福建省厦门市湖里区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湖民初字第259号
原告陈金展，男，汉族，住厦门市湖里区。
原告张鹭燕，女，汉族，住厦门市湖里区。
两原告共同委托代理人林岫峰、许建松（实习），福建重宇合众律师事务所律师。
被告郑海燕，女，汉族，住厦门市思明区。
委托代理人苏礼墩、黄振华（实习），福建旭丰律师事务所律师。
原告陈金展、张鹭燕与被告郑海燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月26日立案受理后，依法由代理审判员苏镧浠适用简易程序，于2015年3月9日公开开庭进行了审理。原告陈金展、张鹭燕及其委托代理人林岫峰，被告郑海燕的委托代理人苏礼墩、黄振华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈金展、张鹭燕诉称，2013年9月23日，两原告与被告签订《房产买卖合同》，约定两原告将位于厦门市湖里区和通里45号303室房屋出售给被告，房屋成交总价叁佰贰拾万零陆仟元整，采用分期付款方式。另约定被告不能按期支付房款的，每逾期一日，被告应支付房产成交总价0.05%的违约金。合同签订后，两原告依约履行合同，但时至今日，被告仍有25000元购房款未支付，故原告请求法院判令：1、被告支付购房款25000元；2、被告支付逾期付款违约金（违约金每日按房屋成交总价的万分之三计付，从2013年10月15日起计至实际付款之日止）；3、被告承担本案的诉讼费用。本案在审理过程中，原告减少第2项诉讼请求为：被告支付逾期付款违约金（违约金每日按房屋成交总价的万分之三计付，从2014年1月30日起计至实际付款之日止）。
被告郑海燕辩称，1、两原告已通过收取房屋租金的方式取得购房款余款。被告与两原告签订的《房产买卖合约》中，双方约定两原告将位于厦门市湖里区的一套房屋出售于被告，购房款共计3206000元。该合同第十八条约定，房产带租约出售。2013年10月9日，被告取得《厦门市土地房屋权证》，房屋的产权已转移至被告名下，既然是带租约出售，租赁合同项下出租人的权利义务即全部转移给被告，其中包括收取租金及押金的权利。然而，两原告在将房屋转让给被告后，仍然于2013年10月9日向房屋承租人收取了2013年10月8日至2014年2月7日的房租共计20000元，未向被告移交或向承租人退还承租人所交押金5000元。因此，被告从购房款中抵扣两原告已收取租金及押金是合理合法的。两原告已收到所有的购房款，被告不存在违约。2、两原告违约在先。《房产买卖合约》第十八条第1项约定：“甲方将落户于该房产的户口于2014年9月23日迁出。”两原告未按约定履行期义务，直至2014年10月底才将户口迁出，原告的行为违反了合同约定，构成违约；3、即便被告构成违约，原告所主张的违约金也过高，不应支持。《房产买卖合约》第十一条中约定：“如乙方不能按期支付房款或甲方不能按期交付房产，每逾期一日，违约方应向守约方支付房产成交总价0.5%的违约金。”即使被告存在未支付购房款25000元的行为，两原告依上述约定要求被告支付的违约金过高，应以未付购房款25000元作为计算基数。
经审理查明，2013年9月23日，两原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《房产买卖合约》，约定甲方同意将坐落于厦门市湖里区和通里45号303室的房产（空房）出售给乙方，房屋成交总价为3206000元；该房产带租约出售；乙方将总房款分三次支付给甲方，已支付的购房定金可冲抵首期购房款，具体付款日期及金额如下：1、乙方于2013年9月23日向甲方支付定金600000元。2、乙方于2013年9月24日向甲方支付406000元。3、乙方于2013年10月10日前向甲方支付500000元。4、乙方向银行申请商业贷款1700000元整，该贷款由银行直接转至甲方账户，若贷款银行实际放贷金额小于贷款申请金额，乙方应于收到银行同意放贷金额之日起3日内将差额部分直接支付给甲方；若乙方不能按期支付房款或甲方不能按期交付房产，每逾期一日，违约方应向守约方支付房产成交总价0.05%的违约金；本协议书有关房产交易的约定与双方另行签订的《厦门市房地产买卖合同》中约定内容不一致的，以本协议约定为准等。2013年9月29日，原告陈金展与被告另签订一份《存量房买卖合同》，约定讼争房产成交价为800000元，被告应向原告支付的定金为100000元等。双方在该合同第九条“房屋的交付”中约定卖方在卖方支付扣除交房保证金外的购房款之日起收到全款之日将上述房产正式交付给买方。2013年10月9日，讼争房产登记至被告名下。2013年11月15日，被告通过其配偶李辉艺向招商银行申请个人贷款周转易1760000元并签订协议书。招商银行分别于2014年1月16日及2014年1月25日向李辉艺账户转入100000元及1660000元。2014年1月26日，被告向两原告支付购房款1660000元。2014年10月28日，被告再次向两原告支付15000元。
另查明，2013年7月3日，原告张鹭燕与案外人王金福签订一份《房屋租赁合同书》，约定张鹭燕将讼争房产出租给王金福，租赁期限从2013年7月8日至2016年7月7日止，每月租金为5000元，付款方式为王金福应每三个月交付，下次付款应提前三天付清；合同签订之日，王金福交付5000元作为押金，到合同期满且王金福交清租赁期间应交的一切费用后，张鹭燕应将押金无息退还王金福。2013年10月，王金福分两次向两原告支付了讼争房产2013年10月8日至2014年2月7日的房屋租金共计20000元。
庭审中，两原告确认被告已按约支付前三笔款项即2013年9月23日应付的600000元、2013年9月24日应付的406000元、2013年10月10日前应付的500000元；被告确认尚余25000元未支付两原告，但主张两原告收取了本应由被告收取的房屋租金及押金共计25000元，两笔款项应互相抵消；王金福陈述讼争房产内的家具为两原告提供，其与两原告约定押金在家具未损坏的情况下才退还。
上述事实，有原、被告提供的《房产买卖合约》、借记卡交易明细、转账凭证、《存量房买卖合同》、《厦门市土地房屋权证》、《证明》、《房屋租赁合同书》、《户口历史交易明细表》、《个人贷款周转易协议书》以及当事人的陈述和本院的法庭审理笔录、询问质证笔录加以证实。
本院认为，两原告与被告签订的《房产买卖合约》系双方当事人的真实意思表示，其内容和形式均与法不悖，应认定为合法有效，双方均应遵照履行。
一、《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。本案中，讼争房产的权属于2013年10月9日变更登记至被告名下，被告从当日起取得了包含占有、使用、收益、处分权能在内的所有权，该房产2013年10月9日起所产生的包含房屋租金在内的收益应属被告所有，故两原告已收的20000元租金中，2013年10月9日起的19833元房屋租金应归属于被告，被告据此主张抵扣其应付原告的购房款，本院予以支持。虽双方在《存量房买卖合同》中约定房产自被告付清全款之日才交付被告，但因本案系房产买卖，且买卖行为发生于租赁期内，故讼争房产在权属变更登记之日应视为已实际交付被告，双方无需另外办理房屋交接手续，原告主张被告付清全款前的房屋租金应由两原告所有，没有依据，本院不予支持。
二、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第119条第二款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”因此，两原告在其与王金福的《房屋租赁合同》中的权利义务自2013年10月9日起由被告概括承受，故租赁合同中约定的押金权利应由被告享有，现两原告未将该5000元交付被告，被告据以主张该款项抵扣尚欠的购房款，本院予以支持。
三、根据合同约定，被告应于2013年9月23日支付定金600000元、于2013年9月24日支付406000元、于2013年10月10日前支付500000元，并由被告向银行申请商业贷款1700000元整，由银行直接转至两原告账户，若贷款银行实际放贷金额小于贷款申请金额，被告应于收到银行同意放贷金额之日起3日内将差额部分直接支付给两原告。现原告确认被告已按约支付前三笔款项，虽第四笔款项的1700000元银行贷款并未如合同约定直接支付至两原告账户中而是支付至被告的账户中，但参考合同中关于贷款支付期限的约定，被告亦应在银行向其支付上述贷款之日起3日内向两原告支付1700000元，扣除两原告已收的租金19833元及押金5000元，被告应在2014年1月28日前向两原告支付1675167元。但被告仅于2014年1月26日向两原告支付1660000元，直至2014年10月28日才向两原告支付15000元，至今尚余167元购房款未付。被告逾期支付购房款的行为已构成违约，其除应继续向两原告支付尚欠购房款外，还应按合同约定承担相应的违约责任。因合同约定的“每逾期一日，违约方应向守约方支付房产成交总价0.05%的违约金”，已过分高于两原告因被告的违约行为所造成的损失，本院依法调整为按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍，其中15000元自2014年1月29日起计至2014年10月28日，167元自2014年1月29日起计至判决确定的付款之日止。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第119条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告郑海燕应于本判决生效之日起十日内支付原告陈金展、张鹭燕购房款167元。
二、被告郑海燕应于本判决生效之日起十日内支付原告陈金展、张鹭燕违约金（按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍，其中15000元自2014年1月29日起计至2014年10月28日，167元自2014年1月29日起计至本判决确定的付款之日止）。
三、驳回原告陈金展、张鹭燕的其他诉讼请求。
本案案件受理费6450元，由原告陈金展、张鹭燕负担6395元，由被告郑海燕负担55元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
（此页无正文）
代理审判员 苏镧浠
二〇一五年八月十日
书 记 员 郑 杰
附页：
本案适用的法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》
119．承租户以一人名义承租私有房屋，在租赁期内，承租人死亡，该户共同居住人要求按原租约履行的，应当准许。
私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。
未定租期，房主要求收回房屋自住的，一般应当准许。承租人有条件搬迁的，应责令其搬迁；如果承租人搬迁确有困难的，可给一定期限让其找房或者腾让部分房屋。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
本案执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。