广东省深圳市南山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深南法民三初字第390号
原告宋立新，户籍地址深圳市南山区。
委托代理人林秋苗，广东星辰律师事务所律师。
被告邓桃燕，户籍地址江西省抚州市南丰县。
原告宋立新诉被告邓桃燕房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人林秋苗、被告邓桃燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年4月19日，原告委托刘某与被告签订《房屋租赁合同》，约定将位于深圳市南山区某房（以下简称涉案房产）出租给被告使用，租期为三年，每月租金为人民币5500元（以下币种均为人民币），合同还约定被告将涉案房产分租（或转租）给第三方的，必须得到原告许可，被告使用房产时，不得擅自改变结构和用途。合同签订后，原告依约将涉案房产交付被告使用。2014年8月10日，原告接到南山街道办事处安全生产监管科、南山街道执法队、深圳市市场监督管理局南山分局南山所、深圳市公安局南山派出所、南山租赁所（以上五个部门统称为执法部门）联合出具的《整治“房中房”温馨提示》，提示原告的房屋存在违规改造出租、居住的行为，违反了《深圳市出租屋管理若干规定》（2008年修订）的有关规定，并要求原告自收到温馨提示之日起5日内自行改正违法行为，恢复房屋原状、功能。接到《整治“房中房”温馨提示》后，原告立即前往涉案房产，才知道被告在没有经过原告同意的情况下，擅自改变涉案房产结构，将原为三室两厅的涉案房产分隔成七间小屋进行转租。原告当场要求被告配合执法部门的工作，于五日内自行拆除违建物，但被告迟迟不予拆除违建物。直至2014年11月28日，为了能让次承租人搬离涉案房产以配合执法部门的拆除工作，原告垫付了本应由被告退还给次承租人的押金。同时，原告也配合执法部门对违建物进行了拆除。承租人擅自改变房屋结构的，擅自将房屋转租给第三人，出租人有权解除租赁合同；《房屋租赁合同》因被告违约而终止的，原告有权不经被告同意收回涉案房产，被告须无条件立即搬出房屋。2014年12月4日，原告行使了单方解除权，向被告发送了《解除合同通知函》，告知被告收到《解除合同通知函》之日起五天内搬出涉案房产并恢复房屋原有样貌。但被告至今不搬离涉案房产，甚至纠集黑社会人员三天两头前往涉案房产闹事。故原告诉至法院，请求判令：1、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》已于2014年12月4日解除；2、本案诉讼费用由被告负担。
被告辩称，1、原告诉被告主体不适格，原告起诉前已将涉案房产出售，原告并非涉案房产业主。2、原、被告签订的合同的其他条款内容的第②条明确约定“同意被告将该房房内间隔”，真实意思表示即改变房屋内部使用结构与功能，同时还约定支付租房押金、每月房屋租金汇入刘某（刘某是原告宋立新之胞兄宋某之妻）工商银行账号上，被告依时、依约支付了押金、租金。3、涉案合同在2014年11月28日后已经无法再履行了，因原告故意单方毁约造成的。2014年11月28曰上午，原告趁被告无人在家，纠集一帮黑社会人员强行破锁、破门入房，采取毁灭性的行为将被告出租房的装修物、家私、电器等财物进行肆意拆迁和破坏，并将房屋内值钱财物洗劫一空，其恶意行为造成被告巨大的经济损失高达30余万元。4、涉案房产在2014年11月28日时已无法再居住了，被告无奈离开。被告多次找刘某，其置若罔闻，置之不理。2015年3月26日，被告到原出租房看看能否找到刘某，结果看到该房正在装修，便向装修施工工头说明该房涉及合同纠纷，要求暂停装修施工，包工头电话告知刘某，刘某在电话中指使黑社会人员立即赶到现场对被告同行的家属实施殴打，造成罗爱华及其兄受伤，此故意、恶意的伤人事件南山派出所已处理结案。5、2015年3月29日，原告委派其胞兄宋某（刘某之夫）约见被告协商处理赔偿之事，可至今也未得到分文钱财的赔偿。综上，原告起诉无事实和法律依据。
经审理查明，位于深圳市南山区创业路与南光路交汇处的现代城华庭2栋5E房，建筑面积为125.61平方米，于2010年5月25日登记至原告宋立新名下，并于2015年1月26日通过买卖转移登记至案外人柯亚兵名下。
2014年4月19日，原告委托代理人刘某与被告签订《房产租赁合同》，约定原告将涉案的现代城华庭2栋5E房出租给被告使用，租期从2014年5月1日起至2017年4月30日止，每月租金为5500元；租赁期间，被告若将该物业分租（或转租）必须事先得到原告许可；被告使用该物业时，不得擅自改变结构和用途，……同时必须严格遵守中华人民共和国法律和当地的有关规定；因被告违约而合同终止，原告有权不经被告同意收回该物业，被告须无条件退出该物业；出租方同意承租方间隔，及其它内容。庭审中，被告陈述，被告签订合同时，曾告诉原告涉案房产要间隔，但当时未告知隔成几间，只要不打主墙，当时原告同意，被告也曾告知原告要转租涉案房产。原告不认可被告所述，原告陈述被告说为了给员工使用，隔木板，并不改变房屋结构。原、被告均认可，被告接受涉案房产后将涉案房产用砖、泥土隔成了7间房屋，每个房屋均有洗手间。被告陈述，其将涉案房产出租了3间给他人使用，该转租行为也曾口头告诉过原告。原告不认可被告曾告知其分租行为。
2014年8月，南山街道安监科、南山派出所、南山街道执法队、南山市场监管所联合向涉案房产租户、业主发出《整治“房中房”温馨提示》，载明将房屋分隔成若干小间进行出租、居住的行为，违反了《深圳市出租屋管理若干规定》，存在建筑、消防、治安等隐患，要求当事人收函5日内自行改正违法行为，逾期将予以整治。原告的代理人刘某于2014年8月10日签收了该通知。原告陈述，整改通知系直接发给原告本人，原告当时到现场告知被告，被告不同意整改，因为被告一直向原告索要赔偿，原告迫于无奈，于2014年11月28日配合执法大队整改、拆除。整改、拆除是执法大队进入涉案房产内整改、拆除，原告没有涉案房产钥匙，涉案房产应该是由执法大队打开的，当时房产内有人居住，为了配合执法大队工作，拆除整改之前，原告还代为退还了次承租人押金、租金；涉案房产拆除、整改时，原告在现场，有通知被告去现场，但是被告不愿意去，当时，涉案房产内有日常生活用品（部分是次承租人的），被告有一台热水器、空调在管理处，其余桶之类的物品就清理走了。被告认为原告未告知其对涉案房产进行改建是违法行为，被告也不清楚是谁拆除的，当时被告不在涉案房产内，拆除前，原告未通知被告。
原告提交了被告与次承租人龙一铭、艾鲁丽签订的《房屋租赁合同》以及次承租人出具的保证书、收据和转账记录，拟证明原告为配合整改，代被告向次承租人清退了被告收取的房屋押金，次承租人同意解除合同并搬离。被告对上述证据不予认可。
2014年12月4日，原告向被告送达了《解除合同通知函》，载明因被告违规将涉案房产分隔分租，导致涉案房产被南山执法大队以房中房及非法违建进行拆除并给原告造成了严重的经济损失，原告要求终止合同，被告应于收到函件后5日内搬离并恢复房屋原状。被告于2014年12月6日向原告代理人刘某邮寄《复函》，载明原告同意被告间隔，却于2014年11月28日强行入房内毁坏被告个人物品，拿走财物，原告应予赔偿。被告提交了报警回执、病历本、损失清单等拟证明被告于2015年要求刘某暂停装修施工，被告的丈夫及罗爱华等被殴打，以及双方签署的损失清单。原告对上述证据不予认可。
庭审中，被告陈述被告员工及次承租人在2014年11月原告自行换锁之后就未在涉案房产内居住了，因合同尚未到期，也未交还。原告陈述，涉案房产于2014年11月28日拆除违建后，次承租人就搬走了，涉案房产内也无他们的物品了，涉案房产拆除、整改后，仍是被告控制，被告未返还房产给原告，至今涉案房产未上锁，原告于2015年涉案房产另行出售给他人，后来，被告带人将涉案房产的锁损坏。
以上事实，有《房产租赁合同》、《整治“房中房”温馨提示》、《解除合同通知函》等证据及庭审笔录为证，足以认定。
本院认为，原告与被告签订的《房产租赁合同》（以下简称合同）系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人均应严格履行。
该合同备注条款虽约定原告同意被告间隔，但合同第5.8条亦约定被告使用该物业时，不得擅自改变结构和用途，也必须遵守法律和当地的有关规定。可见，该合同虽约定原告同意间隔，该间隔也必须合法、合规，不得改变结构和用途。根据本案查明的事实，原告及被告均确认被告接受涉案房产后将涉案房产用砖、泥土隔成了7间房屋，每个房屋均有洗手间，《整治“房中房”温馨提示》也证明相关主管部门确认涉案房产分隔成小间出租的行为违反了《深圳市出租屋管理若干规定》，存在建筑、消防、治安等隐患。
被告否认原告曾告知其整改要求，本院认为，原告于2014年11月底配合执法大队整改、拆除涉案房产内的隔断，并在此期间代被告退还了次承租人押金，原告在未告知被告整改要求、未协商清退次承租人的情况下即代被告退还次承租人押金，显然不符合常理，故本院可以合理地推知，原告曾告知被告整改要求，并要求其清退次承租人押金，在被告不予配合的情况下，原告才自行垫资清退次承租人押金。
本院认为，被告接受涉案房产后，合同虽约定原告同意间隔，但被告将涉案房产用砖、泥土隔成了7间房，并经相关主管部门确认涉案房产分隔成小间出租的行为违反了《深圳市出租屋管理若干规定》，且被告亦不配合进行涉案房产的整改，被告对涉案房产的使用违反了合同的约定。在被告违约使用房产的情况下，原告有权单方解除合同，原告于
2014年12月4日向被告送达了《解除合同通知函》，故涉案的合同已于2014年12月4日解除，对于原告要求确认合同解除的诉讼请求，本院予以支持。至于合同解除后的责任，原、被告可另循法律途径解决。
据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、九十六条之规定，判决如下：
确认原告宋立新与被告邓桃燕签订的《房产租赁合同》于2014年12月4日解除。
案件受理费1702.7元，由被告负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并提出副本四份，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 廖艳
二〇一五年六月十四日
书记员 沈蕊