重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0112民初14762号
原告：第一太平融科物业管理（北京）有限公司重庆分公司，住所地：重庆经济技术开发区经开园C40综合大楼6楼。
负责人：曹颖。
委托诉讼代理人：倪婷，重庆百君律师事务所律师。
被告：淦鸣黎，男，1988年4月10日出生，汉族，住重庆市两江新区。
委托诉讼代理人：马秋芸，重庆劲源律师事务所律师。
委托诉讼代理人：田小蓉，重庆劲源律师事务所实习律师。
原告第一太平融科物业管理（北京）有限公司重庆分公司与被告淦鸣黎物业服务合同纠�一案，本院于2016年8月17日立案后，依法由审判员张晓华独任审判，适用简易程序于2016年10月9日、2016年11月9日公开开庭进行了审理。原告第一太平融科物业管理（北京）有限公司重庆分公司的委托诉讼代理人倪婷，被告淦鸣黎的委托诉讼代理人马秋芸、田小蓉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告第一太平融科物业管理（北京）有限公司重庆分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付欠交的物业服务费40170元及逾期支付物业服务费的违约金45753.63元（违约金计算方式：每日按所欠物业服务费的千分之三计算至被告付清全部物业服务费之日止，前述违约金为暂计算至2016年6月28日所得）；2.判令被告支付律师服务费5000元。事实和理由：被告与重庆融科智地房地产开发有限公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，购买了Ｘ的商品房一套。被告亦签�了承诺遵守《住户临时管理规约》的《承诺书》。2009年9月20日，重庆融科智地房地产开发有限公司与原告签订《前期物业服务合同》，选聘原告为被告所在小区进行物业服务。原告一直按照合同约定履行相应的物业服务，被告自2014年1月1日起至2016年6月30日止未交纳物业服务费。原告多次催收，被告不予交纳。
被告淦鸣黎辩称，1.原告的部分诉讼请求已经超过诉讼时效；2.原告提供的物业服务低劣，未达到合同约定的服务标准；小区公共区域有垃圾、杂物，长时间堆放；物业共用部位未进行维修、养护和管理；小区道路多处毁损；公共绿化未进行养护，绿化带杂草丛生；原告未提供装饰装修管理服务，外墙面未维持整洁；车辆进出管理未尽到合理义务，允许大货车深夜拉货进入小区，影响业主休息；业主档案资料管理混乱；3.原告主张的违约金、律师费无�理依据，请求驳回。
本院经审理认定事实如下：被告淦鸣黎系房屋的业主，该房屋建筑面积为334.75平方米，系联排别墅。
2009年9月14日，重庆市物价局对Ｘ小区的物业服务收费标准进行了备案，备案的别墅物业服务收费标准为4元/月/平方米（含公摊费）。
2009年9月20日，重庆融科智地房地产开发有限公司作为甲方、与作为乙方的原告签订《前期物业服务合同》一份，主要约定由乙方为Ｘ提供物业服务，合同期限自2009年9月20日至2012年9月19日。该合同第六条约定，本物业管理区域的物业服务收费按照包干制执行，别墅由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为4元/月/平方米。第七条约定，物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应在每季度第一个月1日至10日内履行交费义务。第二十九条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同第�条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金，并承担乙方因此而支出的律师、公证费用。该合同还对服务内容与质量、物业的经营和管理、违约责任等进行了约定。
重庆融科智地房地产开发有限公司曾就Ｘ的物业管理制定《住户临时管理规约》一份，其中“物业的管理”部分第三条规定，物业服务企业按建筑面积每月每平方米4元向业主或物业使用人收取物业服务费。2012年4月9日，被告出具《承诺书》一份，确认已详细阅读业主临时管理规约，同意履行、遵守业主临时管理规约中规定的业主和物业使用人的所有责任和义务。
上述物业服务合同签订后，原告对Ｘ提供了物业服务至今，但其提供的物业服务在质量上存在瑕疵。因被告在原告提供物业服务期间内未向原告足额交纳物业服务费，2015年12月1日，原告通过邮寄律师函的方式对被告进行了催收。2016年8月17日，原告向本院提起诉讼。审理中，原告称其针对本案已支付律师费5000元，提供了法律事务委托合同、中国工商银行的付款回单、情况说明予以证明；被告辩称原告提供的物业服务不到位，提供了照片予以证明。
另查明，2012年9月19日，被告按半价向原告支付了2012年9月10日至2013年3月9日期间的物业服务费。2013年10月29日，被告向原告支付了物业服务费16068元。对于该16068元，被告称是交纳2013年3月10日至2014年3月9日期间的物业服务费；原告称被告的房屋在2012年10月装修，装修备案之日起应该全额交纳物业服务费，但2012年9月至2013年3月期间的物业服务费未足额交纳，该16068元在抵扣未足额交纳的部分后，被告只将物业服务费交至2013年12月31日。原告提供了装修备案登记表以证明被告装修房屋的时�，但该装修备案登记表上无被告的签名，被告对此不予认可。
上述事实，有房屋产权查询信息、重庆市物业服务收费备案表、前期物业服务合同、住户临时管理规约、承诺书、法律事务委托合同、中国工商银行的付款回单、情况说明、交费发票、律师函、邮递单、照片、当事人陈述、庭审笔录等随案佐证，足以认定。
本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告与重庆融科智地房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》中有关物业管理的内容不违反法律规定，合法有效，该合同中有关物业管理的内容对Ｘ的全体业主均具有约束力。原告作为物业服务企业为Ｘ提供了物业服务，被告作为该小区的业主，应当向原告支付物业服务费。
原告起诉要求被告支付2014年1月1日至2016年6月30日期间的物业服务费，被告在2012年9月19日已按半价向原告支付了2012年9月10日至2013年3月9日期间的物业服务费；对于被告在2013年10月29日向原告支付的物业服务费16068元，原告称应当抵扣被告未足额交纳的部分，但其提供的装修备案登记表上无被告的签名，被告对此亦不予认可，故不能确定应当抵扣的金额；因原告未提供充分证据证明应当抵扣的金额，故本院对原告所称的抵扣不予采纳；被告称该16068元是交纳2013年3月10日至2014年3月9日期间的物业服务费，按照本案房屋的建筑面积及物业服务收费标准计算，12个月的物业服务费共计16068元，故对被告的该陈述，本院予以采纳。对原告要求被告支付2014年1月1日至2014年3月9日期间的物业服务费的诉讼请求，本院不予支持。对于2014年3月10日至2016年6月30日期间的物业服务费，被告提出了诉讼时效的抗辩，因原告在2015年12月1日对被告进行了催收，按照诉讼时效两年的期间计算，被告的该抗辩理由不能成立，本院不予采纳。
对于物业服务费，根据《前期物业服务合同》、《住户临时管理规约》、《承诺书》及《重庆市物业服务收费备案表》中载明的内容，被告交纳的标准为4元/月/平方米，在2014年3月10日至2016年6月30日期间，被告应交纳的物业服务费为4元/月/平方米×334.75平方米×（27个月+22天/31天）=37103.26元。本院对原告诉请中超出该计算标准的部分不予支持。对于违约金，被告辩称原告提供的物业服务不到位，提供了照片予以证明，该证据能够�明原告提供的物业服务在质量上存在瑕疵，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持，但该证据尚不足以成为拒交物业服务费本金的理由。对于律师费，尽管原告与重庆融科智地房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》中约定由业主承担，但该约定超出了前期物业服务合同中应当约定的范围，对业主显失公平，本院亦不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、被告淦鸣黎在本判决生效之日起五日内支付原告第一太平融科物业管理（北京）有限公司重庆分公司2014年3月10日至2016年6月30日期间的物业服�费37103.26元；
二、驳回原告第一太平融科物业管理（北京）有限公司重庆分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1035元（已减半收取），由原告第一太平融科物业管理（北京）有限公司重庆分公司负担613元，被告淦鸣黎负担422元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审判员 张晓华
二〇一六年十一月十一日
书记员 温 娟