湖南省浏阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浏民初字第01973号
原告邱思源，男，1993年1月28日出生，汉族。
委托代理人邱卫平（系原告之父），49岁，居民。
委托代理人郭伟，浏阳市弘扬法律服务所法律工作者。
被告浏阳碧桂园房地产开发有限公司，住所地浏阳市集里街道办事处石霜北路123号。
法定代表人杨文杰，经理。
委托代理人郑邦伟、李兴黎，浏阳碧桂园房地产开发有限公司职员。
原告邱思源诉被告浏阳碧桂园房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，于2015年5月8日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员何桂海担任审判长，人民陪审员黎建平、田小平参加的合议庭，于2015年6月15日公开开庭进行了审理，书记员吴昺阳担任法庭记录。本案原告邱思源及其委托代理人邱卫平、郭伟，被告浏阳碧桂园房地产开发有限公司委托代理人郑邦伟、李兴黎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邱思源诉称：2013年10月26日，原、被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发建设的岭誉小区五街二栋102号双拼别墅一栋，并按合同约定以银行按揭方式付清全部价款1698563元。根据合同约定，被告应在2014年7月30日前交房。然而被告违反合同约定，房屋设计变更未按合同约定时限通知原告，且在施工过程中使用不合格材料，导致房屋存在诸多质量问题和安全隐患，被浏阳市建设质监部门否定竣工验收结论。此外，该房屋只进行过消防设计备案，未予消防竣工验收备案，亦未进行规划验收备案，该房根本无法达到商品房交付使用的条件，至今被告已逾期交房超过90日。根据双方签订的商品房买卖合同第九条第二款及第十条之规定，逾期超过90日后，原告有权解除合同，被告应当自原告解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的15%向原告支付违约金。因设计变更，被告未在规定时限内通知原告，原告有权退房，被告须在原告提出退房要求之日起30天内将原告已付房款退还原告，并按同期银行活期存款利率支付利息。但被告从未履行设计变更的告知义务，直至原告于去年7月初查看房屋而发生安全事故后，经投诉查证才发现事实真相，被告蓄意剥夺原告的知情权和选择权，误导原告作出错误选择投入大额购房资金，显失公平，造成利益受损，被告应按原告所付房款而造成的实际经济损失予以赔偿。因被告逾期交房，原告已于2014年11月8日就解除双方商品房买卖合同的相关事宜书面通知被告，而被告并无任何书面答复，并以公司内部要走审批流程为由拖延至今达数月之久，被告严重违法违规违约，拒不履行退房退款和赔偿义务，已形成新的违约事实，被告应承担原告在同类地段的房租损失。2015年3月21日，原告就被告所售别墅质量问题与逾期交房纠纷向浏阳市工商局和消费者委员会投诉，经调解人员主持调解后，被告同意退房并依合同付违约金及其他经济损失，但又以公司内部走审批流程为由声称不知能否按时退赔到位而无法与原告达成一致意见，至今被告仍未按合同约定承担违约责任。综上，被告违反合同约定的行为，严重损害了原告合法权益，原告现起诉至法院，请求判令：1、被告向原告退还购房款1698563元（其中首付款718563元、银行按揭款980000元），并支付违约金254784元。2、被告向原告赔偿经济损失（暂估算为266792.86元，其中购房款利息198482.86元，因逾期交房在同类地段房租损失为68310元），损失计算至全部履行之日止。
被告浏阳碧桂园房地产开发有限公司辩称：一、原告购买的商品房已达到了法律和合同约定的交付条件，被告已书面通知原告收楼，被告不存在逾期交楼行为。买卖合同第八条约定：“出卖人应当在2014年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房经验收合格”。根据《建设工程质量管理条例》第十六条的规定“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用”，涉案商品房在合同收楼日前经过勘察、设计、施工、监理、建设五方验收合格，符合合同约定和法律规定的“验收合格”条件。工程竣工验收备案仅是一种行政性管理的备案手续，即在工程竣工验收合格后将相关文件提交备案，并非最终取得竣工验收备案表才视为“验收合格”。买卖合同附件四补充协议书第六条约定“出卖人在《商品房买卖合同》第八条约定的交付日期之前交付该商品房给买受人的，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续’，除此之外，买受人应按《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日自行到出卖人销售中心联系并办理交接房使用手续。买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房。”该商品房验收合格后，被告于2014年6月28日以挂号信书面通知原告前来办理收楼手续，但是原告并未能按期至被告处收楼，根据上述约定，视为被告已经按期交房。二、EPS装饰性线条抗击冲击强度无合同约定标准，亦无法定强制性标准，被告不存在使用不合格EPS装饰性线条问题，EPS装饰性线条亦不影响房屋交付使用。EPS用于装饰性线条，买卖合同并未约定其抗冲击强度标准，根据合同法第六十二条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家、标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。”EPS用于装饰性线条，其抗冲击强度并无国家或行业规范规定的强制性标准，不存在不适用国家或行业标准问题，亦无其他依据证明将GB／T29906-2013国标（模塑板外保温系统性能指标）参照适用装饰性线条是通常标准或者符合合同目的的特定标准。即使EPS装饰性线条抗冲击强度指标未能参照GB／T29906-2013国标（5.1表2模塑板外保温系统性能指标，即首层10J级，二层及以上3J级，被告首层及其他层均使用了3J级），但亦不能定性为被告使用了不合格材料。即使认定EPS装饰性线条“不合格”，亦是局部瑕疵，不存在影响人身及财产安全的重大隐患，不属于足以导致该商品房不能交付的重大质量问题。涉案商品房的施工图经过专业建筑设计院设计并经过第三方施工图审图机构审核通过，施工方和监理方亦认可。合格与否的认定应基于是否有强制性标准以及是否遵守强制性标准，如前所述，既然EPS用于装饰性线条其抗冲击强度并无国家或行业标准，则无合格与否的前提，在原告提供的浏阳质监站以及湖南省质监站的相关专业意见中，并未定性为“质量不合格”。被告不认可浏阳市住房和城乡建设局相关行政处罚中关于“不合格”的认定，保留进一步提起行政复议、行政诉讼的权利。三、被告已根据政府部门要求完成整改，但不属于被告承认之前使用了不合格材料，住建局于2015年最终出具竣工验收备案亦不否定涉案商品房之前已验收合格。基于维稳需要和各方压力，浏阳市住房和城乡建设局就EPS装饰性线条的局部质量争议问题要求被告重新整改（即将EPS装饰性线条从3J级变为10J级），整改完成后于2015年2月13日出具了涉案商品房的竣工验收备案表。被告同样是基于维稳需要和应政府部门要求进行了整改，但并不代表被告承认EPS装饰性线条存在不合格问题，住房和城乡建设局2015年出具竣工验收备案表的行为亦不能视为涉案商品房于2015年2月13日方验收合格，毕竟EPS装饰性线条仅是整个房屋中的一小部分，EPS装饰性线条亦不影响房屋的正常交付使用，若以局部问题而否定房屋的整体验收合格，属于以偏概全，不公平、不合理。四、消防备案不是该商品房交付的约定条件和法定条件，不存在因消防未备案而不能交付问题。《中华人民共和国消防法》第十一条规定“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责”；第十三条规定“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”根据上述规定，“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程”应经消防验收合格才能投入使用，其他建设工程不需要消防验收合格即可投入使用，只需进行消防备案。再根据公安部颁发的《建设工程消防监督管理规定》第十三条、第十四条对于应进行消防验收的建设工程的规定，比如建筑总面积大于二万平方米的体育场馆、会堂，公共展览馆、博物馆的展示厅、建筑总面积大于一万五千平方米的民用机场航站楼、客运车站候车室、客运码头候船厅、国家机关办公楼、电力调度楼、电信楼、邮政楼、防灾指挥调度楼、广播电视楼、档案楼、国家标准规定的一类高层住宅建筑等，涉案商品房不属于必须进行消防验收方能投入使用的建设工程。另被告经浏阳消防主管部门网上系统已对涉案商品房进行了工程竣工验收消防备案。五、规划验收备案不是该商品房交付的约定条件和法定条件，不存在因规划未验收备案而不能交付问题。如涉案商品房规划存在问题，则涉案商品房将不能办理初始登记，也将影响后续的产权证办理，则被告将承担逾期办证等责任，但非逾期交付责任。六、原告不能同时主张违约金和实际损失赔偿。即使涉案商品房不符合交付条件导致原告有权解除买卖合同的，被告仅须根据买卖合同约定承担退楼情况下的违约责任，而无需承担其他赔偿责任。根据合同法相关及合同法司法解释二第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”的规定，故违约责任有约定的，从约定，如被告能证明实际损失大于约定违约金的，以实际损失为基础认定违约责任，原告不能既主张约定违约金，又同时主张其他损失赔偿。综上，涉案商品房符合合同约定的交付条件。被告不存在逾期交楼情形，无须因此向原告承担逾期交楼责任，原告请求解除合同的理由不成立，请贵院依法驳回原告的诉讼请求，以维护被告的合法权益。
原告为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提交了以下证据：
1、2013年10月26日原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议书》各1份，拟证明原、被告之间商品房买卖合同关系成立。
2、2013年6月29日付定金30000元凭证（其中刷银行卡付10000元，现金20000元）。
3、2013年10月26日付首付款688530元银行刷卡记录及银联手续费凭证。
4、2013年10月26日中国邮政银行个人房屋贷款申请表1份。
5、2013年10月24日、26日，2014年3月21日由被告开据给原告的定金、首付款、房款发票共3份。
6、2014年7月3日原告委托母亲李建办理相关手续的委托公证书。
以上证据2-6，拟证明原告按合同约定履行了付款义务。
7、2014年7月5日原告送达被告签收的投诉书1份。
8、2014年7月18日原告送达浏阳市信访局投诉书及市领导接待来访事项受理单各1份。
9、2014年7月18日原告送达浏阳市住建局签收的投诉书1份。
10、2014年8月7日浏阳市住建局对原告投诉的回复文件1份。
11、2014年8月19日原告送达浏阳市住建局申请信息公开的请求书1份。
12、2014年9月1日浏阳市住建局对原告申请信息公开的回复文件1份。
13、2014年9月4日浏阳市建设工程质量安全管理办公室关于更正浏阳碧桂园三号地块住房住宅（304#-379#栋）原验收意见的通知1份。
14、2014年9月18日原告送达浏阳市消防大队申请信息公开的请求书1份。
15、2014年9月18日浏阳市消防大队对信息公开的回复文件1份。
16、2014年11月8日原告关于解除商品房买卖合同告知书1份。
17、2014年11月26日湖南省建筑工程质量检测中心关于浏阳碧桂园一期3号地块别墅项目采用EPS装饰线条的质量争议的回复文件1份。
18、2014年12月25日被告以退房退款为由收取原告购房资料的收条和原告对此事的说明材料各1份。
19、2015年1月29日原告提交被告签收的关于退房退款和经济损失补偿方案及原告对方案的情况说明各1份。
20、2015年3月26日浏阳市规划局对原告申请信息公开请求的回复文件1份。
以上证据7-20拟证明被告未履行合同约定，无法向原告交付合格的商品房，构成严重违约。
21、2015年3月21日原告投诉到浏阳消费者委员会后，该委员会于2015年3月30日所作的调解记录及中止调解通知书各1份。
22、有关浏阳碧桂园3号地块岭誉小区别墅房屋质量问题的图片，视听音像证据资料（11份，含光盘1张）。
23、浏阳市住建局质监站领导，有关单位负责人与业主代表的证词和证明材料20份。
24、2015年5月14日浏阳市住建局对原告申请信息公开请求而出具的“关于对浏阳碧桂园三号地块岭誉小区低层别墅住宅（304#-379#栋）是否工程竣工验收备案的信息公开请求的回复”文件及附件资料各1份。
以上证据21-24拟证明被告所建房屋存在严重质量问题，构成违约。
25、原告因购买被告房屋所造成经济损失明细1份及所附证明资料3份，拟证明由于被告违约造成原告经济损失的情况。
26、原、被告之间就涉案房屋质量问题之间相互交流的信息资料与有关的协商材料共4份，拟证明被告所建房屋存在诸多质量问题且怠于解决。
27、2015年6月8日浏阳市住建局行政处罚决定书，拟证明被告在对不合格的EPS装饰线条未整改到位的情况下于2015年2月6日组织该项目竣工验收的行为违法并因此受到行政处罚。
28、2015年6月12日浏阳市住建局对原告申请信息公开请求而出具的“关于对浏阳碧桂园岭誉小区二期31栋联排别墅房屋出现两工程竣工验收备案表是否有效的信息公开请求的回复”文件1份以及该文件所附浏阳市建设工程质量安全管理办公室《关于声明浏阳碧桂园三号地块别墅2013年12月28日竣工验收备案表无效的通知》1份，拟证明被告通过不正当手段取得的2013年12月28日竣工验收备案表无效。
对于上述证据，被告发表如下质证意见：
对证据1-6无异议。证据7-9的真实性、合法性请求法院予以核实，但不认可其关联性。对证据10的真实性、合法性请求法院予以核实，但不认可其关于EPS装饰性线条不合格的认定。证据11的真实性、合法性请求法院予以核实，但不认可其关联性。证据12的真实性、合法性请求法院予以核实，但不认可其关于EPS装饰性线条不合格的认定。证据13不认可其中引用图集10J121，该是外墙外保温建筑构造的设计图集。证据14、15的真实性、合法性请求法院予以核实，但不认可其关联性。对证据16不认可其关联性。对证据17认可其真实性，但该证据不能达到原告的待证目的，且恰证明了该文件并非对装饰材料不合格的定性。证据18与本案无关联性。对证据19不认可其真实性、关联性，且不能证明贷款用途；对逾期交房的房租损失也不认可其关联性、真实性，将住宅租给他人来办公是不合法的。证据20的真实性、合法性请求法院核实，不认可其关联性。证据21与本案无关联性。证据22的真实性、合法性请求法院核实，但该证据不能达到原告的待证目的，即不能证明涉案房屋不合格、不能交付，且该证据反映的时间及证明对象也无从确认。对证据23、24的真实性、合法性请求法院核实，但该证据不能达到原告的待证目的。对证据25的质证意见同证据19。证据26真实性、合法性请求法院核实，但不认可其关联性。证据27不具有关联性，对关于EPS装饰性线条不合格的定性被告保留其行政复议及行政诉讼的权利。证据28因被告并未将2013年12月28日竣工验收备案表作为证据提交，故对该证据没有质证的必要，法院亦无需对该证据进行审核。
被告为支持其抗辩理由，在举证期限内向本院提交了以下证据：
1、竣工验收备案表1份，拟证明涉案商品房在重新组织验收后于2015年2月13日办理了竣工验收备案手续。
2、收楼通知书、寄信回执及路址明细各1份，拟证明被告已经于2014年6月28日向原告发出收楼通知书，通知其可收楼。
3、建设工程竣工验收消防备案受理凭证1份，拟证明涉案商品房已经办理消防验收备案。
4、勘察、设计单位工程质量检查报告各1份，拟证明勘察、设计单位均于2013年12月20日同意涉案商品房竣工验收。
5、竣工验收报告1份，拟证明被告于2013年12月20日向浏阳市建设工程质量监督站递交了竣工验收报告，同意涉案商品房工程竣工验收。
6、屋面给排水平面图1份，拟证明涉案商品房屋面给排水设计情况。
7、模塑聚苯板薄抹灰外墙外保温系统材料的国家标准，拟证明该保温系统材料的国家标准。
对于上述证据，原告发表如下质证意见：
对证据1的真实性、合法性、关联性均有异议。该次验收是重新组织验收，且只是对整改部份的验收，其基础是第一次验收，但原告已提交证据证明被告第一次验收完全是虚假的，且2015年6月8日浏阳市住建局的行政处罚也证明了此次重新验收亦不具有合法性。对证据2真实性无异议，但对其合法性有异议。关于被告通知所接收的楼房存在着严重的质量问题及安全隐患，不符合法定及合同约定的交付条件。原告经实地查看发现房屋存在质量问题，原告家人并因质量问题遭受人身损害，已向被告及有关部门进行了投诉，故有充分的理由不予收房。对证据3真实性、合法性无异议，但对其待证目的有异议，验收备案时间已超过了四个多月。证据4无原件，无法核实其真实性，原告不予质证。对证据5的真实性、合法性、关联性均有异议，该证据所反映的验收时间为2013年12月20日，但当时涉案房屋尚未完工，故这些竣工材料不是由相关职能部门出具，可能只是施工单位自己制作的材料。证据6、7与本案无关联。
经过庭审举证、质证和审查，本院对本案的证据认证如下：
对原告的证据认证如下：
对证据1-11以及证据13-28的真实性、合法性、关联性均予以认定，其中证据19、25的真实性仅指该证据形式本身，至于该两份证据内容体现的原告经济损失项目及金额的真实性有待进一步核实。对证据12本身的真实性予以认定，但浏阳市住建局回复第二项“……我局依据原有设计图纸及设计变更于2013年12月下旬进行了合格竣工验收”与证据28中浏阳市建设工程质量安全管理办公室《关于声明浏阳碧桂园三号地块别墅2013年12月28日竣工验收备案表无效的通知》中的内容相矛盾，故对证据12浏阳市住建局回复的第二项内容不予采信。
对被告的证据认证如下：
证据1原告未提供原件予以核对，其真实性存疑，且浏阳市住建局已于2015年6月12日书面声明通知中表示其出具的2013年12月28日竣工验收备案表无效，且在此声明通知中明确指出2013年12月28日该竣工验收备案表系在未组织竣工验收的前提下出具，故此2015年2月13日竣工验收备案表中仍沿用2013年12月20日已作废的，未组织竣工验收前提下出具的竣工验收意见与住建局的声明通知内容相矛盾，因此对该证据的证明效力不予认定。对证据2的真实性予以认定，对其合法性、关联性将在“本院认为”部分进一步阐述。证据3的真实性、合法性予以认定，但竣工验收消防备案时间已逾期交房时间。证据4、5，因未提供原件予以核对，且原告对上述证据的真实性予以否认，故对该两份的证明效力不予认定。证据6、7因与本案缺乏关联性，故对该两份证据的证明效力不予认定。
根据上述已采信的证据，本院认定以下事实：
原、被告于2013年10月26日签订编号为20130128102的《商品房买卖合同》及其附件、附录，被告将其开发的位于浏阳碧桂园领誉小区五街二栋102号双拼别墅1栋出售给原告，该房屋建筑面积253.36平方米，总金额为人民币1698563元。合同第八条“交付期限”中约定：“出卖人应当在2014年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……”第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“……逾期超过90日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的15%支付违约金。”第十条“规划、设计变更”约定：“经……设计单位同意的设计变更导致下列影响买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向。……出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按同期银行活期存款利率付给利息。……”第十一条“交接”约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为出卖人已按期交付商品房。”合同签订后，原告按约以银行按揭贷款方式支付了被告购房全款1698563元。
2014年1月24日，被告向浏阳市建设工程质量监督站出具书面《承诺》，其内容为：“浏阳市建设工程质量监督站：由浏阳碧桂园房地产开发有限公司开发兴建、浏阳市五环建设开发有限公司承建的浏阳碧桂园三号地块别墅及多层洋房工程，已经于2014年1月21日组织了节能分部工程及竣工初验工作，由于我公司集团总部部署的目标考核节点在2013年12月28日，为配合总部完成产值要求，我公司特申请将该工程备案日期提前。由此建设单位及施工单位共同承诺该备案表只作为建设单位总部目标考核用，不用于房屋销售及办理其余证照，并承诺在2014年3月15日前完成浏阳碧桂园三号地块的所有与备案有关的手续及程序。”浏阳市建设工程质量监督站遂配合被告出具了一份内容虚假的，签署日期为2013年12月28日的竣工验收备案表（注：2015年6月12日，浏阳市建设工程质量安全管理办公室向被告出具《关于声明浏阳碧桂园三号地块别墅2013年12月28日竣工验收备案表无效的通知》，告知原告2013年12月28日竣工验收备案表无效）。在合同约定的交房日期2014年7月30日之前，原告即多次到商品房现场查看，发现房屋存在多处质量问题及安全隐患，并向被告及浏阳市住建局等多部门投诉。2014年7月30日，原告以房屋存在质量问题为由拒绝办理收房手续。2014年8月7日，浏阳市住建局作出《关于邱思源反映“碧桂园岭誉小区别墅存在质量问题和安全隐患”信访件的回复》，主要内容为：“……在我局的积极协调下，2014年7月31日，浏阳市碧桂园房地产开发有限公司组织召开了业主见面协调会议，……会上对岭誉小区别墅存在的主要质量缺陷进行了沟通，对户主反映的外墙渗漏、屋面渗漏、太阳能热水器、屋面瓦破损、门窗缺陷等进行了详细登记，建设方当场承诺维修。此外，针对EPS外墙装饰线条矛盾，我局依据国家建筑标准设计图集要求给予以下明确回复：1、原设计不是全部采用EPS线条，施工工程中修改此内容，虽有合法设计变更手续，但业主有知情权及选择权；2、依据10J121国家标准图集技术要求，现场所使用的EPS线条抗冲击强度为3.0J级，没有达到国家要求的10J级抗冲击强度，属不合格材料，存在质量问题和安全隐患，我局将监督建设方更换”。经原告申请信息公开，2014年9月1日，浏阳市住建局向原告作出《关于邱思源反映“关于对浏阳碧桂园岭誉小区别墅有关原始设计和设计变更及本人房屋是否已竣工验收合格的信息公开的请求”信访件的回复》，其主要内容如下：“……一、岭誉小区别墅的窗台、窗线等装饰构件线条，原设计是采用部分砼板结合部分EPS线条，后申请设计变更，修改成了EPS线条。二、由于设计变更未对EPS线条的抗冲击强度提出具体要求，我局依据原有设计图纸及设计变更于2013年12月下旬进行了合格竣工验收（注：依前所述，浏阳市建设工程质量安全管理办公室于2015年6月12日声明通知作废了2013年12月28日的竣工验收备案表，故此处合格竣工验收应为虚假验收）。三、当该类投诉事件发生后，我局工作人员经详细了解和查证，发现原设计变更内容有重大技术参数漏洞，导致施工材料未能达到国家规范规定的使用要求，即材料抗冲击强度未达到要求，我局已在7月30日的联席会议上纠正了失误，明确表态该EPS线条不合格，不能达到合格验收标准，工程必须重改后才能合格验收。四、该工程未进行最后工程备案，我局将对此事督促到位。”2014年9月4日，浏阳市建设工程质量安全管理办公室向被告出具《关于更正浏阳碧桂园三号地块低层住宅（304#-379#栋）原验收意见的通知》，其内容为：“浏阳市碧桂园房地产开发有限公司：浏阳碧桂园三号地块低层住宅（304#-379#栋）于2014年6月20日由你公司组织参建各方责任主体进行了竣工验收，其综合验收结论为合格，我办对竣工验收进行了监督，同意了参建各方的验收意见。但由于验收时设计文件对外墙及外窗套所采用的EPS线条未明确抗冲击强度标准，验收资料的材料检验报告为≥3.0J，能够满足EPS线条普通材质要求，故当初的验收结论为合格。竣工交付后，住户发现EPS线条易损坏，出现了比较集中的质量投诉，在处理投诉过程中经查阅设计图集10J121发现，工程所采用的EPS线条由于使用部位的特殊性，图集特别明确其抗冲击强度必须为≥10.0J，而实际使用的只有3.0J，没有达到国家标准图集的要求，应定性为不合格材料。故此，我办对原验收结论予以否定，对存在问题的EPS线条责令你单位在与住户协商的时限内进行整改，整改后该部分必须重新组织验收。”经原告申请信息公开，2014年9月18日，浏阳市公安消防大队作出《关于邱思源反映“关于对浏阳碧桂园一期三号地块岭誉小区别墅房屋是否消防验收合格的信息公开的请求”的回复》，其主要内容为：“一、……碧桂园一期三号地块岭誉小区属于备案项目，……该项目由浏阳市碧桂园房地产开发有限公司于2013年3月18日在湖南消防网上进行了消防设计备案，但未被抽中。（备案号为430000WSJ130001783），在网上未查询到该公司对该项目的竣工验收消防备案信息。……”
2014年11月9日，原告向被告送达《关于解除商品房买卖合同告知书》，其主要内容为：“浏阳碧桂园房地产开发有限公司：……鉴于你司违法违规和严重违约，且已逾期交房三个多月时间，本人根据购房合同第九条第二款、第十条的约定，决定选择退房退款，本告知书视为本人选择解除合同的通知，已在达到解除合同的条件起十五天内正式书面通知贵公司，逾期交房超过90日后，本人有权解除合同，贵公司作为出卖方应当自接到本人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付房款及贷款利息和违约金，有关赔偿本人经济损失事项，双方根据各自是否违约等实际情况进行考量，尽快协商解决，协商不成，本人将提起诉讼，一切后果由贵公司承担。”因原、被告就解除买卖合同后的违约金支付及损失赔偿事宜协商未果，2015年5月8日原告向本院起诉。
另查明，被告为涉案商品房在2014年11月6日办理了工程竣工验收消防备案，并在2015年2月13日办理了竣工验收备案。本案诉讼过程中，浏阳市住建局于2015年6月8日向被告下达了浏住建罚（2015）97号《行政处罚决定书》，该处罚决定书认定：“经查明，该公司新建的浏阳碧桂园岭誉小区联排别墅工程，……该工程在施工过程中使用了系统抗冲击性未达标不合格EPS装饰线条，浏阳市碧桂园房地产开发有限公司在余慧英、刘成等户的不合格EPS装饰线条未整改到位的情况下于2015年2月6日组织了该项目竣工验收。……其行为违反了《建设工程质量管理条例》第五十八条第三款‘对不合格的建设工程按照合格工程验收的’之规定”，并决定处以罚款38000元整。
本院认为，一、关于被告是否有逾期交房的违约行为。
原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2014年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……”，但由于被告擅自变更设计未通知原告，且在施工过程中存在使用不合格EPS装饰线条等不当施工行为，致使房屋存在多处质量问题及安全隐患。经整改后，涉案商品房直至2014年11月6日才办理了消防验收备案，2015年2月13日才办理了工程竣工验收备案，被告上述行为已严重违反了合同关于“商品房经验收合格”的交付条件之约定，应认定已构成逾期交房之违约行为。
二、关于原告于2014年11月9日向被告送达《关于解除商品房买卖合同告知书》的法律效力问题。
根据以上认定，被告已构成逾期交房之违约行为，至原告2014年11月9日向被告送达《关于解除商品房买卖合同告知书》时，已逾期交房超过90日，根据《商品房买卖合同》第九条“……逾期超过90日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的15%支付违约金”之约定，原告向被告送达《关于解除商品房买卖合同告知书》的2014年11月9日即已产生解除商品房买卖合同的法律效力，被告应当在2014年11月19日前退还原告全部购房款1698563元，并支付原告违约金254784元，合计1953347元。因被告逾期未支付上述款项，又形成了新的违约事实，故被告应当自2014年11月20日起，按照中国人民银行规定的同期同类逾期贷款利率向原告支付上述款项的利息损失。
综上，原告要求被告退还购房款1698563元，并支付违约金254784元，以及要求被告赔偿其余经济损失的诉讼请求，本院在审核后予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条之规定，判决如下：
一、浏阳碧桂园房地产开发有限公司退还邱思源购房款1698563元，并支付违约金254784元，合计1953347元，限本判决生效后3日内履行清楚。
二、浏阳碧桂园房地产开发有限公司赔偿邱思源因未按合同约定逾期支付上述第一项款项的利息损失（利息损失的计算方法：自2014年11月20日起，以1953347元为本金，按照中国人民银行规定的同期同类逾期贷款利率，计算至浏阳碧桂园房地产开发有限公司实际支付清楚本判决第一项确定的给付金额之日止），限本判决生效后3日内履行清楚。
三、驳回邱思源其余诉讼请求。
本案受理费24561元，由浏阳碧桂园房地产开发有限公司负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 何桂海
人民陪审员 黎建平
人民陪审员 田小平
二〇一五年七月一日
书 记 员 吴昺阳
附相关法律规定：
1、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。