中华人民共和国北京市第二中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）京02民再13号
上诉人（原审原告）骏景集团有限公司（TSUNKINGGROUPLIMITED），注册地英属维尔京群岛。
法定代表人ＸＸＸ，董事长。
委托代理人王双京，北京德恒律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京市房修一物业管理有限公司，住所地北京市西城区葱店胡同2号院7号楼2单元001号。
法定代表人于宁，总经理。
委托代理人毕晓英，男，1968年10月11日出生。
委托代理人杨建，男，1979年10月29日出生。
上诉人骏景集团有限公司（TSUNKINGGROUPLIMITED）（下称骏景集团）与被上诉人北京市房修一物业管理有限公司（下称房修一公司）物权保护纠纷一案，原北京市西城区人民法院于2010年9月28日作出（2010）西民初字第10183号民事裁定。骏景集团不服提出上诉。北京市第一中级人民法院于2010年11月23日作出（2010）一中民终字第18980号民事裁定，维持原裁定。骏景集团不服向北京市高级人民法院申请再审。北京市高级人民法院于2011年11月3日作出（2011）高民申字第3198号民事裁定，指令北京市第一中级人民法院再审本案。北京市第一中级人民法院于2012年2月20日作出（2012）一中民再终字第895号民事裁定，撤销（2010）一中民终字第18980号民事裁定及（2010）西民初字第10183号民事裁定，指令新成立的北京市西城区人民法院对本案进行审理。北京市西城区人民法院重审后于2015年10月9日作出（2012）西民再初字第24号民事判决。骏景集团不服该判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。骏景集团委托代理人王双京，房修一公司委托代理人毕晓英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2010年7月5日，骏景集团起诉至原北京市西城区人民法院称：骏景集团对外签订《北京市外销商品房预售契约》，并于2000年6月取得北京市西城区皮库胡同2、4、6号A、C、D区地下室两层房屋《房屋所有权证》和《土地使用权证》。后，房修一公司在骏景集团不知情的情况下，于2008年9月擅自进驻上述房屋，并将骏景集团所存放物品变卖或占有使用、损毁丢失，给骏景集团造成巨大损失。骏景集团多次向房修一公司主张收回上述房产未果。房修一公司并阻挠骏景集团进入。故要求房修一公司支付占用上述房产期间（自2008年9月1日至2012年5月31日）的使用费损失人民币3500万元；赔偿损毁骏景集团房屋装修设施经济损失366万元；赔偿占用并毁损骏景集团房屋内家具经济损失100万元；房修一公司并承担本案诉讼费用。
房修一公司辩称：2008年4月，房修一公司接到北京市西城区房屋管理局和北京市西城区人民政府金融街街道办事处通知，因骏景集团房屋所在小区物业撤管，由房修一公司于2008年4月至2008年9月对小区进行临时监管。2008年9月，该小区成立业主委员会并与房修一公司签订合同。依补充协议，房修一公司可以使用原物业位于G座101、102号房屋以及地下一层部分用房作为物业管理用房及员工宿舍。在北京市西城区房屋管理局召集业委会、物业公司及骏景集团召开的协调会上，骏景集团承诺在地下房产中划分一块作为物业管理用房供物业公司使用。对于骏景集团所述其存放物品一事，房修一公司在进驻时并没有看到。故不同意骏景集团的诉讼请求。
北京市西城区人民法院一审认为：骏景集团购买北京市西城区皮库胡同2、4、6号A、C、D区地下两层面积共计7333.06平方米，并已经合法取得房屋所有权证书，故在2012年5月23日房产登记变更之前，其对上述面积的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。但该权利的行使并非无任何条件限制。《民法通则》第6条规定：民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。第7条规定：民事活动应当尊重社会公德，不得损害社会公共利益，破坏国家经济计划，扰乱社会经济秩序。我国《物权法》第7条规定：物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。从本案查明事实可知，骏景集团所购房屋面积中包括暖气管道、低压配电室、污水井、蓄水池、水泵房等建筑配套设施，涉及小区居民正常居住生活和楼宇安全等诸多事项，因此必须设专人对设施进行维修、养护，而业主通过业主委会选聘的物业服务企业即承担此项责任。
2008年9月1日，房修一公司被丽华苑小区业委会选聘为物业管理单位。作为丽华苑小区的业主，骏景集团虽未参与业主大会，但根据我国物业管理条例的规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力，故骏景集团作为该小区业主之一，应接受本小区业委会关于物业公司的选聘决定，遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，接受管理和服务。
依据《物业管理条例》，业主和物业服务企业可以制定物业服务合同，约定对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。《丽华苑小区物业管理服务合同》约定，房修一公司应对公共设施设备进行日常维修养护、运行和管理，对供水、供电、供气、电信等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时进行必要的协调和管理。如前所述，骏景集团房屋内部包含部分公共设施，因此房修一公司进入该区域进行巡查、维护、保养，应属履行职责的合理范畴。另外，《丽华苑小区物业管理服务合同》约定，房修一公司作为物业受托方有权要求业主及物业使用人配合物业公司的管理服务，对违反人员，有权采取相应管理措施。骏景集团系境外机构，其代理人在中国境内办理各类事项时应提供合格的证明文件。但根据庭审查明的内容，骏景集团代理人在2010年6月以前与房修一公司关于进驻问题接洽过程中并未提交相应的公证、认证文件，因此房修一公司依据法律规定和合同约定，有权利也有义务在业主出示身份之前对进入人员进行阻拦，其目的不在于阻止房屋所有权人行使权利，而是适当履行物业管理单位的职责。该行为不构成对涉案房屋的侵占。法院现场勘验中确实存在有部分涉案房屋系保洁人员用房的情况，但因勘验时该房屋产权已经转移他人，不排除现产权人授权他人使用的可能，因此骏景集团关于房修一公司擅自将涉案房屋出租、使用的陈述，无相关证据支持，法院不予采纳。其要求房修一公司支付房屋使用费的诉讼请求，没有事实和法律依据，法院不予支持。
关于骏景集团主张房修一公司占有使用并变卖其所有的物品一节，法院认为，根据骏景集团提交的证据显示，其与骏亚公司移交物品发生在2007年12月31日。而房修一公司于2008年9月才正式进驻丽华苑小区。其间该小区物业服务曾出现无人管理情况。因此，对于物品丢失、毁损一事存在多种可能。骏景集团在本案审理中并未提出充分证据证明房修一公司与此事的关联，因此对于该项主张，法院不予采纳。基于相同理由，关于其提出房修一公司毁坏房屋内部装修设施的陈述，法院亦不予采信。骏景集团起诉要求赔偿各项经济损失的主张，没有事实和法律依据，法院不予支持。据此，北京市西城区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第六条、第七条、《中华人民共和国物权法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2015年10月9日作出判决：驳回骏景集团有限公司（TSUNKINGGROUPLIMITED）的诉讼请求。
判决后，骏景集团不服，以原判认定事实不清、适用法律错误、程序严重违法为由上诉至本院，要求撤销原判，支持其原审诉讼请求。房修一公司同意原判。
本院二审认为，关于本案基本事实尚需进一步查清。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，裁定如下：
一、撤销北京市西城区人民法院（2012）西民再初字第24号民事判决；
二、本案发回北京市西城区人民法院重审。
审 判 长 吴 宏
审 判 员 马宏敏
代理审判员 闵 蕾
二〇一六年五月三十日
书 记 员 王妍琰