湖北省十堰市张湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂张湾民二初字第00031号
原告官信文，东风专用汽车底盘湖北有限公司职工。
委托代理人汪峰，湖北瑞泰律师事务所律师（特别授权代理）。
委托代理人王志，湖北瑞泰律师事务所律师（特别授权代理）。
被告十堰玉龙阁置业有限公司。住所地，湖北省十堰市人民南路**号。
法定代表人王峰，该公司经理。
委托代理人左江燕，湖北车城律师事务所律师（特别授权代理）。
委托代理人叶俊，湖北车城律师事务所律师（特别授权代理）。
原告官信文诉被告十堰玉龙阁置业有限公司（以下简称十堰玉龙阁公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年1月23日立案受理。2015年1月27日，原告官信文向本院申请财产保全，请求对被告十堰玉龙阁公司开发建设的玉龙小区2号16楼C1户型房屋一套及其他面积为220平方米的房产采取保全措施，并已提供官信英和张晓共有的位于湖北省十堰市茅箭区五堰街办北京北路95号6幢（-2）-8号房屋一套（十堰房权证茅箭区字第20187608／201876**号）及王秀华所有的位于湖北省十堰市张湾区车城街办三强花园1栋2-8-2号房屋一套（十堰房权证张湾字第××号）作为担保。同年1月28日，本院作出（2015）鄂张湾民二初字第00037-1号民事裁定书，裁定对被告十堰玉龙阁置业有限公司开发建设的玉龙小区2号16楼C1户型房屋一套及其他面积为220平方米的房产的转让、抵押等权利予以查封、冻结；对担保财产官信英和张晓共有的位于湖北省十堰市茅箭区五堰街办北京北路95号6幢（-2）-8号房屋一套（十堰房权证茅箭区字第20187608／201876**号）及王秀华所有的位于湖北省十堰市张湾区车城街办三强花园1栋2-8-2号房屋一套（十堰房权证张湾字第××号）的转让、抵押等权利予以查封、冻结。2015年2月9日，依法由审判员李进适用简易程序公开开庭进行了审理。原告官信文及其委托代理人汪峰，被告十堰玉龙阁公司的委托代理人左江燕、叶俊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告官信文诉称：2013年1月18日，我与被告十堰玉龙阁公司经共同协商，达成《产权调换协议书》一份，约定由被告十堰玉龙阁公司对我所有的位于湖北省十堰市张湾区车城街办艳湖社区产权证号为私字第00878号，面积为82.1平方米的房屋一套进行拆迁并补偿。协议主要内容为：被告十堰玉龙阁公司补偿我位于玉龙小区2幢16楼C户型、面积为117.2平方米的房屋一套；补偿我被拆迁房屋面积不足部分的差价款748896元，附属物及装饰装修部分补偿款2472.05元，共计751368.05元；任何一方违约，将承担本协议补偿总价值20%的违约金及银行同期利息。现因被告十堰玉龙阁公司拖延并拒绝履行协议内容，拒绝交付安置房，拒绝支付还建面积差额款，拒绝支付附属物及装饰装修部分补偿款，拒绝支付临时安置补偿费，为了维护我的合法权益，现请求法院判令：1、被告十堰玉龙阁公司继续履行《产权调换协议书》，交付我位于玉龙小区2幢16楼C户型、面积为117.2平方米的房屋一套；2、被告十堰玉龙阁公司支付我被拆迁房屋面积不足部分的差价款748896元，附属物及装饰装修部分补偿款2472.05元，临时安置补偿费3936元（截止到2015年1月1日，以后另行计算）；3、被告十堰玉龙阁公司支付我违约金285731.2元及违约利息损失40002元（截止到2015年1月17日，以后利息另行计算）；4、被告十堰玉龙阁公司承担本案诉讼费用。
被告十堰玉龙阁公司辩称：原告官信文诉请的安置房屋还没有达到交付的条件，处于竣工验收的阶段，尚不具备交付房屋及给付房屋差价款的条件，故我公司无法交付原告官信文诉请的安置房屋。我公司拆除的原告官信文的房屋面积为82.1平方米，其中43.09平方米有房屋产权手续，另外39.01平方米无房屋产权手续，属于违章建筑，故我公司现不同意对原告官信文39.01平方米的违章建筑进行补偿。我公司没有违约行为，临时安置补偿费应该是原告官信文自己领取，但是原告官信文没有领取，并不是我公司不予发放。另外，惩罚性的违约金不能超过实际损失的百分之三十，原告官信文要求的违约金严重超过了其实际损失，故请求法院根据庭审情况确定。我公司要求法院依法驳回原告官信文的诉讼请求。
经审理查明：原告官信文在湖北省十堰市张湾区车城街办艳湖社区居委会原有住宅82.1平方米，40.32平方米地基。其中，有房屋产权住宅的建筑面积为43.09平方米，无房屋产权住宅的建筑面积为39.01平方米。另，原告官信文所有的43.09平方米有房屋产权住宅，土木结构建筑面积为24.24平方米，砖木结构建筑面积为18.85平方米。
2007年，被告十堰玉龙阁公司获得（2007）第12号《房屋拆迁许可证》，对原告官信文居住区域房屋进行拆迁，用于房地产建设开发。后被告十堰玉龙阁公司多次与原告官信文协商房屋拆迁补偿事宜。2012年12月31日，在十堰市张湾区车城街办艳湖社区居委会人民调解委员会的主持下，原告官信文与被告十堰玉龙阁公司初步达成房屋拆迁补偿共识。2013年1月18日，被告十堰玉龙阁公司与原告官信文签订《产权调换协议书》，协议约定：一、被拆迁房屋位于湖北省十堰市张湾区车城街办艳湖社区居委会，被拆迁房屋产权所有人为原告官信文，有产权住宅建筑面积为43.09平方米，无房屋产权住宅的建筑面积为39.01平方米；二、被告十堰玉龙阁公司补偿原告官信文位于玉龙小区2幢16楼C户型、面积为117.2平方米的房屋一套；三、被告十堰玉龙阁公司按被拆迁房屋产权面积每月8元／平方米支付原告官信文临时安置补偿费，支付方法为每6个月支付一次，逾期在半年以内的临时安置补偿费每月增发2元／平方米，半年以上一年以内的临时安置补偿费每月增发3元／平方米、一年以上的临时安置补偿费每月增发4元／平方米给原告官信文。搬迁期限自2013年1月15日起至2013年1月17日止。过渡期限自2013年1月17日起至2014年7月17日止；四、被告十堰玉龙阁公司还原告官信文建筑面积为246.32平方米（含安置房一套、面积为117.2平方米），被告十堰玉龙阁公司补偿原告官信文被拆迁房屋面积不足部分的差价款748896元（（246.32平方米-117.2平方米）×5800元／平方米），附属物及装饰装修部分补偿款2472.05元，共计751368.05元，在交房时由被告十堰玉龙阁公司以现金方式向原告官信文支付；五、任何一方违约，将承担本协议补偿总价值20%的违约金及银行同期的利息。《产权调换协议书》签订后，原告官信文依约搬出房屋，2013年1月21日，被告十堰玉龙阁公司对房屋进行了拆除。现原告官信文以被告十堰玉龙阁公司拖延并拒绝履行协议内容，拒绝交付安置房，拒绝支付还建面积差额款，拒绝支付附属物及装饰装修部分补偿款，拒绝支付临时安置补偿费为由诉至本院，诉讼请求如前所述。
另查明：原告官信文诉请的被告十堰玉龙阁公司应给付的位于玉龙小区2幢16楼C户型、面积为117.2平方米的安置房屋对应的在十堰市房地产管理局登记的房号为湖北省十堰市张湾区车城街办云南路40号1栋2单元16-3，建筑面积为127.52平方米。2014年9月17日，十堰市建设工程质量监督站向被告十堰玉龙阁公司下发《未竣工验收擅自投入使用工程催办手续通知》，要求被告十堰玉龙阁公司已投入使用的玉龙阁小区1幢、2幢商住楼工程，在5天内对工程组织竣工验收，在15日内办理工程竣工验收备案手续。另，2014年12月31日，本院立案受理被告十堰玉龙阁公司诉原告官信文确认合同效力纠纷一案，在案件审理过程中，被告十堰玉龙阁公司亦称其开发的玉龙阁小区已竣工并进入交付阶段，具备交付条件。
以上事实有原告官信文及被告十堰玉龙阁公司的当庭陈述，原告官信文提交的房产证收据1份、产权调换协议书1份、人民调解记录1份、玉龙阁小区照片15张，被告十堰玉龙阁公司提交的商品房预售许可证书、建筑工程施工许可证1份、建设工程规划许可证1份、建设用地规划许可证2份、延长拆迁期限的批复2份、拆迁公告3份，本院调取的《未竣工验收擅自投入使用工程催办手续通知》1份予以证实。上述证据，经当庭质证，本院予以采信。
本院认为：原告官信文与被告十堰玉龙阁公司签订的《产权调换协议书》是双方充分协商，在被告十堰玉龙阁公司多次与原告官信文及其家属进行沟通、了解了原告官信文房屋及宅基地内附着物情况后自愿签订的，是双方真实意思的表示，且不违反法律和法规的强制性规定，依法成立并生效，具有法律约束力，故原告官信文诉请要求被告十堰玉龙阁公司继续履行合同、交付安置房屋、支付还建面积差价款及安置补偿费的诉请，事实清楚，证据确凿，本院予以支持。另，通过十堰市建设工程质量监督站出具的《未竣工验收擅自投入使用工程催办手续通知》及被告十堰玉龙阁公司在其诉原告官信文确认合同效力纠纷一案的审理过程中的陈述，可以认定被告十堰玉龙阁公司开发的玉龙阁小区已竣工并进入交付阶段，具备交付条件，故被告十堰玉龙阁公司确实存在拒绝交付安置房，拒绝支付还建面积差额款，拒绝支付附属物及装饰装修部分补偿款的事实，故原告官信文要求被告十堰玉龙阁公司支付违约金的理由成立。原告官信文与被告十堰玉龙阁公司签订的《产权调换协议书》约定任何一方违约，将承担本协议补偿总价值20%的违约金及银行同期的利息，该约定金额过高且重复计算违约损失，本院按中国人民银行同类贷款利率的4倍，以751368.05元为本金（被拆迁房屋面积不足部分的差价款748896元＋附属物及装饰装修部分补偿款2472.05元），支持原告官信文关于违约金及利息的诉请，自2015年1月1日起算，至751368.05元支付完毕时止。另，原告官信文应获得的安置房实际面积大于《产权调换协议书》约定的面积，《产权调换协议书》约定的面积为117.2平方米，安置房实际面积为127.52平方米，安置房面积增加了10.32平方米，故原告官信文应按照约定的价格补足安置房差价款，即59856元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告十堰玉龙阁置业有限公司于本判决生效之日起十日内，交付原告官信文位于湖北省十堰市张湾区车城街办云南路40号1栋2单元16-3，建筑面积为127.52平方米（玉龙小区2幢16楼C户型、面积为127.52平方米）的房屋一套；
二、被告十堰玉龙阁置业有限公司支付原告官信文被拆迁房屋面积不足部分的差价款748896元，附属物及装饰装修部分补偿款2472.05元，临时安置补偿费3936元（截止到2015年1月1日，以后另行计算），共计755304.05元；原告官信文给付被告十堰玉龙阁置业有限公司安置房差价款59856元。两相核减，被告十堰玉龙阁置业有限公司尚应支付原告官信文695448.05元；
三、被告十堰玉龙阁置业有限公司于本判决生效之日起十日内，以751368.05元为本金，按中国人民银行同类贷款利率的4倍支付原告官信文违约金，自2015年1月1日起算，至751368.05元支付完毕时止；
四、驳回原告官信文的其他诉讼请求。
如果被告十堰玉龙阁置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14529元减半收取7264.5元，保全费5000元，共计12264.5元，由原告官信文负担3679.4元，被告十堰玉龙阁置业有限公司8586.1元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在递交上诉状时根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。十堰市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省十堰市中级人民法院；开户银行：中国农业银行股份有限公司十堰广场支行；帐号：17×××01。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市邮电街12号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。
审判员 李 进
二〇一五年四月十七日
书记员 王亚平
提示：依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，权利人申请执行的期间为二年。权利人必须在法定期限内向本院申请执行，逾期则视为放弃权利。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。