湖南省湘潭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘03民终1073号
上诉人（原审被告）：陈润山。
被上诉人（原审原告）：湘潭市岳塘房产管理所，住所地：湘潭市岳塘区中洲路街道胜利大厦下摄司后街*****号。
法定代表人：阳乐锋，所长。
委托诉讼代理人：罗立伟，湖南百舸律师事务所律师。
委托诉讼代理人：彭静，湖南百舸律师事务所律师。
上诉人陈润山因与被上诉人湘潭市岳塘房产管理所房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2017）湘0304民初364号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月20日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈润山上诉请求：1、撤销非法合同；2、通过合法手续，将上诉人所谓的公租房手续恢复变更为廉租房手续；3、赔偿上诉人三年来的误工费、文具费、精神损失费、上诉费共计5000元。事实和理由：被上诉人诉上诉人拖欠公租房租金不是事实，上诉人多次向被上诉人交纳租金及物业服务费，但被上诉人都以上诉人手续不规范拒收，故无法交纳。原因是上诉人只同意按原有的廉租房价格交纳，不同意按公租房价格交纳，希望法院维护上诉人的合法权益。上诉人原有房屋25平方米，后国家搞建设进行拆迁，补偿了上诉人5万元，上诉人买不起房屋，只能等待国家的优待分房政策，后一直在外租房。2013年2月，国家房管部门对困难的拆迁户分配了一批廉租房，上诉人分得了现在居住的房屋。由于上诉人的疏忽，并未及时发现户主是女儿的名字，故未及时变更户主。因廉租房太小，2015年女儿另行购买了房屋，与上诉人夫妻分开立户，此时女儿被取消居住廉租房的资格，廉租房合同终止。上诉人多次打报告要求变更户主，但房产部门滥用职权非要将国家合法分配的廉租房按公租房价格收取租金，上诉人跑了很多次一直得不到解决，被上诉人通过种种手段对上诉人施压，上诉人在没有办法的情况下被迫签订了公租房合同。另外，上诉人由于年老体衰听力不好，曾听房屋部门的工作人员讲廉租房与公租房每年价格只相差200多元，当时为了减少麻烦，认为相差不远就把合同签了，结果去交纳房租及物业服务费时才知道是每月多交200多元。被上诉人称与上诉人女儿的廉租房合同已经终止，上诉人每月工资超过2000元，无权享受廉租房待遇，依据是湘潭市政府潭政办发2014年74号文件，而上诉人的廉租房是2013年2月分配的，与文件下发时间相差一年多，根本不能依据该文件的规定。与上诉人一起被拆迁的居民有20多户，都分配了廉租房，只有上诉人因为廉租房户主弄错导致合同终止，被强行要求将廉租房变更为公租房，否则就要腾房，其他住户与上诉人情况一样，却不需要变更为公租房，故请求还上诉人一个公道。
湘潭市岳塘房产管理所辩称：一、上诉人在上诉状上陈述的拆迁事宜以及其女儿与被上诉人签订的房屋租赁合同，与本案无关，不属于同一法律关系；二、一审认为上诉人与被上诉人存在事实租赁合同关系，事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求；三、上诉人提出的反诉意见，被上诉人拒绝调解，上诉人应当另行起诉。
湘潭市岳塘房产管理所向一审法院起诉请求：1、判令解除湘潭市岳塘房产管理所与陈润山之间的房屋租赁合同关系，责令陈润山立即腾退位于湘潭市岳塘区和平公寓廉租房2栋1单元2102号的房屋，并恢复原状；2、陈润山向湘潭市岳塘房产管理所支付房屋租金、物业服务费合计3301.48元；3、陈润山承担本案诉讼费、律师费。
一审法院认定事实：2012年1月8日，湘潭市岳塘房产管理所与陈润山之女陈碧君签订《湘潭市廉租住房租约（实物配租）》，双方约定陈碧君租赁“坐落于本市岳塘区和平公寓廉租房2栋1单元2102号的廉租房一套……面积50.53平方米，月租金为55.58元”。就此，湘潭市廉租住房制度实施领导小组办公室于2012年4月18日向陈碧君发放了廉租住房实物配租待遇证件。此后，陈碧君携父亲陈润山、母亲黄瑞莲、女儿陈星在该房屋内居住。截至2015年12月31日，陈碧君按照《湘潭市廉租住房租约（实物配租）》的约定，全额缴纳了本案所涉房屋的租金。因陈碧君购买了位于湘潭市岳塘区岚园新城小区的商品房并携女儿迁入居住，湘潭市房产管理局遂于2015年4月14日作出潭房住保[2015]6号《关于取消戴映梅等76户家庭公共租赁住房实物配租保障登记的通知》，认定陈碧君一户不再符合我市公共租赁住房保障条件，决定取消其家庭公共租赁住房实物配租保障登记，要求其于“本通知送达之日起90天内腾退承租的公共租赁住房……搬迁期满不腾退公共租赁住房，各房产管理所可以向人民法院提起诉讼，要求承租人腾退所承租的公共租赁住房”。2015年7月31日，陈润山向湘潭市岳塘区房产管理所提交《湘潭市公共租赁住房保障家庭户主变更申请登记表（实物配租）》，请求将原承租本案所涉房屋的公共租赁住房保障家庭户主由陈碧君变更为陈润山，湘潭市岳塘区东坪街道办事处横街社区居民委员会表示“情况属实，同意变更”，湘潭市岳塘房产管理所表示“同意按公租房进行户主变更”，并将该户户主变更为陈润山。2015年8月7日，陈润山出具《交租协议》一份，表示“关于公租房的租金，暂时我还无法交清，等我想到办法后，一定交清”。根据湘潭市物价局、湘潭市房产管理局潭价服[2013]188号《关于制定湘潭市公共租赁住房租金指导价格的通知》、潭价服[2014]77号《关于核定城区公共租赁住房租金标准的通知》，湘潭市物价局潭价服函[2014]11号《关于菊花塘等廉租房住宅小区物业服务收费继续执行标准的复函》等规范性文件的规定，陈润山承租本案所涉房屋，按照公共租赁住房租金指导价格标准，租金为220.82元/月，物业服务费为15元/月。自2016年1月1日起，陈润山即未向湘潭市岳塘房产管理所交纳租金和物业服务费，截至2017年2月28日，已经累计拖欠租金3091.48元（220.82元/月×14个月），服务费210元（15元/月×14个月），合计3301.48元。就此，湘潭市岳塘房产管理所向陈润山多次催要，并于2016年6月8日委托湖南百舸律师事务所发出（2016）湘舸律函字第210号《律师函》告知其相应的法律后果，但陈润山仅同意按照原廉租住房租金标准交纳租金。双方就此多次协商均未能达成一致，遂形成本案诉讼。
另查明，湘潭市房产管理局于2014年9月10日作出潭房函[2014]45号《关于调整市本级廉租房后续管理责任主体的通知》，明确本案所涉房屋所在和平公寓（一、二期）的廉租房小区管理责任主体为湘潭市岳塘房产管理所。
还查明，2014年12月4日，湘潭市人民政府发布潭政办发[2014]74号《湘潭市城区公共租赁住房和廉租住房并轨运行试行办法》，其中第二条规定，“本试行办法所称公共租赁住房和廉租住房并轨运行（以下简称两房并轨运行），是指原公共租赁住房和廉租住房并轨为公共租赁住房，按照城镇低收入住房困难家庭、中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在潭稳定就业的外来务工无房人员等不同的住房保障对象进行公共租赁住房梯度保障”；第十条规定，“并轨后的公共租赁住房保障对象包括原廉租住房和原公共租赁住房保障对象，即城镇低收入住房困难家庭、中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在潭稳定就业的无房外来务工人员。住房困难家庭是指，人均住房建筑面积标准统一为15平方米以下。城镇低收入家庭人均收入及财产标准是指，城镇常住户籍家庭人均收入及财产为上年度市城区城镇居民人均可支配收入的50%（含本数）以下。城镇中等偏下收入家庭人均收入及财产标准是指，城镇常住户籍家庭人均收入及财产为上年度市城区城镇居民人均可支配收入的100%以下。新就业职工是指，具有市城区城镇常住户籍，在市城区工作并与用人单位签订1年以上劳动合同或法定的其他就业人员，参加工作不满5年，按规定缴纳社会保险，收入低于上年度市城区城镇居民人均可支配收入150%。在潭稳定就业的外来务工人员是指，持有市城区公安机关核发的居住证，在市城区工作并与用人单位签订2年以上劳动合同，按规定缴纳社会保险，收入低于上年度市城区城镇居民人均可支配收入150%的人员”。
一审法院认为，湘潭市岳塘房产管理所作为公租住房管理主体，其在陈润山提交的《湘潭市公共租赁住房保障家庭户主变更申请登记表（实物配租）》上表示同意并加盖公章，双方即成立事实上的房屋租赁合同关系，双方当事人均应按照有关租赁合同及公共租赁住房的法律、法规和规范性文件的规定全面履行各自的义务。陈润山拖欠房屋租金、物业服务费达14个月以上的行为，属实质违约，亦是造成双方纠纷的主要原因，应承担本案全部责任。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，解除权人可以解除合同。湘潭市岳塘房产管理所要求解除与陈润山之间的公共租赁住房租赁合同关系，陈润山立即腾退位于湘潭市岳塘区和平公寓廉租房2栋1单元2102号的房屋，并恢复原状的诉讼请求，系合同解除权之依法行使，应予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。湘潭市岳塘房产管理所要求陈润山支付14个月房屋租金3091.48元，物业服务费210元的诉讼请求，亦属合理合法，亦应予以支持。当事人对自己提出的主张，理应承担相应的举证责任。湘潭市岳塘房产管理所要求陈润山支付其为主张债权而产生的律师费，但未提供证据予以证明，对此项诉讼请求，不予支持。住房和城乡建设部、财政部、国家发展和改革委员会建保[2013]178号《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》及湘潭市人民政府潭政办发[2014]74号《湘潭市城区公共租赁住房和廉租住房并轨运行试行办法》均在双方租赁合同关系成立之前即已公布并颁行，就相关的公共租赁住房申请条件及房屋租金均作出明确约定，陈润山理应知悉，其认为对公共租赁住房房屋租金价格存在重大误解的答辩意见，不予采纳。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除湘潭市岳塘房产管理所与陈润山之间的房屋租赁合同关系，陈润山立即腾退位于湘潭市岳塘区和平公寓廉租房2栋1单元2102号的房屋，并恢复原状；二、陈润山于本判决生效之日起五日内一次性支付湘潭市岳塘房产管理所2016年1月1日至2017年2月28日的房屋租金3091.48元，物业服务费210元，两项合计3301.48元；三、驳回湘潭市岳塘房产管理所的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由陈润山承担。
二审中，双方均没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点问题是：一、上诉人是否应按公租房的租赁价格向被上诉人交纳租金及物业服务费；二、上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同关系是否应予解除。
上诉人现居住的房屋原系其女儿陈碧君向被上诉人租赁的廉租房，陈碧君购买了商品房后，不再符合廉租房租赁条件，被湘潭市房产管理局取消了其保障登记。后上诉人向被上诉人提交了户主变更申请，将该房屋所涉租赁户主由陈碧君变更为上诉人。被上诉人在申请登记表上已注明“同意按公租房进行户主变更”，随后上诉人在其出具的交租协议中也表明暂时无法交清公租房租金，表明上诉人对该房屋已由廉租房性质变更为公租房性质的情况是知晓的，现被上诉人要求其按公租房价格标准支付租金及物业服务费符合本案的客观事实，应当予以支持。上诉人并未提供证据证实其家庭符合廉租房租赁条件，故其上诉提出是在没有办法的情况下被迫签订了公租房合同的上诉理由不成立。另外廉租房的租赁主体必须符合相应的条件，经相关部门审核通过后方能取得廉租房，并非由租赁主体自行选择决定，故廉租房的租赁与上诉人提出因年老听力不好，将公租房租金每月200多元听成每年200多元的理由无关，即使不存在上述情况，也不能表明其满足廉租房保障条件。湘潭市政府潭政办发2014年74号文件在双方租赁合同关系成立之前已公布，对相关的公共租赁住房申请条件及房屋租金标准均作出了明确规定，上诉人称该文件与其租赁的房屋无关的理由不成立。上诉人还称与其条件相同的其他租赁户享受了廉租房待遇，应当向被上诉人或其上级主管部门提出，由被上诉人或其主管部门予以答复，该情况不属于本案所审查的范围。原判认定上诉人应按公租房的租赁价格向被上诉人交纳租金及物业服务费的事实并无不当，本院予以确认。
上诉人与被上诉人之间并未约定解除房屋租赁合同关系的条件，考虑到上诉人年老且无其它住房，所租赁的房屋本身属于保障性住房，故对被上诉人提出的解除租赁关系的请求不予支持。一审法院要求上诉人立即腾退房屋的处理欠妥，本院予以纠正。
上诉人还提出被上诉人应赔偿其三年来的误工费、文具费、精神损失费等共计5000元，未在一审中提出反诉，二审中被上诉人不同意就此进行调解，故本案不予审理。
综上所述，上诉人陈润山的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2017）湘0304民初364号民事判决第二项；
二、撤销湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2017）湘0304民初364号民事判决第一、三项；
三、驳回被上诉人湘潭市岳塘房产管理所的其他诉讼请求。
如果未按照判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费50元减半收取25元，二审案件受理费50元，合计75元，由上诉人陈润山负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 任 莉
审 判 员 刘 静
代理审判员 张成东
二〇一七年十月十一日
代理书记员 陈 石
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。