浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）金义民重字第23号
原告（反诉被告）：刘剑芳，经商。
委托代理人：郑金龙，浙江红太阳律师事务所律师。
委托代理人：叶婷婷。
被告（反诉原告）：吴厚金，经商。
委托代理人：黄亮亮，浙江森泽律师事务所律师。
委托代理人：赵敬，浙江森泽律师事务所律师。
原告（反诉被告）刘剑芳与被告（反诉原告）吴厚金房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后于2013年7月9日作出判决。吴厚金不服判决提起上诉，2013年10月30日金华市中级人民法院裁定发回本院重审。2013年11月11日本院受理后，依法组成合议庭，于2014年6月3日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘剑芳及其委托代理人郑金龙，被告（反诉原告）吴厚金的委托代理人黄亮亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘剑芳起诉称，2011年8月22日，原、被告双方签订租房协议，约定被告将位于青口工业区地下室厂房（2500平方米）出租给原告做仓库，租期为2011年9月1日起至2012年8月31日止，租金为345000元。嗣后，原告将345000元的租金交给了被告，被告出具收条一份。2012年8月8日，原、被告双方签订房屋租赁合同，约定从2012年9月1日至2012年11月31日原告继续承租三个月，租金为93750元，原告一次性支付给了被告100000元。之后，被告的出租房于2012年1月16日发生墙体倒坍导致透水事故，致使原告损失了价值75889元的纸箱，509212.60元的货物。另现有将近3000件货需要返工，返工费30000元。原告多次与被告协商赔偿事宜，被告拒绝。本案重审时原告补充陈述称，目前在被告涉案厂房的地下室内还有三千件货物，为陶瓷餐具，批发价值约三四十万元，少部分是破损的，完好无损的居多，原告多次要求被告将上述货物搬出，但均遭被告拒绝。为此，原告诉请：1、要求被告赔偿原告租金损失315625元并支付利息损失（自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际履行之日止）；2、要求被告赔偿原告纸箱损失75889元及利息损失（自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际履行之日止）；3、要求被告赔偿原告货物损失509212.6元及利息损失（自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际履行之日止）；4、要求被告赔偿原告返工费30000元；5、要求被告支付原告鉴定费7600元。庭审过程中，原告变更第2项诉请中的纸箱损失金额为78839元。
被告吴厚金答辩称，1、原告诉请要求被告赔偿租金损失没有事实和法律依据，2011年8月22日双方签订了租赁合同，约定了租赁期限，2012年1月16日的墙体倒塌事故发生后，原告一直继续正常使用承租的房屋，原告并没有提出异议或是提出要求终止租赁合同，在此期间也未提出要求被告赔偿租金损失，原告反而在2012年8月与被告签订了续租的合同，继续承租被告房屋三个月，因此原告此项诉请应予驳回。2、原告要求赔偿纸箱损失，纸箱的数量被告是认可的，确实收到过这些纸箱。在事故发生后，这些纸箱是原告提供，被告主动叫人对货物清理打包的。3、原告要求赔偿货物损失缺乏事实依据，原告要求赔偿的价格来自于义乌市价格事务所义价事鉴（2013）19号价格鉴定书的结论，而该鉴定结论书是凭原告提供的货物清单得出的，除此之外没有其他的依据，该两份货物清单并没有得到被告的认可或签字确认，义乌市价格事务所也未到实地进行勘验，故该鉴定书不能证实所评估货物的真实性，也不能证明本案中原告实际发生的货物损失，故原告此项诉请应予驳回。4、事故发生后，被告与原告协商进行后续处理，专门组织人员对货物进行清理打包，被告为此花去45983元，相关的货物已经整理完毕，且大部分货物已经由原告拉回，故原告要求赔偿返工费的诉请应予驳回。5、义乌市价格事务所的鉴定是诉前原告的单方委托行为，且义乌市价格事务所并没有到实地勘验，仅凭原告的两份清单作出鉴定结论，被告并不认可，故原告诉请的鉴定费应由原告自行承担。另外，关于原告的第一项诉请，侵权之诉的基础是要有侵权行为的发生，墙体发生倒塌的原因是原告在仓库内货物堆压较多，把墙角的出水口堵住了，导致墙外的积水不能及时抽空。现在厂房里占两间房屋的地方确实是原告的货物堆放着，可能有两三千件，之前原告拉了六次，每次可能几百件，具体要等清点后才知道，这些货物就是重新清点打包回去的。
针对被告的答辩意见，原告补充陈述称，目前还在厂房内的货物是浸水过但没有换过纸箱的，这些产品没有包含在义乌市价格事务所的评估报告内，评估报告内是破损的产品。之前原告拉走过一部分，但拉走的是清理过重新换箱的产品，那些也没有包含在评估报告内。
原告刘剑芳为证明自己的诉讼主张，向本院提供如下证据：
证据1，租房协议原件一份，以证明从2011年9月1日至2012年8月31日被告将青口工业区地下室厂房2500平方米出租给原告使用，并约定租金是345000元。
证据2，房屋租赁合同原件一份，以证明原、被告约定从2012年9月1日到2012年11月31日，被告将青口工业区地下室厂房继续租给原告用于清理货物，约定租金为93750元。
证据3，收条原件一份，该收条内容写于租房协议的背面，以证明被告在2011年8月22日收到原告租金345000元。
证据4，照片原件13份，以证明：（1）2012年1月16日由于原告方承租的房屋发生墙体倒塌导致透水事故；（2）由于透水事故导致原告的货损。
证据5，纸箱损失清单原件45份，证明原告产生了价值78839元纸箱损失的事实。该纸箱损失清单经过被告方的认可，由于透水事故导致原告在仓库内的货物因浸泡而受损，要重新换纸箱予以重新包装，以减少原告方的损失，这些费用是更换纸箱的费用。号码为3890的这份清单是经过被告方确定的货物数量清单，号码为1304的这货运清单是原告自己制作的，其中的数量是根据3890清单确定的。
证据6，原告制作的仓库破损清单原件二份，以证明原告因墙体倒塌导致透水事故所产生的包装在纸箱内的货物损失为509212.6元的事实。
证据7，义乌市价格事务所评估报告书原件一份，以证明原告因该透水事故造成的实际货物损失为509212.6元。在该报告中非常明确是通过对价格鉴定标的实地查勘的鉴定报告，并非被告在答辩时所提的未经实地勘查。
证据8，鉴定费发票原件一份，以证明鉴定货损的评估费用为7600元。
被告吴厚金对原告提供的证据质证如下：
证据1，对租房协议真实性、合法性、证明目的均没有异议，原、被告确实存在房屋租赁关系。
证据2，对房屋租赁合同的真实性、合法性、证明目的均没有异议，原、被告确实存在租赁合同关系。
证据3，收条没有异议，原告确实收到过该笔租金345000元。
证据4，对照片的真实性没有异议，该照片只能证明损害发生的情况，而不能证明发生损害后原告实际损失的具体数额。
证据5，对纸箱损失清单的真实性、合法性没有异议，主张的数量确实经过被告确认，对价格也无异议。而且送货单上也有被告为法人的昆隆公司的范姓员工签收过的，以送货单中的数额为准。
证据6，对原告制作的仓库破损清单的真实性、合法性、证明目的有异议，不能证明发生损害后原告受到的具体损失的数额，该份清单没有经过被告认可、签字确认。
证据7，对义乌市价格事务所评估报告书的真实性没有异议，但对合法性和证明目的有异议，与本案没有关联性，不能证明该评估书中所评估的货物损失的真实性，也不能证明评估书中确定的货物损失就是本案中原告实际发生的货物损失。
证据8，对鉴定费发票真实性没有异议，对合法性、证明目的有异议，与本案没有关联性，该鉴定并不是在本案诉讼过程中委托的，该费用不应由被告承担。
被告吴厚金为支持自己的抗辩，向本院提供如下证据：
证据1，房屋租赁合同原件一份，以证明2012年8月18日，原告继续承租被告房屋的事实，承租房屋由原告正常使用。
证据2，付款单原件二份，以证明在透水事故发生之后，被告清理、打包货物所花费人工费用共计45983元的事实。
证据3，东价事估（2013）282号评估结论书原件一份，以证明被告按短信上的重量及现存的陶瓷餐具的样品委托东阳市衡信价格事务所有限公司进行了估价，结论为原告的损失是18700元。
证据4，短信照片原件六张，以证明在事发后，被告通知原告一起来对破损的货物进行清理，但原告没有过来，被告清理出来的东西的总重量是8.25吨，包括破损的餐具、纸箱包装、倒塌墙体的砖石泥沙。
原告刘剑芳对被告提供的证据质证如下：
证据1、对房屋租赁合同的真实性、合法性、关联性均无异议，当时由于原、被告双方就赔偿事宜一直在协商当中，第一次房屋租赁到期之后，被告极力催促要求继续支付房租费，原告则一直在外面寻找仓库，但没有找到，在此情况下，原、被告双方才签订了被告提供的续租合同。
证据2，这是被告单方制作的付款单，未经原告方认可，对真实性、合法性、关联性均有异议。
证据3，这是诉讼过程中被告对个别的货品损失进行评估，而不是所有货损，且未经原告的认可，故对该报告的真实性、关联性均有异议。
证据4，真实性无异议，证明目的有异议，本案中原告是迫切希望在双方共同清点的基础上确定损失。在江东司法所调解时，所长明确双方均不能单方面对货物进行清理，原告听信了第三方在公正立场所说的话，但被告在未经原告同意的情况下擅自将货物运走，并不是如短信内容所称的有事先告知过原告。被告过磅的重量8.25吨不合实际，原告购买的七万多元钱纸箱的重量都不止这点。
反诉原告吴厚金反诉称，2012年8月18日，反诉原告将坐落于通宝路158号厂房地下室租给反诉被告刘剑芳使用，双方签订了房屋租赁合同，约定“租期为叁个月，从2012年9月1日起至2012年11月31日止，租金为人民币93750元”。租赁期满后，反诉被告继续使用承租房屋，直至2013年1月14日才将承租的地下室钥匙交还给反诉原告，拖欠反诉原告逾期房屋租金46875元。另，反诉被告至今还有几千件货物堆放在两间地下室仓库内。为此诉请：要求反诉被告支付反诉原告拖欠的逾期房屋租金46875元。
反诉被告刘剑芳答辩称，根据2011年8月22日双方签订的租房协议第八条约定，2012年5月反诉被告就应该交下一年度的房租，但为何会在9月1日开始交房租，就是反诉被告唯一的仓库在反诉原告的厂房内，2012年1月16日发生透水事故后，反诉被告势必要把货物拉出一部分进行经营，反诉原告拒绝反诉被告拉货而要求反诉被告交三个月的租金，在此情况下，反诉被告无奈之下交纳了租金。承租房屋发生透水事故是在双方的租赁期限内，事故发生导致反诉被告货损后还要求反诉被告交纳房租缺乏事实和法律依据，故请求驳回反诉原告的反诉请求。
反诉原告吴厚金为证明自己的主张，向本院提供如下证据：
证据1，房屋租赁合同原件一份，即本诉中被告提供的证据1，以证明反诉原告与反诉被告之间存在三个月的房屋租赁关系。
证据2，照片一张，以证明反诉被告逾期一个半月交还房屋的事实。
证据3，提供公司基本情况工商登记资料原件一份；公司股东吴厚金、吴樟华的身份证复印件各一份；2014年12月1日作出的公司股东会决议原件一份；2014年12月2日签订的《债权转让协议》原件一份。以证明义乌市昆隆毛绒制品有限公司作为涉案房屋的产权人，已将对刘剑芳享有的房屋出租债权转让给吴厚金个人，现公司与吴厚金一起将债权转让的事实通知刘剑芳知悉。同时协议中也表示相应的房屋出租债务亦由吴厚金个人承受。
反诉被告刘剑芳对反诉原告提供的证据质证如下：
证据1，对房屋租赁合同无异议。
证据2，对照片的真实性有异议，从证据的形式要件看应当属于书证，反诉原告应当提供本案照片所涉的原件才能作为证据使用。对关联性也有异议，照片上所反映的经手人并未经反诉被告的确认。
证据3，对该组证据无异议。对涉案房屋产权人的出租债权转让没有意见，并同意涉案房屋出租债务由吴厚金承担。
反诉被告刘剑芳针对反诉未向本院提供证据。
根据原告（反诉被告）、被告（反诉原告）的举证、质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证如下：
原告刘剑芳提供的证据1、2、3，被告对证据三性均无异议，本院确认其证明力；证据4，被告对真实性无异议，本院对真实性予以认定，可以确认房屋发生墙体倒塌导致透水事故而致原告相应货损这一事实的证明力；证据5，被告对真实性、合法性无异议，本院对原告因重新包装仓库内的货物而更换了纸箱的证明力予以认定，但经本院审核单据中的纸箱金额为76507.20元；证据6，该清单由原告单方制作，未经被告确认，故本院对其证明力不予认定；证据7，经通知鉴定人员出庭接受质询，鉴定人员明确鉴定过程中未到实地对货损进行清点勘验，该份评估报告系依据原告提供的书面清单而出具，故本院认为此次评估已缺乏真实客观性，仅凭该评估报告书不能作为定案依据；证据8，对鉴定费发票的真实性予以认定。
被告吴厚金提供的证据1，即原告提供的证据2，本院对证明力予以确认；证据2，系被告单方制作的付款单，原告不予认可，本院对其证明力不予确认；证据3，该价格评估系被告单方委托，在本案审理过程中作出价格评估结论，因货损现场早已清理，评估机构只是按照被告提供的资料和样品进行评估，故缺乏真实客观性，该份价格评估结论书不能作为定案依据；证据4，原告对真实性无异议，本院确认其真实性。
反诉原告吴厚金提供的证据1，即其本诉中提供的证据1，本院对其证明力予以认定；证据2，照片中显示的收条按常理收执在原告处，且庭审中原告认可2013年1月14日经被告要求交还钥匙的事实，故本院对其证明力予以认定；证据3，反诉被告对该组证据无异议，本院确认其证明力。
根据上述已确认证明力的证据及当事人双方的庭审陈述，本院认定本案事实如下：
吴厚金系义乌市昆隆毛绒制品有限公司的法定代表人。2011年8月22日，吴厚金（甲方）与刘剑芳（乙方）签订《租房协议》一份，约定甲方将青口工业区2500平方米地下室厂房（所有权人系义乌市昆隆毛绒制品有限公司）出租给乙方做仓库用；租期自2011年9月1日起至2012年8月31日止；租金345000元，按每月每平方11.50元计算，签约时一次性付清；协议还对其他权利义务作了约定。同日，吴厚金给刘剑芳出具收条，载明收到房屋租金345000元及电梯电费、维护维修费、检测费等3000元。2012年1月16日，刘剑芳承租使用的地下室二层（约500平方米）发生墙体倒塌导致透水事故，致刘剑芳存放在内的部分陶瓷餐具货物受损。2012年8月18日，吴厚金与刘剑芳又签订《房屋租赁合同》一份，约定上述地下室厂房由刘剑芳从2012年9月1日起续租至2012年11月31日止，租金为93750元，合同还对其他权利义务及违约责任等进行了约定。刘剑芳为此一次性支付给吴厚金100000元。
在地下室发生墙体倒塌导致透水事故后，刘剑芳因重新包装仓库内的货物而更换了价值76507.20元的纸箱，清理、打包货物人工费用由吴厚金支付。嗣后，刘剑芳陆续运出部分货物。2013年1月14日，刘剑芳将承租的地下室钥匙交还给吴厚金。同年春节前，双方未协商一致，吴厚金单方将破损的货物进行了过磅称重清理。另，刘剑芳至今尚有货物存放在地下室二层仓库内。
根据刘剑芳的申请，义乌市价格事务所依据刘剑芳提供的货物破损清单，未进行实地勘查清点，于2013年4月19日出具义价事鉴（2013）19号价格评估书一份，鉴定结论：因墙体倒塌导致透水事故损坏的陶瓷餐具在鉴定基准日（2012年1月16日）时的客观合理价格为人民币509212.60元。刘剑芳支付鉴定费7600元。
根据吴厚金的申请，东阳市衡信价格事务所有限公司依据吴厚金提供的资料和样品，于2013年12月25日出具东价事估（2013）282号估价报告书一份，评估结论：评估标的在评估基准日（2012年1月16日）的评估价格为人民币18700元。
另，本案庭审过程中，吴厚金同意涉案的合同债务由其承担，刘剑芳对此无异议。且2014年12月2日，义乌市昆隆毛绒制品有限公司与吴厚金签订《债权转让协议》，该公司将对刘剑芳享有的房屋出租债权转让给吴厚金，并将相对应的出租债务也转移给吴厚金，吴厚金同意受让债权和承担债务。嗣后，义乌市昆隆毛绒制品有限公司与吴厚金在审理过程中将该债权转让的事实通知了刘剑芳，刘剑芳予以认可。
本院认为，吴厚金作为房屋产权人义乌市昆隆毛绒制品有限公司的法定代表人，其与刘剑芳签订的《租房协议》、《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其未有致合同无效或可撤销的情形存在，应确认有效，双方应按合同约定全面履行自己的义务。因吴厚金同意承担本案房屋出租债务未加重房屋产权人义乌市昆隆毛绒制品有限公司的责任，该公司对此予以认可，刘剑芳亦无异议，故其主体适格。根据法律规定，出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，由于地下室发生墙体倒塌导致透水事故，致使货物受损，应认定吴厚金未全面履行自己的合同义务，应承担相应的赔偿责任。因刘剑芳委托义乌市价格事务所对损失进行评估时，损失标的物已被清理故该所未对损失货物进行现场勘查，由此该所依据刘剑芳提供的单方破损清单为范围出具的损失鉴定结论缺乏客观真实性，但从提供的事故发生现场照片来看，陶瓷餐具货损确实大量存在，因在双方未协商一致的情况下吴厚金单方将破损货物清理而致货损范围无法明确，对此应承担相应的不利法律后果。综上情形，本院以刘剑芳委托评估的损失509212.60元为参照，酌情确定由吴厚金赔偿该损失和鉴定费7600元的60%即310087.56元，并赔偿从起诉之日起的银行贷款利息损失。关于更换纸箱的损失经本院审核为76507.20元，吴厚金一方人员在票据凭证上对数量、价格均有确认，故理应由吴厚金赔偿该损失并赔偿从起诉之日起的银行贷款利息损失。关于刘剑芳主张目前仓库内货物需要清理的返工费用30000元，依据不足，本院不予支持。关于刘剑芳主张的租金损失问题，在发生透水事故后刘剑芳并未提出解除租房协议，相反于2012年8月18日双方又签订了房屋续租合同，约定续租至2012年11月31日止，并交纳了相应的续租租金，现未提供证据证明合同在续租期限届满前已终止，故刘剑芳诉请赔偿租金315625元及其利息损失缺乏依据，本院不予支持。综上，刘剑芳的合理诉请本院予以支持。
因本案审理过程中，涉案房屋产权人义乌市昆隆毛绒制品有限公司将涉案房屋的出租债权转让给了吴厚金，并将该债权转让的事实通知了刘剑芳，故吴厚金作为反诉原告的主体亦适格。根据庭审查明，2013年1月14日刘剑芳将承租的地下室仓库钥匙交还给吴厚金，故应认定续租房屋至2013年1月14日止，现吴厚金根据原续租合同约定要求刘剑芳支付2012年11月31日至2013年1月14日的租金合理，但刘剑芳之前多付的租金应当予以抵扣，即刘剑芳尚应支付吴厚金租金40625元（46875元-（100000元-93750元）］，吴厚金合理的诉请本院予以支持。依照《中人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十九条、第八十条、第八十四条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百三十六条的规定，判决如下：
一、被告吴厚金赔偿原告刘剑芳陶瓷餐具货物及鉴定费损失310087.56元及利息损失（从2013年4月25日起按中国人民银行规定的同期贷款利率计算至实际履行之日止）。
二、被告吴厚金赔偿原告刘剑芳纸箱损失76507.20元及利息损失（从2013年4月25日起按中国人民银行规定的同期贷款利率计算至实际履行之日止）。
三、反诉被告刘剑芳支付反诉原告吴厚金租金40625元。
上述一、二、三项于本判决生效后十日内履行完毕。
四、驳回原告刘剑芳的其他诉讼请求。
五、驳回反诉原告吴厚金的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费13184元，由原告刘剑芳负担7769元，由被告吴厚金负担5415元。
反诉案件受理费486元，由反诉原告吴厚金负担65元，由反诉被告刘剑芳负担421元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。（在递交上诉状同时预交上诉费人民币本诉13184元、反诉486元，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入单位：金华市中级人民法院诉讼费预收户；汇入账号：19×××03，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理。）
审 判 长 骆巧梅
审 判 员 吴晓宁
人民陪审员 张品晶
二〇一四年十二月十九日
代书 记员 鲍丽萍
【附注】
（2013）金义民重字第23号民事判决书
适用法律条文具体内容
1、《中华人民共和国合同法》第四十四条【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。2、《中华人民共和国合同法》第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
3、《中华人民共和国合同法》第七十九条【债权的转让】债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。
4、《中华人民共和国合同法》第八十条【债权转让的通知义务】债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。
5、《中华人民共和国合同法》第八十四条【债权人同意】债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。
6、《中华人民共和国合同法》第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
7、《中华人民共和国合同法》第二百一十六条【出租人基本义务】出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
8、《中华人民共和国合同法》第二百三十六条【续租】租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。