辽宁省丹东市元宝区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0602民初1504号
原告巴泓森，男，1989年11月19日出生，汉族，无职业，住丹东市振兴区。
委托代理人朱明（系原告巴泓森父亲），男，1965年8月21日出生，汉族，无职业，住丹东市振兴区。
委托代理人马晓楠，辽宁泽宇律师事务所律师。
被告丹东亿龙房地产开发有限公司，住所地丹东市元宝区兴东前街86号。
法定代表人刘鹏，董事长。
委�代理人胡庆召，辽宁万鹏律师事务所律师。
委托代理人张密，男，1979年3月20日出生，汉族，丹东亿龙房地产开发有限公司员工，住丹东市振安区江畔财院4号楼3单元805室。
原告巴泓森诉被告丹东亿龙房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员孙小圣适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告巴泓森的委托代理人朱明、马晓楠、被告丹东亿龙房地产开发有限公司的委托代理人张密到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2011年7月19日签订了《商品房买卖合同》，该合同第三条约定：“买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中第江城大街01单元[层]，该房用途为商业，属钢混结构，层高为5.10米，建筑层数地上17层，地下1层。该商品房[合同约定]建筑面积22.650平方米”，第四条约定“出卖人与买受人约定按下述第壹种方式结算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米17290元，总金额人民币391619元”；第六条约定“付款方式及期限买受人按下列第1种方式按期付款：1、一次性付清，买受人于2011年7月19日前向出卖人一次性支付房价款人民币391619元整”；第十八条约定“买受人（原告）的房屋仅作商业使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。”；第十九条约定“本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，按下述第2种方式解决：2、依法向人民法院起诉”。该合同签订后，原告按约定于2011年7月19日一次性向被告支付了全部购房款人民币391619元。在履行该《商品房买卖合同》之前，被告以其出资股东相同的“丹东亿龙商业物业服务有限公司”在2011年11月18日与原告签订了《商铺租赁合同》，租赁原告拟购买的建筑面积22.65平方米商铺，“作为商场（由被告经营）统一整体规划、招商、管理使用”。原告按合同约定履行了全部义务后，原告购买的商铺自2011年11月19日起至今，都在被告及其物业公司占有、使用、收益、管控当中。自2013年3月起至今，被告及其物业公司累计欠原告的租金10余万元，未给付；经人民法院审理后原告依法申请强制执行，也未拿到原告应当取得的租金收益。原告认为，原告出全资购买的商铺至今仍在被告和其物业公司控制当中，原告无法占有、使用、处分该商铺。原告无法实现购买该房屋用于经营的目的。根据《合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，故诉至法院，请求法院依法判令一、解除原、被告于2011年7月19日签订的《商品房买卖合同》；二、被告立即返还原告已缴纳的购房款391619元，并自2017年1月1日起至实际全部给付之日止，按银行同期贷款利率给付利息。三、诉讼费由被告承担。
被告辩称，双方签订的买卖合同第十五条规定，办理房产证由双方协商并指定日期办理，属于商品房买卖解释第十八条规定的特殊约定，被告不构成根本违约，原告不享有法定解除权。被告今年年底能办理房产证。违约金的计算应从起诉之日起计算。
经审理查明，2011年7月19日，原告与被告签订了编号为20110719036的商品房买卖合同，合同约定，原告购买被告开发的位于江城大街的亿龙国际22.650平方米，使用用途为商业，结构形式为钢混结构，购房款为391619元。原告付清购房款后，被告将上述房屋交付给原告，并于2011年11月1日给原告开具了购房款发票。商品房买卖合同关于产权登记方面约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方协商并指定日期办理。房屋交付后，因被告违规超建，原告至今无法办理房屋所有权证书。原告因与被告协商无果，于2017年10月23日向本院提起诉讼。
本院所确认的上述事实，有商�房买卖合同、销售不动产统一发票、民事调解书以及当事人的陈述笔录在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思的表示，不违反法律强制性规定，应为合法有效，双方理应全面履行。被告将房屋卖给原告，除将房屋交付给原告，保证将房屋所有权转移给原告，也是被告的最基本义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）�品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”，第十九条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”，分别对办理权属证书出卖人的违约责任和买受人合同解除权作了规定。原、被告在商品房买卖合同中约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方协商并指定日期办理，属该《解释》第十八条当事人特殊约定，原告要求被告依据《解释》第十八条规定承担违约责任和依据《解释》第十九条规定解除合同均不应支持。但不是双方有此约定，被告就可以不履行将房屋所有权转移给原告的义务，原告就不能主张自己的权利。根据《合同法》第九十四条第三项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理的期限内仍未履行，另一方可以解除合同。”的规定，结合双方上述约定，在《解释》第十九条规定的期限届满后，原告与被告协商无果的情况下，于2017年10月23日向本院提起诉讼，至今被告因违规超建不能履行合同义务，致使原告不能办理房屋权属证书，原告可以要求解除合同。合同解除后，被告应将购房款返还给原告，原告应将房屋返还给被告。根据双方的约定，参照《解释》第十八条的规定，被告应当自原告起诉之日起向原告支付违约金，违约金按照购房款391619元从2017年10月23日起至本判决生效之日止的同期贷款基准利率上浮50%计算。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条，第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条的规定，判决如下：
一、解除原告巴泓森和被告丹东亿龙房地产开发有限公司签订的编号为20110719036的商品房买卖合同；
二、本判决生效之日起十日内，被告丹东亿龙房地产开发有限公司返还原告巴泓森购房款391619元，原告巴泓森将位于丹东市江城大街的亿龙国际1单元209-1-37号建筑面积为22.650平方米房屋返还给被告丹东亿龙房地产开发有限公司；
三、被告丹东亿龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，按照购房款391619元从2017�10月23日起至本判决生效之日止的同期贷款基准利率上浮50%计算向原告巴泓森支付违约金；
如被告丹东亿龙房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7174元，减半收取3587元，由被告丹东亿龙房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。
审判员 孙小圣
二〇一七年十一月二日
书记员 马 丽