上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0104民初8093号
原告符明辉，男，汉族，住上海市。委托代理人丁龙，上海申渝律师事务所律师。被告上海市徐汇区闻闻文具店，经营场所上海市徐汇区。经营者曹成敏。被告上海中星集团怡城实业有限公司，住所地上海市。法定代表人陈鸿，执行董事。委托代理人杨洁，上海市海华永泰律师事务所律师。原告符明辉诉被告上海市徐汇区闻闻文具店(以下简称闻闻文具店)、上海中星集团怡城实业有限公司(以下简称中星怡城公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年4月27日公开开庭进行了审理。原告符明辉及其委托代理人丁龙、被告闻闻文具店经营者曹成敏、被告中星怡城公司的委托代理人杨洁到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告符明辉诉称，2015年10月16日原告与案外人上海中星(集团)有限公司(以下简称中星集团公司)就上海市罗香路XXX号1层房屋签订《上海市商品房出售合同》，并于2015年12月1日取得《上海市房地产权证》。因上海市罗香路XXX号1层房屋为带租约出售，由被告中星怡城公司出租给闻闻文具店上海市罗香路XXX号1层底层62.81平方米(以下简称系争房屋)，租赁期限为2015年1月1日起至2015年12月31日止。被告中星怡城公司于2015年12月11月向被告闻闻文具店发送《房屋出租人变更告知书》，明确告知自2015年11月12日起，租赁合同的出租人由被告中星怡城公司变更为原告符明辉。现租赁合同已于2015年12月31日届满，但被告闻闻文具店至今仍占用系争房屋，并拖欠租金、物业管理费、房屋使用费，原告多次致函被告闻闻文具店，但被告闻闻文具店拒不归还房屋，已构成严重违约。被告中星怡城公司没有及时催讨，应承担连带责任。故原告起诉至法院，要求：一、判令被告闻闻文具店将承租的系争房屋归还原告；二、判令被告闻闻文具店支付2015年11月12日起至2015年12月31日止拖欠的租金196,59元、物业管理费185元、2015年11月12日至2016年2月29日止的滞纳金32,147元(以19844元为本金，按照每日1%标准支付到实际付清之日止)、2016年1月1日起至实际搬离之日止以每月18,054元(原租金1.5倍)支付占用房屋使用费、2016年1月1日至实际搬离之日的物业管理费(以每月113.06元计算)、赔偿损失72,216元(保证金36,108元*2)；三、判令被告中星怡城公司对被告闻闻文具店在合同期限内拖欠的租金、物业管理费、滞纳金在保证金及社区保证金的范围内承担连带责任；四、本案诉讼费由被告承担。被告闻闻文具店辩称，被告闻闻文具店和原告没有签订租赁合同，虽然原告买下系争房屋的产权，但被告闻闻文具店仍有权租赁。原告若要被告闻闻文具店搬离，应给予三个月搬离期限。被告闻闻文具店愿意按照合同约定将租金支付给被告中星怡城公司，但不同意支付给原告。被告从未支付过物业费，故不同意支付。不支付租金不是被告闻闻文具店的原因，故不同意支付滞纳金。房屋占用费等其他费用都不同意支付。被告中星怡城公司辩称，不同意原告诉请。被告中星怡城公司不对租客拖欠的费用承担责任。房屋的出租权自2015年11月12日已经转移给了原告，租客的履行行为被告中星怡城公司无法控制，原告要求被告中星怡城公司承担连带责任没有法律依据。经审理查明,上海市罗香路XXX号1层房屋原权利人为案外人中星集团公司。被告中星怡城公司为中星集团公司的子公司。2014年，被告中星怡城公司与被告闻闻文具店签订《房屋租赁合同》，约定，被告上海中星怡城公司实业有限公司(出租人、甲方)将座落在上海市罗香路XXX号底层租赁面积为62.81平方米(即系争房屋)出租给被告上海市徐汇区闻闻文具店(乙方)，房屋用途为店铺。合同3.6条约定，房屋租赁期自2015年1月1日起至2015年12月31日止。合同3.7条约定，租赁期满，出租人有权立即收回租赁房屋，承租人应当如期返还。合同4.1条约定，租赁房屋每日每平方米建筑面积租金为6.30元，房屋租赁期内租金(含递增)总计为144,432元。合同5.1条约定，租赁期内租赁房屋目前的物业管理费按照建筑面积每平方米每月1.8元计算，即租赁房屋每月的物业管理费为113.06元。合同6.1约定，承租人应当于本合同签署七(7)日内向出租人支付房屋租赁保证金及房屋装修保证金(同时适用第8条的约定，可能提前返还或再行收取)、社会治安综合治理保证金(同时适用附件三的约定)，但该等付款应当在交付日之前完成。房屋租赁保证金为36,108元，社会治安综合治理保证金1,000元。合同6.2条约定，如承租人违反本合同的约定，则出租人有权(但并无义务)以保证金抵付承租人任何应付款项，或作为出租人因此而遭受损失之赔偿，或按照本合同的约定全部扣收保证金而无须归还予承租人。合同6.4条约定，在出租人将租赁房屋合法转让予第三人且本合同继续有效时，出租人有权(但并无义务)在转让前行使本合同第6.2条约定的权利。出租人应当将保证金在按照本合同约定作出扣除(如有)后的剩余部分转交予第三人，由该第三人与承租人继续履行本合同，并由该第三人重新开具保证金收据，而此后出租人对承租人不再就保证金承担任何责任，也不再承担本合同项下的任何其他义务。合同9.1条约定，除出租人书面同意承租人续租外，承租人应当最迟于租赁期满之日或本合同提前终止之日的17时之前向出租人交还租赁房屋。承租人如未经出租人书面同意或未与出租人达成关于续租或延期的书面协议而逾期不交还租赁房屋，出租人有权扣除全部保证金，同时，每逾期一日，承租人应当以第4.1条及附件四约定的租金(如有递增，则应当适用递增后离租赁期满之日或本合同提前终止之日最近的租金)之百分之一百五十(150%)为计算标准，向出租人支付租赁房屋占用期间的使用费，还应当承担占用期间内的物业管理费和第6.5条所约定的一切其他费用。如因承租人逾期不迁出租赁房屋而造成出租人其他损失的，承租人还应当承担赔偿责任。合同12.3条约定，双方同意，发生下列情形之一的，一方有权书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，除应当按照本合同的其他应当(如有)支付相应费用外，还应当向另一方按保证金的二(2)倍支付赔偿金，给对方造成损失的，前述赔偿金不足抵付一方损失的，还应当赔偿造成的损失与前述赔偿金的差额部分。合同14.3条约定，在租赁期内，承租人逾期支付租金、物业管理费及水费、电费、通讯费等公用事业费用或本合同附件六所列设施和设备的开通、使用等费用或赔偿金、逾期补交保证金等任何形式的应付费用，出租人同意给予承租人七日宽限期，承租人在宽限期内向出租人支付该等款项的，无需支付滞纳金；承租人逾期支付上述任何款项或逾期支付租金超过七日的，出租人有权采取一切措施禁止有关使用或暂停有关供应，因此造成的一切后果由承租人自行承担，并且出租人有权要求承租人自该等款项应付之日起每逾期一日按照逾期支付款项百分之一支付滞纳金；该合同附件四租金付款明细表，2014年12月20日至2015年12月31日间租金均为每季度36,108元(2015年10月1日至12月31日租金在2015年9月20日前支付)，物业管理费为每季度339.18元(2015年10月1日至12月31日的物业费在2015年9月20日前支付)。合同签订后，两被告各自履行合同的义务。被告闻闻文具店仍在使用系争房屋，并拖欠自2015年7月起的租金、物业管理费。2015年10月16日，原告(乙方、买方)与案外人上海中星(集团)有限公司(甲方、卖方)签订《上海市商品房出售合同》，约定，乙方向甲方购买罗香路《星罗苑》XXX号1层房屋。合同第七条约定，甲乙双方将产权过户登记至乙方名下之日确定该房屋交付使用日期。合同第九条约定乙方应在本合同第七条约定的房屋交接期限内到甲方要求的地点办理验收交接手续。该房屋交付的标志为办理产权转让过户登记至乙方名下。该房屋交付之日起，该房屋的风险责任由甲方转移给乙方。甲、乙双方商定，2015年11月24日前，由甲乙双方共同向徐汇区房屋土地管理局办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证(小产证)。合同补充条款一第三条约定，修改本合同第七条为：鉴于本合同属于带租约的房屋买卖关系，故甲乙双方特此确认，在上海市徐汇区房地产交易中心出具办理该房屋产权过户的收件收据当日，甲乙双方办理该房屋交付手续，乙方应签署《房屋验收交接确认书》。补充条款一第九条约定，甲乙双方确认，以房地产交易中心出具办理产权过户的收件收据，且乙方签署《房屋验收交接确认书》之日为界限，此前(包含当日)该房屋租赁合同项下出租人的权利义务由甲方享受或承担；此后该房屋租赁合同项下出租人的权利义务由乙方承担或承受。合同签订当日，原告即签署了《房屋验收交接确认书》。2005年12月1日，原告符明辉取得系争房屋产权证，房屋建筑面积为103.27平方米，用途为店铺。2015年12月11日，被告中星怡城公司向被告上海市徐汇区闻闻文具店和案外人朱某某发送《房屋出租人变更告知书》并抄送原告，内容为，自2015年11月12日起，系争房屋出租人变更为原告符明辉，2015年11月11日之前的房屋租金、保证金、相关费用、违约金、赔偿金由被告中星怡城公司按照租赁合同有关条款约定收取和结算，2015年11月12日起的上述费用由原告按照租赁合同约定收取和行使处置权。2015年12月9日起，原告多次发函给被告闻闻文具店，告知其租期即将届满，到期后原告将调整租金，若被告想续租则于2015年12月20日前签约，否则视为不再租赁。被告闻闻文具店或有收到或有拒收，未书面答复。2016年1月21日，被告中星怡城公司向原告发出关于房屋租赁合同出租人权利义务的变更及款项交接事宜的复函，内容为：一、房屋租赁合同出租人权利和义务的变更时间为2015年11月12日(即房地产交易中心出具的办理产权过户的收件收据之日)，2015年11月11日之前该房屋租赁合同项下出租人的权利义务由我司享受或承担，2015年11月12日起该房屋租赁合同项下出租人的权利义务改由贵方享受或承担；二、根据房屋租赁合同的相关约定以及承租人实际拖欠租金、物业管理费情况，承租人所交纳的保证金在抵扣和拖欠租金、物业管理费后，并未任何剩余，我司无需向贵方转交任何款项。另查明，2012年4月26日，被告闻闻文具店在系争房屋内注册成立。以上事实，除原告被告当庭陈述外，另有原告提供的《上海市商品房出售合同》、房地产权证、《房屋租赁合同》、《房屋出租人变更告知书抄送函》、原被告往来函件等书证佐证，本院予以确认。原告出示的2015年12月11日，被告中星怡城公司向被告上海市徐汇区闻闻文具店发送《房屋出租人变更告知书》，经质证，被告闻闻文具店表示未收到，被告中星怡城公司表示无异议，本院认为，被告闻闻文具店未对该材料的真实性提出异议，故予以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原被告签订的房地产买卖合同以及两被告签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。根据合同6.4条约定及法律的规定，系争房屋产权人变更为原告，原告、被告中星怡城公司均通知被告闻闻文具店，故原告有权依据房屋租赁合同要求被告闻闻文具店履行其与被告中星怡城间房屋租赁合同项下的权利义务。现被告闻闻文具店在租赁期间未按约支付租金、物业管理费，在租赁合同届满后，未按约将系争房屋归还原告，被告闻闻文具店的行为构成违约，对此应承担相应的民事责任；故原告要求被告闻闻文具店归还系争房屋、按合同约定的租金、物业管理费标准支付2015年11月12日至2015年12月31日间的租金、物业管理费、按合同约定租金标准的150%支付2016年1月1日起至实际搬离之日止的房屋使用费及按合同约定每月113.06元的标准支付自2016年1月1日起至实际搬离之日止的物业管理费之诉讼请求，理由正当，本院予以支持，但原告计算租金及物业管理费数额有误，由本院依法判处。原告主张的逾期付租金、物业管理费的滞纳金计算的数额已超过本金，故本院依法判处以本金为限。由于原告在租赁期间届满前从未向被告闻闻文具店主张解除房屋租赁合同，现房屋租赁期间于2015年12月31日届满，故原告依据合同解除条款要求被告闻闻文具店赔偿损失72,216元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告要求被告中星怡城公司对被告闻闻文具店在租赁期间内拖欠租金、物业管理费、滞纳金在保证金及社区治安保证金的范围内承担连带责任，缺乏依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条、第九十八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十九条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、被告上海市徐汇区闻闻文具店于本判决生效之日起十日内搬离上海市罗香路XXX号底层62.81平方米的房屋，该房屋由原告符明辉收回；二、被告上海市徐汇区闻闻文具店于本判决生效之日起十日内向原告符明辉支付2015年11月12日至2015年12月31日间的房屋租金计人民币19,658.80元、物业管理费计人民币184.66元、支付滞纳金19,843.46元，并按每月18,054元的标准向原告支付2016年1月1日起至实际搬离之日止的房屋使用费、按每月113.06元标准向原告支付2016年1月1日起至实际搬离之日止的物业管理费；三、驳回原告符明辉的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计2,302.80元，由原告符明辉负担889.40元，被告闻闻文具店负担1,413.40元。如不服本判决，原被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 汪俭蓉
二〇一六年五月三十日
书记员 邓瑜佳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。
债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。