河南省驻马店市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫17民终138号
上诉人（原审被告、反诉原告）：李娅生，女，1974年9月2日出生，汉族，住河南省驻马店市。
委托诉讼代理人：回新生，河南嘉同律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：驻马店市新天地房地产开发有限公司。住所地：驻马店经济技术产业集聚区综合服务中心办公楼。
法定代表人李艳红，董事长。
委托诉讼代理人：杨春生，河南华珠律师事务所律师。
上诉人李娅生因与被上诉人驻马店市新天地房地产开发有限公司（以下简称新天地公司）商品房销售合同纠纷、追偿权纠纷一案，不服驻马店市驿城区人民法院（2017）豫1702民初1882号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月8日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。李娅生及其委托诉讼代理人回新生、新天地公司的委托诉讼代理人杨春生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
李娅生上诉请求：1、2015年3月份，双方对交房问题已经产生争议，其多次要求退房。驻马店市住房公积金管理中心在其未在房屋抵押合同上签字的情况下将贷款发放，其向中共驻马店市委民意快线办公室反映此事，后经中共驻马店市委民意快线办公室回复，新天地公司同意其退房，并退还购房款及3244.99元的贷款本息，故双方的商品房买卖合同已经解除。此外，李娅生在2015年11月份中止履行付款义务，是行使不安抗辩权的行为，有充分的法律依据。综上，请求二审法院予以改判，确认双方的商品房买卖合同已经解除，支持其一审的诉讼请求。
新天地公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
新天地公司向一审法院起诉请求：1、判令李娅生立即偿还其公司垫付的住房公积金贷款248574.03元；2、判令李娅生以欠款为基础，自2015年9月30日至上述款项结清之日，按照月利率千分之3.3333向其公司支付利息。
李娅生向一审法院反诉请求：1、判令新天地公司与其解除购房合同；2、判令新天地公司退还其交纳的购房款首付177954元；3、判令新天地公司退还其已交纳的两个半月公积金贷款本金和利息3244.99元；4、判令新天地公司退还其已交纳的公积金登记抵押费360元；5、判令新天地公司赔偿其所交房款及各项费用的利息损失38689.89元。
一审法院经审理查明：2015年2月25日，原告李娅生（××）与被告新天地公司（出卖人）签订商品房买卖合同一份，约定：一、××购买出卖人开发的位于驻马店市高新区淮河大道西段“新天地·未来城”第7号楼独单元2707号房，商品房预售许可证号为驻房字第××号，面积69.87平方米，单价为6125元/平方米，总金额427954元。二、××于签订合同当日付清首付款177954元，余额250000元，作为公积金贷款，并在5日内备齐贷款资料和承担贷款相关费用。三、出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付××使用。四、商品房交付逾期超过90日后，××有权解除合同。……××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房款万分之1的违约金等条款。同日，原告依约向被告交纳首付款177954元，并向原告交纳抵押登记费360元。2015年2月26日，李娅生（借款人）与中国工商银行股份有限公司驻马店雪松支行（贷款人）、驻马店市住房公积金管理中心（委托人）签订驻马店市个人住房公积金委托贷款合同书一份，约定：一、委托人根据借款人的申请，经审查同意，委托贷款人发放住房公积金贷款，贷款数额为250000元。二、贷款期限为216个月，自2015年2月26日至2033年2月26日止。借款起始日以首次划款时贷款转存凭证所载日期为准。三、本合同贷款利率根据国家有关规定，确定月利率为3.3333‰，利息从放款之日起计算。四、贷款用于借款人购买或建造落座于驻马店市高新区盘古山路新天地未来城7号楼2707号房之住宅，建筑面积69.87平方米，借款人不得以任何理由将贷款资金挪作他用。五、本合同经委托人和贷款人的法定代表人（负责人）或授权代理人签字并加盖公章，借款人签字之日起生效等条款。同日，委托人、贷款人在合同落款处加盖印章，借款人在合同落款处签名。签订合同后，合同各方未办理房屋抵押登记。2015年7月15日，中国工商银行股份有限公司驻马店雪松支行将该笔个人公积金委托贷款25万元发放给新天地公司，李娅生在个人借款凭证借款人一栏处签名同意将上述借款转入收款人账户。后李娅生交纳了两个半月的公积金贷款本金和利息3244.99元。2015年9月30日，驻马店市住房公积金管理中心从新天地公司的保证金账户中扣划上述贷款的下余本息共计248574.03元，并在业务回单上注明“李娅生因未做抵押，从保证金中将本金及利息扣除”。后李娅生对公积金贷款情况有异议，即将该情况反映给驻马店市委民意快线，民意快线于2015年11月9日通过电子邮件回复李娅生称“感谢你对民意快线的信任。经调查，①你于2015年2月26日在市住房公积金管理中心申请贷款25万元，期限18年，购买驻马店市新天地房地产开发有限公司开发的新天地未来城第7号楼独单元2707号房，贷款资料齐全，并于申请当日签订了《驻马店市个人住房公积金委托贷款合同书》，借款人、住房公积金管理中心、受托银行三方借贷关系成立，贷款合同编号2015-470,2015年7月15日贷款发放。②市住房公积金管理中心个人公积金贷款无任何收费项目。③7月份，市住房公积金管理中心下发《关于调整住房公积金政策进一步提高资金使用率的通知》驻金【2015】31号文件规定；“贷款审批后，在确保安全的前提下，可先行放款，后办理抵押手续。”④市住房公积金管理中心经过与你、开发企业协调沟通，现在你提出退房申请，开发企业承诺退还所交房款。包括市住房公积金管理中心受托银行代扣的3244.99元。市住房公积金管理中心将继续关注协调此事，直至借款人收到所交房款止”。后原告以诉称理由诉至法院，被告于2017年4月1日提出反诉，因此成讼。另查明，一、对于被告提交的驻马店市委民意快线对李娅生的回复，原告质证称，民意快线回复的内容所谓开发商承诺退还首付款与事实不符，而且民意快线和住房公积金管理中心都不是商品房买卖合同的主体，他们不能代表新天地公司行使合同权利；另外在回复中，住房公积金中心也没有明确表示被告不再偿还贷款，而从原告提交的2015年9月30日，住房公积金扣划原告保证金的行为也说明住房公积金中心并没有同意与被告解除贷款合同；而且该回复的时间是2015年11月9日，在该回复的时候，被告还没有获得双方约定的合同解除权，而该时间内，被告也不具备法定解除权。另外根据被告的反诉状，被告在2015年7月15日公积金贷款房款以后，于2015年8月20日，偿还一个月的贷款本息，证明被告对公积金贷款是认可的。二、诉讼中，原告新天地公司称，因被告在与公积金管理中心签订合同后，没有把所购商品房办理抵押登记，在被告逾期偿还借款本息的情况下，住房公积金中心直接从原告在工商银行设立的保证金账户内扣划了被告的贷款本息。三、诉讼中，原告提交2014年1月6日原告新天地公司（乙方）与驻马店市住房公积金管理中心（甲方）签订的商品房销售贷款合作协议书一份，约定：1、甲方对符合贷款条件的购房人购买乙方开发建设并依法销售的坐落于淮河大道西段的经批准命名为未来城的商品房购买人提供住房公积金贷款，贷款的额度、期限、利率按甲方的有关规定执行。2、乙方同意在甲方承诺贷款额度内，对每一购房人（借款人）向甲方提供无条件、不可撤消的连带责任保证，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及甲方为实现债权而发生的有关费用（包括处分抵押物费用等)；并随着借款人逐期还款而相应递减。保证期限从甲方与借款人签订的借款合同生效之日起，至乙方为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》，并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交甲方保管之日止等内容。原告另提交2014年1月6日原告新天地公司（丙方）与驻马店市住房公积金管理中心（甲方）、中国工商银行股份有限公司驻马店雪松路支行（乙方）签订的协议书一份，约定：1、甲方同意向购买丙方所开发商品房的住房公积金缴存人发放个人住房公积金贷款。为便于甲乙方对贷款资金使用情况的监管，甲方要求丙方贷转存资金应存入在乙方开立的专用存款账户中。同时应在乙方开立保证金账户，并在账户中保留不低于住房公积金贷款金额10%的保证金，可由乙方直接从丙方在乙方开立的专用存款账户中扣划不低于住房公积金贷款金额10%的保证金，并转存至丙方在乙方开立的保证金账户中。2、乙方应按照甲方要求，监督丙方保证金账户存款资金金额不低于住房公积金贷款金额的10%。当由丙方担保的住房公积金贷款出现逾期超过三期时，丙方同意乙方根据甲方的书面通知，从保证金账户中扣划资金归还逾期贷款本息。扣划后，保证金账户内存款余额低于公积金贷款金额的10%时，乙方应及时通知甲方，由甲方负责督促丙方补足10%等内容。原告用以证明原告在银行设立保证金账户，为每一购房者提供连带责任保证，虽然没有和被告签订单独的保证合同，但是原告已经为被告提供了担保，银行划扣保证金账户的资金也是依据上述合同。被告质证称其不是合同当事人，对上述合同不知情。四、诉争商品房至今未交付给李娅生。
一审法院认为，原告新天地公司与被告李娅生签订商品房买卖合同一份，约定将原告开发尚未建成的位于驻马店市高新区淮河大道西段“新天地·未来城”第7号楼独单元2707号房出售给被告李娅生，原、被告之间系商品房预售合同关系，合同双方意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效。签订合同后，李娅生依约向新天地公司交付首付款177954元，并与中国工商银行股份有限公司驻马店雪松支行、驻马店市住房公积金管理中心签订了公积金委托贷款合同，但未办理房屋抵押登记。李娅生称，因房屋交付问题与新天地公司产生争议，其拒绝办理房屋抵押登记，并要求退房，经民意快线处理，新天地公司同意退还首付款等款项，双方合同已经解除。新天地公司对此不予认可。因买卖商品房系民事活动，应受民法调整，而民法调整的系平等主体的自然人、法人和非法人组织之间的人身关系和财产关系。本案中，李娅生将其纠纷向民意快线反映后，民意快线虽回复“开发企业承诺退还所交房款”并表示“市住房公积金管理中心将继续关注协调此事，直至借款人收到所交房款止”，但在诉讼中，新天地公司明确表示民意快线回复的内容所谓开发商承诺退还首付款与事实不符，不同意解除合同。因民意快线并非商品房买卖合同的当事人，其回复内容也未有证据显示已实际履行，且新天地公司对其所述内容不予认可，同时，李娅生提出解除合同时并无双方商品房买卖合同约定的解除条件成就，故李娅生仅以民意快线回复内容证明原、被告之间已经协商解除商品房买卖合同，证据不足，不予采纳。诉讼中，李娅生于2017年4月1日提出反诉，并以新天地公司未履行退房手续为由反诉请求解除其与新天地公司之间的商品房买卖合同，但李娅生未提交新天地公司已构成根本违约应解除合同的相关证据，也未提供证据证明其行使解除权在约定期限或者法定期限内，故对李娅生的该项反诉请求，不予支持。因上述确认诉争商品房买卖合同未予解除，故李娅生反诉请求新天地公司返还首付款，退还其已交纳的两个半月公积金贷款本金和利息、公积金登记抵押费，以及赔偿上述款项的利息损失，无事实和法律依据，不予支持。关于原告新天地公司请求被告李娅生偿还原告垫付的住房公积金贷款本息248574.03元及支付该款的利息。本案中，李娅生与中国工商银行股份有限公司驻马店雪松支行、驻马店市住房公积金管理中心签订驻马店市个人住房公积金委托贷款合同书虽未办理房屋抵押登记，但依据该合同约定的生效条款，该贷款合同已产生法律效力。且在2015年7月15日个人借款凭证上，李娅生签字同意将公积金贷款25万元转入新天地公司账户，其后李娅生又交纳了两个半月的公积金贷款本金和利息3244.99元。故该贷款合同已生效且已开始履行。诉讼中，原告提交其与驻马店市公积金管理中心签订的商品房销售贷款合作协议书以及其与驻马店市公积金管理中心、中国工商银行股份有限公司驻马店雪松路支行签订的协议书，上述证据显示原告为每一个购房人的住房公积金贷款提供连带责任保证等内容。后因李娅生未按月足额还款等原因，贷款银行依据上述合同，将下余公积金贷款本金及利息248574.03元直接从新天地公司的保证金账户上予以扣除，新天地公司代为偿还了李娅生应当偿还的贷款本息，承担了保证责任。法律规定：“保证人承担担保责任后，有权向债务人追偿”，现新天地公司请求李娅生支付欠款248574.03元，于法有据，予以支持。关于原告请求被告支付上述欠款的利息，因原告未提交证据证明原、被告之间就该款应支付利息有相关约定，对此也无相关法律规定，故原告的该项请求，无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定的规定，判决：一、被告李娅生于本判决生效后十日内向原告驻马店市新天地房地产开发有限公司支付欠款248574.03元。二、驳回原告驻马店市新天地房地产开发有限公司的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告李娅生的反诉请求。如当事人未按本判决指定的期限内履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5030元，由原告驻马店市新天地房地产开发有限公司负担130元，由被告李娅生负担4900元；反诉案件受理费2300元，由反诉原告李娅生负担。
本院二审期间，李娅生提交了中共驻马店市委民意快线办公室出具的证明、电子邮箱发送文件截图、业主起诉新天地公司案件统计表，用于证明：1、其与新天地公司的合同已于2015年11月9日解除。2、截止二审期间，新天地公司仍然不能交付房屋，没有履行交付房屋的能力，新天地公司已经构成根本违约，李娅生在2015年11月份中止履行付款义务，是依法行使不安抗辩权的行为。新天地公司质证称，中共驻马店市委民意快线办公室的回复及电子邮箱发送文件截图仅能证明李娅生向该办公室反映过公积金贷款一事，不能证明双方有解除合同的意愿；新天地公司与其他业主之间的纠纷与本案不同，且新天地公司至今仍在正常的经营中，并不存在李娅生提出不安抗辩权的情形。此外，本院对一审审理查明的事实予以确认。
本院认为：1、李娅生提出双方的合同已经于2015年11月9日解除，并提供中共驻马店市委民意快线办公室出具的证明及电子邮箱发送文件证明其主张，但从其提供的上述证明及截图内容来看，其向中共驻马店市委民意快线办公室反映的主要是驻马店市住房公积金中心贷款发放问题，虽然中共驻马店市委民意快线办公室在回复中提到“市住房公积金管理中心经过与你、开发企业协调沟通，现在你提出退房申请，开发企业承诺退还所交房款。包括市住房公积金管理中心受托银行代扣的3244.99元。市住房公积金管理中心将继续关注协调此事，直至借款人收到所交房款止”，但该证据系传来证据，新天地公司对此又不予认可，故李娅生主张缺少证据支持，其关于双方合同已经解除的主张不能成立，不予采信。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。双方所签订的商品房买卖合同上所约定的交房时间为2015年12月31日，并约定商品房交付逾期超过90日后，××有权解除合同。根据法律规定及双方的约定，李娅生应当在2017年3月30日之前行使解除权，其于2017年4月1日提起反诉时，解除权已经消灭。3、《中华人民共和国合同法》第六十八条规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。本案中，李娅生并未提供证据证明新天地公司存在上述情形，其关于行使不安抗辩权的辩解不能成立。
综上，李娅生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3860元，由上诉人李娅生负担。
本判决为终审判决。
审判长 史凌云
审判员 王建峰
审判员 丁耀东
二〇一八年一月三十一日
书记员 连 栗