河南省开封市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫02民终66号
上诉人（原审原告）张军娜，女，1984年6月7日出生，汉族。
委托代理人李波。特别授权。
被上诉人（原审被告）尉氏县恒宇置业有限公司。
住所地：尉氏县。
法定代表人周马驹。
委托代理人马卫忠，河南循规律师事务所律师。特别授权。
张军娜因与尉氏县恒宇置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，于2015年8月25日诉至尉氏县人民法院（以下简称一审法院）。一审法院于2015年11月20日作出（2015）尉民初字第2033号民事判决书。张军娜不服，上诉至本院。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
一审法院经审理查明：2014年8月27日，张军娜与尉氏县恒宇置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定张军娜购买尉氏县恒宇置业有限公司承建的尉州国际A-06号商铺，总价款49.6万元，其中首付款25.6万元，余款办理银行按揭，房屋于2015年5月31日前交付。如尉氏县恒宇置业有限公司逾期超过90日未交付房屋，张军娜有权解除合同，尉氏县恒宇置业有限公司除全部退还已付房款外，按已付房款1%支付违约金。张军娜于合同签订之日向尉氏县恒宇置业有限公司支付了房款25.6万元。后尉氏县恒宇置业有限公司未按期向张军娜交付房屋，双方发生纠纷。另查明：尉氏县恒宇置业有限公司于2015年6月1日取得了《商品房预售许可证》。同年6月10日，尉氏县恒宇置业有限公司从尉氏县合益村镇银行股份有限公司新尉园区支行贷款300万元，并以尉州国际土地使用权及部分商品房设置了抵押。
一审法院认为：张军娜与尉氏县恒宇置业有限公司签订的商品房买卖合同是当事人之间真实意思表示，虽然在合同签订时尉氏县恒宇置业有限公司尚未取得商品房预售许可证，但在张军娜起诉前尉氏县恒宇置业有限公司已经取得该许可证，双方房屋买卖合同应当认定有效。因尉氏县恒宇置业有限公司未按约定时间向张军娜交付房屋，张军娜有权依照约定请求解除合同，且尉氏县恒宇置业有限公司对解除合同亦无异议，故张军娜解除合同及退还已付购房款的请求予以支持。尉氏县恒宇置业有限公司虽然在未告知张军娜的情况下又将涉案房屋抵押给第三人，但尉氏县恒宇置业有限公司抵押贷款尚未到期，尚不能最后确定张军娜无法取得涉案房屋。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”该解释中的“买受人无法取得房屋”是指出卖人将房屋出卖给买受人后，未告知买受人又将该房屋抵押给第三人的，在因出卖人不履行对第三人的到期债务，第三人依法行使对该房屋的抵押权，致使买受人无法取得房屋的情况。因此本案不适用惩罚性赔偿原则，张军娜该项请求应予驳回。因尉氏县恒宇置业有限公司违约行为导致双方买卖合同被解除，尉氏县恒宇置业有限公司应当承担违约责任，赔偿张军娜因此遭受的经济损失。具体到本案，张军娜经济损失是指已付购房款的利息损失。双方虽然在合同中约定违约金为已付购房款1%，但明显小于张军娜利息损失，应当按照中国人民银行同期贷款利率计算。尉氏县恒宇置业有限公司当庭辩称双方已于2015年5月口头解除合同，但没有向法庭提供充分证据予以证明，其辩解不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、张军娜与尉氏县恒宇置业有限公司签订的商品房买卖合同予以解除；二、尉氏县恒宇置业有限公司于判决生效后十日内退还张金娜已付购房款25.6万元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付利息。（利息自2014年8月27日起计算至还清之日止）；三、驳回张军娜的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9095元减半收取4547.5元，由张军娜承担2200元，尉氏县恒宇置业有限公司承担2347.5元。
张军娜不服一审判决上诉称：1、一审法院漏判张军娜要求的恶意违约赔偿金和经济损失没有进行说理和判决，程序严重违法；2、一审判决对《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的理解错误，解释出台后，最高人民法院副院长在答记者问中表述，第八条和第九条中明确规定了商品房买卖过程中因出卖人恶意违约和欺诈，致使买受人无法取得房屋的，可以适用惩罚性赔偿责任的五种情形：一是商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；二是商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；三是订立合同时，出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实或者提供虚假商品房预售许可证；四是在订立合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；五是订立合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。有此五种情形导致商品房买卖合同无效或者被撤销、解除时，买受人可以请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失外，还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，张军娜交付购房款后，尉氏县恒宇置业有限公司将房屋抵押给第三人，致使张军娜无法贷款，合同目的无法实现，张军娜无法取得房屋，当然可以解除合同。综上，请求二审法院依法撤销一审判决发回重审或者改判支持张军娜的诉讼请求。
尉氏县恒宇置业有限公司答辩称：张军娜所诉的事实和理由均不成立，应当依法驳回上诉，维持原判。
二审经审理查明，张军娜与尉氏县恒宇置业有限公司于2014年8月27日签订的商品房买卖合同，购买尉氏县恒宇置业有限公司开发的商铺A幢A-06号，该商铺位于尉氏县城关镇尉州大道中段，编号为尉土国用（2014）第1048号，建设工程规划许可证号为（2014）第107号。合同签订后，张军娜在合同约定期限内缴纳了首付款25.6万元，双方约定余款办理银行按揭。尉氏县恒宇置业有限公司于2015年6月10日将其公司名下在建工程抵押给了尉氏合益村镇银行股份有限公司新尉园区支行，贷款300万元，该在建工程土地使用权证号为尉土国用（2014）第1048号，建设工程规划许可证号为（2014）第107号，与张军娜购买的商铺系同一地块。其他事实与一审查明的基本事实一致。
本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条明确规定：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。本案中，张军娜与尉氏县恒宇置业有限公司签订商品房买卖合同在先即2014年8月27日，签订合同后，尉氏县恒宇置业有限公司又于2015年6月10日将本案争议房屋抵押给了第三方用作贷款，抵押期限为2015年6月10日至2017年6月9日，且在庭审中，尉氏县恒宇置业有限公司认可其在办理抵押时并未告知买受人张军娜，双方订立合同在先，尉氏县恒宇置业有限公司办理抵押在后，且未告知张军娜，导致张军娜无法继续办理按揭手续，合同目的无法实现，张军娜可以主张解除合同并要求尉氏县恒宇置业有限公司返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求尉氏县恒宇置业有限公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，故一审法院判决解除张军娜与尉氏县恒宇置业有限公司所签订的商品房买卖合同以及由尉氏县恒宇置业有限公司退还张军娜购房款25.6万元并无不当，但是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，张军娜主张尉氏县恒宇置业有限公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，符合该条规定，本院予以支持。对于张军娜要求尉氏县恒宇置业有限公司赔偿损失以及利息的诉求，因其未提供证据证明其主张，故本院不予支持。综上，一审法院判决结果有误。依照第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持尉氏县人民法院（2015）尉民初字第2033号民事判决书第（一）项即：张军娜与尉氏县恒宇置业有限公司签订的商品房买卖合同予以解除；
二、撤销尉氏县人民法院（2015）尉民初字第2033号民事判决书第（二）项即：尉氏县恒宇置业有限公司于判决生效后十日内退还张金娜已付购房款25.6万元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付利息。（利息自2014年8月27日起计算至还清之日止）；
三、尉氏县恒宇置业有限公司于判决生效后十日内退还张军娜购房款25.6万元；
四、尉氏县恒宇置业有限公司于判决生效后十日内支付张军娜赔偿金25.6万元；
五、驳回张军娜的其他诉讼请求。
一审案件受理费4547.5元、二审案件受理费5402元，均由尉氏县恒宇置业有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 谷长东
审判员 郭为民
审判员 杨雯蒨
二〇一六年二月二十二日
书记员 马艺洺