吉林省公主岭市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）公民二重字第8号
原告：公主岭市聚源旧物交易有限责任公司。
住所地：公主岭市岭东大街****号。
法定代表人：王立权，系该公司经理。
委托代理人：周云福，系该公司股东。
委托代理人：徐甫林，吉林辅麟律师事务所律师。
被告：吕春娟，女，公主岭市人，现住公主岭市。
委托代理人：霍岩平，吉林霍岩平律师事务所律师。
原告公主岭市聚源旧物交易有限责任公司与被告吕春娟租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告聚源公司委托代理人周云福、徐甫林、被告吕春娟及委托代理人霍岩平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告聚源公司诉称：被告于2005年4月25日在从张红月手中受让了归公主岭市旧物交易市场（以下简称旧物市场）所有的摊位后，与旧物市场签订租赁合同，面积为509.6平米，租赁期为2005年7月1日至2008年7月1日。2007年11月25日被告又与旧物市场签订一份租赁合同，将从李怀忠手中受让的归旧物市场所有的摊位与2005年4月25日签订的合同合并到一起，租赁面积扩大到1130平米，并且约定2008年7月1日起，同意交纳租赁费，每年60000元。2009年双方协商，年租赁费增加至85000元。2008年旧物市场改制，变更为公主岭市聚源旧物交易有限责任公司。被告作为承租人，自2012年上半年，既不交纳租金，也不从租赁摊位退出，截至本案审理时，共欠租赁费265500元，要求法院判令解除原、被告间租赁合同，责令被告从原告出租的摊位迁出，并支付租金至本案庭审结束之时。
被告吕春娟辩称：原、被告间没有将租金增加到85000元的约定，被告虽然按85000元交纳租金，那是因为旧物市场经济困难，所以被告预先支付了后续的年租金。原、被告合同中没有约定租金的交付期限和方式，鉴于合同签订于2007年11月25日，按照合同租赁整年度算，2012年11月25日才是履约期，原告把合同中没有约定的期限曲解为欠费，没有依据。原告将旧物市场转让给长春天禄房地产开发有限公司，通过断水断电等非法方式意图清理被告在内的所有承租户，被告不交租赁费是因为原告违约。原、被告租赁的实际标的不是摊位，而是闲置土地。现在地上的经营用房均为被告投资建设，如解除合同，原告必须对被告予以补偿。被告租赁的目的是长期经营，所以该租赁合同不是不定期合同，而是长期合同，租赁期限应认定为20年。
原告为证实自己的主张，举如下证据：
企业法人营业执照。
公司变更登记申请书。
股东会决议及章程。
企业改制申请书。
土地使用证三份。
原、被告2005年4月25日及2007年11月25日签订的租赁个同各一份。
2015年4月15日原告交纳电费的收据。
欠款明细两份。
2012年12月1日停业通告复印件。
对于上述各项证据，被告认为与原告间的租赁合同期限应是20年，欠款明细系原告单方提供，没有被告签字，不能证明双方对租金进行变更。市场租赁户的用电都由原告方控制，原告是人为停电，不是拖欠电费停电。关于停业通告，没有原件，系伪证。
原告除举上述证据外，还有证人周晓薇、周晓梅、张恩侠、庞淑兰出庭作证。周晓薇系聚源公司原法人代表及股东，称原、被告间的租金有调整，但具体情况不清楚。周晓梅系聚源公司原会计，张恩侠系聚源公司原股东，二人称曾一起同刘敏找被告通知租金涨至85000元，被告同意。庞淑兰系聚源公司原股东，称被告的租金原来是6万元，后来涨到85000元，但涨价时间记不清了。
被告称证人的证言相互矛盾，调整租金是对合同内容的变更，应采用书面形式，证人的证言不应采纳。
被告为证实自己的主张，举如下证据：
租赁合同两份（同原告所举第6项证据）。
公主岭市旧物交易市场简介。
2013年2月6日迁出公告。
照片三张（2013年3月9日公告）。
院墙损毁照片一张。
旧物市场会议记录。
信访材料两份。
收据两张（陈安林占地费）。
对于上述各项证据，原告称原、被告间2007年11月25日签订的租赁合同是不定期合同，租赁场地内的建筑物承租人应自行拆除。被告欠付租金，原告已经履行了解除合同的告知义务。
被告除举上述证据外，还有证人仲伟忠、纪镇海、邵忠、索喜军、刘思金出庭作证。五名证人均是旧物市场经营业户，称2013年2月，旧物市场停止供电。仲伟忠、刘思金、纪镇海另称旧物市场没涨过租金，吕春娟的租金也没有涨过。
针对被告证人的证言，原告称停电原因是欠缴电费，停电自2013年2月25日起。
庭审中原、被告双方均认同被告2008年7月1日向原告交纳了6万元，其后的三次交款每次均是85000元，2012年又再次交了32000元。但原告仍称租金经双方协商涨至每年85000元，而被告则称租金没有涨，85000元的交付方式是预先支付后续年度的租金。
本院经审理查明如下事实：聚源公司的前身是公主岭市旧物交易市场，是公主岭市供销合作社于1998年成立的企业。旧物市场与吕春娟分别于2005年4月25日及2007年11月25日各签订了一份租赁合同。2005年租赁合同中的租赁场所位于旧物交易市场东大门（原向阳机械厂、张红月院内）。2007年租赁合同租赁场地面积为1130平米（包括从张红月处和李怀忠处购买），同时，合同中第二条约定：“从2007年11月起至2008年6月，租赁费为7000元，交费时间为2008年6月末（从李怀忠处购买），从2008年7月1日起，乙方所租赁的场地（包括从张红月处和李怀忠处购买）同意交纳租赁费，以后每年为60000元。”2008年旧物市场改制成股份制民营企业，全称叫公主岭市聚源旧物交易有限责任公司，股东为周筱微等人。2013年11月，通过股权转让，周筱微等人将股权转让给王立权、周云福二人。2008年7月1日之后，吕春娟共交纳过5次租金，第1次6万元，2、3、4次每次85000元，2012年又交纳32000元。
根据原告的起诉、被告的答辩，以及双方当事人的举证、质证，本院综合分析评判如下：
一、租赁合同是否应予解除的问题。
原、被告间分别于2005年及2007年签订了两份租赁协议，（一）、2005年的租赁合同中租赁面积为509.6平米；租赁期限从2005年7月1日至2008年7月1日共三年；2005年7月1日至2006年7月1日租金为1万元，2006年7月1日至2008年7月1日租金为1.2万元。（二）、2007年的租赁合同中租赁面积为1130平米；从2007年11月至2008年6月，租赁费为7000元，交费时间为2008年6月末（从李怀忠处购买），从2008年7月1日起，吕春娟租赁的场地（包括从张红月处和李怀忠处购买）统一交纳租赁费，以后每年为6万元。此份租赁合同中没有明确约定租赁期限的起止日期。
本院认为，原、被告间第二份租赁协议对租赁的场地、租赁期限、租金支付方式作出重大变更，因此，原、被告间租赁关系的权利及义务应依第二份即2007年11月25日签订的租赁合同确定。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中，原、被告双方在2007年11月25日签订的租赁合同没有对租赁期限作出约定，因此该合同应认定为不定期租赁合同。被告主张该合同为长期合同（租赁期限应认定为20年），没有法律依据。结合本案证据，原告聚源公司在2013年3月9日以公告形式通知被告，可以认定为给被告留出合理期限。原告要求的解除与被告之间的租赁合同及被告应从租赁场地迁出的诉讼请求符合法律的规定，应予支持。
二、被告是否欠付租赁费的问题。
被告在庭审中主张依合同约定租赁费每年为6万元，此后不存在租赁费涨价的事实，被告支付的三次85000元系提前预交了后续年度的租赁费。本院认为，结合被告分三次交纳85000元租赁费的行为、原告方证人的庭审证言以及正常的市场交易习惯，可以认定原、被告间就租赁费由每年6万元涨至85000元达成了共同意思表示。原告虽然主张被告应按每年85000元的标准给付欠付租赁费直至本案庭审结束，但结合本案庭审查明的事实，被告的承租场地自2013年2月25日就已经停止供电，被告承租场地用以经营的目的已经无法实现，故其应承担的租赁费亦应截止至2013年2月24日。2008年7月1日之后，被告第1次交纳的6万元应视为至2009年6月30日的租金；其后的3次各85000元应视为年租金涨至85000元后交至2012年6月30日的租赁费；2012年下半年应交的租赁费42500元扣除被告在2012年交纳的32000元后，被告仍欠交10500元；2013年1月1日至2月24日止，被告应交租赁费12808.22元（85000/365×55天）。综上，被告共欠付原告租赁费23308.22元。原告主张中多出的数额，本院不予支持。
三、被告承租场地内的建筑物，不论是被告自张红月、李怀忠处购得，还是被告自建，被告均可另行通过诉讼向原告亦或是其他的可能利益相关主体主张获得赔偿或者补偿。
经本院2015年第三十五次审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条的规定，判决如下：
一、解除原告公主岭市聚源旧物交易有限责任公司与被告吕春娟之间的租赁合同。
二、被告吕春娟于本判决生效后十五日内从其自原告处承租的租赁场地内迁出。
三、被告吕春娟于本判决生效后十五日内给付原告欠付的租赁费23308.22元。
四、驳回原告公主岭市聚源旧物交易有限责任公司的其他诉讼请求。
五、案件受理费2000元由被告吕春娟负担。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。
审 判 长 付晓兰
代理审判员 卜祥瑞
代理审判员 顾璟玥
二〇一五年十二月二十二日
书 记 员 施 洋