福建省龙岩市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）岩民终字第482号
上诉人（原审被告）胡寿发，男，1972年10月4日出生，住福建省长汀县。
上诉人（原审被告）林祺（曾用名林琦），女，1973年7月28日出生，住福建省长汀县。
委托代理人林天四，福建同仁荣律师事务所律师。
委托代理人蒋黇，福建同仁荣律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）邱宏林，男，1971年12月19日出生，住福建省长汀县。
委托代理人陈丽闽，福建津都律师事务所律师。
上诉人胡寿发、林祺因与被上诉人邱宏林房屋买卖合同纠纷一案，不服长汀县人民法院（2013）汀民初字第3093号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人胡寿发及其与林祺的共同委托代理人林天四、蒋黇，被上诉人邱宏林及其委托代理人陈丽闽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决查明，2005年12月4日，原告与被告胡寿发、案外人王盛杰（另案被告）、案外人谢荣水（另案被告）、证人黄如锦签订《协议》，《协议》约定被告及案外人（含证人）将其分别所有的座落于福建省长汀县汀州镇客家广场3号楼A1幢第二层205#、203#、201#、202#房屋以人民币657280元的价格转让给原告。购房时，四套房屋已被打通经装修用于经营“足乐堂”，“足乐堂”工商登记的经营人为案外人王盛杰（另案被告），被告胡寿发负责管理。签订《协议》后，被告胡寿发向原告交付讼争房首付款发票、保险单原件、商品房买卖合同复印件及按揭款存折等材料。此后，四套房屋的按揭款均由原告缴纳。合同签订后，原告通过转账或现金支付的方式向被告和证人（其中：2005年12月5日，原告通过其中国农业银行账户向被告胡寿发中国农业银行账户转账支付购房款人民币280000元，原告另向案外人黄如锦支付其出售的202#房屋购房款）全额支付了约定的购房款。同日，被告胡寿发为经营“足乐堂”与原告签订《租房合约》，双方约定被告胡寿发向原告租赁座落于福建省长汀县汀州镇客家广场3号楼A1幢第二层205#、203#、201#、202#房屋用于经营“足乐堂”，租期自2005年12月5日始至2010年12月4日止，其中2005年12月5日始至2008年12月4日止的年租金为人民币84000元，此后的租金随行就市，租金一年一付。2011年，原告将座落于福建省长汀县汀州镇客家广场3号楼A1幢第二层205#、203#、201#、202#房屋租赁给案外人马年生用于经营长汀县恒鑫灯饰店。2008年11月24日，原告向中国建设银行股份有限公司长汀支行交清讼争房屋尚欠的按揭款本息共计人民币231557.37元。2011年1月5日，原告领取了登记所有权人为被告胡寿发的编号为“汀建房权证城字第2011006**号”房屋所有权证。2011年4月14日，原告向长汀县地方税务局城区分局、长汀县房地产管理处分别缴纳契税人民币11954.9元及住宅登记费人民币80元。2011年7月6日，原告领取了使用权人为被告胡寿发的编号为“汀国用（2011）第21885号”国有土地使用证。2011年7月22日，原告向长汀县国土资源局、长汀县土地勘测规划所缴纳被告胡寿发（205#）、案外人王盛杰（另案被告203#）、案外人谢荣水（另案被告201#）出售房屋的土地登记发证费共计人民币300元及地籍测绘费人民币90元。法院因原告的申请于2014年1月17日查封讼争房，原告为此支出保全费人民币5000元。被告胡寿发与被告林祺系夫妻。
原审判决认为，原告与被告胡寿发、案外人王盛杰（另案被告）、案外人谢荣水（另案被告）、证人黄如锦签订的房屋买卖《协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，双方均应依约履行合同义务。原告已按合同约定付清购房款，被告胡寿发未按合同约定协助原告办理房屋的权属转移登记，已构成违约。原告要求被告胡寿发协助办理座落于福建省长汀县汀州镇客家广场3号楼A1幢第二层205#《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》的过户登记手续及被告承担保全费的诉讼请求，于法有据，予以支持。但需特别指出的是，被告协助办理房屋所有权和国有土地使用权（以下简称“两权”）过户登记手续，是基于被告负有依买卖合同约定履行转移标的物所有权的义务，是为实现原告合同目的而履行合同义务的行为。原告能否实现合同目的即取得出卖房屋的“两权”，不仅取决于被告是否主动协助原告办理转移登记手续，还取决于被告出卖的房屋是否存在物权消灭（如房屋已被拆除或灭失等）、物权已转让给第三人、无法取得物权、已设立抵押物权或被依法查封等阻碍物权转让登记等情形。该院判决被告协助办理房屋“两权”过户登记手续，解决的是被告能够履行即出卖房屋不存在前述阻碍物权转让登记的前提下不配合或拒绝配合协助原告办理转移登记手续时而赋予强制协助原告办理转移登记手续（即俗称“单方过户”）问题，也仅此而已，不具有去除阻碍物权转让登记情形的效力或对抗力。如被告出卖的房屋存在前述阻碍物权转让登记的情形，说明被告已失去履行转让标的物“两权”合同义务的能力，此时，不再是协助办理房屋“两权”过户登记手续问题，而是属于被告履行不能而追究其违约责任问题。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、第一百三十三条、第一百三十五条之规定，判决如下：一、若座落于福建省长汀县汀州镇客家广场3号楼A1幢第二层205#不存在抵押物权或查封措施的情况下，被告胡寿发应于本判决生效之日起十五日内协助原告邱宏林办理前述房屋的房屋所有权及土地使用权转移登记手续。二、被告胡寿发应于本判决生效之日起五日内给付原告邱宏林支出的保全费人民币5000元。三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费人民币13800元，由被告胡寿发负担。
宣判后，被告胡寿发、林祺不服，向本院提出上诉。
上诉人胡寿发、林祺上诉称：1、被上诉人提供的证据不足以证明其已付清购房款，原审判决认定被上诉人以银行转账及现金方式付清购房款属认定事实不清。2、在被上诉人未付清全部购房款的情况下，上诉人有权依照合同法第六十六条的规定行使同时履行抗辩权，即在被上诉人付清全部购房款前拒绝其要求过户的请求。原审判决适用法律错误。请求二审法院撤销原判第一项，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人邱宏林答辩称：原审判决对被上诉人与上诉人及其他三户业主达成的房屋买卖协议的认定正确。被上诉人不仅支付完毕协议约定的购房款，还付清了房屋的全部按揭款，缴纳了办理产权证的相关费用。且在上诉人出售房屋后将讼争房屋出租给上诉人及他人经营。上诉人认为被上诉人至今未付清全部购房款的理由不能成立。因此原审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经庭审，上诉人对原审判决认定的“合同签订后，原告通过转账或现金支付的方式向被告和证人（其中：2005年12月5日，原告通过其中国农业银行账户向被告胡寿发中国农业银行账户转账支付购房款人民币280000元，原告另向案外人黄如锦支付其出售的202#房屋购房款）全额支付了约定的购房款。”有异议，认为被上诉人未付清全部购房款，对原审判决认定的其余事实没有异议。被上诉人对原审判决认定的事实没有异议。
二审诉讼中，上诉人向本院申请，对被上诉人在原审提交的录音证据是否存在剪辑进行鉴定。本院认为，被上诉人主张其以现金支付12.5万元给上诉人，有证人黄某某在庭审中所作的证言及被上诉人提供的银行取款凭条相互印证，结合王某某的证言，原审判决认定被上诉人已全部付清购房款正确，上诉人对此虽提出异议，但未提供相反的证据予以证明，本院不予认定。综上，本院对原审判决认定的事实予以确认并作为二审的事实认定。
本院认为，上诉人胡寿发与案外人王盛杰、谢荣水、黄如锦同被上诉人签订的《协议》是各方当事人对房屋买卖达成的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，故各方当事人均应按约定履行各自的义务。上诉人主张被上诉人未付清全部购房款，因此其拒绝被上诉人要求过户的请求，因被上诉人提交的证据可以形成证据锁链，证明被上诉人已付清了全部购房款，故上诉人的该项上诉主张不能成立，本院不予采纳。上诉人二审申请对被上诉人提交的录音资料进行鉴定，因上诉人在原审庭审质证时对该录音证据的真实性没有异议，现二审提出异议，又未能提供充足的证据证明，本院对上诉人的鉴定申请不予准许。在被上诉人付清全部购房款的情况下，被上诉人要求上诉人协助办理讼争房屋的过户手续符合法律规定，原审判决予以支持正确。上诉人的上诉理由不能成立。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13800元，由上诉人胡寿发、林祺共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孟繁钦
审 判 员 许虹菁
代理审判员 卢维善
二〇一五年五月二十五日
书 记 员 张毅晖
附法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）、原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；