浙江省衢州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙08民终752号
上诉人（原审原告、反诉被告）：衢州碧桂园房地产开发有限公司，住所地：浙江省衢州市绿色产业集聚区东港三路57号。
法定代表人：杨文杰，总经理。
委托代理人：侯中鼎，衢州碧桂园房地产开发有限公司职员。
上诉人（原审被告、反诉原告）：徐土海。
上诉人（原审被告、反诉原告）：郑兰英。
徐土海、郑兰英的共同委托代理人：李轶，浙江无剑（常山）律师事务所律师。
徐土海、郑兰英的共同委托代理人：徐宁，浙江无剑（常山）律师事务所实习律师。
上诉人（原审原告、反诉被告）衢州碧桂园房地产开发有限公司与上诉人（原审被告、反诉原告）徐土海、郑兰英房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服浙江省衢州市衢江区人民法院于2016年6月16日作出的（2015）衢民初字第477号民事判决，于2016年7月12日向本院提起上诉。本院于2016年7月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：被告徐土海、郑兰英系夫妻关系。2013年11月4日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》一份，约定：1、被告向原告购买碧桂园小区凤栖苑38幢1号房屋一栋，房屋总价款为1789672元，在签订合同时付款357940元，在2014年2月4日前付款894830元，余款536902元在2014年5月4日前支付；2、出卖人应当在2014年7月30日前将经竣工验收合格，取得建设工程竣工验收备案证明、取得由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件、用水用电用气道路等具备商品房正常使用的基本条件的房屋交付给买受人，若买受人有逾期付款的违约行为，出卖人可据实予以延期；3、买受人逾期付款的，逾期不超过90日的，自约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金，出卖人要求继续履行合同的，自约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；4、出卖人未按合同约定期限交付房屋的，逾期不超过90日的，自约定的交付期限之第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还已付购房款，并按累计已付购房款的15%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行的，自约定的交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款的万分之三的违约金等。合同签订后，被告按期支付了前两笔款项，但余款536902元未按期支付。原告于2014年6月下旬电话通知被告验房，但被告认为原告交付的房屋存在质量问题，故于2014年7月7日向原告提交验楼反映单，认为房屋存在外墙立面太粗糙，门口水泥地高低相差过大，房屋及四周檐沟有严重漏水，地面出现裂缝等质量问题。2014年8月25日，被告向衢州市建设工程质量监督站投诉认为房屋存在质量问题，经原、被告双方及质监站工作人员现场确认房屋存在四周檐沟漏水、门口水泥地高低不平等情况，并要求原告予以整改。后原告仅向被告电话催收房款，未将房屋维修的结果告知被告。2015年11月11日，被告再次向质监站投诉，认为房屋存在外立面墙体质量差，檐沟漏水及窗户四边黑胶不均匀的情况，经质监站人员核查，确认存在窗户四周打胶不均匀及通气孔处渗水的情况，但不影响使用。原告于2015年11月6日向法院起诉要求被告支付尚欠房款并支付逾期付款违约金，被告提起反诉认为原告未交付符合约定的房屋，故要求原告支付逾期交房违约金。
原审法院审理认为：商品房买卖合同系房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，双方均应遵照履行。双方在合同中约定，房屋总价款为1789672元，在签订合同时付款357940元，在2014年2月4日前付款894830元，余款536902元在2014年5月4日前支付，而被告在支付完前两期购房款后，未按约支付余款536902元，故原告要求被告支付尚欠的购房款，具有事实及法律依据，予以支持。原告要求被告自2014年5月4日起按照未付购房款的万分之三支付逾期付款违约金，在庭审中被告同意支付2014年7月30日（即约定交房日）前的违约金，但认为原告交付的房屋存在质量问题，且双方一直通过衢州市质监站对房屋的质量问题进行协商解决，在此期间原告有权拒绝收房，故不同意支付约定交房日之后的违约金。法院认为，自2014年5月5日起至2014年7月30日期间，因被告确未按合同约定按时支付购房款，且双方在合同中约定的按照未付款项的日万分之三计算违约金未超过法律规定，故法院对原告要求上述期间的逾期付款违约金（经计算数额为1154.34元）的诉请，法院予以支持。2014年7月30日后，因被告对原告交付的房屋质量提出异议，并在2014年8月25日向衢州市质监站投诉，经质监站工作人员与原、被告双方现场核查，对房屋存在的四周檐沟漏水，门口水泥地高低不平等问题进行确认，并要求原告进行整改。在此之后，原告一直未通知被告再次验房或收房，直至2015年11月11日被告再次向衢州市质监站投诉，并经质监站工作人员于2015年11月12日现场再次核查，出具工程质量投诉运行单认为房屋存在打胶不均匀，通气孔渗水等问题，但不影响使用。法院认为，在被告提出房屋质量的异议并经衢州市质监站确认，要求整改修复的情况下，原告负有及时对房屋存在的问题进行修复，并及时通知被告再次验房收房的义务，但原告一直未通知被告收房，直至被告于2015年11月11日再次向质监站投诉，从而导致被告至今未正式收取房屋，故法院认为原告2014年7月7日起至2015年11月12日止的违约金，缺乏事实依据，但因被告同意支付至2014年7月30日止的违约金，故原告要求被告支付自2014年7月31日起至2015年11月12日止的逾期付款违约金的诉请，法院不予支持。2015年11月12日，经衢州市质监站出具工程质量投诉运行单，确认房屋存在的瑕疵已不影响使用，故在此之后被告应当及时支付购房款，被告未及时支付应承担相应的违约责任，即自2015年11月13日起按未支付购房款的日万分之三计算违约金。反诉原告向法院提出反诉请求，认为反诉被告未按约交付符合合同约定的房屋，故要求反诉被告承担自2014年7月31日起按照已付购房款的日万分之三计算的逾期交房违约金。法院认为，反诉被告已经按约于2014年7月7日通知反诉原告验房收房，在反诉原告对房屋提出质量异议后，未再次通知，但根据双方合同的约定，只有在存在房屋主体结构质量问题和严重影响正常居住的质量瑕疵的情况下，反诉原告才能拒绝收房，现反诉原告提交的证据并不能证明本案诉争房屋存在上述情况，故反诉原告要求反诉被告承担逾期交房违约金的诉讼请求，缺乏事实依据，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款之规定，判决：一、被告徐土海、郑兰英于判决生效之日起十日内支付原告衢州碧桂园房地产开发有限公司购房款536902元，支付自2014年5月5日起计算至2014年7月30日止的逾期付款违约金1154.34元，并支付自2015年11月13日起至判决确定履行之日止按日万分之三计算的逾期付款违约金；二、驳回原告衢州碧桂园房地产开发有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告徐土海、郑兰英的诉讼请求。本诉案件受理费10104元，由原告衢州碧桂园房地产开发有限公司负担904元，由被告徐土海、郑兰英负担9200元，于判决生效之日起十日内缴纳；反诉案件受理费减半收取2048元，由反诉原告徐土海、郑兰英负担。
判决后，衢州碧桂园房地产开发有限公司、徐土海、郑兰英均不服，向本院提起上诉。
衢州碧桂园房地产开发有限公司上诉称：一审法院判决认定徐土海、郑兰英无需承担2014年7月31日至2015年11月12日的逾期付款违约金缺乏事实和法律依据。一、双方签订的《商品房买卖合同》对债务履行先后顺序有明确约定，徐土海、郑兰英应当先履行付款义务，本案不存在先履行义务一方有不安抗辩权的情形，徐土海、郑兰英应当承担违约责任。二、衢州碧桂园房地产开发有限公司的营销人员在徐土海、郑兰英欠款期间多次催促缴纳房款，徐土海、郑兰英先后以窗户黑胶不齐、外墙粉刷色差等瑕疵性问题拒绝缴纳，徐土海、郑兰英又向质监站投诉，质监站出具的工程质量运行单明确房屋并无不能正常居住使用的问题。因徐土海、郑兰英未付清房款，即使其要求交房，衢州碧桂园房地产开发有限公司也可以拒绝交房，徐土海、郑兰英无权以质量问题拒绝缴纳房款。请求二审法院撤销一审法院判决第一项中对于逾期付款违约金的判决，依法改判徐土海、郑兰英以欠付购房款536902为基数，按日万分之三的比例，承担自2014年5月4日至实际付清购房款之日止的逾期付款违约金。
针对衢州碧桂园房地产开发有限公司的上诉，徐土海、郑兰英答辩称：一、对于房屋存在的质量问题，衢州碧桂园房地产开发有限公司应当及时进行整修，经答辩人多次投诉，但是衢州碧桂园房地产开发有限公司交付的房屋一直存在质量问题未整改完毕，故2014年7月31日之后答辩人无需承担违约金。二、工程质量投诉运行单明确房屋存在外墙水泥粗糙、楼顶有严重裂缝等问题，这些书面材料得到衢州碧桂园房地产开发有限公司的确认，严重影响了答辩人的居住使用。三、延期付款不是延期交房的理由，两者不能混为一谈。
徐土海、郑兰英上诉称：一、一审法院判决认定徐土海、郑兰英因整改修复至今未收取房屋，却又支持房开公司承担逾期交房的违约责任，自相矛盾。整改期间，房屋不应视为符合交付条件，房开公司应当承担逾期交房的违约责任。二、一审法院判决徐土海、郑兰英承担自2015年11月13日起的逾期付款违约金错误。房开公司至今未按合同约定交付符合条件的房屋，也未书面通知办理交房手续，徐土海、郑兰英不应承担自2015年11月13日起的逾期付款违约金。请求二审法院撤销一审法院判决第一项、第三项，改判徐土海、郑兰英不承担2015年11月13日以后的逾期付款违约金；支持徐土海、郑兰英的原审反诉诉讼请求，即判令衢州碧桂园房地产开发有限公司支付徐土海、郑兰英逾期交房违约金189795元（从2014年7月31日起，按已付房款1252770元的日万分之三计算，暂算至2015年12月18日止为189795元，2015年12月19日后的违约金以此标准计算至商品房交付之日止）。
针对徐土海、郑兰英的上诉，衢州碧桂园房地产开发有限公司答辩称：一、双方在商品房买卖合同第9条第3款约定，在徐土海、郑兰英未交清房款前无权要求答辩人交付房屋。二、答辩人的房屋不存在导致房屋无法居住的瑕疵，故徐土海、郑兰英以轻微瑕疵为由拒绝缴纳房款属于违约。
二审审理期间，双方当事人均未提交新的证据材料。
经审理，本院查明的案件事实与一审法院判决认定的事实基本一致。
本院认为：本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》系有效合同，当事人应依约全面履行。徐土海、郑兰英未依合同约定按期支付最后一笔购房款536902元，应当承担相应的违约责任。在交接商品房时，徐土海、郑兰英发现房屋存在外墙立面太粗糙，门口水泥地高低相差过大，房屋及四周檐沟有严重漏水，地面出现裂缝等质量问题。后经徐土海、郑兰英向衢州市质监站投诉，质监站确认房屋存在四周檐沟漏水、门口水泥地高低不平等质量问题，并要求衢州碧桂园房地产开发有限公司予以整改。由于衢州碧桂园房地产开发有限公司对商品房进行维修势必对徐土海、郑兰英使用房屋造成影响，故整改期间不应计算徐土海、郑兰英未支付尾款的违约金。衢州碧桂园房地产开发有限公司未提供证据证明其在整改完毕之后通知徐土海、郑兰英交接商品房。至2015年11月12日，经衢州市质监站确认，房屋存在的瑕疵问题不影响使用，徐土海、郑兰英此时应当知道可以交接房屋，应当支付剩余房款。故一审法院判决未支持衢州碧桂园房地产开发有限公司要求徐土海、郑兰英承担自2014年7月31日至2015年11月12日的违约责任，并无不当。自2015年11月13日起，徐土海、郑兰英应当继续承担未按期支付购房尾款的违约责任。对徐土海、郑兰英要求衢州碧桂园房地产开发有限公司赔偿逾期交房违约金的一审反诉请求，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条第一款及双方合同约定，只有房屋主体结构质量不合格、因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房者才可以拒绝接收房屋并要求开发商赔偿损失。而本案商品房仅存在一般性瑕疵，并不严重影响正常居住。故一审法院判决未支持徐土海、郑兰英的反诉请求正确。综上，上诉人衢州碧桂园房地产开发有限公司、徐土海、郑兰英的上诉理由均依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费，衢州碧桂园房地产开发有限公司上诉部分50元，徐土海、郑兰英上诉部分4119元，由双方当事人各自负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴超英
代理审判员 潘 婷
代理审判员 郑一珺
二〇一六年九月十九日
书 记 员 张培丽