江苏省盐城市亭湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）亭商初字第1213号
原告中国农业银行股份有限公司盐城分行，住所地在江苏省盐城市亭湖区大庆中路88号。
负责人孙羊生，该行行长。
委托代理人朱军，中国农业银行股份有限公司盐城盐都支行个人贷款中心总经理。
委托代理人赵锋，中国农业银行股份有限公司盐城盐都支行信贷管理部副总经理。
被告陈华。
被告徐之秀（系陈华之妻）。
被告盐城市华东置业有限公司，住所地在江苏省盐城市建洋路东侧东升新村3区106号。
法定代表人徐之华，该公司经理。
原告中国农业银行股份有限公司盐城分行（下称农行盐城分行）与被告陈华、徐之秀、盐城市华东置业有限公司（下称华东置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2010年7月10日受理后，依法适用普通程序并组成合议庭,于同年12月10日公开开庭进行了审理。原告农行盐城分行的委托代理人朱军、赵锋到庭参加诉讼。被告陈华、徐之秀、华东置业公司经本院公告送达诉状副本、应诉通知书、举证通知书、合议庭组成人员告知书及开庭传票后，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告农行盐城分行诉称：2012年12月4日，被告陈华、徐之秀、华东置业公司与我行签订一份《个人购房担保借款合同》，约定我行向被告陈华发放36万元、期限为10年的个人住房贷款。华东置业公司为该笔借款提供阶段性连带责任保证。被告陈华以贷款所购买的位于盐城市盐都区大纵湖镇北宋居委会大纵湖农贸市场小区*号楼*室房屋向我行提供抵押担保，并向登记机构申请了抵押物预告登记。同年11月29日，我行向被告陈华发放贷款36万元。被告陈华取得贷款后，多次逾期。我行曾多次催收未果，请求法院判令：1、被告陈华、徐之秀立即偿还原告贷款本金314118.28元，截止2015年6月4日的利息16794.64元，及自2010年6月5日起至实际履行之日止按合同约定的利息、罚息、复利；2、原告对被告陈华、徐之秀位于盐城市盐都区大纵湖镇北宋居委会大纵湖农贸市场小区*号楼*室房屋拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；3、被告华东置业公司对上述债务承担连带还款责任。
被告陈华、徐之秀、华东置业公司均未答辩。
经审理查明：2012年12月4日，陈华（借款人、抵押人）、徐之秀（抵押人）、华东置业公司（开发商、保证人）与农行盐城分行（贷款人、抵押权人）签订了一份《个人购房担保借款合同》，约定：1、借款金额：36万元，借款期限120个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准。2、借款用途：购买位于盐城市盐都区大纵湖镇北宋居委会大纵湖农贸市场小区*号楼*室房屋。3、借款利率：浮动利率，在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率的基础上上浮5%。4、划款方式：借款人不可撤销地授权贷款人将全部借款直接划入售房人的账户（户名：华东置业有限公司，账号：10×××93）。5、还款：分期还款，借款人以每一个月为一个还款周期，共120期。自借款发放后，每期末月的借款对应日为还款日。没有借款对应日的，以该还款周期末月的最后一日为还款日。借款人与贷款人商定采用等额本息还款法归还借款本息。6、担保：本合同项下借款采用阶段性保证担保+抵押担保方式。抵押人同意以盐城市盐都区大纵湖镇北宋居委会大纵湖农贸市场小区*号楼*室房屋设定抵押；阶段性保证担保保证人为华东置业公司，阶段性保证人自本合同签订之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。7、借款人、保证人、抵押人的违约责任：借款人未按本合同约定归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）；借款人未足额偿还借款本息超过90天，借款人、保证人或抵押人违反其在本合同项下所作的任何声明和保证，贷款人有权停止发放贷款、提前收回已发放的贷款、有权提前行使担保权、有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。8、费用承担：与本合同有关的公证、等级、评估、鉴定、见证、运输、保管等费用由借款人、保证人、抵押人承担。嗣后，陈华、徐之秀（抵押人）与农行盐城分行（抵押权人）就上述房屋向房产管理部门申请了抵押预告登记。
同日，原告按约将36万元贷款划至陈华上指定的上述账户，陈华向原告出具了个人借款凭证，借款凭证载明执行利率为7.205%、逾期利率为10.8075%。被告陈华取得贷款后，在2014年8月之前正常按合同约定归还本息，到2014年9月份开始不归还贷款本息。截止2015年6月4日，陈华共欠原告贷款本金314118.28元、利息16794.64元。原告多次催要未果，遂诉至本院。
另查明，陈华与徐之秀系夫妻关系，为盐城市盐都区大纵湖镇北宋居委会大纵湖农贸市场小区*号楼*室房屋的共同买受人。
本案在审理过程中，本院根据原告的申请，依法裁定冻结被告被告陈华、徐之秀银行存款38万元或查封、扣押其等额的财产。
上述事实，有当事人陈述、个人购房担保借款合同、个人借款凭证、欠款明细等证据证明，本院经审核予以确认。
本院认为：（一）关于借款合同及保证合同。原告农行盐城分行与被告陈华、徐之秀、华东置业公司签订的《个人购房担保借款合同》不违反法律、法规的强制性规定，是当事人真实意思表示，对双方均具有约束力。原告已按约将36万元出借给被告陈华，被告陈华未按合同约定履行还款义务、被告华东置业公司未按约履行保证义务，已构成违约，原告有权按照合同约定宣布贷款提前到期并要求被告陈华履行全部义务。鉴于被告陈华与徐之秀系夫妻关系，且申请借款是为购买盐城市盐都区大纵湖镇北宋居委会大纵湖农贸市场小区*号楼*室房屋，被告徐之秀作为该房屋的共有权人，对该款项承担共同还款责任。故原告农行盐城分行要求被告陈华、徐之秀偿还全部到期及未到期借款本金、利息及罚息，要求被告华东置业公司承担连带责任的诉讼请求，本院依法予以支持。华东置业公司在承担保证责任后，有权向被告陈华、徐之秀追偿。
（二）关于抵押合同。上述《个人购房担保借款合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定。被告陈华、徐之秀以位于盐城市盐都区大纵湖镇北宋居委会大纵湖农贸市场小区*号楼*室房屋为该笔贷款提供了抵押担保，并申请了抵押预告登记。因当事人之间并未对涉案的房屋履行抵押物登记，原告农行盐城分行并未取得现实的抵押权，其对涉案房屋拍卖、变卖的价款不享有优先受偿权。故原告的该项诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告陈华、徐之秀应于本判决生效之日起十日内给付原告中国农业银行股份有限公司盐城分行贷款本金314118.28元，截止2015年6月4日的利息16794.64元，并支付自2010年6月5日起至实际给付之日止的利息和罚息（利息和罚息均按合同约定的方法和标准计算）。
二、被告盐城市华东置业有限公司对被告陈华、徐之秀履行上述第一项债务承担连带责任。其在承担保证责任后，有权向被告陈华、徐之秀追偿。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6260元，财产保全申请费2420元，公告费600元，合计9280元，由被告陈华、徐之秀共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式五份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，本院将依法报请该院按自动撤回上诉处理。
审 判 长 杨淑芬
审 判 员 阮 烯
人民陪审员 孙留军
二〇一五年十二月二十二日
书 记 员 商一娟
附录法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2、《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
3、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
4、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。