贵州省黎平县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔2631民初954号
原告刘湘贵，男，1966年1月1日出生，汉族，住湖南省冷水江市。
原告王丽良，女，1968年7月11日出生，汉族，住湖南省涟源市。系原告刘湘贵之妻。
二原告委托代理人罗鹏，男，贵州通衢律师事务所律师。
被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司。
统一社会信用代码：9152263158068812X4。
住址：黎平县德凤街道五开北路侗族风情园。
法定代表人叶秀，女，该公司董事长。
委托代理人顾崇罡，男，贵州全红律师事务所律师。
原告刘湘贵、王丽良诉被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，原告刘湘贵、王丽良于2017年6月19日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员毛恩跃独任审判，于2017年7月12日公开开庭进行了审理。原告刘湘贵、王丽良委托代理人罗鹏,被告委托代理人顾崇罡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告于2016年5月4日与被告签订了《合同》，购买被告所开发位于黎平县××北门坡新区××风情××小区××单元××号房屋，并已按照《合同》约定履行了付款义务，支付全部购房款共计402529元，按照合同第四章第十条的约定，被告应于2016年6月30日将经过验收合格的商品房交付给原告使用，同时《合同》第四章第十三条的约定：逾期超过90日……买受人要求继续履行合同的，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房价款万分之一的违约金。截至起诉之日，被告仍未向原告交付验收合格的房屋，至今已逾期340日，被告应支付原告违约金13685元。原告与被告还在《合同》中约定，被告于2016年6月30日前，为原告办理商品房转移登记手续，将验收合格的商品房交付给原告，但至今没有为原告办理商品房转移登记手续，根据《合同》第四章第十一条中的第十三款的约定：“约定日期起30日以后……买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日计算向买受人支付已交房价款万分之一的违约金”。截至起诉之日起，被告已逾期340日，被告应支付原告违约金人民币13685元。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求：1、依法判决被告继续履行《商品房买卖合同》，将验收合格的商品房交付给原告，并赔偿逾期交付商品房违约金人民币13685元给原告；2、依法判决被告继续履行《合同》把商品房转移登记给原告，并赔偿逾期转移房屋违约金人民币13685元给原告；3、依法判决被告在30日内将验收合格的商品房交付给原告，被告必须协助原告办理不动产权证；4、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称：一、即便本案商品房预售转移登记的相关文书没有按照“约定”时间交付有答辩人客观上不能预知、不能克服的原因，对此答辩人没有过错，具有免责理由。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定的立法本意，商品房买卖合同的出卖人只要在履行转移房屋所有权义务的行为方式上，表现为只要是提供了必要的证明文件，协助买受人完成申请办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；在约定或法定的期限内完成房屋权属的初始登记，并在买受人申请办理房屋所有权登记时能够提供办理房屋所有权的相关证明，即可认定出卖人的协助义务已经完成，其承担的转移房屋所有权登记的义务履行完毕；答辩人的主要义务内容是向权属登记中心递交包括《商品房买卖合同》、记载有土地使用权状况的《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》、建设工程竣工验收证明、房屋建设工程竣工验收备案表、商品房项目竣工交付使用备案等相关材料，即可以认定答辩人办理房屋初始登记和转移登记的协助义务已经履行完毕，且从答辩人提交的证据材料中足以证明答辩人在该宗商品房买卖合同约定的时间内进行初始登记和转移登记工作中已经备齐了相关证明文件。所以，即便出现房屋转移登记的有关文书延期交付，被答辩人办证非答辩人的单方原因造成，除了因政府机关的行政行为原因，还有被答辩人一方没有履行义务的原因，非答辩人的过失、过错所致，答辩人不应对此承担责任。被答辩人至今并未向答辩人出具授权委托书或填写《黎平县土地房屋登记申请书》，也没有联系答辩人要求答辩人协助办理商品房转移，即便出现逾期办理房屋转移登记文书交付的结果，也是答辩人与被答辩人双方的原因造成。二、即使答辩人在办理预售商品房转移登记活动中存在相关文书逾期交付被答辩人，被答辩人也没有理由要求答辩人承担支付预期交房“违约金”和逾期交付办理房屋转移登记相关文书的“违约金”之和为27343元。假如不考虑本案“情势变更”原因，被答辩人也没有理由向答辩人索要主张27343元的“违约金”，被答辩人向答辩人购买侗族风情园20栋1单元20层20-040号房屋支付的全部购房款仅仅为402529元，是否按时足额向答辩人支付购房款，被答辩人应当依法向人民提供证据，如果不能举证的话答辩人即不认可。即便被答辩人支付了购房款，被答辩人还得向人民法院提供证据证明其有经济损失的发生和损失的存在，否则，被答辩人向法院请求主张的两项“违约金”之和为27343元，无论答辩人是否存在逾期交房和逾期交付房屋转移登记相关文书的情况，被答辩人提出这样的请求有悖最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第29条的规定“……当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’的有关规定”，就本案来讲，如果因为答辩人违约给被答辩人造成经济损失。本案中，答辩人没有出现逾期交房，在交房期限内，被答辩人为了规避物业管理费的交付义务，故意不与答辩人设立的物业公司签订《物业管理服务合同》，逃避物业管理费的交付，擅自更换购房的门锁，违约强行进入答辩人销售的房屋居住使用，已经实际占有、使用该房屋，并虚构答辩人逾期交房的情况，欺骗法院判决答辩人承担逾期交房违约金，谎报损失发生情况。假如答辩人存在逾期交房，请法院根据被答辩個此实际受到损失的时间，调减双方签订的逾期办理房屋转移登记文书的“违约金”。逾期交房和逾期办理房屋转移登记相关文书“违约金”的损失，应当经过损失评估鉴定机构来依法鉴定评估，损失评估鉴定的发起人应当由被答辩人来提起，如果不申请损失评估鉴定，表明被答辩人举证不能，其对此应当承担法律后果；此外，人民法院也可以按照黎平县政府作出的黎府发（2012）7号《黎平县人民政府关于印发黎平县国有土地上房屋征收与补偿实施意见（试行）的通知》第八条第（三）款第二项的规定：临时过度安置费，住宅房屋以每平方米每月10元标准计算，主张两项“违约金”之和不能超过被答辩人实际受到损失的30%。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决……”综上所述，被答辩人起诉陈述的逾期交房时间情况与客观事实严重不符，其已经在交房期限之内擅自进入该房屋居住，已经实际占有、使用该房屋，不存在答辩人逾期交房和另外重新交房的问题，答辩人不存在违约逾期交房的情况，被答辩人没有因此造成经济损失，其提出请求的违约金总额为27343元没有事实依据，也明显过高。因此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第125条的规定，请求：1、依法判决驳回被答辩人提出的违背事实的过高、无理支付“违约金”的诉讼请求；2、根据被答辩人能够举证来证明其是否受到实际损失的情况判决被答辩人承担不超过被答辩人所受到实际损失的30％“违约金”；3、裁处被答辩人负担本案诉讼费。
原告在举证期限内向本院提交以下6份证据：
1、身份证复印件，证明原告身份情况；
2、《商品房买卖合同》，证明原、被告的购房关系；
3、收据，证明原告所支付的房款；
4、结婚证，证明原告之间的关系；
5、农业银行借款，证明借款银行的关系；
6、进账单，证明原告与银行之间的关系。
被告在举证期限内向本院提交了4份证据：
1、《商品房买卖合同》，证明2016年5月4日原告刘湘贵、王丽良与被告黎平鸿邺房地产开发有限公司签订的买卖合同，约定原告购买被告开发建设的侗族风情园20幢1单元20层4号商品房，房屋产权套内建筑面积为116.43平方米，购房款总价款为402529元，约定交房时间为2016年3月30日之前；
2、预售合同登记备案表，证明原告与被告签订的购房合同在2016年5月4日办理了本案登记，合同合法有效；
3、收款收据，证明原告向被告交付购房首付款52529元、定金30000元、工本费与登记费200元，合计82729元；
4、电表水表使用量图片，证明原告方使用房屋发生用电量和用水量的情况。
经审理查明：2016年5月4日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告侗族风情园20栋1单元20层1-20-4号商住房，该套商品房建筑面积为139.38平方米，套内建筑面积116.43平方米，房屋总价款为402529元，交房日期为2016年6月30日。原、被在合同中没有约定取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告具体时间。转移登记交付条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。第十三条约定逾期交房责任，逾期超过90日，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30内退还全部已付款，并按照买受人已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日支付从交房届满之次日起至实际交付之日止全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第二十二条约定，出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。原、被告在签订合同时，双方未约定取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登的有关文书交付给买受人的具体时间。合同签订后，原告按照约定支付了全部房屋价款。2016年6月30日约定交房时间届满，被告亦未交付房屋给原告，2017年4月30原告入住该房屋。被告亦未取得商品房所有权初始登记。
上述事实，有原、被告陈述，双方提交的证据证实，本院予以认定。
本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权证等事相均作了明确约定。合同签订后，原告按照合同约定已全部交付了房款，但被告却未能在法定的期限交付房屋并办理房屋转移登记的相关文书给原告，导致原告未能按时办理商品房所有权登记证书，显然已经违约，理应承担违约责任。被告称造成逾期交房和办证的主要原因政府机关的行政行为和被告客观上不能预知、不能克服的原因，非答辩人的过失、过错所致，不应对此承担责任，其理由不充分，本院不予支持。故对原告请求被告按照约定支付逾期违约金的诉讼请求，本院予以支持。按照合同约定，被告逾期交房，按日支付从交房届满之次日起全部已付款万分之一的违约金，被告逾期交付房屋的时间应当从约定交房的时间2016年6月30日的次日至2017年4月30日原告住进之日止，逾期天数为304天，逾期违约金为：402529元×0.01％×304天=12236元。被告称逾期办证并没有给原告造成实际损失且违约金过高，请予以酌情调整的意见。本院认为，在本案中，被告逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金为日万分之一，并非过高，且被告未提交过高的证据证明，故对被告的主张不予采纳。关于违约金计算的截止日期问题，依照《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》《城市房屋权属登记管理办法》的相关规定，办证是出卖人、买受人和房产权证登记机关相互协作、互相衔接的过程。开发商领取初始权属证书或收件单时具备了办证条件，并向买受人发出通知之日起，开发商即完成其办证义务，原、被告在《商品房买卖合同》签订中，未约定转移初始登记时间，但至今被告未取得商品房所有权初始登记。原告在2017年4月底入住该房屋，故推定原告入住时间为2017年4月30日为商品房交付时间。办理商品房转移登记的相关文书的时间应当为2017年4月30日的次日90日内协助原告办理房屋产权证。至原告起诉之日2017年6月19止，转移登记并未逾期。因此原告主张逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金为13685元的诉讼请求不成立，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、原、被告继续履行双方签订的《商品房买卖合同》；
二、被告在本判决生效后30日内向原告支付逾期交房违约金12236元；
三、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费484元，减半收取242元，原告刘湘贵、王丽良担189.50元，被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担52.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。
逾期不上诉，则本判决书发生法律效力，权利人应当在履行期限届满后二年内向本院申请执行。
审判员 毛恩跃
二〇一七年八月二十一日
书记员 石启云