重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第05855号
上诉人（原审原告、反诉被告）重庆卡妮娜羊绒服饰有限公司，住所地重庆市渝北区回兴街道翠屏二巷。
法定代表人沈古亮，总经理。
委托代理人何群，重庆德诺律师事务所律师。
委托代理人谢超，该公司职工。
被上诉人（原审被告、反诉原告）重庆林芳制衣有限公司，住所地重庆市渝北区回兴街道翠屏二巷7号。
法定代表人王霄辉，执行董事。
委托代理人黄雪莲，重庆新隆基律师事务所律师。
委托代理人杨青，重庆新隆基律师事务所律师。
上诉人重庆卡妮娜羊绒服饰有限公司（以下简称卡妮娜公司）与被上诉人重庆林芳制衣有限公司（以下简称林芳公司）房屋租赁合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2014年6月19日作出（2014）渝北法民初字第02327号民事判决。卡妮娜公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人卡妮娜公司的委托代理人何群、谢超、被上诉人林芳公司的委托代理人黄雪莲、杨青到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
一审法院经审理查明，林芳公司是位于渝北区回兴街道翠屏二巷7号1幢的房屋所有权人，该房屋的名义层为1、2、3、4、屋顶。该房屋经消防验收合格。林芳公司在屋顶上搭建了第五层作为宿舍。
2012年2月29日，卡妮娜公司作为承租方（乙方），林芳公司作为出租方（甲方），签订《房屋租赁协议》，内容为：甲方同意将位于重庆市渝北区回兴街道翠屏二巷7号厂区的部分房屋（厂房）出租给乙方。租赁房屋：厂区内“林芬楼”幢四层（1）轴至（4）轴，建筑面积1021m2，用途厂房，相关设施有：室内消防设施、电源点在一层总配电室内。天燃气通至四层。租赁期限：叁年，自2012年3月20日至2015年3月19日止。租金：厂库房租金14元／月，宿舍十三间租金3900元／月（高内空）乙方租赁房屋租金共计每月18194元，大写（壹万捌仟壹佰玖拾肆元）；租金由乙方按季度向甲方交付。本合同生效即交付第一季度的租金；租期开始后，每季度租金租金于每季度计租前十日交付。（伍万肆仟伍佰捌拾贰元正）。乙方进场前，须向甲方一次性交纳房租保证金54000元，大写伍万肆仟元正。“水电保证金”根据乙方正常生产月度的平均耗电量，按壹个月的金额由甲方向乙方收取。合同届满时，乙方结清租金、水、电、及其他相关费用，并搬出自带设备物品、清出场内垃圾、将房屋设施完整交还给甲方后，甲方于三个工作日内将保证金（不计息）退还给乙方。水电费：水电表根据抄表数由乙方按月交纳，水电价格由水、电部门公布价和总分表输差分摊构成。第七条、合同的变更、解除与终止1、乙方逾期支付租金和其他费用超过15天，甲方有权解除合同。租赁期满及因不可抗力导致合同无法履行的，合同终止。本协议任何一方在另一方没有违反本合同的情况下提出解除合同，视为违约。乙方违约，所交租金和保证金不退；甲方违约，应按乙方已交租金的剩余天数退还租金外并双倍退还保证金。乙方逾期支付应付租金和其他费用的，自逾期之日起，每延期一天，甲方按应付租金和其他费用合计额每天加收3的滞纳金，滞纳金按天数累计计算。甲方依据本协议第七条的第1、2、3小条所约定的行为解除合同的，乙方应无条件在5日内搬离，所交租金和保证金不退。如乙方5日内不能搬离，甲方将按原日租金的5倍每日计收乙方房屋占用费。其他约定：1、房屋租金次年递增5%。2、物业管理费2元／月.m2，由乙方按季向甲方缴纳6126元／季，大写陆仟壹佰贰拾陆元正。4、甲方不收宿舍的物管费、整个顶层宿舍的清洁卫生治安防火责任由乙方承担。
合同签订后，林芳公司将房屋交由卡妮娜公司使用，其中宿舍实际交付房屋为二十四间，每月房租为6900元。卡妮娜公司也按约支付了房租保证金54000元，2013年6月19日前的房屋租金、物管费及2013年4月1日至6月30止的电梯维护费750元。
2013年5月22日，重庆市渝北区公安消防支队向林芳公司发出临时查封决定书和行政处罚决定书，以林芳公司将厂房与居住场所设置在同一栋建筑内不符合消防技术标准，决定给予林芳公司责令停产停业，并处罚款人民币壹万元整的处罚。并决定临时查封，查封部位、场所的范围：重庆林芳制衣有限公司生产厂房第四层员工宿舍。查封期限：2013年5月22日16时至2013年6月21日16时。
2013年8月6日、9月3日、10月11日，林芳公司向卡妮娜公司催收了水电费分别4287元、1224元、150元，卡妮娜公司法定代表人及工作人员签字确认。卡妮娜公司最后一次在电梯使用详细表上签字的时间为2013年11月4日。
2013年7月20日，重庆市公安局案件接报回执表明：沈古亮要扩大生产将一部分机器搬出，林芳公司物管因其未缴纳物管费为名禁止沈古亮搬出。
2013年6月10日，卡妮娜公司向林芳公司发函，内容为：我方已准备好2013年6月21日至9月20日（第三季度）四、五楼的房屋租金和本年度5月份的水电气费，请贵方及时派人前来我司收取。
2013年6月14日，林芳公司向卡妮娜公司出具收据1份，载明：交款单位卡妮娜公司，收款方式现金。人民币；柒万贰仟陆佰零贰元正，收款事由2013年6、20-9、19租金45026元，宿舍租金20700元，物管费6126元，电梯维护费750元。
6月20日，卡妮娜公司再次向林芳公司发函，内容为：接贵方驻公司负责人通知，将于本月24号（星期一）前来我司收取下季度房租（我方在6月10号已经发函催促贵方派人前来收取）。因5月20日渝北消防支队派人前来查验贵方租给我方的宿舍，当时因消防不合格而催促贵方整改，为了免除我方顾虑，请贵方此次前来收取下季度房租时，带齐宿舍的验收意见书和整改意见书复印件。
7月3日，卡妮娜公司再次向林芳公司发函，内容：我方已两次致函你方要求派人带齐各种验收报告前来收取房租，而你方来人无法提供各种验收报告，并将协议达成的租金分为两部分，并提出只向我方收取车间房租而置我方生活场所于不顾这一无理要求，造成我方暂停缴纳房屋租金。
2013年7月15日，林芳公司向卡妮娜公司发出催款通知，内容为：你单位于2013年6月15日应交费用72602元，至今未交，于2013年7月15日止应交迟纳金6534.18元，累计应交金额79136.18元。请于接通知后五日内缴纳，以免造成不必要的损失。现卡妮娜诉至本院，要求判如所请；林芳公司亦反诉要求支持其反诉请求。本案在审理过程中，卡妮娜公司认为其房屋已于2013年9月交付给被告，其在庭审中也认可房屋内的物品由林芳公司自行处理。2014年6月16日，林芳公司向本院出具情况说明，认可其已于2014年6月15日在卡妮娜公司未向其交付房屋钥匙的情况下，进入租赁房屋。
一审法院认为：卡妮娜公司与林芳公司所签订的《房屋租赁协议》中对厂区内“林芬楼”幢四层（1）轴至（4）轴房屋的约定是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应当是合法有效的合同。对于双方对宿舍二十四间的租赁由于宿舍所在楼层是林芳公司违章搭建，未办理相关建设规划手续，该部分的租赁协议应当无效。但对宿舍卡妮娜公司应当参照双方的协议支付房屋占有使用费。
卡妮娜公司作为承租人，其租赁房屋主要是取得房屋的占有权及使用权，现承租的房屋由于消防问题被查封，且消防查封的原因至今未能消除，致使其占用、使用房屋的合同目的不能实现，卡妮娜公司提出解除合同符合法律的规定，本院予以支持。林芳公司提出在交纳罚款后房屋即已解封，未影响卡妮娜公司的占有、使用的说法由于卡妮娜公司不认可，其也未对此向本院举证证明，本院不予支持。
对于合同解除的时间，按《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条的规定：当事人一方依照本法第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，卡妮娜公司在其合同目的不能达到的情况下，未向林芳公司发出过解除合同的通知书。双方的合同继续履行，故对卡妮娜公司主张从2013年6月20日解除原、被告之间的《房屋租赁协议》的诉讼请求本院不予支持。诉讼中，林芳公司也同意解除合同，对此本院予以确认。林芳公司已自认于2014年6月15日取得出租房屋，故其要求交还房屋的请求本院不予支持。但卡妮娜公司应当按照合同的约定支付支付林芳公司2014年6月14日前的房租、房屋占用损失及物管费、水电气费。其中房租按双方合同中约定的房租每年上浮5%的约定，2013年6月20日至2014年3月19日期间为15008.7元／月，2014年3月20日至2015年3月19日期间为15723.4元／月。
双方在合同中约定的保证金属于对合同履行的担保，现卡妮娜公司由于合同目的不能实现要求解除合同，故林芳公司应当退还卡妮娜公司的保证金54000元。
卡妮娜公司在租赁房屋时已清楚该房屋第五层属于违章建筑，厂房与宿舍在同一栋楼的事实，现消防查封的原因也是由于厂房与宿舍在同一栋建筑内，故对此双方均有过错，对其要求支付违约金即双倍返还保证金和赔偿损失的请求本院不予支持。同理，对于卡妮娜公司要求的赔偿金及林芳公司要求的滞纳金本院均不予主张。
对于2013年6月20日至9月19日的房租及水电费、物管费是否交纳的问题。本院认为应当认定2013年6月20日至9月19日的房租及水电费、物管费卡妮娜公司未予以交纳。从双方举示的证据来看：1、交款人卡妮娜公司向本院举示了林芳公司的收据作为已交纳的证据，认为其已于2013年6月14日以现金方式交纳了此笔费用；2、林芳公司举示了卡妮娜公司于2013年6月10日、6月20日、7月3日的函件，在2013年6月10日的函件中写明“我方已准备好2013年6月21日至9月20日（第三季度）四、五楼的房屋租金和本年度5月份的水电气费”，6月20日的函件中写明“将于本月24号（星期一）前来我司收取下季度房租（我方在6月10号已经发函催促贵方派人前来收取）”，7月3日函件中写明“我方已两次致函你方要求派人带齐各种验收报告前来收取房租”，从以上内容可以看出3份函件的内容是连贯的，也即3份函件均是要求林芳公司来收取2013年6月20日-9月20日的房租及物管、水电费；3、卡妮娜公司如在2013年6月14日已交纳了该笔费用，这与其6月20日、7月3日发函的表述不一致。如其对6月20日、7月3日函件是要求林芳公司来收取2013年9月20日后的费用，但6月20日及7月3日距离双方约定的交纳2013年9月20日后的房租时间还有两个月。且从卡妮娜公司自己举示的收据来看，双方之前交纳房租的时间也基本上是按合同约定的在每季度计租前十日左右交付，如2012年2月29日交纳2012年3月20日至6月19日物管费；2012年6月12日交纳2012年6月20日至9月19日物管费。故卡妮娜公司对6月20日及7月3日函件的解释既不符合函件内容，也不符合双方之前的交易惯例。4、在林芳公司举示了充分的证据反驳卡妮娜公司所举示的收据的情况下，应当由卡妮娜公司来举证证明其已付款，现卡妮娜公司未举示相关证据，应当承担举证不能的后果。综上，卡妮娜公司应当向林芳公司支付2013年6月14日收据中载明的2013年6、20-9、19租金45026元，宿舍租金20700元，物管费6126元。综上，卡妮娜公司应当支付林芳公司的房屋租金、物管费及房屋占用损失为：1、2013年6月20日至2014年6月14日的房租，15008.7元／月×9月（2013年6月20日至2014年3月19日）＋15723.4元／月×2.8月（2014年3月20日至6月14日）=179103.82元；2、2013年6月20日至2014年6月14日的房屋占用损失，6900元／月×11.8月（2013年6月20日至2014年6月14日）=81420元；3、物业管理费，6126元／季÷3×11.8月（2013年6月20日至2014年6月14日）=24095.6元。
对于林芳公司要求的水电费，因欠费期间是在双方房屋交接前，卡妮娜公司也签字予以了确认，故卡妮娜公司应当承担给付责任。
对于电梯维护费，由于双方在合同中对电梯维护费未进行约定，现林芳公司又未举证证明卡妮娜公司同意支付，故对电梯维护费本院不予支持。
对于林芳公司的第六项诉讼请求，由于房屋已于2014年6月15日交付，之前的房屋租金、物管费及房屋占用损失本院已主张。而合同约定的是解除合同后5日搬离，如不能搬离，甲方按原日租金的5倍每日计收乙方房屋占用费，故该条件现并未成就，林芳公司的此项诉讼请求不应支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）重庆卡妮娜羊绒服饰有限公司与被告（反诉原告）重庆林芳制衣有限公司于2012年2月29日签订的《房屋租赁协议》；二、被告（反诉原告）重庆林芳制衣有限公司在本判决生效后立即退还原告（反诉被告）重庆卡妮娜羊绒服饰有限公司保证金54000元；三、反诉被告重庆卡妮娜羊绒服饰有限公司在本判决生效后支付反诉原告重庆林芳制衣有限公司位于重庆市渝北区回兴街道翠屏二巷7号1幢“林芬楼”四层1轴至4轴的厂房（建筑面积1021平方米）的租金179103.82元，物业管理费24095.6元，合计203199.42元；四、反诉被告重庆卡妮娜羊绒服饰有限公司在本判决生效后支付反诉原告重庆林芳制衣有限公司位于重庆市渝北区回兴街道翠屏二巷7号1幢“林芬楼”四层1轴至4轴的宿舍的房屋占用损失81420元；
五、原告（反诉被告）重庆卡妮娜羊绒服饰有限公司在本判决生效后支付被告（反诉原告）重庆林芳制衣有限公司水电费5661元；六、驳回原告（反诉被告）重庆卡妮娜羊绒服饰有限公司的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）重庆林芳制衣有限公司的其他诉讼请求。本案本诉受理费6380元，反诉受理费3226元，合计9606元，由原告（反诉被告）重庆卡妮娜羊绒服饰有限公司负担4803元，被告（反诉原告）负担4803元。
上诉人重庆卡妮娜羊绒服饰有限公司上诉称：原审法院判决认定事实不清，适用法律错误，要求赔偿经济损失230368元，请求依法予以改判。
被上诉人林芳公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
本院二审审理查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，卡妮娜公司与林芳公司所签订的《房屋租赁协议》中对厂区内“林芬楼”幢四层（1）轴至（4）轴房屋的约定是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应当是合法有效的合同。对于双方对宿舍二十四间的租赁由于宿舍所在楼层是林芳公司违章搭建，未办理相关建设规划手续，该部分的租赁协议应当无效。但对宿舍卡妮娜公司应当参照双方的协议支付房屋占有使用费。卡妮娜公司在租赁房屋时已清楚该房屋第五层属于违章建筑，厂房与宿舍在同一栋楼的事实，现消防查封的原因也是由于厂房与宿舍在同一栋建筑内，对此双方均有过错，上诉人要求被上诉人赔偿损失的请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确；上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1433元，由上诉人重庆卡妮娜羊绒服饰有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张欲晓
审判员 肖怀京
审判员 郑 泽
二〇一四年九月十日
书记员 夏 茜