山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁10民终549号
上诉人（原审原告、案外人）：那文俊，男，1992年8月7日出生，汉族，住吉林省白山市浑江区。
委托诉讼代理人：赵欣，山东光威律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、申请执行人）：威海市华成建筑工程有限公司，住所地山东省威海高区田和街道办事处黄家沟村。
法定代表人：黄式进，总经理。
委托诉讼代理人：丛伟滋，男，该公司法律顾问。
被上诉人（原审被告、被执行人）：威海市华晟房地产开发有限责任公司，住所地山东省威海高区田和街道办事处黄家沟村。
法定代表人：黄崇诚，总经理。
委托诉讼代理人：郭志强，威海高新田和法律服务所法律工作者。
原审第三人;白山市天合房地产开发有限责任公司，住所地吉林省白山市浑江区红旗街卫国路73-6号。
法定代表人：申丹丹，董事长。
委托诉讼代理人：周永生，男，该公司经理。
原审第三人：白山市天富房屋建筑（集团）有限公司，住所地吉林省白山市浑江区红旗街卫国路73-6号。
法定代表人：周永生，董事长。
原审第三人：白山市天富房屋建筑（集团）有限公司威海分公司，住所地山东省威海火炬高技术产业开发区翠竹园小区12号-9-11号。
主要责任人：王恩辉，经理。
委托诉讼代理人：周永生，男，系白山市天富房屋建筑（集团）有限公司董事长。
上诉人那文俊因与被上诉人威海市华成建筑工程有限公司（以下简称“华成建筑公司”）、威海市华晟房地产开发有限责任公司（以下简称“华晟开发公司”）以及原审第三人白山市天合房地产开发有限责任公司（以下简称“白山天合公司”）、白山市天富房屋建筑（集团）有限公司（以下简称“白山天富公司”）、白山市天富房屋建筑（集团）有限公司威海分公司（以下简称“白山天富威海分公司”）案外人执行异议之诉一案，不服山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院(2017)鲁1091民初2006号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
那文俊上诉请求：撤销一审判决，改判确认威海市古寨南路71-2号1001室房屋（以下简称案涉房屋）所有权归那文俊所有，停止对该房屋的执行并解除查封。事实和理由：1.那文俊已经支付购房款65万元，且按照华晟开发公司与白山天合公司签订的合作开发协议的约定，购房者应与白山天合公司或分公司先签订合同，向白山天合公司或分公司缴纳购房款，待办证时购房者再与华晟开发公司签订预售合同，后那文俊多次找华晟开发公司办理房证，但该公司答复其与白山天合公司存在纠纷，不能办理，故未能办证的原因完全在于华晟开发公司。那文俊和其他住户提供的威海火炬高技术产业开发区管理委员会（以下简称高区管委）的回复亦可证实。故一审法院认定不能排除因其自身原因导致案涉房屋无法办理过户与事实不符。2.那文俊提供的证据足以证实其已支付全部房款，一审法院认为“那文俊并未提供借款支付的相关转账凭证，该借款转为购房款的事实，无法认定”属认定错误。现那文俊对该房屋进行装修并入住多年，案涉房屋已于2013年春天验收合格。按照最高人民法院有关会议精神，尚未办理过户登记的存量房的买受人提起案外人执行异议之诉，若申请执行人据以申请执行的为一般金钱债权，且买受人对于未办理房屋权属过户登记手续无过错，买受人请求排除对该房屋的强制执行的，予以支持。
华成建筑公司辩称，1.案涉房屋登记在被执行人华晟开发公司名下，一审法院有权予以处置；2.那文俊在购买案涉房屋时未审查白山天合公司、白山天富公司是否有权销售，存在过错；3.白山天合公司、白山天富公司、华晟开发公司已约定自2010年8月24日白山天合公司、白山天富公司不得以任何形式对外销售房产，那文俊的购买行为发生在2010年8月24日之后，买卖合同无效，且其提供的证据不足以证实其购买案涉车位；4.那文俊与白山天富公司之间是基于借贷关系而产生的买卖关系，按照正常的借贷关系，借贷款项应为整数，故其借贷关系不符合实际。综上，那文俊的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
华晟开发公司答辩称，那文俊的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
白山天合公司、白山天富公司、白山天富威海分公司述称，1.白山天合公司履行了与华晟开发公司合作协议约定的全部义务，实施了天富泰合苑项目的开发建设，取得了该项目的所有产权。白山天富威海分公司参与该项目的招投标，在中标后承建全部项目，并在2011年12月经过综合验收，完成全部备案手续，是该项目的实际所有人。按照合作协议的约定，华晟开发公司只能处置810万元的房产，其余房产均由白山天合公司、白山天富公司对外销售，并成立售楼处，负责对外销售，其销售真实合法。泰合苑小区的物业管理亦是其成立的，并支付所有人员的工资，并无华晟开发公司人员。2.虽然销售许可证登记在华晟开发公司名下，但未在售楼处悬挂，而是在办公室存放，购房者根本看不到。华晟开发公司已出售该公司所有权利，白山天合公司系该项目的真正持有人，其销售自己的房屋合法有效。3.那文俊并不知道华晟开发公司，也无人与那文俊提及此事。当时许多人急于办理产权，可华晟开发公司因其与白山天合公司有部分贷款尚未还清，部分税金尚未缴纳，故不给办理，并非那文俊个人原因不及时办理房屋产权。4.在房屋销售问题上，只要白山天合公司销售合法，购房者就无过错，购房者合不合法白山天和公司有权认定，其他人无权干涉。5.公司收购房款有现金支付、转账支付、债务抵顶、材料抵顶等多种方式，故那文俊以借款抵顶购房款实属正常并且非常合理。
那文俊向一审法院起诉请求：1、确认案涉房屋归那文俊所有；2、停止对该房屋的执行，并解除查封措施。
一审法院认定事实：白山天富威海分公司系白山天富公司下设非法人分支机构，白山天合公司系白山天富公司下设具备法人资格的分公司。2008年3月16日，华晟开发公司与白山天合公司签订了《合作开发协议》，就华晟开发公司在威海市世昌大道黄家沟村北（地号为10-10-20号）开发泰合苑小区住宅楼工程达成协议，约定：该小区占地面积为9292平方米，规划规模为1号、2号、3号共三幢住宅楼，规划新建面积为20900平方米，出让时间为70年，华晟开发公司同意以总价格4600万元转让给白山天合公司建设，并以华晟开发公司实施开发建设；双方按实际售房档案为准，不分户型、楼号，任意销售；该项目竣工验收后所有房屋的产权及相关保证金，含各部门的保证金均归白山天合公司所有。协议签订后，白山天合公司向华晟开发公司给付资金3800万元，以房抵顶810万元。合作开发协议签订后，该小区的建设工程由白山天富威海分公司进行了总承包，之后，白山天富威海分公司又将1号楼（包括1号车库）的建设工程分包给华成建筑公司。2009年7月12日，华晟开发公司与白山天富威海分公司签订了《房屋抵顶工程款协议书》，约定：华晟开发公司同意将泰合苑小区1号、2号、3号楼部分商用网点及住宅，作为工程款抵顶给白山天富威海分公司，房屋作价4000万元。2010年8月24日，华晟开发公司与白山天合公司、白山天富威海分公司签订了《补充协议书》，约定：本协议签订之日，终止华晟开发公司与白山天富威海分公司于2009年7月2日签订的《房屋抵顶工程协议书》,房屋抵顶工程协议书终止后，白山天富威海分公司不得再以任何名义将泰合苑小区的网点房及住宅房再行对外抵顶和销售，对白山天富威海分公司对外已销售的房屋，在本协议签订后必须将销售合同的主体变更为华晟开发公司，已收取的定金及应收取的购房款必须转入华晟开发公司的账户，华晟公司收取购房款先按期偿还银行贷款，再按照华晟开发公司与白山天合公司的合作开发协议的相关规定再转给白山天合公司等等。
2013年10月8日，那文俊(乙方）与白山天富威海分公司（甲方）签订了《预定房屋协议书》，约定：甲方同意将泰合苑小区古寨南路71-2号楼西单元1001室，建筑面积105.82平方米，住宅预定给乙方，房屋单价6150元/平方米，房屋价款为65万元，甲方取得《销售许可证》后以电话和书面形式通知乙方缴纳房款事宜，乙方在接到通知后五日内，一次性交付房款，如乙方不能按协议第五条约定交纳房款，此协议作废，甲方有权另行出售此房等等。上述协议签订当日，白山天合公司及白山天富威海分公司为那文俊出具了收到房款65元的收据。庭审中，那文俊主张上述房屋的房款系之前白山天富威海分公司向那文俊的父亲借款65万元抵顶，并对该主张提交了白山天合公司、白山天富威海分公司、那宏仁及那文俊签订的协议书一份，华晟开发公司、华成建筑公司对上述证据不予认可。那文俊另提交小区进户单、房屋验收单、物业服务合同等等，用以证实对上述购买的房屋的实际占有及使用情况，华晟开发公司、华成建筑公司对上述证据的真实性及证明事项亦不予认可。
2015年2月15日，一审法院在审理华成建筑公司与华晟开发公司以及白山天富公司、白山天富威海分公司建设工程施工合同纠纷一案过程中，华成建筑公司（甲方）、白山天富公司（乙方）、白山天富威海分公司（丙方）、华晟开发公司（丁方）以及白山天合公司（戊方）签订了一份《协议书》，约定：2014年9月10日，甲方以丙方、乙方欠其工程款为由将乙、丙、丁诉至一审法院，要求乙、丙方给付所欠甲方工程款并要求丁方在欠付工程款价款范围内承担责任，法院受理案件的同时，甲方申请保全，法院裁定查封了由丁、戊方合作开发现登记在丁方名下位于威海市古寨南路71-1、-2、-3号泰合苑的部分网点及住宅房，保全查封的房屋因丁方贷款有部分已先于登记抵押于银行，现经乙、丙、丁方与银行协商欲将被抵押的房屋网签于银行名下，要求甲方申请法院解除已办理抵押被甲方申请保全查封的部分房屋，就相关问题，经上述五方协商同意自愿协议如下：一、甲方于本协议签订之日，向一审法院出具解除查封申请，将原已抵押后由甲方申请保全查封的位于威海市古寨南路71-1号的2、3、4号网点房、71-3号的1005、1104、1105、1203、301号住宅房屋，予以解除查封；二、一审法院正在审理的甲方与乙、丙、丁方（2014）威高民初字第786号案，法律文书所确定的结果，丁、戊方自愿为乙、丙方承担连带清偿责任；三、乙、丙、丁、戊方同意，在丁、戊方合作结算之前，（2014）威高民初字第786号法律文书未履行完毕前的任何时间，丁方可用与戊方合作开发的位于威海市古寨南路71-1、2、3号楼的房产或该项目的销售收入，交纳税费后，按（2014）威高民初字第786号法律文书所确定的数额，优先支付给甲方。同日，华晟开发公司向一审法院出具变更查封申请书，自愿提供如下房产予以置换，位于威海市古寨南路71-3号5号网点房、71-2号楼的1001、1002、1102、303、403、1303、1005、1105、706、906住宅房及71-2号与71-3号之间地下负一、二层停车位的全部。关于上述纠纷，一审法院于2015年5月4日作出（2014）威高民初字第786号民事判决，判决白山天富公司、白山天富威海分公司于判决生效后十日内给付华成建筑公司工程款2696083.25元及相应利息；华晟开发公司在欠付工程款范围内承担付款义务。因白山天富公司、白山天富威海分公司及华晟开发公司均未履行判决书确定的义务，华成建筑公司于2015年7月6日向一审法院申请执行。在执行过程中，华成建筑公司向一审法院提出申请，要求依据其与华晟开发公司、白山天富公司、白山天富威海分公司及白山天合公司于2015年2月15日签订的《协议书》，追加华晟开发公司、白山天合公司为被执行人，对上述判决书确定的债务承担义务。一审法院于2015年11月17日做出（2015）威高执字第331-1号裁定，裁定追加白山天合公司、华晟开发公司为被执行人，与白山天富公司、白山天富威海分公司共同承担一审法院（2014）威高民初字第786号民事判决确定的义务。同日，一审法院做出（2015）威高执字第331-2号裁定，拍卖登记在华晟开发公司名下，位于威海市古寨南路71-3号5号网点房、71-2号楼1001、1002、1102、303、403、1303、1005、1105、706、906房屋及71-2号楼与71-3号楼之间地下负一、二层车位。那文俊对上述裁定提出执行异议，一审法院以（2017）鲁1091执异19号执行裁定书，驳回了那文俊的异议请求。
另查，位于威海市古寨南路71-2号于2011年11月24日取了商品房预售许可证，售房单位为华晟开发公司，并于2013年10月11日取得了房屋所有权证书。
本院认为，案外人执行异议之诉，是通过针对特定执行标的的执行行为提出异议的诉讼，从而达到排除对特定的执行标的强制执行的诉讼目的。因此，审查执行异议之诉的关键在于案外人是否对执行标的享有合法真实的实体权利，以及案外人是否享有实体权利，能够足以排除对执行标的物的强制执行。在案外人提起执行异议之诉的案件中，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人的实体权利必须同时满足上述四个条件才能够足以排除对执行标的物的强制执行。那文俊购买的房屋系华晟开发公司与白山天合公司合作开发的房产，那文俊于2013年10月8日与白山天富威海分公司签订房屋买卖合同时，该房屋所在楼房的预售许可证已于2011年11月24日办理完毕，售房单位为华晟开发公司，之后，古寨南路71-2号楼的所有权也登记在华晟开发公司名下，那文俊购买房屋时应当了解并知晓该71-2号楼的预售许可登记情况，那文俊购买房屋后办理过户登记亦应根据那文俊与华晟开发公司签订的房屋买卖合同办理，故不能排除因其自身原因导致购买的房屋无法办理过户。另外，那文俊并未提供借款协议、借款支付的相关转账凭证等，该借款转为购房款的事实，无法认定。
综上所述，那文俊的诉请及提交的相关证据，不足以排除对涉案标的物的强制执行，故对那文俊的异议请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：驳回那文俊要求确认案涉房屋归那文俊所有，停止对案涉房屋的执行，并解除查封的诉讼请求。案件受理费10300元，由那文俊负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：那文俊提供证据威海市天富物业服务有限公司收据4张、威海市水务集团有限公司收据一张、港华燃气的客户维修工作单一张及案涉房屋的照片，拟证实那文俊已对案涉房屋进行装修并且实际使用该房屋。经质证，华成建筑公司对上述证据不予认可。华晟开发公司对上述证据的真实性无异议，但对其是否居住使用案涉房屋不清楚。白山天合公司、白山天富公司、白山天富威海分公司对上述证据无异议。
本院认为，执行异议之诉，法院的审理范围限于当事人之间的实体权利之争，即案外人对执行标的是否享有实体权利，以及该实体权利能否排除强制执行。那文俊于2013年10月8日与白山天富威海分公司签订案涉房屋买卖合同时，该房屋所在楼房的预售许可证已于2011年11月24日办理完毕，售房单位为华晟开发公司，后该楼的所有权也登记在华晟开发公司名下，那文俊购买房屋时应当对该楼的预售许可登记、所有权登记情况进行审查，并与华晟开发公司签订房屋买卖合同，办理房屋过户登记，那文俊未尽到合理的审查义务，故对导致购买的案涉房屋无法办理过户存在过错。那文俊主张其已经支付案涉房屋的全部购房款65万元，虽提供白山天富威海分公司出具的收据、房屋买卖合同及借款抵顶房屋协议，即使其提供的证据真实，四方在2013年8月10日已就借款抵顶案涉房屋达成协议，而于2013年10月8日才签订房屋买卖合同与常理不符，在那文俊未提供借款协议及借款支付凭证等证据等情形下，故一审法院无法认定那文俊已将案涉房屋的购房款付清并无不当。那文俊的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第三、四项规定的情形，不足以排除对案涉房屋的强制执行。综上所述，那文俊的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10300元，由那文俊负担。
本判决为终审判决。
审判长 郑华章
审判员 蒋 涛
审判员 张燕妮
二〇一八年六月四日
书记员 李冬菊