上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第1616号
上诉人（原审被告）刘剑华。
委托代理人刘文华。
委托代理人裴海峰，上海市金茂律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）虞超。
委托代理人王宗琦，北京大成（上海）律师事务所律师。
上诉人刘剑华因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院（2014）闸民三（民）初字第212号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘剑华的委托代理人刘文华、裴海峰，被上诉人虞超及其委托代理人王宗琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年9月13日，刘剑华（出卖方、甲方）与虞超（买受方、乙方）签订《房屋买卖合同》，载明：1、乙方购买甲方坐落本市闸北区共和新路XXX弄XXX号XXX室房屋，房屋建筑面积56.47平方米，房地产权证明号（2004）第0069**号；2、该房地产转让价款为人民币（以下币种均为人民币）130万元；3、甲、乙双方同意于合同签署后壹拾柒天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》（即“示范合同”），除另有约定外，前述约定期限届满日为甲、乙双方签订示范合同的日期；乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续后当日，通过居间方转付或自行地付甲方首期房价款（含甲方已实际收到的定金）39万元；11、定金责任；12、违约责任：甲乙双方任何一方未按合同约定履行，应按照总房价款的日万分之五支付对方逾期违约金，逾期超过二十日的，另一方有权要求继续履行或单方解除本合同。若守约方解除本合同的，须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。
2013年9月13日，刘剑华向虞超出具收款收据一张，载明：兹收到由虞超支付本人的款项计2万元整。上诉款项系虞超用于购买系争房屋房地产的定金。收款人签名为“刘剑华”。该笔定金2万元至今仍在刘剑华处。
2013年10月12日，刘剑华与案外人杨某签订《上海市房地产买卖合同》（合同编号：XXXXXXX），载明：卖售人（甲方）刘剑华、买受人（乙方）杨某，甲乙双方通过上海致祥房地产经纪事务所居间介绍，由乙方受让甲方所有的系争房屋，房屋建筑面积56.47平方米；甲乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计130万元，乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议（附件三）中约定明确；甲方于2013年12月31日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接；双方应于2013年11月1日之前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；经甲、乙双方协商一致，在不违反有关法律、法规的前提下，订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部分。本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。附件三付款协议：1、本合同签订后，乙方于2013年9月28日前支付全部房价款的1.538462%计2万元作为定金。待支付尾款时抵作房价款。2、乙方于2013年10月12日前支付37万元整。3、乙方于2013年12月31日前支付90万元整。4、乙方于2013年12月31日前支付1万元整。
2013年10月15日，虞超通过国内挂号信函方式发通知函给刘剑华，要求解除《房屋买卖合同》，并要求双倍返还定金。刘剑华于2013年10月29日签收。2013年11月13日，刘剑华回函虞超表明刘剑华无义务继续履行合同，定金不予返还。
原审法院另查明，虞超于2013年11月10日与案外人黄彬、周来芳另某签订《上海市房地产买卖合同》，（合同编号：XXXXXXX），载明：卖售人（甲方）黄彬、周来芳、买受人（乙方）虞超、许姗姗，甲乙双方通过上海仁丰房地产经纪有限公司居间介绍，由乙方受让甲方所有的座落在本市凉城四村XXX号XXX室房屋，建筑面积41.76平方米；甲乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计119万元。
2014年1月，虞超向原审法院提起诉讼，称其与刘剑华签订买卖合同后，在合同约定的17天内经多次催告，刘剑华拒不与虞超签订示范合同。此后10月、11月，虞超仍多次与刘剑华及中介沟通，刘剑华仍不履行相应义务，导致虞超买房目的落空，故请求判令：1、解除双方于2013年9月13日就系争房屋签订的《买卖合同》；2、判令刘剑华返还定金2万元；3、由刘剑华支付违约金26万元。
原审审理中，刘剑华辩称，同意解除买卖合同，但不同意虞超其他诉讼请求。刘剑华在买卖合同约定的期限内通过电话、中介等方式表达了签约意向，但在此期间中介关门，刘剑华没有虞超的联系方式。9月30日履约时间届满之后，虞超未表达购买意向，刘剑华另某售房。虞超提供的刘剑华与案外人合同上支付定金的日期是笔误，且刘剑华与案外人的合同价款也是130万元，不存在恶意违约的情况。导致合同无法履行是因中介方未尽居间义务，责任不在刘剑华。
原审法院经审理后认为，虞超、刘剑华就系争房屋签订的买卖合同合法有效。该合同中明确约定甲乙双方任何一方不履行合同约定逾期超过二十天的，守约方有权解除合同，且须书面通知对方。本案中，双方签订合同履约期为2013年9月13日至9月30日，刘剑华于2013年10月12日与案外人另某签订买卖合同，尚未达到合同约定的二十天，且其未书面通知虞超解约，即刘剑华在与虞超之合同尚未解除时又与他人另某签订合同，存在违约行为。此外，刘剑华与案外人签订的买卖合同约定定金给付时间为2013年9月28日，该时间点尚在买卖合同所约定的履约期间，亦可印证刘剑华在原合同履约期限尚未届满时已与案外人另某达成卖房意愿，存在违约。刘剑华对此解释为笔误的说法无相应证据佐证，难以采纳。现虞超主张返还定金2万元，应予支持。综合本案系争房屋价值、双方合同约定之违约金数额及虞超所受损失等多种因素，酌情调整违约金为5万元。
原审法院据此作出判决：一、解除虞超与刘剑华就上海市闸北区共和新路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋买卖合同》；二、刘剑华应于判决生效之日起十日内向虞超返还定金20，000元；三、刘剑华应于判决生效之日起十日内向虞超支付违约金50，000元。
原审判决后，上诉人刘剑华不服，向本院提起上诉称：上诉人在买卖合同约定的期限内，已积极履行义务。由于没有被上诉人的联系方式，上诉人多次试图与中介方经办人员联系未果，且中介方门店关闭，总公司又称没有上诉人与被上诉人交易的资料，致无法联系。而被上诉人处有上诉人的地址，却未联系过上诉人，直至通知上诉人解除买卖合同。中介方门店关门，离职人员带走了上诉人与被上诉人的资料，未能及时履行居间义务，直接导致本案纠纷的发生。故履约不成的过错在于被上诉人与中介方。另，原审法院未依法追加中介方参加诉讼，属程序违法。酌定的违约金依据亦不足。据此请求撤销原审法院的判决第二、三项，依法改判驳回虞超的诉讼请求。
被上诉人虞超答辩称：合同不能履行的责任在于上诉人，双方约定于9月30日前签订示范合同，但此前上诉人已收取案外人定金2万元，与案外人签订买卖合同的时间也在合同约定的“逾期20天”期限内。即使如上诉人所述是因中介方的原因导致无法签约，也应由上诉人向中介方追偿。对于原审法院判决的违约金，被上诉人原来起诉时是要求按约支付，现原审法院进行了酌减，对此被上诉人有异议，但表示尊重原审法院的判决。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。上诉人与被上诉人就系争房屋所签订的《房屋买卖合同》，是双方当事人真实意思之表示，且未违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效，对双方当事人具有约束力。该《房屋买卖合同》的相对方为上诉人与被上诉人，中介方并非合同当事人之一，故就买卖合同纠纷而言，中介方并非必须的当事人，上诉人称原审法院未根据其申请追加中介方参加诉讼属程序违法，理由不成立。根据《房屋买卖合同》的约定，上诉人与被上诉人应于9月30日前签订示范合同以履行《房屋买卖合同》，但根据查明的事实，上诉人在此期限前已收取他人定金，有意将系争房屋另某转让他人，此后在《房屋买卖合同》未解除的情形下，与他人签订买卖合同将系争房屋转让给他人。上诉人称导致未能履约的责任在于被上诉人与中介方，因本案中被上诉人的履约行为符合一般房屋买卖的正常情况，并无不当。至于中介方，即使如上诉人所述，因中介方的原因导致上诉人未能履约，该责任也不能归咎于被上诉人。故就买卖合同而言，原审法院认定致使《房屋买卖合同》无法得以履行的责任在于上诉人，并判令上诉人酌情承担违约责任，该判决并无不当，本院予以维持。对上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5，600元，由上诉人刘剑华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢薇薇
审 判 员 余 艺
代理审判员 邬海蓉
二〇一四年十月十四日
书 记 员 陈 洁
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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