杭州市富阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0111民初480号
原告：杭州万星物业管理有限公司。
法定代表人：寿国建。
委托代理人：陈霞玲。
被告：汪秋玉。
原告杭州万星物业管理有限公司（以下简称万星物业）与被告汪秋玉物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月14日立案受理后，依法由审判员何建胜适用简易程序，于2016年3月10日公开开庭进行了审理。原告万星物业的委托代理人陈霞玲和被告汪秋玉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告万星物业起诉称：被告受让杭州市富阳区富春街道万星碧云天公寓1号2106室房屋一套。原告前身富阳银泰物业管理有限公司与杭州万星银泰房地产有限公司签订的前期物业服务合同中对前期物业管理服务费及公共能耗费的收取价格、时间和服务内容等均作了约定，被告应按约定缴纳物业相关费用，但被告至今尚欠原告前期物业管理服务费及公共能耗费共计3367元。现起诉要求判令：1、被告支付原告物业服务费、公共能耗费及违约金共计人民币3737元。2、本案诉讼费由被告承担
原告万星物业为证明其主张，向本院提交如下证据：
1、万星碧云天前期物业服务合同一份，以证明开发商杭州万星银泰房地产有限公司与原告前身富阳银泰物业管理有限公司签订前期物业服务合同，委托原告对万星碧云天小区实施物业管理，并确定物业费、能耗费收费标准、收费时间及逾期的违约责任。
2、前期物业管理服务协议一份，以证明原告主体变更前富阳银泰物业管理有限公司与被告就涉案物业达成的物业服务合同，双方约定了相关的权利和义务。
3、物业催款通知书二份，以证明原告就本案物业费及能耗费向被告催讨的事实。
4、同意书一份，以证明开发商杭州万星银泰房地产有限公司同意原告继续履行前期物业服务合同，直至业主委员会与其选定的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。
5、工商变更登记单一份，证明原告前身是富阳银泰物业管理有限公司。
被告汪秋玉辩称：我从2013年9月1日起至2015年12月31日共欠28个月的物业费是事实。物业费应当支付，但我至今未付物业费的主要原因是房屋墙壁出现裂缝，造成墙纸起皱，卫生间的部分瓷砖开裂或因受挤压而脱落；下水道曾经被堵塞过三次，而且渗漏到楼下的业主家里。因此，要求原告�开发商帮我解决这两个问题。另外，由于我的房屋出现大面积的开裂，担心居住不安全。我的想法是，愿意将物业费交到法院，由法院保管，待我提出的问题解决后，才能将物业费转交给原告。
被告汪秋玉为证明其主张，向本院提交照片九份，以证明其至今未付物业费的主要原因是房屋墙壁出现裂缝，造成墙纸起皱，卫生间的部分瓷砖开裂或因受挤压而脱落；下水道曾经被堵塞过三次，而且渗漏到楼下业主家里的事实。
对原告提供的证据，被告质证表示无异议。本院审核认为，原告提供的证据1符合证据的基本特性，本院认为开发商杭州万星银泰房地产有限公司委托原告对万星碧云天提供物业管理服务，物业收费标准等内容由原告和业委会签订的物业合同确定，对全体业主具有约束力，故予以认定。证据2，符合证据的基本特性，本院认为原告�体变更前与被告签订的前期物业管理协议符合法律规定，对被告具有约束力。证据3，能达到证明原告向被告催讨相关费用的待证目的，本院予以认定。证据4，符合证据的基本特性，本院认为万星碧云天小区业主委员会尚未成立，开发商杭州万星银泰房地产有限公司对原告提交的前期物业合同继续履行申请的同意书有效，对全体业主仍具有约束力，故予以认定。证据5，形式合法、内容真实，对原告工商登记信息变更的事实具有证明力，本院予以认定。
对被告提供的证据，原告质证表示：其没有到过被告的房屋室内，所以对照片的真实性无法确认，且对该证据的关联性提出异议，认为即使照片反映的情况确实，也与本案没有关联，房屋质量问题是由开发商引起的。本院审核认为，该证据与本案缺乏关联性，故不予认定。
经审理，本院认定如下事�：
2009年7月24日，原告万星物业前身富阳银泰物业管理有限公司与开发商杭州万星银泰房地产有限公司签订《万星碧云天前期物业服务合同》一份。合同第三条约定：原告为万星碧云天的全体业主和使用人提供物业服务，全体业主和使用人均应履行本合同，承担相应责任。合同第八条约定：前期物业服务期限自2009年7月1日起至业主委员会与其选定的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。合同第十二条约定：普通住宅物业费为0.9元／平方米／月。合同第十九条约定：物业服务费每12个月预缴一次，缴纳费用时间为每12个月的第1个月的上旬，业主或物业使用人应在约定交费时间内按时交费。合同第三十九条约定：业主、物业使用人违反本合同约定，逾期支付前期物业服务费的，按应付金额每日万分之四支付违约金。
2009年12月8日，原告万星物�前身富阳银泰物业管理有限公司与被告签订《万星碧云天前期物业管理服务协议》一份。协议第八条约定：前期物业服务期限自2011年7月1日起至2013年6月30日止。本协议期限届满，本物业尚未成立业主大会、产生业主委员会，如甲方书面通知本物业的建设单位，同意继续履行本协议的，本协议继续履行至业主委员会与其选定的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。其中第十二条约定：高层住宅3号楼物业费为0.9元／平方米／月，公共能耗费预收0.5元／平方米／月，按实分摊。2013年3月20日，原告与杭州万星银泰房地产有限公司签订同意书一份，原告继续履行《万星碧云天前期物业服务合同》，直至业主委员会与其选定的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。
被告汪秋玉系万星碧云天公寓1号2106室业主，房屋建筑面积为60.11平方米。被告至今未支付自2013年9月1日至2015年12月31日期间的物业费2524.62元（1.5元／月／平方米×28个月×60.11平方米），能耗费841.54元（0.5元×28个月×60.11平方米）。故原告万星物业起诉要求解决。
另查明，原告万星物业现仍在万星碧云天小区提供物业服务，并以发物业催款通知书等方式多次向被告催讨物业服务费。
本院认为：最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业管理企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告分别与杭州万星银泰房地产有限公司签订《万星碧云天前期物业服务合同》和与汪秋玉签订《万星碧云天前期物业管理服务协议》均系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应视为合法有效。被告汪�玉系万星碧云天小区业主，应当按照合同约定交纳物业服务费用。被告以房屋出现质量问题及下水道堵塞要求原告万星物业及开发商杭州万星银泰房地产有限公司赔偿，系另一法律关系，不能在本案中进行合并审理，可另行主张，故在本案中不能作为其拒缴物业服务费的理由。
对于原告要求被告支付逾期付款违约金370元之诉请，本院认为，根据物业服务合同约定，被告应当分别在2013年1月10日、2014年1月10日、2015年1月10日缴纳2013年、2014年、2015年度的物业服务费及能耗费。被告汪秋玉至今未予缴纳，其行为已经构成违约。合同约定按照每日万分之四计收逾期付款违约金，已属合理范围，本院予以支持。关于违约金的起算日期，根据合同约定自每年的1月11日起计算，现原告要求一并从2015年1月11日起算，属合理范围，本院予以支持。
综上，原告万星�业的诉讼请求，合理部分本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《物业管理条例》第七条第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告汪秋玉支付原告杭州万星物业管理有限公司物业服务费2524.62元、能耗费841.54元，合计3366.16元，于本判决生效之日起十日内支付。
二、被告汪秋玉支付原告杭州万星物业管理有限公司自2015年1月11日起至本判决确定的履行日止的逾期付款违约金（以所欠物业服务费及能耗费3366.16元为基数，按照每日万分之四的标准计算），于本判决生效之日起十日内付清。
三、驳回原告杭州万星物业管理有限公司的其他诉�请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告汪秋玉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交［浙江省杭州市中级人民法院开户行为中国工商银行湖滨支行，户名浙江省杭州市中级人民法院，账号12×××68］。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 何建胜
二〇一六年三月十六日
代书记员 倪 群