北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通民初字第07934号
原告（反诉被告）律存义，男，1970年3月14日出生。
委托代理人刘希祥，男，1966年11月23日出生。
被告（反诉原告）张xx，男，1969年4月14日出生。
被告周思伟，男，1974年4月16日出生。
原告（反诉被告）律存义与被告（反诉原告）张xx、被告周思伟房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员徐殿君独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告律存义的委托代理人刘希祥，被告张xx、周思伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告律存义诉称：2006年11月1日，我与案外人胡xx订立《房屋租赁合同》，我将自有的位于北京市通州区物资学院路x1号、x2号二层门店房出租给胡xx经营洗车房，期限三年，至2009年10月30日止，年租金16万元。到期后双方未续订书面合同，年租金每年递增。2010年、2011年租金为20万元，2012年租金为22万元，2013年租金为24万元。后胡xx与张xx离婚，洗车房归张xx经营，且张xx将该房二层转租给周思伟。被告张xx租金交纳至2013年10月底，现因被告张xx未付租金引发矛盾，故诉至法院，请求判令：1、解除原告律存义与被告张xx的房屋租赁关系；2、二被告将北京市通州区物资学院路x1、x2号楼房腾退给原告律存义；3、被告张xx向原告律存义支付2013年11月至腾退之日止的租金（按每月2万元标准计算）；4、二被告承担本案诉讼费。
被告张xx辩称，不同意原告律存义的诉讼请求。我已经交纳租金，在原告律存义把租金退还给我的基础上，可以解除租赁关系，也可以按照他的要求把房屋腾退。我已向原告律存义交纳了至2015年5月的租金，故我提出反诉，要求继续履行我与原告律存义之间的房屋租赁合同关系。
被告周思伟辩称，我现在正常租赁着张xx的房屋，他们是否解除租赁关系，是否腾退与我无关。
原告律存义对被告张xx的反诉请求辩称，不同意张xx的反诉请求，双方是不定期的合同，我方有权随时解除租赁关系。
被告周思伟对被告张xx的反诉请求辩称，张xx的反诉请求与我无关。
经审理查明：位于北京市通州区物资学院路x1、x2号的房屋（以下简称涉案房屋）系原告律存义所有。案外人胡xx系被告张xx之前妻。2006年11月1日，律存义（甲方）与胡xx（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定律存义将涉案房屋出租给胡xx使用，租赁期限为2006年11月1日至2009年10月30日，年租金16万元，乙方签订合同之日支付8万元，剩余租金于2007年3月31日前交齐，第二年交费方式同第一年，第三年租金在第二年租期到期前30日前一次性交齐。2007年8月30日，张xx与胡xx离婚，双方约定汽车装饰店归张xx所有。2012年11月3日，案外人王一红代张xx与被告周思伟签订《房屋租赁合同》，约定张xx将涉案房屋的二层租赁给周思伟，期限为2012年11月1日至2013年10月31日，年租金14万元。现涉案房屋一层由张xx使用，二层由周思伟使用。
另查，律存义与胡xx签订的《房屋租赁合同》到期后，律存义未再与张xx签订书面《房屋租赁合同》，张xx仍继续承租涉案房屋，并陆续向律存义交纳租金，律存义向张xx出具租金收条。律存义书写的收条显示，自2006年11月2日至今，张xx、胡xx共计分19次向律存义交纳租金134万元（除特别注明外，交款人均为张xx）：2006年11月2日交纳8万元（交款人胡xx）、2007年4月27日交纳8万元（交款人胡xx）、2007年10月24日交纳8万元（未记载交款人）、2008年6月2日交纳8万元、2008年12月16日交纳4万元（未记载交款人）、2009年2月4日交纳5万元、2009年3月8日交纳4万元、2009年5月9日交纳3万元（未记载交款人）、2009年7月11日交纳2万元、2009年10月12日交纳3万元（未记载交款人）、2010年1月8日交纳5万元、2010年5月1日交纳10万元、2010年10月31日交纳10万元、2011年7月1日交纳4万元、2011年11月22日交纳12万元、2012年4月20日交纳16万元、2012年10月29日交纳7万元、2012年12月3日交纳7万元、2012年12月10日交纳10万元。对此，律存义主张合同到期后其与张xx口头约定，自2009年11月1日至2011年10月30日年租金变更为20万元，之后年租金每年提高2万元。按照该租金支付标准，前三年度（每年度为前一年11月1日至该年10月30日）的租金共计48万元已于2009年5月9日支付完毕，2009年7月11日至2010年5月1日交纳的20万元系第四年度租金，2010年10月31日至2011年11月22日交纳的26万元系第五年度租金（多付6万转下年），2012年4月20日支付的16万元系第六年度租金，2012年10月29日至2012年12月10日支付的24万元系第七年度租金。张xx否认曾与律存义商谈改变租金一事，认为合同到期后仍应按约定的每年16万元交纳租金，称律存义每次催缴租金，自己就其要求的数额交纳，并不清楚交纳的是何时的租金。经核算，按此标准房屋租金已交纳至2015年3月15日。
再查，律存义与张xx因租金问题发生纠纷后，律存义于2013年11月13日通过EMS邮政特快专递向张xx寄送《解约通知》，要求解除租赁关系。张xx认可收到该快递。庭审中，经本院释明，张xx表示仅在本案中主张是否继续履行租赁关系的事宜，若解除租赁关系，其另案再行主张损失。周思伟亦表示不在本案中主张其装修损失。
以上事实，有《房屋租赁合同》、房屋所有权证书、离婚协议书、离婚证、收据及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同对当事人有法律约束力。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。根据查明的事实，律存义与案外人胡xx签订的《房屋租赁合同》系双方真实的意思表示，亦不违反法律规定，应属合法有效。胡xx与张xx离婚后，在租赁房屋内经营的洗车店分割给张xx，房屋租金亦实际由张xx交纳，律存义对此未提异议，应视为张xx概括承担了《房屋租赁合同》中胡xx的权利义务，张xx与律存义之间成立房屋租赁关系。合同到期后，双方继续履行至今但未签订书面租赁合同，应视为不定期租赁。
本案的争议焦点在于律存义与张xx是否就房屋租金变更进行过约定。综合本案查明的事实，扣除合同中约定的三年租金48万元外，张xx在不定期租赁期间共交纳租金86万元，总额符合律存义所述递增情况，交纳日期亦较为规律，基本按年度付清。而张xx的说法亦有诸多不合常理之处：第一，张xx与周思伟签订的《房屋租赁合同》中，周思伟租用涉案房屋一半面积，年租金14万元，能侧面说明该地段的房屋租金情况。在此情况下，张xx称7年前商定的租金从未变化，这显然与市场常理不符。第二，按张xx主张的标准，其已交纳的租金可核算至2015年3月，而张xx最后一次交纳租金的时间为2012年12月，提前两年多便交纳租金，与常理不符。第三，张xx称交纳租金时不清楚是何时的租金，只要律存义催缴其就交纳，在对租金的数额、时间及是否拖欠等情况均不了解的情况下便交纳租金，亦与常理不符。综上所述，本院认定律存义与张xx就房屋租金变更进行过约定，且2012年11月1日至2013年10月31日期间的租金为24万元，张xx的租金交纳至2013年10月31日。现张xx拖欠租金，律存义有权解除合同并收回涉案房屋，涉案房屋由张xx、周思伟使用，其均具有腾退义务。故律存义要求解除租赁关系并要求被告张xx、周思伟腾退房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对律存义要求张xx支付房屋使用费的诉讼请求，本院亦予以支持。鉴于双方未就2013年11月1日之后的租金达成一致，张xx应按每年24万元的标准支付房屋使用费。对张xx要求继续履行租赁合同的反诉请求，于法无据，本院不予支持。张xx、周思伟均表示不在本案中主张赔偿损失，对此本院不持异议。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十五条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、解除原告律存义与被告张xx的房屋租赁关系；
二、被告张xx、周思伟将位于北京市通州区物资学院路x1号、x2号的楼房腾退给原告律存义，于本判决生效之日起三十日内执行清；
三、被告张xx按每月人民币二万元的标准向原告律存义支付二〇一三年十一月一日至实际腾退之日的租金，于实际腾退之日执行清；
四、驳回被告张xx的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一千一百五十元，由被告张xx负担，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费二十五元，由被告张xx负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 徐殿君
二〇一四年七月七日
书 记 员 聂培培