济南市槐荫区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）槐民初字第1806号
原告绿地地产（济南）有限公司，住所地济南市。
法定代表人金成发，总经理。
委托代理人刘旭，山东辰静律师事务所律师。
委托代理人张昆，山东辰静律师事务所律师（实习）。
被告王净，女，1981年10月3日出生，汉族，户籍所在地山东省肥城市。
原告绿地地产（济南）有限公司（以下简称绿地公司）诉被告王净商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年8月6日立案受理。因被告王净下落不明，本院依法公告向其送达了起诉状等应诉材料。本院组成合议庭，依法于2016年3月18日公开开庭进行了审理。原告绿地公司的委托代理人刘旭到庭参加诉讼，被告王净经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告绿地公司诉称：原告与被告于2014年1月26日签订绿地中央广场D-1地块项目1号楼1单元2104室商品房买卖合同。合同总价款901372元，被告支付271372元作为首付款，并向农业银行济南市中支行申请按揭贷款628000元，原告就被告方此贷款提供阶段性按揭贷款担保。被告在偿还银行贷款过程中，多次未按约定按时足额偿还银行贷款。原告代被告向银行履行还款义务后向被告发出告知函，被告在收到告知函后至今未向原告履行还款义务。被告的行为已严重违反原、被告双方签订的商品房买卖合同及补充协议。原告绿地公司诉至本院要求判令：1.解除原、被告双方之间签订的绿地中央广场D-1地块项目1号楼XX室《商品房买卖合同》及《补充协议》，并撤销网签；2.被告王净按照合同约定承担违约金90137.20元；3.被告王净偿还其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于本金、利息、罚息、赔偿金等），具体数额以银行结算之日出具的数额为准；4.被告王净承担因合同解除给原告造成的损失，包括但不限于律师费20580元；5.被告王净承担本案诉讼费用。
审理中，原告绿地公司明确其第1项诉讼请求中的解除合同为解除涉案《济南市商品房买卖合同》及其附件；明确其第3项诉讼请求中的具体金额为50627.51元。
被告王净未答辩。
经审理查明，2014年1月26日，原告绿地公司作为出卖人，被告王净作为买受人，双方签订《济南市商品房买卖合同》一份，编号为销售（字）201410711843，约定原告绿地公司将其开发的位于济南市槐荫区西客站片区“齐鲁之门”齐州路以西，预售许可证号为济建开预许字第2013340号的绿地国际中央广场D-1项目1号楼XX号房屋（以下简称XX号房屋）出卖给被告王净。该房屋建筑面积共131.92平方米，套内建筑面积101.67平方米，单价每平方米6832.717元，总价款为901372元。合同约定付款方式及期限为，被告王净于合同签订当日向原告绿地公司支付首付款271372元，剩余房款630000元，通过银行贷款按揭支付。关于交付期限，合同约定原告绿地公司应于2015年12月31日前，向被告王净交付该房屋。该合同另附五份附件，其中附件一：房屋平面图；附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明；附件三：装饰、设备标准；附件四：民用建筑节能信息公示；附件五：《补充协议》。其中《补充协议》第二条关于按揭贷款付款的补充约定中第4项约定：如出卖人（下称甲方）为买受人（下称乙方）提出阶段性按揭贷款担保（即甲方在该房屋他项权证办妥并送达按揭银行前为乙方偿还房款贷款提供担保），则：（1）乙方未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致甲方承担担保责任的，乙方应当在甲方向其送达告知函之日起3日内，将甲方代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及甲方因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给甲方，同时自甲方实际承担上述款项之日起，至乙方实际向甲方支付全部款项之日止，乙方应按日向甲方支付相当于上述全部款项（包括但不限于银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金。（2）乙方没有按本项第（1）小项约定付清全部款项（包括违约金）迟延达30日，构成本合同项下严重违约。甲方有权选择立即解除本合同。甲方选择解除合同的，除有权按照本补充协议第十条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代乙方向按揭银行支付的全部款项。第5项约定，本合同约定的房屋交付日前，如乙方存在违反本条第4项约定行为，导致甲方为乙方代付款项仍未获偿还的，则在本合同约定的交房日期届满及其后，甲方有权不向乙方交房，直至乙方还清所欠款为止。如导致本合同解除，甲方有权不再向乙方交房。双方特别明确，本项约定优先于所有双方相关约定。第6项约定，如因乙方逾期偿还贷款等违约行为导致甲方行使解除买卖合同的权利，乙方应于甲方通知之日起5日内与甲方签订解除买卖合同的协议，同时将已取得的买卖合同及签署的相关协议、付款证明等交还甲方，与甲方到政府相关部门办理完毕合同预售登记注销手续后，方可办理退款手续。如乙方已居住的，须在前述期限内，腾空房屋、恢复该房屋所占用的户口指标，并支付自办理入住手续之日起至办理完毕合同预售登记注销手续之日止的房屋折旧费（按房屋总价款的5%的年折旧费率计算，不足1年的按1年计算），房屋如有毁损，乙方还应另行予以赔偿，已发生的装修等费用由乙方自行承担，同时该条款不影响甲方依其他条款约定向乙方追究其他违约责任。第十条：合同解除第2项约定，如因乙方原因导致本合同及补充协议解除的，双方按照以下方式处理：（1）乙方应向甲方支付购房款总额20%的违约赔偿金。甲方因签署合同及本补充协议而承担的全部税、费（包括所得税、营业税、城市建设附加费、教育附加费、印花税以及交易手续费等）、销售佣金、签约律师费以及因此发生的其他费用均由乙方承担。甲方有权在退还乙方购房款（无息）前将违约赔偿金和上述税、费先行予以扣除。乙方购房款尚不足以抵扣违约赔偿金和签署税费的，甲方有权继续向乙方追偿。如乙方选择按揭贷款方式付款，除承担前述责任外，乙方应自行撤销按揭贷款的所有手续，如确需甲方协助的，甲方因此产生的费用由乙方支付。如因此造成甲方损失的，乙方应予以补偿。（2）本合同解除后需办理合同备案或者预告登记撤销手续，乙方应在甲方发出合同解除通知之日起10日内，配合甲方办理相关撤销手续。……（3）如合同解除，需乙方腾退该房屋的，除甲方书面允许保留的装修（甲方无需补偿装修费）外，乙方应当在甲方发出腾退房屋通知之日起30日内，将该房屋恢复至交付时，原状，解除该房屋所设定的任何权利负担（包括但不限于他项权、租赁等），将该房屋交还甲方。如乙方未按上述期限内将该房屋恢复原状，则除继续承担前述责任外，乙方还需向甲方支付购房款2%作为赔偿金。甲方有权在退还乙方已付购房款前扣除前述赔偿金。如乙方在前述期限内未腾退房屋，甲方有权采取断水、断电等措施，并有权通过公证等形式，自行腾空该房屋内乙方物品，造成损失或责任均由乙方承担。该合同及补充协议还约定了其他内容。上述《济南市商品房买卖合同》已在房地产行政管理部门进行了网签备案。
上述商品房买卖合同及其附件签订后，被告王净向原告绿地公司支付了首付款273372元。另，被告王净作为借款人，原告绿地公司作为借款保证人、中国农业银行股份有限公司济南市中支行（以下简称农业银行）作为贷款人，三方签订《个人购房担保借款合同》一份。该合同约定，被告王净为购买2104号房屋，向农业银行贷款628000元，贷款期限为360个月。原告绿地公司为被告王净的上述购房贷款提供连带责任保证；保证范围为该合同项下贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。该合同签订后，农业银行向被告王净发放了上述贷款，被告王净以此贷款向原告绿地公司支付了购房款628000元。
原告绿地公司尚未将2104号房屋交付被告王净。
以上事实有原告绿地公司提交的《济南市商品房买卖合同》及其附件、《个人购房担保借款合同》、收款收据等证据及其陈述为凭。
被告王净向农业银行还贷过程中，因未能按约履行还款义务，农业银行要求原告绿地公司承担连带保证责任。原告绿地公司接到农业银行的催款通知后，开始为被告王净代为偿还银行贷款，截止法庭辩论终结前，原告绿地公司共计代偿贷款本息50627.51元。原告绿地公司代偿上述贷款后，于2015年6月10日按照被告王净在购房合同上所留地址，向被告王净邮寄《告知函》一份，要求被告王净在收到该告知函后3日内向其偿还代偿的银行贷款，同时自2015年3月17日起，至被告王净实际偿还全部代偿款项之日止，按代偿款项的日万分之五向其支付补偿金。该邮件因“原写地址不详”被退回。
另，原告绿地公司为本次诉讼支出律师费20580元。
以上事实有原告绿地公司提交的农业银行贷款还款《业务凭证》、《告知函》、特快专递（EMS）邮寄单及《改退批条》、《民事委托代理合同》、律师费发票等证据及原告绿地公司的陈述为凭。
本院认为，原告绿地公司与被告王净签订的《济南市商品房买卖合同》及其附件，原告绿地公司与被告王净及农业银行签订的《个人购房担保借款合同》均系各方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应履行相应的合同义务。
现原告绿地公司诉至本院，以被告王净拖欠银行按揭贷款导致其承担保证责任，进而违反了双方合同约定为由，要求解除双方之间签订的《济南市商品房买卖合同》及其附件并对代偿款项进行追偿。原、被告双方签订的《补充协议》第二条第4项约定：“（1）乙方未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致甲方承担担保责任的，乙方应当在甲方向其送达告知函之日起3日内，将甲方代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及甲方因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给甲方……（2）乙方没有按本项第（1）小项约定付清全部款项（包括违约金）迟延达30日，构成本合同项下严重违约。甲方有权选择立即解除本合同。”按照该约定，原告绿地公司自2015年3月17日开始为被告王净代偿银行贷款，合计50627.51元，其并与2015年6月10日按照被告王净自己所留送达地址邮寄了催收代偿款项的《告知函》，履行了催告义务。但被告王净至今未能偿还上述款项，已经迟延超过30日。按照双方约定，原告绿地公司有权解除双方签订的商品房买卖合同。故原告绿地公司要求解除其与被告王净签订的关于2104号房屋的《济南市商品房买卖合同》及其附件的诉讼请求，以及要求被告王净向其偿还代偿的银行贷款50627.51元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。
关于合同解除时间，合同解除权作为形成权，其应当在享有解除权的合同一方当事人解除合同的意思表示到达相对方时发生法律效力。被告王净迟延偿还原告绿地公司代偿款项30日后，原告绿地公司即享有了合同解除权。原告绿地公司在本案起诉状中明确提出了解除合同的意思表示，应当以起诉状送达被告王净的时间作为双方签订的《济南市商品房买卖合同》及其附件的解除日。起诉状送达时间为2016年2月8日，上述合同及其附件于该日解除。
原告绿地公司另要求被告王净协助其办理上述合同解除后的网签备案撤销手续。依据《中华人民共和国合同法》第九十二条的规定，合同权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。原、被告双方签订的上述合同已在房地产行政管理部门进行了商品房网签备案手续，双方合同中也约定了合同解除后购房人协助办理撤销网签备案手续的附随义务，故原告绿地公司的该项诉讼请求，有理有据，本院予以支持。
原、被告双方签订的《补充协议》第十条第2项约定：“如因乙方原因导致本合同及补充协议解除的，双方按照以下方式处理：（1）乙方应向甲方支付购房款总额20%的违约赔偿金。”现因被告王净逾期偿还原告绿地公司为其代偿的银行贷款，导致原告绿地公司解除了双方签订的涉案合同。被告王净应当按照双方合同的约定承担违约责任。原告绿地公司自愿按照购房款总额的10%（90137.20元）主张违约金，系其对自己权利的自由处分，本院予以准许。其该项诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。
原告绿地公司还要求被告王净向其支付20580元的律师费。原、被告双方签订的《补充协议》第二条关于按揭贷款付款的补充约定中第4项约定：“如甲方为乙方提出阶段性按揭贷款担保（即甲方在该房屋他项权证办妥并送达按揭银行前为乙方偿还房款贷款提供担保），则：（1）乙方未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致甲方承担担保责任的，乙方应当在甲方向其送达告知函之日起3日内，将甲方代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及甲方因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给甲方。”根据该约定，在原告绿地公司因被告王净的违约行为，导致诉讼的情况下，被告王净有义务承担原告绿地公司为该争议而支出的律师费损失。故原告绿地公司要求被告王净向其支付律师费20580元的诉讼请求，本院予以支持。
另需说明，在原、被告双方签订的商品房买卖合同解除后，原告绿地公司应当将被告王净向其支付的购房款予以返还。但因被告王净出庭应诉、未以其他方式提出该项请求，且按照合同约定，退还的具体金额需要在双方最终结算时扣减相应费用后予以确定，故本院对购房款的退还事宜，在本案中不予处理。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十一条第（二）项、第九十二条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告绿地地产（济南）有限公司与被告王净于2014年1月26日签订的关于济南市槐荫区绿地中央广场D-1地块项目1号楼XX号房屋的《济南市商品房买卖合同》及附件于2016年2月8日解除；
二、被告王净于本判决生效之日起十日内协助原告绿地地产（济南）有限公司办理济南市槐荫区绿地中央广场D-1地块项目1号楼1单元2104号房屋的商品房网签备案撤销手续；
三、被告王净于本判决生效之日起十日内原告绿地地产（济南）有限公司支付违约金90137.20元；
四、被告王净于本判决生效之日起十日内偿还原告绿地地产（济南）有限公司代其偿还的银行贷款50627.51元；
五、被告王净于本判决生效之日起十日内向原告绿地地产（济南）有限公司支付律师费20580元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2614元，由被告王净负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 张 斌
人民陪审员 高金辉
人民陪审员 王孝勤
二〇一六年三月二十一日
书 记 员 官 静