西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0113民初891号
原告王伟成，男。
委托代理人王军宏，男，系原告王伟成之父。
被告陕西华岭房地产有限责任公司，住所地：陕西省西安市碑林区南二环西段69号22层。
法定代表人高兴明，系该公司董事长。
委托代理人王海峰，系该公司员工。
委托代理人方娟，系该公司员工。
原告王伟成诉被告陕西华岭房地产有限责任公司（以下简称“华岭公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王伟成的委托代理人王军宏、被告华岭公司的委托代理人王海峰、方娟均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告王伟成诉称，原告的父亲原为39所工会干部，购买被告开发建设的兰乔圣菲小区对39所的团购房。在协商团购协议和履行过程中，被告多次违约提高房价和改变楼栋，之后造成一部分选购者并非39所职工。直到2008年10月15日向被告交纳购房款266899元。2008年11月2日，原告之父以原告的名义与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发建设的兰乔圣菲小区XX号楼XX单元XX号商品房，面积139.79平方米，总价款466899元,2009年1月4日以银行按揭方式支付了剩余贷款200000元。2010年3月10日，原告交纳房屋专项维修基金14003.9元。2010年8月10日，该房屋交付原告使用。但之后不久，被告提出原告并非39所职工拒绝履行合同，强行更换房屋门锁，收回交房手续。遂团购协议中有“购房者必须是39所职工”的约定，但在签订合同时，被告并没有查验买受人的身份，不少团购人更换姓名也得到被告的默许。而原告于2011年3月9日按照千分之五的标准向被告交纳违约金2334元，被告才为原告恢复了门锁。根据合同第十五条约定，被告应在商品房交付使用后365日内为原告办理房屋权属证书，如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房屋产权证书的，出卖人应按照已付房价款的2%向买受人支付违约金。但该约定没有明确被告在期限届满、支付少量违约金后继续无限期违约的赔偿责任，故该约定的违约金过低。被告从交房至今违约已经超过五年，屡次违约，已给原告和业主造成很大损失。故原告诉至法院，请求依法判令：1、被告在约定期限内为原告办理房屋所有权证；2、被告向原告支付办理房屋权属证书逾期五年违约金46324.94元；3、被告退还原告的违约金2334元；4、由被告承担本案诉讼费。
被告华岭公司辩称，首先，原、被告曾就该商品房预售合同纠纷一案达成调解。2012年10月，原告根据双方签订的《商品房买卖合同》第15条的约定，主张被告按合同约定承担逾期办证的违约责任。双方经过协商，原告同意被告以物业费2013元抵付该违约金，且原告于2012年10月18日向被告做出如下承诺：“承诺人自收到陕西卓诚物业管理有限责任公司免收承诺人2013元物业费的证明之日起，就该商品房买卖合同中提及的问题再无任何争议和纠纷，就该商品房买卖合同不再提出任何要求和主张”，该承诺合法有效，不违反相关法律规定，且已实际履行，应视为双方已对原商品房买卖合同中提供办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的逾期违约责任达成了新的合意。现原告再次提出按照合同约定向其支付逾期办证违约金的诉请，违反诚实信用原则和双方约定。其次，依据《合同法》第54条和55条的规定，如合同显示公平，当事人一方有权请求法院或仲裁机构予以变更或撤销。但具有撤销权一方的当事人自知道或理应知道之日起1年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。而本案原告在承诺签订之日起1年内未行使撤销权，其撤销权已经丧失。原告亦无权因上述承诺显示公平而重新向被告主张违约金。再次，原告第三项诉请系更名费，该主张诉讼时效已过。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2008年11月2日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，合同登记号为XX，合同约定由原告购买被告开发的位于西安市高新区电子工业园太白南路53号“兰乔圣菲国际广场”第XX幢X单元XX层X号房屋一套，房屋建筑面积139.79平方米，总房款为466899元。合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按照约定向被告华岭公司支付全部购房款。2010年3月18日，原告交纳房屋专项维修资金。2010年7月30日，被告按照合同约定向原告交付房屋，原告实际使用房屋至今。2011年3月9日，原告向被告交纳违约金2334元。2012年10月18日，因被告华岭公司未将办理权属登记需要有被告提供的资料报产权登记机关备案，原、被告达成《承诺》载明：华岭地产与陕西卓诚物业管理有限责任公司协商，一次性免收承诺人王伟成该商品房2013元物业费。承诺人自收到陕西卓诚物业管理有限责任公司免收承诺人2013元物业费的证明之日起，就该商品房买卖合同再无任何争议和纠纷，就该商品房买卖合同不在提出任何要求和主张。上述承诺出具后，被告免收原告物业费2013元。2014年2月10日，原告交纳购买房屋的契税。至今，被告未将原告所购房屋办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。庭审中，原告认为双方合同约定逾期办证违约金过低，要求按照每年2%计算5年，但原告并未提交其因逾期办证而遭受的实际损失的证据。此外，原告也无证据证明其曾向被告主张过返还2334元更名费。
上述事实，有《商品房买卖合同》、《承诺》、票据等证据及庭审笔录等在卷佐证，并经双方当事人当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，且不具有法律规定的其它无效情形，系合法有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。根据合同第十五条的约定，被告作为商品房的出卖人，负有按照合同约定的期限办理房屋产权登记备案的义务。而被告在原告依约向其支付了购房款后，并未在约定期限内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，其行为已构成违约，理应继续履行合同，继续为原告办理房产资料报备手续以使原告取得房屋产权证书。而原告要求被告为其办理房产证的请求，与合同约定不符，本院不予支持。关于原告要求被告支付按照每年房屋总价款的2%计算5年的逾期办证违约金之诉请，因在被告违约后，双方就违约金已经达成承诺，由被告免除原告物业费2013元，双方就此问题再无任何纠纷。该承诺系双方真实意思表示，并没有无效、可撤销的情形，系有效约定。并且，承诺达成后，双方就承诺已经实际履行。且原告也无证据证明其因逾期办证遭受的实际损失，故原告再次提出被告应按照每年房屋总价款2%的标准支付逾期办证违约金，违反诚实信用原则和双方的约定，也不符合法律规定，故本院不予支持。关于原告主张被告返还更名费2334元之诉请，根据法律规定，权利人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，从知道或应当知道其合法权益受到侵害之日起计算。原告在2011年3月9日向被告交纳更名费后，认为该行为侵犯自己的合法权益，至迟应当在2013年3月9日前向法院提起诉讼，且原告也未向本院提交相关证据其诉讼证明存在法律规定的诉讼时效中止、中断的情形。因此，原告现起诉该主张过法律规定2年的诉讼时效，本院依法不予保护并予以驳回。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、一百三十九条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告陕西华岭房地产有限责任公司应于本判决生效之日起三十日内将原告王伟成购买的位于西安市高新区电子工业园太白南路53号“兰乔圣菲国际广场”第X幢X单元X层X号房屋办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。
二、驳回原告王伟成其余诉讼请求。
案件受理费1014元，由被告承担。因原告已预交，故被告于本判决生效之日起十日内向原告支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 叱红梅
人民陪审员 徐 凯
人民陪审员 樊冬利
二〇一七年三月二十四日
书 记 员 袁龙龙