湖南省湘潭县人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）湘0321执异4号
异议人（案外人）胡永锋。
申请执行人肖顺祥。
申请执行人周玲朗。
被执行人韩建松。
本院在执行肖顺祥、周玲朗申请执行张梦雄、韩建松民间借贷纠纷一案过程中，裁定拍卖被执行人韩建松位于湘潭县易俗河镇天易路南侧碧桂园山语6栋1单元010101号住房，案外人胡永锋认为法院拍卖该房将侵害其合法权益，遂提出书面异议。本院受理后，依法组成由审判员赵紫剑担任审判长，人民陪审员曹遂平、翁湘宁参加评议的合议庭，于2017年2月10日召开听证会进行审查，异议人胡永锋的委托代理人王力人、申请执行人肖顺祥、被执行人韩建松到庭参加听证。本案现已审查终结。
异议人胡永锋称，韩建松购买位湘潭县易俗河镇天易路南侧碧桂园山语6栋1单元010101号住房后，获得了销售方赠送的附属物（面积127.48平方米），2014年3月3日，韩建松以39万元的价格将该附属物出售给异议人，双方签订了《房屋买卖合同》，异议人向韩建松支付了全部款项。此后，异议人得知法院拟将韩建松购买的该住房拍卖，以拍卖所得清偿其债务，因该住房与附属物共有出进路，如果分割处理，将导致异议人对附属物使用不便，此拍卖标的物与附属物属于有利害关系的不动产，依法不宜分割、处分、拍卖，故提出书面异议，请求终止对被执行人韩建松购买的位湘潭县易俗河镇天易路南侧碧桂园山语6栋1单元010101号住房的拍卖。异议人提交了与韩建松签订的《房屋买卖合同》、韩建松与湘潭碧桂园房地产开发有限公司（以下简称“湘潭碧桂园公司”）签订的《协议书》、韩建松出具的收条、附属物照片等证据拟证明上述事实。
申请执行人肖顺祥称，一、异议人所称其已购买被执行人朝建松房屋的附属物并已占有使用与事实不符，与常理不合，理由有四：1、2016年10月9日评估机构上门勘查时，房屋现状为毛坏、空置，地�室及车库均可自由出入，无人员生活、居住的痕迹；2、韩建松自案件执行起，未告知法院及评估机构被执行房屋的附属物已经转让；3、本案的附属物价格高达39万元，超出房屋本身价格50%还多；4、根据物权法的规定，不动产的所有权以登记为准。异议申请人至今未办理产权登记。二、依据韩建松与湘潭碧桂园公司于2011年11月7日签订的《协议书》的约定，被执行人对房屋附属物仅有使用权，没有所有权，故异议申请人与被执行人韩建松签订的《房屋买卖合同》系无效合同。综上，异议申请人的异议理由不成立，请求驳回其异议。
被执行人韩建松称，一、韩建松是向张梦雄投资做房地产生意，在做房地产的生意过程中，胡永锋、肖顺祥来购置房产。后因房地产买卖交易未成功，韩建松应将购房款退还给胡永锋、肖顺祥二人。因暂时没钱退给胡永锋，韩�松将碧桂园房子的附属物出售给胡永锋，也是作为债务的一种保证。二、法院在准备拍卖其碧桂园的房产时，韩建松将该情况告知胡永锋，胡永锋得知该情况后才将一些生活用品等东西放入附属物中。
本院查明，肖顺祥、周玲朗诉张梦雄、韩建松房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月16日作出（2016）湘0321民初91号民事调解书，调解书确定：一、被告张梦雄与原告肖顺祥、周玲朗自愿解除于2014年3月11日签订的落款为2013年8月9日的《存量房屋买卖合同》；二、被告张梦雄自愿按期返还原告购房款及利息共计24万元整；三、被告韩建松自愿对上述款项承担连带清偿责任。案件进入执行程序后，本院于2016年7月12日作出（2016）湘0321执513号执行裁定书，裁定：拍卖被执行人韩建松所有的位于湘潭县易俗河镇天易路168号湘潭碧桂园山语6栋的房产。
另查明�湘潭碧桂园公司与韩建松于2011年11月7日签订了商品房买卖合同，合同约定：韩建松以701522元的总价从湘潭碧桂园公司购买湘潭县易俗河镇天易路南侧碧桂园山语6栋1单元010101号（建筑面积为127.48平方米）商品房。在上述商品房买卖合同签订的基础上，双方于同日签订了《协议书》，协议书约定：韩建松自湘潭碧桂园公司处购买位于湘潭县易俗河镇天易路南侧碧桂园山语6栋1单元010101号的房产，湘潭碧桂园公司将与上述商品房相连的庭院、地下室、车库（面积共计127.48平方米）无偿给韩建松使用，使用期限同该商品房住宅用地的使用期限；且双方约定若出现双方就该商品房而签订的《商品房买卖合同》解除、终止或该商品房的权属变更情形，本协议自行终止。在异议审查期间，湘潭碧桂园公司于2017年2月8日出具说明：山语6栋1单元101号房的附属物（地下庭院、负一楼�下室、负一楼车库）是房屋不可分割的一部分，在房屋出售时由碧桂园无偿交给业主使用，客户不享有所有权，也无权对附属物进行处置；如该栋房屋产权发生变更，该附属物部分随房屋主体部分一起移交后续产权人无偿使用。
异议人胡永锋提交的证据显示，2014年3月3日韩建松与胡永锋签订《房屋买卖合同》，双方约定：胡永锋以39万元的价格自韩建松处购买了与湘潭县易俗河镇天易路南侧碧桂园山语6栋1单元010101号房产相连的庭院、地下室、车库（面积共计127.48平方米）。同日，韩建松出具了收条，收条内容为：今收到花石镇河头村划二组胡永锋购买碧桂园山语六栋101室的地下车库、地下室及相连庭院款计39万元。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未�登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。由此可见，我国对不动产物权实行登记制，未经依法登记的不动产物权，应综合分析各种情形来确定。因此，对不动产物权的处分，也应在享有物权的基础上行使。本案中，韩建松通过购买、办理产权登记手续，依法取得了湘潭县易俗河镇天易路南侧碧桂园山语6栋1单元010101号房屋的物权，韩建松通过与湘潭碧桂园公司签订《协议书》，以购房为前提，韩建松获得了湘潭碧桂园公司给予的房屋附属物（地下庭院、负一楼地下室、负一楼）的使用权，但不享有所有权。根据该协议及湘潭碧桂园公司的说明，当房屋权利人发生变更时，该协议自行终止，也就丧失了对该附属物的使用权，无权将房屋附属物进行买卖。异议人不能通过买卖行为合法取得附属物的所有权，也就不能基于该所有权主张相邻关系受到侵害时的救济权利。异议人与韩建松之间因该附属物形成的债权债务可通过其他途径解决。综上所述，异议人的异议理由不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条之规定，裁定如下：
驳回案外人胡永锋的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向湘潭县人民法院提起诉讼。
审 判 长 赵紫剑
人民陪审员 曹遂平
人民陪审员 翁湘宁
二〇一七年二月十四日
代理书记员 胡斯扬
附法律条文
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；
（二）案�人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。
驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。