安徽省广德县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖1822民初2936号
原告：邱宏毅，男，住安徽省广德县，
委托代理人：韩家琴，安徽皖东南律师事务所律师。
委托代理人：张勇，安徽皖东南律师事务所律师。
被告：广德广盛达置业有限公司，住所地安徽省宣城市广德县。
法定代表人：钱金海，该公司董事长。
委托代理人：毛凌霞，安徽大旗律师事务所律师。
委托代理人：黄大为，安徽大旗律师事务所律师。
原告邱宏毅诉被告广德广盛达置业有限公司（以下简称广盛达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年9月1日立案受理后，依法由审判员杨承适用简易程序，于2017年7月10日公开开庭进行了审理。原告委托代理人韩家琴、被告委托代理人毛凌霞、黄大为到庭参加诉讼。诉讼过程中，双方当事人申请庭外和解，因未能达成和解协议，本院继续审理。本案现已审理终结。
邱宏毅诉称：2012年5月3日，原告与被告签订《广德县商品房买卖合同》约定，原告购买被告开发的广德县桃州镇××花园××楼××单元××室房屋，并依约支付全部房款572737元。被告应于2014年12月31日前取得《房地产权证》或商品房初始登记证交付原告，否则原告可要求退房或按日向原告支付已交房款万分之三违约金。被告实际取得商品房初始登记证为2015年6月30日，按约逾期181天，违约金31100元。现起诉要求被告立即一次性支付原告逾期交付房地产权证或商品房初始登记证的违约金损失31100元；判令被告承担本案诉讼费用。
广盛达公司辩称：一、逾期办证出卖人承担违约责任的前提条件是出卖人须有过错。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第1款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满前未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”该条规定“由于出卖人的原因”导致逾期办理产权证的，出卖人应当承担违约责任，即出卖人主观上存在过错是其承担法律责任的基础，如果因第三人或者不可抗力造成的延误，出卖人不承担违约责任。2006年第5期《人民司法》、《民事审判指导与参考》2006年1辑载文《对最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定的解读》中，有如下阐述：“商品房买卖合同的出卖人在履行移转房屋所有权义务的行为方式上，表现为只是提供必要的证明文件，协助买受人完成申请办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。出卖人只要在约定或法定的期限内完成房屋权属的初始登记，并在买受人申请办理房屋所有权登记时，能够提供办理房屋所有权的相关证明，即可认定出卖人的协助义务已经完成，其承担的移转房屋所有权的义务履行完毕。”可见，本案不适用于无过错责任，逾期仅仅是承担违约责任的其中一个要件，还应满足“因出卖人的责任”造成逾期才应承担违约责任，司法解释的规定排除了“非因出卖人的原因”的因素。
二、逾期办证并非答辩人的原因。案涉房屋2014年1月21日即以竣工验收，但10KV进线电源建设迟延，导致无法如期进行综合验收。10KV高压供电线路属政府配套建设，直至2014年8月7日县城市建设指挥部才协调启动施工（为加快电力工程进度，答辩人还自愿分摊了部分建设费用）。10KV进线电源送至卡地亚花园10KV室外开闭所进线间隔的时间为2014年11月24日。嗣后，答辩人立即着手报请电梯验收、消防验收、综合验收。因房屋综合验收推迟，导致在《商品房买卖合同》约定的期限内无法办理商品房初始登记证或房地产权证。
三、办证期限应扣除办证机关的办证时间。答辩人的义务是向办证机关提交办证资料，但是办证流程和时间并非答辩人所能控制，应扣除办证机关的正常办证时间。广德县房管局因电脑系统升级导致办证时间迟延的时间更不应计入。
四、原告主张违约金过高。根据最高人民法院关于《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。案涉房产为按揭，已抵押给银行，原告已经不能就该房产进行融资担保等行为，是否办理房产登记，未对其造成实际影响。
综上所述，逾期办证实属答辩人不能预见、不能避免、不能克服的客观情况所导致。导致答辩人逾期办证的因素乃不可抗力，属于免责事由，答辩人不应对此承担责任。请求法院考虑答辩人本身并无过错、答辩人的合同履行情况以及原告并未受到任何实际损失等相关因素，依法驳回其全部诉讼请求。
在庭审中，当事人为证明各自主张，均向本院提举了证据。其中原告举证如下：1、身份证，2、《商品房买卖合同》，3商品房初始登记证、4、发票；被告举证如下：1、工程竣工验收报告1份，2、会议纪要、告知函、广德县住房和城乡建设委员会证明各1份，3、综合验收备案意见表1份，4、广德县房地产管理局证明1份。经审查，上述证据均符合证据的“三性”，予以认定。
本院根据当事人提供的证据结合当事人的当庭陈述，确定以下案件事实：2012年5月3日，原告与被告签订《广德县商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发的位于广德县桃州镇××花园××楼××单元××室房屋。合同第十六条约定“关于产权登记的约定……出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》或商品房初始登记证。出卖人承诺于2014年12月31日前，取得前款规定的土地、《房地产权证》或商品房初始登记证，交付给买受人。买受人【×自行】【√委托出卖人】办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付《房地产权证》或商品房初始登记证，双方同意按照下列约定处理；１、约定日期起90内，出卖人交付《房地产权证》或商品房初始登记证的，按已付房价款的万分之三承担违约责任；２、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付《房地产权证》或商品房初始登记证，双方同意下列第1、2项处理：（1）买受人退房，……（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付《房地产权证》或商品房初始登记证之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金，……”。原告于2012年5月3日支付首付款172737元，余款100000元银行按揭，300000元公积金贷款。案涉房屋初始登记时间2015年6月30日。现原告认为被告广盛达公司未按约定期限将《房地产权证》或商品房初始登记证交付给原告，严重违反了合同约定，请求本院判决被告广盛达公司支付违约金并承担诉讼费。
另查明：2014年7月30日，广德县城市建设指挥部办公室组织召开卡地亚花园、琥珀新天城进线工程建设协调会，就解决项目供电问题形成会议纪要，载明：“……二、会议决定：（一）下火点至21#杆线的土建部分及钢管塔、横担由县国投公司城投分公司、广德广盛达置业有限公司、合肥城建广德置业有限公司共同均摊建设费用。……21#-33#下地线路土建部分由广德广盛达置业有限公司、合肥城建广德置业有限公司共同均摊费用，……”。
本院认为：双方争议的焦点问题是原告主张被告支付逾期交付房地产权证或初始登记证的违约金损失31100元，应否支持。其一，从案涉《广德县商品房买卖合同》第十六条内容来看，约定广盛达公司于2014年12月31日前取得的“《房地产权证》或商品房初始登记证”，系指向初始登记在广盛达公司名下的房地产权证书，而非转移登记至原告名下的房地产权证。其二，广盛达公司取得案涉商品房初始登记证，系其代表原告办理房屋权属登记的必要前提。从原告的诉讼请求及合同依据来看，其在本案中主张的逾期交付初始登记证违约责任，该“逾期交付”的含义应认定为包括逾期取得，经审查，广盛达公司实际于2015年6月30日取得初始登记证，较之承诺的期限即2014年12月31日已逾期181天。其三，广盛达公司逾期取得商品房初始登记证，虽客观上存在政府配套10KV进线工程滞后致项目综合验收延迟等情况，但10KV进线工程应属于广盛达公司进行案涉项目建设时即已知晓且需统筹协调完成的工程，故不构成不可抗力，究基性质应界定为出卖人因第三人原因造成违约，依法广盛达公司仍应向原告承担违约责任。其四，按案涉《广德县商品房买卖合同》第十六条约定，广盛达公司应支付原告逾期取得商品房初始登记证违约金31099.61元（572737元×日万分之三×181天），而原告在本案中未举证证明其因案涉违约行为实际受有财产损失，且鉴于广盛达公司系因政府配套设施工程迟延致使违约，其主观上并无恶意，客观上确有自身难以克服的困难，故本院兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，依据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定违约金数额为3000元。其五，因委托出卖人办理该商品房转移登记，广盛达公司不负有向原告交付商品房初始登记证的义务，且其在取得案涉商品房初始登记证后的合理期限为原告办妥房地产权证。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款、第一百二十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告广德广盛达置业有限公司于本判决生效之日起五日内给付原告邱宏毅逾期取得商品房初始登记证违约金3000元；
二、驳回原告邱宏毅其他诉讼请求。
案件受理费580元，减半收取290元，原告邱宏毅负担90元，被告广德广盛达置业有限公司负担200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。
审判员 杨承
二〇一七年七月十日
书记员 凌燕
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。
……
第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。
最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。