北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第11818号
上诉人（原审被告）贾×1，女，1964年1月15日出生。
委托代理人李长岗，北京首润律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）陈×，女，1957年10月23日出生。
委托代理人白晓东，北京市臻昊律师事务所律师。
上诉人贾×1因与被上诉人陈×农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2015）顺民初字第04774号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年3月，陈×起诉至原审法院称：陈×、贾×1原系妯娌关系，陈×之夫古×与贾×1之夫古×1系兄弟关系。1993年古×1去世，2001年因贾×1要改嫁他处，经中人说合，将古×1分家所得的当时的宅基地使用证登记在贾×1名下的位于北京市顺义区杨镇地区汉石桥村的一处房屋卖给陈×，由中人代笔签订了《买卖房屋草契》，陈×给付了贾×1买房款。合同签订后贾×1将房屋及宅基地使用证交给陈×。陈×入住后于2004年办理了宅基地使用证变更手续，并于2007年将原有老房拆除，新建了住宅。可是近年来贾×1却突然不承认双方存在过买卖关系，多次无理要房，故起诉至法院，请求判令：1.确认陈×、贾×1于2001年1月24日签订的《买卖房屋草契》有效，双方存在房屋买卖关系；2.诉讼费由贾×1负担。
贾×1在原审法院辩称：陈×起诉的事实与理由不是真实的，双方并不存在房屋买卖协议，陈×所称2001年签订的《买卖房屋草契》没有贾×1的签名及捺印，贾×1也没有收到过任何房款，该《买卖房屋草契》是伪造的，不真实；涉诉房屋所占之宅基地在1993年确权时登记在贾×1名下，当时有北房5间、西厢房3间、东厢房1间、门道一间，其中北房5间系贾×1之夫古×1的父母建造古×1分家所得，其他均为贾×1及古×1所建。古×1于1992年去世。古×1去世后贾×1搬离涉诉房屋至别处居住，涉诉房屋一直处于闲置状态。陈×伪造房屋买卖协议并私自将宅基地使用权证的登记使用人变更为陈×，又将涉诉宅基地上属于贾×1的原有房屋违法拆除，自己新建了部分房屋。贾×1现已将为陈×办理变更登记的北京市顺义区人民政府起诉至北京市顺义区人民法院要求其予以撤销变更登记，因为该案涉及房屋买卖，故中止审理，贾×1认为涉诉宅基地上的现有房屋属于贾×1所有，不同意陈×之诉讼请求。
原审法院经审理查明：庭审中，陈×就其主张向法院提交如下证据：1.2001年1月24日签订的《买卖房屋草契》一份，内容为：“卖房人贾×1今将二间半房三间合计五间半座落顺义区杨镇汉石桥村凭中人郭×说合情愿卖与陈×名下永远为业言明价每间玖佰零玖元共计人民币伍仟元笔下交清并无短少日后如有任何纠葛俱有卖主与中证人一面承当于买主无涉恐口无凭立此草契为证，东至古、西至古、南至道、北至坑，代笔人郭×、监证人鲁×，卖房人（签名）：贾×1、现住址顺义区杨镇汉石桥，买房人（签名）：陈×、现住址顺义区杨镇汉石桥，二○○一年一月二十四日”，鲁×名字后盖有顺义区杨镇地区汉石桥村村民委员会公章，空白处另有“同意交税”字样并盖有顺义区杨镇人民政府土地规划科公章。此证据用于证明贾×1将涉诉宅基地上的房屋及院落在中证人的见证下卖于陈×并签订合法有效的房屋买卖协议，钱款已经笔下交清。陈×陈述实际交付的买房款是1万元，但当时为了少缴纳税款，所以在协议上写的是5000元，该协议由郭×书写，所有签名亦为郭×书写，贾×1名字上的手印是2004年时陈×为了办理变更登记找贾×1未找到其本人而由其儿子古×2代贾×1所按，鲁×时任汉石桥村书记，陈×将买房款交与当时村会计孟×，贾×1从孟×处领取。贾×1不认可此证据的真实性及证明目的；2.登记在陈×名下的集体土地建设用地使用证一份，用于证明涉诉宅基地使用者已经依法变更登记为陈×，贾×1认可此证据的真实性，不认可合法性并称就此已提起行政诉讼；3.登记在古×3名下的集体土地建设用地使用证一份，用于证明涉诉宅院南侧院落是古×3所有的房屋，与本案争议无关，古×3是古×、古×1的弟弟，贾×1认可此证据的真实性，不认可与本案的关联性；4.登记在贾×1名下的集体土地建设用地使用证复印件一份，用于证明涉诉宅基地原来的登记使用人是贾×1，在双方签订完《买卖房屋草契》后村委会工作人员在原宅基地使用证上做了说明，原件在办理变更登记时已经被收回，所以只能提供复印件，贾×1认可此证据的真实性，不认可陈×之证明目的。
原审庭审中，贾×1就其主张向法院提交（2015）顺行初字第32号原告贾×1起诉被告北京市顺义区人民政府、第三人陈×的行政诉讼案件中被告北京市顺义区人民政府所提交的为第三人陈×办理涉诉宅基地变更登记手续的相关材料复印件一套，用于证明陈×将涉诉宅基地使用证变更登记在自己名下存在多处违法事实，是违法办理的，贾×1具体陈述如下：1.陈×的申请书，该申请内容是虚假的，陈×本人有住房，且一直未在涉诉房屋内居住；内容称购买的贾×1的闲置房屋，贾×1在本村只有该处唯一住房，且不是闲置状态；2.宅基地使用权变更登记表复印件一份，在变更原因内陈×亦做了虚假陈述；其次四邻签字中显示陈×的南侧以及贾×1没有邻居，与陈×的证明目的以及其认可的事实不相符；3.保证书复印件一份，其上的签字以及手印均不是贾×1所按，如果按照陈×所述是贾×1同意，那应该有贾×1的签字，但是其上根本就没有，贾×1对于房屋买卖根本就不知情；4.2014年5月14日证明复印件两份，对于证明内写应该是南至古，不是道的意见，我方不认可，我方认为南侧就是道；5.2004年2月11日汉石桥村委会证明复印件一份，村委会所做的内容是虚假的，陈×在本村有其他宅基地，可能是登记在其丈夫名下，另外购买房屋一事根本就没有经过村民代表大会讨论；6.2004年3月10日杨镇政府的证明复印件一份，该份证明内容是虚假的，因为该份证明是认可村委会开具的证明内容；7.陈×宅基地登记卡复印件一份，证实2004年2月11日房屋已经变更至陈×名下；8.登记在陈×名下的宅基地登记卡平面图复印件一份；9.登记在贾×1宅基地登记卡平面图复印件一份，在所有的宅基地登记卡的四至上均显示的是南至道；10.房屋买卖缴纳税款情况的表格，该份证据是真实的，但是双方之间不存在真实的买卖，只是为了过户上税所用；11.陈×、古×6、古×5的户口本复印件各一份，在陈×的户口本所登记的地址是汉前街×号，而本案的涉诉宅基地是×1号，故而证实陈×是有宅基地的；12.登记在贾×1名下的宅基地使用证复印件一份，证实涉诉宅基地原登记在贾×1名下；13.土地登记规则一份，不做解释。陈×对贾×1提交的上述证据的真实性认可，不认可贾×1的证明目的，不认可上述证据与本案的关联性；陈×称贾×1所作陈述均是其单方推论，没有相应的证据支持，上述证据是北京市顺义区人民政府为了证实将宅基地使用证变更登记为陈×是合法的，与本案陈×要求确认房屋买卖协议有效的请求无关。贾×1另向法院申请证人贾×2、梁×出庭作证，用于证明贾×1公公古××2000年时到贾×1处拿走红本，贾×2系贾×1之兄，梁×系贾×1之姐夫；陈×认为证人与贾×1具有亲属关系且证人陈述细节与贾×1陈述有一定出入，且证人自述并未亲眼看到古××拿走红本，因而不认可证人证言的真实性和贾×1之证明目的。
案件审理过程中，法院到涉诉宅院处进行现场勘查，涉诉宅院现有北正房五间、西厢房三间、东院墙、南院墙及门楼一个，南院墙外西侧有厕所及洗澡间各一间，双方一致认可上述建筑中北正房和西厢房系陈×翻建于2007年，贾×1认可知道陈×翻建房屋的事情，称因以为红本登记在贾×1名下故未提出异议。陈×陈述涉诉宅院门牌号为汉石桥村汉前街××号，该地址有两处院落，一处为涉诉宅院，涉诉宅院南侧还有一院落，两处院落各有集体土地建设用地使用证，涉诉院落现登记的土地使用人为陈×，南侧院落登记的土地使用人为古×3，贾×1对陈×此陈述不予认可。涉诉院落现由陈×之二女儿古×5居住，南侧院落现由贾×1之子古×2居住。古×2在法院现场勘查时声称没有见过涉诉房屋买卖草契，其上的手印也不是自己所按。后法院询问贾×1意见时，贾×1就手印一事陈述如下：“我从未在草契上按过手印，陈×主张是古×2所按，即使是古×2所按，古×21985年出生的，其在草契上按手印有多大的法律效力，且其没有权利处置贾×1的财产，另外对于买卖房屋草契上的手印是否是古×2所按我也不知道”。法院调取了（2015）顺行初字第32号行政案件卷宗材料一份，双方当事人对该卷宗材料真实性表示认可。
双方一致认可贾×1之夫古×1于1992年去世，其去世时在世的法定继承人有父亲古××（2003年去世）、妻子贾×1、儿子古×2（1985年8月27日出生）、女儿古×3（1989年12月18日出生），古××共有四个子女，为古×、古×1、古×3、古×4，古×1之母去世于1972年，涉诉房屋是古×1婚前分家所得。案件审理过程中，法院询问古××之子女古×、古×3、古×4三人意见，三人均表示古××在世时知道且同意房屋买卖一事且签订《买卖房屋草契》时古××在场，三人对房屋买卖不持异议。
上述事实，有当事人陈述、《买卖房屋草契》、行政案件卷宗材料、勘查笔录、集体土地建设用地使用证、证人证言等证据材料在案佐证，可以作为认定案件之依据。
原审法院认为：本案之争议焦点在于陈×与贾×1双方2001年1月24日签订的《买卖房屋草契》是否真实有效。陈×主张上述草契系双方当事人真实意思表示，为合法有效，双方存在房屋买卖合同关系；贾×1主张上述草契不真实，贾×1对买卖房屋一事不知情。《中华人民共和国合同法》第十三条规定，当事人订立合同，采取要约、承诺方式；第二十五条规定，承诺生效时合同成立；第二十六条规定，承诺通知到达要约人时生效。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。本案中，陈×主张陈×与贾×1双方就涉诉房屋签订了合法有效的房屋买卖协议并提交《买卖房屋草契》原件予以证明，且陈×依据该草契在2004年时申请北京市顺义区国土资源局顺义分局将土地使用者变更登记为陈×，原宅基地登记卡注销，再结合涉诉宅院已由陈×翻建、对于陈×翻建房屋一事贾×1表示其知情但没有提出异议的事实，法院确信双方签订《买卖房屋草契》之事实的存在具有高度可能性，应当认定此事实的存在。贾×1就其为反驳陈×所主张的事实陈述的意见未向法院提交相关证据予以佐证，均为对另一案件证据的单方质疑及否定，其申请证人出庭作证的证人证言对草契真伪无证明力，且证人为×，证人与贾×1的陈述有一定出入，因此法院不予采信。陈×对草契形成过程及签名捺印之情形均作出合理解释，而贾×1对草契上关键的一枚指纹是否为其子古×2所按含糊其词，且贾×1早知陈×翻建房屋一事却以以为红本登记在自己名下为由未提出异议，“卧榻之侧岂容他人酣睡”，贾×1此辩解意见与常理不符，法院实难采信。综上，贾×1之主张法院不予支持。2001年贾×1之子女均未成年，贾×1作为其丈夫遗产的继承人及其子女的法定代理人，对涉诉房屋享有相应的处分权，结合庭审查明的情况，古×1之父古××生前对涉诉《买卖房屋草契》签订及履行理应知情，但其在世期间并未对此提出异议。综上所述，双方签订的《买卖房屋草契》应属合法有效，本院对陈×之诉讼请求予以支持。
据此，原审法院于2015年8月作出判决：确认陈×与贾×1于二○○一年一月二十四日签订的《买卖房屋草契》有效。
原审法院判决后，贾×1不服上诉至本院，以《买卖房屋草契》内容虚假，原审未查清本案事实，所作判决无事实及法律依据等为由，请求撤销原审判决，改判驳回陈×原审全部诉讼请求。陈×同意原审判决。
本院审理中，经询问贾×1认可1999年起即搬离涉案宅院；在2007年得知陈×翻建房屋，当时听村里人讲古×（即陈×之夫）是为了贾×1的儿子建房，其未向古×提出异议。本院就《买卖房屋草契》签订的相关情况分别向郭×、孟×、鲁×进行了调查。郭×表示其当时是村委兼村支部副书记，因贾×1改嫁不居在汉石桥村了，2001年时经过中证人协×，贾×1想把房子卖给陈×，价格商定为10000元，找到村委会作见证；当时草契是在陈×家里签订的，贾×1、陈×、古××等都在场，草契上的字都是郭×所写，其中将房屋价格写为5000元是为少交税费，10000元房款现场通过村里的会计孟×交给贾×1；当时鲁×不在场，事后其征得鲁×的同意代签了鲁×的名字并加盖村委会印章，村里人都知道双方买卖房屋这个事情。孟×表示，因时间久远记不清楚哪年了，一天下午三、四点钟陈×的丈夫古×到村委会，说要买贾×1的房子，叫孟×做个证人；当时是在古×家中，双方签订了合同，古×的爸爸也在，草契上的字都是郭×写的，贾×1在场但是否自己签名记不清楚了；贾×1是因为丈夫死了，自己要改嫁所以卖房子，价格是10000元，因为孟×是村里的会计，房款当场经过孟×清点交给贾×1的，草契上写明房屋价格为5000元是为少缴纳税费；这个房子陈×已经翻建多年了，村里人都知道这个事情。鲁×表示，其当时是村委会书记，具体时间记不清楚了，但知道（卖房）这个事情，签合同当时鲁×不在场，过后找其签字，其向双方了解了情况后同意签字的，并同意加盖了村委会公章；当时签订草契时村里的主任郭×、会计孟×都在场；房屋价格写为5000元是为少交税，实际上应该9000元左右；双方买卖房屋的事情，村里的老百姓都知道，当时贾×1的爱人死了，其要改嫁，就卖房子，开始想卖给一个姓王的，但贾×1的公公不愿意，希望卖给自己家人，就找大队做工作，卖给陈×了，这之后也一直都是陈×家在使用这个房子。本院经审理查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有《买卖房屋草契》、行政案件卷宗材料、勘查笔录、集体土地建设用地使用证、证人证言、谈话笔录等证据材料在案佐证。
本院认为：本案争议集中于陈×、贾×1于2001年1月24日签订的《买卖房屋草契》是否真实有效。本案中陈×认可所提上述《买卖房屋草契》中并无贾×1本人的签字，指印亦非贾×1本人加盖，贾×1认为上述合同并非其真实意思表示。但上述草契中载有代笔人、中证人、监证人的签名并加盖有当地村民委员会印章，结合陈×的陈述、原审法院及本院均向在草契中签字的相关人员调查了解的情况，以及陈×取得了贾×1的原宅基地登记卡原件，并依据草契在2004年申请将涉案宅院土地使用者变更登记为陈×、将贾×1名下登记卡注销的事实，以及贾×1自认1999年即搬离涉案宅院，上述宅院房屋长期由陈×控制使用的事实，特别是陈×于2007年翻建了涉案房屋，贾×1知悉上述事实但并未提出异议的事实，原审法官依据法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验，认定双方签订《买卖房屋草契》之事实的存在具有高度可能性，并无不当。反观贾×1为反驳陈×主张所提供的证据，多为在行政诉讼中对于相关证据的质疑和否认；其所提供贾×2、梁×证人证言，仅谈及古××曾为取涉案宅院土地使用证到过贾×1娘家，但均表示未看到贾×1及古××是否交接上述证件，上述证言无法直接证实涉诉《买卖房屋草契》的真伪情况，且上述证人均为×，陈述亦与贾×1陈述存在不符之处，对上述证人证言本院难予采信；另，贾×1否认向陈×出售涉案宅院房屋，但其在知悉陈×翻建涉案宅院房屋后却长期未提出异议，其在一、二审审理中对此所作解释为：以为宅基地仍登记在自己名下以及听村里人讲是陈×是在为贾×1自己的儿子建房，但其上述解释明显有违常理。综上，综合双方提交的证据以及本案中查明的具体情形，本院认定上述《买卖房屋草契》系贾×1、陈×真实意思表示。另，双方均认可涉案宅院房屋系古×1婚前分家所得，古×1死亡时的法定继承人包括其妻贾×1、其子女古×2、古×4，其父古××，从双方当事人的陈述、原审法院询问古×、古×3、古×5的相关情况以及本院向郭×、孟×了解的相关情况来看，古××生前同意陈×向贾×1购买涉案宅院房屋即认可《买卖房屋草契》，而当时贾×1作为古×1继承人及其未成年子女的法定代理人，对涉诉房屋享有相应的处分权，且经审查《买卖房屋草契》亦无违反国家法律、法规强制性规定的其他情形，合法有效。
综上，贾×1的上诉主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原审认定事实及适用法律均无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费70元，由贾×1负担（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费70元，由贾×1负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 霞
代理审判员 李春香
代理审判员 陈亢睿
二〇一五年十一月十二日
书 记 员 王 艳