天津市宝坻区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津0115民初3601号
原告：张晶，女，1989年7月5日出生，汉族，会计，住北京市昌平区。
委托诉讼代理人：王占江，天津华先律师事务所律师。
被告：陈健，男，1969年4月11日出生，汉族，居民，住北京市昌平区。
被告：马瑞斌，男，1990年7月11日出生，汉族，农民，住天津市宝坻区。
委托诉讼代理人：靳洪勇，河北宝成律师事务所律师。
第三人：天津市华正房地产经纪有限公司，住所地：天津市宝坻区建设路（三中对面）。
法定代表人：李阁，该公司总经理。
委托诉讼代理人：史海招，该公司职员。
原告张晶与被告陈健、马瑞斌及第三人天津市华正房地产经纪有限公司（以下简称华正经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张晶及委托诉讼代理人王占江、被告陈健、被告马瑞斌的委托诉讼代理人靳洪勇、第三人华正经纪公司的委托诉讼代理人史海招到庭参加诉讼。因涉及房屋限购政策出台后能否办理所有权转移登记手续问题，需与相关部门进行协调而扣除审限。本案现已审理终结。
张晶向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告2017年3月26日签订的《房屋买卖合同》；2.被告陈健返还原告购房款170000元，被告马瑞斌承担连带责任。事实和理由：2017年3月26日，马瑞斌作为陈健的代理人经手与原告签订房屋买卖合同。合同签订后，原告按照约定向马瑞斌交纳购房款170000元，马瑞斌承诺将购房款交给陈健。2017年4月1日，天津市出台限购政策，原告不具备购房条件，导致合同无法实际履行，原告要求被告返还购房款，被告拒绝，故提起解除合同之诉讼。
陈健辩称，本人与原告之间没有签订购房合同，不涉及华正经纪公司，也没有收到原告给付的170000元房款。经融创经纪公司居间本人与马瑞斌之间签订了房屋买卖合同，收到马瑞斌交纳的定金45000元。现在房屋存在差价，如果马瑞斌已从我手中买走房屋再出售与我无关，现在马瑞斌与我签订的合同还没有履行，马瑞斌又将房屋出售，不认可他们之间签订的合同，马瑞斌代表我签订的房屋买卖合同无效，如果返还购房款也是与马瑞斌之间解决45000元的问题，与原告无关。原告起诉事实不成立，应驳回原告的诉讼请求。
马瑞斌辩称，不同意解除合同，要求继续履行，理由：1、涉案房屋是由马瑞斌出售，但陈健陈健了承诺书，允许马瑞斌进行出售；2、原告与马瑞斌签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，签订合同时没有限购政策，双方已经履行了大部分义务，马瑞斌没有过错；3、原告要求解除合同，应承担相应的违约责任。
华正经纪公司述称，原告购房是通过我公司介绍，原告看房后与马瑞斌签订了合同。限购政策出台后，原告说她同学不受限购政策限制同意购买，但一直没有买，出现了现在的问题。
本院经审理认定事实如下：2017年3月12日，被告陈健与被告马瑞斌通过天津融创房地产经纪有限公司居间签订房屋买卖居间合同（编号0000019），约定马瑞斌购买陈健名下坐落于宝坻区××街道棕榈××房屋，价款450000元，定金20000元；于4月20日到房管部门签订房产买卖协议，马瑞斌将450000元购房款存入资金监管账户。同日，陈健签署承诺书，同意马瑞斌可以出售该房屋，本产权人无条件配合办理过户及贷款等手续。合同签订后，马瑞斌给付陈健定金20000元，陈健向融创经纪公司交纳信息费4500元。2017年3月26日，马瑞斌以陈健委托代理人的身份与原告张晶通过第三人华正经纪公司居间签订房屋买卖合同（编号××），约定将涉诉房屋出售给张晶，价款600000元，张晶交纳定金20000元，于4月14日到房管部门签订房产买卖协议，张晶承诺于3月28日前交付部分购房款150000元。签订上述合同的同日，马瑞斌签署事实声明“今马瑞斌与张晶签订的宝坻区棕榈园××号房屋，马瑞斌已交给该房屋产权人陈健定金人民币（空格）元及部分房款（空格）元”；同时马瑞斌出具承诺书“我本人有从产权人陈健手中购买的宝坻区棕榈园××4号房屋，同意出卖给张晶，我本人承诺产权人无条件并积极配合张晶办理该房屋过户等相关手续，若产权人不予配合或违约，我本人自愿承担一切法律责任，并自愿赔偿给张晶人民币陆万元作为赔偿金”。张晶对上述事实声明和承诺书均签字认可。上述合同、声明和承诺书签订后，张晶向马瑞斌支付定金20000元及部分购房款150000元，马瑞斌出具收条“今马瑞斌收到张晶购买宝坻区棕榈园××号房屋定金人民币20000元，部分购房款人民币150000元”。3月31日晚，原、被告共同去房管局办理手续，但未能订立天津市房产买卖协议。因天津市限购政策出台，致双方履行过户手续等受阻,上述两份合同均未能实际履行完毕。2017年4月15日，陈健与马瑞斌签署补充协议，约定双方于2017年3月12日签订宝坻区棕榈园××的买卖合同，合同编号××。经双方协商，由原来的过户日期2017.4.20更改到2017.5.31之前到房管局订立买卖协议，由马瑞斌补交定金25000元。双方同意在2017年5月31日之前将余下房款给房主，如不给之前定金不退，合同作废。备注：余下房款金额为405000元。补充协议签订后，上述合同均未能继续履行。
本院认为，陈健与马瑞斌之间就涉诉房屋于2017年3月12日和4月15日签订《房屋买卖居间合同》和《补充协议》，是双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。马瑞斌与陈健签订合同后，在未解除合同的情况下，马瑞斌又以陈健代理人的身份又与原告张晶签订房屋买卖合同，将此房屋高价转卖给张晶，马瑞斌收取差价，该行为未得到陈健的授权认可，且马瑞斌的行为不能认定为善意行为。马瑞斌提交的陈健签署的承诺书，不能证明陈健同意马瑞斌高价转卖该房屋并同意协助办理过户手续。二被告在补充协议中亦未提到转卖房屋之事，也能够证明陈健未对马瑞斌授权。我国合同法第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。马瑞斌与陈健签订合同后，二人之间未办理所有权转移登记手续，马瑞斌未支付购房款，陈健也未实际交付房屋，双方之间的买卖合同并未实际履行完毕，马瑞斌未取得所有权。合同法第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。马瑞斌出售房屋未得到陈健授权，其以陈健代理人身份与张晶签订的合同未得到陈健追认，该合同为无效，对陈健不发生法律效力。无效合同自始没有法律约束力，不存在解除问题，因此，张晶要求解除马瑞斌代理陈健签订的房屋买卖合同不能成立，本院不予采信。张晶未向陈健支付定金及购房款，其要求陈健返还购房款的请求不能成立，本院不予支持。合同法第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，马瑞斌应承担返还张晶购房款的责任，陈健不承担连带责任。陈健与马瑞斌之间因此次房屋买卖合同如有纠纷可另行解决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十一条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、确认原告张晶与被告马瑞斌以被告陈健名义于2017年3月26日经天津市华正房地产经纪有限公司居间签订的《房屋买卖合同》无效；
二、被告马瑞斌于本判决生效后5日内返还原告张晶购房款（含定金）170000元；
三、驳回原告张晶其它诉讼请求。
案件受理费3700元，减半收取计1850元（张晶已交纳），由马瑞斌负担，于本判决生效后5日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。（在上诉期内递交上诉状的同时，应向天津市第一中级人民法院预交诉讼费用，在上诉期满后七日内仍未预交的，按自动撤回上诉处理。）
审判员 杨旭东
二〇一七年七月二十七日
书记员 运正盼
附：本裁判文书所依据的相关法律条款
《中华人民共和国合同法》
第四十八条第一款行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。……
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。