陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）陕01民终92号上诉人（原审被告）：西安高新技术产业开发区房地产开发公司。委托诉讼代理人：范娟娟，陕西丰瑞律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：西安乾基惠尔房地产开发有限公司。委托诉讼代理人：柳星，陕西润海律师事务所律师。委托诉讼代理人：白敏君，陕西润海律师事务所实习律师。原审原告：陈若愚。委托诉讼代理人：郝楠，湖南道宽律师事务所律师。上诉人西安高新技术产业开发区房地产开发公司（以下简称西安高新房地产公司）因与被上诉人西安乾基惠尔房地产开发有限公司（以下简称西安乾基公司）、原审原告陈若愚商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初11612号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人西安高新房地产公司委托诉讼代理人范娟娟，被上诉人西安乾基公司委托诉讼代理人柳星，原审被告陈若愚委托诉讼代理人郝楠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。西安高新房地产公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判由西安乾基公司向陈若愚支付逾期交房违约金37248.97元；2.一、二审诉讼费用由西安乾基公司承担。事实及理由：涉案房屋未实际交付属实，但陈若愚与西安高新房地产公司及西安乾基公司三方不仅签订了《商品房买卖合同》的同时也签订了《关于高新·水晶SOHO的三方协议》（以下简称《三方协议》）。该协议明确约定《商品房买卖合同》项下的全部权利义务一并由西安乾基公司承担，陈若愚以书面方式已放弃了其对西安高新房地产公司的权利主张。一审法院在确认该协议效力的同时又判决其公司与西安乾基公司共同承担《商品房买卖合同》项下的义务无任何法律依据。对于陈若愚办理房产证事宜其公司同意为办理过户手续提供相关配合，因此并不会影响到陈若愚的合法权益。一审法院以权力对等和涉案项目手续在其公司名下会影响陈若愚办理过户，从而判决其公司与西安乾基公司共同承担责任没有事实及法律依据。西安乾基公司答辩称，其公司同意西安高新房地产公司的上诉请求、事实及理由。其公司愿意独立承担涉案房屋的逾期交房违约金。陈若愚答辩称，1.其不同意由西安乾基公司司独立承担逾期交房违约金。一审判决认定事实正确，涉案《三方协议》中关于西安高新房地产公司转移义务的条款应属无效。2.西安高新房地产公司作为商品房买卖合同的主体，应当承担合同义务，即承担逾期交房的违约责任。3.涉案项目是西安高新房地产公司与西安乾基公司共同合作开发，所以应共同承担责任。4.西安乾基公司不具备开发商资质，无法独立承担商品房买卖合同义务。综上，请求驳回西安高新房地产公司的上诉请求，维持原判。陈若愚向一审法院起诉请求：1.西安高新房地产公司与西安乾基公司共同向陈若愚支付违约金28,470.55元（暂计算至2017年8月31日为28,470.55元，其余违约金按照合同约定计至实际交房之日止）。2.本案诉讼费由西安高新房地产公司与西安乾基公司承担。一审法院认定的事实：2016年，陈若愚（买受人）与西安高新房地产公司（出卖人）签订了合同登记号为Y16075396的《商品房买卖合同》，约定陈若愚向西安高新房地产公司购买位于西安市高新区科技六路以北团结南路以西的水晶SOHO第1幢2单元6层20605号房屋。《商品房买卖合同》第六条第2项约定，涉案商品房总价款为1,186,273元。第十一条第（一）款约定，出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间交付房屋，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。《商品房买卖合同》还对房屋价款支付方式（按揭）等其他事项进行了约定。随后，陈若愚（甲方）与西安高新房地产公司（乙方）、西安乾基公司（丙方）就涉案房屋相关事宜签订了《三方协议》。《三方协议》第1条约定，高新·水晶SOHO楼系乙方与丙方合作开发项目，土地权属及建审手续均在乙方名下，丙方负责建设、销售。第2条约定，丙方负责包含交竣工在内的相关责任。第3条约定，甲乙双方签订的购买高新·水晶SOHOB座6层20605室商品房的购房合同中约定的乙方的权利义务实际由丙方承担，甲乙丙三方一致同意由丙方承担购房合同中全部义务，甲方放弃对乙方的权利主张。合同签订后，陈若愚交付了首付款并办理了房屋按揭贷款手续。西安高新房地产公司向陈若愚出具了收到房款的《收款收据》。庭审中，西安乾基公司提供了其汇总的2016年西安市暴雨、高温、寒潮等天气情况表，欲证明其主张的施工过程中存在不可抗力的天气情况的事实。另查明，涉案房屋所在房地产项目的商品房预售许可证在西安高新房地产公司名下。一审法院认为，涉案的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规的效力性强制性规定，对双方当事人均具有法律拘束力。本案中，西安乾基公司通过签订《三方协议》的形式自愿承担《商品房买卖合同》项下西安高新房地产公司的义务，于法无悖，一审法院予以确认。虽然各方当事人在《三方协议》中约定由西安乾基公司承担购房合同中的全部义务，陈若愚放弃对西安高新房地产公司的权利主张，但西安高新房地产公司是涉案房地产项目的开发企业，涉案房屋款项亦以西安高新房地产公司名义收取，基于权利义务对等原则的考量，西安高新房地产公司应承担《商品房买卖合同》项下的合同义务。而《三方协议》中关于陈若愚放弃对西安高新房地产公司的权利主张的约定将造成陈若愚日后无法主张办理房屋过户手续等权利的困境，严重侵害陈若愚的权利，该项约定违背公平原则。综上，一审法院对西安高新房地产公司关于其不承担违约责任的意见，不予采信。虽然西安乾基公司提出本案存在暴雨等天气情况属于不可抗力的主张，但其所称的天气情况并不属于《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定的“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”情形，故一审法院对其意见，不予采信。依据《商品房买卖合同》关于交付房屋时间、以房屋总价款为基数计算违约金的约定来看，涉案房屋尚未交付给陈若愚，故应当由西安高新房地产公司、西安乾基公司共同向陈若愚支付逾期交房的违约金37,248.97元（房屋总价款1,186,273元×万分之一/日×自2017年1月1日起至2017年11月10日止共314天）。至于自2017年11月11日起之后的逾期交房损失，陈若愚可待实际产生后另循法律途径解决。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条第二款之规定，判决如下：一、被告西安乾基惠尔房地产开发有限公司、西安高新技术产业开发区房地产开发公司于本判决生效之日起十日内共同向原告陈若愚支付自2017年1月1日至2017年11月10日止的逾期交房违约金37,248.97元；二、驳回原告陈若愚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费512元，由西安高新技术产业开发区房地产开发公司与西安乾基惠尔房地产开发有限公司平均负担。因陈若愚已预交费用，故西安高新房地产公司与西安乾基公司应于本判决生效之日起十日内将其应负担的费用直接支付给陈若愚。本院二审期间，陈若愚提交了两份证据。1.涉案楼盘开发商信息网上下载打印件一份。证明涉案楼盘的开发商是西安高新房地产公司，不是西安乾基公司，所以西安高新房地产公司应当承担开发商责任。2.西安乾基公司的资质证书打印件一份。证明西安乾基公司不具备开发商资质，不能代替西安高新房地产公司承担开发商责任。三方协议中西安高新房地产公司转让合同义务的条款无效，两公司应共同承担违约责任。本院组织双方当事人进行了证据交换及质证，西安高新房地产公司质证认为证据一系网上下载打印件，真实性无法确认。但其公司认可涉案楼盘的开发商系西安高新房地产公司。证据二与其公司无关，其公司不发表质证意见。西安乾基公司质证认为，对证据一的质证意见同西安高新房地产公司一致，对证据二其公司对真实性及证明目的均不认可。其公司认为即使资质过期，也并不必然导致涉案三方协议无效，该三方协议明确约定西安高新房地产公司的权利义务全部转至西安乾基公司。另，西安高新房地产公司与西安乾基公司二审期间未提交新证据。结合双方举证质证情况及法庭调查，本院认定本案事实如下：一审法院审理查明的事实属实，本院予以确认。陈若愚二审中提供的证据不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条之规定，不属于二审程序中的新证据，且与本案待证事实不具有证明力。本院对陈若愚二审提交的证据，依法不予采信。本院认为，涉案的《商品房买卖合同》与《三方协议》均系各方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，属于有效合同。二审中，西安高新房地产公司与西安乾基公司均认可涉案楼盘系两公司合作开发的项目。现高新房地产公司上诉称，根据《三方协议》的相关约定，其公司不应当承担逾期交房违约金的违约责任，应由西安乾基公司独立承担该责任一节。虽西安乾基公司表示同意由其公司独立承担该责任，但因该《三方协议》属于格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。本案中，虽然各方当事人在《三方协议》中约定由西安乾基公司承担购房合同中的全部义务，陈若愚放弃对西安高新房地产公司的权利主张，但西安高新房地产公司是涉案房地产项目的开发企业，涉案房屋款项亦以西安高新房地产公司名义收取，基于公平原则，西安高新房地产公司应承担《商品房买卖合同》项下的合同义务。且西安高新房地产公司与西安乾基公司作为该格式合同的提供者，所提供的格式合同内容显然对陈若愚权益处于不确定状态，免除了西安高新房地产公司项下的义务，侵害了陈若愚的权利，明显违背了公平原则，且涉案楼盘系西安高新房地产公司与西安乾基公司共同合作开发的项目，故一审法院判决西安高新房地产公司与西安乾基公司共同向陈若愚支付逾期交房违约金，并无不当。综上，西安高新房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判处正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费738元，由西安高新技术产业开发区房地产开发公司负担。本判决为终审判决。审判长  李雪晴审判员  何 强审判员  姬 钊二〇一八年一月十八日书记员  潘丽娜