江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）徐民终字第1699号
上诉人（原审被告）程敏，女，1971年11月18日出生，汉族，徐州创新集团有限公司职工。
委托代理人时圣永，江苏帝伊律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）章强，男，1987年6月28日出生，汉族，自由职业者。
委托代理人孙忠志，江苏红杉树律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）任晶，男，1976年5月26日出生，汉族，自由职业者。
上诉人程敏因与被上诉人章强、任晶房屋买卖合同纠纷一案，不服徐州市鼓楼区人民法院（2012）鼓开民初字第454号民事判决，向本院提出上诉。本院于2013年9月2日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人程敏及其委托代理人时圣永，被上诉人章强及其委托代理人孙忠志，被上诉人任晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，2011年11月1日，任晶、程敏与案外人吕祥州在徐州市徐州公证处签订了《委托书》，该公证处对该《委托书》予以公证【（2011）徐徐证民内字第3334号】。《委托书》内容为：“委托人程敏、任晶共同拥有座落在徐州市XXXX的房产（房屋所有权证号：国徐房权证金山桥字第××号）。现程敏、任晶欲出售此房，因委托人不能亲自到房地产管理部门办理上述房产的还清借款的提档、此房出售等相关手续、抵押注销手续、房产过户手续等的相关手续，特委托受托人吕祥州办理有关手续：一、代为还清此房产的抵押借款的款项。二、代为前往房地产管理部分门办理上述房产的抵押注销相关手续。三、在还清欠款、注销抵押的情况下，代为办理上述房产的买卖及过户的相关手续，签订存量房买卖合同、资金监管协议、调取图纸及档案等手续（包括水、电、煤气、有限电视等的过户手续）缴纳相关税费、并代为领取售房款。四、代为领取房产证及土地证等手续。吕祥州因此所签署的一切文件及作出的决定，委托人同意并认可，吕祥州无转委托权。委托期限：至此事办理完为止”。该《委托书》一式二页，程敏、任晶分别在两页上签名并按指模。公证书内容为：“兹证明程敏、任晶于二O一一年十一月一日来到我处，在本公证员面前，在前面的《委托书》上签名”。
同日，程敏、任晶在该公证处分别对其居民身份证进行公证。（2011）徐徐证民内字第3335号公证书内容为：“兹证明徐州市公安局云龙分局二OO五年十二月十五日发给程敏的《中华人民共和国居民身份证》的原件与前面的复印件相符，原件属实。本公证书仅限于徐州市XXXX的房产还款及出售的相关事宜，用于其它事由无效”。（2011）徐徐证民内字第3336号公证书内容为：“兹证明徐州市公安局云龙分局二OO五年十二月十五日发给任晶的《中华人民共和国居民身份证》的原件与前面的复印件相符，原件属实。本公证书仅限于徐州市xxxx的房产还款及出售的相关事宜，用于其它事由无效”。
2011年11月7日，吕祥州持以上三份公证书在徐州经济技术开发区房产管理处以程敏、任晶的名义与章强签订了上述房屋《房地产买卖契约》，双方约定：成交价格为肆拾柒万元；2011年11月10日将上述房地产交付给乙方……；徐州经济技术开发区房产管理处受理了该房屋买卖交易，并作为监证机关在《房地产买卖契约》上加盖了“徐州经济技术开发区房产管理处产权产籍章”。章强于2011年11月3日还清程敏、任晶用该房屋从银行抵押借款未还部分人民币197861.60元，于2011年11月7日缴纳测绘费人民币150元，于2011年11月8日缴纳税费人民币86832.00元。
2011年11月16日，徐州市徐州公证处对二被告的《声明书》予以公证，并出具（2011）徐徐证民内字第3786号公证书，《声明书》内容为：“我程敏与任晶系夫妻关系，我们夫妇于二O一一年十一月一日在徐州公证处办理了《委托书》及影印件与原件相符公证（公证书编号：（2011）徐徐证民内字第3334-3338）的公证，委托吕祥州出售我们所拥有的位于徐州市XXXX的房产。现我们夫妇决定终止该委托，不再委托吕祥州办理委托卖房的事宜，该售房事宜由我们夫妇亲自办理。因此给委托人吕祥州所造成的经济损失，我们夫妇自愿承担。以上声明内容如有不实，我自愿承担一切法律责任并承担赔偿相关单位和个人的一切经济损失的责任”。公证书内容为：“兹证明程敏、任晶于二O一一年十一月七日来到我处，在公证员的面前，在前面的《声明书》上签名”。
原审法院于2012年5月10日对任晶进行询问，其认可章强已还清该房屋的抵押借款人民币200000元，并认可余款人民币270000元已由其代理人吕祥州向其交付。在2013年1月31日的庭审中，章强提出由程敏、章强向其偿还支付的购房款、税费、诉讼费后，可以解除该房屋买卖协议的调解意见。但程敏不同意，主张还款问题由任晶与章强解决，与其无关，并要求收回房屋。本案多次调解无果。
2012年2月8日，被上诉人章强向原审法院提起诉讼，要求判令程敏、任晶履行房地产买卖协议，将该房屋交付我并协助我办理产权过户手续。并由其承担本案诉讼费、保全费。
程敏、任晶以原审答辩理由答辩。
原审法院认为：代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。依法成立的合同，自成立时生效。当事人应按约定全面履行义务。出卖人应当履行向买受人交付标的物并转移标的物所有权的义务。当事人一方不履行合同义务，应当承担继续履行等违约责任。
原审法院对双方当事人提供的四份公证书真实性予以认可。程敏、任晶在公证的《授权书》上每页均签名并按指模，该《授权书》上明确写明授权他人出售房屋事项，并且，程敏、任晶接着又为委托他人售房而办理了居民身份证公证。因此，程敏、任晶对《授权书》中的内容是明知的。程敏提供取消委托公证书出具的时间为2011年11月16日，取消委托《声明书》上署具的时间为2011年11月7日，但其不能证明取消委托在受托人与章强签订《房地产买卖契约》之前，也不能证明在交易前告知章强取消委托，不能证明章强知道或应当知道受托人代理权已终止仍与其进行房地产交易。故程敏、任晶的代理人持三份公证书与章强签订的《房地产买卖契约》依法成立并生效，章强已按该契约履行了支付购房款、缴纳税费等义务，程敏、任晶应履行交付房屋并转移房屋所有权的义务。原审法院对章强的诉讼请求予以支持，对程敏、章强的辩称理由不予支持。程敏、章强认为受托人侵害其合法权益，可另行向受托人主张解决。遂判决如下：任晶、程敏继续履行《房地产买卖契约》，于判决生效后十日内将座落于徐州市XXXX房屋交付给章强，并协助章强办理该房屋产权过户手续。
程敏不服上述民事判决，向本院提起上诉称，1、原审法院事实认定不清。吕祥州在该代理行为中是自己和自己交易，不符合代理条件。被上诉人章强系案外人章卫星之子，章卫星与吕祥州是合伙投资放贷关系。因此，章强只是名义上的第三人。诉争房屋的价款由抵押贷款20万元及另外27万元构成，均是吕祥州支付的，章强没有付钱，因此证明吕祥州是自己和自己交易。且诉争房屋的市场价值为100万元左右，而代理人吕祥州签订合同的价款仅为47万元。另外上诉人在2011年11月1日是在受欺诈的情况下办理的委托，在同年11月4日就告知了徐州经济技术开去房产管理处，也告知吕祥州并于当天下午到公证处要求撤销委托。但是公证处已经下班，直到2011年11月7日才办理了取消委托声明。而吕祥州在明知委托取消的情况下仍然于2011年11月8日继续缴纳了税费。2、原审法院没有查清事实，导致适用法律错误，上述事实证明吕祥州的行为不符合民法上的代理概念，实际是以第三人的名义与自己交易。违反了法律规定，损害了上诉人了利益。综上，请求二审法院查明事实后发回重审或依法改判。
被上诉人章强答辩称，原审法院认定事实清楚、证据充分。请求二审法院依法维持一审判决。
被上诉人任晶答辩称，涉案协议无效，同意程敏的上诉意见。
经双方当事人确认，二审期间的争议焦点为：涉案的2011年11月7日房地产买卖契约效力如何认定，即吕祥州的代理行为是否有效，该房地产买卖契约应否继续履行。
二审期间上诉人程敏提交的证据有：1、2011年11月7日江苏省房屋所有权登记费收据一张，2011年11月7日声明诉争房屋所有权证丢失发票一张，2011年11月8日徐州日报一份，证明上诉人程敏为配合取消授权委托声明，在2011年11月7日所做的辅助工作。2、2011年11月3日中国建设银行个人贷款还款凭证一张，证明吕祥州是在2011年11月3日还的诉争房屋的贷款，而房屋买卖合同在2011年11月7日签订的，不符合正常交易习惯。3、（2012）云民调初字第0702号民事调解书，证明章强之父章卫星借款155100元给任晶，后经调解结案，任晶尚未履行完毕。4、（2012）开民初字第87号吕祥州诉任晶、程敏欠款55万元的笔录，证明章强之父章卫星和吕祥州是合伙关系。5、提交出庭申请书，要求公证人员丁冉出庭证明上诉人程敏在2011年11月7日取消授权委托的事实，他当时就打电话通知了代理人吕祥州。因为取消委托和签合同是同一天。还有一个案子中吕祥州自认他拿了27万房款。是程敏签的字，但是程敏中途就走了。
被上诉人章强质证认为，第一组证据，真实性无异议，但是对合法性和关联性有异议，按照上诉人的陈述，该证据是为房证挂失所做的辅助工作，而事实上上诉人真实意思非常明确，并非是房证丢失，只是为了障碍交易进行，同时，房产证明事先就已经由上诉人交付给被上诉人了，因此合法性存在重大瑕疵，应该是以合法形式掩盖非法目的。第二组证据，对真实性无异议，对合法性、关联性有异议，这份还款凭证按照上诉人的陈述，已经认可了其目的是为了还清银行贷款，但是还款人并非向上诉人主张的是吕祥州，同时还款的时间和合同签订时间不能一概认定违反交易习惯，在双方认可的前提下，并非是特例存在，尤其是本案原审被告任晶在一审法院询问中也认可了还清抵押款20万的事实，已经充分证明该贷款的偿还是为了协议的履行。第三组证据，该调解书与本案无关，不能证明上诉人主张的本案中不存在第三人的观点。第四组证据同第三组证据质证意见，同时补充，第四组证据调解书原告为吕祥州，在开庭笔录中吕祥州已经认可代上诉人收取剩余购房款27万元，该陈述与上诉人一审中的辩称理由再给27万就行了以及一审法院询问上诉人认可27万元已由其代理人吕祥州向其交付相吻合。对于上诉人程敏提出公证人员出庭的申请，我认为没必要。强调一点，在一审中，对方提供该声明书的时间是2011年11月16日，此时对此以前发生的房屋买卖合同已经实际履行，而且该声明书是在履行时间之后，我们未收到相应的有效通知终止合同履行。
被上诉人任晶质证认为，同意上诉人程敏的意见，对证据予以认可。
本院认为，首先，关于涉案房屋买卖契约的效力问题，2011年11月1日，上诉人程敏与被上诉人任晶在经公证书确认的委托书中明确将涉案房屋的出卖事宜委托给吕祥州。因此，吕祥州具有法律意义上的代理人身份。上诉人程敏与被上诉人任晶虽然主张委托书及公证书是真实的，但其是在被欺诈的情况下签订的委托书。对于上述观点其没有证据支持。另外，房屋买卖契约签订双方是吕祥州代理的程敏、任晶及章强，即使章强之父与吕祥州存在合伙关系，吕祥州与章强均是独立的民事主体，吕祥州以代理人身份与章强签订的合同并不存在自己与自己交易的情形。因此，2011年11月7日吕祥州依照该委托书与被上诉人章强签订了涉案房屋买卖契约，该契约合法有效。
其次，上诉人程敏认为其对前述委托书进行了终止委托的公证声明，并由公证处的工作人员向被上诉人章强进行了通知，因此，吕祥州与章强之间不应当继续履行该房屋买卖契约。但是章强对该通知行为予以否认。2011年11月7日，该房屋买卖价款已经付清，因此，即使已经通知章强，该房屋买卖契约也已经实际履行。吕祥州的代理行为已经完毕，委托行为也无法撤销。
再次，在原审过程中，被上诉人任晶在法庭陈述，购房款47万元由章强以还贷款的方式给付20万元，其余27万元由代理人吕祥州向其交付。因此，结合章强提供的吕祥州出具的购房款收据可以认定，被上诉人章强已经付清购房款47万元，程敏、任晶应当继续履行交付房屋的义务。
最后，关于房屋价格是否过低的情形，上诉人程敏、任晶在委托书中将房屋出售事宜全部委托给吕祥州，如果委托人程敏、任晶认为吕祥州在代理过程中存在危害委托人利益的行为，其可以依法追究吕祥州的法律责任。在无证据证明买受人与代理人恶意串通的情况下，上诉人不交付房屋的行为无法律依据。
综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8350元，由上诉人程敏承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 建
代理审判员 史善军
代理审判员 李 琳
二〇一三年九月十七日
书 记 员 神 威