成都市温江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川0115民初801号
原告：成都中铁二局瑞城物业管理有限公司，住所地：成都市金牛区马家花园路2号。
法定代表人：刘斌，职务不详。
委托诉讼代理人：袁国，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：朱小平，男，该公司员工。
被告：孙樱，女，汉族，，住成都市成华区。
委托诉讼代理人：余波（孙樱丈夫），住成都市锦江区。
原告成都中铁二局瑞城物业管理有限公司（以下简称瑞城物业公司）与被告孙樱物业服务合同纠纷一案，原告瑞城物业公司起诉至成都市金牛区人民法院，成都市金牛区人民法院审查后作出（2016）川0106民初7383号民事裁定书，裁定将本案移送本院管辖。本院于2017年2月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告瑞城物业公司的委托诉讼代理人袁国、朱小平，被告孙樱及其委托诉讼代理人余波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告瑞城物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告按《前期物业管理服务协议》约定向原告支付2014年7月1日后的物业服务费（暂计算至2016年5月30日为4503.17元）；2.判令被告按《前期物业管理服务协议》约定向原告支付2013年7月1日后的地下车位管理费（暂计算至2016年5月30日为1750元）；3.判令被告向原告支付逾期交纳物业服务费的违约金（按拖欠金额每日千分之三的标准，暂算至2016年5月30日为3532.66元；4.判令被告向原告支付物业服务费及逾期缴纳物业服务费的违约金共计9786元；5.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告瑞城物业公司确认第4项诉讼请求系前3项诉讼请求的总计之和。事实与理由：原告2009年12月21日与成都市盈庭置业有限公司（以下简称盈庭公司）签订《前期物业管理服务合同》，为盈庭公司开发销售的“月映长滩”小区提供前期物业管理服务。2013年2月23日，被告作为“月映长滩B区”***号房屋的买受人与原告签订《前期物业管理服务协议》，约定原告为被告所购买的房屋提供物业管理服务，约定了双方的权利义务，并约定了服务费标准、交费时间和逾期交费违约金等。此后，原告按协议的约定提供了物业管理服务，但被告却自2013年7月1日期至今无理长期拖欠应向原告交纳的物业服务费和地下车位管理费，经原告多次催缴未果，故向法院提起诉讼。
被告孙樱于2017年4月10日以邮寄方式向本院提出管辖异议，因超出提交法律规定的期间，本院依法不予审查。孙樱辩称，对于住宅物业服务费，因房屋存在质量问题原告未进行整改、原告阻拦为其安装门窗的工人进入小区造成损失，应抵扣物管费4052元，即抵扣2014年7月至2016年3月的物管费，瑞城物业公司的樊姓经理口头同意。据此，被告在2016年3月26日欲向原告交纳2016年4月至6月的物管费，但原告拒绝收取。对于地下车位管理费，因车位一直未向被告交付，不应向被告收取管理费。
本院经审理认定事实如下：2013年2月23日，孙樱与成都市盈庭置业有限公司（以下简称盈庭置业公司）签订了编号为A3-***的《商品房买卖合同补充协议及附件》，约定孙樱购买盈庭置业公司开发建设的“月映长滩”B组团***号房屋。并记载“买受人与出卖人自愿签订了合同编号相同的《商品房买卖合同》”，但原、被告在诉讼中均未提交该合同。同日，孙樱与盈庭置业公司签订了编号为B3-***的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件及补充协议（车位专用）》，约定：孙樱向盈庭置业公司购买“月映长滩”项目中的1幢-1层***号车位，总价75000元；出卖人应当在2013年6月30日前向买受人交付该车位；达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。孙樱于当日向盈庭公司一次性交纳了购买车位的全款75000元。
同样在2013年2月23日，孙樱与瑞城物业公司温江分公司签订了《“月映长滩”前期物业管理服务协议》（以下简称《物管协议》），约定由瑞城物业公司温江分公司提供自房屋出售之日起至业主委员会与业主大会选定的物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理服务。约定的物业管理服务内容包括：房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、公共秩序维护服务、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理及其他公共服务、代办服务、特约服务等。第四条第二款约定：“物业管理费从商品房买卖合同约定交房之日起计，乙方在办理交房手续时须全额支付首期3个月物业管理费。”第七条第三款约定：“施工人员进出小区，须办理有关手续，经甲方核准后方可出入小区。”约定的物业服务费用标准为：多层住宅按建筑面积1.38元/㎡/月计收。地下车位管理费按个数50元/个/月计收。
孙樱每月的住宅物业费为195.79元，其向瑞城物业公司交纳的住宅物业费交纳至2014年6月，在此之后未交纳；孙樱在2016年6月之前未交纳地下车位管理费。
2015年9月、2016年4月，瑞城物业公司分别向孙樱发出催收物业服务费的律师函。
以上事实，有原被告陈述、当事人身份信息和工商登记信息、A3-***《商品房买卖合同补充协议及附件》、B3-30《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件及补充协议（车位专用）》、《“月映长滩”前期物业管理服务协议》、车位销售收据、物业服务费收据、律师函及快递单等证据在案佐证，经庭审调查核实，本院予以确认。
本院认为，瑞城物业公司在“月映长滩”小区提供物业管理服务，有权按照与业主签订的《物管协议》向业主收取约定的物业服务费用。孙樱主张因房屋存在质量问题、原告阻拦门窗工人，给被告造成了损失，但未提出反诉请求，只是作为拒绝交纳2014年7月至2016年3月期间住宅物业服务费的抗辩理由。故对于住宅物业服务费，关键在于孙樱的抗辩理由是否能够对抗瑞城物业公司的权利主张。对于地下车位管理费，关键在于应从何时起算。对以上问题，本院结合存在争议的事实和证据评议如下：
一、关于房屋整改造成损失的抗辩
孙樱提交了四川鑫栢利装饰有限公司（以下简称鑫栢利装饰公司）向其发出的一封《通知函》，鑫栢利公司在该函件中表示因存在顶层墙面渗水以及墙面脱落问题未整改，影响装修进度，如在一周内再无法完成整改，将按1000元/天计算人工损失。如孙樱愿意，可以委托鑫栢利装饰公司进行整改，整改费用3052元，并附《整改预算书》。孙樱签字确认由鑫栢利装饰公司负责整改，确认整改费用3052元。孙樱提交的现场照片显示房屋存在渗水、墙皮脱落的现象。孙樱提交的2013年11月2日《A3叠拼交房验收表》“业主意见及要求”一栏中记载“顶楼墙面大面积渗水、墙面脱壳”等意见。
以上证据能够相互佐证，本院确认孙樱所购买的“月映长滩”B组团***号房屋在向孙樱交付时存在墙面渗水、墙皮脱落等需要整改的问题。
孙樱抗辩因房屋整改造成的损失应与物业服务费抵销。本院认为，《物管协议》中约定的物业管理服务内容包括：房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、公共秩序维护服务、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理及其他公共服务、代办服务、特约服务等。房屋整改并非《物管协议》约定的物业管理服务内容，而是基于房屋买卖法律关系，不属于本案审理范围，孙樱可以另行向负有整改责任的相对人主张。故对孙樱的此项抗辩意见，本院不予采纳。`
二、关于原告阻拦门窗公司造成损失的抗辩
孙樱提交了四川创佳门窗有限公司（以下简称创佳门窗公司）于2014年5月17日向其发出的一份通知，该通知记载“我司承接你月映长滩家装的门窗工程，于2014年5月9日运输材料到月映长滩小区时，因你们小区物业公司的阻拦，不准车辆及材料无法进场，造成我们将材料又拉回厂家。当天汽车运输往返费用共计400元，3位工人当天人工费损失共计600元。一共造成1000元损失，请支付。”孙樱还提交了创佳门窗公司于同日出具的1000元收据。孙樱以以上证据主张因为瑞城物业公司阻拦创佳门窗公司工人进入小区，给其造成了1000元的损失。瑞城物业公司对孙樱主张的事实表示不清楚，不认可。
本院认为，瑞城物业公司作为孙樱所主张的事实中的当事方，对门窗工人进出小区的真实情况应当知晓，但只提出了不清楚、不认可的质证意见，故孙樱提交的证据具有优势，对瑞城物业公司不准创佳门窗公司的车辆材料进入小区的事实，本院予以确认。
孙樱抗辩阻拦创佳门窗公司造成了损失，并应与物业服务费抵销。本院认为，根据《物管协议》的约定，瑞城物业公司有权对房屋装饰装修提供管理和服务，施工人员进出小区须经瑞城物业公司核准。故瑞城物业公司不准创佳门窗公司的车辆材料进入小区的行为不足以证明瑞城物业公司违反了《物管协议》约定。孙樱提交的照片能证明瑞城物业公司工作人员与城管部门工作人员曾到房屋内查看的事实，但同样不能证明瑞城物业公司违反了《物管协议》约定。故对孙樱的此项抗辩意见，本院不予采纳。
三、关于瑞城物业公司樊姓经理认可损失并冲抵物业费的抗辩
孙樱陈述称曾与瑞城物业公司的樊姓经理达成口头协议，确认4052元损失并以此金额冲抵物业费。对此事实瑞城物业公司不予认可。本院认为，孙樱在2015年12月20日向瑞城物业公司温江分公司发的函中表示：“由于物业公司拒不受理我的投诉，拒绝和我进行协商解决，故我不得不用该项费用冲抵物业管理费，共计冲抵物业管理费21个月。”孙樱在此函中的表述证明至少截至发函之日，瑞城物业公司并未与孙樱就损失与冲抵物业费的事宜达成协议，孙樱也未证明瑞城物业公司或其工作人员在发函之后与其达成协议。孙樱未举证证明与樊姓经理达成口头协议的事实，也未举证证明樊姓经理的身份和工作权限，故对孙樱的此项抗辩意见，本院不予采纳。
综上，孙樱针对住宅物业服务费的抗辩理由均不成立。对于瑞城物业公司主张孙樱支付2014年7月1日至2016年5月30日的物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。
四、关于地下车位管理费的起算时间
瑞城物业公司诉称，《物管协议》第四条第二款约定：“物业管理费从商品房买卖合同约定交房之日起计，乙方在办理交房手续时须全额支付首期3个月物业管理费”；案涉车位的《商品房买卖合同》第十条第一款约定：“出卖人应当在2013年6月30日前向买受人交付该商品房。”据此，瑞城物业公司主张地下车位管理费应当自2013年6月30日起算。孙樱辩称，车位未按合同约定的时间交付，并提交了一份盈庭置业公司发给孙樱的《协助办理车位所有权转移登记通知书》予以证明。本院认为，瑞城物业公司系在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，为“月映长滩”小区提供前期物业服务，因此《物管协议》的条款并非由瑞城物业公司与业主大会或业主委员会协商确定，而是由瑞城物业公司预先拟定，系格式条款。《物业管理条例》第四十一条第二款规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”本案中，瑞城物业公司拟定的《物管协议》将物业服务费起算时间拟定为“商品房买卖合同约定交房之日”，如果盈庭置业公司未按合同约定时间交房，而又并非由于孙樱的过错时，则意味着孙樱要承担按《物业管理条例》本应由盈庭置业公司交纳的地下车位管理费，加重了孙樱的责任。根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。因此，只有案涉车位按时交付，或者未按时交付是由于孙樱的过错造成的情况下，瑞城物业公司才可以自约定交房之日起向孙樱计收地下车位管理费。否则，应当自实际交房之日或孙樱应当收房之日起，计算地下车位管理费。
关于交付车位的时间，瑞城物业公司未举证证明。孙樱提交了盈庭置业公司于2016年5月24日发给孙樱的《协助办理车位所有权转移登记通知书》、孙樱于2016年9月18日给瑞城物业公司的函、瑞城物业公司于2016年9月27日给孙樱的函，拟证明车位交付的时间是2016年6月，以及瑞城物业公司同意从2016年6月开始收取地下车位管理费。本院认为，《协助办理车位所有权转移登记通知书》与车位交付无关；孙樱发给瑞城物业公司的函中孙樱表示“我于2016年6月3日才收到开发商发给我的通知，我在收到通知后与2016年6月9日到开发商售楼部进行了收取车位的相关手续办理”，但在本案中孙樱并未提交该份通知，也未提交其他佐证证据；瑞城物业公司发给孙樱的函中确实同意孙樱交纳自2016年6月起的地下车位管理费，但明确表示“其余欠缴费用，物业公司保留通过司法途径追缴的权利”。故孙樱举证的证据均不能达到其证明目的。综上，瑞城物业公司和孙樱均未能证明交付车位的时间，应当由负有举证责任的瑞城物业公司承担举证不能的不利后果。对瑞城物业公司主张自2013年6月30日起计算地下车位管理费的诉讼请求，本院不予支持。
五、关于违约金的计算
瑞城物业公司主张按照《物管协议》的约定，从逾期之日起按每天以当期应交费用总额的3‰交纳违约金。孙樱主张自己并不存在违约行为，并且违约金的约定是霸王条款，约定过高。本院认为，孙樱未按《物管协议》的约定交纳住宅物业服务费，构成违约，应当向瑞城物业公司支付违约金。孙樱提出违约金约定过高，本院认为，违约金的性质以补偿性为主，惩罚性为辅，每日3‰的违约金过分高于造成的损失，应予减少。综合考虑孙樱的违约行为、过错程度以及瑞城物业公司的损失情况，本院酌情确定每日的违约金为欠付物业服务费的万分之三。按《物管协议》约定，孙樱每季度应交纳的住宅物业服务费为587.37元，应交纳的时间为当季度的1月5日前、4月5日前、7月5日前、10月5日前。故违约金的计算方式为：自2014年7月6日开始，以当季累计未交纳的物业服务费为基数，按每日万分之三，分段计算至付清之日止。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：
一、被告孙樱于本判决生效之日起五日内向原告成都中铁二局瑞城物业管理有限公司支付2014年7月至2016年5月的住宅物业服务费4503.17元；
二、被告孙樱于本判决生效之日起五日内向原告成都中铁二局瑞城物业管理有限公司支付违约金，计算方法为：以当季累计未交纳的物业服务费为基数，从2014年7月6日始分段计算至本金付清之日止（2014年7月6日至2014年10月5日基数为587.37元，2014年10月6日至2015年1月5日基数为1174.74元，以此类推至2016年4月5日。2016年4月6日至本金付清之日止基数为4503.17元），以每日万分之三为标准计算；
三、驳回原告成都中铁二局瑞城物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为25元，由原告成都中铁二局瑞城物业管理有限公司负担10元，由被告孙樱负担15元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 穆虹宇
二〇一七年五月三十一日
书 记 员 李雨潼