上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0120民初4413号
原告上海奉贤商业投资有限公司。法定代表人马晨辉，总经理。委托代理人沈联军，上海卫根龙律师事务所律师。被告姚美红。原告上海奉贤商业投资有限公司诉被告姚美红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年3月30日、5月19日公开开庭进行了审理。原告委托代理人沈联军及被告姚美红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海奉贤商业投资有限公司诉称，2013年9月23日，原告与被告签订《房屋使用合同》，约定被告承租原告位于上海市奉贤区南桥镇南中路XXX号门面房1间，面积15.2平方米，作服装零售使用，租赁期共3年，自2014年1月1日起至2016年12月31日止。租金：第一年（2014年）人民币（下同）36,900元，第二年（2015年）37,900元，第三年（2016年）37,900元，付款方式：每年租金一年结算一次，先付后用，每年租金应提前15天支付。原告向被告收取保证金2,800元。然被告拒不按期支付2016年房屋租金，原告多次要求被告限期交纳，然被告均不予理会。被告拒不付租金的行为违反了合同法等相关规定及合同约定。故诉请法院，要求:1、判令解除原告与被告签订的《房屋使用合同》，被告将承租的房屋交还给原告；2、判令被告向原告支付自2016年1月1日起至被告归还房产之日止的房屋实际使用费（按年租金3.79万元折算）。原告对其诉请向法庭提供了如下证据：1、房屋使用合同，拟证明原、被告双方于2013年9月23日签订了合同，由被告承租奉贤区南桥镇南中路XXX号房屋的事实。2、（2015）奉民三（民）初字第904号判决书,拟证明被告方2015年没有支付租金，原告向奉贤法院起诉，经法院审理之后作出判决的事实。3、原告方2015年12月31日寄出的向被告催缴租金的律师函及快递投递查询单，证明原告方向被告催缴租金的事实。被告辩称，不同意解除双方的租赁合同，未付租金是因为原告未及时对出租房屋进行修缮，且没有为承租人安装一户一电表，影响了被告的正常经营，只要原告对出租房及时修缮好，并安装好电表，被告即可支付租金。被告对其辩称未向法庭提供证据。经庭审质证，被告对原告提供的证据1、2未表异议，对证据3提出异议，认为被告没有收到原告寄出的律师函。本院确认原告提供的证据真实、有效。经审理查明，2013年9月23日，原、被告签订《房屋使用合同》一份，约定：原告（甲方）将位于上海市奉贤区南桥镇南中路XXX号门面房1间（面积15.2平方米）出租给被告（乙方）作服装零售使用；租赁期限自2014年1月1日起至2016年12月31日止；原告收取被告押金及保证金2,800元；第一年租金36,900元，第二年租金37,900元，第三年租金37,900元；每年租金一年结算一次，先付后用，每年租金应提前15天向原告支付；在租赁期内，原告应保证出租房屋及所属设施的使用安全并承担维修责任，除双方在本合同及补充条款中约定外，均由原告负责（被告使用不当除外）。合同第五条第1项还约定：房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋，并扣除诚信保证金：“……（6）拖欠房租累计2个月以上的”。合同签订后，被告向原告支付租金至2014年12月31日。嗣后，因被告未按期支付2015年的租金，原告于2015年1月26日向本院提起诉讼，要求解除双方签订的《房屋使用合同》，被告搬离并归还房屋，支付自2015年1月1日起至实际搬离日止的租金。本院经审理后认为，原告与被告签订的《房屋使用合同》是双方真实意思的表示，且不违反相关法律、法规的规定，应为合法有效，双方均应恪守。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。同时，出租人应当履行租赁物的维修义务。系争房屋存在墙面渗水情况，但原告作为出租人，至今未进行修理，影响到被告对租赁房屋的完全使用，应当相应减少租金。但墙面的渗水并未使被告的租赁目的无法实现，被告不能以此作为拒付租金的理由。鉴于被告房屋在交付被告使用过程中确实存在渗水现象，且被告在本院释明下积极主动将2015年一年的租金支付至本院，故对原告要求解除合同的诉讼请求不予支持。对原告要求被告支付租金的诉讼请求，进行酌情调整，遂于2015年7月27日作出（2015）奉民三（民）初字第904号判决书，判决：一、被告姚美红于本判决生效之日起十日内支付原告上海奉贤商业投资有限公司自2015年1月1日起至2015年12月31日止的租金人民币30,320元。二、对原告上海奉贤商业投资有限公司的其余诉讼请求不予支持。又查明，该案审结后，原告鉴于被告提出的承租的房屋实际存在屋顶漏水、墙面渗水及卷帘门损坏的情况，于2015年12月间进行了修缮，现该房屋能够正常使用。因被告未按合同约定于2015年12月15日前给付2016年的租金，原告方于2015年12月31日委托上海淳元律师事务所向被告发送了催缴租金的律师函，要求被告于2016年1月7日前给付租金，但被告以原告未在租赁房内按装独户电表、墙面仍有渗水等为由，拒绝缴纳租金，以致涉讼。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。合同一旦签订，双方均应严格按照约定履行各自义务。鉴于本案原、被告双方在2015年就合同履行过程中发生的纠纷，已经本院处理，有关租赁房的渗水、漏水及卷帘门损坏已经得到修缮，且在被告应付原告的2015年度租金中予以酌情调整，现被告辩称墙面等仍有渗水但未能提供证据证明，故本院对被告的此项辩称不予采信。对于被告辩称要求原告为其安装电表问题，本院认为，能否为承租房屋安装一户一电表涉及供电管理部门，非原告一方能够做到，且合同亦未对此作明确约定，故被告拒付租金的上述理由显然不能成立，被告无正当理由拖欠房租超过2个月以上，已构成对合同的根本违约。原告的诉讼请求事实清楚，证据充分，应予支持。同时，本院注意到，庭审中，双方确认原告向被告收取的押金及安全诚信保证金2,800元，系为防止被告在租赁期满后拖欠水电费等，而在原告方提供的格式合同中约定“甲方（原告）有权扣除诚信保证金”的表述并不确切，结合本案双方在履行合同过程中的实际情况，确认原告应当对此予以返还。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百二十七条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告上海奉贤商业投资有限公司与被告姚美红2013年9月23日签订的《房屋使用合同》；二、被告姚美红于本判决生效之日起十五日内将承租的上海市奉贤区南桥镇南中路XXX号门面房一间（面积15.2平方米）交还给原告上海奉贤商业投资有限公司；三、被告姚美红于本判决生效之日起十日内向原告上海奉贤商业投资有限公司支付自2016年1月1日起至被告实际归还上述租赁房屋之日止的房屋租金和使用费（按年租金3.79万元折算）；四、原告上海奉贤商业投资有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告姚美红押金及安全诚信保证金2,800元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币10元，减半收取计5元，由被告姚美红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 顾建春
二〇一六年五月十九日
书记员 叶天琼
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……