重庆市江北区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0105民初8220号
原告：陈雪，女，1985年7月2日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。
委托代理人：耿麒佳、麻文静，重庆纵达律师事务所律师。
被告：重庆沛东房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区上土湾62-1号，组织机构代码76889251-X。
法定代表人：李志盛，总经理。
委托代理人：赖春芳，女，1977年3月6日出生，住重庆市沙坪坝区，系公司员工。
原告陈雪与被告重庆沛东房地产开发有限公司预约合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员刘亮适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈雪的委托代理人耿麒佳、麻文静，被告重庆沛东房地产开发有限公司的法定代表人李志盛、委托代理人赖春芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈雪诉称：位于江北区大石坝街道大路村X号“北陆新居”项目系被告开发建设的经济适用房。2010年1月6日，原被告签订了《重庆沛东房地产开发有限公司内部员工集资购房申请表》，认购了该项目X-
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X房屋，并向被告支付了50000元认购金。后被告至今未能完善购房手续，亦未交房。现诉至法院，请求：一、确认双方签订的房屋买卖预约合同无效；二、判决被告立即返还50000元购房款，并按照年利率28%的标准支付从2010年1月6日起至一审判决时止的利息损失；三、案件受理费由被告承担。
被告重庆沛东房地产开发有限公司辩称，同意返还购房款50000元，但不同意支付利息，如果法院认为应该返还房款并支付利息的话，原告要求的利息标准也过高。
经审理查明，位于江北区大石坝街道大路村X号“北陆新居”项目系被告开发建设的经济适用房项目。2007年10月26日，被告制定了《内部员工集资购房优惠政策》，将前述经济适用房项目向被告正式员工出售，内部认购优惠价套内建筑面积每平方米3200元，若物价局审核的基准价高于套内建筑面积每平方米3200元，则按原价执行，若物价局审核的基准价低于套内建筑面积每平方米3200元，则按基准价执行。2010年1月6日，原被告签订了《重庆沛东房地产开发有限公司内部员工集资购房申请表》，原告申请购买“北陆新居”X-X-
X号房屋，内部优惠价格每平方米3500元，原告于同日向被告支付了50000元认购金。2011年4月6日，原被告签订《欠款协议》一份，约定被告欠原告款项50000元，欠款期限为12个月，利息按照28%计算，同时被告以北陆新居X-
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X房屋作为意向质押，若被告在规定时间还款，利息则按以上约定计算，若未能按时还款，则以上质押房屋可归原告所有，原告出借的款项冲抵相应部分房款后，剩余房款按照所签订房屋买卖合同约定支付，但若原告不具备购买资格，被告应该偿还原告欠款本金和利息。同日，原被告签订《保密协议》一份，要求原告不向任何第三方透露该欠款协议内容，否则视为原告违约，被告欠款即作为违约金，不再偿还。其后，双方并未签订正式房屋买卖合同，未交付房屋，亦未返还认购金。
2010年6月24日，重庆市江北区人民政府召开专题会议，研究“北陆新居”经济适用房违规销售问题，会议纪要载明：一、被告将开发的“北陆新居”经济适用房项目在未取得预售许可证的情况下委托圣堡房屋销售公司包销部分房屋，对外违规签订《房屋委托代购协议》及《意向购房协议》，并收取了预付房款及佣金，同时被告对内部职工及亲友出售了部分房屋。两家公司销售过程中还出现了一房多卖、恶意炒房等现象，为确保大多数购房者的合法权益，会议决定继续对申购者进行登记、核实数据、摸清底数，并在适当时机组织清退购房款；二、由于该项目存在违规销售、一房多卖和恶意炒房等现象，按照《关于经济适用房转为主城区危旧房改造拆迁安置房办理程序的通知》（渝危改办发【2008】18号）等文件的相关规定，并征得被告同意，会议决定将“北陆新居”经济适用房项目定向用于大石坝地区的危旧房改造拆迁安置。该会议还通过了该项目违规销售处置工作方案、经济适用房清退方案及该项目违规售房维稳处置工作预案。
2015年12月8日，被告发出通知一份，通知要求清退认购金的客户在2015年12月30日前进行登记，被告将会根据情况分三批，分别在2016年3月18日、2016年4月30日、2016年5月30日前进行清退。
上述事实，有《重庆市建设委员会关于同意北陆新居开展经济适用住房项目前期工作的通知》（渝建【2006】349号）、《重庆市建设委员会关于延长北陆新居经济适用住房项目有效期的通知》（渝建【2007】393号）、《重庆市人民政府关于重庆沛东房地产开发有限公司和重庆渝江电器厂建设沛东••••北陆新居经济适用房工程划拨使用国有建设用地使用权的批复》（渝府地【2008】597号）、重庆市江北区人民法院（2010）江法民初字第4097号民事判决书、重庆市第一中级人民法院（2011）渝一中法民终字第1224号民事判决书、《重庆沛东房地产开发有限公司内部员工集资购房优惠政策》、《重庆沛东房地产开发有限公司内部员工集资购房申请表》、《欠款协议》、《保密协议》、收据、通知及当事人的陈述等证据佐证，并经庭审质证，足以认定。
本院认为，原被告双方签订了《重庆沛东房地产开发有限公司内部员工集资购房申请表》并交纳了认购金，载明了房号、面积、房价，但并未载明付款时间、交房时间、办证期限、违约责任等合同要素，故该申请表和协议并不具备房屋买卖合同成立的主要条款，仅系房屋买卖预约合同。经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。经济适用住房由市、县人民政府按限定的价格，统一组织向符合购房条件的低收入家庭出售。经济适用住房供应实行申请、审核、公示和轮候制度。被告直接以内部员工购房的形式将经济适用房向员工及员工以外的人出售，扰乱了经济适用住房管理秩序，违背了经济适用房的社会保障性质，侵犯了社会公共利益，故原被告双方的签订的预约合同即《重庆沛东房地产开发有限公司内部员工集资购房申请表》系无效合同。另，原被告双方另签订了《欠款协议》及《保密协议》各一份，但双方并无借贷事实存在，且欠款协议中关于房屋质押的约定系无效约定，该欠款协议的实质系对前述《重庆沛东房地产开发有限公司内部员工集资购房申请表》的补充，同属无效合同。合同无效后，被告应该返还原告支付的认购金，被告对于原告此部分诉讼请求亦无异议，故对原告要求被告返还认购金50000元的诉讼请求，本院予以支持。被告作为经济适用房项目的开发建设者，理应对经济适用房的开发目的、销售方式及相关的法律法规有充分的认识，仍然与原告签订无效预约合同，并收取占用原告资金，被告对造成合同无效负有主要过错，其对原告的资金占用损失，应当予以赔偿。但原告要求的按照年利率28%计算利息损失，既无双方约定，又未举示具体损失证据，故对原告利息损失请求，本院按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第五十二条第四项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告陈雪与被告重庆沛东房地产开发有限公司签订的房屋买卖预约合同无效；
二、被告重庆沛东房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告陈雪支付的50000元认购金；
三、被告重庆沛东房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈雪支付认购金的利息损失，利息损失以50000元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率，从2010年1月6日计算到2016年11月15日。
四、驳回原告陈雪的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取650元，由被告重庆沛东房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
代理审判员 刘 亮
二〇一六年十一月十五日
书 记 员 卢俊玲