广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终9018号
上诉人（原审原告、反诉被告）:何绍昌，男，1981年1月2日出生，汉族，住广东省佛岗县，。
委托诉讼代理人：余丹霞，广东顺迪律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄升锦，广东顺迪律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告)：龙善庆，男，1941年12月27日出生，香港居民，住广东省佛山市顺德区，。
委托诉讼代理人：陈巧玲，广东实丰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：区绮雯，广东实丰律师事务所律师。
上诉人何绍昌因与被上诉人龙善庆租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初1829号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
何绍昌上诉请求：（一）改判一审判决第二项、第三项判决为：支持何绍昌在一审的诉讼请求，龙善庆向何绍昌返还押金8500元及水电费3759元，并支付其违约给何绍昌造成的损失79000元，何绍昌无须向龙善庆支付50元；（二）本案上诉费由龙善庆承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误。（一）龙善庆妻子与何绍昌于2014年12月29日签订协议后，将出租屋的所有事情交给何绍昌处理，何绍昌每月只需向龙善庆缴纳租金7500元即可。何绍昌接收出租屋后发现屋内设备陈旧不齐，基本无人愿租，便自费修葺和添置家电。为节约成本，何绍昌均在二手家电街中一间名为新旧货买卖行的店铺购买家电。该店没有工商登记，只向何绍昌出具了收据而无发票。（二）2015年12月龙善庆在未告知何绍昌的情况下，擅自将承包给何绍昌的绿湾12座4楼出售给他人，构成根本违约。龙善庆出售后才通知何绍昌，并约何绍昌在2016年1月28日去龙善庆处商谈房屋出售以后相应扣减每月交纳租金的事宜。但何绍昌到达后，龙善庆的妻子威胁何绍昌交出水电缴费本并要求撕掉双方签订的协议，何绍昌争吵不过被其拿走水电缴费本并报警处理才得以脱身。2016年1月30日，龙善庆未通知何绍昌擅自将出租屋的门锁换掉，并通知租客由其自行收租。因此，龙善庆的行为已构成违约。
龙善庆辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。（一）根据一审庭审及双方提交的证据显示，何绍昌并无实际交付押金8500元。即使该8500元转为次承租人交给何绍昌的押金，但在次承租人退租时，何绍昌并未将押金退回，而是由龙善庆自行垫付的，且在一审庭审中何绍昌也自认有8550元的押金是龙善庆退的。故何绍昌要求返回8500元押金缺乏事实依据，相反，其还应该向龙善庆返还50元押金。（二）根据何绍昌一审提交的《押金收据、水电费收据》显示，何绍昌要求返回的水电费3759元是何绍昌替龙善庆管理期间收取的水电费，该水电费收据的日期是2014年12月27日，发生在与龙善庆签订协议之前。何绍昌将该笔费用交至龙善庆之妻时扣除工资2500元、维修费350元，再将剩余的1099元交至龙善庆之妻，明显该笔水电费并非何绍昌垫付。故何绍昌要求返回水电费3759元毫无事实依据。（三）何绍昌提交的购买家具家电的单据是何绍昌单方伪造的，没有加盖公章或显示付款单位，无法证明是为了涉案房屋而购买。龙善庆提交的证据显示，涉案房屋内的家电比较陈旧。涉案房屋内的设备设施均是龙善庆之妻从二手市场购买。关于房屋重新粉刷的问题，何绍昌未提供证据证明是否已经重新粉刷，即使重新粉刷，何绍昌亦未经过龙善庆同意，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，该部分费用应由何绍昌自行承担。何绍昌并无其他证据证明其因解除租赁协议而实际遭受的损失为79000元，应承担举证不力之后果，其该诉请应予驳回。
何绍昌向一审法院起诉请求：1.确认何绍昌与龙善庆签订的协议书于2016年1月31日解除；2.龙善庆向何绍昌返还押金8500元及水电费3759元；3.龙善庆向何绍昌支付违约造成的损失79000元；以上合计91259元；4.龙善庆承担本案的诉讼费用。
龙善庆提起反诉请求：1.何绍昌向龙善庆返还新松财源路10号房屋2015年11月至2016年1月的水电费5930.96元；返还石狮巷13号房屋2015年12月至1月的水电费164.12元；2.何绍昌向龙善庆返还租赁押金9130元；3.何绍昌赔偿将位于石狮一巷13号二层的洗手间恢复原状的费用约10000元；4.诉讼费由何绍昌承担。
一审法院认定事实：2014年12月29日，案外人陈碧珍作为甲方（出租方），何绍昌作为乙方（承包方），共同签订《协议书》，约定：何绍昌承包新松财源路10号全幢（不计铺位）、落梓村石狮一巷13号全幢及绿湾12座4楼全层承包，每月承包金额7500元，为期三年，承包期由2015年1月1日至2018年12月31日。承包期内一切政府税费、管理费、维修费、垃圾费归何绍昌处理负责。何绍昌交押金8500元，合同期满押金8500元退回给何绍昌。如有一方违约，赔偿另一方经济损失。
2014年12月27日陈碧珍开具收取押金8500元收据及收取水电费共计3759元的收据。
何绍昌在承租上述三处房产后，将上述三处房产予以转租。2015年12月龙善庆将绿湾12座4楼出售给他人。2016年1月，何绍昌与龙善庆发生冲突。龙善庆后将新松财源路10号、落梓村石狮一巷13号的房产收回，自行出租。庭审中，何绍昌、龙善庆双方确认，自2016年2月何绍昌未再向龙善庆支付租金，亦未再管理涉案房产。
另查，陈碧珍与龙善庆为夫妻关系。
庭审中，龙善庆确认新松财源路102号房内的两台二手空调、一台热水器为何绍昌购置。何绍昌确认由龙善庆退回次承租人的押金包括：新松财源路101房1200元、102房1000元、201房2200元、301房1200元、302房1200元、401房和404房500元、402房300元，石狮巷2楼550元、1楼400元。共计8550元。
以上事实还有本案的开庭笔录在案佐证。
一审法院认为，关于本案的管辖问题。龙善庆系香港居民，故本案属涉港民事纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条规定：“下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：（一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖；……”案涉不动产位于广东省佛山市顺德区，一审法院属于在本辖区内对涉港民事案件有管辖权的人民法院，且符合级别管辖的规定，本案应由一审法院管辖。另根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条规定：“不动产物权，适用不动产所在地法律。”本案应适用中国内地法律解决本案纠纷。
关于何绍昌、龙善庆于2014年12月29日签订的协议书是否应解除的问题。首先，案涉的租赁合同由何绍昌与案外人陈碧珍签订，但各方当事人及案外人陈碧珍均对案外人陈碧珍是代龙善庆签订上述租赁协议无异议，且案涉的租赁协议亦由龙善庆实际履行，故一审法院确认2014年12月29日何绍昌与案外人陈碧珍签订的《协议书》实际履行双方为何绍昌和龙善庆。何绍昌起诉要求确认该协议书于2016年1月31日解除，龙善庆对解除协议无异议，且确认绿湾12座4楼此前已出售给他人，新松财源路10号、落梓村石狮一巷13号的两处房产亦已于2016年2月收回并自行出租，故一审法院确认，何绍昌与龙善庆于2014年12月29日签订的协议书已于2016年1月31日解除。
关于押金的问题。根据双方租赁协议约定，“合同期满押金8500元退回给何绍昌”，虽然现在尚未够合同期满，但双方租赁协议已经实际解除，且该解除行为是在龙善庆擅自收回出租的涉案房产情况下发生，因此龙善庆应向何绍昌返还押金8500元。虽然何绍昌、龙善庆之间于2016年1月即发生冲突，但双方并未约定该冲突即为租赁协议解除的条件，且合同一方可据此解除租赁合同，故龙善庆以双方发生冲突为由解除合同理据不足，一审法院不予采纳。龙善庆主张何绍昌并未实际交付8500元，该8500元实质为次承租人的押金，但根据合同的相对性，次承租人所缴纳的租金应由转租人（即何绍昌）收取，现龙善庆代为收取，亦应视为何绍昌所缴纳。对龙善庆主张未收取8500元押金的主张，一审法院不予采纳。龙善庆主张代为退还部分租户的押金，据庭审中何绍昌确认由龙善庆代为退还的租金总额为8550元，该款项应当由何绍昌予以支付，现龙善庆代为支付，故可相应抵扣押金金额。因此龙善庆无需再向何绍昌支付款项，何绍昌应向龙善庆支付代付押金款项50元。
关于水电费的问题。第一，关于何绍昌主张的水电费3759元。首先，虽然龙善庆向何绍昌开出收取3759元水电费的收据，但水电费原本是支付的消费水电的费用，金额的多少是在消费之后，由水电部门计算后通知用户缴纳。龙善庆开具水电费收据的日期为2014年12月27日，是与何绍昌签订协议书之前，无证据证明是何绍昌与龙善庆签订合同后发生的款项，故龙善庆无需向何绍昌返还水电费。其次，即使如何绍昌所言，该款为其预付的水电费，但因之后案涉三处房产即由何绍昌租用，所租赁的房产所产生的水电费亦应由何绍昌支付，并在其预交的费用中予以扣除，故即使上述费用为何绍昌预交，亦在其后使用租赁房产的过程中使用完毕，故对何绍昌主张退还3759元的水电费用的主张，一审法院不予支持。第二，对于龙善庆所主张的水电费。由于涉案房产的水电费为两个月收取一次，而何绍昌、龙善庆交接租赁房产时正处于两个月的中间时段，其中一个月的水电费用为何绍昌管理出租房时产生，一个月产生的水电费用为龙善庆管理出租房进产生，龙善庆并无证据区分两个月分别产生的费用为多少。且在何绍昌管理出租房的期间，所缴纳水电费用亦少有结余，而由于2016年2月涉案房产即已由龙善庆收回自行出租，各次承租人于2016年2月所缴纳的水电费亦由龙善庆收取，因此龙善庆所举的证据并不足以证明何绍昌尚拖欠水电费的金额为多少，对龙善庆主张支付水电费的诉请，一审法院不予支持。
关于何绍昌主张的违约损失。因何绍昌未能举证证明其因解除租赁协议，实际遭受79000元的损失，故对何绍昌的该项主张，一审法院不予支持。但因龙善庆确认新松财源路102号房内的两台二手空调、一台热水器为何绍昌购置，故何绍昌可要求龙善庆退回上述原物。
关于龙善庆要求修复费用10000元的主张。由于何绍昌、龙善庆于2014年12月即签订租赁合同，后龙善庆已知悉何绍昌将在租赁房屋内加建洗手间而未提出反对意见，视为何绍昌的加建行为已得到龙善庆的同意，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第一款规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。”对龙善庆要求修复费用的主张，一审法院不予支持。龙善庆声称其仅知道何绍昌提出加建洗手间，但不知其加建的地方，一审法院认为，何绍昌租赁房屋已一年有余，龙善庆应当对自有的房屋进行合理的管理，且龙善庆亦并非无法进入出租房内，故龙善庆应当对何绍昌的加建行为是知悉的。而龙善庆在知悉的情况下并非提出反对意见，应视为龙善庆的默认。故对龙善庆上述抗辩理由，一审法院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十三条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决：一、确认何绍昌与龙善庆实际履行的2014年12月29日的《协议书》于2016年1月31日解除；二、驳回何绍昌的其他诉讼请求；三、何绍昌应于判决生效之日起五日内向龙善庆支付50元；四、驳回龙善庆的其他诉讼请求。一审本诉受理费2081.47元，反诉受理费1040.74元，共计3122.21元，由何绍昌负担2121.74元，由龙善庆负担1000.47元。
本院二审期间，何绍昌向本院提交了报警回执一份，拟证明龙善庆为夺取何绍昌手中的水电费存折，将何绍昌反锁；申请证人甘某出庭作证，拟证明其为涉案房产添置家电的情况。
龙善庆在二审期间未提交新证据。
经审查，何绍昌提交的报警回执与本案不具有关联性，本院不予确认；对于是否需要证人出庭作证，在本院认为部分论述。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院另查明：一审中，对于何绍昌将石狮房屋二层增加洗手间的事实，何绍昌陈述：当时龙善庆要求把卫生间“做到房间，但我看到房间不好排水，我就做到厅里，这我有跟被告说过”；龙善庆陈述：“原告有跟我说过要增加洗手间，我跟他说已经有了，不需要再做洗手间了，要做就只能做到天台。后来原告有没有做我方不清楚，直到2016年1月28日才知道原告把洗手间做到客厅了。”
在二审法庭调查中，何绍昌陈述：1.主张的79000元损失是指装修、改造卫生间、家具等实际损失55000元和可得利益损失（预期的租金差额收入）；2.对涉案房屋进行装修和修葺已经过龙善庆的口头同意，但无书面证据；3.其认为对涉案房屋的装修是作为承包龙善庆涉案房屋的投资。龙善庆陈述:何绍昌未对涉案房屋进行装修，也未就装修与龙善庆协商并获取龙善庆的同意。
本院认为，本案是租赁合同纠纷。一审法院对于本案管辖法院以及应当适用的法律确定正确，本院予以确认。一审法院认定双方签订的《协议书》于2016年1月31日解除，双方对此均未提起上诉，本院迳予确认。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条第一款规定,第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，故本院围绕上诉人何绍昌的上诉请求审理本案。根据上诉人何绍昌的上诉请求和被上诉人龙善庆的答辩意见，归纳本案二审的争议焦点为：一、龙善庆是否应向何绍昌返还押金8500元和水电费3759元以及何绍昌是否应向龙善庆支付50元；二、龙善庆是否应赔偿何绍昌损失79000元。
一、关于龙善庆是否应向何绍昌返还押金8500元和水电费3759元以及何绍昌是否应向龙善庆支付50元的问题
根据龙善庆向何绍昌出具的收据，龙善庆已收取何绍昌支付的8500元押金，现双方签订的《协议书》因龙善庆擅自收回涉案房产而解除，故龙善庆应将该8500元押金返还给何绍昌。因涉案房产由何绍昌从龙善庆处承租后再转租给次承租人，根据合同的相对性，次承租人支付的押金应由何绍昌收取和退还。龙善庆主张其代何绍昌退还了部分次承租人的押金，何绍昌亦确认由龙善庆代为退还的押金总额为8550元，故该款项与龙善庆应退还给何绍昌的押金8500元两相抵扣，何绍昌还应向龙善庆返还代付的押金50元。综上，龙善庆无需再向何绍昌支付款项，何绍昌还应向龙善庆支付50元。
关于水电费3759元的问题。水电费一般是用户消费后由水电部门计算后通知用户支付。根据何绍昌提供的龙善庆向其出具的3759元水电费收据，其日期为2014年12月27日，早于何绍昌和龙善庆签订《协议书》的时间，何绍昌未提供任何证据证明该款项系双方签订协议书之后发生，故仅凭该收据何绍昌无权要求龙善庆返还该水电费，此其一；其二，对于龙善庆应返还该水电费的原因，何绍昌解释为因其在签订《协议书》之前替龙善庆管理出租屋，该水电费收据上的款项系龙善庆应支付给他的工资和维修费用，但因龙善庆要用该款项支付水电费，故向其出具该收据，此解释并不被龙善庆确认，且明显与双方租赁合同关系性质不相符；其三，因双方均确认在签订《协议书》之前何绍昌替龙善庆管理涉案房产的出租事宜，故龙善庆解释该收据系双方对签订《协议书》之前何绍昌代收的水电费进行结算，该陈述较为合理，本院予以采信，何绍昌要求龙善庆返还该款项没有事实和法律依据。因此，本院对何绍昌请求龙善庆返还该3759元水电费不予支持。
二、关于龙善庆是否应赔偿何绍昌损失79000元的问题
何绍昌主张龙善庆应赔偿的79000元损失是指装修、改造卫生间、家电等实际损失55000元和可得利益损失（预期的租金差额收入）。关于装修损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担”的规定，何绍昌未能举证证明其对房屋进行过装修和修葺且已经过龙善庆的同意，龙善庆对此亦不确认，故本院对其该诉请不予支持，对其要求鉴定其装修损失的申请亦不予准许。关于改造卫生间的损失，虽然龙善庆确认何绍昌在加建卫生间前已向其告知，但龙善庆表示其已明确指示何绍昌卫生间的加建位置，且在2016年1月28日前并不知道具体加建情况，何绍昌亦承认其并未按照龙善庆指定的位置加建卫生间。因加建卫生间对于房屋格局和使用有较大影响，何绍昌的此种加建行为应视为未取得龙善庆同意的装饰装修行为，由此发生的费用应由何绍昌自行负担，故本院对何绍昌要求鉴定加建卫生间的费用的申请不予批准，对其要求龙善庆赔偿该加建费用的诉请亦不予支持。关于购置家电的损失，因除新松财源路102号房内的两台二手空调、一台热水器外，龙善庆并不确认何绍昌还添置了其他家电，且即便如何绍昌所述，因家电未与涉案房产形成附合，何绍昌可要求龙善庆予以返还原物，故本院对何绍昌要求龙善庆赔偿该部分损失的诉请不予支持，对其申请证人出庭作证的申请亦不予准许。关于可得利益损失，因何绍昌未能举证证明其通过转租可获取租金差额收益及预期收益的具体数额，故本院对其该诉请不予支持。
综上，何绍昌的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2081.47元，由上诉人何绍昌负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 刘建红
审 判 员 郑正坚
代理审判员 吴媛媛
二〇一七年四月二十二日
书 记 员 梁启星