内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内07民终1150号
上诉人（原审被告）：张大宏，男，汉族，住内蒙古自治区鄂伦春自治旗。
委托诉讼代理人：汪吉芳，男，由内蒙古自治区鄂伦春自治旗某社区委员会推荐。
被上诉人（原审原告）：胡某某，女，汉族，住内蒙古自治区鄂伦春自治旗。
被上诉人（原审原告）：王某某1，女，汉族，住内蒙古自治区鄂伦春自治旗。
被上诉人（原审原告）：王某某2，女，汉族，住内蒙古自治区鄂伦春自治旗。
被上诉人（原审原告）：王某某3，男，汉族，住北京市。
四被上诉人共同委托诉讼代理人：史国良，男，满族，住内蒙古自治区鄂伦春自治旗。
原审第三人：鄂伦春自治旗鹏飞房地产综合开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区鄂伦春自治旗阿里河镇。
法定代表人：高海滨，经理。
上诉人张大宏因与被上诉人胡某某、王某某1、王某某2、王某某3、原审第三人鄂伦春自治旗鹏飞房地产综合开发有限责任公司（以下简称鹏飞公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区鄂伦春旗人民法院（2016）内0723民初70号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月24日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人对本案进行了审理。本案现已审理终结。
张大宏上诉请求：一、请求撤销一审判决，依法改判驳回胡某某、王某某1、王某某2、王某某3一审诉讼请求；二、诉讼费由胡某某、王某某1、王某某2、王某某3承担。事实和理由：一、胡某某、王某某1、王某某2、王某某3主体不适格。王某是争议房屋建设单位的建筑商代表，应该是表见代理，代表开发商与张大宏签订合同。胡某某、王某某1、王某某2、王某某3不存在对遗产继承的诉讼程序，尚未有继承资格的法律文书，诉讼主体不适格。二、房屋置换合同是张大宏与开发商之间的法律关系，自然人之间不存在房屋开发征收的法律关系，法人的合同纠纷与自然人没有任何法律关系。一审法院遗漏房屋拆迁安置协议中的担保单位。房屋拆迁安置协议中当时定价每平方米为1500元，王某收款依据是某林业局的文件，但双方的合同是在该文件之前签订的，该文件没有溯及力，对合同没有约束力，争议房屋是棚户区改造工程，而张大宏符合棚户区改造的受益人，应按照2009年内蒙古牙克石林管局相关规定论处，至于后续价格不应作为依据。三、王某并没有取得商品房预售许可证，不能作为商品房或者棚户区改造的销售房屋单位，违反了《城市管理法》第四十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件法律若干问题的解释》第二条的规定，根据合同法第五十二条规定，合同的部分无效性相关规定，该合同的违法部分应予撤销，合同合法部分应予保护。王某没有取得房地产开发的资质就不可能是适格的房屋权利主体。而本案的主体应为开发单位，应由房地产开发单位主张权利。
胡某某、王某某1、王某某2、王某某3共同辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、胡某某系王某的合法妻子，王某某1、王某某2、王某某3系婚生子女。王某与鹏飞公司系合作关系，实际出资人为王某，且张大宏也与王某个人签订了房屋拆迁置换合同。出资人主张张大宏给付购房款应当受到法律保护。王某与张大宏之间签订的协议合法有效。在鹏飞公司同意实际出资人王某向张大宏主张给付购房款的情况下，张大宏理应交付购房款。二、担保单位是担保置换合同的履行，现在置换合同实际履行完毕，担保单位没有必要参加诉讼，且一审时张大宏未向法院提出要求担保单位参加诉讼。合同中从未约定过超出置换面积按照每平米1500元计算，张大宏在一审也未提供任何证据证明约定是该价格。三、因为本案涉及的楼房部分享受国家棚户区改造补贴政策，某林业局系建设单位，张大宏在哪儿获得入户钥匙并不影响其交付房款；商品房预售由鹏飞公司进行，有合法资质。本案不适用商品房法律法规，争议房屋是50平方米之内享受国家棚户区改造政策，超出面积是结合商业开发。整体的房屋销售程序适用棚户区改造相应政策。本案争议房屋为门市以上二楼住宅，只是约定了优先购买权，并没有约定实际价格，按照一审提交相关证据，现有楼房为每平米3000元进行销售，并且都已王某以实际出资人收取房款。综上，张大宏无新证据也无合理上诉理由，请求法院依法驳回张大宏的请求，维持原判。
鹏飞公司未作答辩。
胡某某、王某某1、王某某2、王某某3向一审法院起诉请求：要求张大宏给付购楼款145650元及利息。
一审法院认定事实：王某于2016年5月11日因交通事故死亡。王某的继承人有妻子胡某某、王某某1、王某某2、王某某3。某小区2号楼是王某与鹏飞公司合作开发的，鹏飞公司不投资，只收取王某的管理费，负责办理楼房开发的前期手续。该楼由王某投资并承担税费等其他费用，利润收益也只由王某所得。某小区2号楼（原电影院处）是整体框架结构属于商业和棚户区结合楼房，50平方米以内属于棚户区，由某林业局支付工程款，超过50平方米部分，所建楼房资金由王某本人自筹，该楼都是王某自行施工的，于2013年7月开始动工，于2014年8月竣工，竣工后由某林业局聘请内蒙古慈航房产测绘有限公司对某小区1、2号楼住宅面积进行评估，并作出房产测绘说明书，该说明书记载，某小区1单元202室产权面积是98.55平方米。由于王某开发某小区2号楼需占用张大宏的平房，双方于2013年8月15日签订房屋拆迁协议，协议第三条第三款写明由于张大宏是拆迁户，张大宏对应的2层住宅楼优先张大宏指定的亲属购买（购买棚户区楼政策手续由乙方自行解决）按该楼其他用户的标准缴纳相关费用。协议第七条规定，如在履行过程中发生争议协商不成，依法向人民法院起诉。张大宏以自己的名义进行购买，在某林业局房产科办理售楼手续。张大宏于2014年8月拿到××区的钥匙，同年九月进行了装修并于当年使用。另查明，某林业局与某森工公司属于一个单位两个牌子。某林业局于2014年4月18日作出某林局办字（2014）12号文件，关于进一步做好棚户区房屋改造工作的通知，文件第三条第一款：某小区1号、2号楼（原电影院处）户型分80型和90型两种，50平方米以内按棚户区每平方米500元计算，超出部分均价约按每平方米3000元计算。某森工公司于2015年8月11日做出的某森公司字（2015）181号文件，关于棚户区有关预定价格文件废止的通知，附2015某森公司棚户区楼房分配方案第三条楼房补助条件、价格及楼房系数，第三条第二款第三项写明，某小区2号楼超过50平方米的面积没有列入棚户区建筑面积中，属于纯商业开发，由开发商自行定价收取。张大宏于2016年4月中旬在某组来某林业局审计时得到此文件的。现已有某小区2号楼32住户向王某交纳房款。超过50平方米，每平方米按3000元计算。张大宏称王某不具备主体资格，但没有提供证据予以证实。一审法院认为，既然王某与鹏飞公司对某小区2号楼1楼门市进行开发，不可能存在1楼开发，2楼以上住宅不开发的问题，因该楼开发是整体开发。由于鹏飞公司与王某是合作开发楼盘，鹏飞公司不投资，只收取管理费。王某投资，所以鹏飞房产公司可授权王某收取房款。胡某某、王某某1、王某某2、王某某3作为王某的合法继承人，有收取楼款的权利。某小区2号楼属于商业和棚户区结合的楼房，超过50平方米的面积没有列入棚户区建筑总面积中，属于纯商业开发。王某对自己开发的住宅楼有自行定价和收取房款的权利。双方在自愿、平等协商的基础上签订的拆迁协议书。未违反法律强制性规定，其协议合法有效，应受法律保护。张大宏是依据房屋拆迁协议购买的××区，张大宏对王某交付的房屋，已于2014年9月对该房屋进行装修并已实际使用，所以双方之间形成事实上的买卖关系。关于房屋价格问题，因张大宏于2014年9月已经入住，房屋价格就应该按照甘林办字（2014）12号文件执行，每平方米按3000元计算。甘森工字（2015）181号文件对2015年8月之前销售的楼房没有溯及力。故张大宏称胡某某、王某某1、王某某2、王某某3不具备主体资格的辩解不能成立。对胡某某、王某某1、王某某2、王某某3要求支付房款的请求予以支持，对胡某某、王某某1、王某某2、王某某3要求支付利息的请求因于法无据，又未提供此方面证据，故不予维护。判决：一、被告张大宏于本判决生效后5日内，一次性给付胡某某、王某某1、王某某2、王某某3购楼款145650元；二、驳回胡某某、王某某1、王某某2、王某某3其他诉讼请求。
本院对一审查明的事实予以确认。另查明，本案争议房屋50平方米棚户区改造优惠政策必须是林业局职工有被拆除旧房才可以享受。
本院二审期间，张大宏提供内蒙古森工集团2009年棚户区改造工程实施办法复印件一份，证实超出部分按照改造成本价进行定价。经质证，胡某某、王某某1、王某某2、王某某3对该证据的真实性予以认可，对证明目的不认可，认为该文件是棚户区改造指导性意见，各林业局参照执行，本案争议房屋是结合商业开发。鹏飞公司认为棚户区改造与其没有任何关系，鹏飞公司只负责商业开发部分。本院认为，该文件无法体现某林业局按该文件执行，亦无法证实王某与张大宏约定的房价是按照棚户区改造成本价计算，对于证明目的不予采信。
本院认为，本案争议焦点为：一、胡某某、王某某1、王某某2、王某某3是否具有诉讼主体资格；二、对超出棚户改造面积部分的房屋价格应如何认定；三、王某与张大宏签订的房屋拆迁安置协议书效力如何认定。
关于争议焦点一、张大宏认为胡某某、王某某1、王某某2、王某某3不具备原告主体资格的主张，因王某与鹏飞公司系合作开发本案争议楼盘，且鹏飞公司明确只负责办理前期手续，王某负责投资，销售房屋所获得的利润由王某收取，与鹏飞公司无关，因此王某向其主张房款并无不当。张大宏提出胡某某、王某某1、王某某2、王某某3尚未有继承资格的法律文书的主张，因未提供证据证实王某除上述继承人之外还有其他合法继承人，且是否有继承资格的法律文书并不影响本案中张大宏承担给付房款的义务，故对该主张不予支持。
关于争议焦点二、张大宏称超出棚户改造部分面积的房价应按每平米1500元计算的主张，因其与王某签订的合同明确约定为”二楼住宅按照该楼其他用户的标准缴纳相关费用”，且张大宏提供的证据亦不能充分证实超出面积应按每平方米1500元计算，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，张大宏应承担举证不能的责任。一审法院依据本案争议楼房的其他32户业主房款收据及内蒙古某林业局办公室甘林局办[2014]12号文件来确定棚户改造超出面积部分每平方米按照3000元收取房款并无不当，本院予以确认。关于张大宏认为本案遗漏房屋拆迁安置协议中的担保单位为本案当事人的主张，因担保单位是否参加诉讼并不影响本案认定事实及责任分配，故本院对该主张不予支持。
关于争议焦点三、张大宏称因王德某没有商品房预售资质，不具备主张房款的权利，所以房屋拆迁安置协议部分无效的主张，因本案争议房屋中的50平方米属于棚户区改造优惠政策，要求是林业局职工有被拆除旧房才可以享受，而非开发商对外销售的商品房，故整体的房屋销售不适用关于商品房买卖的相关规定，本院对其该项主张不予支持。
综上所述，张大宏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3212元，由张大宏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 栾 雪
审 判 员 傅 玺 发
代理审判员 张套特格胡
二〇一七年二月十三日
书 记 员 范 晨 阳