北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终3531号
上诉人（原审被告、反诉原告）：欧阳萍，女，1966年3月23日出生。
委托诉讼代理人：阮国忠，北京市盈科律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吕小竹，北京市盈科律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：孙祺，男，1985年4月4日出生。
委托诉讼代理人：王晓奇，北京市亿达律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告）：王晶婧，女，1984年10月30日出生。
委托诉讼代理人：王晓奇，北京市亿达律师事务所律师。
原审第三人：福建金诚丰担保有限公司北京分公司，住所地北京市怀柔区北房镇幸福西街1号301室。
负责人：林根秀，总经理。
委托诉讼代理人：李宇，女，1989年5月13日出生。
上诉人欧阳萍因与被上诉人孙祺、王晶婧、原审第三人福建金诚丰担保有限公司北京分公司（以下简称金诚丰分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初48347号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人欧阳萍之委托诉讼代理人阮国忠、吕小竹，被上诉人孙祺、王晶婧之委托诉讼代理人王晓奇，原审第三人金诚丰分公司之委托诉讼代理人李宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
欧阳萍上诉请求：1.撤销一审法院判决第二项，依法改判；2.撤销一审法院判决第三项，依法改判；3.判令孙祺、王晶婧共同承担一、二审全部诉讼费用。事实与理由：1.一审法院认定事实错误。双方签订《北京市存量房屋买卖合同》时，孙祺、王晶婧明知我急需现金，也知晓我的房屋即将进行抵押贷款，所以《补充协议》约定变更付款方式，孙祺、王晶婧应于2016年6月30日前支付解押款，我再去走解押流程。孙祺、王晶婧未按《补充协议》约定支付解押款构成违约，我才解除合同。2.一审法院判决违约金过高。签订合同时，涉案房屋不符合满五唯一的条件，我于2016年3月21日将房屋变更到我名下，并于2016年6月7日与前夫离婚。
孙祺、王晶婧辩称：同意一审法院判决，不同意欧阳萍的上诉请求。《北京市存量房屋买卖合同》约定了要资金监管，《补充协议》没有任何变更，只是就付款方式进行了约定。由于欧阳萍拒绝签订资金监管协议，导致合同无法履行，属于根本违约。我们按照《补充协议》约定在2016年6月30日前将80万元打到资金监管账户。2016年6月30日是周五，隔着周六、周日，银行没有将钱转入账户，故7月3日我们重新打款成功。不管欧阳萍是否真正离婚，与本案无关。欧阳萍是否符合满五唯一的条件避税，也与本案无关。一审庭审中，欧阳萍明确要求核减违约金，我们认为不符合法律规定。2016年3月合同签订到7月履行合同，北京市的房地产市场是大幅上涨，我们的违约金不足以弥补损失。
金诚丰分公司述称：一审法院判决认定事实清楚、适用法律正确，同意一审法院判决。
孙祺、王晶婧向一审法院起诉请求：1.解除双方的房屋买卖合同,欧阳萍退还定金50万元。2.欧阳萍支付违约金105.2万元。
欧阳萍向一审法院反诉请求：1.解除双方的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。2.孙祺、王晶婧向我支付违约金105.2万元。
一审法院认定事实：2016年3月19日，欧阳萍代理其前夫何某（出卖人）与孙祺、王晶婧（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定涉案房屋以526万元的价格出售给孙祺、王晶婧，定金50万元于2016年3月25日前自行交接。买受人贷款总额为240万元，由买受人委托担保公司办理公积金贷款手续。剩余购房款买受人于2016年6月30日前支付出卖人80万元，支付方式为金诚丰分公司指定账户资金监管；买受人于过户前两个工作日支付出卖人购房款154万元，支付方式为银行资金监管。全部监管款项于权属转移登记手续办理完毕后支付出卖人，具体内容以买卖双方与资金监管机构签订的监管协议为准。买卖双方均应按约定履行义务，任一方违约造成《买卖合同》无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则或成交价格的20%向违约方索赔。违约方还应承担守约方因本次交易所支付的居间等各项费用。
2016年4月10日，欧阳萍代理何某与孙祺、王晶婧签订《补充协议》约定：1.原有合同约定出卖人为何某，现经过原业主何某已经更名为欧阳萍。2.原有合同在抵押情况一项中为否，现改为有抵押，抵押权为工商银行，抵押180万元，但是会在2016年7月2日之前开始走解押流程，解押款会在6月30日前以买受人支付购房人民币80万元走金诚丰分公司指定账户资金监管给出卖人。
2016年3月19日及3月24日孙祺、王晶婧共计向欧阳萍支付定金50万元。2016年6月30日，孙祺、王晶婧签署了《房屋交易资金监管协议》并向金诚丰分公司指定账户中转入80万元。
孙祺、王晶婧于2016年8月22日向法院提出申请，要求查封涉案房屋，法院于2016年8月23日出具（2016）京0105民初48347号民事裁定书查封涉案房屋。
一审法院认为：欧阳萍与孙祺、王晶婧签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现双方均同意解除合同，对此法院不持异议。合同解除后，孙祺、王晶婧向欧阳萍支付的定金50万元，应予返还。
本案争议焦点在于导致合同未能继续履行的违约方及违约行为。双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》均约定了80万元购房款在2016年6月30日之前通过金诚丰分公司指定账户资金监管支付给出卖人。根据孙祺、王晶婧向法院提交的证据及金诚丰分公司的陈述，孙祺、王晶婧在合同约定时间之前将80万元购房款打入金诚丰分公司指定账户，孙祺、王晶婧已经完成了自己的合同义务，孙祺、王晶婧在合同履行中不存在违约行为，欧阳萍以未收到该笔款项为由要求孙祺、王晶婧承担违约责任并支付违约金的反诉请求没有事实和法律依据，法院不予支持。欧阳萍未按合同约定签订资金监管协议，并要求单方面变更付款方式，导致合同无法继续履行，应属违约，对此应当承担违约责任。
至于合同约定违约金是否过高一节，法院在庭审过程中，两次向双方当事人释明是否请求酌减违约金，双方均称不同意，但在庭后提交的代理词中，欧阳萍称孙祺、王晶婧没有实际损失，请求法庭酌减违约金。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。鉴于合同签订后至今，北京市房屋交易价格已大幅上涨，欧阳萍辩称孙祺、王晶婧没有受到损失的抗辩意见法院不予采纳。根据本案案情及公平原则，对于违约金数额法院酌予支持一百万元。一审法院于2016年12月判决：一、解除孙祺、王晶婧与欧阳萍签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。二、欧阳萍于本判决生效之日起十日内退还孙祺、王晶婧定金五十万元。三、欧阳萍于本判决生效之日起十日内向孙祺、王晶婧支付违约金一百万元。四、驳回孙祺、王晶婧的其他诉讼请求。五、驳回欧阳萍的其他反诉请求。欧阳萍如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审审理中，查明：2016年3月19日，欧阳萍代理其前夫何某与孙祺、王晶婧签订《北京市存量房屋买卖合同》，其中约定买卖双方应于2016年8月15日前与担保公司签署申请办理公积金贷款文件。买卖双方应于商业贷款及公积金贷款批复后5个工作日办理税费交纳手续，取得《契税完税凭证》且剩余房款支付完毕后5个工作日办理房屋权属转移登记手续。2016年4月10日，欧阳萍代理何某与孙祺、王晶婧签订《补充协议》，其中约定出卖人于2016年10月7日前把房屋交予买受人。2016年6月30日（星期四），孙祺、王晶婧签署了《房屋交易资金监管协议》并向金诚丰分公司指定账户中转入80万元未果，7月3日（星期日）王晶婧向金诚丰分公司指定账户中转入80万元。
2016年7月14日，欧阳萍书面通知孙祺、王晶婧，7月15日收不到解押款即解除合同，50万元定金以现金形式退还。2016年8月9日，孙祺、王晶婧提起本案诉讼，诉如所请。
本院查明的其他事实与一审法院查明一致。
本院认为：履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。根据《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的约定，孙祺、王晶婧与欧阳萍尚在解押的阶段中，欧阳萍因收不到解押款书面通知孙祺、王晶婧解除合同，欧阳萍的行为属于预期违约。此时欧阳萍仅收到房屋定金50万元，尚不足购房款526万元的十分之一。现双方均同意解除合同，对此本院不持异议。合同解除后，欧阳萍应予返还孙祺、王晶婧支付的定金50万元。根据《北京市存量房屋买卖合同》约定，2016年6月30日孙祺、王晶婧前支付欧阳萍80万元，支付方式为金诚丰分公司指定账户资金监管。全部监管款项于权属转移登记手续办理完毕后支付出卖人。《补充协议》则约定2016年7月2日之前开始走解押流程，解押款会在6月30日前以买受人支付80万元走金诚丰分公司指定账户资金监管给出卖人。显然解押款的用途在于欧阳萍支付给相关银行以解除涉案房屋的抵押权，以便办理房屋权属转移登记手续。《补充协议》约定的80万元解押款如果按照资金监管程序在权属转移登记手续办理完毕后支付出卖人，无法实现解除抵押的合同目的，亦明显与2016年7月2日之前开始走解押流程相悖。如果欧阳萍自行支付解押款，则《补充协议》无必要约定80万元为解押款及支付方式。因此《补充协议》上述约定应理解为2016年6月30日前孙祺、王晶婧支付80万元（通过金诚丰分公司指定账户）给欧阳萍，否则不仅无法实现约定的款项用途，更不可能在2016年7月2日之前开始走解押流程。因此2016年7月3日（星期日）孙祺、王晶婧向金诚丰分公司指定账户中转入80万元，亦属于违约，但情节显著轻微。欧阳萍以未收到该笔款项为由要求孙祺、王晶婧承担违约责任的反诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。欧阳萍主张双方约定的违约金过高请求予以适当减少，因合同仅履行到办理解押阶段，本院以孙祺、王晶婧此期间的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情确定欧阳萍支付孙祺、王晶婧违约金52.6万元。
综上所述，欧阳萍上诉请求的合理部分，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，本院判决如下：
一、维持北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初48347号民事判决第一、二、五项；
二、撤销北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初48347号民事判决第四项；
三、变更北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初48347号民事判决第三项为：欧阳萍于本判决生效之日起十日内向孙祺、王晶婧支付违约金五十二万六千元；
四、驳回孙祺、王晶婧的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
财产保全费5000元，由欧阳萍负担（于本判决生效后10日内交至原审法院）。
一审案件受理费9384元，由孙祺、王晶婧负担2367元（已交纳），由欧阳萍负担7017元（于本判决生效后10日内交至原审法院）。反诉案件受理费7134元,由欧阳萍负担（已交纳）；二审案件受理费13800元，由欧阳萍负担9060元（已交纳）,由孙祺、王晶婧负担4740元（于本判决生效后10日内交至原审法院）。
本判决为终审判决。
审判长 胡新华
审判员 孙 妍
审判员 贾 旭
二〇一七年四月二十八日
书记员 王 雨
书记员 李月明