河南省郑州市金水区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金民二初字第8695号
原告李xx，女，汉族，1957年3月2日出生，住所地郑州市金水区。
委托代理人孙英豪，河南睿策律师事务所律师。
被告河南六合置业有限公司，住所地郑州市金水区索凌路1号。
法定代表人李兆辉。
委托代理人朱亚娟、晋泽，河南中州律师事务所律师。
第三人刘xx，女，汉族，1971年7月15日出生，住所地郑州市金水区。
委托代理人霍正欣，金博大律师事务所律师。
原告李xx（以下简称原告）诉被告河南六合置业有限公司（以下简称六合置业）、第三人刘xx房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，于2013年6月24日作出（2013）金民二初字第2013号民事判决。原告不服该判决，向郑州市中级人民法院提起上诉。2014年9月16日郑州市中级人民法院作出（2014）郑民二终字第1073号民事裁定，将本案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人孙英豪，第三人刘xx委托代理人霍正欣到庭参加诉讼。被告六合置业经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称：郑州市正岩建设有限公司为六合置业开发建设位于北环路××以东××六合之家小区项目，项目结束后因六合置业欠郑州市正岩建设有限公司部分工程款未能支付，双方达成协议以该小区部分房屋作为抵偿郑州市正岩建设有限公司工程款的一部分。在此基础上，原告通过郑州正岩公司并向郑州正岩公司支付购房款后，购买了该小区8号楼（原房号为8-9xx），用于抵偿工程款部分的房屋，被告承诺交付房屋后便能办理房屋产权登记，原告之后交纳了天然气、有线电视、维修基金、物业等费用，被告也向原告交付了房屋，但被告交房后至今未将办理权属登记所需的资料报房屋产权登记机关备案，未履行为原告办理房屋产权登记证书的法定义务。虽经原告多次请求，被告至今未给原告办理。故，依据《民事诉讼法》第119条的规定，向贵院提起诉讼，请求依法维护原告的合法权益。要求判令：1、被告履行为原告办理房屋产权登记证书的法定义务；2、判令被告承担逾期办理房产登记证的违约金16145.34元（该违约金按照原告已交房款数额，参照人民银行计收逾期贷款利息的标准日万分之二点一计算，自2011年12月1日暂计算至2013年3月20日。以后违约金计算至被告为原告办理房产证之日）；3、被告承担本案诉讼费用。
原告为支持其诉讼请求，举证如下:
1、《商品房认购协议书》;2、2010年5月12日房款收据一份；3、业主临时公约一份；4、六合苑小区前期物业管理服务协议一份；5、物业费等收据；6、关于六合之家3#、4#楼竣工前有关问题的备忘录。
被告辩称:一、原告并不是直接通过我方购买的房屋，我方不是办理房屋产权证的主体，双方也没有签订正式房屋买卖合同，客观上也无法备案，这是造成我方没有为其办理房屋产权登记的主要原因；二、原告要求办理产权登记的房屋存在争议，原告所称购买的六合小区8号楼（原房号8-9xx），是我方与郑州市正岩建设有限公司在决算工程款时，约定用以抵充工程款的房屋，而我方与郑州市正岩建设有限公司的建设工程纠纷已在郑州市中级人民法院立案，在法院判决之前，此房屋的所有权存在争议；三、双方签订的《商品房认购协议》并未约定具体的办理房产证事宜，因此不存在产生违约金的问题。
被告六合置业未举证。
第三人刘xx辩称：一、刘xx对本案诉争房屋依法享有商品房买卖合同权益，有权取得房屋产权登记。本案诉争的位于郑州市金水区××南、××东××小区××幢房屋，建筑面积38.21平方米，被告六合置业以每平方米3506.94元，共计13.4万元出卖给刘xx，双方于2010年4月23日签订了编号为10583xxx的《商品房买卖合同》，并在郑州市房管局进行了合同信息备案，备案号为10583xxx。刘xx已于签订合同当日向被告六合置业支付了本案诉争房屋的全部价款。刘xx与被告六合置业签订的《商品房屋买卖合同》，系双方合同当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规禁止性规定，并在房管部门进行了合同备案，合法有效。刘xx对本案诉争房屋依法享有商品房买卖合同权益，有权取得房屋产权登记；二、原告李xx、被告六合置业主观上均存在过错，应当自行承担六合置业不能向李xx办理房屋产权登记的后果。刘xx签订商品房买卖备案合同、支付购房款在先，李xx通过郑州市正岩建设有限公司购买本案诉争房屋在后。李xx通过向郑州市正岩建设有限公司支付购房款以购买本案诉争房屋，其轻信被告六合公司、郑州市正岩建设有限公司对商品房买卖合同备案和权属登记情况作出的虚假介绍和承诺，主观上存在过错。被告六合公司在明知本案诉争房屋已经出卖给刘xx并签订备案合同的情况下，将该房屋抵债给郑州市正岩建设有限公司并交付给李xx，主观上存在过错。李xx和六合公司应当自行承担六合公司不能向李xx办理房屋产权登记的后果。综上所述，刘xx对本案诉争房屋依法享有商品房买卖合同权益，有权取得房屋产权登记，请求人民法院驳回李xx对本案诉争房屋办理产权登记的诉讼请求。
第三人刘xx未举证。
第三人刘xx诉称：2010年4月23日，刘xx与被告六合置业签订了编号为10583xxx《商品房买卖合同》一份，并在郑州市房管局进行了合同信息备案，备案号为10583xxx。刘xx购买了被告六合置业开发建设的位于郑州市金水区××南、××东××幢，建筑面积38.21平方米，单价每平方米3506.94元，共计13.4万元。刘xx已于签订合同当日向被告六合置业支付了全部房屋价款。刘xx多次催促被告六合置业办理房屋产权登记，但至今未予办理。后李xx提起民事诉讼，诉称被告六合置业将该房屋抵债给郑州市正岩建设有限公司，并交付给李xx。第三人刘xx签订备案商品房买卖合同在先、支付购房款在先，李xx以房抵债在后，故不能对抗第三人刘xx的在先备案商品房买卖合同效力。被告六合置业应当依约向刘xx办理房屋产权登记。第三人刘xx特具状提起民事诉讼，请求人民法院依法判令：1、被告六合置业为刘xx办理金水区北三环南、劳动路东六合苑小区8幢1单元9层905号房屋产权登记；2、案件受理费由被告六合置业承担。
第三人刘xx为支持其诉讼请求，举证如下：
1、《商品买卖房合同》及合同信息备案摘要；2、收据一份；3、告知书一份；4、房屋钥匙照片；5、银行转账凭证。
针对第三人之诉，原告辩称：一、第三人刘xx所述与事实不符，第三人与被告六合置业不是真实的商品房买卖关系，其与被告六合置业签订的商品房买卖合同系名为房屋买卖，实为民间借贷关系，其签订的买卖合同约定是2009年10月31日，其所谓买卖合同签订日期却为2010年4月，明显自相矛盾，且原告在此房屋已实际居住六年之久，第三人也从未主张权利，且第三人与被告六合置业签订的买卖合同约定放弃预告登记。二、即使第三人与六合置业是买卖关系，根据最高院民事审判工作会议纪要规定，在未取得物权变动的情况下，应当按照合法占有房屋的顺序将本案房屋登记至原告名下。
针对第三人之诉，原告未举证。
针对第三人之诉，被告六合置业未到庭答辩，亦未举证。
经审理查明：2010年4月23日，被告六合置业与第三人刘xx签订《商品房买卖合同》（合同编号10583xxx）一份，合同主要载明：刘xx购买被告开发的位于金水区××东、××楼××单元××室房屋，户型为一室，建筑面积为38.21平方米，每平方米3506.94元，共计13.4万元；付款方式为现金，约定付款时间为2010年4月23日；六合置业应当在2009年10月31日前将符合国家规定的商品房交付刘xx使用；刘xx放弃预告登记等。
同日，被告六合置业向第三人刘xx出具《收据》一份，主要载明：收到刘xx257.3万元，系付房款。
第三人刘xx提交的日期显示为2010年4月23日的被告六合置业向其发出的通知内容显示：请将购房款转入我公司要云浦发银行账户，账号62×××ｘｘ，转账金额378.4万元。
第三人刘xx账号为62×××ｘｘ的历史明细清单显示，该账户于2010年4月23日交易金额为378.4万元，摘要代码为网上转账要云73**。
2010年5月11日，原告与被告签订《商品房认购协议书》一份，主要约定：原告购买被告开发的位于金水区××东、××楼××单元××号房屋，建筑面积38.21平方米，每平方米单价4236元，总房款161858元等。后被告六合置业将涉案房屋交付原告居住使用。
2010年5月12日，被告向原告李xx出具《收据》一份，主要载明：收到李xx交来905房款161858元。
2010年5月14日，河南轩合物业服务有限公司与原告签订了一份《六合苑小区前期物业管理服务协议》，约定由河南轩合物业服务有限公司为六合苑小区全体业主和使用人提供物业服务。现原告实际占有涉案房屋。
2012年7月12日，河南轩合物业服务有限公司出具《收据》一份，载明：兹收到李xx（8-9-1xx）物业费942.3元。
2013年2月27日，河南轩合物业服务有限公司出具《收据》一份，载明：兹收到李xx（8-9-xxx）物业费628.2元。
2014年1月7日，河南轩合物业服务有限公司出具《收据》一份，载明：兹收到李xx（8-9-xxx）物业费628元。
2016年11月14日，河南轩合物业服务有限公司向原告出具河南增值税普通发票一份，载明：李xx缴纳物业费9649.51元。
2017年4月1日，河南轩合物业服务有限公司向原告出具河南增值税普通发票一份，载明：李xx缴纳物业费5916.50元。
本案重审中，本院向郑州市住房保障和房地产管理局核实，被告与第三人刘xx签订的合同号为10583xxx的《商品房买卖合同》未经该房管部门备案确认。
另查明，郑州市房产档案馆出具的《郑州市房屋登记信息查询证明》主要载明：经在郑州市房地产信息系统查询，刘xx名下有一套位于金水区劳动路东、北环路南8号楼1单元9层905的商品房预售合同信息。
再查明，金水区劳动路东、北环路南8号楼1单元9层xxx室与金水区××东、××楼××单元××号系同一套房屋。
本院认为：《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，原告自认通过郑州市正岩建设有限公司并向该公司支付购房款后，购买了用于抵偿工程款的涉案房屋。因被告与原告签订了《商品房认购协议书》，被告又向原告出具了房款收据。被告以其行为表明其认可并接受原告支付房款的方式，可以认定原、被告之间构成房屋买卖合同关系。双方签订的《商品房认购协议书》约定了原告购买房屋的位置、建筑面积、单价、总价等，该协议书应当认定为商品房买卖合同。原告按照约定支付了购房款，被告亦向原告交付了房屋，原告占有、使用至今，被告应当向原告履行办理涉案房屋产权证的合同义务，故原告要求被告协助办理涉案房屋的产权证书，有据、合法，本院予以支持。原告主张被告向其支付的违约金，证据不足，本院不予支持。
第三人刘xx虽与被告签订了《商品房买卖合同》，但被告辩称其与第三人之间并非真实的商品房买卖合同关系，另从第三人提交的收据来看，不能认定第三人已实际交纳涉案房屋的购房款。且经本院向郑州市住房保障和房地产管理局核实，被告与第三人刘xx签订的合同号为10583xxx的《商品房买卖合同》未经该房管部门备案确认。综上，第三人刘xx提交的证据不足以证明其与被告形成房屋买卖合同关系，故第三人主张被告为其办理涉案房屋产权登记的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条并参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告河南六合置业有限公司于本判决生效后10日内协助原告李xx将位于金水区劳动路东、北环路南8号楼1单元9层905室产权证办理至原告李xx名下。
驳回原告李xx的其他诉讼请求。
驳回第三人刘xx的诉讼请求。
原告交纳的案件受理费304元，原告负担204元，被告负担100元；第三人交纳的案件受理费100元，由第三人负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 梁瑞娟
审 判 员 贾 威
人民陪审员 周月玲
二〇一七年五月八日
书 记 员 王雅梦