贵州省湄潭县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湄民初字第1404号
原告（反诉被告）舒彰贤。
原告（反诉被告）瞿应芬。系原告舒彰贤之妻。
委托代理人舒彰贤，即上述原告舒彰贤。
原告（反诉被告）舒永东。系原告舒彰贤之子。
委托代理人舒彰贤，即上述原告舒彰贤。
原告（反诉被告）舒永丽。系原告舒彰贤之女。
委托代理人舒彰贤，即上述原告舒彰贤。
被告（反诉原告）贵州万众房地产开发有限公司。住所地湄江镇大众商贸城二楼。组织机构代码：70952915-5。
法定代表人邹启勇，总经理。
委托代理人廖鑫，贵州正气律师事务所律师。
原告（反诉被告）舒彰贤、瞿应芬、舒永东、舒永丽诉被告（反诉原告）贵州万众房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年7月2日受理后，依法由审判员黄胜全适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）舒彰贤、瞿应芬、被告（反诉原告）贵州万众房地产开发有限公司委托代理人廖鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）舒彰贤、瞿应芬、舒永东、舒永丽诉称并辩称，2007年7月，被告从事房地产开发，按规划需拆除原告自有房屋，先后三次与原告签订协议：第一次是2008年1月21日，被告通知原告舒彰贤、瞿应芬等到其公司与其委托代理人苏华忠签订《书香苑房屋拆迁安置补偿协议》，原告签字后便交给被告拿去盖公司印章及法定代表人签章，后被告未将该协议返给原告留存；第二次是该工程项目动工后，被告于2009年3月7日与原告签订《湄潭县城书香苑小区房屋拆迁安置补偿协议》；第三次是2010年4月27日签订《补充协议》。根据上述协议，被告存在下列事项未予履行：协议约定临时安置期为18个月，被告应于2009年8月31日还房给原告，但由于被告的责任延长到2011年11月28日逾期27个月还房给原告，根据贵州省人民政府第63号令第33条规定，被告应支付给原告逾期过渡费43497元；被告还房给原告三套住房均未安装房门，应按协议每平方米70元折款支付给原告2029元；被告还房给原告三套住房均未按“补充协议”安装铝合金隔墙，应以实物折款支付原告5591元；被告还房给原告的库房地坪翻沙起灰，质量不合格，交房时原告多次要求被告返工重做，被告口头承诺补助地坪材料费，故被告应按地坪返工所需费用折款支付给原告4000元；被告未按协议在交付房屋后90日内为原告办理房屋产权手续，至今已三年，被告应立即为原告办理房屋产权证和土地使用权证，并承担违约责任支付违约金12000元；被告长期占用应支付给原告的逾期过渡费、木门和隔墙折款49326元（已扣除多领的1791元），影响原告资金运用，造成原告经济损失，被告应支付给原告资金占用费41105元。故要求被告：1、支付逾期过渡费43497元；2、支付木门和隔墙实物折价款7620元；3、支付库房地坪质量返工费用4000元；4、立即办理房屋产权证和土地使用证，并支付违约金12000元；5、支付资金占用费41105元。对被告反诉请求的答辩：原告与被告系产权调换，原告原有四套住房本就有水、电表，被告还房自应安装水、电，原告不应另付水电安装费；被告所还库房面积114.6m2减除水沟面积12.1m2，实还库房102.5m2，比约定还房面积少还了0.86m2，故被告所诉超面积房款并不存在。
被告（反诉原告）贵州万众房地产开发有限公司辩称并反诉称，关于交房时间及应否承担逾期过渡费问题：2009年3月7日协议约定，安置期为最后一户拆迁户搬走之日起18个月，超期过渡费按原标准计发，而该小区最后一户搬迁是王长发家于2010年9月18日搬迁，故还房起算时间应从2010年9月18日起算18个月至2012年3月18日，被告已于2011年9月30日前交付，故被告还多付了几个月的过渡期安置费，不存在超期交付情况。按双方2009年3月7日协议及2010年4月27日补充协议，被告应补原告木门和铝合金实物折款5997.9元。库房地坪质量返工费按当时口头协议，按10元／m2支付，应为1240元。由于原告拒不交纳超面积部分税费及房款，并强占被告库房，致使房产证办理工作无法完成，故原告所诉违约金12000元没有事实和法律依据。原告所诉资金占用费请求是建立在不成立的诉讼请求基础上，且没有合同依据，该项请求不成立。反诉请求：1、要求四原告支付住房水电安装费3420元，库房水电安装费2120元；2、要求四原告支付库房超面积房款：24.47m2×1250元／m2=30587.5元。
经审理查明，原告舒彰贤、瞿应芬系夫妻关系，原告舒永东系原告舒彰贤、瞿应芬之子，原告舒永丽系原告舒彰贤、瞿应芬之女。被告系经营房地产开发、装饰工程、建筑材料销售的有限公司。2008年8月5日，湄潭县人民政府批复同意原湄潭县建设局的《湄潭县书香苑修建性详细规划》。2008年10月30日，湄潭县人民政府以湄府建字（2008）37号建设用地审批文件，批复被告在湄江大道消防队旁2007-4号地块5759平方米及拆迁安置占地面积255.97平方米的国有土地范围内修建居住小区。2009年3月7日，原告舒彰贤、舒永东、舒永丽作为乙方与甲方被告贵州万众房地产开发有限公司签订《湄潭县城“书香苑”小区房屋拆迁安置补偿协议书》，约定了：以产权调换方式甲方拆迁乙方268.5m2的房屋，甲方以“书香苑”小区B幢2单元C户型1层101、102住房及B栋2单元住房下面库房（建筑面积共计407.7m2）偿还乙方；住房还房门为普通木门，如乙方不要木门，则甲方按70元／m2补偿乙方，窗为普通铝合金窗，如乙方不要窗，则甲方按110元／m2补偿乙方；水进户，电到楼梯间；甲方在房屋交付后九十日内为乙方办理房屋产权手续，乙方负协助义务，超面积部分税费按国家规定由乙方承担；甲、乙双方在房屋竣工交付使用时，一次性结清以下款项：甲方支付乙方空地补助费128057.50元，乙方支付甲方产权调换超面积部分房款5125元（4.1m2×1250元／m2），甲方支付乙方临时安置补偿费14499元（3元／m2×268.5m2×18个月），搬迁补助费537元，以上三项冲抵后，甲方应付乙方137968.50元；原有水、电户表的移机费和新申办安装的所需费用由乙方自行负责，由甲方统一代办；临时安置期为最后一户被拆迁户搬走之日起十八个月，安置超期的过渡费按原标准计发。2010年4月27日，原告瞿应芬作为乙方与甲方被告书香苑项目部签订《补充协议》，其中约定：将库房调换到B栋二单元201住房（负一层），剩余的库房面积103.36m2安置到三号楼物业管理用房下；甲方一次性按原还房价格补贴乙方B栋一单元101、102两套住房（负二层）采光不足补助8325元（1250元／m2×3.33m2×2套）；库房（负三层）后面从柱边起补做一条一米宽的排水沟。
2008年8月19日，原告舒彰贤从被告书香苑项目部领取66259.00元搬家费、过渡费、空地补偿费；同年9月28日，原告舒彰贤从被告处领取空地补偿款30000.00元；同年10月10日，原告舒彰贤从被告处领取拆迁安置补偿及空地补偿费33834.50元；2010年4月29日，原告舒彰贤从被告书香苑项目部领取拆迁补助费9666.00元、采光不足补偿费8325.00元。
2011年11月28日，四原告接收了被告交付的湄江镇“书香苑”小区商住楼3号楼1单元101室（亦即负二层1号房）、102室（亦即负二层2号房）、201室（亦即负一层1号房）三套住房及湄江镇“书香苑”小区商住楼3号楼1单元负三层79号库房一间。上述还房均未安装木门及铝合金隔墙。2012年12月21日，上述房屋经验收合格。
上述事实，原、被告均无异议，有湄潭县人民政府湄府建字（2008）37号建设用地审批文件等证据载卷佐证，本院予以确认。
本院认为，四原告与被告签订的《湄潭县城“书香苑”小区房屋拆迁安置补偿协议书》是双方的真实意思表示，原告瞿应芬与被告书香苑项目部签订的《补充协议》，四原告与被告亦均无异议，表明双方经协商一致，原告瞿应芬代表原告方与被告签订了该协议，该协议体现了双方真实意思。上述协议均未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称“合同法”）第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，双方本应诚信、全面履行自身合同义务，但双方在合同履行过程中却产生争议而致本案诉讼。现双方争议的焦点是：过渡期的起算时间及逾期过渡费；还房木门和铝合金隔墙折价款数额；库房地坪质量不合格的返工修复费；还房超面积房款；还房水电安装费。分述如下：
（一）、关于过渡期的起算时间及逾期过渡费。原告方主张2008年1月21日即与被告达成拆迁安置补偿协议，且约定该协议从2008年2月20日开始生效，其于2008年1月28-30日进行了搬迁，并主张从2008年3月至被告还房时的2011年11月，过渡期为45个月，扣除被告已经支付的18个月的过渡费，还应支付超期27个月的过渡费43497元。而被告主张搬迁时间系2009年3月7日双方签订《湄潭县城“书香苑”小区房屋拆迁安置补偿协议书》后。本院认为，按被告抗辩意见，在双方既未达成拆迁安置补偿一致协议原告方亦未搬迁的情况下被告即于2008年8-10月多次向原告舒彰贤支付搬家费、过渡费、空地补偿费等相关费用，与被告作为房开商人的经营常理不符，鉴于被告于2008年8-10月即多次向原告舒彰贤支付搬家费、过渡费、空地补偿费等相关拆迁安置费用的事实，表明此前双方即已达成拆迁安置补偿的一致口头协议，故对原告方主张的其已于2008年1月进行了搬迁，过渡费应从2008年3月起算的主张，本院予以采信。对于被告未支付的27个月过渡费，双方在2009年3月7日《湄潭县城“书香苑”小区房屋拆迁安置补偿协议书》中明确约定安置超期的过渡费按原标准计发，即被告应支付四原告的过渡费为：3元／m2×268.5m2×27个月=21748.50元。
（二）、关于还房木门和铝合金隔墙折价款数额。原、被告双方均认可还房木门折价款为1984.50元，本院予以确认。被告抗辩主张双方曾口头协议将还房中一个库房变更为一套住房，被告仅承担该套住房的厨房铝合金隔墙，不承担客厅铝合金隔墙的修建，但未提供证据证明。本院认为，双方既然协议将还房中一个库房变更为一套住房，在无明确特别约定时，该套住房还房标准自然应适用另两套住房标准，被告既未安装客厅铝合金隔墙，则应按约折价补偿四原告。即三套还房铝合金隔墙折价款应为：［3.6m×2.4m（客厅）＋2.7m×2.55m（厨房）］×3套×120元／m2=5589元。
（三）、关于库房地坪质量不合格的返工修复费。因被告未将库房地坪修建合格，致原告方返工，根据合同法第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，返工修复费系被告施工不合格而给原告造成的损失，被告自应赔偿四原告。被告主张按10元／m2计算，但未提供证据证明。原告方主张清除废料和运输费1000元、购买石粉1100元、购买水泥900元、工人工资1000元，共计4000元，鉴于该库房套内面积达120.85m2，面积较大，原告的主张符合市场价格实际，本院予以确认。
（四）、关于还房超面积房款。被告主张所还四原告房屋（三套住房、一间库房）按遵义天络房地产测绘处湄潭分所测绘，建筑面积共计431.87m2（124.64m2＋101.23m2＋101.23m2＋104.77m2），减除被告按约应当偿还的407.40m2，超24.47m2（431.87m2-407.40m2），按约定的1250元／m2计算，原告方应付超面积房款30587.50元。本院认为，双方在《补充协议》中明确约定被告所还四原告库房后面应修建一条一米宽的水沟，但被告未实际修建，被告的该未履行影响了四原告的实际使用，故亦应扣除双方在庭审中均认可的12.6m2水沟面积。另，双方在签约时原告方已支付4.10m2超面积房款，亦应扣除，故四原告应支付的超面积房款为：1250元／m2×（24.47m2-12.6m2-4.10m2）=9712.50元。根据合同法第一百零九条：“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”之规定，该超面积房款四原告应支付被告。
（五）、还房水电安装费。被告反诉主张四原告应支付住房水电安装费3420元，库房水电安装费2120元。本院认为，双方虽有“原有水、电户表的移机费和新申办安装的所需费用由乙方自行负责，由甲方统一代办”的约定，但被告未提供证据证明，应由被告承担举证不能的后果，故对被告的该项反诉主张，本院不予支持。
原、被告在履行本案争议合同过程中，本应诚信履行自身合同义务，但四原告未履行向房屋产权登记部门交纳还房超面积部分税费的义务，被告亦未真实诚信与四原告进行合同结算，未履行到房屋产权登记部门为四原告办理房屋产权证的义务，故双方均有违约行为，均有致本案纠纷产生的过错，故对四原告要求被告支付违约金12000元及资金占用费41105元的请求，本院不予支持。被告应履行到房屋产权登记部门为四原告办理产权证的义务。综上所述，被告应支付四原告的费用为：21748.50元（逾期过渡费）＋1984.50元（还房木门折价款）＋5589.00元（还房铝合金隔墙折价款）＋4000.00元（库房地坪不合格返工修复费）-1791.00元（四原告自认已多领款项）=31531.00元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：
一、限被告（反诉原告）贵州万众房地产开发有限公司在本判决生效后十日内一次性支付原告（反诉被告）舒彰贤、瞿应芬、舒永东、舒永丽逾期过渡费等费用31531.00元。
二、限原告（反诉被告）舒彰贤、瞿应芬、舒永东、舒永丽在本判决生效后十日内一次性支付被告（反诉原告）贵州万众房地产开发有限公司还房超面积房款9712.50元。
三、限被告（反诉原告）贵州万众房地产开发有限公司在本判决生效后十日内到房屋产权登记部门为原告（反诉被告）舒彰贤、瞿应芬、舒永东、舒永丽办理湄潭县湄江镇“书香苑”小区商住楼3号楼1单元101室（亦即负二层1号房）、102室（亦即负二层2号房）、201室（亦即负一层1号房）住房及负三层79号库房的房屋产权登记手续；房屋超面积24.47m2所需税费由原告（反诉被告）舒彰贤、瞿应芬、舒永东、舒永丽承担，其余税费由被告（反诉原告）贵州万众房地产开发有限公司承担。
四、驳回原告（反诉被告）舒彰贤、瞿应芬、舒永东、舒永丽的其余诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）贵州万众房地产开发有限公司的其余反诉请求。
本案案件受理费2464.00元，依法减半收取1232.00元，反诉费352.00元，共计1584.00元，由原告（反诉被告）舒彰贤、瞿应芬、舒永东、舒永丽负担452.00元，由被告（反诉原告）贵州万众房地产开发有限公司负担1132.00元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，且自递交上诉状之日起七日内缴纳上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。
本判决生效后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。
审判员 黄胜全
二〇一五年九月二十八日
书记员 舒晓莉