浙江省永康市人民法院民 事 判 决 书（2015）金永执异初字第20号原告（执行案外人）：应君，女，1972年9月18日出生，汉族，住永康市。委托代理人：周文剑（系应君之夫），男，1971年10月6日出生，汉族，住所同上。被告（申请执行人）：浙江永康农村商业银行股份有限公司（原浙江永康农村合作银行），住所地：浙江省永康市。法定代表人：刘国梁。委托代理人：孔海燕，浙江雷欧律师事务所律师。第三人（被执行人）：李学，男，1972年4月1日出生，汉族，住永康市。第三人（被执行人）：倪珍，女，1971年3月7日出生，汉族，住金华市婺城区。原告应君与被告浙江永康农村商业银行股份有限公司（以下简称永康农商银行）、第三人李学、倪珍执行异议之诉一案，本院于2015年12月7日立案后，依法适用普通程序，于2016年8月3日公开开庭进行了审理。原告应君及其委托代理人周文剑，被告永康农商银行的委托代理人孔海燕到庭参加诉讼，第三人李学、倪珍经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告应君向本院提出诉讼请求：维护原告的租赁权益，中止执行（2015）金永执民字第649号案件并由被告承担一切诉讼费用。在诉讼过程中，原告将诉讼请求变更为维护原告的租赁权益。其事实与理由是：一、2013年6月30日第三人李学将永康市江南街道房屋租赁给原告使用，为此原告与第三人签订房屋租赁合同。2013年8月30日第三人又将该已出租房屋抵押给被告。原告认为，原告与第三人签订房屋租赁合同的时间在第三人将房屋抵押给被告之前，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。二、房屋租赁合同签订后，原告就搬入该租赁房屋居住，已实际占有。被告永康农商银行辩称：该房屋租赁合同并未履行，合同对相关事项都未有明确规定，所谓的租金也是由第三人李学与原告应君之间的借款合同的借款利息衍生出来的。该房屋租赁合同是原告方与第三方在得知被告方对涉案房屋进行拍卖之后，所做的补救措施。第三人未向本院提交陈述意见。原告为证明其诉讼主张，向本院提交了如下证据：1、房屋租赁合同一份和抵押合同及抵押材料一份，用以证明原告于2013年6月30日就永康市江南街道的房屋与第三人李学签订房屋租赁合同，双方已形成租赁关系；而第三人李学将该房屋抵押被告是在2013年8月30日，即在第三人李学将房屋租赁原告之后的事实。2、中国电信客户登记单一份，永康新奥民用户安检单一份，黄某证明一份，有线电视受理及收费单各一份，电费电量通知单、催缴通知单及缴费单共三十份，用以证明原告已承担了租赁房屋期间所产生的相关费用中除第三人已预交之外的不足部分，表明原告实际占有该租赁房屋。3、吴某、胡某所写的证明各一份，用以证明原告已实际居住在涉案房屋的事实。对于原告所提交的证据，被告质证认为：对抵押合同及相关费用的交纳的真实性无异议，但对房屋租赁合同的真实性有异议。该合同在租期及租金支付等内容的约定上较为模糊，这不符合客观真实存在的房屋租赁关系；从交纳费用的清单上看，原告交纳的大多是在2015年，这说明2015年以后原告才管理涉案房屋；吴某在证明中提及其系周文剑的朋友，该证言不可信，而胡某的证明更说明原告于2015年3月才搬迁至涉案房屋的事实。庭审中，本院出示了第三人李学于2015年7月23日向法院执行部门所作的陈述笔录，在该笔录中第三人李学明确其与原告签订房屋租赁合同时将房屋已抵押永康农商银行的事实告知过原告方，租房合同的签订时间是写其向原告方借款之日。原告在法院执行过程中对该房屋拍摄视频时未有入住。对于第三人李学的陈述，原告质证认为：李学承认房屋租赁合同是真实存在的，合同的签订时间是2013年6月30日。当时李学同时抵押给银行的有几套房子。李学作为利害关系人，其陈述未能客观公正。签订租赁合同时，房屋无抵押，房屋抵押是在2013年8月30日，李学的陈述不可全部采信。被告质证认为：李学的证言说明本案的租赁合同是原告与第三人之间的借款合同，且已明确告知原告房屋抵押的事实。被告未提供证据。庭审中对抵押合同及因涉案房屋所产生相关费用的交纳情况，原、被告均无异议，本院予以确定。本案的原、被告争议焦点在于一、原告与第三人李学之间是否存在对涉案房屋的租赁关系；二、原告与第三人李学之间对涉案房屋租赁关系的成立是否在涉案房屋抵押被告之前。关于争议焦点一，本院认为，从原告所提供的证据以及第三人李学向法院所作的陈述中均证明，原告与第三人之间是存在对涉案房屋的租赁关系的，而被告也未能提供证据否定这一事实，故本院对原告与第三人李学之间存在房屋租赁关系的事实予以确认。关于争议焦点二，本院认为，原告用于证明其与第三人之间房屋租赁关系的成立是在涉案房屋抵押被告之前，主要证据是2013年6月30日与第三人签订房屋租赁合同。对此，作为合同签订一方的第三人李学在向执行法院所作的陈述中虽然表明其与原告有过租赁涉案房屋的事实，但却否定合同是在涉案房屋抵押之前所签订。第三人李学在陈述中明确其曾告知原告方涉案房屋已抵押银行，且其认为该涉案房屋的价值在归还所欠被告债务后仍可能保障归还所欠原告债务的情形下才同意签订租赁合同的。由此可见，第三人李学并不认可原告提出的房屋租赁合同成立时间为2013年6月30日的主张，反而确认该租赁合同是在被告获得抵押权之后才签订的，这是其一；其二，从租赁合同的内容上看租期为八年，年租金五万元，但原告无需支付租金，租金是冲抵第三人李学所欠原告及其父亲的债务利息。2014年1月20日原告之父（其委托代理人也系本案的委托代理人）向本院起诉第三人归还借款110万元并支付利息，在该诉讼中原告之父和第三人不但均未提及房屋租赁之事及利息的扣减，而且原告之父还申请法院依法诉讼保全查封本案所涉房屋。这一诉讼行为表明当时涉案房屋仍在第三人控制之下，而并非由原告控制，从而也印证了第三人李学所述的涉案房屋在抵押被告之前并无实际的租赁存在；其三，在原告提交的相关费用交纳清单中虽有原告为第三人李学交纳的情况，但这都在被告获得抵押权之后才产生，并不能证明原告在被告获得抵押权前就获得租赁权。另外，从涉案房屋的占有方面，原告并无证据证明其在被告获得抵押权之前就占有了涉案房屋，第三人李学在向执行法院所作的陈述中明确其于2013年底搬出涉案房屋，在执行法院为拍卖该涉案房屋进行视频拍摄时原告也未有居住使用。因此从占有方面也不能认定原告所享有的承租权早于被告所享有的抵押物权。综上，原告所提供的证据不足以证明其享有的租赁权早于被告享有的抵押物权。经法庭审理，本院对事实认定如下：2013年的8月30日，被告永康农商银行与第三人李学、倪珍签订最高额抵押合同并办理抵押登记，被告于2014年5月16日向本院提起诉讼，本院于2014年10月11日作出（2014）金永商初字第2042号民事调解书，被告对倪珍、李学所有的坐落在永康市江南街道的房屋享有优先受偿权。本院裁定拍卖该房屋，原告应君以房屋租赁合同为由，要求确认其房屋租赁权，向本院提出执行异议。本院作出（2015）金永执异字第56号执行裁定，驳回原告的执行异议，原告不服向本院起诉。本院认为，原告应君在明知永康市江南街道的房屋已经存在抵押物权的情况下，再与第三人李学签订的房屋租赁合同，该租赁合同是在抵押权设立之后，故原告与第三人之间的租赁关系不得对抗已登记的抵押权。原告的诉讼请求不成立，本院不予支持。第三人李学、倪珍经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，由此产生的法律后果由其自己承担。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、第二百四十条的规定，判决如下：驳回原告应君的诉讼请求。本案案件受理费5425元，公告费200元，由原告应君负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省金华市中级法院。审 判 长  田 晓审 判 员  王红山审 判 员  邓共军二〇一六年八月十六日代书记员  胡夏霞