陕西省府谷县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0822民初2159号
原告中国建设银行股份有限公司府谷县支行，住所地：府谷县府谷镇人民中路149号。
负责人李秀海，系该行行长。
委托代理人高某。
委托代理人丁某。
被告温某。
被告王某。
被告府谷县新生农资有限公司,住所地府谷县。
法定代表人刘建飞，系该公司总经理。
被告王某一。
原告中国建设银行股份有限公司府谷县支行（以下简称“建设银行”）与被告温某、王某、府谷县新生农资有限公司（以下简称“新生农资公司”）王某一金融借款合同纠纷一案，于2016年7月8日向本院起诉，由本院代理审判员柴婷适用简易程序于2016年8月8日公开开庭进行了审理。原告委托代理人高某到庭，原告建设银行负责人李秀海、王某、府谷县新生农资有限公司法定代表人刘建飞、王某一未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2013年10月10日，被告温某、王某为购置坐落于府谷县粮油巷32号新生农资住宅楼项目所属之住宅房产与中国建设银行股份有限公司府谷县支行就购房款签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同对贷款利率、罚息利率、还款方式以及违约责任等作了详细约定，并约定以被告温某、王某所购府谷县府谷镇粮油巷32号府谷县新生农资有限公司住宅楼1号楼3单元6层2号房产权为贷款抵押。后被告温某、王某无故不能按期换款，截至2016年5月18日，已拖欠本息66017.01元。被告不能按期还款后，原告以各种方式督促被告履行还款义务，但是均置若罔闻。根据原被告双方签订《个人住房（商业用房）借款合同》第十六条第一项及第十七条第二、三项的约定及《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款、第九十七条、第二百零一条之规定，被告温某、王某不按期还款已经以自己的实际行为表明不履行主要债务，已构成违约。原告可解除与被告的借款合同关系，并要求被告温某、王某清偿全部债务。原被告约定以被告温某、王某所购买府谷县府谷镇粮油巷32号新生农资有限公司住宅楼1�楼3单元6层2号房产为贷款抵押，府谷县新生农资有限公司与原告签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，王某一与被告签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》作为该项贷款的保证人。依据《中华人民共和国担保法》第十八条第二款、第五十四条规定，原告就被告抵押房产的执行款可以优先受偿，并由被告府谷县新生农资有限公司、王某一就全部债务承担连带保证责任。在原被告借款纠纷通过其他途径均未能协商解决后，依据《民事诉讼法》的相关规定诉至法院，请求依法支持原告诉讼请求，维护原告合法权益。请求判令：1、宣布贷款全部立即到期，被告温某、王某立即清偿剩余贷款本息及相关费用;2、被告温某、王某清偿截止2016年5月18日的借款本金662490.90元，且按照合同约定支付从借款逾期之日起至本息全部清偿之日止的利息、罚息;3、被告府谷县新生农资有限公司、王某一对上述债务本金、利息、复利、罚息承担保证责任;4、原告就被告所抵押房产的执行款优先受偿；5、本案的诉讼费及原告为实现债务所发生的全部费用由被告承担。
被告温某辩称，其所购买的房屋未经相关部门验收。开发商延期交房，按合同规定开发商每天应支付200元的违约金。其认为买房还贷，其无法居住该房屋，也不应该还贷。
原告向法庭提交如下证据材料：
第一组证据材料，营业执照副本、组织机构代码证、金融许可证、法定负责人身份证明、法定负责人身份证复印件各一份，证明原告的诉讼主体适格，具备诉讼权利。
第二组证据材料，身份证、户口本、婚姻登记证明各一份，证明被告温某、王某的身份情况。
第三组证据材料，《个人住房（商业用房）借款合同》一份、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》两份。证明2012年6月18日被告温某、王某与原告签订个人住房（商业用房）借款合同》，借款本金为72万元，借款期限为2012年6月18日至2032年6月18日，按照浮动利率计算月利息（即在基准利率水平上上浮10％），约定借款逾期的罚息利率为合同所执行贷款利率的水平上上浮50％，由被告温某、王某作为抵押人以其购买的房屋作为抵押财产提供担保。（2）被告新生农资有限公司、王某一与原告签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，保证方式为连带责任保证，保证范围为贷款本金、利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、为实现债权与担保权而发生的一切费用，新生农资公司保证期间为主借款合同项下的抵押已生效、抵押人已�妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。被告王某一保证期间为该笔借款的债务履行期限届满之日后两年止（如该笔借款项下的债务分期履行的，则每期债务的保证期间均至该笔借款最会一期债务履行期限届满之日后两年止）。
第四组证据材料，开立贷款账户通知书、支付凭证各一份，证明原告已按照约定发放符合合同约定的贷款72万元。
第五组证据材料，对账单一份，证明（1）截止2016年7月18日二被告剩余借款本金662486.9元。拖欠本金21406.63元，利息51992.91元，罚息727.03元，复利2835.76元，拖欠总额为76962.33元；（2）首次逾期时间为2014年4月18日。
第六组证据材料，在建工程抵押贷款登记证明一份，证明原告就被告温某、王某提供的抵押房产办理了抵押登记,原告依法享有优先受偿权。
被告温某对原告提交的证据材料均无异议。
被告温某、王某、新生农资公司、王某一均未向法庭提交相关证据材料。
本院对原告提供的证据材料作如下认定：原告提交的六组证据材料可以证明本案的待证事实，且借款人即被告温某对该六组证据均无异议，故本院对该六组证据予以确认。
本院根据双方当事人的陈述，举证、质证及认证，查明以下事实：被告温某、王某为购置坐落于府谷县粮油巷32号新生农资住宅楼项目所属之住宅房产与中国建设银行股份有限公司府谷县支行就购房款签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同对贷款利率、罚息利率、还款方式以及违约责任等作了详细约定，并约定以被告温某、王某所购府谷县府谷镇粮油巷32号府谷县新生农资有限公司住宅楼1号楼3单元6层2号房产权为贷款抵押。原告与被告府谷县新生农资有限公司签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》一份、与被告王某一签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》一份，二被告自愿作为该项贷款的保证人，保证方式为连带责任担保。后被告温某、王某无故不能按期还款，截至2016年7月18日，已拖欠本金21406.63、拖欠利息51992.91元、拖欠罚息727.03元、拖欠复利2835.76元，本息共计76962.33元。
本院认为，合法的借款合同关系应当受到法律保护，借款人应当依照法律规定及合同约定履行合同义务。本案中，原告已经履行了全部合同义务，被告应当履行还本付息义务。被告停止偿还借款的行为构成违约，但�方约定的贷款全部提前到期显著增加了被告温某、王某的负担，且一次性还款之约定属格式合同条款，原告并未履行提请被告注意义务，同时违背了签订该住房贷款合同的目的，故对原告的该项主张本院不予支持。原、被告之间的《个人住房（商业用房）借款合同》应继续履行，对于被告已经拖欠的本金、利息、复利、罚息，由被告温某、王某一次性进行清偿；对于原告对涉案房产要求实现优先受偿权的请求，由于该抵押为预登记抵押，其抵押权并未真正设立，并未使原告获得现实的抵押权，原告现在不能对该预售商品房行使抵押权，故对该项诉讼请求本院不予支持。被告新生农资公司、王某一自愿为被告温某、王某的该笔借款承担连带保证责任，现原告在保证期间内向二被告主张保证责任，本院予以支持，被告新生农资公司、王某一承担保证责任后，有权向被�温某、王某追偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十三条、第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十四条之规定，判决如下：
一、原告中国建设银行股份有限公司府谷县支行与被告温某、王某签订的《个人住房（商业用房）借款合同》有效，继续按期履行。
二、被告温某、王某于本判决生效之日起五日内向原告中国建设银行股份有限公司府谷县支行偿还2016年7月18日前已欠本金、利息、罚息、复利共计76962.33元；被告温某、王某于判决生效之日起五日内向原告中国建设银行股份有限公司府谷县支行偿还从2016年7月18日起至本判决生效之日止的借款本金及利息（利息以双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》约定为准）。
三、被告府谷县新生农资有限公司、王某一对上述第二项债务承担连带清偿责任；被告府谷县新生农资有限公司、王某一承担了保证责任后，有权向被告温某、王某进行追偿。
四、驳回原告中国建设银行股份有限公司府谷县支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1724元，适用简易程序减半收取862元，由被告温某、王某、府谷县新生农资有限公司、王某一共同承担。原告中国建设银行股份有限公司预交的10425元诉讼费，退出9563元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部的义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 柴婷
二〇一六年八月二十四日
书 记 员 班英