贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔03民终1008号上诉人（原审原告）遵义东欣物业服务有限公司（原遵义东欣物业管理有限公司），住所地：遵义市红花岗区东欣彩虹城B09号楼。法定代表人金海襟，经理。委托代理人张兵，贵州山一律师事务所律师。委托代理人刘延芳，贵州山一律师事务所律师。被上诉人（原审被告）雷啟静，男，1962年10月3日出生，汉族，住遵义市红花岗区。上诉人遵义东欣物业服务有限公司（以下简称东欣物业）因与被上诉人雷啟静物业服务合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2016）黔0302民初5462号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。东欣物业上诉请求：请求二审法院撤销原判，判令被上诉人立即支付上诉人截止2016年8月20日的物业服务费6707元，滞纳金11507.27元。一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”规定，虽然各期物业服务费的缴纳具有一定的独立性，但因物业服务合同履行上的连续性，该独立性不足以否认物业服务费这一债务的整体性，本案诉讼时效应从最后一期物业服务费的履行期限届满之日起计算。且被上诉人拒绝缴纳物业服务费的行为本身已构成持续性违约，双方之间的物业服务合同一直在履行，并未发生终止，物业服务费的诉讼时效并未开始计算。一审认为上诉人诉请2014年7月20日前的物业服务费已超过诉讼时效，系认定事实不清，适用法律错误。二、双方之间的物业服务合同未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，被上诉人未交纳物业服务费，应当根据合同约定承担相应的违约责任。一审法院判决驳回上诉人要求被上诉人支付滞纳金的请求，系认定事实不清，证据不足，适用法律错误。雷啟静辩称，物业服务合同约定物业服务费是按月结算，每月物管费均是单独支付而非分期支付，不能混为一谈。被答辩人在答辩人未按时支付物管费时未进行催告，其怠于行使催告权使其部分诉请超过诉讼时效的后果应由其自行承担。被答辩人未按双方之间的合同约定对房屋进行维修，其应当承担相应的违约责任，一审判决驳回其要求支付滞纳金的诉请正确。上诉人的上诉理由均不能成立，请求二审驳回上诉，维持原判。东欣物业向一审法院起诉请求：1.被告支付物业服务费6707元，滞纳金11507.27元；2.该案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：雷啟静系“东欣·彩虹城”第A36幢1单元2层2号房屋业主，所购物业建筑面积为127平方米。东欣物业（甲方）与雷啟静（乙方）于2007年11月30日签订《东欣·彩虹城住宅（商业用房）前期物业管理服务合同》、《东欣·彩虹城住宅（商业用房）业主临时公约》，约定：物业管理费为每月每平方米0.8元，物业管理费按月缴纳，乙方在当月10日之前（或物业管理公司通知时间为准）将费用缴清，逾期将按日交纳应交费用3‰的滞纳金。双方还对委托服务事项、物业服务质量、双方的权利义务等进行了约定。雷啟静交纳物业管理费至2011年2月19日。另查，东欣物业曾用名为遵义东欣物业管理有限公司。一审法院认为，双方签订的《东欣·彩虹城住宅（商业用房）前期物业管理服务合同》、《东欣·彩虹城住宅（商业用房）业主临时公约》未违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，对双方具有约束力。东欣物业对雷啟静所居住的东欣·彩虹城实施物业管理，提供物业服务；雷啟静作为该小区的业主，在享受物业服务的同时，应该向物业公司交纳物业管理费；雷啟静抗辩东欣物业诉请2014年7月20日前的物业管理费及滞纳金超过诉讼时效的问题，东欣物业未能向法院提供证据证明在诉讼时效期间曾向雷啟静主张过权利，对雷啟静的该抗辩，法院予以采信，故仅支持东欣物业诉请的从2014年7月21日至2016年8月20日的物业管理费，该部分管理费为127㎡×0.8元/㎡·月×25月=2540元。雷啟静提出的其他抗辩理由，证据不足，不予采信，考虑到东欣物业的服务确有不足之处，对其要求雷啟静支付滞纳金的诉讼请求，不予支持。雷啟静答辩所述，东欣物业擅自改变小区绿化带用作经营，侵害小区业主利益，可另行主张权利。另指出，物业公司在小区提供物业服务，其经费来源于业主所交纳的物业管理费。如物业公司在对小区进行服务过程中出现了瑕疵后，该小区的业主即采取拒绝交纳服务费的方式，势必会导致物业公司经营资金的减少，从而导致物业服务水平下降的恶性循环，不利于小区的发展。今后，在小区的业主发现物业公司服务过程中出现瑕疵后，双方应进行有效的沟通，业主可提出合理化建议。物业公司应就存在的问题予以认真改正，努力提高服务水平，为业主提供更加完善、到位的服务，建立物业公司与业主之间的友好关系。同时业主亦可通过合法途径向物业公司主张权利。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，判决：一、由被告雷啟静在本判决书生效后十日内支付原告遵义东欣物业服务有限公司物业管理费2540元（从2014年7月21日至2016年8月20日）；二、驳回原告遵义东欣物业服务有限公司其他诉讼请求。案件受理费125元，由被告雷啟静负担。二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案争议的焦点为：1、上诉人诉请2014年7月20日前的物业服务费是否已超过诉讼时效；2、被上诉人应否支付违约金以及金额为多少。关于第一个焦点，双方之间签订的物业服务合同已约定物业管理费为按月缴纳，上诉人虽提供了2012年至2016年期间的《催缴通知书》，但被上诉人均予以否认，上诉人亦未能提供被上诉人收到催缴通知书的证据证明其就物业管理费向被上诉人主张过权利，故2014年7月20日前的物业服务费已超过诉讼时效。关于第二个焦点，从我国合同法的具体规定以及立法精神来看，违约金是以补偿性为主，惩罚性为辅，违约金主要的功能在于弥补一方当事人因对方违约产生的损失，而不是一方因对方违约过度受益。本案中，上诉人按照合同约定向被上诉人提供了物业管理服务，但被上诉人未按合同约定支付物业管理费，已构成违约，根据双方合同约定，被上诉人应承担逾期付款的违约责任。因被上诉人逾期付款给上诉人造成的损失主要体现为资金占用利息，在上诉人未能举证证明存在其他损失的情况下，双方约定逾期付款需按日交纳应交费用3‰的违约金明显过高。被上诉人在一审中请求调减违约金，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，应予支持。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”之规定，结合本案实际，对于违约金本院酌情确定为400元。被上诉人认为上诉人的物业服务不到位，可以另行主张权利，一审以东欣物业的服务确有不足之处未支持违约金错误，本院予以纠正。综上所述，原审判决认定事实不清，判决结果错误，依法应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销贵州省遵义市红花岗区人民法院（2016）黔0302民初5462号民事判决；二、由雷啟静在本判决书生效后十日内支付遵义东欣物业服务有限公司物业管理费2540元（从2014年7月21日至2016年8月20日）、违约金400元，共计2940元；三、驳回遵义东欣物业服务有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费125元，二审案件受理费250元，共计375元，由雷啟静负担。本判决为终审判决。审 判 长  廖 戡审 判 员  彭 莉代理审判员  贺灿灿二〇一七年五月十一日书 记 员  犹欢欢