湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂01民终4078号上诉人（原审原告）：洪军善，男，1973年11月6日出生，汉族，个体工商户，住武汉市汉阳区，委托诉讼代理人：余意、王怡珩，湖北山河律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蔡志标，男，1979年6月11日出生，汉族，自由职业，住广东省普宁市,委托诉讼代理人：刘淑静，湖北楚润律师事务所律师。上诉人洪军善因与被上诉人蔡志标房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2017）鄂0105民初304号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月19日受理后，依法组成合议庭于2017年8月10日公开开庭审理了此案，上诉人洪军善的委托诉讼代理人余意、王怡珩，被上诉人蔡志标的委托诉讼代理人刘淑静均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。洪军善上诉请求：1、撤销一审民事判决；2、依法改判蔡志标向洪军善双倍返还定金人民币60万元；3、本案一审、二审全部诉讼费用由蔡志标承担。事实与理由：原审认定事实违背客观事实，适用法律有误，忽视了蔡志标违约行为，以及不具备出租权利的客观事实，而错误的将洪军善拒绝蔡志标单方变更协议的行为曲解为违约，是对违约方行为的放任，及守约方权益的损害。具体理由如下：一、双方从未协商变更协议内容。1、协议相对方洪军善，从未同意协商变更协议内容。2、万俊涛无权代理洪军善变更协议内容。洪军善从未委托万俊涛变更协议内容，也未出具过任何书面手续，万俊涛更非签约主体，无权以洪军善名义变更协议内容。二、《租赁场地定金协议意向书》约定期限内，蔡志标未享有出租权利，无法提供租赁证件，违反协议约定。应当依约承担违约责任。三、原审适用法律有误。1、原审适用合同法第七十七条第一款有误。（1）不存在双方当事人协商一致情形。虽蔡志标多次提出变更，但洪军善从未同意变更，也未授权他人变更，“当事人协商一致”无从谈起。（2）原审认定依据，即两份证人证言内容不一致、约定不明确。根据合同法第七十八条规定，变更内容约定不明确推定为未变更。2、原审适用《最高人民法院》第二条、第四条有误。原审法院曲解了洪军善的观点，洪军善质疑的并非合同效力问题，而是蔡志标是否对租赁物享有出租权利的问题。并且，该解释第二条、第四条是用于认定临时建筑、违法违规建筑租赁合同性质的，与蔡志标是否享有出租权利毫无关联。蔡志标辩称维持一审判决。洪军善向一审法院起诉请求：1、判令解除双方之间签订的《租赁场地定金协议意向书》；2判令蔡志标向洪军善双倍返还定金人民币600,000元；3、本案诉讼费用由蔡志标承担。一审法院认定事实，2016年5月20日，出租方蔡志标（甲方）与承租方洪军善（乙方）签订《租赁场地定金协议意向书》，约定：“一、因乙方经营酒店场地需要，需向甲方租赁位于武汉市江城大道欣隆壹号公馆4号楼4层（半层为4/5至4/14号单元）、5层—9整层，共五层半，大约4800平方米，每平方米月租金为人民币：47元（大写：肆拾柒元整），租赁面积参照房产证面积据实计算。详细租赁条款以签订正式租赁合同为准。二、乙方向甲方缴纳租赁定金为人民币叁拾万元整，本定金在正式租赁合同签订后，冲抵首次租金。三、甲方给乙方免租期为4个半月（免租期为：2016年6月1日至2016年10月15日），如甲方未能让乙方准时进场装修，则参照延迟进场时间顺延，甲乙双方签订本协议后不得违约，如任何一方违约，则参照本定金的叁倍向对方进行违约金赔偿；并承担所有因违约造成的经济损失。四、乙方租赁甲方场地时间为七年，2016年10月15日至2019年10月14日止房租价格不变；2019年10月15日起，每年房租总额参照8%，逐年递增，每半年交付一次。五、双方约定2016年6月20日前签订租赁正式合同，甲方提供相关租赁证件。六、甲方指定收款账户为：中国农业银行广东省普宁市支行户名：蔡汉容账号62×××722”。意向书签订后，洪军善于2016年5月21日通过网银向该意向书指定的收款账户汇入人民币300,000元。同日，蔡志标向洪军善出具了收据。2016年5月24日，出卖人武汉欣隆房地产开发有限公司（以下简称武汉欣隆公司）（甲方）与买受人蔡志标（乙方）签订《商品房认购书》，约定：“1、乙方经认真考察和全面了解，现自愿认购欣隆●壹号公馆第4幢4、5、6、7、8、9层房，预测建筑面积为5223.36平方米。2、按建筑面积计算，该商品房单价为人民币7800元/平方米，房款总金额为肆仟零柒拾肆万贰仟贰零捌元整（￥40,742,208元）。3、甲、乙双方在签订本认购书时，乙方支付人民币壹佰贰拾万元整（￥1,200,000元）作为认购该商品房的定金。4、乙方应在2016年5月31日前与甲方签订《武汉市商品房买卖合同》。5、双方约定按照下列第（2）种方式付款：（2）按揭方式付款：乙方应于签订《武汉市商品房买卖合同》当日向甲方一次性支付首付款人民币贰仟零叁佰柒拾贰万贰仟贰佰零捌元（￥20,372,208元）（含定金），余款人民币贰仟零叁佰柒拾万元（￥20,370,000元）办理银行按揭。乙方应于签订《武汉市商品房买卖合同》当日，提供齐全个人办理银行按揭贷款所需相关资料，并办理完银行按揭手续”等内容。合同签订同日，蔡志标即依照认购书约定向武汉欣隆公司支付了购房定金1,200,000元。同年6月14日、6月16日，蔡志标分别向武汉欣隆公司支付购房款5,000,000元及2,180,028元。另，上述欣隆●壹号公馆已于2015年10月20日前取得了建设用地规划许可证（地字武规（阳）地【2015】14号）、国有土地使用证（武国用（2015）第41号）、建设工程规划许可证（武规（阳）建【2015】48号）等许可凭证。2016年5月20日，洪军善与万俊涛签订《股份合作意向协议》，约定：双方共同投资设立“国博精品”酒店项目，地址位于武汉市江城大道欣隆壹号公馆4至9层，协议对股东出资情况、盈亏分配及违约责任等进行了约定。同年5月30日，万俊涛作为“国博精品”酒店项目股东代表与武汉市逸臣装饰设计工程有限责任公司就设计装修位于武汉市江城大道欣隆壹号公馆4至9层“国博精品”酒店签订《设计委托合同》。上述意向协议及设计委托合同的签订，仅为双方初步合作所开展之事项，具体经营主体的设立及项目设计具体规划并未进行。2016年5月26日，武汉欣隆公司向蔡志标送达《工作联系函》，函件对蔡志标提出的拟对所购房屋用于经营酒店服务所涉及的前期装修及后期经营的有关问题，武汉欣隆公司愿提供有力配合，并具体提出对房屋调换、大堂使用、广告牌安装及车库使用等方面提供便利。2017年1月16日，武汉市公安消防局向武汉欣隆公司出具武公消验字【2017】《建设工程消防验收意见书》，验收意见：“经审查资料及现场检查测试，综合评定欣隆壹号公馆消防验收合格”。2017年2月25日，蔡志标因无法办理个人银行按揭贷款，故与武汉欣隆公司协商，将其原认购商品房中的第四幢第4层405至4014号（共计10间）房、5层、6层房屋变更为买受人黄育峰，另将原认购商品房中的第四幢7层、8层、9层房屋变更为买受人楚昌投资集团有限公司（以下简称楚昌公司）。同年2月25日至2月28日期间，买受人黄育峰、楚昌公司分别与武汉欣隆公司就购买上述商品房签订《武汉市商品房买卖合同》，并依约支付了购房款。同日，黄育峰及楚昌公司分别向蔡志标出具授权委托书，委托其接洽办理欣隆●壹号公馆第四幢四层第5号房至14号房、五层、六层、七层、八层、九层商品房的租赁及物业管理相关事宜，委托期限：2017年2月25日至2019年2月24日。一审法院另查明：《租赁场地定金协议意向书》中约定的2016年6月20日前，蔡志标通知洪军善签订正式房屋租赁合同，但所租赁房屋相关的建设工程消防验收合格意见书尚未取得，故双方协商变更正式租赁合同签订日为取得消防验收合格意见书后。2017年1月16日，租赁房屋所在欣隆壹号公馆项目取得建设工程消防验收合格意见书，蔡志标遂再次通知洪军善签订正式房屋租赁合同，后双方对正式房屋租赁合同签订条件产生分歧，致至今未能签订正式房屋租赁合同，洪军善遂起诉至一审法院。案经调解，双方未能达成一致协议。一审法院认为，位于武汉市江城大道358号欣隆壹号公馆项目于2015年10月20日前已取得《建设工程规划许可证》。项目所在第4幢4层405至4014号房、5层、6层及7层至9层房屋由蔡志标认购后，分别由黄育峰与楚昌公司向出卖人武汉欣隆公司出资购买。后黄育峰与楚昌公司分别授权蔡志标就上述所购商品房办理对外租赁及物业管理事宜，据此蔡志标对上述房屋享有对外出租的权利。洪军善、蔡志标所签《租赁场地定金协议意向书》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，双方均应严格遵守。依照意向书约定内容，蔡志标向洪军善履行了通知签约义务，后双方变更合同签订时间为所租赁房屋取得消防验收合格证后，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款：“当事人协商一致，可以变更合同”之规定，双方对变更后的合同应严格履行。2017年1月16日，双方拟租赁房屋所在项目取得消防验收合格意见书，蔡志标再次履行通知签约义务后，洪军善无正当理由拒绝签约，其行为已构成违约，现双方均同意解除双方所签《租赁场地定金协议意向书》，予以准许。对洪军善主张要求蔡志标三倍返还其所交付定金的诉讼请求，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”之规定，未能签约系洪军善违约所致，故其定金返还主张无法律依据，不予支持。另，对洪军善提出的未与蔡志标签订正式房屋租赁合同系因蔡志标未能取得房屋不动产权属证书及消防验收合格意见书等所致的观点，依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与出租人订立的租赁合同无效…….”、“当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持”规定之精神，双方拟租赁房屋所在项目已于售前取得了建设工程规划许可证，且房屋权属证书的取得与否并非租赁合同生效之必要条件，洪军善亦未能提交证据证实存在阻碍双方签订正式租赁合同之障碍，故对洪军善上述观点，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条第一款、第一百一十五条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除洪军善与蔡志标于2016年5月20日就位于武汉市江城大道欣隆壹号公馆第4幢4层405至4014号房、5层至9层房屋签订的《租赁场地定金协议意向书》；二、驳回洪军善的其他诉讼请求。本案受理费减半收取为人民币7,800元（此款洪军善已预交）由洪军善负担。本院二审期间，蔡志标向本院提供两份新证据：备案信息查询表与授权委托书，拟证明所购房屋已经进行备案，蔡志标仍然有出租房屋的权利。经质证，洪军善的意见：对该两份证据真实性无异议，对证明目的有异议，并不能证明蔡志标在约定的时间内享有出租的权利。该两份证据不能达到证明目的，本院不予采信。洪军善未向本院提交新证据。本院对一审判决审理查明事实予以确认。本院认为，2016年5月20日，洪军善与蔡志标所签《租赁场地定金协议意向书》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效协议，双方均应全面履行各自义务。《租赁场地定金协议意向书》中双方约定“因乙方经营酒店场地需要，需向甲方租赁位于武汉市江城大道欣隆壹号公馆4号楼4层（半层为4/5至4/14号单元）、5层—9整层，共五层半……”，其中“向甲方租赁”的约定意思可使作为相对方的洪军善理解为蔡志标已经对拟租赁房屋享有对外租赁的合法权利，对2016年5月20日当天蔡志标并未订立任何购买或租赁拟租赁房屋的订购合同、购买合同、预租合同、租赁合同，或已缴付相关订金、购买款、租金的情况没有进行明确的注明，对蔡志标当天是否取得享有将位于武汉市江城大道欣隆壹号公馆4号楼4层（半层为4/5至4/14号单元）、5层—9整层，共五层半对外租赁的合法权利的依据进行特别说明，蔡志标也未提供证据证明已将此情况如实向洪军善进行过告知，洪军善对蔡志标是否已购房、租房、付款、交房的事实也未进行审查，尽到应尽审查义务，双方对蔡志标是否已购房或已租房的事实未进行约定或确定，该节事实不属双方在《租赁场地定金协议意向书》中约定的内容。双方约定2016年6月20日前蔡志标通知洪军善签订正式房屋租赁合同，该日双方未能签订正式房屋租赁合同。从蔡志标在2016年5月24日与武汉欣隆公司签订《商品房认购书》，同日向武汉欣隆公司支付购房定金1200,000元，2016年5月26日武汉欣隆公司向蔡志标送达《工作联系函》，以及同年6月14日、6月16日，蔡志标分别向武汉欣隆公司支付购房款5,000,000元及2,180,028元，这些均发生在2016年5月20日之后的事实判断，蔡志标是在双方签订《租赁场地定金协议意向书》以后才进行购买拟租赁房屋，2016年5月31日前蔡志标与武汉欣隆公司未能按《商品房认购书》约定成功签订《武汉市商品房买卖合同》，2016年6月20日前蔡志标也未成功租赁拟租赁房屋，系蔡志标2016年6月20日前未与洪军善订立正式租赁房屋租赁合同的主要原因。《租赁场地定金协议意向书》中双方未约定蔡志标不得在订立协议之后购买房屋，蔡志标的该行为未违反合同约定。拟租赁房屋是否取得相关的建设工程消防验收合格意见书是基于蔡志标购买房屋事实之后所发生的事实，这部分事实是发生在《租赁场地定金协议意向书》订立以后新发生的事实，应为蔡志标与武汉欣隆公司在购房、交房中约定或变更内容，不属《租赁场地定金协议意向书》已约定或可变更、撤销的内容，对洪军善不产生法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同。”的规定，需要变更的事项应为双方合同已经约定的内容，并且需要合同双方协商达成一致意见方可变更。对《租赁场地定金协议意向书》的变更也需对其中约定了的内容才发生变更，且需要蔡志标与洪军善本人协商达成一致意见。《租赁场地定金协议意向书》中对拟租赁房屋无买卖、交付内容的约定，蔡志标所称双方协商变更正式租赁合同签订日为取得消防验收合格意见书后的说法中，变更内容“取得消防验收合格意见书后”，不属双方对《租赁场地定金协议意向书》中已约定内容的变更。蔡志标未提供证据证实，洪军善本人已知悉蔡志标于2016年5月20日之后购买拟租赁房屋的事实，就拟租赁房屋交付情况，蔡志标本人与洪军善本人进行过协商，蔡志标本人向洪军善本人告知过并得到洪军善本人认可订立租赁房屋合同时间在“取得消防验收合格意见书后”的相关内容情况存在，无证据证明洪军善本人认可有变更事实的情况下，蔡志标未与洪军善达成协商一致变更意见。蔡志标所称正式租赁合同签订日发生变更的说法缺乏事实依据不能成立，《租赁场地定金协议意向书》事实上未发生变更。双方仍应按《租赁场地定金协议意向书》约定继续履行，2016年6月20日前双方未能签订正式租赁合同，洪军善之后拒绝继续履行，主张解除《租赁场地定金协议意向书》不构成违约。2017年1月16日，双方拟租赁房屋所在项目取得消防验收合格意见书，而蔡志标本人仍未成功订立拟租赁房屋的购买合同或租赁合同，还未取得与他人订立房屋租赁合同的合法依据，洪军善2017年1月18日起诉法院主张解除《租赁场地定金协议意向书》未违反法律规定，一审判决解除《租赁场地定金协议意向书》，蔡志标未予上诉，视为服判，本院予以维持。《租赁场地定金协议意向书》解除后，蔡志标依《租赁场地定金协议意向书》取得的洪军善30万元定金应向洪军善予以返还。蔡志标取得洪军善30万元定金后，未与洪军善订立房屋租赁合同，致洪军善未能使用拟租赁房屋，蔡志标事实上实际使用了洪军善30万元定金，蔡志标向洪军善返还30万元定金的同时，应向洪军善返还资金占用期间同期银行贷款利息。蔡志标未能成功购买拟租赁房屋，取得订立房屋租赁合同的合法依据系蔡志标本人因政策规定无法取得银行贷款的原因，导致《租赁场地定金协议意向书》客观上无法履行，属蔡志标意志以外，不可归责于一方的原因，双方在《租赁场地定金协议意向书》中约定三倍返还定金，未约定定金双倍返还，洪军善上诉主张双倍返还定金60万元的理由缺乏事实依据不能成立，该请求本院不予支持。洪军善部分上诉理由成立，其部分上诉请求本院予以支持。综上，洪军善的上诉理由和请求有部分事实及法律依据，部分成立。一审判决认定事实清楚，适用法律不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市汉阳区人民法院（2017）鄂0105民初304号民事判决第一项；二、撤销湖北省武汉市汉阳区人民法院（2017）鄂0105民初304号民事判决第二项；三、蔡志标于本判决生效之日起五日内向洪军善返还定金人民币300,000元及利息（以本金300,000为基数，从2016年5月22日起按中国人民银行同期贷款利率计算至该款还清之日止。）；如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回洪军善的其他诉讼请求。本案一审案件受理费人民币7,800元，由洪军善负担3,000元，蔡志标负担4,800元。本案二审案件受理费人民币7,800元，由洪军善负担3,000元，蔡志标负担4,800元。本判决为终审判决。审判长  陈继红审判员  张立新审判员  王 阳二〇一七年九月十三日书记员  刘 樊