山东省青岛市崂山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0212民初3194号
原告：郭锐
委托诉讼代理人：牛红岩，系山东齐海律师事务所律师。
委托诉讼代理人：袁冰峰，系山东齐海律师事务所律师。
被告：青岛兆基置业有限公司
法定代表人：施维德，总经理。
委托诉讼代理人：姚莹，系山东友华律师事务所律师。
第三人：郭岐进
原告郭锐与被告青岛兆基置业有限公司、第三人郭岐进民间借贷纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郭锐及委托诉讼代理人牛红岩、袁冰峰、被告青岛兆基置业有限公司之委托诉讼代理人姚莹、第三人郭岐进均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2009年12月15日，原告与被告签订两份《商品房买卖合同》，约定被告向原告出售商品房两套，分别是崂山区香港东路恒基新天地xx-x-
xxx、x-x-
xxx户，约定交房时间为2010年3月31日前。2009年12月15日、16日，原告分别向被告支付了上述两房屋的购房款220万元、298万元，合计518万元。同时，被告配合原告共同到崂山区不动产登记中心办理了上述两房屋的“预售商品房买卖预告登记”，即网签备案手续。但直到2010年12月，被告也未向原告交付上述两房屋的钥匙。2010年12月14日，原告与被告签订了《补充协议》，约定被告向原告借款，借款金额518万元，借款期限自2009年12月15日（即原告购房日）起按照月利率2.6%计算，以双方签订的恒基新天地xx-
x-xxx、xx-x-
xxx商品房买卖合同为借款抵押形式。被告按照上述补偿协议的约定向原告支付利息至2012年12月31日。2013年1月1日后，被告未支付任何利息。2013年，被告向原告交付了xx-
x-xxx商品房（购房价298万元），但被告一直未能交付xx-x-xxx房屋（购房款220万元）。后来，原告才知道被告将xx-x-
xxx房屋钥匙给了第三人郭岐进。2015年，原告将被告兆基置业公司起诉到法院，要求被告交付xx-x-
xxx房屋。经崂山区人民法院一审、青岛市中级人民法院二审，裁定原被告之间的基础法律关系为民间借贷，涉案房屋是借款的担保，预告登记是一种借款担保形式，涉案房屋实质上是借款担保物。据此，为维护自己的合法权利，原告具状诉至贵院，请求贵院判令：1、被告向原告归还借款人民币220万元，以及自2013年1月1日起开始按照24%年利率计算的利息（暂时计算10万元，实际利息应当支付至被告付款之日止）；2、原告对恒基新天地xx-
x-xxx房屋享有优先受偿权；3、本案的诉讼费、保全费等全部由被告承担。
被告辩称，第一，对原告的第一项诉讼请求没有异议，原告确实向被告出借两笔款项，合计518万元，被告的确尚欠本金，但原告主张的利息过高，不应当被支持。第二，对第二项诉讼请求无法认可，原告的该项主张缺乏事实和法律依据，恒基新天地xx-
x-xxx号房屋的所有权人是第三人，原告无权主张优先受偿权，应当依法予以驳回。
第三人称，本案中原告主张优先受偿权的房屋，我认为是我的。
原告提交证据及被告、第三人质证情况如下：
证据1、《商品房买卖合同》一份，证明事项：2009年12月15日，原、被告双方共同签订《商品房买卖合同》，由原告郭锐购买被告开发的“恒基·新天地”xx栋x单元x层xxx号房屋，房屋总价款为人民币220万元。
证据2、银行汇款凭证、收据各一份，证明事项：原、被告双方签署《商品房买卖合同》后，原告通过银行汇款的方式向被告法定代表人施维德账户汇入购房款220万元，同时被告公司向原告开具收据。
证据3、民事裁定书两份，证明事项：2015年期间，原告郭锐起诉被告青岛兆基置业有限公司，要求履行二者签订的《房屋买卖合同》，并交付崂山区香港东路xxx-
x号恒基新天地xx号楼x单元xxx房屋。崂山法院经审理后认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及预告登记仅是一种借款担保形式，原、被告之间的基础法律关系应为民间借贷。二审法院开庭审理后维持一审法院裁定，确认原、被告之间法律关系为民间借贷。
被告对上述证据质证称：以上证据经过法院生效法律文书确认，对此没有异议。
第三人对上述证据质证称：没有异议。
被告及第三人均未提交相关证据。
经审理查明，2009年12月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告自被告处购买恒基新天地xx-x-
xxx号房屋，总房款为220万元，付款方式为2009年12月15日前付清全部房价款，交房时间为2010年3月31日前。该合同第十七条第5项载明：出卖人自本合同生效后三个月后享有回购权；第6项载明：如出卖人在本合同生效后六个月内回购，每月需按照买受方已付购房总价款2.6%赔偿买受人损失，按买受方实际付款天数计算，三个月后出卖人有权随时一次性回购；第7项载明：若出卖人回购前应提前10天通知买受人。该第5、6、7项载明的内容均为手写添加。合同签订当日，原告将220万元款项汇入被告法定代表人施维德账户，被告为原告出具了收款收据。
2015年5月，郭锐作为原告将青岛兆基置业有限公司起诉至本院，要求判令青岛兆基置业有限公司履行双方签订的上述房屋买卖合同，交付合同约定的房屋，该案第三人为中启胶建集团有限公司、郭岐进。本院在该案审理中查明：2010年12月14日，原告与被告签订《补充协议》，载：“乙方（被告）因资金需要向甲方（原告）申请借款，经甲乙双方友好协商达成如下协议：1、借款金额：人民币伍佰壹拾捌万元整；2、借款期限：十八个月（09.12.15-11.6.14）；3、借款方式：以双方签订恒基新天地xx-
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xxx商品房买卖合同为借款抵押形式；4、借款月利率：2.6%；5、利息支付方式：按月按照购房总价款2.6%赔偿买受人损失，按实际付款天数计算。6、十八个月后甲方（注：应为乙方）若想继续使用此笔借款，则双方协商另行签订延期还款协议。7、十八个月内乙方可随时一次性或部分回购这两套房屋。若乙方因销售需要以不低于此面积的房屋（恒基新天地内的房屋）和甲方替换此房屋，甲方应予配合”。《补充协议》签订后，被告按照协议约定向原告支付过一定时间段的利息，但518万元未归还原告。本院经审理后认为：原、被告之间的基础法律关系应为民间借贷，双方就涉案房屋所签订的《商品房买卖合同》及预告登记仅是一种借款担保形式，涉案房屋实质上仅是借款担保物，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。2015年12月2日，本院作出（2015）崂民一初字第492号民事裁定，裁定驳回原告郭锐的起诉。原告郭锐不服该一审裁定，上诉至青岛市中级人民法院。青岛市中级人民法院经审理后作出（2016）鲁02民终2069号民事裁定，裁定驳回上诉，维持原裁定。
另查明，本案第三人郭岐进于2016年6月将青岛兆基置业有限公司、郭锐起诉至本院，请求判令：1、确认其与青岛兆基置业有限公司于2006年12月11日签订的《商品房买卖合同》有效；2、确认其与青岛兆基置业有限公司于2006年12月11日签订的《恒基新天地车库所有权转让协议》有效；3、确认青岛兆基置业有限公司与郭锐于2009年12月15日签订的《商品房买卖合同》无效；4、青岛兆基置业有限公司立即办理恒基新天地x号楼x单元xxx户房屋商品房买卖合同备案撤销手续及预告登记备案撤销手续；5、青岛兆基置业有限公司立即将该房屋的产权过户登记至郭岐进名下。该案正在审理当中。
以上事实，有原告提交的本院确认的《商品房买卖合同》、本院（2015）崂民一初字第492号民事裁定书、青岛市中级人民法院（2016）鲁02民终2069号民事裁定书等以及本院法庭审理笔录和当事人的陈述记录在案，可以采信。
本院认为，基于本院及青岛市中级人民法院业已生效的裁判文书，可以确认本案原、被告基于双方于2009年12月15日签订的《商品房买卖合同》形成的法律关系实际为民间借贷关系，双方就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》及预告登记仅是一种借款担保形式。现原告主张被告应向其归还借款人民币220万元，被告亦不持异议，本院对此予以确认。原告主张被告应自2013年1月1日起按照年利率24%支付利息至实际付清之日，被告对利息的起算时间无异议，但主张原告提交的证据不能认定双方约定月息为2.6%。本院认为，根据《商品房买卖合同》中第十七条第6项约定的内容，结合本院（2015）崂民一初字第492号民事裁定书及青岛市中级人民法院（2016）鲁02民终2069号民事裁定书认定的内容，可以认定双方约定的利息为月利率2.6%，因该约定超出法律允许的范围，现原告按照年利率24%主张本院予以支持。因此，利息应以220万元为基数按年利率24%自2013年1月1日起计算至被告实际清偿之日止。
关于原告要求对涉案房屋享有优先受偿权的主张，根据本院（2015）崂民一初字第492号民事裁定书，虽然原、被告签订《商品房买卖合同》及预告登记是一种借款担保的形式，但因双方未就涉案房屋办理正式抵押登记，且有关该房屋的权属问题另案诉讼正在进行中，因此本案中原告主张就涉案房屋享有优先受偿权于法无据，对其该项请求本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百一十一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：
一、被告青岛兆基置业有限公司于本判决生效之日起10日内偿还原告郭锐借款人民币2200000元，并支付利息（利息以220万元为基数按年利率24%自2013年1月1日起计算至被告实际清偿之日止）。
二、驳回原告郭锐的其他诉讼请求。
三、第三人郭岐进在本案中不承担责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25200元，保全费5000元，合计30200元，均由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审判长 王 鹏
审判员 刘 佳
审判员 王 敏
二〇一七年三月二十七日
书记员 王惟正