广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中中法民一终字第1084号
上诉人（原审第三人）：中国建设银行股份有限公司中山市分行，住所地广东省中山市。
负责人：张真理，职务行长。
委托代理人：郑祝远，该分行职员。
委托代理人：丁金石，该分行职员。
被上诉人（原审原告）：林英群，女，1962年8月7日出生，汉族，住广东省中山市。
委托代理人：郑健伟，广东弘力律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中山市吉雅房地产开发有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：张其。
委托代理人：张嘉慧，女，1991年2月10日出生，汉族，住广东省中山市。系中山市吉雅房地产开发有限公司法定代表人张其的女儿。
原审第三人：郭伟彬，男，1970年5月23日出生，汉族，住广东省中山市。
上诉人中国建设银行股份有限公司中山市分行（以下简称建行中山分行）因与被上诉人林英群、中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司）、原审第三人郭伟彬商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2013）中一法三民一初字第902号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：2007年2月6日，林英群与吉雅公司签订《中山市商品房买卖合同》，约定购买吉雅公司开发的位于中山市三乡镇中心区综合市场9号楼21号商铺，建筑面积108平方米，总价572400元，付款方式为分期付款，即签订合同当日支付350000元，次期楼款于同年6月30日前付清，交付期限为同年3月30日前。合同第十四条关于产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商一致解决。2007年2月13日，林英群又与吉雅公司签订了《商铺租赁合同》，约定将林英群所购上述商铺返租给吉雅公司作商业用途使用，租赁期为2年，自2007年3月1日起至2009年2月28日，每月租金4752元。合同签订后，林英群按约定分期支付了全部购房款572400元，吉雅公司于同年11月22日开具了前述金额的销售不动产统一发票给林英群。双方于同年4月18日办理了正式的商铺交接手续，此后，林英群每月从吉雅公司下属物业公司收取租金，直至2008年4月吉雅公司及其法定代表人张其涉嫌合同诈骗等刑事犯罪事发，林英群未再收到商铺租金。
2013年9月25日，林英群向原审法院提起诉讼称：林英群、吉雅公司双方于2007年2月6日签订了《中山市商品房买卖合同》，约定林英群向吉雅公司购买位于中山市三乡镇中心区综合市场9号楼21号商铺，面积108平方米，总价572400元。林英群于同年11月22日前缴交了全部房款及办证相关费用21713元，吉雅公司也开具了销售发票。同年4月18日双方办理了正式的商铺交付手续。后因2008年吉雅公司及法定代表人张其涉嫌合同诈骗等刑事犯罪，林英群经向办案部门查询才得知自己所购商铺已于2005年5月30日由吉雅公司“销售”给郭伟彬并办理了合同备案登记，付款方式是银行按揭。但该“销售”及备案经所涉刑事案件生效判决认定为虚假买卖和按揭，实为吉雅公司与郭伟彬串通套取银行按揭借款。林英群是真实的商品房买卖，交清全部房款后吉雅公司迟迟不办理房屋的产权证，为维护自身权益，故诉至法院，请求判令：1．郭伟彬与吉雅公司于2005年5月30日签订的《商品房买卖合同》无效；2．郭伟彬与中国建设银行股份有限公司三乡支行（建行三乡支行）签订的《个人住房抵押贷款合同》无效，建行三乡支行协助办理案涉商铺的抵押权注销登记手续；3．吉雅公司继续履行与林英群2007年2月6日签订的《商品房买卖合同》，并协助林英群办理位于中山市三乡镇中心区综合市场9号楼21号商铺的房地产权属证书；4．吉雅公司向林英群返还办理产权证费用21713元；5．吉雅公司承担本案全部诉讼费。在诉讼过程中，林英群撤回前述第4项关于要求吉雅公司返还办理产权证费用21713元的诉讼请求。建行中山分行主动要求替代其属下机构建行三乡支行作为本案第三人参与诉讼，并同意承担相应的权利义务。原审法院予以准许。
原审法院另查明：中山市商品房销售合同登记备案证明表载明，涉案的中山市三乡镇中心区综合市场9号楼21号商铺买方姓名为郭伟彬，建筑面积为108平方米，购房总价486000元，签约日期为2005年5月30日，备案登记日期为2005年6月7日。中山市预售商品房抵押证明表载明，涉案房屋抵押人为郭伟彬，抵押权人为建行三乡支行，贷款金额291000元，抵押登记日期为2005年6月21日。中山市公安局于2008年5月9日以山安经协押字（2008）02005号文书对涉案房屋进行了查封。
原审法院又查明：吉雅公司及其法定代表人张其等人因涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，张其于2008年3月14日被羁押，同年3月15日被监视居住，同年3月25日被刑事拘留，同年4月25日被逮捕。中山市人民检察院以中检刑诉（2009）97号起诉书指控吉雅公司及其法定代表人张其等人犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪于2009年7月30日向中山市中级人民法院提起公诉。中山市中级人民法院于2010年4月29日作出（2009）中中法刑二初字第47号刑事判决，张其、林华荣、梁华娣、梁伟坤提出上诉。广东省高级人民法院于2010年7月20日作出（2010）粤高法刑二终字第167号刑事裁定，撤销原判，发回重审。中山市中级人民法院依法另行组成合议庭对上述案件进行了重新审理，并于2011年6月9日作出（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决。张其不服，提出上诉。广东省高级人民法院经审理后，于2011年7月28作出（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。
根据已生效的（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决的认定：吉雅公司在犯罪过程中，经常借用他人身份信息，虚构商品房买卖合同关系，办理银行按揭抵押。目的是为了骗取银行的按揭（抵押）贷款，套用资金。该案刑事判决书所附虚假按揭物业明细表序号第47位涉及到本案郭伟彬，但登记物业为中山市三乡镇中心区综合市场9号楼20号商铺（本案为21号商铺），贷款银行为建行中山分行属下建行三乡支行，贷款金额为291000元。同时，第293位亦登记为前述9号楼20号商铺，但借款人为案外人容冠章，贷款银行为交通银行股份有限公司中山分行，贷款金额为600000元。郭伟彬另涉及该虚假按揭附表中第52号即综合市场4号楼第16号商铺，贷款银行为交通银行股份有限公司中山分行，贷款金额为615000元。
郭伟彬此外不涉及非法吸收公众存款名单及其他虚假按揭物业。另，本案林英群及其丈夫谢永恩均涉及前述非法吸收公众存款名单，序号分别为74、113，金额分别为131万元、95万元，但不涉及虚假按揭物业名单。
原审法院再查明：吉雅公司所涉刑事犯罪案件于2008年3月事发后，前述郭伟彬所涉银行按揭贷款即于次月起未再返还过银行贷款。建行中山分行亦于2008年7月另案诉至法院，要求郭伟彬及妻子郑幼媚返还按揭贷款，并由吉雅公司承担连带还款责任，案号为（2008）中一法三民二初字第244号。该案经审理，以涉及刑事案件尚未处理为由，裁定驳回了建行中山分行的起诉，并已生效。
本案审理过程中，原审法院到涉案的中山市三乡镇中心区综合市场9号楼21号商铺核查使用情况并张贴通知。通知内容为告知该房业主或住户原审法院正在处理该房有关权属纠纷，如认为可能涉及其利益，在通知张贴之日起七日内向案件审理部门提出书面异议。期满后有案外人谭伯明向原审法院提交证据，证明于2007年8月与吉雅公司签订“中心市场商铺租赁合同”，即向该公司租赁案涉21号商铺，租赁期为两年，期内租金全免，期满后第一年租金暂定1800元／月，并缴交了租赁保证金30000元。但该案外人未向原审法院主张该商铺的所有权权属或对本案提出异议。经查，该涉案商铺由案外人谭伯明占有使用至今。
原审法院审理认为：虽然涉案房屋于2005年6月7日登记备案在郭伟彬名下，且郭伟彬与建行三乡支行签订了抵押贷款合同，并将房屋抵押登记在建行三乡支行名下。但根据已生效的中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决的认定，郭伟彬与吉雅公司之间对涉案房屋的买卖属虚假的商品房买卖，目的是为了办理虚假按揭，骗取银行的按揭（抵押）贷款。该判决所附表中对郭伟彬所涉商铺的座落、贷款银行、金额等情况与本案所涉商铺登记备案情况完全相同，但房号记载明显存在笔误。原审法院结合其他关联证据及吉雅公司庭后的陈述及证据综合认定刑事判决所附虚假按揭物业明细表中的第47位（注：应为第46位）郭伟彬所涉物业即为本案所涉综合市场9号楼21号商铺。因此郭伟彬与吉雅公司之间的行为违反了法律、行政法规的禁止性规定，应认定双方签订的商品房买卖合同无效；基于上述同样理由，郭伟彬、吉雅公司与建行中山分行签订的抵押贷款合同应认定无效。林英群虽与吉雅公司存在非法吸收公众存款的违法行为，且出借行为存在较为频繁的经济往来关系，但根据原审法院调取所涉刑事案件卷宗相关笔录及吉雅公司庭后的供述、林英群向办案机关的陈述，其本人银行帐户往来款明细等，可以综合认定林英群在本案中所购商铺的款项与出借给吉雅公司的高利息存款并非同一款项。且从交付收益、非借款初期所购、非以楼款收据替代借款金额，并开具了正式的销售不动产发票等通常做法分析，也非借款金额的担保。因此，本案为商品房预售合同纠纷，林英群与吉雅公司于2007年2月6日签订的《中山市商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。吉雅公司收取了林英群交付的全部购房款，并已将房屋以返租形式交付给林英群多年，应当依约将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关办理房地产权属证书。故林英群要求吉雅公司继续履行涉案商品房买卖合同，协助其办理位于中山市三乡镇中心区综合市场9号楼21号商铺权属证书的诉讼请求，理据充分，应予支持。吉雅公司、郭伟彬经原审法院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利，由此产生的诉讼风险将由其自行承担，不影响原审法院对本案的审理。建行中山分行的陈述理据不足，原审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第（三）、（五）项、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认郭伟彬与吉雅公司于2005年5月30日签订的关于中山市三乡镇中心区综合市场9号楼21号商铺的商品房买卖合同无效；二、确认郭伟彬与建行三乡支行及吉雅公司于2005年6月20日签订的关于涉案商铺的《个人住房借款合同》无效，中国建设银行股份有限公司中山市分行应于原审判决发生法律效力之日起二十日内协助林英群办理所涉商铺的注销抵押权登记手续；三、吉雅公司于原审判决发生法律效力之日起三十日内协助林英群办理位于中山市三乡镇中心区综合市场9号楼21号商铺的房地产权属证书。案件受理费9741元（林英群已预交），由吉雅公司负担（吉雅公司应于原审判决生效之日起七日内向原审法院交纳）。
上诉人建行中山分行不服上述判决，向本院提起上诉称：（一）原审判决认定事实不清。（2010）中中法刑二初字第25号判决并未涉及本案商铺，且林英群及其丈夫谢永恩是高利贷发放者，显然林英群与吉雅公司签订商品房买卖合同是以合法形式掩盖非法目的，应当主张债权而非物权。涉案商铺已抵押给建行三乡支行，并在国土局不动产登记簿公示，根据物权法第106条，建行三乡支行已经善意取得抵押权。（二）原审判决法律依据不充分。尽管吉雅公司与郭伟彬签订了虚假的商品房买卖合同，但借款合同和抵押合同都是有效合同。根据物权法第106条，银行已经善意取得抵押权。《北京市法院关于审理个人购房贷款纠纷案件座谈会纪要》明确规定，在按揭背景不真实情形下，借款合同应认定为有效。根据合同法解释（二）第十四条明确规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定。郭伟彬与吉雅公司签订的《商品房买卖合同》不属于这个范畴，原审法院依据合同法第五十二条第（五）项认定合同无效是错误的。综上，请求二审法院判令：（一）撤销原审判决；（二）本案一审、二审的诉讼费由林英群、吉雅公司承担。
被上诉人林英群答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原审判决，驳回建行三乡支行的上诉请求。
被上诉人吉雅公司经本院传票传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
原审第三人郭伟彬经本院公告送达传票未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
本院经审理查明：原审法院查明的事实，即，根据已生效的（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决的认定：吉雅公司在犯罪过程中，经常借用他人身份信息，虚构商品房买卖合同关系，办理银行按揭抵押。目的是为了骗取银行的按揭（抵押）贷款，套用资金。该案刑事判决书所附虚假按揭物业明细表序号第47位涉及到本案郭伟彬，但登记物业为中山市三乡镇中心区综合市场9号楼20号商铺（本案为21号商铺），贷款银行为建行中山分行属下建行三乡支行，贷款金额为291000元。原审法院上述事实查明有误，应纠正为，根据已生效的（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决的认定：吉雅公司在犯罪过程中，经常借用他人身份信息，虚构商品房买卖合同关系，办理银行按揭抵押。目的是为了骗取银行的按揭（抵押）贷款，套用资金。该案刑事判决书所附虚假按揭物业明细表序号第46位涉及到本案郭伟彬，但登记物业为中山市三乡镇中心区综合市场9号楼20号商铺（本案为21号商铺），贷款银行为建行中山分行属下建行三乡支行，贷款金额为291000元。此外，原审法院查明的其他基本事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。经查，2007年2月6日，林英群与吉雅公司签订《中山市商品房买卖合同》，约定林英群向吉雅公司购买中山市三乡镇中心区综合市场9号楼21号商铺，建筑面积108平方米，总楼价572400元，在签署合同时已付350000元，次期楼款222400元须于2007年6月30日前付清，吉雅公司应当在2007年3月30日前将经验收合格的商铺交付林英群使用，吉雅公司应当在交付使用后720日内，将办理权属登记需由吉雅公司提供的资料报产权登记机关备案。2007年2月13日，吉雅公司、中山市吉雅物业管理有限公司与林英群签订《商铺租赁合同》，约定林英群将涉案商铺出租给吉雅公司，租赁期限自2007年3月1日至2009年2月28日，每月租金4752元。2007年4月18日，中山市吉雅物业管理有限公司与林英群签订《综合市场管理服务协议书》、《业主公约》、《物业交接书》以及《消防安全责任书》。2007年11月22日，吉雅公司出具销售不动产统一发票，载明收到林英群支付的涉案商铺款项572400元，同日，吉雅公司出具收据，载明收到林英群支付的工本费、备案费、契税、交易手续费、档案制作费、登记费、印花税以及网管设施费共计21713元。吉雅公司于2007年8月将涉案商铺出租给案外人谭伯明使用目前至今。本院已经发生法律效力的（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决认定，林英群向张其出借1310000元，本案中林英群另行提交了吉雅公司出具的销售不动产统一发票，且未有其他证据显示刑事判决认定的上述借款与本案购商铺款存在关联，因此原审法院认定林英群系涉案商铺的真实购房人，林英群与吉雅公司签订中山市商品房买卖合同系双方真实意思表示，该合同合法有效，处理并无不妥，本院对此予以维持。吉雅公司隐瞒其早于2005年5月30日与郭伟彬签订商品房买卖合同，2005年6月7日为郭伟彬办理登记备案，以及2005年6月21日以郭伟彬的名义办理抵押登记的事实，吉雅公司的行为已经构成违约。本院已经发生法律效力的（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决附表中对郭伟彬所涉商铺的坐落、贷款银行、金额等情况与本案所涉商铺登记备案情况完全一致，故原审法院认定刑事判决对商铺号记载错误，即虚假按揭物业明细表第46位郭伟彬所涉物业即为本案所涉案的21号商铺，郭伟彬与吉雅公司签订商品房买卖合同，属于虚假的商品房买卖，目的是为办理虚假按揭，骗取银行的按揭贷款，并以此认定郭伟彬与吉雅公司签订商品房买卖合同以及吉雅公司、郭伟彬与建行三乡支行签订借款个人住房借款合同的行为，均违反了法律、行政法规的强制性规定，原审法院对此均认定为无效，并判决建行中山分行协助林英群办理涉案商铺的注销抵押登记手续，处理并无不妥，本院对此予以维持。在林英群与吉雅公司签订的商品房买卖合同具备继续履行条件的情况下，吉雅公司应当依约继续履行合同义务，协助林英群办理涉案商铺的权属证书。原审法院对林英群要求吉雅公司协助办理位于中山市三乡镇中心区综合市场9号楼21号商铺的房地产权属证书的诉讼请求予以支持，处理并无不妥，本院对此予以维持。
综上，上诉人中国建设银行股份有限公司中山市分行的上诉请求没有事实和法律依据，上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理9741元，由上诉人中国建设银行股份有限公司中山市分行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孟 晋
审 判 员 胡健仪
代理审判员 吴合波
二〇一四年十二月四日
书 记 员 胡置晓