湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第03100号
上诉人（原审被告、反诉原告）湖南诚兴投资置业有限公司，住所地长沙市芙蓉区马王堆火炬村11栋606房。
法定代表人唐永红。
委托代理人熊庆云。
被上诉人（原审原告、反诉被告）吴佳康。
委托代理人王霞林，长沙市望城区宏大法律服务所法律工作者。
上诉人湖南诚兴投资置业有限公司（以下简称诚兴公司）因与被上诉人吴佳康商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院作出（2014）岳民初字第05454号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年12月27日，吴佳康与诚兴公司签订了《长沙市商品房买卖合同》，吴佳康购买了诚兴公司开发的位于长沙市岳麓区望岳街道办事处七里营诚兴园项目中的第29幢24层03号房。合同第四条约定房屋总金额为378210元；合同第九条约定房屋的交付时间为2011年10月30日前。合同第六条约定：“买受人按下列第1种方式按期付款：1：一次性付款。签订合同时，买受人一次性支付房屋总价款人民币378210元（含订购该房时交纳的定金）。”合同第七条约定：“买受人如未按合同规定的时间付款，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期未超过30日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期实际已付款的差额确定”。合同第十条约定：“由于出卖人原因，未按合同第九条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期未超过一百八十日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过一百八十日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起九十天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”合同第十六条关于产权登记的约定有：“出卖人应在商品房交付使用后365日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后90日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证。”2011年3月26日，诚兴公司向吴佳康发出《有关：未按期付款的通知书》，告知吴佳康仍有未付房款数额、逾期时间及逾期付款的违约责任。2014年5月8日，诚兴公司向吴佳康发出《支付违约金的函告》，告知吴佳康在2014年5月20日前向诚兴公司付清逾期支付购房款的违约金人民币199506元。2014年5月12日，吴佳康以诚兴公司未将商品房买卖合同原件、付款发票交付给吴佳康以及要求诚兴公司交付房屋为由到诚兴公司售楼部讨说法，诚兴公司以吴佳康未支付逾期付款违约金为由拒绝交房，吴佳康遂报警，诚兴公司在当日将商品房买卖合同原件交付给吴佳康。2014年5月15日，吴佳康向诚兴公司发出《关于﹤支付违约金的函告﹥的回函》，告知诚兴公司其在《函告》中所称的违约金无法律依据。吴佳康希望诚兴公司继续履行合同，并在2014年5月20日前向吴佳康交付房屋及与房屋相关的所有证件，并按合同中的有关条款对吴佳康进行赔偿。2014年5月20日，诚兴公司向吴佳康发出《关于“要求支付违约金”的函告》，告知吴佳康在2014年5月30日前将逾期支付购房款所应承担的违约金全额支付给诚兴公司后，诚兴公司将交付房屋并配合吴佳康办理房屋的相关权证。2014年5月27日，吴佳康向诚兴公司发出《﹤关于“要求支付违约金”的函告﹥的回复》，告知诚兴公司尽快办理房屋交接手续和支付全部违约金。
另查明，2013年11月2日，诚兴公司向吴佳康出具内容分别为契税，产权登记、土地证费，维修基金，购房款，金额分别为7550元，200元，10786元，377496元的四张收据。2014年10月16日，长沙市房产档案馆出具关于吴佳康的房产查询记录，显示吴佳康名下没有房产。在一审庭审过程中，吴佳康与诚兴公司双方确认吴佳康向诚兴公司交纳购房款的时间和金额依次为：2010年10月2日，吴佳康支付诚兴公司20000元购房定金；2011年11月14日，吴佳康支付诚兴公司第二笔购房款项155000元；2013年11月21日，吴佳康支付诚兴公司剩余的购房款202496元。
吴佳康向原审法院提起诉讼，请求依法判决：一、诚兴公司立即交付符合合同约定条件的诚兴园第29栋24层03号房屋；二、诚兴公司承担逾期交付房屋违约金30635.01元及2014年8月21日后至实际交房之日止按已交房款378210元日万分之三计算的违约金；三、诚兴公司立即办妥吴佳康的房屋所有权证及土地使用权证；四、诚兴公司代吴佳康履行向税务机关，银行维修基金专门账户缴纳契税及房屋维修基金，并提供正式票据；五、诚兴公司负担本案的诉讼费用。
诚兴公司提起反诉，请求依法判决：一、吴佳康支付逾期付款违约金152241.23元；二、由吴佳康承担本案的反诉费用。
原审法院认为，本案的焦点问题包括：（一）关于吴佳康诉请诚兴公司立即交付房屋和逾期交房的违约金是否应当支持的问题。第一、吴佳康与诚兴公司签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应严格按照合同约定行使权利和履行义务。本案中，吴佳康于2013年11月21日，履行了支付房款的主要合同义务，自此诚兴公司理应将符合合同约定条件的房屋交付给吴佳康，现吴佳康诉请诚兴公司立即交付房屋，理由正当，该院予以支持。第二、对于诚兴公司是否应当向吴佳康支付逾期交房违约金，该院考虑到吴佳康在履行合同过程中，本身存在逾期支付房款的行为，对导致诚兴公司逾期交房有吴佳康自身的原因，该院综合考虑吴佳康逾期付款的时间长短、金额，以及诚兴公司逾期交房的时间长短、吴佳康可能受到的损失情况，确定对于吴佳康诉请诚兴公司支付逾期交房的违约金，该院不予支持。若诚兴公司未按该院指定的期间履行交房义务，该院将据双方合同约定予以约束。
（二）关于诚兴公司诉请吴佳康支付逾期付款的违约金的请求是否应当支持的问题。第一、根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”。本案中，诚兴公司对于2012年5月9日之后产生的违约金仍有追诉的权利，对于2012年5月9日之前所产生的违约金该院不予考虑。同时到期应付款与该期实际已付款的差额为208496元。第二、对于诚兴公司诉请吴佳康支付逾期付款的违约金，因考虑到诚兴公司在2014年5月才将合同原件交付给吴佳康、且诚兴公司存在逾期交房的情况，故该院综合考虑诚兴公司可能遭受的损失以及逾期交房给吴佳康带来的损失，对诚兴公司的诉请不予支持。
另外，吴佳康诉请诚兴公司立即办妥房屋所有权证及土地使用权证，并要求诚兴公司代吴佳康履行向税务机关、银行维修基金专门账户缴纳契税及房屋维修基金，并提供正式票据，因吴佳康与诚兴公司合同约定的交房时间已过，且诚兴公司存在逾期交房的情形，故对于吴佳康诉请诚兴公司办证的请求，该院将根据本案实际情况确定办证时间，对于吴佳康诉请诚兴公司代缴契税和维修基金，因诚兴公司已经将吴佳康应交纳的契税和维修基金代收，诚兴公司应当代吴佳康交纳上述费用，并将相关缴费凭证交付吴佳康。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十九条、第一百二十条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决：一、湖南诚兴投资置业有限公司于本判决生效之日起五日内按商品房买卖合同（合同编号XD1003532403）约定的交付条件向吴佳康交付其购买的位于长沙市岳麓区望岳街道办事处七里营诚兴园项目第29幢24层03号房屋；如湖南诚兴投资置业有限公司未在本判决指定的期间履行上述义务，则限令诚兴公司在未履行上述义务之次日起至实际履行上述义务之日止按吴佳康已付购房款每日万分之三的标准向吴佳康支付迟延履行金；二、湖南诚兴投资置业有限公司在吴佳康所购上述房屋实际交付后90日内为吴佳康办妥诚兴园项目第29幢24层03号房屋的房屋产权证，并将为吴佳康代缴的契税和物业维修基金凭证交付给吴佳康；在房屋产权证办妥后180日内为吴佳康办妥上述房屋的国有土地使用权证；三、驳回吴佳康其他诉讼请求；四、驳回湖南诚兴投资置业有限公司的反诉请求。本案本诉案件受理费收取7435元，由吴佳康负担3717.5元，湖南诚兴投资置业有限公司负担3717.5元，反诉案件受理费收取1672元，由湖南诚兴投资置业有限公司负担。
上诉人诚兴公司不服原审判决，上诉称：1、原审判决认定吴佳康在履行合同过程中存在逾期支付房款行为，却又驳回诚兴公司违约金请求，前后矛盾；2、诚兴公司2011年3月向吴佳康主张违约金，吴佳康在此之后分期履行了合同的部分义务，应当认定诚兴公司对违约金主张存在诉讼时效中断情形，原审判决认定诚兴公司对2012年5月9日前所产生的违约金丧失追诉权错误。请求二审法院撤销原判第四项，改判支持诚兴公司的一审反诉请求。
被上诉人吴佳康答辩称，诚兴公司在合同签订后并没有及时将合同原件交给我方，我方是通过公安报告2014年5月才拿到合同原件的，至此，吴佳康才清楚合同已经成立以及合同义务，故诚兴公司主张逾期付款的违约金无事实和法律依据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院二审中，诚兴公司对一审查明的吴佳康是于2014年5月12日通过报警才拿到合同原件的这一事实有异议，但没有提供证据予以证明，而吴佳康在一审中提交了有签字的客户登记表予以证实这一事实。
本院二审查明的其他事实与一审无异。
本院认为，诚兴公司与吴佳康签订的合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规等强制性规定，为合法有效合同，双方均应严格履行合同义务。诚兴公司上诉主张吴佳康应当支付逾期付款的违约金，但由于吴佳康有证据证明其在2014年5月才拿到合同原件，故诚兴公司依据合同向吴佳康主张逾期付款违约金，没有事实依据。考虑诚兴公司在已知吴佳康已全额支付了购房款之后，仍不向吴佳康交房，且至今仍未交房，原审法院综合考虑诚兴公司可能遭受的损失以及至今未向吴佳康交房而给吴佳康带来的损失，本院认为，一审判决并无不妥，诚兴公司的上诉没有事实依据，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费1672元，由上诉人湖南诚兴投资置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴波
审 判 员 刘英
代理审判员 周卓
二〇一五年七月二十七日
书 记 员 陈天
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。