海南省海口市美兰区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）美民一初字第44号
原告:林亮宇，男，1985年7月28日出生，汉族，住海口市。
委托代理人：符绩豪，海南绩豪律师事务所律师。
委托代理人：林雨，海南绩豪律师事务所律师助理。
被告：海南兆南物业服务有限公司，住所地：海口市海甸岛五西路42号兆南绿岛家园综合楼二楼。
法定代表人：林丽华。
被告：海南兆南房地产开发有限公司，住所地：海口市滨海大道235号兆南西海豪园综合服务楼。
法定代表人：林克周，总监。
两被告共同委托代理人：李鲁南，海南威盾律师事务所律师。
两被告共同委托代理人：张启云，海南兆南物业服务有限公司总经理。
原告林亮宇诉被告海南兆南物业服务有限公司（下称兆南物业服务公司）、海南兆南房地产开发有限公司（下称兆南房地产公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告林亮宇及其委托代理人符绩豪、林雨，被告兆南物业服务公司和兆南房地产公司的共同委托代理人李鲁南、张启云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林亮宇诉称：原告系兆南丽湾小区业主，被告兆南物业公司系该小区物业服务企业，兆南房地产公司系该小区开发商。2014年7月18日，原告将车牌号码为×××的轩逸牌小轿车停放在该小区地下车库，因被告没有尽到维修、养护、管理和维护等义务，导致地下车库浸水，原告车辆损失71730元。依照《物业管理条例》第三十条、《海南经济特区物业管理条例》第三十七条、《中华人民共和国合同法》第三百七十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求人民法院依法判决：1被告兆南物业服务公司赔偿原告车辆损失费71730元；2、被告兆南房地产公司对兆南物业服务公司承担连带赔偿责任；3、诉讼费由被告承担。
被告兆南物业服务公司与兆南房地产公司共同辩称：一、”威马逊是1973年来最强台风，属41年一遇的超强台风，其破坏程度之大，已超出一般可预见范围，属于不可抗力，构成被告的免责事由。二、原、被告间不存在保管合同关系，不应承担保管不善的违约责任。依照《兆南·丽湾前期保管物业服务合同》和《临时管理规约》，被告既无保管义务，也无保管责任。而且原告所称的泡水车辆×××停车位费仅缴纳至2014年7月13日，而”威马逊”来袭于2014年7月18日，台风期间，车主根本未交纳车位使用费，被告无需为原告车辆的损失承担赔偿责任。三、被告兆南物业服务公司在台风前已尽合理通知、提示及提前预防义务，不存在物业服务合同中约定的违约情形。台风后，兆南物业服务公司一直坚守岗位，抗击台风并妥善处理善后服务，因此，原告的损失不应由被告承担。四、兆南房地产公司所开发的兆南丽湾小区是经过合格验收的，不存在任何质量问题，而且，根据合同相对性原则，是兆南物业服务公司与原告基于物业服务合同产生的法律关系，与兆南房地产公司无关，原告要求兆南房地产公司承担连带赔偿责任没有法律依据。综上，希望法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，被告兆南房地产公司系海口市世纪大道13号兆南丽湾小区的建设单位，兆南丽湾小区于2011年3月21日竣工验收备案。2009年4月28日，兆南房地产公司与兆南物业服务公司签订《兆南·丽湾前期物业服务合同》，约定：自2009年5月1日起，至成立业主大会并授权业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同前，兆南·丽湾小区内房屋建筑本体共用部位、共用设施设备、市政共用设施（道路、室外给排水管道、自行车房、停车场等）、本物业规划红线内的属配套服务设施等的维修、养护和管理统一委托由兆南物业服务公司经营管理；物业服务费按双方协商的标准向业主收取；停车场属于兆南房地产公司所有的，委托兆南物业服务公司管理，业主和物业使用人有优先使用权，向兆南物业服务公司缴纳停车费；停车场车位所有权归业主的，车位使用人缴纳停车服务费；管理服务达不到本合同约定的服务内容和质量标准的，应按实收缴管理费年平均值5%的标准支付违约金。兆南·丽湾小区的物业至今由兆南物业服务公司经营管理。原告林亮宇系海口市世纪大道13号兆南丽湾小区竟海轩5层503房业主。原告向被告兆南物业服务公司缴交了2014年的物业管理费,同时缴交了×××小轿车在2014年6月14日至2014年7月13日期间的地上车位停车费（每月90元），7月14日开始按次缴纳停车费（每次3元）。2014年7月15日，被告在小区内张贴《温馨提示》：第9号台风”威马逊”预计于16日进入南海东部海面，一、业主外出请注意安全；二、请收起阳台各类悬挂物及花盆等物品；三、车辆尽量不要停放在露天或树木旁；四、请紧闭门窗，做好防风防雨准备。原告于2014年7月18日将×××小轿车停放在兆南丽湾小区的地下停车库。当日下午3时30分，台风”威马逊”在海南省文昌市××镇登陆，当晚8时左右，兆南丽湾小区的地下停车库被水淹没，兆南丽湾小区地下车库被水淹没。事后照片可见地下车库的水位将近至地面，在出入口处的水面离顶梁约20公分，周围未见有沙袋堆放。同年7月19日下午，被告兆南物业服务公司使用发电机、水泵等对地下车库进行抽水。两日后，地下车库的水被抽干，兆南物业服务公司通过电话联系业主，通知业主将泡水车辆拖出。原告陈述：原告将车辆拖出后未维修就直接以25000元的价格转让他人，由他人拖至海口美兰好车坊汽车修理场进行维修，维修费用共计71730元。原告要求两被告赔偿损失，两被告予以拒绝，遂成讼。诉讼过程中，两被告对原告的损失数额不予认可。经本院征询原、被告意见，原、被告不同意申请对受损车辆的损失进行鉴定。另查，×××小轿车是原告于2008年10月7日购买的，购买款为134800元（裸车价115213.68元＋购置税19586.32元）。
本院所确认的上述事实，有商品房买卖合同、机动车行驶证、发票、照片、手机短信、温馨提示、前期物业服务合同、海南省建筑工程竣工验收备案证、海口市建设工程质量安全监督站建筑工程施工质量监督意见以及当事人的陈述笔录等在案为凭，这些证明材料已经开庭进行质证和本院的审查，可以采信。
本院认为，兆南房地产公司是兆南丽湾小区的建设单位，其在兆南丽湾小区业主、业主大会选聘物业服务企业之前依法选聘兆南物业服务公司为该小区的物业服务企业，双方订立了《前期物业服务合同》。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。原告林亮宇等广大物业买受人成为兆南丽湾小区业主后，《前期物业服务合同》对原告等全体业主与兆南物业服务公司即具有同等约束力。被告兆南物业服务公司作为物业管理服务企业，对兆南丽湾小区内房屋建筑本体共用部位、共用设施设备、市政共用设施（道路、室外给排水管道、自行车房、停车场等）、本物业规划红线内的属配套服务设施等负有维修、养护和管理的义务；同时，因不可抗力导致物业管理服务中断的，兆南物业服务公司可不承担责任。因此，兆南物业服务公司是否尽到维修、养护和管理的责任以及原告停放在地下停车位的车辆被水浸泡是否属不可抗力造成是本案的关键。所谓不可抗力，是指人力不可抗拒的外在力量，即不能预见、不可避免并不能克服的客观情况。如火山爆发、地震、台风、洪水、冰雹等自然灾害和战争等社会现象。这些现象非当事人的主观意志能支配。但台风在我国属常见的自然灾害，特别是在我省，几乎每年都会受到来自南太平洋或大或小、或多或少的台风影响。在气象等相关科学高度发展的今天，通常情况下，台风是可以预见的。采取适当的措施，台风造成的影响可减少到最小，甚至可以避免。只有很少一部分台风，虽然事前能够预知，但因其强度高、破坏力大，人们即使采取适当的措施也无法防止事件的发生。这样的台风应属不可抗力。2014年7月15日，中央气象台发布台风消息，告知”威马逊”台风位于菲律宾马尼拉以东约610公里的洋面上，预计16日下午到夜间进入南海东部海面。当日，兆南物业服务公司即张贴《温馨告示》，提醒业主注意安全、关好门窗、收起阳台悬挂物、车辆尽量不要停放在露天或树木旁。原告亦认为地下停车库较地上停车位安全，因此于台风当日将两辆车停入地下停车库。由此可见，原告与兆南物业服务公司均知道”威马逊”台风来临，均采取了相应措施。但根据海口市气象台在事后发布的相关消息可知，2014年7月18日的第9号超强台风”威马逊”登陆时中心附近最大风力17级，为1949年以来登陆海南的最强台风之一（与1973年9月登陆琼海博鳌的7314号”玛琪”台风并列最强），是1949年以来造成海南损失最严重的台风。作为海口市民的一员，我们对”威马逊”台风的造成的损害至今记忆犹新：大面积积水、树木折断甚至连根拔起、广告牌、电线杆折断倒塌，造成交通堵塞；许多房屋门窗、玻璃被吹坏、连日停水、停电，造成人们生活不便......由此可见”威马逊”台风的强度和破坏力已大大超出人们的预知范围，超出原、被告预防范围，非兆南物业服务公司日常维修、养护和管理所能避免的。从兆南丽湾小区地下停车库在短短数小时内即被水淹没亦可看出当时台风风力之强、降水量之大。且台风当天开始，海口地区连续两天大面积停水、停电，也造成抽水的困难。在停水、停电的情况下，兆南物业服务公司依然于台风后的第二天下午开始抽水，抽水干后及时通知业主拖车维修，避免了车辆损失继续扩大。被告以”威马逊”台风属不可抗力，被告可全部免除责任的抗辩意见，本院予以采纳。原告未能提供证据证明被告未尽到维修、养护和管理的责任，应承担举证不能的法律后果，其诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》六十条、第一百一十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
原告林亮宇的诉讼请求。
案件受理费人民币1593元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
审 判 长 周俊萍
代理审判员 胡乾华
代理审判员 王 硕
二〇一五年三月六日
书 记 员 王 莺