江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终660号
上诉人（原审被告）：丁梓玄，女，1971年8月9日生，汉族，住苏州市姑苏区。
上诉人（原审被告）：缪福明，男，1963年11月20日生，汉族，住苏州市姑苏区。
委托诉讼代理人：翟照安，江苏开明律师事务所律师，代理上述两上诉人。
委托诉讼代理人：常婧，江苏开明律师事务所实习律师，代理上述两上诉人。
被上诉人（原审原告）：苏建刚，男，1979年6月15日生，汉族，住苏州市吴中区。
委托诉讼代理人：ＸＸ明，江苏平和成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：夏玉峰，江苏平和成律师事务所律师。
上诉人丁梓玄、缪福明因与被上诉人苏建刚房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省苏州市吴中区人民法院（2016）苏0506民初3514号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月12日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
丁梓玄、缪福明上诉请求：请求二审法院撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：涉案房屋买卖合同对“剩余房款的支付方式”未作约定，一审并未查明该事实。双方之后就“剩余房款的支付方式”达成口头补充约定，且苏建刚在起诉状中亦称“一周之内”（3月15日之前）支付首付款，但苏建刚在3月13日又通过短信告知我方将首付款支付时间再次推迟，其在3月14日又短信告知中介称首付款不支付了，此后，我方多次找苏建刚商谈首付款支付事宜，其均找借口拒绝，我方只能发函解除原购房合同，故本案合同未能继续履行的原因在于苏建刚未按双方约定支付首付款等违约行为，并非我方未涤除房屋抵押权，实际上我方有能力随时解除房屋抵押。另，苏建刚并无实际损失，一审在我方主张违约金过高的情况下支持其违约主张，系错误判决。
苏建刚辩称：请求驳回上诉，维持原判。
苏建刚向一审法院起诉请求：请求判令解除双方之间的房屋买卖合同；丁梓玄、缪福明支付违约金89万元；丁梓玄、缪福明返还定金5万元；诉讼费由丁梓玄、缪福明承担。
一审法院认定事实：2016年2月10日，苏建刚（购房人，乙方）与丁梓玄、缪福明（售房人，甲方）通过居间方苏州福君房产经纪有限公司（丙方）签订《房屋买卖（置换）合同》一份。该合同载明甲方将位于苏州市吴中区越溪庭院33-101室房屋（含本幢车库）出售给乙方，建筑面积307平方米（具体以产证为准），实际成交价格为445万元。房屋产权过户时产生的相关税、费及配套设施过户的相关税、费等由乙方承担。乙方于2016年2月10日向甲方交付定金5万元，甲方在收取乙方购房定金的同时，将该房屋的房屋所有权证、国有土地使用证等相关权证、凭据、发票交给丙方，丙方出具收件凭证。双方在2016年3月31日之前做网签，甲乙双方必须在3月31日之前提供相应原合法的（过户/贷款）证件，否则视为违约。甲、乙、丙任何一方解除合同或拒绝履行合同，均由违约方向另一方支付房屋成交价格的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。
2016年2月10日，苏建刚支付定金5万元。此后，双方未能办理房屋过户手续。6月7日，丁梓玄以苏建刚违约，导致合同无法继续履行为由，发送解除房屋买卖合同的告知函给苏建刚，苏建刚于6月9日收到该告知函，但其认为其不存在违约行为，不能以此为由说明双方合同解除，故诉讼请求解除合同，丁梓玄、缪福明于6月14日签收起诉状等副本材料。
以上事实，有苏建刚提供的《房屋买卖（置换）合同》及丁梓玄、缪福明提供的告知函、邮寄凭证及庭审笔录等予以证实。
审理中，苏建刚称合同签订时，丁梓玄、缪福明未告知其涉案房屋名下还有贷款。其交付定金给丁梓玄、缪福明后，丁梓玄、缪福明未按约将房产证交给中介，经询问，其才知道丁梓玄、缪福明有190万元的贷款未还。2016年3月8日，双方就房款支付方式、贷款的归还等进行了协商，双方口头达成了协议。后来丁梓玄、缪福明一直未还掉贷款，导致双方无法办理过户手续。为证明其主张，苏建刚提供了其与丁梓玄的录音材料及微信记录为证。苏建刚在录音中称原来想贷380万，现在贷390万，差价款少付10万，房屋总价再增加3万元。差价款共计53万元，由其在这周或下周支付，丁梓玄未提出异议。另外，苏建刚问丁梓玄涉案房屋名下助业贷款的事情大概需要多长时间，丁梓玄称银行回复需要15个工作日，3月31日网签应该没有问题。审理中，缪福明称这仅是丁梓玄的意思表示，不是其真实意思表示。
3月13日，苏建刚发微信询问丁梓玄“下周什么时候方便过来一趟，我把53万钱转给你，你把那些资料和钥匙带过来，顺便我们到中介那边把网签合同签一下，你那个时间定了通知我。”丁梓玄于3月14日微信回复“就越溪庭院房产质押置换事宜得到的确认如下：整个事件周期约20天以上。这样的话我们进行交易过程太长了，况且你一直未及时支付首付款，这对你我均有较大影响。为此建议你设法提前首付190万，抓紧解除质押以便网签交易。”对此，苏建刚称“我的首付一百多万是网签当天放在国家资金托管账户里面的，包括银行放的贷款也是在网签之后的三到五天打到资金托管账户，等到手续都办完，资金托管账户再把钱打给你，所以，您得抓紧解除质押才行。”
丁梓玄、缪福明则称双方在签订合同时，苏建刚并未告知其需要贷款。后来苏建刚一开始说在3月10日左右给10万，3月8日说要在本周给53万，3月13日又说在下周给53万，苏建刚一再拖延付款时间。之后，其多次要求与苏建刚就首付款、付款方式等进行协商，但苏建刚一直未出面解决,导致合同未能继续履行。为证明其主张，丁梓玄、缪福明提供了以下其与中介伏同桂及苏建刚的微信记录、告知函为证。
3月14日，丁梓玄与中介伏同桂微信联系，丁梓玄称“为了大家能够赶快解决，让我能取得双证能去解决这个问题，然后做下一步的工作，所以我要求对方要付首付款，至于你们怎么去贷款和我没有关系的，我只是要和你们约定一个首付款的金额”。伏同桂回复称“他们所说的差额是什么呢？你应该知道的，这个都讲好的。就是400多万的房子，他想多贷一点，那就是贷足。比如450万就按450万交易，那就没有差额，如果按400万交易去做的话，或者按380万去做的话，那这个里面就有差额，是这么回事。30%首付款是放在资金托管账户里面的，你这个是暂时拿不到的，然后他再贷款70%，等这个70%下来后，办好产证，他是一次性到你账上的。”丁梓玄称“我现在要求对方付首付款，如果没有这一项的执行，就谈不上接下去的网签…”。
3月17日，丁梓玄发送告知函给苏建刚，要求苏建刚于2016年3月23日前先支付首付款200万元，并补充约定余款支付方式及时间。3月29日，伏同桂发微信给丁梓玄，称苏建刚不认可先付190万的方式，还是让丁梓玄、缪福明自己想办法还掉190万。
3月31日上午，丁梓玄又发微信给伏同桂，要求在中午之前再次确认对方是否不同意就付款方式、金额和时间再次面谈。如果确定不同意，对方能否一次性准备好购房款，如果准备好了，下午在房管中心见面办理过户手续。伏同桂回复在没有沟通好的情况下，网签合同这块还缺少丁梓玄、缪福明的材料，无法打印出合同，也没办法办理资金托管。当天下午，丁梓玄持房产证和土地证到吴中区房管中心，并告知伏同桂要与苏建刚办理过户手续。苏建刚称当天其也到了吴中区房管中心，但未见到丁梓玄，且当天涉案房屋名下的贷款并未消掉。丁梓玄则称当时其已与抵押权人约定好，只要苏建刚在当天将所有的款项一次性交付，可以立即取消他项权证，办理网签，所以抵押权人将房产证和土地证的原件给了其。此后，丁梓玄与伏同桂多次联系未果。
另，丁梓玄、缪福明认为苏建刚主张的违约金过高，但不申请对房屋价值进行评估。
一审法院认为，苏建刚与丁梓玄、缪福明签订的《房屋买卖（置换）合同》就房屋的坐落、价款等作了明确的约定，具备了房屋买卖合同的主要条款，应认定合同依法成立并生效。
2016年3月8日，双方就付款方式进行协商，苏建刚方提出房屋总价增加3万元，贷款390万元，本周或下周现金支付差价款53万元，丁梓玄未提出异议，并表示尽快办理银行那边的手续，月底前办理网签手续没有问题，故应视为双方对房屋总价、差价款的支付、助业贷款的归还及网签的时间达成了一致意见。虽然双方在谈话中未涉及首付款，但根据双方的谈话及此后中介伏同桂与丁梓玄沟通内容来看，苏建刚应向丁梓玄、缪福明现金支付的款项为53万元，丁梓玄、缪福明应在网签之前归还助业贷款，涤除抵押权。丁梓玄后来提出由苏建刚在网签之前支付现金200万元是对双方约定的变更，苏建刚不同意，双方仍应按此前的约定履行。另，虽然缪福明称2016年3月8日的谈话仅是丁梓玄的个人意思表示，但其签订了合同，知晓房屋买卖事宜，且认可丁梓玄与苏建刚及中介伏同桂的微信沟通过程，故丁梓玄应有权就合同的未尽事宜与苏建刚进行沟通并达成协议。
2016年3月31日，丁梓玄持房产证与土地证前往房管部门，并称办理房屋的过户手续，但其并未涤除房屋的抵押权，没有签订网签合同，房屋的过户手续无法办理。此后，虽然丁梓玄又与伏同桂联系合同履行的事情，但其并未涉及助业贷款的归还，合同仍无法继续履行。综上，一审法院认定合同无法继续履行系丁梓玄、缪福明未按约归还贷款，涤除抵押权导致。双方未就合同解除协商一致，苏建刚在本案中主张解除，双方签订的《房屋买卖（置换）合同》应于丁梓玄、缪福明签收起诉状之日，即2016年6月14日解除。合同约定违约金按照房屋成交价格的20%支付，结合丁梓玄、缪福明的违约情况、当时苏州市场存量房交易价格上行的市场行情、违约金的惩罚功能、市场行情波动情况下违约金责任对市场交易主体诚信交易的规范指引功能等因素综合考量，苏建刚要求丁梓玄、缪福明支付违约金89万元的诉讼请求符合法律规定，应予支持。丁梓玄、缪福明认为违约金过高，没有事实和法律依据，一审法院不予采纳。另外，丁梓玄、缪福明已收取的定金5万元应返还给苏建刚。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二十五条、第三十二条、第九十四条、第一百一十四条、一百一十五条、一百一十六条之规定，判决：一、苏建刚与丁梓玄、缪福明签订的《房屋买卖（置换）合同》于2016年6月14日解除。二、丁梓玄、缪福明于判决生效之日起十日内返还苏建刚定金5万元。三、丁梓玄、缪福明于判决生效之日起十日内支付苏建刚违约金89万元。案件受理费减半收取为21200元，由丁梓玄、缪福明负担。
对一审法院查明的事实本院予以认定。
二审中，丁梓玄、缪福明提供资金对账单一份，证明其有能力随时涤除涉案房屋的他项权，不影响过户。苏建刚质证认为该证据只能证明丁梓玄、缪福明有资金实力，但并不表明其有还清贷款，涤除他项权的意图，该证券资金变现需要一段时间。
本院认为，苏建刚与丁梓玄、缪福明签订的《房屋买卖（置换）合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，本院予以确认。该书面合同并未对首付款金额及支付时间作出约定。2016年3月8日，苏建刚、丁梓玄就付款方式进行协商，约定“本周或下周”现金支付首付款53万元，应视为双方当事人对上述合同就首付款支付时间作出的补充约定。丁梓玄、缪福明称根据该约定及苏建刚的诉状，苏建刚应当在一周内即3月15日前支付该款项，但其在3月13日再次联系丁梓玄称“下周”打款，因此丁梓玄、缪福明对其支付能力产生怀疑，要求增加首付款至200万元。对此，本院认为，苏建刚应当根据2016年3月8日双方的约定在“本周或下周”打款，而2016年3月8日系星期二，即便如丁梓玄、缪福明所称应当在一周内付款，付款时间亦应当为2016年3月15日。根据2016年3月13日苏建刚的短信内容来看，其已经明确要求双方见面并将53万元支付给丁梓玄，并无违约或重新约定付款期限之意。故一审法院认定2016年3月14日丁梓玄即发送消息给苏建刚要求提高首付款金额至190万元，系其对双方约定提出变更，苏建刚不同意，双方仍应按此前的约定履行，并无不当。
关于丁梓玄、缪福明所称本案合同未能继续履行的原因在于苏建刚未按双方约定支付首付款，本院认为，在丁梓玄、缪福明提出增加首付款的要求后，苏建刚未支付首付款53万元属不安抗辩，并不构成违约，其无解除合同之意，丁梓玄、缪福明亦无合同解除权，其发送的告知函对苏建刚不产生约束力。至双方约定的网签之日，丁梓玄、缪福明未能涤除房屋抵押权，且仍要求苏建刚将所有款项一次性交付，其行为构成违约，苏建刚现起诉主张解除合同并要求丁梓玄、缪福明承担违约责任，应予支持。丁梓玄、缪福明在二审中提供的资金对账单并不能证明其愿意涤除房屋抵押权并按原双方约定履行合同，本院不予采纳。
关于违约金问题。丁梓玄、缪福明虽认为合同约定违约金过高，但未对房屋价值申请评估，苏建刚因丁梓玄、缪福明的违约行为导致其未能实际购买涉案房屋，其需重置房屋必然产生相应的房屋差价损失，一审法院根据当时苏州市场存量房交易价格行情，认定合同约定的违约金并未超过差价损失并支持苏建刚关于违约金的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。
综上所述，丁梓玄、缪福明上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费42400元，由上诉人丁梓玄、缪福明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 包 刚
审 判 员 沈维佳
代理审判员 赵 俊
二〇一七年三月二十三日
书 记 员 郭 玮