湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0102民初8122号原告（反诉被告）：长沙吉农供销农资有限公司，住所地长沙市芙蓉区东岸街道万龙村后栋（东郊马坡岭2栋）。法定代表人：黄佑农，董事长。委托代理人：邓昕宇，湖南君见律师事务所律师。被告（反诉原告）：熊中伏，男，汉族，1963年8月16日出生，住湖南省南县。委托代理人：罗建钢，湖南商周律师事务所律师。原告（反诉被告）长沙吉农供销农资有限公司（以下简称“吉农公司”）与被告（反诉原告）熊中伏房屋租赁合同纠纷一案，本院曾于2017年4月5日作出（2016）湘0102民初6376号民事判决书，被告（反诉原告）熊中伏不服，提出上诉,湖南省长沙市中级人民法院于2017年8月18日作出（2017）湘01民终5188号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。本院于2017年8月31日重新立案登记，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吉农公司的法定代表人黄佑农及委托代理人邓昕宇、被告熊中伏及其委托代理人罗建钢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）吉农公司诉称：原告与被告于2015年9月21日签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于长沙市芙蓉区东岸街道万龙村后栋（东郊马坡岭二栋）整栋房屋第三层约620平方米办公房和第一层二间房屋租给被告使用，用途为宾馆或招待所，租期两年，租金每年168000元，不含物业管理费。合同签订后三日内先付三个月租金，以后每个季度预付下一季度租金。如果被告不能按合同约定时间交付租金及水电费，原告有权无条件解除合同。合同签订后，原告依约履行了义务，但被告未按合同完全履行义务，不但擅自将租赁的房屋升层（在原三层之上建了第四层），破坏了房屋结构，还拖欠原告租金和水电费。自2016年5月以来，被告就再未向原告支付租金。原告多次催讨租金，被告均不支付，甚至锁门走人，不予理会。为维护原告合法权益，特向法院起诉，请求判令：1、解除原、被告于2015年9月21日所签订的房屋租赁合同；2、被告将租用原告的位于长沙市芙蓉区东岸街道万龙村后栋（东郊马坡岭二栋）整栋房屋第三层和第一层紧邻过道西门面二间房屋（约79平方米）立即归还原告，并恢复其擅自修建的该栋房屋第四层的原状；3、被告向原告支付自2016年5月31日起至其交还房屋之日止的房屋租金（计算至2017年9月31日租金为224000元）以及水电费3119元，并以该本金为基数，按中国人民银行同期贷款利率向原告支付利息损失至本金付清之日止（计算至2017年9月15日为14933.85元）；4、被告承担本案诉讼费用。被告（反诉原告）熊中伏辩称：1、被告在修建马坡岭房第四层时是得到原告同意的；2、2016年5月原被告协商用一个月的时间对房屋进行重新装修，6月份装修完毕，但6月中旬就遭遇龙卷风，导致房屋严重受损。找原告协商，不能达成一致意见，被告又进行了第二次装修，一直到9月份才重新开业。2016年10月31日原告以我们没有缴纳房租擅自断电。被告从2009年开始租赁，这么多年我们没有拖欠原告房租。原告断电后，被告一直无法经营宾馆，故原告要求支付房租到2017年9月31日没有依据。被告（反诉原告）熊中伏反诉称：原被告于2009年6月26日签订了《房屋租赁合同》，被告租赁原告的房屋经营宾馆，租赁期为6年，租赁期内被告在原三楼上加了一层。合同到期后双方于2015年9月21日又续签了《房屋租赁合同》，租赁期到2017年8月31日止，合同到期被告有续租权，同时原告提出原租赁房只有3楼，现新租赁房有4楼，所以要将新的租赁期内的年租金从原10万元上调至16.8万元。在新的租赁期内因房屋使用时间较长，房屋比较陈旧，被告在征得原告同意后于2016年4月中旬开始对租赁房屋停业重新装修，装修到2016年6月上旬结束。被告重新开业经营不到10日突遇龙卷风，导致租赁房的屋顶全部被龙卷风刮坏，整个租赁房屋进水，墙体、地板等都开裂，刚装修的房屋全遭破坏，损失惨重。龙卷风过后，被告要求原告按合同约定修缮房屋，并对被告遭受的损失（含停业损失）酌情处理。但原告提出要被告先自行维修，对维修费用及损失，以后双方协商处理。被告根据原告的要求对该房屋进行了修缮和装修，共计花费25万元左右。被告一直到2016年9月中旬才重新开业，开业经营后不久，双方就该房的维修、装修费用如何承担进行洽谈，但未能协商一致。2016年10月31日原告在未告知被告的情况下，突然将租赁的房屋电源切断，以致被告不能正常经营。原告的停电行为已造成被告经营损失5万元（停业损失暂计算2个月，到2016年12月31日止，后期停业损失到原告开通电源正常经营止）。为维护被告的合法权益，特向法院提出反诉，请求判令：1、原告立即开通被告所租房屋电源，以利被告能正常经营；2、原告赔偿被告房屋维修费、装修损失等25万元，停业损失5万元（停业损失暂计算至2016年12月31日止，后期停业损失到原告开通电源正常经营止），共计30万元；3、本案的反诉费由原告承担。原告（反诉被告）吉农公司针对反诉辩称：1、原告不是供电单位，应该由电力公司开通租赁房屋的电源；2、被告在原告提供的房屋上擅自增加第四层，没有经过原告同意；3、在新的租赁合同签订后，原告也没有同意给其一个月的装修时间；4、被告称因2016年6月当地发生了龙卷风等自然灾害，导致房屋受损，并没有事实根据，原告并未听说当地发生了龙卷风；5、被告擅自加盖第四层，造成房屋结构损害，所产生的损失应该由被告自己承担；6、租赁合同第二条规定，承租人不按合同约定交付租金及水电费的，应该承担一切损失及后果；7、租赁合同第四条约定，租赁期间的房屋维修保管义务由被告负责。综上所述，应驳回原告的反诉请求。经审理查明：原告吉农公司系长沙市芙蓉区东岸乡万龙村后栋（东郊马坡岭2栋）整栋建筑物的所有权人。该房屋的所有权证的房屋状况栏显示登记房屋的层数为1层，建筑面积为654.69平方米。2009年6月26日，吉农公司作为甲方与作为乙方的熊中伏签订了《房屋租赁合同》。该合同第一条约定：甲方将三楼约600平方米（按600平方米计算）、一楼紧邻过道西门面二间约65平方米，租赁给乙方使用。甲方对该房拥有使用权，但无产权登记证，房屋用途为宾馆或招待所，租赁期6年，从2009年9月1日起至2015年8月31日止；合同第二条关于租金与支付办法约定：年租金是95800元，不含物业费、管理费、卫生费、水电费、燃气费等相关费用，租金从第四年起每两年按租金的5%递增，每季度末预付下一季度租金，次月10号前付清上月水电费，如乙方不能在合同限定日期交付租金，甲方有权无条件解除合同；合同第四条约定：乙方不得擅自转租，乙方在承租期间负有维修、保管该租赁物的责任，并承担由此产生的费用。承租期满或者解除合同后，乙方的装修及租赁物上添附的附属物，无偿交与甲方，来装去丢，不得人为有意破坏。合同期满，如甲方继续出租，在同等条件下优先考虑乙方承租；合同第六条约定：如遇非人力不可抗拒的灾害（如地震、洪水等）和政府重点工程，本合同将自行终止，双方互不承担任何责任。合同还就其他事项作了约定。被告熊中伏租赁上述房屋后用于经营“金天宾馆”。2009年8月至2009年9月期间，熊中伏在租赁房屋原有三层的基础上修建了第四层。合同到期后，2015年9月21日，吉农公司与熊中伏续签了合同。第二份《房屋租赁合同》租赁期限为2年，从2015年9月1日起至2017年8月31日止。年租金上调为168000元。其它条款与第一份《房屋租赁合同》相同。双方第二份合同签订后，2016年4月至6月上旬，熊中伏对租赁的房屋进行装修。装修完工后不久，当地发生了龙卷风，导致刚装好的房屋被损坏。被告对房屋进行了维修与装修。重新开业后，被告要求原告承担部分维修费用及相关损失，双方多次进行协商，但未达成一致意见。协商期间被告未按时交纳租金及水电费，原告进行催收未果后于2016年10月31日切断租赁房屋的电源，并于2016年11月16日诉至本院，要求解除与被告的租赁合同及要求被告支付租金。本案重审庭审中，双方对自从2016年10月31日原告切断租赁房屋的电源后，被告再没有继续经营宾馆的事实予以认可。被告还提交了东岸街道望龙社区社会管理综合治理办公室出具的证明，证明被告承租经营的“今天宾馆”于2016年6月18日受龙卷风影响，房屋屋顶损坏，导致三、四楼受损。被告还申请对租赁的房屋质量问题和修缮房屋的费用进行鉴定。另本案重审过程中，长沙市芙蓉区城市房屋征收和补偿管理办公室于2017年11月29日向原告吉农公司发出《关于芙蓉区张公岭消防站建设项目长沙吉农供销农资公司腾房的通知》。该通知称“……贵司涉及该项目红线范围内土地及土地上的构筑物已于2017年11月27日和我办签订了征收补偿协议，按照协议约定，贵司应于2017年12月15日前将被征收房屋腾空交我办验收并交拆除部门拆除……”。现本案所涉房屋目前已经被腾空并交付给长沙市芙蓉区城市房屋征收和补偿管理办公室。上述事实有如下证据予以证实：1、房屋所有权证；2、两份《房屋租赁合同》；3、租金催收告知书；4、长沙市芙蓉区东岸街道望龙社区社会管理综合治理办公室出具的《证明》；5、租赁房屋照片；6、维修、装修费用收据；7、《芙蓉区发展和改革局关于同意芙蓉区张公岭消防站建设项目立项的批复》、《关于芙蓉区张公岭消防站建设项目长沙吉农供销农资公司腾房的通知》及庭审笔录。上述证据经庭审质证，本院予以认定。本院认为：原被告从2009年6月《房屋租赁合同》以来一直合作良好，2015年9月，双方又续签了合同。双方自2016年6月因房屋装修及龙卷风导致三、四楼受损产生矛盾。双方因维修费用及相关损失如何分担不能达成共识，被告遂不按时交纳租金，原告遂于2016年10月31日采取切断租赁房屋的电源方式想迫使被告缴纳租金，最终酿成纠纷。对纠纷的酿成双方均有过错，应各自承担相应的责任。现双方的租赁合同早已经实际解除，涉案的房屋也列为拆迁对象进行拆迁。故对原告要求解除租赁合同返还租赁房屋以及被告反诉要求原告开通租赁房屋电源的反诉请求，均无需判决。原告还要求被告交纳自2016年5月31日起的租金。从现有证据可以证实涉案房屋在2016年6月确实因发生龙卷风导致受损，根据法律不可抗力的相关规定以及双方合同就不可抗力的条款约定，应部分或全部免除被告责任。加之，原告事后擅自切断租赁房屋的电源，自己存在一定的过错，故对于原告要求被告支付租金、水电费以及利息损失的诉讼请求，本院不予支持。被告反诉要求原告赔偿房屋维修费、装修费损失25万元，因双方签订的租赁合同明确约定：“乙方（被告）在承租期间负有维修、保管该租赁物的责任，并承担由此产生的费用。”至于装修费用，由于双方在合同中约定了在承租期满或解除合同后，装修及租赁物上添附的附属物，无偿交与原告，来装去丢。再之，承租人负责装修也是租赁市场的习惯做法。故本院对于被告的该项反诉请求不予支持。被告还要求原告支付停业损失，首先没有证据证实，再之，被告在未协商一致就不按合同交纳租金，违约在先。故即便存在停业损失，也自行承担。另被告向本院申请就租赁房屋出现的质量问题及修缮房屋的费用进行鉴定。由于被告在2009年和2015年两次签订房屋租赁合同时，均未对房屋质量提出过异议，且租赁合同已明确约定房屋修缮义务由被告承担，故原告的鉴定申请与本案没有关联性，本院不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百二十条、第二百二十条，《最高人民法院关于适的解释》第一百二十一条第一款之规定，判决如下：一、驳回原告长沙吉农供销农资有限公司的诉讼请求；二、驳回被告熊中伏的反诉请求。本案受理费1661元，由长沙吉农供销农资有限公司负担，反诉费2900元，由熊中伏负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,通过本院递交上诉状,并按对当事人的人数提出副本,上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  谭 今人民陪审员  王桂枝人民陪审员  贺升平二〇一八年八月十日法官 助理  李 飘书 记 员  熊梦樊附：本判决适用的法律条文原文《中华人民共和国合同法》第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。《最高人民法院关于适的解释》第一百二十一条第一款当事人申请鉴定，可以在举证期限届满前提出。申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许。