南京市秦淮区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）秦商初字第1347号
原告中国银行股份有限公司江苏省分行，住所地南京市秦淮区中山南路148号。
代表人谢平。
委托代理人蒋姝琳，江苏致邦律师事务所律师。
委托代理人李毅，江苏致邦律师事务所律师。
被告宗珊，女，1981年11月5日生，回族，育英第二外国语学校教师。
被告陈俊，男，1982年4月4日生，汉族，苏鹰人力资源公司职员。
被告陈久琴，女，1961年1月21日生，汉族，银都集团退休。
被告陈维华，男，1956年11月11日生，汉族，苏鹰人力资源公司职员。
以上三被告的委托代理人冯旻，江苏苏泓律师事务所律师。
原告中国银行股份有限公司江苏省分行（以下简称中行江苏省分行）与被告宗珊、陈俊、陈久琴、陈维华借款合同纠纷一案，中行江苏省分行于2014年7月23日向本院起诉，本院于同日立案受理，依法组成合议庭适用普通程序，于2014年8月29日、2014年11月19日公开开庭进行了审理。原告中行江苏省分行的委托代理人蒋姝琳，被告陈俊、陈久琴、陈维华及委托代理人冯旻到庭参加诉讼。被告宗珊经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告中行江苏省分行诉称，宗珊为购买房屋向中行江苏省分行申请个人公积金贷款，双方签订《南京市个人住房公积金∕组合性购房贷款合同》，约定宗珊向中行江苏省分行借款390000元，陈俊、陈久琴、陈维华为宗珊的上述债务提供连带责任担保。合同签订后，中行江苏省分行按约发放贷款，但宗珊自2012年4月起未按约定按时足额还款，至中行江苏省分行起诉之时，已连续逾期27期。截至2014年7月31日，宗珊尚欠借款本金80738.77元，利息7499.39元。为维护自身合法权益，中行江苏省分行特诉至法院，要求依法判令：1、宗珊清偿截至2014年7月31日所欠全部借款本金80738.77元，利息7499.39元，并承担自2014年8月1日起至判决确定的给付之日止的利息；2、宗珊支付中行江苏省分行支出的律师费5967元及本案诉讼费用；3、陈俊、陈久琴、陈维华对宗珊的上述债务承担连带担保责任；4、中行江苏省分行对宗珊用于抵押的南京市庐山路x号xx幢3单元xxx室房屋享有优先受偿权。
被告宗珊辩称，宗珊与陈俊已于2012年8月经法院判决离婚，南京市庐山路x号xx幢3单元xxx室房屋以宗珊、陈俊、陈维华三人的名义共同购买并登记在三人名下。陈俊、陈维华起诉宗珊就上述房屋析产一案，经南京市建邺区人民法院审理并作出（2014）建民初字第147号民事判决书确认，上述房屋归陈俊、陈维华共同所有，剩余全部贷款由陈俊、陈维华偿还，宗珊并非还款义务人。请求法院判决所欠贷款由陈俊、陈维华归还。
被告陈俊、陈久琴、陈维华辩称，宗珊、陈俊、陈维华因购买南京市庐山路x号xx幢3单元xxx室房屋向中行江苏省分行申请了公积金和商业贷款的组合贷款，公积金贷款部分由宗珊办理公积金帐户代扣手续，商业贷款部分由陈俊、陈久琴、陈维华将款项转至宗珊的还款帐户或者直接用现金通过宗珊的还款帐户偿还。宗珊在与陈俊离婚之前就在陈俊、陈维华不知情的情况下擅自停止偿还公积金贷款，故2012年8月前所欠公积金贷款应由宗珊负责偿还，由于其停止还贷造成的利息、律师费、诉讼费损失均应由宗珊承担。公积金贷款应当从宗珊的公积金帐户代扣，故陈俊、陈久琴、陈维华不承担还款义务。陈久琴并非共同还款人，也不是房屋的共有人，不应作为被告参加诉讼。陈俊、陈维华希望将公积金贷款的户名转至陈俊名下，但由于宗珊不配合故无法办理。请求法院依法判决。
经审理查明，2006年5月24日，借款人宗珊与贷款人中行江苏省分行、担保人苏建房地产开发有限公司（以下简称苏建公司）签订《职工个人公积金∕组合性住房贷款合同》，约定宗珊为购买南京市庐山路x号xx幢3单元xxx室房屋向中行江苏省分行借款390000元，其中公积金贷款为110000元，商业性贷款为280000元，期限均自2006年5月24日起至2026年5月24日止，实际借款日期以贷款支付凭证为准；公积金贷款按月利率3.825‰计算，一年期以上个人住房贷款采取每年确定利率的方法，遇中国人民银行利率调整，于次年1月1日起，按相应利率档次执行新的利率，中行江苏省分行不再另行通知宗珊；宗珊委托中行江苏省分行将所借款项直接划入苏建公司的存款帐户；宗珊在中行江苏省分行开立帐号为44×××02的还款帐户，以等额本息还款法还款；苏建公司在宗珊取得所购房屋的房屋所有权证及国有土地使用证前为宗珊的上述债务承担连带责任保证；宗珊在借款期内就公积金贷款部分连续六个月未按期归还借款本息的，中行江苏省分行有权停止发放尚未划付的贷款或宣布本合同项下贷款提前全部到期，并有权处理抵押物；宗珊若将本合同项下的权利、义务转让给第三方，应事先取得双方的书面同意，并签订相关协议办理有关手续。陈维华向中行江苏省分行出具《共同还款承诺函》，声明作为共同债务人对宗珊在前述贷款合同项下的债务承担连带还款责任，并承诺如宗珊未按合同约定履行还款义务，在中行江苏省分行向陈维华发出书面通知后，即无条件按中行江苏省分行要求履行偿还义务，直至贷款合同项下的本息全部清偿为止。陈维华、陈俊、宗珊出具《共有人承诺函》，声明共有人陈维华、陈俊与宗珊共同购买了南京市庐山路x号xx幢3单元xxx室房屋，并承诺同意将所购上述房屋抵押给中行江苏省分行，同时承担连带担保责任，担保宗珊贷款本息的清偿，如宗珊不能如期偿还本息，中行江苏省分行可依法处置抵押物。陈久琴向中行江苏省分行出具《共有人配偶承诺函》，确认其与所购房屋共有人陈维华系夫妻，声明其与宗珊共同购买了上述房屋，并承诺同意将所购房屋抵押给中行江苏省分行，同时承担连带担保责任，担保宗珊贷款本息的清偿。
2006年6月8日，中行江苏省分行向宗珊发放公积金贷款和商业贷款分别为110000元、280000元，宗珊在两份借款借据中分别签名确认，借款借据记载借款期限均为240个月，公积金贷款和商业贷款均通过户名为宗珊的44×××02的还款帐号还款。
2006年6月30日，宗珊、陈俊、陈维华与中行江苏省分行、苏建公司签订《南京市房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》，约定：宗珊、陈俊、陈维华将所购南京市庐山路x号xx幢3单元xxx室房屋抵押给中行江苏省分行作为前述借款的担保，抵押担保的范围为借款本金及利息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用；苏建公司愿为宗珊的上述借款承担连带保证责任，担保期间自本合同生效之日起至中行江苏省分行领取上述宗珊、陈俊、陈维华所购房屋他项权利证书之日止；保证担保的范围为借款本金及利息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用。2008年4月14日，中行江苏省分行取得上述房屋的他项权证，权证记载房屋所有权人为宗珊、陈俊、陈维华，抵押权权利价值为390000元。
合同履行期间，宗珊未能按约定偿还公积金贷款，至中行江苏省分行起诉之时，已连续逾期27期。截至2014年7月31日，宗珊尚欠中行江苏省分行借款本金人民币80738.77元，利息人民币7499.39元。中行江苏省分行为催收贷款诉至本院，并委托江苏致邦律师事务所律师代理诉讼。在本院指定的期间，中行江苏省分行未能提供律师费支付凭证。
另查明，宗珊与陈俊于2006年12月登记结婚，2012年8月经法院判决离婚。陈维华、陈俊于2014年向南京市建邺区人民法院起诉，要求对南京市庐山路x号xx幢3单元xxx室房屋进行析产，将该房屋折价归并陈维华、陈俊所有，由陈维华、陈俊给予宗珊相应折价补偿，并要求对因购房而产生的首付款、银行按揭贷款分割处理，并要求判令陈维华、陈俊与宗珊相互配合办理房屋产权变更登记手续及房屋按揭贷款更名手续。南京市建邺区人民法院在审理过程中向中行江苏省分行查证，确定自贷款之日起至2012年8月，案涉房屋按揭贷款已还贷本息为184087.88元，视为陈维华、陈俊、宗珊共同出资均担；自2012年9月至2014年5月已还贷本息合计32766.62元；2014年5月后剩余贷款本息合计436642.01元。南京市建邺区人民法院于2014年6月作出（2014）建民初字第147号民事判决书，确认：一、南京市庐山路x号xx幢3单元xxx室房屋归陈俊、陈维华共同所有，该房屋按揭贷款由陈俊、陈维华共同偿还；二、陈俊、陈维华与宗珊于该判决生效日起十日内协助对方办理上述房屋产权变更登记手续及房屋按揭贷款更名手续；三、陈俊、陈维华于该判决生效日起十日内连带给付宗珊房屋折价补偿款539718.2元（以上述房屋评估价值按宗珊享有的三分之一产权份额计算的折价补偿款733100元，扣除为购买房屋支出的首付款、维修基金及税费中应由宗珊承担的三分之一份额66912.26元，并扣除2012年8月之后已向中行江苏省分行还款额及待还款额中宗珊应承担的份额126469.54元）。上述民事判决书发生法律效力后，宗珊、陈俊、陈维华、陈久琴未办理按揭贷款更名手续，就案涉债务的转移亦未取得中行江苏省分行的同意。
上述事实，有身份证复印件、结婚证复印件、《共同还款承诺函》、《共有人承诺函》、《共有人配偶承诺函》、《职工个人公积金∕组合性住房贷款合同》、《南京市房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》、房屋他项权证、借款借据两份、公积金个人贷款明细、委托律师代理合同、律师费发票、南京市建邺区人民法院（2014）建民初字第147号民事判决书及当事人陈述等证据证实。
本院认为，借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。中行江苏省分行与宗珊签订的《职工个人公积金∕组合性住房贷款合同》、《南京市房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》，陈维华、陈俊出具的《共有人承诺函》和《共同还款承诺函》，陈久琴出具的《共有人配偶承诺函》均系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应当认定为合法有效，各方当事人均应按约全面履行各自的义务。中行省分行按约向宗珊发放公积金贷款和商业贷款合计390000元，已履行合同约定的义务。但宗珊在合同履行期间未按约定履行偿还贷款本息的合同义务。截至2014年7月31日，宗珊尚欠中行江苏省分行借款本金人民币80738.77元，利息人民币7499.39元，其行为已构成违约，中行江苏省分行有权依照合同约定宣布贷款提前到期。故中行江苏省分行要求宗珊偿还借款本息的诉讼请求，符合双方合同约定及法律规定，本院应予支持。宗珊称南京市建邺区人民法院（2014）建民初字第147号民事判决书确认案涉房屋归陈俊、陈维华共同所有，剩余全部贷款由陈俊、陈维华偿还，宗珊不应承担还款责任。对此，本院认为，南京市建邺区人民法院针对陈维华、陈俊、宗珊析产一案作出的（2014）建民初字第147号民事判决书，仅对该案件的双方当事人具有法律约束力，对于作为案外人的中行江苏省分行则不具有法律约束力。宗珊作为《职工个人公积金∕组合性住房贷款合同》的借款人，有义务按合同约定偿还贷款本息。根据《中华人民共和国合同法》第八十四条规定，债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。本案中，中行江苏省分行表示不知情亦不同意宗珊将上述债务进行转移，故该债务转移对中行江苏省分行不发生效力。因此宗珊的上述抗辩事由无事实及法律依据，本院不予采纳。宗珊可在承担还款责任之后，根据南京市建邺区人民法院的生效法律文书向陈维华、陈俊进行追偿。宗珊、陈俊、陈维华自愿以其所有的位于南京市庐山路x号xx幢3单元xxx室房屋作为前述借款的担保，并办理了抵押登记，中行江苏省分行依法对抵押房产享有优先受偿权。抵押登记既是抵押法律关系成立的必要条件，同时也是对外公示的方式。当事人未办理抵押登记的，不得对抗第三人。登记时记载的债权数额才是债权人优先受偿权范围，因此中行江苏省分行对抵押房产享有的优先受偿权范围应当以他项权证记载的债权数额390000元为依据。陈维华、陈俊、陈久琴分别承诺对宗珊在前述贷款合同项下的债务承担连带担保责任，故中行江苏省分行要求陈维华、陈俊、陈久琴对宗珊的上述债务承担连带担保责任的诉讼请求，符合法律规定，本院应予支持。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。本案中，中行江苏省分行与宗珊、陈维华、陈俊、陈久琴未约定实现担保权利的先后顺序，故中行江苏省分行应先就该物的担保实现债权，再就不足清偿部分向保证人即陈维华、陈俊、陈久琴主张连带担保责任。中行江苏省分行主张律师代理费5967元，但双方在《职工个人公积金∕组合性住房贷款合同》中并未对律师费的承担作出约定，且中行江苏省分行未能提供律师费进帐凭证，不能证明上述费用已经实际发生，故本院对中行江苏省分行的该项诉讼请求不予支持。宗珊经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应自行承担相应的法律后果。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第八十四条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条、第四十六条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告宗珊于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告中国银行股份有限公司江苏省分行借款本金人民币80738.77元及利息（该利息截至2013年7月31日合计为人民币7499.39元，自2014年8月1日起至本判决确定的给付之日止按《职工个人公积金∕组合性住房贷款合同》的约定计付）。
二、如被告宗珊不履行上述第一项判决主文所确定的还款义务，原告中国银行股份有限公司江苏省分行有权依法处置被告宗珊、陈维华、陈俊用于抵押的南京市庐山路x号xx幢3单元xxx室房屋，并以折价或拍卖、变卖该抵押物所得价款在登记债权数额390000元范围内优先受偿。
三、被告陈俊、陈维华、陈久琴对宗珊的上述第一项判决主文所确定的还款义务中经处置抵押房产后仍不足清偿的部分承担连带担保责任；
四、驳回中国银行股份有限公司江苏省分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2081元，由原告中国银行股份有限公司江苏省分行负担136元，被告宗珊、陈俊、陈久琴、陈维华负担1945元。（被告宗珊、陈俊、陈久琴、陈维华应负担的诉讼费用已由原告中国银行股份有限公司江苏省分行预交，被告宗珊、陈俊、陈久琴、陈维华于本判决生效之日起十日内直接将此款给付原告中国银行股份有限公司江苏省分行）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（江苏省南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行，账号：10×××76）
审 判 长 王 芃
人民陪审员 陈文美
人民陪审员 刘素贞
二〇一四年十一月十七日
见习书记员 董媛媛