湖南省娄底市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）娄中民一终字第500号
上诉人（原审被告）戴情和，农民。
被上诉人（原审原告）梁格，农民。
被上诉人（原审原告）杨娄桂，系被上诉人梁格之妻。
两被上诉人的共同委托代理人刘宏伟，湖南振瀚律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）涟源市房地产管理局，住所地涟源市蓝田街道办事处交通路。
法定代表人毛国和，该局局长。
委托代理人李向韶，该局法规股股长。
委托代理人唐卓英，湖南振翰律师事务所律师。
上诉人戴情和因房屋租赁合同纠纷一案，不服涟源市人民法院（2013）涟民一初字第680号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人戴情和，被上诉人梁格及其与被上诉人杨娄桂的共同委托代理人刘宏伟，被上诉人涟源市房地产管理局的委托代理人李向韶，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2006年11月12日，涟源市人民政府市长办公会议就关于市房地产局处理有关问题进行了商讨，并形成了会议纪要，明确了市房产局有权对200平方以下房地产可会同财政、国土资源、房地产局协商公开处理，不需挂牌。2009年1月12日，第三人与被告签订了《营业用房租赁合同》，该合同约定每年租金为2.38万元，租赁期为叁年（自2009年1月12日至2012年2月22日）。2011年上半年，第三人决定处置涟源市蓝田办事处中山前街中山综合楼的第一层从东至西的3、4、5三个门面。两原告得知信息后与第三人联系，原告用53．6万元价格购买得上述三个门面，2011年6月27日，两原告与第三人签订了《房屋买卖合同》，2012年1月4日，第三人为两原告办理房屋过户手续，两原告取得涉案房屋的房屋所有权证。2012年2月22日，第三人与被告所签订的《营业用房租赁合同》到期，次日，两原告按《房屋买卖合同》约定接管被告租赁的第3号门面时，被告提出异议称其在同等条件下有优先购买权而拒绝腾空门面，以致两原告接管门面未成，便向第三人反映了情况，其后，原、被告及第三人经多次协商未果，两原告遂诉至法院，本案经法院多次调解未获解决。
原审法院经审理认为：本案争执的焦点1、第三人与两原告签订的《房屋买卖合同》是否合法有效；2、被告对该房屋是否有优先购买权；3、被告和第三人是否应赔偿原告的损失；4、第三人是否将房屋按合同移交给了两原告。关于焦点1，第三人作为涉案房屋之一国有资产的管理者，经政府授权可以转让上述房产，只是在实施转让行为时，应当按照国家法律和行政规章所规定的程序和方式进行。而国有资产的转让程序和方式，国务院、省级地方政府及国有资产监管机构均有相应的规定。根据国务院国资委、财政部制定实施的《企业国有产权转让管理暂行办法》规定，国有产权转让应当在依法设立的产权交易机构中公开进行，国有产权转让可以采取拍卖、招投标、协议转让等方式进行。根据产权交易标的的具体情况采取拍卖、招标或竞价方式确定受让人和受让价格，目的在于通过严格规范的程序保证交易的公开、公平、公正，最大限度地防止国有资产流失，避免国家利益、社会公共利益受损。故第三人按照2006年11月12日市长办公会议精神与两原告订立房屋转让协议，虽4在程序上存在瑕疵，但涉案门面进行评估，是否未实现利益的最大化，毕竟是有偿协议转让，并未造成国有资产显著流失。因此可认定两原告与第三人所签订的《房屋买卖合同》，且两原告是善意取得涉案门面，该合同合法、有效。关于焦点2，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”和最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”由此可见被告有优先购买权，但不能主张合同无效。2011年6月27日，两原告与第三人签订了《房屋买卖合同》，2012年1月4日，第三人为两原告办理房屋过户手续，两原告取得了房屋所有权，涉案房屋已归两原告所有。至于第三人是否通知了承租人即本案被告，是否损害了被告的优先购买权，被告可以通过其他合法途径予以解决。关于焦点3、4，被告理应在租赁合同到期前主动与两原告联系是否续租还是腾房交付给两原告。鉴于第三人为两原告办理了产权变更手续，两原告取得了涉案房屋所有权，从法律上讲可视为第三人已将房屋交付给了两原告，只是当时第三人与被告的租赁合同未到期，第三人与两原告不能办理实物移交手续，致使两原告无法对涉案房屋行使管理、使用、收益权系双方均明知的事实，两原告对此亦无异议，故两原告要求第三人立即交付涉案房屋的诉讼请求，法院不予支持。现因被告在租赁合同到期后未及时腾出房屋，致使两原告自2012年2月23日至今，未能就其所有的涉案房屋受益而受到了一定的经济损失，该损失可以以购房款价格为基数按同期贷款年利率自2012年2月23日起至实际腾空交付时止计算利息，即使被告认为事出有因，但其行为方式明显欠妥，故该损失理应由被告负责赔偿，并由被告将涉案房屋腾空交付给两原告。至于被告以第三人在转让房屋时未通知承租人即本案被告，损害了被告的优先购买权为由，被告拒绝交付涉案房屋的行为，属于侵权，也是其系独自行为，与第三人无涉，即第三人在本案中无过错不应负赔偿责任。故被告的辩称意见不能成立，同时原告要求第三人赔偿损失的诉讼请求，法院不予支持。据此，为了保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条、第十九条，《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定，判决如下：一、限被告戴情和在本判决生效后五日内将其占有的位于涟源市蓝田办事处中山前街中山综合楼的第一层从东至西第3弄门面腾空交付给原告梁格、杨娄桂。二、由被告戴情和赔偿原告梁格、杨娄桂以房屋价款16.165086万元（57㎡×2835.98元）为基数按贷款年利率6.65％计算自2012年2月23日起至实际腾空交付门面时所造成的经济损失；三、驳回原告梁格、杨娄桂的其他诉讼请求。本案诉讼费400元，由被告戴情和负担。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人戴情和不服原审法院的上述民事判决向本院上诉称：1、根据《合同法》第五十二条第五项、第七条、第八条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条、财政部第36号令第二十八条之规定，被上诉人之间转让讼争房屋签订合同没有遵守法律、行政法规的规定，该合同不是依法成立的合同，不受法律保护。2、原审法院认为被上诉人之间转让讼争房屋符合“2006年11月12日涟源市市长办公会议就关于涟源市房产局处理有关问题，并形成了会议纪要，明确了市房产局有权对200㎡以下的房产，可会同财政局、国土、房产局协商公开处置，不需挂牌”，现根据新发布的文件即2009年8月14日涟源市人民政府《关于印发涟源市行政事业单位国有资产管理实施暂行办法的通知》第三十一条、第三十二条之规定，被上诉人涟源市房产局对价值数十万元的房产处置，未经市人民政府和财政局审批，擅自私下未公开处置，2006年11月14日的市长办公会议纪要不能对抗2009年8月14日涟源市人民政府印发的《行政事业单位国有资产管理实施暂行办法》的规定，被上诉人之间处置的讼争房屋属国有资产，私下处置没有法律依据。3、被上诉人涟源市房地产管理局在上诉人的承租期内，未遵照合同法第230条“在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”的规定，损害了上诉人（即承租人）的利益，应当赔偿上诉人的损失。被上诉人梁格夫妇在向法院提起诉讼期间，多次带人到上诉人经营的门面吵闹、撕毁经营广告、打砸商品并肆意辱骂，严重影响上诉人的生意，该行为无法、无理，应赔偿上诉人的损失。综上所述，请求二审法院撤销一审判决第一、二项判决，判令被上诉人之间签订的讼争房屋合同及房产证无效，并由被上诉人赔偿上诉人的损失，由被上诉人负担一审、二审的诉讼费用。
被上诉人梁格、杨娄桂答辩称：1、一审法院判决认定事实正确，适用法律正确；2、上诉人在上诉状中列举的上诉事实和上诉理由，其所列举的《城市房地产管理法》不适用于本案案情，其他规定均不属于合同法规定的法律、法规之列，其上诉理由是没有道理的，请求二审法院对上诉人戴情和的上诉不予认定。
被上诉人涟源市房地产管理局答辩称：1、一审判决认定事实清楚、对焦点问题分析透彻，适用法律准确。2、一审法院作出（2014）涟民二初第12号民事判决书、二审法院作出（2014）娄中民二终字第15l号民事判决书依法驳回上诉人讼争房屋合同无效的诉求。本次被答辩人再次请求是重复请求，应予以驳回；被答辩人不是本案的利害关系人，无权提出房产证无效的请求。且答辩人颁发给的产权证资料齐全、程序合法。因此，被答辩人在上诉状中要求二审法院判决答辩人与梁格、杨娄桂签订的讼争房屋合同及房产证无效的请求不符合法律规定。综上，一审认定事实清楚、适用法律准确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
在二审中，上诉人戴情和向本院提交了如下证据：1、湖南省涟源市人民检察院检察建议书，用以证明涟源市人民检察院建议涟源市财政局依法起诉涟源市房地产管理局与梁格，确认合同无效，确保国有资产不流失；2、涟源市行政事业单位国有资产管理实施暂行办法，用以证明国有资产应当按照审批、挂牌，进行公开、公平、公正拍卖，而被上诉人是违反规定操作的；3、涟源市国土局关于涟源市房地产管理局处置洪水岭等九处危旧直管公房的情况汇报，用以证明国有资产房地产处置应当通过人民政府批准；4、照片7张，用以证明被上诉人梁格在上诉人的门面里闹事造成了损失。经质证，被上诉人梁格、杨娄桂认为：证据1与本案没有关联性，因为上诉人戴情和提供的是复印件，对真实性存疑，对戴情和此证据的来源有异议，检察建议是否最终能够得到法院的采纳尚是未知数；证据2不是合同法规定的法律、法规，与本案没有关联，而且涟源市房地产管理局所处置的是其所直管的公房，其所有权是市政府，涟源市人民政府通过市长办公会议已经授权涟源市房地产管理局处置房屋，因此涟源市房地产管理局处置的本案诉争房产没有违反规定；证据3与本案没有任何关联，证据2、3均不属于二审中的新证据；证据4不属于二审新证据，不能达到上诉人的证明目的，与本案没有关联。被上诉人涟源市房地产管理局认为：上诉人戴情和提交的证据与本案无关，对证据1来源的真实性存疑。证据4房屋已经被房产局按正常程序办理了房产证，产权不属于房产局，因此与我方无关。被上诉人梁格、杨娄桂向本院提交了娄底市中级人民法院（2014）娄中民三终字第151号判决书1份，用以证明法院确认了梁格、杨娄桂与涟源市房地产管理局之间的买卖合同有效。经质证，上诉人戴情和对证据的真实性、合法性没有异议，但认为不能达到被上诉人梁格、杨娄桂的证明目的。被上诉人涟源市房地产管理局对该证据没有异议。
经审查，上诉人戴情和所提交的湖南省涟源市人民检察院涟检民（行）行政违监（2015）43138200001号检察建议书复印件，属于一审庭审结束后新发现的证据，但从该检察建议书的内容来看，是建议涟源市财政局向原审法院提起诉讼，至于涟源市财政局是否向原审法院起诉以及其请求是否得到原审法院支持，并无相关证据予以证明，故该证据不能达到上诉人戴情和的证明目的；对上诉人戴情和所提交的其他三份证据及被上诉人梁格、杨娄桂所提交的证据均不属于二审程序中的新的证据，本院不予认定。
二审经审查，确认原审法院所查明的案件事实。
本院认为，上诉人戴情和及案外人杨锦业曾就本案诉争的《房屋买卖合同》另案提出请求确认该合同无效的诉求，该案已经本院发生法律效力的（2014）娄中民三终字第151号民事判决认定“因缺乏梁格与涟源市房地产管理局恶意串通之证据，也不构成《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项或《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（四）项所规定的无效情形，对杨锦业提出的请求不予支持”，并驳回了上诉人戴情和、案外人杨锦业的诉讼请求。根据上述生效民事判决，上诉人戴情和在本案中提出的梁格与涟源市房地产管理局所签订的《房屋买卖合同》无效的理由不能成立。关于被上诉人涟源市房地产管理局出卖涉案门面是否依法通知了承租人戴情和、是否侵犯了戴情和的优先购买权、是否给戴情和造成损失的问题，不属于本案审理的范围，上诉人戴情和可以通过其他合法途径予以解决。上诉人戴情和还提出被上诉人梁格、杨娄桂的行为影响其经营造成损失，要求被上诉人梁格、杨娄桂赔偿，但其在一审时并未就此提出反诉，双方当事人在二审中也不能达成一致调解意见，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十八条第一款“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”之规定，本院对上诉人戴情和的此一主张不予处理。综上，上诉人戴情和的上诉请求不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审诉讼费400元，由上诉人戴情和负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭 旦
审 判 员 陈友红
审 判 员 刘 聪
二〇一五年九月十七日
代理书记员 廖 江
附有关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。