四川省达州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）达中民终字第214号
上诉人（原审原告）康丰健，男，生于1963年12月15日，汉族，小学文化，个体，住达州市通川区。
委托代理人杨皇兵，四川金世达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）赵洪芬，女，生于1968年12月14日，汉族，住北京市朝阳区。
委托代理人冯铃娟，女，生于1970年1月14日，汉族，住四川省双流县。
上诉人康丰健因与被上诉人赵洪芬财产损害赔偿纠纷一案，不服达州市通川区人民法院（2013）通川民初字第3033号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人康丰健及委托代理人杨皇兵，被上诉人赵洪芬及委托代理人冯铃娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，被告赵洪芬拥有位于达州市通川区中心广场2层H77-H78号商铺（建筑面积968.17平方米）的所有权，原、被告于2009年3月27日签订了《房屋租赁合同》，租期8年（自2009年4月1日起至2017年3月31日止），第一年租金25万元，此后每年租金比上年度增加8%。该租赁合同第四条规定“租赁期间房屋修缮，2.租用期内，乙方（指原告康丰健）自行负责店内水、电、气、门窗等小型设施的维修更换费用和管理费用”。原告康丰健接手该房装修时，发现该房屋面漏水，但未向被告赵洪芬反映，仍然装修完毕，取名“意浓世界”咖啡店从事经营活动，在经营中因屋面漏水，造成两个房间装修部分损坏，影响该两房间正常营业。原告康丰健将上述问题向商铺所在的中心广场屋业管理单位（重庆鑫龙物业有限公司达州分公司城市中心广场管理处）反映，并要求及时维修，该管理处将原告反映的情况及中心广场项目存在的其他问题一并向中心广场业主委员会作了汇报，请求该委与开发商联系，并拨付大修基金进行维修，因种种原因未予维修。2011年8月17日达州市通川区物价局价格认证中心作出《关于“意浓世界”咖啡店因屋顶漏水造成的经济损失鉴定结论书》，损失价值为：1.装修损失103939元：2.营业损失72850元，合计176689元。原告康丰健以物管公司未维修房屋造成损失为由，故从2010年4月1日起拒交物管费，2011年12月14日重庆鑫龙物业有限公司、重庆鑫龙物业有限公司达州分公司向本院提起诉讼，要求康丰健支付下欠物管费49116.639元，康丰健在诉讼中提起反诉，要求物管公司赔偿装修损失和营业损失共20万元，经鉴定确认屋面漏水系房屋质量所致，故判决康丰健支付下欠物管费，并驳回了康丰健的反诉请求。诉讼费、反诉费、鉴定费共计5089元，由康丰健负担。康丰健对该判决不服，向达州市中级人民法院提起上诉，达州市中级人民法院经审理后，驳回上诉，维持原判，上诉费2150元由康丰健负担。康丰健变更诉讼主体，再次起诉来院，请求判准上述请求。在诉讼中原告未能举证佐证曾告知被告屋面漏水并要求其维修的事实。
原审法院认为，被告将房屋出租给原告，双方签订了租赁合同，在合同履行中，因房屋质量问题，开发商未作屋面防水处理，致漏水造成原告财产损失的事实本院予以认定。原、被告签订的租赁合同明确约定，原告仅限于负责店内水、电、气、门窗等小型设施的维修和管理，而房屋屋面漏水超出了双方约定的原告维修范围，中华人民共和国《合同法》第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”。被告作为房屋的所有权人、出租人依法应承担屋面漏水的维修责任，对原告的该主张，法院予以支持。中华人民共和国《合同法》第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”，原告称在装修前已发现租赁房屋面漏水，但未能举出相关证据佐证告知被告并提出了维修要求，被告不予认可，对该事实法院不予确认。原告装修前已发现屋面漏水，应预见到屋面漏水会损坏装修，进而影响营业，造成损失，其既未通知被告维修，且原告本人又未先行维修再进行装修，原告对屋面漏水任其发展，扩大了损失，《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条规定：“当事人一方因另一方违反合同受到损失的，应当及时釆取措施防止损失的扩大；没有及时釆取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿”，对扩大部分的损失本院不予支持。原告不对漏水屋面采取任何维修措施，对损失的发生有较大过错，《中华人民共和国民法通则》第一百三十一条规定：“受害人对于损害的发生也有过错的，可以减轻侵害人的民事责任”，应依法减轻被告的赔偿责任。原告主张的营业损失，虽经鉴定为72850元，但原告未能举证佐证两个房间485天均未营业，对该损失不予认定。根据本案的具体情况，本院酌定由被告赔偿原告装修损失1万元，其余损失由原告自行承担。原告用去的7239元诉讼费，因选择的诉讼主体错误，责任在原告自己，该损失应由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十条、第二百二十一条，《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条、第一百三十一条之规定，判决：一、由被告赵洪芬在判决生效后三十日内对达州市通川区中心广场2层H77-H78号商铺屋面漏水进行维修；二、由被告赵洪芬赔偿原告康丰健装修损失1万元；三、驳回原告康丰健的其他诉讼请求；
上述赔偿款限判决生效后一月内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照﹤﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥﹥第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3999元，由原告康丰健负担2500元，由被告赵洪芬负担1499元。
宣判后，康丰健不服，向本院提起上诉称：1、一审认定“原告在装修前已发现租赁房屋面漏水”违背客观事实，事实上是上诉人在装修中下大雨时发现房顶漏水，上诉人要求被上诉人维修，被上诉人告知找物管，物管不维修，上诉人拒交物管费，这有（2013）达中民终字第280号判决书载明的事实佐证；2、一审认定“原告本人未先行维修再装修，原告对屋面漏水任其发展，扩大损失和不对漏水屋面采取任何措施”违背客观事实，上诉人装修投资170多万元，当时发现屋顶漏水立即想把屋面维修好，但屋顶是花台，被人阻拦发生纠纷，原告找业主，业主说找物管，搁置至今未维修；3、原审认定原告未能举证两个房间485天均未营业，对该损失不予认定错误，请求撤销原判第二项，改判被上诉人赔偿上诉人损失176689元和诉讼费损失。
赵洪芬以服从原判作了口头答辩。
二审中，被上诉人赵洪芬提交了2013年3月21日给康丰健的律师函，告知康丰健所承租的通川区中心广场第二层H77-H78商铺在同等条件下有优先购买权；还提交了2014年3月24日给康丰健的律师函，告知康丰健，所承租的H77-H78房屋已出售给杜小华等人，康丰健应严格依照租赁合同约定向杜小华等人履行支付租金义务。康丰健对两份函的真实性无异议，认为因将房屋渗水造成的损失应先从租金中扣下来待判决生效再找补。
赵洪芬对一审查明的案件事实无异议。康丰健对一审判决康丰健将屋面漏水问题向中心广场物业管理单位反映，要求维修，该管理处将原告反映的情况及中心广场项目部存在其他问题一并向中心广场业主委员会作了汇报，请求该委与开发商联系，并拨付大修基金进行维修，因种种原因未予维修这段提出异议，称不知以上情况，对判决认定的其他事实无异议。二审查明的其他案件事实与一审相同。
本院认为，上诉人康丰健与被上诉人赵洪芬2009年3月27日签订的《房屋租赁合同》合法有效。被上诉人赵洪芬对其出租的达州市通川区中心广场2层H77-H78商铺局部渗漏的事实双方没有异议，但原审法院认定上诉人康丰健在装修前已发现屋面漏水的事实证据不足，上诉人康丰健称电话告知赵洪芬屋面漏水事实的证据亦不足，本院均不予认定。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条关于出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在承租期间保持租赁物符合约定的用途和第二百二十条关于出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外的规定，被上诉人赵洪芬对其出租的达州市通川区中心广场2层H77-H78商铺局部渗漏负有维修义务。本案涉诉租赁房屋渗漏造成的损失经达州市通川区物价局价格认证中心鉴定，装修和营业损失共计人民币176689元。上诉人康丰健和被上诉人赵洪芬对损失的发生均有一定的过错，均应承担相应的责任。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十一条关于“受害人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵害人的民事责任”的规定，上诉人康丰健对租赁房屋渗漏造成的损失176689元承担40%的责任即176689×40%，被上诉人赵洪芬承担60%的责任即176689元×60%=106013.4元。据此，上诉人康丰健的上诉理由部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）、（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
一、维持达州市通川区人民法院（2013）通川民初字第3033号民事判决第一、三项即：由被告赵洪芬在判决生效后三十日内对达州市通川区中心广场2层H77-H78号商铺屋面漏水进行维修；驳回原告康丰健的其他诉讼请求；
二、撤销达州市通川区人民法院（2013）通川民初字第3033号民事判决第二项即：由被告赵洪芬赔偿原告康丰健装修损失1万元；
三、由赵洪芬赔偿康丰健房屋装修和营业损失106013.4元。
一审案件受理费3999元，二审案件受理费3999元，共计7998元，由康丰健负担3200元，赵洪芬负担4798元。
本判决为终审判决。
审判长 侯必明
审判员 柏明荣
审判员 彭 军
二〇一四年四月九日
书记员 廖玉成