徐州市泉山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泉民初字第3779号
原告刘忠海，徐州开放大学教师。
委托代理人李兆新，江苏苏韵律师事务所律师。
被告杭州三春服饰有限公司徐州分公司。
负责人魏绍雷，总经理。
被告杭州三春服饰有限公司。
法定代表人魏绍雷，总经理。
委托代理人况世道，江苏同瑞律师事务律师。
原告刘忠海诉被告杭州三春服饰有限公司徐州分公司（以下简称三春服饰徐州分公司）、杭州三春服饰有限公司（以下简称三春服饰公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月4日受理后，依法由审判员魏道升独任审判，于2014年11月27日公开开庭进行了审理。原告刘忠海及其委托代理人李兆新、被告三春服饰公司的委托代理人况世道到庭参加了诉讼、被告三春服饰徐州分公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘忠海诉称，2007年9月9日，原告与被告三春服饰徐州分公司签订房屋认购单，双方就徐州巴黎春天国际购物中心一层W05号（现编号为42号）商铺的买卖达成一致。该商铺面积为26.21平方米，房价为702008元，被告三春服饰徐州分公司承诺让原告2008年9月底前上房。协议签订后，原告按约分两次付清了全部购房款。2008年11月1日，被告三春服饰徐州分公司向原告出具《承诺书》，承诺：原定上房日期至公司正式通知上房期间，每月按照每平方米200元的租金支付违约金，并于办理上房手续时一次性支付全额违约金。然2014年7月18日，双方办理上房手续时，被告三春服饰徐州分公司未依承诺支付违约金，双方多次协商未果。被告三春服饰徐州分公司系被告三春服饰公司设立的、在徐州市工商管理机关登记的、不具备法人资格的分支机构。被告三春服饰公司应对被告三春服饰徐州分公司的民事行为承担责任。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令二被告支付违约金364319元（以《承诺书》中约定违约金200元／平方米，按《认购单》中约定的商铺面积26.21平方米为标准，自2008年10月1日计算至2014年7月17日）。诉讼费用由二被告承担。
被告三春服饰徐州分公司未作答辩。
被告三春服饰公司辩称，涉案房屋系徐州天成润华房地产开发公司开发（以下简称天成开发公司），被告三春服饰徐州分公司从天成开发公司处认购，然后由原告刘忠海在被告三春服饰徐州分公司处认购，多方的交易都是在天成开发公司没有拿到房屋销售许可证的情况下进行的，交易的方式是认购方式，签署的是《认购单》，实际是属于商品房买卖合同的预约阶段。但是鉴于涉案房屋在2014年7月18日已经交付给原告，被告三春服饰公司本着实事求是的态度愿意解决因开发商逾期交房产生的法律责任。第二，被告三春服饰徐州分公司没有向原告刘忠海出具《承诺书》，原告刘忠海的违约金计算方式没有事实依据，请法院依法判决驳回。
经审理查明，被告三春服饰徐州分公司系被告三春服饰公司在徐州设立的分公司，已在江苏省徐州工商行政管理局登记注册，但不具有法人资格。
2007年9月9日，被告三春服饰徐州分公司（出售方）与原告刘忠海（认购方）签订编号为0000110的《认购单》一份，双方约定：认购房屋位于徐州解放南路矿业大学西门北侧矿大南都商业广场的徐州巴黎春天国际购物中心（暂定名）一层W05号房屋；房屋建筑面积暂定为26.21平方米；建筑面积单价26784元，房屋总价702008元；实付认购金702008元；上房日期暂定为2008年9月底前（上房后365天内办理房屋“两证”，因出售方原因逾期未能办理，认购方有权提出退房申请，出售方接到退房申请后一月内全额退还认购方已交认购金，并按银行同期存款利率支付利息）。双方在“认购条款”中还约定：1、本项目由中矿大商务发展有限公司开发建设，尚未取得销售许可，认购方自愿要求内部认购，缴付认购金。2、认购方缴纳认购金后，签订正式合同前，本公司有义务为认购方保留所认购房屋。3、如出售方通知（以报纸电话或挂号信函方式）认购方签署正式合同之日起5日内认购方未能签署合同，即视为认购方违约及放弃本认购书中规定的所有权益。出售方有权将该房另行出售，无需通知认购方。出售方于一月内全额退还认购方已缴纳认购金。4、认购方确保其通讯地址及联系电话正确无误。如由于认购方的原因，导致出售方不能联系上认购方而产生的损失，由认购方负责（前述地址或电话如有更改，认购方需以挂号信书面通知出售方）。通知以认购单预留电话及地址为准。5、该房屋最终面积以房管有关部门实测面积为准，单价不变、多退少补。6、装饰、装修标准：（1）A公共部分按商场标准统一装修B室内部分装修标准（1）楼地面：高档地砖（2）墙面：乳胶漆。公共配套设施含：水、电、卫生间、空调系统、1-4层设上下扶手电梯（本条款仅适用内铺，外铺不在此列）。7、本购物中心委托徐州巴黎春天商业管理有限公司实施统一管理，有关经营管理具体内容由认购方与徐州巴黎春天商业管理有限公司另行签订协议（此条仅适用内铺，外铺不在此列）。8、待正式销售条件具备后，由认购方与中矿大商务发展有限公司和杭州三春服饰有限公司共同签订房屋销售合同。9、如因工程规划及设计需要对该房屋图纸进行变更，待变更图纸出图后，出售方将提前十五日通知认购方，认购方有优先调换权。10、本人购书须由认购方亲自签署。如由他人代签需提供有效委托证件。11、本认购书壹式叁份，自签署之日生效，每份均具有同等法律效力。签署正式合同后本认购书即作废。
上述《认购单》签订期间，原告刘忠海分两次向被告三春服饰徐州分公司付清了认购金702008元，其中2007年9月4日支付138000元，2007年9月9日支付564008元。
因被告三春服饰徐州分公司未能安排原告刘忠海于2008年9月底前按约上房，2008年11月1日，被告三春服饰徐州分公司即向原告刘忠海出具《承诺书》一份，内容为：客户刘忠海于2007年9月9日认购徐州巴黎春天国际购物中心一层W05号门面房，面积26.21平米，实付认购款（大写）柒拾万贰仟零捌元，（小写￥702008），认购单编号0000110。原暂定上房日期为2008年9月30日。公司现郑重承诺：原暂定上房日期至公司正式通知上房期间，每月按照200元／平米租金支付违约金，于办理上房手续时一次性支付全额违约金。如客户提出退房，出售方在四个月内无息退还已交认购款，不另支付违约金。原告刘忠海也在该《承诺书》认购方处签名。
2014年7月18日，被告三春服饰徐州分公司（甲方）与原告刘忠海（乙方）签订《徐州巴黎春天国际购物中心协议》一份，内容为：经甲乙双方友好协商，现就徐州解放南路矿大西门南都商务中心1-2#楼裙房商场（徐州巴黎春天国际购物中心）相关商铺上房达成协议如下：一、该房现已基本具备经营条件，乙方同意上房使用。该房相关手续，甲方将继续完善。本协议附带商铺平面分割图。二、原房号：W05，现房号：42。三、因种种客观原因该房一直未通过验收，导致该房未能如期上房。甲乙双方同意上房后协商解决有关延期上房的赔偿数额（注：上房后壹个月内协商违约金赔偿问题）。四、该商铺的最终面积以产权处实测面积为准，待实测面积公布后办理两证时双方再就面积差异款项和违约赔偿金一并进行多退少补结算。五、本协议一式两份，双方签章即生效。上述协议签订当日，被告三春服饰徐州分公司即安排原告刘忠海办理了上房手续。后双方一直未签署《认购单》所约定的正式《商品房买卖合同》。
2014年8月1日，原告刘忠海（甲方、出租方）就其认购房产（系外铺）与案外人金辉（乙方、承租方）之间签订《租房合同》一份，内容为：经双方协商甲方将位于徐州解放南路矿大西门南都商务中心1-2#楼裙房商场相关商铺42号房出租给乙方居住使用。一、租房从2014年8月1日起至2019年8月1日至。二、月租金为8000元，缴租为壹季支付一次，人民币（大写）捌仟元（￥8000元），以后应按每年支付。三、约定事项：1、乙方租用时，应及时更换门锁，若发生意外与甲方无关。因不慎或使用不当引起火灾、电灾害等非自然灾害所造成损失由乙方负责。2、乙方无权转租、转借、转卖该房屋，不得擅自改动房屋结构，爱护屋内设施，如有人为原因造成破损丢失应维修完好，否则照价赔偿。并做好防火，防盗等安全工作，若造成损失责任自负。3、乙方必须按时交纳房租，否则视为乙方违约。协议终止。4、乙方应遵守居住区各项规章制度，按时缴纳水、电、物业管理等费用。5、甲方保证该房屋无产权纠纷。6、备注：（1）第一年按半年付款，第二年起8月1日年付。（2）如需转租，需征得甲方同意，需另签协议，详细内容由双方商定。四、本合同一式两份，自双方签字之日起生效。
上述《租房合同》签订期间，金辉通过自动柜员机汇款方式已向原告刘忠海付清半年的租金48000元。后金辉在徐州工商行政管理局泉山分局登记注册“泉山区小辉移动经营部”，并在承租房屋经营至今。
以上事实，原告刘忠海已举证证实，被告三春服饰公司经质证不持异议，本院予以确认。
2014年9月，原告刘忠海即以诉称理由起诉来院。被告三春服饰徐州分公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未提交书面答辩。被告三春服饰公司则以辩称理由予以反驳，同时以被告三春服饰徐州分公司系其分支机构为由愿意承担所有民事责任。
本院认为，因被告三春服饰徐州分公司2007年9月9日与原告刘忠海所签订关于徐州解放南路矿业大学西门北侧矿大南都商业广场的徐州巴黎春天国际购物中心（暂定名）一层W05号房屋《认购单》，被告三春服饰徐州分公司在未能按照《认购单》约定安排原告刘忠海于2008年9月底前上房的情况下，向原告刘忠海出具关于延期上房的《承诺书》，该《承诺书》未违反法律法规的强制性规定，对双方具有约束力。
被告三春服饰徐州分公司在《承诺书》中“郑重承诺”逾期交房违约金标准为每月每平方米200元，被告三春服饰公司庭审中认为约定违约金过高，请求本院予以平衡、减少。原告刘忠海则认为双方约定违约金不高，其2014年7月18日实际上房后对外出租商铺的租金为每月8000元，按照面积折算为每月每平方米305元，高于被告三春服饰徐州分公司承诺的逾期交房违约金标准，故不同意本院调整违约金。考虑到原告刘忠海就其实际上房后对外出租商铺租金的事实确有证据证实，本院对本案逾期交房违约金的金额不予调整。
原告刘忠海主张逾期交房违约金364319元，是以被告三春服饰徐州分公司所出具《承诺书》中承诺的违约金每月每平方米200元，按《认购单》中约定的商铺面积26.21平方米为标准，自2008年10月1日计算至2014年7月17日，符合被告三春服饰徐州分公司的承诺，故被告三春服饰徐州分公司应向原告刘忠海支付逾期交房违约金364319元。因被告三春服饰徐州分公司系被告三春服饰公司登记注册的分公司，不具有法人资格，上述民事责任应由被告三春服饰公司承担。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、本判决生效后十日内，被告杭州三春服饰有限公司向原告刘忠海支付逾期交房违约金364319元。
二、被告杭州三春服饰有限公司徐州分公司在本案中不独立向原告刘忠海承担民事责任。
案件受理费6760元，减半收取3380元，由被告杭州三春服饰有限公司负担（原告已预交，被告随案款一并支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审判员 魏道升
二〇一四年十一月二十八日
书记员 程 美