山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一终字第260号
上诉人(原审被告)李长洲。
委托代理人张云峰。
被上诉人（原审原告）刘振海。
委托代理人谭志刚，山东华赛律师事务所律师。
上诉人李长洲因与被上诉人刘振海房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院（2014）南民初字第10926号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由代理审判员侯娜担任审判长并主审本案，代理审判员王化宿、代理审判员齐新参加评议的合议庭。经过阅卷审查，本院认为，本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭进行审理，并已组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人李长洲及其委托代理人张云峰，被上诉人刘振海的委托代理人谭志刚，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
刘振海在一审中诉称，2011年5月14日，刘振海与李长洲签订《房屋租赁合同》一份，约定李长洲承租青岛市市南区齐东路30号丙的房屋，自2011年8月1日起至2016年7月31日止，租赁期为5年；2011年8月1日至2012年7月31日租金为5万元，2012年8月1日至2013年7月31日租金为7万元，2013年8月1日至2016年7月31日租金为8万元，支付方式为年付，每期租金李长洲应提前一个月缴纳。合同签订后，刘振海依约交付房屋。后刘振海发现李长洲在租赁期内，未经刘振海同意将房屋转租，且2013年至2014年度的租金尚欠50000元未付，刘振海多次协调李长洲均以各种理由拒绝。刘振海诉至法院，请求依法判令：一、解除刘振海与李长洲之间的房屋租赁合同；二、李长洲将青岛市市南区齐东路30号丙的房屋腾让给刘振海；三、李长洲向刘振海支付2013年8月1日至2014年7月31日房屋租金50000元；四、本案诉讼费用由李长洲承担。
李长洲在一审中辩称，李长洲不同意解除房屋租赁合同。因刘振海不向李长洲提供房屋产权证明，李长洲无法办理经营手续及营业执照，导致李长洲无法在房屋内正常经营。刘振海违约在先，故李长洲拒不支付房租。现涉案房屋处于半营业状态，是否转租李长洲不予答复。
原审法院查明和认定的基本事实是，2011年5月14日，刘振海与李长洲签订《房屋租赁合同》一份，约定刘振海将青岛市市南区齐东路30号丙房屋一处租赁给李长洲，租期5年，自2011年8月1日至2016年7月31日止；2013年8月1日至2016年7月31日年租金为8万元；若李长洲擅自将承租房屋转租，刘振海有权立即终止合同，收回房屋；押金1万元，合同终止李长洲结清所有费用，否则，刘振海从押金中扣除，剩余押金返还李长洲。
涉案房屋系青大附院自管房，刘振海系房屋代管人，刘振海每年向青大附院后勤服务总公司交纳涉案房屋租金4万元。刘振海称，涉案房屋为门头房，李长洲承租涉案房屋用于经营；2013年8月1日至2014年7月31日的房屋租金8万元，李长洲仅支付3万元，剩余5万元至今未付；后刘振海到涉案房屋内催讨房租，发现涉案房屋已经转租，同时有几家在其中经营，李长洲无理由拒不支付房租，刘振海有权解除合同。李长洲称，其租赁涉案房屋时，刘振海承诺可以协助办理经营手续，现有关部门要求李长洲提供房产证明才能办理营业执照，现刘振海拒不提供，导致李长洲无法在其中经营。刘振海称，在涉案房屋内经营，由产权单位开具产权证明即可，但李长洲从未提出过该请求，李长洲对于房屋的状况是知情的，其从未提出过办理营业执照的问题；与李长洲的租赁合同解除后，刘振海负责协调与次承租人之间的关系；押金1万元，在双方交接房屋后，据实结算。
原审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力；当事人应当依据合同约定行使权利、履行义务。本案中，刘振海与李长洲签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示、不违反法律法规的规定，该合同系合法有效的。刘振海依约交付房屋，李长洲亦应按照合同约定使用房屋并支付租金。现李长洲未经刘振海同意擅自将房屋转租，且拖欠租金5万元至今未付，违反合同约定，刘振海有权解除合同，并收回涉案房屋；李长洲应按照合同约定向刘振海支付2013年8月1日至2014年7月31日期间欠付的房屋租金50000元。
李长洲称因刘振海拒不提供房屋产权证明，导致其无法办理营业执照，无法在房屋内进行经营的答辩意见，原审法院认为，李长洲租赁涉案房屋的目的系用于经营，现李长洲将涉案房屋转租给他人在其中经营，李长洲实际占有使用了涉案房屋并进行收益，理应向刘振海支付租赁费用，对此，原审法院不予采信。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条之规定，判决：一、刘振海与李长洲于2011年5月14日签订的《房屋租赁合同》解除；二、李长洲于判决生效之日起三十日内，将青岛市市南区齐东路30号丙房屋腾让给刘振海；三、李长洲于判决生效之日起十日内给付刘振海租金5万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，由李长洲负担。因李长洲负担部分，刘振海已经预交，李长洲于判决生效之日起十日内给付刘振海。宣判后，李长洲不服，上诉至本院。
上诉人李长洲上诉称，一审认定事实不清，适用法律错误，请求二审撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。其主要上诉理由是：1、2011年5月14日，李长洲系与青岛善达医学实业公司商店签订房屋租赁合同，在合同中，刘振海系该单位的工作人员，故被上诉人刘振海诉讼主体不适格，一审对此认定错误；2、上诉人与被上诉人所签订的《房屋租赁合同》无效，被上诉人在该合同中保证此房产权清晰，但被上诉人在订立合同之后，长期不能向上诉人提供涉案房产的权属证明，致使上诉人未能正常办理营业执照，无法正常经营；3、被上诉人出租的房屋是违章建筑，违反相关法律规定，故签订的合同应无效，且被上诉人应据此赔偿上诉人的经济损失；4、一审认定上诉人将涉案房屋转租他人经营，无事实和法律依据；5、双方自签订合同后，上诉人至2013年9月分4次共向被上诉人交纳房租20万元，符合合同约定应予交纳的房租，故一审认定被上诉人欠付房租5万元，无事实和法律依据。
被上诉人刘振海答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人一审中未提及被上诉人的主体不适格，故二审提出理由不成立。上诉人的上诉请求，无事实和法律依据，请求二审法院依法维持原判。
经审理查明，二审期间，上诉人提交《房屋租赁合同》一份，该合同载明：甲方（出租）刘振海并加盖“青岛善达医学实业公司商店发票专用章”乙方（承租）李长洲，上诉人还提交内资企业登记信息查询结果显示刘振海是青岛善达医学实业公司商店的法定代表人。被上诉人质证称作为代理人，对证据真实性无法确认，且该合同除加盖章印外，其他内容约定同被上诉人在一审提交的房屋租赁合同一致。上诉人李长洲认可租金是交给了被上诉人刘振海，并由被上诉人刘振海出具收条。被上诉人刘振海认可其是青岛善达医学实业公司商店的负责人。
另查明，上诉人李长洲本人在一审对被上诉人刘振海提交的未加盖章印的房屋租赁合同的真实性无异议。
关于房租问题，上诉人李长洲在二审期间提交收条三份，该收条载明：刘振海分别于2012年8月11日收到涉案房屋房租5万元，2012年11月8日收到6万元，2013年9月10日收到3万元。上诉人李长洲主张合同签订时已支付给被上诉人刘振海房租5万元及1万元押金，加上上述收条上载明的房租14万元，共计支付20万元。被上诉人刘振海抗辩称，对上述收条的真实性无异议，但称1万元押金不能作为房租，因此上诉人李长洲仍欠被上诉人刘振海房租1万元。上诉人李长洲又称，2012年8月1日至2013年7月31日租金原约定为房租7万元，后双方口头协商改成6万元，因此上诉人李长洲已付清19万元房租，不欠房租。被上诉人刘振海对上诉人李长洲称双方口头协商改成房租6万元的主张不予认可。
另查明，上诉人李长洲与被上诉人刘振海签订的房租租赁合同约定，涉案房屋租期5年，自2011年8月1日至2016年7月31日，付款方式为年付。每期租金李长洲应提前壹个月缴纳。并约定，2012年8月1日租金柒万元，2013年8月1日至2016年7月31日年租金捌万元，在协议签订时，乙方即李长洲一次性支付租金伍万元（2011年8月1日至2012年7月31日）。还约定，租赁期内，乙方如有下列情形之一，甲方即刘振海有权立即终止合同，收回房屋。①擅自将承租房屋转借转租；④拖欠房租超过五天的。
二审法院查明的其他事实与原审法院查明事实一致。
本案经调解，当事人未达成一致。
本院认为，本案争议的焦点问题在于：1、被上诉人刘振海的诉讼主体是否适格；2、被上诉人刘振海请求解除与上诉人李长洲签订的房屋租赁合同，并判令上诉人李长洲腾房的理由是否成立。
关于本案争议的第一个焦点问题，本院认为，上诉人李长洲主张其是与案外人“青岛善达医学实业公司商店”签订房屋租赁合同，称被上诉人刘振海不是本案适格主体，对此，本院认为，被上诉人刘振海在一审提交的房屋租赁合同上并未加盖“青岛善达医学实业公司商店”的公章，上诉人李长洲本人在一审当庭表示对被上诉人刘振海提交的房屋租赁合同的真实性并无异议，其在一审对被上诉人刘振海的主体资格也并未提出异议，二审中，其虽提交了加盖“青岛善达医学实业公司商店发票专用章”的房屋租赁合同，但两份房屋租赁合同的“甲方（出租）”处均载明为“刘振海”，上诉人李长洲亦认可其在房屋租赁期间均向被上诉人刘振海交纳房租，并由被上诉人刘振海本人出具收条，也并未要求“青岛善达医学实业公司商店”出具收条，且上诉人李长洲亦认可其二审期间所提交的该份房屋租赁合同除加盖了“青岛善达医学实业公司商店发票专用章”外，合同载明的其他内容均与被上诉人刘振海一审所提交的房屋租赁合同一致。因此，上诉人李长洲二审期间又对被上诉人刘振海的主体资格提出异议，理由不成立，本院不予采信。
关于上诉人李长洲的已付租金数额，经二审查明，截至2014年7月31日，上诉人李长洲应付房租20万元，但其实际支付19万元，尚欠2013年8月1日至2014年7月31日房租1万元，其虽先抗辩称不欠房租，后又抗辩称押金1万元应作为租金，但双方合同中明确约定水、煤、电、房屋设施的押金为1万元，因此，该押金在合同履行过程中不应作为已付租金，故上诉人李长洲主张其不欠房租，理由不成立，本院不予采信。一审对上诉人李长洲欠付房租的租金数额认定错误，本院予以纠正。上诉人李长洲应向被上诉人支付欠付的房租1万元，其主张涉案房屋不能办理营业执照，导致其无法正常经营，证据不足，本院不予支持。
关于本案争议的第二个焦点问题，本院认为，上诉人李长洲与被上诉人刘振海签订房屋租赁合同后，被上诉人刘振海也依约向上诉人李长洲交付了房屋，上诉人李长洲应依约及时足额向被上诉人刘振海支付房屋租金。上诉人李长洲虽主张合同无效，但并未提交有效证据证明涉案合同存在应为无效的法定情形，本院不予采信。根据双方合同明确约定，房租的支付方式为年付，且每期租金乙方即李长洲应提前一个月缴纳。并约定，乙方即上诉人李长洲拖欠房租超过五天的，甲方即被上诉人刘振海有权立即终止合同，收回房屋。根据上述约定，从上诉人李长洲缴纳房屋租金的时间看，上诉人李长洲并未按期足额缴纳每年租金，且至今尚欠2013年8月1日至2014年7月31日的房租1万元，因此，其拖欠房租，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方约定的解除合同的条件成就，被上诉人刘振海通过诉讼的方式行使解除权，符合法律规定，本院予以确认，解除的时间应以起诉之日为准，故上诉人李长洲与被上诉人刘振海的房屋租赁合同应自2014年9月19日解除。
综上，上诉人李长洲的上诉请求部分成立，本院予以支持。原审认定部分事实不清，判决结果错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、一百七十条第一款第(二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持青岛市市南区人民法院（2014）南民初字第10926号民事判决第二项；
二、撤销青岛市市南区人民法院（2014）南民初字第10926号民事判决第一、三项；
三、上诉人李长洲与被上诉人刘振海的房屋租赁合同应自2014年9月19日解除；
四、上诉人李长洲于本判决生效之日起十日内支付被上诉人刘振海房屋租金1万元；
五、驳回被上诉人刘振海的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1050元，二审案件受理费1050元，共计2100元，由上诉人李长洲负担1500元，被上诉人刘振海负担600元。
本判决为终审判决。
审 判 长 侯 娜
代理审判员 王化宿
代理审判员 齐 新
_二Ο一五年六月十一日
书 记 员 胡浩东
书 记 员 魏 威