湖南省资兴市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）资民一初字第618号
原告李华丽，女。
委托代理人张丙杰，湖南沤源律师事务所律师。
被告胡晓辉，又名胡小辉，男。
委托代理人邹泽任，资兴市金鑫法律服务所法律工作者。
原告李华丽诉被告胡晓辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年11月1日立案受理后，依法由审判员ＸＸ安适用简易程序，于2013年11月20日公开开庭进行了审理。因该案案情复杂，同时因本院人事调整，本案于2013年11月28日转为普通程序，又于2014年4月10日依法组成由代理审判员唐鸿担任审判长，与代理审判员许译匀、人民陪审员张碧清参加的合议庭公开开庭进行了审理。书记员李珍担任本案记录。原告李华丽及其委托代理人张丙杰，被告胡晓辉的委托代理人邹泽任到庭参加诉讼。2014年4月21日，因案情复杂申请延期一次。本案现已审理终结。
原告李华丽诉称，2011年9月21日，被告收取了原告转账给付的购房款10000元，之后补给原告一张收款收据，并且在收据上单方面注明：“李华丽，住房，单价2116元／m2，车库另定价，购房款（定金）B2栋西边1单元302房，请于2012年农历2月底之前交足另伍万元整首付款，逾期未交房款，此定金不退”。收据上还盖了“资兴市东滩鑫荣花园商住楼建设项目部”的公章。
原告在交钱之前与被告洽谈购房时，被告声称他所售的商住房手续齐全，只要先交10000元，他们就可以帮购房者办理房款借贷按揭手续，但原告交了10000元之后，被告许诺可以办理购房款借贷按揭一事纯属子无虚有，被告所在“鑫荣项目部”未经任何主管部门登记，其所售商品房也根本没有办理房屋预售许可证，该类房是否能及时办理房产证都毫无保障，更不用说可以办理购房款借贷按揭，原告多次找到被告要求退还购房款，但被告均以种种理由拒绝退还。综上所述，原告认为被告在收款收据上单方面注明的条款未经原告同意，不能认定是原、被告的购房协议。同时，被告所称出售的商住房至今都没有办理“商品房预售许可证”，无法出售约定的商品房给原告。据此，原告诉至本院，要求被告退还原告的购房预付款10000元，并赔偿原告经济损失10000元。
原告李华丽为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
1、户籍证明，拟证明原、被告的身份信息；
2、收款收据，拟证明被告收到原告房款10000元，收款收据上的话是被告单方面注明的，原告并未认可。
被告胡晓辉辩称，资兴市东江鑫荣花园商住楼建设项目部开具收据，收取了原告李华丽定金10000元是事实，但开具收据时原告在场，且已向原告说明了预交定金后如不要房定金不予退还，原告收到收据后也未提出异议，至今两年之久才向法院提出诉讼，证明原告明知是定金不予退回的事实。资兴市人民政府《关于东江镇水电路社区东滩组“城中村”改造项目有关问题会议记要》中，明确规定东滩组集体土地变为国有土地，可以办理“三证”，城中村的房屋可以对外转让出售。政府分配120m2给被告，被告已按政府的要求缴纳土地出让金、规划设计费和建设施工安全保证金。原告所述被告答应帮购房者办理房款借贷按揭手续与事实不符。请求依法驳回原告的诉讼请求。
被告胡晓辉为支持其答辩意见，提供了下列证据：
1、资兴市东滩鑫荣花园商住楼建设项目部出具的证明，拟证明2011年9月21日，售楼部开具收据时李华丽在场，当时售楼部已向李华丽说明预交10000元是定金，如果要房按约定交5万元，如果不要房定金不予退还；证明时间为2013年11月15日；
2、收款收据，拟证明要求李华丽应在2012年农历二月交足50000元购房款，逾期未交款，此定金10000元不予退还；开具时间为2011年9月21日；
3、土地出让金收据，拟证明被告交纳土地出让金54600元；
4、一般缴款书，拟证明胡AA、胡B、胡晓辉等人交纳规划费2128022.30元；
5、往来结算收据，拟证明交纳安全保证金300000元；
6、证明，拟证明被告属东滩组居民，在城中村改造项目中，被告分配地面平方为120㎡；按照规划要求被告房屋设计为6＋1层；属于国有出让土地，可以对外出售；
7、施工合同，拟证明经政府批准后与开发商签订的合同。
经本院组织原、被告举证、质证，本院对当事人提交的证据认定如下：
一、关于原告李华丽提交的证据。
被告胡晓辉对原告提交的证据1无异议，本院予以认定；对证据2的真实性、关联性无异议，但对证明方向有异议，认为收款收据上写明了这10000元是定金。本院认为，被告对证据2的真实性、关联性无异议，仅对证明方向有异议，本院对证据2的真实性、关联性予以认定，可以证明原告交付被告10000元用于购房的事实。
二、关于被告胡晓辉提交的证据。
原告李华丽对被告提交的证据1的真实性、合法性、关联性都有异议，认为鑫荣项目部没有登记注册，其内容也不合法，李华丽的钱是从东坪汇过来的，事后才出具收据，原告当时就提出了异议。本院认为，鑫荣项目部出具的证明内容属证人证言，但因该项目部的证人资格并不明确且无相关证人出庭作证，故本院不将该证据作为单独认定案件事实的依据；对证据2的真实性、关联性无异议，对合法性有异议，认为被告单方面在收据上约定要求，未经原告同意，不能证明被告收取的是定金，应是预付款。本院认为，证据的合法性是指证据的形式，收集的方法要符合法律的要求，该证据符合证据规则的规定，本院予以认定；对证据3的真实性、合法性、关联性有异议，认为东滩组是没有权利收取土地出让金的，应该是由国土部门或财政部门出具收据且此证据与本案无关联性。本院认为，东滩组进行“城中村”改造，由改造项目部统一管理土地出让金的交纳，形式合法，本院予以认定，但仅可以证明2013年6月11日，胡晓辉向东滩组旧村庄改造项目交纳土地出让金54600元；对证据4、5的真实性无异议，对关联性有异议，本院认为，被告胡晓辉未能举证证明“胡AA、胡B等人”向资兴市规划处交纳相关规划费用及“王录荣”向资兴市建设工程质量安全监督站交纳安全保证金中包含胡晓辉应交纳的份额，故该案与本案缺乏关联性，本院不予认定；对证据6的合法性、关联性有异议，认为居委会与办事处都没有权利出具国有土地建房及对外出售的证明。本院认为，街道办事处及居民委员会所共同出具的证明内容不属于其管辖掌握的事务范围，本院不将该证据作为单独认定案件事实的依据；对证据7施工合同的真实性、关联性有异议，且提出该证已超过举证期限，不予质证。本院认为，该证据虽超过举证期限提出，但与本案事实具有关联性，原告虽提出对真实性有异议，但未提交证据予以推翻，故对该证本院予以认定。
根据当事人的陈述和本院认定的证据，本院对本案事实确认如下：
2011年9月16日，被告胡晓辉与刘XX签订了一份施工合同，将位于东滩鑫荣花园B2栋的一栋住宅楼交给刘XX承包建设。原告李华丽经人介绍购买了被告胡晓辉位于东滩鑫荣花园B2栋的住房一套，并于2011年9月21日通过银行转账支付被告10000元。被告收到该款后，于2011年12月补给原告一张收款收据，注明：“李华丽，住房，单价2116元／m2，车库另定价，购房款（定金）B2栋西边1单元302房，请于2012年农历2月底之前交足另伍万元整首付款，逾期未交房款，此定金不退”。2013年6月11日，被告胡晓辉向东滩组村庄改造项目交纳了土地出让金54600元。2013年11月1日，原告诉至本院，要求判如所请。
本案经本院主持调解，但双方分歧较大，无法达成调解协议。
本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：被告是否应当返还原告10000元。
根据《中华人民共和国房地产管理法》规定，房屋买卖引起房屋占用范围内的土地使用权同时转让，同时《中华人民共和国土地管理法》规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”、“集体建设用地必须转为国有以后才能进入二级市场流转”。本案中，2011年9月16日，胡晓辉等人与刘XX签订施工合同，建筑东滩鑫荣花园B－2栋西起1、2单元，之后胡晓辉收取李华丽房屋定金10000元，从时间上看，买卖合同的标的物是在建住房。本院认为，被告将其所建住房转卖给他人，应当符合法律规定，但综合本案案情和被告提交的证据来看，被告提交的证据尚不足以证明上述内容。首先，被告提供的一份胡晓辉向东滩组村庄改造项目交纳的土地出让金的收款收据，该证据不能单独证明胡晓辉已向国土部门交纳了土地出让金。其次，被告胡晓辉提交了“胡AA、胡B等人”向资兴市规划处交纳相关规划费用及“王录荣”向资兴市建设工程质量安全监督站交纳安全保证金的证据，但该两证并不能证明其交费中包含了胡晓辉应交纳的份额。因被告胡晓辉所建住房的土地性质原属集体建设用地，而被告胡晓辉在法庭辩论结束前未能举证证明其所建住屋的土地属性已进行改变。因此，在农村集体土地上所建房屋买卖合同违反了《中华人民共和国土地管理法》）的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”第五十六条的规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力……。”及《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案原、被告之间的房屋买卖合同违反法律、行政法规的强制性规定，亦属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”基于上述合同无效之法律后果处理的原则，原告主张要求被告胡晓辉返还购房款10000元，本院予以支持。但原告诉请要求被告赔偿经济损失10000元，因原告未能举证其所受的实际经济损失，且考虑到原告在买卖房屋过程中也存在一定过错，故对该诉请不予支持。
综上所述，依照《》第、第五十六条、第、《中华人民共和国房地产管理法》第八条、第三十一条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告胡晓辉于判决书生效后十日内返还原告李华丽人民币10000元；
二、驳回原告李华丽的其他诉讼请求。
案件受理费300元，由原告李华丽负担150元，由被告胡晓辉负担150元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审 判 长 唐 鸿
代理审判员 许译匀
人民陪审员 张碧清
二〇一四年六月三十日
书 记 员 李 珍
附本案适用法律条款：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国房地产管理法》
第八条城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。
第三十一条房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
《中华人民共和国土地管理法》
第六十三条；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。