上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）静民一（民）初字第731号
原告（反诉被告）甄敏志。
原告（反诉被告）甄敏生。
委托代理人甄敏志。
原告（反诉被告）甄然。
法定代理人甄敏志。
三原告（反诉被告）共同委托代理人潘轶，上海市广庭律师事务所律师。
被告（反诉原告）统一超商（上海）便利有限公司。
法定代表人陈瑞堂。
委托代理人许佳凤。
委托代理人夏鹏飞。
原告甄敏志、甄敏生、甄然诉被告统一超商（上海）便利有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员姚青独任审判。被告统一超商（上海）便利有限公司在举证期限内提出反诉，本院受理反诉后，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告，以下简称：原告）甄敏志并作为原告甄敏生的委托代理人以及三原告共同委托代理人潘轶，被告（反诉原告，以下简称：被告）统一超商（上海）便利有限公司的委托代理人许佳凤、夏鹏飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告甄敏志、甄敏生、甄然诉称，2012年1月31日，原、被告签订《租赁合同》，原告将本市常德路XXX号XXX室出租给被告作为24小时便利店使用，租期自2012年2月20日起至2018年2月19日止。合同还约定承租方如需提前解除合同，应按当年月租金的3倍支付出租方赔偿金。2013年12月，被告发函要求提前解除合同，于2014年1月19日交还房屋。后被告虽搬离但未将房屋交还给原告，原告只得于2014年2月19日请锁匠开锁后收回房屋。被告的行为已经构成违约，原告诉至法院要求判令：1、被告按月租金人民币63，500元（以下币种均为人民币）的3倍支付原告赔偿金190，500元；2、被告支付原告2个月租金127，000元。
被告统一超商（上海）便利有限公司辩称及反诉称，被告向原告提出单方终止租赁合同后，于2014年1月19日完成了房屋交接，租金也已支付至2014年1月19日，2014年1月20日至2014年2月19日是合同约定的免租期，故被告并未拖欠租金。根据双方2013年7月签订的《租金调整协议书》，2014年1月的租金标准为6万元，故被告应当支付给原告的赔偿金为18万元。被告尚有租赁保证金190，500元在原告处，扣除赔偿金后，原告还应退还被告10，500元。因此，被告不同意原告的诉讼请求，并反诉要求判令原告返还剩余保证金10，500元。
原告甄敏志、甄敏生、甄然对反诉辩称，《租金调整协议书》确实约定将原租金标准下调至每月6万元，但既然被告违约提前解除合同，原告要求赔偿金按照原租金标准计算，不同意被告的反诉诉请。
经审理查明，本市常德路XXX号XXX室商铺（以下简称：系争房屋）系三原告所有的房屋，原告甄敏生委托原告甄敏志办理系争房屋租赁签约、收租等事宜。
2012年1月31日，原告甄敏志代表三原告与被告签订《租赁合同》一份，约定：三原告（以下简称：甲方）将系争房屋出租给被告（以下简称：乙方）作为24小时便利店使用，建筑面积111.22平方米；租期为5年＋2年的租期，前5年为固定租期，后两年乙方有优先续租权，甲方于2012年2月20日前向乙方交付房屋，免租期为30天，自2012年2月20日至2012年3月19日止；第一、第二年月租金为63，500元，第三、第四年月租金为67，945元，第五、第六年月租金为73，381元，第七年月租金为79，251元，物业管理费为每月780元，按照先付后用的原则，乙方每三个月支付一次租金及物业管理费；双方签约后10个工作日内乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为三个月的租金，即190，500元；在租赁期内，甲方同意若乙方需提前解除本合同，应提前一个月以书面方式通知甲方，且乙方应按当年月租金的3倍支付甲方赔偿金，本合同于乙方交还该房屋且支付甲方赔偿金后提前解除；甲方送达地址为远景路XXX弄XXX号XXX室，乙方送达地址为虹桥临空经济园区临虹路XXX号XXX楼发展部，按照本合同须向一方送达的任何文件或通告，如以挂号邮件的方式送达，在寄出三个工作天后，将被视为已送达收件人，如以甲方递送或快递的方式送达，于投送快递当日将被视为已送达收件人。同日，原告甄敏志代表三原告与被告签订《补充协议》一份，对合同租金、物业管理费支付方式和期限补充如下：第一、第二年月租金为63，500元，支付前11个月的租金，第12个月为免租；第三、第四年月租金为67，945元，在第12个月时，另需支付租金63，500元。上述《租赁合同》和《补充协议》签订后，被告向三原告支付了租赁保证金190，500元，三原告将系争房屋交付被告使用，双方均按约履行。此后，被告以系争房屋作为经营场所注册成立了下属分支机构常德路店，正常开展经营活动，并按时向三原告支付租金。2012年12月13日，三原告与被告签订《补充协议二（租金调整协议书）》，约定：2013年2月20日至2013年8月19日的租金由每月63，500元调整为每月5.6万元。2013年7月26日，双方再次签订《租金调整协议书》，约定：2013年8月20日至2014年2月19日的租金由每月63，500元调整为每月6万元，2014年2月20日至2016年2月19日的租金由每月67，945元调整为每月63，500元。被告按照调整后的租金标准向三原告支付租金至2014年1月19日。2013年12月16日，被告致函三原告，以经营状况不佳为由提出解除房屋租赁合同，希望三原告考虑到被告实际经营的艰难情况，与被告协商解除合同，并将保证金退还被告，被告计划于2014年1月14日关店，2014年1月19日交屋。2014年1月8日、1月16日，原告甄敏志先后在被告提供的《常德门店关店恢复工程明细表》上“协议内容”以及“工程验收确认”一栏中签字。2014年1月20日，被告致函三原告，要求三原告退还剩余保证金10，500元并开具18万元违约金的发票，并通知三原告将于2014年2月19日交屋。2014年1月24日，被告注销了常德路店的工商登记。2014年1月27日，被告再次致函三原告，称被告已于2014年1月16日将房屋按约定要求返还给原告方，并于2014年1月24日完成营业执照的注销，再次要求三原告退还保证金10，500元并开具18万元违约金的发票。三原告要求被告支付第一、第二年的第12个月租金未果，故诉讼来院要求判决如其诉请。
审理中，三原告同意解除合同的违约金按照每月6万元计算，共计18万元，在租赁保证金中直接抵扣，不再向被告另行主张。
上述事实，有三原告提供的《上海市房地产权证》、《租赁合同》、《补充协议》、《补充协议二（租金调整协议书）》、《租金调整协议书》、被告信函三封，被告提供的原告甄敏生出具的《委托书》、《常德门店关店恢复工程明细表》、《准予注销登记通知书》以及双方当事人的庭审陈述为证，并经庭审质证属实，本院予以确认。
双方的争议焦点：第一、第二年的第12个月是否免租？三原告收回系争房屋的时间？
三原告认为，第一、第二年的第12个月租金不是免租，而是应被告请求延期至第三、第四年的第12个月支付，要求被告按照每月6万元的标准支付上述2个月的租金共计12万元，剩余租赁保证金10，500元抵扣后，三原告变更诉请为要求判令被告支付租金109，500元。由于被告一直没有交房，故三原告于2014年2月19日请锁匠开门收回房屋。
原告提供证人杨某出庭作证。杨某陈述，其原系被告员工，负责店铺开发工作，原、被告之间的房屋租赁合同即由其经办，后于2013年6月离职。因为考虑到开店成本在前两年比较高，所以在洽谈租赁合同时，双方商定在租金总金额不变的前提下，把第一、第二年的第12个月租金放到第三、第四年生意稳定后再支付。当时在文字表述上不知道怎么写，既然是不付钱就写了免租，但明确是第三、第四年的第12个月支付第一、第二年第12个月的租金。
被告对证人证言没有异议，但坚持从合同文字上理解为免租。
被告认为，其在2014年1月27日发函时已将房屋钥匙一并寄给了三原告。被告提供至北新泾邮政支局查询的特快专递存根联，上面记载：收件人“甄敏志”，收件地址“远景路XXX弄XXX号XXX室”，内件品名“文件钥匙”，收件人签名“陈林”，备注“钥匙2把”。
三原告对特快专递存根联的真实性没有异议，但认为远景路XXX弄XXX号XXX室只有原告甄敏志一家三口居住，没有陈林此人。原告甄敏志的妻子沈湛收到过被告2014年1月27日发的信函，但没有收到过钥匙。
本院认为，三原告与被告签订的《租赁合同》、《补充协议》、《补充协议二（租金调整协议书）》以及《租金调整协议书》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。合同履行过程中，被告单方提前解除合同，构成根本违约，三原告要求被告承担解除合同违约金18万元，符合合同约定。现双方均同意上述违约金在租赁保证金中直接抵扣，本院予以准许。原、被告虽于2014年1月16日签署了《常德门店关店恢复工程明细表》，但当时被告并没有将钥匙交还给原告，故房屋交接手续尚未完成。此后，被告完成了常德路门店营业执照的注销手续，并根据合同约定的送达地址将房屋钥匙连同信函一起快递给原告甄敏志。根据双方合同约定，该快递投递当日视为已送达收件人，因此，本院确认被告已于2014年1月27日向三原告交还系争房屋，双方的租赁合同关系于该日起解除。三原告关于其仅收到信函而没有收到钥匙的主张，与特快专递存根联的内容不符，三原告关于系争房屋是其于2014年2月19日请锁匠开门收回的主张，没有提供相关证据，故本院均不予采信。《补充协议》虽约定第一、第二年的第12个月为免租，但同时也约定第三、第四年的第12个月被告另各需向原告支付租金63，500元，金额与第一、第二年的第12个月租金金额相一致。结合证人杨某的证言，本院认定双方的真实意思表示为将第一、第二年的第12个月租金延迟至第三、第四年的第12个月支付，以缓解被告开店初期成本较高的压力，而非真正意义上免除被告支付租金的义务。现由于被告的原因导致合同没能履行至第三、第四年的第12个月，责任在被告，故被告应向三原告支付第一年第12个月的租金以及第二年第12个月8天的租金共计76，000元，剩余租赁保证金10，500元抵扣后，被告还应向三原告支付65，500元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
一、原告甄敏志、甄敏生、甄然与被告统一超商（上海）便利有限公司签订的《租赁合同》、《补充协议》、《补充协议二（租金调整协议书）》以及《租金调整协议书》于2014年1月27日解除；
二、被告统一超商（上海）便利有限公司应支付原告甄敏志、甄敏生、甄然解除合同违约金18万元，该款在租赁保证金190，500元中直接抵扣；
三、被告统一超商（上海）便利有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告甄敏志、甄敏生、甄然欠租65，500元（已扣除剩余租赁保证金10，500元）；
四、反诉原告统一超商（上海）便利有限公司要求反诉被告甄敏志、甄敏生、甄然返还剩余保证金10，500元的诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理费6，063元，减半收取，计3，031.50元，由原告甄敏志、甄敏生、甄然共同承担461.50元，被告统一超商（上海）便利有限公司承担2，570元。
反诉案件受理费31.25元，由反诉原告统一超商（上海）便利有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 姚 青
二〇一四年七月十七日
书记员 黄青兰
审判员 姚 青
二〇一四年七月十七日
书记员 黄青兰
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……