广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗中法民五终字第3512号
上诉人（原审被告）李妍虹，女，1978年4月30日出生，汉族。
委托代理人周敏，广东任高扬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）潘伟瑛，女，1982年10月3日出生，汉族。
委托代理人郭志杰，广东正大方略律师事务所律师。
委托代理人巫结红，广东正大方略律师事务所律师。
上诉人李妍虹因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2012）穗番法民三初字第1148号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年4月15日，潘伟瑛、李妍虹及广州市中鸿地产代理有限公司（以下简称中鸿公司）签订房屋买卖合同，李妍虹以1620000元的价格购买潘伟瑛名下的位于广东省广州市番禺区大石街星河湾星苑6幢602的房屋一间。合同中的违约责任条款为：卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金。卖方并须退回买方所支付的所有费用。卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价千分之一向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该物业，买方应退回合部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作违约金；买方不能按本合同约定买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付金额的千分之一向卖方支付违约金。买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金。逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。合同签订过程中，潘伟瑛的丈夫谢××亦在合同中的卖方签名。合同签订后，李妍虹向潘伟瑛支付定金10000元。2012年4月23日，李妍虹向潘伟瑛发出书面通知，要求解除合同，原因为该次房屋买卖违反相关政策的规定，不能一次性将两套房屋过户至其名下。潘伟瑛收到通知后，书面回复李妍虹不同意解除合同，要求李妍虹按原合同继续履行。其后，双方没有就所签订的房屋买卖合同继续履行。
另查明，李妍虹在签订两份房屋买卖合同之时，其名下已有两间房屋。
2012年5月24日，潘伟瑛以李妍虹未继续履行合同为由向原审法院提起诉讼，请求：1、解除双方之间所签订的房屋买卖合同；2、由李妍虹支付违约金162000元给潘伟瑛；3、由李妍虹支付上述违约金自2012年5月20日至付清时止的利息（暂计至2012年5月21日为29.5元），由李妍虹承担案件诉讼费。
一审诉讼过程中，李妍虹认为潘伟瑛的丈夫谢××在房屋买卖合同中的卖方签名，为案件的共同原告，向原审法院申请，要求追加案外人谢××为两案的当事人。原审法院审查其申请，认为不追加案外人谢××为案件当事人，不影响案件的审理，不同意其申请。
原审法院认为，通过庭审查明的事实及质证的证据可知，潘伟瑛、李妍虹所签订的房屋买卖合同为有效合同。潘伟瑛、李妍虹之间的讼争在于现时关于房屋买卖政策的规定对合同履行的影响。李妍虹认为其购房之时，自己名下已有两套房屋，再一次性购买两间房屋，违反该规定，为事实上的不能履行，自身没有责任。而潘伟瑛则认为，出售该房屋之时，其自身为公开要约，李妍虹对该售房要约的承诺，需考虑自身的条件，其不考虑自身的条件，而妄自签订房屋买卖合同，是李妍虹自身的责任，关于合同履行中约定及法律规定的义务不能免除。纵观潘伟瑛、李妍虹的各自陈述，虽然有其合理性的一面，但通过分析，不难理解，李妍虹在房屋买卖合同履行过程中违约是成立的。李妍虹为完全民事行为能力人，应当对其自身的民事行为的后果承担民事责任。李妍虹向潘伟瑛购买房屋之时，名下已经拥有两套房屋，按现时国家关于房屋买卖的政策规定，李妍虹不出让其名下的其中一间房屋，再购买其他房屋，依现时的房屋买卖政策是不能的。李妍虹在诉讼中相关不承担责任的抗辩主张也适用此政策规定，因而李妍虹是知晓再购潘伟瑛的房屋是违反政策规定的，但李妍虹却明知故犯，并导致合同难于履行，合同不能继续的责任在于李妍虹。因此，李妍虹以购买潘伟瑛名下的两间房屋违反相关规定，为法律规定不需承担合同责任及法律责任的抗辩理由不能成立，李妍虹应当承担与潘伟瑛签订的两份房屋买卖合同中的相关违约责任。基于李妍虹需承担违约责任被确定，潘伟瑛要求李妍虹支付违约金的诉讼请求，原审法院予以支持。潘伟瑛认为李妍虹仍需要不支付违约金所产生的利息的请求，是其认知不足，因违约金的支付，除当事人自愿支付之外，有分歧之时，需裁判方能确定，故潘伟瑛要求李妍虹支付违约金利息的诉讼请求，原审法院不予支持。因潘伟瑛、李妍虹在签订合同后不久即出现纷争，双方已经丧失了房屋买卖合同继续履行的诚信基础，故双方之间的房屋买卖合同予以解除，因而潘伟瑛要求解除与李妍虹签订的房屋买卖合同的诉讼请求，原审法院予以支持。
据此，原审法院依据《中华人民共和国民法通则》第九条、《中华人民共和国合同法》第九十四第五款、第一百零七条、第一百一十六条的规定，于2012年12月18日作出如下判决：一、潘伟瑛与李妍虹于2012年4月15日签订的房屋买卖合同解除；二、李妍虹在本判决发生法律效力之日起五日内，支付违约金162000元给潘伟瑛；三、驳回潘伟瑛其他诉讼请求。一审诉讼费1770元由李妍虹负担。
判后，李妍虹不服原审判决，向本院提起上诉称：1、一审程序违法。本案属于必要的共同诉讼，谢永成与潘伟瑛系夫妻关系的共同卖方，且谢永成在合同上签名，谢永成作为出卖人之一应追加为共同原告，而一审法院却违反法定程序拒绝追加。另外，本案的买卖合同是在中鸿公司的参与和引导下签订的，本案核实事实的认定需要中鸿公司参与，但一审法院未通知中鸿公司参加诉讼，导致错误判决。2、一审法院未对我方于2012年4月23日通知解除合同的效力作出认定，却依据法定解除权判决解除合同，自相矛盾。而且，一审法院将本案与（2012）穗番法民三初字第1149号案的联系完全割裂，没有认识到两个合同是不能同时履行的。3、本案合同解除的过错在于潘伟瑛和中鸿公司，中鸿公司违规承诺可以办理过户手续，而潘伟瑛在买卖房屋时就限购政策上没有告知我方涉案房屋需要过户到两个人的名下才可以买卖成功，而且潘伟瑛隐瞒了涉案房屋存在抵押的情况，因此，虽然中鸿公司有责任，但导致合同目的无法实现的过错责任应该由潘伟瑛承担。我方不承担违约责任。而且，潘伟瑛无任何的损失，其请求支付巨额违约金无事实和法律依据。李妍虹上诉请求：撤销原审判决第二项，本案的一、二审诉讼费由潘伟瑛承担。
潘伟瑛二审答辩称：同意原审判决，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序正当，请求法院驳回上诉，维持原判。理由如下：1、一审不同意追加谢永成为本案的共同原告没有违反法律程序。李妍虹在2012年4月23日向我方提出解除合同的请求，我方通过律师发函不同意其解除合同的请求，并要求其继续履行合同。2、李妍虹与案外人的交易也与本案无关，中鸿公司的行为我方不清楚，无须对该公司的行为负责。如果李妍虹认为中鸿公司有过错，应另案提起诉讼，不应将责任全部归责于我方。3、广州市限购政策早在2010年10月出台，对在广州居住的民众产生重大影响，特别是参与房地产交易活动的李妍虹更应知晓该信息，并且在此基础上自行评估该项信息对其签订房屋买卖合同所造成的影响。我方不知晓李妍虹是否属于限购范围，且没有义务去审查。涉案房屋的房产信息是公开的，我方并没有隐瞒或欺骗，对方在签订买卖合同的时候应当知晓房产的信息，李妍虹以不清楚政策及中鸿公司故意隐瞒为由，推卸合同违约责任是没有任何依据的，我方签订合同前及签订合同后均没有过错，李妍虹不履行合同义务已经严重违反合同约定。本案是由于李妍虹过错导致合同无法履行，我方没有任何过错。4、双方交易金额一共为300多万的房产，约定违约金为10%，并未超过30%的上限，且远低于该规定，如果不是李妍虹的过错导致合同无法履行，我方早就收到房款并产生利息。
经查，原审查明事实无误，本院二审予以确认。
本院二审另查明：双方的《房屋买卖合同》约定：定金20万元买方于2012年4月15日前支付1万元，于2012年4月20日前支付余下19万元。2012年4月15日，潘伟瑛、李妍虹与中鸿公司签订《房屋买卖合同》，李妍虹以1630000元的价格购买潘伟瑛名下的位于广东省广州市番禺区大石街星河湾星苑6幢603的房屋，该房屋与本案涉案房屋相邻。2012年4月19日，李妍虹以其向房管部门咨询因限购政策原因同时购买两套房屋不能过户，合同不能履行为由向中鸿公司及潘伟瑛提出解除合同。
本院认为，本案二审争议的焦点为涉案房屋买卖合同解除的责任归责以及潘伟瑛所主张的违约金能否成立的问题。结合双方的诉、辩意见，本院认定如下：
一、关于本案是否遗漏当事人问题。经本案查明的事实，涉案房屋的产权人为潘伟瑛，潘伟瑛与李妍虹签订的房屋买卖合同的相对方为潘伟瑛和李妍虹，案外人谢永成在合同上签名，是谢永成作为潘伟瑛的丈夫对潘伟瑛处置其夫妻共同财产的认可。本案由潘伟瑛提起诉讼，谢永成并没有要求参加诉讼，因此，谢永成不是本案必要的共同诉讼当事人，原审没有追加谢永成为本案的当事人，并无不当。另外，本案审理的是潘伟瑛与李妍虹之间的房屋买卖关系，关于李妍虹与中鸿公司之间的居间合同关系，不属于本案审理的范围，因此，中鸿公司也不是本案必须参加诉讼的当事人，原审没有追加中鸿公司为本案的第三人，也无不当。故李妍虹上诉认为原审程序错误的意见，本院不予采纳。
二、关于涉案房屋买卖合同解除的责任归责问题。虽然李妍虹向潘伟瑛发出书面通知要求解除合同，但潘伟瑛书面回复表示不同意，且李妍虹要求解除合同的原因不符合合同约定解除或法律规定解除的情形，故李妍虹通知要求解除合同的行为并不产生合同解除的法律效力。本案合同双方均不愿意继续履行合同，且对原审判决房屋买卖合同解除均无异议，本院予以确认。经本案查明的事实，李妍虹与潘伟瑛同时签订两份房屋买卖合同，同时向潘伟瑛购买两套房屋，在签订合同时，作为买方的李妍虹名下已有两套房屋。李妍虹作为在广州生活、工作多年，并且在广州市已有物业的居民，其应当知道广州市对于住宅限购的政策，但李妍虹仍然同时签订两份合同，购买两套房屋。李妍虹作为具有完全民事行为能力的成年人，其负有对其自身能否再次购买住宅房屋以及所购买的房屋能否成功办理过户手续的审慎注意义务，李妍虹未履行该义务，应对其行为承担相应的法律后果。因此，李妍虹的行为属于根本性违约，应对合同无法履行，导致合同解除承担违约责任。李妍虹上诉称其是在中鸿公司违规承诺可以办理过户手续情况下签订合同的，中鸿公司对此也负有责任，且本案无证据显示潘伟瑛对合同的解除有任何过错，故潘伟瑛对合同的解除不承担责任。至于中鸿公司在提供居间服务过程中是否有违规行为，存在过错，而导致涉案房屋买卖合同解除以及造成李妍虹损失，因与本案不属于同一法律关系，李妍虹可另循法律途径主张权利。
三、关于违约金适用的问题。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决。根据本案查明的事实，首先，双方合同约定的定金为买方于2012年4月15日前支付1万元，于2012年4月20日前支付19万元，李妍虹在支付了1万元后，未至合同约定继续履行义务的期限，于2012年4月19日以限购政策的原因无法完成两套房屋过户手续，合同不能履行为由向潘伟瑛提出解除合同。李妍虹于涉案合同履行的初期阶段提出解除合同，且该解除合同的理由是无法实现合同目的的根本原因，因此，虽然李妍虹的行为违反合同约定，应承担违约责任，但事出有因，不属于恶意违约的行为。其次，双方签订合同后，李妍虹已履行了交付1万元定金的合同义务，因双方对合同的解除发生争议，李妍虹未继续履行交付房款的义务，潘伟瑛也未履行交付房屋、涂销抵押、办理过户手续等合同义务。而且，潘伟瑛于2012年5月24日合同签订后的一个多月即提起本案诉讼，潘伟瑛也无举证证明因合同的解除造成其具体的实际损失，故依合同约定由李妍虹按照该物业成交价的10%即162000元向潘伟瑛支付违约金，明显过分高于潘伟瑛的实际损失，有悖公平合理的原则。综合考虑本案合同的履行情况、李妍虹的过错程度以及因合同解除造成潘伟瑛的实际损失，根据公平合理原则，本院酌定李妍虹向潘伟瑛支付违约金50000元。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但未综合衡量本案的实际情况，导致处理结果不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《的规定，判决如下：
一、维持本案