湖南省娄底市娄星区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）娄星民二初字第537号
原告袁慧。
委托代理人刘才明，涟源市水洞底法律服务所法律工作者。
被告湖南省娄底市星海房地产开发有限公司，住所地娄底市娄星区氐星路星海名都国际5楼。
法定代表人苏泉，该公司董事长。
原告袁慧诉被告湖南省娄底市星海房地产开发有限公司（以下简称星海房产公司）商品房预售合同纠纷一案于2015年6月9日诉至本院。本院受理后，由审判员肖卫华担任审判长，与审判员戴跃辉、人民陪审员陈燕组成合议庭，书记员毛小兰担任庭审记录，于2016年6月22日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘才明到庭参加诉讼，被告星海房产公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告袁慧诉称，原告于2010年8月15日在被告处购买商品房一套，双方签订了《商品房买卖合同》，约定该商品房房款合计267982元，代收费用11507.77元；被告应当于2010年10月30日前将商品房交付给原告，并在商品房交付使用后365日内将办理权属登记需要由被告提供的资料包产权登记机关备案；如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。合同签订后，原告按约支付了购房款，被告向原告交付了房屋。但被告未按合同约定办理房屋权属登记手续。经原告催讨，2013年4月8日，被告与小区业主代表签订《协议书》，约定凡星海名都业主在购房当时已付清全部购房款的，房产证和土地使用权证限2014年7月15日前全部办理好并发放给业主；凡星海名都业主在购房当时是办理银行按揭支付购房款的，房产证和土地使用权证限2014年8月20日前全部办理好，两证交由银行保管；若被告未能在承诺期内办理好两证，过期则按业主购房款总额的10%每月赔偿。协议签订后，被告再次违约办理两证。后房产证登记的面积比合同约定的面积少0.81平方米。为维护原告的合法权益，向人民法院提起诉讼，请求判令：被告退还原告购房款2621元，并支付违约金40000元，本案的诉讼费用由被告承担。
原告袁慧为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
1、《商品房买卖合同》、《交房资料》，证明原告向被告购房的事实；
2、收据及个人贷款支付凭证，证明原告已支付房款的事实；
3、办证公告，证明被告没有在约定的时间内办证；
4、协议书及证明各一份，证明双方约定了违约的赔偿方式；
5、证明一份，证明被告未按约为原告办理两证；
6、娄星区人民法院（2013）娄星民二初字第971号民事判决书，证明其他业主起诉被告得到了人民法院支持；
7、原告的土地使用证和房产证，证明被告已办理了房屋产权证及土地使用证，其房屋实际面积与合同约定的面积相差0.81平方，被告多收2621元。
被告星海房产公司未向本院提交书面答辩状，也未向本院提交任何证据。
根据原告提交的证据，并结合民事诉讼证据规则，本院对原告提交的证据认定如下：原告提交的证据1-7符合证据的“真实性、合法性、关联性”，本院对这些证据予以认定。
综上，本院根据上述定案的证据以及庭审查明的情况，认定本案以下基本事实：
原告（××）与被告（××）于2010年8月15日签订《商品房买卖合同》，该合同约定：“…第一条项目建设依据：××以出让方式取得位于育才路西侧贤童街南侧、编号为1-3-112-3-1的地块的土地使用权。[土地使用权证号]为（2006）a0105。该地块土地面积为7401㎡，规划用途为综合，土地使用年限住宅至2075综合至2053。××经批准，在上述地块上建设商品房，[现定名]星海名都综合楼，建设工程规划许可证为0806048号，施工许可证号为43×41。第二条商品房销售依据及预售款监管情况。××购买的商品房为[预售商品房]。预售商品房批准机关为娄底市房地产局，商品房预售许可证号为预许字（2009）第04号…第三条××所购商品房的基本情况。××购买的商品房为合同第一条规定的项目中的下表所列房屋：
幢号
房号
层次
用途
结构
层高（米）
地上层
地下层
建筑面积（平方米）
套内面积（平方米）
分摊面积
b2110
b21
综合
钢混
62.742
第四条计价方式与价款：××与××约定合同第三条所列房屋的计价方式与价款如下：
幢号
房号
计价方式
单价
单位
总价
b2110
[建筑面积]
3235.33
元/平方米
267982
该商品房房款合计（大写）贰拾陆万柒仟玖佰捌拾贰元整，（小写267982.00元），币种为人民币…第五条面积确认及面积差异处理产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内部分的房价款由××返还××，绝对值超出3%部分的房价款由××双倍返还××。第六条付款方式及期限：××按按揭付款方式按期付款：签订本合同时××向××支付总房款的30%计人民币80982元，其余70%房款187000元由××向银行办理按揭贷款…第七条××逾期付款的违约责任。××如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理。1、按逾期时间，分别处理（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限内之第二天起至实际全额支付应付款之日止，××按日向××支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行…第八条交付期限：××应当在2010年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用…5、将符合建设工程经竣工验收备案条件的商品房交付××使用…第十五条关于产权登记的约定：××应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由××提供的资料报产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理…2、××不退房，××按已付房价款的1%向××支付违约金…”
合同签订后，原告按约履行了支付购房款的义务，被告按约将房屋交付给原告。后被告未按约为原告办理房屋所有权证和土地使用权证，2013年4月8日，李平、朱梓利、肖建华等六人为乙方，代表娄底市星海名都国际购房全体业主，与被告为甲方，签订了一份《协议书》，内容为甲方于2010年将所建星海名都国际所建房屋出售给星海名都国际现全体业主，现因甲方为乙方办理房产证、土地使用证之事宜达成协议如下：一、甲方承诺星海名都国际业主的房产证、土地使用证，购房业主当时已付清全部购房款的业主的房产证、土地使用证限2013年7月15日前全部办理好并发放给业主手中。二、甲方承诺星海名都国际原由银行按揭的购房业主的房屋产权证及土地使用证，限2013年8月20日前全部办理好，两证交由银行保管。三、若开发商在承诺期内未按时办理好房屋产权证和土地使用证手续，过期则按购房业主购房款的总额以月息10%计算，由开发商赔偿给星海名都国际的全体购房业主。四、此协议书一式十份，开发商存四份，业主代表存六份，双方签字即产生法律效力。协议签订后，被告仍未按约为原告办理好房屋所有权证及土地使用权证。2014年9月16日，被告为原告办理了房屋所有权证，该房屋所有权证登记的建筑面积为82.02平方米，比合同约定的建筑面积少0.81平方米。2014年10月29日，被告为原告办理了土地使用权证。现原告与被告因赔偿问题协商不成，遂诉至本院。
本院认为，原告与被告所签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应合法有效，双方均应按协议约定履行各自的义务。在上述协议的履行过程中，原告已按约履行了自己支付房款等各项款项的义务，被告星海房产公司亦应当按合同约定履行办理房屋产权证、国土使用权证相关手续的义务。因原告的房屋所有权证登记的产权面积比合同约定的少0.81平方米，被告多收的房款应当予以返还，故本院对原告要求被告返还多收房款2621元的诉讼请求予以支持。因被告未按合同约定为原告办理房屋所有权证及国有土地使用权证，应当承担逾期办证的违约金。2013年4月8日，被告与星海名都国际业主代表对办理两证的时间及违约责任进行了变更，经审查本院认为，因被告同维权业主代表签订的《协议书》中所承诺的按购房款总额以月息10%计算违约金的约定过高，应当依法予以核减。由于本案中对因延期办证给原告造成的损失数额难以确定，故从本案的实际情况考虑并遵循民法中的公平原则，对延期办证违约金的计算宜酌情按人民银行贷款年利率6.15%的标准从《协议书》所约定更改的办证期限2013年8月20日起计算至被告为原告办理好两证2014年10月29日时止，即为19227.71元（原告缴纳的总房款267982元×年利率6.15%÷12个月×14个月）。故本院对原告要求被告支付违约金40000元的诉讼请求予以部分支持。被告星海房产公司经本院依法传唤，未到庭参加本案的诉讼，系对自身诉讼权利的放弃，其不影响本院根据查明的案件事实，依法作出裁判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、由被告湖南省娄底市星海房地产开发有限公司在本判决生效后五日内向原告袁慧返还购房款2621元，并支付延期办证违约金19227.71元。
如果义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍向权利人支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告袁慧的其他诉讼请求。
案件受理费1300元，由被告湖南省娄底市星海房地产开发有限公司负担350元，其余由原告袁慧自行承担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院，同时直接向该院预交上诉案件诉讼费。递交上诉状、上诉期满后七日内仍未预交诉讼费，又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期限内均未提起上诉或上诉又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行本判决确定的全部义务。拒绝履行的，本判决生效后，权利人可持本判决书向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，自本判决确定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 肖卫华
审 判 员 戴跃辉
人民陪审员 陈 燕
二〇一六年八月二十六日
书 记 员 毛小兰
附：本判决所适用的法律条文---
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。