广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第4650号
上诉人（原审被告）：林军勇，身份证住址湖北省武汉市江岸区。
被上诉人（原审原告）：广州锦日物业服务有限公司（以下简称锦日公司），住所地广州市天河区。
法定代表人：郑家纯，该公司董事长。
委托代理人：蒋欢，该公司职员。
上诉人林军勇因物业服务合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第851号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：林军勇为广州市白云区某房屋（下称“涉案房屋”）的业主。该房屋的产权登记建筑面积为128.3864平方米。使用性质为居住用房。
锦日公司是为涉案房屋所在某花园提供物业管理服务的公司，前身为广州新世界物业管理有限公司，于2007年12月13日经核准变更为广州锦日物业服务有限公司。
2007年12月9日，广州新世界物业管理有限公司（乙方）与林军勇（甲方）签订《前期物业管理服务协议》，约定乙方是某家园小区发展商广州某公司委托为该小区提供物业管理服务的企业。甲方所购房屋建筑面积及坐落位置以《商品房买卖合同》为准。本协议明确物业管理服务项目包括：房屋建筑。房屋建筑共用部位包括内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等的养护和管理。供水管道及楼内共用部位上水管道的检修，公共区域空调。对装修施工人员出入和装修施工材料进出进行管理，对室内装修现场进行检查，检查是否符合室内装修管理规则，车辆交通管理……。乙方向甲方收取物业管理服务费，按甲方签订的《商品房买卖合同》中约定的建筑面积（含公共部位与共用房屋分摊）计付。实测建筑面积与约定建筑面积有差异的，以实测建筑面积为准，自甲方向乙方提供或乙方自行取得相关证明文件的下一个月起调整物业管理服务费用。调整前甲方按约定建筑面积计付的物业管理服务费与按实测建筑面积计算的物业服务费用之间的差额，双方互不退不补。物业管理服务费收费标准：多层住宅为1.8元／月.平方米、高层住宅为1.8元／月.平方米、复式住宅为1.8元／月.平方米。管理公司应向甲方公布经注册会计师审核的年度财务收支表。经注册会计师审核的年度财务收支表对甲方具有约束力，甲方对此无任何异议。发展商发出的《物业交付使用通知书》中约定的交楼时间之日起计收物业管理服务费。依据甲方授权，乙方可直接向物业使用人收取物业管理服务费。但甲方就缴交物业管理费事宜与物业使用人承担连带清偿责任。乙方每月5日起征收滞纳金，甲方应从逾期之日起至实际支付之日止每日按应交物业管理服务费的1‰计付滞纳金。每月5日收取当月物业管理服务费及其他由物业公司定期收取或代收的费用。乙方的权利义务：履行《物业管理合同》及本协议，向甲方提供物业管理服务；接受甲方监督；不擅自占用本物业公用设施或改变其使用功能；不因选择专业公司而将管理本物业责任转移给第三方；每六个月向甲方公布本物业服务费用收支账目。乙方未按本协议约定管理物业或管理不善，甲方有权要求乙方限期整改。乙方对其选定的专业分判方负责，因分判方原因造成甲方损失的，乙方承担连带责任。本合同有效期至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效之日止。原审中，林军勇提出锦日公司提交的上述合同复印件与原件不符，锦日公司落款处加盖了广州新世界物业管理有限公司公章，复印件加盖的是广州锦日物业服务有限公司公章，二者不一致，对锦日公司的主体身份不予确认。对此，锦日公司解释称：合同原件落款加盖的是广州新世界物业管理有限公司的公章，向法院提交副本时，锦日公司在复印件上再次加盖了广州锦日物业服务有限公司的公章，但因加盖位置存在偏差导致覆盖。为此，原审法院要求林军勇提交其方保存的上述合同原件以供核对。经核对，锦日公司提交的合同原件乙方处加盖广州新世界物业管理有限公司的公章，林军勇提交的合同原件处亦加盖了广州新世界物业管理有限公司的公章。
2008年1月9日，林军勇签署了《业主收楼物品资料签收单》，该签收单载明：“本人／我单位林军勇（业主名称）是某房的业主，于2008年1月9日进行收楼，现收到锁匙、资料数量如下：《前期物业管理服务协议》一本……领取钥匙。”林军勇自述其2008年实际入住涉案房屋后，发现房屋存在质量问题后，交由开发商及锦日公司维修，但自2008年7月至2014年止，涉案房屋的问题仍未修好，其本人亦未入住，故其主张其至今尚未收楼。
林军勇向原审法院提交以下证据：一、落款有广州某公司的代表何某与林军勇签名的维修赔偿协议一份、授权委托书、劳动合同、民事判决、修复方案、楼宇情况验收表、遗留工程服务单、借条，拟证明开发商与锦日公司为其维修涉案房屋并承诺补偿费用的事实。根据维修赔偿协议载明：1、工程维修期间，根据业主同意确定维修方案，维修从7月26日开始，工期约20-30天。2、工程期间住宿由业主提供租赁合同后，由开发商一次性支付人民币一万五千元（三个月租金）作为业主在开发商承诺的工程维修时间的住宿费。……4、完成维修后，经市一级具有合格资质单位进行室内气体检测（需要通知业主在场）合格后通知业主使用入住，……如三个月内未完成维修及室内气体检测未达标，开发商应按第二条款向业主重新支付两倍的租赁费用。5、维修期间由开发商聘请的维修单位施工造成的业主房屋内物品的损坏及被盗，由开发商承担，维修前经双方鉴定确认，因为房屋质量问题造成的损坏由开发商负责修复，无法修复的照价赔偿。6、维修期间由于维修单位施工所产生的水电费用由开发商承担……。借条载明：由于施工原因，特意向某单元借钥匙2条（1条防盗门和1条入户门），落款处有李某签名，锦日公司确认李某为其员工。二、视频一份，拟证明开发商与锦日公司承诺为其免除物业管理费的事实。该视频中显示的人员提及了关于“客户关怀金”的内容。锦日公司对上述证据的关联性均不予确认，否认曾向林军勇承诺免除物业管理费的事实。林军勇向原审法院提交照片，拟证明涉案房屋的损坏至今未有修好的事实，据林军勇陈述，涉案房屋的损坏自收楼开始即存在。
原审另查：林军勇欠缴自2012年9月16日起至2015年4月30日止的物业管理费。原审中，锦日公司出示EMS快递单、催款通知函等证据，拟证明向林军勇催收物业管理费的事实，林军勇表示没有收到上述催款通知。锦日公司还提交了公告栏照片以及审核报告，拟证明锦日公司已就财务情况进行审核并公告的事实，林军勇对上述证据的关联性不予确认，认为锦日公司并无提交收支账目以供审查。另林军勇对小区的车位申请、涉案房屋修缮以及小区公共管理、公共收入等多项管理内容均提出了异议，同时提出锦日公司与开发商广州某公司的法人为同一人，故为同一机构。
锦日公司于2015年6月4日向原审法院提起诉讼称：林军勇收楼后，锦日公司如约为林军勇提供了优质的物业服务，林军勇却自2012年9月起一直拒交物业管理费及其他相关费用，锦日公司多次催交未果，请求判令：1、林军勇立即向锦日公司清偿拖欠的物业管理费7229.83元（自2012年9月16日起至2015年4月30日止）、滞纳金3221.96元（各月滞纳金以每月应缴物业管理费为本金，按每日1‰的标准，均从次月6日计至付清之日止）；2、本案受理费由林军勇承担。
原审法院认为，广州新世界物业管理有限公司作为开发商指定的小区前期物业管理服务公司与林军勇签订了《前期物业管理服务协议》，确立了物业管理服务合同关系，后广州新世界物业管理有限公司经核准变更为广州锦日物业服务有限公司，即锦日公司现名称，二者实为同一主体，现小区尚未成立业主委员会，锦日公司、林军勇之间的物业合同关系仍存续且合法有效。
在锦日公司提供了相应的物业管理服务后，林军勇应当支付对价的物业管理费。锦日公司向林军勇收取物业管理费用合理合法。林军勇抗辩锦日公司曾承诺为其免除几年的物业管理费，无充分证据证实，不予支持。至于林军勇举证证明其房屋发生的损害，据林军勇陈述及现有证据显示，应自林军勇收楼即开始出现，属房屋质量问题，应在林军勇与开发商之间解决，与本案物业合同纠纷属不同法律关系，锦日公司是经工商登记注册的有限责任公司，为独立法人，与广州某公司为不同的主体，林军勇无证据证明其房屋损害是由锦日公司引起，无权以此为由拒交物业管理费。关于林军勇提出锦日公司违反《前期物业管理服务协议》约定的各项问题，林军勇并无提交充分证据证实，不予采信。且物业管理服务合同为双务合同，任一方违约，均应各自承担相应的违约责任，林军勇如认为锦日公司构成违约，可通过合法途径另行主张，不得以此为由拒交物业管理费，林军勇的主张不构成拒交物业管理费的有效抗辩。
林军勇现欠缴自2012年9月16日至2015年4月30日的物业管理费共计7229.83元，锦日公司要求林军勇清偿上述费用并计收滞纳金的诉讼请求合理合法，予以支持。关于滞纳金标准，因林军勇的欠交行为与锦日公司在提供物业服务过程中对林军勇提出的合理要求未能及时回应沟通有关，并非无故拖欠物业管理费，故锦日公司要求林军勇支付物业管理费滞纳金较高，原审法院酌情予以调整至按中国人民银行同期同类贷款利率计算，合同约定了每月5日收取当月物业管理服务费，故锦日公司主张滞纳金应从次月6日计至付清之日合理合法，予以支持，滞纳金以当月欠缴物业管理费为本金，总额以本金为限。
综上，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第三十六条第一款、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、于本判决生效之日起五日内，林军勇支付广州锦日物业服务有限公司自2012年9月16日至2015年4月30日的物业管理费7229.83元及滞纳金（每月应缴滞纳金以当月应缴物业管理费为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，自次月6日起计至清偿之日止，并以本金为限）；二、驳回广州锦日物业服务有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费31元，由林军勇负担25元，由广州锦日物业服务有限公司负担6元。
判决后，林军勇不服，向本院提起上诉称：1、开发商承诺免除维修期间的物业管理费，且上诉人应被上诉人锦日公司的要求将涉案房屋钥匙交给被上诉人对涉案房屋进行维修，在此期间的物业管理费及关联费用都应由开发商及被上诉人承担，故开发商与本案具有直接利害关系，且开发商与被上诉人是关联企业，被上诉人是开发商指定的物业管理公司。原判遗漏了应当追加的第三人开发商广州某公司，法律适用错误，导致本案许多事实无法查清。2、被上诉人没有依照双方签订的《前期物业管理协议》提供服务，存在多处违反协议约定的违约行为，且该违约行为导致上诉人的物业受损并贬值，依法应减免物业管理费，上诉人可行使顺序履行抗辩权，在被上诉人没有整改前，上诉人可暂不缴纳物业管理费。3、涉案房屋既有开发商原因导致质量问题，也有上诉人把钥匙交给被上诉人期间因被上诉人没有履行好维修责任而导致质量问题。4、被上诉人一直没有处理私搭平台问题、公共部分空调水滴落问题、停车位问题。5、被上诉人主张的物业管理费，部分超过诉讼时效。被上诉人无法提供由上诉人签收的EMS回单原件，仅凭一张所盖章并非公安机关备案的公章的妥投证明来证实，无法律效力，不应作为原审定案的依据，对超过诉讼时效部分费用，应不予支持。综上，请求撤销原判，驳回被上诉人的全部诉讼请求，判令一审、二审的诉讼费全部由被上诉人承担。
被上诉人锦日公司答辩称：1、涉案房屋质量问题是开发商的问题，上诉人交钥匙给被上诉人是便于开发商维修涉案房屋；2、私搭平台问题、空调滴水问题、停车位问题等，被上诉人一直都有处理。
二审中，上诉人林军勇向本院提交了光盘一张，拟证明被上诉人锦日公司对涉案房屋管理存在的问题，包括私搭平台、空调滴水、停车位的使用及划线等问题。被上诉人锦日公司的质证意见为：上述证据已过举证期限，且拟证明的问题已在原审中审查过，不属新问题，法院不应对此继续审查。被上诉人锦日公司在二审中没有新证据提交。
二审审理查明的事实与原审判决查明的事实一致。
本院认为，原判认定上诉人林军勇、被上诉人锦日公司之间的物业合同关系仍存续且合法有效正确，本院予以确认。
被上诉人锦日公司提供了相应的物业管理服务，上诉人林军勇应依约支付对价的物业管理费，原判认定被上诉人锦日公司向上诉人林军勇收取物业管理费用合理合法正确。关于上诉人林军勇抗辩称开发商及被上诉人锦日公司曾承诺免除其涉案房屋维修期间的物业管理费，无充分证据证明，原判不予支持正确。关于上诉人林军勇所述的涉案房屋存在的质量问题，是自上诉人林军勇收楼即开始出现，应在上诉人林军勇与开发商之间解决，与本案物业服务合同纠纷属不同的法律关系，上诉人林军勇关于原判遗漏了应当追加开发商参与本案诉讼的上诉意见不成立，本院不予采纳。上诉人林军勇并无确实、充分的证据证明涉案房屋的质量问题是被上诉人锦日公司所致，原判认定其无权以此为由拒交物业管理费正确。被上诉人锦日公司收取上诉人林军勇的涉案房屋钥匙是为了便于对开发商维修涉案房屋进行管理，上诉人林军勇以此为由认为被上诉人锦日公司对涉案房屋质量问题负有维修义务，缺乏依据，本院不予采纳。关于上诉人林军勇提出被上诉人锦日公司违反《前期物业管理服务协议》约定的各项问题，上诉人林军勇在原审中及二审中提交的证据并不足以充分证明之，即使被上诉人锦日公司在日常管理中存在瑕疵，但该公司仍依约提供了其他相应的物业管理服务，若上诉人林军勇认为被上诉人锦日公司构成违约导致其物业受损并贬值，可循合法途径另行主张，而非以此为由拒交物业管理费，故原判认为上诉人林军勇的主张不构成拒交物业管理费的有效抗辩，并无不当。
关于诉讼时效的问题。首先，上诉人林军勇在原审中并无明确提出诉讼时效的抗辩，根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款的规定，上诉人林军勇在二审期间提出该抗辩，本院不予支持；其次，被上诉人锦日公司在原审中已提交了催缴通知函、EMS快递单及快递公司的妥投证明，以证明其公司在提起本案诉讼前曾向上诉人林军勇催缴物管费用，上诉人林军勇对此未能提供反证予以否定。综上，上诉人林军勇关于被上诉人锦日公司主张的物业管理费有部分超过诉讼时效的上诉意见不成立，本院不予采纳。
综上，审查原审判决认定事实清楚，处理恰当，应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费25元，由上诉人林军勇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
审 判 员 郭东升
代理审判员 刘 卉
二〇一五年十一月九日
书 记 员 郑高妍