广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）青民一初字第1957号
原告：广西南宁金地世家物业服务有限公司，住所地：南宁市仙葫开发区。
法定代表人：陈振强，董事长。
委托代理人：陈振宇，广西创想律师事务所律师。
委托代理人：秦敏，广西创想律师事务所实习律师。
被告：黄正慰。
委托代理人：梅细扬，广西君桂律师事务所律师。
委托代理人：梁柳宁，广西君桂律师事务所律师。
原告广西南宁金地世家物业服务有限公司（以下简称金地公司）诉被告黄正慰物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员王强担任审判长，人民陪审员黄思霞和人民陪审员贾颜祯参加的合议庭，于2014年9月1日公开开庭进行了审理。书记员梁飞恒担任法庭记录。原告委托代理人陈振宇、秦敏，被告委托代理人梅细扬、梁柳宁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告于2003年6月22日购买广西南宁荣昌房地产开发有限公司开发的位于南宁市仙葫经济开发区金地世家1幢某号房，房屋建筑面积为376.10平方米，已于2003年11月18日交付。广西南宁荣昌房地产开发有限公司委托原告对该小区提供物业管理服务。依据《物业管理委托合同》、《物业管理服务合同》和《业主公约》等的约定，原告依约提供物业管理服务，被告应按时足额支付物业管理费、房屋专项维修资金、生活垃圾处理费、公摊水电费等费用。根据南宁市物价局文件南价格（2006）291号规定，物业管理费为住宅每月每平方米0.45元、公共设施水电分摊按实际分摊。根据《南宁市城市生活垃圾处理征收与使用管理办法》规定，生活垃圾处理费每月每户7.5元。同时，依据相关法律规定，专项维修资金为按房屋建筑面积每月每平方米0.1元交纳。但被告从2005年1月起至2013年4月拒不交纳上述费用，原告多次催促，被告均无理拒交。为了维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院判令：1、被告向原告支付物业管理费10831.70元。2、公摊水电费735.60元，生活垃圾处理费1463元。3、被告支付因延期交纳物业管理费产生的违约金30717.79元。上述费用判令被告支付直至履行完毕之日止。4、请求法院判令被告承担本案的全部诉讼费用。
被告辩称：一、被答辩人没有任何证据证明本案物业服务合同签署当时该公司已经具备运营资质，所以物业服务合同应当认定无效，事实上答辩人已经向南宁市房产局物业科调查核实，被答辩人登记注册时间是2003年，等级资质获批的时间是2013年6月9日暂定2014年6月9日，可见被答辩人在2013年6月之前不具备相应的等级资质，那么其收取本案各项费用是没有依据的，根据物业条例24条、物业服务企业资质管理办法第7条，被答辩人应当在登记注册设立的当初，即2003年要取得相应的登记资质，但是本案中被答辩人并没有提供这些运营资料，因此，我方认为被答辩人在2013年之前属于非法运营，签署的物业服务合同无效，也不能在没有提供服务事实的基础上直接向答辩人收取各项费用。二、即便抛开资质不谈，被答辩人也仅是受托开发商的前期物业公司，该委托合同早在2006年到期终止，因开发商与被答辩人的合同期限是3年，从2003年计算到2006年截止，所以被答辩人没有权利依据该授权合同收取答辩人的各项费用，被答辩人没有服务和收费的依据。三、本案的涉案房屋是答辩人自建房，在房产证上是有明确的注明，所以不属于开发商必须绑定前期物业的范围和对象，因此不管开发商是否继续委托被答辩人管理和服务小区，作为自建房的产权人是有权拒交物业服务费，并终止物业服务关系。四、答辩人的特殊情况在于答辩人已经在2008年交完物业费之后，也就是2009年1月份，答辩人已经告知被答辩人终止物业服务关系，所以本案中的物业服务合同已经终止，被答辩人不应当再向答辩人主张诉请中的各项费用。五、关于专项维修基金，被答辩人没有权利诉请，答辩人也不应被答辩人交纳该项费用。关于公摊水电费，被答辩人没有提供用水用电的情况资料，也没有提供合法合理的计算方式，所以直接要求交纳的水电费不应支持。关于生活垃圾处理费，被答辩人的计算方式及收取依据是错误的，按十元、十五元、十六元收取生活垃圾处理费没有依据，根据南宁市的相关规定，生活垃圾处理费只有两次定价和调整，2003年和2006年的规定是按7.5元收取，最后一次是2010年的规定，按8元收取，所以被答辩人计算高出的部分不应得到支持。关于物业费的违约金，没有事实和法律依据，也严重违反了公平原则，不应支持，因为本案中被答辩人没有任何证据其已经合理的催收物业服务费，甚至通知答辩人缴费的时间和数额都没有，不排除被答辩人是有故意放任然后获取高额违约金的嫌疑，根据合同第119条，当事人一方违约的，对方应当采取适当的措施防止损失扩大，没有采取措施的不得就扩大的损失要求赔偿，所以被答辩人主张高额的违约金是不正确的。双方物业服务合同中并没有约定物业费缴纳的时间，约定的内容仅是按照被答辩人的通知要求进行缴纳，所以被答辩人在没有告知何时收取及给予合理的期限情况下，要求答辩人支付高额违约金不符合合同约定也不符合法律规定。被答辩人按日千分之三计算违约金显然过高，被答辩人没有损失存在，不应当主张高额的违约金。2012年之前的各项费用，包括物业服务费、生活垃圾费、违约金等，都已经超过了诉讼时效，被答辩人的这些诉请应当驳回。综上本案答辩人不应当向被答辩人支付2009年1月份之后的物业服务费。
经审理查明：2003年8月13日原告与广西南宁荣昌房地产开发有限公司签订一份《物业管理委托合同》，合同约定广西南宁荣昌房地产开发有限公司将开发建设的金地世家商住小区全部住宅，委托给原告实行物业管理。委托期限2003年10月1日至2006年9月30日。被告黄正慰是南宁市仙葫开发区金地世家商住小区金地世家1幢某号房业主。房屋建筑面积376.1㎡，宅地面积93㎡。
2003年11月18日原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《金地世家物业管理服务合同》，约定甲方是金地世家商住小区的物业管理服务企业，对金地世家商住区的房屋公共部分、公共设施设备、异产毗连部分、环境卫生、小区内绿化及安全保卫行使管理权、服务权。合同第十三条约定甲方负责按规定收取物业管理综合费。为乙方和其他使用人提供委托服务的，收取委托服务费用。甲方有权要求乙方配合，对逾期不交纳的，按规定每人加收3‰滞纳金，对拒交或累计达十二个月时，可采取相应追缴措施。合同第二十三条约定乙方必须按月、季或按年度支付物业管理费。物业管理费主要用于：公共物业及配套设施的一般维护保养；清扫、保洁公共场所和清运垃圾；公共绿化地、花草树木的养护、管理；治安、消防管理费等。合同由原告盖章、被告签名。
被告于2003年11月18日办理入伙手续并签署《业主入伙手续审核、缴费、交房记录表》。被告入住后因拖欠相关费用，原告于2013年4月3日向被告发一份《金地世家缴费通知单》，主要内容为：被告拖欠从2008年1月至2013年4月物业管理费；从2005年1月至2013年4月生活垃圾处理费；2007年6月至2013年3月公用设施水电公摊费及专项维修基金等。要求被告在2013年4月10日前到物业办公室交纳。该款原告催缴未果，遂向本院起诉，庭审中原告撤销要求被告交纳房屋专项维修资金的诉讼请求，被告确认上述费用其确实未交纳。
另查明，原告已取得物业管理资质，资质等级为三级。2006年12月6日，经原告向南宁市物价局报批，该局下发南价格（2006）291号文件《关于金地世家及南宁仙葫电器城小区物业服务收费标准的批复》，核准该小区的收费标准为：一、综合服务费：住宅按房屋建筑面积计0.45元／㎡·月（含房屋共用部位、共用设施设备日常维修费用，以及绿化养护、秩序维护、环境卫生等所需的管理费用）。……四、以上收费标准为最高限价，允许下浮，属前期物业管理服务收费，待成立业主委员会后自行取消，城市生活垃圾处理费属代收费，不列入综合服务费。五、物业管理服务具体的收费项目、收费标准及收费办法在物业服务合同中约定。
再查明，2003年7月9日，南宁市人民政府发布《关于统一征收城市生活垃圾处理费的通告》（南府字（2003）18号），通告载明：凡在南宁市市区范围内所有产生生活垃圾的国家机关、企事业单位、个体经营者、社会团体、城镇居（村）民和城市暂住人口等均应按规定交纳城市生活垃圾处理费；城镇居（村）民以户为单位收取，其中：1、2003年7月10日至2005年7月9日按7元／户·月收取；2、2005年7月10日至2007年7月9日按7.5元／户·月收取；3、2007年7月10日起按8元／户·月收取。2010年4月8日，南宁市物价局、财政局、城市管理局联合向南宁市环境卫生管理处下发《关于重新明确我市城镇生活垃圾处理费收费标准等有关问题的通知》（南价费（2010）31号），通知载明：从2010年元月1日起，全市区范围内统一执行我市第三步城镇生活垃圾处理费收费标准，即城镇居（村）民为8元／户·月。
本院认为，原告与广西荣昌房地产公司签订的《物业管理委托合同》及原告与被告签订的《金地世家物业管理服务合同》系双方的真实意思表示，应为有效合同，对被告均具有约束力。受广西荣昌房地产公司的委托，原告作为金地世家小区的前期物业服务企业，在小区成立业主委员会、选聘物业管理企业前为小区提供物业管理服务，并负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费，被告作为受益人应履行按时交纳物业服务费等相关费用的义务。庭审中，原告撤销要求被告交纳专项维修资金的诉请，系原告自愿处分自己的诉讼权利，本院予以准许。
关于原告主张的物业服务费。根据《金地世家物业管理服务合同》的约定，物业管理费收费标准按物价部门批准的标准执行。经南宁市物价局核准，金地世家小区在2006年12月6日至2008年12月期间的物业综合服务费住宅按房屋建筑面积计0.45元／月·平方米的标准收取，因此，在文件规定的期间内，原告可按文件规定的标准收取，即0.45元／月·平方米，对于文件规定期间之外的，原告主张继续按0.45元／月·平方米计算，该标准未超过南价格（2009）200号文规定的指导价，应予以支持。故被告每月应交纳的物业服务费应按每平方米0.45元计376.1平方米，被告从2008年1月开始拖欠原告的物业服务费至2013年4月，被告应向原告支付的物业服务费为：0.45元／月·平方米×64个月（2008年1月至2013年4月）×376.1平方米=10831.7元。
关于原告主张被告交纳公摊水电费的问题，虽然被告在庭审确认确实未交纳该款项，但被告对原告提出的所欠公摊水电费735.60元不予认可，且原告也没有提供相关证据证实被告实际应交纳的具体金额，应承担举证不能的责任，故原告该项诉请本院不予支持。
关于原告主张的生活垃圾处理费问题，根据南宁市人民政府发布的《关于统一征收城市生活垃圾处理费的通告》凡在南宁市市区范围内所有产生生活垃圾的国家机关、企事业单位、个体经营者、社会团体、城镇居（村）民和城市暂住人口等均应按规定交纳城市生活垃圾处理费。本案被告确认从2005年1月至2013年4月生活垃圾处理费未交，故应按照通告的规定交纳：其中2005年1月—2005年7月按7元／户·月计为49元；2005年8月—2007年7月按7.5元／户·月计为180元；2007年8月—2013年4月按8元／户·月计为552元，以上合计781元。
关于原告主张的逾期交纳物业服务费违约金。根据《金地世家物业管理服务合同》约定，被告逾期交纳物业服务费的，原告有权按规定每日加收3‰滞纳金，该约定实为双方当事人对违约责任的约定。被告逾期支付物业服务费的，应按此约定承担违约责任，故本院对原告要求按每日3‰支付违约金的诉请予以支持。至于被告主张违约金过高的问题，上述违约金的计算标准是双方在订立合同时共同协商确定的，该约定是双方当事人的真实意思表示，况且2004年7月1日起施行的《广西壮族自治区物业管理条例》第四十七条规定：“业主、使用人未按照前期物业管理服务合同或者物业管理服务合同的约定交纳物业管理服务费用或者维修资金的，物业管理企业可以每日加收应当交纳费用的千分之三的滞纳金或者按照约定加收滞纳金。”故该约定没有违反法律禁止性规定，对双方当事人均发生拘束力，被告辩称违约金的计算标准过高，但未能就相关事实予以举证，故对被告的抗辩理由，本院不予采纳。由于物业服务合同中约定支付物业管理费的时间为：“必须按月、季或按年度支付物业管理费”，故被告有权选择按年度支付物业管理费，因此，被告支付物业管理费的逾期起算时间应从次年起开始计算。
关于本案的诉讼时效。被告主张原告要求被告支付2011年8月23日前的各项费用已经超过诉讼时效，但物业服务合同属于继续性合同，因原告提供的物业管理服务一直处于持续状态，上述各项费用属于持续发生，故本院对被告的上述辩解意见不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第二十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告黄正慰向原告广西南宁金地世家物业服务有限公司支付物业服务费10831.7元；
二、被告黄正慰向原告广西南宁金地世家物业服务有限公司支付生活垃圾处理费781元；
三、被告黄正慰向原告广西南宁金地世家物业服务有限公司支付逾期交纳物业服务费的违约金（违约金计算方式：以2030.94元为基数，从2009年1月1日开始起算；以2030.94元为基数，从2010年1月1日开始起算；以2030.94元为基数，从2011年1月1日开始起算；以2030.94元为基数，从2012年1月1日开始起算；以2030.94元为基数，从2013年1月1日开始起算；以676.98元为基数，从2014年1月1日开始起算，以上均按每日千分之三的标准计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止）；
四、驳回原告广西南宁金地世家物业服务有限公司要求被告黄正慰交纳公摊水电费735.6元的诉讼请求。
本案案件受理费960元，由被告黄正慰负担，此款原告广西南宁金地世家物业服务有限公司已预交，被告黄正慰承担部分由被告将此款随同上述应付款项一并付清给原告广西南宁金地世家物业服务有限公司。
上述应尽义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，并在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费，款汇：南宁市中级人民法院诉讼费专户；开户行：中国农业银行古城支行南宁市竹溪分理处；帐号：01×××17。逾期不交也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王 强
人民陪审员 黄思霞
人民陪审员 贾颜祯
二〇一四年九月二日
书 记 员 梁飞恒
附法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《物业管理条例》
第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律
若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。