福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽01民终3769号
上诉人（原审被告）：郑海星，男，1975年5月29日出生，汉族，住福建省平潭县。
委托诉讼代理人：林坚，福建闽君律师事务所执业律师。
委托诉讼代理人：徐婷婷，福建闽君律师事务所执业律师。
被上诉人（原审原告）：平潭县流水镇流水村民委员会，住所地福建省平潭县流水镇流水村。
法定代表人：郑炳才，主任。
委托诉讼代理人：林盛，福建中亚海天律师事务所执业律师。
上诉人郑海星与被上诉人平潭县流水镇流水村民委员会（以下简称流水村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省平潭县人民法院（2016）闽0128民初364号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人郑海星及其委托诉讼代理人林坚、被上诉人流水村委会的委托诉讼代理人林盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郑海星上诉请求：撤销（（2016）闽0128民初364号民事判决，依法改判驳回流水村委会的全部诉讼请求。事实和理由：一、流水村委会所主张的权利已超过法定诉讼时效。根据结算清单载明，其主张租金2万元应于2010年12月30日前还清，但直至2015年前均未向郑海星主张过任何权利。而主张的2010年5月1日至2015年4月30日的租金58500元，流水村委会于2012年就应当知道自身权益受到侵害，至今才主张权利，也已超过诉讼时效。二、一审法院认定事实不清。双方在第二次租赁过程中从未签订过《房屋租赁合同》，无证据证明郑海星拖欠租金58500元。流水村委会2015年10月之前从未向郑海星催讨租金58500元，拖欠租金长达三年之久，明显违背生活逻辑和经验法则。而恰恰是，双方约定用装修款抵扣2万元租金和第二次租赁期间的租金，故流水村委会才长达多年未主张过租金。原租赁合同样本双方未签字确认，不能作为本案证据。三、一审法院对第一次拖欠租金2万元的利息按月利息2%计算，认定事实不清。结算清单中并未约定利息按月计算的字眼，一审法院按月计算是主观臆断。即便按月计算，2%的月利息也明显超过造成损失的30%，显失公平。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，应依法改判。
流水村委会辩称，首先，郑海星主张超过诉讼时效，没有事实及法律依据。流水村委会每年都以通知的方式向其主张权利，2015年10月10日和2015年12月8日的《通知》上均有郑海星的签字，产生诉讼时效中断的效力。此外，郑海星在一审时并未提出诉讼时效抗辩，根据相关法律规定，其在二审期间提出的，人民法院不予支持。其次，郑海星认为没有证据证明拖欠租金58500元的事实，以及双方之间约定用房屋装修款来抵扣第一次租金2万元和第二次的租金，没有事实依据，不能成立。第三，关于2万元租金的利息问题。虽然在结算单上没有明确体现逾期利息结算是按月结算的字眼，但从书写习惯和交易习惯来看，明显是约定为月利息。本案中，郑海星是恶意拖延支付租金，根据其过错程度以及流水村委会的损失情况，再结合双方约定月3%的利息，一审法院判决按月2%计算利息，完全符合法律规定。
流水村委会向一审法院起诉请求，要求判令：1.郑海星返还流水村委会村部大楼东侧第一层通道、卫生间及旁边房间、第二层房屋（即村书记室隔壁墙以东房屋）、第三层房屋（即村委会活动室隔离墙以东房屋）；2.郑海星立即向流水村委会支付租金2万元及相应利息（按月利率2%计算，其中1万元租金自2010年7月1日起计，另1万元租金自2010年12月31日起计，均计至郑海星还清全部欠款之日止）；3.郑海星立即向流水村委会支付租金58500元及相应利息（自起诉之日起按银行同期同类贷款利率计算至郑海星还清全部欠款之日止）；4.郑海星向流水村委会支付从2015年5月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占用费（按每日43.3元计算）。
一审法院认定事实：2004年6月1日至2009年9月30日期间，郑海星租用流水村委会村部大楼东侧一层通道，二、三层房屋及配套设施，用于经营饭店等生意。租期结束后，郑海星共结欠租金2万元未支付。双方约定其中1万元租金应于2010年6月30日之前付还，另1万元租金应在2010年12月30日之前付还，逾期还款按照月利率3%计算利息。约定期限届满后，郑海星未履行还款义务。
2010年5月，郑海星再次向流水村委会承租前述房屋，双方约定：租期为五年，自2010年5月1日起至2015年4月30日止，租金为每月1300元，每三个月缴交一次租金。在租赁期间，郑海星未完全按照约定支付租金。租赁期满后，尚有租金58500元未支付。现上述房屋仍由郑海星占有使用中。
一审法院认为，双方的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应为有效，双方应诚实信用的按合同全面履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物……”，现双方之间的合同租赁期间已届满，流水村委会诉请返还房屋，符合法律规定，予以支持。流水村委会主张郑海星二次拖欠租金共78500元（第一次2万元，第二次58500元），郑海星对未付上述租金没有异议，但辩称流水村委会曾许诺将装修费用折抵为租金，流水村委会否认有作出该承诺，郑海星未能提供相应证据证明其辩称，应承担不利的后果，故对郑海星的辩称不予采信。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金……”，流水村委会诉请郑海星支付已结算的第一次租房租金2万元及相应利息，以及第二次租赁租金58500元及相应利息，经审查，上述租金请求符合法律规定，且第一次租金利息请求未超过当事人自行约定亦不违反法律规定；第二次租金利息请求并无不当，故均予以支持。流水村委会请求郑海星支付从2015年5月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占用费（按每日43.3元计算），经查，郑海星在房屋租赁期满后，未办理续租手续，无正当理当占用流水村委会的房屋，现流水村委会要求按原房租的标准（1300元/月÷30天≈43.3元）计算占用期间的租金，合理合情，予以支持。
一审法院判决：一、郑海星应于本判决生效之日起十日内返还平潭县流水镇流水村民委员会村部大楼东侧第一层通道、卫生间及旁边房间；第二层房屋（即村书记室隔离墙以东房屋）；第三层房屋（即村委会活动室隔离墙以东房屋）；二、郑海星应于本判决生效之日起十日内一次性支付平潭县流水镇流水村民委员会租金人民币2万元及相应利息（其中人民币1万元租金自2010年7月1日起计，另人民币1万元租金自2010年12月31日起计，均按月利率2%计至还清款项之日止）；三、郑海星应于本判决书生效之日起十日内一次性支付平潭县流水镇流水村民委员会租金人民币58500元及相应利息（自起诉之日即2016年2月17日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至还清款项之日止）；四、郑海星应向平潭县流水镇流水村民委员会支付从2015年5月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占用费（按每日人民币43.3元计算）。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审中查明，双方之间并未签订书面租赁合同。本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，流水村委会与郑海星之间虽未签订书面的租赁合同，但双方之间存在事实的租赁关系，因双方对月租金1300元均无异议，故郑海星应依法按月租金1300元支付相应租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”，本案中，郑海星第二次的租赁期限明显超过六个月，故双方之间成立的是不定期租赁关系，双方均可随时提出解除合同。一审判决认定双方之间为定期租赁合同，存在不当，本院予以纠正。
关于郑海星欠付租金的问题。因双方对第一次租赁期间所结欠的2万元租金均无异议，本院予以确认。关于第二次租赁期的租金，综合本案证据，流水村委会最早于2015年10月10日发出《通知》，催缴尚欠租金并要求搬离租赁房屋，可视为提出了解除合同的请求，故双方之间的合同关系于此时解除。因双方均认可第二次租赁于2010年5月1日开始，故郑海星应支付自2010年5月1日起至2015年10月10日止的租金。郑海星至今尚未搬离涉案房屋，其应依法按照月租金标准支付自解除合同之后（即2015年10月11日）至返还房屋之前的房屋占用费。一审判决房屋占用费自2015年5月1日起计算不当，但鉴于房屋占用费与租金标准一致，郑海星应支付的租金和房屋占用费的总金额并未发生改变，故本院对一审的该部分判决予以维持。关于郑海星主张双方曾约定用装修款抵扣租金故其不用支付余欠租金的意见。经查，郑海星并无证据证明其与村委会之间存在上述约定，应由其自行承担举证不能的不利后果。
关于2万元租金所约定的违约责任。第一次租赁期间尚欠的2万元租金已经双方结算确认，并约定了3%的利息，双方应按约履行。关于约定的利息应按何标准计算的问题。从民间交易习惯来看，支付利息一般按月计算，且从双方约定该利息的目的来看，是为了敦促付款方及时履行义务，若按其他标准计算，明显无法实现该目的。故一审判决按月计算利息合理有据，予以支持。关于一审判决违约金按月利息2%计算是否过高。郑海星结欠2万元租金已长达六年之久，按月利息2%计算违约金并没有超过该期间对流水村委会造成的损失的30%，故郑海星主张该违约金过高应予以调整，没有事实和法律依据，不予支持。
关于本案是否超过诉讼时效的问题。经审查，一审中，郑海星并未提出诉讼时效抗辩，其于二审期间提出，又未提出新证据，不予采纳。
综上所述，郑海星的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律虽存在部分错误，但判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2582元，由上诉人郑海星负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林哲森
代理审判员 陈 嘉
代理审判员 雷 敏
二〇一六年十月十三日
书 记 员 陈 蕾
附：本案适用的法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理:
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的,裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。