湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘10民终1297号
上诉人（原审原告）：陈宗友。
上诉人（原审原告）：陈宗九。
上诉人（原审原告）：陈宗英。
上诉人（原审原告）：陈宗安。
以上四上诉人共同委托诉讼代理人：胡宏亮，湖南楚瑞律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：桂阳县金盛房地产开发有限责任公司，住所地湖南省桂阳县龙潭街道欧阳海大道盛世明珠。
法定代表人：邓志勇，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：朱云芳，桂阳县东升法律服务所法律工作者。
上诉人陈宗友、陈宗九、陈宗英、陈宗安（以下简称陈宗友等四人）因与被上诉人桂阳县金盛房地产开发有限责任公司（以下简称金盛房产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省安仁县人民法院（2016）湘1028民初1248号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈宗友、陈宗九、陈宗安及陈宗友等四人的委托诉讼代理人胡宏亮，被上诉人金盛房产公司的委托诉讼代理人朱云芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈宗友等四人上诉请求：1、撤销一审判决；2、判令金盛房产公司立即将陈宗友等四人买受的位于安仁万福商城11-10、11-11、11-12、11-13、11-16、11-17、11-18、11-19、11-20、11-21共10缝门面按合同要求交付并办理好产权手续交予陈宗友等四人；3、判令金盛房产公司支付陈宗友等四人违约金2,600,000元（暂计算至2016年12月5日，后期违约金应以8,000,000元为基数按日万分之五的标准计算至房屋交付并办理好产权手续交予陈宗友等四人之日止）；4、本案一、二审诉讼费由金盛房产公司负担。事实与理由：一、一审判决驳回陈宗友等四人要求金盛房产公司交付房屋并办理相关手续的诉讼请求无事实和法律依据。1、陈宗友等四人要求金盛房产公司交付房屋于法有据、有客观基础。陈宗友等四人已按合同约定支付8,000,000元购房款，金盛房产公司应依合同约定履行交房义务，且涉案房屋已竣工且绝大多数住户、商户都已入住多年，交房条件已成就。金盛房产公司不履行交房义务已构成严重违约，如法院不判决交房，金盛房产公司需支付的违约金会越来越多，不符合社会稳定和发展的需要。2、陈宗友等四人要求金盛房产公司办理房屋产权等相关手续合法、合理，一审判决不予支持错误。因金盛房产公司未按合同约定交付房屋，陈宗友等四人结清余款的条件尚未成就，陈宗友等四人系依法行使先予履行抗辩权和不安抗辩权。二、一审判决大幅减少违约金事实不清、证据不足、法律适用错误。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，违约逾期60日内按已付房款日万分之四支付违约金（折算月利率为1.2%），逾期超过60天按已付房款日万分之五支付违约金（折算月利率为1.5%），双方约定的违约金受法律保护。涉案门面所在地段位于湖南省××中路黄金地段，具有极高的商业价值，金盛房产公司请求减少支付违约金，但未提供任何证据证明双方约定的违约金过分高于陈宗友等四人的损失，一审判决直接按中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%计算本案违约金于法无据，于理不合。
金盛房产公司辩称：1、关于交付房屋和办理房屋相关产权手续。金盛房产公司已按照双方签订的《商品房买卖合同》约定且依陈宗友等四人的意思将涉案门面进行了分空砌墙交付给陈宗友等四人，陈宗友等四人在涉案门面卷闸门及墙壁上张贴了出租告示。后因该地段人气不旺，陈宗友等四人不愿收房。涉案建筑工程已经相关部门验收合格，因金盛房产公司欠税款未交齐，导致备案部门未签署备案意见。为维护社会稳定及减少损失，金盛房产公司愿立即与陈宗友等四人办理涉案门面交付手续，同时希望陈宗友等四人依约将剩余房款100-200万元交付给金盛房产公司，金盛房产公司即可办理涉案门面相关产权手续。2、关于违约金。金盛房产公司请求减少支付违约金，陈宗友等四人的损失是门面租金损失，涉案门面的租金大约20元每平方米，陈宗友、陈宗九、陈宗英、陈宗安主张的违约金过分高于其损失，因此一审法院按中国人民银行同期同类贷款基准利率130%计算违约金合法、合理。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
陈宗友等四人向一审法院起诉请求：1、判令金盛房产公司将陈宗友等四人买受的位于安仁万福商城11-10、11-11、11-12、11-13、11-16、11-17、11-18、11-19、11-20、11-21共10缝门面按合同要求交付并办理好产权手续交予陈宗友等四人；2、判令金盛房产公司支付陈宗友等四人违约金2,600,000元（暂计算至2016年12月5日，后期按合同约定计算至实际交付之日止）；3、本案诉讼费由金盛房产公司负担。
一审法院认定事实：2014年12月8日陈宗友等四人与金盛房产公司签订了商品房买卖合同。合同约定：陈宗友等四人购买金盛房产公司开发的安仁万福商城地上一层临街门面深度不超过20m即临五一路一缝、万福路九缝（具体房产标号11-10、11-11、11-12、11-13、11-16、11-17、11-18、11-19、11-20、11-21）总面积约900㎡，单价为12,080元/㎡，付款方式为分期付款：①合同签订之日起二日内，支付定金800万元；②房屋交付时，付款100-200万元，房产证办理好之日结清余款。交付期限为出卖人应当在合同签订并收到定金后60天内，砌好所有房屋的围墙、安装好水电端口，依照国家和地方人民政府的相关规定，将具备商品房验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。九个月内办理房产证交于买受人。但遇到不可抗力原因除外。合同对逾期交房的违约责任作了约定：①金盛房产公司逾期不超过60天交房应当向陈宗友等四人支付已交付房价款按日万分之四的违约金；②金盛房产公司逾期超过60天交房向陈宗友等四人支付已交付房价款按日万分之五的违约金。合同对其他事宜和交付条件均作了具体的约定。合同签订后，陈宗友等四人依约于2014年12月11日前将800万购房款分多次支付给金盛房产公司及其指定的客户名下。但至今金盛房产公司一直未书面通知陈宗友等四人交付房屋，陈宗友等四人亦未将剩余购房款支付给金盛房产公司。陈宗友等四人以金盛房产公司迟延交房违约为由诉至法院。金盛房产公司开发的安仁万福商城项目已经竣工，但尚未竣工验收。
一审法院认为，商品房买卖合同是指房地产开发商将尚未建成或尚未竣工房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。由此可以看出，出卖人和买受人权利义务非常分明，即出卖人将房屋出卖并转移房屋所有权于买受人，买受人应当按合同约定支付购房款。本案陈宗友等四人与金盛房产公司签订的《商品房买卖合同》均是当事人出于自愿缔结的合同，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。但根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件、建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条亦规定：房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。上述法律均作了强制性规定，房屋未经竣工验收合格，不得交付使用。而涉案房屋至今尚未竣工验收合格，因此陈宗友等四人要求交付房屋的诉求与法相悖，不能支持。但涉案商品房买卖合同对相关权利义务均作了约定，且陈宗友等四人已按合同约定交付了首期购房款800万元，而金盛房产公司未按合同约定如期交付房屋，其行为构成违约，应当承担违约责任。因此陈宗友等四人要求金盛房产公司支付违约金应当依法支持。金盛房产认为约定的违约金过高，请求依法调整。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。金盛房产公司的请求符合上述法律规的，应当调整。涉案合同对房屋交付期限和违约金计算作出了具体的约定：金盛房产公司应在合同签订并收到定金后60天内，砌好所有房屋围墙，安装好水电端口，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房验收合格条件，并符合合同约定的商品房交付给陈宗友等四人使用，九个月内办理好房产证交陈宗友等四人。陈宗友等四人交清定金时间为2014年12月11日，金盛房产的违约时间应从2015年1月12日开始计算。违约逾期60日内按已付房款日万分之四支付违约金（折算月利率为1.2%），金盛房产公司逾期超过60天交房向陈宗友等四人支付已交付房价款按日万分之五的违约金（折算月利率为1.5%）。因金盛房产公司未举证陈宗友等四人的具体损失情况，酌定违约金按中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息标准计算为宜。至于陈宗友等四人要求金盛房产公司办理好房屋产权登记手续，因合同约定为：房屋交付时，付款100-200万元，房产证办好交接之日结清余款。现陈宗友等四人并未结清余款，因此该项诉求缺乏事实依据，不能支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条规定，判决：“一、被告桂阳县金盛房地产开发有限责任公司在本判决生效后三十日内支付原告陈宗友、陈宗九、陈宗英、陈宗安违约金（违约金计算方法：以已付购房款800万元为基数，从2015年1月12日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率130%计算至实际交付之日止）；二、驳回原告陈宗友、陈宗九、陈宗英、陈宗安的其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27,200元，由被告桂阳县金盛房地产开发有限责任公司承担。”
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认证如下：陈宗友等四人提交的涉案房屋所在位置示意草图、租房合同及尹信益的调查笔录真实性无法确定，商品房预售合同与本案不具有关联性，本院不予采信；金盛房产公司提交的建设工程竣工验收备案表，不能证明涉案房屋已具备交付条件，本院对其真实性予以认定，对其证明方向不予采信；金盛房产公司提交的租赁合同、照片、录音光碟及录音整理笔录、商品房预售合同不能证明涉案门面的租金损失，本院不予采信。
本院二审查明，安仁万福商城项目建筑工程质量于2013年8月15日竣工验收合格，尚未办理验收备案手续。对一审法院查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点为：一、金盛房产公司是否应履行交付房屋的义务；二、金盛房产公司是否应履行为陈宗友等四人办理房屋产权登记手续的义务；三、金盛房产公司逾期交房的违约金应如何确定。
关于争议焦点一。依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行的责任。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”本案双方当事人在《商品房买卖合同》第七条约定的交房条件为“出卖人砌好所有房屋的围墙、安装好水电端口，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房验收合格条件并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用”。现涉案房屋建筑工程质量已于2013年8月15日竣工验收合格，金盛房产公司应当及时办理验收备案手续并按照双方合同约定履行交付房屋的义务，但金盛房产公司无正当理由在长达四年的时间未办理验收备案手续并交付房屋，已属于严重违约，陈宗友等四人要求交付房屋符合双方合同约定，于法有据，本院予以支持。
关于争议焦点二。根据双方当事人在《商品房买卖合同》中的约定，房屋交付时，陈宗友等四人还需支付购房款100-200万元，房产证办好交接之日结清余款。因涉案房屋尚未交付给陈宗友等四人，现陈宗友等四人未支付房屋余款，故一审判决对陈宗友等四人要求金盛房产公司办理房屋产权登记手续的诉讼请求不予支持并无不当。
关于争议焦点三。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案中，金盛房产公司未按双方合同约定的期限履行交付房屋的义务，应当承担违约责任。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，陈宗友等四人已依约交付了800万元购房款购买涉案门面，不存在违约，而金盛房产公司收到上述购房款后长时间无正当理由逾期不交付房屋，已构成严重违约，给陈宗友等四人造成了门面不能正常使用的经济损失，且金盛房产公司要求核减违约金也未能提交充分的证据证明陈宗友等四人的损失过分高于合同约定的违约金。综合考虑双方当事人的约定、本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等，本院参照双方在合同中关于逾期60日内按已付购房款每日万分之四支付违约金的约定，酌定本案逾期交房违约金为每日3200元，即逾期60日内和60日之后每日均按已付购房款8,000,000元的万分之四计算。双方在合同中约定的交房期限为收到定金后60天内，陈宗友等四人于2014年12月11日交清8,000,000元首期购房款，故金盛房产公司逾期交房时间应从2015年2月10日开始计算，至陈宗友等四人起诉前一日即2016年12月5日，共计665天，陈宗友等四人起诉主张违约金计算至2016年12月5日天数为662天，系其对自身权利的自由处分，本院予以支持，故金盛房产公司应支付给陈宗友等四人的违约金为2,118,400元（3200元/日×662天），后期违约金按每日3200元继续计算至实际交房之日止。一审法院按照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准为基础计算本案逾期交房违约金于法无据，本院予以纠正。
综上所述，陈宗友、陈宗九、陈宗英、陈宗安的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销湖南省安仁县人民法院（2016）湘1028民初1248号民事判决；
二、被上诉人桂阳县金盛房地产开发有限责任公司在本判决生效后六十日内将符合交付使用条件的位于安仁万福商城11-10、11-11、11-12、11-13、11-16、11-17、11-18、11-19、11-20、11-21共10缝门面交付给上诉人陈宗友、陈宗九、陈宗英、陈宗安；
三、被上诉人桂阳县金盛房地产开发有限责任公司在本判决生效后三十日内支付上诉人陈宗友、陈宗九、陈宗英、陈宗安逾期交房违约金2,118,400元（从2015年2月10日起计算至2016年12月5日），后期违约金按每日3200元计算至实际交房之日止；
四、驳回上诉人陈宗友、陈宗九、陈宗英、陈宗安的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费27,200元，二审案件受理费21,900元，合计49,100元，由被上诉人桂阳县金盛房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 程
审 判 员 欧泽毅
审 判 员 雷金梅
二〇一七年九月六日
法官助理 陈祠平
书 记 员 唐旭超
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。
房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。