河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郑民一终字第1688号
上诉人（原审被告）河南省原阳县长虹石化有限公司，营业场所新乡市原阳县黄河大桥北马井。
法定代表人李永海，总经理。
委托代理人孙卫国，河南润之林律师事务所律师。
委托代理人贾鹏，河南润之林律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李桂香。
委托代理人朱保民，河南广奥律师事务所律师。
委托代理人李伟光，河南广奥律师事务所律师。
原审被告彭奕铭。
委托代理人项修成，河南天新律师事务所律师。
委托代理人蒋飞，河南天新律师事务所律师。
上诉人河南省原阳县长虹石化有限公司（以下简称长虹公司）因与被上诉人李桂香、原审被告彭奕铭房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2014）金民二初字第4095号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人河南省原阳县长虹石化有限公司的委托代理人孙卫国、被上诉人李桂香的委托代理人李伟光、原审被告彭奕铭的委托代理人项修成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年6月25日，郑州市房地产管理局给谢冠楠办理的郑房权证字第××号《房产证》载明：位于本市金水区凤台路X号院X号楼X-
X层XX号商铺在谢冠楠名下。2009年4月18日，涉案房主谢冠楠与被告长虹公司签订了一份《房屋（商铺）租赁合同》，主要内容有：房主谢冠楠将上述商铺租给被告长虹公司使用，租期为2009年4月20日到2014年4月20日，房屋租金前三年每月9600元，后两年每月10800元；（合同第四条）租金每三个月支付一次，每次提前十天支付，用现金或银行卡支付；（合同第七条第5款）租赁期间，被告长虹公司若将该房屋转租给第三方，不影响房主谢冠楠、被告长虹公司双方原租赁合同，谢冠楠收取房屋租金将依然按该合同由被告长虹公司按时支付。被告长虹公司和第二承租方转租协议（合同）随谢冠楠、被告长虹公司双方合同终止而终止。
2013年5月1日，被告长虹公司与被告彭奕铭签订了一份《房屋租赁合同》，主要内容有：被告长虹公司将上述商铺出租给被告彭奕铭用以经营恒甡饭店，租期为2013年5月1日到2015年5月1日。被告彭奕铭承租后用于开设恒甡饭店。2013年12月3日被告彭奕铭在《大河报》C06版登载饭店转让信息，原告得知后与被告彭奕铭联系。2014年3月12日，被告彭奕铭把上述商铺转租给原告李桂香用以经营“麻婆豆腐”饭店，转让费23万元（定金1万元，另转账22万元）。2014年3月13日，原告李桂香与被告长虹公司签订了一份《房屋租赁合同》，主要内容有：被告长虹公司将上述商铺约220平方米出租给原告李桂香使用，租期为2013年5月1日（原文如此）到2015年5月1日；（5-1）原告李桂香在不改变主体结构、保证房屋安全的前提下，可根据自己的经营对房屋进行装修、改造，如需改变房屋结构，须征得被告长虹公司书面同意；（8-6）原告李桂香装修完成后，负责检验，如装修后未能通过验收，由此造成原告李桂香不能使用房屋的责任由原告李桂香承担。原告李桂香遂向被告长虹公司交了租金。2014年4月8日，被告长虹公司退给原告李桂香上述商铺（2014年）4月20日至6月12日的房租18710元，原告李桂香给被告长虹公司出具了收款《证明》。2014年4月24日，原告李桂香收到商铺业主谢冠楠委托人张颍军的《通知》，主要内容有：业主谢冠楠与被告长虹公司签订的关于上述商铺的房屋租赁合同已经到期，请原告李桂香接到通知后3日内搬出。2014年4月30日，原告李桂香与陈加众签订了一份《协议》，主要内容有：关于凤台路26号商铺《麻婆豆腐》装修款事宜如下：一、在陈加众、李桂香双方对商铺作出充分了解后，李桂香根据陈加众的要求对凤台路26号商铺《麻婆豆腐》进行尾期装修，并保证在2014年5月20号完工；二、在完工后，陈加众对工程不满意地方，由李桂香通知装修工程人员进行维修，直至陈加众满意；三、李桂香必须在2014年5月20号结清水电、物业等各种费用；四、装修工程款由李桂香与装修公司结算，与李桂香有关的所有相关费用及债务与陈加众无关；五、经双方协商工程全部完工陈加众验收合格后，陈加众一次性支付原告李桂香装修补助费用4.5万元。后陈加众经营“麻婆豆腐”饭店。
2014年6月17日原告李桂香提起本诉。审理中，原告举证2014年3月25日与新密市利达装饰工程处签订的一份《建筑装饰装修工程施工合同》，主要内容有：新密市利达装饰工程处承包原告李桂香的麻婆豆腐餐厅室内装修，合同价款为129593.36元。原告并举证新密市利达装饰工程处给其出具的三份《收据》（非发票），载明：该工程处收到首款77756元、期款4万元、尾款11837.36元，计129593.36元。被告彭奕铭、长虹公司对此证据真实性无异议。审理中，被告彭奕铭提供录音U盘、乡厨麻婆豆腐结账单一份，用以证明原告仍在涉案房屋内经营饭店。原告李桂香对U盘录音无异议，对被告彭奕铭提供的乡厨麻婆豆腐结账单因其没有该饭店的盖章，对此证据有异议。原告李桂香称涉案房屋现在由陈加众在经营。审理中，法庭调查：一、原告，房屋现在谁在用？原告答：不是我用的，我的东西都拉走了。二、原告，你是否知道涉案房屋现在谁在经营。原告答：陈加众。三、原告付给被告彭奕铭的转让费23万元包括什么？原告答：转让费是包含转让给原告的桌椅板凳、设备、装修以及转让给原告的合同期限。被告彭奕铭答：转让费是转让给原告的桌椅板凳、设备、装修，而不是租期。五、原告的装修费有发票没有？原告答：没有发票。审理中，因2014年3月13日原告李桂香与被告长虹公司签订的《房屋租赁合同》部分有效部分无效，向原告释明后，原告表示不变更相应的诉讼请求。
原审法院认为，本案中原告起诉的内容，涉及原告李桂香与被告长虹公司之间的房屋租赁合同纠纷，和原告李桂香与被告彭奕铭的转让协议纠纷，两个纠纷均因房屋转租引起，可一并处理。就原告李桂香诉被告长虹公司的房屋租赁合同纠纷，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效；但出租人与承租人另有约定的除外。被告长虹公司与房主谢冠楠签订的合同约定可以转租，合同到期日期是2014年4月20日。被告长虹公司与原告李桂香签订的租赁合同约定的合同到期日期是2015年5月1日。依照上述规定，转租期限超过承租人剩余租赁期限的部分约定无效，即被告长虹公司与原告李桂香签订的租赁合同，2014年4月20日前的部分有效，2014年4月20日后的部分无效。无效的合同无须当事人申请撤销。审理中，因原告李桂香与被告长虹公司签订的《房屋租赁合同》部分有效部分无效，向原告释明后，原告表示不变更相应的诉讼请求。在原告不变更相应诉讼请求的情况下，其主张撤销与被告河南省原阳县长虹石化有限公司之间签订的租赁合同，该院不予支持。但原告李桂香与被告长虹公司签订的《房屋租赁合同》中无效部分的后果，与原告请求中一致的部分，该院予以处理。合同法第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。就原告李桂香与被告长虹公司签订的《房屋租赁合同》中2014年4月20日前的有效部分，原告李桂香已使用涉案房屋，原告称被告长虹公司欺诈证据不足。就原告李桂香与被告长虹公司签订的《房屋租赁合同》中2014年4月20日后的无效部分，原告没有查实被告长虹公司是不是涉案房屋的房主，没有查实被告长虹公司所签租房合同的期限，被告长虹公司没有向原告告知其与房主所签租房合同的期限，双方均有过错，均应承担相应责任，被告长虹公司已退还原告李桂香转租期限超过剩余租期的房租，另外原告与被告长虹公司所签租房合同约定，原告可装修，装修后应验收，原告举证了其与新密市利达装饰工程处签订的一份《建筑装饰装修工程施工合同》和三份《收据》，该《建筑装饰装修工程施工合同》系2014年3月25日签订，在原告与被告长虹公司所签租房合同之后，且被告彭奕铭、长虹公司对此证据真实性无异议。原告主张装修费84593元（装修总款129593元减去陈加众支付给原告的装修补助费4.5万元），该院根据过错责任认为被告长虹公司对原告主张的装修费84593元承担50756元为宜。就原告起诉被告彭奕铭的转让协议纠纷，因原告与被告彭奕铭之间没签订书面合同，原告支付的款项属转让恒甡饭店的对价，审理中原告认可涉案房屋中原告的东西都拉走了，陈加众在经营。原告主张被告彭奕铭返还转让费23万元依据不足，该院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款并参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，判决如下：一、驳回原告李桂香关于撤销其与被告河南省原阳县长虹石化有限公司之间签订的租赁合同的诉讼请求。二、被告河南省原阳县长虹石化有限公司赔偿原告李桂香装修损失50756元。三、驳回原告李桂香的其他诉讼请求。案件受理费6219元，原告负担5132元，被告长虹公司负担987元。
宣判后，河南省原阳县长虹石化有限公司不服，向本院提起上诉称，一审法院认定上诉人与被上诉人之间签署的租赁合同部分有效、部分无效属于事实认定错误。被上诉人承租的房屋之前做餐饮且已经装修过。被上诉人受让房屋后，也使用涉案房屋经营餐饮，不存在装修损失。即使进行了装修也是自己在使用。一审法院认定被上诉人的损失为84593元，属于事实认定错误。请求二审法院依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人李桂香辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，证据确实充分。请求本院驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。
原审被告彭奕铭辩称，一审判决驳回李桂香对其的诉讼请求是正确的，请求二审法院依法予以维持。
本院查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。2009年4月18日，涉案房主谢冠楠与长虹公司签订《房屋（商铺）租赁合同》，租期为2009年4月20日到2014年4月20日，故长虹公司到2014年4月20日对该涉案房屋承租到期。在2014年3月13日，李桂香与长虹公司签订了《房屋租赁合同》，双方约定租期到2015年5月1日止，明显超过长虹公司与谢冠楠签订《房屋（商铺）租赁合同》的承租期。李桂香在其和长虹公司签订《房屋租赁合同》及装修本案争议房屋时并不知晓长虹公司的对争议房屋享有的转租权截止到2014年4月20日，且长虹公司与李桂香对该争议房屋的租赁也无其他约定。故原审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，认定上诉人与被上诉人签署的《房屋租赁合同》2014年4月20日之前的部分有效，2014年4月20日之后的部分无效并无不当。
2014年3月25日被上诉人李桂香与新密市利达装饰工程处签订了《建筑装饰装修工程施工合同》，被上诉人李桂香举证新密市利达装饰工程处给其出具的三份《收据》（非发票），载明：该工程处收到首款77756元、期款4万元、尾款11837.36元，计129593.36元。上诉人长虹公司、原审被告彭奕铭对《建筑装饰装修工程施工合同》、三份《收据》的真实性均予认可，应认定被上诉人李桂香对争议房屋装修总款为129593元，扣除陈加众支付给被上诉人李桂香装修补助费45000元，故一审法院认定被上诉人因装修本案争议房屋损失为84593元有事实和法律依据。上诉人长虹公司称一审法院认定被上诉人的损失为84593元，属于事实认定错误的主张不能成立，本院不予支持。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费987元，由上诉人河南省原阳县长虹石化有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张向军
审 判 员 李润武
代理审判员 张海霞
二〇一五年十一月十八日
书 记 员 马 婷