浙江省绍兴市柯桥区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0603民初8805号原告：绿城物业服务集团有限公司绍兴柯桥分公司，住所地绍兴市柯桥区柯桥街道湖西路嘉里花园物管楼，统一社会信用代码91330621740539060K。代表人：裘子健，公司总经理。委托诉讼代理人：马孙安、杜正江，浙江近山律师事务所律师。被告：沈洪标，男，1977年9月11日出生，汉族，住绍兴市越城区。委托诉讼代理人：徐世汇，绍兴市柯桥法律服务所法律工作者。原告绿城物业服务集团有限公司绍兴柯桥分公司与被告沈洪标物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人马孙安、被告的委托诉讼代理人徐世汇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绿城物业服务集团有限公司绍兴柯桥分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付2015年1月1日至2016年12月31日物业服务费等22691.74元，并支付逾期违约金18039.93元（暂算至2017年9月30日），合计40731.67元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年1月7日，浙江绿城物业管理有限公司与绍兴嘉华置业有限公司签订了《馥园前期物业服务合同》，并在合同中对物业服务费、运行能耗费、车位管理费的计算及违约责任进行了约定，与此同时，绿城物业服务集团有限公司将该小区的管理授权给原告，并由原告承继该前期物业合同下的权利义务。2015年12月31日，绿城物业服务集团有限公司与绍兴嘉华置业有限公司签订了《馥园前期物业服务合同》，并在合同中对物业服务费、车位管理费的计算及违约责任进行了约定。现原告依约履行了对嘉华馥园小区的物业管理义务。被告购买了嘉华馥园小区白鹭郡3-2室，建筑面积为268.33平方米的房屋一套。为此被告在享受服务的同时理应履行交费义务。期间，原告曾以向其发送律师函的方式催交物业费，但被告至今分文未付。为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告沈洪标辩称，1.被告确实未交纳2015年1月1日至2016年12月31日期间的物业费，原因是被告的房屋至今存在严重的漏水问题，被告认为漏水的一部分原因是由原告负责管理的排水管道系统长时间堵塞，致使雨水不能正常排放，每到下雨天被告的房屋都会出现漏水问题；2.2011年签订的前期物业服务合同中并没有约定收取运行能耗费、车位费，原告主张收取该部分费用不合理，且排屋的车库是在购房时一起购入的，为排屋业主专有，并未是车位，业主使用专有车库不应缴纳车位管理费；3.被告非前期物业合同的合同相对方，合同约定的违约金条款效力不及于被告，且违约金主张过高，若法院支持原告该项诉请，相应金额也应当根据有关法律规定作出调整；4.物业服务不到位，存在问题较多，一是维修问题，原告未协助小区业主做好业主专有部分的维修工作，二是安全问题，从2015年起本小区物业人员急剧减少，本小区没有围墙，巡逻人员不够，小区的4个门除了大门其余均没有门卫进行看守，原告人员的减少无法保障小区物业管理正常运行，存在严重安全隐患，同时，小区的门禁系统处于弃用状态，大门口的门禁系统并未使用，经测试，大门口的摄像头无法正常使用，业主门口的门禁系统仅能作为门铃使用，致使小区门禁管理松散，此外，还存在小区绿化、河道、照明灯等维护差的问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告绿城物业服务集团有限公司绍兴柯桥分公司原名为绿城物业服务集团有限公司绍兴县分公司，系绿城物业服务集团有限公司（原名浙江绿城物业管理有限公司）所设立的分公司，经绿城物业服务集团有限公司授权，负责履行嘉华馥园前期物业服务合同及签署与物业服务相关协议的权利和义务。2011年1月7日，绍兴嘉华置业有限公司（甲方）与浙江绿城物业管理有限公司（乙方）签订一份《馥园前期物业服务合同》，合同约定：由乙方为馥园提供物业服务，服务期限自物业交付之日起至2015年12月31日止；物业费收费标准（按建筑面积交纳，没有建筑面积的，按个数交纳）：高层住宅1.80元/月·平方米、排屋3.10元/月·平方米、商业用房2.0元/月·平方米，商业中心2.0元/月·平方米、高层地下车位50元/月·个。物业服务费中未计入高能耗共用设施设备（如：电梯、增压水泵、中央空调、景观水系等）运行所需的能耗费用，该等能耗费用预收后按建筑面积据实向业主分摊，每6个月在物业管理区域内公布一次收支情况。前期物业服务费自本物业交付之日或甲方发出的交付通知书指定的交付日之次月起记收，前期物业服务费由业主缴纳。物业服务费（及公共能耗费）每12个月预缴一次，缴纳费用时间为第1个月上旬，业主或物业使用人应在约定交费的时间内按时交费。逾期支付前期物业服务费的，乙方有权要求业主或物业使用人支付，并按应付金额每日千分之一支付违约金。合同还对其他事项作了约定。2011年4月7日，绍兴嘉华置业有限公司（甲方）与浙江绿城物业管理有限公司（乙方）签订一份《馥园前期物业服务合同补充协议（一）》，合同约定：原《馥园前期物业服务合同》第五章第十二条双方约定的物业服务费收费标准中增加“排屋区经地下公共通道的停车库：60元/月·户”，第十二条中其他内容不作变更。原《馥园前期物业服务合同》第五章第十三条双方约定的公共能耗费预收标准中增加“排屋：0.2元/月·平方米”，第十三条中其他内容不作变更。合同还对其他事项作了约定。2015年12月31日，绍兴嘉华置业有限公司（甲方）与绿城物业服务集团有限公司（乙方）签订一份《馥园前期物业服务合同》，合同约定：由乙方为馥园提供物业服务，服务期限自2016年1月1日起至2016年12月31日止；物业费收费标准（按建筑面积交纳，没有建筑面积的，按个数交纳）：高层住宅2.20元/月·平方米（含能耗费）、排屋3.30元/月·平方米（含能耗费）、商业用房2.0元/月·平方米，商业中心2.0元/月·平方米、高层地下车位50元/月·个、排屋区经地下公共通道的停车库：60元/月·户。物业服务费中已计入高能耗共用设施设备（如：电梯、增压水泵、中央空调、景观水系等）运行所需的能耗费用，该等能耗费用预收后按建筑面积据实向业主分摊，每6个月在物业管理区域内公布一次收支情况。物业服务费自甲方通知物业买受人的交付日之次月起计收，物业服务费由物业买受人缴纳。物业服务费每12个月预缴一次，缴纳费用时间为每12个月的第1个月上旬，业主或物业使用人应在约定缴费的时间内按时缴费。逾期支付前期物业服务费的，乙方有权要求业主或物业使用人支付，并按应付金额每日千分之一支付滞纳金。合同还对其他事项作了约定。被告系绍兴市柯桥区馥园3幢03室业主，该房屋建筑面积为268.33平方米。被告尚未交纳2015年1月1日至2016年12月31日止的物业费（含能耗费）、车位费等合计22691.74元（3.3×268.33×12×2+60×12×2）。原告经书面催缴未果，遂成讼。本院认为，业主及物业服务公司的合法权益，依法受法律保护。浙江绿城物业管理有限公司与绍兴嘉华置业有限公司签订的《馥园前期物业服务合同》、《馥园前期物业服务合同补充协议（一）》及绿城物业服务集团有限公司与绍兴嘉华置业有限公司签订的《馥园前期物业服务合同》、《馥园前期物业服务合同补充协议》均系各方当事人真实意思表示，内容亦未违反国家法律及行政法规的禁止性规定，应认定有效。本案中，原告为馥园小区提供物业服务的基本事实可以认定，依照上述合同约定，2015年1月1日起至2016年12月31日止，被告应当缴纳的物业费、能耗费、车位费等物业服务费合计22691.74元，但原告是否提供了符合物业服务合同约定的物业服务内容应当由原告提供证据加以证明。庭审中，原告对于被告提出的小区公共区域清洁及小区安保等物业服务不到位的质疑并未作出合理解释，不利于实质性解决物业纠纷和构建和谐的社区关系；同时被告提供的相关证据也表明原告在物业服务过程中存在一定瑕疵，故本院酌情认定被告应向原告支付2015年1月1日起至2016年12月31日止的物业服务费18153.39元（22691.74×80%），对于原告主张的违约金的诉讼请求不予支持。综上所述，本院对原告诉求中的合理部分依法予以支持，对其他不合理部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告沈洪标应支付原告绿城物业服务集团有限公司绍兴柯桥分公司自2015年1月1日起至2016年12月31日止的物业服务费合计18153.39元，款限于本判决生效后十日内付清；二、驳回原告绿城物业服务集团有限公司绍兴柯桥分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，向权利人加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费818元，减半收取409元，由原告绿城物业服务集团有限公司绍兴柯桥分公司负担227元，被告沈洪标负担182元，限于本判决生效后七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  任高翔二〇一七年十一月十六日书记员  袁嘉文附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。