绍兴市上虞区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绍虞民初字第752号
原告周龙法。
委托代理人（特别授权）章观庆，浙江敏爱达律师事务所律师。
被告杜晓章。
委托代理人（特别授权）王建才、郑伟樑，浙江振才律师事务所律师。
第三人顾增丽。
委托代理人（特别授权）钟绍亮，浙江曹娥江律师事务所律师。
第三人周某。
原告周龙法与被告杜晓章、第三人顾增丽、第三人周某所有权确认纠纷一案，本院于2015年3月25日立案受理后，依法由审判员孙科为适用简易程序于2015年4月29日公开开庭进行了审理。原告周龙法及其委托代理人章观庆，被告杜晓章的委托代理人郑伟樑，第三人顾增丽的委托代理人钟绍亮，第三人周某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周龙法诉称，1991年，原告周龙法与其父王成林、其母周丽娟共同出资修建位于上虞区百官街道杜家村砖木结构二层楼房二间。1993年王成林去世，1996年周丽娟去世。2008年7月11日，上虞市公证处作出虞证内民字第926号公证书，作出诉称房产归被继承人的遗产应由其儿子周龙法一人继承。
1994年9月16日，原告周龙法与第三人顾增丽登记结婚。婚前于1992年1月20日生育儿子即第三人周某。嗣后因夫妻感情破裂，于2008年6月19日达成离婚协议书。根据离婚协议书约定，夫妻存续期间位于上虞区百官街道杜家村砖木结构二层楼房二间周龙法名下的产权份额赠与给儿子周某所有。
2009年1月10日，原告周龙法向被告杜晓章借款30万元。因借款到期未归还，被告杜晓章向上虞法院提起诉讼，在法院主持下，达成（2009）绍虞商初字第845号民事调解书。按调解书确定的还款时间到期后，原告仍无法归还，在2009年3月23日达成《以物抵款协议书》。原告将讼争房屋折价299029元抵给被告杜晓章。
原告认为，宅基地属于农民集体所有。宅基地的使用权应由农村集体经济组织成员依行政审批取得，在于解决以农户为基本单位的集体经济组织成员提供居住保障，宅基地的使用主体必须是符合条件的本村村民，因此对于宅基地的流转必然受到限制。根据我国现有法律，必须是本村村民且无房户才可以购买原告房屋。在签订《以物抵款协议书》时，被告自己拥有房屋，不符合购房条件，双方为此所签订的《以物抵款协议书》违反了《土地管理法》、《物权法》的强制性规定。根据法律规定，违反法律、行政法规的强制性规定的协议无效。故原告起诉，请求判令：一、依法确认原告周龙法与被告杜晓章于2009年3月23日所签订的《以物抵款协议书》无效；二、依法确认位于上虞区百官街道杜家村砖木结构二层楼房二间归原告所有；三、本案诉讼费由被告承担。
被告杜晓章辩称，原、被告在上虞法院签订的《以物抵款协议书》系双方真实意思表示，原告具有完全民事行为能力人，该协议合法有效。协议签订后，被告履行了付款义务，原告将房屋交付给被告使用，被告并进行了装修并入住至今，足以证明被告已经取得了房屋所有权，故原告再要求确认协议无效并要求确认房屋归原告所有的诉请，无法律依据，也违背了当初签订《以物抵款协议书》时的本意，故请求法院驳回原告的诉讼请求。同时，原告诉称只有本村村民和无房户才能购买房屋，被告不具有购房条件的说法是错误的。无论是否办理物权登记，合同自成立时即生效，物权法也没有规定农村房屋禁止出让，土地管理法也仅仅禁止土地转让用于非农建设，但没有禁止买卖。
第三人顾增丽辩称，该房屋是原告与顾增丽婚姻关系存续期间取得的财产，属双方共同财产。原告在共有期间未经共有人顾增丽同意，将房屋抵给同村的有房户杜晓章，该行为是无效的。且以物抵款行为顾增丽也是最近才得知的，也是不同意的。第三人顾增丽至今对涉案房屋享有共有权利，故提出独立请求：一、确认原告周龙法与被告杜晓章于2009年3月23日所签订的《以物抵款协议书》无效；二、确认位于上虞区百官街道杜家村砖木结构二层楼房二间归第三人顾增丽与原告周龙法共同共有。
第三人周某辩称，我父母即原告周龙法与第三人顾增丽在签订离婚协议时，把房屋赠与给了我，且经过了公证，此后的《以物抵款协议书》违反了相关法律规定，希望法院维护我的权益。
针对第三人顾增丽提出的独立诉请，原告周龙法辩称，根据物权法规定，产权登记在原告名下，应属原告所有，若按继承法和婚姻法处理，则不属于本案审理的焦点，第三人顾增丽认为其拥有房屋产权份额，应另案起诉进行主张。被告杜晓章辩称，第三人顾增丽并非法定继承人，不享有继承权利，其也不属于丧偶儿媳尽赡养义务的情况，故不享有房屋份额。第三人周某的答辩意见不变。
原告周龙法为证明其诉请的事实或主张，向本院提交如下证据：
1.农村私人建房用地呈报表复印件一份，证明讼争房屋登记在原告名下，是在农村集体土地上建造的房屋，同时土地证也做在原告名下（土地证原件在被告处）；
2.（2008）虞证内民字第926号公证书复印件一份，证明原告的父母死亡后，原告的兄弟姐妹放弃对涉案房屋的继承，故该房屋属原告所有；
3.离婚协议书一份、（2008）浙虞证内民字第833号公证书复印件一份，证明原告周龙法和第三人顾增丽离婚时，双方约定将周龙法名下的房屋份额赠与给儿子第三人周某，但该房屋产权一直登记在原告名下，产权没有变更，故赠与行为有效但未实现；
4.（2009）绍虞商初字第845号民事调解书一份、《以物抵款协议书》一份，证明原告周龙法欠被告杜晓章借款未还，双方约定以物抵款，但该行为不合法，被告是明知其在本村有住房仍同意将属于原告所有的房屋进行以物抵款。同时《以物抵款协议书》也只是以以物抵款的方式确认债务，但并没有对讼争房屋进行物权变更，故房屋产权仍属原告所有，事实上该协议也是无法履行的。
上述证据经庭审出示，被告杜晓章质证如下：对证据1的真实性无异议，申请建房的户主为王成林，在册人口有王成林、周利娟、周龙法，原告虽系家庭成员之一，但原告当时只有二十多岁，没有修建房屋的经济能力。对证据2的真实性无异议，在该公证文书（2008年7月11日）作出之前，原告还不享有房屋的完整所有权。证据3的真实性由法院核实，该离婚协议书中第三条约定原告名下的产权份额赠与给儿子周某，但是不动产的赠与应当签订赠与合同，交付赠与的财产，并办理相关的过户登记手续，现原告既没有与儿子签订赠与合同也没有办理过户登记，且赠与的意思表示也只是单方面的，故没有法律效力；公证书只是对离婚进行公证，但公证处不是房屋所有权的确权机关，同时，离婚时间为2008年6月19日，当时原告还不享有房屋完整的所有权，故离婚协议书中关于赠与财产份额的约定也是无效的。对证据4的真实性无异议，原告欠被告借款不还，在上虞法院主持下达成的《以物抵款协议书》系双方真实意思表示，原告是在自愿的情况下主动提出来的，法院执行局也做了相应的笔录，故协议书合法有效。虽然产权变更存在一定的困难，但事实上房屋已经交付，被告已经取得了房屋所有权。
第三人顾增丽质证如下：对证据1的真实性无异议，可以证明原告父母在世时，该房屋属原告与其父母三人共同所有，系家庭财产。在原告父亲王成林于1993年去世时，周某已出生，顾增丽与周龙法已构成事实婚姻，故原告按法定继承原则继承其父亲王成林的房产份额属于顾增丽与周龙法的夫妻共同财产；同理，1996年原告母亲周利娟去世时，原告周龙法按法定继承原则继承其母周利娟的房产份额亦属于顾增丽与周龙法的夫妻共同财产。对证据2的真实性无异议，该公证文书可以证明涉案房屋由原告以法定继承取得，虽然出具时间在签订离婚协议书之后，但法定继承是从被继承人死亡时就开始。对证据3的真实性无异议，当时原、被告双方一致认为涉案房屋属双方夫妻共同财产，原告将自己的份额部分赠与给儿子，原告与顾增丽自始至终没有作出过分割，故若赠与行为有效，则房屋属原告与第三人顾增丽、周某共同共有，若赠与行为不成立，则房屋属原告与第三人顾增丽共同共有。对证据4中的民事调解书真实性无异议，借款发生在2009年1月，是在原告周龙法与第三人顾增丽离婚之后，故属于原告周龙法的个人债务；对《以物抵款协议书》的真实性不清楚，该协议书是在第三人顾增丽不知情的情况下签订的，协议书处分的财产是原告与顾增丽的共有财产，侵害了顾增丽的合法权益，事后顾增丽没有对该协议书进行过追认，故该协议书应当依法撤销或判决无效。被告杜晓章是同村村民，其对周龙法与顾增丽离婚的事实应当是知晓的，也应当知晓该房屋属于两人共有，在此背景下被告杜晓章仍与原告签订《以物抵款协议书》，显然主观上存在恶意，不能善意取得。
第三人周某质证如下：对证据1、2真实性无异议；证据3已明确把产权份额赠与给了我；证据4，调解书涉及的是债务纠纷，《以物抵款协议书》是在我不知情的情况下签订的，真实性不清楚。离婚协议书赠与我财产的时间是2008年6月19日，而《以物抵款协议书》订立时间是在2009年，故不能侵害我的权益。
被告杜晓章为抗辩原告的主张，向本院提交如下证据：
5.周龙法、王银珍、周龙珍身份证明各一份、家庭成员证明复印件一份，系原告周龙法在作出以物抵款行为时提供给被告的，证明王成林、周利娟的生育情况、家庭成员情况；
6.借条复印件一份（原件在（2009）绍虞商初字第845号民间借贷案卷中），证明2009年1月10日原告向被告借款30万元，并约定以讼争房屋抵押的事实；
7.上虞市集用（2008）第01200150号土地使用权证一本，系原告周龙法在签订《以物抵款协议书》时提供给被告的，证明讼争房屋在以物抵款时属原告周龙法一人所有的事实，以物抵款的行为系原告对自己财产的处分；
8.以物抵款协议书及收据复印件各一份（原件在（2009）绍虞民执字第634号案卷中），证明原告将讼争房屋抵给被告，借款债务执结完毕的事实；
9.上虞同济资产评估有限责任公司资产评估报告一份，证明讼争房屋当时的评估价为299029元，价值低于原告欠被告的债务；
10.（2008）虞证内民字第923号公证书一份，系原告周龙法在签订《以物抵款协议书》时提供给被告的，证明2008年7月11日以后该房屋归原告一人所有的事实；
11.编号为679、680号的房屋征迁改造补偿协议书（公证书）各一份，证明上虞区房屋征迁三所已确认该房屋归被告所有，与被告签订了拆迁补偿协议书并经公证的事实。
上述证据经庭审出示，原告周龙法质证如下：对证据5没有异议。对证据6的真实性没有异议，但借条中约定以讼争房屋作抵押的条款是无效的。对证据7、10的真实性无异议。对证据8的真实性无异议，但对合法性有异议，不动产的交付以登记过户为准，而不是以收据为准，以房抵债是不合法的，被告不具有购房的条件。对证据9的真实性有异议，原告没有委托评估过。对证据11的真实性不清楚，原告不是合同当事人，合法性有异议，该房屋的产权属于原告所有，故由被告签订的补偿协议书不合法。
第三人顾增丽质证如下：对证据5没有异议。对证据6，因借款发生在离婚后，故真实性不清楚。对证据7的真实性无异议，对关联性有异议，农村房屋登记在一人名下，但属家庭共有财产、夫妻共同财产的现象较多，不能证明原告一人所有的事实。对证据8的真实性不清楚，但《以物抵款协议书》侵害了第三人顾增丽的权益，故应属无效。对证据9，因为第三人顾增丽没有参与案件执行程序，故对真实性、关联性不发表意见。对证据10的真实性无异议。对证据11的真实性不清楚，对合法性有异议，房屋征迁所不是确权机关，与被告签订的拆迁补偿协议书是不合法的，同时公证处只是对签约过程进行公证，而不是对产权归属进行公证。
第三人周某质证如下：对证据7、10表示不知情、不清楚。其余同第三人顾增丽的意见一致。
为查明本案相关事实，本院依法调取了12.（2009）绍虞民执字第634号案卷一宗（包括（2009）绍虞商初字第845号民事调解书原件、上虞同济资产评估有限责任公司资产评估报告原件、上虞市集用（2008）第01200150号土地使用权证复印件、农村私人建房用地呈报表复印件、《以物抵款协议书》原件及收据原件、执行笔录等材料）。
经庭审出示，原告周龙法质证对真实性无异议，是在法院参与下制作的，但原告认为执行笔录内容和以物抵款协议书是不合法的，执行笔录中法院告知是划拨土地是错误的，实际上是集体所有的土地，原、被告当时也是明知不能办理登记的，所以法院也没有出具裁定书。被告杜晓章质证对真实性无异议，被告是在法院执行过程中以以物抵款的形式，并支付对价后取得的房屋，公平合法，享有对房屋的所有权。第三人顾增丽质证对真实性无异议，法院只是作为一个中间人，协议是在原、被告双方之间达成的，但该协议侵害了第三人的权益，应予撤销或判决无效。第三人周某不发表质证意见。
第三人顾增丽、周某未向本院提交证据。
本案证据经质证，本院作如下认证：被告及第三人对证据1、2、3的真实性无异议，故对此本院予以认定。被告对证据4的真实性无异议，故予以认定。原告对证据5、6、7、8、10的真实性没有异议，故予以认定。原告及第三人对证据11的真实性未提出实质性异议，故对真实性本院予以认定。证据12系本院归档案卷，具有真实性，故予以认定。证据9与证据12案卷中的评估报告一致，故本院亦予以认定。
综上，结合庭审中原、被告及第三人的陈述，本院认定本案事实如下：
1991年3月10日，原告周龙法的父亲王成林作为户主申请翻建位于上虞区百官街道杜家村二层楼房二间，《农村私人建房用地呈报表》登记的在册人口为王成林、周丽娟（周龙法的母亲）、周龙法。王成林、周丽娟分别于1993年、1996年相继去世，生前未留遗嘱。第三人顾增丽和原告周龙法于1994年9月16日补办登记结婚手续，双方所生儿子即第三人周某出生日期为1992年1月20日。
2008年6月19日，第三人顾增丽和原告周龙法因感情破裂协议离婚。离婚协议书第三条约定：位于上虞市百官街道杜家村砖木结构贰层楼房贰间中属于周龙法名下的产权份额赠与给儿子（第三人周某）所有。同日，离婚协议书经上虞市公证处公证。
原告周龙法有兄弟姐妹共二人即王银珍、周龙珍。2008年7月11日，经上虞市公证处公证，王银珍、周龙珍均自愿放弃继承位于上虞区百官街道杜家村二层楼房二间中属于王成林、周丽娟的遗产部分。
2009年1月10日，原告周龙法因经营需要向被告杜晓章借款30万元。借款到期后，因原告周龙法无力偿还，故杜晓章向本院起诉要求原告周龙法归还借款，经本院组织调解达成调解协议，但原告周龙法未按调解书确定的期限履行债务，故杜晓章向本院申请强制执行。在本院执行过程中，周龙法与杜晓章于2009年3月23日达成以物抵款协议书一份，周龙法自愿以座落在百官街道杜家村二层楼房二间（评估价为299029元）折抵给同村村民的杜晓章，余款杜晓章予以放弃，并一次性执行完毕。同时，原告周龙法将上述房屋交付给了杜晓章，杜晓章占有房屋后即进行了装修并使用至今。
现因上述房屋征迁改造而发生纠纷，故成讼。
另查明，2014年12月20日，上虞市城中村改造投资开发有限公司、上虞区房屋征迁三所与被告杜晓章就讼争房屋签订了编号为679、680号的房屋征迁改造补偿协议书各一份，并经上虞市公证处公证。
本院认为，本案的争议焦点有：一、第三人顾增丽在“以物抵款”行为发生时是否享有对涉案房屋的产权份额？2008年6月19日，第三人顾增丽与原告周龙法离婚协议书第三条赠与条款的效力？二、原、被告之间达成的《以物抵款协议书》的效力？三、讼争房屋的所有权归属？被告杜晓章是否构成善意取得？
对于第一个焦点，涉案房屋于1991年建造，属原告周龙法家庭共有财产，共有人为王成林、周丽娟、周龙法。1993年王成林去世未留下遗嘱，故涉案房屋中属于王成林遗产部分应按照法定继承原则由第一顺序继承人周丽娟、周龙法、王银珍、周龙珍继承。1996年周丽娟去世未留下遗嘱，故房屋中属于周丽娟的遗产部分（包括周丽娟继承王成林遗产部分）亦应按照法定继承原则由其第一顺序继承人周龙法、王银珍、周龙珍继承。自此至遗产分割前，周龙法、王银珍、周龙珍对涉案房屋形成一种共同共有关系。继承从被继承人死亡时开始，在原告周龙法继承其父母的遗产时，其与第三人顾增丽已经形成事实婚姻并于1994年9月16日补办登记结婚手续，根据《婚姻法》的相关规定，在婚姻关系存续期间，夫妻一方因继承所得的财产应属夫妻共同财产，故原告周龙法继承其父母的遗产份额部分应属周龙法和顾增丽的夫妻共同财产。2008年6月19日，第三人顾增丽与原告周龙法离婚协议书中未涉及顾增丽对于涉案房屋享有的财产份额问题。2008年7月11日，王银珍、周龙珍放弃对王成林、周丽娟遗产的继承。综上，在2009年3月23日原告周龙法与被告杜晓章签订以物抵款协议书时，第三人顾增丽享有对涉案房屋的产权份额。
2008年6月19日，顾增丽与周龙法离婚协议书中约定涉案房屋中属于周龙法名下的产权份额赠与给儿子（第三人周某）所有，离婚协议书并经上虞公证处公证。对于该赠与行为的效力，本院认为，首先，应认定该行为系赠与人周龙法的真实性意思表示，其次，此时周某尚未成年，周龙法以周某的监护人或者法定代理人的身份亦存在接受赠与的意思表示，再次，对离婚协议书的公证，其效力当然及于该赠与条款。综上，本院对该赠与行为的效力予以确认。
对于第二个焦点，2009年3月23日的以物抵款协议书系在本院执行过程中由原告周龙法与被告杜晓章之间自愿达成，系双方真实意思表示，且交易双方为同村村民，标的房屋亦在本村。该法律行为之目的是清偿周龙法之债务、房屋所有权进行转移、同时执行案件予以执结。该协议书并未违反法律、法规的禁止性规定，亦不存在合同法第五十二条关于合同无效的其他各种情形，应属有效。原告认为被告杜晓章自己在本村就拥有宅基地住房，根据法律规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，故以物抵款协议书违反了《土地管理法》的规定而无效。对此本院认为，“一户一宅”原则是指农村村民只能申请一处宅基地，如果将原有宅基地上住宅房屋出卖后，则不能再行申请另处宅基地，限制的是重复申请宅基地的行为，但法律并不禁止同村村民之间或者同一集体经济组织的成员之间进行农村房屋的交易，故对原告的上述意见本院不予采纳。
对于第三个焦点，被告杜晓章对讼争房屋是否构成善意取得，本院分析如下：
第一，在签订该协议时，周龙法向杜晓章出具并提交了王成林和周丽娟的其他继承人王银珍、周龙珍放弃继承的公证书、以及形成时间为2008年7月28日登记土地使用权人为周龙法一人的土地使用权证，且协议是在法院执行过程中所达成，由此可见杜晓章完全有理由相信周龙法系涉案房屋的权利人，具有处分权，即杜晓章在受让该房屋时是“善意”的。即使周龙法是无权处分，其他权利人亦不能对抗善意的受让方。
第二，杜晓章对周龙法享有的债权金额（30万元）高于涉案房屋当时的评估价（299029元），故周龙法的借款债务消灭的同时，杜晓章是以合理的对价受让了涉案房屋。
第三，根据我国物权法规定，不动产物权的变更以登记为生效要件，但农村房屋是建造在农村集体土地上，有别于商品房，具有其特殊性。本案以物抵款协议书签订于2009年3月，至今已有六年之久，该房在协议签订时无房屋所有权的初始登记，协议签订后周龙法即将房屋连同土地使用权证原件交付给杜晓章，后杜晓章虽未办理土地使用权证的变更登记手续，但其占有房屋后即进行了装修并使用至今，在房屋转让后的六年时间里双方都没有就此发生纠纷，原告及第三人亦未提出过任何主张。本院认为，在我国农村房屋产权登记制度尚不完备的情况下，被告杜晓章通过法院执行程序取得房屋，并占有、使用至今，其对房屋进行装修亦体现出对房屋的处分特征，故上述行为具有公开的展示性，这种公开展示行为能够满足物权排他性的效力，具有一定的公信力和公示效应，应当认定涉案房屋所有权已经发生了变动的效力。
综上，涉案房屋已由被告杜晓章善意取得，故原告及第三人要求确认《以物抵款协议书》无效，并主张房屋所有权的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、驳回原告周龙法的全部诉讼请求。
二、驳回第三人顾增丽的全部诉讼请求。
本案受理费80元，减半收取40元，由原告周龙法负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费人民币80元，逾期不交则按自动撤回上诉处理。款汇至绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行绍兴银行业务部，邮编312000）。
审判员 孙科为
二〇一五年五月十四日
书记员 王文洁
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。