北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第08590号
上诉人（原审被告）百亿行国际房地产经纪（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区八里庄西里99号99号楼109号。
法定代表人李长红，总经理。
委托代理人李标田，北京华标律师事务所律师。
委托代理人黄晓丽，北京华标律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）智永利，男，1973年11月7日出生。
委托代理人贺华敏，北京市东友律师事务所律师。
委托代理人王子昌，北京市东友律师事务所律师。
上诉人百亿行国际房地产经纪（北京）有限公司（以下简称百亿行公司）因与被上诉人智永利房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第20830号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人百亿行公司之委托代理人李标田、黄晓丽，被上诉人智永利之委托代理人贺华敏、王子昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年4月，智永利诉至原审法院称：2012年3月9日，我与百亿行公司签订××时尚精品城租赁协议书，约定我承租百亿行公司位于××时尚精品城×区×号房间，租赁期自2012年3月9日至2015年4月30日。协议签订后，我按照约定向百亿行公司支付了一年的租金24万元、保证金6万元及装修保证金2000元。百亿行公司在签订协议时隐瞒了房屋所有权状况，其所出租的房屋不具备商业用途的条件，致使我无法办理营业执照、卫生许可证等相关证件，由此无法进行营业，我于2012年10月不得不关门停业。现我起诉，要求确认双方所签××时尚精品城租赁协议书于2013年3月6日解除；百亿行公司返还2012年11月1日至2013年4月30日的租金12万元、保证金6万元、装修保证金2000元；百亿行公司赔偿装修损失7万元。
百亿行公司在原审法院辩称：我公司认可与智永利之间的租赁关系，但是不同意智永利的诉讼请求。智永利所称欺诈一事，没有事实和法律依据。我公司不同意解除合同，要求继续履行。智永利实际使用了房屋，所以我公司不同意退还租金。因为智永利违约在先，所以我公司不同意退还保证金。智永利主张装修损失没有法律依据，我公司也不同意赔偿。
原审法院经审理查明：为证明自己的主张，智永利提交了××时尚精品城租赁协议书复印件，该复印件记载签订日期为2012年3月9日，甲方为百亿行公司，乙方为智永利，内容包括：甲方向乙方出租××时尚精品城×区×号房间（以下简称涉案房间），经营项目为咖啡水吧；本合同有效期限自2012年3月9日至2015年4月30日；免租期自2012年3月9日至2012年4月30日；每月租金2万元；保证金6万元；如甲方违约解除本合同，甲方退还乙方租金余额及保证金余额，并承担月租金10%的违约金；如乙方违约解除本合同，甲方不再退还乙方剩余租金和保证金，并且乙方应承担月租金10%的违约金；从第二年起，租金价格以每年10%的方式平价递增。协议书复印件首部乙方栏除智永利姓名外，还注有“××咖啡”字样。
原审审理中，智永利称其现无法找到协议书原件；百亿行公司亦未提交协议书原件，但认可双方签约时间为2012年3月9日，约定租期自2012年3月9日至2015年4月30日。
智永利称其于2012年3月7日向百亿行公司支付保证金6万元，于2012年4月14日向百亿行公司支付装修保证金2000元，于2012年4月26日向百亿行公司支付租金24万元。百亿行公司确认收到上述款项，但称装修保证金2000元已经退还给智永利。
智永利称涉案房间处于管道层，不在百亿行公司提供的房屋所有权证记载范围内，故无法办理环保和工商手续，智永利因而仅实际经营至2012年10月31日。智永利提交了北京市工商行政管理局朝阳分局于2012年5月2日出具的企业名称预先核准通知书，该通知书记载受文单位为王×，投资人为××（北京）餐饮管理有限公司，预先核准的企业名称为××（北京）餐饮管理有限公司朝阳第一餐饮分公司。智永利还提交了编制日期为2012年5月7日的建设项目环境影响登记表，该登记表记载项目名称为××（北京）餐饮管理有限公司朝阳第一餐饮分公司，审批意见栏目为空白。2013年9月27日，智永利向北京市朝阳区环境保护局申请获取××（北京）餐饮管理有限公司申请环保批复未获得核准的具体原因；2013年9月30日，北京市朝阳区环境保护局答复称上述政府信息不存在。
智永利称百亿行公司于2013年3月6日发出通知称要将包括涉案房间在内的场地改装为其他用途，故要求智永利搬走；智永利接到百亿行公司上述通知后即搬走了涉案房间中能够移动的物品；百亿行公司于2013年3月20日破坏了智永利已有装修。智永利提交了落款有“××精品城2013年3月6日”字样的通知，内容为因装修需要而要求商户于2013年3月8日将全部货物搬出清空。百亿行公司质证中对上述通知的真实性不予认可；本案2013年6月18日庭审中，百亿行公司认可涉案房间所在场地已被改造，智永利的原有装修已被破坏；本案2013年9月26日庭审中，百亿行公司认可涉案房间所在场地由自己改造，并称改造时间在2013年5、6月份。
关于装修情况，智永利提交了其妻张×与北京××装饰设计有限公司签订的合同协议书、北京××装饰设计有限公司开具的金额为67800元的装修款收据，以及北京××消防安全技术有限公司开具的金额为5500元的消防工程款收据。
原审法院经审理认为：虽然智永利仅提交了××时尚精品城租赁协议书复印件，但是百亿行公司在认可双方之间租赁关系的情况下亦未提交该协议书原件；另外，百亿行公司在庭审中陈述的签约时间、租赁期限以及款项支付情况，与智永利提交的协议书复印件所载内容一致；故而，法院对该协议书复印件的真实性予以确认。智永利与百亿行公司签订的上述协议书，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行合同义务。涉案房间能否办理环保和工商手续，应以有权行政机关的具体行政行为为准，法院在民事审判中对此事无权予以判断，智永利应就有权行政机关拒绝其相应申请之事自行承担举证责任。智永利提交的企业名称预先核准通知书，不能证明工商部门拒绝为其办理工商注册；智永利提交的建设项目环境影响登记表审批意见栏目为空白，北京市朝阳区环境保护局亦答复称不存在相关申请事项未获得核准的政府信息，故智永利亦未能举证证明环保部门拒绝为其办理环保审批。因此，法院对智永利所述其因百亿行公司提供的涉案房间自身条件限制而无法办理环保和工商手续之说不予采信；纵使智永利仅实际经营至2012年10月31日，其亦应自行承担相应损失；且智永利并未在此时搬离涉案房间，故其仍应继续向百亿行公司支付租金。
智永利提交了落款有“××精品城2013年3月6日”字样的通知，该通知并无百亿行公司印章，且百亿行公司对该通知真实性不予认可；双方所签协议书记载租期至2015年4月30日结束，而百亿行公司于2013年即对涉案房屋所在场地进行装修改造，且未向法院举证证明其实施装修改造行为的具体时间；因此，法院对智永利提交通知的真实性以及关于百亿行公司于2013年3月20日即破坏智永利已有装修的陈述均予以认可，智永利于接到通知后即搬离物品的行为表明智永利接受合同的解除，但百亿行公司所发通知限定日期为2013年3月8日，故法院认定双方所签协议书于2013年3月8日解除，百亿行公司应就合同提前解除承担违约责任。
合同解除后，百亿行公司应向智永利返还保证金6万元以及2013年3月8日至2013年4月30日期间的租金，法院核算租金数额为35483.87元。百亿行公司未能举证证明其已向智永利返还装修保证金，故法院对于智永利要求百亿行公司返还装修保证金2000元的诉讼请求亦予以支持。本案协议书因百亿行公司违约而解除，智永利有权要求百亿行公司赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。智永利提交的相应支出凭证均为收据，并非正式发票；但是，百亿行公司对智永利原有装修物进行破坏，致使相应装修造价无法准确评估，百亿行公司应就此承担不利后果；综合上述情况，法院酌定百亿行公司应当赔偿的装修损失为45000元。据此于2014年1月17日判决：一、确认智永利与百亿行公司所签××时尚精品城租赁协议书于2013年3月8日解除。二、百亿行公司于本判决生效之日起十日内向智永利返还租金三万五千四百八十三元八角七分、保证金六万元、装修保证金二千元。三、百亿行公司于本判决生效之日起十日内向智永利赔偿装修损失四万五千元。四、驳回智永利的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，百亿行公司不服原审法院判决，向本院提起上诉。百亿行公司认为智永利实际经营至2013年6月，在拖欠租金的情况下自行搬走；原判认定2013年3月8日双方协商解除租赁协议缺乏事实依据，请求撤销原判，改判驳回智永利的原审全部诉讼请求。
本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有双方当事人陈述、××时尚精品城租赁协议书复印件、合同协议书、收据、现场照片等证据在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。
智永利称因百亿行公司于2013年3月6日通知其搬走，其于2013年3月8日停业，并提交了百亿行公司的相关通知及现场照片予以证明。根据相关现场照片显示，百亿行公司对于包括涉案房间在内的较大面积场地进行装修改造。百亿行公司亦对该装修改造的事实予以认可。原审审理中，百亿行公司称涉案房间所在场地由该公司于2013年5、6月份改造为经营餐饮使用，但未举证证明其实施装修改造行为的具体时间。在此情况下，原审法院根据双方当事人的陈述并结合相关证据，对于智永利所述其应百亿行公司要求而于2013年3月8日搬离的事实予以采信，进而认定双方所签协议书于2013年3月8日解除，并无不当。百亿行公司主张智永利实际经营至2013年6月，未充分举证予以证明，本院不予采信。合同解除后，百亿行公司应向智永利返还保证金6万元、装修保证金2000元以及2013年3月8日至2013年4月30日期间的租金。本案中，智永利的租期至2015年4月30日，百亿行公司违约提前解除双方之间的租赁合同，并且对智永利的原有装修进行破坏，致使相应装修造价无法准确评估；结合智永利提交的合同协议书、收据、现场照片等证据，原审法院酌定智永利的装修损失为45000元是适当的。
综上，百亿行公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费5080元，由智永利负担1930元（已交纳），由百亿行国际房地产经纪（北京）有限公司负担3150元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费5080元，由百亿行国际房地产经纪（北京）有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡 新 华
代理审判员 鲁 南
代理审判员 陈 静
二〇一四年八月二十日
书 记 员 李越书记员陈文文