陕西省榆林市榆阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0802民初1392号原告榆林市某物业管理有限公司。法定代表人刘某。委托代理人郭某。被告屈某。原告榆林市某物业管理有限公司（以下简称某物业公司）与被告屈某物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月20日立案受理后，依法由代理审判员杨桂宁独任审判，于2016年3月17日公开开庭进行了审理。原告某物业公司的委托代理人郭某，被告屈某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告某物业公司诉称：2014年7月10日，我公司与榆林市榆阳区亿城房地产开发公司签订了物业服务委托合同，合同约定由原告负责对榆林市金沙路泰和家园小区日常物业服务管理，具体包括代收代缴水、电费，收取物业管理费和进行物业服务等，被告应按时交纳上述费用，根据合同约定逾期缴费的业主和物业使用人应支付原告每日千分之三的滞纳金。被告系泰和家园小区3-3-301室业主，按约定被告应当向原告缴纳各项费用，但被告一直未交。为此，原告诉至法院，请求：1、判令被告支付原告从2015年1月1日至2015年12月31日物业服务费1410元、公摊电费150元、公摊水费30元、垃圾清运费60元、电梯能耗费422元、电梯维保年检费310元，合计人民币2382元；2、判令被告支付原告所欠费用每日千分之三的滞纳金1607.8元；3、由被告承担本案诉讼费。经庭审举证，原告向本院提供了下列证据：1、物业服务合同一份，证明榆林市榆阳区亿城房地产开发有限公司与某物业管理有限公司之间存在合同，原告公司在本小区合法服务。2、资质证明一份，证明原告公司是独立合法的公司。3、经营性服务收费证一份，证明原告公司收费是经过有关部门批准的合理收费。4、电梯维保合同、收取标准及票据各一份，证明原告公司收取电梯费用是合理的、有根据的。5、催费通知书一份，证明2015年1月1日至2015年12月31日物业服务费1410元、公摊电费150元、公摊水费30元、电梯能耗费422元、电梯维保年检费310元、垃圾清运费60元；合计人民币2308元。6、泰和家园整体设备及数量说明单、票据及公摊电费表各一份，证明电费公摊是有依据的。被告屈某辩称：小区物业是跟开发商私自签订的，没有征得业主们的同意，我不认可。被告屈某未向本院提供证据。经庭审质证，被告对原告提供的证据1、4、5、6真实性及证明目均有异议，认为未与物业签订合同，故不予认可。对证据2、3真实性无异议，证明目的有异议，认为证据2的资质期限存在问题。本院对经庭审质证的证据作如下认证：原告提交的证据1，被告虽有异议，但经审查，该合同是原告与被告所在小区的开发商榆林市榆阳区亿城房地产开发公司签订的前期物业服务合同，该证据能够证明原告的证明目的，对本案具有证明力，依法予以采信。原告提供的证据2，3，被告有异议，经审查，经营性服务收费证为陕西省物价局颁发的收费证件，能够证明原告公司具有合法物业服务收费的资质，且高层住宅收费标准为1元/㎡.月的事实，对本案具有证明力，依法予以采信；原告提供的证据4，被告有异议，经审查该证据能够证明电梯维保年检费，但不能证明电梯能耗费用，对于电梯维保年检费用310元，本院予以采信，对于电梯能耗费用422元，本院不予采信。原告提供的证据5，被告有异议，经审查，该催费通知中物业费为1410元，是原告按照1元/㎡/月和被告的住宅面积117.526㎡计算的，予以采信。生活垃圾清运费、公摊电费、水费在物业服务合同中未约定收费标准，原告亦再未提供该三项费用计算的事实依据，依法不予采信。原告提供的证据6，被告有异议，经审查，该组证据中的说明单及公摊表系原告单方形成，不符合证据的形式要件，本院不予采信，仅票据不能证明公摊电费的事实。本院根据当事人的陈述、庭审的举证、质证及本院认证查明以下事实：被告屈某所居住的小区为榆林市金沙路泰和家园小区，其居住在小区2号楼3单元701室，该房屋面积为117.526㎡。2014年7月10日，原告某物业公司与该小区建设单位榆林市榆阳区亿城房地产开发有限公司签订前期物业委托合同，合同约定：一、管理事项，公用设施设备和养护运行的管理，公共绿地、树木的管理，公共环境卫生的管理，交通与车辆的管理，维护公共秩序、昼夜巡逻、门房执勤，收交物业费、电梯使用费、公共用水用电费用、代收代缴的其他费用等；二、管理期限从2014年7月11日起至2016年7月10日止；三、物业管理服务费用，其收费标准：本物业服务费由乙方按建筑面积高层住宅1元/㎡.月向业主收取。业主逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金。合同还约定其他事项。合同签订后，原告某物业公司开始向被告所在的小区提供物业服务。原告经核算，被告从2015年1月1日至2015年12月31日，共欠物业费以房屋的面积117.526平方米，单价1元计算，共计为1410元，共欠电梯维保年检费310元。经原告多次催要无果后，原告提起诉讼，提出前述诉讼请求。本院认为，原告榆林市某物业管理有限公司与该小区建设单位榆林市榆阳区亿城房地产开发有限公司签订的物业委托合同，属于前期物业服务合同，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，该合同为有效合同。原告按照合同约定向被告提供了从2014年7月11日至今的物业服务，被告理应按约定向原告支付拖欠的物业等费用，否则即构成违约，依法应承担相应的违约责任。本案中，被告抗辩其与原告之间未签订过合同、及原告公司资质存在问题等。但被告未向本院提供支持其主张的证据，且与本案不属同一法律关系，其抗辩理由本院不予采纳。被告屈某拖欠从2015年1月1日至2015年12月31日的物业费1410元，原告核定的数额未超出本市物价部门确定的公益性收费标准，且未超出合同约定的收费标准，该主张本院依法予以支持。原告诉请由被告支付电梯维保年检费310元，有事实依据支持，本院依法予以支持。原告诉请由被告支付所欠费用每日千分之三的滞纳金1607.8元，因该约定计算的违约金过分高于原告的实际损失，应当以欠付款1410元从起诉之日即2016年1月20日起计算至款还清之日，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算的利息作为违约金赔偿。原告诉请被告支付公摊电费150元、公摊水费30元、垃圾清运费60元、电梯能耗费422元，因该上述费用在物业服务合同中未约定收费标准，原告亦未向本院提供该上述费用计算的事实依据，故该诉讼请求，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具有应用法律若干问题的解释》第一条最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效后五日内，由被告屈某支付原告榆林市某物业管理有限公司物业费1410元、电梯维保年检费310元，共计1720元，并支付所欠物业费1410元产生的违约金（从2016年1月20日起至款付清之日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算的利息）。二、驳回原告榆林市某物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告榆林市某物业管理有限公司负担28元，由并被告屈某负担22元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。代理审判员  杨桂宁二〇一六年四月二十二日书 记 员  李 阳