广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终17677号
上诉人（原审被告）：钟佩霞，女，汉族，1983年4月25日出生，住所地广东省深圳市罗湖区。
委托诉讼代理人：陈赞文，广东世纪华人律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄伟平，男，汉族，1973年4月7日出生，住所地广东省揭阳市市辖区。
委托诉讼代理人：郑乐畅，广东德纳（珠海）律师事务所律师。
上诉人钟佩霞因与被上诉人黄伟平房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院作出的(2016)粤0303民初1401号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人钟佩霞上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判。2、本案的诉讼费用由黄伟平承担。
主要的上诉事实和理由：一、一审法院对本案事实认定不清。本案的争议焦点是，钟佩霞与黄伟平是否在2015年11月底达成提前终止租赁合同的协议，并交付房屋给黄伟平。围绕这个焦点，钟佩霞向一审法院提交了三份证据陈剑锋的银行流水（证据1）、企业法人营业执照（证据2）和房屋租赁合同证明书（证据3），这三份证据形成一个完整的证据链，足以证明双方已达成终止合同的协议，已经结算清楚水电费、租金和办好了房屋的交接手续。1、证据1明确载明2015年12月3日黄伟平向陈剑锋转账40000元人民币，备注栏明确注明“退水电费押金”。该证据足以推定，钟佩霞已经把涉案房屋交还给黄伟平，并对钟佩霞所欠的费用已经结算清楚。因为只有交付了房屋，水电费才能结算得清楚，而且钟佩霞所欠的房租也已经结算清楚，黄伟平才会退还水电费押金给钟佩霞。2、证据3证明了涉案房屋于2015年12月8日因提前终止了租赁关系而进行了注销登记。该证据明确显示，注销原因是“提前终止”，而不是提前解除。所谓终止，就是指合同因履行、双方协商一致、抵销、混同等而使债权债务关系归于消灭。也就是说，最迟在2015年12月8日，钟佩霞与黄伟平已经合意终止租赁关系，双方的债权债务关系已经归于消灭，双方已办理好房屋交接手续。以上证据形成了完整的证据链，足以推定双方就合同的终止达成了一致。一审法院以钟佩霞未提供相关的交接材料为由，且黄伟平否认，遂不予采信钟佩霞已经交房的事实。这是完全不符合客观事实。钟佩霞提交的证据1和证据3就是证明双方已经结算清楚并交付房屋的材料。如果钟佩霞还在使用涉案房屋，涉案房屋的水电费不可能结算清楚；如果双方未就合同终止的事宜达成一致，双方不可能到莲塘租赁所办理注销登记手续；如果双方未结算清楚，钟佩霞还欠付黄伟平的房租的话，黄伟平不会将掌握在手中的水电费押金退还给钟佩霞。从黄伟平的行为中，足可以推定双方的终止租赁关系已经达成协议并办理好了交接手续。而且莲塘租赁所出具的证明书明确载明了钟佩霞与黄伟平的租赁关系提前终止了。可见一审法院对本案的事实认定不清。二、一审法院判决错误。钟佩霞与黄伟平于2015年4月6日签订的《租赁合同书》第二条约定：“乙方在签订本合同期间，应首先向甲方缴纳租金保证金贰个月，即人民币十八万元”第七条又约定：若乙方“拖欠租金一个月以上，甲方有权做出终止合同，收回商场另作安排，乙方所欠的债务以保证金和财产折价抵偿”。从双方的约定来看，这18万元属于租金保证金，其作用保证如承租人违约逾期支付租金，租金保证金可以用于冲抵拖欠的租金。且《租赁合同书》第七条也明确约定这十八万元可以用来抵偿债务。正是基于合同的约定，钟佩霞与黄伟平达成提前终止合同的协议，用这18万元的保证金，抵充11月拖欠的租金和清场费用。钟佩霞已经交了两个月的租金保证金给黄伟平，即使钟佩霞欠缴了黄伟平的的租金，即使是黄伟平单方解除合同，按照合同的约定，保证金可以抵偿债务，无需另外支付。况且，钟佩霞与黄伟平的租赁关系最迟在2015年12月8日终止了，一审法院却判决钟佩霞不但要支付2015年11月欠缴的租金，还要支付2015年12月欠缴的租金，明显是审查不明，判决不公。综上所述，钟佩霞与黄伟平黄伟平最迟于2015年12月8日已经不存在任何债权债务关系了，一审法院没有查明事实真相，判决钟佩霞支付黄伟平两个月的租金，完全无视客观事实，明显违反了法律的公平原则以及诚实信用原则，损害了当事人的合法权益。为了查明事实真相，正确适用法律，依法维护法律的尊严，维护钟佩霞的合法权益，请二审法院对本案依法改判。
黄伟平黄伟平辩称，一审法院对本案认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回钟佩霞的上诉请求，维持原判。
黄伟平向一审法院起诉请求：1、解除黄伟平、钟佩霞之间的租赁合同关系，钟佩霞将出租房屋返还给黄伟平；2、钟佩霞支付黄伟平租金17.6万元及滞纳金211200元（暂计至2015年12月）；3、本案一般诉讼费用由钟佩霞承担。
一审法院认定事实：位于深圳市罗湖区罗沙路莲花阁商场2楼1号的房产（以下简称涉案房产）权利人为黄伟平，建筑面积906.09平方米，房产证编号：2000147991。2015年2月28日及2015年4月6日，黄伟平、钟佩霞先后签订了《协议书》和《租赁合同书》，双方约定，黄伟平（出租方）将涉案房产出租给钟佩霞（承租方）经营使用，租期为5年，从2015年3月1日起至2020年4月30日止，从2015年5月1日起计算租金。租金第一年至第三年每月9万元，钟佩霞在签订本合同期间，应首先向黄伟平缴纳租金保证金两个月即人民币18万元，水电费保证金人民币5万元；合同第七条约定，不管钟佩霞经营状况如何，钟佩霞应按每月5日前或按季每一个月准时向黄伟平缴清租金，如钟佩霞拖欠租金，应按拖欠日乘于拖欠租金的3％支付滞纳金，拖欠租金一个月以上者，黄伟平将书面通知钟佩霞限期处理，若再拖延不接受者作违约论处，黄伟平有权作出终止合同，收回商场另作安排，钟佩霞所欠债务以保证金和财产折价抵偿，造成一切后果由钟佩霞负责；第九条约定了，黄伟平为照顾该店进场装修给钟佩霞两个月装修期，免缴租金，在租赁期间如钟佩霞提前终止经营，则装修期间应补收租金；合同中还约定了一些其它的权利和义务。
另查，合同签订后一段时间，因钟佩霞经营问题，黄伟平同意将租金降为每月人民币88000元。自2015年11月起，钟佩霞开始拖欠租金，截至2015年12月，已拖欠两个月租金，合计人民币17.6万元。钟佩霞提出黄伟平于2015年11月锁门，并称已将涉案房产移交给黄伟平，但没有提交相应的证据予以支持，黄伟平予以否认。2015年12月3日，钟佩霞向住所地为涉案房产的深圳市美奇迹投资发展有限公司的法定代表人陈剑锋退还注明为“退水电押金”的款项人民币4万元。根据钟佩霞提交的证据，双方曾到深圳市罗湖区房屋租赁管理局莲塘租赁所办理注销房屋租赁合同登记备案的手续，但黄伟平称申请单的名字非黄伟平本人签署。
一审法院认为，黄伟平与钟佩霞签订的《租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行。钟佩霞未按期支付租金等费用，构成违约，黄伟平有权依照双方约定解除合同并要求钟佩霞支付欠缴的租金等费用，因此黄伟平要求解除合同，钟佩霞搬离并要求钟佩霞支付欠缴租金的诉讼请求，一审法院予以采纳。钟佩霞称合同已解除，但根据钟佩霞提供的证据，即便双方到租赁所办理注销登记手续，也不足以推定双方已就合同解除的相关事宜达成一致。钟佩霞称其已搬离，但未能提供相关的交接材料予以证明，黄伟平亦予以否认，一审法院不予采信。黄伟平要求钟佩霞按照合同约定的欠租款项日3％的标准计算违约金，该约定明显过高，一审法院依照公平原则予以调低至按照中国人民银行同期利率的标准计算。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、解除黄伟平与钟佩霞之间的租赁合同关系；二、钟佩霞应于本判决生效之十日起将涉案房屋返还黄伟平；三、钟佩霞应于本判决生效之日起十日内向黄伟平支付2015年11月至2015年12月欠缴的租金人民币17.6万元及滞纳金（滞纳金以每月欠缴的租金为基数，按照中国人民银行同期利率，从当月6日起计算至款项付清之日止）；四、驳回黄伟平的其它诉讼请求。案件受理费人民币3554元，由黄伟平负担人民币554元，钟佩霞负担人民币3000元。
原审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院另查明，一、深圳市美奇迹投资发展有限公司成立于2015年1月23日，住所地为本案涉案房产，陈剑锋、钟佩霞均为该公司的投资人，陈剑锋为该公司的法定代表人，钟佩霞为该公司的总经理。二、二审期间，钟佩霞申请陈剑锋作为证人出庭作证，陈剑锋称其与钟佩霞合作开办深圳市美奇迹投资发展有限公司，该公司住所地即为涉案房产，其于2015年12月初与黄伟平协商涉案合同解除事宜；对于租赁保证金18万元，扣除9万元作为11月份的租金，剩余的9万元作为违约金处理；对于水电费保证金5万元，扣除掉1万元的水电费，剩下的4万元直接退回其账户上，其还答应把涉案房产内的空调给黄伟平。三、二审期间，黄伟平确认涉案租赁保证金18万元仍在其处。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。首先，依日常生活经验法则，出租人在承租人返还租赁房产时才会结算水电费用并对水电押金作出处理；本案中，依前述查明事实，深圳市美奇迹投资发展有限公司住所地为涉案房产，且陈剑锋、钟佩霞均为该公司的投资人，黄伟平将钟佩霞承租涉案房产时支付的水电押金中的4万元退至陈剑锋。对此，本院认为，黄伟平退回水电押金的行为与前述陈剑锋的证人证言能够相互印证，应可认定黄伟平清楚陈剑锋与钟佩霞的关系，且已同意钟佩霞搬离涉案房产，并结清涉案房产使用期间的水电费用才对涉案水电押金作前述处理。黄伟平于2015年12月3日退回涉案水电押金，本院据此确认钟佩霞返还涉案房产的时间和黄伟平同意解除涉案合同的时间均为2015年12月3日。其次，关于涉案合同解除后过错责任的承担问题，钟佩霞上诉称涉案双方协商一致以租赁保证金18万元冲抵欠付的租金及清场费用，对此仅有陈剑锋的证人证言予以证明而无其他证据可予佐证，故本院对此难予采信。钟佩霞应支付其欠付的2015年11月1日至2015年12月3日的租金96800元（88000+88000÷30×3=96800）及2015年11月欠付租金的滞纳金，因涉案合同约定的日3%的欠租滞纳金标准过高，本院依公平原则酌情调至按照中国人民银行同期贷款利率标准计付欠租滞纳金；依前述查明事实，涉案合同约定在钟佩霞欠付租金一个月以上的情形下，黄伟平有权终止合同、收回房产另作安排，钟佩霞所欠债务以保证金和财产折价抵偿。据此，在前述黄伟平已于2015年12月3日同意解除涉案合同、收回其房产的情形下，钟佩霞欠付的前述租金96800元可以租赁保证金抵偿，钟佩霞就其欠付2015年11月租金所应支付的滞纳金亦应按照中国人民银行同期贷款利率标准自2015年11月6日计至2015年12月3日一并以租赁保证金抵偿。基于前述分析，钟佩霞欠付的租金96800元及其滞纳金均可以涉案租赁保证金18万元抵偿，而该涉案租赁保证金仍在黄伟平处，故钟佩霞无需再向黄伟平支付其欠付的租金及其滞纳金。
综上，钟佩霞的上诉理由成立，本院予以支持。原审认定事实部分不清，适用法律有误，处理欠妥，本院予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销深圳市罗湖区人民法院(2016)粤0303民初1401号民事判决；
二、确认黄伟平与钟佩霞之间的租赁合同于2015年12月3日解除；
三、驳回黄伟平的其他诉讼请求。
本案一审案件受理费人民币3554元（黄伟平已预交），由黄伟平负担；本案二审案件受理费3554元（钟佩霞已预交），由黄伟平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
审 判 员 许 莹 姣
代理审判员 周 敏
二〇一六年十二月二十六日
书 记 员 戴斌（兼）
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。