江西省湖口县人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0429民初572号原告国网江西省电力公司九江供电分公司，住所地江西省九江市浔阳区长虹大道74号供电公司院内综合楼，统一社会信用代码91360400083934318E。负责人王健，该公司总经理。委托代理人赵江宇，江西柴桑律师事务所律师。被告江西星凯高新科技开发有限公司，住所地江西省湖口县凰村乡集镇，统一社会信用代码9136042958164871XG。法定代表人夏新，该公司股东。原告国网江西省电力公司九江供电分公司与被告江西星凯高新科技开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月27日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告国网江西省电力公司九江供电分公司的委托代理人赵江宇、被告江西星凯高新科技开发有限公司的法定代表人夏新已到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国网江西省电力公司九江供电分公司向本院提出诉讼请求如下：1、判令解除原告与被告签订的租赁合同，被告返还租赁房产；2、被告将承租房屋架构恢复原状；3、被告按合同约定向原告支付拖欠的租金110000元；4、被告支付违约金44000元；5、诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年4月1日，被告江西星凯高新科技开发有限公司承租原告的房屋，双方签订了租赁协议，对租赁标的、期限、租金进行了约定，被告仅支付了2016年的租金后，一直未缴纳租金。2017年被告擅自转租，并破坏了房屋原结构，被告的行为已违反了双方的约定，特诉请。被告江西星凯高新科技开发有限公司辩称，租赁合同并未终止，装修未破坏房屋的主体结构，11万元租金因原告未完全履行义务应扣减，系原告违约在先违约金不应支持，诉讼费用应由双方共同承担。原告国网江西省电力公司九江供电分公司为支持诉讼请求，向法庭提交了以下证据：1、《房屋租赁合同》1份、《催费通知》1份、《房屋租赁合同终止通知书》1份、EMS快递寄件人联及邮寄情况截屏4份，拟证明双方签订了租赁合同，对租赁情况等进行了约定，在被告欠缴房租后，原告催缴未果，并行使了合同解除权；2、照片3份，拟证明原告已将租赁物交付被告使用的事实，且双方事后口头约定将租赁物中的老营业楼二楼置换为一楼交付于被告使用。被告江西星凯高新科技开发有限公司对原告提交的证据发表了以下质证意见，对证据1合法性、关联性有异议，认为租赁合同中没有签订日期，合同不生效，催款通知虽收到但系原告违约在先，我方早函告原告；对证据2三性有异议，我方仅使用了老办公楼一楼最西边一间，其余房间原告仍未交付，且老办公楼三楼最西边一间不是原告交付的，而是我方自行清理的。被告江西星凯高新科技开发有限公司为支持诉讼主张，向法庭提交了以下证据：1、《关于要求解决湖口供电公司原房屋及场地租赁事项的报告》1份，拟证明原告违约在先，我方已提前通知其解决未果；2、房屋照片11份，拟证明原告交付租赁房屋系危房，租赁价格不合理；3、照片14份，拟证明湖口县供电公司也使用租赁地做办公楼，租赁场地脏乱差，造成被告无法正常工作；4、《证明》复印件3份，拟证明我方租赁前已有3人承租原告房屋，但原告未在我方租赁时清除该3人的占有状态，我方为取得该租赁物向该3人付钱，应折抵租金；5、《国网江西省电力公司九江供电分公司专用收款收据》5份，拟证明我方已交纳租金22.5万元；6、《通知》1份，拟证明原告未按约履行交付义务；7、照片19份，拟证明原告未按约履行交付义务。原告对被告江西星凯高新科技开发有限公司提交的证据发表了以下质证意见，对证据1关联性有异议，报告中提议不合理，被告如不同意租赁合同内容可以不签订，在签订后双方对其变更老办公楼部分，不损害被告利益，被告对闲置房及公共区域并无使用权；对证据2、3关联性有异议，车库和库房不在租赁物范畴，被告只应履行管理义务，无使用权；对证据4的三性均有异议，认为被告应提供原件，从其内容上看与原告无关联；对证据5的真实性无异议，但收的22.5万元中仅16.5万元是租金，余下6万元系押金；对证据6的三性均有异议，不能达到被告的证明目的；对证据7的关联性有异议，鸳鸯楼、车库是由原告交由被告管理，被告并无使用权，老营业楼双方已事后协商且被告未提异议，并按约缴纳了半年租金，不能达到被告的证明目的。被告江西星凯高新科技开发有限公司在举证期内向本院提交调查取证申请，本院经审核，因部分证据与租赁标的物无关且被告可自行获取故未予准许，而对与查明事实有关且被告无法获取的证据予以准许，并向国网江西省电力公司湖口供电分公司配网班班长黄金泉、人力资源部主任龙刚的了解相关情况，并当庭向原、被告双方出示，双方均无异议。本院经审核原、被告提供的证据，并结合双方当事人的质证意见，认证如下：对于原告提交的证据1虽被告对其持异议，但合同系双方自愿签订应属合法有效，且已实际履行，故对其真实性、合法性、关联性予以确认。对于原告提交的证据2与被告提交的证据1系双方围绕着原告是否完全履行移交租赁物义务所提交的相反的证据，因原告未能提供移交清单等直接证据，且与本院调查取证部分情况不符，无法达到其证明已完全履行移交租赁物的目的，故本院对原告提交的证据2的关联性不予以确认，而对于被告提交的证据1的关联性予以确认。对于被告提交的证据2、3、4、6、7，因双方签订的租赁合同对租金标准、租赁物范围约定明确，车库及鸳鸯楼等公共设施并不属租赁物范围，故对其的关联性不予以确认。对于被告提交的证据5的双方庭审时均已认可租金已缴纳16.5万元，押金缴纳6万元的事实，故对其真实性、合法性、关联性予以确认。本院根据以上采信的证据，认定本案的事实如下：2015年，江西星凯高新科技开发有限公司向国网江西省电力公司九江供电分公司租赁老办公楼，双方经协商后签订了《房屋租赁合同》，其中合同约定如下：“出租方（甲方）：国网江西省电力公司九江供电分公司；承租方（乙方）：江西星凯高新科技开发有限公司。……1、出租房屋情况。1.1甲方出租给乙方的房屋座落在九江市××北侧（××号）。1.2该房屋实测建筑面积为湖口营业楼1476.92平方米、老办公楼二、三层586.46平方米，……4、交付日期和租赁期。4.1甲乙双方约定，甲方于2015年12月10日或乙方向甲方交付完毕首期房屋租金、租赁押金之日起30日内（以两者时间在后者为准）前，将该房屋及设施设备交付给乙方。该房屋交付时，应当具备下列全部条件，并由双方履行下列手续……（2）移交房屋门钥匙及其他物品；……4.2租赁期限。房屋租赁期：10年，自2016年4月1日起至2026年4月1日止。……5、租金、支付方式和期限。5.1.1房屋租金标准。甲、乙双方约定，该房屋每月租金为18333.3元/月；……5.2租金支付期限。5.2.1双方协商同意，房屋租金按照ＸＸ式支付，乙方在本合同生效之日起5日内，向甲方支付首期房屋租金计人民币55000元。5.2.2此后房屋租金每季支付一次。乙方应在季的5日前，向甲方支付下季的房屋租金。……6.1房屋租赁押金。6.1.1甲乙双方约定，在签订本合同的同时，乙方应向甲方支付房屋租赁及物业管理费用的房屋租赁押金，计人民币60000元。即房屋租赁50000元、物业管理10000元……6.1.2租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的租金、费用以及乙方应当承担的违约金和（或）赔偿金外，剩余部分如数无息返还给乙方……11、合同的变更和解除。11.3甲、乙双方同意，有下列情形之一的，甲方有权书面通知乙方解除本合同；（1）乙方拖欠房屋租金、租赁押金、物业服务费、能源费、供暖费及乙方承担的其他费用、款项超过30天的；……甲方有权在发出解除合同书面通知后的3日内，提前收回该房屋并没收房屋租赁押金……12、违约责任。12.1由于一方不履行合同规定的义务，或者违反合同规定，即视为违约，守约方有权向违约方索赔由于违约方违约而造成的损失。12.2由于甲方逾期向乙方交付房屋的，或乙方逾期向甲方支付房屋租金等费用的，违约方每逾期一日按照月租金3%标准向守约方支付违约金；违约方逾期履行期限达到合同解除条件，且权利方解除合同的，违约方应按照年租金20%标准向守约方支付违约金，并承担约定的赔偿责任；……12.4租期届满或本合同因任何原因提前解除之日起5日内，乙方应将租赁房屋设施设备完好交还甲方。如果一方拒绝或逾期交还的，乙方每逾期一日应按照当年度房屋日租金标准的两倍向甲方支付房屋使用费……18.2甲方允许乙方对租赁房屋进行装修，但乙方在承租期内要维护所租赁房建筑建构和设施完整，不得擅自拆墙、打洞、乱搭乱建等破坏房屋结构和设施等行为发生。装修方案须经甲方同意。……”房屋租赁合同履行后，国网江西省电力公司九江供电分公司、江西星凯高新科技开发有限公司对租赁房屋进行了部分调整，其中江西星凯高新科技开发有限公司租赁老办公楼二、三层变更为租赁老办公楼一、三层，双方进行了部分租赁房屋的交付。2016年7、8月，国网江西省电力公司湖口县供电分公司将自助营业厅（2小间放置自助缴款机的房间）交付江西星凯高新科技开发有限公司，该自助营业厅面积约20M2。租赁期间，国网江西省电力公司湖口县供电分公司供电班班组因工作安排使用了江西星凯高新科技开发有限公司一层房屋1间，面积18M2。该间房屋直至庭审终结前仍未予交付江西星凯高新科技开发有限公司使用。2016年4月22日，江西星凯高新科技开发有限公司向国网江西省电力公司九江供电分公司支付租赁押金（房屋租赁）人民币50000元。国网江西省电力公司九江供电分公司出具了№0001245《国网江西省电力公司九江供电分公司专用收款收据》，收据款项栏载明：“湖口工作站租赁押金”字样。2016年9月2日，江西星凯高新科技开发有限公司向国网江西省电力公司九江供电分公司支付租赁押金（物业）人民币10000元及2016年4至6月份房屋租金50000元。国网江西省电力公司九江供电分公司出具了№0001256、№0001257《国网江西省电力公司九江供电分公司专用收款收据》，收据款项载明：“江西星凯高新科技有限公司交物业管理费”、“江西星凯高新科技有限公司2016年4-6月份租金”字样。2016年9月22日，江西星凯高新科技开发有限公司向国网江西省电力公司九江供电分公司支付2016年6至9月份房屋租金60000元。国网江西省电力公司九江供电分公司出具了№0001345《国网江西省电力公司九江供电分公司专用收款收据》，收据款项栏载明：“江西星凯高新科技有限公司租金三个月租金”字样。2017年1月19日，江西星凯高新科技开发有限公司向国网江西省电力公司九江供电分公司支付2016年10至12月份房屋租金55000元。国网江西省电力公司九江供电分公司出具了№0001370《国网江西省电力公司九江供电分公司专用收款收据》，收据款项栏载明：“湖口工作站租金2016年10-12月份三个月租金”字样。2017年5月10日，国网江西省电力公司九江供电分公司向江西星凯高新科技开发有限公司发出催费通知。2017年5月17日，国网江西省电力公司九江供电分公司向江西星凯高新科技开发有限公司发出房屋租赁合同终止通知。另查，国网江西省电力公司九江供电分公司系国网江西省电力公司湖口县供电分公司上级主管部门，负责安排、指导其业务等工作。以上事实有双方提交的证据、调查取证材料及当庭陈述在案佐证。本院认为：原告国网江西省电力公司九江供电分公司与被告江西星凯高新科技开发有限公司之间签订的房屋租赁合同合法有效，应受到法律的保护，双方应按照合同的约定行使各自的权利、履行各自的义务。本案中，在原告履行了大部分交付租赁房屋义务后，被告应当按照合同约定及交付房屋的面积及时向原告交付房屋租金，但被告经原告催告延迟交付租金近5个月未予交付，原告有权依照合同单方解除租赁关系，故对于原告要求解除租赁合同，被告返还房屋的诉请，本院予以支持。关于原告要求被告将承租的房屋架构恢复原状，本院认为，原告应负举证证明原房屋架构形状及被告未经许可破环房屋架构的举证责任，现原告未能提交相应证据证明其诉讼主张，故对该项诉请，本院不予支持。关于原告要求被告支付拖欠的房屋租金110000元，本院认为，被告自2017年1月起未支付租金，时至原告诉请2017年6月止被告仍未返还租赁房屋，根据合同约定被告应履行交付租金的义务，且合同解除后，被告未返还房屋，原告仍可按合同约定主张租赁房屋占用费，但应扣减原告迟延交付部分（延迟交付3个月20M2）及未交付部分（自合同租赁期至2017年6月共15个月仍未交付18M2）租金（每月每平米8.89元）共2933.7元，故对于原告要求被告支付房屋租金107066.3元，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。关于被告应否向原告支付违约金，本院认为，违约金实质是合同解除后出租人寻找涉案房屋新承租人期间的经济损失应由承租人来合理承担责任的问题，本案中，双方均存在未完全履行合同义务的情况，双方对合同的解除均存在一定的过错，其损失也应按从双方过错程度共担，但被告的违约责任较之原告大，在综合考量双方对合同的解除均存在过错情况，本院酌定对于原告继续要求被告承担支付违约金人民币44000元的诉请，本院予以支持20000元，超出部分，不予支持。本案租赁合同解除后，后期其他有关事项因原、被告未有向本院主张，本案中不予处理，双方可协商解决，协商不能可另案主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告国网江西省电力公司九江供电分公司与被告江西星凯高新科技开发有限公司签订的《房屋租赁合同》解除；被告江西星凯高新科技开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告国网江西省电力公司九江供电分公司返还租赁房屋；二、被告江西星凯高新科技开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告国网江西省电力公司九江供电分公司一次性支付房屋租金人民币107066.3元、违约金人民币20000元；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币3380元，2414元由被告江西星凯高新科技开发有限公司负担，966元由原告国网江西省电力公司九江供电分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，缴纳上诉案件受理费，上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 长  张 勤审 判 员  王文锋代理审判员  李 君二〇一七年十月九日书 记 员  吴春燕