河南省许昌市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）豫10民终字第686号
上诉人（一审被告）李书钦，男，1964年11月6日出生，汉族。
委托代理人菅运生，河南世纪风律师事务所律师。
上诉人（一审原告）河南卓建置业集团有限公司。住所地许昌市。
法定代表人王国峰，该公司总经理。
委托代理人付红丽，河南君志合律师事务所律师。
委托代理人孙广强。
上诉人李书钦、河南卓建置业集团有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省许昌市魏都区人民法院（2015）魏民二初字第00087-1号民事裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人李书钦及其委托代理人菅运生，上诉人河南卓建置业集团有限公司的委托代理人付红丽、孙广强到庭参加了诉讼。
原审查明，2014年5月9日，原告李书钦向被告河南卓建置业集团有限公司转款1000000元。2014年5月9日，被告河南卓建置业集团有限公司向原告李书钦出具收据一份，载明2014年5月9日，被告河南卓建置业集团有限公司收到原告李书钦款项355680元。收款事由为水岸新城第四幢东起1单元26层西户房款。后，原被告双方签订房屋买卖合同一份，载明原告李书钦购买河南卓建置业有限公司水岸新城第4幢1单元26层西号房。按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米3000元，总金额为人民币355680元整。原告李书钦于2014年5月9日一次性缴纳房款355680元。商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向许昌市房产交易租赁管理处申请登记备案。合同中未写签订日期，原被告双方也未在合同中约定交房时间等事项。合同签订后被告河南卓建置业集团有限公司未办理该房的商品房备案登记。现该房因被告与他人的民事纠纷案件而被查封。
原审法院认为：原、被告签订买卖合同合法有效。但合同签订后被告河南卓建置业集团有限公司未办理该房的商品房备案登记手续。该房因被告与他人的民事纠纷案件而被查封。原告如有异议，应向执行法院提出。因此原告要求继续履行合同存在法律上的障碍，可待障碍消除后再行主张或另行主张解除合同赔偿损失。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（三）项、第一百五十四条第（三）项的规定，裁定：驳回原告李书钦的起诉。
上诉人李书钦不服原审判决，上诉称，原审法院在一审中认定房屋买卖合同合法有效是确定的、正确的事实，但认定由于房屋履行不能而驳回上诉人的起诉则适用法律错误。上诉人与被上诉人双方房屋买卖合同真实有效，作为买房人依约履行了付款义务，被上诉人就应该给付对等的交房义务，即应承担相应的违约责任，根据上诉人要求继续履行合同，实属法律规定。以上事实在原审法院的一审判决中也已显现，但原审法院认定的“。该房因被告与他的民事纠纷案件而被查封。原告如有异议，应向执行法院提出。”因此原因导致履行不能的责任不应由上诉人承担，相对于房地产公司，上诉人是消费者，是弱势群体，根据权利义务相对应，被上诉人应承担主要责任，即交房不能的后果不能由上诉人来承担。即原审法院在被上诉人违约的情况下可以依法判令继续履行、赔偿损失、采取补救措施或支付违约金等违约责任形式，至于案件诉讼标的物是否履行可能，则是法院执行阶段需要解决的问题，并不是审判范围。况且，案件诉讼标的物被查封，但具体的判决、裁定并没有在原审判决中显示，故另案是处于何种阶段，标的物是否归他人所有。综上，原审法院裁定驳回上诉人的起诉是错误的，请求依法撤销魏都区人民法院作出的（2015）魏民二初字第00087-1号民事裁定书，本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。
上诉人河南卓建置业集团有限公司针对上诉人李书钦的上诉答辩称，一、一审法院法律关系认识错误，李书钦与河南卓建置业集团有限公司是民间借贷关系而非房屋买卖关系。卓建公司因需要资金周转向李书钦借款100万元，随后双方于2014年5月9日，李书钦向河南卓建置业集团有限公司转账1000000元，卓建向李书欣出具收据四份，载明河南卓建置业有限公司收到原告李书钦款项352500元、431580元、355680元、355680元。事由为水岸新城第四幢东起1单元27层东户、第三幢东起1单元20层东户、第四幢东起1单元27层西户房款，双方签订房屋买卖合同四份，房子没有约定交房时间。而约定交时间是房屋买卖合同的主要部分。究其真实原因是河南卓建置业集团有限公司因借款而与原告签订房屋买卖合同，真实的目的是将房屋作为借款的担保，房屋买卖不是双方真实的意思表示，只是民间借贷的一种掩饰，因此房屋买卖合同不成立，房屋买卖合同实际上是借款合同。根据相关法律规定，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同，但是由于法律和事实上不能履行，卓建公司无法完成过户义务。该四套涉案房屋因卓建公司与他人的民事纠纷案件而被查封地，因此被上诉人要求继续履行合同存在法律上的障碍，被上诉人不能要求卓建公司继续履行。综上，李书钦与卓建公司房屋买卖合同的签订系实施虚假意思表示的行为，即双方有意识的不真实行为，为无效法律行为。本案中，双方签订的房屋买卖合同，仅仅是作为民间借贷的一种掩饰行为，隐藏于买卖房屋行为的表意中。因此，双方的买卖房屋行为系无效法律行为，房屋买卖合同无效。被上诉人李书钦主张诉争的房屋应归其所有，且诉争的的房屋已被查封，符合《合同法》第一百一十条第一款法律上或者事实上不能履行。请二审认定李书钦和卓建公司之间是民间借贷关系而非房屋买卖合同关系裁定驳回起诉，或因法律或者事实上不能履行判决驳回原告的诉讼请求。
上诉人河南卓建置业集团有限公司不服原审判决，上诉称，被告河南卓建置业集团有限公司因借款而与原告李书钦签订房屋买卖合同的真实目的是将房屋作为借款的担保，房屋买卖不是双方的真实意思表示，只是民间借贷的一种掩饰，因此房屋买卖合同不成立。根据《民间借贷司法解释理解与适用》第二十四条的规定，按照民间借贷关系审理作为的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。综上，一审法院裁定认定法律关系错误，依法应当予以撤销。
上诉人李书钦针对上诉人河南卓建置业集团有限公司的上诉答辩称，1、卓建称双方属借贷关系不符合事实。双方是买卖合同关系，并且有李书钦一次性支付150万元房款。双方签订了买卖合同。买卖合同第24条约定合同生效30天内有出卖人即卓建公司向许昌市房产交易租赁管理处申请登记备案。双方合同与2014年5月9日生效，依照合同约定2014年6月9日前办理登记备案。事实由于卓建不履行合同义务在2014年6月9日前没有向有关部门办理登记备案。导致卓建因其他债务问题涉案房屋被法院查封。查封是由于卓建的违约行为导致。因此双方是房屋买卖合同且是卓建违约。2、本案不存在法律及事实的障碍。通过现有证据显示由于卓建的违约没有备案，若房屋登记在李书钦名下不可能因为卓建的债务导致涉案房屋被查封。且查封措施是可以通过卓建提出执行异议或者告知李书钦由李书钦提出执行异议而予以解除。卓建已经有预售许可证房屋也基本竣工，并不存在事实上的障碍。其上诉观点我们不予认可请求驳回其上诉请求。
二审中双方当事人均无新证据出示。
根据双方诉辩意见，本院归纳本案二审争议焦点为：1、涉案双方之间系房屋买卖合同关系还是民间借贷关系；2、一审驳回上诉人李书钦的起诉是否妥当。
本院经审理查明事实与原审查明事实相一致。
本院认为，涉案双方之间系房屋买卖合同关系还是民间借贷关系的问题。本院认为，上诉人李书钦与上诉人河南卓建置业集团有限公司之间签订的房屋买卖合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。虽上诉人河南卓建置业有限公司诉称双方之间系民间借贷关系而非房屋买卖合同关系，但未提供相关证据支持其主张，故原审认定双方之间系房屋买卖合同关系并无不当，上诉人河南卓建置业集团有限公司的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。
关于原审驳回上诉人李书钦的起诉是否正确的问题。本院认为，本案中双方签订的房屋买卖合同合法有效，虽涉案房屋因上诉人河南卓建置业集团有限公司与他人的民事纠纷案件而被查封，但涉案房屋的查封不影响上诉人河南卓建置业有限公司承担本案的违约赔偿责任，故原审驳回上诉人李书钦的起诉不当，上诉人李书钦的上诉理由成立，本院依法予以支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百三十二条之规定，裁定如下：
一、撤销河南省许昌市魏都区人民法院（2015）魏民二初字第00087-1号民事裁定；
二、指令河南省许昌市魏都区人民法院审理。
审 判 长 杨天兰
审 判 员 尤 薇
代理审判员 刘 兵
二〇一六年三月二十四日
书 记 员 付艳娜