西藏自治区拉萨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）拉民一终字第137号
上诉人（原审原告、反诉被告）杜勇，男，1964年2月22日出生，汉族，经商，现住四川省遂宁市。
委托代理人邓春兰，系杜勇妻子。
被上诉人（原审被告、反诉原告）加永泽仁，男，1988年4月27日出生，藏族，西藏自治区藏医院医生，现住拉萨市。
上诉人杜勇因与被上诉人加永泽仁房屋租赁合同纠纷一案，不服拉萨市城关区人民法院（2015）城民一初字第219号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法由审判员欧阳建川担任审判长，与审判员尼玛卓嘎、王永伟组成合议庭，于2015年8月5日公开开庭进行了审理。上诉人杜勇的委托代理人邓春兰，被上诉人加永泽仁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2014年9月30日，杜勇与加永泽仁就坐落于拉萨市纳金乡藏热路加荣村5组81号房签订了房屋租赁合同。合同约定租赁期限为2014年12月1日至2018年12月30日为止。约定房租按年支付，年租金为114000元。另，双方还约定杜勇擅自将房屋转租，转让、转借他人或拖欠租金达一个月以上的，加永泽仁有权终止合同等内容。合同签订当日杜勇向�永泽仁支付定金20000元。还查明，2014年12月4日双方针对交付房屋事宜以口头形式重新进行了约定，加永泽仁也同意杜勇自2015年1月开始交房租。之后杜勇于2014年12月6日向加永泽仁提出不再承租本案所涉房屋。另查明，2015年3月1日，加永泽仁将本案房屋与第三方即文华英签订了房屋出租协议。该房屋现已由文华英承租。
上述事实，有租赁合同一份、收据一张、房屋租赁协议一份、短信内容一张、证人证言及原、被告在法庭上的陈述等证据在卷予以证实。
原审法院认为，杜勇与加永泽仁于2014年9月30日签订的房屋租赁合同，是双方当事人在自愿、平等、协商的基础上签订的，未违反法律规定的强制性规定，应为合法有效，故原审法院予以确认。双方签订房屋租赁合同时约定房屋租期为2014年12月1日至2018年12月30日止，每年租金为114000元。杜勇在签订合同当日向加永泽�支付房屋定金20000元。现杜勇依照合同约定主张加永泽仁返还房屋定金20000元，并终止租赁合同。对此提交证据证明加永泽仁未按合同约定在2014年12月1日将房屋交付给杜勇。加永泽仁辩称，当时让杜勇前往本案所涉房屋进行装修的行为应视为交付，且双方又于2014年12月4日重新约定了交房事宜，后杜勇因自身原因再次称不再承租，并非加永泽仁违约导致的，因此不同意返还定金。原审法院认为，双方在庭审中所述的内容可以证明杜勇、加永泽仁均同意解除租赁关系，且现该房屋加永泽仁已出租给第三方，故杜勇主张终止双方签订的租赁合同，于法有据，原审法院依法予以支持。但杜勇要求加永泽仁返还定金20000元，对此提交的证据不能充分证明加永泽仁违约在先，且杜勇在庭审中认可双方于2014年12月4日对交房事宜重新进行了口头约定，后杜勇再次提出不承租加永泽仁房屋，故杜勇不能再以于2014年9月30日签订的合同主张被告未按时交房构成违约。依照相关法律规定，当事人可以依照法律规定约定一方向对方给付定金作为债权的担保；债务人履行债务后，定金应当抵作价款或收回；给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。因此，杜勇在没有充分的证据证明加永泽仁违约，且是自行提出解除合同不再承租房屋的前提下，无权要求返还定金，故杜勇的该主张原审法院不予支持。另，杜勇还主张加永泽仁返还定金违约金20000元，鉴于杜勇没有证据证明被告违约的事实，故该请求原审法院不予支持。针对反诉部分，加永泽仁要求杜勇支付三个月房租共计28500元，并提交了其于第三方签订的房屋租赁合同，欲证明是于2015年3月份才将该房屋出租给他人，导致三个月房屋租金的损失。对此，杜勇辩称，其于2014年12月6日已向加永泽仁告知不再承租该房屋，不应承担三个月房租。原审法院认为，杜勇在庭审中认可加永泽仁提交的短信内容，通过该短信内容可以证实加永泽仁再三确认了杜勇是否继续承租房屋的事宜，而杜勇也明确了意见，并要求退还定金。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。结合本案，双方当事人于2014年12月6日已经明确解除租赁合同，且双方当事人并未履行合同，故应终止履行。故加永泽仁的该主张，原审法院不予支持。另，加永泽仁还主张不向杜勇返还定金，对该主张杜勇没有证据证明加永泽仁违约，故该主张原审法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、第一百四十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院据此判决：一、终止杜勇与加永泽仁于2014年9月30日签订的房屋租赁合同；二、驳回杜勇的其他诉讼请求；三、加永泽仁无需向杜勇返还租房定金20000元；四、驳回加永泽仁的其他诉讼请求。
案件本诉受理费800元（杜勇已预交），减半收取400元，由杜勇承担；反诉受理费506.25元（加永泽仁已预交），由加永泽仁承担256.25元，由杜勇承担250元。
原审宣判后，杜勇不服，向本院提起上诉，请求：撤销（2015）城民一初字第219号判决并依法改判。主要事实理由：1、一审法院认定事实不清，适用法律错误。上诉人的妻子（委托人邓春兰）从2014年11月27日每天都和被上诉人联系，希望12月1日能够顺利办完一切收房手续，被上诉人同意了，但12月1日上诉人没有能如愿，一直到12月4日下午4点左右被上诉人才出面，被上诉人的该行为已经违反法律规定。上诉人为了想租到被上诉人的房子，又于12月4日下午和被上诉人口头协议，12月5日进场进行装修，可12月5日上诉人带装修工过去时，出租房大门紧锁，上诉人再次给被上诉人打电话，但被上诉人一直关机，12月6日上诉人无奈之下报警，上诉人和警官一起过去，但房屋大门还是紧锁，说明被上诉人并未交房给上诉人。被上诉人应当返还两万元定金并支付违约金两万元，但原审法院并未判决被上诉人承担任何责任。2、原审违反法定程序，因程序违法导致实体判决不公，法律丧失公信。一审开庭时说让被上诉人退还一万元给上诉人，上诉人没有同意，庭外调解时，又说被上诉人愿意退五千，但判决时却是一分不退。综上，请求依法改判。
被上诉人加永泽仁辩称，被上诉人一直都是愿意履行合同的，只是后面双方协商将交房日期延后，而且房租也约定在2015年1月开始交，但上诉人却明确提出不承租房屋，因此违约的一方是上诉人，故不应退还租房定金。
二审中上诉人向本院递交了一份《接处警登记表》，以证明报警当日被上诉人未向其交付房屋。被上诉人对《接处警登记表》真实性无异议，但认为已经向上诉人交付了房屋。
本院审理查明的事实和所依据的证据与原审法院审理查明的事实和所依据的证据一致。
本院认为，本案的争议焦点为，不履行约定债务的是杜勇还是加永泽仁。本院评析如下：杜勇与加永泽仁签订的《房屋租赁合同》属依法成立的合同，受法律保护，杜勇有承租房屋并向加永泽仁交纳租金的主要义务，加永泽仁有向杜勇交付房屋的主要义务。但杜勇于2014年12月6日向加永泽仁明确表�不承租《房屋租赁合同》约定的房屋，杜勇的该表示应当视为杜勇不履行其与加永泽仁签订的《房屋租赁合同》；虽然加永泽仁在庭审中陈述的其向杜勇交付房屋的方式并不符合交付房屋的形式，但并无证据显示加永泽仁拒绝向杜勇交付房屋的事实，而且于2015年3月1日加永泽仁才将房屋出租给案外人，由此可以确定杜勇与加永泽仁并未就《房屋租赁合同》的解除达成一致的协商意见，因此杜勇明确表示不履行其与加永泽仁签订的《房屋租赁合同》义务的行为，应视为导致该租赁合同解除的原因。原审法院对杜勇与加永泽仁均同意解除《房屋租赁合同》的认定错误，本院予以纠正。杜勇为履行该合同已向加永泽仁交纳了租房的定金20000元，根据法律规定给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金，故杜勇应当承担其单方解除租赁合同的法律后果，即其要�加永泽仁要求返还定金的诉讼请求，不应得到支持。综上，虽然原审法院认定的部分事实有瑕疵，但未影响判决结果，本院纠正后予以维持，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费800元（上诉人杜勇已预交），由上诉人杜勇承担。
本判决为终审判决。
审判长 欧阳建川
审判员 尼玛卓嘎
审判员 王 永 伟
二〇一五年八月十三日
书记员 杨 东 平