黑龙江省双鸭山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑05民终78号
上诉人（原审被告）：双鸭山市金城房地产开发有限公司。
法定代表人：姜旭波，总经理。
委托诉讼代理人：杨金广，副总经理。
被上诉人（原审原告）：李利平，男，1962年11月1日出生。
上诉人双鸭山市金城房地产开发有限公司因与被上诉人房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，上诉人双鸭山市金城房地产开发有限公司不服集贤县人民法院（2016）黑0521民初1529号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月17日受理后，依法组成合议庭。经阅卷、调查和询问当事人。本案径行审理终结。
上诉人双鸭山市金城房地产开发有限公司的上诉请求：1、依法撤销集贤县人民法院（2016）黑0521民初1529号民事判决；2、驳回被上诉人一审诉讼请求；3、判令被�诉人承担本案的一、二审全部诉讼费用。上诉人金城公司上诉称，原审判决认定事实金城公司未支付的各项补偿费用103390元，与李利平比原有房屋增加的面积11.67平方米折抵计算，单价高于8800元/平方米的事实错误，应该按合同签订时的市场价格4300元/平方米计算；本案是房屋拆迁安置补偿合同纠纷，不是商品房买卖合同纠纷，不应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》；原审判决认为：对于迟延交付房屋的时间，由于金城公司自认双方系面积减少未能达成一致而未能接收房屋，而面积减少系金城公司的过错，故在未能达成一致的前提下，李利平不接受房屋是正当的，该租金损失应由金城公司承担是适用法律错误。
被上诉人李利平辩称，原判认定事实正确，上诉人主张的市场价格与我们原来签订的协议价格不符。我们协议签订时是用我的补偿款等103390元补偿增加的面积，由此可以算出8800元/平方米。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。
原审法院经审理查明：2013年8月6日，李利平与金城公司签订《房屋拆迁产权调换安置协议书》：“李利平，有照房屋，现营业，建筑面积143.33平方米。金城公司补偿李利平搬家费、租房费、装修费、附属物、营业补偿、误拆补偿合计103390元。新楼安置在景苑山水小区A区6号楼至7号楼之间一拖二商服，建筑面积155平方米。回迁时间2014年10月1日。入户时面积以房产测绘为准，多退少补。”
现新房屋已建成，建筑面积130.5平方米，但未交付李利平。金城公司主张已通知李利平接收，但因面积减少双方没有协商一致而李利平未予接收。
李利平主张，《房屋拆迁产权调换安置协议书》�约定原有房屋143.33平方米、金城公司回迁安置李利平新楼155平方米、补偿李利平各种损失费用合计103390元，补偿费不再给付李利平、增加的面积也不再交付房款，互相折抵，增加的面积折合价款8800元/平方米。
金城公司主张，安置协议并没有约定增加的面积价款为8800元/平方米。
原审法院认为，本案系房屋拆迁安置合同纠纷，应当适用《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定。商品房买卖合同解释第十四条规定：“出卖人交付房屋的建筑面积与合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：面积误差比绝对值在3％以内的，按照合同约定价格据实结算；面积误差比绝对值超过3％的，对于减少的面积按照房屋价款�倍返还。”本案原、被告双方在拆迁安置协议中约定“入户时面积以房产测绘为准，多退少补”，该约定并未明确如何退、补，约定不明，故应适用商品房买卖解释的规定处理，面积减少超过3%的部分，应双倍赔偿。
对于赔偿面积损失的单价，根据拆迁补偿协议计算，金城公司未支付的各项补偿费用103390元，与李利平比原有房屋增加的面积11.67平方米折抵计算，单价高于8800元/平方米，因此李利平的请求符合法律规定，本院予以支持。
对于迟延交付房屋的租金损失，拆迁安置协议中对于原有房屋的性质标明“现营业”，对于安置的新楼，也注明为“商服”，因此18个月以内的租金损失应当按照10元/月/平方米计算，超过18个月以外的租金损失应按20元/月/平方米计算。
对于迟延交付房屋的时间，由于金城公司自认双方系因面积减少未能�成一致而未能接收房屋，而面积减少系金城公司的过错，故在未能达成一致意见的前提下，李利平不接收房屋是正当的，该租金损失应由金城公司承担。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决：被告双鸭山市金城房地产开发有限公司于本判决生效后立即履行与原告李利平于2013年8月6日签订的《房屋拆迁产权调换安置协议书》，向李利平交付集贤县福利镇景苑山水小区A区6号楼至7号楼之间一拖二商服房屋130.5平方米，并赔偿李利平损失442980元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8225元（原告李利平已预交），由被告双鸭山市金城房地产开发有限公司承担7945元，由原告李利平自负280元。
二审中，当事人没有提交新证据。
经审查，本院对证据的分析认证与一审法院相同，对一审法院的证据认证意见，本院依法予以确认。
二审经审理查明的事实和一审认定的事实一致。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的房屋拆迁产权调换安置协议书系双方真实意愿的表示，不存在违法国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效，协议双方均应当遵守。上诉人交付的房屋面积与协议书约定少了24.5平方米，属于违约行为。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。双方协议约定，在原有房屋面积143.33平方米的基础上，安置调换的房屋增至155平方米，增加的11.67平方米被上诉人不再支付价款，上诉人也不再支付各种补偿款103390元，应视为用补偿货币折算给付的，这其实是一种商品房买卖关系。关于交付房屋出现面积减少，应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定处理。因此，原审法院适用法律正确。减少的面积3%以内的部分，上诉人应当返还价款，超过3%的部分应当双倍赔偿。
减少面积的单价，应当根据协议增加面积的每平方米价格计算。上诉人金城公司回迁安置李利平新楼155平方米、补偿李利平各种损失费用合计103390元，补偿费未给付李利平，增加的面积被上诉人李利平也未再交付房款，折抵增加的面积价款8859元/平方米，原审法院依照8800元/平方米计算的单价正确。
上诉人金城公司称已与2015年11月通�被上诉人交付房屋。被上诉人否认，并称直至2016年10月找上诉人要房都没有交付。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人无法提供证据证明其通知被上诉人交房的事实。因此，金城公司应当承担举证不能的法律后果。原审计算延迟交付房屋的租金损失正确。综上所述，上诉人双鸭山市金城房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8225元，由上诉人双鸭山市金城房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 祝玉付
审 判 员 洪晓琪
审 判 员 杨利国
二〇一七年二月二十七日
法官助理 杨 亮
书 记 员 李 娜