北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终1572号
上诉人（原审被告）山宝林，男，1942年11月14日出生。
被上诉人（原审原告）李亮，男，1988年12月14日出生。
原审被告北京美好中医诊所有限公司，住所地北京市房山区长阳镇×××村委会东70米。
法定代表人肖海东，总经理。
委托代理人高美玲，女，1987年12月3日出生。
上诉人山宝林因租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2016）京0111民初723号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2016年1月，李亮起诉至原审法院称：2015年10月9日，我与山宝林签订承租北京市房山区长阳镇×××小区便民菜市场底商摊位租赁合同，用于经营餐饮，合同期限为2015年10月23日至2018年4月30日，当时山宝林承诺可以办理营业执照，但直到2016年1月5日我搬离前，一直无法办理下营业执照，致使我无法正常经营。我在合同期限内对承租的摊位进行装修，总计花费21200元。2016年1月5日，我与山宝林协商因该租赁摊位山宝林拒绝办理营业执照，致使我无法经营，要求退还押金及租金等山宝林对此予以拒绝。北京美好中医诊所有限公司（以下简称美好中医诊所）作为责任的承受主体应依法对我承担连带赔偿责任。经我催促协商无果后，我特诉至法院，请求判令：1、山宝林返还我交付的押金（定金）2000元；2、山宝林赔偿我装修费用21200元；3、山宝林返还我交付的租金52266元；4、山宝林返还我交付的网费、预存电费2000元；5、我与山宝林签订的合同于2016年1月5日解除；6、美好中医诊所承担连带偿还责任；7、本案诉讼费由山宝林、美好中医诊所承担。
山宝林辩称，我不同意李亮的诉讼请求，不同意解除合同。李亮交的2000元是摊位定金。我们不干涉李亮装修，李亮重新改建改修，我们不负责。李亮支付的网费、电费是李亮委托我们到营业厅办理的，李亮已经使用了。事实是2015年10月3日李亮找到我们想要租房，我们告诉李亮这是新房，没有房产证，但也可以办理营业执照。2015年10月7日李亮找到我们同意租，李亮做的是餐饮加盟代理商。2015年10月9日我们和李亮签的租赁合同，李亮从来都没跟我们提过办理营业执照的事。2015年10月20日我们收了李亮8万元租金，剩下的租金李亮说没钱，我们同意李亮分两次交清余款57000元。经营期间的取暖费、卫生费、水费李亮都没有交钱，是我们向物业垫付了这笔钱。我们没收到过李亮押金，收的是2000元定金。装修费与我无关。李亮说办不了营业执照不是事实，李亮根本没提过办理营业执照的事。当时李亮说是加盟商，我们根本不知道加盟商是什么行业，李亮没有工商局的流程表，也没有去过消防，也没办过餐饮许可证，这些根本不用我们盖章，都需要李亮自己去办。把这些证办下来后，我们再协助李亮出具相关手续。所以李亮陈述的不是事实，我不同意李亮的诉讼请求。
美好中医诊所辩称，不同意李亮的全部诉讼请求。
原审法院认为：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
本案中，李亮与山宝林签订的《摊位租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。
根据本案查明的事实，涉案租赁合同中双方明确约定租赁用途为餐饮，山宝林作为出租方，负有协助李亮办理营业执照的义务。现山宝林未履行该义务，并明确表示无法办理营业执照，故已构成违约，且该违约行为导致李亮承租房屋用于经营的目的无法实现。李亮据此于2016年1月5日发出解除合同通知，系依法行使单方解除权的行为，涉案租赁合同应于2016年1月7日即山宝林自认的收到短信通知之日起予以解除。合同解除后，山宝林应当返还李亮已支付的押金，并在扣除李亮实际占有使用房屋期间的租金后，返还李亮剩余的租金。就李亮要求赔偿的装修费用，鉴于本案审理中，房屋状态已发生改变，故对于赔偿数额，法院根据李亮提交的装修合同及票据、租赁合同的期限及李亮实际使用房屋的期间予以酌定。李亮要求的网费，因该网费属于按年支付，故山宝林应在扣除李亮实际占有使用房屋期间的相应费用后，将剩余网费予以返还。就李亮要求返还的电费，因在预交该电费后，李亮仍实际占有使用涉案房屋，故对于该诉讼请求，法院不予支持。李亮要求美好中医诊所承担连带责任的诉讼请求，证据不足，于法无据，法院不予支持。据此，原审法院于2016年12月判决：一、确认李亮与山宝林于二○一五年十月九日签订的《摊位租赁协议》于二○一六年一月七日解除。二、山宝林于判决生效后七日内返还李亮押金二千元。三、山宝林于判决生效后七日内赔偿李亮装修损失一万九千四百三十三元三角三分。四、山宝林于判决生效后七日内返还李亮租金五万一千四百五十八元三角二分。五、山宝林于判决生效后七日内返还李亮网费一千元。六、驳回李亮的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，山宝林不服，以其不存在违约行为为由提出上诉，要求本院依法改判驳回李亮的诉讼请求。李亮同意原判。美好中医诊所与山宝林意见一致。
本院经审理查明：2013年6月15日北京市房山区长阳镇×××村村民委员会、北京市房山区长阳镇×××社区股份经济合作社（甲方）与山宝林（乙方）签订《房屋租赁合同》，将位于北京市房山区长阳街道办事处×××回迁楼院内的房屋租赁给山宝林，套内使用面积345平方米，房屋租赁期自2013年5月1日至2018年4月30日，共计五年。房屋权属状况为规划许可证。在租期内，乙方有权将房屋进行转租或合租。2015年10月7日李亮给付山宝林定金2000元。2015年10月9日山宝林与李亮签订《摊位租赁协议》，约定将餐饮摊位分租给李亮经营，摊位共计75.28平方米，年租金137000元，时间自2015年10月23日至2018年4月30日。第一年137000元先交80000元，余款分两次12月底春节后3月前付齐，第二次10月交80000元，余款12月底前交齐，第三次按第二年照办。押金2000元于合同期满后返还，中途退出不退押金。合同签订当天，李亮支付山宝林租金80
000元。期间，李亮对租赁摊位进行了装修，并支付装修费21200元。后李亮于2015年11月7日开始经营。2015年11月13日与2015年11月24日李亮分两次共支付2015年11月13日至2016年11月13日的网费1200元；2015年12月5日李亮预存电费1100元。2016年1月5日李亮撤出租赁摊位，并于同日向山宝林以短信形式发出通知，内容为“您出示不了房产证明，不能协助我办理营业执照，没有营业执照我还是不能经营，这样子不能干！我今天已经搬走了！给您说一声！”。
2016年1月7日，山宝林（甲方）与肖海东（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，将北京市房山区长阳街道办事处×××回迁楼小区公建楼一层租赁给肖海东，建筑面积360平方米，房屋租赁期自2016年2月1日至2018年4月30日，装修期自2016年1月10日至2016年1月31日。后双方又签订补充协议，约定甲方于2016年1月10日前将272平方米房屋交付乙方使用，剩余84方平米于2016年3月1日前将房屋交付乙方使用。山宝林及美好中医诊所均称补充协议中的84平方米即指李亮之前承租的房屋。
本案审理中，法院于2016年3月31日到涉案房屋进行现场勘验，经勘验，涉案房屋的状态已发生改变。山宝林与美好中医诊所均称系于2016年3月17日对涉案房屋重新进行了装修。李亮提交2016年1月3日与山宝林的录音材料一份，证明山宝林无法办理营业执照；山宝林称当时是让李亮提供加盟店授权经营的手续去工商局办手续，但是李亮无法提供。对于李亮于2015年1月5日发出的短信通知，山宝林称因身体不适，自2016年1月2日至2016年1月6日在医院输液观察，期间因手机没电，无法接到电话和接收短信，直至2016年1月7日回到家中充电后才收到李亮上述短信。
上述事实，有各方当事人陈述，李亮提交的《摊位租赁协议》、银行打款凭证、收据、照片、装修合同、录音材料、短信记录，山宝林提交的定金收据、照片、《房屋租赁合同》，《北京市房屋租赁合同》及补充协议、勘验笔录等证据在案佐证。
本院认为：山宝林上诉主张其不存在违约行为。经查，涉案租赁合同中双方明确约定租赁用途为餐饮，故山宝林作为出租方，负有协助李亮办理营业执照的义务。但根据本案查明的事实及相关证据显示，现山宝林并未履行该协助义务，并明确表示无法办理营业执照，故原审法院据此认定山宝林已构成违约，且该违约行为导致李亮承租房屋用于经营的目的无法实现。经查，原审法院的上述认定符合法律规定及本案的实际情况，并无不当。山宝林上诉所提其不存在违约行为的主张缺乏充分事实及法律依据，本院不予采信。另查，原审法院根据上述认定及相关证据所确认的双方合同解除时间、山宝林应返还李亮的租金、房租数额以及结合本案实际情况酌定的装修损失、网费等数额亦符合本案的实际情况，并无不当，本院予以确认。
综上，原审法院根据查明的事实所作判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费1736元，由李亮负担89元（已交纳），由山宝林负担1647元（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费1647元，由山宝林负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李明磊
审 判 员 何江恒
代理审判员
胡珊珊
二〇一七年三月十三日
书 记 员 张 雯