河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）郑民四终字第979号
上诉人（原审被告）贾洪，男，汉族，1956年11月7日出生。
委托代理人董俊霞，河南良仁律师事务所律师。
上诉人（原审被告）段雪闯，男，汉族，1981年8月8日出生。
委托代理人张景伟，河南裕禄律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）周玉玲，女，汉族，1955年9月11日出生。
委托代理人梁冰，河南国基律师事务所律师。
上诉人贾洪、段雪闯因与被上诉人周玉玲房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州市金水区人民法院（2013）金民二初字第4642号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人贾洪及其委托代理人董俊霞，上诉人段雪闯的委托代理人张景伟，被上诉人周玉玲及其委托代理人梁冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：周玉玲与贾洪于1979年2月1日登记结婚。2006年10月24日，郑州市金水区公证处出具（2006）郑金证民字第835号公证书，主要内容为：被继承人贾守道、宋盈死亡后遗留有位于郑州市金水区东一街8号楼12号房屋一套，死者生前无遗嘱，也无以其他方式处分该财产。因被继承人贾守道、宋盈的父母均先于其本人死亡，其遗产应由其儿子贾洪、长女贾影、次女贾双青共同继承。现贾影、贾双青均自愿放弃对上述遗产的继承权，故上述房产由贾洪一人继承。该房屋现由周玉玲与贾洪之子居住。2013年6月4日，贾洪通过郑州居业房地产营销策划有限公司与鲁飒签订《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》，由贾洪作为出售方、鲁飒作为买受方、郑州居业房地产营销策划有限公司作为居间方，就鲁飒购买上述郑州市金水区东一街8号楼12号房屋达成协议。合同主要约定：该房转让总价款为235000元，佣金为4700元。买受方在签订本合同时支付购房定金5万元，该定金由居间方保管，作为履行合同的担保，定金在办理房屋产权转移登记手续时转为购房款。贾洪保证房屋权属清楚，并有完全处分权。郑州居业房地产营销策划有限公司应指定执业房地产经纪人或经纪人协理负责该房屋的经纪业务，应查看出售方提供的房屋产权证及双方提供的相关证明等材料，应如实告知双方该房屋权利瑕疵、质量瑕疵和其他影响交易的重大事项。2013年6月17日，贾洪、段雪闯签订《房屋买卖合同》，由贾洪将前述位于郑州市金水区东一街8号楼12号房屋出售给段雪闯，房屋成交价款为185000元。后段雪闯支付了购房款及契税，2013年6月21日，段雪闯取得该房产的房屋所有权证。另查明，鲁飒与段雪闯系夫妻关系，签订上述合同时其工作单位为美华房地产中介公司，从事经纪人工作；在买房过程中，段雪闯夫妻未到该房内看房；贾洪未将出售房屋的事实告知周玉玲。现周玉玲认为，上述房屋属于夫妻共同财产，贾洪与段雪闯恶意串通，擅自单方处分夫妻共有财产，造成周玉玲合法权益遭受重大损害。故诉至法院，要求确认贾洪、段雪闯签订的房屋买卖合同无效。在本案审理过程中，贾洪向该院提交《遗嘱》一份，该《遗嘱》显示，立遗嘱人为宋盈，时间为1999年9月1日，主要内容为：其自购郑州纺织机械厂8楼12号一室一厅住房，连房内一切设备财产归子贾洪所有，儿媳周玉玲不能继承和分割，这决定也是其父贾守道的遗愿。另对银行存款进行了分割。以上遗嘱一式两份，一份由贾双青保管，一份由其姐宋晓雁保管。
原审法院认为：周玉玲、贾洪、段雪闯对郑州市金水区公证处出具（2006）郑金证民字第835号公证书真实性均无异议，该院对此公证书予以采信。根据该公证书，位于郑州市金水区东一街8号楼12号房屋系被继承人贾守道、宋盈死亡后遗留的遗产，死者生前无遗嘱，也无以其他方式处分该房产。其遗产应由贾洪、长女贾影、次女贾双青共同继承。因贾影、贾双青均自愿放弃对上述遗产的继承权，上述房产由贾洪一人继承。故该房屋系周玉玲和贾洪婚姻存续期间继承所得，属于周玉玲与贾洪夫妻共同财产。贾洪提交《遗嘱》一份，认为根据遗嘱，该房屋是其个人财产，周玉玲对此不予认可。该院认为，该遗嘱载明，贾双青及立遗嘱人之姐均保管该遗嘱，但立遗嘱人死亡后，其继承人并未按照遗嘱内容分割财产，且（2006）郑金证民字第835号公证书确认，死者生前无遗嘱，贾双青作为公正当事人，亦未向公证机关提及此遗嘱，故该院对此遗嘱不予采信。贾洪辩称该房产系其个人财产，该院不予采纳。贾洪将上述财产卖给段雪闯，未对周玉玲进行告知，系擅自处分夫妻共同财产的行为。购房事宜由段雪闯之妻鲁飒与贾洪联系、协商，鲁飒在买房时职业为房产中介经纪人，应对涉及房屋买卖的相关法律法规及应审核的事项有相应程度的了解，其明知该房产由贾洪之子居住，应当对房屋是否存在权属纠纷、贾洪是否征得配偶、子女同意加以注意，但段雪闯夫妇在贾洪声称不方便看房的情况下并未提出异议，未看房即与其签订房屋买卖合同，其购房行为不符合常理，不构成善意，故其与贾洪所签订的房屋买卖合同无效。综上，依据《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：贾洪与段雪闯于2013年6月17日签订的关于位于郑州市金水区东一街8号楼12号房屋的买卖合同无效。案件受理费100元，贾洪负担50元，段雪闯负担50元。
宣判后，贾洪、段雪闯均不服原审判决。贾洪上诉称：贾洪提交的其母亲宋盈的《遗嘱》明确显示本案争议的房产由贾洪一人继承，周玉玲没有继承份额，属于贾洪婚内的个人财产，并非贾洪与周玉玲的共同财产，贾洪处分该财产于法有据；郑州市金水区公证处出具的（2006）郑金证民字第835号公证书的效力及认定“生前无遗嘱”的事实，属于采信证据错误，贾洪在原审时提交了足以推翻公证书所认定“生前无遗嘱”的事实，更不能依据公证书记载的内容，否认《遗嘱》的客观存在和效力。请求二审法院驳回周玉玲的诉讼请求。针对贾洪的上诉周玉玲答辩称：涉案公证书系贾洪及宋盈的子女自行申请公证，合法有效；公证书明确载明“生前无遗嘱”，涉案房产属于周玉玲婚姻存续期间的夫妻共同财产。请求二审法院维持原判。针对贾洪的上诉，段雪闯陈述的意见与贾洪的上诉意见一致。段雪闯上诉称：涉案房产属于贾洪婚内继承的个人财产，不属于夫妻所共有，贾洪具有完全处分该房屋的权利和自由；段雪闯购买贾洪的涉案房产是善意的，适用于善意取得的物权制度。请求二审法院驳回周玉玲的诉讼请求。针对段雪闯的上诉周玉玲答辩称：本案所涉及的房产系法定所得，并非遗嘱继承，该遗嘱真实性无法确认，并且在申请公证期间继承人否认了遗嘱的存在的事实；即使遗嘱客观存在，宋盈亦无权对涉案房产做出全权处理，涉案房产属于夫妻共同财产；涉案公证书系根据当事人的申请依据客观事实材料作出的具有公示效力的法律文书，应当作为定案的依据；段雪闯于贾洪在买卖涉案房产期间，购房人知晓由他人居住的事实，且未到现场查验房屋及相关设施设备，而与房屋出卖人执意签订房屋买卖合同，缺乏善意，未尽到审慎的义务，不应属于善意取得。请求二审法院维持原判。贾洪针对段雪闯的上诉陈述意见与段雪闯上诉意见一致。
本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为：郑州市金水区公证处出具（2006）郑金证民字第835号公证书，系依据当事人的申请及真实的客观事实和真实的材料，由公证部门作出的公证文书，该公证书明确记载“生前无遗嘱”，涉案房屋系周玉玲和贾洪婚姻存续期间继承所得，属于周玉玲与贾洪夫妻共同财产。对于贾洪提交的《遗嘱》周玉玲不予认可，且（2006）郑金证民字第835号公证书确认，死者生前无遗嘱，本院涉案遗嘱不予采纳。贾洪将涉案房产出售给段雪闯，未对周玉玲进行告知，系擅自处分夫妻共同财产的行为。段雪闯之妻鲁飒在买房时系职业房产中介经纪人，对涉及房屋买卖的相关法律法规有充分的了解，段雪闯夫妇在贾洪声称不方便看房的情况下并未提出异议，且明知贾洪之子居住该房屋，即与贾洪签订房屋买卖合同，该行为不符合常理，不构成善意，故段雪闯与贾洪所签订的房屋买卖合同无效。故贾洪、段雪闯的上诉理由均不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，贾洪负担50元，段雪闯负担50元。
本判决为终审判决。
审判长 岳修文
审判员 刘富江
审判员 成 锴
二〇一四年五月二十六日
书记员 程晓芳