广东省广州市南沙区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗南法民三初字第1420号
原告（反诉被告）：广州市裕昇经济发展有限公司。
法定代表人：朱华宇，职务执行董事。
委托代理人：邓柏涛、谭国杰，广东岭南律师事务所律师。
被告（反诉原告）：刘新元。
委托代理人：吴家谋，广东正大方略（海口）律师事务所律师。
原告（反诉被告）广州市裕昇经济发展有限公司与被告（反诉原告）刘新元租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托代理人邓柏涛、谭国杰，被告（反诉原告）委托代理人吴家谋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广州市裕昇经济发展有限公司诉称：2010年3月13日，原、被告双方签订《南沙天后宫土特产商场承包合同》，合同约定原告将位于南沙天后宫内土特产商场1200㎡作为经营场地承租给被告，租金价格为每平方米18元，合计21600元／月，从第二年起每年递增5%；合同期内，被告因业务需要进入正门停车场的车辆按正常收取停车费外，原告每台车不论大少均按90元一台收取；被告在签订合同时，需向原告交纳65000元作为押金，合同期满后，无违反规定事项，原告不计息如数退回押金，合同期内，被告应于每月的1至5号向原告缴纳当月的承包金，以及上月的水、电费，每逾期一日，将补交5‰的滞纳金。之后，原、被告又于2010年10月25日签订了一份《南沙天后宫土特产商场承包补充协议》，约定将上述《南沙天后宫土特产商场承包合同》约定的经营期限变更为2010年3月1日至2015年2月28日止；《南沙天后宫土特产商场承包合同》的其他条款内容不变。双方签订上述承包合同和补充协议后，原告依约向被告交付了经营场地，被告一直继续使用该经营场地至今，但被告从2013年5月开始就一直没有向原告支付承包金，2013年5月至10月的车辆进出费共2790元，经原告多次督促，至今仍未支付上述费用，另被告擅自在经营场地搭建起附着物，并由于对外经营，严重损害原告权益。根据《合同法》第60条、第107条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。原、被告双方签订的《南沙天后宫土特产商场承包合同》及《南沙天后宫土特产商场承包补充协议》合法有效，应受法律保护，被告未按合同约定支付租金、车辆出入费等款项，已构成严重违约，其违约行为给原告造成了极大的损失。故请求判令：一、解除原、被告签订的《南沙天后宫土特产商场承包合同》及《南沙天后宫土特产商场承包补充协议》。二、被告立即将所承包经营场地清空并拆除所搭建附着物后交还给原告。三、被告向原告支付2013年5月至实际交还经营场地之日止的承包金（暂计至2014年8月的拖欠承包金总额为共416575.14元）。四、被告向原告支付2013年5月至实际交还经营场地日止的拖欠承包金的滞纳金（暂计至2014年8月的拖欠承包金总额为512190.04元）。五、被告向原告支付欠付的车辆进出费共2790元。六、原告没收被告押金65000元。七、本案诉讼费用由被告承担。
被告刘新元辩称：被告不同意原告的全部诉讼请求。被告的答辩如下：一、被告认为双方签订的《南沙天后宫土特产商场承包合同》及《南沙天后宫土特产商场承包补充协议》是无效合同，因涉案的土特产商场未经有关行政审批部门批准，未办理工程建设规划许可手续，故上述合同应为无效合同，所以原告主张解除合同没有依据。被告也因此无法向有关行政机关办理营业手续，故被告一直在土特产商场内进行违规经营，对原告造成被告的损失已在本案中提出反诉。二、涉案土特产商场是一个完整的建筑物，被告并没有搭建任何的附属物，而该商场内的装修是经原告同意的。三、因合同无效，产生的只能是场地使用费的问题，被告已经将场地使用费交至2013年4月份止。四、对车辆进出费2790元没有异议。五、因合同无效，原告应当将押金65000元返还给被告，原告没收押金没有依据。六、合同签订后，原告未能向被告提供涉案商铺产权等相关证件，因此，被告未能办理营业执照等手续，导致无法正常营业，故原告应违约在先。另原告擅自封堵通往天后宫的道路，致使被告联系的旅游车辆无法进出，原告违反合同约定，导致合同无法继续履行，故原告相应的损失应由其自行承担，对被告所造成的损失，原告应予以赔偿。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。
反诉原告刘新元诉称：2010年3月13日，反诉原告和反诉被告签订了《南沙天后宫土特产商场承包合同》，约定反诉被告将位于南沙天后宫内土特产商场1200㎡作为经营场地，承租给反诉原告，租金21600元／月，从第二年起每年递增5%等。合同签订后，反诉原告即着手按约定对场地进行装修，同时购置了全套经营所必需的设备设施，仅此就花费了人民币一百多万元。但在反诉原告向政府职能部门申办营业执照时，反诉被告却不能提供租赁房屋的合法产权证明和消防验收文件，致使反诉原告无法办理正常经营所必须的各种许可证照，也根本无法正常经营。至今，反诉被告仍未向反诉原告提供租赁房屋的产权证明和消防验收文件（包括复印件）。但反诉被告无视上述现实情况，坚持按合同“约定”要求反诉原告按时缴纳各种费用。反诉原告基于装修投入巨大，只得在部分场地进行有限的“试营业”，以逃避政府部门的监督和检查，营业收入也不够缴纳全部费用。反诉原告多次找反诉被告理论，均被告知其正在补办产权手续，很快就会办下来等，还诱使反诉原告将承包期限从3年延长至5年，但反诉被告承诺的补办产权手续事宜一直都没有实质性进展。不仅如此，反诉被告还单方违背合同约定，禁止反诉原告多方联系的大巴进入商场门前停车，强行规定外来车辆必须在距离商场1.5公里以外的地方停放，游客因不愿长距离步行，致使反诉原告辛苦联系的旅行社不得不取消“天后宫”景点旅行项目，终止与反诉原告的合作，故导致生意更是一落千丈。2013年春节后，反诉原告只得忍痛结业，但反诉被告却强行依照合同条款，既不退还收取的“押金”和“租金”，也拒绝赔偿反诉原告的装修费用等损失。合同约定将面积达1200㎡的土特产商场作为经营场地，承租给反诉原告经营，但因该商场无法取得合法产权文件和消防验收合格文件，致使该商场无法取得合法的营业资格等证件，承租经营的合法性前提不能得到满足，合同属于无效；且反诉被告在明知商场没有合法产权文件的情况下，依然违法出租，造成了反诉原告的巨大损失，理应予以赔偿。因此，反诉原告特向法院提出反诉，请求判令：一、确认反诉原、被告双方签订的《南沙天后宫土特产商场承包合同》及《南沙天后宫土特产商场承包补充协议》无效。二、反诉被告返还已收取的“租金”758937元、押金65000元，并赔偿装修等损失500000元给反诉原告（三项合计人民币1323937元）。三、由被反诉人承担本案全部诉讼费用。
反诉被告广州市裕昇经济发展有限公司辨称：反诉被告不同意反诉原告的全部诉请。理由是：一、反诉被告作为南沙天后宫的经营管理者，有权与反诉原告签订商场承包合同，在签订合同后，反诉原告掌控了涉案商场，并开展了经营，故反诉原告向反诉被告支付商铺承包金是反诉原告应尽的义务。二、即使该合同经法院审理后认定无效，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，在承租人返还租赁物给出租人之前，承租人应按合同约定的租金标准向出租人支付场地使用费，故反诉原告已经交纳的场地使用费无需退还。三、反诉原告没有证据证实其主张的装修损失，即使合同被认定为无效，按照上述司法解释，对于装修的损失也只能以当前的残值按双方的过错进行分担，故反诉原告要求反诉被告赔偿装修损失500000元没有依据。四、反诉原告在占有涉案商场期间一直在经营，反诉被告从未欺骗反诉原告进行经营的行为，相反，是反诉原告无故拖欠涉案商场的承包金，反诉原告称受反诉被告的欺骗而进行经营的说法不符合事实。五、反诉被告在履行涉案合同中，并不存在违约的情况，反诉被告作为天后宫景区的管理者对车辆进出天后宫景区进行管理是反诉被告的权利，在双方所签订的合同中并没有禁止反诉被告对车辆进行管理的约定，反诉原告也没有提交任何的证据证明反诉被告存在违约的行为，也没有对反诉被告对车辆进行管理与其经营造成影响之间存在因果关系进行举证。综上，请求法院驳回反诉原告的全部诉讼请求。
经审理查明：2010年3月13日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《南沙天后宫土特产商场承包合同》，约定：“甲乙双方本着平等互利的原则，双方经充分协商，关于广州市南沙天后宫内湖边土特产商场承包事宜达成如下合同内容，供共同遵守：一、甲方同意把位于南沙天后宫内土特产商场1200㎡作为经营场地，承租给乙方，租金价格为每平方18元，合计为21600人民币元一个月，从第二年起每年递增5%。二、乙方承包的土特产商场的经营范围为土特产商品、美味特色饮食、××养生饮料和各具特色的工艺品、天后宫礼拜产品、金某宝、香烛、天后宫文化讲座。但不得经营带有传销性质及迷信色彩的睇相算命之类的项目内容。三、经营中所需的工商、税务登记之类的事宜，由乙方自行负责办理，甲方可协助办理。四、合同期内甲方提供土特产正门前的停车场供乙方停车使用，但该停车场如甲方因发展需要必征用时，乙方应无条件给甲方使用。土特产旁边的停车场不能提供乙方使用。如需提供使用应双方协商，收回租金。五、合同期内，乙方因业务需要，进入土特产正门前停车场的车辆除按正常收取停车费外，甲方每台车不论大小均按人民币90元一台收取。另外，乙方必须每天指派一人在收门票处登记核对。至于进入天后宫大门景区内的一切车辆的交通安全责任均由乙方自行负责，与甲方无关。六、在合同期内，乙方在经营活动中遵守以下内容：8、承包金缴纳方法：乙方在本合同签订时，需向甲方缴纳65000元人民币作为押金。合同期满后，无违反规定事项，甲方不计息如数退还押金。合同期内，乙方每月1号至5号向甲方缴纳当月的承包金，以及上月的水、电费，每逾期一日，将补交5‰的滞纳金。9、本合同一式三份，经双方签名盖章后生效，即自2010年3月1日至2013年2月28日。10、因考虑乙方的装修期意识，故在合同生效之日起给予2个月的免租期，但这两个月的免租期不能作为合同的生效期延伸。”2010年10月25日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《南沙天后宫土特产商场承包补充协议》，约定：“经甲、乙两方友好协商，本着互利互助原则，就有关土特产商场经营事宜补充如下条款，双方共同执行：一、经营年限：由原合同经营年限即2010年3月1日至2013年2月28日改为2010年3月1日至2015年2月28日止。二、其他事项：原合同条款内容不变。此协议与原合同有同行法律效力”。合同签订后，被告依约向原告交纳保证金65000元。涉案商场的名称为“元豊隆特产商场”，原告为该商场的实际管理人。被告至今未将涉案商场交还给原告。
庭审中，原、被告确认2010年的承包金为21600元／月，从第二年起每年递增5%。原、被告确认在签订合同当天就交付了涉案场地，双方确认涉案商场交付时商场里面没有装修，商场外面只是简单的装修。原、被告确认被告在2010年3、4月份期间对涉案商场进行装修，原告确认装修是经过其同意的。原、被告确认被告的承包费交纳至2013年4月30日止，2013年5月1日后没有再支付过承包费。被告确认车辆进出费尚欠2790元未支付给原告。原告自认涉案商场未取得产权证书，也未取得《建设工程规划许可证》。
诉讼期间，被告提出反诉，并向本院提出对涉案商场的装修现值申请评估，要求本院委托价格评估机构对元豊隆特产商场的装修进行评估确定现值。本院遂依法委托广州市华盟价格事务所有限公司（以下简称华盟价格公司）对涉案商场的装修现值进行鉴定，该所随后派出专业技术人员利用专业设备对现场进行了勘验（原、被告双方均在场见证），并于2015年7月27日出具了穗华价估（2015）023号《关于广州市南沙区天后宫内元豊隆特产商场的装修现值价格评估结论书》，该结论书的内容包括：“五、价格评估依据：1、《中华人民共和国价格法》；2、中华人民共和国国家发展和改革委员会令2005年第32号；广东省物价局文件粤价（2003）259号《关于印发广东省涉案物价格鉴定操作规程的通知》；4、广东省物价局文件《广东省涉案财产价格鉴定相关技术参数参照标准（2013年）》；5、广州市南沙区人民法院（2014）穗南法民三初字第1420号《委托鉴定函》和相关资料；6、现场实物勘查了解的情况；7、市场价格调查情况。七、2.（1）项目和数量的确定：本部分项目经本公司评估人员现场勘查和丈量，双方当事人存在争议的装修项目主要包括：钢骨架玻璃雨棚、雨棚钢柱脚、钢化玻璃大门，斜坡垫高、钢化玻璃后门等装修项目共5项，其数量和面积由评估人员现场实际清点、测量所得。各项目和数量详见附表2。八、价格评估结论：广州市南沙区天后宫内元豊隆特产商场的装修现值在评估时点的总价值为人民币壹拾捌万肆仟伍佰伍拾陆圆整（￥184556）。其中无争议部分的装修项目评估总值为人民币壹拾捌万贰仟肆佰肆拾叁圆整（￥182443）；有争议部分的装修项目评估总值为人民币贰仟壹佰壹拾叁圆整（￥2113）。十一、附件：1、附表：［附表1］、广州市南沙区天后宫内元豊隆特产商场无争议部分装修现值价格评估明细表；［附表2］、广州市南沙区天后宫内元豊隆特产商场有争议部分装修现值价格评估明细表等等”。经质证，原告对上述价格评估结论书无异议。被告对上述价格评估结论书的大部分内容没有异议，但对以下部分装修项目的评估价格有异议：一、在“附表1”中“已使用年限（年）”处，涉案商场在2010年4月30日才装修好，使用年限应从2010年5月1日起算，但该结论书是从2010年4月1日起算；二、对“附表1”中“商场部分”的室内地坪垫高及地面砖的成某率与事实不符，应按15年使用年限计算成某率；三、在“附表1”中“商场部分”的第6、7、8、9、10、11、16项的“规定使用年限”应按15年计算成某率。综上，被告认为价格评估机构对涉案商场装修现值的评估价格偏低，不同意以该评估价格作装修损失的定案依据。该评估费5000元已由被告预缴。
以上事实，有原、被告举证材料及双方当事人陈述证实。以上证据经过庭审质证，本院予以采信。
本院认为：本案为租赁合同纠纷。关于涉案合同效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”现原告自认涉案商场至今未取得产权证和建设工程规划许可证，故原告与被告签订的《南沙天后宫土特产商场承包合同》及《南沙天后宫土特产商场承包补充协议》为无效合同，双方因此取得的财产，应予返还。故被告应将涉案租赁物腾空交还给原告，原告应将收取的租赁保证金65000元返还给被告。原告要求解除该合同缺乏依据，本院不予支持；反诉原告要求确认合同无效，于法有据，本院予以支持。
关于商场占有使用费问题。因被告实际占有使用了涉案商场，至今未交还原告，且原、被告确认被告未支付2013年5月1日后的场地使用费，故原告请求被告参照合同约定的租金标准支付自2014年5月1日起至交还涉案商场之日止的占有使用费合理有据，本院予以支持。同理，反诉原告要求反诉被告返还已收取的场地使用费758937元没有依据，本院不予支持。因合同无效，原告要求被告按合同约定向其支付涉案场地使用费的滞纳金没有依据，本院不予支持。被告确认尚未支付车辆进出费2790元，原告要求被告支付上述费用，符合合同约定，本院予以支持。
关于赔偿装修损失的问题。根据广州市华盟价格事务所有限公司出具的《关于广州市南沙区天后宫内元豊隆特产商场的装修现值价格评估结论书》，涉案商场装修现值的评估总价值为184556元，原、被告仅对其中价值2113元的装修项目存在争议。就有争议部分，根据双方当事人对涉案商场交付时的状况陈述，以及原告未能提供证据证明有争议的装修项目是其所为之，故本院认定有争议部分的装修项目亦为被告所装修。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。原告明知涉案租赁物未取得《建设工程规划许可证》，仍将其出租给被告并同意被告对租赁物进行装修，应对被告的装修损失承担主要过错责任，被告在签订合同时未尽合理审查义务，对其装修损失应承担次要过错责任，故对被告的装修损失，本院酌情确定反诉原告承担30％责任，反诉被告承担70％责任。据此，反诉被告应向反诉原告赔偿装修损失129189元。反诉原告陈述评估公司对涉案商场的装修现值的评估价格偏低，不应以该评估价格作为其装修损失的定案依据，但其未提供相关证据予以佐证，本院不予采信。同理，评估费5000元应按上述各自承担责任的比例分担，由反诉原告负担1500元，反诉被告负担3500元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条的规定，判决如下：
一、被告刘新元应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市裕昇经济发展有限公司支付从2013年5月1日起至实际交还商场之日止的占有使用费（参照租金标准：2010年租金为21600元／月，从2011年起每年递增5%计算）；
二、被告刘新元应于本判决发生法律效力之日起十日内将位于广州市南沙区天后宫内元豊隆特产商场腾空交还给原告广州市裕昇经济发展有限公司；
三、被告刘新元应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市裕昇经济发展有限公司支付车辆进出费2790元；
四、驳回原告广州市裕昇经济发展有限公司的其他诉讼请求；
五、反诉原告刘新元与反诉被告广州市裕昇经济发展有限公司签订的《南沙天后宫土特产商场承包合同》、《南沙天后宫土特产商场承包补充协议》无效；
六、反诉被告广州市裕昇经济发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还保证金65000元给反诉原告刘新元；
七、反诉被告广州市裕昇经济发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性支付装修损失费129189元给反诉原告刘新元；
八、驳回反诉原告刘新元的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费14024元，由原告负担5898元，被告负担8126元；反诉受理费8358元，由反诉原告负担7069元，反诉被告负担1289元；评估费5000元，由反诉原告负担1500元，反诉被告负担3500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按上诉请求变更的金额计算，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 邓小春
代理审判员 何炎辉
代理审判员 王 健
二〇一五年十二月一日
书 记 员 万 策
梁凤茵