湖南省岳阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）岳中民一终字第570号
上诉人(原审被告)岳阳市福建商会,住所地岳阳市德胜北路5号。
法定代表人孙建平，该商会会长。
委托代理人郑宝干，该会副会长。
委托代理人刘远江，湖南湘杰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）岳阳国际大厦有限责任公司，住所地岳阳市岳阳楼区南湖大道111号。
法定代表人杨伦培，该公司董事长。
委托代理人刘海波，湖南云盟律师事务所律师。
委托代理人宋宪辉，该公司员工。
上诉人岳阳市福建商会（以下简称福建商会）因与被上诉人岳阳国际大厦有限责任公司（以下简称国大公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2014）楼民一初字第150号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人福建商会的委托代理人郑宝干、刘远江，被上诉人国大公司的委托代理人宋宪辉、刘海波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，国大公司与福建商会于2009年12月25日签订了《协议书》，该协议约定，国大公司将岳阳国际大厦十八楼北边三间办公室及十七楼二十间客房出租给福建商会使用，其中十八楼为办公、十七楼为内部商务会所；福建商会不得在承租房内从事对外经营服务；承租金额为每年22万元（含水电费、空调费）。承包期间为四年（从2010年3月1日至2014年2月28日止）。租赁期满，如果国大公司继续出租，则福建商会在同等条件下可优先续租。如国大公司不继续出租，则无偿收回租赁物及附着物，不予任何经济补偿；租用期间，中途如遇企业改制转让，有关事宜双方协商解决；租金每次提前预交半年，费用每月30日交纳。福建商会不按上述规定期限向国大公司交纳租金及费用，延期一个月内，每天加罚1%的滞纳金，且国大公司有权采取停水停电、停电话等措施。延期一个月以上，国大公司有权解除合同，无偿收回租赁物及其附着物，并采取有效措施收回欠款；国大公司按房屋建筑和水电现状交付给福建商会，所有装修改造完善均由福建商会负责……国大中途终止合同或租赁期届满后，国大公司投资的不动产归国大公司所有。双方还对租赁事宜相关的其他合同进行了约定。该合同签订后，双方开始履行合同。2013年7月1日，国大公司向福建商会通过张贴通知并公证张贴过程的方式向福建商会送达了《岳阳国际大厦有限公司关于解除场地租赁关系的通知》，通知载明：截止2013年6月28日，福建商会共拖欠场地租金134664元、物管费2000元、水电费50869元，共计人民币187533元，根据双方约定，福建商会不按规定期限向交纳租金及费用，……延期一个月以上，国大公司有权解除合同，无偿收回租赁物的约定，现通知如下：一、双方的租赁关系自本通知送达之日起解除；二、请于2013年7月30日前将租赁房屋内的所有物品搬离，并将房屋交还国大，逾期搬离的物品，视为废弃物；三、请于2013年7月1日至7月30日间到公司四楼物业部结清租金、水电、定金等费用，并将钥匙等物品交还公司；四、2013年7月30日后如仍未交还租赁房屋，囯大公司保留采取相关措施收回租赁房屋的权利。该通知张贴后，福建商会并未按照通知的要求腾退承租场地。至2014年2月28日，福建商会共拖欠租金等款项318000元。此后，福建商会亦未向国大支付过款项。另查明，2014年3月3日，福建商会向法院起诉，请求国大公司赔偿因违约给其造成的经济损失及装修损失、退还2012年12月至2014年1月21日停业期间已交的部分租金。
原审法院认为，国大公司与福建商会签订的《协议书》是当事人的真实意思表示，合法有效，双方形成租赁关系。在租赁关系中，出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人交付租金。承租人的主要义务是除支付租金外，还应在租赁关系终止后，将租赁物返还给出租人。本案租赁合同履行过程中，因福建商会拖欠租金，国大公司于2013年7月1日书面通知终止合同，该合同已于该日解除，双方之间已经无租赁关系，福建商会继续占有国大公司场地无法律依据，应当向国大公司返还。福建商会在合同解除后仍然占用租赁场地，应当按原租金标准向囯大公司支付场地占用费。在截至2014年2月28日拖欠的318000元款项之中，2013年7月1日之前有租金134664元、物管费2000元、水电费50869元，按双方年租金22万（含水电费、空调费）的约定，水电费50869元不应由囯大公司承担。2013年7月1日至2014年2月28日期间，福建商会拖欠的为场地占用费，数额为130467元（318000元-134664元-2000元-50869元）。故此截至该日，福建商会应支付的租金，场地占用费等共计267131元（134664元+2000元+130467元）。福建商会提出国大公司应当赔偿其损失的辩称，因未提起反诉，且就该赔偿等问题已经另行起诉，故本案不予处理。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决：一、岳阳市福建商会腾退岳阳国际大厦十八楼北边三间租赁场地及十七楼二十间租赁场地并交付给岳阳国际大厦有限责任公司；二、岳阳市福建商会向岳阳国际大厦有限责任公司支付截至2014年2月28日的租金及场地占用费267131元；三、岳阳市福建商会按照22万元/年的标准向岳阳国际大厦有限公司支付自2014年3月1日起至实际交还租赁场地之日止的场地占用费。以上第一、第二、三项确定的义务，限判决生效之日起三十日内履行完毕。延期履行义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。本案案件受理费10080元，由岳阳国际大厦有限责任公司承担820元，由岳阳市福建商会负担9260元。
上诉人福建商会不服上述判决，向本院提起上诉称，国大公司将设备破旧、老化,并存在消防隐患等瑕疵的租赁物出租,国大公司有欺诈行为,签订的租赁协议无效;其在履行租赁合同过程中不欠缴租金,相反国大公司没有履行合同中约定的为租赁场地供电、供水及提供空调设施,是国大公司违约;原判决认定事实不清,适用法律错误,请求本院依法改判驳回国大公司的诉讼请求。
被上诉人国大公司答辩称,福建商会欠缴租金98000元和2013年7月至2014年2月的占用费,是福建商会违约;双方签订合同时,福建商会到现场了解,并在合同中约定出租给福建商会的房屋按主楼同时同质供水、供电及其他设施,出租房屋没有火灾隐患,不存在欺诈,租赁合同有效。原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求本院依法维持原判。
本院审理本案期间，福建商会向本院提交了国大公司于2013年8月13日的《通知》一份,福建商会与冠都置业有限公司阿波罗御庭酒店签订的《房屋租赁合同》一份,拟证明2013年7月以后不交租金的事实;另向本院申请证人张某出庭作证,经法庭同意，准许证人张某出庭作证。张某在法庭陈述:自己是从1998年到2006年7月在国大公司任部门经理,2010年离开国大。国大公司的设备设施老化是实,停水、停电的事情只是听说过,国大公司是不是受到消防部门处罚的事情不清楚。其证明目的是租赁物有瑕疵,是国大公司违约的事实。
经法庭组织双方当事人对上述证据质证,国大公司认为2013年8月13日的《通知》是真实的,福建商会至今没有腾退租赁房屋,不属腾退期间不缴纳租金的情况,不能达到证明目的;证人证言不具有关联性,对停水停电及消防隐患问题均不清楚,且福建商会向法院提交的消防部门临时查封决定书系复印件,亦不能做证据使用,证人证言不能达到证明目的。
本院对上述证据作以下认证:因证人证言模糊不肯定,结合《租赁协议》的第四条、第六条的约定,该证据不能达到证明目的,本院不予采信。国大公司的《通知》明确要求承租人腾退屋，并承诺腾退期间不缴纳租金,且在通知后时有停电梯情况,结合福建商会在通知后的2013年9月1日另租场地等事实,对通知、租赁合同等证据本院予以采信。
经审理查明,原审法院查明的基本事实属实,本院予以确认。
本院另查明,国大公司于2013年8月13日向各租赁户下发《通知》,要求承租人在2013年7月腾退租赁房屋,承诺在腾退期间不收取租金、物管费,并以2013年8月20日为最后期限,如未缴清费用立即断水断电。由于租赁场地不时停电,致使电梯不能正常运行,福建商会于2013年9月1日与冠都(岳阳)置业有限公司阿波罗御庭酒店签订《房屋租赁合同》后迁至阿波罗御庭酒店办公。
本院认为,本案争议的焦点:一是双方当事人签订《房屋租赁协议书》是否存在欺诈行为,协议是否合法有效;二是福建商会在履行协议过程中,是否存在欠缴租金和物管费的事实,是否违约,应如何处理。
关于第一个焦点问题,双方当事人在《租赁协议书》的第四条约定“甲方(国大公司)按房屋建筑和水电现状交付给乙方(福建商会),所有装修改造完善均由乙方负责。乙方改造装修方案必须经甲方和消防支队及其他有关部门书面批准,……”,第六条约定“甲方按主搂同时间同质量向乙方供应冷热水、电话、电、中央空调,若设施设备出现故障,影响上述供应，甲方不承担乙方的任何直接和间接损失。”从上述双方约定可知,国大公司在出租房屋时该房屋就存在设施设备陈旧的问题，双方当事人在签订协议时已到租赁场地现场查看,说明国大公司没有隐瞒租赁物的瑕疵,福建商会亦知租赁物的现状，故双方当事人是在对租赁物有充分了解的基础上，自愿签订的租赁协议,该协议是双方当事人的真实意思表示,且内容没有违反法律行政法规的强制性规定，系有效协议。原判认定该协议有效正确，本院予以支持。上诉人福建商会认为国大公司有意隐瞒租赁物瑕疵，具有欺诈行为，租赁协议无效的上诉理没有事实依据,该理由不能成立，本院不予采纳。
关于第二个焦点问题，因双方当事人签订的《房屋租赁协议》合法有效,双方已形成租赁关系。在租赁关系中，作为出租人国大公司负有履行将符合约定条件的租赁物交付给承租人使用、收益的义务，作为承租人福建商会负有履行按约定金额及时足额支付租金的义务。国大公司签订协议后,于2010年3月1日就将租赁物交给了福建商会使用至2013年8月31日止,国大公司已履行了自己的义务。但是,福建商会在2013年7月1日之前尚有134664元租金和2000元物管费没有缴付。福建商会在一审及本院二审期间均辩解不欠缴租金和物管费，但没有向法庭提交能证明其不欠缴租金、物管费的充分有效的证据，故原判认定福建商会在履行协议期间欠缴租金、物管费,系福建商会违约正确,本院予以支持。福建商会认为不欠缴租金134664元和物管费2000元,不是其违约的上诉理由没有事实依据,本院不予采纳。考虑到由于国大公司于2013年7月1日向福建商会送达解除租赁合同的通知后，又于2013年8月13日向福建商会下达腾退租赁房屋的通知,加之出入租赁物的电梯时有运行不正常等原因，福建商会于2013年9月1日另与冠都(岳阳)置业有限公司阿波罗御庭酒店租赁房屋办公至今的事实，本案福建商会占用租赁场地的占用费以计算至2013年8月31日止为宜(即按年租金220000元÷12个月×2个月=36666元)。原判认定占用费130467元不妥,本院予以纠正。据此,依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款(二)项,判决如下:
一、撤销湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院(2014)楼民一初字第150号民事判决;
二、岳阳市福建商会腾退岳阳国际大厦十八楼北边三间租赁场地及十七楼二十间租赁场地交付给岳阳国际大厦有限责任公司;
三、岳阳市福建商会向岳阳国际大厦有限责任公司支付尚欠租金134664元、物管费2000元、租赁场地占用费36666元,共计173330元;
四、驳回岳阳国际大厦有限责任公司的其他诉讼请求;
上述判决的第二项、第三项内容,限本判决送达后二十日内履行完毕,如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息,如果未按本判决指定期间腾退租赁房屋，按年租金220000元计算占用费。
一审案件受理费10080元,二审案件受理费10080元,共计20160元。由岳阳国际大厦有限责任公司负担5160元,由岳阳市福建商会负担15000元。
本判决为终审判决。
审判长 蒋立春
审判员 万大洋
审判员 程 鹏
二〇一五年十二月十六日
书记员 毛宇宁