广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终7126号
上诉人(原审被告)：广州市越秀区东山街寺右股份合作经济联社，住所地广东省广州市越秀区。
负责人：姚瑞意。
上诉人(原审被告)：广州市寺右实业有限公司，住所地广东省广州市越秀区。
法定代表人：姚瑞意，董事长。
上列两上诉人共同委托代理人：张逸扬，广东信德盛律师事务所律师。
上诉人(原审原告)：周启校，住广东省深圳市福田区。
委托代理人：颜伦任，广东仁言律师事务所律师。
委托代理人：吴成锋，广东仁言律师事务所律师助理。
上诉人周启校、广州市越秀区东山街寺右股份合作经济联社（以下简称经济联社）、广州市寺右实业有限公司（以下简称寺右公司）因物权保护纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第2570号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：位于广州市越秀区寺右二马路51、53号第五层房屋原是以广州市天河区沙河镇寺右股份合作经济联社名义登记的房产。据房产登记号：统字477373号不动产登记查册表记载：寺右二马路51,53号房产（共8层）的所有权人为广州市天河区沙河镇寺右股份合作经济联社，登记附注：房屋用途：首层商场；2-3层餐厅，维修中心；4-9层客房；10层机房，洗衣房。1997年5月交通银行广州分行江南支行等二人申请抵押，统字592911号存案（七楼）。1997年8月交通银行广州分行江南支行申请抵押，统字594309号存案（4、5楼）。1999年3月交行江南支行申请涂销抵押，抵押，定字12348号存案。2001年9月14日交通银行广州分行申请涂销抵押，抵押，强字96832号存案（4,5,7层）。
2009年9月2日，《南方日报》刊登了深圳市华德拍卖有限公司拍卖公告，其中内容为：“受委托，我司将于2009年9月18日下午3：00在深圳市罗湖区松园路88号景园酒店3楼宴会厅对下列标的进行公开拍卖：1、广州市寺右二马路51,53号第4、5、7层（面积约2057.5平方米）参考价860万元。公告期为标的展示日期，按照有关法规的规定，符合相关规定的优先购买权人若有意参加竞买，请于拍卖会前两天持有效凭证和身份证明到我司申报优先购买权（优先购买权以委托方认定为准）；逾期不报视为放弃优先权。”
2009年10月27日，广东省汕尾市中级人民法院作出（2009）汕中法执三拍字第25号执行裁定书，裁定：位于广州市东山区寺右二马路51、53号第4、5、7层以人民币856万元由周启校净值竞得。买受人周启校可持本裁定书到相关部门办理产权过户登记手续，过户登记时所发生的全部税、费等均由买受人承担。
2010年11月25日，广州市国土资源和房屋管理局核发广州市越秀区寺右二马路51,53号五层的房地产权证，载明该屋的套内建筑面积为570.6336平方米，城市规划房屋用途为客房。
2014年10月21日，周启校向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、经济联社、寺右公司立即将广州市越秀区寺右二马路51，53号第五层全层腾空退还周启校，并保证房屋能正常供水供电使用。2、经济联社、寺右公司按房管部门评定的同期同类参考价标准共同支付自2009年10月27日到实际返还上述场地之日止的房屋使用费给周启校，且经济联社、寺右公司对上述房屋使用费的支付承担连带责任。
经济联社一审辩称：一、涉案房屋未交付是由于双方就涉案房屋的物业管理费、房屋维修养护费存在争议，非经济联社拒不交付。2009年10月27日汕尾市中级人民法院作出裁定对周启校竞得涉案房屋的拍卖行为予以确认后，一直到2014年1月8日前，经济联社从来没有收到过周启校要求交付涉案房屋的通知，也没有办法联系周启校，就算想交付也无从交付。至2014年1月8日收到周启校的函后，经济联社提出双方结算物业管理费和维修、养护的费用故而双方发生争议。涉案房产在被拍卖之前，经济联社委托寺右公司出租和管理涉案房产。寺右公司于2009年9月20日与广州市红姐姐文化传播有限公司签订租赁合同，将五楼部分面积出租给该公司，合同有效期自2009年12月1日至2010年11月31日。另外，由于周启校一直没有收回涉案房屋，房屋的管理费、维修费等无人支付，为防止损失的扩大，故经济联社委托寺右公司于2011年3月31日将201-505房出租给广州市泰华机电设备有限公司，租赁期限于2013年3月31日到期。上述租赁合同到期后均没有续签合同。二、2014年1月8日前的房屋使用费损失是周启校怠于行使权利所导致的，应由周启校自行承担，其无权主张2014年1月8日之前的房屋使用费。三、周启校所主张的自2009年10月27日起的房屋使用费，其中2012年1月8日之前的房屋使用费已经过了诉讼时效期间，依法不能得到支持。四、即使存在房屋使用费，应按照经济联社原与租赁方约定租金标准并以经济联社已收取的租金数额为限，不应按房管部门发布的同地段租金指导价来计算。五、本案中，经济联社实际收取租金远低于周启校诉请数额。如果判决经济联社向周启校支付巨额的房屋使用费，对经济联社极为不公平。六、周启校可自行向供水、供电部门申请独立的水电表，经济联社无义务为周启校申办。周启校拍卖裁定书仅是载明周启校取得所有权，并无载明需要原业主承担提供供水供电的房屋。七、多数租赁合同是在周启校拍卖前签订，经济联社确认在周启校竞拍房屋后仍继续收取租户租金，但这是为了减少损失，而租金收取的标准也是按照原来和租户们合同约定的租金标准，具体数额和期限如经济联社提交的自行制作的列表记载一致，经济联社同意将收取的租金返还给周启校，但应扣除超过诉讼时效的部分。周启校是在2014月1月8日发函给经济联社的，即2012年1月8日之前的租金已经超过诉讼时效，经济联社不同意返还。
寺右公司一审辩称：一、寺右公司既非涉案房屋的原权属人，也没有将涉案房屋出租，更没有占用涉案房屋，故没有义务向周启校交付房屋和支付房屋使用费。二、2009年10月27日汕尾市中级人民法院作出裁定对周启校竞得涉案房屋的拍卖行为予以确认。涉案房屋在被拍卖之前，由寺右公司受经济联社的委托进行出租和管理，与广州市红姐姐文化传播有限公司签订租赁合同，将涉案房屋部分面积出租给该公司。另外，由于周启校一直没有收回涉案房屋，房屋的管理费、维修费等无人支付，为防止损失的扩大，故寺右公司受经济联社的委托于2011年3月31日将501-505房出租给广州市泰华机电设备有限公司，租赁期限于2013年3月31日到期。上述租赁合同到期后均没有续签合同，故周启校要求寺右公司交付涉案房屋和支付场地费没有事实和法律依据。周启校作为权属人，应当向实际使用人而非向寺右公司主张权利。三、周启校无权主张2014年1月8日之前的房屋使用费。周启校直至2014年1月7日才通过特快专递发函给寺右公司的一名董事会成员（非法定代表人）和经济联社的负责人，该快递邮件于2014年1月8日到达，要求交付涉案房屋和支付房屋使用费。在此之前周启校没有联系过原权属人经济联社要求交付涉案房屋。涉案房屋已基本处于空置状态多年，寺右公司既没有使用涉案房屋，也没有从中获利。2014年1月8日前的房屋使用费损失是周启校怠于行使权利所导致的，应由周启校自行承担。四、周启校所主张的自2009年10月27日起的房屋使用费，其中2012年1月8日之前的房屋使用费已经过了诉讼时效期间，依法不能得到支持。五、即使存在房屋使用费，也应按照寺右公司代经济联社与承租方约定租金标准为准并以寺右公司已代经济联社收取的租金数额为限，不应按房管部门发布的同地段租金指导价来计算，且不应由寺右公司承担。六、周启校要求保证房屋能正常供水供电的请求属于变更诉讼请求，已超过变更诉讼请求的期限。七、涉案房屋在2015年9月底已经腾空交还给经济联社，寺右公司此前代收取租金、管理房屋等均是受经济联社的委托，收取的费用均已经交给了经济联社，现在寺右公司已经没有在场地内管理和收取租金，故周启校要求寺右公司承担本案责任没有依据。
原审法院另查明，广州市天河区沙河镇寺右股份合作经济联社后更名为广州市越秀区东湖街寺右股份合作经济联社，后再更名为广州市越秀区东山街寺右股份合作经济联社。
本案一审中，周启校为证明其向经济联社和寺右公司催促过交付房屋和使用费，提交了以下证据：1、《关于敬请移交寺右二马路51、53号第4、5、7层房产的通知》和EMS邮件（该邮件寄至寺右一马路18号泰恒大厦1901房寺右公司，邮件收寄日期为2011年8月16日，该邮件被退回，原审法院当庭拆开该退回的邮件，内为《关于敬请移交寺右二马路51、53号第4、5、7层房产的通知》），上述通知内容为要求经济联社和寺右公司移交涉案房产以及支付2009年10月27日起至今的房屋使用费；2、周启校委托广东仁言律师事务所向寺右公司和经济联社发出的2014年1月4日的律师函（该函件于2014年1月7日以EMS方式邮寄，于次日妥投），该函要求寺右公司和经济联社腾空上述物业和支付占用房屋使用费。经济联社和寺右公司称收到2014年1月4日的律师函，但没有收到《关于敬请移交寺右二马路51、53号第4、5、7层房产的通知》，并表示该邮件上写的物件名为“关于敬请移交寺右二马路51、53号第4、5、7层房产的通知”，只能证明其邮寄的通知是关于移交房产问题，并没有显示其主张使用费。
经济联社和寺右公司为证明其出租情况及租金收取情况，提交了房屋收入汇总表及以下租赁合同：1、寺右公司与广州鑫桥人才培训有限公司于2008年5月1日签订的关于承租七楼十三间房的《房屋租赁合同》，约定租期从2008年5月1日至2013年4月30日，其中2011年4月30日前的月租金为12600元，2011年5月1日起的月租金为14400元。2、寺右公司与广东众望创意装饰工程有限公司于2010年9月20日签订关于承租713、714房的《房屋租赁合同》，约定租期从2010年6月1日起至2011年5月31日止，月租金为1920元。3、寺右公司与广州市泰华机电设备有限公司于2001年3月31日签订关于承租501-505房的《租赁合同》，约定租期从2011年4月1日至2013年3月31日，月租金为4200元。4、寺右公司与广州市红姐姐文化传播有限公司于2009年9月30日签订的关于承租516房的《租赁合同》，约定租期从2009年10月1日至2010年11月30日止，月租金为800元。5、寺右公司与黄某乙于2009年2月6日签订的关于承租4楼的《租赁合同》，约定租期从2009年4月1日至2014年3月31日，月租金为12480元。周启校对上述租赁合同真实性予以确认，但认为上述租赁合同是寺右公司与租户签订的，不清楚真实的租金是否如合同所载；对上述房屋收入汇总表不予确认，认为该表是寺右公司和经济联社自行制作，没有其他证据予以佐证。
原审法院于2015年10月16日上午到寺右二马路51、53号四、五、七层勘查，上述三层房屋内的设备和物品已经全部清空，没有公司或人员使用。经济联社和寺右公司称四楼是在2015年9月3日清空的，五楼和七楼是2015年9月26日清空的。
后原审法院于2015年10月26日到现场勘查，上述房屋已清空，没有租户也没有设施设备，通往四、五、七楼的电梯正常运行，但四、五、七楼并无正常的水电供应。经济联合和寺右公司表示：大楼的水电是寺右村自行投资拉设的，且拍卖并无载明交场时需提供正常水电供应，故其在清场后将水电切断，因其没有义务继续提供正常水电供应，作为新产权人的周启校，应另外向供水供电部门申请其户名的水电表。周启校称在经济联社和寺右公司未能提供正常供水供电的情况下，不同意接收场地。
本案一审庭审中，经济联合和寺右公司表示：经济联社是寺右公司的股东之一，经济联社委托寺右公司收取涉案房屋的租金、管理租赁等事宜。
原审法院认为：关于收回房屋的问题。周启校作为涉案房屋的所有权人，对房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利，周启校现要求收回房屋合法有理，予以支持。从经济联社、寺右公司在清场前出租给他人使用的事实可见，涉案房屋的水电是有正常供应的，在涉案房屋产权转移至周启校名下后，作为原产权人的经济联社，应负有将有正常水电供应的房屋交付给周启校使用的义务。经济联社、寺右公司虽在诉讼过程中已清空场地，但其将水电切断，涉案房屋不具备移交的条件，现周启校要求经济联社、寺右公司将能保证正常供水供电的涉案房屋交付给其使用，合法有理，予以支持。
关于房屋使用费的问题。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。故周启校有权主张自2009年10月27日起的房屋使用费。但根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”以及第一百四十条的规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”经济联社、寺右公司已确认收到周启校发出的2014年1月4日要求腾空上述物业和支付房屋使用费的律师函，且该函妥投时间为2014年1月8日，故周启校向经济联社、寺右公司送达该律师函的行为构成诉讼时效中断。而周启校提交的《关于敬请移交寺右二马路51、53号第4、5、7层房产的通知》并未送达给经济联社、寺右公司，该行为并未构成诉讼时效中断的事由。因此，周启校主张的2012年1月8日前的房屋占用费已过诉讼时效期间，不予支持。但经济联社、寺右公司应向周启校支付自2012年1月8日起的房屋使用费。至于房屋使用费的标准，因经济联社、寺右公司提交的房屋租赁协议对周启校均无约束力，故经济联社、寺右公司认为房屋使用费应按其与租户约定的租金标准计的抗辩意见不成立，不予支持。根据公平合理的原则，周启校要求参照房管部门评定的同期同类参考价标准计算房屋使用费理由充分，予以支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，于2016年1月8日作出如下判决：一、被告广州市越秀区东山街寺右股份合作经济联社、广州市寺右实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，将具备正常水电供应的广州市越秀区寺右二马路51，53号第五层房屋腾空交回给原告周启校。二、被告广州市越秀区东山街寺右股份合作经济联社、广州市寺右实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，将从2012年1月8日起至本判决发生法律效力之日止的广州市越秀区寺右二马路51，53号第五层房屋使用费（参照房管部门评定的同期同类住宅租金参考价的标准计算）一次性支付给原告周启校；自本判决发生法律效力之次日起，被告广州市越秀区东山街寺右股份合作经济联社、广州市寺右实业有限公司应按上述标准逐月支付房屋使用费给原告周启校至将上述具备正常水电供应的房屋腾空交回给原告周启校时止。三、驳回原告周启校的其他诉讼请求。本案受理费24400元，由原告周启校负担7338元，被告广州市越秀区东山街寺右股份合作经济联社、广州市寺右实业有限公司共同负担17062元。
2016年1月20日，原审法院作出（2014）穗越法民三初字第2570号民事裁定书，因上述2016年1月8日作出的（2014）穗越法民三初字第2570号民事判决书文字上有笔误，裁定该民事判决书中第14页第一行“住宅”删除，即上述原审判决第二项“（参照房管部门评定的同期同类住宅租金参考价的标准计算）”中的“住宅”予以删除。
判后，周启校与经济联社、寺右公司均不服原审判决，向本院提起上诉。
周启校上诉称：一、原审法院虽然查明涉案房屋的用途是客房，但原审判决第二项的房屋使用费标准为“参照房管部门评定的同期同类租金参考价的标准计算”，没有明确为“同期办公用房租金参考价”。1、房产证的附记中载明：“使用年限40年”、“城市规划房屋用途：客房”，证实涉案房屋是作为办公用房使用的。2、根据在房管部门查阅的《房地产登记簿查册表》记载：“土地用途：综合；(房屋)使用性质：非居住用房”，证实涉案房屋不是作为居住(住宅)用途使用的，而是作为办公用房使用。3、周启校与经济联社、寺右公司发生本案纠纷之前，经济联社、寺右公司一直以涉案房屋对外作为办公用房(商业)租赁使用，即涉案房屋一直是作为办公用房使用。综上，涉案房屋明确是作为办公用房(商业)使用，所涉及的租金应依法明确为“办公用房”的租金标准计算。二、关于房屋使用费起算时间。1、寺右公司、经济联社占有周启校所有的房屋应该认定为连续不断的侵权行为，因此房屋使用费不应适用诉讼时效中断的法律规定。2、寺右公司、经济联社早在2009年9月2日已经知道涉案标的被公告拍卖，而继续使用涉案房屋出租、取得收益，故意损害产权人周启校的利益。上诉请求：l、原审判决的第二项中，寺右公司、经济联社支付房屋使用费的起算时间改判为“2009年10月27日”，房屋使用费的计算标准改判为“参照房管部门评定的同期办公用房租金参考价的标准计算”。2、经济联社和寺右公司承担本案的全部诉讼费用。
经济联社、寺右公司上诉称：一、经济联社在涉案物业所在大楼仅仅一户水表和一户电表，原审判令经济联社和寺右公司应将具备正常水电供应的涉案房屋交回给周启校，实际上是将应当由供电营业机构和供水营业机构承担的义务强加给经济联社和寺右公司，违反法律法规的规定。1、为用户提供用电是供电营业机构的义务，非经济联社和寺右公司的义务，周启校应当自行向供电营业机构申请独立设立电表。依据《中华人民共和国电力法》第二十六条和《中华人民共和国电力供应与使用条例》第四条、第十四条和第七十五条的规定提供用电是供电营业机构而非其他任何人的义务，一般一户一表，用户不得自行转供电，如需转供电或用户因特殊情况需要合用一表的，也必须由于供电企业根据实际需要去决定，不能在未经供电企业的同意而擅自由相邻物业的电表接驳供电给另一户业主的物业。2、城市用户提供用水是供水营业机构的义务，非经济联社和寺右公司的义务，周启校应当自行向供水营业机构申请独立设立水表。依据《城市供水条例》第二十五条和《广州市城市供水用水条例》第二十九条规定，周启校可以自行向供水企业申请用水而解决用水问题。3、让经济联社和寺右公司为周启校的物业提供水电，将使经济联社和周启校的用水对外均共用一个水表，用电对外共用一个电表，结果导致经济联社必须向供水企业和供电营业机构承担周启校的用水用电产生的费用，实际上是给经济联社设置了既没有法律依据也没有合同依据的义务，也给经济联社增加了可能因周启校不支付水费电费而产生损失的风险。因广州市越秀区寺右二马路5l、53号第一至七层原来全部是经济联社的物业，故经济联社向供电部门申请用电时仅申请了一户，再根据出租情况设立分表给各出租人使用，经济联社和寺右公司之所以设立分表接驳水电给承租人使用，是因为承租人与经济联社、寺右公司之间基于租赁合同约定所产生的合同义务，有可能一层有几个分表，也可能多层合用一个分表，并非一层一表。现涉案物业的产权归周启校所有，经济联社与周启校之间分属不同楼层的业主，根据相关规定供水供电应当一户一表，周启校作为物业业主应通过向供水企业和供电营业机构申请办理即可解决，供水企业和供电营业机构不能拒绝为其办理。但经济联社没有任何义务提供其唯一的一户电表和一户水表与周启校共用。一审判决强行将经济联社、寺右公司和周启校的用水用电捆绑在一起既没有法律依据也没有合同依据。且在共用一表的情况下，若周启校拖延或拒不支付水费电费，对经济联社、寺右公司造成的损失难以赔偿。二、原审判决经济联社和寺右公司参照房管部门评定的同期同类租金参考价的标准计算房屋使用费是错误的，应当按经济联社、寺右公司与租户约定的租金标准计算房屋使用费，且总额不应超过2012年1月8日以后经济联社和寺右公司就涉案房屋所收取的租金。1、涉案房屋未交付是周启校的原因导致无法办理交接手续而非经济联社和寺右公司的原因。如原审判决所查明的，周启校直到2014年1月8日才向经济联社和寺右公司发出交付涉案房屋及支付房屋使用费的通知，在此之前，经济联社和寺右公司没有办法联系周启校，想交付但无从交付。2014年1月8日收到周启校的函后，又因结算物业管理费、维修费用以及供水供电问题双方发生争议，并非经济联社和寺右公司不交付。2、原审判决以经济联社和寺右公司提交的租赁协议对周启校无约束力，故认为应参照房管部门评定的同期同类参考价为标准计算房屋使用费，该观点是对《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定错误理解所致。该条规定的立法意图是为了防止被执行人在执行过程中将已抵押或被查封的房屋故意低价出租而出现合同未到期如继续履行损害受让人利益的情况，故赋予受让人可不继续履行租赁合同的权利，但该条款并没有否定租赁合同已履行部分的租金标准，更非认为租赁合同无效。同时作为房管部门评定的租金参考价仅作为参考而己，并非必须适用上述情况。涉案房屋部分面积于2009年9月30日出租广州市红姐姐文化传播有限公司，当时涉案房屋尚未拍卖，本案诉讼之时租赁期限已满，没再续约。租给广州市泰华机电设备有限公司，也在本案诉讼之前期满没有续约。两租户的租赁价格与同一栋楼经济联社和寺右公司名下的其他楼层租赁价格基本相同，不存在故意低价出租损害周启校利益的问题。何况，在2014年1月8日之前，周启校从未向经济联社和寺右公司要求交付涉案房产和支付房屋使用费，也没有主张不同意继续履行涉案房屋的租赁合同。本案一审中，各承租人已搬走，涉案房屋处于空置状态，承租人在搬走之前的一段时间已没向经济联社和寺右公司缴纳租金。2014年1月8日前的房屋使用费损失，是周启校怠于行使权利或没有明确是否继续履行原租赁合同导致的，应当由周启校自行承担。3、周启校在竞买涉物业之时，是清楚涉案物业存在租赁关系的，拍卖时评估报告中有反映。经济联社和寺右公司收取的租金标准周启校也是清楚的，其在一审过程中申请追加第三人时也提供了租赁的相关资料。如果因为涉案物业被拍卖，经济联社和寺右公司就必须向买受人支付给高于实际合法的租赁合同约定的租金标准的使用费，不公平。三、涉案房屋2015年9月26日已清空可以交付，如前所述，经济联社、寺右公司没有义务为周启校提供水电，周启校拖延勘察现场并以经济联社、寺右公司没有为其提供水电为由拒绝接收房屋，因此，2015年9月26日后的房屋使用费损失应由周启校自行承担。四、寺右公司受经济联社的委托管理涉案房屋租赁事宜，代为收取的租金已全部交给经济联社，且在承租人退出涉案场地后于2015年9月3日即将涉案场地交回给经济联社，原审判决寺右公司交付涉案房屋和支付房屋使用费没有事实和法律依据。综上，上诉请求：1、撤销原审判决第一项，改判为：经济联社将广州市越秀区寺右二马路51、53号第五层房屋腾空交付给周启校，经济联社和寺右公司无须为该物业供应水电。2、撤销原审判决第二项，改判为：经济联社向周启校支付从2012年1月8日起广州市越秀区寺右二马路5l、53号第五层房屋使用费(以经济联社和寺右公司2012年1月8日以来就该房屋实际收取的租金总额为限)。3、本案一、二审诉讼费用全部由周启校承担。
周启校二审答辩称：不同意经济联社、寺右公司的上诉请求。一、对于经济联社、寺右公司第1项上诉请求，同意原审判决书“本院认为”部分“关于收回房屋的问题”的意见。经济联社、寺右公司上诉所指明的电力法以及供水用水条例的规定是关于供水供电企业与用户之间的关系，而本案是涉案房屋移交、新旧业主交接的法律关系。如果房屋交接时经济联社、寺右公司不提供水电，无法保障周启校正常使用房屋的权益，也不利于产权的实现以及社会的稳定。二、对于经济联社、寺右公司第2项上诉请求所持的事实和理由不予认可。1、经济联社、寺右公司所提交的房屋租赁协议周启校不清楚，且对周启校没有约束力。2、经济联社、寺右公司没有证据完整证明其在该期间所收取的租金，周启校无法确认其有否隐瞒或少报的情况。3、汕尾市中级人民法院2009年10月27日作出的执行裁定书载明的被执行人为经济联社，故经济联社早在2009年10月27日就知道涉案房屋已由周启校竞得，因此经济联社、寺右公司上诉称无法与周启校联系、移交房屋，是不可能的。三、经济联社将涉案房屋全部交给寺右公司负责租赁、管理，而且是以寺右公司自身名义与各租户签订合同、收取租金、开具收据，故寺右公司、经济联社应该承担共同责任。
经济联社、寺右公司二审答辩称：不同意周启校的上诉请求。关于房屋使用费的起算时间的问题。涉案房屋在2009年被拍卖之前，经济联社已委托寺右公司将涉案房屋出租并由寺右公司进行管理。2009年涉案房屋被拍卖之后，由于周启校没有及时接收涉案物业，为了避免损失进一步扩大，在物业没有移交之前，寺右公司、经济联社继续对涉案物业的租户收取租金，经济联社从来没有过侵占租金的想法，一直是想把租金交给新业主周启校，周启校直到2014年1月8日才向经济联社要求交付涉案房屋，故房屋使用费有一部分已经过诉讼时效，原审判决第二项房屋使用费的起算时间“2012年1月8日”是正确的。房屋使用费的标准，应该以经济联社、寺右公司实际收取的租金总额为限。经济联社、寺右公司在一审中已经提交一份经济联社、寺右公司实际收取租金情况的总表格，对此，经济联社、寺右公司在一审中只提交了部分租赁合同，并无提交全部租赁合同。抵押的物业在抵押之后出租的，买受物业的新业主可以不继续履行原来的租赁合同，但不代表租赁合同无效，租赁合同还是有效的，只是在期限没到的情况下可以提前终止合同。涉案房屋的房产证注明的房屋用途是客房，不是办公用房，周启校上诉请求明确房屋使用性质为办公用房与事实不符。
上诉人周启校与经济联社、寺右公司对原审法院查明事实没有异议，本院予以确认。
二审中，对于涉案房屋的水电报装情况如何、有何依据的问题。经济联社、寺右公司表示：经济联社对涉案房屋所在楼宇只报装了一户水电，各个楼层的水电均是分表，根据出租的状况另行安装分表，这些分表都没有直接面对供水供电部门；相关依据庭后提交。对此，周启校表示：周启校提起本案诉讼前曾到涉案房屋现场查看，原审法院在一审中也到现场查看，根据查看的情况，涉案房屋都具有独立的水电表，都可以独立计算表的读数。由于经济联社办理了整栋楼的用水用电，周启校实际上无法为涉案房屋单独申请办理用水用电，周启校单独办理用水用电需经经济联社、寺右公司的同意。
本院已告知经济联社、寺右公司应于限期内提交涉案房屋水电报装情况的相关证据，逾期承担相应法律后果，但经济联社、寺右公司在期限内没有提交。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对周启校与经济联社、寺右公司的上诉请求，评析如下：
关于本案的承责主体。鉴于经济联社、寺右公司均确认经济联社是寺右公司的股东之一，经济联社委托寺右公司收取涉案房屋的租金、管理租赁等事宜，且经济联社、寺右公司一审中提交的租赁合同显示，寺右公司对外出租涉案房屋是以其自身名义与租户签订租赁合同、收取租金，原审判决寺右公司在本案中与经济联社共同承责，并无不当。至于经济联社与寺右公司之间有关涉案房屋的权利义务关系，本案不予调处。经济联社、寺右公司上诉主张仅由经济联社作为本案的承责主体，依据不足，本院不予采纳。
关于涉案房屋的交付条件应否具备正常水电供应。根据本案查明的事实及当事人的陈述，涉案房屋规划用途为客房，在周启校参加竞拍前已出租他人使用；经济联社、寺右公司一审中虽表示“拍卖并无载明交场时需提供正常水电供应”，但亦无举证证明拍卖时已明确交场时无需提供正常水电供应，二审中又没有按期提供涉案房屋水电报装情况的相关证据；原审法院认定涉案房屋产权转移至周启校名下后，作为原产权人的经济联社，负有将具备正常水电供应的房屋交付周启校使用的义务，并根据涉案房屋在清场前出租他人使用、具备正常水电供应，而经济联社、寺右公司在诉讼中清场却“切断水电”致“涉案房屋不具备移交条件”的事实，判决经济联社、寺右公司向周启校交付具备正常水电供应的房屋，并无不当。经济联社、寺右公司上诉提出的“一户一表”问题，双方可另行向相关“供水供电部门”等申请解决，本案不予调处；其上诉坚持不同意交付具备正常水电供应的房屋，理据不足，本院不予支持。
关于涉案房屋使用费的起算时间。经济联社、寺右公司虽主张“周启校没有及时接收涉案物业”、“2014年1月8日前的房屋使用费损失应由周启校自行承担”，但并无举证证明其已在合理期限内通过有效途径通知周启校接收符合交付条件的涉案房屋，本院对其该项主张不予采信。原审认定周启校有权主张自2009年10月27日起的房屋使用费及周启校向经济联社、寺右公司送达2014年1月4日律师函的行为构成诉讼时效中断正确，本院予以确认，不再赘述。自该律师函妥投之日即2014年1月8日起，诉讼时效期间重新计算，故原审法院认定周启校主张2012年1月8日前的房屋使用费已过诉讼时效期间，判决驳回其2012年1月8日前房屋使用费的诉讼请求，并无不当。本案房屋使用费的诉讼请求属于损害赔偿请求权，应适用一般诉讼时效，周启校上诉主张“不应适用诉讼时效中断”、据此请求“房屋使用费的起算时间改判为2009年10月27日”，缺乏法律依据，本院不予支持。
关于房屋使用费的计算标准。鉴于经济联社、寺右公司于本案一审中清空涉案房屋，其提交的涉案房屋租赁合同对周启校没有约束力，周启校请求“按房管部门评定的同期同类参考价标准”支付房屋使用费公平合理，原审判决“参照房管部门评定的同期同类租金参考价的标准计算”并无不当。周启校上诉主张房屋使用费标准明确为“办公用房”，与涉案房屋城市规划用途“客房”不符，本院不予支持。经济联社、寺右公司上诉请求“房屋使用费以实际收取的租金总额为限”，理据不足，本院不予采纳。
综上所述，周启校与经济联社、寺右公司的上诉理由均不成立，其上诉请求均应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费24400元，由周启校负担7338元，由广州市越秀区东山街寺右股份合作经济联社、广州市寺右实业有限公司共同负担17062元。
本判决为终审判决。
审判长 万力平
审判员 李 静
审判员 郑怀勇
二〇一六年八月十五日
书记员 连泽璇
黄咏欣