安徽省滁州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）滁民一终字第00609号
上诉人（原审被告）：连明意，男，1969年4月17日出生，汉族，公司业务员，户籍地安徽省滁州市琅琊区。
被上诉人（原审原告）：周立春，男，1986年2月2日出生，汉族，个体工商户。
委托代理人：马小，安徽奇胜律师事务所律师。
原审第三人：华润雪花啤酒（滁州）有限公司。
法定代表人：王群，该公司董事长。
委托代理人：韩静，女，1982年9月14日出生，汉族，该公司员工。
上诉人连明意为与被上诉人周立春、原审第三人华润雪花啤酒（滁州）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省滁州市南谯区人民法院于2014年3月7日的作出（2014）南民一初字第00183号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年5月21日公开开庭审理了本案。上诉人连明意，被上诉人周立春及其委托代理人马小，原审第三人华润雪花啤酒（滁州）有限公司的委托代理人韩静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2013年4月1日，周立春、连明意达成房屋出租协议：连明意将其使用的位于滁州市湖心路金麦克KTV斜对面的房屋出租给周立春使用，租期为2013年4月1日至2015年4月1日，租金2000元／月，周立春一次性支付连明意销售给周立春的房屋内设施费用3.8万元；周立春按季度支付房租费（提前一个月支付季度房租费6000元）；连明意因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付周立春本合同租金总额10%的违约金，并退还周立春剩余房租；连明意销售给周立春的房屋内设施包括：电视机1台，挂式空调2台，柜式空调1台，桌子、椅子、展示柜2台，菜架1个，热水器1台；合同期内如果房屋要拆迁，周立春的损失，连明意不承担任何费用（只退还没到期的剩余房租），周立春只可以带走连明意销售给周立春的房屋内设施，别的事项与周立春无关。
合同签订后，周立春付连明意房屋内设施费用38000元，并按季度支付房租至2014年3月31日计24000元，连明意将房屋内原餐饮设施连同房屋租赁一起交付给周立春使用，其中包括康佳液晶电视1台，格力挂式空调1台，格力柜式空调1台，扬子挂式空调1台，展示柜2台，大圆桌2张，长桌5张，椅子、菜架2个，热水器1台。周立春在该出租房内从事餐饮经营。
2013年11月，华润雪花啤酒（滁州）有限公司告知周立春该租赁房屋属于其所有，要求周立春立即搬出房屋。2013年11月19日，华润雪花啤酒（滁州）有限公司将该出租房用电切断，导致周立春在此房屋内无法从事餐饮经营。
原审法院另查明：合同签订前，连明意在该出租屋从事餐饮经营。2013年3月23日，周立春付给连明意押金2000元。2014年2月24日，周立春已将租赁的房屋以及房屋内原餐饮设施交付给连明意。
原审法院认为：周立春、连明意签订租房协议后，应按协议的约定履行自己的义务。周立春已经按照约定交付租金，履行了自己的义务，但连明意出租房屋存在瑕疵，在周立春使用该出租房屋期间，华润雪花啤酒（滁州）有限公司要求周立春搬出房屋，切断电源，致使周立春无法经营，无法实现合同目的。周立春现要求解除房屋租赁合同，返还押金2000元，连明意亦同意，予以支持。周立春请求连明意返还38000元，因连明意的原因致使合同无法继续履行，周立春无法实现合同目的，因此，在解除合同的同时，连明意应予返还。考虑周立春已实际经营8个月，周立春亦使用上述物品，同时连明意亦要求周立春支付1000元／月的使用费，符合法律规定，扣除该8000元的物品使用费，连明意应返还周立春30000元。关于房租问题，周立春要求从2013年11月起，不应再支付租金，要求连明意返还租金10000元，连明意对此不同意，要求周立春继续支付租金。周立春从华润雪花啤酒（滁州）有限公司切断电源后即无法从事餐饮经营，在周立春占用出租房屋期间，可以减少租金。从2013年12月至2014年2月24日，酌定周立春支付连明意租金3000元，连明意尚应返还周立春租金5000元。关于违约金问题，合同签订后，连明意已交付了租赁的房屋给周立春使用，双方已实际履行合同，因为第三人切断电源，导致了合同不能继续履行，并不是连明意不履行，周立春要求连明意支付违约金，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条（四）项，第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条（二）项之规定，原审判决：一、解除原告周立春与被告连明意房屋租赁合同；二、被告连明意于本判决书发生法律效力后十日内返还原告周立春租金5000元、押金2000元、屋内设施费用30000元，计37000元；三、驳回原告周立春其他诉讼请求。案件受理费1250元，减半收取625元，由原告周立春负担125元，被告连明意负担500元。
宣判后，周立春与连明意均不服原审判决，向本院提起上诉，在本院审理本案期间，周立春于2014年6月20日申请撤回上诉，本院已依法裁定准予其撤回上诉。
连明意上诉称：1、租赁房屋内的设施属于以买卖形式出卖给周立春，并非以出租形式交给对方，原审判决返还不当，并且判决扣除8000元物品使用费有误，其并未认可要求周立春按1000元／月承担使用费；2、周立春直至2014年3月份才将出租房屋返还，对2013年11月至2014年3月期间的租赁费应当由周立春承担，予以扣除。原审判决认定事实不清，请求依法改判。
周立春答辩称：双方之间关于房屋设施的合同从属于房屋租赁合同，在房屋租赁合同被解除后，买卖合同也应当解除，周立春承租房屋购置设施用于餐饮业，现租房目的不能实现，应当予以返还。对于扣除的物品使用费，原审确定过高，房屋不能使用期间的租赁费周立春不应当承担。请求驳回连明意的上诉。
华润雪花啤酒（滁州）有限公司答辩称：没有意见。
二审中，双方对原审法院查明的案件事实均无异议，本院对此予以确认。
综合双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：1、在本案房屋租赁合同解除后，连明意因出租房屋出卖给周立春的房屋内设施是否应当返还，如返还设施周立春应当承担的使用费数额；2、周立春是否应当按合同约定标准承担房屋不能使用期间的租赁费。
本院认为：连明意与周立春签订房屋租赁合同，将其原占有使用的房屋出租给周立春使用，双方签订的房屋租赁合同不违反法律禁止性规定，合同有效，对双方具有约束力，双方均应按合同履行。由于连明意对该出租房屋不享有所有权，该房屋的所有权人华润雪花啤酒（滁州）有限公司主张权利，导致周立春无法租赁使用该房屋，属于连明意违约致使周立春不能实现租赁合同目的的情形，周立春要求解除双方签订的租赁合同，符合法律规定，原审对此判决解除双方房屋租赁合同正确。
（一）关于在本案房屋租赁合同解除后，连明意因出租房屋出卖给周立春的房屋内设施是否应当返还，如返还设施周立春应当承担的使用费数额问题
连明意主张其屋内设施属于以买卖形式出卖给周立春，不应相互返还。对于连明意出卖给周立春的房屋内设施是否应当返还问题，首先，虽然双方在房屋租赁合同中约定连明意的房屋内设施系以38000元价格销售给周立春，但该约定属于房屋租赁合同的内容，在该合同被解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。依据该法律规定，在本案房屋租赁合同解除后，周立春享有恢复原状请求权，即双方因该合同取得的财产能够返还，原则上应当予以返还，周立春有权请求互相返还。其次，双方关于房屋内设施的买卖虽具有一定的独立性，但该买卖是基于周立春租赁房屋的用途而进行，亦即周立春基于租赁房屋开饭店的用途而接受连明意销售的设施，该买卖与租赁房屋具有牵连关系，在房屋解除租赁关系时，应允许解除该买卖关系。再次，本案导致合同解除的原因系第三人提出权利主张，而连明意作为出租人，负有合同的瑕疵担保责任，由于第三人原因导致合同不能履行，属于连明意违约情形，其依法应承担相应的民事责任，据此允许周立春解除双方之间的房屋内设施买卖关系，互相返还财产，符合公平原则。综合上述理由，连明意主张对出卖给周立春的设施不应返还，理由不能成立，本院不予采纳。由于该设施周立春接收后已经使用一段时间，其应承担合理的使用费用，原审根据本案实际使用期间，结合连明意的意见，确定按每月1000元扣除房屋设施使用费用，基本合理。
（二）关于周立春是否应当按合同约定标准承担房屋不能使用期间的租赁费问题
连明意主张周立春应承担2013年11月至2014年3月期间的租赁费，由于在房屋租赁合同履行期间华润雪花啤酒（滁州）有限公司主张权利，导致周立春于2013年11月份后无法使用该房屋，直至2014年2月24日返还房屋，对于不能使用期间的房屋租赁费用承担，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条的规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。故原审法院据此减少租金，符合法律规定。连明意上诉主张要求周立春承担房屋不能使用期间全部租金的请求，不符合法律规定，对其该诉讼请求不予支持。
综上，连明意的上诉请求均不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费725元，由上诉人连明意负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李汪全
审 判 员 孔德敬
代理审判员 付广永
二〇一四年七月一日
书 记 员 曹琰玲
附：本案二审处理适用的主要法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。