广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一初字第2868号
原告南宁市景汇物业服务有限公司，住所地：南宁市金浦路十六号汇东国际小区五楼会所。
法定代表人黎瑾。
委托代理人袁乃圆。系该公司的员工。
委托代理人洪宗强。系该公司的员工。
被告余饶珠。
原告南宁市景汇物业服务有限公司诉被告余饶珠物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法指定审判员，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人袁乃圆到庭参加了诉讼。被告余饶珠经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年7月25日，原、被告签订《汇东郦城业主临时管理规约》，合同签订后，原告如约履行了约定的各项义务。根据合同约定，被告应按时向原告交纳物业管理服务费等各项相关服务费用，但被告从2013年4月1日至2015年6月17日一直未向原告交纳上述费用，构成违约。据此，原告要求被告支付欠付的各项费用，并支付相应的逾期付款违约金。为维护自身的合法权益，原告特向人民法院提起诉讼，请求依法判令：一、被告向原告支付2013年7月1日至2015年6月30日的物业服务费3605.9元（计算方式：115.64平方米×1.3元／月·平方米×24个月）、2013年11月1日至2015年6月30日的生活垃圾处理费160元（计算方式：8元／户·月×20个月）、2013年4月2日至2015年5月2日的公摊水费29.3元及公摊电费590.9元、2014年3月14日至2014年7月14日的水费5.9元；二、被告向原告支付逾期交纳物业服务费的违约金2569.8元（计算方式：以欠付的物业服务费为基数，按每日3‰计算，从2013年9月1日起计算至2015年3月31日止）；三、本案诉讼费用由被告承担。
被告未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。
经审理查明，2010年4月17日，被告与广西明华房地产开发有限公司（以下简称“明华公司”）签订《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS00117108），约定由被告向明华公司购买位于青环路90号汇东郦城天郦湖组团3-G号楼某号房，明华公司应当在2011年10月30日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用。该合同附件五：《前期物业服务合同》和《临时管理规约》，其中《临时管理规约》后附有《承诺书》，内容为：本人（单位）已详细阅读并理解建设单位制定的《临时管理规约》，同意遵守本公约内的一切条款，如有违约，愿承担相应违约责任。落款处有被告签名。
2011年7月15日，明华公司与原告签订《汇东郦城前期物业服务合同》，约定由明华公司将其开发建设的汇东郦城小区的高层住宅、商业、幼儿园、会所、办公、地下停车场委托给原告进行前期物业管理服务；合同期限从2011年7月18日起至本小区第一届业主委员会成立，业主委员会与业主大会选聘的物业服务公司签订物业服务合同生效后，前期物业服务合同终止。合同第十四条约定，业主缴纳费用的时间：每月1日至30日缴纳当月费用；业主的物业管理费应从甲方的交楼通知规定业主办理收楼手续之日起开始缴纳，甲方通知入伙之日起一个月内未办理入伙手续者，自逾期之日起算；物业服务费收费标准：住宅按建筑面积（带电梯）：1.3元／月·平方米，甲方、业主和物业使用人未按本合同约定按时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日起按每天所欠费用的3‰标准向乙方支付违约金；甲方、业主和物业使用人逾期未交纳水电公摊费及自用部分水费的，也应从逾期之日起按每天所欠费用的3‰标准收取违约金；自用水费按业主或使用人实际发生额由乙方代收；公用水、电费及自用、公用水电损耗，按当月实际发生公用水、电费和自用、公用水电损耗实行据实按户分摊由乙方代为收取。原告与明华公司签订《汇东郦城前期物业服务合同》后，原告一直为汇东郦城小区提供物业服务至今。后因被告拖欠物业服务费、水费、公摊水电费、生活垃圾处理费等各项费用，原告经多次催讨未果，遂诉至本院，并提出前述诉讼请求。
2012年7月25日，明华公司将上述房屋交付被告使用。原告并为此提供《汇东郦城业主临时管理规约》签署页：内容为：汇东郦城3G座某号，声明：本人已详阅《汇东郦城业主临时管理规约》的全部内容，同意按《汇东郦城业主临时管理规约》中的条款执行。落款处有被告签名。《汇东郦城业主临时管理规约》约定：小区指汇东郦城小区，开发商指明华公司，物业公司指原告公司；开发商可授权物业公司向小区业主或住户收取经物价部门批准的管理服务费用；业主须按时全额缴纳物业管理服务费用和专项维修资金以及其他应交款项；物业公司经开发商选聘后，即成为小区全体业主的物业管理代理人，对小区实施物业管理。规约第九条约定，物业服务费标准由业主按房屋建筑面积每平方米标准缴纳，高层住宅按建筑面积1.3元／月·平方米的标准缴纳（包括电梯年审费、维护保养费，电梯运行的电费由业主每月按户据实分摊）。规约第十一条约定，由物业公司代收的费用有：水电费、水电周转金、公用水电分摊费等，其中水电费由业主按实际使用数额逐月结算缴纳，水电周转金在业主办理入伙手续时，一次性缴纳100元／户，水电分摊费是为小区的公共利益而发生的水费和电费，逐月核算，实际发生的公摊费用由业主按户进行分摊缴纳。规约第二十六条约定，业主、使用人未按照本业主临时管理规约或物业管理服务合同的约定交纳物业管理服务费用及其他应交费用的，自逾期之日起，每日加收应当交纳费用的千分之三的违约金。
另查明，原告公司成立于2005年11月2日，是经工商登记注册的有限责任公司，经营范围：物业管理服务（凭许可证在有效期内经营）。原告于2015年2月15日取得《物业服务企业资质证书》，载明：准予从事物业管理活动时间：2005年11月2日，资质等级：壹级，有效期：2018年2月14日。
2011年7月18日，经原告向南宁市物价局申请物业服务收费标准备案，该局下发《南宁市普通住宅小区物业服务收费标准备案表》，备案意见为：同意二级备案。按建筑面积计，住宅综合费最高为：有电梯1.3元／㎡，以上备案有效期限至2014年8月5日。2014年7月31日，经原告向南宁市物价局申请物业服务收费标准备案，该局下发《南宁市普通住宅小区物业服务收费标准备案表》，备案意见为：同意二级备案。按建筑面积计，住宅综合费最高为：有电梯1.3元／㎡，以上备案有效期限至2017年8月8日。
再查明，2009年9月3日，南宁市物价局与南宁市房产管理局共同下发南价格（2009）200号《关于印发南宁市普通住宅小区物业服务等级及收费标准的通知》，其中附件二“南宁市普通住宅小区物业服务费标准”中规定物业服务管理等级为三级的收费标准为：无电梯的0.6元／月·平方米，带电梯的0.9元／月·平方米，上下浮动幅度10%，浮动范围为无电梯为0.54～0.66元／月·平方米，带电梯为0.81～0.99元／月·平方米。
2010年4月8日，南宁市物价局、财政局、城市管理局联合向南宁市环境卫生管理处下发《关于重新明确我市城镇生活垃圾处理费收费标准等有关问题的通知》（南价费（2010）31号），通知载明：从2010年元月1日起，全市区范围内统一执行我市第三步城镇生活垃圾处理费收费标准，即城镇居（村）民为8元／户·月。
本院认为，根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”、《最高人民法院管理与审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，前期物业服务合同是房地产建设单位与其所选聘的物业服务企业之间所订立的合同。在汇东郦城小区未召开业主大会亦未成立业主委员会的情况下，明华公司与原告签订了《汇东郦城前期物业服务合同》，上述合同的主要权利与义务人系针对物业公司和小区业主，内容系对建筑物的维护、环境及居住条件的保障等为业主的日常生活提供相关服务，故该合同具有前期物业服务合同的性质。原告亦实际为包括被告在内的业主提供了物业服务。上述《汇东郦城前期物业服务合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对原、被告均具有约束力。受明华公司的委托，原告作为汇东郦城小区的前期物业服务企业，在小区成立业主委员会、选聘物业管理企业前为小区提供物业服务，被告签字确认的《汇东郦城业主临时管理规约》亦对物业服务费用的收费标准、违约责任的承担进行了约定，被告作为受益人应履行按时交纳物业服务费等相关费用的义务。
关于物业服务费。经南宁市物价局核准，汇东郦城小区在2011年7月18日至2017年8月8日期间的物业服务费住宅按建筑面积计1.3元／月·平方米的标准收取，故被告每月应交纳的物业服务费应按每平方米0.45元计115.64平方米。2013年7月1日至2015年6月30日期间，被告应向原告支付的物业服务费为：1.3元／月·平方米×115.64平方米×24个月=3608元。现原告主张上述期间的物业服务费3605.9元，属其权利的自行处分，本院予以照准。
关于生活垃圾处理费。根据《汇东郦城前期物业服务合同》第十四条约定，被告应按时向原告交纳生活垃圾处理费。根据南宁市物价局、财政局、城市管理局于2010年4月8日联合下发的《关于重新明确我市城镇生活垃圾处理费收费标准等有关问题的通知》（南价费（2010）31号）的规定，从2010年1月1日起，城市生活垃圾处理费按每户每月8元收取。因此，从2013年11月1日至2015年6月30日期间，被告应向原告交纳的生活垃圾处理费为：8元／户·月×20个月=160元。
关于公摊水电费及水费。根据《汇东郦城前期物业服务合同》第十四条约定，自用水费、公摊水、电费等由原告据实代收。因此，被告还应向原告交纳2013年4月2日至2015年5月2日的公摊水费29.3元、公摊电费590.9元及2014年3月14日至2014年7月14日的水费5.9元。
关于逾期交纳物业服务费的违约金。《汇东郦城业主临时管理规约》及《汇东郦城前期物业服务合同》均对逾期支付物业服务费的违约责任进行了约定，现被告逾期交纳物业服务费，应承担相应的违约责任。《汇东郦城前期物业服务合同》约定业主应于每月1至30日缴纳当月的物业服务费用，逾期则按日3‰的标准支付违约金，因此，逾期交纳物业服务费的违约金应从次月1日起计算，具体计算方式如下：以2013年7月1日至2015年6月30日期间每个月应交物业服务费150元为基数，按日3‰计算，每笔款项以下一个月的第一日为逾期起算日期计至2015年3月31日止。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第二十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《广西壮族自治区物业管理条例》第四十七条之规定，判决如下：
一、被告余饶珠向原告南宁市景汇物业服务有限公司交纳2013年7月1日至2015年6月30日的物业服务费3605.9元；
二、被告余饶珠向原告南宁市景汇物业服务有限公司交纳2013年11月1日至2015年6月30日的生活垃圾处理费160元；
三、被告余饶珠向原告南宁市景汇物业服务有限公司交纳2013年4月2日至2015年5月2日的公摊水费29.3元、公摊电费590.9元及2014年3月14日至2014年7月14日的水费5.9元；
四、被告余饶珠向原告南宁市景汇物业服务有限公司支付逾期交纳物业服务费的违约金（违约金计算方式：以2013年7月1日至2015年6月30日期间每个月应交物业服务费150元为基数，按日3‰计算，每笔款项以下一个月的第一日为逾期起算日期计至2015年3月31日止）。
案件受理费25元，由被告余饶珠负担。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉费用。逾期不交也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审判员 谭 妤
二〇一五年十一月十九日
书记员 郭顺萍
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告反诉的，可以缺席判决。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《物业管理条例》
第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《广西壮族自治区物业管理条例》
第四十七条业主、使用人未按照前期物业管理服务合同或者物业管理服务合同的约定交纳物业管理服务费用或者维修资金的，物业管理企业可以每日加收应当交纳费用的千分之三的滞纳金或者按照约定加收滞纳金。