浙江省温岭市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙1081民初第13120号原告：温岭市城市建设综合开发有限责任公司，住所地：温岭市太平街道人民东路2号。法定代表人：王仕方，该公司董事长。委托诉讼代理人：林鸣华，浙江明权律师事务所律师。被告：范永志，男，1967年12月7日出生，汉族，住温岭市。委托诉讼代理人：江金伟，浙江磊鑫律师事务所律师。被告：赵海云，男，1975年1月3日出生，汉族，住温岭市。原告温岭市城市建设综合开发有限责任公司与被告范永志、赵海云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月18日作出民事判决，因被告范永志不服判决提起上诉，浙江省台州市中级人民法院作出（2017）浙10民再25号民事裁定，撤销本院（2014）台温民初字第268号民事判决并发回重审。本院于2017年9月26日重新立案后，依法另行组成合议庭，于2017年11月17日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人林鸣华、被告范永志及其委托诉讼代理人江金伟到庭参加诉讼，被告赵海云经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告温岭市城市建设综合开发有限责任公司起诉称：1.确认解除原、被告于2011年1月27日签订的九龙汇商业街F区一、二层营业房租赁合同（以下简称2011年1月27日合同），二被告立即归还房屋；2.被告向原告支付拖欠的房租费422398元并赔偿自2012年3月1日起至实际交还房屋之日止按2314.51元/日计算的房租损失；3.被告承担鉴定费用。事实与理由：2011年1月18日，原告将温岭市九龙汇商业街F区营业房出租相关事宜委托给温岭市城市建设指挥部办理。2011年1月27日，温岭市城市建设指挥部与被告范永志、赵海云签订九龙汇商业街F区一、二层营业房租赁合同，将九龙汇商业街F区一层21间、二层22间营业房出租给被告。合同约定租期为4年，即2011年3月1日至2015年2月28日，全年租金为844794.72元，每半年提前支付（3月1日前、9月1日前），租赁期内乙方应遵守相关安全、消防法律法规，如出现问题一切责任由被告负责，因乙方装修原因修改房屋主体结构的，乙方在租赁结束后负责恢复原状，合同期内，如乙方有意拖欠房租费，甲方有权及时收回房屋，并采取法律途经追缴拖欠房租费等。2011年9月1日，被告未及时支付下一半年度的房租费422398元，经多次催讨，被告至今未付。2012年1月3日因被告不慎失火引起火灾，造成原告房屋被烧，受损严重。被告范永志答辩称：1.原、被告签订的九龙汇商业街F区一、二层营业房租赁合同已于2011年12月30日解除；2.请求驳回原告的其他诉讼请求。理由为：1.双方签订的合同真实，但租赁标的为一层30间、二层31间房屋，除合同约定的标的外，还包括案外人李正珠等人所有的其他一、二层各9间房屋，约定的租金根据上述房屋总面积计算。案外人戴宗清与温岭市市区商业街建设领导小组办公室签订九龙汇商业街店铺租赁合同（以下简称2008年1月20日合同）后，最终由被告转租，故原、被告在签订讼争合同时，仅仅是租金发生变化，约定的租赁面积以及被告使用的租赁面积未发生变化。2.原、被告同意于2011年12月30日解除合同，租赁房屋实际已于2012年4月30日前返还给原告，原告于2013年1月21日将案涉房屋的部分重新对外出租。3.在退还租赁物前，拆除装饰物时意外失火。原告于2012年1月17日第一次起诉时，经过法庭调解，口头达成协议，同意被告选择不具备相应资质的企业或个人对失火房屋进行修复。后范永志将所有房屋修复，并交还给原告。原告亦已同意免除两个月的房租，故被告不应再支付房租和占有使用费。在被告已履行完毕后，原告要求将失火的房屋重新加固，并第二次提起诉讼。对于拖延期间造成的实际占有使用费损失，应由原告承担。4.应当退还履约保�金10万元，案涉房屋的租赁权由原告承继后，原告对案外人戴宗清交纳的保证金享有权利。被告赵海云未作答辩也未提交证据。被告赵海云经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的法定代表人证明书、组织机构代码证、营业执照、两被告户籍证明，能够证明原、被告的主体资格。建设工程规划许可证、温岭市发展计划局文件各一份，系有权机关依法出具，具有证据资格和证明力，可以证明原告对租赁房屋享有所有权并具备合同主体资格。房屋租赁合同、委托书，能够证明讼争合同的真实性、合法性、关联性，并可证明受托人温岭市城市建设指挥部签订的租赁协议上的权利义务可由原告承受。律师函一份，被告范永志质�无异议，可证明原告曾委托律师事务所向被告催讨过房租费，并主张合同解除权。现场照片五张、火灾事故认定书一份，经本院现场踏勘，并经被告范永志质证无异议，可证明房屋的受损情况及火灾原因。浙江中技建设工程检测有限公司作出的鉴定报告，系鉴定人对因火灾造成房屋质量、结构的影响所作的技术结论；浙江建院建设检测有限公司作出的鉴定报告，系对受损房屋修复后的实际状态所作的评测结论，均具备证明力。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.关于鉴定费用支出情况。被告范永志虽认为费用过高，但未能举证予以反驳。鉴定费发票具有证据资格和证明力，本院予以采信。2.租赁标的是否包括合同约定之外其他属于案外人李正珠等3人的其他9间房屋（包括一层和二层）。本院审查认为，合同约定的租赁房屋一层面积为1178.76平方米，二层建设面�为1471.36平方米，根据现场踏勘并结合案涉房屋竣工图，基本能够与合同约定的九龙汇商业街F区一层21间、二层22间营业房的面积相符。被告提出其开办的“温岭市城东九龙娱乐城”实际使用了30（31）间房屋，但经营场所的面积并不必然等同于案涉合同约定的租赁标的。2008年1月20日合同虽然发生转租而由被告范永志进行权利义务的继受，但2011年1月27日合同为新成立合同，被告未能进一步举证以证明讼争合同非其真实意思表示且讼争合同必然受2008年1月20日合同制约，也未能举证证明原告温岭市城市建设综合有限责任公司仍有权代为出租案外人李正珠等人的财产，被告范永志应承担举证不力的后果。3.合同是否已解除及是否存在未付租金问题。本院审查认为，原告于2011年12月19日发出律师函，要求承租人在10日内支付租金，逾期不付的则无条件解除租赁合同。被告范永�承认同日收到该函件。根据双方约定的合同条款，“租金支付方式：每半年提前支付（3月1日前、9月1日前）”“合同期间，如乙方有意拖欠房租费，甲方有权及时收回房屋，并采取法律途径追缴拖欠房租费”，该条款可视为在承租人在给予一定的合理期限后，承租人仍逾期不支付的，出租人有权解除合同。故可将宽限期满后的次日认定为合同解除之日，合同约定的租金应计算至2011年12月30日。被告范永志未能举证证明其与原告之间存在相应口头协议，其请求免除租金的答辩不能成立。4.本案是否存在保证金10万元。在庭审中，原告承认10万元履约保证金“应该”是范永志的，结合2008年1月20日合同以及戴宗清与刘玲娟之间、刘玲娟与范永志之间的转租合同，可以认定戴宗清交纳的保证金已为被范永志继受。对于案涉房屋何时返还，以及案涉房屋东起第1-9间发生火灾后，是否存在多次维修，是否导致租赁物不能及时返还或不能及时得到检测评估等争议，在裁判理由部分一并予以阐述。本院认为，原、被告签订的协议合法有效，受法律保护，双方均应按约履行。本案的争议焦点为：1.租赁标的是否包括合同约定之外其他属于案外人李正珠等3人的其他9间房屋（包括一层和二层）。2.被告能否将保证金10万元折抵租金等债务。3.案涉房屋何时返还，如何计算租金和占有使用费。4.案涉房屋东起第1-9间发生火灾后，是否存在多次维修，是否导致租赁物不能及时返还或不能及时得到检测评估，各方是否存在相应过错。一、关于租赁标的物。2008年1月20日合同，经多次转租行为而为被告范永志继受，该合同的租赁标的为“F区1-31号，一层三十间，二层三十一间，共六十一间门店”。但是，该合同并不必然制约讼争2011年1月27日合同，并�能表示原告温岭市城市建设综合有限责任公司仍有权代为出租案外人李正珠等人的财产。在被告未能举证证明讼争合同非双方真实意思表示时，讼争2011年1月27日合同对于当事人具有约束力。根据该租赁合同（租凭合同），约定的租赁物为九龙汇商业街F区一层21间、二层22间营业房，一层面积为1178.76平方米，二层建设面积为1471.36平方米，能够与现场踏勘的实际面积基本相符，故应认定租赁标的物为九龙汇商业街F区一层21间、二层22间营业房。二、保证金的性质。被告范永志答辩请求以该10万元折抵租金等债务，原告则认为该保证金系履约保证金，在被告发生违约时，原告有权予以没收。本院认为，讼争合同未明确保证金的性质，但该保证金系案外人戴宗清所交纳款项的延续承继，2008年1月20日合同应可作参照。该合同在“责任和违约”部分约定“乙方如需提前离店，�提前30天向甲方提出，并经甲方同意方可离店。甲方有权扣回保证金作为损失的赔偿。”该条款应认定为双方对于因承租人违约产生的损失赔偿如何计算的约定。故被告范永志要求折抵租金的答辩意见不能成立。三、案涉房屋何时返还。合同法规定，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物使用后的状态。2012年1月3日，案涉房屋因监控室东北角电气故障引燃周围可燃物蔓延而致火灾，故被告范永志、赵海云应当在专业机构作出鉴定结论后，区分是否需作修复并根据修复评估结果，分别及时返还给原告。根据浙江中技建设工程检测有限公司出具的安全性影响鉴定报告，过火及火灾影响区域主要发生在一层B-E/1-14轴区域，二层B-E/1-14轴区域；应委托有相应资质的单位对建筑进行处理，对过火区Ⅱa级区内的梁、板、柱进行外观修复，对过火区Ⅱb级区内的梁、板、柱进行耐久性修复，对过火区Ⅲ级区的、梁板、柱进行加固处理。结合现场踏勘结果，九龙汇商业街F区东起一层第1-9间的一、二层系过火及火灾影响区域，一层第10间（通道）和第11-22间以及相应二层区域未被列入火烧影响区域。未被列入火烧影响区域的房屋，被告应在鉴定报告作出明确认定后及时通知原告取回，原告应当及时接收，或采取适当措施防止损失的扩大。因各方对于违约金已作约定，可将安全性影响鉴定报告的出具时间（2012年11月26日）为该部分房屋的取回时间。重度火灾区，需进行加固或局部更换；中度火灾区，需进行耐久性或局部修复；轻度火灾区中，也存在损伤等级为Ⅱb级或Ⅲ级的区域，对结构安全或正常使用产生不利影响。故，对于东起一层第1-9间的一、二层，满足租赁物正常使用状态的时间，应为经被告修复，且经浙江建院建设检测有限公司出具�固后工程质量检测评估报告认定满足正常使用要求或满足加固设计要求的时间。同样，被告应在检测评估报告作出明确认定后的合理期限内通知原告取回，原告应当及时接收，或采取适当措施防止损失的扩大。因原告在次日表示接受修复、加固结果，本院认定原告应当取回的时间为2014年4月22日。在被告未能推翻2011年1月27日合同对租赁面积约定的真实性时，租金当然也应当根据合同约定的内容进行计算，在合同解除后，占有使用费及其他实际损失亦应根据此标准计算。四、案涉房屋东起第1-9间发生火灾后，是否存在多次维修，是否导致租赁物不能及时返还或不能及时得到检测评估,各方当事人是否存在过错。被告范永志答辩称，安全性影响鉴定后，其即根据鉴定报告的要求并征得原告同意，委托杨兴富、叶国平等人进行了加固维修，至2012年4月30日加固维修完毕；后�因施工人的资质问题，重新委托有资质的施工企业进行了再次维修，在此期间的损失，应由原告承担。原告承认存在多次维修的事实，但认为应当根据不同情形分别处理，对不影响安全的部分，可以由不具备资质的个人或企业进行维修，但对于需加固或耐久性修复的部分，被告范永志委托不具备相应资质的杨兴富等人进行施工，对造成的损失，应由被告自行承担。本院认为，房屋结构安全性影响鉴定报告认定火灾对部分房屋结构材料或结构性能产生不利影响，需进行耐久性修复或加固处理，此类行为属于建设工程，法律规定应当由有相应资质的施工单位对建筑进行处理。在安全性影响鉴定报告作出同样结论后，原、被告均应据此行为。根据浙江中技建设工程检测有限公司出具的结构构件尺寸检测报告、钢筋保护层厚度检测报告、混凝土抗压强度检测报告，火灾对建筑物的影响程度较大、范围较广，并不能完全区分安全影响大小，决定哪一部分不影响安全可以由不具备资质的个人或企业进行维修，哪一部分需由有资质的企业进行加固或耐久性修复。物权法规定，作为建筑物区分所有权人，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。为保障建筑物和三层以上其他用户的居住安全，原告有权利也有义务督促被告委托有相应资质的单位进行处理，而不能放纵被告委托无施工资质的单位或个人进行无图纸、无方案维修，导致租赁物不能及时恢复至安全状态。对于因此产生的损失，应认定原告未采取适当措施防止损失的扩大。2012年11月27日至2014年4月22日期间产生的实际损失，原告具有相应过错，应适当减轻被告的责任。本院酌定原告的过错比例为30%，被告的过错比例为70%。被告范永云、赵海�应当承担的各项费用为：1.2011年9月1日至2011年12月30日期间的租金280055元。2.合同解除后至安全性影响鉴定报告出具期间（2011年12月31日至2012年11月26日），租赁房屋上依约定租金标准计算的占有使用费763787元。3.安全性影响鉴定报告出具次日至受领取回之日（2012年11月27日至2014年4月22日）租赁房屋东起一层第1-9间和二层第1-10间依租金标准计算的实际损失519536元，由被告范永志、赵海云根据70%的过错比例承担363675元。4.鉴定费76000元。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十九条、第二百二十七条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告温岭市城市建设综合开发有限责任公司与被告范永志、赵海云于2011年1月27日签订的房屋租赁合同于2011年12月30日解除；二、被告范永志、赵海云在本判决生效后三十日内支付原告温岭市城市建设综合开发有限责任公司1483517元；三、驳回原告温岭市城市建设综合开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23511元，由原告温岭市城市建设综合开发有限责任公司负担2235元，由被告范永志、赵海云负担21276元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状和副本一式两份，上诉于浙江省台州市中级人民法院。（在递交上诉状后七日内，交纳上诉案件受理费23511元，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：台州市农行，帐号：19-900001040000225089001）。审 判 长 陈 骏人民陪审员 陈 轶人民陪审员 叶文军二〇一八年一月二日代书 记员 张念平-??1?-