安徽省滁州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）滁民一终字第00492号
上诉人（原审被告）：杨兴安，男，1965年3月2日出生，汉族，个体工商户，住安徽省滁州市琅琊区。
被上诉人（原审原告）：滁州瑶海物业服务有限公司，住所地安徽省滁州市南谯区，组织机构代码55782543-X。
法定代表人：贺家水，该公司董事长。
委托代理人：王伟，该公司员工。
委托代理人：江跃海，该公司员工。
上诉人杨兴安因与被上诉人滁州瑶海物业服务有限公司（以下简称瑶海物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省滁州市南谯区人民法院于2014年12月12日作出的（2014）南民一初字第01759号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年4月16日公开开庭审理了本案。上诉人杨兴安，被上诉人瑶海物业公司的委托代理人王伟、江跃海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2012年11月29日，瑶海物业公司作为甲方与作为乙方的杨兴安签订了一份《房屋租赁合同》，约定：“乙方承租甲方受托管理的财富瑶海A区9号楼1－14号房屋共计14间，建筑面积为1268.36平方米，乙方承租房屋的当前规划业态为多涂士油漆，租期自2012年1月1日至2017年12月31日止，共6年。乙方承租该房屋第1年至第3年的月租金为10元／平方米，自第4年开始，月租金标准每年环比增长15%，即第4年的月租金为11.5元／平方米，第5年的月租金为13.2元／平方米，第6年的月租金为15.2元／平方米，依此类推。租金优惠，甲方同意在上述租期内免除第1年、第2年、第3年各6个月的租金。扣除全部优惠后，乙方在上述租期内实际应支付的租金总额为810228元，即乙方在租期内每年的实际应付租金分别为50734.4元、76101.6元、76101.6元、175034元、200908元、231349元。第1年至第3年按年度作为一个租金支付周期。乙方在该期间内每年每个支付周期应支付的租金分别为50734.4元、76101.6元、76101.6元。乙方应付的首期实缴租金须在本合同签订的同时支付，后续每个支付周期内的实缴租金，应在上一个支付周期届满的两个月前予以一次性支付。乙方承租的房屋物业管理费用标准为每月每平方米1.8元，首期费用须在本合同签订的同时予以支付，后续每个缴费周期内的费用，应在上一个缴费周期届满的两个月前予以一次性支付。违约责任：违约金为本事同约定的租期内应付租金总额的20%……”合同签订后，杨兴安支付了2012年1月1日至2012年12月31日之间一年的租金50734.4及物业费15981.34元，后瑶海物业公司向杨兴安催收第二年度租金及物业费用时，杨兴安以瑶海物业公司违规招商为由拒付租金及物业费。
原审法院认为：依法成立的合同具有法律约束力。瑶海物业公司与杨兴安2011年12月29日签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。瑶海物业公司将约定的14套房屋（建筑面积1268.36平方米）交付给杨兴安使用，其已履行了合同义务，杨兴安作为承租人，应当按照约定向出租方支付租金和物业费，杨兴安支付了第一年的租金及物业费后，以种种理由拒付租金及租赁费错误，应承担民事责任。杨兴安无证据证明瑶海物业公司在租赁协议的履行过程中有违约行为，杨兴安拒付租金及物业费没有法律依据。双方在合同中明确约定了迟延支付租金须按应付租金的20%支付违约金，因此瑶海物业公司要求杨兴安支付合同约定的2013年1月1日至2014年12月31日的租金76101元、物业费54792元及违约金15220元共计146113元，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审判决：被告杨兴安于判决生效后10日内支付原告滁州瑶海物业服务有限公司租金、物业费及违约金合计人民币146113元。案件受理费3222元，减半收取1611元，由被告杨兴安负担。
杨兴安上诉称：1、瑶海物业公司经营管理的房屋并非为建筑材料商铺，瑶海物业公司存在合同欺骗行为，导致其合同目的无法实现，给其经营带来巨大损失；2、瑶海物业公司交付涉案房屋的时间并非合同的约定时间，而是在合同约定日期之后推迟6个月，按照合同的约定，前三年只收取半年的房租，故其不拖欠房租；3、瑶海物业公司主张违约金没有依据，是瑶海物业公司违约在先。故请求撤销原判，改判驳回瑶海物业公司的一审诉讼请求，一、二审诉讼费由瑶海物业公司承担。
瑶海物业公司在庭审中辩称：其公司物业服务无可指责，杨兴安应按照合同约定支付租金、服务费。故请求驳回上诉，维持原判。
二审中，杨兴安举证照片一组，证明瑶海物业公司延期交房，涉案租赁房屋门前的道路不通。瑶海物业公司质证认为：无法反映道路积水，只是地面潮湿，亦无法反映影响经营。本院认为：杨兴安举证此组证据证明瑶海物业公司延期交房、门前道路不通，但从此组照片中无法反映交房时间以及道路不畅通，无法达到杨兴安的证明目的，故本院对此组证据不予确认。
当事人二审所举其他证据与一审相同，相对方的质证意见也同于一审，本院认证意见与一审一致。
本院查明的案件事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实，本院予以确认。
本院认为：综合双方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点是：瑶海物业公司要求杨兴安支付租赁费、物业服务费及违约金的诉讼请求能否成立。
本案中，杨兴安与瑶海物业公司签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的规定，应为合法有效，双方均应按合同约定履行自己的义务。杨兴安上诉称瑶海物业公司出租给其的房屋并非建筑材料商铺，存在合同欺诈行为的上诉理由，经查，涉案房屋的土地性质为商业用地，至于该商业用房以什么名义承建，并不影响涉案房屋的经营和使用范围，瑶海物业公司在不改变土地性质的情形下，可以根据市场经营现状和市场发展预期，自主调整规划业态，且双方合同第九条第二款亦约定了甲方（瑶海物业公司）可以根据市场经营现状和发展预期，对市场业态定位进行必要、合理的调整，乙方（杨兴安）应遵循甲方的统一调整和统一管理。且杨兴安未提供证据证明因出租方调整规划业态导致其不能从事合同约定的经营，故杨兴安的此项上诉理由，无事实和法律依据，本院不予支持。杨兴安上诉称瑶海物业公司在合同约定交付时间推迟6个月才交付涉案房屋，故其不拖欠房租的上诉理由，根据杨兴安在庭审中的举证，无法反映瑶海物业公司推迟交房，故其主张推迟交房证据不足，本院对此上诉理由，亦不予支持。杨兴安称涉案房屋门前的道路不通影响其经营，根据杨兴安在庭审中举证的涉案房屋门前照片来看，并不存在道路不畅通的现象，对于门前存在的浅水坑，杨兴安也未举证证明该水坑是瑶海物业公司造成，且影响到其经营，故杨兴安应当承担举证不能的法律后果，杨兴安此项上诉理由，无事实和法律依据，本院亦不予支持。
因双方签订的房屋租赁合同合法有效，且瑶海物业公司已经履行了房屋交付等合同义务，杨兴安依约应当向瑶海物业公司支付涉案承租房屋的租赁费和物业费，但其仅支付第一年的租赁费，未按约定期限支付租赁费，现杨兴安没有提交证据证明瑶海物业公司在租赁协议履行过程中有违约行为，故杨兴安拒付租赁费没有事实和法律依据，其行为构成违约，因此，瑶海物业公司要求杨兴安支付租赁费、物业费及承担违约责任的诉讼请求成立。原审法院支持瑶海物业公司要求杨兴安支付2013年1月1日至2014年12月31日的租赁费、物业费、违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以维持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。杨兴安的上诉理由均不能成立，本院依法予以驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3222元，由上诉人杨兴安负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王忠良
代理审判员 马孟祥
代理审判员 张 倩
二〇一五年五月二十七日
书 记 员 郭东武
附本案适用的相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。