湖北省武汉市江汉区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）鄂江汉民二初字第00435号
原告李陵，男，1965年3月19日，汉族。
委托代理人刘雪莲，湖北朋来律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告武汉人和新天地公共设施管理有限公司。
法定代表人戴永革，经理。
委托代理人柳毅，男，1983年11月29日出生，汉族。代理权限为一般授权。
委托代理人秦梦实，男，1987年9月21日出生，汉族。代理权限为一般授权。
原告李陵与被告武汉人和新天地公共设施管理有限公司（以下简称人和公司）商铺租赁合同纠纷一案，本院于2013年1月28日立案受理后，由审判员张军华担任审判长，与人民陪审员沈林莉、傅孝忠依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告李陵及其委托代理人刘雪莲、被告人和公司的委托代理人柳毅、秦梦实到庭参加诉讼。本案因案情较复杂，当事人争议大，经本院院长批准延长审理期限四个月时间。本案现已审理终结。
原告李陵诉称，原告李陵与被告人和公司于2010年12月14日签订一份《承租协议》，约定原告李陵租赁被告人和公司位于武汉市江汉区“地一大道”友谊南路街区17号口-84号口之间的101间商铺，承包期限五年。当日，原告李陵依约支付被告人和公司意向金10万元，随后开始对外进行招商和从事商铺装修工作，其中原告李陵因装修68间商铺支付装修费共计878855元，另对6号通道口进行了改造投入改造费24700元，两项费用共计903555元。同年7月28日，原告李陵基本完成招商和商铺装修工作后，向被告人和公司提出开业申请，被告人和公司以资金困难为由，要求原告李陵预付了2012年部分租金10万元。2011年8月27日，“地一大道”地下商场正式开业经营，但自2011年12月27日起，被告人和公司以停电、停水、关闭货物进出通道口等方式强行要求关闭市场、并派人在市场上以暴力、恐吓手段阻止商户开门营业，最终导致地下商场停止经营。被告人和公司上述行为严重违反了合同义务，并导致原告李陵遭受重大经济损失。为维护自己的合法权益，原告李陵提起诉讼，请求判令：1、解除双方签订的《承租协议》；2、被告人和公司返还原告李陵意向金10万元及预付租金10万元；3、被告人和公司赔偿原告李陵商铺装修费及通道口改造费共计903555；4、本案诉讼费用由被告人和公司负担。
被告人和公司辩称，原告李陵未提交承租协议的原件，其提交的协议书复印件上也未加盖被告人和公司公章，不能认定签名人高峰有权签订承租合同和双方存在租赁合同关系。原告李陵与被告人和公司仅存在A049、A056、A060三间商铺的租赁关系，原告李陵主张的10万元意向金和10万元租金均是基于该三间商铺租赁关系支付的，与其所述的承租协议无关。关于原告李陵主张的商铺装修损失和通道改建费损失，原告李陵也未提供足够的证据材料予以证明，其主张的损失金额不应认定。综上，原告李陵未经被告人和公司准许情况下私自对外招租，并将商铺转租他人经营的行为，侵害了被告人和公司的合法权益，原告李陵应承担恢复商铺原状的民事责任，其交付的诚意金和租金不予退还，故请求法院驳回原告李陵的诉讼请求。
经审理查明，2010年12月14日，原告李陵与被告人和公司就原告李陵租赁被告人和公司经营管理的坐落武汉市友谊南路“地一大道”地下商铺事宜签订《承租协议》一份，该合同约定：甲、乙（原告李陵、被告人和公司）双方经友好协商一致，达成承包意向，现将“武汉地一大道友谊南路街区17号口-84号口”之间约101间，合计2200平方米经营使用权在本合同期内承租给乙方经营。具体合同条款如下：1.1、承包期限限为5年，从2011年3月1日到2016年2月31日止……1.3、乙方承包后，由甲方负责安防、卫生、中央空调、消防等日常管理，物业费由甲方按照15元／月／平方米收取；1.4、经甲乙双方同意，乙方在合同期内第一年租金全免，第二年向甲方缴纳211.2万元（100元／月／平方米），第三年向甲方缴纳264万元（115元／月／平方为米）……上述款项每3个月为一期支付，第一期到期日前五日内交付下期费用。1.5、乙方在签订合同前，乙方应向甲方缴纳10万元意向金作为保证金，如不能在10个工作日内签署《承租合同》，则应在10个工作日内退还，在《承租合同》签订后转为押金，若乙方在合同期内无违反本合同规定行为，合同期无违反本合同规定行为，合同期限满后，在乙方结清承包费及相关费用后，甲方商铺验收合格后如数返还乙方；1.6、甲方应于2011年1月1日将商铺交给乙方，乙方应在2011年3月1日基本完成招商及装修完毕，保证能配合友谊南路街区整体开业……2.2、承包期内，乙方自主经营经营，自负赢亏。”该合同首部载明的甲方为被告人和公司，合同尾部系被告人和公司职员高锋在“甲方代表”处签名，未加盖被告人和公司公章。
合同签订当日，原告李陵支付被告人和公司现金10万元作为意向金。随后至2011年7月期间，原告李陵以“友谊南路地下商业城市场管理部”名义对外招租。2011年6月3日，被告人和公司与武汉威萨姆斯装饰工程有限公司（以下简称威斯姆斯公司）签订《装修协议》，委托该公司对友谊南路地下商城A区约80多个店铺进行装修。合同签订后，威斯姆斯公司对约68间商铺进行了装修，原告李陵支付装修费共计878855元。2011年8月1日，原告李陵按被告人和公司要求向被告人和公司预缴第二年租金10万元。同年8月27日，原告李陵承租的地下商场开业经营。2011年12月30日起，被告人和公司以原告李陵未经其同意擅自对外招租经营为由，要求原告李陵和经营户退出地下商场。因原告李陵和经营户表示反对，被告人和公司采取停电等方式，导致原告李陵和经营户无法经营后退出商铺。
另查明，2011年9月13日，原告李陵与余鹏飞签订《施工协议》，委托余鹏飞将地下商场6号通道口的踏步阶梯改建为斜坡，原告李陵支付余鹏飞工程款24700元。上述商铺装修费和通道改造工程款合计903555元。
上述事实，有原告李陵与被告职员高锋签订的《承租协议》、被告人和公司向原告李陵出具的“意向金”收据和租金收据、原告李陵与威斯姆斯公司签订的《装修协议》、威斯姆斯公司出具的租金收据、原告李陵与经营户签订的《认租书》、原告李陵与余鹏飞签订《施工协议》及余鹏飞收取工程款收条、本院作出的调查笔录以及双方当事人陈述等证据予以证明，以上证据经庭审质证属实，本院予以确认。
本院认为，原告李陵与被告人和公司职员高锋签订的《承租协议》上，虽未加盖被告人和公司的公章，但其首部载明的合同甲方为被告人和公司，原告李陵在合同订立后即依约向被告人和公司交纳10万元意向金，被告人和公司向原告李陵出具了加盖公章的收据，且原告李陵在合同订立后也对租赁商铺进行了装修和招租经营，由此可以确认，高锋签订《承租合同》系履行职务行为，被告人和公司作为合同当事人，应承受《承租协议》项下的权利和义务。被告人和公司否认《承租协议》的真实性和法律效力，未能提供相应证据予以证明，其主张本院不予采纳。从《承租协议》关于“乙方应向甲方缴纳10万元意向金作为保证金，如不能在10个工作日内签署《承租合同》，则应在10个工作日内退还保证金”的内容看，该《承租协议》属于预约合同性质，但从合同的内容看，双方在合同中对租赁商铺的位置、数量、租赁期限、租金标准以及租赁商铺的交付和装修时间等租赁合同的主要内容均进行了规定，被告人和公司在合同订立后向原告李陵预收第二年的部分租金，并允许原告李陵对外招租和开业经营，可以证明双方已经实际履行《承租协议》的事实。因此，该《承租协议》应当认定双方签订的正式租赁合同，双方当事人应按照合同约定享有权利和履行义务。被告人和公司以租金收据上角存在的“049，34056元，A056，36048元，A060，29896元。”字样，主张双方仅存在三间商铺的租赁合同关系，但被告人和公司既未对该载明的租金数额的形成作出合理解释，也未能提供其他证据材料予以证明，故被告人和公司该事实主张缺乏足够的证据证明，本院不予采信。
原告李陵对商铺进行了招租经营和装修后，该商场已实际开业经营，被告人和公司于2011年12月30日擅自关闭商场行为，违反了合同约定义务，也导致原告李陵的合同目的不能实现，故原告李陵主张解除《承租协议》的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。原告李陵向被告人和公司支付的10万元保证金，因被告人和公司违约导致合同终止履行，被告人和公司应承担该款返还责任。按照双方合同约定，原告李陵在第一年租期内享有免缴租金的权利，故原告李陵向被告人和公司预缴的第二年租金10万元，因双方租赁合同已解除，被告人和公司也应承担返还责任。原告李陵为证明对约68间商铺进行装修以及遭受装修款损失的事实，向本院提交了与装修公司签订的《装修协议》、装修公司出具的租金收据，同时，本院为查明案件事实，也对装修公司进行了调查，并对商铺现场进行了查看，综合上述证据材料的证明力，可以认定原告李陵出资878855元对约68间商铺进行装修的事实。原告李陵主张因6号通道口地面改建支付工程款24700元的事实，也有原告李陵与施工人签订的《施工协议》和施工人收取工程款收据予以证明，本院一并确认。被告人和公司否认原告李陵主张的商铺装修费损失和通道改造费损失，未能提供证据予以证实，被告人和公司应承担举证不能的法律后果，其相应的抗辩主张不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第（四）项、第九十七条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除原告李陵与被告武汉人和新天地公共设施管理有限公司于2010年12月14日签订的《承租协议》；
二、被告武汉人和新天地公共设施管理有限公司赔偿原告李陵商铺装修款损失878855元；
三、被告武汉人和新天地公共设施管理有限公司赔偿原告李陵通道改造工程款损失24700元；
四、被告武汉人和新天地公共设施管理有限公司返还原告李陵保证金100000元；
五、被告武汉人和新天地公共设施管理有限公司返还原告李陵商铺租金100000元。
上述款项，于本判决生效之日起十日内付清，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14762元、其他诉讼费46元，合计14808元由被告武汉人和新天地公共设施管理有限公司负担（此款原告李陵已预付本院，被告武汉人和新天地公共设施管理有限公司随同上述判决款项一并支付原告李陵）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状二份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 张军华
人民陪审员 沈林莉
人民陪审员 傅孝忠
二〇一三年十二月十二日
书 记 员 程 莎
速 录 员 汪锦锋