江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第04155号
上诉人（原审被告）苏州富万康针织服装有限公司，住所地苏州市吴中经济开发区郭巷街道通达路365号5幢。
法定代表人沈云华，该公司总经理。
委托代理人朱睿明、马艳，北京大成（苏州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）苏州市吴中区郭巷街道尹山社区居民委员会，所在地苏州市吴中区郭巷街道尹山社区。
负责人柴学华。
委托代理人张昊江，高军，江苏久顺律师事务所律师。
上诉人苏州富万康针织服装有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2014）吴民初字第1464号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年8月11日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：苏州市吴中区郭巷街道尹山社区居民委员会（以下简称尹山社区居委会）与苏州富万康针织服装有限公司（以下简称富万康公司）签订房屋租赁合同一份，将苏州市吴中区郭巷街道尹丰路兴郭桥南侧（堍），郭巷街道集体资产经营公司量化给尹山社区的厂房出租给富万康公司，该厂房为一栋三层的大楼，建筑面积为4429平方米，该租赁合同第三条约定：租赁期限为八年，即自2011年6月1日至2018年5月31日。第1-3年年租金为不含税每年53.15万元，第4-6年年租金为不含税每年57.40万元，第7-8年年租金为不含税每年62万元。第一年年租金于房租金起算日后一周内付款，以后每年度在合同年度开始前的一周内付款。乙方若逾期支付租金，每逾期一天，则乙方需按拖欠租赁费的千分之一支付滞纳金，拖欠租赁费超过一个月，甲方有权解除终止本协议，收回全部租赁物，乙方须交还房屋并按本协议约定承担违约责任。第四条约定，房屋的租赁用途为生产厂房。对于乙方租用上述房屋如果需要办理行政手续则由乙方办理，费用也由乙方承担。第八条约定，如甲方因乙方违约而解除本协议的，则乙方投入的装修没有任何赔偿或补偿，乙方还应按剩余租金的20%承担违约金。合同签订后，富万康公司从2011年6月1日开始承租涉案厂房。苏州市吴中区郭巷街道集体资产管理公司于2014年9月19日出具情况说明一份，说明该单位建造的位于郭巷街道尹丰路兴郭桥南侧的两座厂房，已委托尹山社区居委会对厂房一（涉案厂房）进行经营和管理，尹山社区居委会可以自行决定该厂房的经营、管理，经营利益和经营损失亦由尹山社区居委会享受和负担。
又查明，尹山社区居委会于2014年8月1日向富万康公司寄送了律师函，尹山社区居委会认为富万康公司截至2014年7月31日拖欠数额较大的租金，要求解除与富万康公司签订的房屋租赁合同。富万康公司于2014年8月5日已收到该份通知。后，富万康公司又向尹山社区居委会支付了10万元。双方均认可，富万康公司已交纳租金965750元。
庭审中，富万康公司认为基于以下理由其应该少付租金。第一，富万康公司为劳动密集型企业，根据消防法规定应进行消防验收，但尹山社区居委会出租的房屋未经验收，未取得消防验收许可证，同时该房屋亦无房产证及土地使用权证，使得富万康公司外销产品得不到供应商认可，不能扩大生产，从而实际无法使用涉案房屋第二层厂房用于生产。第二，租赁厂区周边道路皆未硬化，影响通行，厂房渗水漏水严重，下水道全部损坏，积水问题严重。并提供了显示厂区周边道路状况的照片。第三，尹山社区居委会提供的厂房二层自富万康公司于2011年6月份承租时，就未通电，在富万康公司的一再要求下才于2012年3月份通电，后因厂区外修筑驳岸，施工方将通往二层的电线挖断，出租方将厂房二层的电闸关掉直至现在，为此，提供照片一份及聊天记录一份，证明富万康公司公司系根据尹山社区居委会的通知去缴纳电费，公司的电表由尹山社区居委会掌控。同时提出，涉案出租房屋并未经消防验收，违反了法律的强制性规定，该合同应属无效。
尹山社区居委会认为，第一，租赁合同已约定所有行政手续由富万康公司办理，尹山社区居委会签订合同时亦明知涉案房屋系郭巷街道集体资产公司量化给尹山社区居委会经营的，合同并未约定尹山社区居委会有提供房屋产证及消防验收的证明。富万康公司承租后，是否使用系富万康公司的权利，尹山社区居委会无权干涉。第二、对尹山社区居委会拍摄的厂区周边情况照片的真实性无异议，但富万康公司称租赁厂房不具备租赁条件，无事实依据。第三、对尹山社区居委会提供证明二层未通电证据的真实性无法确认，富万康公司向尹山社区居委会承租厂房时未明确将二层厂房用于生产厂房还是仓库，故未要求通电。后来，富万康公司明确要将厂房二层作为生产厂房，并于2012年初口头要求尹山社区居委会通电，其即于2012年3月15日将二层通电。此后，富万康公司从未向其说明过二层断电的问题。同时，其出租的厂房已经过建设工程消防设计备案及建设工程竣工验收消防备案，并提供所称从行政服务中心打印的备案表，其中显示苏州市吴中区郭巷街道集体资产经营公司的厂房一（建筑面积4420.9平方米）、厂房二（3499平方米）进行了工程消防设计备案和建设工程竣工验收消防备案。
经质证，富万康公司对尹山社区居委会提供的两份备案表的真实性无法确认。
审理中，富万康公司向尹山社区居委会主张因尹山社区居委会未提供电费的增值税发票导致富万康公司无法抵扣相关税费而造成的损失149991.43元及富万康公司对出租厂房改善、维修造成的损失1330178万元。
上述事实，由尹山社区居委会提供的情况说明、房屋租赁协议、律师函、快递单及庭审笔录等证据予以证实。
原审原告尹山社区居委会的诉讼请求为：1、解除双方签订的房屋租赁合同，富万康公司立即将其占有的位于苏州市吴中区郭巷街道尹丰路兴郭桥南侧（堍）的厂房清空并交还给尹山社区居委会；2、富万康公司支付拖欠的租金人民币724417元及延期支付的利息（按同期银行贷款利率的四倍，暂计至2014年9月30日为31477元）；3、富万康公司支付自2014年8月1日起至实际交还日止的房屋占有使用费（按照年租金57.4万元标准，暂算至2014年9月30日为95667元）。
原审法院认为，根据相应法律规定，国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。除此之外，按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程，应将消防设计文件报公安机关消防机构备案。虽富万康公司对尹山社区居委会提供的两份备案表的真实性不清楚，但富万康公司并未提供证据证明涉案厂房属需将消防设计文件报送消防机构审核的大型的人员密集场所和特殊建设工程，而尹山社区居委会提供的备案表的形式及内容亦足以反映涉案厂房已经履行了工程消防设计备案和建设工程竣工验收消防备案手续，故对富万康公司提出的涉案出租厂房未经消防验收，租赁合同应无效的辩称，原审法院不予采纳。尹山社区居委会与富万康公司签订的房屋租赁协议合法有效，双方理应按照合同约定全面履行合同义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。该租赁合同中约定拖欠租赁费超过一个月，甲方（尹山社区居委会）有权解除终止本协议，收回全部租赁物。经核算，现富万康公司截至2014年7月31日已拖欠租金774417元，已构成违约，尹山社区居委会有权根据合同约定解除与富万康公司订立的房屋租赁协议。出租人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除，富万康公司已于2014年8月5日收到该份通知，故双方签订的房屋租赁协议应于2014年8月5日解除，富万康公司应从租赁房屋中搬离并将租赁房屋返还给尹山社区居委会。
富万康公司欠付的房屋租金不应减免，理由为：第一，富万康公司虽称该出租房屋无房产证、土地使用权证及消防验收许可证，致使其公司无法生产涉外销售的产品，导致厂房二楼空置，但是双方签订的合同约定房屋的租赁用途仅为生产厂房，并未对出租厂房做特别约定即需要提供满足富万康公司的产品能够进行涉外销售的相关证照，且富万康公司在承租厂房时亦应知晓涉案厂房的办证情况。故对富万康公司提出的因尹山社区居委会未提供上述证件而导致其公司无法使用厂房二层，应减少租金的辩称不予采纳。第二，虽双方一致认可厂房二层于2012年3月份通电，且富万康公司又陈述2012年6月之后厂房二层又出现断电至今。但尹山社区居委会陈述，富万康公司租赁厂房时未明确厂房二层的实际用途，并未要求通电，后明确告知要将厂房二层通电，尹山社区居委会即将该楼层通电。结合富万康公司的陈述，因缺少证照无法使用厂房二楼进行扩大生产而空置该层厂房至今，可以认定富万康公司一直空置厂房二层是因为富万康公司有限的承租能力所致，而非尹山社区居委会未向富万康公司通电导致，且富万康公司亦未有证据证明其公司在起诉至法院前，就出租厂房二层未通电的情况向尹山社区居委会提出过异议，故对富万康公司称因尹山社区居委会未通电而减免租金的辩称亦不予采纳。另外，富万康公司提供的相应照片不能显示拍摄时间，照片的内容亦未能反映尹山社区居委会提供出租厂房时，涉案厂房已不符合租赁条件。尹山社区居委会、富万康公司双方均认可，富万康公司已交纳租金965750元，按照合同约定的年租金，经核算，截至合同解除之日2014年8月5日，富万康公司尚欠房屋租金732132元。
另，富万康公司应支付因延期支付租金及搬离房屋而给尹山社区居委会造成的损失。尹山社区居委会根据合同约定的每逾期一天支付租金，则按拖欠租赁费的千分之一支付滞纳金，向富万康公司主张自2014年8月1日起，按同期银行贷款利率的四倍支付利息的主张过高，原审法院调整为富万康公司支付自2014年8月1日起，按银行同期同档贷款利率的1.3倍计算至实际给付之日止的利息作为富万康公司延付租金的滞纳金。另，富万康公司现仍在继续使用房屋，尹山社区居委会向富万康公司主张房屋被占用的损失，符合法律规定，富万康公司应按照年租金574000元的标准赔偿尹山社区居委会自2014年8月6日起至返还房屋之日止的房屋使用费。富万康公司提出已向尹山社区居委会交纳押金50000元，尹山社区居委会同意该押金在富万康公司应支付的款项中予以扣除，原审法院尊其自愿，故扣除50000元后，富万康公司尚应支付尹山社区居委会房屋租金682132元。富万康公司虽向尹山社区居委会提出赔偿损失的主张，但因富万康公司在本案中系被告，故本案对此不予理涉，富万康公司可通过另行诉讼的方式予以解决。
综上，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、苏州市吴中区郭巷街道尹山社区居民委员会与苏州富万康针织服装有限公司签订的房屋租赁协议于2014年8月5日解除，苏州富万康针织服装有限公司搬离其占有的苏州市吴中区郭巷街道尹丰路南侧（堍）的厂房，并将上述房屋返还给苏州市吴中区郭巷街道尹山社区居民委员会。苏州富万康针织服装有限公司向苏州市吴中区郭巷街道尹山社区居民委员会支付剩余房屋租金682132元及以682132元为基数，自2014年8月1日起按银行同期贷款利率的1.3倍计算至实际给付之日止的利息。二、苏州富万康针织服装有限公司按照年租金54.7万元的标准向苏州市吴中区郭巷街道尹山社区居民委员会支付自2014年8月6日起至返还房屋之日止的房屋使用费。上述两项均于本判决生效之日起十日内履行。案件受理费人民币13904元，由苏州富万康针织服装有限公司承担12854元，苏州市吴中区郭巷街道尹山社区居民委员会承担1050元。
上诉人富万康公司不服原审判决，向本院提起上诉称：上诉人单位为服装生产企业，同时双方的协议中明确涉案房屋租赁用途为生产厂房，显然涉案房屋需要出具消防验收；原审法院认定涉案房屋二层空置系因上诉人“有限的承租能力所致”属于认定事实有误，二层未使用的根本原因是被上诉人未通电；原审法院将上诉人主张的损失不予理涉属于适用法律错误。本案纠纷系由于被上诉人所出租的厂房不符合实现生产厂房的租赁使用条件，而上诉人按实际使用的楼层交纳相应租金，故不存在违约拖欠租金。综上，请求二审法院依法改判或者发回重审。
被上诉人尹山社区居委会答辩称：请求驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人认为涉案房屋如消防验收不合格，则租赁合同存在瑕疵属可撤销的合同，上诉人曾向被上诉人提出的退租要求应视为解除二层楼房合同的行为，不需要对方同意。
二审另查明，上诉人法定代表人在2014年11月20日原审法院庭审中陈述，租赁合同虽是以上诉人名义承租，实际上是跟其他人一起合租的，二层是其他人准备租用后做外贸的，因为房屋没有两证，即使做了外贸，产品也无法获得欧盟准入，所以就没有租用二层用于开公司，上诉人只需要租用一层厂房，所以一开始就只用了一层厂房，这也是上诉人不全额支付租金的原因。
本院查明的其他事实与原审查明的事实相一致。
本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。在一审中，被上诉人提供了涉案厂房的建设工程规划许可证，上诉人对此无异议，故双方签订的租赁合同合法有效。对于涉案租赁的厂房二层空置的原因，上诉人一审时认为是他人租用，后又认为是被上诉人未对二层通电导致不能使用，前后说法矛盾。如二层系他人租用，上诉人对此并未提供相应依据予以证实，且无证据证明被上诉人对此情况应当知晓。同时，如果二层系被上诉人未通电导致不能使用，但自租赁合同后至被上诉人起诉时三年多的时间内，上诉人未能提供书面依据证明其向被上诉人提出未通电导致不能使用二层厂房而应减免租金的要求，亦不符合常理。因上诉人拖欠租金构成违约，被上诉人根据合同相对性向上诉人主张解除合同、租金及使用费等主张，符合法律规定，应予以支持。对于涉案房屋的消防验收问题，上诉人在二审时不再认为是合同无效的理由，而是认为系合同瑕疵，应为可撤销的理由，但被上诉人一审时依据公开信息提供的涉案房屋消防设计备案表，证明涉案房屋已经消防设计备案的竣工备案，上诉人对此并未提供反证，故并不能认为涉案房屋未经消防验收。上诉人提出的消防验收问题也不符合法律规定的可撤销的情形。至于上诉人主张的损失部分，上诉人在一审时并未提出反诉，且原审法院给予了上诉人另案诉讼的权利，故上诉人该上诉理由亦不能成立。综上，原审判决并无不当，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13904元，由上诉人苏州富万康针织服装有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨恩乾
审 判 员 孙 毅
代理审判员 黄学辉
二〇一五年十一月三日
书 记 员 闻 艺