广东省博罗县人民法院文件稿头
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邓远标
二〇一四年十二月八日
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朱友良2014-12-6
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石湾人民法庭
李敏娴
2014年12月5日
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（2014）惠博法湾民初字第146号民事判决书
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广东省博罗县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠博法湾民初字第146号
原告庄永杰，男，汉族，住广东省揭西县，身份证号码：×××0615。
诉讼代理人梁泽运，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。
被告博罗县石湾创域置业发展有限公司，住所地：博罗县。
法定代表人叶盛忠。
诉讼代理人李晋辉，江西雩山律师事务所律师。
原告庄永杰诉被告博罗县石湾创域置业发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告的诉讼代理人、被告的诉讼代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2013年5月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告建设的博罗县石湾镇兴业中路南侧新怡·豪门商住小区2号商住楼1404号房，总价331990元，被告应当在2013年12月31日前将商品房交付原告使用。合同签订后，原告已按合同约定履行付款义务，但被告至今仍未履行交房义务。原告认为，被告应按照合同约定履行交房义务。现被告逾期交房，应当按照合同约定向原告支付违约金。原告多次催促被告交房以及支付违约金，被告均不予理会。为维护原告的合法权益，特起诉至法院。诉讼请求：1、判令被告立即履行交房义务，将符合交楼条件的商品房依法交付给原告使用；2、判令被告立即向原告支付逾期交房的违约金，按已交付房款331990元每日万分之五计算，自2014年1月1日起计至实际交付之日止，暂计至起诉之日为29879元；3、本案诉讼费由被告承担。
原告为其诉请在举证期限内提供的证据有：
一、商品房买卖合同，证明原、被告存在商品房买卖合同关系，被告应当于2013年12月31日前交付符合交楼条件的商品房给原告使用，被告迟延交付，应按照合同约定承担违约责任。
二、发票，证明被告已支付全部购房款。
三、备案登记，证明案涉商品房已在有关部门备案验收。
被告辩称，1、被告未能如期交楼是因为雨季多发等不可抗力因素的影响。2013年3月份至9月份属于雨季多发时段，根据气象部门统计数据，该时段降水量较2012年同时段降水量多大834.2毫米。也因此，新怡豪门商住小区的施工单位惠州市海燕建筑工程有限公司曾在2013年9月11日向新怡豪门商住小区的建立单位惠州建通工程项目管理有限公司申请将该建设项目延长工期100天，至2013年12月30日完工并获相应批准。被告的销售人员也曾就雨季多发等客观因素影响需要延迟交付的情况通知过已购房的业主。根据以上事实及合同法的有关规定，被告认为交房时间应当顺延至2014年3月份。2、尽管受到雨季多大等不可抗力因素的影响，被告所售的新怡豪门商住小区的主体结构分部（子分部）及建筑节能工程（围护结构部分）还是在2013年8、9月份取得相关单位工程验收合格的验收文件。同时，新怡豪门商住小区的物业管理单位博罗县新怡物业管理有限公司也于2013年10月正式入驻该商住小区，其物业服务内容及标准经博罗县物价局备案核准。据此，被告认为至2013年10月，案涉商品房已具备合同约定的交付条件。3、被告本可以在2013年10月份通知业主收楼，而延迟至2014年3月份再通知收楼在主观上是善意的。被告出于把新怡豪门商住小区打造成石湾镇标杆性商住楼盘的目的，在主体结构分部（子分部）及建筑节能工程（围栏结构部分）竣工后，被告即进行了新怡豪门商住小区附属工程园林景观工程的建设。此外，被告还在合同约定之外，进行了煤气管道工程的建设。至2013年5月份，新怡豪门商住小区320套商品房已售罄，大部分业主已收楼，其中部分业主已装修完毕入驻，并于2014年3月开始缴纳相应的物业管理费。综上，被告未违反合同约定，未构成迟延交付，原告的主张缺乏依据，请求予以驳回。
被告为其辩称在举证期限内提供的证据有：
一、气候分析资料、工程临时延期申请表、工程最终延期申请表，证明案涉房屋因雨季多发等不可抗力因素需延期100天。
二、主体结构分部（子部分）工程验收记录、建筑节能工程（维护结构部分）工程质量验收表、营业执照、资质证书、物价局备案回执，证明案涉商品房在2013年10月份已具备合同约定的交付条件。
三、快递回单，证明被告在2014年3月通知原告收楼并不违反合同约定，不构成延迟交付。
四、博罗县新怡物业管理有限公司证明及收据，证明案涉房屋在2013年10月已符合合同约定的交付条件，被告在2014年3月通知原告收楼并不违反合同约定，不构成迟延交付。
五、管道燃气建设合同，证明给被告迟延交付楼房，主观上是善意的。
六、商品房预售证复印件、工程竣工验收报告、建设工程消防验收意见书、竣工验收备案复印件，证明案涉商品房完全符合质量标准。
在庭审中，原、被告就双方所提供的证据进行了质证。被告对原告提交的证据一、二的真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为不能证明被告迟延交楼，对证据三的真实性、合法性和关联性不予确认，认为其无原件，无法核实其合法来源。原告对被告提交的证据一中气候分析资料的真实性无异议，关联性有异议，认为该证据不能证明雨季多发属不可抗力因素，雨季多发是广东气候的普遍现象，不具有特殊性，是可预见的。对证据一中的工程临时延期申请表、工程最终延期申请表的真实性、合法性及关联性有异议，认为不能证明被告有延迟交楼的合法原因。对证据二的真实性、合法性及关联性有异议，认为盖章方与原告无关，不能证明被告的商品房符合交楼条件。对证据三的真实性无异议，合法性及关联性有异议，认为寄件公司不是被告，其上的内容不属于收楼通知，也无原告或其他相关负责人的签名，且寄送地址与原告签订合同时留下的地址不一致，不能证明被告履行通知义务。对证据四的真实性、合法性有异议，认为该证据不能证明被告的商品房符合交楼条件，且被告未通知原告收楼。对证据五的真实性、合法性及关联性有异议，认为管道燃气是商品房的配套设施，且原告不清楚盖章的真实性。对证据六中预售证的真实性、合法性、联合性无异议；对竣工报告的真实性、合法性、联合性不予确认，认为无法确定其盖章的真实性；对意见书的真实性无异议，但认为只能证明案涉商品房的消防验收合格是2014年7月11日。
本院查明，2013年5月10日，原、被告签订《广东省商品房买卖合同》（编号：12122675），约定原告购买被告建设的位于博罗县石湾镇兴业中路南侧新怡·豪门商住小区2号商住楼1404号房，该房建筑面积102.58平方米，总价331990元。被告应在2013年12月31日前交付经验收合格的商品房。如遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期。逾期交房不超过90日的，自2013年12月31日次日起至实际交付之日止，被告应按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自2013年12月31日次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之五的违约金等内容。原告于2013年5月13日支付101990元、2013年6月28日支付230000元，被告分别开具发票。2013年8月26日，新怡·豪门商住小区1-4号楼的主体结构分部（子分部）工程通过验收。2013年9月11日，新怡·豪门商住小区项目承包单位惠州市海燕建筑工程有限公司以2013年3月至2013年9月雨季多发为由，申请工期延后100天。2013年9月15日，新怡·豪门商住小区的项目监理机构惠州建通工程项目管理有限公司同意延期申请，使竣工日期（包括已指令延长的工期）从原来的2013年9月1日延迟到2013年12月30日。2013年9月18日，新怡·豪门商住小区1-4号楼的建筑节能工程（围护结构部分）工程质量通过验收。2014年7月11日，新怡·豪门商住小区1-8号楼及地下车库通过建设工程消防验收。2014年8月5日，新怡·豪门商住小区1-4号楼通过建设单位组织竣工验收。2014年8月6日，新怡·豪门商住小区1-4号楼通过单位（子单位）工程质量竣工验收。2014年9月2日，新怡·豪门1、2号楼在博罗县住房和城乡规划建设局办理竣工验收备案。上述相关工程通过验收从而具备交付条件后，被告未提供已通知原告收楼的证据。
本院认为，原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》的主体及内容合法，是当事人真实意思的表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，本院予以认定，双方应当按约履行合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条规定：“建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书，国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”原、被告合同约定的交付条件是商品房经验收合格，本案的新怡·豪门商住小区2号商住楼1404号房于2014年8月5日已经验收合格，且于2014年9月2日办理竣工验收备案，符合交付条件，但超过了合同约定的2013年12月31日，被告未能在合同约定的2013年12月31日前交楼，其行为已构成违约，应承担违约责任。对于违约金计算问题，虽然被告在答辩中未提出调整违约金的请求，并以自身不存在违约应驳回原告的诉讼请求为由进行了抗辩，但人民法院可以就当事人是否需要主张违约金过高进行释明，故本院在庭审中向被告对违约金是否过高进行了释明，但被告不请求调整违约金。鉴于双方合同约定违约金按日万分之五计算，并不超出中国人民银行规定的同期同类贷款利率的四倍，本院按日万分之五计算被告迟延交付的违约金。故原告请求从约定交房的次日即2014年1月1日起至实际交付之日止，每日以总房款331990元按日万分之五计算违约金，理据充分，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第三款的规定：“……当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”及原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》约定，被告迟延交楼超过90日的，原告可选择解除合同或继续履行合同，故原告请求被告履行交房义务，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”被告辩称“雨季多发”属于不可抗力因素，但被告提供的证据显示2013年3月至9月该时段降水量较2012年同时段降水量多834.2毫米，并不属于不可预见、不可避免并不能克服的情形，故被告该辩称理据不足，本院不予采纳。被告在相关工程通过验收从而具备交付条件后，未重新通知原告收楼，存在过失，应承担相应的责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第三款、第一百一十七条、第二百七十九条的规定，判决如下：
一、被告博罗县石湾创域置业发展有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内将位于博罗县石湾镇兴业中路南侧新怡·豪门商住小区2号商住楼1404号房交付给原告庄永杰。
二、被告博罗县石湾创域置业发展有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金（自2014年1月1日起，按331990元以每日万分之五计算至实际交房之日止）给原告庄永杰。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，被告应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告。
本案案件受理费546元，由被告博罗县石湾创域置业发展有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审判长朱友良
审判员钟伟志
代理审判员李敏娴
二〇一四年十二月五日
书记员李沛沛