宁夏回族自治区灵武市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）宁0181民初1657号
原告季峰，男，1968年10月23日出生，汉族，农民，住宁夏回族自治区灵武市。
委托代理人赵连忠，宁夏迪通律师事务所律师。
委托代理人翟俊英，宁夏迪通律师事务所律师。
被告灵武市欣荣房地产开发有限责任公司，住所地宁夏回族自治区灵武市。
法定代表人陈欣，公司经理。
被告灵武市欣华建筑安装工程有限责任公司，住所地宁夏回族自治区�武市。
法定代表人陈志华，公司总经理。
二被告共同委托代理人张帅，宁夏维誉律师事务所律师。
原告季峰与被告灵武市欣荣房地产开发有限责任公司（以下简称欣荣公司）、被告灵武市欣华建筑安装工程有限责任公司（以下简称欣华公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年5月9日立案受理。依法由代理审判员李杨适用简易程序于2016年7月5日公开开庭进行了审理。原告季峰及委托代理人赵连忠和被告欣荣公司、欣华公司委托代理人张帅到庭参加了诉讼。现本案已审理终结。
原告季峰诉称，2014年，被告欣荣公司开发灵武市鑫盛绒都B区，并将该工程发包给被告欣华公司。工程竣工后，被告欣荣公司将位于鑫盛绒都B区4-1-1001室商品房抵顶给被告欣华公司用于支付工程款。2014年12月4日，被告欣华公司与季建兴签订抵账协议，约定，被告欣华公司将鑫盛绒都B区4-1-1001室房屋抵顶给季建兴，房屋价款为404457元，季建兴可以将该房屋转让给第三方。2015年5月16日，季建兴将该房屋出售给原告，房屋总价款为313983元。原告于2015年5月15日、2016年1月22日将房款付清。2015年底，季建兴带领�告到被告欣荣公司售楼部，原告交纳各项费用后，被告欣荣公司为原告办理入住手续。2016年1月22日，被告欣荣公司通知原告办理房屋备案登记手续，因房屋为抵账房，原告向被告欣荣公司支付顶账手续费500元。后原告与被告欣荣公司签订商品房买卖合同。但被告欣荣公司告知原告，合同需要拿回公司盖章后到房管局备案，因此，被告欣荣公司未将合同交予原告。后原告要求被告欣荣公司办理房屋产权登记手续未果，为此，原告诉至法院，请求判令：1.被告为原告办理灵武市鑫盛绒都B区4-1-1001室商品房产权登记手续；2.本案诉讼费由被告承担。
为支持其主张，原告季峰向法庭提交以下证据：
1.鑫盛绒都B区中标结果单一份。证明鑫盛绒都B区承建中标单位为被告欣华公司，招标人为被告欣荣公司，二被告系本案适格的诉讼主体。
2.房屋顶账协议书一份。证明被告欣华公司将鑫盛绒都B区4-1-1001室商品房抵顶给季建兴，该房屋为被告欣荣公司抵顶给被告欣华公司；
3.顶帐房买卖合同书一份，收条两张。证明季建兴将涉案房屋出售给原告，原告向季建兴付清全部房款313983元的事实；
4.收据六张。证明被告欣荣公司同意涉案房屋出售给原告，并且被告欣荣公司已为原告办理了入住手续，收取相关费用；
5.调查笔录一份、收据六张、商品房买卖合同书一份。证明原告持有的收据上虽然没被告欣荣公司盖章，但收款人为杨娟，杨娟系被告欣荣公司职工，由于是顶账房，被告欣荣公司向住户均收取抵账手续费，因此涉案房屋的抵顶行为真实有效。
原告季峰提交的证据，经被告欣荣公司质证认为，证据1的真实性、关联性、合法性认可，该证据证实被告欣荣公司为涉案商品房的开发商，被告欣华公司为工程承建方的事实；证据2的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，被告欣荣公司对此并不知情，被告欣华公司对涉案房屋不享有所有权，其处分行为无效；证据3、4真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，涉案房屋所有权人为被告欣荣公司，季建兴对涉案房屋处分行为无效，证据4中收条真实性无法核实；证据5真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，真实性无法核实，且与本案无关。
原告季峰出示的证据，经被告欣华公司质证认为，证据1予以认可；证据2双方签订顶账协议的事实认可，但是双方之间不存在真实的顶账意思表示；证据3、4的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，涉案房屋的所有权人为被告欣荣公司。被告欣华公司与季建兴不存在真实有效的意思表示；证据4未加盖被告欣荣公司公章，不足以证明被告欣荣公司收取原告款项的事实；证据5真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，真实性无法核实，且与本案无关。
被告欣荣公司辩称，原告的诉讼请求，被告欣荣公司不予认可。被告欣荣公司从未与季建兴、原告签订房屋买卖合同，未收取购房款。被告欣华公司与季建兴签订的房屋顶账协议被告欣荣不知情。被告欣华公司与被告季建兴签订房屋顶账协议无�。2014年，被告欣荣公司将灵武市南门鑫盛绒都B区建设工程发包给被告欣华公司施工，截止目前，该工程未经验收、决算。涉案房屋的所有权人为被告欣荣公司，被告欣华公司仅对建筑工程享有优先受偿权，并无出卖的权利。原告的诉讼请求不能成立。
为证实其抗辩主张，被告欣荣公司提交证据证人王德当庭证言一份。证明原告与被告欣荣公司没有买卖关系，季建兴没有将其所承建的工程完工，季建兴骗取房屋顶账协议，至今没有与被告欣荣公司结算涉案工程。
被告欣荣公司提交的证据，�原季峰告质证认为，对证人当庭表述被告欣荣公司知晓被告欣华公司签订涉案房屋顶账协议的事实，予以认可。
被告欣荣公司提交的证据，经被告欣华公司质证无异议。
被告欣华公司辩称，原告的诉讼请求，被告欣华公司不予认可。2014年，被告欣荣公司将灵武市南门鑫盛绒都B区建设工程发包给被告欣华公司施工，被告欣华公司将涉案部分工程承包给王德，季建兴又从王德处承包了部分工程。季建兴在施工期间，因资金短缺，无法继续施工，季建兴恳请被告欣华公司与其签订房屋顶账协议，以便其筹集资金继续施工。为了帮助季建兴顺利融资、促使季建兴能够按时、保质保量完成涉案工程，欣华公司同意为其出具房屋顶账协议。但在协议签订后，季建兴不但没有完成施工义务且杳无音信。截止目前位置，双方就涉案工程也没有最终结算。季建兴采取欺骗手段取得涉案房屋顶账协议，依法依约不能取得涉案房产所有权。涉案房产的所有权属于被告欣荣公司，欣华公司与季建兴均无权将其处分或抵顶。季建兴在明知对涉案房产没有处分权的情况下，隐瞒事实与原告签订房屋抵账协议应属无效，故应予驳回原告的诉讼请求。
为证实其抗辩主张，被告欣华公司提交证据照片二十四张，证明季建兴没有将涉案工程完成并进�最终结算的事实。
被告欣华公司出示的证据，经原告质证认为，该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，照片中显示的工程不能证明为季建兴承包工程，与本案无关。
被告欣华公司出生的证据，经被告欣荣公司质证无异议。
经本院审查认为，原告季峰提交的证据1中标结果单，证实灵武市鑫盛绒都B区由被告欣荣公司开发、被告欣华公司建�的事实，予以采信；证据2房屋顶账协议，证实2014年12月4日，被告欣华公司将灵武市鑫盛绒都B区4-1-1001室以抵顶工程款的方式抵顶给季建兴的事实，予以采信；证据3抵账房买卖合同、收据，证实2015年5月16日，季建兴将涉案房屋出售给原告季峰，原告季峰向季建兴支付全部购房款的事实，本院予以采信；证据4收据，该收据收款人为杨娟，经本院查证，杨娟系被告欣荣公司职工，证实被告欣荣公司向原告季峰收取涉案房屋物业费、垃圾清运费、电梯费等入住费用等，本院予以采信；证据5调查笔录、收据、商品房买卖合同，真实性无法核实，不予采用。被告欣荣公司证人王德证言证实被告欣荣公司对涉案房屋的顶账协议知晓的事实，予以采信。被告欣华公司提交的证据照片无法证实为季建兴承包工程，不予采用。
经审理查明，被告欣荣公司开发灵武市鑫盛绒都B区小区，由被告欣华公司承建。2014年12月4日，被告欣华公司与季建兴签订房屋顶账协议。约定，被告欣华公司将其承建的灵武市鑫盛绒都B区4-1-1001室商品房抵付工程款给季建兴，抵顶工程款价格为404457元；被告欣华公司同意在未签订商品房买卖合同前，季建兴将该商品房转让第三方。2015年5月16日，原告季峰与季建兴签订抵账房买卖合同。约定，季建兴将其顶账房（灵武市鑫盛绒都B区4号楼1单元1001室）出售给原告季峰，房款313983元；交房时间为2015年12月30日；合同签订后，原告季峰向季建兴支付房款15万元，房屋交付时（交钥匙）支付房款163983元，办理房屋产权登记产生的税费用由原告季峰承担，合同同时约定了其他权利、义务。合同�订后，原告季建兴于2015年5月16日向季建兴支付购房款15万元、于2016年1月22日支付购房款163983元。2015年12月23日，被告欣荣公司收取原告物业费669.8元、垃圾清运费300元、公共设施押金1000元、电梯费840元、增压费300元，2016年1月22日，被告欣荣公司收取原告季建兴顶账房手续费500元。2016年2月，原告季峰办理房屋入住，并居住至今。
本院认为，原告季峰与被告季建兴签订的抵账房买卖合同是双方真实、自愿的意思表示，不违反法律规定，为有效的合同。本案中被告欣荣公司认为被告欣华公司、季建兴对涉案房屋无处分权。根据本案查明的事实，被告欣荣公司分别于2015年12月23日、2016年1月22日向原告季峰收取涉案房屋物业费、垃圾清�费等，被告欣荣公司证人王德当庭证实，被告欣荣公司知晓被告欣华公司将涉案房屋抵顶给季建兴，后季建兴出售给原告的事实。被告欣荣公司的上述行为充分表明，涉案房屋在履行过程中，被告欣荣公司以收取房屋入住所需费用及顶账房手续费方式对被告欣华公司将房屋抵顶于季建兴、季建兴又出售原告的的行为进行了追认，被告欣荣公司应当对其追认行为承担民事责任。故被告欣荣公司抗辩理由不能成立。本案中涉案房屋由被告欣荣公司开发，应当由被告欣荣公司为原告办理房屋产权登记手续。故原告主张被告欣荣公司为原告办理灵武市鑫盛绒都B区4-1-1001室房屋产权登记手续的诉讼请求，本院予以支持。根据原告季峰与季建兴签订的顶账房买卖合同约定，办理房屋产权登记产生的税费用由原告季峰承担。依照《中华人民共和国合同法第八条、第五十一条之规�，判决如下：
一、被告灵武市欣荣房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三日内为原告季峰办理灵武市鑫盛绒都B区4-1-1001室商品房产权登记手续（办理过程中产生的税费由原告季峰承担）；
二、驳回原告季峰其他的诉讼请求。
案件受理费100元，减半收取50元，由被告灵武市欣荣房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
代理审判员 李 杨
二〇一六年八月四日
书 记 员 冯玉晶
本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第二百三十九条申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。