北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）年昌民初字第1867号
原告（反诉被告）刘俊英，女。
原告（反诉被告）齐鸿亮，男。
原告（反诉被告）齐鸿利，男。
原告（反诉被告）齐鸿喜，男。
原告（反诉被告）齐红霞，女。
委托代理人赵有富，男，北京市昌平区十三陵镇法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）刘郓江，男。
原告（反诉被告）刘俊英、齐鸿亮、齐鸿利、齐鸿喜、齐红霞与被告（反诉原告）刘郓江农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月13日立案受理后，依法由代理审判员邓徐娟独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘俊英、齐鸿亮、齐鸿利、齐鸿喜、齐红霞的委托代理人赵有富，被告（反诉原告）刘郓江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘俊英、齐鸿亮、齐鸿利、齐鸿喜、齐红霞诉称：2001年11月，刘俊英之夫，齐鸿亮、齐鸿利、齐鸿喜、齐红霞之父齐振启将北京市昌平区十三陵镇永陵村150号院（以下简称150号院）北房4间、东屋2间以4.8万元卖与刘郓江。2013年4月，齐振启诉至昌平区人民法院要求确认双方于2001年11月签订的房屋买卖合同无效。2013年5月齐振启因病去世，故刘俊英、齐鸿亮、齐鸿利、齐鸿喜、齐红霞作为齐振启的合法继承人继续坚持诉讼，昌平区人民法院于2013年9月判决齐振启与刘郓江就150号院的房屋买卖合同无效。2013年10月，刘郓江上诉至北京市第一中级人民法院，在二审审理过程中，刘郓江于2013年11月5日撤回上诉。现（2013）昌民初字第05736号民事判决书已生效，但至今刘郓江未将房屋腾退，故起诉至法院，请求：1、判决双方双向返还，即刘郓江将150号院中北房4间、东屋2间返还给五原告，五原告返还刘郓江购房款4.8万元；2、诉讼费由刘郓江承担。
被告刘郓江辩称：同意返还房屋。我一次性付清房款后，取得房屋使用权，并与父母一直居住至今。因所买房屋建设时间较长，我于2002年在院内新建2间西屋，并于2006年对原有房屋进行了翻建。合同被判决无效是因为齐振启不守信用，五原告作为继承人对此应承担相应责任。因此，提起反诉，请求：1、五原告向我返还购房款4.8万元；2、五原告按照现有房屋价值及宅基地区位补偿价赔偿我损失465641元；3、五原告支付我搬家费2316.6元；4、鉴定费及诉讼费由五原告承担。
针对反诉原告刘郓江提出的反诉，反诉被告刘俊英、齐鸿亮、齐鸿利、齐鸿喜、齐红霞辩称：同意返还购房款4.8万元。因刘郓江有部分修建，同意按照现有价值补偿其翻建部分，但不同意按照拆迁补偿标准进行补偿。因齐振启卖房时仅是将房子卖给刘郓江，并未将宅基地卖给刘郓江，交易中不包括宅基地，且该地区不涉及拆迁，目前也无拆迁可能性，且宅基地是集体土地，不允许买卖，因此也不存在价值一说，故不同意按照区位补偿价对刘郓江进行补偿。合同无效的后果应由双方各自承担，故不同意支付搬家费。
经审理查明：齐振启（又名齐振啟）与刘俊英系夫妻关系。齐振启与刘俊英生有三子（齐鸿亮、齐鸿利、齐鸿喜）一女（齐红霞）。2001年11月23日，齐振启与刘郓江签订了《房屋买卖契约》，该契约约定：”坐落在北京市昌平区长陵镇永陵村150号院4间北房2间东房出卖，有社员盖房占地批示通知单，无房屋使用证，占地范围东至东官道，西至房山滴水，南至南官道，北至北官道，东西距离为16米，南北距离为14.70米，占地面积235.2平方米。经双方协商，议定房屋卖价为48000元人民币，买方于2001年11月23日一次性付给卖方，即日起上述房屋所有权归买方所有，以后涉及水、电收费项目与村民同等。”契约签订后，刘郓江支付了齐振启房屋价款4.8万元，齐振启将150号院交付刘郓江。后刘郓江对150号院内房屋进行了翻修翻建、新建及添附。因齐振启反悔与刘郓江发生矛盾，齐振启于2013年4月23日诉至本院要求确认上述《房屋买卖契约》无效。2013年5月8日，齐振启病逝。齐振启病逝后，齐振启的继承人即刘俊英、齐鸿亮、齐鸿利、齐鸿喜、齐红霞均表示参加诉讼。2013年9月23日，本院作出（2013）昌民初字第05736号民事判决书，判决齐振启与刘郓江签订的关于150号院的《房屋买卖契约》无效。刘郓江对该判决不服，上诉至北京市第一中级人民法院，后于2013年11月5日申请撤回上诉，同日北京市第一中级人民法院作出（2013）一中民终字第13341号民事裁定书，裁定准许刘郓江撤回上诉。
在本案审理中，刘郓江申请对150号院内房屋的价值及宅基地区位补偿价进行鉴定。本院依法提请北京市高级人民法院摇号选定北京建亚恒泰房地产评估有限公司作为鉴定机构。2014年4月9日，该公司就此出具《房地产估价报告》，估价结果为150号院总价值为513641元，其中宅基地区位补偿价为359856元、房屋及装修的重置成新价为130326元、设备及附属物价值23459元。刘郓江支付评估费3000元。
上述事实，有（2013）昌民初字第05736号民事判决书、（2013）一中民终字第13341号民事裁定书、《房地产估价报告》及答复、鉴定费发票、村民建房用地申请审批表、社员盖房占地批示存根及当事人陈述在案佐证。
本院认为：合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，齐振启与刘郓江就150号院签订的《房屋买卖契约》已经生效判决确认无效。对于《房屋买卖契约》无效，齐振启作为出卖方，应当知道其房屋坐落的宅基地为永陵村集体组织所有，农村集体的宅基地不能向本村集体成员以外的人转让，齐振启在宅基地和房屋转让若干年之后，以房屋买卖行为违反法律相关规定为由，主张该房屋买卖合同无效，此行为有悖诚实信用原则，故齐振启应对合同无效所造成的后果承担主要责任。刘郓江不是永陵村集体组织成员，其对盲目签订农村房屋买卖合同所引起的后果，负有次要责任。现齐振启已死亡，其相应的责任理应由其继承人刘俊英、齐鸿亮、齐鸿利、齐鸿喜、齐红霞承担。合同被确认无效后，买卖双方互负返还义务。鉴于刘郓江对150号院进行了翻建、新建及添附，从减少损失、便于使用考虑，刘郓江应将基于无效《房屋买卖契约》所取得的150号院以现状返还给刘俊英、齐鸿亮、齐鸿利、齐鸿喜、齐红霞，同时刘俊英、齐鸿亮、齐鸿利、齐鸿喜、齐红霞应返还刘郓江购房款4.8万元，并对因合同无效造成的损失对刘郓江予以赔偿。赔偿的具体数额，本院根据评估结果和双方对合同无效的过错责任比例，酌情予以判定。刘俊英、齐鸿亮、齐鸿利、齐鸿喜、齐红霞以宅基地为集体土地故没有价值、房屋买卖交易不包括宅基地、现在房屋也未拆迁为由不同意支付区位补偿款，但宅地一体是基本原则，且土地区位补偿款远远高于房屋的价值，若补偿不包括土地价值，对刘郓江则显失公平，故对其该辩解意见，本院不予采信。对于刘郓江要求支付其搬家费的请求，因刘郓江对合同无效亦负有过错，其搬家所产生的费用应由其自行负担，故对其该请求，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：
一、刘俊英、齐鸿亮、齐鸿利、齐鸿喜、齐红霞于本判决生效后三十日内返还刘郓江购房款四万八千元；
二、刘俊英、齐鸿亮、齐鸿利、齐鸿喜、齐红霞于本判决生效后三十日内给付刘郓江经济损失共计三十五万七千六百八十四元二角；
三、刘郓江于收到上述第一项、第二项所判决款项后三十日内将位于北京市昌平区十三陵镇永陵村150号的房屋及院落返还刘俊英、齐鸿亮、齐鸿利、齐鸿喜、齐红霞；
四、驳回刘郓江的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费七十元，由刘俊英、齐鸿亮、齐鸿利、齐鸿喜、齐红霞负担，已交纳。反诉案件受理费四千四百八十元，由刘俊英、齐鸿亮、齐鸿利、齐鸿喜、齐红霞负担三千六百五十元，于本判决生效后七日内交纳；由刘郓江负担八百三十元，已交纳。
评估费三千元，由刘俊英、齐鸿亮、齐鸿利、齐鸿喜、齐红霞负担二千三百七十元，于本判决生效后七日内交纳；刘郓江负担六百三十元，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 邓徐娟
二〇一四年五月二十三日
书 记 员 张 欣