黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）齐商四终字第56号
上诉人（一审被告）大连正丰房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连经济技术开发区杏花里22栋2-3-2号，组织机构代码证号72348958-3。
法定代表人李海军，该公司董事长。
委托代理人王众。
委托代理人赵海春，黑龙江法佳律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）徐国龙，住黑龙江省齐齐哈尔市。
委托代理人徐秉山（系徐国龙之父），住黑龙江省齐齐哈尔市。
委托代理人郭禹鹏，黑龙江铭昊律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）张建平，住黑龙江省齐齐哈尔市。
委托代理人刘宝霞，黑龙江刘宝霞律师事务所律师。
委托代理人董莉，黑龙江刘宝霞律师事务所律师。
上诉人大连正丰房地产开发有限公司（以下简称大连正丰公司）因与被上诉人徐国龙、张建平房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省齐齐哈尔市建华区人民法院（2013）建商初字第546号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人大连正丰公司委托代理人王众、赵海春，被上诉人徐国龙的委托代理人徐秉山、郭禹鹏，被上诉人张建平的委托代理人刘宝霞、董莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，徐国龙的父亲徐秉山为徐国龙购买房屋，经朋友介绍结识原大连金昌房地产开发有限公司（以下简称大连金昌公司）的法定代表人张建平。2009年8月15日，张建平的财务人员王寿宽为徐国龙出具一张20万元的收据，备注注明：暂收款4200元／m2（户型待定）军缘小区。收款人为王寿宽。收据上盖有大连金昌公司的财务专用章。因无现房，徐国龙交纳了一部分房款。之后徐国龙的父亲徐秉山接到通知，要补交房款。2010年5月25日，徐国龙的父亲徐秉山在张建平的原公司地址处办理了补交房款手续。张建平的财务人员王飞给徐国龙出具了一张盖有大连正丰公司财务专用章（2），收款金额是21万元，经办人是王飞，审核人是王寿宽的收据。徐国龙共向张建平交付了房款合计41万元。大连正丰公司和张建平未按约定给付徐国龙房屋，徐国龙诉至一审法院，要求解除其与大连正丰公司之间的房屋买卖关系，判令大连正丰公司返还购房款41万元，并支付利息。
一审法院认为，徐国龙与大连正丰公司虽没有签订书面《房屋买卖合同》，但徐国龙按房屋的价款缴纳了房款，大连正丰公司给徐国龙出具了购房款的收据，双方的房屋买卖关系已经实际成立，且是双方当事人真实意思表示，合法有效。2009年7月21日大连金昌公司已变更为大连正丰公司。根据国务院《关于国家行政机关和企业事业社会团体印章管理的规定》第二十四条的规定，企业单位的印章，如因单位名称改变时，应及时送交印章制发机关封存或销毁。大连正丰公司没有按印章管理规定处理印章，继续使用大连金昌公司的财务专用章在2009年8月15日给徐国龙出具1份购房款的收据。徐国龙不能知道大连正丰公司的企业何时更改企业名称，应该用哪个印章收款。大连正丰公司以企业已更名，不承担责任的抗辩理由不能成立，一审法院不予支持。2009年8月15日大连金昌公司给徐国龙出具的购房款收据，大连正丰公司以企业变更时张建平承诺2009年7月25日前，原大连金昌公司的债权债务与经济纠纷均与变更后的新公司无关，均由张建平承担，大连正丰公司不承担责任的抗辩理由不能成立，一审法院不予支持。大连正丰公司在2010年5月25日给徐国龙出具了1份收据，盖有大连正丰公司的财务章，使徐国龙有理由相信其已将房款交给大连正丰公司。徐国龙两次交付房款均是同一办公地点，同一财务人员收款，大连正丰公司声称其没有授权张建平销售房屋，不影响张建平代理行为的效力。大连正丰公司把公司的财务章和公章交给张建平使用，没有对外声明此章的用途，徐国龙不能知道张建平无代理权限。现大连正丰公司不能按收取房款时的约定，向徐国龙交付房屋，房屋买卖协议已经不能履行，合同无法实现，双方的房屋买卖约定应予以解除。大连正丰公司以未与徐国龙签订《房屋买卖合同》及未收到房款而不予返还徐国龙房款的抗辩理由不能成立，一审法院不予支持。大连正丰公司以2010年5月25日给徐国龙出具的收据印章为张建平私刻，其不承担给付责任的抗辩，无证据证实，一审法院不予支持。徐国龙要求大连正丰公司返还房款41万元及利息的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十七条的规定，判决：一、大连正丰公司于一审判决生效之日起十日内返还徐国龙购房款41万元，并以前述本金为基数，自2010年5月25日始，至一审判决生效之日，按年利率7.47%，向徐国龙支付利息；二、张建平不承担返还房款及利息的责任。案件受理费8887.79元，由大连正丰公司负担。
大连正丰公司不服一审判决，向本院提起上诉称：一、大连正丰公司未授权张建平出售军缘小区房屋，张建平基于转账目的短期使用大连正丰公司财务专用章的行为，不能构成对大连正丰公司的表见代理行为，张建平不能以大连正丰公司名义出售房屋及代为收取房款。根据相关法律规定，商品房买卖合同为要式合同，而徐国龙并未与任何个人、单位签订商品房预售、销售的《商品房买卖合同》。徐国龙所持2009年8月15日的收据上加盖大连金昌公司财务专用章，而大连金昌公司与齐齐哈尔军分区没有联建关系，收据更未标明具体楼号与房间号。2009年7月25日《关于企业变更的承诺》中载明：“张建平郑重承诺2009年7月25日前大连金昌公司的一切经济往来、债权、债务以及变更前原公司的经济纠纷法律责任由张建平负责”。在2013年7月24日，齐齐哈尔市公安局经侦支队对王寿宽的询问笔录中，王寿宽承认大连正丰公司在2009年10月22日收回该公司借给张建平的大连正丰公司的“财务专用章（2）”。张建平在大连正丰公司收回该印章后仍在使用该印章，说明张建平私刻了大连正丰公司的“财务专用章（2）”，其行为涉嫌刑事犯罪。即使签订合同，在合同中应加盖公章或合同专用章，财务专用章只是办理有关财务事宜时使用。在王寿宽的询问笔录中，王寿宽证实张建平借用大连正丰公司的“财务专用章（2）”是为其在福鼎小区建设项目转款使用。军缘小区的房屋只有齐齐哈尔军分区营建办可以出售，作为联建单位的大连正丰公司自行出卖该小区的房屋也需到营建办签订合同、交纳房款。张建平持有大连正丰公司的“财务专用章（2）”，不能使包括徐国龙在内的任何第三人有理由相信张建平有权利出售军缘小区的房屋；二、从收取款项的过程和细节看，收取徐国龙款项、欺诈行为的实施者是张建平，应由张建平向徐国龙承担给付责任。（一）正丰公司在一审中提交的证据3《2013年7月24日市公安局经侦支队对王寿宽的询问笔录》中，作为张建平会计的王寿宽陈述：其出任张建平的会计期间即2009年夏天到2012年9月，张建平一直没有开发公司或建筑公司，而是一直挂靠在轻工建筑公司名下，张建平当时挂靠轻工建筑公司，投资建设福鼎家园小区的六栋住宅楼，轻工建筑公司拒绝为张建平提供印章，导致张建平在银行转账及办理其他事项极为不便，为解决此问题，张建平从大连正丰公司法定代表人李海军处借用大连正丰公司印章，为区分张建平借用印章与大连正丰公司印章，在张建平借用的印章上特别标注了“大连正丰公司财务专用章（2）”。2009年10月22日大连正丰公司收回张建平借用的印章。故大连正丰公司允许张建平使用“大连公司财务专用章（2）”是为张建平施工福鼎小区转款使用，而不能作为其销售军缘小区楼房使用。2010年5月25日，徐国龙的父亲徐秉山在张建平的“原公司地址”又交纳21万元，更证实收款是张建平的个人行为；（二）大连正丰公司有证据证实张建平对“大连正丰公司财务专用章（2）”违约使用，其主观存在恶意欺诈。1.张建平授意王寿宽为孙丽开具了一张50万元的收据，收款日期为2009年1月4日，加盖“大连正丰公司财务专用章（2）”，而在2009年1月4日，大连正丰公司还未成立，“大连正丰公司财务专用章（2）”亦未刻制；2.王若愚于2015年3月持一张盖有“大连正丰公司财务专用章（2）”的空白收据（无款额、无日期、无交款单位、无收款事由）起诉至一审法院，诉称张建平、王寿宽代表大连正丰公司收取了其426320元购房款。这两份证据充分证实张建平完全是恶意使用“大连正丰公司财务专用章（2）”，获取非法利益；三、大连正丰公司是军缘小区的（隐名）联建者，其自身无权销售军缘小区房屋，有权销售军缘小区房屋的是建设单位齐齐哈尔军分区营建办，一审法院应追加齐齐哈尔军分区为本案第三人。一审法院认定大连正丰公司没有授权张建平卖房不影响张建平的代理行为，该认定错误。军缘小区真正的建设单位是齐齐哈尔军分区营建办，所有的立项开发手续均由齐齐哈尔军分区办理，房屋买卖合同需与齐齐哈尔军分区签订，预售、销售备案介绍信由齐齐哈尔军分区出具。正丰公司销售房产需由齐齐哈尔军分区书面确认或追认，一审法院认定张建平为大连正丰公司的代理人，并确认代理有效，属于认定错误；四、参照与本案相近的判例，人民法院已作出生效法律文书认定买卖双方没有签订书面合同，行为人均以财务专用章收款，未取得开发商授权，收取款项的行为人个人承担返款责任，开发商不承担责任；五、张建平涉嫌刑事犯罪，一审法院应将本案向公安机关移送进行立案侦查。综上，大连正丰公司请求撤销一审判决，驳回徐国龙对大连正丰公司的一审诉讼请求，判令张建平向徐国龙返还房款和利息，并承担本案一、二审诉讼费用。
徐国龙答辩称：徐国龙要求维持一审判决。经了解，原大连金昌公司法定代表人张建平与大连正丰公司及齐齐哈尔军分区合作开发军缘小区，齐齐哈尔军分区提供土地及办理相关手续，张建平与李海军出资，但在2009年7月21日，李海军与张建平及大连金昌公司股东张建民达成了股份转让协议，李海军成为大连金昌公司的法定代表人，后大连金昌公司变更为大连正丰公司。徐国龙持有的两份收据均是徐国龙与张建平因购买军缘小区所交付款项的证据，该款项已经实际交付给张建平，后由张建平转交给大连正丰公司。
张建平答辩称：一审判决认定事实清楚，证据确实充分，请求维持原判。一、徐国龙所交房款均是由大连正丰公司收取，徐国龙与大连正丰公司之间的房屋买卖关系虽没有签订书面的《房屋买卖合同》，但大连正丰公司为徐国龙出具了购房款的收据，双方之间的房屋买卖关系已经成立，且双方的意思表示真实，合法有效，所有票据均加盖真实印章，大连正丰公司主张张建平伪造印章但却未提出鉴定申请，亦无任何其他证据证实印章虚假。一审判决认定事实正确，徐国龙所交购房款确实由大连正丰公司收取；二、张建平与大连正丰公司之间有多份往来明细账，对账明细及多份大连正丰公司出具的收据，同时大连正丰公司特意为授权张建平售房而刻印了“大连正丰公司财务专用章（2）”使用，充分证实大连正丰公司与张建平之间有往来账，并且相应的款项大连正丰公司已经收到，且大连正丰公司尚欠张建平款项，不能因为没有书面委托合同，即否定双方之间的委托及合作关系；三、一审法院审理程序合法。
本案二审期间，大连正丰公司向本院提交如下证据：
1.三份收据，证据来源于建华区人民法院诉讼卷宗，证据原件系从齐齐哈尔军分区取得，因张建平恶意使用收据，导致购房人持有张建平出具的收据到齐齐哈尔军分区要求办理过户手续，齐齐哈尔军分区将这些收据留存，大连正丰公司从齐齐哈尔军分区借来收据，证实张建平出具的加盖“大连正丰公司财务专用章（2）”的收据均是任意填写。张建平及王寿宽出具给孙丽的收据时间为2009年1月，而在2009年1月大连正丰公司还未成立，“大连正丰公司财务专用章（2）”亦未刻制。张建平未按约定使用（2）号财务专用章，在2009年9月17日-2009年10月22日加盖多张空白收据，收据的内容均是后期任意填写，属于恶意使用。其行为无法构成表见代理，产生的法律后果由其个人承担。
徐国龙对该份证据的质证意见为：对于孙丽的证据，证据来源有异议。该份证据应该在收款人手，而不应在大连正丰公司手中，该份证据能证实大连正丰公司对孙丽交纳军缘小区房款的确认。空白收据虽有公章，但无实际内容，与本案无关。王若愚收据没有加盖公章，且为复印件与本案无关。
张建平对该份证据的质证意见为：对该份证据真实性有异议。孙丽和王若愚的收据与本案无关，空白盖章收据亦无法证实大连正丰公司的主张。
2.军缘小区的规划许可证和预售许可证复印件8页，证明军缘小区从立项到销售均是由政府批准给齐齐哈尔军分区，大连正丰公司没有出售军缘小区的资质和权利。
徐国龙对该份证据的质证意见为：对该份证据的真实性有异议，规划许可证是2010年10月15日，商品房预售许可证其中两份是2010年10月15日，属于违法行为，因相关法律规定，规划许可批准之后主体完工在两层（多层）、八层（高层）之后，才允许预售。
张建平对该份证据的质证意见为：对该证据的真实性无异议，对证明问题有异议。徐国龙交付购房款时间在2009年，而该组证据体现的时间是在2010年和2011年，无法证实大连正丰公司所要证实的问题。
3.齐齐哈尔军分区公告原件一份，2010年8月19日齐齐哈尔军分区营建办张贴到大连正丰公司办公室外墙，该证据证实军缘小区的开发单位齐齐哈尔军分区明确告知所有的潜在购房者，只有军分区营建办有权售房，其他人无权售房，大连正丰公司、张建平均无权出售军缘小区房产。
徐国龙对该份证据的质证意见为：对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议。齐齐哈尔军分区只是发布公告，但并没有提交其作为开发单位应具有的开发资质、营业执照、组织机构代码证及开发军缘小区应当向有关部门申请办理的规划、开工、建筑许可的相关手续。发布公告的时间是2010年8月19日，而作为开发单位的大连正丰公司给徐国龙出具的购房发票的时间是2009年8月15日和2010年5月25日，即使军分区提供土地，大连正丰公司出资质合伙建设，开发单位应为正丰公司，而非军分区。该公告盖章单位为中国人民解放军齐齐哈尔军分区营建办公室，该办公室只能对内进行管理，不能对外开发建设，徐国龙没有见过此公告，该公告为无效公告。
张建平对该份证据的质证意见为：对该证据的真实性有异议，在双方的经营过程中，张建平及各方当事人均没有见过该公告，从该公告内容看，齐齐哈尔军分区不是本案房屋的开发建设主体，更没有权利对房屋进行销售，公告内容违反法律规定，与事实不符。公告的下部写为军分区发布，加盖营建办的印章，根据法律规定，该证据无军分区营建办负责人签字，形式违法。其他意见与徐国龙质证意见一致。
徐国龙向本院提交如下证据：收据及记账凭证复印件5张，证实徐国龙交给张建平41万元房款以及张建平已将41万元房款交给大连正丰公司的事实。
大连正丰公司对该份证据的质证意见为：对该证据的真实性有异议，上面标明的是“宇新芳”，与大连正丰公司无关联。收据标明是预借个人现金，没有注明是房款。该证据不能证实徐国龙交给张建平的41万元房款，被张建平转交给大连正丰公司。
张建平对该份证据的质证意见为：对该组证据无异议，“宇新芳”的含义就是张建平与大连正丰公司之间合作销售军缘小区房屋往来账二级科目的名称，可以解释为“预售新房”。从该份证据中可以体现经过对账，张建平已将徐国龙的房款交给大连正丰公司。
张建平向本院提交如下证据：张建平与购房人、张建平与大连正丰公司的完整账册和票据原件。具体包括：张建平与徐国龙之间的收据2张，分别盖有大连金昌公司和大连正丰公司的财务专用章，大连金昌公司是大连正丰公司的前身，与一审提交的大连正丰公司收取张建平售楼款的往来明细账1页（后附传票）相印证，该账页科目名称是大连正丰公司，户名是王英杰、大连正丰公司向张建平出具的收据10张；张建平收购房者的购房款的明细账2页及张建平与正丰公司往来的帐页1页。以上证据可证明对于张建平出售的房屋，大连正丰公司认可，并办理了20户的入住手续，且经对账，张建平出售的全部军缘小区房屋的售楼款为18609825.39元，大连正丰公司尚欠张建平10938955元，从对账单体现只有三项冲减款共计200多万元未达成一致，其他款项双方都认可。
大连正丰公司对该组证据的质证意见为：对张建平与徐国龙之间的收据2张的异议为：第一份收据是张建平使用大连金昌公司的财务专用章为徐国龙出具，第二张收据是张建平借用大连正丰公司的“财务专用章（2）”出具，根据张建平的书面承诺，两份收据引起的法律责任均应由张建平负责。对于2013年3月16日张建平与正丰公司未完成的对账明细亦有异议，该对账明细是根据张建平账面单方记载而完成，上面所记载的20户房产所发生的房款是张建平个人售房所形成，该房款并没有记入双方往来和对账结果。张建平提供的10张收据，部分印章看不清，全部注明款项性质是往来款，而且有两笔209万元和635万元未注明支付方式，大额现金不可能支付，张建平应提供出上述款项银行转账手续。张建平提供的证据不能证实其将售房款交给大连正丰公司。
徐国龙对该份证据的质证意见为：对该证据无异议。
本院对各方当事人向本院提交的新证据认定如下：
对大连正丰公司提交的证据1，具有证据效力，本院对该证据予以确认；对大连正丰公司提交的证据2因其为复印件，大连正丰公司未提供原件，本院对该证据不予采信；对大连正丰公司提交的证据3因无法证实齐齐哈尔军分区已经实际张贴，无法证实其主张，对该证据不予采信。
对徐国龙提供的证据，因无法明确体现张建平已将收取的徐国龙的41万购房款转交给大连正丰公司，对该证据，本院不予采信。
对张建平提供的证据，该组证据无法证明张建平将收取的购房款实际交付给大连正丰公司，双方还存在其他经济往来，对该组证据，本院不予采信。
本院经审理查明，张建平与大连正丰公司在2013年3月16日对账明细中，对张建平已销售的军缘小区20户房屋的面积和价款进行了核对。一审法院查明的其他事实无误，本院予以确认。
本院认为，张建平收取徐国龙41万元购房款，并为徐国龙开具加盖“大连金昌公司公章”及“大连正丰公司财务专用章（2）”的两张收据，徐国龙有理由相信张建平代表大连金昌公司及变更后的大连正丰公司出售军缘小区的房屋，现因大连正丰公司的原因无法交付房屋，徐国龙要求大连正丰公司返还购房款及利息的诉讼请求，本院予以支持。对于收据上加盖“大连金昌公司公章”的原因，虽然大连正丰公司抗辩，张建平在大连金昌公司变更为大连正丰公司后，违规使用大连金昌公司公章为徐国龙出具收据，但作为善意购房人的徐国龙，并不知晓大连金昌公司及大连正丰公司之间企业变更事项；对于收据上加盖“大连正丰公司财务专用章（2）”的原因，大连正丰公司虽抗辩，该印章为借用张建平进行开发福鼎小区资金转账而并非出售军缘小区房屋之用，但徐国龙无此审查义务，对于加盖“大连正丰公司财务专用章（2）”的收据，徐国龙有理由相信张建平是代表大连正丰公司收取房款及出售房屋。从本案一审提交的证据即张建平与大连正丰公司法定代表人李海军的对账明细看，虽然双方对经济往来无法对账一致，但从对账项目中涉及军缘小区20套房屋销售中体现，大连正丰公司知悉张建平出售军缘小区房屋的事实，张建平与大连正丰公司共同合作参与了军缘小区楼房的销售，双方仅是对购房款项无法对账一致，张建平亦未提交有效证据证实其已将收取的军缘小区房屋的购房款转交大连正丰公司，故张建平作为军缘小区部分楼房的实际销售人及收取房款人，其应对大连正丰公司所负返还徐国龙购房款的债务承担连带责任。一审判决部分事实认定错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持黑龙江省齐齐哈尔市建华区人民法院（2013）建商初字第546号民事判决第一项；
二、变更黑龙江省齐齐哈尔市建华区人民法院（2013）建商初字第546号民事判决第二项为：“张建平对上述大连正丰房地产开发有限公司返还徐国龙的购房款及利息承担连带清偿责任”。
一、二审案件受理费17775.58元，由大连正丰房地产开发有限公司负担8887.79元，张建平负担8887.79元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李磊
代理审判员 王超
代理审判员 王松
二〇一五年九月三十日
书 记 员 于剑