广东省云浮市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤53民终226号
上诉人（原审原告）：黄志伟，男，汉族，1985年8月10日出生，住罗定市。
被上诉人（原审被告）：云浮市创宇贸易有限公司。住所地：罗定市。
法定代表人：肖志均，该公司总经理。
委托代理人：林剑飞，广东百誉律师事务所律师。
委托代理人：卢远，广东百誉律师事务所实习律师。
上诉人黄志伟因与被上诉人云浮市创宇贸易有限公司（以下简称创宇公司）商品房销售合同纠纷一案，不服罗定市人民法院（2016）粤5381民初2865号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
黄志伟上诉请求：一、维持一审判决第一项；二、变更一审判决第二项为被上诉人向上诉人支付起诉之日（即2016年11月22日）起倒推2年的逾期办理房地产权证违约金共计人民币34449.8元（471915元×0.1‰×730天），并支付逾期办理房地产权证违约金至房地产权证出证之日止；三、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：
一、原审判决对本案诉讼时效的认定有误。按日计算迟延办理权属登记违约金是否超过诉讼时效，核心问题是诉讼时效应从何时起算。上诉人认为，应从被上诉人（即商品房出卖人）违约行为终结之日（即具备办理权属登记条件且通知商品房买受人之日，下同）起算。上诉人2013年6月27日收楼时，被上诉人未能出具竣工验收备案表，即未具备办理权属登记条件，且通知上诉人办理房屋权属登记的时间是2015年12月7日。上诉人认为诉讼时效的起算时间是2015年12月7日而不是一审法院认为的诉讼时效应从2013年12月27日起算。本案中，上诉人与被上诉人关于逾期办证违约金，双方约定“如因甲方的责任不能在上述期限内办妥房地产权证，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款的0.1‰的标准向乙方支付违约金，至房地产权证出证之日止”。因此，2015年12月7日前，被上诉人并没有拒绝为上诉人办理房产证，故其迟延履行办证的时间只能在出证之日才能确定，被上诉人至今未能为上诉人办理房产证，故上诉人有关违约金的诉讼请求并没有超过诉讼时效期间。
1、鉴于商品房买卖合同规定的违约金系按日累计方式计算，直到违约行为终结之日，违约行为一直处于持续发生的状态。也就是说，只要商品房出卖人（即被上诉人）的违约行为持续存在，每过一日，违约金就持续增加。另外，商品房买受人对于商品房出卖人（即被上诉人）何时具备办理权属登记条件无从知晓，对迟延办证违约金何时终结无法确定，只有在商品房出卖人（即被上诉人）违约行为终结之日，商品房买受人才能真正清晰知道该项违约金的具体数额。
2、对法律规定“知道或应当知道”之含义，上诉人认为，其不可缺少的条件之一就是在“知道或应当知道”之日，商品房买受人应对其所受到的损失可以量化且可最终确定数额。在开始计算迟延办证违约之日，商品房买受人知道的只是违约金开始计算，其还无法具体确定违约金数额，此刻还不具备“知道或者应当知道”的量化且可最终确定的客观条件。所以，诉讼时效不能从此刻起算，而只有到商品房出卖人（即被上诉人）违约终结之日，商品房买受人才可确切知道违约金数额，此刻才具备起诉的基本条件之一，就是诉讼请求的具体确定且是最终的。
二、退一步讲，即便是诉讼时效按照一审法院认为的2013年12月27日或被上诉人认为的2014年10月25日起算，但本案应按继续性债权确定商品房出卖人（即被上诉人）逾期办证的违约责任。
继续性债权，是指当事人在合同中以日、月或季为单位计算违约金而成立的一种合同债权，如房屋租赁合同中按月计收租金，物业管理合同中按月收取物业管理费，供用电合同中按月计收电费等，它以约定时间届满形成一种债权。它与一时性债权相对应。一时性债权是指合同约定或法律规定某一时间到来或特定事由发生时而成立的且数额固定化的债权。当事人在合同中约定违约金具体数额，如一方违约则承担违约金5万元，只要违约行为发生，5万元的债权债务关系便己形成，其后续时间对债权构成或数额变化不产生任何影响，无须时间补充即告成立和完成。一时性债权从约定履行期届满之次日起计算诉讼时效。继续性债权，可以日或月为单位独立形成的债权。若以日为单位，违约行为发生的第一天，权利人即产生第一个债权，第二天即产生第二个债权……第365天，则产生第365个债权。这些“债权”具有经济上和法律上的一定独立性，作为请求权的发生基础。换言之，继续性债权由一个个独立单位的债权构成一个个独立单位的请求权。以日、月、季、年为单位，一年则构成365个或12个或4个或1个单位的独立请求权，相应地有365个或12个或4个或1个诉讼时效的起算点。继续性债权虽然相对独立，但因基于同一法律事实且性质相同，债权人可将这些多个独立的债权集合起来，作为一个整体债权行使诉讼请求权。
一时性债权和继续性债权在适用诉讼时效上主要区别表现在：一时性债权从清偿期限届满的次日便开始整体性计算诉讼时效；继续性债权是就单个债权分别计算诉讼时效。在继续性债权的诉讼时效计算中，位于前面的请求权超过了诉讼时效，并不意味后位的请求权亦超过了诉讼时效。反之，位于后面的请求权未超过诉讼时效，并不等于位于前面的请求权未超过诉讼时效。它们之间不存在“连带”关系，各自独立，互不相涉。至于后面的请求权是否超过了诉讼时效，则看债权人在主张权利时，是否超过了两年的期限。
最高人民法院民一庭法官韩延斌在《民事审判指导与参考》(2006年第1辑）上发表的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第18条规定的解读》一文中认为逾期办证违约金的诉讼时效计算应分三种情况处理：一是当事人在合同中明确约定逾期办证违约金数额的，为一时性债权，从约定或法定的期限届满之次日起算诉讼时效；二是当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。在实际计算时，应采用倒推法，即从人民法院审查立案之日起，向既往的时间倒推2年，这2年内发生的违约金没有超过诉讼时效；三是当事人没有约定违约金或损失数额难以计算的，从公平诚信原则出发，由出卖人按照买受人已付购房款总额，参照《中国人民银行结算办法》规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，即《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定。
载《人民司法・案例》2011年第22期（陈嘉贤《按日累计的违约金请求权诉讼时效何时起算》）的曾某、李某与广州市某集团公司、广州市某集团公司第一分公司商品房买卖合同纠纷案（一审：广东省广州市荔湾区人民法院（2010)荔法民三初字第1840号；二审：广东省广州市中级人民法院（2011)穗中法民五终字第430号）。该案的生效判决认为：在没有诉讼时效中断中止的情形下，从债权人起诉之日倒计二年起至实际履行之日止，按合同约定的标准计算违约金，即以债权人起诉之日倒推两年作为违约金请求权诉讼时效的起算点。将每日的迟延履行违约金看作单个独立的债权，债权人起诉请求的违约金实际上是由多个债权组成的，每个债权的诉讼时效单独起算。
就本案而言，上诉人与被上诉人在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，每个个别的债权分别适用诉讼时效。买受人要求支付逾期办证违约金，出卖人在一审法庭辩论终结前提出诉讼时效抗辩的，违约金保护期间为当事人起诉之日前两年。上诉人2016年11月22日向法院起诉，即意味2014年11月22日至2016年11月21日，这730个请求权仍在两年诉讼时效期间内。据此，上诉人所主张的违约金人民币34449.8元（471915元×0.1‰×730天）法院应当支持。而一审法院违背继续性债权诉讼时效计算的基本规则，在被上诉人作诉讼时效抗辩的情形下全部予以支持的做法不当，有失公正。
众所周知，诚信是社会生活和经济生活的基石，法律上对诉讼时效制度的确定，某种程度上，会导致部分商品房出卖人（即被上诉人）以商品房买受人丧失诉讼时效进行抗辩进而获益，这是对诚信制度的一种背离。如果偏离诉讼时效制度的本质要求，进而作机械的、片面的、形而上的理解，系对背离诚信行为的漠视甚至默许，将对社会及经济生活造成难以承受的负面影响。本案中，一审判决认定事实部分不清，适用法律和实体处理部分有误，一审判决这样判决，不能解决问题，达不到定纷止争的目的，请求二审法院依法予以改判，维护上诉人的合法权益，维护司法权威性，终局性，维护社会公平与正义。
被上诉人创宇公司辩称：被上诉人已为上诉人办妥不动产登记证书，其违约行为已经终止。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院维持一审判决。
黄志伟向一审法院起诉请求：一、判令创宇公司限期为黄志伟办理罗定市XX镇XXXX路XXXX住宅小区XX座XXX号房的房地产权证；二、判令创宇公司继续履行与黄志伟签订的《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议》，并向黄志伟支付起诉之日即2016年11月22日起倒推2年的逾期办理房地产权证违约金共计人民币34449.8元（471915元×0.1‰×730天）；三、本案的诉讼费用由创宇公司承担。
一审法院认定事实：创宇公司是位于罗定市XX街道XXXX路XX号的XXXX住宅小区的房地产开发商。2011年5月17日，黄志伟作为买受人（乙方）与创宇公司作为出卖人（甲方），签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为XXXX住宅小区第XX座X层XX号房，用途为住宅。第四条约定该商品房按套出售，按套内建筑面积计价，总金额为471915元。第六条约定买受人必须在2011年5月9日前支付首期房款221915元，2011年6月1日前申请办理银行按揭支付剩余房款250000元。第八条约定出卖人应当在2012年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。第九条约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。《合同补充协议》第七条约定双方同意对《商品房买卖合同》第十一条的补充约定：出卖人向买受人发出《收楼通知书》后，且在买受人办理收楼手续时，向买受人出示了工程竣工验收相关备案证明及提供已加盖出卖人公章的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，即视为符合交付标准，买受人同意办理收楼手续。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按第3项处理：3、详见本合同附件《合同补充协议》第四条的约定。《合同补充协议》第四条约定：出卖人应在买受人交齐房价款且办理收楼手续后180天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但买受人需在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续；并委托出卖人同意申办房地产权证的有关手续，否则办理房地产权证的期限相应顺延，出卖人不再另行通知（有关部门办证费用或收费标准发生变更、查实买受人存在欠资料欠费的情况除外）。买受人履行完前述义务后，如因出卖人的责任不能在上述期限内办妥房地产权证的，出卖人应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向买受人支付违约金，至房地产权证出证之日止，合同继续履行（买受人选择银行按揭付款方式的，办理房产证的起算日期为满足前述条件且按揭银行将办理房地产权证等相关资料移交出卖人之日起算）。出卖人向房管局提交办理房地产权证的申请后，因买受人提交资料不全要求补齐的，办证期限顺延；同时，买受人应在收到出卖人通知之日起3天内补交资料，否则，因买受人原因引致房管局退件，需另外支付的办证费用由买受人承担。房地产权证因政府部门法规、政策变更及因政府办证部门原因造成房地产权证迟延的出卖人无须承担责任。
合同签订后，黄志伟已按约定向创宇公司付清购房款471915元，支付代办土地使用权证、房产权证契税及工本费用共15295元。2013年6月29日，黄志伟办理收楼手续，签收了钥匙。
2013年8月29日，涉案商品房经建设、监理、施工、勘察、设计单位验收合格，取得《建筑工程竣工验收报告》，于2014年4月28日予以备案，取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2015年11月16日，创宇公司在XXXX楼盘物业管理公司的公告栏处张贴公示，要求业主在收到本通知之日起10个工作日内提供包括土地权属登记委托书在内的相关资料用于办理相关房屋权属证书。2016年9月20日，创宇公司向黄志伟送达《办理房产证的通知》，通知黄志伟签署办证委托手续。
以上事实，有黄志伟提供的商品房买卖合同、身份证、购房发票、个人购房贷款合同、收款收据、家庭住房产权登记证明、物业服务合同、物业管理费收据、发票，创宇公司提供的竣工验收备案表、办理房产证的通知、不动产权证书等证实。
一审法院认为：本案是商品房销售合同纠纷。黄志伟与创宇公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的禁止性规定，商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，予以确认。双方均应按合同约定履行各自的义务。
创宇公司于2011年5月9日收取黄志伟交付的代办土地使用权证、房地产权证契税及工本费用共15295元，表示其已接受黄志伟要求其代为申办房地产权证的委托，形成事实上的委托办证的合同关系，对此予以认定。黄志伟已按约办理签约手续并同时缴清办证费用，支付所有的购房款，并于2013年6月29日办理收楼手续，履行了个人的义务，创宇公司应按约履行为黄志伟办理房产证的义务。根据双方签订的《合同补充协议》第四条“出卖人应在买受人交齐房价款且办理收楼手续后180天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但买受人需在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续；……买受人履行完前述义务后，如因出卖人的责任不能在上述期限内办妥房地产权证的，出卖人应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向买受人支付违约金，至房地产权证出证之日止，合同继续履行……”约定，创宇公司在上述期限内，不仅应将办理权属登记需由创宇公司提供的资料报产权登记机关备案，还应为黄志伟办妥房地产权证。该约定明确创宇公司的代为办证义务及期限，现创宇公司未能依约为黄志伟办妥产权证件，其行为已构成违约。对于创宇公司认为本案的违约行为属于情势变更以及黄志伟的过错所导致的抗辩，虽然《不动产登记暂行条例》施行后，办理相关权属登记要求提供授权委托书等材料，但在施行前后创宇公司有充足的时间通知黄志伟补充相关材料，但创宇公司仅在涉案楼盘的物业管理公司公告栏处张贴公示要求黄志伟补充办证材料，该行为不能视为已经履行通知黄志伟的义务。而创宇公司提供的特快专递邮寄单没有寄出时间，也没有显示黄志伟已经签收，不足以证实创宇公司已于2015年11月16日通知过黄志伟补充办证材料的事实，即使按该时间通知黄志伟也已超过约定的办证期限。故此，创宇公司提出的该抗辩理据不足，不予采纳。
创宇公司须在将符合约定的商品房交付使用后的180日内（即2013年6月29日至2013年12月26日）办妥房产证，诉讼时效应从2013年12月27日起算，即使按创宇公司抗辩的从2014年10月25日起算，黄志伟于2016年11月21日才起诉要求处理，已超过法律规定的二年的诉讼时效期间。综上，创宇公司提出黄志伟的起诉已经超过诉讼时效的抗辩意见，一审法院予以支持。故黄志伟主张的逾期办证违约金的诉求，已丧失胜诉权，法律不再保护，依法应予驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，作出判决如下：一、创宇公司于判决发生法律效力之日起60日内协助黄志伟办理罗定市XX街道XX居委XX路XX号XXXX住宅小区第XX座X层XX号房的房屋权属证书；二、驳回黄志伟的其他诉讼请求。案件受理费331元，由黄志伟负担231元，创宇公司负担100元。
本院二审期间，上诉人黄志伟围绕上诉请求提交了《关于办理房屋权属证书的通知》，拟证明被上诉人通知上诉人办理房地产权证的时间是2015年12月7日，所以诉讼时效应从2015年12月7日起计算，而非一审判决认定的时间。被上诉人创宇公司提交了以下证据：一、《税收缴款书》；二、《不动产权证书》复印件，均拟证明被上诉人已为上诉人缴纳税费并于2017年1月15日为上诉人领取《不动产权证书》。
本院查明的案件事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。
另查明，涉案商品房于2017年1月15日取得《不动产权证书》。
本院认为，本案是商品房销售合同纠纷。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应按合同的约定行使权利和履行义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：上诉人是否超过诉讼时效期间起诉要求被上诉人支付违约金。
关于上诉人是否超过诉讼时效期间起诉要求被上诉人支付违约金的问题。双方签订的《合同补充协议》载明：出卖人应在买受人交齐房价款且办理收楼手续后180天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但买受人须在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产权证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的相关手续；并委托出卖人同意申办房地产权证的有关手续，否则办理房地产权证的期限相应顺延，出卖人不再另行通知（有关部门办证费用或收费标准发生变更、查实买受人存在欠资料欠费的情况除外）。买受人履行完前述义务后，如因出卖人的责任不能在上述期限内办妥房地产权证的，出卖人应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向买受人支付违约金，至房地产权证出证之日止。因双方确认，上诉人于2013年6月29日收楼，故根据上述约定，被上诉人必须在上诉人收楼后的180日内办妥房产证，即2013年12月26日前办妥房产证，否则需承担违约责任。因双方约定，如出卖人违约，则每日按买受人已付商品房总价款0.1‰的标准向买受人支付违约金，双方当事人所约定的违约金按被上诉人违约的时间累计而成，即每违约一天，则计算一天的违约金，属于继续性债权，故应以每个个别债权分别适用诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”上诉人在2013年12月26日前未取得房产证，从此时起其权利受到侵害，则每天产生的债权均受到侵害，每个债权分别适用二年的诉讼时效，上诉人于2016年11月22日向一审法院提起诉讼，根据上述法律的规定，上诉人要求被上诉人支付从2016年11月22日起倒推二年所产生的违约金，未超过二年的诉讼时效期间。上诉人要求被上诉人每日按已付商品房总价款0.1‰的标准，计付两年的逾期办证违约金共34449.8元，符合合同的约定，应予支持。一审判决驳回上诉人的全部诉讼请求错误，应予纠正。上诉人要求被上诉人支付自2016年11月22日起至办妥权属证书之日止的逾期办证违约金，因该主张已超过其起诉的范围，故本院不作审理。
因被上诉人已于2017年1月15日为上诉人办妥《不动产权证书》，即被上诉人已履行了办证的义务，故本院对上诉人要求被上诉人为其办理房地产权属证书的诉讼请求予以驳回。
综上所述，一审判决认定部分事实不清，适用法律正确，实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销罗定市人民法院（2016）粤5381民初2865号民事判决。
二、限云浮市创宇贸易有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金34449.8元给黄志伟。
三、驳回黄志伟的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费331元，二审案件受理费662元，均由被上诉人云浮市创宇贸易有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓建勇
审 判 员 陈 阳
代理审判员 尹 蕾
二〇一七年十月十日
书 记 员 徐俊贤