山东省潍坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）潍民一终字第45号
上诉人（原审原告）赵某某，潍坊市工商行政管理局奎文分局职工。
被上诉人（原审被告）潍坊辰隆置业有限公司，住所地：潍坊高新区东风东街5762号东方花园南区1号商住楼2806室。
法定代表人张军，总经理。
委托代理人张焕廷，系该公司职工。
委托代理人葛言，山东求是和信律师事务所律师。
上诉人赵某某因与被上诉人潍坊辰隆置业有限公司（以下简称辰隆公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院（2014）开民初字第278号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定，2006年5月26日，辰隆公司与案外人潍坊高新区新城街办山后王村委签订《山后王村新村规划联合开发协议》，对山后王村的部分土地进行开发。同年11月29日，辰隆公司与赵某某所在单位奎文工商局下属的奎文区市场物业管理中心（以下简称“奎文物业中心”）签订《购房协议书》，约定奎文物业中心购买辰隆公司开发的山后王村的1、2、3、4、5号楼（商业房除外）。辰隆公司在取得预售许可证后一个月内与购房户签订正式的购房合同。2007年，赵某某自愿报名参加集中认购辰隆公司为其定向开发的商品房，并与辰隆公司签订了《商品房认购协议书》。2009年11月23日，赵某某、辰隆公司签订《商品房预售合同》一份，约定赵某某购买辰隆公司开发的东方御苑（原名隆祥花园）3号楼3单元302号房屋，预测建筑面积为124.97平方米，单价为2330元／平方米，总价款为291180元。第四条第五款特别约定，以上房款不包括：城市供暖接口费、燃气、闭路电视、水、电及办理产权证书等费用，赵某某应在交房前一个月交清。其中，天然气3000元／户，闭路电视456元／户，水电接口一户两表3000元／户，宽带费另行协商，城市供暖费35元／平方米。以上配套如有变化，可按现行规定调整，辰隆公司代收代交。如今后确定有政府优惠，辰隆公司须协助赵某某办理享受政府优惠。第十五条关于产权登记的约定，辰隆公司应当在房屋交付使用后180日内，将办理权属登记需由辰隆公司提供的资料报产权登记部门备案，如逾期，辰隆公司按日向赵某某支付房款的0.02%的违约金。赵某某分多次交纳了房款，辰隆公司均开具了房款收据。后经房管部门测量，实际建筑面积为123.77平方米。双方就房款进行了结算，在需要退款的客户签收表上，明确载明了退“配套费差”42元，赵某某签字确认。辰隆公司为赵某某开具了317742.05元的发票（含地下室18570元），赵某某认为辰隆公司多收取了房款10787.95元，要求返还。
辰隆公司主张按照合同约定，天然气3000元／户，闭路电视456元／户，水电接口一户两表3000元／户，城市供暖费4373.95元（35元／平方米×124.97平方米），以上共计10829.95元。奎文工商局团购房中大多数业主单独开具了配套费收据，但赵某某的配套费是与其他房款一起交纳的，所以在开具收据时仅注明了“房款”，实际上配套费包含在2010年6月4日收取的房款中。后因实际面积减少，结算房款时退配套费为42元，实际收取的配套费为10787.95元，即赵某某所诉的数额。赵某某对辰隆公司主张的配套费不予认可，认为辰隆公司开具的发票中载明是收取的房款，并且政府规定自2007年之后不允许收取配套费，因此，多收的部分应当返还。
另查明，2007年8月7日，《潍坊市人民政府关于调整城市基础设施配套费标准并加强征收使用管理的通知》潍政发（2007）49号，配套费的缴纳义务人为在潍坊市规划区内新建、扩建、改建的各类建设项目的建设单位和个人。新建项目的供热、燃气配套费计入房价，不得向业主收取。2011年12月29日，潍坊市住房和城乡建设局和潍坊市物价局联合就配套费问题做出说明，对配套费如何收取进行了界定，并规定了退还配套费的基本程序：1、业主凭购房合同、发票及身份证到所在项目居委会登记；2、由各区负责汇总认定，区规划部门对《建设工程规划许可证》进行认定，区建设、物价部门对是否退返进行认定。3、对被认定为违规收取的项目，由区建设部门督促开发企业制定退返计划，并进行审查。4、由开发企业按退返计划向业主进行退费，市区两级建设部门负责监督。
以上事实，有《商品房预售合同》、收款收据、购房发票、面积差退客户签收表、房产证等证据以及当事人的陈述在案为证。
原审法院认为，奎文区工商局组织职工从辰隆公司处团购房屋，享受相同的团购政策，赵某某所购房屋即属于团购房屋中的一套。该批团购房中，绝大多数的业主根据双方的合同约定，单独交纳了配套费，辰隆公司为团购房的绝大多数业主开具了配套费的收据，并且在结算时，根据房屋面积的变化，对房款及配套费多退少补。本案中，辰隆公司虽未单独为赵某某开具配套费收据，但根据合同约定，配套费是单独收取的，赵某某主张返还的数额，也与辰隆公司依据合同计算的配套费数额完全一致，并且双方进行结算时，辰隆公司退还了赵某某42元的配套费差额，赵某某也未提出多收房款。结合与赵某某同时团购的其他多数业主交纳配套费的客观情况，赵某某主张返还的多收房款，应为配套费。而对于配套费的收取，是行政部门根据城市总体规划要求，为筹集城市市政公用基础设施建设资金所收取的费用。对于该费用的收取或者减免，均是由行政部门根据相关的规定以及当地的实际情况做出决定，而不属于人民法院民事案件的受案范围，并且行政部门也对配套费的认定及返还流程做出了规定，赵某某应向相关行政部门申请解决。关于逾期办证的违约金，根据合同约定，辰隆公司迟延办理房产证，已构成违约，应当承担违约责任。虽然辰隆公司以逾期办证的责任在于山后王村委未按时缴纳配套费为由辩解，但该辩解理由不能免除其违约责任。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，辰隆公司基本能够按照合同约定的时间通过竣工验收并将房屋交付赵某某使用，虽然存在逾期办证的事实，但辰隆公司对逾期办证不存在主观故意，且赵某某亦未证明其实际损失，故对辰隆公司关于减少违约金的辩解意见予以采信。关于违约金的计算标准，酌情按照购房款的1%计算违约金，即317742.05元×1%=3177.42元，过高部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项之规定，判决如下：一、潍坊辰隆置业有限公司向赵某某支付逾期办证违约金3177.42元，于判决生效之日起十日内付清；二、驳回赵某某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费799元，由潍坊辰隆置业有限公司负担。
宣判后，上诉人赵某某不服原审判决，上诉称：原审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。一、2009年11月6日，上诉人与被上诉人签订了《商品房预售合同》，约定上诉人购买被上诉人商品房一套，被上诉人应在商品房交付使用后180日内，为上诉人办理房屋权属登记，逾期将按房款每日承担0.02%的违约金。在2010年8月6日交房后，直到2012年9月26日才办理了房产证，土地证现在仍未办理，被上诉人存在违约。违约期限计算为2010年12月4日起至2012年9月26日，共计668日，房款共计388951.89元，要求被上诉人按合同约定，每日支付房款0.02%的违约金，共51963.97元。二、原审中上诉人增加诉讼请求，要求被上诉人退还多收取房款10787.95元，原审对上诉人增加的诉讼请求未陈述任何驳回理由。综上，请求撤销原审判决，依法改判支持上诉人诉求。
辰隆公司答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
二审审理查明的事实与原审认定的事实一致。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房预售合同》属双方真实意思表示且不违反法律规定，合法有效。关于10787.95元系多收房款还是配套费问题，双方签订的《商品房预售合同》中明确约定由被上诉人代收代交配套费，上诉人主张返还的数额与按照合同计算的配套费数额相一致，且在双方进行结算时，上诉人在载明退“配套费差”42元的签收表上签字确认，能够证明上诉人要求返还的10787.95元系配套费而非购房款的事实。原审关于该费用的认定有事实依据，应当予以支持。上诉人关于10787.95元系多交纳的房款而非配套费的主张不能成立，本院不予支持。关于配套费问题，该费用的收取或者减免，均由行政部门根据相关规定及当地实际情况作出决定，上诉人可向相关行政部门申请解决。原审认定配套费问题不属于人民法院民事案件受案范围并无不当，应当予以支持。
关于逾期办证违约金问题，根据相关法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，被上诉人逾期办理房屋权属证书，应向上诉人承担违约责任，因上诉人对逾期办理房屋权属证书造成的实际损失未提交充分证据予以证实，原审综合涉案合同的履行情况及被上诉人的过错程度，认定关于逾期办证违约金按房款日0.02%的标准计算过高，并酌情按照购房款的1%计算违约金并无不当，本院予以维持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费799元，由上诉人赵某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 尹 义
代理审判员 石建军
代理审判员 张 敏
二〇一五年三月十二日
书 记 员 张瑞丰