北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2014）东民初字第01171号原告北京好利行体己商贸有限公司，住所地北京市朝阳区东三环北路30号2-11H。法定代表人卓钦坚，经理。委托代理人孙翔宇，男，1981年3月1日出生，该公司职员。被告国盛风尚贸易（北京）有限公司，住所地北京市东城区东直门外大街39号1号楼B1层BSB-2号。法定代表人张冬贵，董事长。委托代理人王忠诚，北京市环球律师事务所律师。委托代理人罗建芳，北京市环球律师事务所上海分所律师。原告北京好利行体己商贸有限公司诉被告国盛风尚贸易（北京）有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月31日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告北京好利行体己商贸有限公司的委托代理人孙翔宇，被告国盛风尚贸易（北京）有限公司的委托代理人罗建芳均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告北京好利行体己商贸有限公司诉称：原、被告于2011年7月5日签订《商铺租赁合同》，约定原告向被告承租位于北京市东城区东直门外大街39号的地下一层的BS032和BS035号商铺，面积合计121.8平方米，用于经营美容美发，租赁期限自装修免租期结束之次日起，为3年。合同生效后，被告按约定于2011年8月6日向原告交付了商铺，原告亦依约向被告支付了租赁保证金179046元。2011年8月10日，原告向被告支付装修押金30000元，物业服务保证金25578元，装修管理费9744元。之后原告对商铺进行了装修，同时原告为筹备美容美发店经营事宜，聘请了店长，共计支付工资人民币30000元。装修期间，被告明确告知原告不能营业，并要求暂停履行双方合同，原告未继续完成装修，等待十几个月后，被告仍不能开业，原告要求被告退还相关费用。2013年1月11日，被告退还原告租赁保证金179046元和物业服务保证金25578元；2013年7月16日，被告退还原告交纳的装修押金。2013年10月，被告通知原告解除合同。此后，双方就赔偿事宜进行协商，但未达成一致意见。原告认为，被告的行为已经构成根本违约，给原告造成了巨大的经济损失，故起诉要求解除双方签订的《国盛时尚商铺租赁合同》，要求被告支付原告店面装修费用343370元，装修设计费25000元，装修管理费9744元、排水改造费15000元、空调改造费69000元、电力增容费35000元、锅炉费18800元、原告雇佣管理人员支出的工资30000元。被告国盛风尚贸易（北京）有限公司辩称：1、合同是否解除依据法院判决；2、原告交纳的179046元属于合同约定的租赁保证金，并非固定租金，原告仅向被告交纳了物业保证金和租赁保证金，没有按照合同约定向被告交纳固定租金，原告存在违约行为；3、双方合同没有对商场的开业时间进行明确的确定，故被告没有违约行为，被告正在为开业做努力，原告无权解除合同；4、原告至今未完成店面装修，按照合同约定，原告需在完成装修后报经被告验收后方才可以开业，但原告并未按照合同约定积极履行己方义务，据此，原告无权要求被告赔偿装修费用；5、被告已经退还了原告交纳的租赁保证金、物业保证金和装修押金，而装修管理费系案外人物业公司收取，与被告无关；6、空调改造合同没有当事人签章，相关费用收款人与合同不一致，没有发票予以佐证的合同被告不予认可；7、电力增容施工费、工程设计费、及发票均为原告与案外人之间的文件，真实性无法确定；8、原告主张的锅炉费用不属于工程造价的范围，并未与商铺装修形成附和，原告无权主张赔偿。综上，原告的各项诉讼请求均缺乏事实基础，没有法律依据，请求人民法院依法驳回，以维护被告的合法权益。经审理查明：原、被告于2011年7月5日签署《国盛时尚（GuoSonMall）商铺租赁合同》（以下简称租赁合同），租赁合同载明位于北京市东城区东直门外大街39号的国盛时尚（GuoSonMall）系由北京城建东华房地产开发经营有限责任公司投资建设的商业地产项目，该公司依法将该项目的房屋租赁权转让给被告，被告据此享有对外租赁及收取租金的权利。双方约定原告承租国盛时尚BS032和BS035号商铺，承租面积共计121.8平方米，用于经营美容美发；租赁期限共3年，装修免租期为60日，自交付日起算；合同中约定商铺交付日期处为空白；原告对外营业日（开业日）不晚于装修免租期结束之次日；原告承诺在上述确认的开业日完成所有的开业准备并开始营业，若原告在约定的开业日或起租日（以较晚者为准）仍未能营业，逾期7日被告有权收取违约金，逾期超过30日，被告保留解约并不退还原告已交全部费用的权利，且原告无权要求被告赔偿装修费用；原告应按固定租金模式向被告支付租金，其中第一年的月租金标准为58464元，原告应于本合同签订后5日内与租赁保证金一起向被告支付第一个租赁年度第一个整月的固定租金及费用59682元，此后原告应在每月25日前向被告支付下个月固定租金；租赁保证金相当于3个月的固定租金及推广费，总额为179046元；原告逾期支付租金或其他费用，应支付违约金，逾期连续超过15日或1年内累计超过30日的（无论被告是否正式追索），以及原告单方提出提前解除合同的，被告均有权单方解约、收回商铺，并按照合同其他约定要求原告承担违约责任；原告应在起租日前向被告或被告指定的物业服务公司支付第一个月的物业服务费，此后原告应于每月25日前向物业服务公司支付下月物业服务费；原告还应向商场的物业服务公司支付装修保证金，交费后商场的物业服务公司方为原告办理进场装修手续；如因原告原因导致本合同无法继续履行或因原告违约导致被告单方解除合同的，则原告应按本合同约定的租金标准向被告补交免租期内的租金和全部费用；装修免租期内，原告应完成商铺的装修和必要的准备工作后可开始营业，未经被告书面许可，原告不得擅自开业；若因原告原因，于装修免租期结束后30日内仍未完成装修的，则被告有权收回商铺，单方解约并追究原告的违约责任。合同签订后，原告于2011年8月6日向被告交纳了租赁保证金179046元并接收了承租的商铺，同年8月10日，原告向被告交付物业服务保证金25578元，向案外人第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司国盛中心分公司交纳装修管理费9744元，但未按合同约定向被告交纳固定租金。商铺交付后，原告对商铺进行了装修，后因被告一直未能对外营业，原告未完成装修并要求被告退还已交纳费用。2013年1月11日，被告退还原告租赁保证金179046元和物业保证金25578元。合同履行期间，被告至今仍未开始国盛时尚的营业。在原、被告双方签约之前，被告曾预定于2011年5月开业，但未果。原告于庭审中提供了一份录音资料，内容为原告的工作人员孙翔宇、任海涛与被告的工作人员面谈的情况，其称录制时间为2013年11月1日。录音中，原告的工作人员称希望被告出具书面文件，证明是由于被告的原因导致商场无法开业，另外有一个女性工作人员称由于房屋产权纠纷，现商场无法正常开业，但无法出具书面文件，赔偿问题需要等总公司进一步的评估确认。被告否认该证据的真实性、合法性及关联性，认为无法核实该视频资料是否经过原告不当编辑、剪辑，真实性无法确认，无法确定录音中的工作人员为被告的工作人员。另于诉讼中，原告申请对涉案商铺的装修工程造价进行鉴定，并支付了鉴定费8000元。经北京中平建工程造价咨询有限公司鉴定，认定北京市东城区东直门外大街39号国盛风尚地下一层BS032BS035号商铺的装修、排水改造、空调改造、电力增容项目工程造价金额总计266637.36元，其中装饰工程181357.95元、电气照明24336.54元、空调改造42142.87元、锅炉安装18800元。关于鉴定方法，该鉴定报告称，经现场勘查对比，原告施工完成部分装修、排水改造、空调改造工程，且提供的施工图与现场实际做法不完全相符，故本次鉴定按现场勘察测量结果计算工程量，对于现场无法勘察测量的隐蔽项目，未予鉴定；在勘验现场未见原告提供的电力增容合同中的相关工程量，故对电力增容费未予鉴定，本次鉴定结果不含电力增容费。被告称该鉴定报告中的税金费率有误，且不认可报告中锅炉安装项目的金额，称原告提供的供货合同被告在庭审中已经表示不予认可，鉴定报告中却直接按照合同金额计入，鉴定机构应按照现场实际情况，结合相关鉴定依据予以调整。针对被告提出的异议，北京北京中平建工程造价咨询有限公司向本院出具了《答复意见》，鉴定方称该项锅炉工程包括锅炉热泵主机、连接管线、水箱等材料费设备费及安装费、管理费、利润、税金，其采购合同价格基本反映市场价格，鉴定结果不变。对被告提出的税费费率计算错误，鉴定机构进行了回复，并将税金标准由3.48%调整为3.4%，调整之后的工程造价金额为266445.76元。原告为完成涉案商铺的装修工程，还支出了工程设计费25000元。原告称其对涉案商铺进行了电力增容，并提交其与江苏省工业设备安装集团有限公司签订的《电力增容合同》一份及收条一张，证明其支出了电力增容费35000元。被告称该合同上双方均未加盖公章，收条上亦未加盖公章，且收条落款时间早于合同落款时间，不符合逻辑，不认可该组证据的真实性。上述事实，有原、被告双方签订的《国盛时尚（GuoSonMall）商铺租赁合同》、装修管理费的票据、《室内装饰设计合同书》、收据、《给排水改造合同》、《空调改造合同》、《电力增容合同》、《供货合同》，中平建鉴定（2014）010号《工程造价鉴定报告》及《答复意见》，录音资料，以及双方当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为，原、被告双方当事人签订的房屋租赁合同不违背相关法律、行政法规的强制性规定，为有效协议。按照合同约定，原告应于本合同签订后5日内与租赁保证金一起向被告支付租金，此后在租赁期内按月向被告支付租金；原告还应当在60日的装修免租期内完成装修。原告违反上述任何一条约定个，逾期30日的，被告均有权单方解约、收回商铺，并按照合同其他约定要求原告承担违约责任。合同中并未约定明确的被告对外营业日期。合同的实际履行中，被告于2011年8月6日向原告交付了商铺，原告始终没有向被告交纳过租金，且并未完成对商铺的装修，上述行为属于违约行为；但被告则一直未对外营业，该行为导致原告即使全额支付应当交付的费用并完成装修也不能对外营业，致使原告的合同目的无法实现，故被告的行为属于根本违约。由此可见，原、被告均有违约行为，但合同对被告未对外营业或延迟对外营业没有相应的违约责任的约定，有失公平。鉴于被告属于根本违约，按照合同法第九十四条第（四）项之规定，原告要求解除合同的诉讼请求应予支持。而原告要求赔偿的各项损失，则应由原、被告双方根据各自的违约情形予以分担，具体比例，本院将根据实际情况酌情确定。关于原告要求被告退还的装修管理费，因该费用并非被告收取，原告此项诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。关于原告索赔的各项费用，第一，店面装修费、排水改造费、空调改造费、锅炉费共计446170元。首先，关于原告主张的锅炉费用，鉴于锅炉并未与涉案商铺的其他装饰装修形成附和，故对原告主张的锅炉费用，本院不予支持。其次，根据鉴定机构现场勘察，原告施工完成部分装修、排水改造、空调改造工程，且其提供的施工图与现场实际做法不完全相符，鉴定机构根据现场勘察结果计算工程量，其调整后的鉴定结论为涉案商铺已完成施工的装饰工程、电气照明、空调改造、锅炉安装等工程造价金额总计为266445.76元，本院将在扣除锅炉费用后依据鉴定机构确定的造价计算赔付金额；第二、工程设计费25000元，证据充分，应予认定；第三，电力增容施工费35000元，根据现有证据，鉴定机构现场勘验时称未见原告所持合同中相关工程，原告亦未提交其他证据证明其因装修涉案商铺支出了上述费用，对该笔费用，本院不予支持。另，关于原告主张的其雇佣管理人员产生的工资损失一节，但其并未举证证明实际雇佣了管理人员并实际支出了该笔费用，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百二十条之规定，判决如下：一、解除原告北京好利行体己商贸有限公司与被告国盛风尚贸易（北京）有限公司签订的《国盛时尚（GuoSonMall）商铺租赁合同》；二、被告国盛风尚贸易（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告北京好利行体己商贸有限公司装修设计费人民币一万七千五百元；三、被告国盛风尚贸易（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告北京好利行体己商贸有限公司装修工程施工费人民币十七万三千三百五十二元；四、驳回原告北京好利行体己商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9259元，由原告北京好利行体己商贸有限公司负担2778元，由被告国盛风尚贸易（北京）有限公司负担6481元（原告已交纳，被告于本判决生效后七日内交纳）。鉴定费8000元，由原告北京好利行体己商贸有限公司负担2400元，由被告国盛风尚贸易（北京）有限公司负担5600元（原告已交纳，被告于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘 艳代理审判员  王裴裴人民陪审员  马 可二〇一五年一月七日书 记 员  姚 丹