浙江省金华市婺城区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0702民初6490号原告：金华市星火文创投资管理有限公司，住所地金华市婺城区胜利街173号。法定代表人：鲍旭东，执行董事。委托诉讼代理人：胡海泉，浙江杰正律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴水伟，浙江杰正律师事务所实习律师。被告：金华市开发区金谷粮油有限公司，住所地金华市婺城区壶源路88号。法定代表人：朱菊芳，执行董事。委托诉讼代理人：丁希进，男，1963年1月12日出生，汉族，住金华市婺城区江南街道高歌路**号*单元***室，现住金华市婺城区。系公司经理。委托诉讼代理人：朱淑才，浙江森海律师事务所律师。原告金华市星火文创投资管理有限公司（以下简称星火文创）为与被告金华市开发区金谷粮油有限公司（以下简称金谷粮油）房屋租赁合同纠纷一案，于2016年6月17日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员陈剑锋独任审判，于2016年7月21日、2016年9月13日公开开庭进行了审理。原告星火文创的法定代表人鲍旭东及其委托诉讼代理人胡海泉、吴水伟，被告金谷粮油的委托诉讼代理人丁希进、朱淑才到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告起诉称，2014年12月，原告得知被告创建的“金谷电子商务创业园”项目招租，即与被告协商承租“金谷电子商务创业园”东区事宜。协商中，从被告出示的文件中得知，项目已经金华经济开发区管委会同意并签订了《经济转型协议书》，该协议书约定被告必须于房屋改造前完成房屋建筑安全检测，改造后将《房屋建筑安全检测报告》和《消防验收意见书》报高新技术产业局备案。故在2014年12月30日双方经多次协商签订的《房屋租赁合同》中，特别强调要求被告对房屋的改造及建筑安全、消防必须符合规范。其中第5条约定，被告应立即对房屋改造及水电增容等工程，于2015年5月31日前全部验收完工交付给原告，第9条9.2.2“消防”约定“甲方确保租赁标的物符合建筑、消防规划要求”，第12.4乙方的解除权（3）约定，因甲方违约出现阻碍事由，在阻碍事由存续期间，免收乙方租金（如为免租装修期则该期间顺延），合同同时约定了其他违约责任等。次日，被告向原告出具《同意转租证明》一份，同意原告将承租房屋分区块出租经营。合同签订后，原告按约定支付了租金。因租赁标的物改建和功能变更，应当先获得规划许可和施工许可，并在改造后重新申报审核并取得建筑工程消防验收合格等文件，为此原告多次要求被告尽快办理上述相关事宜，但被告仅在2015年7月16日获得《建设工程规划许可证》，其他如施工许可证，消防验收合格证等事项至今没有办理，致使原告至今不能正常经营。另外在《房屋租赁合同》约定的范围内约300平米的附房至今没有交付原告。原告认为，被告的不完全履行约定义务的行为已严重影响原告合同权益的实现，依约应当继续履行并按合同的约定承担违约责任。为此，原告诉请：⒈判令被告立即向原告交付附房，面积约300平米；⒉判令被告立即完成租赁范围内因房屋用途变更及改造所涉的消防设施配套改造工程及消防验收事项，并向原告交付房屋安全、消防等验收合格的文件；⒊判令被告向原告支付违约金200万元；⒋本案诉讼费用由被告承担。为此，原告提交下列证据：⒈营业执照、法定代表人证明书，证明原告诉讼主体资格；⒉《房屋租赁合同》、金开复[2014]4号文件、《经济转型协议书》各一份，证明保证出租房屋建筑安全、消防验收合格是被告的义务。⒊《建筑工程消防验收意见书》一份，证明工程如改建、功能改变需重新申报。⒋《申请报告》一份，证明出租房屋用地由工业用地临时变更为商业用地（功能改变）。⒌《同意转租证明》一份，证明被告同意原告承租后可以分区转租。⒍《建设工程规划许可证》一份，证明被告在2015年7月16日才取得房屋改造的规划许可。⒎《关于要求消防报批的函》、《关于要求尽早完成房屋交接验收的函》及《回复》、《函》等，证明原告多次催促被告履行交房并通过消防验收。⒏宗地图一份，证明图中红线标注部分系未交付的附房部分。⒐合同附件三金谷电商园区建筑改造方案，证明被告应当按照附件三完成园区改造并取得消防验收合格。⒑原告与严伟平及郑刚签订的《房屋租赁合同》，证明因为不具备消防验收合格，合同未能履行被迫解除，对原告整个经营造成严重影响。⒒被告2015年4月30日的函件、金华市公安消防支队江南开发区大队罚款收据，证明被告同意金华市花漾酒店有限公司对东区C楼进行装修及网吧因为消防未通过验收被罚款，同时证明与严伟平及郑刚签订的合同是真实的。被告答辩称，一、关于租赁标的物的交付。⒈根据《房屋租赁合同》第2条，本案的租赁标的物是房屋，而不是“金谷电子商务创业园项目”。所以，出租人向承租人交付的是房屋，而不是交付“金谷电子商务创业园项目”。⒉根据合同第4.1条“租赁标的物现有建筑于2015年1月1日交接”、合同第5条“甲方于2015年1月1日前将租赁标的物现有建筑以现状交接给乙方”，出租人已通过指示交付的方式（指示房屋原使用人浙江博文服装有限公司于2015年1月1日直接向承租人交付房屋），按约完成了租赁房屋的交付义务。⒊出租人所交付的房屋，具备《房屋所有权证》、《土地使用权证》、《建筑工程消防验收意见书》（江南公消验[2003]第0124号），完全符合包括房屋安全、消防验收合格等要素在内的各项出租条件，不存在未完成房屋建筑安全检测、未取得消防验收合格的情形。⒋出租人以现状交付房屋，包括附房。承租人按现状接受房屋，包括附房，承租人从未提出异议并已将附房改造使用。如果承租人所称的附房300平米尚未交付，那么，偌大体量的建筑物不可能隐藏，请承租人向法庭提供该建筑物照片或者简图予以说明：承租人声称尚未交付的附房在哪里？⒌房屋按现状交付之后，出租人及时对相应的连廊护栏进行改造，对水电进行了增容，并且承担了因承租人改造房屋所致的屋顶补漏费用（在第一年租金中扣减了屋顶补漏费用5.381万元）。履行了合同第5条关于租赁标的物交接的所有义务。二、关于承租人改造装修房屋、申报及取得相关文件手续当中出租人的配合义务。本案租赁物按现状交付后，承租人需按合同附件三（金谷电商园区建筑改造方案）对租赁物进行改造、装修，才能达到其经营目标。所以，合同及其补充协议约定：房屋改造装修的具体方案（包括消防设计）由承租人制作、落实，费用由承租人承担。出租人根据合同第6.2条、第6.3.2条承担配合义务，而且该配合义务的目标限于政府批文为准（合同第6.1条）——如果政府部门不予批准，或者政府部门迟延批准，其责任均不能归咎于出租人。关于文件申报的配合义务，本案租赁房屋交付之后的实际情况是：⒈《规划许可证》于2015年7月16日取得，是因为承租人对立面正式方案几易其稿，延后了材料送审流程，再加上2015年5月1日规划审批部门适用图审新规之后，要求所有送审图纸按新规重新修改所致。⒉涉案租赁标的物改建，如果需要申领施工许可证，应由承租人提出具体施工方案、施工单位等材料，再由出租人配合盖章。本案承租人至今未向出租人递交这些材料，出租人无从履行配合义务。⒊承租人实施房屋改造装修后，其建筑工程消防验收等文件的取得，须由承租人制作、递交申报文件给出租人，出租人才具备配合盖章申报的物质基础。本案承租人从未向出租人递交具备验收条件的相关消防工程资料，出租人未尽配合义务的违约情形根本无从谈起。三、关于《经济转型协议书》所确定的资料备案义务。出租人与金华经济开发区管委会所签订的《经济转型协议书》,根据合同相对性原则，并不具备规制本案当事人之间的权利义务关系。并且，该协议书第五条所确定的“改造后将《房屋建筑安全检测报告》和《消防验收意见书》报高新技术产业局备案”，应该以承租人完成房屋改造、通过消防验收为前提。承租人在2015年12月23日才取得房屋改造项目之中的消防改造设计图纸，并且至今未完成房屋改造，更未制作具备验收条件的消防工程申验资料递交给出租人配合盖章用以提交给消防部门。所以，本案承租房至今未取得改造后房屋的消防验收合格证，其原因完全不在于出租人。出租人至今无法向金华市经济开发区提交该项材料备案，其责任也不在于出租人。更何况，出租人早已在2014年11月21日完成房屋建筑安全检测，严格按照《经济转型协议书》第五条的约定“房屋改造前完成房屋建筑安全检测”，将该检测报告向建设部门备案。关于改造后房屋的消防设计。原告在2015年12月23日完成了消防设计，于2016年1月28日向被告收集了各种提交验审的资料，于2016年2月6日通过了消防部门对该消防设计的审核，已经取得《建设工程消防设计审核意见书》，由此，更加确证出租人在本案当中已经履行了改造后房屋消防设计报审的相关配合义务。我们强调：出租人的配合义务，主要体现在报批文件的盖章，以及承租人向政府部门递交报批资料后在享受相关政策受阻情况下给予必要的协调。出租人以低廉的租金价格将房屋出租给承租人，除了上述配合事项外，出租人没有义务替承租人改造房屋，没有义务为承租人完成消防设施配套改造工程，在承租人自行制作的房屋改造安全、消防审验资料递交给出租人之前，出租人没有义务向承租人交付房屋改造后的安全、消防验收合格文件。综上，出租人已经适格履行合同及其补充协议所确定的房屋按现状交付义务、连廊护栏改造义务、水电增容义务，以及承租人已提交报批的相关文件审核盖章的配合义务等各项合同义务。出租人未有任何违约的情形，请求法庭驳回本案承租人所主张的全部诉讼请求。审理中，被告补充答辩称，一、关于国土部门同意租赁物土地用地性质改变为商业用地的文件。2015年8月3日，金华市国土资源局与金华市开发区金谷粮油有限公司签订了《国有土地部分改变土地用途协议》一份，其中第四条确定金帆街778号原批准用途为工业用地，改变土地用途为商业、现代服务业，土地面积为9905.2平方米，建筑物面积为12967.42平方米。二、关于建设部门同意租赁物变更建设规划的文件。2015年7月16日，金华市建设部门下属的金华市规划局向金华市开发区金谷粮油有限公司下发《建设工程规划许可证》，就本案租赁物增建外廊、连廊等加建内容认定符合城乡建设规划。三、关于消防部门就租赁物改建及功能变更后重新申报审核的文件。《金谷电商园区建筑改造方案》已完成消防规划，该《方案》于2014年通过金华市经济技术开发区评审，于2015年初列入《经济转型协议书》第二条“报高新技术产业局备案”的内容。⒈根据金华经济技术开发区管委会《经济转型协议书》第五条，按照《方案》改造的房屋，改造前须完成房屋建筑安全检测，改造后将《房屋建筑安全检测报告》和《消防验收意见书》报高新技术产业局备案。现在金华市星火文创投资管理有限公司并未完成房屋改造。⒉房屋消防设计需以房屋的经营用途为前提，房屋的用途决定房屋的消防设计方案。星火文创投资公司才有权决定每个房屋的经营用途，所以每个房屋的消防设计应当由星火文创投资公司委托专业单位设计，向消防部门申报审核。⒊原告承租涉案房屋后，未按已审批通过的园区改造《方案》执行，“未能严格按照产业先行的整体要求进行园区招商及运营管理，启用的办公用房中第一、第二层均用于开设商业店铺”，“且在金华市政府、金华市经济开发区部门多次通知、整改的情况下仍未做出相应产业调整”，结果2015年9月30日被金华市开发区管委会取消产业园区建设资格并且不再享受相关配套政策。在此情况下，原告根据自身招商不同用途如网吧、酒店等对房屋进行消防设计及其申报审核（见2015年12月23日原告委托浙江务成建筑设计有限公司完成的《装饰工程消防设计文件》）。综上，金谷粮油公司已完成了用地用途改变过程中需由国土、建设、消防等部门完成的规划审批。房屋的消防设计应根据房屋的经营用途由房屋实际使用人确定。原告由于自身招商原因改变了园区性质导致房屋需要消防设计及其申报审核，这份责任显然是应该由星火文创投资公司自己承担的。为此，被告提交下列证据：⒈《房屋租赁合同》《房屋租赁合同（补充协议）》《补充协议》各一份，共同证明：⒈原被告双方于2014年12月30日就涉案房屋租赁事宜达成合意，明确约定了租赁标的物、租期、租金标准、支付方式、提前终止、违约责任等权利义务；⒉原被告在合同履行过程中对相关问题进行协商和完善，形成了主合同的补充条款。⒉《房屋移交情况说明》一份，证明被告已按照合同约定通过指示交付的方式向原告移交租赁标的物。⒊《房屋所有权证》《土地使用权证》《建筑工程消防验收意见书》各一份，共同证明被告所交付的建筑物合法，且已通过建筑工程消防审批的验收。⒋《安全检验报告》二份，证明被告早已在2014年11月21日完成了房屋建筑安全检测，可以进行改造。⒌《金谷电商园区建筑改造方案》总平面图一份、《（2009）第6-41661号土地使用权证》所附宗地图一份、照片三张，共同证明：⒈合同附件7《建筑改造方案》总平面图界址红线明确证明该红线以东区域为被告出租给原告的租赁标的物，红线以西区域并非本案租赁范围；⒉宗地图上红笔所示部分即为被告按现状交付给原告的附房（包括配电房等附属设施），面积已超过300平方米；⒊照片为被告拍摄的附房现场的情况，现部分附房已被承租人改建。⒍5月2日送货单二份、5月17日《混凝土出厂质量证明书》一份、电商园改造工程总工出具的图纸（附施工要求）及验收单一份、围栏和玻璃的施工负责人出具的《情况说明》一份、电力安装经办人出具的《事实经过》一份、照片三张，共同证明：⒈送货单和《混凝土出厂质量证明书》证明原告土建工程在2015年5月底前尚未完成；⒉图纸及验收单和《情况说明》证明是由于原告方土建工作的延误导致配电房改造工程和连廊整体工程的滞后；⒊《事实经过》证明电容增容工程到8月底完成切换用点也是因为原告希望少交空置费而致；⒋照片系2015年4月至7月期间被告拍摄的现场照片，证明当时连廊和钢构已建成，因为原告的土建未完工而未能安装栏杆玻璃。⒎《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）正式稿前言及目录一份，证明审批部门于2015年5月1日起适用《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）为国家标准进行审批，要求送审图纸按新规进行重新修改。所以相关的《建筑工程规划许可证》到7月6日才完成审批。⒏《特种设备使用单位登记表》一份，证明安装电梯需向质检部门进行登记，原告作为电梯使用单位并未签署承诺书以完成特种设备登记义务；原告5月5日发的函一份、被告《关于贵司6月8日函的回复一份》，共同证明：2015年5月55日原告要求C楼（公寓楼）的施工以原告与第三方承租人签订的合同为准，此后，原被告口头约定增建电梯由乙方改建施工同步进行，为此，被告于6月8日的函复中予以明确，原告在此之后再无异议。⒐《装饰工程消防设计文件》一份，证明原告在2015年12月23日才完成房屋改造的消防设计；《要求分摊消防建设费等费用的电子函》一份及电脑截图，证明原告于2015年12月31日向被告递交消防设计文件时提出平摊消防建设费用78万元等多项无理要求；《建设工程消防设计审核申请不予受理凭证》一份，证明原告第一次提交的材料被退回后，被告于2016年1月28日向原告提供各种资料；《建设工程消防设计审核意见书》一份，证明原告已于2016年2月6日通过改造房屋的消防设计审核。⒑《国有土地部分改变土地用途协议》一份，证明国土部门已同意租赁物土地用地性质改变为商业用途。⒒《金华市建设工程规划审定意见书》一份、《建设工程规划许可证》一份，共同证明：《金谷电商园改造规划方案》经过建设部门批准。⒓《金谷电商园改造规划方案》第10页，证明《金谷电商园改造规划方案》已包含消防规划，该方案已经通过集行政职能为一体的金华市经济开发区批准备案。⒔《补充协议》一份、关于《取消金华金谷电子商务创业园扶持政策的函》一份，共同证明：原告因自身原因无法满足电商园区规划的要求，导致了园区性质的变更，产生的相应后果应由原告自己承担。在审理过程中，本院依法组织到庭当事人对上述证据进行了当庭质证。根据质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证如下：⒈对原告的证据1、4、5，被告无异议，本院确认其证明力。⒉对原告的证据2，被告对真实性无异议，对证明目的有异议，该证据不能支持原告的诉讼主张，异议一，合同约定的保证出租房屋的建筑安全、消防验收合格作为被告的义务，指的是房屋按现状交付之时的建筑安全和消防验收合格，而非房屋按现状交付之后的建筑安全和消防验收合格，房屋按现状交付之后的改造装修由原告负责的，依据是合同第10.2条、第6.3.2条、第9.4条约定，合同第5条约定的改造指的是房屋以外的连廊部分的增建，连廊增建是被告的义务。异议二，合同第9.2条约定的消防验收合格指的是房屋按现状交付前的消防验收，被告已经通过房屋交付前的消防验收，房屋按现状交付之后，改造装修是由原告负责的，消防验收怎么可能由被告来完成。异议三，关于附房300平米，合同约定房屋按现状进行交接，原告所称的附房已经包含在按现状交付的房屋范围内，原告之前从未向被告提出附房问题，只是在诉状中涉及附房问题，原告没有证据证明未交付300平米附房。关于《经济转型协议书》，协议书中房屋改造前的安全检测被告已经完成，被告将通过举证加以证明。协议书中消防验收合格备案，必须要有消防设计审验通过及按通过的审验进行施工，再报消防部门验收，这些是由原告来完成的，现根本没有达到消防验收的条件，被告只是配合盖章，原告发函要求被告完成消防验收没有合同依据也不符合消防验收的流程。本院认为，被告对该组证据的真实性无异议，结合庭审陈述和其他证据，本院对其真实性予以确认。⒊对原告的证据3，被告对真实性无异议，该证据证明在博文家纺行使所有权时就已经完成了消防验收合格，被告交付的房屋是符合合同约定的。本院认为，被告对该组证据的真实性无异议，结合庭审陈述和其他证据，本院对其真实性予以确认。⒋对原告的证据6，被告对真实性无异议，建设工程规划许可证是在2015年7月16日取得，但双方没有约定过该许可证在何时取得交给原告，该许可证在7月16日才取得是由于原告经常修改施工及2015年5月1日规划审批部门适用图审新规所致。本院认为，被告对该组证据的真实性无异议，结合庭审陈述和其他证据，本院对其证明力予以确认。⒌对原告的证据7，被告对真实性无异议，对证明目的有异议，原告从未催促我方履行交房，被告在2015年1月1日就已经指示博文家纺进行交房。虽然原告曾经催促被告消防验收，但原告的催促没有合同依据，是不合理的。本院认为，被告对该组证据的真实性无异议，结合庭审陈述和其他证据，本院对其真实性予以确认。⒍对原告的证据8，被告质证称，原告认为宗地图红线标注部分系未交付部分，我方有异议，应当以宗地图及金谷电商园改造方案中的内容为准。本院认为，合同约定的租赁标的物包括全部建筑物、场地和附属设施，租赁标的物用地面积为10073平方米，宗地图显示是9905.2平方米，所标示的棚部分在该范围内，结合庭审陈述及其他证据，本院确认其证明力。⒎对原告的证据9，被告对真实性无异议，对关联性有异议，达不到原告的证明目的，没有任何文字依据该改造方案由被告完成。本院认为，被告对该组证据的真实性无异议，结合庭审陈述和其他证据，本院对其真实性予以确认。⒏对原告的证据10，被告对证据文本真实性无异议，对证据内容的真实性有异议，严伟平的合同签订时间是2015年12月31日，金谷电商园产业优惠政策被取消发生在2015年，原告把电商改变成了网咖，本身的可行性没有得到认证，原告要重新进行配套，重新进行规划设计包括消防设计，原告的证明目的是合同被解除，合同本身我们看不出被终止的内容，对关联性也有异议，即使合同是存在的且被终止了，原告称其原因是通过消防验收，而电商园规划中并无网咖，即使存在损失也应由原告自己承担。对郑刚的合同质证意见一样。被告对该组证据的真实性无异议，结合庭审陈述和其他证据，本院对其真实性予以确认。⒐对原告的证据11，被告对真实性无异议，对关联性有异议，被告的函件与郑刚的合同缺乏对应相，函件内容是同意进行装修，并没有说作什么用。对罚款我们不知道，无法确认，且行政处罚的对象是星火文创。本院认为，被告对该组证据的真实性无异议，结合庭审陈述和其他证据，本院对其真实性予以确认。⒑对被告的证据1，原告对真实性无异议，对房屋租赁合同，按照合同第5条约定的房屋改造，我们认为应当按照附件三来改造。本院认为，原告对该组证据的真实性无异议，结合庭审陈述和其他证据，本院对其真实性予以确认。⒒对被告的证据2，原告异议称，合同第5条约定应当在完成改建及水电增容工程，全部验收合格后交付，另外签署房屋交接书，这个并未签署，即被告未能完全履行合同义务。本院认为，该证据只能证明博文家纺与原告之间在2015年1月4日按现状进行了交接，而不能证明于被告于2015年5月31日前全部验收完工交付原告，且双方并未签署房屋交接书。本院对其部分证明力予以确认。⒓对被告的证据3，原告对其中《建筑工程消防验收意见书》的关联性有异议，该意见书第二项明确规定如有改建、扩建、室内装修及功能变更，应重新申报审核，本案中的建筑物即有改建又有从工业用房变更为商业用房的功能变更，应当依法重新申报审核。结合庭审陈述和其他证据，本院对组证据中原告无异议的证据的证明力予以确认，对《建筑工程消防验收意见书》的真实性予以确认。⒔对被告的证据4，原告无异议，本院确认其证明力。⒕对被告的证据5，原告对《金谷电商园区建筑改造方案》总平面图、《（2009）第6-41661号土地使用权证》所附宗地图的真实性无异议，宗地图中西南处标注的棚就是未交付的附房，我们主张的是被告还有300平米的附房未交付，并不是所有的附房加起来是300平米，照片中绿色的棚就是未交付的部分。另，《金谷电商园区建筑改造方案》总平面图中北边的“厂房（B）”要求加建一层，西边的要求加建二层，被告至今未予加建。该组证据中所有的施工项目按照合同约定都应当由被告在2015年5月31日前完成，因为被告怠于履行，原告有部分已经转租，原告无奈才自行施工，这个施工并不是原告的义务，而是被告的义务。本院认为，根据地宗图，原告方所指向的棚在该地宗图范围内，根据庭审陈述，仅凭该图尚不能证明被告未交付该处附房。⒖对被告的证据6，原告对关联性有异议，原告自己的装修施工与被告应当履行的义务之间并不存在关联性。本院认为，原告对该组证据的真实性无异议，结合庭审陈述和其他证据，本院对其真实性予以确认。⒗对被告的证据7，原告无异议，本院确认其证明力。⒘对被告的证据8，原告对关联性有异议，本案中并未涉及电梯的安装。本院认为，结合庭审陈述，该组证据与本案无关联性，对其在本案中的证明力不予确认。⒙对被告的证据9，原告对真实性无异议，对关联性和证明目的有异议，我方主张的是租赁房屋的扩建、加建完成后的消防验收，与我方承租后对房屋的装修的消防验收是两回事，该组证据指的是我方对房屋承租后进行装修的消防验收，房屋装修的消防验收由我方负责是无疑问的，但房屋的扩建、加建，由工业用房变更为商业用房的消防验收应当由被告负责。本院认为，原告对该组证据的真实性无异议，结合庭审陈述和其他证据，本院对其真实性予以确认。⒚对被告的证据10，原告对证据三性无异议，但对证明目的有异议，该份协议的起止时间是在2015年8月10日，在此之前土地性质并未改变，原被告的合同是从2015年1月1日开始的，恰恰证明被告违约行为存在。结合庭审陈述和其他证据，本院对其证明力予以确认。⒛对被告的证据11，原告对真实性无异议，但其时间是2015年7月16日才规划许可，根据合同第五条约定，1月1日按现状进行交接并开始改造及水电增容等，改造的主体是甲方，并在2015年5月31日前全部验收完工交付乙方，该条还规定甲、乙双方签署房屋交接书，该证据恰恰证明了被告在改建过程中存在明显的违约行为，而改建部分施工许可证我方至今未看到。本院认为，原告对该组证据的真实性无异议，结合庭审陈述和其他证据，本院对其真实性予以确认。21.对被告的证据12，原告对真实性无异议，对证明目的有异议，该方案包含了消防规划无异议，但具体的消防规划是要经消防部门批准的，不能说总体方案批准了，消防部门也批准了，达不到其证明目的。本院认为，原告对该组证据的真实性无异议，结合庭审陈述和其他证据，本院对其真实性予以确认。22.对被告的证据13，原告对真实性无异议，对证明目的有异议，对园区经营范围合同中是有约定的，可以作为商业、办公、宿舍使用，对不享受优惠政策是双方的合意，被告以此来证明是原告自身的原因，后果由原告自己承担是不对的，协议约定乙方承租的物业由甲方整体变更为商业用途，变更用途的责任在于被告，改造也是被告责任在合同第5条中约定，达不到其证明目的。本院认为，原告对该组证据的真实性无异议，结合庭审陈述和其他证据，本院对其真实性予以确认。本院基于上列诉讼证据的认证和庭审中当事人的陈述，对本案的事实认定如下：2014年7月7日，金华市经济技术开发区管理委员会金开复〔2014〕4号文件批复，同意被告创建“金谷电子商务创业园”，2015年（日期空白），被告与金华市经济技术开发区管理委员会签订了《经济转型协议书》。原告得知“金谷电子商务创业园”项目招租，即与被告协商承租“金谷电子商务创业园”东区事宜。2014年12月30日，原告（乙方）与被告（甲方）签订房屋租赁合同一份，合同对“本合同组成、租赁标的物、租期、租金标准及支付方式、租赁标的物的交接、租赁标的物的使用、租赁标的物的维修与修复、税费、配套设施及相关约定、陈述和保证、转让和优先购买权、提前终止、违约责任、财产保险、交还房屋、争议的解决、其它规定”等作出了约定。本合同组成条款约定：本合同包括正文和以下文件及图纸。以下所有文件及图纸已经双方确认，并已分别列为本合同附件。附件一：租赁标的物土地证及土地宗地图复印件；附件二：租赁标的物房产证及房屋平面图复印件；附件三：金谷电商园区建筑改造方案（上海同设建筑设计院有限公司设计，经政府部门批准）。租赁标的物条款约定：甲方愿意出租及乙方愿意承租本合同附件一、二、三所示租赁标的物，该租赁标的物位于浙江省金华市金帆路778号，包括全部建筑物、场地和附属设施（注：土地证号：金市国用2009第6-416**号，房产证号：金房权证婺字第××号、金房权证婺字第××号、金房权证婺字第××号、金房权证婺字第××号、金房权证婺字第××号），租赁标的物用地面积为10073平方米，现有建筑总面积为13158平方米。租期条款约定：本合同约定租期为12年，自2015年1月1日起至2026年12月31日止。租赁标的物的交接条款约定：甲、乙双方约定，甲方于2015年1月1日前将租赁标的物现有建筑以现状交接给乙方，并开始改造及水电增容等工程，于2015年5月31日前全部验收完工交付乙方；在正式交接前，甲方应结清租赁标的物所有应由甲方承担的费用（包括但不限于水费、电费等）。甲方按约定时间将符合交接条件的租赁标的物全部交付给乙方后，甲、乙双方签署房屋交接书。租赁标的物的使用条款约定：租赁标的物的经营用途可作商业、办公、宿舍等使用，租赁标的物可用于电子商务产业园、文化创意园、大学生创业园及大学生生活消费等合法的商业经营，以开发区批文为准（经营许可由乙方自行审批），甲方有义务配合等。配套设施及相关约定条款中第9.2.2条消防的约定：甲方确保租赁标的物符合建筑、消防规划要求；第9.3条约定：乙方办理报建、环保、卫生、消防、治安及工商等相关营业手续时，甲方应积极配合并提供有关文件；第9.4条约定：甲方同意根据乙方要求提供与乙方工程相关的建筑物图纸和相关资料以保证乙方设计、装修和改造等工作顺利完成。陈述和保证条款中10.2条约定：乙方保证按合法用途使用租赁房屋，且保证前期投入改建费用350万（含地面、外墙及公共部位，不擅自破坏房屋的任何主体结构）。违约责任条款约定：如任何一方严重违反本合同并且未能及时纠正，另一方有权要求违约方继续全面正确地履行本合同，或解除本合同，并要求违约方赔偿因此而受到的损失。若守约方要求解除本合同，应事先书面通知违约方。在合同期内，甲、乙双方均不得擅自单方面提前终止合同。若甲方违约，应赔偿乙方违约金人民币伍佰万元（￥5，000，000.00元），同时甲方需赔偿乙方装修投资的剩余部分价值（按双方认可的中间评估机构评估价格为准，所得的金额作为甲方违约给乙方造成损失的赔偿）。若乙方违约，应赔偿甲方违约金人民币伍佰万元（￥5，000，000.00元），同时乙方投资在租赁房屋内的所有装修及设施设备（包括可移动设备）均不得损坏归甲方所有，还应赔偿由此造成的甲方的其他经济损失。合同尾部注明本合同附件：1、租赁标的物土地证及土地宗地图（复印件）；2、租赁标的物房产证及房屋平面图（复印件）；3、双方法人身份证（复印件）；4、原消防验收合格意见书（复印件）；5、出租方营业执照（复印件）；6、承租方营业执照（复印件）；7、金谷电商园区建筑改造方案（上海同设建筑设计院有限公司设计）合同签订后，2015年1月1日，浙江博文服装有限公司应被告要求向原告移交租赁标的物，因放假原告告知于2015年1月4日办理交接，该公司遂于2015年1月4日向原告进行了移交，原被告对此均未有异议。此后，双方按照合同约定及金谷电商园区建筑改造方案对租赁标的物进行改造，其中连廊、外廊部分的钢结构部分由被告施工增建。在履约过程中，2015年3月10日，原被告又签订《房屋租赁合同（补充协议）》一份，该协议中约定：金谷电商园东区的无证附房及围墙在出租方西区改造时，承租方应无条件同意出租方将无证附房及围墙拆除。按规划要求改为园区通道，以配合整个园区的改造建设。2015年7月22日，金谷电商创业园因商业配套比例与开发区高新局要求达不成一致，原被告经协商再次签订《补充协议》一份，该协议第一条约定：乙方同意由甲方向相关部门申请金谷电商创业园东区不享受政府所能给予的补贴优惠政策。第二条约定：乙方所承租的物业，由甲方整体临时变更为商业用途，并按规定向市国土局缴纳相应的土地收益金，土地收益金及相关费用由乙方承担。若项目不能继续运营，甲方无条件退还乙方所承担的费用。2015年5月30日，被告向金华市规划局金华经济技术开发区分局申请，要求规划临时变更为商业用途，变更年限为5年。同年6月18日，该局原则同意规划用途临时变更为商业，临时变更年限为5年。同年7月16日，金华市规划局颁发《建设工程规划许可证》，该许可证批准的建设项目为新建D楼、水泵房、增建连廊、外廊、综合楼A2、B楼（部分加建）。2015年8月3日，被告与金华市国土资源局签订《国有土地部分改变土地用途协议》，将案涉的9905.20平方米，原批准用途为工业用房改变为商业与现代服务业，部分改变土地用途年限为4.83年，自2015年8月10日至2020年6月9日止。2015年9月30日，金华市高新技术产业园区管委会高新技术产业局下发《关于取消金华金谷电子商务创业园扶持政策的函》，该函认定，金谷电子商务创业园经过半年的建设，未能严格按照产业先行的整体要求进行园区招商及运营管理，启用的办公用房中第一、第二层均用于开设商业店铺（超2000平方米），整体建设情况与《经济转型协议书》中规定的“将位于金帆街778号30亩土地通过改造和再开发用于兴办商务和信息服务、研发设计、文化创意等现代服务业，保留工业用地性质不变”的要求相违背，且在金华市政府、金华开发区部门多次通知整改的情况下仍未做出相应产业整改。现取消贵单位的产业园建设资格，自本通知日期起，贵单位及租赁企业不再享受相关配套政策、不能以政府鼓励扶持的园区对外宣传及出租。至此，原被告签订《房屋租赁合同》并按照金谷电商园区建筑改造方案进行园区改造及招商的初衷变成了一般商业招商。双方在履行合同过程中因改建、加建及工业用房改变为商业用房涉及消防报批等事宜产生纠纷，故原告诉来本院。本院认为，原被告签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同（补充协议）》、《协议书》，系双方真实意思表示且未违反国家有关强制性规定，合同合法有效。关于本案争议的附房问题，原告主张按合同约定被告尚有约300平方米的附房未交付，被告认为其已经指示浙江博文服装有限公司将合同约定的租赁标的物按现状全部交付给了被告，被告对租赁物的交付在起诉前从未提出异议，不存在未交付的事实。本院认为，原告承租的是“金谷电子商务创业园”东区部分，租赁标的物用地面积为10073平方米（宗土地图记载实际用地面积9905.2平方米），现有建筑总面积为13158平方米，2015年1月4日，浙江博文服装有限公司按现状租赁标的物向原告进行了交接，原告对此并未提出异议，在履约过程中，原告也从未向被告提出尚有约300平方米附房未交付，原告的主张依据不足，本院不予采纳。退言之，按照《房屋租赁合同（补充协议）》约定：金谷电商园东区的无证附房及围墙在出租方西区改造时，承租方应无条件同意出租方将无证附房及围墙拆除，按规划改为通道。现出租方已经进行西区改造，原告所指认的附房“棚”按规划将改为通道，该附房已不存在实际交付的意义，故本院对原告该诉请不予支持。关于本案争议的租赁标的物因改建、加建及用途变更所涉的消防问题，原告认为，合同约定的租赁标的物房屋，根据消防部门的意见如有改建、扩建、室内装修及功能变更应重新申报审核，该房屋原为工业用房现改变为商业用房，应由被告向消防部门申报审核验收并交付消防验收合格文件。被告认为，被告在交付租赁房屋前已经取得涉案房屋《建筑工程消防审核意见书》及房屋安全《检验报告》，按照合同第9.3条、9.4条、10.2条约定，房屋交付后改造由原告按经营所需自行负责，改造后消防验收事项也由原告负责，被告仅负有协助、配合义务。本院认为，被告已于2015年1月4日按约将租赁标的物现有建筑以现状交接给原告，涉案房屋在此之前已取得《建筑工程消防审核意见书》及安全《检验报告》，符合合同第9.2.2条“甲方确保租赁标的物符合建筑、消防规划要求”之约定，根据合同第9.3条、9.4条、10.2条约定，房屋改建系由原告负责，被告只是负有配合义务，原告在承租后已实际占有、使用租赁标的物并改造，《建筑工程消防审核意见书》中规定如有改建、扩建、室内装修及功能变更应重新申报审核，该申报审核应当原告负责完成，由被告全力配合完成，完成相应的报批手续需提供相关全部所需资料，由被告来完成也是不符合客观实际的。而原告主张的房屋由工业用房变更为商业用房应向消防部门申报审核，工业用地变更为商业用地应由国土部门审批，工业用房变更为商业用房应由规划部门审批，工业用房变更为商业用房后进行了改建、扩建、室内装修及功能变更才由消防部门审批，原告的该主张本院不予支持。关于违约金问题，被告抗辩称只有被告不履行合同主要义务，严重违约且造成原告重大经济损失才能承担违约责任，原告未能提供证据证明被告存在严重违约，也未提供证据证明存在重大经济损失，无事实和法律依据，本院对此予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告金华市星火文创投资管理有限公司的诉讼请求。本案受理费22800元，减半收取计11400元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审判员  陈剑锋二〇一七年十一月三十日书记员  黄朗锋??-26-???-27-?