广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终230号
上诉人（原审被告）：广州侨鑫房地产开发有限公司，住所地广东省广州市广州经济技术开发区。
法定代表人：周泽荣，董事长。
委托代理人：谭彦斐、周欣颖，均系该司职员。
被上诉人（原审原告）：庄思阳，住广东省广州市天河区。
被上诉人（原审原告）：施小纯，住广东省广州市天河区。
两被上诉人共同委托代理人：张杜静，广东南国德赛律师事务所律师。
两被上诉人共同委托代理人：张兴亮，广东百高律师事务所律师。
上诉人广州侨鑫房地产开发有限公司(以下简称侨鑫公司)因与被上诉人庄思阳、施小纯商品房预售合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第1491号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：侨鑫公司是位于广州市天河区华南农业大学实验农场地段（第二期）编号为2的地块上的汇景新城住宅楼10幢（自编C10街区A、B、C、D、E、F、G、H、J、K栋）商品房的开发商，已取得上述商品房的《商品房预售许可证》，获准销售上述商品房。
2009年5月21日，庄思阳、施小纯、侨鑫公司签订《商品房买卖合同》（合同首部显示：甲方/卖方为侨鑫公司，乙方/买方为两庄思阳、施小纯），约定：乙方购买的商品房为预售；（第三条）乙方所购商品房为汇景新城C10第D栋园景幢1层101号房（以下简称“案涉房屋”），测绘地址为天河区汇景北路130号101房；该商品房的用途为住宅，户型结构为复式1厨4卫，封闭式阳台0个，非封闭式阳台6个；该商品房合同约定建筑面积共432.8872平方米，其中，套内建筑面积418.2227平方米，公共部位与共用房屋分摊建筑面积14.6645平方米；（第六条）商品房属预售，按套出售并计价，总金额11364897元；（第十五条）面积确认及面积差异处理：根据买卖双方选择的计价方式，本条规定以套内建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理；当事人选择第六条按套计价方式的，不适用本条约定；合同约定计价面积与实测计价面积有差异的，以实测计价面积为准；（第十六条）规划、设计的变更：该商品房预售后，甲方不得未经乙方同意擅自变更该商品房项目的规划、设计；确需变更的，甲方应书面征得乙方同意并报规划管理部门审核批准，不同意变更的乙方可要求解除买卖合同等条款。上述合同的附件一平面图显示案涉房屋包括首层（未显示架空层字样）、2层（标明各个房间的间隔和功能等）及3.2标高（标明各个房间的间隔和功能等）；附件五《本合同补充协议》约定：（第一条）原合同（即《商品房买卖合同》，下同）规定的房价款仅限于房价，未包括成交价以外的一切费用；除原合同规定外，所有与买卖房地产及办理有关手续应由乙方承担的费用，均由乙方负责支付;（第八条）由于该商品房属按套出售，原合同第十五条中有关“面积确认及面积差异处理”取消等条款。
同日，庄思阳、施小纯与侨鑫公司还签订《补充协议》（协议首部显示：甲方/卖方为侨鑫公司，乙方/买方为两庄思阳、施小纯），约定：一、甲乙双方同意原合同第三条增加补充条款为：1.广州市房地产测绘所测算的案涉房屋的预售面积为：建筑面积为432.8872平方米，其中，套内建筑面积418.2227平方米，公共部位与共用房屋分摊建筑面积为14.6645平方米；2.乙方在购买案涉房屋时已明确知晓，由于户型布局调整的需要甲乙双方同意案涉房屋的预售面积更改为：建筑面积更改为437.15平方米，其中，套内建筑面积为422.49平方米，公共部位与共用房屋分摊建筑面积为14.66平方米；二、甲乙双方同意原合同第十五条增加补充条款为：1.凡以面积为计费依据的各项费用（除房款外），实测面积确定前按本补充协议约定更改面积计收；实测面积确定后，以实测面积计收；三、本补充协议是原合同的有效组成部分及延续，所提及事宜与原合同有不同的内容以本补充协议为准，未提及事宜以原合同为准等条款。
合同签订后，庄思阳、施小纯向侨鑫公司付清案涉房屋的全部购房款合计11364897元，侨鑫公司亦于2009年7月22日向两庄思阳、施小纯出具了相应的《销售不动产统一发票（自开）》。
2011年8月16日，广州市国土资源和房屋管理局向两庄思阳、施小纯核发了案涉房屋的《房地产权证》，其上记载：房地产权属人为庄思阳、施小纯，规划用途为住宅，共有情况为共同共有，房屋坐落于天河区汇景北路130号101房，建筑面积为406.12平方米，套内建筑面积为321平方米等。《房地产权证》附带的《房地产分户图》明确案涉房屋套内建筑面积为320.9989平方米，共有分摊面积为85.1247平方米，单元总建筑面积为406.1236平方米。庄思阳、施小纯在起诉状中明确其于2011年8月16日取得案涉房屋的《房地产权证》。
2015年9月2日，庄思阳、施小纯提起本案诉讼。庄思阳、施小纯为证明案涉房屋的竣工图纸与报建图纸不一致、侨鑫公司擅自将案涉房屋首层的部分面积调整为架空层等问题，提交了以下证据予以证明：1、包括案涉房屋在内的天河区汇景新城自编C10街区住宅楼10幢的《建设工程规划许可证》附图即施工图（时间为2007年5月30日，首层位置显示架空层字样）及附件《建设工程审核书》（显示案涉房屋所在住宅楼的地上各楼层均为住宅）、《建设工程规划验收合格证》附图即竣工图（时间为2010年9月10日，首层位置显示架空层字样）；2、案涉房屋所在的天河区汇景新城C10街区住宅5幢的《建设工程规划验收合格证》〔备注显示该工程存在扩建、改建、移位等违法建设，但已经广州市规划局穗规决（2010）577号《违法建设行政处罚决定书》作罚款后保留使用，现已执行完毕〕；3、穗规决（2010）577号《违法建设行政处罚决定书》（显示侨鑫公司在2007年4月施工期间，就案涉房屋所在汇景新城住宅楼10幢及街区大堂1幢未按批准的报建图纸施工，造成违法建设如下：……改变F、G、H、J、K栋首层入户大堂和会客厅布局，并增加大堂面积，导致架空层面积相对减少……）。侨鑫公司对上述证据真实性予以认可，但关联性不予认可，认为案涉房屋不存在规划变更情况。
2015年9月2日，庄思阳、施小纯提起本次诉讼，请求：1.侨鑫公司向庄思阳、施小纯返还面积差异款2730090元；2.侨鑫公司向庄思阳、施小纯支付面积差异款的利息（以面积差异款2730090元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，自2009年7月22日起计至实际付清之日止）；3.侨鑫公司承担本案诉讼费。
侨鑫公司一审答辩称：侨鑫公司请求法院驳回庄思阳、施小纯全部诉讼请求。理由如下：一、涉案房屋是按套出售并计价，对于面积差无须多退少补是由合同明确约定的，双方无须就面积差作出多退少补具有法律依据。双方于2009年5月21日签订的商品房买卖合同及补充协议均明确涉案房屋出售时是按套计价，且双方明确约定房屋出现面积差时，不按照面积差条款处理。即房屋发生面积差，双方无须对购房款进行多退少补。同时，双方签订的《补充协议》约定，双方对涉案房屋的建筑面积及套内面积均在原商品房买卖合同基础上进行了变更，而且第二条也约定，凡以面积为基础的各项费用（除房款外），实测面积确定前按本补充协议约定更改面积计收；实测面积确定后，以实测面积计收。但总房款自始至终并没有因为面积的变化作出任何的调整，也就说明，涉案房屋是按套出售，而不是按面积计价。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条的约定，本案双方签订的合同及其补充协议均对面积差处理进行了明确约定，故双方无须对面积差进行多退少补具有法律依据。二、庄思阳、施小纯称涉案房屋存在规划变更缺乏事实及法律依据，庄思阳、施小纯更无权要求侨鑫公司因涉案房屋存在面积差或规划变更承担违约责任。根据涉案合同约定及其附件一显示涉案房屋在出售时，出售面积以及范围是对应建设工程规划许可证的附图上显示的内容，而本工程竣工之后取得的建设工程规划验收合格证的附图也并没有显示侨鑫公司当初所出售的面积变为了“架空层”。而且庄思阳、施小纯提供的《违法建设行政处罚决定书》也没有证明侨鑫公司是因庄思阳、施小纯房屋面积缩小而受行政处罚。相反，该处罚决定书多处提及的均为因侨鑫公司增大了面积而非缩小面积存在的违法建设，故该处罚决定书不能证明侨鑫公司对涉案房屋的项目进行了规划变更。庄思阳、施小纯称涉案房屋存在规划变更没有任何事实及法律依据。甚至，事实上对于涉案房屋面积差部分已由庄思阳、施小纯围蔽起来作为室内面积使用至今，而庄思阳、施小纯也一直按双方签订的补充协议的约定每月按涉案房屋的建筑面积交纳物业管理费。也就是说，不管目前涉案房屋的面积差异部分属于何种功能，但已被庄思阳、施小纯实际使用，且不存在任何损失。因此，庄思阳、施小纯要求侨鑫公司按套内建筑面积差返还面积差款是不公平的，不合理的。若一旦按庄思阳、施小纯诉讼请求作出判定，庄思阳、施小纯也应该将被判决将围蔽使用的公共面积部分全部拆除，返还给全体业主。退一步，侨鑫公司需要承担责任，双方签订的合同并没有约定侨鑫公司可以对涉案房屋出现规划变更时需要承担何种违约责任。根据合同法第111条的规定，根据公平原则，因双方约定的计价方式为按套出售，庄思阳、施小纯的诉讼请求已完全超出合理范围，不应该按庄思阳、施小纯所称的撤销按套计价直接适用按套内面积计价的方式来核定侨鑫公司的违约责任，而是应按照建筑面积为基础来核定有关违约责任。三、庄思阳、施小纯计算违约金标准缺乏事实和法律依据，且该诉讼请求的诉讼时效已届满。对于庄思阳、施小纯提出的涉案房屋存在规划变更及面积差问题，由于相关政府部门从来没有对侨鑫公司作出任何处罚，即侨鑫公司在房地产权证出具前根本不可能知道应向庄思阳、施小纯退还面积差款，双方均是从涉案房屋办妥房地产权证之日即2011年8月16日时方了解涉案房屋可能存在面积差问题，侨鑫公司已经第一时间向广州市房管局提出了异议。而庄思阳、施小纯主张违约金自约定付款之日起计算缺乏事实和法律依据。但即使如此，无论是从庄思阳、施小纯要求的约定支付房款之日，还是从登记办理房地产权证之日，其诉讼时效均已届满。四、涉案房屋不管是否存在面积差或规划变更的问题，由于庄思阳、施小纯一直未向侨鑫公司主张过任何诉讼请求，为此本案的诉讼时效已届满，其已失去了主张本案所有诉讼请求的权利。涉案房屋的房地产权证于2011年8月16日办妥，并由庄思阳、施小纯领取，即庄思阳、施小纯理应从该日起就知悉涉案房屋存在面积差问题，但至今四年过去，庄思阳、施小纯却从未向侨鑫公司主张面积存在实际测绘与合同约定相差较大的问题。因此，可以直接证明双方对原房价“按套计价、取消面积差多退少补”的约定不存在任何异议。根据《民法通则》及相关法律法规规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼请求期为两年，从知道或应当知道权利被侵害时起计算。庄思阳、施小纯自2011年8月16日取得房地产权证，自该日起计两年的诉讼时效已届满。因此，庄思阳、施小纯在其没有任何主、客观障碍的情况下，怠于主张权利，使得本案诉讼时效消灭。故侨鑫公司不但不存在需要向庄思阳、施小纯就面积差多退少补的事实，且庄思阳、施小纯亦无权主张本案所有的诉讼请求。综上所述，侨鑫公司认为庄思阳、施小纯的诉讼请求既无事实根据又无法律依据，请法院依法予以驳回庄思阳、施小纯全部诉讼请求。
在本案一审中，庄思阳、施小纯与侨鑫公司就以下问题分别陈述了意见。1、关于案涉房屋的套内建筑面积减少的原因问题，庄思阳、施小纯称是侨鑫公司违法建设改变规划所致。侨鑫公司则称因为侨鑫公司的《建设工程规划许可证》及《建设工程规划验收合格证》附图均没有显示该部分为架空层，但房管局核发《房地产权证》时却列为不可出售范围，侨鑫公司认为是行政部门的失职所致。2、关于《商品房买卖合同》签订后，侨鑫公司是否将案涉房屋的面积变更通知庄思阳、施小纯。庄思阳、施小纯表示未通知。侨鑫公司则认为不存在变更，所以不存在通知的问题。3、关于庄思阳、施小纯在本案起诉前是否曾向侨鑫公司主张权利。庄思阳、施小纯称其取得《房地产权证》后多次口头向侨鑫公司主张权利，但侨鑫公司一直表示案涉房屋是按套出售，不需要退款。侨鑫公司表示庄思阳、施小纯从未向其主张权利。另，庄思阳、施小纯在庭审中主张面积差异款具有物权性质，不适用诉讼时效等等。
原审法院认为：庄思阳、施小纯与侨鑫公司双方签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》均是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应切实履行。依据《补充协议》中关于“本补充协议是原合同的有效组成部分及延续，所提及事宜与原合同有不同的内容以本补充协议为准，未提及事宜以原合同为准”的约定，在《补充协议》与《商品房买卖合同》就同一问题作出不同约定的情况下，应以《补充协议》的约定为准。
案涉房屋的权属证书记载的套内建筑面积比《补充协议》约定的套内建筑面积减少了101.4911平方米（即422.49平方米-320.9989平方米）、共有分摊面积则增加了70.4647平方米（即85.1247平方米-14.66平方米），即套内建筑面积误差比绝对值约为24.02%［即︱（-101.4911平方米÷422.49平方米）︱×100%］。庄思阳、施小纯与侨鑫公司双方在《商品房买卖合同》中虽约定案涉房屋是按套出售并计价的，且买卖双方在合同约定的房屋面积与实测面积有差异时互不退补，但《商品房买卖合同》第十六条同时约定“规划、设计的变更：该商品房预售后，甲方不得未经乙方同意擅自变更该商品房项目的规划、设计；确需变更的，甲方应书面征得乙方同意并报规划管理部门审核批准，不同意变更的乙方可要求解除买卖合同”，侨鑫公司作为案涉房屋的开发商，负有按约定将符合规划、设计的案涉房屋交付给庄思阳、施小纯使用的主要义务，侨鑫公司虽抗辩称其没有调整过案涉房屋的规划、设计，并称案涉房屋的套内建筑面积减少是行政部门的失职所致，但由上可知案涉房屋的套内建筑面积差异很大，而侨鑫公司对此并未作出合理解释，违背了民事活动所应遵循的诚实信用原则，因此，原审法院认定侨鑫公司的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。案涉房屋的套内建筑面积减少，导致庄思阳、施小纯使用的案涉房屋专有部分的面积减少，损害了买受人的权益，根据公平原则侨鑫公司应对案涉房屋的套内建筑面积减少部分承担补偿责任。参照案涉房屋的总房价及合同约定的套内建筑面积，侨鑫公司应返还庄思阳、施小纯所购案涉房屋的套内建筑面积差异款2730090.41元［101.4911平方米×（11364897元÷422.49平方米）］。现庄思阳、施小纯主张侨鑫公司向其返还套内建筑面积差异款2730090元，原审法院予以支持。
关于侨鑫公司主张庄思阳、施小纯的诉请已过诉讼时效的抗辩。虽庄思阳、施小纯于2011年8月16日领取案涉房屋的《房地产权证》并应于该日知悉《房地产权证》记载的案涉房屋套内建筑面积与合同约定的套内建筑面积存在差异，但面积差异款本身具有物权性质，庄思阳、施小纯主张面积差异款不适用诉讼时效具有依据，原审法院予以采纳。
关于庄思阳、施小纯主张侨鑫公司支付上述面积差异款2730090元的利息问题。上述款项在支付给侨鑫公司后必然产生孳息，庄思阳、施小纯主张从侨鑫公司向其出具案涉房屋的购房款发票之日（即2009年7月22日）起向其支付截止至实际付清之日止的利息，并无不妥。但庄思阳、施小纯诉请侨鑫公司支付面积差异款利息的请求权为普通债权，应适用两年诉讼时效。庄思阳、施小纯无法举证其在起诉前曾向侨鑫公司主张支付权利，侨鑫公司就此提出诉讼时效抗辩，应予成立。因此侨鑫公司应从其起诉之日（即2015年9月2日）倒退两年即自2013年9月2日起至实际付清之日止，向庄思阳、施小纯计付面积差异款的利息，上述利息以庄思阳、施小纯主张的2730090元为本金，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准计付。
为此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：一、广州侨鑫房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向庄思阳、施小纯返还广州市天河区汇景北路130号101房的面积差异款2730090元；二、广州侨鑫房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向庄思阳、施小纯支付上述款项的利息（以2730090元为本金，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准，从2013年9月2日起计至实际付清之日止）；三、驳回庄思阳、施小纯的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费36725元，由庄思阳、施小纯负担10350元，由广州侨鑫房地产开发有限公司负担26375元。
判后，上诉人侨鑫公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院在认定涉案房屋的面积差处理为不多退少补，且为按套出售的前提下，仍判定侨鑫公司须按套内建筑面积的差异向庄思阳、施小纯退还减少的面积差款。判决理由前后级结果矛盾，没有事实和法律依据。二、一审法院并未认定侨鑫公司需就面积差处理进行多退少补，而是依据侨鑫公司可能存在的规划变更判定侨鑫公司承担违约责任。即便侨鑫公司存在违约责任，但违约责任属于债权范围，一审法院认为具备物权性质，不适用诉讼时效的认定，违背了事实和法律的规定。三、一审法院认定庄思阳、施小纯提出的面积差异款利息为普通债权，也适用两年诉讼时效，但却在主债权明显超过诉讼时效的情况下，依然判令侨鑫公司需承担两年利息，缺乏法律依据。综上，请求：1、撤销原审判决书作出的第一、第二项判决，依法改判。2、判令一、二审诉讼费用全部由庄思阳、施小纯承担。
庄思阳、施小纯二审答辩称：我方认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，一审判决合法有效，应当予以维持。侨鑫公司上诉理由与请求不能成立，请求依法驳回。
经本院二审审理，原审法院查明事实正确，本院予以维持。
本院认为，本案二审的争议焦点为：庄思阳、施小纯要求侨鑫公司返还面积差异款的诉请是否适用两年诉讼时效。
涉案合同是当事人双方的真实意思表示，内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方也已经切实履行合同。
经查，双方当事人虽然在《商品房买卖合同》中约定案涉房屋是按套出售并计价的，且买卖双方在合同约定的房屋面积与实测面积有差异时互不退补，但该合同第十六条约定“规划、设计的变更：该商品房预售后，甲方不得未经乙方同意擅自变更该商品房项目的规划、设计；确需变更的，甲方应书面征得乙方同意并报规划管理部门审核批准，不同意变更的乙方可要求解除买卖合同”。涉案房屋的《房地产权证》记载套内建筑面积比涉案合同约定的套内建筑面积减少了101.4911平方米，即套内建筑面积误差比绝对值约为24.02%，涉案房屋套内建筑面积差异如此之大，侨鑫公司作为涉案房屋开发商也未能作出合理解释。原审法院认定侨鑫公司违背了民事活动所应遵循的诚实信用原则，根据公平原则侨鑫公司对庄思阳、施小纯负有返还案涉房屋的套内建筑面积差异款及利息这一债务，并无不当。
根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”本案中庄思阳、施小纯诉请侨鑫公司返还面积差异款，该诉请为基于合同关系产生的债权请求权，应适用两年诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定，“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”庄思阳、施小纯于2011年8月16日领取涉案房屋的《房地产权证》并应于当日知悉《房地产权证》记载的涉案房屋套内建筑面积与合同约定的套内建筑面积存在差异，但庄思阳、施小纯于2015年9月2日才提起本次诉讼，诉请侨鑫公司返还涉案房屋面积差异款，且未能举证证明庄思阳、施小纯在起诉前曾向侨鑫公司要求返还面积差异款。庄思阳、施小纯主张面积差异款不适用诉讼时效，没有法律依据，本院不予采纳。庄思阳、施小纯诉请已过两年诉讼时效，故本院依法驳回其要求侨鑫公司返还涉案房屋面积差异款并支付相应利息这一诉请。
综上所述，原审法院处理有不当之处，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销广东省广州市天河区（2015）穗越天民四初字第1491号民事判决；
二、驳回庄思阳、施小纯全部诉讼请求。
一审案件受理费36725元，二审案件受理费26375元，均由庄思阳、施小纯负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁淑敏
审 判 员 陈珊彬
代理审判员 李 焕
二〇一六年五月三日
书 记 员 杨 旦
邝伟贤