广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0111执异32号
案外人：林壮群，男，汉族，1969年1月27日出生，住广州市越秀区。
委托代理人：罗保星，广东舜华律师事务所律师。
案外人：黄南虹，女，汉族，1974年10月21日出生，住广州市越秀区。
委托代理人：林壮群，身份情况同上。
申请人：广州农村商业银行股份有限公司荔湾支行，住所地广州市荔湾区花地大道中89号。
法定代表人：李建中。
委托代理人：蔡兴源，广州农村商业银行股份有限公司荔湾支行职员。
委托代理人：吴迪，广州农村商业银行股份有限公司荔湾支行职员。
被申请人：林坚，男，汉族，1982年2月11日出生，住广东省陆丰市。
被申请人：张惠群，女，汉族，1982年3月17日出生，住址同上。
上述两被申请人的共同委托代理人：陈波，广东广和律师事务所律师。
被申请人：广州市昊利汽车配件有限公司，住所地广州市越秀区广园东路金贵东街2号104单元。
法定代表人：赖建东。
被申请人：赖建东，男，汉族，1970年10月14日出生，住广东省陆丰市。
被申请人：徐美芳，女，汉族，1966年8月4日出生，住广东省陆丰市。
被申请人：赖建林，男，汉族，1981年9月28日出生，住广东省陆丰市。
被申请人：林旭，男，汉族，1984年2月10日出生，住广东省陆丰市。
被申请人：陈建潘，男，汉族，1981年8月8日出生，住广东省陆丰市。
在本院执行申请人广州农村商业银行股份有限公司荔湾支行与被申请人林坚、张惠群、广州市昊利汽车配件有限公司、赖建东、徐美芳、赖建林、林旭、陈建潘金融借款合同纠纷仲裁财产保全一案中，案外人林壮群、黄南虹对本院查封的位于广州市白云区广州大道北怡新路138号502房的房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并举行了听证。案外人林壮群及其委托代理人罗保星、案外人黄南虹的委托代理人林壮群、申请人广州农村商业银行股份有限公司荔湾支行的诉讼代理人蔡兴源以及被申请人林坚、张惠群的共同委托代理人陈波参加了听证。被申请人广州市昊利汽车配件有限公司、赖建东、徐美芳、赖建林、林旭、陈建潘经本院通知未到庭参加听证。现已审查终结。
案外人林壮群、黄南虹称：1、我们与被申请人林坚于2016年2月29日签订房屋买卖合同，由旧业主林坚将位于广州市白云区广州大道北怡新路138号502房的房产卖给我们。我们已按照合同约定于2016年2月29日支付房款85万元，于2016年3月10日转账支付266338.48元，于2016年3月14日现金支付房款15790.11元，于2016年3月17日支付房款1531410.12元（其中，黄南虹转账给林坚1131410.12元，新买家徐佳威转账40万元），尾款36461.29元于2016年3月18日以现金方式支付给林坚，合计支付房款270万元，至此我们已支付全部购房款。原业主林坚于2016年2月29日已将上述房产交付给我们，我们已于2016年3月1日更换大门门锁。法院于2016年4月11日才查封涉案房产，在查封前我们已签订了房屋买卖合同并实际占有了房屋，并支付了购房款。2、我们已于2016年3月5日将上述房产卖给另一案外人徐佳威，我们购买上述房产的目的是为了卖出，所以就没有将上述房产及时过户到自己名下，而是叫旧业主林坚于2016年3月3日出具公证的全权委托书授权黄南虹全权处理，来达到控制属于我们的房产。我们找到新买家徐佳威后，由徐佳威与黄南虹于2016年3月5日在房产中介直接签订《房地产买卖合同》，并于2016年3月15日双方进行网签，新买家徐佳威已支付10万元定金和40万元首付房款，我们已将上述房产的钥匙交付徐佳威。3、我们支付全部房款后，一直想办理相关过户手续，但林坚一直拖欠银行按揭贷款150多万元，我们必须要等到银行注销抵押登记后才能办理过户手续，而银行于2016年4月14日才在房管部门办理了相关的注销抵押登记手续，法院于2016年4月11日就查封了涉案房产，涉案房产未办理过户手续，非因我们的原因。根据相关法律和司法解释的规定，我们已是涉案房产的实际所有人，法院查封涉案房产是没有任何事实和法律依据的。
申请人广州农村商业银行股份有限公司荔湾支行称：1、我行于2015年5月19日与林坚签订了《保证合同》，约定林坚对于申请人与广州市昊利汽车配件有限公司同日签订的《企业借款合同》承担不可撤销的连带责任保证。广州市昊利汽车配件有限公司于2015年12月起逾期，经多次催收，广州市昊利汽车配件有限公司一直没有偿还贷款，林坚也未履行连带保证责任清偿贷款，使我行的合法权利受到严重侵害。为防止申请人被恶意逃避债务，故依法向法院提出财产保全的申请。2、案外人与被申请人属于债务纠纷，所提供的房产相关交易证据都是不真实的，非房产买卖交易过程中被法院查封，而且尚未办理产权过户登记手续，因此我行可以依法申请查封。3、实际的房产买卖不存在，案外人与林坚之间属于债务纠纷，不适用案外人所述法律规定，所以法院的查封有理有据。
被申请人林坚、张惠群称：白云法院在2016年4月11日查封了林坚名下的房产，该查封不符合相关法律规定。在查封前，由于林坚欠案外人85万元，林坚无力偿还，双方经协商后同意以270万元的价格将涉案房产转让给案外人，双方签订了买卖合同，并且在签订合同当天将房产实际交付给了案外人，案外人已实际占有并使用该房产，并且更换了房屋的钥匙。交付后该房屋的水电费、物业管理费等费用由案外人实际缴纳，我方在法院查封前已实际收齐了房屋转让款，该涉案房屋已实际属于案外人，案外人合法占有并拥有。至于过户手续无法办理，是由于法院的非法查封所导致的，并不是双方不愿意去办理，事实上双方一直在办理过户手续。综上所述，白云区人民法院所做出的执行裁定不符合相关法律规定，应当予以撤销。
被申请人广州市昊利汽车配件有限公司、赖建东、徐美芳、赖建林、林旭、陈建潘均无陈述。
本院查明:广州农村商业银行股份有限公司荔湾支行与林坚、张惠群、广州市昊利汽车配件有限公司、赖建东、徐美芳、赖建林、林旭、陈建潘金融借款合同纠纷一案，广州仲裁委员会于2016年3月1日以（2016）穗仲案字第1710号受理，争议金额为1538865.32元。仲裁中，广州农村商业银行股份有限公司荔湾支行向广州仲裁委员会提出财产保全申请，请求查封或冻结林坚、张惠群、广州市昊利汽车配件有限公司、赖建东、徐美芳、赖建林、林旭、陈建潘名下价值1200423.32元的财产，并由广州农村商业银行股份有限公司出具担保函作为担保。广州仲裁委员会于2016年3月24日将该申请提交本院，本院于同日作出（2016）粤0111财保55号民事裁定书，裁定对广州市昊利汽车配件有限公司、林坚、张惠群、赖建东、徐美芳、赖建林、林旭、陈建潘的财产在价值1200423.32元以内予以查封，并于当日移交本院执行局以（2016）粤0111执保309号执行。同日，本院执行局作出（2016）粤0111执保309号民事裁定书，裁定查封广州市昊利汽车配件有限公司、林坚、张惠群、赖建东、徐美芳、赖建林、林旭、陈建潘名下价值1200423.32元的财产。2016年4月11日，本院依法查封林坚名下位于广州市白云区广州大道北怡新路138号502房的房产。
位于广州市白云区广州大道北怡新路138号502房的房产登记的产权人为被申请人林坚，占有部分为全部，共有情况为单独所有；建筑面积为128.59平方米，登记时间为2013年1月17日，规划用途为住宅，使用性质为居住用房，房屋所有权性质为私产，房屋所有权取得方式为购买。该房产于2013年1月17日设立抵押权，抵押权人为平安银行股份有限公司广州分行，权利面积为128.59平方米，权利价值为2402061元，债权数额为160万元。
案外人林壮群、黄南虹于2016年2月29日与被申请人林坚、张惠群签订《房地产买卖合同》，约定：由于林坚近年生意失败，无法按期归还以前向林壮群的借款债务85万元，而且已经无法按期归还向平安银行广州中石化大厦支行的180多万元贷款,由林坚于2016年2月25日主动向林壮群提出，将位于广州市白云区广州大道北怡新路138号502房的住宅卖给林壮群和黄南虹夫妻；该物业建筑面积为128.59平方米，双方同意该物业总楼价为270万元；双方同意该物业交付使用时间为2016年2月29日，当天林壮群、黄南虹先支付林坚、张惠群85万元（该85万元由林坚原来欠林壮群的债务相抵），林壮群、黄南虹必须在2016年3月底前，把林坚所欠平安银行广州中石化大厦支行的180多万元的贷款还清，否则当林壮群、黄南虹违约；双方应在物业交付当天一并到场检查房屋，查验后是否签妥《房屋交接确认书》，林坚、张惠群将房屋钥匙交付给林壮群、黄南虹，即视为房屋转移占有的标志；等等。同日，林坚、张惠群与林壮群、黄南虹签订《房屋交接确认书》，确认林坚、张惠群已于当日将于广州市白云区广州大道北怡新路138号502房的房产交付林壮群、黄南虹，并已将该物业的钥匙交接完毕。林坚又于同日出具收款收据，确认收到黄南虹购房款85万元。
2016年3月3日，林坚、张惠群作为委托人向受托人黄南虹出具《委托书》，称委托人为夫妻关系，共同拥有坐落在广州市白云区广州大道北怡新路138号502房的房屋；委托受托人黄南虹为合法代理人，代理执行和处理以下事项：1、查询委托人名下房地产登记情况；2、向房管部门办理上述房屋的登记（包括抵押登记、涂销抵押登记）、领取房地产证（包括遗失补领）手续；3、缴纳上述房屋有关的税款和支付一切必要的费用；4、归还贷（借）款后，出售上述房屋，办理上述房屋买卖的一切转名过户手续，收取售房款，办理网签；5、提前还款，办理上述房屋的涂销抵押手续，领取相关的文件和证件，办理相关的手续；6、有权将上述房屋作为抵押物，有权将上述房屋抵押给有关银行、单位或个人，领取相关的文件和证件，办理相关的手续；7、协助买家办理银行按揭贷款事宜和手续……；受委托人无转委托权；受委托人在执行和处理上述事项的过程中，依法签署的有关文件和合同，委托人均予以承认。双方就该《委托书》办理了公证手续。
2016年3月5日，黄南虹作为林坚的代理人，以林坚的名义与徐佳威签订《房地产买卖合同》，约定由卖方林坚将广州市白云区广州大道北怡新路138号502房出售给买方徐佳威，总楼价为290万元；买方知悉该物业产权人为林坚，现产权人委托黄南虹作为代理人代为出售该物业，签订本合同，卖方代理人保证与业主不存在该物业的房屋买卖关系；签订本合同时，买方向卖方支付10万元作为购房定金，签约当天买方先支付5万元定金，余下5万元定金于代理人拿到公证书并确认无误当天付清；部分楼款（含定金）50万元，买方应在该物业抵押银行通知卖方办理还款手续的5个工作日内向卖方支付；等等。黄南虹在合同尾部卖方代理人处签名，徐佳威在合同尾部买方处签名。2016年3月15日，黄南虹作为卖方林坚的委托代理人与买方徐佳威就广州市白云区广州大道北怡新路138号502房签订《存量房买卖合同》，办理了网签手续。
2016年3月8日，林坚和林壮群向房管部门申请持房产证对广州市白云区广州大道北怡新路138号502房的房产办理抵押登记，并于2016年3月14日经核准登记设立二次抵押权，抵押权人为林壮群，权利面积为128.59平方米，债权数额为85万元，抵押人为林坚。
2016年3月10日，黄南虹向林坚转账支付266338.48元，注明的用途为提前还款，林坚出具收款收据确认收到黄南虹购房款266338.48元。2016年3月14日，黄南虹向林坚支付现金15790.11元用于归还房贷，林坚出具收款收据确认收到黄南虹购房款15790.11元。2016年3月17日，黄南虹向林坚转账支付1131410.12元，徐佳威向林坚转账支付40万元，林坚出具收款收据确认收到黄南虹购房款1531410.12元。2016年3月18日，黄南虹向林坚支付现金36461.29元，林坚出具收款收据确认收到黄南虹购房款36461.29元。
2016年4月13日，林坚和平安银行股份有限公司广州分行持房产证和购房合同向房管部门申请涂销抵押，并于同日核准涂销该项抵押登记。
听证后，林壮群于2016年9月12日向徐佳威转账支付了40万元。其后，黄南虹作为卖方林坚的代理人与买方徐佳威一同申请撤下了已办理网签的《存量房买卖合同》。
本院认为：案外人林壮群、黄南虹主张其对本院裁定查封的执行标的位于广州市白云区广州大道北怡新路138号502房的房产享有所有权而提出执行异议，本院对案外人提出的执行异议依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定，对案外人针对已登记的不动产提出的异议，人民法院应当按照不动产登记簿判断其是否系权利人。涉案房屋广州市白云区广州大道北怡新路138号502房登记的所有权人为被申请人林坚，故可认定被申请人林坚系该房屋的所有权人，本院裁定查封被申请人林坚名下该房屋的执行行为合理合法。
案外人林壮群、黄南虹虽与被申请人林坚、张惠群在本院查封涉案房产之前已签订《房地产买卖合同》，约定由林壮群、黄南虹以270万元的价格购买涉案房产，并由黄南虹在上述《房地产买卖合同》签订后向林坚支付了购房款145万元，又由徐佳威向林坚转账支付了购房款40万元，合计185万元。但根据《房地产买卖合同》约定的内容和双方当事人的陈述可知，林壮群、黄南虹是在明知林坚还负有其他债务的情况下向其购买涉案房产，且约定以林坚欠林壮群的借款85万元来冲抵部分购房款，故案外人林壮群、黄南虹和被申请人林坚应当知道双方之间的行为可能会损害林坚的其他债权人的合法权益；双方约定以林坚欠林壮群的借款85万元来冲抵部分购房款的行为，也可反映林壮群、黄南虹并未在房屋买卖合同签订后向林坚实际支付全部购房款。同时，在林壮群、黄南虹与林坚、张惠群签订上述《房地产买卖合同》后仅五天，黄南虹便又作为林坚的代理人，以林坚的名义与徐佳威签订《房地产买卖合同》，约定由徐佳威以290万元的价格向林坚购买涉案同一房产，并办理了网签手续，还由徐佳威直接向林坚转账支付了购房款40万元。虽然在本案听证结束后，林壮群向徐佳威退还了40万元，并由黄南虹作为林坚的代理人以林坚的名义与徐佳威一同申请撤下网签，但从上述事实结合林壮群、黄南虹在其异议申请书中所自述的事实来看，林壮群、黄南虹向林坚购买涉案房产的目的并非是为了取得该房产的所有权，而是为了转售赚取差价，其实际也在与林坚签订房屋买卖合同后、尚未全部支付购房款前便已将涉案房产转售予徐佳威。因此林壮群、黄南虹在本院查封涉案房产前并未就涉案房产与林坚到房管部门办理过户登记手续，其目的是为了直接以林坚的名义将涉案房产过户到徐佳威名下。虽然林壮群、黄南虹在本案审查过程中又称，未及时办理过户手续是因林坚未及时办理涂销抵押手续，但林坚、张惠群于2016年3月3日便已向黄南虹出具经公证的授权委托书，授权黄南虹代理执行和处理包括查询、向房管部门办理房产登记、领取房地产证、提前还款办理涉案房屋的涂销抵押手续等事宜，故黄南虹完全具备自行到房管部门办理涂销抵押和房屋过户登记手续的便利条件，林壮群、黄南虹该辩解显然缺乏事实和法律依据，本院不予采信。综上所述，案外人林壮群、黄南虹提供的证据不足以证实在本院查封涉案房产前其已与被申请人林坚签订合法有效的书面买卖合同并支付全部价款，且因其自身原因未能在本院查封涉案房产前办理过户登记手续，其并非涉案房产的所有权人，其对涉案房产享有的权利不足以排除本院强制执行。因此，案外人林壮群、黄南虹提出的异议请求不成立，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项、第二十八条的规定，裁定如下：
驳回案外人林壮群、黄南虹的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 张文茵
人民陪审员 刘艳柳
人民陪审员 赖金荷
二〇一六年十一月十六日
书 记 员 陆剑瑜