广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2407号
上诉人（原审被告）：赵东高，男，1974年3月8日出生，汉族，身份证住址浙江省温州市平阳县。
委托代理人：谢泽河，广东安国律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李烈振，男，1971年6月23日出生，汉族，身份证住址福建省晋江市。
委托代理人：姚勇，广东木铎律师事务所律师。
委托代理人：杨春苑，广东木铎律师事务所律师助理。
原审被告：陈孟鸿，男，1985年12月14日出生，汉族，身份证住址浙江省平阳县。
委托代理人：谢泽河，广东安国律师事务所律师。
原审被告：广州市捍马皮具有限公司，住所地。
法定代表人：赵东高，职务总经理。
委托代理人：谢泽河，广东安国律师事务所律师。
上诉人赵东高因租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2013）穗云法民四初字第1218号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年7月29日，李烈振（乙方.承租人）与陈孟鸿、赵东高（甲方.出租人）签订《广州市房屋租赁合同》，约定由乙方承租位于广州市白云区嘉禾长红村长湴路263房。案外人阮永丰在乙方“担保人”处签名。陈孟鸿、赵东高均在“甲方法定代表人”处签名。合同约定，租赁期限自2013年8月1日至2014年7月30日，租金为13000元／月。乙方在每月3日前按现金或转账的付款方式缴付租金给甲方。乙方向甲方交纳30000元保证金。甲方本年车间内的设施、设备以25000元转让给乙方等等。一审中，赵东高抗辩称，其仅是陈孟鸿出租涉案场地给李烈振的担保人，之所以在涉案合同签字，也是由于其是担保人的原因。
为证明赵东高转租涉案场地已取得权利人同意的事实，赵东高出示出租人曾子波与承租人赵东高签订的《厂房租赁合同》与曾子波出具《声明》，曾子波在《声明》中称赵东高是经其同意将涉案场地租给李烈振。广州市白云区均和街长红村经济合作社也出具《证明》，证明赵东高转租的行为已经出租人同意。
李烈振于签订上述合同当天取得涉案场地并经营使用，并于同日通过POS机支付了64000元。根据李烈振提供的信用卡账单显示：2013年7月29日交易的64000元已经从李烈振账户划款，交易摘要为“捍马皮具”。一审中，李烈振主张64000元由广州市捍马皮具有限公司（以下简称捍马公司）收取，所以捍马公司也是涉案合同的相对人。赵东高称，上述64000元由其收取，再由其于收款三天后转交给陈孟鸿，赵东高与陈孟鸿之间通过现金方式交易，没有开具收据或发票。
关于李烈振支付的64000元包含的款项，李烈振表示不清楚，陈孟鸿主张上述费用应包括租金13000元、车间设施、设备转让款25000元、保证金30000元，共计68000元。李烈振已付64000元，欠付4000元。一审中，李烈振与陈孟鸿确认，涉案合同约定转让给李烈振的车间设施、设备仍在涉案场地内。
据李烈振称，由于涉案场地经常停电无法经营，所以其于2013年8月3日将其方人员撤出涉案场地并将涉案场地的钥匙返还赵东高的保安，未有办理签收手续。涉案场地属于李烈振的物品由于陈孟鸿、赵东高、捍马公司阻碍，无法搬走，为此李烈振曾多次报警。为证实其陈述，李烈振向原审法院提交了通话记录单，根据记录单记载，2013年8月31日，186××××6696的手机号码曾分别拨出两通110电话。陈孟鸿、赵东高、捍马公司对李烈振提供的证据及所述事实均不予确认。赵东高称，李烈振在涉案场地经营了一个多月，就将其人员撤走，没有将钥匙交回，李烈振同时要求搬走涉案场地上属于李烈振的物品，但是由于赵东高本人是涉案合同的担保人又不在现场，所以要求与李烈振在三天之后进行协商。协商之前不要搬走物品。上述情况已通过李烈振的担保人阮永丰告知李烈振。李烈振则表示陈孟鸿、赵东高、捍马公司一直不同意其搬走物品，其没有收到担保人的上述告知。现李烈振已方物品仍在涉案场地内，审理中，李烈振表示放弃向陈孟鸿、赵东高、捍马公司主张返还上述物品。
另根据原审法院向广州市规划局白云分局查询得知，该局无广州市白云区嘉禾长红村长湴街263号房屋的规划报建和验收记录。
以上事实，有租赁合同、补充协议、明细表、公证书、建议、意见书、照片、收据、建设用地规划许可证、复函及双方当事人陈述等证据证实。
原审法院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”现李烈振与陈孟鸿、赵东高、捍马公司均未有提交涉案场地的合法规划报建手续或权属证明材料。涉案合同当属无效。关于涉案合同的出租方是陈孟鸿，双方均无异议，原审法院予以认定。关于赵东高是否是涉案合同的出租方的问题，首先，赵东高在涉案合同“甲方代表人”处签名，没有证据显示其是涉案合同的保证人，另外，赵东高提供的《证明》等证据，也足以证明涉案场地由赵东高转租给李烈振的事实。故而原审法院对赵东高也是合同相对方的事实予以采信。另外，李烈振主张捍马公司也是涉案合同的出租方，但并无提供充分证据证实，故原审法院不予采纳。关于李烈振主张返还的64000元的性质，李烈振主张为涉案合同的保证金，与合同约定不符，也没有证据证明合同双方曾对保证金的数额作出变更约定。而陈孟鸿主张上述款项包括租金、保证金、车间设备转让款等，与合同约定的相应款项的数额基本相符，在李烈振并无充分证据证实其主张的情况下，陈孟鸿的说法符合实际，更为可信，原审法院予以采纳。根据无效合同的处理原则，因无效合同而取得的财产应相互返还。李烈振主张返还合同保证金的诉请合理合法，原审法院予以支持。又因车间设施、设备转让款也是合同约定的内容，合同无效后，因该合同内容而取得财产亦应相互返还。现李烈振与陈孟鸿、赵东高确认，合同约定转让给李烈振的车间设施、设备仍在涉案场地内，故陈孟鸿、赵东高可自行收回转让的上述物品，并将车间设施、设备转让款返还李烈振。虽然租赁合同无效，但李烈振实际占用涉案场地，仍应支付占用期间的场地使用费。而根据现有证据及当事人陈述显示，李烈振与陈孟鸿、赵东高关于撤场的纠纷发生于2013年8月31日左右，即李烈振进场的一个月后。在此之前，李烈振并无举证证实其已不再占用涉案场地，故原审法院对李烈振在进场后的首月实际使用了涉案场地予以认定。因此，李烈振主张返还的款项应扣除首月场地使用费。场地使用费可参照涉案合同约定的租金标准，即按13000元／月计算。经计算，64000元－13000元=51000元。李烈振相应要求返还51000元的诉求合理合法，原审法院予以支持。关于李烈振主张的返还款利息，由于合同无效，双方均有过错，即陈孟鸿、赵东高将不具有合法规划报建手续的场地出租、李烈振在承租涉案场地时未尽到谨慎审查的义务，故因合同无效产生的损失应各自承担。现李烈振主张返还款利息的理据不足，原审法院不予采纳。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2014年1月22日作出如下判决：一、本判决生效之日起十日内，李烈振与陈孟鸿、赵东高于2013年7月29日就广州市白云区嘉禾长红村长湴路263号房签订的《广州市房屋租赁合同》无效；二、本判决生效之日起十日内，陈孟鸿、赵东高返还李烈振51000元；三、驳回李烈振其他的诉讼请求。本案受理费1996元，由李烈振负担821元；由陈孟鸿、赵东高负担1175元。
判后，上诉人赵东高不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一审法院认定事实不清，判决错误。赵东高与李烈振于2013年7月29日签订的《广州市房屋租赁合同》是经过各方当事人协商一致，自愿公平的前提下签订的，是双方真实意思的表示，因此，该合同是合法有效的。按照双方签订的合同约定，李烈振应补交所欠租金。李烈振在合同未到期的情况下，在未与赵东高进行协商处理的情况下，擅自单方提出解除租赁合同，李烈振己构成根本违约，按照合同约定无权要求退还保证金。退一步讲，即使如一审法院认定租赁合同无效，那么李烈振不仅仅应当参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，而且应对占有房屋期间使用车间设施、设备支付相应的费用。另外，一审中李烈振陈述将钥匙交给保安，但没有办理签收手续，但赵东高没有收到钥匙，到目前为止双方没有办理交接手续。综上所述，现上诉请求：1.撤销原审判决；2.判令解除赵东高与李烈振签订的《广州市房屋租赁合同》；3.判令李烈振向赵东高支付2013年9月1日至2013年12月1日的租金39000元及违约金暂计为1000元（违约金按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍从2013年9月1日起计至付清之日止）；4.判令李烈振支付合同签订初期所欠租金4000元。以上金额合计44000元。5.依法判令李烈振承担本案一审、二审的诉讼费用。
被上诉人李烈振答辩称：原审查明事实清楚，适用法律正确。赵东高称李烈振没有交钥匙交回，也没有办理交接手续不符合事实。赵东高交钥匙给李烈振没有出具书面交接手续，所以被上诉人李烈振将钥匙交给赵东高也不要手续。签协议后因为涉案场地经常停电导致李烈振一直没有使用场地，场地自持始终由赵东高掌握，李烈振的机器设备放在涉案场地，李烈振不敢回去拿回设备，请求法院查明事实，驳回赵东高全部上诉请求。
经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：本案双方争议的焦点是租赁合同的效力问题以及李烈振应当向赵东高支付场地使用费的具体数额。
关于租赁合同的效力问题，由于李烈振与陈孟鸿、赵东高、捍马公司均未能提交涉案房屋的合法规划报建手续，因此现有证据不能证明双方争议的标的物具有合法性，现赵东高上诉主张租赁合同有效，并无相应证据予以支持，原审法院认定该租赁合同无效，并无不当，本院予以维持。虽然租赁合同无效，但由于李烈振已经使用涉案房屋，依据《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。现陈孟鸿、赵东高要求李烈振参照合同约定的租金标准支付房屋使用费，而李烈振实际占有并使用涉案房屋，理应向陈孟鸿、赵东高支付租赁合同期内的占有使用费。虽然陈孟鸿、赵东高与李烈振未办理涉案场地交接手续，但双方在一审诉讼中均认可李烈振于2013年7月29日开始实际使用场地，赵东高也认可李烈振在使用涉案场地一个多月后搬离，因此，原审法院认定李烈振应当支付涉案场地上述期间的房屋使用费正确。由于陈孟鸿、赵东高与李烈振对于合同无效均有过错，故原审法院认定，双方应各自承担损失，并据此判决陈孟鸿、赵东高向李烈振返还51000元，并无不当，本院予以支持。由于涉案房屋所属大楼由赵东高实际管理和控制，因此，其理应在明知对方搬离场地的情况下及时收回房屋，避免扩大损失，现赵东高上诉提出房屋至今未收回，李烈振应当支付在李烈振搬离之后的房屋使用费，于法无据，本院不予支持。至于赵东高在二审中提出的上诉请求第二、三、四项，因其在一审中并未提出上述反诉请求，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第184条的规定，本院对此不予处理。
综上所述，上诉人赵东高的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费1175元，由上诉人赵东高负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张怡
代理审判员 李焕
代理审判员 余盾
二〇一四年九月二十五日
书 记 员 张辉