广东省茂名市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤09民终1412号
上诉人（原审被告）：黄兆茂，男。
委托诉讼代理人：黄水明，男。
被上诉人（原审原告）：林心甫，男。
委托诉讼代理人：杨亚能，广东高凉律师事务所执业律师。
原审第三人：潘卫珍，女。
委托诉讼代理人：黄水明，男。
上诉人黄兆茂因与被上诉人林心甫及原审第三人潘卫珍确认合同效力纠纷一案，不服广东省高州市人民法院（2015）茂高法大民初字第172号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
黄兆茂上诉请求：一、依法撤销一审判决；二、依法改判林心甫提供的《转让楼房协议》无效，判令林心甫停止侵占行为，限期搬离涉案房屋；三、本案一、二审诉讼费用、鉴定费用由林心甫承担。
事实和理由：一、原审法院认定事实错误。原审法院认定林心甫提交的《转让楼房协议》合法有效，并判令黄兆茂配合过户毫无事实依据及法律依据。第一，无任何证据证明黄兆茂提交的《转让楼房协议》是涉案房屋所有权人黄兆茂、潘卫珍所签；第二，无任何证据证明涉案房屋所有权人黄兆茂、潘卫珍收过林心甫的任何款项；第三，涉案房屋所有权人黄兆茂、潘卫珍从没有出卖涉案楼房的意思表示。二、原审法院审理程序严重违反规定，私下采集的证据失实。第一，一审判决书第6页所载“本院于2016年3月23日对黄兆茂进行询问”程序严重违法，黄兆茂否认说过“大儿子收到了林心甫8万多元”的话。第二，原审法院采信两个证人的证言，但这两个证人都与林心甫有利害关系。综上，原审法院认定事实错误，程序违法，请求二审法院依法审判。
林心甫辩称：一、黄兆茂在《转让楼房协议》上签名，有证人证言为证，更有司法鉴定意见为依据，原审法院认定黄兆茂与林心甫签订的《转让楼房协议》有效的证据充分确凿。二、黄兆茂在签订《转让楼房协议》当天便收足楼房转让款89000元，有客观事实为证。1.2007年2月25日签订《转让楼房协议》时，买方林心甫向卖方黄兆茂交足楼房转让款89000元，有见证人陈某祖、杨某森在场见证。2.《转让楼房协议》中双方确认“乙方（林心甫）一次过交足房价捌万玖仟元给甲方（黄兆茂）”。合同第2条约定“从承（成）交后，甲方（黄兆茂）交国有房地产证：粤房地证字第305X**号给乙方（林心甫）”。林心甫在成交后收到了黄兆茂依约交付的该转让楼房的房地产权证书原件，这也可以证明卖方已收到楼房转让款89000元。3.黄兆茂在2007年2月25日收到林心甫支付的楼房转让款后，立即随高州农村信用联社东岸信用社的信贷员杨某森到东岸信用社，偿还其用该楼房抵押的贷款。几天之后，黄兆茂才从信用社取回被抵押的楼房产权证，再将该产权证交给林心甫。黄兆茂收足卖楼款后立即去信用社偿还贷款的事实，有黄兆茂还贷的凭证为据。三、本案的两个证人陈某祖、杨某森，与林心甫既无亲戚关系，也无利害关系，证人的证言客观真实，应予采信。请求二审法院驳回黄兆茂的上诉，维持原判。
潘卫珍述称：一、涉案楼房是黄兆茂与潘卫珍结婚之后共同建造的，属于夫妻共同财产。二、潘卫珍从未签署过任何关于转让该楼房的协议，亦从未同意转让该楼房。三、潘卫珍从来没有收到任何关于该楼房的转让款。四、涉案楼房目前登记在黄兆茂名下，潘卫珍拥有该房屋的50%产权。五、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，对于共有房地产，未经其他共有人书面同意，不得转让。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第十七条规定，夫妻对共同财产享有平等的处理权，非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处置时，双方应当平等协商，取得一致意见。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》第十一条以及《中华人民共和国物权法》规定的善意取得制度，买受人须善意购买，支付合理对价，且已办理产权转移登记手续，三个条件缺一不可。本案中，林心甫恶意串通杨某森、陈某祖捏造《楼房转让协议》，称以89000元的明显不合理的价格成交涉案楼房，但一直没有办理楼房过户手续，明显不符合相关条件。恳请二审法院查明事实，依法改判《楼房转让协议》无效。
林心甫向原审法院起诉请求：1.确认林心甫与黄兆茂于2007年2月25日订立《转让楼房协议》合法有效；2.判令黄兆茂协助林心甫办理转让楼房的房屋所有权转户登记手续及国有土地使用权转户登记手续，把该楼房的房屋所有权及国有土地使用权转户登记给林心甫所有，转户费由林心甫负担；3.案件受理费由黄兆茂负担。
原审法院认定事实：1999年黄兆茂在高州市某镇某路建有一幢二层毛坯楼房[土地使用权证为高府国用（9X）字第003XXX号，房地产权证为粤房地证字第305X**号]，证上标明该楼房的权属人系黄兆茂。林心甫称于2007年2月25日已以89000元的价钱从黄兆茂处买下了这幢楼房，并从这个时候开始林心甫对该楼房进行了装修和居住，林心甫还利用该楼房开办了好运来家私店，一直经营至今。2012年林心甫在该二层楼房的上面加建了二层楼房。2015年11月17日，黄兆茂以林心甫侵占了其楼房所有权为由向原审法院提起诉讼。2015年12月7日，林心甫向原审法院起诉要求依法确认双方于2007年2月5日订立的《转让楼房协议》合法有效，确认土地使用权证为高府国用（9X）字第003XXX号、房地产权证为粤房地证字第305X**号的楼房及其所占土地属林心甫所有，本案的受理费由黄兆茂负担。2015年12月14日，林心甫变更诉讼请求为：1.确认林心甫与黄兆茂于2007年2月25日订立《转让楼房协议》合法有效；2.判令黄兆茂协助林心甫办理转让楼房的房屋所有权转户手续及国有土地使用权转户登记手续，把该楼房的房屋所有权及国有土地所有权转户给林心甫所有，转户费由林心甫负担；3.案件受理费由黄兆茂负担。
本案在审理过程中，根据黄兆茂的申请，原审法院依法委托广东华生司法鉴定中心对《楼房转让协议》中黄兆茂的签名“黄兆茂”是否是其本人所签进行司法鉴定。2016年11月25日，广东华生司法鉴定中心作出粤华生司鉴中心[2016]文鉴字第165号司法鉴定意见书，倾向认为送检《转让楼房协议》上甲方“黄兆茂”签名与提供的黄兆茂样本字迹为同一人所写。广东华生司法鉴定中心收取鉴定费3800元。
原审法院认为，2016年11月25日广东华生司法鉴定中心作出粤华生司鉴中心[2016]文鉴字第165号司法鉴定意见书，程序合法，处理恰当，客观公正，该院予以采信。结合订立《转让楼房协议》时在场的证人陈某祖、杨某森的证词证实，该院认定2007年2月5日订立的《转让楼房协议》中“黄兆茂”的签名是黄兆茂本人所签。
有关土地使用权证为高府国用（9X）字第003XXX号、房地产权证为粤房地证字第305X**号的房地产权，黄兆茂是否有权处分的问题。虽然转让前高府国用（9X）字第003XXX号土地使用权及粤房地证字第305XXX号的房地产权是黄兆茂及其妻子（本案第三人）潘卫珍夫妻存续期间的财产，但是高府国用（9X）字第003XXX号土地使用权及粤房地证字第305XXX号的房地产权在有关职能部门登记的产权人是黄兆茂，林心甫有理由相信黄兆茂对高府国用（9X）字第003XXX号土地使用权及粤房地证字第305XXX号的房地产权是有处分权的。至于第三人潘卫珍是否知道黄兆茂已将高府国用（9X）字第003XXX号土地使用权及粤房地证字第305XXX号的房地产权出卖给了林心甫，是黄兆茂的责任。
有关土地使用权证为高府国用（9X）字第003XXX号、房地产权证为粤房地证字第305X**号的房地产权交易款89000元，黄兆茂是否收到的问题。据证人杨某森证实，2001年2月23日黄兆茂与潘卫珍夫妻担保，用黄兆茂名下的位于高州市某镇某路二层的楼房一栋[土地使用权证为高府国用（9X）字第003XXX号、房地产权证为粤房地证字第305X**号]抵押给中国农业银行高州市支行，由黄兆茂的儿子黄水强向中国农业银行东岸营业所贷款购车。由于要还贷，黄兆茂与林心甫商定，黄兆茂将上述抵押给中国农业银行高州市支行的房产以89000元的价钱卖给林心甫。2007年2月25日，林心甫与黄兆茂在某圩工业大道袁增旺家，在证人陈某祖及中国农业银行东岸营业所的信贷员杨某森的见证下，签订了《转让楼房协议》。该《转让楼房协议》是由陈某祖执笔书写的，双方在协议上签了名和按了手印，证人陈某祖、杨某森在协议上也签了名。林心甫在签订协议后也交了购房款89000元给黄兆茂，黄兆茂收到款即到中国农业银行东岸营业所还贷款。证人陈某祖也证实黄兆茂已收到了林心甫交给其的89000元购房款。该院于2016年3月23日对黄兆茂进行询问，黄兆茂也承认其大儿子收到了林心甫8万多元，从此也可印证黄兆茂已收到了林心甫交给其的购房款。该院认为土地使用权证为高府国用（9X）字第003XXX号、房地产权证为粤房地证字第305X**号的房地产权交易款89000元，黄兆茂已经收到。
黄兆茂辩称其是租位于某圩某路占地面积72平方米、建筑面积174平方米的二层楼房一幢给林心甫使用的，而不是卖房给林心甫的。但黄兆茂无法说清租赁的期限、租金等，也无法提供租赁的合同，故黄兆茂的辩解，该院不予认定。
林心甫主张确认林心甫与黄兆茂于2007年2月25日订立的《转让楼房协议》合法有效。该院认为，林心甫与黄兆茂均是完全行为能力人，有权自行处分自己财产的权利，双方于2007年2月25日订立的《转让楼房协议》是双方协商一致所签订的，是双方真实的意思表示，没有违反法律的规定，是合法有效的。林心甫的这一请求，该院予以支持。
林心甫主张判令黄兆茂协助林心甫办理转让楼房的房屋所有权转户手续及国有土地使用权转户登记手续，把该楼房的房屋所有权及国有土地所有权转户给林心甫所有，转户费由林心甫负担。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记”、第六十条“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”、第六十一条第三款“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书”的规定，林心甫受让到黄兆茂的房屋，应按法律法规的规定进行房地产所有权的变更登记，黄兆茂也有协助林心甫进行房地产所有权变更登记的义务，故林心甫主张判令黄兆茂协助其办理转让楼房的房屋所有权转户手续及国有土地使用权转户登记手续，把该楼房的房屋所有权及国有土地所有权转户给其所有，转户费由其负担的请求，该院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条和最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第八条之规定，原审法院判决：一、确认林心甫与黄兆茂于2007年2月25日订立的《转让楼房协议》合法有效；二、限黄兆茂于本判决生效后一个月内协助林心甫将土地使用权证为高府国用（9X）字第003XXX号房地产权证为粤房地证字第305X**号所列的房地产权手续过户到林心甫名下，过户费用由林心甫负担；案件受理费2025元，鉴定费3800元，由黄兆茂负担。
本院除对原审法院查明的事实予以确认外，还查明以下事实：
一、黄兆茂诉林心甫恢复原状纠纷一案，2015年12月9日原审法院作出（2015）茂高法民初字第166号民事裁定书，以林心甫于2015年12月7日向原审法院提起房屋转让合同效力确认之诉为由，中止该案审理。
二、2016年3月23日，原审法院承办法官对黄兆茂进行询问，黄兆茂承认其大儿子（已去世）收到林心甫8万多元。
三、2017年1月5日，林心甫向原审法院提交《调查证人申请书》，请求原审法院向双方签订《转让楼房协议》时的见证人陈某祖、杨某森进行调查。原审法院根据林心甫的申请，于2017年1月17日对陈某祖进行了询问。陈某祖称双方签订《转让楼房协议》的地点是在袁增旺家里，在场人有林心甫、陈某祖、杨某森和黄兆茂；协议书是由其起草的，黄兆茂和林心甫看过协议书无意见后拿去打印，打印回来后由双方签名，之后林心甫现金交付转让款给黄兆茂，黄兆茂收到89000元后没有写《收据》给林心甫。2017年2月27日，陈某祖作为证人在一审出庭作证，其出庭作证的内容基本与一审调查笔录的内容一致。
2017年2月16日，原审法院对杨某森进行了询问。杨某森称林心甫与黄兆茂签订的协议是陈某祖执笔草拟的，其作为见证人在《转让楼房协议》中签名，当时其签名字是杨某森，其身份证上的名字是杨伯森；签订协议时有林心甫、黄兆茂、陈某祖和杨某森在场，但林心甫交钱时其不在场。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，……”规定，本上诉案仅仅围绕黄兆茂的上诉请求进行审理。
本案争议焦点为：一、原审判决程序是否违法；二、《转让楼房协议》书上“黄兆茂”的名字是否黄兆茂所签；三、黄兆茂是否收到林心甫的楼房转让款；四、潘卫珍是否知道黄兆茂转让讼争楼房。
一、关于原审判决程序是否违法的问题。
黄兆茂上诉提出原审法院于2016年3月23日对黄兆茂进行询问属程序严重违法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款规定：“人民法院有权向有关单位和个人调查取证，有关单位和个人不得拒绝。”本院认为，原审法院承办案件人员对黄兆茂进行调查、询问符合上述法律的规定，程序并不违法。故对黄兆茂上诉称原审法院程序违法的主张，本院不予支持。
至于黄兆茂上诉提出证人陈某祖、杨某森与林心甫存在利害关系，原审法院采信上述两证人的证词属程序违法的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款关于“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，本案中，黄兆茂没有提供证据证明林心甫与陈某祖、杨某森存在利害关系，故其该项主张本院不予支持。
二、关于《转让楼房协议》书上“黄兆茂”的名字是否黄兆茂所签的问题。
2016年11月25日广东华生司法鉴定中心作出粤华生司鉴中心[2016]文鉴字第165号司法鉴定意见书，该意见书的鉴定意见为，倾向认为送检《转让楼房协议》上甲方“黄兆茂”签名与提供的黄兆茂样本字迹为同一人所写。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十一条关于“人民法院委托鉴定部门作出的鉴定结论，当事人没有足以反驳的相反证据和理由的，可以认定其证明力”的规定，本案的鉴定结论是原审法院委托广东华生司法鉴定中心所作，且黄兆茂未能提供足以反驳该鉴定结论的相反证据和理由，结合在《转让楼房协议》中作为见证人的陈某祖、杨某森的证词，原审法院认定《转让楼房协议》中“黄兆茂”的签名是黄兆茂本人所签正确。
三、关于黄兆茂是否收到林心甫的楼房转让款的问题。
证人陈某祖证实黄兆茂在签订《转让楼房协议》书后就收到了林心甫支付的转让楼房款89000元，原审法院于2016年3月23日对黄兆茂询问时，黄兆茂也承认其大儿子收到林心甫8万多元，故原审法院认定黄兆茂已收到林心甫的楼房转让款正确。
四、关于潘卫珍是否知道黄兆茂转让讼争楼房的问题。
虽然高府国用（9X）字第003XXX号土地使用权及粤房地证字第305X**号房地产权证的楼房是黄兆茂及其妻子潘卫珍在夫妻关系存续期间取得的共同财产，但是上述土地使用权及房地产权证在有关职能部门登记的产权人是黄兆茂，且黄兆茂把讼争楼房转让给林心甫后，也把楼房的土地使用权证及房地产权证交付林心甫收执，林心甫有理由相信黄兆茂对高府国用（9X）字第003XXX号土地使用权及粤房地证字第305XXX号的房地产权享有处分权。至于原审第三人潘卫珍是否知道黄兆茂把讼争楼房转让给林心甫一节。林心甫购买讼争楼房后，在原为毛坯的楼房进行装修、居住，后来加层，时间跨度多达几年之久，因此，本院认为潘卫珍是知道黄兆茂对讼争土地使用权及房地产权进行了处分。
综上所述，黄兆茂与林心甫签订的《转让楼房协议》合法有效，黄兆茂负有协助林心甫把讼争楼房过户的义务，其上诉主张《转让楼房协议》无效，从而要求林心甫停止侵占行为，搬离涉案楼房之请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2025元，由黄兆茂负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘浩江
审 判 员 曾维海
代理审判员 莫 婵
二〇一七年九月十八日
书 记 员 郑富华
书 记 员 黎国华