广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1972民初1083号
原告：何俦仔，男，汉族，1937年9月2日出生，住广东省东莞市。
委托代理人：李明，广东莞诚律师事务所律师。
被告：陈金铨，男，汉族，1966年5月8日出生，住广东省化州市。
被告：钟少梅，女，汉族，1969年9月14日出生，住广东省化州市。
被告：谭公祥，男，汉族，1946年2月17日出生，住广东省东莞市。
被告：何凤兰，女，汉族，1947年12月25日出生，住广东省东莞市。
以上两被告共同的委托代理人：程学明，广东信而立律师事务所律师。
以上两被告共同的委托代理人：林全志，广东信而立律师事务所律师。
原告何俦仔诉被告陈金铨、钟少梅、谭公祥、何凤兰案外人执行异议之诉一案，本院于2016年1月25日受理后，由审判长施文峰、代理审判员陈波、人民陪审员付妮娜组成合议庭，于2016年9月13日公开开庭进行了审理。原告何俦仔的委托代理人李明，被告谭公祥、何凤兰的共同委托代理人程学明、林全志到庭参加了诉讼。被告陈金铨、钟少梅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告何俦仔诉称：位于东莞市虎门镇怀德村大坑一路X巷X号的房产，土地使用权人为原告何俦仔，土地使用证编号为东府集用(1989)字第XXXXXXXXXXXXX号和东府集用（1989）字第XXXXXXXXXXXXX号。2005年5月经东莞市虎门镇怀德村村民委员会同意，原告与被告陈金铨、钟少梅签订《土地使用权及地上建筑物转让协议书》，由原告将案涉两块土地转让给被告陈金铨、钟少梅，后陈金铨、钟少梅在该土地上修建了房屋，但至今未变更登记案涉土地的土地使用权人，亦未办理房产证。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定，农村宅基地使用权流转的对象仅限于本村集体组织的成员，被告陈金铨、�少梅并非案涉土地所在集体组织的成员，故其与原告签订的《土地使用权及地上建筑物转让协议书》应属无效合同，被告陈金铨、钟少梅对案涉土地不享有使用权，对案涉土地上的房产亦不拥有物权，人民法院将案涉土地使用权和房产作为被告陈金铨、钟少梅的财产进行查封、拍卖不合法。为了维护原告的合法权益，诉至法院，请求判令：1.确认原告与被告陈金铨、钟少梅签订的《土地使用权及地上建筑物转让协议书》无效；2.确认原告为案涉两块土地的使用权人【土地使用证编号为：东府集用(1989)字第XXXXXXXXXXXXX号和东府集用（1989）字第XXXXXXXXXXXXX号】；3.停止对上述两块土地及地上建筑物的执行；4.本案诉讼费由被告承担。
被告谭公祥、何凤兰辩称：第一，案涉房屋系陈金铨出资建设，原告将案涉土地使用权及地上建筑物一并转让给被告陈金铨、钟少梅�故《土地使用权及地上建筑物转让协议书》并非单纯的宅基地转让合同，而是属于农村房屋买卖合同，农村房屋依法系可以进行买卖，至今没有任何法律法规禁止农村房屋买卖，且该宅基地属于集体所有，该协议书经过权利人村委会出具证明同意转让，该协议书系合法有效。第二，虽原告为案涉土地的登记使用权人，原告书面确认案涉土地和地上建筑物属于被告陈金铨、钟少梅所有，故法院可以查封涉案房产并予以执行。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第二款、第三款的规定：“未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、�结”。第三，根据已经发生法律效力的（2014）东二法民一初字第1006号判决书已经确认涉案土地和地上建筑物属于陈金铨所有，原告对地上建筑物不享有合法的所有权。综上，请求法院驳回原告的诉请。
被告陈金铨、钟少梅经本院合法传唤，无正当理由未出庭参加诉讼，亦未向本院提交任何答辩意见和质证意见。
经审理查明：位于东莞市虎门镇怀德村大坑一路X巷X号的房产，其土地使用证编号为东府集用（1989）字第XXXXXXXXXXXXX号和东府集用（1989）字第XXXXXXXXXXXXX号，土地使用权人为何俦仔。2005年5月27日，何铸仔与陈金铨签订《土地使用权及地上建筑物转让协议书》，约定何俦仔以399800元的价款转让案涉两块土地及地上建筑物。后陈金铨在该土地上修建了房屋，但双方未办理土地使用权人变更登记，也未办理房产登记。东莞市虎门镇怀德村村民委�会2008年出具证明确认陈金铨对上述土地及房屋享有使用权。
2010年11月22日，陈金铨因对谭公祥负有债务，与谭公祥签订《协议书》，将以上述房产作为其向谭公祥还款的保证，并将该房产的集体土地使用证、宅基地使用权转让公证申请书和转让协议书、见证书等原件交予谭公祥。2011年12月1日，陈金铨因对王某成负有债务，陈金铨及其妻子钟少梅与王某成签订《买卖协议》，约定以3800000元转让上述房产给王某成，王某成实际只需支付555000元，其余转让款以陈金铨之前所欠王某成的3244000元债务抵扣，并由陈金铨、钟少梅在一星期内配合王某成办理房产过户手续。然双方至今未办理房产过户手续。
2013年11月22日，本院在执行申请执行人谭公祥、何凤兰与被执行人陈金铨、钟少梅民间借贷纠纷两案中，查封了上述房产。王某成为此提出执行异议，在其提出的案外人执行异议之诉一案中，已经发生法律效力的二审民事判决书【案号为（2015）东中法民一终字第1128号】认定王某成与陈金铨、钟少梅签订的买卖协议为无效合同，王某成并未合法取得案涉房屋的所有权。何俦仔在执行过程中亦提起执行异议，称其与被告陈金铨、钟少梅签订的《土地使用权及地上建筑物转让协议书》为无效合同，其为案涉两块土地的使用权人，要求本院解除对该两块土地及地上建筑物的查封。本院经审查后作出（2015）东二法执外异字第48号执行裁定，驳回何俦仔的异议请求。何俦仔不服，提起本案诉讼并请求判如所请。
以上事实，有集体土地使用权证、《土地使用权及地上建筑物转让协议书》、民事判决书、执行裁定书、快递单、见证书、收据、协议书以及本院庭前会议笔录、庭审笔录等附卷为证。
本院认为：本案为案外人执行异议之诉。被告陈金铨、钟少梅经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，亦未向法庭说明正当理由，视为其放弃举证、质证和抗辩的权利。本案为案外人执行异议之诉，综合各方陈述意见，本案的争议焦点有二：一是案涉《土地使用权及地上建筑物转让协议书》的法律效力；二是原告申请解除案涉房屋的查封是否合法有据。
关于第一个争议焦点。本案中，原告与被告陈金铨、钟少梅分属不同集体经济组织的成员，且原告将案涉宅基地出售给被告陈金铨，未办理变更过户手续。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”因此，案涉《土地使用�及地上建筑物转让协议书》因违反了上述法律的强制性规定而无效。案涉集体土地使用权系登记在原告名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条和第十七条的规定，原告要求确认其为案涉土地的使用权人，有事实和法律依据，本院予以支持。
关于第二个争议焦点。基于上述分析及认定的事实，原告与被告陈金铨签订的《土地使用权及地上建筑物转让协议书》为无效合同，陈金铨对案涉集体土地使用权及其地上建筑物不享有合法物权，原告仍系案涉土地的使用权人，原告以其享有使用权为由请求停止对案涉土地及地上建筑物的查封措施，合法有据，本院予以支持。
综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议案件若干问题的规定》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六�四条第一款第一百四十二条及第二百二十七条的规定，判决如下：
一、确认原告何俦仔与被告陈金铨于2005年5月27日签订的《土地使用权及地上建筑物转让协议书》无效；
二、确认原告何俦仔为案涉土地【土地使用证编号为：东府集用(1989)字第XXXXXXXXXXXXX号和东府集用（1989）字第XXXXXXXXXXXXX号】的使用权人；
三、停止对案涉土地及地上建筑物【土地使用证编号为：东府集用(1989)字第XXXXXXXXXXXXX号和东府集用（1989）字第XXXXXXXXXXXXX号】的执行。
本案受理费7297元，由原告何铸仔负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 施文峰
代理审判员 陈 波
人民陪审员 付妮娜
二〇一六年九月二十三日
书 记 员 邓秀琳
钟家明