广东省云浮市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）云中法民二终字第106号
上诉人（原审原告）：周洲，男，汉族，1981年1月25日出生，现住云浮市。
上诉人（原审原告）：陈银友，女，汉族，1981年11月9日出生，现住云浮市。
被上诉人（原审被告）：云浮市荣威房地产开发有限公司。住所地：云浮市。
法定代表人：潘锦灿，该公司董事长。
委托代理人：陈庆元，广东广厚律师事务所律师。
委托代理人：刘钦华，广东广厚律师事务所律师。
上诉人周洲、陈银友因与被上诉人云浮市荣威房地产开发有限公司（下称荣威房地产）房屋买卖合同纠纷一案，不服云浮市云城区人民法院作出的（2014）云城法民二初字第403号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2009年3月30日，（买受人）周洲、陈银友与荣威房地产�出卖人）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：090xxxx），该合同约定：第一条：项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于云浮市狮山路xx号、编号为04-03-xxxx的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》。……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名蟠龙山水豪庭。第三条：买受人所购商品房的基本情况。……该商品房为本合同第一条规定的项目中的：第xx幢二层xxx号房。……该商品房合同约定建筑面积共168.63平方米，其中，套内建筑面积150.01平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.62平方米。第四条：计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售，按（套内）建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米2192.49元，总金额人民币贰拾陆万叁仟陆佰贰拾伍元整。第五条：面积确认及面积差异处理。本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。面积差异百分比=［（产权登记面积-
合同约定计价面积）÷合同约定计价面积］×100%。第六条：付款方式及期限。买�人按下列第3种方式付款：3、其他方式。商业贷款。买受人须在2008年12月8日前交纳首期房款，计人民币83625元，并于2008年12月11日前提交所需资料，办理余款18万元贷款。第八条：交付期限。出卖人应当在2009年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4、该商品房经云浮市住房和城乡建设局验收合格。第十五条：关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、买受人不能在商品房交付使用后720天内取得房地产权属证书，出卖人按已付房款的每日银行同期利率计算付给买受人，至房地产权属证书实际交付日止。第二十�条：本合同自双方签订之日起生效。该合同还对逾期付款违约责任、交接、保修责任等双方的权利、义务作了详细约定。周洲、陈银友、荣威房地产分别在上述合同盖公章或签名捺印确认。
合同签订后，周洲、陈银友按合同约定于2009年3月30日支付了首期房款170986元，2009年5月26日向银行按揭贷款支付了20万元，房款已全部支付完毕。周洲、陈银友确认于2010年3月13日收楼。2011年11月28日，荣威房地产向云浮市国土资源和城乡规划管理局提交相关资料，为涉案商品房办理权属证书。云浮市国土资源和城乡规划管理局向荣威房地产出具一份《补充完善资料告知书》，以“经科室会审，你公司报建时是一个整体开发区，请在小区建成后再申请分摊转让。”为由，不予办理。2014年4月21日，云浮市住房和城乡建设局、云浮市国土资源和城乡规划管理局联合发文《关于�发﹤关于市中心城区国有土地上房屋土地分摊问题的处理意见﹥的通知》（云建办（2014）16号），该通知载明：“三、历史问题衔接。本通知发出前办理的房地产转移登记，土地使用权类型为出让的，如未办理土地分摊手续的，可暂不办理，待发生转移登记时再按本通知处理。”2014年6月17日，周洲、陈银友取得了涉案商品房的房产证，证号为粤房地权证云字第000002xx**号，登记建筑面积为158.66平方米，套内建筑面积为142.63平方米。后因荣威房地产逾期办证、面积差异等，与周洲、陈银友发生纠纷，经协商无果，周洲、陈银友遂向原审法院起诉，请求解决。
另查明，周洲、陈银友于2009年3月30日支付了涉案商品房维修资金5059元、12396元给荣威房地产。2014年5月12日，税务部门出具契税发票，涉案商品房契税11129.58元（契价370986元，契税税率3%）。涉案商品房的实际支出办证费用为：契税11129.58元＋工本费和登记费90元=11219.58元。2014年5月5日，荣威房地产将维修资金5059元缴存至周洲、陈银友房屋的专用账户内。
原审法院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。周洲、陈银友、荣威房地产签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，该合同是合法有效的，原审法院予以确认。双方当事人应当按照合同约定履行自已的义务。综合周洲、陈银友、荣威房地产的陈述，本案争议的焦点是：1、涉案商品房存在的面积差异如何处理。2、荣威房地产逾期办证的违约金应当如何计算。3、荣威房地产是否应当退回周洲、陈银友主张多收的契税、维修资金及利息。4、荣威房地产是否应当承担逾期办证的违约责任。
关于面积差异的问题。根据《最高人民法院商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；……”同时，双方签订的《商品房买卖合同》第五条面积确认及面积差异处理约定，差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。由于《商品房买卖合同》是合法有效的合同，因此，合同内容对双方当事人均具有约束力，双方均应当按照约定履行。涉案商品房的面积差异百分比：［（142.63平方米-150.01平方米）÷150.01平方米］×100%=-4.9%。按照合同第五条约定，由于周洲、陈银友选择继续履行涉案合同，故荣威房地产应退回多收房款（2473.07元／平方米×（150.01平方米-142.63平方米）］=18251元给周洲、陈银友。对于涉案商品房分摊面积差异部分，由于双�对此未作出约定，且涉案商品房是按套内建筑面积计价，因此，周洲、陈银友请求退回多摊面积房款及利息，没有法理依据，原审法院不予支持。周洲、陈银友请求面积差异部分房款参照《商品房销售管理办法》第20条规定，理由不成立，原审法院不予采纳。荣威房地产要求扣除差异值0.6%之后再按合同的第五条计算面积差异款，理据不足，也不符合合同的约定，不予采纳。
关于逾期办证的违约责任问题。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人只有在因其自身原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任。本案中，周洲、陈银友确认于2010年3月13日收楼，故荣威房地产应当按照合同第十五条约定，于720天内即2012年3月2日前�理取得涉案房地产权属证书。荣威房地产已于2011年11月28日向云浮市国土资源和城乡规划管理局提交相关办证资料，但云浮市国土资源和城乡规划管理局以“经科室会审，你公司报建时是一个整体开发区，请在小区建成后再申请分摊转让”为由，不予办理。按照一般的办证规程，办证部门的工作时限是受理之日起的法定60个工作日，承诺40个工作日。因此，荣威房地产于2011年11月28日提交相关办证资料，距应取得房地产权证的2012年3月2日尚有90余天，是在合理的期限内办证，至于涉案商品房未能如期办证，是办证机关之间的内部衔接问题，并非荣威房地产怠于履行义务或其自身原因导致。且荣威房地产在办证部门2014年4月21日联合发文后，已及时为涉案商品房办证，周洲、陈银友亦已于2014年6月17日取得房产证。因此，周洲、陈银友主张荣威房地产逾期办证应当支付违�金，理由不成立，原审法院不予采纳。荣威房地产抗辩认为涉案商品房未能办理权属证书是政策原因，应免除其违约责任，理由成立，原审法院予以采纳。
关于周洲、陈银友主张多收的契税、维修资金及利息的问题。契税是办理商品房权属证书时，由税务机关计算及收取的费用，荣威房地产仅行使代收代缴的义务，故周洲、陈银友要求荣威房地产退回面积差异多支付的契税及利息，理由不成立，原审法院不予支持。维修资金是房管部门要求设立、用于房屋物业共用部位维修管理的专项资金，实行统一缴存、专款专用，荣威房地产行使的是代收代缴的义务，其已于2014年5月5日将周洲、陈银友交纳的维修资金5059元缴存至周洲、陈银友名下的专用账户，荣威房地产已履行代为缴存维修资金的义务，且双方对代为缴存的期限未作出约定，故周洲、陈银友要求荣威房地产退回多交的维修资金及利息，理据不足，不予支持。
关于荣威房地产是否应当支付周洲、陈银友维修资金的利息。周洲、陈银友主张其于2009年3月30日向荣威房地产支付了所购商品房的维修资金5059元，但荣威房地产至今为止没有存入银行或上缴，已超过5年，荣威房地产应当支付周洲、陈银友利息。原审法院认为，合同中对维修资金何时缴存没有明确约定，也没有约定如逾期缴存则应当支付利息，故周洲、陈银友要求荣威房地产支付维修资金的利息，理据不足，原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院作出判决如下：一、云浮市荣威房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内退回商品房面积差异款18251元给周洲、陈银友。二、驳回周洲、陈银友的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3016元，适用简易程序审理，减半收取1508元（该款周洲、陈银友已预交），由周洲、陈银友负担1380元，云浮市荣威房地产开发有限公司负担128元。
一审宣判后，上诉人周洲、陈银友不服，上诉请求判令：1、撤销（2014）云城法民二初字第403号民事判决第二项，改判被上诉人按照合同约定支付逾期办理房产证违约金101237.96元给上诉人或将本案发回重审；2、本案的一、二审案件受理费由被上诉人承担。
事实和理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误，实体处理错误，请二审法院依法予以撤销。原审法院认为涉案商品房未能按时办理房产权属证书是由于政策变动的原因造成的，故而免除被上诉人的违约责任，属认定事实错误。
一、首先，荣威房地产作为一间专业的房地产开发公司，对办理房屋权属登记的流程、政策是相当清楚的，其抗辩认为涉案房屋未能按时办理权属证书是政策原因，应当免除其违约责任的理由是不成立的。其次，市国土局向荣威房地产出具一份《补充完善资料告知书》，以“经科室会审，你公司报建时是一个整体开发区，请在小区建成后再申请分摊转让”为由，不予办理房地产权属证书，其科室意见不能视为政策变动。
二、双方签订的《商品房买卖合同》明确约定：出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。上诉人于2010年3月13日收楼，按照合同约定，被上诉人应于2010年4月13日前向产权机关提交资料进行备案，正是由于被上诉人没有按照合同约定履行其义务才导致被上诉人未能按时为上诉人办理相关的房地产权属证书。被上诉人应当按照合同的约定承担相应的违约责任。
三、被上诉人在提交办证资料遭遇行政机关退件时，也没有主动履行告知义务，更没有积极组织业主协商妥善解决问题。上诉人作为业主也是在诉讼的过程中才得知相关的事宜，因此，本案诉讼的产生完全是由于被上诉人怠于履行自身义务导致的，其必须为自己的行为负责。
四、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项规�“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；”即法律认为取得房屋权属证书的合理期限是房屋交付后的90日内，可是，双方当事人签订的《商品房买卖合同》却约定在房屋交付后的720天内，明显与相关的法律法规不相符，属违反民法公平和诚实信用原则的行为。在此不公平的条款下，被上诉人仍然未能按照合同约定为上诉人办理房地产权属证书，被上诉人应当承担违约责任。
五、原审法院认定被上诉人提出的免责事由的抗辩成立，驳回上诉人要求被上诉人支付迟延办证违约金的诉讼请求是错误的，请二审法院依法予以撤销，改判支持上诉人的上诉请求。
上诉人周洲、陈银友为其上诉请�在二审期间没有提交新的证据。
被上诉人荣威房地产答辩称：一审判决认定事实清楚，程序合法，判决正确，请二审法院驳回上诉人的上诉请求。事实和理由：1、根据合同规定，办证期限为720日，被上诉人在2011年11月28日提交办证资料，按照国土部门的办理流程的规定，从受理之日起在60个工作日内可以办理证件完毕，最快的可以在40个工作日内办理。也就说被上诉人在2011年11月28日提交资料，按照正常的流程，有足够时间可以办证完毕。2、被上诉人已经预留足够的办证时间递交资料，导致被上诉人未能在720日内为上诉人办证的原因在于，国土部门在收到被上诉人的办证材料后于2012年3月份向被上诉人进行退件，国土部门称“经科室会审，你公司报建时是一个整体开发区，请在小区建成后再申请分摊转让”，即要求被上诉人完成小区的整体开发，才能为小区办理小区分摊的问题，这是属于政府部门内部工作调整和衔接的问题。被上诉人的申请不予受理的原因在于政策发生变化。且在2014年4月21日接到新的政策变化通知后，被上诉人已经及时帮上诉人提交有关的办证资料，上诉人的房产证也在2014年6月17日取得，迟延了两年未办证是由于政府部门的内部政策调整造成的。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，出卖人只有在因其自身原因导致买受人不能在合同约定或者法律规定的时间内领取房产权属证书的，才需要承担逾期办证的违约责任。故被上诉人不需承担违约责任。
被上诉人荣威房地产为其答辩意见在二审期间没有提交新的证据。
原审查明的事实与本院查明的一致，本院予以确认。
本院另查明：上诉人周洲、陈银友向原审法院提�诉讼，请求法院判令：1、荣威房地产返还蟠龙山水豪庭xx幢xxx房缩水面积价款及利息26748.4元。2、荣威房地产支付逾期办理房产证违约金101237.96元。3、荣威房地产支付周洲、陈银友已交纳的维修资金及利息6260.51元。4、荣威房地产赔偿周洲、陈银友多交的契税、维修资金及利息1550.64元。5、本案诉讼费用由荣威房地产支付。
再查明：云浮市住房和城乡建设局、云浮市国土资源和城乡规划管理局于2014年4月21日联合发出《关于市中心城区国有土地上房屋土地分摊问题的处理意见》，意见明确：“一、房屋所有权初始登记（一）土地使用证使用权类型为出让、划拨、且地类（用途）与申请房屋用途相符的：1、分单元（分户分层）房屋办理初始登记的，房产登记部门无需要求申请人提供土地分摊证明材料，直接办理房屋所有权初始登记，并在房地产权证附记上注�未分摊土地’……二、房屋所有权转移登记（一）土地使用证使用权类型为出让、且地类（用途）与申请房屋用途相符的：1、单元（分户）房产转移登记。未办理土地使用证（分摊）的单元（分户）房产转移登记时，房产登记部门无需要求申请人提供土地分摊证明材料，直接进行转移登记。在房地产权证记事上注‘未分摊土地’……”。
荣威房地产在一审庭审中作为证据向周洲、陈银友出示了土地使用权转让申请登记资料、土地登记委托书、廉政服务承诺书、补充完善资料告知书，拟证明2011年11月28日，荣威房地产为涉案楼盘的业主申请办理房产证，但遭到国土部门的退件，退件原因为需待小区全面建设完毕后才能申请分摊转让。周洲、陈银友在质证过程中，对上述证据的真实性表示没有意见。
本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。周洲、陈�友与荣威房地产签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，该合同是合法有效的，本院予以确认。被上诉人确认对（2014）云城法民二初字第403号民事判决没有异议。上诉人确认对云浮市云城区人民法院（2014）云城法民二初字第403号民事判决第一项虽有异议但不提出上诉，对于原审法院判决驳回上诉人要求被上诉人退还其维修资金及利息6260.51元、退还多交的契税、维修资金及利息1550.64元的诉讼请求没有异议，本院依法予以维持。综合上诉人的上诉请求和被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点是：荣威房地产是否应当承担迟延办证的违约责任。
周洲、陈银友在二审过程中对荣威房地产是否在2011年11月28日向国土部门申请办理房产证的事实不予确认，对荣威房地产一审时提供的补充完善资料告知书的真实性不予确认。经查，荣威房地产在一审庭审中作为证据向周洲、陈银友出示了土地使用权转让申请登记资料、土地登记委托书、廉政服务承诺书、补充完善资料告知书，拟证明2011年11月28日，荣威房地产为涉案楼盘的业主申请办理房产证，但遭到国土部门的退件，退件原因为需待小区全面建设完毕后才能申请分摊转让。周洲、陈银友在质证过程中，对上述证据的真实性表示没有意见。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百四十二条“当事人在第一审程序中实施的诉讼行为，在第二审程序中对该当事人仍具有拘束力。当事人推翻其在第一审程序中实施的诉讼行为时，人民法院应当责令其说明理由。理由不成立的，不予支持”的规定，周洲、陈银友在一审庭审中已经对该份证据的真实性予以确认，二审对该份证据的真实性不予确认，但没有说明理由，本院对其主张不予采信，对上述证据的证明内容予以采信。
关于荣威房地产是否应当承担迟延办证的违约责任的问题。周洲、陈银友于2010年3月13日收楼，故荣威房地产应当按照合同第十五条“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的。双方同意按下列第3项处理：3、买受人不能在商品房交付使用后720天内取得房地产权属证书，出卖人按已付房款的每日银行同期利率计算付给买受人，至房地产权属证书实际交付日止”的约定，于720天内即2012年3月2日前到权属登记机关为周洲、陈银友办理并取得涉案房屋的房地产权属证书。荣威房地产于2011年11月28日向云浮市国土资源和城乡规划管理�提交相关办证资料，按照一般的办证规程，办证部门的工作时限是受理之日起的法定60个工作日，承诺40个工作日。因此，荣威房地产于2011年11月28日提交相关办证资料，距应取得房地产权证的2012年3月2日尚有90余天，是在合理的期限内办证。但云浮市国土资源和城乡规划管理局以“经科室会审，你公司报建时是一个整体开发区，请在小区建成后再申请分摊转让”为由，退回相关的办证资料，不予办理，导致荣威房地产未能依照合同约定在720日内为周洲、陈银友办理涉案房屋的房地产权属证书。涉案商品房未能如期办证，是办证部门的政策变动造成的，并非荣威房地产的过错。云浮市住房和城乡建设局、云浮市国土资源和城乡规划管理局于2014年4月21日联合发出《关于市中心城区国有土地上房屋土地分摊问题的处理意见》，意见明确房产部门无需申请人提供土地分摊�料即可直接办理房屋所有权初始登记和转移登记。之后，荣威房地产即为涉案商品房办证，周洲、陈银友亦已于2014年6月24日取得房产证。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人只有在因其自身原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任。周洲、陈银友主张荣威房地产在商品房交付使用后720天内未取得房地产权属证书，应当支付违约金，逾期办证并非荣威房地产的自身原因导致，故对上诉人该主张本院不予支持。周洲、陈银友还认为荣威房地产未在交付商品房后30日内将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，应承担违约责任。合同约定荣威房地产应当在商品房交付使用后30日内将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，并在商�房交付使用后720天内取得房地产权属证书，如因荣威房地产的责任不能在720天内取得房地产权属证书的，荣威房地产则须承担违约责任。荣威房地产未在交付商品房后30日内将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，但在720天内未取得房地产权属证书不能归责于荣威房地产，故周洲、陈银友以未在30天内交资料为由主张荣威房地产承担违约责任，与合同约定不符，本院不予支持。原审判决认定荣威房地产无需承担逾期办证的违约责任，事实清楚，证据充分，应予维持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，实体处理正确，本院予以维持。上诉人周洲、陈银友的上诉请求，理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2324元，由上诉人周洲、陈银友负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓建勇
代理审判员 尹燕红
代理审判员 陈洁涛
二〇一五年五月七日
书 记 员 冯家玲