上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第2845号
上诉人（原审被告）上海唐恒餐饮有限公司。
法定代表人＊＊＊，董事长。
委托代理人马骏，北京盈科（上海）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海民泰房地产有限公司。
法定代表人＊＊＊，董事长。
委托代理人徐韬峰，北京市中伦（上海）律师事务所律师。
委托代理人王诗诣，北京市中伦（上海）律师事务所律师。
上诉人上海唐恒餐饮有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第26626号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年9月23日公开开庭进行了审理。上诉人上海唐恒餐饮有限公司的委托代理人马骏，被上诉人上海民泰房地产有限公司的委托代理人徐韬峰、王诗诣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，工商行政部门于2011年12月1日同意“上海甲食品进出口有限公司”（以下简称“甲食品公司”）企业名称保留延长六个月，从2011年7月15日至2012年7月15日，2012年2月24日上海民泰房地产有限公司（以下简称“民泰公司”）作为甲方与甲食品公司作为乙方签订了《乙大厦办公房租赁合同》，约定由乙方向甲方承租位于上海市＊＊＊区＊＊＊路＊＊＊号乙大厦35楼F室（以下简称“系争房屋”），建筑面积为361.27平方米。合同第2条约定：租赁期限自2012年6月1日起至2017年5月31日止。合同第3条“租金、物业管理费及其他费用”约定：该房屋前3年租金单价为人民币10.50元／平方米／天（以下币种均为人民币），每月租金总额为115，380.61元，乙方应按照本合同第5条约定支付全额租金，该房屋后两年租金单价为11.50元／平方米／天，每月租金总额为126，369.24元，该房屋的物业管理费每月单价为35元／平方米，共计12，644.45元／月。合同第4条“保证金”约定：乙方自合同签订之日起5个工作日内向甲方或其代理人支付保证金共计397，261.53元，该金额相等于乙方租赁该房屋应付之三个月租金和物业管理费之和，在本合同签订之日前乙方支付的任何费用（如有）自动冲抵保证金的全部或部分，若乙方未能遵守本合同规定，及时支付租金、物业管理费或其他支出、费用、税收、违约金及根据本合同、物业管理条例、法规规定应付而未付的费用，甲方有权选择提前7个工作日书面通知乙方并从乙方缴纳的保证金中扣除拖欠之款项及根据本合同约定乙方应支付的滞纳金，乙方应自保证金扣除之日起3个工作日内向甲方全额补足保证金，若乙方在上述期限内未能全额补足保证金，自甲方扣除保证金之日起，每逾期一天，乙方应额外支付相当于逾期支付金额0.30%的滞纳金，若乙方未能在30个工作日内全额补足保证金，甲方有权终止本合同。合同第5条“支付方式”约定：乙方必须在每月的第一日前支付当月的全额租金（第一个月的租金除外）和物业管理费，若乙方延迟支付租金和物业管理费，乙方应自延迟支付之日起至实际付款日止，每逾期一日，支付相当于逾期支付金额0.30%的滞纳金。合同第8条“甲方的权利与义务”约定：甲方有权要求乙方按期交付租金及其他各项费用，如果乙方拖欠租金或其他费用超过7个工作日，甲方可以向乙方发出催款通知，若乙方在收到上述通知7个工作日内没有给甲方任何正式的书面解释或未付清欠款，甲方可以向乙方再次发出催款通知，告知其已违约，若乙方在收到上述第二次通知7个工作日内仍然没有给甲方任何正式的书面解释或未付清欠款，甲方有权通知乙方终止本合同，并采取法律措施，本条约定不影响甲方根据本协议从乙方保证金中扣除相应款项的权利。合同第10条“租赁期满或提前终止”约定：若租赁期满或者提前终止，乙方未能按照本合同规定的时间，或甲方根据本合同向乙方发出通知中确定的交房时间向甲方返还该房屋，或退还时该房屋不符合本合同附件二的交付标准，则甲方有权根据租赁合同中规定的租赁期限，按照本合同规定的收费标准向乙方双倍收取延迟交房期间的租金、物业管理费及其他费用（以本合同中确定的租赁期限最后一月租金、物业管理费及其他费用为准），直至乙方办理交接手续。合同附件三“补充条款”约定：交房日期为2012年4月1日，装修期间预计为2012年4月1日至2012年5月31日，在双方履行合同的前提下，承租方在交付之日起的2个月内可以出入该物业进行装修，在装修期内无需缴纳租金，但仍需缴付物业管理费及其他相关费用。上述合同签订后，相关乙方的权利义务均由上海唐恒餐饮有限公司（以下简称“唐恒公司”）承接。
2014年4月3日、4月15日民泰公司向唐恒公司发出催讨2014年4月的租金、物业管理费、滞纳金的《催款通知单》，2014年5月23日民泰公司以唐恒公司欠付2014年4月1日起的租金，且未能补足先前已扣减的保证金，经二次催款仍未收到书面解释或应付清的欠缴费用为由，告知唐恒公司租赁合同于2014年5月23日提前终止。之后唐恒公司虽向民泰公司提出要求继续租赁系争房屋的请求，但双方协商未成。
原审另查明，因出租系争房屋一节，民泰公司向上海丙国际物业服务有限公司支付了佣金共计53，126.48元。2014年5月23日民泰公司发出解除通知后，唐恒公司于2014年8月21日付清了2014年5月23日之前拖欠的租金、物业管理费等费用369，378.19元。
原审审理中，民泰公司提起诉讼，请求判令：1、确认民泰公司、唐恒公司之间就上海市＊＊＊区＊＊＊路＊＊＊号乙大厦35楼F室房屋的租赁合同于2014年5月23日解除；2、唐恒公司向民泰公司支付2014年5月23日之前的租金和物业管理费共计人民币369，378.19元；3、唐恒公司支付从2014年5月24日起至实际迁出之日止的房屋使用费，按每日8，489.35元的标准计算；4、唐恒公司支付2014年2月的逾期支付租金和物业管理费的滞纳金（以欠费总额129，108.87元为基数，按照千分之三的标准计算28天）；5、唐恒公司支付2014年3月的逾期支付租金和物业管理费的滞纳金（以欠费总额258，217.74元为基数，按照千分之三的标准计算31天）；6、唐恒公司支付2014年4月的逾期支付租金和物业管理费的滞纳金（以欠费总额271，946元为基数，按照千分之三的标准计算30天）；7、唐恒公司支付2014年5月的逾期支付租金和物业管理费的滞纳金（以欠费总额369，378.19元为基数，按照千分之三的标准计算23天）；8、唐恒公司支付2014年5月24日起至实际支付之日止的逾期付款滞纳金（以欠费总额369，378.19元为本金，按照千分之三标准计算至实际支付之日止）；9、唐恒公司赔偿民泰公司违约造成的损失517，935.87元；10、唐恒公司承担上海市＊＊＊区＊＊＊路＊＊＊号乙大厦35楼F室恢复原状的费用并将上述房屋返还民泰公司。后民泰公司明确诉请为：1、因唐恒公司长期拖欠租金，唐恒公司于2014年5月23日收到了民泰公司发出的合同解除通知，因此要求确认民泰公司唐恒公司的租赁合同于2014年5月23日解除，唐恒公司同时应返还系争房屋；2、要求唐恒公司按照日租金和物业管理费的标准4，244.68元的1.3倍支付从2014年5月24日起至实际迁出之日止的房屋使用费；3、要求唐恒公司支付2014年2月逾期支付的租金和物业管理费129，108.87元的滞纳金（以129，108.87元为本金，从2014年2月1日起算至2014年2月28日）；4、要求唐恒公司支付2014年3月逾期支付的租金和物业管理费258，217.74元的滞纳金（以258，217.74元为本金，按照日千分之三标准，从2014年3月1日起算至2014年3月31日）；5、要求唐恒公司支付2014年4月逾期支付的租金和物业管理费271，946元的滞纳金（以271，946元为本金，按照日千分之三标准，从2014年4月1日起算至2014年4月30日）；6、要求唐恒公司支付2014年5月逾期支付的租金和物业管理费369，378.19元的滞纳金（以369，378.19元为本金，按照日千分之三标准，从2014年5月1日起算至2014年5月23日）；7、要求唐恒公司支付2014年5月逾期支付的租金和物业管理费369，378.19元的滞纳金（以369，378.19元为本金，按照每日千分之三的标准，从2014年5月24日计算至2014年8月21日，合同中对解除后的滞纳金标准未约定，故参照合同解除前的滞纳金标准计算，该滞纳金与使用费是基于两个违约事实）；8、要求唐恒公司赔偿违约造成的损失517，935.87元，由以下三部分组成：a、唐恒公司违约导致提前解除合同的中介佣金损失32，149.38元（民泰公司与唐恒公司建立租赁关系花费中介佣金53，126.48元，总租期1，826天，每天佣金为29.06元，尚余租期1，105天，计佣金损失为32，149.38元），b、免租期和装修期租金损失139，644.66元（按月租金115，380.61元计算已享受的2个月免租期，该期间租金为230，761.22元，总租期为1，826天，免租期和装修期每天的租金为126.38元，剩余租期1，105天，所以免租期和装修期租金损失为139，644.66元），c、剩余租期租金损失346，141.83元（根据相关规定，空租期赔偿的限额为3个月，按月租金115，380.61元计算空租期3个月的租金损失为346，141.83元）。唐恒公司辩称：不同意民泰公司的诉讼请求。
原审法院认为，民泰公司、唐恒公司就系争房屋的租赁合同关系均同意按照《乙大厦办公房租赁合同》的约定履行属双方真实的意思表示，双方均应按《乙大厦办公房租赁合同》所确定的权利义务全面履行。根据合同约定唐恒公司应于每月（公历）的第一日前支付当月的全额租金和物业管理费，但系争房屋2014年4月的租金唐恒公司未能按约支付，经民泰公司二次催讨后仍未能支付，民泰公司于2014年5月23日按照合同约定向唐恒公司发出解除合同通知并无不当，唐恒公司并已收悉上述解除通知书，故民泰公司要求确认双方的租赁合同关系于2014年5月23日解除的诉讼请求予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。民泰公司、唐恒公司租赁合同解除后，唐恒公司应从系争房屋中搬迁，民泰公司要求唐恒公司从系争房屋中迁出并返还系争房屋的诉讼请求予以支持。民泰公司、唐恒公司均确认合同解除后的房屋使用费（包括物业管理费）按照原租金和物业管理费4，244.68元／日的1.3倍计算，对此原审予以确认。根据合同约定唐恒公司逾期支付租金和物业管理费应支付相应的滞纳金，唐恒公司对民泰公司主张的2014年2月1日至2014年5月23日期间逾期支付租金和物业管理费的滞纳金计算标准无异议，对此原审予以确认，并对民泰公司该项诉请予以支持，对于唐恒公司提出欠付的2014年5月1日至2014年5月23日期间的租金、物业管理费369，378.19元自2014年5月24日开始不应计算滞纳金的意见，原审认为，上述欠款唐恒公司直至2014年8月21日才付清，民泰公司要求计算2014年5月24日至2014年8月21日期间该款项的滞纳金并无不当，该滞纳金与房屋使用费无关，唐恒公司的上述观点原审不予采纳。民泰公司、唐恒公司合同中虽约定了违约方应赔偿损失，但未约定具体的项目，对于民泰公司主张的中介佣金损失、免租期（装修期）租金损失、剩余租期租金损失的赔偿问题，原审认为，民泰公司因与唐恒公司建立租赁关系而支付了中介佣金，民泰公司在双方合同履行的前提下给予唐恒公司2个月装修期间的免租，现因唐恒公司原因导致租赁合同提前解除，所以民泰公司要求赔偿相应的佣金损失和免租期（装修期）损失属合理，同时由于合同提前解除，未履行的租赁期间发生的租金可视为民泰公司的损失，民泰公司要求唐恒公司赔偿相应的租金损失可予支持，唐恒公司认为房屋使用费涵盖了上述违约损失的观点原审不予采纳，至于违约损失应予赔偿的金额，根据本案实际情况，结合唐恒公司抗辩民泰公司主张的违约金过高的意见，原审酌情确定违约损失为30万元，民泰公司过高的请求原审不予支持。至于唐恒公司提出合同关系解除后要求补偿装修损失的意见，民泰公司表示不同意补偿，对此原审认为，由于唐恒公司违约导致双方的租赁合同关系解除，唐恒公司要求民泰公司补偿相应的装修损失无合同和法律依据，故原审对唐恒公司提出的该项意见不予采纳。民泰公司申请撤回要求唐恒公司支付2014年5月23日之前的租金、物业管理费369，378.19元和承担上海市＊＊＊区＊＊＊路＊＊＊号乙大厦35楼F室恢复原状费用的诉讼请求并无不当，予以准许。
原审法院审理后于二〇一五年七月三十一日作出判决：一、确认上海民泰房地产有限公司与上海唐恒餐饮有限公司就坐落于上海市＊＊＊区＊＊＊路＊＊＊号乙大厦35楼F室房屋建立的租赁合同关系于2014年5月23日解除；二、上海唐恒餐饮有限公司应于判决生效之日起十日内从上述房屋中迁出，将上述房屋返还上海民泰房地产有限公司；三、上海唐恒餐饮有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海民泰房地产有限公司逾期未付租金和物业管理费的滞纳金，以129，108.87元为基数，从2014年2月1日起算至2014年2月28日止，以258，217.74元为本金，从2014年3月1日起算至2014年3月31日止，以271，946元为本金，从2014年4月1日起算至2014年4月30日止，以369，378.19元为本金，从2014年5月1日起算至2014年8月21日止，均按照每日千分之三的标准计算；四、上海唐恒餐饮有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海民泰房地产有限公司自2014年5月24日起至上海唐恒餐饮有限公司实际迁出时止的使用费，按原日租金和物业管理费4，244.68元的1.3倍计算；五、上海唐恒餐饮有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海民泰房地产有限公司解除合同违约损失30万元。负有金钱给付义务的当事人，如未按原审判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13，742元，由上海唐恒餐饮有限公司负担。
判决后，唐恒公司不服，上诉于本院称：上诉人虽存在逾期支付租金的行为，但结合本案的实际情况，该行为尚不足以导致系争房屋租赁合同解除，上诉人并无恶意违约之行为，确因资金周转困难致逾期支付租金，但上诉人在收到被上诉人发出的解除合同通知后，一直积极与被上诉人协商要求继续履行租赁合同，并陆续支付了相应的款项，上诉人已在尽力履行租赁合同约定的义务，如仅因上诉人拖欠三个月租金即导致合同解除，对上诉人不公平，将给上诉人造成巨大损失。原审判定上诉人按千分之三的标准支付逾期未付租金及管理费之滞纳金显然过高，上诉人在原审中表示如租赁合同继续履行，2014年5月23日之前的违约金上诉人愿按照该标准支付，但5月24日之后的滞纳金上诉人不同意承担，且上诉人并非恶意违约，不应承担高额的滞纳金。上诉人同意按照1.3倍的标准支付日租金和物业管理费的前提是上诉人可以正常使用系争房屋，但实际上被上诉人经常采取断水断电等措施妨碍上诉人正常营业，故1.3倍的支付标准应仅限于上诉人可以正常使用系争房屋期间。对于因被上诉人擅自断水断电造成的扩大损失，应由被上诉人自行承担。原审在判令上诉人按照1.3倍标准支付租金及管理费的情况下，又判决上诉人支付被上诉人30万元损失，缺乏法律依据。关于被上诉人主张的佣金损失问题，首先双方在租赁合同中并未作出约定，同时，上诉人在租赁系争房屋时，已支付被上诉人30万元补偿金，该笔补偿金是补偿被上诉人将系争房屋出租给上诉人所需的包括中介费在内的相关成本，被上诉人已支付的佣金不应列入被上诉人的损失范围。关于被上诉人主张的免租期损失，首先，租赁合同中并未约定提前解除租赁合同的，上诉人仍需支付免租期内的租金，其次即便需要支付，客观上2014年5月23日之后，上诉人仍在使用系争房屋，原审已判决上诉人支付相应的租金及管理费，被上诉人在此期间并不存在房屋空置损失；关于被上诉人主张的空租期损失的问题，系争房屋地理位置优越，一个月的时间足以保障被上诉人重新招租，被上诉人主张三个月空租期损失，明显过长。原审判定上诉人按照1.3倍的标准支付2014年5月24日起的租金及物业管理费，同时又判决上诉人赔偿被上诉人30万元损失，上述两项内容显然存在重复，应予以纠正，故上诉请求撤销原审判决，改判驳回民泰公司原审中的全部诉讼请求，或将本案发回重审。
被上诉人民泰公司辩称：不同意上诉人的上诉请求。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人就系争房屋成立租赁合同关系，双方均应按照约定的内容履行，否则应承担相应的法律责任。现上诉人并未按约支付租金及物业管理费，被上诉人按照合同约定催告上诉人及时支付租金及物业管理费，但上诉人未按照合同约定的时间及时补交未付之租金及物业管理费，被上诉人按约行使合同解除权，符合合同约定，本院予以支持，上诉人关于其逾期支付租金及物业管理费不足以导致合同解除的抗辩意见，与合同约定不符，亦缺乏法律依据，本院不予采纳。
合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。现双方之租赁合同已因被上诉人行使约定解除权而解除，故上诉人应将系争房屋返还给被上诉人。就上诉人应承担的违约责任问题，租赁合同明确约定了逾期支付租金及物业管理费滞纳金的支付标准，上诉人在原审中对被上诉人主张的滞纳金的计算基数及计算标准均无异议，故二审中上诉人又主张滞纳金支付标准过高，缺乏依据，本院不予支持。就合同解除后至上诉人实际返还系争房屋前上诉人应负担的房屋占有使用费的支付标准问题，原审中上诉人与被上诉人对支付标准达成一致意思表示，故上诉人对2014年5月24日后房屋占有使用费支付标准所提的异议，本院不予采纳。就上诉人应承担的赔偿责任问题，被上诉人支付居间佣金并与上诉人签订并履行租赁合同，并给予上诉人两个月免租期，其目的显然亦是信赖并期待与上诉人正常履行租赁合同至期满，现因上诉人违约致租赁合同解除，被上诉人之信赖及合理期待落空，故被上诉人基于签订租赁合同之合理期待而支出的居间佣金及免租期之部分损失，依法可予部分支持，故原审法院综合考虑被上诉人支出的居间佣金以及空租期损失、免租期损失，酌定上诉人承担30万元的赔偿责任，并无不当，本院予以维持。上诉人关于其支付2014年5月24日之后房屋占有使用费后不需再承担违约赔偿责任的抗辩意见，缺乏法律依据，本院不予采纳。原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持，上诉人的上诉请求，缺乏事实基础及法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币13，742元，由上诉人上海唐恒餐饮有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾 依
代理审判员 娄 永
代理审判员 蒋庆琨
二〇一五年十一月五日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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