江苏省高级人民法院民 事 裁 定 书（2016）苏民申3021号申请再审人（一审原告、二审上诉人）：梁一军。委托代理人：薛昇，江苏天九律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：南京鼎点置业顾问有限公司。住所地在江苏省南京市浦口区天华东路102号北外滩水城第十街区***幢***室。法定代表人：冯会，该公司总经理。委托代理人：戴永莉,该公司员工。申请再审人梁一军因与被申请人南京鼎点置业顾问有限公司（以下简称鼎点公司）房屋买卖合同纠纷一案,不服江苏省南京市中级人民法院（2015）宁民终字第3856号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年6月12日立案受理后，依法组成合议庭对此案进行了审查，现已审查终结。梁一军申请再审称：梁一军愿意将原价98万元的房屋以93万元的低价出售，是因为梁一军急需用款，而鼎点公司承诺先行垫付且愿意依约承担违约责任。二审判决酌定违约金仅为5000元，欠缺事实依据。综上，请求撤销二审判决，再审本案。鼎点公司提交意见认为，与一、二审意见一致，请求驳回再审申请。本院经审查查明：2014年10月3日，梁一军、案外人许某甲、鼎点公司分别作为甲方、乙方、丙方，签订《房地产买卖中介合同》1份，约定：梁一军将位于浦口区浦珠北路139号万江共和新城地和苑09幢3单元906室出售给许某甲；房屋售价93万元。三方商定，梁一军委托鼎点公司出售以上房产，并代办产权转移、房屋交付等事宜、许某甲委托鼎点公司购买以上房产，并代办产权证、房屋交付、贷款、抵押登记、土地使用证等相关事宜。当日，三方又签订补充协议：1、许某甲于2014年10月3日支付梁一军购房定金1万元。2、同年10月8日前双方办理产权过户手续，同时许某甲付梁一军购房首付款14万元。3、领取新产权证以鼎点公司通知为准，梁一军、许某甲需在10月30日前由丙方通知可以出件，共同前往交易中心签字领取新产权证。许某甲付梁一军部分房款78万元，必须在梁一军、许某甲共同配合下，如11月1日起梁一军未收到房屋尾款则有丙方按每日5000元支付梁一军。合同签订后，许某甲分别于2014年10月3日、10月8日、11月1日支付给梁一军1万元、14万元、67万元，2015年3月23日付清余款11万元。2014年10月8日，梁一军与案外人许某甲女儿许某乙签订《南京市存量房买卖合同》，约定:梁一军自愿将座落于浦口区浦珠北路139号万江共和新城地和苑09幢3单元906室出售给许某乙，房屋价格为720000元。2014年10月31日，梁一军、案外人许某乙签订承诺书1份，约定由鼎点公司赔付梁一军5000元，梁一军、许某乙承诺于2014年11月3日办理房产证出件手续。如因梁一军、许某乙造成出件延迟，梁一军必须无条件退还垫资670000元。承诺书中的见证人王某，系鼎点公司的工作人员。同日，梁一军出具收据，收到鼎点房产5000元整。一审中，梁一军主张合同中约定鼎点公司按每日5000元支付梁一军的属违约金。存量房合同的内容是鼎点公司工作人员填写，许某乙签订存量房合同时中介公司是认可的，房屋实际价格是93万元。为此，梁一军申请证人许某甲、许某乙到庭作证。证人许某甲陈述，当初买房子就告诉中介公司是给女儿许某乙买的，中介公司让自己先签字，后名字改为许某乙后，中介公司也没有要求增加中介费。且鼎点公司答应帮自己办理贷款，但没办好，导致自己没按约定付款，直至2015年3月23日才付清余款11万元。合同约定由于没有及时付款的，由鼎点公司按每天5000元的标准支付违约金。梁一军收到的5000元是鼎点公司付的违约金。存量房合同中约定72万元是因为鼎点公司说可以省点钱，但房屋实际价格是93万元。证人许某乙陈述，许某甲与其是父女关系，房子是父亲给自己买的。办理过户时中介公司人在场。鼎点公司表示证人许某甲的证言违背事实，对证人许某乙证明承诺书是10月31日签订的予以认可，其他均不是真实的。另，双方在合同中约定的5000元不是违约金，而是代买房人付房款。鼎点公司付5000元给梁一军是因为梁一军在10月31日前多次到鼎点公司门店闹事，要鼎点公司找许某甲支付房款，而且许某甲也因梁一军不配合办理出件手续，多次找到鼎点公司，鼎点公司无奈之下找到买卖双方解决，因梁一军不配合，鼎点公司答应付5000元，梁一军才同意收到5000元后于11月3日办理出件手续。许某乙也是10月31日才加入到涉案房屋的买卖之中。最终梁一军和许某乙成交是基于同一套房屋，许某甲和许某乙是父女关系，鼎点公司出于人性化操作，没有另签订中介合同和重新收取中介费，但不能表示鼎点公司认可其担保也延长于许某乙身上。鼎点公司已完成了居间义务，没有违约行为。一审法院认为：双方当事人签订的《房地产买卖中介合同》及补充协议系当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，当事人均应按约履行各自的义务。鼎点公司主张其促成了梁一军与许某甲之间中介合同的签订，完成了居间义务，即使鼎点公司对许某甲做出了担保，也仅针对许某甲本人，但鼎点公司对后来加入的许某乙不承担担保责任，不存在违约行为。根据合同约定，虽然双方签订《房地产买卖中介合同》中的购房人系许某甲，但鼎点公司应当履行的义务包括代办产权证、房屋交付、贷款等，案外人许某乙系许某甲的女儿，其与梁一军基于同一房屋于2014年10月8日签订《存量房买卖合同》是《房地产买卖中介合同》的延续，属于案外人许某甲委托鼎点公司代办事项范围之内。本案中购房人许某甲在2014年11月1日仅给付梁一军670000元，余款110000元直至2015年3月23日付清，而根据合同约定，许某甲应在2014年10月30日前付清尾款780000元，如梁一军11月1日起未收到房屋款，鼎点公司应当按每天5000元支付梁一军，故鼎点公司的主张与事实不符，鼎点公司应当根据合同约定支付违约金。鼎点公司主张合同约定的每天支付5000元是代许某甲付房款，而不是违约金，一审法院认为鼎点公司未能举证证明，梁一军不予认可，证人许某甲亦证明合同中约定的每天5000元是违约金，且鼎点公司在许某甲10月30日未付清房屋尾款的情况下赔偿了梁一军5000元，一审法院认为合同中约定的每天付5000元应属违约金，鼎点公司的辩解不能成立，不予采信。根据法律规定，当事人主张违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素。梁一军主张鼎点公司按每日5000元标准给付自2014年11月1日至实际付清房款之日的违约金，结合本案中合同的实际履行情况，鼎点公司的过错，鼎点公司已赔偿梁一军5000元等因素进行衡量，梁一军主张的违约金数额过高，综合考虑上述因素，一审法院认定违约金以5000元为宜。一审法院于2015年5月11日作出（2014）浦民初字第3599号民事判决：鼎点公司于判决生效之日起3日内给付梁一军违约金5000元。梁一军、鼎点公司均不服一审判决，上诉至江苏省南京市中级人民法院。二审法院于2015年8月20日作出（2015）宁民终字第3856号民事判决：驳回上诉，维持原判决。本院认为：梁一军的申请再审理由不能成立。理由如下：《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，当事人主张约定违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，三方商定的付款分为四期履行，前两期均已按期付款，对于第三期约定78万元的付款迟延，鼎点公司依承诺向梁一军已赔付5000元。合同约定的尾款，已由许某甲于签订承诺书的次日支付67万元，其余11万元的实际付款日迟延至2015年3月23日。与原合同约定的付款期限即2014年11月1日相比，迟延约4个多月，鉴于除利息损失外，现尚无证据证明梁一军还有其他的实际损失，在此情形下，二审判决依据前述司法解释的规定，酌定违约金数额为5000元，并无不当。综上，梁一军的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回梁一军的再审申请。审 判 长 管 波代理审判员 关 倩代理审判员 王国亮二〇一六年七月十八日书 记 员 杨玉婷