南京市建邺区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）建商初字第73号
原告交通银行股份有限公司江苏省分行。
负责人顾生，该分行行长。
委托代理人马艳梅，江苏苏尊容大律师事务所律师。
委托代理人朱雪芹，江苏苏尊容大律师事务所律师。
被告沈增良，男，1956年12月2日生，汉族。
被告张玉莲，女，1959年4月17日生，汉族。
被告南京万达广场投资有限公司。
法定代表人丁本锡，该公司董事长。
委托代理人张霆，北京盈科（南京）律师事务所律师。
委托代理人尤敏，北京盈科（南京）律师事务所律师。
原告交通银行股份有限公司江苏省分行（以下简称交通银行）诉被告沈增良、张玉莲、南京万达广场投资有限公司（以下简称万达公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员倪湖滨、人民陪审员宋捷、周敬青依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告交通银行的委托代理人朱雪芹，被告沈增良，被告万达公司的委托代理人张霆、尤敏到庭参加诉讼，被告张玉莲经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告交通银行诉称：2012年6月18日，原告交通银行与被告沈增良签订《个人房产抵押贷款合同》一份，该合同约定沈增良为购房向交通银行申请抵押贷款，贷款金额为49万元，贷款期限为120个月，贷款月利率为6.233334‰，该利率随中国人民银行基准利率浮动而调整，采取等额本息法还款。沈增良以其所购买的位于南京市建邺区万达广场西地贰街区XX幢620室商用住房（以下简称620室商用住房）为沈增良向交通银行的49万借款提供抵押担保，万达公司对该债务承担连带保证责任。被告张玉莲系被告沈增良的配偶，其同意以620室商用住房为沈增良向交通银行的借款提供抵押担保。同日，交通银行与沈增良签订了《南京市房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》（以下简称《房地产抵押合同》）一份，万达公司作为该房地产抵押合同的担保人，合同约定沈增良自愿将其名下西地贰街区XX幢620室商用住房抵押给交通银行。该抵押合同签订后，交通银行于2012年6月25日履行了向沈增良发放49万元贷款的义务。自2013年10月25日起至交通银行提起本案诉讼时，沈增良未能按时足额还款，万达公司应承担连带保证责任。故原告交通银行请求判令：一、被告沈增良、张玉莲共同向原告交通银行偿还剩余借款本金446671.84元，并以446671.84元为基数，承担该款自2013年10月25日起至实际给付日止，按照《个人房产抵押贷款合同》约定计算产生的利息、罚息、复利；二、交通银行有权对沈增良、张玉莲名下的620室商用住房折价或以拍卖、变卖方式所得价款优先受偿，由沈增良、张玉莲承担交通银行为实现抵押权的所有费用；三、被告万达公司对沈增良、张玉莲上述债务承担连带保证责任；四、被告沈增良、张玉莲、万达公司承担本案全部诉讼费、保全费及公告费。
被告沈增良辩称：认可交通银行的陈述，目前沈增良对外有1000多万债权，且案件在秦淮法院已进入执行阶段。若沈增良能实现该部分债权，将与交通银行进行协商，继续履行《个人房产抵押贷款合同》，希望交通银行能够宽限一段时间。
被告万达公司辩称：若被告沈增良同意继续履行《个人房产抵押贷款合同》，万达公司对此没有异议。若合同解除，万达公司应当在涉案抵押物未能清偿的部分承担补充清偿责任。
被告张玉莲经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
经审理查明，2012年，沈增良向交通银行提交个人贷款申请表，沈增良申请向交通银行借款49万元，张玉莲在配偶栏处签字确认。经交通银行审核，2012年6月18日，交通银行与沈增良签订编号为2012320207010100061的《个人房产抵押贷款合同》一份，该合同约定沈增良为购买房屋向交通银行申请抵押贷款，贷款金额为49万元，贷款期限为120个月，贷款月利率为6.233334‰，此利率为基准利率上浮10%，该利率随中国人民银行基准利率浮动而调整，还款方式为等额本息法，并约定由万达公司对沈增良向交通银行的借款承担连带保证责任，合同约定争议解决的管辖法院为原告所在地。张玉莲同意以与沈增良共有的620室商用住房为沈增良向交通银行的49万元借款提供抵押担保。在沈增良不能归还到期贷款时，交通银行有权按照合同约定向沈增良、张玉莲主张贷款本金、利息（包括复利、逾期及挪用罚息）。同日，交通银行与沈增良签订编号为2010139161的《房地产抵押合同》一份，该合同约定沈增良以其向万达公司购买的620室商用住房为沈增良向交通银行的借款提供抵押担保，并办理了房产抵押预告登记手续。万达公司为沈增良向交通银行的借款承担阶段性保证责任，其保证期间自《房地产抵押合同》生效之日起至交通银行取得涉案房产的房屋他项权利证书之日止。至原告提起本案诉讼时，沈增良和交通银行未办理涉案房产的房屋他项权证。根据交通银行提供的借款凭证显示，交通银行于2012年6月25日履行了向沈增良发放49万元借款的义务。被告沈增良自2013年10月25日起未按合同约定及时、足额偿还每期应还款项，经交通银行催要未果。
另查明，被告沈增良和张玉莲在签订《个人房产抵押贷款合同》时系夫妻关系。
上述事实有交通银行个人贷款申请表，编号为2012320207010100061的《个人房产抵押贷款合同》，编号为MT2012320207010100061的交通银行个人贷款面谈笔录表，编号为2012320207010100061的交通银行个人贷款面签笔录表，编号为2010139161的《南京市房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》，交通银行的借款凭证，沈增良欠款明细，沈增良和张玉莲的结婚证复印件，沈增良和张玉莲常住人口登记卡，本案的庭审笔录等证据在卷佐证。
本院认为，原告交通银行与被告沈增良签订的《个人房产抵押贷款合同》和《房地产抵押合同》，双方意思表示真实，合同内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，本院依法确认有效。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。交通银行按合同约定履行了向沈增良发放49万元贷款的义务，沈增良违反借款合同约定未向交通银行及时足额归还到期贷款本金及利息的行为已构成违约，交通银行有权按照逾期贷款的罚息利率计收利息和提前收回全部未还本金。沈增良向交通银行的借款发生于夫妻关系存续期间，系夫妻共同债务，张玉莲应对沈增良向交通银行的借款承担连带清偿责任，故本院对交通银行要求张玉莲共同偿还债务的诉请予以支持。关于涉案房产的抵押问题，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条的规定，正在建造的建筑物可以设定抵押，抵押权自登记时设立。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条的规定，以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。沈增良以620室商用住房为其与交通银行的住房贷款提供抵押担保时，该房产处于在建状态，未取得该房产的所有权。后沈增良与交通银行签订《房地产抵押合同》，并办理了抵押预告登记。在沈增良未能依约履行还本付息的义务时，交通银行有权处分被抵押的房产，优先清偿其贷款。本案中沈增良的贷款既有其提供的620室商用住房设立的预抵押担保，又有万达公司提供的保证担保，在没有约定债权实现的顺序时，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。故交通银行应当先就涉案房产折价或拍卖、变卖后所得的价款优先清偿其债权，不足部分由万达公司承担补充清偿责任。万达公司承担保证责任后，有权向债务人沈增良、张玉莲追偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百八十条第一款第（五）项、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条，《最高人民法院﹤关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释﹥（二）》第二十四条之规定，判决如下：
一、被告沈增良、张玉莲于本判决生效之日起十日内，向原告交通银行股份有限公司江苏省分行偿还借款本金446671.84元，并以欠款446671.84元为基数，承担该款自2013年10月25日起至实际给付日止，按照《个人房产抵押贷款合同》约定的利息、罚息、复利计算标准产生的相应费用。
二、原告交通银行股份有限公司江苏省分行对被告沈增良设定抵押的位于南京市建邺区万达广场西地贰街区18幢620室商用住房折价或者拍卖、变卖后所得的价款，在债权数额49万元金额内享有优先受偿权。
三、被告南京万达广场投资有限公司对原告交通银行股份有限公司江苏省分行通过本判决第一、二项未获清偿部分承担补充清偿责任，在其承担保证责任后，有权向被告沈增良、张玉莲追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费8626元，诉讼保全费2962元，公告费600元，合计12188元，由被告沈增良、张玉莲共同承担（该款原告已向本院预缴，本院不再退还原告，由被告沈增良、张玉莲在本判决生效之日起十日内向原告给付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（南京市中级人民法院的银行帐号：10×××76，开户银行是农业银行鼓楼分理处）。
审 判 长 倪湖滨
人民陪审员 宋 捷
人民陪审员 周敬青
二〇一五年九月七日
书 记 员 陈 慧