辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民二终字第672号
上诉人（原审原告）胡蝶，女。
委托代理人吴彦，系辽宁新世纪律师事务所律师。
委托代理人滕玲，系辽宁新世纪律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）大连泛华房屋开发有限公司，住所地大连市西岗区白云新村山庄北二街2号406室。
法定代表人安玉杰，系该公司董事长。
委托代理人周晓民，男，1964年3月30日生，汉族，系该单位员工。
委托代理人宫元栋，系辽宁兴中律师事务所律师。
上诉人胡蝶因商品房销售合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2013）中民初字第1832号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人胡蝶的委托代理人滕玲，被上诉人大连泛华房屋开发有限公司（以下简称泛华公司）的委托代理人宫元栋、周晓民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告胡蝶诉称，2010年3月11日，原告与被告泛华公司签订《商品房买卖合同》（编号NO.0483679），以单价12978元，总价609317元购买被告开发的商品房一套，坐落于大连市中山区职工街87号1-18-17，建筑面积46.95平方米。该合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，第3项约定：“出卖人协助继续办理时间180日，逾期未果出卖人自时间届满次日起赔偿买受人房价款日万分之一的违约金。”合同签订后原告按合同约定的方式支付了全部房款。2010年6月30日，被告向原告交付了房屋。然而交房后至今，被告一直未按合同约定为原告办理房屋权属证书，虽经原告多次催促，被告始终以诸多借口推诿拖延。综上所述，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》已依法成立并生效，原告按合同约定交付了购房款履行了付款义务，被告亦应当按合同约定在商品房交付使用后180日内为原告办理房屋权属证书。根据相关法律规定，被告的上述行为已构成违约，应当承担违约责任，向原告支付违约金24068元（自2011年7月1日起计算至2012年7月30日止）。
原审被告泛华公司辩称，逾期办理房屋权属证书的责任不在被告，而是因为合同签订后履行过程中，国家政策发生了变化，公安部对民用建筑外保温材料消防建筑管理要求的标准及材料均发生变更，原来的标准是防火材料不低于B2级，泛华领城防火材料的标准就是B2级，新规定的标准突然升为A级，导致验收时间延误，办证迟延。2010年11月大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理暂行办法对我市各建筑工程单位的竣工验收备案管理条件均加以规范，将原本只有5个部门的验收增加为15个部门必须出具验收报告，导致本案涉案工程验收滞后。大连市房地产开发协会出具的《关于验收新政影响开发企业办理竣工备案手续的情况说明》也可以证明，因大连市验收新政的出台，导致的迟延办证情况是普遍现象。大厦为小户型公寓，大部分房主以出租为用途，质检站验收时，很多业户不在家，由于原告未配合质检部门进行登门验收，也是产生逾期办理的原因之一。如果因政策发生变化，导致的违约责任全部或部分由被告承担，有悖我国法律在合同法中规定的公平原则，对合同当事人是不公平的。对原告的计算日期有异议，入住时间应为2010年7月24日，2012年7月24日可以办产权了。
大连市中山区人民法院一审查明，2010年3月11日，原告胡蝶与被告泛华公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于中山区职工街87号18-17房屋，房屋价款为603866元，被告应在房屋交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，被告协助继续办理时间180日，逾期未果被告自时间届满次日起赔偿原告房价款日万分之一的违约金。合同签订后，原告向被告实际支付609317元房款。2010年7月23日，被告将房屋交付原告。2012年7月24日，被告完成案涉房屋初始登记。另查，2011年1月1日，大连市开始实施《大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理暂行办法》。2011年3月14日，公安部消防局发布《关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知》（公消（2011）65号），规定从严执行《民用建筑外保温系统及外墙装饰防火暂行规定》（公通字（2009）46号）第二条规定，民用建筑外保温材料采用燃烧性能为A级的材料。2012年12月3日，大连市房地产开发协会出具的《关于验收新政影响开发企业办理竣工备案手续的情况说明》，证明因大连市验收新政的出台，没有给已销售楼盘特别是即将办理竣工备案手续的开发企业合理的准备时间，导致了受新政影响的开发企业构成了对众多已将商品房买卖合同备案的客户违约的事实。2013年1月7日，大连市房地产开发协会为被告单位的案件向大连市中级人民法院出具函件，声明未对被告单位开发的“泛华领城”项目进行过调查，未对该公司任何项目建设工程竣工备案手续办理出具过《关于验收新政影响开发企业办理竣工备案手续的情况说明》。2011年3月29日，大连市公安消防局受理被告开发的“泛华领城”工程消防验收。2011年8月2日，大连市公安消防局出具建设工程消防验收意见书，被告泛华领城建筑消防验收合格。
大连市中山区人民法院一审认为，原告胡蝶与被告泛华公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方当事人应按照合同约定履行各自的义务，不履行义务或者履行义务有瑕疵，应承担相应的法律责任。原告如约交付购房款后，被告未在合同约定的期限内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，导致原告未能及时办理房屋权属证书，应依合同约定承担违约责任。原告要求被告承担违约金的期间有误，原审法院予以调整，被告承担违约金的起算日期应为被告2010年7月23日交房之日后360天的次日即2011年7月19日，截止日期应为被告完成初始登记之日即2012年7月24日，共计371天。双方当事人在合同中约定，“出卖人应在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人协助继续办理时间180日，逾期未果出卖人自时间届满次日起赔偿买受人房价款日万分之一的违约金。”本案中，原告胡蝶接收房屋的时间为2010年7月23日，根据上述合同约定，被告至迟应在2011年7月19日前将办理权属登记所需的材料报产权登记机关备案，只要被告能在2011年7月19日前办妥竣工验收备案手续，即不违反合同约定，同时也不影响原告的权利。只是由于大连市人民政府和公安部消防局相继出台了《大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理暂行办法》和《关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知》的新政，使得大连市建筑工程竣工验收备案工作程序在2011年1月1日后发生了很大的变化，工程竣工验收备案工作量和工作时间都大大增加，极大地延长了开发企业办理竣工备案手续的时间。新政使得房屋开发企业在办理竣工备案手续时项目增加时间延长，就不能将所有延期的责任归咎于房屋开发企业，结合本案的具体情况，应减轻被告逾期办证的违约责任，按逾期办证违约金的50%向原告支付违约金11303元（609317元÷10000×371天×50%）。关于原告所述大连市房地产开发协会出具的《关于验收新政影响开发企业办理竣工备案手续的情况说明》不是针对案涉楼盘出具的，不应适用于本案的问题，因大连市房地产开发协会作为大连市房地产行业的管理机构，其对大连市房地产行业的房屋开发过程中存在的问题不仅清楚，而且还负责协调解决，该协会所作出的“情况说明”，即使在出具时是针对其他开发商开发的其他项目，但同样作为大连地区的开发商，在开发房地产及办理相关验收手续中执行的是同一标准，不存在针对不同的开发商或不同的开发项目执行不同的政策的问题，故无论上述“情况说明”是针对哪个楼盘出具的，该“情况说明”中所谈到的验收新政影响开发企业办理竣工备案手续的情况均是一样的。本案被告自然也存在该“情况说明”所证实的新政延长了办证时间、增加了办证环节并因此导致开发商构成违约的事实，故对原告的该意见不予支持。关于被告提出逾期办理权属证书是原告自身原因的辩解，因被告未提出证据予以证明，不予采纳。综上，大连市中山区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告大连泛华房屋开发有限公司给付原告胡蝶逾期办理房屋权属证书违约金11303元，于判决发生法律效力之日起10日内付清；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费400元，原告负担200元，被告负担200元。
宣判后，胡蝶不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判支持其原审诉讼请求。其主要上诉理由为：1.原审认定事实错误。从大连市国土资源和房屋局对案涉房屋不能办理产权证的原因答复意见中可以看出，案涉房屋是因为开发商未提交由建委质监部门发放的竣工备案证，致使登记部门未给办理产权登记。可见，开发商的行为构成违约，应依法承担赔偿责任。2.原审适用法律错误。根据相关法律规定，建筑工程竣工经验收合格后，方能交付使用，未经验收或验收不合格，不得交付使用。且建设单位应当在工程竣工验收合格之日起15日内，进行备案登记，现开发商将未经竣工验收的房屋交付使用，既违反法律规定，又构成违约，应承担违约责任。3.根据《商品房买卖合同》的约定，房屋交付的时间为2010年6月30日，根据相关规定和合同约定，开发商最迟应当在2010年7月15日前，到工程所在地的工程质量监督机构办理竣工验收备案手续。本案截止2012年5月29日，被上诉人未提交由建委质监部门发放的竣工备案证，故被上诉人办理竣工备案迟延的时间近两年，与所谓的新政没有任何关系。被上诉人逾期将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，导致2012年7月24日才完成初始登记，所以因被上诉人的原因导致逾期办证是不争的事实。4.新规是2011年1月1日起实施的，本案合同约定的自房屋交付之日180日内即2011年1月1日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，新规实施前被上诉人就应提供资料报备案且完成初始登记，故从时间上看被上诉人的违约与新政无关。5.本案是合同之诉，并非侵权之诉，原审认定开发商的违约行为确实受新政影响，考虑被上诉人的过错程度，减轻被上诉人逾期办证的违约责任，此认定违反了国家法律及行政法规的强制性规定，将两个不同的法律关系混为一谈。6.大连市房地产开发协会出具的《关于验收新政影响开发企业办理竣工备案手续的情况说明》不应作为有效证据被采信。该情况说明超越了其职权范围，协会不具有法定的资质，其对法律的理解和解释只能认定为学理解释，不具有司法解释及行政法规的效力。该情况说明是指新政下达时，即2011年1月1日后即将办理竣工备案手续的开发商未得到合理的准备时间，而本案被上诉人应于2010年7月15日前就完成竣工备案手续，故与新政无关。
被上诉人泛华公司表示服从原审法院判决。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案的关键是确认泛华公司是否违约，若违约应否承担责任及承担责任的比例。从已查明的事实可以看出，双方当事人在合同中约定，“出卖人应在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人协助继续办理时间180日，逾期未果出卖人自时间届满次日起赔偿买受人房价款日万分之一的违约金。”本案中，上诉人接收房屋的时间是2010年7月23日，根据上述合同约定，被上诉人至迟应在2011年7月19日前将办理权属登记所需的材料报产权登记机关备案。现被上诉人并未在该日期前，将办理权属登记的材料报相关产权登记机关备案，故被上诉人构成违约。既然违约，就需要分析被上诉人是否是造成违约的唯一原因及是否应承担全部的责任。上诉人提出，被上诉人需在房屋交付使用后的十五日内，即在2010年8月8日前到工程所在地的工程质量监督机构办理竣工验收备案手续，现被上诉人未在此期限内及时办理，应承担违约责任。本院认为，根据双方合同约定，只要被上诉人能在2011年7月19日前办妥竣工验收备案手续，即不违反合同约定，同时也不影响上诉人的权利。只是由于大连市人民政府和公安部消防局相继出台了《大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理暂行办法》和《关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知》的新政，使得大连市建筑工程竣工验收备案工作程序在2011年1月1日后发生了很大的变化，工程竣工验收备案工作量和工作时间都大大增加，原来在工程完工后，在质量监督站履行竣工验收及备案的前置验收工作只有几项，而《大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理暂行办法》施行后，上述前置验收工作增加了十几项，而每一个验收环节对应不同的验收部门，每个部门需根据暂行办法重新制定内部工作流程，理顺工作关系，这样，极大地延长了开发企业办理竣工备案手续的时间。另一方面，公安部消防局下发的《关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知》，也使得公安消防部门在消防验收中受新政影响，验收时限较之规定的时间有所延长。《建设工程消防监督管理规定》中明确规定，消防验收时限在二十个工作日内，而案涉工程的消防验收时间为一百二十六天，要远远超过此期限。可见，新政使得房屋开发企业在办理竣工备案手续时项目增加，时间延长，既如此，就不能将所有延期的责任都归咎于房屋开发企业。结合本案的具体情况，原审法院酌定由被上诉人承担逾期办证违约金的50%合理，应予维持。
至于上诉人提出开发商交付的房屋不符合法律规定的问题，首先，本案双方当事人在合同中选择的交付房屋应符合的条件是“该商品房经验收合格”，显然，双方当事人的真实意思表示是该商品房经五方验收合格，即可以交付使用，并不是需经质监部门验收合格后才能使用；其次，本案上诉人诉请的是逾期办证违约金，至于交付的房屋是否符合法律规定亦不属于本案审查范畴，故对上诉人此项主张不予支持。
关于上诉人提出新政是2011年1月1日起实施的，而案涉合同约定的将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的时间是房屋交付后180日，应在2011年1月1日前，故被上诉人未在该日期前将其需提供的资料报产权登记机关备案已构成违约一节，从双方合同约定的内容看，合同不仅约定了泛华公司需在房屋交付使用后180日内需将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，同时还约定，“如果因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人协助继续办理时间180日”。可见，从被上诉人交付房屋的2010年7月23日开始计算，向后顺延360日，泛华公司只要在此期间将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，都无需承担违约责任，故上诉人此项主张不能成立。
关于上诉人提出大连市房地产开发协会出具的《关于验收新政影响开发企业办理竣工备案手续的情况说明》超出了其职权范围且该“情况说明”不是针对案涉楼盘出具的，不应适用于本案的问题。大连市房地产开发协会作为大连地区主要由从事房地产管理、开发、建设等相关企事业单位组成的行业性非营利社会组织，其知晓大连地区房地产开发建设情况，沟通协调大连地区房地产行业出现的有关问题。该协会出具的“情况说明”，即使在出具时是针对其他开发商开发的其他项目，但亦应当是同时期大连地区开发商开发房地产及办理相关验收手续有关问题的普遍反映。无论上述“情况说明”是针对哪个楼盘出具的，该“情况说明”中所谈到的验收新政影响开发企业办理竣工备案手续的情况均是一样的，本案的被上诉人自然也存在该“情况说明”所证实的新政延长了办证时间、增加了办证环节并因此导致开发商构成违约的事实，故对上诉人此项意见亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费400元，由上诉人胡蝶负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 虹
审 判 员 侯学枝
代理审判员 刘冬艳
二〇一四年五月七日
书 记 员 王 亮