黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）哈民二民终字第679号
上诉人（原审被告）郜艳河，现住黑龙江省双城市。
上诉人（原审被告）刘艳秋，现住黑龙江省双城市。
上诉人（原审被告）韩家富，现住黑龙江省双城市。
三上诉人共同委托代理人郭京伟，黑龙江郭京伟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张桂清，现住黑龙江省双城市。
委托代理人栾志勤，现住双城市。
上诉人郜艳河、刘艳秋、韩加富因与被上诉人张桂清买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省双城市人民法院（2014）双民初字第1790号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式对本案进行了审理。现已审理终结。
原审判决认定：一、刘艳秋与韩加富系夫妻，郜艳河系韩加富的姐夫。2009年2月25日，张桂清与郜艳河签订了一份《购房协议》，协议内容为：“甲方（郜艳河）将其自有的房产土地面积1500平方米，房屋面积79.2平方米卖给乙方（张桂清）所有，房产、土地使用证齐全（周围设施不动），双方协商价格为425，000元。2009年房款一次性付清，自付款之日起房地产权归乙方名下为业，恐后无凭，立字为据，此协议一式三份。甲方：郜艳河，乙方：张桂清，中间人：刘艳秋。”同日，张桂清与郜艳河又签订了《租房协议》一份，张桂清将其购买于郜艳河的房屋及受让土地又返租给了郜艳河，租期为五年，租金为每年5000元共25，000元。《购房协议》及《租房协议》签订后，张桂清交付给郜艳河购房款400，000元，租金款25，000元直接从张桂清的购房款中扣除。合同签订后，郜艳河没有向张桂清交付房屋产权证和土地使用证。2009年3月9日，张桂清又与郜艳河签订《购房协议》一份，内容为：“甲方（郜艳河）将其自有的房产土地面积400平方米，房屋面积21.2平方米卖给乙方（张桂清）所有，房产、土地使用证齐全，双方协商价格为125，000元。（周围设施不动）2009年3月9日，房款一次性付清，自付款之日起房地产权归乙方名下为业，恐后无凭，立字为据，此协议一式三份。甲方：郜艳河，乙方：张桂清，中间人：刘艳秋”。同日，张桂清与郜艳河又口头达成了租房协议，张桂清将其当日购买于郜艳河的房屋及受让土地回租给了郜艳河，租期为五年，租金为每年5000元，共25，000元。《购房协议》及口头租房协议达成后，张桂清当日交付给郜艳河购房款100，000元，租金25，000元直接从张桂清的购房款中扣除。合同签订后，郜艳河没有向张桂清交付房屋产权证和土地使用权证。2012年8月18日，张桂清与郜艳河重新签订了一份《租房协议》，约定：郜艳河继续租用张桂清所购买的房屋和土地，同时可以在张桂清受让的土地上建筑牛舍，租期为15年即自2012年8月18日至2027年8月18日，所建牛舍作为租金15万，租期届满后归张桂清所有，同时约定之前的《租房协议》作废。协议签订后，该土地上建造了牛舍。至此，郜艳河始终没有向张桂清交付房屋产权证和土地使用权证。二、张桂清与郜艳河签订《购房协议》所体现的房屋面积包含在双城房权证联兴乡字第35-B0000**号房屋面积之内，该房屋系禽畜养殖厂房，建筑面积为144平方米，土地使用权为集体，产权人系韩加富，登记时间为2010年3月2日；张桂清所受让的土地面积包含在双集用（09）第1347号土地面积之内，该土地的地类用途系畜禽饲养地，使用权类别为三项用地，使用期限至2027年12月，使用总面积为8745平方米，土地使用权人系韩加富，发证时间为2009年9月2日，该土地系韩加富与寇胜彦、赵雪峰受让于联兴乡安强村村民徐朝忠的承包田。2003年10月10日，韩加富在审批三项用地时，以保证书的形式承诺：“在使用期满后，将依照国家的法律规定要求进行复垦”。三、刘艳秋、韩加富作为所有权人（卖方）分别于2009年4月20日、2010年8月17日与案外人刘微（买方）签订《购房协议》，两次协议所出卖的房屋面积亦包含在双城房权证联兴乡字第35-B0000**号房屋的面积之内，所转让的土地面积亦包含在双集用（09）第1347号土地面积之内。四、2014年8月23日，张桂清找郜艳河、刘艳秋对所购买房屋和受让土地的面积和界线予以确定时已经知道其所购房屋的所有权人和受让土地的使用权人皆登记在韩加富名下，但始终不知道其所购买的房屋及受让土地的使用年限至2027年12月。五、张桂清因向郜艳河购买上述房屋及受让土地而举债。六、郜艳河、刘艳秋、韩加富自认系合伙关系，经庭审后调取工商登记档案查明：韩加富于2007年4月5日办理了个体养牛场执照，名称为双城市联兴乡天合牧业养殖场、组成形式为个体经营、从业人数为1人、资金数额为5万元；2011年9月2日更名为双城联兴乡兴牧奶牛养殖场，组成形式为个体经营，从业人数为1人，资金数额为400万，经营期限为2015年9月2日，经营面积为3400平方米。七、庭审中，韩加富、刘艳秋自认：韩加富名下的双城房权证联兴乡字第35-B0000**号房屋为二人共同所有，对双集用（09）第1347号土地二人系共同使用权人。
张桂清提起诉讼：请求判令两份购房协议无效，并由郜艳河、刘艳秋、韩加富返还购房款550，000元，赔偿经济损失利息596，292.50元（其中230，000元本金的利息是以民间借贷利率2.5%计算，220，000元本金的利息是按照银行贷款利率8.7‰计算），同时承担本案诉讼费用。
郜艳河辩称：1、2009年2月25日、2009年3月9日与张桂清签订的两份购房协议及其价款属实；2、郜艳河在签订两份购房协议后实际收到房价款并不是55万元而是50万元，其中5万元系返租房租金，此款在张桂清的购房款中直接扣除；3、郜艳河所出卖的房屋及转让的土地系与韩加富、刘艳秋三人共同共有。对此有2014年8月18日张桂清与韩加富、刘艳秋签订的协议书及2014年8月23日土地使用权确认图可以证明。综上，郜艳河并未与刘艳秋、韩加富恶意串通，购房协议是双方在平等、自愿的基础上签订的。请求驳回张桂清的诉讼请求。
刘艳秋、韩加富辩称：1、张桂清是在对韩加富与郜艳河的合伙关系知情并认可的前提下与郜艳河签署的两份购房协议，不存在隐瞒和欺骗情形。两份购房协议的签订经过是：自2000年起，郜艳河与韩加富合伙养殖奶牛。于2008年从联兴乡安强村民手中受让取得面积为8745平方米的土地使用权，依法申请办理了三项用地审批手续后在该地上建造了面积为144平方米的厂房，后韩加富以其个人名义向相关行政机关申领了土地使用权证和房屋产权证。2009年初，因合伙养牛需要追加投资，郜艳河经与韩加富协商将其享有的厂房所有权和土地使用权的部分份额转让给了韩加富，后因韩加富亦缺少资金周转，其妻子刘艳秋便向张桂清借款，张桂清得知这一情况后提出由其出资购买作为一个投资项目。刘艳秋向郜艳河说明了该情况后，郜艳河亦同意转让，但提出张桂清购买后须将所购房屋及受让土地回租，使他可以继续与韩加富合伙养牛。在刘艳秋的多次撮合下，张桂清与郜艳河于2009年2月25日签订了《购房协议》，同时签订了《租房协议》一份，约定：张桂清将所购房屋及受让土地返租给郜艳河，期限为五年，每年租金5000元。协议签订后，双方按协议履行了合同。因当时奶牛行情看涨，合伙双方预定追加资金不足，郜艳河提出再行转让其享有的厂房和土地份额，考虑到先前已经转让给张桂清部分份额，便优先征求了张桂清的意见，张桂清表示同意购买，于是2009年3月9日，双方签订了第二份《购房协议》，同时口头达成返租协议：张桂清将所购房屋及受让土地返租给郜艳河，期限为五年，每年租金5000元。协议达成后，双方均按约履行了合同。2012年8月18日，张桂清与郜艳河重新签订了《租房协议》，将租期调整为15年，租金合计150，000元，并约定租用期满后，土地上的建筑物归张桂清所有，同时约定双方于2009年2月25日签订的《租房协议》作废。由于郜艳河在与张桂清签订《购房协议》之前，韩加富已经以其名义申领了房屋所有权证和土地使用权证，所以韩加富在2009年9月和2010年3月领取两证之前向张桂清告知：其可直接申请办理过户登记手续，但张桂清不愿负担过户费用，称相信韩加富夫妇，要求直接登记于韩加富名下即可。2、两份《购房协议》合法有效，应受法律保护。签订两份《购房协议》是张桂清与郜艳河的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且双方已经实际履行。3、韩加富与刘艳秋同意并愿意配合张桂清办理相关的产权过户手续，张桂清的利益并没有受到损害。综上，张桂清的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。
原审认为：关于两份《购房协议》及《租房协议》的效力问题。张桂清所购买的房屋系用于养殖奶牛的厂房，属于临时性建筑，所受让的土地性质为集体所有，系三项用地，具有使用年限的限制，土地到期后按照法律规定必须复耕，地上的建筑物应无条件拆除。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，张桂清所受让的土地系集体所有土地，其上的建筑物也系临时性建筑，所以此房屋买卖和土地转让违反了法律规定。另外，双方所签订的《租房协议》中的一条重要条款就是以所建牛舍作为租金，租期届满，牛舍归张桂清所有，双方所约定的租期至2027年也是韩加富对该土地的使用年限，期满后牛舍将无条件拆除，此合同目的无法实现。而且张桂清所购房屋系整体房屋的一部分、所受让土地也只是韩加富所经营的养殖场的一部分，郜艳河、韩加富、刘艳秋关于可办理独立房照和土地使用权证的抗辩事由亦不可能实现。所以，张桂清与郜艳河之间签订的《购房协议》及《租房协议》既违反法律规定又不能实现合同目的，即双方签订的两份《购房协议》及《租房协议》无效。张桂清关于要求郜艳河、韩加富、刘艳秋赔偿损失的主张应否得到支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条规定，当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：1、假借订立合同，恶意进行磋商；2、故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；3、有其他违背诚实信用原则的行为。本案中，郜艳河、韩加富、刘艳秋故意隐瞒与订立合同有关的房屋系临时性建筑及土地期满后复垦的重大事实，违背了诚实信用原则，令张桂清在认为其所购买的房屋和受让的土地可以长期使用的前提下签订合同，因此造成的利息损失属于信赖利益损失，郜艳河、韩加富、刘艳秋应依法予以赔偿。由于张桂清向他人借款时约定的月利率2.5%超过了银行同期贷款利率的四倍，违反了相关法律规定，所以对于其超出部分不予保护，应按照1999年中国人民银行贷款的基准月利率4.95‰的四倍1.98%计算。对于张桂清自有资金的部分则应按照中国人民银行同期贷款的利率计付利息。综上，虽然张桂清签署协议的直接相对人系郜艳河，但韩加富、刘艳秋作为张桂清所购买房屋和受让土地的所有权人和使用权人对郜艳河的出卖和转让行为予以追认，而张桂清在得知产权人和使用权人系韩加富的情况后，亦同意买受房屋和受让土地的行为是对合同的主体韩加富、刘艳秋的认可，所以《购房协议》及《租房协议》的相对人实际上系郜艳河、韩加富、刘艳秋，对此合同后果应共同承担责任。据此判决：一、张桂清与郜艳河签订的《购房协议》及《租房协议》无效；二、郜艳河、韩加富、刘艳秋返还张桂清500，000元；三、郜艳河、韩加富、刘艳秋赔偿张桂清利息损失：其中以23万为本金的部分利息按照月利率1.98%计息，自2009年2月23日起至判决书确定的给付期限内实际履行之日止；以27万为本金的部分按照1999年的人民银行贷款基准月利率4.95‰计息，自2009年2月25日起至判决书确定的给付期限内实际履行之日止。上述二、三项于判决生效后十日内给付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
郜艳河、刘艳秋、韩加富不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实错误。1、原审判决认定郜艳河、刘艳秋、韩加富故意隐瞒与订立合同有关的房屋系临时性建筑及土地期满后复垦的重大事实，以及张桂清始终不知道其购买的房屋及受让土地的使用年限至2027年12月，在认为可以长期使用的前提下签订合同的事实是错误的。本案诉争房屋系郜艳河、刘艳秋、韩加富在依法审批的三项用地（畜禽饲养地）上建设的厂房，并经过房屋主管部门审批发放了房屋所有权证，该房屋虽受限于三项用地的使用年限，但并非是临时性建筑。按照现行法律及政策，该房屋准许转让。张桂清在与郜艳河签订《购房协议》时，已明确知悉该块土地用途是畜禽饲养地，所建房屋系用于养殖奶牛的厂房。刘艳秋与张桂清系多年佛友，对诉争土地和房屋的状况一清二楚。张桂清在起诉状中自认该土地为畜禽饲养地。且原审中的证人王某某的证言证明了张桂清知道系以韩加富名义申办的土地使用权证。张桂清于2014年8月18日与韩加富、刘艳秋签订的《协议书》及2014年8月23日张桂清绘制的土地使用面积确认图充分证明张桂清至少在2014年8月18日已明确知悉其受让的土地使用权系集体所有土地，土地使用权人为韩加富。张桂清于2012年8月18日与郜艳河签订的《租房协议》约定的租赁期至2027年8月18日，恰好提前于土地使用权届满期限，可以印证张桂清对其受让土地的使用年限至2027年12月是知情的。2、原审判决认定张桂清不能实现合同目的错误。韩加富向土地管理部门咨询得知在2027年12月土地使用期届满后可以续期，所建牛舍并不必然拆除。张桂清出资购买诉争房屋目的并非用于出租收取租金，而是用该土地做投资，为将来国家征收土地时获取最大利益。3、原审判决认定前后签订的两份《购房协议》及《租房协议》无效错误。诉争土地经审批用途由耕地变更为三项用地（畜禽饲养地），郜艳河将该畜禽饲养地和厂房转让给张桂清用于养殖奶牛，并未改变土地用途，亦未用于非农建设。4、对于畜禽饲养地使用权发生转移的，法律是准许变更登记的。双方在签订两份《购房协议》时，双城市国土资源局是给办理土地使用权变更登记手续的。2011年后，双城市国土资源局暂停办理三项用地使用权的变更登记手续，但买卖双方可将转让协议等相关证明文件送交主管部门登记备案后，主管部门认可受让人为合法土地使用权人。韩加富于2010年3月取得诉争房屋所有权证，房屋性质为私产，规划用途为厂房，可以办理变更登记手续。5、原审判决对2014年8月18日签订的《协议书》未予实质采信导致对本案基本事实认定错误。原审判决认证意见认为该证据系有效证据并予以采信，但认定事实时未认定该证据体现的事实。《协议书》能够证明张桂清明确知悉所购房屋及受让土地的性质、用途、使用年限、权属的情形下，仍然亲拟文本签订《协议书》确认权属份额，不存在郜艳河等三人故意隐瞒与订立合同有关的重大事实的情形。6、原审判决对23万元购置款的利息损失的认定依据不充分。张桂清在原审中举示的黄义丽证言不能证明该借款用于购置诉争房屋和土地，与本案无关联性，且不能提供其出借资金合理来源的证据。二、原审判决适用法律错误。郜艳河转让的畜禽饲养地并非用于非农业建设，不违反法律、行政法规的强制性规定。三、原审判决第一项中的部分判项欠缺合法性。张桂清并未诉请判令两份租房协议无效。综上，请求撤销原审判决，改判驳回张桂清的诉讼请求。
张桂清辩称：1、原审判决认定事实正确。刘艳秋明知郜艳河不享有诉争房屋和土地，该宗土地系韩加富从其他村民手中转包，因承包的集体土地使用年限、使用性质有限制而不同于国有建设用地，承包土地上的建筑物为临时性建筑。郜艳河在不享有诉争土地和房屋的情况下，与张桂清签订购房协议，其行为构成欺诈。2、关于土地性质及使用年限，张桂清在诉讼期间从土地管理部门调取档案后才知系韩加富转包的，转包期至2027年，届时土地将由集体收回复耕，房舍必须拆除。故合同目的不能实现。3、郜艳河以权利人的名义欺骗张桂清，诱使张桂清在不知情的情况下，相信了郜艳河、刘艳秋并签订了两份《购房协议》，协议因主体和实体虚假而无效。4、原审判决认定涉诉房地产不可变更登记正确。集体土地从耕地变为农业三项用地，因使用性质的改变，可以办理土地使用权证，但应属集体土地范畴，这与集体土地被国家征收后变为建设用地不同。三项用地上的建筑物受用年限要受土地使用年限制约，法律禁止更名过户。5、原审判决不采信《协议书》正确。2014年8月，张桂清才获知郜艳河不是诉争房屋和土地的所有权人，该房屋和土地登记在韩加富名下，张桂清要求刘艳秋、韩加富对两份《购房协议》予以确认，刘艳秋、韩加富拒绝签字。6、郜艳河、李艳秋、韩加富恶意串通捏造虚假事实，隐瞒真实情况，诱使张桂清签订《购房协议》，过错在郜艳河等三人，原审判令赔偿损失有事实和法律依据。7、郜艳河、李艳秋、韩加富为骗取张桂清钱款，串通欺骗张桂清与其签订《购房协议》及《租房协议》。土地面积确认图注明的“两本房产证原件和土地证原件在韩加富手”均是郜艳河、李艳秋、韩加富为掩盖欺诈行为使用的道具。8、郜艳河、李艳秋、韩加富用一份上诉状要求维护各自权利违反法定程序。综上，请求二审维持原审判决。
二审期间，郜艳河、刘艳秋、韩加富向本院举示案外人刘微房屋产权档案一份。意在证明：原审证人刘微于2008年1月20日从韩家富、刘艳秋处受让取得与本案诉争房地性质相同的房屋和土地使用权，并在主管部门分别办理了权属变更登记手续的事实，进而证明原审判决认定双方签订两份《购房协议》因不能办理变更登记致使合同无效是错误的。经质证：张桂清认为转让房屋时不享有所有权，故《购房协议》无效。农村集体土地不允许买卖。
本院经审查认为：案外人刘微房屋产权档案登记于2008年，该证据不能证实张桂清所购房屋能够办理房屋权属登记，且双城市国土资源局自2010年即停止对三项用地使用权办理变更登记手续，故该房屋产权档案不能作为认定本案事实的参考依据，本院对该证据不予采信。
本院经审理认定的事实与原审判决认定的事实相同。另认定，经向双城市土地管理部门负责人调查核实，双城市土地管理部门经向上级主管部门请示，从2010年始在双城市辖区内暂停办理了三项用地使用权证变更登记，
本院认为：《合同法》第八条规定：“依法成立的合同，受法律保护”。本案争议土地系韩加富、寇胜彦、赵雪峰受让于联兴乡安强村村民徐朝忠的承包田。2009年2月25日、3月9日，郜艳河与张桂清签订两份《购房协议》，将未取得房产和土地使用权证照，且不属于自己的土地、房产出卖给张桂清。购房协议明确约定房产、土地使用证齐全，张桂清有理由相信在房产、土地证照齐全的情况下能够办理房产、土地变更手续。2009年9月、2010年3月，韩加富取得了争议房产、土地使用权证照，但房屋系用于养殖奶牛的厂房，土地性质为集体所有的三项用地，具有使用年限的限制；韩加富于2003年10月10日审批三项用地时，以保证书的形式承诺：“在使用期满后，将依照国家的法律规定要求进行复垦”。张贵清购买两处房产，扣除租金实际交纳50万元购房款；而双方签订的《租房协议》约定，以所建牛舍作为租金15万元，租期届满，牛舍归张桂清所有。由此争议土地在使用期届满后，张桂清将无法取得土地上的房屋及牛舍，显失公平。韩加富在取得争议房产、土地使用权证照后，其与郜艳河的特殊关系，未将房屋使用期限、三项用地情况告知张桂清，亦未重新订立《购房协议》对郜艳河的出卖和转让行为予以追认，系故意隐瞒与订立合同有关的重要事实并提供虚假情况。经调查，双城市国土资源局自2010年即对三项用地使用权不予办理变更登记手续，故张桂清购买房屋及土地的合同目的无法实现。
《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。本案争议的三项用地系用于畜禽饲养地，韩加富于2007年4月5日办理了个体养牛场执照，名称为双城市联兴乡天合牧业养殖场，后更名为双城联兴乡兴牧奶牛养殖场。郜艳河、刘艳秋、韩加富将三项用地及地上物转让，不符合上述法律规定的转让情形，故争议两份《购房协议》无效。
因双方所签订的两份《购房协议》无效，导致张桂清购房目的不能实现，现张桂清请求郜艳河、刘艳秋、韩加富返还购房款，原审据此判令郜艳河、韩加富、刘艳秋返还张桂清购房款并赔偿张桂清利息损失并无不当，本院予以维持。综上，郜艳河、韩加富、刘艳秋的上诉请求缺乏是事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9300元，由上诉人郜艳河、韩加富、刘艳秋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹轶伟
代理审判员 宋 凯
代理审判员 邵 田
二〇一五年十月十日
书 记 员 吴浩松
中华人民共和国土地管理法释义（第63条）
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。?【释义】本条是关于农民集体所有土地出让、转让或者出租的规定。?一、禁止农民集体所有土地使用权出让、转让或者出租用于非农业建设，主要是基于以下几点考虑：?1．农民集体土地流入市场，影响国有土地使用制度改革。由于我国的土地市场刚刚建立，政府管理土地市场的各项措施还不健全，加上前几年“房地产热”、“开发区热”造成大量的闲置土地，如果再允许集体土地进入市场，将又有大量集体土地变为建设用地，形成更多的闲置土地，国有土地使用制度改革也将难以进行。?2．是保护耕地的需要。现在乡（镇）村干部对将耕地变为建设用地，搞房地产的积极性很高，如不加以严格控制，将会又有大量耕地变为建设用地，保护耕地的目标将难以实现。?集体土地以出让、转让或者出租等方式用于农业用途是允许的。但必须保护原土地使用者或承包经营者的利益，必须按照国家有关规定和土地使用合同或承包经营合同的规定执行。?二、破产、兼并企业的土地使用权转移，实际上是土地使用权的转让行为。但按国家有关法律规定，企业用地的土地使用权已可以作为企业的资产，破产、兼并时对企业的资产处置应当包括土地使用权。但有两点要说明：?1．应当符合土地利用总体规划，不符合土地利用总体规划的企业破产后只能拆除地上建筑物、构筑物，按土地利用总体规划确定的用途使用。?2．必须是依法取得的建设用地使用权，并随厂房等一同转移的，如果是农用地，或土地上没有房屋等设施的将不得转让。