山东省德州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）德中民终字第116号
上诉人（原审原告）：韩玉华，男，1965年4月14日出生，汉族。
委托代理人：张延功，男，1948年4月12日出生，汉族。
上诉人（原审被告）：许桂芹，女，1958年5月6日出生，汉族。
委托代理人：左文臣，夏津第三法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告）：李桂苹，女，1953年12月15日出生，汉族。
委托代理人：左文臣，夏津第三法律服务所法律工作者。
原审第三人：常心峰，男，1984年8月25日出生，汉族。
上诉人韩玉华、许桂芹、李桂苹因租赁合同纠纷一案，不服山东省夏津县人民法院（2013）夏民初字第2174号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2011年10月1日，原告韩玉华与被告许桂芹、李桂苹签订商场租赁协议，原告租赁两被告所有的原双联商场的南半部及南侧房四间（面积100平方米左右），同时双方约定：原告租赁商场，不得私自将商场转租他人；租赁期限五年，租金每年45000元，每三个月缴纳一次为11250元；经被告同意，原告可对商场内部进行装修，装修费用由原告承担；在合同到期或提前终止时，原告就商场内装修物能搬走的及时搬走，如果搬走损坏被告房屋财产完整的原告不得拆除。2012年11月1日，原告与第三人常心峰签订了房屋租赁合同，将自己租赁的商场又转租给常心峰，租期五年，租金每年6万元，房租每半年缴纳一次，转让费1.5万元。2013年3月24日，两被告给原告下达通知一份，因原告私自转租，要求解除与原告的租赁合同，并交由常心峰转交原告。2013年4月6日，两被告与常心峰又签订商场租赁协议，将涉案商场租给常心峰，并收取了5、6月份的房租（每月5000元）。庭审中，原告称因两被告担心自己不再租赁分割后的商场，每人索要了2万元的保证金，并书写了收到现金4万元的收据一张，现两被告提前终止了与自己的租赁合同，故要求两被告返还4万元保证金。原告还称，租赁后，租金交至2013年6月，2013年4月，两被告又重复收取常心峰5、6月份的房租，被告多收的自己所交5、6月份的房租7500元也应返还，另外还有6800元的装修费（包括一个卷帘门、两个玻璃门、一个窗户及烫顶）也要求被告返还，庭审中，原告提交两被告收到4万元的收据及2013年4月4日原告通过山东农信汇给被告许桂芹11250元的客户回单一张、装修花费单据等证据予以证明。两被告则称，原告所述完全与事实不符，夏津县双联商场原由我俩与其他四人共同所有，2011年租给刘颜青经营服装，而原告私下与刘颜青协商转租给他，后来两人产生矛盾，原告找到我们说如果将刘颜青赶出商场租给他，他给每人1万元好处费并提高租金，因刘颜青找到我们求情，而没有终止与刘的协议，我们将每人1万元的好处费退还了原告。当时原告急切的想要租赁商场，在第一次不成功的情况下，原告又找到我俩做工作，并言明如果将商场租下来，给我们两人每人2万元好处费，为此我们与其他四人对商场进行了分割，获得商场南半部及南侧房（四间）的所有权并租赁给原告使用，完全不是原告所称我们向其索要4万元。对于原告主张的两个月的房租，被告则称原告提交的汇款回单上的现金是房租费差价和2013年4月份的房租，而不是像原告说的4-6月份的房租，被告还称因一直联系不上原告，向其发出的解约通知以及要求其交还房租差价及房屋转让费的通知都是通过常心峰转交的。第三人常心峰称，自己给原告说过被告要钱的事，但没说过要多少钱。对原告主张的装修费，被告称合同中已经约定了装修费由原告承担，我们不该承担该费用。对于以上主张，被告提交商场租赁协议及向原告发出的通知等证据予以佐证。
原审法院认为，原告主张给付两被告的4万元现金，是两被告向其索要的保证金，以保证自己能租赁两被告的商场，因两被告提前终止租赁合同，4万元保证金应予返还。被告则主张4万元现金是原告为了租赁商场而给付的好处费，应是附条件的赠与，后原告也确实租赁了商场，4万元好处费不应再返还。本院认为，原被告对以上各自主张均未提供切实可信的证据予以证明，并且两被告书写的收据上也未明确4万元是保证金还是好处费，对此本院不予一并裁决，待原告有确实充分的证据时可另行主张权利。原告主张的被告多收的7500元租赁费，被告称是原告擅自转租要求其缴纳的房租差额，但通过庭审可知，自2013年1月份，被告一直无法与原告取得联系，要求原告退还房租差额的通知都是通过第三人常心峰转交，而常心峰述称只是告诉过原告被告要钱的事，并未说具体钱数，可见，对于被告主张的房租差额原告并不知情，因此原告提交的汇款凭证应是交付的2013年4-6月的房租，而不是被告所称的房租差额，而被告与常心峰签协议时，已收取了2013年5、6月份的房租，因此被告向原告重复收取的5、6月份的房租共7500元应返还原告。对于原告主张的装修费，因原被告签订的商场租赁协议中明确约定“厖原告可对商场内部进行装修，装修费用由原告承担”，本院认为，“对商场内部进行装修”应包括对门窗等门脸的装修，并且装修门脸、烫顶也是原告经营所需，因此，原告主张的装修费用应由其自己承担。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第62条、92条，《中华人民共和国合同法》第186条之规定，判决如下：一、被告许桂芹、李桂苹返还原告韩玉华2013年5-6月的房租7500元。二、驳回原告的其他诉讼请求。上述第一项于本判决生效后十日内付清。如未按期给付，则依据《中华人民共和国民事诉讼法》253条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费1202.50元，原告承担1041.74元，两被告承担160.76元。
上诉人韩玉华不服一审判决上诉称，一、被上诉人应当返还我支付的保证金。对于被上诉人向我索要4万元保证金之诉，一审判决无法认定该款是被上诉人“索要的保证金”还是我“赠与的好处费”。因此一审判决不予裁决。对此，我仍然主张该款是被上诉人向我“索要的保证金”应当依法返还给我。理由是：如果是赠与的好处费，不需要返还，当然就用不着打收条。这是根据《民事诉讼证据的若干规定》（法释（2001）33号）第九条第一款（三）项推定的事实，不需要举证。如果我执意要求被上诉人打收条，被上诉人就应当知道我要收条会做什么用，知道打收条会对自己产生的不利后果。她肯定会在收条上面注明是好处费，是赠与，不再返还。因为被上诉人的责任导致无法认定，被上诉人应当承担不利后果。二、我支付的房屋维修费用应当由被上诉人承担。我对门面的装修和烫顶所支付的费用，应当依照合同法第二百二十条、第二百二十一条规定由被上诉人承担。l、《商场租赁协议》第三条约定的商场内部装修，费用由我承担。烫顶是烫的房顶的上面，不是底面，上面在室外，不是我承担的范围。2、因为前一任承租人是自装的门面，我接替的时候，被上诉人拒绝向前任支付费用，前任将门面拆走之后，我重新安装的，我也应当像前任那样，要求出租人承担安装费用，否则，我就像前任那样将我安装的部分拆除，恢复门面原貌。以上事实，足以证明一审判决有误。请求请求对一审判决第二项判决结果改判，判令被上诉人向我增加返还现金48600元。一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。
上诉人许桂芹、李桂苹答辩称，一、上诉人韩玉华所称的“保证金”不成立。2011年3月份上诉人未经被上诉人等6名合伙人同意私自与原承租户刘（颜）恩青协商转租，上诉人支付转让费捌万元，由于二人产生矛盾，没有转租成功。在这种情况下，上诉人为了达到租赁商场排挤刘（颜）恩青的目的，找到上诉人等6名合伙人，答复每个股东给付1万元好处费，并提高租金来达到租赁商场，事后6名合伙人提出与刘（颜）恩青终止租赁协议。最终没有达到上诉人的目的，6名合伙人将1万元好处费返还给了上诉人，但上诉人仍然抱有排挤刘（颜）恩青的想法，找到二名被上诉人提出每人给付2万元好处费，将商场分割租赁其所有部分。在这种情况下，上诉人支付了二万元好处费，二名被上诉人将商场一分为二。上诉人如愿以偿的使用了商场达到了上诉人所提出的条件，为此，该4万元是上诉人的一种附条件的赠与而不是上诉人所称的“保证金”。诉称索要“保证金”，完全是歪曲事实。上诉人多次拖欠租金，被上诉人找过多次。2013年4月才支付了11250元房租，2013年3月已与上诉人终止了租赁协议，如果是“保证金”，那你为什么不用你所谓的“保证金”支付房租。2、上诉人与被上诉人《商场租赁协议》明确约定，装修费用由乙方负担，装修是为了上诉人自己的经营所需，所需开支完全由上诉人自行负担。3、所说的烫顼其是上诉人为了尽快赶走刘（颜）恩青而故意将我们商场的房顶捅坏，后自己又烫了顶，我们还没有要求他赔偿损失，他到反咬一口，颠倒黑白。4、被上诉人与2013年3月与上诉人终止租赁合同，4月份与第三人常心峰签订了租赁合同，常心峰已向上诉人交付了4月份租赁费。常心峰向被上诉人提出由他们向上诉人追回向上诉人交付的4月份房租5000元（常心峰没有向被上诉人交付4月份房租5000元），被上诉人在这种情况下，要求上诉人退回常心峰交付的4月份房租和前5个月的房租差额6205元。在多次讨要的情况，上诉人才与2013年4月4日支付了上述款项11250元。被上诉人与上诉人早已解除合同，4月份房屋由常心峰交付。上诉人哪来的多交了5-6月房租，所称5－6月份房租完全是歪曲事实。综上所述，上诉人所称索要“保证金”完全违背事实，装修费用理应上诉人自己负担，2013年3月份已终止租赁合同，第三人交付4月房租5000元，哪来的多交5－6月房租，请求人民法院以事实为根据，以法律为准绳，依法判决驳回上诉人的诉讼请求。
原审第三人常心峰未提交答辩意见。
上诉人许桂芹、李桂苹不服一审判决上诉称，1、2011年3月份被上诉人与原承租方刘（颜）恩青未经上诉人许桂芹等6名合伙人同意，而私自转租。后被上诉人与刘（颜）恩青产生矛盾，被上诉人韩玉华没有实际取得商场租赁权，但已将租金交付给刘（颜）恩青，被上诉人为了获取商场租赁权，找到上诉人许桂芹等6名商场合伙人协商争取获得商场租赁权，要求与刘颜青终止租赁，为了达到这个结果，被上诉人提出支付每个合伙人每人好处费1万元，并提高租赁费，六名合伙人在这种情况下，起诉了刘（颜）恩青要求终止租赁合同，但最后并没有达到被上诉人的意愿，被上诉人为了争这口气，又找到两名上诉人提出分割商场，租赁其享有的部分商场的要求，并提出每人给付2万元好处费，为此，上诉人与其他商场合伙人分割了商场，韩玉华如愿以偿地使用了商场。那么自己承诺并已交付给上诉人的2万元，已经按照被上诉人的要求实现了自己的目的，成就了双方约定的权利义务。是一种附条件的赠与而不应返还。2、上诉人许桂芹二人与被上诉人韩玉华于2011年10月l日签订租赁合同，三个月一交房租，月租3750元。3、2012年l1月1日被上诉人韩玉华与第三人常心峰签订租赁合同，月租5000元。第三人常心峰支付6个月房租，即从2012年11月到2013年4月份，6个月。4、上诉人许桂芹二人于2013年3月份通知被上诉人解除租赁合同。5、上诉人与第三人常心峰2013年4月签订租赁合同，月租5000元，因第三人常心峰已向被上诉人韩玉华交付4月份租金，为此，没有向上诉人交付，但要求上诉人向被上诉人返回4月份向被上诉人交付的现金5000元。上诉人与被上诉人已于2013年4月终止合同，没有交付4月份租金，已有第三人交付，被上诉人没有交付4月份房租，那来的5-6月份房租。被上诉人所称的重复收取5月份、6月份租金，既违背事实和情理，纯属虚构。被上诉人2013年4月4日交付的11250元，是返还第三人常心峰交付他的4月份房租5000元，5个月的差额6250元。综上所述，原审法院认定被上诉人交付5月、6月份房租，不符合事实和情理。为此，请求依法撤销（2013）夏民初字第2174号民事判决书，驳回被上诉人的诉讼请求。一审、二审诉讼费用由被上诉人负担。
上诉人韩玉华答辩称，对收条的内容不明确，导致无法确认，应当由许桂芹、李桂苹承担不利后果。许桂芹、李桂苹在上诉状中所称的与前任租赁方的事实不能代替许桂芹、李桂苹收取韩玉华4万元保证金的事实。
原审第三人常心峰未提交答辩意见。
本院审理查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，涉讼实体的法律关系性质，是确定民事诉讼案件案由的依据，本案为租赁合同纠纷，原审确定不当得利案由不当，应当予以纠正。双方当事人签订的《商场租赁协议》系当事人的真实意思表示，权利义务内容约定明确，双方均应按合同约定履行。关于上诉人人韩玉华给付上诉人许桂芹、李桂苹40000元现金的性质问题，虽然双方未明确约定该项给付的性质，但双方当事人为缔结或者履行租赁合同而额外支付的款项具有保证金的性质，应当为缔约保证金或者履约保证金，鉴于双方租赁合同成立且已履行以及在履行期间上诉人韩玉华违约转包导致合同的解除，无论是缔约保证金还是履行保证金，上诉人许桂芹、李桂苹均无违约责任，原审判决对上诉人韩玉华要求上诉人许桂芹、李桂苹返还40000元保证金的主张不予支持，并无不当。关于租金的返还问题，双方当事人在《商场租赁协议》中约定“韩玉华租赁商场，不得私自将商场转租他人”，而上诉人韩玉华擅自将商场转租给第三人常心峰，违反了双方订立的租赁合同中规定的义务，侵犯了出租人应享有的权利，因此，出租人许桂芹、李桂苹有权解除该租赁合同，收回商场。2013年3月24日上诉人许桂芹、李桂苹向上诉人韩玉华送达解除合同的通知，其与上诉人韩玉华的租赁合同解除。有效合同在解除前对合同当事人具有约束力，上诉人许桂芹、李桂苹在双方租赁合同有效期间，无权向上诉人韩玉华主张其转让所得。上诉人韩玉华于2013年4月4日向上诉人许桂芹、李桂苹交纳的租赁费11250元，依合同约定，应当为第二季度的租赁费，上诉人韩玉华主张上诉人许桂芹、李桂苹退还合同解除后其收取的5、6月份租赁费7500元，与法有据，上诉人许桂芹、李桂苹主张其收取的是上诉人韩玉华返还第三人常心峰交纳的租金以及违约转让所得，没有法律依据。关于装修费用的问题，如果承租人装修房屋经过了出租人同意，但租赁合同是非正常解除时，将结合双方对于合同解除有无过错决定装修物的归属及补偿。本案中，解除合同的过错在于上诉人韩玉华擅自转包所致，上诉人韩玉华主张上诉人许桂芹、李桂苹支付其装修费用，本院不予支持。综上所述，上诉人上诉理由不能成立，本院不予支持，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1015元，由上诉人韩玉华1000元，上诉人许桂芹、李桂苹负担15元。
本判决为终审判决。
审判长 崔书江
审判员 陈 涛
审判员 王玉敏
二〇一四年三月十二日
书记员 张 哲