江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏12民终737号
上诉人（原审原告）：丁宏才，男，1966年1月1日生，汉族，住泰兴市。
委托诉讼代理人：黄彦，江苏睿恒律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：严曦，男，1981年12月6日生，汉族，住北京市怀柔区。
委托诉讼代理人：李明华（系被上诉人严曦之母），女，1955年2月28日生，泰兴市。
被上诉人（原审被告）：李明华，女，1955年2月28日生，泰兴市。
原审第三人：顾卫明，男，1973年6月26日生，汉族，住泰兴市。
上诉人丁宏才因与被上诉人严曦、李明华、原审第三人顾卫明房屋租赁合同纠纷一案，不服泰兴市人民法院(2016)苏1283民初5326号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年3月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人丁宏才上诉请求：1、依法撤销原审判决，改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人李明华居住在出租房屋的楼上，两幢房屋相连且有一个共用楼梯进出，上诉人转租房屋已达4年之久，被上诉人说不知情不合情理，应认定为法律规定的“出租人应当知道”的情形。一审中上诉人申请书所列的证人均受到了被上诉人的阻挠及干扰，一审对此视而不见，其公正性令人怀疑。
被上诉人严曦、李明华共同辩称：1、租赁的房屋是86号，李明居住的房屋是88号，各自都有靠马路的独立大门和楼梯。虽然86号有一个应急过道与88号相连，但该过道连接的是储藏室和阳台，李明华平时居住在二楼和三楼，如果通过86号的楼梯去88号完全没有必要，也极不方便。李明华为照顾在北京出生的两个孙子，长住在北京，所以无法得知转租情形，期间也是通过银行转账方式收取房租，并无联系。即使李明华偶尔回来居住，丁宏才也从未打李明华说明情况，且台球室对外处理事务都是丁宏才本人出面，直到2016年顾卫明主动告知后，才知道转租情况。2、李明华从未有干扰证人的行为，也没有能力进行干扰。3、丁宏才在履行房屋租赁合同期间缺乏诚信，擅自篡改合同，从不主动与被上诉人沟通情况。综上，请求二审维护原判。
原审第三人顾卫明答辩称：顾卫明与丁宏才签订合同时不知道房子是李明华的，丁宏才现在不租赁房屋了，也不经营宾馆了，顾卫明才与李明华签订合同的，不然会耽误经营。
上诉人丁宏才向一审法院起诉请求：1、判令严曦、李明华继续履行双方之间的租房协议至2030年7月1日；2、本案诉讼费用由严曦、李明华承担
一审法院认定事实：位于泰兴市黄桥镇十桥南路86号房屋的登记所有权人为严曦（共有人为张洁）。李明华系严曦之母。2009年9月15日，李明华代表严曦作为甲方、丁宏才作为乙方签订房屋租赁协议一份，协议主要内容为：租赁地点：黄桥镇十桥南路86号四层、五层、六层（包括四层、六层阳台，西一层楼梯口及电梯道口整体面积，一至三层楼梯共用）；租用期间：甲方同意乙方租用二十年，自2010年1月10日起至2030年1月10日止；房屋租金：前五年每年叁万陆仟元人民币，每隔五年增加五仟元，最后五年按同等的市场价格进行协商承租；租用期内，乙方有下列情形之一的，甲方可以随时终止合同收回房屋使用权，乙方需承担全部责任，并赔偿甲方损失。（1）乙方不得将房屋转租、转让或转借（但乙方享有独立的装潢产权、使用权和经营权，可以承包给他人经营，不受甲方的干涉）…。2011年2月16日，李明华代表严曦作为甲方、丁宏才作为乙方签订房屋租赁补充协议一份，协议主要内容为：房屋租赁期由2010年1月10日至2030年1月10日共20年，2010年-2011年房租为3.6万元，2012年开始以后八年房租，每年4万元，房租支付方式不变；2020年后，房租随行就市（本地区同行业同价），同等条件下优先将房屋出租给乙方；10年后若在甲方不受损失的情况下，可转让给他人经营，必须与甲方重新签订租赁合同。2011年5月28日，严曦、李明华又与丁宏才签订租房协议一份，协议内容为：“甲方兹有黄桥镇十桥南路86﹟房壹套四层，原四楼、五楼已租给丁宏才（乙方），现乙方还需租三楼，特订立协议如下：一、租期2011年7月1日-2030年7月1日，共19年，期满后续租与四楼、五楼同步，房租金随行就市。二、租费2015年7月1日前每年贰万陆仟捌佰元整，2015年后每年的房租为贰万捌仟捌佰元整，至9年期满。三、每年6月1日前一次性付清下一年的房租，2011年已付定金陆仟捌佰元整，下欠贰万元2011年8月1日前付清。四、其它条款按四楼、五楼协议执行。”（丁宏才持有的该协议中除第二条中“至9年期满”添加改动为“至19年期满”外，其余内容与严曦、李明华持有的该份协议一致。）
2012年8月1日，丁宏才作为甲方、第三人顾卫明作为乙方签订租房协议一份，协议主要内容为：甲方出租给乙方金百合宾馆三楼(自行装修台球室，不得从事甲方相关行业)，座落在黄桥石（十）桥中路86号，楼梯属公共使用，电梯不再出租范围内，禁止使用，如有使用，必须与甲方协商，支付一切费用后方可；甲方出租期为五年，即从2012年8月1日起至2017年7月31日止，每年租金32000元人民币，每年乙方应提前三个月一次性缴纳给甲方全年房租，先缴后用，否则甲方视若违约，有权停止乙方营业，收回房屋使用权，造成的损失与甲方无关。
协议履行过程中，双方产生纠纷。2015年5月8日，严曦作为原告，以丁宏才为被告、马一飞和胡金红为第三人向原审法院提起房屋租赁合同纠纷诉讼。案经审理，原审法院于2016年4月21日作出（2015）泰黄民初字第774号民事调解书，该调解书主文为：一、原、被告及第三人经协商一致同意，解除2009年9月15日、2011年2月16日原、被告之间签订的二份协议，原告将位于黄桥镇十桥南路86号四层、五层、六层的房屋（包括四层、六层阳台，西一层楼梯口及电梯道口整体面积）租赁给第三人经营，期限为2016年1月16日至2020年1月10日，租金为5万元/年，被告在上述租赁屋中添附的装潢及物品归第三人所有及使用。第三人尚欠被告款项104100元。被告协助第三人办理租赁地开设宾馆的经营手续及电梯手续。二、原、被告及第三人余无争议。
2016年5月，丁宏才准备向严曦、李明华支付案涉房屋租金时，严曦、李明华以丁宏才擅自转租房屋构成违约为由，明确表示拒绝接受租金并要求收回该出租房。双方交涉未果，丁宏才遂诉至原审法院。
另查明，第三人顾卫明在原审法院审理（2015）泰黄民初字第774号房屋租赁合同纠纷一案后，得知丁宏才实际并非案涉房屋所有权人后，主动与李明华核实、对接，双方重新确立房屋租赁关系，并处于实际履行过程中。诉讼中，原审法院向丁宏才行使释明权，询问其在案涉租赁协议实际无法继续履行的情况下是否同意变更诉讼请求，但丁宏才明确表示坚持原诉讼请求。
一审法院认为,双方先后签订的三份房屋租赁协议均是双方真实意思的表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，合同双方当事人均应按约履行相应义务。双方争议的主要焦点在于：严曦、李明华是否同意丁宏才将案涉房屋转租给顾卫明，严曦、李明华以丁宏才擅自转租为由解除案涉租赁协议并收回房屋使用权的理由依法能否成立？《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。”根据法律规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。转租的明示同意包括：一是租赁合同订立时明确约定承租人有权出租租赁物，二是在租赁期间承租人征得出租人的明确同意将租赁物转租。转租的默示同意表现为，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，视为默示同意了该转租行为，但是承租人应当对此承担举证义务，若无法提供相应证据证明，则不能作出出租人同意转租的推定。结合本案，双方先后相继签订的三份房屋租赁协议，内容之间是有关联的，案涉租房协议第四条明确约定“其它条款按四楼、五楼协议执行”，而所谓的“四楼、五楼协议”实际即双方此前签订的两份房屋租赁协议，其中2009年9月15日协议中明确约定转租为违约合同解除的条件之一，说明丁宏才是明知租赁期间房屋是不得转租的。丁宏才为证明被告对其转租的事实知情，申请证人殷某、吴某、丁某到庭作证，并提供证人张某出具的书面证言，但证人殷某当庭所作证言仅反映其知道丁宏才将三楼房屋转租给顾卫明，而证人吴某、丁某与丁宏才均有一定利害关系，其证言内容并不明确具体，且相互之间不能印证，存在一定的矛盾之处，证人张某系丁宏才亲属且未出庭作证，因此上述证人证言不能形成完整的证据锁链，其证明力较低，不足以证明丁宏才的主张，因此丁宏才依法应承担举证不能的不利后果。严曦、李明华陈述表示其长期居住、生活在北京，其是在原审法院审理（2015）泰黄民初字第774号案件之后通过顾卫明才得知丁宏才将案涉房屋转租给顾卫明的情况，顾卫明以及丁宏才提供的证人、同时也是双方协议签订的见证人任某均反映，由于丁宏才租赁期间外债很多，经常有债权人上门索债，因此丁宏才向严曦、李明华隐瞒了转租的事实，外人对其转租也不知情，因此严曦、李明华的抗辩理由具有一定的合理性，原审法院予以采纳。由于丁宏才擅自转租，其行为构成违约，严曦、李明华有权根据租赁协议的约定解除合同并收回房屋使用权。鉴于原审被告与顾卫明已签订房屋租赁合同，且该合同处于正常履行过程，丁宏才要求继续履行案涉租赁协议已无可能，因此原审法院对的诉讼请求依法不予支持。
综上，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回丁宏才的诉讼请求。一审案件受理费9400元，由丁宏才负担（此款已预缴）。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提供两张照片，证明所居住的88号房屋与出租的86号房屋并不是共用楼梯出入。上诉人质证认为：对照片的真实性没有异议，从外观看并不全面，88号与86号有共有楼梯，是在一幢楼，现场看一目了然。本院认为，上诉人对被上诉人所举证据的真实性不持异议，本院予以确认。
二审审理查明的事实与原审一致，本院予以确认。
本院认为，丁宏才作为房屋租赁一方，未经出租人即被上诉人的同意，将租赁的部分楼层转租他人，该行为违反了租赁双方对转租事项的有关约定。丁宏才称，被上诉人所居住的房屋与租赁房屋相连，应认定被上诉人知道或应当知道转租事实。本院认为，被上诉人居住的房屋与出租的房屋虽然相邻，但各自独立出入，互不干扰。另一方面，丁宏才仅转租三楼房屋，其本人仍然使用四、五楼房屋经营宾馆，根据租赁房屋整体使用的表像，也不能据此推定被上诉人知道或应当知道三楼转租的情况。故，上诉人上述主张缺乏依据，不能成立。因丁宏才擅自转租行为的发生，被上诉人按约解除了房屋租赁合同，并与顾卫明签订了房屋租赁合同。现原租赁合同事实上已不能履行，丁宏才坚持要求继续履行，该诉讼请求依法不予支持。
综上所述，丁宏才的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9400元，由上诉人丁宏才负担（已交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 玫
代理审判员 宗 雯
代理审判员 季江敏
二〇一七年六月一日
书 记 员 吴泓萱