山东省烟台市芝罘区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）芝民一初字第385号
原告：郑某，烟台新亚乳品厂有限公司退休人员。
被告：烟台景诚门业有限公司，住所地烟台市芝罘区上山路77－88号。
法定代表人：迟恩昌，经理。
委托代理人：张顶良、胡广强，山东君辰律师事务所律师。
原告郑某诉被告烟台景诚门业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月9日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年7月17日、2016年1月28日公开开庭进行了审理。原告郑某与被告的委托代理人张顶良、胡广强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年6月20日，原、被告签订房屋租赁合同，约定被告承租原告位于烟台市芝罘区通世路16号、面积约270平方米的房屋，用于制作、安装电动复合门，租赁期限3年至2014年6月19日，年租金30000元，每半年交纳一次。合同签订后，被告交付房租至2013年12月19日。2014年3月20日，被告在未通知原告的情况下搬离该房屋，至今未结清租金。故请求判令被告支付所欠房屋租金10000元，支付违约金3000元。
被告在庭审中口头答辩称：原告不是涉案房屋的权利人，无诉讼主体资格。烟台市芝罘区通世里71号负一层房屋（包含通世路16号）的所有权人是烟台新亚企业集团股份有限公司（以下简称新亚集团）。2011年3月28日，新亚集团与原告签订协议，将该房屋出租给原告，原告于2011年6月20日将其中一部分房屋转租给被告。后因该房屋拆迁，新亚集团于2013年12月31日解除了与原告的租赁关系，收回房屋，并同意被告无偿使用至拆迁之日。原告与新亚集团的租赁合同解除后，其对该房屋不再享有任何权利，无权向被告主张房屋租金，并且由于原告违约致使合同无法继续履行。原告将他人房屋转租给被告，致使作为善意第三人的被告无法继续经营并发生额外搬迁费用，被告已作了很大的让步和谅解。原告应承担无理诉讼给被告造成的损失。综上，请求驳回原告诉讼请求并承担被告应诉所产生的相关费用。
原告向本院提供了如下证据：
1、原、被告于2011年6月20日签订的《房屋租赁合同》。合同载明，原告将烟台市芝罘区通世路16号、建筑面积270平方米的房屋出租给被告，用于经营制作、安装电动复合门。租期3年至2014年6月19日，年租金30000元，每半年交纳一次。被告应交付给原告风险抵押金3000元，合同期满后，如被告无违约行为，原告将风险抵押金退还给被告，但如被告延期交纳房租一个月以上或有其他违法违约行为，原告不退还风险抵押金。如被告将房屋转租，应事先征得原告同意。租赁期内，如遇国家统一规划需要拆迁时，被告必须积极支持和协助，并在接到原告通知后30日内搬迁并解除合同，原告不支付被告任何搬迁费，也不承担任何补偿，如被告接到通知30日内不搬，被告承担原告因此而造成的损失。租赁期内如被告要求提前退房，必须提前1个月书面通知原告，并向原告交纳违约金3000元方可解除合同。如被告不按合同约定的时间和数额交纳租金及相关费用，除如数补交外，还应根据中国人民银行有关延期付款的规定按每日万分之五支付滞纳金，并按应交租金的30％偿付违约金，如被告拖欠租金达到本合同约定的期限和金额时，原告有权收回房屋，单方面解除合同。原告以此证明双方存在租赁合同关系。
被告质证称，对该证据的真实性无异议，但是对原告主张的合同金额有异议，原告已于2013年9月份与新亚集团解除了房屋租赁合同，新亚集团因为商品房开发，也要求被告退还租赁的房屋，故此后就不应再产生租金。
2、房屋所有权证。载明烟台市芝罘区通世路16号房屋的所有权人是新亚集团。
被告质证称，无异议。
3、原告与新亚集团于2011年3月28日签订的协议书。载明，烟台市芝罘区通世里71号负一层属于新亚集团所有，建筑面积约580平方米，新亚集团同意原告免租使用该房屋至2011年6月30日，用于原告处理、变卖因拆迁而闲置的物资和设备。2011年7月1日之后，如果原告继续使用该房屋，则视为同意租赁，双方应另行签订正式的租赁合同，合同期限5年，自2011年7月1日起至2016年6月30日止，每平方米每年租金为55元，面积以实测为准。原告于每季度首月5日前向新亚集团交付当季度的租金，并承担应交纳的其他费用，包括但不限于水电费、煤气费、暖气费。原告以此证明新亚集团将烟台市芝罘区通世里71号负一层的房屋出租给原告，时间是2011年7月1日到2016年6月30日。
被告质证称，对证据的真实性没有异议，该证据也证明了被告承租的房屋坐落于烟台市芝罘区通世里71号。
3、原告与新亚集团2002年9月30日签订的《房屋租赁合同》。载明：新亚集团将烟台市芝罘区通世路16号、面积为867.70平方米的房屋出给原告，租期10年至2012年9月30日。年租金15000元，租金按季度交纳。原告应交付给新亚集团风险抵押金4500元，合同期满后，如原告无违约行为，新亚集团将风险抵押金和利息退还给原告，但如原告延期交纳房租一个月以上或有其他违法行为的，新亚集团不退还风险抵押金。如原告将房屋转租，应事先征得新亚集团的同意。租赁期内，如遇国家统一规划需要拆迁时，原告必须积极支持和协助，但新亚集团应在合理时间内通知原告并解除合同。新亚集团按国家规定的价格支付原告搬迁费用，如原告在接到通知后3个月内仍不搬迁，原告承担新亚集团因此而造成的损失。租赁期内，如原告要求提前退房，必须提前3个月通知新亚集团，并解除合同，否则原告应向新亚集团交纳违约金4500元。如原告不按合同约定的时间和数额交纳租金，除如数补交外，还应按照中国人民银行有关延期付款的规定向新亚集团交纳滞纳金，并按应交租金的30％偿付违约金，如原告拖欠租金的时间达到本合同约定的期限时，新亚集团有权收回房屋，不予退还风险抵押金及利息。原告以此证明自2002年10月1日始租赁新亚集团的房屋。
被告质证称，该证据与本案无关联性。
被告向本院提供了如下证据：
1、新亚集团于2014年7月15日出具的情况说明。载明：烟台市芝罘区通世里71号负一层房屋，属于新亚集团所有。2011年3月28日以协议书的形式提供给原告使用，用于处理、变卖因拆迁而闲置的物资和设备，免租期至2011年的6月30日。根据协议的约定，免租期满后，如果原告继续使用该房屋则视为租赁，期限5年至2016年6月30日止，应签订正式合同并交纳租金。免租期满后，该房屋由原告继续使用，并已结清2013年12月31日前的全部租金。在此期间，原告将其中的部分房屋转租给被告使用。因为该房屋所在区域被市政府规划，建设新雅海韵山景项目，故新亚集团于2013年9月通知原告将房屋腾空交还。2013年12月31日，原告向新亚集团交还了自用部分的房屋，但未交还被告使用部分的房屋。2014年3月，被告自行将房屋交还给新亚集团。原告转租给被告并未征求新亚集团同意。被告以此证明因其承租的房屋被规划拆迁，新亚集团于2013年9月解除了与原告的房屋租赁合同，原告将房屋的一部分转租给被告，未征得新亚集团的同意。
原告质证称，对该证据的真实性有异议，其与新亚集团在2011年3月28日签订的合同并没有解除。
2、原告于2013年9月2日向新亚集团出具的承诺书。载明：原告承租房屋自用部分于2013年12月31日前退回新亚集团。被告以此证明原告与新亚集团解除了2011年3月28日《房屋租赁合同》的事实。
原告质证称，对证据的真实性无异议，该承诺书是原告向新亚集团出具的。
3、被告与烟台望海宾馆在2014年2月24日签订的房屋租赁合同、烟台望海宾馆于2014年7月18日出具的证明。房屋租赁合同载明：被告租用烟台望海宾馆的大仓库等房屋用于加工防盗门的厂房、宿舍和办公室使用，租期1年至2015年2月28日，年租金45000元。烟台望海宾馆出具的证明载明：被告与该宾馆协商租房，于2月20日已陆续开始搬进，截止到2月28日搬完，双方于3月1日签订房屋租赁合同。被告以此证明其租赁了烟台望海宾馆的库房，用于生产。
原告质证称，该证据与本案无关。
根据当事人的陈述以及原、被告提供的证据，本院确认以下事实：2002年9月30日，原告与新亚集团签订了《房屋租赁合同》，新亚集团将烟台市芝罘区通世路16号的房屋出租给原告，租期10年至2012年9月30日。后来因为该房屋拆迁，原告与新亚集团于2011年3月28日又签订了协议书，新亚集团将烟台市芝罘区通世里71号负一层、建筑面积580平方米的房屋提供给原告使用，并自2011年7月1日起租至2016年6月30日止。2011年6月20日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，原告将烟台市芝罘区通世路16号、建筑面积270平方米的房屋出租给被告用于经营制作、安装电动复合门。租期3年至2014年6月19日，年租金30000元，每半年交纳一次。被告应交付给原告风险抵押金3000元，合同期满后，如被告无违约行为，原告将风险抵押金退还给被告，但如被告延期交纳房租一个月以上或有其他违法违约行为的，原告不退还风险抵押金。如被告将房屋转租，应事先征得原告同意。租赁期内，如遇国家统一规划需要拆迁时，被告必须积极支持和协助，并在接到原告通知后30日内搬迁并解除合同，原告不支付被告任何搬迁费，也不承担任何补偿，如被告接到通知30日内不搬，被告承担原告因此而造成的损失。租赁期内如被告要求提前退房，必须提前1个月书面通知原告，并向原告交纳违约金3000元方可解除合同。如被告不按合同约定的时间和数额交纳租金及相关费用，除如数补交外，还应根据中国人民银行有关延期付款的规定按每日万分之五支付滞纳金，并按应交租金的30％偿付违约金，如被告拖欠租金达到本合同约定的期限和金额时，原告有权收回房屋，单方面解除合同。原、被告在签订租赁合同后，原告将房屋交付给被告使用，被告亦交付房租至2013年12月19日，但未交付给原告风险抵押金。2013年9月，新亚集团通知原、被告，因规划建设的原因，要求原、被告腾退房屋。原告自用的310平方米房屋于2013年12月31日腾退给新亚集团，被告使用的270平方米房屋于2014年3月下旬腾退给新亚集团。庭审中，原、被告均认可烟台市芝罘区通世路16号与烟台市芝罘区通世里71号均指向同一处房屋，亦认可原告转租给被告房屋未经新亚集团同意。被告还在庭审中辩称新亚集团同意其免租使用3个月，但未提供证据。
本院认为：
（一）关于合同的效力。
1、依法成立的合同，受法律保护。原、被告在庭审中均述称烟台市芝罘区通世路16号房屋的所有权人是新亚集团，新亚集团于2011年3月28日将该房屋出租给原告，租期至2016年6月30日。原告于2011年6月20日将其中的270平方米的房屋转租给被告。故新亚集团是出租人，原告是承租人，被告是次承租人（又称转承租人）。虽然原、被告签订的租赁合同未经新亚集团同意，但原、被告签订的租赁合同，是在新亚集团与原告之租赁合同的基础上订立的，系双方当事人的真实意思表示，原告的转租行为虽然未经新亚集团同意，但并不影响原、被告之租赁合同的效力。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百二十四条规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”《合同法》规定了承租人未经出租人同意转租时，出租人可以解除合同，但并未规定转租行为无效。在新亚集团未解除与原告之租赁合同的情况下，原、被告签订的租赁合同应为有效。如果新亚集团因原告未经其同意转租的行为而解除其与原告的租赁合同，则原、被告之租赁合同应为终止。
2、《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”原告通过与新亚集团签订租赁合同而取得了对烟台市芝罘区通世路16号房屋的占有、使用、收益的权利，新亚集团对于该房屋的权利因房屋出租而受到限制，即无法占有、使用该房屋。原告将烟台市芝罘区通世路16号房屋转租给被告，只是占有、使用权发生的转移，对出租人的所有权不发生影响，故原告对房屋的转租，并不是对房屋所有权处分，而是对原告自己权利的处分。
3、《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”原、被告签订的租赁合同，并不存在违反该条前四项的情形。关于该条第五项，建设部于1995年5月9日颁布的、同年6月1日执行的《城市房屋租赁管理办法》第三十二条第三项规定：“未征得出租人同意和未办理登记备案，擅自转租房屋的，其租赁行为无效，没收其非法所得，并可处以罚款”。2010年12月1日，住房和城乡建设部颁布了《商品房屋租赁管理办法》，在该办法中并无上述条款，且同时废止了建设部1995年5月9日颁布、同年6月1日执行的《城市房屋租赁管理办法》。最高人民法院于2009年7月30日发布的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，也无此方面的禁止性规定。因此，原、被告签订的租赁合同并无违反法律、行政法规的强制性规定的情形，亦就不存在违反《合同法》第五十二条的情形。
综上，原、被告于2011年6月20日签订的《房屋租赁合同》有效。
（二）关于原告的诉请。根据原、被告签订的房屋租赁合同，租赁期限至2014年6月19日，在合同履行期间2013年9月，新亚集团通知原、被告烟台市芝罘区通世路16号房屋要拆迁，原告于2013年底将其自用部分的房屋交还给新亚集团，但原、被告签订的房屋租赁合同并未解除，而且被告持续占有承租的房屋至2014年3月下旬，故被告应当向原告交纳此期间的房屋租金。关于被告退还房屋的准确时间，新亚集团于2014年7月15日出具的情况说明中载明被告于2014年3月将其承租的房屋退还给新亚集团，被告在庭审中述称其于2014年3月下旬退还，原告在起诉状中述称被告于2014年3月20日退还，故本院以2014年3月20日作为被告退还房屋的时间，自2013年12月20日至2014年3月20日按年租金30000元计算的房屋租金为7500元，原告主张10000元，超出部分，本院不予支持。对于原告主张的违约金，原、被告在房屋租赁合同中约定，如被告不按合同约定的时间和数额交纳租金及相关费用，按应交租金的30％偿付违约金，故被告还应交付给原告违约金2250元，原告主张3000元，超出部分，本院不予支持。被告在庭审中辩称新亚集团同意其免租使用3个月，因无证据佐证，故本院不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条及《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第二百二十四条之规定，判决如下：
一、限被告烟台景诚门业有限公司自本判决生效之日起10日内经本院支付给原告郑某房屋租金7500元及违约金2250元。
二、驳回原告郑某的诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费125元，由原告郑某负担25元，由被告烟台景诚门业有限公司负担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本6份，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审 判 长 王 仁 桥
人民陪审员 于 永 红
人民陪审员 吕 其 杰
二〇一六年四月二十八日
书 记 员 赵琳（代）