重庆市武隆县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）武法民初字第02199号
原告佘国于（又名佘小林），男，1966年出生，汉族，农村居民。
委托代理人吴华东，重庆市武隆县江北法律服务所法律工作者，特别代理。
被告代亨其，男，1955年出生，汉族，城镇居民。
第三人代建忠，男，1980年出生，汉族，农村居民。
原告佘国于诉被告代亨其、第三人代建忠确认合同无效纠纷一案，本院于2013年11月13日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员代霞独任审理此案，并分别于2013年12月2日、2014年1月15日两次公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告佘国于的委托代理人吴华东、被告代亨其、第三人代建忠到庭参加诉讼；第二次庭审，原告佘国于的委托代理人吴华东、被告代亨其到庭参加诉讼，第三人代建忠经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
原告佘国于诉称，其与被告代亨其于2013年2月20日签订房屋买卖协议，该协议约定由被告代亨其将其房屋卖给原告佘国于，原告佘国于在签订协议时缴纳50000元定金，并约定在2013年农历8月15日前被告代亨其进行交房。在该协议签订时双方口头约定在2013年3月份被告代建忠将房产证交付给原告佘国于。协议签订后，在2013年3月份被告代亨其称其只有一本房产证，无法进行分割，且该房产证登记于第三人代建忠名下。该房屋系小产权房，无法办理合法的产权登记，其要求被告代亨其退还所交定金，但被告代亨其拒不退还，还要求一次性支付购房款。综上，请求法院确认原告佘国于与被告代亨其于2013年2月20日签订的房屋买卖协议无效，被告代亨其退还原告佘国于购房定金50000元。
原告佘国于为证明其诉讼主张，提供如下证据予以证明：
1.原告佘国于的身份证复印件一份，拟证明原告佘国于属适格主体；
2.武隆县巷口镇走马村民委员会出具的证明一份，拟证明原告佘国于又名佘小林；
3.协议书一份，拟证明原告佘国于与被告代亨其买房的事实；
4.银行销户清单一份，拟证明原告佘国于取款43600元加上部分现金合计50000元作为定金支付给被告代亨其。
本院依据原告佘国于的申请向中国农业银行股份有限公司重庆武隆支行调取中国农业银行重庆武隆巷口分理处2013年2月20日监控视频资料的说明以及向中国农业银行股份有限公司重庆武隆巷口分理处调取被告代亨其于2013年2月20日在该分理处的存款凭条。
被告代亨其辩称，其未与原告佘国于达成在2013年3月份将房产证交给后者的口头协议。该份协议系被告代亨其的儿媳妇起草，2013年2月20日上午10时左右，其在中国农业银行股份有限公司重庆武隆巷口分理处存入其儿子代建忠给的50000元（可能是打牌钱），原告佘国于与被告代亨其于2013年2月20日下午5-6时在被告代亨其家中签订协议，但原告佘国于未支付购房定金50000元。请求驳回原告佘国于的诉讼请求。
被告代亨其未提交证据。
第三人代建忠述称，原告佘国于买房时先与其协商，因第三人代建忠不能做主，后再找被告代亨其商量，第三人代建忠之父代亨其才与原告佘国于签订买卖协议。原告佘国于诉称协议约定由被告代亨其将其自有房屋卖给原告佘国于以及原告佘国于在签订协议时支付定金50000元不属实。请求驳回原告佘国于的诉讼请求。
第三人代建忠未提交证据。
被告代亨其、第三人代建忠对原告佘国于提供的证据以及本院调取的证据质证后，发表如下质证意见：
被告代亨其对原告佘国于提供的证据1.2的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据3的真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为不能证明原告佘国于已交定金50000元；对证据4的真实性、合法性无异议，关联性有异议，不能证明原告佘国于支付了定金50000元；对本院向中国农业银行股份有限公司重庆武隆支行调取监控视频该支行提供的说明的真实性、合法性、关联性均无异议；对本院向中国农业银行股份有限公司重庆武隆巷口分理处调取的被告代亨其的银行存单的真实性、合法性无异议，关联性有异议，不能证明其存入的款项是原告佘国于支付的定金。
第三人代建忠发表的质证意见与被告代亨其一致。
原告佘国于对本院向中国农业银行股份有限公司重庆武隆支行调取监控视频该支行提供的说明的真实性、合法性、关联性均无异议；对本院向中国农业银行股份有限公司重庆武隆巷口分理处调取的被告代亨其的银行存单的真实性、合法性、关联性无异议。
本院结合当事人的举证、质证，认证如下：
对原告佘国于提供的证据1.2的真实性、合法性、关联性被告代亨其与第三人代建忠均无异议，本院对证据1.2予以采信；对证据3，被告代亨其与第三人代建忠对真实性、合法性无异议，本院对该证据的真实性、合法性予以采信；对证据4，被告代亨其与第三人代建忠对真实性、合法性无异议，本院对该证据的真实性、合法性予以采信；三方当事人对本院依据原告佘国于的申请调取中国农业银行重庆武隆巷口分理处2013年2月20日监控视频资料的说明以及被告代亨其于2013年2月20日在该分理处存款凭条的真实性、合法性均无异议，本院对两份证据的真实性、合法性予以采信。
根据三方当事人陈述及本院采信的证据，本院查明如下法律事实：
原告佘国于又名佘小林，被告代亨其与第三人代建忠系父子关系。原告佘国于与第三人代建忠分属武隆县巷口镇城东村坡上组与武隆县巷口镇走马村芹菜园组的集体经济组织成员。
2013年2月20日，原告佘国于与被告代亨其签订一份协议，该协议内容为：“协议本人代建忠（简称甲方）将位于大麻园一楼左边一套住房於贰拾万零伍仟圆整售于佘小林（简称乙方）现收定金伍万元整，在此期间如甲方将此房以高价售于他人，将以乙方所付定金的一倍赔偿，如乙方毁约甲方将不退还乙方所付定金，待甲方把老房子修建好，再交给乙方，在旧历八月十五之前如因其他原因不能交房退还乙方所付定金，本协议一试两份，甲方、乙方各一份，本协议自签字之日起生效。甲方代亨其乙方佘小林2013年2月20日。”协议中约定的位于大麻园的房屋土地性质属农村建设用地，该地审批及房屋产权均办于第三人代建忠名下，第三人代建忠亦知晓原告佘国于与被告代亨其买卖房屋事宜并予以认可。同日，原告佘国于在中国农业银行股份有限公司重庆武隆巷口分理处定期产品销户合计43600元；被告代亨其也在该分理处办理定活两便业务存入50000元。该分理处当日的监控视频资料已被自动覆盖无法调取。
原告佘国于与被告代亨其因房屋买卖产生矛盾，原告佘国于于2013年11月13日向本院起诉，请求法院确认原告佘国于与被告代亨其于2013年2月20日签订的房屋买卖协议无效，被告代亨其退还原告佘国于购房定金50000元。
本院认为，被告代亨其处分讼争的房屋取得房屋所有权人即第三人代建忠的许可，属有权处分。被告代亨其在处分诉争房屋的同时必然处分该房宅基地，因诉争房屋的土地性质为农村建设用地，原告佘国于与第三人代建忠不是同一集体经济组织成员，原告佘国于与被告代亨其签订的房屋买卖协议违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的强制性规定，该协议应当无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”。关于原告佘国于是否已支付被告代亨其购房定金50000元的问题。双方就支付定金事宜曾明确进行约定，该协议中写明“……现收定金伍万元整……”；按日常交易习惯，除特别约定外，买方一般在签订协议当日支付定金，原告佘国于提供其交付定金的现金来源系银行销户43600元以及部分现金合计50000元，原告佘国于如未按约支付定金，被告代亨其应不会签名或将该协议交予原告方，故该协议具有定金收条性质。综上，原告佘国于于2013年2月20日向被告代亨其支付购房定金50000元，被告代亨其应当予以返还，故原告佘国于的诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告佘国于与被告代亨其于2013年2月20日签订的房屋买卖协议无效；
二、被告代亨其应于本判决生效之日起十日内返还原告佘国于购房定金50000元。
如果被告代亨其未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。
本案案件受理费1050元，减半收取525元（原告已预交），由被告代亨其负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 代霞
二〇一四年一月十六日
书记 员代 愉华