江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第02112号
上诉人（原审原告）张春华。
委托代理龚信和，上海辉和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）昆山中宇经营管理有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇三星路288号。
法定代表人卓仕辉，执行董事。
委托代理人郭冬宽。
上诉人张春华因委托合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2013）昆花民初字第0274号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2007年8月3日，池渌在昆山中置房产投资发展有限公司处购买了昆山（大上海）国际商务广场第3幢第一层82号房，该商品房的用途为商业营业用房。2007年8月3日，池渌与昆山中宇大上海商务广场有限公司签订委托协议书。委托协议书约定：第一条委托事项：（一）、甲方将其拥有产权的位于大上海国际商务广场3栋182号（面积37.16平方米）的店铺委托乙方对外进行出租，由乙方代为与承租经营户签订租赁协议并收取租金。（二）甲方全权委托乙方对其店铺进行统一招商、统一租赁、统一管理。第二条委托期限约定甲方委托乙方的期限为60个月，时间自2006年4月1日至2011年3月31日止。在委托期限届满前一个月，如双方协商一致可续签本协议。第四条租金收益约定在委托期限内，乙方本着为甲方谋取最大利益的目的，根据周边商铺经营状况和经营户及商家投资能力，出租给承租经营户的租金价格；一层不低于0.80元∕平方米∕天，二层不低于0.50元∕平方米∕天；具体价格支付标准以乙方与所承租经营户（商家）签订的实际平均租金价格为基准。租金收益时间从乙方与承租经营户签订租赁合同并生效时起开始计算。由乙方负责收取并在约定的时间内统一支付到甲方有效的开户银行账户。第六条委托费用为了尽快培育和扶持市场形成和发展，给业主提高商铺租金价格和商铺出售价格的最大收益，乙方将投入巨资和人国为甲方提供委托服务；乙方将从甲方1-5年租金中提取10%作为甲方支付给乙方的委托费用。第七条费用结算及支付时间对于甲方委托乙方出租店铺的租金，乙方在每年的7月1日-31日内（以银行汇款日期为准）统一支付给甲方。乙方逾期支付的，按每日千分之二的滞纳金向甲方交纳。第八条其他条款约定在委托协议有效期内，甲方要求提前终止合同履行的，应当提前三个月通知乙方；同时须征得承租人的书面同意，并与其签订主体变更合同。事后事宜由甲方与承租户自行解决。在委托期限内甲方有意向出售店铺的，甲方应提前30日告之乙方，并及时告之店铺新产权人与乙方签订委托协议书；新产权人必须遵从乙方市场运作的统一管理。2007年8月3日至2010月4月14日，原审被告与池渌一直都遵守该委托协议并按该委托协议履行。2010年4月14日，原审原告张春华从池渌处以总价475000元购买昆山（大上海）国际商务广场第3幢第一层82号房。原审原告购得该商铺后，原审被告自2010年4月21日起向原审原告张春华支付商铺租金至2011年6月30日计14257.55元，原审被告从支付给原审原告的租金14257.55元中扣除服务费1425.76元。2011年6月30日后的租金因双方存在纠纷，原审被告没有向原审原告支付。
另查明，2010年12月16日，昆山市花桥经济开发管委会召集区规建局、经济发展局、社会事业局、曹安街道、工商分局、交警中队、城管执法中队召开关于将诉争商铺所在的中宇广场C区3号楼底层改造为中宇家贸市场的专题论证会。该论证会形成明确意见：农贸市场的外立面改造方案由原审被告负责委托设计和统一施工。农贸市场内部设计、外立面改造方案由原审被告负责委托设计；原审被告形成最终改造方案后，应该按规定程序进行规划公示、征求意见。农贸市场内部改造、外立面改造施工及地块内部配套市政工程由原审被告根据批准的规划方案实施。该专题论证会要求原审被告做好与客户、业主的协调工作，避免引发不满情绪和信访问题。2011年7月22日花桥经济开发区相关部门召开中宇家贸市场改造项目推进会议。2011年11月09日至2011年11月19日，原审被告、昆山市规划局、花桥经济开发区规建局分别在改造项目现场、昆山市规划局网站、花桥经济开发区规建局网站、昆山日报对中宇广场改造事项（包括改造内容、改造面积、改造时间、建设单位）进行过公示。在公示期间原审原告没有向有关部门提出异议或原审原告没有证据证明其曾对改造事项提出异议。
还查明，昆山中宇大上海商务广场有限公司于2012年01月18日在苏州市昆山工商行政管理局变更登记为昆山中宇大上海商务广场有限公司。
上述事实有张春华与被池渌签订的房屋销售协议、昆房权证花桥字第131025425写房屋所有权证、昆国用（2010）第Z11928号国有土地使用证、中宇广场改造公示照片、花桥经济开发区规划建设局文件会议纪要、会议纪要、苏州市昆山工商行政管理局公司准予变更登记通知书、池渌与昆山中置房产投资发展有限公司签订的昆山市商品房购销合同、池渌与昆山中宇大上海商务广场有限公司签订的委托协议书、原审被告向原审原告支付租金的三份商铺租金代收代付明细清单及三份银行汇款凭证，原审原、被告庭审陈述笔录等证据在案佐证。
原审原告张春华诉称：2010年4月，原审原告购买了位于昆山市花桥镇三星路288号大上海国际商务广场3号楼82室商铺一套，建筑面积为37.17平方米，2010年5月13日办理了产证。自原审原告买受房屋后原审被告便称原审原告只拥有产权，而无自主使用权，并强行规定必须由他们统一管理，统一出租。原审被告令人气愤的是在未通知原审原告，更未征得原审原告同意的情况下，于2012年3月将原审原告的商铺强行拆除，也未给原审原告任何补偿。原审原告为此多次与原审被告交涉未果，原审被告的行为严重侵犯了原审原告的合法权益，为此，原审原告特向人民法院提起诉讼，请求法院判决：原审被告赔偿原审原告损失人民币50万元整；原审被告向原审原告支付拖欠的租金29807.78元（按每月租金1500元，从2010年5月1日至2012年7月31日止）。
原审法院认为，公民的合法财产依法受法律保护，非法侵犯他人财产的应当承担赔偿责任。原审原告诉请要求原审被告赔偿其商铺损失50万元依据不足，原审法院不予支持。理由是：原审原告购买的坐落于昆山市花桥镇三星路288号大上海国际商务广场3号楼82室商铺现仍然存在，且原审原告持有该商铺的房屋所有权证及国有土地使用权证，诉争商铺不存在灭失的事实；第二、原审原告主张因原审被告的改造行来给其商铺造成了损失，但原审原告没有向法院提交有效证据证明具体的损失金额。对于原审原告诉请原审被告支付拖欠的租金，原审法院认为，原审原告在池渌与原审被告签订委托协议书的委托期限内从池渌处购得诉争商铺，池渌与原审被告签订的委托协议书约定的权利义务由原审原告享有和承受。该委托协议书约定的委托期限届满后，原审原告对于原审被告对其店铺继续统一招商、统一租赁、统一管理没有提出异议，且仍然接受了原审被告向原审原告支付的商铺代收代付租金。另外原审被告对原审原告店铺进行统一招商、统一改造向社会进行了公示，原审原告方没有提出异议或没有证据证明其提出异议。综上，原来签订的委托协议书对原审原、被告继续有效，只是双方的委托协议约定的委托期限为不定期。现原审原告主张要求原审被告按每月1500元从2010年5月1日至212年7月31日向原审原告支付拖欠的租金29807.78元，根据原有的委托协议约定租金应按0.80元∕平方米∕天计算，且原审被告还可从租金提取10%作为原审被告的委托费用。现原审被告已经向原审原告支付租金至2011年6月30日，原审被告应当按上述标准自2011年6月30日起支付租金至2012年7月31日计租金11920.93元，扣除10%的委托费用后，原审被告应向原审原告支付租金10728.84元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，原审法院判决如下：一、原审被告昆山中宇经营管理有限公司于本判决生效后十日内向原审原告张春华支付拖欠租金10728.84元（该租金计算至2012年7月31日）；二、驳回原审原告张春华的其他诉讼请求。案件受理费9098元，由原审被告昆山中宇经营管理有限公司负担68元，由原审原告张春华负担9030元。
上诉人张春华不服上述民事判决，向本院提起上诉称：
原审法院严重违反法定程序，迟迟不立案。
二、上诉人在一审中已经提供所购商铺照片，是临街店面，经被上诉人改造后面目全非，现已找不到。
三、池禄与被上诉人签订的委托期限至2011年3月31日，并约定委托期限届满前一个月，双方协商一致可续签。上诉人与被上诉人从未签订过任何协议。相反上诉人明确表示要收回商铺，且被上诉人自2011年7月1日起不再支付租金。
四、讼争商铺被改造，无人通知过上诉人，上诉人在上海亦不知晓。
综上，原审法院认定事实错误，程序违法。请求二审法院撤销原判，依法改判支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人中宇公司辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，不存在程序违法。二、涉案委托协议对于上诉人或被上诉人均有效，依据是2007年8月3日被上诉人与池渌签订的委托协议，委托协议第八条第八款中明确规定，委托期限内甲方有意向出售商铺的将提前30内告知乙方，并及时告知店铺新产权人与乙方签订委托协议书，新产权人必须遵从乙方市场运作的统一管理，所以依据该约定，对于新的产权人来说，新产权人仍然应当要尊重和服从被上诉人关于市场统一运作和管理的内容。上诉人在接收商铺后，被上诉人也告知了上诉人的权利义务，上诉人也知道统一运作和管理的内容，并且认可了该事实。上诉人在2010年4月至2011年6月接收了被上诉人的统一管理代收的租金；从上诉人成为新的产权人后自本案纠纷发生，上诉人没有提出过原委托协议无效。上诉人承认并实际接受了委托协议书的内容，双方均是按照委托协议书内容履行各自的权利义务。三、上诉人称关于市场改造没有接到通知，不符合事实，该事实一审已经调查清楚，被上诉人也已经尽到通知义务。四、关于市场改造，受益人不仅是广大群众，包括上诉人也是受益人。市场改造的目的就是为了造福群众，为了提高上诉人的产权所指向商铺的市场价值，原有商铺均重新做了格局定位，每年农贸市场的租金均共同均摊分配给广大业主，直接给广大业主带来经济收入更大化收益，租金由每月每平方米0.8元上涨至1元，上诉人应当支持才对。请求二审法院维持原审判决。
二审查明事实与原审法院查明事实一致。
本院认为，上诉人在池渌与被上诉人签订委托协议书的委托期限内从池渌处购得诉争商铺，上诉人亦接受了被上诉人支付的商铺代收代付租金，系对池渌与被上诉人签订的委托协议书约定的权利义务的承受。该委托协议书约定的委托期限届满后，原审原告对于原审被告对其店铺继续统一招商、统一租赁、统一管理未提出异议，原审法院认为原来签订的委托协议书对上诉人与被上诉人继续有效，只是双方的委托协议约定的委托期限为不定期正确。根据委托协议的约定，中宇公司对涉案店铺进行统一招商、统一租赁、统一管理。由于市政规划的需要，中宇公司对涉案商铺所在的市场进行了统一的改造并在项目现场、当地政府部门网站、昆山日报进行公示，张春华在公示期内没有提出异议，应视为认可改造方案。被上诉人并未向上诉人拒付租金，且租金标准亦有所上涨，并未损害上诉人的利益，上诉人要求被上诉人赔偿其损失没有事实和法律依据。
综上，上诉人张春华的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9098元，由上诉人张春华负担。本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
审 判 员 周 红
代理审判员 黄学辉
二〇一四年九月三十日
书 记 员 王文君