湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘06民终1585号上诉人（原审原告）：李晓云，女，1965年5月20日出生，汉族，务农，湖南省临湘市人，住临湘市。委托诉讼代理人：王安进，临湘市法律援助中心律师。上诉人（原审原告）：陈次槐，男，1964年6月12日出生，汉族，驾驶员，湖南省临湘市人，住临湘市。委托诉讼代理人：王安进，临湘市法律援助中心律师。被上诉人（原审原告）：刘志红，女，1976年8月10日出生，汉族，务农，湖南省临湘市人，住临湘市。委托诉讼代理人：刘新华（系刘志红之父），住临湘市。上诉人李晓云、陈次槐因与被上诉人刘志红房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省临湘市（2014）临民初字1697号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月18日立案后，经过阅卷、调查和询问当事人，因当事人没有提出新的事实、证据或者理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。李晓云、陈次槐上诉请求：1、撤销原判第三项，依法改判李晓云向刘志红偿还借款本金30000元；2、一、二审诉讼费用由刘志红承担。事实和理由：1、本案涉及房屋买卖合同、房屋租赁合同、借款合同三个关系，因签订房屋买卖合同之后刘志红未支付欠付的购房款，故双方解除了房屋买卖合同，另行签订房屋租赁合同并办理公证，双方约定了以息抵租，一审法院不应当判令李晓云在三年租赁期满后向刘志红支付利息；2、一审法院以物价上涨等因素导致刘志红退房搬迁费用增加为由判令李晓云向刘志红另外支付补偿款30000元没有法律依据；3、本案纠纷系因刘志红拒绝支付欠付购房款引起，刘志红应当承担本案纠纷的全部过错责任。刘志红辩称，1、刘志红是经过有关部门登记的诉争房屋的共有权人，不能以公证机关的公证改变房屋的产权；2、刘志红一直占有使用诉争房屋，办理了房屋所有权登记，双方经过公证的租赁协议没有法律效力，不是双方真实意思表示，内容也不真实；3、李晓云未依约还款，足以证明刘志红已经付清了购房款，且2000年时的30000元购房款与现在的物价没有可比性，应由李晓云承担违约责任。李晓云、陈次槐向一审法院起诉请求：1、刘志红返还诉争房屋的《房屋共有权证》，并协助李晓云、陈次槐办理过户手续，支付2000元变更登记费用；2、刘志红接收李晓云、陈次槐返还的刘志红原交付的现金30000元；3、刘志红承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：李晓云、陈次槐夫妇于1998年在临湘市××街道办事处××村陈家组建起一栋五层楼房，并用于开办新世纪酒楼，所有建房手续及房产证都是李晓云的名字。刘志红因需住房结婚，于2000年10月23日与陈次槐签订了一份《房屋转让协议书》。协议主要内容有：陈次槐将五层楼房的第四层转让给刘志红，价格51000元整；房屋的产权证转让由陈次槐办理，并对房屋楼梯使用范围、水电使用、验收标准等其他相关事项进行了约定。协议签订的当天，刘志红支付了陈次槐购房款30000元，陈次槐并出具收条，记明：收到刘志红购新世纪酒楼第四层现金叁万元整（¥30000.00元），（下欠贰万元）。收款人：陈次槐。（下欠贰万元）是笔误，实际下欠是贰万壹千元。2000年11月29日陈次槐按协议的约定，在临湘市房地产管理局办理了房屋产权转让手续，领取了房屋共有权人为刘志红的《房屋共有权证》，共有权利情况：刘志红共有权证号：00000197号，占有份额：1/5。李晓云、陈次槐将《房屋共有权证》交给刘志红后，要求刘志红支付剩余房款，但刘志红说要验证《房屋共有权证》的真实性后再支付余款。此后，刘志红违约没有支付余款，李晓云、陈次槐也就未交付房屋。2001年5月25日刘志红办理了结婚登记，结婚需要新房，便找李晓云、陈次槐要房子，李晓云、陈次槐要刘志红交清余款后，才同意交付房屋。2001年9月刘志红因要交付清购房款，结婚又要钱用，所以资金有点困难，刘志红就提出要求将买房改为租房。双方经协商后在2001年9月22日签订了一份“房屋出租协议”，协议的主要内容有：李晓云（甲方）将位于临湘市福桥路一栋五层楼（房屋所有权证号为临房权证五里区字第××）的第四层出租给刘志红（乙方），双方本着诚信、守约的原则，协商一致达成如下协议。一、出租时间，从2001年9月至2004年（具体时间双方依实际情况而定）。二、租金标准，乙方借支叁万元人民币给甲方，其利息抵付甲方房租。三、双方的权利与义务，1、甲方应保证乙方租住房屋的安全、通畅实用（其装修标准按第三层验收）；7、甲方应保证在2004年9月之前偿还乙方的借款，若逾期未偿还，按月息壹分计付，乙方应在甲方还款的一个月内，退出所租住的房屋；8、乙方不得以其手执的房屋共有权证进行抵押贷款、借款，否则应承担违约责任。四、违约责任，鉴于甲方向乙方借款叁万元，甲方同意将该出租楼层办理乙方名下的房屋共有权证交付乙方收执，在甲方还清借款的同时，乙方应将其房屋共有权证交还甲方，并承担不超过贰千元的变更登记费用。合同另约定了其他相关权利义务，双方并到临湘市公证处对“房屋出租协议”进行了公证。在公证时公证人员与双方进行核实谈话，笔录中载明：公证人员问双方有什么特别的约定，刘志红说“我借了叁万元钱给李晓云，其利息抵付房租，李晓云办了一个共有权证交给我拿着，双方初步约定租住约三年时间，李晓云还款给我后，我就退出租住的房屋；若李晓云在三年后仍不还款，则就要她付月息1分的利息。如经过试租，觉得环境可以，我打算把租住房屋买下来，房价按时价由双方协商”。李晓云也认可刘志红的意见，双方在该谈话记录上签字确认。临湘市公证处于2001年9月24日作出（2001）临证字第430号公证书，主要内容有：甲方（出租方）为李晓云，乙方（租住方）刘志红，公证事项：房屋出租协议，经查实，甲、乙双方签订房屋出租协议意思表示真实，双方在协议中约定，乙方为解决甲方目前的资金困难，愿意借支叁万元给甲方，以其利息抵付乙方租住租金；为消除乙方疑虑，甲方同意将乙方所租住的楼层（四楼）办理乙方名下的房屋共有权证交付乙方收执，在甲方还清借款的同时，乙方将此共有权证交还甲方，并承担不超过贰仟元的变更登记费用。该协议自双方当事人签字，捺印之日起生效。签订“房屋出租协议”并公证后，李晓云将房屋按第三层标准装修好，交付给刘志红居住，房屋共有权证也继续交付刘志红收执。李晓云与刘志红在“房屋出租协议”中约定刘志红借支了叁万元人民币给李晓云，但刘志红没有另外借叁万元给李晓云，实际上是将买房改为租房，将叁万元买房款作为借款。双方也没有重新签订解除房屋转让的协议，但在“房屋出租协议”中己体现双方解除和终止了房屋转让协议，将买房改为了租房。按照“房屋出租协议”的约定，李晓云到2004年9月应偿还刘志红叁万元借款，刘志红在原告李晓云偿还借款后一个月内退出所租住的房屋。但刘志红一直在李晓云的第四层房屋内居住，也没有提出将所租住的房屋要买下来，李晓云也就没有偿还刘志红叁万元（即原购房款叁万元）借款及支付利息。2013年李晓云因儿子结婚需要房屋居住，要求刘志红退出租住房屋，并偿还刘志红借款叁万元（即原购房款叁万元），刘志红交还持有的《房屋共有权证》及承担变更登记费用2000元给李晓云。但刘志红以房屋已经买下，公证书无效为由，不同意退房。此后，双方多次协商，因房屋价格上涨，刘志红要求李晓云、陈次槐支付15万元才同意退房，但李晓云、陈次槐只同意按协议支付3万元及利息，双方多次协商未果。为此，李晓云、陈次槐遂诉至法院。一审法院认为，本案涉及法律关系复杂，既有房屋买卖和房屋租赁关系，又有民间借贷关系。根据《最高人民法院关于印发修改后的的通知》第三条第3项规定：“同一诉讼中涉及两个以上的法律关系的，应当依当事人诉争的法律关系的性质确定案由，均为诉争法律关系的，则按诉争的两个以上法律关系确定并列的两个案由。”故本案的案由应为房屋买卖、租赁合同纠纷。本案中，李晓云、陈次槐与刘志红在平等自愿、协商一致下签订的《房屋转让协议书》，未违反法律、法规强制性的规定，合法有效。当事人均应依诚实信用原则履行自己的义务，不履行或不适当履行的，应依法承担违约责任。李晓云、陈次槐按《房屋转让协议书》的约定办理了房屋产权过户手续，并将房屋共有权证交给了刘志红。但是刘志红一直未交清余款，李晓云、陈次槐也就未交付房屋，房屋转让协议没有完全履行。此后，刘志红因结婚需要房屋居住，提出将买房改为租房，经与李晓云、陈次槐协商签订了《房屋出租协议》，双方实际上已经解除和终止了《房屋转让协议》，将买房改为了租房。且双方签订的《房屋出租协议》也是在平等自愿、协商一致下签订的，未违反法律、法规强制性的规定，合法有效。双方在《房屋出租协议》中约定租赁期限是从2001年9月至2004年9月，此后，双方未续签租赁协议，故租赁期限为不定期，且没有超过二十年。所以，李晓云、陈次槐在合理期限内通知刘志红解除租赁协议，由刘志红返还租赁房屋也是符合法律规定的。故一审法院对李晓云、陈次槐要求刘志红返还租住的第四层房屋及所持有的房屋共有权证，协助李晓云、陈次槐将第四层房屋所有权证重新办理到李晓云、陈次槐名下，并承担2000元费用的诉讼请求予以支持。刘志红在答辩中提出2003年7月向李晓云、陈次槐支付了房屋余款21000元，但刘志红未提交充分有效的证据予以证实，且与客观事实不符，刘志红实际上没有向李晓云、陈次槐支付房屋余款，刘志红在庭审时也承认只付了30000元房款给李晓云、陈次槐。故对刘志红的该项辩解意见，不予采信。刘志红在答辩中提出李晓云、陈次槐对刘志红称房屋已经被抵押，因此刘志红要求去公证机构将买卖协议进行公证，是李晓云、陈次槐在公证过程中将没有实际履行的出租协议换进了公证的部分文书内。但刘志红未提交充分有效的证据予以证实，且与客观事实不符。《公证书》和《房屋出租协议》中，虽有瘕疵和不规范之处，但主要内容条款和意思表示明确，公证书中明确载明公证事项为《房屋出租协议》，而不是《房屋转让协议》。后面的内容中有一处将《房屋出租协议》错误的写成了《房屋买卖协议》，但前后对照理解完全是对《房屋出租协议》进行公证，而不是对《房屋买卖协议》进行公证。且双方签订的是《房屋转让协议》，也不是《房屋买卖协议》，故对刘志红的该项辩解意见不予采信。本案中，不能单独凭房屋共有权证，就认为该房屋应归刘志红所有,因为该房屋所有权本来就是李晓云、陈次槐所有的，双方签订《房屋转让协议书》后，李晓云、陈次槐是依约定将该房屋的共有权证办理在刘志红名下，但因为刘志红的违约，一直未交清余款，李晓云、陈次槐也就不肯交付房屋，房屋转让协议没有完全履行。这是因刘志红的违约行为引起，其过错责任在刘志红。此后，刘志红因结婚需要房屋居住，经与李晓云、陈次槐协商，将买房改为租房，并签订了《房屋出租协议》，实际上已经解除和终止了《房屋转让协议书》。当时,双方本应将办理在刘志红名下的房屋共有权证,重新变更到李晓云、陈次槐名下,但双方在房屋出租协议中约定，李晓云、陈次槐在偿还刘志红30000元借款前，房屋共有权证交刘志红收执，在李晓云、陈次槐还清借款时，刘志红应将其房屋共有权证交还李晓云、陈次槐，刘志红还要承担2000元的变更登记费。这充分说明当时没有将房屋共有权证重新变更到李晓云、陈次槐名下，是双方为了保证房屋出租协议和偿还借款都能顺利履行，并不能说明房屋共有权证交刘志红收执，其房屋所有权归刘志红所有。此后，李晓云、陈次槐对该房屋行使了管理权，处分权，将该房屋租赁给刘志红居住，刘志红借给李晓云、陈次槐30000元的利息作为房屋租金，就能充分证明实际上房屋还是归李晓云、陈次槐所有。双方在《房屋出租协议》约定“李晓云应保证在2004年9月之前偿还刘志红的借款，若逾期未偿还，按月息壹分支付；刘志红应在李晓云还款后的一个月内，退出所租住的房屋”，该条款应该理解是李晓云、陈次槐必须在2004年9月之前偿还刘志红的借款，李晓云、陈次槐偿还借款在先，刘志红退出所租住的房屋在后。但李晓云、陈次槐在到期后，没有偿还刘志红的借款，是李晓云、陈次槐违约。李晓云说是刘志红没有房子住，要求按协议继续租住，就没有还款，刘志红也没有重新办理房产证变更手续。刘志红说在2003年就把剩余房款付清了，李晓云未出具收条，房屋刘志红一直在居住。但双方都没有提供充分有效的证据予以证实。当时，如果双方对偿还借款和租赁房屋的事项，重新签订了补充协议，就不会造成本案纠纷。故双方对造成本案纠纷都有一定的过错责任，但主要过错责任在刘志红。现刘志红应将租赁房屋返还给李晓云、陈次槐，李晓云、陈次槐也应将借款30000元及按约定的利息偿还给刘志红，利息应从2004年9月30日开始计算至2016年5月30止，共计42000元。因为物价、工价、房价及生活物资的价格上涨，必定会给刘志红的退房搬迁增加费用开支，根据刘志红无偿居住该房十多年的实际情况，及双方各自的过错责任，从综合平衡双方的利益及维护交易的诚信全面考虑，应另由李晓云、陈次槐补偿刘志红30000元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十七条、第六十条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百二十条、第二百零六条、第二百一十二条、第二百三十二条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除李晓云、陈次槐与刘志红签订的《房屋出租协议》，由刘志红返还租住的第四层房屋及其持有的该层《房屋的共有权证》给李晓云、陈次槐，并协助办理房屋所有权证重新变更登记至李晓云、陈次槐名下；二、由刘志红支付李晓云、陈次槐重新变更登记费用2000元；三、由李晓云、陈次槐偿还刘志红借款本息72000元，并补偿刘志红30000元，总计102000元。上列二、三项相抵后，由李晓云、陈次槐在判决生效后十日内支付给刘志红100000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费600元，由李晓云、陈次槐负担300元，刘志红负担300元。本院二审期间，当事人没有提交新的证据。本院二审审理查明的事实与一审一致。本院认为，本案争议的焦点是：1、上诉人李晓云、陈次槐是否应当向被上诉人刘志红支付借款利息？2、上诉人李晓云、陈次槐是否应当向被上诉人刘志红支付补偿款？关于上诉人李晓云、陈次槐是否应当向被上诉人刘志红支付借款利息的问题。根据双方的约定，上诉人应当在2004年9月之前偿还被上诉人的借款，若逾期未还，按一分的月息支付利息，被上诉人则应在上诉人还款后一个月内退出所租住的房屋，但上诉人未依约按时还款，应当按照约定向被上诉人承担支付利息的违约责任。虽然上诉人主张即使其未还款，双方也应当按照之前租赁合同的约定，以利息抵租金，否则会造成被上诉人无偿租住诉争房屋的情况，但在2004年9月之后，被上诉人是基于先履行抗辩权未向上诉人返还房屋，并非双方达成了新的以利息抵租金的合意，故上诉人的这一主张不能成立。另外，上诉人提出其已经于2014年起诉要求偿还借款，故从其起诉时起就不应再计息，但上诉人向被上诉人还款与被上诉人向上诉人返还房屋并非同一法律关系，根据双方的约定也应当先由上诉人还款，再由被上诉人返还房屋，现上诉人一直未实际履行还款义务，故仍然应当承担支付利息的违约责任。关于上诉人是否应当向被上诉人支付补偿款的问题。根据本案查明的事实，本案双方当事人从房屋买卖关系至房屋租赁关系，至今有十多年，房价、物价均有很大幅度的上涨，考虑到双方对此均有过错，且诉争房屋的增值部分均归上诉人所有，从平衡双方利益的角度出发，上诉人也应当对被上诉人进行适当补偿，但一审法院判令上诉人补偿被上诉人30000元稍高，本院认为酌情调整为20000元为宜。综上所述，李晓云、陈次槐的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十七条、第一百零七条、第二百零五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：维持湖南省临湘市（2014）临民初字第1697号民事判决的第一、二项；变更湖南省临湘市（2014）临民初字第1697号民事判决的第三项为由上诉人李晓云、陈次槐偿还被上诉人刘志红借款本息72000元，并补偿被上诉人刘志红20000元，共计92000元。上述款项折抵后，应由上诉人李晓云、陈次槐向被上诉人刘志红支付90000元。双方限于本判决生效后十日内履行各自义务。如果未按本判决指定的期间履行义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费600元，由上诉人李晓云、陈次槐负担300元，被上诉人刘志红负担300元。二审案件受理费1600元，由上诉人李晓云、陈次槐负担1440元，被上诉人刘志红负担160元。本判决为终审判决。审 判 长  邵莉茜审 判 员  王欣辉代理审判员  周小刚二〇一七年三月十四日书 记 员  孔灿文