广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终3121号上诉人（原审原告）：王婉玲，女，1988年11月30日出生，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：王成林，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭佳宜，广东金桥百信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：君华集团有限公司，住所地广东省广州市白云区恒骏街4号405房。法定代表人：张劲。被上诉人（原审被告）：广东省电白建筑集团有限公司，住所地广东省茂名市电白区水东镇人民路91号。法定代表人：邵国钦，该公司总经理。委托诉讼代理人：王天齐，该公司法务。上诉人王婉玲因与被上诉人君华集团有限公司（以下简称君华公司）、广东省电白建筑集团有限公司（以下简称电白公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2016）粤0113民初10476号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人王婉玲上诉请求：撤销一审判决，改判支持王婉玲一审全部诉请。事实和理由如下：一、一审法院认定本案属于商品房买卖合同纠纷，该事实认定正确。但未能认识到本案有毛坯房交付和房屋装修的交付，仅依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称《商品房纠纷解释》第十三条认定王婉玲无理由拒收房屋，法律适用错误。王婉玲只是依据《委托房屋室内装修合同》约定的房屋装修价款请求支付违约金，而非依据整个商品房买卖的房价总额要求支付违约金。王婉玲与君华公司签订的两个合同，规定了不同的交付标准。（一）《广州市商品房买卖合同(预售)》第十三条和第十四条约定了毛坯交付的时间和延期交房的违约责任，该合同规定的主体部分毛坯房交付标准。《商品房纠纷解释》第十二条、第十三条规定的“严重影响正常居住使用”的适用标准范围，仅适用于毛坯房买卖部分。只要房屋主体结构质量合格，房屋质量问题不严重影响正常居住使用，具备房屋竣工验收的相关手续，即可认定符合交付标准。事实上，对毛坯房部分交付标准，在涉案房屋达到《商品房买卖合同》约定的交付标准，电白公司已代王婉玲接受了房屋。（二）《委托房屋室内装修合同》第五条和第十条约定了房屋装修的交付时间和延期交付装修部分的违约责任。本案是带精装修的商品房买卖合同，但是房屋装修部分是独立可分的，装修部分又具有加工承揽合同性质，应当适用《中华人民共和国合同法》买卖合同及加工承揽合同纠纷的相关法律条文。《商品房纠纷解释》第十三条规定的并非商品房交付的标准，更不是房屋装修的交付标准，该条规定是可以解除合同的情形。一审法院适用该条款规定，即认定装修部分符合交付条件，适用法律错误。装修房屋是开发商或装修公司已经完成装修的房屋，应当达到交付后便可适宜居住的标准，并符合国家规定的必要的质量要求和标准，而不应当是房屋不影响安全居住，就符合了房屋装修的标准。一审判决实际上剥夺了合同法赋予买受人拒收受领瑕疵物的权利，有强制交易的性质。《商品房司法解释》第十二条、第十三条并不是法律规定的标准，该规定无法认定如果房屋主体质量合格不影响房屋正常使用买受人就必须接受房屋，交付标准符合合同规定和国家规定的标准。二、一审法院认定房屋的交楼标准，无视房屋装修合同约定的标准和国家规定的标准，该事实认定错误。（一）涉案房屋装修不符合合同约定交付标准。1、王婉玲按房屋约定的收房时间己委托了专门的公司对涉案房屋装修进行查验，并出具了专门的房屋查验咨询报告。2、王婉玲在业主验收表上明确记载了验房过程中发现的问题，电白公司的工程师承诺限期完成。3、2016年9月1日，双方对涉案房屋涉及的质量问题整改情况进行核对，对于未整改的项目王婉玲提出异议，双方当场核对完成后，王婉玲和电白公司的工作人员共同进行了确认。4、住建部出具的函件指出房屋质量存在问题，并提出电白公司整改。（二）涉案房屋装修不符合中华人民共和国国家标准GB50210-200l《建筑装饰装修工程施工质量验收规范》的标准和《住宅室内防水工程技术规范》。1、室内大厅、厨房、卫生间空鼓多处，其中卫生间墙面空鼓占整个墙面一般左右，不符合《验收规范》标准抹灰工程和饰面板(砖)工程验收标准的规定；2、大厅墙面不平整，墙面裂缝较多，墙体立面垂直度允许偏差不符《验收规范》标准板材隔墙工程验收标准的规定；3、厨房推拉门框上大下小比较明显，关门时左框上方空隙较大，也不符合《验收规范》标准门窗工程标准的规定；4、卫生间防水不符合《住宅室内防水工程技术规范》，存在较大的漏水隐患。依照《中华人民共和国合同法》第一百五十三条规定：“出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。”考虑到案涉商品房需要整改的事项较多，而且部分质量瑕疵有可能会影响日后的正常居住使用，买方对装修部分未受领实属合理，符合法律规定。（三）即使一审判决王婉玲败诉，一审证据反映涉案房屋不适合正常居住使用，虽然渗水不影响王婉玲的人身安全，但是假如王婉玲搬进去后再进行质量的修补，那么王婉玲必须搬出来后进行重新修复，这显然不符合正常居住使用。三、一审法院加重王婉玲举证责任，分配举证责任失当。（一）王婉玲在一审提交了大量证据证明涉案房屋装修存在质量问题，已经完成了举证责任。（二）王婉玲一审提交了现场勘验申请书，申请法院相关人员前往涉案房屋地址对房屋装修情况进行现场勘验，以确定房屋的情况，一审并未采纳。（三）一审法院不需要电白公司提供任何证据，仅根据电白公司通知即认定房屋装修符合交付标准。一审法院认定君华公司就涉案房屋问题进行多次维修，该认定不需要证据，也不需要君华公司、电白公司承担任何的举证责任。一审法院对本案当事人举证责任分配不当。四、一审法院无视王婉玲实际存在的损失，对于房屋存在质量问题，没有酌定电白公司给付价款有失公允。对于房屋存在质量问题部分，王婉玲在开庭后提交鉴定申请，庭后法院告知存在质量问题部分价款即使申请鉴定机构鉴定，具体的价款也难以确定，而且鉴定费用过高，该部分申请请求法院酌定给付。房屋存在质量问题是客观存在的，王婉玲与电白公司均在核对表上已有确定，王婉玲请求对修复的部分折价赔偿，一审法院应当予以审理。五、一审法院认定造成长时间不能收楼的原因在于王婉玲，该认定错误。（一）王婉玲一直积极敦促电白公司履行整改义务，电白公司也一直承诺对房屋进行修复，正是因为电白公司的承诺，王婉玲才一直等待。1、2015年9月29日，王婉玲按约定及通知的收房时间进行验收房屋。2、2015年10月31日，2015年11月28日、2016年1月10日王婉玲均主动到涉案房屋查看，还是未能进行验收，其接待的工作人员又一次表示会认真对待整改，也表示会与施工单位做好沟通，又一次让王婉玲等通知收房。3、经过等待还是没有通知的验收情况下，王婉玲于2016年5月委托律师，分别向君华公司、电白公司发出律师函，敦促君华公司、电白公司履行整改义务。4、2016年6月24日，王婉玲再次委托验房师一同前往涉案房屋验房。5、2016年7月，王婉玲向广州市番禺区住建局反映涉案房屋的质量问题，9月1日，住建局通知王婉玲一同查勘涉案房屋现场。6、2016年9月26日，王婉玲收到住建局的信访复函，经与住建局工作人员的沟通以及复函的内容得知，君华公司、电白公司拒绝对涉案房屋进行整改。（二）在这段长时间的里，电白公司从未主动告知整改的进程，未积极的履行修复的责任，庭上电白公司的代理人也承认，电白公司答应给业主整改，是为了搞好和业主的关系，其真实意思是认为业主提出的问题都不是质量问题，根本不认真对待也不积极主动的告知。王婉玲无法的得知发展商的真实意思，一直以为电白公司会积极对待。假如电白公司告知，这些瑕疵不属于质量问题，王婉玲无法拒收验收，王婉玲也不会长时间的等待。即便一审法院认定房屋装修符合交付标准，从2015年9月30日开始计算保修期限，电白公司拖延履行修复义务，又不明确表示不修复，根据《商品房纠纷解释》第十三条第二款的规定，电白公司也应当承担拖延修复期间给王婉玲造成的损失。六、一审法院认为王婉玲不能证明租金损失，应当承担举证不能的责任，该认定错误。《商品房纠纷解释》第十七条明确规定逾期交付房屋的损失赔偿责任，因此不需要王婉玲承担举证不能的责任。（一）涉案房屋是带精装修的商品房，因为电白公司的原因，王婉玲未能按约定的时间及时收楼，给王婉玲造成的损失应该是《中华人民共和国民事诉讼法》第九十三条规定的众所周知的事实，也是属于生活常识和经验，王婉玲认为不需要再行证明。（二）至于损失的金额，王婉玲当庭提交了广州市番禺区同地段租金的标准，王婉玲仅要求相当于同地段租金的一半，该损失金额合理合法。七、按合同约定违约金和损失赔偿部分，一审法院仅对王婉玲是否有权利拒收房屋进行认定，并没有对损失部分进行认定，一审认定不全面。被上诉人君华公司经本院二审合法传唤没有到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。被上诉人电白公司二审答辩称：一、电白公司不认可一审认定本案属于商品房买卖合同纠纷，但放弃上诉权。二、王婉玲一方面认可一审认定本案属于商品房买卖合同纠纷，主张“本案是带精装修的商品房买卖合同”，另一方面又主张电白公司代王婉玲接收房屋，本案分为商品房买卖合同及独立可分的“加工承揽”性质的房屋装修合同，明显矛盾。三、一审并无“剥夺了合同法赋予买受人拒绝受领瑕疵物的权利”，一审判决已说明王婉玲可自行办理收楼手续。事实上，王婉玲滥用买受人权利，以一些小瑕疵为由拒收装修成果，又以拒收为由索要逾期交房违约金。四、一审判决认定装修瑕疵事实正确。电白公司未否认部分装修瑕疵的存在，保修期内承诺保修。但王婉玲不断指出瑕疵，并夸大了瑕疵范围，以此为由拖延接收成果，索要逾期交房违约金、承租房屋租金损失没有法律及事实根据。卫生间防水符合技术规范，不存在漏水行为。五、一审分配举证责任合理。王婉玲提交的证据只证明有瑕疵存在，而且电白公司已基本修复。王婉玲诉求是逾期交房违约金和房屋租金损失，但王婉玲并未提供关于诉求的根本违约的证据。相反，电白公司提供了交付成果通知等证据，已履行了举证责任。六、一审判决并无“无视实际存在的损害”。对于王婉玲主张的装修瑕疵，根据装修合同约定，已履行保修处理，王婉玲索要“瑕疵部分折价赔偿”，缺乏事实、法律和合同依据。七、一审认定不收楼的原因在于王婉玲，该认定正确。电白公司按期交付工作成果，王婉玲找出若干瑕疵(有夸大成分)，“本着顾客是上帝的原则”，电白公司认真重视整改，属于履行保修义务。王婉玲上诉状所列电白公司拖延保修时间不能自圆其说，房屋买卖合同与装修合同对保修有详细约定，如果保修拖延，王婉玲可自行委托他人修理并主张修理费等有效救济途径。王婉玲可以不及时收楼居住，但不能以此为由，索要违约金和租金损失。王婉玲的行为无合同、法律依据，属于恶意履行装修合同，王婉玲自己造成的虚假损失不应该要求法律保护。八、王婉玲因小瑕疵拒绝收楼，恶意履行合同，不能提供租金损失的证据，该主张缺乏依据，亦违反民法公平正义原则。王婉玲于2016年11月24日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.君华公司、电白公司向王婉玲交付番禺香柏华府(二期)6座1301房屋；2.君华公司、电白公司向王婉玲支付逾期交房违约金，从2015年10月1日计算至实际交付房屋之日止，每逾一日，按装修工程价234212元万分之二计算（暂时计算至2016年11月30日，共427天，234212×0.0002×427=20001.7元）；3.君华公司、电白公司对涉案房屋瑕疵部分折价赔偿，暂计10000元（实际数额以鉴定机构为准）；4.君华公司、电白公司向王婉玲赔偿租金损失，按每月2500元计算，从2015年10月1日计算至实际交付房屋之日止（暂时计算至2016年11月30日共14个月，合计为35000元）；5.诉讼费由君华公司、电白公司承担。君华公司一审提交书面答辩意见，辩称：请求驳回王婉玲的所有诉讼请求。一、君华公司未与王婉玲约定将广州市番禺区香柏华府(二期)6座1301房以带精装修（精装豪宅）出售，也未“将原本一个购房合同拆分为毛坯房和装修两份合同”与王婉玲分别签约。君华公司与王婉玲于2013年9月30日签订《商品房预售合同》的附件补充协议第33条约定“甲方制作的一切项目推广宣传及公告资料、建筑模型、示范单位等，只供乙方参考，不属于甲方要约及承诺，亦不能视为本合同的组成部分。有关甲乙双方的权利义务均以本合同及本补充协议为准”，第38条约定“甲方在售楼现场或其他场所关于规划设计的信息（包括但不限于楼书、宣传资料、楼盘立体模型、总体规划平面图、样板房）仅供参考，不能作为甲方向乙方交付商品房的标准，交楼标准按双方签订的合同及有关附件为准”；第41条约定“双方确认本补充协议所有条款均是在双方充分协商、公平诚信的基础上达成的，双方均充分行使了选择权，双方均承诺不得以本补充协议属于格式条款或条款内容免除一方义务、违反公平原则或其他原则等理由主张条款无效或向对方主张任何权利”，因此君华公司的交房标准以与王婉玲签订的《商品房预售合同》为准，该合同附件六《装饰、设备标准》已明确房屋不是带精装修出售。君华公司与王婉玲及电白公司于2013年9月30日签订《委托房屋室内装修合同》，根据装修合同的约定，“为便于装修工程的顺利进行”、有效保障装修时间，君华公司在达到与王婉玲签订的《商品房预售合同》约定的交房条件时，由电白公司代为验收并办理收楼手续，因此君华公司无义务参与涉案房屋的后续装修工程，也无任何依据要求君华公司承担该房屋装修质量责任。二、君华公司已按照《商品房预售合同》、装修合同及《授权委托书》于2015年6月30日前向电白公司履行了交房义务，君华公司已全面、及时、有效的履行了与王婉玲的商品房买卖合同义务。君华公司虽然在装修合同上签字盖章，但仅仅承担向电白公司交接装修前的毛坯房的义务，君华公司不是王婉玲商品房装修法律关系的当事人，因此无任何依据要求君华公司在该商品房装修法律关系中承担责任。综上所述，君华公司不是王婉玲商品房装修法律关系的当事人，不应对装修瑕疵承担法律责任，请法庭依法驳回王婉玲针对君华公司的诉讼请求。电白公司一审答辩称：一、电白公司只是受王婉玲委托代为收房，收房后于2015年6月23日告知了王婉玲，电白公司于2015年9月20日通知王婉玲装修完成，不存在再向王婉玲交付涉案房屋。二、电白公司已按照《委托房屋室内装修合同》的约定完成了涉案房屋的装修义务，并及时通知王婉玲接收装修成果，不存在逾期交房的情形。因此，王婉玲要求支付逾期交房违约金无事实依据，请法庭依法驳回。三、涉案房屋装修瑕疵是在保修期之内，电白公司已履行了保修义务，王婉玲要求支付瑕疵部分折价赔偿无事实依据，请法庭依法驳回。四、电白公司已于2015年9月20日通知王婉玲于2015年9月29日上午交付装修成果，即使成果有一些小瑕疵，完全不影响居住生活，因此王婉玲要求赔偿房屋租金损失无法律、合同及事实依据，请求法院依法驳回。一审法院经审理查明：2013年9月30日，君华公司（甲方，卖方）与王婉玲（乙方，买方）签订《商品房预售合同》及《补充协议》，约定：乙方所购商品房为君华香柏华府（二期）第6座13层1301房，地址为番禺区龙岐路500号x座xxxx房；建筑面积94.9072平方米，套内面积74.32平方米，共有分摊面积约20.5872平方米；……该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，满足供水、供气、供电、及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；甲方应当在2015年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书，因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方，房屋交付使用后，甲方不得以房屋已交付使用为由怠于履行其在本合同中应承担的其它义务，如办理产权证的义务等；甲方如未能按本合同规定的期限交房，则按逾期时间，分别处理（每日应支付违约金只能选择其中一个计算方式，不得重复、累加计算），逾期不超过180日，自本合同第十三条约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按该商品房总房价款的0.05%向乙方支付违约金，本合同继续履行，逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同，乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，除乙方原因或责任导致逾期交楼之外，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内（不超过30日），无息退还乙方已经支付的房价款，不给予其他赔偿，若乙方要求继续履行，本合同继续履行，自本合同第十三条约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按该商品房总价款的0.05%向乙方支付违约金；乙方未按书面通知的交楼日期办理收楼手续的，视为从书面通知的收楼日期起该商品房符合交房条件并已实际交付乙方，由此产生的一切费用（包括但不限于物业管理费及公摊水、电费用）及风险由乙方承担，乙方应在约定交付期限届满前与甲方联系交付事宜，甲方此前已书面通知的，不再另行通知；甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的以下资料：规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》、建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》、消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料，人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件、《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》、《临时管理规约》或《管理规约》，上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担；乙方应在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房，乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议，甲方在接到乙方异议后，应在15日内对异议部分作出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付；乙方对甲方所交付的房地产进行验收后，无异议或异议部分经协商处理同意收楼的，该商品房的风险责任自交付之日起由甲方转移给乙方，甲方通知乙方收楼后，乙方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，甲方应当发出书面催告书一次，乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交楼手续的，则自催告书约定的验收交接之日次日起该房屋的风险责任转移由乙方承担；甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准，达不到约定标准的，乙方有权要求甲方将装饰、设备修复至符合约定的标准或以同等档次、相同质量的材料进行替代，若甲方确认无法按上述方法处理，乙方有权在无法补回的情况下可折价补偿，但乙方不得借此拒绝收楼，乙方以该商品房的装饰、设备标准不符为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由乙方自行承担，甲方设置的示范单位只作为乙方感受装饰与家具摆设的整体效果之用，不作为该商品房的交付标准，甲方按照附件约定的标准进行交付；房屋建筑工程保修期从交付之日起计算，在保修期限和范围内的保修费由甲方负担，但因乙方使用不当或不可抗力等非甲方原因造成的问题除外，甲方应在收到乙方通知后5日内履行保修义务，甲方对保修责任有异议的，应在收到乙方通知后5日内通知乙方，甲乙双方可委托双方认可且具有资质的监理单位予以裁定，也可委托有资质的建设工程质量检测机构予以检测，所有费用由责任方承担，在保修期内，乙方发出书面保修通知书5日内，甲方既不履行保修义务也不书面通知保修责任异议的，乙方可以自行或聘请他人进行维修，合理的维修费用由甲方承担；……。《补充协议》第15条约定，无论涉案房屋时期房还是现房，若存在属工程保修范围的质量问题且在保修期内，乙方有权要求修补，由甲方按实情负责修补、保修或给予合理解决，乙方不得借此拒绝收楼，乙方以涉案房屋有未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或决绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由乙方自行承担。同日，王婉玲（甲方、发包方）与电白公司（乙方，承包方），君华公司（丙方）签订《委托房屋室内装修合同》，约定：甲方已购买丙方开发的涉案房屋，为毛坯装修交楼，双方已经签订《商品房买卖合同》；为便利甲方的装修活动，维护小区建设风格的一致性，甲方同意委托乙方具体承接本单元的室内装修工程，乙方必须按照甲乙双方确定的《房屋示意图》、《房屋装修标准》对本单元进行施工；甲方已知悉并了解本协议附件装修标准的相关内容，同意乙方按照234212元总价包干承接本工程，乙方包材料、包施工、包工期、包质量、包文明施工，该价格已考虑了乙方为完成本合同约定的工程范围及内容所支出的人工、辅材、运输、保修、税金等一切费用，合同总价不因房屋实测面积、材料价格及市场变动等因素作任何调整，完工后不另作结算，乙方收齐款项后，应向甲方开具合法有效的装修发票；乙方应于2015年9月30日前，完成本合同的装修工程，并将该房屋移交给甲方使用；甲方委托乙方在该商品房达到《商品房买卖合同》约定的交付标准时，先代为验收并与丙方办理收楼手续，以便于直接接手进行装修，交付标准作为本协议附件，在《商品房买卖合同》约定的丙方商品房交楼条件具备时，甲方不可撤销的委托乙方代为办理《商品房买卖合同》约定的收楼、验收手续，甲方无条件承认乙方的收楼结果；甲方承诺不得解除本协议所述之委托；第七条第1款约定“在乙方完成该房屋的装修工程并向甲方发出验收通知书时，甲方应按书面通知中指定的时间和地点办理该房屋的验收移交手续，如甲方在收到通知之日起5天内仍未办理验收、移交手续，则视为该商品房已在验收通知书约定的时间将装修完毕的房屋移交给甲方使用”，……；甲方在对房屋的验收过程中发现房屋的装修部分存在不符合约定的工程质量标准的，即有权要求乙方进行整改，乙方应及时按照约定的工程质量标准完成整改工作；本装修工程保修期参照丙方提供的《房地产（住宅）质量保证书》的相关约定执行，从装修工程完工并经甲方验收合格之日起开始计算；如甲方在收到收楼通知之日起5天内仍未办理验收手续的，自装修工程完工之日起计算；如甲方与丙方签订的《商品房认购书》或《商品房买卖合同》因故解除的，本合同自动解除；乙方自愿对本合同约定的《房屋示意图》、《房屋装修标准》所确定的装修工程内容支付本合同确定的工程款，并承诺任何时候均不以对价不公平等等理由向乙方提出合同解除、终止、变更或要求乙方赔偿损失，如甲方违反该约定，则乙方有权决绝甲方的要求，并要求甲方承担本合同标的10%的违约金，而甲方一旦向乙方提出上述要求，则视为甲方没有任何法律依据和合同约定的单方向丙方签订的《商品房买卖合同》解除的要求，丙方可按照《商品房买卖合同》的约定追究甲方的法律责任；无论因为何种原因本合同被解除、终止的同时，甲方与丙方签订的《商品房买卖合同》被双方合意解除；如因乙方原因，未能按期完成本合同约定范围内的装修工程，每逾期一日，按本工程总价万分之二向甲方支付违约金，违约金总额不超过本合同总金额的10%。该合同附件一为房屋示意图，附件二为房屋装修标准，附件三为授权委托书。其中授权委托书载明，王婉玲不可撤销的委托电白公司对涉案房屋交付使用时与君华公司办理收楼手续，受托人的委托权限为：收取君华公司发出的收楼文件，代为办理收楼并签署相关文件，受托人有权收取其属下员工进行具体的交收、验收行为并签署相关文件，委托人、受托人对员工的行为予以认可。2013年9月30日，君华公司向王婉玲出具收款收据，载明收到王婉玲装修款69846元。其后的装修款，均由电白公司收取。王婉玲共支付装修款234212元。2015年6月23日，君华公司向电白公司发出《君华香柏华府二期房屋移交确认书》，告知涉案房屋已达到《商品房买卖合同》约定的交付标准，电白公司受王婉玲委托于2015年6月23日办理涉案房屋的收楼手续。2015年9月20日，电白公司向王婉玲发出《工程移交通知书》，通知王婉玲于2015年9月29日上午携带本通知前往君华香柏华府交楼中心，由电白公司或委托的物业公司办理房屋装修工程竣工移交手续。2015年9月29日，王婉玲在验收涉案房屋时，提出房屋存在质量问题，并在业主验收确认表中逐一列明。2015年9月29日，王婉玲委托广州双枪工程技术咨询有限公司对涉案房屋进行查验，验房总结：墙砖空鼓风险系数五颗星，整改意见为要求开发商对墙砖空鼓位置打掉重铺或灌浆处理，墙面不平风险系数五颗星，整改意见为严重不平一定要用白水泥修补平或铲掉重新找平、用腻子粉找平以后会产生裂纹。2016年9月1日，王婉玲对涉案房屋涉及问题的整改情况进行核对，经核对，王婉玲仍认为有多处地方未整改，在核对表上打“×”否认。2016年9月26日，广州市番禺区住房和建设局对王婉玲就涉案房屋的质量问题的信访复函如下：2016年9月1日，我局工作人员会同物业管理房和建设单位人员查勘了现场，经核查，涉案房屋客厅墙壁和次卧天花板装修面层存在裂纹、入户门边存在磕碰受损痕迹、厨房和洗手间墙面存在空鼓等问题，经协调，建设单位人员同意尽快对相关质量问题进行整改，2016年9月20日，我局工作人员对您和建设单位人员进行了回访，了解到您与建设单位之间就质量问题的处理方式和交楼标准的认定上仍存在分歧，导致问题未得到有效解决，对此我局建议您聘请有房屋鉴定资质的第三方单位进行房屋质量鉴定，再根据鉴定结果与开发商进行友好协商，若协商不成，可通过其他途径解决。一审庭审中，王婉玲确认针对涉案房屋存在的各种质量问题，电白公司对部分问题进行了修复，但仍有一些质量问题至今未能修复。现王婉玲拒收楼的主要理由是，涉案房屋存在墙面空鼓和地面不平整。电白公司则认为，王婉玲提出的质量问题属于瑕疵问题，电白公司已经按照王婉玲提出的问题一一进行了修复，电白公司会对质量瑕疵部分进行保修，且涉案房屋已经验收，不存在安全隐患问题，具备交付条件，一些瑕疵问题不影响居住，王婉玲不应因为部分空鼓就拒绝收楼。王婉玲主张涉案房屋为带装修交付，认为《广州市商品房买卖合同（预售）》、《委托房屋室内装修合同》是不可分割的合同，整栋楼的房屋是统一的装修标准，主张本案基础法律关系为房屋买卖合同。电白公司确认业主如果没有提出其他异议，将按照统一标准装修，但认为其与王婉玲之间是委托装饰装修关系。电白公司陈述君华公司已向其提供了商品房买卖合同所约定的交楼条件的相关材料，王婉玲对此无异议。对于房屋存在的质量问题，王婉玲向法庭提交了鉴定申请，其后，又向法院撤回上述申请。以上事实，有《广州市商品房买卖合同（预售）》、《委托房屋室内装修合同》、收款收据、《工程移交通知书》、《业主验收确认表》、广州双枪工程技术咨询有限公司《房屋查验咨询报告》、核对表、《君华香柏华府二期房屋移交确认书》、庭审笔录等证据证实。一审法院认为：本案首先应解决是属于商品房买卖合同纠纷，还是委托装饰装修合同纠纷。1.王婉玲提交的宣传单显示，涉案房屋所在小区为带装修交付。2.上述两份合同签订的时间均为2013年9月30日，不存在先后时间。3.《委托装饰装修合同》约定王婉玲在收到通知之日起5天内未办理验收、移交手续，则视为涉案房屋已在验收通知书约定的时间将装修完毕的房屋移交使用，因此产生的物业管理费及相应的责任由王婉玲承担，此处约定将装修好的房屋交付王婉玲使用后才产生物业管理费等相关费用。该合同还约定无论因为何种原因本合同被解除、终止的同时，王婉玲与君华公司签订的《商品房预售合同》被双方合意解除，可见，两份合同并非两个独立的法律关系。4.君华公司收取了装修款的首期款。结合上述几点，君华公司、王婉玲的真实意思为将出售涉案房屋通过《商品房预售合同》和《委托房屋室内装修合同》两份合同来进行约定，涉案房屋为带装修交付，总价为两份合同的合同价格之和，故本案纠纷属于商品房买卖合同纠纷，适用商品房买卖合同的相关法律法规的规定。王婉玲要求君华公司、电白公司向其按照合同约定交付涉案房屋，君华公司提交书面答辩意见认为《商品房预售合同》约定的交楼标准是毛坯房，已由电白公司代为收楼。而电白公司则认为，涉案房屋其已经按照约定的装修要求交楼，王婉玲提出的房屋质量问题属于质量瑕疵。一审法院认为，王婉玲对涉案房屋符合合同约定的其他交楼条件不持异议，现仅以涉案房屋存在质量问题不符合交楼标准而拒收楼。《最高人民法院》第十三条的规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”补充协议第15条约定，涉案房屋存在属工程保修范围的质量问题且在保修期内，由君华公司按实情负责修补、保修或给予合理解决，王婉玲不得借此拒绝收楼，王婉玲以此为由拒绝收楼或者拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由其自行承担。本案中，王婉玲未能举证证明涉案房屋存在房屋主体结构质量不合格或房屋质量问题严重影响正常居住的情况，应当承担举证不能的责任，而其提交的《房屋查验咨询报告》显示质量问题多为踢脚线松动、门四周收口差、墙砖空鼓、墙面不平等，广州市番禺区住房和建设局的《信访复函》也载明，经核查涉案房屋墙壁、天花板等存在裂纹、门边存在磕碰受损恒基、墙面存在空鼓等问题，建议与开发商协商解决。此外，君华公司、电白公司在王婉玲提出质量异议后，多次对涉案房屋的相关问题进行维修。因此，王婉玲以涉案房屋存在质量问题而拒收，理据不足，一审法院不予支持。关于涉案房屋是否已经交付及交付的时间问题。由于当事人的真实意思是涉案房屋带装修交付，故应按照《委托房屋室内装修合同》约定的交楼时间交楼。该合同约定涉案房屋的交楼时间为2015年9月30日前，电白公司提供的《工程移交通知书》载明电白公司已通知王婉玲于2015年9月29日上午收楼，符合双方约定的交楼时间，王婉玲因对房屋质量提出异议一直未收楼，但王婉玲拒收楼的理由如前所述并不成立，依据《委托房屋室内装修合同》第七条第1款的约定，视为涉案房屋已在验收通知书约定的时间交付给王婉玲，王婉玲可自行与君华公司、电白公司办理相关手续，一审法院不作处理，故王婉玲请求君华公司、电白公司交付涉案房屋及支付逾期交房违约金，缺乏事实依据，一审法院依法不予支持。关于涉案房屋的瑕疵部分折价赔偿的问题。《最高人民法院》第十三条的规定，出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复，买受人可以自行或者委托他人修复，修复的费用以及造成的其他损失由出卖人承担。本案中，《广州市商品房买卖合同》第二十五条约定保修期内王婉玲发出书面保修通知书5日内，君华公司既不履行保修义务也不书面通知保修责任异议的，王婉玲可以自行或聘请他人进行维修，合理的维修费用由君华公司承担。补充协议第15条约定，涉案房屋存在属工程保修范围的质量问题且在保修期内，由君华公司按实情负责修补、保修或给予合理解决，王婉玲不得借此拒绝收楼。王婉玲在提出质量异议后，已有工作人员进行维修，虽然王婉玲对部分维修结果不予认可，但王婉玲未举证证明现有的质量问题需要维修的费用，应承担举证不能的责任，故王婉玲请求对质量瑕疵部分进行折价补偿，缺乏事实依据，一审法院依法不予支持。王婉玲可先行自行维修或聘请他人维修，维修产生的费用再依约主张。由于王婉玲提出的涉案房屋的质量问题不影响居住安全，且君华公司、电白公司已履行维修义务，尽管王婉玲对维修结果不满意，但其可以自行维修或是委托他人进行维修，不至于造成长时间不能收楼的状况。另外，王婉玲未举证证明其需要另行租住房屋而产生相应的租金的损失，应承担举证不能的举证责任。因此，王婉玲请求君华公司、电白公司赔偿租金损失，理据不足，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，一审法院于2017年8月1日作出判决如下：驳回原告王婉玲的全部诉讼请求。一审案件受理费1425元，由原告王婉玲负担。二审期间，王婉玲当庭提交2017年11月26日三张照片，证明内容与证据清单一致，该照片是物管公司在2017年11月26日带王婉玲进入涉案房屋，由王婉玲拍摄的照片；地板存在发黑水迹，听邻居说是因为房屋外墙渗水导致地板大面积发黑。电白公司质证称：无法确认该照片属于涉案房屋，也无法证明存在王婉玲提出的渗水情形，也无证据显示照片如何拍摄，因此对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。各方当事人对一审查明事实均无异议，本院予以确认。另查明，关于涉案房屋瑕疵的部分折价赔偿的问题，王婉玲在二审庭后书面表示同意以10000元折价补偿接受房屋瑕疵，自行进行修复。本院认为，一审法院认定本案系商品房买卖合同关系，合法有据，各方当事人未对此提出上诉，本院不作赘述。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，针对王婉玲的上诉请求，认定如下：一、王婉玲上诉请求君华公司、电白公司交付房屋以及支付逾期交房违约金的问题，因王婉玲对涉案房屋符合合同约定的其他交楼条件不持异议，现仅以涉案房屋存在质量问题不符合交楼标准而拒收楼，相应后果自行负担。一审对于不支持王婉玲的该项诉请，已作详细论述，本院不再重复。二、王婉玲请求君华公司、电白公司赔偿租金损失的问题。由于王婉玲提出的涉案房屋瑕疵问题并不影响其居住使用，且君华公司、电白公司已履行了维修义务，尽管王婉玲对维修结果不满意，但其可以自行维修或是委托他人进行维修，故其应拒收房屋造成的损失，应由其自行承担。因此，王婉玲主张君华公司、电白公司赔偿租金损失，本院不予支持。三、关于涉案房屋瑕疵部分的折价赔偿问题。《最高人民法院》第十三条的规定，出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复，买受人可以自行或者委托他人修复，修复的费用以及造成的其他损失由出卖人承担。本案中，《广州市商品房买卖合同》第二十五条约定保修期内王婉玲发出书面保修通知书5日内，君华公司既不履行保修义务也不书面通知保修责任异议的，王婉玲可以自行或聘请他人进行维修，合理的维修费用由君华公司承担。补充协议第15条约定，涉案房屋存在属工程保修范围的质量问题且在保修期内，由君华公司按实情负责修补、保修或给予合理解决，王婉玲不得借此拒绝收楼。本案中，王婉玲在提出房屋装修问题异议之后，虽然电白公司曾派工作人员维修，但王婉玲对部分维修结果不予认可，且王婉玲本案一、二审中提供的证据可以佐证涉案房屋仍存在明显瑕疵需要维修，电白公司并未提供证据推翻该事实。因本案系王婉玲与君华公司之间商品房买卖合同纠纷，而电白公司对涉案房屋的装修瑕疵亦存在不可推卸责任，两者均应对涉案房屋瑕疵维修负有连带责任。另外，各方对维修事宜亦未能达成一致意见，王婉玲上诉请求法院酌情判令君华公司、电白公司支付10000元装修瑕疵补偿用作自行维修涉案房屋瑕疵不再另行主张。本院综合全案案情考虑，为减少当事人的诉累，且王婉玲的该主张，亦无不妥，故本院予以支持。综上所述，一审查明事实清楚，适用法律准确，二审出现新的事实，本院对一审判决结果进行变更，但本案一、二审案件受理费负担主体，二审不作调整。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：一、撤销广州市番禺区人民法院（2016）粤0113民初10476号民事判决；二、本判决送达之日起十日内，君华集团有限公司、广东省电白建筑集团有限公司向王婉玲支付10000元装修瑕疵补偿；三、驳回王婉玲的其他诉讼请求。如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费1425元，由上诉人王婉玲负担。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  何 佐审判员  李 民二〇一八年四月二十四日书记员  莫善友