湖北省荆州市沙市区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂1002民初2009号
原告：叶琳（曾用名叶发春），女，汉族，1970年9月26日出生，住荆州市沙市区,
被告：董晓云，女，汉族，1971年10月11日出生，住荆州市沙市区,
委托代理人：包小平，湖北楚韵律师事务所律师。
被告：孙炜（曾用名孙伟），男，汉族，1968年8月4日出生，住荆州市沙市区,
委托代理人：包小平，湖北楚韵律师事务所律师。
原告叶琳诉被告董晓云、孙炜房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年6月15日作出〔2015〕鄂沙市民初字第02040号民事判决。因被告董晓云、孙炜不服，向湖北省荆州市中级人民法院提出上诉。湖北省荆州市中级人民法院经审理认为，原判决认定事实不清，于2017年1月10日作出〔2016〕鄂10民终1142号民事裁定，撤销本院〔2015〕鄂沙市民初字第02040号民事判决，将案件发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告叶琳、被告孙炜及其与被告董晓云的共同委托代理人包小平到庭参加诉讼。依当事人申请，本院依法传唤证人苏某、茅某出庭作证。本案现已审理终结。
原告叶琳诉称：2002年1月25日，原、被告达成协议，约定被告将其所有的、位于荆州市沙市区××草小区××栋1门801室的房屋出售给原告，价格为30000元，分两次付清，并约定由被告董晓云协助原告办理过户手续，并承担过户的费用。签订了协议后，原告支付了25000元，但是被告董晓云却一直没有为原告办理过户手续。经查，被告孙炜、董晓云于1991年11月23日结婚，于2002年2月22日离婚。涉案房屋系二被告的夫妻共同财产，二被告均有义务协助原告办理房屋过户的手续。为维护原告的合法权益，现诉至人民法院，请求判令：1.两被告继续履行购房协议，协助原告办理房产证号为荆州房权证沙字第××号房屋的产权过户手续；2.本案诉讼费由二被告承担。
被告董晓云辩称：协议上记载的地域、产权均不明确；购房协议、委托书我均不知情，不是我本人签名；我一直不同意卖房，我以为该房屋我父亲在出租，这个事情全程都是我父亲处理的，我不知情；这个房屋属于我跟孙炜的共同财产，孙炜对这个事情也不知情。
被告孙炜辩称：这个房屋是沙市啤酒厂的宿舍，房改时分给我的，当时登记写的是董晓云的名字，这个房子在离婚时没有通过法律的形式固定产权；我与原告从未见过面，我认为我与原告之间不存在法律纠纷；当时我是听说过这个事情，但是我没有同意，我一直准备把这个房子给我和董晓云共同的女儿，且房产证一直都在我手上。
原告叶琳为支持其诉讼请求，向本院提交的证据如下：
证据1、购房协议，拟证明原被告房屋买卖关系成立的事实；
证据2、房产变卖委托书；
证据3、承诺书；
证据2-3拟共同证明被告董晓云委托其父亲董学成出售房屋，并向原告承诺，由被告董晓云为原告办理所售房屋的产权过户手续后，原告再付清房款；
证据4、收条6张，拟证明原告已支付了2.5万元购房款；
证据5、公安县章田寺乡南阳村民委员会证明，拟证明原告曾用名叶发春，叶琳与叶发春为同一人；
证据6、房屋登记记录，拟证明所出售的位于沙市区××草小区××、面积为60.48平方米的房屋属被告所有；
证据7、离婚登记资料，拟证明二被告的离婚时间为2002年2月22日；
证据8、公安县公安局孟家溪派出所《关于叶发春户口注销的说明》，拟证明叶发春与叶琳是同一人，即本案原告。
被告董晓云、孙炜对原告叶琳所举上述证据共同发表质证意见如下：对证据1，董晓云未在协议上签名，也未委托他人签名；协议上的卖房方为董小云而非董晓云，买方是叶发春而非叶琳，且所购房屋地点不明确，不能证明原、被告之间有房屋买卖关系。对证据2的真实性有异议，董晓云没有签订任何房产变卖委托书，董晓云的印章也不是本人所雕刻的。对证据3即承诺书的内容不知情。对证据4的收条不知情，但2002年1月21日、2002年3月6日的两张收条上载明的是收到苏某的款项8000元，与本案没有关联性。对证据5的真实性没有异议，但对其证明效力有异议，公民的身份情况应由公安机关出具证据予以证明，村委会的证明不能达到原告的证明目的。对证据6、7无异议。对证据8的真实性无异议，但对证明目的有异议，证明中叶发春的身份证号码与原告现在的身份证号码都不是一致的。
被告董晓云、孙炜在原一审中未向本院提交证据，在重审审理过程中，向本院提交证据如下：
证据1、关于叶琳身份的详细信息（打印件），拟证明叶琳没有曾用名；
证据2、职工购买共有住房申请审批表、出售标准价成本价共有房屋明细户表、共有住房买卖契约、房屋分层分户平面图；拟证明本案争议房屋为被告孙炜与董晓云的夫妻共同财产；
证据3、房屋所有权证，拟证明上述房屋产权于2002年10月21日登记，核定房屋总价款32296元；
证据4、离婚登记资料，拟证明董晓云、孙炜于2002年2月22日登记离婚，双方未对本案争议房屋进行分割；
证据5、证人茅某出具的证明，拟证明董晓云与孙炜离婚前双方的关系恶化了很长时间，公开吵闹影响很大，并且孙炜与董晓云父亲的关系一直不好，双方缺乏信任，与董晓云、孙炜以及董晓云父亲熟悉的人都知道这些情况。
原告对二被告所举上述证据发表了如下质证意见：
证据1对我的身份信息没有异议，但是我就是叶发春，他说我不是叶发春是不对的。对于证据2我看不出什么东西。证据3不能达到对方的证明目的。证据4、5有疑问，但我不知道。
根据原告叶琳的申请，本院依法传唤证人苏某出庭作证并接受对方当事人的询问，归纳证人苏某的证言如下：我是叶发春（就是原告叶琳）的姑爹熊昌海的朋友；与董学成是埠河建筑队的同事，曾经我们还是邻居；叶发春购买董晓云的房子是我介绍她通过董学成购买的，董学成卖房子时一直说房子是他女儿董晓云的，签协议时有我、叶发春、董学成在场，支付房款时我有帮叶发春垫付；叶发春手上持有的两张有我姓名的条据都是房款的条子。
根据被告董晓云、孙炜的申请，本院依法传唤证人茅某出庭作证，并接受对方当事人的询问，归纳证人茅某的证言如下：我与董晓云是技校同学，孙炜与董晓云之间、孙炜与董晓云之父董学成之间关系都很恶劣，孙炜与董晓云大概在2002年的上半年就离婚了。2008年到2010年的某个时间，我在董晓云家里与董晓云、董学成拉家常时得知，有个女的给董晓云打电话要求其配合办理房屋过户手续时，董晓云才知道她父亲董学成将其房屋卖了；董学成后来告诉董晓云，房子要回来了，但是改为出租,董晓云得知后默认将租金交由董学成使用。
根据双方当事人陈述，董晓云之父董学成系本案房屋出卖时的经办人，属于关键证人。董学成若能出庭陈述事实或接受原、被告双方的询问，更能查明本案的事实，但因其远在深圳居住，年事已高，罹患高血压、脑梗塞、下肢动脉硬化等疾病多年，不便出庭作证，本院委托深圳市宝安区人民法院后，深圳市宝安区人民法院工作人员于2017年11月1日至董学成住院治疗的深圳市龙华区人民医院6楼心血管内科1号病房，对其展开了调查。调查结果显示：董学成对其女儿董晓云与叶琳之间房屋买卖的事情清楚知道，陈述购房协议系其拟写并签名，《房产买卖委托书》不是其草拟的，但忘记是谁拟的，2002年1月21的展（意即“暂”）收条上以及2002年3月6日的借条上的董学成签名自认像是自己签的，其他的都记不清了。
在2017年12月21日公开开庭过程中，被告孙炜向法庭递交涉案房屋产权证原件时，本院发现其中夹带有董学成代表董晓云与叶琳（原名叶发春）签订的原始购房协议，且该原始证据上有苏某作为担保人的签名。本院责令被告孙炜当庭提交，经双方当事人当庭质证后，均认为该证据真实。
本院对原告叶琳所举证据认证如下：对原告所举8份证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。就被告董晓云、孙炜关于“董小云非董晓云”的抗辩，鉴于董学成确系董晓云的父亲，在实际生活中类似“某炜写成某伟”、“某晓某写成某小某”等等现象比较常见，对二被告的该抗辩不予采纳；就被告董晓云、孙炜关于“叶琳非叶发春”的抗辩，原告叶琳当庭出具的证据8，系公安机关所出具，能够证明叶发春即叶琳，对二被告的该抗辩意见亦不予以采纳；就被告董晓云、孙炜对证据2的质证意见，通过本院在焦点一的评析部分的阐述可以得出，该证据虽非董晓云本人书写及签名、捺印，但该证据确系董学成交与原告叶琳，而非叶琳本人所伪造，故对二被告关于该证据系伪证的抗辩不予采纳；就被告董晓云、孙炜关于“2002年1月21日、2002年3月6日的两张收条上载明的是收到苏某的款项8000元”的抗辩，证人苏某已出庭证实上述款项系其代原告叶琳向董学成给付的购房款，故对二被告的该抗辩意见亦不予采纳。
对被告董晓云、孙炜所举证据认证如下：对证据1，鉴于原告叶琳认可其中相关信息确系本人信息，本院对其真实性予以确认，但该证据为打印件，其证明力低于原告叶琳所举的公安县公安局孟家溪派出所出具的《关于叶发春户口注销的说明》，不能达到被告的证明目的。对证据2、3、4、5的三性予以确认。
证人苏某、茅某的证言，与双方当事人的陈述及所举证据中载明的事实基本一致，合议庭均予以采信。
对本院依法收集的原告孙炜持有的原始购房协议，原、被告双方对其真实性均予以认可，应当确认为有效证据。
根据本院确认的有效证据，综合当事人的陈述，本院查明以下案件事实：
2002年1月25日，被告董晓云的父亲董学成以董晓云的名义与原告叶琳签订购房协议一份，约定“将66平方米的私宅转让给原告叶琳，房屋作价3万元，分两期付款，每期1.5万元，在2002年5月底前付清。同时办理房屋过户手续，过户手续费由董小云负担”。该协议一式两份，原告叶琳持有复写件，复写件上无担保人苏某的签名；在重审审理过程中，本院发现该原稿由被告孙炜持有并责令其提交后发现，该原稿上有担保人苏某的签名。
协议签订后，案外人董学成将房屋交付给原告叶琳，原告叶琳居住至今。自2002年1月21日至2002年6月5日期间，原告叶琳自己及通过担保人苏某代为给付的方式向董学成分6次共付房款2.5万元。2002年5月25日，被告董晓云之父董学成向原告出具《房产变卖委托书》一份，载明“本人有房产一套，面积约66平方米，现委托父亲董学成代为变卖，全权负责”，委托书上盖有董晓云字样的私章。2002年6月5日，董学成向原告出具承诺书一份，载明：“2003年3月左右，女儿董晓云回家办理房产过户手续，同时付清尾款”。根据原告提交的有效证据以及庭审调查的情况，确定本案诉争的房屋坐落在沙市区××草小区××栋，并于2002年10月22日登记在被告董晓云名下（房产证号为沙2002065**号）。
另查明，被告董晓云、孙炜于1991年11月23日结婚，于2002年2月22日离婚。案外人董学成系被告董晓云之父，原告叶琳的曾用名为叶发春。
结合原、被告的举证、质证及查明的事实，合议庭归纳本案争议焦点如下：一、本案购房协议是否合法有效；二、叶琳实际向董学成支付购房款的金额。
关于焦点一即本案购房协议是否合法有效的问题。
本院认为，案外人董学成的出卖行为构成表见代理，理由如下：
1.基于案外人董学成、被告董晓云之间系父女关系，在现实生活中，原告叶琳善意相信董学成可以代女儿出卖房屋情有可原。
2.《房产变卖委托书》确系董学成向原告叶琳出具，无论该委托书是否为董晓云本人所书写，该委托书的出具都使得原告叶琳进一步确信董学成能代其女儿董晓云出卖本案房屋。
经合议庭仔细比对，《房产变卖委托书》与《承诺书》书写的纸张同为绿色网格线文稿纸上下半张，中间撕裂处拼凑起来高度吻合，《承诺书》稿纸底部标注稿纸规格为20×15，《房产变卖委托书》与《承诺书》拼凑在一起后规格正好为20×15；《房产变卖委托书》虽然为蓝色笔迹书写，但底部有两处黑色笔迹，经仔细辨认，该二处黑色笔迹与《承诺书》中“书”与“雲”字所缺失部分相符，故本院综合判断《房产变卖委托书》与《承诺书》书写于同一张稿纸上。被告董晓云虽然辩称对承诺书并不知情，但并不否认承诺书的笔迹为董学成所书写，且承诺书的笔迹与购房协议及收条中董学成的书写习惯一致，可以综合判断该承诺书为董学成本人书写。鉴于《房产变卖委托书》与《承诺书》书写于同一张纸上，且承诺书为董学成本人所写，可以推知上半部分所载的《房产变卖委托书》系董学成交给原告叶琳。被告董晓云和孙炜关于该证据为伪证的抗辩理由不足以成立，依法应不予采纳。
3.涉案房屋的原始《购房协议》中董晓云的签名确系其父董学成所签，而该《购房协议》的原稿却在被告告孙炜手中保管。由此可见，被告孙炜也知晓董学成出售房屋的事实。
虽然二被告在房屋出售后的一个月内办理了离婚手续，该房屋在进行房改后办理产权登记时仍登记在董晓云名下，无论该房屋是夫妻共同共有还是董晓云单独所有，都不能否认孙炜知晓出售房屋的事实。
关于焦点二，即叶琳实际向董学成已付购房款的数额问题。
原告叶琳所提交的董学成署名的2002年1月25日、2002年1月31日、2002年3月1日、2002年6月5日的借条上分别载明收到购房款8000元、2000元、2000、5000元，共计17000元，该四份收条能清楚判断系收取的购房款；关于2002年1月21日的《展收》（“展收”应为“暂收”的笔误），虽然写明的是“苏某同志交来购房款5000元”，但证人苏某已出庭证明该房款确实系其代叶琳向董学成交的购房款；关于2002年3月6日董学成所立的《借条》，证人苏某亦当庭证明此款系其代原告叶琳交给董学成作为董晓云代收的购房款，后叶琳将该款项偿还给了苏某。所以，本院认定原告叶琳已实际向案外人董学成支付购房款25000元，依约原告叶琳尚欠购房款5000元。
综上所述，原告叶琳已给付房屋的合理对价的80%以上，并长期在该房屋内居住，为了保护交易安全，秉着诚实信用的原则，应当认定原告叶琳有足够的理由相信董学成有权代董晓云及其前夫孙炜将本案争议房屋变卖给原告叶琳。本案应予确认房屋买卖关系合法有效，被告董晓云、孙炜依法应继续履行2002年1月23日董学成代其与叶琳之间签订的购房协议。原告叶琳尚欠的5000元购房款亦应及时支付。据此，经合议庭评议并经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
被告董晓云、孙炜于本判决生效之日起十日内协助原告叶琳将位于荆州市沙市区瑶草小区15栋的房产（房屋所有权证号：沙××号）过户至原告叶琳名下。
案件受理费550元，由被告董晓云、孙炜共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费。收款人：荆州市非税收入管理局汇缴结算户，账号：26×××32，开户行：农业银行荆州市分行直属支行，上诉人在上诉期满后7日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 肖启舟
审 判 员 杜 为
人民陪审员 颜 丽
二〇一八年四月二十二日
法官 助理 王菊红
书 记 员 洪远程