广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）万民初字第619号
原告覃渝。
委托代理人覃小勇、吴瑶，广西昌义律师事务所律师。
被告梧州市宝得利珠宝有限责任公司，住所地广西梧州市。
法定代表人李济高，该公司经理。
委托代理人冯祥，广西冠益律师事务所律师。
原告覃渝与被告梧州市宝得利珠宝有限责任公司买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月21日受理后，依法组成合议庭，于2014年6月6日公开开庭审理了本案。原告覃渝、被告梧州市宝得利珠宝有限责任公司的委托代理人覃小勇、吴瑶，冯祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告覃渝诉称，被告与原告于2012年4月26日签订房地产买卖合同，约定被告将其依法享有使用权的坐落于梧州市火山路53-2号的643.3㎡土地（土地证号：梧国用（2007）第8135号）和坐落于梧州市火山路38-1、40-1、40-2、40-3、53-6、53-9、53-10号的19271.**㎡土地（土地证号：梧国用（2007）第8134号）及地上建筑物以5**万元人民币转让给原告，被告承诺在三个月内将上述房地产权属转到原告名下，被告承担转户所需的一切费用，逾期不能办妥，由被告每月支付20万元违约金给原告。合同签订后，原告于当天将人民币500万元汇到被告指定的张东奇的银行账户（账号：40×××90），但被告并未按约将上述房地产权属变更登记到原告名下，并以种种借口推托，经原告多次催促，至今未果。原告为此诉至法院，请求法院判令：一、确认原告与被告于2012年4月26日签订的《房屋买卖合同》有效；二、判令被告将坐落于梧州市火山路53-2号的643.3㎡的土地（土地证号：梧国用（2007）第8135号）和坐落于梧州市火山路38-1、40-1、40-2、40-3、53-6、53-9、53-10号的19271.**㎡土地（土地证号：梧国用（2007）第81**号）及土地上的房屋（房权证号：梧房权证蝶山字第6016704号-××号，面积共为：2923.79㎡）连同上述土地上的其他建筑物权属变更登记至原告的名下；三、判令被告支付违约金200万元给原告。庭审后，原告以梧房权证蝶山字第××号、60××05号、6016706号、60××08号、6016710号、60××11号房产证所登记的房屋己灭失为由，请求放弃以上房屋登记到其名下的请求。
原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、身份证，拟证明原告的基本情况；2、营业执照、组织机构代码证、税务登记证，拟证明被告的基本情况，为企业法人、私营有限责任公司，公司地址为梧州市西环路中段58号3号楼二单元201房，法定代表人为李济高；3、国有土地使用权证（两本）、房屋所有证（八本），拟证明坐落于梧州市火山路53-2号的643.3㎡的土地及坐落于梧州市火山路38-1、40-1、40-2、40-3、53-6、53-9、53-10号的19271.12㎡土地的使用权及以上土地上的房屋（房产证号：梧房权证蝶山字第6016704号-××号，面积共为：2923.79㎡）所有权人为被告。由于被告将上述土地及房屋以及其他地上建筑物转让给原告，被告而将土地使用权证和房屋所有权证交给原告收执；4、房地产买卖合同、转账业务凭证、收贷收息凭证，拟证明被告于2012年4月26日将其依法享有使用权的坐落于梧州市火山路53-2号的643.3㎡的土地（土地证号：梧国用（2007）第8135号）和坐落于梧州市火山路38-1、40-1、40-2、40-3、53-6、53-9、53-10号的19271.**㎡土地（土地证号：梧国用（2007）第8134号）及地上建筑物以5**万元人民币转让给原告，原告并于当天将500万元汇到被告指定的张奇东的银行账户（即40×××90），被告承诺在三个月内将上述房地产权属转到原告名下，被告承担转户所需的一切费用，逾期不能办妥，由被告每月支付20万元违约金给原告。
被告梧州市宝得利珠宝有限责任公司辩称，被答辩人的诉讼请求没有任何事实和法律依据，请法院依法驳回其诉讼请求。一、答辩人从来没有与被答辩人签订过任何房地产买卖合同；二、答辩人也从来没有收到过或委托张奇东收过被答辩人的房地产买卖款项；三、被答辩人所主张的“地上附着物”早已不复存在，改建重建的房屋仍未取得相关建设手续，客观上也无法办理权属过户；四、被答辩人主张的违约金过高，违反法律规定，不应受到保护。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告为其辩解在举证期限内提供的证据有：照片4组，拟证明原告所诉的土地上的“地上附着物”等房屋建筑已经灭失，标的物已经不存在，因此该买卖关系并不存在，被告在旧建筑物拆除后再建造了照片所示的建筑物，新建房屋尚未竣工还在办理建设手续的过程中，并不具备办理房产证的条件。新建建造物本身的价值就超过一千万，因此被告不可能连土地和房屋以500万元的价格卖给原告，这并不符合常理，因此可从侧面证实该房屋买卖关系并不存在。
经过开庭质证，被告对原告提供的证据1、2的真实性、合法性、关联性无异议；对证据3的真实性无异议，对其证明内容有异议，原告称是由于被告将上述土地及房屋以及其他地上建筑物转让给原告，被告因而将土地使用权证和房屋所有权证交给原告收执，房产权证等交给原告收执是事实，但并非基于房地产买卖关系，而是基于借款的抵押关系，且这八本权属证书所记载的房屋已经不存在，标的物已不存在；对证据4《房地产买卖合同》的真实性无法确认，因为公章肉眼无法辨别确认，对转账业务凭证、收贷收息凭证的真实性无异议，但该款项并非房地产转让款，而是张奇东向原告覃渝的借款。原告对被告提供的证据认为该照片是现在的、局部的，无法证实签订合同时合同约定的标的物已经不存在，合同签订时是2012年，房屋可能发生毁损，这是被告的责任，依据合同被告仍应将土地和地上建筑物按照现状依约转移给原告，被告仍应继续履行房地产买卖合同，新建房屋是否办理手续不影响原、被告签订的合同的履行，因为当时签订合同是约定土地连同地上建筑物一起转让；至于价款是双方协商一致的价格，价格在不同的环境和条件下有很大差别，并不能因此就证明买卖合同并非双方的真实意思表示。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：2012年4月26日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房地产买卖合同》，约定：1、甲方所出让的房地产位于梧州市，分别为：①梧州市火山路53-2号的土地使用权（国有土地使用证号：梧国用（2007）第8135号）；②梧州市火山路38-1、40-1、40-2、40-3、53-6、53-9、53-10号的土地使用权（国有土地使用证号：梧国用（2007）第8134号）。2、转让房屋面积包括以上转让土地使用权地上的所有建筑物。3、甲方以总价人民币伍佰万元整的价格出卖给乙方，此款由甲方指定转账到广西岑溪市农村合作银行张奇东的银行账户，账号为40×××90，双方约定，此笔款项以银行转账凭证为准，不另立收据。甲方同时将上述房地产的所有产权证交给乙方。甲方承诺在三个月内把上述房地产权属转到乙方名下，转户过程所产生的一切费用由甲方承担，逾期不能办妥，则由甲方从收到乙方该笔款项日起，每月支付人民币贰拾万元整违约金给乙方，支付期限直至上述所有房地产权属完全转户到乙方名下为止。合同签订当天，原告依约将5000000元转至合同约定的收款人张奇东在广西岑溪市农村合作银行、账号为40×××90的银行账户中。庭审中，原告出示了合同中所买卖的房地产的梧国用（2007）第8135号国有土地使用证和梧国用（2007）第8134号国有土地使用证二本及梧房权证蝶山字第6016704号-××号房屋所有权证八本的原件。被告则抗辩认为：1、原、被告之间从没有签订过《房地产买卖合同》，（1）被告公司从来没有在合同中加盖过公章，也没有法定代表人或代理人签字；（2）讼争的土地正出租给他人改建和重建。2、被告从来没有收到过或者委托张奇东收过原告的房地产买卖款项。3、原告所主张的八本房产证房屋己拆除不复存在，无法过户。4、原告主张的违约金过高。庭审后，原告根据被告的抗辩意见，确认梧房权证蝶山字第6016704、60××05、6016706、60××08、6016710、60××11号房屋所有权证所记载的房屋己灭失，放弃变更过户到原告名下的诉讼请求。本院经现场勘验，证实梧房权证蝶山字第6016704、60××05、6016706、60××08、6016710、60××11号房屋所有权证记载的房屋确已灭失。梧房权证蝶山字第××号房屋所有权证记载的房屋已由被告改建成二层框架结构，梧房权证蝶山字第××号房屋所有权证记载的房屋还完好。
本院认为，被告虽然在答辩中否认与原告签订过《房地产买卖合同》，但是被告并未提供证据予以证实，所以，本院确认原告提交的《房地产买卖合同》，是原、被告双方自愿签订的，合同内容对双方均有约束力，是有效合同。原告按合同约定将价款5000000元转至合同约定的收款人名下，已经履行了付款义务。但被告并未依合同的约定，将房屋、土地使用权登记到原告名下，显属不当且己构成违约。原告诉请将合同中被告转让给原告的房屋所有权、土地使用权登记至其名下，有双方签订的《房地产买卖合同》为依据，且符合《中华人民共和国合同法》第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”之规定。据此，本院认为原告的诉讼请求，有理有据，本院予以采纳。双方在合同中约定的土地使用权为（1）梧州市火山路53-2号的土地使用权（国有土地使用证号：梧国用（2007）第8135号）；（2）、梧州市火山路38-1、40-1、40-2、40-3、53-6、53-9、53-10号的土地使用权（国有土地使用证号：梧国用（2007）第8134号）。对合同中所约定的二宗土地使用权，双方均无异议，本院予以确认。《房地产买卖合同》中只笼统地将房屋表述为土地使用权上的所有建筑物，原告据手上掌握的梧房权证蝶山字第6016704号-××号房屋所有权证八本的原件，认为合同中约定土地使用权上的所有建筑物为这八幢房屋，从而诉请将上述二宗土地使用权及这八幢房屋依协议约定，由被告名下登记到原告名下。庭审中，被告认为这八幢地上建筑物已灭失，庭审后，经核实，原告请求只对尚存在的梧房权证蝶山字第××号、梧房权证蝶山字第××号房屋过户至原告名下。本院认为，原告对合同中无明确约定出让的是哪些房屋的情况下，只请求对存在的房屋请求过户到其名下，符合合同的约定和法律的规定，本院予以支持。原告放弃虽然持有房屋所有权证但不存在的六幢房屋的过户请求，是其自愿对已灭失房屋的处分意见，本院予以采纳。综上，被告应依约将梧州市火山路53-2号的土地使用权（国有土地使用证号：梧国用（2007）第8135号），梧州市火山路38-1、40-1、40-2、40-3、53-6、53-9、53-10号的土地使用权（国有土地使用证号：梧国用（2007）第8134号）及梧房权证蝶山字第××号、梧房权证蝶山字第××号房屋过户至原告名下。原告依合同关于被告逾期三个月未将房地产权属转至原告名下，构成违约应每月支付200000元违约金给原告的约定，诉请被告支付违约金2000000元给原告。被告则认为合同约定的违约金过高，达到年利率48%，大大高于银行利率，不受法律保护。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案原告仅就合同约定请求被告支付2000000元的违约金，但又没有提供证据证实因被告违约造成的实际损失及数额。因此，原告主张由被告承担2000000元的违约金明显过高，应依法予以减少。违约金应参照民间借贷的计息办法，即以中国人民银行发布的金融机构人民币同期贷款基准利率的四倍为利率，从2012年4月27日起计算。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条、第一百一十四条第二款的规定，判决如下：
一、确认原告覃渝与被告梧州市宝得利珠宝有限责任公司于2012年4月26日签订的《房地产买卖合同》有效；
二、被告梧州市宝得利珠宝有限责任公司应将梧州市火山路53-2号的土地使用权（国有土地使用证号：梧国用（2007）第8135号）、梧州市火山路38-1、40-1、40-2、40-3、53-6、53-9、53-10号的土地使用权（国有土地使用证号：梧国用（2007）第8134号）及梧房权证蝶山字第××号、梧房权证蝶山字第××号房屋过户到原告覃渝名下；
三、被告梧州市宝得利珠宝有限责任公司应支付违约金（以5000000元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期贷款基准利率四倍计算，从2012年4月27日起计算至本判决规定的履行期限止）给原告覃渝。
本案案件受理费60900元，由被告梧州市宝得利珠宝有限责任公司负担。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕。逾期履行过户手续则应支付迟延履行金，逾期履行债务则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或梧州市中级人民法院递交上诉状正本一份，副本一份，上诉于梧州市中级人民法院。
审 判 长 李棠在
代理审判员 汪瑞远
人民陪审员 周桂红
二〇一四年六月二十六日
书 记 员 黄月瞳