浙江省杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0110民初10672号原告（反诉被告）：杭州余杭耀盛机械铸造有限公司，住所地：杭州余杭区良渚街道勾庄村。法定代表人：李梅仙，董事长。委托代理人：金忠华，浙江巨诚律师事务所律师。被告（反诉原告）：杭州三福机械设备有限公司，住所地：杭州市余杭区良渚街道勾庄村周家门47号。法定代表人：刘福军，总经理。委托代理人：赵云玲，浙江瑞坤律师事务所律师。原告杭州余杭耀盛机械铸造有限公司（以下简称耀盛机械公司）诉被告杭州三福机械设备有限公司（以下简称三福机械公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月4日立案受理。后被告三福机械公司提起反诉，本院受理后依法适用简易程序于2017年8月9日公开开庭合并审理了本案，后本案转为普通程序于2017年10月26日再次开庭进行了审理。原告耀盛机械公司法定代表人李梅仙及其委托代理人金忠华，被告三福机械公司法定代表人刘福军及其委托代理人赵云玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告耀盛机械公司起诉称：2009年8月16日，双方签订《厂房租赁合同》，合同约定：原告将位于余杭良渚勾庄白洋周家门47号的新建厂房（面积1209.9平米）、办公用房2间（30平米左右）租赁给被告，租赁期限为拆迁为止。第四年（2012年9月15日）至拆迁为止每月租金14519元，被告应于每年9月15日之前一次性支付当年租金，若因国家政策需要拆除导致无法继续履行本合同时，双方互不担责，因上述原因而终止合同的，租金按实际使用时间计算，多还少补。本合同提前终止，被告逾期不迁离返还租赁物的，应加倍支付租金，原告有权收回租赁物。2016年8月，被告支付了2016年9月15日-2017年9月14日的租金。2016年12月15日，政府通知租赁物被征用拆迁，被告予以签字确认。事后原告多次要求被告腾退厂房，但被告均予拒绝，故诉来法院，请求判令：一、确认双方的《厂房租赁合同》于2016年12月15日终止；二、被告立即腾退并返还房屋；三、被告承担本案诉讼费。原告耀盛机械公司为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：1.厂房租赁合同一份，证明双方租赁关系，租赁期限、租金、免责条款等详情。2.政府征收通知（杭州良渚新城管委会关于要求做好企业征收工作的通知）一份，证明2016年12月15日已通知被告拆迁事宜的事实。被告三福机械公司答辩称：一、关于征收补偿协议签订事宜，原告耀盛机械公司从未与被告三福机械公司进行协商沟通，系原告耀盛机械公司过错导致本案诉讼。在被告三福机械公司不知情情况下，原告耀盛机械公司与案外人签署的非住宅房屋征收补偿协议书中，包括有被告三福机械公司应得部分补偿费用，但原告耀盛机械公司拒不向被告三福机械公司支付。二、双方租赁合同未终止，不管从法律上还是客观事实上，案涉房屋现在并未拆迁，双方的租赁关系持续有效。根据东门右侧厂房第一层850平方米的租赁合同11.1约定，被告三福机械公司从收到相关通知后，应配合相关的规定，以该条作为租赁期限届满的依据不足。原告耀盛机械公司擅自与案外人达成了腾空期限的约定，对被告三福机械公司厂房搬迁造成影响。被告三福机械公司就本诉部分未向本院提交证据材料。反诉原告三福机械公司反诉称：反诉原告三福机械公司租赁反诉被告耀盛机械公司的房屋，用于生产经营，在反诉原告三福机械公司不知情的情况下，反诉被告耀盛机械公司于2017年5月，同杭州市余杭区良渚街道办事处签订了征收补偿协议。反诉原告三福机械公司作为实际承租使用人，理应获得相应的征收补偿费用，但是反诉被告耀盛机械公司在未与反诉原告三福机械公司进行任何沟通的情况下，同案外人签订了包括有反诉原告应得补偿费用的拆迁协议，并且在取得征收补偿费用后拒不向反诉原告三福机械公司支付。反诉原告三福机械公司认为，双方的租赁合同仍合法有效，案涉房屋目前未拆迁，租赁期限并未届满，反诉被告耀盛机械公司的上述行为对反诉原告三福机械公司的生产经营及后续厂房搬迁造成了严重影响。为此，诉至法院，请求判令：一、反诉被告耀盛机械公司支付反诉原告三福机械公司下列各项征收补偿费用共计939722.91元。（房屋建筑物补偿72920元、装修附属物补偿67648元、搬迁补助费58075.2元、职工生活补助468720元、临时安置费补助104535.36元、停业损失167824.35元）；二、本案诉讼费由被告耀盛机械公司承担。反诉原告三福机械公司为支持其反诉主张，向本院提交以下证据材料：1.非住宅房屋征收补偿协议书一份、拆迁补偿总价值清单一份，证明反诉被告签订案涉房屋征收所获得补偿内容的事实。2.房屋评估表（建筑物）一份、房屋附属物及装潢评估明细表一份，证明反诉被告签订案涉房屋征收所获得补偿内容的事实。3.资产评估报告一份，证明反诉被告签订案涉房屋征收所获得补偿内容的事实。4.良渚街道非住宅房屋拆迁补偿实施办法一份（打印件），证明案涉房屋补偿政策的事实。5.利润表五张、纳税证明三张，证明反诉原告前三年月平均利润的事实。6.现场照片十份（打印件），证明反诉原告所做建筑物、装饰、附属物设施的事实。7.社保人员花名册一份，证明反诉原告参保人员的事实。8.厂房内加楼和厂门口搭棚协议一份，证明反诉原告所做换气扇和厂矿灯装修以及应得补偿归属的事实。反诉被告耀盛机械公司答辩称：拆迁补偿费是给房屋所有权人的，被告不能获得。被告只能按租赁合同获得。职工生活补助费，本案中政府及合同都没有这部分。临时安置补偿费及停业损失，原告也没有获得、合同也没有约定。故，请求驳回反诉原告反诉诉讼请求。反诉被告耀盛机械公司就反诉部分未向本院提交证据材料。经庭审质证，本院对上述证据认定如下：本诉原告就本诉部分提交的证据：证据1，被告对证据的三性无异议，但是认为不能达到原告认为明合同终止条件满足的证明目的；证据2，被告对真实性无异议，关联性及合法性有异议，认为该通知仅是要求做好企业征收工作的通知，并非合法的拆迁文件或拆迁公告，并且被告签收日期不是12月份。本院审核后，对本诉原告提交的证据材料予以确认，并据证据内容认定待证事实。反诉原告就反诉部分提交的证据：证据1，反诉被告对真实性无异议，但对关联性提出异议，认为该文件系针对房屋征收补偿协议，反诉原告没有房屋，不可能取得相应款项，款项是补偿给反诉被告的。证据2，反诉被告对真实性无异议，但对关联性提出异议，认为房屋是反诉被告的，反诉原告没有房屋，不存在装修。不可能取得相应款项，款项是补偿给反诉被告的。证据3，反诉被告对真实性无异议，但对关联性提出异议，认为系对反诉被告所有的房屋的评估，其中评估表中机器设备调查情况表，有23万余元机器设备钱是反诉原告的。证据4，反诉被告对真实性无异议，但认为该拆迁是针对房屋所有人的，根据国务院及各级政府规定，征收补偿也是针对房屋所有权人的。证据5，反诉被告认为纳税证明真实性无法确认，完税证明真实性予以确认。利润表是反诉原告自己制作、真实性无法确认。即使都是真实的，也与本案没有关联性。证据6，反诉被告对照片的真实性无异议，但认为在23万多搬迁费中已经包括这部分费用。即便有装修，按照合同第九条约定，装修应得到出租人的书面同意。证据7，反诉被告对真实性无异议，但认为与本案无关。证据8、反诉被告对真实性无异议，但认为不能证明被告的证明目的。本院审核后，对反诉原告提交的证据材料的真实性予以确认，并据证据内容认定本案事实。本院根据双方当事人的陈述以及确认的有效证据，认定下列事实：（一）2009年8月16日，原被告双方签订《厂房租赁合同》，约定：原告将位于余杭良渚勾庄白洋周家门47号的新建厂房（面积1209.9平米）、办公用房2间（30平米左右）租赁给被告；租赁期限为拆迁为止；租赁物的免租期为15日，即从2009年9月1日起至2009年9月15日止，免租期满次日为起租日，由起租日开始计收租金；租金第1年至第3年为每月每平方米10元，每月租金合计人民币12099元，第4年至拆迁为止每月每平方米12元，每月14519元；租金应于每年9月15日或该日以前支付当年租金；若因政府有关租赁行为的法律法规的修改或国家政策需要拆除或改造该租赁物，导致无法继续履行合同，双方均不承担责任，如国家对租赁物内承租方的设施、设备有搬迁补偿，该补偿部分归承租方所有；租赁期满后或因承租方原因导致退租的，除双方另有书面约定外，出租方有权选择以下权利中的一种（1）依附于租赁物的装修归出租方所有，（2）要求承租方恢复原状，（3）向承租方收取恢复工程实际发生的费用。（二）2017年5月6日，原告耀盛机械公司（乙方）与杭州市余杭区人民政府良渚街道办事处（甲方）签订《非住宅房屋征收补偿协议书》，约定乙方同意将其位于良渚街道勾庄村的土地房屋、地面附属物等进行征收（总建筑面积6867.8平方米，其中有证面积2030.64平方米，无证面积1.2容积率内2671.08平方米，1.2容积率外2166.08平方米），同时约定：房屋建筑物补偿金额为11737006元（有证房屋2030.64平方米，按照2.5倍计算金额为5113838元；无证房屋1.2容积率内部分2671.08平方米，按照2.5倍计算金额为6021848元；无证房屋1.2容积率外2166.08平方米，价值601320，以上三项共计11737006元），装修、附属物补偿金额为3601247元，设备搬迁补助费为490380元，其他各类搬迁补偿金为394635元，再创业补助部分奖励为966342元，按时评估签约奖励为1622327元，按时腾空奖励为486698元，以上合计19298635元；乙方必须在2017年9月30日前搬迁腾空房屋。2013年4月29日，原被告曾签订《厂房内加楼和厂门口搭棚协议》一份，就通风设备和电灯的归属约定：拆迁时归被告三福机械公司。上述设备搬迁补助费中，有233820元系对被告三福机械公司拥有设备的搬迁补助费，装修装饰物补偿中，有67648元系因被告三福机械公司的装饰装修产生（环氧地坪53434元、铝隔断9715元、换气扇1178元、厂矿灯1564元、铁楼梯1067元、彩钢棚690元）。房屋评估时在无证房产1.2容积率外含彩钢二层130.68平方米，评估价值29168元，该彩钢二层系被告搭建。另查明，上述补偿方案系原告耀盛机械公司从两种可选择的征迁补偿方案中选择的有利于原告耀盛机械公司的一种补偿方案。原告耀盛机械公司放弃的补偿方案为：房屋建筑物补偿金额为11737006元（有证房屋2030.64平方米，金额为2045535元；无证房屋1.2容积率内部分2671.08平方米，金额为2408739元；无证房屋1.2容积率外2166.08平方米，金额为601320元，以上三项共计5055594元）；装修、附属物补偿金额为3601247元；机器设备搬迁费为490380元；职工生活补助129456元（参保：1860元×12个月×4人；未参保：1860元×12个月×3人*60%）；临时安置补助710343元（有证：2030.64㎡×12元/月·㎡×12个月；无证：4837.16㎡×12元/月·㎡×12个月*60%）；搬迁补助费394635元（有证：2030.64㎡×80元/㎡；无证：4837.16㎡×80元/㎡*60%）；停业损失153648元（月平均租金25608元×6个月）；再创业补助966342元；按时签约奖1622327元；按时腾空奖励为486698元。以上合计16855908元。本院认为：原、被告双方签订的《厂房租赁合同》中明确约定租赁期限为拆迁为止，现杭州市余杭区人民政府良渚街道办事处与原告就案涉房屋的征收问题签订了《非住宅房屋征收补偿协议书》，并约定2017年9月30日前需搬迁腾空房屋，故原、被告的房屋租赁合同的租赁期限至2017年9月30日届满，原告耀盛机械公司诉请要求被告腾退房屋的诉讼请求，理由充分，本院予以支持。本案所涉租赁合同于2017年9月30日因租赁期限届满而终止，故原告耀盛机械公司诉请确认《厂房租赁合同》于2016年12月15日终止的诉讼请求本院不予支持。关于被告三福机械公司反诉主张原告耀盛机械公司支付建筑物补偿72920元（彩钢二层），原告耀盛机械公司在相应的拆迁补偿协议中取得了该彩钢二层的补偿29168元，该彩钢二层系被告三福机械公司搭建，归被告三福机械公司所有，相应的补偿款亦应归属于被告三福机械公司，但原告耀盛机械公司取得该部分补偿并未按照2.5倍计算，故对于被告三福机械公司要求按照2.5倍计算不予支持，故对该部分反诉请求本院予以支持29168元。关于被告三福机械公司反诉主张原告耀盛机械公司支付装修附属物补偿67648元：双方签订的《厂房租赁合同》第9.3条约定，租赁期满后，原告有权选择依附于租赁物的装修归出租方所有，故原告拒绝将因被告进行的装饰装修取得的补偿款支付给被告有合同依据，但因原、被告在之后签订的搭棚协议中就通风设备、电灯的归属进行了特别约定，故本案涉及的换气扇1178元、厂矿灯1564元应归属于被告三福机械公司。故被告三福机械公司的该部分反诉请求，本院予以支持2742元。关于被告三福机械公司反诉主张原告耀盛机械公司支付搬迁补助费58075.2元，因本案所涉厂房的搬迁主要由被告三福机械公司实施，故相应拆迁补偿过程中的搬迁补助费归属于被告三福机械公司较为合理，且被告三福机械公司反诉主张的58075.2元未超过按照无证部分计算标准计算的搬迁补助费金额，故被告三福机械公司的反诉未超出合理范围，对被告三福机械公司的该部分反诉请求，本院予以支持。关于被告三福机械公司反诉主张原告耀盛机械公司支付临时安置费补助104535.36元：临时安置补助应归属于实际需要搬迁安置的人员，即承租户。本案中虽然原告耀盛机械公司选择的补偿方案中并未包含该项补偿，但是在原告耀盛机械公司放弃的补偿方案中确系包含该项费用，即原告耀盛机械公司选择对其有利的补偿方案，使得被告三福机械公司无法取得其应得的补偿，故对于该项补偿，原告耀盛机械公司仍应支付给被告三福机械公司。按照该放弃的补偿方案，临时安置补助按照有证部分面积×12元/月·㎡×12个月，无证部分在此基础上乘以0.6的标准计算，现被告三福机械公司主张的104535.36元系全部按照无证部分的计算标准计算的金额，未超出合理范围，对被告三福机械公司的该部分反诉请求，本院予以支持。关于被告三福机械公司反诉主张原告耀盛机械公司支付的职工生活补助468720元，原告耀盛机械公司放弃的补偿方案中虽然包含职工生活补助129456元（参保4人，未参保3人），但被告三福机械公司提供的证据显示其有参保职工远多于七人，结合案涉拆迁厂房除被告三福机械公司外还有其他承租企业的事实，故现有证据无法确认该放弃的补偿方案中的职工生活补助系归属于被告三福机械公司，故对于被告三福机械公司的该部分反诉请求，本院不予支持。关于被告三福机械公司反诉主张原告耀盛机械公司支付停业损失167824.35元：原告耀盛机械公司放弃的补偿方案中含停业损失153648元（月平均租金25608元×6个月），该停业损失系根据原告耀盛机械公司的租金收入计算所得，故该部分补偿显系归属于原告耀盛机械公司。被告三福机械公司基于拆迁补偿政策主张停业损失167824.35元，理由不足，本院不予支持。综上，原告耀盛机械公司及反诉原告三福机械公司的诉讼请求合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）杭州三福机械设备有限公司于本判决生效之日起30日内腾退其向原告杭州余杭耀盛机械铸造有限公司租赁的位于余杭区白洋周家门47号的厂房（面积1209.9平方米）、办公用房2间。二、反诉被告杭州余杭耀盛机械铸造有限公司支付反诉原告杭州三福机械设备有限公司各项补偿共计194520.56元（建筑物补偿款29168元、搬迁补助费58075.2元、装修附属物补偿2742元、临时安置补助104535.36元），于本判决生效之日起十日内付清。三、驳回原告杭州余杭耀盛机械铸造有限公司的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告杭州三福机械设备有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费80元，由原告杭州余杭耀盛机械铸造有限公司负担40元，被告杭州三福机械设备有限公司负担40元；反诉案件受理费13198元，由反诉原告杭州三福机械设备有限公司负担10466元，反诉被告杭州余杭耀盛机械铸造有限公司负担2732元。原告（反诉被告）杭州余杭耀盛机械铸造有限公司于本判决生效之日起十五日内到本院申请退费，被告（反诉原告）杭州三福机械设备有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院缴纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 长 许 健代理审判员 孟 斌人民陪审员 郭函丽二〇一七年十二月二十六日书 记 员 周鹏菲?*ArabicDash?-12-??*ArabicDash?-13-?