福建省罗源县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0123民初1212号原告：罗源泰康房地产开发有限公司，住所地福建省罗源县凤山镇金福花园1＃楼011号。法定代表人：阮孝木，总经理。委托诉讼代理人：何山，福建建达律师事务所律师。被告：宋建宝，男，1981年11月5日出生，汉族，住福建省闽侯县。第三人：中国银行股份有限公司罗源支行，住所地福建省罗源县凤山镇司前新村16号。负责人：陈明，行长。委托诉讼代理人：唐龙荣，男，该公司职工。委托诉讼代理人：游映华，女，该公司职工。原告罗源泰康房地产开发有限公司（以下简称“泰康公司”）与被告宋建宝、第三人中国银行股份有限公司罗源支行（以下简称“中国银行罗源支行”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年4月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗源泰康房地产开发有限公司的委托诉讼代理人何山、第三人中国银行股份有限公司罗源支行委托诉讼代理人游映华、唐龙荣到庭参加诉讼，被告宋建宝经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泰康公司向本院提出诉讼请求：1.解除泰康公司与宋建宝于2015年9月14日签订的《商品房买卖合同》及其附件；2.宋建宝配合泰康公司办理诉争房产《合同》网签备案及预告登记注销手续，办妥将讼争房产的产权变更至泰康公司名下的一切手续；3.宋建宝向泰康公司支付代垫款项17,006.38元（暂计至2017年4月10日，具体支付金额以实际垫付为准）；4.宋建宝向泰康公司支付垫付款项的利息，合计102.04元（泰康公司自愿将月利率调整至2％，具体金额计算至实际还款之日止）；5.宋建宝按商品房总价款20％的标准向泰康公司支付违约金128,898.8元；6.确认泰康公司有权在宋建宝己付购房款中直接扣除违约金及其他应缴纳款项。事实与理由：2015年9月14日，泰康公司与宋建宝签订了《商品房买卖合同》及其附件。宋建宝采用支付首付款加银行按揭贷款的付款方式以总价644,494元的价格购买由泰康公司开发建设的位于罗源县凤山镇竹兜村的泰康佳园小区1＃楼1701单元房屋，建筑面积为112.76平方米。合同约定，被告支付首期购房款人民币194,494元，余款450000元人民币由宋建宝以银行按揭贷款形式向泰康公司支付。《商品房买卖合同》附件六补充协议第二条第5款约定：在宋建宝获得贷款后，应按《个人住房借款合同》之约定定期归还贷款本息，若宋建宝未及时归还银行本息而导致贷款银行向泰康公司扣收贷款本息的，在泰康公司发出催告通知的7日内，宋建宝未按期偿还拖欠的上述款项的，泰康公司履行担保责任后，泰康公司有权向宋建宝追偿所欠款项、利息及违约金；若宋建宝连续三期或累计六期不能按期偿付银行按揭贷款本息，且宋建宝未向泰康公司归还相应垫付款项的，泰康公司有权单方解除《商品房买卖合同》，收回房产，同时宋建宝应按《商品房买卖合同》总价款的20％支付违约金，违约金可由泰康公司在宋建宝已交纳的房款中直接扣除。上述合同签订后宋建宝向中国银行罗源支行申请办理了商业贷款手续，宋建宝为借款人，泰康公司为保证人。中国银行罗源支行依约发放贷款，但宋建宝从2016年起至今，多次未履行偿付银行按揭贷款本息义务己达合同解除之标准，泰康公司作为保证人己为宋建宝垫付上述款项。为此，中国银行罗源支行多次向宋建宝发出《催款函》，泰康公司亦多次联系宋建宝要求其履行还款义务，并要求宋建宝向泰康公司偿还所垫付的款项。但宋建宝始终未向泰康公司支付上述款项，并且仍然没有履行偿付银行按揭贷款本息义务。综上所述，宋建宝的行为己严重违反合同约定，严重损害泰康公司合法权益，遂提起诉讼。宋建宝未做答辩。第三人中国银行罗源支行述称，其与宋建宝、泰康公司之间签订的《个人住房贷款合同》是合法的，银行已依约放贷450,000元，但宋建宝未依约偿还按揭贷款本息，泰康公司作为保证人截止2017年5月24日已代偿了贷款本金、利息、罚息等费用17,006.38元。同意由宋建宝、泰康公司全部还清尚欠贷款本息后解除其与宋建宝、泰康公司签订的《个人住房贷款合同》。本院经审理认定事实如下：2015年9月14日，泰康公司与宋建宝签订了《商品房买卖合同》（编号：LY1509XJ002710）及合同补充协议，双方约定宋建宝向泰康公司购买由泰康公司开发建设的位于罗源县凤山镇竹兜村的泰康佳园小区1＃楼1701单元房屋，该商品房总价为644,494元，建筑面积为112.76平方米，采用支付首付款加银行按揭贷款的付款方式，其中宋建宝支付首付款194,494元，余款450,000元由宋建宝以银行按揭贷款形式向泰康公司支付。合同签订后，泰康公司依约为宋建宝办理了《商品房买卖合同》的备案登记，以及对泰康佳园小区1＃楼1701单元房屋的预告登记（预告登记号：凤房预LY购字第15002826号）。2015年11月23日，宋建宝与中国银行罗源支行签订了《个人一手住房贷款合同》（编号：2015年罗房借字0672号），办理了金额为450,000元的个人住房贷款，泰康公司作为保证人对该笔贷款承担阶段性连带保证责任。2015年11月26日，中国银行罗源支行依约发放了贷款450,000元。《住房贷款合同》签订后，宋建宝只依约偿还贷款本息10个月，之后就未偿还贷款本息，致使泰康公司承担保证责任，于2017年4月10日为宋建宝代偿贷款本金、利息、罚息等费用17,006.38元。中国银行罗源支行多次向宋建宝发出《催款函》，泰康公司亦多次根据宋建宝在合同中确定的联系地址和联系电话联系宋建宝，要求其履行还款义务，但宋建宝始终未向泰康公司支付上述代垫款项，也未履行偿付银行按揭贷款本息义务。另查，泰康公司与宋建宝至今未办理讼争房屋交接手续。《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第二条第5款约定“买受人同意在获得贷款后按合同期限归还银行本息。在担保期内，因买受人未及时归还银行本息而导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息及费用，买受人应于出卖人发出还款通知之日起7日内到出卖人指定地点偿还出卖人全部垫付款（包括但不限于本金、利息、罚息、滞纳金等），并应以出卖人垫付的全部款项为基数，自银行扣收贷款本息及费用之日起至买受人还款之日止期间，按照日万分之五的比例向出卖人计付利息；若买受人未能在上述约定的七日内归还，则自逾期第八日起，买受人除按上述约定向出卖人支付利息外，买受人还应以出卖人垫付的全部款项为基数，按日千分之一比例向出卖人支付违约金，直至买受人归还款项。买受人连续三个月不交按揭款项或未付款项累计达到六个月应付按揭款金额，且买受人未向出卖人归还相关款项的，出卖人有权收回买受人购买的房产，除没收定金外，同时买受人应以《商品房买卖合同》约定的购房款为基数，按照20%的比例向出卖人计付违约金，出卖人有权从买受人已经支付的购房款中直接扣除上述违约金及已发生的相关费用（包括但不限于代收并已向有关部门缴付的税费等），将买受人已付购房款余额不计利息退还买受人，由此引发的贷款银行和买受人之间的经济和法律责任（包括但不限于利息损失等）均由买受人承担，与出卖人无关。”《商品房买卖合同》第二十条约定：本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。泰康公司与宋建宝签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律规定，合法成立并有效，双方应依约履行各自的权利和义务。宋建宝作为买受人，未按合同约定的期限归还银行贷款本息，导致泰康公司承担保证责任，宋建宝已构成违约。当事人可以约定一方解除合同的条件，当解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。泰康公司根据合同补充协议中“买受人连续三个月不交按揭款项或未付款项累计达到六个月应付按揭款金额，且买受人未向出卖人归还相关款项的，出卖人有权收回买受人购买的房产。”的规定，诉请解除合同，于法有据，本院予以支持。泰康公司根据合同补充协议要求宋建宝协助其办理备案注销手续、预购商品房预告登记注销手续及产权变更手续，本院亦予支持。泰康公司根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”的规定，主张宋建宝应向其支付因宋建宝逾期偿还银行贷款其向中国银行罗源支行代垫的贷款本金、利息、罚息等费用，于法有据，本院予以支持。泰康公司主张根据合同补充协议的约定，宋建宝应向其支付垫付款项的利息（自实际代垫之日起至还清之日止，月利率按2%计算），于法有据，本院亦予支持。泰康公司主张根据合同补充协议的约定，宋建宝应一次性向其支付商品房总价款20％的违约金。本院认为该违约金的约定明显高于出卖人因买受人原因解除合同所造成的实际损失，根据公平原则和诚实信用原则，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，本院依法酌情调整为按商品房总价款10％计付违约金。泰康公司请求确认其有权在宋建宝已付购房款中直接扣除违约金及其他应缴纳款项，因其主张的“其他应缴纳款项”不明确，根据合同补充协议约定，应认为是已经发生的相关费用，具体到本案应包括泰康公司为宋建宝代偿贷款本息17,006.38元及利息。故泰康公司请求确认其有权在宋建宝已付款项中直接扣除违约金的诉请，本院予以支持，在宋建宝已付款项中直接扣除“其他应缴纳款项”的主张，本院确定其范围为代偿贷款本息17,006.38元及利息。宋建宝经传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为自愿放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国担保法》第三十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除罗源泰康房地产开发有限公司与宋建宝于2015年9月14日签订的《商品房买卖合同》（编号：LY1509XJ002710）及其补充协议；二、宋建宝应于本判决生效之日起十日内协助罗源泰康房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》（编号：LY1509XJ002710）备案登记的注销手续及对罗源县凤山镇泰康佳园小区1＃楼1307单元房屋预告登记（预告登记号：凤房预LY购字第15002826号）的注销手续，并协助办理产权变更手续；三、宋建宝应于本判决生效之日起十日内向罗源泰康房地产开发有限公司支付违约金64,449.4元（房屋总价644,494元×10%）；四、宋建宝应于本判决生效之日起十日内向罗源泰康房地产开发有限公司支付代偿贷款本息17,006.38元及利息（从2017年4月10日起月利率按2％计算至实际还清借款之日止）。五、以上第三项至第四项宋建宝应付的款项，罗源县泰康房地产开发有限公司均可直接从宋建宝已付购房款中予以扣除，剩余部分，罗源县泰康房地产开发有限公司应无息如数退还给宋建宝。六、驳回罗源县泰康房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果宋建宝未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费10,224元，减半收取5122元，由宋建宝负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审判员  王美贞二〇一七年七月三日书记员  郑章芳附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。