西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0113民初1743号原告李爱连，女，1963年11月26日出生。委托代理人刘东东，北京市中兆（西安）律师事务所律师。被告绿地集团西安湖景置业有限公司。法定代表人陈军，系该公司董事长。委托代理人巨少帅，北京金诚同达（西安）律师事务所律师。委托代理人龚健，北京金诚同达（西安）律师事务所律师。原告李爱连与被告绿地集团西安湖景置业有限公司（以下简称“绿地公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李爱连委托代理人刘东东、被告绿地公司的委托代理人巨少帅、龚健均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告李爱连诉称，2012年5月19日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（合同登记号：Y12041890）。合同约定，原告购买被告开发的位于西安市灞桥区××以西××以南绿地国际生态城二期第81幢1单元1层10106号商品房（以下简称“涉案房屋”），总价款3044872元。其中，原告首付1224872元，向银行按揭贷款1820000元。2012年7月15日，原告开始按期向中国银行西安长安路支行偿还贷款。截止2015年10月14日，原告已将全部本金1820000元及利息348474.86元偿还完毕。该合同约定被告应当在2013年12月31日前向原告交房，逾期超过90日，原告可以解除合同。同时，合同约定房屋面积误差比绝对值超过3%，原告有权退房。被告因楼盘整体存在严重质量问题导致在交房日即2013年12月31日仍然不具备交房条件，迫使广大业主集体维权，被告对所有尚未交付的房屋进�面积测量，其中原告的房屋建筑面积误差比绝对值高达4.06%。被告至今未向原告履行交房义务，导致原告购房目的无法实现，给原告造成巨大损失。原告多次找到被告协调此事，被告虽然同意退还购房款但拖延不付诸行动。为维护自己合法权益，故原告诉至法院，1、请求依法判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、被告返还原告总购房款3044872元，并支付原告已付银行按揭利息348474.86元、违约金60897.44元，合计3454244.30元，承担本案诉讼费用。被告绿地公司辩称，首先，其公司在商品房验收合格达到交付条件后，分别以报纸公告和邮寄信函的方式通知原告办理收房手续，因此，被告已经依据合同约定的交付时间和交付方式向原告交付了房屋，不存在逾期交房的情形。而原告要求的房屋交付条件为两书一表与事实、法律及合同约定不符。原告至今未收房屋系其单方拒绝接收房屋，责任在其自身。其次，合同明确约定房屋面积以产权登记面积为准，现因原告的原因，涉案房屋尚未办理产权登记，产权登记面积尚未明确，合同所约定的面积差异情形并不存在。同时，涉案房屋严格按照设计图纸、施工图纸进行施工，客观上并未出现面积增大或缩小。原告所述的面积减少，实为涉案房屋入户门斗部分面积在测量时减半计算，实际房屋面积并未减少，也未给原告带来任何损失。此外，原告知道面积差的时间应当自合同约定交付时间即2013年12月31日起算，其诉请已经超过两年之久，超过诉讼时效。综上，原告的诉请并没有事实及法律依据，请求驳回原告全部诉讼请求。经审理查明，2012年5月19日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，登记备案号为Y12041890，由原告购买被告开发的位于西安市灞桥区××以西××以南绿地国际生态城涉案房屋，建筑面积241.35平方米，总价款3044872元。合同第五条约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按照以下方式处理：面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3%时，原告有权退房。原告退房的，被告在原告提出退房之日起30天内将原告已付款退还给原告，并按中国人民银行公布的同期活期存款利率付给利息。合同第六条约定，买受人应于本合同签订之日即2012年5月19日前向出卖人支付该商品房总价款的40.2%作为首付款即1224872元。买受人应于本合同签订之日起20日内即2012年6月9日前办理完毕银行按揭贷款手续，并通过银行按揭贷款形式向出卖人支付剩余购房款即1820000元。合同第八条约定，出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用。合同附件七第四条约定，若出卖人逾期超过九十日未能将该商品房交付给买受人，则买受人有权以书面通知出卖人的方式单方面解除合同，出卖人应当在正式接受到买受人解除合同通知以及在有关政府部门正式解除本合同登记备案后的六十日内退还原告的全部已付款，并按原告累计已付款的2%向原告支付违约金。合同附件七第六条约定，商品房达到交付使用条件后，被告应当通过发送书面信函或者登报通知的方式通知原告办理交付手续。合同附件八第十条关于合同解除补充约定，若买受人根据合同约定选择解除本合同或提出退房的，出卖人应当在正式收到买受人解除合同的通知或退房通知后与买受人签订解除合同协议，并在买卖双方在有关政府部门正式解除本合同登记备案后的60�内退还买受人全部已付款，并按中国人民银行公布的活期存款利率付给利息（利息计算期间为出卖人收到买受人支付的房价款之日起至出卖人收到买受人发出的解除合同的书面通知之日止）。签合同当日，原告向被告支付购房首付款1224872元。之后,原告与中国银行西安长安路支行签订《个人购房借款及担保合同》及《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》，以涉案房屋作抵押向中国银行西安长安路支行申请个人购房贷款1820000元，被告为贷款合同的保证人。2012年6月19日，中国银行西安长安路支行向被告支付原告的剩余购房款1820000元。2012年7月15日，原告开始按期向中国银行西安长安路支行偿还贷款。截止2015年10月14日，原告已将全部本金1820000元及利息348474.86元偿还完毕。2013年12月23日，被告在西安晚报上刊登《商品房交付公告》，通知涉案房屋所在楼栋的业主2013�12月31日至2014年1月12日期间办理收房手续。2015年11月10日、2015年12月21日，原告因被告延期交房及涉案房屋面积差两次分别填写《客户投诉受理单》交被告客服部门，要求被告退还房款、贷款本息。本案在审理中，被告当庭提交《竣工验收备案表》，涉案房屋于2014年10月23日取得竣工验收备案。原告提交西安市房产测量事务所出具涉案房屋的建筑物实测分户平面图及西安市房屋维修资金管理中心房屋专项维修资金交存通知单，查明涉案房屋的实测面积为231.56㎡，比合同约定面积缩小9.79平方米，面积误差比为4.06%。庭审中，原告认为商品房买卖合同解除后，其遭受的损失远高于合同约定的违约金，故将其诉请明确为主张赔偿实际损失。其主张的实际损失包括：2012年7月15日至2015年10月14日已偿的全部贷款利息损失348474.86元、逾期交房违约金60897.44元、购房款3044872元，以上共计3454244.30元。以上事实，有《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、客户投诉受理单、贷款已还款明细清单、商品房交付公告、通知、建筑物实测分户平面图、西安市房屋维修资金管理中心房屋专项维修资金交存通知单、庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容合法，具有法律约束力，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。《中华人民共和国合同法》（以下简称：《合同法》）第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，涉案房屋于2014�10月23日才取得竣工验收备案。2013年12月23日，被告在西安晚报上刊登《商品房交付公告》，通知涉案房屋业主办理收房手续时房屋并不符合交付条件，故被告已经逾期交房超过90日。同时，涉案房屋的实测面积为231.56㎡，比合同约定面积减少9.79平方米，面积误差比绝对值为4.06%，面积误差比绝对值超过了3%。因此，根据双方签订的合同约定，合同的解除条件已经成就，原告现要求解除合同符合合同约定及法律规定，本院依法予以支持，故被告理应向原告返还购房款3044872元，并依照合同附件八第十条的补充约定承担已付购房款按照中国人民银行公布的同期活期存款利率计算的利息。但原告当庭主张被告应按实际损失予以赔偿，本院依据原告提交的贷款还款明细清单、首付款收据等证据来看，原告从偿还按揭贷款之日起至2015年10月14日期间的按揭贷款利息348474.86元系其遭受的客观损失。该损失已明显高于合同约定的按同期活期存款利率计算的利息，并且在被告未及时向原告返还购房款的情况下该损失还一直持续增加。因此，根据《合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”之规定，原告以此为由请求被告赔偿其实际损失348474.86元，于法有据，本院予以支持。而原�要求被告支付迟延交房违约金之诉请，无合同依据及法律规定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条、第九十六条之规定，判决如下：一、原告李爱连与被告绿地集团西安湖景置业有限公司于2012年5月19日签订的《商品房买卖合同》（合同登记号为Y12041890）及附件依法予以解除。二、被告绿地集团西安湖景置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告李爱连返还购房款3044872元。三、被告绿地集团西安湖景置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告李爱连赔偿合同解除的损失348474.86元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟�履行期间的债务利息。四、驳回原告李爱连的其他诉讼请求。本案案件受理费34434元，由被告绿地集团西安湖景置业有限公司承担。因原告已预交，故被告应在履行付款义务时连同上述款项一并支付原告李爱连。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  蒲婷婷人民陪审员  陈 琳人民陪审员  李佟震二〇一六年十二月二日书 记 员  李 丹打印：相丽华校对：王甜年月日送达