太原市小店区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）小民初字第299号
原告孙改变。
委托代理人南晋斌，山西祥云律师事务所律师。
被告孙福贵，太原市财政局税制法政处副处长。
第三人刘锡栋，太原市小店区委退休干部，系原告孙改变之夫。
第三人孙浩，男，1990年2月24日出生，汉族，无业，住太原市小店区小店街办孙家寨村中大街**号*户。
第三人孙杰，男，1992年3月16日出生，汉族，无业，住太原市小店区小店街办孙家寨村中大街**号*户。
第三人孙涛，学生。
第三人孙浩、孙杰、孙涛共同委托代理人韩晓强，山西盛道律师事务所律师。
原告孙改变与被告孙福贵、第三人刘锡栋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，根据第三人孙浩、孙杰、孙涛的申请，依法追加孙浩、孙杰、孙涛为本案有独立请求权第三人参加诉讼，并组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告孙改变及其委托代理人南晋斌、被告孙福贵、第三人刘锡栋、孙浩、孙杰、孙涛及第三人孙浩、孙杰、孙涛共同委托代理人韩晓强均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告孙改变诉称，2001年6月，邻居孙红强找我丈夫刘锡栋购买我位于小店区孙家寨村的院落。我不同意出售并将宅基地使用权证书藏了起来，谁知第三人刘锡栋未经我同意，私自用复印件换走了原件将房屋卖给了被告孙福贵。我曾要求被告孙福贵退还房屋均未果。特诉至法院，请求确认第三人刘锡栋与被告孙福贵于2001年7月3日签订的《房屋交易协议》无效；判令被告孙福贵退还我房屋及院落。
被告孙福贵辩称，2000年11月，我小弟孙福生去世，其去世前已与妻子离婚，所育的三个孩子即一个女孩和第三人孙杰、孙涛无人抚养。由于我经济条件较好，孩子就由我负责照顾。因老家太远不方便照顾孩子，我决定在太原附近购买房屋。经孙红强、刘利生与原告孙改变、第三人刘锡栋协商，2001年7月3日，我与原告孙改变、第三人刘锡栋在小店区双来山庄签订了《房屋买卖契约》，当时在场人员有我和我的爱人、女儿、原告孙改变、第三人刘锡栋以及他们的儿子刘福以及中间人孙红强、刘利生。我当时认为房屋是原告孙改变、第三人刘锡栋的夫妻共同财产，原告孙改变又在签约现场，只要有第三人刘锡栋签字即可，后来孙家寨村委会也在《房屋买卖合同》上加盖公章认可买卖行为。协议签订后，我实际支付了原告孙改变、第三人刘锡栋购房款43000元。2002年3月13日，我的三个侄儿（即第三人孙浩、孙杰、孙涛）户口迁至孙家寨村落户在孙红强名下，2007年三个侄儿的户口落至所购买房屋处。2011年12月原告孙改变、第三人刘锡栋要求收回房屋，因房屋是我买给三个侄儿居住的，且房屋已经购买了十几年，如果原告孙改变、第三人刘锡栋收回房屋，我的三个侄儿会无房可住。
第三人刘锡栋辩称，1、原告孙改变陈述属实。我是因为经济拮据才将房屋出售给被告孙福贵，是我用复印件将宅基地原件骗取出来与被告孙福贵签订的卖房协议，卖房款我一直存在小店区农村信用社未动；2、原告孙改变从未同意卖房，也没有在卖房协议上签字，更没有拿过卖房款，签订协议时原告孙改变并不在现场，那天她病情严重就让她侄儿代表她去的，她侄儿告诉我她不同意卖房，所以自从卖房后原告孙改变和我的关系就恶化了；3、被告孙福贵称房屋是给他的三个侄儿买的不是事实，被告孙福贵和他的三个侄儿从未在诉争房屋内居住过，周围邻居可以作证；4、原告孙改变的户口虽已迁至小店区，但她还是孙家寨的村民，现在村里还有她的承包田、口粮田、宅基地。5、签订卖房协议时，我不知道卖房行为违反了国家法律规定，现请求法院确认我与被告孙福贵之间买卖房屋的行为无效，依法处理退房事宜。
第三人孙浩、孙杰、孙涛共同述称，被告孙福贵兄弟三人，被告孙福贵为长兄，大弟弟孙福祥，小弟弟孙福生。我们三人（孙浩系孙福祥之子）、（孙杰、孙涛系孙福生之子）系被告孙福贵的侄子。因孙杰、孙涛父母离异且后来孙福生意外死亡，经全家及静乐县杜家村镇五枪村村委会共同研究确定由被告孙福贵为孙杰、孙涛的监护人、孙福祥协助抚养。因被告孙福贵在太原市工作，我们三人又年幼，被告孙福贵为让我们有地方居住，就向原告孙改变、第三人刘锡栋购买了孙家寨村的宅院，签订协议时在场人员有：原告孙改变、第三人刘锡栋、刘福（刘锡栋之子，已死亡）、被告孙福贵、中间人孙红强、刘利生和孙东生（当时的村委会主任），孙家寨村委会亦在合同上加盖了公章，当时原告孙改变同意转让房屋。协议签订后被告孙福贵支付了43000购房款并拿到了《宅基地使用证》，随后孙福祥全家、孙杰、孙涛入住诉争房屋，期间还对房屋、院落及大门进行了翻修。2002年3月13日，我们三人的户口迁到孙家寨村。2007年12月25日单另立户主，户主为孙浩。2008年在得知国土资源部通知可以发放宅基地使用权登记证后，以当时成年的孙浩为申请人，依法取得并小集用（09）字第388号《集体土地使用证》（地号50109028），我们三人已经成为诉争宅基地及地上房屋的合法物权利人。原告孙改变的户口已经迁出孙家寨村，而且受政策限制无法迁回，即使迁回也不能否认卖房的事实。请求依法确认孙浩、孙杰、孙涛为本案争议宅基地及地上房屋的合法物权所有人；判令驳回原告孙改变诉请，并由原告孙改变承担本案诉讼费用。
经审理查明，被告孙福贵兄弟三人，被告孙福贵为长兄，大弟弟孙福祥，小弟弟孙福生。第三人孙浩系孙福祥之子，第三人孙杰、孙涛系孙福生之子。2000年11月18日，孙福生与妻子离婚，所育的三个孩子（一个女孩及第三人孙杰、孙涛）由孙福生抚养。2000年11月30日，孙福生发生意外事故身亡。
经被告孙福贵全家及静乐县杜家村镇五枪村村民委员会研究确定被告孙福贵负责抚养孙福生的三个孩子，被告孙福贵为孩子的监护人，孙福祥协助抚养。2001年7月3日，第三人刘锡栋为卖方与被告孙福贵为买方签订《房屋买卖合同》一份，协议内容载明：因刘锡栋移居小店居住，经济拮据，愿将孙家寨村南大街宅院一处售于太原市桃园南路43号孙福贵，售价42000元，当即全部交清款项。宅院四至、面积以证为准，成交付款后，卖方将《宅基地使用证》转交买方。卖方只出售宅院建筑，房屋院落中实物，买方务必允许卖方搬走。宅院门从古至今向东开，门外有走道、煤池、烧土堆，门南侧有榆树一棵。日后买方不再住房，意欲出售时，务必先通知卖方并优照顾卖方购房。第三人刘锡栋、被告孙福贵在协议书签字确认，孙红强、刘利生、以及当时的孙家寨村委会主任孙红利在协议的中间人处签字，孙家寨村村民委员会在协议上加盖公章。合同签订后，被告孙福贵于2001年7月7日下午支付购房款43000元并接收了《宅基地使用证》，后孙福祥全家及第三人孙杰、孙涛入住涉诉房屋院落。2007年12月25日，第三人孙浩、孙杰、孙涛落户至孙家寨村中大街34号2户，户主为孙浩。后经第三人孙浩申请，太原市小店区国土资源局于2009年1月颁发并小集用（09）字第388号集体土地使用证，地号50109028，确认诉争房屋宅基地使用权人为第三人孙浩。2012年，太原市小店区国土资源局发现第三人孙浩在申请宅基地使用证中提供的系虚假材料，集体土地使用证被太原市小店区国土资源局收回注销。
另查明，原告孙改变与第三人刘锡栋于1967年结婚，诉争房屋建于二人夫妻关系存续期间。1987年11月20日，太原市南郊区人民政府及土地管理局清查核准发放第68号登记表一份，登记表上载明诉争房屋宅基地户主为原告孙改变，家庭成员为王香梅（孙改变之母）、刘亚梅（孙改变之女），发证之时第三人刘锡栋户口为小店区居民户口。2000年，原告孙改变将户口迁至太原市小店区。原告孙改变、第三人刘锡栋现在小店区有一套住房。2013年9月23日，原告孙改变将户口迁入孙家寨村中大街52号。
庭审中，原告孙改变陈述签订《房屋买卖协议》时其不在现场，后来协议签订后买卖双方一起吃饭时才知道卖房的事情，且其当即表示不同意卖房。被告孙福贵称原告孙改变就在签订协议的现场并同意出售房屋，对于签订《房屋买卖协议》时原告孙改变是否在现场现已无法核实。
确认以上事实的证据有，原告向法庭提交的《房屋买卖合同》一份、清查登记发放表一份、证明一份等，第三人孙浩、孙杰、孙涛向法庭提交的户口本一份、孙福生离婚证一份、证明一份、《房屋买卖合同》一份、收据一份，上述证据经当庭举证、质证及本院审查，另有本案庭审笔录在卷佐证，足以采信。
本案经本院审判委员会研究后认为，结合被告孙福贵在签订合同时是第三人孙杰、孙涛的监护人，且购买房屋后被告孙福贵从未在争议房屋内居住，可以认定被告孙福贵购买房屋是为第三人孙浩、孙杰、孙涛购买，真正的房屋买受人为第三人孙杰、孙涛、孙浩。在购买房屋后，第三人孙浩、孙杰、孙涛于2007年12月将户口迁入孙家寨村成为孙家寨村民，最终买卖房屋的行为并未导致孙家寨集体经济组织宅基地使用权外流，应当认定《房屋买卖合同》为有效合同。根据我国地随房走、房随地走的基本政策，第三人孙杰、孙涛、孙浩购买房屋后相应取得了宅基地使用权，即房屋与宅基地一并转移，故第三人孙杰、孙涛、孙浩取得了诉争房屋的所有权及宅基地使用权。原告孙改变以其不知情为由要求确认《房屋买卖合同》无效，诉争房屋虽系原告孙改变与第三人刘锡栋的夫妻共同财产，但二人对该房屋拥有平等处分权，即使原告孙改变当时并不同意出售房屋的行为，但因第三人刘锡栋拟定了《房屋买卖合同》并收受了买受款且交付了《宅基地使用证》原件，且《房屋买卖合同》上也有中证人签字，孙家寨村委会也在合同上加盖了公章，使得被告孙福贵有理由相信其与第三人刘锡栋签订的《房屋买卖合同》系原告夫妻二人共同意思表示，其购买房屋的行为系善意行为，原告孙改变不得以其不知情为由否认《房屋买卖合同》的效力，因此原告孙改变要求返回院落的诉求也不应得到支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百三十条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条第二款的规定，判决如下：
一、驳回原告孙改变的诉讼请求。
二、第三人孙浩、孙杰、孙涛为本案争议宅基地的合法使用权人及地上房屋的合法物权所有人。
案件受理费850元（原告已预交），由原告孙改变负担。案件受理费425元（第三人孙浩、孙杰、孙涛已预交），由原告孙改变负担。
审 判 长 张潘潘
人民陪审员 王卯新
人民陪审员 于树英
二〇一四年一月十六日
书 记 员 张少华
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