辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民二终字第01306号
上诉人（原审原告）：中国工商银行股份有限公司大连星海支行，住所地大连市沙河口区中山路661号。
负责人：李娜，该行行长。
委托代理人：周广胜，该行职员。
委托代理人：陈雷，辽宁瑾宸律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：车传鹏。
委托代理人：孙爱萍、郑若冰，辽宁竞业律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：辛东坤。
被上诉人（原审被告）：曹婧。
原审原告中国工商银行股份有限公司大连星海支行（以下简称工商银行）与原审被告车传鹏、辛东坤、曹婧案外人执行异议之诉一案，大连市沙河口区人民法院于2014年2月20日作出（2013）沙民初字第3055号民事判决，工商银行不服该判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月17日作出（2014）大民二终字第01022号民事裁定，裁定撤销一审判决，发回重审。大连市沙河口区人民法院重审本案后于2015年4月10日作出（2014）沙审民初字第56号民事判决，工商行仍不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原告工商银行一审诉称：2013年5月13日，一审法院作出（2013）沙执字第320号执行裁定，裁定中止对大连经济技术开发区松海里#房屋的执行。原告认为该裁定书适用法律错误，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》不适用于案涉房屋。该规定于2005年1月1日起施行，当时不动产登记制度并不完善，物权变动没有明确规定，且物权登记实践中存在登记困难等实际问题。2007年10月1日，《中华人民共和国物权法》施行后，不动产物权的变动应当采取登记主义。由于新法优于旧法，因此虽然被告车传鹏已经向被告辛东坤支付了购房款，但因尚未办理房屋过户登记，房屋的所有权没有发生转移，房屋所有权人仍然是被告辛东坤，原告申请执行无误，案涉房屋属于执行标的。即使本案适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，也应当是第三人在付清全部价款并实际占有不动产，并对未办理过户登记没有过错的前提下，人民法院才不得对该不动产采取查封、扣押、冻结措施。被告车传鹏虽然已经支付了购房款，但因其未及时办理过户登记，被告车传鹏存在过错，故案涉房屋所有权未发生转移。原告请求法院对被告辛东坤所有的位于大连开发区松海里#号房屋许可执行。
被告车传鹏一审辩称：1.被告车传鹏在法院针对案涉房屋采取强制执行程序之前，已经通过以房抵债的方式受让房屋并已支付全部价款，且实际占有至今。符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中第17条后半部分之规定，法院不得查封案涉财产。一审法院依法作出的中止裁定事实清楚，适用法律正确。2.关于新、旧法律适用问题。被告车传鹏认为原告的理由是错误的。《物权法》对于不动产的分配制度与人民法院执行过程中的规定并不矛盾。法院在执行过程中应根据实际情况，即在房地产转让之后需要一段时间办理房产过户手续，在买受人办理产权过户手续过程中不存在过错的情况下，法院不得查封仍登记在原房主名下的房产。如果原告的说法成立，将导致房产交易过程中签订合同以后，是否办理房产过户手续，房产权属仍归原权利人，被告认为原告的主张没有法律依据。3.其他二被告与被告车传鹏签订以房抵债协议已经开发区人民法院作出生效判决，确认合同的有效性。车传鹏已按协议约定偿还了全部案涉房产所涉及的贷款，二被告并于2012年9月初已将案涉房屋交付给车传鹏使用。因此，车传鹏认为案涉房产符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中第17条后半部分规定的不予查封的情形，而不应适用17条前半部分。综上，车传鹏认为原告的诉请缺乏事实和法律依据，应予驳回。
被告辛东坤、曹婧一审未予答辩。
一审法院审理查明：案涉房屋位于大连开发区松海里#号，房屋登记的所有权人为被告辛东坤。被告辛东坤、曹婧系夫妻关系。
2012年8月31日，被告车传鹏与被告辛东坤、曹婧、案外人方爱莲（方爱莲系被告辛东坤母亲）签订以房抵债协议，被告辛东坤、曹婧、案外人方爱莲因拖欠被告车传鹏借款41万元，将被告辛东坤所有的位于大连经济技术开发区松海庄园#号房屋（建筑面积157.05平方米）及案外人方爱莲所有的位于大连经济技术开发区松海庄园#号车库抵给被告车传鹏，由被告车传鹏偿还案涉房屋尚欠的银行贷款本金115万元。协议签订之日，被告辛东坤、曹婧、案外人方爱莲将案涉房屋及车库交付被告车传鹏，被告车传鹏于2012年11月5日将案涉房屋尚欠的银行贷款本金及利息117.90万元全部还清。民生银行大连分行于2012年11月9日注销了抵押权后被告车传鹏开始办理房屋过户手续。
2012年11月22日，一审法院受理了原告与被告辛东坤、曹婧金融借款合同纠纷一案，原告请求法院判令解除被告辛东坤、曹婧与原告签订的《个人购房借款／担保合同》；被告辛东坤、曹婧立即偿还原告借款本金2，789，099.32元、利息65，307.18元（截止至2012年10月21日），合计2，854，406.50元；被告辛东坤、曹婧按照合同约定偿还自2012年10月22日起至还清欠款之日止的利息及罚息；确认原告的抵押权合法有效，原告对被告辛东坤、曹婧提供的抵押物享有优先受偿权；本案全部诉讼费用由被告辛东坤、曹婧承担；被告辛东坤、曹婧承担本案外聘律师费146，176.00元。
2012年11月22日，原告向一审法院申请财产保全并提供了担保，一审法院作出（2012）沙民初字第3676号民事裁定，查封被告辛东坤所有的位于大连经济技术开发区松海里#的房屋的产籍。
2013年1月8日，一审法院出具（2012）沙民初字第3676号民事调解书，确认双方当事人自愿达成的协议：一、解除原告中国工商银行股份有限公司大连星海支行与被告辛东坤、曹婧于2011年5月16日签订的《个人购房借款／担保合同》；二、被告辛东坤、曹婧于2013年2月28日前偿还原告借款本金2，789，099.32元、利息181，000.00元，律师费73，088.00元，合计3，043，187.32元，如不能按期给付以上款项，则原告有权就起诉数额即本金2，789，099.32元、利息181，000.00元，律师费146，176.00元，合计3，116，275.32元申请执行；三、案件受理费30，800.00元、保全费5000元（原告均已预交），退回原告15，400.00元，由二被告共同负担20，400.00元，给付时间同上。
民事调解书生效后，被告辛东坤、曹婧未按调解书内容履行，原告于2013年3月20日向一审法院申请强制执行，在执行过程中，被告车传鹏提出执行异议。一审法院于2013年5月13日作出（2013）沙执字第320号执行裁定书，裁定中止对大连经济技术开发区松海里#号房屋的执行。
2012年12月14日，被告车传鹏向大连经济技术开发区人民法院起诉被告辛东坤、曹婧、案外人方爱莲，请求确认双方签订的抵账协议有效。2013年3月27日，大连经济技术开发区人民法院作出（2013）开民初字第520号生效民事判决书，该判决审理查明部分确认：被告方爱莲与被告辛东坤系母子关系，被告辛东坤与被告曹婧系夫妻关系。三被告因拖欠原告车传鹏借款41万元，双方于2012年8月31日签订以房抵债协议，该协议书主要约定：三被告将辛东坤所有的位于大连经济技术开发区松海庄园#号房屋（建筑面积157.05平方米）及被告方爱莲所有的位于大连经济技术开发区松海庄园#号车库抵给原告车传鹏，由原告车传鹏偿还案涉房屋尚欠的银行贷款本金115万元。协议签订之日，三被告将案涉房屋及车库交付于原告车传鹏，原告车传鹏于2012年11月5日将案涉房屋尚欠的银行贷款本金及利息117.9万元全部还清。该判决主文确定，车传鹏与辛东坤、曹婧、方爱莲2012年8月31日签订的以房抵债协议书有效。
2010年11月4日至2014年2月期间，本案被告车传鹏任大连天储投资管理有限公司法定代表人。案外人高莹莹在2012年4月1日至2014年12月为大连天储投资管理有限公司员工，其在2012年9月至2014年9月9日期间在大连开发区松海里#号的案涉房屋内居住。
一审法院认为：本案被告曹婧、辛东坤欠被告车传鹏借款，被告辛东坤、曹婧将其所有的案涉房屋转让给被告车传鹏，双方实现了互负到期债务的抵销，即以房款抵销所欠借款，双方以此方式抵销互负债务，符合法律规定。本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，法院能否对案涉房屋继续执行关键在于：1.被告车传鹏是否已支付案涉房屋全部价款；2.被告车传鹏是否实际占有案涉房屋；3.车传鹏对案涉房屋未变更登记至其名下是否有过错。
关于被告车传鹏按约定支付了全部案涉房屋房款的事实，车传鹏已举证证明，且原告对此也无异议。关于被告车传鹏是否实际占有案涉房屋一节。大连经济技术开发区人民法院（2013）开民初字第520号生效民事判决确认，被告辛东坤、曹婧在以房抵债协议签订之日，被告辛东坤、曹婧就将案涉房屋交付给被告车传鹏，庭审中车传鹏也举证证明其仍持有案涉房屋的房产证原件。车传鹏提供的案涉房屋所在社区居民委员会的书面证明材料也能够证明在被告辛东坤、曹婧向其交付案涉房屋后，车传鹏将该房屋给其管理的大连天储投资管理有限公司员工高莹莹居住。上述事实均能够证明被告车传鹏自与被告签订以房抵债协议书后一直实际占有案涉房屋。
本案争议焦点为前述第3项，即被告车传鹏案涉房屋未变更登记至其名下是否有过错。被告车传鹏于2012年11月5日将案涉房屋尚欠的银行购房贷款本金及利息117.9万元全部还清。民生银行大连分行于2012年11月9日注销了抵押权，因此案涉房屋在2012年11月9日才具备办理房屋权属变更手续的条件。一审法院于2012年11月22日即对案涉房屋产籍进行了查封，在一审法院查封案涉房屋之后，被告车传鹏已实际无法办理案涉房屋的产权变更手续，因此被告车传鹏客观上能够办理房屋权属变更的时间仅有8个工作日。根据二手房登记指南，办理案涉房屋权属变更需要同时满足9项要求，车传鹏未能在此期间办理完毕房屋权属登记手续符合常理，不能认定为其存在过错。原告虽主张车传鹏没有及时办理产权存在过错，但原告未提供相关证据证明被告具有何种过错，故对于原告的主张应不予支持。
综上所述，被告车传鹏作为案涉房屋的买受人已支付全部房款并实际占有房屋，虽然案涉房屋未办理权属过户登记手续，但车传鹏对此并无过错。故法院不应对案涉房屋继续执行。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，作出如下判决：驳回原告中国工商银行股份有限公司大连星海支行的诉讼请求。案件受理费100元（原告已预交），由原告负担。
工商银行上诉的理由及请求是：第一，车传鹏起诉辛东坤、曹婧、案外人方爱莲请求确认双方签订的抵债协议有效案件发生在案涉房屋被查封后。即使2012年8月31日，车传鹏与辛东坤、曹婧、方爱莲签订了以房抵债协议，车传鹏未在房产登记中心规定的时间内（一个月）办理产权过户手续，且非因客观原因不能办理过户，故车传鹏存在过错。第二，《物权法》颁布时间晚于《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封、扣押、冻结财产的规定》），由于新法优于旧法，物权变动应以《物权法》规定的以登记为准，案涉房屋未变更登记到车传鹏名下，工商银行查封案涉房屋并无不当。据此，请求撤销一审判决，改判支持工商银行一审诉请。
车传鹏二审答辩认为：服从一审判决。
辛东坤、曹婧二审未予答辩。
本院经审理查明：一审法院认定事实属实。
本院补充查明：根据存量房（二手房）登记指南的记载，通常情况下，办理二手房过户登记需备齐八项申请材料：1.由房屋登记管理中心提供的登记申请书原件；2.申请人（代理人）身份证明；3.房屋所有权证原件；4.由地税部门出具的契税完税或减（免）税凭证；5.由房屋登记管理中心提供的存量房买卖契约；6.婚姻情况证明：（1）已婚的提供结婚证明，如房屋婚前所得还应提供《婚姻登记审查处理表》，且夫妻应双方到场共同申请；（2）未婚的提供无婚姻记录证明及户口簿；（3）离婚的提供离婚证明、无婚姻记录证明，如房屋在婚姻存续期间所得，原配偶应共同到场申请；（4）丧偶的提供死亡证明、无婚姻记录证明，如房屋在配偶在世期间取得，应提供继承公证书；7.将共有房屋约定为单独所有的或约定为按份共有的，提供协议书或离婚协议书原件；8.未尽事宜，要求申请人提供相关证明材料。
本院所确认的上述事实，有存量房（二手房）登记指南及当事人陈述笔录等在案为凭，上述证明材料已经开庭质证和审查，可以采信。
本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《办理执行异议和复议案件的规定》）第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。法律之所以作出上述规定，是为了审查案外人与被执行人之间是否存在真实的买卖关系，以此更好的保护实际权利人的权益。本案中，在案涉房屋被查封前车传鹏与辛东坤、曹婧既已签订了以房抵债协议，辛东坤、曹婧将案涉房屋抵债给车传鹏，车传鹏支付了全部价款（抵债部分＋偿还房屋贷款部分），且案涉房屋被查封前车传鹏亦实际占有了房屋。至于尚未办理过户登记手续，是因案涉房屋被工商银行申请查封，车传鹏才未能办理过户登记手续，非因车传鹏自身原因未办理过户登记。故法院不得查封案涉房屋，一审法院驳回工商银行要求许可执行的诉请并无不当，本院予以维持。
关于工商银行上诉主张车传鹏未在房产登记中心规定的时间内（一个月）办理产权过户手续，且非因客观原因不能办理过户，车传鹏存在过错一节，本院认为，依照二手房过户登记办理流程，买卖双方相关人员需共同到房屋登记管理部门办理，且需交纳契约，取得地税部门出具的契税完税凭证，还需备齐登记申请书、申请人身份证明、房产证、存量房买卖契约、婚姻情况证明等材料。从本案已查明事实可知，自民生银行大连分行注销设定在案涉房屋上的抵押权之日（2012年11月9日）至案涉房屋被工商银行申请查封之日（2012年11月22日）仅12天、8个工作日。属于申请过户登记的合理期限内，故非因车传鹏怠于办理过户手续，而是因案涉房屋被查封才未能过户，车传鹏对未办理过户手续无过错，工商银行此项上诉主张无充分的事实及法律依据，本院不予采信。
关于工商银行上诉主张《物权法》颁布时间晚于《查封、扣押、冻结财产的规定》，新法优于旧法，物权变动应以登记为准一节，本院认为，《查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条与《物权法》第九条不存在冲突，《物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。此处的“法律”应理解为广义上的法律，即包括法律、有法律效力的司法解释及行政机关为执行法律而制定的规范性文件等。《查封、扣押、冻结财产的规定》属司法解释，应理解为广义上的法律。《物权法》第九条第一款中的“法律另有规定的除外”，是立法机关在立法时考虑到我国现行法律的规定及我国的实际情况，《物权法》并未对不动产的设立、变更、转让和消灭，一概规定必须经依法登记才发生法律效力。且《办理执行异议和复议案件的规定》晚于《物权法》颁布，自2015年5月5日起施行。依据《办理执行异议和复议案件的规定》第三十二条的规定，本规定施行后尚未审查终结的执行异议和复议案件，适用本规定。本案即为该规定施行后尚未审查终结的执行异议案件，应适用该规定，本案依据该规定来评判亦应驳回工商银行要求对案涉房屋许可执行的诉请，故对工商银行此项上诉主张本院亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元（中国工商银行股份有限公司大连星海支行预交），由中国工商银行股份有限公司大连星海支行负担。
本判决为终审判决。
审判长 李奎哲
审判员 张萍萍
审判员 阁成宝
二〇一五年九月二十三日
书记员 宋 敏
附：相关法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。