江苏省丰县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丰民再初字第0004号
原审原告：魏涛，个体工商户。
委托代理人：杨忠豫，江苏它石律师事务所律师。
原审被告：方步良，个体工商户。
委托代理人：王博，江苏天地明律师事务所律师。
原审第三人：董天萧，丰县住建局职工。
委托代理人：董亚平，丰县住建局公务员。
魏涛与方步良、董天萧案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2014年10月16日作出（2014）丰民初字第0311号民事调解书，已经发生法律效力。2015年8月19日，经本院审判委员会讨论决定，本院作出（2015）丰民监字第0002号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2015年10月27日、11月5日公开开庭审理了本案。2015年10月27日，原审原告魏涛及其委托代理人杨忠豫，原审被告方步良，原审第三人董天萧的委托代理人董亚平到庭参加诉讼。2015年11月5日，原审原告魏涛的委托代理人杨忠豫，原审被告方步良及其委托代理人王博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2014年2月10日，原审原告魏涛诉至本院称：2012年6月27日原告魏涛和第三人董天萧签订了房屋买卖协议，购买了第三人董天萧位于丰县左岸人家G1幢3单元102室房屋一套，并按约定支付了房款。后于2012年6月28日即搬至该房屋居住。故被告方步良申请查封的位于丰县左岸人家G1幢3单元102室房屋为原告所有，不属于第三人。要求依法确认位于丰县左岸人家G1幢3单元102室房屋为原告所有，并解除对该房屋的查封，诉讼费由被告承担。本案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人于2014年10月16日自愿达成如下协议：一、被告方步良自愿放弃对丰县左岸人家G1幢3单元102室主张权利。二、原告魏涛代第三人董天萧于2014年10月21日前支付被告方步良借款165000元，此款支付完毕后，第三人董天萧名下的丰县左岸人家G1幢3单元102室归原告魏涛所有。三、双方当事人一致同意本调解协议的内容，经双方当事人在调解协议上签名或捺印后生效。四、案件受理费13200元，减半收取6600元，由原告魏涛负担（已支付）；剩余案件受理费6600元，由本院退还给原告魏涛。
再审期间，魏涛明确诉讼请求为，确认位于丰县左岸人家G1栋3单元102室的房屋归原审原告所有，并停止对该房屋的执行。
方步良提交答辩意见称，一、涉案房屋没有取得权属证书，因此魏涛和董天萧的房屋买卖协议无效；二、原审原告在法院查封涉案房屋之后付清全部价款，因此不影响本案的执行程序；三、根据相关法律规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，原审原告存在明显过错。
董天萧提交答辩意见称，与原审意见一致，即董天萧不对涉案房屋享有所有权，答辩人与原审原告签订了房屋买卖协议，该合同合法有效，原审原告于合同签订当日支付了相应价款并实际占有居住，合同已履行完毕。答辩人是涉案房屋名义上的所有人，因为开发商原因没有办理房屋所有权证。
本案的争议焦点为：魏涛对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的实体权利。
魏涛为证明其主张，向本院提交了以下证据：
1、房屋买卖协议、（2012）丰民诉保字第0268号民事裁定书（复印件），证明在涉案房屋查封前，魏涛与董天萧已经签订了合法有效的书面合同。
经质证，方步良认为涉案房屋没有取得权属证书，且在银行办理了抵押贷款，故买卖协议无效。
2、上房房屋质量验收表、电力发票（复印件）、水费发票（复印件）、交2012年供暖费用的物业签字底单（复印件，在物业处复印，物业盖章），证明魏涛在涉案房屋被查封前已经合法占有该房屋。
经质证，方步良认为水费发票可按交款人要求开具名称，供暖底单是房屋买卖协议签订之前董天萧缴纳的，上述证据不能证明原审原告的主张。
3、银行的记账凭证、证明、魏涛实际还款的银行凭证、相应的证人证言，该组证据证明魏涛已经按照合同约定支付了房屋买卖协议中的全部价款。
经质证，方步良对上述证据真实性无异议，认为魏涛在房屋被查封之前并未付清房款，其突击还款是规避法律，不影响本案的执行程序。
4、从物业复印的办理房产证领取手续的登记表，证明涉案房屋在法院查封时并不具备办证及过户的条件，原审原告对未能办理过户手续没有过错。
经质证，方步良认为未经依法登记领取权属证书的房地产不得转让，魏涛对没有办理过户手续存在过错。
5、复印于（2013）丰民初字第0041号案卷卷宗，包括借据、地址确认书、送达回证、案外人董天琪的身份证复印件以及董天萧的户口登记。证明在借据中借款人一栏签的是董天琪而并非是董天萧，而且董天萧的签名也并非其本人所书写。
经质证，方步良认为借条上“董天琪”的名字系董天萧书写，且董天萧本人也认可。
董天萧对上述证据未发表质证意见。
本院对上述证据认证如下：
对证据1-4，客观真实，来源合法，与本案具有关联性，本院作为定案证据予以采纳。
对证据5，因董天萧在以往诉讼中对（2013）丰民初字第0041号一案与方步良的债务认可，承认“董天琪”的名字系其书写。魏涛主张“董天琪”的名字并非董天萧书写，并明确不申请笔迹鉴定，故对该证据本院不予采信。
根据原审原告、原审被告与原审第三人的陈述及原审原告提交的证据，再审查明：2012年10月15日，方步良向本院申请诉前财产保全，请求查封董天萧名下的位于丰县左岸人家G1幢3单元102室房屋一套，本院作出（2012）丰民诉保字第0268号民事裁定书，查封该房屋。本院在审理方步良与董天萧、刘素玲民间借贷纠纷一案中，2013年1月7日作出（2013）丰民初字第0041号民事调解书，协议内容为董天萧、刘素玲于2013年6月30日前偿还给方步良借款本金及利息32万元。因董天萧、刘素玲未按调解协议履行还款义务，方步良向本院申请强制执行。2013年11月25日，魏涛以该房屋归其所有为由，向本院提出执行异议，本院审查后作出（2013）丰执异字第0021号民事裁定书，裁定驳回了魏涛的异议请求。魏涛不服该裁定，向本院提出案外人执行异议之诉。本院于2014年10月16日作出了（2014）丰民初字第0311号民事调解书。调解书生效后，魏涛依约代董天萧支付方步良借款165000元。
另查明：2011年12月19日，董天萧与徐州高盛地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》一份，购买了丰县左岸人家G1幢3单元102室房屋一套，首付款为352852元，余下房款47万元在丰县工商银行办理了按揭贷款手续。2012年6月27日，董天萧与魏涛签订了《房屋买卖协议》一份，约定将涉案房屋以94万元的价格出售给魏涛，魏涛当天通过银行转款支付董天萧47万元，并接手偿还银行的47万元按揭贷款。董天萧和开发商签订的房屋买卖合同、购房发票、契税完税凭证票据、董天萧交的维修基金票据、董天萧上房手续（暖气使用费票据、物业管理费票据、房屋钥匙、进出小区的出入证）均由魏涛持有。2012年6月28日魏涛即实际居住使用该房屋，并开始以魏涛的户名缴纳水、电、暖气、物业等各项费用。2014年11月7日，魏涛将涉案房屋按揭贷款全部还清。
本院再审认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。根据该规定，结合本案案情，魏涛对涉案房屋享有足以排除强制执行的实体权利需满足以下四个条件：一、在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在法院查封前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款；四、对未办理过户登记没有过错。
首先，本案中，魏涛与董天萧在法院查封前已签订有效的房屋买卖协议。虽然在签订房屋买卖协议时，董天萧尚未取得涉案房屋的所有权，但并不能因此而否认双方签订的房屋买卖合同的效力。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”魏涛与董天萧的房屋买卖协议是双方当事人真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。
其次，法院查封前，魏涛已合法占有该不动产。2012年10月15日，本院作出（2012）丰民诉保字第0268号民事裁定书，查封涉案房屋。2012年6月28日，魏涛即实际居住使用该房屋，并开始缴纳水、电、暖气、物业等各项费用。
再次，魏涛已支付全部价款。魏涛与董天萧在签订房屋买卖协议后，当天通过银行转款支付董天萧47万元，并接手偿还银行的47万元按揭贷款，并于2014年11月7日将涉案房屋按揭贷款全部还清。此外，魏涛还代董天萧支付方步良借款165000元。
第四，魏涛对未办理过户登记不存在过错。涉案房屋存在按揭贷款，在贷款偿还完毕之后方能办理过户手续。另一方面，本院通过（2012）丰民诉保字第0268号民事裁定书对涉案房屋进行了查封，无法办理过户手续。故，魏涛对涉案房屋尚未办理过户并不存在过错。
综上，魏涛已支付了涉案房屋全部价款并实际占用，对未办理过户登记手续亦不存在过错，魏涛享有足以排除强制执行涉案房屋的实体权利。虽然涉案房屋未进行产权登记，但房屋产权登记仅是一种行政审查，属于行政确认，而非行政确权，其本身并不创设具体的权利义务关系，当事人是否享有对不动产的权利仍取决于当事人之间的实体法律关系。本案中，魏涛通过买卖方式继受取得该房屋的所有权，并对涉案房屋实际占有、使用、收益、处分，应确认房屋归魏涛所有。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条、第四百零七条之规定，判决如下：
一、撤销本院（2014）丰民初字第0311号民事调解书；
二、不得执行丰县左岸人家G1幢3单元102室房屋；
三、确认丰县左岸人家G1幢3单元102室房屋归魏涛所有。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审判长 王 萍
审判员 刘承训
审判员 张 培
二〇一五年十二月二十八日
书记员 贾 群