吉林省四平市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉03民终478号上诉人（原审原告）：杨桂萍，女，汉族，住吉林省四平市铁西区。委托代理人：刘玉梅，吉林东泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吉林省明日恒客隆仓储百货有限公司。住所：吉林省长春市。法定代表人：林路，总裁。委托代理人：苏国山，公司法律顾问。上诉人杨桂萍因恢复原状纠纷一案，不服四平市铁西区人民法院于2016年2月19日作出的（2015）四西民一初字第309号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月25日受理，2016年5月16日组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨桂萍的委托代理人刘玉梅，被上诉人吉林省明日恒客隆仓储百货有限公司（以下简称恒客隆公司）的委托代理人苏国山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨桂萍在原审法院诉称：1、被告2001年3月6日与原房主四平市文华房地产开发有限公司签订了现在经营的（恒客隆）租赁合同，租期20年，前10年租金155万元（包含应缴纳的土地、房产税费），后10年165万元。2011年由于原房主债务引发纠纷，原告诉讼至法院，经四平市中级人民法院审理作出（2011）四民三终字第115号民事调解书。因未履行债务，原告申请执行，经四平市中级人民法院强制执行后依法拍卖该房屋，流拍后由四平市中级人民法院依法作出（2013）四执字第11-2号执行裁定书，将原房主的二楼1661.83平方米及一楼右侧155.04平方米的房屋共计面积1816.87平方米；房屋总价款21981251.08元抵偿给原告所有。2、四平市中级人民法院第一次在2015年6月12日向被告送达了（2013）四执字第11号通知：依法告知被告从2014年5月5日起向原告给付租金。由于被告没有履行义务，四平市中级人民法院在2015年10月19日再次向被告下达通知，被告一拖再拖。不仅没有对提高租金给与答复，就连被告应尽到的义务，原房租也没有给付，被告严重违约，理应解除合同。3、被告在租赁期内没有按照约定和实际现状使用该房屋。由于被告在租赁期间私拆乱改，自行将二楼公共面积占用，造成了一楼和二楼部分面积瑕疵，将在二楼内公共面积的变电室拆扒改到一楼，改变了原房屋面积。而致原告至今不能正常办理产权过户登记，请求判令必须立即恢复原状。4、被告近期又将一楼主体墙扒门转租给项氏眼镜店，严重改变了房屋主体结构，直接造成房屋整体不安全，请求判令被告予以恢复原状。5、被告在租赁期内，对地下室放任管理造成地下室内严重积水和漏水，长期不清理积水，会直接影响整体房屋使用，会造成积水坍塌，请求判令立即恢复原状。故请求判令被告对使用原告所有的二楼（变电室）面积给付恢复原状。确保原告办理产权登记；请求判令被告将转租给眼镜店的主墙改扒门立即恢复原状；请求判令被告立即清理地下室积水和漏水问题，恢复地下室原状；请求判令被告承担本案诉讼费。恒客隆公司辩称：第一、答辩人与原房主四平市文华房地产开发有限公司协商将变电室改到一楼，是由文华房地产公司出资70万元修建的，不存在答辩人私拆乱改。被答辩人是在文华房地产公司将该楼房改变十几年后接受的现状房屋，是被答辩人对于现状房屋的认可，被答辩人应严格履行答辩人和原房主四平市文华房地产开发有限公司之间签订的《房屋租赁协议》和相关的协议书约定。第二、被答辩人对与答辩人转租给眼镜店后改门一事，没有诉权。该眼镜店的位置不在被答辩人的所有权范围之内，该部分的所有权归陶连平所有，所以被答辩人无权诉讼。《房屋租赁协议》第8款“改建的权利，因乙方经营需要对租赁物进行装修、改建、拆除等，甲方应积极配合”，答辩人是按照合同约定行使权力。第三、地下室停用不是严重漏水和积水的原因，是因为大楼主体框架的质量问题才导致漏水，而根据《房屋租赁协议》第8款“在主体框架无质量问题的前提下，对于正常的场地修补由乙方负责”，说明大楼主体的质量问题由房主即被答辩人维修，而非答辩人。被答辩人作为新房主有依法修缮房屋的义务。第四、关于房租问题。被答辩人从2015年6月12日取得本案诉争的房屋，且在2015年10月19日确定被答辩人收取租金的数额。被答辩人拥有该诉争的时间才半年之久。2015年6月12日的通知时告知被答辩人答辩人拥有房屋所有权，同时让答辩人和被答辩人协商房租给付问题，但是被答辩人只是找到答辩人要求增加房租，而不是收取房租。原审法院查明：2001年3月6日，被告吉林省明日恒客隆仓储百货有限公司租赁吉林省四平市文华房地产开发公司在四平市公园北街的文化批发市场一至六层营业楼及场地，租期20年。2001年4月，被告与四平市文华房地产开发有限公司协商将变电室改到一楼。2015年10月19日，四平市中级人民法院下发（2013）四执字第11号通知，四平市中级人民法院依据（2013）四民二初字第1号民事调解书和（2011）四民三终字第115号民事调解书，以（2013）四执字第11-2号执行裁定书，将被执行人四平市文华房地产开发有限公司所有的位于四平市铁西区公园北街四委十四组，房权证号为0314**号，即吉林省明日恒客隆仓储百货有限公司所租赁的文化批发市场一至六层营业楼及场地，建筑面积10208.42平方米，裁定给付申请执行人杨桂萍、王某某。2015年11月6日，原告杨桂萍通知被告提高租金和恢复二楼变电室。被告吉林省明日恒客隆仓储百货有限公司现将毗邻南墙的房屋租给项氏眼镜店，项氏眼镜店将其南墙上的窗户拆除，改装成门，现该楼地下室没有使用。原审法院认为：1、被告吉林省明日恒客隆仓储百货有限公司与吉林省四平市文华房地产开发公司于2001年3月6日签订的房屋租赁协议是双方真实意思表示，房屋租赁协议合法有效。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间所有权发生变动的，不影响租赁合同的效力。2001年4月，被告与四平市文华房地产开发有限公司协商将变电室改到一楼，此后，原告杨桂萍通过四平市中级人民法院裁定取得房权证号为0314**号房屋部分所有权，接收房屋时原告对现状房屋未提出异议，原告与被告应按照原租赁协议规定履行义务，故对原告诉请恢复二楼（变电室）面积的请求，本院不予支持。2、原告请求判令被告将墙改扒门恢复原状及清理地下室积水和漏水问题，因原告不能提供有效证据证明墙改扒门和地下室积水、漏水与房屋存在不安全因素之间有事实上的因果关系，故对该项请求，本院不予支持。原审法院判决：依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，故判决：驳回原告杨桂萍的诉讼请求。案件受理费100元，由原告杨桂萍负担。杨桂萍上诉称：一、原审判决认定事实错误，明显故意偏袒被上诉人。1、一审上诉人诉请第一条“请求判令被告对使用的原告所有的二楼（变电室）面积给予恢复原状。确保原告办理产权登记。”一审判决中经审理查明的事实颠倒黑白。明明建筑结构和面积要求必须变电室在二楼（现在的楼梯拐弯处、原为楼梯）而被上诉人为了自行方便将其挪在一楼，占据了一楼其他房户的面积。从而使上诉人在四平市中级人民法院执行过户中至今不能办理过户手续。而原审判决根本没有查明其事实，按着被上诉人怎么说，法官就怎么判。2、原审上诉人请求判令被上诉人将墙改扒门立即恢复请求驳回的更是惟妙惟肖。判决查明的墙改扒成门的地方不是上诉人的所有权。上诉人没有诉权。原审上诉人请求立即清理楼内地下室积水和漏水，恢复地下室原状。而原审判决查明是“地下室没有使用”。原审一句话“原租赁合同有效”原审上诉人的三项诉请全被原审判决驳回。上诉人所有的房屋是一至七层（含地下室）的整体结构的房屋。虽然不是一个所有权人，但房屋的整体结构是不能分解的。房屋的各个结构都是关系整体房屋的安全。况且现在又是大型商场，每天有着上百上千的消费者前往，楼房的安全是及其重要的。事实上，由于被上诉人私自改造二楼的变电室结构位置，房产局不能为上诉人办理过户手续，致使上诉人产权不明确，办理不了产权证，也就办理不了土地证。严重影响上诉人办理资产入股、贷款等。给上诉人直接造成损失。而墙窗户随意改扒门直接影响房屋的承重，会直接给房屋带来不安全因素。整体楼房的地下室，更是整体房屋的重中之重，地下室长期积水可想而知会是什么情况。对此，也用地下室上诉人没有权诉讼为由驳回。二、从上诉人提交的证据完全说明原审的偏袒所在。原审中，上诉人递交了证据及证据目录。本案共提交证据七份。而在判决中，原审将上诉人提交的证据六：测绘报告一楼和二楼的平面图转身一变，变为被上诉人的证据。上诉人该证据不但没有被采信，却在判决中飞了。恰恰说明了原审就是在偏袒被上诉人的事实。三、适用法律错误。原审诉讼是恢复原状，而原审根本没有理会上诉人的诉讼请求而作出的判决，和其他案件一样千篇一律复制而作出的判决。综上，请二审法院撤销原审判决，查清事实重新确定被上诉人违约责任，并依法重新作出改判或者将本案发回重审；涉诉一、二审费用全部由被上诉人承担。恒客隆公司辩称：一、答辩人与原房主四平市文化房地产开发有限公司协商将变电室改到一楼，是由文化房地产公司出资70万元修建的，不存在答辩人私拆乱改。被答辩人是在文化房地产公司将该楼房改变十几年后接收的现状房屋，是被答辩人对于现状房屋的认可，被答辩人应严格履行答辩人和原房主四平市文化房地产开发有限公司之间签订的《房屋租赁协议》和相关的协议书的约定。二、被答辩人对于答辩人转租给眼镜店后该门一事，没有诉权。该眼镜店的位置不在被答辩人的所有权范围内，该部分的所有权归陶某某所有，所以被答辩人无权诉讼。《房屋租赁协议》“8改建的权利因乙方经营需要对租赁物进行装修、改建、拆除等，甲方应积极配合”，答辩人是按照合同约定行使权利。三、地下室停用不是严重漏水和积水的原因，是因为大楼主体框架的质量问题才导致漏水，而根据《房屋租赁协议》8“在主体框架无质量问题的前提下，对于正常的场地修补由乙方负责”，说明大楼主体框架的质量问题由房主即被答辩人维修，而非答辩人。被答辩人作为新房主有依法修缮房屋的义务。地下室积水、漏水以及眼镜店改门与房屋存在不安全因素之间是否存在因果关系没有提供有效证据加以证明，根据证据规则，由上诉人承担不利后果。综上，被上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，故请求法院依法驳回被答辩人的上诉人，依法维持原判。本院审理查明：2001年3月6日，吉林省明日恒客隆仓储百货有限公司与四平市文华房地产开发公司签订了《房屋租赁协议》，吉林省明日恒客隆仓储百货有限公司租赁四平市文华房地产开发公司在四平市公园北街的文化批发市场一至六层营业楼及场地，租期20年。2015年10月19日，四平市中级人民法院下发（2013）四执字第11号通知，四平市中级人民法院依据（2013）四民二初字第1号民事调解书和（2011）四民三终字第115号民事调解书，以（2013）四执字第11-2号执行裁定书，将被执行人四平市文华房地产开发有限公司所有的位于四平市铁西区公园北街四委十四组，房权证号为0314**号，即吉林省明日恒客隆仓储百货有限公司所租赁的文化批发市场一至六层营业楼及场地，建筑面积10208.42平方米，裁定给付申请执行人杨桂萍、王某某。被告吉林省明日恒客隆仓储百货有限公司现将部分房屋租给项氏眼镜店，将其南墙上的窗户拆除，改装成门。该房屋地下室及转租给项氏眼镜店的部分所有权人不是上诉人杨桂萍。二审审理期间，上诉人提交了四平市房屋产权管理中心出具的审查建议。本院认为：吉林省明日恒客隆仓储百货有限公司与四平市文华房地产开发公司于2001年3月6日签订的房屋租赁协议是是合法有效的。在租赁期间，租赁物所有权发生了变动，但不影响租赁合同的效力。原审判决中遗漏了上诉人在一审时提交的证据一、二楼平面图，应予纠正。2001年5月9日的《协议书》及2001年5月16日的《协议书》约定了双方协商安装电动坡梯，并对电的问题进行了约定，且相关费用由四平市文华房地产开发公司承担。能够证明有关电梯及电力设施的变化经原产权所有人同意。因此，承租人恒客隆公司对其不应承担恢复原状的民事责任。上诉人诉称地下室漏水、积水，项氏眼镜店将主体墙改扒门影响了整体房屋的安全，但未能提供证据证明其主张。综上，上诉人的上诉请求法院不予支持。原审法院认定事实清楚、适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费100元由原告杨桂萍负担；二审案件受理费100元，由上诉人杨桂萍负担。本判决为终审判决。审判长  谭贵林审判员  魏玉国审判员  崔巍巍二〇一六年七月一日书记员  孙永明