内蒙古自治区通辽市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通民终字第868号
上诉人（原审被告）通辽市天福房地产开发有限责任公司。
法定代表人王景福,经理。
委托代理人石利宇，内蒙古金利律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）赵国栋，男，1962年7月6日出生，蒙古族，个体经营者。
委托代理人宋宝荣，北京市道成(通辽)律师事务所律师。
委托代理人张立涛，北京市道成(通辽)律师事务所律师。
上诉人通辽市天福房地产开发有限责任公司与被上诉人赵国栋商品房预售合同纠纷一案，上诉人不服科尔沁区人民法院（2014）科民初字第3161号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。
原审查明，2012年10月8日，原告赵国栋与被告天福公司订立商品房认购书一份，主要内容为：原告认购被告开发的坐落于通辽市科尔沁区某大街南、某路东某小区3号楼113室213室,地上建筑面积约为154.26平方米，地下建筑面积约为76平方米，合计总房款为130万元；原告于订立认购书同时向被告支付认购金60万元，该认购金在双方订立正式商品房买卖合同后转为购房款,余款于2012年10月30日前给付;房屋于2012年10月底交工等事宜。商品房认购书订立后,原告于当日向被告支付购房款60万元，2012年11月1日,原告向被告支付购房款70万元。2013年4月1日,被告向原告交付了上述房屋,但被告至今未协助原告将上述房屋所有权转移登记办理至原告名下。
原审认为，原告赵国栋与被告天福公司订立的商品房认购书已经对涉案商品房的标的、数量合同成立的必备条款，以及价款等合同其他条款作出约定，并且原告已经向被告支付了全部购房款130万元。双方对房屋交付使用条件及日期、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记的有关事宜等条款虽然未约定，但属认购书内容欠缺，并不影响认购书（合同）的成立，对此双方可以协议补充或按照已经达成的条款、交易习惯等方法确定，该商品房认购书的内容已经具备商品房买卖合同成立的要件，认购书（合同）已经成立，且合法有效，对双方当事人具有约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。认购书(合同)订立后，被告虽然已经向原告履行了交付房屋义务，但还应该履行协助原告办理涉案房屋产权过户登记手续的合同附随义务。原告诉讼请求具有事实依据和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告通辽市天福房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力后十日内，协助原告赵国栋将坐落于通辽市科尔沁区某小区3号楼113室213室房屋所有权转移登记办理至原告赵国栋名下。案件受理费100元，财产保全费5000元,合计5100元,由被告通辽市天福房地产开发有限责任公司负担。
上诉人通辽市天福房地产开发有限责任公司不服一审判决，提出上诉理由如下：本案涉嫌经济犯罪，原审对本案进行实体审理，判决上诉人协助被上诉人办理涉案房屋的所有权登记，违反了法律规定。涉案房屋存在一房多卖、合同诈骗等现象。该小区负责人韩某某私刻上诉人的印章，在上诉人不知情的情况下将该房屋卖与被上诉人后，又将其另售他人。上诉人已经报案，科区公安分局已经立案侦查。基于相同事由起诉的其他案件均已经被一审法院裁定驳回起诉，移送公安机关。综上，请求二审法院查清事实，依法裁定驳回被上诉人的起诉。
被上诉人赵国栋答辩服从一审判决。
被上诉人赵国栋向法庭出示如下证据：证据1、商品房认购书一份、收据两张，证明被上诉人从上诉人处购买某小区3号楼113室和213室商品房一套，总房款1300000元，并按合同约定交纳了购房款。证据2、2013年11月1日上诉人向其收取电费、电表费、水费、水表费、垃圾清运费、物业费、供热费、装修保证金、住宅专项维修资金等费用的九张收据，证明该房屋交付时被上诉人已经按正常手续交纳了上述费用。
上诉人一审未出庭，二审质证认为证据1中商品房认购书上的公章、收款收据上的财务章及证据2九张收据上的财务章不是上诉人单位备案的财务章，均系韩建君私刻，商品房认购书没有法律效力，上诉人不予认可。
上诉人二审出示证据如下：证据1、上诉人与某有限责任公司签订的联合开发协议书，证明涉案的住宅小区由上诉人与某公司联合开发；证据2、建设工程抵押合同书，证明因上诉人给付不了建设工程款将涉案房产3号楼整体抵押给某建筑集团；证据3、抵押房清单一份，证明涉案房产3号楼113室、213室于2012年7月4日抵押给施工方，由某公司法定代表人韩某某签字确认。证据4、房屋买卖协议，证明因上诉人从侯某某、白某处借款70万元用于给付工程款，如2013年4月24日不能偿还欠款则将涉案房屋出售给侯某某、白某二人，依照该协议现涉案房屋应为侯某某、白某所有；证据5、某公安分局立案决定书三页，证明白某因此案已经向某公安分局报案，某公安分局决定对韩某某涉嫌合同诈骗罪立案侦查。
被上诉人质证对证据1、2、3的真实性没有异议，但认为与本案不具有关联性。对证据4的真实性、合法性及关联性均有异议，认为该协议不能证明是房屋买卖关系，只能证明上诉人与侯某某、白某存在债权债务关系。对证据5的真实性没有异议，但只能证明韩某某的诈骗行为，不能否认上诉人与被上诉人之间的商品房买卖关系。
本院的认证意见：被上诉人出示的证据1及证据2能够证明被上诉人赵国栋购买某小区3号楼113室和213室的事实，对证据真实性予以确认。上诉人出示的证据1、2、3被上诉人对其真实性无异议，上述证据能够证明上诉人与某公司联合开发涉案小区的事实，同时在协议中约定了双方的权利义务，与本案具有关联性，对上述证据予以采信。证据4侯某、白某的房屋买卖协议上诉人认可其真实性，但该协议约定上诉人借款700000元如2013年4月24日不能偿还则该房屋买卖协议生效，即该协议的生效日期为2013年4月24日，被上诉人购买涉案房屋的日期为2012年10月8日，证据4的协议书不能对抗被上诉人先前签订的商品房认购书，故对其证明力不予确认。证据5能够证明韩某某涉嫌合同诈骗罪被公安机关立案侦查，但与本案上诉人是否应继续履行合同不具有关联性。
综合以证据，二审查明以下事实：2010年5月6日，上诉人通辽市天福房地产开发有限责任公司与某公司联合开发某住宅小区，由某公司负责本项目的销售，通辽市天福房地产开发有限责任公司协助办理房屋销售、银行贷款等相关手续，某公司就本项目签订的合同必须有天福房地产公司代表签字方可生效。韩某某为某公司法定代表人。2012年10月8日被上诉人赵国栋购买了某小区3号楼113室、213室，签订合同后被上诉人交纳了1300000元购房款，签订的商品房认购协议中“出卖人”一方有韩某某签字及未经备案的通辽市天福房地产开发有限责任公司公章，被上诉人交纳的购房款收据及交付房屋时交纳的各项费用收据中均盖有未经备案的通辽市天福房地产开发有限责任公司财务章，2013年4月1日韩某某将房屋交付给被上诉人赵国栋。后案外人白霜向公安机关报案，目前韩某涉嫌合同诈骗罪被某公安分局立案侦查。
本院认为，上诉人通辽市天福房地产开发有限责任公司与某公司联合开发涉案的某小区，被上诉人赵国栋在此期间购买了该小区的商品房并签订的商品房认购书，商品房认购书已经确定了购买房屋的位置、价款、交付时间等内容，具有可履行性，且被上诉人交付了房款并已经实际入住，故该商品房认购书可视为商品房买卖合同。虽然该商品房认购书及收款收据上使用了未经备案的上诉人单位的印章，但赵国栋作为购房者对该印章的真伪并无分辩能力，也不可能在签订合同时要求房地产开发商出示其备案公章用以核对，故本案中涉及的印章虽来源不合法，但被上诉人赵国栋作为合同相对方不具有过失，其有理由相信自己购买的房屋系上诉人出售，同时被上诉人也支付了合理对价，故该商品房认购书应为有效的合同，上诉人应承担继续履行合同的义务，其与某公司及韩某某之间的协议不能对抗善意第三人。对于侯某某、白某与上诉人签订的房屋买卖协议，因系抵顶债务所形成，其生效时间在被上诉人买卖房屋之后，并且被上诉人已经实际入住房屋达两年之久，综合上述因素，应履行被上诉人签订的买卖合同为宜。故原审认定事实部分不清，但判决结果正确，应予维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元由上诉人通辽市天福房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 包永春
审判员 蒋鹏哲
审判员 王琳琳
二〇一五年七月七日
书记员 白雪松