山东省滨州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）滨中民一终字第345号
上诉人（原审原告）曹鲁东。
委托代理人贾丽华，山东王宁（博兴）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）张岩松。
委托代理人王永刚，山东黄河律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）赵伟。
被上诉人（原审被告）郝元元。
上诉人曹鲁东因案外人执行异议之诉一案，不服博兴县人民法院（2014）博民初字第1172号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人曹鲁东及其委托代理人贾丽华，被上诉人张岩松及其委托代理人王永刚到庭参加了诉讼。被上诉人赵伟、郝元元经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，原审法院在审理张岩松与赵伟、郝元元民间借贷纠纷［案号为（2012）博商初字第198号］一案期间，于2012年6月4日裁定查封了位于博城六路133号3#1-502室的房产（房产证号G2××72），于2012年11月26日判决赵伟、郝元元返还张岩松借款40万元及利息、违约金8万元。该案在执行过程中，张岩松与赵伟于2013年3月12日达成执行和解协议，约定涉案标的房产以74万元价格抵偿张岩松的该笔债务。曹鲁东以其是涉案房屋的所有人，法院不应查封该房屋为由向原审法院提出书面异议，要求依法解除对涉案房屋的查封。原审法院（2013）博执异字第1号执行裁定书驳回了曹鲁东的异议，形成本诉。另，2012年1月11日，曹鲁东与赵伟、郝元元签订《房屋买卖合同》，合同内容为曹鲁东以55万元的价格购买赵伟、郝元元位于博兴县博城六路133号3#1-502室房产一处，并约定付款方式为：2012年1月11日支付购房款55万元，支付房款以收到条为准。合同签订当日曹鲁东支付给赵伟、郝元元夫妇32万元（赵伟出具收到条），住房维修基金转移登记为曹鲁东。曹鲁东于2012年6月5日交纳涉案房产评估费并评估房产价值为76.6万元。再，赵伟陈述其与曹鲁东系借贷关系，共收到曹鲁东款项45万元，未收到其他款项。涉案房产一直由赵伟居住至今。
原审法院认为，本案争议焦点在于曹鲁东对涉案房产（位于博兴县博城六路133号3#1-502室房产）是否享有足以排除强制执行的民事权益。曹鲁东与赵伟、郝元元签订《房屋买卖合同》后，按合同约定曹鲁东应于合同签订当日付清房屋全部价款55万元，而该房款是否全额付清应由曹鲁东承担举证责任。曹鲁东向法庭提交的付款证据为收到条1张（现金32万元）、转账明细2份（金额分别为2万元和5万元），该组证据不能证实曹鲁东已付清全部房款，曹鲁东应承担举证不能的后果。原审法院认定曹鲁东支付了部分房款，未完全履行合同约定的全部义务，对合同的履行存在违约行为，对未能在合理期限内办理房产过户登记有过错。而且，在合同签订后，曹鲁东也未实际占有、使用涉案房产，该房产至今仍由赵伟占有、使用。故曹鲁东对涉案房产享有的权利不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，不足以排除对涉案房产的强制执行。对于曹鲁东主张张岩松申请执行数额为48万而房产以74万元抵偿的问题，因案外人执行异议之诉审查的范围是案外人对执行标的是否享有排除强制执行的权利，对于如何执行不属于本案审查范围。如该执行和解协议和执行裁定书损害了曹鲁东的合法权益，其可依法另行主张。赵伟第一次开庭未到庭参加诉讼，郝元元未到庭参加诉讼，视为自愿放弃其答辩和质证权利。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回曹鲁东的诉讼请求。案件受理费100元，由曹鲁东负担。
宣判后，曹鲁东不服上诉称，一、一审法院在被上诉人赵伟、郝元元与上诉人早已签订《房屋买卖合同》的情况下查封、执行涉案房屋错误。2012年1月11日，上诉人与赵伟、郝元元签订的《房屋买卖合同》已生效，赵伟、郝元元对于该合同的真实性也无异议，依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，该房屋买卖合同产生约束力。一审法院没有考虑上述合同的签订而判决驳回上诉人的诉讼请求错误。二、上诉人在《房屋买卖合同》签订当日已付清全部房款，上诉人与被上诉人已到房产管理部门办理过户手续，一审判决认定上诉人支付部分房款与事实不符。上诉人与赵伟、郝元元于同日到博兴县房产管理局申办房屋过户，《住宅专项维修基金过户凭证》中注明的房屋过户时间为2012年1月11日。涉案房屋并非被上诉人赵伟、郝元元所有。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院依法撤销博兴县人民法院（2014）博民初字第1172号民事判决，予以改判或发回重审。
被上诉人张岩松辩称，一、上诉人称其与赵伟签订的房屋买卖合同被上诉人赵伟没有异议，与事实不符。一审中被上诉人赵伟出庭就本案事实作了陈述，称其与上诉人是民间借贷关系，签订房屋买卖协议并非其真实意思表示，仅为了担保借款。二、上诉人所称的房屋一直由被上诉人赵伟占有，并且上诉人在一审中始终未提供证据证明其支付了55万元房款，赵伟也仅承认收到40余万元，据此，一审驳回上诉人的诉讼请求，符合事实和法律规定，应予以依法支持。
本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。
本院认为，本案争议的焦点问题为，上诉人曹鲁东对涉案房屋是否享有足以阻却人民法院强制执行的权利。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第三十一条规定：“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”因此，不动产物权的设立、变更、转让、消灭原则上以登记为生效要件，处分不动产物权是绝对的以登记为生效要件。赵伟、郝元元将涉案房屋出售给上诉人的行为，属于对涉案房屋所有权的处分，须经登记方能发生转移所有权的效力。《中华人民共和国物权法》第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”因此，上诉人虽然已向不动产登记机关申请办理变更登记，但在不动产登记簿记载事项变更前物权不能发生变动，涉案房屋的所有权人仍系赵伟、郝元元。上诉人主张其系涉案房屋的所有权人与法律规定相悖，本院不予支持。
最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人原因未办理过户登记。”综合上述规定，被执行人将其名下的不动产出卖的，买受人在人民法院查封之前合法占有该不动产是其对抗人民法院强制执行措施的必要条件。本案中，曹鲁东自述涉案房屋一直由被上诉人赵伟占有，因此即便曹鲁东能够证实其支付了全部的价款，其亦不满足对抗人民法院强制执行的要件，其要求排除原审法院执行的主张不能成立。
上诉人二审中提交赵伟出具的“今借到宋庆波现金二十三万元整”的借条，欲证实其支付了全部55万元款项。本院认为，上诉人提供的借条载明的贷款人并非上诉人，上诉人亦未提供实际交付款项的相应证据，上诉人主张其已以该债权支付房款却仍持有借条，与常理和交易习惯亦不符。且根据上诉人的主张，赵伟、郝元元系向上诉人出卖涉案房屋，在收取32万元款项的同时清偿之前存在的对上诉人的23万元债务，该过程包含了以涉案房产清偿债务的过程。清偿过程中，原债权在物的所有权转以后方能消灭，物的所有权转移前，原债权对债务人仍具有法律上的约束力，不能将该债权债务视为已支付的价款。即便该借条确系曹鲁东与赵伟之间的借款合同，亦不能将该23万元的债权债务关系视为曹鲁东已支付的价款。且如前所述，在曹鲁东未占有涉案房屋的情况下，其是否支付全部价款均不能够产生足以对抗人民法院强制执行的实体权利。曹鲁东要求调取博兴县公安局经济侦查大队对宋庆波的询问笔录，欲据此证明其支付了全部价款，因该证据不足以影响本案的结果，本院对其申请不予准许。综上，曹鲁东就涉案房屋不享有足以排除人民法院强制执行的权利，要求人民法院中止对涉案房屋的执行无事实及法律依据。原审判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人曹鲁东负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 景晨光
审 判 员 韩现文
代理审判员 刘 洋
二〇一五年七月十四日
书 记 员 张寒冰