江苏省如皋市人民法院
执 行 裁 定 书
（2013）皋执异字第23号
异议人钱俊宏，工人，电话：。
异议人丁正芳，无业，电话：，系钱俊宏之妻。
申请执行人朱建生，电话：，送达地址：南通市南大街290号崇川大厦六楼南通市炜衡律师事务所。
申请执行人南通市万锦建筑安装工程有限公司，住所地海门市海门镇嘉陵江路630号。
法定代表人江炳祥，总经理。
委托代理人王卫民（特别授权），电话：。
被执行人南通市鑫祥房地产开发有限公司，住所地南通市崇川区城山路34号6层。
法定代表人江炳兴，董事长。
委托代理人张新明（特别授权），江苏敏政律师事务所律师。
委托代理人王宏生（特别授权），电话：。
关于申请执行人朱建生与被执行人南通市鑫祥房地产开发有限公司（以下简称鑫祥公司）商品房预售合同纠纷和申请执行人南通市万锦建筑安装工程有限公司（以下简称万锦公司）与被执行人鑫祥公司建设工程施工合同纠纷两案，执行中，案外人钱俊宏、丁正芳提出执行异议。本院依法组成合议庭公开开庭进行了听证。异议人钱俊宏、丁正芳，申请执行人万锦公司的特别授权代理人王卫民，被执行人鑫祥公司的特别授权代理人王宏生到庭参加听证。申请执行人朱建生经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法对其缺席听证。本案现已审查终结。
异议人钱俊宏、丁正芳执行异议称：2008年1月14日，我们与南通市鑫祥房地产开发有限公司如皋颐园分公司签订了购买如皋市如城镇颐园新村二区219幢801室和219幢5号车棚的买卖合同，交清了全部房款和契税，并于2009年5月19日办理了房屋和钥匙的交接手续。2013年3月12日，我们去领取房屋所有权证时才发现该房屋被法院查封。异议人并无过错，现请求法院解除对该房屋的查封。
申请执行人朱建生未听证答辩。
申请执行人万锦公司辩称：如果法院查明异议人属于普通消费者，并交清全部房款，我们同意解除查封。
被执行人鑫祥公司辩称：2008年1月14日，异议人与我公司签订了购房合同，2008年9月24日交清了全部购房款，2009年4月份，我公司将房屋交付给异议人，而法院查封均在此后，故请求法院依法解除对该房屋的查封。
经听证审查查明：2008年1月14日，异议人钱俊宏与南通市鑫祥房地产开发有限公司如皋分公司签订一份商品房预售协议。协议约定：一、乙方（钱俊宏）认购“鑫祥.颐园”319幢801室商品房，建筑面积约150.67平方米，单价3300元／平方米，金额497511.50元；车棚5号，建筑面积约13.52平方米，单价1688元／平方米，金额22821.76元；……；四、乙方按以下时间交付房款至甲方（南通市鑫祥房地产开发有限公司如皋分公司）或甲方指定的银行账户：1、2007年12月12日前支付房款2万元；2、2007年12月20日前支付房款153703元；3、2008年4月30日前支付房款246887.56元；4、余款及代收费用在交房前付清；……；十二、甲方保证在2008年8月30日前向乙方交房等。后，双方补签了商品房买卖合同。合同约定：南通市鑫祥房地产开发有限公司如皋颐园分公司将位于如皋市如城镇颐园新村二区219幢801室（建设方编号为319幢，后变更为219幢）面积为141.98平方米的房屋及面积为17.82平方米的5号车棚以487684元的价格出售给异议人。异议人分别于2008年1月8日缴纳173703元房款、于2008年9月24日缴纳335400元房款给南通市鑫祥房地产开发有限公司如皋颐园分公司，该公司出具销售预收款凭据两份交异议人收执。2009年5月19日，南通市鑫祥房地产开发有限公司如皋颐园分公司将多收的房款21418.84元退还给异议人，异议人出具收据一份交该公司。2009年12月4日南通市鑫祥房地产开发有限公司如皋颐园分公司出具面额为487684.16元的不动产销售发票给异议人。2009年12月24日，异议人缴纳了购房契税。2008年8月30日，南通市鑫祥房地产开发有限公司如皋颐园分公司将房屋交付异议人。
以上事实，有商品房预售协议，商品房买卖合同，销售预收款凭据两份，收据、销售不动产发票、现金完税证、交房归户结算单各一份和听证参与人的陈述在卷佐证。
又查，申请执行人朱建生与被执行人鑫祥公司和南通市鑫祥房地产开发有限公司如皋颐园分公司商品房预售合同纠纷一案，经南通市中级人民法院2009年4月2日组织调解，双方达成协议如下：一、鑫祥公司、颐园分公司给付朱建生本金及利息1100万元，此款由鑫祥公司、颐园分公司于2009年5月31日前给付100万元，2009年6月10日前给付100万元，于2009年7月底前给付300万元，于2009年10月底前给付600万元及自2009年3月20日至付款之日以未付款部分（以1100万元的总额计算）按银行贷款利率的双倍计算的利息；二、如鑫祥公司、颐园分公司不按上述第一款确定的期限及金额履行，则朱建生有权自鑫祥公司、颐园分公司逾期之日起就所有的未付款项及相应的利息提前申请法院强制执行；三、案件受理费91200元，减半收取45600元，保全费5000元，合计50600元由朱建生负担。审理中，该院于2008年12月31日查封了如皋市如城镇颐园新村二区319幢801室房屋。调解书生效后，被执行人未自觉履行。申请人朱建生向南通市中级人民法院申请强制执行，该院在执行过程中分别于2010年12月10日、2012年12月5日查封了如皋市如城镇颐园新村二区219幢801室房屋。
以上事实，有（2009）通中民一初字第3号民事调解书，（2009）通中民一初字第3-1号协助执行通知书稿，（2009）通中执字第144号民事裁定书和协助执行通知书稿各两份为证。
再查，申请执行人万锦公司与被执行人鑫祥公司建设工程施工合同纠纷一案经南通市中级人民法院2009年7月14日组织调解，双方达成协议如下：一、被告鑫祥公司支付原告万锦公司已完成的工程款4000万元，此款鑫祥公司于2009年8月31日前支付2000万元，剩余2000万元于2009年10月31日前一次性支付完毕。若鑫祥公司未能或未全部履行第一期付款义务，则万锦公司有权就鑫祥公司未付工程款余额全部申请执行；二、案件受理费120900元，原、被告各承担60450元。调解书生效后，鑫祥公司未自觉履行。万锦公司向南通市中级人民法院申请执行。该院于2009年12月3日查封了如皋市如城镇颐园新村二区219幢801室房屋，后于2011年11月28日、2012年11月26日对该房屋进行了续封。
以上事实，有（2009）通中民一初字第17号民事调解书，（2009）通中执字第222-1号民事裁定书，（2009）通中执字第222号协助执行通知书稿，（2009）通中执字第222-12号民事裁定书，（2009）通中执字第222-11号协助执行通知书，（2009）通中执字第222-14号民事裁定书，（2009）通中执字第222-14号协助执行通知书两份为证。
本院认为：《最高人民法院﹤关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定﹥》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错的，人民法院不得查封、扣押、冻结。首先，本案异议人在法院第一次对其房屋进行查封之前已经缴纳全部房款。其次，异议人在购房过程中无过错，其不可能也不应预见到被执行人作为房屋开发商因欠他人之债而导致其出售的房屋会被法院查封，其也无义务审查房地产开发商对外的债权债务情况，故其不应承担被执行人欠他人债务的后果。第三，异议人已实际占有该房屋。第四，申请执行人和被执行人也无证据证实异议人存在过错。综上，异议人钱俊宏、丁正芳的异议理由成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院﹤关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定﹥》第十七条之规定，裁定如下：
中止对如皋市如城镇颐园新村二区219幢801室房屋的执行。
如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 周 云
审判员 沙建平
审判员 徐晓军
二〇一四年三月二十八日
书记员 金 霁