江苏省无锡高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2014）新民初字第2037号原告深圳市深华物业集团有限公司。法定代表人沈四光，该公司董事长。委托代理人黄雯，江苏海辉律师事务所律师。被告曾小琴。被告姜成达。原告深圳市深华物业集团有限公司（以下简称物业集团公司）与被告曾小琴、姜成达物业服务合同纠纷一案，本院于2014年8月29日受理后，依法由代理审判员郭莹华适用简易程序，于2014年10月27日、11月21日公开开庭进行了审理。原告物业集团公司的委托代理人黄雯，被告曾小琴到庭参加诉讼，被告姜成达经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告物业集团公司诉称：其公司原系曾小琴、姜成达所居住的小区无锡市XX花园的物业管理公司，在其公司提供物业服务期间，曾小琴、姜成达自2013年1月1日起未支付物业管理费，现要求曾小琴、姜成达支付2013年1月1日至2013年12月31日的物业管理费1420元及自2013年1月26日起至判决给付之日止按每日应交管理费的万分之三计算的滞纳金。被告曾小琴、姜成达辩称：其未与物业管理公司签订物业服务协议，也未委托任何个人或单位与物业管理公司签订物业服务协议，如物业管理公司要求其支付物业管理费须举证证明XX花园业委会是合法成立的且有权代表业主签订物业服务协议，现物业集团公司未举证证明物业服务委托合同的合法有效性，应承担不利后果，故要求驳回物业集团公司的诉讼请求。经审理查明，曾小琴、姜成达系无锡市XX花园297号901室的业主，该房屋建筑面积为98.65平方米。2009年1月8日，XX花园业主委员会（以下简称业委会）与深圳市深华物业管理有限公司（以下简称物业管理公司）签订《江苏省无锡市XX花园物业管理服务委托合同》1份，约定业委会将XX花园第一期、第二期物业委托给物业管理公司实行物业管理，期限自2009年1月20日至2014年1月19日，该合同中约定小高层、高层住宅、公寓按建筑面积每月每平方米物业费为1.2元；2009年1月10日，业委会与物业管理公司签订关于对《XX花园物业管理服务委托合同》的补充与更正，约定物业管理费按月缴纳，于每月25日前缴纳，逾期缴纳的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之三缴纳滞纳金。2013年7月17日，物业集团公司诉至法院，要求曾小琴、姜成达支付2009年1月14日至2012年12月31日期间的物业费。无锡市中级人民法院于2014年1月23日作出终审判决确认曾小琴、姜成达应支付2009年1月14日至2012年12月31日期间的物业管理费5633.50元。自2013年1月1日起，曾小琴、姜成达仍未缴纳物业管理费。后业委会与物业管理公司协商于2013年12月31日终止物业管理服务委托合同。2014年2月28日，物业管理公司委托江苏锡城律师事务所向曾小琴、姜成达发出律师函，要求曾小琴、姜成达缴纳物业管理费。后曾小琴、姜成达未支付，物业集团公司遂于2014年8月诉至本院。上述事实，有（2013）锡民终字第1472号民事判决书、《江苏省无锡市XX花园物业管理服务委托合同》、关于对《XX花园物业管理服务委托合同》的补充和更正、补充协议、协议书、律师函、邮政快递存根及当事人陈述等证据在卷佐证。再查明，2014年6月27日，物业管理公司变更名称为物业集团公司。上述事实，有变更（备案）通知书及当事人陈述在卷佐证。关于滞纳金，物业集团公司表示按每日万分之三自欠付当月起计算至付清之日止。本院认为，业主在物业管理活动中应向物业集团公司缴纳物业管理费。本案中，曾小琴、姜成达所购买的房屋所在小区的业委会代表全体业主与物业管理公司签订了物业管理服务委托合同，明确了相关的权利义务，对物业管理费的收取标准及方法作出了明确的说明；业委会另与物业管理公司于2009年1月10日签署协议对物业管理费的缴纳方法及逾期缴纳物业费的违约责任重新进行了约定。曾小琴、姜成达作为业主理应缴纳相应的物业管理费。现物业管理公司变更名称为物业集团公司，曾小琴、姜成达应向物业集团公司支付物业管理费。曾小琴、姜成达认为XX花园业委会不合法、无权代表其签订物业服务协议，但不能举证证明，应承担举证不利的法律后果，故对其辩称意见不予采信。况且曾小琴、姜成达也实际享受了物业公司提供的物业服务，其应履行支付相应对价的义务。根据双方约定，曾小琴、姜成达应每月向物业集团公司缴纳物业管理费118.38元，曾小琴、姜成达自2013年1月1日起未缴纳物业管理费，曾小琴、姜成达应支付自2013年1月1日至2013年12月31日共计12个月的物业管理费1420.56元，现物业集团公司主张物业管理费1420元，于法有据，本院予以支持。对于物业集团公司主张的逾期付款滞纳金，以所欠物业费为基数按每日万分之三自欠付当月起计算至付清日之止的计算方式，符合双方约定及法律规定，本院亦予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、国务院《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：曾小琴、姜成达于本判决发生法律效力之日起五日内支付物业集团公司2013年1月1日至2013年12月31日止的物业管理费1420元及以所欠物业费为基数按每日万分之三计算的自欠付当月起至付清之日止的滞纳金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（此款已由物业集团公司预交），由曾小琴、姜成达负担（物业集团公司同意其预交的案件受理费由曾小琴、姜成达直接支付，本院不再退还，由曾小琴、姜成达在本判决发生法律效力之日起五日内向物业集团公司支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省无锡市中级人民法院开户行：中国工商银行无锡城中支行，帐号：11×××05）。代理审判员  郭莹华二〇一四年十一月二十二日书 记 员  狄春欢本案援引法律条款《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。《物业管理条例》：第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定缴纳专项维修资金；（五）按时缴纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。