南京市秦淮区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）秦民初字第5280号
原告谢士红，女，1957年1月24日生，汉族，无业。
原告谢士琴，女，1959年2月13日生，汉族，无业。
原告谢士香，女，1963年1月13日生，汉族，鼓楼医院职工。
原告谢格红，女，1965年7月17日生，汉族。
原告谢士云，女，1968年1月6日生，汉族。
以上五原告委托代理人严耀帮，江苏严耀帮律师事务所律师。
以上五原告委托代理人徐博洋，江苏严耀帮律师事务所律师。
被告谢某，男，2003年4月24日生，汉族。
法定代理人谢士忠，男，个体工商户。
法定代理人时丹红，女，无业。
委托代理人吴秀梅，江苏维世德律师事务所律师。
委托代理人崔杰，江苏维世德律师事务所律师。
被告马凤，女，1984年9月25日生，汉族。
委托代理人张军，江苏维世德律师事务所律师。
原告谢士红、谢士琴、谢士香、谢格红、谢士云与被告谢某、马凤房屋买卖合同纠纷一案，原告谢士红、谢士琴、谢士香、谢格红、谢士云于2014年10月29日向本院起诉，本院于同日立案受理。依法组成合议庭分别于2014年12月8日、12月23日公开开庭进行了审理。原告谢士红、谢士琴、谢士香、谢格红、谢士云及其委托代理人严耀帮、徐博洋，被告谢某的法定代理人谢士忠、时丹红及委托代理人吴秀梅、崔杰，被告马凤的委托代理人张军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谢士红、谢士琴、谢士香、谢格红、谢士云诉称，2014年6月，两被告签订房屋买卖合同，被告谢某将坐落于南京市秦淮区高桥门199号某幢某单元403室的房屋（以下简称诉争房屋）出售给被告马凤，诉争房屋并非被告谢某的个人财产，而是五原告的共同财产。诉争房屋系原位于唐家营处房产2006年拆迁所补偿，唐家营房产属谢益源与陈茂英（原告与谢世忠的父母）所有。谢益源与陈茂英分别于2014年和1996年过世。且五原告与谢士忠于2007年签订协议，约定诉争房屋由五原告共有，从此诉争房屋由原告谢士琴全家居住至今。2014年10月原告得知诉争房屋已由被告马凤购得，但马凤从未上门查看诉争房屋。原告认为两被告系恶意串通损害五原告的合法权益，根据合同法第52条，应当认定房屋买卖合同系无效合同。原告诉至本院，请求判令：确认两被告签订的房屋买卖合同无效。
被告谢某辩称，被告谢某出售的诉争房屋非五原告共有财产，而是被告谢某的个人财产；诉争房屋系2006年唐家营14号拆迁安置所得，房屋所有权归属谢益源（被告谢某的爷爷），谢益源与五原告的感情疏远，与被告谢某的感情很好，被告谢某于2013年12月23日从原产权人处受赠合法取得该房屋的所有权；原告谢士琴之所以居住至今，因为其当时住房困难；现被告谢某的监护人在经本人同意的前提下将诉争房屋出售给被告马凤，合法合理。
被告马凤辩称，两被告签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，原告主张两被告恶意串通无事实及法律依据；被告谢某拥有诉争房屋的产权证及土地证，系该房屋的唯一所有人，五原告无权主张房屋买卖合同无效，亦无权阻止被告马凤入住并使用诉争房屋，请求依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，谢益源与陈茂英系夫妻，育有六个子女，谢士红、谢士琴、谢士香、谢格红、谢士云、谢士忠。谢士忠、时丹红育有一子谢某。谢益源与陈茂英分别于2014年8月30日、1996年去世。
2006年，谢益源所有的位于本市唐家营14号房屋拆迁，诉争房屋系谢益源于2007年8月取得的拆迁安置房屋。2013年11月5日，谢益源取得诉争房屋的产权（面积为86.69平方米）。同年12月，谢益源将诉争房屋的产权以买受的方式过户给被告谢某（代理人谢士忠），房屋价款为667500元，被告谢某并未实际支付房款。
2014年6月12日，诉争房屋过户至被告马凤名下，马凤支付契税43560元。在两被告提交给房产登记机关备案的《南京市存量房买卖合同》中显示，两被告于2014年6月10日签订上述合同，合同约定被告谢某将诉争房屋出售给被告马凤，房屋价款为660000元（其中定金20000元，尾款50000元），被告马凤于2014年6月10日支付首付款180000元，余款410000元以商业贷款方式支付；双方于2014年12月30日交付房屋。同年8月11日，被告马凤以诉争房屋设定抵押向中国工商银行股份有限公司江苏省分行营业部贷款800000元用以购买诉争房屋，抵押期限自2014年8月11日至2034年8月11日，贷款直接支付给被告谢某母亲时丹红。两被告在办理银行贷款时向银行提交《南京市存量房买卖合同》一份，该合同签订于2014年6月10日，约定，被告谢某将诉争房屋出售给被告马凤，房屋转让价款为1300000元，其中含定金20000元，尾款50000元。2014年6月10日，被告马凤转款200000元至时丹红名下帐户。2014年9月10日，谢士忠、时丹红出具收条确认收到被告马凤购房款1250000元。两被告均不持有诉争房屋的《南京市存量房买卖合同》。
另查明，2007年8月，原告谢士红、谢士琴、谢士香、谢格红、谢士云与谢士忠签订《协议书》，约定，将拆迁偿还的住房中的银龙二期80平方米套房一处（诉争房屋）归谢士红、谢士琴、谢士香、谢格红、谢士云等五姐妹所有，考虑到谢士琴的具体困难，一致同意归谢士琴购买，办理购房手续所需其他相关款项均由谢士琴自理，谢士琴办理完住房相关手续后应将其他姐妹应得的款项分期付清。同年8月28日，谢士忠出具收条确认“收到张跃琪（谢士琴丈夫）购买银龙小区2期住房某幢某单元403室（诉争房屋）超面积7平方米和拿房屋门钥匙钱，共计贰万壹仟肆佰壹拾元整”。谢士忠将诉争房屋钥匙、经济适用房销售协议、房款收据等材料交给原告谢士琴。此后，诉争房屋一直由原告谢士琴居住，谢士琴并未向其余原告支付款项。
审理中，谢士忠确认，谢益源通过登报遗失诉争房屋的经济适用房销售协议等材料的方式办理了诉争房屋的产权登记。两被告确认，两被告除在房产登记机关及贷款银行备案的合同外再没有签订其他关于买卖诉争房屋的合同，诉争房屋的转让款为1300000元，被告马凤通过银行转款给付200000元，给付现金206440元，银行贷款直接给付时丹红800000元、契税43560元，共计支付1250000元，尚有尾款50000元因未交付房屋故未支付。
以上事实，有户籍信息、《协议书》、《南京市存量房买卖合同》两份、收据、《银龙花园经济适用房二期销售协议》、收条两份、银行明细单、个人购房借款担保合同、税收缴款书及当事人陈述等予以证实。
本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。五原告主张诉争房屋系五原告共同共有，两被告签订的《南京市存量房买卖合同》系恶意串通侵害五原告利益，故应当确认为合同无效。本院认为，诉争房屋原系五原告的父亲谢益源所有房屋拆迁安置所得，五原告与谢士忠签订的《协议书》并不能发生诉争房屋物权变动的效力，五原告认为诉争房屋系五原告共同共有，无法律依据，本院不予支持。因五原告并不享有诉争房屋的所有权，现诉争房屋已出卖给被告马凤并进行了过户登记，也无证据证明两被告存在恶意串通的事实，故原告的诉讼请求，无事实、法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告谢士红、谢士琴、谢士香、谢格红、谢士云的诉讼请求。
案件受理费13800元，由原告谢士红、谢士琴、谢士香、谢格红、谢士云负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行，帐号：10×××76）。
审 判 长 李 娜
人民陪审员 阙光平
人民陪审员 王龙芹
二〇一五年三月十七日
见习书记员 夏美玲