北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第09844号
上诉人（原审原告、反诉被告）北京市海淀区长平外国语培训学校，住所地北京市海淀区增光路33号。
法定代表人张锦镜，校长。
委托代理人林实，北京龙基律师事务所律师。
委托代理人黄晓勤，女，1969年8月23日出生。
上诉人（原审被告、反诉原告）北京中民盛投资顾问有限公司，住所地北京市朝阳区惠新里240号2号楼105室。
法定代表人赵怡，董事长。
委托代理人马×，北京市中韬律师事务所律师。
上诉人北京市海淀区长平外国语培训学校（以下简称长平学校）与上诉人北京中民盛投资顾问有限公司（以下简称中民盛公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第20433号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。长平学校之委托代理人林实、黄晓勤，中民盛公司之委托代理人马×均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2014年5月，长平学校起诉至原审法院称：2009年12月7日，长平学校与中民盛公司签订房屋租赁合同，约定由中民盛公司将位于北京市朝阳区惠新里240号通联大厦2层整层房屋出租给长平学校，用于长平学校办公教学，租赁期限自2010年3月15日至2019年4月14日。合同履行期间，长平学校一直按照约定履行义务，从未拖欠过租金和水电费用。但是，中民盛公司无故于2014年1月8日向长平学校发出《解除租赁合同的通知书》，对租赁场所停水停电，并指使多人强行冲入教学场所，严重干扰了长平学校的正常教学工作，造成长平学校多人退学，长平学校因此造成了巨大的经济损失。因此，长平学校诉至法院，要求中民盛公司继续履行双方签署的租赁合同，并要求中民盛公司赔偿经济损失1421171元。
2014年5月27日，长平学校向原审法院递交变更诉讼请求申请书，第一，因中民盛公司强行关闭租赁场地、毁坏学校财物、驱散学生等违约行为，导致长平学校无法继续从事教学活动。故将原起诉时主张的继续履行房屋租赁合同，变更为解除房屋租赁合同。第二，因中民盛公司于2014年4月24日强行关闭租赁场所即亚运村分校校区，并发生驱散学生等过激行为，导致更多的学生办理了退学，给长平学校造成的退费损失，不仅包括起诉时已经发生的退费，还包括后期学生退费。因此，长平学校将起诉时主张的损失1421171元增加到截止2014年7月14日共计造成的经济损失6419686元。第三，因中民盛公司强行关闭租赁场地、毁坏学校财产、驱散学生等根本性违约行为，导致长平学校无法继续使用租赁场地。因此，增加要求中民盛公司赔偿装修残值损失共计538113.06元。
2015年1月20日，长平学校再次递交变更诉讼请求申请书，第一，保留要求解除双方于2009年12月7日签订的房屋租赁合同。第二，因为中民盛公司于2014年4月24日强行关闭亚运村分校校区并驱散学生，导致学生办理了退费手续。经中兴华会计师事务所评估，认定长平学校2014年3月1日至2014年6月30日退费造成的经济损失2462466元。另外，因亚运村分校被迫停业，长平学校新筹建同等规模校区一所，预计2015年7月才能投入使用，自2014年7月至2015年7月平均每月损失615600元，全年损失为7387200元。以上两项合计为9847200元。因此，将第二次变更诉讼请求时主张的经济损失6419686元增加至9847200元。第三，经双方确认，装修残值为40万元，故要求中民盛公司赔偿的装修残值损失由538113.06元降为40万元。第四，要求中民盛公司承担长平学校垫付的会计师事务所评估费5万元。第五，因中民盛公司违约导致合同解除，要求中民盛公司将房屋押金10万元予以退还。第六，因中民盛公司违法行为造成长平学校生源损失，并带来了不良的社会影响，给长平学校下一步招生造成了不利的后果。因此，要求中民盛公司赔偿因其犯罪行为给长平学校造成的声誉损失及招生减少损失50万元。
中民盛公司在原审法院辩称：双方虽然约定租赁期限为九年，但根据合同约定，中民盛公司享有单方解约权，以及在长平学校违约情形下的法定解除权。中民盛公司于2014年1月8日向长平学校发出解约通知，双方所签房屋租赁合同已于2014年4月9日解除。在此之后，长平学校继续占据房屋，侵害了中民盛公司的合法权益。另外，长平学校采取围堵、破坏大厦供电设施、用汽油发电等行为，侵害了大厦业主的物权，中民盛公司依据法律规定要求长平学校搬离大厦合理合法，不存在任何违约行为。长平学校要求解除房屋租赁合同，中民盛公司没有异议，但应确认双方所签房屋租赁合同已于2014年4月9日解除。长平学校主张的装修残值40万元，中民盛公司认为双方确认的40万元还应包括电脑、空调、衣柜等可移动物品，而且长平学校实施装修并未经中民盛公司同意，中民盛公司不同意承担该笔费用。长平学校其余诉讼请求，均缺乏事实及法律依据，中民盛公司均不同意。
中民盛公司反诉称：根据合同约定，中民盛公司享有单方解除权。由于长平学校在租赁期间多次违反合同约定及大厦制度，私自加装电路并更改承重墙，破坏消防设施等，经中民盛公司和物业公司多次要求，长平学校拒不改正。因此，中民盛公司于2014年1月8日向长平学校发出了《解除租赁合同的通知书》，通知其双方所签房屋租赁合同自2014年4月9日起解除。在此期间，双方曾经数次沟通，长平学校之前也明确表示同意解除，但临近2014年4月突然反悔，并声称除非赔偿2000万元，否则不同意解除。2014年4月11日，中民盛公司向长平学校充分履行告知义务后，将承租区域断电，促使长平学校解决争议。但是，长平学校却派遣两部校车封堵大厦进出口，导致全楼陷入瘫痪状态。当日下午，长平学校更是强闯大厦配电室，强行合闸送电。随后，物业部门报警处理。2014年4月15日，中民盛公司再次对承租区域断电并与物业公司维持秩序，但长平学校强行运来两台汽油发电机私自发电，整个大厦一片混乱，无法正常办公。此后，长平学校采取了加装铁栅栏门、指派闲散人员日夜驻守等一系列危害大厦秩序的行为，引发周围邻居强烈不满和抗议。在此情况下，中民盛公司多次向派出所和街道办事处汇报情况，以求尽快排除安全隐患，恢复大厦秩序。为保护整个大厦数千名办公人员的利益及安危，保护中民盛公司的合法权益，中民盛公司依据法律规定将长平学校的部分物品存放在地下二层的仓库，由物业公司妥善保管。
中民盛公司认为，合法成立的合同应受法律保护。根据合同约定及法律规定，中民盛公司提前解约并将长平学校物品搬离的行为是合理合法的。在合同解除后，双方权利义务终止的情况下，长平学校占据房屋的行为以及采取的一系列危害大厦安全和秩序的行为，已严重侵害了中民盛公司的合法权益。因此，中民盛公司向长平学校提起反诉。第一，要求长平学校立即腾退房屋。第二，要求确认中民盛公司享有合同解除权，并有权排除妨碍和消除危险。第三，要求长平学校承担2014年4月9日至其实际腾退房屋期间的占有使用费，按照同地段市场租赁价格每天每平方米6元计算，暂时计算十个月共计4944600元。第四，要求长平学校承担2014年度供暖费用126362元。第五，要求长平学校赔偿恢复房屋原状及电路损失费用预计50万元。诉讼费用由长平学校承担。
长平学校对中民盛公司的反诉辩称：第一，长平学校不同意立即腾退房屋。中民盛公司无故单方解除合同是违约行为，长平学校已经诉请解除房屋租赁合同，是否腾退房屋，长平学校相信法院会作出公正判决。第二，关于中民盛公司要求判令其享有单方解除权，并有权排除妨碍和消除危险的诉讼请求，长平学校认为，排除妨碍和消除危险是侵权纠纷，并非本案涉及的合同纠纷。而且，中民盛公司并不具有单方解除权，也没有法定解除的事由。第三，长平学校占用房屋是因为中民盛公司违约违法，致使长平学校遭受重大经济损失，特别是中民盛公司工作人员涉嫌刑事犯罪，长平学校为保护现场，不得已未腾退房屋。另外，中民盛公司要求按照同等地段价位主张房屋占用费也不合理。第四，中民盛公司主张的供暖费，应由其自行承担，长平学校不同意承担该笔费用。第五，中民盛公司主张的恢复房屋原状及电路损失50万元，即使发生损失也是因中民盛公司违约及违法行为造成的，而且中民盛公司同意长平学校装修，长平学校已经利用承租房屋办公教学多年，中民盛公司亦如期收取了长平学校交纳的租金及物业费，其从未对装修及电路改造提出过任何异议。长平学校不同意中民盛公司的全部反诉请求。
原审法院经审理查明：2009年12月7日，中民盛公司作为甲方与乙方长平学校签订房屋租赁合同。根据各自持有合同文本，共同主要内容是，甲方将拥有使用权的位于北京市朝阳区惠新里240号通联大厦2层整层（建筑面积约2400平方米）出租给乙方作为办公教学使用。租赁期限9年，从2010年3月15日起至2019年4月14日止，其中2010年3月15日至2010年4月14日为免租装修时间。年租金为230万元人民币，租期内租金不变不递增；租金支付方式为年付，第一年租金乙方应在2010年3月15日前一次性全额支付给甲方；从第二年起，租金支付时间为每年4月10日。乙方在签订本合同的同时，应向甲方缴付押金10万元人民币及定金40万元人民币，作为乙方完全履行本合同的保证，定金在缴纳第一笔租金时充抵部分租金。双方就违约责任约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方终止合同，停止供水供电，同时收回房屋，所收押金不予退还：一是拖欠租金达十天以上；二是利用承租房屋进行非法活动；三是擅自将承租房屋进行转租、分租、转让、抵押、入股或与他人调换，擅自改变房屋使用性质，随意变更经营范围。如果因任何上述情形导致合同提前终止，乙方需将租赁房屋恢复原状，并承担由此给甲方造成的损失。合同最后一条约定，本合同一式三份，甲方持有两份，乙方持有一份。
双方各自持有合同文本除上述共同内容之外，还就各自权利与义务进行了约定。但是，长平学校持有的合同文本，在第六条甲方权利及义务第（四）项打印字体“甲方必须尊重乙方的经营权利，不得以监督为名干涉乙方的正当经营活动。”后，用签字笔手写了“甲方向乙方免费提供三个地上车位”的内容，并由长平学校授权代表李×1和中民盛公司职员教×签字确认，并加摁指印。另外，在紧邻第（四）项下方的第（五）项，打印内容为“如遇政府占地、规划拆迁等原因，或甲方自身原因，需提前解除合同，甲方接到通知后，应在二周内通知乙方，并一次退还乙方剩余租金、押金、水费、电费，乙方应在收到通知后二周内无条件撤离，合同自行终止。”该项中“或甲方自身原因”内容被划掉，同时摁有指纹。而中民盛公司持有的合同文本中，仅有“甲方向乙方免费提供三个地上车位”的内容以及李×1和教×签字，并无指印，且第（五）项中“或甲方自身原因”未被划掉。
合同签订后，长平学校向中民盛公司支付了押金10万元及相应租金，中民盛公司将房屋提供给长平学校。
2014年1月8日，中民盛公司向长平学校发送《关于解除租赁合同的通知》，通知长平学校自2014年4月9日起，双方签订的房屋租赁合同解除，要求长平学校于2014年4月9日之前搬出承租地点，收取的押金10万元在长平学校按期全部搬出承租地点并且结清全部水电费用后退还。同时，敦促长平学校务必在2014年4月9日前搬离，届时将采取措施封存承租区域，包括但不限于断水断电等措施。2014年4月3日，中民盛公司再次向长平学校发出通知，以长平学校人员非法留宿、阻挠大厦保安夜间正常巡视、严重影响大厦安全为由，要求留宿人员立即搬离并自行清理所有个人物品。2014年4月25日，中民盛公司组织众多人员前往租赁房屋，要求长平学校人员搬离承租房屋。至此，长平学校终止了在承租房屋的办公教学。由于双方发生争议，中民盛公司未向长平学校收取2014年4月10日之后的租金。
原审法院受理该案以后，基于长平学校变更要求解除房屋租赁合同的诉讼请求以及中民盛公司相应的反诉要求，为避免损失扩大，建议双方及时办理房屋腾退交接手续。最初，长平学校同意与中民盛公司进行交接，但提出其装修支出花费97万元，残值为53万元，要求中民盛公司补偿。中民盛公司则主张装修残值25万元。经法院建议并组织双方多次协商，长平学校最终接受法院建议，同意按照装修残值40万元计算。中民盛公司则表示，如长平学校能及时腾退房屋，同意按照40万元残值计取。2014年8月17日上午，法院组织双方前往承租地点办理物品清点及场地交接手续。长平学校提出其需要两天完成腾退。之后，长平学校并未将租赁场地腾退给中民盛公司，其主张是在刑事案件涉及的评估工作没有最终结论之前，无法进行腾退。此后，法院多次建议双方就腾退房屋进行协商，以减少损失的扩大。但是，双方始终未能就此达成一致。
庭审中，长平学校提交了以下证据，以证明其主张的事实：第一组证据包括两部分，一是学生退费损失；二是装修损失。关于学生退费损失，长平学校提交了2014年1月9日至2014年4月23日以及2014年4月24日至起诉时的学生退费凭证，包括自行统计的退费明细表、网银转账记录、退费支出凭单、学生家长退费确认书、银行大额提现记录。以此证明长平学校在2014年1月9日至同年4月23日退费1421171元，2014年4月24日至起诉时退费4998515元，共计退费6419686元。关于装修损失。长平学校提交了装修清单及票据。证明装修费支出973821.06元，装修残值为538113.06元。第二组证据是长平学校向中民盛公司交纳租金的票据以及其代表李×2与中民盛公司代表刘×在2014年4月13日的通话录音。证明长平学校在合同签订后一直按时向中民盛公司支付租金，2014年4月10日之后的租金因中民盛公司拒收而未交纳。第三组证据包括三份，一是北京市朝阳区价格认证中心受北京市公安局朝阳分局预审大队委托于2014年7月3日和同年11月5日出具的两份价格鉴定结论书；二是北京市公安局朝阳分局于2014年11月14日向长平学校出具的鉴定意见通知书；三是北京市公安局朝阳分局起诉意见书。证明长平学校为了保全证据，以便公安机关对财产毁损情况进行评估，才未将房屋腾退给中民盛公司。第四组证据是长平学校在浦发银行和中国银行账户明细清单。证明长平学校收取学费以及支取大额现金用于学生退费的事实。
经庭审质证，中民盛公司对长平学校提交的第一组证据，认为长平学校主张2014年1月9日至2014年4月23日期间的退费损失缺乏依据，中民盛公司虽然在2014年1月9日向长平学校发出解约通知，但长平学校在此期间一直正常办公教学。长平学校主张2014年4月23日之后的退费损失，经中民盛公司抽查长平学校提交的相关证据，发现很多退费凭证和依据只有支出凭单，没有银行转账明细。另外，发生退费的前提首先应该是有收费凭证，但长平学校并没有2014年4月23日之后的收费凭证。而且，因长平学校拒绝提供家长联系方式，中民盛公司无法核实家长签字是否真实。此外，学生因搬家等原因发生退费是正常现象，根据中民盛公司提交的相关证据，大部分家长并不愿意退费。长平学校提交该组证据存在造假，中民盛公司不予认可。中民盛公司对长平学校提交的第二组证据的真实性没有异议，但提出其已通知长平学校解除合同，双方就此进行交涉属正常现象。中民盛公司对长平学校提交的第三组证据的真实性认可，但提出刑事案件嫌疑人的行为是个人行为，并非公司行为。中民盛公司对长平学校提交的第四组证据的真实性没有异议，但提出其账户显示的进账不仅仅是亚运村分校，各分校之间并非独立核算，也不能证明仅仅是春季班学员的缴费，同时不能证明长平学校提取现金是用于学生退费，对长平学校的证明目的不予认可。
审理期间，由于中民盛公司对长平学校主张的退费损失提出质疑，法院建议采取抽查的方式由长平学校提供部分学生家长联系方式，进行查证。长平学校称学生家长怕打击报复不同意提供，因此无法提供。随后，法院建议由第三方对长平学校主张的损失进行评定。经双方协商，确定由中兴华会计师事务所进行鉴定。2014年12月25日，中兴华会计师事务所出具专项审计报告，审计意见是：长平学校亚运村分校区在2014年3月1日至2014年6月30日春季班期间培训费收款确认为6780261元，成本费用2197333.39元，营业税金及附加为227816.77元，利润总额为4355110.84元，所得税费1088777.71元，净利润3266333.13元，净利润率为48.17%。退费金额5111592元，认定形成经济损失2462466.02元。中兴华会计师事务所在报告中作出四点说明，第一，长平学校亚运村分校区培训费收款及退费审计情况说明。经审计亚运村分校区春季培训班的培训费收款纪录、记账凭证、银行刷卡单、退款记录、支出凭单、退费确认书及2014年开具的发票等原始资料。长平学校亚运村分校区共开办111个春季培训班，收录学员1741人，培训费收款金额6769431元，办理退费5111592元。第二，长平学校亚运村分校区成本费用审计情况说明。经审计亚运村分校区成本费用记账凭证、支出凭单以及发票等原始资料，确认2014年3.4月实际发生成本费用1025272.19元，按照培训学校成本费用每月发生额波动不大的特点，我们按照将3月、4月的成本费用进行简单平均计算方法预测2014年5月、6月的成本费用为1150577.38元。补记2014年3月、4月份应计未计的成本费用为21483.82元。亚运村分校区春季班3月到6月期间成本费用共计为2197333.39元。第三，长平学校亚运村分校区营业税金及附加审计情况说明，经审计亚运村分校区培训费收款开票金额6769431元，按此收入测算营业税金及附加227816.77元，其中按收入的3%测算营业税金203407.83元，按营业税的7%测算城市维护建设税14238.55元，按营业税的3%测算教育费附加6102.23元，按营业税的2%测算地方教育费附加4068.16元。第四，长平学校亚运村分校区经济损失审计情况说明。经审计亚运村分校区春季班3到6月利润总额4355110.84元，以所得税率25%计算所得税为1088777.71元，净利润为3266333.13元，净利润率48.17%。退费金额5111592元，依据净利润率计算所得损失金额确认为2462466.02元。中兴华会计师事务所在报告中除上述四点说明之外，还特别说明“本次审计不涉及长平培训学校亚运村校区提供的2014年春季班所发生的原始凭证等相关资料的真实性鉴定”。长平学校对鉴定意见没有异议。中民盛公司则认为，中兴华会计师事务所出具的专项审计报告不能证明长平学校实际损失，对长平学校据此主张的损失不予认可。
庭审中，中民盛公司提交了以下证据，证明其主张的事实：第一组证据：1.北京大唐物业管理有限公司通联大厦项目部（以下简称大唐物业）于2013年1月7日致中民盛公司函，内容是中民盛公司将通联大厦二层出租给长平学校以来，严重扰乱大厦秩序、毁损楼内设施、私自改变房屋布局，给大厦安全造成隐患，要求中民盛公司责令长平学校立即整改。中民盛公司于2013年1月21日致函长平学校，提出将采取停水停电的方式，要求长平学校进行整改。2.长平学校在大厦一楼和二楼张贴的通知以及私自安装的灯箱广告及铁栅栏门。3.①大唐物业于2014年4月15日向长平学校发送的告知书，禁止楼内一切单位私拉电线和擅自发电。②大唐物业于2014年4月17日向小关街道办事处提交的“关于长平外国语学校严重影响通联大厦安全的紧急报告”。③大唐物业于2014年4月18日向小关街道办事处和小关派出所发送的“二层长平学校4.17日晚强闯通联大厦的紧急情况反映”。④大唐物业于2014年4月21日向长平学校发送的“二次告知书”。⑤通联大厦业主交通运输部科学研究院和规划研究院以及中国海事服务中心等单位向小关街道办事处提交的“关于长平外国语学校影响通联大厦安全的汇报”。⑥中民盛公司于2014年4月16日向小关街道办事处和小关派出所提交的“关于我公司与北京海淀区长平外国语培训学校解除租赁合同事宜的情况说明”。⑦交通运输部科学研究院于2014年11月5日“关于通联大厦消防等安全隐患问题的致函”。⑧大唐物业、交通运输部科学研究院及职业资格中心、中国交通会计学会于2014年12月20日致函法院及消防支队的“关于恳请政府相关部门协助调解通联大厦消防改造工程的诉求”。中民盛公司以该组证据证明长平学校秩序混乱、未经允许私自安装灯箱及栅栏门等妨碍物权等行为，造成重大安全隐患。第二组证据包括北京市信德公证处出具的公证书、论坛材料以及长平学校提交的部分退费资料。其中公证书内容是中民盛公司代理人马×于2014年7月25日前往北京市信德公证处，由马×操作与互联网连接的计算机，在公证员的监督下进行的相关操作并保存，由公证处予以公证。论坛资料显示，亚运村校区负责人于2014年5月24日在LILY英语官网论坛中帖文“各位家长大家好：由于和平里目前只有一个厕所，目前亚运村的学生大部分均转至和平里分校上课，和平里分校学生人数骤增，造成学生下课排队上厕所，故从5月27日开始课间由5分钟调整为10分钟。”日期为2014年4月16日关于亚运村分校停课的通知，内容是“鉴于亚运村校区目前处于停水停电的状态，所有课程都已暂停。由于亚运村分校学员较多，无法逐一电话通知家长，请家长相互转告。”等。长平学校提交的退费确认书中有学生家长注明“金额到银行卡成功有效”、“尚未收到退费，应校方要求先签字，统一报至校方财务后退到本人建行卡上”；支出凭单载明“未收到支出费用，金额到银行卡有效”。另外，多张支出凭单上没有注明开户行、卡主及账号，更没有银行转账记录。中民盛公司以此证明，亚运村校区大部分学生已经转到和平里校区上课；学生家长在LILY英语官网论坛发帖强烈反对退费；长平学校主张的学生退费多数为造假。第三组证据包括北京市热力集团有限责任公司特力昆分公司向中民盛公司出具的“供暖费催缴函”、房屋登记表、《北京市发展和改革委员会关于调整本市非居民供热价格的通知》。证明租赁场地在2014年11月15日至2015年3月15日期间的供暖费126362元，应由长平学校承担。第四组证据是北京某某商贸有限责任公司与北京某某担保有限公司签署的房屋租赁合同、发票以及自新浪网下载的相关资料。证明承租场地目前租金标准是每平方米每天6元。第五组证据是照片两张，证明长平学校大量员工在承租房屋居住生活，改变了房屋的使用性质。
经庭审质证，长平学校对中民盛公司提交的第一组证据的第1部分表示不清楚、不认可。长平学校对第一组证据的第2部分，否认张贴通知，认可安装了灯箱广告，但提出其在使用范围内安装灯箱广告，并非在公共区域，且未实际使用。长平学校对第一组证据第3部分中的④、⑦的真实性认可，其余部分均有异议，并对中民盛公司的证明目的均不予认可。长平学校对中民盛公司提交的第二组证据的真实性认可，但对中民盛公司的证明目的不予认可。长平学校认可有学生转学，并认可退费学生中有一部分转到和平里等校区，但提出各校区自负盈亏、独立核算。长平学校对中民盛公司提交的第三组证据的真实性认可，但提出该期间的供暖费用应由中民盛公司自行负担。长平学校对中民盛公司提交的第四组证据的真实性及证明目的均不予认可。长平学校对中民盛公司提交第五组证据的真实性没有异议，但提出在双方发生争议之后派人值守现场，并未改变房屋的使用性质。
庭审中，就各自持有合同文本中的不同之处，长平学校表示，其持有房屋租赁合同上“或甲方自身原因”内容由中民盛公司授权代表教×划掉并摁指印，并要求中民盛公司提交持有的第二份合同文本。中民盛公司否认其持有两份合同文本，提出教×无权代表公司变更合同内容，坚持认为其根据自身原因享有单方解约权。就此，中民盛公司提交了北京市朝阳区人民法院刑事裁定书，证明教×犯职务侵占罪被判刑，教×品行有问题，无权代表中民盛公司在租赁合同上签字。长平学校认为教×在租赁合同上签字是履行职务行为。
上述事实，有长平学校和中民盛公司分别提交的房屋租赁合同，中民盛公司向长平学校发送的《解除租赁合同的通知书》，中兴华会计师事务所出具的专项审计报告，双方就各自损失提交的相关证据，以及庭审笔录等在案佐证。
原审法院经审理认为：长平学校与中民盛公司签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，合同内容不违背国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后至2014年1月初，双方均自觉履行了各自的义务。2014年1月8日，中民盛公司虽然向长平学校发送了解除合同通知，但在此后的三个月内，双方并未激化矛盾，长平学校的办公教学亦可正常进行。中民盛公司向长平学校发出第二份通知之后，双方之间的矛盾日渐加剧，直至2014年4月25日，中民盛公司组织多人前往租赁场地实施清退，最终导致双方矛盾彻底激化。就此，中民盛公司认为其根据合同约定，享有单方解除权，并有权要求长平学校搬离承租场地。法院认为，首先，双方在房屋租赁合同中就违约责任明确约定，长平学校有下列情形之一的，中民盛公司有权单方终止合同，停止供水供电，同时收回房屋，所收押金不予退还：一是拖欠租金达十天以上；二是利用承租房屋进行非法活动；三是擅自将承租房屋进行转租、分租、转让、抵押、入股或与他人调换，擅自改变房屋使用的使用性质，随意变更经营范围。事实上，长平学校一直如期向中民盛公司交纳租金；未利用承租房屋进行非法活动；未对承租房屋进行转租、分租、转让、抵押或调换；且始终利用承租房屋从事办公与教学。长平学校并未出现上述任何情形之一。其次，关于双方就房屋租赁合同第六条甲方权利及义务第（五）项中“或甲方自身原因”内容被划掉之争议，法院认为，在双方提交的合同文本中，均存在第六条甲方权利及义务第（四）项后手写内容“甲方向乙方免费提供三个地上车位”，并由长平学校授权代表李×1和中民盛公司职员教×签字。中民盛公司虽然主张教×无权签字，但在双方各自持有合同文本均有上述内容的情况下，其主张法院难以采信。中民盛公司虽然否认由教×将“或甲方自身原因”内容划掉，但在房屋租赁合同明确约定中民盛公司持有两份文本而其拒绝提供第二份文本的情况下，法院有理由相信长平学校主张的事实。再次，即使“或甲方自身原因”未被划掉，基于权利义务对等原则，也不能解读为中民盛公司享有没有任何条件或制约的单方解约权。因此，中民盛公司单方解约，既不符合合同约定，也不符合法律规定。中民盛公司组织多人采取不正当手段终止合同履行，导致长平学校被迫终止办公教学，其应向长平学校承担相应的违约责任。关于长平学校之诉讼请求。第一，长平学校要求解除双方于2009年12月7日签订的房屋租赁合同。法院在上述理由中已经阐明观点，并认定长平学校不存在违约情形，中民盛公司不享有单方解除权。长平学校要求解除双方所签房屋租赁合同之诉讼请求，符合事实及法律规定，法院予以支持。第二，长平学校要求中民盛公司赔偿经济损失9847200元，其中一部分是经中兴华会计师事务所评估的损失共计2462466元；另一部分是预计新校区筹建损失7387200元。就长平学校主张的第一部分损失，虽经中兴华会计师事务所评估，但是，中兴华会计师事务所同时说明“本次审计不涉及长平培训学校亚运村校区提供的2014年春季班所发生的原始凭证等相关资料的真实性鉴定”。由于中民盛公司对长平学校提供原始凭证等相关证据资料真实性存有质疑，且长平学校以怕遭打击报复为由拒绝提供学生家长联系方式，法院无法对长平学校提交的相关证据进行核实，故仅凭中兴华会计师事务所评估报告，不能确定长平学校经济损失的准确数额。然而，由于中民盛公司强行终止合同，致使长平学校正常教学受到严重影响，长平学校因此造成的经济损失客观存在，中民盛公司应对长平学校合理的经济损失予以赔偿。法院参照评估值酌情确定由中民盛公司赔偿长平学校150万元，如长平学校能够继续提供证据，充分证明其实际损失超过法院酌定数额，可另行向中民盛公司主张权利。关于长平学校主张的筹建新校区期间的经济损失，法院认为，相关证据显示，长平学校亚运村校区多数学生已转至和平里等校区，其该项主张缺乏事实及法律依据，法院不予支持。第三，关于长平学校主张的装修残值损失40万元，双方曾就此达成一致。之后，中民盛公司虽然提出装修残值还应包含电脑和空调等物品，应从40万元中扣除，但其主张缺乏事实依据，法院确定按照40万元的标准确认长平学校主张的装修损失。第四，关于长平学校主张的5万元评估费，一方面考虑长平学校损失客观存在，另一方面基于长平学校提交相关证据无法进行核实，基于公平原则，法院酌定由双方各自承担百分之五十。第五，关于长平学校要求中民盛公司返还房屋押金10万元之诉讼请求，在中民盛公司违约而造成双方所签房屋租赁合同解除的情况下，中民盛公司自应将押金予以退还，长平学校该项诉讼请求，法院予以支持。第六，关于长平学校要求中民盛公司赔偿声誉及减少生源损失50万元，以长平学校提交的现有证据，法院无法确定其因声誉受到影响而实际造成了生源损失，其该项主张，不予支持。关于中民盛公司之反诉请求。第一，中民盛公司要求长平学校立即腾退房屋。法院认为，长平学校于2014年5月27日将原起诉时要求继续履行房屋租赁合同变更为要求解除房屋租赁合同，而中民盛公司反诉则要求确定其享有合同解除权。基于上述事实，双方所签房屋租赁合同终止已是必然，法院曾建议双方尽快办理房屋腾退交接手续。长平学校虽然后来改变了同意腾退房屋的初衷，但其以涉嫌刑事鉴定而进行证据保全为由，表示无法腾退房屋，其主张亦属合理。但是，刑事案件中涉及的财产价格鉴定工作在2014年11月5日即已完成，北京市公安局朝阳分局也于2014年11月14日向长平学校出具鉴定意见通知书。至此，长平学校应具备了腾退条件，其仍未及时腾退。因此，中民盛公司该项诉讼请求，符合客观事实及法律规定，法院予以支持。第二，关于中民盛公司要求确认其享有合同解除权，并有权排除妨害、消除危险的诉讼请求。法院就中民盛公司主张的合同解除权已在上述理由中阐明观点，认定长平学校不存在违约情形，在长平学校无违约的情况下，中民盛公司不享有单方解约权。关于双方争议的合同文本中“或因甲方自身原因”内容，法院在上述理由中也就此表明态度，中民盛公司据此主张享有单方解约权，同样缺乏事实及法律依据，法院不予支持。第三，关于中民盛公司要求长平学校按照每天每平方米6元标准承担2014年4月9日至腾退承租房屋期间的房屋使用费4944600元（暂计算十个月）的反诉请求。法院认为，中民盛公司该项诉请应以其享有单方解约权为前提，即只有在中民盛公司享有约定或法定解约权的前提下，其才享有该项权利。因法院已在上述理由中认定其不具有单方解约权，故其该项诉请丧失了主张的基础。但是，考虑到诉讼成本及效果，法院就中民盛公司主张的房屋使用费仍按照双方约定的租金标准予以计取。具体支付起始日期，酌情确定北京市公安局朝阳分局于2014年11月14日向长平学校出具鉴定意见通知书之后的一定合理期限即2014年11月30日之前为长平学校腾退房屋的截止日期，自2014年12月1日之后，长平学校应按每年230万元的标准向中民盛公司支付租金（整月租金按照年租金230万元除以12个月得数计取，不足整月的每日租金按照年租金230万元除以365天得数计取），直至长平学校腾退房屋之日止。第四，关于中民盛公司要求长平学校承担2014年至2015年度的供暖费126362元的反诉请求。法院认为，长平学校在具备腾退条件的情况下未能及时腾退房屋，其自应承担相应的供暖费用，具体承担数额，按照四个月的供暖季及上述第四项确定的由长平学校开始向中民盛公司支付租金的日期，法院确定由长平学校承担该笔费用的八分之七，剩余八分之一由中民盛公司承担。但是，中民盛公司提交的证据只能证明供暖单位向其发送了缴费通知，其并未提供证据证明已经将该笔费用支付供暖单位。因此，长平学校承担该笔费用的前提是中民盛公司已经实际将该笔费用全额支付供暖单位（以供暖单位开具法定供暖费票据为准），否则，中民盛公司无权就该项判决主文涉及的供暖费用申请强制执行。第五，关于中民盛公司要求长平学校赔偿房屋恢复原状及电路损失预计50万元的反诉请求。法院认为，双方自2009年签署房屋租赁合同之后，长平学校针对办公教学对房屋实施的装修属于房屋租赁的正常现象，中民盛公司多年来始终未就此提出异议，其该项反诉请求，没有任何事实及法律依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条的规定，原审法院于2015年5月判决：一、解除长平学校与中民盛公司于二〇〇九年十二月七日签订的房屋租赁合同；二、长平学校立即将承租房屋腾退给中民盛公司；三、中民盛公司于判决生效之日起十日内赔偿长平学校经营损失一百五十万元；四、中民盛公司于判决生效之日起十日内赔偿长平学校装修残值损失四十万元；五、中民盛公司于判决生效之日起十日内赔偿长平学校评估费二万五千元；六、中民盛公司于判决生效之日起十日内返还长平学校押金十万元；七、长平学校自二〇一四年十二月一日开始至履行上述第二项义务之日止按照每年二百三十万元的租金标准向中民盛公司支付租金（整月租金按照年租金二百三十万元除以十二个月得数计取；不足整月的，每日租金按照年租金二百三十万元除以三百六十五天得数计取）；八、北京市朝阳区惠新里240号通联大厦2层房屋自二〇一四年十一月十五日至二〇一五年三月十五日期间的供暖费用，由长平学校承担八分之七，剩余八分之一由中民盛公司承担［中民盛公司就该项申请强制执行时，以供暖单位开具的法定供暖费票据载明的数额为准，如中民盛公司未向供暖单位实际支付该笔费用，其无权就本项判决内容申请强制执行］；九、驳回长平学校其他诉讼请求；十、驳回中民盛公司其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，长平学校与中民盛公司不服，均上诉至本院。长平学校上诉请求：1.撤销一审判决第三、五、七、八项判决；2.改判驳回中民盛公司的诉讼请求；3.依法改判中民盛公司赔偿长平学校经济损失2462366.02元；4.依法改判中民盛公司赔偿长平学校评估费5万元；5.依法判决中民盛公司赔偿长平学校筹建新校区期间经济损失738.72万元；6.依法改判诉讼费用由中民盛公司承担。主要理由是：一审法院认定长平学校经济损失150万元为认定事实不清，适用法律不当；2.一审人民法院认定评估费按公平原则酌定双方各自承担50%为适用法律不当；3.一审人民法院以缺乏事实及法律依据为由对长平学校主张的筹建新校区期间的经济损失不予认定，属于事实错误；4.一审法院认定2014年11月14日长平学校具备了腾房条件却仍未及时腾退这一事实错误；5.一审法院认定长平学校应承担相应的供暖费用这一事实错误。中民盛公司上诉请求：1.撤销原审判决的三、四、五、六项内容，依法改判驳回长平学校的一审诉讼请求；改判第七项的房屋占有使用费的标准为每天每平方米6元，起始期限从2014年4月10日起算直至腾退房屋之日止；改判第八项为全部由长平学校承担；2.本案诉讼费用由长平学校承担。主要理由是：1.一审法官故意偏袒长平学校，多处认定事实错误、故意遗漏回避对我方有利的事实、隐瞒庭审情况、多个程序违法，依法应该改判或发回重审；2.原审判决回避中民盛公司的排除妨害权和消除影响权，对长平学校的过错掩饰掩盖；3.长平学校在学生退费问题上大范围造假，已经构成诉讼诈骗，一审法院滥用职权，在庭审已经查明退费金额大量造假的情况下，在法官自己也多次认可造假的情况下，仍然包庇纵容、枉法裁判，变相支持了巨额虚假退费，这是对法治的极大破坏，已经涉嫌犯罪，应该依法追究其法律责任；4.关于房屋使用费的问题，一审法官滥用权力，恣意扣除中民盛公司长达八个月160万元（最低标准）的使用费损失，而且在中民盛公司充分证明现有市场价格的情况下，只判令按照原有租金标准支付，违背了公平原则，纵容了长平学校的恶意占用行为；5.一审法院认定中民盛公司没有单方解约权，是在不去核实事实、不顾中民盛公司提交的各种证据、不依据法律而做出的完全错误的结论，由此判令中民盛公司承担的违约责任以及在反诉中对中民盛公司房屋使用费的支付标准的判定都是错误的；6.10万元押金应该抵做2014年4月10日至2014年4月24日之间的租金和拖欠的水电费用，不应当返还长平学校；7.对装修残值没有形成附合关系的电脑、空调、衣柜、宣传品、灯箱和给教×个人的好处费等应该依法扣除，并根据过错责任进行公平分摊。
本院经审理查明：2015年6月9日，双方签订房屋交接确认书，对涉案房屋进行了交接。
二审期间，长平学校提交下列证据：1.2015年2月2日的补充鉴定申请，证明其在收到2014年11月14日出具的鉴定意见书以后，提出了补充鉴定申请，刑事案件现场勘验并没有最终结论。2.五份《不起诉决定书》，证明刑事案件为故意损害财物，2015年1月9日、2月9日、3月23日、4月23日均还在补充侦查，进行审查，刑事案件侦查一直没有结束。3.5月份提出的《不服不起诉决定申请书》，证明长平学校仍对刑事案件申请审理。长平学校提供上述证据用以证明其未腾退房屋是为办理刑事案件的需要。中民盛公司对于补充鉴定申请的真实性不予认可，证明事实与本案无关。中民盛公司称其跟检察院沟通的时候，检察院说即使再鉴定也不可能去现场，而且现场已被破坏。对《不起诉决定书》的真实性认可，证明目的与本案无关。对《不服不起诉决定申请书》的真实性不认可，且即使是真实的也只是单方面的诉求，当时刑事案件已经完全结束了。
中民盛公司提交下列证据：1.2015年5月4日《不起诉决定书》，证明目的是刑事案件已经完全终结，本案只是一个民事纠纷，一审法院以刑事案件为由做出的限制中民盛公司要求使用费是错误的。2.《工作说明》，证明目的是如果长平学校配合，刑事评估工作在事后几天内就可以完成，不需要长期占用房屋。3.《证明》，证明长平学校自行占用房屋的行为并不是刑事侦查的需要，公安部门也没有采取任何证据保全措施。中民盛公司提交以上证据证明长平学校自行占用的行为并不是刑事案件侦查的需要。4.《工作记录》，证明长平学校存在虚报财产的情况，中民盛公司有理由怀疑其占有房屋从事非法活动。长平学校对《不起诉决定书》的真实性认可，证明目的不认可，而且不起诉的原因是存疑，这个打砸抢本身就是中民盛公司的人去做的，各大报道也是这么陈述的。对于《工作说明》的真实性不认可，认为这里面所陈述的跟当时中民盛公司给学校的答复是不一致的。《证明》是长平学校出具的，因为当时长平学校要求公安局保护现场，但是公安局不去，所以长平学校自己开具的。2014年11月14日损害评估6万多元的结果可能是虚假的。
本院经审理查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有双方当事人于二审期间的陈述及提交的相关书证在案佐证。
本院认为：根据双方当事人的诉辩意见，本案的二审争议焦点是：租赁合同未能履行的违约责任承担主体；租赁合同解除后的损失赔偿及押金返还问题；租赁合同解除后长平学校继续占用租赁房屋所应支付的租金及供暖费用问题。
关于租赁合同未能履行的违约责任问题。本院认为，长平学校与中民盛公司签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，内容不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据查明的事实，中民盛公司于2014年1月8日向长平学校发送了解除合同通知，2014年4月3日中民盛公司向长平学校发出第二份通知。2014年4月25日，中民盛公司组织多人前往租赁场地实施清退，最终导致双方租赁合同不能继续履行。中民盛公司认为其根据合同约定，享有单方解除权，且长平学校人员非法留宿、阻挠大厦保安夜间正常巡视、严重影响大厦安全，其有权要求长平学校搬离承租场地。对此，长平学校并不认可其具有上述行为。本院认为，双方在房屋租赁合同中就违约情形进行明确约定，中民盛公司没有证据证明长平学校实施了违反合同约定或者违反法律规定等足以导致其解除合同的违约行为。根据查明的事实，中民盛公司先后发出解除通知并组织多人采取不正当手段终止合同履行，其应承担相应的违约责任。
关于租赁合同解除后的损失赔偿问题。对于长平学校因租赁合同解除而产生的经营损失，长平学校主张以其所退培训费为准计算其经营损失，中民盛公司不予认可，称长平学校存在退费造假以及部分学员虽然退费但又转到长平学校其他校区培训，长平学校不存在损失。本院认为，因中民盛公司采用不正当手段强行解除租赁合同，致使长平学校经营中断，长平学校作为营利性的培训学校必然产生一定的经营损失，而其确实存在学员转到其他校区培训的情形，故原审法院根据中兴华会计师事务所的评估报告并结合本案实际情形，酌定长平学校的经营损失数额，数额合理。相应地，原审法院基于公平原则酌定评估费用，并无不妥，本院予以维持。长平学校主张的筹建新校区的损失，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。对于装修损失，承租人经出租人同意装饰装修，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。本案中，原审法院依据双方对于装修残值的意见确定长平学校装修残值损失的数额，并判令中民盛公司予以赔偿，并无不妥，本院予以维持。租赁合同解除后，中民盛公司应当退还押金。
关于租赁合同解除后长平学校继续占用租赁房屋所应支付的租金及供暖费用问题。租赁合同解除后，承租人应当返还租赁物。承租人继续占用租赁物的，应当支付占有使用费。本案中，中民盛公司诉讼要求长平学校立即腾退房屋，长平学校于2014年5月27变更诉讼请求为要求解除房屋租赁合同，故长平学校理应尽快腾退房屋。长平学校以涉嫌刑事鉴定需进行证据保全为由，不同意腾退房屋，具有一定的合理性。中民盛公司要求支付上述期间的租金，本院不予支持。但在刑事案件中涉及的财产价格鉴定工作于2014年11月5日完成，北京市公安局朝阳分局于2014年11月14日向长平学校出具鉴定意见通知书后，长平学校继续占用房屋而拒不腾退已不再具有合法依据，其理应支付占有使用费。原审法院判令长平学校按照租金标准向中民盛公司支付2014年12月1日开始至腾退之日止的租金，于法有据，本院予以维持。长平学校提出刑事案件尚未结束，其未腾退房屋是为办理刑事案件的需要，与事实不符，本院不予采纳。关于长平学校继续占用房屋期间的供暖费用，虽然双方租赁合同约定供暖费用由中民盛公司支付，但在长平学校具备腾退条件而拒不腾退时，其应当承担该期间的供暖费用。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费87138元，由北京市海淀区长平外国语培训学负担64183元（已交纳）；由北京中民盛投资顾问有限公司负担23000元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；反诉案件受理费25398元，由北京中民盛投资顾问有限公司负担9820元（已交纳），由北京市海淀区长平外国语培训学校负担15578元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）。二审案件受理费66422元，由北京市海淀区长平外国语培训学负担33211元（已交纳）；由北京中民盛投资顾问有限公司负担33211元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 贾 旭
审 判 员 万 丽 丽
代理审判员 吴 强 兵
二〇一五年十一月十日
书 记 员 仵霞书记员赵婷婷