重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第05063号
上诉人（原审原告）：李云。
上诉人（原审原告）：ＸＸ纯。
二上诉人的委托代理人：李百万，重庆弘全律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：曾亚。
原审第三人：向永福，重庆市公交二公司退休人员。
委托代理人：向远江，男，汉族，系向永福之子。
上诉人李云、ＸＸ纯与被上诉人曾亚、原审第三人向永福房屋买卖合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2014年4月30日作出（2013）沙法民初字第10310号民事判决，李云、ＸＸ纯不服该判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月4日受理本案后，依法由审判员李立新担任审判长，代理审判员朱华惠主审，与审判员邓山组成合议庭审理，上诉人李云、ＸＸ纯的委托代理人李百万，被上诉人曾亚，原审第三人向永福的委托代理人向远江参加了审理，本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2009年9月24日，曾亚（甲方）与卢小兰（乙方）签订了《购房协议》，合同约定，关于乙方向甲方购房事宜，双方经友好协商，达成协议如下：
一、甲方将其拥有独立产权的位于重庆市沙坪坝区小龙坎正街293-4-2号房屋（房屋所有权证编号：104-061178号，建筑面积56.92平方米）以人民币壹拾贰万捌扦元整（￥128000元）出售给乙方，乙方愿意以上述价格向甲方购买该房。
二、甲方承诺：l、向乙方提供符合要求的房屋资料以备查核。2、保证对出售的房屋拥有独立产权，3、自签订本协议起，保证将该房屋按约定价格售给乙方，期间不得反悔或将房屋出售给第三人。4、按照前述业务的需要，及时签订各项合同文件和办理各种手续。
三、乙方承诺：1、保证按原约定价格向甲方购买前述房屋，并及时支付甲方之售房款。2、按照前述业务需要，及时签订各项合同文件和办理各种手续，并承担各项费用。
四、甲乙双方友好协商：甲乙双方完成交易过户后，甲方的父亲向永福年龄77岁将在该物业居住至2019年9月23日、乙方不得干涉甲方父亲的生活。在此期间如甲方的父亲死亡或由于出现拆迁情况，必须无理由将其父亲搬走，配合拆迁。如甲方父亲死亡后甲方必须无理由在此后十五个工作日内将房屋交给乙方，对此甲方不得有任何隐瞒来延误交房时间。在此期间甲方父亲如要无故搬走，乙方不给予任何赔偿。
五、如果此房在签合同之日三年内出现拆迁，则乙方给予贰万元（20000.00元）作为甲方的补偿金。
六、违约责任l、如果甲方违约，应向乙方赔偿在此交易中因此受到的损失。2、如果乙方违约，没有向甲方购买房屋，应向甲方赔偿因此受到的损失。
七、本协议的定立、履行、接触、变更和争议的解决适用中华人民共和国法律。
八、本协议自双方签字或盖章之日起生效。
九、本协议壹式两份，双方各执壹份。
同日，曾亚收到了房款，出具了委托书将房屋买卖等事宜全权委托给卢小兰，并经过了公证。2009年9月25日，李云、ＸＸ纯与曾亚签订了《重庆市房地产买卖合同》，约定将重庆市沙坪坝区小龙坎正街293-4-2号房屋以120000元价格卖给李云、ＸＸ纯。2009年11月10日，李云、ＸＸ纯取得了该房屋的产权证。2013年4月2日，曾亚将房屋出租给他人，并收取每月750元租金。
另查明，向永福现未在房屋内居住，暂到子女处居住。
现李云、ＸＸ纯向该院起诉要求判如所请。因双方当事人争议较大，调解未成。
李云、ＸＸ纯一审诉称：2009年9月24日，曾亚与李云、ＸＸ纯的受托人卢小兰签订《购房协议》，约定曾亚以128000元的价格出售沙坪坝区小龙坎正街293-4-2号房屋，向永福有权在该房屋居住至2019年9月23日，如其死亡或无故搬走时，李云、ＸＸ纯不给予赔偿，曾亚应于此时交付房屋。卢小兰已经支付了房款，同日，曾亚将该房屋产权变更等手续经过公证委托给卢小兰，2009年11月10日，李云、ＸＸ纯取得了该房屋的产权。2011年12月，李云、ＸＸ纯发现曾亚已将房屋出租给他人居住至今，现要求曾亚立即将重庆市沙坪坝区小龙坎正街293-4-2号房屋交付给李云、ＸＸ纯。
曾亚一审辩称：曾亚将房屋出售给卢小兰，并签订了《购房协议》、《公证书》和收取了房款是事实，但是《购房协议》明确约定了曾亚父亲有权居住至2019年9月23日，现因曾亚父亲到子女家暂时居住，曾亚将房屋出租并收取了每月750元租金。不同意李云、ＸＸ纯的诉讼请求。
向永福一审述称：现向永福的确没有在此房居住，但以后要回来住，不同意李云、ＸＸ纯的诉讼请求。
一审法院认为，曾亚与卢小兰签订的《购房协议》、《公证书》及李云、ＸＸ纯与曾亚签订的《重庆市房地产买卖合同》其内容是双方当事人真实意思表示，内容不违反国家有关法律法规的强制性规定，属有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《购房协议》中明确约定了双方完成交易过户后，向永福将在该房居住至2019年9月23日，李云、ＸＸ纯不得干涉向永福生活。在此期间如向永福死亡或由于出现拆迁情况，曾亚必须无理由将向永福搬走，配合拆迁。如向永福死亡后曾亚必须无理由在此后十五个工作日内将房屋交给李云、ＸＸ纯，对此曾亚不得有任何隐瞒来延误交房时间。在此期间向永福无故搬走，李云、ＸＸ纯不给予任何赔偿。从该文本本意来看，李云、ＸＸ纯应当具有容忍向永福使用该房屋至2019年9月23日或在2019年9月23日前出现向永福去世、该房被拆迁的情况时的义务。现向永福因年老，由其子女进行赡养，暂到其子女处居住，并非无故搬走。因此，李云、ＸＸ纯要求曾亚立即交付房屋的诉讼请求，并无合同约定和事实依据，一审法院不予支持。
一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回李云、ＸＸ纯的诉讼请求。案件受理费减半交纳40元，由李云、ＸＸ纯负担。
李云、ＸＸ纯不服该判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判支持其诉讼请求。主要事实和理由：1、一审法院在审理过程中依职权对涉案房屋所在小区的保安进行了询问，并经双方质证，曾亚在房屋出售后不久就将其父亲迁出，同时将房屋出租至少长达2年，期间向永福一直未返回居住。2、双方约定向永福无故搬走乙方不给予任何赔偿，由此可知，向永福无故搬走曾亚即应交付房屋。现向永福已达82岁高龄，其到子女处居住并由子女赡养，可以得到较好照料，也非暂时现象，若向永福再次搬回便与子女分居，有违公序良俗。3、根据约定，曾亚出售房屋后只保留使用权，不具有收益权，其将房屋出租两年构成违约。4、双方于2009年签订合同，曾亚占有使用或收益已经4年，曾亚所称低价售房的亏损已经得到弥补。李云、ＸＸ纯取得房屋产权证已近5年但仍未取得房屋，曾亚应当返还。
曾亚辩称：曾亚出售房屋的价格低于市价，当时说好了向永福要继续居住10年。向永福年事已高，可以与子女住，也可以单独住，住满10年就交付房屋，若向永福提前去世，李云、ＸＸ纯可以获得预期外的收益。
向永福述称：同意曾亚的意见。
二审查明：1、关于《购房协议》与《重庆市房地产买卖合同》的关系。曾亚陈述，其通过中介卖房，中介找到的卢小兰，曾亚就与卢小兰签订《购房协议》，此后房屋过户给谁，曾亚均不管，但不管谁买房均要按《购房协议》履行；曾亚后来才知道卢小兰是帮别人买房，现对李云、ＸＸ纯购买房子无异议。李云、ＸＸ纯陈述，二人口头委托卢小兰买房签订《购房协议》，卢小兰签订《购房协议》后也及时将协议交给了二人，二人签订《重庆市房地产买卖合同》仅用于办理过户登记。曾亚签订《购房协议》的当天，曾亚与其丈夫向远江共同签署并经公证的委托书载明，二人委托卢小兰为代理人，委托权限为办理涉案房屋出售的相关事宜，包括与买房人签订房屋买卖合同并办理过户手续及其他售房相关事宜。
二审中李云、ＸＸ纯与曾亚均确认，同意按《购房协议》履行，受协议内容约束。
2、关于《购房协议》中向永福无故搬走语句的理解。李云、ＸＸ纯认为，因合同第四条是关于交房的约定，该争议语句是指甲方父亲无故搬走，甲方提前交房，乙方不赔偿甲方潜在损失，现曾亚和向永福的行为构成无故搬走。曾亚认为，该句指甲方父亲搬走后，房子不交付，因此也不必赔偿，现向永福到子女处暂住并不构成无故搬走。向永福认为其现在轮流与四个子女居住，但可以随时回去居住。曾亚还认为，卖房时双方口头说好向永福在涉案房屋居住十年，不住的话曾亚可以出租，李云、ＸＸ纯否认该说法。
3、关于涉案房屋在过户后的使用。李云、ＸＸ纯一审中举示了曾亚的配偶向远江与案外人陈虎签订的《房屋租赁合同》，认为曾亚于2013年4月1日将涉案房屋出租他人，租期一年，曾亚对该证据真实性无异议，但认为其出租时与承租人协商好向永福可随时回来居住，向永福认为涉案房屋一直出租给别人由曾亚收取租金。一审承办法官于2014年4月23日向涉案房屋所在小区的保安调查了解房屋居住人的情况，该保安陈述“前年向老头就搬走了，一直到现在都没回来住。房屋出租给一家人居住已经有一段时间了，曾经有人来小区问我们才知道房屋已经卖了。”双方对该调查记录无异议。
本院查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，曾亚签署了《购房协议》并全权委托卢小兰代其出售房屋，李云、ＸＸ纯委托卢小兰作为隐名代理人与曾亚签订了《购房协议》，双方均自愿接受《购房协议》的约束，应按约定的权利义务履行。
《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”据此，除非当事人有特别约定，房屋所有权包含的占有、使用、收益与处分四种权能，应归属房屋所有权人。根据《购房协议》第四条第一句约定，双方仅赋予向永福有居住至2019年的权利，并未约定曾亚有自由出租房屋获取收益的权利，曾亚认为在向永福不居住期间其有权出租涉案房屋，并无合同依据。
分析《购房协议》第四条第一句以后的三句条文内容，前面两句约定了在房屋过户后至2019年期间“如……出现拆迁情况”及“如甲方父亲死亡”两种情形下，曾亚均负有交房义务，最后一句“在此期间甲方父亲如要无故搬走乙方不给予任何赔偿”，结合前文，应当理解为向永福无故搬走构成曾亚应当交房的第三种情形。整体上理解，《购房协议》第四条包含两部分内容，前部分约定向永福可居住至2019年，后部分约定到期之前出现三种特定情形时曾亚负有交房义务。李云、ＸＸ纯认为《购房协议》约定了向永福无故搬走时曾亚应当交付房屋的上诉理由成立。
至本案诉讼时，向永福已经搬离涉案房屋较长时间，向永福搬离并非由于存在不能使用房屋的客观障碍，且在向永福搬离后涉案房屋一直由曾亚出租。前述事实表明，向永福自愿搬离涉案房屋，放弃了《购房协议》为其保留的居住权利，李云、ＸＸ纯关于曾亚应当交付房屋的上诉请求有相应的事实依据和合同依据，应予支持。
综上，李云、ＸＸ纯的上诉理由成立，其上诉请求本院予以支持。一审判决程序合法，认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销重庆市沙坪坝区人民法院（2013）沙法民初字第10310号民事判决；
二、限曾亚于本判决生效后十五日内将重庆市沙坪坝区小龙坎正街293-4-2号房屋交付李云、ＸＸ纯。
一审案件受理费40元，由曾亚负担；二审案件受理费80元，由曾亚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李立新
审 判 员 邓 山
代理审判员 朱华惠
二〇一四年八月十五日
书 记 员 程译莹