浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙02民终3170号
上诉人（原审被告）：平安银行股份有限公司宁波余姚支行。住所地：余姚市城区南滨江路**号。
负责人：李天明，该支行行长。
委托诉讼代理人：王梦涓，平安银行股份有限公司宁波分行工作人员。
委托诉讼代理人：鲁丽丹，浙江义韬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：赵某某。
被上诉人（原审原告）：王某某。
两位被上诉人共同的委托诉讼代理人：沈忠华，浙江阳明律师事务所律师。
两位被上诉人共同的委托诉讼代理人：邵栩彬，浙江阳明律师事务所律师。
原审被告：余姚泉江房地产开发有限公司。住所地：余姚市城区四明东路**号。
法定代表人：沈国华，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨文水，该公司工作人员。
上诉人平安银行股份有限公司宁波余姚支行（以下简称平安银行余姚支行）因与被上诉人赵某某、王某某、原审被告余姚泉江房地产开发有限公司（以下简称泉江公司）物权保护纠纷一案，不服浙江省余姚市人民法院（2017）浙0281民初3744号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月15日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年10月16日公开开庭进行了审理。上诉人平安银行余姚支行的委托诉讼代理人王梦涓、鲁丽丹、被上诉人赵某某、王某某的委托诉讼代理人沈忠华、原审被告泉江公司的委托诉讼代理人杨文水到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
平安银行余姚支行上诉请求：撤销一审判决，改判驳回赵某某、王某某的诉讼请求，一、二审诉讼费由赵某某、王某某负担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。平安银行余姚支行根据政府部门的要求在指定的证明上盖章确认，完全是为了避免不必要的损失，出于保全自身债权的目的，而作出同意预售的后果并不必然导致抵押物被转让，即使转让，作为抵押人的泉江公司应将售房款用于清偿债务以消灭抵押权，而泉江公司并未向平安银行余姚支行归还抵押物上对应的借款。平安银行余姚支行作为抵押权人，根据抵押合同的约定，要求泉江公司偿还债务，在债务清偿后，平安银行余姚支行具有消灭对应抵押权的义务。本案泉江公司未能还款，平安银行余姚支行也就没有协助办理不动产权属登记的义务。二、一审法院适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，平安银行余姚支行与赵某某、王某某相互之间没有约定或法定的义务，平安银行余姚支行无需向赵某某、王某某负责，一审法院根据该条作出判决，系适用法律错误。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿或提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押权人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。根据该条规定，赵某某、王某某理应将售房款交付平安银行余姚支行以清偿债务，抵押权才得以消灭。本案泉江公司未按照抵押合同约定清偿债务以消灭抵押权，显属违约，而赵某某、王某某也未能代为清偿债务，抵押权无法消灭。平安银行余姚支行享有的抵押权合法存在，有权通过实现抵押权的方式使自身的债权得以实现。综上，一审法院认定事实、适用法律错误，请求二审法院依法撤销一审判决，作出公正裁决，要求泉江公司归还平安银行余姚支行水木倾城6幢601室房屋及298号车位对应的抵押土地相当价值的款项，或由赵某某、王某某代为偿还款项，先履行合同义务清偿债务后，平安银行余姚支行即协助赵某某、王某某办理不动产登记手续。
赵某某、王某某辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决得当，请求驳回上诉，维持原判。理由如下：一、一审法院认定事实清楚，证据充分。平安银行余姚支行同意转让抵押物，在抵押物交换价值实现之日抵押权人即丧失了对抵押物享有抵押权，转为享有抵押物转让价金代位权。平安银行余姚支行于2015年4月22日向余姚市住房和城乡建设局出具《证明》，同意泉江公司申请预售许可证，其对出具《证明》的法律后果是明知的，即当抵押土地上的商品房预售完成后，相应的土地使用权也随之转移。根据法律规定，泉江公司经抵押权人平安银行余姚支行同意转让抵押物的，在房屋预售给赵某某、王某某后，涉案房屋及附属土地上抵押权随之消灭，但同时泉江公司负有将购房款交付给平安银行余姚支行的义务，平安银行余姚支行的抵押权转为抵押物价款的代位权，至于泉江公司未将售房款支付给平安银行余姚支行，属泉江公司和平安银行余姚支行之间的纠纷，和赵某某、王某某无关。二、一审法院适用法律正确，判决得当。本案虽然平安银行余姚支行与赵某某、王某某之间没有合同关系，双方之间没有直接的法律关系，但平安银行余姚支行和泉江公司之间存在合同关系，平安银行余姚支行同意泉江公司预售房屋，即负有配合泉江公司注销对抵押权抵押登记的义务。关于泉江公司未将购房款给付平安银行余姚支行，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，建设工程承包人的优先受偿权先于抵押权和其他债权，但工程价款优先受偿权不得对抗购买商品房的买受人。现泉江公司资产已不足以清偿建设工程款，平安银行余姚支行实现抵押权无从谈起，甚至早已消灭。从情理方面看，在抵押权人预先同意转让抵押物的情况下，其应预见到将会面临的风险，而购房者在抵押权人预先同意转让抵押物及抵押人亦交付抵押物的情况下，理应优先受到保护，否则将严重损害购房者利益，造成极大不公，故平安银行余姚支行应当协助赵某某、王某某办理商品房转移登记手续。
泉江公司陈述，其意见和一审中陈述的意见一致，请求驳回上诉，维持原判。
赵某某、王某某向一审法院起诉，请求判令：1.宁波舜泉建设有限公司、平安银行余姚支行立即注销泉江公司名下位于余姚市地块[国有土地使用证号：余国用（2013）第08937号]国有土地使用权的抵押登记；2.泉江公司立即将水木倾城6幢601室房屋及298号车位不动产权属过户登记至赵某某、王某某名下。案件审理过程中，赵某某、王某某将诉讼请求变更为：泉江公司、平安银行余姚支行立即协助赵某某、王某某将水木倾城6幢601室房屋及298号车位不动产权属过户登记至赵某某、王某某名下。
一审法院认定事实：2016年1月13日，赵某某、王某某与泉江公司签订《商品房买卖合同》一份，约定赵某某、王某某向泉江公司购买水木倾城6幢601室房屋及298号车位，总价款为1274254元，赵某某、王某某于合同签订时支付首付款384254元，余款通过银行按揭贷款的方式付款，计890000元，泉江公司应于2017年1月31日前将符合条件的商品房交付赵某某、王某某使用，应于2017年4月30日前取得初始登记的土地、房屋权属证书交付给赵某某、王某某，赵某某、王某某自行办理该商品房转移登记。2016年2月1日前，赵某某、王某某向泉江公司全额付清了上述购房款。另查明，泉江公司于2014年7月将赵某某、王某某所购房屋所在的余姚市的土地[国有土地使用证号：余国用（2013）第08937号]抵押给了平安银行余姚支行。2015年4月22日，平安银行余姚支行向余姚市住房和城乡建设局出具《证明》一份，载明同意泉江公司开发的水木倾城项目按有关规定办理预售许可证有关事项。后因赵某某、王某某购买房屋所在的土地存在抵押，泉江公司无法办理初始登记，导致赵某某、王某某所购房屋无法办理商品房转移登记。
一审法院认为：赵某某、王某某与泉江公司之间签订的《商品房买卖合同》合法有效，受法律保护。合同约定的泉江公司协助赵某某、王某某办理商品房转移登记的期限已届满，泉江公司理应协助赵某某、王某某办理商品房转移登记手续。平安银行余姚支行出具了同意泉江公司开发的水木倾城项目办理预售许可证的《证明》，亦应协助赵某某、王某某办理商品房转移登记手续。平安银行余姚支行辩称其非商品房买卖合同的主体，故不承担协助赵某某、王某某办理商品房转移登记手续的义务，一审法院认为，平安银行余姚支行是作为涉案房屋所在土地的抵押权人同意抵押物上的房屋转让而产生的义务，而非因房屋买卖合同关系主体而产生的义务，故对其意见不予采纳。综上，一审法院对赵某某、王某某的诉讼请求予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条之规定，判决：泉江公司、平安银行余姚支行于本判决发生法律效力后十日内协助赵某某、王某某将水木倾城6幢601室房屋及298号车位的不动产权属登记至赵某某、王某某名下。案件受理费80元，减半收取计40元，由泉江公司、平安银行余姚支行共同负担。
二审中，各方当事人均未向本院提供新的证据。
经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，本案赵某某、王某某与泉江公司签订《商品房买卖合同》，约定赵某某、王某某向泉江公司购买水木倾城6幢601室房屋及298号车位，该合同合法有效，合同签订后赵某某、王某某按合同约定支付了购房款，泉江公司虽已将房屋交付给赵某某、王某某，但未按合同约定协助办理房屋转移登记手续，一审法院判令泉江公司协助赵某某、王某某办理不动产权属登记手续，于法有据。关于平安银行余姚支行是否应协助赵某某、王某某办理不动产权属登记手续。结合本案的证据，本院认为，泉江公司作为水木倾城房产项目的开发商，在办理商品房预售许可证之前将土地抵押给平安银行余姚支行，根据法律规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，故泉江公司对涉案房产土地使用权转让在法律上受到抵押权人的限制。平安银行余姚支行作为抵押权人，在泉江公司申请商品房预售许可证时向余姚市住房和城乡建设局出具《证明》，同意泉江公司申请，按有关规定办理预售许可证有关事项，故泉江公司的预售行为取得了抵押权人平安银行余姚支行的同意和认可，该意思表示对平安银行余姚支行具有法律约束力。平安银行余姚支行同意泉江公司预售房屋，在法律上系抵押权人对自身权利的依法处分，但平安银行余姚支行和泉江公司并未对预售房屋价款的支付方式作出明确约定，泉江公司和赵某某、王某某签订的《商品房买卖合同》也未约定将购房款支付给平安银行余姚支行用以清偿抵押债务，根据法律规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿或提存，并未规定抵押财产受让人应将转让价款直接支付给抵押权人，故赵某某、王某某按合同约定向泉江公司支付房款，并不违反合同约定或法律规定。平安银行余姚支行主张在赵某某、王某某代为偿还相应的抵押债权后即协助赵某某、王某某办理不动产登记手续，缺乏法律依据，本院不予采纳。综上，平安银行余姚支行之上诉，理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人平安银行股份有限公司宁波余姚支行负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴节祥
审判员 张 华
审判员 倪春艳
二〇一七年十月三十一日
书记员 沈 妍