江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏06民终576号
上诉人（原审被告）无锡市美润纺织印花制品有限公司，住所地无锡市北塘区锡澄路前村工业园A区15号-1。
法定代表人蔡永根，总经理。
委托代理人蒋庆东，该公司法务。
被上诉人（原审原告）南通得宝实业有限公司，住所地南通市开发区中央路28号。
法定代表人邵玉秋，总经理。
委托代理人李卫平、谢颖，江苏洲际英杰律师事务所律师。
原审被告夏美顺。
上诉人无锡市美润纺织印花制品有限公司（以下简称美润公司）因与被上诉人南通得宝实业有限公司（以下简称得宝公司）、原审被告夏美顺房屋租赁合同纠纷一案，不服南通经济技术开发区人民法院（2015）开民初字第00376号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院查明，得宝公司（甲方）与美润公司（乙方）于2013年12月3日签订《房屋租赁合同》，双方约定乙方承租甲方厂区内6、7号厂房及厂房之间的顶棚用于乙方生产经营。租赁期共36个月，自2014年3月1日至2017年2月28日止，每年租金为18万元，房屋租金不含税金。如需开票，税金由乙方承担。乙方应于本合同签订十日内支付第一年租金；2015年3月1日前支付第二年租金。甲方提供乙方用电量在250KV（A）左右，如需扩容，费用由乙方承担。乙方应按时交纳水、电、气费。乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须征得甲方的书面同意后方可施工。租赁期满乙方不再续租或因乙方原因导致合同提前解除，解除合同时，依附于房屋的装修归甲方所有。在租赁期内，乙方逾期交纳本合同应约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则按上述费用总额的1%支付甲方滞纳金。在租赁期内，乙方未经甲方同意擅自退租的，乙方应该按合同年租金30%的额度向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。双方还约定了其他事项。两公司在合同中加盖了公章，得宝公司法定代表人邵玉秋、美润公司股东夏美顺也在合同上签名。合同签订后，美润公司给付第一年度租金180000元，得宝公司将出租厂房交由美润公司一使用，双方未对厂房内已有物品进行清点。在美润公司租赁使用过程中，美润公司对厂房内部分门窗、电线线路进行了装修改造，并重新购置了变频控制柜。2014年11月19日，南通市安全生产监督管理局以美润公司在公司厂房内存放危险化学品、易燃类液体、印花项目投产未履行“三同时”手续，违反相关行政管理法规对该公司处以3000元罚款的行政处罚。此后美润公司提出中途退租。2015年1月27日，美润公司将生产设备从承租厂房搬离，夏美顺向得宝公司出具了承诺书一份，载明：租赁房屋经营期间欠2014年12月水电费23423.25元，1月份按实计算再付款，再（在）2015年1月31日一并支付。租赁合同违约金事宜口头协商解决。本人愿意为租赁合同纠纷承担连带担保责任。
诉讼过程中，双方确认美润公司欠得宝公司水电费代缴2014年12月水电费23423.25元、2015年1月水电费12463元；得宝公司公司认为公司厂房内原有6台配电柜被美润公司在改装过程中拆除，在恢复原状的前提下同意美润公司拆离其安装的变频控制柜及电缆线。美润公司向原审法院提出对厂房内的变频控制柜及电缆线的价值进行司法鉴定，原审法院委托南通金利信资产评估有限公司进行了评估，评估价值为19900元（以2015年10月30日为评估基准日）。为此，美润公司支付鉴定费3000元。
原审法院认为，双方当事人对签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，得宝公司为出租房屋的合法所有人，该合同合法有效，当事人均应按约履行各自的义务，如不履行合同义务应当承担相应的违约责任。双方当事人的争议焦点在于，美润公司提前解除租赁合同是否构成违约，如构成违约则应承担什么法律责任，解除租赁合同后添附的设施如何处置，夏美顺个人是否应对产生债务承担连带责任。
根据双方的约定，承包合同期限为2014年3月1日至2017年2月28日止，美润公司支付第一年的房租后于2015年1月27日搬离承租厂房，未能继续履行租赁合同构成违约。对于房屋租赁合同双方而言，出租人的主要义务是将符合约定条件的房屋交由承租人使用，承租人的主要义务则是按照约定给付租金。美润公司辩称其提前解除合同系得宝公司消防设施不合格所致，但其提供的证据表明因承租厂房内存放危险化学品、易燃类液体、印花项目投产未履行“三同时”手续等违法行为导致被相关部门处罚。即便存在其辩称的消防设施不合格的情形，因得宝公司厂房在验收时通过消防验收，且双方在租赁合同中未明确约定得宝公司应当提供何种标准的厂房时，应当视为承租人同意以出租物的现状进行使用。根据《安全生产法》规定生产经营单位应当具备法定的安全生产条件，否则不得从事生产经营活动，可见提供符合法定安全生产条件的主体是生产经营单位。故对美润公司辩称的该项理由，原审法院不予采纳，认定其构成违约，应承担相应的违约责任。
《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可约定违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据双方约定，在租赁期内，美润公司未经得宝公司同意擅自退租，应该按合同年租金30%即54000元的支付违约金。若支付的违约金不足弥补损失的，还应承担赔偿责任。由于美润公司的违约行为给得宝公司带来厂房空置损失，原审法院考虑给予四个月的租金损失为60000元（180000÷12×4）。因美润公司已给付一年房租至2015年2月28日，其于2015年1月27日提前一个月搬离并腾空厂房交还给得宝公司，美润公司多付一个月租金不再予以退还。因此，原审法院酌情认定美润公司还应支付得宝公司违约金为45000元。得宝公司还主张此后产生的空置损失，因得宝公司已经收回出租房屋，可以通过进行其他经营活动以弥补其损失，故对得宝公司的该主张原审法院不予支持。美润公司辩称此段时间租金应换算水电费无法律依据，原审法院不予采纳。
对于美润公司要求拆离其安装配电设施的请求，由于出租时厂房已通电并具有正常的配电设施，后美润公司自行更换，现在其要求返还，得宝公司必然需要重新安装才能通电，又由于双方在交付厂房时未对厂房内具体设施进行清点，在无法查清交付时厂房内设施的前提下无法恢复原状。为了物尽其用，本着尽量止损目的，该设备不再予以返还，由得宝公司适当予以补偿。考虑到得宝公司原有配电设施陈新率及美润公司违约过错，原审法院根据设施现状及价值，酌定由得宝公司补偿美润公司现值40%，即7960元（19900×40%），该设施不予返还。因双方对美润公司欠缴的水电费35886.25元（23423.25＋12463）无异议，原审法院予以确认。得宝公司主张按照约定支付滞纳金，根据双方约定的计算标准为逾期每天欠费总额的1%支付，如超过一个月（每月以30天计算），则滞纳金已达欠缴费用的30%，如超一年则达欠缴费用的360%，远高于其代缴水电费用产生的损失，原审法院酌定调整为欠缴费用按同期银行贷款利率四倍计算的滞纳金。
关于夏美顺是否应对本租赁合同产生的债务承担连带责任，应从夏美顺出具承诺书的法律性质考察。夏美顺出具的承诺书内容表明其本人愿意为租赁合同纠纷承担连带担保责任，系其真实意思表示，该承诺属于连带保证合同，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担保证责任，其辩称不应承担连带责任无法律依据，原审法院不予采纳。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第九十一条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条之规定，判决：一、美润公司给付得宝公司违约金45000元；二、美润公司给付得宝公司水电费35886.25元及2015年2月1日起的滞纳金（计算方法为：以35886.25元为本金，按照同期银行贷款利率四倍计算至实际给付之日）；三、得宝公司给付美润公司安装的变频控制柜及电缆线折价款7960元；上述三项相抵，美润公司还应支付得宝公司人民币72926.25元及相应滞纳金，于本判决生效后十日内履行。四、夏美顺对美润公司的上述给付义务承担连带担保责任；五、驳回得宝公司其他诉讼请求。案件受理费2730元、鉴定费3000元，合计5730元由得宝公司承担730元，由美润公司和夏美顺负担5000元。
宣判后，上诉人美润公司不服，向本院提起上诉，其主要上诉理由为：上诉人并不存在违约，一审认定上诉人违约没有依据；一审判决考虑四个月租金损失亦超诉讼请求判决；“多付一个月租金不再予以退还的表述”没有法律依据；上诉人要求将多付的租金抵算水电费应得到法院支持；原审对配电设施的处理缺乏法律依据；一审对水电费是否结清没有进行确认，对水电费发票未作表述和判决；一审对水电费的滞纳金的判决错误。综上，请求二审法院依法改判。
被上诉人得宝公司答辩称，一审判决认定美润公司违约正确；判决美润公司支付水电费和滞纳金符合法律规定；一审按照配电设备现值40%补偿美润公司并无不当；原审并没有超诉讼请求判决。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告夏美顺答辩称，承诺书其受逼迫所写，希望二审法院重新判决。
本院经审理查明，原审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。
本院认为，双方当事人订立的租赁合同，系当事人真实意思表示，其内容并不违法法律规定，应依法确认为有效合同。在合同履行过程中，承租厂房内存放危险化学品等违法行为被有关部门处罚。因此，导致不能继续履行合同的原因在上诉人美润公司。美润公司认为其不构成违约的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于上诉人主张的违约金是否超过诉讼请求的问题，本院认为，原审确定违约金时，系在扣除上诉人多支付一个月租金的基础上确定违约金的具体金额。由于违约金与预付租金的性质不同，故该两笔款项不宜合并处理。对于违约金，根据本案的实际情形，本院二审依法酌情直接确定为45000元。对于多支付的一个月租金，美润公司认为应当返还，其就此应在原审诉讼中提出明确的反诉请求。由于美润公司在原审诉讼中未明确提出反诉，故本院对美润公司多支付的一个月租金在本案诉讼中不予处理。当事人可以就该多支付的一个月的租金另行解决。至于上诉人提出的配电设备补偿问题，本院认为，原审根据本案的实际情形予以确定补偿比例并无不当，上诉人的该上诉理由，本院亦不予采纳。关于上诉人要求提供水电费发票的问题，本院认为，上诉人同样应当就此主张明确提出反诉请求，在上诉人未对此提出明确诉讼请求的情况下，原审法院未予处理并无不当。当事人对此可另行解决。对于水电费金额的问题，本院认为，上诉人在原审法院2015年8月3日庭审回答法庭提问时，上诉人明确表示对水电费的欠费金额没有异议。现在上诉人上诉对有关欠费金额提出异议，但对此其没有合理理由予以解释，故本院对上诉人的该上诉理由不予采纳。至于水电费的滞纳金实际系上诉人逾期支付款项之损失，原审按照同期银行贷款利率四倍予以确定并无不当，本院依法予以支持。综上，原审判决认定的基本事实清楚，实体结果亦可依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2730元，由上诉人美润公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 盛
审 判 员 季建波
代理审判员 张峥嵘
二〇一六年四月二十七日
书 记 员 施惠惠