广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗云法民四初字第64号
原告：广州市金濠城物业管理有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人：曹天来，经理。
委托代理人：陈秋人，广东环球经纬律师事务所律师。
委托代理人：徐锡林，广东环球经纬律师事务所律师助理。
被告：黄国雄，身份证住址广东省开平市。
委托代理人：唐进武，广东海际明律师事务所律师。
原告广州市金濠城物业管理有限公司与被告黄国雄物业服务合同纠纷一案，本院于2014年12月29日受理后，依法由审判员段静楠适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州市金濠城物业管理有限公司的委托代理人陈秋人、徐锡林；被告黄国雄及其委托代理人唐进武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告广州市金濠城物业管理有限公司诉称：我司是具有物业管理资质的专业管理公司，从2005年12月20日开始，我司受广州市白云区广园中路松柏东街景泰名苑业主委员会的委托，对广州市白云区广园中路松柏东街17号原景泰名苑名店城（现金濠城商场）进行物业管理，期限为10年。被告是金濠城商场内＊铺的业主，该商铺的产权登记面积是20.95平方米。但被告一直拖欠物业管理费，我司原已向法院起诉要求被告支付2012年7月31日前的物业管理费，但被告至今仍拒交。且自2012年8月1日起的物业管理费也至今未交。我司认为，景泰名苑业主委员会是依法成立且办理了备案登记的主体，有权委托物业管理公司对金濠城商场进行管理，其意思表示对全体商场业主具有约束力。我司已依约提供了物业管理服务，被告理应承担向我司支付物业管理费的义务。故现请求法院判令：被告向我司支付广州市白云区广园中路松柏东街17号＊铺2012年8月1日至2014年7月31日的物业管理费20112元及滞纳金（以当月管理费为基数，从当月5日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计至实际付清之日止）。本案诉讼费由被告承担。
被告黄国雄辩称：我不同意原告的诉讼请求。理由如下：1、原告的部分诉讼请求已超过诉讼时效，不应得到法律保护。2、原告没有举证证明为我提供过必要的物业管理服务。3、原告与业委会签订的合同及补充协议，业委会的签章不同，不是同一主体，我对物业合同及补充协议的效力均不认可。4、我的商铺由于侵权人的侵害，现在无法使用。原告作为商铺的管理者，没有尽到物业管理公司应尽职责，放纵侵权人恶意侵犯我商铺所有权，无权向我收取物业管理费。综上，请法院驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明：原告是具有三级资质等级的物业管理公司。被告是位于广州市白云区松柏东街17号＊号铺（下称“涉案商铺”）的产权人，涉案商铺建筑面积为20.95平方米。2005年12月20日，广州市白云区景泰名苑第三届业主委员会（甲方，下称“第三届业主委员会”）与原告（乙方）签订《物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方广州金濠城物业管理有限公司为位于广州市白云区松柏东街17-21号的金濠城包装广场（原景泰名苑名店城，下称“涉案商场”）提供物业管理服务；物业服务内容包括：房屋建筑公共部位的日常维修、养护和管理，共用部位包括楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道，共用设施设备的日常维修、养护和管理，公共环境卫生等；物业服务费由乙方按20元／平方米／月向业主收取；委托管理期限为3年，从2005年12月20日起至2008年12月19日止。2007年4月12日，第三届业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《补充协议》，约定：根据甲、乙双方于2005年12月20日共同签订的物业管理合同，甲乙双方经友好协商并达成以下补充修改协议：原合同的期限为2005年12月20日至2008年12月19日止共三年，现合同期限变更为从2005年12月20日至2015年12月19日止共计10年；原合同的其他条款不变；等。2008年1月12日，广州市白云区景泰“名苑”“名店城”第四届业主委员会（甲方，下称“第四届业主委员会”）与原告（乙方）签订《补充协议》，约定：现根据乙方与第三届业主委员会签订的《物业服务合同》补充修改以下条款：将原《物业服务合同》第四条第13项第（1）点，物业管理费由建筑面积20元／平方米调整为40元／平方米；原《物业服务合同》的其他条款维持不变；本补充协议经甲乙双方签订后生效，新的物业管理费标准从2008年2月1日起开始执行。上述合同签订后，原告一直为涉案商场提供物业服务至今。
2010年5月21日，被告就涉案商铺被广东龙宫休闲服务有限公司（下称“龙宫公司”，即龙宫休闲会所）围蔽的纠纷在本院起诉广州市龙汇企业经营管理有限公司（下称“龙汇公司”）、龙宫公司、原告、曹某、潘某。2011年7月1日，本院作出（2010）云某四初字第686号民事判决书，查明“2006年6月26日，金濠城公司与潘某签订《租赁合同》，约定金濠城公司将位于广州市松柏东街17-21号的广州金濠城百货二层除2041、2005、2011、2051、2055、2137、2171、2083、2100、2102、2105、2109、2117、2179、2226、2272、2230、2239共18间商铺外，出租给潘某作为经营桑拿、沐足等使用，租赁期限从2006年7月1日起至2014年6月30日止。……2011年4月13日，本院组织黄国雄与龙宫公司、龙汇公司到讼争商铺进行勘验。从现场勘验笔录及照片反映，商铺通电，铺有地毯，墙体经装修，讼争商铺现为砖墙、木门，涉案商铺位于龙宫公司的经营区域内；如进入商铺需经过龙宫公司的经营区域或厨房、食堂，休息室才能进入涉案商铺或通过消防通道”。上述判决另认定讼争商铺处于包围中须经龙宫公司出入，龙汇公司是场地的经营者，而现有证据无法证实涉案商铺的分拆、装修由原告所为，故判决：龙汇公司、龙宫公司赔偿黄国雄自2008年5月22日至判决生效之日止的损失（计算标准按建筑面积20.95平方米，自2008年5月22日起至2008年12月31日按31.5元／月／平方米计、2009年1月1日起至2011年2月18日按38.2元／月／平方米计，2011年2月19日至本判决生效之日按房管部门公布的同地段同类房屋租金标准计算。）判后，黄国雄不服，提起上诉，该案二审法院确认一审法院认定事实并经审理改判：龙汇公司、龙宫公司赔偿黄国雄自2008年5月22日至判决生效之日止的损失（计算标准按建筑面积20.95平方米，自2008年5月22日其至2008年12月31日按67.6元／月／平方米计、2009年1月1日起至2011年2月18日按83.2元／月／平方米计，2011年2月19日至本判决生效之日按房管部门公布的同地段同类房屋租金标准上调30%计算并以130.5元／月／平方米为限。上述判决于2012年9月16日发生法律效力。审理中，经双方当事人确认，上述判决所认定的商铺状况，在本案讼争期间，并无发生改变。关于涉案商铺被分拆、装修期间，原告是否尽到物业管理义务的问题，原告称，其已就相关问题采用在被告商铺张贴公告的方式通知被告，但并无被告的通讯地址。涉案商铺所在商场进行装修由业主委员会决定，原告根据业主委员会的决定提供物业管理服务。被告对原告的陈述不予确认，抗辩称原告有义务将涉案商铺遭受侵权的事实及时通知被告，但被告本人并无收到相关通知。
2014年，被告再次向本院提起诉讼，要求龙宫公司与龙汇公司就涉案商铺被侵权承责。双方在诉讼中达成调解，本院于2014年3月17日作出（2014）穗云法民四初字第158号民事调解书：龙宫公司、龙汇公司赔偿被告自2012年9月18日至2014年3月17日的损失，按照房管部门公布的同地段同类房屋租金标准上调30%计算，并以142元／月／平方米为限。
被告至今未向原告支付2012年8月至2014年7月间的物业服务费。
另查：本院于2014年8月1日收到原告的起诉状。
以上事实：有物业服务合同、补充协议、资质证书、房地产产权情况表、民事判决书、调解书、生效证明、立案呈批表以及双方当事人陈述等证据证实。
本院认为：涉案商场的第三届业主委员会、第四届业主委员会与原告签订的《物业服务合同》和《补充协议》合法有效，对小区的全体业主均有约束力。被告作为上述小区内涉案商铺的业主，至今未向原告支付2012年8月至2014年7月的物业管理费，已构成违约，应当承担违约责任。现原告要求被告支付2012年8月1日至2014年7月31日的物业管理费及逾期支付上述物业管理的滞纳金合理合法，本院予以支持。原告于2014年8月1日向向本院提起诉讼，其诉请并未超过诉讼时效，被告抗辩原告诉讼请求超过诉讼时效的意见，本院不予采纳。
关于物业管理费的标准，虽前案法院认定被告未能证明原告存在侵权行为而未予以采纳被告的抗辩，但被告在本案中已明确对原告提供的物业服务质量以诉讼抗辩的形式提出异议。作为物业服务相对方，原告负有积极采取应对措施的义务，即使原告不是侵权责任方，但不代表其可免除物业服务合同上的责任，而且原告是龙宫公司的出租方，原告完全有物业管理服务上的义务及可能去协助被告处理龙宫公司对被告商铺使用的影响，而通过本案查明事实，原告在涉案商铺被分拆、装修期间，仅采取了在涉案商铺张贴通知的形式通知被告，并无采取其他积极行为保护被告合法权益、善尽物业管理职责。原告没有证据证明其对解决或起码是减轻涉案商铺被侵权的问题实施过任何积极义务，且放任至今。故原告向被告提供物业管理未完全履行合同义务，被告抗辩不同意交纳物业管理费的理由部分成立，原告所主张的物业管理费标准应予调整。鉴于2014年3月17日之前，被告涉案商铺遭受侵权而导致的损失，已通过生效法律文书判决，以房管部门公布的同地段同类房屋租金标准上调30%予以补偿，故自2012年8月至2014年3月止的物业管理费，宜按照40元／月／平方米计算。自2014年4月起至2014年7月止的物业管理费，本院将相应标准酌减至按照20元／月／平方米计算。关于滞纳金，被告对原告的物业管理质量提出异议，且原告确实未善尽物业管理费职责，原告主张滞纳金以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算较高，本院酌情认定应以中国人民银行同期同类贷款利率计算。故被告应付滞纳金应以当月欠缴物业管理费为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自当月5日计至实际付清之日，并以本金为限。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条第一款之规定，判决如下：
在本判决生效之日起十日内，黄国雄向广州市金濠城物业管理有限公司支付2012年8月1日至2014年3月31日的物业服务费16760元及滞纳金（以当月欠缴物业服务费为本金，每月物业管理费以40元／平方米计算，按中国人民银行同期同类贷款利率从当月5日起计至实际支付之日止，并以本金为限）；
在本判决生效之日起十日内，黄国雄向广州市金濠城物业管理有限公司支付2014年4月1日至2014年7月31的物业服务费1676元及滞纳金（以当月欠缴物业服务费为本金，每月物业管理费以20元／平方米计算，按中国人民银行同期同类贷款利率从当月5日起计至实际支付之日止，并以本金为限）。
驳回广州市金濠城物业管理有限公司其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费180元，由广州市金濠城物业管理有限公司负担68元，由黄国雄负担112元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审判员 段静楠
二〇一五年三月十三日
书记员 蔡晓珊