宁波市江北区人民法院行 政 裁 定 书（2015）甬北行初字第96号原告姚伟。被告宁波市江北区住房和城乡建设局，住所地宁波市江北区槐树路108-6号，现迁至宁波市江北区庄桥站路88号。法定代表人郁明彪，男，局长。出庭应诉负责人舒峰鹤，男，副局长。委托代理人陈燕（特别授权代理），北京盈科（宁波）律师事务所律师。第三人宁波市亚太酒店物业管理有限公司，住所地宁波市海曙区鄞奉路35-1。法定代表人章波，董事长。委托代理人喻明辉（特别授权代理），浙江铭生律师事务所律师。原告姚伟不服宁波市江北区住房和城乡建设局（简称江北住建局）于2015年11月23日作出的《关于天水家园物业用房使用投诉的回复》，于2015年12月4日向本院提起行政诉讼。本院于同日受理后，于同年12月7日向被告江北住建局送达了起诉状副本及应诉通知书。因宁波市亚太酒店物业管理有限公司（简称亚太物业公司）与本案审理有法律上的利害关系，本院依法通知其作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2016年3月11日公开开庭审理了本案。原告姚伟，被告江北住建局的出庭应诉负责人舒峰鹤及委托代理人陈燕，第三人亚太物业公司的委托代理人喻明辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2015年11月5日，原告姚伟通过12××5市长热线电话进行投诉，要求对天水家园15幢49号物业用房违规租赁托教机构进行处理。被告江北住建局于2015年11月23日作出《关于天水家园物业用房使用投诉的回复》，告知原告该物业用房系在业委会及15幢业主同意下出租的，学吧托教中心明确70%学生是小区业主子女，不存在违规出租问题，接送车辆也未造成小区拥堵。被告在法律规定的期限内向本院提供以下证据：1.12××5电话信访件1份，用以证明原告进行投诉的事实；2.《关于天水家园物业用房使用投诉的回复》1份、《房屋租赁合同》1份、2013和2015年《物业管理委托合同》各1份及合同附件一、二，用以证明天水家园业主委员会与第三人亚太物业公司在《物业委托管理合同》中对物业管理用房出租等事项进行约定以及被告经调查依法对原告作出信访回复的事实。以上证据均为复印件。原告姚伟诉称，对被告2015年11月23日所作《关于天水家园物业用房使用投诉的回复》有两点意见：1.被告未经深入调查和现场勘查，仅凭物业公司提供的材料就作出答复，且答复中未对物业公司改变物业用房用途的行为作出定性。2.回复件里称70%的学员是本小区子女，但被告未提供作出此项认定的依据，例如户口本、房产证等信息。《物业管理条例》第六十五条规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变管理用房的用途的，应由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告、并处1万元以上10万元以下的罚款。第三十八条规定，物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。亚太物业公司未经天水家园全体业主同意，将600平方米的物业用房用于商业用途的行为违法，被告应当履行监管职责。为维护业主的合法权益，原告诉至法院，请求法院判令被告依法履行职责，对第三人亚太物业公司处以1万元以上10万元以下罚款，没收非法所得，并恢复物业用房的法定用途。为证明自己的上述主张，原告在法律规定的期限内向本院提供照片2张、《关于天水家园物业用房使用投诉的回复》及天水家园15幢调查情况表各1份。被告江北住建局辩称，一、被告依法在法定期限内对于原告的信访件进行回复，符合法律规定。原告于2015年11月5日向12××5市长热线电话进行投诉，被告接到转交的信访件后，依法进行调查，并于2015年11月23日依法作出书面答复。原告对信访答复不服，可根据《信访条例》第三十四条、第三十五条的规定，依法向上一级行政机关请求复查。二、天水家园15幢204-208，共557.7平方米房屋于2014年8月1日起出租给案外人应礼兵开设“学吧”托教中心，租期2年，租金每月9000元，年租金108000元，该合同上除承租人签名外，还有第三人亚太物业公司和宁波市江北区天水家园业主委员会盖章。业主委员会与物业公司签订的《物业管理委托合同》第二十条第一款第（三）项约定“向乙方提供天水家园119号等物业管理用房，给乙方无偿使用。（物业管理用房若出租，按经营用房办理）”；合同附件二《财务分配及管理合同》第三条约定物业管理委托合同期内，归天水家园业主的经营收入包括物业经营用房出租收入。基于上述事实，被告认为，第三人亚太物业公司出租涉案房屋已征得业主委员会同意，并履行了必要手续，因而不存在擅自出租的事实，被告已依法履行法定职责，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人亚太物业公司述称，根据《宁波市住宅小区物业管理条例》第四十六条规定，住宅小区业主委员会可以自行出租或者委托物业服务企业出租或者经营物业管理用房。物业服务企业接受业主委员会委托与承租方签订的租赁合同，应当经业主大会或业主委员会同意。本案中，第三人根据与天水家园业主委员会签订的《物业管理委托合同》第二十条第三项的约定，就本案物业管理用房进行出租，租赁合同也有业主委员会盖章同意，第三人出租涉案物业管理用房的行为，符合相关法规的规定和《物业管理委托合同》的约定，不存在原告所说的擅自改变物业管理用房用途的行为。被告的回复认定事实清楚、符合法律规定，请法院驳回原告的诉讼请求。第三人在法定期限内未提供证据。经庭审质证，本院对以下证据作如下确认：（一）对被告提供的证据，第三人无异议。原告对证据1无异议，对证据2的真实性无异议，但认为物业管理用房出租必须经过业主大会的同意。本院对证据的真实性予以确认。（二）对原告提供的证据，被告对照片的真实性及托教机构开设的事实无异议；对被诉回复的真实性无异议，认为被告在回复中已经作出了明确定性；对调查情况表的真实性、合法性和关联性有异议，认为证据无法证实原告的证明目的。第三人同意被告质证意见。本院对证据1、2的真实性予以确认，对证据3，本院认为，该份证据仅标注了15幢住户门牌号，并无住户签名等其他表明原告经过调查的信息，证明力较低，本院将结合案件审理过程中依职权调查情况一并予以论证。（三）本案审理过程中，本院于2015年3月8日依职权对天水家园一期有关住户进行了询问调查，形成笔录3份，第1份被调查人为丁兴旺，是天水家园一期15幢49号706室住户。第2份被调查人为孙培义，是天水家园一期15幢49号805室住户。第3份被调查人为王彩霞，是涉案托教机构老师。被告及第三人无异议。原告对丁兴旺和孙培义笔录的真实性无异议，但认为调查前未向被调查人说明物业用房出租违反物业管理条例的情况，对王彩霞的笔录有异议，认为托教机构经营时间不确定。本院认为，丁兴旺和孙培义的笔录反映了天水家园一期15幢49号706室和805室住户认为涉案托教机构的开办经营未对其产生实际影响的情况，王彩霞的笔录可为本院了解涉案托教机构办学时间等经营情况提供参考。（四）本院依职权向天水家园业主委员会调取了《天水家园（一期）业主大会议事规则》2份，对该2份议事规则，原告要求法院依法认定，且未就该证据发表其他质证意见。被告及第三人无异议。本院认为，议事规则上有天水家园业主委员会盖章确认，真实性可以确认。经审理查明，原告姚伟系宁波市江北区天水家园（一期）小区住户。2015年11月5日，原告姚伟通过12××5市长热线电话进行投诉，要求对天水家园15幢49号物业用房违规租赁托教机构进行处理。被告江北住建局于2015年11月23日对原告作出书面答复，告知原告该物业用房系在业主委员会及15幢业主同意下出租的，学吧托教中心70%学生是小区业主子女，不存在违规出租问题，接送车辆也未造成小区拥堵。原告不服，于2015年12月4日诉至本院，请求法院判令支持其诉请。另查明，2013年和2015年，天水家园（一期）业主委员会两次与第三人亚太物业公司签订《物业管理委托合同》，约定由天水家园业主委员会提供物业管理用房给第三人无偿使用，物业管理用房若出租，按经营用房出租。2014年6月30日，第三人与案外人应礼兵签订租赁合同，由应礼兵承租涉案物业管理用房，后开办了涉案“学吧”托教机构。本院认为，《物业管理条例》第五条第二款规定，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。被告作为涉案物业管理用房所在地的房地产行政主管部门，具有对原告的举报投诉作出处理的法定职责。本案争议焦点在于被告就涉案物业用房出租行为所作投诉处理结果是否与原告有利害关系，原告是否具有提起本案诉讼的主体资格。本院认为，《物业管理条例》第三十八条规定，物业管理用房的所有权属于业主，未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。天水家园（一期）业主大会2010年及2014年通过的《天水家园（一期）业主大会议事规则》第三十三条第（九）项的规定，业主委员会履行业主大会赋予的职责，包括为业主利益，决定改变部分物业管理用房的使用用途，并委托物业服务企业出租或经营。涉案物业管理用房虽属天水家园（一期）小区全体业主共同所有，但管理使用权已经业主大会授权业主委员会行使，且业主委员会可为业主利益改变物业管理用房的用途。物业管理用房是否违规出租涉及全体业主共同利益，是否就该出租行为提起诉讼救济应当由业主大会或业主大会授权的组织或个人来行使。同时，根据本院实地走访并对涉案出租房屋同幢住户所作调查，可以明确该房屋的出租使用并未对相距最近的同幢居民产生实质影响。原告所有的房屋位于涉案物业用房南面，相隔一条通道和两个绿化区域，可确定第三人出租涉案物业用房对原告产生的影响必定小于对物业用房同幢住户产生的影响。故通过现有证据，难以证明被告对原告投诉所作处理结果对原告个人的权利义务产生实际影响，原告的起诉不属于人民法院行政诉讼受案范围。据此，依照《最高人民法院关于执行若干问题的规定》第一条第二款第（六）项之规定，裁定如下：驳回原告姚伟的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审 判 长  陈剑锋代理审判员  吴 姗人民陪审员  陈兴德二〇一六年六月二日代书 记员  李 欢附与本案审理有关的法律、法规、规章等：《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第一条……公民、法人或者其他组织对下列行为不服提起诉讼的，不属于人民法院行政诉讼的受案范围：……（六）对公民、法人或者其他组织权利义务不产生实际影响的行为。《物业管理条例》第三十八条物业管理用房的所有权属于业主，未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。