连云港市连云区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0703民初3927号原告：连云港万烨物业管理有限公司，住所地连云港开发区泰山中路88号。法定代表人：李敏，总经理。委托代理人：张加新，公司员工。被告：王奎，男，1983年6月7日生，汉族，住连云港市连云区。原告连云港万烨物业管理有限公司（以下简称万烨物业公司）与被告王奎物业服务合同纠纷一案，本院于2016年12月6日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人张加新到庭参加诉讼。被告王奎经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告万烨物业公司诉称，2015年4月1日，原告与连云港市东港花园业主委员会签订了《连云港东港花园物业服务合同》，合同约定由原告为东港花园小区提供物业服务，服务期限为2015年4月1日至2018年3月31日。至2016年9月30日，原告已按合同约定服务内容为被告服务一年六个月。被告应按合同约定应当缴纳一年六个月的物业费为1917元{（92.56×0.7×12+70+430）+（92.56×0.7×12+70+430）/2}。原告在此期间曾多次上门催缴并于2016年11月17日向被告书面催缴物业费1917元均未果。为了维护原告的利益，现将被告诉诸法院，请求判令：被告给付原告物业费1917元及利息；被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告放弃对利息的主张。被告王奎未出庭应诉，亦未提交书面答辩状。原告围绕诉讼请求依法提交了：证据一、连云区物业服务合同备案证明1份，证明原告具有物业服务的资质；证据二、营业执照1份；证据三、资质证书；证据四东港花园金培干项目经理证1份，证明金培干具有项目经理证；证据六、物业服务合同1份；证据七、上门催缴函；证据八、物业服务相片。被告未到庭，视为放弃举证及质证的权利，对原告所举证据的真实性，本院予以采信。根据审查确认的证据及当事人陈述，本院认定事实如下：被告王奎系连云港市连云区东港花园小区11号楼3单元1302室的业主，该房屋为小高层带电梯，建筑面积为92.56平方米。2015年4月27日，原告与连云港市东港花园业主委员会签订《连云港东港花园物业服务合同》，约定由原告为被告所在的东港花园小区提供物业服务，服务期限为2015年4月1日至2018年3月31日。全体业主委托原告实施的物业服务的内容：物业服务区域内物业的共用部位、共用设施维护；区域内公共秩序维护，共用部位、共用设施的清洁卫生维护；区域内绿化养护；区域内客户服务；共用部位、共用设施设备的经营管理；适应业主需求，协助开展社区文化活动；接受业主和物业使用人房屋专有部位、专有设施及设备的维修、养护委托并收取费用。有电梯楼的物业服务费为0.7元/月·平方米（不含电梯费用），公共水电费为70元/年/户（代收代缴、定期公布，剩余转入下一收费期），11号楼面积100平方以下的电梯维护保养和电费为430元/年/户（代收代缴、定期公布、按单元单独列账，独立核算、剩余转入下一收费期），物业管理费每半年收取一次，其它费用一年收一次。合同另对双方的权利义务、不可抗力及特殊情况、其他事项等进行了约定。该合同签订后，原告按合同约定为被告及涉案小区提供了物业服务，但被告自2015年4月1日起未向原告交纳物业服务费、公共水电费、电梯维护保养和电费。原告在向本院起诉前，已经通过书面张贴方式向被告催交了2015年4月1日至2016年9月30日期间的物业费。另查明，本院（2016）苏0703民初3115号、3232号民事判决书已生效，查明：由于前后物业管理公司的工作交接问题，原告认可物业服务管理过程中存在服务不到位，没有及时解决相关业主反映的有关问题，管理有瑕疵现象，现已与有关部门沟通、汇报，等待审批解决。本院（2016）苏0703民初1670号民事判决书已生效，查明：被告所在小区公共区域被张贴广告，原告在该项服务上确有不到位之处。本院（2016）苏0703民初3055号民事判决书已生效，查明：东港花园小区业主委员会就原告管理中存在的诸多问题向原告发函，要求解决电梯年检问题、公示公共水电费和电梯费、地面车位进行清理、东西大门栏杆的正常使用、单元门的修复、业主房屋维修、小要求建立小区公共设施、设备和资料的档案等问题，原告对被告向其提出该些问题无异议。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人具有法律约束力，当事人应严格按照合同约定履行自己的义务，业主及时缴纳物业费用是小区整个物业正常运行的保障，也是业主对整个小区应尽的义务。本案原告与被告所在小区的业主委员会签订了《物业服务合同》，原告为涉案房屋及所在小区提供物业管理服务，被告也接受了原告提供的物业管理服务。因此，被告应当向原告缴纳物业管理费用，被告拖欠原告2015年4月1日至2016年9月30日期间物业服务费1166.26元（92.56×0.7×18），由于原告物业管理服务存在瑕疵，本院予以酌情扣减物业费的20%即933元予以支持；原告主张的公共水电费105元、电梯维护保养费和电费645元，因原告为小区共用部位、共用设施、绿化等进行了维护管理，电梯的日常运行确实需要电费、保养等，故被告应当支付该费用，关于被告应当支付的金额，《江苏省物业管理条例》第五十一条第二款、第三款规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定定期将物业服务费用和经营设施收益收支情况、公共水电费分摊情况如实公示。物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业服务费用，但是预收物业服务费用的期限最长不得超过一年，故根据《物业服务合同》的约定，原告可以向被告预收一年的公共水电费、电梯维护保养和电费500元（70+430），至于原告主张的2016年4月1日至2016年9月30日的公共水电费、电梯维护保养和电费，因原告未提供证据证明就该段期间的费用按单元单独列账、定期公布，故对原告主张的该期间的公共水电费、电梯维护保养和电费，本院不予支持，原告应当及时按单元单独列账、核算、公布，根据实际支出的数额向被告主张。原告放弃对利息的主张，系对其权利的自由处分，本院予以确认。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第五款之规定，判决如下：被告王奎于本判决生效之日起十日内支付原告连云港万烨物业管理有限公司物业服务费933元、公共水电费70元、电梯维护保养费和电费430元，合计1433元。如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告王奎负担（原告已预交，被告王奎将该款于给付上述款项时一并给付原告）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。本判决为终审判决。代理审判员  刘广侠二〇一六年十二月二十八日书 记 员  俞 莎法律条文及小额诉讼须知附录法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第五款下列事实，当事人无须举证证明：(五)已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实。