广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第1469号
上诉人（原审被告）：程智君，住广州市海珠区。
委托代理人：梁浩儒，广东法则明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州市海珠区房屋安全和物业一所，住所地广东省广州市海珠区滨江中路江景街**号***房。
法定代表人：蔡俊杰，所长。
委托代理人：马湘丽、黎桂芬，该所职员。
上诉人程智君因与被上诉人广州市海珠区房屋安全和物业一所（以下简称“房屋一所”）租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2014）穗海法民三初字第1580号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年3月7日，广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第一管理处（出租人、甲方）与程智君（承租人、乙方）签订《广州市直管房（住宅）租赁合同》，约定甲方同意将涉案房屋（产别：公产）的房地产出租给乙方作住宅用途；租赁期限至2014年5月31日，月租金230.9元，租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方；（第二十条）乙方同意并确认下列事项：……3、本人或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，甲方有权解除本合同并收回房屋；签定本合同后，本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给甲方，逾期不交回的，视为乙方违约……；等。
2013年1月25日，广州市海珠区机构编制委员会向市国土房管局海珠区分局发出的《印发广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案的通知》载明：撤销广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第一管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第二管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第四管理处、广州市海珠区房屋租赁管理所，成立广州市海珠区房屋安全和物业一所、广州市海珠区房屋安全和物业二所，主要任务：负责全区房屋应急抢险工作的组织、协调、救援的日常工作；负责全区公房修缮及私房督修的安全管理工作；负责全区直管房屋日常管理等工作；根据管理权限负责全区直管房屋使用权的调换工作；负责全区物业管理、成立业委会等事务性工作，负责全区房地产租赁市场信息化、发展研究、统计、测算等工作，组织实施房地产租赁登记备案制度；完成上级交办的其他辅助性、技术性工作；等。
房管部门提供的《个人名下房地产登记情况查询证明》记载：程智君名下登记有海珠区信裕路33号501房，面积60.3689平方米；海珠区昌岗东路270号1106房，面积76.5903平方米。
房屋一所于2014年10月8日提起本案诉讼，请求判令：1、程智君在判决生效之日起3日内腾空并交付海珠区南晖路43号503房房屋；2、程智君按照230.9元／月缴纳从2014年6月1日起至交付房屋之日止的使用费；3、程智君承担本案的全部诉讼费。
程智君辩称，不同意房屋一所的诉讼请求，理由如下：1、房屋一所、程智君双方租赁关系建立的基础并非公房租赁，程智君是在1999年5月25日由原来的出租方广州市道路扩建工程物业发展中心拆迁安置到涉案房屋，在当时与出租方订立的合同里程智君是支付了两笔费用，一笔是7542元购买使用权，双方合同中没有约定购买使用权有时间限制，没有约定使用涉案房屋的期限；在1999年5月25日回迁涉案房屋时房屋一所委托了广州市永兴物业管理有限公司向程智君以工程款的名义收取了31432元，当时约定该笔款项用于购买涉案房屋的使用权，两笔费用合共将近4万，在1999年该笔费用是较大的费用，当时双方约定程智君是可以永久使用涉案房屋的；2、房屋一所、程智君最新签订的合同的签订时间是2011年3月7日，该合同是延续之前的合同，程智君自有房屋购买和登记时间分别是2006和2007年，说明当时房屋一所是知道程智君有私房的，房屋一所一直没有向程智君提出要中止租赁关系，在此情况下不该以处理一般公房租赁的方式来处理本案。
一审诉讼中，房屋一所表示程智君应该是1999年入住涉案房屋；当时是道扩办拆了房屋一所的房屋，所以把涉案房屋补偿给房屋一所，1999年4月份之前是道扩办管理涉案房屋，1999年4月份开始才由房屋一所对涉案房屋进行管理出售。程智君表示程智君同意在本案中一并处理租赁保证金；同福西路145号203房是向房管局租的。
程智君为证明其主张，还提交了以下证据：
1、广州市道路扩建工程物业发展中心（甲方）与程智君（乙方）于1999年5月26日签订的《广州市房地产（住宅）租赁契约》，该契约约定：甲方将涉案房屋出租给乙方作住宅使用；租赁期限自99年6月1日至2002年5月30日止；等。
2、广州市道路扩建工程办公室（甲方）与程智君（乙方）于1999年5月25日签订的《房屋拆迁安置协议》，该协议约定：甲方拆除同福西路145号203房；甲方应于1999年6月5日前，在南晖苑二期43号503房，使用面积58.8429平方米，安置给乙方；（其它事项）该产属公房，在册人口壹人，承租居积36.04平方米，异地增幅20%，应安置居积43.248平方米，现安置居积47.29平方米，比应安置居积大4.042平方米，化为使积5.028平方米，乙方以1500元／平方米向甲方购买使用权，计款7542元；等。
3、广州市道路扩建工程办公室于1999年5月26日向程智君出具的涉案房屋“购使用权7542元”的发票。
4、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局于2009年6月4日向程智君出具的涉案房屋住宅租赁保证金2400元的结算票据。
5、广州市永兴房地产经营有限公司于1999年5月25日向程智君出具的“同福西街145#203房工程款31432元”的发票。
房屋一所对证据1、2的真实性无异议；对证据3的真实性无异议，但对关联性有异议，程智君购买使用权所交的款项不是交给房屋一所的；对证据4的真实性无异议，假如程智君交还涉案房屋，房屋一所愿意退还押金；证据5收款的单位是广州市永兴房地产开发经营有限公司，该公司已于2002年注销，该证据上的地址和本案涉案房屋地址不同。
原审法院认为，根据房屋一所、程智君的陈述及程智君提交的证据，程智君曾向房管部门承租同福西路145号203房，广州市道路扩建工程办公室拆迁该房后将程智君安置于涉案房屋，后广州市道路扩建工程办公室将涉案房屋补偿给房管部门。由此可见，程智君现在使用涉案房屋实际是延续了之前与房管部门就同福西路145号203房的租赁关系。但，之前的租赁关系并不影响广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第一管理处与程智君就涉案房屋签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》。
广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第一管理处已撤销，根据广州市海珠区机构编制委员会的相关文件，其权利义务由房屋一所承接。故上述合同对房屋一所、程智君均有约束力。
现合同约定的租赁期限已经届满，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，程智君应承担返还涉案房屋。鉴于程智君在本案中提交广州市道路扩建工程办公室于1999年5月26日向程智君出具的涉案房屋“购使用权7542元”的发票，仅是程智君与该单位的经济往来，并不足以证明房屋一所、程智君之间就涉案房屋使用期限有特别约定；广州市永兴房地产经营有限公司于1999年5月25日向程智君出具的“同福西街145#203房工程款31432元”的发票，也不足以证明其在租赁期满后仍有权使用涉案房屋，故房屋一所要求程智君搬出涉案房屋，并将涉案房屋交回给房屋一所管业，合法合理，原审法院予以支持。程智君并未对房屋一所主张的房屋使用费的起算时间及标准提出异议，且房屋一所主张使用费的标准并未超出合同约定的租金标准，故原审法院对房屋一所主张的使用费的起算时间及标准予以采纳，即房屋使用费应从2014年6月开始并以每月230.9元的标准计算。
程智君曾向房管部门就涉案房屋交纳住宅租赁保证金2400元。鉴于程智君应交还涉案房屋给房屋一所，房屋一所、程智君之间的租赁关系已经不存在，且房屋一所、程智君均同意在本案中一并处理，故房屋一所应将上述款项返还给程智君。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条的规定，原审法院判决：一、程智君在本判决生效之日起15日内腾空并搬出广州市海珠区南晖路43号503号房屋，并将该房屋交还给房屋一所，返还房屋时房屋一所退还程智君保证金2400元。二、程智君在本判决生效之日起15日内按每月230.9元标准向房屋一所支付从2014年6月1日起至交还房屋之日止的房屋使用费。本案受理费150元，由程智君负担。
判后，程智君不服原审判决，向本院提起上诉称原审判决认定事实错误，适用法律不当。具体体现为：1、永兴物业管理有限公司（以下简称永兴物业）与广州市永兴房地产经营有限公司（以下简称永兴房地产）办公地址一致，永兴物业一直作为房管局的代理公司承接着收取租金的业务，而永兴房地产收取我方3万多元的发票是在1999年5月25日开出，涉案物业的7000多元的发票是1999年5月26日开出，两者具有非常重要的关联性。2、道路扩建工程办公室出具的涉案房屋购买权7542元发票是由道路扩建办和房管局负责人共同委托的代理人签名并加盖公章足以证明此款项是道路扩建办和海珠区房管局共同收取的，由此可知海珠区房管局是知悉此事的，并应承担法律责任，海珠区房管局回应不知道此事没有依据。3、永兴房地产和永兴物业都是房管局委托办事的单位，其注册地址是一致的，并一直办公至今，且永兴房地产2002年注销注册前永兴物业已经成立，代表着房管局收租至今，永兴房地产的注销只是其公司之间的股权变更，不能抹杀他们与房管局的从属关系。4、根据《城市公有房屋管理规定》，没有限制说个人拥有私有房产的必须无条件迁出，况且我方通过现金购买的方式购买了使用权，1999年我方放弃了拆迁补偿的机会而选择永迁到涉案物业，交了3万多元获取购买权，而不是租赁权，故我方有权处分涉案物业。自此我方取得了70年的使用权，房管局无权以我方拥有私人物业要求我搬离。5、我方提交的7542元发票明确写明是购买使用权，发票抬头也明确说明是转让销售收入发票，并且有三方在公证书上的签名盖章确认，海珠区房管局既已接手市拆迁办所有房屋业务，理应承担相应的法律责任。故请求本院撤销（2014）穗海法民三初字第1580号民事判决第一项，改判程智君无需腾空并搬离出海珠区南晖路43号503号房屋。
房屋一所答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求本院驳回上诉，维持原判。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审期间，程智君向本院提交下列证据：证据一、项目租住公、私、侨房屋拆迁安置协议复印件，拟证明房屋一所对于拆迁安置协议是知情的；证据二、广州市永兴房地产经营有限公司商事登记信息复印件，拟证明广州市永兴房地产经营有限公司的股东是海珠区房管局洪德方管站公会委员，与房屋一所有关联；证据三、广州市永兴物业管理有限公司商事登记信息复印件，拟证明广州市永兴物业管理有限公司是现在收取租金的公司，广州市永兴物业管理有限公司与广州市永兴房地产经营有限公司是关联公司；证据四、政府公房住宅租户情况摸查表空白复印件，拟证明情况摸查表有历史遗留的使用权问题，我方有购买权的事实，且我方支付购买权的费用也是由房屋一所收取；证据五、广州市干部职工购买直管公有住房申请书空白页、广州市海珠区房地产管理局发出的通知原件及《房改需提交以下资料》，拟证明房管部门通知我方办理涉案房产的手续，由于我方购买使用权，所以涉案房屋具有房改房性质。
房屋一所对证据一的真实性不予确认，因没有原件；对其它证据的真实性均予以确认。
本院认为，涉案房屋系直管公房，程智君与广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第一管理处已签订《广州市直管房（住宅）租赁合同》，故本案审理的是租赁合同法律关系，程智君与广州市道路扩建工程办公室之间的拆迁安置合同关系属于另一法律关系，而且程智君所举证据不足以证明其已永久获得涉案房屋的承租权，故程智君以向广州市道路扩建工程办公室支付购买使用权款为由作为抗辩，理据不足，不能成立。
程智君与广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第一管理处签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》租期届满之后，双方并未签订新的租赁合同，而且，程智君因名下已有自有产权房屋，已不符合直管公房承租条件。房屋一所作为公房管理部门，有权根据相关规定决定在双方租赁合同到期之后不再续租，因此，原审法院判令程智君腾空交还涉案房屋，并无不当。
综上所述，程智君的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费150元，由上诉人程智君负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
代理审判员 黄春成
代理审判员 陈慧芳
二〇一五年六月三日
书 记 员 李宪琼