湖北省黄冈市黄州区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂黄州民初字第01052号
原告（反诉被告）中国电信股份有限公司黄冈传输局。（以下简称“电信传输局”）
组织机构代码：42072594-8
负责人严志军，局长。
委托代理人童劲松、ＸＸ，湖北中鑫律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被告（反诉原告）丰建军，男，1968年12月26日出生，汉族，黄冈市人，个体工商户。
委托代理人陈俊、王清林，湖北文赤壁律师事务所律师。代理权限：特别授权。
原告电信传输局诉被告丰建军房屋租赁合同纠纷一案，本院2013年11月4日立案受理后，原告丰建军向本院提起反诉，本院依法组成合议庭，于2013年12月27日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）电信传输局的委托代理人ＸＸ，被告（反诉原告）丰建军的委托代理人陈俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告电信传输局诉称，2012年1月1日，原、被告双方签订一份房屋租赁合同，合同约定原告将其所有的坐落在黄州区八一路41号临街建筑房屋一间租赁给被告作经商使用，租赁期限为1年（自2012年1月1日起至2012年12月31日止）。租金为21000元，并且双方就各自的权利义务进行了约定。
房屋租赁期满后，原告因办公需要拟收回出租房屋，遂多次口头和书面通知被告要求其立即退还所租赁的房屋，但被告反而提出无理要求，拒不退还承租房屋。后经双方多次协商未果。为此，原告具状诉至人民法院，请求人民法院判令被告立即腾退其所占用的原告位于八一路41号临时房屋一间；判令被告支付原告自2013年1月1日起至腾退房屋之日止的房屋使用费（按原房屋租金标准计算），并承担相应的违约金（按使用期内房屋租金总额的5%计算）；本案的诉讼费用由被告承担。
被告丰建军辩称，租赁关系存在，被告从2009年开始承租，并不是2012年。为了经营，作了大量投入，未得到补偿，不愿退房，原告的行为对被告造成了损失。
被告丰建军反诉称，2009年以来，反诉人和被反诉人电信传输局双方达成合意，由反诉人承租被反诉人坐落在黄州八一路41号临街建筑房屋一间作经商使用。反诉人诚实守信，合法经营，形成了良好的商誉和品牌效应。2013年6月1日，被反诉人书面通知反诉人要求退还承租的房屋，反诉人和被反诉人协商未果。被反诉人向法院起诉。
反诉人租赁被反诉人电信传输局的临街房屋作门面，双方互惠互利，有较好的合作基础和经历，电信传输局相关领导多次表示将长期保持合作关系。反诉人为保持长期经营态势在门面转让上、房屋装修、广告宣传等方面均有大量投入，现被反诉人要求终止租赁，导致反诉人生活无着，投入无回报，商誉下滑，信誉受损，给反诉人带来严重的经济损失。为此，具状诉至人民法院，请求人民法院判令被反诉人赔偿反诉人门面转让、房屋装修等损失款98000元；诉讼费用由反诉人承担。
原告电信传输局针对被告丰建军反诉辩称，反诉方的诉请无事实和法律依据，请求依法驳回反诉人的诉请。
原告电信传输局为支持其诉讼请求，庭审时提交了如下证据：
1、组织机构代码证、身份信息表复印件各1份。证明原、被告主体的基本信息情况。
2、房权证、土地使用权证复印件各1份。证明原告系租赁房屋的所有权人。
3、房屋租赁合同1份。证明原、被告双方签订房屋租赁合同的有关事实及内容。
4、照片、通知各1份。证明房屋租赁期满后原告多次要求被告腾退房屋，被告拒不履行。至今一直占用。
被告丰建军对原告电信传输局提交的证据1、2真实性、证明目的无异议。对证据3真实性无异议，对证明目的有异议，认为原告口头承诺可以长期租赁。对证据4真实性无法确定，系原告单方制作。
合议庭经评议，对原告电信传输局提交的证据1、2、3认为真实、合法，与本案有关联，且被告丰建军亦无异议，对其证明目的，依法予以采信。对证据4认为虽系原告单方制作，但被告在反诉状中亦予以承认，故对其证明目的，依法予以采信。
被告丰建军为支持其反诉请求，庭审时提交了如下证据：
1、丰建军身份证复印件1份。证明反诉人诉讼主体资格。
2、电信传输局组织机构代码证复印件1份。证明被反诉人诉讼主体资格。
3、反诉人营业执照、税务登记证复印件各1份。证明反诉人合法经营，常年登记住所地在黄州八一路41号。
4、房屋租赁合同1份。证明反诉人、被反诉人租房事实。
5、反诉人经济损失清单、收条三张。证明反诉人停租房屋导致反诉人的损失98000元。
原告电信传输局对被告丰建军提交的证据1、2、3真实性、证明目的无异议。对证据4真实性、证明目的内容均无异议，要说明租赁期限早已到期。对证据5真实性有异议，认为收条上的三人不知是什么人，钱不是我方收的，三份收条与本案无关联。
合议庭经评议，对被告丰建军提交的证据1、2、3、4认为真实、合法，与本案有关联，依法予以采信。对证据5认为系被告单方制作，不符合证据规定的形式要件，不足以证明被告的损失金额，被告亦未提交其他书证予以佐证，对其证明目的，依法不予采信。
经庭审举证、质证、认证，本院审理查明如下事实：2012年1月1日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定，原告将其所有的坐落在黄州区八一路41号临街建筑房屋一间租赁给被告作经商使用，租赁期限为1年，（自2012年1月1日至2012年12月31日收回）。租金21000元／年。……租赁期届满或本合同终止或解除后，被告负责自行拆除上述添附物，但拆除时不得破坏房屋主体结构；被告未拆除部分，原告不予任何补偿。……租赁期届满，双方未另订合同租赁关系未延续的，被告应在本合同约定的宽限期内搬迁完毕并将房屋交回原告，并支付宽限期内的相应租金。否则，原告有权要求被告限期迁出和补交占用期内租金，并有权按占用期内租金总额的5%收取违约金。
租赁期满后，原告因办公需要拟收回出租房屋，通知被告退还所租赁的房屋。因双方未达成一致意见，原告遂具状诉至人民法院。
另查明，被告丰建军在双方签订的《房屋租赁合同》期限届满、占用房屋期间未支付租金。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且无违反法律之处，故合法，有效。在合同约定的期限届满后，作为房屋的所有权人，原告对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益、处分的权利。虽然在租赁期限届满，被告对原承租房屋在同等条件下依法享有优先承租权。但原告就该房屋不再对外出租，依据合同约定，被告理应在合同期限届满后将所承租的房屋退还给原告。被告在承租期限届满后无合法理由拒不退出所占房屋，其行为已侵害原告的合法权益，造成原告的损失。故原告主张被告退还占用承租房屋、赔偿房租损失的请求，依法予以支持。原告的房租损失以被告占用房屋的时间及原合同约定的租赁费予以计算。虽然双方就合同约定了违约条款，被告的行为已构成违约并给原告造成了相应的损失，但其损失已通过给付租金方式予以弥补，故原告请求被告承担相应的违约金的请求，依法不予支持。
原、被告双方签订的《房屋租赁合同》约定租赁期限为一年，并约定租赁期届满或本合同终止或解除后，被告负责自行拆除上述添附物，但拆除时不得破坏房屋主体结构；被告未拆除部分，原告不予任何补偿。该合同是双方当事人的真实意思表示，且合同有效，双方当事人均应按约定履行各自的义务。被告在承租期限届满后无合法理由拒不退出所占房屋的行为已构成违约，依法应承担相应的民事责任。且在庭审中被告丰建军提交的证据不能充分证明其租赁房屋导致门面转让、房屋装修等损失的依据，故被告丰建军辩称及反诉称的理由不成立，其反诉请求，依法不予支持。
综述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告丰建军腾退位于黄州区八一路41号临街建筑房屋［房权证号：黄冈市房权证黄州字第0425**号］，交还给原告中国电信股份有限公司黄冈传输局。
二、被告丰建军赔偿因侵占房屋导致原告房屋租金损失22750元（自2013年1月1日起自2014年1月31日止，以1750元／月×13个月），以后顺延计算至腾退房屋之日止。
三、驳回原告中国电信股份有限公司黄冈传输局其他诉讼请求。
四、驳回被告丰建军的反诉请求。
上述义务，限被告丰建军在本判决生效后三十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元，反诉受理费1175元，合计1275元由被告丰建军承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时应预交上诉案件上诉费（注：按一审判决文书诉讼费预交），款汇黄冈市中级人民法院立案庭，上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 杨 威
审 判 员 王 中
人民陪审员 张亮文
二〇一四年二月十二日
书 记 员 罗中平