广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤20民终1138号
上诉人（原审被告）：肖婷婷，女，1990年11月2日出生，汉族，住湖北省京山县。
委托诉讼代理人：陈艺金，广东正日律师事务的律师。
被上诉人（原审原告）：王皇文，男，1989年10月6日出生，汉族，住广东省兴宁市。
委托诉讼代理人：黄钰欣，广东香山律师事务所律师。
原审第三人：中山市世华房地产代理有限公司，住所地中山市坦洲镇南坦路68号州际新天花园赛乐苑3/4幢9卡，统一社会信用代码914420000795215617。
法定代表人：刘文磊，该司城市总经理。
委托代理人：王玉倩，该司员工。
上诉人肖婷婷因与被上诉人王皇文、原审第三人中山市世华房地产代理有限公司（以下简称世华公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初13695号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
上诉人肖婷婷上诉请求：撤销一审判决第三项，改判肖婷婷无需向王皇文支付任何赔偿。事实与理由：一、交易过程中，肖婷婷已按合同约定履行了自身义务，积极配合王皇文办理按揭贷款手续，并向银行申请了提前还款手续，并无违约。二、根据合同约定，王皇文应在获得银行按揭贷款同意书之日起七日内支付首期款260000元给肖婷婷，但其在取得同贷书后违反合同约定，没有按时履行付款义务。在肖婷婷同意继续履行合同后，其又提出额外要求，要求肖婷婷签订补充协议，最后双方无法达成一致意见，导致合同无法继续履行。因此，本次双方交易不成功并非肖婷婷的原因。
被上诉人王皇文辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。肖婷婷构成根本违约，应当承担违约责任。
原审第三人世华公司述称，没有意见。
王皇文向一审法院起诉请求：1.判令肖婷婷继续履行《房地产买卖及居间合同》，立即注销中山市沙溪镇沙溪大道11号宝嘉上筑花园7幢202房（房屋价值：806000元）的抵押登记，配合王皇文与监管机构签署资金监管协议，并将该房屋过户至王皇文名下；2.判令肖婷婷从2016年6月9日起至履行全部合同义务之日止以成交总价806000元为基数按日0.1%的标准向王皇文支付违约金（计算至起诉之日的违约金为17732元）。一审诉讼期间，王皇文以肖婷婷不同意继续履行合同为由请求变更诉讼请求：1.解除王皇文、肖婷婷与世华公司签订的房地产买卖及居间合同中的房地产买卖合同，肖婷婷向王皇文返还定金50000元；2.肖婷婷向王皇文支付违约金80600元（按购房总价806000元的10%计算）。
一审法院认定事实：2016年4月9日，王皇文（买方）、肖婷婷（卖方）及世华公司（居间方）签订房地产买卖及居间合同（合同编号为：1602813），约定：本合同履行过程中所有文件及通知以特快专递或挂号信的形式发出至上述或买卖双方确认之地址或身份证记载地址5天后即视为送达，而无论是否收讫（包括收件人拒收或未签收导致等退回、他人签收等情形）。地址变更需提前7天书面通知其他各方。卖方以806000元的价格将其名下位于中山市沙溪镇沙溪大道11号宝嘉上筑花园7幢202房（建筑面积139.97平方米，房地产权证/不动产权证号：0214015398）的房地产转让给买方。该物业成交定金为50000元，买方在签署本合同时交予居间方，若卖方于2016年4月9日或之前签署本合同并对上述款项以定金名义签收后，买方所交保证金自动转为定金，在前述期间内，买方不得要求退回保证金，若卖方未能签署本合同，则居间方无息退还买方已付保证金，卖方将不得要求任何赔偿；违反前述约定视为违约。除定金之外的房款756000元买卖双方约定由买方按银行按揭付款：首期款260000元买方应在获得银行按揭贷款同意书之日起七日内支付给卖方；余款546000元由买方向银行申请按揭贷款支付给卖方，放款程序按银行规定。卖方应自买卖双方签署本合同之日起5日递交完毕全部银行按揭申请资料及签署相应文件，卖方须无条件配合提交按揭申请所需的资料及签署相关文件，否则视为违约；办理银行按揭所产生的按揭服务费、律师费、保险费、抵押公证费、评估费、抵押登记费、按揭合同印花税等各项税费均由买方承担。若买方已按前述约定期限内向贷款银行办结全部银行按揭申请手续，但自买卖双方签署本合同之日起60日内受理贷款的银行仍未作出批准或不批准贷款的（买方在前述期限内有权选择（含更换）不超过共三家银行申请贷款），或如因买方自身原因及贷款政策调整，买方无法取得银行贷款承诺或银行贷款额不足以支付房款的，买方应在本款前述约定的期限届满或收到银行拒绝按揭贷款的通知或部分不予批准贷款的通知之日起7日内一次性向卖方补足应付房款，否则视为违约。买方应对银行全部或部分不予批准贷款时需以现款付清全部房款的情形予以预见，并不得据此拒绝履行合同，否则视为买方违约。为保障交易资金安全，除定金、户口保证金、交房保证金以外的房款均交由买卖双方指定的银行监管，买卖双方须在合同约定的付款期限内与监管机构签署资金监管协议，卖方应在前述约定的付款期限内将需监管的资金存入监管账户，在领取新不动产权证后由资金监管方按约定将监管房款划入卖方指定的收款账户；如买卖双方选择自行交付上述房款的，则因此产生的纠纷或导致的其他后果，由买卖双方自行承担。本合同签订时是物业现状为无查封有抵押。买卖双方均清楚该物业的状况及其他各类情形，且确认该物业是以现状出售。如该物业是抵押状态则按卖方自行赎楼处理，卖方应于签署本合同之日起60日内自行筹资赎楼办妥注销抵押登记手续，并在注销抵押登记之日起3日内将不动产权证原件托管于居间方处作为转让过户之用，否则视为卖方违约。如在本合同签订日载明的交易物业查封、抵押状态与事实不符，只要卖方在本合同约定的注销抵押登记状况期限内解除查封、抵押，则合同继续有效各方仍应继续履行合同，并不得以此为由拒绝履行合同义务；如卖方不按合同约定期限内办理注销抵押、解除查封限制登记的，视为卖方违约。鉴于经纪方已促成买卖双方之间的买卖合同成立，买卖双方确认：卖方应向居间方支付以佣金支付承诺书为准作为中间服务费；买方应向居间方支付以佣金支付承诺书为准作为中间服务费；上述居间服务费应在买卖双方签署《广东省房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》前全部付清。如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以成交总价为基数按日0.1%的标准支付违约金并继续履行合同；如买方逾期履行义务超过20日或有其他根本违约行为的，卖方可要求买方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求买方支付本合同成交总价10%的违约金或没收定金。如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以成交总价为基数按日0.1%的标准支付违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行义务超过20日或有其他根本违约行为的，买方可要求卖方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求卖方支付本合同成交总价10%的违约金或双倍返还买方已支付的定金。居间方已向买卖双方讲解交易流程、本合同条款及交易风险；除加盖有居间方公司公章的补充协议、承诺函等文件外，其他任何无加盖居间方公章的文书均不视为居间方，即使这些文书是居间方的经纪人、员工出具但无公司盖章也不视为居间方同意或认同，居间方未授权其经纪人、员工或任何人士代表居间方签订或出具本合同外的法律文件。合同还约定了其它相关事项。
合同签订当日，肖婷婷开具收款收据（单号为：SK1308542），收据显示：交款人（客户/居间方）：世华公司；交款金额：50000元；交来：购买收到王皇文交来购买中山市沙溪镇沙溪大道11号宝嘉上筑花园7幢202房；交款方式：转账至以下账号：户名：肖婷婷；账号：62×××95；开户行：建设银行；见证人（店长）栏由傅泽源签名，收款人（单位）由肖婷婷签名捺印。
2016年5月13日，中国建设银行股份有限公司中山市分行个贷中心出具贷款通知书（编号：145988），该通知书记载：王皇文（借款申请人）身份证号码：441481198910062032向肖婷婷（售房人）购买中山市沙溪镇沙溪大道11号宝嘉上筑花园7幢202房，向我行申请500000元个人再交易住房贷款，贷款期限30年，收款账号为62×××95，我行同意在办妥过户、抵押登记手续并补足购房余款的情况下发放贷款。本通知书有效期为自签发之日起三个月内或在我行贷款发放后自动失效。该通知书还记载其他事项。2016年6月7日，王皇文向一审法院提起诉讼，主张前述实体权利。
中山农村商业银行股份有限公司东区支行营业部出具账户信息，显示王皇文于2016年5月26日开立8001000162930608-2的人民币个人普通卡活期结算账户，余额为21.92，可用余额为21.92，上次金融交易日期为2016年6月26日。该营业部于2016年7月1日出具账户流水信息，显示：户名为王皇文，账号为80×××82；并显示了交易信息：1.金额为10元、余额为10元、交易描述为无折现金存款、系统日期为20160526；2.金额为30000元、余额为30010元、交易描述为小额汇兑、系统日期为20160526；3.金额为220000元、余额为250010元、交易描述为大额汇兑、系统日期为20160527；4.金额为200000元、余额为50010元、交易描述为汇款、系统日期为20160611。
一审诉讼中，王皇文提交声称为世华公司按上述合同中肖婷婷预留地址向肖婷婷寄送过两份履约催告函。落款为2016年6月1日的履约催告函记载：在买卖合同签订后，卖方如约支付了定金50000元并于2016年5月16日获得银行贷款承诺书，且已备齐首期款260000元。经多次通知，阁下于2016年5月26日采取银行申请提前还款解除房产抵押登记，现银行已通知阁下办理提前还款，但阁下却迟迟未到银行办理还款赎楼手续。请阁下在2016年6月10日办毕赎楼手续。否则，阁下将构成逾期违约，因此引起的法律后果由阁下自行承担。该函还记载其他事项。
落款为2016年6月1日的履约催告函记载：在买卖合同签订后，卖方如约支付了定金50000元并于2016年5月13日获得中国建设银行批复贷款额度为500000元的同意书，且已备齐剩余房款256000元。经我司通过电话、短信、函件等途径多次通知阁下配合买方办理首期款资金监管及办理赎楼手续，但阁下却迟迟不配合，现已构成逾期配合买方办理房款资金监管及办理赎楼手续等违约情形。现我司特发此函，请阁下于2016年6月30日办毕赎楼手续及配合买方办理首期款资金监管。否则，阁下将构成根本违约。届时，买方有权按买卖合同第十五条约定要求您方继续履行合同或解除合同并要求您方承担相关的违约责任。该函还记载其他事项。
一审中，王皇文提供了打印时间为2016年7月1日的中山市土地房产产权档案馆出具的中山市不动产登记资料证明表显示，涉案房地产处于抵押、查封状态[1.抵押权人：中山农村商业银行股份有限公司，抵押金额：473000元，他项权证号：粤房地他项权证中府字第0214003653号；2.查封司法机关名称：中山市第一人民法院，原告/申请执行人：中国银行股份有限公司中山分行，法院裁定书文号：（2015）中一法民二初字第2921-1号，查封日期：2015-9-6，查封价值：47839.68元]。
一审法院认为，王皇文、肖婷婷与世华公司于2016年4月9日签订房地产买卖及居间合同（合同编号为：1602813）是各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，符合民事法律行为的生效要件，合法有效。一审庭审中，王皇文变更诉求请求要求解除前述合同，肖婷婷同意解除前述合同，世华公司对此没有异议，一审法院予以照准。本案争议焦点在于是可归责于哪一方的原因致合同不能继续履行，如何承担违约责任。
根据双方签订的房地产买卖及居间合同的约定，肖婷婷于2016年4月11日收到世华公司转交的50000元，肖婷婷确认该款系王皇文按照合同的约定支付的定金50000元，一审法院予以认定。上述合同约定“首期款260000元买方应在获得银行按揭贷款同意书之日起七日内支付给卖方”；“买方应在本款前述约定的期限届满或收到银行拒绝按揭贷款的通知或部分不予批准贷款的通知之日起7日内一次性向卖方补足应付房款，否则视为违约”；“卖方应于签署本合同之日起60日内自行筹资赎楼办妥注销抵押登记手续，并在注销抵押登记之日起三日内将/不动产权证原件托管于居间方处作为转让过户之用，否则视为卖方违约”。根据前述合同的文义理解并比对实际履行情况，王皇文于2016年5月13日就涉案买卖的房地产取得了中国建设银行股份有限公司中山市分行的贷款通知书，则其应于2016年5月21日前向肖婷婷支付银行同意贷款不足部分的首期款；肖婷婷应于2016年6月9日前办妥涉案买卖的房地产的注销抵押登记手续。又根据合同的有关签署资金监管协议的约定，王皇文于2016年5月21日前向肖婷婷支付银行同意贷款不足部分的首期款是有条件的，即须在上述付款期限内与监管机构签署资金监管协议。而作为居间方的世华公司当时发出的两份履约催告函及王皇文的银行账户流水信息可以证实，王皇文已具备支付剩余房款256000元的能力，世华公司通过电话、短信、函件等途径多次通知肖婷婷配合办理首期款资金监管及办理赎楼手续却迟迟不予配合；又结合涉案房地产于2015年9月6日已被司法机关查封且尚处于抵押状态的事实，应视为肖婷婷阻却上述付款条件成就的事实成立，肖婷婷已构成违约，应承担相应的违约责任。故王皇文主张肖婷婷返还定金50000元及按合同约定按购房总价806000元的10%计算支付违约金80600元的诉讼请求，理由成立，一审法院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条的规定，判决：一、解除王皇文、肖婷婷与世华公司于2016年4月9日签订的房地产买卖合同（合同编号为：1602813）；二、肖婷婷于一审判决发生法律效力之日起七日内向王皇文返还定金50000元；三、肖婷婷于一审判决发生法律效力之日起七日内向王皇文支付违约金80600元。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12038元，减半收取6019元；诉讼保全费4550元，合计10569元（王皇文已预交），由肖婷婷负担（肖婷婷于一审判决发生法律效力之日起七日内迳付王皇文）。
本案二审期间，肖婷婷、世华公司未提交新证据，王皇文提交肖婷婷与世华公司微信聊天记录一份，证明肖婷婷未到银行办理手续。世华公司称，该记录可以反映出世华公司将肖婷婷的要求转达给王皇文，王皇文要求在风险可控的情况下达成提前支付协议，但双方未就具体条件达成一致意见；赎楼事宜由肖婷婷单方向抵押银行提出申请即可完成。肖婷婷称，已提交了提前还款的申请书给世华公司，因需要世华公司提交其保管的房产证原件给银行后才可以办理注销抵押手续，所以未能提供签字文件。世华公司回应称，因肖婷婷未签字，根本无法办理手续。
本院对一审查明的事实予以确认。
本案二审庭审期间，肖婷婷称，双方在2016年5月26日办理资金监管手续时，王皇文额外增加补充协议，要求其垫付款项并由肖婷婷在25日内完成全部还款及解除抵押手续，否则承担全部的违约责任，但肖婷婷认为何时解除抵押是银行决定的，其无法控制、风险太大，双方未能协商一致，导致未能完成该手续，经肖婷婷催告后，王皇文仍不履行资金监管义务导致合同不能履行；根据合同第四条第二款，首期款260000元应在获得同贷书后七日内交付，该款就是肖婷婷用来赎楼的，双方没有约定肖婷婷赎楼的期限。
世华公司回应称，肖婷婷所称的补充协议实际上是肖婷婷提出要求变更的，肖婷婷要求首期款不再监管而是直接支付给其作赎楼之用，但双方无法达成一致，应按之前协议内容执行；由于肖婷婷一直未配合建立监管账户，首期款一直无法成功支付；合同约定由卖方即肖婷婷负责赎楼并自行解决赎楼资金。
对此，肖婷婷称，其在签合同时已说明没有能力赎楼，需要对方先行支付首期款；补充协议是王皇文要求的；肖婷婷没有仔细看合同内容以及资金监管条款，后来也没有与对方协商变更或者解除资金监管条款；当时世华公司口头答应帮其赎楼。
本院认为，根据民事诉讼的相对性审查规则，第二审人民法院应当针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，当事人没有提出请求的，不予审理。但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。本案焦点在于肖婷婷是否存在违约行为。肖婷婷上诉称其已向银行办理提前还款手续，因王皇文未按时向其履行付款义务，并要求签订补充协议，最终导致合同无法履行。经查，合同约定首期款必须存入监管账户，肖婷婷应于合同签订之日起60日内自行筹资赎楼并注销抵押登记，否则卖方违约。上述约定清楚、明确，亦无违反法律、行政法规强制性规定之情形，合法有效，对双方均有约束力。肖婷婷称在签订合同时双方口头约定王皇文直接向其支付首期款，王皇文、世华公司均对此不予确认，亦明显与上述合同约定相悖。肖婷婷对其陈述未能提交任何证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，本院对其陈述不予采信。在王皇文已具备支付首期款条件下，肖婷婷始终未按合同约定提供监管账户，也未举证证明其已向银行申请办理注销抵押登记手续，且涉案房地产在签订合同时处于被法院查封状态，肖婷婷亦怠于消除该交易障碍。肖婷婷的上述已明显构成根本违约，一审对此认定并无不当，本院予以维持。鉴于王皇文一审期间选择适用合同约定的违约金条款，一审法院据此判令肖婷婷按约定购房总价的10%支付违约金80600元，理据充分，本院予以支持。需要指出的是，本案三方当事人签订的《房地产买卖及居间合同》为复合合同，其中的房地产买卖合同关系仅存在于王皇文与肖婷婷之间，与世华公司并无关联，一审判决第一项表述有所不当，但鉴于各方均未针对该项判决结果提出上诉，本院二审不作处理。
综上所述，肖婷婷的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1815元（肖婷婷已预交），由肖婷婷负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 玲
代理审判员 吴碧英
代理审判员 吴合波
二〇一七年九月二十八日
书 记 员 郭燕婷