安徽省合肥市瑶海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）瑶民二初字第00764号
原告：合肥元一物业管理有限公司，住所地安徽省合肥新站综合开发试验区。
法定代表人：李小榕，该公司董事长。
委托代理人：刁忠阳，安徽美林律师事务所律师。
被告：卢彬，男，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。
委托代理人：李学艮，安徽天德律师事务所律师。
委托代理人：代双龙，安徽天德律师事务所实习律师。
原告合肥元一物业管理有限公司(以下简称元一物业)与被告卢彬物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员方业剑、方劼、人民陪审员冯娟组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告元一物业委托代理人刁忠阳、被告卢彬及其委托代理人李学艮、代双龙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告元一物业诉称：被告购买了合肥鸿基物业发展有限责任公司开发的元一名城A区*幢**室。2008年9月19日合肥鸿基物业发展有限责任公司委托原告对该小区进行前期物业管理，2008年4月1日合肥鸿基物业发展有限责任公司向被告交房。原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实行规范的物业管理，为被告提供完善的物业管理服务。但被告自2009年4月起便无故拖欠物业管理费。原告曾多次以多种形式向被告催缴物业管理费用，但其未予理睬。故诉至法院请求判令：被告立即支付原告物业管理费9315.45元，逾期违约金3916.34元(2009年4月1日至2014年12月31日，其中2008年-2012年按1元/m2/月，2013年-2014年按1.3元/m2/月，违约金按日万分之五计算至付清时止)。
被告卢彬辩称：被告自2008年4月1日交房后，经过装修一直居住在此，并没有收到原告催缴物业费用的通知，直到2014年10月14日收到一份邮件，故2009年4月1日至2012年10月13日期间的物业费用已过诉讼时效。原告未尽到物业管理服务义务，给被告带来损失。2009年6月物业公司工作人员用10幢楼消防栓冲小区道路后，未将水阀关好，导致水流入10号楼的电梯底部，造成电梯损坏，长时间生活不便。2013年3月26日，因为物业公司安保人员值班期间不负责任，导致被告家中被盗，并造成损失10万余元，被盗后被告及时报案，并与物业公司进行协商，后期物业公司承诺减免8年的物业费作为补偿。原告提供的服务质量未达到约定要求，其安保人员值班期间在值班室内睡觉，保洁极不负责，导致小区内墙面污损一直无人处理，杂物乱堆，在小区景观池内清洗垃圾桶，慎重景观池臭气熏天，通道旁污水横流，公共设施维护不力，多处损坏，无人修理。故应驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2008年9月，合肥鸿基物业发展有限责任公司与原告元一物业签订《物业管理委托合同》一份，约定合肥鸿基物业发展有限责任公司将其开发的位于合肥市新站区临泉路与凤阳路交叉口元一名城小区委托原告实行物业管理，委托期间自签订之日起至业主委员会成立之日止，住宅房屋的物业管理费由原告按物价部门审批后收取，管理服务费标准的调整，按物价局核定标准调整；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起滞纳金按每天应交管理费的0.2%缴纳等。被告购买了该小区元一名城A区*幢**室房屋（建筑面积122.25平方米），交房时间为2008年4月1日。但被告自2009年4月起未再缴纳物业管理费，原告经催要未果，遂诉讼来院。庭审中，被告提供照片26张，以证明原告服务存在质量问题。
2009年6月份，元一物业的保安在使用消防水浇灌小区绿化时，不慎将水流入A区10号楼电梯底坑，造成正在使用的一台上海三菱品牌电梯损坏，后经上海三菱电梯有限公司安徽分公司维修恢复使用。该公司于2009年10月15日出具声明，经公司及时检查处理，并且对底坑部分安全开关进行了更换，确保了电梯正常运行。该电梯不存在任何安全隐患，线路板及电梯部件使用正常，另外，该电梯除自然灾害（如地震、火灾等）、人为损坏，在正常使用的情况下，我司确保该台电梯和小区其他电梯在同等使用的情况下，电梯使用年限同等。
2011年，合肥市物价局批复元一名城小区物业收费标准为每月每平方米建筑面积1.1元。2012年12月，合肥市物价局批复物业综合符合费甲级有电梯标准为每月每平方米建筑面积1.3元。元一物业自2008年至2012年实际按每平方米建筑面积1元每月收取物业管理费。元一物业自2013年起按照每平方米建筑面积1.3元每月收取物业管理费。
2015年3月15日，合肥市公安局瑶海分局刑警三队出具《受案回执》，载明，罗金莲：你于2013年3月26日报称的罗金莲称入室盗窃（瑶海区元一名城A区*幢**室）一案我单位已受理，你可通过电话/来人查询案件进展情况。
上述事实，由原告提供的物业管理委托合同、住宅交接表、交付手续签章汇总表、房屋交接验收表、收费许可证、物业费催缴函、邮寄凭证、物业催收通知、照片，被告提供的情况说明、小区服务状况照片、受案回执以及原、被告的当庭陈述等证据附卷佐证。
本院认为：原告元一物业与建设单位合肥鸿基物业发展有限责任公司签订的《物业管理委托合同》性质属于前期物业服务合同，其作为买卖合同的附件，对房屋买卖双方和原告均具有约束力。现案涉小区的业主委员会尚未成立，上述物业管理委托合同合法有效。被告作为业主接受了原告为其提供的小区内物业管理服务，原告在物价局批准的收费标准范围内向被告收取物业管理服务费，符合法律规定，应予支持。至于被告抗辩主张拖欠物业费已超过诉讼时效问题，因原告所提供服务处于一种长期的、连续的状态，服务时间具有延续性，且元一物业公司至今仍在元一名城小区提供物业服务，对于物业费的收取，元一物业公司也没有放弃或怠于主张，故被告该抗辩意见，依法不予支持。被告拒交物业管理费，应当对其拒绝交纳费用的理由是否具有合法性承担举证责任。卢彬认为保安未尽责，造成其家被盗，但其并未能提供证据证实系物业管理的责任而造成其家被盗。至于被告卢彬所提供照片显示元一物业公司物业服务过程中存在一定瑕疵问题，因物业费的收取主要是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，元一物业若存在不履行或不完全履行物业服务义务的行为，卢彬可以依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，请求元一物业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任以维护其合法权益，但不能作为其拒交物业费的理由。现卢彬拒绝履行交纳物业费的义务，并无充分的法律依据。但鉴于原告在提供服务过程中造成10楼电梯停运一段时间，客观上给该乘坐电梯的业主生活造成较大的不便，对原告所主张的物业服务费应适当扣减。按照物业收费标准及被告的房屋面积计算自2009年4月1日至2014年12月31日，物业管理费为9315.45元，扣减20%，应为7452.36元。至于原告所主张的违约责任问题，因前期物业管理合同中未约定物业管理费具体给付时间，虽经原告催要，但具体催要时间不明确，致违约责任无法确定，故原告该主张缺乏具体事实依据，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条，《物业管理条例》第六条第一款、第二十一条、第二十五条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、被告卢彬于本判决生效之日起十日内支付原告合肥元一物业管理有限公司物业服务费7452.36元；
二、驳回原告合肥元一物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》的二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费130元，减半收取65元，由被告卢彬负担。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审 判 长 方业剑
审 判 员 方 劼
人民陪审员 冯 娟
二〇一五年八月十二日
书 记 员 谢莉雯
附适用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第六条第一款房屋的所有权人为业主。
第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。