延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2015）延中民四终字第415号上诉人（原审原告）：孙维礼，住吉林省敦化市。委托代理人：胡春江，吉林冠宁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周淑霞，住吉林省敦化市。被上诉人（原审被告）：王彩梅，住吉林省敦化市。上诉人孙维礼因与被上诉人周淑霞、王彩梅确认合同无效纠纷一案，不服吉林省敦化市人民法院（2015）敦民初字第1317号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙维礼在一审中诉称：原告与被告周淑霞系夫妻关系。2004年11月5日，被告周淑霞未经原告同意，与被告王彩梅丈夫孙凤华签订房地产转让合同，将属于夫妻共同财产的位于敦化市民主街新华委1组，建筑面积为90.56平方米（产权证号00077**）的房屋转让给孙凤华，价款为3万元人民币。2014年9月22日，孙凤华因交通事故死亡，在处理后事时，原告才知道房屋转让的事实。原告认为，该房地产转让合同侵犯了原告的财产权利，属无效合同，请求法院依法确认被告周淑霞与孙凤华签订的房地产转让合同无效，本案诉讼费由被告承担。周淑霞在一审中辩称：我儿子孙凤华急需用钱，拿我的房照抵押贷款，说我岁数大不能贷款，因此在我不知道什么情况下，签订了房地产转让合同。如果当时我知道具体情况，我不可能答应用我的房照去贷款，因为我还有其他儿女，不可能把房子给孙凤华。王彩梅在一审中辩称：原告起诉我没有意见，房屋本身就是他们的，我结婚时就知道涉案的房屋是我公婆的，在我丈夫孙凤华去世后，我才知道涉案房屋产权变更到孙凤华名下了。经一审审理查明：原告孙维礼与被告周淑霞系夫妻关系，被告王彩梅系孙维礼、周淑霞的儿媳妇，被告王彩梅的丈夫孙凤华于2014年9月20日因交通事故死亡。2004年11月5日，被告周淑霞与其儿子孙凤华签订房地产转让合同，被告周淑霞将其名下的位于敦化市民主街新华委1组，房权证号00077**号，面积为90.56平方米的房屋转让给孙凤华。合同约定:“甲方周淑霞、乙方孙凤华；一、甲方自愿将坐落在民主街新华委1组的房地产出售给乙方，该房屋产权证为00077**号，建筑面积90.56平方米；二、甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币3万元；三、双方同意于2004年11月5日由甲方将上述房地产正式交付给乙方，房屋移交给乙方时，该建筑范围内的土地使用权一并转移给乙方；四、甲方要保证上述房地产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权、债务，概由甲方负责清理并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失由甲方负责赔偿；五、违约责任；六、上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由乙方承担；七、本合同经双方签章并经房地产转让主管部门审查核准后生效。”同一天，在敦化市房地产产权管理处将涉案房屋产权变更登记到孙凤华名下，房权证号为敦房权证字第00645**号、丘（地）号9-16-48-19。另查明，2013年6月1日，孙凤华和被告王彩梅共同将涉案的房屋（另有其他财产）作抵押在敦化市中汇小额贷款有限公司借款150万元，并办理抵押登记手续，借款期限为2013年6月1日至2014年9月1日止。2014年9月孙凤华因交通事故死亡，2014年11月敦化市中汇小额贷款有限公司起诉孙维礼、周淑霞、王彩梅、孙佳怡（孙凤华女儿）要求偿还孙凤华、王彩梅的借款150万元，对此本院作出（2014）敦民初字第2781号民事判决书，判令王彩梅偿还借款150万元；孙维礼、王彩梅、周淑霞、孙佳怡以孙凤华的遗产实际价值为限承担连带清偿责任。该案已在本院执行局进入执行程序。涉案的房屋现由原告孙维礼和被告周淑霞使用。一审法院审理认为：被告周淑霞与孙凤华之间是母子关系，被告周淑霞庭审中自认因孙凤华急需用钱，为了办理抵押贷款，将涉案的房屋转让给孙凤华，故被告周淑霞签订房地产转让合同时应该明知签订合同后的相关法律后果，被告周淑霞与孙凤华签订房地产转让合同时处于善意，双方当事人的意思表示真实，该房地产转让合同的内容和形式均符合法律规定，合法有效。同时涉案房屋的产权已变更登记在孙凤华的名下，孙凤华、王彩梅共同在敦化市中汇小额贷款有限公司将涉案房屋抵押贷款，贷款人敦化市中汇小额贷款有限公司亦属于善意第三人。原告对被告周淑霞房屋转让一事不知情的主张，因原告虽未在合同上签字，但该房屋转让事宜发生在夫、妻婚姻关系存续期间，且房屋受让人孙凤华又是孙维礼、周淑霞的儿子，房地产转让事实已发生11年之久，应认定房屋转让行为是夫妻双方的共同意思表示。夫或妻一方对于夫妻共同财产有平等的处分权，由于夫妻之间特殊的身份关系，夫或妻一方对夫妻共同财产的处分行为对于相对人来说，不论从主观上还是客观上均无法知道该处分行为是否只是个人的意思表示。最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条规定：“一、夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。二、夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”原告孙维礼与被告周淑霞是夫妻关系，其二人与被告王彩梅又是婆媳关系，本案中原、被告的身份关系特殊，原告主张涉案房屋转让后未经其同意与常理不符，原、被告亦未能举出未征得原告同意情况下将涉案房屋转让给孙凤华的证据，且涉案房屋产权已变更登记在孙凤华名下，履行了合同主要义务，被告周淑霞与孙凤华之间签订的房地产转让合同没有法定无效情形，故原告的诉讼请求，依法不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百五十二条；《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回原告孙维礼的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，其他诉讼费用50元，合计为100元由原告负担。宣判后，孙维礼不服向本院提起上诉，其主要理由为：1.孙维礼与周淑霞共同共有涉案房屋，该房屋是夫妻共同财产，周淑霞在没有取得孙维礼同意的情况下擅自出卖该房屋，买卖合同应属无效。2.周淑霞与孙凤华约定的合同价款为3万元，远远低于房屋的市场价格，这也不符合《中华人民共和国物权法》规定的善意取得的构成要件。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法确认房屋转让合同无效。周淑霞在二审辩称：在签订房屋买卖合同时没有出卖房屋的意思表示，只是为了方便孙维礼办理抵押贷款，也从来没有收取过房款。王彩梅在二审中未陈述答辩意见。本院审理查明的事实与一审法院审理认定的事实基本相同。另查明，周淑霞为协助儿子孙凤华以涉案房屋办理抵押贷款，与孙凤华签订了房屋买卖合同。签订合同后，孙凤华未支付过房款，周淑霞亦未收到房屋对价，在不改变房屋使用权的情况下，房屋产权转移至孙凤华名下。本院认为：民事法律行为应为真实的意思表示，本案中，孙凤华为了办理贷款与周淑霞签订房屋买卖合同书，以房屋买卖形式将周淑霞名下的涉案房屋变更为孙凤华，但事实上双方当事人并不存在房屋买卖合同的真实意思表示，所签订的房屋买卖合同是双方当事人虚伪意思表示，因此，该房屋买卖合同不成立。一审判决认定双方房屋买卖合同有效，适用法律错误，本院予以纠正。孙维礼要求确认不成立的房屋买卖合同无效，无事实和法律依据，本院不予支持。一审判决虽适用法律错误，但未影响判决结果，本院对判决结论应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人孙维礼负担。本判决为终审判决。审判长  全智光审判员  刘晓娟审判员  林 美二〇一五年十一月十七日书记员  唐 颖