鄂尔多斯市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）内06民终1212号
上诉人(原审被告):段海燕，女，汉族，1976年1月18日出生，个体，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。
委托诉讼代理人：许川鹰，内蒙古金翼律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨尚煊，内蒙古金翼律师事务�实习律师。
被上诉人(原审原告)：刘雪梅，女，汉族，1974年9月1日出生，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。
原审第三人：杨军，男，汉族，1970年7月15日出生，个体，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。
上诉人段海燕因与被上诉人刘雪梅、第三人杨军案外人执行异议之诉一案，不服鄂尔多斯市东胜区人民法院（2016）内0602民初1895号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年07月05日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人段海燕的委托诉讼代理人许川鹰、杨尚煊到庭参加诉讼，被上诉人刘雪梅，原审第三人杨军经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
段海燕上诉请求：撤销鄂尔多斯市东胜区人民法院（2016）内0602民初1895号民事判决，依法改判对东胜区迎宾路3号街坊6号楼1单元602号房屋恢复执行；案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：原审认定被上诉人的阻却强制执行的事由成立属于主观臆断，存在错误；原审法院证据认定得事实存在错误，不能证明被上诉人实际占有该房屋。
被上诉人刘雪梅、原审第三人未出庭参加诉讼，亦未提供答辩意见。
刘雪梅向一审法院起诉请求：1、请求确认段海燕对东胜区迎宾路3号街坊6号楼1单元602号房屋，房产证号：鄂房权证东胜区字第XX**号房屋的所有权，并依法解除对该房的查封，价值38万；2、请求对上述房产停止执行；3、本案诉讼费由段海燕承担。
一审法院认定事实：东胜区人民法院在执行被告段海燕诉第三人杨军、方云风民间借贷纠纷一案中，依法于2013年9月12日查封了第三人杨军名下位于东胜区迎宾路3号街坊6号楼1单元602号房产一处（产权证号：0643**），原告刘�梅以其系争议房屋的实际所有权人向一审法院提出书面异议，一审法院作出（2015）东执异字第467-1号执行裁定书，驳回原告刘雪梅的执行异议，裁定书内容为：”本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，......本案中，案外人刘雪梅主张异议房屋的购房款38万元中包括10．8万元的银行按揭贷款由其向银行偿还，但在本院对异议房屋采取查封措施时该房屋的银行按揭贷款尚未还清，不符合上述不得查封的条件，而异议房屋仍登记在被执行人杨军名下，依据不动产物权登记生效的原则，本院对该房屋采取查封措施并无不当。......驳回案外人刘雪梅执行异议”。
另查明，案外人万建军与第三人杨军签订房屋买卖协议一份，房屋买卖协议具体内容为：”房屋买卖协议样本甲方：杨�乙方：万建军......第一条：房屋基本情况：乙方购买甲方合法拥有的坐落于鄂尔多斯市东胜区科技街道南团结路东金典小区6号楼2单元602号，建筑面积134．33平方米的房产一套。第二条：付款方式：1、双方议定上述房产出售价格为叁拾捌万元整，此房价款为甲方净价，甲方不支付交易中的任何费用。2、甲方收到乙方定金贰拾柒万贰仟元整，待乙方申请的贷款批准后，即可为乙方准备办理过户手续。甲方需积极配合乙方办理贷款手续（以收据收条为准）。3、办理交房手续当日乙方交付甲方首付款／元整（已收据收条为准）。4、余款壹拾万捌仟元整，由银行直接划拨给甲方。......第十条其他约定剩余银行贷款从购房之日起，由乙方按月还款，如不能如期还款，造成违约，乙方赔付甲方违约金贰万元。贷款还清后，乙方需过户，甲方必须协助过户手续。......甲方：杨军签字乙方：万建军签字......签约日期：2009年5月20日”，另，涉案房屋现由原告刘雪梅占有、使用。第三人杨军以该房屋抵押向中国工商银行股份有限公司鄂尔多斯东胜区支行申请个人住房贷款，该贷款原告刘雪梅于2013年9月13日还清。
又查明，案外人万建军与原告刘雪梅于1994年1月5日在鄂旗乌兰镇登记结婚，案外人万建军于2013年12月15日因疾病死亡，万晨系案外人万建军的儿子，于2014年5月24日书写放弃遗产继承声明书一份，声明具体内容：”......放弃对涉案房屋的继承权......”
一审法院认为，关于被告段海燕主体资格是否适格，被告段海燕辩称原告起诉其不适格，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零六条规定：”案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人”，本案中，被告段海燕为诉争房屋的申请执行人，故被告段海燕主体资格适格，一审法院对被告段海燕的辩称不能采纳。
关于原告主张的确认诉争房屋归其所有的请求，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，第十四条规定：”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力”，可见我国不动产物权采取登记生效的原则，因此，当事人以合同方式转移所有权的，只有在所有权转移登记手续完成后，买受人才取得诉争不动产的所�权，本案中，原告与第三人虽签订了《房屋买卖合同》，但在涉案房屋尚未办理房屋变更登记之前双方是存在债的法律关系，即诉争房屋所有权不发生物权变动效力，原告不具有涉案房屋的所有权，故原告要求确认涉案房屋归其所有的请求不予支持。
关于原告主张的解除诉争房屋查封的请求不属于本案的审查范围，解除查封措施系属于程序性和阶段性审查，而诉讼程序是认定案外人是否享有阻却执行的实体权利的救济，故对原告的该项诉求不作审查。
关于原告主张的停止执行的请求，一审法院认为，案外人执行异议之诉是对执行标的物有足以排除强制执行之权利的案外人认为执行行为侵害或者影响其合法权利，而提起的排除对该标的物执行的诉讼，诉讼目的是请求法院判令停止执行机构对标的物的继续执行，而阻却执行需具备以下条件：一、�人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款；四、非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，其一，通过原告提交的房屋买卖协议，可以证明原告的丈夫万建军（已亡）与第三人杨军于2009年5月20日签订《房屋买卖合同协议》一份，该协议系属双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效协议，且该协议的签订时间早于法院查封之日；其二，通过原告提交的证据2可以证明法院查封之前原告已实际占有使用房屋；其三，关于房款38万元的支付，通过原告提交的房屋买卖协议可以说明双方在合同中约定房款是分期支付的，原告于2009年5月20日向第三人杨军支付房款27.2万元，剩余房款也约定按揭由原告向银行支付，第三人杨军也自认原告履行了还款义务；其四，诉争房屋未办理产权过户手续，非因原告的原因，即涉案房屋在抵押权消灭后已被法院查封，无法及时履行过户手续。综上，对于诉争房屋，法院不得查封。因此，原告请求停止执行的请求，理由充分，应予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决：一、不得执行位于东胜区迎宾路3号街坊6号楼1单元602号房屋；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费7000元，由被告段海燕负担。
本院二审期间，上诉人、被上诉人、原审第三人均未提供证据。
二审审理查明的事实与原审查明的基本事实一致�本院予以确认。
本院认为，案外人执行异议之诉，是指案外人对于执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利，而请求法院对该实体上的法律关系进行裁判，以阻止法院对执行标的进行强制执行的一种救济方法，其目的在于排除法院对执行标的的强制执行。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，被上诉人刘�梅的丈夫万建军（已亡）与原审第三人杨军于2009年5月20日签订《房屋买卖合同协议》，该协议合法有效，且该协议的签订时间早于法院查封之日，合同签订后，原审第三人已经将该房屋交付使用，被上诉人亦已将房款全部付清。另外，涉案房屋在抵押权消灭后已被法院查封，无法及时履行变更登记手续，被上诉人亦无过错。故被上诉人的一审诉讼请求符合法律的规定，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款（一）项、第一百七十四条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7000元，由上诉人段海燕负担。
本判决为终审判决。
审判长 边 晓 燕
审判员 苗 繁 盛
审判员 哈斯巴雅尔
二〇一七年九月十四日
书记员 旗 香 渊