辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民二终字第01373号
上诉人（原审被告）：郭君梅。
委托代理人：方凯，辽宁诚高律师事务所律师。
委托代理人：王树刚，辽宁诚高律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：鞠德林。
委托代理人：郭志秋，辽宁社和律师事务所律师。
原审第三人：唐珍。
原审原告鞠德林与原审被告郭君梅、原审第三人唐珍租赁合同纠纷一案，大连市甘井子区人民法院于2014年8月22日作出（2014）甘审民初字第16号民事判决，郭君梅不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人郭君梅的委托代理人方凯、被上诉人鞠德林的委托代理人郭志秋到庭参加了诉讼。原审第三人唐珍经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告鞠德林一审诉称：原告鞠德林与被告郭君梅于2006年11月2日签订《房屋租赁合同》。约定，鞠德林将其所有的位于大连市甘井子区金西路兴华街2-18号房屋租赁给郭君梅使用，租赁期限5年，自2006年11月至2011年10月，每年租金人民币50，000元，于每年10月末前交下年租金，合同还约定了其他条款。合同签订后，鞠德林将房屋交付给郭君梅，郭君梅接收房屋。开始几年还如数支付租金，从2009年起开始拖欠，其中2009年拖欠租金23，000元，2010年11月到2011年10月合同到期日拖欠租金50，000元。合同到期后，郭君梅未交回房屋，占用至2012年5月，期间应付房屋租金29，000元，合计人民币102，000元。由于郭君梅未如期支付租金，造成鞠德林租金的利息损失，应当由郭君梅承担。故鞠德林诉至人民法院请求判令：1、被告郭君梅支付拖欠的房屋租金人民币102，000元；2、被告郭君梅支付拖欠租金的利息人民币12，809元。
被告郭君梅一审未到庭，亦未提交书面答辩意见。
第三人唐珍一审述称：同意鞠德林的诉讼请求。唐珍从鞠德林处购买案涉房屋后，并未向郭君梅收取租金，唐珍同意鞠德林向郭君梅收取至2012年5月份的租金，由于租赁合同约定装修期间顺延，唐珍自2012年7月份开始向郭君梅收取租金。
一审法院审理查明：鞠德林与郭君梅于2006年11月2日签订《房屋租赁合同》。合同约定，鞠德林将位于甘井子区金西路兴华街2-18号上、下二层房屋租赁给郭君梅使用，暂定租金为50，000元，租赁期限暂定5年，自2006年11月至2011年10月末止（其中装修时间顺延）租金从招待所开始营业时间计算。郭君梅不得随意拖欠租金，每年须在10月末前交足下一年租金，如有拖欠，鞠德林有权终止合同。
另查，鞠德林、案外人隋利云（合同中简称甲方）与第三人唐珍（合同中简称乙方）于2007年4月23日签订《房屋转让协议》约定，甲方将位于大连市甘井子区金西路新华街2-18号的土地及地上房屋设备转让给乙方。甲乙双方签订本合同，且在交易市场更名备案之日起，该房屋甲方全部交给乙方。合同签订后，第三人唐珍于2008年4月取得位于甘井子区金西路新华街2-18号房屋所有权证，房屋所有权证号为2008705189号。
又查，原审时郭君梅提供了八份收条，2010年，郭君梅共向鞠德林支付租金28，000元，庭审中鞠德林均予以确认。第三人唐珍自2012年7月份开始向郭君梅收取租金。
再查，第三人唐珍与鞠德林于2013年3月18日签订一份《补充协议》，该协议载明，双方就大连市甘井子区千山路15A号房屋买卖合同达成如下补充协议：一、唐珍同意，鞠德林与郭君梅就该房屋签署的《房屋租赁合同》项下的房屋租金在该《房屋租赁合同》期限内归鞠德林收取并享有。二、鞠德林同意，该《房屋租赁合同》期限内因该房屋产生的一切应由出租人承担的任何经济及法律责任全部由鞠德林自行承担，与唐珍无关。三、本协议自双方签订之日起生效。四、本协议一式两份，具有同等法律效力，双方各执一份。
一审法院认为：本案为租赁合同纠纷，争议焦点为：一、郭君梅是否应当向鞠德林交纳租金；二、郭君梅欠付租金的数额及利息。
关于焦点一，鞠德林于2006年11月2日将案涉房屋出租给郭君梅，郭君梅即开始使用租赁房屋。2007年4月23日，鞠德林和案外人隋利云与第三人唐珍签订了房屋转让协议，将案涉房屋转让给第三人唐珍。虽然租赁房屋的所有权发生了变动，但郭君梅一直在案涉房屋内进行经营，郭君梅对租赁房屋的使用、权益并未受到影响。郭君梅也一直按照其与鞠德林签订的租赁合同向鞠德林交纳租金至2010年。现第三人唐珍明确表示同意鞠德林向郭君梅收取至2012年5月份的租金，因此，郭君梅应当向鞠德林支付租金，第三人不得就该阶段内的租金重复向郭君梅主张。
关于焦点二，《房屋租赁合同》约定的租金为每年50，000元，郭君梅于每年10月末前交足下年租金。根据庭审查明的事实，鞠德林自认郭君梅在2010年共向其支付租金28，000元，因此，2009年11月份至2010年10月份，郭君梅拖欠租金为22，000元。此后，郭君梅一直未支付租金，故2010年11月份至2011年10月份，郭君梅拖欠租金为50，000元，2011年11月份至2012年5月份，郭君梅拖欠租金为29，000元。郭君梅共拖欠鞠德林租金101，000元，利息根据中国人民银行同期同类贷款利率计算至2013年3月26日为13，227元，鞠德林仅主张12，809元，予以支持。郭君梅未到庭，亦未提交书面答辩，视为其放弃抗辩权。
据此，大连市甘井子区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，作出如下判决：一、自判决发生法律效力之日起十日内，被告郭君梅给付原告鞠德林租金101，000元；二、自判决发生法律效力之日起十日内，被告郭君梅给付原告鞠德林利息12，809元。案件受理费人民币2600元，其他诉讼费人民币50元，合计人民币2650元（原告已预付），由被告郭君梅负担。被告郭君梅负担部分，于判决生效之日起十日内给付原告鞠德林。
郭君梅上诉的理由及请求是：1、鞠德林与郭君梅签订的租赁合同约定，租金从招待所开始营业时间计算，合同签订后，招待所营业时间为2007年9月17日，所以租金应当从2007年9月17日计算至2012年9月16日，原审法院认定房屋租金支付期限自2006年11月至2011年10月错误。2、郭君梅于2009年10月前分别支付了鞠德林2007年度至2010年度的房屋租金。郭君梅占用案涉房屋至2012年5月18日，仅应支付2011年9月17日起至2012年5月18日止的房屋租金，且2010年度多支付了5000元，故郭君梅尚欠鞠德林的房屋租金为28，333元。3、鞠德林已于2007年将案涉房屋的所有权转让给唐珍，收取租金的权利应当由唐珍享有。本案中，唐珍表示同意郭君梅向鞠德林交付2012年5月前的租金，并未告知郭君梅，故拖欠租金的原因并非郭君梅造成，故原审法院判决郭君梅给付鞠德林拖欠租金的利息没有法律依据。据此，郭君梅请求撤销原审判决，依法改判郭君梅支付鞠德林房屋租金28，333元。
鞠德林二审答辩认为：不同意郭君梅的上诉请求。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
唐珍二审未出庭，亦未提交书面答辩意见。
本院经审理查明，一审判决认定事实属实。
本院补充查明：在本案二审的审理过程中，鞠德林和郭君梅均认可双方的租赁合同关系延续至2012年5月18日，唐珍从2012年7月开始收取案涉房屋的租金。郭君梅陈述其于2011年10月才知道鞠德林将案涉房屋转让给唐珍的情况。同时，郭君梅表示其不能提供2009年10月交付27，000元租金的收条等证据。
另查明，鞠德林提起本案诉讼的时间是2013年3月27日。郭君梅已就案涉房屋的防水维修费用，另案提起诉讼，现正在审理过程中。
上述事实，有审理案件流程表、询问笔录及庭审笔录等在案为凭，业经本院查证属实，足资认定。
本院认为：结合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为郭君梅欠付鞠德林的房屋租金数额应当如何确定的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照合同约定的期限支付租金。本案中，双方签订的《房屋租赁合同》约定，租赁期限5年，自2006年11月至2011年10月末止，故在此租期内，承租人郭君梅应当向出租人鞠德林缴纳合同约定的租金。至于合同约定的装修时间租期顺延，租金从招待所开始营业时计算一节，结合房屋租赁合同的目的和性质，应理解为租金自装修后郭君梅开始使用案涉房屋时起算。因双方对于郭君梅实际装修时间存在争议，而郭君梅未能提供充分的证据证明其装修所花费的时间，以及案涉房屋开始经营的时间，不足以证明租期顺延的具体期间。加之，鞠德林仅要求郭君梅支付至2012年5月的租金，而各方当事人均认可唐珍从2012年7月才开始收取案涉房屋的租金，期间已空出近2个月的时间作为对郭君梅装修期间的补偿，该期间相对较为合理，故郭君梅主张自其经营的招待所领取营业执照的时间起算租金，没有充分的事实和法律依据，本院不予支持。原审法院确认租期自2006年11月起算，并无不当。至于郭君梅欠付租金的数额，结合本院已查明的事实，2010年度（自2009年11月至2010年10月）郭君梅支付租金28，000元，尚欠22，000元；2010年11月至2011年10月应交租金50，000元未付；鞠德林和郭君梅均认可双方的租赁合同关系延续至2012年5月18日，故鞠德林收取租金的时间应计算至此时，故2011年11月至2012年5月18日郭君梅欠付租金的数额为27，397元（50，000元÷365天×200天）。综上，郭君梅应向鞠德林交纳的租金总额为99，397元（22，000元＋50，000元＋27，397元）。对于欠付租金的利息，应按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至原审起诉的时间（即2013年3月27日），鞠德林主张的利息12，809元，在法律规定的应付利息范围之内，原审法院予以支持并无不妥。
关于郭君梅上诉称，鞠德林已将案涉房屋转让给唐珍，而唐珍同意鞠德林收取2012年5月前租金的情况，并未告知郭君梅，故原审法院判决郭君梅给付鞠德林拖欠租金的利息没有法律依据一节，本院认为，郭君梅自2009年10月即未按照合同约定交纳案涉房屋的租金，在本案二审庭审过程中郭君梅陈述其于2011年10月才知道鞠德林将案涉房屋转让给唐珍的事实，由此可见，郭君梅未交纳租金并非因案涉房屋转让所致。另，根据买卖不破租赁的原则，案涉房屋的转让并不影响租赁合同的履行，亦不应对郭君梅交纳租金的义务产生实质影响，且郭君梅无据证明其曾向唐珍交纳过租金，故郭君梅应按期交纳租金而未交纳，应当承担逾期付款的利息。对于郭君梅的该项上诉理由，没有充分的事实和法律依据，本院不予支持。
关于郭君梅在二审的庭审过程中提供了鞠德林2011年11月28日起诉郭君梅要房租的起诉状，欲证明鞠德林自认其2009年10月已收到了郭君梅支付的租金27，000元一节，鞠德林称该诉状中的表述错误，其所称的已收郭君梅27，000元，即为郭君梅在二审中提供的八张收条所证明其交付的2010年度的租金28，000元，因计算有误，差了1000元，本院认为，双方对于2009年10月郭君梅是否缴纳租金的事实存在争议，根据谁主张谁举证的原则，郭君梅应当对其已支付了该笔27，000元的租金承担举证责任，而郭君梅明确表示不能提供该部分租金收条，应当承担举证不能的法律后果。此外，根据双方的交易习惯，鞠德林收到租金后给郭君梅打收条，而郭君梅亦提供了鞠德林收取2010年租金的收条，却未能提供2009年10月交付租金的收条，不合常理。据此，对于郭君梅主张其已于2009年10月支付了27，000元租金的主张，没有充分的事实和法律依据，本院不予确认。
关于郭君梅主张，案涉房屋存在漏水等质量问题，应当抵扣租金一节，本院认为，双方当事人均认可，关于案涉房屋的防水维修费用问题，郭君梅已另案提起诉讼，现正在处理过程中。故对于郭君梅的该项主张，本案不予处理。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、变更大连市甘井子区人民法院（2014）甘审民初字第16号民事判决的第一项为：自本判决发生法律效力之日起十日内，被告郭君梅给付原告鞠德林租金99，397元；
二、维持大连市甘井子区人民法院（2014）甘审民初字第16号民事判决的第二项；
三、驳回原告鞠德林的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2600元，其他诉讼费50元，合计2650元（鞠德林已预交），由鞠德林负担60元，郭君梅负担2590元；二审案件受理费1832元（郭君梅已预交），由鞠德林负担42元，郭君梅负担1790元。
本判决为终审判决。
审 判 长 霍宏
代理审判员 吕瑛
代理审判员 王欢
二〇一四年十一月二十四日
书 记 员 宋敏