山东省莱芜市中级人民法院
民事�决书
（2015）莱中民一终字第61号
上诉人（一审原告）：刘振江，农民。
上诉人（一审原告）：郑立莲，女，1952年6月15日生，汉族，农民，住莱芜市。
二上诉人共同委托代理人：李海亮，莱芜高新振成法律服务所法律工作者。
被上诉人（一审被告）：莱芜市莱城区口镇蔡家镇村民委员会。住所地：莱芜市莱城区口镇蔡家镇村。
法定代表人：蔡润荀，该村委会主任。
委托代理人：玄涛，莱芜市诚信专利法律事务所法律工作者。
上诉人刘振江、郑立莲因房屋买卖合同纠纷一案，不服莱芜市莱城区人民法院（2014）莱城民初字第2517号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员李琴担任审判长、审判员亓雪飞、审判员孙磊参加的合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘振江及委托代理人李海亮，被上诉人莱芜市莱城区口镇蔡家镇村民委员会（以下简称�家镇村委会）法定代表人蔡润荀及委托代理人玄涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审原告刘振江、郑立莲于2014年11月3日诉称：请求判令蔡家镇村委会立即返还蔡家镇村四号住宅；本案诉讼费由蔡家镇村委会承担。理由：1997年12月20日，蔡家镇村委会与刘振江、郑立莲协商，将刘振江、郑立莲的4号住宅转让给蔡家镇村委会使用，条件是蔡家镇村委会给刘振江、郑立莲另划一处宅基地作为转让协议的成立条件。协议签订后，刘振江、郑立莲将住宅交付给蔡家镇村委会，但蔡家镇村委会一直没有履行另划宅基地的义务，致使刘振江、郑立莲一直在临时住所居住。因蔡家镇村委会不履行合同，刘振江、郑立莲也一直没有给村委会办理过户。当时郑立莲作为房屋共有人也没有在协议上签字同意，因此房屋所有权人仍归刘振江、郑立莲所有，转让协议不成立。双方签订的住宅转让协议是附条件的转让协议，现蔡家镇村委会不履行协议，合同不成立，蔡家镇村委会应将4号住宅归还刘振江、郑立莲。法律规定，农村集体组织成员一户一处宅基地，现刘振江、郑立莲只有4号住宅一处宅基地，蔡家镇村委会使用办公室应另行申请建房，不得侵占村民的住宅。
一审法院查明，1997年12月20日，刘振江将其居住的蔡家镇村4号住宅作价5000.00元卖给蔡家镇村委会作为办公场所使用。蔡家镇村委会成员孙德亮、刘福友与刘振江签订卖房协议书一份，内容“关于刘振江卖房问题，经本人和村委双方协商将自己的房子壹座作价伍仟元卖给村委长期使用。房屋保持原貌，现金当面点清。任何人不得干涉，双方均不得反悔，如以后刘振江回蔡家镇村由村委上报土地管理部门批准后方可建房。空口无凭，立协议为证”。刘振江和村支部书记刘福友、村委会主任孙德亮在协议书上签名捺印。上述协议自签订后，蔡家镇村委会向刘振江、郑立莲当面交付了5000元房款，4号住宅一直由蔡家镇村民委员会作为办公室使用至今。
一审法院认为，刘振江与蔡家镇村委会签订的《卖房协议书》，是双方当事人的真实意思表示，不违背法律法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。协议签订后，蔡家镇村委会如约交付了刘振江房款5000.00元，4号住宅归蔡家镇村委会使用。郑立莲作为房屋共有人对房屋转让是知情的，亦未当场提出异议，且自签订协议至今已达17年之久，期间亦未提出异议，应视为对刘振江行为的默认，故刘振江、郑立莲主张郑立莲未在协议上签名转让无效的理由不能成立，该院不予采信。双方在协议上关于“如以后刘振江回蔡家镇村由村委上报土地管理部门批准后方可�房”的约定，是一个不确定的行为约定，无论该约定是否付诸实施，都不是房屋买卖合同生效的附带条件，故刘振江、郑立莲主张卖房协议书是附带条件生效合同的理由不能成立，该院不予采信。综上，刘振江、郑立莲要求返还4号住宅的诉讼请求，无事实和法律依据，本院依法不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回原告刘振江、郑立莲的诉讼请求。案件受理费100.00元，由原告刘振江、郑立莲负担。
上诉人刘振江、郑立莲不服一审法院作出的上述民事判决，向本院提起上诉称：一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原判，发回重审或改判。理由如下：一、认定事实不清。蔡家镇村委会在签协议时承诺给刘振江、郑立莲另行批准一块宅基地作为条件，刘振江、郑立莲才同意将房屋转让给蔡家镇村委会，�互换。后蔡家镇村委会一直未履行约定，其使用村民住宅作为办公用房，侵害了刘振江、郑立莲的居住权。二、适用法律错误。一审判决对时效默认的认定错误，郑立莲自始不予确认房屋买卖协议，物权转移不适用时效制度，同时本案也不适用第三人善意取得制度。
被上诉人蔡家镇村委会答辩称：一审法院认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应依法维持原判，驳回上诉。
本案争议焦点是：一、郑立莲对房屋买卖事宜是否知情，双方当事人签订的房屋买卖协议是否是附条件协议，是否成立，是否生效；二、涉案争议房屋是否登记；三、一审判决适用法律是否正确。对上述争议焦点，当事人无异议，无补充。
针对上述争议焦点，蔡家镇村委会在二审中提供如下证据：一、宅基协议一份，证实刘振江于1990年10月将其宅基一处作价2400元卖给同村村民蔡鸿义。二、集体土建建设用地使用证一份，证实刘振江拥有的第二处宅基地，该宅基地及地上房屋已卖给同村村民刘曰明。两证据共同证实，在转让本案4号住宅前，刘振江、郑立莲在蔡家镇村已拥有两处住宅且均已转让，已不符合申请宅基地的法定条件。
刘振江、郑立莲对上述证据的真实性无异议，亦未提供新证据。
本院认证意见：蔡家镇村委会提供的两份书证系原件，刘振江、郑立莲对其真实性无异议，且与本案待证事实具有关系性，本院予以采信。
根据上述证据及当事人的陈述，本院查明，刘振江与郑立莲系夫妻关系。1997年12月20日，刘振江将4号住宅转让给蔡家镇村委会，郑立莲知晓此事，且交付房款时亦在现场。双方交付房屋后至今未办理过户登记。在转让4号住宅前，刘振江已将在蔡家镇村的两处住宅分别转让给同村其他村民。
其他事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，争议焦点一关于郑立莲对房屋买卖事宜是否知情问题。根据一、二审查明的事实，郑立莲作为涉案房屋的共有人知晓房屋买卖事宜，且当场未提出异议，交付房款时亦在现场。因此，刘振江、郑立莲主张郑立莲对房屋买卖不知情、不同意，与事实不符，本院不予支持。
关于协议中“如以后刘振江回蔡家镇村由村委上报土地管理部门批准后方可建房”的约定是否是协议所附生效条件问题。根据该条款所使用的词句、文义和语法，结合订立协议的目的，该条款是双方当事人关于刘振江以后回村建房程序的约定，其内容成就与否不影响卖房协议的履行及协议目的的实现；且根据二审庭审查明的事实，刘振江已将在蔡家镇村的三处住宅分别转让，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出�、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。刘振江若再次申请宅基地建房已不符合上述法律规定，协议中关于刘振江以后回村建房的约定客观上不能实现。因此，该约定不是卖房协议生效的前提条件，双方签订的卖房协议书不是附生效条件的合同，刘振江、郑立莲该主张，不成立。
关于合同是否成立、是否生效的问题，刘振江与蔡家镇村委会签订的《卖房协议书》系双方真实的意思表示，协议中明确约定了买卖的标的、主体、价款及履行方式等条款，其内容没有违反法律禁止性规定，刘振江，蔡家镇村委会时任支部书记孙德亮、村主任刘福友分别在协议上签字捺印。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条规定，合同依法成立并生效。
关于争议焦点二，涉案争议房屋的登记问题。本案自双方签订协议并交付房屋后，蔡家镇村委会一直使用至今�并未进行变更登记。根据《中华人民共和国物权法》第三十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，未办理物权登记的，不影响合同效力。因此，涉案房屋变更登记与否，并不影响合同效力，房屋买卖协议有效。
关于争议焦点三，一审判决的法律适用问题。一审判决中说理部分“……，期间亦未提出异议，应视为对刘振江行为的默认。”该内容是基于郑立莲对房屋买卖知情且未提出异议的事实作出的客观、合理的推定，并无不当。刘振江、郑立莲主张该内容属于时效默认及善意取得的观点，与事实不符，于法无据，本院不予支持。
综上，上诉人刘振江、郑立莲上诉理由均不成立，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共�国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人刘振江、郑立莲负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 琴
审判员 亓雪飞
审判员 孙 磊
二〇一五年五月十三日
书记员 张文卿