安徽省宿州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宿中民一终字第00278号
上诉人（一审原告）：杨涛，居民。
委托代理人：张怀州，安徽拂晓律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：叶剑，居民。
被上诉人（一审被告）：郭瑶，居民。
上述两被上诉人共同的委托代理人：徐来永，安徽玉金律师事务所律师。
上诉人杨涛因与被上诉人叶剑、郭瑶债权转让（二审纠正为房屋买卖合同）纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院2014年4月2日作出的（2013）宿埇民一初字第05510号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月26日受理后，依法由审判员丁伟担任审判长，与审判员许劲松、代理审判员杨俊举组成合议庭，于2014年6月25日公开开庭审理了本案。上诉人杨涛的委托代理人张怀州，被上诉人叶剑、郭瑶共同的委托代理人徐来永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨涛一审诉称：2013年5月7日，双方签订房屋转让合同，约定：叶剑将其位于宿州市埇桥区夹沟镇206国道西侧（原宿州市埇桥区夹沟镇水泥厂院内）的八套三层连体房（每套面积约140-160平方米），以总价款60万元转让给杨涛。该房原系叶剑于2012年6月从孟召金处购买。2013年5月8日，杨涛支付全部购房款给叶剑。之后，待杨涛去看房、收房时，发现该房已被他人使用。杨涛要求叶剑交付房屋，叶剑虽答应要回房屋交付杨涛，但始终不能交付。为此，杨涛多次联系叶剑与其协商，均无果。杨涛认为，涉案房屋所占用的土地属村集体土地，涉案房屋属小产权房，依法不能交易。因此，双方签订的房屋转让协议无效，应返还各自取得的财产。请求解除双方签订的房屋转让协议，判令叶剑、郭瑶返还杨涛购房款60万元、赔偿损失（以购房款60万元为基准，按月利率2分的标准自2013年5月8日起计算至返还购房款之日止），并由叶剑、郭瑶承担本案诉讼费用。诉讼期间，杨涛变更诉讼请求为确认房屋转让协议无效，叶剑、郭瑶返还购房款60万元并赔偿损失。
叶剑、郭瑶一审辩称：杨涛诉称均不属实，本案的事实是叶剑经杨涛介绍，将其个人资金借给案外人孟召金用于房地产开发经营使用，并约定每月利息按利率6分计算，杨涛从中间收取4分的利息差。后因案外人孟召金经营亏损，无力偿还巨额债务而去向不明，导致杨涛无法收取借款利息。后杨涛要求将债权转回叶剑，叶剑不同意，杨涛起诉至一审法院，属于虚假诉讼。双方签订的房屋转让合同名为房屋转让合同关系，实质上是债权转让关系，即叶剑将其拥有债务人孟召金的债权已经转让给杨涛。请求驳回杨涛的诉讼请求。
一审法院经审理查明：叶剑、郭瑶系夫妻关系。杨涛与叶剑系朋友关系。叶剑经杨涛介绍将个人资金50万元借给案外人孟召金，用于开发建设宿州市埇桥区夹沟镇水泥厂院内的住宅小区。债务人孟召金支付借款利息均由杨涛转交叶剑。后为方便向孟召金索要借款，双方口头约定，由杨涛向孟召金索要借款，杨涛与叶剑以叶剑与孟召金所签合同约定的宿州市埇桥区夹沟镇水泥厂院内的八套三层连体房作价60万元签订房屋买卖合同，叶剑给杨涛出具60万元购房款收据，杨涛实际支付给叶剑26.7万元，叶剑以此种方式将其拥有对孟召金的债权转让给杨涛。杨涛因找不到孟召金，向其主张权利有困难，且涉案房屋被他人占用无法交付，遂起诉至一审法院，请求判令：双方签订的房屋转让协议无效，由叶剑、郭瑶返还购房款60万元并赔偿损失（以购房款60万元为基准，按月利率2分的标准自2013年5月8日起计算至返还完购房款之日止）。
一审法院认为：债权转让又称债权让与，是指在不改变合同权利义务关系的前提下，合同权利方将其依据合同享有的债权通过协议全部或部分转让给第三人。叶剑为方便向债务人孟召金主张债权，与杨涛口头约定，由杨涛向债务人主张权利。双方以签订房屋买卖合同杨涛向叶剑支付26.7万元，叶剑给杨涛出具60万元购房款收据的方式完成了债权的转让，并且金钱债权具有可转让性。虽然叶剑没有提供证据证明债权的转让通知了债务人孟召金，但不能据此否认双方债权转让的合法有效性。本案涉案房屋系债务人孟召金为担保其债务的履行而转让给叶剑的，属名为房屋买卖实为担保。虽然杨涛与叶剑签订了房屋买卖合同，但双方并不具有房屋买卖的真实目的，双方的房屋买卖意思表示不真实。因此，双方签订的房屋买卖合同依法不能成立。综上，对杨涛请求确认双方签订的房屋转让协议无效的诉讼请求，不予支持。对杨涛请求判令叶剑、郭瑶返还购房款60万元，赔偿损失（以购房款60万元为基准，按月利率2分的标准自2013年5月8日起计算至返还完购房款之日止）的诉讼请求，因双方属债权转让合同关系，杨涛可依据债权转让合同向债务人主张权利，故对杨涛上述诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条第二项，《中华人民共和国合同法》第七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决：驳回杨涛的诉讼请求。案件受理费4925元，由杨涛负担。
杨涛不服一审判决，向本院提起上诉称：1、一审仅依据叶剑的单方陈述，未依据证据认定事实错误。一审时叶剑、郭瑶对杨涛提供的2013年5月7日签订的房屋转让合同及出具的60万元收条真实性不持异议，应认定双方间存在房屋买卖合同关系。而一审却认定涉案房屋系债务人孟召金为担保债务而转让给叶剑，杨涛与叶剑之间不具有房屋买卖的真实目的，双方签订的房屋买卖合同不成立；进而认定叶剑与杨涛口头约定以签订买卖合同方式完成了债权的转让，在叶剑没有提供证据证明债权转让已通知了债务人孟召金的情况下，甚至不惜突破《中华人民共和国合同法》第八十条“债权人转让权利的，应当通知债务人”的强制性规定，武断地认定债权转让的事实及双方债权转让的合法有效性，并作出了有利于叶剑的错误判决。请求二审法院判决叶剑将其没取得所有权的房屋转让给杨涛的行为因违法而无效，并返还60万元购房款。
叶剑、郭瑶二审答辩称：一审根据相关证据认定双方并非房屋买卖关系，而是债权转让关系，杨涛一审时也承认双方系债权转让。孟召金在一审法院有诸多诉讼，均是因孟召金将同一处房子出售给多方而引发，结合其他案件的客观事实及电话录音，一审认定双方系债权转让关系正确。因双方间的房屋买卖行为并非其真实意思表示，虽然无效但不能掩盖其他的事实，请求驳回杨涛的上诉，维持原判。
经二审审理查明：2010年，孟召金建设宿州市埇桥区夹沟水泥厂院内的房屋，2012年6月11日孟召金与叶剑签订房屋买卖合同，双方约定由孟召金将座落于夹沟镇206国道西侧原水泥厂小区院内左侧其建造的八套联体房屋转让给叶剑，该房屋未办理房产证、土地证。2013年5月7日杨涛与叶剑亦签订房屋买卖合同，双方约定由叶剑将其从孟召金处购买的上述房屋作价60万元出售给杨涛，次日，叶剑给杨涛出具了60万元购房款收据，但杨涛实际向叶剑支付26.7万元。2013年9月13日杨涛以涉案房屋被他人占有且涉案房产建造在农村集体土地上，双方间的房屋买卖行为违反法律规定为由提起诉讼。请求判令：双方签订的房屋转让协议无效，由叶剑、郭瑶返还购房款60万元，并赔偿损失（以购房款60万元为基准，按月利率2分的标准自2013年5月8日起计算至付清房款之日止）。
本院另查明：涉案房屋座落于宿州市埇桥区夹沟镇冯吉村，至二审开庭审理辩论终结前，涉案房屋座落的土地仍属于宿州市埇桥区夹沟镇冯吉村所有，尚未办理土地使用权变更登记手续。
本院认为：综合双方当事人诉答辩意见，本案二审争议的焦点是：叶剑与杨涛签订的房屋买卖合同效力应如何确认，杨涛请求叶剑、郭瑶返还购房款并赔偿损失的理由应否支持。
叶剑转让给杨涛的房产座落在宿州市埇桥区夹沟镇冯吉村，孟召金与叶剑的房屋买卖合同明确注明该房产未办理相应的合法手续，况集体土地使用权的主体应为特定的农村居民，而叶剑与杨涛均非该集体经济组织成员，双方间的转让行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”的规定，损害了集体经济组织的合法权益，杨涛主张双方间的转让行为无效，符合法律规定，应予支持。虽叶剑主张双方签订房屋买卖合同的真实目的是转让对孟召金的债权，在叶剑与孟召金间的房屋买卖合同如何履行不明的情况下，一审仅根据叶剑的陈述认定其与杨涛间已完成了对孟召金债权的转让，依据不足，况法律规定债权转让应为合法债权，在通知债务人后方能发生法律效力，而双方均提供不出转让的“债权”是否合法及已通知债务人的证据，故双方间的行为应以签订的房屋买卖合同关系予以认定，叶剑称双方系债权转让关系，依据不足，本院不予采信。因该买卖行为违反了法律的禁止性规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，叶剑应将收取的26.7万元购房款返还给杨涛。鉴于双方对此均存在过错，杨涛请求叶剑支付利息，本院不予支持；而郭瑶并非涉案合同的一方当事人，杨涛请求其承担民事责任亦于法无据，本院不予采纳。
综上，一审判决认定事实及适用法律均不当，本院予以纠正。杨涛部分上诉理由成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销安徽省宿州市埇桥区人民法院（2013）宿埇民一初字第05510号民事判决；
二、杨涛与叶剑2013年5月7日签订的房屋买卖合同无效；
三、叶剑于本判决生效后二十日内返还杨涛26.7万元；
四、驳回杨涛的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4925元，二审案件受理费9850元，合计14775元，由上诉人杨涛负担7387.50元，由被上诉人叶剑负担7387.50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁 伟
审 判 员 许劲松
代理审判员 杨俊举
二〇一四年八月十四日
书 记 员 张 猛
附：本案适用的法律规定
1、《中华人民共和国土地管理法》
第六十三条农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
2、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。