江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）淮中民终字第01649号
上诉人（原审原告）张金标，职员。
上诉人（原审原告）蒋育刚，职员。
上诉人（原审原告）徐文兰，职员。
上诉人（原审被告）王伟，个体户。
委托代理人张海峰，无业。
被上诉人（原审被告）韩品杰，职员。
委托代理人伍跃华，江苏安淮律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）马莉霞，职员。
委托代理人柏基鹏、卢跃，江苏益淮律师事务所律师。
上诉人张金标、蒋育刚、徐文兰与上诉人王伟、被上诉人韩品杰、马莉霞租赁合同纠纷一案，涟水县人民法院于2015年1月30日作出（2014）涟民初字第1556号民事判决。上诉人张金标、蒋育刚、徐文兰、王伟不服该判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月14日立案受理后，依法组成合议庭于2015年8月19日公开开庭进行了审理。上诉人张金标、蒋育刚、徐文兰，上诉人王伟的委托代理人张海峰，被上诉人韩品杰的委托代理人伍跃华，被上诉人马莉霞的委托代理人柏基鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2004年6月21日，艾月平、原告张金标、蒋育刚与被告韩品杰签订了一份房屋租赁合同，约定将坐落于涟水县涟城镇中山路营业用房800平方米租赁给被告韩品杰使用，租期自2004年7月1日起至2014年6月31日止，租期10年，租金共计1008000元，每年108000元，按年度交纳，第一年租金在合同签订之日起3日内一次性付清，以后每年的租金在每年的6月21日交纳，在租赁期内未经原告书面同意，被告韩品杰不得改变承租房屋结构及现有布局，并不得将房屋转租给第三方（可以转变经营模式），否则原告有权终止合同，租赁期满和合同终止履行时，被告韩品杰必须在一周内自行处理自己所有的动产和不动产，过期视为放弃自己的所有权，原告有权处理，合同到期后，被告韩品杰在同等条件下有权优先续租，应在租赁期满三个月前办理，原、被告如有一方违约，赔偿另一方违约金200000元，并同时解除合同。被告韩品杰租赁该房屋经营金店。
2004年9月30日，被告韩品杰与被告马莉霞签订房屋转租合同，约定被告韩品杰将涟水县中山路经营用房约500平方米及一楼前后通道租给被告马莉霞使用，租期从2004年10月1日至2014年6月30日止，租金每年41888元，前两年的租金每年分两次付给被告韩品杰，从第三年起，每年9月30日前一次性付清本年度租金，租赁期内，任何一方不得借故解除合同，特殊情况需提前三个月向对方提出，并征得对方同意后，方可解除合同，在租赁期内经被告韩品杰同意后，被告马莉霞可将房屋转租给第三方（或改变经营方式），但因此带来的所有相关责任，由被告马莉霞承担。被告马莉霞租赁该房屋经营足疗店。
2010年1月1日，被告王伟与徐勇签订转租协议，约定徐勇将足疗店转让给被告王伟，租期至2014年9月30日，租金为每年41888元。被告王伟租赁该房屋经营中山宾馆。2010年1月3日，徐勇收取了被告王伟租金及转让费54000元。2010年9月20日，原房屋产权人向被告王伟收取了2010年10月1日至2011年9月30日房屋租金41888元。
2011年6月16日，被告韩品杰与原告张金标等人联合向被告马莉霞、徐勇等发出告知函，该告知函载明被告韩品杰与其他承租人、承包人所签订的协议，经被告韩品杰与房屋产权人协商一致，承租人、承包人与产权人履行合同，房租费由原告张金标统一收取，并载明了原告张金标的身份证号、手机号、银行卡号等，告知函上原告张金标等人、被告韩品杰均签字确认。
2011年10月10日，原告张金标向被告王伟收取了2011年9月30日至2012年9月30日房屋租金41800元。2013年10月10日，原告张金标向被告王伟收取了中山宾馆2013年9月30日至2014年6月30日租金31350元。后原告张金标等与被告王伟等就房屋租期等问题未能达成一致意见，遂诉至法院。
审理中，为了减少原、被告双方损失，一审法院组织原告张金标、蒋育刚、徐文兰与被告王伟进行房屋交接，但在交接过程中双方就房屋现状等问题未能达成一致意见，导致交付不成。
原审原告张金标、蒋育刚、徐文兰诉称，三原告是涟水县涟城镇中山路25号房屋的共有人。2004年6月三原告将该房屋出租给被告韩品杰经营，约定租期10年，从2004年7月1日起至2014年6月30日止，租金共计1008000元。2004年9月30日，被告韩品杰将上述房屋部分转租给被告马莉霞经营，约定租期从2004年10月1日起至2014年6月30日止。原告知悉后，2011年6月16日，经多次磋商达成一致意见，认可被告韩品杰将上述房屋部分转租给被告马莉霞经营。被告马莉霞与被告韩品杰签订了合同，将房屋指定被告王伟交付给原告。2014年4月到合同期满，三被告从未与原告协商过房屋续租事宜。2014年5月6日、2014年6月初，原告分别邮寄给被告王伟、韩品杰租期届满合同解除的告知函，两被告均未给予明确答复。按照合同的约定，原告认为被告已不再续租，故又与他人签订了5年期房屋租赁合同，由于被告的违约行为，导致原告与他人的房屋租赁合同无法履行，致使原告损失巨大。为了维护原告的合法权益，现诉至法院，要求被告王伟立即搬出位于涟水县涟城镇中山路25号房屋，被告韩品杰、马莉霞、王伟自2014年7月1日起至实际搬出房屋之日止按照每日301.37元赔偿原告损失，赔偿违约金20万元，并承担诉讼费用。
原审被告韩品杰辩称，被告韩品杰确实与三原告签订了房屋租赁合同，但被告韩品杰已经将房屋转租给了被告马莉霞等人，并得到了原告的同意，被告韩品杰与原告签订的合同已经协商一致解除，事实上不存在房屋租赁关系，且原告所诉的房屋只是被告韩品杰与原告所签订房屋租赁合同当中的一部分房屋，并未涉及被告韩品杰与原告所签订房屋租赁合同当中房屋的其他部分，说明原告认可被告韩品杰与其所签订的房屋租赁合同已经终止，原告与被告韩品杰之间无合同法的权利义务关系，原告对被告韩品杰的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回对被告韩品杰的诉讼请求。
原审被告马莉霞辩称，2007年10月1日，已经将房屋转租给刘华丽，刘华丽又将房屋转租给徐勇，徐勇又将房屋转租给被告王伟，原告已经默认被告马莉霞转租的行为，与原告不存在租赁关系，且被告马莉霞也不再向原告缴纳租金，请求驳回原告的诉讼请求。
原审被告王伟辩称，原告将房屋租赁给被告韩品杰经营租期10年，租赁期间从2004年10月1日起至2014年9月30日止，原告诉称租期自2004年7月1日起不是事实；被告王伟从徐勇处转租房屋，租赁期间自2010年10月1日起至2014年9月30日止，在租赁期间内原告多次从被告王伟处收取租金，租金仍按照原合同约定的每年41888元收取，未提出异议，故原告对被告王伟的诉讼请求无事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。
原审认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求附有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。房屋租赁合同被确认无效后，承租人应将租赁房屋返还给出租人。出租人请求承租人参照合同约定的租金标准支付其使用房屋期间的费用的，人民法院应予支持。本案中，原告张金标等人先是与被告韩品杰签订房屋租赁合同，后被告韩品杰将该房屋转租给被告马莉霞，被告韩品杰与原告张金标等人共同向被告马莉霞发出告知函，告知其合同直接与原告张金标等房屋所有权人履行，故可视为被告韩品杰与原告张金标等人对本案争议房屋的租赁合同已经转让给被告马莉霞履行，被告马莉霞作为直接的承租人。被告马莉霞虽然未经原告同意再次将房屋转租，后原告直接向最后使用该房屋的被告王伟收取租金，应当视为知道并默认被告马莉霞将房屋转租，原告与被告马莉霞的租赁合同的权利义务转给被告王伟享有、承担。被告王伟与其上一手承租人徐勇所签订的房屋转租合同超过了被告马莉霞与原告约定的房屋租期，超过部分应当认定为无效，被告王伟应当将房屋返还给原告，其超期使用房屋应当按照被告马莉霞与原告张金标等约定的租金赔偿原告损失，故对原告要求被告王伟立即搬出房屋的诉讼请求，予以支持。被告王伟应当按照年租金41888元的标准赔偿原告损失。对原告要求被告韩品杰、马莉霞赔偿损失的诉讼请求，不予支持。被告马莉霞与被告韩品杰签订的房屋转租合同中约定，如有一方违约赔偿另一方违约金10万元，该约定现对原告张金标等及被告王伟均有法律约束力，被告王伟超期使用房屋，给原告造成了损失，其应当承担违约金，但因该违约金过高，依法予以调整，酌定被告王伟给付原告违约金6万元。综上所述，经调解未果，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、被告王伟于本判决生效后三日内将涟水县涟城镇中山路25号500平方米房屋及一楼前后通道返还给原告张金标、蒋育刚、徐文兰。二、被告王伟自2014年7月1日起至实际交付房屋之日止按照每年41888元的标准计算，赔偿原告张金标、蒋育刚、徐文兰损失，限判决生效后十五日内履行。三、被告王伟于判决生效后十五日内给付原告张金标、蒋育刚、徐文兰违约金60000元。四、驳回原告张金标、蒋育刚、徐文兰的其他诉讼请求。案件受理费4380元，由被告王伟负担2380元，原告张金标、蒋育刚、徐文兰负担2000元。
一审宣判后，张金标、蒋育刚、徐文兰与王伟均不服，分别向本院提起上诉。
张金标、蒋育刚、徐文兰上诉理由：上诉人与韩品杰签订房屋租赁协议后，后韩品杰擅自将房屋转租马莉霞等人，上诉人得知后，经协商同意韩品杰转租，三方共同继续履行租赁合同，同时与韩品杰发函告知马莉霞、徐勇，以后租金由上诉人直接收取。而一审法院以告知函认定“上诉人张金标等人与韩品杰签订的房屋的租赁合同已经转让给被告马莉霞履行，后马莉霞未经原告同意再次将房屋转租给徐勇、徐勇又将该房屋转租给王伟，因上诉人直接向最后使用该房屋的王伟收取租金，应当视为马莉霞的租赁合同的权利义务转给被告王伟享有、承担”显属不当。因为上诉人与韩吕杰、马莉霞并未达成租赁合同整体转让的协议，告知函只是确定租金由上诉人直接收取，上诉人与韩品杰的租赁合同并未解除，上诉人直接去王伟处领取租金，是按马莉霞的指示，不存在权利义务转给王伟承担。综上，请求二审法院依法改判：王伟立即搬离租赁房屋，由韩品杰将房屋交还上诉人；2、韩品杰承担自2014年7月1日起至实际交付房屋之日止，按每年11万元标准，赔偿上诉人的损失；3、韩品杰向上诉人支付10万元违约金并承担本案全部诉讼费用。
韩品杰答辩称，答辩人与上诉人张金标、蒋育刚、徐文兰签订的租赁合同，其涉案房屋答辩人已于2011年6月16日将承租房屋交还给了上诉人（告知函），其上诉理由与答辩人无关。一审判决正确，请求二审维持。
马莉霞答辩称，答辩人于2007年将涉案房屋转租给刘华丽，之后对房屋租赁事项再没有过问，且答辩人再次转租行为张金标等人和韩品杰是知晓的。一审判决正确，请求二审维持。
王伟答辩称，我与张金标等人并无合同关系，我是从徐勇手中租赁的房屋，一审判决由我向张金标等人承担违约责任错误，请求二审法院予以纠正。
王伟不服一审判决，向本院提起上诉，其理由：2010年1月1日，上诉人王伟与徐勇签订了转租协议，租赁期限至2014年9月30日止，造成后3个月的租赁期限无效，责任在徐勇。张金标、蒋育刚、徐文兰与韩品杰或马莉霞签订的租赁合同中，约定的违约条款对上诉人王伟不具约束力，一审判决由我向张金标等人承担违约责任错误。另外，一审法院在组织房屋交接过程中，因对上诉人王伟对添置的财产补偿未能达成一致意见，致交接不成，之后上诉人拆除了自己装修的材料，并及时通知张金标等人，因张金标等人迟迟未接收，故造成逾期交房的损失，上诉人不应承担责任。请求二审法院依法撤销一审判决，改判驳回张金标等对上诉人的诉讼请求。
张金标答辩称，王伟与他人签订的合同与答辩人无关，他可以另案主张。
韩品杰答辩称，与答辩人无关。
马莉霞答辩称，一审判决正确。
二审另查明，上诉人张金标等人于2004年6月21日与韩品杰签订房屋租赁合同，约定租期至2014年6月30日止；2004年9月30日，韩品杰将涉案房屋转租给马莉霞，双方在转租合同中约定：租赁期限至2014年6月30日止；经韩品杰书面同意后，马莉霞可转租第三方（或改变经营方式），但因此而带来的所有相关责任，由马莉霞承担；合同到期后，韩品杰如需继续出租，马莉霞在同等条件下享有优先权，双方应在期满三个月前办理续租手续；上述条款，如有一方违约则承担违约金10万元…。后马莉霞在未取得张金标、韩品杰书面同意情况下，于2007年10月，又将涉案房屋转租给刘华丽，后刘华丽又将房屋转租给徐勇。2010年1月1日，徐勇又转租给王伟，租赁期约定至2014年9月30日止。2011年6月16日，被上诉人韩品杰以告知人身份向各转租人、承包人发出告知函。内容：“各转租、承租人：承租人丁一、马莉霞、承包人田宏伟，你们与韩品杰签订的协议，现经本人和出租方协商一致，你们的合同继续与产权人履行，房租由张金标统一收取。特此告知。并注明了原告张金标的身份证号、手机号、开户行及银行卡号。韩品杰在告知函上的告知人一栏中签字；张金标等人在告知函上的产权人一栏中签字；田宏伟在转租、承包人一栏中签字”。对一审法院认定的其他案件事实予以确认。
本案焦点：1、韩品杰向各转租、承包人下发的告知函，能否视为张金标等人与韩品杰的租赁合同已解除，并由张金标等人履行韩品杰与马莉霞签订的租赁合同；2、本案中谁应向张金标等人交付房屋及承担违约责任。
本院认为，关于焦点一，对韩品杰下发的告知函性质如何认定。经查，从2011年6月16日的告知函中可以反映出，告知人系韩品杰，内容是告知各转租人，经与产权人协商，以后租金韩品杰不再收取，而由产权人直接收取，韩品杰与承租人签订的合同由产权人继续履行。以上内容已清楚表明，其与张金标等人签订的租赁合同不再履行，而改由张金标履行韩品杰与马莉霞签订的租赁合同，事实上，韩品杰自发出告知函后，并未收取涉案房屋的租金和参与该租赁事务，故应认定上诉人张金标等人与韩品杰的租赁合同事实上已解除，上诉人张金标已替代韩品杰履行其与马莉霞签订的租赁合同。故韩品杰在本案中不应再承担相应责任。
本案中，马莉霞后又将涉案房屋转租他人，能否视为上诉人张金标等人知道并默认马莉霞转租行为。依据相关法律规定：出租人知道或者应当知道承租人转租租赁房屋，但未及时提出异议的，视为同意转租。本案中，韩品杰在2011年6月16日向马莉霞等人下发告知函时，事实上马莉霞并未实际使用该房屋，而是由王伟经营中山宾馆（2010年1月经营，租赁前原经营足疗店），作为上诉人张金标等人对该事实是知晓的，且之后又从王伟手中收取房租，根据以上事实，本院认定马莉霞将房屋再次转租他人，上诉人张金标等人是知道并认可的。因上诉人张金标等人与马莉霞的租赁合同并未解除，依据法律规定，马莉霞仍应承担向上诉人张金标等人交付房屋及租金的相关责任。
关于焦点二，本案中谁应向张金标等人交付房屋及承担违约责任。依据法律规定，房屋租赁合同租赁期限届满、解除、确认无效后，承租人逾期退房的，出租人有权要求承租人返还租赁房屋并赔偿损失。租赁房屋被转租的，出租人有权要求次承租人返还租赁房屋并赔偿损失，承租人承担连带责任。本案诉讼中，上诉人张金标等人及马莉霞并无证据证明，王伟在与徐勇签订转租合同时，知道涉案房屋的租赁期限至2014年6月30日以及该房屋不得转租的事实，故上诉人王伟与徐勇签订的转租合同应属有效，鉴于本案租赁合同至2014年6月30日届满，王伟作为次承租人有义务将涉案房屋返还上诉人张金标等人，逾期则应按原租金标准向张金标等人支付房屋使用费。关于违约金的承担问题。因被上诉人马莉霞在租赁期届满后，未能及时将涉案返还上诉人张金标等人，其行为构成违约，上诉人张金标等人与王伟之间并无合同约定，故本案中应由马莉霞向张金标等人承担违约责任。一审法院认定双方约定的违约金过高，依法调整为6万元，并无不妥。综上，一审法院认定事实基本正确，但适用法律不当，本院应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持江苏省涟水县人民法院（2014）涟民初字第1556号民事判决第四项；
二、撤销江苏省涟水县人民法院（2014）涟民初字第1556号民事判决第一、二、三项；
三、上诉人王伟于本判决生效后三日内将涟水县涟城镇中山路25号500平方米房屋及一楼前后通道返还给上诉人张金标、蒋育刚、徐文兰，并自2014年7月1日起至实际交付房屋之日止按照每年41888元的标准计算，支付张金标、蒋育刚、徐文兰的房屋使用费，被上诉人马莉霞承担连带责任。
三、被上诉人马莉霞于判决生效后三日内给付上诉人张金标、蒋育刚、徐文兰违约金6万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4380元，由张金标、蒋育刚、徐文兰负担2000元、马莉霞负担1000元、王伟负担1380元；二审案件受理费8760元（上诉人张金标等人与王伟分别预交4380元），由张金标负担4380元，马莉霞负担2000元，王伟负担2380元。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 赵骏飞
审判员 钱明芳
二〇一五年十一月五日
书记员 崔 立