云南省曲靖市麒麟区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）麒民初字第2391号
原告戚某，男，汉族。
委托代理人李城宝，云南天志律师事务所律师。（特别授权）
被告王某，男，汉族。
委托代理人马俊，云南誉锦律师事务所律师。（特别授权）
原告戚某诉被告王某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月19日受理后，依法组成合议庭，于2014年10月28日公开开庭进行审理。原告戚某及其委托代理人李城宝、被告王某的委托代理人马俊到庭参加诉讼。现已审理终结。
原告诉称：原、被告系朋友关系，被告在曲靖一中任教且在曲靖一中有房屋一套，2009年曲靖一中被规划拆迁和安置需拆迁被告的房屋，被告根据曲靖一中的拆迁安置规划可分得两套房屋，原告本来要买其他老师分得的房屋，被告得知原告要买房的消息后，通过梅彬介绍与原告协商房屋认购权的转让事宜，2009年9月23日，经双方充分协商达成了一致的《转让合同》，该合同约定：被告将在曲靖市一中教职工集资建房的房地产认购权转让给原告，原告支付认购权转让费22800元，该转让费在合同签订后一次性支付清，认购权转让后原告享有被告曲靖一中认购房屋的权利和义务，建房所交的房款由原告支付，该房地产的所有权属原告，被告从该合同生效后不再对其所认购的房屋享有任何权利，且被告应当积极协助原告办理房产户名的变更手续，在此过程中被告如将该房产认购权另卖他人或反悔，被告自愿按该房产的市场价的四倍赔偿给原告。上述合同签订后，原告于2009年9月24日支付了被告购房转让费22800元，原告又于2009年10月1日支付了购该房产的首付款30000元，后原告又于2010年10月12日根据被告单位的通知以被告的名义支付了购房款60000元。2012年12月29日，原告又向被告支付了20000元。2012年12月1日，被告与所在学校曲靖一中签订了《认房（小套）协议》，后被告将该协议及以被告名义预交房款的收据交给了原告。2012年原告拿到《认购（小套）协议》两个星期后该房产便已竣工并交付给了被告，原告多次找被告索要该房屋，被告均以各种借口拒绝交付房屋。原告认为，原、被告之间的房地产认购权转让合同已经成立且生效，原告按合同约定支付了转让费和房款，被告应当将已经取得的房屋交付给原告，但被告却一直没有履行合同义务，该行为已经构成了违约，应依法承担违约责任。请求法院判决：1、原、被告之间的房屋转让合同成立且生效，由被告交付房屋给原告，并且在被告取得房产证后将房屋过户给原告；2、由被告赔偿原告逾期交房的损失21000元；3、案件诉讼费由被告承担。
庭审中，原告变更诉讼请求：1、解除原、被告所签订的《房屋转让合同》，由被告返还原告已支付的转让费及购房款132800元，并按132800元的四倍赔偿原告损失；2、放弃对诉状中的第二项诉讼请求。
被告口头答辩：1、本案房屋属于经济适用房，其准入资格及退出程序都必须经过相关部门的严格审批，个人不得随意转让买卖；2、被告确实收到原告房款42800元，因为本案房屋不属于可购买的房屋，合同无效，无法解除无效的合同；3、合同无效，不能赔偿四倍损失；4、我方愿意与原告调解，愿意退还原告转让款及已支付的购房款132800元，并给予原告一定的补偿。
原告针对其诉讼主张，向本院提交如下证据：
1、身份证复印件一份，用于证明原告的诉讼主体资格。
2、《转让合同》及认购（小套）协议各一份，用于证明原、被告之间签订房屋转让协议的事实，原告与被告达成认购权利资格转让的约定。
3、收条三份，用于证明原告依约履行支付了购房款和认购权转让的事实。
4、光盘一张，用于证明原告多次向被告请求交房而被告拒绝的事实和原因。
经质证，被告对原告所提交的证据1无异议；对证据2真实性无异议，对其证明内容不予认可，该房屋是2幢3层301室；对证据3无异议，认为其中的收据有学校盖章，证明原告以被告名义交购房款；对证据4有异议，认为该证据不能证实原告所述证明内容。
本院认为，原告所提交的上述证据1、2、3、4客观真实证明了原、被告签订《房屋转让合同》的事实，原告依约向被告支付了转让费，以被告的名义支付了大部分购房款，被告至今未向原告交付房屋，本院予以采信。
被告针对其答辩意见，向本院提交证据如下：
1、身份证复印件一份，用于证明被告的诉讼主体资格。
2、《曲靖市发改委关于曲靖市第一中学经济适用住房销售价格的批复》复印件一份，用于证明本案诉争房屋属于经济适用房。
3、曲靖市房地产管理局出具的《证明》一份，用于证明争议房屋属于经济适用房，依法不能自行交易。
经质证，原告对被告所提交的证据1无异议；对证据2认为是复印件，无法确认其真实性，证明内容、关联性无法确认；对证据3真实性无异议，但对证明内容不予认可。
本院认为，原告所提交的证据1客观证明了被告的身份情况，本院予以采信；证据2、3客观真实，但尚不足以证实本案诉争的房屋系经济适用住房，本院采信该证据，但不予确认诉争房屋系经济适用住房。
根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：
原、被告于2009年9月23日签订了《房屋转让合同》，双方约定：由王某将曲靖市一中教职工集资建房房地产的认购权转让给戚某；戚某在协议签订后一次性支付给王某认购权转让费22800元；认购权转让后戚某享有履行认购权中王某的权利和义务，购房款由戚某支付，该房屋的所有权属于戚某，王某对该房屋从协议生效后不再主张任何权利；王某积极的协助戚某办理房屋户名变更手续，并提供所需证件；在此过程中，王某如将该房产认购权或房产另卖他人或反悔，王某自愿按该幢房地产市场价的四倍赔偿戚某。原、被告签订《房屋转让协议》后，2009年9月24日，原告戚某向被告王某支付了认购权转让费22800元。2009年10月1日，原告戚某拿了30000元现金给被告王某支付转让房屋首付款。2010年12月12日，被告王某打电话给原告戚某交付转让房屋购房款，原告戚某到曲靖一中财务室以被告王某的名义交付了转让房屋购房款60000元。2012年12月29日，被告王某因急需用钱，从原告戚某处拿了20000元，称该钱冲抵今后的转让房屋购房款。原告共支付款项132800元。现原告戚某要求被告交付房屋，被告认为该房屋属于经济适用房，个人不得随意转让买卖。双方为此发生争议，协商未果，故原告戚某诉至本院，提出前述诉讼请求。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《房屋转让合同》是双方当事人的真实意思表示，被告认为违反法律的禁止性规定并无证据予以证实，该合同依法成立。现原告已按合同约定支付了认购权转让费、购房首付款、购房款共计132800元，已履行了合同义务，但由于被告以该房屋属于经济适用房，个人不得随意转让买卖为由，未向原告交付房屋，导致合同目的不能实现，现被告不能证实该房屋系经济适用房，个人不能随意转让买卖，故被告构成了违约，应当承担相应的违约责任。故原告要求解除《房屋转让合同》，由被告返还已支付的转让费及购房款132800元，于法有据，本院予以支持。对原告所主张的按照132800元的四倍赔偿损失，在《房屋转让合同》中，该条款系违约条款，但双方对违约金约定过高，本院依法予以调节。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。结合合同的履行情况及实际损失、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，原告向被告支付132800元，造成的损失应当以该支付款项产生的利息及违约损失计算，利息损失从支付款项之日起按同期贷款利率6%计算至起诉之日止，即利息损失为22800元×6%×5年＋90000元×（6%÷12个月）×59个月＋20000元×（6%÷12个月）×21个月＝35490元，违约损失以支付款项的30%计算为132800元×30%=39840元，合计75330元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：
一、解除原告戚某与被告王某于2009年9月23日签订的《房屋转让合同》。
二、由被告王某返还原告戚某认购权转让费及购房款132800元。
三、由被告王某赔偿原告戚某损失75330元。
以上款项共计208130元，于本判决生效后十五日内一次性履行完毕。
案件受理费10440元（原告已预交），由被告王某承担3272元，由原告戚某承担7168元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。
审 判 长 何 梅
人民陪审员 武昔花
人民陪审员 杨丽华
二〇一四年十二月十一日
书 记 员 李梦娟