广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0604民初14982号
原告（反诉被告）：张高平，女，1982年1月10出生，汉族，住广州市天河区，
委托诉讼代理人：李强，广东正大联合律师事务所律师。
被告（反诉原告）：佛山市圆方房地产有限公司，住所地佛山市禅城区江湾一路12号401室，统一社会信用代码914406005744527005。
法定代表人：吕日锵。
委托诉讼代理人：邓兆堃，广东源浩律师事务所律师。
原告张高平诉被告佛山市圆方房地产有限公司（简称圆方公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月18日立案后，依法适用简易程序进行审理。诉讼中，被告向本院提起反诉，本院予以准许并与本诉合并审理。本案于2017年11月24日公开开庭审理。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、撤销原、被告所签订的商品房买卖合同；2、本案诉讼费由被告承担。
事实与理由：2015年9月26日原告与被告签订合同，购买被告开发的位于佛山市禅城区江湾一路2号的明福智富广场负一层585号商铺。签约时被告会同其它中介机构向业主们承诺5万抵15万、2万抵5万等团购优惠；同时，按被告要求同意交由佛山市千色汇商城经营管理有限公司（简称千色汇公司）经营管理，千色汇公司与原告签约包租三年，包租合同约定三年租金收益在购房款中已扣除。近期有业主去佛山物价局查询了该楼盘公寓和商铺的销售备案登记价格，发现该登记价格与实际成交价相差不大，大多相差几千至一万多元，最低的仅相差几十元，并无15万等团购优惠，三年租金已在合同中扣除更是明显的欺骗。业主同时发现距签约已经两年，负一层仍然是空空如也，根本没有商铺的影子，佛山电视台《小强热线》在2017年5月曾有报道及记录负一层空置的画面，2017年8月25日也有业主到现场拍摄证实至今现场仍空置，被告实际上根本没有履行合同义务。
千色汇公司与被告虽然是两个法人，但其股东有交叉，且吕日锵同时为两公司法人代表，两家公司为关联企业。千色汇公司的三年包租及租金在合同价中已折扣条款，实际是被告与千色汇公司的共同行为。根据《合同法》第54条规定：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。被告以根本不存在的团购优惠及三年返租吸引原告签约，所谓收铺也完全是虚假的，铺不存在也办理了验收交接手续，这些都证实被告欺诈，其欺诈行为诱使原告在违背真实意思的情况下签约。而且事实证明被告也没有履行合同义务。为维护原告合法权益，特提起诉讼。
被告圆方公司辩称：请求法院驳回原告的诉请，理由如下：双方签订合同，合同有约定明确的付款条款，有签订委托经营协议，确认商铺移交的方式，在委托经营协议第三条第五、六项明确约定，被告已将商铺交给受托方经营和装修，至于千色汇公司的经营状况与被告无关，本案业主尚拖欠部分购房款，被告对此已经提出反诉，并要求业主支付违约金。
被告圆方公司向本院提出反诉请求：1、原告向被告支付购房款余款87500元；2、原告向被告支付违约金5512.5元(暂计至2017年11月13日,并主张计至实际付清之日)；3、原告承担本案的诉讼费用。
事实与理由：被告与原告于2015年9月26日签订了《商品房买卖合同》以及《补充协议》，约定被反诉人向反诉人购买了位于佛山市禅城区江湾一路2号负一层585号。合同第四条第1款约定了该商品房总价为295000元，合同第六条第3款约定了付款方式和期限：商业贷款140000元，结算时间2015年9月26日，现金155000元，结算时间2015年9月26日。反诉人与被反诉人于2016年7月16签订了《补充协议书》，双方约定被反诉人将案涉房屋办理银行按揭金额140000元每年按季度分期支付给反诉人，每期金额为17500元，如被反诉人未能如期支付每期房款，须按日万分之五向反诉人支付逾期违约金。被反诉人已向反诉人支付购房款合计207500元，但反诉人至今仍未收到购房余款87500元及因逾期付款产生的违约金，该违约金从2017年4月17日起暂计至2017年11月13日为5512.5元（17500元×3期×210天×0.05%=5512.5元），反诉人主张计算至被反诉人实际付清之日止。综上所述，原告逾期付款的行为已构成违约，为维护被告合法权益，特提起反诉。
针对被告的反诉，原告辩称：不同意被告的反诉请求。首先，被告存在价格欺诈行为：实际成交价与备案登记价相差很少，最小差额仅仅20元，当时团购承诺的优惠是15万元；委托经营协议的千色汇公司为被告的关联企业，约定的三年返租的收益在合同价中予以折扣，而通过与备案价格的对比，根本就是欺诈。其次，该商铺至始至终没有实际交接，没有建设、经营。没有证据证明负一层已通过消防验收，没有达成交付的条件。理由如下：1、本案焦点是2015年8月23日的商铺移交是假的。经过多次开庭，现已查明2015年8月23日明福智富广场负一层尚未通过消防验收。而且至今负一层都是一片空地，根本没有商铺存在；至今也没有进行过任何经营活动；开发商圆方公司也不能提供所谓移交的详细验收报告证明当时移交的商铺状态。故，所谓的商铺移交是虚假的；2、《委托经营协议书》的存在欺诈应予撤销。千色汇公司在协议（千色汇公司提供的格式合同）与业主约定三年租金在商品房买卖合同中予以折扣，可圆方公司却在法庭承认没有与千色汇公司签订任何有关协议，证明千色汇公司的三年租金优惠是假的。经业主核对负一层商铺在物价局的备案登记价格，发现实际成交价与备案价相差很小，根本不存在所谓的三年租金折扣；千色汇公司与圆方公司是关联企业，以上可以证明圆方公司与千色汇公司联手欺诈业主；3、业主有不安抗辩权，依法不应再支付尾款，如继续支付尾款是无异于继续扩大业主损失。
诉讼中，原告就本诉与反诉举证如下：
1、原告身份证复印件、被告企业信用信息公示报告。证明原、被告的诉讼主体适格。
2、《商品房买卖合同》。证明原告购铺事实及价格。
3、《委托经营协议书》。证明千色汇公司承诺承租三年，租金在合同价中扣除。
4、千色汇公司与圆方公司关系图及企业信息资料。证明两者为关联企业，法人代表相同，千色汇公司并非案外人。
5、佛山物价局出具的商品房销售价目表（备案登记价）。证明被告承诺的15万等团购优惠及三年租金优惠均为签约时的欺诈。
6、业主拍摄的照片。证明至2017年8月25日负一层仍然空置，商铺不存在，三年承租是欺诈。
诉讼中，被告就本诉与反诉举证如下：
1、被告营业执照及法定代表人证明书。证明被告的诉讼主体资格。
2、商品房买卖合同、补充协议及委托经营协议书。证明被告与原告双方为商品房买卖合同关系，双方就付款方式、期限、逾期付款的违约责任做出了明确约定。且证明原告与千色汇公司存在委托经营关系，双方约定委托经营期三年，该收益已在千色汇公司支付商铺使用权总额中予以折扣。
《补充协议书》。证明被告与原告于2016年7月16签订了《补充协议书》，双方约定原告将案涉房屋办理银行按揭金额140000元每年按季度分期支付给被告，每期金额为17500元，如原告未能如期支付每期房款，须按日万分之五向被告支付逾期违约金。
4、竣工验收备案表。证明原告所购商铺所在建筑物已于2015年12月11日完成竣工验收备案。
5、企业信息资料。证明千色汇公司企业信息。
6、通知函和移交确认函。证明被告已将原告购买的商铺移交到千色汇公司。
7、付款凭证。证明被告收取原告购房款情况。
经庭审质证，本院认证如下：
原告提交的证据1为双方主体资料，本院经审查予以确认；证据2、3、5有原件核对，本院对真实性予以确认；被告对证据4的真实性未持异议，本院对该组证据的真实性予以确认；被告对证据6的真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以确认。
被告提交的证据1为被告的主体资料，本院经审查予以确认；证据2、3、4、6、7有原件核对，本院对真实性予以确认；原告对证据5的真实性无异议，本院对该组证据予以确认。
综合本院采信的证据及当事人陈述，本院确认以下案件事实：
2015年9月26日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：1501019895），约定：1、原告向被告购买位于佛山市禅城区江湾一路2号负一层585号商品房，该商品房的用途为商业服务用房，建筑层数地上31层，地下3层。该商品房合同约定建筑面积共23.63平方米，其中套内建筑面积12.20平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积11.43平方米。2、该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，总价款295000元。付款方式为银行按揭：商业贷款140000元，约定日期为2015年9月26日；现金支付155000元，约定日期为2015年9月26日。3、买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同时间付款，按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。4、交付期限：出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房经竣工验收合格。
同日，原告与被告签订《补充协议》，主要约定：一、该商铺的装饰、设备。1、公共设备、设施及公共区域装修。地面：主通道铺高级抛光砖，供电：采用自动化设备系统，确保应急照明及消防监控系统的正常使用，照明：辅以配合商场整体装修风格的照明灯具，安全：提供24小时智能监控，空调：中央空调，消防设备：采用消防自动报警、自动喷淋系统。2、商铺装修标准。地面：高级抛光砖，供电：独立分电表，间隔：轻钢龙骨硅钙板，门面：豪华卷闸，天花：轻钢龙骨石膏板天花。……三、按揭付款的方式及期限。1、买受人须在本合同签订后的七日内与银行签订抵押款协议，并提供银行按揭所需的全部资料，否则视为逾期付款，买受人按本合同第七条之规定承担相应的逾期付款的违约责任。2、买受人申请银行按揭的年限、金额以银行最终批复为准。在本合同签订之日起90天内，按揭银行未将贷款划入出卖人账户或者划入款项不足以付清买受人应付商铺价款的，买受人应在上述期限届满之日起七日内以现金方式向出卖人付清全部应付商铺价款，否则视为逾期付款，买受人按本合同第七条和本补充协议第四条之规定承担相应的逾期付款的违约责任。……四、买受人逾期付款的违约责任。买受人逾期付款超过60日后，出卖人不解除本合同的，买受人应当继续履行本合同，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。……十、其他。……2、除本合同另有约定外，买受人在本合同项下所享有的解除权行使期限为三个月，自解除事由发生之日起算。……5、本补充协议与《商品房买卖合同》具有同等法律效力，若两者不一致，以本补充协议内容为准。
2016年7月16日，原告（买受人，乙方）与被告（出卖人，甲方）签订《补充协议书》，约定：1、“明福智富广场”负一层商铺585号合同备案1501019895总金额为295000元，乙方已于2015年9月20日支付首期铺款金额155000元，办理银行按揭金额140000元。2、乙方承诺所欠“明福智富广场”负一层商铺585号金额140000元分期偿还，每年按季度支付所欠房款，即2016年分别于7月16日、10月16日前支付17500元；2017年分别于1月16日、4月16日、7月16日、10月16日前支付17500元；2018年分别于1月16日、4月16日前支付17500元。3、乙方未能如期履行支付每期房价款的则视为违约，乙方须按每日万分之五向甲方支付逾期违约金。……5、乙方同意解除《房屋买卖合同》中第十五条第3点预期违约责任。……7、乙方任何一期不按约定还款、付违约金或协助办理房屋抵押登记手续，甲方有权立即单方面终止合同并按乙方所欠房款全额提起诉讼。
2015年9月26日，原告与案外人千色汇公司签订《委托经营协议书》，协议主要约定：1、原告同意将佛山市禅城区江湾一路2号明福智富广场项目负一层585号商铺委托千色汇公司经营管理，委托经营期为三年，自2015年10月1日起至2018年9月30日，委托经营期内，双方同意本合同为不可撤销合同。2、委托经营期三年，该收益已在原告支付该商铺使用权总额中予以折扣；原告全权委托千色汇公司处理该商铺交接事宜；原告同意千色汇公司或向千色汇公司承租该商铺的实际使用人可以根据经营的需要对该商铺进行全装修与整体布局改造，相关费用由千色汇公司承担。
原告于2015年9月20日向被告支付定金10000元；于2015年9月26日向被告支付首期款145000元；于2016年7月16日、10月18日、2017年2月11日合计向被告支付购房款52500元。
另查明一：涉案585号商铺在佛山市禅城区发展规划和统计局的备案销售价为324558元。2015年8月23日，被告向千色汇公司移交了佛山市禅城区江湾一路2号“明福智富广场”负一层商铺。2015年12月11日，被告开发的明福智富广场项目办理了竣工验收备案。
另查明二：千色汇公司为有限责任公司，公司股东为佛山市明福市场运营发展有限公司、佛山兴兆物业管理有限公司。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》、《补充协议》及《补充协议书》，系双方真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，原、被告均应全面善意地履行各自的合同及协议约定的义务。
关于原告主张的撤销合同。我国合同法规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。因欺诈导致合同被撤销需具备下列条件：一是欺诈方具有欺诈的故意，二是欺诈方实施欺诈行为，三是受欺诈人因欺诈而陷入错误，并基于错误认识而为意思表示。本诉争议的焦点是:被告在与原告签订商品房买卖合同中是否实施了欺诈，从而导致原告陷入错误认识，并使原告在违背其真实意思的情况下作出了签订涉案商品房买卖合同的意思表示。原告认为涉案商铺实际成交价与商铺的备案价相差甚少，原告未享受到团购优惠且三年的租金未在合同中抵扣，据此主张被告存在价格欺诈。对此，本院分析如下：
首先，佛山市禅城区发展规划和统计局公布的《商品房销售价目表》为政府对房地产市场进行指导的行政行为，而原告与被告就购买房产签订合同的行为为民事行为，两者并无必然关联，原告以备案价为基础，并据此主张未享有相应优惠，显然依据不足。
其次，收取团购金的主体并非被告，本案亦未有证据证明被告作出过给予原告团购优惠的承诺，而所谓三年的租金收益在原告支付该商铺使用权总额中予以折扣的约定亦发生在原告与案外人千色汇公司之间，该承诺并非被告作出。因被告非团购优惠及租金折扣的承诺方，即便相关承诺尚未兑现，根据合同的相对性，亦与被告无关。
此外，被告在与原告签订涉案《商品房买卖合同》时，合同第四条对计价方式与价款进行了清晰明确的约定，原告作为完全民事行为能力人，在签约时有能力、亦有条件详细审查案外人承诺的团购优惠及租金收益抵扣有无在最终的买卖合同价款中体现，原告的签约行为即代表对买卖合同中涉案商铺价款的认可，该价款公开透明，是缔约双方的真实意思表示，被告在与签订合同时不存在欺诈的故意，亦未实施欺诈的行为。
最后，购买商铺属于价值较大的投资，根据一般认知，购房者在购房前必定对商铺的地段、价格、环境、交通等关键性因素进行综合考虑后才会作出购买与否的意思表示。涉案商铺最终的实际成交价格已在买卖合同中明确约定，被告并未隐瞒真实的成交价格，原告在签约时对涉案商铺的成交价也不存在错误认识。
综上，原告以存在价格欺诈为由主张撤销合同依据不足，本院不予支持。
关于原告主张的商铺交接问题。原告主张撤销合同，而被告是否迟延交房及交付标准是否符合合同约定，均不属于撤销合同的法定事由，故本院依法不予审查。至于被告提出的鉴定申请。因该鉴定事项与原告主张的因被告存在价格欺诈而要求撤销合同无关联，故本院对其鉴定申请不予准许，如原告确认为被告存在迟延交房及交付标准不符合合同约定的违约行为，可根据合同约定另案主张相关责任。
关于被告主张的购房余款及违约金。涉案商品房买卖合同合法有效，应继续履行。原告未按《补充协议书》的约定分期支付购房款，根据约定，被告有权要求原告支付全部剩余房款，即变更合同。此变更权属形成权，变更通知到达时生效，原告在起诉前未向被告发送宣布剩余购房款提前到期的书面通知，则以本案反诉材料于2017年11月20日送达给原告时为变更合同的通知到达时间。该合同变更前，被告仅可主张到期分期本金的违约金，从变更之日的次日起以全部剩余房款为本金计算违约金。被告主张逾期应付款按日万分之五支付违约金，符合双方在《补充协议书》中的约定，本院予以支持。经核算，截至2017年11月20日，原告应支付违约金3325元，此后的违约金以87500元为本金，按日万分之五计算至实际清偿之日止。被告关于违约金主张超出部分，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）张高平于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告（反诉原告）佛山市圆方房地产有限公司支付购房余款87500元及违约金（截至2017年11月20日的违约金为3325元，自2017年11月21日起，以87500元为本金，按日万分之五至原告实际清偿购房余款之日止）；
二、驳回原告（反诉被告）张高平的全部诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）佛山市圆方房地产有限公司的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费2863元，反诉费1062.70元，合计3925.70元，由原告（反诉被告）张高平负担3900元，由被告（反诉原告）佛山市圆方房地产有限公司负担25.70元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 肖 华
二〇一七年十一月三十日
书记员 余柔敏