湖北省丹江口市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0381民初653号
原告：邹力克，男，1968年9月26日出生，汉族，无固定职业。
委托诉讼代理人：汪奕衡，湖北典融律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被告：十堰金林置业有限公司。住所地：湖北省丹江口市武当大道**号。统一社会信用代码：914203817739498169。
法定代表人：陈雪玲，该公司董事长。
被告：陈雪玲，女，1962年12月20日出生，汉族，系十堰金林置业有限公司董事长。
二被告共同委托的诉讼代理人：杨梅，湖北永欣律师事务所律师。代理权限：特别授权（代为承认、反驳对方诉讼请求，参与调解、进行和解，提起反诉和上诉，代为签收法律文书）。
原告邹力克与被告十堰金林置业有限公司（以下简称金林公司）民间借贷纠纷一案，本院于2017年3月10日受理后，经原告邹力克申请，本院依法追加陈雪玲为本案共同被告参加诉讼，本案依法由审判员杨华伟适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邹力克及其委托诉讼代理人汪奕衡，被告金林公司、陈雪玲共同委托的诉讼代理人杨梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告邹力克向本院提出诉讼请求：1.要求被告金林公司、陈雪玲共同偿还原告借款100万元及利息40万元（计算至原告起诉时）；2.请求依法判决确认原告对抵押房屋享有优先受偿权；3.本案的诉讼费由二被告承担。事实和理由：被告金林公司以急需资金周转为由，于2012年11月6日向原告借款100万元，双方签订了相应的《借款合同》及《抵押合同》，约定借款期限为一年，月利率为2.3%，被告金林公司以其开发的在建工程即位于丹江口市武当大道西侧的七套房产（即丹江口市右岸世纪星城2幢2-1-701号、2-2-701号、2-2-702号，5幢5-1-702号、5-2-701号，8幢8-2-701号、8-3-701号）作抵押，并于2012年11月6日在丹江口市房地产管理局办理了在建工程抵押登记。借款到期后经原告多次催要被告仍未偿还借款，为此，特向法院提起诉讼。
被告金林公司辩称，该公司欠款是事实，2012年11月被告金林公司向原告借款时，原告于借款当天就扣除了当月利息2.3万元以及手续费5万元，实际支付给被告金林公司的借款本金为92.7万元，因此借款本金应按92.7万元计算。此后被告金林公司仍以本金100万元为基数，每月支付给原告借款利息2.3万元至2014年6月，共计支付给原告利息40.3万元。原告起诉主张的利息计算过高，超出法律规定的部分应不予支持。被告金林公司以公司开发的位于丹江口市右岸武当大道世纪星城的七套房产为原告的借款办理了抵押登记，抵押财产的价值明显超出了本案借款的本金及利息，请求法院主持原、被告双方进行调解，以抵押的房产进行债务抵销。
被告陈雪玲辩称，本案的借款人是被告金林公司，其本人系被告金林公司的法定代表人，其向原告借款是履行职务行为，借款亦用于公司的房地产项目开发建设，其本人不应承担偿还责任。被告金林公司欠原告借款是事实，2012年11月，被告金林公司向原告借款时，原告于借款当日就扣除了当月利息2.3万元以及手续费5万元，实际支付给被告金林公司的借款本金为92.7万元，因此，借款本金应按92.7万元计算。此后被告金林公司仍以本金100万元为基数，每月支付给原告借款利息2.3万元至2014年6月，共计支付给原告利息40.3万元。原告起诉主张的利息计算过高，超出法律规定的部分应不予支持。被告金林公司以其开发的位于丹江口市右岸武当大道世纪星城的七套房产为原告的借款办理了抵押登记，抵押财产的价值超出了本案借款的本金及利息。
本院经审理认定事实如下：2012年11月6日，被告金林公司因经营需流动资金周转向原告邹力克借款，双方经协商于当天签订了一份《借款合同》，双方约定：借款金额为人民币（小写）1000000.00元，（大写）壹佰万元整，借款期限为12个月，自2012年11月6日起至2013年11月6日止，借款年利率为27.6%（月利率23‰），自实际提款日起按月计息，但若提前还款，则利息应按月计付，即不足一月按满月支付利息。利息按月给付，即先付利息后用款，每月支付利息日期为借款日对应的日期，拖欠支付利息超过一个月视为违约。借款到期，利随本清。若出现诉讼及依法实现抵押权、收回贷款的，则借款利息（包括逾期罚息）计算收取至债务清偿完毕之日止，借款的担保方式为房产抵押，甲方（即被告金林公司，下同）有义务积极协助乙方（即原告邹力克，下同）并使乙方与担保人就本合同之具体担保事项签订编号为2012年借贷字第032号的担保合同；乙方在放款时，代甲方支付给十堰神点子投资策划服务有限公司（以下简称神点子公司）融资服务费伍万元整，双方对其他相关事项亦进行了约定，原、被告金林公司双方均在上述《借款合同》签字、盖章予以确认，被告陈雪玲作为被告金林公司的法定代表人亦在该借款合同上签名。为确保双方所签订《借款合同》的履行，被告金林公司作为抵押人（甲方）当天又与原告邹力克（即抵押权人，乙方）签订了一份《抵押合同》，双方约定：本合同担保的主债权为乙方依据主合同发放的贷款，金额为人民币壹佰万元整，主合同履行期限为12个月，自2012年11月6日起至2013年11月6日止。如有变更，依主合同之约定，甲方（即被告金林公司，下同）抵押担保的范围包括主合同项下的全部借款本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用等，抵押物详见《抵押物清单》（抵押物清单载明的抵押物为被告金林公司开发的在建工程，即位于丹江口市武当大道西侧世纪星城的2幢2-1-701号房屋、2-2-701号房屋、2-2-702号房屋，5幢5-1-702号房屋、5-2-701号房屋，8幢8-2-701号房屋、8-3-701号房屋，总面积为566.81平方米）。上述《借款合同》与《抵押合同》签订后，原告邹力克当天通过张玉霞在中国银行股份有限公司十堰分行开设的银行卡账户（卡号为62×××34）以转账方式向被告金林公司支付了927000元借款，双方并当天在丹江口市房地产管理局办理了由被告金林公司提供抵押物（即七套房产）的在建工程抵押登记（抵押登记证明号为：丹江口市房建城区字第z20120007号）。
另查明，2012年11月6日，神点子公司向被告金林公司出具收据，载明收到被告金林公司所交服务费5万元。原告邹力克向被告金林公司提供借款后，被告金林公司自2013年1月17日起至2014年5月27日期间，先后分15次向原告邹力克支付借款利息共计403000元。
上述事实，由原告当庭举证并经被告质证以及本院认证的相关证据所证实，被告对上述借款事实亦无异议，本院对上述事实予以确认。
本院认为，合法的借贷关系受法律保护。原告邹力克与被告金林公司之间的借款关系由原告提供的借款合同、银行交易明细等证据所证实，被告金林公司对借款的事实亦予以认可，本院对原告邹力克与被告金林公司之间的民间借贷关系予以确认。本案中虽然原告邹力克与被告金林公司所签订的《借款合同》约定的借款金额为100万元，但根据当事人当庭所提交的证据证实，原告在向被告金林公司提供借款时预先扣除了当月的利息2.3万元，并扣除了原告所述称代被告金林公司向神点子公司缴纳的融资服务费5万元（但原告未提交相应的证据证实其实际向神点子公司缴纳了该笔费用），实际向被告金林公司转款92.7万元，因此本案的借款本金应以贷款人（即原告邹力克）向借款人（即被告金林公司）实际提供的借款数额（即92.7万元）为准，被告金林公司应当向原告偿还借款本金92.7万元，超出部分本院不予以支持。原告与被告金林公司约定的借款利息为年利率27.6%（月利率2.3%），且被告金林公司自2013年1月17日至2014年5月27日期间已自愿向原告支付利息共计403000元，按照本金92.7万元计算，已支付利息的利率未超过年利率36%的标准，且未损害国家、集体和第三人的利益，根据《最高人民法院关于人民法院审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第二项和第三十一条规定，对已支付的利息本院予以确认。原告邹力克要求被告金林公司支付尚未支付的利息40万元（自2014年5月27日计算至原告起诉时即2017年3月10日），按照原告实际向被告金林公司出借的借款本金（92.7万元）计算，亦未超过年利率24%的标准，原告的该项诉讼请求有相应的事实和法律依据，本院对此予以支持。因被告金林公司在向原告借款时以该公司开发的位于丹江口市武当大道西侧世纪星城的2幢2-1-701号房屋、2-2-701号房屋、2-2-702号房屋、5幢5-1-702号房屋、5-2-701号房屋、8幢8-2-701号房屋、8-3-701号共7套房屋为本案借款提供抵押担保，双方签订了相应的《抵押合同》并在房产管理部门办理了在建工程抵押登记，双方之间的抵押合同关系合法有效，原告对被告金林公司所提供抵押担保的房屋在担保的债权范围内依法享有优先受偿权。原告要求被告陈雪玲与被告金林公司共同偿还本案借款及利息，因本案借款人和实际用款人均为被告金林公司，被告陈雪玲只是作为被告金林公司的法定代表人在借款合同及借据中签名，上述行为属于履行职务行为，因此被告陈雪玲在本案中不承担还款义务，对原告的该项诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第九十条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条、第五十三条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十三条、第一百七十九条、第一百八十条第一款第五项，最高人民法院《关于人民法院审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十九条第二款第二项、第三十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、被告十堰金林置业有限公司在本判决生效之日起二十日内偿还原告邹力克借款本金92.7万元及利息40万元（自2014年5月28日至2017年3月10日期间的借款利息），共计132.7万元。
二、原告邹力克对被告十堰金林置业有限公司所提供的抵押财产（即位于丹江口市武当大道西侧世纪星城的2幢2-1-701号房屋、2-2-701号房屋、2-2-702号房屋、5幢5-1-702号房屋、5-2-701号房屋、8幢8-2-701号房屋、8-3-701号房屋，共7套房屋）在担保的债权范围内享有优先受偿权。
三、驳回原告邹力克对被告陈雪玲的诉讼请求。
四、驳回原告邹力克的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费17400元，减半收取8700元，由原告邹力克负担454元，被告十堰金林置业有限公司负担8246元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在递交上诉状时，根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。十堰市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省十堰市中级人民法院；开户银行：中国农业银行股份有限公司十堰广场支行；账号：17×××01。通过邮局汇款的，汇款十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市张湾区浙江路66号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。
本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 杨华伟
二〇一六年五月十五日
书记员 鲜丹丹
本判决所适用的法律依据：
1.《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
第九十条合法的借贷关系受法律保护。
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
2.《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第一百九十八条订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。
第二百条借款的利息不得预先在本金中扣除。利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。
3.《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
4.《中华人民共和国物权法》
第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
5.最高人民法院《关于人民法院审理民间借贷案件适用法律
若干问题的规定》
第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。
借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。
第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。
未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：
（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；
（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。
第三十一条没有约定利息但借款人自愿支付，或者超过约定的利率自愿支付利息或违约金，且没有损害国家、集体和第三人利益，借款人又以不当得利为由要求出借人返还的，人民法院不予支持，但借款人要求返还超过年利率36%部分的利息除外。
6.《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。