浙江省丽水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙11民终56号
上诉人（原审被告）：夏林云，女，汉族，1980年10月10日出生，景宁县人，住景宁畲族自治县。
委托诉讼代理人：吴兴（与夏林云系夫妻关系），住景宁畲族自治县。
被上诉人（原审原告）：叶华娟，女，汉族，1976年11月7日出生，景宁县人，住景宁畲族自治县。
委托诉讼代理人：姚长日、蓝细林，景宁县新泰法律服务所法律工作者。
原审第三人：夏进忠，男，汉族，1976年10月6日出生，景宁县人，住东阳市。
上诉人夏林云因与被上诉人叶华娟、原审第三人夏进忠买卖合同纠纷一案，不服浙江省景宁畲族自治县人民法院（2017）浙1127民初1719号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
夏林云上诉请求：撤销一审判决，确认案涉转让合同有效，判令被上诉人依约支付剩余转让款。事实和理由：案涉转让合同系合同双方当事人的真实意思表示，实质系对经营的旅游项目、场所和设施的有偿转让，包括三块标的，其中对于建筑物无房产证、土地使用权证等情况被上诉人均已明知，本案的转让条件具备，不受房产证、土地使用证的制约。在转让合同签订后，上诉人按照约定注销了营业执照，被上诉人实际已经营七个多月，至今仍在继续经营，以上事实充分说明除剩余转让款未支付外，其他事项已按合同约定履行完毕。即便原判认定合同无效，根据合同法相关规定，本案中一审法院未对应返还上诉人的设备、房产，被上诉人应向上诉人承担巨额经济损失等内容未予认定，显示公平。综上，恳请二审法院依法予以改判，支持上诉人的上诉请求。
叶华娟答辩称：一审已确认案涉合同系双方真实意思表示，上诉人无需对此提出上诉。房屋交易需要房产证、土地证才能符合法律规定。本案合同主要标的物为房屋，其他动产为其附属物，因为房屋无相关证件，致使转让合同无效。对于上诉人无相关凭证，被上诉人确实明知，但在签订合同时口头承诺给予补办手续，但一直未能予以办理，故被上诉人向法院提出确认合同无效。上诉人在经营时的情况与本案无关，被上诉人在转让后有权进行经营，但上述事实并不能理解为案涉转让合同已履行完毕。因上诉人未在一审提出反诉或另行起诉，一审对其损失未予认定并无不当。故上诉人的上诉主张并无法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
叶华娟向一审法院起诉请求：一、确认原、被告于2017年4月24日签订的《景宁湖光山舍民宿客栈转让合同》无效；二、被告夏林云返还原告已付合同价款人民币78.5万元整；三、被告夏林云承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2017年4月24日，原告叶华娟（合同乙方）与被告夏林云（合同甲方）签订《景宁湖光山舍民宿客栈转让合同》一份，就湖光山舍民宿客栈（原景宁渤海湾农家乐）转让事宜签订合同。合同主要约定以下内容：一、转让标的：（一）山场林权和经营权：1、位于土名为“驮岩下”山场一片，面积一亩二分。买卖方式：一次性转让。2、从梅坑村集体承包的农田一块，面积一亩，承租权转让至2032年，年租金400元等；（二）建筑物所有权和承租权：1、湖光山舍民宿客栈范围内建筑物7幢。其中5幢2层、2幢一层，占地面积约250平方米，建筑面积约450平方米。买卖方式：一次性买断所有权。2、原梅坑电站宿舍承租权转让至2023年10月5日，租金支付至2017年10月5日，之后租金由乙方负责；（三）生产经营设备所有权……。买卖方式：一次性买断所有权。二、款项及支付方式：第一条所述三项买卖共计人民币127万元，合同签订之日起2日内支付人民币47万元，法人代表更改或湖光山舍客栈注销后15日内支付80万元。款项打入夏林云农行账户……。三、甲乙双方权利和义务：甲方要确保合同所涉标的权属在签订合同前没有任何争议情况。如有，甲方要确保在合同签订前五天内自行处理。如争议处理不到位，导致合同不能履行或造成损失的，由甲方承担损失并向乙方支付违约金等内容。合同签订后，原告先后支付给被告转让款计72万元；原告因租赁梅坑电站宿舍，支付给梅坑电站租金6.5万元。另查明，原景宁湖光山色民宿客栈的法定代表人（负责人）系夏林云，登记注册类型为个体工商户，被告夏林云于2017年5月2日办理了原景宁湖光山舍民宿客栈的注销登记手续。被告转让给原告的山场、农田及湖光山舍民宿客栈等用地系被告夏林云等人向本县集体承租或向其他村民以承包等方式取得，湖光山舍民宿客栈范围内建筑物目前均没有取得国有土地使用权及房屋所有权证。该客栈现由原告经营中。2017年10月16日，原告以合同主要标的物“客栈”房屋7幢，不具备法律规定的交易条件，足以认定合同内容违法，以及“客栈”存在其他共有人即第三人夏进忠为由，要求确认原、被告签订的《景宁湖光山舍民宿客栈转让合同》无效，并由被告返还已付合同价款78.5万元。
原审第三人夏进忠未作陈述。
一审法院认为，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力，但违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。原告叶华娟与被告夏林云签订的《景宁湖光山舍民宿客栈转让合同》虽系双方当事人的真实意思表示，但根据我国现行法律、法规的规定，在土地性质由集体转为国家所有之前，不能在同一集体经济组织成员之外流通。原告叶华娟与被告夏林云并非同一村集体经济组织成员，该转让合同违反了我国法律、法规的强制性规定，故该转让合同应依法认定为无效合同。故，对原告叶华娟要求确认合同无效的请求依法予以支持。无效合同自始没有约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还。据此，该院对原告叶华娟要求被告夏林云返还已付转让款72万元的请求，予以支持；原告叶华娟要求被告夏林云返还其支付给案外人的6.5万元租金，缺乏事实与法律依据，不予支持。本案原、被告签订的合同因违反国家法律和政策而无效，双方均有过错。因合同无效造成的损失，应由双方各自承担相应的责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、原告叶华娟、被告夏林云于2017年4月24日签订的《景宁湖光山舍民宿客栈转让合同》无效；二、被告夏林云于判决生效之日起二十日内返还原告叶华娟转让款72万元；三、驳回原告叶华娟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11650元，减半收取5825元；由原告叶华娟负担2825元，被告夏林云负担3000元。
本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人夏林云提交了如下证据材料：一、丽水市恒基房地产评估有限公司出具的报告书一份，待证：案涉合同合法部分和没有权证部分所占比例；二、2016年同期案涉民宿收入情况发票89份，待证：交付案涉民宿后上诉人方可获得的经营收入。被上诉人叶华娟发表如下质证意见：证据一系上诉人单方面委托，不予认可；证据二与本案没有关联性。被上诉人叶华娟提交了如下证据材料：?村民委员会证明复印件一份和夏进忠转让协议复印件一份，共同待证：上诉人承诺处理案涉建筑物所有权。上诉人夏林云发表如下质证意见：对该证据的真实性没有异议，但这些均为在双方签订转让合同后，因被上诉人迟延支付剩余款项，为了拿到钱我方才协助其补办相关手续。原审被告夏进忠未向本院提交证据，也未发表质证意见。
本院经审查认为，被上诉人提交的证据，上诉人虽然对真实性无异议，但被上诉人对该村民委员会印章真实性存疑，且该证据仅能证明上诉人向被上诉人提供相关信息，在无其他证据佐证的情况下，不能证明双方已口头达成约定，故对该证据，本院不予采信。上诉人提供的证据，本院对于真实性予以确认，就证据的证明力，将在理由阐析部分予以综述。
本院经审理认定的事实与一审法院认定的一致。
本院认为：根据我国相关法律法规的规定，农村房屋的转让涉及到农村集体土地使用权主体的专属性，故对农村房屋买卖的主体具有特别的要求，也即只能在同一集体经济组织内部成员之间进行转让。本案中，被上诉人叶华娟购买案涉建筑物时非建筑物所在地农村集体经济组织成员，也无证据证明其在购买案涉建筑物后取得该农村集体组织成员身份，故一审认定案涉转让合同因违反国家强制性规定而无效并无不当，而被上诉人购买时是否存在明知案涉建筑物无产权证及转让后存在实际经营等情形，均不能作为认定合同效力的依据。虽然案涉转让合同涉及转让标的为三个部分，上诉人也通过相应的价格评估机构对各部分价值进行评估，但鉴于本案转让的标的为民宿客栈，而本案存在争议的7幢建筑物是合同目的得以实现的基础，故其他部分如山场、农田和经营设施的转让或租赁是否有效、价值比重亦不能作为判断本案合同效力的依据。合同确认无效后，双方应当互相返还已取得的相关利益及财产。上诉人在上诉理由中认为一审判决未对合同无效后返还上诉人财产和赔偿损失予以认定，属于认定错误，但上诉人在一审中提出赔偿损失的基础是被上诉人违约，而案涉转让合同已被确认无效，故上诉人要求被上诉人承担违约责任显然依据不足。至于是否因案涉合同无效给上诉人造成了损失，因上诉人未在一审时提起反诉，本案不予审理，上诉人可另案主张权利。
综上所述，夏林云的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11650元，由上诉人夏林云负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱永红
审 判 员 程允平
审 判 员 翁王婷
二〇一八年二月十二日
代书记员 杜一涵
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