成都市龙泉驿区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）龙泉民初字第1786号
原告（反诉被告）：赵婧汐。
委托代理人：殷航，北京盈科（成都）律师事务所律师，特别授权。
委托代理人：曾伟斌，男，系赵婧汐丈夫，特别授权。
被告（反诉原告）：杨志。
委托代理人：陈俊成，四川天则律师事务所律师，特别授权。
委托代理人：陈桂芳，女，系杨志之妻，一般授权。
第三人：朱云。
原告赵婧汐诉被告杨志房屋租赁合同纠纷本、反诉一案，本院于2014年5月14日立案受理本诉。被告在举证期限内提起反诉，本院审查后对反诉予以受理，并于2014年6月25日、7月11日公开开庭进行合并审理。后经被告申请，本院依法追加朱云作为第三人参加诉讼。于2014年8月15日开庭继续审理。赵婧汐委托代理人殷航、曾伟斌，杨志及其委托代理人陈桂芳、陈俊成，第三人朱云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赵婧汐诉称：2013年6月10日，原、被告签订了《商铺租赁协议》，约定：原告将其所有的位于成都市龙泉驿区大面街办龙城大道9号师大现代花园的87号商铺出租给被告。合同约定了租赁期间、租金标准、支付时间及违约责任等。原告依约向被告交付商铺，但被告经原告多次催促后，被告才仅于2013年10月23日向原告支付一个月的租金6100元。此后原告多次催收未果。在被告拖欠租金长达7个月、拖欠金额达44310元的情况下，原告于2014年2月17日向被告邮寄了《解除合同通知书》，通知被告解除《房屋租赁协议书》并催促其尽快腾退房屋和缴清租金及违约金。至今，被告未再支付租金，也未腾退房屋。现请求判令：1、确认原被告之间签订的《房屋租赁协议》已于2014年3月1日依法解除；2、被告向原告腾退、返还非法占用的商铺并向原告支付合同解除前欠缴租金、水电等费用和违约金合计人民币65200元（其中，欠缴租金人民币42700元，欠缴水电等费用为2500元，违约金为人民币20000元）；3、被告向原告赔偿《房屋租赁协议》解除后非法占用商铺期间的经济损失人民币16450元（暂计至起诉止的租金收益损失14950元，水电费用1500元）；4、被告承担本案诉讼费用。
杨志辩称：1、认可租赁协议于2014年3月1日已经依法解除，但是解除原因是因为原告于2013年12月17日强行拆除了本案房屋的电表，原告违约造成了无法继续履行合同，解除原因是原告违约；2、双方建立租赁合同关系的时间并非是2013年6月10日，实际上是2013年8月底。杨志从朱云手里转租了涉案商铺。2013年6月8日，原告与案外人朱云签订了合同。2013年8月31日朱云与被告达成口头协议，被告向朱云支付了3万元转让金，其中包括了保证金及转让费、租金。按朱云的要求，原、被告重新签订了租赁协议，将时间倒签为2013年6月10日。原告同意案外人朱云转租行为，故被告的转租行为合法有效；3、原告强行拆除电表并且更换了商铺的门锁，致使被告作为合法承租人丧失了对商铺的使用权，在原告的违约行为发生后，被告有权拒付租金；4、原告行为给被告造成了损失，应该承担责任。综上，对第一项请求无异议，驳回其余请求。
杨志反诉称，2013年6月8日，赵婧汐与朱云签订《房屋租赁协议》，约定朱云承租案涉商铺，租赁期限从2013年6月10日至2018年6月9日止；减免首年度三个月租金后，每季度实收租金12200元。签订合同当日，朱云向赵婧汐支付保证金和租金共计36600元。2013年8月底，杨志与朱云达成关于涉争商铺转租的意向，杨志向朱云支付3万元的转租费用（包括朱云已向被告赵婧汐支付的保证金、已支付未使用的剩余租金和转让费7000元等各项费用）。经赵婧汐同意且应其要求，由杨志与赵婧汐重新签订《房屋转租协议》，并于2013年9月1日双方交付涉争商铺。2013年12月17日，在租赁合同履行过程中，被反诉人无正当理由强行拆除涉争商铺的电表，致使反诉人无法正常经营，造成重大经济损失。现反诉请：1、依法判令被反诉人向反诉人赔偿从2013年12月17日起至解除合同之日止的营业损失、财产损失等各项经济损失（暂计至起诉之日）共60000元；2、依法判令被告承担本案诉讼费用。
赵婧汐辩称，1、反诉状中所称的原告与朱云签订租赁协议所称的减免租金等都不是事实，2、朱云支付的款项与本案无关，原告已经与朱云结算履行完毕；3、朱云和原、被告之间存在三方协议不是事实，原、被告之间的合同时当日签订，不存在日期倒签的事实；4、杨志称原告一方强拆电表不是事实，实际是正常申请改动力电的行为；5、杨志主张的经济损失并不存在。综上，应该驳回杨志所有诉请。
杨志在庭审中补充陈述，杨志与赵婧汐签订合同时，朱云在场。三方一致商定，因赵婧汐承诺在合同基础上免收20天租金，因此，杨志承接租赁时，包括朱云租期在内的整个租赁期限自2013年7月1日起算。在2014年7月11日第二次庭审后，经法院协调，双方在8月15日第三次庭审前到案涉商铺准备办理商铺腾退的交接手续，因赵婧汐不予配合而未完成。
赵婧汐在庭审中再补充陈述，免收20天不是事实，以合同载明为准。第三次庭审前，双方是准备办理腾退商铺。但杨志坚持要对赵婧汐开门等过程进行录像，赵婧汐认为可能影响案件事实认定，所以最终没有完成腾退。
朱云在庭审中陈述，原、被告签订合同之后的事情不清楚。之前的部分，杨志所述基本属实。2013年6月8日，朱云与赵婧汐签订合同租用商铺并支付了18300元的押金和18300元的租金。8月底，原、被告和朱云一起商量。将商铺交给杨志租用，杨志与原告重新签订合同。由于之前原告答应租期从7月1日起算，所以他们签订的合同中租期从7月1日开始计算。他们的合同签订时间应该是在8月底。朱云交的押金和没用完的租金都转给了杨志，原告也同意。
赵婧汐为证明其主张的案件事实，主要提交了以下证据：1、原、被告之间签订的《房屋租赁协议》，证明租赁期限、租金标准及支付时间；2、手机短信，证明原告多次催交租金，被告威胁、殴打原告；3、《解除合同通知书》，证明原告通知被告合同于2014年3月1日解除；4、照片，证明被告现仍占用商铺；5、收据，发票，证明水电费、物管费损失。
杨志质证后认为，1、协议本身是真实的，但实际签约时间是2013年8月底，2013年的租金已付清；2、催缴短信是真实的，但催缴的是2014年的租金，没有殴打的事实；3、对解除合同无异议；4、杨志使用期间的所有费用是付清了的，现商铺是原告在占有控制。
杨志为证明其主张的案件事实，主要提交了以下证据：第一组：1、朱云与赵婧汐签订的《房屋租赁协议》，2、杨志与赵婧汐签订的《房屋租赁协议》，3、《商铺转让声明》、《商铺转让协议》，4、朱云与杨志配偶的电话录音材料，5、朱云出具的《收条》，6、情况说明，7、预存电费票据3张（2013年10月15日、11月23日、12月3日），8、赵婧汐配偶出具的朱云交纳保证金、租金的《收条》，9、手机短信，10、转账凭证，证明杨志承接朱云于2013年9月继续租赁案涉商铺经营内衣和牛奶，租金已经支付至2013年12月31日，电费已经预存支付；第二组：11、赵婧汐擅自拆除电表的照片，12、电话录音，13、派出所证明和接警登记表，14、赵婧汐擅自拆门和换锁的照片、视频，证明赵婧汐的违约行为导致租赁合同事实上履行不能，构成根本违约，第三组：15、赵婧汐破坏商铺的照片、录像，16、货架、广告牌等相关票据，17、订购合同及发票，18、进货单据，证明赵婧汐的违约行为给杨志造成重大损失。
赵婧汐质证后认为，对赵婧汐与朱云的合同第九条中手写部分内容有异议，其余内容认可；杨志那份合同“三性”予以认可；转账6100元予以认可；对其他证据均有异议。
朱云质证后认为，朱云签字的材料都是真实的，其他证据不清楚。
朱云提交了《房屋租赁协议》、《收条》，证明本案与朱云无关。
赵婧汐、杨志质证后均无异议。
在庭审中，经本院反复核实，赵婧汐特别授权代理人曾伟斌在多次否认后最终确认：朱云交纳的押金和租金在原、被告签订合同后未退还，三方商定朱云交纳的款项由杨志享有，转化为杨志向原告缴纳的押金和租金。杨志与原告签订的合同实际是延续朱云的合同。案涉商铺自2013年12月17日起因电表摘除无法用电。2014年1月14日，原、被告在案涉商铺处发生争执，原告将被告商铺内的物品搬出商铺。次日，双方再次发生争执，原告将案涉商铺更换门锁并上锁。
本院审查后，结合当事人陈述，对以上证据综合认证如下：对朱云与赵婧汐签订的租赁协议及朱云交纳押金、租金的收条各方不持异议，作为有效证据予以采信；对杨志的租赁协议，鉴于赵婧汐代理人在庭审过程中明显存在虚假陈述，结合其他证据依法采信杨志与朱云的一致陈述，依法认定该协议签订日期为2013年8月底，且系经赵婧汐、朱云、杨志共同协商确定，合同客观上系朱云合同的延续，含朱云租期在内的整个租赁期限从2013年7月1日起算，朱云交纳的押金和租金权利由杨志享有。2013年10月23日，杨志支付赵婧汐6100元租金，各方不持异议，本院予以采信。对赵婧汐主张杨志逾期支付租金，因案涉租赁的第一季度租金朱云已经交纳，在第二季度租金交纳期限届满前，赵婧汐已经与杨志签订合同，因此，该交纳时间应以杨志的合同为准，即“……缴纳房租的时间为每季度的前20日将下季度房租打入甲方（赵婧汐）的指定账户……”，也就是在2013年10月20日前应缴纳第二季度租金。承租方前两季度应付租金总额为24400元，朱云已经支付租金18300元，则在2013年10月20日前杨志还应向赵婧汐支付6100元。根据赵婧汐的诉状及庭审陈述，其主张承租方自2013年7月1日以后的租金均未缴纳，明显与客观事实不符。而且，2013年10月23日，杨志已将到期应缴纳的租金支付完毕，赵婧汐提交的证据显示的最早催告时间也在2013年12月20日。因此，杨志虽然存在迟延支付租金3日的情形，但未构成根本性违约。赵婧汐在2013年12月20日催缴租金时，杨志已经没有到期租金应予支付，其催收缺乏合同约定和法律规定。对赵婧汐提交证据证明杨志拖欠水电、物管费，其证据本身缺乏足够证明力，本院依法不予采信。2014年2月17日，赵婧汐向杨志发送《解除合同通知书》，通知解除协议，现在双方均同意该协议自2014年3月1日解除，本院予以采信。对杨志提交证据证明其损失60000元，其证据本身未形成锁链，无法证明具体损失数额，本院依法不予采信。
根据当事人陈述、举证、质证及本院认证，本院将本案基本事实确认如下：2013年6月8日，朱云与赵婧汐签订《房屋租赁协议》，约定赵婧汐将其所有的商铺出租给朱云。约定：“……1、租期：从2013年6月10日至2018年6月9日止，有效期为5年。2、保证金：乙方（朱云）向甲方（赵婧汐）缴纳保证金18300元，大写（壹万捌仟叁佰元整），租赁期满，如乙方未违约，甲方应在十个工作日内将保证金无息退还与乙方。3、乙方向甲方缴纳的租金金额和给付时间：1）2013年6月10至2014年3月9日的月租金为6100元（大写：陆千壹佰元整），每季度租金为：12200元整（壹万贰仟贰佰元整）；2014年3月10日至2015年6月9日的月租金为6100元（大写：陆千壹佰元整），季度租金为：18300元整（壹万捌仟叁佰元整）；2015年6月10日至2018年5月9日的租金为每年递增10%，或者随行就市。2）租金缴纳方式为每季度交一次，乙方缴纳房租的时间为上一季度的前15日将下季度房租打入甲方的指定账户……”。同日，赵婧汐丈夫曾伟斌出具《收条》，载明收到朱云押金18300元和租金18300元。
同年8月底，经赵婧汐、朱云、杨志三方协商，朱云退出租赁而由杨志承租，朱云缴纳的押金和租金权利由杨志享有。杨志与赵婧汐另行签订了《房屋租赁协议》，约定“……1、租期：从2013年7月01日至2018年6月30日止，有效期为5年。2、保证金：乙方（杨志）向甲方（赵婧汐）缴纳保证金18300元，大写（壹万捌仟叁佰元整），租赁期满，如乙方未违约，甲方应在十个工作日内将保证金无息退还与乙方。3、乙方向甲方缴纳的租金金额和给付时间：1）2013年7月01日至2014年3月31日的月租金为6100元（大写：陆千壹佰元整），其中第一年送3个月房租，每季度实收租金为：12200元整（壹万贰仟贰佰元整）；2014年4月01日至2015年6月30日的月租金为6100元（大写：陆千壹佰元整），季度租金为：18300元整（壹万捌仟叁佰元整）；2015年7月01日至2018年6月30日的租金为每年递增10%，或者随行就市。2）租金缴纳方式为每季度交一次，乙方缴纳房租的时间为每季度的前20日将下季度房租打入甲方的指定账户……如乙方未按此约定时间向甲方缴纳房租，每逾期一天承担违约金500元，二天1000元，以此类推……12、在合约期内，如乙方合法经营，甲方不得以任何理由和借口擅自涨房租，不得提前收回该商铺，如提前收回，应赔偿乙方所有的经济损失……”。
合同签订后，杨志于2013年10月23日向赵婧汐支付租金6100元。2013年12月20日，赵婧汐一方与杨志一方就案涉租赁产生矛盾。2014年1月14日，双方再次发生争执，赵婧汐一方将杨志一方的部分物品搬出商铺，并有部分物品被损坏。次日，赵婧汐一方更换商铺门锁，致被告无法使用。同月17日，赵婧汐一方向杨志发送《解除合同通知书》，载明“……杨志：按照本人与您于2013年6月10日签订的《房屋租赁协议（以下简称“协议”）》，本人已依约于2013年7月01日向您交付了商铺，您2013年10月（此处为空格）日才向本人支付了第一个月租金6100元。但自该笔租金支付后，您一直拖欠租金至今，拖欠租金达人民币18300元，拖欠时间长达7个月……”。庭审中，双方均认可该协议已于2014年3月1日解除。但因赵婧汐不予配合，导致案涉商铺未能完成腾退。
本院认为，原告赵婧汐与被告杨志之间签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，合法有效。合同签订后，双方均应严格按照合同约定，切实履行各自的义务。从庭审查明的事实看，原告赵婧汐、被告杨志曾与原承租房屋的第三人朱云达成口头协议，即由杨志承租原由朱云租赁的赵婧汐商铺，朱云所缴纳的押金和租金权利由杨志继受，租赁起始期限由2013年6月10日起变更为2013年7月1日起。庭审中，赵婧汐否认朱云缴纳的押金和租金已经三方协商同意转为杨志继受的客观事实，反而以杨志逾期支付租金，要求杨志承担相应的法律责任，赵婧汐的行为有违诉讼诚信。根据查明的事实，杨志有1个月租金（6100元）存在迟延（3日）支付，但并不构成根本违约。赵婧汐认为杨志至今仍拖欠前两季度租金的主张没有事实基础。
对赵婧汐诉请确认与杨志签订的合同已于2014年3月1日解除，杨志表示同意，本院予以确认。对赵婧汐诉请判令杨志腾退案涉商铺，但从庭审查明的事实看，案涉商铺已由赵婧汐实际占有控制，只是因赵婧汐不予配合而致杨志未及时将商铺内的物品搬走，对此赵婧汐负有主要责任。现双方均同意解除合同，因此，合同解除后，杨志应及时搬离商铺内物品，并与赵婧汐完善相关手续。
对赵婧汐主张水电费、物管费，因缺乏充足证据，本院不予支持。对赵婧汐主张合同解除前的租金、合同解除后的商铺占用租金损失。2013年12月17日至2014年1月15日期间，赵婧汐将商铺断电，影响了杨志对商铺的正常使用，但鉴于商铺仍处于杨志控制之下，杨志应适当支付租金。根据杨志已将2013年12月31日前租金已经实际支付的情况，本院酌定杨志再行支付租金1300元。2014年1月15日，赵婧汐将商铺门锁更换后，导致杨志对商铺已无法使用，赵婧汐要求杨志支付之后的租金缺乏事实基础，本院不予支持。根据赵婧汐与杨志、朱云之间的约定，朱云交纳的押金由杨志继受，因此，合同解除后，赵婧汐应退还杨志押金18300元，扣除杨志尚需支付的租金1300元，赵婧汐实际应退还杨志押金17000元。鉴于杨志在本案中仅要求抵扣，未主张退还，故本案不予处理。
另外，商铺已由赵婧汐实际控制，对于杨志存放于商铺内的物品，需要赵婧汐配合，杨志才能顺利将物品搬出，并将商铺完整地退还。对此，赵婧汐负有协助义务。对于杨志反诉请求判令赵婧汐赔偿经济损失60000元，因未提供充分证据予以证明，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第二百一十六条、第九十七条、第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第一款、第六十四条第一款、第一百四十条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告赵婧汐与被告杨志之间签订的《房屋租赁协议》于2014年3月1日解除；
二、杨志于本判决生效后的第三日上午九时将案涉商铺内的物品搬出，赵婧汐予以协助；
三、驳回赵婧汐的其他诉讼请求；
四、驳回杨志的反诉请求。
案件本诉受理费减半收取959元，由赵婧汐负担；反诉受理费减半收取650元，由杨志负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
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审判员 李 伟
二〇一四年九月五日
书记员 兰莉萍