宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）兴民初字第3599号
原告司天保，男，1948年1月10日出生，汉族，住宁夏回族自治区石嘴山市大武口区。
委托代理人张佳，宁夏辅德律师事务所律师。
被告宁夏玉成置业有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。
法定代表人徐玉本，该公司董事长。
被告宁夏恒兴机械制造有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市。
法定代表人王宁，该公司董事长。
原告司天保与被告宁夏玉成置业有限公司、宁夏恒兴机械制造有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年6月23日立案受理。依法由代理审判员龙文臣适用简易程序于2013年7月22日公开开庭进行了审理。因原告变更诉讼请求，本案转为普通程序，并组成合议庭于2014年10月8日公开开庭进行审理。原告司天保的委托代理人张佳到庭参加诉讼，被告宁夏玉成置业有限公司、宁夏恒兴机械制造有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。现已审理终结。
原告司天保诉称，2004年9月29日，被告宁夏玉成置业有限公司（原宁夏恒兴房地产开发有限公司）与原告签订员工集资建房认购协议，被告宁夏恒兴机械制造有限公司在协议上签章担保。协议签订后，原告先后于2004年9月29日交纳购房款50000元，2007年3月30日交纳购房款57000元，合计107000元。但合同签订后，被告宁夏玉成置业有限公司单方面提高购房价格，构成根本违约，致使合同目的无法实现。原告多次要求被告退房款无果，故诉至法院，请求判令：一、确认原、被告之间的房屋合同无效，被告宁夏玉成置业有限公司退还原告已付购房款107000元并支付利息58415元（按中国人民银行同期贷款基准利率6.55%计算，分别自2004年10月1日、2007年4月1日起暂计算至2014年5月31日），并主张至实际退还房款之日的利息；二、被告宁夏恒兴机械制造有限公司对上述款项承担连带责任；三、本案诉讼费由二被告承担。
被告宁夏玉成置业有限公司未到庭，但向本院提交了书面答辩意见称，一、宁夏玉成置业有限公司前身为宁夏恒兴房地产开发有限公司，由宁夏恒兴机械制造有限公司投资设立。虽然原告当时向宁夏恒兴房地产开发有限公司缴纳了购房款107000元，但该笔购房款被宁夏恒兴机械制造有限公司用于基本建设，被告宁夏玉成置业有限公司并没有使用和分配该笔购房款；二、原告并非宁夏恒兴机械制造有限公司的职工，在所谓的员工集资建房协议书中原告存在欺诈行为；三、原告虽与被告签订了集资建房协议书，但由于宁夏恒兴机械制造有限公司的原因，至今未对协议上约定的土地进行开发建设；四、被告及宁夏恒兴机械制造有限公司在约定交房时间之前并未建设原告诉讼的涉案房屋，原告应及时向被告主张权利，原告于2014年6月才诉讼主张退还房款已过诉讼时效；五、原告所诉的“宁景花园”与被告实际建设开发的宁景花园并非同一工程，被告实际开发的宁景花园的四址为：东至春润园、西至第四排水沟、南北为规划路。
被告宁夏恒兴机械制造有限公司未到庭，也未提交书面答辩意见。
原告为证明其诉讼主张向本院提交如下证据：
一、员工集资建房认购协议二份，证明2004年9月29日、2007年3月6日，原告与宁夏恒兴房地产开发有限公司签订房屋认购协议书两份，双方在协议书中对于认购房产的坐落、面积、单价、总价进行了明确的约定；被告宁夏恒兴机械制造有限公司在上述房屋认购协议书中提供了履约担保。
二、收据二份，证明2004年9月29日、2007年3月20日，原告向宁夏恒兴房地产开发有限公司分别交纳购房款50000元和57000元。
三、企业变更信息二份，证明宁夏玉成置业有限公司原名称为宁夏恒兴房地产开发有限公司，石嘴山恒兴机械制造有限公司与被告宁夏恒兴机械制造有限公司系同一家公司，在认购协议签订时，被告宁夏玉成置业有限公司系被告宁夏恒兴机械制造有限公司全资设立的内资公司。
四、宁景花园房价增调说明一份，证明被告宁夏玉成置业有限公司单方面调整认购房价款，并承诺不接受调价的购房者，其给予退房并按照法律规定的最高额予以退款。
五、退款申请一份，证明原告在2012年9月19日还在按照宁夏玉成置业有限公司的要求书写退款申请要求退款；同时也证明原告一直在向二被告主张退还购房款。
六、（2011）兴民初字第538号民事判决书一份，证明与原、被告之间签订的二份认购协议同类型的认购协议已经法院生效判决确认为无效协议。
七、银川市人民政府专题会议纪要一份，证明二被告与原告签订的认购协议中的涉案土地是不准许建设商品房的。
八、银川市挂牌出让国有建设用地使用权成交确认书一份，证明被告宁夏玉成置业有限公司取得的土地与认购协议中约定的土地不一致，双方签订的认购协议应当属无效协议。
经审理查明，2004年9月29日，原告与宁夏恒兴房地产开发有限公司签订《员工集资建房认购协议书》一份，约定：开发方：宁夏恒兴房地产开发有限公司（以下简称甲方），订购方：司天保（以下简称乙方），担保方：石嘴山市恒兴机械制造有限公司；一、住宅区开发概况：经银川市发展改革委员会批准，石嘴山市恒兴机械制造有限公司委托，由宁夏恒兴房地产开发有限公司开发的生活区位于银川市东北方，其东临109国道与丽景街北端和北二环交汇处，南依北二环及城市景观水道，西临德胜工业园商住区，北连兴庆区科技园大型住宅区；二、集资房价格及付款方式：1、经甲乙双方共同协商，该集资房户型面积约为140平方米，每平方米均价砖混为1480元，框架为1580元，总计金额为人民币221200元；2、双方协商在本协议签订后，乙方需住95㎡以上的预缴5万元的集资款；三、房屋交付期限：甲方应当在2005年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，经有关单位验收合格后交付乙方使用，并承诺该工程达到合格工程。同日，原告向宁夏恒兴房地产开发有限公司交纳购房款50000元，宁夏恒兴房地产开发有限公司向原告出具收据一张，并加盖公司财务专用章。
后因原告认购的房产的坐落、面积、单价、总价发生了变化，2007年3月6日，原告与宁夏恒兴房地产开发有限公司重新签订《宁夏恒兴机械制造有限公司（内部）员工集资建房认购协议书》一份，约定：开发方：宁夏恒兴房地产开发有限公司（以下简称甲方），订购方：司天保（以下简称乙方），担保方：宁夏恒兴机械制造有限公司；经银川市发展改革委员会批准，宁夏恒兴集资额制造有限公司委托，宁夏恒兴房地产开发有限公司开发的宁景花园项目，位于银川市兴庆区东北方，北侧为宁夏工商职业技术学院，西临北塔生态公园和规划中的自治区医院，东临109国道，南临庆丰苑；乙方所购房协议约定为某号楼一零一层号，面积为158.73平方米，交房时已房产部门测量面积为准；双方约定，在本协议签订时，乙方须首付15%，其余部分在所购楼房开工15日内（不迟于2007年3月30日）付至总房款的40%……；经双方协商，根据乙方付款方式为一次性付款，确定该房单价为每平米壹仟陆佰捌拾元，总金额为人民币266666.40元（大写：贰拾陆万陆仟陆佰陆拾陆元四角整）；甲方应当于2008年12月30日前，依照有关规定，经有关单位验收合格后交付乙方使用，并承诺该工程达到合格标准。2007年3月30日，原告向宁夏恒兴房地产开发有限公司补交购房款57000元，宁夏恒兴房地产开发有限公司向原告出具收据一张，并加盖了公司财务专用章。
另查明，2005年11月22日，石嘴山市恒兴机械制造有限公司变更为宁夏恒兴机械制造有限公司，宁夏恒兴房地产开发有限公司于2009年6月4日更名为宁夏玉成置业有限公司。原告与二被告签订的《宁夏恒兴机械制造有限公司（内部）员工集资建房认购协议书》中约定的位于银川市兴庆区东北方，北侧为宁夏工商职业技术学院，西临北塔生态公园和规划中的自治区医院，东临109国道，南临庆丰苑的宁景花园项目实际并未开工建设，且被告宁夏玉成置业有限公司至今未取得协议上约定地段的建设用地使用权，也未退还原告交纳的购房款107000元。故原告诉至本院，请求判如所请。
上述事实，有员工集资建房认购协议、宁夏恒兴机械制造有限公司（内部）员工集资建房认购协议书、收据、企业变更信息、（2011）兴民初字第538号民事判决书、银川市人民政府专题会议纪要、银川市挂牌出让国有建设用地使用权成交确认书及原告的当庭陈述在案为凭，经本院开庭质证并审查，可以采信。
本院认为，被告宁夏玉成置业有限公司系房地产开发企业。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第一条：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”的规定，原、被告签订的《员工集资建房认购协议书》及《宁夏恒兴机械制造有限公司（内部）员工集资建房认购协议书》的实质为商品房买卖合同。《解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，至起诉时，被告宁夏玉成置业有限公司既未对协议中约定的土地进行开发也未取得预售许可证，故上述两份协议属无效合同。该协议无效的主要过错在被告，被告宁夏玉成置业有限公司应退还原告已交纳的购房款并赔偿给原告造成的损失，故被告宁夏玉成置业有限公司应当返还原告购房款107000元，并按中国人民银行同期同类贷款基准利率分别支付购房款50000元自2004年10月1日及57000元自2007年4月1日至本判决确定的返还购房款之日的利息。关于被告宁夏恒兴机械制造有限公司是否应当承担担保责任，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第八条：“主合同无效而导致担保合同无效，担保人无过错的，担保人不承担民事责任；担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的三分之一”，本案中，在原、告签订认购协议时，被告恒兴机械制造有限公司系被告宁夏玉成置业有限公司的母公司，被告宁夏恒兴机械制造有限公司在明知被告宁夏玉成置业未取得涉案土地的使用权及商品房预售资格的情况下，仍为其提供担保，存在过错，应当承担相应的担保责任。关于被告宁夏玉成置业有限公司辩称该笔购房款实际由被告宁夏恒兴机械制造有限公司使用，且由于被告宁夏恒兴机械制造有限公司的原因致使原告认购的房屋未能实际开发建设，本院认为二被告之间关于购房款的分配及涉案工程项目如何开发均系二被告的内部约定，不能约束第三人，且被告宁夏玉成置业有限公司向原告出具了加盖财务专用章的购房款收据，故被告的抗辩理由不能成立。关于被告宁夏玉成置业有限公司提出的原告要求返还购房款已过诉讼时效的抗辩主张，本院认为，在本次诉讼之前，原告司天保或者被告宁夏玉成置业有限公司均未主张解除该合同或者确认该合同效力，因此原告司天保要求返还购房款未过诉讼时效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第八条之规定，判决如下：
一、被告宁夏玉成置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告司天保购房款107000元，并按照中国人民银行同类贷款利率支付原告购房款50000元自2004年10月1日至本判决确定的返还购房款之日的利息，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付原告购房款57000元自2007年4月1日至本判决确定的返还购房款之日的利息；
二、如被告宁夏玉成置业有限公司不能返还涉案购房款并支付利息，被告宁夏恒兴机械制造有限公司在被告宁夏玉成置业有限公司不能清偿的范围内承担三分之一的连带清偿责任。
如果被告宁夏玉成置业有限公司、宁夏恒兴机械制造有限公司未按照本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3808元，由被告宁夏玉成置业有限公司负担（此款原告司天保已预交，被告宁夏玉成置业有限公司随上述购房款及利息一并给付原告司天保）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审 判 长 龙文臣
人民陪审员 殷玉娥
人民陪审员 李凤兰
二〇一四年十月十五日
书 记 员 徐思雨
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十六条无效合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》
第八条主合同无效而导致担保合同无效，担保人无过错的，担保人不承担民事责任；担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的三分之一。
《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十四条当事人不服地方人民法院第一审判决的，有权在判决书送达之日起十五日内向上一级人民法院提起上诉。当事人不服地方人民法院第一审裁定的，有权在裁定书送达之日起十日内向上一级人民法院提起上诉。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。