辽宁省丹东市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）丹民一终字第00166号
上诉人（原审被告）：丹东市天源印刷包装有限公司，住所地丹东市振安区东昌路48号。
法定代表人：曲义翀，经理。
委托代理人：张斌，男，1961年1月15日出生，该公司副经理，住丹东市振兴区五经街15号楼2单元802室。
委托代理人：任忠杰，辽宁乾朗律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：丹东华益丝绸有限责任公司，住所地丹东市振安区东昌路48号。
法定代表人：徐玲，董事长。
委托代理人：翟学艺，辽宁圣权律师事务所律师。
上诉人丹东市天源印刷包装有限公司与被上诉人丹东华益丝绸有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，丹东市振安区人民法院于2014年4月9日作出（2014）振安民一初字第00130号民事判决，上诉人不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年6月3日公开开庭审理了本案。上诉人丹东市天源印刷包装有限公司（以下简称天源公司）的法定代表人曲义翀及委托代理人张斌、任忠杰，被上诉人丹东华益丝绸有限责任公司（以下简称华益公司）的委托代理人翟学艺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告华益公司一审诉称，原、被告于2009年11月20日签订房屋租赁合同，原告将位于丹东市振安区东昌路48号的厂房出租给被告，租赁期限从2009年12月1日至2012年11月30日。合同到期后，双方没有续签租赁合同，2013年10月17日，原告书面通知被告于2013年12月1日前将所承租的厂区房屋倒出，原告要求收回租赁物，但截至今日，被告仍未倒出租赁物。被告的行为已经严重侵犯了原告的权益，造成原告损失。涉案的房屋已经被国有征收，被告的违法行为严重影响了涉案土地的开发利用。原告诉至法院要求解除原、被告的房屋租赁关系；被告立即将丹东市振安区东昌路48号厂房及土地上的设备、物品清空搬出。
原审被告天源公司一审辩称，不同意原告的诉讼请求。一、原告诉讼主体不适格。理由是：1、原告在诉状中陈述涉案房屋已经被国有征收，既然被征收，原告已经不是该房屋所有权人，因此原告不具备本案诉讼主体资格；2、原告与诉讼目的没有直接利害关系。原告称被告的行为严重影响了涉案土地的开发利用，要求解除原、被告的房屋租赁关系，原告能否证明其为受让并开发涉案土地的开发商，如果不能证明，原告就是为开发商的利益起诉被告；如果原告与开发商存在利害关系，而与被告无利害关系，原告的起诉仍然不符合法定的起诉条件。二、无可诉具体标的。1、被告租赁房屋已被夷为平地，设施、设备早已被暴力损毁，不复存在，原告如何要求被告倒出租赁房屋及搬出机器设备；2、原告称因被告的行为造成损失，原告的损失何在？三、原告要求解除合同已经没有实际意义。房屋早被政府征收，出租或拆迁主体已不是原告，原告退出租赁关系，而由征收房屋的政府替代原告成为新的出租人或拆迁人，除非原告是为了政府和开发商的利益而要求与被告解除历史上所存在的租赁合同关系。四、原告应履行双方租赁合同中法定的通知和协助义务。原告明知，甚至是在2012年下半年就已经知晓政府征收房屋，但一直隐瞒事实，既不履行通知义务，更不履行协助义务，属于严重违约。五、依照相关法律法规的规定，房屋征收应先补偿后搬迁，通知被告搬迁的义务应由政府来履行。综上，被告认为原告的诉求不符合法定条件，双方的利害关系已不复存在，原告无权起诉被告，请法院驳回原告的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2009年11月20日，原、被告签订房屋租赁合同，原告华益公司将坐落于丹东市振安区东昌路48号厂区内的房屋1200平方米出租给被告天源公司用于生产经营，年租金86400元，租赁期限为三年，自2009年12月1日起至2012年11月30日止。合同第九条约定，在本合同履行期间，如遇政府有关部门批准出售该出租房屋或土地使用权，乙方（被告天源公司）应无条件迁出，甲方（原告华益公司）不承担任何损失及补偿费用。此后三年，被告天源公司按合同约定向原告华益公司交纳租金并使用租赁厂房进行生产经营。2012年11月30日租赁期间届期后，原、被告双方未续签租赁合同，被告天源公司仍继续使用租赁物，原告华益公司未提出异议。被告天源公司租金交付至2013年10月份。2013年9月16日，丹东市国土资源局就包括被告天源公司承租房屋在内的原告华益公司厂区地块在《丹东日报》发布丹东市国有建设用地使用权挂牌出让公告。2013年10月17日，原告华益公司向被告天源公司发出书面通知，要求被告天源公司于2013年12月1日前将承租的厂区内房屋倒出。被告天源公司已收到该通知。2013年12月1日，原告华益公司与丹东市振安区人民政府签订了征收补偿协议，原告华益公司的两宗土地、产权登记房屋8栋34661.94平方米、无照房屋及其他构筑物等被征收，获得补偿113235123.45元。协议中约定乙方（华益公司）于协议签订后50日内向甲方（丹东市振安区人民政府）移交宗地，每逾期一天，按实际支付征收补偿费的千分之二向甲方支付违约金，如果超过交付期限60日，甲方有权解除补偿协议并要求乙方返还全部征收补偿费，同时按同期贷款利息付息、赔偿因乙方违约造成的损失。另约定上述土地、房屋涉及的租赁、承包协议（合同）均由乙方负责解除，与甲方无关。2014年1月6日，丹东市振安区发展改革和经济局核准批复了案外人丹东祥永和商业地产有限公司就涉案地块提出的《关于祥永和欧尚广场建设项目立项申请》。次日，丹东市城乡规划局为案外人丹东祥永和商业地产有限公司颁发了《建设用地规划许可证》。被告天源公司接到原告华益公司通知后将大部分机器设备迁出，原告华益公司于2014年1月20日代电业部门收取了被告天源公司以前发生的电费。被告天源公司承租的厂房现已不存在，但仍有部分物品存在于丹东市振安区东昌路48号厂区内。
原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，原告华益公司与被告天源公司就厂房租赁签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效。租赁期间届满后，被告天源公司继续使用租赁厂房，原告华益公司未提出异议，原租赁合同依法继续有效，但租赁期限已经变为不定期。原告华益公司享有随时解除该不定期租赁合同的权利，原告华益公司于2013年10月17日，向被告天源公司发出的要求2013年12月1日前将承租的厂区内房屋倒出的通知，其实质为解除该合同的通知。原告华益公司自2013年10月17日发布通知至今，已经五个月有余，原告华益公司已经完成法律规定的解除合同应当在合理期限之前通知承租人的义务。现原告华益公司诉至人民法院要求解除双方房屋租赁合同，符合法律规定，予以支持。虽然被告租赁房屋现已不存在，但还有部分物品仍存在于丹东市振安区东昌路48号厂区内，因租赁合同解除故应予搬离。关于搬离期限，因原告华益公司发布通知至今的五个多月中，被告天源公司未予全部搬迁，已经严重影响了原告华益公司对租赁物的收回，故原审法院限定被告天源公司搬迁的时间不宜过长，酌定为十天。虽然丹东市振安区政府与原告就涉案土地及房屋已签订拆迁安置补偿协议，但协议明确约定涉案土地、房屋涉及的租赁协议（合同）均由原告负责解除，由此可知原告负有解除其与被告的租赁合同后向丹东市振安区政府交付土地及房屋的义务，而被告在接到原告通知后没有及时搬离，导致原告并未实际交付，故该拆迁安置补偿协议没有实际履行完毕。因而丹东市振安区政府与被告并未形成实际上的房屋租赁关系，原告基于房屋租赁纠纷而起诉要求解除其与被告的房屋租赁合同，其诉讼主体适格。关于被告天源公司辩称其应为拆迁被补偿人，应获得拆迁补偿费，而原告没有履行通知被告涉案房屋已被征收及协助被告获得补偿费的法定义务，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，为了公共利益，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋的所有权人给予公平补偿。由此可知，被征收人应为被征收房屋所有权人，而不包括房屋承租人。被告天源公司作为房屋承租人，其要求获得拆迁补偿费的法律依据不足。因而原告作为租赁合同相对方并不存在被告所主张的上述通知、协助义务。被告天源公司因搬离产生的相关费用补偿问题，应由原、被告依据双方合同约定处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起，原告丹东华益丝绸有限责任公司与被告丹东市天源印刷包装有限公司之间的房屋租赁合同解除；二、被告丹东市天源印刷包装有限公司于本判决生效后十日内将租赁原告丹东华益丝绸有限责任公司坐落于丹东市振安区东昌路48号厂区内的物品清空搬离。案件受理费200元，减半收取100元，由被告丹东市天源印刷包装有限公司负担。
上诉人天源公司二审诉称，1、被上诉人原审主体资格不适格。租赁房屋所有权已经转移，上诉人与被上诉人间的租赁关系及于新的所有权人随之转移。房屋被政府征收，上诉人与征收人产生动迁安置补偿法律关系，被上诉人对第二项诉求无诉权；2、被上诉人隐瞒租赁房屋被政府征收信息，使上诉人丧失依法向征收人提出行政复议或诉讼的权利，合法权益受到损害。而原审却认定上诉人不存在前述义务，显然是错误的；3、原判适用法律错误，不应适用租赁合同法律法规支持被上诉人的第二项诉求。请求撤销原判；发回重审或改判驳回被上诉人原审第二项诉讼请求。
被上诉人华益公司二审辩称，上诉人与被上诉人间系合同法意义上的房屋租赁关系，双方签订的租赁合同到期后，没有续签，双方间处于不定期的租赁关系。根据合同法的规定，任何一方均有权利随时解除不定期的租赁状态。所以原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉事实及理由不成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，各方当事人均未提供新证据。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，本案审理的是被上诉人华益公司诉上诉人天源公司解除房屋租赁合同纠纷，依据合同相对性原则，案外人丹东市振安区人民政府对上诉人与被上诉人之间的租赁合同无权主张解除或继续履行，且本案的处理结果与丹东市振安区人民政府也无法律上的利害关系，原审法院未追加案外人丹东市振安区人民政府为本案第三人，并无不当。依据法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限转为不定期租赁关系，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，上诉人与被上诉人于2009年11月20日签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，合同成立并依法有效。2012年11月30日租赁期间届满后，双方没有续签租赁合同，上诉人继续使用涉案房屋，并向被上诉人交纳租金，被上诉人也没有提出异议，此时双方之间的原租赁合同继续有效，但租赁期间转为不定期租赁关系，任何一方当事人均有权随时解除合同。被上诉人于2013年10月17日向上诉人发出2013年12月1日前将承租的厂区内房屋倒出的通知，即为其行使解除权，且在合理期限之前通知了上诉人，故被上诉人要求解除与上诉人房屋租赁合同并要求上诉人将租赁厂房及土地上物品清空搬离有法律依据，本院予以支持。依法成立并生效的合同，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。上诉人与被上诉人在租赁合同第九条中约定，在合同履行期间，如遇政府有关部门出售该出租房屋或土地使用权，天源公司应无条件迁出，华益公司不承担任何损失及补偿费用。故上诉人因搬离租赁房屋所产生的相关费用，应依据上诉人与被上诉人合同中的约定履行，上诉人主张“先补偿，后搬迁”依据不足，本院不予采纳。故上诉人诉请撤销原审判决，发回重审及改判驳回原审原告的原审第二项诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。双方应遵循诚实信用、公序良俗的民法原则，按约履行合同所约定的义务。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由上诉人丹东市天源印刷包装有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 时 磊
审 判 员 任 飞
代理审判员 房春堂
二〇一四年六月六日
书 记 员 王晓宇