南宁铁路运输中级法院
民 事 判 决 书
（2016）桂71民终76号
上诉人（一审被告、反诉原告）：南宁宝之尊商贸有限公司，住所地南宁市，组织机构代码：58198502-X。
法定代表人：刘志军，该公司总经理。
委托诉讼代理人：秦克宁，广西元兴律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蒋华，广西元兴律师事务所律师。
被上诉人（一审原告、反诉被告）：广西钜荣汽车贸易有限公司，住所地南宁市高新区，组织机构代码：74797940-5。
法定代表人：劳建华，该公司总经理。
委托诉讼代理人：黄捷，该公司员工。
委托诉讼代理人：黎运俊，广西冠鸿律师事务所律师。
上诉人南宁宝之尊商贸有限公司（以下简称宝之尊公司）因与被上诉人广西钜荣汽车贸易有限公司（以下简称钜荣公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2015）南铁民初字第501号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月25日立案后，依法组成合议庭，于2016年8月18日公开开庭进行了审理。宝之尊公司的法定代表人刘志军及其委托诉讼代理人秦克宁、蒋华，钜荣公司的委托诉讼代理人黄捷、黎运俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宝之尊公司上诉请求：一、撤销南宁铁路运输法院（2015）南铁民初字第501号民事判决中的第一项、第二项、第四项；二、改判钜荣公司给付宝之尊公司场地占用费384060元，与钜荣公司已经交纳的333000元相抵，钜荣公司还应支付51060元；三、钜荣公司的装修损失费应为13791.02元，由双方各负担50%，宝之尊公司应支付6895.51元；四、本案的一、二审诉讼费由钜荣公司承担。
事实与理由：一、关于场地占用费。（一）一审法院认定场地占用费从2015年5月28日计算至2015年7月29日是错误的。1、钜荣公司虽然在2015年7月29日寄出了《商铺退租通知函》，但宝之尊公司于2015年7月30日才收到，不能认定钜荣公司此前已经终止了占用行为。2、虽然钜荣公司有退租的意愿，但其一直实际占用该场地，并没有将场地退还给宝之尊公司，所以应该认定钜荣公司实际占用至2015年11月17日即钜荣公司收到宝之尊公司发出的《收回场地通知书》时止。3、从2015年5月28日接收宝之尊公司的房屋时至2015年11月17日，钜荣公司实际占用场地的时间为5个月零23天，占用费共384060元。4、钜荣公司应支付的占用费384060元与钜荣公司已经交纳的333000元相抵，钜荣公司应支付给宝之尊公司51060元。（二）一审法院推定钜荣公司自2015年7月29日开始已未再使用该涉案商铺是错误的。1、钜荣公司是否仍然实际使用场地，应以实际占用行为来确定，不能用推理来确定，更不能以宝之尊公司对钜荣公司的意思表示没有回应来推定。即使宝之尊公司没有积极采取措施防止损失扩大，也仅仅涉及损失的赔偿。一审法院将三个不同的法律关系混为一谈，将所有的责任归结于宝之尊公司是极其错误的。2、宝之尊公司对钜荣公司并非没有回应，2015年8月11日向钜荣公司发出《律师函》催交租金。表明不同意钜荣公司退租，要求继续履行《场地租赁合同》。采取措施防止损失扩大的义务在于钜荣公司，不是宝之尊公司。3、对于其他人对使用场地的干扰行为，宝之尊公司也采取了积极的行动，及时向派出所报警。二、关于装修损失1、宝之尊公司一开始就将涉案场地的临建证（复印件）交给钜荣公司，钜荣公司对场地的临时建筑现状是明知的，仍签订了长达6年的租赁合同，并进行装修。2、《场地租赁合同》第一条第二款、第十三条约定的内容也能证明钜荣公司对场地的临时建筑性、原来的租赁情况、存在的纠纷可能会出现有人干扰正常经营的情况是明知的。故对装修损失至少钜荣公司应该承担50%的责任。3、钜荣公司明知出租的场地是临时建筑物仍然坚持承租并进行装修，其自身的过错显然比宝之尊公司大。
钜荣公司答辩称，一、宝之尊公司将临时建筑出租给钜荣公司，根据《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第三条第一款的规定，租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。故双方签订的《场地租赁合同》无效，宝之尊公司应退还相应租金及押金给钜荣公司。二、宝之尊公司应赔偿钜荣公司的装修损失173809.2元。宝之尊公司交付的租赁物不是合法建筑，致使钜荣公司无法继续使用租赁物并造成一定损失。根据《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第九条第二款规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，因宝之尊公司与案外人的纠纷造成了钜荣公司173809.2元的损失，应由宝之尊公司承担赔偿责任。
钜荣公司向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《场地租赁合同》；2、宝之尊公司返还租金199800元及押金133200元，共计333000元；3、宝之尊公司赔偿钜荣公司装修损失173809.2元；4、宝之尊公司承担本案诉讼费用。
宝之尊公司提起反诉请求：1、钜荣公司支付房屋占有使用费46620元（自2015年5月28日起至2015年11月17日止，参照每月租金66600元，扣除钜荣公司已缴纳的租金、押金数额得出）；2、本案的诉讼费用由钜荣公司承担。
一审法院认定事实：2015年5月28日，钜荣公司与宝之尊公司签订《场地租赁合同》，约定宝之尊公司将位于南宁市青秀区金湖南路水产学校足球场北面的“临时后勤服务用房”一楼1、2、3间场地使用权（面积为370平方米）及地上建筑物出租给钜荣公司用于经营汽车销售及维修，租赁期限为六年，即自2015年5月18日至2021年3月31日。双方约定租金为每月每平米180元，同时约定钜荣公司需先支付三个月租金199800元及押金133200元。合同签订当日，钜荣公司将租金及押金共333000元转给宝之尊公司，双方也于当日办理了场地及房屋的交接手续。钜荣公司接收场地后开始进场装修，装修期间数次遭遇阻挠，2015年7月15日钜荣公司正在装修的门头牌匾被人砸烂，钜荣公司便将此事报警处理。2015年7月29日，钜荣公司向宝之尊公司邮寄了一份《商铺退租通知函》，函件中载明因钜荣公司承租房屋后被人不断骚扰，无法继续装修和营业，钜荣公司决定退租，要求宝之尊公司退还其租金、押金共333000元及装修费用173809元。宝之尊公司于2015年7月30日签收该份退租函。
2015年8月11日，宝之尊公司向钜荣公司邮寄《律师函》，该函中称钜荣公司租金只交至2015年8月2日，要求钜荣公司尽快交租。钜荣公司于2015年8月12日收到该《律师函》。2015年9月11日，宝之尊公司又向钜荣公司邮寄《解除场地租赁合同通知书》，该通知书中称钜荣公司逾期交租超过一个月，已构成根本性违约，宝之尊公司要与钜荣公司解除合同，并没收钜荣公司交付的履约押金。宝之尊公司于2015年9月12日收到该通知书。
2015年10月14日南宁市价格认证中心出具一份南价认鉴（2015）2293号《价格鉴定结论书》，该结论书认定钜荣公司于2015年7月15日被损坏的广告牌损失参考价格为1400元。
本案涉案场地为水产学校所有，名为“后勤服务用房”，该房屋只在2005年3月办理过编号为临建字第20051006号的《建设工程规划许可证》。2011年2月15日水产学校与广西桂兴投资发展总公司（以下简称“桂兴公司”）签订《合同书》，水产学校将涉案房屋及附属空地出租给桂兴公司，期限自2011年4月1日起至2021年3月31日止。2014年12月31日桂兴公司与广西龙宸置业投资有限公司（以下简称“龙宸公司”）签订《合作协议书》，又将其承租自水产学校的涉案房屋及附属空地转租给龙宸公司使用，由龙宸公司向水产学校支付相应的费用，协议期限自签订协议之日起至2021年3月31日止。2015年4月22日，龙宸公司与宝之尊公司签订《租赁合同》，由宝之尊公司承租涉案房屋，租赁期限自2015年4月22日至2021年3月31日。
一审法院认为：涉案房屋2005年办理过临时建筑的《建设工程规划许可证》，系临时建筑。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条以及《广西壮族自治区实施〈中华人民共和国城乡规划法〉办法》第四十二条的规定，临时建设规划许可批准的临时建设使用期限不得超过2年，批准延期的期限，不得超过1年，临时建筑不得改变为永久性建筑，临时建设应当在批准的使用期限内自行拆除。根据《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第三条第一款的规定，租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。故钜荣公司与宝之尊公司之间签订的《场地租赁合同》为无效合同。
关于钜荣公司要求宝之尊公司返还租金199800元及押金133200元，宝之尊公司要求钜荣公司支付房屋占有使用费46620元的问题。双方签订《场地租赁合同》后，于2015年5月28日完成了场地的交付。因钜荣公司接收场地并进行装修期间数次遭遇案外人阻挠，且2015年7月15日钜荣公司正在装修的门头牌匾被人砸烂。2015年7月29日钜荣公司向宝之尊公司邮寄了一份《商铺退租通知函》，即当日钜荣公司已向宝之尊公司明确表达了退租的意愿；而宝之尊公司于2015年7月30日收到了该份《商铺退租通知函》，但并未对钜荣公司的退租通知作出任何回应，是怠于履行自己权利的意思表示，且没有积极采取防止双方当事人损失扩大的具体行为，据此，可以认定钜荣公司自2015年7月29日开始已未再使用该涉案商铺。在签订合同当日，钜荣公司就已向宝之尊公司缴纳了三个月租金199800元及押金133200元，按合同约定钜荣公司租金已经缴纳至2015年8月28日。根据《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因钜荣公司接收涉案房屋的时间为2015年5月28日，实际使用至2015年7月29日，因此宝之尊公司要求钜荣公司支付房屋占有使用费的起止时间也应为2015年5月28日至2015年7月29日。根据《中华人民共和国合同法》第五十六、五十八条规定，无效合同自始没有法律约束力，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此对宝之尊公司要求钜荣公司支付房屋占有使用费46620元不予支持，对钜荣公司要求宝之尊公司返还租金199800元及押金133200元不予全部支持，宝之尊公司应扣除钜荣公司应当支付房屋占有使用费139860元后将钜荣公司预交的剩余租金59940元及押金133200元退还给钜荣公司。关于宝之尊公司赔偿钜荣公司装修损失173809.2元的问题。根据《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第九条第二款的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。在租赁案件中，出租人应有向承租人交付适格租赁物的义务，所谓的适格租赁物，是指符合合同约定，承租人能使用租赁物达到承租目的的租赁物。而本案中宝之尊公司未尽到将适格租赁物交付给钜荣公司的义务，交付给钜荣公司的租赁物不是合法建筑，使钜荣公司承租的房屋始终处于一种不确定能否持续使用的状态，最终致使钜荣公司无法继续使用租赁物并造成一定损失，应承担70%的过错责任；钜荣公司在签订合同时未尽到谨慎审查涉案房屋合法产权证明的义务，造成自身的损失，应承担30%的过错责任。钜荣公司提供的装修损失173809.2元有票据予以证明，钜荣公司提供的有效票据（正式发票）总额为230390.08元，除去餐费和购买空调的费用总额为219139.08元，钜荣公司只要求赔偿173809.2元，为钜荣公司对自己权利的处分，一审法院予以认可。宝之尊公司辩称，这些票据有些在钜荣公司已停止装修的时间后开具，不真实。钜荣公司解释称，因案外人骚扰致装修无法继续，钜荣公司在停止装修后才与装修人结算，因此票据的时间在停止装修时间之后是合理的。钜荣公司的解释符合一般常理，故一审法院对宝之尊公司的辩解意见不予采纳。钜荣公司的该项诉求一审法院予以部分支持，双方应按过错责任承担装修损失，宝之尊公司应赔偿钜荣公司装修损失121666.44元（173809.2元×70%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第三条第一款、第五条、第九条第二款、《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条的规定，一审判决如下：一、宝之尊公司将租金59940元及押金133200元，共计193140元退还钜荣公司；二、宝之尊公司赔偿钜荣公司装修损失121666.44元；三、驳回钜荣公司其他诉讼请求；四、驳回宝之尊公司的反诉请求。本案本诉案件受理费8868元（钜荣公司已预交），由钜荣公司负担1868元，宝之尊公司负担7000元；反诉案件受理费1748元（宝之尊公司已预交），由宝之尊公司负担。
宝之尊公司对一审判决认定事实提出如下异议：一、一审判决书第5页第15行“原告将此事报警处理”不是事实。在钜荣公司受到第三人干扰时，是宝之尊公司的法定代表人刘志军向辖区派出所报的警，有报警回执为证。二、一审判决书第6页列明的证据有《收回场地通知书》及快递底单和电子版回执，但在查明事实部分却遗漏了宝之尊公司于2015年11月16日向钜荣公司邮寄《收回场地通知书》，钜荣公司于次日收到该通知书的事实。三、一审判决只查明了场地交付的时间，没有查明钜荣公司何时搬离租赁场地，将场地交回宝之尊公司的时间。四、一审判决书第5页中的“装修费用173809元”是错误的，钜荣公司至一审结案，都没有证实装修费用173809元包含哪些项目，没有具体的清单和说明。
钜荣公司对一审判决认定的事实没有异议。双方当事人在二审期间均无新证据提交。
针对宝之尊公司对一审判决查明事实提出的异议，本院认为，一、宝之尊公司主张2015年7月15日钜荣公司正在装修的门头牌匾被砸后，是宝之尊公司的法定代表人刘志军报警处理，有报警回执为证，但并未提交相应的报警回执予以佐证，因此本院无法采信宝之尊公司的该项主张。二、关于一审遗漏查明宝之尊公司于2015年11月16日向钜荣公司邮寄《收回场地通知书》，钜荣公司于次日收到该通知书的事实，因宝之尊公司在一审期间提交了相应的证据证实以上事实，本院予以采信。三、因在一审期间钜荣公司并未提交相关证据证实其何时向宝之尊公司交回涉案场地，宝之尊公司亦没有双方认可的证据证实收回场地的时间，故一审判决在认定事实中未确认钜荣公司交回场地的时间并无不当，宝之尊公司对此提出的异议本院不予采信。四、一审判决书第5页中的“装修费用173809元”仅仅是对钜荣公司《商铺退租通知函》的内容所作的陈述，对此异议本院亦不予采信。
经审查，一审查明的事实属实，本院予以确认。二审另查明，宝之尊公司于2015年11月16日向钜荣公司邮寄《收回场地通知书》，钜荣公司于次日收到该通知书。
综合诉辩双方的意见，归纳本案争议焦点为：一、一审判决钜荣公司应支付的场地占用费是否准确？二、钜荣公司的装修损失是否为173809.2元？一审判决双方当事人承担装修损失的比例是否合理？
关于第一个争议焦点，本院认为，虽然宝之尊公司与钜荣公司签订的《场地租赁合同》为无效合同，但是根据《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因此钜荣公司应按照实际占有本案租赁物的时间向宝之尊公司支付相应的占有使用费。因钜荣公司未提交相关证据证实其向宝之尊公司交回场地的时间，应承担举证不能的不利后果，一审判决认定钜荣公司自2015年7月29日开始未再使用该涉案商铺缺乏相应的证据证实，本院确认以宝之尊公司认可的收回商铺的时间即2015年11月17日为计算占有使用费的截止时间。另外，钜荣公司于2015年7月29日向宝之尊公司邮寄了《商铺退租通知函》，宝之尊公司于2015年7月30日签收该份退租函后，钜荣公司未采取进一步的措施，向宝之尊公司交回商铺及场地。而宝之尊公司在收到退租函后，亦未主动与钜荣公司联系，双方在此问题上缺乏沟通，对于占有使用费的扩大均负有一定的责任。故对2015年7月30日至2015年11月17日的场地占有使用费，本院酌定钜荣公司按原月租金标准的50%支付。钜荣公司应向宝之尊公司支付的场地占有使用费计算如下：1.2015年5月28日至2015年7月29日为2个月零1天，占有使用费为66600×2＋2220=135420元；2.2015年7月30日至2015年11月17日为3个月17天，占有使用费为（66600×3＋2220×17）×50%=118770元；以上两项合计为254190元。因钜荣公司已向宝之尊公司缴纳租金、押金333000元，故宝之尊公司应返还钜荣公司78810元。
关于第二个争议焦点，钜荣公司一审期间提交的装修发票总额为219139.08元，钜荣公司现主张装修损失173809.2元并不违反法律规定。宝之尊公司认为钜荣公司的装修损失实际为13792.02元，其余都是不真实不合法的，理由是很多工程项目没有相应的工程承包合同，亦没有工程结算清单，或者是开具发票的时间与装修时间不符。本院认为，钜荣公司提交的增值税发票均为其提起本案诉讼后，因担心宝之尊公司不认可装修公司开具的收款收据，而到国税局开具的，因此发票时间与装修时间不符是合理的。钜荣公司装修时并未与装修人签订分项目的装修承包合同（例如水电，墙面油漆等），亦符合一般社会上装修工程的惯例。因此，对宝之尊公司就装修损失数额提出的异议，本院不予支持。至于双方当事人对装修损失的负担比例问题。由于本案的《场地租赁合同》为无效合同，因承租人对于租赁物没有合法的建设工程规划许可证无任何过错，出租人应承担较大的责任。另外对涉案场地是否存在与前承租人的纠纷，该纠纷是否会影响后承租人的使用等情况，出租人也应比承租人更为了解。故一审判决由出租人宝之尊公司承担装修损失70%的责任符合本案的实际情况，宝之尊公司认为其只应承担50%的责任缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，宝之尊公司的上诉请求部分有事实和法律依据，本院予以支持。一审判决认定事实基本清楚，但处理结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持南宁铁路运输法院（2015）南铁民初字第501号民事判决第二项；
二、撤销南宁铁路运输法院（2015）南铁民初字第501号民事判决第一项、第三项、第四项；
三、南宁宝之尊商贸有限公司向广西钜荣汽车贸易有限公司返还78810元；
四、驳回南宁宝之尊商贸有限公司的其他反诉请求；
五、驳回广西钜荣汽车贸易有限公司的其他诉讼请求。
本案一审本诉案件受理费8868元（广西钜荣汽车贸易有限公司已预交），由广西钜荣汽车贸易有限公司负担5356.3元，南宁宝之尊商贸有限公司负担3511.7元；反诉案件受理费1748元（南宁宝之尊商贸有限公司已预交），由南宁宝之尊商贸有限公司负担；二审案件受理费10616元（南宁宝之尊商贸有限公司已预交），由南宁宝之尊商贸有限公司负担8418.5元，广西钜荣汽车贸易有限公司负担2197.5元。
上述债务，义务人应于本判决送达之日起十日内履行完毕。逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 岚
代理审判员 黄 雪
代理审判员 袁宇飞
二〇一六年九月二十七日
书 记 员 谢 瑜
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