湖北省武汉市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）鄂01执异613号
异议人（案外人）：武汉富邦伟业商贸有限公司，住所地武汉市江夏区。
法定代表人：傅伟林，该××董事长。
委托代理人：谭锐锋，湖北××律师事务所律师。
委托代理人：俞素梅，湖北××律师事务所律师。
申请执行人（原告）：湖北东升建设有限公司，住所地武汉市汉南区。
法定代表人：冯海堂，该××董事长。
委托代理人：徐瑞贞，湖北××律师事务所律师。
委托代理人：赵胤，湖北××律师事务所律师。
被申请执行人（被告）：武汉市硚口区劳动就业管理局，住所地湖北省武汉市硚口区。
法定代表人：何博，该局局长。
委托代理人：丁雪松，湖北××律师事务所律师。
委托代理人：易中华，湖北××律师事务所律师。
被执行第三人：武汉治历置业集团有限公司，住所地武汉市硚口区建设大道142号湘商大厦24-25楼。
法定代表人：朱宏彬，该××执行董事兼总经理。
委托代理人：姚亿如，湖北××律师事务所律师。
本院在执行湖北东升建设有限公司（以下简称东升公司）（2015）鄂武汉中立保字第00440号诉前财产保全中，异议人武汉富邦伟业商贸有限公司针对本院查封其房产的执行行为提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议人武汉富邦伟业商贸有限公司称，2014年12月9日，武汉富邦伟业商贸有限公司与武汉治历置业集团有限公司（以下简称治历公司）签订《武汉市存量房买卖合同》，购买武汉市硚口区建设大道142号人力资源市场及下岗失业人员实训基地／栋1层1室、2层1室、3层1室（建筑面积：2657平方米），总价款2800万元，并支付全部购房款。现已实际占有使用该三层房屋。在签订《武汉市存量房买卖合同》时，武汉市仲裁委员会作了的（2013）武仲裁字第0001387号仲裁裁决书裁决确认治历公司是前述三层房屋的实际权利人。异议人武汉富邦伟业商贸有限公司是善意第三方，对于未办理过户登记没有过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，不得对该房屋进行查封。请求解除对武汉市硚口区建设大道142号人力资源市场及下岗失业人员实训基地／栋1层1室、2层1室、3层1室的查封。
申请执行人（原告）东升公司辩称，武汉富邦伟业商贸有限公司与治历公司签订的《武汉市存量房买卖合同》有虚假性，是无效合同，2014年12月9日签订合同，但武汉富邦伟业商贸有限公司2015年1月5日才成立。至今房屋登记在武汉市硚口区劳动就业管理局（以下简称硚口劳动就业局）名下，订立房屋买卖合同没有硚口劳动就业盖章，也没有事后追认。治历公司开具的三张收据是同一时间开的，编号颠倒了，流水是个人打印的，收据和流水都不能证明已支付购房款。治历公司与傅伟林之间实质上是民间借贷行为。不同意解封。
被申请执行人（被告）硚口劳动就业局辩称，不同意解封，查封的房屋本来是用于治历公司抵偿东升公司的工程款，但根据东升公司的诉请，治历公司并没偿还东升公司的工程款。
被执行第三人治历公司述称，治历公司与武汉富邦伟业商贸有限公司在仲裁协议之后签订《武汉市存量房买卖合同》，付款及总价款都是真实的，现在房屋已交付、装修，并合理使用。
本院查明，2009年7月21日，硚口劳动就业局作为委托方与被委托方治历公司签订《委托代建协议书》，该协议约定，硚口劳动就业局将武汉市硚口区建设大道142号土地交付给治历公司垫资代建“硚口区人力资源市场及下岗失业人员实训基地项目”，主建筑应建二栋独立的楼房，并对楼房的基本要求和附属设施进行了约定，还约定总建筑成本不超过1.2亿。还对其他权利义务进行了约定。
之后，东升公司与硚口劳动就业局于合同载明的2010年5月20日（签订时间待审理确认）签订《湖北省建设工程施工合同》一份，约定由东升公司承建“硚口区人力资源市场及下岗失业人员实训基地项目”，双方对开工时间、竣工时间、质量标准、合同价款等条款进行了约定并向管理机构办理备案手续。
2011年7月28日，东升公司与治历公司签署《工程施工补充合同》一份，对双方的权利义务再次进行了约定。A、B二栋房屋建成后，东升公司的工程款未收回。
因硚口劳动就业局无力支付治历公司的代建费用，2013年12月28日，硚口劳动就业局与治历公司签订《还款及房屋分割确认协议》，双方在该合同中约定，治历公司因实施代建合同建设本项目工程所产生的全部费用为人民币138048800元。双方同意以价值159133019.29元的资产抵债，该资产包括本案争议的A栋楼及B栋楼13层以上的全部房地产。（2013）武仲裁字第0001387号仲裁裁决书裁决确认2013年12月28日，硚口劳动就业局与治历公司签订《还款及房屋分割确认协议》合法有效。至今，该房屋仍登记在硚口劳动就业局名下，该房屋对应的土地性质为划拨用地。
武汉富邦伟业商贸有限公司与治历公司于2014年12月9日《武汉市存量房买卖合同》，购买武汉市硚口区建设大道142号硚口区人力资源市场及下岗失业人员实训基地（湘商大厦）／栋1层1室、2层1室、3层1室建筑面积：2657平方米（以房产证面积为准），房屋所有权证号分别为武房权号硚字2014000791、2014000792、2014000793，总价款2800万元。合同签订后武汉富邦伟业商贸有限公司法定代表人傅伟林（该公司法定代表人于2015年12月31日后变更为吴经纬）于2014年12月22日至2015年1月21日期间，先后通过网银向治历公司转账付款2800万元，其中2014年12月22日支付500万元，2015年1月12日支付300万元、2015年1月15日支付1100万元、2015年1月20日支付300万元、2015年1月21日支付600万元。治历公司向武汉富邦伟业商贸有限公司开具收据三张，编号为0003433号收据载明2014年12月22日收到武汉富邦伟业商贸有限公司（傅伟林）500万元；编号为0003432号收据载明2015年元月12日收到武汉富邦伟业商贸有限公司（傅伟林）300万元；编号为0003434号收据载明2015年元月21日收到武汉富邦伟业商贸有限公司（傅伟林）2000万元。武汉富邦伟业商贸有限公司于2015年1月5日通过工商登记设立，该公司股东及出资比例分别是傅伟林占1%、陈越燕10%、吴经纬79%、王华10%。现房屋已实际交付，并由武汉富邦伟业商贸有限公司占有使用。
2015年9月7日，本院作出（2015）鄂武汉中立保字第00440号民事裁定书，并于同年10月10日查封了武汉市硚口区建设大道142号硚口区人力资源市场及下岗失业人员实训基地（湘商大厦）／栋1层1号房（权证号：硚2014000791、建筑面积：757.02平方米）、2层1号房（权证号：硚2014000792、建筑面积：950.95平方米）、3层1号房（权证号：硚2014000793、建筑面积：950.95平方米），共计2658.92平方米。
诉前财产保全作出后，东升公司诉硚口劳动就业局、治历公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2015年11月9日受理，案号为（2015）鄂武汉中民商初字第00978号。在该案中，东升公司将承建工程项目完工后，因工程款的未收回，东升公司以硚口劳动就业局为被告、治历公司为第三人提起了建设工程施工合同纠纷诉讼，东升公司请求法院判令：1、硚口劳动就业局向东升公司支付工程欠款102，600，000元，利息3，484，695元（利息按照中国人民银行同期银行贷款利率，自2015年2月9日暂计算至2015年10月13日，实际利息应计算至工程款付清之日止），合计106，084，695元；2、由硚口劳动就业局承担本案的保全费、诉讼费。
针对异议人的异议请求，本院评述如下：
关于异议人武汉富邦伟业商贸有限公司提出湘商大厦／栋1层1室、2层1室、3层1室（建筑面积：2658.92平方米）已交付并占有使用，法院不得查封的问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。虽然异议人武汉富邦伟业商贸有限公司提供了其与治历公司签订的《房屋买卖合同》和支付房款2800万元的证据，但本院查封的涉案房屋登记的产权人为硚口劳动就业局，尚未办理产权过户登记手续，属于人民法院可以查封、扣押、冻结的情形。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占用该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同的约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。异议人武汉富邦伟业商贸有限公司虽实际占有使用房屋，但在签订《武汉市存量房买卖合同》时武汉富邦伟业商贸有限公司没有设立，全部款项均由其后设立的武汉富邦伟业商贸有限公司法定代表人傅伟林支付，该公司于2015年1月5日设立，傅伟林占公司的出资比例仅为1%，公司设立后，仍以傅伟林个人账户向治历公司转款2300万元，治历公司向武汉富邦伟业商贸有限公司开具的三张收据发生的先后与收据的编号不符，该支付全部价款行为有一定瑕疵。且涉案房屋对应的土地是国家划拨用地，房屋至今也未变更登记在治历公司名下，异议人签订合同时未对相应土地性质及房屋权属状况进行审查，房屋目前仍无法办理产权登记，异议人对此有一定的过错。故该异议理由不能成立。
综上所述，本院查封被执行人名下的相关房产的执行行为并无不当。异议人申请解除查封的异议请求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第四百六十五条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条的规定，裁定如下：
驳回案外人武汉富邦伟业商贸有限公司的异议申请。
本裁定送达后立即生效。
如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向执行法院提起执行异议之诉。
审 判 长 夏丽华
审 判 员 蹇鹏飞
人民陪审员 陈长洋
二〇一六年八月四日
书 记 员 周 靓