福建省安溪县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0524民初3521号
原告：中国农业银行股份有限公司安溪县支行，住所：福建省安溪县。
主要负责人：潘良平，该行行长。
委托诉讼代理人：林丽鹏，女，1990年7月27日出生，汉族，福建省安溪县人，住福建省安溪县。系该行营业部客户经理。
被告：苏玉梅，女，1968年5月14日出生，汉族，福建省安溪县人，住福建省安溪县。
被告：王再生，男，1965年1月6日出生，汉族，福建省安溪县人，住福建省安溪县。
被告：安溪鸿业房地产发展有限公司，住所：福建省安溪县。
法定代表人：陈少瑜。
原告中国农业银行股份有限公司�溪县支行（下称农业银行安溪县支行）与被告苏玉梅、王再生、安溪鸿业房地产发展有限公司（下称鸿业地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年6月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农业银行安溪县支行的委托代理人林立鹏到庭参加诉讼，被告苏玉梅、王再生、鸿业地产公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
农业银行安溪县支行向本院提出诉讼请求：判令解除中国农业银行股份有限公司安溪县支行与苏玉梅、王再生签订的编号为（35105200700004239）的《个人购房担保借款合同》；苏玉梅、王再生偿还中国农业银行股份有限公司安溪县支行借款本金75907.81元及欠息（自2015年8月13日起至还清款项之日止，按双方签订的保证借款合同约定及人民银行相关规定计付，暂计至2016年6月14日欠息2767.62元；确定中国农业银行股份有限公司安溪县支行有权在35105200700004239号合同约定的担保范围内对抵押人苏玉梅提供的抵押房地产进行折价，或以拍卖、变卖的抵押房地产所得价款优先受偿；安溪鸿业房地产发展有限公司对上述借款本息承担连带清偿责任；苏玉梅、王再生、安溪鸿业房地产发展有限公司承担本案产讼费用。
事实和理由：2007年6月11日，中国农业银行股份有限公司安溪县支行与苏玉梅、王再生、安溪鸿业房地产发展有限公司签订35105200700004239号《个人购房担保借款合同》，合同约定：借款人苏玉梅向鸿业公司购买座落于安溪县凤城镇鸿业在中心A幢B26号房，并以该房产及其权益作为抵押物向安溪农行申请个人住房按揭（抵押）贷款，同时由保证人鸿业公司提供连带责任保证担保。合同签订后，贷款人安溪农行依约向借款人苏�梅提供借款金额330000元整的购房借款，贷款总期限自2007年6月11日起至2017年6月10日止，共10年分120期归还；每期还款金额依约定采用等额本息还款法计算。苏玉梅与王再生与1998年8月13日登记结婚，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的司法解释（二）第二十四条规定“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务与债权人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款约定的情形除外。”上述债务发生在苏玉梅与王再生婚姻关系存续期间，应按夫妻共同债务处理，用由夫妻双方共同偿还。苏玉梅依法按月足额偿还本息至2015年8月12日止，但自2015年8月13日起未能按月足额偿还本息，至2016年6月14日结欠本金75907.81元，利息2767.62元。依据《个人购房担保借款合同》第十六条第二款第二项之规定，借款人连续三期（含三�）未足额偿还借款本息的，贷款人有权停止发放借款，有权提前收回已发放借款、行使抵押权并要求保证人承担保证责任，有权宣布借款人与贷款签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他保全措施，全面、及时维护中国农业银行股份有限公司安溪县支行合法债权权益，特显贵院提起诉讼。
苏玉梅、王再生、鸿业地产公司未作答辩。
农业银行安溪县支行围绕诉讼请求依法提交了证据。苏玉梅、王再生、鸿业地产公司未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃答辩和质证权利。本院对农业银行安溪县支行提交的证据审查后予以确认并在卷佐证。
本院认定事实如下：
苏玉梅、王再生于1998年8月13日办理结婚登记。2007年6月11日，农业银行安溪县支行与苏玉梅、王再生、鸿业地产公司签订编号为35105200700004239的《个人购房担保借款合同》。鸿业地产公司作为保证人为该笔借款提供阶段性连带保证担保，保证期间为借款人每期债务期限届满之日起两年，同时苏玉梅、王再生以向鸿业地产公司购买的位于安溪县凤城镇鸿业在中心A幢B26号房作抵押担保，并进行了预购商品房备案登记与预购商品房抵押权预告登记，农业银行安溪县支行为预告登记权利人，该商品房至今未办理所有权登记手续。《个人购房担保借款合同》约定：贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的人民币贷款基准利率7.2%下浮15%确定，执行年利率6.12%。借款人未按合同约定归还借款的，贷款人有权对逾期借款本金从逾期之日起，直至本息清偿之日止，在本合同约定的借款执行年利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息；贷款期限�120个月，贷款发放日为2007年6月11日，贷款到期日为2017年6月10日，当期执行年利率6.12%，还款方式为等额本息还款法，借款人苏玉梅指定其在农业银行安溪县支行处开立的个人结算账户（13×××27）作为还款账户；借款人连续三期（含三期）未足额偿还贷款本息，贷款人有权停止发放借款，有权提前收回已发放借款、行使抵押权并要求保证人承担保证责任，有权宣布借款人与贷款签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他保全措施；保证人对本合同项下全部借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用承担连带保证责任。保证人自保证合同签订之日起，至借款人取得房产证书，办妥正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止为借款人的债务承担连带保证责任。合同还对物保、人保的清偿顺�作出约定。王再生并以共有人身份在抵押担保承诺书上签名确认。合同签订后，农业银行安溪县支行于2007年6月11日向苏玉梅发放贷款330000元。借款后，苏玉梅、王再生自2015年8月13日起未依合同约定按月归还借款本息。
综上所述，本院认为，农业银行安溪县支行与苏玉梅、王再生、鸿业地产公司签订的《个人购房担保借款合同》系当事人的真实意思表示，借款及担保内容不违反国家法律、法规的强制性规定，合同合法有效，对当事人均具有法律约束力。合同签订后，农业银行安溪县支行依约向苏玉梅发放了贷款，苏玉梅作为借款人已连续三期未能按约定偿付借款本息，根据合同的约定，农业银行安溪县支行有权请求解除合同，苏玉梅应承担立即偿还借款本金75907.81元及相应利息、罚息的违约责任。上述借款发生在苏玉梅、王再生婚姻关系存续期间，根据婚姻法的相关规定，除夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定的情形除外，应当按夫妻共同债务处理，由夫妻双方共同偿还。农业银行安溪县支行请求王再生共同偿还上述债务，予以支持。本案抵押物上设定的房屋抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力；预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。据此，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。所以，农业银行安溪县支行作为本案房产抵押权预告登记的权利人，在未办理�屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或者约定期限届满对本案房产办理抵押权登记的请求权并可排他性地对抗他人针对本案房产的处分，而非享有现实的抵押权，故农业银行安溪县支行请求对本案抵押房产享有优先受偿权，于法无据，不予支持。《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿”。可见，只有在没有约定或约定不明确的情况下，债务人自己提�物的担保的，债权人才应先就该物的担保实现债权；有约定的，债权人应按照约定实现债权。本案中，农业银行安溪县支行与苏玉梅、王再生、鸿业地产公司签订的《个人购房担保借款合同》第十三条第5款第4项明确约定：“借款人提供了抵押担保的，保证人愿先于抵押担保对所担保债务履行保证责任。保证人应按本合同约定履行保证责任，并同意贷款人从保证人任何账户中直接划收相关款项”，该条款应当认定农业银行安溪县支行与鸿业地产公司在同一债权同时存在物保和人保的情况下对物保和人保承担责任顺序的特别约定。因此，农业银行安溪县支行请求鸿业地产公司对本案全部债务承担连带清偿责任，符合法律规定，应予支持。苏玉梅、王再生、鸿业地产公司经传票传唤，未到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第�款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、解除中国农业银行股份有限公司安溪县支行与苏玉梅、王再生、安溪鸿业房地产发展有限公司于2007年6月11日签订的编号为35105200700004239的《个人购房担保借款合同》；
二、苏玉梅、王再生应于本判决生效之日起十日内返还中国农业银行股份有限公司安溪县支行借款本金75907.81元及自2015年8月13日起按《个人购房担保借款合同》的约定计算至还清款项之日止的利息、罚息；
三、安溪鸿业房地产发展有限公司对上述借款本息承担连带清偿责任，其承担保证责任后有权向债务人苏玉梅、王再生追偿；
四、驳回中国农业银行股份有限公司安溪县支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1767元,由苏玉梅、王再生、安溪鸿业房地产发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审判长 苏荣杰
审判员 张晓娟
审判员 李珍珍
二〇一七年四月七日
书记员 李梅治
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。