浙江省慈溪市人民法院民 事 判 决 书(2010)甬慈民初字第539号原告：卞晶灿，男，1990年8月10日出生，汉族，居民，住所慈溪市。委托代理人：徐振关，浙江上林律师事务所律师。委托代理人：宋曙春，浙江上林律师事务所律师。被告：慈溪新城房地产发展有限公司，住所地：慈溪市新城中心6号楼3—4店面。法定代表人：邬庆穗，该公司董事长。委托代理人：杨永东，浙江联吉律师事务所律师。原告卞晶灿诉被告慈溪新城房地产发展有限公司（以下简称新城公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2010年5月31日立案受理，依法由审判员方苏琴适用简易程序独任审理，并于2010年8月19日公开开庭进行了审理。原告卞晶灿的委托代理人徐振关与被告新城公司的委托代理人杨永东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卞晶灿起诉称：2007年12月4日，原、被告签订《商品房买卖合同》七份，约定原告向被告购买位于慈溪新城大道B-3街区办公楼7-1、7-2、7-3、7-4、7-5、7-6和7-7办公房，建筑面积共计600.33平方米，房价总计3398000元；房屋交付期限为2008年5月30日前将具备商品房竣工备案条件的房屋交付；若被告逾期交房超过六十日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应自合同约定的交房日期的次日至房屋实际交付之日止，按原告支付的房价款日万分之五的比例支付违约金。上述合同签订前，原告于2007年1月23日、2月11日分两次共支付了被告购房款，但被告直至2009年11月6日才将房屋交付给原告。原告认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系被告制作的格式合同，被告逾期交房应当依约承担违约责任，现原告要求被告支付逾期交房违约金891975元，并承担本案诉讼费用。被告新城公司答辩称：被告对原告诉称的事实无异议，但认为《商品房买卖合同》约定的被告逾期交房的违约金过高，被告已申请法院就诉争房屋在逾期交房期间的租金进行鉴定评估，原告主张的违约金可按鉴定机构评估的诉争房屋在逾期交付期间租金予以确定。原告为证明自己主张的事实成立，向本院提交以下证据：A1.《商品房买卖合同》七份，证明原告向被告购买位于慈溪新城大道B-3街区办公楼部分7－1、7－2、7－3、7－4、7－5、7－6和7－7办公用房，合同对购房款、交房期限、违约责任等事项进行约定。A2.证明、附代收装修费、收款收据各一份，证明原告在签约前已付清全部房款339.8万元。A3.结算单一份，证明被告于2009年11月6日才将房屋交付给原告的事实。被告新城公司未向本院提供证据，但申请本院对诉争房屋在逾期交付期间的房屋租金进行评估，本院委托慈溪永敬资产评估有限公司对该事项进行评估，该公司经评估后出具了慈永评[2010]301号资产评估报告书。被告新城公司对原告提供的证据无异议，原告提供的证据本院予以认定。原告对慈永评[2010]301号资产评估报告书的真实性无异议，但认为资产评估报告书第11.4条载明“在评估基准日后，若租期超过一年，应对后续租金进行相应的增减调整（或不做调整）”，被告逾期交房的时间超过一年，资产评估报告书确定的诉争房屋租金应做调整；被告对资产评估报告书无异议。因原、被告双方均未申请鉴定人员出庭接受质询，庭审中经本院释明，原、被告均同意由本院对鉴定人员进行调查，并由本院根据调查的情况决定是否采信资产评估报告书，不需要就鉴定人员的调查情况另行开庭。庭审后，本院就原告对资产评估报告书的异议对鉴定人员许斌进行了调查，许斌在调查中称：房屋租赁市场中，房屋租赁合同的租赁期限超过一年时，有些当事人在房屋租赁合同中约定第二年的租金在第一年租金的基础上增加或减少，也有些当事人在房屋租赁合同中约定第一年的租金与以后的租金不作调整，根据该惯例，资产评估报告书认为诉争房屋在评估基准日后一年的租金可作相应增减（或不作调整）。本院认为，慈溪永敬资产评估有限公司受本院委托对诉争房屋在逾期交房后的租金进行评估，该公司运用市场法、收益法、成本法等评估方法认为诉争房屋在逾期交房后的租金为25元/平方米/月，鉴定人员具有鉴定资质、鉴定程序合法，该鉴定结论本院予以采信。根据房屋租赁市场交易惯例，房屋租赁合同的租期超过一年时，第二年的房屋租金既有在第一年租金基础上增加的交易习惯，也存在租赁期限内租金不作调整的交易习惯，第二年的房屋租金并非必然地在第一年租金的基础上进行增加，故原告认为原、被告约定的交房时间（即评估的基准日）距被告实际交房时间超过一年，资产评估报告书确定的租金应当予以增加的主张本院不予采纳。根据本院认定的上述有效证据，结合原、被告在庭审中的陈述，本院认定原告诉称的事实成立，并认定诉争房屋在被告逾期交房后的租金为25元/平方米/月。本院认为：原、被告签订的七份《商品房销售合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，应当合法有效。本案中，原告支付被告购房款后，被告应当按照合同约定时间即2008年5月30日前交付房屋，然被告直至2009年11月6日才将房屋交付给原告，被告已构成违约，应当依法承担违约责任，故原告要求被告支付逾期交房违约金的请求本院予以支持。原告认为其与被告签订的《商品房销售合同》系被告制定的格式合同，被告应当按照约定标准承担违约责任。本院认为格式合同（条款）是指缔约当事人为重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的合同（条款）。原、被告签订的《商品房销售合同》文本由浙江省建设厅、浙江省工商行政管理局监制，合同条款亦由浙江省建设厅、浙江省工商行政管理局负责解释，原、被告双方在签订合同过程中就商品房销售的相关事宜经协商后予以确定，合同的签订过程体现了双方的自由协商，双方签订的《商品房销售合同》虽在外观上具有格式合同的表征，但该合同并非法律意义上的格式合同，故原告的该主张本院不予采纳。原告要求被告按合同约定支付逾期交房违约金，被告认为合同约定的违约金过分高于原告实际遭受的损失，要求本院予以减少。为此，被告申请本院对诉争房屋在逾期交付期间的租金进行评估，并要求以此确定原告的实际损失。因原告未能提供证据证明其因被告逾期交房所遭受的实际损失，诉争房屋在逾期交付期间的租金可作为计算原告实际损失的参考依据。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少，故原告主张的违约金可按慈溪永敬资产评估有限公司确定的诉争房屋租金的1.3倍计算，根据诉争房屋的租金及被告逾期交房的时间，本院确定被告应承担的逾期交房违约金为340136.97元。庭审中，原告主张其在《商品房销售合同》签订之前付清购房款，原告提前付款的利息应当计入被告逾期交房的违约金。本院认为，按商品房销售合同惯例，房屋买受人一般在合同签订后支付购房款，现原告在《商品房销售合同》签订前即已付清购房款，此系原告自愿放弃房款支付的期限利益，故原告关于购房款提起支付的利息应计入被告逾期交房违约金的主张于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条之规定，判决如下：一、被告慈溪新城房地产开发有限公司应于本判决生效之日起五日内支付原告卞晶灿逾期交房违约金340136.97元；二、驳回原告卞晶灿的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费12720元，减半收取计6360元，由原告卞晶灿负担3935元，被告慈溪新城房地产开发有限公司负担2425元，于本判决生效后七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院（在递交上诉状之日起的七日内凭判决书到宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局预算外资金，帐号：81×××01，开户银行：中国银行宁波市分行。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理）。审 判 员 方苏琴二〇一〇年八月三十一日代书记员 胡进进附1：本判决所依据的相关法律及条文：《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人不利后果。附2：相关执行规定《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。《最高人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第18条：人民法院受理执行案件应当符合下列条件：（１）申请或移送执行的法律文书已经生效；（２）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；（３）申请执行人在法定期限内提出申请；（４）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；（５）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；（６）属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。