广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第4322号
上诉人（原审被告）：广州市正乾房地产开发有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：林碧莹，职务董事长。
委托代理人：李小林，广东诺臣律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：郑晗，住广州市海珠区。
委托代理人：郭洪波，广东义法律师事务所律师。
委托代理人：吴浚泓，住广州市天河区。
上诉人广州市正乾房地产开发有限公司（以下简称正乾公司）因与被上诉人郑晗商品房预售合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第1807号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：正乾公司是位于广州市天河区五山路五山街茶山（鸡笼岗）地段编号为106地块“茶山睿峰园”商品房的开发商，并取得编号为穗房预（网）字第20100693号《商品房预售许可证》获准销售。
2011年1月31日，郑晗（乙方）与正乾公司（甲方）签订《商品房预售合同》（以下简称《合同》），约定：乙方所购商品房为“茶山睿峰园”自编A、B、C第自编C栋3层303号房，房屋地址为天河区茶山路236号（自编C栋）303房（以下简称涉案房屋），用途为住宅，层高3米，建筑面积共139.61平方米，其中，套内建筑面积106.94平方米。甲方与乙方约定按下列第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，总金额3105625元。交房条件为该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件（第十二条）。甲方应当在2012年5月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用（第十三条）。甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第1种方式处理，1、按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过180日后，……乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金（第十四条）。甲、乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件……。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担（第十五条）；乙方应在接到收楼通知书之日起7日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在7日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付（第十六条）。附件七为《本合同补充协议》（以下简称《补充协议》）。《补充协议》约定：乙方承认合同及本补充协议签订前，甲方已提示乙方详细阅读，并作了合理解释，乙方在清楚理解、平等协商的基础上自愿与甲方签订补充协议；如遇市政规划改变、政府行为、公共垄断、突发性社会事件、异常地质状况等不可抗力情形致使甲方不能如期交楼，甲方有权不书面通知乙方而按累计受影响的天数相应顺延交楼时间及相应顺延办理房地产权属证的时间，乙方逾期付款的，甲方有权按逾期的天数顺延交楼时间及相应顺延办理房地产权属证书的时间（第二条第3款）。双方同意对合同第十四条延期交房的违约责任调整为延期交房的违约金比例为每日按总房价款的万分之二的标准向乙方支付违约金（第二条第4款）；对合同第二十九条的补充：双方的联络方式以合同首部所记载的甲方和乙方的电话、传真、通信地址为准。如乙方变更地址或联系方式，应及时书面通知甲方。本合同约定的通知送达方式为当面签收或邮件送达，邮件送达的，本合同要求或允许的通知和通讯，均自寄出第7日起生效。因一方变更地址或联系方式而未能收到或未能及时收到另一方关于本合同的任何通知和通讯的法律责任由该方自行承担（第四条）等等。
上述合同签订后，郑晗向某公司付清了购房款3105625元。
2012年5月26日，正乾公司向郑晗邮寄《交楼通知书》，通知郑晗于2012年5月31日到指定地点办理收楼手续。
2012年5月31日，郑晗按照约定时间前往收楼，但其认为房屋不符合合同约定的交楼条件，故拒绝收楼。并于当天向某公司邮寄《收楼异议函》，内容为郑晗认为房屋不符合交付条件，正乾公司未能出示约定的《建设工程施工质量验收监督意见书》、《建设工程竣工验收报告》等相关文件，并且未能提供加盖正乾公司公章的上述文件复印件给郑晗。另外，房屋还存在质量问题等。
2012年6月5日，正乾公司向郑晗发出《关于你邮寄收楼异议函的回复》，内容为涉案房屋已取得《合同》第十五条约定的文件，具备了合同约定的交付条件，并在收楼现场向前来收楼的所有业主出示了原件；现将前述文件的1-5项的复印件加盖公章后邮寄给郑晗（详见附件），且郑晗可随时到收楼现场再次核对原件；并再次通知于2012年6月11日至6月15日完成相关手续等。附件名称为1、《建设工程规划验收合格证》；2、《建设工程竣工验收报告》；3、建设工程竣工验收消防备案受理凭证；4、通邮申请表、永久用水申请受理回执、供用电合同、广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）；5、人防工程专项竣工验收备案意见书、建设项目竣工环保验收意见。
郑晗称，其于2012年6月13日向某公司邮寄《敦促完善交楼条件的函》，内容为收到了正乾公司的回复，但正乾公司提供的文件复印件不能完全符合《合同》第十五条的约定：1、建设工程竣工验收消防备案受理凭证与合同约定的建设工程消防验收合格意见书或备案凭证不符；2、未能出示永久供水的文件原件；3、供电仅有供电合同，缺少验收合格及永久使用的证明文件；4、未能出示《建设工程质量监督报告》及法律规定的房屋建筑工程《竣工验收备案表》。正乾公司已经构成了延期交楼的违约事实，应支付延期交房违约金等。正乾公司否认收到该函件，郑晗亦无法提供该函件已送达正乾公司的证明。
2012年7月15日，郑晗办理了涉案房屋的收楼手续。
关于涉案房屋所在楼盘，原审法院已发生法律效力的（2012）穗天法民四初字第1612号民事判决认定如下事实：一、2011年5月23日，正乾公司向广州市自来水公司（以下简称市自来水公司）申请“茶山睿峰园”的永久用水，取得受理回执。2012年9月6日，市自来水公司完成了该小区永久水表的安装，并于同日与正乾公司签订了《广东省城市供用水合同》；2011年9月30日，广州市邮政局确认“茶山睿峰园”符合通邮条件，可予以通邮；2012年3月2日，广州供电局有限公司（以下简称市供电局）与正乾公司就“茶山睿峰园”签订了《供用电合同》；2012年3月10日，广州燃气集团有限公司出具《广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）》，确认“茶山睿峰园”燃气管道工程完成并验收合格；政府有关部门分别于2012年3月20日、2012年5月8日、2012年5月18日、2012年5月30日、2012年6月1日、2012年7月6日及2012年7月18日核发了“茶山睿峰园”的《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》、《人防工程专项竣工验收备案意见书》、《建设工程规划验收合格证》、《建设工程质量验收意见书》（确定工程质量验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等符合工程质量验收有关规定，并告知正乾公司及时办理竣工验收备案手续及《竣工验收备案表》）、《关于天河区五山街茶山地段（鸡笼岗）居住区建设项目竣工环保验收意见》、《建设工程质量监督报告》及《竣工验收备案表》。二、该案审理中，根据当事人的申请，原审法院依法向广州市天河区建设工程质量安全监督站（以下简称天河质监站）、市供电局及市自来水公司发出相关的《协助调查函》。2012年12月19日，天河质监站复函称按规定，《建设工程质量监督报告》一式两份，一份交给备案办公室，一份由质监站存档，不用交付正乾公司；商品房建设项目验收的程序为施工单位完成施工合同内容并经消防验收合格后，由建设单位组织参建各方对工程进行验收，质监站对验收工程进行监督，验收程序合法后出具《建设工程质量验收意见书》。建设单位完成规划、环保等部门的专项验收认可文件或者准许使用文件后，组织竣工验收，验收合格，质监站出具《建设工程质量监督报告》。工程竣工验收备案机关在验证工程竣工验收备案文件齐全后出具《竣工验收备案表》。2013年1月16日，市供电局复函称“茶山睿峰园”具备永久供电时间为2012年3月2日。2012年11月19日及2013年2月27日，市自来水公司分别复函称水表口径大于等于DN50的用水申请业务流程一般包括：（1）用水申请人申报。（2）我司拟定供水方案（即批复供水方案，确定供水方案为最终实施方案）。（3）申请人自行委托设计。（4）申请人报规划局审批。（5）施工单位办理开挖路面手续。（6）验收。（7）申请人申报开叉接驳。（8）装表。（9）向我司移交竣工资料。以上流程为必经流程，不存在可减少的环节。如用水申请手续完备，资料齐全的，自受理之日起其司将在20个工作日内对供水方案进行批复；正乾公司于2011年5月23日申请“茶山睿峰园”永久用水，因该小区用水建筑物地势标高均超过30米，而正乾公司提供的室内给水设计存在部分直接供水需要修改，其司于2011年5月31日和2011年9月13日两次根据实际情况和设计规范，要求正乾公司改造间接供水和二次加压设施，正乾公司于2012年7月6日完成改造全间接供水和居民生活用水二次加压水池容积140立方米，其司于2012年7月10日批复（即拟定供水方案）该小区的供水方案；“茶山睿峰园”于2012年9月6日完成永久用水水表安装，已具备永久居民生活用水条件，其司向某公司出具的《永久水表安装完毕证明书》作为永久水表安装完毕的证明文件等。但市自来水公司对原审法院有关“茶山睿峰园”完成全间接供水和二次加压设施改造正常所需时间及实际所用时间、自来水公司对“茶山睿峰园”所要求的改造在建设前或建设中是否可以预料及避免、“茶山睿峰园”被要求改造前的自来水设计、安装是否符合相关规范要求的调查事项未予以回复。正乾公司亦未就此举证。2012年10月29日，市自来水公司出具了“茶山睿峰园”《永久水表安装完毕证明书》。
2014年6月16日，郑晗向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1、正乾公司向郑晗支付逾期交楼违约金28571元；2、正乾公司承担本案诉讼费用。
正乾公司原审答辩称：不同意郑晗的全部诉讼请求。一、正乾公司交付的商品房符合约定，郑晗要求正乾公司支付逾期交楼违约金没有依据。1、2012年5月30日，正乾公司交付商品房已通过天河区建设工程质量安全监督站的验收，并取得了《建设工程质量验收意见书》，证明该项目已竣工验收合格。2、2012年5月18日，正乾公司已取得了《建设工程规划验收合格证》，证明该项目已取得了规划部门出具的认可文件。3、2012年3月20日，正乾公司已取得了《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》，证明该项目已取得了公安消防部门出具的备案凭证。4、2012年5月8日，正乾公司已取得了《人防工程专项竣工验收备案意见书》，证明该项目已取得了人防部门出具的备案凭证。5、2012年6月1日，正乾公司已取得了《关于天河区五山街茶山地段（鸡笼岗）居住区建设项目竣工环保验收意见》，证明该项目已取得了环保部门出具的认可文件。6、2012年3月2日，正乾公司与广州供电局有限公司签订了《供用电合同》，证明该项目已满足永久供电要求。7、2012年3月10日，正乾公司已取得《广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）》，证明该项目已满足永久供气要求。8、2011年9月30日，正乾公司已取得《通邮申请表》，证明该项目已满足通邮要求。综上，正乾公司交付的商品已完全符合交付条件，郑晗起诉要求正乾公司交付符合约定的商品房并支付逾期交楼违约金，没有事实和法律依据。二、关于永久用水的问题，正乾公司已尽全部义务，也尽最大义务保障了郑晗的用水，未给郑晗带来任何损失，未依期取得永久用水证明并非是由于正乾公司原因造成的。正乾公司提供了《广东省城市供用水合同》和“永久用水申请受理回执”，表明正乾公司已于2011年5月已经向自来水公司申请永久用水，并缴清市政配套费用，自来水公司也已受理，即正乾公司已完成取得永久用水证明的工作及义务，仅是等供水管理部门的批复即可。后因为五山片区市供水正在规划扩大管径，故未予五山片区内各新开发用户签订供水合同（包括军队用水、五山小学），故未对正乾公司的申请进行批复的情况实属不可抗力，是不可归责于双方的原因，故正乾公司无须承担相应的违约责任。但针对该现状，正乾公司从维护客户关系的角度，及对广大业主负责的原则，已经建好二个二级水箱，已实现二次加压供水以确保业主能正常用水，即便停水也能确保小区业主2-3天的用水。为了减轻业主的负担，我司也已全部承担临水与永久用水的差价。三、根据我国法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期限为二年。郑晗现于2014年6月16日提起诉讼，从起诉之日往前倒推两年，郑晗只能主张2012年6月17日之后的逾期交楼违约金，其请求正乾公司支付2012年6月1日至2012年6月16日的逾期交楼违约金已超过诉讼时效，不应予以支持。综上，郑晗的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回郑晗的全部诉讼请求。
原审法院认为：《合同》及《补充协议》均是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，均为合法有效的合同，双方当事人均应依约切实履行。上述合同签订后，郑晗已向某公司付清了购房款，已履行了合同的主要义务，正乾公司亦应完成按约交付符合合同约定条件的涉案房屋义务。如因正乾公司原因，造成涉案房屋逾期交付使用的，正乾公司应按约承担相关的违约责任。按《合同》第十二条的约定，涉案房屋所在的“茶山睿峰园”取得《建设工程质量监督报告》应为交付条件之一，但根据已有生效判决认定的事实，天河质监站的复函中关于“《建设工程质量监督报告》一式两份，一份交给备案办公室，一份由质监站存档，不用交付正乾公司”的内容，说明正乾公司实际应是无法取得“茶山睿峰园”《建设工程质量监督报告》的；而按商品房建设项目验收的程序，质监站又应是在对验收工程进行监督，验收程序合法后才出具《建设工程质量验收意见书》的，“茶山睿峰园”的《建设工程质量验收意见书》又确定该项目工程质量验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等符合工程质量验收有关规定，及时办理竣工验收备案手续。可见，《竣工验收备案表》只是建设行政主管部门的行政管理制度和措施，既非房屋交付必须具备的强制性规定，也非法定的义务或交付条件，“茶山睿峰园”实际已于取得《建设工程质量验收意见书》之日竣工验收合格。故应认定涉案房屋已于2012年5月30日符合《合同》约定的上述交付条件之一，郑晗主张涉案房屋应以《建设工程质量监督报告》或《竣工验收备案表》为交付使用条件缺乏事实及法律依据，不予采纳。根据市自来水公司的复函，“茶山睿峰园”是在2012年9月6日完成永久用水水表安装，具备永久居民生活用水条件的，正乾公司有关该小区于2011年5月即具备永久居民生活用水条件的抗辩缺乏事实根据，不予采纳。又因市自来水公司于2012年10月29日才出具“茶山睿峰园”《永久水表安装完毕证明书》，应认定“茶山睿峰园”在此时间才符合《合同》第十二条所约定的取得永久供水证明文件的条件；而广州市邮政局又于2011年9月30日确认“茶山睿峰园”符合通邮条件，可予以通邮；市供电局复函“茶山睿峰园”具备永久供电时间为2012年3月2日；广州燃气集团有限公司于2012年3月10日出具的《广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）》也确认“茶山睿峰园”燃气管道工程完成并验收合格；政府有关部门又分别于2012年3月20日、2012年5月8日、2012年5月18日、2012年6月1日核发了“茶山睿峰园”的《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》、《人防工程专项竣工验收备案意见书》、《建设工程规划验收合格证》、《关于天河区五山街茶山地段（鸡笼岗）居住区建设项目竣工环保验收意见》。因此，应认定涉案房屋最迟在2012年10月29日才符合《合同》第十二条所约定的全部交房条件。如郑晗未实际收楼，且不存在正乾公司依约可以免责情形的，正乾公司应承担逾期交楼的违约责任。鉴于正乾公司确已于2011年5月23日申请了“茶山睿峰园”的永久用水，结合市自来水公司用水申请业务流程，市自来水公司确因“茶山睿峰园”地势标较高等实际情况和设计规范分别两次要求正乾公司改造全间接供水和二次加压设施；但市自来水公司又对原审法院有关“茶山睿峰园”完成全间接供水和二次加压设施改造正常所需时间及实际所用时间、市自来水公司对“茶山睿峰园”所要求的改造在建设前或建设中是否可以预料及避免、“茶山睿峰园”被要求改造前的自来水设计和安装是否符合相关规范要求的调查事项未予以回复，正乾公司亦未就此举证；而完成市自来水公司所要求的改造亦确需一定时间及《补充合同》第二条第3款相关约定等综合因素，从公平原则考量，原审法院酌情认定市自来水公司批复“茶山睿峰园”供水方案之前（即2012年7月10日）的流程中有100日应不属正乾公司原因导致“茶山睿峰园”永久用水完成迟延的期间。至于此后流程所需的时间及市自来水公司完成“茶山睿峰园”永久用水水表安装至出具《永久水表安装完毕证明书》的时间差均应属正乾公司在签订《合同》之前就应可以预料的，并不属正乾公司可以免责的情形。故市自来水公司批复“茶山睿峰园”供水方案时间实际应调整为2012年4月2日（2012年7月10日前的100日），取得《永久水表安装完毕证明书》的时间实际亦应调整为2012年7月22日（2012年4月2日后的111日（因自市自来水公司批复“茶山睿峰园”供水方案时间2012年7月10日至出具《永久水表安装完毕证明书》时间2012年10月29日的期间为111日，该期间亦应作相应延长）］。因此，截至2012年10月29日，正乾公司因永久供水迟延依约需承担逾期交楼违约责任的时间实际亦应调整为2012年6月1日至2012年7月22日，共为52日。同时，因正乾公司已在2012年6月5日向郑晗发出的《关于你邮寄收楼异议函的回复》中，将《建设工程规划验收合格证》、《建设工程竣工验收报告》、建设工程竣工验收消防备案受理凭证、通邮申请表、永久用水申请受理回执、供用电合同、广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）、人防工程专项竣工验收备案意见书及建设项目竣工环保验收意见等《合同》第十五条所约定的加盖公章的复印件作为附件邮寄给了郑晗，且上述文件除永久用水申请受理回执不符合条件外，其余均是符合相关约定的；而《建设工程质量验收意见书》、《建设工程质量监督报告》或《竣工验收备案表》均不属《合同》第十五条所约定应交付的文件；因此，应认定正乾公司已在2012年6月5日履行了《合同》第十五条除永久供水证明材料的所有资料出示及提供的义务，迟延了5日。而永久供水证明材料系正乾公司于2012年10月29日取得，故从取得之日起，在郑晗未实际收楼的情况下，正乾公司仍负有向郑晗出示及提供该永久供水证明材料的义务，否则需承担自该日起的逾期交楼违约责任。如上，截至2012年10月29日，正乾公司因永久供水迟延依约需承担逾期交楼违约责任的时间实际共为52日即2012年6月1日至2012年7月22日；由于郑晗已于2012年7月15日实际收取了涉案房屋，无论涉案房屋此时是否符合《合同》第十二条及第十五条所约定的交付条件，依约正乾公司承担的逾期交付涉案房屋的违约责任时间均应截止至此；又，正乾公司抗辩称郑晗于2014年6月16日提起诉讼，从起诉之日往前倒推两年，郑晗主张的2012年6月1日至2012年6月16日的逾期交楼违约金已超过诉讼时效，原审法院认为，因郑晗无法举证证明其在2012年6月13日及其后曾向某公司主张逾期交楼责任，亦未举证证明发生过其他诉讼时效中止、中断的情形，故原审法院采纳正乾公司该项抗辩意见，认定郑晗主张的2012年6月1日至2012年6月16日的逾期交楼违约金已超过诉讼时效，应不予支持；综上，正乾公司承担逾期交楼违约责任的时间为2012年6月17日至2012年7月15日止，共29日。因此，涉案房屋逾期交楼的违约金应以房价总款3105625元为本金，按《补充协议》第二条第4款约定的每日万分之二为标准，以29日为计，违约金总额为18013元，超出部分的违约金，不予支持。为此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条第一款、第六十条，第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条的规定，于2015年1月28日作出如下判决：一、正乾公司自本判决发生法律效力之日起10日内，向郑晗支付位于广州市天河区茶山路236号（自编C栋）303房的逾期交楼违约金18013元；二、驳回郑晗的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费510元，由郑晗负担260元，正乾公司负担250元。
判后，上诉人正乾公司不服原审判决，向本院提起上诉称：涉案商品房项目的永久供水迟延非其司原因造成，属于不可预见、不可抗力，原判其司承担逾期交楼违约责任，无法律及事实依据。另原判认定可免责100天，但从先往后扣减比较合理，而非倒推扣减。故此，请求二审法院撤销原判第一项，改判驳回郑晗的全部诉请。
被上诉人郑晗辩称上诉无理，同意维持原判。
二审中，双方当事人均无提交新证据，对原审查明事实均无异议。本院对原审查明事实予以确认。
本院认为，本案双方当事人签订的《商品房预售合同》及《补充协议》均反映了当事人的真实意思，无违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，对双方当事人均有约束力。依约售房方在2012年5月31日交楼前应取得公共服务单位出具的永久供水等证明文件，但涉案项目实际至2012年10月29日才获得市自来水公司出具的《永久水表安装完毕证明书》。永久供水证明文件的迟延取得是否存在可免责情形及免责时间，原审法院依职责进行了调查，市自来水公司对涉案项目被要求改造前的设计和安装是否符合规范要求等未予明确答复，而上诉人正乾公司亦未就此举证，原判酌情扣减100日，予以免责，并无不当。二审中，正乾公司未能提供任何新证据，坚持上诉请求理据不足，本院不予支持。审查原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费250元由上诉人广州市正乾房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 闵海蓉
审判员 蔡培娟
审判员 黄 嵩
二〇一五年十月二十六日
书记员 仪文娟
杨银桃