四川省广安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川16民终1042号
上诉人（原审原告）：宋桂芳，女，生于1940年4月26日，汉族，住四川省广安市。
委托诉讼代理人：汪立新，男，生于1963年8月11日，汉族，住四川省成都市，系宋桂芳之子。
委托诉讼代理人：苏翔志，四川信和信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：向月光，男，生于1967年7月4日，住四川省广安市。
委托诉讼代理人：郭文平，广安市广安区大众法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：罗远，广安市广安区大众法律服务所法律工作者。
上诉人宋桂芳因与被上诉人向月光房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2016）川1602民初1076号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人宋桂芳的委托诉讼代理人汪立新、苏翔志，被上诉人向月光的委托诉讼代理人罗远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宋桂芳上诉请求：撤销原判决第二项，改判被上诉人向月光向宋桂芳支付违约金10万元；一、二审诉讼费用由向月光承担。事实和理由：1.上诉人与被上诉人之间签订的《出租协议》第八条约定的违约条款，是对违反整个《出租协议》的一个通用约定，被上诉人迟延支付租金的行为，当然适用第八条违约条款；2.一审中，向月光并没有对违约金作出抗辩，一审法院径行认定违约金过高需要上诉人举证证明其损失，因此所作出的驳回违约金的判决并非当事人意思表示。
向月光辩称，对应该支付租金无异议。关于违约金问题，因承租房屋时曾与宋桂芳的代理人汪立新口头约定客户车辆可以自由进出小区，但后来小区设置了门卫，大门增设栅栏，客户车辆进出不便，导致向月光所经营的茶楼生意惨淡，因此不应支付违约金。原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
宋桂芳向一审法院起诉请求：判令向月光向宋桂芳支付房屋租金及违约金共36万元，本案诉讼费用由向月光承担。
一审法院认定事实：2013年11月21日，宋桂芳与向月光签订了《出租协议》一份，该协议约定：出租房屋位于广安市广安区建安北路XXX号X层附层及XXX号（原满庭芳茶楼），以原满庭芳X层附层和XXX号面积为准；房屋租期为2013年11月1日到2021年10月31日止；前三年的房屋年租金分别为18万元、18万元、19.8万元；第一年租金在签约后24小时内一次性支付给宋桂芳，第二至第八年的租金在上年租赁期满提前一个月一次性付清；若有违约，则由违约方向对方一次性支付违约金人民币10万元。在履行协议过程中，截止宋桂芳起诉之日，向月光尚有第二年租金8万元和第三年租金18万元仍未支付。
同时查明：《出租协议》第四条第2款约定“第一年租金在本《出租协议》签订后24小时内一次性支付给甲方；第2-8年租金在上年租赁期满提前一个月一次性交清下一年租金。租赁税由乙方自愿主动申报并由乙方按合同约定自愿缴纳全部租赁税，否则，视为违约。“第八条约定“甲乙双方本着诚信原则不得违约，若有违约，则由违约方向守约方一次性支付违约金人民币壹拾万元。”
一审法院认为，宋桂芳与向月光签订的《出租协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照协议的约定行使权利、履行义务。本案中，向月光承租宋桂芳位于广安市广安区建安北路XXX号X层附层及XXX号（原满庭芳茶楼）的房屋（以下简称“房屋”），对第二年租金8万元和第三年租金18万元未支付的事实不持异议，仅以所租房屋周围环境发生了变化，小区大门增设栅栏导致客户不能在所租房屋外的街道停车为由拒绝支付房租，欠缺法律依据。因此，宋桂芳主张26万的房屋租金，一审法院予以支持。《出租协议》第八条“甲乙双方本着诚信原则不得违约，若有违约，则由违约方向守约方一次性支付违约金人民币壹拾万元。“对违约行为的约定不明。从《出租协议》第四条第2款“第一年租金在本《出租协议》签订后24小时内一次性支付给甲方；第2-8年租金在上年租赁期满提前一个月一次性交清下一年租金。租赁税由乙方自愿主动申报并由乙方按合同约定自愿缴纳全部租赁税，否则，视为违约。”的条文来看，该条仅约定乙方缴纳租赁税的义务，否则视为违约。除此条款外，《出租协议》对违约行为无另外约定。因此，向月光迟延支付租金是否属于《出租协议》第八条约定的违约行为，合同并未明确约定，且宋桂芳未提供证据证明其因此而遭受到的损失。因此，宋桂芳主张违约金10万元的请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、向月光向宋桂芳支付承租宋桂芳位于广安市广安区建安北路XXX号X层附层及XXX号（原满庭芳茶楼）房屋的租金26万元；二、驳回宋桂芳的其他诉讼请求。案件受理费6700元，由宋桂芳负担2000元，向月光负担4700元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，因双方对二审提交的证据无异议，本院予以确认并在卷佐证。
本院二审查明的事实除与一审查明一致外，另查明：向月光因未按约定支付第一年租金，被宋桂芳诉至法院，后来通过和解才得以履行。2016年12月1日，经本院释明，向月光请求将本案违约金适当减少。
本院认为，本案争议焦点为是否支持上诉人宋桂芳主张的10万元违约金。
首先，《出租协议》第八条约定，甲乙双方本着诚信原则不得违约，若有违约，则由违约方向守约方一次性支付违约金人民币壹拾万元。根据该条款所使用的词句以及该条款在整个合同中与其他条款的关系，可以确定该条款是对双方所有违约行为均具有约束力的通用条款，包括迟延履行行为。原判决对此认定错误，本院予以纠正。其次，双方对于向月光迟延支付租金的事实没有异议，则向月光除继续履行支付拖欠租金的义务外，还应当就迟延履行支付违约金。第三，《合同法》第114条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中向月光认为合同约定的违约金过高，在二审中请求适当减少，符合法律规定。综合双方履行合同的情况及过错程度，本院酌定以逾期支付租金所造成的利息损失为基础进行调整，对宋桂芳主张的超出部分不予支持。因此，向月光应支付的违约金为：26万元中的8万元自2014年9月30起、18万元自2015年9月30起，均按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮30%的标准计算至本判决确定的给付之日止。综上所述，宋桂芳的上诉请求部分成立，予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持四川省广安市广安区人民法院（2016）川1602民初1076号民事判决第一项；
二、撤销四川省广安市广安区人民法院（2016）川1602民初1076号民事判决第二项；
三、向月光向宋桂芳支付逾期付款违约金，其计算方式为：欠付租金26万元中的8万元自2014年9月30起、18万元自2015年9月30起，均按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮30%的标准计算至本判决确定的给付之日止。
四、驳回宋桂芳其他诉讼请求。
上述债务，义务人应于本判决生效后5日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6700元，由宋桂芳负担1050元，向月光负担5650元；二审案件受理费6700元，由宋桂芳负担1050元，向月光负担5650元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张登贵
审 判 员 黄正明
代理审判员 梁 成
二〇一六年十二月二日
书 记 员 杨 珺