上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪01民终895号上诉人（原审被告）陈海青，男，1977年4月13日生，户籍地江苏省滨海县天场镇洪林村六组35号，现住上海市浦东新区灵山路1724弄52号102室。上诉人（原审被告）陆雪芳，女，1955年11月2日生，汉族，户籍地江苏省海门市临江镇稻香村十八组14号，现住上海市浦东新区灵山路1724弄52号102室。上诉人（原审被告）董忠美，女，1978年6月21日生，户籍地江苏省海门市临江镇稻香村十八组14号，现住上海市浦东新区灵山路1724弄52号102室。上列三上诉人之共同委托代理人许建斌，上海升通律师事务所律师。被上诉人（原审原告）周厚涛，男，1957年7月17日生，汉族，住上海市浦东新区浦东大道136弄30号18室。被上诉人（原审原告）姚素芳，女，1958年2月9日生，汉族，住上海市浦东新区浦东大道136弄30号18室。上诉人陈海青、陆雪芳、董忠美因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第35824号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月14日受理后，依法组成合议庭于2016年1月26日公开开庭审理了本案。上诉人陈海青及其与陆雪芳、董忠美的共同委托代理人许建斌，被上诉人周厚涛、姚素芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，周厚涛、姚素芳系上海市浦东新区浦东大道136弄30号18室房屋（以下简称系争房屋）产权人。2015年5月21日，经上海旭龙房地产经纪事务所居间，周厚涛与陈海青就系争房屋签订《房地产买卖居间协议》一份，协议约定系争房屋转让价为人民币（以下币种相同）163万元，房价款的支付方式有商业贷款，并约定双方于签署协议后30天内签订《上海市房地产买卖合同》。协议签订当日，陈海青向周厚涛、姚素芳支付定金5万元。2015年6月10日，周厚涛、姚素芳作为卖售人（甲方）、陈海青、陆雪芳、董忠美作为买受人（乙方），双方就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》一份，合同约定系争房屋转让价款为163万元，付款方式为：乙方于2015年5月21日前支付5万元、2015年6月10日前支付50万元、2015年7月20日前支付21万元、2015年8月25日前支付82万元、2015年12月21日前支付5万元。合同还约定，双方于2015年7月20日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九条约定，乙方未按合同约定期限付款的，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的（空白）%的违约金，合同继续履行。买卖合同中并未约定合同解除权及合同解除违约金。当日，周厚涛、姚素芳、陈海青、陆雪芳、董忠美另行签订《协议》一份，约定将2015年7月20日支付21万元改为支付24万元，尾款5万元改为2万元。合同签订当日，陈海青、陆雪芳、董忠美向周厚涛、姚素芳支付首付款50万元。之后，陈海青、陆雪芳、董忠美向银行申请办理贷款手续。至2015年7月20日之前，银行未审核通过陈海青、陆雪芳、董忠美之贷款申请。2015年8月4日，居间方工作人员段金良向周厚涛、姚素芳出具书面材料，载明陈海青、陆雪芳、董忠美贷款仍未审批通过，周厚涛、姚素芳要求与陈海青、陆雪芳、董忠美于2015年8月10日协商。2015年8月20日，段金良向周厚涛、姚素芳发送短信，内容为贷款还需要10个工作日可通过。2015年8月30日，周厚涛、姚素芳、陈海青、陆雪芳、董忠美至居间方协商合同事宜，未果。2015年9月6日，段金良向周厚涛、姚素芳发送短信，内容为要求周厚涛、姚素芳携带身份证、户口本、结婚证等。当日，周厚涛、姚素芳诉至原审法院。本案审理过程中，陈海青、陆雪芳、董忠美另案提起诉讼，要求继续履行双方之间的房屋买卖合同。周厚涛、姚素芳诉称，2015年6月10日，周厚涛、姚素芳、陈海青、陆雪芳、董忠美就系争房屋签订房屋买卖合同一份，约定周厚涛、姚素芳将系争房屋出售给陈海青、陆雪芳、董忠美，转让价为163万元，合同约定同年7月20日前双方办理过户手续，但因陈海青、陆雪芳、董忠美至今未支付房款。故周厚涛、姚素芳诉至法院要求解除周厚涛、姚素芳与陈海青、陆雪芳、董忠美之间就系争房屋的房地产买卖合同，陈海青、陆雪芳、董忠美支付周厚涛、姚素芳解除合同违约金5万元，诉讼费由陈海青、陆雪芳、董忠美承担。陈海青、陆雪芳、董忠美辩称，周厚涛、姚素芳、陈海青、陆雪芳、董忠美于2015年5月21日签订了房地产买卖居间协议，约定陈海青、陆雪芳、董忠美购买周厚涛、姚素芳房屋，房屋转让价为163万元，当日陈海青、陆雪芳、董忠美支付定金5万元，居间协议明确约定陈海青、陆雪芳、董忠美部分房款通过商业银行贷款方式支付。2015年6月10日，双方签订正式房屋买卖合同，当日，陈海青、陆雪芳、董忠美支付房款50万元，双方约定7月20日前办理过户，过户时支付21万元，82万元系贷款方式支付。合同签订后，陈海青、陆雪芳、董忠美向银行申请贷款，因周厚涛、姚素芳不配合提供结婚证、户口簿等材料，导致银行审批时间拖延，7月20日之前未能完成审批，故双方约定的过户前支付21万元房款的条件不成就，陈海青、陆雪芳、董忠美未支付该笔房款。2015年8月25日，陈海青、陆雪芳、董忠美银行贷款审批下来，通知周厚涛、姚素芳发放贷款，但周厚涛、姚素芳一直不配合，导致陈海青、陆雪芳、董忠美未能支付其余房款。故双方合同未能履行系周厚涛、姚素芳不配合办理银行贷款所致，且买卖合同中约定逾期付款仍应继续履行合同，故不同意周厚涛、姚素芳解除合同的诉请。一审庭审中，陈海青、陆雪芳、董忠美申请居间方工作人员段金良、何周勇作为证人出庭作证，段金良向法庭陈述，其是双方买卖合同经办人，陈海青、陆雪芳、董忠美购买周厚涛、姚素芳房屋，合同中是允许商业贷款的，由中介方协助陈海青、陆雪芳、董忠美办理贷款申请，但贷款合同审批有一定周期，周厚涛、姚素芳一直催，因周厚涛、姚素芳一直没提供身份证、结婚证、户口本、银行卡，导致贷款没有审批下来，双方协商过，周厚涛、姚素芳提出扣5万元或重新签订200万元的买卖合同或走法律程序，最后双方没谈成。何周勇向法庭陈述，系争房屋买卖合同是由其与段金良居间的，陈海青、陆雪芳、董忠美贷款是由居间方委托贷款银行办理的，申请贷款时需要周厚涛、姚素芳提供身份证及房产证复印件，周厚涛、姚素芳的身份证复印件及房产证在签订买卖合同时提供过；银行贷款申请通过需要周厚涛、姚素芳提供身份证、结婚证原件、银行卡，还需要周厚涛、姚素芳到场签字；银行于2015年8月底9月初告知贷款审批下来，段金良通知周厚涛、姚素芳提供身份证、结婚证及银行卡，但周厚涛、姚素芳不提供；2015年8月20日左右双方协商过，当时贷款还没审批下来，周厚涛、姚素芳提出要扣陈海青、陆雪芳、董忠美5万元违约金解除合同、按200万元重新买卖或走司法程序。原审认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。周厚涛、姚素芳与陈海青、陆雪芳、董忠美就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。本案争议焦点为陈海青、陆雪芳、董忠美未按约支付房款是否构成违约。根据查明事实，陈海青、陆雪芳、董忠美未按合同约定支付除定金及首付款之外的房款属实，但陈海青、陆雪芳、董忠美辩称其余房款未付系因周厚涛、姚素芳未配合办理银行贷款造成，对此，原审认为，虽双方在《房地产买卖居间协议》中约定房款支付方式中有商业贷款，但鉴于该居间协议系买卖合同的预约合同，买卖合同既已签订，买卖双方的合同权利义务以买卖合同约定内容为准；现买卖合同中并未体现房款的支付方式为现金或贷款，而是否通过银行贷款方式支付房款，系陈海青、陆雪芳、董忠美自行选择的付款方式，不管选择何种方式付款，陈海青、陆雪芳、董忠美均负有在约定的付款期限之内支付房款的义务，至于银行贷款是否审批通过及审批的期限等，均系陈海青、陆雪芳、董忠美申请贷款时需考虑的风险因素；即使周厚涛、姚素芳同意陈海青、陆雪芳、董忠美通过银行贷款方式支付，也并不表明周厚涛、姚素芳自愿对陈海青、陆雪芳、董忠美的贷款风险承担责任，除非周厚涛、姚素芳存在故意阻碍陈海青、陆雪芳、董忠美贷款申请之情形，而陈海青、陆雪芳、董忠美亦未举证证明周厚涛、姚素芳存在该情形。现根据双方及居间方工作人员陈述，可确认因陈海青、陆雪芳、董忠美银行贷款未审批通过，致双方未于2015年7月20日之前办理过户，陈海青、陆雪芳、董忠美亦未支付当日应付之房款，根据前述分析，此系陈海青、陆雪芳、董忠美违约，由此周厚涛、姚素芳要求解除双方买卖合同，予以支持。至于陈海青、陆雪芳、董忠美辩称买卖合同中约定逾期付款合同仍应继续履行的辩解意见，原审认为，合同解除权分为约定解除权及法定解除权。现双方买卖合同中虽未约定陈海青、陆雪芳、董忠美逾期付款的情况下，周厚涛、姚素芳具有约定解除权，但根据法律规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，另一方可解除合同，此系法定解除权。本案中，陈海青、陆雪芳、董忠美应于2015年7月20日前及2015年8月25日前各支付约定房款，但至周厚涛、姚素芳、陈海青、陆雪芳、董忠美协商日，经周厚涛、姚素芳向中介及陈海青、陆雪芳、董忠美主张，陈海青、陆雪芳、董忠美仍以贷款未获银行审批通过为由不付房款，周厚涛、姚素芳起诉至法院要求解除合同，即向陈海青、陆雪芳、董忠美主张法定解除权，于法有据。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况，予以恢复原状。双方买卖合同解除后，周厚涛、姚素芳应返还陈海青、陆雪芳、董忠美已支付之购房款。至于周厚涛、姚素芳诉请要求陈海青、陆雪芳、董忠美支付解除合同违约金5万元，因双方买卖合同中对解除合同违约金并未作相应约定，周厚涛、姚素芳该诉请并无相应合同依据，不予支持。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（三）项、第九十七条之规定，于二○一五年十一月十七日作出判决：一、解除周厚涛、姚素芳与陈海青、陆雪芳、董忠美于2015年6月10日签订的《上海市房地产买卖合同》；二、周厚涛、姚素芳于判决生效之日起十五日内返还陈海青、陆雪芳、董忠美房款55万元；三、驳回周厚涛、姚素芳的其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9，800元，减半收取计4，900元，由周厚涛、姚素芳负担408元，陈海青、陆雪芳、董忠美负担4，492元。判决后，陈海青、陆雪芳、董忠美不服，上诉于本院称，双方在居间协议中已经就上诉人申请银行贷款达成了共识，被上诉人在申请贷款的材料上都签了字，所以双方在正式买卖合同中就没有再行约定，根据二手房买卖按揭贷款的流程，在银行对贷款申请审批通过前双方是无法办理过户手续的，根据交易习惯第二笔房款通常都是双方到交易中心申请过户时才由买方进行支付，所以双方约定第二笔房款支付的时间与过户的时间相一致，真实意图就是在办理过户时同时支付第二笔房款。而在约定过户的日期前银行贷款没有审批通过，所以办理过户和支付第二笔房款的条件均没有成就，上诉人对此不构成违约。即使被认定违约，根据双方在房屋买卖合同中第九条的约定，合同也应当继续履行，而不应该解除。原审没有将上诉人提起的继续履行合同之诉与本案进行合并审理，程序不当。综上，请求二审撤销原审判决，改判驳回被上诉人原审诉请。被上诉人周厚涛、姚素芳辩称，原审查明事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审庭审中，上诉人向本院提交陈海青银行账户的历史明细清单复印件一份，欲证明上诉人在2015年7月20日之前具有支付第二笔房款的能力。被上诉人质证认为对该证据的真实性不予确认。本院审核后认为，上诉人未能提交证据原件，被上诉人对此也不予认可，故本院对该证据的真实性不予确认，且上诉人是否具有支付能力与本案争议之间缺乏关联性，故本院对该证据效力不予认可。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点是上诉人在履行本案买卖合同过程中是否存在逾期付款的违约情形，被上诉人就此是否有权行使合同解除权。上诉人与被上诉人就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《协议》均系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。双方在上述合同中约定上诉人应于2015年7月20日前支付24万元房款，虽然双方同时约定于该日办理过户手续，但两者之间并非互为条件，按约支付房款是上诉人作为购房人最重要的义务，上诉人不能以贷款未通过银行审批从而无法过户为由拒付房款。况且，无论上诉人通过何种方式支付房款，上诉人均负有在约定期限内足额支付的义务，若上诉人选择以向银行贷款的方式支付房款，按照相关交易流程，则上诉人应于双方约定的过户期限之前通过银行的贷款审批，而上诉人未能于该期限前通过贷款审批，也未能按期支付24万元房款，显已构成违约，系争房屋无法过户的责任应归咎于上诉人。《合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人有权解除合同。本案中，上诉人逾期付款后，被上诉人几经催讨，双方也对此多次协商未果，但直至本案诉讼之时上诉人仍未支付已逾期的购房款，故被上诉人有权依据上述法律规定行使法定解除权。上诉人主张双方在买卖合同中约定即使逾期付款合同仍应继续履行，对此本院认为，双方虽然未在买卖合同中约定上诉人逾期付款时被上诉人具有解除权，但是，双方并没有在合同中明确排除法定解除权的适用，故本院对上诉人的上述主张不予采信。综上所述，上诉人陈海青、陆雪芳、董忠美的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。原审依据所查明的事实作出的判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币9，300元，由上诉人陈海青、陆雪芳、董忠美负担。本判决为终审判决。审 判 长  孔美君代理审判员  严佳维审 判 员  杨斯空二〇一六年三月十七日书 记 员  赵 樱附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……