湖南省邵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）邵中民三终字第52号
上诉人（原审原告）邓联燕。
上诉人（原审原告）邓军。
委托代理人李金莲，系上诉人邓军之母。
两上诉人的共同委托代理人刘红邵，湖南云山律师事务所律师。
上诉人（原审被告）武冈市金源房地产开发有限公司，住所地武冈市乐洋路东方宾馆。
法定代表人刘喜玛，系该公司总经理。
委托代理人方爱华系该公司原董事长。
委托代理人ＸＸ华，北京中银（长沙）律师事务所律师。
上诉人邓联燕、邓军与上诉人武冈市金源房地产开发有限公司（以下简称金源公司）房屋买卖合同纠纷一案，武冈市人民法院于2014年10月8日作出（2014）武法民初字第1018号民事判决，邓联燕、邓军与金源公司均不服，向本院提出上诉，本院2014年11月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，原告邓联燕与原告邓军系父子。两原告欲购买被告金源公司开发的武冈市东门旺角商业广场门店，并于2006年1月14日向被告金源公司交纳100000元定购金。2008年12月16日，两原告与被告金源公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》。双方约定，两原告购买被告开发的东门旺角一层20号门面，建筑面积77.14平方米，其中套内建筑面积47.94平方米，公共部分与公用房屋分摊面积29.2平方米，每平方米11783.65元，总金额908991元；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，最终以产权登记面积为准，多退少补；付款方式为签订本合同前付清总房款的50%，剩余房款作为银行按揭贷款；被告应当在2009年1月31日前将该商品房经验收合格后交付原告使用；被告应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案以及因被告原因，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的10%向原告支付违约金等。当天，原、被告又签订《委托门店租赁合同》。双方约定，原告委托被告租赁位于武冈市乐洋路东门旺角商业广场商场一层20号门面，从2009年1月1日起至2018年12月31日止，租期为10年；租赁期间租金为804.61元／年／平方米，平均年租金62068元，每年支付一次，即原、被告签订租赁合同生效（合同签订生效时间为2009年1月1日）后60天内付清第一年租金，以此类推；原告还剩余购房尾款45万元未付清给被告，双方同意从此门面租金中抵扣，直到抵扣完为止；购房尾款未付清之前不影响办理房产证及土地证的相关手续；另约定了双方责任及违约金5000元；同时双方将该合同中记载的“最终以产权面积为准计算租金，双方多退少补”予以划掉并加盖被告金源公司印章。合同签订后，原告于当天交纳门面款200000元；2009年1月5日交纳门面款158991元，加上之前交纳的定购金100000元，共计交纳门面款458991元。自2009年至2013年12月，被告收到原告交来5年商铺款310340元（每年62068元）。自2014年1月至今，被告未再支付原告门面租金。被告金源公司根据《商品房买卖合同》约定，于2009年5月31日将该合同报产权登记机关备案。原告于2010年3月29日在《武冈市房屋转移登记（询问）申请书》上签字交被告办理房屋产权手续事宜。武冈市房地产管理局于2011年1月6日审查确定建筑面积为58.93平方米（其中分摊面积8.48平方米），同年4月14日核准同意办理房产权证并发证。该证由被告领取后，未交付给两原告。2014年1月8日，原告到武冈市房产局查询时发现该房产权证将两原告的身份证号码登记错误，故要求变更。武冈市房产局于2014年1月22日同意变更，并于同年2月27日重新发证，该证被被告领取后，被告以两原告未付清房款为由拒绝交付。武冈市房地产管理局《房屋产权情况》记载，权证号码为714000410的房产所有权人为邓联燕，产权面积58.93平方米，其中分摊面积8.48平方米；共有人邓军，权证号码为714000393；共有人李金莲（原告邓联燕之妻），权证号码为714000392。
原审法院认为，本案双方当事人争执的焦点主要有两个，一是本案是否超过诉讼时效；二是两原告委托被告代租的门面租金是按门面个数计算还是按平方计算，两原告最终应付被告多少房价款。首先关于诉讼时效问题。被告金源公司提供《武冈市房屋转移登记（询问）申请书》，证实两原告在2010年3月29日填写申请书时已清楚房屋面积实为58.93平方米，现在提起诉讼，已超过诉讼时效。根据原、被告双方约定，房屋面积最终以产权登记面积为准。两原告出具的申请书不等同于产权证书，不能作为产权登记面积依据。从双方无异议的《武冈市房屋所有权登记审批表》可知，武冈市房地产管理局于2011年1月6日才审查确定建筑面积为58.93平方米（其中分摊面积8.48平方米），同年4月14日核准同意办理房产权证。而被告在2011年4月领取原告房产权证后一直未交付给两原告，两原告无从了解产权证上登记面积情况，直到今年1月通过武冈市房产局查询后才知道产权登记面积。另外本案原告诉请的是要求被告退还原告多付的房款以及支付2014年房屋租金，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，期间为2年，故本案未超过诉讼时效期间，对被告金源公司主张本案已过诉讼时效的观点，本院不予采信。
其次关于门面租金如何计算，最终应付房价款多少的问题。原告邓联燕、邓军与被告金源公司签订的《商品房买卖合同》及《委托门店租赁合同》均系双方当事人的真实意思表示，且不违反我国相关法律的规定，均系有效合同。原、被告均应按照《商品房买卖合同》及《委托门店租赁合同》的约定，自觉履行各自的义务。原、被告虽在《委托门店租赁合同》中约定租赁期间租金为804.61元／年／平方米，平均年租金62068元，但同时又将合同中约定的“最终以产权面积为准计算租金，双方多退少补”划掉并由被告金源公司加盖公章确认。租赁合同签订后，被告金源公司按每年租金62068元实际履行，连续支付原告五年租金，并且被告在2011年4月领取原告房产权证，明知产权登记面积后，亦按每年62068元支付租金，故两原告委托被告代租的门面租金应是按门面个数计算，而不是按面积计算。
两原告与被告签订的《商品房买卖合同》中明确约定“产权登记面积与合同约定面积发生差异，最终以产权登记面积为准，多退少补”。根据武冈市房产局《房屋产权情况》，两原告所购买被告的房屋，产权面积为58.93平方米，故应付房价款为694410元（58.93㎡×11783.65元）。至今两原告已支付房价款769331元（首付款458991、五年房租抵扣房价款310340元），两原告多付被告房款74921元。被告金源公司租赁两原告门店，仅支付租金至2013年12月31日，其行为违反了《委托门店租赁合同》租金支付方式的约定，构成违约。至2014年7月31日止，被告尚需支付原告门店租金36206元（62068元÷12个月×7个月），故对两原告要求被告退还多付房款74921元、支付2014年1-7月租金36206元，共计111127元及违约金5000元的诉请，本院依法予以支持。被告金源公司辩称，《委托门店租赁合同》明确约定两原告剩余购房尾款为45万元，以门面租金抵扣，至今购房尾款未抵扣完，房款未付清。因《委托门店租赁合同》系在签订《商品房买卖合同》基础上对剩余房款的支付所达成的从合同，现总房价款因合同约定面积与产权登记面积有差异而发生变更，购房尾款亦应变更，故对被告的此项辩解意见不予采信。
两原告诉请被告违反《商品房买卖合同》第十七条的规定，要求被告赔偿违约金69441元。该条约定，被告应当在商品房交付使用后365个工作日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起7日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的10%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的10%向买受人支付违约金。从该条的内容看，被告的义务是及时将有关办理权属登记的资料报登记机关备案，协助原告办理相关权属证书。本案被告已于2009年5月31日将该合同报产权登记机关备案，至此，被告已按合同约定全面履行了自己的义务，无违约事实，对两原告要求被告赔偿违约金69441元的诉请依法不予支持。被告领取两原告房产权证后，理应交付给两原告，双方签订的合同中亦未约定不交付房产权证的情形，对被告辩称原告至今未付清房款，拒绝交付房产权证的主张，本院不予采信。两原告以被告未按约定时间支付2014年租金，要求解除《委托门店租赁合同》。因该门店已由原告委托并通过被告转租给第三人，现尚在租赁期内，为保障第三人利益，在本案中不宜处理。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零八条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告武冈市金源房地产开发有限公司于本判决生效之日起7日内将权证号码为714000410、714000393、714000392的房产权证交付给原告邓联燕、邓军；二、被告武冈市金源房地产开发有限公司于本判决生效之日起7日内支付原告邓联燕、邓军房屋租金111127元（租金已计算至2014年7月31日），违约金5000元，共计116127元；三、驳回原告邓联燕、邓军的其他诉讼请求。
邓联燕、邓军不服上述判决，向本院上诉称，原判认定主要事实与适用法律正确，但部分事实认定错误，因此，请求二审法院全面审理本案，支持上诉人在原审的全部诉讼请求。主要理由是：一、原判认定金源公司在履行《商品房买卖合同》的办理产权证书义务时没有违约行为系认定事实错误。上诉人与金源公司在《商品房买卖合同》中有明确约定，该约定的意思就是，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，要将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，在规定期限内（即365个工作日内），买受人不能取得房地产权属证书的，则应当依照合同约定追究出卖人的违约责任。本案事实是，上诉人到目前为止还没有领取到房屋权属证书，出卖人存在明显的违约行为。另外，根据双方签订的《商品房买卖合同》，所约定的权属证书不仅仅是房产证，还包括国有土地使用权证，金源公司只提供了办理房产证权属登记的证据，未提供履行办理国有土地使用权证权属登记报备义务的证据，存在违约行为。二、原审法院以“该门店已租赁给第三人，现尚在租赁期内，为保障第三人利益，在本案中不宜处理。”为由驳回了上诉人要求解除《委托门店租赁合同》的诉讼请求，显属不当。上诉人与金源公司之间是委托与被委托关系，金源公司与第三人签订的租赁合同是以上诉人的名义签订的，合同所产生的权利与义务应当由上诉人来行使与承担。上诉人要求解除与金源公司之间的《委托门店租赁合同》，并不会对第三人的利益产生损害，第三人所签订的租赁合同，也不会因上诉人与金源公司之间的委托关系解除而被解除。
金源公司答辩称，一、金源公司没有逾期办证，因邓联燕、邓军一直没有跟金源公司进行结算，没有对购房尾款的具体数额予以明确，故金源公司只能依据双方签订的合同继续以租金抵扣房款，未将房产证交与邓联燕与邓军，只是行使留置权，不能认定金源公司存在违约。二、邓联燕与邓军未缴纳契税、房屋维修基金，未与金源公司协商确定购房款等事宜，因此金源公司不能将房产证交付给邓联燕、邓军。另外，邓联燕与邓军在一审中并未举证证明金源公司未向国土部门履行报备义务，应认定其举证不能。三、本案《商品房买卖合同》与《委托门店租赁合同》系主从合同关系，合同条款的变更与确认应由双方当事人提起，而不是法院主动审查。因此，在双方没有协商变更前，金源公司依照原合同执行，不能认定为违约。四、本案已过诉讼时效。综上，请求二审法院依法驳回上诉人邓联燕、邓军的上诉请求。
金源公司亦不服上述判决，向本院上诉称，原判认定事实不清，请求二审法院依法撤销原判，驳回被上诉人的全部诉讼请求。主要理由是：一、被上诉人邓联燕等在2010年3月29日填写《询问申请书》时就已经知道门面面积只有58.93个平方，但其现在才起诉，已超过诉讼时效。二、至2013年12月，被上诉人等还有14万元的房款没有付清，其没有理由要求收回房产证和收取租金。三、被上诉人邓联燕等至今没有缴纳契税，也没有缴纳房屋维修基金，依法规定，其不能领取权属证书。四、因被上诉人一直没有交清购房款，上诉人只好以租金抵扣房款，因此也不存在将租金现金交给被上诉人，故不能认定上诉人违反《委托门店租赁合同》约定。
邓联燕、邓军答辩称，一、上诉人邓联燕、邓军起诉要求对方交付房产证和土地使用权证及赔偿违约金，没有超过诉讼时效。二、根据合同约定，房屋面积最终以产权部门的登记为准，那么依照房产证登记的面积，我方已超出支付13989元左右，故不存在邓联燕、邓军拖欠房款的情形。三、补充协议的第一条明确约定，房屋总价中已包含办理房屋权属证书的费用、契税、维修基金，买受人已支付了房款，故不需要再支付契税和房屋维修基金。综上，请求二审法院依法驳回上诉人金源公司的上诉请求。
经二审审理查明，金源公司与邓联燕、邓军签订的《补充协议》第一条约定：“原合同规定的房屋房款总价已包含由买受人承担的办理相关房屋产权等手续的税费，但不包含房屋贷款及房屋所有保险等所需费用。”另外，涉案门面合同约定面积与产权登记面积的差异主要是公摊面积，因整栋楼的规划变化及公摊面积的调整，造成涉案门面房产证上的公摊面积大幅减少，两者相差达20.72平方米。
本院二审审理查明的其他事实及证据认定与原审一致。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。双方当事人争议的焦点是：1、本案是否已过诉讼时效？2、金源公司在履行《商品房买卖合同》的办证义务过程中是否存在违约行为？金源公司是否应当将房产证交付给邓联燕、邓军？3、金源公司在履行《委托门店租赁合同》时是否存在违约行为？原判对邓联燕、邓军要求解除《委托门店租赁合同》的诉讼请求的处理是否正确？
关于本案诉讼是否已过诉讼时效的问题。双方当事人签订的《商品房买卖合同》第七条明确约定：“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第一种方式进行处理，即最终以产权登记面积为准，多退少补。”在该条约定中，产权登记应以房产管理部门对申请产权登记的房屋进行核实并颁发房屋所有权证书为标志，因此，在本案中，认定邓联燕、邓军知晓门面最终面积应以其知道产权证上所载明的面积为准。虽金源公司称邓联燕、邓军早在2010年3月29日填写《武冈市房屋转移登记（询问）申请书》时即已知道该门面的最终面积，但该份文件系产权登记过程中的初始文件，不具有产权登记的行政管理效力，故不能以该时间点来推断本案诉讼时效的起始时间。邓联燕、邓军最终知晓门面的产权登记面积是2014年1月，而其提起本案诉讼的时间是2014年7月，故本案未过诉讼时效。
关于金源公司在履行《商品房买卖合同》的办证义务过程中是否存在违约行为，金源公司是否应当将房产证交付给邓联燕、邓军的问题。金源公司在履行《商品房买卖合同》中，已依照合同约定将办理房屋所有权权属登记所需的资料报登记机关备案，并于2011年4月14日取得了房屋所有权证，不存在违约行为。邓联燕、邓军称金源公司未将办理国土使用权权属登记所需的资料报登记机关备案，但其未提交证据予以证实，其应当承担举证不能的责任，故不能认定金源公司在办理国有土地使用权证的过程中存在违约行为。金源公司称邓联燕、邓军未缴纳契税与维修基金，故不予交付房产证。根据双方签订的《补充协议》第一条，双方明确约定了办理房屋产权等手续的税费包含在总房款中，故金源公司以邓联燕、邓军未缴纳契税为由拒绝交付房产证的抗辩理由不成立。房屋维修基金一般由开发建设单位代收，但双方在合同中未明确约定房屋维修基金的交纳办法，也未约定不交纳的违约责任，且相关法律也未明确规定不交纳房屋维修基金即不准交付房产证，故金源公司以邓联燕、邓军未交纳房屋维修基金为由不予交付房产证的抗辩理由不成立。因此，金源公司应当将已经办理好的涉案门面的房产证交付给邓联燕、邓军。
关于金源公司在履行《委托门店租赁合同》时是否存在违约行为，原判对邓联燕、邓军要求解除《委托门店租赁合同》的诉讼请求的处理是否正确的问题。因房屋最终产权登记面积为58.93平方米，依照双方关于面积差异多退少补的处理约定，最终的房款应为694410元，邓联燕、邓军已支付首付款458991元，尚欠付235419元。因邓联燕、邓军在购买门面的过程中未采取按揭方式支付房款，故双方签订了《委托门店租赁合同》，约定以房屋租金抵扣房款，双方虽在该委托合同中约定了租金的单价及总价，但双方删减了关于“最终以产权面积为准计算租金，双方多退少补。”的约定，并盖上金源公司的公章予以确认，且实际出租面积（套内面积）还有所增加，故该房屋的委托租金应认定为按门面整体价格出租，而非按面积计算租金出租。截止到2014年7月31日止，邓联燕、邓军的门面租金已达346546元，扣除应当支付的欠付房款235419元，尚剩余111127元，金源公司应当将该笔租金支付给邓联燕、邓军。金源公司未在邓联燕、邓军的门面租金足以抵偿其未付房款时将租金支付给邓联燕、邓军，违反了《委托门店租赁合同》的约定，其应当承担支付5000元违约金的违约责任。因《委托租赁合同》涉及到第三人利益，且邓联燕、邓军在一审时也未向法院申请追加第三人参加诉讼，如其要求解除与金源公司签订的《委托门店租赁合同》，可在本案外另行主张，故原判对邓联燕、邓军要求解除《委托门店租赁合同》的诉讼请求的处理并无不妥。
综上，原判认定事实基本清楚，适用法律正确，处理并无不妥，上诉人金源公司与上诉人邓联燕、邓军的上诉理由均不成立，其上诉请求均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费8000元，由上诉人武冈市金源房地产开发有限公司承担4000元，上诉人邓联燕、邓军承担4000元。
本判决为终审判决。
审判长 李盛刚
审判员 胡文彬
审判员 莫佩华
二〇一四年十二月二十九日
书记员 王巾英
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决或裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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