贵州省六盘水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黔六中民商终字第00014号
上诉人贵州盐业（集团）六盘水有限责任公司溶源商贸分公司。
法定代表人张溶，系该公司经理。
委托代理人熊刚。
委托代理人陈洪，系贵州屯恒律师事务所律师，执业证号：15202200410368653。
被上诉人钟山区步步高小学。
负责人杜红俊，系该小学校长。
委托代理人敖显能，系贵州中创联律师事务所六盘水分所律师，执业证号：15202200810308058。
上诉人贵州盐业（集团）六盘水有限责任公司溶源商贸分公司因与被上诉人钟山区步步高小学租赁合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院作出的（2013）黔钟民商初字第62号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审查明如下事实，2010年3月28日原告贵州盐业（集团）六盘水有限责任公司溶源商贸分公司为甲方与被告钟山区步步高小学为乙方签订《房屋租赁合同》约定：甲方将位于六盘水市钟山区川心北路1号第二层共15间房屋972平方米出租给乙方教学使用，租赁期限为2010年3月30日至2011年3月30日；年租金68000元；租租赁期限届满后，如续租，在原告租金的基础上增加5500元，以两年为一个期限，租赁半年结算，每半年12日前交付下半年房屋租金，每逾期一日，乙方按月租金的10%向甲方支付滞纳金；任何一方违反合同约定，按年度租金的20%向对方支付违约金。上述《租赁合同》约定的租赁期限届满后，被告仍然租用该房屋使用至今，但双方未签订《租赁合同》。2012年2月21日被告交付自2011年3月31日起的房屋租金125000元给原告，原告要求交付给案外人贵州盐业（集团）六盘水有限责任公司收取，当日该公司给被告出具收款收据，并在备注栏注明至2012年3月31日；2013年3月2日及同年3月27日被告又分别交付房屋租金84500元和40500元给贵州盐业（集团）六盘水有限责任公司，该公司在2013年3月27日的收款收据备注栏中注明房租到2013年3月31日。现原告认为自2011年3月31日房屋租金已涨为每年125000元，被告所给付的上述由贵州盐业（集团）六盘水有限责任公司收取的250000元为2011年3月31日至2013年3月31日的租金，2013年3月31日之后被告未再交付过租金，已违约，故诉至本院。
一审法院认为，本案争议焦点为：1、被告是否支付完毕原告租金；2、对原告的诉讼请求应否支持。原告贵州盐业（集团）六盘水有限责任公司溶源商贸分公司与被告钟山区步步高小学签订的《房屋租赁合同》未违反有关法律法规的强制性规定，系双方真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力，双方应按照该合同约定履行各自的义务。合同约定的履行期限届满后，未签订书面合同，但续租是事实，原书面合同仍然有效，双方原书面合同约定2010年3月30日至2011年3月30日期间年租金为68000元，租赁期限届满后，如续租，在原租金的基础上增加5500元，故2011年3月31日至2013年3月31日期间的年租金应为73500元（折合月租金6125元），该二年租金共计为147000元。而被告于2012年2月21日、2013年3月2日及同年3月27日共计付给原告2011年3月31日起的租金为250000元，扣除2011年3月31日至2013年3月31日的租金147000元，尚余103000元为2013年4月1日之后的租金，扣除2013年4月1日至2014年4月1日的租金73500元，还有余款，虽然被告2012年2月21日及2013年3月27日交付租金给贵州盐业（集团）六盘水有限责任公司时，该公司注明了计付租金的期限，因该公司非与被告签订《租赁合同》的相对人，故不能对合同约定的内容进行变更，其自行注明的与合同不一致的内容对被告不产生约束力。综上，原告称被告拖欠房屋的主张不能成立。同时，按被告已交纳的房租来看，现双方仍在合同履行期内，原告要求被告退回房屋的主张也不能成立。故对原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十六条的规定，判决如下：驳回原告贵州盐业（集团）六盘水有限责任公司溶源商贸分公司的诉讼请求。
案件受理费1080元，因适用简易程序减半收取540元，由原告贵州盐业（集团）六盘水有限责任公司溶源商贸分公司自行负担。
一审送达后，贵州盐业（集团）六盘水有限责任公司溶源商贸分公司不服，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销贵州省六盘水市钟山区人民法院（2013）黔盘民商初字第62号民事判决，改判支持上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。
事实及理由：一审法院认定事实不清，判决错误。1、本案客观事实，2009年4月1日，被上诉人租用上诉人坐落于钟山区川心北路1号房屋共15间作教学使用。租期满后，被上诉人又于2010年3月28日与上诉人另行续签合同：租赁期限自2010年3月30日至2011年3月30日止；租金为每年68000元，期满后在原房租的基础上增加5500元，以两年为一个期限；租金由乙方于每半年的12日前交付甲方；乙方逾期交租金的，每逾期一日，甲方有权按年租金的10%向乙方加收滞纳金；任何一方违反本合同的约定，按年度须向对方交纳租金的20%作为违约金；租赁期满后，本合同即终止，如乙方要求继续租赁，须向甲方提出，如甲方同意继续租赁，则续签租赁合同。2011年3月30日租赁期满后，被上诉人未与上诉人续签租赁合同，却继续使用上诉人的房屋做教学，后上诉人要求被上诉人搬走腾房屋交给上诉人，被上诉人才与上诉人口头协商将租金提到125000元每年，并于2012年2月21日交付了2011年4月1日至2012你3月31日的租金。而2012年4月1日至2013年3月31日的租金却是经过上诉人多次通知催要后，于2013年3月2日和2013年3月27日支付。但2013年4月1日后，被上诉人一直占用上诉人房屋至今。被上诉人的行为已经严重违背了诚实信用原则。2、一审判决认定事实不清，判决错误。一审法院判决书第五页认为“合同约定的履行期限届满后，未签订书面合同，但续租是事实，原书面合同仍然有效，双方原书面合同约定的租金为68000元每年，租赁期限届满后，如续租，在原租金的基础上增加5500元，....”及“被告于2012年2月21日、20123年3月2日、2013年3月27日共交租金250000元，扣除2011年3月31日至2013年3月31日的租金尚余103000元”是错误的，认定与客观事实不符。虽然原租赁合同期限届满后，被上诉人继续使用租赁的房屋至今，构成租赁的事实，但这种租赁关系没有续签书面的租赁合同，属于不定期租赁合同，出租人随时可以通知承租人终止合同，因此，上诉人通知被上诉人搬出腾房交给上诉人，于法有据。另外，在2011年租赁期限届满后，上诉人要求被上诉人搬出时，双方就租金问题另行约定为125000元每年，并且被上诉人已交付了两年，已经是对原租赁合同进行了变更，怎么能适用原来的合同条款来认定租金呢？一审法院这种认定是错误的，按照一审法院的认定，在2012年2月21日被上诉人交付125000元租金后，到2013年3月31日其交付的租金都还有多余的部分，其用不着再于2013年3月2日和2013年3月27日再交付125000元了。一审法院这种认定不符合常理，也缺乏逻辑性。一审法院在判决书的第五页认为“被告交付租金给贵州盐业（集团）六盘水有限责任公司时，该公司的收据中注明了计付租金的期限，因该公司非与被告签订《租赁合同》的相对人，故不能对合同的内容进行变更，其自行注明的与合同一致的内容对被告不产生约束力。”一审法院的这一认为是错误的，双方之间如对租金没有另行约定，被上诉人又怎会交付125000元租金呢？按照一审法院的认为，贵州盐业（集团）六盘水有限责任公司不是合同的相对人，其收租金时在收条上注明的内容对被上诉人无约束力，那么，被上诉人将租金交付到贵州盐业（集团）六盘水有限责任公司也就等于没有交付租金给上诉人，也就没有履行《租赁合同》所约定的义务。被上诉人将租金交给贵州盐业（集团）六盘水有限责任公司的行为对上诉人同样也没有约束力，既然被上诉人已经两年多没有交租金而占用上诉人的房屋，是不是应该判决被上诉人退回租赁物？显然一审法院的判决与客观事实相背。
被上诉人答辩认为：1、一审认定事实清楚，证据充分，请求驳回上诉，维持原判。理由：双方原合同期满后，续租按原合同约定的6800元增加5500元，两年的租金共计147000元，被上诉人从2012年2月至2013年3月27日止共支付租金250000元，因双方是不定期合同，被上诉人担心上诉人终止合同或者提高租金，所以每次付款时多付租金，希望将租期延长，所以并不是上诉人所说的口头协商；2、被上诉人支付给贵州盐业（集团）六盘水有限责任公司不是合同的当事人，但被上诉人能得到房屋的正常使用，所以没有去注意备注是什么，也不是双方协商租金的结果。
上诉人贵州盐业（集团）六盘水有限责任公司溶源商贸分公司及被上诉人步步高小学在二审中未提交证据。
二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人认为从2011年3月30日后，双方口头协商，将租金提高到每年125000元，只在一审提供了贵州盐业（集团）六盘水有限责任公司出具的三份收据来证实，但该证据不足以证实双方已经口头达成协议将租金提高到每年125000元，且被上诉人对上诉人的该主张不予认可，故上诉人的请求证据不充分，本院不予支持。
综上所述，上诉人贵州盐业（集团）六盘水有限责任公司溶源商贸分公司的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1080元，由上诉贵州盐业（集团）六盘水有限责任公司溶源商贸分公司承担。
本判决为终审判决
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审 判 长 付振义
代理审判员 马功云
代理审判员 谭茶芬
二〇一四年四月十二日
书 记 员 张珈玮