北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）房民初字第4279号
原告（反诉被告）刘英杰，男，1976年6月21日出生。
委托代理人丁光伟，北京市易行律师事务所律师。
被告（反诉原告）王卉萌，女，1981年6月1日出生。
委托代理人赵艳杰，女，1955年2月12日出生。
委托代理人李那，北京市东易律师事务所律师。
第三人赵璐，男，1987年8月19日出生。
第三人北京华熙房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区长阳万兴路86号D-097，组织机构代码10280593-4。
法定代表人吴平，董事长。
委托代理人张德仁，男，1988年1月28日出生，该公司法务。
委托代理人郑明海，男，1974年1月27日出生，该公司区域经理。
原告（反诉被告）刘英杰与被告（反诉原告）王卉萌、第三人赵璐、北京华熙房地产经纪有限公司（以下简称华熙房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员付雪独任审判，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）刘英杰及其委托代理人丁光伟，被告（反诉原告）王卉萌的委托代理人李那，第三人华熙房地产公司的委托代理人张德仁、郑明海到庭参加了诉讼，第三人赵璐经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）刘英杰诉称，2013年5月6日，原、被告通过第三人华熙房地产公司签订了《房产认购合同》，合同约定：王卉萌将其购买的北京市房山区长阳镇（长阳镇起步区1号地）×地块半岛家园×地块×＃住宅楼×层×单元-×号房屋出售给我，房屋价款为人民币1757000元，付款方式为银行按揭；2013年5月15日前，我向王卉萌支付房款907000元，王卉萌将房屋交付给我，余款待王卉萌房屋取得产权证后，王卉萌配合我用该房屋申请贷款给付，并约定在公积金管理中心通知后三个工作日内原、被告办结房屋过户手续，还约定我支付第三人华熙房地产公司中介服务费38654元。合同签订后，原、被告均按合同约定履行了义务。我又向王卉萌支付了20万元用于其提前偿还贷款。后王卉萌以自己房屋有高利贷、现在房价上涨等借口要求我在房屋买卖合同约定的价款外，另支付人民币20万元，王卉萌在我不同意其涨价的情况下，非法侵占诉争房屋。我认为原、被告之间的房屋买卖合同合法有效，王卉萌的行为属于违约行为，故诉至法院，请求法院依法确认原、被告签订的《房产认购合同》有效；判令王卉萌依据合同约定于判决生效之日起将诉争房屋交付刘英杰使用；王卉萌向刘英杰支付从2014年3月4日起到王卉萌实际将房屋交付给刘英杰之日止的房屋使用费，按照一个月2700元计算。
被告（反诉原告）王卉萌辩称，我不能将房屋交付给刘英杰，因为我已经将房屋卖给了案外人。我将房屋另行出卖给案外人的原因，是中介承诺可以在短期内办理完毕诉争房屋的房产证，但因为中介原因房产证至今未办理成功。由于我有高利贷，导致我将房屋卖给案外人来偿还高利贷。另外，我没有在2014年3月4日从刘英杰手中抢夺房屋，因2013年5月6日签订的《房产认购合同》存在纠纷，我并未实际将诉争房屋交付给刘英杰，本合同未履行完毕，房屋产权并未转移给刘英杰，故王卉萌不应该承担支付刘英杰房屋使用费的义务。
第三人赵璐经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，亦未提交书面意见。
第三人华熙房地产公司述称，我公司同意刘英杰的诉讼请求，因为刘英杰与王卉萌之间签订的《房产认购合同》是真实有效的。
被告（反诉原告）王卉萌反诉称，2013年5月6日，我与刘英杰通过第三人华熙房地产公司签订了《房产认购合同》一份，约定刘英杰购买我的位于长阳镇×地块半岛家园×地块×＃住宅楼×层×单元-×号房屋。在买卖双方签订《房产认购合同》时诉争房屋的房产证尚未下发，第三人华熙房地产公司为了促成交易，向买卖双方表示本公司实力雄厚，和区建委乃至开发商关系非同一般，并向双方承诺产权证书在短时间内由该公司办理，买卖双方尽可放心交易。双方听取了第三人华熙房地产公司的承诺签订了买卖合同，约定房屋总价款1757000元，买受方先期交付房款907000元，剩余房款在产权证下发后由买受方办理公积金贷款支付给出卖方。因所出售的房产我尚有60余万元银行贷款未还清，根据双方约定，在2013年10月1日前，我办理提前还贷手续，王卉萌出资40万，刘英杰出资20万，共同还清贷款，双方均依约履行完毕，我出卖房屋的目的是姨妈身患癌症晚期，急需用钱做手术，为了早日卖掉房屋拿到房款治病救人，我借了高利贷70万元，用于提前还清房贷，能使房屋早日过户到刘英杰名下，顺利拿到剩余65万元房款。从2013年10月份每月支付利息2.1万元，现已经支付高利贷利息14.7万元。但第三人华熙房地产公司并未履行承诺，没有在短期内为买卖双方办理房产证。王卉萌自己多次找建委和开发商协调办理产权证事宜均未果，根据现状，产权证下发之日遥遥无期，因无房产证，刘英杰办理不了公积金贷款手续，王卉萌的剩余房款65万元始终无法拿到，而借的高利贷和利息利滚利已经使我无法应付。故我提起反诉，请求法院判令解除我与刘英杰签订的《房产认购合同》；本案本诉与反诉的诉讼费用均由刘英杰承担。
原告（反诉被告）刘英杰辩称，王卉萌所称的高利贷与房屋买卖合同没有关系，我已经交纳了大部分房屋价款，完全按照合同履行了义务，王卉萌因房屋涨价，多次要求我增加20万元房款，且王卉萌称为了亲属治病，不符合情势变更原则。第三人华熙房地产公司根本没有在指导签合同时承诺王卉萌所述的一些事宜。我认为王卉萌是为了获得更大的利益，拒不履行合同，其行为导致买房人承担很大的损失，而且导致买房人没有房屋居住，所以不同意王卉萌的反诉请求。
第三人华熙房地产公司述称，不同意王卉萌的反诉请求。第一，我方并未明确可以在短时间内办理房产证。第二，我方认为三方签订的《房产认购合同》真实有效，根据合同明显违约的是王卉萌，该房屋已经交付给刘英杰。诉争房屋解押结清证明以及北京市预售商品房合同正本应提交给我方，王卉萌没有按照合同约定交付给我方保管，如果王卉萌按照合同交付我们合同正本，房屋就不会卖给第三方。
经审理查明，2013年5月6日，刘英杰（买受人、乙方）与王卉萌（出卖人、甲方）及华熙房地产公司（见证方、丙方）签订《房产认购合同》，包括《房产认购合同》、《房屋交割清单》、《北京华熙房地产经纪有限公司客户告知书》等内容。其中，《房产认购合同》约定，甲方出售房产坐落于北京市房山区长阳镇（长阳镇起步区1号地）×地块半岛家园×地块×＃住宅楼×层×单元-×号，权属性质为商品房，甲乙双方同意以套为单位进行该房产的交易，双方不计算面积差价，上述房产甲方通过银行按揭方式购买，现有银行贷款约人民币60万元，抵押权人为中国银行股份有限公司北京丰台支行；乙方自愿购买上述房产，双方同意按套议定成交价为1757000元；由于甲方所售房产尚未取得房产证，乙方对该房屋产权现状及其它有关房屋的现状已充分了解并认同，甲乙双方同意自本合同签订之日起开始履行合同内容，承担相应的责任及义务；甲乙双方经协商后一致同意，乙方采取银行按揭的方式购买甲方的房产，2013年5月6日，乙方须向甲方交纳购房定金1万元，甲乙双方同意定金由甲方保管，上述定金可用于冲抵首付款费用；在丙方的监督协调下甲乙双方办理上述房产的房屋交验手续，房屋交验前该房发生的水、电、燃气、物业、供暖、电话、宽带等费用由甲方承担，房屋交验后（含当日）发生的水、电、燃气、物业、供暖、电话、宽带等费用由乙方承担；本合同签订当日，乙方应向丙方交纳上述房产成交价2.2%的中介服务费38654元，乙方办理贷款手续时应向担保公司、评估公司交纳相关贷款费用，乙方过户时应向丙方交纳代办过户费500元，房屋交验费200元；甲乙双方约定，⑴甲方负责所售房产的收房费用和办理该房产的产权证的费用，⑵甲乙协商在2013年5月15日前，乙方向甲方支付房款907000元，届时，甲方将乙方交付给乙方使用；⑶由于甲方所售房产有60万元左右的贷款，甲乙协商在2013年10月1日前，甲方办理该房产的提前还贷手续，届时甲方出资40万元，乙方出资20万元，多出部分由甲方负责，还贷后，银行出据（出具）的结清证明及合同正本由丙方保管，⑷待甲方取得房产证后，乙方办理该房产的贷款手续，拟申请贷款65万元，甲方需配合乙方办理贷款手续，⑸甲乙双方对此交易流程认可无疑议，如果任何乙方不按照此合同预定执行均视为违约，并按照合同中第七条违约责任执行；该合同同时约定了各方其它权利义务。
合同签订后，各方开始履行各自义务。上述合同签订当日，刘英杰向王卉萌支付了购房定金1万元整。2013年5月11日，刘英杰向王卉萌支付购房首付款897000元，同时向第三人华熙房地产公司支付中介费25704元、房屋交验费200元。同日，刘英杰与王卉萌在《房屋交割清单》上均签字捺印确认“对上述情况，乙方（刘英杰）经验收，认为符合房屋交验条件，物品齐全，并且双方已对水、电、燃气等费用结算完毕，同意接收”。2013年9月18日，刘英杰又向王卉萌支付购房款20万元。2013年10月11日，刘英杰与北京金房暖通节能技术股份有限公司签订《北京市居民供热采暖合同》，约定，采暖地点为北京市房山区长阳镇×街×号院-×-×，本合同有效期为一年，自2013年10月11日至2014年10月10日，合同同时约定了双方其它权利义务。刘英杰向北京金房暖通节能技术股份有限公司支付了位于长阳半岛×号院×-×号房屋2012-2013及2013-2014年度的供暖费共计4330.46元。庭审中，王卉萌称其已将诉争房屋出卖给第三人赵璐，并提供王卉萌（甲方、卖方）与赵璐（乙方、买方）签订的《商品房买卖合同》一份予以佐证，该合同约定，“甲方自愿将下列房屋卖给乙方所有，并已收取乙方购房定金人民币50000（大写伍元）；房屋座落：长阳镇×地块半岛家园×地块×＃住宅楼×层×；甲乙双方商定成交价格为人民币1850000元，乙方在2014年3月10日前一次性付清；甲方于2014年3月15日前将房屋及附属物正式交付给乙方使用；”合同同时约定了双方其它权利义务。2014年3月4日，刘英杰与王卉萌的母亲赵艳杰在诉争房屋处发生争执，北京市公安局房山分局长阳派出所出警处理并出具了处警单，载明简要案情为：刘英杰从赵艳杰处购买长阳半岛小区×-×-×号房产，说赵艳杰想违约，将房门打开。
本案在审理过程中，刘英杰于2014年5月12日向本院提出诉讼保全申请，要求对本案诉争房屋即位于北京市房山区×街×号院×号楼×单元×号房屋进行诉讼保全，并由刘润刚作为担保人，提供刘润刚所有的位于大兴区×号楼×层×单元×的房屋作为财产担保，本院于2014年5月13日对王卉萌购买的位于北京市房山区×街×号院×号楼×单元×号房屋进行了预查封，于2014年5月14日对刘润刚所有的位于大兴区×号楼×层×单元×的房屋进行了查封。
上述事实，有各方当事人陈述，《房产认购合同》两份、购房资格审核表、收条三张、收据两张、《北京市居民供热采暖合同》、发票、出警单、处警单、《房屋买卖合同》等证据在案佐证。以上证据经庭审质证及本院审查核实，可以作为认定事实的依据。
本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，刘英杰与王卉萌及华熙房地产公司签订的《房产认购合同》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行各自义务。故刘英杰要求确认其与王卉萌、华熙房地产公司于2013年5月6日签订的《房产认购合同》真实有效，于法有据，本院予以支持。由于刘英杰与王卉萌已于2013年5月11日签订了《房屋交割清单》，故刘英杰要求王卉萌交付诉争房屋、支付从2014年3月4日起到王卉萌实际将房屋交付给刘英杰之日止的房屋使用费的诉讼请求，本院不予支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于王卉萌要求解除其与刘英杰于2013年5月6日签订的《房产认购合同》的诉讼请求，因依据现有证据，并综合考虑本案各方对合同的履行情况，该合同不具备法定解除的条件，且刘英杰亦不同意解除该合同，故该诉讼请求于法无据，本院不予支持。王卉萌所辩的“我并未实际将诉争房屋交付给刘英杰，”与查明事实不符，本院不予采纳。第三人赵璐经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，视为放弃了答辩和质证的权利，本院依法缺席判决。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）刘英杰与被告（反诉原告）王卉萌、第三人北京华熙房地产经纪有限公司于二○一三年五月六日签订的《房产认购合同》真实有效。
二、驳回原告（反诉被告）刘英杰的其他诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）王卉萌的反诉请求。
本诉案件受理费三十五元，由原告（反诉被告）负担十五元（已交纳），由被告（反诉原告）王卉萌负担二十元（本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费三十五元，由被告（反诉原告）王卉萌负担（已交纳）。
保全费五千元，由被告（反诉原告）王卉萌负担（本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳相应上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 付雪
二〇一四年六月十日
书 记 员 陈悦