广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民初680号
原告：黄建X，男，汉族，。
原告：陈永C，男，汉族，。
两原告共同委托诉讼代理人：张丽华，广东国晖律师事务所律师。
被告：深圳新中Q通信有限公司，。
法定代表人：李J，董事长。
委托诉讼代理人：程洁海，广东深天成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘贞妮，广东深天成律师事务所律师。
原告黄建X、陈永C诉被告深圳新中Q通信有限公司（以下简称新中Q公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月3日立案后，依法适用普通程序，公开进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人张丽华、被告委托诉讼代理人程洁海、刘贞妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄建X、陈永C向本院提出诉讼请求：一、新中Q公司返还购房款人民币6300万元（以下均为人民币）。二、新中Q公司承担合同违约金暂计至起诉日即2016年4月26日为7119万元。【违约金计算按照原被告签订的《工业厂房转让合同》第3.6条、3.7条、4.5条的约定，以黄建X、陈永C已付转让款为基数，以每日0.1%的标准支付，时间自2013年3月22日计至实际清偿日】。三、新中Q公司承担本案全部诉讼费用、担保费用。
事实和理由：黄建X、陈永C、新中Q公司双方于2013年1月23日签订《工业厂房转让合同》，合同约定新中Q公司向黄建X、陈永C出让所有权为新中Q公司所有的地块使用权及地上建筑物。合同标的是位于深圳市龙岗区宝L工业区宝L六路的G02313-0001宗地的部分使用权及地上部分建筑物。【项目的房地产名称为：新中Q工业厂区厂房B，新中Q工业厂区厂房C，新中Q工业厂区厂房D，新中Q工业厂区厂房E，新中Q工业厂区宿舍A，新中Q工业厂区宿舍B，新中Q工业厂区宿舍C，新中Q工业厂区员工活动中心（含食堂）共八栋房产及相应附属设施】新中Q公司承诺该房产红本在手，依法可以按照约定转让给黄建X、陈永C。
涉案合同转让金额为人民币壹亿伍仟万元整。现黄建X、陈永C已经按照约定于2013年3月22日及时支付了合同首期转让款人民币陆仟叁佰万元整。按照合同3.3条约定，新中Q公司应当于黄建X、陈永C支付上述首期款后完成上述房产的赎楼及过户手续。但经过黄建X、陈永C多次催促，新中Q公司至今仍未按照合同履行涉案房产的产权转让手续。
黄建X、陈永C就合同履约事宜已经向人民法院提起诉讼，经过深圳市龙岗区人民法院及深圳市中级人民法院两级法院审理后，法院判决解除黄建X、陈永C、新中Q公司双方签订的工业厂房转让合同及补充合同。
双方签订合同时，新中Q公司多次向黄建X、陈永C承诺房产可以如期转让并确认无任何障碍。黄建X、陈永C已经配合新中Q公司完成全部合同义务，但由于新中Q公司原因导致合同无法履行而被解除，新中Q公司应当依法承担违约责任。
根据《合同法》相关规定及双方合同第3.3条之规定，新中Q公司至今未履行房产转让手续的行为已经构成根本违约，应当按照合同第4.5条的约定承担继续履行合同的义务并承担合同约定的按照实际违约天数计算的黄建X、陈永C已付款金额每天0.1%的违约责任。
2016年12月12日，黄建X、陈永C提交了变更诉请申请书，请求将诉请第二项变更为判令新中Q公司承担违约金6300万元。理由为，依据《工业厂房转让合同》第4.5条的约定，如黄建X、陈永C选择终止合同履行，则新中Q公司需向黄建X、陈永C支付同等金额的已付转让款为违约金，故请求减少违约金金额为6300万元。
被告新中Q公司辩称，一、关于返还黄建X、陈永C已付购房款6300万元的问题。黄建X、陈永C、新中Q公司双方之间就涉案房产买卖于2013年1月23日签订《工业厂房转让合同》，中间又于2013年7月10日签订《补充协议1》，到2013年底，经过近一年时间的努力，已经完全确认无法办理过户手续。在黄建X、陈永C于2014年7月另案向龙岗区法院提起诉讼前，双方已经多次就合同无法继续履行的善后处理问题进行协商，新中Q公司要求返还黄建X、陈永C已经支付的购房款6300万元，但因黄建X、陈永C无法接受交易不成以及提出过高额外要求而未能达成一致。在另案诉讼过程中，新中Q公司向龙岗区法院申请将应退黄建X、陈永C购房款6300万元提存到法院，因法院对款项提存的实际操作存在困难而未被准许。因此，对于黄建X、陈永C已付购房款6300万元，新中Q公司一直积极要求返还，因黄建X、陈永C拒绝接受而未能实现。
二、黄建X、陈永C要求新中Q公司承担合同违约金的诉请没有事实和法律依据。1、新中Q公司一直在积极履行合同，并不存在违约情形。黄建X、陈永C、新中Q公司双方之间最早的交易意愿是转让新中Q工业厂房D栋一栋房产，双方就此于2012年11月12日签订了一份《工业厂房转让合同》，黄建X、陈永C预付了1300万元转让款。为了完成交易，新中Q公司于2012年底与深圳市规划国土委龙岗分局签订深地合字（2005）5037号土地使用权出让合同补充协议，补缴清地价款18324267.00元，将涉案房产变成了商品房性质，并办理了房地产证的变更登记手续，领取了新证（即所谓“红本在手”）。至此，新中Q公司在认知上自认为完全具备了厂房转让条件。此后，双方又协商达成转让8栋房产的意愿，并于2013年1月23日就8栋房产转让重新签订了《工业厂房转让合同》。合同签订后，新中Q公司依约于2013年2月17日和3月27日将转让房产中的新中Q工业厂房D栋和E栋两栋房产抵押给了黄建X、陈永C，并积极按照合同约定申请办理过户手续，但因涉案房产限于整体转让、不得分割转让而不能完成过户。新中Q公司仍然努力设法完成交易，与黄建X、陈永C协商通过法院诉讼的方式来实现转让，双方并因此而于2013年7月10日签订了《补充协议1》。但虽穷尽一切手段，最终仍然无法完成交易。由此可见，合同双方当事人对于合同约定交易的可实现性，均存在认知上的错误，但双方均有履行合同的良好愿望，不存在恶意不履行的情形。在合同签订前以及合同履行过程中，新中Q公司均抱着积极促成交易的态度行事，没有任何违约情形。2、合同无法履行并被法院判决解除的原因不是因为合同一方违约，而是由于政府相关限制性政策规定所造成。深圳市龙岗区法院和深圳中级法院在另案中以（2014）深龙法民三初字第743号、（2015）深中法房终字第826号民事判决确认，涉案房屋所在的土地因土地使用权及地上建筑物限整体转让，无法办理变更登记手续，双方之间的《工业厂房转让合同》不具备继续履行的条件，并判决解除合同。由此可见，涉案房屋买卖合同不能履行，不是由于合同一方或者双方的原因导致的，而是由于政府相关限制性政策规定造成的。这种无法履行是双方当事人意志以外的因素导致的，不可归责于合同任何一方。3、合同当中的违约金条款不存在适用条件。黄建X、陈永C依据《工业厂房转让合同》第四条第5项，“若乙方选择继续履行本合同，则甲方按乙方已支付转让款总额的0.1%每天支付乙方违约金，自乙方实际付款日起计至本合同约定产权全部变更到乙方名下止”，要求新中Q公司支付违约金。该违约金条款适用的基本前提是合同可以继续履行，如前所述，《工业厂房转让合同》不具备继续履行的条件，该违约金条款因没有适用条件而不再具有约束力。法律意义上的合同不能履行，系指合同当中约定的主要合同义务无法履行，本案中新中Q公司的主要合同义务就是完成房屋产权过户，该主要义务无法履行，合同当中基于保证、督促合同一方履行主要义务而设定的违约金条款丧失了适用的前提。且该违约金的计算方式为与时间挂钩，合同不能履行的法律状态将持续没有终点，按此计算违约金也显然没有公平性。
三、合同不能履行，由此所造成的损失应由合同双方各自承担。合同因双方意志以外的原因导致无法继续履行并被法院依法判决解除，不可否认给合同双方均造成了一定的损失。新中Q公司的损失主要为，不必要的为无法实现的交易创造条件而补缴了1800多万元的地价款，将两栋房产抵押给黄建X、陈永C导致融资功能的限制，以及为本次交易而付出的人力物力。黄建X、陈永C的损失主要为，支付6300万元转让款的利息损失，以及为本次交易而付出的人力物力。如前所述，由于合同无法履行不可归责于双方，黄建X、陈永C、新中Q公司双方的损失应由双方各自承担。
四、黄建X、陈永C诉请新中Q公司承担诉讼保全担保费用没有合同和法律依据。黄建X、陈永C主张新中Q公司承担诉讼保全担保费用，既无合同约定依据，也无法律上的依据，也没有费用发生的合理性和必要性，为无理诉请。
本院经审理查明，2013年1月23日，黄建X、陈永C作为乙方，新中Q公司作为甲方，双方签订《工业厂房转让合同》约定，将登记在新中Q公司名下的位于深圳市龙岗区宝L工业区宝L六路的G02313-0001宗地的部分使用权及地上部分建筑物[项目房产名称：新中Q工业厂区厂房B，建筑面积8881.73平方米；新中Q工业厂区厂房C，建筑面积8881.73平方米；新中Q工业厂区厂房D，建筑面积8881.73平方米；新中Q工业厂区厂房E，建筑面积8881.73平方米；新中Q工业厂区宿舍A，建筑面积6583.05平方米；新中Q工业厂区宿舍B，建筑面积6650.88平方米；新中Q工业厂区宿舍C，建筑面积2890.74平方米；新中Q工业厂区员工活动中心（含食堂），建筑面积2335.89平方米，共八栋房产及相应附属设施，建筑面积共计53987.48平方米]转让予乙方，转让金额共计一亿5000万元，合同签订后，乙方支付甲方1300万元用于购买新中Q工业园厂房D的预付款自动转为本合同项下首期款，甲方出具的银行信用证转为本合同的首期款担保；合同签订后10个工作日内，乙方支付甲方转让款2000万元，甲方在收到该笔款项后7个工作日内完成办理“厂房D”抵押给乙方的全部手续，并在30个工作日内再支付甲方转让款3000万元，甲方在收到该笔款项后7个工作日内完成办理“厂房E”一栋厂房抵押给乙方的全部手续，如甲方未能按上述约定完成办理厂房抵押，则每延期一日甲方需向乙方支付已付款的0.1%作为违约金，直至完成上述约定的厂房抵押到乙方名下，乙方完成付款同时，以上房产的收益归乙方所有；乙方累计支付甲方转让款6300万元并协同甲方跟银行签订三方定向支付协议后，甲方自行完成赎楼手续，将本合同约定的产权变更到乙方指定的公司名下，同时本合同约定的产权所产生的全部收益归乙方所有，乙方以本合同约定的产权向银行申请贷款，该笔贷款优先用于支付本合同约定的产权转让尾款8700万元，由银行支付到三方协议指定的甲方账户。上述合同3.6条约定，甲方保证从深圳市科技工业贸易和信息化委员会获得乙方（确定的受让公司）入园所需的入驻资格的审查意见，保证乙方（确定的受让公司）入园并完成本合同约定的产权变更及变更后的乙方进驻（或者以其他方式转让到乙方指定的公司名下），否则由此造成产权变更每延期一日甲方需向乙方支付已付转让款的0.1%作为违约金，直至完成本合同约定的产权变更到乙方名下；合同3.7条约定，甲方保证本合同符合政府法律法规的相关转让条件，即便政府要求进行公示或法律法规发生变化或非乙方造成的其它变化，甲方也能保证履行本合同，否则由此造成合同约定的产权变更每延期一日甲方需向乙方支付已付转让款的0.1%作为违约金，直至完成本合同约定的产权变更到乙方名下。合同4.5条约定，乙方支付甲方6300万0元整转让款后60个工作日内（乙方原因引起的延迟，时间顺延），甲方必须完成办理产权转让给乙方的手续，否则乙方有权选择终止本合同，因此若乙方选择终止本合同，甲方应立即退回乙方已支付的转让款，并向乙方支付同等金额的已付转让款作为违约金；若乙方选择继续履行本合同，则甲方按乙方已支付转让款总额的0.1%每天支付乙方违约金，自乙方实际付款日起计至本合同约定产权全部变更到乙方名下止。
上述合同签订后，黄建X、陈永C于2012年11月22日向新中Q公司支付1300万元，于2013年2月6日支付2000万元，于2013年3月23日支付3000万元。新中Q公司向黄建X、陈永C出具了相应的收据。
2013年7月10日，黄建X、陈永C与新中Q公司签订《工业厂房转让合同（补充协议1）》，内容为：根据上述合同（《工业厂房转让合同》）约定，截止目前合同中所约定的房产仍未过户至黄建X、陈永C指定的公司名下，为了补偿黄建X、陈永C的租金损失，新中Q公司同意授权黄建X、陈永C自2013年8月开始收取8栋房产的租金归黄建X、陈永C所有，同时新中Q公司应全力配合黄建X、陈永C做好收取租金的工作，不得借故阻挠；在新中Q公司的要求下，黄建X、陈永C同意全力配合新中Q公司采取合法的其他方式（如诉讼）将涉案房产过户到黄建X、陈永C指定的公司（深圳市优步科技有限公司）名下，在此期间产生的一切费用及法律风险均由新中Q公司承担；在上述合法方式启动之日起30个工作日内，如新中Q公司仍不能取得合同约定的房产完成过户所需的政府部门（如法院）的相关文件，则新中Q公司同意在7个工作日内将合同中没有抵押给黄建X、陈永C的6栋房产抵押给黄建X、陈永C且其收益也归黄建X、陈永C所有，否则每延期一日新中Q公司应向黄建X、陈永C支付已付款总金额的0.1%违约金；双方确认，合法的其他方式（如诉讼）只解决合同中所约定房产的产权过户问题，并不存在实际的经济法律关系，双方的所有经济法律关系以合同的内容和本补充协议为准。
经查，涉案房屋涉及新中Q工业厂区厂房B、C、D、E；新中Q工业厂区宿舍A、B、C以及新中Q工业厂区员工活动中心（含食堂），宗地号均为G02313-0001号，房地产证号分别为深房地字第60005497**号、6000549738号、6000549739号、6000549740号、6000604527号、6000604425号、6000604590号、60006044**号。房地产证“他项权利摘要及附记”中登记以下内容：1、市场商品房；2、该宗地的使用权及地上建筑物限整体转让，次受让方须取得市科技工业贸易和信息化委员会出具的具备入驻资格的审查意见[至今有厂房A、B、C、D、E，宿舍A、B、C，员工活动中心（含食堂）]；3、本块土地属于高新技术项目用地，权利人在项目投产后，必须以所申报的高新技术项目为主要产品，否则，政府将依法收回土地；4、登记价为工程造价。
就涉案《工业厂房转让合同》以及《补充协议》的履行，黄建X、陈永C曾向深圳市龙岗区人民法院起诉,请求将涉案新中Q工业厂区厂房B、C、D、E；新中Q工业厂区宿舍A、B、C以及新中Q工业厂区员工活动中心（含食堂）过户至黄建X、陈永C名下，新中Q公司对此提起反诉，要求解除涉案合同。该案的审理过程中，深圳市龙岗区人民法院向深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局发函询问涉案房产的转让问题，深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局复函称涉案宗地已转为商品性质，同时土地使用权及地上建筑物限整体转让。深圳市龙岗区人民法院依此作出(2014)深龙法民三初字第743号民事判决，认定涉案合同有效，但合同不具备继续履行的条件，判令解除了黄建X、陈永C与新中Q公司签订的《工业厂房转让合同》以及《补充协议》，并驳回了黄建X、陈永C要求过户涉案房产的诉请。黄建X、陈永C不服提起上诉，本院于2015年8月7日作出（2015）深中法房终字第826号判决，驳回上诉，维持原判。该判决现已生效。
上述事实，有《工业厂房转让合同》、《工业厂房转让合同（补充协议1）》、银行进账单、收据、新中Q工业厂区厂房B、C、D、E，新中Q工业厂区宿舍A、B、C以及新中Q工业厂区员工活动中心（含食堂）的房地产证，（2015）深中法房终字第826号民事判决书为证。
本院认为，根据已生效的(2014)深龙法民三初字第743号、（2015）深中法房终字第826号民事判决，涉案《工业厂房转让合同》、《工业厂房转让合同（补充协议1）》均为有效合同，但因合同不具备继续履行的条件，已予以解除。
依据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因涉案八套房产不能过户，合同目的已无法实现，黄建X、陈永C有权要求新中Q公司退回已支付的购房款。双方当事人均认可黄建X、陈永C已支付购房款金额为6300万元，故对于黄建X、陈永C要求新中Q公司退回6300万元已付购房款的诉请，依据充分，本院予以支持。
虽然涉案房产证有注明“限整体转让”，但双方在合同中亦约定“新中Q公司保证合同符合政府法律法规的相关转让条件，保证能履行合同”，故新中Q公司作为涉案房产的转让方，应当保证房产具备能够转让的条件。涉案合同系因八套房产不能与新中Q工业厂区厂房A进行分割转让而无法履行，故合同无法继续履行的违约责任应由新中Q公司承担。
本案审理的过程中，黄建X、陈永C对违约金诉请的金额由7119万元减少为6300万元，此为当事人放弃其权利，本院对此予以准许。从黄建X、陈永C主张的事实和理由来看，其是认为合同已解除而新中Q公司对此应承担违约责任，故黄建X、陈永C要求新中Q公司承担违约金的基础是新中Q公司对合同解除的违约责任。《工业厂房转让合同》第四条第五款约定，黄建X、陈永C支付新中Q公司6300万元整转让款后60个工作日内，新中Q公司必须完成办理产权转让手续，否则黄建X、陈永C有权选择终止本合同。若黄建X、陈永C因此选择终止本合同，新中Q公司应立即退回黄建X、陈永C已支付的转让款，并向黄建X、陈永C支付同等金额的已付转让款作为违约金。因黄建X、陈永C已支付6300万元，故新中Q公司应向黄建X、陈永C支付6300万元的违约金。黄建X、陈永C的该项诉请成立，本院予以支持。
综上所述，黄建X、陈永C诉请有理，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、深圳市新中Q通信有限公司应于本判决生效之日起三十日内向黄建X、陈永C返还购房款6300万元；
二、深圳市新中Q通信有限公司应于本判决生效之日起三十日内向黄建X、陈永C支付违约金6300万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费712750元、保全费5000元、评估费118584元由新中Q公司负担；评估服务费4800元，由黄建X、陈永C负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。
审判长 彭 宁
审判员 聂 效
审判员 吴春泷
二〇一六年十二月十三日
书记员 林 翘
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。