重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）渝01民终1580号
上诉人（原审被告）：邬秋华，女,1977年9月18日出生，汉族，住重庆市垫江县,公民身份码512322197709187262。
委托诉讼代理人：余和（系邬秋华的丈夫），男，1973年10月22日出生，汉族，住重庆市江津区。
被上诉人(原审原告)：重庆大川集团物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区石小路86号，统一社会信用代码91500106742893880T。
法定代表人：刘玉兰，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：滕月，女，1993年6月5日出生，土家族，系该公司员工。
上诉人邬秋华因与被上诉人重庆大川集团物业管理有限公司（下称大川物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院(2017)渝0105民初14563号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月26日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人邬秋华的委托诉讼代理人余和与被上诉人大川物业公司的委托诉讼代理人滕月到庭参加了审理。本案现已审理终结。
邬秋华上诉请求：1、依法撤销重庆市江北区人民法院(2017)渝0105民初14653号民事判决，驳回大川物业公司的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由大川物业公司承担。事实和理由：1、邬秋华居住的房屋位于菲儿小城小区，并不是大川水岸小区，大川物业公司与重庆大川集团房地产开发有限公司签订的物业服务合同对其房屋无约束力，邬秋华也没有与大川物业公司签订《前期物业管理服务协议》；2、大川物业公司提供的物业服务存在重大瑕疵，如没有履行好建筑物、构筑物、绿化等维护、管理、服务等工作，门禁、监控、消防等系统被拆除不能使用，致使小区安全存在重大隐患，因此邬秋华有权不予交纳物业服务费进行对抗；3、大川物业公司的停车和广告收费等情况未进行公示。
大川物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，程序合法，请求予以维持。
大川物业公司向一审法院起诉请求：：1.判令邬秋华向大川物业公司支付2012年9月25日至2017年4月25日期间共计56个月的物业服务费4726.4元（84.4元×56个月）、公摊水电费560元（10元/月）；2.判令邬秋华向大川物业公司支付违约金2000元；3.本案诉讼费用由邬秋华承担。
一审法院认定事实:邬秋华系涉讼房屋的所有权人，该房屋建筑面积为76.76平方米。2008年4月16日，大川物业公司与重庆大川集团房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由大川物业公司为涉讼房屋所在的大川水岸小区提供前期物业服务。合同约定：大川物业公司提供的公共性物业服务主要内容包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的维修、养护、管理和运行，小区共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通，交通与车辆停放秩序的管理，公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务，包括安全监控、巡视、门岗执勤，物业档案资料管理，物业专项维修资金的使用，装修管理，接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护（服务价格由双方另行商定），法律政策规定应由大川物业公司管理服务的其他服务事项；物业服务收费选择包干制方式，收费标准如下（按建筑面积计算）：电梯房1.1元/月·平方米；物业服务费中不含公摊水电费，公摊水电费按照每户10元/月进行缴纳，二次供水供电产生的费用据实结算；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月25日履行交纳义务；本合同期限3年，自2008年4月16日起至2011年4月15日止；如合同期限未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止；如业主大会尚未成立，而本合同期限已到，只要重庆大川集团房地产开发有限公司未书面提出不再续签的，本协议到期自动续期（续期期限以3年为一续），以此类推；业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向大川物业公司支付违约金。
邬秋华接房时与大川物业公司签订了《前期物业管理服务协议》（下称《前期协议》，含《业主临时公约》，无签订时间）。《前期协议》约定为：邬秋华交纳物业管理服务费的时间为每月25日。住宅物业管理服务费按建筑面积每月每平方米为1.10元。邬秋华违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，大川物业公司有权要求邬秋华补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。合同签订后，大川物业公司为大川水岸小区提供物业服务。前述合同到期后，小区未成立业主委员会，截止本案一审法庭辩论终结前，大川物业公司仍依该合同在小区提供物业服务。
另查明，大川物业公司提供物业服务期间，涉讼房屋按1.10元/平方米/月缴纳物业服务费、按10元每月交纳公摊水电费。因邬秋华未按期缴纳相应费用，大川物业公司起诉至法院。一审庭审中，大川物业公司举示催款函及EMS国内特快专递邮件详情单，拟证明在邬秋华拖欠相应费用期间，大川物业公司多次通过电话通知、邮寄催款函等形式进行催收，但邬秋华一直置之不理，诉讼时效中断。邬秋华质证称未收到催款函，不能达到大川物业公司的证明目的。邬秋华举示了一组照片及微信截图，拟证明大川物业公司没有按约定履行维修义务、提供的物业服务不合格，侵犯了业主的权益、没有公示小区公共收益，侵占了业主的收益、小区存在许多问题，大川物业公司提供的服务不到位等。大川物业公司对证据三性均不予认可，称与本案无关，小区没有成立业委会，因此暂由大川物业公司代为管理小区公共收益。
一审法院认为，大川物业公司与重庆大川集团房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，依合法程序进入涉讼小区并提供物业管理服务；虽然该合同期满后，双方未续签书面合同，但大川物业公司继续以物业服务企业身份为小区提供物业服务。故为维护该小区整体的物业管理秩序及全体业主公共利益，仍宜认定大川物业公司与小区业主之间存在事实上的物业服务合同关系。但是，从规范的角度，大川物业公司应积极敦促小区开发建设单位履行法定程序续订前期物业服务合同或选聘新的前期物业服务企业。综上，依据物业管理条例及相关司法解释的规定，大川物业公司与邬秋华之间成立真实合法的物业服务合同关系。《中华人民共和国民法总则》规定了向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。虽大川物业公司举示了催款函和EMS国内特快专递邮件详情单，但不足证明将催款函有效送达了邬秋华导致诉讼时效中断，对邬秋华提出的诉讼时效的抗辩意见，法院予以采纳。根据法律规定和大川物业公司提起诉讼的时间、诉讼请求和合同约定，2014年7月14日前的相关费用已超过诉讼时效。对大川物业公司要求邬秋华支付前述期间拖欠的相关费用的诉讼请求，法院不予支持。根据《物业管理条例》的规定以及涉讼前期物业服务合同的约定，业主负有交纳物业服务费用的义务。邬秋华虽提出大川物业公司提供的物业服务存在种种不足之处，但其举示的证据并不足以证明大川物业公司未按约定提供服务，且即便大川物业公司提供的物业服务存在瑕疵，也不能成为其拒交或少交物业服务费的正当理由。邬秋华虽有权利督促和要求物业服务企业针对性地予以改进和完善，但出于维护小区整体秩序以及公共利益的考虑，亦不宜以拒交费用的方式进行对抗，可通过诉讼等途径予以解除。综上，根据查明事实和诉讼请求，本案中邬秋华应依约向大川物业公司支付2014年7月25日至2017年4月25日期间欠付的物业服务费用2785.2元（84.4元×33个月）、公摊水电费330元（10元×33个月），大川物业公司相应诉讼请求中超出前述金额的部分，一审法院不予支持。关于大川物业公司主张违约金的诉讼请求。《前期物业服务合同》中约定，业主或物业使用人应在每月25日履行交纳义务。业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向大川物业公司支付违约金，邬秋华未按期缴纳相应费用的行为已经违反合同约定，给大川物业公司造成损失，理应承担违约责任。现邬秋华请求法院对违约金标准进行调整，在大川物业公司未举示证据证明其实际损失的情况下，法院参照邬秋华每月应交费用、拖欠时间等因素，对大川物业公司主张的违约金酌情支持200元。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决如下：一、邬秋华于一审判决生效之日起五日内支付重庆大川集团物业管理有限公司物业服务费2785.2元；二、邬秋华于一审判决生效之日起五日内支付重庆大川集团物业管理有限公司公摊水电费330元；三、邬秋华于一审判决生效之日起五日内支付重庆大川集团物业管理有限公司违约金200元；四、驳回重庆大川集团物业管理有限公司的其他诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审判决认定的事实予以确认。
本院认为，首先关于邬秋华与大川物业公司之间是否建立了物业服务合同关系的问题，大川物业公司举示了其与重庆大川集团房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，可以证明大川物业公司与重庆大川集团房地产开发有限公司就大川水岸-
菲儿小城小区建立了前期物业服务合同关系。对于大川物业公司举示的《前期物业管理服务协议》上邬秋华签名的真实性，邬秋华在二审审理中认可该签名系其本人所签，之后又提交书面意见予以否认，本院认为邬秋华在没有充分证据的情况下不能擅自改变其庭审陈述，且也未举证证明不是其本人所签，再结合邬秋华在审理中也实际认可大川物业公司对其居住小区提供了物业服务的事实，故本院认为邬秋华与大川物业公司之间建立了物业服务合同关系。
其次关于邬秋华是否应向大川物业公司交纳物业服务费的问题。本院认为，由于物业服务公司所面对的小区业主或物业使用人少则几百、多则上千，而一个小区就像一个家一样，事无巨细均需要物业服务公司进行管理维护，因此难免有疏漏之处，作为业主不必苛责于物业服务公司，而物业服务公司也不应凭借其在管理方面的某些优势对抗业主，双方应共同营造和维护小区的和睦氛围。本案中，对于邬秋华上诉提及的大川物业公司未能尽到物业服务的方面，本院认为其中既有涉及开发商的问题也有涉及第三人的问题，当然也有大川物业公司做得不够尽善尽美的地方，但大川物业公司为邬秋华提供了物业服务是客观存在的，邬秋华仅以上述理由拒交物业服务费的理由并不充分，故一审法院在综合考量双方履行合同情况的基础上进行的判决，可予以维持。至于物业服务费标准问题，有《前期物业服务合同》和《前期物业管理服务协议》的约定，邬秋华应遵照履行。
最后，关于大川物业公司对停车、广告收费是否公示的问题，本院认为此系另一法律关系，邬秋华可另诉解决，本院不予审查。
综上所述，邬秋华的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由邬秋华承担。
本判决为终审判决。
审判长 师玉婷
审判员 郑 泽
审判员 闫信良
二〇一八年四月二日
书记员 冉梦云