江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宁民终字第2844号
上诉人（原审被告）南京嘉逸大酒店有限公司，组织机构代码79044550-5，住所地南京市建邺区应天大街778号。
法定代表人冯卫斌，该公司总经理。
委托代理人郝冰冰，江苏友诚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）秦岗。
被上诉人（原审被告）袁贤潮。
委托代理人梁箫，江苏法德永衡律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）丁文明。
委托代理人梁箫，江苏法德永衡律师事务所律师。
原审第三人南京江东电力金具厂，组织机构代码13553865-X，住所地南京市江宁区谷里街道工业集中区聚缘路。
法定代表人肖云飞，该厂总经理。
委托代理人王科，江苏石城律师事务所律师。
上诉人南京嘉逸大酒店有限公司（以下简称嘉逸公司）因与被上诉人秦岗、袁贤潮、丁文明，原审第三人南京江东电力金具厂（以下简称江东金具厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院作出的（2012）建民初字第1411号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年8月15日受理后，依法组成合议庭，于2013年9月29日公开开庭审理了本案。上诉人嘉逸公司委托代理人郝冰冰，被上诉人秦岗，被上诉人袁贤潮、丁文明的委托代理人梁箫，原审第三人江东金具厂的委托代理人王科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
秦岗原审诉称，2010年9月6日，原告与南京嘉逸大酒店有限公司董事长袁贤潮签订租赁协议，承租酒店一、二楼餐饮部从事餐饮经营，年租金为700000元。原告在验收房屋时，发现二层顶部渗水明显，按双方约定，嘉逸公司负责修复漏水，确保正常使用。2010年10月初，原告开始重新装修，要求嘉逸公司立即履行修复漏水义务，但发现嘉逸公司发生股权变更，原股东袁贤潮、丁文明已将全部股份转让，接受经营的新股东表示之前对此毫不知情，不认可原告与原股东签订的租赁协议对修复漏水的约定，由于漏水问题没有解决，造成装修工程的延误，造成原告巨大损失，且原告在经营期间停车场、电梯不能正常使用。请求：一、判令被告立即停止侵害原告的利益，修复漏水并赔偿损失（以鉴定的数额为准）；二、被告保证电梯及停车场的正常免费使用；三、要求被告出示合法的租赁手续；四、依法判令被告赔偿装修停工损失（20天）；五、依法判令被告承担本案诉讼费用。
嘉逸公司原审辩称，我们认为所有的这些事实都不是我们造成的，第一个诉讼请求，这个责任不应当由我们承担。我们请求法院驳回原告方的诉讼请求。
袁贤潮、丁文明原审辩称，原告对我们起诉可以理解，漏水是事实，但与我们无关。
第三人江东金具厂原审述称，合同约定是不能转租的，原、被告之间的事我们不知道，事情的起因或者责任应当与我们无关。对于转租事宜，我们保留意见。
原审法院经审理查明，本市应天大街778号（原应天西路79号）房产系第三人江东金具厂所有。2010年9月6日，原告与嘉逸公司签订《房屋租赁协议》，协议约定：原告承租坐落于本市应天大街778号嘉逸酒店一、二楼餐饮部，建筑面积1500平方米左右，从事餐饮经营。租期2010年10月1日至2018年5月9日，年租金为700000元。合同还约定如嘉逸公司无权出租该房屋或因其造成的原告无法经营，守约方有权单方终止协议，违约方赔偿向对方赔偿不少于一年的租金损失，且承担对方为追究违约责任而支出的各项费用。合同备注约定，车库及周边停车由双方共同免费使用于经营活动；房屋漏水由嘉逸公司修复确保原告的正常使用；本楼电梯由原告免费使用等。2010年10月2日嘉逸公司及股东袁贤潮、丁文明（甲方）与冯卫斌、干某某（乙方）签订《酒店转让协议》，协议载明：南京嘉逸大酒店是一家集客房、餐饮、会议为一体的酒店。坐落于本市应天大街778号，经江苏省南京市工商局核准成立的有限公司，工商注册号为：320105000065910，注册资金为人民币3000000元。现经双方协商，就嘉逸公司（嘉逸酒店）股权转让达成协议。协议约定：嘉逸公司100%股权及酒店内所有资产及一切物品，包括固定资产和无形资产，以人民币3850000价格转让给乙方，股权完成转让后，乙方拥有100%股权和其他一切权利。2010年10月9日为交接时间，交接后的一切债权债务由乙方享有和承担。交接前的对外债权债务由甲方负责并予以处置，包括应付款、预收款、员工工资等由甲方承担和所有。原甲方以嘉逸酒店的名义与天台商会、秦岗（原告）等签订的协议由乙方继续履行，不得更改，如有更改所造成的一切损失由乙方承担等。
原告在验收房屋时，发现二层顶部南侧渗水明显，被告嘉逸公司进行了修复。2010年10月初，原告开始装修，过程中，发现仍有渗水现象，原告要求嘉逸公司履行修复渗水义务，此时发现酒店发生股权变更，新股东表示之前对此毫不知情，不认可原告与嘉逸公司签订的房屋租赁协议中对修复漏水、免费对电梯、停车场使用的约定，要求原告停止装修。停工20天后原告继续装修，原告装修完工后开业经营，在经营过程中二楼顶部的中间部、北部、南部位置发生多处渗水，导致装修损坏。因双方对损失赔偿、电梯不能正常使用、停车场使用等问题未能协商一致，原告诉至法院，要求被告赔偿漏水造成的损失；保证电梯及停车场的正常免费使用；出示合法的租赁手续；赔偿装修停工损失等。被告袁贤潮、丁文明对房屋漏水等事实予以确认。被告嘉逸公司认为漏水是事实，原告停工20天亦无异议，但认为原告与嘉逸公司签定的房屋租赁协议没有备注条款，且被告袁贤潮同意修复漏水的，漏水的责任应在被告袁贤潮，对电梯的使用情况要核实。第三人江东金具厂对原告与被告嘉逸公司之间的房屋租赁关系持保留意见，但认为原、被告之间纠纷与其无关。
因原、被告对房屋因漏水造成的损失无法确定，原审法院委托江苏华信资产评估有限公司进行了评估，损失为12961元，双方对此不持异议。停工20天的损失按年租金700000元计38356.16元。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行各自的义务。庭审中，房屋所有权人江东金具厂对原告与被告嘉逸公司之间转租持保留意见，未明确表示反对。故原告与被告嘉逸公司之间的房屋租赁协议合法有效。本案中，嘉逸公司股东及股权变更，对嘉逸公司与原告签定的房屋租赁协议作了明确的约定，原告的权利和义务有股东、股权变更后的嘉逸公司继续履行，不得更改，如有更改所造成的一切损失由其承担。虽然房屋租赁协议备注了停车场、电梯正常的免费使用、房屋漏水修复的条款，但被告嘉逸公司在备注条款上加盖有印章，故被告嘉逸公司对原告仍应承担责任。故原告要求被告嘉逸公司承担修复房屋漏水、赔偿损失，经营时正常和免费使用停车场、电梯，符合法律规定，原审法院予以支持。原告主张被告袁贤潮、丁文明承担上述责任，因被告袁贤潮、丁文明原系嘉逸公司的股东，且其未以股东的名义与原告签订协议，故原告的主张不能成立，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条，《中华人民共和民法通则》第一百零六条、第一百三十四条的规定，判决如下：一、被告嘉逸公司在本判决生效之日起三十日内对本市应天大街778号嘉逸酒店二楼餐饮部的漏水进行修复。二、被告嘉逸公司在本判决生效之日起十日内保证原告秦岗在经营期间正常对停车场、电梯的免费使用。三、被告嘉逸公司在本判决生效之日起十日内赔偿原告秦岗因本市应天大街778号嘉逸酒店二楼餐饮部漏水损失12961元；因装修停工20天的损失38356.16元。四、驳回原告秦岗对被告袁贤潮、丁文明的诉讼请求。五、驳回原告秦岗其他诉讼请求。案件受理费2620元，评估费1750元，由被告嘉逸公司负担（该款直接给付原告，以充抵原告预交的诉讼费用）。
嘉逸公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，1、被上诉人秦岗承租的房屋漏水一部分发生在股东变更之前，该部分漏水系嘉逸公司原股东袁贤潮、丁文明与秦岗私下约定给予维修的，因此应该由袁贤潮、丁文明承担维修责任；其他因上诉人原因造成的漏水，由上诉人承担相关责任。2、鉴定报告采用成本法对漏水造成的损失进行了评估，其评估值包含了全部的修复费用，原审法院判令上诉人既承担维修责任又对损失进行赔偿，加重了上诉人的责任范围。3、被上诉人秦岗和被上诉人袁贤潮、丁文明未获上诉人授权却在租赁合同中私下添加了停车场与电梯的使用条款，该条款应属无效，上诉人不应承担相应的义务。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判由上诉人和被上诉人袁贤潮、丁文明分别对被上诉人秦岗的损失承担赔偿责任。
被上诉人秦岗辩称，上诉人嘉逸大酒店与被上诉人袁贤潮、丁文明之间内部的关系不应该影响租赁协议的履行，上诉人应该依约履行合同。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人袁贤潮、丁文明辩称，其在作为上诉人股东期间，与被上诉人秦岗签订了房屋租赁协议，并在协议上加注了备注条款，同时加盖了上诉人的印章。其与上诉人嘉逸公司现股东签订的酒店转让协议也约定，交接完毕后，原有的债权债务由受转让方继续承担。因此，该租赁协议应该由上诉人继续履行，其不应承担任何责任。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人江东金具厂述称，认同原审法院判决。
二审查明的其他事实与原审法院查明的事实相同。
本院认为，上诉人嘉逸公司与被上诉人秦岗签订的房屋租赁协议书，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。该协议书尾部备注部分明确约定：“车库及周边停车由双方共同免费使用于经营活动；房屋漏水由嘉逸公司修复确保原告的正常使用；本楼电梯由原告免费使用”，该备注部分加盖了上诉人嘉逸公司公章，依法应为协议书的组成部分。虽然签订房屋租赁协议书后，嘉逸公司的股东发生了变更，但是嘉逸公司作为独立的法人，其主体并没有变更，仍应履行租赁协议书约定的全部义务。上诉人称备注条款为原股东袁贤潮、丁文明与被上诉人秦岗私下签订，其不应承担相应责任的观点，本院不予采纳。鉴定报告对上诉人秦岗因房屋漏水所遭受的损失采用以修复房屋装修所需的费用作为评估结果，此费用并非修复房屋漏水的费用。上诉人对鉴定报告的理解有误，其认为承担修复责任与赔偿损失系加重其损失的观点，本院不予采纳。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费2620元，由上诉人南京嘉逸大酒店有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 侠
代理审判员 付 双
代理审判员 马 帅
二〇一三年十一月十三日
书 记 员 赵春凤