湖北省武汉市江岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂江岸民商初字第01388号
原告武汉市恒越物业管理有限公司，住所地武汉市江岸区解放大道1567号。
法定代表人顾有生，该公司经理。
委托代理人韩戟（一般授权代理），武汉市恒越物业管理有限公司职员。
被告兰天，河南善水左岸商贸有限公司员工。
委托代理人吴云（特别授权代理），湖北原道律师事务所律师。
被告高莉，养生堂药业有限公司员工。
委托代理人吴云（特别授权代理），湖北原道律师事务所律师。
原告武汉市恒越物业管理有限公司诉被告兰天、高莉物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月21日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员张愿独任审理。因当事人矛盾较深，经审批，本案依法转为适用普通程序，组成由审判员张愿担任审判长，人民陪审员宋汉仙、周玲莉参加的合议庭进行审理。因人民陪审员宋汉仙、周玲莉因工作原因不能继续参加本案的审理，改为由代理审判员赵星、人民陪审员廖剑辉继续参加本案的审理。本院于2015年9月14日、2015年12月9日公开开庭进行审理，原告武汉市恒越物业管理有限公司的委托代理人韩戟，被告高莉及其与被告兰天的共同委托代理人吴云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告武汉市恒越物业管理有限公司诉称，被告于2007年6月3日与开发商武汉市佰富勤置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了位于武汉市江岸区后湖街金桥大道103号百胜春天小区15栋1单元101室的房屋，建筑面积为104.56平方米。2007年12月9日被告在接收该物业时与我公司签订《百胜春天小区前期物业管理合同》。合同约定：我公司向被告提供物业管理服务，被告按建筑面积每月1.20元／平方米的标准向我公司缴纳物业费，如被告逾期付款应根据拖欠金额按每月的5‰支付滞纳金。合同生效后我公司依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告未依约向我公司缴纳物业费，我公司多次对其上门催缴，均无果。自2009年1月1日起至2014年12月31日止，被告共拖欠66个月物业费8，132元，滞纳金47，384.61元，共计55，516.61元。为维护我公司合法权益，诉至法院，请求判令：1、被告支付物业费8，132元（2009年1月1日至2014年12月31日），被告按照每日千分之五支付逾期付款滞纳金直至缴清全部物业费之日止，截止2014年12月31日应支付滞纳金47，384元，共计55，516.61元。2、被告承担本案全部诉讼费用。
被告兰天、高莉辩称，首先，原告并非依法定程序由百胜春天小区业主选聘的物业服务企业，其主体资格不适格。按照法律规定，前期物业服务企业是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘的物业服务企业。即在建设单位完成前期销售工作后，前期物业服务企业应配合政府相关部门组织召开业主大会，选举产生业主委员会后进行相关物业服务企业的选聘，如未当选，应与选聘的物业服务企业进行物业管理移交。《物业管理条例》第二条规定，本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。本案原告不是通过业主选聘的物业服务企业故不应受法律保护，依法无权主张任何权利。其次，原告对我方主张权利的前提是依法承担相关责任和义务。原告前期物业服务企业的身份是由建设单位选定，则建设单位对我方的承诺和物业所有权的侵害，原告应承担相应的责任。2007年，我方购买涉案物业时，建设单位因未修建楼梯便捷通道无法完成工程验收，故将卖予我方的一楼专属花园改建成楼梯便捷通道，并向我方书面承诺确保我方的私家花园面积不少于二十平方米。针对该问题，建设单位与原告有过交接，并支付原告数千元的拆除楼梯便捷通道的费用。但我方多次与原告就此事进行协商未果。原告在没有履行相关义务的前提下向我方主张物业费，请求法院不予支持。第三，原告并非依据法定程序由百胜春天小区业主选聘的物业服务企业，其资质及相关人员的职业资格是否符合法律要求，我方均不得而知。涉案物业所在小区门禁长期损坏，小区的物业服务处于缺失状态，我方不应承担物业费。最后，原告对于两年诉讼时效之前的物业费用的主张已失去胜诉权。
经审理查明：2007年12月9日，原告武汉市恒越物业管理有限公司与被告兰天签订《前期物业管理服务协议》，约定被告兰天委托原告武汉市恒越物业管理有限公司对百胜春天小区实行物业管理，委托管理期限自房屋出售之日起至业主委员会与其选聘的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止。物业费由被告兰天按半年缴纳，按建筑面积每月梅平方米1.2元计算，每次交纳费用时间为上一个半年度物业费截止前1个月，即每年的6月30日和12月31日前。协议还对物业管理服务内容、物业管理服务质量等事项进行了约定，并约定被告兰天不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告武汉市恒越物业管理有限公司有权要求被告兰天补交并从逾期之日起按每天5‰交纳违约金。
被告兰天、高莉系武汉市江岸区百胜春天小区第15幢1单元1层1号房屋业主。该房屋建筑面积104.56平方米。百胜春天小区物业服务由原告武汉市恒越物业管理有限公司提供。自2009年1月1日至2014年12月31日，被告兰天、高莉未交纳物业费。
审理中，原告武汉市恒越物业管理有限公司明确，被告兰天、高莉所有的涉案物业物业费按照每月1.2元／平方米计算，房屋面积是104.56平方米，每月物业费125.47元，因为被告兰天、高莉所有的涉案物业在一楼，双方协商每年只需交11个月的物业费，所以每年物业费为1，380.17元。2011年应扣减垃圾费30元，2012年应扣减垃圾费46元，2013-2014年每年应扣减垃圾费36元，共计扣减148元。被告兰天、高莉应缴纳物业费8，133元。因双方各持己见，本案调解未成。
上述事实，有经庭审举证、质证，查证属实的前期物业管理服务协议、武汉市商品房买卖合同、有关门禁损坏情况的照片等证据及双方当事人当庭陈述在卷佐证，本院依法予以采信。
本院认为：原告武汉市恒越物业管理有限公司与被告兰天签订的前期物业管理服务协议，为双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，该合同合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”的规定，上述合同对业主具有约束力。被告高莉虽未在武汉市前期物业管理服务协议上签名，但原告武汉市恒越物业管理有限公司为其实际提供了物业服务，被告兰天、高莉有义务按期交纳物业费。现被告兰天、高莉欠缴物业费的行为违反合同约定，应承担向原告武汉市恒越物业管理有限公司支付拖欠物业费的民事责任。虽然被告兰天、高莉自2009年1月1日起未缴纳物业费，但原告武汉市恒越物业管理有限公司未提供有效证据证明其在2013年1月1日前向被告兰天、高莉催交物业费，被告兰天、高莉认为原告武汉市恒越物业管理有限公司的起诉超出诉讼时效的抗辩意见本院予以采纳。原告武汉市恒越物业管理有限公司于2015年7月21日诉至本院向被告兰天、高莉催缴物业费，根据前期物业服务合同中“物业费按半年一次收取，具体时间为上一个半年度物业费截止前1个月”的约定，被告兰天、高莉向原告武汉市恒越物业管理有限公司支付物业费的时间应从2013年7月21日起算。截至2014年12月，被告兰天、高莉应向原告武汉市恒越物业管理有限公司交纳的物业费为2，016.29元（104.56平方米1.2元／月／平方米11月÷12月18月－18元－36元），原告武汉市恒越物业管理有限公司要求被告兰天、高莉支付2009年1月至2014年12月期间物业费8，132元的诉请，本院予以部分支持。物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，但不能以此作为拒付物业费的抗辩理由。被告兰天、高莉在审理中辩称原告武汉市恒越物业管理有限公司管理服务缺失，未尽到合同义务，并以此为由拒付物业费无法律依据，本院不予采纳。关于被告兰天、高莉认为建设单位侵害其权益，原告武汉市恒越物业管理有限公司应当承担相应责任的辩称意见，因此纠纷属另一法律关系，不宜在本案中一并处理，被告兰天、高莉以此为由拒付物业费无法律依据，本院不予采纳。关于违约金，被告兰天、高莉基于对原告武汉市恒越物业管理有限公司提供的物业服务不满拒交物业费并非故意拒交，本院希望双方能相互体谅，一方面原告武汉市恒越物业管理有限公司能够进一步改善服务质量，另一方面被告兰天、高莉能够按时缴纳物业费，促使双方关系进入良性循环，取得双赢，故原告武汉市恒越物业管理有限公司要求被告兰天、高莉支付违约金的诉讼请求本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第八十三条、《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告兰天、高莉于本判决生效之日起五日内向原告武汉长恒物业服务有限公司支付2009年1月至2014年12月期间的物业费2，016.29元；
二、驳回原告武汉市恒越物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1，188元减半收取594元、邮寄费20元，共计614元由被告兰天、高莉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 张 愿
代理审判员 赵 星
人民陪审员 廖剑辉
二〇一六年一月二十日
书 记 员 杨敬文