山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0602民初469号原告：烟台天安置业有限公司，住所地烟台市芝罘区卧龙中路1号。法定代表人：孙厚玉，董事长。委托代理人：王建文、张华顺，山东鼎然律师事务所律师。被告：刘世璞，烟台市芝罘区人民政府通伸街道办事处退休人员。被告：徐建华，无固定职业。委托代理人：刘世璞（系被告之夫），男，1955年4月11日出生，汉族，烟台市芝罘区人民政府通伸街道办事处退休人员，住址同上。原告烟台天安物业管理有限公司诉被告刘世璞及徐建华物业服务合同纠纷一案，本院受理后，由审判员张译丹独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张华顺、被告刘世璞及被告徐建华的委托代理人刘世璞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告为烟台市芝罘区建源·山水龙城小区提供物业管理服务。两被告是坐落于烟台市芝罘区建源·山水龙城小区7号楼1单元201号房屋（建筑面积137.97平方米，以下简称涉案房屋）的业主。原、被告在2010年11月7日签订的《前期物业管理服务协议》中约定：物业费按建筑面积计算，每月每平方米1元，电梯运行费每月每平方米0.30元，电梯起始层住户不承担电梯运行费；每月5日交纳当月的物业费，逾期按每日0.3%交纳滞纳金；违约方承担律师费等其他费用。两被告拖欠2011年12月31日后的物业费至今。请求法院判令被告向原告支付物业服务费8609元［1.30元／月／平方米137.97平方米48个月（2012年1月1日至2015年12月31日）］和逾期滞纳金6327元（2012年1月1日起至2015年12月31日止，以被告当月拖欠的物业费为基数，按日1‰计算），之后仍按上述标准计算到实际给付之日止；赔偿律师费1771元。两被告共同辩称：（一）前期物业服务协议是原告单方出具的，在交房时强加给被告的，被告签订协议时未看过合同内容；此协议没有截止日期，不符合合同要件；被告在签字处载明应该是业主委员会选聘物业服务企业，且小区至今未召开业主大会成立业委会，故原告诉请所依据的前期物业管理服务协议不具有合法有效性。（二）原告的部分诉请已超过诉讼时效。（三）涉案房屋一直处于空置状态，故根据《烟台市住宅物业服务收费管理实施办法》的规定，物业费应予以30%减免。（四）因特殊的建筑设计，涉案房屋相当于起始层，被告平时不使用电梯，故原告不应向被告收取电梯使用费。综上，请求驳回原告诉请。经审理查明：原告系具备一级物业管理资质的企业法人。两被告是涉案房屋（建筑面积137.97平方米）的业主。涉案房屋所在的建源·山水龙城小区至今未成立业主委员会。2010年11月6日，两被告接收了涉案房屋。次日，原告和两被告在签订的《前期物业管理服务协议》中约定：物业管理服务费按建筑面积计算，每月每平方米缴纳1元；电梯运行费按建筑面积每月每平方米0.30元收费，电梯起始层住户不承担电梯运行费；被告应按上述标准于交房时预交一年的物业管理服务费和电梯运行费，此后被告应于每月5日前预交当月各项费用，逾期按每日3‰交纳滞纳金；开发商、配套或施工单位、业主之间等非原告责任而产生的质量或遗留问题，原告不承担责任，业主不得以此为理由拖欠或拒交物业管理相关费用，原告可应业主要求进行出面协调，业主也可直接找相关责任单位协商处理；原告按直接送交原告、贴于小区宣传栏、张贴于被告物业所在单位通知栏等任何一种方式发出各种书面文件之日视为该文件已送达被告，且被告已知晓该文件内容；本协议中前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理公司签订的《物业管理服务协议》生效时止的本物业的管理；被告不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起支付每天按应付款3‰计算的违约金；违约方应赔偿守约方提起诉讼或仲裁所发生的款项，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、公证费、交通费、查询费等。关于催缴物业费的问题。原告称，包括被告在内的业主拖欠物业费后，原告会定期以如下方式催缴：先将缴费通知分别张贴在小区公告栏（即宣传栏）和所在单元通知栏内，后电话催缴四至五次，原告两名工作人员（房管和保安）逐户登门催缴四至五次。对此，原告提交如下证据：1、2012年-2015拍摄的照片1组，证明原告于2012年至2015年每年均在公告栏、单元门、涉案房屋门上张贴了催缴物业费通知。两被告对该组证据不予认可，辩称两被告没有在涉案房屋内居住，原告在涉案房屋门前和楼梯口张贴催缴通知，被告看不到，原告也没有通过其他方式联系被告交纳物业费。2、烟台仲裁委员会（2014）烟仲字第277号裁决书1份，证明原告分别于2011年11月23日、2013年6月30日、2013年12月27日向同小区业主段伟发出催缴物业费、滞纳金、律师费的催缴通知。两被告对该证据不予认可，称与被告无关，被告从不知晓。3、原告的客服主管于利莎、楼管员王荣及保安主管慕平武的证人证言，该三人出庭陈述，原告每年于5-6月及11-12月进行物业费、滞纳金及律师费的催缴，平时还向业主收取水电费；一般是楼管员及保安一组至业主家中催缴，如家中没人则将催缴公告张贴于门上并拍照存档，再由前台客服对业主进行电话通知。庭审中，对于两被告是否居住于涉案房屋，于利莎表示应在涉案房屋居住，但每次上门时被告都不在家；王荣及慕平武表示不清楚，每次去涉案房屋敲门都没人；对于是否向被告收过水电费，三证人均表示不清楚。两被告对上述证人证言不予认可，称系自己证自己，不能采信。关于律师费。原告提交了委托代理合同、发票、进账单各一份，证明原告为起诉包括被告在内的多名业主发生律师代理费用共计30939元，其中本案的律师代理费用为1771元。被告表示对证据真实性有异议，不予认可，也不知道律师费是如何计算的。庭审中，两被告认可自2012年1月起没有交纳物业服务费，但辩称前期物业服务协议是原告单方出具并强加给被告的，不具有合法有效性；原告的部分诉请已超过诉讼时效；涉案房屋一直处于空置状态，物业费应予以减收；涉案房屋相当于起始层，原告不应向被告收取电梯使用费。对此，两被告提交了以下证据予以证明：1、2016年3月8日拍摄的照片1组，证明涉案房屋处于空置状态。2、照片7张，证明因建筑设计原因，被告不需使用电梯。3、前期物业协议1份，证明签字时没看过内容，原告称拿钥匙必须签字，故在签名处写下了“业委会指定”的落款。原告质证称，对证据1真实性不予认可，不能反映出与涉案房屋有关，且《烟台市住宅物业服务收费管理实施办法》自2015年10月1日才开始实行，且被告并未在原告处办理空置备案；对证据2的真实性不认可，《前期物业管理服务协议》约定只有起始层才免交电梯运行费；对证据3不认可，被告无充分证据证明其签约时是强迫的。本院所确认的上述事实，有原被告提供的《前期物业管理服务协议》、钥匙领取单、照片、证人证言、商品房买卖合同等为证，还有庭审笔录中记载的原、被告的陈述在案为凭。上述证据均经庭审质证和本院审查认证，可以采信。本院认为，（一）原、被告于2010年6月27日签订的《前期物业管理服务协议》，未违反国家法律的强制性规定，应为有效，原、被告均应依约履行。两被告关于该前期物业服务协议不具有合法有效性的抗辩，证据不足、理由不当，本院不予支持。（二）原告为建源·山水龙城小区提供前期物业服务，其服务在小区范围内具有公共性，物业服务费则是原告维护保养整个小区的公共设施及维持正常秩序等工作所必需的费用来源；被告接受了原告提供的物业服务，就有义务按约定向原告缴纳物业服务费用。首先，本案原、被告在《前期物业管理服务协议》中约定物业费每月5日前预交，而原告向两被告主张2012年1月至2015年12月的物业费。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，原告至迟应于2014年1月5日前向人民法院请求保护民事权利，而原告于2016年1月11日才向本院主张权利，其2014年2月前的物业费已超过诉讼时效，本院依法不予支持。原告虽表示多次向两被告催缴物业费，但原告仅能提供证据证明通过张贴通知的方式向两被告催缴，在原告未能提供充分证据证明通过其他途径直接向被告催缴而两被告对原告所述及证人证言又不予认可的情况下，原告关于诉讼时效中断的主张证据不足，不予支持。其次，《前期物业管理服务协议》明确约定，电梯运行费每月每平方米0.30元，电梯起始层住户不承担电梯运行费。本案涉案房屋并非起始层，故两被告应向原告交纳电梯运行费，两被告关于涉案房屋因特殊设计相当于起始层的抗辩意见，于约无据、理由不当，本院不予支持。第三，根据2015年10月1日起施行的《烟台市住宅物业服务收费管理实施办法》，房屋交付后空置一年以上的，其物业服务收费按照30%予以减免。本案中，两被告自2010年11月6日接收涉案房屋后一直未在其中居住之事实清楚，有两被告提供的照片予以佐证。原告虽主张两被告在涉案房屋中居住，但未能提供充分证据佐证；对于原告关于两被告应就未在涉案房屋居住事宜在原告处予以登记备案的主张，本院认为，从《烟台市住宅物业服务收费管理实施办法》关于“房屋空置的起止时间，业主应当事先与物业服务企业联系，登记确认”的规定内容看，业主就空置房屋向物业服务企业进行登记确认并非减收物业费的必要和先决条件，该条也并未规定必须以书面形式进行登记确认；从原告提供的证人证言看，三证人均认可原告除收物业费之外还收取水电费，但每次去涉案房屋催费时敲门均无人应，原告也未能提供充分证据证明两被告发生过水电费用，故应推定原告对两被告自交房后一直未在涉案房屋中居住的事实是明知的，因此两被告2015年10月至12月的物业费应按照30%予以减免。综上，原告要求两被告交纳2014年2月1日至2015年12月31日的物业服务费（含电梯运行费）3963.87元的主张，本院予以支持，超出部分本院不予支持。（三）《前期物业管理服务协议》属于格式合同，其中的相关条款虽对滞纳金和律师费进行了约定，但原告未以合理方式提请被告注意。同时，庭审中原告虽表示多次向被告催缴物业费，但被告未在涉案房屋内长期居住，原告仅能提供证据证明通过张贴通知的方式向被告催缴，在原告未能提供充分证据证明通过其他途径直接向被告催缴、两被告对原告所述及证人证言又不予认可的情况下，本院认为原告向被告主张拖欠物业服务费的滞纳金和因诉讼产生的律师费，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零九条之规定，判决如下：一、限被告刘世璞及被告徐建华于本判决生效之日起10日内向原告烟台天安物业管理有限公司交纳2014年2月1日至2015年12月31日的物业服务费3963.87元（1.30元／月／平方米137.97平方米20个月＋1.30元／月／平方米137.97平方米3个月70%）。二、驳回原告烟台天安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告刘世璞及徐建华未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为109元，由原告烟台天安物业管理有限公司负担83元，被告刘世璞及徐建华负担26元。因原告已向本院全额预交，故限两被告于本判决生效之日起10日内迳付给原告26元。如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  张译丹二〇一六年四月十五日书记员  徐晓鹏