湖北省黄石市西塞山区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0203民初930号原告（执行案外人）：吴雄风，男，1990年2月20日出生，汉族，住湖北省大冶市，被告（申请执行人）：姚永忠，男，汉族，1968年6月3日出生，住广东省广州市天河区，第三人（被执行人）：大冶市圣发源实业有限公司，住所地湖北省大冶市金湖街道办事处栖儒桥循环工业小区。法定代表人：黄开凤，公司执行董事。第三人（被执行人）：李名忠，男，汉族，1962年7月8日出生，住湖北省大冶市，第三人（被执行人）：大冶市圣山房地产开发有限公司，住所地湖北省大冶市东风路办事处新冶大道黄世升14号。法定代表人：周细香，公司总经理。以上第三人共同委托诉讼代理人：邓国明、陈程，湖北人本律师事务所律师。第三人（被执行人）：黄石天域房地产开发有限公司，住所地湖北省黄石市湖滨大道727-30号。法定代表人：胡长青，公司执行董事。委托诉讼代理人：罗忍，湖北人本律师事务所律师。原告吴雄风与被告姚永忠、第三人大冶市圣发源实业有限公司（以下简称圣发源公司）、李名忠、大冶市圣山房地产开发有限公司（以下简称圣山公司）、黄石天域房地产开发有限公司（以下简称天域公司）执行异议之诉一案，本院于2017年5月19日立案后，依法适用普通程序于2017年7月26日公开开庭进行了审理。原告吴雄风、被告姚永忠、第三人天域公司的委托代理人罗忍到庭参加诉讼。第三人圣发源公司、李名忠、圣山公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告吴雄风向本院提出诉讼请求：1、判令对“天域名流天地”二期9栋2单元2801号房屋解除查封，不得对该标的执行；2、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年10月21日，原告先以100000元首付购房款与“天域名流天地”签订了购买天域二期9-2-2801号房的《认购书》。2016年1月13日，天域公司与黄石华厦建设集团有限公司签订《工程款置换商品房协议》，约定所欠工程款536136元抵付吴雄风欠天域公司二期9栋2单元2801号商品房欠款。原告于2016年6月26日与天域公司办理交房手续并将该房交给原告，原告收房后对该房屋进行了装修。而后2016年11月15日天域公司告知：由于姚永忠与李名忠、天域公司民间借贷纠纷一案，查封“天域名流天地”二期9栋2单元2801号房是错误的，侵犯了原告作为财产所有权人的合法权益，因此原告依据《民事诉讼法�的规定向法院提出了执行异议申请，请求终止执行，解除查封。但法院以“债权抵房款没有实际支付购房款、未办理过户登记手续”为由，认为9栋2单元2801号房不属于原告所有，于2017年2月27日裁定驳回了原告的异议申请。原告认为裁定的上述理由不能成立,理由如下：1、2015年10月21日原告现金缴款100000元首付款，有银行明细账为证。2、2016年1月13日与天域公司签订的《工程款抵购房款协议》人民币536136元抵付房款已完成（天域公司开具购房收据），债权债务相互抵消也是法律认可的履约方式，它与现金支付达到的效果完全一样。裁定对司法解释“支付价款”作了过窄的解释，同时未办理过户手续并不影响所有权的获得，原告也没有过错。法院将本案9栋2单元2801房强制进入执行的拍卖程序，必然会损害原告的合法权益。故原告诉至法院。被告姚永忠辩称，一、我国对商品房预售行为有强制性法律规定。天域公司所有的位于黄石市团城山天域名流小区一、二期商住楼小区分别于2008年10月28日和2013年6月27日取得《商品房预售许可证》（含原告吴雄风案涉的9-2-2801号房），该房屋属预售商品房，其产权亦未初始登记予开发商天域公司。原告与天域公司签订的《认购书》不是《商品房预售合同》,此房屋物权的转移不能成立，即原告案涉《认购书》不能对抗姚永忠的债权查封。二、案涉房屋未经法定验收合格不得交付，对其占有不受法律保护。原告仅提供与第三人天域公司交房手续，不能证明其已经合法实际占有此套房屋。吴雄风的房屋于2016年1月18日查封。案涉房屋至今未取得政府监管部门的竣工验收从而不具备法定交付条件，原告即使在案涉房屋查封前取得此套房屋钥匙并占有，也不能产生实际占有房屋的法律效果。故不能排除人民法院对此套房屋的执行查封及拍卖。三、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，原告吴雄风的案涉《认购书》显然不是合法有效的书面买卖合同，且自始无效；吴雄风的房屋系天域公司所欠黄石华厦建设集团有限公司工程款置换而来，不存在已支付的价款超过合同约定总价款百分之五十的情形，故不能排除人民法院的执行查封和拍卖。四、此套房屋未办理过户登记手续，所有权未发生变动，仍属于第三人天域公司，不属于本案原告。原告虽已办理交房手续，即便原告受让房屋是善意的，价格是合理的，因未办理完成不动产权属变更登记手续，也不能基于善意取得制度取得房屋不动产所有权。人民法院对此套房屋进行查封和拍卖没�错误。五、吴雄风的房屋在认购前设定银行债权抵押，此房屋抵押项下的贷款至今从未偿还，抵押权银行对此套房屋从未解除抵押登记，第三人天域公司以房抵债行为及出售依法自始无效。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人天域公司述称，1、被告说天域公司的房屋有预售许可证，就可以预售进行产权转移。2、涉案房屋的第一权利人是华夏集团，华夏集团主张权利的依据是建设工程款优先受偿权，该权利优先于抵押权，优先于法院查封，这套房屋是华夏集团受偿后转让给吴雄风，所以这套房屋是不应被法院查封。3、本案涉案的认购书具备买卖房屋的所有条款，只是标题定为认购书，实为房屋买卖合同。4、天域公司在与原告签订认购书时交付钥匙，形成现时交付状态，交付双方均予以认可。5、银行的抵押权是在建工程抵押，天域公司与银行约定的房屋价款偿还均是按比例偿还，并不是全部房款偿还。抵押权权益问题不是被告的权益，被告不能就抵押权权益问题向原告主张，与本案无关。第三人圣发源公司、李名忠、圣山公司未到庭、未举证，亦未提交书面陈述意见。本院经审理认定事实如下：本院在执行申请执行人姚永忠与被执行人李名忠、天域公司、圣发源公司、圣山公司借款合同纠纷一案中，查封了天域公司“天域名流天地”二期9栋2单元2801号房产，吴雄风以其是该房屋的所有权人为由，向本院提出执行异议。本院审查后，于2017年2月27日作出（2017）鄂0203执异24号执行裁定：驳回吴雄风的异议。另查明，2015年10月21日，原告吴雄风与第三人天�公司签订认购书，约定：吴雄风认购天域公司杭州西路与白马路交汇处（9号）2单元28层2801号房，暂测建筑面积131平方米，单价4856元/㎡，合计总价636136元；付款方式为按揭付款，首付房款为486136元（其中认购金为50000元），其余房款150000元须于接到天域公司通知之日起7日内与指定银行办理完毕房款接揭手续并及时供款；吴雄风所购的房屋面积最终以房产管理部门核定的建筑面积为准，按本认购书约定的价格据实结算，多退少补；吴雄风待天域公司与银行办理完解压工作后安排的时间及时签署《商品房买卖合同》。另外双方对退房及逾期付款的违约责任进行了约定。同日，吴雄风及案外人石望向天域公司分别支付了34000元、66000元，合计100000元。天域公司向吴雄风出具收据，载明：兹收到吴雄风9-2-2801认购房款100000元。之后，天域公司与吴雄风、黄石华厦建设集团有�公司签订《工程款抵购房款协议》，约定：工程款抵房款536136元（9-2-2801房），华厦建设集团有限公司同意天域公司将此笔工程款抵付吴雄风用于购买天域公司商品房购房款，华厦建设集团有限公司视同天域公司付清此笔工程款。此协议落款时间为2016年1月13日。2016年1月14日，天域公司向吴雄风出具收据，载明：兹收到吴雄风9-2-2801华厦工程款转购房款536136元。2016年6月26日，天域公司与吴雄风办理了商品房交接，将天域·名流天地二期小区9栋2-2801室移交给吴雄风。此后，吴雄风向物业公司缴纳了装修保证金、押金、物业费等费用，但目前仅完成了水电铺设装修，亦未实际入住。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”据此，原告吴雄风对执行标的（即案涉房屋）是否享有足以排除强制执行的民事权益是本案需要审查的关键问题。涉案房屋系由房地产经营者天域公司开发建设的用于居住的商品房，原告吴雄风提出的执行异议若符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十八条或第二十九条规定的全部情形，即可排除人民法院的强制执行。《执行异议规定》第二十八条的规定,金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,�合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付全部价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。《执行异议规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，原告吴雄风于2015年10月21日与第三人天域公司签订讼争房屋认购书，但该认购书并未完全具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，如未约定房屋交付使用条件及日期，且认购书中明确约定双方需另行签订商品房买卖合同，应当认定该认购书仅为双方当事人为将来签订商品房买卖合同而事先达成的合意，属于商品房买卖合同的预约合同，原告吴雄风并未与天域公司就讼争房屋签订书面的买卖合同。因此，吴雄风购买涉案房屋的情形并不具备上述第二十八条或第二十九条所规定的条件。综上，原告吴雄风对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其主张的诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项、《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条、第二十九条的规定，判决如下：驳回原告吴雄风的诉讼请求。案件受理费160元，由原告吴雄风负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审判长  赵利荣审判员  吴 翔审判员  汪敬华二〇一七年十月十二日书记员  肖 方