辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终9272号
上诉人（一审原告）：沈阳东方钢铁有限公司，住所地沈阳经济技术开发区星海路。
法定代表人：周久乐，该公司总经理。
委托代理人：全婵迪，辽宁恒敬律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行，住所地沈阳市和平区市府大路200甲3号。
负责人：莫成军，该分行行长。
委托代理人：曹远军，辽宁同方律师事务所律师。
委托代理人：王丹玉，辽宁同方律师事务所律师。
上诉人沈阳东方钢铁有限公司（以下简称“东方钢铁公司”）因与被上诉人哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行（以下简称“哈尔滨银行沈阳分行”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市苏家屯区人民法院（2016）辽0111民初609号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年8月16日受理后，依法组成由审判员孙卓担任审判长，审判员王虹（主审）、代理审判员史舒畅参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
东方钢铁公司一审诉称：2013年5月30日，原、被告双方经协商一致签订了《哈尔滨银行沈阳分行房屋租赁合同》，合同约定，原告将位于沈阳市苏家屯区雪松路28号房屋出租给被告；房屋建筑面积2200m2；租期10年即自2013年7月17日-2023年7月16日止；房屋仅作为营业、办公、展示使用；房屋年租金总额为194万元，五年内价格不变等内容。合同签订后，原告严格履行合同义务将房屋交付给被告使用，但被告违反合同第七条第2款：“房屋修缮与使用中，乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，须事先征得甲方的书面同意后方可施工”。被告在装修过程中，将上、下水管全部截断堵死，导致房屋所在的楼宇4-9层无法正常使用即无法对外出租。虽经原告多次向被告主张将房屋附属设施即上下水管恢复原状包括但不限于口头告知、寄发要求恢复原状通知函、律师函等，但被告至今仍拒绝履行。故根据合同第九条第3款第（2）项“合同的变更、解除与终止，房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋，即未经甲方说明同意，拆改变动房屋结构、设施”，原告有权解除。同时，根据合同第十二条第1款第（2）项“乙方违约责任，租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照年租金总额的20％向甲方支付违约金，即未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构、设施或损坏房屋”。被告应承担合同解除的违约金388,000元。此外，被告拆改房屋附属设施即将上下水管全部截断堵死的行为已构成根本违约，被告应立即将房屋附属设施即将上下水管恢复原状，否则承担因恢复原状发生的全部费用。同时被告上述拆改行为直接导致房屋所在楼宇4-9层无法正常使用即无法对外出租，被告应赔偿给原告造成的直接经济损失暂计算为881,093元（自2015年10月14日起暂计算至2016年1月22日，最终计算至实际恢复原状之日止，参照本案租金标准，并结合4-9层建筑面积即3647m2计算）。现原告起诉来院，请求法院判令1、解除原、被告双方于2013.5.30签订的《哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行房屋租赁合同》；2、判令被告承担合同解除的违约金388,000元（即合同第十二条第1款第（2）项约定的年租金20％，并结合年租金总额194万元计算）；3、判令被告立即将房屋附属设施即上下水管恢复原状，否则承担因恢复原状发生的全部费用；同时赔偿因被告拆改房屋附属设施即上下水管给原告造成的直接经济损失暂计算为881,093元（2015年10月14日起暂计算至2016年1月22日，最终计算值实际恢复原状之日止，参照本案合同租金标准，并结合4-9层建筑面积即3647平方米计算）；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。
哈尔滨银行沈阳分行一审辩称：一、东方钢铁公司在庭审中，未能证明租赁房屋存在其所诉称的“上下水截断”的现状，也未能提供该所谓“上下水截断”的现状与我行有关，应承担举证不能的不利后果。实际情况是，东方钢铁公司诉称的“上下水截断”的现状与事实严重不符，我行向法庭提交了关于租赁房屋1-4层的照片加以证实，目前租赁房屋的整体、排水主管线均系联通状态，租赁房屋4-9层管线与主管线联通后，可随时实现供、排水功能。二、东方钢铁公司以本不存在的上下水截断”为诉请证据，仅仅是其为了阻碍我行实现部分债权所寻找的托辞，我行对租赁房屋的供暖、供水、排水等系统的合理使用、维护，均经过了原告的书面授权及认可，因对租赁房屋进行修缮的施工合同相对方为东方钢铁公司，故产生的不利影响应由其自行承担，与我行无关，因此原告无理由要求解除合同。三、因原告东方钢铁公司欠付我行数亿元债务，现东方钢铁公司提出要求解除合同，目的就是恶意阻止我行实现债权。
一审法院查明：2013年5月30日，原告东方钢铁公司与被告哈尔滨银行沈阳分行签订了《哈尔滨银行沈阳分行房屋租赁合同》一份，合同约定：东方钢铁公司将位于沈阳市苏家屯区雪松路28号的1-3层房屋，建筑面积2200平方米，租赁给被告哈尔滨银行沈阳分行，租期10年，自2013年7月17日至2023年7月16日止，该房屋年租金总额为194万元（含税），五年内价格不变，如续租从第六年起，原、被告双方根据市场变化情况，按相邻门市房市场均价的90%，计算下一租期的年租价。房屋租金支付方式如下:租金上打租：按年付款、在签订合同之日起九十日内一次性支付第一年租金。第二年度起提起一个与支付下一年度租金。被告哈尔滨银行沈阳分行向原告东方钢铁公司承诺租赁该房屋仅作为营业、办公、展示使用。合同签订后，原告东方钢铁公司将该房屋按约定的时间交付被告哈尔滨银行沈阳分行使用。2013年、2014年，原告东方钢铁公司按合同约定履行了租金，2015年因原告东方钢铁公司欠被告哈尔滨银行沈阳分行贷款数亿元，相应案件发生法律效力后，哈尔滨银行沈阳分行应付租金被法院执行扣押，不再继续向原告交纳。2015年9月14日，原告东方钢铁公司向被告哈尔滨银行沈阳分行下达了恢复房屋原状的通知函，2015年9月21日，被告哈尔滨银行沈阳分行给原告东方钢铁公司下达了关于“要求恢复房屋原状的通知函”的回复函。
一审法院认为：原、被告双方签订房屋租赁合同是在平等自愿、协商一致的基础上所签订的，合同内容并不违反法律及行政法规的禁止性规定，应认定为合法有效。合同生效后，双方应依法履行各自的义务，对不履行义务的行为应承担违约责任。原告交付出租的房屋，首先应保证承租人能够正常的使用。在2013年5月30日原告与被告签订房屋租赁合同时，原告已致函给被告说明了该楼主体、外立面、消防、配电、供水、供暖及室外排水等基础设施的维护工作应由原告承担，但因无法履行承诺，同意由被告选定施工单位代为履行义务，所需资金由租金中扣除。这说明实际授权了本案被告对相关设施改造后，房屋未出租部分无法使用为由要求解除合同证据不充分，一审法院不予支持。因为经一审法院现场查验，该房屋其他部分原告并未实际使用，被告使用房屋部分排水设施与原房屋排水设施有改变并没有妨碍其他部分的使用功能，是为了保证承租部分的房屋正常使用，而采用的成本较低的施工手段。而保证被告正常使用是原告出租房屋时原告的义务，因此被告并无过错，不应承担民事责任。如果原告欲使用其它部分房屋，可以在保证被告正常使用的前提下对房屋内设施进行改造，以达到使用的目的。
一审法院判决：驳回原告沈阳东方钢铁有限公司的诉讼请求。案件受理费16,222元，由原告负担。
宣判后，东方钢铁公司不服，提出上诉，请求：1、撤销一审民事判决书，并依法改判支持上诉人一审的全部诉讼请求，或发回重审；2、被上诉人承担本案全部诉讼费用。主要理由：一、涉案租赁房屋为1至3层，因被上诉人将下水管堵死，直接导致4至9层无法通水，严重影响4至9层房屋的使用功能。二、根据法律规定，被上诉人应立即消除妨碍、恢复水管至正常使用状态；同时，在上诉人多次要求整改且被上诉人拒绝整改的情况，根据合同约定以及法律规定，上诉人有权解除租赁合同，并要求被上诉人承担合同约定违约金388,000元（年租金总额的20%），以及赔偿损失暂为881,093元（自2015年10月14日起计算暂计至一审起诉之日2016年1月22日，最终应计算至实际恢复之日，按照涉案租赁合同的租金标准，并结合4至9层总面积计算）。三、上诉人从未允许或认可如下对上诉人明显不利情况，即被上诉人可以将下水管堵死并造成4至9层无法通水进而导致4至9层不具备使用功能。所谓的2013年5月30日的函仅为上诉人委托被上诉人代为选定基础设施施工队并代为支付工程款，该工程款在租金中折抵。没有任何法律以及事实依据，可以推定上述函表明上诉人认可上述明显不利情况。四、被上诉人仅承租1至3层，并交纳相应租金，按照公平、等价有偿的原则，被上诉人无权为了自身使用便利而使得4至9层房屋不具备使用功能。同时，4至9层至今没有使用的现状，不能说明被上诉人没有影响4至9层房屋使用功能，恰恰因为4至9层不具备房屋使用功能，才至今无法对外出租或自行使用。
被上诉人哈尔滨银行沈阳分行二审答辩称：一审法院确认了被上诉人对租赁房屋的维护、修缮行为系经上诉人委托并授权的事实，同时，合议庭通过实地勘察，认为上诉人的维护、修缮行为并未对租赁房屋4至9层的正常使用造成妨碍，故判决驳回了被上诉人的诉讼请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院维持原判。一、租赁房屋1至3层的供暖、供水、排水等系统的维护、修缮工程，均经过了上诉人的书面授权及认可，上诉人无理由要求解除合同、赔偿损失及违约金。二、在对租赁房屋进行修缮的施工合同中，合同相对方为被上诉人，付款单位也为被上诉人，故因履行施工合同产生的法律责任应由其自行承担，与上诉人无关。三、被上诉人诉称“上下水管全部截断堵死”与事实严重不符，租赁房屋的供、排水功能可随时实现，上诉人无义务支付4至9层的房屋租金。四、因被上诉人欠付上诉人数亿元债务，现被上诉人提出要求解除合同，目的就是恶意阻止上诉人实现债权。综上，请二审法院查明事实，依法维持一审判决，以维护金融机构的资产安全。
本案二审查明的事实与一审法院查明事实一致。
上述事实，有东方钢铁公司向法庭提交的《哈尔滨银行沈阳分行房屋租赁合同》、房屋所有权证、《要求恢复原状的通知函》、顺丰快递回执单、关于“要求恢复原状的通知函”的回复函、辽宁恒敬律师事务所《律师函》、辽宁同方律师事务所的《律师函》，哈尔滨银行沈阳分行向法庭提交的《函》、供热工程施工协议、租赁房屋采暖费发票、付款凭证（支付供暖、消防、供排水工程施工方）、《物业服务合同》、《物业服务变更合同》、物业费支付凭证、视听资料租赁房屋1-3层排水主管道、为4层以上预留排水点及4层房屋内部现状，东方钢铁公司被列入失信被执行人名单及其前法定代表人周波欠付50亿债务失联的相关报道及当事人陈述笔录，在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。
本院认为：本案争议焦点是上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同是否应予解除。双方签订的房屋租赁合同是当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规强制性规定，是合法有效的合同。双方当事人均应当按照合同约定履行，不得擅自变更或者解除。上诉人诉请要求解除合同，应当就存在法定或者约定的解除事由承担举证证明责任。对于上诉人提出被上诉人违约将下水管堵死，导致上层房屋无法使用的解除理由。首先，双方于2013年5月30日签订房屋租赁合同之时，上诉人曾至函被上诉人，说明该楼主体、外立面、消防、配电、供水、供暖及室外排水等基础设施的维护工作应由上诉人承担，但其因无法履行承诺，同意由被上诉人选定施工单位代为履行义务，所需资金由租金中扣除。可见，上诉人实际上是将租赁房屋基础设施的维护工作授权委托给被上诉人完成，上诉人作为委托方应当就委托事项完成的结果承担责任。其次，上诉人对被上诉人自行选定施工单位完成基础设施的维护工作是知道的，2013年、2014年双方正常履行租赁合同，至2015年因上诉人欠被上诉人贷款相应案件执行过程中扣押租金前，没有证据证明上诉人曾就下水管施工向被上诉人提出过异议主张。再次，经一审法院现场查看，被上诉人承租的房屋排水设施与原房屋排水设施有改变，并没有妨碍其他部分的使用功能，且上诉人作为出租方也应当保障承租方被上诉人对租赁房屋的使用。如果上诉人想要使用除租赁房屋外的其他房屋，可以在保障上诉人正常使用的前提下对房屋设施进行改造达到使用的目的。故此，上诉人提出解除合同的理由不能成立，上诉人据此提出的相关诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院未予支持，并无不当，应予维持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16,222元（上诉人沈阳东方钢铁有限公司预交），由上诉人沈阳东方钢铁有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 卓
审 判 员 王 虹
代理审判员 史舒畅
二〇一六年九月十八日
书 记 员 郑金玲
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；