北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第09500号
上诉人（原审被告）鲍缀英，女，1973年12月26日出生。
委托代理人白斌，北京市诚实律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）赵艳丽，女，1967年3月20日出生。
被上诉人（原审原告）王浩，女，1966年10月6日出生。
被上诉人（原审原告）于涛，男，1990年12月10日出生。
三原告委托代理人张云勇，北京衡熠律师事务所律师。
上诉人鲍缀英因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2015）昌民初字第01000号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人鲍缀英之委托代理人白斌，被上诉人赵艳丽、王浩、于涛之委托代理人张云勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
赵艳丽、王浩、于涛在原审法院起诉称：三人于2013年1月23日共同出资购买了101房屋，房屋建筑面积为2294.41平方米，房屋用途为商业用房。三人是上述房屋的产权共有人。2013年5月9日，三人委托王浩将上述房屋出租给鲍缀英，双方当天签订了《房屋租赁合同》。合同签订后，三人依约向鲍缀英交付了房屋。之后发现鲍缀英私自将承租的房屋全部转租给他人使用。鲍缀英的行为已经违反了《房屋租赁合同》第一条第二款的约定，鲍缀英违约。按照《房屋租赁合同》第七条第五款第4项的约定，鲍缀英的违约行为构成了合同解除条件。因此根据合同法第93条之规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据合同法第224条之规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。另外，鲍缀英在未经允许的情况下，把一层楼板凿洞，搭了一个楼梯道地下室。因此三人要求解除与鲍缀英签订的房屋租赁合同。综上请求法院判决：1、解除赵艳丽、王浩、于涛与鲍缀英签订的《房屋租赁合同》；2、诉讼费由鲍缀英承担。
鲍缀英在原审法院答辩称：不同意赵艳丽、王浩、于涛的诉讼请求。鲍缀英对于涉案房屋租赁最初不是2013年5月9日。房屋初始所有权人是顺天通房地产公司。2011年3月7日本案鲍缀英向顺天通公司租赁的，在2013年房屋被赵艳丽、王浩、于涛购买。2013年5月9日双方重新签订了租赁合同。但是鲍缀英对于房屋租赁从2011年3月7日开始，从来没有间断。关于赵艳丽、王浩、于涛诉状提到的鲍缀英将房屋出租违约的事情，根据鲍缀英与顺天通公司之间的租赁合同以及与鲍缀英之间的合同，都约定了如果鲍缀英方将房屋整体转租属于违约。就本案而言，鲍缀英并没有将房屋整体转租第三方，只是把部分房屋进行出租，还有自用的部分。也不是租给一家，不属于整体转租。出租的事情不是从2013年才开始，是从2011年就开始了。赵艳丽、王浩、于涛在购买房屋的时候也都到现场看了，对此事也是知晓的，当时并没有提出异议。另外房屋通往一楼的楼梯是在赵艳丽、王浩、于涛购买涉案房屋之前就施工了。结合以上，鲍缀英不存在根本违约，赵艳丽、王浩、于涛要求解除合同没有事实依据。我方也与他们接触过，我们了解到赵艳丽、王浩、于涛要解除合同的原因是认为其购买房屋的贷款与其后期收取的租金不成比例，认为亏钱了，所以要求解除合同，打算另行高价出租。根据人民法院关于审理城市房屋租赁合同相关司法解释，赵艳丽、王浩、于涛在购买房屋时候就已经知道房屋由鲍缀英使用出租的现状，长时间没有提出异议，应当视为已经同意，因此其提出不知道为由解除合同没有法律依据，综上请求驳回赵艳丽、王浩、于涛的诉讼请求。
原审法院经审理查明：该楼为顺天通房地产开发集团有限公司（以下简称顺天通公司）所开发建设。2011年3月7日，鲍缀英（承租人，乙方）与顺天通公司（出租人，甲方）签订《房屋租赁合同》，合同第一条约定：“一、甲方将101房屋出租给乙方用于商业经营，房屋建筑面积约为2294.41平方米。”第二条约定：“一、房屋租赁期限为拾年，自2011年6月16日起至2021年6月15日止。租金计算日期自2011年6月16日开始，自签订本合同之日起至2011年6月15日为装修期，该期间不计租金。二、租金及付款方式。1、自免租期届满日起每年房屋租金为837460元，每三年为一个递增段，每一递增段比该递增段的前一年租金递增10%……。”
鲍缀英承租上述房屋后，分别转租给其他商户。2013年1月23日，赵艳丽、王浩、于涛与顺天通公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定顺天通公司将鲍缀英承租的上述房屋出卖给赵艳丽、王浩、于涛。2013年5月9日，王浩代理赵艳丽、于涛（甲方）与鲍缀英（乙方）续签《房屋租赁合同》。合同第一条约定：“……二、乙方承租该房屋用于商业经营，除甲方书面同意外，乙方不得改变房屋用途，不得以任何形式向第三方整体转租。”合同第二条约定：“一、房屋租赁期限自2013年3月16日起至2021年6月15日止。”合同第五条约定：“……五、乙方应合理安全地使用房屋，装修房屋时不得拆改房屋的主体结构，破坏房屋布局，不得在房屋内外增加任何建筑物、构筑物，并将装修方案报甲方或物业公司批准后方可施工。……。”合同第七条约定：“合同的变更、解除……五、除双方另有约定外，乙方有下列情形之一，甲方有权解除合同，收回出租房屋，且已收房屋保证金、租金不予退还。本合同自甲方解除合同通知送达乙方之日起自动解除：……2、拖欠租金及相关费用（包括但不限于物业、水、暖、电、煤气等费用），经甲方或物业公司限期30天交纳仍拒不交纳的；……4、未征得甲方同意，将房屋整体转租、转让或转借第三方的；5、装修前装修方案未经物业公司审批装修的，拆改房屋主体结构或破坏房屋布局的或破坏外墙壁面的；……。”
赵艳丽、王浩、于涛提出解除租赁合同的理由主要有三点：一、鲍缀英将租赁的房屋全部转租；二、鲍缀英未经审批，将一层楼板凿洞，搭建了一条一层通往地下室的楼梯；三、鲍缀英长期欠付房屋租金。鲍缀英称她将房屋转租是事实，但是并没有完全转租，其中在一层有部分房间自用。法院经现场勘验，发现在一层内侧开门里面确有两间供人休息的房间，鲍缀英称是他们管理人员休息的房间。鲍缀英还称她转租不属于整体转租，而是分别租给了不同商户，不属于违约行为。鲍缀英承认一层楼板凿洞的事实，但称凿洞的时间是在赵艳丽、王浩、于涛购买租赁的房屋之前，赵艳丽、王浩、于涛对此是知情的，而且楼板凿洞的工程经过了顺天通公司和物业管理公司的审批。为证明上述事实，鲍缀英提请证人袁×和李×出庭作证。证人袁×称诉争房屋一层楼板凿洞工程是他带领工人施工的，施工的时间是在2011年2月-4月。施工方案已经经过了物业管理公司的审批。工程完工后，鲍缀英亲属陈艳君分三次给了他工程款89000元（现金）。证人李×称他从2011年5月开始从鲍缀英处承租了诉争房屋的4层，在承租时他注意到当时一层从室内通往地下室有一个口，有楼梯。在赵艳丽、王浩、于涛询问证人李×能否出示租赁合同和租金发票时，证人称他与鲍缀英是私下签订的租赁协议。在法庭询问证人公司是否有营业执照时，证人拒绝回答。关于房屋租金交付的问题，赵艳丽、王浩、于涛在2015年8月6日的庭审中称自2015年6月以后鲍缀英只交付了5000多元。鲍缀英对此并未明确表示是否认可。
原审法院认定上述事实有《房屋租赁合同》二份、《北京市商品房现房买卖合同》及双方当庭陈述在案佐证。
原审法院判决认为：本案双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，应属合法有效。双方均应按约履行各自的合同义务，不得无故违反。关于一层楼板凿洞的时间和是否经过了物业管理公司的审批，鲍缀英负有举证责任。现鲍缀英虽称施工时间在赵艳丽、王浩、于涛购买诉争房屋之前，且已经经过了物业管理公司的审批，但并未提交物业管理公司审批的材料，故应承担举证不能的法律后果。关于两位证人的证言效力，证人袁×作为自然人不具有承包建筑工程施工的资质，其单独证言不能证明楼板施工的时间和已经经过了物业管理公司的审批。证人李×未能出示租赁合同和经营所用的营业执照，其自称的租户身份存疑，其证言不能证明楼板凿洞的时间是在赵艳丽、王浩、于涛购买诉争房屋之前。鲍缀英未经审批，擅自将一层楼板凿空，属于拆改房屋主体结构的行为。鲍缀英的行为违反了双方签订的《房屋租赁合同》第七条第五款第5项的约定，构成根本违约。赵艳丽、王浩、于涛有权提出解除《房屋租赁合同》。赵艳丽、王浩、于涛的诉讼请求，法院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款之规定，判决：解除原告赵艳丽、王浩、于涛与被告鲍缀英于二〇一三年五月九日签订的《房屋租赁合同》。
判决后，鲍缀英不服原判，上诉至本院。上诉请求为：撤销原判，依法改判驳回赵艳丽、王浩、于涛的起诉请求。主要理由为：原审法院认定事实不清，适用法律不当。上诉人将楼板开洞是经过了原产权人的同意，也被物业管理部门做了罚款的处理。该行为发生在赵艳丽、王浩、于涛购买涉案房屋之前，不是在履行双方租赁合同期间进行的，因此不存在违约行为。另外，上述行为也未对房屋的结构安全造成任何影响。我们请求在二审期间对该房屋地板开洞行为发生的时间以及该行为对房屋质量及安全性的影响进行司法鉴定以证明上诉人鲍缀英所述事实。
赵艳丽、王浩、于涛同意原判，不同意上诉人鲍缀英的上诉请求。
本院经审理查明，原审法院认定的事实属实，本院予以确认。
在本院审理期间，赵艳丽、王浩、于涛提供了北京顺天通物业管理有限公司提供“室内装修申请表”、“证明”各一份，用以证明赵艳丽、于涛、王浩购买该房屋时房屋结构未做过改动。并由出具该“证明”的单位主管人员杨国旗到庭作证，证明鲍缀英进行装修时未向物业申报对涉案房屋一层地板进行开洞，在装修完毕进行验收时亦未发现涉案房屋一层地板开洞。鲍缀英对“室内装修申请表”的真实性认可，但认为与本案不具有关联性，对“证明”以及单位主管人员杨国旗证言的真实性不予认可，表示鲍缀英确实未申报凿洞，但是在装修过程中确实将一层地板开洞，之后相关物业管理单位还进行了罚款，但未能提供罚款单据或支持己方观点的证据，亦未提供其他与赵艳丽、王浩、于涛主张的事实相反的证据。
上述事实，有双方当事人陈述等在案佐证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照合同约定履行相应义务。双方合同中约定，承租人在合同履行过程中存在擅自拆改房屋主体结构或破坏房屋布局的或破坏外墙壁面的行为，出租人有权解除合同。根据本案查明的事实，涉诉房屋的一层楼板存在开洞后搭建通往地下室楼梯的情况，诉讼中，鲍缀英主张，该行为发生在赵艳丽、王浩、于涛购买涉案房屋之前，该行为是经过原房主同意，相关物业管理部门对该行为亦进行了罚款处理，但鲍缀英并未就本人主张提供相关证据加以证实。因此原审法院认定鲍缀英在履行双方签订的合同期间存在违反合同约定的行为，判决解除双方签订的租赁合同并无不当。
在本院审理期间，上诉人鲍缀英申请对于地板开洞的时间以及地板开洞的行为是否对房屋质量及安全性造成影响进行鉴定，因为双方合同约定出租人在承租人存在擅自拆改房屋主体结构或破坏房屋布局的情况下，有权解除合同，因此地板开洞的行为是否对房屋质量及安全性造成影响不是解除合同的条件，因此，该鉴定结论与本案不具有关联性，本院对其请求不予准许。上诉人鲍缀英请求对开洞的时间进行鉴定，因此种鉴定不具备鉴定条件，因此本院对其请求不予准许。
综上所述，上诉人鲍缀英的上诉理由不能成立，上诉请求本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费七十元，由鲍缀英负担（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费七十元，由鲍缀英负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
审 判 员 刘国俊
代理审判员 刘 磊
二〇一五年十二月十五日
书 记 员 田 星