北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第01538号
上诉人（原审被告）北京市海淀区增光佳苑业主委员会，住所地北京市海淀区增光路27号增光佳苑。
负责人杨松，主任。
委托代理人于启波，北京市慧学律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）中设投资有限公司，住所地北京市西城区德胜门外大街36号楼A座12层1210-1222室。
法定代表人修龙，董事长。
委托代理人张永杰，北京市君泰律师事务所律师。
委托代理人周连福，北京市君泰律师事务所律师。
原审第三人北京康宏物业管理有限责任公司，住所地北京市西城区车公庄大街19号。
法定代表人钱国军，总经理。
委托代理人禹欣，女，1981年1月5日出生，北京康宏物业管理有限责任公司文秘。
委托代理人芦继东，男，1952年2月28日出生，北京康宏物业管理有限责任公司退休职工。
上诉人北京市海淀区增光佳苑业主委员会（以下简称增光委员会）因与被上诉人中设投资有限公司（以下简称中设公司）、原审第三人北京康宏物业管理有限责任公司（以下简称康宏公司）物权保护纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第19931号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人增光委员会的委托代理人于启波，被上诉人中设公司的委托代理人张永杰，原审第三人康宏公司的委托代理人芦继东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
中设公司在原审法院起诉称：2008年11月20日，我公司与案外人康宏公司签订了一份《房屋租赁合同》，约定我公司将206号房屋出租给康宏公司办公使用，期限为一年，并约定如租赁期满双方无异议，合同自动延续一年，以此类推。合同约定，康宏公司不得将涉案房屋转租、转借。合同签订后，我公司将涉案房屋交予康宏公司使用。2012年9月，我公司发现康宏公司将涉案房屋隔出一个小隔间转借给增光委员会使用。我公司于2012年10月15日向康宏公司发出《关于解除﹤房屋租赁合同﹥的通知》。2012年10月17日，康宏公司向我公司发出《承诺书》，书面回复同意终止租赁合同，同时承诺于2012年11月19日前将涉案房屋交还我方，并结清租金及水电费用。后康宏公司履行了承诺，腾出了涉案房屋，但增光委员会一直占有涉案房屋的小隔间。2012年10月23日，我公司向增光委员会发出《关于归还增光佳苑2-2-206小隔间的函》，要求增光委员会于一周内归还所占房屋，增光委员会的负责人杨松签收了该函。但至今，增光委员会一直使用涉案房屋小隔间拒不交还，进而导致我公司不能使用涉案房屋。现起诉请求：1、增光委员会立即归还我公司206号房屋，2、增光委员会向我方赔偿因迟延归还上述房屋给我公司造成的损失，按每月15000元计算，自2012年10月31日起，至实际归还之日止。
增光委员会在原审法院答辩称：不同意中设公司的诉讼请求。该公司陈述不实，我方使用的只是206号房屋的一小部分。2004年就独立出来，2006年第三人移交给我方，由我方办公使用，并非我方私自占用。其次，206号房屋是管理用房。入住以来，一直作为本小区物业管理用房。中设公司要求我方向其移交房屋不妥。再次，即使移交应当由第三人向我方提出。第三人从未向我提出移交房屋。第四、关于租金，我方只是占用了10余平方米，但是中设公司居然索要高昂租金。
康宏公司在原审法院辩称：2008年，我方从中设公司处租得206号房屋，增光委员会说要用，就让其用了，但是中设公司没有同意。2012年我单位不在该小区服务，就将房屋退回，但是增光委员会占据没有腾出，仍旧占据12平米的隔间。我方当时跟增光委员会说过，房子是中设公司的，不属于物业用房，但是增光委员会不同意腾退，说让中设公司直接找其谈。房子是中设公司的，我方从中设公司处租得206房屋，因此应当腾退。
原审法院审理查明：北京中研建科投资有限公司与出卖人北京都禾房地产开发有限公司（以下简称都禾公司）签订《北京市商品房预售合同》购买了206号房屋。2008年10月30日，北京中研建科投资有限公司经北京市工商行政管理局核准名称变更为中设公司。2012年2月27日，中设公司取得206号房屋的产权证，建筑面积为248.89平方米。
2008年11月20日，中设公司与第三人康宏公司签订了一份《房屋租赁合同》，约定该公司将206号房屋出租给康宏公司作为办公使用，建筑面积共计248.89平方米，租赁期限为2008年11月20日起至2009年11月19日止，房屋年租金为180000元，折合每月租金为15000元。租赁期满，中设公司有权收回出租房屋，康宏公司应如期交还。如在每年度租赁期满前一个月，双方无异议，合同自动延续一年，以此类推。该合同还约定，康宏公司未经中设公司书面同意，不得转租、转借该房屋，否则中设公司有权解除合同，收回该房屋。合同签订后，中设公司将206号房屋交予康宏公司使用。后康宏公司在未经中设公司书面同意的情况下，将206号房屋隔出一间10平方米的小隔间转借给增光委员会使用，康宏公司与增光委员会之间未签订书面借用协议。中设公司于2012年10月15日向康宏公司发出《关于解除﹤房屋租赁合同﹥的通知》，要求康宏公司于2012年11月19日租赁期满后将206号房屋交还该公司，并结清租赁期间所发生的租金及水电费等费用。2012年10月17日，康宏公司向中设公司发出《承诺书》，书面回复同意终止租赁合同，同时承诺于2012年11月19日前将206号房屋交还中设公司，并结清租金及水电费用。后康宏公司向中设公司腾出了206号房屋，但增光委员会一直占用206号房屋的10平方米小隔间。2012年10月23日，中设公司向增光委员会发出《关于归还增光佳苑2-2-206小隔间的函》，要求增光委员会于一周内归还其所占房屋，增光委员会的负责人杨松签收了该函。2013年4月1日，中设公司再次向增光委员会发出《关于归还增光佳苑2-2-206小隔间的函》，要求增光委员会于一周内清空该房屋内物品，将该房屋归还该公司。但增光委员会至今一直未交还该小隔间。康宏公司亦明确表示要求增光委员会将该小隔间交还中设公司。中设公司要求增光委员会按照每月15000元的标准支付从2012年10月31日至实际腾退之日止的房屋占用费。
原审法院认定的上述事实，有双方当事人陈述、北京市商品房预售合同、企业名称变更核准通知书、房屋所有权证、房屋租赁合同、通知、承诺书等证据材料在案佐证。
原审法院判决认定：中设公司系206号房屋的合法产权人，所有权人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。根据已查明的事实，增光委员会现占用的诉争房屋系中设公司之合法财产，增光委员会虽已占用该房多年，但康宏公司将诉争房屋出借给该委员会使用并未经过中设公司同意，已属违约，且康宏公司与中设公司之间的租赁合同关系已经到期解除，康宏公司已从中设公司处收回出租房屋，增光委员会继续占用诉争房屋已无合同依据作为前提，现中设公司以产权人身份要求增光委员会腾退诉争房屋于法有据，康宏公司作为当初的出借人亦明确表示要求增光委员会将诉争房屋交还中设公司，现增光委员会拒不腾退诉争房屋，理由不能成立，故法院对中设公司要求增光委员会腾退206号房屋内诉争小隔间的诉讼请求予以支持。增光委员会在出借人康宏公司已与中设公司解除租赁合同后继续占用诉争房屋缺乏相应依据，其应当支付自康宏公司与中设公司解除租赁合同后次日起至实际腾退该房屋之日止的房屋占用费，中设公司要求按照206号整个房屋的租金标准每月15000元计算房屋占用费标准，因增光委员会使用的小隔间仅有10平方米，而206号房屋的建筑面积为248.89平方米，按照前述月租金标准计算明显过高，法院参照上述租金标准依据增光委员会实际占用面积与206号房屋面积的比例计算占用费标准，故法院对中设公司要求增光委员会支付房屋占用费的诉讼请求中合理部分予以支持，超出部分予以驳回。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条之规定，判决：一、北京市海淀区增光佳苑业主委员会于本判决生效后十日内将二〇六室腾空交还中设投资有限公司并按照每月六百零三元的标准支付自二〇一二年十一月二十日至实际腾房之日止的房屋占用费。二、驳回中设投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
增光委员会不服原审法院判决，以原审法院对案件的基本事实查明不清为由，向本院提起上诉。上诉请求是撤销原审法院判决，发回重审。
中设公司服从原审法院判决，不同意增光委员会的上诉请求及理由。
康宏公司服从原审法院判决，不同意增光委员会的上诉请求及理由。
本院经审理，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
另查：在本案审理期间，增光委员会向原审法院起诉，请求确认中设公司与都禾公司关于206号房屋的买卖合同无效。原审法院判决驳回增光委员会的诉讼请求。增光委员会不服原审判决，向本院提起上诉，本院以（2014）一中民终字第04737号民事判决，驳回上诉，维持原判。
以上事实，有双方当事人陈述及（2014）一中民终字第04737号民事判决在案佐证。
本院认为：中设公司作为本案争议房屋的所有权人，对该房屋享有占有使用收益的权利。增光委员会使用该房屋，是基于康宏公司将该房屋交付其使用，现中设公司与康宏公司租赁期限届满，康宏公司已将其他租赁房屋交还中设公司，作为产权人的中设公司要求增光委员会腾退诉争房屋，康宏公司作为当初的出借人亦明确表示要求增光委员会将诉争房屋交还中设公司，现增光委员会拒不腾退诉争房屋，缺乏依据，原审法院对中设公司要求增光委员会腾退206号房屋内诉争小隔间并交纳相应的占用费的诉讼请求予以支持是正确的。增光委员会上诉，要求将本案发回重审，未能提交相应证据，其理由不能成立，故其上诉请求，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费一千二百元，由北京市海淀区增光佳苑业主委员会负担一百元（已交纳），由中设投资有限公司负担一千一百元（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费二百元，由北京市海淀区增光佳苑业主委员会负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王良胜
审 判 员 刘秋燕
代理审判员 刘 磊
二〇一四年八月二十日
书 记 员 赵梦芸