安徽省马鞍山市花山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）花民一初字第00532号
原告：马鞍山悦豪物业管理有限公司。
法定代理人：张安清，该公司董事长。
委托代理人：吴苗妙，该公司职工。
被告：濮凯，男。
原告马鞍山悦豪物业管理有限公司（简称悦豪物业公司）与被告濮凯物业服务合同纠纷一案，本院于2013年2月22日立案受理后，依法由审判员袁传文适用简易程序，于2013年4月8日公开开庭进行了审理。原告悦豪物业公司的委托代理人吴苗妙，被告濮凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
悦豪物业公司诉称：受马鞍山市中合房地产开发公司聘请，原告于2009年9月起从事马鞍山市花山区东晖花园物业服务，物业管理费每月每平方米0.75元，每月最后一日为物业费支付之日，如逾期支付则按照日千分之三支付违约金。原告因东晖花园业主拒不缴纳物业服务费而于2011年7月15日终止物业服务，撤出东晖花园。被告自2009年9月起至2011年7月15日止未缴纳物业管理费。故原告请求法院判令被告支付2009年9月1日至2011年7月15日拖欠的物业服务费2806.42元，并支付至2011年7月15日的违约金2746.84元，并按日8.42元计算违约金，至被告实际给付之日止。
濮凯辩称：一、对原告管理东晖花园的合法性有异议。马鞍山中合房地产开发有限公司于2009年9月起聘请悦豪物业公司时，已经超过组成业主委员会的时间，而马鞍山中合房地产开发有限公司没有经过业主委员会的同意。因此，马鞍山中合房地产开发有限公司与悦豪签订的合同，本被告不认可。二、根据相关规定，前期物业公司应当有义务提交组成业主委员会的申请，相关部门应当在接到申请后45日内组建业主大会，但本小区物业公司从未提交过申请组成业主大会的申请。另外，马鞍山中合房地产开发有限公司开始聘请中北物业公司，后来聘请锦润物业公司，现在聘请悦豪物业公司。根据规定，物业公司不可以转让买卖的。三、对悦豪物业公司物业管理的资格有异议。悦豪物业公司只有三级资质，且在2010年5月前原告未取得物业管理资质，所以说原告没有资格管理物业公司。原告在资质过期后仍然进行无资质的管理。四、根据2005年马房服务等级标准，上面规定小区管理的标准，但原告没有达到以上标准的要求。关于收费，应当有收费许可证，被告亮证收费并使用税务票据，但从第一次物业公司上门到最后一次上门，但直到今日本被告都没有看到这份材料，原告只是延续了前面的收费标准，但本被告认为原告什么都没有做就来收费，且原告在管理本小区时，对本小区的收支情况没有告知业主。另外，悦豪物业公司在对车位收费时，应当出具税务部门的收费发票，但原告没有出具，本被告将保留向税务部门反映此事的权利。原告没有达到三级资质的规定，其要求本被告支付物业费的标准没有依据。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2009年9月1日，马鞍山中合房地产开发有限公司与悦豪物业公司签订了一份《前期物业服务合同》，约定：由悦豪物业公司对东晖花园一期提供前期物业管理服务，即对物业共用部位、共用设施设备、绿化、车辆停放等项目进行维护、修缮、服务与管理；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅为每月每平方米0.75元；物业服务费用按年或季交纳；业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按日3‰的标准向悦豪物业公司支付违约金。合同签订后，悦豪物业公司进驻东晖花园小区提供物业服务，其服务期间的各项收费标准延用马鞍山市锦润物业管理有限公司经市物价局核准的标准。濮凯房屋建筑面积为166.31平方米，自2010年9月1日至2011年7月15日期间的物业服务费未交纳，以致成讼。
另查明：悦豪物业公司于2011年7月15日撤出东晖花园小区。
上述事实，有原、被告双方的陈述、前期物业服务合同、报告、花山区建委房管办出具的证明、商品房买卖合同、发票、照片等证据材料在卷佐证，足以认定。
本院认为：原告与马鞍山市中合房地产开发公司签订的《前期物业管理服务合同》合法有效，该合同对原告与濮凯具有法律约束力，双方应当按合同约定履行各自的义务。原告对被告居住的小区提供物业服务至2011年7月15日，被告亦实际接受了该公司提供的服务，但被告自2009年9月1日至2011年7月15日，没有交纳物业服务费，违反了合同中关于业主应按时交纳物业服务费的约定，应承担违约的民事责任。至于被告提出原告管理的合法性、资格、收费资质及成立业主大会等问题，属于另一法律关系，应由相关部门予以处理，本案不作处理。至于被告提出原告在提供物业服务过程中存在瑕疵问题，经查，原告在该小区提供物业服务过程中对相关场地维修、养护、管理，以及在维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序等方面存在一定的瑕疵，因此，应适当降低其物业服务费标准，其收费标准以每月每平方米0.6元为宜。被告未按约定缴纳物业服务费已构成违约，应按约定支付违约金，但双方约定的违约金过高，本院酌情调整为在中国人民银行同期贷款利率基础上上浮30%，即按年利率7.8%计算违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告濮凯于本判决生效之日起五日内给付原告马鞍山悦豪物业管理有限公司2009年9月1日至2011年7月15日期间的物业服务费2245元，并支付违约金（以濮凯应缴物业服务费2245元，按年利率7.8%的标准，自2011年7月16日计算至本判决生效之日止）；
二、驳回原告马鞍山悦豪物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，已减半收取25元，由被告濮凯负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。
审判员 袁传文
二〇一三年四月二十六日
书记员 丁 敏
附本案适用法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
二、《物业管理条例》
第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
三、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照第第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。
四、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
五、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。