中华人民共和国北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）朝民初字第908号
原告（反诉被告）鲁丽罗（MCKAYLILUO），女，1957年7月24日出生，澳大利亚国籍。
委托代理人叶文，北京市共和律师事务所律师。
委托代理人王延涛，北京市共和律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京蒙台梭利国际学校，住所北京市朝阳区香江北路1号香江花园。
法定代表人陈尚槿（CAROLINEIRENECHEN），校长。
委托代理人黄轶群，北京市奥东律师事务所律师。
委托代理人王君，女，1981年1月21日出生。
原告（反诉被告）鲁丽罗（MCKAYLILUO）（下称原告）诉被告（反诉原告）北京蒙台梭利国际学校（下称被告）租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告之委托代理人叶文、王延涛，被告之委托代理人黄轶群、王君均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2006年12月23日，原告与被告签订了《租赁协议》，双方约定原告作为出租人将位于北京市朝阳区崔各庄乡马泉营村工业区的三栋建筑物出租给被告，供其用作教学场地，租赁期间为2007年7月1日起至2026年9月11日止，租金及管理费均应在每季度到来前的第5个工作日前支付。协议签订后，原告按照被告要求为达到被告用作教学场地的使用目的对租赁物进行了改建、扩建和必要的装修，原告为此花费了一千多万元。原告在此过程中投入了大量资金，基于双方互信、合同持续履行的基础上，原告才能收回投资，而且签订合同时原告要求被告交纳了25万美元保证金，该保证金是被告如果不能正常运转发展、在招生规模不能达到150人的情况下给原告的补偿，被告正常运转后，原告将这25万美元保证金退还了被告。原告将租赁物交付后，双方按约履行。但是在2012年，被告告知原告要求解除合同不再支付租金，原告立即向被告发函，告知其无权单方解约亦不同意解约，并两次发函要求被告履行支付自2012年8月27日起所拖欠的租金，在给予被告充分宽限期的情形下，被告仍置之不理，经原告多次催收，被告仍未支付所拖欠的租金。与此同时，在未经原告同意也未告知原告的情形下，被告擅自采取了将教学人员及学生全部撤离教学场地的行为。校舍处于无人看管的空置状态，采暖季节到来可能导致教学场地、校舍等设施的涉水管道因冰冻出现破裂、漏水等情形，给原告造成巨大损失；而且因被告擅自撤离导致该建筑物不能用作他途，只能处于闲置状态，给原告造成巨大损失。原告认为被告应当依据协议约定按期足额支付租金，被告拒不按照约定支付租金以及擅自撤离的行为构成根本违约。此外，诉讼中的采暖期内，为避免被告承租的包括教室、校舍等设施的涉水管道因冰冻出现破裂、漏水等损失的进一步扩大，原告开启电取暖用锅炉并为此支付了电费78926.33元。鉴于被告的违约行为，为维护原告合法权益，特诉至法院要求依法判令：1、解除原、被告双方于2006年12月23日签订的《租赁协议》；2、被告支付自2012年8月28日至《租赁协议》实际解除之日止的租金（按每月租金二十万元标准计算）及以此基数按照每天千分之五支付相应的迟延履行违约金；3、被告支付因其提前终止《租赁协议》的违约金480万元。4、按照一人一半的约定，被告承担2013年1月至3月的电费39463.17元。
被告辩称并反诉称：原告未按法律规定、合同约定履行责任和义务，是严重违约方。双方签订的租赁合同第6.1项第2款中特别约定，原告负责涉案租赁物消防管道的安装，并安置好该消防管道的末端以备连接使用。就涉案用房消防设施和消防验收，原、被告双方及中间人在2007年11月28日形成的会议纪要中第3条明确规定中间人将帮助原告介绍一家专业的消防工程公司来按照国家验收标准对涉案用房的消防系统进行施工安装，完工后原告去相关政府部门补办相关备案手续。根据相关法律规定，总建筑面积大于1000平米的托儿所、幼儿园的儿童用房、中小学校的教学楼和图书馆、食堂、学校的集体宿舍，建设单位应向公安消防机关申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安消防机关申请消防验收，不符合安全标准的房屋不准向外出租。因此，完善涉案用房消防设施、向公安消防机关申请备案、由公安消防机关进行验收并保证验收合格，是原告的法定义务也是约定义务。但是，原告始终未履行对涉案用房消防供水管与市政消防供水主管线连接，未给涉案用房安装灭火喷淋、火情报警等系统，一直未向公安消防机关报请验收和备案，致使2009年5月13日公安消防部门对被告做出了涉案用房消防设施不合格、责令整改并罚款的处罚决定，后又因此事北京市教育委员会于2012年8月27日对被告下达了关于涉案用房存有消防隐患的通知，规定在整改消防隐患期间，暂停招录新生。原告之行为构成严重违约。自2006年签订合同后，被告按约定支付了各项费用，但是因原告严重违约，造成被告被罚款又造成被告无法使用涉案用房的严重后果，故被告是在合同目的不能实现的情形下才根据合同第9条约定向原告提出解除合同并于2012年11月2日将涉案用房全部钥匙快递给原告。被告的做法属于正当维权，被告是守约方。现被告同意解除合同，但认为合同已于2012年9月21日实际解除，2012年8月29日至9月21日的租金可以从押金中抵扣，不同意原告的其他请求。原告之违约行为造成被告无法使用涉案用房和无法招录新生，被告只能提前解除合同、另行寻找租用其他校舍并停止招录新生，仅此损失就高达近500万元，根据合同对等原则，原告也应支付被告违约罚金。此外，2007年10月，原、被告作为共同发包方与北京运河电器安装工程有限责任公司就安装变压器的变配电工程签订了《北京市建设工程施工合同》，合同约定造价总额60万元，双方各出资30万元。现该变压器状况良好、正常使用，据相关人员介绍变压器无强制报废时效、可一直使用，因双方均同意解除合同而变压器可在租赁地由原告继续使用，作为无法拆除的附属物，要求原告支付被告该费用。综上，被告特此提出反诉，要求法院判令：1、确认原、被告2006年12月23日签订的《租赁协议》于2012年9月21日解除；2、原告返还被告押金40万元（2012年8月29日至9月21日租金可以扣除）；3、原告支付被告违约金480万元；4、原告返还被告变压器等费用30万元。
原告对被告反诉辩称：原告同意解除合同，但是，因为被告严重违约，所以应由原告行使解约权，从法院确认之日起双方签署的租赁协议解除。关于被告反诉，被告对消防责任的描述与事实不符。原告完全是按照被告的要求对学校房屋进行重新开发和改造，且已按照被告的要求和租赁协议约定完成了消防设施的施工安装。根据合同第5.3条约定，出租方和承租方共同确定学校的整体设计、外观及内饰规格和建筑材料质量，以使其教学设施基准应与北京威德学校香江校园相仿，并且承租方有权指定一名代表，专门负责与出租人协商房屋的重新开发和改造事宜。合同第6.1条约定出租方负责消防管道的安装并安置好该消防管道的末端以备连接使用。2007年11月，双方召开的会议中，被告又推荐付经理作为中立方，给原告介绍一家专业的消防工程公司来按照国家的验收标准对校舍的消防系统进行施工安装。因此，所有施工图纸都经过被告签字认可，被告没有理由将对消防设施的确认和施工安装责任单方归责于原告。2008年学校装修完毕后，在向消防部门申办消防备案手续时，由于房屋坐落在马泉营村集体土地上的历史原因没有房产证而未能办理消防验收备案手续，原告申请房屋安全鉴定后向被告交付房屋，并告知了被告有关消防验收的情况，被告未提出异议并接收进驻。2009年消防部门开出的公安行政处罚决定书，既有校园建筑未办理消防验收备案手续的原因，也有学校消防设施不完备和未落实消防安全管理制度及措施的原因，并非对单一责任的处罚。学校从验收进驻至今已正常使用五年，直到2012年8月，被告突然将北京市教委关于及时处理消防安全隐患的通知的复印件交给原告，原告收到该函件后去问消防支队，管理该片区的姜警官告知是2012年8月23日上级领导自行去检查的、不清楚原因，而原告向被告当时在场人员了解情况，得知被告早在8月23日前就知道这天有人来检查并安排了人员接待。故2012年8月的消防检查是被告为达到解约目的而有意安排的，检查人员并未向被告或原告出具任何要求整改或进行行政处罚的文件，被告也未及时通知原告，而是直接向原告不断寄送函件要求单方解约。另外，2009年公安行政处罚决定书的责任主体是被告，而且处罚原因是“被告未完善消防设施和未落实消防管理制度及措施，违反了《中国人民共和国消防法》第十六条第一款第二项的规定”；教委通知是要求被告尽快整改，提出整改方案，消除相关隐患。这并不构成合同第5.5条约定的“如相关政府机构要求出租方无条件腾空或终止租赁”的情形，也不构成不可抗力。协议存续期间，因被告违约擅自单方解约，故不同意返还40万元押金，此外押金也应首先抵扣被告未付租金以及涉案租赁物维修费用，现场勘验时也确实记录了部分损坏。被告在2012年8月23日前即已完成本年度全部招生，而收到通知时间是8月30日，这不会对被告招生产生影响，被告称因无法使用涉案房屋招录新生只能提前解除合同，并由此要求原告支付480万元违约金没有任何依据，而且被告所述依据对等原则支付违约金，合同中没有体现，且对被告所述搬迁和装修损失，原告均不认可。关于变压器，其最长使用年限20年，每年至少折旧5%，折旧至少有30%，故可以支付被告该笔钱，但最多不超过20万元。
经审理查明：2006年12月23日，原告（出租人）与被告（承租人）签订了《租赁协议》，约定出租人将自行承担费用，出资重新开发土地和翻建三栋建筑物，形成适于现场教学的场所，并根据本协议将三栋建筑物转租给承租人。出租人在本租赁协议项下向承租人出租的场所为上述三栋建筑物，大约3000平方米，位于北京市朝阳区马泉营村工业区崔各庄乡。承租人可书面要求出租人在现有建筑物基础上进行扩建或修建新的建筑物。第2.1条约定租金和管理费，第一年人民币160万元，提前按季度支付（每季度人民币40万元），第二年和第三年人民币200万元，提前按季度支付（每季度人民币50万元），第四年至第六年人民币240万元，提前按季度支付（每季度人民币60万元）……所有租金和管理费应在季度开始之前五个工作日支付。第2.2条约定承租人应向出租人支付押金，金额等于三个月租金。押金应为人民币40万元，应在本租赁协议签署日后十个工作日内支付。出租人应根据第12.2条退还押金。第2.3条约定承租人同意在本协议签署日后十日内向出租人指定的银行账户存入一笔履约保证金，金额等于25万美元，期限为五年。……第3约定本租赁协议的期限为十九年两个月，自2007年7月1日起至2026年8月31日止。在首先适用第5.1条的前提下，承租人应获许自2007年7月1日起占有场所，期限为两个月，至学年开始即2007年8月28日。此期限无需支付租金。但是，承租人应按本协议的规定负责该期限中的设施费。第5.2条约定……出租人应负责和支付运动场和操场的安全地面及其安装，以及适于低龄儿童的游泳池。该游泳池应在2008年8月1日之前移交承租人。第5.3约定出租人和承租人应确定与现场教学场所相适应的一般设计、外部和内部外观规格和建筑材料的质量，达到北京德威英国国际学校的基准。承租人有权自行承担费用，指定一名代表与出租人商讨建筑物的重新开发和翻新事宜。代表不得提出任何不合理的要求，从而延迟完成建筑物的重新开发和翻新。第5.5条约定如相关政府机关因任何原因要求出租人腾空或终止租赁，则此情况应被视为不可抗力，且本租赁协议立即终止，而出租人不承担责任。……第6条约定出租人应负责：（a）向场所的配电箱提供电力；（b）安装消防线路，使该消防线路末端处于可连接状态；……第7.1条（a）项约定出租人应合理负责维修和维护场所结构和场所外部，确保场所结构和场所外部始终符合现场教学场所的整体形象和标准。（b）项约定出租人应负责维修和维护场所的内部，包括但不限于墙和门、照明及所有管道和电力系统，但不包括超过合理磨损的场所的任何损害或维修，在此情况下，承租人应根据第8.3条承担责任。……（e）项约定承租人应负责游泳池和体育设施的日常维护和运营成本，包括游泳池的化学品、清洗设备、材料和代理人及体育设备。第8.3条约定承租人应对除正常磨损以外的场所的所有损坏负责。第8.4条约定了违约罚金：在履约保证金期限根据第2.3条届满之后，如承租人在租赁期结束日2026年8月31日之前终止租约，则承租人将支付一笔违约罚金，金额以当年年租金为准，等于两（2）年年租金。第9.1条约定了实际违约。如对方实质违约，则出租人或承租人均有权终止本协议。第12.1条约定，租赁期一旦结束，承租人应归还处于良好、可租赁状态的场所。如出租人未归还处于良好、可租赁状态的场所，则出租人有权用押金来承担任何维修，使场所恢复到良好、可租赁的状态。第12.2条约定押金的归还。租赁期结束后，出租人应在出租人接受场所之后的30个工作人内向承租人归还押金（不计利息），并减去已用于冲抵承租人未支付的任何款项和以上第12.1条的任何到期款项的任何金额。
签订上述《租赁协议》后，原告按约定向被告交付了涉案租赁物，被告亦按约定向原告支付了相应的租金、押金（2007年1月10日支付，金额40万元）和履约保证金。2010年，原告退还了被告履约保证金。双方按约履行《租赁协议》，被告向原告支付租金至2012年8月27日。此后，被告未再向原告支付租金，双方产生争议。
2012年9月6日，被告向原告出具了《告知书》，称：2012年8月27日，北京市教育委员会国际合作与交流处向被告发送了《关于及时处理消防安全隐患的通知》。被告要求原告在10日内即2012年9月16日前按上级主管单位的要求处理好相关的事宜。如逾期仍无法解决，根据《租赁协议》第5.5条的约定，国际合作与交流处责令被告不得继续使用上述建筑的情况应视为不可抗力，《租赁协议》立即终止，且被告不承担任何责任。在问题未解决前，被告自2012年8月28日起将不再支付后续租金。若在被告要求的时间范围内仍无法解决相关问题致使《租赁协议》终止，请原告于2012年9月28日前往办理建筑物交接事宜。2012年9月7日，原告向被告发送《律师函》，催缴租金。2012年9月20日，被告向原告发送了《律师函》，称原告根本违约，被告有权解除《租赁协议》，不再支付租金；并称《租赁协议》于律师函送达原告时即行解除。原告应于收到律师函之日起十日内与被告取得联系，办理三栋建筑交接手续并返还保证金40万等。2012年9月21日，原告收到上述律师函。2012年10月17日，原、被告双方就租赁事宜进行协商，协商未果。2012年10月22日，被告向原告发送律师函，要求原告于2012年10月29日上午10：00到北京市朝阳区香江北路甲2号院8号楼办理三幢建筑物的交接手续，否则将关闭三幢建筑的水、电、煤气等总闸，并至相关单位办理停用手续。2012年10月25日，原告向被告发送《律师函》，称原告不同意解除《租赁协议》，被告无权单方解约，要求被告支付拖欠租金。2012年10月29日，原告向被告发送《律师函》，称10月26日收到被告律师函，但对被告要求办理房屋交接手续，原告坚决不能接受，且如果被告擅自办理水、电等停用手续，应承担因此产生的一切损失。2012年10月26日，被告向北京市东方公证处就涉案租赁物申请证据保全。2012年11月2日，被告工作人员与北京市东方公证处公证员对涉案租赁物情况进行摄像、拍照，将涉案租赁物所处场所大门门锁上锁，并将涉案租赁场所相关钥匙、信函以EMS方式邮寄给了原告。原告未签收上述邮件。2012年11月9日，被告向原告发送《律师函》，告知原告被告在2012年11月2日自行办理了涉案租赁物的交接手续，并要求原告领取钥匙，收回租赁房屋。2012年11月10日，原告签收该律师函。
案件审理过程中，2012年12月14日，本院组织双方对涉案租赁物进行了设施查验、交接。2012年12月17日双方就涉案租赁物供水及供暖情况进行确认，双方确认情况为：主楼、南楼、体育馆及锅炉房设备间运转正常，地暖供暖现运转正常，南楼卫生间二楼上水已解冻，使用正常，钥匙已交接。
庭审中，双方主要争议如下：
1、合同效力问题。关于《租赁协议》效力，双方确认涉案房屋未取得房产证。至于有无相应的规划许可，原告未提交许可证等材料，提交了证明一份（2008年4月10日北京市朝阳区崔各庄乡人民政府马泉营村民委员会出具，北京市朝阳区崔各庄乡人民政府确认情况属实，上载目前北京蒙台梭利国际学校的所在地北京市朝阳区香江北路马泉营18号的土地为北京市朝阳区崔各庄乡马泉营村集体所有，土地利用总体规划为建设用地）以及《关于马泉营18号的相关说明》（2013年4月20日北京市朝阳区崔各庄乡人民政府马泉营村民委员会出具，上载朝阳区香江北路马泉营18号院产权归我村集体所有，该院建筑不是违法建设，这些建筑建于1996年，建设前取得朝阳区建委发放的开工许可证，建筑所在土地也在1996年前得到了土地规划许可，目前土地规划性质是建设用地。由于我村旧档案室漏水，造成了相关文件损失，目前正设法逐级查补），被告对证明的真实性不认可，称校长是外国人不了解情况，并称之前未看到涉案租赁物房产证。就此被告认为根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，双方签订的协议无效，且即使法院认定协议有效，原告在出租前未向被告明示该房产没有房产证，具有欺诈故意，应为可撤销合同。原告认为，双方在《租赁协议》中就租赁场地属于集体所有已写入序言，签订《租赁协议》前双方就协议基本情况进行了沟通且后续《会议纪要》也可以看出双方就消防验收问题有正式沟通，原告不存在欺诈，且仅以房屋缺少产权证而认定协议无效，原告难以认同。
2、违约责任问题。就该问题，主要涉及涉案房屋的消防情况。
被告以消防问题为由认为原告构成根本违约。就此，被告提交了《会议纪要》用以证明消防系统施工安装及备案系原告的约定义务（该纪要系原、被告及中间人于2007年12月4日签署，其中第三条关约定中间人将帮助原告介绍一家专业的消防工程公司来按照国家的验收标准对校舍的消防系统进行施工安装。完工后，原告去相关政府部门争取补办相关的备案手续），原告对上述纪要真实性认可，称涉案房屋之所以没有办理消防手续是因为历史原因，因该房屋没有产权证，所以无法办理消防手续。但原告按照中间人的指导办理了，且被告知晓当时办不下来。被告提交了2009年《北京市公安消防支队公安行政处罚决定书》一份（上载对被告进行监督检查时，发现该单位未完善消防设施和未落实消防安全管理制度及措施的行为，该单位的行为违反了《中华人民共和国消防法》第十六条第一款第二项的规定，决定给予被告罚款壹万元）及传唤通知书证明原告提供的租赁物不符合消防规定，原告对处罚决定真实性认可，对传唤通知书真实性不认可，原告认为消防法第16条是使用人的消防安全义务，处罚决定书是针对被告未完善消防制度出的，不过当时客观存在的是消防手续不完备且双方对此无争议，所以罚款双方一人负担了一半。被告提交了《关于及时处理消防安全隐患的通知》（2012年8月27日北京市教育委员会国际合作与交流处出具，该处对被告提出整改要求：1、依据北京市朝阳区公安消防支队提出的你校旧校舍存在消防安全隐患问题，请尽快商校舍产权方就校舍建设工程消防验收手续、消防设备技术标准进行整改，以达到办学标准。2、鉴于目前就校舍存在的消防安全隐患，请你校迅速采取相关措施，提出整改方案，消除相关隐患，确保校园安全和人身安全。整改期间，旧校舍暂停招收新生）及《告知书》（2012年9月6日被告出具，内容如上文）用于证明原告提供的租赁物不符合消防规定、被告被责令暂停招生且被告收到教委通知后已告知原告整改，原告对该通知真实性认可，关联性有异议，认为该通知违反法定处罚程序，其中有人为因素，原告认可收到了告知书，并称向消防部门咨询过，但消防机关没有给予书面答复且称针对对象是被告而非原告。
原告坚持其意见，认为被告违约。原告提交了证明一份（2008年4月10日北京市朝阳区崔各庄乡人民政府马泉营村民委员会出具，内容如上文）用以证明被告在办学时已向教委提交该证明、被告对房屋性质知情，被告对证明的真实性不认可，称校长是外国人不了解情况。原告提交了图纸，证明原告对租赁物改建经过被告认可，双方均签字确认。被告对此认为即使是校长签字也不能证明是被告出具的图纸。原告提交了房屋安全鉴定报告一份用以证明房屋不存在使用瑕疵，被告对该报告真实性、关联性均不认可。原告提交了《补充协议》（2010年原、被告签订，上载：现承租人因其教学需要需将承租房屋的游泳池区域改造成为教室，出租人同意承租人在不破坏游泳池的建筑结构的基础上对该区域进行改造。此次改造所产生的费用由承租人承担。出租人同意不会在日后要求将该区域改回成游泳池……），证明在被告要求下将原用于消防蓄水的游泳池改为校舍，被告对补充协议真实性认可，称该协议中未说明改造游泳池影响蓄水。原告提交了邮件往来，证明被告未就消防问题及时告知原告，被告对此真实性、关联性均不予认可。
案件审理过程中，根据原告申请，本院调取了北京市朝阳区公安消防支队向北京市教委国际处出具的《关于北京蒙台梭利国际学校旧校舍存在消防安全隐患的告知函》（上载8月22日，北京市朝阳区公安消防支队在组织开展消防安全检查中发现，贵系统负责管辖的位于朝阳区马泉营临18号的北京蒙台梭利国际学校旧校舍存在如下消防安全隐患，已不具备安全办学条件：1、北京蒙台梭利国际学校旧校舍未依法规划主管部门的建设工程规划许可证，……2、北京蒙台梭利国际学校旧校舍未依法取得公安机关消防机构的建设工程消防设计审核和建设工程消防验收手续……3、北京蒙台梭利国际学校旧校舍的室内消火栓系统为临时高压给水系统，该系统未设置屋顶高位消防水箱、消防水池及消防泵房，不符合国家工程建设消防技术标准的有关规定。……）原、被告双方均称之前未见过该告知函，原告认为该函件所载理由不成立、程序违法，不应认定其效力；被告认为是否违法不确定，只是根据具体行政行为履行。此外，被告确认，2012年8月曾有消防人员去检查，但未出具书面记录，也未让整顿；被告收到北京市教育委员会国际合作与交流处函件后没有询问原因，也不清楚整改具体内容，仅认为验收手续有问题所以就联系原告要求其处理。
3、押金问题。2012年12月14日，本院组织双方对涉案租赁物进行了设施查验，确有部分物品损坏。原告主张押金应抵扣维修费用，被告对此不予认可。原告提交了北京格力电器服务中心维修清单及收据各一张，证明维修空调支出37890元，被告认为双方约定了检测时各自费用各自负担，故被告不应负担原告之检测费9000元，而其他费用属于空调正常损耗，不是被告不正当使用所致。原告提交了游泳池改造说明、改造安装合同等以及修复费用明细，证明游泳池处理设备、加热锅炉损失需花费23万余元，另提交了维修费用明细（涉及涉案租赁物门、窗、瓷砖和灯的修复）、照片、收据，证明维修费用。对游泳池的改造和处理费用，被告认为根据补充协议约定出租人同意不会在日后将该区域改回游泳池，故对上述费用不予认可。对其他修复费用，被告认为系原告单方修复，没有经过被告同意，属于自然磨损，根据租赁合同第7条约定不应被告承担。关于游泳池设备修复是否属于补充协议约定范畴以及其他损失是否属于合理磨损，双方各执一词。就损失所需修复费用，双方均不申请评估。
4、添附物的费用问题。被告提交了《北京市建设工程施工合同》及付款凭证，证明原、被告共同出资安装了涉案租赁物所需变压器，购置及安装费用总额为60万元，被告支付了30万元并要求原告返还。原告对证据真实性以及被告所述事实均认可，但认为应扣除变压器折旧。
5、电费问题。原告提交了电费交费单和发票，要求根据一人一半原则，被告应支付2013年1月至3月电费金额的一半，被告对原告之主张不予认可。
上述事实有当事人陈述、《租赁协议》等相关证据在案佐证。
本院认为：关于《租赁协议》的效力，原、被告于2006年12月23日签署的《租赁协议》所涉租赁物系乡、村庄规划区内的房屋，并不属于城镇房屋，而《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中的城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，仅为参照处理，实践中应考虑到乡、村出租房屋的现实状况；根据原告提交的村委会证明，村委会对房屋租赁情况是知情且同意的；结合《租赁协议》中对涉案租赁场所性质的描述，原、被告双方对租赁物属于集体土地上的建筑应当是知情的，而且在此后使用房屋持续五年的过程中被告并未提出异议；综上，不宜认定《租赁协议》无效，应确定双方签订的《租赁协议》有效。
双方应当按照《租赁协议》的约定全面履行。关于合同解除以及被告于2012年8月27日后未交租金并通知原告解除合同之行为是否构成违约，本院认为，结合双方陈述、2007年《会议纪要》的约定以及合同实际履行情况，原、被告对涉案房屋未取得消防验收手续均是知情的，而且自2007年房屋实际交付至2012年8月长达五年的履约过程中，未完成消防验收并未导致合同目的不能实现；2012年8月，消防部门到涉案场所进行检查，被告作为租赁物的实际使用人是知晓的，被告在收到北京市教育委员会国际合作与交流处的通知后没有询问原因亦没有提出相应的整改方案，而是联系原告要求其处理并要求停止支付租金、且在其后的过程中原、被告双方一直在就解约问题争执不下，如果被告认为暂停招生对其影响重大，那被告对此不是积极和原告共同寻求解决方案而是要求解约及交接租赁物，确实有悖常理。被告虽辩称暂停招生之通知对其造成了损失，但根据原告陈述结合通知接收时间以及被告并未提交证据证明其确实因此而停止招生的情况，所以对被告该辩称，本院不予采信。被告收到该通知是否构成其单方解约之条件，本院认为，根据上述阐述，被告仅以收到通知为由即通知解除合同确有一定过错；但是，还应予以说明的是假定原、被告双方经共同努力对消防进行整改后因未取得消防验收手续而导致被告无法继续使用该租赁物，那么因合同目的无法实现，《租赁协议》确应解除；原告虽辩称因历史原因造成涉案租赁物无法取得消防验收手续，但是其也应该知道一旦相关部门查处所带来的风险和后果，所以虽该通知并不必然导致合同解除，但该风险全部由被告负担也显失公正。因双方合同现已无法继续履行，故综上所述，本院确定双方签订的《租赁协议》于双方验收后实际交接之日即2012年12月17日解除，双方对协议之解除均负有一定责任。所以，自2012年8月28日至2012年12月17日期间租金以及关于双方各自主张的违约金，本院酌情考虑合同签署期限、合同履行情况、双方违约责任等因素酌定。关于原告要求迟延履约金问题，因双方发生争议而产生租金延付问题，综合考虑，本院对其该请求不予支持。关于押金，合同解除后，原告应退还被告押金，双方在交验过程中租赁物附属设施确有一定损坏，本院参照勘验情况并结合《补充协议》约定、合同条款约定及双方提交的证据情况，酌情扣减押金。关于添附物，被告反诉要求原告返还变压器费用30万元，原告虽辩称有折旧，但无充分证据支持，对被告该请求，本院予以支持。关于电费返还，原告要求被告负担2013年1月至3月期间电费，于法无据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）鲁丽罗（MCKAYLILUO）与被告（反诉原告）北京蒙台梭利国际学校于二ОО六年十二月二十三日签订的《租赁协议》于二О一二年十二月十七日解除。
二、被告（反诉原告）北京蒙台梭利国际学校于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）鲁丽罗（MCKAYLILUO）二О一二年八月二十八日至二О一二年十二月十七日期间租金四十七万六千六百六十六元。
三、原告（反诉被告）鲁丽罗（MCKAYLILUO）于本判决生效之日起七日内退还被告（反诉原告）北京蒙台梭利国际学校押金三十五万元。
四、原告（反诉被告）鲁丽罗（MCKAYLILUO）于本判决生效之日起起七日内支付被告（反诉原告）北京蒙台梭利国际学校变压器等费用三十万元。
五、被告（反诉原告）北京蒙台梭利国际学校于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）鲁丽罗（MCKAYLILUO）违约金一百四十四万元。
六、驳回原告（反诉被告）鲁丽罗（MCKAYLILUO）的其他诉讼请求。
七、驳回被告（反诉原告）北京蒙台梭利国际学校的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理费四万九千三百二十元，原告（反诉被告）鲁丽罗（MCKAYLILUO）负担二万七千二百七十元，被告（反诉原告）北京蒙台梭利国际学校负担二万二千零五十元（原告已交纳，被告于本判决生效之日起七日内直接给付原告）；反诉案件受理费二万五千一百五十元，原告（反诉被告）鲁丽罗（MCKAYLILUO）负担五千一百五十元（被告已交纳，原告于本判决生效之日起七日内直接给付原告）；被告（反诉原告）北京蒙台梭利国际学校负担二万元（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 杨 静
人民陪审员 李德良
人民陪审员 刘军社
二〇一四年五月十二日
书 记 员 文怡昊