南京市秦淮区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）秦商初字第1019号
原告上海浦东发展银行股份有限公司南京分行，住所地南京市秦淮区中山东路90号。
代表人吴国元。
委托代理人周丰，男。
委托代理人王定，男。
被告孙艾祥，男，1973年1月26日生，汉族。
被告周萍，女，1976年7月30日生，汉族。
被告江苏省苏舜投资置业有限公司，住所地南京市鼓楼区张王庙1号。
法定代表人杨忠宏，董事长。
委托代理人徐钰，江苏金长城律师事务所律师。
委托代理人陈延丰，男。
原告上海浦东发展银行股份有限公司南京分行（以下简称浦发银行南京分行）与被告孙艾祥、周萍、江苏省苏舜投资置业有限公司（以下简称苏舜公司）借款合同纠纷一案，原告浦发银行南京分行于2014年6月5日向本院起诉，本院于同日立案受理，依法组成合议庭于2014年8月27日公开开庭进行了审理。原告浦发银行南京分行的委托代理人周丰、王定，被告孙艾祥，被告周萍，被告苏舜公司的委托代理人徐钰、陈延丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告浦发银行南京分行诉称，2011年6月1日，孙艾祥、周萍（二人系夫妻）因购买南京市下关区张王庙x号丁香花园x、x幢商业裙房xxx室房屋向浦发银行南京分行申请个人购房贷款，并于2011年6月24日与浦发银行南京分行及苏舜公司签订了《浦发银行个人购房担保借款合同》，约定浦发银行南京分行向孙艾祥、周萍发放贷款340000元，贷款期限为10年，按月等额本息还款；孙艾祥、周萍以所购房屋作为上述贷款的抵押，双方于2011年6月28日签订抵押合同。根据《浦发银行个人购房担保贷款合同》的约定，苏舜公司在浦发银行南京分行取得抵押房屋的他项权证之前，为孙艾祥、周萍的上述借款提供连带责任保证担保，该房屋至今未办理他项权证。浦发银行南京分行于2011年7月1日按约向孙艾祥、周萍发放贷款。但孙艾祥、周萍自2013年10月至今已连续多期未还款付息，经催要仍未履行。为维护自身合法权益，浦发银行南京分行特诉至法院，请求判令：1、孙艾祥、周萍立即归还借款287879.43元，并支付至实际清偿之日止按合同约定标准计算的利息、罚息（截至2014年5月21日的利息、罚息共计15988.44元）；2、浦发银行南京分行对南京市下关区张王庙x号丁香花园x、x幢商业裙房xxx室房屋享有优先受偿权；3、苏舜公司对孙艾祥、周萍所欠债务承担连带保证责任；4、本案诉讼费、保全费由孙艾祥、周萍、苏舜公司承担。
被告孙艾祥辩称，浦发银行南京分行所述属实。购房合同约定2011年交付，但房屋一直未交付，导致未能偿还贷款。由于孙艾祥与周萍的离婚诉讼案件尚未判决，希望等该案判决后，由取得房屋的一方继续偿还贷款。
被告周萍辩称，孙艾祥有固定工作及收入，有能力还贷，但他故意拖欠不还。周萍没有工作，亦无能力偿还贷款。请求法院依法判决。
被告苏舜公司辩称，孙艾祥、周萍所购南京市下关区张王庙x号丁香花园x、x幢商业裙房xxx室房屋已达到交付条件，苏舜公司多次书面通知孙艾祥、周萍前来办理房屋交付手续，领取钥匙，孙艾祥、周萍均置之不理，导致案涉房屋至今不能办理房屋产权登记及抵押登记，应解除苏舜公司的担保。案涉房屋已经办理预抵押登记，在抵押和保证两种担保方式同时存在的情况下，浦发银行南京分行应优先处置房屋。由于孙艾祥、周萍违反了商品房预售合同的约定，应向苏舜公司承担阶段性的担保费并支付违约金。请求法院依法判决。
经审理查明，2011年6月1日，浦发银行南京分行（贷款人、抵押权人）、孙艾祥（借款人、抵押人）、苏舜公司（保证人）及周萍（抵押人、共同还款人）签订编号为9309110500038的《个人购房担保借款合同》1份，约定孙艾祥向浦发银行南京分行申请贷款340000元用于购买座落于南京市鼓楼区（原下关区）张王庙x号丁香花园x、x幢商业裙房xxx室房屋；贷款期限为10年，自2011年6月27日起至2021年6月27日止，实际贷款起始日期以贷款借据记载的日期为准；贷款利率为浮动利率，在中国人民银行公布的同档期贷款基准利率基础上（签订本合同时的中国人民银行同档期基准年利率为6.8%）下浮20%；如在贷款期限内遇中国人民银行调整贷款基准利率，本合同利率按年调整，分段计息，即从利率调整的次公历年的首个公历日起，按当期中国人民银行规定的同档期贷款基准利率及合同规定的浮动比例执行新的利率；贷款采用等额本息还款法还款；孙艾祥、周萍以其购买的南京市鼓楼区（原下关区）张王庙x号丁香花园x、x幢商业裙房xxx室房屋为抵押物向浦发银行南京分行提供担保；抵押担保的范围为全部到期应付未付的贷款本金及利息（包括罚息、复利）、违约金、损害赔偿金以及实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、拍卖费及其他合理费用）；抵押权人对抵押物享有第一顺位的优先受偿权，抵押权人可以不先行使对债务人的其他担保权利而直接行使抵押权；苏舜公司为本合同项下贷款本金、利息及相关费用向浦发银行南京分行提供连带责任保证担保；保证担保的范围为全部到期应付未付的贷款本金及利息（包括罚息、复利）、违约金、损害赔偿金以及实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、拍卖费及其他合理费用）；苏舜公司确认，无论浦发银行南京分行对本合同项下的债权是否拥有其他担保权利（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），浦发银行南京分行均有权先要求苏舜公司在本合同约定的保证范围内承担保证责任，而无须先要求其他担保人履行担保责任，苏舜公司明确放弃要求先履行债务人提供的物的担保的抗辩；保证期间为自本合同签订之日起，至借款人的债务履行期间届满之日起两年止，如孙艾祥已办妥抵押担保的房屋抵押登记手续并且浦发银行南京分行已收到其为第一顺序抵押权人的现房他项权证正本的，苏舜公司的保证责任自收到该他项权证正本之日解除；孙艾祥在合同有效期内不能依照合同规定履行还本付息及其他有关责任义务，致使浦发银行南京分行决定通过其他途径采取补救或追索措施的，由此引起的包括但不限于诉讼费、律师费、复印费在内的一切费用均由孙艾祥承担；孙艾祥未按合同约定按时足额偿还贷款本息和相关费用的即构成违约，浦发银行南京分行有权宣布本合同项下已提用贷款部分的本息立即部分或全部提前到期，并按当日执行利率上浮50%计收罚息，罚息自上述行为发生之日起按罚息率计收，直至清偿全部本息为止，对不能按时支付的利息，按罚息率计收复利。周萍在《个人购房担保借款合同》“共同还款人确认”处签名确认其同意作为孙艾祥在本合同项下贷款的共同还款人，对孙艾祥在本合同项下包括但不限于按时还款在内的各项义务的履行承担连带责任。同日，孙艾祥向浦发银行南京分行出具《贷款人受托支付申请书》，申请以受托支付方式支付前述《个人购房担保借款合同》项下贷款资金，将借款本金340000元向户名为苏舜公司、开户行为浦发银行、帐号为93×××32的帐号进行支付。
2011年6月24日，孙艾祥、周萍（抵押人）与浦发银行南京分行（抵押权人）、苏舜公司（担保人）签订《南京市房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》，约定该合同对应担保的主债合同为合同编号为9309110500038的《个人购房担保借款合同》，抵押担保的范围为借款本金及利息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用；苏舜公司愿为孙艾祥的贷款承担连带保证责任，保证担保的范围为借款本金及利息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用，担保期间自该合同生效之日起至浦发银行南京分行领取上述孙艾祥所购商品房的他项权利证书之日。
上述合同签订之后，浦发银行南京分行于2011年7月1日向孙艾祥发放贷款人民币340000元，并根据孙艾祥的《贷款人受托支付申请书》，将上述款项汇入苏舜公司帐户。孙艾祥在借款凭证上签字确认，借款凭证载明借款期限至2021年7月1日止。此后，孙艾祥自2013年10日起未按合同约定按时足额偿还贷款。截至2014年5月21日，尚欠浦发银行南京分行借款本金人民币287879.43元，利息、罚息合计人民币15988.44元。
另查明，孙艾祥、周萍系夫妻，双方于1998年6月3日登记结婚。
以上事实，有个人贷款申请表、《个人购房担保借款合同》、《贷款人受托支付申请书》、《南京市房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》、个人贷款借款凭证、欠款明细及当事人陈述等证据证实。
本院认为，借款合同是借款人向贷款人借款，到期返借款并支付利息的合同。浦发银行南京分行与孙艾祥、周萍、苏舜公司所签订的《个人购房担保借款合同》、《贷款人受托支付申请书》、《南京市房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》、个人贷款借款凭证，均系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应当认定为合法有效，受法律保护，各方当事人均应按约全面履行各自的义务。浦发银行南京分行按约向孙艾祥发放贷款340000元，已履行了合同约定的义务，孙艾祥亦应按照合同约定按时足额偿还借款本息，但其在合同履行过程中未按约还本付息，截至2014年5月21日，尚欠浦发银行南京分行借款本金人民币287879.43元，利息、罚息合计人民币15988.44元，其行为已构成违约，浦发银行南京分行有权依照合同约定宣布贷款提前到期。故浦发银行南京分行孙艾祥偿还借款本金287879.43元并支付利息、罚息的诉讼请求，符合双方合同约定及法律规定，本院应予支持。因借款发生在孙艾祥、周萍的夫妻关系存续期间，且周萍向浦发银行南京分行作出共同还款的意思表示，作为夫妻共同债务，周萍应与孙艾祥共同承担还款责任，故浦发银行南京分行主张孙艾祥、周萍共同偿还所欠借款本金287879.43元及利息、罚息的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。苏舜公司作为保证人，自愿为孙艾祥、周萍的上述债务承担阶段性连带保证责任，现浦发银行南京分行仍未取得案涉房屋的他项权证，苏舜公司解除保证责任的条件尚未成就，故浦发银行南京分行要求苏舜公司承担连带保证责任的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院应予支持。被告苏舜公司辩称在抵押和保证两种担保方式同时存在的情况下，应优先处置抵押房屋。对此，本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权。本案中，苏舜公司明确放弃要求债权人先行使担保物权的抗辩，故苏舜公司的上述抗辩事由无事实及法律依据，本院不予采纳。根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保证将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。由此可见，预告登记并不能等同于物权登记。本案中孙艾祥、周萍用其购买的南京市鼓楼区张王庙x号丁香花园x、x幢商业裙房xxx室房屋为孙艾祥向浦发银行南京分行的上述借款提供抵押担保，并办理预购商品房抵押权预告登记，但抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是对将来发生抵押权变动的请求权，即其享有当抵押登记条件成就或约定期限届满时对案涉房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对案涉房屋的处分。南京市鼓楼区张王庙x号丁香花园x、x幢商业裙房xxx室房屋的所有权至今未转移至孙艾祥、周萍名下，亦未办理正式的抵押登记手续，故上述房屋的抵押权并未设立，因此浦发银行南京分行要求对上述抵押房屋在依法拍卖、变卖时享有优先受偿权无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条、第四十六条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告孙艾祥、周萍于本判决发生法律效力之日起十日内向原告上海浦东发展银行股份有限公司南京分行支付借款本金287879.43元及利息、罚息（该利息、罚息截至2014年5月21日为15988.44元，自2014年5月22日起至实际清偿之日止按《个人购房担保借款合同》的约定计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、被告江苏省苏舜投资置业有限公司对被告孙艾祥、周萍的上述第一项判决主文所确定的债务承担连带清偿责任。
三、驳回原告上海浦东发展银行股份有限公司南京分行的其他诉讼请求。
案件受理费6018元，保全费2270元，合计8288元，由原告上海浦东发展银行股份有限公司南京分行负担80元，由被告孙艾祥、周萍、江苏省苏舜投资置业有限公司负担8208元（被告孙艾祥、周萍、江苏省苏舜投资置业有限公司应负担的诉讼费用已由原告上海浦东发展银行股份有限公司南京分行预交，被告孙艾祥、周萍、江苏省苏舜投资置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内直接将此款向原告上海浦东发展银行股份有限公司南京分行支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行，账号：10×××76）。
审 判 长 王 芃
人民陪审员 张 敏
人民陪审员 刘效林
二〇一四年十月十七日
见习书记员 董媛媛