北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昌民初字第03811号
原告杨华，女，1968年10月6日出生。
委托代理人沈志科，北京市纵横律师事务所律师。
委托代理人赵薇，北京市纵横律师事务所律师。
被告北京原创住业房地产开发有限公司，住所地北京市昌平区北七家镇郑各庄村宏福创业园56号。
法定代表人吴波，总经理。
委托代理人丁飞，男，1990年2月20日出生。
原告杨华与被告北京原创住业房地产开发有限公司（以下简称原创住业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨华的委托代理人沈志科、赵薇，被告原创住业公司的委托代理人丁飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杨华诉称：2010年4月26日，我与原创住业公司签订了《商品房预售合同》，约定我以2400万元的价格购买原创住业公司开发的商品房，商品房位于北京市昌平区北七家镇丽景水乡住宅项目三期用地，项目名称为壹仟栋，房号为4126#住宅。合同约定原创住业公司应当在2012年5月31日向我交付该商品房。我按照合同约定及时足额支付了首期购房款1200万元，其余房款1200万元整，由我以向贷款机构申请商品房担保贷款的方式支付。我提交了办理贷款所需的全部手续和费用，原创住业公司为我开具了发票。但是原创住业公司不仅不能在合同约定的时间交付4126#住宅，而且在长达三年的时间内没有开工建设，原因是我与原创住业公司签订合同前展示的样板房与我购买的4126#住宅相邻，为了让样板房看起来更加美观实用，引诱更多的销售者购买，原创住业公司擅自扩大了样板房的建设范围，这就占据了4126#住宅已经规划好的部分地基，致使4126#住宅根本无法开工建设，但原创住业公司一直向我隐瞒这一真相。根据《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，“商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款”。因房屋迟迟不开工，更不可能封顶，原创住业公司一直没能办理我的商品房按揭贷款手续。2011年1月26日，国务院办公厅出具文件，第三套及以上住房不发放商业贷款，我之前在北京已有三套住房，因原创住业公司的违约、欺诈导致我已不符合“限贷”政策，双方签订的《商品房预售合同》无法履行。为维护自身合法权益，故我诉至法院，请求：1.判令解除我与原创住业公司签订的Y968637《商品房预售合同》；2.判令原创住业公司返还我已付购房款本金1200万元并赔偿损失（资金占用费，按中国人民银行公布的同期年贷款利率计算，自付款之日起计算至还款之日止，计至起诉时为2899604.2元）；3.判令诉讼费由原创住业公司承担。
被告原创住业公司辩称：一、杨华要求解除与我公司签订的《商品房预售合同》无依据，合同解除条件未达到，应当继续履行。（一）1.我公司与杨华签订合同是在2010年4月26日，是在国家房贷政策调整后签订，杨华在订立合同时已经知悉国家对银行房贷政策的调整以及因此带来的贷款风险，此时能否获得银行足额贷款已经不是杨华无法预知的事项，应属于商业风险范畴，其后果应由其自行承担。2.合同约定的交房时间为2012年5月31日，即使我公司未延期施工，也未必能在2011年1月27日国务院办公厅发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》前完成主体结构封顶并满足贷款条件。杨华仅仅因为我公司延期施工就以此将无法办理贷款的责任归于我公司是错误的，更不能以此作为要求解除合同的理由。3.依据合同附件五第二条第三款的约定，我公司已于2013年12月18日向杨华发函要求其变更付款方式继续履行合同，依据上述约定，即使因政策变化致使贷款无法发放，杨华也应变更付款方式后继续履行合同。（二）依据合同附件第二条的约定，杨华到目前为止仅向我公司支付了首期1200万元房款，剩余部分房款至今仍未到账，杨华未全部履行合同义务，依据上述合同约定，我公司有权顺延交房而无需承担违约责任。因此，杨华也无权依据合同第十三条“出卖人逾期交房超过180日，买受人有权退房”的约定要求解除合同。综上，杨华要求解除双方合同无依据，合同解除条件未达到，应当继续履行。二、即使合同解除条件已达到，杨华要求我公司返还其已付的1200万元购房款，并赔偿损失无依据。杨华与我公司签订合同在新国十条后，杨华在订立合同时已经知悉国家对银行房贷政策的调整以及因此带来的贷款风险，此时能否获得银行足额贷款已经不是杨华无法预知的事项，应属于商业风险范畴，其不利后果及损失应由其自行承担，无权向我公司主张。三、杨华在履行合同的过程中存在违约行为，应承担相应的违约责任。杨华未按照合同附件五的约定按时交纳相应房款，在我公司向杨华发函要求其变更付款方式后至今仍未补交剩余房款，应当按照合同约定承担违约责任。综上，请求法院驳回杨华的诉讼请求，维护我公司的合法权益。
经审理查明：2010年4月26日出卖人原创住业公司与买受人杨华签订编号为Y968637的《商品房预售合同》。合同约定原创住业公司将其开发的位于北京市昌平区北七家镇（丽景水乡住宅项目三期用地）4126#住宅-1层4126#住宅出卖给杨华。房屋总价款为2400万元，买受人付款方式及期限的约定见附件五。合同第十三条约定：出卖人应当在2012年5月31日前向买受人交付该商品房。出卖人未在上述约定的期限将该商品房交付买受人的，逾期超过180日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自2012年5月31日之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同附件五关于付款方式的约定为：买受人于签订认购书之日起三日内与出卖人签订预售合同并向出卖人缴付除商品房担保贷款额以外的所有房款作为首期房款，即人民币1200万元整（含定金50万元整），并提交办理贷款所需的全部费用和手续。其余房款人民币1200万元整由买受人以向贷款机构申请商品房担保贷款的方式支付。买受人全部付清上述款项后，出卖人向买受人一次性开具发票。买受人逾期支付贷款部分款项的，出卖人有权选择以下方式处理：合同签订之日起四十五日内，买受人申请的商品房担保贷款仍然未能到达出卖人帐户的，视为买受人逾期支付贷款部分款项，买受人应自逾期之日起至贷款实际到达出卖人帐户之日止，按日向出卖人支付贷款额千分之二的违约金。逾期超过十日，视为买受人不能取得商品房担保贷款，买受人同意按照出卖人提供的其他付款方式支付并于上述期间（逾期付款十日内）届满之次日起十日内履行完毕上述义务。经贷款机构审核、信贷政策变化等非因出卖人原因，仍需买受人补偿资料及履行其他义务的，买受人应在贷款机构、出卖人或其指定机构发出通知后七日内履行。买受人未能按时履行本款约定义务，或因信贷政策变化等非出卖人原因，导致买受人申请的商品房担保贷款未能到达出卖人账户的，买受人同意于出卖人发出通知之日起十日内按照出卖人提供的其他付款方式履行。合同附件八约定：出卖人履行交付房屋义务（包括但不限于通知买受人）前，买受人应履行预售合同及其附件、本补充协议约定的所有义务（包括但不限于付清预售合同及其附件、本补充协议约定的房款、面积补差款、税费等所有款项、提交齐全预售合同及其附件、本补充协议约定的所有资料等，买受人以贷款方式付款的，还需贷款机构将贷款划入出卖人帐户），否则，出卖人除可按照预售合同及其附件、本补充协议要求买受人承担相应责任外，还可以相应顺延交付房屋以及产权办理时间而无须承担违约责任，若因此导致买受人发生的任何其他费用支出以及因此造成的全部损失均由买受人负责赔偿。合同还对其它事项进行了约定。合同签订后，双方于当日办理了联机备案手续。
合同签订后，杨华依约支付了购房首付款1200万元，并提交了办理房屋贷款的全部资料，但在办理剩余房款的贷款手续中，因涉案房屋主体结构一直未封顶，故贷款一直未能办理。2011年1月26日国务院办公厅发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，该通知规定：对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。原则上对已拥有一套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购一套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有二套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有一套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。在该通知出台之前，杨华及其配偶孙平已在北京市拥有三套住房。
2012年11月杨华以涉案房屋一直未开工建设、原创住业公司存在欺诈为由，以侵权责任纠纷将原创住业公司诉至本院，要求原创住业公司返还已付购房款1200万元、赔偿损失2400万元。本院经审理后认为杨华与原创住业公司签订的《商品房预售合同》属于双方真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，合法有效。杨华与原创住业公司之间系基于商品房买卖合同引发纠纷，不属于侵权纠纷的范畴，故于2013年6月作出（2013）昌民初字第1184号民事裁定书，裁定驳回杨华的起诉。2013年12月18日原创住业公司向杨华邮寄《变更付款方式通知函》，内容为：……1.请阁下务必于2013年12月20日前至北京市朝阳区西大望路甲23号珠江尊贵客服中心将剩余房款一次性付清。2.因阁下逾期履行上述义务，阁下还需按照合同交纳逾期履行的违约金以及因阁下的违约行为我司取消的购房优惠，阁下也需一次性补足。若阁下在上述期限内仍未履行上述义务，则自本通知到期之次日（即2013年12月21日）起《商品房买卖合同》正式解除，委托方有权无需再次通知阁下而将房屋另行销售。同时，委托方将按照《商品房买卖合同》的约定在阁下办理完毕解除买卖合同的手续后扣除违约金等应扣除的款项，将剩余房款无息退还。委托方保留向阁下追究法律责任的权利。2014年1月杨华再次诉至本院，请求判令解除双方签订的商品房预售合同，判令原创住业公司返还已付购房款1200万元、赔偿经济损失320万元，并支付违约金480万元。本案审理过程中，杨华变更诉讼请求为判令解除双方签订的《商品房预售合同》并赔偿损失（按中国人民银行公布的同期年贷款利率计算，自付款之日起计算至还款之日止）。
另查，截止本案法庭辩论终结，涉案房屋仍不具备交房条件。杨华以其不具备在京购房资格及原创住业公司延期交房为由要求解除双方的《商品房预售合同》。原创住业公司主张双方签订的合同已于2010年4月26日办理了联机备案手续，双方合同具备继续履行的条件。
上述事实，有《商品房预售合同》、发票、EMS全球邮政特快专递详情单、《变更付款方式通知函》、（2013）昌民初字第1184号民事裁定书、结婚证、房屋所有权证书、商品房预售合同联机备案表及双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为：杨华与原创住业公司签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，合同属合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。首先，关于杨华是否有权解除合同的问题。杨华在交纳首付款后已经按照双方约定提交了办理贷款所需的全部手续，但因涉案房屋一直未封顶，导致其未能申请到商业贷款，未能办理贷款的主要原因在于原创住业公司。2011年1月26日国务院办公厅发布进一步调控房地产市场的相关通知，此时杨华与其配偶已在北京市拥有三套住房，依规定杨华已不能再在北京市购买商品房。即便按照原创住业公司的主张，其与杨华签订的《商品房预售合同》在限购政策出台前已办理联机备案手续，合同能够继续履行，但因涉案房屋在截止法庭辩论终结前仍不具备交房条件，根据双方合同关于“出卖人应当在2012年5月31日前交付该商品房，逾期超过180日后，买受人有权退房”之约定，杨华仍享有合同的解除权。综合上述情况，杨华要求解除双方签订的商品房预售合同，理由正当、依据充分，本院应予支持。
关于杨华是否有权要求原创住业公司赔偿损失的问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。杨华要求原创住业公司返还购房款本金1200万元，于法有据，本院予以支持；根据合同约定，原创住业公司应当于2012年5月31日前向杨华交付涉案房屋，原创住业公司未按照合同约定的期限交付房屋，构成违约。双方合同虽约定，出卖人在交付房屋前，买受人应当支付全部房款，买受人未履行上述约定的，出卖人可以顺延交付房屋而无须承担违约责任。但根据本院查明的事实，杨华未能交付剩余房款的原因在于其未能办理房屋贷款，未能办理房屋贷款的原因在于涉案房屋迟迟未开工、未封顶，导致其未能办理商业贷款，直至国家进一步出台限购政策。双方约定在买受人无法取得商品房担保贷款的情况下，买受人应当按照出卖人提供的其他付款方式支付剩余房款，现原创住业公司未提交证据证明在双方约定的交房日期前其曾要求杨华以其他付款方式支付剩余房款，故原创住业公司对此应自行承担相应责任，其无权以杨华未付清全部购房款为由免除其逾期交付房屋的违约责任。关于损失。杨华明确表示其要求的损失为资金占用费，因原创住业公司延期交房，导致杨华交付的首付款1200万元由原创住业公司占有使用，且杨华无法按照双方约定的时间占有使用房屋，故杨华要求资金占用费的损失并无不当，但损失应自双方约定的交房日期届满之次日起计算，即2012年6月1日。杨华要求从其支付首付款之日起计算损失的请求，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、解除原告杨华与被告北京原创住业房地产开发有限公司于二○一○年四月二十六日签订的编号为Y968637的《商品房预售合同》。
二、被告北京原创住业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告杨华购房款一千二百万元，并赔偿原告杨华的损失，以一千二百万元为计算基数，自二○一二年六月一日起至实际返还购房款之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算。
三、驳回原告杨华的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费十一万一千一百九十八元，由原告杨华负担一万一千一百九十八元（已交纳），由被告北京原创住业房地产开发有限公司负担十万，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并交纳上诉案件诉讼费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 田雅娟
人民陪审员 邸瑞珍
人民陪审员 刘慧勤
二〇一四年七月一日
书 记 员 娄月娇