四川省乐山市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川1102民初2143号
原告：乐山盛祥物业服务有限公司，住所地：四川省乐山市市中区。
法定代表人：李晓南，董事长。
委托诉讼代理人（特别授权）：粟强，四川三江汇律师事务所律师。
委托诉讼代理人（特别授权）：陈先俊，男，1968年7月29日出生，汉族，原告公司办公室主任，住四川省乐山市市中区。
被告：乐山佳域房地产开发有限公司，住所地：乐山市市中区。
法定代表人：蔡雪梅，总经理。
委托诉讼代理人（特别授权）：李卫东，四川齐天律师事务所律师。
原告乐山盛祥物业服务有限公司诉被告乐山佳域房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月21日立案受理，依法由审判员杨春霞适用简易程序于2016年6月14日、2016年7月29日公开开庭进行审理，原告乐山盛祥物业服务有限公司的委托诉讼代理人粟强、陈先俊，被告乐山佳域房地产开发有限公司的法定代表人蔡雪梅及委托诉讼代理人蔡雪梅到庭参加诉讼。审理中，双方一致申请庭外调解两个月，本案现已审理终结。
原告乐山盛祥物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：被告向原告支付物业服务费186997元，垃圾费10866元，共计197863元。事实和理由：原告与被告于2009年11月30日签订《佳域苑领都小区前期物业服务合同》约定原告为被告开发的佳域领都小区提供物业服务。双方于2012年3月31日签订《补充协议》，约定被告于2012年4月1日前将地下车库移交给原告，从4月1日起被告向原告缴纳3号楼物业服务200元/月，4月1日起向被告交纳3套未售房399平方米的物业服务费346元。2014年5月8日与乐山市佳域领都小区业主委员会签订《佳域领都小区物业服务合同》约定原告自2014年5月8日至2016年5月为被告等业主提供物业服务。原告按照约定向被告提供物业服务，经原告多次催告，被告至今未支付物业服务费，截止2016年4月7日，被告尚欠原告物业费186997元，垃圾处理费10866元。
被告乐山佳域房地产开发有限公司辩称：原告请求的2013年7月1日至2014年5月7日的所有费用均已超过诉讼时效。原告有行政机关授权收取垃圾处理费的时间是2015年1月1日至2015年12月31日，除此之外原告主张的垃圾处理费于法无据。根据双方的约定，被告所有的商业用房在原告从事物业服务期间不收取物业服务费。另外，在被告名下的商品房只有5套而非原告主张的7套。被告认为原告在该小区从事物业服务期间，未尽到物业公司应该尽到的服务职责，应该减少收取50%的物业服务费。
本院经审理认定如下事实：2009年11月30日，原告与被告签订《前期物业服务合同》，合同约定原告在佳域苑从事物业服务，合同“第六条：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：普通住宅1-7层0.8元/月/平方米，8层以上0.9元/月/平方米，商业物业1元/月/平方米。”
2011年5月1日原、被告双方签订《乐山佳域苑物业服务协议》约定：二、佳域苑未售住房的物业管理1、佳域苑甲方（被告）未售的11套住房在未销售前，乙方（原告）不收取物业管理费，11套住房售出后，则按照乙方的相关规定进行管理。2、甲方自留的1幢5楼、6楼3套住房，乙方在佳域苑经营管理期间不收取甲方使用人的物业管理费。三、佳域苑营业用房的管理，1、佳域苑属于甲方自留的营业用房（包括该产权登记在直系亲属名下），乙方在佳域苑经营管理期间不收取物业管理费。2、佳域苑属甲方自留的经营用房，若售出、租赁他人，售出或租赁后的营业用房，则按照乙方的相关规定进行管理……”。
2012年3月31日，原、被告双方签订《补充协议》协议约定：一、甲方（被告）于4月1日前将地下车库移交给乙方（原告），从4月1日起凡未销售的车位甲方按30元/月/个向乙方缴纳管理服务费共计810元/月。二、甲方所属酒店员工自有车辆和酒店住宿人车辆在甲方自有车位停放，乙方不再收取任何费用。三、……四、4月1日起甲方向乙方缴纳3号楼物业服务费用200元/月。五、4月1日起甲方向乙方缴纳三套未售房399平方米的物业服务费346元/月……”
2014年5月8日，原告与乐山市佳域领都业主委员会签订了《佳域领都小区物业服务合同》合同，第十八条约定“物业服务费用收费标准：高层住宅：1-7层每月每平米0.8元；8层以上每月每平米0.9元。商业物业每月每平米1元。第二十二条约定：委托服务期限为两年。自2014年5月8日起至2016年5月7日止……”。
原告所管理的乐山市市中区白燕路165号（佳域领都小区）1幢1单元2楼1号建筑面积100.53平方米、1幢1单元5楼1号建筑面积108.3平方米、1幢1单元5楼2号建筑面积219.64平方米、1幢1单元14楼2号建筑面积134.96平方米、2幢1单元1楼3号建筑面积128.79平方米，该五套房屋的面积共计692.22平米，五套房屋业主系本案被告。
被告名下还拥有商业用房乐山市市中区白燕路169号1楼建筑面积784.73平方米、2楼建筑面积531.85平方米、3楼建筑面积523.45平方米。
另查明：乐山市市容环境卫生管理局授权原告收取佳域领都的城市生活垃圾费，授权的时间为2015年1月1日至2015年12月31日。原告曾于2016年4月8日向被告送达物业服务费催缴通知书予以催收未果。2016年4月21日原告诉来本院，请求如前所述。
审理中，被告认可原告一直在该小区从事物业服务至2016年5月，被告认为原告主张的2014年4月7日之前的所有物业服务费均已经超过诉讼时效，不应该得到支持。被告申请证人出庭，予以证明原告未尽到物业服务的职责，但是原告对此不予认可。被告对原告主张的车位为27个，按30元/月计算无异议。
上述事实，有原、被告陈述、《前期物业服务合同》、《乐山佳域苑物业服务协议》及《补充协议》、《物业服务合同》、催收单、房屋所有权证等证据予以证明。
本院认为：关于原告主张的2014年5月7日之前物业服务费是否超过了诉讼时效的问题，本院认为，原告提供的证据仅能证明其2016年4月7日向被告进行了催收，故原告主张的2014年4月7日之前的物业服务费超过了诉讼时效，本院不予支持。故本案中计算物业服务费的时间为2014年4月7日至2016年4月7日，共计24个月。
原告与佳域领都小区业主委员会签订了《物业服务合同》是其真实意思表示，其内容并不违反法律法规的效力性强制性规定，故该合同依法成立，受法律保护。该合同对作为业主的被告具有约束力，原、被告均应按约享受权利、履行义务。然而在本案中，原告与被告在2011年5月1日、2012年3月31日分别签订了《乐山佳域苑物业服务协议》、《补充协议》。原告认为其与业主委员为签订了《物业服务合同》之后，其与被告签订的《乐山佳域苑物业服务协议》及《补充协议》就自动失效，双方应该按照《物业服务合同》履行相关义务。本院认为，双方签订的《乐山佳域苑物业服务协议》及《补充协议》系在原告与业主委员会签订《物业服务合同》之前，该两份协议约定的内容均涉及“乙方（原告）在佳域苑经营管理期间”，那么即使原告与业主委员会签订了《物业服务合同》之后，《乐山佳域苑物业服务协议》及《补充协议》的并未终止或解除，处于有效状态，故原、被告双方关于物业服务费的约定应该按照《乐山佳域苑物业服务协议》及《补充协议》履行。根据双方签订的《乐山佳域苑物业服务协议》中约定被告自留的营业用房（即商业用房），原告在佳域苑经营管理期间不收取物业管理费，故原告主张商业用房的物业管理费的诉讼请求本院不予支持。
依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催收，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期间期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，原告对被告予以了催收，故原告要求被告支付服务费的主张应该得到支持。
被告对于原告主张的车位物业服务费按照27个，每个每月30元的标准计算无异议，本院予以确认。计算的时间为24个月，故被告应支付原告车位的物业服务费共计19440元（27个×30元/月×24月）。
关于原告主张的商品房的物管服务费的问题，被告认可按0.8元/平方米的标准进行计算，本院予以确认。原告主张的5套商品房的业主均系被告，面积共计692.22平米，故被告应支付原告5套房屋的物业服务费共计13290.62元（0.8元/月×692.22平方米×24月）。
关于原告主张的3号楼的物业服务费的问题，被告认可3号楼200元/月计算，本院予以确认，故被告应支付原告3号楼的物业服务费共计4800元（200元/月×24月）。
关于垃圾处理费的问题，原告仅提供了乐山市市容环境卫生管理局的授权委托书，授权原告收取佳域领都的城市生活垃圾费，授权的时间为2015年1月1日至2015年12月31日。但是原告并未提供证据证明垃圾处理费的收费标准，故对该项诉讼请求本院不予支持。
关于被告认为原告未尽物业管理职责，应该减少收取物业服务费50%的主张，本院认为被告提供的证据不足以证明原告的服务质量有重大瑕疵，故对被告的该项主张本院不予认可。
综上，被告应该向原告支付的物业服务费共计37530.62元（19440元+13290.62元+4800元）。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、在本判决生效后十日内，被告乐山佳域房地产开发有限公司支付原告乐山盛祥物业服务有限公司物业服务费共计37530.62元；
二、驳回原告乐山盛祥物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取为2129元，由原告乐山盛祥物业服务有限公司负担1760元，由被告乐山佳域房地产开发有限公司负担369元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。
审判员 杨春霞
二〇一六年八月十六日
书记员 徐诗雅