广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中一法民一初字第1457号
原告：中山市岐海九曲城商业投资有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：林茂洋，总经理。
委托代理人：冯钊和、梁勇辉，分别系广东泽荣律师事务所律师、实习律师。
被告：邹勤，女，1985年3月27日出生，汉族，身份证住址四川省兴文县。
原告中山市岐海九曲城商业投资有限公司（以下简称九曲城商业公司）诉被告邹勤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月12日受理后，依法由审判员刘宇独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人冯钊和、梁勇辉到庭参加诉讼，被告邹勤经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告九曲城商业公司诉称：原告与被告于2011年4月17日签订一份《岐海九曲城租赁合同》及补充协议，协议约定被告从2011年4月16日起承租原告经营分租的位于中山市石岐区永安坊1号×号楼11卡商铺（以下简称11卡商铺）。合同约定租期从2011年4月16日至2013年10月29日，租金自2011年6月1日起算，第一年租金为1900元／月，第二年租金为2090元／月，第三年租金为2280元／月，被告应于每月7日前支付当月租金，若逾期交租，每逾期一日，须按合同约定月租金的0.5%支付违约金，逾期超过30日的，原告有权收回商铺，并没收押金。承租期间，被告须交纳自用的水、电费及物业管理费，物业管理费按2元／平方米／月计收。双方合同于2013年10月29日届满，被告直至2014年1月才搬走。被告租用的商铺已拖欠2012年6月至2013年12月的租金41040元，2012年1月至2013年12月的物业管理费1824元。原告多次催讨皆无果。被告交纳的3800元押金应予没收抵扣违约金。据此，原告特具状至法院，请求判令：1.被告向原告支付拖欠的自2012年6月至2013年12月商铺租金41040元及违约金（按银行同期贷款利率的四倍计算）；2.被告向原告支付拖欠的自2012年1月至2013年12月物业管理费1824元；3.确认被告已缴纳的押金3800元归原告所有；4.被告承担本案诉讼费用。
原告对其主张的事实以及诉讼请求在举证期限内提交的证据有：1.中山市土地房产产权档案馆档案资料证明表、租赁合同；2.岐海九曲城租赁合同、岐海九曲城补充协议、收款收据2份；3.律师函、中山市特快邮件查单。
被告邹勤在法定答辩期限内未提交书面答辩状及证据，亦未到庭应诉、质证、举证。
经审理查明：中山市石岐区永安坊1号房产权属人为中山市人民政府石岐区办事处，建筑面积为5087.54平方米。2009年1月3日，中山市人民政府石岐区办事处物业管理办公室与原告九曲城商业公司签订租赁合同，合同约定原告租赁中山市石岐区永安坊1号的物业并投资改造、自主经营。合同签订后，原告在上述物业地址翻修了新的商铺，并于2011年4月17日与被告邹勤签订岐海九曲城租赁合同，合同约定：原告将中山市石岐区永安坊1号×号楼11卡商铺（以下简称11卡商铺）租赁给邹勤作经营使用，建筑面积为38平方米。租赁期限自2011年4月16日至2013年10月29日，租金自2011年6月1日开始计算。第一年自2011年6月1日至2012年5月31日租金为950元／月，第二年自2012年6月1日至2013年5月31日租金为1045元／月，第三年自2013年6月1日至2013年10月29日租金为1140元／月。被告须于每月7日前一次性交清当月租金。被告应向原告交纳押金3800元。任何一方未能履行合同约定，另一方有权提前解除合同，被告违约的，原告有权提前收回商铺。被告逾期交付租金的，每逾期一日，须按合同约定月租金额的0.5%支付违约金，逾期超过30日的，原告有权收回商铺，并没收押金，在此情况下，原告有权书面要求被告在一天内搬离。在租赁期间，被告除需交纳自用的水电费、工商税收、物业管理费、租赁税外，还需负责公共环境及广告招牌用电摊分的费用。合同还约定了其他事项。同日，原、被告又签订一份岐海九曲城租赁补充协议，协议约定原告将11卡商铺租赁给邹勤作经营使用，其他关于租赁期限、租金标准、交纳方式等主要内容同岐海九曲城租赁合同一致。合同签订后，原告依约将11卡商铺交付被告使用，被告向原告交纳了押金3800元。2011年7月至11月，被告向原告交纳租金合计9500元。被告自2012年6月起没有按时交纳租金；自2012年1起没有按时交纳物业管理费，至2013年10月共拖欠物业管理费1672元（按2元／平方米／月计算）。原告多次向被告追讨未果，遂诉至本院，主张前述实体权利。
另查：被告另租用原告经营的中山市石岐区永安坊1号×号楼12卡商铺，被告在该11卡、12卡商铺成立中山市石岐区飘香人家火锅馆，经营餐饮服务，该两卡使用的水电费统一计入12卡商铺的相关费用中。另，原告同意用被告交纳的押金抵扣相应违约金。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的岐海九曲城租赁合同及岐海九曲城租赁补充协议均是当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按照合同履行义务。原告将11卡商铺交付被告使用，被告也应履行合同义务，向原告交纳租金及物业管理费，被告拖欠租金及物业管理费逾期交纳的行为已经构成违约，应当承担违约责任，向原告交纳拖欠的租金及物业管理费。关于租金标准问题，原、被告签订了两份合同，每份合同约定租金均为第一年950元／月，第二年1045元／月，第三年1140元／月，原告主张实际租金按两份合同约定的租金叠加计算，即总租金第一年为1900元／月，第二年为2090元／月，第三年为2280元／月，原告并提交了被告交纳2011年7月至11月租金的收据，该证据均显示该期间租金标准为1900元／月，与原告诉称相符，被告没有到庭抗辩亦无提供相反证据予以反驳，故本院采信原告的陈述及证据，认定被告应交纳的租金按两份合同约定的租金叠加计算，即被告应当按照租金第一年为1900元／月，第二年为2090元／月，第三年为2280元／月的标准向原告交纳租金。双方的租赁合同于2013年10月29日到期届满，虽然原告主张被告于2014年1月才搬离，但没有提供证据证明租赁合同期限届满后被告仍然占有使用租赁物，故对该主张，本院不予采信，本院支持原告主张的租金、物业管理费只能计算至2013年10月，即2012年6月至2013年5月租金为25080元（2090元／月×12个月），2013年6月至2013年10月租金为11400元（2280元／月×5个月），租金合计36480元，该租金被告应交纳给原告并承担违约金。关于违约金问题，合同约定按每日0.5%收取，原告自愿将违约金降低为按银行同期同类贷款利率的四倍计算，是原告自由处分其民事权利的行为，符合法律规定，本院予以准许，原告同意用被告交纳的押金抵扣违约金，故所计得违约金数额迎扣减被告交纳的押金3800元。被告还应向原告交纳2012年1至2013年10月期间物业管理费1672元（按广东省商铺类最低标准2元／平方米／月计算）。被告邹勤经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃举证、质证及辩论的诉讼权利，相应的诉讼风险应由其自行承担。
综上，原告诉求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，缺席判决如下：
一、被告邹勤于本判决发生法律效力之日起七日内，向原告中山市岐海九曲城商业投资有限公司支付中山市石岐区永安坊1号×号楼11卡商铺2012年6月至2013年5月期间租金25080元及违约金、2013年6月至2013年10月期间租金11400元及违约金（违约金计算方法：2012年6月至2013年5月以每月拖欠的租金2090元为基数，2013年6月至2013年10月以每月拖欠的租金2280元为基数，从当月8日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍分段计算至本判决确定的履行期限之日止，所计得违约金数额扣减被告交纳的押金3800元）；
二、被告邹勤于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市岐海九曲城商业投资有限公司支付中山市石岐区永安坊1号×号楼11卡商铺物业管理费1672元；
三、驳回原告中山市岐海九曲城商业投资有限公司的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1255元，减半收取为627元（原告已预交），由原告中山市岐海九曲城商业投资有限公司负担50元，被告邹勤负担577元（被告于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 刘宇
二〇一四年六月十三日
书记员 陈璐