山东省东营市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁05民终137号上诉人（原审原告）：丁凯，男，1985年1月11日出生，汉族，广饶县丁庄镇东南坡村人，现住。委托诉讼代理人：付冬梅，山东黄河口律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广饶中南房地产有限公司，住所地广饶县中心商务区银座购物广场。法定代表人：陈锦石，董事长。委托诉讼代理人：王元盟，女，该公司职工。上诉人丁凯因与被上诉人广饶中南房地产有限公司（下称中南公司）商品房销售合同纠纷一案，不服山东省广饶县人民法院（2016）鲁0523民初2504号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审�。上诉人丁凯及其委托诉讼代理人付冬梅，被上诉人中南公司的委托诉讼代理人王元盟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。丁凯上诉请求：一审判决认定事实不清，适用法律不当，应撤销一审判决，依法改判或发回重审，一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：1、一审判决认定事实不清，根据双方签订的商品房买卖合同约定，涉案商品房约定的交房时间为2015年10月31日，逾期交房超过30日，上诉人有权解除合同。签订合同的同时，双方签订的补充协议以及委托改造协议未在房管部门备案，签订时也未对上诉人做出解释，内容并非上诉人真实意思，未提醒上诉人注意相关条款，应为无效协议，委托改造协议的内容并不能更改交房时间。2、涉案商品房已经明显构成逾期，商品房买卖合同约定逾期30日行使解除权，补充协议更改为逾期90日后行使解除权，无论哪个时间计算，逾期交房已成既定事实，上诉人行使解除权的条件均已经成就。3、一审法院采信被上诉人提交的通知，认定因房屋改造而延期交房的时间为2016年1月31日，被上诉人在此之前交房不属于违约，采信该证据认定事实不清。4、涉案房屋竣工验收备案时间为2016年2月16日，达到交付条件的时间也应该为2016年2月16日，根据双方签订的商品房买卖合同以及补充协议约定，交房时间均为2015年10月31日，一审认定经建设单位、施工单位、监理单位、设计单位验收合格即应视为涉案房屋符合验收标准事实不清，适用法律不当。中南公司辩称，双方签订的商品房买卖合同补充协议及委托改造协议均为双方真实意思表示，合法有效，双方约定的交房时间为2016年1月31日，涉案房屋在合同约定的交付时间已经具备了法定及约定的交付条件。一审认定事实清楚，法律适用正确，应驳回上诉，维持原判。丁凯向一审法院起诉请求：一、解除原告与被告签订的商品房买卖合同；二、被告返还原告购房款600064元、支付违约金12001.28元，以上共计612065.28元；三、被告赔偿因违约给原告造成的利息损失（自购房款交纳之日起至实际付清退房款之日止按中国人民银行贷款逾期利息计算）；四、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年3月21日，原、被告签订了商品房买卖合同一份，该合同约定原告向被告购买广饶中南世纪城1.2期13幢1单元404号商品房一套，建筑面积为147.84平方米，总价款为600064元。合同约定被告应当于2015年10月31日前将验收合格的商品房交付给原告。合同约定的原告解除合同的条件为：如果逾期交房超过30日，原告有权解除合同。合同约定的交房条件为：该商品房验收合格。原、被告所签合同在�饶房产管理部门进行备案。原、被告于2015年2月8日同日签订商品房买卖合同补充协议及委托改造协议各一份。委托改造协议第一项第一条约定：原告委托被告对13-1-404号房屋进行改造，被告同意以包工包料的方式进行工程施工，被告按经双方确认的附件二平面图进行施工，但改造工程质量须符合有关施工规范。上述补充协议第三条第二款第四条约定：如买受人委托出卖人改建所购买房屋增加房屋实际使用面积的，则出卖人在买受人所购买房屋竣工验收备案结束后三个月内改建施工完毕；将主合同第八条作出补充约定：将交付条件变更为该商品房的经建设单位、施工单位、监理单位验收合格；约定主合同第八条交付期限是指改建前的房屋达到主合同约定的房屋交付条件期限；对原告的解除条件变更为：逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，�当于30日内书面通知出卖人，否则视为放弃解除合同的权利。上述合同签订后，原告依约支付了首付款200064元，被告于2014年4月30日向原告开具了收据一张。于2014年6月6日，原告与其妻湛倪及被告、工商银行广饶支行共同签订了个人住房购置贷款合同，工行广饶支行于当日发放的400000元贷款直接汇入被告指定的收款账号，2014年6月16日，被告向原告出具了收款收据。2013年9月3日至2015年12月15日，被告完成涉案小区13号楼地基与基础、主体、屋面、装饰装修、给排水及采暖、通风与空调、电气、电梯、智能、节能的分项验收。上述验收结论均为合格。2015年10月21日被告组织建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、物业单位对涉案13号楼进行分户（户内部分）验收，分户验收结论为：符合设计要求和规范规定。2015年10月27日被告以邮寄方式向原告寄送交付通知�份，通知原告涉案房屋在3个月改造期以后（2016年1月31日前）交付，原告于2015年10月28日收悉该通知。被告就该房屋出具了使用说明书及质量保证书。原告至今未接收涉案房屋。原告于2016年6月6日诉至一审法院。庭审中，原告主张其因向工商银行广饶支行贷款利息损失截止至2016年3月11日止累计达44216.24元，该项损失系因被告违约所致，且在被告返还购房款之前，该损失会随着时间的累积不断增加，该约定的违约金明显过低，不足于弥补给原告实际造成的损失，请求增加赔偿该项损失。但庭审中，原告又将其该项诉讼请求明确为：“违约金按照商品房买卖合同约定的已付款项600064元的2%计款12001.28元，利息损失是从自购房款缴纳之日起即2014年4月30日首付款200064元为基数,自2014年4月30日起至2014年6月16日止,以600064元为基数,自2014年6月17日起至上述房款退还之�，均按照中国人民银行同期贷款利率计算”。故原告关于违约金的数额并未实际进行变更即未实际予以增加违约金数额。一审法院认为，本案的争议焦点为：一是原、被告签订的委托改造协议、商品房买卖合同补充协议是否有效的问题。二是涉案房屋是否验收合格的问题。三是被告是否构成逾期交付房屋、原告主张的违约金及利息损失是否支持的问题。关于焦点一、原、被告签订的委托改造协议、商品房买卖合同补充协议是否有效的问题。本案中，原告提出委托改造协议及商品房买卖合同补充协议系格式合同为无效合同的主张依据不足，不予认定。理由：其一、原、被告是平等的市场交易主体，原告具有选择交易的权利，原告在庭审中认可，被告出售涉案楼房的条件是三份协议同时签署，在被告提出同时签订三份协议的出售条件时原告予以接�并自愿签署该三份协议而购买涉案楼房，应视为原告对被告提出的交易条件进行自由选择的结果，是其自己真实意思的表示；其二、虽然原告主张商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议及委托改造协议均为同日签订，商品房买卖合同补充协议没有进行备案，但协议的生效并不以备案为条件，原、被告所签订的商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议及委托改造协议系合同双方当事人真实意思的表示，该合同内容均不违反现行法律法规的强制性及禁止性规定，对合同双方当事人均具有约束力。关于焦点二、涉案房屋是否验收合格的问题。本案中，被告提交的证据及被告申请一审法院调取的证据能够证实涉案房屋符合原、被告在商品房买卖合同补充协议约定的交付条件，应视为涉案房屋符合验收标准。原告所提涉案小区室外环境配套工程中的水系建设�完工的意见，该水系虽为涉案小区附属设施，但双方并未约定该水系完工的时间与条件及与涉案房屋交付之间的时间顺序，且在单体商品房交付买受人后继续完善小区绿化、水系等景观设施为房地产交易市场的习惯，原告的权益也不会受到实际损害，故原告的该项主张依据不足，不予采纳。庭审中，原告提出涉案房屋所属楼盘的实际验收日期与备案日期不一致的异议，经审查，一审法院认为，涉案楼房的验收情况应以实际验收时间为准，备案时间仅为程序性规定。关于焦点三、被告是否构成逾期交付房屋、原告主张的违约金及利息损失的问题。本案中，原、被告签订的补充协议系对涉案房屋的交付时间、交付条件、违约责任均进行了变更，双方应依变更后的约定确定双方的相关权利、义务。被告已于2015年10月27日通过邮寄方式向原告送达了通知，该通知载有：“根据您我双方约定，您的房屋将在3个月改造期以后（2016年1月31日）正式交到您的手上”的内容，该通知明确告知了因房屋改造而延期交房时间确定为2016年1月31日，结合委托改造协议中第二条关于原告同意被告视具体房屋改造施工情况可以延期交付房屋的约定，被告通知原告在2016年1月31日前交付房屋不属于违约情形，故原告主张被告延期90天交付房屋构成违约符合解除合同的主张依据不足，不予支持，原、被告所签订的商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议及委托改造协议均应全面履行。因被告未构成违约，原告所主张的违约金及利息损失便无事实依据，不予支持。综上，原告在收到被告交房通知后无正当理由拒不接受涉案房屋进行交付是造成涉案房屋至今未交付的原因，因此造成的延期交付的责任应由原告自行承担，故原告要求解除双方�间的商品房买卖合同并退还购房款、支付违约金及利息损失的请求依据不足，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院》第二条之规定，判决：驳回原告丁凯的诉讼请求。案件受理费9921元，由原告丁凯负担。二审中，上诉人丁凯二审中提交2017年1月份录制的视频资料一份和照片7张。证明涉案房屋主房门存在明显的安全隐患，影响正常使用。被上诉人质证后认为，涉案房屋已经过竣工验收合格，不存在上诉人所主张的房屋质量问题或安全隐患，根据合同约定以及法律规定，如上诉人对于房屋质量问题有异议，可以提交相关资料到建筑工程质量检测机构对房屋进行检测。被上诉人中南公司二审中未提交证据。二审查明的案件事实与一审一致。本院认为，双方当事人签订的涉案商品房买卖合同、补充协议以及委托改造协议，均经双方当事人签字、盖章，系合同双方当事人真实意思表示，且合同、协议内容均不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行。而且补充协议以及委托改造协议内容明显系为业主提高涉案个人房屋使用空间而委托开发商进行改造所签，上诉人主张双方签订的补充协议以及委托改造协议未在房管部门备案、签订时也未对上诉人做出解释、内容并非上诉人真实意思表示、应为无效协议，该主张无事实与法律依据，本院不予支持。根据双方签订的商品房买卖合同补充协议以及委托改造协议约定，增加房屋面积的，出卖人在买受人所购买房屋竣工验收备案后三个月内改造完毕，买受人同意出卖人视情况适当延期等内容，该约定系对涉案房屋的交付时间、交付条件、违约责任均进行了变更，双方应依变更后的约定确定双方权利、义务。且被上诉人也已于2015年10月27日通过邮寄方式向上诉人送达了交房通知，明确告知了因房屋改造而延期交房时间为2016年1月31日，也符合双方当事人签订的补充协议以及委托改造协议的约定。上诉人主张按照涉案商品房买卖合同的约定，交房时间应为2015年10月31日，逾期交房超过30日，上诉人有权解除合同，该主张明显已经不能成立。根据一审中当事人提交的证据以及一审法院依法调取的证据能够证实涉案房屋符合双方在商品房买卖合同补充协议约定的交付条件，涉案楼房的验收情况应以实际验收时间为准，备案时间仅为程序性规定，应视为涉案房屋符合验收标准。上诉人丁凯二审中提交视频资料和照片不能证实房屋存在质量问题，故上诉人主张涉案房屋竣工�收备案时间为2016年2月16日，达到交付条件的时间也应该为2016年2月16日，该主张证据不足，本院不予支持。综上，涉案房屋已经验收合格，被上诉人交房时间符合补充协议以及委托改造协议的约定，不构成违约。上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9921元，由上诉人丁凯负担。本判决为终审判决。审 判 长  翟玉芬审 判 员  张江涛代理审判员  王继印二〇一七年三月十日书 记 员  刘海涛