辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽01民终4091号
上诉人（原审被告）：崔丹，女，1977年1月7日出生，汉族，住沈阳市和平区。
委托诉讼代理人：周会新，女，1950年1月20日出生，汉族，住沈阳市和平区。
被上诉人（原审原告）：沈阳绿建物业服务有限公司，住所地：沈阳市和平区和平北大街55号。
法定代表人：孙洪涛，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王书民，男，1961年12月3日出生，汉族，该公司员工，住沈阳市和平区。
委托诉讼代理人：吕艳丽，女，1991年8月11日出生，汉族，该公司员工，住辽宁省彰武县。
上诉人崔丹因与被上诉人沈阳绿建物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2017）辽0102民初12173号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
崔丹上诉请求：1.撤销原审判决；2.依法改判或发回重审。事实与理由：一、本人居住的房屋漏水，不能居住，被上诉人至今没有维修；二、被上诉人不是业主大会同意选聘的服务单位，违法；三、被上诉人没有履行服务义务，应承担赔偿责任。
沈阳绿建物业服务有限公司辩称：一审判决认定事实充分，请求二审法院依法维持原判。
沈阳绿建物业服务有限公司一审起诉请求：1.判令崔丹支付2013年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费5704元（99.03平方米×1.2元每月每平方米×48个月）；2.判令崔丹支付物业服务费违约金4275元；3.诉讼费由崔丹承担。
一审法院认定事实，崔丹系位于沈阳市和平区长白东路17-13（2-1-2），建筑面积99.03平方米房产的业主。沈阳绿建物业服务有限公司（乙方）与翰逸华园业主委员会（甲方）签订物业服务合同一份。合同约定，甲方选聘乙方为“翰逸华园住宅区（一期）”提供物业管理服务，合同有效期为3年，自2013年1月5日起至2016年1月4日止，并约定该小区物业管理费按1.2元/月/平方米收取，电梯费12元/月/人收取；业主应于入住通知书确定的入住之日起缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应及时以书面告知乙方；物业服务费用按年缴纳，业主或物业使用人应在上次物业服务费到期之日起提前一个月履行缴纳义务。业主和物业使用人逾期不缴纳物业服务费的，从逾期之日起按每日3‰向乙方缴纳滞纳金；本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，双方同意依法向有管辖权限的人民法院起诉，业主拖欠物业服务费用的，乙方可以直接按照有关规定向有管辖权限的基层人民法院起诉。
另查明，沈阳市和平区沈水湾街道办事处安泰社区出具说明：翰逸华园一期上一届业主委员会于2016年1月4日任期已满。在新的业主委员会没有产生的情况下，沈阳绿建物业服务有限公司于2016年1月5日至2016年8月13日止继续按原收费标准为本小区提供服务，并由社区监督物业服务质量。2016年8月13日，沈阳绿建物业服务有限公司与翰逸华园业主委员会签订物业管理服务合同，服务期限至2021年8月12日，物业管理费标准不变。沈阳绿建物业服务有限公司于2013年1月5日起依约在崔丹小区提供物业管理服务至今，崔丹未缴纳2013年1月5日至2016年12月31日期间的物业服务费。
一审法院认为，沈阳绿建物业服务有限公司与翰逸华园业主委员会签订的物业管理服务合同不违反我国法律、法规的规定，依法有效，予以确认。崔丹系涉案“翰逸华园”小区的业主之一，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，故上述物业管理服务合同对崔丹具有约束力。沈阳绿建物业服务有限公司基于物业管理服务合同自2013年1月5日起对崔丹所在小区提供物业管理服务至今，享有向作为业主的崔丹收取物业服务费的权利。现崔丹未履行缴费义务，应承担民事责任。
庭审后，沈阳绿建物业服务有限公司自认崔丹2013年的物业服务费按0.7元/月/平方米收取，予以确认，2014、2015、2016年的费用以合同约定的1.2元/月/平方米为标准。关于崔丹支付的物业服务费的具体数额问题。根据崔丹的房屋面积、物业服务合同的约定及物业费收取标准，崔丹所应支付的物业服务费的具体数额为5100.9元[2013年1月5日至2013年12月31日为822.8元（0.70元/月/平方米×99.03平方米×11.87个月），2014年1月1日至2016年12月31日为4278.1元（1.2元/月/平方米×99.03平方米×36个月）。关于沈阳绿建物业服务有限公司主张的崔丹逾期缴费所产生的违约金的诉求，因沈阳绿建物业服务有限公司提供的证据不足以认定崔丹系恶意拖欠物业服务费，故不予支持。
关于崔丹陈述的物业服务合同真实性有疑问以及物业公司对崔丹房屋未予维修等问题。庭审中，崔丹未提供证据对其主张予以佐证，且沈阳绿建物业服务有限公司持续为涉案小区业主提供物业服务至今，崔丹不予缴纳物业服务费用，必将影响其他已缴费业主的合法权益，故对于崔丹的上述答辩意见，不予采纳。
一审法院依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《辽宁省物业管理条例》第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、崔丹于本判决生效后十日内给付沈阳绿建物业服务有限公司2013年1月5日至2016年12月31日期间的物业服务费5100.9元；二、驳回沈阳绿建物业服务有限公司其他诉讼请求。如崔丹未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由崔丹承担。
当事人在二审审理中围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。崔丹提交：照片16张，证明园区物业服务不合格；证据二证明一份，证明我家房屋漏雨；证据三证明一份，证明下水管漏雨造成的损失。沈阳绿建物业服务有限公司质证意见为：房屋确实有长毛现象，属于房屋质量问题。
本院对当事人提供的上述证据欲证明的问题，结合本案事实，综合予以认定。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为：依法成立的合同对当事人具有约束力。沈阳绿建物业服务有限公司与翰逸华园业主委员会签订的物业管理服务合同系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，对包括崔丹在内的全体业主具有约束力。虽该合同期满后沈阳绿建物业服务有限公司因小区新的业主委员会没有产生没有签订新的服务合同，但其仍在该小区提供物业服务，沈阳市和平区沈水湾街道办事处安泰社区亦出具了说明，现沈阳绿建物业服务有限公司对涉案园区提供物业服务，崔丹作为园区业主理应交纳物业费，故一审判令崔丹履行交纳物业费的义务并无不当。
关于崔丹提出的房屋质量问题系在其入住后就存在，崔丹应积极找房屋开发单位解决，崔丹要求沈阳绿建物业服务有限公司承担赔偿责任缺乏法律依据。关于崔丹提出沈阳绿建物业服务有限公司的物业服务存在不作为、园区管理混乱、业主占用绿地、违法搭建、墙体剥落等问题。业主维护自身权益应当采取正确的方式，物业公司提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，则会造成物业服务企业运营经费愈加不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。本案中，园区存在的上述问题，也只能说明沈阳绿建物业服务有限公司的服务存在瑕疵，并未构成根本违约，崔丹不能以此作为拒绝交纳物业费的理由。如业主对物业服务公司的服务不满意时，应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决，进而使物业公司的服务质量不断提升；法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利。
综上所述，崔丹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人崔丹负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 史明箭
审 判 员 金 鑫
审 判 员 丁广昱
二〇一八年四月二十七日
法官助理 姜 博
书 记 员 齐 萌
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。