文书内容广东省梅州市中级人民法院                  民事判决书      （2018）粤14民终92号上诉人（原审被告）：张兴展。委托诉讼代理人：彭启元，广东冠杰律师事务所律师。被上诉�（原审原告）：饶宇龙。原审被告：陈运珍。原审第三人：罗国辉。原审第三人：饶兴超。上诉人张兴展因与被上诉人饶宇龙及原审被告陈运珍、原审第三人罗国辉、饶兴超房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省兴宁市人民法院（2017）粤1481民初1771号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张兴展上诉请求：1、撤销一审判决，驳回饶宇龙的诉讼请求；2、本案受理费由饶宇龙承担。事实和理由：涉案房产买卖违背“自愿公平、诚实信用、协商一致”三原则，涉案房产买卖合同无效。本案房产买卖是由借款引起，2016年8月10日，张兴展的委托代理人罗国辉向第三人饶兴超借款人民币15万元，同日签订补充协议，借款四个月，于2016年12月10日还清借款，还约定以张兴展位于兴宁市**路**房产（粤房地产证字第0****2号）作抵押，后又约定借款期延至2017年3月10日。在借款协议履行过程中，张兴展支付利息至2017年2月17日，共6.2万元。涉案《房地产买卖合同》是在2017年4月20日由张兴展的委托代理人罗国辉作为甲方与乙方饶宇龙签订，2017年6月19日�户登记至饶宇龙名下。房地产买卖是不动产买卖，有特别的程序，包括看房、权利公示、订立合同、交首期款、交房过户等。但涉案房产买卖没有经过严格的基本的程序，第三人罗国辉属恶意代理，房屋买卖合同并没有张兴展的签名，转让过户文件也没有张兴展的签名，房屋最后也没有交付，且直至本案饶宇龙诉至一审法院，张兴展才知晓涉案房产已经出卖给饶宇龙。故涉案房产买卖违背了“自愿公平、诚实信用、协商一致”三原则，损害了张兴展的合法权益。而张兴展的借款债务同样可以通过涉案房产的抵押借款来解决，并不急于出卖房产去处理。基于上述理由，特提起上诉，请求二审法院依法审理，作出公正判决。饶宇龙辩称：一审判决认定事实清�，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。罗国辉述称：张兴展和陈运珍授权其处置涉案房屋，有公证书为证，故其与饶宇龙签订的涉案《房地产买卖合同》合法有效。陈运珍、饶兴超未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。饶宇龙向一审法院起诉请求：1、判令张兴展、陈运珍限期腾退房屋（含杂房）给饶宇龙；2、本案诉讼费用由张兴展、陈运珍承担。一审法院认定事实：第三人罗国辉与张兴展是朋友关系。2016年7月16日，张兴展、陈运珍与第三人罗国辉签订了《委托书》，《委托书》载明：“张兴展、陈运珍（下称我们）拥有兴宁市**路**号房产，粤房地产证字号第0****2，现委托罗国辉以我们名义，在代理期限2016年7月26日至2017年7月25日一年内，均可独立办理如下全部事项：一、全权办理还清上述房产在银行、信用社抵押借款及利息的款项；二、全权办理上述房产的注销抵押登记手续及领取、保管《房地产证》等相关事宜，并在有关文件上签字；三、全权办理上述房产的变更登记手续及领取、保管《房地产证》转让、买卖、收款等相关事宜，并在有关文件上签字；四、受托人在其权限范围及代理期限内签署的一切有关文件，我们均予以承认”。同日，张兴展、陈运珍就其与�三人罗国辉签订的《委托书》到广东省深圳市深圳公证处办理了（2016）深证字第115077号的《公证书》。2017年4月20日，第三人罗国辉作为张兴展、陈运珍（甲方）的代理人就涉案房产与饶宇龙（乙方）签订了《房地产买卖合同》，合同约定，甲方将坐落于兴宁市**路**号的3房1厅住房一套，内有一间杂间，面积81.63平方米，第3楼，房地产权证号为0****2，现自愿将此楼房按现状把房产权及地产权一并转让给乙方永久所有；双方协议此房成交价为壹拾柒万捌仟元整（￥178000元），由甲方协助、负责办理好乙方的一切过户手续，费用由乙方负责；2017年5月4日，乙方付购房款人民币玖万元整（￥90000元）；待甲乙双方办理好乙方过户手续时，乙方应付清购房款人民币捌万捌仟元（￥88000元）等。合同签订后，饶宇龙依约履行了付款义务，并于2017年6月19日在兴宁市国土资源局办�了上述房产的过户手续，不动产权证号为粤（2017）兴宁市不动产权第0****8号。后因涉案房屋未能交付使用，饶宇龙于2017年8月28日诉至一审法院，并提出上述诉讼请求。一审另查明，2016年8月7日，张兴展出具声明书，同意将涉案房产委托第三人罗国辉代理借款，借款期限3-4个月，利息为5-6分，借款金额13-15万元，借款用于归还径南信用社及其它费用后，余下金额付陈振明。以上借款由个人负责，按月付息，到期还清，如有违约，责任自负。2016年8月10日，第三人罗国辉作为张兴展的代理人向第三人饶兴超借款15万元，约定借款期限至2016年12月10日。同日，双方签订了《借款补充协议》，约定上述借款期限延长至2017年3月10日，张兴展如逾期超过柒天，第三人饶�超根据2016年8月10日合同有权直接办理涉案房产的过户。第三人罗国辉与张兴展均认定该借款利息支付至2017年2月17日止。第三人罗国辉陈述，涉案房产所卖的款项已用于归还张兴展向第三人饶兴超的借款及利息。一审法院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”的规定，第三人罗国辉作为张兴展、陈运珍的代理人就涉案的兴宁市**路**号房产与饶宇龙在张兴展、陈运珍委托的期限及权限内签订的《房地产买卖合同》，是饶宇龙与张兴展、陈运珍双方的真实意思表示，其内容没有违反有关法律法规的强制性规定，饶宇龙与张兴展、陈运珍间的买卖合同关系合�有效，对双方当事人均有约束力，均应按照约定全面履行自己的义务，并根据合同的性质、目的和交易习惯协助履行等附随义务。张兴展抗辩涉案房产过户应在2017年7月23日起的七天后，从查明的事实可知，张兴展与第三人罗国辉均确认张兴展向第三人饶兴超的借款利息支付到2017年2月17日，第三人罗国辉陈述之后的利息一直未付。况且《借款补充协议书》是张兴展个人与第三人饶兴超之间的约定，协议书只是明确约定第三人饶兴超有权在借款逾期七天后办理涉案房产的过户，并不是张兴展、陈运珍与饶兴超约定涉案房产只能卖给第三人饶兴超。故该抗辩与本案并无关联，不予采纳。张兴展抗辩其对房屋买卖不知情，房屋买卖过程存在瑕疵，因其未提交证据证实，且第三人罗国辉是在张兴展、陈运珍公证委托的期限及权限内行使办理涉案房屋的买卖、过户等权利，因此对张兴展的抗辩，不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，饶宇龙与张兴展、陈运珍双方均已履行了交款和完成房屋过户登记的义务，根据合同目的实现，张兴展、陈运珍应履行交付房屋的义务，现饶宇龙请求张兴展、陈运珍腾退房屋交付使用，依法予以支持。张兴展、陈运珍、第三人饶兴超经一审法院依法传唤，未到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：张兴展、陈运珍应在判决生效之日起10日内腾退兴宁市**路**号的房屋（含杂房）给饶宇龙。案件受�费3860元，由张兴展、陈运珍负担。二审中，张兴展二审庭审中陈述涉案房屋交易时的市场价约为20万元。另第三人罗国辉提交了下列证据：1、房地产权证号为0****2《房地产权证》复印件，拟证明坐落于兴宁市**路**房的权属人为张兴展；2、罗国辉银行卡（卡号为60****4）《中国银行交易流水明细请单》，拟证明涉案房产合同签订后，饶宇龙依约向转账罗国辉支付了178000元购房款，尔后罗国辉将上述购房款转账给第三人饶兴超用于归还张兴展的借款及利息。经质证，张兴展对罗国辉提交的上述证据的真实性、关联性均无异议，但认为罗国辉在张兴展不知情的情况下将涉案房产卖给饶宇龙属恶意代理，涉案房产交易不合法。本院认证意见：张兴展对第三人罗国�提交的证据的真实性、关联性均无异议，故对上述证据的予以采信。针对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决认定的事实属实，本院予以确认。二审另查明：涉案坐落于兴宁市**路**房（房地产权证号为0**2）的权属人为张兴展。涉案房产合同签订后，饶宇龙依约向转账罗国辉支付了178000元购房款，尔后罗国辉将上述购房款转账给第三人饶兴超用于归还张兴展的借款及利息。本院认为，上诉人陈运珍虽向本院提交了书面上诉状，但其经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其撤回上诉。综合诉辩双方的意见，本案二审争议焦点是涉案《房地产买卖合同》是否合法有效。经查，张兴展、陈运珍于2016年7月16日向罗国辉出具《委托书》并进行公证，内容为委托罗国辉办理案涉房屋的变更登记手续及领取、保管《房地产证》转让、买卖、收款等相关事宜，据此可以认定张兴展、陈运珍有委托罗国辉出售涉案房屋的意思表示。张兴展、陈运珍的委托代理人罗国辉在张兴展、陈运珍公证委托的期限及权限内与饶宇龙签订上述《房地产买卖合同》，并协助办理涉案房屋过户等行为属有权代理，该《房地产买卖合同》订立的法律后果应由张兴展、陈运珍承担，该协议的合同主体系饶宇龙与张兴展、陈运珍。饶宇龙与张兴展、陈运珍签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，房屋买卖交易价格合理，不存在其他合同无效情形，故涉案《房地产买卖合同》合法有效，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。现饶宇龙已依约履行了付款义务，交易价格合理，且上述房产已于2017年6月19日在兴宁市国土资源局办理了过户手续。故一审法院根据上述《房地产买卖合同》约定，判决张兴展、陈运珍依约限期腾退交付涉案房屋给饶宇龙，于法有据，应予维持。张兴展主张房屋买卖合同没有其签名，其对房屋买卖不知情，房屋买卖过程存在瑕疵，房屋买卖合同无效的上诉请求，实有悖诚信，且依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人张兴展上诉请求不成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3860元，由上诉人张兴展负担。本判决为终审判决。审判长  叶自辉审判员  幸庆迈审判员  黄伟玲二〇一八年三月二十三日书记员  侯敏婷