中华人民共和国最高人民法院
民 事 判 决 书
（2016）最高法民终274号
上诉人（原审被告）：天津晋商投资有限公司。住所地：天津市滨海新区塘沽响螺湾商务区第****号。
法定代表人:张建，董事长。
委托代理人：段丽霞，该公司副总经理。
被上诉人（原审原告）：中国信达资产管理股份有限公司天津市分公司。住所地：天津市和平区君隆广场1、2号楼西安道*号901、1001。
负责人：郑海阳，总经理。
委托代理人：每智子，该分公司职员。
委托代理人：孙锴，北京市汉韬律师事务所律师。
上诉人天津晋商投资有限公司（以下简称晋商公司）为与被上诉人中国信达资产管理股份有限公司天津市分公司（以下简称信达天津分公司）金融借款合同纠纷一案，不服天津市高级人民法院（2014）津高民二初字第0038号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月22日立案后，依法组成合议庭，对案件进行了公开开庭审理，各方当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
晋商公司不服一审判决，向本院提起上诉请求：1.请求二审法院依法确认晋商公司与中国工商银行股份有限公司天津塘沽分行（以下简称工行塘沽分行）编号为2011年开发字第001号《房地产借款合同》、2012年开发字第001号《房地产借款合同》中的第三条第3.5项条款合法有效。2.请求二审法院撤销一审判决第四项。3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。具体事实理由如下：
一、一审法院认定事实有误。
1.一审法院判决书第5页本院认为中：“两份借款合同对借款期限均有明确约定，且同时约定还款方式为借款到期一次性偿还，因此晋商公司应当于借款到期后如约履行还款义务。”是将本案中合同约定的借款期限与还款期限混为同一期限。事实是：2011年1月18日晋商公司与工行塘沽分行分别签订了编号为2011年开发字第001号《房地产借款合同》，约定借款金额为13000万元，借款期限为36个月；2012年3月1日，双方再次签订了编号为2012年开发字第001号《房地产借款合同》，约定借款金额为14000万元，期限至2014年1月7日，也就是说，该项内容规定的是借款的期限。而对于还款的期限和方式，双方在合同中仍然有约定：2011年1月18日的借款合同与2012年3月1日的借款合同均在第二部分“房地产借款合同条款”中的第三条还款内容项下的3.5项约定：“本合同项下借款为房地产开发贷款的，借款人应按照项目销售进度及时归还借款。住房开发贷款项目销售率达80%，商用房开发贷款项目销售率达70%前应偿还全部借款本息”。也就是说，根据此条内容的约定，本案属房地产借款合同，并且为商用房开发贷款项目，应当认定为按项目销售进度的销售率达到70%为归还借款的期限。
2.一审判决书第5页：“虽然《房地产借款合同》载明‘本合同项下借款为房地产开发贷款的，借款人应当按照项目销售进度及时归还借款，住房开发贷款项目销售率达到80%、商用开发贷款项目销售率达到70%前应当偿还全部借款本息，因此导致提前还款的，借款人无需支付补偿金’，但该规定针对的系‘按照约定比例偿还借款’的还款方式，不适用于本案‘借款到期一次性偿还’的还款方式。”的认定，不符合法律规定。
本案中，两份借款合同中对于还款的方式，在合同的第一部分“借款条件”第六条还款项下6.1项中选择的是第一种方式“借款到期一次性偿还”，但在第二部分“房地产借款合同条款”中的第三条还款内容项下的3.5项约定内容（前面已经详述）则属于“按照约定比例偿还借款”，根据相关法律规定，第二部分“房地产借款合同条款”中的第三条还款内容项下的3.5项约定应当为合同特别约定条款，根据特别约定条款优于一般约定条款的规定，本案应当认定为“按照约定比例偿还借款”的还款方式。
综上所述，按照约定比例偿还借款的还款方式，截止今日，本案所诉滨海国贸中心项目的销售率远远未达70%的标准，因此被上诉人不得要求上诉人偿还全部的本息。
二、一审法院适用法律错误
一审判决书判决第四项，信达天津分公司有权以2012年开发抵字第001号《最高额抵押合同》项下约定的抵押物就第三项给付事项优先受偿，限额为14000万元（不含实现抵押权的费用），适用法律不当，应予以撤销。《物权法》第二百零四条规定，除了当事人另有约定外，最高额抵押担保的债权明确前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让。本案符合最高额抵押权不得转让的条件。
1.2015年10月8日，工行塘沽分行以涉诉债权已经转让信达天津分公司为由，申请退出诉讼，信达天津分公司向法院申请作为原告承担诉讼。因此本案存在债权转移的情况。
2.本案发生债权转移是在争诉的过程中，对于本案最高额抵押担保的债权，晋商公司针对工行塘沽分行提交的《关于天津晋商投资公司积欠我行借款利息的说明》，只对记载的利息计算方式和套用公式认可，但对其数额的要求存在异议，原审法院判决书查明事实中对此予以认可，因此本案最高额抵押担保的债权在判决生效之前并没有明确。（最高额抵押合同第二条抵押担保范围规定：包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及实现抵押权的费用）
根据上述事实，工行塘沽分行将涉诉债权转让信达天津分公司，其最高额抵押担保债权是不得转让的，因此信达天津分公司无权以2012年开发抵字第001号《最高额抵押合同》项下约定的抵押物就判决书第三项给付事项享有优先受偿。原审法院判决错误，请求二审法院依法撤销该项判决。
三、一审法院判决内容表述有误
一审法院判决书第三页“晋商公司未向本院提交证据”表述有误。一审中晋商公司依据法律规定，在法定期限内向法庭提交相关证据，并且在庭审中提交了盖有单位公章的证据目录，双方也当庭相互进行了质证。只是晋商公司所提交的证据与对方当事人提交证据重叠而已。
综上所述，上诉人认为一审法院认定事实有误，判决错误，请求二审法院依法纠正。
信达天津分公司答辩称：一、晋商公司第一项上诉请求的前提不存在。事实上，一审判决在本院认为中已经明确作出认定，前述案涉两份借款合同合法有效，这其中当然包括第三条第3.5项在内的合同中的全部条款。
二、晋商公司故意曲解借款合同第三条第3.5项条款的约定，纯属为恶意拖欠借款寻找不当借口。
事实上，两份借款合同均已明确约定了借款期限，借款期限在原债权银行起诉前早已到期，晋商公司不按借款合同约定期限偿还借款已经构成违约，原债权银行或信达天津分公司当然有权依法并依约向其主张权利。借款合同第三条3.5项约定的应当是在已约定的借款期限届满前，如果晋商公司商用房开发项目销售率达到70%，则其应当提前偿还全部借款本息的特别约定，而非在商用房开发项目销售率未能达到70%的情况下授权晋商公司可以任意延长贷款期限的约定，更不可能授权其恶意阻止条件成就进而无限期还款。因此，晋商公司故意曲解借款合同第三条第3.5项条款的约定，纯属为恶意拖欠借款寻找不当借口。
三、涉案《最高额抵押合同》项下担保的主债权已明确确定，主债权及最高额抵押担保债权转让合法有效，答辩人对《最高额抵押合同》项下抵押物享有优先受偿权。涉案《最高额抵押合同》（2012年开发抵字第001号）明确约定，晋商公司进行最高额抵押担保的主债权为其与原债权银行自2012年3月1日至2014年1月17日期间的、最高限额为14000万元的债权。原债权银行于2015年1月7日向信达天津分公司转让《最高额抵押合同》项下所担保的主债权时，约定的债权确定期间（2012年3月1日至2014年1月17日）已经届满，最高额抵押担保的债权范围已经特定化并明确具体。因此，主债权及最高额抵押担保债权转让合法有效，答辩人对《最高额抵押合同》项下抵押物享有优先受偿权。
综上，晋商公司的上诉请求及理由是对合同约定及法律规定的故意曲解，均缺乏事实依据和法律依据，请求贵院依法驳回其全部上诉请求，维持一审判决。
工行塘沽分行在一审起诉时的诉讼请求为：1、判令晋商公司立即偿还工行塘沽分行借款本金181907000元，利息9383786.32元（截止至2014年6月20日），共计191290786.32元及自2014年6月21日至实际给付之日止的全部利息；2、请求依法判令工行塘沽分行有权以晋商公司所有的位于天津市塘沽区滨河西路以东、万顺北道以北滨海国贸中心1至5层以及19至41层（房地证号为津字第1070509006**）的171套抵押房地产折价或者拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿。3、本案的诉讼费、保全费以及实现债权的相关费用由晋商公司承担。
一审中，工行塘沽分行以涉诉债权已经转让信达天津分公司为由，申请退出诉讼，信达天津分公司亦向天津市高级人民法院申请作为原告承继诉讼，该院予以准许。
天津市高级人民法院一审经审理查明：2011年1月18日，工行塘沽分行与晋商公司签订编号为2011年开发字第001号《房地产借款合同》，约定借款金额为13000万元，借款期限为36个月，还款方式为借款到期一次性偿还。贷款利率为浮动利率，以提款日与该笔借款期限对应档次的人民银行基准贷款利率为准，并以12个月为一期，一期一调整，分段计息。同时，合同约定如借款逾期，逾期罚息利率在原借款利率基础上加收50%。同日双方签订了编号为2011年开发抵字第001号的《抵押合同》，约定晋商公司以天津塘沽区滨河西路以东、万顺北道以北滨海国贸中心1至13层（房地证号为津字第1070509006**）房地产为上述借款提供抵押担保，并依法办理抵押登记。上述合同签订后，工行塘沽分行于2011年2月1日发放了贷款13000万元。晋商公司通过出售部分抵押房产于2012年5月10日归还借款本金7000万元。尚欠借款本金数额为6000万元。
2012年3月1日，工行塘沽分行与晋商公司签订了编号为2012年开发字第001号《房地产借款合同》，约定借款数额为14000万元，借款期限23个月，还款方式为借款到期一次性偿还。贷款利率为浮动利率，以提款日与该笔借款对应档次的人民银行基准贷款利率上浮20%，并以12个月为一期，一期一调整，分段计息。同时，合同约定如借款逾期，逾期罚息利率在原借款利率基础上加收50%。同日，双方签订了编号为2012年开发抵字第001号《最高额抵押合同》，约定担保物为晋商公司所有的天津市塘沽区滨河西路以东、万顺北道以北滨海国贸中心19至41层（房地证号为津字第1070509006**）的163套房地产，所担保的主债权为自2012年3月1日至2014年1月17日期间，在人民币14000万元的最高余额内，工行塘沽分行依据与晋商公司签订的本外币借款合同等金融衍生类产品协议及其他文件而对晋商公司享有的债权，同时约定该最高额抵押担保的范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、实现债权的费用等，但实现债权的费用不含在14000万元限额之内，并依法办理抵押登记。前述借款合同签订后，工行塘沽分行于2012年3月26日、3月27日、4月16日分三笔共计发放贷款本金为14000万元。晋商公司通过出售部分抵押房产于2012年5月10日偿还本金680万元，2014年1月17日归还本金680万元及320万元，2014年4月22日归还本金129.30元。尚欠借款本金数额为12190.70万元。
另查明，前述两份借款合同项下均约定“借款到期（含被宣布立即到期）借款人未按约偿还的，贷款人有权自逾期之日按本合同约定的逾期罚息利率计收罚息。对借款人未按时支付的利息，按逾期罚息利率计收复利”。
再查明，2015年1月7日，工行塘沽分行将诉争债权转让给信达天津分公司，并于2015年10月8日申请将原告变更为信达天津分公司，信达天津分公司亦向该院申请要求作为原告替代工行塘沽分行承担诉讼，晋商公司无异议。该院对工行塘沽分行与信达天津分公司的申请予以准许。
该院认为，工行塘沽分行与晋商公司签订的两份《房地产借款合同》及对应的《抵押合同》、《最高额抵押合同》均系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应确认有效。涉案两份《房地产借款合同》签订后，工行塘沽分行依约履行了发放贷款的义务，晋商公司亦应按照合同约定履行相应还款义务。两份借款合同对借款期限均有明确约定，且同时约定还款方式为借款到期一次性偿还，因此晋商公司应当于借款到期后如约履行还款义务。虽然《房地产借款合同》载明“本合同项下借款为房地产开发贷款的，借款人应按照项目销售进度及时归还借款，住房开发贷款项目销售率达到80%、商用房开发贷款项目销售率达到70%前应当偿还全部借款本息，因此导致提前还款的，借款人无需支付补偿金”，但该规定针对的系“按照约定比例偿还借款”的还款方式，不适用于本案“借款到期一次性偿还”的还款方式。同时根据文字的内容，该条款的作用在于强调在贷款项目销售率达到一定比例时，借款人应当履行偿还全部借款本息的义务，而非赋予借款人只有在达到上述比例时才归还全部借款本息之权利。因此，晋商公司以上述条款之规定作为还款期限尚未届满之抗辩理由，缺乏事实依据，该院不予支持。由于晋商公司在两份《房地产借款合同》项下未能归还全部本金，且两份借款合同对利息、罚息、复利均有明确约定，晋商公司对于工行塘沽分行提交的《关于天津晋商投资公司积欠我行借款利息的说明》中记载的利息计算方式及套用公式亦无异议，故工行塘沽分行要求晋商公司按照合同约定偿还其余本息之诉讼主张成立，该院予以支持。晋商公司所提工行塘沽分行不应在罚息之后收取复利、利息计算幅度过高的主张与合同约定不符，缺乏事实依据，该院不予支持。涉案两份《房地产借款合同》分别对应有《抵押合同》与《最高额抵押合同》，抵押权已依法进行登记，在晋商公司未能履行还款义务的情况下，工行塘沽分行有权按照相应抵押合同的约定以抵押房产折价、或者拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿。
因本案诉争债权转让，信达天津分公司依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百四十九条的规定申请替代工行塘沽分行作为原告承担诉讼并获该院准许，依照前述司法解释第二百五十条的规定，工行塘沽分行已经完成的诉讼行为对信达天津分公司具有拘束力。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第一百七十九条、第二百零三条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百四十九条、第二百五十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：一、晋商公司于本判决生效后十日内偿还信达天津分公司2011年开发字第001号《房地产借款合同》项下剩余本金6000万元，并按合同约定支付自2013年12月21日起至本判决确定的给付之日止的相应利息（含复利）、逾期罚息；二、信达天津分公司有权以2011年开发抵字第001号《抵押合同》项下约定的抵押物就前述款项优先受偿；三、晋商公司于本判决生效后十日内偿还信达天津分公司2012年开发字第001号《房地产借款合同》项下本金12190.70万元，并按合同约定支付自2013年12月21日起至本判决确定的给付之日止的相应利息（含复利）、逾期罚息；四、信达天津分公司有权以2012年开发抵字第001号《最高额抵押合同》项下约定的抵押物就第三项给付事项优先受偿，限额为14000万元（不含实现债权的费用）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件保全费5000元、受理费998254元，由晋商公司负担。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院经审理认为，工行塘沽分行与晋商公司签订的两份《房地产借款合同》及对应的《抵押合同》、《最高额抵押合同》均系有效合同。工行塘沽分行按照合同的约定向晋商公司发放了贷款，合同履行期限届满后，晋商公司履行了一部分还款义务，对剩余未支付的款项，应当依照合同约定履行义务并承担违约责任。工行塘沽分行将本案债权转让给信达天津分公司，信达天津分公司承继本案债权。晋商公司上诉主张根据房地产借款合同条款第三条的约定，借款人应按照项目销售进度及时归还借款。住房开发贷款项目销售80%，商用住房销售70%前应偿还全部借款本息。据此特别约定，其销售房屋未达到该比例，信达天津分公司不得要求其偿还全部本息。根据上述合同约定的内容，晋商公司主张的达到一定销售住房比例即应还款，系对晋商公司的义务性约定，并非其权利条款，案涉当事人之间的合同明确约定了借款期限，借款期限届满应当偿还借款系经济交往常理，晋商公司的该主张不成立。晋商公司上诉主张案涉债权转移发生在诉讼中，故在法院判决生效前最高额抵押担保债权未明确，一审法院对此给付判决优先受偿错误。因一审原告工行塘沽分行起诉时提出债权给付之诉和实现抵押物权之诉，一审法院将两诉合并审理。在起诉时案涉最高额贷款发放完毕并还款履行期限届满，故最高额债权数额确定。一审法院在对案涉债权和抵押物权均予以确认的同时，直接判决承继债权及物权人信达天津分公司行使相关权利符合法律规定。晋商公司关于一审判决适用法律错误的观点不成立，本院不予采信。信达天津分公司关于案涉《最高额抵押合同》项下担保的主债权已经明确确定的观点成立，本院予以采信。晋商公司上诉主张其在一审时也提交了证据，其提交的证据与对方当事人重叠，一审法院认定其未提交证据有误。因其主张的证据已经进入本案的审理程序，一审法院并未因此事项落实任何一方当事人的举证责任，且其该上诉主张不涉及具体诉讼请求，本院对此不予审理。
综上，晋商公司上诉请求均不成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件保全费、受理费按一审判决执行，二审案件受理费998254元，由天津晋商投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王东敏
代理审判员 林海权
代理审判员 张小洁
二〇一六年八月二十二日
书 记 员 郝晋琪