福建省龙岩市新罗区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）龙新民初字第7315号
原告（反诉被告）李昌荣，男，1968年4月16日出生，汉族，农民，住龙岩市新罗区。
被告（反诉原告）吴炎，男，1981年12月6日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。
委托代理人李支森，福建同英达律师事务所律师。
原告李昌荣与被告吴炎房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月10日立案受理。诉讼中，被告吴炎向本院提起反诉，本院予以合并审理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李昌荣、被告吴炎及其委托代理人李支森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李昌荣诉称，原告原租住每月500元的房子，2014年6月看见招租广告，与被告联系看房，当时被告说此房是亲戚的，房主已搬至上海定居，托其招租，以整栋出租三层共7间（除卫生间），租金每月1000元。原告邀同事合租，并商定同事租住二楼、一楼4间每月600元，原告住三楼3间每月400元，卫生间共建共用。2014年6月5日，原告、同事与被告签订房屋租赁合同，并由同事预交押金，约定期限三年，租金每月1000元。由于人多需增设一个卫生间，又因是木楼板，故约定在房屋安全的条件下增设卫生间，增设后甲方应优惠租金及延长租期。原告将房屋维修、电路翻新、卫生间做好，于6月中旬搬进该房居住。7月中旬，房主叫原告搬出三楼一个房间，不让住，并锁住，房主说“那个房间原已说明自己留来放点家具，不出租，是被告自作主张将那个房间打开一并出租”。因房屋不够住，同事不再租住。原告也要求退房，被告说这样原告就违约，不退押金，被告叫原告等，房主过两月就不来了，到时候再把那个房间打开让原告和同事住，并叫原告换门锁房主就进不来了，可是换门锁后到了9月，被告仍不能打开那个房间。原告只能在被告同意下继续以每月800元的租金支付至2015年5月。2015年6月4日，原告邀被告协商，要求减少房租以弥补过去一年的部分损失，被告不同意。原告无奈，于6月11日向法院起诉（已撤诉），后被告又电话与原告协商，说原告把6月的房租交了后，愿少收房租。因此6月22日原告又汇给被告租金800元，6月27日双方在二中门口协商，被告叫原告每月30日前交下个月房租。次日，被告打电话说“他不管了”，对三年的合同不给任何解释，不承担违约责任，将承租人一下扔在半空中。导致原告又要另行租房住。为此，原告诉至法院，请求依法判令：1、被告退还押金1000元、支付违约金1000元、增设卫生间材料费、工程费酌情计算4000元，共计6000元；2、被告违约给原告造成的损失，每月租金400元的额外部分，共计5200元；3、被告支付合同中约定的相关违约补偿金，合同约定三年，余后两年不能履行的补偿金共计9600元。
被告吴炎辩称，1、原告诉状明确看房时租赁房屋是7间和一间卫生间共8间，然而原告承租不久就不愿按约支付租金，不管被告是否同意每月只付800元租金，且拖欠2015年7月份租金1050元，已构成根本违约，应向被告支付违约金1000元及违约补偿金1000元。2、原告未经同意私自将住房房间改造为厕所及把房间楼板打穿，其行为改变房屋使用性质、结构严重影响房屋安全，其行为违反合同约定构成根本违约，给被告造成的损失应当赔偿，被告有权没收1000元押金。3、原告曾起诉被告，后经房东作调解并达成口头协议，即原、被告解除合同，被告退还押金，双方纠纷了结，因改造卫生间被告押金1000元被房东没收。此后，原告申请撤诉。现原告再次无理向贵院起诉，企图颠倒是非，应驳回其诉请。原告的行为存在虚假诉讼行为及浪费司法资源，应追究其刑事责任。
反诉原告吴炎诉称，2014年6月份反诉被告见反诉原告有整栋房屋（住房7间加卫生间共计八间）出租，反诉被告看房后知晓了房屋情况：住房七间和卫生间一间共计8间，觉得有利可图，就与反诉原告签订《租赁合同》，合同中第二条约定第一年租金每月1000元，第二年租金每月为1050元，第三的租金每月为1100元等内容。签订《租赁合同》后，反诉被告未经同意私自将住房房间改造为厕所及把房间的楼板打穿，其明知会影响房屋用途、结构、安全，已超越《租赁合同》事项，仍继续改造、继续侵害。反诉原告得知后与房东多次告诫并阻止改造；但其仍不理睬，趁夜间偷偷改造，其行为严重影响房屋结构与安全。对此因房屋结构安全受影响，房东要求反诉原告赔偿损失1000元。反诉被告承租后第三个月起不按合同约定租金支付，经多次催讨，仍不按约定支付租金；甚至不接听电话，也不管反诉原告是否同意，每月只转入800元至反诉原告账号，2015年7月无故不支付房租，至今共欠3050元租金。反诉被告已构成根本违约，反诉原告有权解除合同并没收押金。为此，反诉原告诉至法院，请求依法判令：1、反诉被告支付拖欠的租金3050元及违约金1050元和补偿金1000元；2、反诉被告因改造卫生间影响房屋安全造成反诉原告经济损失1000元。
反诉被告李昌荣辩称，1、2014年6月5日签订租赁合同，但交房租时间从7月1日起算，7、8月每月租金1000元是反诉原告诱骗自己说房主过两月就回上海不来了，另同事虽然退出，但也还愿再等，自己已投资维修、增设卫生间，希望能按合同履行下去。9月后，每月汇800元租金是不能打开锁住的房间，经过多次要求退房，要求减少租金，最终反诉原告同意以800元给付到2015年5月，每月租金均有汇款凭条为证。2、改装厕所是看房时就计划两家人居住，同时也计划需增设卫生间，合同上有约定，且厕所建好至今仍安全使用，从未听过有损害的说法，称多次告诫并阻，破坏房屋不是简单的问题，自己岂敢不理睬。事实上，房主和反诉原告曾多次去看，并告诫一定要做好，不能漏水。8月28日自己才搬走，所有费用与房主结清，且该房屋已另租他人，该卫生间仍安全使用，因此反诉原告诉请判令支付改造卫生间影响房屋安全造成的损失1000元，没有事实和证据；3、之所以起诉，是自身的权利受到严重侵害，反诉原告拒绝协商，反诉诉讼费应当由反诉原告承担。综上，反诉原告的反诉请求没有事实和法律依据，请求法院给予驳回。
经审理查明，2010年4月20日，被告吴炎和饶华林（乙方）与邱锦兴（甲方）签订《租赁合同》一份，约定甲方将其自有的坐落于龙岩市新罗区南城溪南坂19号自建房整栋三层共9间出租给乙方作为住房、办公用；房屋租赁期共伍年；甲方对出租房屋及其设备、家具作不定期检查（一般为每三个月检查一次），如出现自然损坏问题由甲方修复，如人为损坏由乙方修复或赔偿，甲乙双方应积极配合，以保障安全，正常使用；在合同租赁期间内甲方同意乙方在不触犯法律的情况之内自由转租。2014年6月5日，原告李昌荣（乙方）与被告吴炎（甲方）签订房屋租赁合同，主要约定：租赁房屋坐落于龙岩市新罗区溪南社区溪南坂巷14-2号（三层楼房一幢），整幢（一至三层）全部出租给乙方居住使用；房屋租金按月计算，第一年每月1000元，第二年每月1050元，第三年每月1100元，甲方收取乙方房屋押金1000元，待租赁期限届满时予以退还；每月5日前乙方分别按上述约定的时间段标准向甲方支付租金；租赁期间出租人不得收回房屋；承租人如不使用该房屋，其押金亦不退还；租赁期限从2014年7月1日起至2017年6月30日止；由于二层三层没有厕所、厨房，承租人在不影响房屋安全的前提下，可以改厕所及厨房，在乙方投资改装后，甲方应考虑延长租期或给予乙方再续签订合同的优先权利；出租人允许承租人将房屋转租他人使用，但房屋租金仍由乙方向甲方定期交纳，甲方与第三方即转租方不产生权利义务关系；甲、乙双方都不得无故解除合同，否则，违约方应向守约方支付一个月租金标准的违约金及相关补偿金。合同签订当日，原告向被告缴纳租房押金1000元。随后，原告在二楼房间内改建一卫生间，并搬入租赁房屋居住。2014年7月、8月，原告每月支付被告租金1000元。此后，因房东邱锦兴不同意将租赁房屋三楼锁住的一个房间打开给原告使用，从2014年9月至2015年5月份，原告每月支付被告租金800元。2015年6月11日，原告向本院起诉被告房屋租赁合同纠纷一案，2015年6月22日，原告支付被告租金800元，2015年8月3日原告向法院申请撤诉。2015年7月17日、2015年8月4日，原告分别向房东邱锦兴支付租金650元。2015年8月28日，原告搬离讼争租赁房屋。2015年9月10日，原告诉至本院请求判如所请。
另查明，2015年8月2日，被告向房东邱锦兴提出于2015年8月1日解除租赁合同，房东邱锦兴表示同意，因被告提前解除合同，邱锦兴没收被告缴纳的房屋租赁押金1000元。2015年8月7日，经原告介绍，房东邱锦兴与肖某签订《房屋租赁合同》一份，约定房屋租赁期二年，从2015年8月7日至2017年8月6日止，原告作为中见人在租赁合同中签字。2015年9月，肖某向房东邱锦兴提出不再租赁房屋，房东邱锦兴同意后于2015年10月将房屋另行租赁他人。
以上事实，有原、被告双方提供的《房屋租赁合同》、收条、中国建设银行存款凭证七份、客户凭条五份，原告提供的中国建设银行存款凭条二份、被告提供的《租赁合同》，本院依法向邱锦兴制作的调查笔录和调取的邱锦兴与肖某的《房屋租赁合同》复印件以及原、被告的陈述在案佐证。原告提供肖某的证人证言，因证人肖某陈述在讼争房屋居住的时间、签订租赁合同的在场人员与原告所述不相符，故对肖某的证言本院不予采信。
本院认为：原告李昌荣与被告吴炎签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。该合同条款对双方当事人均具有法律约束力。原、被告约定房屋租金每月1000元，2014年8月，因房东邱锦兴不同意将三楼锁住的一个房间打开给原告使用，从2014年9月起原告每月支付被告800元租金至2015年6月，被告从未提出异议，因此应认定从2014年9月起原、被告变更房屋租金为每月800元。从2015年6月起，原、被告因租金发生争议，双方无法达成一致意见，原告诉至法院，被告自述经房东调解并达成原、被告解除合同的口头协议，
被告退还押金，双方纠纷已了结，结合原告2015年7月向房东邱锦兴缴纳本案讼争房屋租金的事实，应认定原、被告双方已于2015年6月底协议解除合同。因原、被告双方协议解除合同，且双方签订的《房屋租赁合同》约定租赁期限届满时应退还押金，因此，原告要求被告退还押金1000元，有事实和法律依据，本院予以支持。被告抗辩其已退还原告押金1000元，但未能举证证实，故对被告的抗辩本院不予采信。原告主张增设卫生间材料费、工程费共计4000元，但未能举证证明，因计算清单系原告所列，且被告不予认可，同时根据《房屋租赁合同》第五条的约定，原告投资改装，被告应考虑延长租期或给予再续签合同的优先权利，并未约定对投资款予以返还，因此对原告的主张本院不予支持。原告主张被告因违约造成的损失5200元及补偿金9600元，因原告承租房屋后是否转租与被告无关，且2015年8月7日通过原告的介绍，房东邱锦兴与肖某签订《房屋租赁合同》，租金每月为650元，由此可证实是原告自已不愿再租赁讼争房屋，因此对原告的该项主张本院不予支持。反诉原告主张反诉被告支付拖欠的租金3050元，无事实与法律依据，本院不予支持。反诉原告主张反诉被告支付改造卫生间影响房屋安全造成的经济损失1000元，根据《房屋租赁合同》第五条的约定，承租人在不影响房屋安全的前提下，可以改厕所及厨房，反诉原告未举证证实改造卫生间影响房屋安全，故对反诉原告的反诉主张本院不予支持。反诉原告主张反诉被告支付违约金1050元、补偿金1000元，因原、被告已于2015年6月底协议解除合同，故对反诉原告的该项主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告吴炎应于本判决生效之日起十日内返还原告李昌荣押金1000元。
二、驳回原告李昌荣的其他本诉请求。
三、驳回反诉原告吴炎的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费320元，减半收取为160元，由原告李昌荣负担135元，由被告吴炎负担25元；反诉案件受理费25元，由反诉原告吴炎负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。
审判员 江 彬
二〇一五年十一月十八日
书记员 吴琳婷（代）
附注：
一、引用的主要法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
二、执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
主动履行生效法律文书提示
具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款帐户时，应当在转入或存入后及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。
生效法律文书确定应当负担诉讼费的当事人，应当在法律文书生效后七日内自觉将诉讼费缴交至法院指定的诉讼费帐户，并向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。
履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。
履行款帐户（开户行：兴业银行龙岩新兴支行；开户单位：龙岩市新罗区人民法院；帐号：17×××01）
诉讼费缴交帐户（开户行：福建海峡银行龙岩分行；开户单位：龙岩市新罗区人民法院；帐号：10×××01）
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