安徽省宿松县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民二初字第00098号
原告（反诉被告）：黄虑彬，男，1963年6月25日生，汉族，自由职业者，住安徽省宿松县。
原告（反诉被告）：黄登霞，女，1961年9月13日生，汉族，住安徽省宿松县。
二原告（反诉被告）委托代理人：高凯，安徽皖松律师事务所律师。
被告（反诉原告）：吴金保，男，1971年10月9日生，汉族，自由职业者，户籍地安徽省宿松县，经常居住地安徽省宿松县。
被告（反诉原告）：吴天明，男，1957年11月12日生，汉族，自由职业者，住安徽省宿松县。
二被告（反诉原告）委托代理人：刘佩良，安徽松圣律师事务所律师。
第三人：黄虑云，男，1965年12月3日生，汉族，宿松县某某公司职工，住安徽省宿松县。
原告黄虑彬诉被告吴金保合同纠纷一案，本院于2014年3月5日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。2014年3月25日被告吴金保提出反诉，本院依法予以立案受理。2014年3月31日黄登霞申请作为原告（反诉被告）、吴天明申请作为被告（反诉原告）参加诉讼，本院予以同意。本院于2014年5月5日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）黄虑彬、黄登霞及其共同委托代理人高凯，被告（反诉原告）吴天明和被告吴金保、吴天明的共同委托代理人刘佩良，证人黄虑云、黄皝到庭参加诉讼。庭审中，当事人就涉案的《协议书》中添加笔迹“每人”及按印的红色指印为何人所写和按印发生歧义，原告（反诉被告）黄虑彬、黄登霞于2014年5月9日申请司法鉴定。本院予以同意，并委托湖北东湖司法鉴定所作司法鉴定。2014年8月8日，本院收到湖北东湖司法鉴定所鄂东鉴（2014）文鉴字第14号和鄂东鉴（2014）痕鉴字第14号《司法鉴定意见书》。本院于2014年9月17日第二次公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）黄虑彬及其委托代理人高凯，被告（反诉原告）吴金保、吴天明的委托代理人刘佩良到庭参加诉讼。庭审中，被告（反诉原告）吴金保、吴天明对湖北东湖司法鉴定所鄂东鉴（2014）文鉴字第14号和鄂东鉴（2014）痕鉴字第14号《司法鉴定意见书》的客观科学性提出异议，并申请重新鉴定。本院予以同意，并委托西南政法大学司法鉴定中心作鉴定。2015年1月16日，本院收到西南政法大学司法鉴定中心西政司法鉴定中心（2014）鉴字第3962号《司法鉴定意见书》。后本院认为该案件处理结果与黄虑云有法律上的利害关系，于2015年2月9日通知黄虑云作为本案第三人参加诉讼。本院于2015年4月3日第三次公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）黄虑彬、黄登霞及其委托代理人高凯，被告（反诉原告）吴金保、吴天明的委托代理人刘佩良、第三人黄虑云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
黄虑彬、黄登霞诉称：黄虑彬、黄登霞合法拥有在安徽省宿松县某某镇某某街XX号的两块宅基地（面积203.4平方米）使用权。2011年4月9日，黄虑彬与吴金保签订《协议书》，决定共同联建商住楼，约定：由吴金保拆除黄虑彬旧房，并办理相关手续出资兴建商住楼，建成后，该商住楼一楼店面房两间、二楼和三楼套间各一套归黄虑彬所有，由吴金保办理上述房屋的房产证及土地使用权证，承担一切税费，以及其他权利及义务。2011年年底该商住楼建成。经黄虑彬催促，吴金保于2013年将一楼店面房两间（南临王赋房屋、北临黄虑云房屋）及二、三层东后部套间各一套交付予黄虑彬使用，但吴金保一直未办理上述已交付房屋的房产证及土地使用权证。吴金保未依约履行协议，应承担继续履行协议的义务，故诉请：（1）判令吴金保为黄虑彬、黄登霞办理在安徽省宿松县某某镇某某街现已由黄虑彬、黄登霞使用的一楼店面房及二、三层楼套间各一套的房产证及土地使用权证，并予以交付；（2）判令吴金保向黄虑彬、黄登霞支付违约金10万元。
吴金保、吴天明辩称：诉称的合同内容不属实；约定由吴金保来办房产证及土地使用权证，但没有约定办证时间，且黄虑彬将一宗土地证拿回，所以无法办证，违约责任在于黄虑彬，吴金保不存在违约。请驳回黄虑彬诉求。
黄虑云述称：与黄虑彬、黄登霞诉称事实一致。
吴金保、吴天明反诉诉称：吴金保和吴天明的一块宅基地与黄虑彬及其弟黄虑云在宿松县某某镇某某街的房屋相邻。黄虑彬与黄虑云的房屋老旧而无能力进行改造。经协商，吴金保作为甲方与作为乙方的黄虑彬、黄虑云于2011年4月9日签订《协议书》，约定：乙方提供某某街宅基地362.93平方米，甲方提供宅基地317平方米和资金，双方联建商住楼，由甲方负责进行商住楼建设；建成后，乙方兄弟俩各得两间店面房（建筑面积为包墙不少于90平方米），另附楼上第二或第三层各得壹个套间，建成后乙方优先选择所需套间房（总建筑面积为包墙200平方米，不含公摊面积），乙方所得房屋使用的实际建筑面积大于约定面积，则按2000元／平方米价格支付给甲方，如小于乙方约定面积时按市场价格补偿给乙方，其余房屋均归甲方所有；甲方施工中的安全责任由甲方负责，但施工中涉及的相关周边事宜，乙方应积极配合甲方调处和解决；新建房屋建成后，属甲、乙各方房屋的水、电、有线电视、电话等入户、初装均由各自负责并负担所需的全部费用；本协议签订后当日内，乙方应将土地使用证、房产证交给甲方，由甲方统一办理房屋建设所需的一切手续；本协议系双方自愿协商达成，如一方违约，则向对方承担违约金壹拾万元整。协议书签订后，吴金保按协议书的约定拆除黄虑彬和黄虑云的旧房子，在三方的土地上进行商住楼建设。在建房过程中，黄虑彬却多次阻挠施工，曾阻拦房屋混凝土现浇、砍坏铝合金窗。房屋建成后，黄虑彬除得两间店面房和一个套间外，还多占了一个套间。黄虑彬、黄登霞所得两间店面房和一个套间建筑面积包墙大于约定的面积，应按2000元／平方米的价格给付吴金保，多占的一个套间应当返还给吴金保。黄虑彬还将其一本地号为0813XXXXX的土地使用权证拿走而未交给吴金保。综上，黄虑彬多占一个套间、不给付超出约定房屋建筑面积的价款和水、电等入户、初装费用，阻挠施工等行为违反了协议书的约定，应当按约定承担违约责任，故诉请：（1）判令黄虑彬、黄登霞返还所占的一个套间；（2）判令黄虑彬、黄登霞给付吴金保超出约定面积的价款143900元；（3）判令黄虑彬、黄登霞给付吴金保水电初装、入户费5000元；（4）判令黄虑彬、黄登霞将地号为0813XXXXX的国有土地使用权证给付吴金保；（5）判令黄虑彬、黄登霞支付违约金10万元。在庭审中对第（3）项诉请变更为：判令黄虑彬、黄登霞给付吴金保水电初装、入户费3990元。
黄虑彬、黄登霞针对反诉辩称：按双方协议内容，黄虑彬、黄登霞应得两间店面房和二、三楼套间各一套；在吴金保交付房产证及土地使用权证后，凭票据给付水电初装、入户费予吴金保；可以继续交付0813XXXXX的国有土地使用权证给吴金保；对阻挠建房是双方很小的纠纷，不存在是违约责任。
黄虑彬、黄登霞为证明其本诉主张和反诉抗辩，提交了以下证据：
1、《协议书》1份，证明合同内容及相关权利义务。
2、国有土地使用证2份，证明黄虑彬原土地使用权的相关情况。
3、黄虑云、黄皝的证人证言各1份，证明2011年4月9日的协议书内容真实，吴金保按协议于2013年5月份实际交付二、三楼套间各一套、于2013年8月份交付一楼两间店面房予黄虑彬、黄登霞。
4、建设单位为黄虑彬的建设工程规划许可证2份，证明黄虑彬已办理的规划许可证并已提交给吴金保。
5、湖北东湖司法鉴定所鄂东鉴（2014）文鉴字第14号和鄂东鉴（2014）痕鉴字第14号《司法鉴定意见书》及鉴定费发票各1份，证明《协议书》第一页正文第11行和第13行添加笔迹“每人”及所按的指印均系吴金保所添加和按指印；黄虑彬、黄登霞已交纳鉴定费4000元。
吴金保、吴天明为证明其反诉主张和本诉抗辩，提交了以下证据：
1、《协议书》1份，证明合同内容及相关权利义务。
2、张勇、刘松柏、齐亮、余灿华的证言各1份，证明黄虑彬违约阻挠施工。
3、收条1份，证明黄虑彬未交付房产证。
4、图纸1份，证明各店面、套房的面积。
5、补充协议1份，证明吴金保根据黄虑彬要求给付了补偿。
6、发票2张和供用水协议1份，证明吴金保为黄虑彬垫付了3990元水电初装费以及吴金保只为黄虑彬办了一个套间的水电初装。
7、西南政法大学司法鉴定中心西政司法鉴定中心（2014）鉴字第3962号《司法鉴定意见书》和鉴定费发票各1份，证明虽然该鉴定意见书认为《协议书》上的二处添加的“每人”二字及所按指印系吴金保书写及按印，但其仍认为其结果不真实，由法院决定是否采信；吴金保、吴天明已交纳鉴定费5200元。
黄虑云为证明其主张，提交了以下证据：
《协议书》1份，证明合同内容及相关权利义务。
庭审中，各方对他方证据质证意见如下：
吴金保、吴天明对黄虑彬、黄登霞证据：证据1协议书第一页正文第11行和第13行添加笔迹“每人”及所按的指印不知情，不是吴金保、吴天明所为，不具有合法性和真实性；证据2、4无异议；证据3证人证言的真实性有异议，两证人与黄虑彬、黄登霞均有利害关系，其证言不能作证据使用；证据5的客观科学性有异议，不能确认协议书第一页正文第11行和第13行所添加笔迹“每人”及所按的指印系吴金保所为。
吴金保、吴天明对黄虑云证据质证意见同黄虑彬、黄登霞证据1。
黄虑彬、黄登霞对吴金保、吴天明证据：证据1真实性无异议，该《协议书》有三份，其中两份涂改，应以涂改为准，虽有涂改不影响协议的内容；证据2的证人证言内容不真实，在施工因质量问题发生争执是事实；证据3真实性无异议，反而证明黄虑彬曾将土地使用权证交给吴金保；证据4、5无异议；证据6真实性无异议，同意在吴金保交付房产证后按发票金额的三分之一给付费用，对“只为黄虑彬办了一个套间的水电初装”的证明目的有异议；对证据7真实性、合法性无异议，已证明添加笔迹“每人”及所按的指印系吴金保所为。
黄虑彬、黄登霞对黄虑云证据无异议。
黄虑云对黄虑彬、黄登霞证据无异议。
黄虑云对吴金保、吴天明证据质证意见同黄虑彬、黄登霞意见。
本院对双方所举证据认证如下：
黄虑彬、黄登霞证据：证据1、5结合吴金保、吴天明证据10分析，能证明该《协议书》第一页正文第11行和第13行添加笔迹“每人”及所按的指印均系吴金保所添加和按指印，予以采信，其合法性在本院认为部分予以分析。证据2、4真实合法，吴金保、吴天明无异议，予以采信。证据3中，虽然黄虑云是黄虑彬弟弟，黄皝是黄虑彬、黄登霞儿子，但结合证据1、5分析，能证明其证言真实，予以采信。
吴金保、吴天明证据：证据1部分内容与黄虑彬、黄登霞证据1内容不一致，采信黄虑彬、黄登霞证据1内容。证据2能证明施工中因质量问题双方发生争执的事实，黄虑彬对双方发生争执的事实亦予以认可，予以采信。证据3、5真实、合法，黄虑彬、黄登霞无异议，予以采信。证据4真实、合法性予以采信，房屋的建筑面积应以房地产权证为准，不能以图纸来确定各店面、套房的建筑面积，故对其证明目的不予采信。证据6真实、合法性予以采信，能证明吴金保已为黄虑彬、黄登霞交付3990元自来水主支管分摊费和材料费，黄虑彬、黄登霞对此亦无异议，予以采信，但不能直接证明吴金保只为黄虑彬办了一个套间的水电初装，故对该证明目的不予采信。证据7结合黄虑彬、黄登霞证据5分析，能证明《协议书》第一页正文第11行和第13行添加笔迹“每人”及所按的指印均系吴金保所添加和按指印，予以采信。
黄虑云证据：结合黄虑彬、黄登霞证据1、5和吴金保、吴天明证据7分析，予以采信，其合法性在本院认为部分予以分析。
根据以上采信的证据及当事人陈述，本院查明：
黄虑彬和黄登霞在宿松县某某镇某某街按份共有两处房产，共占地203.4平方米，与黄虑彬弟弟黄虑云及吴金保和吴天明的房屋相邻。2010年12月31日，宿松县住房和城乡建设局向黄虑彬个人颁发了建字第340826XXXXXXXXXXX号、建字第340826XXXXXXXXXXX号《建设工程规划许可证》，分别许可新建住宅楼三层和五层，建设规模为分别为348平方米和180平方米。后黄虑彬、吴金保商定拆各自的旧房，在原宅基地上共同联合兴建商住楼。经协商，吴金保作为甲方与作为乙方的黄虑彬、黄虑云于2011年4月9日签订《协议书》，约定：甲方现有宅基地317平方米，乙方现有国有划拨宅基地362.93平方米，全部由甲方负责兴建商住楼，其工程报建、规划许可证等均由甲方负责办理并承担一切费用。联建商住楼建成后，以某某街经某某商城的圆角处（接王赋店面屋起），乙方兄弟俩各得两间店面房（每人建筑面积为包墙不少于90㎡）；另附楼上第二或三层各得壹个套间，建成后乙方优先选择所需套间房（每人总建筑面积为包墙200㎡，不含公摊面积），乙方所得房屋使用的实际建筑面积大于约定面积，则按2000元／平方米价格支付给甲方，如甲方小于乙方约定面积时按市场价格补偿给乙方，其余房屋均归甲方所有。联建商住房的建设资金概由甲方负责，商住楼建成后，乙方房屋的土地证变更登记以及房屋落成后乙方的房产证和土地证由甲方办理，并承担一切税、费，乙方应予协助。乙方现宅基地上的旧房由甲方安排拆除，乙方不承担拆屋费用；本协议签字后15天内，乙方将无任何异议的宅基交给甲方统一组织兴建房屋；甲方在经报建、规划许可后，10日内组织施工，并在2011年12月30日前完工。新建房屋建成后，属甲、乙各方房屋的水、电、有线电视、电话等入户、初装均由各自负责并负担所需的全部费用。本协议签订后当日内，乙方应将土地使用证、房产证交给甲方，由甲方统一办理房屋建设所需的一切手续。本协议系双方自愿协商达成，如一方违约，则向对方承担违约金壹拾万元整。吴天明和黄登霞分别作为产权共有人在甲方和乙方栏签字。《协议书》签订后，吴金保即按协议书的约定拆除黄虑彬和黄虑云的旧房子，在三方的土地上进行商住楼建设，但未申办整体建房的《建设工程规划许可证》。在建房过程中，黄虑彬曾为建房质量等琐事与吴金保发生争执，但未实质影响吴金保施工建房。2012年初商住楼建成，共六层，其中一层为店面房，二至六层为套间，每层有五个套间。吴金保于2013年5月交付二、三层各一间套间、2013年8月交付二间店面予黄虑彬、黄登霞。2014年元月8日，黄虑彬从吴金保处收回地号为0813XXXXX的土地使用权证。2014年3月20日，吴金保为黄皝、廖理平、董爱英向宿松县自来水厂交纳主支管分摊费和材料费11970元。后因吴金保未能办理房地产权证，致纠纷发生，黄虑彬和黄登霞遂涉诉来院，要求判准所请。在诉讼中，吴金保、吴天明提出反诉，亦要求判准所请。案经调解未果。庭审中，经本院向原、被告释明，原、被告均坚持其诉讼请求。
另，经司法鉴定证明《协议书》第一页正文第11行和第13行添加笔迹“每人”及所按的指印均系吴金保所添加和按指印。黄虑彬、黄登霞已交纳鉴定费4000元，吴金保、吴天明为重新司法鉴定而交纳鉴定费5200元。
本院认为：我国《城乡规划法》第四十条第一款规定“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”。第六十四条规定“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款”。从上述规定来看，对于建设单位没有取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证而签订的建设工程施工合同，属效力待定合同，其效力认定采取合同效力补正原则，在一定条件下成功补办手续的，应认定为有效，否则认定为无效。本案中，虽然黄虑彬以其个人名义办理了两份《建设工程规划许可证》，但事实上吴金保作为承建方违反该《建设工程规划许可证》规定超规模建设；再者吴金保亦未能依《协议书》约定办理工程报建及规划许可证，且在该案起诉前仍未取得建设工程规划许可证，应认定双方签订的《协议书》无效。因《协议书》无效，吴金保、吴天明已无合同义务为黄虑彬、黄登霞办理房地产证，且事实上因未办理建设工程规划许可证，事后又未能采取改正措施消除对规划实施的影响，致其无法办理房地产证，故黄虑彬、黄登霞本诉诉请吴金保为黄虑彬、黄登霞办理在安徽省宿松县某某镇某某街现已由黄虑彬、黄登霞使用的一楼店面房及二、三层楼套间各一套的房产证及土地使用权证，并支付违约金10万元，于法无据，依法予以驳回。没有证据证明吴金保、吴天明对讼争房屋享有合法的产权，且《协议书》无效，故吴金保、吴天明反诉诉请判令黄虑彬、黄登霞返还所占的一个套间，并给付吴金保超出约定面积的价款143900元和水电初装、入户费3990元，以及将地号为0813XXXXX的国有土地使用权证给付吴金保和支付违约金10万元，于法无据，依法予以驳回。经司法鉴定证明《协议书》第一页正文第11行和第13行添加笔迹“每人”及所按的指印均系吴金保所添加和按指印，故黄虑彬、黄登霞所交纳鉴定费4000元应由吴金保、吴天明负担，吴金保、吴天明为重新司法鉴定而交纳的鉴定费5200元由其自行承担。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第五十六条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款、第六十四条的规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）黄虑彬、黄登霞、第三人黄虑云与被告（反诉原告）吴金保、吴天明于2011年4月9日签订的《协议书》无效；
二、驳回原告（反诉被告）黄虑彬、黄登霞的诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）吴金保、吴天明反诉诉讼请求。
本诉案件受理费2000元，由原告（反诉被告）黄虑彬、黄登霞负担；反诉案件受理费2500元，由被告（反诉原告）吴金保、吴天明负担；鉴定费9200元，由被告（反诉原告）吴金保、吴天明负担，其中原告（反诉被告）黄虑彬、黄登霞交纳的鉴定费4000元，由被告（反诉原告）吴金保、吴天明于本判决生效之日起五日内给付原告（反诉被告）黄虑彬、黄登霞。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。
审 判 长 吴哮豹
代理审判员 汪 淳
人民陪审员 汪强军
二〇一五年四月二十八日
书 记 员 王少霞
附相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
二、《中华人民共和国城乡规划法》
第四十条在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。
申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。
城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府应当依法将经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布。
第六十四条未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。