西安市碑林区人民法院
民 事 判 决 书
（2008）碑民三初字第697号
原告交通银行股份有限公司西安城南支行，住所地本市含光路108号。
诉讼代表人孙程。
委托代理人赵克山，男。
委托代理人朱宁佳，女。
被告叶强，无业。
被告杨凌中富绿色硅谷股份有限公司（下简称杨凌中富公司），住所地本市杨凌农业高新技术产业示范区渭惠东路10号。
法定代表人高剑平，董事长。
委托代理人王朝辉，陕西法智律师事务所律师。
委托代理人雷西萍，陕西法智律师事务所律师。
被告陕西富庆房地产开发有限责任公司，住所地本市高新区火炬路1号3号楼D座七层。
法定代表人高剑平，董事长。
委托代理人雷西萍、王朝辉（身份同上）。
被告西安中富实业（集团）有限公司（下简称中富集团公司），住所地本市杨凌区渭惠东路10号。
法定代表人高剑平，董事长。
委托代理人雷西萍、王朝辉（身份同上）。
原告交通银行股份有限公司西安城南支行与被告叶强、被告杨凌中富绿色硅谷股份有限公司（下简称杨凌中富公司）、被告陕西富庆房地产开发有限责任公司（下简称富庆房地产公司）、西安中富实业（集团）有限公司（下简称中富集团公司）借款担保合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人赵克山、朱宁佳，被告叶强、被告杨凌中富公司、富庆房地产公司、中富集团公司共同委托代理人王朝辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，其于2003年1月17日与叶强签订个人住房借款合同，叶强向其借款85414元，期限自2003年1月27日起十五年，采用按月等额还款法还款，当日，双方还签订借款抵押合同，叶强以自有房产提供抵押担保。2007年4月12日，其与杨凌中富公司签订抵押合同，该公司以自有位于太白县南滩的1000亩土地为借款提供抵押担保，上述抵押均办理了登记。因被告叶强已延期还款6个月，经催收无果，现提起诉讼，诉请解除合同，判令被告偿还所欠全部贷款本息，其中本金66100.69元、利息1703.75元（计至起诉之日）及至偿还之日的利息，判令原告对抵押物享有优先受偿权。
被告叶强辩称，2003年1月27日，其在与交行城南支行签订的个人住房借款合同和借款抵押合同上的签字属实，但自己并不是借款的实际使用人，也从来没有取得过借款，其作为中富集团公司的员工是因集团公司和其公司控股的富庆房地产公司存在融资需要，迫不得已与原告签订的上述合同，借款是由中富集团公司及富庆房地产公司使用和偿还。逾期还本付息时，原告均是直接向上述两公司催还借款。同时，原告也接受了西安中富集团公司以其控股的杨凌中富公司1000亩地作为对借款的追加抵押担保，说明原告知道实际借款人根本不是个人。另外，贷款发放的先决条件是借款人已将不低于所购住房总价30%的首付款存入借款人按贷款人要求开设的帐户，但是答辩人并没有按合同要求存入首付款，原告却仍予以放贷，并将款转至个人的太平洋卡上。原告与事实上的借款人合谋违规放贷，应向真实借款人主张借款本息。答辩人与原告签订的《个人住房借款合同》、《借款抵押合同》无效，不同意原告诉讼请求。
被告杨凌中富公司承认其与原告签订《土地使用权抵押合同》是在其母公司西安中富集团公司的安排下进行的，表示愿意承担合同规定的担保责任。
被告富庆房地产公司辩称，借款是由西安中富集团公司实际使用，本公司与西安中富集团公司一起履行过还款，也出具有证明的承诺，因此愿意向原告承担还款责任。
被告中富集团公司承认其为实际借款人，表示因本集团公司融资需要，作出由公司员工以个人住房按揭贷款的形式向原告借款，银行发放贷款后，其从公司以个人名义开办的银行卡上将款项提取，银行卡也是由集团公司控制，没有发到员工个人名下。愿意承担借款的还款责任。
经审理查明，2003年1月27日，叶强（借款人）与交行城南支行（贷款人）签订一份《个人住房借款合同》，约定贷款人给借款人发放个人住房贷款85414元，用于购买位于本市碑林区安东街的中富新村5-1-6-2号住房，期限15年，自2003年1月27日至2018年1月26日，利率4.2‰。贷款发放方式为：贷款人将全部贷款连同借款人存入的首期付款以借款人购房款名义用转账方式划至房产商在贷款人处开立的结算帐户。贷款的偿还采用按月等额还款法，每月还本付息额为677.23元，借款人应开立帐户，供贷款发放、偿还本息使用，如借款人有拖欠本息的行为，贷款人有权宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，并要求借款人立即偿还所有本金、结清并支付利息；同日，双方签订借款抵押合同，约定叶强以其西安市碑林区安东街中富新村5-1-6-2号房屋为借款提供抵押担保。上述两份合同于次日进行了公证，并进行了抵押登记，交行城南支行取得了房屋他项权利证书。2003年1月29日，交行城南支行实际发放了贷款85414元。发放方式是将贷款打到借款人统一在贷款人处办理的银行卡上。
被告叶强系被告中富集团公司职员，其银行卡由被告中富集团公司和富庆房地产公司统一办理和控制，办卡后集团公司未发给叶强，交行城南支行发放到银行卡上的贷款也由中富集团公司、富庆房地产公司以现金形式提取和使用。贷款本息也是由中富集团公司和富庆房地产公司执行归还。
2006年11月8日，中富集团公司及其集团控股的杨凌中富公司向交通银行发出联保承诺函，载明“贵行于2006年11月1日发给我公司的督促函已收悉，由于我公司目前经营不善，我公司研究决定以集团公司控股的杨凌中富公司的部分资产（位于太白县1000亩土地）为该31名职工在贵行的住房按揭贷款提供担保”。2007年4月12日，杨凌中富公司（抵押人）与交行城南支行（抵押权人）签订抵押合同，约定抵押人以其位于太白县南滩666667m2的国有土地使用权为叶强在交行的借款提供抵押担保，权利证书编号为太国（2007）第3号，抵押合同签订当日，进行了抵押登记，交行取得土地他项权利证明书，记载的权利范围为抵押金额5596510元。该他项权证“存续期限”栏内填写：存续期为一年（自2007年4月12日至2008年4月11日止）。
被告中富集团公司下设被告杨凌中富公司、富庆房地产公司等控股公司，法人代表均为高剑平。
又经查明，1999年3月，被告叶强（乙方）与其所在公司中富集团公司（甲方）签订“中富企业集团职工集资建房合同”，约定乙方参加甲方（本公司）集资建房，甲方同意将其位于本市建东街和安东街交叉路口西南角，预计建筑面积76平米，竣工于2000年10月的一套住房按每平米1750元预售给乙方；。付款方式：本合同签订之日乙方支付首期款47000元，房屋建成交付后乙方以10年期分期付款方式付清余款。该合同签订后，被告叶强向被告中富集团公司交了部分购房款。
2007年8月6日，原告交行城南支行向被告中富集团公司、富庆房地产公司、杨凌中富公司发出一份逾期贷款催收通知书，内容为：“根据我行与冯菲菲、杨若锋、齐武卫等签订的借款合同约定……，现31笔贷款已全部逾期三期，我行即日宣布贷款全部提前到期，并向作为担保人的你公司催收如下：1、请你公司立即用现金归还31人的贷款本息；2、若不能用现金归还，请你公司积极协助我行处理太白县南滩的1000亩抵押土地（略）”。上述三被告公司签字盖章予以签收，但未采取还款措施。2008年5月6日，中富集团公司和富庆房地产公司向职工叶强等出具证明与承诺，载明：关于交行城南支行诉叶强借款纠纷一案，现就案件的客观真实情况郑重做如下证明与承诺：“1、叶强与原告签订的个人住房按揭借款合同、抵押合同等均系中富集团公司为融资需要，统一安排以被告名义同原告签订的，中富集团公司是该项借款的真实借款人和实际使用人；2、叶强用于借款抵押的房屋早在按中富集团公司要求办理抵押借款之前，就已经分别向中富集团公司或中富房地产公司缴纳了购房款，且已入住，因此，其既没必要按揭借款，实际也没有使用借款，不应承担向原告还本付息的义务；3、中富集团公司及富庆房地产公司自愿代替被告偿还原告诉求的全部本息和诉讼费等。以上证明和承诺均系真实情况和本公司不可撤销的意思表示。”
上述事实，有原告交行城南支行所举证据：个人住房借款合同、借款抵押合同、土地抵押合同、借款凭证、欠息清单、房屋他项权证、土地他项权证、公证处回函、催贷公告、商品房买卖合同，以及被告叶强所举证据：交行城南支行向三被告公司所发逾期贷款催收通知书、联保承诺、证明与承诺、职工集资建房合同、集资购房款收款收据、剩余房价款分期付款协议书佐证。三被告公司未举证。质证中，被告叶强对原告证据形式要件无异议，但对证明目的有异议，原告交行城南支行对叶强所举证据中的催款通知、联保承诺无异议，对其他证据即证明与承诺、集资建房合同、集资购房款收款收据、剩余房价款分期付款协议书认为与已无关，未发表意见。三被告公司对上述原、被告的证据均无异议。原告交行城南支行质证中未发表意见的数份证据能与其他证据印证并相互间能构成有效链接。上述证据具有相应证明力。
本院认为，本案存在名义借款人和实际借款人。从合同形式上考虑，原告交行城南支行与被告叶强签订的个人住房借款合同、抵押合同在形式上符合法律要求，而且原告交行城南支行也实际发放了贷款，实际借款人被告中富集团公司和被告富庆房地产公司也以被告叶强的名义履行了部分还款义务，故应认定该借款合同、抵押合同有效，依法予以解除。被告杨凌中富公司与原告交行城南支行之间签订的抵押合同，双方意思表示真实，内容不违反法律规定，已进行抵押登记，应属有效。该抵押他项权利证上记载的存续期为一年，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第十二条的规定：当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。故其对本案担保物权的存续不具有法律约束力。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第三项、第九十七条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、《中华人民共和国担保法》第三十四条第三项、第三十八条、第四十一条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第十二条的规定，判决如下：
一、原告交行城南支行与被告中富集团公司、富庆房地产公司以被告叶强的名义签订的个人住房借款合同和抵押合同有效，予以解除；
二、被告中富集团公司和被告富庆房地产公司于本判决生效之日起10日内向原告交行城南支行偿付借款本金66100.69元及利息1703.75元（计至2008年2月21日）及至判决给付之日的利息（按约定利息计算）；
三、被告杨凌中富公司以其抵押物对上述借款本息承担担保责任，原告交行城南支行享有对抵押物的优先受偿权；
四、驳回原告的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费1695元，由被告中富集团公司、富庆房地产公司负担（此款原告已预交，被告在给付上述款项时一并支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出上诉状副本，上诉于西安市中级人民法院。
审 判 长 朱绍清
审 判 员 吴养奇
代理审判员 王 旭
二〇〇八年九月十一日
书 记 员 申丽敏