辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第187号
上诉人（原审被告）：李跃庚，男，1965年1月28日出生，汉族，原沈阳市富恒房产开发有限公司法定代表人，住址沈阳市沈河区。
被上诉人（原审原告）：刘晓东，男，1960年11月20日出生，汉族，沈阳市公安局和平分局民警，住址沈阳市沈河区。
委托代理人：万小东，沈阳市铁西区华强法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：刘睿，男，1986年2月6日出生，汉族，无职业，住址沈阳市沈河区。
委托代理人：万小东，沈阳市铁西区华强法律服务所法律工作者。
原审被告：傅杰，女，1967年11月4日出生，汉族，沈阳市富恒房产开发有限公司会计，住址沈阳市沈河区。
原审被告：沈阳市富恒建筑装修工程有限公司，住所地沈阳市沈河区奉天街146号甲3。
法定代表人：傅铁民，该公司经理。
委托代理人：傅杰，女，1967年11月4日出生，汉族，该公司会计。
上诉人李跃庚因与被上诉人刘晓东、刘睿，原审被告傅杰、沈阳市富恒建筑装修工程有限公司（以下简称“富恒公司”）租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2014）沈河民二初字第226号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月5日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长并主审，代理审判员单立、代理审判员李大鹏参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
刘晓东、刘睿诉称：刘晓东、刘睿系父子关系，李跃庚、傅杰系夫妻关系，李跃庚、傅杰系沈阳市富恒建筑装修工程有限公司的股东，2009年刘睿购买坐落在沈阳市沈河区奉天街146号甲3，建筑面积358平方米的商用房，委托其父亲刘晓东将该房屋租赁给李跃庚、傅杰公司经营使用，双方于2009年12月1日签订房屋租赁合同一份，租期为三年，年租金为27万元人民币，半年交房租一次，且双方履行权利和义务。2011年12月1日李跃庚、傅杰因资金周转不好，开始拖欠房租，刘晓东、刘睿多次催要，李跃庚、傅杰都以种种理由没有给付。李跃庚、傅杰多次口头、书面承诺也没有兑现，近日刘晓东、刘睿去工商局查档，发现李跃庚、傅杰公司法人已变更为傅铁民，无奈诉至法院。刘晓东、刘睿认为，李跃庚、傅杰不讲诚信，严重违约，其违约行为已给刘晓东、刘睿造成重大经济损失，且侵害其合法权益，综上所述，请贵院依法支持刘晓东、刘睿的诉求，来维持其合法权益：1、请求判令李跃庚、傅杰立即腾房，解除双方签订的房屋租赁合同，由李跃庚、傅杰承担房屋租赁期间的违约责任至腾房时止；2、请求判令李跃庚、傅杰立即给付所欠的房屋租金607，500元；3、本案诉讼费由李跃庚、傅杰、富恒公司承担。
李跃庚辩称：不同意刘晓东、刘睿的诉讼请求。第一，我在富恒公司没有任何职务。我到今年10月份才欠2年的租金，刘晓东、刘睿讲的60余万元从哪来的不知道。第二，我是与刘晓东、刘睿签的合同，刘晓东、刘睿应当起诉我，不应当起诉傅杰和富恒公司，而且保全的查封财产应当查封我的，不应当查封傅杰的财产。我认为刘晓东、刘睿要违约金的观点我不同意。
富恒公司辩称：不清楚，与我无关。
傅杰未到庭参加诉讼，亦未提供书面答辩意见。
原审法院审理查明：富恒公司于1998年11月12日成立，李跃庚为该公司法定代表人，2010年7月30日该公司法定代表人变更为傅铁民。刘睿系位于沈阳市沈河区奉天街146号甲3的房屋产权人。2009年12月1日，刘晓东作为甲方、富恒公司作为乙方，双方签订《房屋租赁合同》一份，约定：乙方承租甲方位于沈阳市沈河区奉天街146号甲3、建筑面积为358平方米的房屋，用于装饰工程经营，租赁期限自2009年12月1日起至2012年12月1日止，该房屋租金第一年为二十七万元，租金每半年结算一次，每次结算金额为全年租金的50%，每次时间为每年的五月一日和十月一日前交纳结清，租赁期内水费、电费、煤气费、采暖费由乙方承担，租赁期内房屋的自然损坏由甲方负责维修，由于乙方使用不当或装修造成损坏的由乙方负责，并承担修复费用，乙方欲对房屋进行改建、装修或增添设施，应征得甲方书面同意并办理有关手续，并涉及到墙体、楼板、支撑立柱等承重构件的改动、增加房屋荷载以及危及毗邻房屋和整栋房屋安全的活动必须经房屋安全部门批准，装修费用由乙方承担，乙方设计装修方案应经甲方书面认可，未经甲方同意乙方擅自装修的甲方有权恢复原状、包赔损失并解除合同。该协议乙方有李跃庚签名和富恒公司加盖印章。协议签订后刘晓东、刘睿方将房屋交付使用。
2013年1月17日，李跃庚向刘晓东、刘睿出具一份载有“3月5日前保证给付刘晓东房租54万元正。（2011.12.1-2013.11.30）”的欠条一份。
2013年3月5日，刘晓东作为甲方，李跃庚作为乙方，签订《协议书》一份，约定：1、乙方续租甲方位于奉天街146、甲3网点房屋至2013年11月30日止，房租同前。2、乙方欠甲方2011年12月1日至2013年11月30日房租金共计54万元整，付款方式为：2013年4月25日前付壹拾万元整，2013年10月30日前付叁拾万元整，2013年11月30日前付壹拾肆万元整，乙方若没能按期交纳租金，甲方可按日收取总租金的百分之十滞纳金。傅杰在该协议书上作为担保人签名、按手印，并作为见证人签名按手印。后李跃庚给付刘晓东、刘睿租金21万元。
现刘晓东、刘睿要求与李跃庚、傅杰、富恒公司解除房屋租赁合同并腾出房屋、给付所欠租金及违约金，起诉来院。
在本案审理过程中，刘晓东、刘睿明确诉讼请求为，仅要求李跃庚、傅杰承担给付租金及滞纳金，要求李跃庚、富恒公司腾出诉争房屋。
原审法院认为：刘晓东、刘睿与富恒公司、李跃庚签订的房屋租赁合同，与李跃庚签订的协议书均系各方当事人的真实意思表示，各方均应遵照合同约定履行。按照合同约定，刘晓东、刘睿提供房屋租赁给李跃庚经营使用，承租人按照合同约定给付租金。因此对于刘晓东、刘睿主张租金的诉求，原审法院予以支持。协议书约定租期至2013年12月30日止，租赁期满后刘晓东、刘睿要求承租使用人腾出房屋，符合法律规定和合同约定，因此刘晓东、刘睿要求腾出诉争房屋的诉求，原审法院予以支持，要求解除租赁合同的诉求，因合同履行期限已满，无须解除，合同期满后继续使用房屋应给付占有使用费。
一、关于租金及占有使用费的给付责任
租期2009年12月1日至2012年12月1日的房屋租赁合同的租金给付，该合同不仅有李跃庚签名，还加盖了富恒公司印章，但在本案审理过程中，富恒公司表示与其无关，李跃庚也表示不应起诉富恒公司，且李跃庚与刘晓东于2013年3月5日签订的协议书中，明确表示要给付该部分租金，因此该期间租金由李跃庚承担给付责任。
租期2012年12月2日至2013年11月30日协议书的承租方为李跃庚，该协议书记载的乙方为李跃庚，且合同盖有李跃庚印章，因此自2012年12月2日起的承租方为李跃庚，李跃庚应承担该期间租金及占有使用费的给付责任。
因此，以上租金和房屋占用使用费均应由李跃庚承担给付责任，2011年12月1日至2013年11月30日的租金为33万元（27万元／年×2年－已给付21万元），2013年12月1日至刘晓东、刘睿主张的2014年8月13日的房屋占有使用费参照租金标准计算应为167，116元［27万元／年÷12个月×7个月）＋27万元／年÷365天×13天］。
二、关于违约责任
李跃庚在2013年3月5日签订的协议书中明确表示欠刘晓东自2011年12月1日起的房屋租金，如未按期交纳按租金总额的百分之十收取滞纳金，傅杰在协议书中作为担保人签字亦表示认可，该违约责任的约定系双方的真实意思表示，滞纳金实为违约金，不违反法律规定，因此李跃庚应给付所欠租金330，000元的违约金为33，000元。合同期满后的占有使用费167，116元的违约金标准因在协议中没有约定，原审法院酌情按照占用使用费167，116元的同期同类逾期贷款利率计算。
三、关于保证责任
李跃庚与刘晓东签订的协议书中均明确表示保证给付租金及滞纳金，傅杰在协议书中作为担保人表示认可，按照担保法的规定，保证责任约定不明应视为连带责任保证，且刘晓东、刘睿主张债权的数额未超过法律规定的保证期间，因此傅杰应承担连带保证责任，因该协议书记载的租赁期限为2013年11月30日止，因此傅杰仅对协议书约定的2013年11月30日止的租金、违约责任承担连带给付责任。
四、关于腾房
关于腾房主体的问题，李跃庚系租赁协议的相对方，当然有腾出房屋的义务，而富恒公司住所地为诉争房屋，因此富恒公司也有义务协助将诉争房屋腾出。
按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”因双方对装饰装修的处理没有约定，因此，使用人腾空诉争房屋时，对诉争房屋中未形成附合的装饰装修物，可由使用人自行拆除。因拆除造成房屋毁损的，应当恢复原状。对已形成附合的装饰装修物，归刘晓东、刘睿所有。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十六条，《中华人民共和国担保法》第十九条之规定，原审法院判决：一、被告李跃庚、被告沈阳市富恒建筑装修工程有限公司于本判决生效之日起15日内，将位于沈阳市沈河区奉天街146号甲3、建筑面积为358平方米的房屋腾空并交还原告刘晓东、刘睿，被告李跃庚、被告沈阳市富恒建筑装修工程有限公司腾空房屋时，对诉争房屋中未形成附合的装饰装修物，可由被告李跃庚、被告沈阳市富恒建筑装修工程有限公司自行拆除，对已形成附合的装饰装修物，归原告刘晓东、刘睿所有；二、被告李跃庚于本判决生效之日起15日内，一次性给付原告刘晓东、刘睿房屋租金人民币330，000元，违约金人民币33，000元；三、被告李跃庚于本判决生效之日起15日内，一次性给付原告刘晓东、刘睿房屋占有使用费人民币167，116元，并给付占有使用费人民币167，116元自2013年12月1日起至2014年8月13日止按中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算的违约金；四、被告傅杰对本判决主文第二项义务承担连带给付责任；五、驳回原告刘晓东、刘睿的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币9800元，保全费人民币3520元，由被告李跃庚、傅杰、沈阳市富恒建筑装修工程有限公司共同负担。
宣判后，上诉人李跃庚不服，上诉至本院。上诉请求：撤销原审判决，依法改判或发回重审，本案诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：1.上诉人与被上诉人房屋租赁的续租期限是2014年3月15日（口头协议即交房日期）。给付租金计算期间应当从2011年12月1日至2014年3月15日。2.房屋租金33万元，违约金3.3万元，数额计算不对，因租赁期间上诉人与被上诉人有约定，上诉人在租赁期间装修房屋免房租，上诉人装修房屋两次，计45天，被上诉人没有减免。违约金不同意承担，因为我原来就答应过要给他腾房，而且2014年3月15日他也没去收房子，到现在也没人去收房。3.因租期未到，被上诉人起诉，房屋无人接收，上诉人只能暂时保管，并非占有，占用。占有使用费不同意给付，因为从2014年3月15日开始一直闲置没有使用。4.上诉人未付房屋租金是因被上诉人自将房屋租赁给上诉人，至今未给上诉人开具交易税发票，使上诉人无法下账。5.一审中查封财产应查封上诉人，不应该查封傅杰。6.我同意一审判决第一项，可以腾房。
被上诉人刘晓东、刘睿辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。1.双方签订房屋租赁合同期限是2009年12月1日至2012年12月1日，但是被答辩人没有按照上述期限缴纳租金，被答辩人自愿按所欠总租金的10%给付滞纳金。2.双方没有约定被答辩人装修免房租45天，违约金的约定是被答辩人夫妇自愿签字，且傅杰自愿担保见证，不存在被答辩人强行之说。3.答辩人诉至法院后，原审法院找被答辩人问是否能腾房，答辩人自称在一周内给予腾空，并同答辩人约好腾房时间，但是至今没有腾出。4.被答辩人从2011年12月开始拖欠房租，在2013年3月5日签订还款协议时，被答辩人自己承诺分三次付给答辩人54万元房租款，被答辩人从来没有提到要开发票的问题。5.因傅杰系李跃庚之妻，傅杰自愿为李跃庚担保并自愿给付所欠房租及违约金符合法律规定。
本院查明事实与原审法院查明事实基本一致。
本院另查明，刘晓东与富恒公司及李跃庚的代交人于2015年1月20日签订交房协议，富恒公司及李跃庚已将承租的本案诉争房屋奉天街146甲3门市房交由刘晓东。二审中，刘晓东、刘睿确认不再要求李跃庚、富恒公司腾房。
上述事实，有房屋租赁合同、协议书、欠条、工商变更情况查询卡、房屋所有权转移登记申请书、交房协议等证据及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。
本院认为：上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》和《协议书》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按协议约定履行各自义务。依照协议内容，房屋租赁期限为三年，自2009年12月1日起至2012年12月1日止。后经《协议书》续租至2013年11月30日止，房租同前。现房屋租赁期限已经届满，原审判决依据协议约定判决李跃庚履行支付相应租金及违约金的义务并无不当。关于刘晓东、刘睿诉请要求李跃庚、富恒公司腾房的诉讼请求，因在二审中，李跃庚与刘晓东进行了房屋交接，案件事实发生变化，且刘晓东、刘睿已确认不再要求李跃庚、富恒公司腾房，故本案不宜再判决李跃庚、富恒公司予以腾房。本院对原审判决第一项予以撤销。
关于李跃庚上诉提出的房屋续租期限是2014年3月15日且房屋租赁期间装修房屋免房租45天的主张。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，李跃庚虽主张房屋续租期限是2014年3月15日，且房屋租赁期间装修房屋免房租，计45天应予减免，但并未提供相应证据证明其主张，故对其上诉主张，因无事实依据，本院不予支持。
关于李跃庚上诉提出的房屋无人接收上诉人只能暂时保管，不应给付被上诉人房屋占有费的主张。李跃庚至被上诉人起诉之时仍未搬离诉争房屋，在租赁合同届满后仍实际占有诉争房屋，故原审法院判决李跃庚就合同期满后诉争房屋的占有使用费承担给付责任并无不当。
关于李跃庚以被上诉人未开具发票为由拒交租金的主张。因双方在租赁合同中并未约定出租方不及时开具发票，承租人有权拒绝支付房屋租金，且开具发票问题不是合同的主要义务，李跃庚不能以此为由，拒绝其应当履行给付租金的主要义务。
关于李跃庚上诉提出查封财产不应该查封一审被告傅杰财产的主张。因李跃庚所提的财产查封裁定系由一审法院作出，该问题不属于本案二审审理范围，本院对此不予审理。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持沈阳市沈河区人民法院（2014）沈河民二初字第226号民事判决第二项，即：被告李跃庚于本判决生效之日起15日内，一次性给付原告刘晓东、刘睿房屋租金人民币330，000元，违约金人民币33，000元；第三项，即：被告李跃庚于本判决生效之日起15日内，一次性给付原告刘晓东、刘睿房屋占有使用费人民币167，116元，并给付占有使用费人民币167，116元自2013年12月1日起至2014年8月13日止按中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算的违约金；第四项，即：被告傅杰对本判
决主文第二项义务承担连带给付责任；
二、撤销沈阳市沈河区人民法院（2014）沈河民二初字第226号民事判决第五项，即：驳回原告刘晓东、刘睿的其他诉讼请求。第一项，即：被告李跃庚、被告沈阳市富恒建筑装修工程有限公司于本判决生效之日起15日内，将位于沈阳市沈河区奉天街146号甲3、建筑面积为358平方米的房屋腾空并交还原告刘晓东、刘睿，被告李跃庚、被告沈阳市富恒建筑装修工程有限公司腾空房屋时，对诉争房屋中未形成附合的装饰装修物，可由被告李跃庚、被告沈阳市富恒建筑装修工程有限公司自行拆除，对已形成附合的装饰装修物，归原告刘晓东、刘睿所有；
三、驳回各方其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币9800元，保全费人民币3520元，由李跃庚、傅杰、沈阳市富恒建筑装修工程有限公司共同负担。二审案件受理费9800元，由李跃庚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
代理审判员 单 立
代理审判员 李大鹏
二〇一五年二月九日
书 记 员 刘冰青
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。