北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终714号
上诉人（原审被告）：北京佳洁鸿运物业管理有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区同济中路7号10号楼二层。
法定代表人：许海，总经理。
委托诉讼代理人：王万利，男，1970年6月25日出生，汉族，北京佳洁鸿运物业管理有限公司法务经理。
委托诉讼代理人：张雅静，女，1985年6月5日出生，汉族，北京佳洁鸿运物业管理有限公司业务经理。
被上诉人（原审原告）：北京富兴时尚宾馆，经营场所北京市北京经济技术开发区荣昌东街*号院*幢*层。
经营者：韩晓杰，女，1955年10月23日出生，汉族，住黑龙江省五常市五常镇红旗街二委*组。
委托诉讼代理人：王华年，天津益清（北京）律师事务所律师。
上诉人北京佳洁鸿运物业管理有限公司（以下简称佳洁物业公司）因与被上诉人北京富兴时尚宾馆（以下简称富兴时尚宾馆）供用热力合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2017）京0115民初8875号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
佳洁物业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回富兴时尚宾馆一审的诉讼请求；二审案件受理费由富兴时尚宾馆负担。事实与理由：1.一审法院以本市非居民供热价格为每平米46元每采暖季为由，认为我方应当据此标准向富兴时尚宾馆收取供暖费，事实上包括富兴时尚宾馆在内的整个楼都是由北京博大经开置业有限公司（以下简称博大京开公司）提供暖气，博大经开公司收取供暖费的标准是每平米48.4元每平方米每采暖季。2.我方为富兴时尚宾馆提供供暖设备维护并承担相关损耗，费用必然增加，我方是自负盈亏的物业服务企业，如以一审判决标准收取供暖费，根本无法维持基本运行。
富兴时尚宾馆辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，我方同意一审判决，不同意佳洁物业公司的上诉请求。答辩意见如下：1.物业合同约定供暖系统的维护属于物业公司责任，该费用应当是佳洁物业公司作为物业服务企业以收取的物业费来负担，而非多收取供暖费来维护供暖系统；2.供暖费是代收代缴，并不能盈利，佳洁物业公司借此加价盈利没有依据。
富兴时尚宾馆向一审法院起诉请求：1.佳洁物业公司退还取暖费42366.72元及利息12600元；2.本案诉讼费由佳洁物业公司承担。
一审法院认定事实：2010年9月28日，李民（委托单位、甲方）与佳洁物业公司（受托单位、乙方）签订物业服务合同，约定李民承租位于北京经济技术开发区隆盛工业园内富兴大厦六层的房屋，建筑面积816平方米；乙方负责代收代缴水、电、暖费用；乙方负责提供季节性连续供暖服务，在供暖期间不能为甲方临时关闭局部供暖系统；本写字楼供暖期为每年11月5日至次年3月31日，共计147天，乙方在采暖期内24小时供暖；甲方的供暖面积为700平方米（以开发商的租赁合同书所确定的建筑面积为准），供暖单价为35元/供暖季・平方米；甲方供暖期供暖费共计24500元，应于每年10月25日前一次性向乙方交清。
2015年，佳洁物业公司（甲方、使用方）与博大经开公司（乙方、供应商）签订工业园供暖协议，约定隆盛工业园供暖期为每年11月5日至次年3月31日；工业园内采暖价格均应按开发区供暖单位标的的工业厂房取暖价格取费。因甲方实际采暖区域属办公大楼，经甲、乙双方协商采暖单价为48.4元/平方米、供暖费；甲方指定的特定采暖区域（富兴大厦）面积为5224平方米，采暖期为2014年11月5日至2015年3月31日，采暖费计252841.6元。
另查，《北京市发展和改革委员会关于调整本市非居民供热价格的通知》规定，本市非居民供热价格统一调整为46元/建筑平方米・采暖季，本通知自2014-2015年采暖季起执行。
在本案审理过程中，富兴时尚宾馆称李民作为富兴时尚宾馆的职员与佳洁物业公司签订物业服务合同，系职务行为，承租方为富兴时尚宾馆。
一审法院认为,富兴时尚宾馆与佳洁物业公司之间签订的物业服务合同系双方当事人真实意思表示，其内容不违反相关国家法律法规的规定，应为有效。佳洁物业公司向富兴时尚宾馆负责提供季节性连续供暖服务并代收代缴供暖费，富兴时尚宾馆接受佳洁物业公司的供暖服务并应向佳洁物业公司支付供暖费。需要指出的是，佳洁物业公司的义务之一为代收代缴供暖费，北京市发改委规定的本市非居民供热价格统一调整为46元/建筑平方米・采暖季，佳洁物业公司应按照上述标准收取供暖费。佳洁物业公司未提供充足的证据证明其按照48.4元/平方米向北京博大经开置业有限公司交纳涉案房屋的供暖费，且未对该价格高出46元/建筑平方米・采暖季的原因提供充足证据，故佳洁物业公司多收取供暖费42366.72元，无事实和法律依据，应当退还富兴时尚宾馆。富兴时尚宾馆要求佳洁物业公司支付利息，无合同依据，不予支持；佳洁物业公司主张富兴时尚宾馆起诉已经超过2年诉讼时效的答辩意见，鉴于富兴时尚宾馆一直向佳洁物业公司主张返还多收取的供暖费，对佳洁物业公司的答辩意见，法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，一审法院于2017年10月判决：一、北京佳洁鸿运物业管理有限公司于判决生效之日起十日内向北京富兴时尚宾馆退还取暖费42366.72元；二、驳回北京富兴时尚宾馆的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。佳洁物业公司提供新证据三份：1.证据一，《北京经济技术开发区管理委员会关于非居民供热价格调整的通知》网站打印件一份，欲证明富兴时尚宾馆所在的楼地处经济技术开发区，该地区的供暖价格执行市场议价，并非北京市非居民供暖价格标准。2.证据二，开票日期为2015年7月21日的采暖费发票三张，欲证明三张发票合计金额252841.6元，是佳洁物业公司向博大经开公司交纳的全年采暖费，除以工业园供暖协议中约定的采暖区域面积5224平方米，即是佳洁物业公司向博大经开公司交纳采暖费的单价，即工业园供暖协议中约定的采暖单价48.4元每平方米每采暖季。3.证据三，现场照片一组，欲证明富兴时尚宾馆存在擅自改动暖气的情况，增加了暖气片，供暖用量增加，供暖费也应当增加。富兴时尚宾馆质证意见为：证据一，是复印件，真实性不予认可，即便是经济技术开发区的通知也不得违反发改委的规范性法律文件，故不认可该证据的真实性、证明效力及证明目的。证据二，发票真实性认可，但是不认可证明目的，该发票不能证明供暖费收费单价及其合理性，该发票与我方无关。证据三，真实性认可，证明目的不认可。关于改动暖气，合同签订时已告知佳洁物业公司经营宾馆，会对房屋做隔断及改动，但我方仅是调整了暖气的位置，并未增加暖气片。对于一审已查明的其他事实双方当事人均无异议，本院予以确认。
本院认为：依法成立的合同受法律的保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或违反合同约定。富兴时尚宾馆与佳洁物业公司之间签订的《物业服务合同》，双方当事人均应遵守合同约定，佳洁物业公司代收代缴供暖费，富兴时尚宾馆依约支付供暖费。该物业合同约定了供暖费标准为35元每供暖季每平方，双方均认可在后续合同的履行中，未按合同约定的标准和数额支付，而且是远远高于合同约定的标准和数额支付。但自2014-2015采暖季开始，北京市发展和改革委员会发布通知，明确规定了本市非居民供热价格，应按政府规定执行。故富兴时尚宾馆主张退还多支付的供暖费，理由正当。
佳洁物业公司上诉称其向博大经开公司交纳供暖费的标准高于发改委规定的非居民供热标准，但根据合同相对性原则，此系佳洁物业公司与博大经开公司之间的约定，不能成为对抗富兴时尚宾馆主张权利的理由。佳洁物业公司所持称涉案工业园区属于开发区，供热具有特殊性，其提交了《北京经济技术开发区管理委员会关于非居民供热价格调整的通知》的网站打印件，但该打印件上所载“市场议价”，未明确非居民供暖费收费标准，故对其该项上诉理由不予采信。佳洁物业公司与富兴时尚宾馆的物业服务合同中并未约定供暖设备维护、损耗费用从供暖费中收取，亦未规定对改装暖气增加供暖收费，故对佳洁物业公司的上诉意见，本院不予采纳。
综上所述，佳洁物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1180元，由北京佳洁鸿运物业管理有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 周瑞生
审 判 员 孟 龙
审 判 员 王 云
二〇一八年二月二十七日
法官助理 董 红
书 记 员 耿 玉