广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗云法民四初字第1127号
原告：郑远亮，身份证住址广州市越秀区，现住广州市白云区。
被告：涂国钧，户籍地址广州市荔湾区。
原告郑远亮与被告涂国钧房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月30受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郑远亮到庭参加了诉讼，被告经本院公告传票传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年12月9日，原告与被告签订《商铺买卖合同》，合同约定原告向被告购买位于广州市白云区机场路537-547号＊号铺位，套内建筑面积2.27平方，房价款总额235200元。被告应于2013年5月1日前，将符合本合同约定的商铺交付买受人使用。合同签订后，原告付清房款，被告也交付了＊号商铺的房产证。2013年4月1日，原告办理收楼手续时，发现面积不大的商铺中间竖着一根由地面直通屋顶的、直径半米的大立柱。而且合同所附的平面图显示的水泥柱位置不是靠近房屋中间，如此格局与合同根本不符，于是原告拒绝收楼，要求被告退款。当日，被告主动提出换铺方案，将其名下的三间商铺供原告挑选一间并承诺尽快办理过户。原告本着解决问题的善意，签署了《同意换铺确认书》。2013年6月18日，被告通知原告签署了《换铺协议书》。协议约定，在本协议签署之日起60天内，原、被告双方办妥原商铺过户至被告名下的手续。在本协议签署之日起60个工作日内，原被告双方办妥新商铺过户至原告名下的手续。并且办理两次过户中买卖双方的过户税费均由被告承担。原告签订协议后，被告迟迟不通知原告办理相关手续并拖延到2013年12月20日才完成合同签署。之后从2014年1月起，原告多次催促被告履行换铺义务，办理房产过户手续，被告均置之不理，至今仍拒不履行义务。另协议第三条第（四）项约定迟延过户的，违约方须每日按照房价总额的千分之一向守约方计付违约金。因此，原告认为，被告违反了《商铺买卖合同》约定，交付的商铺不符合合同约定，严重影响商铺的使用功能和经济效益，使原告投资的初衷无法实现。其次，原告是基于相信被告能如期办理换铺手续的前提与被告签订了《换铺协议书》，然而被告在迟延签署协议的情况下，经原告多次催促，被告仍以其行为表明不履行义务。由于被告的违约行为使得该商铺无法实现盈利，致使原告购买商铺的合同目的根本无法实现，给原告造成经济损失，故诉至法院，请求判令：一、被告履行换铺义务，将位于广州市白云区机场路537-547号二层010号商铺过户到被告名下，将广州市白云区机场路537-547号二层424号商铺过户到原告名下；二、被告承担上述商铺过户中买卖双方的过户税费；三、被告承担迟延履行义务的违约金为人民币43000元（从2014年4月1日起计至履行义务时止，每日按照房价总额的千分之一计算）；四、被告承担本案的全部诉讼费用（包括诉讼费、保全费、公告费）。
被告未答辩。
经审理查明：2010年12月9日，原告作为买受人，与作为出卖人的被告的委托代理人广州市万城商业经营管理有限公司签订了《商铺买卖合同》，约定：原告向被告购买广州市白云区机场路537-547号二层010号商铺，该商铺建建筑面积5.04平方米，房价款235200元；原告于2010年5月15日前支付全部房价款的60%（包含定金）计140000元，于被告出示房管局收件收据三天内支付全部房价款的40%计95200元；该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2013年4月30日止，被告享有该商铺的使用权及收益权；被告应于2013年5月1日前将符合本合同约定的该商铺交付原告使用；在本合同生效后的210个工作日内，由广州市万城商业经营管理有限公司负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续等。上述合同签订后，原告向被告支付了全部购房款合计235200元，广州市白云区机场路537-547号二层010号商铺亦于2011年6月17日登记在原告名下。
2013年4月1日，被告的委托代理人广州市万城商业经营管理有限公司向原告发出《四季广场收楼通知书》，通知原告于2013年4月10日至2013年4月20日前往四季广场二楼办理收楼手续。原告依照上述通知前往办理收楼手续，因在收楼过程中发现上述二层010号商铺中间有一个大立柱，原告因此拒绝收楼。后经协商，原、被告签订了《换铺协议书》，该协议书约定：甲（被告）乙（原告）双方于2010年12月9日签订的《商铺买卖合同》，约定乙方购买甲方位于广州市白云区机场路537-547号二层010号商铺（下称“原商铺”）。现经甲乙双方经过平等协商，决定将原商铺更换为广州市白云区机场路537-547号2层424号商铺（下称“新商铺”）。就换铺的具体事宜，双方达成协议如下：一、关于原商铺。1.本协议签署之日起60天内，甲乙双方办妥原商铺过户至甲方（或甲方指定方）名下的手续。双方均应为过户提供必要的配合，并且买卖双方的过户税费均由甲方承担（双方同意甲方以该合同房款原价的价格向乙方回购原商铺的方式在房管局办理过户手续及缴纳税、费，但甲方无需按房管局备案合同约定向乙方支付该回购款，而按照本协议约定执行）。若因乙方原告导致迟延过户的，乙方按本协议第三条承担违约责任并且甲方过户新商铺的时间相应顺延；若因甲方原因导致迟延过户的，乙方不承担责任；2.签订本协议同时，乙方将原商铺房地产权证、购房发票原件交还甲方委托代理人；3.自原商铺、新商铺递件成功之日起，原商铺交付退还并归甲方。甲方对原商铺享有完全的占有、使用、收益、处分权，乙方无异议。二、关于新商铺的买卖约定。1.甲方将广州市白云区机场路537-547号2层424号商铺（“新商铺”）转让给乙方，乙方同意并已完全知悉新商铺现状，双方按套计价，以转让款80770元办理过户登记手续；2.乙方无需支付新商铺的转让价款和税费，过户税费由甲方承担。同时，乙方同意放弃要求甲方返还原商铺已付房款的权利。3.在本协议签署之日起60日个工作日内，甲乙双方应办妥新商铺过户至乙方名下，并且买卖双方的过户税费均由甲方承担。具体去房管部门登记过户的时间，由甲乙双方进行协商确定。乙方应在约定的过户期内提供文件及人的配合，否则，由乙方按本协议第三条承担责任并过户时间相应顺延。4.在签订本协议时，乙方已验收、接受新商铺且没有异议，该商铺已经转移给乙方占有。乙方不得以任何理由追究任何人与新商铺相关的任何责任。三、……（四）若因乙方原因导致迟延过户的，乙方必须每日按照房价总款的0.1%向甲方计付违约金；若迟延超过10天，甲方有权解除本协议，同时乙方同意放弃要求甲方返还原商铺已付房款的权利。四、双方于本协议签署之日后，在房地产交易登记中心签订的买卖合同仅是用于过户登记的备案合同文件，如果与本协议不一致的，以本协议约定为准。如果备案登记文件约定的内容超出本协议的约定内容，则约定无效，仍以本合同约定范围为准。五、本协议书自甲乙双方签名后生效等。甲方（被告）在上述《换铺协议书》上签名的时间为2013年12月20日，乙方（原告）在上述《换铺协议书》上签名的时间为2013年6月18日。
2014年1月2日，原告向被告的委托代理人广州市万城商业经营管理有限公司寄送了一份催告函，内容只要是：原、被告签订《换铺协议书》后，广州市万城商业经营管理有限公司一直未通知原告办理新商铺的过户手续，屡次询问都没有答复，从而导致原告处于换新铺不能，收租金也不能的两难处境，故要求广州市万城商业经营管理有限公司与煜城商场协商沟通，按照预签合同先支付租金，再等待办理过户等。2014年9月12日，原告向被告及广州市万城商业经营管理有限公司发出《要求履行义务函》，该函的主要内容是要求被告及广州市万城商业经营管理有限公司按照《换铺协议》的约定履行相关义务，并于2014年9月18日前与原告联系关于过户事宜等。上述函件分别邮寄至被告身份证地址、被告、被告在《商铺买卖合同》中所留的联系地址等地均未投递成功。原告遂于2014年9月30日向本院提交诉状，提起本案诉讼。
另查，根据房地产登记簿查册表，涉案的广州市白云区机场路537-547号二层010号商铺（原商铺）现登记在原告名下。广州市白云区机场路537-547号2424号商铺（新商铺）现仍登记在被告名下，本院根据原告的申请，于2014年10月20日向广州市国土资源和房屋管理局发出协助执行通知，要求其协助查封广州市白云区机场路537-547号2424号商铺20%的份额，广州市国土资源和房屋管理局于该日办理了该商铺20%产权份额的查封，查封期限自2014年10月20日至2016年10月19日。2014年11月20日，广州市国土资源和房屋管理局根据广州市黄埔区人民法院发出的（2014）穗黄法立保字第41号协助执行通知书及裁定书，查封了该商铺，查封期限自2014年11月20日至2016年11月19日。因原告要求过户的广州市白云区机场路537-547号2424号商铺仅被本院查封20%的产权份额，剩余80%的产权份额已被广州市黄埔区人民法院查封，经本院释明，原告表示变更其诉讼请求为要求被告在广州市白云区机场路537-547号2424号商铺解封后将该商铺过户至原告名下。
以上事实，有商铺买卖合同、购房款发票、房地产权证、收楼通知书、同意换铺确认书、换铺协议书、催告函、要求履行义务函、快递详情单、房地产登记簿查册表及当事人陈述等证据证实。
本院认为：原、被告于2010年12月9日签订《商铺买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，内容无违反法律法规的强制性规定，合法有效。上述合同签订后，原告已经依照合同约定付清房款，因原告在收铺过程中发现商铺中间有一个大立柱而拒绝收铺，经协商，原、被告双方签订了《换铺协议书》。《换铺协议书》系双方当事人真实意思的表示，内容无违反法律法规的强制性规定，根据协议的约定，该《换铺协议书》于2013年12月20日被告在该协议书上签名之日生效，原、被告双方均应该按照协议书的约定全面履行自己的义务。根据《换铺协议书》约定，被告应在协议签署之日起60日内办妥广州市白云区机场路537-547号二层010号商铺过户至被告名下、在协议签署之日起60个工作日内办妥广州市白云区机场路537-547号2层424号商铺过户至原告名下的手续，且上述两个商铺过户的税费均由被告承担，《换铺协议书》于2013年12月20日签署，被告至今未协助原告办理上述两商铺过户手续已经超过协议约定的办妥上述商铺过户手续的期限，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告至今未协助原告办妥上述两个商铺的过户手续，已构成违约，依法应承担继续履行的违约责任，现原告要求被告办理上述两个商铺的过户手续，并要求被告根据双方约定承担上述商铺过户中发生过户税费合理合法，本院予以支持。但由于广州市白云区机场路537-547号2层424号商铺于2014年10月20日经原告申请被本院查封20%的产权份额后，剩余80%的产权份额已被广州市黄埔区人民法院于2014年11月20日查封，故广州市白云区机场路537-547号2层424号商铺在被法院查封期间不具备过户条件，经本院释明后，原告同意变更诉讼请求为在上述房屋解除查封后办理产权过户手续，本院予以支持。
原告主张被告按照双方《换铺协议书》第三条第（四）款的约定，支付每日按照房价总额的千分之一，从2014年4月1日起计至履行义务时止的迟延过户违约金，因原、被告双方在《换铺协议书》第三条第（四）款约定的是因原告原因导致迟延过户时原告每日按照房价总款的0.1%向被告计付违约金，并未约定因被告原因导致迟延过户时应向原告支付违约金的计付方式，在此情况下，根据权利义务对等原则，因被告原因导致迟延过户的，原告主张的迟延过户违约金亦可参照《换铺协议书》第三条第（四）款约定的违约金标准计付，即每日按照原告已支付的房款235200元的0.1%向标准计付。双方在合同中约定，被告应当自协议签署之日起60个工作日内办妥新商铺过户至原告名下的手续，被告于2013年12月20日在《换铺协议书》签名，现从原告主张的2014年4月1日起计算逾期办证违约金未超过双方的约定，违约金应计算至办妥广州市白云区机场路537-547号2424号商铺过户至原告名下为止，但违约金应以本金为限。
被告经本院公告传票传唤，逾期未到庭应诉，视为其放弃抗辩，本院依法缺席判决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、在本判决生效之日起三十日内，被告涂国钧协助原告郑远亮按国土房管部门关于办理房地产证相关法规政策的规定办理位于广州市白云区机场路537-547号二层010号商铺产权登记及过户至被告涂国钧名下的手续，办理房屋产权登记及过户手续中的全部税费（包括按照相关规定应由原告郑远亮承担的税费）由被告涂国钧承担；
二、在广州市白云区机场路537-547号2层424号商铺被依法解除查封后，被告涂国钧协助原告郑远亮按国土房管部门关于办理房地产证相关法规政策的规定办理位于广州市白云区机场路537-547号2层424号商铺产权登记及过户至原告郑远亮名下的手续，办理房屋产权登记及过户手续中的全部税费（包括按照相关规定应由原告郑远亮承担的税费）由被告涂国钧承担；
三、在本判决生效之日起五日内，被告涂国钧向原告郑远亮支付逾期办理房屋过户手续的违约金（以235200元为本金，按照每日0.1%标准，从2014年4月1日起，计算至实际办妥广州市白云区机场路537-547号2层424号商铺过户至原告郑远亮名下之日为止，违约金以本金为限）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2400元、保全费1200元、公告费260元，由被告涂国钧负担（上述受理费2400元、保全费1200元由被告在本判决生效之日起三日内向本院交纳，公告费260元由被告在履行本判决时直接向原告支付）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 王丽美
人民陪审员 王雪萍
人民陪审员 黎 珍
二〇一五年四月二十七日
书 记 员 蔡晓珊