江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初10948号原告：南京复地东郡置业有限公司，住所地江苏省南京市栖霞区马群街道马群街2号。法定代表人：王基平，该公司总经理。诉讼委托代理人：郭娟娟，江苏苏博律师事务所律师。被告：程晓燕，女，1981年6月2日出生，汉族。诉讼委托代理人：边寅生（系被告单位同事，甘肃金荣晟投资管理有限公司推荐），男。原告南京复地东郡置业有限公司（以下简称复地东郡公司）与被告程晓燕商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年11月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告复地东郡公司的委托诉讼代理人郭娟娟、被告程晓燕的委托诉讼代理人边寅生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告复地东郡公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间签订的关于南京市栖霞区XX路101号XX花园4幢三单元206室《南京市商品房现售合同》自2016年11月4日解除；2.被告向原告支付违约金934044.8元；3.被告协助原告办理《南京市商品房现售合同》的注销登记手续，并返还该合同、发票原件。事实和理由：原、被告双方于2015年6月1日签订了一份《南京市商品房现售合同》，约定被告购买原告开发建设的南京市栖霞区XX路101号XX花园4幢三单元206室房屋（以下简称涉案房屋），购房总价为4670224元，付款方式为分期付款，第一期房款1410224元应于2015年6月1日前支付，第二期房款326万元应于2015年10月31日前支付。合同签订后，原告履行了自己的合同义务，但被告至今仍拖欠原告第二期房款不付。经原告向被告发函催款，被告仍拒不支付。2016年11月4日被告已收到原告发出的《合同解除通知》，被告此后拒不协助原告办理合同的注销手续。为维护自身的合法权益，原告现诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告程晓燕辩称，原、被告双方签订、履行合同情况属实，由于被告资金周转困难，导致第二期购房款未能及时支付，同意解除合同和支付一定的违约金，但由于合同约定的违约金过高，故申请法院进行调低。同意配合办理合同注销登记手续，返还合同和发票原件。请求法院依法裁判。本院经审理认定以下事实：涉案房屋即南京市栖霞区XX路101号（XX花园）4幢三单元206室房屋（建筑面积274.75平方米，含负一、一、二层）由原告开发建设，原告于2014年1月26日进行了房屋初始登记，领取了房屋所有权证。2015年6月1日原、被告双方签订了一份《商品房现售合同》（即原告主张的《南京市商品房现售合同》，以下简称《买卖合同》），约定被告购买原告开发建设的涉案房屋，购房总价款为4670224元，付款方式为分期付款，第一期房款1410224元应于2015年6月1日前支付，第二期房款326万元应于2015年10月31日前支付；原告于2016年1月25日前向被告交付房屋；被告迟延支付合同价款，经原告催告后20日内仍未支付到期价款，且未付到期价款达到总价款10%的，原告有权解除合同，原告应在解除合同30日内，扣除合同价款的20%作为被告应当赔偿的金额，将剩余已收价款退还被告；被告应在原告解除本合同7日内，协助原告到登记机关注销本合同解除前办理的各项登记手续，由于被告原因导致本合同解除前办理的登记手续迟延注销的，被告按照总价款的万分之五/天计算，向原告支付迟延期间的违约金；除双方另有约定外，如被告未在约定期限内付清合同及补充条款下的任何一笔应付款项，逾期超过60日的，原告有权解除合同，被告并应按房价款总额的20%向原告支付违约金；双方承诺，各自提供的联系地址、电话等真实有效，且所列联系地址系送达地址，如有变动应及时通知对方，如因提供的联系方式有误或在变更后未及时通知对方，由此产生的责任由提供方承担等等。被告在该合同中确认的住所地为南京市××室。《买卖合同》签订前，被告于2015年5月10日向原告支付了涉案房屋预售定金10万元，原告对此开具了发票。《买卖合同》签订当日即2015年6月1日，被告向原告支付了合同约定的第一期购房款1310224元，原告对此开具了发票。此后，被告未能按照约定支付原告第二期房款，导致双方产生纠纷。2016年6月7日，原告按照合同中被告所留的地址向被告发出一份书面《逾期付款催告函》，称被告已经逾期支付第二期购房款，如在2016年6月14日之前仍未付清所欠款项，原告将单方解除合同并主张房款总额20%的违约金等等。当月10日该邮件被人签收。2016年11月2日，原告按照合同中被告所留的地址向被告发出一份《合同解除通知》，称被告逾期付款已构成严重违约，达到合同解除条件，故告知被告自收到函件之日起，双方签订的合同立即解除，被告应在七个工作日内协助原告办理各项合同注销手续，逾期办理的按照购房总价款的万分之五/天支付迟延期间的违约金等等。当月4日该邮件被人签收。2016年11月2日，原告同时向被告当时的户籍地即甘肃省兰州市××区××北路××室寄送了《合同解除通知》，当月4日该邮件被人签收。被告陈述由于其资金周转困难、地址变动等原因，未能与原告联系，导致未能妥善处理房款拖欠、合同注销等问题，对原告主张的合同履行事实无异议，同意解除合同和办理合同注销等手续，同意返还合同原件及发票原件。2016年11月原告诉至本院，要求判如所请。审理过程中，被告表示已收到原告的解除合同通知，但由于各种原因未能妥善处理本案争议，并主张原告提出的违约金标准过高，希望法院依法调低。因当事人意见分歧较大，致本案未能调解解决。以上事实，有双方当事人陈述；原告提供的《买卖合同》、《合同解除通知》、《逾期付款催告函》、邮件签收记录、购房款发票复印件；被告提供的《买卖合同》、房屋所有权证以及本案开庭笔录等证据予以证实。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案原、被告双方就涉案房屋买卖事宜所签订的《买卖合同》，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合同已成立并生效，原、被告双方均应按照合同约定全面履行各自合同义务。根据合同约定及法律规定，被告负有按时支付购房款等合同义务。根据原告提交的《买卖合同》、《合同解除通知》、《逾期付款催告函》、购房款发票等证据，被告未能按照约定在2015年10月31日前支付第二期购房款326万元，经原告催告后仍未履行义务，其行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任，原告有权依法解除合同并要求被告承担支付违约金等违约责任。原告要求确认《买卖合同》自2016年11月4日解除、被告支付逾期付款违约金、被告协助原告办理《买卖合同》的注销登记手续并返还该合同、发票原件的诉讼请求，符合法律规定，被告亦不持异议，本院予以支持。根据我国合同法第一百一十四的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，原告主张按照总房款的20%计算逾期付款违约金，确属过高，现被告申请予以适当降低，本院予以准许，综合衡量本案合同履行情况、被告的违约情形、原告的实际损失等因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定该违约金数额为59万元。该款项可与被告交纳的有关购房款相冲抵，剩余部分原告应予以退还被告。综上，为维护当事人合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告南京复地东郡置业有限公司、被告程晓燕于2015年6月1日签订的南京市栖霞区XX路101号4幢三单元206室房屋《南京市商品房现售合同》自2016年11月4日解除；二、被告程晓燕于本判决生效之日起五日内一次性给付原告南京复地东郡置业有限公司逾期付款违约金59万元（该款项可与被告程晓燕支付的购房款相冲抵）；二、被告程晓燕于本判决生效之日起十五日内，协助原告南京复地东郡置业有限公司办理上述《南京市商品房现售合同》的注销登记等手续，并返还该合同以及购房发票原件。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13141元，由被告程晓燕负担（原告已预交，被告于本判决生效之日起五日内将该13141元一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  杨向涛人民陪审员  汪巧莲人民陪审员  杨健华二〇一七年五月十五日见习书记员  何文君履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境；4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。