北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终1312号
上诉人（原审被告）：王保华，女，1962年9月15日出生，住北京市西城区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：唐翊轩，男，1993年3月4日出生，住北京市西城区。
上列二上诉人之共同委托诉讼代理人：尹昌友，北京市佳泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：李红军，男，1979年3月27日出生，住北京市西城区。
上诉人王保华、唐翊轩因与被上诉人李红军房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2016）京0102民初16150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月1立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王保华、唐翊轩上诉请求：同意一审判决第二项，请求撤销一审判决第一项，驳回李红军的全部诉讼请求，改判李红军再支付我方违约金7000元及物品损失1500元。事实和理由：一、一审法院判决书中遗漏和忽略重要事实依据。1.2015年6月28日双方通过电话协商达成合意，继续续租一年，李红军于当日一次性趸交续租第二年租金共12个月156000元。这是双方的真实意思表示，是已经成立的实际事实行为，双方续租第二年12个月定期租赁关系的性质非常明确。按照合同法第36条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式，但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”此法律条款我方在一审开庭过程中，曾明确宣读提请法庭关注，是我方的主要法律依据之一。但是，在一审判决书答辩词中，未提及此重要事实经过和答辩过程！李红军续租行为是按照续租整年12个月一次性趸交支付租金，而不是按月，也不是按日支付租金，李红军已经以实际付款行为履行续租一年定期租赁的合约，履行了续租合同的主要义务，双方续租一年的合同已经成立。2.合同法第78条规定：“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。”按照此条款，即使双方对第二年续租期约定不明确，也应推定为未变更，仍为一年。况且事实上，李红军已经履行了续租第二年定期租赁合同，一次性支付续租12个月租金，双方对续租一年定期租赁合同根本不存在异议。二、李红军所诉与事实不符，已经给我方造成经济上的损失和精神上的伤害。李红军在2015年4月主动打电话通知我方，改变计划提前解约并表示歉意。由于他的违约，双方合同提前终止，打乱了我方的财务计划，我方被迫提前赎回理财产品，影响了我方财产和生活安排，造成了我方资金上的损失。而且，李红军4月提出终止合同时，租赁市场正是淡季，租金价格低于原合同到期日时的市场行情，给我方当时及今后定价造成被动和经济上的损失。李红军利用和骗取我方的善良与信任，不但给我方造成经济上的损失，还给我方带来精神上的伤害。三、李红军一审庭审中已经承认在支付第二年12个月的租金后，2015年4月通知我方提前解约的原因是因为生二胎后请保姆，房间不够住。续租第二年12个月租金的一次性支付已经达成事实上定期租赁合同主体行为，李红军以真实意愿和事实行为履行了合同，稍有法律常识的人都知道该合同成立。
李红军辩称，2015年续租时双方没有签订书面的租赁合同，形成的是不定期租赁。2016年5月，王保华、唐翊轩是同意我提前退租的，我搬家时还说剩余租金、押金全部退还给我，但实际上并未全部退还。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
李红军向一审法院起诉请求：王保华、唐翊轩支付我剩余租金预付款和押金19000元。
唐翊轩向一审法院反诉请求：1.李红军支付违约金7000元（一共26000元，已付19000元）；2.李红军支付水费、天然气1272.8元，及物品损失1500元。
一审法院认定事实：王保华与唐翊轩系母子关系。2014年8月3日，王保华代唐翊轩与李红军经北京我爱我家房地产经纪有限公司居间签订《北京市房屋租赁合同》，约定将唐翊轩名下的坐落于北京市西城区太仆寺街33号院1号楼2层4门201房屋出租给李红军，房屋租赁期限自2014年8月3日至2015年8月2日；租金为每月13000元，租金支付方式为年付，于2014年8月3日支付；押金为13000元，租赁期满或合同解除后返还。2014年8月3日，王保华将涉案房屋交付给李红军。上述合同约定的押金13000元中的12500元李红军已于2014年6月28日经银行转账支付至王保华账户。2014年8月3日，李红军将上述合同约定的年租金156000元及押金13000元中的500元经银行转账支付至王保华银行账户。
2015年6月28日，李红军经银行转账支付至王保华银行账户
156000元。上述合同约定的租赁期间届满，李红军继续租用涉案房屋，双方未续订书面租赁合同。至2016年5月29日，李红军搬离涉案房屋，涉案房屋于当日另租他人。
以每月租金13000元为标准计算，自2015年8月3日至2016年5月29日期间的租金为128539.73元。2016年5月29日，王保华退还李红军租金20000元；另有剩余租金7460.27元及押金13000元，合计金额20460.27元，王保华、唐翊轩未退还李红军。
诉讼中，李红军表示同意支付水费、燃气费1272.8元。
一审法院认为,王保华代唐翊轩与李红军签订的《北京市房屋租赁合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。当事人就涉案房屋设立租赁关系时，王保华为唐翊轩的代理人，合同签订后，王保华参与合同履行，并同意承担合同义务，李红军亦认可王保华的履行行为，故王保华构成对租赁合同的债务加入，应与唐翊轩共同向李红军承担责任。当事人以书面合同约定的租赁期间届满后，双方未书面订立租赁合同，李红军按原合同约定的租金标准支付了一年租金继续使用租赁物，双方的租赁关系的性质存在争议。王保华、唐翊轩的主张为：租赁期限届满后，双方未书面签订租赁合同，李红军以实际付款行为认可原合同的继续履行，租赁期限应为一年。李红军主张租赁期限届满后，双方未书面签订租赁合同，为不定期租赁。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。法院适用上述法律规定处理当事人就合同到期后的租赁关系性质争议。本案当事人书面订立的租赁合同所约定的租赁期间届满后，双方未再书面订立租赁合同，李红军继续使用涉案房屋、支付租金，且超过六个月，王保华、唐翊轩均未提出异议，双方的租赁关系继续有效，但租赁期限应为不定期。不定期租赁的当事人可以随时解除合同。李红军搬离涉案房屋的行为构成解除租赁关系，不属违约行为。诉讼中，当事人就双方租赁关系于2016年5月29日终止没有异议，法院予以确认。当事人之间的租赁关系已经终止，王保华、唐翊轩再持有押金已无依据，应予返还。王保华、唐翊轩已退还部分租金，属当事人就合同解除后的清算行为，法院准许，未全部退还，不符合公平原则，王保华、唐翊轩应将剩余租金退还李红军，李红军主张的剩余租金数额未超出实际数额，法院予以确认。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。唐翊轩要求李红军支付违约金的反诉请求，没有李红军存在违约行为的事实依据，法院不予支持。租赁双方没有办理交接，新租户即入住涉案房屋，故唐翊轩主张的物品损失已无法确定致损人，其要求李红军赔偿物品损失的反诉请求，没有证据佐证，法院不予支持。租赁关系终止时，当事人应确认水表及燃气表的示数，诉讼中，李红军同意支付水费、燃气费的意思表示真实，法院准许。综上所述，李红军要求退还押金及租金的诉讼请求，存在事实及法律依据，法院予以支持。唐翊轩要求李红军支付违约金及赔偿损失的反诉请求，无事实依据，法院不予支持。唐翊轩要求李红军支付水费、燃气费的反诉请求，法院予以支持。据此，一审法院判决：一、判决生效之日起五日内，唐翊轩、王保华退还李红军押金及剩余租金合计19000元；二、判决生效之日起五日内，李红军给付唐翊轩水费、燃气费合计1272.8元；三、驳回唐翊轩的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院查明的事实与一审一致。
本院认为，唐翊轩与李红军于2014年8月3日签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因王保华参与了合同的签订及履行，且同意承担合同义务，李红军亦认可王保华为共同出租人，故王保华的行为构成了对租赁合同的债务加入，应与唐翊轩共同承担租赁合同的义务。
本案的争议焦点为双方第二年续租的期限如何确定。《中华人民共和国合同法》分则第十三章第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁；第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。上述条款是对租赁合同的特别规定，根据特别规定优于一般规定的法律适用原则，一审法院适用上述法律条文，确定双方续租的性质为不定期租赁，适用法律正确。王保华、唐翊轩主张一审法院适用法律错误，依据不足，本院不予采纳。
不定期租赁的当事人可以随时解除合同，且本案中李红军已就合同解除事宜提前通知王保华、唐翊轩，给予了王保华、唐翊轩充分的准备时间，在李红军搬离的当日涉案房屋就已另租他人，故李红军提前解除合同，符合法律规定，并未构成违约。王保华、唐翊轩要求李红军承担违约责任，没有法律依据，本院不予支持。合同解除后，李红军已交纳的押金及剩余期间的租金应予返还。现李红军要求王保华、唐翊轩返还的押金及剩余租金的数额并未超过王保华、唐翊轩实际应予返还的数额，故本院对李红军的该项诉讼请求予以支持。关于水费、燃气费1272.8元，李红军同意给付，本院不持异议。关于王保华、唐翊轩主张的物品损失，李红军不予认可，根据举证规则，王保华、唐翊轩对此负有举证责任，现王保华、唐翊轩并未提供充分的证据证明物品确系李红军损坏，故王保华、唐翊轩应承担举证不能的法律后果，本院对王保华、唐翊轩的该项请求亦不予支持。
综上所述，王保华、唐翊轩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费301元，由王保华、唐翊轩负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 曹 雪
审判员 李蔚林
审判员 王军华
二〇一八年二月二十六日
书记员 孙国栋