重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝五中法民终字第00354号
上诉人（原审原告）刘春生，男。
被上诉人（原审被告）重庆渝亚房地产开发建设有限公司，住所地：重庆市渝中区五一路8号，组织机构代码：62190967-1。
法定代表人马驰，执行董事。
委托代理人蒋学平，男。
上诉人刘春生因与被上诉人重庆渝亚房地产开发建设有限公司（以下简称渝亚公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院于2014年11月11日作出（2014）中区法民初字第03341号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
一审法院审理查明，2003年9月26日，刘春生（合同中称买受人）与渝亚公司（合同中称出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：出卖人将位于渝中区房屋一套预售给买受人所有。该房屋的性质为住宅，套内面积122.06㎡，建筑面积162.67㎡，套内单价7236.59元／㎡，成交金额为883298元。刘春生应在签约当日支付购房款183298元，余款70万元以银行按揭的方式支付。合同第八条“交付期限及交付条件”约定：出卖人应当在2004年8月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经质量验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：…（2）逾期超过90日后，…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金；第十一条“交接”约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，不能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人通知交房后30日买受人不进行验收交接的，视为买受人已验收交接，并从通知交房之日起计算物管费，相应风险从通知发出之日转移。双方在合同中还约定了其他权利义务。
合同签订后，刘春生按合同约定向渝亚公司缴纳了全部购房款883298元。但渝亚公司未按约定时间即2004年8月28日向刘春生交付符合合同约定条件之房屋。
2004年11月19日，帝都广场通过重庆市规划局规划验收，重庆市规划局给渝亚公司发放了《重庆市建设工程规划验收合格证》。同年11月25日，帝都广场建设工程竣工。2004年12月20日，渝亚公司取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。
2005年7月25日，渝亚公司与刘春生因所购房屋能否用于办公问题争议即以南坪东路581号为通讯地址互通信函。2005年9月14日，渝亚公司从本市江津区按与刘春生签订的商品房买卖合同中所写地址“渝中区向刘春生寄送信函一份，其中载明“渝亚公司自9月起将为各业主办理房屋产权证，请未接房业主于9月19日开始，到广场现场售房部办理接房手续。”但该信函因“迁移新址不明”或“原写地址不详”原因而被退回。
2006年8月1日，渝亚公司致函刘春生，要求刘春生尽快办理接房手续。但刘春生称，因渝亚公司未出示合同约定的证明文件，故未接房。2007年4月6日，刘春生前往渝亚公司办理接房手续，并在渝亚公司委托的物管公司出具的《清水房验房表》上签字。在业主意见中刘春生写明，房屋不符合《住宅设计规范》要求，如通风等；未建设合同约定的阳台、会所等设施，故拒绝接房。
2007年，刘春生向法院起诉，要求确认：渝亚公司不按合同第十一条约定通知其接房，出示合同第八条约定的证明文件为延期交房违约行为。在该案审理中，渝亚公司称，因刘春生一直拒绝接房，故未向其出示相关证明文件。刘春生则称，渝亚公司应先出示相关证明文件，其才能接房。2008年12月12日，本院以（2007）中区民初字第3496号民事判决书判决：渝亚公司未按与刘春生签订的《商品房买卖合同》第十一条约定通知刘春生接房，出示该合同第八条约定的证明文件，属延期交房违约行为。渝亚公司不服判决，上诉于重庆市第五中级人民法院。2009年3月23日，重庆市第五中级人民法院以（2009）渝五中法民终字第423号民事判决书判决：驳回上诉，维持原判。
2008年5月16日，刘春生向本院起诉，请求撤销与渝亚公司签订的《商品房买卖合同》。审理过程中，刘春生于同年8月26日将其诉讼请求变更为：1、渝亚公司支付从2004年8月29日起至判决之日止的逾期交房违约金，标准为每日按已付购房款的万分之四计算（至2008年12月31日为560365.52元）；2、赔偿因房屋质量等问题造成的损失（窗户、阳台等设施的完善、整改费用）；3、本案受理费由渝亚公司承担。
2009年8月4日，渝中区法院组织刘春生和渝亚公司办理交、接房，渝亚公司在争议房屋现场向刘春生出示了2004年5月27日的《质量验收会议纪要》、2004年8月18日《消防验收意见书》、2004年12月20日的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，并准备好了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。但刘春生称其还需核实房屋面积、阳台、窗户是否符合规范，并且认为除以上提交文件外，渝亚公司还应提交各验收项目验收合格的具体证明文件，故刘春生仍拒绝办理房屋移交手续。
2009年9月23日，渝中区法院作出（2008）中区民初字第2479号民事判决书，认为在本案审理过程中，兼顾到双方当事人的合法权益，于2009年8月4日组织了双方当事人进行房屋移交，渝亚公司出示的交房证明文件符合双方的约定，刘春生应当办理房屋移交手续，而刘春生拒绝办理，此后未能移交房屋的责任应由刘春生自行承担。因此，逾期交房违约金应截止于2009年8月3日；结合双方的合同约定、合同的实际履行情况和双方在本案中举示的证据，合同中约定的违约金确实过分高于因逾期交房造成的损失，违约金应当予以调整并调整为从逾期之日起按已付购房款总额的日万分之二点五计付，故判决：1、渝亚公司在本判决生效后立即向刘春生支付自2004年8月29日起至2009年8月3日止的逾期交房违约金人民币397696.82元；二、驳回刘春生的其他诉讼请求。
刘春生和渝亚公司皆不服判决，上诉于重庆市第五中级人民法院。2010年6月11日，重庆市第五中级人民法院以（2010）渝五中法民终字第280号民事判决书判决：驳回上诉，维持原判。刘春生不服该判决，于2010年8月17日向重庆市高级人民法院申请再审。2010年12月17日，重庆市高级人民法院以（2010）渝高法民申字第1785号民事裁定书裁定对案件进行提审，并中止原判决的执行。2011年6月2日，重庆市高级人民法院作出（2011）渝高法民提字第81号民事判决书，判决：1、撤销重庆市第五中级人民法院以（2010）渝五中法民终字第280号民事判决；2、维持重庆市渝中区人民法院（2008）中区民初字第2479号民事判决第二项；3、变更重庆市渝中区人民法院（2008）中区民初字第2479号民事判决第一项为由被告渝亚公司在本判决生效后立即向刘春生支付自2004年8月29日起至2009年8月3日止的逾期交房违约金人民币635621.24元。
2012年3月1日，刘春生（甲方、债权人）与渝亚公司（乙方、债务人）、邢道东（丙方、代为偿还人）签订《代为偿还债务协议书》，约定：依据重庆市高级人民法院（2011）渝高法民提字第81号民事判决书，甲方申请重庆市渝中区法院执行，截止2012年2月29日，乙方还应偿还甲方本金、利息合计240000元以及诉讼费、保全费、执行费18041元；丙方自愿代乙方偿还以上债务；本协议生效后，丙方将上述款项在2012年3月5日当庭一次性支付给甲方和法院，由甲方出具收条；丙方支付后，重庆市高级人民法院（2011）渝高法民提字第81号民事判决书执行完毕；丙方支付后，成为乙方债权人，乙方在一个月内偿还丙方，逾期将承担违约责任。
庭审中，刘春生举示的渝亚公司和重庆奥斯曼物业管理有限公司（以下简称“奥斯曼公司”）出具的2004年8月16日《收楼通知》载明：“尊敬的业主：欢迎您入住帝都·东方曼哈顿。为了方便您办理入住手续，现将办理入住手续时的有关事项通知如下：……二、请您接到收楼通知后于2004年8月28日上午9：00-17：30到“帝都广场”售楼部办理收楼手续。如不能如期办理，请在2004年9月1日前来办理。逾期不办者视为入住。三、收楼办理手续时应缴纳相关物业管理费用、房屋专项维修基金（按房价总款的3%计算、物管收费标准以物价局批复为准）、契税（按房款总价1.5%收取）。四、若有疑问，请致电：重庆渝亚房地产开发建设有限公司售房部电话：6380****、6380****，重庆奥斯曼物业管理有限公司电话：6381****、6370****。”刘春生称该《收楼通知》的取得系2004年10月份前往渝亚公司售楼部询问为何不按照合同约定的2004年8月28日交房，当时的售楼人员告知已经邮寄了《收楼通知》，但刘春生表示并未收到，故售楼人员向其出示了该《收楼通知》。2006年8月1日，渝亚公司致函其要求尽快办理接房手续，发函的内容中也附了该《收楼通知》。刘春生认为该《收楼通知》的内容不合理、不合法，不是《重庆市商品房买卖合同》约定的交房条件，也不是法定的交房条件，故导致其无法接房。渝亚公司对刘春生取得该《收楼通知》的事实认可，但是认为当时双方发生争议的原因是本案涉案房屋能否进行办公，对《收楼通知》的异议不认可。
刘春生向一审法院诉称，2003年9月26日，原告与被告公司签订《商品房买卖合同》。2004年8月16日的《收楼通知》中，被告公司擅自规定结清房款，缴纳契税、物管费、大修基金等为交房条件，并强求原告履行，且拒不提供房地产行政主管部门审核备案的测量成果报告为结清房款、缴纳契税、大修基金的依据。原告认为被告的《收楼通知》单方变更了《商品房买卖合同》中关于交房条件的约定，违反了《合同法》、《商品房销售管理办法》以及《商品房买卖合同》第八条、第十一条的规定，导致不能按约交房，该行为已经构成逾期交房的违约行为。现原告起诉至法院，要求确认被告公司在《收楼通知》中第三条的规定“收楼办理手续时应缴纳相关物业管理费用、房屋专项维修基金（按房价总款的3%计算、物管收费标准以物价局批复为准）、契税（按房款总价1.5%收取）”改变了《商品房买卖合同》约定的交房条件，应为逾期交房行为。
渝亚公司在一审中辩称，原告与被告公司签订《商品房买卖合同》属实。被告认为《收楼通知》是被告公司和物管公司共同向原告单方面发出的通知，不是合同，是可以协商并可以在履行中改变的。《收楼通知》的大部分内容不是《商品房买卖合同》所明确约定的内容，且《收楼通知》约定的交房时间为2004年8月28日，原告并没有与被告办理接房手续。2008年8月4日，渝中区人民法院组织原、被告交接本案争议房屋，原告是以房屋质量问题而拒绝接房。《收楼通知》的时效已过，其核心就是通知原告接房，而原告从未接房，既然从未接房，也就不存在违约行为。综上所述，被告不同意原告的诉讼请求，要求驳回原告的诉讼请求。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”本案中，原告刘春生与被告渝亚公司所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，原告刘春生和被告渝亚公司均应依照上述合同的约定全面履行各自义务。本案中，原告已按约向被告支付了全部购房款，被告亦应按约向原告移交房屋。原告于2004年10月从被告公司售楼处取得《收楼通知》，此时已经超过了《收楼通知》载明的应接房时间，此后原、被告也并未按照该《收楼通知》的内容办理交接房手续。被告公司和奥斯曼公司发出的《收楼通知》第三条载明的物管费系奥斯曼公司收取的物业管理费用，房屋专项维修基和契税系被告公司代收的应缴纳给国家相关部门的税费，都不是被告公司自行收取的费用，且《收楼通知》并没有载明不缴纳上述相关费用就不向业主移交本案涉案房屋。该《收楼通知》只是向业主交代接房的时间及事项，第三条通知业主缴纳相关费用只是办理交房时履行的相关手续，并没有改变《商品房买卖合同》第八条“出卖人应当在2004年8月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经质量验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用”关于交房的条件的约定。原告认为《收楼通知》第三条的约定改变了《商品房买卖合同》约定的交房条件的诉求，缺乏法律和事实依据，不予支持。综上所述，原告的诉讼请求不成立。遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回原告刘春生的全部诉讼请求。本案案件受理费80元，减半收取40元，由原告刘春生负担。
宣判后，刘春生不服一审判决，向本院上诉称：渝亚公司的《收楼通知》单方变更了《商品房买卖合同》中关于交房条件的约定，违反了《合同法》、《商品房销售管理办法》以及《商品房买卖合同》第八条、第十一条的规定，导致不能按约交房，该行为已经构成逾期交房的违约行为。请求确认渝亚公司在《收楼通知》中第三条的规定“收楼办理手续时应缴纳相关物业管理费用、房屋专项维修基金（按房价总款的3%计算、物管收费标准以物价局批复为准）、契税（按房款总价1.5%收取）”改变了《商品房买卖合同》约定的交房条件，应为逾期交房行为。
渝亚公司认为，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，上诉人刘春生与被上诉人渝亚公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护。根据合同约定，出卖人应当在2004年8月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经质量验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。双方因房屋的交付及违约责任产生纠纷后进行了多次诉讼。其中，（2007）中区民初字第3496号民事判决书判决确认，渝亚公司未按与刘春生签订的《商品房买卖合同》第十一条约定通知刘春生接房，出示该合同第八条约定的证明文件，属延期交房违约行为。（2011）渝高法民提字第81号民事判决书针对刘春生请求渝亚公司向其支付从2004年8月29日起至判决之日止的逾期交房违约金，判决渝亚公司在本判决生效后立即向刘春生支付自2004年8月29日起至2009年8月3日止的逾期交房违约金人民币635621.24元。（2012）中区民初字第05714号民事判决书针对刘春生请求渝亚公司向其支付从2009年8月4日起至交付符合合同约定和国家法律、标准规定房屋之日止的逾期交房违约金，判决驳回刘春生的全部诉讼请求。上述判决均已发生法律效力。
现刘春生就房屋的交付问题再次根据《商品房买卖合同》第八条、第十一条规定，请求确认渝亚公司在《收楼通知》中第三条的规定“收楼办理手续时应缴纳相关物业管理费用、房屋专项维修基金（按房价总款的3%计算、物管收费标准以物价局批复为准）、契税（按房款总价1.5%收取）”改变了《商品房买卖合同》约定的交房条件，应为逾期交房行为。鉴于刘春生与渝亚公司均未按照《收楼通知》的内容办理交接房手续，双方均不认可《收楼通知》第三条载明的物管费、房屋专项维修基金和契税属于合同约定的内容，（2007）中区民初字第3496号民事判决已判决确认了渝亚公司的延期交房违约行为，且刘春生根据该判决在此后已两次提起逾期交房违约金的诉讼，生效判决并未认可渝亚公司根据《收楼通知》可免除逾期交房违约责任。故对刘春生的上诉请求，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，判决恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人刘春生负担。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 张泽兵
审 判 员 肖 琴
代理审判员 肖 飞
二〇一五年一月二十九日
书 记 员 张 玲