成都市温江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温江民初字第1761号
原告刘某蓉。
委托代理人黄中宇，四川鑫天律师事务所律师，一般代理。
被告成都某某机械有限责任公司。
法定代表人：文某云。
委托代理人李乾，四川汇圣律师事务所律师，特别授权。
委托代理人梁辉，四川汇圣律师事务所律师，一般代理。
第三人杨某。
委托代理人郭轻舟，上海锦天城（成都）律师事务所律师，一般代理。
原告刘某蓉诉被告成都某某机械有限责任公司（以下简称某某公司）、第三人杨某房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员薛晓娟适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘某蓉及其委托代理人黄中宇、被告某某公司的委托代理人李乾、第三人杨某的委托代理人郭轻舟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘某蓉诉称，2011年夏天，被告因未付原告的工程款，当时即将其开发的位于温江区柳城街办和平社区四组“某某小区”＊幢＊＊层4号商铺抵偿给了原告。2012年7月20日，原告与被告签订了正式的《商品房买卖合同》（含附件）及《商品房买卖合同补充协议》，原告购买被告开发的位于温江区柳城街办和平社区四组“某某小区”＊幢＊＊层4号商品房（235.32平方米），应当视为原告刘某蓉已经向被告支付了全部购房款1837056元。2012年11月2日，被告向原告交付了上述房屋，原告也同其他购买人一样与被告指定的物管公司签订了《［某某小区］物业相关费用收缴协议》即物管协议，同时，原告向被告支付了代办房屋所有权证的各项税费、公共维修基金及水电费等，并向被告指定的物业管理公司缴纳了6个月的物管费，合计约80000元。按照原、被告签订的《商品房买卖合同》第十九条（二）款1、2项的约定及补充协议的约定，被告有义务在房屋交付之日起365日内为原告办理上述房屋权属转移登记即为原告办理房屋所有权证。但是，原告与其他购房人一起多次要求被告履行其义务，被告至今仍未能履行，致使原告对其所购买的房屋的所有权处于不确定状态，侵害了原告的合法权益。因此，原告为维护自身权益，特向法院起诉，请求判令：1.依法确认原告刘某蓉与被告签订的商品房买卖合同有效，并确认原告对其向被告购买的温江区柳城街办和平社区四组“某某小区”＊幢＊＊层4号商品房（商铺235.32平方米）享有所有权；2、被告为原告办理上述房屋的房屋所有权证；3、被告承担本案诉讼费用。庭审后，原告自愿撤回第一项诉请。
被告某某公司辩称，对原告的诉请和事实无异议，由于被告工作疏忽，导致今天诉争的房屋一房二卖。原告在2011年与被告签订合同，原告依约交清了所有房款，也一直占有使用。2014年由于被告公司资金紧张需要融资，与第三人签订房屋买卖合同，2014年4月13日向第三人出具了房款收据，4月14日收到第三人转入的400万元借款后，被告按照合同约定向第三人支付了资金利息，文某云（某某公司法人）是多家公司的实际控制人，第三人是一家担保公司的人，所以借款合同相对方不一定是某某公司和杨某。关于预告登记与备案登记的关系，预告登记是政府的监督行为，备案是开发商的自律行为，开发商借助房管部门进行备案，因此不能将备案登记视为预告登记，即使是预告登记，也不能享有所有权，应该以颁证为准，房屋现既没登记在原告名下也没登记在第三人名下，从形式上讲依法是被告的，被告与原告实际存在房屋买卖合同关系，被告与第三人是债权债务关系。请求法院依法判决。
第三人杨某述称，对事实和理由无异议，请求法院驳回原告的诉讼请求，维护第三人权益，房屋所有权人是第三人，第三人也与被告签订了房屋买卖合同，与被告是房屋买卖关系，合同签订时间是2014年4月13日，备案登记是4月14日。物权法规定，当事人签订买卖房屋或其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力，我方与被告签订了房屋买卖合同后，被告按约定为我方办理了房屋预告登记，我方已经为该物权的实际所有人，有权对该物业行使所有权。原告早于2011年便与被告签订购房合同，并于2012年11月6日交付物业，原告应当早就知晓被告未为其办理相关登记，而我方于2014年4月14日将该不动产办理登记，我方作为该不动产的所有权人，有权向原告追回所有权，被告是无权处分人，处分我方的不动产，其行为应当无效。原、被告是债权关系，不能对抗我方之物权。原、被告方提交的证据不能证明我方与被告有借贷关系，只能证明我方与邹济周、文鼎房地产有经济往来关系，不能证明借贷融资关系存在。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第2条“消费者支付购买商品房的全部和大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”原告方就其与被告之间关于工程款抵消债权的说法缺乏证据支持，原告也非正常购房人，不能按照买卖房产合同享有债权。
经审理查明，2011年，被告某某公司因欠案外人张强工程款，而案外人张强欠原告刘某蓉的材料采购款，故案外人张强、原告刘某蓉和被告某某公司达成一致意见由案外人张强将其享有的对被告某某公司的工程款债权转让给原告刘某蓉，被告某某公司以涉案房屋的购房费用清偿其债务。2012年7月20日，原告刘某蓉与被告某某公司达成房屋买卖意向并于当日签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定由原告购买被告开发的位于温江区柳城街办和平社区四组“某某小区”项目＊幢＊＊层4号商铺（面积235.52平方米），总价款1837056元。《商品房买卖合同补充协议》第五条约定，出卖人在买受人交清全部资料、税费并办理完毕房屋面积补差手续、房屋验收交付手续后的365日内，为买受人办理房屋所有权证。同日，被告某某公司向原告出具购房款《收据》，金额为1837056元。2012年11月2日，被告某某公司向原告出具代收水电费《收据》（抵扣张强工程款，金额为150元）、2012年11月1日—2013年4月30日物业费《收据》（抵扣张强工程款，金额为2543.72元）和契税、印花税、维修基金等税费《收据》（抵扣张强工程款，金额为77413.25元），并向原告交付了涉案房屋。原告从2012年11月2日占用涉案房屋至今。截止法庭辩论终结，原告尚未取得房屋所有权证书。
另查明，2014年1月8日，第三人杨某与被告某某公司签订了《商品房买卖合同》，约定购买案涉房屋，购房总价款为5181440元。同日，被告某某公司向第三人杨某出具购房款收据，金额为5181440元。2014年1月8日，案涉房屋签约备案至第三人杨某名下。
上述事实，有原、被告及第三人的当庭陈述、当事人身份信息、《商品房买卖合同》及《补充协议》、房款收据、税费收据、物管费收据、电费收据、物业相关费用收缴协议、个人及家庭房屋登记记录信息、备案表等证据，经庭审调查核实，本院予以确认。
本院认为，关于原、被告之间是否系房屋买卖合同关系的问题。原告刘某蓉虽然未直接向被告某某公司支付购房款，但原、被告及案外人张强达成一致意见由案外人张强将其享有的对被告某某公司的工程款债权转让给原告刘某蓉，被告某某公司以涉案房屋的购房费用清偿其债务，此举应视为原告履行支付购房款的一种方式，且被告某某公司对此予以认可，故原、被告之间房屋买卖合同关系成立。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人真实的意思表示，其内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并有效。原、被告所提供的证据虽然不足以证实被告与第三人签订的《商品房买卖合同》无效，但原告已于2012年11月入住，该房屋，原、被告双方已完成交房手续，履行了商品房买卖合同的主要义务，仅是未办理备案和过户手续。而第三人与被告签订《商品房买卖合同》时，案涉房屋已为现房，虽然备案在第三人名下，但备案时间晚于原、被告签订合同的时间，且第三人一直未接收占有涉案房屋，因此，原、被告之间签订的房屋买卖合同更符合公平、自愿及诚实信用原则，原告起诉按合同约定要求办理房屋产权证的物权主张应当受到法律保护。按照《商品房买卖合同补充协议》第五条的约定，被告应自房屋交付之日起365日内，即2013年11月6日前为原告或者协助原告办理完毕房屋所有权证书。截至法庭辩论终结，原告尚未取得房屋所有权证书，被告已经违约，应当承担继续履行向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记的义务，且被告也愿意配合原告办理房屋权属转移登记。故对原告要求被告履行原、被告之间签订的房屋买卖合同，为原告申请办理房屋所有权证的诉讼请求，本院予以支持。第三人主张案涉房屋已办理了预告登记，庭审查明案涉房屋仅是签约备案登记在第三人名下，商品房登记备案仅仅一种行政管理行为，不具有预告登记的法律效力，亦不具有对抗善意第三人的效力故对于第三人的上述意见，本院不予采纳。第三人因合同无法履行造成的损失属于债权性质，可另行向被告主张。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
被告成都某某机械有限责任公司于本判决生效之日起五日内向权属登记机关申请办理原告刘某蓉购买的位于温江区柳城街办和平社区四组“某某小区”＊幢＊＊层4号房屋（面积235.52平方米）权属转移登记，并协助原告刘某蓉将房屋所有权登记到原告刘某蓉名下。
本案案件受理费减半收取8250元，由被告成都某某机械有限责任公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 薛晓娟
二〇一五年十月二十三日
书 记 员 胡 静