广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）柳市民二终字第163号
上诉人（一审被告）：柳州市长塘永兴农贸市场，住所地广西壮族自治区柳州市柳北区柳长路二化厂对面。
法定代表人：韦东贵，系柳州市长塘永兴农贸市场经理。
委托代理人：梁云飞，广西鹏程律师事务所律师。
委托代理人：袁琪革，广西鹏程律师事务所实习律师。
被上诉人（一审原告）：韦金成，个体户。
委托代理人：何敏，柳州市柳北法律服务所法律工作者。
一审被告：柳州市柳北区长塘镇长塘村民委员会，住所地广西壮族自治区柳州市柳北区长塘镇长塘村。
法定代表人：韦东贵，该村委会主任。
委托代理人：梁云飞，广西鹏程律师事务所律师。
委托代理人：袁琪革，广西鹏程律师事务所实习律师。
一审第三人：王闯华。
委托代理人：王小玲。
上诉人柳州市长塘永兴农贸市场（以下简称永兴农贸市场）因与被上诉人韦金成及一审被告柳州市柳北区长塘镇长塘村民委员会（以下简称长塘村委）、一审第三人王闯华租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院（2014）北民二初字第219号民事判决向本院提起上诉。本院于2015年4月13日受理后，依法组成合议庭于2015年6月4日公开开庭审理了本案。上诉人永兴农贸市场及一审被告长塘村委的共同委托代理人梁云飞、袁琪革、被上诉人韦金成的委托代理人何敏、一审第三人王闯华的委托代理人王小玲均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：永兴农贸市场于2003年9月5日成立，位于柳州市柳长路二化厂对面，主管部门为长塘村委，经济性质为集体所有制。2009年3月16日，韦金成与永兴农贸市场签订了一份《租赁合同》，约定永兴农贸市场将位于柳长路二化厂对面长塘永兴农贸市场南门第一间门面租给韦金成使用，租期从2008年12月1日起至2018年11月30日止，门面租金每年每间门面房屋3000元等内容。该合同有韦金成的签名以及永兴农贸市场加盖的公章。2014年6月17日，长塘村委在永兴农贸市场内张贴通告，上书：“在永兴农贸市场内违章建筑门面经营的业主，限你们在2014年6月25日前全部搬离所在门面。如不按规定期限内搬离门面的业主，新市场建好后，不再安排经营场所，包括现已报名的，而不配合村委做好搬离的业主。”韦金成看到该通告后，遂于2014年6月搬离该市场。现韦金成认为永兴农贸市场、长塘村委的行为违反了韦金成与永兴农贸市场签订的租赁合同，故诉至该院，请求法院判令：一、确认韦金成、永兴农贸市场签订的《租赁协议》有效；二、永兴农贸市场及长塘村委赔偿韦金成：四年的经营损失60000元、门面装修费20000元、货物损失费3000元、搬迁货物费2000元、合计85000元；三、解除韦金成、永兴农贸市场签订的《租赁协议》。
一审法院另查明：韦金成于2009年12月31日取得《烟草专卖零售许可证》，于2011年4月25日取得个体工商营业执照，字号名称为柳州市柳北区弘祖糖烟店。长塘村委曾于2003年3月6日与王耀龙签订一份《合同书》，约定由王耀龙承包永兴农贸市场中的3个棚及南面空地一块，承包期为10年，从2003年5月1日起至2013年4月30日。2012年3月22日，由于王耀龙死亡，第三人以直接在该《合同书》上签名按手印的方式，重新与长塘村委签订了承包永兴农贸市场三个棚及南商空地一块的合同，并将第二期承包时间变更为2009年5月1日至2014年4月30日。
永兴农贸市场已于2013年1月31日因公司不按照规定接受年度检验而被吊销营业执照。
一审法院审理认为：韦金成与永兴农贸市场在平等、自愿的基础上签订的《租赁合同》虽然在文字上存在笔误，但从合同内容上可以确定，双方形成的是租赁合同关系，该合同是有韦金成的签名及永兴农贸市场加盖的公章，客观真实，亦未违反国家的强制性规定，故该租赁合同合法、有效，应受法律保护。韦金成作为租赁合同的承租方，已经按照合同约定按时、足额的支付场地租金。永兴农贸市场就应当将约定的门面出租给韦金成直至合同约定的租赁期限届满。现租赁期限未满，永兴农贸市场内韦金成租赁的门面就已被拆除，导致租赁合同无法继续履行，故韦金成要求解除与永兴农贸市场签订的租赁合同有事实和法律依据，该院予以支持。合同约定韦金成租赁永兴农贸市场内门面的期限至2018年11月30日，而永兴农贸市场在2014年6月17日就先以张贴通告的方式要求韦金成搬离租赁的门面，后又拆除了该门面导致合同无法继续履行，上述做法是永兴农贸市场单方面的违约行为，由此给韦金成造成损失的应当赔偿。
至于赔偿的数额，应为从韦金成无法继续承租市场内门面至合同约定的租赁期限届满约4年5个月的时间里的营业利润损失。韦金成承租市场内门面用于经营包装食品、小百货、卷烟零售，虽然韦金成并未提供证据证明其在经营糖烟店期间的收入情况，但通过该院到广西壮族自治区烟草公司柳州市公司卷烟营销中心调取的韦金成的《客户订购、购货情况综合统计表》可以看出韦金成2013年1月至12月的毛利润为91471元，2014年1月至9月的毛利润为33916元，即韦金成在这期间出售卷烟的月平均毛利润为5968.2元。毛利润扣除韦金成经营过程中的必要支出，如房租、水电、人工后才是韦金成经营卷烟零售的利润。韦金成租赁市场门面的年租金为3000元，水电、人工费用不得而知，卷烟零售之外的包装食品、小百货的经营利润亦不得而知，故在综合考虑韦金成经营糖烟店的规模以及各项收入和支出并结合当地的生活、消费水平考虑，该院认为，韦金成以年销售利润15000元为基准，按四年时间计算其损失，并没有违背客观事实，也没有违反法律规定，故该院对于韦金成要求永兴农贸市场赔偿60000元营业损失的诉请予以支持。
至于韦金成诉请的门面装修费，由于韦金成所做的附着于门面中的装修的价值无法通过评估程序确定，韦金成亦未提供证据证明其装修的损失程度，故韦金成对于门面装修费的诉讼请求，该院不予支持；至于可以搬走的货架等物品，均归韦金成所有，韦金成可以带走，并不存在损失。而韦金成诉请的货物损失费、搬迁货物费，均未提供证据证明这些费用的存在及实际数额，且也不是因合同解除所必然产生的损失。综上，该院对韦金成的上述请求，均不予支持。
韦金成诉请要求长塘村委对其损失承担连带责任，该院认为，与韦金成签订合同的是永兴农贸市场，把门面租赁给韦金成的亦是永兴农贸市场，也就是说，韦金成与永兴农贸市场才是本案租赁合同的当事人。永兴农贸市场是经过核准登记取得法人资格的组织，依法由其独立承担民事义务，虽然该企业营业执照已被吊销，但并未被注销，如今仍具有法人资格，故韦金成要求长塘村委承担连带责任没有法律依据，该院不予支持。
关于长塘村委辩称永兴农贸市场已经先后承包给了王耀龙及第三人，永兴农贸市场并未与韦金成签订合同，应当由第三人承担责任的意见。该院认为，本案的关键证据《租赁合同》中合同双方为韦金成和永兴农贸市场，也是由永兴农贸市场作为合同当事人加盖了公章，因此，由永兴农贸市场承担责任并无不妥。第三人虽为永兴农贸市场的承包人，但是在韦金成与永兴农贸市场签订租赁合同之后才开始承包，并未与韦金成建立租赁关系，而第三人于2012年4月8日收取韦金成支付的门面租金时是以经手人的身份收取，且该收款收据仍然加盖了永兴农贸市场的公章，故光凭这些证据并不足以证明韦金成与第三人之间形成租赁合同关系。综上，长塘村委的上述观点该院不予采纳。
至于长塘村委主张的韦金成租赁的门面为违章建筑，拆除该门面是政府相关部门的行政行为，与永兴农贸市场、长塘村委无关，合同无法继续履行责任不在永兴农贸市场、长塘村委的观点，长塘村委并未提供证据证明其说法，故该院对此观点亦不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条第一款、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十条之规定，一审法院作出如下判决：一、韦金成与永兴农贸市场于2009年3月16日签订的租赁合同有效；二、解除韦金成与永兴农贸市场于2009年3月16日签订的租赁合同；三、永兴农贸市场赔偿韦金成经济损失60000元；四、驳回韦金成的其他诉讼请求。案件受理费1925元（韦金成已预交），由韦金成负担566.2元，永兴农贸市场负担1358.8元。
上诉人永兴农贸市场不服一审判决，上诉称：永兴农贸市场是长塘村委于2003年8月申请登记成立的农贸市场，具有法人资格。在2003年3月当永兴农贸市场建工完工时，长塘村委就同意将永兴农贸市场交由本案第三人的父亲王耀龙承包，并签有《承包合同书》，合同规定的承包期从2003年5月1日起至2014年3月31日止。王耀龙承包永兴农贸市场后，将市场划分为上百个摊位出租给他人卖菜、卖鸡、鸭、鱼肉、干蔬、小百货等，同时王耀龙还利用市场内空地自建门面出租给他人卖糖烟百货等。在王耀龙承包永兴农贸市场期间，王耀龙于2009年3月16日以永兴农贸市场的名义并利用永兴农贸市场的公章，与韦金成签了一份《租赁合同》，将其在永兴农贸市场空地内自建的一间门面出租给韦金成作糖烟杂货店经营，收取韦金成的租金。2012年3月22日王耀龙死亡，本案第三人作为王耀龙的儿子直接承继了王耀龙的永兴农贸市场的承包权，继续向市场原租户收取租金。2013年7月1日，由于本案第三人拖欠长塘村委的市场承包金，被本案长塘村委解除其永兴农贸市场的承包权，将永兴农贸市场收回。2014年6月，长塘村委重新规划改建农贸市场，下通告要求市场内在违章建筑门面经营的业主（包括韦金成在内）限期搬离，违章建筑将被拆除。韦金成因此搬离门面后，则起诉永兴农贸市场要求赔偿其经济损失。因此，永兴农贸市场与韦金成不存在门面租赁关系，永兴农贸市场也从未收过韦金成的租金。永兴农贸市场不存在违约而造成韦金成无法履行合同的情况。据此请求二审法院判令：一、撤销一审判决，驳回韦金成的诉讼请求，二、本案一、二审的诉讼费用由韦金成承担。
被上诉人韦金成答辩称，永兴农贸市场是长塘村委投资开办的市场，根据相关法律规定，开办单位对投资开办、收取管理费等承担清偿的责任。王闯华承包市场管理，承包期间与韦金成签订合同，一审判决认定韦金成与长塘农贸市场签订的合同有效，对相关的损失应予以赔偿。一审法院没有判决一审第三人王闯华承担责任有遗漏，应由王闯华、永兴农贸市场、长塘村委共同互负连带责任。诉讼费用不应由韦金成承担。
一审被告长塘村委陈述称，同意永兴农贸市场的上诉请求。本案上诉人只有永兴农贸市场，二审法院应只审理永兴农贸市场与韦金成之间的纠纷。本案韦金成的合理损失部分应由王闯华来承担责任，因为王闯华是实际承包人，整个农贸市场的租赁租金全是王闯华收取，永兴农贸市场、长塘村委没有收取过管理费和租金。
一审第三人王闯华陈述称，本案租赁合同的双方是永兴农贸市场与韦金成，合同上只有韦金成的签字和加盖的永兴农贸市场的公章，与王闯华无关。
二审期间，上诉人永兴农贸市场及一审被告长塘村委对一审查明的事实提出如下异议：一、一审认定“2009年3月16日，韦金成与永兴农贸市场签订租赁合同”有误，应为王耀龙以永兴农贸市场的名义与韦金成签订租赁合同。二、一审认定“2012年3月22日，王耀龙死亡，王闯华重新与长塘村委签订承包永兴农贸市场合同”有误，应为王闯华继受王耀龙与长塘村委原来签订的承包永兴农贸市场的权利义务。对其他事实没有异议。
被上诉人韦金成、一审第三人王闯华对一审查明的事实均无异议。
各方当事人在二审期间均未向本院提交新的证据。
针对上诉人永兴农贸市场及一审被告长塘村委对一审查明的事实提出的异议，本院认为：一、长塘村委与王耀龙及王闯华签字确认的《合同书》中约定，王耀龙承包永兴农贸市场部分租赁物及场地，而本案《租赁合同》系永兴农贸市场与韦金成签订。长塘村委与王闯华签订的《合同书》对租赁场地管理、收益约定属于双方内部的约定，对外仍以永兴农贸市场名义与他人签订《租赁合同》，基于合同相对性原理，《租赁合同》双方主体应为永兴农贸市场和韦金成。故一审对合同双方主体认定正确，本院予以确认。二、王闯华于2012年3月22日在王耀龙与长塘村委签订的《合同书》上的签字确认，长塘村委也认可“因王耀龙死亡名字变更”，故本院认定系王闯华继受王耀龙与长塘村委原来签订的承包永兴农贸市场的权利义务。因此，上诉人永兴农贸市场及一审被告长塘村委提出的上述异议理由成立，本院予以支持。
据此，除上述事实认定有误外，一审法院查明其余事实属实，本院对此予以确认。
二审另查明：一、根据当事人提交的《中华人民共和国建设工程规划许可证》【编号：2003-0014（临时）】所载明的内容，永兴农贸市场只办理了临时建筑建设工程规划许可，该许可使用期限为2002年9月20日至2004年5月31日。永兴农贸市场、长塘村委在二审期间均认可至今未办理延期手续或者重新申请建设工程规划许可。二、韦金成在二审期间认可在签订《租赁合同》前未就本案租赁物的房屋产权证明及建筑工程建设规划许可证等资料予以审查。
本院认为：综合各方当事人的意见，本案的争议焦点为：一、本案中2009年3月16日签订的《租赁合同》中的出租人应如何认定；二、本案中2009年3月16日签订的《租赁合同》是否合法有效；三、如果上述合同无效，永兴农贸市场是否应当承担赔偿责任。
关于争议焦点一。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同”。本案中《租赁合同》明确约定永兴农贸市场将租赁物出租给韦金成使用，由永兴农贸市场收取租金，该合同上加盖有永兴农贸市场的公章，永兴农贸市场作为具有独立法人资格的企业，具有完全的民事行为能力。因此，应当认定永兴农贸市场为本案《租赁合同》的出租人。至于长塘村委将永兴农贸市场发包给王耀龙、王闯华经营管理，系其双方当事人之间的约定。根据合同的相对性，该合同对第三人韦金成没有约束力。因此，永兴农贸市场主张王闯华为本案《租赁合同》的出租人的理由不成立，本院对此不予支持。
关于争议焦点二。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款规定：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”，以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款的规定：“租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”本案中，永兴农贸市场用于出租的地上建筑物虽办理了《中华人民共和国建设工程规划许可证》，但该许可证的有效期为二年，已于2004年5月31日期满，且永兴农贸市场及长塘村委均认可至今未办理了临时建筑许可证的延期手续或已新取得建设规划许可，而本案《租赁合同》系于2009年3月16日签订，合同签订时已超过了临时建筑的使用期限。因此，永兴农贸市场将本案争议建筑物出租给韦金成使用违反了上述法律的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。因此，依据上述司法解释的规定，本院确认永兴农贸市场与韦金成于2009年3月16日签订的《租赁合同》无效。一审判决确认该《租赁合同》合法有效，适用法律错误，本院对此予以更正。
关于争议焦点三。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，永兴农贸市场作为出租人，应当保证其提供的租赁物符合法律规定、可以依法出租。在永兴农贸市场所办理的建设工程规划许可证已经期限届满后，永兴农贸市场仍与韦金成签订《租赁合同》并将租赁物出租，其具有过错，应当对合同无效的法律后果承担主要责任。韦金成作为承租人，在签订《租赁合同》时没有履行审慎的审查义务，未就本案租赁物的房屋产权证明及建筑工程建设规划许可证等资料予以审查，以确保其承租的租赁物符合法律规定，亦具有过错，应对本案合同无效的法律后果承担次要责任。因此，本院根据双方当事人的过错情况，以及韦金成因合同无效所造成的损失情况，酌情判定永兴农贸市场应当赔偿韦金成损失42000元（60000元×70%）。
至于韦金成辩称王闯华、长塘村委应与永兴农贸市场承担连带责任的问题，因一审判决未支持其该项诉请，韦金成对此未提出上诉。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条的规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理。但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”，本院对韦金成的该项辩称意见不予审理。
综上所述，上诉人永兴农贸市场的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实基本基础，但适用法律错误，本院予以更正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第二百一十二条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项的规定，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条、，判决如下：
一、维持广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院（2014）北民二初字第219号民事判决第四项；
二、撤销广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院（2014）北民二初字第219号民事判决第一项、第二项；
三、变更广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院（2014）北民二初字第219号民事判决第三项为上诉人柳州市长塘永兴农贸市场赔偿被上诉人韦金成损失42000元。
四、确认被上诉人韦金成与上诉人柳州市长塘永兴农贸市场于2009年3月16日签订的租赁合同无效。
一审案件受理费1925元（被上诉人韦金成已预交），由上诉人柳州市长塘永兴农贸市场负担951元，由被上诉人韦金成负担974元；二审案件受理费1359元（上诉人柳州市长塘永兴农贸市场已预交），由上诉人柳州市长塘永兴农贸市场负担951元，由被上诉人韦金成负担408元.
上述债务，义务人应于本判决送达之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院申请强制执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 愿
代理审判员 孙 翔
代理审判员 丁立波
二〇一五年七月十五日
书 记 员 钟艳鸿