广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第4470号
上诉人（原审原告）：祁前秀，住广州市天河区。
委托代理人：史萍、雷彩芳，均系广东广信君达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州市石楼碧桂园物业发展有限公司，住所地：广州市番禺区。
法定代表人：杨文杰，职务：总经理。
委托代理人：何秀琼、余松蔚，均系公司工作人员，联系地址同公司。
上诉人祁前秀因与被上诉人广州市石楼碧桂园物业发展有限公司（以下简称碧桂园公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2015）穗番法楼民初字第53号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：祁前秀、碧桂园公司于2013年11月16日签订了一份《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称《合同》），约定祁前秀向碧桂园公司购买位于广州市番禺区石楼碧桂园瑞莲街10号X号楼9层901号房，房屋建筑面积259.3761平方米，套内面积226.1966平方米，房屋总价2515034元，祁前秀以分期付款的方式支付上述购房款（其中签订预售合同当日支付60%即1509020元，2013年11月16日前支付剩余40%即1006014元）。《合同》第十三条约定：“甲方（碧桂园公司）应当在2014年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方（祁前秀）使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。”第十四条约定：“甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：……2、详见本合同附件七《商品房买卖合同补充协议》第六条的约定。”第十五条约定：“甲乙双方进行房屋验收交楼时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建设节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应当向甲方提供交存首期物业专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。”第十六条约定：“……乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在20日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。”第二十三条约定：“甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第3种方式处理：……3、详见本合同附件七《商品房买卖合同补充协议》第十五条的约定。”《合同》附件七《本合同补充协议》第四条约定：“甲方双方一致同意将《商品房买卖合同》第十二条关于‘交房条件’的全部约定变更为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了本补充协议第七条约定的由相关政府行政主管部门出具的认可文件或准许使用文件和公共服务单位出具的证明文件。”第六条约定：“甲方如未按《商品房买卖合同》中约定的时间交房，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已支付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，乙方有权单方面解除合同，乙方解除合同的，甲方应当在乙方解除合同的通知到达之日起10天内退还全部已付款（但属甲方代收代付且甲方已代付的款项，则甲方无须退还），并按乙方累计已付款的20%向乙方支付违约金。如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自《商品房买卖合同》第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按向乙方支付已支付房价款万分之三的违约金。……”第七条约定：“甲乙双方一致同意将《商品房买卖合同》第十五条关于‘房屋交付时的有关资料’的全部约定变更为：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设、监理方出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》。（四）供水、供气、供电的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并应乙方要求提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给己方；（八）项应交由乙方填写或签署。甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应按照上述约定向乙方提供文件资料，上述文件资料中属政府行政主管部门出具的，若政府行政主管部门规定无须出具或出具的文件资料名称与上述约定不一致的，甲方向乙方提供的文件资料最终以政府行政主管部门出具的文件资料为准。乙方不得借此拒绝收楼，否则，由此产生的逾期交付责任由乙方自行承担。”第八条约定：“甲乙双方一致同意：《商品房买卖合同》第十六条约定的‘乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议’是指：甲方在《商品房买卖合同》第十三条约定的交付日期交付该商品房给乙方，不符合本补充协议书第四条、第七条约定的以及商品房买卖合同附件一和附件六的约定的，乙方应一次性提出异议，由甲方按《商品房买卖合同》第十六条第二款的约定处理。除此之外，乙方在交付验收时提出的其它任何异议不适用《商品房买卖合同》第十六条第二款的约定，均由甲方依法律法规的相关规定处理。……”《合同》签订后，祁前秀向某桂园公司支付了房屋价款2470187元，碧桂园公司向祁前秀开具了相应发票。
2014年6月16日，碧桂园公司向祁前秀寄送《收楼通知书》。2014年10月11日，由于涉案商品房实测面积与《合同》约定面积不符，祁前秀、碧桂园公司签订《补充协议书》，确认涉案商品房实测面积为262.1619平方米（其中套内建筑面积为222.1631平方米，比约定面积减少4.0335平方米），碧桂园公司应向祁前秀退回44847元，涉案商品房实际总价为2470187元。祁前秀、碧桂园公司当日办理了收楼手续。关于祁前秀延迟收楼的原因，祁前秀提交了《房屋维修申请记录表》4份、《关于莲山首府瑞莲街10号901房业主要求减免物业管理费的申请报告》（附照片）、《碧桂园莲山首府验收交接表》、照片等证据，证实因涉案商品房存在质量问题（主要是装修和墙身裂缝等问题），祁前秀从2014年6月开始验收，经碧桂园公司多次返修仍未完全解决，最后双方达成协议，由碧桂园公司补偿祁前秀4个月管理费即2936.2元，祁前秀自行维修余下的问题。
2015年1月7日，祁前秀向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：碧桂园公司向祁前秀支付逾期交房的违约金77714.55元（每日按已付房款2515034元的万分之三计算，自2014年7月1日暂计至2014年10月11日共103天）；碧桂园公司承担本案诉讼费。
碧桂园公司在原审中答辩不同意祁前秀的诉讼请求，称其没有逾期交房，不需要支付违约金。
原审审理过程中，碧桂园公司还提供了涉案商品房的《竣工验收备案表》、《建设工程规划验收合格证》、《建筑工程竣工验收报告》及《补充协议》第七条约定的相关资料。
原审法院认为：祁前秀、碧桂园公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议是双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方应按合同的约定履行各自的义务。祁前秀、碧桂园公司在《合同》及补充协议中明确约定交房条件为“该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了本补充协议第七条约定的由相关政府行政主管部门出具的认可文件或准许使用文件和公共服务单位出具的证明文件”，现碧桂园公司已提供约定的相关资料，涉案商品房符合交付条件。至于祁前秀提出的装修质量问题，由于双方在《合同》中并无关于装修标准的约定，且祁前秀提出的质量问题也与商品房主体结构无关，碧桂园公司也履行了修复义务，并在《合同》约定的时间前通知祁前秀收楼，碧桂园公司对于延迟交楼不存在过错，祁前秀要求碧桂园公司承担逾期交楼的违约责任，事实和法律依据不足，祁前秀的主张，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2015年7月3日作出如下判决：驳回祁前秀的全部诉讼请求。本案受理费1742元，由祁前秀负担。
判后，上诉人祁前秀不服原审判决，向本院提起上诉，认为：一、原审判决以碧桂园公司已提供约定的相关资料，认定涉案商品房符合交付条件，属事实认定不清。合同附件七《本合同补充协议》第八条约定了涉案商品房的交付标准或条件应包括四个方面，即：《本合同补充协议》第四条的“交房条件”、《本合同补充协议》第七条的“房屋交付时的有关资料”、《商品房买卖合同》附件一的“房地产平面层图”和《商品房买卖合同》附件六的“装饰、设备标准”。二、原审判决以“双方在合同中并无关于装修标准的约定，且祁前秀提出的质量问题也与商品房主体结构无关，碧桂园公司也履行了修复义务，并在《合同》约定的时间前通知祁前秀收楼”为由，认定碧桂园公司对迟延交楼不存在过错，缺乏事实和法律依据。（一）双方在涉案合同附件七《本合同补充协议》第十五条第1项中对涉案商品房的装修标准进行了明确的约定。该条约定“该商品房的设备数量及装饰标准等按《商品房买卖合同》附件六的约定……甲方按照《商品房买卖合同》附件六约定的装饰项目进行配置与交付。”、第二款约定“除该商品房的装饰、设备标准与《商品房买卖合同》附件六约定的不一致或违反有关商品房的装修、设备标准的强制性规定外，乙方在该商品房交付使用时不得以对该商品房的装饰和设备有异议为由拒绝收楼……”。根据上述合同条款，涉案商品房的装饰、设备标准应当符合两个标准条件：1、约定标准：设备数量及装饰标准与《商品房买卖合同》附件六约定一致；2、强制标准：涉案商品房的装饰、设备标准不得违反有关商品房的装修、设备标准的强制性规定。装修、设备的强制标准为《住宅室内装饰装修工程质量验收规范》，该规范对房屋墙面、天花基层、吊顶工程、墙饰面、楼地面饰面、电气工程、门窗工程的装修质量都有明确要求。祁前秀与物业公司多次验楼记录显示，案涉商品房存在吊顶和墙面开裂、阴角未收口或收口差、木地板严重变形松动、门窗晃动、墙砖收口不规范、缝隙大等严重质量问题，且经多次返工维修均未能整改，明显违反《住宅室内装饰装修工程质量验收规范》的规定。（二）碧桂园公司提出的装修质量问题是否与商品房主体结构有关，并不影响碧桂园公司承担违约责任。祁前秀购买的商品房除了商品房主体结构，还含装修的住宅，该两部分是合同价值的两大重要组成内容，祁前秀亦为此支付了相应对价。涉案商品房主体结构符合交付标准并不等于商品房室内装修符合交付标准。碧桂园公司应当履行合同义务将符合质量要求的商品房及装修交付祁前秀，否则祁前秀有权拒绝接收房屋并要求碧桂园公司承担违约责任。其次，涉案商品房室内装修存在严重质量问题，且经多次返工维修均未能整改，明显违反《住宅室内装饰装修工程质量验收规范》，严重影响商品房的正常使用，致使合同目的无法实现，根据《合同法》第一百四十八条“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担”之规定，祁前秀有权拒绝接收房屋。（三）原审判决认定“碧桂园公司实际履行了修复义务”与事实不符。根据验楼记录显示，2014年6月21日双方首次对案涉商品房进行验收时，涉案商品房即存在吊顶和墙面开裂、木地板严重变形松动、门窗晃动、墙砖收口不规范、缝隙大等多达29项质量问题，后经祁前秀多次催促整改、验收均未有效解决。直至2014年10月8日最后一次验收，涉案商品房仍存在墙体开裂、木地板泡水发霉变形等6项严重质量问题未得到处理。祁前秀迫于自身居住需要和碧桂园公司怠于履行修复义务，只好与其协商赔偿并自行处理剩余质量问题。祁前秀后续为解决质量问题支出近十万元的装修费用，远超出碧桂园公司给付的赔偿数额。（四）碧桂园公司在《合同》约定的时间前通知祁前秀收楼，不代表其己全面履行商品房交付义务且不存在过错。综上，祁前秀上诉请求：1、撤销原审判决；2、依法改判碧桂园公司向祁前秀支付逾期交房的违约金77714.55元（每日按已付房款人民币2515034元的万分之三计算，自2014年7月1日至2014年10月11日共103天）；3、本案一、二审诉讼费用由碧桂园公司承担。
被上诉人碧桂园公司答辩称：祁前秀的上诉没有新的事实和证据，双方已就装修问题作出和解处理，不同意祁前秀的上诉请求。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
经二审审查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
另查明，案涉《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七第十五条约定“该商品房的装饰按下列第1项约定处理：1、该商品房由甲方统一装饰。该商品房的设备数量及装饰标准等按《商品房买卖合同》附件六的约定，甲方设置的示范单位只作为乙方感受装饰与家具摆设的整体效果之用，不作为该商品房的交付标准。甲方按照《商品房买卖合同》附件六约定的装饰项目进行配置与交付。除该商品房的装饰、设备标准与《商品房买卖合同》附件六约定的不一致或违反有关商品房的装修、设备标准的强制性规定外，乙方在该商品房交付使用时不得以对该商品房的装饰和设备有异议为由拒绝收楼，乙方以此拒绝收楼或者拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由乙方自行承担。”诉讼中，祁前秀对案涉房屋的装饰、设备标准与《广州市商品房买卖合同（预售）》附件六的约定不持异议。
再查明，2013年6月9日，住房城乡建设部发布了关于发布行业标准《住宅室内装饰装修工程质量验收规范》的公告，批准《住宅室内装饰装修工程质量验收规范》为行业标准，编号为JGJ／T304-2013，自2013年12月1日起实施。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，因此本案的争议焦点为：祁前秀认为碧桂园公司对案涉房屋装修质量存有问题主张逾期交楼违约金是否成立？对此，分析如下：
双方当事人在《合同》附件七第十五条约定案涉房屋的装饰装修标准不得违反《合同》附件六“装饰、装修标准”或有关商品房的装修、设备标准的强制性规定，否则祁前秀有权拒绝收楼。碧桂园公司2014年6月16日向祁前秀寄送了《收楼通知书》后，祁前秀以案涉房屋的装修存在严重质量问题为由提出异议，后祁前秀以碧桂园公司对案涉房屋的装修不符合《住宅室内装饰装修工程质量验收规范》为由提起本案诉讼。本院认为，根据《工程建设行业标准管理办法》第十二条“行业标准的编号由行业标准代号、标准发布的顺序号和批准标准的年号组成，并应当符合下列统一格式：（一）强制性行业标准的编号：XX＊＊＊＊—＊＊强制性行为标准的代号发布标准的顺序号发布标准的年号（二）推荐性行业标准的编号XX／T＊＊＊＊—＊＊推荐性行业标准的代号发布标准的顺序号发布标准的年号”的规定，《住宅室内装饰装修工程质量验收规范》编号为JGJ／T304-2013，属于推荐性行业标准。故祁前秀主张《住宅室内装饰装修工程质量验收规范》为商品房的装修、设备标准的强制性规定于法无据，其主张碧桂园公司对案涉房屋的装修质量违反《合同》约定的“强制性规定”，本院不予支持。
本案中，案涉房屋装修确实存在一定的质量问题，碧桂园公司应承担相应的维修责任，但该维修责任有异于《合同》约定碧桂园公司应承担的逾期交楼违约责任。对祁前秀收楼时提出的房屋装修质量异议，碧桂园公司进行了维修、双方达成了补偿祁前秀四个月管理费的解决方案。祁前秀以案涉房屋装修质量存在问题主张碧桂园公司支付逾期交楼违约金的诉讼请求，原审法院不予支持，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1742元，由上诉人祁前秀负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵云川
审判员 蔡培娟
审判员 黄 嵩
二〇一五年十一月十九日
书记员 杨银桃