广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0403民初1756号原告陈琳辉，男，1972年9月25日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区。委托代理人刘志敏，广东大公威德律师事务所律师。被告林培文，男，1970年7月30日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区。原告陈琳辉诉被告林培文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈琳辉及其委托代理人刘志敏、被告林培文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈琳辉向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2014年4月28日签订的《租赁合同》；2、被告返还租铺押金15000元；3、被告返还多收取的电费8306.30元；4、被告返还多收取的租金5390元；5、被告支付拆装冷库的费用119700元；6、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年4月28日，原告与被告签订《租赁合同》，约定被告将位于珠海市斗门区井岸镇桥北三路108号出租给原告使用，面积300平方米，并约定了租金、电费、押金。租赁时，被告明知是作冷库之用，并无异议。但在冷库建成后，被告不按合同约定收取电费和租金，具体如下：一、电费。合同约定电费0.9元/度，被告实际按1.05元/度的标准收取，双方多次协商，被告以电损和其他名义为由坚持此标准，并声称如不愿意可以立即走人。二、租金。在合同期限内，被告多次违反合同约定无理加租。2015年1至4月每月加租38元；2015年6月要求加租2073元，由于原告不同意，被告就锁门不让雪糕车进出冷库，原告报警处理，被迫加租528元，一直交到2016年3月；2016年4月再次加租，按合同约定应为3388元/月，但被告要求收取4057元/月。2016年4月，原告向被告表示只能按合同约定交租，不同意被告的要求。被告表示不按4057元/月的租金标准交纳就马上搬离，故原告告知被告解除《租赁合同》，并追究被告违约行为导致原告的损失。原告拆卸重装冷库花费119700元，是因被告违约而造成的损失，被告应赔偿损失并退还多收取的租金和电费。被告林培文辩称：应驳回原告的诉讼请求。双方签订的合同合法有效，原告没有与被告协商就自行搬离，也没有向被告主张解除合同。在原告搬迁期间，被告叫原告不要搬，把租金结清、将场地恢复原状，并交清合同余下期限的租金；但原告不同意，双方在派出所调解不成，造成被告损失，被告就损失已提起诉讼。原告的押金应赔偿给被告。关于电费，供电部门收取被告的电费标准是0.915元/度，由于存在电损，被告一直按1.05元/度的标准向原告收取电费，原告是认可的，故不同意返还电费。关于租金，双方口头约定10元/平方米，2015年5月初，被告重新量度了面积，原告实际使用面积为507.30平方米，故要求原告将多用的面积退回或按10元/平方米的标准补交租金，但原告不接受；2015年6月在派出所的调解下，双方同意增加租金570元/月，原告按此标准缴交到2016年3月；至于2015年1月起多加租金38元/月，是为了好兆头，本应满一年扣减，但被告忘了扣减；从2015年5月起，被告忘了应按3080元/月收取租金，原告应补交，实际上被告少收原告租金504元，故被告不需返还租金给原告。原告自动搬离，拆装冷库的费用及诉讼费应由原告承担。本院经审理认定事实如下：原告与被告于2014年4月28日签订《租赁合同》，在合同落款处甲方（出租方）加盖了珠海市珠女香粮油有限公司的业务章，由被告签名，乙方（承租方）加盖了天天雪糕批发中心的公章，由原告签名；经查，2016年7月15日，在珠海市商事主体登记许可及信用信息公示平台中，无“天天雪糕批发中心”的商事主体信息；珠海市珠女香粮油有限公司于2016年7月26日向本院出具证明，证明《租赁合同》与其无关，出租人是被告，由被告收取租金并承担权利义务；庭审过程中，双方均认可合同当事人为原告及被告。该合同约定，甲方（被告）将位于珠海市斗门区井岸镇桥北三路108号出租给乙方（原告）使用，面积300平方米，租赁期限5年，自2014年5月1日至2019年4月30日，第一年租金3000元/月，第二年租金3080元/月，第三、第四、第五年每年租金递增10%，乙方借用甲方电网以乙方分表每度0.9元计算，水费、电费、小区管理费、清洁费、中途室内维修等杂项费由乙方支付；合同对押金、恢复原状及违约责任等未作约定。原告与被告均确认，原告向被告支付了押金15000元。合同履行过程中，被告一直按1.05元/度的标准，向原告收取电费。合同签订后至2014年12月，双方依约交收租金。2014年12月起，被告每月加收水损耗费30元。2015年1月-5月，被告为了好兆头，按3038元/月的标准收取租金，并书面承诺于同年7月扣减456元（38元/月×12月），但被告并未按承诺扣减。2015年6月，被告以原告实际占用面积多于合同约定面积为由，要求原告增加租金2073元/月，否则锁铺关门、搬迁，原告妻子因门被锁而报警，原告与被告在派出所达成口头协议，自2015年6月起增加租金570元/月（即3608元/月），至今未签订补充协议。2016年3月，被告通知原告自2016年4月开始递增10%的租金，租金为4057元/月[(3608元/月+按合同约定第二年增加的租金80元/月)×1.1]，并需补交2015年4月至2016年3月按合同约定第二年增加的租金共960元[（3080元/月－3000元/月）×12月]；2016年4月，被告通知原告扣减2015年多收取的租金228元（38元/月×6月）。双方对租金存在争议，原告于2016年5月20日腾退，尚未支付2016年4、5月的租金、水电费、卫生费。再查明，就《租赁合同》的租金、水电费、卫生费、押金、恢复原状的费用问题，被告对原告另案提起诉讼[案号：（2016）粤0403民初1553号]，本院将该案与本案合并审理。本院认为：原告与被告签订的《租赁合同》，是双方在平等、自愿的基础上签订的，双方是合同的实际当事人，没有违反法律、行政法规的规定，合法有效。双方应当按照约定行使权利，履行义务。一、关于《租赁合同》的解除及责任问题。本案原告主张解除合同但被告不同意解除合同，鉴于原告已腾退且另觅租赁物，双方签订的合同已无法继续履行，原告以其实际行为行使合同解除权，故本院认定双方于2016年5月20日解除合同。从双方履行合同的情况分析，被告数次要求增加租金是导致原告搬离的主要原因，而原告未向本院提供证据证明其已提前在合理期间内向原告主张解除合同，故双方均存在违约行为导致合同解除，应根据各自的过错承担相应的责任。二、关于租金、电费的问题。本院已在（2016）粤0403民初1553号民事判决中，对租金问题已作认定，在此不再赘述；双方以实际行为变更了合同对租金及电费的约定，本院认定原告尚欠被告租金、水电费、卫生费合计8762.83元，故被告无需返还租金、电费给原告。三、关于拆装冷库费用的问题。因双方对合同解除均存在过错，原告要求被告支付拆装冷库费用无合同约定及法律依据，本院不予以支持。四、关于返还合同押金15000元的问题。本院认为，原告已向被告交纳押金15000元，但双方签订的《租赁合同》并未约定被告有权没收押金，也未约定押金可迳抵被告的损失，考虑到租金、押金分属两个案件的诉请，不宜抵扣，本院在（2016）粤0403民初1553号民事判决中，未将原告尚欠被告的租金、水电费、卫生费与押金进行折抵，故原告要求被告返还合同押金15000元，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告陈琳辉与被告林培文于2014年4月28日签订的《租赁合同》，已于2016年5月20日解除；二、被告林培文于本判决生效之日起七日内向原告陈琳辉返还合同押金15000元；三、驳回原告陈琳辉的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1634元（原告陈琳辉已预交），由原告陈琳辉负担1546元，由被告林培文负担88元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  何颖坚二〇一六年九月八日书记员  吴悦媚附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。