浙江省东阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0783民初13528号
原告：杨伟强，男，1966年2月26日出生，汉族，住东阳市。
委托代理人：蔡跃忠，东阳市申义法律服务所法律工作者。
被告：东阳市万胜置业有限公司，住所地东阳市人民路113号。
法定代表人：王国祥，总经理。
委托代理人：赵源，浙江良济律师事务所律师。
原告杨伟强为与被告东阳市万胜置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2016年9月12日诉至本院，本院于同日立案受理后，依法决定由代理审判员厉晶晶适用简易程序独任审判，后因工作安排变更由代理审判员张丽萍适用简易程序独任审判，再因案情复杂，转为适用普通程序，依法组成合议庭，分别于2016年10月11日、12月12日、2017年4月20日公开开庭进行了审理。原告杨伟强到庭参加第一次、第三次庭审，原告杨伟强的委托代理人蔡跃忠、被告万胜置业公司的委托代理人赵源三次均到庭参加诉讼。原、被告于2016年12月5日申请庭外和解三个月，本院予以准许。本案现已审理终结。
原告杨伟强诉请：一、被告向原告支付逾期交付权属证书违约金192048.44元（自2014年6月1日起暂算至2016年7月31日止，此后违约金仍按已交房价款的每日0.02%计算至权属证书实际交付之日止）；二、依法判令被告立即向原告开具并交付销售不动产统一发票一份（开票金额为72万元）；三、依法判令被告立即协助原告办理东阳市江北街道甘溪西街101号4单元502室国有土地使用证、房屋所有权证的登记手续；四、被告立即返还预收办证费用100000元及车位款、代付款99936元。审理过程中，原告当庭变更诉讼请求为：一、被告向原告支付逾期交付权属证书违约金192048.44元（自2014年6月1日起暂算至2016年7月31日止，此后违约金仍按已交房价款的每日0.02%计算至2017年3月17日止）；二、被告立即返还预收办证费用100000元及车位款、代付款99936元。
案件相关情况
一、房屋买卖合同的签订时间：2014年6月19日。
二、房屋地点：东阳市江北街道xxx街xxx号x单元xxx室（以下简称涉案商品房）。
三、合同约定房屋建筑面积：137.23平方米。
四、房屋总价款：1212427元。
五、合同约定办理土地使用权、商品房所有权初始登记时间：2014年5月30日。
六、合同约定的计付延期办证违约金的起始日期：2014年5月30日。
七、合同约定的延期办证违约金标准：约定日期起90日以后，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.02%的违约金。
八、合同约定的产权登记：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2014年5月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。
九、其他需要说明的问题：被告于2016年12月30日办理了涉案商品房不动产权初始登记。原、被告于2017年3月17日办理涉案商品房转移登记，涉案商品房登记建筑面积为132.39平方米，办理转移登记的相关费用已由原告缴纳。
原告于2014年6月11日支付被告购房款492427元，余款720000元通过银行按揭方式支付被告。原告于2016年2月26日支付被告车位款42300元，增压泵费30000元，楼梯费用27636元，共计99936元。
原告于2014年5月22日支付被告100000元。关于该笔款项的性质：原告主张该款系被告要求其支付的办证费用，被告辩称该款系原告支付的购房款。本院认为，原、被告双方约定的购房款总价为1212427元，原告于2014年6月11日支付492427元，余款720000元通过银行按揭方式支付，原告已通过上述方式付清购房款，被告的该辩称意见显然不成立，本院不予采信，被告未能对原告支付的100000元作出合理解释，故本院对原告的该主张予以确认，原告于2014年5月22日支付的100000元系办证费用。
裁判理由与结果
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，应确认合法有效，对原、被告均具有法律约束力，双方均应按约履行各自的义务。本案争议焦点在于：1、涉案合同第十六条约定是否有效？2、被告是否应将办证费用、车位款及代付款返还给原告？
针对争议焦点1，被告辩称原、被告于2014年6月19日签订商品房买卖合同，而合同第十六条约定的交付权属证书时间为2014年5月30日，合同签订时间晚于合同约定交付权属证书时间，该条款无实际实施可能性，属于无效条款，被告不存在违约。本院认为，原告于2014年6月19日向被告购买涉案商品房，而原、被告签订的合同约定被告应于2014年5月30日前交付原告权属证书，被告显然无法按合同约定的日期履行相关义务，鉴于被告与业主签订的商品房买卖合同均为统一的文本，涉案合同第十六条约定的期限并不当然约束原、被告，但双方对于违约责任的承担方式的约定，仍对双方具有约束力。
针对争议焦点2，关于办证费用：原、被告已于2017年3月17日办理了涉案商品房的转移登记，且原告也另行支付了相关办证费用，故被告应当将原告之前支付的100000元办证费用返还给原告。关于车位款：被告辩称其出售车位价款为50000元，原告支付了42300元，完成了主要支付义务，被告也已完成交付义务，双方车位买卖已成立，原告无权单方解除。原告主张被告未交付车位，原告也未使用过车位。本院认为，原、被告之间未签订车位买卖合同，虽然被告称车位款为50000元，且已将车位交付给原告，但未提供证据予以证明，且被告在第二次庭审中称车位没有编号，也一直未能明确说明其交付给原告的车位的情况，在第三次庭审中称原告的车位为9号车位，故本院对被告关于车位款及车位已交付的辩称意见不予采信。原告于2016年2月26日支付被告车位款，但被告至今未向原告交付车位，现原告主张解除购买车位并要求被告返还车位款，本院予以支持。关于代付款：被告辩称其将验收合格的房屋交付原告，是原告觉得自来水出水不够大，楼梯不够美观，被告依原告的要求进行整改、装修，该费用应由原告承担。原告主张该笔款项系其先行垫付，并约定最终由被告承担。本院认为，原告主张要求被告承担该笔款项，但未提供证据予以证明双方对该笔款项是如何约定的，故本院对该主张不予支持。
被告辩称未按期交付权属证书是房管局因被告拖欠国土资源局土地出让滞纳金而不给原告办理权属证书，该理由系原、被告签订商品房买卖合同时无法预见、无法控制的政府禁令行为，构成不可抗力，被告不应承担违约责任。本院认为，被告因拖欠国土资源局土地出让滞纳金而不能办理相关初始登记并不能构成不可抗力。涉案合同第十六条约定：“出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》”、“出卖人承诺于2014年5月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记”，根据上述内容，结合上下条款的文字，应当认定出卖人于2014年5月30日前应当取得的土地、房屋权属证书为登记在开发商名下的土地、房屋权属初始登记证书。本案原告向被告购买的为现房，虽然涉案合同约定的交付权属证书期限不适用于本案，但出卖人仍应在合理期限内交付权属证书，本院酌定该合理期限为合同订立之日起30日。又因涉案合同约定原告委托被告办理涉案商品房转移登记，故被告无需向原告交付土地、房屋权属证书初始登记。被告于2016年12月30日才办理涉案商品房不动产权初始登记，已构成违约，应按合同承担违约责任。
综上，本案逾期交付权属证书违约金应自2014年7月19日起按每日1212427元*0.02%计算至2016年12月29日止（共895日），即217024元。
综上，原告的诉请，部分成立，本院予以支持；部分不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告东阳市万胜置业有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告杨伟强逾期交付权属证书违约金217024元。
二、被告东阳市万胜置业有限公司应于本判决生效之日起十五日内返还原告杨伟强办证费100000元、车位款42300元，共计142300元。
三、驳回原告杨伟强的其他诉讼请求。
如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7180元，由原告杨伟强负担598元，由被告东阳市万胜置业有限公司负担6582元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 长 张丽萍
人民陪审员 乔立仁
人民陪审员 张均寅
二〇一七年四月二十日
代书 记员 蒋锦阳
适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。