北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第03827号
原告：北京首华物业管理有限公司，住所地本市东城区银闸胡同32号。
法定代表人：李忠，董事长。
委托代理人：付艳花，女，1975年2月26日出生。
委托代理人：许友鑫，男，1982年7月13日出生。
被告：北京安德中医医院，住所地北京市东城区安德路***号院*号楼***室。
法定代表人：王堇屹，院长。
委托代理人：王志凌（兼被告李燕鸣的委托代理人），女，1970年10月7日出生。
被告：李燕鸣，女，1947年12月27日出生。
原告北京首华物业管理有限公司与被告北京安德中医医院、李燕鸣供用热力合同纠纷一案，本院于2015年3月12日立案受理。依法由审判员韩毅兵适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北京首华物业管理有限公司的委托代理人付艳花、许友鑫，被告北京安德中医医院、李燕鸣的委托代理人王志凌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：北京市东城区安德路甲×号房屋为商用房，李燕鸣为产权人，由北京安德中医医院使用。该房建筑面积为293.2平方米，由原告负责供暖并收取供暖费。经原告催缴，被告至今尚未缴纳2013年11月至2015年3月期间的供暖费共计25801.6元。为维护原告的合法权益，现起诉要求被告交纳上述拖欠的供暖费，诉讼费由被告承担。
被告辩称：涉案房屋系李燕鸣名下的私产，出租与北京安德中医医院使用，李燕鸣就供暖事宜与北京祥洪永嘉物业管理有限公司签订有供暖合同。在2013-2014采暖季中，被告曾与原告联系，要求签订商用供暖协议，但原告拒绝签署。至于北京祥洪永嘉物业管理有限公司是否将供暖合同转让给原告，属于物业公司与原告之间内部的事情。而且物业公司将供暖义务转让给原告的话，必须征得被告同意。原告对于供暖不达标问题，一直找物业公司寻求解决，一直将物业公司作为合同相对方。因此，原告不是合同相对人，无权对被告提起诉讼。涉案房屋近十年间冬季供暖一直不达标，商户的主管道供暖温度在冬季低至7-8°C。被告为此多次与原告及物业公司联系，但至今仍未解决问题。在2014-2015供暖季中，因主管道没有温度，经被告要求物业公司查看热源，发现原告在物业公司和业主不知情的情况下，在热源进入供热站入口增设阀门，人为限制主管道温度。综上，供热放方未依约依法履行供暖义务，明知有问题却故意不予解决，其行为严重违背诚实信用原则，违反了合同法的规定，在没有履行义务的情况下，不能享有收取供暖费的权利。因供暖不合格免交供暖费，既有法律依据，也使被告和物业公司之间的惯例。因此，鉴于被告未能享有国家规定的最低温度标准的供热服务，被告有权拒绝支付供暖费。
经审理查明：北京市东城区安德路甲×号房屋系被告李燕鸣名下之私产，建筑面积293.2平方米，该房屋设计用途为商业用房，自2009年3月1日起，由被告北京安德中医医院承租作为营业用房使用，二被告约定该房屋的供暖费用由北京安德中医医院负担。上述房屋由北京祥洪永嘉物业管理有限公司负责物业管理，并原由该公司提供供暖服务，被告李燕鸣曾于2005年8月与该公司签订过《供暖协议书》。该房屋采用风机供暖方式，2012年12月，被告经北京祥洪永嘉物业管理有限公司同意，在室内增装了散热器片。
2013年5月1日，北京祥洪永嘉物业管理有限公司出具《供暖委托书》，将包括被告名下上述房产在内的巷上嘉园小区的供暖服务及收费工作委托给原告，期限为2013年4月15日至2018年4月15日。同日，该公司与原告向巷上嘉园小区全体业主发出了联合公开信，将供暖服务及收费工作移交给原告一事向小区全体业主进行了通告。此后，原告开始负责该小区的供暖服务，北京市东城区城市综合管理委员会于2014年8月27日向原告颁发了《北京市供热运行单位备案登记证》，载明供热区域为巷上嘉园1-5号楼。
自原告负责巷上嘉园小区的供暖服务工作后，原、被告没有签订书面供暖协议，被告也没有交纳供暖费。庭审中，被告称原告的供暖温度不达标，并提交了一份由北京祥洪永嘉物业管理有限公司巷上嘉园项目部于2015年4月3日出具的《证明》，其中载明“为解决北京安德中医医院供暖不达标问题，我司提议北京安德中医医院供暖增装暖气片。施工方案经物业审核同意，北京安德中医医院于2012年12月增装暖气片至今采暖温度依不达标”。原告认为用户不得拆改供暖设备是禁止性规定，物业公司无权允许被告拆改供暖设备，而且这份说明没有物业公司的公章，经其对北京祥洪永嘉物业管理有限公司询问，该物业公司答复对此不知情，故不认可其真实性。但原告没有对自己的主张提供证据。被告还提供了北京市建设工程质量第四检测所于2011年1月出具的《测量报告》和北京中环物研环境质量监测中心于2014年2月14日出具《检测报告》，第一份《检测报告》对被告房屋冬季室内温度的测量结果大部分低于18°C，第二份《检测报告》载明检测地址为东城区安德路甲×号，检测时间为2014年2月13日，测点位置及测量值为：煎药室9.6°C，中药房10.8°C。原告认为2011年的《检测报告》与其无关，2014年的《检测报告》不是经北京市质量监督部门认定的测温机构，进行检测时也没有通知原告到场，测温地点不明确，没有所测温房间的面积等，不认可该检测结果。此外，被告还提供了一段视频资料和被告工作人员反映暖气不热的手机通话和短信记录，在视频资料中，被告工作人员在巷上嘉园小区热力站询问热力站工作人员相关情况，现场有数人，有人称“供水（管）都不热，回水怎么能热”。原告对被告工作人员的通话、短信记录的真实性不予认可，认为视频资料没有拍摄时间，也不能确定说话人的身份，不能证明暖气不热。对于被告所述原告在热源进入供热站入口增设阀门、人为限制主管道温度的问题，被告未举证。
另查，根据北京市发展和改革委员会颁布的“京发改（2013）1654号和京发改（2014）1875号”两份《关于调整本市非居民供热价格的通知》，本市2013-2014年采暖季非居民供热价格统一调整为42元／建筑平方米，本市2014-2015年采暖季非居民供热价格统一调整为46元／建筑平方米。据此计算，被告名下上述房屋在2013-2014年采暖季应缴纳的供暖费为12314.4元，在2014-2015年采暖季应缴纳的供暖费为13487.2元，合计25801.6元。
上述事实，有被告李燕鸣名下房屋的《房屋所有权证》及二被告签订的《租房合同书》，房屋现状照片，被告李燕鸣原与北京祥洪永嘉物业管理有限公司签订的《供暖协议书》，北京祥洪永嘉物业管理有限公司出具的《供暖委托书》和《证明》，北京祥洪永嘉物业管理有限公司与原告向巷上嘉园小区业主发布的《致巷上嘉园小区全体业主的公开信》，原告的《北京市供热运行单位备案登记证》，被告提交的《检测报告》、视频资料和其工作人员手机通话及短信记录，北京市发展和改革委员会颁布的“京发改（2013）1654号和京发改（2014）1875号”两份《关于调整本市非居民供热价格的通知》，以及双方当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：根据已查明的事实，原告两年来为被告李燕鸣所有的房屋提供热力服务，双方虽未签订书面供暖协议，但已经形成了事实上的供用热力合同关系。二被告虽然在《租房协议书》中约定供暖费用由北京安德中医医院负担，但对于原告而言，其合同相对方应为房屋产权人李燕鸣，二被告之间协议的效力不及于原告，故原告要求北京安德中医医院支付供暖费，本院不予支持。原告取得《北京市供热运行单位备案登记证》虽然晚于其实际供热的时间，但不能以此否定原告在取得备案登记之前没有为李燕鸣名下的房屋提供热力服务，结合本案其他证据材料，可以确认原告在2013-2014年供暖季即实际为李燕鸣名下的房屋提供了热力服务。现被告李燕鸣已连续两个供暖季没有交纳供暖费用，理应承担相应的违约责任，履行缴费义务。关于供暖温度问题，被告于庭审中提供的视频资料不能确定录制时间，视频中称供水管道不热的人无法确定身份。2014年2月的测温报告的出具机构不能证明具有第三方测温的资质。上述证据材料存在疑点和瑕疵，不足以证实被告所提原告供暖温度不达标的诉讼主张。对于被告所述原告在热源进入供热站入口增设阀门、人为限制主管道温度的问题，被告又未提供证据，本院不能采信。而北京祥洪永嘉物业管理有限公司虽不是专业测温机构，但其作为巷上嘉园小区的物业管理单位，对该小区和业主的情况有比较全面的了解，因此，该公司出具的《证明》可以证实原告提供的供暖服务确实存在供暖温度不达标的问题。原告亦应对此承担相应的违约责任，减收部分供暖费用。具体数额，本院将根据实际情况酌情确定。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十条、第一百八十二条、第一百八十四条之规定，本院判决如下：
一、被告李燕鸣于本判决生效后七日内给付原告北京首华物业管理有限公司北京市东城区安德路甲×号房屋二○一三年十一月十五日至二○一五年三月十五日期间的供暖费共计一万五千四百八十元；
二、驳回原告北京首华物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费223元，由原告北京首华物业管理有限公司负担100元；由被告李燕鸣负担123元（原告已交纳；被告于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费五十元，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 韩毅兵
二〇一五年五月二十日
书记员 刘 晶