湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0104民初3529号
原告：朱某，男，汉族，1952年10月20日出生，住长沙市岳麓区。
原告：代某，女，汉族，1958年1月28日出生，住长沙市岳麓区。
两原告共同委托诉讼代理人：朱栋良，男，汉族，1982年12月22日出生，住长沙市岳麓区，系两原告的儿子。
被告：李某，女，汉族，1977年4月14日出生，住长沙市岳麓区。
委托诉讼代理人：李东，长沙市岳麓区岳麓山法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：梁某，男，汉族，1972年5月5日出生，住长沙市芙蓉区，系李某丈夫。
朱某、代某诉李某确认合同无效纠纷一案，本院受理后，李某在法定期间内提出管辖权异议，本院裁定驳回其管辖权异议，李某向长沙市中级人民法院提起上诉，长沙市中级人民法院裁定驳回上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，书记员陈莎担任记录。原告朱某、原告代某及其委托诉讼代理人朱栋良，被告李某及其委托诉讼代理人李东、梁某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
朱某、代某共同向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决土地使用权转让合同无效。事实与理由：2005年10月13日原告与被告李某签订了一份宅基地转让合同。合同约定将原告位于长沙市含浦科教产业园“科教新村”安置小区第11栋第5缝（A16栋）转让给被告李某，转让价格168000元。2005年采取部分工程包工包料的形式进行承包施工建成了一缝四层建筑面积约240平方米的房屋一栋，并进行了装修，2012年对顶层进行了加层，加层面积约100平方米。由于本人未取得土地使用权证，此转让行为违反了有关法律强制性规定，属于无效合同。故二原告依据相关规定向法院提起诉讼。
李某辩称：一、朱某、代某没有取得土地使用权证，不是十多年来实际的土地使用人，诉争的土地的法律性质不明，两原告无权主张土地使用权转让合同无效。1、朱某、代某没有取得土地使用权证，不能证明其是合法的土地使用权人。2、诉争的土地系长沙含浦科教产业园“科教新村”安置小区重建地，属于国家征地后的安置地，通常法律性质为划拨用地，由于现在没有土地使用证，因此现在该地块的法律性质不明。3、因两原告无法证明其是该块土地的合法使用权人，也不是该地块现在的实际使用人，因此无法证明其与该块地具有法律上的利害关系，不是适格的起诉主体。此外，起诉的时间在合同签订履行后十余年，已经超过2年的诉讼时效，已经失去法院处理的机会。二、本案争议纠纷的法律性质是土地权属争议，应适用行政处置前置程序，不属于法院的受理民事案件的范围。1、土地权属争议发生的前提是各方均没有权属合法、面积准确、界址清楚的权属证明文件，但历史上已由他人合理的长期使用至今，造成永久性占有而产生的纠纷。2、本案正好就是两原告没有权属证明文件，该地块又已经由被告公开合理无争议的使用十多年，该地块的村民委员会也是知情的，并无异议，还出具证明说明该地块使用权来源和被告建房现状。3、在两原告无法出示土地使用权证书情况下，特别是在该诉争地块并没有证据证明是国家征地后的划拨重建地或异地安置集体土地的性质下，人民法院突破我国土地法第16条的规定，先于当地政府部门插手土地权属争议纠纷的处置是及其不妥当的做法。三、本案诉争的宅基地使用权转让合同是在平等自愿基础上签订的，并经过望城县公证处依法公证，被告也履行合同支付价款，两原告也转让了使用权，不违反法律的强制性规定，应予以保护。1、宅基地使用权的转让政策现在相比多年前已经发生很大变化，国家现在修改以前的法律和政策，从制度上保障农民的财产权益保值增值，农民有权处置自己的宅基地使用权。2、物权法规定了农村宅基地也可以依法转让，只要依法依规转让即可，并没有禁止农村宅基地的合法转让。望城县和岳麓区等郊区宅基地转让的案例很多，甚至当地政府出让宅基地给农村居民是普遍发生的，多年来并没有任何争议。3、本案原被告在身份上均是属于同一个乡镇（同一集体经济组织）的农民，并非是国家禁止的城镇居民到农村购买宅基地盖房。特别是上海市规定，同一乡镇的农民之间是可以转让房屋和宅基地的。由此，可以推定国家对同一乡镇的农民之间转让宅基地的行为并没有强制性一概禁止。否则，上海市不会出台违反国家强制性规定的规定。在长沙地区的浏阳市也是宅基地使用权转让的试点地区，正在进行政策上的创新，也说明国家并没有禁止宅基地使用权的合理流转。综上，鉴于本案的特殊性，建议人民法院依据《中华人民共和国土地管理法》第十六条的规定，驳回朱某、代某的起诉。
朱某、代某为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据:
证据一、宅基地转让合同，公证书，证明宅基地转让的事实；
证据二、房屋产权证权属证书，证明该宅基地的房权证权属证书在两原告名下。
对两原告提交的证据，李某质证意见为：
证据一、宅基地转让合同、公证书内容真实，已经望城区公证处依法公证，符合当时当地合同成立的生效条件，符合当时当地的法律情况。
证据二、房屋产权证权属证书，对真实性无异议，对证明目的有异议，共有两本房屋产权证，从240平方米的房产证可以证明真实房屋所有权人是李某，因为是李某出资建设的，原告也承认房屋现在的使用人也是李某，因此该份证据不能证明原告是产权人，应该按照实际情况进行纠正。
李某向本院提交如下证据：
证据一、证明一份，证明学华村村民委员会证明李某（户籍所在地学华村村民委员会）购买了联丰村朱某宅基地一缝，同时证明了购买时间。
证据二、证明一份，证明联丰村村民委员会证明李某购买了该村朱某宅基地一缝，已使用11年，房屋属于李某所有，同时证明该宅基地的现状。
证据三、宅基地转让协议和公证书，证明李某出资168000元受让了朱某、代某在长沙含浦科教产业园“科教新村”安置小区重建地11栋第5缝的宅基地一块。朱某和代某自愿出让，李某自愿购买合理合法，合同经望城县公证处依法公证。
朱某、代某对李某提交证据共同发表质证意见如下：证据一、证据二、当时被告的户籍地不是学华村，现在才改名叫学华村，到现在为止，学华村的人也没有找过我，李某购买该宅基地完全没有经过学华村及联丰村的证明，被告提交证据是伪造的。证据三、对宅基地转让合同和公证书无异议。
对朱某、代某及李某提交的上述证据，经庭审举证、质证，本院作如下认定：朱某、代某提供的证据一、证据二，李某均无异议，故本院对原告证据予以采信。对李某提交的证据一、二、三，来源合法、客观真实，本院对李某的证据予以采信。
经审理查明：朱某、代某系夫妻关系，其户籍地为长沙市××镇××村××号。
李某户籍地为长沙市××镇学士村××组××号。
朱某、代某家庭因政府征收获得拆迁安置重建地。
2005年10月13日，朱某、代某（转让方、甲方）与李某（受让方、乙方）签订《宅基地转让协议》一份，约定将甲方名下的位于长沙含浦科教产业园“科教新村”安置小区重建地第11栋第5缝以168000元转让给李某。协议签订后，李某在受让的宅基地上出资兴建了一栋楼房。所建楼房的房屋产权证登记在朱某名下。
本院认为：重建安置地系村集体所有的土地，集体土地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或者变相取得。朱某、代某与李某签订《宅基地转让协议》，买卖的标的物为原告家庭拆迁获得的重建安置地，土地由村集体所有，土地使用权性质为集体土地，李某为岳麓区学士村村民，并非岳麓区联丰村村民，也非案涉重建安置地所属集体经济组织成员，根据我国法律规定，农村村民住宅只能在本集体经济组织内部进行流转，因此该《宅基地转让协议》违反了法律强制性规定而无效。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定，判决如下：
朱某、代某与李某于2005年10月13日签订的《宅基地转让协议》无效。
本案受理费80元，由被告李某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 谭雄建
人民陪审员 刘金阁
人民陪审员 周新龙
二〇一七年十一月二十日
书 记 员 陈 莎
附相关法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第一百五十二条宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
《中华人民共和国土地管理法》
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。