广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0305民初5228号原告：张凯（反诉被告，以下简称原告），男，汉族。原告：彭永宜（反诉被告，以下简称原告），男，汉族。原告：梁耀平（反诉被告，以下简称原告），男，汉族。三原告共同诉讼代理人：习军，广东德纳律师事务所律师。三原告共同诉讼代理人：张小勇，广东德纳律师事务所律师。被告：赵桂明（反诉原告，以下简称被告），男，汉族。委托诉讼代理人：吴耀鸿，广东本海律师事务所律师。委托诉讼代理人：李山，广东本海律师事务所律师。被告：中海地产集团有限公司，住所地深圳市福田区福华路399号中海大厦十二楼，组织机构代码618832925。法定代表人：郝建民，董事长。委托诉讼代理人：禹喜斌，万商天勤（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张菁，万商天勤（深圳）律师事务所律师。原告张凯、彭永宜、梁耀平诉被告赵桂明、中海地产集团有限公司（以下简称中海地产）以及被告赵桂明反诉原告张凯、彭永宜、梁耀平恢复原状纠纷一案，本院于2016年5月3日立案受理后，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2016年6月21日公开开庭进行了审理。原告张凯、彭永宜、梁耀平及其共同的委托诉讼代理人习军，被告赵桂明的委托诉讼代理人吴耀鸿、李山，被告中海地产的委托诉讼代理人禹喜斌、张菁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。三原告（以下统称原告）向本院提出诉讼请求：1、两被告立即停止侵权，停止改建深圳市南山区深圳湾畔花园（以下简称涉案小区）商业1区1—3层商业产权的会所功能，并恢复原状；2、本案的相关诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告赵桂明于2015年11月通过法院拍卖的方式，购得深圳市南山区深圳湾畔花园商业1区1—3层商业产权（以下简称湾畔花园会所）。原告系深圳市南山区深圳湾畔花园业主，被告中海地产系深圳湾畔花园开发商。被告中海地产在对湾畔花园会所规划及报建之时均作为湾畔花园会所予以报批。被告中海地产在销售湾畔花园之时，其在湾畔花园的销售宣传册及售房合同产品说明书中明确湾畔花园会所作为湾畔花园的项目配套设施，会所设计共三层，首层是多功能室内运动馆，二层是儿童乐园、投影室、高尔夫吧、棋牌室，三层是健身中心、体能测试室、室内天光恒温游泳池、更衣室。作为项目配套设施的湾畔花园会所在物业管理规约中也予以明确，会所功能毋庸置疑，全体业主均应遵照予以使用和经营。2011年7月，湾畔花园业主因开发商转让湾畔花园会所产权产生纠纷。2011年7月7日，深圳市南山区沙河街道明珠街社区居民委员会出具的《关于中海深圳湾畔花园会所有关问题的说明》中，深圳市规土委直属二局答复：如会所所在区域的权利人申请将功能改变为酒店、公寓使用，我局原则上不予批准。会所所在区域使用时必须符合经批准的施工图所明确的功能。2011年7月13日，经深圳市规土委第二直属管理局、南山区信访局、沙河街道办事处、中海地产及中海物业的相关负责人以及业主代表参加协调会议，由深圳市南山区沙河街道明珠街社区居民委员会出具的《中海深圳湾畔花园会所问题协调会议纪要》可以看出，未经《深圳市物业管理条例》所规定的多数业主或业委会同意，会所功能暂时保持现状。现湾畔花园会所业主被告赵桂明，不顾湾畔花园业主的反对，在未知会湾畔花园业主的情况下，于2016年1月关闭会所并强制搬离会所日常服务设施，会所内的钢琴班、舞蹈班等培训机构被强制驱赶。原告在与被告赵桂明交涉无果的情况下，信访至深圳市规土委，深圳市规划国土委第二直属管理局《关于深圳湾畔花园会所相关问题的复函》第二条：（一）经核查2001年4月核准的该项目施工图，现状会所原批准建筑功能为商业。（二）自该项目规划验收至今，我局未收到任何单位提交的改变该项目会所使用功能的申请。被告赵桂明对湾畔花园业主的提示和投诉置若罔闻，仍强行拆毁会所设施进行改建，关停会所使用功能。原告认为，被告赵桂明的行为致使业主不能享受健康、安全、舒适的居住环境，对小区业主的共同利益造成损害。被告中海地产在售楼之初对湾畔花园会所以宣传册及产品说明书作为购房合同的附件，相关宣传行为已构成购房合同的有效组成部分。小区会所等配套设施被批准建设的初衷也是为小区业主提供服务。被告中海地产有义务履行承诺，维持湾畔花园会所的会所使用功能不被改变，制止任何改变会所功能的行为，积极维护全体业主的合法权益。针对被告赵桂明的违法改建及阻止湾畔花园业主合理使用会所的侵权行为，虽经原告多次提醒及向相关部门的投诉，面对政府相关部门的协调，被告仍不理不睬。被告赵桂明辩称：一、被告赵桂明占有使用自己合法拥有产权的房屋，依法得排除任何人的干涉，更谈不上侵害他人的民事权利。1、被告赵桂明于2015年11月13日通过司法拍卖程序购得深圳湾畔花园商业1区01层、02层、03层商场1的所有权，并依据(2015)深宝法执恢字第232、233号《执行裁定书》，于2016年2月4日办妥该房地产强制转移登记，取得涉案房产的不动产产权证书。2、被告赵桂明占有使用涉案房产是行使不动产所有权的正当行为，并有权排除包括原告在内的其他人干涉。涉案房产拍卖前被案外人无偿占有使用，被告赵桂明协商清理现场并收回房屋，是维护和行使房屋所有权的合法行为，应受《物权法》保护，没有侵害任何人的民事权利，原告的阻挠和要求恢复原状的行为纯属无理干涉，已侵害被告赵桂明房屋所有权。二、涉案房产登记的用途为商业，被告赵桂明享有在该用途范围内使用涉案房产的自由，原告诉请被告赵桂明恢复原状，毫无理据。1、涉案房产的不动产证书明确记载用途为商业，被告赵桂明在上述用途允许的范围内，享有自由使用该房屋的权利，即被告赵桂明利用该房屋经营商场、健身休闲、娱乐餐饮等业务，抑或用作办公，均为合法，依法不受任何人的干涉。目前，涉案房产处于空置状态，尚未装修和确定具体的经营业态。原告以湾畔花园业主的身份诉请被告赵桂明恢复原状，将该房屋用于开设其称谓的“会所”，纯属无理诉讼。即便被告赵桂明将涉案房产用作商业之外的用途，被告赵桂明也是违反有关规划法律、法规等行政法规的规定，不构成民事侵权，只能由相关的行政主管部门依法处理，原告无权提起民事诉讼。2、原告以被告中海地产配套宣传册、管理处说明，以及被告中海地产与案外人之间的房地产买卖合同为据，主张被告赵桂明应将涉案房产作为“会所功能”，毫无理据。上述宣传册、说明书、房地产买卖合同均不具有真实性，没有证明效力。即使真实，也属于被告中海地产及案外人的承诺，对被告赵桂明没有法律约束力，更不能对抗涉案房产的规划用途。原告以上述文件为据，要求被告赵桂明遵守他人的承诺，将涉案房屋用作运动馆、健身中心、棋牌室等用途，没有法律依据，要求原告将涉案房产恢复为之前的培训机构更是无理。3、根据规划法律、法规的规定，“会所”并非建筑物法定用途或功能的一种，属于外延极其广泛的商业场所，具体业态内容也各式各样，例如高尔夫会所、水会所、健身会所等均被称为“会所”，但商业形态各不相同。原告主张涉案房产的“会所功能”，混淆了建筑物规划用途与商业场所和业态的概念，完全没有法律依据。被告中海地产辩称：1、被告中海地产没有实施侵权行为，不应当承担侵权责任，依照侵权责任法规定：侵权行为有四个构成要件，一是主观过错，二是侵权行为，三是损害后果，四是侵权行为与损害后果的因果关系，被告中海地产没有侵犯原告合法权益的任何故意或过失，也没有实施任何的积极作为，原告诉称的改建被告中海地产也没有参加。原告没有提供任何证据证明他受到了实际的损害，因此被告中海地产不认为有侵权行为存在。2、被告中海地产不是本案的适格被告，涉案房产所在的房产是由深圳市中海深圳湾房地产开发有限公司承建并销售，与被告中海地产没有实际的法律关系。被告赵桂明向本院提起反诉请求：1、原告停止阻碍被告赵桂明占有使用房地产的侵权行为；2、原告按照政府主管部门公布的房屋指导租金标准赔偿被告赵桂明自2016年3月16日起遭受的经济损失（暂计算至2016年5月30日为人民币750105元，以下币种均为人民币）；3、原告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告赵桂明于2015年11月13日通过司法强制拍卖程序竞得位于深圳市南山区深南大道北、沙河东路东深圳湾畔花园商业1区的01层、02层、03层商场1，并经(2015)深宝法执恢字第232、233号执行裁定书确认，且于2016年2月4日完成上述房地产的产权转移登记，被告赵桂明取得粤(2016)深圳市不动产权第0032772号、0032773号、0032768号房地产产权证书，登记的房屋用途为商业。2016年3月16日，被告赵桂明进驻上述房屋，开始开展装修准备工作，原告纠集多人采取围堵、拦截、打砸等方式进行阻挠、破坏，导致被告赵桂明无法正常占有使用自己的房屋，装修工作被迫搁置至今。原告的行为严重侵害了被告赵桂明的房地产权利，造成被告赵桂明遭受经济损失，依法应承担侵权责任。原告辩称：1、原告并没有实施被告所称的侵权行为，被告赵桂明被要求停工是小区物业管理处和所在的社区工作站责令停止的，并非原告所致。2、原告对被告赵桂明的违规施工进行了劝阻和报警，是履行小区业主管理职责的正当行为，原告并没有阻止被告赵桂明合理的装修会所，只是反对擅自改变会所的用途和功能，反对的是违规的装修和无证人员的出入，因此原告不存在任何的侵权行为。3、被告赵桂明所谓的经济损失没有任何证据能够证明，而且这些损失并非原告所造成，原告不应当承担赔偿责任。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告中海地产于1988年成立，名称为中国海外建筑工程有限公司深圳分公司，1991年2月22日更名为中国海外建筑（深圳）有限公司，2002年5月27日更名为深圳中海实业有限公司，2002年8月8日更名为中海地产股份有限公司，2006年11月28日更名为中海地产集团有限公司。深圳市中海深圳湾房地产开发有限公司（以下简称中海深圳湾公司）于2002年11月13日成立，其中被告持股51%，深圳市盛亿润房地产开发有限公司（以下简称盛亿润公司）持股49%。2002年6月24日，深圳中海实业有限公司、盛亿润公司与原告梁耀平就深圳湾畔花园2栋26E房签订买卖合同；2002年11月5日，中海地产股份有限公司、盛亿润公司与原告张凯、李丽娟就5栋16C房签订买卖合同；2003年3月5日，中海地产股份有限公司、盛亿润公司与李斌就5栋16B房签订买卖合同，上述买卖合同附件四均约定会所归卖方所有。其中5栋16B房于2006年11月14日转移登记至原告彭永宜及谢莉霞名下。2008年9月18日，深圳市中海深圳湾房地产开发有限公司（卖方）与陈柱立（买方）签订《深圳市房地产买卖合同（现售）》，约定卖方将涉案的深圳湾畔花园商业1区02层商场1号房，建筑面积为694.15平方米出售给买方，合同附件四约定买方承诺自购买并办完《房地产证》之日起，三年内保持会所现有经营状况不变，及其它内容。2015年11月26日，深圳市宝安区人民法院出具（2015）深宝法执恢字第232、233号执行裁定书，裁定登记在被执行人陈柱立、刘敏芳名下的深圳湾畔花园商业1区01层、02层、03层商场1房归竞得人赵桂明所有。2016年2月4日，深圳湾畔花园商业1区01层、02层、03层商场1房，建筑面积分别为746.64平方米、694.15平方米、310.61平方米登记至被告赵桂明名下。被告赵桂明表示，其在竞拍涉案房产时，拍卖方并未对涉案房产可能用作会所的功能进行批露，也未承诺对涉案房产的使用用途作出类似于陈柱立的买卖合同附件所作出的限制。庭审中，原告陈述涉案物业的用途是商业，功能从一手买方入住至今都是会所，原权利人陈柱立也是将涉案房产用作会所。被告赵桂明陈述其购买涉案物业后发现其被少数人无偿占用，开办了麻将室、舞蹈班、钢琴班，据了解并非陈柱立对他们出租，收取相关的租金；涉案物业的管理费甚至长达十年无人缴纳。被告中海地产陈述涉案物业初始登记在深圳市中海深圳湾房地产有限公司名下，规划的用途是商业，功能也是商业，在规划报建的时候没有其它特殊的功能，没有报建为会所。涉案房产均由不同的主体租用，从事各种商业经营，是经营主体进行市场竞争的自由选择。为证明涉案房产规划和功能均为会所，原告提交了下列证据：1、售楼区位配套宣传，湾畔会所宣传页，拟证明开发商在预售深圳湾畔花园时向购房者宣传和承诺湾畔会所作为项目的一个配套，分为三层，并且明确了各层的功能项目，这三层包含本案被告赵桂明拍卖所得的房产面积和全体业主共有的游泳池，该宣传是房产买卖合同的组成部分，具有法律效力，应当予以遵守。被告赵桂明认为售楼.区位配套宣传、湾畔会所宣传页等是开发商在销售房屋的时候出具的，只对开发商有约束力，对于被告赵桂明没有任何法律约束。被告中海地产认为售楼.区位配套宣传是案外人提供的对小区现状的描述，不是售楼之前的广告或说明。在产品说明书的最后一页（在原告所提交的原件的最后一页，原告未作为证据向法院提交）说明仅供业主参考，最终解释权归中海地产，此中海地产并非指被告中海地产；对湾畔会所宣传页真实性无法确认。2、业主手册及业主公约、规划图纸、公用建筑面积分层汇总表等，拟证明会所功能、商业用途及分摊情况及游泳池属于共有，全部业主不允许有任何改变房屋及配套设施使用功能的装修；不得有擅自改变房屋建筑及设施设备结构、设计用途、功能布局的行为。被告赵桂明作为湾畔花园会所的新受让人（业主）理应遵守业主公约，不得擅自改变用途和功能。被告赵桂明对规划图纸、公用建筑面积分层汇总表真实性不认可，并认为原告未举证证明该公约已经过三分之二以上的业主表决通过，对广大业主是否具有约束力不予确认，同时强调该公约特别载明业主依法享有所拥有物业的各项权利，享有按相关规定进行室内装饰、装修的权利，这也是物权法赋予产权人最基本的权利。被告中海地产对规划图纸、公用建筑面积分层汇总表的真实性无法确认，对业主手册及业主公约真实性确认，关联性不予认可。被告赵桂明陈述，其于2016年3月16日进场，对现场的杂物进行处理，与原来的房屋占用人进行了协商清退；其还未确定如何对涉案房产进行改建，消防审批表上记载为办公用途仅是用作备案，具体的用途还未确定；由于业主的阻挠，其于3月19日左右就已经停止装修的准备工作。原告认为被告赵桂明3月16日进场后一直在进行装修。原告陈述原告依据买卖合同取得了湾畔花园小区的配套设施，湾畔会所的合法使用权，两被告改变湾畔花园会所的功能为办公用途，致使湾畔花园的业主无法进行健身娱乐和培训等服务，且被告赵桂明装修过程中，封闭楼梯公共通道，致使业主无法前往三楼的游泳池游泳，致使其合法权益受到侵害。被告赵桂明主张其没有封闭通往游泳池的公共通道，培训等服务一直还在经营。为证明被告赵桂明改变会所用途，侵害原告权益，原告提交了下列证据：1、现场照片，拟证明被告赵桂明未经过政府部门的批准以及湾畔花园业主的同意，违法施工改变功能，把会所装修成办公用途，改变了会所的功能。被告赵桂明对现场照片真实性确认，并认为其实施了对自有房屋的清理工作，尚未进行装修，原因系包括原告在内的业主实施阻止行为，并导致了损失。被告中海地产对现场照片无法确认真实性。2、中海深圳湾畔管理处说明、居委会说明、会议纪要等，拟证明被告赵桂明违法施工，未得到政府部门关于建筑功能审批方面的批准，也没有得到湾畔花园物业管理处的同意，管理处及社区工作站责令被告赵桂明停止违法施工，且政府明确说明不会批准改变。被告赵桂明对中海深圳湾畔管理处说明真实性不予确认，并认为管理处、社区工作站要求被告停止对涉案房屋的清理工作，同样构成违法。被告中海地产对居委会说明、会议纪要真实性确认。被告中海地产对中海深圳湾畔管理处说明真实性无法确认。被告赵桂明提交了建设工程消防设计备案表、受理凭证拟证明对涉案房产的装修依法履行了消防备案手续，该备案表的使用性质一栏记载为办公。原告对该证据的真实性认可，但认为该证据说明被告赵桂明装修的使用性质是办公，改变了会所的功能和原定的商业用途。被告中海地产认为被告赵桂明申请装修的房屋使用性质为办公，违反了房屋的使用用途。被告赵桂明提交了照片、U盘、行政处罚决定书、视频资料等拟证明原告在被告赵桂明准备装修期间，对其工作人员进行围堵、进场打砸，阻止被告赵桂明进行装修，原告张凯还因用木棍砸坏涉案的商业1区1楼玻璃外墙的玻璃的故意损毁财物行为被深圳市公安局南山分局处以5日拘留。原告认为视频进行了剪接，对其余证据的真实性认可，但认为上述证据并不能证明原告在阻止施工，当时是原告在履行自己的合法权利，打算进入会所楼上的游泳池，遭到了被告赵桂明的无理拒绝，被告赵桂明方先拿出了灭火器向原告进行喷洒，致使双方矛盾产生，原告方在情绪激动之下砸了门窗，公安局的询问笔录已经有了充分的说明，但该事件与本案无关。被告中海地产对行政处罚决定书的真实性认可，对其余证据无法确认。庭审中，原告明确其要求恢复原状，具体包括：1、恢复一层的功能运动馆，二层的棋牌室，三层的健身中心等。2、开放所有楼梯通道，允许业主经过楼梯通道前往三楼游泳池游泳。3、停止装修。被告赵桂明认为原告实施了包括阻挠被告赵桂明正常的进出和使用涉案房产，对涉案房屋实施破坏行为，比如砸坏门窗、玻璃、房门等侵权行为；上述侵权行为是以三原告为主与其他人共同实施的，其主张的损失是房屋不能正常使用的指导租金的损失，是三原告为主与其他人共同实施的侵权行为导致，所有侵权人应当承担连带责任，被告赵桂明诉请原告承担责任，三原告承担责任后，可向其他侵权人追偿。另查，市规划国土委第二直属管理局于2016年3月4日回复，经查2001年4月核准的该项目施工图，涉案小区的现状会所原批准建筑功能为商业，该局也未收到改变该项目会所使用功能的申请。深圳市规划和国土资源委员会南山管理局于2016年6月22日复函，经核查《深圳市建筑工程规划许可证》（深规土建许字200057号）及附图，深圳湾畔花园项目并无配建会所，来文所称的“会所”空间原批准功能为商业；9号楼梯建筑面积为商业1区共同分摊，应为商业1区的共有楼梯。以上事实，有工商登记资料、深圳市房地产买卖合同、复函、房地产证、执行裁定书、建设工程消防设计备案表等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，本案的争议焦点为：一、被告赵桂明对涉案房产是否享有处分权；二、被告赵桂明是否改变涉案房产的用途损害原告的合法权益。首先，不动产物权以登记为准，被告赵桂明通过拍卖竞得涉案房产，并取得了权属证书，故被告赵桂明对涉案房产依法享不动产物权，有权对涉案房产进行占有、使用、收益、处分。原告等业主与开发商签订的合同附件四中均约定会所归卖方所有，即使涉案房产曾用作会所，仍不妨碍被告赵桂明因对涉案房产享有不动产物权，有权对涉案房产进行处分。其次，原告主张被告赵桂明改变了涉案房产的用途，市规划国土委的复函均表明，经查项目施工图和《深圳市建筑工程规划许可证》（深规土建许字200057号）及附图，涉案小区的现状会所原批准建筑功能为商业，该局也未收到改变该项目会所使用功能的申请；深圳湾畔花园项目并无配建会所。被告赵桂明提交的建设工程消防设计备案表中其自行填报使用性质为办公，被告赵桂明对涉案房产的装修尚未结束，并不等于其实际将涉案房产用于办公。涉案房产批准功能为商业，并非会所，故即使被告赵桂明对原会所的商业经营者进行清退也并不等于其改变涉案房产的商业用途。第三，原告等业主与开发商签订的合同附件约定会所归卖方所有，通过该约定，原告已让渡了其对于涉案房产的权利。被告赵桂明有权对其所有的涉案房产进行重新装修、使用以及决定经营何种商业业态等。故对于原告要求被告赵桂明停止侵权和恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。至于被告中海地产，并非原告主张的装修涉案房产的实施者，对于原告主张其侵权及恢复原状亦无事实和法律依据，本院不予支持。上述国土部门的复函也表明，9号楼梯建筑面积为商业1区共同分摊，应为商业1区的共有楼梯，故即使被告赵桂明对涉案房产进行装修、使用也应保持该共有楼梯的畅通。被告赵桂明陈述因包括原告在内的业主的阻碍导致其无法占有使用涉案房产，原告对此不予认可，被告赵桂明所举的证据也仅证明原告张凯曾因故意损毁财物行为被拘留，并未证明原告的侵权行为在持续发生，故对于被告赵桂明要求原告停止阻碍其使用涉案房产的侵权行为的诉讼请求，本院不予支持。对于被告赵桂明要求原告赔偿其经济损失，被告赵桂明自认阻碍行为是由包括原告在内的业主共同实施，故被告赵桂明要求三原告承担其损失亦无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、驳回原告张凯、彭永宜、梁耀平的全部诉讼请求；二、驳回被告赵桂明的全部反诉请求。本诉案件受理费100元，由原告负担；反诉案件受理费2825元，由被告赵桂明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  廖 艳人民陪审员  林映飞人民陪审员  王建丽二〇一六年十月十日书 记 员  伍小丽附相关法条：《中华人民共和国物权法》第二条因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。