字（2015）035号房地产估价报告，经估价，2006年7月，襄阳市襄城区南街（十字街附近）商品房每平方米市场均价为1750元。
原审判决认为：原、被告双方签订的《襄樊市城市房屋拆迁补偿安置协议书》系双方当事人真实意思表示，该协议合法有效，双方均应按照协议履行。按照协议特别约定，原告享有优先选房权，被告襄轴公司在2013年9月10日取得预售许可证后，应当在三日内通知原告选房，而被告未通知原告优先选房，构成违约。现原告依据双方所签订的合同，主张优先选购被告开发的襄城区南街花园1号楼住宅楼3层1-2-3-1号房产，针对原告的该项请求，原审法院认为，原告的主张并不违反法律禁止性规定，其请求也未超出合同约定的权利范围，被告有义务协助原告行使优先选房权，故原告主张行使优先选房权请求原审法院予以支持。原告的诉求是要求被告按照合同协助行使优先选购权，即原告请求优先选购南街花园1号楼住宅楼3层1-2-3-1房屋，但该房屋实际面积143.54平方米，大于合同约定的120平方米，超出合同约定面积23.54平方米，对超出部分的面积价格，应当按照双方所签订的合同约定的还房时的商品房的价格向被告方支付价款。对超出面积价款，应当按照双方合同约定的还房时的价格进行计算，即按2006年7月的价格进行计算，经鉴定2006年7月，商品房的每平方米的市场价格1750元，故原告应当支付给被告的差价款为41195元。关于过渡补助费，协议约定的2005年4月至2006年7月，过渡费每平方米2.6元，协议签订后，拆迁人仅支付了15个月的临时安置补助费，按照2004年12月17日《襄樊市关于加强襄樊市区城市房屋拆迁管理的通知》第四条第二项临时安置补助费：住宅安置房屋一次解决不了，被拆迁人或房屋承租人自找房屋过渡的，由拆迁人按原房住宅部分建筑面积每月每平方米2.6元的标准，对被拆迁人或房屋承租人付给临时安置补助费。由于拆迁人责任而延长过渡期限，逾期6个月以内的，补助费按每月每平方米3.9元的标准支付；逾期6个月以上至1年的，补助费按每月5.2平方米的标准支付；逾期1年以上的，补助费按每月每平方米7.8元的标准支付。2011年12月28日襄阳市住房保障和房屋管理局、市物价局出台了《襄阳市区国有土地上房屋征收相关补偿标准（试行）》规定，被征收人选择期房产权调换的应当向被征收人支付临时安置补助费，按被征收房屋产权证载明建筑面积每月9元／平方米标准发放。被征收人自行过渡的，从逾期之月起按上述标准的1.5倍计发临时安置补助费；从逾期的第7个月起按上述标准的2倍计发临时安置补助费；从逾期的第13个月起按上述标准的2.5倍计发临时安置补助费；从逾期的第25个月起按上述标准的3倍计发临时安置补助费。从2006年7月15日起计算至2014年4月15日，逾期安置补助费为：2006年7月15日至2007年1月15日，6个月计1551.42元；2007年1月15日至2007年7月15日，6个月计2068.56元；2007年7月15日至2011年12月28日53.5个月，计27666.99元；2011年12月28日至2014年4月15日，27.5个月，计49227.75元；以上合计80514.72元。双方约定，土地证、房产证的办理日期为2007年8月31日，否则由拆迁人依据偿还被拆迁人房屋总面积，按市场价计算向被拆迁人给予增加两倍以上的经济补偿。另外，双方还约定了若有一方违约，违约方应向另一方支付违约金3000元，两者均是对违约责任的约定。原审法院认为，双方对逾期办理土地房产证的实际损失数额虽然有明确约定，但双方约定补偿数额明显过高，原审法院根据原告的实际损失状况、合同的履行情况、当事人的过错程度等因素酌情支持原告违约金及违约损失100000元。另外，原告阮群华亦应当按《襄樊市城市房屋拆迁安置协议书》约定支付冲抵后房屋差价款72080元。对原告的其它请求，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告阮群华对被告襄阳市襄轴房地产开发有限公司开发的位于襄城区南街南街花园1号楼住宅楼3层1-2-3-1一套商品房具有优先选购权。二、被告襄阳市襄轴房地产开发有限公司支付原告阮群华逾期安置补助费79997.58元（2006年7月15日起计算至2014年4月15日）、违约金及延期办证违约损失100000元，以上两项合计179997.58元。三、原告阮群华支付被告襄阳市襄轴房地产开发有限公司房屋差价款72080元、超面积房款41195元（大于合同约定的120平方米，超出合同约定面积23.54平方米，对超出部分的面积价格，按照双方约定的还房时间2006年7月的商品房的价格1750元向被告方支付价款即41195元），以上两项合计113275元。以上第二项减去第三项，被告襄阳市襄轴房地产开发有限公司还应当支付阮群华现金66722.58元，于本判决生效之日起十日内付清。四、驳回原告阮群华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22157元，保全费5000元，鉴定费2000元，合计29157元，由原告承担14157元，被告襄轴公司承担15000元。
上诉人阮群华不服原审上述判决，向本院提出上诉称：（一）原判遗漏了上诉人的部分诉讼请求，在计算逾期安置补偿费时仅计算至2014年4月15日，对2014年4月15日之后的部分未予计算，明显错判。（二）原判计算安置补助费明显错误。因《襄城南街商住楼项目房屋拆迁补偿安置方案》对双方有约束力，应当据此计算安置补助费，而不应依据《襄阳市区国有土地上房屋征收相关补偿标准（试行）》计算。（三）原判对逾期办证的补偿数额明显过低。（四）原判对超出120平方米的部分按1750元／平方米计算不符合合同约定和法律规定。（五）原判的诉讼费负担明显不合理，上诉人负担过高。
被上诉人襄轴房地产公司辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的请求没有法律依据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经二审审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为：上诉人阮群华提起本案诉讼，请求被告向原告支付应当加发的过渡补助费103229.10元（计算至2014年4月15日，自2014年4月15日起按每月2386.80元计算至正式交付房屋为止）。原判从2006年7月15日起至本案起诉之时，即2014年4月15日计算逾期安置补助费，判决被上诉人襄轴房地产公司向上诉人阮群华支付，2014年4月15日之后的逾期安置补助费，因市场因素，征收补偿标准也可能发生相应变化，自2014年4月15日之后的逾期安置补助费，上诉人阮群华可另行主张。故对上诉人阮群华称原判计算逾期安置补偿费时仅至2014年4月15日，对2014年4月15日之后的部分未予计算的上诉请求，本院不予支持。双方合同约定由于拆迁人的责任延长协议规定的过渡期限的，拆迁人应按省、市有关规定，对被拆迁人加发住宅房屋的过渡补助费，原判按照2004年12月17日《襄樊市关于加强襄樊市区城市房屋拆迁管理的通知》和2011年12月28日《襄阳市区国有土地上房屋征收相关补偿标准（试行）》计算逾期安置补助费，符合合同约定。上诉人阮群华主张按照《襄城南街商住楼项目房屋拆迁补偿安置方案》确定的标准计算安置补偿费，不符合合同约定，本院不予支持。原判认为双方对逾期办理土地房产证的实际损失数额虽然有明确约定，但约定补偿数额明显过高，从而根据上诉人阮群华的实际损失状况、合同的履行情况、当事人的过错程度等因素酌情支持违约损失100000元，属原审法院自由裁量权范畴，本院予以认可。上诉人阮群华称原判认定逾期办证的补偿数额明显过低，主张按照双方签订的合同向其支付逾期办证的补偿金数额，本院不予支持。双方合同约定还房建筑面积以房屋主管部门测量的面积为准，实际还房面积与还房面积增多或减少的，当事人双方按照市场价格结算互找差价，原判对超出部分的房屋面积价款，按照双方合同约定的还房时的市场价格计算差价款，符合合同约定。上诉人阮群华主张按照单价1360元／平方米计算差价，本院不予支持。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费22366元，由上诉人阮群华负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨 文
审判员 陈瑞芳
审判员 李 化
二〇一五年十二月三日
书记员 张诗怡