江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣01民终187号
上诉人（原审被告）：徐小武，男，汉族，1977年1月25日生，住江西省南昌市红谷滩新区。
委托代理人：曹良海，江西华赣律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈华，女，汉族，1961年1月24日生，住河南省三门峡市湖滨区。
委托代理人：杨晨，女，汉族，1986年11月4日生，住江西省南昌市青山湖区。
委托代理人：罗琼，北京市炜衡律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）南昌经济技术开发区蛟桥镇上风景村村民委员会，住所地：南昌经济技术开发区蛟桥镇上风景村，组织机构代码：778827337-5。
负责人：翟宝林，该村委会主任。
被上诉人（原审第三人）龚良福，男，1972年11月3日生，汉族，住江西省南昌市经济技术开发区。
被上诉人（原审第三人）李小龙，男，1957年11月13日生，汉族，住江西省南昌市经济技术开发区。
上诉人徐小武因与被上诉人陈华、南昌经济技术开发区蛟桥镇上风景村村民委员会、龚良福、李小龙土地承包经营权出租合同、委托合同纠纷一案。不服江西省南昌经济技术开发区人民法院（2016）赣0192民初970号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人徐小武及其委托代理人曹良海、被上诉人陈华的委托代理人杨晨、罗琼到庭参加诉讼，被上诉人南昌经济技术开发区蛟桥镇上风景村村民委员会（下称风景村）、龚良福、李小龙经本院合法传唤未到庭参加本案诉讼。本案现已审理终结。
徐小武的上诉请求为：1、撤销一审判决，依法改判驳回陈华对徐小武的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用均由陈华承担。事实和理由：一审判决已经认定涉案的《租赁合同》合法有效，对陈华诉请确认《租赁合同》无效予以驳回，对基于无效合同要求风景村返还财产120万元并赔偿违约金10万元及其他费用2万元的诉请也予以驳回，一审判决上诉人承担全部诉讼费用的83%于法无据；一审法院违背民事诉讼法关于不告不理、谁主张谁举证的基本原则，超出诉讼请求来审理本案所谓的第二个法律关系，即徐小武与陈华的委托合同关系，上诉人仅是被上诉人陈华与风景村租赁关系的居间人，被上诉人支付的120万元是包括居间报酬及土地租金在内的，一审判决认定上诉人多收取土地租赁费没有事实依据。
陈华辩称：1、答辩人一审诉请包括了请求判决上诉人返还款项的内容，上诉人的不当得利应当返还，一审判决并非判非所请。答辩人在起诉书诉请第二项中，明确了请求判决二被告立即返还土地租赁费120万元的内容，一审法院查明了上诉人多收取土地租赁费的事实，但在本案诉讼前，上诉人自始至终对答辩人宣称120万元全部是土地租赁款，双方从未约定任何居间费用，上诉人对该多支付的土地租赁款项理当返还。2、100.6万元答辩人多支付的土地租赁费，无论是本案处理还是另行起诉，上诉人都依然逃脱不了要承担还款责任的后果，一审法院为避免诉累，判决上诉人返还并未违背法律要求与规定。3、一审实体判决是正确的，但也存在遗留问题没有解决，如一审作出合同期限部分无效的判决，但该部分无效的后果没有作出相应处理，且未判决原审被告及第三人限期为答辩人办理《林权证》流转手续。综上，请求二审法院在维持原判基础上，对无效期限的土地租赁费也作出相应处理，并限期要求原审被告为答辩人办理林权证，以维护有效合同得到实质性实施。
陈华向一审法院起诉请求：1、判决确认2012年3月7日原告与被告风景村签订的《租赁协议》无效；2、判决被告风景村、徐小武立即返还土地租赁费120万元；3、判决被告风景村、徐小武连带赔偿违约金10万元，律师费、调查取证费等2万元；4、案件受理费由被告承担。
一审法院认定事实：陈华的女婿褚涛与徐小武系朋友。2014年初，陈华的女婿褚涛口头委托徐小武在上风景村委会租赁土地，徐小武受托为陈华办理租地事宜。双方未约定委托报酬。双方当事人陈述，为了办理相关权属证书的便利，陈华（作为乙方）与风景村（作为甲方）于2014年初签订了一份落款时间为2012年3月7日的《租赁协议》。《租赁协议》约定，一、荒地租赁范围：甲方将坐落赣槽窝20.08亩山地整块租赁给乙方经营、管理使用（后附具体尺寸与位置），该山原户主李小龙、龚良福；二、租赁期限：本宗地租赁期限为肆拾玖年（49年），即2012年3月7日起至2061年3月7日止；三、租赁费用：1、乙方负责将山地租赁费用一次性付给该地原户主，甲方不负责任何租赁费用；四、甲方权利义务：甲方负责协调与当地政府及上级主管部门的关系，相关手续由甲方协助乙方办理；五、乙方权利义务：1、租赁土地范围内的树木、经济作物等全部归乙方所有；2、乙方根据需要，对租赁土地进行开发建设，自主决定经营方式和范围。《租赁协议》还就其他事宜进行了约定。《租赁协议》签订之前，陈华的女婿褚涛在徐小武的带领下到风景村实地查看了第三人李小龙、龚良福的林地。村民小组会议纪要和风景村山村测量数据作为《租赁协议》的附件。村民小组纪要载明：风景村为了引进外资开发当地贫穷落后的面貌，带动村民致富，改善村民生活条件。我们村民小组（二户人家）自愿有偿让出自己所在的山地，拥护村委会与开发商陈华所达成的土地租赁协议。两位村民代表在村民小组纪要上签字。之后，陈华分别于2014年3月6日、4月28日通过银行转账向徐小武支付土地租赁费60万元、60万元，合计120万元。但徐小武通过风景村时任的主任邓华根仅向出租林地的第三人李小龙、龚良福以现金方式分别支付了土地租赁费103000元（7000元/亩*14余亩）、91000元（7000元/亩*13亩），合计194000元。
另查明，龚良福出租的林地登记在其母亲李小宁名下，林权证登记的小地名为望城安.勒家山，林班号为3-4，使用期为50年，终止日期为2057年7月19日；李小龙出租的林地登记在其名下，林权证登记的小地名为土佬漏至三角表，林班号为16-58，使用期为50年，终止日期为2057年7月16日。本院立案之前，陈华的女婿褚涛向南昌市公安局经济技术开发区分局报案述称徐小武合同诈骗120万元，公安机关未立案侦查。
一审法院认为：本案其实存在两个法律关系，第一个即陈华与风景村之间土地承包经营权出租合同关系，第二个即陈华与徐小武之间的委托合同关系。关于第一个法律关系，双方当事人的争议焦点为本案《租赁协议》的效力？陈华认为，徐小武、风景村恶意串通，其受欺诈签订该协议，损害了其的利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定，依法应确认无效；第二，本案讼争土地的流转，违反了《中华人民共和国土地管理法》第十五条第二款“农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。”及《中华人民共和国农村土地承包法》第四十九条：“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的，其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转。”的规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，违反法律、行政法规的强制性规定，本案《租赁协议》为无效合同，一审法院认为，陈华认为合同无效的第一个主张即徐小武、风景村恶意串通，陈华受欺诈签订该协议，陈华的上述主张，只有本人的陈述，并未提供其他相关证据印证，徐小武、风景村也不认可，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条的规定，一审法院不予采纳；陈华认为合同无效的第二个主张，一审法院认为，本案是通过家庭联产承包方式的土地承包经营权的流转纠纷，与《中华人民共和国土地管理法》第十五条第二款及《中华人民共和国土地承包法》第四十九条规定的情形不属于同一范畴，自然不能适用该条款的规定。综上，陈华认为《租赁协议》无效的上述主张，于法无据，一审法院不予采纳。
本案《租赁协议》的性质是土地承包经营权流转之出租形态，分析《租赁协议》的效力，涉及该协议是否是双方当事人的真实意思表示，协议的内容是否违反法律、行政法规的效力性强制性规范，法律、行政法规是否规定应当办理批准、登记等手续？关于第一个问题，《租赁协议》是否是双方当事人的真实意思表示，尽管陈华诉称其本意是购买林地，徐小武、风景村恶意串通，受欺诈才签订《租赁协议》，一审法院认为，陈华作为一个具有完全民事行为能力的人，自然应明知农村集体所有的土地不能买卖这个常识。在陈华签订《租赁协议》的情况下，一审法院完全有理由相信《租赁协议》是其真实意思表示。至于《租赁协议》是否违背讼争林地承包方的意愿，本院认为，虽然讼争林地承包方代表即林权证登记所有人李小龙、李小宁没有作为《租赁协议》的相对方在该协议上签字，而是由风景村作为合同相对方在该协议上签字盖章，但承包方代表李小龙、李小宁儿子龚良福均在风景村签订《租赁协议》后收取了来源于陈华的土地租赁费，承包方代表李小龙、李小宁及其儿子龚良福至始至终都未对风景村出租其林地提出异议。由此可见，《租赁协议》的签订并未违背讼争林地承包方的意愿；关于第二个问题，《租赁协议》是否违反法律、行政法规的效力性强制性规范，法律、行政法规是否规定应当办理批准、登记等手续，根据《江西省实施〈中华人民共和国农村土地承包法〉办法》第三十四条的规定，有下列情形之一的，土地承包经营权流转合同无效：（一）、违背承包方意愿的；（二）、依法应当经发包方同意而未经其同意的；（三）、改变农业用途的；（四）、不属于同一集体经济组织的承包人之间互换土地承包经营权的；（五）、违反有关法律、法规、规章规定的其他情形。关于第（一）项，一审法院已在上文认定《租赁协议》未违背承包方意愿；关于第（二）项,根据《中华人民共和国土地承包法》第三十七条的规定，土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。本案是土地承包经营权的出租，并不需要经发包方同意，只需报发包方备案，而风景村在《租赁协议》上签字盖章已起到备案的作用。由此可见，本案并不存在依法应当经发包方同意而未经其同意的情形；关于第（三）项，虽然《租赁协议》第五条第2项约定，乙方根据需要，对租赁土地进行开发建设，自主决定经营方式和范围，但该约定并没有明确是进行农业开发建设还是非农业开发建设，因此，并不能认定该约定为改变农业用途；关于第（四）项，本案明显不属于同一集体经济组织的承包互换土地承包经营权的情形；关于第（五）项，根据《中华人民共和国土地承包法》第三十三条第（三）项的规定，流转的期限不得超过承包期的剩余期限，经查，承包方代表李小龙、李小宁林地承包期分别于2057年7月16日、2057年7月19日终止，而《租赁协议》约定的出租期限于2061年3月7日终止，由此可见，该协议约定的出租期限超过了承包期的剩余期限。一审法院认为，超过部分的期限即承包方代表李小龙、李小宁的林地分别自2057年7月17日、2057年7月20日起至2061年3月7日止的期限，为无效期限。但《租赁协议》约定的出租期限超过承包期的剩余期限的部分的无效，并不影响该协议其他部分的效力。综上，除《租赁协议》约定的出租的期限超过承包期的剩余期限的部分外，该协议并不存在违反法律、行政法规的效力性强制性规范，也不存在法律、行政法规规定应当办理批准、登记的手续。因此，陈华诉请确认整个《租赁协议》为无效合同，于法无据，一审法院不予支持。由于陈华诉请确认整个《租赁协议》为无效合同，一审法院不予支持，其基于合同无效要求风景村返还因合同无效而取得的财产120万元并赔偿违约金100000元及其他费用20000元，于法无据，一审法院不予支持。
关于第二个法律关系即陈华与徐小武之间的委托合同关系，一审法院认为，徐小武受托为陈华办理租地事宜收取了土地租赁费120万元，但徐小武实际仅向出租林地的农户支付了194000元。由于双方当事人均未约定委托报酬，并且徐小武未提供证据证实其为处理委托事务而垫付的费用，因此，徐小武多收取的土地租赁费1006000元应当返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第三百九十八条、第四百零五条，《中华人民共和国土地承包法》第三十七条，《江西省实施〈中华人民共和国农村土地承包法〉办法》第三十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六规定，判决：“一、确认原告陈华与被告南昌经济技术开发区蛟桥镇上风景村村民委员会签订的落款时间为2012年3月7日的《租赁协议》第二条约定的租赁期限：本宗土地租赁期限为肆拾玖年（49年）即2012年3月7日起至2061年3月7日止，超过承包期的剩余期限的部分即讼争林地承包方代表李小龙、李小宁的林地分别自2057年7月17日、2057年7月20日起至2061年3月7日止的期限为无效期限；二、被告徐小武于本判决生效之日起十日内返还收取的土地租赁费1006000元；三、驳回原告陈华的其他诉讼请求。案件受理费16680元,保全费5000元，合计21680元，由原告陈华3680元，被告徐小武负担18000元。”
二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为：根据上诉人徐小武的上诉、被上诉人陈华的答辩，并经当庭确认，双方当事人二审争议的焦点是：上诉人徐小武是否应返还收取的土地租赁费100.6万元。上诉人徐小武认为其收取的120万元包括居间费及土地租赁费，但其当庭陈述并未告知被上诉人陈华120万元中有其居间报酬，对此本院认为，双方未约定居间报酬，徐小武亦未提供相关费用凭证，考虑到徐小武为促成陈华实际租赁土地成功做了一定的工作，根据公平原则，现土地租赁费仅为19.4万元，上诉人多收取的100.6万元土地租赁费本院酌定其中10%为其居间报酬，剩余90%应予返还。综上，一审判决认定事实清楚，但处理不当，应予改判。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，判决如下：
一、维持江西省南昌经济技术开发区人民法院（2016）赣0192民初970号民事判决第一项；
二、撤销江西省南昌经济技术开发区人民法院（2016）赣0192民初970号民事判决第三项；
三、变更江西省南昌经济技术开发区人民法院（2016）赣0192民初970号民事判决第二项为“徐小武于本判决生效之日起十日内返还陈华土地租赁费905400元”；
四、驳回陈华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费16680元，保全费5000元，二审案件受理费13854元，由上诉人徐小武承担30000元，被上诉人陈华承担5534元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘卫平
审 判 员 裴重芳
代理审判员 梁书棋
二〇一七年十月十七日
书 记 员 王佳蕾