广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终2475号
上诉人（原审被告）：邓瑞培，男，1963年1月14日出生，汉族，住中山市石岐区，
委托代理人：王金府，广东保信律师事务所律师。
委托代理人：林文结，广东保信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中山市港南家居花卉基地。住所地：中山市石岐区东河北“沙咀”。
代表人：吴炳初，该公司总经理。
委托代理人：侯文黔，广东正鸿律师事务所律师。
委托代理人：潘婳，广东正鸿律师事务所律师。
上诉人邓瑞培因被上诉人中山市港南家居花卉基地（以下简称港南家居基地）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法民一初字第2402号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院查明：张溪经联社系中山市石岐区张溪村地块的产权人，土地所有权证号为中府集有（2013）第230××4号，土地总面积17.878287公顷，其中农用地9.8624公顷、建设用地7.543687公顷、未利用地0.4722公顷。为盘活闲置土地，张溪经联社授权张溪农业公司对上述部分土地进行出租。2013年4月11日，张溪农业公司（甲方、出租方）与吴炳初（乙方、承租方）签订《土地租赁合同》，约定：甲方将位于中山市石岐区东河北“沙咀”地块出租给乙方作花卉种养基地；租赁总面积50666平方米，每月总租金101300元；租赁期限6年，即自2013年12月1日起至2019年11月30日止，建设期5个月为免租期（即自2013年7月1日至同年11月30日免租）；乙方已充分了解并熟知上述土地使用权限，乙方负责办理经营项目审批手续，甲方予以配合；乙方经营过程中变更租赁场地用途，将租赁场地转租，承包或转借，须经甲方同意，否则按乙方违约处理。土地租赁合同还约定了其他事项。签订土地租赁合同后，张溪开发公司依约交付上述土地给吴炳初使用。期间，张溪经联社、张溪农业公司分别向有关部门出具证明及关于出租土地作花卉管理中心的报告，同意吴炳初对租赁土地进行分租，并协助分租商户办理工商执照。
吴炳初签订上述土地租赁合同后于2013年6月注册成立港南家居基地，企业性质为个人独资企业，并以港南家居基地名义对外招租。2013年9月4日，港南家居基地（甲方、出租方）与邓瑞培（乙方、承租方）签订《中山市港南家居花卉基地土地租赁合同》，约定：甲方将位于中山市石岐区东河北“沙咀”土地A区第3、6卡土地（面积约863平方米）出租给乙方从事经营园林景观之用；租赁期限为5年，即自2013年12月1日起至2018年11月30日止（免租期由2013年9月15日起至2013年11月30日止）；土地交付使用时间为2013年9月15日，乙方应于2013年11月30日之前进场经营；第一、二年的租金为每月每平方米10元，即每月8630元，从第三年开始在原租金的基础上逐年递增10%；秩序维护费为每月每平方米1.5元，即每月1295元；乙方应于每月5日前支付当月租金和秩序维护费及上月水电费；在签订本合同时，乙方向甲方支付该土地2个月租金共17260元作为租赁保证金，租赁期满或合同到期后，土地租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方，不计利息；租赁期限内，乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的，甲方有权单方解除合同，收回该土地；在租赁期限内，乙方不能提前退租，否则所有装修、硬件设施不准拆走和不退还保证金以及追讨剩余租金；甲方无故单方收回该商铺及转租他人，属甲方违约，并双倍赔偿乙方保证金。土地租赁合同还约定了其他事项。合同签订后，港南家居基地依约交付上述土地交付给邓瑞培经营使用，邓瑞培亦向港南家居基地交纳了租赁保证金17260元及2013年12月至2014年7月的租金38835元和秩序维护费3885元。2014年8月起，邓瑞培拖欠港南家居基地租金、秩序维护费，港南家居基地经多次催讨，邓瑞培拒不支付。港南家居基地遂诉至原审法院，请求判令：1.解除其与邓瑞培的租赁合同，归还租赁的土地；2.邓瑞培支付从2014年8月1日至归还土地之日止拖欠的租金，暂计算至2014年12月31日为43150元；3.邓瑞培支付从2014年8月1日至归还土地之日止的维护费，暂计算至2014年12月31日为6475元。诉讼中，港南家居基地撤回第1项诉讼请求；明确第2项诉讼请求为邓瑞培支付2014年8月1日至同年12月31日期间的租金43150元；明确第3项诉讼请求为邓瑞培支付2014年8月1日至同年12月31日期间的秩序维护费6475元。
原审法院依邓瑞培申请调取了2015年度中一法行非诉审第478号案卷的证据材料及行政裁定书，包括中土执法决字[2014]第298号行政处罚决定书、责令停止国土资源违法行为通知书、行政处罚听政告知书、图片若干张、询问笔录、现场勘测笔录、用地示意图、用地图、违法用地地块的地类证明、土地利用总体规划用途分类情况表、履行行政处罚决定催告书、行政处罚决定书、（2015）中一法行非诉审字第478号行政裁定书等材料。上述材料显示：市国土资源局于2014年6月11日作出中土执法决字[2014]第298号行政处罚决定，认定港南家居基地未经依法批准，于2013年6月始，占用位于中山市××区东河北土名“沙咀”地段处的土地实施建筑，建成星铁结构建筑物及水泥硬底化场地，作商业项目用途。经实地测量，占用面积为41810.3平方米（折合62.7155亩），该用地土地利用现状地类分别为建设用地41801.2平方米，未利用地9.1平方米，该用地中有41794.8平方米土地符合土地利用总体规划，有15.4平方米土地违反土地利用总体规划。市国土资源局认为港南家居基地的上述行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条的规定，遂依据《中华人民共和国土地管理法》第七十六条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十二条以及《广东省国土资源行政处罚自由权实施标准》第一条的规定，决定处以责令退还非法占用的41810.3平方米土地，对非法占用土地面积41810.3平方米建设用地及未利用地处以10元/平方米的罚款共418103元。经催告后港南家居基地仍未履行上述处罚决定，市国土资源局向原审法院申请强制执行，原审法院作出（2015）中一法行非诉审字第478号行政裁定书，对上述处罚决定准予强制执行。现该行政裁定已发生法律效力。
庭审中，港南家居基地与邓瑞培确认涉案土地已于2014年12月31日被港南家居基地收回继续使用，涉案租赁物在港南家居基地所在地块内。
原审法院认为：该案系土地租赁合同纠纷。关于涉案土地租赁合同的效力问题。张溪经联社作为涉案土地的所有权人同意由张溪农业公司代为出租，吴炳初与张溪农业公司签订租赁合同承租涉案土地后开立港南家居基地并将涉案土地转租给邓瑞培，已得到张溪经联社、张溪农业公司的同意，原审法院认定港南家居基地对于涉案土地有合法转租权。根据（2015）中一法行非诉审字第478号证据材料及裁定书反映，港南家居基地占地面积为41810.3平方米（折合62.7155亩），该土地利用现状地类分别为建设用地41801.2平方米，未利用地9.1平方米，其中41794.8平方米土地符合土地利用总体规划，15.4平方米土地违反土地利用总体规划。本案中，涉案土地为建设用地或未利用地，不属于农用地，港南家居将涉案土地出租给邓瑞培作经营园林景观之用并未违反相关法律的效力性的强制性规定，为此，港南家居基地与邓瑞培双方签订的《中山市港南家居花卉基地土地租赁合同》是当事人的真实意思表示，为有效合同，双方当事人均应全面履行各自义务。邓瑞培提出涉案合同为无效合同的辩解于法无据，原审法院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项规定以及双方约定，邓瑞培从2014年8日1日起拖欠租金，已构成违约，港南家居基地依法解除双方签订的土地租赁合同，合法有据，原审法院予以支持。因港南家居基地已于2014年12月31日收回涉案土地，故原审法院认定双方于2013年9月4日签订的中山市港南家居花卉基地土地租赁合同于2014年12月31日已解除。邓瑞培提出租赁合同已于2014年7月已解除未提供证据证明，原审法院对此不予采信。
关于租金、秩序维护费问题。根据租赁合同约定，邓瑞培每月需向港南家居基地支付租金及秩序维护费，现有证据反映，邓瑞培仅向港南家居基地支付租金及秩序维护费至2014年7月，现港南家居基地要求邓瑞培支付其2014年8月1日至同年12月31日期间的租金43150元、2014年8月1日至同年12月31日期间的秩序维护费6475元，原审法院予以采纳。至于港南家居基地已收取邓瑞培的租赁保证金17260元，邓瑞培认为应予以抵扣租金，但港南家居基地不同意在本案中予以抵扣，邓瑞培亦未对此提起反诉，故原审法院对此不作处理。对于邓瑞培主张租赁期间提供给港南家居基地的花卉未收取相关价款，邓瑞培未就此提供证据证明，原审法院对此不予采信。
综上，港南家居基地诉求理据充分，原审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第一百零七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：一、邓瑞培于判决发生法律效力之日起五日内向中山市港南家居花卉基地支付2014年8月1日至同年12月31日期间的租金43150元；二、邓瑞培于判决发生法律效力之日起五日内向中山市港南家居花卉基地支付2014年8月1日至同年12月31日期间的秩序维护费6475元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1040元（中山市港南家居花卉基地已预交），由邓瑞培负担（邓瑞培应于判决发生法律效力之日起七日内迳付给中山市港南家居花卉基地）。
一审宣判后，邓瑞培不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决主文第一项、第二项。理由如下：一、涉案土地为集体土地，而其与港南家居基地约定土地租赁用途为经营园林景观，违反了法律的强制性规定，是无效的合同。合同无效后，因合同取得的财产应予返还。港南家居基地应返还租金保证金17260元及租金等财产。原审判决以邓瑞培没有在本案中提起反诉，对于保证金不予处理没有依据。二、租赁期间，其多次催促港南家居基地办理营业执照，港南家居基地置之不理。因港南家居基地非法用地，不能办理营业执照，港南家居基地与其及其他承租人已达成了自2014年1月起减半收取租金的意见。因此，应按照每月4315元的标准计算租金，相应的秩序维护费亦应减半收取。
针对邓瑞培的上诉，港南家居基地答辩称：租金减半收取是一项优惠措施，并非变更合同内容，其同意原审判决，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：原审查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案系租赁合同纠纷。争议焦点之一为租赁合同的效力问题，争议焦点之二为邓瑞培应付的占有使用费数额问题。
关于争议焦点之一。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定了合同无效的法定情形，即：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”具体到本案，港南家居基地将其具有转租权的部分土地出租给邓瑞培用于经营园林景观，租赁标的为建设用地或未利用地，该公司的出租行为没有违反我国土地管理法有关土地利用的效力禁止性规定，故原审确认本案租赁合同有效，依据充分。邓瑞培对于合同效力的意见，没有事实依据，欠缺法律基础，本院不予支持。
关于争议焦点之二。本案租赁合同系当事人出于真实意思表示，协商一致订立的有效合同，双方均应依约全面履行。邓瑞培拖欠租金，构成违约，应当承担相应的法律责任。邓瑞培应向港南家居基地支付租赁期间拖欠的租金与秩序维护费。至于邓瑞培上诉主张的港南家居基地在租赁关系存续期间，折半收取租金问题，本院经查，港南家居基地在双方正常履行租赁合同过程中确实存在减半收取租金的行为，由于港南家居基地没有与邓瑞培达成过变更租金标准的补充协议，港南家居基地在本案中又主张按照约定的租金标准收取欠款，故该公司曾经减半收款的行为应视为其对于自身权利的合法处分，并不能排除港南家居基地在本案中主张依约收款的权利。承租人邓瑞培对于占有使用费标准的上诉理据不足，本院不予支持。至于保证金问题，邓瑞培对此没有提起主张返还的反诉，在港南家居基地不同意抵扣欠款的情况下，原审不作处理，并无不当。
综上所述，原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理妥当，本院可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1040元（邓瑞培已预交），由上诉人邓瑞培负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄岳文
审 判 员 赵伟光
代理审判员 卢俊廷
二〇一六年七月二十九日
书 记 员 林 俊