广西壮族自治区桂林市七星区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）星民初字第716号
原告蔡小媛（反诉被告）。
原告蔡小芳（反诉被告）。
被告倪阳春（反诉原告）。
委托代理人滕芸，广西君健律师事务所律师。
原告蔡小媛、蔡小芳诉被告倪阳春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月11日立案受理后，在答辩期内，被告倪阳春提起反诉。本案依法由代理审判员朱捷独任审判，对本诉与反诉公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）蔡小媛、蔡小芳，被告（反诉原告）的委托代理人滕芸到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年1月1日，原告蔡小媛、蔡小芳与被告倪阳春签订了《房屋租赁合同》。《房屋租赁合同》约定二原告将桂林市七星路12-4号2楼1、2、3号房屋租赁给被告作为经营文鑫阁网吧使用，租赁期限从2009年1月1日至2013年12月31日止，租金每月3980元，二原告收取租房押金7960元。合同到期后，被告提出继续租用房屋，经双方协商，二原告于2014年1月2日与被告倪阳春的委托代理人桂永林签订了《租赁合同》。《租赁合同》约定双方在原合同的基础上，租赁期限延长一年，从2014年1月1日起至2014年12月31日止，租金为每月6380元，租房押金在原来的基础上补差4800元。二原告共收取被告租房押金12760元。2014年11月至2015年1月期间，二原告多次与被告协商租赁合同结束后房屋的交接事宜，被告以各种理由拖延交房时间。考虑到被告搬迁问题，二原告同意让被告延迟到2015年4月底前搬出租赁房屋。2015年4月开始，被告停止向原告支付房屋租金，二原告多次以电话、短信等方式告知被告须在2015年4月30日前将房屋交还二原告，并结清房租、水电，恢复房屋原状，但被告并未如约履行义务。为此，二原告诉至法院，请求法院判令：1、被告立即搬出原告房屋。2、被告支付2015年4月1日起至起诉之日的房屋租金7870元及起诉之日起至被告归还原告房屋之日止的租金，按每日300元计算。3、被告为原告修复被告装修房屋时损坏的隔墙。4、被告支付房屋使用期间的所有电费3253.4元、水费100元。5、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，1、二原告与被告签订的书面房屋租赁合同到期后，被告持续使用着二原告的房屋，并持续交纳房屋租金及其使用的水电费，双方已经形成了不定期租赁合同。二原告应当在合理期限之前书面通知被告解除不定期租赁合同，并给予一定的搬迁期间。2、2015年4月的房屋租金，被告不予否认。二原告在没有书面通知被告的情况下，停止向租赁房屋供电，导致被告无法实现租赁房屋的实际用途，故被告不应支付二原告从起诉之日至实际归还房屋之日的租金。3、被告同意在双方租赁合同已实际解除的情况下为原告修复被告装修房屋时损坏的隔墙。4、房屋使用的水、电费以法院核实的为准。5、诉讼费由二原告承担。
反诉原告诉称，2015年5月5日，在反诉原告与反诉被告租赁合同存续期间，反诉被告在没有书面通知反诉原告的情况下，向桂林市供电局申请，停止对租赁房屋供电，造成反诉原告无法正常营业，已严重侵害了其合法权益。另外，反诉被告未依约解除合同，应返还其收取反诉原告的租房押金12760元。为此，提出下列反诉请求：1、判令反诉被告给予反诉原告合理的搬迁期限；2、判令反诉被告赔偿反诉原告营业损失121500元（从2015年5月5日起至5月31日止共27天按每天4500元计算），此后另计；3、判令反诉被告退还反诉原告租房押金12760元；4、反诉诉讼费由二反诉被告承担。
二反诉被告辩称，1、反诉被告同意将房屋租赁期限延续至2015年4月30日止，已经给了反诉原告合理的搬迁时间，故不应再给其搬迁的合理期间。2、房屋租赁期限于2014年4月30日届满，反诉被告于2015年5月5日向供电局申请断电是合法行为，且已尽到告知义务，故反诉被告不应赔偿反诉原告的营业损失。3、反诉被告同意在结清水电等费用后将租房押金退还反诉原告。
二原告（反诉被告）对本诉及反诉在举证期限内提供的证据有：1、2009年1月1日签订的《房屋租赁合同》原件一份、2014年1月2日签订的《租赁合同》原件一份，证明租赁合同关系的存续期间是2009年1月1日至2014年12月31日终止。2、2015年5月30日《说明》一份，证明停电的过程不是强行停电。3、短信记录9条，被告倪阳春、案外人桂永林有效有机号码的图片两张，证明1、双方就搬迁事宜早就在谈；2、4月30日双方的租赁合同已经终止；3、就停电事宜已经通知了被告；4、手机号码是正在使用的。4、原告与桂林柏蔻童年影像有限公司签订的《门面租赁合同》原件一份，证明我方的诉请中300元损失的事实。5、2013年11月至2015年3月到账凭证原件三张，证明本诉被告没有交纳房租，桂永林续签的合同是原合同的一个延续，两份合同都是从一个账户出的账。6、桂林供电局本部装拆表工作单原件一份，证明停电的情况、断电电表的底度的事实、证明装拆工人为确认上签名的两个工作人员。7、供电局发票原件2张、电费缴费清单一份，证：从2015年4月6日到6月4日期间诉争房屋所产生的电费。
被告（反诉原告）对本诉及反诉在举证期限内提供的证据有：1、租金支付凭证和桂林供电局发票，证明反诉原告按时交纳租金，双方形成不定期租赁关系，反诉原告按时交纳水电的事实。2、2015年1月至4月营业收入统计表，证明因反诉被告在无任何书面通知的情况下，停止对反诉原告经营场所供电，造成反诉原告无法正常经营，反诉被告应当承担反诉原告相关损失；反诉原告2015年1月至4月每天的平均营业额为4500元。
经过开庭质证，被告（反诉原告）对二原告（反诉被告）提供的证据1的真实性、合法性无异议，证明内容不予认可；对证据2的真实性无法确认，在说明的部分，说明人没有签名，是打印的，没有供电局的公章加以证明，个人不能代表企业；对证据3中的信息是否到达本诉被告，没有相关的证据；2015年2月12日的短信，提到原口头商议归纳的第一条是租赁合同是到2015年4月30日，是没有“止”字的，但是打印出来的是加了“止”字的；对证据4的真实性和证明内容不予认可，与本案无关；对证据5的真实性无法确认，证明内容确认，存在与原告的租赁事实，租金事实予以认可；对证据6桂林供电局本部装拆表。工作单没有供电局的公章，真实性无法确认，证明内容不予认可；对证据7对发票的真实性、合法性无异议。电费缴费清单真实性不认可，因为没有供电局的盖章。
二原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提供的证据1真实性认可；证据2真实性不予认可；
本院结合双方举证和质证，认证如下：对双方确认的证据予以采信。对双方提出异议的证据，因与双方诉辩事由有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。
经审理查明，2009年1月1日，原告蔡小媛、蔡小芳（甲方）与被告倪阳春（乙方）签订了《房屋租赁合同》。合同第一条约定：甲方出租七星路12-4号2楼1、2、3号给乙方使用。期限自2009年1月1日起至2013年12月31日止。合同第三条约定：租金每月为人民币3980元。付款方式为每月一次，时间为每月5日前。合同第四条约定：乙方租用后装修，甲方尽力提供方便。合同期满装修所有权归甲方所有，并修复装修损坏的隔墙。合同第七条约定：乙方给付甲方人民币7960元作为租房押金。合同第九条约定：水电费由乙方自行解决。二原告收取了被告租房押金7960元。
《房屋租赁合同》到期后，原告蔡小媛、蔡小芳与被告倪阳春的委托代理人桂永林于2014年1月2日签订了《租赁合同》。合同第一条约定：租期延长一年，即从2014年1月1日起至2014年12月31日止。合同第二条约定：房屋租金每月为6380元，每月房租应在当月15日前付清。合同第三条约定：租房押金为12760元，在原押金的基础上补差4800元，须在元月给付房租时一并交齐。二原告补收取了被告租房押金4800元，共计收取被告租房押金12760元。
《租赁合同》约定的租赁期限到期后，二原告与被告没有就涉诉房屋继续签订书面的租赁合同。2015年2月12日，原告蔡小媛用其号码为180××××1655的手机向被告倪阳春使用的号码为133××××0885的手机发送信息：“……一、房屋续租期至2015年4月30日为止，到期乙方必须按原合同要求将房屋归还。二、关于租金的缴付：1、月租金额按原每月6380元缴付。……”发送状态为：送达。2015年4月26日，原告蔡小媛用其号码为180××××1655的手机向被告倪阳春使用的号码为133××××0885的手机发送信息：“……按双方的协议，5月1日你方必须按合同的要求将房子交回我方，请提前做好准备。……”发送状态为：送达。被告向二原告交纳了2015年1月至3月的房租。被告至今没有将房屋交还二原告，也没有按《房屋租赁合同》第四条约定修复装修损坏的隔墙。2015年5月5日，二原告向桂林市供电局东城分局申请断电。
另查明，2015年4月6日至2015年6月4日期间，户名为蔡小芳，户号为031060488，用电地址为七星区码坪街12栋房屋应收电费2818.41元，违约金5.64元。原告蔡小芳已于2015年6月25日向广西电网桂林供电局交纳上述费用。
本院认为，关于本诉部分。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”原告蔡小媛、蔡小芳与被告倪阳春在《租赁合同》约定的租赁期限到期后，被告继续使用租赁房屋。在被告继续使用房屋期间，二原告没有提供证据证实其在租赁期限到期后已明确通知被告不再续租该房屋，双方也没有再明确约定租赁期限，故从2015年1月1日起应视为不定期租赁。原告在不定期租赁期间，可以随时解除租赁合同。2015年2月12日、4月26日，原告蔡小媛以手机短信的方式通知被告倪阳春租赁期限至2015年4月30日止，被告须在2015年5月1日将房屋交还原告。原告已在合理的期限之前通知了被告解除合同及交还房屋的时间，该不定期租赁合同已于2015年4月30日解除，故二原告要求判令被告立即搬出原告房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。原告提交的短信发送状态是“送达”，故对被告称其没有收到原告发送的所有短信的辩解，本院不予采信。
在不定期租赁期间，原告已告知被告租赁合同至2015年4月30日止。2015年4月1日至4月30日，被告仍然租用原告的房屋，按《租赁合同》约定的房屋租金为每月6380元，故被告应支付二原告4月1日至4月30日的房屋租金6380元。二原告要求被告支付从2015年5月1日至起诉之日即2015年5月11日止的房屋租金1490元及5月11日至被告归还二原告房屋之日止每日300元租金的诉讼请求，本院不予支持。《房屋租赁合同》第四条约定：“……合同期满装修所有权归甲方所有，并修复装修损坏的隔墙。”租赁期限到期，被告应当依合同的约定，为二原告修复装修损坏的隔墙，故二原告要求被告修复装修损坏的隔墙的诉讼请求，本院予以支持。《房屋租赁合同》第九条约定：“水电费由乙方自行解决。”2015年4月6日至2015年6月4日期间，租赁房屋产生的电费为2818.41元。2015年5月5日，二原告向桂林市供电局东城分局申请断电，至今未恢复通电，故上述电费实际应为2015年4月6日至5月5日期间所产生的电费。该电费已由原告蔡小芳向广西电网桂林供电局交纳，被告应将2818.41元电费支付原告蔡小芳。二原告要求被告支付房屋使用期间的所有电费3253.4元的诉讼请求，过高部分不予支持。二原告要求被告支付房屋使用期间的水费100元的诉讼请求，因未能提供相应的证据予以证实，本院不予支持。
关于反诉部分。在2015年2月12日反诉被告用手机短信的形式通知反诉原告合同至2015年4月30日止，5月1日将房屋交还反诉被告。2015年4月26日反诉被告又以手机短信形式再次通知反诉原告5月1日将房屋交还反诉被告。反诉被告已在合理的期限之前通知了反诉原告解除合同及交还租赁房屋的具体时间，租赁合同已于2015年4月30日解除，故反诉原告要求反诉被告给予合理搬迁期限的反诉请求，本院不予支持。2015年4月30日租赁合同已解除，由于反诉原告没有将租赁房屋腾空交还反诉被告，5月5日反诉被告向桂林市供电局东城分局申请断电，其行为未构成违约，故反诉原告要求反诉被告赔偿其2015年5月5日至5月31日期间营业损失121500元的反诉请求没有法律依据，本院不予支持。在房屋租赁合同解除后，出租人应当将租房押金退还承租人，故反诉原告要求反诉被告退还其租房押金12760元的反诉请求，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第六十四之规定，判决如下：
一、被告倪阳春在本判决生效之日起10日内将桂林市七星路12-4号2楼1、2、3号房屋腾空交还原告蔡小媛、蔡小芳。
二、被告倪阳春支付原告蔡小媛、蔡小芳2015年4月1日至4月30日的房屋租金6380元。
三、被告倪阳春在本判决生效之日起10日内修复桂林市七星路12-4号2楼1、2、3号房屋装修损坏的隔墙。
四、被告倪阳春支付原告蔡小芳电费2818.41元。
五、驳回原告蔡小媛、蔡小芳的其他诉讼请求。
六、反诉被告蔡小媛、蔡小芳退还反诉原告倪阳春租房押金12760元。
七、驳回反诉原告倪阳春的其他反诉请求。
本案本诉收取案件受理费380元，因适用简易程序，减半收取190元（原告蔡小媛、蔡小芳已预交本院），由本诉原告蔡小媛、蔡小芳负担40元，本诉被告倪阳春负担150元；本案反诉收取案件受理费1493元（反诉原告倪阳春已预付本院），由反诉原告倪阳春负担1351元，反诉被告蔡小媛、蔡小芳负担142元。
上述应付款项，义务人因于本判决书生效之日起十日内履行完毕。逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者向本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交本诉上诉案件受理费费380元；反诉上诉案件受理费1493元，［收款单位：应解汇款及临时存款（桂林市中级人民法院），帐号：30×××16，开户行：农行桂林高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
代理审判员 朱 捷
二〇一五年七月十七日
书 记 员 胡文杰