吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉01民终3982号
上诉人（原审被告）长春市东郡房地产开发有限公司，住所地榆树市健康路与榆树大街交汇处（许彦春综合楼1号底商）。
法定代表人高东平，董事长。
委托诉讼代理人姜树军，该公司员工。
被上诉人（原审原告）王秀芳，女，1972年12月17日生，汉族，现住榆树市。
委托诉讼代理人魏振龙，榆树市市区法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人李国辉，男，1973年7月28日生，汉族，现住榆树市。
上诉人长春市东郡房地产开发有限公司（以下简称东郡公司）因与被上诉人王秀芳民间借贷纠纷一案，不服吉林省榆树市人民法院（2017）吉0182民初542号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
王秀芳原审时诉称，2016年7月10日，王秀芳与东郡公司签订房屋买卖合同，王秀芳以总计人民币7786674元的价格在东郡公司购买东郡府B区2栋商业1号面积为325.3平方米底商、东郡府B区2栋商业2号面积为231.55平方米底商、东郡府B区2栋商业3号面积为228.1平方米底商、东郡府B区2栋商业6号面积为199.5平方米底商、东郡府B区2栋商业7号面积为162.91平方米底商、东郡府B区2栋商业8号楼面积为195.17平方米底商。合同签订后，王秀芳按东郡公司的指示支付了价款，但东郡公司未按约定向王秀芳交付房屋，也未给王秀芳办理产权登记。现王秀芳依法提起诉讼，要求东郡公司履行商品房买卖合同并交付房屋。
东郡公司原审时辩称，我公司与王秀芳之间是民间借贷，而非买卖合同，2015年7月2日，因我公司缺少资金通过中间人徐利娜在王秀芳处借款人民币3100000元，第一个月利息108500元在本金中扣除，王秀芳实际支付2991500元，约定月利率3.5分，我们向王秀芳支付四个月的利息，与王秀芳签订的买卖合同，是对借款的担保。我公司同意偿还王秀芳的欠款，利息按法律规定给付。
原审法院经审理查明，2015年7月2日，因东郡公司缺少资金通过中间人徐利娜在王秀芳处借款人民币3100000元,约定月利率3.5分。由徐利娜给王秀芳出具了一枚欠据，第一个月的利息在本金中扣除，王秀芳实际给付东郡公司借款2991500元。后东郡公司按借款本金3100000元给付王秀芳四个月利息款。2016年1月8日和2月5日，双方结息时，东郡公司未给付现金，徐利娜给王秀芳出具了220000元和106200元的欠据两枚。2016年7月10日，东郡公司与王秀芳签订买卖合同，东郡公司将其开发的东郡府B区2栋商业1号面积为325.3平方米底商、东郡府B区2栋商业2号面积为231.55平方米底商、东郡府B区2栋商业3号面积为228.1平方米底商、东郡府B区2栋商业6号面积为199.5平方米底商、东郡府B区2栋商业7号面积为162.91平方米底商、东郡府B区2栋商业8号楼面积为195.17平方米底商出售给王秀芳，以此作为对此笔债权的担保。后王秀芳向东郡公司索要欠款及利息，东郡公司至今未给付。
原审法院认为，经过原审庭审调查及双方当事人的举证、质证，可以认定王秀芳与东郡公司之间真实的法律关系是民间借贷而非买卖合同，签订的买卖合同是为了担保民间借贷合同债权的实现。本案所争议的本金，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十七条之规定：“借据、收据、欠条等债权凭证载明的借款金额，一般认定为本金；预先在本金中扣除利息的，人民法院应当将实际出借的金额认定为本金。”根据转款记录，王秀芳给东郡公司转款为2991500元，虽欠据中数额为3100000元，应认定为王秀芳预先在本金中扣除第一个月的利息108500元，故实际借款的数额为2991500元，另外两枚欠据，一枚为2016年1月8日出具的220000元，一枚为2016年2月5日出具106200元，王秀芳主张是以现金方式向东郡公司支付的借款，东郡公司主张系利息款，证人徐利娜证实此款系双方结算利息而出具的债权凭证，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条之规定：“借贷双方对前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金并重新出具债权凭证，如果前期利率没有超过年利率24%，重新出具的债权凭证载明的金额可认定为后期借款本金；超过部分的利息不能计入后期借款本金。约定的利率超过年利率24%，当事人主张超过部分的利息不能计入后期借款本金的，人民法院应予支持。”东郡公司出具欠据的金额是以本金3100000元、月利率3.5分计算三个月的利息款，王秀芳要求将此金额全部计入借款本金，不符合法律规定，计入本金的金额应为以2991500元作为本金基数按年利率24%计算3个月的利息和179490元，加上实际借款本金2991500元，故双方借款本金总计应为3170990元。关于利息，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定：“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院予以支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已超过利率36%部分的利息的，人民法院予以支持。”依据此规定，王秀芳与东郡公司借款月利3.5分的约定部分无效，东郡公司已经支付的利息按年利率36%计息，尚未支付的按年利率24%计息，起息时间自2016年2月2日。东郡公司多支付的利息抵充未给付王秀芳的借款利息。综上，王秀芳与东郡公司签订借款合同合法有效，东郡公司应当按照合同的约定及法律的规定履行给付义务。关于王秀芳要求如东郡公司不履行金钱债务，拍卖王秀芳与东郡公司买卖合同中的标的物以偿还债务的请求符合法律规定，应予准许。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、第二十六条、第二十七条、第二十八之规定，原审判决：一、东郡公司给付王秀芳借款本金3170990元及利息（利息自2016年2月2日至给付之日止，按年利率24%计算）。此款于判决生效后立即给付；二、多支付的利息75020元用于抵充上述借款利息；三、如不履行判决确定的金钱债务，王秀芳可以依据判决，申请强制执行买卖合同的标的物；四、驳回王秀芳其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16000元、财产保全费5000元由东郡公司承担。
宣判后，东郡公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决第一项、第三项，依法改判，上诉费由王秀芳承担。主要上诉理由为：第一，根据我国物权法第一百八十条、第一百八十七条之规定，六套门市房并未办理抵押登记，抵押权并未设立，原审认定抵押权成立，判决执行没有抵押权的担保物是认定事实错误；第二，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条之规定，本案的借款本金为2991500元，王秀芳与东郡公司之间只发生一次借款，对借款本息并未结算，也未重新出具债权凭证，原审法院将2015年12月、2016年1、2月的利息当作本金计算复利，超出法律规定的数额，属于适用法律错误。
被上诉人王秀芳二审辩称，第一，东郡公司所列举的法律规定是设立担保物权的相关规定，本案双方通过买卖合同担保借款之债形成的是让与担保法律关系，不同于物权法规定的担保物权，原审判决的依据是《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，参照民间借贷司法解释理解与适用，人民法院在作出判决时，应当在判决主文明确写明，如果借款人不履行本判决确定的金钱债务，出借人可依据本判决申请强制执行买卖合同的标的物，故原审判决第三项符合司法解释本意；第二，关于借款本金，双方对前期借款本金为2991500元并无异议，借期开始后东郡公司每月偿还108500元利息，偿还了四个月，即2015年7月2日至2015年11月2日，2015年11月2日以后的利息未按时支付，而是双方按原约定利率计算应付利息后，重新出具债权凭证，即2016年1月8日220000元欠据和2016年2月5日是106200元欠据，该两笔欠据体现的是2015年11月2日至2016年2月2日期间的利息，由于该利息超过月2%，原审将期调整为2%，即2991500元×2%×3个月＝179490元，该数额属法律保护范围内的利息。对于东郡公司为王秀芳重新出具的债权凭证，相当于对之前形成本金和利息的重新借用，从而消灭了原借贷关系，形成了新的借贷关系，东郡公司应当在利息届期之日偿还利息，原审确定其重新出具的凭证数额未超过原始借款本金以24%年利率计算的标准，根据民间借贷司法解释的规定，可以计入后期借款本金，继续计算利息，故原审判决第一项确定的本息数额符合法律规定。
本院二审审理查明的事实与原审判决认定的事实基本一致，另查明，王秀芳经原审法院向其释明后，其变更诉讼请求为：一、要求东郡公司立即偿还借款本金3436200元及利息，利息自2015年7月至全部还清时止按月3.5%计算；二、如果东郡公司不及时还款，王秀芳可申请拍卖本案诉争的六套房屋以偿还借款本息。东郡公司从2015年8月至11月期间共计向王秀芳还款434000元。王秀芳在二审中认可2016年1月8日的220000元欠据及2016年2月5日的106200元欠据均系对借款利息的结算。
本院认为，东郡公司于2015年7月2日向王秀芳借款2991500元，并于2015年8月至11月这一期间共计向王秀芳还款434000元，东郡公司认可上述款项均系偿还利息，虽然双方约定借款利息为月利3.5%，但该约定高于法定限额，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第二款之规定，“借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持”，东郡公司向王秀芳给付的358980元（2991500元×3%×4个月）应为其偿还自2015年7月2日至2015年11月2日的借款利息，其余还款75020元应抵扣本金，故截至2015年11月3日，东郡公司尚欠王秀芳借款本金2916480元，并应自2015年11月3日起至实际给付之日止按月利2%支付利息。虽然王秀芳与东郡公司均认可220000元和106200元的两枚欠条均系对欠付三个月利息的结算，但本案的实际出借本金数额为2991500元，双方对利息的约定亦超出了法定限额，原审法院将东郡公司欠付王秀芳三个月的利息按年利率24%计入本金，并从2016年2月2日计算复利，超出了《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条规定的限额，属于适用法律错误，应予纠正。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”故东郡公司上诉主张因抵押权未设立，王秀芳无权执行买卖合同标的物的主张，于法无据，本院不予支持。综上，原审法院适用法律错误，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、第二十六条、第二十七条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：
一、维持吉林省榆树市人民法院（2017）吉0182民初542号民事判决第三项；
二、撤销吉林省榆树市人民法院（2017）吉0182民初542号民事判决第二项、第四项；
三、变更吉林省榆树市人民法院（2017）吉0182民初542号民事判决第一项为“上诉人长春市东郡房地产开发有限公司给付被上诉人王秀芳借款本金2916480元及利息（利息自2015
年11月3日至给付之日止，按年利率24%计算）。此款于判决生效后立即给付”；
四、驳回被上诉人王秀芳的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费16000元，由上诉人长春市东郡房地产开发有限公司负担13600元，由被上诉人王秀芳负担2400元。二审案件受理费39474元，由上诉人长春市东郡房地产开发有限公司负担33574元，由被上诉人王秀芳负担5900元。保全费5000元由上诉人长春市东郡房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈太云
代理审判员 白 雪
代理审判员 杨 洋
二〇一七年九月四日
书 记 员 冯泽慧