北京市第二中级人民法院
民事判决书
（2017）京02民终2527号
上诉人（原审被告、反诉原告）：石如铁，男，1970年5月24日出生。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：余贞琪，女，1984年1月23日出生。
上诉人石如铁因与被上诉人余贞琪房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2016）京0111民初12805号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月1日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
石如铁上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审，改判驳回余贞琪一审诉讼请求并支持我一审反诉请求（其中，放弃一审反诉要求的房屋清理费1500元，二审不再坚持）。事实和理由：一审法院错将承租方解约告知文件及转让意愿认定为双方共同的租赁合同终止协议，另一审将该《合同终止协议》中“出租方不再向承租方追要其他未缴物品”看成“未缴款项”；且该协议没有约定具体的终止日期，该协议无效；余贞琪的转让行为我并未接受，双方并未对物品进行过任何验收；我的反诉请求确有依据，应当得到支持。
余贞琪辩称，同意原判，不同意石如铁的上诉。
余贞琪向一审法院起诉请求：1、石如铁支付余贞琪设备转让款2万元；2、石如铁返还余贞琪房屋租赁合同押金5500元。石如铁一审反诉请求：1、余贞琪支付35个月的物业费11
724.3元，1个月零1天的租金6260元，6个月的违约金36 360元，房屋清理费1500元，不当装修拆除费20
000元；2、余贞琪搬走遗留物；3、余贞琪向石如铁支付2016年6月9日-7月9日的租金滞纳金，按照每天年租金的万分之二计算；
4、余贞琪向石如铁支付2016年7月9日到实际清退屋内物品之日止的违约金，按日租金两倍计算，日租金为200元/天。
一审法院认定事实：石如铁系位于房山区×××45幢-1层67房屋的所有权人，该房屋性质为商品房。2013年6月9日，石如铁（出租方、甲方）与余贞琪（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋位于房山区×××底商-1层67（以下简称涉案房屋），门牌号为45-67号；出租房屋现有装修状况为毛坯；房屋租赁期自2013年6月9日起至2018年6月9日止，该租赁期如与房屋的实际租期不一致的，以实际发生的为准；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为合法经营使用；为使租赁房屋能够达到乙方对外营业的标准，甲方允许乙方对该房屋进行必要的装修改造并添置设备；房屋租金为第一年5500元/月，第二年5500元/月，第三年5775元/月，第四年6060元/月，第五年6666元/月；乙方采用转账方式支付房屋租金，年付；乙方应于房屋交付之日起10日内支付首年租金55
000元，此后乙方按年付款，于每年6月向甲方支付下年租金，最后一个租期乙方按实际租用天数支付租金；自房屋交付之日起二个月，为装修免租期，甲方免除乙方租金和物业费；乙方缴纳的费用包括水费、电费、通讯线路使用费、有线电视费及物业费；房屋交付及收回时，应当由双方共同进行验收，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出；因甲方违约解除合同的，甲方应按当年合同租金总额的50%向乙方支付违约金，并赔偿乙方因此遭受的一切损失（包括但不限于全部装修费用、设备采购费用等）；因乙方违约解除合同的，乙方应按照当年合同租金总额（按照360天计算）的50%向甲方支付违约金，并赔偿甲方因此遭受的损失；乙方逾期支付租金，每逾期一日，乙方须按照逾期付款金额的万分之二向甲方支付滞纳金；合同终止后，乙方逾期交还租赁房屋的，应当按照原日租金两倍向甲方支付违约金，并承担因逾期归还给甲方造成的损失；甲方交付房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为5500元，甲方收取保证金后向乙方开具收款凭证，租赁关系终止时，保证金除用以抵补乙方欠交的相关费用外，剩余部分全额退还乙方；合同还约定了双方其他权利义务。合同签订后，双方开始履行。余贞琪于合同签订当日向石如铁交付了押金即租赁保证金5500元，石如铁向余贞琪交付了涉案房屋，后余贞琪对涉案房屋进行了装修。合同履行过程中，余贞琪未交纳按约应当由其交纳的物业费，房屋租金交纳至2016年6月9日。
后余贞琪因个人原因提出终止合同，余贞琪与石如铁于2016年7月9日在租赁房屋协商合同问题，并签订《合同终止协议》，约定“今承租方提出终止租赁协议，今双方协议承租方两万元将设备、厨具、桌椅转让给出租方（石如铁），出租方不再向承租方追要其他未缴款项，转让款首期伍仟元，其余本月底付清，转让方需保证设备能正常使用。”后双方因转让款、租金、物业费等问题产生争，余贞琪诉至本院，要求石如铁支付设备转让款并退还押金，诉讼中，石如铁提起反诉，要求余贞琪支付欠交的的物业费、租金、违约金、房屋清理费、不当装修拆除费租金滞纳金、未清退物品的违约金并要求余贞琪搬走遗留物。
本案审理中，经本院询问，余贞琪称《合同终止协议》中约定的“未缴款项”指余贞琪欠交的物业费、租金等一切费用，余贞琪将设备、厨具、桌椅以两万元价格转让给石如铁，石如铁不再向余贞琪追要余贞琪欠交的物业费、租金等一切费用，双方两清了，石如铁称“未缴款项”是指租赁房屋内其他的余贞琪留下但石如铁不要的物品，比如酒瓶等，不涉及任何欠款，并不是指欠交的物业费和租金。余贞琪称双方于2016年7月9日签订完《合同终止协议》后，屋内物品双方已经核验清楚，余贞琪将房屋钥匙交给石如铁，并于当天搬走，石如铁辩称余贞琪是把钥匙留在桌上，其也无话可说，但当时根本没有核验屋内物品，对此双方均未提交证据予以证实，石如铁在庭审中又陈述未拒绝收房。庭审中，石如铁辩称余贞琪于2016年7月9日只是提出终止合同，《合同终止协议》并未生效，合同实际并未终止，还在继续履行，但其又称其在《合同终止协议》上签字是为减少双方各自损失，且签订当日其即打算将租赁房屋另行出租，但其认为合同并未解除，只是谈意向并未实际出租。审理中，双方均认可余贞琪搬走后留下的设备等主要指厨具、桌椅、咖啡机、书柜、玻璃柜、空调和监控设备等物品。
诉讼过程中，石如铁称其在《合同终止协议》上签字时该协议只有正文的第一句话，即“今承租方提出终止租赁协议”，故申请对《合同终止协议》上字迹的形成时间进行鉴定，后石如铁又明确放弃该项鉴定；石如铁还申请对余贞琪遗留的包括厨具、桌椅、咖啡机、书柜、玻璃柜、空调和监控设备等物品价值进行评估，本院认为该项评估缺乏必要性，故不准予评估。
另查明，石如铁未向余贞琪退还收取的押金；双方签订《合同终止协议》后，石如铁未向余贞琪支付设备、厨具、桌椅转让款2万元。
一审法院认为，根据查明的事实，余贞琪与石如铁签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且内容不违反法律、法规禁止性规定，为有效合同。合同履行过程中，因余贞琪个人原因提出终止合同，双方在协商后签订《合同终止协议》，该协议系双方真实意思，且内容不违反法律、法规禁止性规定，亦为有效协议。该协议签订后，双方所签《房屋租赁合同》约定的双方权利义务即终止，双方应当按照《合同终止协议》履行。依据《合同终止协议》约定，余贞琪将设备、厨具、桌椅以两万元价格转让给石如铁，石如铁不再向余贞琪追要其他未缴款项，但余贞琪与石如铁对未缴款项的理解不同，结合双方合同履行情况、双方庭审中陈述及通常文义解释，法院认为余贞琪的诠释更为合理，该约定内容指余贞琪将设备、厨具、桌椅以两万元价格转让给石如铁，石如铁不再向余贞琪追要余贞琪欠交的物业费、租金等一切费用，双方两清了。故余贞琪要求石如铁支付设备转让款2万元，理由正当，证据充分，法院予以支持。石如铁辩称的我方没有接受过任何设备，不同意支付设备款项，依据不足，法院不予采纳。石如铁辩称的其签订《合同终止协议》时只有一行字、《合同终止协议》未生效且不具备可操作性和执行性，没有证据证明，法院不予采纳。综上，双方签订的《合同终止协议》合法有效，双方之间的《房屋租赁合同》已经终止，且余贞琪不存在违约行为，故石如铁反诉要求余贞琪支付欠交的的物业费、租金、解除合同的违约金、租金滞纳金、未清退物品的违约金并搬走遗留物的反诉请求，均没有事实和法律依据，法院均不予支持。余贞琪要求余贞琪支付房屋清理费、不当装修拆除费，亦没有合同和法律依据，法院亦不予支持。关于押金问题，虽然，依据法律规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力，双方签订的《房屋租赁合同》约定租赁关系终止时，保证金除用以抵补乙方欠交的相关费用外，剩余部分全额退还乙方，但是结合本案的具体情况，虽然双方均称《合同终止协议》未对押金进行处理，但根据查明的事实及余贞琪庭审中陈述，可以推定余贞琪理解的双方签订《合同终止协议》后，即按照《合同终止协议》约定，双方之间两清了，押金也一并解决了，其并未要求退还，故对其要求石如铁返还房屋押金5500元的诉讼请求，理由欠缺，法院不予支持。据此，一审法院于2016年12月21日判决：一、石如铁于判决生效后十日内支付余贞琪设备转让款两万元。二、驳回余贞琪的其他诉讼请求。三、驳回石如铁的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
本院二审期间，双方均表示涉案房屋租金交纳至2016年6月8日，非一审查明的2016年6月9日，本院对此予以确认。对于物业费，石如铁主张除合同约定的免租期外，余贞琪并未交纳过物业费，并提交中昂物业管理有限公司出具的情况说明一份予以证明，余贞琪对此不予认可，称其向物业公司交纳过物业费，且《合同终止协议》已经约定了费用两清，其不存在欠费问题；另查，余贞琪于一审中陈述没有交过物业费。
此外，石如铁提出《合同终止协议》中“未缴款项”实为“未缴物品”，称“未缴”二字后的两个字即便不是“物品”，也不可能是“款项”；经查，余贞琪于一审提交《合同终止协议》，欲证明双方已就合同解除达成一致意见，石如铁不再向余贞琪追要其他未缴纳的款项，石如铁一审的质证意见为不认可，协议没有终止，没有履行解除合同的任何行为，也没交各种费用；对于“未缴款项”的理解问题，石如铁在一审陈述为指屋内其他的余贞琪要给石如铁但石如铁不要的物品，比如酒瓶等，不涉及任何钱款，不是指欠的物业费和租金。除此之外，石如铁在一审中有如下陈述，“2016年7月9日当天应该给原告首付款，但是没有给，电话里面也重申过不需要原告的物品，给了两个方案，要么原告给我五万元把东西拿走，要么给全年租金。……”
综上，除涉案房屋租金交纳至2016年6月8日及余贞琪是否交纳物业费的事实待查以外，一审查明的其他事实，本院予以确认。
本院认为，余贞琪与石如铁就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应依约履行。现余贞琪在合同履行过程中，因个人原因提出提前终止合同，双方签署《合同终止协议》，就终止事项进行约定，该终止协议系双方真实意思表示，合法有效，关于合同终止后的相关事项，双方均应依该协议履行，上述《房屋租赁合同》已经于该协议签署之时解除。现石如铁上诉称《合同终止协议》中的“未缴”二字之后实为“物品”，而非“款项”二字，就此，本院认为，从该份证据的文字书写看，“未缴”后并非“物品”二字，且石如铁在一审庭审中并未对“未缴款项”该文字书写本身提出异议，只是对“未缴款项”的理解提出应为屋内剩余物品；且结合双方庭审陈述、通常文义理解并综观涉案房屋租赁合同的履行情况看，一审法院采纳余贞琪对“未缴款项”的理解，处理并无不妥，即余贞琪以两万元的价格将包括厨具、桌椅、咖啡机等在内的设备转让给石如铁，石如铁不再向余贞琪追要其欠付的物业费、租金等一切费用。基于此，一审法院驳回石如铁要求余贞琪支付物业费、租金、租金滞纳金、搬走遗留物、清退物品违约金的反诉请求，支持余贞琪要求石如铁支付两万元设备转让款的诉讼请求，处理正确，本院予以确认。至于石如铁起诉要求的不当装修拆除费，缺乏合同依据及相应证据支持，故一审未予支持，处理并无不妥。另石如铁主张的6个月违约金，虽合同约定了租赁期限，但合同同时约定“因涉案合同约定租赁期如和实际租期不一致的，以实际发生为准”，石如铁亦未能提交证据证明余贞琪存在其他违约事项，故一审对该部分违约金未予支持，亦无不妥。
综上所述，石如铁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2040元，由石如铁负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘慧慧
审 判 员 白 松
审 判 员 王 磊
二〇一七年三月二十二日
书 记 员 刘梓晨