安徽省黄山市屯溪区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）屯民二初字第00136号
原告：中国农业银行股份有限公司黄山昱城支行，住所地安徽省黄山市屯溪区。
负责人：李晨，行长。
委托代理人：郑明继，安徽道同律师事务所律师。
委托代理人：汪晓农，安徽道同律师事务所律师。
被告：杨凤梅，女，汉族，住安徽省祁门县。
被告：姚凯，男，汉族，住安徽省祁门县。
被告：黄山东方红影视产业�资有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区。
法定代表人：武文勇，董事长。
委托代理人：余丽丽，公司职员。
原告中国农业银行股份有限公司黄山昱城支行（以下简称农行昱城支行）诉被告杨凤梅、姚凯、黄山东方红影视产业投资有限公司（以下简称黄山东方红投资公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2014年7月24日立案受理后，依法由代理审判员方筱玮适用简易程序，于2014年8月26日公开开庭进行了审理。原告农行昱城支行的委托代理人汪晓农、被告黄山东方红投资公司的委托代理人余丽丽到庭参加诉讼。被告杨凤梅、姚凯经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
农行昱城支行诉称：2012年6月24日杨凤梅、姚凯与黄山东方红投资公司签订商品房买卖合同，约定黄山东方红投资公司将其开发的位于屯溪区黄山植物园新安江桃花岛综合度假区澜茵湾一区XX号商品房出售给杨凤梅、姚凯。2012年11月22日农行昱城支行与杨凤梅、姚凯、黄山东方红投资公司签订个人购房担保借款合同，约定杨凤梅向农行昱城支行借款102万元用于购买屯溪区黄山植物园新安江桃花岛综合度假区澜茵湾一区XX号商品房，杨凤梅、姚凯以该房向农行昱城支行提供抵押担保，黄山东方红投资公司向农行昱城支行提供阶段性连带责任保证担保。2012年12月7日农行昱城支行作为预告登记权利人，杨凤梅、姚凯作为预告登记义务人，向黄山市房地产市场产权管理处办理了预购商品房抵押权预告登记【预告登记证号：房预黄（昱）字第XX号】。农行昱城支行依据个人购房担保借款合同，向杨凤梅发放了102万元贷款。杨凤梅自2013年10月起未按约定履行还款付息义务，至农行昱城支行起诉之日尚欠借款本金960133.55元，利息45065.72元。依据个人购房�保借款合同约定，杨凤梅未按约定按期足额偿还本息，农行昱城支行有权提前收回已发放借款并提前行使担保权。为维护农行昱城支行合法权益，特诉于法院请求：1、判令杨凤梅立即偿还贷款本金960133.55元及至实际支付之日止利息（截至2014年6月20日利息45065.72元）；2、判令杨凤梅支付农行昱城支行律师费48000元；3、判令农行昱城支行对杨凤梅、姚凯所购屯溪区黄山植物园新安江桃花岛综合度假区澜茵湾一区XX号商品房享有优先受偿权；4、判令黄山东方红投资公司对杨凤梅的债务承担连带保证责任；5、判令杨凤梅、姚凯、黄山东方红投资公司负担本案诉讼费用。
农行昱城支行为支持其诉称事实和主张，向本院提交下列证据：
1、农行昱城支行的营业执照、组织机构代码证、负责人身份证明各一份，证明农行昱城支行诉讼主体资格；
2、杨凤梅、姚凯身份证各一份�证明杨凤梅、姚凯的诉讼主体资格；
3、黄山东方红投资公司的营业执照、组织机构代码证各一份，证明黄山东方红投资公司的诉讼主体资格；
4、商品房买卖合同一份，证明黄山东方红投资公司将其开发的商品房出售给杨凤梅、姚凯，约定付款方式为银行贷款；
5、个人购房担保借款合同一份，证明合同约定了借款金额、利率、抵押物、用途、律师费、差旅费等其他实现债权和抵押权的费用等，且约定贷款人有权提前收回已发放借款，有权行使担保权；
6、房屋预告登记证明一份，证明双方在贷款合同签订后就抵押物办理了预告登记；
7、个人借款凭证，证明农行昱城支行已经按约向杨凤梅发放了102万元贷款，履行了合同义务；
8、杨凤梅个人账户信息，证明杨凤梅自2013年10月就未足额支付贷款本金及利息，以及欠款金额；
9、人民法院扣划通知书及强制扣划�证，证明杨凤梅因涉及其他债务，其账户被人民法院强制扣划，其已无偿还能力；
10、律师费委托代理发票、安徽省律师收费标准，证明农行昱城支行为实现债权所支出的律师费，依据担保合同约定应由杨凤梅承担。
杨凤梅、姚凯在法定期限内未提交答辩状和证据材料。
黄山东方红投资公司辩称：杨凤梅、姚凯就该借款已以其所购屯溪区黄山植物园新安江桃花岛综合度假区澜茵湾一区XX号商品房提供抵押，并办理抵押权预告登记。按照《中华人民共和国物权法》第一百七十六条之规定，农行昱城支行应先就该抵押物的担保实现其债权，抵押物不足以清偿部分，由黄山东方红投资公司承担阶段性连带保证责任。同时应确定黄山东方红投资公司承担保证责任的部分，享有《中华人民共和国担保法》第三十一条规定的追偿权。因杨凤梅、姚凯所涉其他法律纠纷，所购�溪区黄山植物园新安江桃花岛综合度假区澜茵湾一区XX号商品房已于2013年5月16日被黄山市屯溪区人民法院预查封，客观上导致无法办妥抵押权证，应解除黄山东方红投资公司的阶段性连带保证责任。综上，农行昱城支行的诉请应由杨凤梅先以其抵押物承担责任。
黄山东方红投资公司未向本院提供证据。
本院认证如下：黄山东方红投资公司对农行昱城支行提交的证据1-10的三性均无异议，但认为依据法律的规定，应由杨凤梅、姚凯及其抵押物先于清偿，不足部分再由黄山东方红投资公司承担连带保证责任，对于黄山东方红投资公司有可能承担的补充连带责任，请求法院赋予黄山东方红投资公司追偿权。农行昱城支行提交的证据与本案等待证事实之间存有联系，且证据之间相互印证，证据内容真实，证据的收集、提供和形式皆符合法定程序，本院经审查予以确认。
�审理查明：2012年11月22日农行昱城支行与杨凤梅、姚凯、黄山东方红投资公司签订个人购房担保借款合同，约定杨凤梅向农行昱城支行借款102万元用于购买黄山东方红投资公司开发的位于屯溪区黄山植物园新安江桃花岛综合度假区澜茵湾一区XX号商品房，借款期限10年（自2012年12月5日起至2022年12月4日止），贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上浮10%，借款本息采用“等额本息还款法”方式等内容；同时合同约定了违约责任条款：借款人未按约按期足额偿还借款，贷款人有权宣布借款提前到期、提前收回已发放借款并要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；借款人未按合同约定的期限归还借款本金时，贷款人有权按中国人民银行有关规定计收罚息；对借款人应付未付利息，贷款人可依据中国人民银行规定计收复利；借款逾期的罚息利率与应付未付利息的�利利率均为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；本合同项下借款的担保方式为抵押＋阶段性担保，借款人以本合同项下所购房屋作抵押，黄山东方红投资公司提供阶段性保证担保，阶段性保证人自本合同签订之日起，至借款人取得房产证书，办妥正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；保证范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、律师费以及贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付的费用。杨凤梅将所购房屋作为抵押物与农行昱城支行约定了抵押条款，担保农行昱城支行债权的实现，担保的范围为借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、律师费以及贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付的费用，并于2012年12月7日办理预购商品房抵押权预告登记【房预黄（昱）字第XX号】。合同签订后，农行昱城支行于2012年12月5日将102万元如期汇入杨凤梅的账户。杨凤梅于2012年12月至2013年9月期间按合同约定还款，2013年10月后杨凤梅出现逾期还款现象，农行昱城支行在2013年10月至诉讼时多次向杨凤梅催款，杨凤梅均未偿还。截至2014年6月20日，杨凤梅共欠农行昱城支行贷款本金960133.55元，利息45065.72元（其中应付未付利息39038.18元、逾期利息6027.54元）。
另查明：杨凤梅、姚凯与黄山东方红投资公司于2012年6月24日签订商品房买卖合同，约定付款方式为商业贷款。杨凤梅、姚凯所购屯溪区黄山植物园新安江桃花岛综合度假区澜茵湾一区XX号商品房于2013年5月16日被本院预查封。黄山东方红投资公司于2013年10月22日取得屯溪区黄山植物园新安江桃花岛综合度假区澜茵湾一区XX号商品房产权证【房地权证黄（昱）字第**号】。黄山东方红投资公司至诉讼时仍未办理杨凤梅、姚凯所有的位于屯溪区黄山植物园新安江桃花岛综合度假区澜茵湾一区B17号商品房登记。
农行昱城支行为本次诉讼支付的律师费为48000元。
本院认为：农行昱城支行与杨凤梅、姚凯及黄山东方红投资公司签订的个人购房担保借款合同系各方当事人的真实意思表示，不违反有关法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。借款当事人应严格按照合同约定享受权利和履行义务。农行昱城支行依约履行了放贷义务，借款人杨凤梅未按照合同约定的期限和数额偿还借款本息，已构成违约，应承担违约责任。双方当事人在合同中明确约定了贷款到期罚息、复利的收取条件和计算依据，当杨凤梅未能按约偿还借款本息，农行昱城支行有权依据合同约定，对借款本金计收罚息，对应付未付利息计收复利，该约定系当事人之间的自由约定，且符合有关法律的规定，农行昱城�行要求杨凤梅偿还借款本金和利息（包括罚息、复利）的诉请，本院予以支持。农行昱城支行与杨凤梅约定以其购买的涉案房屋向杨凤梅提供抵押，且各方就涉案房屋进行了预购商品房抵押权预告登记，农行昱城支行要求对该房屋享有优先受偿权，有相应的事实及法律依据。
对于黄山东方红投资公司辩称，其应在农行昱城支行就涉案房屋实现抵押权后不足部分承担连带保证责任的意见，本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行不到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。本案中，个人购房担保借款合同未就本案物的担保和人的担保的实现顺序进行特别约定，故对黄山东方红投资公司的上述意见，本院予以采纳。借款合同中还约定了贷款人为实现债权而实际发生的全部费用由借款人承担，农行昱城支行在实现债权的诉讼过程中实际发生了律师费用，该费用的收取符合相关的规定，故农行昱城支行的该项诉请理由正当，本院予以支持。杨凤梅、姚凯经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，视为放弃庭审抗辩和质证的权利，并不影响本院依据农行昱城支行提供证据在查明事实的基础上依法作出缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法�第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告杨凤梅于本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司黄山昱城支行借款本金960133.55元、利息（包含罚息、复利）45065.72元（计算至2014年6月20日止），及自2014年6月21日起至本判决指定的履行期限届满之日止的罚息、复利（其中罚息以本金960133.55元为基数，复利以39038.18元为基数，均按中国人民银行贷款基准利率上浮65%计算）；
二、被告杨凤梅于本判决生效后十日内向原告中国农业银行股份有限公司黄山昱城支行支付律师费48000元；
三、被告杨凤梅在本判决指定付款期限未履行本判决第一、二项确定的给付义务时，原告中国农业银行股份有限公司黄山昱城支行有权以被告杨凤梅、姚凯所有的位于屯溪区黄山植物园新安江桃花岛综合度假区澜茵湾一区XX号商品房折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿；
四、�告黄山东方红影视产业投资有限公司对原告中国农业银行股份有限公司黄山昱城支行优先受偿后不足部分承担连带清偿责任；
五、被告黄山东方红影视产业投资有限公司在承担保证责任后，有权向被告杨凤梅、姚凯追偿；
六、驳回原告中国农业银行股份有限公司黄山昱城支行其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14279元，减半收取7139.50元，由杨凤梅负担，因中国农业银行股份有限公司黄山昱城支行已向本院预交，故杨凤梅在给付上述款项时，一并给付中国农业银行股份有限公司黄山昱城支行7139.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄�市中级人民法院。
代理审判员 方 筱 玮
二〇一四年九月十七日
书 记 员 吴彬（代）
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍�能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押�的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
……
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。