江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）连民终字第1548号
上诉人（原审原告）周红。
委托代理人陶兴亚、孙磊。
被上诉人（原审被告）连云港晨光置业有限责任公司。
法定代表人刘润忠。
委托代理人尹小舟。
委托代理人张宇。
原审第三人王斌。
上诉人周红因与被上诉人连云港晨光置业有限责任公司（以下简称晨光公司）、原审第三人王斌商品房销售合同纠纷一案，不服原连云港市新浦区人民法院（2014）新民初字第0351号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月18日受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明，晨光公司开发位于连云港市新浦区晨光路2号晨光苑住宅小区，主要销售对象是连云港职业技术学院职工，王斌系该学院计算机系教师。2013年9月30日，周红与晨光公司签订了《晨光苑住宅小区项目认购书》，该认购书销售方（甲方）为连云港晨光置业有限责任公司；认购方（乙方）为王斌，认购书左下方乙方签名为周红。合同约定：乙方自愿向甲方认购晨光路6-3号楼（原规划总平面中2号楼）1单元401室，建筑面积约96平方米（最终面积以产权登记面积为准，2013年10月10日加交73800元）；乙方在签订认购书时，已交款10万元，所交款项以甲方开具的收据为准，所交款项及利息在乙方和甲方正式签订《商品房买卖合同》时转为购房款；乙方必须在甲方通知签约之日起7日内到甲方销售处（厚德楼513房间）签订《商品房买卖合同》，并支付相应的应缴房款。如乙方7日内不办理有关手续，本认购书自动作废，甲方可不经催告将该认购房屋另作销售，退还乙方所交款项及所得利息（5%年息）；甲、乙双方在签订本协议前均已对本协议涉及的条款进行了充分沟通，并在乙方理解和确认的前提下签订，若在签订《商品房买卖合同》时乙方要更名，需提供更名申请及相关公证材料，否则甲方有权拒绝接受乙方合同更名的申请。在签订《商品房买卖合同》后，乙方如更名请自行到房地产交易中心办理，费用自理。周红于2011年1月4日以王斌名义向晨光公司交纳了10万元购房款。2013年11月25日，周红再次与晨光公司签订《晨光自行车库确认单》，并于2013年12月3日通过银行汇款11700元给晨光公司，认购晨光苑规划楼一单元2-1号自行车车库。周红于2013年12月10日致函晨光公司，要求其履行认购书约定的义务，晨光公司以周红未提供转让购房权协议、更名申请及相关公证材料为由，未与周红签订《商品房买卖合同》，引发诉讼。诉讼中，周红称，给付王斌转让费1万元，但未提供相关证据予以证实。
原审法院认为，晨光公司开发位于连云港市新浦区晨光路2号晨光苑住宅小区，主要销售对象是连云港职业技术学院职工。2013年9月30日，周红与晨光公司签订了《晨光苑住宅小区项目认购书》，认购书载明认购方为王斌（系该学院计算机系教师），周红虽在认购书左下方乙方签字处签名，但其并非系连云港职业技术学院教职工，其以王斌名义交纳购房款，但未提供与王斌的购房转让协议，且王斌也否认收到其1万元转让费，周红对此亦未提供证据。根据认购书第五条约定：若在签订《商品房买卖合同》时乙方要更名，需提供更名申请及相关公证材料，否则甲方有权拒绝接受乙方合同更名的申请。周红未按认购书约定提供更名申请及相关公证材料，据此可认定涉案房屋的认购人仍为王斌。周红要求晨光公司履行《晨光苑住宅小区项目认购书》，并按连云港职业技术学院职工购房价格与其签订《商品房买卖合同》的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。原审法院遂判决：驳回周红的诉讼请求。
上诉人周红不服上述判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实错误，适用法律不当。1、认购书的主体应当以合同最后落款签字盖章的当事人来确定。虽然认购书的首部有王斌字样，但后明确有（代）字，且合同首部认购方的电话、地址、身份证号均为上诉人周红。王斌未在认购书中签署任何字迹，故认购书的销售方为晨光公司，认购方为周红。2、2013年9月30日，王斌与上诉人一起至晨光公司处表示同意签订该认购书，说明王斌把购房权已转让给周红，并已实际履行完毕，上诉人取得购房资格，该转让行为与上诉人与被上诉人间的房屋买卖纠纷是两个不同的法律关系。3、晨光公司认可周红于2011年1月缴纳预付款10万元，此后又交纳73800元，周红已履行了认购书约定的内容，晨光公司以接收该款的方式予以认可。请求二审法院撤销原审判决，依法改判或发回重审。
被上诉人晨光公司答辩称：原审判决认定事实清楚，判决正确。1、该认购书是周红真实意思表示，周红在认购书上签字确认认购人是王斌，在王斌的名字后面周红加了一个外字，这表明周红是以外单位人的身份以王斌的名义购买的。2、学校与周红签订认购书的目的是确认购房人没有出现重选现象，确认购房人在购房时所要缴纳的材料，特别是其他人购买时需要的公证等材料。认购书上有八项条款，没有一项就房屋销售价格进行约定，房价是在商品房买卖合同时确定的。3、认购书第五条约定的内容明确，更名时要提供更名申请和自愿转让购房权的公证材料，现周红与王斌就购房权转让产生纠纷，王斌在一审庭审时多次表示不愿意将享受职工待遇的购房权转让给周红。请求依法驳回上诉，维持原判。
原审第三人王斌答辩称：其从未收取过周红的1万元转让费，其不可能无偿将购房权转让给周红。从2013年12月10日开始，周红指使其妹妹打电话对其进行谩骂、威胁，共128次骚扰电话，当时其报警2次，其已成为该事情的受害者。
经审理查明，原审判决认定的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，民事行为应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。本案中，晨光公司与周红双方作为具有相应民事行为能力的行为人在签订《晨光苑住宅小区项目认购书》时意思表示真实，且内容详细具体，因此该认购书在双方间产生了相应的权利义务关系，其所确定的内容在双方间产生拘束力。庭审中，周红、晨光公司及王斌三方均认可，周红系借王斌名义购买涉案房屋、以便享受连云港职业技术学院职工的内部价格，对此晨光公司系明知和认可，同时，三方亦确认王斌没有在认购书的签名，也未按认购书的约定交纳相关款项。周红在与晨光公司签订认购书后，按认购书的约定及晨光公司的通知，先后交纳了185500元的购房款及车库款，故周红系涉案房屋的真实认购人，原审判决认定涉案房屋的认购人系王斌错误，本院予以纠正。
商品房买卖认购、订购、预订等协议是指商品房买卖合同双方当事人在签署预售契约或现房买卖契约前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中周红与晨光公司签订的认购书，虽载明了签约双方的基本情况及房屋的基本情况（位置、面积），晨光公司亦收取了10万元认购金，但双方在认购书对所购房屋的价款未作约定，亦未对《商品房销售管理办法》第十六条规定4-13项的内容进行约定，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，亦不具备商品房买卖的实际履行条件，故该认购书不属于商品房买卖合同，而是商品房买卖合同的预约合同。同时，双方签署的认购书还明确约定，应在甲方通知签约之日起7日内签订商品房买卖合同。现晨光公司以周红未按认购书约定提供更名申请及相关公证材料为由，拒绝与周红签订商品房买卖合同，作为买受人的周红如果有证据证实不能缔约系晨光公司或王斌的过错所造成，其可要求晨光公司或王斌承担相应的缔约过失责任，并要求退还所交纳的购房款项，经本院释明，周红表示如双方不能签订《商品房买卖合同》，其将另行主张权利。综上，周红要求晨光公司与其签订《商品房买卖合同》的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实部分有误，但实体判决正确，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2530元，由上诉人周红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞月侠
审 判 员 应庆国
代理审判员 屠维维
二〇一五年二月二日
书 记 员 韩增丽
法律条文附录
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；