上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终562号
上诉人(原审被告，反诉原告)：蔡琰，女，1977年4月27日生，汉族，户籍地上海市宝山区。
委托诉讼代理人：蒋依蕾，上海李东方律师事务所律师。
被上诉人(原审原告，反诉被告)：王桂玲，女，1970年12月2日生，汉族，户籍地河北省泊头市。
上诉人蔡琰与被上诉人王桂玲房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2016)沪0113民初15712号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人蔡琰上诉请求：撤销一审判决，依法改判被上诉人王桂玲支付两个月租金13,000元，逾期违约金、合同违约金各13,000元，赔偿物品损失17,345元；由被上诉人王桂玲承担一审及二审诉讼费用。二审审理中，上诉人撤销主张合同违约金的诉讼请求。事实和理由：系争租赁合同解除是被上诉人没按时付租金，一审认定双方均有责任系认定事实有误。系争合同解除后，一审法院酌情判令被上诉人赔偿上诉人损失，系明显不公。故要求支持上诉请求。
被上诉人王桂玲辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉。自己是按照合同约定履行的，不存在违约行为，一审判决应予维持。
王桂玲向一审法院起诉请求：1、解除双方的房屋租赁合同；2、判令蔡琰双倍返还定金6万元；3、支付违约金13,000元；4、支付装修费、添附补偿费3万元。
蔡琰向一审法院反诉请求：1、判令王桂玲支付商铺转让款15,000元；2、判令王桂玲支付租金13,000元；3、判令王桂玲支付逾期违约金13,000元；4、判令王桂玲支付合同违约金13,000元。
一审法院认定事实：2016年4月9日，王桂玲(乙方)与蔡琰(甲方)签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将系争商铺出租给乙方，租赁期限自2016年4月10日至2017年1月27日止；每月租金6,500元，每期租金由乙方以现金形式支付或银行划账方式付至甲方指定账户；乙方应在合同签订后7日内支付定金3万元，待乙方向甲方支付租赁保证金同时，已支付定金即转为(部分)租赁保证金；未经甲方书面同意，乙方不得对该房屋进行装修、添附；合同生效后，如任何一方未按合同约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视为根本违约，守约方有权单方解除合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的两倍，若甲方违约，且乙方已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则甲方除按本条承担违约责任外，还需支付乙方装修、添附补偿费，装修、添附补偿费数额以乙方出示的相关付款凭证为准，若乙方违约，且乙方已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则乙方除按本条承担违约责任外，乙方对房屋的装修、添附无偿赠与甲方；乙方同意该商铺转让金45,000元，合同成立日乙方预付3万元，5月10日付38,000元，9月1日付7,335元；甲方同意9月1日后房屋租金乙方直接支付给大房东，并同意营业执照给乙方使用至9月10日。合同签订当日，王桂玲通过转账支付蔡琰3万元，蔡琰出具的收款收据注明为租金。
审理中，王桂玲为证明蔡琰拒收租金，向本院提供了双方的短信、微信聊天记录及中介的证明。2016年5月10日，王桂玲短信告知蔡琰：“我及中介经理在中介办公室，38,000元已经准备好，在房产中介等你。”蔡琰回复：“你去法院吧，营业执照想也别想，我也让你知道什么是中国法律，我让工商局来关你店。”王桂玲还提供了一份装修合同及装修费发票，合同签订时间为2016年4月12日，发票开票时间为2016年11月7日，支付装修费30,000元。
蔡琰对短信和微信聊天记录的真实性无异议，对中介的证明真实性不予认可，对装修合同及发票的真实性无法确认。
审理中，王桂玲表示签订合同时，蔡琰答应借给王桂玲营业执照用，5月4日之前，王桂玲向蔡琰发微信问蔡琰要营业执照，但是蔡琰没有提供。中介打电话给蔡琰要营业执照，中介告诉王桂玲蔡琰不肯提供，同时蔡琰也于5月10日发微信给王桂玲告知不提供营业执照。5月10日应该付租金3.8万元，王桂玲到中介向蔡琰付钱，当天蔡琰没来。5月12日蔡琰锁门。王桂玲于2016年4月13日开始装修，由于蔡琰直接锁门了，故装修做了一半。王桂玲认为是蔡琰想把系争房屋另外出租给他人，实际上5月份蔡琰已经把系争房屋出租出去了，目前承租人已经开始进去经营，里面的装修没有经过王桂玲同意就拆掉了。
蔡琰表示，合同约定7日内支付定金3万元转为保证金，因为王桂玲没有按约支付定金3万元，王桂玲违约，故合同已经解除了。5月10日王桂玲说在中介通知蔡琰付钱，但合同约定可以通过支付宝或由中介支付，当天蔡琰在工作，没办法赶过去，当天晚些时候蔡琰去中介，但王桂玲仍然不肯付款。蔡琰曾短信告知王桂玲可以支付宝转账或付到中介，但王桂玲不同意。王桂玲实际在使用系争房屋，但一直没有支付租金。签订合同后王桂玲问蔡琰借营业执照，蔡琰认为营业执照不能出借，并当场通过口头和微信答复不能出借，当初约定是让王桂玲用这个地址重新注册。蔡琰是5月底锁门的，之后王桂玲将门撬开，把东西搬出去，当时还报过警。根据合同约定，未经蔡琰同意，王桂玲不得自行对系争房屋进行装修、添附。系争商铺在6月份已经出租他人了，新承租人已重新装修。
关于转让的设备物品，蔡琰表示，转让的设备物品包括：沙发2个、美甲桌1张、美甲椅4个、收银台1个及配套椅子1个、衣架1个、美容床2个及配套椅子2个、办公桌1个及配套椅子4个、音响功放1个及喇叭3个、墙壁柜12个、大酒柜1个、小桌子3个、梳妆台1个及配套椅子1个、甲油架子4个、小灯19个、电动螺丝刀1套、窗帘3块。王桂玲庭审中表示，转让物品有单人沙发一对、两张美容床、一个美甲台、一个产品柜、一个吧台、一个落地衣架、一个小柜子、一张方桌、六把椅子、几个塑料箱子。审理中，一审法院组织双方对转让时的物品进行清点。经现场清点，王桂玲保管的物品有：美甲桌1张、衣架1个、椅子6把、美容床2张、黑色方桌1张、壁柜9个、收银台1个。王桂玲还表示装修时扔掉了一个产品柜，7月份的时候到系争商铺拿过一次东西，拿的都是王桂玲自己购买的东西，没有拿蔡琰的东西。
以上事实，有两份《房屋租赁合同》、收据、证明、短信微信记录、《装修合同》、发票及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。
一审法院认为，王桂玲与蔡琰就系争商铺签订的《房屋租赁合同》中，约定了蔡琰将营业执照借给王桂玲使用，根据法律法规的规定，营业执照不得出租、出借，故该条款无效。对此双方均有过错。关于付款问题，根据查明的事实，王桂玲在签订合同当日通过转账向蔡琰支付30,000元，其在转账说明中注明为门面转让费，说明王桂玲认可该款系门面转让费，并非定金，故王桂玲认为该款系定金，缺乏事实依据。另双方约定乙方应在合同签订后7日内支付定金3万元，待乙方向甲方支付租赁保证金同时，已支付定金即转为(部分)租赁保证金，但双方在合同中对于是否支付保证金未明确约定。王桂玲于5月10日要求当面向蔡琰支付38,000元，而蔡琰要求支付宝支付或付给中介，导致双方发生纠纷。对于双方上述出现的争议，双方均负有责任。现蔡琰已将房屋另行出租，鉴于合同已经无法继续履行下去，王桂玲与蔡琰就系争商铺签订的《房屋租赁合同》应予以解除。合同解除后，依据法律规定，当事人可以要求恢复原状，故蔡琰应当返还王桂玲支付的转让费3万元，王桂玲将系争商铺内转让的物品返还给蔡琰。王桂玲自认在装修时扔掉了一个产品柜，且现场清点的物品与王桂玲庭审中陈述的对比有缺失，应当予以相应赔偿。由于双方在签订合同时对于转让的物品没有出具清单，双方对此各执一词，系争商铺已出租给他人，故本院酌情判令王桂玲赔偿蔡琰物品损失1,500元。关于王桂玲主张的装修费用，双方合同约定，未经蔡琰书面同意，王桂玲不得进行装修、添附，现没有证据证明王桂玲装修经过了蔡琰书面同意，该部分主张，本院不予支持。关于王桂玲主张的违约金及蔡琰的反诉请求，鉴于双方在合同签订后即发生争议，且双方均有责任，王桂玲未正常使用房屋，故对上述诉请不予支持。据此判决如下：一、王桂玲与蔡琰就上海市宝山区一二八纪念路XXX号商铺签订的《房屋租赁合同》中关于出借营业执照的约定无效；二、解除王桂玲与蔡琰就上海市宝山区一二八纪念路XXX号商铺签订的《房屋租赁合同》；三、蔡琰于本判决生效之日起十日内，返还王桂玲转让费3万元；四、王桂玲于本判决生效之日起十日内，将保管的物品(以现场清点笔录为准)返还给蔡琰；五、王桂玲于本判决生效之日起十日内，赔偿蔡琰物品损失1,500元；六、王桂玲的其余诉讼请求，不予支持；七、蔡琰的其余反诉请求，不予支持。一审本诉案件受理费减半收取为1,180元，由王桂玲承担905元，蔡琰承担275元；反诉案件受理费减半收取为575元，由王桂玲承担25元，蔡琰承担550元。
二审审理中，双方当事人未提供新的证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。
二审期间，被上诉人王桂玲表示愿意补偿上诉人蔡琰一个月租金6,500元。
本院认为，上诉人与被上诉人于2016年4月9日签订《租赁合同》。当日，上诉人即向被上诉人交付了出租商铺的钥匙。5月10日，双方为支付租金发生纠纷，之后多次发生上诉人锁门，被上诉人无法进入的情况，故本院确认被上诉人实际使用系争商铺一个月，被上诉人应按照合同约定支付该月租金。现被上诉人自愿补偿上诉人一个月租金，本院予以准许。至于上诉人上诉中提出的逾期付款违约金问题，本院认同一审法院判处意见，在此不再赘述。关于上诉人要求被上诉人赔偿物品损失17,345元问题，因双方交付系争商铺时未制作物品确认清单，诉讼中上诉人也未提供物品缺失的确凿证据，一审法院根据审理中清点情况，酌情确认被上诉人赔偿物品的款项并无不当。
综上所述，蔡琰的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持上海市宝山区人民法院(2016)沪0113民初15712号民事判决；
二、被上诉人王桂玲于本判决生效之日起十日内支付上诉人蔡琰租金人民币6,500元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
一审本诉案件受理费为人民币1,180元，由王桂玲负担905元，蔡琰负担275元；反诉案件受理费为人民币575元，由王桂玲负担75元，蔡琰负担500元；二审案件受理费人民币1,135元，由上诉人蔡琰负担1,005元，被上诉人王桂玲负担130元。
本判决为终审判决。
审判长 王亚勤
审判员 汪 毅
审判员 承怡文
二〇一七年二月二十三日
书记员 陈 杰
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……