南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鼓民初字第945号
原告（反诉被告）南京汇贤物业管理有限公司，组织机构代码78712699-2，住所地南京市鼓楼区绿城花园9号911室。
法定代表人朱永红，董事长。
委托代理人吕蒙蒙，江苏泓远律师事务所律师。
委托代理人张洋。
被告（反诉原告）张润楠，男，汉族，1987年3月7日生。
被告（反诉原告）张锦平，男，汉族，1961年3月14日生，经理。
两被告（反诉原告）共同委托代理人李家军，江苏维世德律师事务所律师。
原告（反诉被告）南京汇贤物业管理有限公司（以下简称汇贤物业公司）与被告（反诉原告）张润楠、张锦平物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。汇贤物业公司的委托代理人吕蒙蒙、张洋，张锦平，张润楠和张锦平的共同委托代理人李家军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告汇贤物业公司诉称，张润楠、张锦平是坐落于南京市鼓楼区XX园住宅小区3幢5单元1801、1901室房屋（建筑面积为212.3平方米）的业主。2007年1月1日，汇贤物业公司与南京市XX园住宅小区业主委员会（以下简称XX园业委会）签订了《物业管理委托合同》，约定：由汇贤物业公司对本区XX路26号XX园住宅小区提供物业管理服务，服务期限为2年，物业管理服务费按建筑面积每月每平方米0.6元向业主和物业使用人收取，改变房屋使用功能做办公、商业用房使用的，按建筑面积每月每平方米1.5元、公摊电费每月每户15元收取；高层楼房电梯运行耗电费用按每人每月10元收取；每半年支付一次，逾期交纳物业管理费，从逾期之日起每天按应交物业管理费的万分之五收取滞纳金并赔偿汇贤物业公司诉讼费、律师费等全部费用。2010年1月1日，汇贤物业公司与XX园业委会续订了《物业管理委托合同》，继续由汇贤物业公司对XX园住宅小区提供物业管理服务，服务期限3年，合同内容不变。但是2012年6月30日，经业主委员会同意，对物业服务收费标准做出了调整，改变房屋使用功能用做办公、商业以及仓储用房的，上调到每月每平方米2元，公摊水电费每户每月15元；承租户上调到每月每平方米1元，公摊水电费每户每月5元，上述标准自2012年7月1日起执行。2013年1月1日，汇贤物业公司与XX园业委会续签《物业管理委托合同》，继续由汇贤物业公司对XX园住宅小区提供物业管理服务，服务期限1年，合同内容按照调整后的内容不变。张润楠、张锦平自2007年1月1日起就未缴纳物业管理服务费及其他相关费用，经多次交涉未果，汇贤物业公司诉至本院，请求判令：1.张润楠、张锦平立即支付拖欠的物业管理费30123.5元（1801室的物业管理费用为21232.05元，其中2007年1月1日到2012年6月30日的为15856.17元【=［1.5×116.83（物业管理服务费）＋5×10（电梯费）＋15（公摊电费）］×66】，2012年7月1日至2013年12月31日的为5375.88元【=［2×116.83（物业管理服务费）＋5×10（电梯费）＋15（公摊电费）］×18】；1901室的物业管理费用为8891.47元，其中2007年1月1日至2012年6月30日的为6381.01元【=［95.47×0.6（物业管理服务费）＋4×10（电梯费）］×66】，2012年7月1日至2013年12月31日的为2510.46元【=［95.47×1（物业管理服务费）＋4×10（电梯费）＋5（公摊电费）］×18】），并按每日万分之二点五的标准自2007年5月11日起以半年的物业管理费为基础，以半年为周期依次支付滞纳金（暂计算至2013年12月31日为8983.5元）；2.被告支付原告律师费用2500元。
本诉被告（反诉原告）张润楠、张锦平辩称并反诉称，首先，汇贤物业公司主张收取物业费30123.5元没有事实依据，物业费的单价应当是每平方米每月0.6元。汇贤物业公司将标准涨至2元未经张润楠、张锦平的认可和同意，该数额不应得到支持。第二，汇贤物业公司与业主委员会签订的物业服务合同，作为业主从没见过也不知道该合同，因此对于业委会的合法性存有异议，张润楠、张锦平作为第一批入住的业主，没有参与选举，故认为业委会与物业公司串通，该协议应当无效。第三，张润楠、张锦平的房屋发现漏水，双方进行交涉，物业公司一直认为是张润楠、张锦平的装潢导致漏水，最后双方同意鉴定，并根据鉴定结果决定赔偿责任的分担，为此双方签订了协议，后确认漏水原因是因为开发商预埋的水管破裂，导致了漏水，在漏水原因查明之后，因汇贤物业公司要求张润楠、张锦平垫资对房屋进行修理花费55000元，另外也因物业公司的要求，张润楠、张锦平将租金退还承租户，解除租赁关系，导致张润楠、张锦平的租金损失15000元。根据协议约定，这些费用应由物业公司承担，张润楠、张锦平多次向物业公司主张，物业公司以资金周转困难一直拖欠，物业公司承诺70000元赔偿额逐年冲抵应当支付的物业费用，故张润楠、张锦平未支付物业费用。现张润楠、张锦平提起反诉，请求判令汇贤物业公司赔偿张润楠、张锦平7万元。
反诉被告汇贤物业公司辩称，第一，XX园小区于2003年交付业主使用，汇贤物业公司于2006年才开始为该小区提供物业服务，张润楠、张锦平家中部分墙体渗水与汇贤物业公司无关，物业公司没有任何过错，不应承担责任，由于墙体渗水危及楼宇和业主的人身安全，张润楠、张锦平拒绝配合寻找渗水原因，并提出了要求物业公司承担责任的无理要求，物业管理处个别人员从广大业主包括张润楠、张锦平自身的根本利益出发，为早日解决渗水导致的安全隐患才被迫盖章。第二，从协议约定的内容来看，如漏水是开发商的责任造成的，才可能涉及汇贤物业公司代为索赔的问题。现虽查明开发商预埋的水管漏水，但水管漏水原因不明，没有证据证明该漏水属开发商的责任造成，由于漏水是在张润楠、张锦平装修后出现的，汇贤物业公司有理由相信漏水是张润楠、张锦平装修不当造成的，汇贤物业公司无义务也无法代为索赔。第三，张润楠、张锦平曾向汇贤物业公司申报一份损失清单，损失数额为5100元，然而张润楠、张锦平伪造损失证据，2012年2月23日成立的公司出具了2006年9月20日的55000元维修费的收据，其租金损失也无证据予以证明。第四、张润楠、张锦平未向汇贤物业公司提供相关的索赔证明，汇贤物业公司根本无法代为索赔，张润楠、张锦平应自行承担相关损失，且张润楠、张锦平的反诉请求早已过了诉讼时效。综上，请求驳回反诉请求。
经审理查明，坐落于南京市鼓楼区XX路26号-3幢5单元1801室房屋（建筑面积为212.3平方米）登记的所有权人为张润楠、张锦平，该房屋为两层，规划用途为成套住宅。
汇贤物业公司自2006年起为坐落于本区XX路26号的XX园小区提供物业服务。汇贤物业公司（乙方）与XX园业委会（甲方）签订了《物业管理委托合同》，约定：甲方将XX园小区委托乙方实行物业管理；委托管理期限为叁年，自2007年1月1日起生效；物业管理服务费标准：住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.6元向业主或物业使用人收取，甲方每年在后面平房出租收入中5万元（每年12月20日前支付）给乙方用于物业管理和缴纳公摊水电费；改变房屋使用功能做办公、商业用房使用的，由乙方按建筑面积每月每平方米1.5元、公摊电费每月每户15元向业主或使用人收取；上述费用半年支付一次，分别在每年的5月和10月上旬支付；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交物管费的万分之五收取滞纳金并赔偿乙方诉讼费、律师费等全部费用；高层楼房电梯运行耗电费用按每人每月10元由乙方向业主和物业使用人收取。汇贤物业公司自2007年1月1日起继续为该XX园小区提供物业服务。
汇贤物业公司（乙方）与XX园业委会（甲方）又签订了《物业管理委托合同》，甲方将XX园小区委托乙方实行物业管理；委托管理期限为叁年，自2010年1月1日起生效；物业管理服务费标准同2007年《物业管理委托合同》的约定。汇贤物业公司自2010年1月1日起继续为该XX园小区提供物业服务。2012年6月30日，XX园业委会出具了一份《关于调整物业服务费标准的情况说明（合同补充）》，情况说明中将物业管理收费标准调整为：（1）改变房屋使用功能用做办公、商业以及仓储用房的，由原来每月每平方米1.5元（建筑面积），上调到每月每平方米2.0元，同时收取公摊水电费每户每月15元；（2）承租户由原来每月每平方米0.6元（建筑面积），上调到每月每平方米1.0元，同时收取公摊水电费每户每月5元；上述标准自2012年7月1日起执行。
汇贤物业公司（乙方）与XX园业委会（甲方）又继续签订了《物业管理委托合同》，甲方将XX园小区委托乙方实行物业管理；委托管理期限为叁年，自2013年1月1日起生效；物业管理服务费标准同2012年6月30日XX园业委会的情况说明。汇贤物业公司自2013年1月1日起继续为该XX园小区提供物业服务。张润楠、张锦平自2007年1月1日起欠缴物业费用，汇贤物业公司于2011年12月10日和2013年12月7日进行了催缴，张润楠、张锦平至今未交纳。汇贤物业公司因此诉至法院，并为此支付律师代理费2500元。
另查明，2006年9月12日，汇贤物业公司XX园管理处作为甲方与张锦平签订了乙方为XX园03幢1801室业主的《协议》，协议约定关于XX园03幢18层强电井长期渗水一事，业主与开发商几经协商未果，目前已严重影响到广大业主的正常生活，甚至危及至楼宇安全及广大业主的人身安全；为尽快解决此问题，经汇贤物业公司与03幢1801室业主协商，达成如下协议：原租住在03幢1901室的租住户，立即搬出，由乙方退还租金；乙方负责聘请水电工与物业公司水电管理人员共同将19楼厨房内的橱柜、地面、墙面拆除，寻找漏水点；找出漏水点后，由甲、乙双方及负责施工的水电工共同鉴定，确认漏水的原因及责任；经鉴定如漏水属业主装修责任造成的，一切损失由乙方自行承担，同时承担强电井的电器损失及其他住户的损失，如漏水属开发商的责任造成，一切损失由甲方负责代为索赔，索赔无果则由甲方负责理赔；为不继续扩大损失，乙方将损失清单报甲方备案后可自行恢复。协议签订后，双方于2006年9月14日上午对漏水原因进行了排查，汇贤物业公司XX园管理处出具《证明》，确认漏水原因系开发商预埋的水管漏水造成。汇贤物业公司XX园管理处又出具《损失情况证明》，确认排查漏水，损毁了1901厨房的橱柜、墙砖、地砖，卫生间的墙砖、地砖；长期漏水，将1801厨房的地柜、顶棚泡烂，墙壁泡腐、排油烟机烧毁；另导致1901整间楼板充水，潮湿将客厅地板腐蚀、楼板内的钢筋腐烂。张润楠、张锦平陈述2007年至2013年期间涉案房屋是租赁给他人居住使用，电梯使用人数3-4人。
因双方对漏水损失产生争议，张润楠、张锦平提出反诉，要求判如所请。
张润楠、张锦平为证明其损失，提交了《房屋租赁合同》和《解除租房合同的协议》证明其租金损失15000元，该证据载明其月租金为2000元，张锦平因房屋漏水维修终止合同，退还了承租户2006年9月24日至2007年4月23日的房租14000元，另支付1000元违约金，共计15000元。另为证明装修损失55000元，提交了证据1，落款时间为2006年9月25日的收条，收条载明支付房屋维修费55000元；证明2，南京东固装饰有限公司出具的落款时间为2006年9月20日的《收据》，收据载明收到维修费55000元；证据3，预（决）算书及平面草图，证明55000元的装修项目；证据4，2014年3月26日南京东固装饰有限公司出具的《说明》，证明2006年9月受张锦平之托，维修了XX园房屋，修复总费用5.5万元，因当年未注册公司，维修费用现金支付，收据为公司成立后开具的。汇贤物业公司对上述证据均不予认可，且认为上述损失应由其自行承担，且提交了南京东固装饰有限公司的工商登记资料，证明该公司于2012年2月23日登记设立，另提交损失清单（复印件），证明张润楠、张锦平因维修申报的损失为5100元。张润楠、张锦平对该损失清单的真实性不予认可。
因协商未果，致调解未果。
以上事实，有当事人陈述、房屋登记簿、物业管理委托合同、关于调整物业服务费标准的情况说明、照片、委托代理合同、江苏增值税普通发票、协议、证明、损失情况证明、房屋租赁合同、解除租房合同的协议、收条、收据、说明、预（决）算书、工商登记资料、损失清单等证据予以佐证，足以认定。
本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。张润楠、张锦平辩称其不知道该物业管理委托合同，也未参加过业主委员会的选举，故该物业管理委托合同应当无效。对此本院释明张润楠、张锦平应当在七日内另案主张确认无效，如逾期不提起诉讼，本案依法正常审理。张润楠、张锦平在规定时间内未提起诉讼。从查明的事实及双方所提交的现有证据来看，物业管理委托合同并不存在无效的情形，故张润楠、张锦平关于物业管理委托合同无效的辩解意见不予采信，张润楠、张锦平应当按照物业管理委托合同的约定支付物业管理费用。
关于物业费数额的问题。本院认为，汇贤物业公司应对其主张的计算标准以及与计算标准相关的事实承担举证责任，否则应承担不利的法律后果。汇贤物业公司未能就涉案房屋用于办公、商业用房使用提交相应证据，且张润楠、张锦平对汇贤物业公司所陈述的使用状况亦不予认可，根据张润楠、张锦平的陈述，涉案房屋应按出租的住宅房屋计算物业管理费用。关于电梯费用汇贤物业公司也未能提供证据证明电梯的使用人数，结合张润楠、张锦平的陈述，本院将涉案房屋使用电梯的人数酌定为4人。故2007年1月1日起至2013年12月31日止张润楠、张锦平应交纳物业管理费用为12228.48元（=0.6元／月·平方米×212.3平方米×66个月＋1元／月·平方米×212.3×18个月），公摊水电费为90元（=5元／月×18个月），电梯费为3360元（=10元／人·月×4人×84个月），以上物业费用合计为15678.48元。
关于汇贤物业公司对漏水损失是否应承担责任的问题。汇贤物业公司认为漏水是由于张润楠、张锦平装修不当造成的，且认为协议是被迫签订的，故其不应当承担责任。张润楠、张锦平则认为漏水是由于开发商原因造成的，物业公司代为索赔，索赔无果应由物业公司承担责任。对此，本院认为，汇贤物业公司未能举证证明其系被迫签订该协议，同时也未在1年内向法院申请撤销或者变更该协议，故汇贤物业公司关于该协议胁迫签订的辩解意见不予采信。该协议的签订的主体虽系汇贤物业公司XX园管理处，但由于汇贤物业公司XX园管理处是XX园小园物业服务的具体实施部门，该协议亦无其他无效原因，故该协议应当有效，汇贤物业公司应当按照合同约定履行代为索赔的义务，否则应承担赔偿责任。汇贤物业公司XX园管理处出具的证明已确认漏水原因为开发商原因，汇贤物业公司认为漏水原因系张润楠、张锦平装修不当造成的辩解意见与事实不符，故该辩解意见不予采信。张润楠、张锦平因漏水产生的损失根据协议约定应由汇贤物业公司代为索赔，索赔无果物业公司索赔。虽然张润楠、张锦平对汇贤物业公司出示损失清单不予认可，但该证据表明张润楠、张锦平已就损失清单报汇贤物业公司备案，由于事发至今已有七年之久，汇贤物业公司也未向张润楠、张锦平支付赔偿款，可认定索赔无果，根据协议约定，汇贤物业公司应当承担赔偿责任。
关于漏水损失数额的问题。本院认为，根据双方约定的协议内容来看，漏水损失应当包括两个方面，一方面是退租损失，另一方面是漏水及排查导致的财产损失。对于退租损失，退租损失包括因履行约定提前解除租赁合同产生的违约金，以及房屋修复期间相当于租金的损失。根据双方约定，原租住在03幢1901室的租住户，立即搬出，由张锦平退还租金，虽然汇贤物业公司对房屋租赁合同、解除租房合同的协议不予认可，但结合协议约定，房屋租赁合同、解除租房合同的协议与事实相符，该证据应予采信，张锦平所支付的违约金1000元应当计入退租损失。另外，张润楠、张锦平因漏水需要对房屋进行修复，结合双方确认的损失情况，本院酌定修复期间为2个月，参考房屋租赁合同的约定，房屋修复期间的损失为4000元。以上退租损失合计为5000元。对于漏水及排查导致的财产损失，由于漏水及排查导致的损失现状已经不存在，无法通过鉴定方式确定财产损失，现双方又对对方所认为的损失数额不予认可，汇贤物业公司所提交的损失清单不是原件，无法确认系张润楠、张锦平出具，本院综合双方确认的损失情况，酌定财产损失为10000元。上述漏水损失合计为15000元。
关于主张滞纳金和律师代理费的问题。基于上述分析，既存在张润楠、张锦平未支付物业费用，又存在是汇贤物业公司未赔偿漏水损失的情形，故张润楠、张锦平辩称汇贤物业公司同意漏水损失冲抵物业费用具有一定的合理性，因此对汇贤物业公司主张滞纳金和律师代理费的诉讼请求本院不予支持。
关于诉讼时效的问题。由于汇贤物业公司长期对XX园小区从事物业管理，且张润楠、张锦平辩称汇贤物业公司同意漏水损失冲抵物业费用也具有一定的合理性，现汇贤物业公司主张物业费用，张润楠、张锦平主张漏水损失并无不当，汇贤物业公司认为张润楠、张锦平超过诉讼时效与事实不符，汇贤物业公司的该项辩解意见不予采信。
综上，张润楠、张锦平应给付汇贤物业公司物业费用15678.48元，汇贤物业公司应赔偿张润楠、张锦平漏水损失15000元，双方的给付义务相互冲抵后，张润楠、张锦平应给汇贤物业公司678.48元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第七十八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、本诉被告张润楠、张锦平给付本诉原告南京汇贤物业管理有限公司物业费用15678.48元；
二、反诉被告南京汇贤物业管理有限公司赔偿反诉原告张润楠、张锦平漏水损失15000元；
三、第一、二项给付义务相互冲抵后，张润楠、张锦平于本判决生效之日起十日内给付南京汇贤物业管理有限公司678.48元；
四、驳回本诉原告南京汇贤物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费840元、反诉费775元，合计1615元，由南京汇贤物业管理有限公司负担736元，张润楠、张锦平负担879元（此款中南京汇贤物业管理有限公司预付840元、张润楠、张锦平预付775元，张润楠、张锦平在给付上述款项时直接给付南京汇贤物业管理有限公司104元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 李义军
代理审判员 孙 燕
人民陪审员 易 欣
二〇一四年七月十日
见习书记员 汪慧娣