黑龙江省牡丹江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑10民终254号
上诉人（原审原告）：林口县朱家镇仙洞村民委员会，住所地黑龙江省林口县朱家镇。
法定代表人：孙丽华，该村民委员会主任。
委托诉讼代理人：朗庆文，男，1948年10月5日出生，汉族，住黑龙江省林口县朱家镇。
委托诉讼代理人：林山，黑龙江国盛律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李育宏，男，1966年5月22日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市爱民区。
委托诉讼代理人：毕乃芹，北京市爱义律师事务所律师。
上诉人林口县朱家镇仙洞村民委员会（以下简称仙洞村委会）因与被上诉人李育宏确认合同无效纠纷一案，不服黑龙江省林口县人民法院（2016）黑1025民初454号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人仙洞村委会的法定代表人孙丽华及其委托诉讼代理人朗庆文、林山，被上诉人李育宏及其委托诉讼代理人毕乃芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
仙洞村委会上诉请求：撤销一审判决，重审本案或改判支持上诉人一审诉求。事实和理由：1.原审程序严重错误。原审在村民集团诉讼时，法院硬性要求村民代表必须以村委会为原告诉讼，剥夺了村民集体根据《村民组织法》第36条规定有权撤销村委会或村委个人损害集体利益的行为。严重影响村民集体行使诉权的方式，导致实体权利被模糊于村委会的违法签约、违法处置集体资产等不当行为性质当中。2.本案具备无效或可撤销条件。根据《土地管理法》第81条“擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收非法所得，并处罚款。”根据宪法第十条、本法第二条均规定，国家对集体所有的土地的使用权进入土地市场并流通是严格限制的。只有国有土地才能依法实行有偿使用制度。集体所有的土地的使用权一般不得通过出让、转让、出租方式进入土地市场并流通。国家对集体土地使用权的流转实行严格控制，维护农民集体所有土地的所有权和使用权，保护农民土地权益的需要，是维护土地关系和土地市场秩序稳定的需要，是切实保障农村经济稳定发展的需要。根据《村民委员会组织法》第二十四条，涉及村民利益的重大事项，经村民会议讨论决定方可办理；第三十六条村民委员会或者村民委员会成员作出的决定侵害村民合法权益的，受侵害的村民可以申请人民法院法院予以撤销，责任人依法承担法律责任。《物权法》第六十三条集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的，受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。综上，上诉人认为，集体经济是社会主义公有制的重要组成部分。集体所有的财产是劳动群众集体多年来通过辛苦劳动创造、积累的物质财富，但由于集体资产的管理还相当薄弱等原因，造成集体资产的严重流失，不仅使集体经济遭受了损失，集体生产力受到破坏，而且直接损害劳动群众的切身利益，影响了社会和谐发展。因此，依法保护集体财产是巩固和发展公有制经济的现实需要，也是立法本意。本案中的集体济组织管理人违反法定程序，擅自决定低价处分集体所有的财产，严重侵害集体成员的财产权益。被上诉人明知违法前提依然参与购买，做为营利使用，案涉交易不具备合法有效的合同条件，由于原审法院不当立案，影响了上诉人实体权利的行使，希望二审法院予以纠正。
李育宏辩称，上诉人与被上诉人签订的房屋买卖及土地买卖合同合法有效，双方签订的合同是真实意思表述。双方交易过程中，被上诉人尽到了买受人的义务，该协议履行多年，并未违反法律强制性规定，该合同主体适格，双方签订的合同合法有效。一审法院认定事实清楚，证据充分，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
上诉人仙洞村委会向一审法院起诉请求：请求人民法院依法确认原告与被告签订的房产买卖协议无效，双方返还财产；确认原告与被告签订的土地转让协议无效。被告承担全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2006年7月林口县朱家镇建成了教育中心，朱家镇仙洞村小学的学生要求到镇教育中心上学，仙洞小学校舍面临闲置。朱家镇为招商引资联系被告购买仙洞小学校开办汽车驾校。原、被告经协商将仙洞小学校出售给被告用于开办汽车驾驶学校。2006年9月10日原告向朱家镇政府提出申请，朱家镇政府批复同意。2006年9月20日原、被告双方签订土地转让协议书，将仙洞村学校校舍土地面积7100平方米转让给被告，并同意征为国有，土地补偿费20154元计入交易款12万元中。2006年9月21日原、被告签订房产买卖协议书，协议书载明：原告经朱家镇仙洞村两委班子及村民代表大会会议研究决定，报请朱家镇政府同意，将仙洞小学的房屋所有权及土地使用权整体转让给被告，用于机动车驾驶员培训学校。协议约定将仙洞村学校面积943.92平方米校舍，土地面积7100.64平方米出售给被告。约定购房款为12万元，预付4万元。剩余房款在交房之时一次性付清。同时约定原告有义务协助被告办理房产所有权及土地使用权的过户手续。因原告违反国家政策，致使房产不能办理过户手续，将由卖方承担违约责任。原告的法定代表人姜春武、林口县朱家镇政府法定代表人高占海及被告三方代表在协议上签字，原告加盖印章。2006年9月29日在被告要求下，原告召开“群众代表会”，会议内容是：仙洞小学学生搬迁教学大楼，学校空着，仙洞村建校负债至今未还上，欠银行贷款及借款，镇招商引资，由驾校购买，售款付建校债务。此项事宜通过，70%群众代表同意。参会人员20人在会议记录上签名按手印。2006年9月30日被告将剩余价款8万元交给原告。原告将所得价款用于偿还村集体债务。2009年9月30日原告办理了房屋产权过户手续，房产证号为：林房权证朱家镇字第0102**号。面积为943.92平方米，土地性质为集体。同日被告向土地管理部门提出土地登记申请，土地部门颁发了土地使用权证，土地更名为被告，土地性质是集体。后因林口县纪律检查委员会对土地部门相关人员调查处理，因土地使用权证办理程序违规，该土地使用权证被作废。被告管理使用争议校舍后，对校舍进行维修，并增加汽车驾驶员培训相关设施，一直使用至今。另查，2007年4月因朱家镇仙洞村村民举报原告村委会成员在出售学校和使用出售学校款项时有违纪行为，林口县纪律检查委员会对村委会成员及土地管理部门人员立案调查，确定被调查人员有失职行为，并给与相应纪律处分。
原审认为，本案争议为原、被告双方签订的房屋买卖合同和土地转让合同是否为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。根据上述合同法规定的合同无效的情形，结合原、被告的诉辩情况，本院认为，要判断原、被告于2006年9月20日签订的土地转让协议、9月21日签订房屋买卖协议是否有效，关键在于被告是否与原告的部分村干部存在恶意串通，损害原告利益，以及是否违反了法律、行政法规的效力性强制性规定。
对于是否存在恶意串通，本院认为，合同签订之时由镇政府提出建议，由原、被告自行协商价格，签订合同全程由镇政府参与指导，并在买卖协议书上签字确认。对于价格问题，原告当时表示只要能够还上银行贷款和所欠其它债务，需要12万元，别的不管。而镇政府也表示因政府对该校也有投入，原则上出售学校时政府也要收回一定比例的投入，但鉴于实际情况，决定放弃这一部分，以促成双方的合同订立。由此可以确定，双方无恶意串通，低价出售的事实。而原告亦未举示证据证明双方订立合同时存在恶意串通的事实。
对于是否违反了法律、行政法规的效力性强制性规定问题，本院认为，《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定了村民委员会的民主议定原则，即规定涉及村民利益的重大事项，应当经村民会议讨论决定方可办理，即使未经村民会议授权，也并不导致原、被告签订的合作经营协议书无效，因为《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条并未直接规定违反该强制性规定将导致合同无效，违反该强制性规定也并不必然损害国家和社会公共利益，因此，该条强制性规定当属管理性的强制性规定，而非效力性的强制性规定。对于涉及村民利益事项的程序性规定，系村委会的内部事宜，不属于法律的效力性强制性规定，不影响合同的效力。而且原、被告签订买卖协议后，已经履行了近十年，作为买卖合同一方的原告一直没有对合同的效力提出异议。而是否履行民主议定程序，为原告的份内之事，原告没有遵守民主议定原则，系原告违反法律的强制性规定。以违反民主议定原则为由宣告合同无效，有碍交易的稳定性和安全性，也容易使违法一方从自己的违法行为中受益，显然违背立法本意和法律的公平原则。
原告作为基层群众性自治组织，依照《村民委员会组织法》相关规定，管理本村属于村农民集体所有的土地和其他财产，但应向村民会议、村民代表会议负责并报告工作。基于其法律地位，原告在和被告签订买卖协议时，应保证对内就买卖协议的签订已经经过了民主议定程序，此为其基于诚实信用原则而应负担的缔约义务，不因村委会换届而有所改变。现仙洞村委会作为缔约主体以买卖协议未经过民主议定程序为由主张合同无效，是将自己没有尽到缔约义务而可能造成的法律后果让对方当事人承担，有违诚信原则。被告为合同的一方当事人，在签订合同时负有形式上审查合同相对方是否有权处分合同标的物的义务，而非承担实质内容审查的义务，因此，被告根据买卖协议上表明已经村委会和村民代表会议同意、2006年9月29日在被告要求下召开群众代表会（该村当时未选举村民代表）形成会议纪要，会议纪要标明超过70%的群众代表同意，2006年9月10日由原告向朱家镇政府进行申请将学校卖掉还债，镇政府签署同意意见。被告已完成了形式审查的义务，完全有理由相信原告对外发包已经经过了民主议定程序，其已尽到了买受人的合理注意义务。
关于土地转让协议的效力问题，原告认为被告办理的土地使用权证已被作废处理，系违反土地管理有关法律强制性规定，应为无效合同。本案诉争仙洞小学土地性质为集体非农业用地，按照相关法律法规和政策性规定对于具备相应条件的集体非农业用地并非完全禁止转让，但必须履行相关法律手续。本案被告申请的土地使用权证系因审批过程中的违规而被废止，该情况属原、被告双方合同履行过程中出现的问题，不直接导致合同无效，亦未违反土地管理有关法律的强制性规定。故双方签订房屋买卖协议、土地转让协议未违反法律强制性规定。
综上，房屋买卖协议、土地转让协议为双方当事人的真实意思表示，已签订且履行多年，本院依法认定其为有效。原告认为本案所涉房屋买卖协议、土地转让协议系原告原村委会相关人员与被告恶意串通低价出售、违反法律强制性规定以致合同无效的观点，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十二条、第六十条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告林口县朱家镇仙洞村民委员会的诉讼请求。案件受理费2700元，由原告林口县朱家镇仙洞村民委员会承担。
本院二审期间，上诉人仙洞村委会为证明其上诉主张，申请证人王吉永、高峰到庭作证。王吉永证实，其在2006年是村里的电工，是村民代表。2006年9月21日村支委签的字卖的房子，村里没有开会，被上诉人到村里后才知道学校被卖了。林口法院根据虚假的证言，我们才败诉的。我们开始准备起诉的村委会，起诉的时候现任书记不给我们盖公章，没有公章法院还不受理，我们认为主要责任在村委会，村民想通过法律手段把房子拿回。高峰证实，去年的这个时间，村民要把这个房子要回，我们几个代表去的法院，当时我们要把学校要回，我们要告村委会，当时的村长说我们应该告驾校，我们就去林口法院了，林口法院说我们这样不行，我们这样的话不能给立案，说要我们盖很多公章，还要村民联名签字，还要村民代表大会的记录，我们回村后开的代表大会，手续准备完全后我们才到法院把案子立上，5月9日开庭的，村长说把学校要回的话学校就是村民的，如果败诉的话一切费用我们自行承担。
经质证，上诉人认为，证人能证实历史上没有开过村民代表大会，两位证人是后来选出的起诉的村民代表，到林口法院立案时，接待的审判员要求村委会盖章，村里不同意盖章，不盖章不能立案。被上诉人认为，证人王吉永一审时是旁听人员，不符合二审证人出庭条件，其一审、二审没有拿出仙洞村证明其为村民代表，该证人陈述为个人意见，与本案无关。证人高峰表述内容为个人意见，不能代表村委会与被上诉人签订买卖合同的意向，该证人所述与本案无关。
本院认为，证人王吉永一审旁听了法庭审理，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十八条的规定，证人不得旁听法庭审理，王吉永不符合作为证人出庭作证的条件。证人高峰证实的上诉人提起本案诉讼的过程，与本案审理无关。综上，本院对王吉永、高峰的证言不予采信。
根据当事人的诉请主张、法庭陈述及其举证、质证情况，结合本院及一审对事实与证据的分析认定，本院认定事实与一审一致。
本院认为，上诉人提出原审法院硬性要求本案必须以村委会为原告，从而剥夺了村民依照《村民组织法》第36条的规定行使撤销权的权利，程序违法。对此，上诉人在诉讼中并未提供充分的证据证实，本院不予认定。关于上诉人主张本案具备无效或可撤销条件的问题，《中华人民共和国合同法》第五十五条明确规定“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”而本案中，上诉人与被上诉人签订土地转让和房产买卖协议书后，至今已履行了十余年。上诉人作为合同的相对人，未在法定除斥期间内行使权利，根据法律规定，其享有的撤销权已依法消灭。因此，原审认定双方当事人签订的房屋买卖协议、土地转让协议有效，并无不当，双方应依约继续履行合同。
综上所述，仙洞村委会的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2700元，由上诉人林口县朱家镇仙洞村民委员会负担。
本判决为终审判决。
审判长 于 尧
审判员 周晓光
审判员 李冬梅
二〇一七年四月十七日
书记员 李维嘉