湖南省长沙市芙蓉区�民法院
民 事 判 决 书
（2015）芙民初字第5609号
原告中国建设银行股份有限公司湖南省分行。
代表人刘力耕，行长。
委托代理人段妙红，湖南竞翔律师事务所律师。
被告胡元武。
被告湖南省大德房地产开发有限公司。
法定代表人，关瑞祥。
原告中国建设银行股份有限公司湖南省分行（以下简称建行湖南省分行）因与被告胡元武、湖南省大德房地产开发有限公司(以下简称大德房产公司）发生金融借款合同纠纷，于2015年9月22日向本院起诉。本院于同日受理后，依法适用普通程序，组成由审判员伍丹文担任审判长，人民陪审员苏麟、赵超斌参加�议的合议庭，于2016年8月12日公开开庭进行了审理。书记员刘丹丹担任庭审记录。原告建行湖南省分行的委托代理人段妙红到庭参加了诉讼。被告胡元武、大德房产公司经本院公告送达，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建行湖南省分行诉称：2013年9月25日，建行湖南省分行与胡元武订立了一份《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：建行湖南省分行向胡元武提供贷款38万元，贷款期限为20年，自2014年5月6日至2034年5月6日止。如胡元武未按借款合同约定归还贷款本息或支付相关费用，建行湖南省分行有权解除借贷关系，宣布贷款立即到期并要求胡元武归还全部贷款本息及相关费用，且建行湖南省分行为实现债权所实际发生的全部费用均由胡元武承担。胡元武向建行湖南省长沙县星沙镇泉塘街道办事处博雅路以南、东六线以东�小塘路以西海德公元商住小区5栋205号房产作为抵押担保。被告大德房产开发有限公司与建行湖南省分行签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》（合同编号：4308100012013103101），自愿为借款人胡元武提供连带责任担保。建行湖南省分行按照约定向胡元武发放了38万元贷款后，胡元武未按期履行还款义务。为维护建行湖南省分行的合法权益，故起诉，请求依法判令：1、解除建行湖南省分行与胡元武订立的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、胡元武向建行湖南省分行偿还借款本金369442.98元，借款利息3480.88元，本息共计372923.86（利息暂计算至2015年8月27日，此后的利息按合同约定的逾期贷款利率计算至实际清偿之日止）；3、胡元武承担建行湖南省分行为实现上述债权所支付的按标的总额5%计提的律师代理费18646元；4、建行湖南省分行对胡元武提供抵押�位于湖南省长沙县星沙镇泉塘街道办事处博雅路以南、东六线以东、小塘路以西海德公元商住小区5栋205号房产在上述借款本息及实现债权的费用范围内享有优先受偿权；5、大德房产公司对胡元武上述债务承担连带清偿责任。
被告胡元武、湖南省大德房地产开发有限公司在答辩及举证期内，既未作答辩，也未提交证据，本院视其放弃答辩及举证、质证的权利。
经审理查明：2013年9月25日，胡元武与建行湖南省分行订立了一份《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定：胡元武向建行湖南省分行借款38万元用于购买湖南省长沙县星沙镇泉塘街道办事处博雅路以南、东六线以东、小塘路以西海德公元商住小区5栋205号房产，借款期限为20年，自2014年5月6日至2034年5月6日止；借款利率采用浮动利息，即在基准利率水平上浮0%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次，利率调整日为每年的1月1日；若胡元武逾期还款，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；建行湖南省分行将借款本金一次性划入胡元武指定的湖南省大德房地产开发有限公司43001740661052503180-0001账户，胡元武采用等额本息还款方法，在本合同订立时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为2844.37元；胡元武提供其名下位于湖南省长沙县星沙镇泉塘街道办事处博雅路以南、东六线以东、小塘路以西海德公元商住小区5栋205号房产作为担保；如胡元武不按时足额偿还借款本息或其他应付款项，建行湖南省分行有权解除与胡元武的借贷关系，并宣布贷款立即到期，要求胡元武立即清偿借款本息及相关费用，建�湖南省分行为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等）均由胡元武
承担。合同还约定了其他事项。
2013年10月31日被告湖南省大德房地产开发有限公司与建行湖南省分行签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》一份，约定大德房产公司为建行湖南省分行与因购置坐落于湖南省长沙县星沙镇泉塘街道办事处博雅路以南、东六线以东、小塘路以西海德公元商住小区5栋205号房产住房和商业用房房产而与该行发生借贷关系的债务人所形成的一系列债权提供最高额保证，所担保的债权是指自2013年10月31日至2016年10月31日期间因建行湖南省分行发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权。包括借款本金及由此所产生的利息（含复利和罚息)、违约金、赔偿金、实现债权费用等；�保责任最高限额为五亿叁仟万元整，保证方式为连带责任保证，保证期间自每个债务人与建行湖南省分行订立借款合同之日起至该笔借款合同项下抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无异、收执之日；主合同项下的其他担保（包括但不限于抵押、质押、保证等）不影响
建行湖南省分行直接向大德房产公司主张保证责任的权利。
2014年5月6日，建行湖南省分行将38万元贷款汇入
胡元武指定的大德房产公司43001740661052503180-0001账户内。贷款发放后，胡元武未履行按月足额还本付息的义务。截止2015年8月27日，胡元武拖欠逾期借款本金1732.91元、利息3480.88元，未到期借款本金367710.07元。2015�11月，胡元武名下的上述房屋办理了抵押权设立登记，抵押权人为建行湖南省分行。
另查明，建行湖南省分行与湖南竞翔律师事务所订立了一份《委托代理合同》，委托湖南竞翔律师事务所律师代理本案的诉讼事宜，并向湖南竞翔律师事务所支付律师代理费18646元。
以上事实，有《个人住房（商业用房）借款合同》、《最高额保证合同》、《委托代理协议》、房屋他项权证、个人贷款支付凭证、收据及当事人陈述等证据予以证实，足以认定。
本院认为：建行湖南省分行与胡元武签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、与大德房产公司订立的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》均系各方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，各方当事�均应遵照合同严格执行。建行湖南省分行已按约向胡元武履行了发放了贷款本金38万元的义务，但胡元武未按照合同约定的还款方式履行还款义务。截至2015年8月27日，胡元武拖欠本息5213.79元，违反了合同“按月足额还本付息”的约定，双方约定的合同解除条件因此成就，建行湖南省分行有权解除双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》。合同解除后，不影响合同中约定的清理结算条款效力。截至2015年8月27日，胡元武尚欠建行湖南省分行逾期借款本金1732.91元、利息3480.88元，未到期贷款本金367710.07元，应一次性偿还。此外，胡元武还应按约定标准支付此后的利息、罚息至清偿之日止。建行湖南省分行为实现此债权而支出了律师费18646元，此费用未超过法定标准，按约定应由胡元武承担。大德房产公司承诺自愿为胡元武的上述债权提供阶段性连带责任保证担保�胡元武逾期还款行为发生于双方约定的保证责任期间，该公司按约定对胡元武所欠上述借款本息及实现债权费用承担连带清偿责任。胡元武还以其名下的位于湖南省长沙县星沙镇泉塘街道办事处博雅路以南、东六线以东、小塘路以西海德公元商住小区5栋205号房产为其贷款提供抵押担保，并依法办理了抵押登记，故建行湖南省分行作为合法抵押权人，对该房产处置后所得价款在胡元武所欠建行湖南省分行的债务范围内享有优先受偿权。建行湖南省分行与湖南省大德房地产开发有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，湖南省大德房地产开发有限公司应在保证合同约定的范围内对被告胡元武的上述欠款本金及利息、罚息、复利承担连带清偿责任。湖南省分行要�偿还本息及要求湖南省大德房地产开发有限公司承担连带保证责任的诉讼请求应予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司湖南省分行与被告胡元武于2013年9月25日订立的《个人住房（商业用房）借款合同》；
二、被告胡元武向原告中国建设银行股份有限公司湖南省分行偿还截至2015年8月27日的借款本金369442.98元，利息3480.88元，并按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的逾期贷款利率标准支付自2015年8月27日起至实际清偿之日止的利息（含罚息、复息）；
三、被告胡元武向原告中国建设银行股份有限公司湖南省分行支付为实现债权所发生的律师代理费18646元；
四、被告湖南省大德房地产开发有限公司对上述债务承担连带保证责任，且其承担责任后有权向被告胡元武追偿；
以上第二、三项金钱给付义务，被告胡元武、被告湖南大德房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内履行完毕；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
五、如被告胡元武、湖南大德房地产开发有限公司未履行上述金钱给付义务，原告中国建设银行股份有限公司湖南省分行有权行使抵押权，依法处置被告胡元武名下位于湖南省长沙县星沙镇泉塘街道办事处博雅路以南、东六线以东、小塘路以西海德公元商住小区5栋205号房产，所得价款由原告中国建设银行股份有限公司湖南省分行在上述借款本息及实现债权费用范围内优先受偿；处置后，其价款超过债权数额的部分归被告胡元武所有，不足部分由被告胡元武继续清偿；
五、本案受理费7173元，公告费260元，共计7433元由被告胡元武、湖南省大德房地产开发有限公司共同承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 伍 丹 文
人民陪审员 苏 麟
人民陪审员 赵�斌
二〇一六年八月十五日
书 记 员 刘 丹 丹
附：判决引用法律条文原文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借�人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法院许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。