山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）烟民四终字第251号
上诉人（原审原告）：山东烟台塔山企业集团股份有限公司。
法定代表人：曹庆礼，董事长。
委托代理人：邵同会，男，1962年1月4日出生，汉族，该公司职工。
委托代理人：任增超，男，1986年8月23日出生，汉族，该公司职工。
上诉人（原审被告）：山东元升酒业有限公司。
法定代表人：修元升，董事长。
委托代理人：林军，山东誉岳诚恩律师事务所律师。
上诉人山东烟台塔山企业集团股份有限公司（简称塔山集团）、山东元升酒业有限公司（简称元升酒业）因物权保护纠纷�案，不服烟台市莱山区人民法院（2013）莱民一初字第13号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人山东烟台塔山企业集团股份有限公司的委托代理人邵同会、任增超，上诉人山东元升酒业有限公司的委托代理人林军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告塔山集团一审诉称，2011年9月23日，我公司通过拍卖程序竞得被告位于烟台市莱山区盛泉工业园蒲昌路5号的厂房、办公楼及其配套设施。经我公司多次催促，被告仍占用上述财产，请求判令被告赔偿我公司自2011年10月13日至2013年5月16日占用厂房、办公楼及其配套设施的费用1077952.76元，诉讼过程中原告变更诉讼请求，请求判令被告赔偿占用上述厂区的费用1466275.18元。
原审被告元升酒业辩称，1.我公司与蒲昌路5号的厂房、办公楼及其配套设施的业主烟台亚东空调设备有�公司签订了为期20年的租赁合同，并按照合同条款履行了相应义务，根据买卖不破租赁的原则，原告无权向我公司主张权利；2.原告要求被告偿付租金的部分诉讼请求超过诉讼时效；3.关于占用的期限，应以被告收到（2009）莱执字第805-2号执行裁定书之日开始，且系多家占用。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
原审法院审理查明，2011年9月23日，原审法院委托山东正和拍卖有限公司对原烟台亚东空调设备有限公司所有的、位于烟台市莱山区盛泉工业园蒲昌路5号的厂房、办公楼及其附属设施（不包括所依附土地）进行拍卖，原告以11743700元的价格竞得上述标的。2011年10月13日，原审法院作出（2009）莱执字第805-2号执行裁定书，将位于烟台市莱山区盛泉工业园蒲昌路5号的厂房、办公楼及其附属设施（不包括所依附土地）确权归原告所有。
又查，原告竞拍蒲昌路5号的厂�、办公楼及其附属设施时，共有三家企业在其中合署办公，分别为烟台亚东空调设备有限公司、烟台亚东空调安装工程有限公司、元升酒业。原审法院于2011年7月1日在蒲昌路5号的厂区门口张贴公告，要求正使用该办公楼、厂房及配套设施的单位及个人，自公告发出之日起六十日内自行搬离。其后，烟台亚东空调设备有限公司、烟台亚东空调安装工程有限公司于2012年4月之前搬离该厂区，被告在该厂区内办公直至2013年5月16日。庭审中，原告关于三家企业办公具体占用的厂区面积未能提供相应证据予以证实，被告亦表示对此无法分清。
还查，经山东永大资产评估有限公司评估，位于盛泉工业园蒲昌路5号的厂房、办公楼及传达室（共计10535.86平方米）在2011年10月13日至2013年5月16日被占用期间的租金为1414966元-1498199元。原告为此花费评估费15000元。原告认为该评估价格过�，被告认为因原告未取得涉案房屋土地的使用权，该评估结论未考虑上述因素不能做出定案的依据，原、被告就其各自的主张未能提供相应证据予以证实。庭审中，原告主张自2011年10月13日至2013年5月16日占用全部厂区所应支付租金，减去案外人烟台亚东空调设备有限公司占用上述厂区所应支付租金100000元，即为被告所应支付的租金，原告按照1466275.18元主张。被告对此不予认可，主张其与该厂区原权利人烟台亚东空调设备有限公司签订有房屋租赁合同，被告系租赁烟台亚东空调设备有限公司的厂房进行经营，为此被告提交房屋租赁合同一份。该房屋租赁合同载明的租金为每年壹拾捌万元正（18万元／年）。原告对此不予认可。经查，在原审法院（2009）莱执字第805号申请执行人烟台银桥信用担保有限公司与被执行人烟台亚东空调设备有限公司、烟台亚东空调安装工程�限公司、修元升等借款合同纠纷一案中，被告曾提交一份其与烟台亚东空调设备有限公司之间的房屋租赁合同，该合同中的出租方、承租方、房屋坐落、租赁期限均与被告在本案中提交的房屋租赁合同一致，但在租金部分，执行卷宗中的租赁合同约定为“无偿使用”。
庭审中，被告认为原告的部分请求已过诉讼时效。原告不予认可，并提交其向法院发出的公函六份，被告请求法院对上述公函的真实性予以审查。经查，原告曾于2012年3月12日向法院发出烟塔字（2012）12号公函，要求房产占用人给予经济补偿。
原审法院认为，塔山集团通过竞拍取得位于烟台市莱山区盛泉工业园蒲昌路5号的厂房、办公楼及其附属设施（不包括所依附土地）所有权的事实清楚。被告在法院限定的期限内未予搬离，理应向原告支付占用涉案厂区期间的费用。原告早在2012年3月即向法院表示要求房产占用人给予经济补偿，其主张未过诉讼时效，对被告的该项抗辩法院不予支持。被告虽主张其与涉案厂区原权利人烟台亚东空调设备有限公司签订有租赁合同，根据买卖不破租赁的原则，原告不能向其主张占用费，但被告在（2009）莱执字第805号执行案件中所提交的租赁合同与在本案中提交的租赁合同在主要事项上有不同约定，故法院对被告在本案中所提交的租赁合同不予采信，对其抗辩主张法院不予支持。对于原告主张被告占用涉案厂区的期间自2011年10月13日至2013年5月16日止，被告虽有异议，但法院在2011年7月1日已张贴公告，要求涉案厂区的使用人予以搬迁，原告的上述主张并无不当，法院予以确认。该期间内的租金单价已经有关评估机构作出评估结论，原、被告虽有异议，但均未提供证据证明该评估结论不合理或存在其他重新评估的情形，故对该评估结论法院予以采信。涉案厂区同时有三家企业在内合署办公，原告对于三家企业各自占用的面积不能提供相应证据予以证实，被告亦无法确认，故法院认为每家企业各占用三分之一较为适宜，对于原告主张的过高部分法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院于2013年11月12日判决：一、被告元升酒业于判决生效之日起十日内赔偿原告塔山集团占用费485627.5元。二、驳回原告塔山集团其他诉讼请求。如果被告元升酒业未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17996元、诉讼保全费5000元，合计22996元由原告塔山集团负担15380元，被告元升酒业负担7616元；特快专递费50元，由被告元升酒业负担；评估费15000元由原告塔山集团负担10032元，被告元升酒业负担4968元。
宣判后，塔山集团、元升酒业均不服原审判决，向本院提起上诉。
塔山集团上诉，请求撤销（2013）莱民一初字第13号判决，改判元升酒业赔偿其占用费人民币1294787.48元，判令元升酒业承担一、二审诉讼费用。理由是：
1.一审法院对本案事实部分认定错误，判决认定元升酒业承担三分之一赔偿比例份额错误。塔山集团竞拍涉案厂区时共有三家企业在其中合署办公，分别为烟台亚东空调设备有限公司、烟台亚东空调安装工程有限公司、元升酒业。该事实一审法院也已查明，并在另案判决书中注明。烟台亚东空调设备有限公司占用涉案厂区的时间为2011年10月13日起至2012年3月31日，共计170天，一审法院认定元升酒业占用时间为2011年10月13日起至2013年5月16日，共计581天。依据上述时间�，厂区于2011年10月13日起至2012年3月31日期间实际为烟台亚东空调设备有限公司和元升酒业共同占用，烟台亚东空调安装工程有限公司经一审法院执行部门通知已经及时腾迁完毕，本案一审庭审中审判人员告知，对烟台亚东空调安装工程有限公司无需计入本案赔偿范围内，只要求其他两家赔偿占用费损失即可。
（2009）莱执字第805-2号执行裁决书及拍卖成交确认书中确认涉案厂区总面积为10586.86㎡，经山东永大资产评估有限公司评估，该厂区在2011年10月13日起至2013年5月16日被占用期间的租金单价价格计算，元升酒业同烟台亚东空调设备有限公司于2011年10月13日至2012年3月31日期间占用费总额为443777.967元，因两家占用使用，则应按二分之一比例承担，即元升酒业承担赔偿占用费数额为443777.967元÷2=221888.984元。剩余时间2012年3月31日起至2013年5月16日，共计411天，该期间仅有�升酒业一家企业持续侵占该厂区，经一审法院执行部门多次催告一直未腾迁。直至2013年5月16日经一审法院通过强制腾迁才腾迁完毕交付我公司。依据上述计算标准，元升酒业在该期间（411天）占用费用总额为1072898.5元，自2011年10月13日起至2013年5月16日，共计581天，占用费总额为221888.984元＋1072898.5元=1294787.48元。一审法院依照三分之一的比例份额判决是错误的，严重损害上诉人应有权利及利益，请二审法院依法予以改判，支持上诉人的上诉请求。
2.因无法确定烟台亚东空调设备有限公司与元升酒业占用厂区的具体面积份额，依据《中华人民共和国物权法》及相关法规，应视为两公司共同占有使用，造成塔山集团的占用费经济损失也应承担连带赔偿责任。据此一审中塔山集团曾申请追加烟台亚东空调设备有限公司为共同被告，承担连带赔偿责任，一审法院无正当理由�法律依据就给予驳回，且未依法向塔山集团作出驳回追加被告请求的书面说明，一审法院违反法定程序，严重损害上诉人权益，为此塔山集团再次申请追加烟台亚东空调设备有限公司参与本案诉讼，同元升酒业连带赔偿上诉人占用费共计1294787.48元。
元升酒业对塔山集团上诉状的答辩意见同其上诉状一致。
元升酒业上诉，请求撤销（2013）莱民一初字第13号判决，改判驳回塔山集团的诉讼请求，由塔山集团承担本案诉讼费用。理由是：1.原判判令元升酒业支付占用费485627.5元，属认定事实不清、适用法律错误。元升酒业已与涉案厂区原权利人烟台亚东空调设备有限公司签订该厂房的租赁合同，根据买卖不破租赁的原则，元升酒业不应向塔山集团支付占用费。虽然元升酒业原审中提交的两份合同不一致，但当事人有权对合同进行变更，应以元升酒业在原审中提交的合�为准，原判以两份合同不一致为由，不采信元升酒业提交的租赁合同，是错误的。2.山东永大资产评估有限公司的评估报告，不应作为计算损失的依据，该报告第7页明确载明报告未考虑特殊交易方式可能追加付出的价格对评估价值的影响，而本案中塔山集团未取得涉案土地的使用权，该评估报告未考虑此因素，未考虑土地使用权的占用费。3.即使元升酒业应该支付占用费，占用费的起算时间应以元升酒业收到（2009）莱执字第805-2执行裁定书时间为准。4.本案的特殊性是，因历史遗留问题，涉案房屋本不应被执行拍卖，但执行时却发生了房产与土地分离的情况，塔山集团仅通过拍卖购得涉案房屋而未取得涉案房产所在土地的使用权，该执行是否合法还需考证，塔山集团向元升酒业主张占用费，缺乏足够的事实及法律依据。
塔山集团对元升酒业上诉状的答辩意见是：
1.针对元升酒业上诉理由“一”的答辩意见是，元升酒业用以主张买卖不破租赁依据的两份租赁合同，前后不一致，经一审法院对事实依法审查，已作出不予采信决定，所以元升酒业是在没有新事实新证据新理由前提下的重复主张，二审法院也应不予采信。因元升酒业与烟台亚东空调设备有限公司为同一法定代表人，所以元升酒业提供的两份内容不一致的租赁合同，存在“双方恶意串通，损害第三人利益”的情形，依据《中华人民共和国合同法》规定，该合同为无效合同，综上，元升酒业上诉理由一的主张不成立。
2.针对元升酒业上诉理由二的答辩意见是，山东永大资产评估有限公司具备合法许可评估资质，山永评咨字（2013）40号资产评估报告书是受一审法院委托，并依据一审法院提供的相关评估资料作出的，该评估报告真实、合法、有效，请二审法院予以审查，�回元升酒业诉求。
3.针对元升酒业上诉理由三的答辩意见是，一审法院已确认支持塔山集团诉求，该理由为元升酒业重复主张，依法不应成立，请二审法院予以审查，并予以驳回。
4.针对元升酒业上诉理由四的答辩意见是，莱山盛泉工业园蒲昌路5号的厂房办公楼及其配套设施是塔山集团依据（2009）莱执字第805-2号执行裁定书合法取得，一审法院一审中也已查明该事实，依据《物权法》相关规定，及房地一体原则，塔山集团取得该土地上建筑物所有权时，同时也取得该建筑物所依附的土地使用权，所以塔山集团要求元升酒业赔偿占有使用费合法有据。
综上，法院应依法审查案件事实，驳回元升酒业全部上诉请求，改判元升酒业赔偿塔山集团占用费1294787.48元。
本院二审查明，2011年10月20日原审法院对修元升作调查笔录，其拒绝在笔录签字，并称其占用房屋的土地�出让，其要看着地，土地不一起出让，其不搬出占用的房屋。
另查明，塔山集团在起诉状主张被占用厂房所致的损失数额为1077952.76元。塔山集团原审代理人潘春明在2013年10月24日原审法院对其的调查笔录中主张从2011年10月13日至2012年12月13日的占用费用，要求烟台亚东空调设备有限公司承担该期间内总占用费用的四分之一、元升酒业承担该期间内占用费用的二分之一，两个案件，具体的费用同起诉状。塔山集团在2013年11月10日原审法院第三次庭审中主张的损失数额为1466275.18元。
二审庭审中，塔山集团称烟台亚东空调设备有限公司、元升酒业、烟台亚东空调安装工程有限公司这三个公司的法定代表人互为亲属，提交从工商局查询的元升酒业的股东名录，用以证实烟台亚东空调安装工程有限公司的法定代表人宋永枝是元升酒业的股东，也是修元升的姐夫，法院执行拍卖厂房过程中（2011年11月13日后）烟台亚东空调设备有限公司法定代表人由修元清改为修元升，但三个公司之间是独立的。
元升酒业称，不清楚上述情况，烟台亚东空调设备有限公司法定代表人最初是修元升，后变更为修元清，又变更为修元升；烟台亚东空调安装工程有限公司的法定代表人不是修元升，元升酒业的法定代表人没有变更过；三个公司都是独立的，有独立的法人资格、营业执照。
本院二审庭审中，元升酒业提交烟台高新区盛泉工业园管理委员会与烟台亚东空调设备有限公司签订的国有使用权土地出让合同复印件、烟台高新区盛泉工业园管理委员会于2002年9月20日出具的烟高盛管发（2002）59号文即《关于对烟台亚东空调设备有限公司新建厂房、办公楼投资计划的批复》的复印件、烟台高新区土地规划管理处出具的建设用地规划许可证复印件、烟台市国土资源局莱山分局于2004年3月19日出具的证明复印件，用以证实烟台亚东空调设备有限公司合法取得涉案土地的使用权。元升酒业称，该问题是历史遗留问题，土地使用权仍是元升酒业的，高新区管委代为行使相关土地管理职责，导致至今无法办理土地使用权。
塔山集团对元升酒业提交的证据提出异议称，对出让合同真实性有异议，该合同甲方代表人是个人，且未加盖出让方公章，出让方作为政府机关派出机构无权处分国有土地。对55号文件有异议，最后盖章处印章是复印件，且印章内容不清晰。对规划许可证真实性有异议，发证机关处加盖公章是复印件，且烟台高新区土地规划管理处作为国土部门的派出机构无权对外签发规划许可。对莱山国土局出具的证明真实性有异议，该证明加盖公章处公章为复印件，根据证明内容手续正在报批中，不能证实烟台亚东空调设备�限公司对土地具有使用权。依据物权法规定，土地使用权权属证明应依据土地使用权证，其他证明材料不能证实。
二审中，塔山集团提交（2013）莱民一初第11号判决书、针对该判决书的上诉状，用以证实其与烟台亚东空调设备有限公司诉讼的情况；租赁合同相对方烟台市塔山机械有限公司的企业登记信息，用以证实烟台市塔山机械有限公司与塔山集团不是关联企业，与其没有隶属关系；提交（2013）莱民一初字12号民事裁定书复印件，用以证实烟台亚东空调安装工程有限公司已经在原审法院要求下于2012年2月份前腾迁了，该公司未给其造成损失，所以其起诉后又撤诉。塔山集团称，原审法院执行局对烟台市塔山机械有限公司作的执行笔录中记载烟台亚东空调安装工程有限公司具体的腾迁时间，具体时间需庭后落实。
本院经审理查明的其他案件事实同一审。
本院认�，本案二审双方争议在于，1.元升酒业“买卖不破租赁”、不应赔偿占用诉争厂房的损失的主张，应否支持。2.原审应否追加烟台亚东空调设备有限公司为本案的被告，并由其承担相应的占用厂房导致的租金损失。3.山东永大资产评估有限公司的评估报告应否采信。4.占用厂房的起始、截止时间应以何时为准。5.租金损失数额的计算是否正确、原审判令元升酒业承担1／3赔偿比例份额是否正确。
买卖不破租赁的原则，一般指同等租赁条件下购买不动产的所有人不得单方废除先前所有权人与承租人订立的租赁合同，并不意味着任何情况下，新的使用权人均不能废除之前的租赁合同，而且，本案的房屋系法院拍卖获得，此种情况下，先前的租赁合同已经明显不具备继续履行的条件。元升酒业的该抗辩主张，不是其不应向塔山集团支付占用费的正当理由，不能支持。
关于�否追加烟台亚东空调设备有限公司作为本案的共同被告。塔山集团二审庭审中称，烟台亚东空调设备有限公司的案件已经另案处理。二审中，塔山集团提交（2013）莱民一初字第11号民事判决书及对该判决书的上诉状一份，该判决书认定烟台亚东空调设备有限公司占用的期间为2011年10月13日至2012年3月31日，并判令烟台亚东空调设备有限公司承担107343元的占用所致租金损失，塔山集团对该判决不服，提出上诉。鉴于上述案情，本案中，不应再追加烟台亚东空调设备有限公司作为共同被告。
关于山东永大资产评估有限公司的评估报告应否采信。本院认为，涉案房屋的租赁，并不必然涉及房屋所在土地的使用权，元升酒业的此项抗辩，没有法律依据，不予支持。此外，双方均无反证证实该鉴定报告存在错误，原判采信该报告，合法有据。
关于占用厂房的起始、截止时间�元升酒业虽主张应以其收到（2009）莱执字第805-2号民事裁定书的时间作为占用的起算日期，但2011年10月20日原审法院对修元升作调查笔录、原审法院2011年7月1日的公告（该调查笔录及公告在2013年11月10日原审第三次庭审中已经质证，塔山集团认可，元升酒业无反证反驳），均可证实原审法院因为另案的借款合同纠纷需拍卖被执行人烟台亚东空调设备有限公司所有的位于莱山区盛泉工业园蒲昌路5号厂房、办公楼及附属设施，已经于2011年7月1日之前公告要求元升酒业搬出所占房屋，元升酒业知晓法院要求其搬出的通知。塔山集团原审庭审中提交的原审法院2013年5月16日的强制执行财产笔录、2013年5月17日烟台晚报《厂房拍卖还债、“老赖”拖着不走》的报道，可以认定元升酒业系2013年5月16日搬出。原判据此认定占用的起算日期为2011年10月13日，占用的终止日期为2013年5月16日，证据充分。二审中元升酒业对占用的截止日期无异议。元升酒业在已经知晓法院通知其搬出的情况下，要求根据其收到莱执字第805-2号执行裁定书的时间起算占用时间，理由不当，本院不予支持，原审法院对占用厂房的起始、截止时间的认定，是正确的。
关于租金损失数额的计算是否正确、原审判令元升酒业承担1／3赔偿比例份额是否正确的问题。本院认为，仅仅凭借塔山集团和塔山机械公司的租赁合同，不足以认定占用期间的损失。该合同订立时，塔山集团知道涉案房屋仍被占用，在此情况下，其订立该合同，存在一定过失，法院不应支持其全部的损失请求数额。由于涉案房屋在订立合同时仍被元升酒业等公司占用，合同未实际履行，塔山集团请求的租金损失为预期可得利益的损失，根据日常情理，作为面积较大的厂房、办公楼及附属设施，涉案房产不同于�通的民居，寻找承租方，难度较大，事实上，原审中塔山集团起诉状、原审法院对其代理人的调查笔录中、原审庭审中、上诉状中，对损失数额的主张均不一致，其上诉状中主张的数额，未扣除其自认的烟台亚东空调安装工程有限公司2012年2月份以前占用的损失，而是让元升酒业和烟台亚东空调设备有限公司各承担二分之一，该计算方法错误。原判查明，2011年10月13日至2012年3月31日期间，烟台亚东空调设备有限公司、烟台亚东空调安装工程有限公司、元升酒业三个公司占用涉案房产及设施，2012年3月31日之后至2013年5月16日期间，由元升酒业一家单独占用，但无法区分三个公司占用的面积，原判遂判令元升酒业承担三分之一的损失，是合理的。连带责任，须有法律的明确规定，如果仅仅因为无法区分三个公司占用的面积，即判令其承担连带责任，无法律依据。虽然元升酒业2011年10月13日至2012年3月31日单独占用，但不能确定其占用的面积，让元升酒业承担此期间的全部占用损失，也不合理。基于公平考虑及涉案房产的实际情况，原判未完全按照塔山集团的请求数额认定其租金损失，而是根据现有证据，依据评估报告认定的占用期间的租金数额，判令元升酒业承担三分之一的损失，本院认为该认定较为合理，可予维持。
综上，上诉人塔山集团、元升酒业的上诉请求，均没有事实及法律依据，本院依法不予支持。原审法院所作判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8584元、11892元，由上诉人山东烟台塔山企业集团股份有限公司、上诉人山东元升酒业有限公司负担。
本判决为终审�决。
审判长 罗春光
审判员 张莉莉
审判员 刘海波
二〇一四年四月八日
书记员 牟林林