江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）常民初字第70号
原告：常州市天宁区兰陵街道办事处，住所地常州市天宁区中吴大道****号。
法定代表人：张鹏鸣，该办事处主任。
委托诉讼代理人：叶良兴，该办事处工作人员。
委托诉讼代理人：张优悠，上海市锦天城律师事务所律师。
被告：常州时昌房地产开发有限公司，住所地常州市天宁区常锡路119号。
法定代表人：钟雪妹，该公司董事长。
委托诉讼代理人：佟文忠，上海创远律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高春芳，江苏常达律师事务所律师。
原告常州市天宁区兰陵街道办事处（以下简称兰陵街道办）与被告常州时昌房地产开发有限公司（以下简称时昌公司）委托合同纠纷一案，本院于2015年5月12日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年10月19日、2016年3月17日、2016年12月9日公开开庭进行了审理，原告委托代理人叶良兴、张优悠及被告委托代理人佟文忠、高春芳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告兰陵街道办诉称，被告时昌公司系常州市常锡路（现名中吴大道）119号地块土地使用权人和开发商，根据土地使用条件及政府文件的规定，被告系该地块的拆迁责任主体，对该地块拆迁红线范围内的原土地使用权及地上附着物应由被告负责拆迁安置补偿，并支付由此发生的费用。然而，多年来被告一直未能完成拆迁工作，其中该地块原南郊宾馆前沿312国道南首20米处的综合楼（以下简称综合楼）共有房屋26间，亦属于被告负责拆迁的范围，但因为被告长期未能完成拆迁工作，导致综合楼全体住户与被告矛盾突出，并成为社会不稳定因素，被告为此多次申请政府协调解决。为化解矛盾，在常州市天宁区信访局的见证下，原告与综合楼相关住户分别签订了《协议书》，约定由原告收购综合楼相关住户对综合楼房产拥有的全部权利，原告为此合计支付30107312元，协议全部履行后，原告还因综合楼的评估费、拆迁劳务费、审计费等支付费用计702042元，上述费用合计30809354元。针对此费用，原告多次与被告协商未果。2014年9月，被告在未与原告协商，未支付相应款项的情况下，擅自拆迁原告的综合楼地块相关房屋，致使原告权益遭受损失，明显违反了法律规定。请求判令被告偿付原告代被告支付的房屋拆迁补偿费30809354元，被告承担本案的诉讼费用。
被告时昌公司辩称，1.原告所提起的本起诉讼，案由是房屋拆迁安置补偿，基于的法律关系是房屋动拆迁，根据有关法律规定，从程序上讲，对于拆迁人与被拆迁人未达成拆迁安置补偿协议的，应当以行政仲裁作为前置程序。未经该程序直接向法院起诉的，法院不应当受理。故原告直接起诉，程序错误。2.兰陵街道办不具有原告的主体资格，因为其不是动拆迁关系的一方主体，所以直接要求我公司向其支付房屋拆迁补偿费用没有法律依据。3.实际上原告的起诉是由于其一个违法、错位的行政行为引发的，原告向涉案房屋的占有人支付的费用没有合法依据。同时，原告以向案外人支付了这些费用为由，起诉要求我公司再向原告支付，也没有任何法律依据。原告的错位行为导致的后果只能由其自行承担。本案原告应当明确其向我公司主张费用的性质，即其向案外人支付的款项到底是属于买断了案外人房屋的权益，还是代替了我公司向案外人支付了房屋动拆迁的费用。这是两个不同的法律关系，前者是取代了被拆迁人的地位，作为被拆迁人的身份向我公司提起诉讼，其依据就是房屋动拆迁的相关法律。如果是后者，原告与被告是代理关系，则是代理合同纠纷。4.本案起诉前，在长达近三年的时间里，作为政府部门，在本案争议房屋的拆除过程中，其应当是协调者，管理者。但是虽经我公司多次请求，至今为止原告没有组织过我公司和房屋实际占有人当面协调。所以原告称其是鉴于拆迁纠纷长期不得解决而出手来购买房产的说法是不能成立的。请求法院查明事实，驳回原告的诉请。
原告兰陵街道办为证明其主张，提交了如下证据：1.土地证，证明被告系常锡路119号地块的土地使用权人和开发商。2.《土地使用条件和要求》，证明诉争地块拆迁红线范围内的原土地使用权及地上附着物均应由被告负责拆迁安置补偿，并支付由此发生的费用。3.常州市建设局函及答复。证明诉争地块范围内临近常锡路公共绿地由建设单位负责拆迁。4.与许惠芝签订的《协议书》及暂支单。5.与王平立签订的《协议书》及暂支单。6.与周丽娟签订的《协议书》及暂支单。7.与倪庆方签订的《协议书》及申请、补充协议及申请单。8.与徐建平签订的《协议书》及申请单。9.与周仕庆签订的《协议书》及申请单。10.与徐巧芳签订的《协议书》及申请单。11.与徐东兴签订的《协议书》及申请单。12.与冯正奇签订的《协议书》及申请单。证据4-12证明原告分别与许惠芝、王平立、周丽娟、倪庆方、徐建平、周仕庆、徐巧芳等人签订了协议，按照协议约定的权利义务，原告收购了其对房产拥有的全部权利；原告已经履行协议书项下的全部付款义务。13.评估费、拆迁劳务费、审计费等费用付款凭证，证明原告还因综合楼支付了评估费、拆迁劳务费、审计费等其他费用计702042元。14.法院执行卷宗材料，证明诉争房屋是通过执行的方式由本案所涉的被收购的自然人主体取得相应权利。15.江南经典服务费用情况表、合同以及相应的付款凭证。证明目的同证据13。16.关于江南经典小区北侧地块项目房屋收购补偿经费的审计报告，证明原告收购本案诉争房屋支付的补偿费用已按照法律规定及政府要求进行了审计，经审计，房屋的收购补偿经费为30107312元。17.被告出具的《关于采取措施拆除原南郊宾馆临街房屋的请示》，证明被告曾多次请求常州市天宁区人民政府（以下简称天宁区政府）等政府部门解决诉争房屋的拆迁问题。18.被告出具的《委托书》，证明被告支付1000万元并委托常州市天宁区信访局专用于被告因北部沿中吴大道边房屋的搬迁所致矛盾的协议与处理事宜。19.王华芳与徐巧芳的门面房转让协议，证明相关的拆迁收益应由徐巧芳承担。20.合股建房合同两份，证明周仕庆、倪庆方、徐东兴、徐建平取得涉案房屋的权利依据。21.合股建房协议、门面房转让协议，证明王华芳、徐巧芳取得涉案房屋的权利依据，转让协议是涉及到王华芳与徐巧芳之间的转让。22.购房协议书，证明许惠芝、王平立、周丽娟取得涉案房屋的权利依据，这三人没有法院相关的执行和解协议，是直接从陈瑞生处购买，但实际上跟其他合股建房的人性质是一样的，有可能是当时没有起诉或者是材料遗失了；23.合资建房补充协议，证明周仕庆取得涉案房屋的权利依据，有执行和解协议存在的。证据20-23中，证据20、23及证据21中的合股建房协议系复印件，其他有原件。
被告时昌公司质证称，对证据1，我方从未见过该土地使用证的原件，南郊宾馆原属于常州市郊区人民政府（以下简称郊区政府）所有，本案中的兰陵街道办实际代表的是天宁区政府，本案行为虽然是兰陵街道办出面，实际是天宁区政府的作为，天宁区政府是接受了原郊区政府的所有资产和权利义务，这些证件只有天宁区政府所有，我公司不持有原件。对于该国有土地使用证是否与原件相同，我方不能识别。但是根据原告的该份证据也证明了本案争议房屋所在地的土地使用权人是南郊宾馆，而非原告所购买涉案房屋的占有人。对证据2，认可真实性，能证明被告通过拍卖获得南郊宾馆地块以后是该地块的拆迁权利和义务人。对证据3，认可函的真实性，这证明是城乡建设局确认被告是本案争议拆除房屋的拆迁权利义务人。认可答复的真实性，证明被告是本案争议拆除房屋的拆迁权利义务人。对证据4-12，首先，协议书真实性无法确认，其实质为房屋买卖协议，该协议是在被告完全不知道的情况下，原告与被拆除房屋的占有人订立的。其次，该协议书不合法，争议房屋的所有权人并非占有人，该协议书上明确表明“甲方（即本案原告）以乙方（被拆除房屋的实际占有人）提供的2000年3月24日与陈瑞生签订的《购房协议书》为依据，认定该房产为乙方所有”，仅以该份无效的协议书认定房产所有权是归实际占有人的，站不住脚，所以协议书侵犯了财产所有权人的财产权益，无效。再次，关于关联性，原告与并非产权人的实际占有人订立的无效合同与被告要处理的房屋拆除纠纷没有任何关系。对协议书后面附的结算单等内容，我方无法确认其真实性，无效。不仅如此，原告还擅自在所谓的购房价款以外向占有人发放了额外奖励和综合补贴，9个人名下共计107.2万元，既无效且不合情理，我方不认可。又次，证据4-12均不含有收购结算单，关于暂支单和支票存根，虽形式上具有若干人的签字和盖章，但无法核实其真实性。最后，根据动拆迁法律规定，拆迁范围确定以后，该范围上的所有房屋是禁止买卖的，原告虽然是一级政府，其行为同样要依法进行。其收购房屋的行为同样不合法。无论这几个自然人是否是房屋的所有权人，这些协议都是无效协议。原告都不能依据这些协议来向被告主张权益。对证据13，无法确认其真实性，全过程没有任何信息给我方。并且这些费用应该有相应的合同、履行凭证、完工报告、审计报告等必要文件来佐证，这些费用还应该经过公平性、可能性的论证。对其合法性不予认可，争议房屋的所有权人是被告，原告未经被告同意，甚至未予告知，擅自对被告的财产做评估、安排劳务、审计是侵权违法行为。对关联性也不予认可，这些发生费用的行为与被告履行拆除义务并无关联。对证据14，因系原告当庭提交，已过举证期间，且并非新证据，不应作为证据采纳。对于证据15-17，属侵权违法的无效的证据，均是无权处分或评估他人的财产，且其是在秘密的、我方不知情的情况下进行的，因此真实性不予认可。并且该三组证据与被告所应当承担的义务没有任何关联性。由于该三组证据建立的基础是本案争议房屋的财产所有权，其中也包括土地使用权齐全的情况下，以虚高的价格作出的评估。并且相关费用也是按照虚高的价格来收取的。因此，也是一个不公平的交易。对证据18，真实性无异议，但并不能证明原告方的举证目的，该委托书系应政府相关领导的要求，为表达被告解决退房退款问题的诚意而支付的诚意准备金，按照委托权限和相关法律，完全构不成原告侵害被告合法权益的依据。对证据19，无法确认其真实性，且该房屋没有各项权证，依法不得转让，因此该合同是无效合同。对于证据20-23中仅有复印件的证据，我方未参与，无法核实其真实性，且相关内容已经被生效的民事判决确认为无效合同。对于有原件的证据，我方也无法核实真实性，该协议所涉房屋的土地使用权至今仍在我公司名下，且均没有房屋所有权证，故所涉全部合同都应当是无效的，相关的房屋不得买卖。
被告时昌公司提交如下证据：1、2000年3月24日陈瑞生分别与占有人订立的《购房协议书》，证明该购房协议书是由无权的陈瑞生以个人名义出售该房屋，南郊宾馆是独立法人，陈瑞生此时并未获得代表南郊宾馆的所有权。原告认定了占有人是产权人，将导致《购房协议书》在根本上是无效的。2、南郊宾馆资产有偿转让协议书，证明郊区政府将南郊宾馆转让给陈瑞生。3、民事判决书，证明陈瑞生与占有人之间应退房退款。4、申请书、发放债权凭证呈批登记表，证明占有人就判决退款全额申请债权凭证，执行法院经登记、审批向债权人发放了全额债权凭证。5、报告、函，证明时昌公司请求原告对拆除工作给予支持帮助，原告及区主管领导了解权属情况，承诺搭建协商平台。6、时昌公司替代陈瑞生改制的补充协议，证明被告替代陈瑞生改制受让南郊宾馆。7、土地使用权出让合同（商办、住宅）、土地使用条件和要求，证明被告再次通过商办、住宅性质的土地受让，成为争议房屋拆除权利义务人。8、拆除施工备案证明，证明被告依法取得拆除许可。9、拆除施工委托合同，证明被告已落实拆除事项。10、市建设局函、答复，证明被告是拆除权利义务人，主管机关催促履约。11、投诉、信访材料，证明被告一再陈述权属情况，反映原告不作为，请求原告及上级政府牵头让拆除双方见面协商解决问题。12、民事裁定书、协助执行通知书，证明常州市天宁区人民法院（以下简称天宁法院）采用违反级别管辖立案的做法，查封被告大批可售商品房。13、邮寄单，证明天宁法院在原告起诉未按法定要求提交材料的前提下违法立案。14、缴款书，证明被告向天宁区政府转入诚意金暂存款1000万元。15、请求、邮寄单，证明被告重申1000万元诚意金系暂存款，因天宁区政府长期不作为，请求退还该款。16、王华芳、徐建平、徐东兴、周仕庆、倪庆方、冯正奇等人的执行立案表、申请书、发放债权凭证呈批表、执行结案审批表。证明本案争议26间房屋中的18间，共分5个案件曾经起诉到天宁法院，在执行过程中，债权人申领全额的债权凭证。这五套证据每份4页，证明了本案争议房屋占有人最终均申请并领取了债权凭证，就不应该也不可能同时还拥有这些房屋的物权，原告就不应当再向这些占有人去购买房屋。17、常郊国用（1994）字第44016002号国有土地使用证。证明诉争房屋的土地使用权原系南郊宾馆所有。18、常国用（2004变）00308号国有土地使用证，证明自2004年起，包含争议房屋用地在内的原南郊宾馆的土地已经受让过户至被告名下。19、常国用（2011）第0490084号国有土地使用证。证明被告于2011年将该包含争议房屋用地在内的地块变更为开发用地，至今仍在被告名下。证据17-19证明本案争议房屋是没有土地使用权证的，且该房屋的用地实际上一直在被告的土地使用权范围内。
原告兰陵街道办质证称，对证据1，原告只见到王平立签字的购房协议书，且协议双方的签约情况，原告并不知情。对证据的真实性不予认可。不能证明被告的证明目的。原告的收购协议不存在所谓唯一依据协议书这样的说法，原告的收购协议本身说明购房的事实经过，法律上的权利依据是要以相关的法院判决和法院执行情况确定。对证据2，因为没有原件，对真实性无法确认，与本案也没有直接关系。对证据3，仅见载明为徐建平的判决书，确认判决书的真实性，针对该案件，除了此份民事判决书之外，后续的执行程序中，已经将相应的房产以执行的方式将权利赋予了案件中的原告。对证据4、对申请书的真实性予以认可，案件中的原告在取得法院判决后申请执行是最正常不过的司法权益，本案中仅见申请书和呈批登记表，并未见到任何债权凭证的内容，根据原告举证的证据14载明的内容，相应的债权在以房抵债的执行程序后，还有债权的剩余，相应的剩余债权也有权申请债权凭证。对证据5、情况报告系被告单方制作，所载呈送机关并没有相应的送达凭证，因此真实性不予认可，是否发送给政府机关不予认可。对函的真实性予以认可，从函上载明的内容可以知道原告要求被告妥善处理纠纷，并为当事各方提供协商平台，同时责令被告依法进行拆迁，但实际情况是被告一直拒不履行相关义务，造成严重社会问题。关于另一份情况报告，系被告单方制作，所载呈送机关并没有相应的送达凭证，因此真实性不予认可，是否发送给政府机关不予认可。被告情况说明载明的内容也不符合事实。对证据6的真实性予以认可。对证据7的真实性予以认可，该组证据证明了被告负有拆迁的相应义务。对证据8的真实性予以认可。该施工备案证明是2010年出具，在长达三四年的时间里，被告未能完成拆迁工作。对证据9，系被告与案外人之间的协议，真实性无法确认，不予认可。与本案也没有直接的关联性。这份协议中被告的签字人是陈瑞生，该份证据可以反映陈瑞生本身就在代表被告签署相关的文件。本案中，房屋的出让主体就是陈瑞生，因此，被告与陈瑞生的利益是一起的，该份证据充分揭露了被告拒不履行法律义务，与陈瑞生串通长期阻扰拆迁工作的进行，造成相应的社会问题。被告的所谓陈瑞生与当时的购房主体签署合同无效的抗辩主张，纯属躲避法律责任的狡辩。对证据10的真实性认可，也证明了相关政府部门敦促被告完成拆迁工作，在长期没有完成拆迁工作的基础上，原告按照相应的收购协议化解矛盾之后，被告在夜间拆除了诉争房屋，却拒绝支付相应的费用。对另一份答复的真实性认可，建设局也敦促被告履行义务，防止群体性矛盾发生，事实情况是因为被告没有履行相关义务，已经造成了群体性矛盾的发生。对证据11，情况汇报并无原件，真实性不予认可，邮寄单上并无交寄文件的内容，内件品名和数量均是空白，不能证明任何文件在此邮寄单中寄出。人民来信呈阅单也没有原件，真实性不予认可。报告系被告单方制作，真实性不予认可，也没有附载任何邮寄凭证，没有证据证明已经寄出。紧急报告及进展情况报告系被告单方制作，真实性不予认可，邮寄单上并无交寄文件的内容，内件品名和数量均是空白，不能证明任何文件在此邮寄单中寄出。对证据12真实性予以认可，但与本案无关。对证据13，只有两份邮寄单的原件，2015年6月2日的邮寄单的复印件和原件均看不清楚内容，不能证明被告主张，另一份邮寄单仅载明了法院送达的文件内容，与本案争议事实无关，不能证明被告主张。对证据14的真实性予以认可，但原件的内容并非被告所主张的诚意金，收款项目为暂存款，具体内容为江南经典花园以北房屋搬迁资金，从这份证据本身可以看出被告主动交付相关资金给天宁区政府相关部门，其委托政府和希望政府帮助解决诉争房屋拆迁的意图可以通过此文件证明。在相关政府部门依法解决了房屋拆迁问题后，被告不但拒绝支付相关费用，还要求所谓退还该笔款项，其恶意意图明显。另外，本份款项的收款方并非原告，被告也没有权利向原告主张相关款项的所谓退还义务。对证据15，请求系被告单方制作，真实性不予认可，邮寄单上并无交寄文件的内容，内件品名和数量均是空白，不能证明任何文件在此邮寄单中寄出。从这份证据载明的内容可以看出被告“为解决项目地块北侧房屋即原来原南郊宾馆沿街旧房拆除问题”，将1000万支付至政府。因此，这也证明了本案发生的背景情况，即在被告长期不能履行拆迁义务的情况下，要求政府协助其出面解决，并承诺支付相应的费用，该1000万元从被告的表述中也可以看出，就是为了解决相应的拆迁问题，因此，被告应当支付原告在解决被告拆迁问题上支付的相应费用。证据16真实性予以认可，但是不认可对方的主张。本案涉及的五个案件于2002年1月25日申请了相关的执行程序，对于该案的执行程序，从原告所举证据14中可知，执行的五个案件是以南郊宾馆以资产、房屋作价抵偿欠款来进行的执行，和解协议于2002年3月4日已经签署，关于五个案件以房抵债的执行笔录在2002年2月1日已经执行。所以本案的房屋产权已经进行以房抵债。当时的债权凭证也属于一个新的法律事物，在这过程中，也出具了统一发放债权凭证的情况，但是我们并未看到过相关的债权凭证。对于证据17-19，真实性没有异议，但证据目录上说证据17-19系陈瑞生于2015年8月12日向常州市档案馆查询时首次完整发现并调取。最后一份申请书上载明的时间是2015年6月23日，该证据2015年6月23日就查到了，所以这与首次发现的时间不一致。1994年的土地证本身是南郊宾馆的，与本案没有直接的关系，也不能证明本案土地的权属。从载明的四至情况也反映不出目前土地的权属情况。结合证据19，上面载明的事项，图中注蓝色阴影部分不在此次登记范围内。经查阅原件，蓝色阴影部分就是图上部打斜线的部分，这一部分正是本案诉争房屋所在的区域。综上，被告坚持的用地是其名下的主张不成立，事实上该用地并不属于被告，只是被告应负责的拆迁范围。这张宗地图显示了两个范围，一个是被告土地的范围，就是四至框里面的，一个是拆迁范围，除了四至框的部分，蓝色阴影部分也是其拆迁范围。实际上土地并不属于被告，其仅具有拆迁义务。第二份图没有原件，由法庭核实相关情况。
经审理查明，1998年12月30日，郊区政府将南郊宾馆所有固定资产和流动资产转让给陈瑞生,转让价1680万元。1999年1月28日南郊宾馆改制为私营企业。1999年1月28日郊区政府出具证明，证明南郊宾馆已于1999年1月1日整体转让给陈瑞生个人。1999年陈瑞生与徐建平、徐东兴、周仕庆、王华芳、冯正奇、倪庆方等人签订合股建房协议，约定陈瑞生交付房屋给徐建平等人。陈瑞生遂申请在南郊宾馆前沿建24间（后现状为26间）门面房，后未能按约交房，徐建平、徐东兴、周仕庆、王华芳、冯正奇、倪庆方遂诉至常州市郊区人民法院（以下简称郊区法院），郊区法院认为陈瑞生尚未完全支付南郊宾馆的转让款，不具备开发房产的资质，2001年12月26日作出（2001）效民初字第62-66号判决书，判决退房退款。2002年3月4日，陈瑞生与徐建平、徐东兴、周仕庆、王华芳、冯正奇、倪庆方签订和解协议，约定以无证房作价抵应退款项，即双方不退房不退款。2002年7月23日，徐建平、徐东兴、周仕庆、王华芳、冯正奇、倪庆方向法院申请退款总额发放债权凭证。徐建平、徐东兴、周仕庆、王华芳、冯正奇、倪庆方遂实际占有陈瑞生用于抵债的房屋。
2000年3月24日，王平立与陈瑞生签订购房协议，王平立向陈瑞生购买了陈瑞生所建房屋3间；2000年3月24日，周丽娟与陈瑞生签订购房协议，周丽娟向陈瑞生购买了陈瑞生所建房屋2间；2000年4月2日，许惠芝与陈瑞生签订购房协议，许惠芝向陈瑞生购买了陈瑞生所建房屋3间；2013年3月30日，徐巧芳从王华芳处购买了陈瑞生抵债给王华芳的4间房屋。
2003年12月4日，陈瑞生、时昌公司、天宁区政府签订《关于常州时昌投资有限公司替代陈瑞生直接参与常州南郊宾馆企业改制的补充协议》，时昌公司受让了南郊宾馆。约定：常州南郊宾馆在天宁区政府、陈瑞生双方签订原协议起至今，对内对外形成的所有债权债务，包括陈瑞生现在尚未发现及现在尚未确认，而今后发现或在今后得到确认的债权债务及经济纠纷均由时昌公司承受，与天宁区政府无关。
2004年12月，时昌公司通过土地市场挂牌拍卖的方式取得了原南郊宾馆的开发经营权。按照常州市国土局《土地使用条件和要求》和相关文件，地块范围内临常锡路（现中吴大道）公共绿地由建设方负责拆迁，绿化工程由政府负责实施。直至2011年6月，因时昌公司未能按照约定的要求完成公共绿地的拆迁工作，导致该公共绿地无法实施，江南经典小区（原南郊宾馆地块）仍不具备交付使用条件，影响住户利益，引发社会矛盾。时昌公司未能妥善处理相关事宜，2011年6月7日，时昌公司向天宁区政府汇付1000万元，并出具委托书：该款委托天宁区政府专用于时昌公司因北部沿中吴大道边房屋的拆迁所致矛盾的协调和处理事宜。2011年12月31日，时昌公司向天宁区委、天宁区政府请示，请求天宁区委、天宁区政府采取措施，尽快依法解除原南郊宾馆临街店面房拆除问题。天宁区政府责成兰陵街道办处理上述事宜。
2012年9月到2013年12月31日期间，原告兰陵街道办给予26间房屋的实际占有人共计30107312元，明细如下：2012年9月17日，原告与许惠芝、王平立、周丽娟签订协议约定，原告以307.2万元的价格收购许惠芝综合楼中面积为375平方米的3间房产，后原告支付了许惠芝307.2万元；原告以345.2万元的价格收购王平立综合楼中面积为375平方米的3间房产，后原告支付了王平立345.2万元；原告以204.8万元的价格收购周丽娟综合楼中面积为250平方米的2间房产，后原告支付了周丽娟204.8万元；2013年6月9日，原告与倪庆方签订协议，2013年12月31日签订补充协议一份，约定原告以237元的价格收购倪庆方综合楼中面积为261.63平方米的2间房产，后原告支付了倪庆方237万元；2013年12月31日，原告与徐建平、周仕庆、徐巧芳、徐东兴、冯正奇分别签订协议约定，原告以237万元的价格收购徐建平综合楼中面积为272.03平方米的2间房产，后原告支付了徐建平237万元；原告以7151766元的价格收购周仕庆综合楼中面积为822.12平方米的6间房产，后原告支付了周仕庆7151766元，并另行支付了其围墙维修等综合补贴10万元；原告以4752888元的价格收购徐巧芳综合楼中面积为546.08平方米的4间房产，后原告支付了徐巧芳4752888元；原告以2420658元的价格收购徐东兴综合楼中面积为278.07平方米的2间房产，后原告支付了徐东兴2420658元；原告以237万元的价格收购冯正奇综合楼中面积为272.03平方米的2间房产，后原告支付了冯正奇237万元；原告另行支付了评估费、拆迁劳务费、审计费等合计702042元。上述费用合计30809354元。
2014年8、9月份，涉案26间东西走向的门面房陆续被时昌公司拆除。原告兰陵街道办遂就其花费的30809354元向时昌公司主张权利，要求返还。
2015年2月4日，兰陵街道办诉至天宁法院，2015年3月20日，该院以诉讼标的额超过规定标准为由裁定将本案移送本院审理。
2016年12月19日，天宁区政府向本院出具情况说明，确认因委托事宜产生的债权债务，由兰陵街道办向时昌公司主张权益。
上述事实，由双方提交的证据以及当事人的陈述予以证明。
本院认为，当事人所主张的诉请应当有事实和法律依据。本案中，涉案的26间房屋，领取了相应的规划许可证和施工许可证，陈瑞生作为房屋的建造者，依法对房屋享有所有权，其处置房屋的行为，不违反法律规定。在南郊宾馆的改制过程中，时昌公司承继了陈瑞生对内对外形成的所有债权债务，故陈瑞生处置涉案房屋的行为对时昌公司具有法律约束力。因此，对于涉案的26间房屋的历史成因以及实际使用状况，时昌公司是清楚的。时昌公司虽然对涉案房屋所在地块的地上附着物负有拆迁安置补偿、并支付拆迁费用的义务，但其无法通过协商谈判的方式与房屋合法占有人达成一致意见，导致社会矛盾的激化。时昌公司鉴于自身无法处理其面临的困难与矛盾，遂委托天宁区政府协调和处理北部沿中吴大道边房屋的搬迁所致矛盾，并支付了1000万元。据此，时昌公司与天宁区政府之间形成了委托合同关系。天宁区政府责成兰陵街道办对时昌公司委托的事项进行了处理和协调，目前委托事项已经全部完成，涉案房屋已被时昌公司拆除，时昌公司以自己的实际行动认可了委托事项的完成。时昌公司虽不认可受托人处理委托事项所需的花费，但是其对于自行处理委托事项所需款项的金额，也无法给予明确的数据。鉴于为完成委托事项，受托人已垫付款项，且其所用款项，均有正规的财务手续，款项用途具有正当性。时昌公司作为委托人及最终利益获得者，对于受托人为处理委托事务垫付的款项，应当偿还该款。天宁区政府将因委托事宜产生的债权债务转让给兰陵街道办，符合法律规定。因此，扣除已经支付的1000万元，时昌公司还应返还兰陵街道办20809354元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第三百九十七条、第三百九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条第一款之规定，判决如下：
一、常州时昌房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付常州市天宁区兰陵街道办事处20809354元；
二、驳回常州市天宁区兰陵街道办事处的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费195847元，由常州时昌房地产开发有限公司负担132280元，常州市天宁区兰陵街道办事处负担63567元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉至江苏省高级人民法院。
审 判 长 卢文忠
代理审判员 袁海燕
代理审判员 是飞烨
二〇一六年十二月二十六日
见习书记员 方 栋