广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第5152号
上诉人（原审被告、反诉原告）：张丽，住辽宁省辽阳市白塔区，系广州市天河区大观天瑞贸易商行的经营者。
委托代理人：郭明、郭锦冰，广东鸿开律师事务所律师、实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴才武，住湖南省东安县。
委托代理人：阳辉东、冯健飞，广东正大方略律师事务所律师、实习律师。
上诉人张丽因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第2632号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市天河区大观天瑞贸易商行（下简称天瑞贸易商行）是张丽开办的个体工商户。
2012年3月20日，案外人广州市高德花花置业有限公司（下简称高德公司）与案外人徐瑞阳签订《广州市房屋租赁合同》，将广州市天河区奥体路12号高某汇购物中心西区1048b铺（下简称1048b铺）出租给徐某作商业用途使用。其后，案外人高某公司、徐某与张丽签订《租赁合同转让协议》，约定自2012年8月1日零时起徐瑞阳将《广州市房屋租赁合同》项下的全部权利义务转让给张丽。
2014年5月25日，张丽（甲方，加盖了天瑞贸易商行公章）与吴才武（乙方）签订了《商铺租赁合同》，约定甲方将广州市天河区奥体路12号高德汇购物中心西区1048b一统真酒商铺二楼及商铺前所有位置（下统称案涉场地）承租给乙方从事中餐和夜宵（含烧烤）业务，租赁期间自2014年7月1日至2018年5月3日止，2014年5月24日至2014年6月30日为装修期；自签订合同之日起，每月租金含物业管理费及其他一切公共费用为20000元；在合同时间内，甲方不得以任何理由提高租金和附加其他费用，水电费以水电表基数为准，交纳时间随铺面租赁合同金同时交纳；甲方需在双方合同期内负责对公业务（含工商、税务、卫生、环保、消防及高某汇物业等），甲方有义务帮助乙方安装好煤气管道，水电表及抽油烟气体管道排放，保障乙方在合同期内的正常营业；乙方在合同期内仅属于甲方一个部门，只跟甲方发生合作关系，如因外部因素而导致乙方受损由甲方负责；乙方需每月按时交纳租赁金和水电费，如违约超过规定时间的第六天，将按每天1%的滞纳金作为违约金支付给甲方；超过一个月合同将自动中止，乙方所交押金将作为违约金自动放弃；本合同自双方签订之日起正式生效，甲乙双方都不得违约，否则违约方将赔偿另一方一切损失等。
合同签订后，吴才武对案涉场地进行装修，并于2014年7月1日向某甲丽支付了押金40000元、7月份租金20000元。2014年8月1日，吴才武在案涉场地开始经营餐饮。2014年8月23日，吴才武向某甲丽支付了8月份租金20000元。其后，吴才武认为张丽一直未能按照约定办理餐饮业证照，故未向某甲丽支付案涉场地自2014年9月1日起的租金。2014年10月1日，张丽对案涉场地门锁进行上锁。
吴才武于2014年11月12日向原审法院提起诉讼，要求判令：1.确认吴才武与张丽于2014年5月25日签订的《商铺租赁合同》无效；2.张丽立即返还吴才武押金及租金80000元，赔偿吴才武损失210600元；3.张丽承担本案诉讼费用。张丽提起反诉，要求判令：1.吴才武向某甲丽支付垫付的水电费12104.58元；2.吴才武支付张丽垫付的装修款40000元及利息（从2014年9月27日起计至清偿之日止）；三、吴才武赔偿张丽2014年10月至12月期间的租金损失60000元；四、吴才武赔偿毁坏张丽二楼酒窖装修损失100000元；五、吴才武承担本案诉讼费用。
原审诉讼过程中，吴才武认为1048b铺只是用于商业用途，而案涉场地是张丽自行将1048b铺进行二楼加建而成并出租给吴才武的，且张丽欺骗吴才武称案涉场地能用于经营餐饮，故双方签订的《商铺租赁合同》无效。张丽则称1048b铺属于高某汇商业城、相关手续齐全，而且案涉场地的二楼并非其自行加建，且相关餐饮证照是可以办理的，只是吴才武拒绝办理，故认为《商铺租赁合同》有效。对于上述问题，原审法院向广州市国土资源和规划委员会、高某公司进行调查。广州市国土资源和规划委员会工作人员核实后表示该委员会并没有1048b铺的产权登记信息，也没有奥体南路12号或高某汇购物中心的登记记录。案外人高德公司回复称1048b铺并没有取得单独的房地产权证、天河区奥体南路12号广州市高德汇奥体购物中心亦没有房地产权证，但该购物中心已取得《建设工程规划许可证》［穗规建证（2004）633号］；由于广州市高某汇奥体购物中心只是商业用途，没有经营餐饮的条件，故1048b铺不可以用于经营餐饮；高某公司出租1048b铺时，该铺并没有二层阁楼、其也不同意加建阁楼，而且相关加建亦没有规划审批手续；张丽将案涉场地出租给吴才武后高某公司才知道上述情况，该司不同意张丽的上述转租行为。
吴才武称张丽自行对案涉场地上锁并不允许其进入使用，导致其存在损失210600元。为予证明，吴才武提供了如下证据予以证明：一、案外人向某乙的装修结算单（2014年8月20日），显示向某乙对案涉场地进行空调楼面开孔、电线、厨房天花拆除、装饰木及墙面拆除、排气扇及接PPQ管、垃圾运输共30000元。二、案外人严仕雪开具的《支付证明单》，显示严仕雪收取木工、贴地毯等费用29000元。三、案外人张孝兵开具的《支付证明单》，显示张孝兵收取水电安装费用23000元。四、《红公鸡餐馆结算清单》，显示富临鼎玻璃收取钢化工艺玻璃等款项20446元。五、案外人广州榕冠不锈钢制品有限公司出具的《收款收据》2张，显示该司收取了吴才武厨房系统设备费用共27000元。六、案外人广州市天河区沙河利友冷气经营部开具的《美的产品销售保修单》2张，显示购买美的空调等共11760元。七、《支付证明单》四张，显示龙某、蔡某乙华收取工资共计37933元。八、收款收据、送货单等资料，显示厨具一批5315元、厨具用品3120元、调味品费用1014元、干货款2555元、厨师上衣围裙129元、菜货款12200元、台面椅子等共24505元等。张丽不确认上述全部证据的真实性。
张丽主张吴才武不但拖欠租金，还拖欠装修款，其代吴才武垫付了装修款40000元。为予证明，张丽提供了案外人向某乙开具的《收条》、《收据》各一张予以证明。其中，2014年9月27日开具的《收条》内容为“今收到一桶真酒装修款20000元”；2014年10月23日开具的《收据》内容为“今收到一桶真酒二楼装修工程款10000元”，后又补充写上“2014年11月7号收款10000元，吴才武欠装修款全部结清”。
张丽主张吴才武拖欠案涉场地的水电费，提供了案外人高成（广州）物业管理有限公司花花世界分公司（下简称高成公司）开具的发票予以证明。发票显示1048b铺2014年5月电费为618.05元、水费为12.9元，2014年7月电费为2203.42元、水费为53.46元，2014年8月电费为3303.82元、水费为29.16元，2014年9月电费为3336.57元、水费为34.02元。另，上述发票显示电费单价为1.1196581197元／度。吴才武对上述发票真实性无异议，但认为上述水电费是包括案涉场地在内的1048b铺的水电费，由于案涉场地并没有单独水表，故用水数量无法确认；吴才武确认案涉场地截至2014年9月30日的用电度数为3512度。
关于案涉场地的装修及欠款情况，张丽申请向某乙作为证人出庭作证。原审庭询中，向某乙对于相关的工程施工及装修款支付问题作出如下陈述：一、张丽于2014年5月25日前找到向某乙洽谈，要求向某乙对1048b铺进行装修，施工内容包括一楼门面的部分玻璃拆除、加建一楼门面、加建从一楼加建的门面至二楼阁楼的楼梯等。其后，向某乙拆除了1048b铺一楼门面的部分玻璃，在原玻璃位置加装了一道玻璃门；当时1048b铺已分隔为二层，二楼与一楼之间的间隔存在2个出入口，向某乙将其中有楼梯的出入口封住，并对该封口的位置铺砖；然后向某乙在靠近门面位置的出入口加建了楼梯，从门面直接上二楼；向某乙还对二楼原来一个约20平方米的中空位置进行钢结构封闭及铺地砖、对张丽所经营的一楼内天花进行吊顶施工；向某乙在二楼加建一个厨房及在厨房内铺地砖、墙砖（上述工程统称1048b铺装修工程）。二、向某乙称进场对1048b铺装修工程施工后，其与吴才武认识，后吴才武要求向某乙为案涉场地进行装修施工（下称案涉场地装修工程），向某乙施工完毕后，才出具了2014年8月20日的装修结算单，该单上的全部项目及施工量向某乙均已完成，最后结算价格为30000元。三、1048b铺装修工程的装修费用为50000元，并不包括在案涉场地装修工程（即向某乙于2014年8月20日向吴才武所作出的装修结算单的施工项目）中。四、向某乙进行1048b铺装修工程施工时，已与张丽确定了该装修费用是50000元，但张丽认为应先由吴才武支付10000元，所以吴才武当时就向向某乙支付10000元，当时并没有说明具体支付什么工程的款项；向某乙完成了案涉场地装修工程后，吴才武又向向某乙支付了20000元。对于案涉场地装修工程剩余的10000元装修款，吴才武称其在向某乙进行1048b铺装修工程前所支付的10000元就是支付案涉场地装修工程的款项。张丽则认为吴才武在向某乙进行1048b铺装修工程前所支付的10000元是支付1048铺装修工程的装修款，因此吴才武应另行支付向某乙案涉场地装修工程的剩余装修款10000元。由于张丽与吴才武无法协商一致，导致向某乙不能明确案涉场地装修工程的剩余装修款10000元应向谁追讨。五、向某乙完成1048b铺装修工程后，曾向某甲丽追讨装修款，张丽表示要吴才武承担30000元，当时吴才武表示同意，但之后向某乙向吴才武追讨时，吴才武称其不同意支付该30000元。向某乙认为1048b铺装修工程是张丽要求其进行施工的，是其与张丽之间所发生的施工关系，与吴才武无关，所以其又向某甲丽追讨。但向某乙要求张丽付款时，张丽要求向某乙开具了帮吴才武垫付的收据后，张丽才将40000元装修款支付给向某乙。向某乙开具给张丽的40000元收据只是应张丽上述要求所写，至于吴才武、张丽之间的关系及张丽是否为吴才武垫付装修款，向某乙并不清楚。六、关于张丽主张吴才武装修案涉场地时擅自拆除了酒窖的问题，向某乙称张丽最初找其施工时并没有说要拆除酒窖，之后向某乙加建好楼梯后，吴才武、张丽双方协商对案涉场地进行室内装修时，双方协商同意拆除二楼的酒窖，向某乙是在张丽在场并将酒窖内物品清空的情况下才对酒窖进行拆除。
2015年6月5日，原审法院组织张丽、吴才武到案涉场地进行现场勘察。经勘查，吴才武、张丽确认吴才武租赁案涉场地后所装修的、仍然保留在案涉场地内的装修包括一楼上二楼的楼梯、二楼整层地板上所贴方块地毯、玻璃间隔墙、天花板电线布线及加装天花吊灯5盏、加装4台美的空调、二楼厨房、二楼前台柜。另，吴才武表示不申请对案涉场地的装修价值进行评估鉴定。
2015年6月12日，原审法院组织吴才武、张丽到案涉场地进行物品交接。吴才武现场取走了其在案涉场地内的原有物品，包括电子秤1台、玻璃杯一批、桌布一批、椅套一批、椅子55张、桌子6张、玻璃转盘6个、大电饭煲1个、消毒柜2个、杯碗一批、2米高冰柜1个、锅瓢厨具一批、卧式冰柜1个、不锈钢开水机1台、不锈钢洗碗台1张、玻璃水壶4个。
吴才武认为二楼厨房内的不锈钢炒炉、不锈钢蒸炉、不锈钢抽风机及一楼门口洗手台均是已安装固定的，其无法拆走；原装修的一面玻璃间隔墙已被张丽拆除，该玻璃间隔墙太大吴才武无法搬走。
吴才武称除了其已搬走的上述物品及无法搬走的物品外，其还有2个竖立的展示冰柜、15张椅子、1部饮水机、1个吸尘器、1个不锈钢烧烤炉无法在现场找到。对于上述物品，张丽意见如下：一、吴才武原来只有1个竖立的展示冰柜，张丽锁上案涉场地的门锁后，该冰柜放在门外后不知被何人拿走。二、吴才武原来的椅子全部都在案涉场地内没有缺少，而且吴才武亦没有证据证明其原有多少张椅子。三、案涉场地二楼并没有吴才武遗留的饮水机，张丽同意吴才武将二楼现正在使用的饮水机搬走。四、关于吸尘器，张丽并不清楚。五、关于不锈钢烧烤炉，张丽称由于吴才武将该炉放在门外，后由物管公司自行处理。为予证明烧烤炉是由物管公司处理，张丽提供了《函告》。《函告》是由案外人高成公司于2014年11月10日向某甲丽发出，内容为张丽未经该公司同意擅自在门前搭建烧烤路和烟管，要求张丽在2014年11月12日前拆除，否则高成公司将自行拆除。吴才武不确认该《函告》真实性，并认为张丽未将该《函告》通知吴才武。另，吴才武认为案涉场地现饮水机并非其原来的饮水机，不同意搬走。
原审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，吴才武与张丽签订了《商铺租赁合同》，吴才武认为该合同为经营合作合同，并以张丽存在欺诈、合同违反了法律的强制性规定为理由而主张该合同无效，张丽则主张合同为合法有效，故本案中必须对合同性质及吴才武所提出的合同无效的理由进行审查。
关于《商铺租赁合同》性质的问题。《商铺租赁合同》名称即为租赁合同，而且合同约定的主要内容是张丽将案涉场地交付给吴才武经营使用、吴才武每月向某甲丽交付租金，张丽除了负有办理相关证照的义务外，其并不参与吴才武的日常经营，且吴才武对于其租用案涉场地所经营的餐饮自负盈亏，因此，双方当事人成立了房屋租赁合同关系，而并非吴才武所主张的合作经营关系，故《商铺租赁合同》应定性为房屋租赁合同。
关于《商铺租赁合同》的效力问题。首先，吴才武主张在签订《商铺租赁合同》过程中张丽存在欺诈的问题。《商铺租赁合同》中约定张丽需在双方合同期内负责对公业务（含工商、税务、卫生、环保、消防及高某汇物业等），吴才武并未举证证明张丽承诺能办妥上述证照，且现有证据亦未显示因张丽的原因导致无法办理上述证照，因此，吴才武称张丽存在欺诈的主张缺乏依据，原审法院不予采纳。其次，关于案涉场地是否合法、能否经营餐饮的问题。根据已查明的事实可知，虽然1048b铺并没有取得单独的房地产权证，但其所在的广州市高某汇奥体购物中心已取得《建设工程规划许可证》，根据法律规定，1048b铺能合法地进行出租。但是，由于案涉场地仅是在1048b铺自行加建的二层阁楼，并未取得合法的规划许可手续，案外人高某公司亦明确表示不同意张丽将该部分转租给吴才武，因此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》的规定，《商铺租赁合同》应属于无效合同。因此，吴才武要求确认《商铺租赁合同》无效的诉讼请求合法有理，原审法院予以支持。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”对于《商铺租赁合同》无效的过错责任问题，原审法院认为，在签订租赁合同前，张丽作为出租人应确保其转租给吴才武的案涉场地能合法出租并获得出租方即案外人高某公司同意转租、并且案涉场地能用于合同约定的经营用途，而吴才武作为承租人亦应对案涉场地的权属及能否合法租赁经营的问题进行审慎核实，因此，原审法院认为张丽对合同无效应承担主要过错责任、吴才武亦应对合同无效承担部分过错责任。因此，吴才武要求张丽返还租赁押金40000元的诉讼请求有事实及法律依据，原审法院予以支持。由于张丽于2014年10月1日对案涉场地上锁，但该日期之前案涉场地由吴才武实际使用，而吴才武只交付了2014年7月租金20000元、8月租金20000元，故吴才武要求张丽返还该两个月租金共40000元的诉讼请求缺乏依据，原审法院不予支持；而由于张丽已于2014年10月1日对案涉场地进行上锁不允许吴才武使用，故张丽要求吴才武支付2014年10月至12月的租金损失60000元的反诉请求缺乏依据，原审法院不予支持。
关于吴才武要求张丽赔偿损失的问题。对于装修损失部分，吴才武提供了案外人向某乙的装修结算单、案外人严仕雪开具的《支付证明单》、案外人张孝兵开具的《支付证明单》，虽然张丽均不确认其真实性，但经张丽所申请出庭作证的证人向某乙证实，其所出具的装修结算单属实且其已完成了该单上全部装修施工工程。而经原审法院组织双方当事人现场勘查，确认了除向某乙的装修施工内容外，吴才武确实还对案涉场地进行了玻璃墙间隔、地面贴方块地毯等装修的事实。对于该装修部分的损失问题，吴才武不申请评估鉴定，其应自行承担相应的举证责任；但由于案涉场地内的装修确实存在且张丽亦在使用该装修，因此，原审法院综合本案案情，酌情判令张丽向吴才武赔偿30000元。对于物品损失部分，虽然吴才武提供了收款收据及送货单等证据，但张丽均不确认其真实性，且吴才武亦未提供相关的支付凭证予以证明，吴才武应自行承担举证不能的法律责任；而且，原审法院亦组织双方当事人对案涉场地内的物品进行交接，由吴才武自行将案涉场地内的物品搬走。但鉴于交接过程中双方当事人同意吴才武所安装的4台美的空调不拆除交由张丽使用，厨房内的不锈钢炒炉、不锈钢蒸炉、不锈钢抽风机难以拆走；张丽确认吴才武的1台展示冰柜消失不见、1个不锈钢烧烤炉被物管公司处理、1台饮水机无法找到等，吴才武的物品确实存在损失；而由于吴才武在经营过程中张丽即将案涉场地上锁，虽然张丽不确认吴才武提供的食材单据真实性，但原审法院从生活常理分析可确认吴才武存在着食材因案涉场地上锁而导致的损失。因此，原审法院综合本案案情，判令张丽赔偿吴才武物品损失10000元。综上，原审法院判令张丽合计向吴才武赔偿损失40000元。对于吴才武要求张丽赔偿其所向龙某、蔡某乙华所支付的工资37933元的诉讼请求，虽然吴才武提供了《支付证明单》四张作为证据，但张丽不确认其真实性，吴才武亦未提供相应的支付凭证以证明该费用实际发生，而且该费用属于吴才武经营过程中所发生的费用，其要求张丽赔偿该费用的诉讼请求缺乏依据，原审法院不予支持。
关于张丽要求吴才武支付水电费的问题。张丽所提供的电费发票是1048b铺一楼、二楼合计的电费，除此以外，张丽提供的证据未能证明案涉场地实际发生的用电量，其应自行承担相应的举证责任，现吴才武确认案涉场地实际发生的用电量为3512度，原审法院对此予以采信。而根据张丽所提供的高成公司开具的电费发票显示，电费的单价为1.1196581197元／度，且张丽已垫付了该费用，因此，原审法院判令吴才武向某甲丽支付电费3932.24元（3512度×1.1196581197元／度）。对于水费，由于案涉场地并没有独立水表，双方当事人亦未能确认案涉场地所发生的用水量，且张丽所提交的水费发票亦未反映所发生的实际时间，但由于吴才武在案涉场地经营餐饮，所发生的用水量较多，而张丽则在1048b铺经营零售，用水量相对较少；根据张丽所提供的高成公司所开具的水费发票显示，其共计交付的水费为165.24元。原审法院综合本案案情，酌情判令吴才武向某甲丽支付水费100元。
关于张丽要求吴才武支付的垫付装修款40000元及利息的问题。根据证人向某乙的证言所确认，张丽向其支付的40000元是张丽要求向某乙所进行的1048b铺装修工程的装修款，并非张丽所主张的其为吴才武垫付的案涉场地装修工程的装修款，因此，张丽此项反诉请求没有事实及法律依据，原审法院不予支持。
关于张丽要求吴才武赔偿拆除酒窖的损失100000元的问题。根据证人向某乙的证言，原审法院可确认拆除酒窖是征得张丽同意而并非吴才武所擅自要求向某乙拆除的，因此，张丽要求吴才武赔偿该损失的反诉请求缺乏依据，原审法院不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条的规定，于2015年8月18日作出判决：一、确认吴才武与张丽签订的《商铺租赁合同》无效；二、张丽自判决发生法律效力之日起10日内将租赁保证金40000元返还吴才武；三、张丽自判决发生法律效力之日起10日内向吴才武赔偿损失40000元；四、吴才武自判决发生法律效力之日起10日内向某甲丽支付电费3932.24元、水费100元；五、驳回吴才武的其他诉讼请求；六、驳回张丽的其他反诉请求。案件本诉受理费5660元，由吴才武负担4110元、张丽负担1550元；反诉受理费2246元，由吴才武负担50元、张丽负担2196元。
判后，上诉人张丽不服原审判决，向本院提起上诉称：原审认定事实不清，适用法律错误。1.本案租赁物的规划许可证上是有夹层的，其结构不属于违章建筑。商铺所在地是黄村高某汇商城，报建手续齐全，而且已经营多年，张丽承租该商铺时，该夹层已存在，且当时也在实际经营。租赁物已取得规划许可证，规划许可证上是有夹层的。其次，本案的租赁物属于复式结构，隔层早已存在，隔断物为钢架结构，可以灵活拆卸，并非是混凝土预制板固定结构，依法不属于违章建筑，对复式结构的断隔，是业主有效利用空间的一种方式。对租赁物进行部分改造是法律允许的。2.业主实际上同意转租，但是由于业主存在另案纠纷，业主所作调查笔录不可全信。涉案《商铺租赁合同》签订和履行均已经过业主的许可，业主还配合吴才武办理相关证照，协助吴才武安装燃气和排气管。张丽曾打过申请给业主，业主一年都没有回复说不同意，业主早已知道张丽与吴才武之间的诉讼，但其并未对此表示任何异议。3.张丽损失除水电费外，还替吴才武垫付了装修费，以及未经张丽同意拆除酒窖的损失10万元，证人向某乙证词不可全信。张丽应吴才武要求为其找到向某乙的装修队，装修的工程范围均为吴才武承租的商铺。向某乙知晓其实际为吴才武进行装修。吴才武是商铺装修的唯一使用人与收益人，因此，装修费应由吴才武承担。张丽一共替吴才武垫付了两次装修款共4万元。吴才武未经张丽同意擅自拆除了原在商铺内的价值10万元的酒窖柜台，对张丽造成巨大损失。拆除酒窖柜台时张丽并不在场。因吴才武仍拖欠向某乙装修款未结清，因此向某乙在作证时会有所顾忌，并非全部可信。4.一审法院判决4万元的赔偿费用太高，且由于吴才武违约，4万元押金不应退还。吴才武后来把店铺内所有能搬走的东西全部搬走了，剩下的都是一些小的，价值不大的东西。吴才武的损失，远远没有张丽的损失大。吴才武违约造成张丽损失，根据合同的约定，4万元押金应没收。请求法院判决：l、撤销原判；2.吴才武向某甲丽支付垫付的水电费12104．58元；3.吴才武支付张丽垫付的装修款4万元及利息700元（暂计从2014年9月27日起至2014年12月27日，要求支付至付清为止）；4.吴才武赔偿租金损失6万元（2014年10月至12月份租金损失）；5.吴才武赔偿毁坏张丽二楼酒窖柜台装修损失10万元或者恢复原状；6.本案诉讼费用由吴才武全部承担。
被上诉人吴才武答辩称：原审判决认定事实正确。涉案商铺没有取得房产证，没有取得合法的报建手续。张丽没有证据证明业主同意转租，业主明确表示不同意转租。向某乙的证言可以证明张丽垫付4万元并非1048b铺二楼的装修款，并且拆除酒窖柜台是经张丽的同意。法院判决赔偿4万元是正确的。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审另查明，案外人高德公司向原审法院提供关于案涉场地所在购物中心的《建设规划许可证》上记载：建设单位为广州市天河区东圃镇黄村村民委员会，建设项目名称为自编0BI商场1幢，建设规模为地上2层（部分1层，局部另设1夹层）等。
本院认为：吴才武以张丽出租的案涉场地是违章建筑等为由，提起本案诉讼，要求确认租赁合同无效及张丽返还押金、赔偿损失。张丽以房屋并非违章建筑及吴才武违约为由提出抗辩，并反诉要求吴才武支付垫付的水电费、装修款及赔偿损失等。双方在本案二审的争议焦点为案涉租赁合同的效力以及合同没有继续履行的责任问题。
本院对此作如下分析：关于合同效力问题。吴才武主张1048b铺二楼为违章建筑导致合同无效，张丽持反对意见。案涉租赁合同所涉1048b铺二楼是否为违章建筑，为确定合同是否有效的关键。首先，根据本案已查明的事实，1048b铺本身没有取得房地产权证，其产权依据为其所在购物中心的《建设工程规划许可证》。该规划许可证上并未载明1048b铺二楼是经批准的合法建筑，张丽也不能提交证据证明1048b铺二楼是合法建筑。结合出租人高某公司所作出的该商铺二层并无相关的审批手续，其出租时并无二层的陈述，可认定1048b铺二楼是并未经批准建设的建筑。据此，案涉租赁合同应属无效。
关于合同没有继续履行的责任问题。1.根据我国法律规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还；因双方都有过错的，应当各自承担相应责任。张丽作为出租人，负有确保出租房屋符合法律规定且能用于合同约定经营用途的义务。吴才武作为承租人，负有谨慎审查承租房屋权属以便合法顺利履行合同的义务。现合同因上述原因被认定无效，张丽及吴才武均负有责任。本案合同履行中，张丽已于2014年10月1日自行对案涉场地门锁进行上锁，吴才武从该日起已无法使用涉案场地，案涉合同已无继续履行。基于上述理由和事实，张丽并无合法依据继续持有吴才武所交纳的租赁保证金，其主张吴才武支付10月1日后的租金损失也于法无据。原审判决张丽向吴才武返还保证金、驳回其租金损失的请求，合法有理。2.关于吴才武的装修损失及物品损失。如上所述，应由张丽及吴才武根据过错承担相应的责任。原审法院酌情判令张丽承担40000元并已作出详细论述，处理正确，本院不再赘述。3.关于张丽所主张的水电费。张丽对吴才武应负担的水电费负有举证责任，但张丽提交的证据并不能反映案涉场地在吴才武使用期间所发生的实际费用，故原审法院依据当事人陈述及公平原则酌情分配吴才武应负担的部分，合法合理，本院予以认可。4.关于张丽要求吴才武支付垫付的装修费。根据张丽申请到庭的证人向某乙的证言可认定，吴才武已向向某乙支付了其所委托装修工程的款项，而张丽在本案所主张的40000元装修款并非属于吴才武委托装修工程的费用。而且，张丽并不能提供证据证明吴才武有委托张丽代为支付上述款项。故张丽现主张吴才武返还上述款项，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。5.关于张丽所主张拆除酒窖的损失。关于酒窖的拆除，根据本案现有证据及当事人陈述可知，双方对此并无书面协议。张丽主张该损失应由吴才武承担，其负有举证责任。张丽为此申请证人向某乙到庭陈述证言，向某乙称酒窖的拆除是经张丽同意并且在张丽在场的情况下拆除的。该陈述并不能证明张丽所主张拆除费用应由吴才武负担的意见，因此，本院对张丽该意见不予采纳。
张丽向本院上诉提出要求吴才武恢复酒窖原状的请求，因属于新增加的诉讼请求，本院不作处理。
综上所述，上诉人张丽的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4492元，由张丽负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
代理审判员 谭碧婷
代理审判员 曹佑平
二〇一五年十一月十一日
书 记 员 张 利