福建省泉州市鲤城区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0502民初1938号原告：陈清平，男，1954年11月19日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。委托诉讼代理人：胡佳贤，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。被告：陈为民，男，1957年10月24日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。委托诉讼代理人：章朝灿，福建闽华律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶华强，福建闽华律师事务所律师。被告：吴婷婷，女，1970年5月16日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。原告陈清平与被告陈为民、吴婷婷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月28日立案后，依法适用简易程序，公开进行了审理。2016年8月25日，陈为民在答辩期限内对本案管辖权提出异议，本院于2016年9月9日依法裁定驳回陈为民的管辖权异议。各方当事人均服从裁定，未提起上诉，因此，本院继续审理本案。经审理发现本案有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2016年12月23日公开开庭审理了本案。原告陈清平的委托诉讼代理人胡佳贤及被告陈为民的委托诉讼代理人章朝灿、叶华强到庭参加诉讼，被告吴婷婷经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陈清平向本院提出诉讼请求：1.确认泉州市鲤城区XX街中段东侧XX小区X号楼XX号房产归原告所有；2.案件受理费由被告陈为民、吴婷婷承担。事实与理由：原告陈清平与被告陈为民于2011年8月8日签订一份《房屋买卖合同》，约定陈清平向陈为民购买位于泉州市鲤城区XX街中段东侧XX小区X号楼XX号房产，购房价格为88万元。陈清平已依约支付了全部购房款项。因讼争房产在签订《房屋买卖合同》时尚未办理产权证，故双方在合同约定陈为民应在适合办理产权证时将权属办理至陈清平名下。后陈为民将讼争房产产权办至名下，但拒不向陈清平过户房产。被告陈为民辩称，陈为民与陈清平之间的法律关系应定性为民间借贷关系而非房屋买卖合同关系，双方所签订的房屋买卖合同无效，陈清平应向陈为民返还房屋。陈为民与陈清平签订《房屋买卖合同》的真实目的并非转移房屋的所有权，而是为双方的民间借贷提供担保。本案中买卖合同的效力依附于民间借贷法律关系，买卖合同是从合同。陈清平撇开主合同而直接要求履行从合同或者确认从合同履行后的法律效果，颠倒了主从合同关系，法律关系定性错误，且双方签订的《房屋买卖合同》也是无效的。借款后，陈为民已向陈清平清偿了144万元。被告吴婷婷未到庭，但有邮寄一份书面答辩状，辩称本案实为陈为民个人向陈清平借款144万元，将址在泉州市鲤城区XX街中段东侧XX小区X号楼XX号房屋作为借款担保，于2011年8月8日签订《房屋买卖合同》作为借款担保，吴婷婷与陈清平不存在房屋买卖合同关系，双方签订的《房屋买卖合同》无效，陈清平应将房屋返还给吴婷婷。借款后，陈为民已偿还陈清平借款144万元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告陈清平提供以下证据：1.陈清平居民身份证一份；2.陈为民与吴婷婷的户籍证明各一份；3.陈为民与吴婷婷的结婚申请书一份；4.《房屋买卖合同》一份；5.福建省人民币个人同城跨行转账专用凭证一份；6.2016年5月16日加盖福建省诚信物业管理有限公司及泉州市鲤城区XX小区业主委员会印章的证明一份；7.福建省诚信物业管理有限公司及泉州市诚信物业管理有限公司收取XX室房屋物业费等十一份；8.房地产权证登记总册表一份；9.泉州市房屋登记信息查询结果表一份；10.借据一份；11.中国农业银行交易明细清单二份；12.2016年12月13日加盖福建省诚信物业管理有限公司的证明一份；13.装修设计费用凭证及收据共五份。被告陈为民提供以下证据：1.陈为民居民身份证一份；2.（2016）闽0503民初6020号民事判决书一份；3.中国建设银行客户回单及中国民生银行个人账户对账单各一份；4.借条二份、借据一份、2013年10月30日证明一份。吴婷婷未提供证据。吴婷婷无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证的权利。陈为民对陈清平提供的证据1.2.3.4.5.8.9.10.11的真实性均无异议。陈清平对陈为民提供的证据1.2.3的真实性均无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据及事实，本院认定如下：陈清平提供的证据6.7.12.13均系原件，且该证据载明的内容能与陈清平、陈为民二人在庭审时共同确认诉争房屋一直由陈清平掌管、使用等事实相互印证，故该证据的真实性，本院均予以确认。陈清平提供的证据6.7.12.13可以证明陈清平在2011年8月对诉争房屋进行装修及自2011年8月起缴交诉争房屋物业管理费、水电费、电梯维修费等事实，结合庭审时陈为民确认诉争房屋现由陈清平使用的事实，陈清平主张其与陈为民、吴婷婷签订《房屋买卖合同》后，陈为民、吴婷婷立即将诉争房屋交付其管理、使用的事实，本院予以采纳。陈为民提供的证据4借条、借据及2013年10月30日证明均系原件，且该证据载明的出具对象均系陈清平，陈清平对该证据的真实性虽持有异议，却未申请鉴定以反驳陈为民的辩解，故该证据的真实性本院均予以确认。陈为民辩解陈清平于2013年也曾向其借款及双方于2013年10月30日结算后共同确认自2000年10月30至2013年10月30日期间的借款账目已全部结清，双方借条作废的事实，本院予以采纳。庭审时，陈为民确认其在三方签订《房屋买卖合同》时仍尚欠陈清平2010年10月25日借款144万元的部分款项，且自2010年10月25日陈为民向陈清平借款144万元之日起至本案三方当事人签订《房屋买卖合同》之日止，陈清平转账支付陈为民款项144万元，而陈为民仅转账支付陈清平款项572800元，结合陈为民、吴婷婷在《房屋买卖合同》第二条明确确认陈清平已在签订合同时一次性付清购房款及三方签订《房屋买卖合同》后，陈为民、吴婷婷立即将诉争房屋交付陈清平管理、使用至今等事实，陈清平主张陈为民因无法偿还2010年10月25日借款144万元，与吴婷婷以陈为民尚欠的款项88万元转化为购房款，向陈清平转让诉争房屋的所有权，更符合事实的真相，本院予以采纳。相反，若诉争《房屋买卖合同》实为其于2010年10月25日借款144万元的担保合同，那在陈为民自述于2013年4月29日偿还2010年10月25日借款144万元的所有款项时，其有权请求陈清平返还诉争房屋。然而，至陈清平提起本案诉讼之日止，未有证据证明陈为民曾请求陈清平返还诉争房屋，而任由陈清平掌管使用诉争房屋。可见，陈为民的辩解缺乏证据佐证，且不符合常理。陈清平与陈为民、吴婷婷签订《房屋买卖合同》在前，陈为民与陈清平对之前债权债务结算而共同出具的《证明》在后，即陈清平主张本案三方当事人协商一致将陈为民尚欠借款转化为购房款的时间在前，而陈为民与陈清平对之前债权债务结算的时间在后，结合本案各方当事人提供其他证据及陈述的事实，陈为民提供该《证明》载明的内容无法推翻、否定陈清平主张之前尚欠借款转化为购房款的事实。同理，陈清平与陈为民自2013年2月起相互转账的款项及相互出具借条、借据，也均发生于三方签订《房屋买卖合同》之后，该证据与本案三方房屋买卖关系也没有关联性。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案相关事实如下：1993年7月20日，陈为民与吴婷婷办理结婚登记，双方存在婚姻关系。2010年10月25日，陈为民向陈清平借款144万元。2011年7月23日，陈为民转账支付陈清平款项572800元。因陈为民未能偿还该笔借款，故与吴婷婷、陈清平协商一致，将位于泉州市鲤城区XX街中段东侧XX小区X号楼XX号尚未办理房地产权证的诉争房屋出让给陈清平，尚欠部分款项转化为购房款88万元，并于2011年8月8日签订《房屋买卖合同》一份。之后，陈为民、吴婷婷将诉争房屋交付陈清平掌管、使用。2011年8月，陈清平对诉争房屋进行装修。自2011年8月起，陈清平缴交诉争房屋物业管理费、水电费、电梯维修费，并掌管、使用诉争房屋至今。2014年5月28日，陈为民为诉争房屋办理了房地产权证，其为诉争房屋的所有权人。2014年6月27日，陈为民、吴婷婷与泉州农村商业银行股份有限公司丰泽支行签订《最高额抵押合同》一份，将包括诉争房屋在内的多处房产为该银行自2014年6月27日起至2017年6月26日止对吴婷婷所拥有的债权提供抵押担保。因该银行拥有吴婷婷部分债权未予实现，故于2016年7月25日向泉州市丰泽区人民法院提起诉讼，请求判决吴婷婷还款付息，陈为民承担共同清偿责任及该银行对包括诉争房屋在内抵押物在抵押范围内优先受偿的权利。2016年10月17日，泉州市丰泽区人民法院作出（2016）闽0503民初6020号民事判决书，全部支持该银行的诉讼请求。判决后，陈为民未提起上诉。本院认为，民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案诉争《房屋买卖合同》签订前，陈为民与陈清平已存在民间借贷关系，因陈为民未能偿还借款，与吴婷婷、陈清平协商一致，通过将位于泉州市鲤城区XX街中段XX小区X号楼XX号的诉争房屋出让给陈清平，尚欠部分款项转化为购房款88万元的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，且尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，也是贯彻合同自由原则的应有之意。因此，陈清平与陈为民、吴婷婷协商一致将陈为民尚欠的部分款项转化为购房款，以陈为民、吴婷婷向陈清平转让诉争房屋所有权而抵销陈清平的其他部分债权的方式，并不违法，也无不当。诉争房屋系在陈为民、吴婷婷婚姻存续期间取得并登记于陈为民名下，依法应认定为陈为民、吴婷婷夫妻共有财产。陈清平与陈为民、吴婷婷三方签订的《房屋买卖合同》系三方真实意思表示，未违反法律法规规定，应确认合法有效。陈清平已受让陈为民、吴婷婷诉争房屋所有权并实际接收诉争房屋，故其请求确认诉争房屋归其所有，本院予以支持。吴婷婷经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：位于泉州市鲤城区XX街中段东侧XX小区X号楼XX号房产归原告陈清平所有。案件受理费12600元，由被告陈为民、吴婷婷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审 判 长  洪良直人民陪审员  傅金刚人民陪审员  张文琼二〇一七年三月二日书 记 员  陈柳诗判决书引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。