南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鼓民初字第8063号
原告陈锦贤，女，汉族，1956年3月14日生。
被告南京市鼓楼区住房和建设局，住所地南京市鼓楼区水佐岗64号。
法定代表人徐淮舟，局长。
委托代理人沈坤，江苏苏砝律师事务所律师。
委托代理人张文，江苏苏砝律师事务所实习律师。
原告陈锦贤诉被告南京市鼓楼区住房和建设局（以下简称鼓楼区住建局）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年12月21日立案受理后，依法由审判员李义军适用简易程序独任审判，于2016年1月8日公开开庭进行了审理。原告陈锦贤、被告鼓楼区住建局的委托代理人沈坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈锦贤诉称，原告陈锦贤系南京市鼓楼区湖南路05片地块的被拆迁居民，被告鼓楼区住建局系上述地块的拆迁人。原、被告于2012年11月26日签订了《南京市城市房屋拆迁安置补偿协议》。原告陈锦贤于2013年12月下旬拿到房屋钥匙后发现，建成交付的房屋户型与补偿协议上约定的户型不符。尤其是原图纸中的三室二厅改成二室二厅，飘窗变为平窗，给原告陈锦贤的家庭生活带来诸多不便。户型和窗户的改变不仅影响原告陈锦贤对住房面积的合理使用，而且也增加了装修成本。被告鼓楼区住建局的行为给原告陈锦贤造成难以挽回的精神损失和无限的使用损失。原告陈锦贤多次向有关部门反映未果，故诉至法院，请求判令被告鼓楼区住建局赔偿原告陈锦贤三房变二房的损失10500元、飘窗变平窗的损失1500元，合计12000元。
被告鼓楼区住建局辩称，被告鼓楼区住建局交付的房屋是经国家验收的，质量没有瑕疵，实际面积并没有减少，对原告陈锦贤的合法权益未造成实质性的侵害。2011年3月9日的拆迁协议中明确约定房屋套型以规划部门审批为准，虽然套型有所改变，但被告鼓楼区住建局并未违反合同约定。被告鼓楼区住建局也未以任何形式向原告陈锦贤承诺涉案房屋为二扇飘窗，从原告陈锦贤所提交的户型图也无法辨明飘窗的情况，故原告陈锦贤主张赔偿飘窗的损失亦不应当被支持。综上，请求驳回原告陈锦贤的诉讼请求。
经审理查明，原坐落于南京市鼓楼区丁家桥XX号XXX室房屋（建筑面积71.32平方米，以下简称402室房屋）登记的所有权人为原告陈锦贤。因402室房屋拆迁，原告陈锦贤（乙方）与被告鼓楼区住建局（原南京市鼓楼区建设局，甲方）签订了《南京市城市房屋拆迁补偿协议（产权调换专用）》，合同上载明的签约日期为2011年3月9日，备案日期为2012年11月26日，协议约定：甲方经宁拆许字（2010）第027号《房屋拆迁许可证》批准，于2010年8月11日至2011年8月10日，在鼓楼区湖南路05片地块，委托南京鼓楼房地产拆迁有限公司，实施湖南路05片地块项目的房屋拆迁；被拆迁房屋为402室房屋；甲方应当支付被拆迁房屋的货币补偿金额为1090412元；甲方应当向乙方支付补助费用331612元；乙方同意于2011年4月30日，将被拆迁房屋腾空，交由甲方拆除；乙方选择产权调换的拆迁补偿方式，并同意接受甲方提供的、坐落于南京市鼓楼区XX路XX号6幢1308室，建筑面积为97.26平方米，交付日期为2013年12月31日，实行产权调换；甲方保证调换房屋符合国家质量安全标准，产权清晰且无权利限制，并承诺协助乙方办理房屋及土地权属登记手续；附件4房源平面图载明套型号为E3的房屋在房源图的最左侧和最右侧各有一套，户型为三室二厅，其中最左侧的该套型房屋内6.60平方米卧室的窗户为平窗，最右侧的该套型房屋内6.60平方米卧室的窗户为飘窗；房源图上备注以上套型以规划部门审批为准，面积以房产部门测量为准。原告陈锦贤陈述，其所选择的房屋为房源图上最右侧的房屋。2012年11月16日，原告陈锦贤又在《产权调换补充协议》上签字，该补充协议系《南京市城市房屋拆迁补偿协议》的附件，协议内容为：原告陈锦贤自愿选择南京市鼓楼区XX路XX号6幢1308室（97.26平方米）的产权调换房；原告陈锦贤的房屋拆迁补偿款，不能支取，不计利息，用于调换上述房屋，价值相等不结算差价。
南京市鼓楼区XX路XX号6幢开工时间为2012年6月。2013年2月7日，XX路XX号地块取得建设工程规划许可证。2013年12月下旬，被告鼓楼区住建局通知原告陈锦贤接收房屋，原告陈锦贤接收房屋后发现房屋存在户型与约定不符，原6.60平方米卧室的窗户现为平窗。涉案房屋已于2015年1月20日登记至原告陈锦贤名下，现房屋实际地址为南京市鼓楼区XX路30号4幢二单元1308室。根据房屋所有权证所附的房产分层分户平面图，涉案房屋位于平面图的最右侧，该平面图方向与房源图方向一致。
另查明，南京水务集团有限公司对402室房屋水费的最后一次抄表日期为2012年6月19日，402室房屋电费的最后一次交费月份为2012年7月。2012年9月5日，原告陈锦贤交房时，水电费尚欠165元。2012年11月30日，原告陈锦贤将水电费165元支付给南京鼓楼房地产拆迁有限公司。
因双方分歧较大，致本案调解未果。
以上事实，有原、被告陈述、南京市城市房屋拆迁补偿协议（产权调换专用）、房屋所有权证、用水证明、核查票、水电结算清单、收据等证据予以佐证，足以认定。
本院认为，原、被告之间签订的南京市城市房屋拆迁补偿协议是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该协议依法成立并有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告陈锦贤主张赔偿损失12000元的诉讼请求，包括户型变化的损失以及飘窗改平窗的损失。本院分别评析如下：一、关于户型改变的问题。虽然《南京市城市房屋拆迁补偿协议》上载明的签订时间为2011年3月9日，但附件《产权调换补充协议》的签订时间为2012年11月16日，备案时间为2012年11月26日。根据《南京市城市房屋拆迁管理办法》第十五条第一款的规定，拆迁当事人应当依照本办法的规定，就补偿方式、搬迁期限、补偿金额或者产权调换的房屋、搬迁过渡方式以及过渡期限等事项，订立拆迁补偿协议，并由拆迁人自补偿协议订立之日起的15日内，向市房屋拆迁管理部门备案。本院再结合相关水电费交费情况认为，原、被告关于产权调换房屋的相关内容最终确定时间为2012年11月16日，应以该时间节点作为户型改变和窗户改变问题判断的依据。虽然涉案调换房屋在2013年2月7日才取得规划许可证，户型被规划部门核准，但涉案调换房屋实际已于2012年6月开工建设，原告陈锦贤在签订产权调换补充协议时，涉案房屋已经处于施工过程中，而鼓楼区住建局实际交付的房屋户型为二室二厅，被告鼓楼区住建局提供给原告陈锦贤的户型图显示房屋为三室二厅，被告鼓楼区住建局未如实告知原告陈锦贤房屋户型情况，存在过错，应对原告陈锦贤承担一定的损失赔偿责任。本院根据双方合同履行情况，综合考虑套型不符致涉案房屋使用功能、面积上所受的影响等因素，酌定被告鼓楼区住建局赔偿原告陈锦贤1万元。二、关于飘窗改平窗的问题。根据房屋所有权证所附的房产分层分户平面图，原告陈锦贤所选择的房屋为房源图最右侧的房屋，即6.60平方米卧室的窗户为飘窗。现实际交付的窗户为平窗。因涉案调换房屋在签订产权调换补充协议时已开工建设，被告鼓楼区住建局对于窗户类型应当明知，但未如实告知原告陈锦贤涉案房屋的窗户类型，亦存在过错，故被告鼓楼区住建局亦应当承担一定的损失赔偿责任，鉴于飘窗与平窗不完全相同的使用功能及使用感受等因素，本院对该项损失酌定支持1000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
被告南京市鼓楼区住房和建设局于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告陈锦贤11000元。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元，减半收取50元，由原告陈锦贤负担12元，由被告南京市鼓楼区住房和建设局负担38元（此款原告已预付，被告应负担部分在给付上述款项时直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 员 李义军
二〇一六年一月十九日
法官 助理 靖伯伟
见习书记员 夏 娜