重庆市开州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0234民初7331号
原告重庆市开州区住房保障局,统一社会信用代码12500234451782267G，地址：重庆市开州区汉丰街道金地大厦。
法定代表人：郭宇辉，该单位局长。
委托代理人（特别授权）周建三，重庆四方律师事务所律师。
被告曹春平，女，汉族，生于1974年1月8日，住重庆市开州区。
委托诉讼代理人（特别授权）徐君，重庆市开县汉丰法律服务所法律工作者。
原告重庆市开州区住房保障局与被告曹春平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月24日立案受理后，依法由代理审判员彭砾娇适用简易程序，于2016年12月28日公开开庭进行了审理。原告重庆市开州区住房保障局的委托诉讼代理人周建三与被告曹春平及其委托代理人徐君均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆市开州区住房保障局诉称，被告2009年、2010年2人享受廉租住房租金补贴4044.00元。2011年2月，原告与被告签订了一份《廉租住房租赁合同》，年租金为475.20元。2009年11月，被告与杨某购买房屋，套内面积123.27平方米，后又将该房于2013年11月15日婚姻关系存续期间变更权利人为杨某，在2015年4月夫妻离婚，此房才归于杨某名下。XXX小区作为廉租住房，主要解决城市最低收入家庭住房困难问题，被告应按有关政策规定退还该房，经原告多次上门及发函，但均无效果。原告认为，双方签订的《廉租住房租赁合同》对权利和义务都作了明确规定，系双方真实意思表示，合法有效。被告的行为已严重违反合同约定和法规及政策规定，为此原告依法诉至法院，请求法院判令：1、解除原告与被告之间签订的《廉租住房租赁合同》；2、被告立即将重庆市开州区XXX房屋返还给原告；3、被告支付原告市场租金16763.96元（从2011年2月至2015年4月，实计至被告返还房屋日）；4、被告退还2009年、2010年廉租住房租金补贴4044元；5、被告承担全部诉讼费用。
被告曹春平辩称：原、被告于2011年2月14日签订合同和2012年5月20日续签合同属实，合同到期后双方继续按2012年签订的合同履行至今也属实，被告已按合同约定给付原告租金至2016年12月。当时被告是XXX厂职工，国家占用土地后补偿的廉租房，被告不属于无房人员，是政府特殊解决，与审查资质无关。被告享受2009年、2010年廉租住房租金补贴是政策性补贴，过渡性补贴不予退还。本案的原、被告不是平等主体关系，应由行政诉讼解决。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：被告曹春平系原重庆市开县XXX厂职工，于2007年12月22日与原重庆市开县XXX厂解除劳动关系。开县房地产管理处于2014年6月更名为开县住房保障局，后变更为重庆市开州区住房保障局。2011年2月14日，开县房地产管理处（甲方）与被告曹春平（乙方）签订了《住房租赁合同》，约定了“第一条房屋基本情况房屋地址：重庆市开县，建筑面积51.89㎡，使用面积40.46㎡。……。第三条租赁期限和用途租赁期限为1年，自2011年2月14日起至2012年2月13日止。房屋用途为乙方承租该房屋仅作为其家庭居住使用。第四条租金及其支付、结算方式房屋租金按标准内0.65元/平方米（使用面积）计收，月租额计13元，超标准的按1.3元/平方米（使用面积）计收，月租额计26.6元，合计月租额计39.6元。今后政府调整住房租金标准时，应按新的租金标准重新计算月租额。乙方在每月10日前将当月由承租人支付的租金足额存入甲方帐户，或以现金支付的方式支付给甲方，逾期不交或缴纳金额不足的，视为逾期不交租金。”等内容。合同到期后，原告重庆市开州区住房保障局（甲方）与被告曹春平（乙方）于2012年5月20日续签了《廉租住房租赁合同》，约定了“一、出租住房基本情况XXX号，计租面积40.46平方米，月租金39.6元，年租金475.2元。租期自2012年2月14日起至2013年2月13日止。二、双方的权利和义务1、房屋租赁双方应按租赁合同的约定，享有权利、承担义务。2、甲方应当依据合同约定，在合同签定后次日起12个工作日内将房屋交付乙方使用，逾期不能交付的，应支付每日月租金的万分之六违约金（实行累进计算）。3、甲方出租的房屋租金标准，需执行政府定价或指导价。4、乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回廉租住房：①未如实申报家庭收入，家庭人口及住房状况的；②家庭人均收入连续一年以上超出当地廉租住房政策确定的收入标准的；③因家庭人数减少或住房面积增加，人均住房面积超出当地廉租住房政策确定的住房标准的；……。⑨法律、法规规定廉租房屋可以收回的。四、变更和解除租赁的条件房屋租赁双方有下列情形之一的，可变更或者解除租赁关系：1、法律规定或租赁合同约定可以变更或解除租赁合同的；2、因不可抗力致使租约不能继续履行的；3、双方协商一致的；4、租赁期满，租赁关系自行解除。五、违约责任双方应遵守国家房屋管理规定和租赁条款，若一方违约给另一方造成损失的，应负责赔偿直接经济损失。因收入等情况变化而不再符合租住廉租住房条件而继续租住的，应当按照商品住房的市场租金补交租金差额。……”等内容。2012年5月20日签订的《廉租住房租赁合同》约定的租赁期限届满后，原告重庆市开州区住房保障局与被告曹春平仍按2012年5月20日签订的《廉租住房租赁合同》的约定履行合同。被告曹春平已按约定支付原告重庆市开州区住房保障局租金至2016年12月31日共计2930.4元。杨某与被告曹春平于2009年6月9日共同购买位于XXX房屋一套，套内面积123.27㎡，该房于2013年11月15日在婚姻关系存续期间变更权利人为杨某。杨某与被告曹春平于2015年4月30日办理离婚登记。被告曹春平领取2009年、2010年廉租住房租金补贴共计4939.2元。2016年6月16日，原告重庆市开州区住房保障局给被告曹春平发出了《关于解除公共租赁住房合同的通知》。
另查明：2011年云枫街道住房的市场平均租金均为8.75元/月·平方米（计租面积为使用面积）；2012年、2013年、2014年和2015年云枫街道住房的市场平均租金均为9.20元/月·平方米（计租面积为使用面积）。
上述事实，有原告重庆市开州区住房保障局法人证书复印件、组织机构代码证复印件、被告身份证复印件、《重庆市廉租住房租赁证》复印件、《廉租住房租赁合同》复印件、《开县廉租住房租金补贴承诺书》复印件、离婚协议复印件、离婚证复印件、《重庆市商品房买卖合同》复印件、土地房屋权属登记信息查询结果证明复印件、《关于解除公共租赁住房合同的通知》复印件、开县国土房管发[2011]70号《关于公布2011年开县城镇住房市场平均租金的通知》复印件、开县国土房管发[2012]279号《关于公布2012年开县城镇住房市场平均租金的通知》复印件、开县国土房管发[2013]130号《关于公布2013年开县城镇住房市场平均租金的通知》复印件、开县国土房管发[2014]94号《关于公布2014年开县城镇住房市场平均租金的通知》复印件、开县国土房管发[2015]153号《关于公布2015年开县城镇住房市场平均租金的通知》复印件、重庆市开州区XX街道部分代表座谈会记录复印件、解除劳动关系协议书复印件、重庆市廉租住房租金专用收据复印件2张等证据及原、被告当庭陈述在卷佐证，足以认定。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”经审查，原告重庆市开州区住房保障局与被告曹春平签订的《廉租住房租赁合同》是双方的真实意思表示，且无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的法定情形，故合同有效。《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”合同约定的期限届满后原、被告双方继续按原合同约定履行，应当视为双方已达成新的合同。原、被告签订房屋租赁合同，租赁合同双方当事人的法律地位系平等的，故原、被告之间的租赁关系属于民事诉讼调整的范畴，因此，本院对被告主张的原、被告之间的争议应由行政诉讼解决的抗辩理由不予采信。原、被告签订的《廉租住房租赁合同》第二条约定未如实申报住房状况的及因家庭人数减少或住房面积增加，人均住房面积超出当地廉租住房政策确定的住房标准的，原告重庆市开州区住房保障局有权收回廉租住房。经审理查明，杨某与被告曹春平于2009年6月9日共同购买XX房屋一套，套内面积123.27㎡，该房于2013年11月15日在婚姻关系存续期间变更权利人为杨某。杨某与被告曹春平于2015年4月30日办理离婚登记。因此被告曹春平自始不符合租赁廉租住房的条件。廉租住房主要解决城市最低收入家庭住房困难问题，因被告曹春平一直不退还所租住的廉租住房，致使合同不能实现解决城市最低收入家庭住房困难问题的目的，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）……；（二）……；（三）……；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，原告重庆市开州区住房保障局要求解除与被告曹春平签订的《廉租住房租赁合同》，其主张符合法律规定，本院予以支持。《公共租赁住房管理办法》第三十一条规定：“承租人有下列情形之一的，应当腾退公共租赁住房：（一）……；（二）租赁期内，通过购买、受赠、继承等方式获得其他住房并不再符合公共租赁住房配租条件的；（三）……。”被告曹春平自始不符合公共租赁住房配租条件，应当腾退所租赁的廉租住房交与原告重庆市开州区住房保障局，故原告重庆市开州区住房保障局主张被告曹春平返还重庆市开州区廉租住房的诉讼请求，本院予以支持。原、被告签订的《廉租住房租赁合同》第五条约定：“因收入等情况变化而不再符合租住廉租住房条件而继续租住的，应当按照商品住房的市场租金补交租金差额。”2011年云枫街道住房的市场平均租金均为8.75元/月·平方米，2012年至2015年云枫街道住房的市场平均租金均为9.20元/月·平方米，故被告曹春平从2011年2月至2015年4月止按市场租金补交租金应为18783.56元（8.75元/月·平方米X11个月X40.46平方米+9.20元/月·平方米X40个月X40.46平方米）。被告曹春平已支付原告重庆市开州区住房保障局从2011年2月起至2016年12月止的租金2930.4元，应当予以扣除，故本院对原告重庆市开州区住房保障局主张的被告曹春平支付2011年2月至2015年4月租金15853.16元(实计至被告曹春平返还房屋日)的诉讼请求予以支持。被告曹春平领取2009年、2010年廉租住房租金补贴共计4939.2元，因被告曹春平自始不符合公共租赁住房配租条件，应如数退还所享受的租金补贴，故原告重庆市开州区住房保障局主张被告曹春平退还2009年、2010年廉租住房租金补贴4044元的诉讼请求，本院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第三十六条、第四十四条第一款、第五十二条、第九十四条之规定，判决如下：
一、解除原告重庆市开州区住房保障局与被告曹春平签订的《廉租住房租赁合同》。
二、被告曹春平于本判决生效之日起十五日内返还重庆市开州区XXX号廉租住房。
三、被告曹春平于本判决生效之日起十五日内按354.03元/月支付原告重庆市开州区住房保障局从2011年2月至2011年12月的租金，从2012年1月起按372.23元/月支付租金至返还房屋之日止（被告曹春平已支付租金2930.4元）。
四、被告曹春平于本判决生效之日起十五日内退还原告重庆市开州区住房保障局2009年、2010年廉租住房租金补贴4044元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费320元，减半收取160元，由被告曹春平负担（直付原告重庆市开州区住房保障局）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定期间内均未提出上诉，或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期限为两年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算，法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
代理审判员 彭砾娇
二〇一七年二月十六日
书 记 员 谢友明