福建省泉州市丰泽区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丰民初字第1693号
原告（反诉被告）泉州市体育场馆管理服务中心，住所地福建省泉州市丰泽区。
法定代表人伍少杰，该中心主任。
委托代理人刘清洁、罗金圳，福建刺桐律师事务所律师。
被告（反诉原告）曾串辉，男，1974年8月4日出生，汉族，住福建省泉州市洛江区。
委托代理人张艳、赫珂珂（实习），福建立行律师事务所律师、实习律师。
原告泉州市体育场馆管理服务中心（以下简称体育中心）与被告曾串辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月5日立案受理后，本院于2015年3月5日立案受理后，被告曾串辉于2015年3月30日提起反诉，本院于同日受理并决定合并审理，依法组成合议庭后公开开庭进行了审理。原告体育中心的委托代理人刘清洁，被告曾串辉的委托代理人张艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告体育中心诉称，2008年3月13日，泉州市体育中心以出租方的名义与被告以承租方的名义签订《内部食堂承包合同》，泉州市体育中心现已变更为原告现名称。合同约定：原告将位于泉州市侨乡体育馆陈延续奎体育场一层正南向东侧一层月900㎡承包给被告作为餐饮业场所。承包期限陆年，延续期三年，自2008年9月1日起至2014年8月30日止。承包期满合同自然终止。原告与被告签订的《内部食堂承包合同》，实为房屋租赁合同，租赁期间，被告按期按约定向原告支付租金。但2014年8月30日租赁期限届满后，被告没有向原告返还房屋。该房屋根据泉州市产权交易中心有限公司的公开招租，竞租租金为49100元／月。经原告催讨，被告至今仍没有向原告返还房屋。原告请求判令被告：1、返还位于泉州市侨乡体育馆陈延奎体育场一层正南向东侧的房屋；2、支付自2014年9月1日起至实际返还之日止按49100元／月计算的占用费。
被告曾串辉辩称，诉争房屋已经由泉州市产权交易中心有限公司公开进行招租，由福建泉州山海情商贸有限公司竞拍获得，因此房屋现已移交由福建泉州山海情商贸有限公司实际使用。因此，不存在返还的可能，也没有返还的必要。被告曾串辉向原告支付租金至2014年12月，2014年11月5日被告曾串辉未再使用该房屋。因此，原告要求支付至实际返还之日止的占用费没有法律事实与依据。请求驳回原告的诉讼请求。
反诉原告曾串辉诉称，2008年3月13日，反诉原告与泉州市体育中心签订《内部食堂承包合同》。该合同实为反诉原告向泉州市体育中心租赁位于泉州市侨乡体育馆陈延奎体育场一层正南向东侧一层约900平方米的产所用于餐饮经营。承包期限自2008年9月1日起至2014年8月30日止。合同到期后，反诉原告继续使用该场所，并依原合同约定的月租金37000元向反诉被告支付租金至2014年12月。2014年11月，该场所的租赁权被泉州市产权交易中心有限公司公开投标，并被福建泉州山海情商贸有限公司以月租金49100元竞拍取得。2014年11月5日泉州市产权交易中心将该场所交付福建泉州山海情商贸有限公司使用。因此，反诉原告自2014年11月5日后未实际使用该场所，而反诉被告收取租金至2014年12月，因此请求判令反诉被告退还已收取的2014年11月、12月的租金共计74000元。
反诉被告体育中心辩称，反诉原告要求返还租金没有依据，双方签订合同期限届满后，反诉原告继续占用该出租场所，并没有向反诉被告返还房屋。作为反诉原告应当向反诉被告支付2014年9月1日起至实际返还之日止的占用费，占用费按照市场价格49100元／月，反诉原告应支付超过74000元。因此反诉原告向反诉被告要求返还租金费用，不应予以支持。
经审理查明，2008年3月13日，原告（反诉被告）泉州市体育中心（现已更名为泉州市体育场馆管理服务中心）与被告（反诉原告）曾串辉签订一份《内部食堂承包合同》。合同约定：原告将位于泉州市侨乡体育馆陈延续奎体育场一层正南向东侧一层月900㎡承包给被告作为餐饮业场所；承包期限陆年，延续期三年，自2008年9月1日起至2014年8月30日止，其中2011年9月1日起租金每月37000元。上述合同签订后，原告（反诉被告）将租赁场所交付给被告（反诉原告）曾串辉，曾串辉用以经营“鲍鱼鲍大酒楼”。合同约定的租赁期限到期后，被告（反诉原告）曾串辉仍按每月37000元的标准，向原告（反诉被告）支付租金至2014年12月。原告也开具发票给曾串辉收执。诉讼过程中经本院现场勘验，目前酒楼外观悬挂的标识名称为“鲍鱼鲍平价海鲜火锅”，酒楼服务台中营业执照显示为“泉州市鲍鱼鲍大酒楼”，成立时间为2008年11月11日。2015年2月11日，原告委托福建刺桐律师事务所向被告发出一份要求被告于2015年2月28日之前交付房屋的律师函。
另查明，泉州市产权交易中心在2014年10月16日对本案租赁场地进行网络竞标招租，福建泉州山海情商贸有限公司以每月49100元的价格竞拍成功。福建泉州山海情商贸有限公司的法定代表人为曾串辉，股东为曾串辉、林梅珍，两股东系夫妻关系。曾串辉作为福建泉州山海情商贸有限公司参与租赁物竞拍的主要联系人参与竞拍活动，并在拍得该租赁场地后将2014年11月至2015年1月的租金及合同履约保证金按竞拍通知书的要求汇入指定的银行账户。
以上事实，有事业单位法人证书、企业基本信息、结婚证、《内部食堂承包合同》房屋租赁合同、租赁发票四张、竞价结果通知书、中国工商银行网上银行电子回单、特快专递回单、勘验笔录、照片、庭审笔录等证据加以证实，本院予以确认。
本院认为，原告与被告之间签订的《内部食堂承包合同》实为房屋租赁合同，是原、被告之间真实意思表示，合同不违反法律强制性规定，原、被告之间的房屋租赁关系合法有效，应受法律保护。合同约定租赁期限自2008年9月1日起至2014年8月30日止。租赁期限到期后，被告继续使用该租赁物，且在2014年12月26日及2015年1月14日按每月37000元的标准支付了2014年9月至12月的租金给原告，原告也开具了收取租金发票给原告收执。根据《中华人民共和国合同法》第236条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，租赁合同在合同到期后，被告继续缴纳租金，原告收取租金并开具收款票据，双方以行为方式确认合同继续履行，租赁期限变更为不定期。对不定期租赁出租方可随时解除合同，原告已于2015年2月11日书面通知被告租赁期限已经届满，要求被告交付房屋，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，双方之间的租赁合同关系已经解除，故原告请求被告返还房屋，合理合法，应予支持。被告辩称，因福建泉州山海情商贸有限公司通过网络竞标取得了本案房屋的租赁权，其已将房屋交付给福建泉州山海情商贸有限公司。经现场勘验，本案租赁场地仍由泉州市鲍鱼鲍大酒楼在使用，营业台营业执照显示的成立日期为2008年11月11日，故对被告已交付房屋的辩解，本院不予采信。而且，根据合同相对性原则，被告如要交付房屋，也只能将房屋交付给原告。反诉原告要求反诉被告退还租金74000元，没有事实与法律依据，本院不予支持。被告一直使用该租赁物至今，原告有权要求被告支付占用费。原告根据泉州市产权交易中心网上竞拍的房屋月租金标准主张被告应按49100元每月的标准支付，但原、被告签订的《内部食堂承包合同》中约定“2011年9月1日起租金每月37000元”，且被告按每月37000元的标准支付给被告2014年9月至12月间的租金时，原告也予以收取，并开具相应收款发票，可见原、被告对于租赁物月租金为37000元均予以认可，故被告曾串辉应当按月37000元的标准支付至实际返还租赁物之日止的占用费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，判决如下：
一、被告曾串辉应于本判决生效之日起十日内将承租的位于泉州市侨乡体育馆陈延奎体育场一层正南向东侧的房屋返还给原告泉州市体育场馆管理服务中心；
二、被告曾串辉应于本判决生效之日起十日内按每月37000元的标准支付原告泉州市体育场馆管理服务中心自2015年1月1日起至实际返还房屋之日止的占用费；
三、驳回原告泉州市体育场馆管理服务中心的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告曾串辉的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费7192元，由本诉原告泉州市体育场馆管理服务中心负担1772元，本诉被告曾串辉负担5420元，反诉受理费1650元，由反诉原告曾串辉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审 判 长 卢玉婷
代理审判员 郑丹红
代理审判员 郭锡锋
二〇一五年九月十四日
书 记 员 张振兴
附页：本案引用的主要法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。