浙江省桐乡市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0483民初2562号
原告：朱春富，男，1954年3月6日出生，汉族，住浙江省。
委托诉讼代理人：朱夷平，浙江诚献律师事务所律师。
被告：杭州申瑞置业有限公司。住所地：浙江省杭州市西湖区申花路***号。统一社会信用代码91330106555191269Y。
法定代表人：徐勇。
诉讼代表人：浙江智仁律师事务所、浙江韦宁会计师事务所有限公司、江苏新天伦律师事务所。系杭州申瑞置业有限公司破产管理人。
委托诉讼代理人：蒋凌云，浙江智仁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李斌，浙江智仁律师事务所律师。
被告：徐勇，男，1971年6月5日出生，汉族，住浙江省瑞安市。
委托诉讼代理人：吴军威，北京天达共和（杭州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：董方良，北京天达共和（杭州）律师事务所律师。
原告朱春富与被告杭州申瑞置业有限公司、徐勇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月1日立案后，依法适用简易程序分别于2017年8月14日、2017年9月14日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，于2017年9月19日转为普通程序，并于2017年12月28日第三次公开开庭进行了审理。三次庭审原告委托诉讼代理人朱夷平，被告杭州申瑞置业有限公司委托诉讼代理人蒋凌云，被告徐勇委托诉讼代理人董方良，均到庭参加诉讼，被告杭州申瑞置业有限公司委托诉讼代理人李斌参加了第三次庭审，被告徐勇委托诉讼代理人吴军威参加了第一次庭审。经合议庭评议，本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求（变更后）：1、要求被告杭州申瑞置业有限公司交付30套商品房（详见附件清单）、提供原告所购商品房初始登记的《土地使用权证书》和《房屋所有权证》，并配合原告办妥上述房屋所有权转移登记手续使原告取得上述房屋的所有权证和土地使用权证。被告徐勇承担履行上述义务的连带保证责任；2、两被告承担自2016年11月16日起至实际交付房屋手续之日的违约金；3、本案的诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2014年1月15日，原告向被告杭州申瑞置业有限公司购买了位于浙江省杭州市西湖区申瑞国际金座1幢的1201室至1225室25套商品房和该1幢的1102室、1106室、1107室、1109室、1111室5套商品房并签订了《浙江省商品房买卖合同》，付清了全部的购房款，2015年11月15日被告杭州申瑞置业有限公司开具了上述30套商品房的收据。根据《浙江省商品房买卖合同》的规定被告杭州申瑞置业有限公司应于2016年11月15日交房，2017年2月15日前向原告提供所购商品房初始登记的《土地使用权证书》和《房屋所有权证》。但时至今日被告杭州申瑞置业有限公司仍未履行上述义务。根据原告与被告2015年11月19日达成的《协议书》，被告徐勇对被告杭州申瑞置业有限公司上述义务承担连带保证责任。如发生争议，由乙方（即原告）所在地法院解决处理。
被告杭州申瑞置业有限公司答辩称：1、本案案由错误，本案名为房屋买卖合同，实为民间借贷纠纷；2、本案《协议书》非抵债协议，而是让与担保协议；3、本案被告杭州申瑞置业有限公司所欠原告借款本息总额与涉案房屋总价值相差悬殊，即使是抵债行为，这也是明显不合理低价，属于可撤销的行为。综上，请求法院驳回原告全部诉请。
被告徐勇答辩称：对于诉请一，办理产权证是行政程序，是被告杭州申瑞置业有限公司的专属事项，具有人身属性，不能由他人代办，不属于被告徐勇的担保事项；对于诉请二，根据《浙江省商品房买卖合同》附件八约定，交房违约金与办证违约金不能同时适用。其余由法院依法判决
原告就其主张的事实，向本院提交如下证据：
一、收据30份，证明根据《浙江省商品房买卖合同》，被告杭州申瑞置业有限公司开具了相应收据；
二、《浙江省商品房买卖合同》30份，证明原告向被告杭州申瑞置业有限公司购买30套房屋，并约定了各自权利义务；
三、《协议书》1份，证明原告与被告杭州申瑞置业有限公司买卖30套商品房的过程以及双方应配合履行的权利义务。
被告杭州申瑞置业有限公司质证认为：对证据一，真实性和合法性无异议，但是对于关联性有异议，按照合法程序，被告杭州申瑞置业有限公司应向原告出具统一发票，而非收据；对证据二，上面所盖的章是合同专用章，对于其真实性无法掌握。根据网签备案合同管理办法，原告并未交付完全部房款4000多万元；对证据三，真实性及合法性无异议，但是该协议约定了回购条款，因此证明原、被告之间实际上是民间借贷法律关系。
被告徐勇对原告提供的证据均无异议。
杭州申瑞置业有限公司向本院提交如下证据：
一、被告杭州申瑞置业有限公司法定代表人徐勇笔录1份，证明原、被告均是民间借贷的意思表示；
二、被告杭州申瑞置业有限公司的销售负责人林琼笔录1份，证明原、被告之间的行为不是房屋买卖行为，且2300多万元远远低于30套房屋的市场价值；
三、杭州申瑞置业有限公司与朱春富往来款凭证1组69份，证明被告杭州申瑞置业有限公司一直将原告款项作为非购房款处理，且被告杭州申瑞置业有限公司一直付给原告利息，符合民间借贷特征；原告并未支付房屋买卖合同约定的4000多万元房款；
四、房屋产权信息查询记录30份，证明2015年11月份，朱春富与杭州申瑞置业有限公司对于30套房屋没有在任何房管部门重新办理变更手续。
五、（2015）嘉桐商初字第1166号庭审笔录、民事起诉状、抵押借款合同及补充合同、借据、撤诉裁定书各一份，证明案涉纠纷在本案之前双方均承认是民间借贷纠纷，案涉30套房屋在以前是抵押担保，现在是让与担保，双方不存在商品房买卖合同关系。
原告朱春富质证认为：对证据一，就与本案关联部分，关于第3页中徐勇说卖房是为了借款不是真实的，对于第3页中合同签订的过程、对于第4页中合同差价的问题，徐勇说的并不是事实，关于徐勇对于合同价格的回答，原告也是有异议的；对于证据二，对于30套按市价卖给原告的说法是对的，对于林琼说的因借贷而只开收据的回答，是不对的，双方在《协议书》里约定了先开收据，后来再开发票；对证据三，与本案无关联性。对证据四，尽管形式合法，但未能反映已经发生变更的事实；对证据五，与本案没有关联性。
被告徐勇质证认为：对五份证据三性均无异议，法律关系由法院认定。
被告徐勇未向本院提交证据。
本院依职权调取申瑞国际金座1幢1201室的预售合同备案变更信息一份。证明原告与被告杭州申瑞置业有限公司于2015年11月20日在杭州市住房保障和房产管理局就付款方式、房屋单价、总价以及取得土地、房屋权属证书期限等进行了变更。
原告对该证据无异议；被告杭州申瑞置业有限公司对该证据三性均有异议；被告徐勇对证据三性无异议。
对原告提交的证据，本院认证如下：对证据一，被告徐勇对三性均无异议，被告杭州申瑞置业有限公司对其真实性、合法性无异议，对关联性有异议。本院认为，原告与被告所签订的《协议书》第四条明确约定，先开具购房款收据、并在办理产权证书前提供正式购房款发票。故对该证据本院予以认定；对证据二，被告杭州申瑞置业有限公司并无证据证明合同专用章系私刻，故该证据符合证据“三性”要求，本院予以认定；对证据三的“三性”予以认定，对其证明内容，在说理部分加以阐述。
对被告杭州申瑞置业有限公司提交的证据，本院认证如下：对证据一、二，因该两份证据均是破产管理人所作的询问笔录，本院无法知晓询问时的具体情形，故对该两份证据本院不予认定，对其所涉内容，可作为本院认定事实的参考。对证据三，因原、被告对截止到2015年11月14日，被告杭州申瑞置业有限公司尚欠原告借款本息2328.605万元这一事实并无异议，况且公司内部的记账方式也不能作为评判双方间法律关系的依据。故该证据不能证明待证事实。本院不予认定。对证据四，系有权机关出具，对“三性”本院予以认定，对证明内容，本院在说理部分一并阐述。对证据五“三性”本院予以认定，对证明内容在说理部分阐述。对本院依职权调取的证据，相比于被告杭州申瑞置业有限公司提交的证据四，内容更为详尽，本院予以认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与被告杭州申瑞置业有限公司间存在民间借贷关系。2015年11月19日，双方经结算确认：截止2015年11月14日，杭州申瑞置业有限公司欠原告朱春富借款本金、利息及其他费用合计2328.605万元。为担保上述款项，双方曾于2014年1月15日签订有申瑞国际50套房屋的《浙江省商品房买卖合同》。基于上述事由，原、被告三方于同日签订《协议书》一份，约定：
第一条、杭州申瑞置业有限公司自愿以杭州市西湖区申瑞国际金座1幢的1201室至1225室及1102室、1106室、1107室、1109室、1111室，共30套房屋作价抵偿其所欠上述借贷债务。
第二条、原告同意，除上述所列房屋外，原告与杭州申瑞置业有限公司于2014年1月15日签订并在杭州市房管局网上备案登记的其他《浙江省商品房买卖合同》作废，杭州申瑞置业有限公司应配合原告在本合同第三条第1、2款所涉合同内容变更登记完成后三日内办理注销登记手续。
第三条、本协议签订后原告与杭州申瑞置业有限公司作为本协议第一条所涉房屋买卖双方当事人的权利义务，除相应房屋原《浙江省商品房买卖合同》中所约定的价款已变更为本协议第一条所约定的金额，以及原《浙江省商品房买卖合同》中所约定的交房时间延期至2016年11月15日，办证时间顺延至新的交房时间后90天，付款方式变更为以借款抵顶外，其他权利义务与原《浙江省商品房买卖合同》各项约定的内容相同。
为本协议能方便快捷的得以执行，各方一致同意直接采用在本协议第一条所涉房屋原《浙江省商品房买卖合同》的基础上，通过变更相应条文内容并向房管局备案的方式处理。经房管局变更备案后的《浙江省商品房买卖合同》之内容即为原告与杭州申瑞置业有限公司双方当前所建立的买卖关系之权利义务的内容。
第四条、本协议签订之日起，即视为已付清本协议第一条所涉房屋的相应购房价款。并且杭州申瑞置业有限公司所欠原告的借贷债务即被视为已全部清偿完毕。杭州申瑞置业有限公司应在本协议签订后五个工作日内开具购房款收据，并在办理产权证书前提供正式购房款发票。
第五条、就本协议第一条所涉房屋，杭州申瑞置业有限公司或徐勇有权在本协议签订后的15个月内，要求原告将上述房屋再行转售给杭州申瑞置业有限公司或徐勇联系的新买家，新买家所支付给原告的购房价款超出如下公式所计算出售房基准价款的，则超出的部分由原告负责退还给杭州申瑞置业有限公司：基准价款=2328.605万元+自2015年11月15日起至甲方收到新买家的购房价款之日止的以2000万元为本金按年化12%计算的投资收益（如新买家系分批向原告购买的，则本金余额根据购房款到账进度相应扣减）。杭州申瑞置业有限公司或徐勇未能在15个月内成功联系到新买家的，则杭州申瑞置业有限公司或徐勇丧失本条所规定的权利。2015年11月11日原告出具的《同意回购承诺书》的内容按此条规定执行。
第六条、为规避二手房交易税费，各方同意在杭州申瑞置业有限公司或徐勇找到新买家购买本协议第一条所涉抵债房屋时，原告与杭州申瑞置业有限公司双方采用先解除双方本协议第一条所涉房屋的买卖合同，再由杭州申瑞置业有限公司与新卖家签订相应房屋的买卖合同的方式处理，但原告同意解除双方买卖合同的前提是：原告已收到新买家的相应的购房价款。
第七条、本协议约定内容与原《浙江省商品房买卖合同》以及双方之前所签订的其他相关协议内容不一致的，均以本协议约定内容为准。
第八条、徐勇完全同意本协议所约定之内容，并同意继续作为杭州申瑞置业有限公司履行本合同义务的保证人承担连带保证责任，保证期限至本协议书杭州申瑞置业有限公司履行义务期限届满之日起两年。徐勇亦同意，如本协议履行过程中，原告与杭州申瑞置业有限公司新达成协议的，无论是否事先征求徐勇之意见，徐勇均继续承担保证责任。
《协议书》签订后，2015年11月20日，原告依约将用作担保的除案涉30套房屋外的其余20套房屋在杭州市住房保障和房产管理局办理了网上备案注销登记手续，同时，对案涉30套房屋的《浙江省商品房买卖合同》在网上备案的基础上，对购房总价、单价、交房时间、办证时间、付款方式等作了相应变更。2015年11月15日，被告杭州申瑞置业有限公司按约对案涉30套房屋开具了相应的30份收据，并加盖财务专用章，交款个人为朱春富，款项内容为购房款，30份收据总额为2339.259万元，与《浙江省商品房买卖合同》中约定的合同价总计相符。后案涉房屋并未在《协议书》约定的15个月内转卖他人。
原告与被告杭州申瑞置业有限公司签订的30份《浙江省商品房买卖合同》约定：1、房屋基本情况。位于杭州市西湖区申瑞国际金座1幢的1201室至1225室共25套及1102室、1106室、1107室、1109室、1111室，建筑层数为地上12层，地下1层；2、计价方式与价款。按建筑面积计算，单价均为每平方米13000元。3、交付期限及条件。出卖人应当在2016年11月15日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：（1）建设工程竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；（2）……；（3）……；4、出卖人逾期交房的违约责任。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。5、关于产权登记的约定。出卖人承诺于2017年2月15日前取得《土地使用权证书》和《房屋所有权证》的初始登记，并将上述证书交付给买受人，买受人自行办理商品房转移登记。出卖人不能在前款约定的期限内交付权属证书，双方同意按下列约定处理：……买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。《浙江省商品房买卖合同》附件八：补充协议内容第十四条第二项约定，若出卖人逾期交房的，则本合同中出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延、顺延期限与商品房交付的逾期期限相同，该顺延期限内出卖人不承担逾期办证的相应违约责任及赔偿责任。《浙江省商品房买卖合同》还就其他事项进行了约定。
另查明，被告杭州申瑞置业有限公司因不能清偿到期债务，明显缺乏清偿能力，2017年6月1日，杭州市西湖区人民法院裁定受理对杭州申瑞置业有限公司的破产申请，并于同日指定浙江智仁律师事务所、浙江韦宁会计师事务所有限公司、江苏新天伦律师事务所为杭州申瑞置业有限公司联合管理人。由于被告杭州申瑞置业有限公司经营管理不善，案涉房屋至今未完工，更未通过竣工验收。
本院认为，原、被告间签订的《协议书》、《浙江省商品房买卖合同》是双方真实意思表示，未违反相关法律、行政法规规定，合法有效，双方均应切实履行。原告已将经结算后的借款本息转化为购房款，被告也开具了购房款收据。至此，原告已按约履行了自己的义务，但被告杭州申瑞置业有限公司却至今未履行交房及办证义务，故原告要求按约支付逾期交房违约金的诉请，本院予以支持。因被告杭州申瑞置业有限公司于2017年6月1日起进入破产清算程序，故交付违约金的截止时间应为2017年5月31日。本案争议的焦点有三：一是本案法律关系性质是民间借贷纠纷还是房屋买卖合同纠纷，案涉房屋是当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保还是真实的买卖关系；二是案涉房屋是否存在明显不合理低价而应予撤销《浙江省商品房买卖合同》；三是被告徐勇是否承担连带保证责任。
关于焦点一，本院认为，民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。而民事交易活动过程中，当事人的意思表示发生变化，除为法律特别规定所禁止，均应予准许。对原告与被告杭州申瑞置业有限公司间存在真实的民间借贷关系以及被告杭州申瑞置业有限公司截止2015年11月14日尚欠原告本息2328.605万元这一事实，双方均无异议。现被告杭州申瑞置业有限公司因不能按约归还借款本息，双方当事人经对账协商，决定终止借款合同关系并建立商品房买卖合同关系，将对账确认的借款本息转变为已付购房款，并在原《浙江省商品房买卖合同》基础上，对双方的相关权利义务重新进行了约定。该《浙江省商品房买卖合同》就已非为双方之间的借款合同履行提供担保了，而是借款合同到期杭州申瑞置业有限公司难于清偿债务时，双方协商通过将杭州申瑞置业有限公司所有的商品房出售给原告的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。因此，本案情形与《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款所规定的“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保”的情形并不相同，因而不能适用该条司法解释规定，按照民间借贷法律确定本案双方当事人之间的法律关系性质，亦不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十三条禁止流质契约的情形。《浙江省商品房买卖合同》内容也表明，原告有向被告杭州申瑞置业有限公司购买房屋的真实意愿，杭州申瑞置业有限公司也有出售案涉房屋的真实意愿。综上，本案法律关系性质应当按照双方对账后签订的《浙江省商品房买卖合同》确定为商品房买卖关系。
关于争议焦点二，本院认为，判断房屋价格是否过高或过低，既要参考同时同地段、同类型商品房价格，更要考虑出卖人当时的资信情况、信誉情况、楼盘的施工进度。本案被告杭州申瑞置业有限公司在2015年11月期间，经营状况严重恶化，作为被告涉及多起诉讼，对已出售的商品房未能按期交房，虽已结顶，但对内部设施的安装，无力为继，处于烂尾状态，已引发业主群体性上访、信访，在此情形下，按当时正常的市场价购房，作为知悉此情况的原告几乎不可能。被告以较大折扣将商品房出售给原告以抵销债务，符合当时的实际情况。原告与被告杭州申瑞置业有限公司签订的《浙江省商品房买卖合同》是双方真实意思表示，未违反相关法律规定，亦无证据表明双方存在恶意串通的情形。被告杭州申瑞置业有限公司的管理人以“明显不合理的低价”为由，主张按照合同法的规定予以撤销《浙江省商品房买卖合同》，本院认为，撤销权应自债权人或当事人知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使。故被告杭州申瑞置业有限公司要求对30份《浙江省商品房买卖合同》予以撤销的请求，缺乏事实与法律依据，本院不予采信。
关于争议焦点三，被告徐勇是否承担连带保证责任问题。纵贯《协议书》全文，原告与被告杭州申瑞置业有限公司并不存在金钱给付义务，双方约定的是如何将借款本息转化为购房款，对原《浙江省商品房买卖合同》内容的变更以及转卖他人后的房款处理。在《协议书》中，徐勇作为担保人，其实质是要徐勇作为法定代表人承担协助的义务。现被告杭州申瑞置业有限公司已进入破产程序，相关协助义务应由其破产管理人承担。对被告杭州申瑞置业有限公司逾期交房违约金问题，因徐勇并未在《协议书》及《浙江省商品房买卖合同》中承诺对此予以担保。故原告要求被告徐勇承担连带保证责任之诉请，本院不予支持。
综上，原告要求被告杭州申瑞置业有限公司交房及办证的诉请，本院予以支持。由于被告杭州申瑞置业有限公司目前处于破产清算阶段，其交房及办证具有特殊性，除按合同约定交付房屋并办证这一方式外，对同一楼盘，经破产管理人认可并为大多数业主接受的交房条件及办证方式，原告也应予认可。对原告要求支付逾期交房违约金的诉请，本院也予支持，对其余诉请不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告杭州申瑞置业有限公司应在具备双方签订的《浙江省商品房买卖合同》第九条约定的房屋交付条件后二十日内将案涉30套商品房（具体为杭州西湖区申瑞国际金座1幢1201室、1202室、1203室、1204室、1205室、1206室、1207室、1208室、1209室、1210室、1211室、1212室、1213室、1214室、1215室、1216室、1217室、1218室、1219室、1220室、1221室、1222室、1223室、1224室、1225室以及杭州市西湖区申瑞国际金座1幢1102室、1106室、1107室、1109室、1111室）交付给原告朱春富，并在取得30套案涉商品房《土地使用权证书》或土地使用权证明、《房屋所有权证》初始登记或以其他方式可办证后的二十日内协助原告朱春富办理上述权证的过户手续；
二、被告杭州申瑞置业有限公司应在本判决生效之日起十日内支付原告朱春富逾期交房违约金（以23286050元为基数，自2016年11月16日起按每日万分之一，计算至2017年5月31日止）；
三、驳回原告朱春富其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10879元，由原告负担3829元，由被告杭州申瑞置业有限公司负担7050元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。在当事人收到《预交上诉案件受理费通知书》后，按通知规定期限、金额预交上诉案件受理费用。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。
审 判 长 赵建华
人民陪审员 谢晓音
人民陪审员 郭 群
二〇一七年十二月二十八日
书 记 员 马 丽