安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖01民终460号
上诉人（原审被告）：沈丽娜。
委托代理人：邓传信。
委托代理人：邓家红。
被上诉人（原审原告）：合肥公交集团有限公司，住所地安徽省合肥市和平路272号，组织机构代码14910519-3。
法定代表人：彭立煌，该公司董事长。
委托代理人：牛传强。
上诉人沈丽娜因与被上诉人合肥公交集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2015）瑶民一初字第04626号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
合肥公交集团有限公司原审诉称：1988年，因合肥市蚌埠路改造，合肥市政府在东二十埠征地4.23亩，划拨给合肥公交集团建设2路车终点站。随后，合肥公交集团有限公司在该划拨土地上盖起了一幢二层建筑。1999年4月，合肥公交集团有限公司与安徽新长江集团投资有限公司签订房地产互换协议，将4.23亩土地以及附属二层建筑物与对方位于长江批发市场西北角的一栋三层楼以及附属停车场互换。本案涉及的合肥长江东路27号房屋即交换而来。合肥公交集团有限公司未办理房产证。由于房屋富余，合肥公交集团有限公司2011年1月1日和沈丽娜签订房屋租赁合同，将该站房一楼东起第五间12平方米房间租给其经营，租期为2011年1月1日至2013年12月31日。由于合肥公交集团有限公司自身需使用上述房屋办公，租期期满前后，合肥公交集团有限公司多次向沈丽娜表示合同到期后不再续租，要求其在租赁期满后返还房屋。但沈丽娜一直未归还房屋，也未支付房屋租赁费用。为保护自身合法权益，现提起诉讼，请求判令：一、沈丽娜立即返还合肥公交集团有限公司位于合肥长江东路27号楼房一楼东起第五间房屋；二、沈丽娜给付合肥公交集团有限公司房屋租赁费19200元（暂自2014年1月1日起按照每月租金1200元计算至2015年4月30日，后期租金按每月1200元自2015年5月1日计算至实际交房时止）；三、本案诉讼费用由沈丽娜承担。
沈丽娜原审辩称：1、合肥公交集团有限公司诉沈丽娜侵占房屋没有事实与法律依据，合肥公交集团有限公司与沈丽娜于2011年1月1日签订的房屋租赁合同，将本案诉争房屋租赁给沈丽娜，沈丽娜不存在侵权。合肥公交集团有限公司诉请第二项没有法律依据，依法不成立，请求法院驳回合肥公交集团有限公司的诉请。2、合肥公交集团有限公司自2011年1月1日与沈丽娜签订合同至今没有找沈丽娜续签合同，根据合同法规定，应视为合肥公交集团有限公司默认与沈丽娜签订的租赁合同继续履行。因双方签订的租赁合同时间为3年，续签也应为3年，因此双方应继续履行租赁合同的时间至2016年12月31日，故合肥公交集团有限公司诉请不合理。沈丽娜租赁期间合肥公交集团有限公司擅自停电停水，导致沈丽娜经营不善，产生的损失应由合肥公交集团有限公司承担相应责任。
原判认定：1989年8月4日，经公交公司向合肥市规划管理处申请建造东二埠车站站房，站房长16.74m，宽9.34m，与蚌埠路平行布局，北沿距蚌埠路中心线25.3m，总占地4.23亩（原蚌埠路（现更名为长江东路）车行道路幅宽45米）。
1999年4月12日，合肥公交集团有限公司（原名称为合肥市公共交通总公司，后更名为合肥公交集团有限公司）与长江集团公司签订《房地产互换协议》，约定，根据长江集团公司要求，长江集团公司位于长江批发市场西北角新建一栋三层楼房及停车场（新2路车站），现需调换合肥公交集团有限公司位于长江批发市场东北角一栋二层调度楼及停车场（原2路车站），经双方协商，达成如下协议：“1、双方房屋和停车场相互调换，互不补偿，无任何牵挂。2、换房时双方应保证房屋及水电等设施完好，若有损缺，原产权人应负责修复……”。之后，双方换房屋和停车场使用，合肥公交集团有限公司对长江集团公司位于长江批发市场西北角新建一栋三层楼房及停车场实际占用使用至今，双方未办理相关权属变更登记。
2011年1月1日，合肥公交集团有限公司与沈丽娜签订《房屋租赁合同》，将位于合肥长江东路27号三层建筑（原长江批发市场西北角新建一栋三层楼房）中一楼东起第五间12平方米房屋租赁给沈丽娜，双方约定：租赁期为叁年，自2011年1月1日至2013年12月31日止。每月租金1200元，年租金14400元，签订合同时缴纳租房保证金4320元，合同期满后全额退还本金。合同还约定：合同期满后，租赁双方及时办理交接手续，承租方如需继续续租，应提前1个月与出租方协商续租事宜，原承租方在同等条件下，享有续租优先权。未经合肥公交集团有限公司同意，沈丽娜不得将承租房擅自转租、转让、转借、分组或改变用途。沈丽娜未征得合肥公交集团有限公司同意，连续三个月不交租金的，除补交租金、违约金外，合肥公交集团有限公司有权解除房屋租赁合同，后沈丽娜交纳保证金。租赁期满后，合肥公交集团有限公司、沈丽娜未再续签《租赁合同》，合肥公交集团有限公司口头通知沈丽娜交还房屋，沈丽娜未将租赁房屋交还。沈丽娜按租赁合同约定交纳房屋租赁费至2013年12月31日。沈丽娜交纳房屋租赁押金为4000元。
上述事实，有合肥公交集团有限公司提交的合政地（1988）120号文件、合肥市城市建设重点工程指挥部市政工程办公室与肥东县人民政府的征地协议书、合规管字第民126号建筑执照、判决书两份、《房屋租赁合同》，沈丽娜提交的2张押金收据以及双方当事人当庭陈述载卷佐证，足以证明。
原审法院审理后认为：合肥长江东路27号三层建筑物系合肥公交集团有限公司与长江集团公司互换而来，双方虽未办理相关产权变更手续，但合肥公交集团有限公司在双方签订《房地产互换协议》后就对该三层建筑合法占有使用。2011年1月1日，合肥公交集团有限公司与沈丽娜签订的《房屋租赁合同》中约定将该建筑中一楼东起第五间12平方米建筑物租赁给沈丽娜，其与沈丽娜签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，该合同合法有效，双方当事人应当按合同约定履行权利和义务。合同约定房屋租赁到期时间为2013年12月31日。双方虽约定租赁期满，沈丽娜在同等市场价格条件下享有优先续租权。但合肥公交集团有限公司因经营需要使用该房屋，并在合同期满口头告知沈丽娜不再继租，故合肥公交集团有限公司在房屋租赁合同期满后要求收回出租房屋并无不当，沈丽娜应当在2014年1月1日前交还租赁房屋。由于沈丽娜未按时交还房屋，故合肥公交集团有限公司诉请沈丽娜按合同确定的租金支付后期房屋租金至其实际返还房屋时止的诉请合理，予以支持。沈丽娜当庭称自己交纳房屋押金为4000元，其提交的两张押金收据数额能与之对应，原审法院确认沈丽娜交纳的房屋租赁押金为4000元。庭审中合肥公交集团有限公司认可对沈丽娜交纳的押金在其返还房屋后可折抵应付租赁费，故原审法院确认该款在沈丽娜应支付合肥公交集团有限公司后期房屋租赁费中予以扣除。为维护社会经济秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条、第二百三十五条之规定，判决：一、沈丽娜于本判决生效之日起十日内将位于合肥长江东路27号楼房一楼东起第五间房屋返还合肥公交集团有限公司；二、沈丽娜于本判决生效之日起十日内给付合肥公交集团有限公司房屋租赁费15200元（暂自2014年1月1日起按照每月租金1200元计算至2015年4月30日，扣除沈丽娜交纳的4000元房屋租赁押金，后期租金按每月1200元自2015年5月1日计算至沈丽娜实际交房时止）；三、驳回合肥公交集团有限公司其它诉请。本案一审案件受理费人民币280元，减半收取140元，由沈丽娜付负担。
上诉人沈丽娜上诉称：房屋租赁期间为3年，在2013年12月31日合同期满后，合肥公交集团有限公司没有任何证据（书面通知）能证明解除合同。合肥公交集团有限公司在2015年8月起诉沈丽娜，根据事实和相关法律规定，沈丽娜与合肥公交集团有限公司已形成了继续履行合同，故案涉房屋租赁合同期限应为2014年1月1日至2016年12与31日（续订三年）。故请求二审法院改判合肥公交集团有限公司继续履行合同至2016年12月31日。
被上诉人合肥公交集团有限公司答辩称：在2013年12月31日合同期满前，合肥公交集团有限公司已口头通知沈丽娜不再续约，要求收回房屋，并在2015年4月在房屋门上张贴了通知，沈丽娜主张事实履行合同的理由不能成立。
对于原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。
本院认为：合肥公交集团有限公司和沈丽娜2011年1月所订立的房屋租赁合同租赁期限届满后，合肥公交集团有限公司通知沈丽娜不再续租，双方也未再签订书面房屋租赁合同，在解除后沈丽娜负有返还房屋的义务。沈丽娜上诉称其双方房屋租赁合同已自动续订，并再次形成租赁期限3年（自2014年1月1日至2016年12月31日）的房屋租赁合同，没有事实和法律依据，不予支持。故沈丽娜的上诉请求不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费280元，由上诉人沈丽娜负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶玉军
审 判 员 张 怡
代理审判员 董江宁
二〇一六年三月十六日
书 记 员 李 颖
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。