江西省九江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣04民终1195号
上诉人（原审原告）：湖口乐为家居管理有限公司。住所：江西省九江市湖口县石钟山东大道与金砂湾南大道交汇处。
法定代表人：曹卫林，该公司经理。
委托诉讼代理人：张杨，江西惟民律师事务所律师。
委托诉讼代理人：柯丹，江西惟民律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：林熙，男，1986年04月14日出生，汉族，福建省长乐市人，住福建省长乐市，
委托诉讼代理人：程金祥，贵州宇兴律师事务所律师。
上诉人湖口乐为家居管理有限公司（以下简称乐为公司）因与被上诉人林熙租赁合同纠纷一案，不服江西省湖口县人民法院（2017）赣0429民初84号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。乐为公司的委托诉讼代理人张杨、柯丹，被上诉人陈熙及其委托诉讼代理人程金祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
乐为公司上诉称：1、一审对市场管理费的计算标准为2610.21元每月，并以此计算管理费和违约金，与事实不符。承租期为两年，有13个月是免收，剩余11个月市场管理费合计62645元，平均每月5695元的标准，即租金20元每平米每月，符合市场关于租金收到的行业标准。2、一审将与本案无关联的《补充协议书》的内容以及用质量保证金冲抵市场管理费的行为，带有明显偏向。协议书形式存在严重瑕疵，优惠方式是附后条件的，不是无偿的赠与而是有条件的奖励。双方订立的《市场管理服务细则》明确约定一万元保证金需在退场后一年无投诉或质量问题才退还，一审判决一万元保证金抵扣市场管理费是错误的。3、一审适用合同的违约条款有误。林熙未办理任何手续擅自离场，根据双方合同第九条第三项的约定，乐为公司有权没收3000元履约保证金，同时要求其支付六个月的市场管理费，并撤销一切优惠政策，按合同约定的两年承租时间收取市场管理费。综上，请求二审撤销一审判决，改判林熙向乐为公司支付市场管理费136680元、违约金34170元，一、二审诉讼费用由林熙承担。
林熙答辩称：1、双方合同约定租期两年，租金共62645元，每月租金2610.21元，是明确具体的，并没有约定或写明是优惠后的租金，一审以此作为定案依据合法合理。乐为公司针对不同客户给予不同优惠政策，并没有形成统一的租金收取20元每平米每月的标准。2、《补充协议书》形式上并无严重瑕疵，应属有效。履行中，林熙并无拒交或延迟交费的情形。一审以此认定优惠六个月市场管理费以及三万元冲抵后期市场管理费，合法有据，不存在任何偏向。3、乐为公司单方面作出的限制性规定《市场管理服务细则》，是在没有经过商家同意的情况下作出的，不是双方真实意思表示，对入驻商家没有约束力，乐为公司提出的质量保证金要在退场后一年内无投诉或质量问题时才予以退还是毫无根据的。综上，公司的上诉请求不能成立，请求二审驳回上诉。
乐为公司向一审法院起诉请求：1、陈熙向乐为公司支付市场管理费136680元（2015年1月1日至2016年12月31日）；2、确认乐为公司没收陈熙履约保证金3000元有效；3、陈熙向乐为公司支付违约金34170元；4、陈熙承担本案的全部诉讼费用。
一审法院查明，2014年04月26日，陈熙向乐为公司交纳履约保证金3000元、质量保证金10000元。2014年11月21日，双方签订了一份《市场经营管理合同》（注：甲方为乐为公司、乙方为陈熙）。该合同第一条约定：“经营场所地的位置及面积。经营商铺位于8栋1层30、31、32、33、34、35、36号，共6个铺位，总面积284.75平方米。双方约定的乙方经营的类别为：建材（大类）洁具品类九牧卫浴品牌，未经甲方许可，乙方不得擅自改变经营类别或品牌。”第三条第一款约定：“合同期限：2015年01月01日起到2016年12月31日止。”第三条第三款约定：“合同期内，乙方应按建筑面积每天每平方米/元的标准缴纳市场管理费，总额为62645元。”第四条第一款约定：“签约三个工作日内，乙方须一次性向甲方缴纳合同履约保证金，缴费标准为每个小单位铺位3000元，合计3000元。”第八条第3款约定：“经营期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权立即解除合同，在书面解除合同的通知到达乙方时，本合同自行解除。合同因本条原因解除的，甲方扣除履约保证金，不退还乙方剩余市场管理费，本商铺装修的处置权归甲方。同时乙方还应向甲方支付相当于两个月市场管理费的违约金。给甲方造成其他损失的，甲方有权进行追偿。……无书面手续连续3天以上（含3天）未正常营业一个月内累计10天以上（含10天），一年内累计20天以上（含20天）未开门营业的（整体放假除外）……”双方还签订了《补充协议书》（注：甲方为乐为公司、乙方为陈熙），该协议书第四条约定：“优惠方式：?、额外给予乙方6个月免租的支持政策；?、在乙方开业后给予乙方人民币叁万元的活动补偿，用以冲抵后期市场经营管理费；?、在签署本协议后，乙方需立即进场装修，并保证在合理期限内完成装修及上样。”第六条约定：“乙方租赁的展位需按本协议约定范围内的品牌经营，不得穿插其他未经批准经营的品牌或商户混合经营。乙方需按时交纳相关费用，并配合市场管理及活动。商场本着商户投资保障的原则，承诺与乙方进行不少于8年的租赁合作期限，但据图合同期限签订需根据商场统一的合同期限与乙方进行签订，如因商场原告原因导致乙方不能续签，甲方需在违约日不折不扣赔偿乙方。”合同签订后，陈熙进场装修并开业经营九牧卫浴。2016年11月，陈熙无书面手续未正常营业3天以上。2016年11月25日，乐为公司向陈熙送达《告知函》，要求陈熙于2016年11月20日上午12点来乐为公司办理退场手续。2016年11月20日，陈熙搬离涉案经营场所。2016年11月21日，陈熙办理了退场手续。
一审法院认为，陈熙违反《市场经营管理合同》第八条第三款之规定，无书面手续连续3天未正常营业，乐为公司因此享有合同解除权。乐为公司向陈熙送达《告知函》要求陈熙退场，系主张解除合同，《市场经营管理合同》自《告知函》送达时解除。《市场经营管理合同》解除后，该合同第八条第3款中关于解决争议方法的条款仍然有效，乐为公司有权依照《市场经营管理合同》第八条之规定扣除陈熙交纳履约保证金3000元并要求陈熙向乐为公司支付违约金5220.42元(两个月市场管理费)。根据双方签订的《市场经营管理合同》，陈熙应向乐为公司支付市场管理费62645元，根据《补充协议书》，乐为公司额外给予陈熙6个月免租的支持政策和30000元的活动补偿，用以冲抵后期市场经营管理费，结合《市场经营管理合同》大部分履行的基本情况，陈熙应当向乐为公司支付16983.75元市场管理费。另，因陈熙向乐为公司缴纳了10000元的质量保证金，一审认为在《市场经营管理合同》已经解除的情况下可以酌定折抵市场管理费，故陈熙仍需向乐为公司支付市场管理费6983.75元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十七条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决：一、林熙于本判决生效之日起十日内向乐为公司支付市场管理费6983.75元；二、确认乐为公司没收林熙向乐为公司缴纳履约保证金3000元有效；三、林熙于本判决生效之日起十日内向乐为公司支付违约金5220.42元；四、驳回乐为公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3717元，由乐为公司负担3512元，林熙负担205元。
本院二审期间，乐为公司向本院提交以下证据：证据一、2014年11月21日乐为公司与林熙签订的《市场管理公约》，用以证明交纳的保证金1万元须在商户退场1年后，无任何售出商品质量的投诉纠纷等问题才予以全额无息退还。证据二、乐为公司的总公司下发的《关于湖口运营公司招商政策规定》，用以证明公司规定的一层市场管理费是20元每平米，与乐观主义者为公司主张的20元标准是一致的。
林熙的质证认为，证据一的真实性、合法性无异议，但公约中所指是合同期满不再续租的情况，而不是指乐为公司主动解除合同的情形，不具有关联性；对证据二的真实性有异议，且与本案无关联。
本院认为，林熙对证据一的真实性无异议，且该证据与本案事实相关联，予以采纳；证据二系乐为公司的内部文件，与本案争议事实无关，不予采纳。
二审查明，2014年11月21日，乐为公司与林熙签订《市场管理公约》，该公约第三条约定，林熙于本协议签订时向乐为公司交纳1万元保证金，交纳的保证金须在商户退场一年后，无任何售出商品质量的投诉纠纷等问题，才予以全额无息退还。
二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为，乐为公司与林熙签订的《市场经营管理合同》、《市场经营管理合同附加协议》、《补充协议书》以及《市场管理公约》均系双方真实意思表示，不违反法律法规规定，合法有效，双方应按上述协议约定履行相关的权利和义务。乐为公司在林熙存在无书面手续连续3天未正常营业的情形下，根据《市场经营管理合同》第8条的约定向林熙下达《告知函》，要求林熙办理退场手续，一审据此认定乐为公司行使合同解除权是正确的，乐为公司依据《市场经营管理合同》有权扣除履约保证金并要求林熙支付相当于两个月的市场管理费的违约金。《市场经营管理合同》中约定林熙的租期为两年，市场管理费为62645元，根据《市场经营管理合同附加协议》的约定，乐为公司给予林熙共计13个月的优惠期限，但相关合同并无明确约定市场管理费交纳的月标准，一审按照两年总的市场管理费62645元计算出每月的市场管理费标准符合双方合同的约定，并无不当。虽然《补充协议书》形式上存在无签订日期的瑕疵，但并不影响其效力，该补充协议明确给予林熙的相关优惠政策，并没有附加成立的条件，该补充协议对乐为公司具有约束力，所附优惠政策应予执行，一审对此的认定是正确的。根据《市场管理公约》的约定，林熙交纳的1万元保证金的退还是存在前提条件的，林熙对此是清楚的，一审将此1万元保证金在本案中一并处理不当，应予纠正。林熙在符合退还条件后可自行向乐为公司主张。
综上所述，乐为公司提出的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持江西省湖口县人民法院（2017）赣0429民初84号民事判决第二、三、四项；
二、变更江西省湖口县人民法院（2017）赣0429民初84号民事判决第一项为林熙于本判决生效之日起十日内向湖口乐为家居管理有限公司支付市场管理费16983.75元
一审案件受理费3717元，由湖口乐为家居管理有限公司负担3512元，林熙负担205元。二审案件受理费3717元，由湖口乐为家居管理有限公司负担3617元，林熙负担100元。
本判决为终审判决。
审判长 叶常青
审判员 刘 欣
审判员 郑敏红
二〇一七年九月七日
书记员 余 程