南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0106民初2576号
原告南京多邦置业有限公司（以下简称多邦公司），住所地江苏省南京市鼓楼区东门前街98号。
法定代表人吴成才。
委托诉讼代理人郁大镇，江苏宁诚律师事务所律师。（律师执业证号13201200010658129）
被告南京金嘉昕工程设备配套有限公司（以下简称金嘉昕公司），住所地江苏省玄武区鱼市街72号-8。
法定代表人张晓嬿。
委托诉讼代理人吉增平，男，汉族，1964年1月5日生，金嘉昕公司经理。
原告南京多邦置业有限公司与被告金嘉昕工程设备配套有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月21日立案受理,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告多邦公司的委托代表人郁大镇，被告金嘉昕公司的委托代理人吉增平到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告多邦公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付向原告支付拖欠的房租壹万元（2016年9月18日-2017年3月17日）和违约金壹万元；2、要求与被告终止租赁关系，立即移交租赁房屋；3、要求被告承担本案诉讼费。事实与理由：原、被告于2015年3月1日签订安怀村460号院内房屋租赁协议，租赁期为2015年3月18日至2016年3月17日，期限为1年。合同到期后，被告继续租赁此房办公，不愿再续签书面房屋租赁协议，约定为临时租赁关系，并支付了半年房租壹万元（2016年3月18日-2016年9月17日）。但房租到期后，被告也没有腾空房屋搬走，而且继续使用此房，每月只付水电费，并承诺到年底待销售款到账后再结清房租。2017年初，原告多次向被告催讨房租，被告都以多种理由搪塞拖欠房租。至今被告仍未付房租，也不移交房屋并与原告玩失联，电话不接，信息不回，人也找不到。原告实属无奈，特向贵院提起诉讼，要求被告支付拖欠房租壹万元和违约金壹万元及本案诉讼费。
被告金嘉昕公司辩称，被告所租赁的房屋无法使用，屋顶和墙壁渗水严重，原告作为出租方未按约定提供出租房屋，被告无法在此进行办公经营，被告多次向原告提出修缮维护的要求，原告置之不理，被告才未缴纳剩余的房租。被告实际已于2017年1月3日搬出租赁房屋。原告所说的被告支付水电费却没有缴纳房租的情况，无事实依据，请原告对此举证。被告并不构成违约，原告对违约金的主张不成立。
本院经审理认定事实如下：坐落于江苏省南京市鼓楼区中央门安怀村460号院内建筑面积约50平方米房屋系原告多邦公司自2012年4月起从中国人民解放军江苏省军区南京第一离职干部休养所承租。
2012年3月18日，原告多邦公司（甲方、出租方）与被告金嘉昕公司（乙方、承租方）签订了《租赁协议》，约定：乙方承租江苏省南京市鼓楼区中央门安怀村460号院内面积50平方米房屋，用途为办公，年租金为22000元；付款时间为2012年3月18日付11000元，2012年8月18日付11000元；按年支付，先交后租；租期自2012年3月18日起至2013年3月17日止（壹年）。协议第十二条约定：乙方应按水、电表计量，缴纳水电费，由甲方代收代缴。
2015年3月，双方续签了《租赁协议》，但年租金变更为2万元；租期壹年，自2015年3月18日起至2016年3月17日止；付款时间为2015年3月18日付10000元，2015年8月18日付10000元。协议第十七条对违约金明确为壹万元。
2016年3月17日以后，双方未再签订租赁协议，但被告仍继续使用该租赁房屋，并于2016年9月1日，向原告支付了2016年3月18日至9月17日的房租1万元。同年12月1日，向原告实际交付水、电费96.4元。
以上事实，双方当事人无争议，本院予以确认。
本案双方的争议焦点为：1、出租房屋是否存在渗水、破损严重的情况，原告对此是否尽到出租人义务；2、被告实际交付租赁房屋的时间。
对于第一个焦点，被告表示，原告出租的房屋存在严重的渗水、破损，而且逐年加重，原告却不予维护修缮，根本无法满足被告的办公需要。为此，被告向法庭提交了部分照片。本案承办人于2017年5月10日上午，至案涉租赁房屋实地察看，本案双方当事人均在现场，本院对租赁物内部墙面进行了摄片，发现墙面存在明显破损、霉迹，面积较大；屋内有金嘉昕的牌子，还有一些堆放的物品、沙发、桌子等。对此，原告表示，这是部队的房产，维修也应由部队负责，原告也多次向部队反映过，而且，因为房屋破损，原告已将年租金减少了2000元，以此作为对被告的补偿。对于原告的这一说法，被告不予认可，并表示减少租金与墙面破损无关，这是根据租赁市场的供需对租赁价格作出的调整；对于屋内堆放的物品表示是自己公司的东西。
对于第二个争议焦点，即房屋实际交付的时间，原告认为，被告至今仍在使用房屋，未向原告交付。被告表示，2016年12月被告支付的水电费，是在此之前被告实际使用的，2017年1月，被告就离开了租赁房屋。为此，被告提交了中国电信的业务交易凭证，该凭证显示2017年1月3日至6日，被告对其座机、宽带等通讯设施办理了移机业务。对于被告提交的移机业务凭证，原告表示，移机不代表交付租赁物，被告并无证据证明其实际将房屋交付给了原告，租赁房屋的钥匙目前仍在被告手中。
2017年4月20日本案开庭审理时，法庭明确告知双方当事人，租赁房屋目前由被告暂时负责保管。对于4月20日之前，房屋是否实际交付，法庭将根据证据依法作出认定。对此，原、被告双方均表示认可。
上述事实，有被告提交的照片，交易凭证，原、被告双方的陈述，本院现场查看的摄片，双方谈话笔录等证据为证。
本院认为，依据我国《合同法》规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应向承租人提供符合使用要求的租赁物，应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。承租人应当按照约定使用房屋，并按期支付租金。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同。本案原、被告签订的《租赁协议》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应按约履行。本案所涉租赁合同期满后，原、被告就案涉租赁房屋建立了不定期租赁关系，被告也已按原协议约定支付了半年租金，现原告要求与被告终止租赁关系，亦不违反法律规定，本院应予支持。对于原告主张的2016年9月18日至2017年3月17日的租金，本院认为，1、本院经对案涉租赁物的实际查看，其客观状况与被告描述基本吻合，而双方协议中，对于租赁物修缮并无约定，且被告对于原告以减少租金作为补偿的说法不予认可，故应认定原告未尽出租人维修义务，其出租的租赁房屋存在不足，被告对此焦点的抗辩成立。2、被告表示其已于2017年1月迁出租赁房屋，但被告并无充分证据证明其已将租赁物实际交付给原告，租赁房屋的钥匙还在被告掌握中，屋内还堆放着被告公司的物品，故本院对于被告主张的其已于2017年1月迁出租赁房屋的意见不予支持。
综上，原告要求被告支付2016年9月18日至2017年3月17日的租金，有事实依据，但由于原告未尽出租人的维修义务，租赁物破损较严重，客观上对于被告的使用存在不利影响，故本院对于该期间的租金酌定为7500元。对于原告主张的违约金，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百三十二条、第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、本案原、被告之间的租赁关系终止；
二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告南京金嘉昕工程设备配套有限公司向原告南京多邦置业有限公司支付租金7500元；
三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告南京金嘉昕工程设备配套有限公司将其租赁的本市鼓楼区中央门安怀村460号院内面积50平方米房屋交付给原告南京多邦置业有限公司。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费150元，本院减半收取75元，由原告承担（此款原告已预付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 员 方再非
二〇一七年五月十二日
见习书记员 谭迎珠
履行告知书
依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。
如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：
1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；
2.将被执行人纳入失信人员名单；
3.对被执行人限制高消费、限制出入境；
4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；
5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。
以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。