包头市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）内02民终2465号上诉人（一审被告）：张志光，男，1980年5月9日出生，汉族，司机住内蒙古自治区包头市。委托诉讼代理人：程立英，女，1972年11月21日出生，汉族，个体工商户，住内蒙古自治区包头市，系张志光妻子。委托诉讼代理人：张成伟，内蒙古诚誉律师事务所律师。被上诉人（一审原告）:广东中奥物业管理有限公司包头分公司，营业场所：内蒙古自治区包头市稀土高新区黄河路87号天然气发展大厦1205号。负责人：梁兵，该分公司总经理。委托诉讼代理人：柳龙全，该分公司项目经理。委托诉讼代理人：高凤霞，该分公司项目主管。上诉人张志光因与被上诉人广东中奥物业管理有限公司包头分公司（以下简称中奥物业包头分公司）物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市九原区人民法院作出的（2016）内0207民初1446号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张志光的委托诉讼代理人程立英、张成伟，被上诉人中奥物业包头分公司的委托诉讼代理人柳龙全、高凤霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张志光上诉请求：撤销一审判决，改判驳回中奥物业包头分公司的诉讼请求；一、二审诉讼费用由中奥物业包头分公司承担。其上诉理由为：一、中奥物业包头分公司作为原告起诉，主体不适格，因为双方当事人没有按照《物业管理条例》第二条的规定直接签订合同，张志光与和发物业签订的《前期物业服务协议》符合法律规定。张志光与和发物业签订的《前期物业服务协议》约定，地下车位出租的租金按120元/月收取，但和发物业违反规定，要按2900元/年收取车位租金，还收取70元/月的管理费，此举违反了《物业管理条例》第四十四条的规定。业主们就此事给和发物业出具了回执函，和发物业无法处理此事，于是私自将《前期物业服务协议》经由包头市和发房地产开发有限责任公司转让给了中奥物业包头分公司。张志光与和发物业签订的《前期物业管理服务协议》第一条第五项明确约定，和发物业不得将本物业整体管理责任转让给第三方。而且如果是中奥物业包头分公司承接了《前期物业服务协议》，那么之前遗留下来的问题其是不是也应当承担？二、2015年7月22日，小区业主大会成立，在包头市房管局备案。张志光或和发紫薇园业主大会没有与中奥物业包头分公司签订物业服务合同，业主和业主大会也不知道中奥物业包头分公司于2015年7月1日进驻小区一事。中奥物业包头分公司向张志光收取物业费无依据，其管理行为不合法。三、张志光与开发商包头市和发房地产开发有限责任公司签订的《购房合同》第十三条约定，关于物业管理的服务内容和收费标准等按有关规定由张志光与物业管理企业订立物业管理合同。而中奥物业包头分公司持有的合同是其与开发商直接签订的，所以中奥物业包头分公司无权向张志光索要物业费。四、中奥物业包头分公司进驻和发紫薇园小区，没有向房管局进行备案，其也没有提供相应的从事物业服务的资质和收费许可证，其收取物业费的行为属于乱收费。中奥物业包头分公司答辩称，一、中奥物业包头分公司主体适格。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位与物业公司签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，法院不予支持。二、根据《包头市物业管理条例》第三十五条的规定，因和发紫薇园小区的业主委员会尚未成立，故和发紫薇园小区虽有业主大会，中奥物业包头分公司与包头市和发房地产开发有限责任公司签订的《和发紫薇园前期物业服务合同》仍对全体业主具有约束力。另中奥物业是与开发商前期物业服务合同，并非从前任物业公司处受让的，有权依约收取物业费。三、《和发紫薇园前期物业服务合同》第六条明确约定，地下车库、车位收费标准为70元/个/月，张志光所提及的120元/个/月，是和发物业与张志光的约定，与中奥物业包头分公司无关。四、中奥物业包头分公司已经在相关行政主管部门进行了备案，经营活动合法有效。建设部发布的《物业管理企业资质管理办法》删除了原来有关物业服务企业资质年检的规定，现在物业服务企业的资质不需要年检。中奥物业包头分公司依据合同约定和法律规定收取物业费的行为合法有效。综上，请求驳回上诉，维持原判。中奥物业包头分公司向一审法院起诉请求：1.给付物业管理费3412.5元、滞纳金819元；2.案件受理费由张志光承担。一审法院认定事实：2012年5月14日，张志光与包头市和发房地产开发有限责任公司签订了《包头市商品房买卖合同》，约定张志光购买和发紫薇园6-505号126.39平方米的房屋，第十三条约定关于物业管理的服务内容和收费标准等，按有关规定由业主与物业管理企业订立物业管理合同。2013年4月26日张志光与包头市和发物业服务有限责任公司签订了《前期物业管理服务协议》，并未约定服务期限，同日包头市和发物业服务有限责任公司收取了张志光一年的物业费2730元及装修押金2000元，押金至今未退。张志光称于2015年7月22日成立了业主委员会。2015年7月1日中奥物业包头分公司与包头市和发房地产开发有限责任公司签订了《和发紫薇园前期物业服务合同》，约定住宅按照1.8元/平方米收取费用，应在每个服务周期开始之日起30日内缴费，逾期缴纳的应按照欠费金额的30%缴纳违约金，合同期限自2015年7月1日至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的《物业管理委托服务合同》生效时止。广东中奥物业管理有限公司于2015年3月26日取得了物业服务企业一级资质等级。2011年中奥物业包头分公司在包头市住房保障和房屋管理局房屋与物业管理科备案。中奥物业包头分公司多次向张志光催要物业费未果，故诉至法院。一审法院认为，张志光作为业主与包头市和发房地产开发有限责任公司签订的《包头市商品房买卖合同》中针对物业服务明确约定“关于物业管理的服务内容和收费标准等，按有关规定由业主与物业管理企业订立物业管理合同”，在张志光按照上述房屋买卖合同与包头市和发物业服务有限责任公司签订了《前期物业管理服务协议》后，包头市和发物业服务有限责任公司提供的物业服务不能获得业主满意、不能取得预期收益而自行退出小区后，包头市和发房地产开发有限责任公司未根据合同约定由业主与物业公司自行签订合同，而是直接与原告中奥物业包头分公司签订了《和发紫薇园前期物业服务合同》，其行为确实不符合房屋买卖合同的约定。但是中奥物业包头分公司并不是房屋买卖合同的一方主体，在业主委员会并未与其他物业公司签订物业服务合同的前提下，根据“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力”的规定，中奥物业包头分公司与包头市和发房地产开发有限责任公司签订的合同有效，且对全体业主产生约束力。在中奥物业包头分公司服务的2015年7月1日至2016年9月30日，张志光并未举证证明中奥物业包头分公司的服务存在较大的问题，且张志光应对其已经享受的物业服务缴纳相应的物业费。至于中奥物业包头分公司主张的滞纳金，因为张志光提出小区门禁管理、卫生及绿化仍有瑕疵，故其滞纳金不予支持。综上所述，中奥物业包头分公司对物业费的诉讼请求，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告张志光给付原告广东中奥物业管理有限责任公司包头分公司自2015年7月1日至2016年9月30日期间拖欠的物业服务费3412.5元；二、驳回原告广东中奥物业管理有限责任公司包头分公司的其他诉讼请求。以上款项于本判决生效后十日内付清。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告广东中奥物业管理有限责任公司包头分公司负担5元，被告张志光负担20元。二审经审理查明,一审判决认定事实清楚，本院依法予以确认。另查明，包头市住房保障和房屋管理局房屋与物业管理科于2011年6月28日为中奥物业包头分公司出具《证明》一份，内容为：“广东中奥物业管理有限公司包头分公司已在我局备案，同意以广东中奥物业管理有限公司资质从事经营活动”，该事实有上述《证明》予以证实。本院认为，根据《物业管理条例》第二十一条的规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位即开发商有权选聘物业服务企业，应当签订书面的前期物业服务合同。在本案中，业主之前确实与包头市和发物业服务有限责任公司签订了《前期物业管理服务协议》，但当包头市和发物业服务有限责任公司撤出小区、不再履行上述协议时，和发紫薇园小区的业主和业主大会既未成立业主委员会，也未自行选聘物业服务企业。在此情况下，建设单位包头市和发房地产开发有限责任公司与中奥物业包头分公司签订的《和发紫薇园前期物业服务合同》并未违反法律的禁止性规定，且物业服务企业的行政主管部门已经同意中奥物业包头分公司以广东中奥物业管理有限公司资质从事经营活动，所以该合同合法有效，对和发紫薇园小区的每个业主和中奥物业包头分公司均产生约束力。故中奥物业包头分公司据此合同起诉向张志光主张物业费，主体适格且有合同依据。张志光提出的包头市和发物业服务有限责任公司将《前期物业管理服务协议》的权利义务整体转让给中奥物业包头分公司及中奥物业无权收取物业费的上诉主张，与事实不符，本院不予支持。因张志光未交2015年7月1日至2016年9月30日的物业服务费，且其在此期间内享受了中奥物业包头分公司提供的物业服务，所以张志光应向中奥物业包头分公司给付2015年7月1日至2016年9月30日的物业服务费元。因《物业服务条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”，中奥物业包头分公司是否办理收费许可证一事，并不能影响包头市和发房地产开发有限责任公司与中奥物业包头分公司签订的《和发紫薇园前期物业服务合同》中收取物业费条款的效力，所以张志光提出的中奥物业包头分公司未办理收费许可证，其收取物业费属于乱收费的主张没有法律依据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。张志光的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张志光负担。本判决为终审判决。审判长 吴 钢审判员 蔚 厉审判员 乔瑞全二〇一七年三月一日书记员 常慧青本判决所适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。