山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁02民终6378号
上诉人（原审原告）：张永峰。
委托诉讼代理人：张明星，即墨北安法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告）：冯思迅。
委托诉讼代理人：聂大为，山东锦海盛律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：纪海尚。
委托诉讼代理人：聂大为，山东锦海盛律师事务所律师。
上诉人张永峰因与上诉人冯思迅、纪海尚房屋租赁合同纠纷一案，均不服即墨市人民法院（2016）鲁0282民初12018号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人张永峰上诉请求：1、依法撤销原审判决，改判被上诉人支付上诉人租赁费12万元；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定上诉人于2016年7月10日收到被上诉人解除租赁合同通知书，上诉人未向人民法院或者仲裁机构确认解除租赁合同的效力，认定双方租赁合同第二年开始已解除，一审法院认定错误。上诉人妻子在2016年7月19日通过电话询问被上诉人纪海尚第二年是否使用租赁房屋，被上诉人纪海尚称使用，被上诉人继续使用该租赁房屋已得到确认，上诉人无需再向人民法院或者仲裁机构确认解除租赁合同效力，根据原租赁合同被上诉人应依法支付第一年与第二年的房租，故一审认定事实错误，适用法律不当，应予改判。
被上诉人冯思迅、纪海尚辩称：双方签订合同之后，张永峰一直未交付涉案房屋，经多次口头以及书面催告仍未交付，最后冯思迅、纪海尚通过邮寄送达方式向张永峰送达了解除租赁合同通知，解除理由是张永一直未交付涉案房屋。因此冯思迅与纪海尚无需交给任何租赁费。
上诉人冯思迅、纪海尚上诉请求：1、撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、2015年4月13日双方签订《房屋租赁合同》之后，被上诉人一直未交付房屋。第一、《房屋租赁合同》第四条第二项约定“该房屋2015年7月1日前要达到交房条件，包括水电入户畅通、内外墙抹灰、内墙腻子完工、地面砖铺设完成、楼层三个卫生间等”，在本案中，一审法院组织到涉案现场查勘，发现涉案房屋一片狼籍，未达到交房条件，水电没有完全入户，被上诉人所为的入户只是入户了线头，所有的开关盒子、插座盒子内部只有穿线管，里面根本没有线；内墙腻子也没有完工，一楼没有刮腻子；地面铺砖未完工，接缝没有处理完毕等，用肉眼足以看出涉案房屋没有达到双方约定的交房条件；第二、双方明确约定2015年7月1日前要达到交房条件，但是被上诉人明知未达到交房条件所以一直未交付房屋。故上诉人分别于2015年7月6日、2016年4月11日向被上诉人张永峰邮寄送了《交房催告通知书》要求被上诉人限期交房，该两份通知书上诉人均已收到。第三、《房屋租赁合同》第五条第二款约定，被上诉人房屋达到双方约定交付条件时，上诉人验收同意，上诉人预付一年房租6万元。该条约定明确了被上诉人交房后还存在验收程序，验收同意后双方才开始履行《房屋租赁合同》，本案房屋被上诉人一直未交付，上诉人无法验收。因此，足以证实被上诉人从未向上诉人交付房屋。二、一审法院认定录音证据的内容错误，上诉人并不认可该份录音的真实性，即使录音真实，也反映不出已经使用一年的事实。该录音反映的主题是第一年双方没有实际履行《房屋租赁合同》，既然已经过去一年了，现在已经是第二年了，如果要履行就要缴纳租赁费。从形式上看，该份录音证据录制时间为2016年7月19日，是在上诉人于2016年7月10日向被上诉人送达《解除租赁合同通知书》之后，在解除通知中上诉人明确被上诉人经多次催告仍不交房，解除合同。合同解除后，被上诉人再打电话询问是否租赁，属于是否还需履行的问题，而非继续履行的问题。录音证据中，所为的“纪海尚”明确表示要商量商量，因为租赁房屋系两上诉人合伙承租，自己无法做出主张，被上诉人之妻一再设计问题追问，属于明显的诱导，加之“纪海尚”处于刚睡醒的状态，无法准确回答事先设计好的问题。
被上诉人张永峰辩称，对该称房屋一直没有达到交付条件，一审期间现场勘察时，被上诉人对房屋进行拍照，可以证明已经达到交付条件，并且在冯思迅和纪海尚的使用控制之下。因为冯思迅、纪海尚租赁涉案房屋用于开办网吧，但二人审批不了网吧证，其书面通知解除租赁合同，张永峰收到解除租赁合同通知后，又通过电话确认，纪海尚明确答复第二年继续使用房屋，张永峰要求其交纳第二年的房租，纪海尚也明确表示要与冯思迅商量交纳房租时间。并且在一审法院的庭审过程中，就该录音的真实性，冯思迅和纪海尚不认可，但未就录音真实性提出相关的司法鉴定。根据房屋租赁合同约定、录音确认及一审法院现场勘察，冯思迅和纪海尚一直在占有使用房屋，按照合同约定应依法支付第一年和第二年的房租。
张永峰在一审中起诉请求冯思迅、纪海尚支付租金12万元，诉讼费由冯思迅、纪海尚承担。
原审查明，2015年4月13日，张永峰与冯思迅、纪海尚签订了房屋租赁合同一份，合同主要约定，张永峰将坐落于即墨市岙山卫镇泰安街南邮局对面房租给冯思迅、纪海尚使用，建筑面积约600平方米，租赁期限3年，自2015年8月1日至2018年8月1日。该房屋2015年7月1日前要达到交房条件，包括水电入户畅通、内外墙抹灰、内墙腻子完工、地面砖铺设完成、楼层3个卫生间等。年租金60000元，三年共计180000元。租金支付方式为，张永峰房屋达到双方约定交付条件时，冯思迅、纪海尚验收同意，预付1年房租6万元，之后每年房租到期之前付清当年房租。张永峰收款后应提供给冯思迅、纪海尚有效的收款凭证。张永峰有以下行为之一的冯思迅、纪海尚有权解除合同：1、不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响居住。2、张永峰未尽房屋修缮义务，严重影响居住。冯思迅、纪海尚有下列行为之一的，张永峰有权解除合同，收回租房屋：1、未经张永峰同意，转租转借承租房屋。2、未经张永峰同意，拆改变动房屋结构。3、损坏承租房屋，在张永峰提出合理期限内仍未修复的。
2015年4月13日签订合同当日，冯思迅、纪海尚支付张永峰款6万元，张永峰出具了借款条，并注明用于房屋装修。2016年7月10日张永峰接到冯思迅、纪海尚解除租赁合同通知。2016年7月19日，张永峰通过电话询问纪海尚是否使用房屋，纪海尚称使用。
另查明，张永峰出租的房屋属农村住宅，已取得集体土地使用权证，并附绘图。冯思迅、纪海尚没支付张永峰房屋租赁费。
原审认为，张永峰出租的房屋取得了集体土地使用权证，并有附绘图，张永峰出租该房屋并不违反有关法律规定，故双方签订的租赁合同合法有效。张永峰提交的录音材料证实了冯思迅、纪海尚实际占用房屋已满一年，冯思迅、纪海尚应支付第一年房屋租赁费6万元。张永峰于2016年7月10日收到冯思迅、纪海尚解除租赁合同通知书，张永峰之妻于2016年7月19日通过电话询问纪海尚，第二年是否使用租赁房屋，纪海尚称使用。但张永峰未向人民法院或者仲裁机构确认解除租赁合同的效力。故双方租赁合同第二年开始已解除。故张永峰要求冯思迅、纪海尚支付二年租赁费12万元，证据不足，其超出部分数额，不予支持。冯思迅、纪海尚答辩意见不成立，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，原审判决：一、冯思迅、纪海尚支付张永峰房屋租赁费6万元，于判决生效后十日内付清；二、驳回张永峰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2700元，张永峰负担1350元，冯思迅、纪海尚负担1350元。
经审理查明，二审期间双方均表示涉案房屋现由对方控制，冯思迅、纪海尚认可涉案房屋中没有其物品，本院要求张永峰于庭后7日内自行收回房屋止损，双方对此均无异议。另查明，本院要求冯思迅、纪海尚提交其于2015年7月6日和2016年4月11日给张永峰发出的《交房催告通知书》邮寄回执，冯思迅、纪海尚在本院指定的期间内未能提供相应的证据。本院查明的其他事实与原审一致。
本院认为，本案争议的焦点是涉案房屋是否已经交付冯思迅、纪海尚。张永峰作为房屋交付义务的履行人，应当对自己已经将房屋交付给冯思迅和纪海尚使用的事实承担举证责任。张永峰虽然没有提交双方对房屋进行交接的直接证据，但其提供的其妻与纪海尚之间的通话录音可以证明涉案房屋已经交付冯思迅和纪海尚使用，双方在电话中协商下一年是否继续使用的问题。冯思迅和纪海尚主张房屋并未交付，其所提供的《交房催告通知书》没有送达张永峰的证据，因此仅能作为单方证据，本院无法采信。根据一审法院现场勘验，涉案房屋已经具备使用条件，冯思迅和纪海尚接收房屋后只要根据自己的实际需要简单装修即可。冯思迅和纪海尚给张永峰发出解除租赁合同通知后，并未将房屋返还，因此仍应支付相应的使用费，具体价格可以参照原租赁合同履行。截止本案二审庭审时，冯思迅和纪海尚已经占有使用涉案房屋超过两年，张永峰为了满足冯思迅和纪海尚的租赁需要亦投入装修费用6万元，因此张永峰要求冯思迅、纪海尚承担两年租金（含使用费）12万元，本院予以支持。因本案庭审时，本院已经释明张永峰于庭后7日内自行收回房屋，双方均无异议，因此此后发生的租金损失由张永峰自行承担。综上，张永峰的上诉理由成立，本院予以支持。冯思迅、纪海尚的上诉理由不足，本院不予支持。原审查明事实清楚，但对合同解除后的房屋占有使用费未予支持欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销即墨市人民法院（2016）鲁0282民初12018号民事判决；
二、上诉人冯思迅、纪海尚于本判决生效之日起10日内支付上诉人张永峰租金及使用费12万元；
三、驳回上诉人冯思迅、纪海尚的上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2700元，二审案件受理费4000元，合计6700元，由上诉人冯思迅、纪海尚负担。
本判决为终审判决。
审判长 董则明
审判员 谢雄心
审判员 李晓波
二〇一七年八月十八日
书记员 王庆光
书记员 吴苗苗