山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一终字第2303号
上诉人（原审被告、反诉原告）青岛金莎国际商务酒店管理有限公司。
法定代表人刘军，总经理。
委托代理人付华，山东海之源律师事务所律师。
委托代理人杨小青，山东海之源律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）邴宁。
委托代理人景尚鸿，山东琴岛律师事务所律师。
上诉人青岛金莎国际商务酒店管理有限公司（以下简称金莎公司）因与被上诉人邴宁租赁合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2014）北商初字第927号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
邴宁在一审中诉称，邴宁与金莎公司双方于2013年8月9日签订了《房屋租赁合同》，合同中约定，金莎公司将其拥有的青岛市市北区延吉路30号院内部酒店约90平方米出租给邴宁，租期至2018年8月10日。邴宁依约按时交纳了80000元租金。同时，邴宁出资35000元，交予金莎公司，由其对该出租酒店进行了装修。装修完成后，金莎公司向邴宁收取了10000元的租赁押金，邴宁进驻该租赁酒店，依法注册了“天门小厨”餐馆，开始经营。但时至今年7月23日，天降大雨，由于该出租的酒店建筑质量存在严重问题，上午9时许，该出租的酒店突然倒塌，致使店内诸多设施被损，食品腐烂，营业被迫终止，给邴宁造成的损失，共计人民币132240元。然而，虽经邴宁多次催要，金莎公司始终拒绝承担。邴宁为维护其合法权益特诉至法院，请求依法判令金莎公司给付租赁酒店造成的损失共计人民币132240元；本案诉讼费用由金莎公司承担。
金莎公司在一审中辩称，涉案房屋原本为车棚，邴宁提出租赁意向，于2013年6月6日交2万元定金，金莎公司应邴宁的要求出资将车棚改造为饭店，在装修过程中为使之完全符合邴宁的装修风格，2013年7月26日邴宁自愿出资3.5万元用于涉案房屋的装修。2013年8月1日双方签订了房屋租赁合同，约定第一个租赁年度租金为8万元，同年8月10日经邴宁验收后，金莎公司将涉案房屋交付给邴宁开办“天门小厨”饭店。“天门小厨”饭店开业后不久，因营业不善邴宁曾多次与金莎公司协商提前退房或者减免房租或者退回押金，但金莎公司均未同意。2014年7月23日涉案房屋突然倒塌，金莎公司完全可以修复，但邴宁未向金莎公司提出为其修复，也未经金莎公司确认，倒塌后的第二天即私自将其全部拆除和清运，包括金莎公司出资的所有物品，使金莎公司蒙受巨额损失。涉案房屋倒塌主要因为邴宁未经金莎公司的同意私自改造和使用不当导致，涉案房屋倒塌后邴宁未采取恰当的措施保护现场，也未采取合理的方法减少财物损失，反而破坏现场，应承担不利后果。邴宁提出的诉讼请求无事实和法律依据，应判决驳回其诉讼请求。
金莎公司在一审中提起反诉称，2013年6月初，邴宁找到金莎公司称其欲租用金莎公司闲置的车棚，前提为金莎公司出资将其改造为饭店，并交纳了人民币2万元的定金，在装修过程中为使之完全符合邴宁的装修风格，邴宁自愿出资3.5万元用于涉案房屋的装修。2013年8月1日经邴宁验收后，金莎公司将涉案房屋交付给邴宁开办“天门小厨”饭店，一直经营至今。在涉案房屋使用过程中，邴宁从未提出过质量问题，也从未提出过需要维修，而是多次提出要终止履行合同，但金莎公司未同意。涉案房屋因邴宁使用不当而倒塌，其过错责任是在邴宁。现涉案房屋已经灭失，故邴宁应该承担恢复原状或赔偿损失的责任。金莎公司为维护其合法权益，特提起反诉，请求依法判令邴宁将涉案房屋恢复原状或赔偿损失合计人民币77192元；诉讼费由邴宁承担。
邴宁在一审反诉中辩称，一、涉案房屋是违法建筑，且建筑质量存在巨大的安全隐患，邴宁在租赁之时并不知情，金莎公司也没有履行告知义务，存在过错。涉案房屋的倒塌是因房屋存在严重质量缺陷而致，金莎公司不仅要对此承担租赁合同无法继续履行的责任，而且要承担对邴宁造成的损失。涉案房屋倒塌后，政府执法部门依法对该违法建筑进行了拆除，金莎公司要求邴宁“将涉案房屋恢复原状或赔偿损失合计人民币77192元”的诉请既无事实依据，也无法律依据，应予驳回。二、涉案房屋的建设、装修都是金莎公司独立进行的，邴宁并没有对涉案房屋进行过任何的改造和装修，金莎公司应对出租房屋负安全责任。邴宁曾多次向金莎公司提出涉案房屋的维修问题，金莎公司一直未予理睬。对出租房屋的检查维修是金莎公司的合同义务。金莎公司的反诉请求没有事实和法律依据，应予以驳回。
根据邴宁及金莎公司所举证据及当庭陈述，一审法院确认如下事实：2013年6月初，邴宁与金莎公司经协商就金莎公司拥有的位于青岛市市北区延吉路30号院内部无房产证的房屋达成初步租赁意向，邴宁向金莎公司交付了3.5万元装修费，由金莎公司将该房屋进行改造后，邴宁承租该房屋作为饭店对外营业。2013年8月10日双方签订了《房屋租赁合同》，双方约定租期五年，自2013年8月10日起至2018年8月10日止。2013年至2016年每年度租金为8万元，2016年至2018年每年度租金为9万元等条款。其后，邴宁按照约定交纳8万元租金和1万元租赁押金后，接受该房屋并注册“天门小厨”餐馆对外经营。2014年7月23日上午，因连降大雨，致使该房屋坍塌，后青岛市市北区镇江路办事处城管部门为消除安全隐患，组织人员将坍塌房屋拆除清理，至此邴宁终止对外营业。邴宁主张出租的房屋坍塌主要是由于房屋建筑质量存在严重问题，金莎公司应承担房屋倒塌给邴宁造成的损失共计人民币132240元。金莎公司在反诉中主张，涉案房屋是因邴宁使用不当而坍塌，其过错责任是在邴宁，现涉案房屋已经灭失，邴宁应该承担恢复原状或赔偿损失的责任，请求依法判令邴宁将涉案房屋恢复原状或赔偿损失合计人民币77192元。
一审法院认为，当事人的民事行为不得违反法律规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。邴宁、金莎公司之间签订的《房屋租赁合同》中房屋承建并未获得规划部门的批准，该房屋也未取得房产管理部门颁发的房地产权证书，应属违法建筑，故双方签订的《房屋租赁合同》应属无效。本案中的房屋属于金莎公司所有，且由金莎公司组织人员装修改造，金莎公司应当向邴宁交付合法的租赁物，并负有对其出租的房屋质量承担合乎相关规定的安全保证义务，该房屋因下雨坍塌，其房屋建造、装修质量存在严重的缺陷，金莎公司辩称邴宁私自改装及使用不当致使房屋坍塌的理由，其证据不足，不应予以采信。本案所涉房屋坍塌后，并非邴宁拆除，而由青岛市市北区镇江路办事处作为违章建筑予以清理，房屋倒塌对金莎公司造成的损失，理应由其自行承担。故金莎公司在反诉中主张邴宁将涉案房屋恢复原状或赔偿损失合计人民币77192元，缺乏事实和法律依据，不应予以支持。
邴宁依据餐馆装修费用收据、青岛电视台《生活在线》录像、青岛市市北区延吉路街道办事处《证明》主张涉案房屋坍塌是因金莎公司的原因所致，请求判令金莎公司赔偿租赁期内经营利润损失27000元，但没有提交其损失数额计算依据的相关证据，依法不予支持。邴宁依据其提交设施的损坏照片和清单一宗，要求金莎公司承担其损失赔偿责任，但从该宗照片来看，并不能认定邴宁提交清单中的物品均使用于涉案餐馆的经营活动中，且在房屋倒塌中全部损坏，故邴宁请求的该部分损失，证据不足，一审不予支持。
综上，邴宁、金莎公司双方对邴宁出资35000元装修费、交纳80000元租金及10000元的租赁押金的事实均无异议，租赁房屋坍塌后，邴宁请求判令金莎公司返还10000元的租赁押金，符合法律规定，应当予以支持。鉴于双方签订租赁合同的期限为五年，邴宁出资35000元装修费以及邴宁已实际租赁占有该房屋近一年的事实，金莎公司赔偿邴宁装修费损失28000元为妥。
邴宁与金莎公司签订房屋租赁合同，应当对租赁房屋的合法性进行必要的审查。邴宁疏于审查或明知该房屋属违章建筑而租赁，应当对于房屋租赁合同的无效承担相应的责任。鉴于邴宁、金莎公司对于导致《房屋租赁合同》无效的过错责任以及邴宁已实际承租且对外经营的时间，综合考虑到邴宁、金莎公司的实际损失，邴宁向金莎公司支付的8万元租金中，金莎公司返还1万元较妥。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审判决：一、青岛金莎国际商务酒店管理有限公司向邴宁赔偿租赁费损失10000元；二、青岛金莎国际商务酒店管理有限公司向邴宁返还押金10000元；三、青岛金莎国际商务酒店管理有限公司向邴宁赔偿装修费损失28000元；四、驳回邴宁的其他诉讼请求；五、驳回青岛金莎国际商务酒店管理有限公司的反诉请求。以上判决一至三项，青岛金莎国际商务酒店管理有限公司于判决生效之日起10日内，向邴宁支付完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费2945元，由邴宁承担1445元，青岛金莎国际商务酒店管理有限公司承担1500元；反诉费865元，由青岛金莎国际商务酒店管理有限公司承担。
宣判后，金莎公司不服一审判决，提起上诉。
上诉人金莎公司上诉请求撤销一审判决第一项、第三项，依法改判上诉人支付被上诉人租赁费损失3945.2元，上诉人不支付被上诉人装修费28000元。其主要事实与理由为：一、一审要求上诉人赔偿被上诉人租赁费损失10000元没有事实和法律依据。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，上诉人与被上诉人于2013年8月10日签订了房屋租赁合同，2014年7月23日涉案房屋倒塌，致使合同不能继续履行，根据租赁合同实际履行及占有使用的事实，上诉人只需支付被上诉人租赁费损失3945.2元。涉案房屋倒塌主要是因为被上诉人未经上诉人同意私自改造和使用不当导致，事故发生后被上诉人也没有尽到通知义务，上诉人亦蒙受了巨大损失，被上诉人要求上诉人承担其损失于法无据。二、一审判决上诉人赔偿被上诉人装修费没有事实和法律依据。根据相关司法解释，赔偿的损失应为装饰装修物的现值损失，而涉案房屋已经不存在了，故不存在现值损失。虽然被上诉人给予上诉人装修费35000元，但该费用系基于被上诉人的要求且完全用于被上诉人餐馆装修，对上诉人来说这些装修费用是完全不必要的，且上诉人改造装修房屋也花费了77192元，上诉人不应再赔偿被上诉人该损失。被上诉人明知涉案房屋系违章建筑仍签订租赁合同，主观存在重大过错，对合同无效应承担相应责任，也应自行承担投资风险，不应将风险转嫁给出租方。房屋倒塌的原因未经质量鉴定，上诉人认为是被上诉人擅自改造、人为破坏所致，其应承担不利后果。
被上诉人邴宁答辩称，一、被上诉人之所以与上诉人签署房屋租赁合同是基于认为该房屋是合法建筑，并已缴纳8万元租金，上诉人没有尽到如实告知义务，且涉案房屋的质量也存在严重问题，故其应对涉案合同无效承担主要责任。涉案租赁房屋的装修、建设全是上诉人一手办理，上诉人主张由被上诉人私自改造，违背客观现实。一审依据《合同法》第五十八条之规定判决上诉人返还被上诉人租金1万元，合乎事实与法律，上诉人该项上诉理由不能成立，应予驳回。二、涉案房屋倒塌是因为房屋建筑质量存在严重缺陷，且是违章建筑，租赁不能继续的原因完全在于上诉人。租赁房屋时，该房屋系服装店，被上诉人以为该房屋能长期使用才进行了租赁并投入装修费用，该房屋一直由上诉人独立装修建设，被上诉人是在上诉人装修后才承租入驻的。然而，房屋使用不到一年就倒塌了，被上诉人的出资目的完全不能实现，上诉人理应对此承担损失。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
本院二审审理查明的事实与一审查明的事实一致。
本案经调解，双方当事人未能达成一致。
本院认为，邴宁与金莎公司之间签订的《房屋租赁合同》中所涉房屋承建并未获得规划部门的批准，也未取得房产管理部门颁发的房地产权证书，故该《房屋租赁合同》应属无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，邴宁向金莎公司主张返还已交纳的租金，一审综合考虑邴宁与金莎公司对于导致《房屋租赁合同》无效的过错责任、合同中关于租金数额的约定及邴宁已实际承租且对外经营的时间、双方的实际损失等因素，认定金莎公司向邴宁返还1万元，符合法律规定，本院予以支持。对于邴宁主张的35000元装修费损失，本院认为，涉案房屋属于金莎公司所有，并由金莎公司组织人员装修改造，金莎公司应对其出租房屋的质量负有相应的安全保证义务，该房屋因下雨坍塌，说明其房屋建造、装修质量存在严重缺陷，金莎公司主张系邴宁私自改造及使用不当致使房屋坍塌，证据不足；金莎公司主张该费用系基于邴宁的要求且完全用于其餐馆装修，对金莎公司而言该装修费用是不必要的，亦缺乏事实与法律依据，本院不予支持。故一审认定金莎公司对该装修费损失应当承担赔偿责任，并根据双方签订租赁合同的期限及邴宁已实际租赁占有房屋近一年的事实，酌定金莎公司赔偿邴宁装修费损失28000元，并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人金莎公司的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费651元，由上诉人青岛金莎国际商务酒店管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 龙 骞
审 判 员 秦 明
代理审判员 王 蕾
二〇一五年十一月三十日
书 记 员 王庆光
书 记 员 于国英