陕西省兴平市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）兴民初字第00742号
原告（反诉被告）沙某，男，汉族，某大学教师。
委托代理人刘某，某市司法局148法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）张某，男，汉族，工人。
委托代理人韩某，陕西某律师事务所律师。
原告沙某诉被告张某及被告张某反诉原告沙某商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）及其委托代理人、被告（反诉原告）及其委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告沙某诉称，2012年10月21日，原、被告签订了房屋出售合同书，房屋总价款人民币290000元，房内部分家具折款人民币11000元。被告于2012年9月23日付定金人民币11000元，2012年10月21日付一期房款人民币140000元。2012年10月21日原告将房屋钥匙交付被告，被告随即住进该房屋，但仍有二期房款人民币150000元被告至今未付清。在被告居住期间，暖气管道漏水渗漏到楼下住户，楼下住户到楼上敲门寻找漏水原因，当时被告在该房内居住，原告也专门请假从西安赶回了解情况，最后在金德管业售后服务人员、楼下住户、被告、原告岳父均在场的情况下拍照留存，金德管业售后承诺，如是管道质量问题，厂家负全责，如属人为问题，由个人承担，因此，厂家提议，在开挖地面前，必须在金德管业、原、被告三方之间写一个协议，但由于原、被告就协议内容不能达成一致意见，未能维修，后经原、被告双方多次协商，均无结果。被告应支付的二期房款已到给付期限，经原告多次催要，被告拒绝支付，且继续居住于该房屋内，故诉至法院，要求1、被告支付二期房款人民币150000元，利息人民币1000元（2013年4月30日至2014年2月27日，按银行活期存款利率计算），2、被告支付2013年4月30日至2014年2月27日的房屋使用费人民币15100元（302天X50元／天），3、由被告支付违约金人民币30000元，4、由被告支付2012年11月至2013年12月的物业费人民币341.80元，5、由被告赔偿原告误工费人民币5400元、交通费人民币856元，6、由被告承担案件受理费人民币3930元。
被告张某辩称，2012年10月21日，原、被告签订了房屋出售合同书，房屋总价人民币290000元，房内部分家具折款人民币11000元。被告于2012年9月23日付定金人民币11000元、2012年10月21日付一期房款人民币140000元。2012年10月21日原告将房屋钥匙交付被告，被告在2012年10月底住进该房屋，但原告没有履行告知义务，隐瞒了该房屋存在严重质量问题，在被告入住该房屋后使用暖气时，暖气出现漏水，导致房屋墙面及地板严重受损，原告违约在前，使被告无法居住使用该房屋，在原告履行合同义务修复房屋之前，被告有权利拒绝支付剩余的房款人民币150000元。原告未按合同约定办理房屋产权的过户手续，故原告无权要求被告支付剩余房款人民币150000元。原告要求被告支付房屋使用费没有法律依据，被告交付了首期房款，原告也将房屋交付被告使用，被告自然有权使用该房屋，因此被告不应支付房屋使用费。被告不存在违约，而是原告违约，原告要求被告赔偿违约金、利息、往返车费、误工费无法律依据，应驳回原告的诉讼请求。原告隐瞒了房屋存在严重质量问题，致使被告无法正常使用该房屋，原告的违约行为给被告造成了极大的影响，故被告提起反诉，要求1、被反诉人（本诉原告）对该房屋暖气管道及受损屋面、地板进行修复，2、被反诉人（本诉原告）赔偿反诉人误工费人民币5745元、交通费人民币218元、打压费人民币200元，3、被反诉人（本诉原告）支付违约金人民币15000元，4、被反诉人（本诉原告）履行房屋产权过户手续，5、被反诉人（本诉原告）承担案件受理费。
对于反诉原告（本诉被告）张某的反诉，反诉被告（本诉原告）沙某辩称，反诉原告张某在反诉被告沙某不在场的情况下私自打开壁挂炉，并且张某在该房屋居住，一切责任应该由张某承担。反诉原告张某要求反诉被告赔偿误工费人民币5745元、交通费人民币218元及要求反诉被告支付违约金人民币15000元没有证据可言，反诉原告张xx不履行房屋买卖合同，不支付反诉被告沙某二期房款，反诉原告张xx的诉讼请求没有事实和法律根据，应驳回反诉原告张某的反诉请求。
本案无争议的事实是，原、被告于2012年9月25日协商房屋买卖事宜，并签订售房定金协议，原告的房屋位于某市某区文化东路某小区某号楼某单元某层东户。2012年10月21日，原、被告双方正式签订房屋买卖合同，约定房屋总价款为人民币290000元，房内家具折款人民币11000元。被告于2012年9月25日付定金人民币11000元，2012年10月21日付房款人民币140000元。2012年10月21日，原告将房屋钥匙交付被告，被告于2012年10月底入住该房屋。2012年11月份，被告在使用房屋内暖气时，暖气出现漏水现象，原、被告就暖气漏水的责任及维修多次协商无果。原告于2013年6月4日将被告诉至本院，2013年7月23日被告提起反诉。2014年1月17日，陕西某司法鉴定中心对暖气漏水是由于原告交房时的质量问题还是由于被告使用不当造成以及因暖气管道漏水造成的损失、维修费用进行了鉴定，并作出陕蓝鉴字（2014）第002号《司法鉴定意见书》，原、被告对该鉴定意见书均不持异议。现房屋产权仍登记在原告名下，未办理房屋产权过户手续，被告现仍下欠原告售房款人民币150000元未付。
本案争议的焦点问题是，原、被告在该房屋买卖合同履行过程中，房屋因暖气管道漏水造成的损失及修复责任应如何承担；原、被告房屋的买卖合同是否应继续履行；原、被告在本诉及反诉中除暖气管道维修的费用之外，各自所提出的其他赔偿费用是否应得到支持。
针对争议的焦点问题，原告当庭出示证据1、天酬物业公司收款收据一份，用以证明原告替被告垫付了2012年11月至2013年全年的物业费341.80元。证据2、电费单一份，用以证明被告一直在该房屋内居住。证据3、交通费票据共计人民币856元，用以证明原告处理纠纷所产生的交通费用应由被告承担。
原告申请证人张某出庭，欲证明暖气管道出现漏水现象后，原告找来暖气管道的售后服务查看漏水原因及协商维修事宜。
被告对原告上述三组证据及证人证言的质证意见认为，对原告所示证据1、某物业公司收款收据一份，因该收款收据不是正规的发票，房屋也没有办理过户手续，房屋存在质量问题，被告没有在该房屋居住，故该费用被告不应承担。被告对原告所示证据2、电费单一份，被告不认可，因为从电费单上并不能看出是本案争议的房屋所产生的电费。被告对原告所示证据3、交通费票据的真实性不持异议，但不能证明原告的证明目的，被告不认可。对证人张某的证言内容，被告表示不认可，认为如当时将地板砸开，损失就更大了。
被告当庭出示证据1、房屋买卖合同一份，用以证明原、被告约定原告将其所有的房屋卖给被告，双方约定分期付款，第二期房款在房屋产权过户手续办理完毕之日给付。证据2、收条一张，用以证明被告已支付原告房屋价款及房内部分家具折款人民币151000元。证据3、收据一份，用以证明因鉴定，被告支付房屋暖气管道打压费人民币200元，是被告的经济损失，应由原告赔偿被告。证据4、误工费证明一份，用以证明被告因房屋质量问题造成的误工损失人民币5745元，应由原告赔偿被告。证据5、交通费票据，用以证明被告因房屋质量问题支出的交通费人民币218元，应由原告赔偿被告。证据6、离婚证一本，用以证明被告因争议房屋存在质量问题导致被告夫妻矛盾激化并离婚。
原告对被告上述六组证据质证意见认为，对被告所示证据1、房屋买卖合同一份、证据2、收条一张均不持异议。对被告所示证据3、收据一份、证据4、误工费证明一份、证据5、交通费票据均不认可，原告不应承担赔偿责任。原告对被告所示证据6、离婚证一本，认为与本案无关联性，不予认可。
针对原、被告上述证据，经合议庭评议，综合认定情况如下：
对原告所示证据1、天酬物业公司收款收据一份，系原、被告争议房屋所在小区物业公司出具，能够证明原告交纳了从2012年11月至2013年12月的物业费人民币341.80元，认定为有效证据。对原告所示证据2、电费单一份，能够反映出该房屋从2012年8月至2013年12月期间每月均有电费产生，进而能够证明被告在原告将房屋交付被告后，被告一直在有效管控该房屋，认定为有效证据。对原告所示证据3、交通费票据，因被告不予认可，且原告亦无其他证据印证与本案具有必然的关联性，故认定为无效证据。对于证人张x的证言，虽然被告对证人的作证内容不予认可，但从证人的证言中能够反映出房屋暖气管道出现漏水后，原、被告与暖气管道的售后服务曾协商处理过此事，后因协商无果而未能维修，对于证人张龙的作证内容本院予以采信。
对被告所示证据1、房屋买卖合同，因该合同系原、被告真实意思表示，原告对该合同亦不持异议，能够清楚的反映原、被告就房屋买卖事宜的约定，认定为有效证据。对被告所示证据2、收条一张，原告不持异议，该证据能够反映出被告按照合同约定向原告付款及原告收取被告购房款的事实，认定为有效证据。对被告所示证据3、打压费收据一份，能够证明在对房屋进行鉴定的过程中，因对暖气管道打压所产生的人民币200元的打压费已由被告支付，该笔费用属鉴定费用，该笔费用的承担应在原、被告责任分清后，按各自承担责任的比例承担。对被告所示证据4、误工费证明一份，因原告不予认可，且该证据不符合证据的表现形式，不具合法性，认定为无效证据。对被告所示证据5、交通费票据，因原告不予认可，且被告亦无其他证据印证与本案具有必然的关联性，认定为无效证据。对被告所示证据6、离婚证一本，原告不予认可，因该证据与本案无关联性，认定为无效证据。
被告于2013年9月2日申请对涉诉房屋暖气管道漏水原因、管道漏水所造成的损失以及维修管道所需费用申请鉴定，咸阳市中级人民法院委托陕西蓝图司法鉴定中心进行鉴定，陕西某司法鉴定中心作出了陕蓝鉴字（2014）第002号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：
1、暖气管道经打压测试满足《建筑给排水及采暖工程施工质量验收规范》GB50242-2002要求，即打压接口以下及地面埋设管道部分无渗漏，其漏水原因应为采暖分水器水管接口处有滴漏水无人发现所致。对于房屋出售人沙某有义务对房屋的采暖设施调试运行正常后交付买受人张治国，并将装修隐蔽、预埋的暖气配件、管线告知买受人张某。
2、按照《2001陕西省房屋修缮工程》定额、配套取费文件及现行人工材料价格，对管道漏水所造成的房屋损坏的修复费用为人民币698.78元。
对于陕西蓝图司法鉴定中心作出的陕蓝鉴字（2014）第002号《司法鉴定意见书》，经本院组织原、被告质证，原、被告双方对该《司法鉴定意见书》均不持异议，经合议庭评议，认定为有效证据。
经审理查明，原、被告于2012年9月25日协商房屋买卖事宜，并签订售房定金协议，原告的房屋位于某市某区文化东路某小区某号楼某单元某层东户。2012年10月21日，原、被告双方正式签订房屋买卖合同，约定房屋总价款为人民币290000元，房内家具折款人民币11000元。被告于2012年9月25日付定金人民币11000元，2012年10月21日付房款人民币140000元。2012年10月21日，原告将房屋钥匙交付被告，被告于2012年10月底入住该房屋。2012年11月份，被告在使用房屋内暖气时，暖气出现漏水现象，原、被告就暖气漏水的责任及维修多次协商无果。原告于2013年6月4日将被告诉至本院，2013年7月23日被告提起反诉。2014年1月17日，陕西某司法鉴定中心对暖气漏水是由于原告交房时的质量问题还是由于被告使用不当造成以及因暖气管道漏水造成的损失、维修费用进行了鉴定，并作出陕蓝鉴字（2014）第002号《司法鉴定意见书》，原、被告对该鉴定意见书均不持异议。现房屋产权仍登记在原告名下，未办理房屋产权过户手续，被告现仍下欠原告售房款人民币150000元未支付原告。原告交纳了该房屋从2012年11月至2013年12月的物业费人民币341.80元。
本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容合法有效，原、被告现均表示继续履行该合同，故原告沙某应按照合同约定协助被告张某办理房屋产权过户手续，被告张某亦应按照合同约定在房屋产权过户手续办理完毕后支付原告沙某剩余购房款人民币150000元。原告沙xx在将房屋交付被告张治国时，双方应对房屋进行验收，在确认房屋完好无损的情况下履行交付手续，但原、被告双方并未对房屋进行验收，对于房屋出售人沙某有义务对房屋的采暖设施调试运行正常后交付买受人张某，并将装修隐蔽、预埋的暖气配件、管线告知买受人张某，但原告沙某未履行告知义务，故原告沙某应对管道漏水所造成的房屋损坏的修复费用及相应的损失承担70%的主要责任。房屋暖气管道出现漏水现象后，双方应积极配合，查找漏水原因并进行必要的修复，但原、被告因修复事宜多次协商不成，导致损失扩大，作为实际管控房屋的被告张某，也负有一定的责任，故被告张某应对管道漏水所造成的房屋损坏的修复费用及相应的损失承担30%的次要责任。原告沙某要求被告张某支付剩余房款利息人民币1000元，因原、被告双方对于房屋暖气管道漏水的责任及修复多次协商无果，导致原告沙某因未协助被告张某办理房屋产权过户手续，而被告张某拒绝支付剩余房款，原、被告对此均负有责任，故原告沙某要求被告张某支付剩余房款利息人民币1000元诉讼请求，本院不予支持。原告沙某要求被告张某支付房屋使用费人民币15100元的诉讼请求，因原告沙某已将房屋交付被告张某使用，被告张某基于房屋买卖合同并已支付部分房款而有权使用该房屋，故原告沙某的该项诉讼请求于法无据，本院不予支持。原告沙某要求被告张某支付违约金人民币30000元的诉讼请求，因原告沙某违反了履行房屋产权过户手续的合同约定，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。原告沙某要求被告张某返还2012年11月至2013年12月期间的物业费人民币341.80元的诉讼请求，因被告张某自原告沙某交房后便入住该房屋，2012年11月至2013年12月期间产生的物业费人民币341.80元应由被告张治国承担，该笔费用已由原告沙某交纳，被告张某应向原告沙某返还。原告沙某要求被告张某赔偿误工费人民币5400元的诉讼请求，因无证可举，本院不予支持。原告沙某要求被告张某赔偿交通费人民币856元的诉讼请求，因原告所举证据无效，本院不予支持。反诉原告张某要求反诉被告沙某对房屋暖气管道漏水及受损屋面、地板进行修复的诉讼请求，因反诉原告张某现实际管控该房屋，从修复的便利方面考虑，应由反诉原告张某负责修复，由反诉被告沙某按照应承担的责任比例将相应的修复费用支付给反诉原告张某。反诉原告张某要求反诉被告沙某赔偿误工费人民币5745元的诉讼请求，因反诉原告张某所举证据无效，本院不予支持。反诉原告张某要求反诉被告沙某赔偿交通费人民币218元的诉讼请求，因反诉原告张某所举证据无效，本院不予支持。反诉原告张某要求反诉被告沙某承担打压费人民币200元的诉讼请求，因属诉讼费用，由反诉原、被告按照各自应承担的责任比例承担。反诉原告张某要求反诉被告沙某支付违约金人民币15000元的诉讼请求，因反诉原、被告双方并未在合同中就此行为约定违约金数额，本院不予支持，对于因违约造成的暖气管道漏水的修复费用由反诉原、被告按各自责任比例承担。反诉原告张某要求反诉被告沙某履行房屋产权过户手续的诉讼请求，因反诉原、被告均表示继续履行合同，故反诉被告沙某应按合同约定，协助反诉原告张某履行房屋产权过户手续。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十条之规定，判决如下：
一、原、被告双方签订的房屋买卖合同为有效合同，原告沙某自本判决生效之日起十五日内协助被告张某办理房屋产权过户手续，被告张某自房屋产权过户手续办理完毕之日立即一次性支付原告沙某购房款人民币150000元。
二、暖气管道漏水的维修及因管道漏水所造成的房屋损坏的修复由被告张某负责。暖气管道漏水所造成的房屋损坏修复费用人民币698.78元，由原告沙某自本判决书生效之日起十五日内一次性付给被告张某修复费用的70%，即人民币489.15元，由被告张某自行承担修复费用的30%，即人民币209.63元。
三、被告张某自本判决书生效之日起十五日内一次性返还原告已交纳的物业费人民币341.80元。
四、驳回原告沙某的其他诉讼请求。
五、驳回反诉原告（本诉被告）张某的其他诉讼请求。
案件受理费人民币3930元、反诉费人民币213元、鉴定费用人民币8200元（含因鉴定的打压费人民币200元，鉴定费用人民币8200元已由张某交纳），以上共计人民币12343元由原告沙某承担人民币8640.10元，由被告张某承担人民币3702.90元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。
审 判 长 武科航
代审 判员 高 伟
人民陪审员 马德翼
二〇一四年三月二十八日
书 记 员 侯 莉
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当的措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。