湖南省长沙县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0121民初5636号
原告湖南豪佳房地产开发有限公司，住所地：湖南省长沙县星沙街道封刀岭社区36号湖湾世景小区6栋商铺二楼。
法定代表人曹宪文，董事长。
委托代理人李蝶辉，女，1981年3月9日出生，汉族，系原告公司职员，住长沙市芙蓉区。
被告彭纪妹，女，1977年11月17日出生，汉族，住湖南省茶陵县。
原告湖南豪佳房地产开发有限公司（以下简称豪佳公司）与被告彭纪妹商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告豪佳公司的委托代理人李蝶辉到庭参加了诉讼，被告彭纪妹经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告请求判令：1、依法确认原、被告签订的《长沙县商品房买卖合同》（合同编号201301701624，包含附件一至八）于2016年7月28日解除；2、被告在本案判决生效后协助原告到长沙县房屋产权管理局办理幸福里湖湾世景1栋1624号房预告登记的注销手续，撤销合同备案；3、被告按1栋1624号房总房款377542元的20%向原告一次性支付违约金75508.40元；4、被告赔偿原告代其垫付银行的按揭款项（含本金、利息、罚息及其他相关费用等），至被告到长沙县房产局办理预告登记的注销手续日止实际垫付的金额（至2016年8月1日止原告已代被告垫付银行的按揭款项25957.02元）；4、被告负担本案诉讼费用。
被告彭纪妹未作答辩。
查明的事实
经审理查明，本院确认如下法律事实：
1、2013年11月3日，原、被告签订《长沙县商品房买卖合同》（合同编号201301701624，包含附件一至八），合同约定，被告购买豪佳公司开发的位于长沙县××（现××街道）××、××东、行政支线北××房（精装房），该房建筑面积46.53㎡，单价为8113.95元/㎡（包括装修价格2400元/㎡），总价款为377542元。被告于合同签订之日向原告支付首付款117542元，余款260000元由被告向中国建设银行股份有限公司申请贷款。该合同的附件八《补充协议》约定，因被告未及时偿还贷款导致原告向银行（或公积金管理中心）承担担保责任时，被告应按原告代为支付银行（或公积金管理中心）的款项（含本金、利息、罚息及其他相关费用）的20%向原告支付违约金，且被告应在接到原告还款通知后三日内将原告代为支付的款项（含本金、利息、罚息及其他相关费用）归还，同时还应每日按上述代付款项的万分之五向原告支付违约金。在商品房未办理好产权证前，若被告在接到原告还款通知之日起七日内仍不履行还款义务并支付违约金，原告有权解除合同，且被告应按总房款的20%向原告支付违约金，被告已付款项无息退还，其中被告应付银行（或公积金管理中心）的款项、原告代付银行（或公积金管理中心）的款项、被告应承担的违约金由原告直接扣划，剩余部分由被告自行到豪佳公司办理退款手续。该附件还约定，原告以被告留在该合同上的通讯地址和联系电话为送达地址及联系方式，送达方式包括直接、邮寄、电话通知、报纸公告，被告通讯地址或联系电话发生变化时，应立即书面告知原告，否则，不论退件与否，原告邮寄到变化前的地址仍视为有效送达，邮件发出之日起的第七日（最后一日遇法定节假日顺延）为被告收到邮件的日期。后原、被告签订《湖湾世景购房补充协议》，该协议变更了幸福里湖湾世景1栋16层1624号房的规格及价格，房屋由精装房变更为毛坯房，价格变更为5713.94元/㎡，总价款为265870元。上述两个协议签订后，被告即向原告出具收条一张，载明收到豪佳公司退还的装修款111672元，但该款并未实际支付。2013年11月6日，被告支付原告房款5870元。
2、被告向原告支付物业专项维修资金5118元。后原告将被告交纳的物业专项维修资金5118元缴纳至长沙县城市房屋拆迁和物业管理办公室。审理过程中，原告表示该款由原告直接退还给被告，原告自行去长沙县城市房屋拆迁和物业管理办公室办理相关退款手续。
3、原告在长沙县房屋产权管理局办理了幸福里湖湾世景1栋16层1624号房的商品房预告登记，权利人登记为彭纪妹。
4、2014年1月14日，被告的房屋贷款260000元全部获中国建设银行股份有限公司批准并发放，原告系该笔借款的担保人。
5、之后，被告向银行归还了部分按揭款。因被告未按约定归还按揭款，中国建设银行股份有限公司在原告的保证金账户中扣除了共计269816.13元贷款本金及利息、罚息等（2015年6月26日垫付3790.85元；2015年8月26日垫付3875.01元；2015年10月30日垫付3877.08元；2015年12月29日垫付3876.57元，2016年2月29日垫付3512.38元，2016年4月29日垫付3512.39元，2016年6月30日垫付3512.74元，2016年8月22日垫付243859.11元）。房贷已全部清偿。
6、2016年3月14日，原告依照被告留在《长沙县商品房买卖合同》上的地址向被告邮寄送达《律师函》，要求被告归还原告垫付的按揭款，被告未按约向原告归还垫付款。
7、2016年7月21日，原告依照被告留在《长沙县商品房买卖合同》上的地址向被告邮寄送达《解除合同通知书》，告知被告解除双方签订的《长沙县商品房买卖合同》（合同编号201301701624，包含附件一至八），邮件显示未妥投。
8、幸福里湖湾世景1栋16层1624号房尚未交房，亦未办理产权证。
判决的理由与结果
本院认为：一、被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视其放弃相关诉讼权利，不影响本院根据查明的事实依法作出判决。二、原、被告签订的《长沙县商品房买卖合同》、《湖湾世景购房补充协议》系双方当事人自愿签订且内容不违反法律规定，为有效合同，本院予以确认。《湖湾世景购房补充协议》作为《长沙县商品房买卖合同》的补充合同，实质为该合同的一部分。三、有效的合同应当严格履行，合同当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同并应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，在被告未支付银行按揭款导致原告向银行履行了垫付义务的情况下，原告依照合同约定，按照被告在合同上所留联系方式向其邮寄了《催款函》向其催款后，被告在合同约定的七日期限内未归还原告垫付的按揭款，合同约定的原告行使解除权的条件已成就。之后，豪佳公司向被告邮寄了《解除合同通知书》，该通知书虽未妥投，依双方约定，视为被告已于邮件发出之日起第七日即2016年7月28日收到该通知，故本院确认原、被告所签订的《长沙县商品房买卖合同》、《湖湾世景购房补充协议》）已于2016年7月28日解除。合同解除后，被告应当配合原告到长沙县房屋产权管理局办理幸福里湖湾世景1栋16层1624号房的注销预告登记,撤销合同备案（合同编号201301701624）。原告应退还被告全部购房款270988元（首付款5870元+物业专项维修资金5118元+银行贷款260000元），但原告为被告垫付了269816.13元按揭款本金及利息，该款被告应归还给原告，两相抵扣（270988元-269816.13元＝1171.87元）后，原告还应退还被告购房款1171.87元。原告垫付的银行按揭款项已由被告支付的购房款归还，其要求被告赔偿垫付款项的请求，本院不予支持。被告未按约还款导致合同解除，被告的行为构成违约，应承担违约责任。原告要求被告支付总房价款20%的违约金的请求过分高于给原告造成的损失，本院酌情予以减少。根据本案的实际情况，本院确定由被告支付原告10000元违约金为宜。因原告还需退还被告购房款1171.87元，与被告应支付的违约金相抵扣后，被告还应支付原告违约金8828.13元。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告湖南豪佳房地产开发有限公司与被告彭纪妹签订的《长沙县商品房买卖合同》（合同编号201301701624，包含附件一至八、《湖湾世景购房补充协议》）于2016年7月28日解除；
二、被告彭纪妹在本判决生效后五日内支付原告湖南豪佳房地产开发有限公司违约金8828.13元；
三、被告彭纪妹在本判决生效后五日内协助原告湖南豪佳房地产开发有限公司办理幸福里湖湾世景1栋16层1604号房的注销预告登记及撤销合同备案的相关手续（合同编号201301701624）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2329元，公告费560元，共计2889元，由原告湖南豪佳房地产开发有限公司负担2279元，被告彭纪妹负担610元，
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 李松艳
人民陪审员 王兵煤
人民陪审员 张晓燕
二〇一七年三月十三日
书 记 员 陈珂珍