吉林省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉民终509号
上诉人（原审被告）：长春利普顿集团有限公司，住所地长春市二道区。
法定代表人：高军，该公司总经理。
委托诉讼代理人：高立东，长春市相志法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：卢福祥，男，1969年4月27日出生，汉族，住长春市。
委托诉讼代理人：李雪东，吉林吉鹰律师事务所律师。
第三人：徐永祥，男，1960年10月15日出生，满族，住伊通满族自治县。
上诉人长春利普顿集团有限公司（以下简称利普顿公司）因与被上诉人卢福祥及原审第三人徐永祥房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省长春市中级人民法院（2016）吉01民初164号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。
利普顿公司上诉请求：（一）撤销一审判决第一项，对卢福祥合理的债权部分继续履行双方签订的商品房认购书进行交付；（二）部分支持一审判决第二项，利普顿公司愿意在承诺的担保范围内向卢福祥履行价值1000万元不动产的交付；（三）认定利普顿公司与卢福祥之间为担保法律关系，判令徐永祥承担连带清偿义务；（四）公平承担本案诉讼费。事实和理由：（一）卢福祥主张的债权数额不真实，与实际债权数额差距巨大。卢福祥只是太古广场钢材供货商之一，经吉林通汇工程造价咨询公司鉴定其真实的钢材供应量也就500万元左右。本案诉讼中卢福祥一直拒绝提供供应钢材数量的清单，其所称的2269万元债权无相关联证据佐证，利普顿公司要求对太古广场1号楼钢材用量进行鉴定的请求是正当的，但是一审没有支持。本案中，利普顿公司没有收到卢福祥交纳的分文购房款。卢福祥与徐永祥之间存在钢材买卖赊债关系，利普顿公司以出具商品房认购书的形式为卢福祥与徐永祥之间的债权提供担保，利普顿公司与卢福祥之间不是真实的房屋买卖关系。利普顿公司愿意承担真实部分的债权担保责任，愿意交付1000万元的不动产。双方签订的7份商品房认购书和2269万元的收据以及吉林省高级人民法院（2014）吉民一终字第26号民事判决书关于利普顿公司与卢福祥签订的商品房认购书有效的认定不能真实反映问题的本质，商品房认购书有效不等于同时认定2269万元债权真实发生。依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十九条、第二十四条的规定，本案的审理没有涉及到基础法律关系，在无其他相关证据佐证的情况下，单纯就商品房认购书和收据确定债权数额，为表象审案，结果难以体现公正。（二）本案被查封的房产查封法院领导已经表示到期不再续封，利普顿公司不同意解除担保性质的商品房认购书，但愿以与债权相符的价值交付商品房。（三）徐永祥是卢福祥的债务人，本案基础法律关系是钢材买卖关系，本案商品房买卖关系不能与基础法律关系隔断，成为独立的新的法律关系。因此徐永祥与利普顿公司应当承担连带清偿责任或者利普顿公司清偿后有权向原债务人主张权利。
卢福祥辩称，一审判决正确，请求维持。
卢福祥向一审法院起诉请求：1.解除卢福祥与利普顿公司于2011年7月19日签订的7份商品房认购书，利普顿公司返还卢福祥已付购房款2269万元及利息（自2011年7月19日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，截止起诉之日利息约400万元）；2.诉讼费由利普顿公司承担。
一审法院认定事实：2008年9月6日，利普顿公司与九台市房屋开发有限公司签订合作开发协议书，合作开发建设位于长春市东盛大街与自由大路交汇处的太古广场1号楼工程。徐永祥是实际施工人，而卢福祥是徐永祥的钢材供应商之一。在施工过程中，因徐永祥拖欠卢福祥的钢材款，卢福祥向徐永祥停止供应钢材。后经徐永祥从中协调，2011年7月19日利普顿公司与卢福祥签订了7份《商品房认购合同》，约定利普顿公司将太古广场1号楼的6、7、8、9、10、13、14层，总计建筑面积2947.45平方米的商品房出售给卢福祥。利普顿公司于同日向卢福祥开具了7枚收款收据，总金额为2269万元。此后卢福祥继续为徐永祥所施工的该工程提供钢材。2011年9月28日，该太古广场1号楼取得了商品房预售许可证。2012年12月26日徐永祥向利普顿公司发出一份《通知》，内容为：“你公司为我开出的所有抵押房源与他人签订的内部购房合同，需由我重新审查、确认、签字后我承担责任，无重新确认，我不承担任何责任，请你公司妥善处理。”2013年6月，卢福祥起诉至长春中院，要求判决确认其与利普顿公司之间签订的7份《商品房认购书》有效，利普顿公司为其办理房屋产权手续、交付上述商品房，并承担诉讼费用。利普顿公司答辩认为，双方签订的7份太古广场《商品房认购书》不是商品房买卖合同性质，而是与该工程实际施工人徐永祥以抹账形式形成的抵押，因卢福祥的债务人徐永祥提出撤销利普顿公司开具的所有抵押房源及与他人签订的内购合同，现部分抵押房源已经销售并交付给其他购房人，另一部分也因利普顿公司与九台公司之间的纠纷案件被法院查封，因此卢福祥与利普顿公司之间不存在债权债务关系及购房事实，应驳回卢福祥的诉讼请求。徐永祥则陈述称：卢福祥与利普顿公司之间并非真实的房屋买卖关系，而是以利普顿公司提供房源作抵押，由卢福祥为徐永祥继续供应钢材，并且钢材款至今尚未结算。卢福祥在该案庭审中承认其未向利普顿公司支付过购房款现金，是以抹账方式支付的房款，钢材款尚未结算。2013年7月27日，徐永祥向利普顿公司出具一份《承诺》，内容为：“今有韩春波、于征、聂艳、张城、杜海彬所签的太古广场1号楼房屋我本人同意给，由开发商协商处理，其他所有顶债抵押房均不是真实购买利普顿公司的购房人，都是我自己发生的债权债务，与利普顿公司无关，由我自行处理。”利普顿公司收到徐永祥出具的该承诺书后，已将太古广场部分房屋另行销售并交付其他购房人，其余部分被法院查封。2013年11月29日长春中院作出（2013）长民一初字第24号民事判决，以卢福祥与利普顿公司签订购房协议时工程施工方所欠工程款并非2269万元，卢福祥亦未向利普顿公司实际支付购房款，利普顿公司是以签订商品房认购书的形式对卢福祥提供担保，且卢福祥与工程施工人徐永祥尚未对钢材欠款数额进行结算为由，驳回了卢福祥的诉讼请求。卢福祥不服上诉。2014年5月9日吉林省高级人民法院作出（2014）吉民一终字第26号民事判决，认为利普顿公司与卢福祥签订的7份《商品房认购书》合法有效，利普顿公司向卢福祥出具收款收据的行为表明双方之间的债权债务数额已经明确，卢福祥是否向利普顿公司实际支付现金及是否与施工人结算钢材欠款，既不影响合同效力，也不影响利普顿公司与卢福祥之间已经明确的法律关系内容，徐永祥非该房屋买卖合同的当事人，徐永祥向利普顿公司发出的通知和承诺书，不能产生变更或解除商品房认购书的法律后果，但因该7份《商品房认购书》对房屋交付条件和日期未做明确约定，并且该房屋目前处于诉讼查封状态，利普顿公司能否取得房屋产权尚未确定，因此卢福祥要求利普顿公司交付房屋及办理产权登记的诉求不予支持，卢福祥可待诉争房屋权属明确后，另行向利普顿公司主张交付房屋。判决：撤销长春中院（2013）长民一初字第24号民事判决，改判利普顿公司与卢福祥于2011年7月19日签订的7份《商品房认购书》有效，驳回卢福祥其他诉求。利普顿公司不服，向最高人民法院申请再审。2014年12月8日最高人民法院作出（2014）民申字第2072号民事裁定，驳回了利普顿公司的再审申请。2014年6月25日卢福祥向长春中院提起诉讼，以诉争房屋已经具备交付条件为由，要求判令利普顿公司向其交付房屋。2014年12月24日卢福祥提出撤诉申请，要求撤回起诉，长春中院作出（2014）长民一初字第34号民事裁定予以准许。2016年2月3日卢福祥又向一审法院提起本案诉讼，以其所购买的案涉房屋部分已被利普顿公司出售他人，部分被法院查封，合同目的已无法实现为由，要求判令解除其与利普顿公司于2011年7月19日签订的7份《商品房认购书》，判令利普顿公司返还购房款2269万元及自2011年7月19日起至实际返还购房款之日止的银行贷款利息。利普顿公司答辩认为其与卢福祥签订的7份《商品房认购书》并非房屋买卖合同，而是为徐永祥赊购钢材所提供的担保，其与卢福祥之间不存在真实的房屋买卖合同关系，其未收取卢福祥支付的购房款，徐永祥所赊购卢福祥的钢材也未全部用于利普顿公司所开发的工程，并且徐永祥又不认可卢福祥所主张的钢材款数额，尤其利普顿公司已经超额支付徐永祥工程款，因此利普顿公司不应承担向卢福祥返还所谓的2269万元购房款及利息的义务。利普顿公司同时申请追加徐永祥为第三人参加诉讼，要求中止本案审理，并且要求对其所开发建设的太古广场1号楼所需钢材用量进行司法鉴定。徐永祥述称，徐永祥与卢福祥之间确系供应钢材关系，案涉房屋是利普顿公司为徐永祥提供的担保，在2013年时徐永祥曾与卢福祥进行过钢材款结算，金额为1800万元，并且徐永祥对卢福祥出具过一枚1800万元的欠条，徐永祥目前尚未与九台市建筑工程有限公司结算案涉工程款，如果结算后其会给卢福祥一个交待，对于卢福祥起诉要求利普顿公司返还购房款及利息，徐永祥不持异议，但如果法院判决利普顿公司向卢福祥返还购房款，徐永祥将不再承担责任。卢福祥不认可利普顿公司和徐永祥的说法，提出当时徐永祥、卢福祥和利普顿公司三方抹账时所确认的2269万元不仅是钢材款本金，还包括在抹账之前结算的一部分损失，利普顿公司与卢福祥签订合同并出具收款收据就已经确认了该购房款金额，因此利普顿公司应当足额返还并支付利息。另查，2016年2月26日利普顿公司以徐永祥和其担任法定代表人的金浩公司为被告向长春中院提起诉讼，以利普顿公司已经超额支付徐永祥太古广场1号楼工程款为由，要求判令徐永祥和金浩公司连带返还多支付的工程款1000万元（暂定），连带赔偿损失20万元（暂定）。利普顿公司在该案中所主张的其已向徐永祥支付的工程款金额包括了本案中其向卢福祥开具的购房款金额（2269万元）。目前，该案尚在审理过程中。
一审法院认为，1.卢福祥与利普顿公司之间签订的7份《商品房认购书》的性质和效力已经省法院和最高人民法院的生效裁判文书予以认定，利普顿公司和徐永祥虽然坚持主张该7份《商品房认购书》是钢材款抵押担保性质，但并无充分证据证明，不予支持；2.利普顿公司与卢福祥签订7份《商品房认购书》并出具2269万元购房款收据后，未履行向卢福祥交付房屋的合同义务，利普顿公司构成合同违约，并且因案涉房屋目前部分已被利普顿公司另行出售他人，部分已被法院查封，卢福祥购买房屋的合同目的已无法实现，故卢福祥主张解除与利普顿公司之间签订的7份《商品房认购书》，要求利普顿公司返还2269万元购房款及自收款之日起按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算利息，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条和第九十七条规定，予以支持；3.徐永祥、卢福祥和利普顿公司三方经过协商，由徐永祥将拖欠卢福祥的钢材款加损失等作价2269万元以抹账方式转让给利普顿公司，并且利普顿公司已与卢福祥签订《商品房认购书》后，徐永祥向利普顿公司转移债务的行为已经完成，在利普顿公司与卢福祥之间已经成立新的商品房买卖合同关系，与徐永祥之间再无关联，利普顿公司无权再以其与徐永祥之间的工程款债权债务关系对抗卢福祥，故利普顿公司以其与徐永祥之间的工程款债务纠纷已经诉至法院为由要求中止本案诉讼没有法律依据，不予支持。至于徐永祥在卢福祥处所赊购的钢材是否全部用于利普顿公司开发的案涉工程，亦属利普顿公司与徐永祥之间的纠纷，与本案无关，故利普顿公司要求对案涉工程钢材用量进行司法鉴定不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除卢福祥与利普顿公司于2011年7月19日签订的7份《商品房认购书》；二、利普顿公司于本判决生效后立即返还卢福祥购房款人民币2269万元及利息（自2011年7月19日起至实际返还购房款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算）。如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费175250元，由利普顿公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，关于卢福祥与利普顿公司之间的法律关系性质问题，已有生效法律判决确认双方之间为房屋买卖法律关系，故利普顿公司关于双方之间实为担保法律关系的上诉主张，不能成立。由于案涉房屋目前部分已被利普顿公司另行出售他人，部分已被法院查封，卢福祥购买房屋的合同目的已无法实现，故原审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条的规定，判决解除双方之间的商品房认购书，符合法律规定。关于返还的数额问题，根据卢福祥的陈述，双方是由徐永祥将拖欠卢福祥的钢材款加损失等作价2269万元以抹账方式转让给利普顿公司，并由利普顿公司给卢福祥出具了2269万元的购房款收据，签订了商品房认购书。故原审法院判决利普顿公司返还卢福祥购房款2269万元及利息，并无不当。利普顿公司与卢福祥签订《商品房认购书》，并向其出具2269万元的购房款收据后，徐永祥向利普顿公司转移债务的行为已经完成，卢福祥与徐永祥之间再无关联，故利普顿公司要求徐永祥对本案债务承担连带责任的主张没有法律依据。至于徐永祥在卢福祥处所赊购的钢材是否全部用于利普顿公司开发的案涉工程，亦属利普顿公司与徐永祥之间的纠纷，与本案无关，故原审法院对利普顿公司要求对案涉工程钢材用量进行司法鉴定的主张不予支持，并无不当。利普顿公司与徐永祥之间的纠纷，双方可另行解决。
综上所述，利普顿公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费97940元，由长春利普顿集团有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋文国
代理审判员 刘 阳
代理审判员 王 亮
二〇一六年十二月二十七日
书 记 员 李 镇