西安市灞桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）灞民初字第02315号
原告（反诉被告）刘选宁，
委托代理人李志宏，陕西法正平安律师事务所律师。
被告（反诉原告）赵义军，
委托代理人高鹏，陕西岚光律师事务所律师。
第三人西安申腾汽车服务有限公司，
法定代表人武红利，任公司董事长。
委托代理人卓世均，
第三人陕西秋林玻璃装饰有限公司，
法定代表人王长发，任公司董事长。
第三人陕西省纺织工业协会，住所地：西安市新城区西八路29号。
负责人马永喜，任该协会会长。
委托代理人王新华，
原告（反诉被告）刘选宁诉被告（反诉原告）赵义军、第三人申腾公司、秋林装饰公司租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月5日立案受理后，依法追加陕西省纺织工业协会为本案第三人。本案依法由审判员韩立军担任审判长、与代理审判员杨扬、张琦组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托代理人李志宏、被告（反诉原告）赵义军及其委托代理人高鹏、第三人申腾公司委托代理人卓世均、秋林装饰公司董事长王长发、陕西省纺织工业协会委托代理人王新华到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）刘选宁诉称，2012年10月原告与被告就被告位于咸宁东路浐河东岸2号院内的房屋及空地租赁双方达成租赁意向，商定租赁期限为10年，自2012年12月1日起至2022年12月30日止，年租金为710400元，上半年和下半年各付355200元；并商定经甲方（被告）同意乙方（原告）方可对房屋进行装修、改建、同时还商定因甲方房屋有瑕疵，有抵押担保、涉诉、或者中途提前收回房屋等行为，导致本合同不能履行时，甲方应双倍返还乙方（原告）已经支付的所有租金等。双方口头商定之后，原告分别于同年10月16日、10月26日、11月3日、11月13日分四次，提前向被告支付了上半年35万元租金。同年11月29日原、被告签订了书面的《房屋租赁合同》，商定条款均在合同中予以约定。但是，原告在签订书面合同时，原告看到被告与该房屋所有权人（陕西省纺织工业协会）签订的租赁合同，该合同约定，被告不得拆除原有地面附着物、不得将场地、设备设施进行变卖、转让、出借、转租等。原告当即提出质疑，被告声称已经与陕西省纺织工业协会协商好了，同意自己对外出租和改建，并保证让陕西省纺织工业协会在原被告签订的《房屋租赁合同》上签字认可。但被告向陕西省纺织工业协会提出后，对方坚持原合同不予改变，导致原告忧虑重重，无法按原计划对该房屋和场地进行使用。原告要求被告尽快处理此事，被告却在2013年3月份将部分库房转租给第三人申腾公司，后又在场地搭建厂房后租给第三人秋林装饰公司。原告曾多次找被告交纳下半年租金，被告均已各种理由推脱。综上，被告未经承租人许可，将已经出租给原告的房屋和场地出租给第三人，已明显构成违约，两个第三人申腾公司、秋林装饰公司未经原告许可，擅自使用原告已承租的房屋和场地，已构成侵权，故原告为维护其合法权益，诉至法院要求依法判令：1.被告承担违约责任向原告支付违约金70万元；2.被告与第三人之间的租赁合同无效；3.第三人申腾公司、秋林装饰公司和被告连带向原告支付其占用原告享有使用权的库房和场地使用费共计49500元。
被告（反诉原告）赵义军辩称及反诉称，1.被告已按约履行合同，无任何违约之处。在原、被告签订租赁合同之后，被告即将租赁物交付原告使用，至2013年5月底前原告一直在正常使用房屋，无任何人干涉其使用。被告已保证在原告租赁期间原告不会受到任何的影响，被告一直也未隐瞒原告其与陕西省纺织工业协会签订的合同。在租赁期间，被告应原告要求拆除了部分房屋，现原告无故不履行合同，给被告造成了重大损失。2.原告未按照合同约定支付租金，构成严重违约。原告没有按照约定支付完第一笔租金，在合同约定的第二次租金缴纳期限内分文未付，其行为严重违约，按合同条款约定，被告有权解除合同，收回房屋。3.被告将房屋租给第三人（申腾公司、秋林装饰公司）是在原告拒交租金以行动表明不愿履行合同义务的前提下，为减少损失所作出的无奈之举。综上，由于原告违约在先，占用租赁物拒不挪出，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求，并提起反诉，要求：1.解除双方2012年11月29日签订的房屋租赁合同。2.要求原告支付被告租赁费等各项损失100400元。
反诉被告刘选宁辩称，对反诉原告的诉求，反诉被告不同意。因反诉被告不存在违约，只是在行使不安抗辩权，反诉原告的理由不成立，要求法院驳回反诉原告的诉讼请求。
第三人申腾公司对本诉及反诉辩称，原、被告之间的合同与本公司没有关系，申腾公司不负责赔偿原告的损失。本诉与反诉均与申腾公司没有关系，我方不发表意见。
第三人秋林装饰公司对本诉及反诉辩称，原、被告之间的合同与本公司没有关系，秋林装饰公司不负责赔偿原告的损失。本诉与反诉均与秋林装饰公司没有关系，我方不发表意见。
第三人陕西省纺织工业协会对本诉及反诉辩称，陕西省纺织工业协会与赵义军的合同期限是从2012年8月1日起至2016年12月31日止，该合同明确约定不能转租，协会大的原则依然是不同意转租，对赵义军的转租既不知情，也不予以追认。另原、被告之间的经济纠纷与陕西省纺织工业协会无关，对原、被告之间的赔偿协会不负任何责任。
经审理查明，2012年6月8日被告赵义军与第三人陕西省纺织工业协会就陕西省纺织工业协会所有的位于咸宁路的抽水站租赁给被告赵义军，双方签订书面的租赁合同。该合同约定：租期三年，自2012年8月1日至2016年12月31日止。租赁期间，乙方（赵义军）不得拆除甲方（陕西省纺织工业协会）原有地面附着物，不得将场地、设备设施进行变卖、转让、出借、转租。否则，甲方有权解除合同。合同签订当日，第三人陕西省纺织工业协会将水站资产与被告赵义军进行了移交。随后赵义军即在原基础上加盖部分库房。
2012年8月左右，被告赵义军与原告刘选宁就被告赵义军租赁的陕西省纺织工业协会咸宁路水站整体转租进行磋商，同年10月16日原告以陕西新柏华酒店名义向被告交付定金5万元，同年10月26日、11月3日、11月13日原告分别向被告交付房屋租金为10万、5万、15万。2012年11月份，被告赵义军将租赁物整体移交与原告刘选宁。同年11月29日原、被告签订书面房屋租赁合同。合同主要条款如下：第二条，该房屋租赁期限为10年，自2012年12月1日起至2022年12月30日止；第三条，该房屋租金每平方米为壹拾伍元，房屋总面积为叁仟肆佰捌拾平方米。空地每平米租金为壹拾元，空地总面积为柒佰平米，年租金为710400元。每年度分两次缴纳，于12月1日前支付上年度租金，6月1日前支付下半年度租金；第六条第1款，租赁期间，因甲方房屋有瑕疵、有抵押担保、涉诉或者中途提前收回房屋等行为，导致本合同不能履行时，甲方（赵义军）应双倍返还乙方（刘选宁）已经支付的所有租金；……。第七条第1款，租赁期间，乙方拖欠租金累计2个月以上的，应按应缴租金的5%向甲方支付违约金。第八条，合同的变更、解除与终止。1.双方可以协商变更或终止合同；2.甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同：（1）提供的房屋有瑕疵、有抵押担保或者涉诉，严重影响乙方使用的；（2）甲方未尽房屋修缮义务，经乙方催告后仍无改善，且严重影响使用的；3.租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋；（1）严重损坏承租房屋，在甲方催告后的合理期限内仍未修复的；（2）利用承租房屋进行违法活动的；（3）拖欠房租两个月以上的。2012年6月1日前，因原告要求陕西省纺织工业协会确认原、被告之间的租赁合同而被告一直推脱，为此原告拖欠5200元租金及拒交下半年租金。原告租赁该场地房屋后，在库房中存放了部分钢材并派人看守，2013年9月前后原告自称钢材丢失不再派人看守场地。
另查明，被告赵义军在与陕西省纺织工业协会签订租赁合同之后，将其与陕西省纺织工业协会的合同进行了变造，将原合同的租赁期限由三年（即2012年8月1日至2016年12月31日止）改为10年（即2012年8月1日起至2022年8月1日）。合同中除了期限和陕西省纺织工业协会的法人代表姓名进行了变更之外，其余合同条款均未做改动。该变造后的合同被告在签订合同之时交给了原告。
又查明，2013年6月6日被告赵义军与第三人申腾公司签订租赁合同，将该租赁场地中的1200平米库房租赁给了第三人申腾公司，租赁期限为10年（2013年7月15日至2023年6月15日）。2013年6月15日被告赵义军与第三人秋林装饰公司签订租赁合同，将该租赁场地中的230平米库房租赁给了秋林装饰公司，租赁期限为5年（2013年6月15日至2018年6月15日）。庭审中，本院询问出租人陕西省纺织工业协会，被告赵义军的转租是否给其造成损失，其表示目前没有损失，也无损失的证据。本案在审理过程中，因原、被告意见差距过大，调解未果。
上述事实有原告陈述、被告答辩、第三人辩称、赵义军与陕西省纺织工业协会的租赁合同、赵义军变造的合同、赵义军与刘选宁的房屋租赁合同、收据、赵义军与申腾公司的租赁合同、赵义军与秋林装饰公司的租赁合同、谈话记录、庭审笔录、质证笔录等在卷作证，足以认定。
本院认为，陕西省纺织工业协会与赵义军签订的租赁合同约定租赁期间为2012年8月1日起至2016年12月31日止，而赵义军与刘选宁签订的转租合同的租赁期间为2012年12月1日起至2022年12月30日，该转租合同中超出原合同（陕西省纺织工业协会与赵义军的合同）期限的部分无效。虽陕西省纺织工业协会与赵义军签订的合同中明确约定了不能转租，但陕西省纺织工业协会自知道赵义军将该租赁物转租之后，并未提起诉讼要求解除其与赵义军之间的租赁合同，且该转租并未对陕西省纺织工业协议造成损害。根据合同的相对性原理，赵义军与刘选宁签订的房屋租赁合同系双方真实意思体现且并不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同在原合同（陕西省纺织工业协会与赵义军的合同）期限内（即2012年12月1日起至2016年12月31日止）的部分有效。同理，被告赵义军与申腾公司的合同在原合同（陕西省纺织工业协会与赵义军的合同）期限内（即2013年7月15日起至2016年12月31日止）有效，超出期限部分无效。被告赵义军与秋林装饰公司的合同在原合同（陕西省纺织工业协会与赵义军的合同）期限内（即2013年6月15日起至2016年12月31日止）部分有效，超出期限部分无效。被告赵义军虽在合同缔约过程中向原告交付了其变造的假合同，但该行为并未对原、被告的合同产生实质性的影响。原告在与被告签订《房屋租赁合同》时，被告已明确告知原告该租赁物为陕西省纺织工业协会所有，并将其变造的租赁合同交付给原告方，该变造合同中也以明确约定不得转租。原告在签定合同之前既已知不能转租，就应当预见并承担由此带来的风险和不利后果，不存在不安抗辩权；同时原、被告合同中明确约定了租金的缴纳方式为每年度分两次缴纳，12月1日前支付上年度租金，6月1日前支付下半年度租金，原告在2012年12月1日前应当交纳上半年租金355200元，原告交纳了350000元之后，下余5200元未交纳，2013年6月1日前未交纳下半年度租金属于违约在先。在原告拒交租金之后，被告在2013年6月6日将1200平米租给申腾公司、2013年6月15日将230平米租给秋林装饰公司的行为属于先履行抗辩权，被告的行为并无不当。因自2012年11月份至2013年6月1日之前该租赁物完全由原告占有、使用和支配，在此后，原告依然部分使用该租赁物，原告实际并未受到损失。因原告违约在先故原告要求被告承担违约责任支付违约金70万的诉求因无合法依据本院不予支持。原告要求判令被告与申腾公司、秋林装饰公司的租赁合同无效与法无据，本院不予支持。因原告至今未向被告支付2013年6月1号之后的租金，故原告要求申腾公司、秋林装饰公司与被告向原告支付库房及场地使用费49500元没有合法依据，本院不予支持。被告在审理过程中，提出反诉，要求解除原、被告之间的合同，因原告（反诉被告）也同意解除，故被告反诉要求解除合同的诉求本院予以支持。被告反诉要求原告支付场地费的请求与法有据，本院予以支持。因原告拖欠上半年租金5200元，2013年6月1日之后至2013年8月1日前原告依然占用部分库房存放钢材，故原告应当支付库房的使用费61500元【（3480-1430）平×15元／平×2月】。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、第六十八条、第九十三条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、驳回原告刘选宁（反诉被告）的诉讼请求。
二、解除原告刘选宁（反诉被告）与被告赵义军（反诉原告）之间的房屋租赁合同，原告刘选宁于本判决生效后15日内将房屋移交赵义军。
三、原告刘选宁于本判决生效后15日内向被告赵义军支付租赁费66700元。
如果反诉被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费11938元，原告刘选宁已预交，由原告刘选宁（反诉被告）承担；反诉案件受理费1154元，反诉原告赵义军已预交，由赵义军承担392元、刘选宁承担762元。刘选宁于本判决生效后15日内将此款直接给付赵义军。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 韩立军
代理审判员 杨 扬
代理审判员 张 琦
二〇一四年六月六日
书 记 员 孟爱香