重庆市酉阳土家族苗族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0242民初4109号
原告：刘全礼，男，1951年9月12日生，土家族，重庆市酉阳县人，住本县。
原告：代云仙，女，1952年9月15日生，土家族，重庆市酉阳人，住该县。
二原告共同委托代理人刘大钧，酉阳土家族苗族自治县中心法律服务所法律工作者。
被告：重庆泰峰房地产开发有限公司
法定代表人余星华，该公司董事长。
住所地：酉阳县钟多镇桃花源街月台巷。
统一社会信用代码：91500242778499770R。
委托代理人余培，女，1992年2月24日生，土家族，重庆市酉阳土家族苗族自治县人，住该县。系被告公司员工。
委托代理人李俊华，女，1971年2月27日生，土家族，重庆市酉阳土家族苗族自治县人，住该县。系被告公司员工。
原告刘全礼、代云仙诉被告重庆泰峰房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由本院审判员喻梅独任审理，公开开庭进行了审理。原告刘全礼、代云仙的委托代理人刘大钧，被告重庆泰峰房地产开发有限公司的共同委托代理人余培、李俊华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年6月10日，原、被告签订商品房买卖合同，原告在被告处购买位于酉阳县钟多镇桃花源胜利路香山丽景X栋X层X号商品房一套，房屋总价款280639元，原告当日支付了房款。合�约定于2011年3月18日交房。但因被告未能按期办理并取得房地产权证。原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求判令：1.被告继续履行合同，由被告立即为原告办理《房地产权证》2.由被告支付原告逾期办证违约金元55426.2元（从2011年5月18日至2016年10月31日止，按日以原告已付购房款280639元为基数，按0.0001为标准计算）；；3.由被告将已代收的大修基金8419元立即移交酉阳县国土房管局；4.由被告承担本案诉讼费用。
被告辩称：1.涉案房屋未能办理《房地产权证》的原因在于原告，原告既未提出办证申请，也未要求被告予以配合，逾期办证的责任在于原告，被告不应承担违约责任；2.办理产权证的条件不成就；3.即使违约，也是依照双方签订的《重庆市商品房买卖合同》的约定支付违约金；4.大修基金的移交，没有事实和法律依据，不属于人民法院受案范围；综上，请求法庭驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明：2010年6月10日，二原告作为乙方，被告作为甲方，双方共同签订了《重庆市商品房买卖合同》（下称《合同》），约定原告在被告处购买位于酉阳县钟多镇桃花源胜利路香山丽景X栋X层X号商品房一套，房屋总价款280639元，原告当日支付了房款。《合同》第七条第（一）款第二项约定：“属预售商品房的，甲方应当在2011年3月18日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房”；第七条第（二）款第一项约定：“本商品房交付时应符合以下条件：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》”。《合同》第十三条第二款约定：“预售商品�的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”。第三款约定：“甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由己方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同3日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方”。第四款约定：“如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在120日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的�记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过120日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之0.1向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.1（该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方�付违约金”。2011年11月12日，原告接房入住。原、被告均同意继续履行《合同》。被告至今未取得登记受理单，原告至今未取得涉案房屋的房地产权证。
认定上述事实的证据有原告提交的身份证复印件、被告的营业执照、重庆市商品房买卖合同、收款收据、购房款发票以及当事人的陈述等证据记录在案，事实清楚，足以认定。
本院认为，当事人有举证证明自己的诉讼主张及反驳对方诉讼主张的权利。原、被告签订的合同是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，对双方具有法律约束力，原、被告应按照约定履行自己的义务。根据本院查明的事实，依据相关法律的规定，结合双方争议的焦点，分别评述如下：
一、被告是否为原告办理房地产权证。国务院《城市房屋权一、被告是否为原告办理房地产权证。国务院《城市房�权属登记管理办法》第十六条第一款规定：“新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件”；建设部《房屋登记办法》第三十条规定，因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：……(五)房屋已竣工的证明……。相关规定说明，无论是购房者或是房地产开发企业，到房地产主管部门办理产权登记的，必须以开发商对其所开发的房地产进行初始登记为前提。而完成初始登记必须取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。被告有义务根据双方签订的合同的相关约定为原告向登记机构申请办理房地产权证并备齐办证所需材料。被告未取得土地房屋登记机构的登�受理单。当事人也未提供无充分证据证明是否具备办证条件。故对原告请求被告办理房屋产权证诉求，本院不予支持。属登记管理办法》第十六条第一款规定：“新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件”；建设部《房屋登记办法》第三十条规定，因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：……(五)房屋已竣工的证明……。相关规定说明，无论是购房者或是房地产开发企业，到房地产主管部门办理产权登记的，必须以开发商对其所开发的房地产进行初始登记为前提。而完成初始登记必须取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。被告有义务根据双方签订的合同的相关约定为原告向登记机构申请办理房地产权证并备齐办证所需材料。被告未取得土地房屋登记机构的登记受理单。当事人也未提供无充分证据证明是否具备办证条件。故对原告请求被告办理房屋产权证诉求，本院不予支持。
二、被告是否应当支付逾期办证违约金。根据《重庆市商品房买卖合同》第十三条第二款的约定，原、被告应在本商品房实际交付使用之日起60日内向登记机构提出办证申请，如因被告的责任，未能按期提出申请，取得登记受理单的，逾期超过120日后且原告要求继续履行合同，被告应自约定向登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至实际提交资料并取得登记机构出具的登记受理单之日止，按日向原告支付已付房价款万分之0.1的违约金。原告接房日为2011年11月12日，按照约定，被告应在2012年1月10日前，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，被告至今未取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，逾期办证的违约事实成立。被告辩称涉案房屋未办理房地产权证的责任不在被告，被告不应支付逾期办证违约金的理由。因被告未提交相关证据加以证明，故本院对其该辩称不予支持。按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，因被告逾期办证的违约事实成立，故本院对原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求予以支持。逾期办证违约金计算的截止时间为“甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日”，因被告至今未取得登记受理单，原告请求计算至2016年10月31日，本院予以支持。原告提出约定逾期办证违约金标准过低，要求调高标准的请求，因未提供证据证明逾期办证所造成的损失，故本院不予调整。原告向被告支付了全部购房款，逾期办证违约金应当以全部购买款为基数进行计算，计算得出的逾期办证违约金为：基数为280639元，每日按万分之零点一计算，自2012年1月11日起至2016年10月31日止。
三、关于原告所主张的由被告将已代收的大修基金立即移交酉阳县国土房管局的请求。按照2011年3月1日施行的《重庆市物业专项维修资金管理办法》的相关规定，物业专项维修资金是指用于物业共有部位和共有设施设备保修期满后的维修、更新、改造的资金。对于物业专项维修资金的管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监管、公开透明的原则。购买预售商品房的，购房者应当在办理房屋预售合同备案登记时将首期物业专项维修资金直接存入按《重庆市物业专项�修资金管理办法》规定开立的物业专项维修资金专户。结付给业主的物业专项维修资金存储利息应当转入物业专项维修资金。在《重庆市物业专项维修资金管理办法》实施前，开发建设单位或者物业服务企业已经收缴的物业专项维修资金及银行存款利息，应当自本办法施行之日起三个月内移交物业所在地区（自治县）房地产行政主管部门。违反《重庆市物业专项维修资金管理办法》规定，挪用、侵占物业专项维修资金的，由业主委员会或者业主代表向有关部门举报或者向人民法院起诉，依法追回挪用、侵占的物业专项维修资金。区县（自治县）房地产行政主管部门应当对挪用、侵占物业专项维修资金的给予警告，没收违法所得，可以并处挪用、侵占金额2倍以下的罚款；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。本案�，根据《重庆市物业专项维修资金管理办法》的上述规定，被告代为收取由原告所交的大修基金属于物业专项维修资金，该资金属于业主所有并用于物业共有部位和共有设施设备保修期满后的维修、更新、改造，该资金所产生的存储利息也应当转入物业专项维修资金，而非归于原告个人；即使被告存在挪用、侵占的行为，应按该办法处理，原告个人并没有诉讼主体资格来要求被告将已代收的大修基金立即移交酉阳县国土房管局。加之，原告的该主张属于另一法律关系，不能在本案中一并处理。故对于原告主张由被告将已代收的大修基金立即移交酉阳县国土房管局的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合�纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告重庆泰峰房地产开发有限公司于本判决生效后15日内支付原告刘全礼、代云仙逾期办证违约金：基数为280639元，每日按万分之零点一计算，自2012年1月11日起至2016年10月31日止。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1185元，因适用简易程序减半收取592.5元，由被告重庆泰峰房地产开发有限公司负担542.5元，原告承担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四�级人民法院。同时，直接向该院预交诉讼费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期间内均未上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 喻 梅
二〇一六年十二月二十日
书记员 郭小兰