苏州市相城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0507民初749号
原告：孙静，女，1970年12月24日生，汉族，住苏州市姑苏区。
委托诉讼代理人：孙善伟，江苏新开利律师事务所律师。
被告：程静，女，1978年1月9日生，汉族，住苏州市相城区。
原告孙静诉被告程静房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月22日立案受理，依法由审判员卢秋明适用简易程序独任审判。本院分别于2016年3月22日、6月3日、8月30日公开开庭审理了本案。原告孙静及其委托诉讼代理人孙善伟，被告程静到庭参加诉讼。审理中，原告孙静申请对所涉房屋进行司法鉴定。因案情复杂，本院依法组成合议庭，于2016年12月5日公开开庭进行了审理，原告孙静及其委托诉讼代理人孙善伟到庭参加诉讼。被告程静经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告孙静诉称，2015年10月19日，经苏州新浪不动产经纪有限公司中介，原、被告签订了房屋买卖（居间）合同，约定由被告将其位于苏州市相城区元和街道润元路288号香城颐园27幢301室、建筑面积为127.88平方米的房屋作价1738800元出售给原告，并由原告支付被告定金50000元，其余购房款由双方于2015年12月31日办理首付款托管贷款等手续，所有水、电、煤气、物业费由被告于2015年11月30日之前全部付清（物业费需提供发票）。但此后被告既没有在2015年11月30日前提供该房屋物业费等付清发票，也没有在2015年12月31日前提供该房屋原有银行抵押贷款的归还凭证，以致该房屋买卖的网签合同无法进行，自然也就无法于2015年12月31日即上述合同履行期届满之日办理首付款托管贷款等手续。虽经原告及中介一再敦促，但被告最后就干脆说“房子不卖了”，也就是说被告明确表示属于其作为售房人的所有合同义务都不履行了。鉴于被告拒绝履行合同，实质已构成根本违约，原告根据我国《合同法》第九十四条第（二）项、第（四）项和第九十六条第一款的规定，主张解除与被告签订的上述房屋买卖（居间）合同，并于2016年1月10日授权律师通知被告该合同自律师通知函到达时解除，要求被告在收到该通知函后三日内返还原告定金50000元，并按照该合同第六条第5项约定该房屋成交价格10%计173880元作为违约金支付给原告。被告于2016年1月12日收到原告律师函，但至今不为所动。现原告诉至法院，请求判令：1、被告返还购房定金50000元；2、被告支付按房屋成交价格10%计算的违约金173880元；3、诉讼费由被告负担。
审理中，原告孙静将第二项诉讼请求变更为要求被告程静支付按房屋成交价格17%计算违约金为295596元。
被告程静辩称，其确实想把房屋卖掉，但主要不是因房屋涨价因素，而是卖房期间因其与丈夫在闹离婚，其丈夫不同意卖房，所以其无法履行合同。后来原告也到其家里来，其与原告商量愿意定金一赔一，但原告不同意，现原告让其赔偿那么多，其没有这个能力。
经审理查明，2015年10月19日，被告程静作为售房人（甲方）与原告孙静作为购房人（乙方）、苏州新浪不动产经纪有限公司作为居间方（丙方）签订了《房屋买卖（居间）合同》（编号：1803324），被告将其位于苏州市相城区元和街道香城颐园27幢301室的房屋出售给原告，成交价格为1738800元，产权过户费用由原告承担。合同第四条约定，乙方于2015年10月19日交付定金50000元；甲乙双方于2015年12月31日办理首付款托管贷款等手续；乙方不付个人所得税；甲方户口押金20000元，户口迁出后还清；甲乙双方约定，如乙方贷款有问题，导致交易不成，双方自行解除合同，不承担任何违约责任（3天之内即2015年10月22日前）。合同第五条约定，甲方承诺于拿到所有房款腾空房屋，并将房屋钥匙交于乙方。合同第六条约定，甲、乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，均由违约方向另一方支付该房屋成交价格的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。合同第八条约定，甲方必须保证该房屋无抵押、无户口、无租赁，产权清晰，确保安全过户；2015年11月30日之前所有水、电、煤、物业费全部由甲方付清（物业费需提供发票）；过户签字当天支付中介服务费。同日，原告向被告支付定金50000元，被告收到50000元后又出具收据给原告。之后，由于被告未在2015年11月30日前提供该房屋物业管理费等付清发票，也未在2015年12月31日提供该房屋原有银行贷款及利息归还凭证，以致双方网签合同无法进行，原告于2016年1月10日委托律师向被告发出了《律师函》，明确：鉴于被告拒绝履行合同，实质已构成根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第㈡、㈣项和第九十六条第一款的规定，原告有权主张解除合同，并授权律师通知被告，自本函通知到达被告时解除合同。被告收到本函后三日内返还定金50000元，并按该房屋成交价格10%计173880元作为违约金支付原告。但被告于2016年1月12日收到该函后并未答复。故原告诉至法院。
另查，苏州市相城区元和街道润元路288号香城颐园27幢301室的房屋系被告程静与陈保银共同共有（所有权证号为苏房权证相城字第××号的所有权人为陈保银，共有权人为程静；所有权证号为苏房权证相城字第××号的所有权人为程静，共有权人为陈保银），建筑面积127.88平方米。该房屋设定的他项权证号为苏房相城他字第××号，他项权利人为中国银行股份有限公司苏州相城支行，权利范围为全部，权利价值为550000元，设定日期为2009年5月25日，约定日期为2024年5月25日。
审理中，根据原告孙静的申请，本院委托苏州天元土地房地产评估有限公司对所涉房屋的价值进行评估。苏州天元土地房地产评估有限公司于2016年7月18日出具《房地产估价报告》，估价结果为：经估价确定，本次估价对象房地产（苏州市相城区元和街道润元路288号香城颐园27幢301室，产权人陈保银、程静），建筑面积127.88平方米，房屋用途为成套住宅。在价值时点2016年1月12日，估价对象在满足本次估价全部假设和限制条件下的估价结果为人民币2043267元。
审理中，原、被告双方确认：双方于2015年10月19日签订的《房屋买卖（居间）合同》已于2016年1月12日解除。
以上事实，由原告提交的房屋买卖（居间）合同、收据、律师函、房屋权属登记薄、房屋所有权证、房地产估价报告，以及原、被告庭审陈述予以证实，本院予以认定。
审理中，原告主张，因被告单方面不履行合同，造成合同解除，构成违约，故被告应当返还定金50000元，并承担违约责任。根据合同约定，违约金是房屋成交价格的10%，但因当时涉案房屋升值，经房地产评估机构评估，涉案房屋在合同解除之日的评估价格为2043267元，而合同价格为1738800元，超出合同价格304467元，故原告的实际损失超过了合同约定的违约金总额，现原告要求对约定的违约金调高，按房屋成交价格的17%计算违约金，故原告要求被告支付违约金计295596元。
被告认为，虽房价上涨，但主要是其丈夫不同意卖房，其很早就告知原告房子不卖了，且原告也知道房子是其与丈夫共同所有的，故原告也应承担相应的责任。
本院认为，原告孙静与被告程静签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，依法成立、合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。根据合同约定，双方已经就涉案房屋的买卖达成意向，并就房屋价款、支付方式、过户、交房办理的时间与条件等房屋买卖主要条款达成了一致意见，双方均应恪守约定，如约履行。本案中，对于被告认为其不是因房价上涨不卖，而是卖房当时其与丈夫在闹离婚，主要是其丈夫不同意卖房，因该房屋是其与丈夫的共同财产，故其无法履行合同，但被告并未能就此提供任何证据证明，且被告事先应对所涉房屋买卖约定的内容以及法律后果有充分的认识，故对于被告的辩解意见，本院无法采纳。被告在签订房屋买卖合同之后以其丈夫不同意卖房及房价上涨为由拒绝继续履行合同，该行为符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）款规定的情形，即“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”，据此，原告作为守约方有权行使合同解除权，并有权要求被告承担违约责任。审理中，被告明确表示不再履行房屋买卖合同，且原、被告均确认双方签订的房屋买卖合同已于2016年1月12日解除，合同解除后，被告应将其已收取的定金50000元退还原告，故原告主张要求被告返还定金50000元，于法有据，应予支持。而原告作为买受人通过房地产经纪公司的居间服务，明确该房屋的所有权证记载的内容为夫妻共有，但其认为被告对涉案房屋具有处分权，从而与被告签订房屋买卖合同，原告并未尽到善意的审查义务，在合同履行过程中也存在一定过错，应承担相应的责任。关于被告应该承担违约责任的依据，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，由于被告的原因导致合同解除，至合同解除时涉案房屋价格已经上涨，造成原告丧失了以原合同价格购买房屋的合同利益，但原告主张的违约金应与因违约所造成的损失相适应，且不应超过违约一方订立合同时可以预见到的损失。虽涉案房屋的市场价值上涨，但原告并未支付全部购房款，不能参考该房屋的全部升值价格确定违约金赔偿数额，且双方亦未签署网上备案的房地产买卖合同，该合同尚未履行至支付房款、房地产交接和权利转移阶段，原告支付的50000元定金性质也尚未转为购房款，故原告要求被告按房屋成交价格的17%支付违约金的意见，缺乏合同依据，违反公平原则，本院难以支持。综上，本院综合考虑合同实际履行程度、支付定金金额以及房价上涨等因素，对约定违约金予以调整，但违约金数额应充分考虑被告的违约情节以及违约给原告造成的损失，本院综合以上情况酌情认定被告应支付原告违约金120000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告孙静与被告程静于2015年10月19日签订的《房屋买卖（居间）合同》（编号：1803324）已于2016年1月12日解除。
二、被告程静应于本判决生效之日起十日内返还原告孙静定金人民币50000元。
三、被告程静应于本判决生效之日起十日内赔偿原告孙静违约金人民币120000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费计4658元，财产保全费1645元，评估费15850元，合计人民币22153元，由原告孙静负担9195元，被告程静负担12958元（被告负担款项已由原告预交，本院不再退还，被告应于本判决生效之日起十日内支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。
审 判 长 卢秋明
人民陪审员 徐秀英
人民陪审员 邱玉芳
二〇一七年二月八日
书 记 员 李 益