上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第5900号
原告上海浦东新区沼气服务公司。
法定代表人张连民。
委托代理人季开华，上海市中广律师事务所律师。
被告陶国林。
委托代理人张石明，上海市宏洲律师事务所律师。
原告上海浦东新区沼气服务公司诉被告陶国林房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2014年3月20日公开开庭进行了审理。2014年3月24日至2014年7月10日期间，经被告申请，本院通过上海市高级人民法院委托上海东方投资监理有限公司对涉案房屋的改造、装修费用进行司法鉴定。之后，本院于2014年8月12日、2014年9月4日再次公开开庭进行了审理。原告上海浦东新区沼气服务公司委托代理人季开华、被告陶国林及其委托代理人张石明到庭参加诉讼。审理中，双方当事人一致同意本案延长简易程序适用期间一个月。本案现已审理终结。
原告上海浦东新区沼气服务公司诉称，2008年12月5日，原、被告签订《房屋租赁协议》，约定原告将浦东新区川沙保健路XXX号自有房屋12间（面积200平方米）出租给被告开设旅馆，租期自2009年1月1日至2013年12月31日，年租金人民币（以下币种同）36，000元。后经协商，2012年1月1日起至2013年12月31日的年租金增加到45，000元。2013年10月16日、2013年12月20日，原告向被告发出租赁合同到期通知书，要求被告交还租赁房屋，但被告未按此履行。故原告起诉至法院，请求判令被告：1、迁出浦东新区川沙新镇保健路XXX号房屋；2、按照每天每平方米1.8元（参照租赁房屋周边租金标准）赔偿2014年1月1日至房屋实际交还之日止的经济损失（即房屋使用费）；3、支付水、电费2，230元（2013年12月至2014年1月）。
被告陶国林辩称，系争12间房为被告经原告同意后翻建，不同意迁出，仅同意返还底楼的1间。被告已经付清合同期内的租金，期满后，被告使用的是自己的房屋，仅同意支付土地使用费。对于水、电费，被告同意支付。
经审理查明，2008年12月25日，原、被告签订一份《房屋租赁协议》，约定原告将坐落于浦东新区川沙新镇保健路XXX号的12间房屋（面积200平方米）出租给被告开设旅馆；房屋租赁期五年，自2009年1月1日至2013年12月31日；房屋年租金36，000元；租赁期内，根据房屋租赁市场的实际情况，原告可适当、合理地上调或下浮房屋租金。2013年10～12月期间，原告两次向被告发出租赁协议到期终止通知书，要求被告交还租赁房屋。经原、被告确认，被告实际使用了“沪房川字第05061号”房屋所有权证所附房屋平面图中第④幢房屋（无照）的二层12间，一层1间。
另查，上海市浦东新区川沙新镇川环南路XXX号（现已分为多个门牌号，保健路XXX号为其中之一）房屋权利人为原告，房屋所有权证编号为“沪房川字第05061号”，被告实际使用了该证所附房屋平面图中第④幢房屋位置（系1984年后建造的无照房屋）的二层12间，一层1间（作吧台用）。被告已付清合同期内的租金，其中2013年度的年租金标准为45，000元，被告未支付过押金。
经司法鉴定，涉案房屋翻建工程造价192，410元、装修工程及水、电安装工程造价297，202元，合计489，612元。鉴定费19，003元，由被告预缴。庭审中，鉴定人员表示经营性折旧期限一般为5～10年。
审理中，就翻建及装修争议，原告认为系争房屋在1990年建造后一直用于经营旅馆，现被告使用的装修、设备均是前手承租人投入的，被告也没有进行过翻建。在第一次庭审中，被告称楼上房屋承租当时系石棉瓦屋顶并以此分隔，因一直漏雨不能经营，原告让被告翻建，故被告将二楼全部拆除后进行翻建及装修，因当时都是向私人购买的建材，故没有书面凭证；在第二次庭审中，被告确认二层改建当时是叫南桥路上的民工做的，付了钱，但没有书面材料；在第三次庭审中，被告提供了其与殷群生签订的《协议书》，并申请殷群生作为证人到庭作证，以证明翻建及装修均是发包给证人施工。另，被告表示若要搬离，则要求原告赔偿翻建、装修及设备费55万元。
以上事实，有房屋所有权证、《房屋租赁协议》、发票、房屋租赁到期通知书、《协议书》、证人证言及庭审笔录等在案佐证。
本院认为，涉案租赁房屋在产证上明确记载为无照（证）房屋，原、被告之间的租赁协议应确认为无效。原告将无证房屋出租给被告作为经营使用，其存在过错；被告承租时未尽必要的审核注意义务，其也存在一定过错。合同无效后，因该合同取得的财产应当返还。原告要求被告返还租赁房屋，本院予以支持。合同虽被确认无效，但被告实际占用租赁房屋至今，其应参照原租金标准支付相应的房屋占用费。原告对合同无效存在过错，其要求参照周边租金标准计算经济损失，依据不足。被告同意支付水、电费，本院可据此判决。对翻建、装修争议，本院认为，合同明确约定租赁标的物为房屋12间，被告就翻建事实的陈述及举证存在前后矛盾，故难以证明其主张，但就装修方面，根据经营性装修的合理使用年限，原告认为被告一直在使用14年前，即房屋建造之初的装修，显然缺乏合理性，对于被告投入的装修及安装费用的现值损失，原告应当承担相应的过错赔偿责任，具体数额由本院根据涉案租赁协议（无效）实际履行情况、过错责任等酌情确定。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条第二款之规定，判决如下：
一、原告上海浦东新区沼气服务公司与被告陶国林之间的房屋租赁关系无效；
二、被告陶国林于本判决生效之日起三十日内将上海市浦东新区川沙新镇保健路XXX号二楼12间房屋及一楼1间房屋返还原告上海浦东新区沼气服务公司；
三、被告陶国林于本判决生效之日起三十日内按每年45，000元的标准支付原告上海浦东新区沼气服务公司自2014年1月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费；
四、被告陶国林于本判决生效之日起三十日内支付原告上海浦东新区沼气服务公司水、电费2，230元；
五、原告上海浦东新区沼气服务公司于本判决生效之日起三十日内支付被告陶国林装修损失74，300元。
负有金钱给付义务的被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费79元、减半收取39.50元，司法鉴定费19，003元，合计19，042.50元，由原告上海浦东新区沼气服务公司负担5，700.90元、被告陶国林负担13，341.60元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 黄 政
二〇一四年九月十五日
书记员 许瑞芬
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照的有关规定和本司法解释、、的规定处理。
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十九条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。