广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第5294号
上诉人（原审原告）：陆青冬，号。
委托代理人：马干，广东金桥百信律师事务所律师。
委托代理人：朱永胜，广东金桥百信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：秦大科，身份证住址广州市番禺区。
被上诉人（原审被告）：广州增发投资咨询有限公司，住所地广州市番禺区。
法定代表人：梁艳秋。
两被上诉人共同委托代理人：杨俊，广东三民律师事务所律师。
两被上诉人共同委托代理人：周琼洁，广东凌信律师事务所律师。
上诉人陆青冬因与被上诉人秦大科、广州增发投资咨询有限公司（以下简称增发公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第541号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年5月28日，秦大科作为出卖人，增发公司作为秦大科的委托代理人及保证人，陆青冬作为买受人，签订了《商铺买卖合同》，约定：陆青冬向秦大科购买广州市白云区增槎路12号第2层117号铺（以下简称涉案商铺），该商铺建筑面积共9.7313平方米，房价款总金额为401291元。付款方式为一次性付款，2011年5月27日前支付全部房价款的25%（包含定金）计人民币100000元；2011年7月××日前支付全部房价款的75%计人民币××1291元。合同第六条、商铺的交付约定：出卖人应当于2012年6月1日前，以书面形式通知买受人办理该商铺的交付手续。买受人负有积极配合出卖人办理该商铺交接的义务，并配合该商铺商场管理公司签订相关委托租赁、经营管理的相关协议。该商铺会因整体经营的原因而未能按本合同约定的装修标准进行装修，买受人不得以装修标准问题为由拒绝办理该商铺的交付手续……。第七条商铺使用权约定：该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2014年5月31日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权，包括对商铺进行关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、企业承包、转租、出租柜台等，买受人不得干涉……。第八条商铺使用权交接约定：出卖人应于2014年6月1日前，将该商铺按本合同约定的装修标准（装修标准见附件二）移交给买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其它原因，需延期交接使用的，出卖人应当及时书面告知买受人。买受人未按书面通知的时间办理商铺使用权交接手续的，视为从书面通知发出之日起该商铺的使用权己实际交给买受人，一切风险由买受人承担。第九条出卖人逾期交接商铺的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商铺使用权移交给买受人，按下列方式处理：按逾期时间长短，分别处理（即下列两点不合并执行）（1）逾期不超过45日，自本合同第八条约定的最后交接期限的第二天起至实际交接之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款1‰的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过45日后，按本合同第八条规定的最后交接期限的第二天起至实际交接之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款1.2‰的违约金。第十二条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任约定：出卖人交接使用的商铺装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准……。第十四条约定：本合同中约定出卖人告知买受人相关事项的通知和信函，均须按本合同载明的双方通讯地址进行传送。如以人手传送，以对方或其代理人签收之时视为送达；如以邮件邮递形式进行，应以特快专递方式寄送，以邮局盖收邮戳之日为发出日，自发出之日起三天后视为送达。买受人如需变更通讯地址或代理人或联系电话，应及时书面通知出卖人，否则，以按原通讯地址传送视为送达。第十六条约定：保证人同意对出卖人在本合同约定的全部义务和责任承担一般保证责任。等等。上述合同附件二并对商铺实际交付时的装修标准进行了约定。
上述合同签订后，陆青冬已依约支付全部购房款。2014年5月份，秦大科委托案外人广州泰盈市场管理服务有限公司（以下简称泰盈公司）向陆青冬寄送了收铺通知书，通知陆青冬于2014年6月1日前来办理收铺手续。2014年6月4日，陆青冬在《确认书》上签名，确认其于签署该《确认书》当日，收到秦大科按双方约定的装修标准交付给其的商铺；陆青冬并确认秦大科已经向其履行了广州市白云区增槎路12号二层117号《商铺买卖合同》的全部义务，陆青冬对此没有异议。
2011年4月8日，秦大科与案外人秦文恩签订《广州市房屋租赁合同》，约定秦大科将包括涉案商铺在内的广州市白云区增槎路12号二楼整体出租给秦某作商业用途使用，租赁期自2011年4月16日至2014年4月15日，租金2011年4月16日起至2011年10月15日为装修免租期，2011年10月16日起至2014年4月15日为47400元／月。秦大科主张秦某为泰盈公司法定代表人。秦某承租上述房产后，以泰盈公司名义，于2012年7月17日签订《泰盈商贸城租赁合同》，将包括涉案商铺在内的广州市白云区增槎路12号二楼116、117、118号铺位（面积29.19平方米）出租给案外人李晓辉，用于经营数码、精品范围的商业用途，双方约定租赁期从2012年7月17日至2014年4月××日止，租金每月5400元，管理费20元／平方米等。
2014年1月13日，泰盈公司办理了涉案商铺所在的广州市白云区增槎路12号二楼及14号二楼建设工程消防设计网上备案手续，并取得建设工程消防设计备案受理凭证。2014年1月28日，涉案商铺所在的广州市白云区增槎路12号二楼及14号二楼建设工程消防设计备案抽查不合格。广州市公安局白云区分局向泰盈公司发出《建设工程消防设计备案检查不合格通知书》（穗公云消设查字（2013）第0004号），要求泰盈公司整改后再次重新申请复查。2014年3月20日，广州市公安局白云区分局向泰盈公司出具穗公云消设复字（2014）第0002号《建设工程消防设计备案复查意见书》，写明：“根据你单位报送的商场内部装修工程（该工程位于白云区增槎路12号、14号，所在建筑为二栋8层钢筋混凝土结构商住楼（12号楼、14号楼）的第二层，建筑楼高均为26米，均属于二类高层民用建筑。装修面积3477.02平方米，装修后作商场场所使用。……消防设计（消防备案凭证文号440000WSJ140001034，广州市月亮湾装饰设计有限公司，装修设计文件号201××821001；广东省保安消防机电装饰工程有限公司，消防设计文件号1××82101）备案检查整改情况复查申请，我局根据《建设工程消防设计备案检查不合格通知书》（穗公云消设查字（2013）第0004号）进行了复查，认为复查合格，具体意见如下：一、送审备案商场所在建筑12号楼A至B轴交8至9轴位置增设的室外疏散楼梯，已在设计文件中注明，并按照规范要求设计。你单位收到本通知书后，可以恢复施工，工程竣工验收合格之日起七个工作日内，应当依法进行竣工验收消防备案。复查合格的建设工程消防设计不得擅自修改，确须修改的，应当重新备案。”
2014年8月6日，泰盈公司办理了涉案商铺所在的广州市白云区增槎路12号二楼及14号二楼建设工程竣工验收网上备案手续，并取得竣工验收消防备案受理凭证。2014年8月29日，涉案商铺所在的广州市白云区增槎路12号二楼及14号二楼建设工程竣工验收消防备案抽查合格。2014年9月16日，涉案商铺所在的广州市白云区增槎路12号二楼及14号二楼经公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格，广州市公安局白云区分局向泰盈公司颁发了（穗云）公消安检字（2014）第0081号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。陆青冬提交消防监督结果公开网页打印件显示，该网上公布的广州市白云区增槎路12号二楼及14号二楼公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查公告（文书编号：穗公云消安检字（2014）第0081号）办结时间为2014年9月18日。
陆青冬于2015年1月26日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：一、两被上诉人共同向陆青冬支付逾期交接商铺违约金人民币52007.31元（自2014年6月1日起计至2014年9月18日止，每日按已付房价款的1.2‰计算；二、本案所有诉讼费由两被上诉人承担。
本案在原审审理过程中，秦大科确认，涉案商铺系其购买所得，当时其购买了涉案商铺所在的广州市白云区增槎路12号二楼整层商场，商场于2007年11月1日整体登记至其名下后其向房管部门申请对上述商铺进行分割，分割后其将涉案商铺出售给陆青冬，具体的商铺分隔工作由其委托其他公司完成的。2012年9月13日，涉案商铺登记至陆青冬名下。秦大科另提交了广州市白云区增槎路12号二楼共计21个铺位业主与他人签订的《广州市房屋租赁合同》，拟证明广州市白云区增槎路12号二楼部分业主于2014年6月1日收回商铺使用权后，已自行将商铺出租给其他第三人使用。对于上述《广州市房屋租赁合同》，陆青冬认为即使上述商铺业主出租，但整栋楼有200多户业主，上述租赁合同不足以证明现在涉案商场有大部分租户在经营，且上述租赁合同中约定的租金很低，明显不合理，违背了涉案商铺商业用途的价值，亦说明因消防问题造成买受人巨大的损失。
以上事实，有商铺买卖合同、房地产权证、消防监督结果公示网页打印件、快递详情单、确认书、广州市房屋租赁合同、建设工程消防设计备案复查意见书、建设工程消防设计备案受理凭证、竣工验收消防备案受理凭证、公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证及当事人陈述等证据证实。
原审法院认为：陆青冬与秦大科、增发公司于2011年5月28日签订的《商铺买卖合同》是当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。
《中华人民共和国消防法》（以下简称消防法）第十三条：“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”该法第十一条规定：“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。”而根据公安部《建设工程消防监督管理规定》第十三条、第十四条的规定，涉案商铺所在的广州市白云区增槎路12号二楼及14号二楼并不属于上述十三条和十四条规定的人员密集场所和其他特殊建设工程，根据上述《建设工程消防监督管理规定》第二十四条的规定，涉案商铺所在的广州市白云区增槎路12号二楼及14号二楼并不属于依法要进行消防验收的建设工程，但属于应当进行消防设计备案、竣工验收消防备案的建设工程。
鉴于涉案商铺系由秦大科购买涉案商铺所在的二层整层商场后，向房管部门申请对整层商场进行产权分割后再出售给陆青冬，由于对商场分割必然需要在整层商场中进行间隔和装修，因此秦大科在实际间隔和装修时，依法应当向公安消防部门申请消防设计备案、竣工验收消防备案。涉案商铺所在的广州市白云区增槎路12号二楼及14号二楼于2014年8月6日才取得竣工验收消防备案受理凭证，秦大科于2014年6月4日向陆青冬交付涉案商铺时涉案商铺尚未进行竣工验收消防备案，违反了消防法的相关规定，故秦大科于2014年5月委托广州泰盈市场管理服务有限公司向陆青冬寄送了收铺通知书，该收铺通知对陆青冬并不发生效力，因此亦不能视为涉案商铺使用权已于2014年6月1日移交给陆青冬。但陆青冬已于2014年6月4日在《确认书》上签名，确认其于签署该《确认书》当日，收到秦大科按双方约定的装修标准交付给其的商铺，并确认秦大科已经向其履行了广州市白云区增槎路12号二层117号《商铺买卖合同》的全部义务，其对此没有异议。由于涉案商铺的消防备案信息均处于公开状态，陆青冬只需尽其一般注意义务即可获取，故作为购买商铺进行投资的投资主体，陆青冬应有合理的审慎义务，对涉案商铺在交付时是否符合消防法的规定，是否具备交付条件进行核实，若秦大科交付的商铺不具备交付条件，其有权拒绝接收直至具备交付条件。现陆青冬已实际接收房屋，涉案商铺也已过户至陆青冬名下，且在本案审理过程中其未能举证证明其系在受到欺诈、胁迫或者重大误解的情况下签订上述《确认书》，故上述《确认书》属于陆青冬对自己权利的处分，其后，其又以秦大科交付的房屋不具备交付条件为由，要求秦大科承担2014年6月4日以后的逾期交房违约金，有违公平和诚实信用原则。此外，涉案商铺已于2014年6月4日实际交付给陆青冬，陆青冬在接收涉案商铺后如确实因涉案商铺不具备交付条件给其造成实际损失的，陆青冬可向秦大科主张因不具备交付条件造成的实际损失，但本案中陆青冬依照逾期交铺违约金条款主张逾期交铺违约金缺乏理据。故对陆青冬主张的2014年6月4日以后的逾期交房违约金，不予支持。对于2014年6月4日以前的逾期交房违约金，如前所述，涉案商铺使用权在2014年6月1日至2014年6月3日期间应视为未移交，根据双方约定，秦大科应于2014年6月1日将符合合同约定的商铺移交给陆青冬使用，但陆青冬于2014年6月4日才实际接收房屋，因此秦大科应向陆青冬支付2014年6月1日至2014年6月3日的逾期交接商铺使用权违约金，但双方约定按照已付房价款每日1.2‰违约金标准过高，根据公平原则，本院酌情调整为按照每日万分之五计付，即秦大科应向陆青冬支付逾期交铺违约金601.94元（401291元×0.5‰×3天）。
关于陆青冬要求增发公司承担连带赔偿责任的诉讼请求。增发公司是作为秦大科的委托代理人，在代理权限内实施相关行为，故该行为产生的后果依法应由委托人秦大科承担。增发公司作为秦大科的保证人，根据合同约定，其对秦大科在本合同约定的全部义务和责任承担一般保证责任，根据《中华人民共和国担保法》第十七条的规定：“一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任”，现无证据证明秦大科不能履行债务，陆青冬要求增发公司承担连带赔偿责任的诉讼请求缺乏法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条，《中华人民共和国担保法》第十七条，参照公安部《建设工程消防监督管理规定》第十三条、第十四条、第二十四条之规定，作出如下判决：一、在本判决生效之日起五日内，秦大科向陆青冬支付逾期交接商铺违约金601.94元；二、驳回陆青冬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费1100元，由陆青冬负担1050元，秦大科负担50元，并于本判决生效之日起三日内向原审法院交纳。
判后，陆青冬不服原审判决，向本院提起上诉称：一、涉案商铺消防不合格，被上诉人应当依约向上诉人支付逾期交接商铺违约金，一审判决认定上诉人主张违约金的诉请无理据，认定事实有误，适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《中华人民共和国消防法》第十五条规定：“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。公安机关消防机构应当自受理申请之曰起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。”
一审法院查明涉案商铺于2014年1月28日建设工程消防设计备案抽查不合格、2014年8月6日取得竣工验收消防备案受理凭证以及2014年9月18日取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查公告》（文书编号：穗公云消安检字（2014）第0081号），即认定了涉案商铺自2014年1月28日2014年9月18日均处于消防不合格状态，违反了《中华人民共和国消防法》的相关强制性规定，根本无法满足用于商业经营使用的法定标准。被上诉人作为涉案商铺的出售主体以及2014年6月1日前的实际经营人对该上述情形十分清楚，但其却在交接商铺时故意隐瞒此极其重要信息，诱骗上诉人签订其拟定的格式化确认书妄图规避合同约定和法律强制性规定。一审法院关于消防备案上诉人负有注意义务的认定，不合理的加重举证责任和违背日常生活常识的注意义务，是没有理据的。且《确认书》中并无任何有关消防情况的告知，上诉人即使签订《确认书》也不能否认涉案商铺不合格未适当全面履行交接商铺义务的客观事实，应当按照合同约定承担违约责任。因此，一审法院认为上诉人依照逾期交铺违约金条款主张交铺违约金缺乏理据属法律适用错误。
二、一审法院对被上诉人单方制作、不能协商的格式合同条款约定违约金予以调整，使上诉人与被上诉人之间权利义务严重失衡，致使上诉人巨额财产损失无法获得小部分救济。最高人民法院《关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决。”本案中，根据《商铺买卖合同》约定，逾期交接的违约金按照已付房价款每日1．2‰的标准计算。该《商铺买卖合同》为被上诉人单方制定的格式条款，违约金条款及标准亦是其在充分衡量双方权利义务后设定，该违约金标准是对等的。现被上诉人在通过不正当商业模式攫取巨额不正当利益的情况下后严重违约，却仍贪婪的要求法院调整违约金妄图保住其利润，而罔顾上诉人的财产权益，严重违反公平和诚信原则，依法应当不予支持。一审法院却支持了其请求，判决调低违约金标准甚至不支持后期违约金，根本没有兼顾本案合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，违反公平和诚实信用原则错误适用法律，导致判决错误，严重损害当事人合法权益。因此，一审法院适用法律错误，裁定的违约金过低，严重损害了上诉人的合法权益。综上所述，一审判决事实认定有误，适用法律错误，导致上诉人和被上诉人之前权利义务严重失衡，上诉人的合法权益未能实现，遭受巨额损失。上诉人请求二审法院依法查明事实，公正裁判，维护上诉人的合法权益。请求判令：一、撤销（2015）穗云法民四初字第541号民事判决，依法改判或发回重审。二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人秦大科、增发公司答辩如下：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
各方当事人对原审法院查明事实均无异议，本院予以确认。
另查：被上诉人秦大科、增发公司于原审庭审中提出违约金计算标准过高的异议，并请求原审法院予以调整。
本院认为：陆青冬与秦大科、增发公司所签订的《商铺买卖合同》是当事人真实意思的表示，符合相关法律规定，合法有效。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。根据陆青冬的上诉请求和秦大科、增发公司的答辩意见，现归纳本案争议焦点为：一、违约金起讫时间点的确认；二、违约金计算标准的认定。
关于违约金起讫时间点的确认问题。案涉标的物为商铺，其合同目的为经营收益。涉案商铺位于商场内部，属于公众聚集场地，涉及公共安全。根据公安部《建设工程消防监督管理规定》第十三条、十四条的规定，涉案商铺虽不属于人员密集场所和其他特殊建设工程，但仍应进行消防设计备案、竣工验收消防备案。虽然陆青冬与秦大科、增发公司所签订的《商铺买卖合同》中没有约定出卖方需要办理涉案商铺的装修工程消防备案手续，但依据《中华人民共和国消防法》第十一条（二）规定：“其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”可见，出卖人所交付的商铺应符合经营使用的基本条件，一审认定出卖人应为此义务并无不当。2014年5月秦大科委托广州泰盈市场管理服务有限公司向陆青冬寄送了收铺通知书。此后，陆青冬于2014年6月4日签收《确认书》是其对自有权利的处分，此签收行为真实有效，至此商铺的使用权已实际交接给买受人。在完成实际交楼后，上诉人仍主张逾期交楼违约金理据不足。如若存在交楼后的利益损失，应另循法律途径解决，而不应适用《商铺买卖合同》中所约定的逾期交楼违约金条款。故，本案违约金的计付应从合同约定的交铺日计至实际交铺日即陆青冬签收《确认书》日止（为2014年6月1日至2014年6月3日）。
关于违约金计算标准问题。原审法院认为双方约定按照已付房价款每日1.2‰违约金标准过高，酌情调整为按照每日万分之五计付。本院认为原审法院依当事人申请，据公平原则和诚实信用原则予以衡量，作出此调整并无不妥，应予维持。
综上所述，陆青冬上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。原审认定事实基本清楚，基于上诉人的诉请，原审处理并无明显不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1050元，由上诉人陆青冬负担。
本判决为终审判决。
审判长 穆 健
审判员 张燕宁
审判员 李 静
二〇一五年十一月二十四日
书记员 党春婷