湖南省湘潭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘03民终1046号
上诉人（原审被告）：湘潭盛发置业有限公司。
法定代表人：陈柏清，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈靖华，湖南仲声律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：肖永光。
被上诉人（原审原告）：易花。
委托诉讼代理人：曾志旗，湖南一星律师事务所律师。
上诉人湘潭盛发置业有限公司因与被上诉人肖永光、易花商品房买卖合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2017）湘0302民初1573号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
湘潭盛发置业有限公司上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。2、由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：一、一审法院认定事实不全面，导致错误判决。上诉人与被上诉人在签署《商品房买卖合同》的同时签署了《商品房买卖合同补充协议》，该两份文件合法有效，应该综合两份文件的全部内容，用于确定双方权利义务。《商品房买卖合同补充协议》没有违反任何强制性法律法规的规定，是双方真实意思表示，且买受人已充分理解并同意其全部内容。
二、上诉人在2016年2月25日即具备了交房条件，而不是一审判决所认定的至今仍不具备交房条件。
上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十条明确约定“出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经竣工验收合格。”可见，双方对交房条件的约定是商品房经竣工验收合格。
同时《商品房买卖合同补充协议》第五条约定“商品房买卖合同第十条中关于“商品房经验收合格”是指由勘察、设计、施工、监理、建设单位对该工程单体质量验收并在《竣工验收备案表》上签署验收意见。因此，根据合同及补充协议的约定，只要原告购买的商品房经过五方主体验收合格即具备交房条件。
2016年2月25日，被上诉人购买的商品房所在的和园小区6#栋通过勘察、设计、施工、监理、建设单位五方验收，并且验收合格，具备了交房条件。具备交房条件后，上诉人于2016年4月26日在《湘潭日报》刊登交房公告（在湘潭市主要地方报纸公告是双方补充协议明确约定的一方向另一方通知的方式之一），要求购买了和园小区的业主收房。而双方约定的交房时间是2016年6月30日之前，因此，上诉人在此之前已经具备交房条件，并且通知了收房，上诉人无任何迟延交房的违约行为。
三、即使认为上诉人在2016年2月25日不具备交房条件，根据双方约定，迟延交房的违约金也只能计算至该日。
上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同补充协议》第五条8款明确约定“出卖人未能按合同约定的期限交房，且不属于根据合同、本补充协议约定的出卖人无需承担违约责任的情形，则双方一致同意逾期交房违约金计算截止为商品房经勘察、设计、施工、监理、建设单位验收合格之日”。该条款属于对违约金计算的约定，明确了当上诉人存在迟延交房的违约行为时，应支付违约金，违约金计算截止日期为五方主体验收合格之日。当房屋经五方验收合格时，上诉人也就基本完成了房屋建设，将违约金计算截止到该日，该约定合理、合法，双方均应受此约束。
四、根据湖南省住建厅2015年9月18日《竣工验收备案管理实施办法》的规定，从2015年10月18日之后竣工验收备案表的格式发生变化，从之前的竣工验收备案表，五方验收主体需要签验收意见变成不再需要五方验收主体签署验收意见。五方验收主体签署意见的表格已经单独列出。上诉人在2016年2月25日以单列表格的形式组织五方验收并在该单列表上面签署意见的行为应该视为符合双方商品房买卖合同补充协议的约定。
五、逾期交房的责任，应该是有约定从约定，无约定从法定。双方合同明确约定了，违约金的计算方式，是日万分之一，约定了起算时间是从约定交房的次日计算，截止时间是五方验收合格之日。双方合同对违约金的计算是明确的，应该按合同约定的计算方式确定违约责任。一审判决不以双方的约定作为依据，擅自变更违约金计算的截止日期，是没有法律依据的。
综上，在2016年2月25日，上诉人即具备了交房条件并通知被上诉人收房，依据双方的买卖合同及补充协议，上诉人不存在迟延交房的问题。即使认为上诉人在2016年2月25日不具备交房条件，根据双方的约定，迟延交房违约金也只能计算到该日。一审判决对事实认定不全面，导致判决错误，应予以撤销，并判决驳回被上诉人的诉讼请求。
肖永光、易花答辩称：一、本案的事实。2015年5月25日，被上诉人与上诉人签订《商品房买卖合同》一份，约定上诉人将其开发的和园小区6栋2单元1602002号房出售给被上诉人。合同第十条约定，在2016年6月30日前，上诉人将具备商品房竣工验收合格条件并符合本合同约定的商品房交付给被上诉人使用。合同十一条约定，上诉人逾期交房超过90日后，被上诉人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，上诉人按日向被上诉人支付已交房款每日万分之一的违约金。合同第十三条约定，商品房达到交付使用条件时，上诉人应当书面通知被上诉人办理交付手续。双方进行验收交接时，上诉人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，上诉人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，上诉人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，被上诉人有权拒绝交接，由此产生的延期违约责任由上诉人承担。《商品房买卖合同补充协议》第五条第五款约定“买卖合同第十条约定的‘该商品房验收合格’是指由勘察、设计、施工、监理、建设单位对该工程单体质量验收并在《竣工验收备案表》上签署意见。补充协议第五条第八款约定，出卖人推迟交房应通知买受人，出卖人未能按合同约定的期限交房，且不属于根据合同、补充协议约定的出卖人无需承担违约责任的情形，则双方一致同意逾期交房违约金计算截止为商品房经勘察、设计、施工、监理、建设单位验收合格之日，出卖人不另行告知买受人验收通过的事宜，但买受人有权向出卖人查实相关验收合格文件。补充协议第十三条约定，一方向另一方通知，可以采取下列方式中的一种或者数种：1当面送达；2在湘潭市主要地方报纸公告；3按合同所载明的买受人的通信地址直接邮寄；4使用乙方的电子邮箱、电话、传真按合同所载明的联系方式向对方发送电子邮件、传真。
上诉人至今未向被上诉人发出过任何的书面交房通知，而是于2016年4月26日在湘潭日报上刊登了交房公告。上诉人至今未向被上诉人出示过《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》。
二、对于上诉人在一审提交的证据二辩驳。
上诉人一审时提出的证据二“单位工程质量验收记录”，真实性存在极大的问题，至少不能证明其验收时间的真实性。理由如下：1、时间是一个人的笔迹，书写的痕迹及书写的习惯是一人书写，同时有证据可以证明有部分的单位没有签写时间；2、施工单位在签字时，非项目负责人签字，项目负责人是范宏靖，而签字的人员是刘小明，并且没有签署任何的意见，而对比其他单位的签字，均是签署了同意验收或者合格的意见。3、有证据证明某些工程在2016年2月25日尚未完工，不可能进行相关的验收，更不用谈验收合格。
三、关于法律适用方面。
1、关于合同第十条约定的文件及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
（1）《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条，房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。《商品住宅实行保证书和住宅使用说明书制度的规定》第三条规定，房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》可以作为商品房购销合同的补充约定。
（2）上诉人在交房时没有向被上诉人出示合同第十条约定的文件及“两书”。上诉人在交付房屋时应当根据合同的约定出示相关的文件，被上诉人在交房日期后，多次前去上诉人的售楼处要求出示相关的文件，但是上诉人均拒绝。综合全案，上诉人提交的所有证据没有可以证明上诉人出示过任何相关文件的证据。
（3）一审法院以上诉人未提出相关的文件及“两书”为由判决上诉人承担违约责任，有法律及事实依据，并且国内大量的二审法院作出的生效判决也予以了确认，故应当予以维持。
出示合同第十条约定的文件是上诉人应有的义务，如果上诉人未出示，那么应当认定其不履行合同中的重要义务，其不出示第十条约定的文件，被上诉人无从得知有验收过程的事实存在，也无法得知所购房屋的状态，无法决定是否签收房屋。
“两书”是附随义务的前提是该房屋已经经综合验收合格，即取得了《房屋竣工备案许可证》，换句话说就是相关的国家机关已经对涉案房屋进行了全部的验收，涵盖了房屋质量、消防、水电、电讯等全部方面。但是未取得《房屋竣工备案许可证》就不能这样认定，因为如果商品房的开发商不承诺相关的质量及保修期限，会致使买房人的权利无法得到保障。陕西省汉中市中级人民法院（2017）陕07民终231号判决书明确了开发商需向业主交付“两书”，并且以开发商未向业主交付“两书”而作出了开发商需向业主支付违约金的判决。
2、合同第十条及补充协议第五条第五款的法律效力及适用。
（1）合同第十条约定，在2016年6月30日前，上诉人依据国家及地方人民政府的相关规定，将具备商品房竣工验收合格条件的房屋并符合本合同约定的商品房交付给被上诉人使用。补充协议第五条第五款约定“买卖合同第十条约定的‘该商品房验收合格’是指由勘察、设计、施工、监理，建设单位对该工程单体质量验收并在《竣工验收备案表》上签署意见。
（2）相关的法律法规。《中华人民共和国消防法》第十三条规定，按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。《建设工程消防监督管理规定》第十四条规定，对具有下列情形之一的特殊建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：（一）设有本规定第十三条所列的人员密集场所的建设工程；（二）国家机关办公楼、电力调度楼、电信楼、邮政楼、防灾指挥调度楼、广播电视楼、档案楼；（三）本条第一项、第二项规定以外的单体建筑面积大于四万平方米或者建筑高度超过五十米的其他公共建筑；（四）城市轨道交通、隧道工程，大型发电、变配电工程；（五）生产、储存、装卸易燃易爆危险物品的工厂、仓库和专用车站、码头，易燃易爆气体和液体的充装站、供应站、调压站。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》中规定，关于房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格，是否应认定房屋租赁合同无效的问题，应根据不同情况分别对待：第一，出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。《湖南省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理实施办法》第五条建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：（二）工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计单位分别签署的对工程设计变更认可、实体与设计一致性认可的质量检查报告和其他质量合格文件，施工项目经理和施工单位有关负责人审核签字的工程竣工报告，总监理工程师和监理单位有关负责人审核签字的工程质量评估报告，工程质量施工、工程监理等单位分别签署的其他质量合格文件，验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施（含燃气）的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料，按照规范及文件要求进行专项验收的燃气等配套设施、建筑节能分部工程应提供专项验收相关资料；住宅工程还应当提交《住宅工程分户验收汇总表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
（3）对合同第十条的理解。合同第十条约定交房需具备二个方面的要素，第一是依据国家及地方人民政府的相关规定，第二是将具备商品房竣工验收合格的房屋交付。可以通俗的理解为：交付的房屋需符合上述法律法规的规定，同时经验收合格。那么不符合上述法律法规的规定，应当不能交付房屋，不能视为有效交付。
（4）补充协议第五条第五款约定违反国家禁止性的法律规定，应当视为无效约定。该条违反了《中华人民共和国消防法》第十三条的规定。
（5）上诉人所称的交房条件具备时（2016年2月25日），其并未完全履行全部义务。合同补充协议第五条第五款约定“买卖合同第十条约定的‘该商品房验收合格’是指由勘察、设计、施工、监理，建设单位对该工程单体质量验收并在《竣工验收备案表》上签署意见。即使本条的约定有效，那么，交房条件具备需要两个条件：第一、五方验收，第二、需要五方在《竣工验收备案表》上签署意见。在一审期间，上诉人并未提交这些方面的证据。从湘潭市市政府政务服务中心的住建局窗口了解，湖南省住建厅规定新建、扩建、改建的项目需按新规定执行备案，在新规定实施之前已经开建的工程，需按以前的规定执行。故2016年11月前竣工的工程均需要勘察、设计、施工、监理、建设单位在《竣工验收备案表》上签署意见。同时，即使政府不需要，但是不代表被上诉人不可以要求上诉人按合同履行。最后，根据湖南省住建厅的规定，代替在《竣工验收备案表》上签署意见的法律文件应当是竣工验收的报告，而非是什么都不需要，那么上诉人也应当提供类似的书面报告，即施工项目经理和施工单位有关负责人审核签字的工程竣工报告，总监理工程师和监理单位有关负责人审核签字的工程质量评估报告，工程质量施工、工程监理等单位分别签署的其他质量合格文件，用以证明上诉人已经履行了合同补充协议第五条第五款中约定勘察、设计、施工、监理、建设单位在《竣工验收备案表》上签署意见的合同义务，并证明房屋已经具备了交房条件。综上，合同补充协议第五条第五款存在违反国家禁止性法律规定的情形，应当认定为无效，另外，上诉人亦未完全履行五方在竣工备案验收许可证上签署意见的义务，故不能认定上诉人的房屋已经满足交付条件。
四、关于合同第十三条的约定及补充协议第十三条的约定之间的关系评析。
（一）合同第十三条及合同补充协议第十三条的约定。合同第十三条约定，商品房达到交付使用条件时，应当书面通知买受人办理交付手续。补充协议第十三条约定，一方向另一方通知，可以采取下列方式中的一种或者数种：1当面送达；2在湘潭市主要地方报纸公告；3按合同所载明的买受人的通信地址直接邮寄；4使用乙方的电子邮箱、电话、传真按合同所载明的联系方式向对方发送电子邮件、传真。
（二）法律规定。《合同法》第十一条规定，书面形式是指合同书、信件和数据电文(包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件)等可以有形地表现所载内容的形式。
（三）二条款之间关系的评析。合同第十三条约定交房通知应当是书面通知的形式，而补充协议中说明一方通知另一方，可以采取的几种方式，也就是说只是说明了几种通知方式，但是并未说明交房不需要书面通知。因此，补充协议十三条中关于送达方式的说明并不能构成改变合同第十条中关于书面告知内容的条件。
（四）上诉人未尽到书面通知的义务。上诉人通过公告登报的方式告知所有的业主交房，并未言明是第一批，第二批（上诉人的房屋分几个批次交房，日期有2015年12月31日、2016年6月30日、2017年1月1日等），2016年4月26日的登报公告时，答辩人交房日期未到，因此，此公告的指向性不明显。另公告交房不属于《合同法》第十一条规定的书面告知方式，故不构成相关的书面告知，上诉人尚未履行书面通知的义务。山西省大同市中级人民法院（2015）同商终字第162号判决书判决了此种告知方式不构成书面告知，不能达到交房条件。
五、被上诉人的观点。被上诉人认为涉案房屋现今状态并未满足合同约定的第十条的条件，其违约金应当一直计算至可实际交付房屋之日止。
易花、肖永光向一审法院请求：1、判令被告支付逾期交房违约金12778元(暂计算至2017年5月15日)，并判令被告支付逾期交房违约金至原告购买的房屋具备国家法定交房条件并书面通知原告交房之日止（自2017年5月16日起，每日按房款的万分之一计算）；2、由被告承担本案的诉讼费。
一审法院认定：2015年5月25日，原告肖永光、易花与被告湘潭盛发置业有限公司签订《商品房买卖合同》。该合同约定，被告将其开发的湘潭经开区***号房出售给原告，建筑面积为131.32平方米，总金额为401839元；该合同第十条约定：“被告应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经竣工验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付给原告使用”；该合同第十一条约定，出卖人逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交房款每日万分之一的违约金；该合同第十三条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。
在原、被告签订的《商品房买卖合同》的附件四为《商品房买卖合同补充协议》，该补充协议第五条第五款约定“商品房买卖合同第十条中关于‘商品房经验收合格’是指由勘察、设计、施工、监理、建设单位对该工程单体质量验收并在《竣工验收备案表》上签署验收意见”；该补充协议第五条第八款约定“出卖人推迟交房应通知买受人。出卖人未能按合同约定的期限交房，且不属于根据合同、本补充协议约定的出卖人无需承担违约责任的情形，则双方一致同意逾期交房违约金计算截止为商品房经勘察、设计、施工、监理、建设单位验收合格之日，买受人同意出卖人不另行告知买受人验收通过的事宜，但买受人有权向出卖人查实相关验收合格文件”；该补充协议第十三条约定“一方向另一方通知，可以采取下列方式中的一种或者数种：1、当面送达；2、在湘潭市主要地方报纸公告；3、按合同所载明的买受人的通信地址直接邮寄；4、使用己方的电子邮箱、电话、传真按合同所载明的联系方式向对方发送电子邮件、传真”。
该合同签订后，原告采用首付款和按揭贷款相结合的方式付清全部购房款401839元。
被告于2016年2月25日组织了施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位进行了验收，并形成《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》。
被告于2016年4月26日在湘潭日报上刊登了《交房公告》。但被告至今没有向原告提供《住宅质量保证书》及《住宅区使用说明书》。
以上事实有原告的身份资料、被告的工商登记资料、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》以及原告提供的首付款收款收据、原告提供的《住房公积金职工住房委托借款合同》、《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》、湘潭日报交房公告、双方当事人的陈述等证据予以证实。
一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，对双方均具有约束力。
按照《商品房买卖合同》第十三条的约定，被告作为出卖人在书面通知原告办理房屋交接手续时，应当向原告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，如果出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告作为买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。被告在庭审中虽然提供了《商品房住宅工程使用说明书》、《建筑工程质量保修书》，但是该“两书”并非《商品房买卖合同》第十三条的约定《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。因被告不能向原告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，故原告有权拒绝交接房屋，应视为被告没有实际交付房屋给原告，自2016年7月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约责任应当由被告承担。逾期交房违约金的具体计算方法为：已付房款401839元×万分之一×逾期天数（自2016年7月1日起计算至实际交房之日止），截至2017年6月20日的金额为14225.10元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，遂判决：被告湘潭盛发置业有限公司在本判决生效后十日内向原告肖永光、易花支付逾期交房违约金（违约金计算方法为：已付房款401839元×万分之一×逾期天数，截至2017年6月20日的金额为14225.10元）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行金。本案受理费120元，减半收取60元，财产保全申请费170元，合计230元，由被告湘潭盛发置业有限公司负担。
二审期间，上诉人湘潭盛发置业有限公司向法庭提交《商品住宅质量保证书》和《商品住宅工程使用说明书》。拟证明：上诉人具备合同所要求的“两书”，可以随时提供。在一审时没有提交该两份证据，是因为一审争议的焦点是违约金的计算方式而不是是否具备交房条件。所以对交房时的附属文件没有作为证据提交，在一审庭审过程中，审判员询问了上诉人是否有该“两书”，上诉人在庭审时正好有该两书的原始文件，所以将该两书的原始文件当庭提交，一审提交的原始文件与二审提交的文件有形式上的区别，但都可以证明上诉人在交房的时候可以提交“两书”。
被上诉人质证认为：该证据不是新证据，不应作为本案的依据。对真实性有异议，被上诉人有理由认为其是在一审开庭后补做的。对关联性及证明目的有异议，该证据不能证明其在交房时就具备了“两书”，也不能证明其在交房时主动向被上诉人出示。一审开庭时上诉人无法提供“两书”，审判员当庭询问是否具备“两书”，对方没有提交并且庭后也未补交。
被上诉人提交如下证据：
证据一：1、和园小区1、2、3、6、7栋单位（子单位）工程质量竣工验收记录。2、文深根情况说明。3、湖南万力建设集团有限公司资质详情。4、湖南省一级注册建造师信息查询。5、湖南省二级注册建造师信息查询。1-5均是来源官方网站。6、建造师职业资格制度暂行规定。拟证明：1、和园小区1、2、3、6、7栋单位（子单位）工程质量竣工验收记录所写的日期笔迹上来看是一人填写的，并非是建设、施工、监理、设计、勘察五方各自填写，1、2、3、6栋建筑面积均超过3万平方米，层数是34层，均超出100米。2、验收地址并非和园小区所在地。3、二级建造师只能担任二级以下建筑企业的项目经理。4、同一项目存在二个负责人，一是贺珍国（二级建造师，因建筑物超过三万平方米，不属于二级建造师的执业范围），一是范宏靖（无建造师资格），其二人无担任一级资质企业项目经理的资格，无法以项目负责人进行任何的验收工作，即使有验收事宜，也只能视为无效验收。5、2、6、7栋实际负责人没有签字，而且没有对是否验收合格阐述任何意见，只是签名加盖公章而已，不能证明2、6、7栋已经验收合格。6、验收记录只是一份预验收的记录，并非是验收合格的意见。综上证明：验收记录的真实性存在问题，不能认定是一个合法合规的验收，同时证明验收时间不是2016年2月25日。
证据二：1、湘潭盛发置业有限公司诉湖南省兆安电力建设有限公司民事诉讼状。2、湘潭市雨湖区人民法院（2017）湘0302民初642号案件受理通知书。3、湘潭盛发置业有限公司诉湖南省兆安电力建设有限公司建设施工合同纠纷案件中盛发公司提交的证据。4、湘潭盛发置业有限公司诉湖南省兆安电力建设有限公司建设施工合同纠纷案件中兆安电力公司提交的证据。5、湘潭市雨湖区人民法院（2017）湘0302民初642号案件开庭笔录。6、湘潭市雨湖区人民法院（2017）湘0302民初642号案件民事调解书。拟证明：1、湘潭盛发公司在2016年1月15日才将建筑工程中的部分电力工程发包，依据是上海光华勘测设计院有限公司设计的和园小区公共用电设备电气配电系统图。2、发包给电力施工单位的合同中涉及和园小区的五栋单体建设，均需在五栋单体建筑的地下室及屋顶施工。3、在2016年6月2日，电力施工单位才将和园小区涉及的二十四台电梯电路接好，使电梯能够正常运行。4、湘潭盛发置业公司承认在提起诉讼时电力建设未达到验收条件，导致不能按期交房。5、湖南省兆安电力建设有限公司最后竣工时间为2016年12月9日。6、本案的设计部门不可能在2016年2月25日对工程进行验收并出具合格的意见，因为在2016年2月25日，其设计的相关工程尚未完工。
证据三：1、湘潭盛发置业公司诉湖南省华湘电力设备安装有限公司诉状。2、湘潭市雨湖区人民法院（2017）湘0302民初641号案件受理通知书。3、湘潭盛发公司诉湖南省华湘电力设备安装有限公司建设施工合同纠纷中盛发公司提供的证据。4、湘潭市雨湖区人民法院（2017）湘0302民初641号案件调解书。拟证明：1、湘潭盛发置业有限公司于2016年1月才将建筑工程中的部分电力工程发包。2、湘潭盛发置业有限公司承认在提起诉讼时电力建设未达到验收条件，导致不能按期交房。3、湖南省华湘电力设备安装有限公司最后竣工时间为2016年12月9日。
证据四：消防验收公示。来源湖南省消防网。拟证明：湘潭盛发置业有限公司开发的和园小区所有楼盘消防在2017年1月19日仍处于不合格状态。
上诉人质证认为：一、证据一的第1份证据真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，该证据可以证明在2016年2月25日涉案房屋所有工程已经过五方验收合格。验收的时间即使是一个人填写的也不妨碍该证据的真实合法有效，验收需要五方的项目负责人在现场进行验收，验收表格上落款日期是不是验收人自己签署并没有任何法律规定，在实际情况中很多落款日期是一个人填写的。证据一的第2份证据三性均有异议，该证据是否文深根出具不得知。该证据不能证明验收地点不是和园小区。证据一的第3、4、5份证据真实性均无法确认，也不能达到其证明验收无效的证明目的，该证据反而证明了上诉人在验收时是实事求是的。另外，竣工验收记录表对分项有专门的验收结论，对综合验收也有专门的验收结论，该表最下面的栏目并没有要求签署验收意见，竣工验收是五方同意验收合格，不是预期验收。
二、证据二、三没有原件无法核对真实性。上诉人起诉华湘电力设备安装有限公司与本案无关，起诉范围和设计图纸不是本案范围。虽然起诉兆安电力公司与本案有关联，但是也不能证明涉案房屋没有到达验收标准。不能以案卷部分内容为判定标准，上诉人与兆安电力公司另有一份施工合同，根据该合同，兆安电力公司早已进场施工，并且施工基本完毕，只有部分扫尾工程未完成不影响主体工程验收。
三、证据四的三性均有异议，该证据是打印件无法确认真实性，即使该证据是真实的也无法否认2016年2月25日涉案房屋已经验收合格的事实。
本院认证认为：上诉人提交的《商品住宅质量保证书》和《商品住宅工程使用说明书》可以证明上诉人开发的和园小区具备合同要求的“两书”，予以采信。被上诉人提交的证据一第2份证据和证据四的真实性无法核对，本院不予采信。证据一第1、3、4、5、6份证据和证据二、三因不能达到证明上诉人提交的“单位（子单位）工程质量竣工验收记录”无效以及签署的时间不真实的目的，本院不予采信。单位（子单位）工程质量竣工验收记录是建设、监理、施工、设计、勘察五方单位签字盖章形成的验收，在该验收没有被推翻要求该工程重新验收的情况下，本院依法认可其证明效力。
对当事人二审期间争议的事实，本院认定如下：上诉人开发的湘潭经开区标志东路15号和园小区6栋取得《商品住宅质量保证书》和《商品住宅工程使用说明书》，该“两书”的落款时间为2016年2月。除此之外，一审查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院认为，结合当事人的诉辩理由及查明的事实，本案争议焦点为：上诉人湘潭盛发置业有限公司是否存在延期交房的违约行为，是否应该向被上诉人支付违约金。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。根据2015年9月18日《湖南省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理实施办法》的规定，从2015年10月18日起，《工程竣工验收备案表》上不需验收主体签字，故施工、监理、设计、勘察、建设单位签字的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》应视为符合《商品房买卖合同约补充协议》第五条第五款的约定。《商品房买卖合同补充协议》第十三条约定一方向另一方通知可采用“在湘潭主要地方报纸公告”的方式。上诉人于2016年2月25日组织了施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位进行了验收，并形成了施工、监理、设计、勘察、建设单位签字的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》。2016年4月26日，上诉人在湘潭日报刊登了交房公告，并且上诉人已经具备了《商品房买卖合同》第十三条约定的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。故上诉人在合同约定的交房日期2016年6月30日之前将符合合同约定的房屋予以交付，履行了合同约定的交房义务，上诉人不存在延期交房的违约行为。因上诉人的行为不存在违约以及根据《商品房买卖合同补充协议》第五条第八款的关于违约金截止日期的约定，本案上诉人不应向被上诉人支付违约金。上诉人的上诉理由成立，本院予以采纳，一审判决错误，应予以纠正。
综上，一审判决审理程序合法，但部分事实认定错误，处理不当，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2017）湘0302民初1573号民事判决；
二、驳回被上诉人肖永光、易花的诉讼请求。
一审案件受理费60元，财产保全费170元，二审案件受理费120元，共计350元，由上诉人湘潭盛发置业有限公司负担200元，被上诉人肖永光、易花负担150元。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱卫平
审 判 员 肖 锋
代理审判员 周成锋
二〇一七年九月二十六日
代理书记员 谭 茜
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。