北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终3802号
上诉人（原审被告）：优尼班克（北京）科技有限公司，住所地北京市石景山区八大处科技园区西井路3号2号楼246房间。
法定代表人：黄晓鸿，董事长。
委托诉讼代理人：王亚芬，女，1988年10月10日出生。
上诉人（原审被告）：北京新港信业企业管理有限公司，住所地北京市朝阳区×××甲16号6层601号。
法定代表人：柴雪燕，总经理。
委托诉讼代理人：金颖，北京市金栋律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵雪娜，北京市金栋律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:北京新港鼎盛物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区×××甲16号新港商城地下二层办公室。
法定代表人：叶国坚，董事长。
委托诉讼代理人：李鸿鹏，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周子秋，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。
上诉人优尼班克（北京）科技有限公司（以下简称优尼班克公司）、上诉人北京新港信业企业管理有限公司（以下简称新港信业公司）因与被上诉人北京新港鼎盛物业管理有限公司（以下简称新港鼎盛公司）占有保护纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初51544号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人优尼班克公司之委托诉讼代理人王亚芬、上诉人新港信业公司之委托诉讼代理人金颖、赵雪娜，被上诉人新港鼎盛公司之委托诉讼代理人李鸿鹏、周子秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
新港信业公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回新港鼎盛公司的诉讼请求。事实与理由：《合作框架协议》追认了此前已经履行的租赁关系，租赁关系自2014年1月1日建立，新港信业公司享有免租期。按照《合作框架协议》，所有新港鼎盛公司争取的优惠都应当由双方共享。而新港鼎盛公司与北京星泰泓信资产管理有限公司（以下简称星泰公司）签订的《租赁合同》的免租期为2014年1月1日至2014年9月30日，又在《补充协议》中约定将免租期延长至2014年11月15日，这一优惠新港信业公司也当然享有，故新港信业公司在新港鼎盛公司主张的期限内有出租权利，优尼班克公司不存在无权占有的行为，新港信业公司与优尼班克公司都不应当支付占有使用费。
优尼班克公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回新港鼎盛公司的诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：我公司与新港信业公司签订了合法有效的租赁合同，不应当再支付占有使用费。
新港鼎盛公司答辩意见：同意一审判决，不同意新港信业公司与优尼班克公司的上诉请求。
新港鼎盛公司向一审法院起诉请求：要求优尼班克公司、新港信业公司支付占有使用费263840元。
一审法院认定事实：2013年12月28日，星泰公司与新港集团国际有限公司（以下简称新港集团）签订《将台商业综合楼房屋租赁合同》，约定星泰公司将北京市朝阳区×××甲16号将台商业综合楼项目（包括地下三层地上十二层）租赁给新港集团，租赁期2014年10月1日到2034年9月30日，免租期2014年1月1日到2014年9月30日。2014年9月10日新港集团投资设立了新港鼎盛公司，2015年2月2日星泰公司、新港鼎盛公司和新港集团三方签订上述租赁合同的补充协议，约定新港集团在租赁合同中的权利义务转让给新港鼎盛公司，免租期从2014年9月30日延长至2014年11月15日。
2014年6月4日，优尼班克公司和新港信业公司签订租赁合同，约定新港信业公司将新港大厦七层A号200平方米房屋出租给优尼班克公司，租赁期限2015年1月1日至2017年12月31日，2014年9月1日至2014年10月31日是装修期，装修期内免租金和物业管理费，2014年11月1日至2014年12月31日是免租期，租金每天每平方米5.8元。新港鼎盛公司称优尼班克公司从2014年9月19日起占用新港大厦七层A室，要求按照每天每平方米6.8元计算占有使用费。优尼班克公司认可占用时间，但表示其已按和新港信业公司的租赁合同向新港信业公司支付了租金，新港信业公司认可。
2015年1月28日，新港鼎盛公司和新港信业公司法定代表人柴雪燕签订《合作框架协议》，约定新港鼎盛公司将新港大厦写字楼部分6至12楼分租给柴雪燕，租赁期20年，届时双方签订正式租赁合同。2015年4月2日新港鼎盛公司和新港信业公司签订《北京将台商务综合楼房屋租赁合同》，约定租赁标的为新港大厦6层至12层写字楼部分，双方租赁合同以新港集团与星泰公司2013年12月28日签订的租赁合同条款为准，租金支付方式为押一付三，免租期自本合同签订之日至2015年7月1日，本合同签订之日起上述《合作框架协议》废止。新港鼎盛公司和新港信业公司认可双方租赁合同的租金标准和新港鼎盛公司与星泰公司租赁合同的租金标准一致，每日每平方米4.2元。新港信业公司提交2014年1月21日将台乡政府出具的证明，内容为委托新港信业公司对北京市朝阳区×××甲16号对外出租，租期20年，据此证明其和优尼班克公司签订租赁合同的依据。将台乡政府表示该证明其是出具给新港集团的，是新港鼎盛公司还是新港信业公司持有该证明是新港集团的内部事宜，其委托星泰公司将新港大厦对外出租，星泰公司就新港大厦和新港鼎盛公司、新港集团有租赁合同关系，和新港信业公司没有租赁合同关系。新港信业公司提交2014年8月1日其给星泰公司的通知，证明其告知星泰公司准备和优尼班克公司签订正式租赁合同，客户入场时间2014年8月15日至2014年9月15日，新港信业公司提交电子邮件，证明其和新港鼎盛公司就新港大厦的租赁事宜从2014年6月即开始磋商，新港鼎盛公司同意其对外出租房屋，新港鼎盛公司对此不予认可。新港信业公司还称是新港集团委托其对外出租，提交2013年9月17日新港集团给洪某出具的授权委托书，委托事项是与星泰公司就双方之间的合作进行磋商，签署与出租方之间的往来函件等，还提交有柴雪艳签字的给星泰公司的审批单，证明给新港大厦六、七层客户2014年9月1日至2014年12月31日的免租期经过星泰公司同意，新港鼎盛公司对此亦不予认可。
一审法院认为：诉争房屋新港鼎盛公司是从星泰公司处承租而来，租赁期限2014年1月1日到2034年9月30日，2014年9月19日起诉争房屋被优尼班克公司占有使用，优尼班克公司虽称是从新港信业公司处租赁而来，但就诉争房屋新港信业公司和新港鼎盛公司是2015年4月2日才建立的租赁关系。新港信业公司称2014年9月19日至2015年4月1日是将台乡政府、星泰公司同意其对外出租，但此期间乡政府、星泰公司已将诉争房屋出租给新港鼎盛公司，其已无权授权他人出租诉争房屋，且将台乡政府已明确表示新港信业公司提交的证明其是出给新港集团的，并非授权新港信业公司对外出租；新港信业公司称2014年9月19日至2015年4月1日是新港集团委托其对外出租，但其提交的新港集团的委托书不是出具给新港信业公司的，授权内容也不包括对外出租诉争房屋，新港信业公司提交的通知、审批单都是其出示给星泰公司的，不足以证明其和新港集团有委托关系；新港信业公司称2014年9月19日至2015年4月1日新港鼎盛公司同意其对外出租，但其和新港鼎盛公司2015年4月2日就诉争房屋签订正式租赁合同时对免租期有明确约定，是2015年4月2日至2015年7月1日，并约定之前因磋商签订的《合作框架协议》废止，故在双方租赁合同未将2014年9月19日至2015年4月1日写入免租期的情况下，即使新港鼎盛公司同意新港信业公司使用诉争房屋，新港信业公司也应向新港鼎盛公司交纳使用费用，星泰公司给新港鼎盛公司延长免租期，并不意味着新港信业公司和新港鼎盛公司的免租期也相应延长。
综上所述，2014年9月19日至2015年4月1日新港鼎盛公司是诉争房屋的使用权人，优尼班克公司于此期间占有使用诉争房屋，侵犯了新港鼎盛公司的财产权，应向新港鼎盛公司交纳相应费用。新港信业公司从优尼班克公司处收取2015年1月1日至2015年4月1日的租金缺乏依据，应和优尼班克公司就此期间的占有使用费承担连带给付责任。但新港鼎盛公司按照每天每平方米6.8元计算依据不足，法院比照新港信业公司和优尼班克公司之间的租金标准计算占有使用费。判决：一、优尼班克（北京）科技有限公司于判决生效后七日内给付北京新港鼎盛物业管理有限公司2014年9月19日至2014年12月31日的占有使用费一十二万零六百四十元；二、优尼班克（北京）科技有限公司、北京新港信业企业管理有限公司于判决生效后七日内给付北京新港鼎盛物业管理有限公司2015年1月1日至2015年4月1日的占有使用费一十万零五千五百六十元；三、驳回北京新港鼎盛物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院认定事实如下：涉案房屋位于北京市朝阳区×××甲16号，物业名称：将台商业综合楼项目（包括地下三层地上十二层）。2013年12月28日，星泰公司（甲方）与新港集团（乙方）签订《将台商业综合楼房屋租赁合同》（以下简称12月28日《租赁合同》），约定星泰公司将将台商业综合楼项目（包括地下三层地上十二层）租赁给新港集团，交付日期2014年1月1日（具体日期以实际交接确认单为准）；免租期（该期限的起算日为租赁房屋书面交付日，免租期内，无需支付租金费用，公用事业费承租人承担）2014年1月1日到2014年9月30日；租期限（免租期限届满次日起）二十年，自2014年10月1日到2034年9月30日；租金标准，第一年到第三年为每日每平方米4.2元整；第四年到第六年每日每平方米4.41元整；第七年到第九年为每日每平方米4.63元整...；乙方可以转租，但不得整体转租。此外还约定其他条款。将台乡集体资产管理运营委员会办公室在合同上盖章。2014年1月21日，将台乡政府出具证明，内容是位于北京市朝阳区×××甲16号，是我乡所有，为合法建筑，房屋用途为商业用房，委托北京新港信业企业管理有限公司对该处房屋进行对外出租经营，租期为二十年。将台乡政府认可出具过该证明。
新港鼎盛公司成立于2014年9月10日。2015年2月2日，星泰公司（甲方）、新港集团（乙方）、新港鼎盛公司（丙方）三方签订《“将台商业综合楼”房屋租赁合同之补充协议》（以下简称《补充协议一》），约定将12月28日《租赁合同》的主体变更为星泰公司与新港鼎盛公司，新港集团对租赁合同下新港鼎盛公司的全部义务承担连带责任；免租期从2014年9月30日延长至2014年11月15日。
2015年1月28日，新港鼎盛公司与新港信业公司法定代表人柴雪艳签订《合作框架协议》，约定新港鼎盛公司将将台新港中心写字楼部分6至12楼分租给柴雪艳，届时双方另行签订租赁合同明确租赁细节条款；按照新港鼎盛公司与星泰公司签订的《租赁合同》的租金条件（如写字楼租金需开具租金发票，则实际发生租赁税金由柴雪艳女士直接支付给新港鼎盛公司）；租期20年，按照新港鼎盛公司与星泰公司所签订《租赁合同》期限执行。备注：双方同意，就双方共同利益，凡是任何一方在将台项目业主方星泰公司争取的优惠条件双方共享。2015年2月12日，新港信业公司向星泰公司交纳150万押金。
2015年4月2日，新港鼎盛公司与新港信业公司签订《北京将台商务综合楼房屋租赁合同》（以下简称4月2日《租赁合同》），内容是：柴雪艳女士（新港信业公司法人）系北京将台商务综合楼的介绍人，因该项目的特殊性及其他原因，经新港鼎盛公司和新港集团研究决定，与柴雪艳女士的合作方式不可撤销的解决方案为新港信业公司分租北京将台商务综合楼6层至12层写字楼部分。本合同签订前，新港信业公司已直接向项目产权方星泰公司支付承租押金150万元；双方《租赁合同》以新港集团与星泰公司签订的正式《租赁合同》条款为准；押金及支付方式为押一付三（租金税费乙方自行承担，支付时间与主合同保持一致）；免租期自签订本合同之日起至2015年7月1日，甲方需向乙方提交本大厦的一次消防验收合格证明，若2015年7月1日前不能取得一次消防验收合格证明，则甲方承诺乙方因消防所产生的损失由甲方协调产权方并甲乙双方共同向产权方求偿；本合同之所有内容除双方另行约定商业条件之外，其他的条款以新港集团与星泰公司于2013年12月28日签订的正式《租赁合同》一致；若新港集团及新港鼎盛公司和星泰公司在2013年12月28日正式签订的《租赁合同》之外另行签署了其他补充文件，则补充文件不对本合同乙方具有同等的法律约束力；本合同签订之日起，甲乙双方于2015年1月28日签订的《合作框架协议》即行废止。
2014年6月4日，优尼班克公司和新港信业公司签订《租赁合同》，约定新港信业公司将新港大厦七层A号房屋出租给优尼班克公司，租期限为2015年1月1日至2017年12月31日，2014年9月1日至2014年10月31日是装修期，装修期内免租金和物业管理费，2014年11月1日至2014年12月31日是免租期，租金每天每平方米5.8元。优尼班克公司从2014年9月19日起占用新港大厦七层A室。
新港信业公司一审认为其与新港鼎盛公司自2015年1月28日开始正式建立租赁关系，4月2日《租赁合同》是对《合作框架协议》的追认，2015年1月28日至7月1日之间都是免租期。而2015年1月28日之前，无论是将台乡政府还是新港鼎盛公司都允许新港信业公司对外出租，且新港信业公司与新港鼎盛公司自2014年开始就协商，双方对租赁情况明知，新港信业公司可以对外出租。此外，新港信业公司认为其向优尼班克公司承诺的免租期和装修期已得到新港鼎盛公司认可，新港信业公司为此提交日期为2014年8月1日发给星泰公司的通知函，内容是新港集团与柴雪艳（新港信业公司法人）协商，涉案写字楼部分权益归柴雪艳女士基本无异议且在于星泰公司工作交流中也多次口头表达写字楼部分招租由柴雪艳女士负责。现将台商业综合楼交付在即，为保证2014年10月份对外开业，我司已于本周开始与准客户签署正式租赁合同。已签约面积6-8层，已签约客户北京银广通广告有限公司、北京宜信嘉合文化传媒有限公司、太古资源有限公司、优尼班克（北京）科技有限公司、北京宜信嘉合网络科技有限公司。客户入场时间2014年8月15日至2014年9月15日。新港鼎盛公司对此不予认可。另外，新港信业公司认为，依据星泰公司、新港鼎盛公司及新港集团于2015年8月签订的《“将台商业综合楼”房屋租赁合同之补充协议书（二）》（以下简称《补充协议二》），星泰公司免除了鼎盛公司的租金12683649元，是针对整栋楼的，所以应该免除新港信业公司一半的租金6341824.5元。二审中，新港信业公司认为，《合作框架协议》追认了此前已经履行的租赁关系，新港信业公司与新港鼎盛公司之间的租赁关系自2014年1月1日建立，而按照《合作框架协议》，所有新港鼎盛公司争取的优惠都应当由双方共享，故新港信业公司自2014年1月1日至11月15日享有免租期。另外新港信业公司认为即使交纳租金也应当按照每天4.2元标准计算。
二审中，本院释明新港鼎盛公司应依据租赁合同关系而非物权保护关系提起诉讼，新港鼎盛公司称其不主张诉争期间双方之间为租赁关系，但如果法院认定存在租赁关系也没有意见，同意由本院在二审中一并审理，但新港信业公司、优尼班克公司不同意二审直接变更法律关系进行审理，要求本案发回重审。
一审法院经审理查明的其他事实属实，本院予以确认。
上述事实，有当事人陈述、12月28日《租赁合同》、《补充协议一》、《补充协议二》、《合作框架协议》、4月2日《租赁合同》、押金支付收据等证据材料在案佐证。
本院认为，本案上诉争议焦点是,优尼班克公司是否无权占有涉案房屋。现有证据证明，新港信业公司依据其与新港鼎盛公司之间的租赁合同享有承租权，优尼班克公司依据与新港信业公司之间的租赁合同占有涉案房屋为有权占有，具体分析如下：
新港鼎盛公司成立于2014年9月10日。2015年2月2日，新港鼎盛公司通过《补充协议一》受让了新港集团在12月28日《租赁合同》中的全部权利义务，从而与星泰公司建立了租赁合同关系。新港信业公司对涉案房屋的租期需结合新港信业公司与新港鼎盛公司之间的合同约定进行判断。新港信业公司与新港鼎盛公司先后签署了《合作框架协议》及4月2日《租赁合同》，其中，《合作框架协议》是对正式签署房屋租赁合同的预约，并非正式的房屋租赁合同。鉴于《合作框架协议》已言明双方另行签订房屋租赁合同，且4月2日《租赁合同》亦明确表示废止《合作框架协议》，故4月2日《租赁合同》生效后，合同双方不再执行《合作框架协议》，新港信业公司对于涉诉房屋的租期及免租期等事项均应以4月2日《租赁合同》约定为准。
从4月2日《租赁合同》来看，该合同约定“双方《租赁合同》以新港集团与星泰公司签订的正式《租赁合同》条款为准；本合同之所有内容除双方另行约定商业条件之外，其他的条款以新港集团与星泰公司于2013年12月28日签订的正式《租赁合同》一致”，而4月2日《租赁合同》并未就租期作出约定，故新港信业公司与新港鼎盛公司之间应当执行12月28日《租赁合同》所约定的租期。据此，新港信业公司对涉案房屋享有合同期限内的承租权。
综上所述，优尼班克公司依据与新港信业公司之间签订的租赁合同在此期间占有涉案房屋具备合法依据，不构成无权占有，亦不具有侵权法律关系的本质特征。现新港鼎盛公司以占有保护为由要求新港信业公司、优尼班克公司支付2014年9月19日至2015年4月1日期间的房屋占有使用费缺乏事实及法律依据，新港信业公司、优尼班克公司的上诉请求成立，本院予以支持。一审法院认定事实有误，本院查明事实后依法改判。在存在合同关系的前提下，新港鼎盛公司如认为新港信业公司存在拖欠租金的行为，可另行主张权利。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初51544号民事判决；
二、驳回北京新港鼎盛物业管理有限公司的全部诉讼请求。
一审案件受理费2648元，由北京新港鼎盛物业管理有限公司负担（已交纳）。
二审案件受理费10592元，由北京新港鼎盛物业管理有限公司负担（优尼班克（北京）科技有限公司、北京新港信业企业管理有限公司已预交，北京新港鼎盛物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内分别给付优尼班克（北京）科技有限公司、北京新港信业企业管理有限公司各5296元）。
本判决为终审判决。
审判长 杨路
审判员 赵霞
审判员 贾旭
二〇一七年六月二十二日
书记员 黄蕾