广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛中法民三终字第7号
上诉人（原审被告）：徐建好，女，汉族，1968年7月15日出生，住广东省佛山市三水区。
被上诉人（原审原告）：佛山市三水区西南织造厂。住所地广东省佛山市三水区。
法定代表人：邓福成，该厂总经理。
委托代理人：林冬晓，广东华法（三水）律师事务所律师。
委托代理人：陈志劲，广东华法（三水）律师事务所律师。
上诉人徐建好因与被上诉人佛山市三水区西南织造厂（以下简称西南织造厂）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2014）佛三法民二初字第673号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对案件进行了审理。本案现已审理终结。
2014年7月29日，西南织造厂向原审法院提起诉讼，请求判令：（一）徐建好缴清2011年1月至2014年6月的租金2268元；（二）诉讼费用由徐建好负担。
原审法院查明：1994年5月，西南织造厂的前身——三水市西南镇织造厂与包括徐建好在内的下属18位职工分别签订《集资建房协议书》，约定：1.凡需解决住房问题的员工在签订协议之日每人一次性缴纳3万元作为建房经费；自1997年至1999年，由厂方每年退还1万元；2.集资期内，厂方不支付利息，员工也无需支付租金；自2000年起，集资的员工按有关规定缴纳房租；3.宿舍的房屋产权属厂方所有，员工只有居住权；4.……；5.集资员工在离厂时应将住房交还给厂方处理；……。协议签订后，徐建好依约交纳了3万元集资建房款，并于1994年11月领取入住凭证。厂方在1997年即将3万元的集资款全部退还给徐建好。2000年1月10日，相关行政机关为涉案房屋办理了《房地产权证》，登记的权属人为三水市西南镇织造厂。在2000年5月和2011年1月，三水市西南镇织造厂进行过企业名称变更登记，现登记名称为佛山市三水区西南织造厂。西南织造厂企业如今虽未登记注销，但经营范围仅限于“清理本企业债权债务”。
从2000年开始，徐建好按照7元／月的标准缴纳房屋“租金”，每年84元，一直交到2010年。2011年以后，公有资产管理部门以西南织造厂的名义要求徐建好签订书面的《租赁合同》，并要求徐建好按照54元／月的标准缴纳租金。徐建好认为双方并非租赁合同关系而拒绝签订合同，也一直没有缴纳过使用房屋的费用。2013年初，西南织造厂曾在涉案房屋门口张贴通知，向徐建好催收2011至2012年的租金，但徐建好仍未缴纳。
另查明，在涉案的整栋房屋18户当中，已有7户与公有资产管理部门签订书面的《公房租赁合同》，并按照新的租金标准承租房屋和缴纳租金。
原审法院认为：本案争议的核心问题是双方之间的关系是否属于租赁合同关系。首先，涉案的房屋从建设完成至今，一直属于西南织造厂（或者西南织造厂的前身）所有；自《集资建房协议书》签订之日起，徐建好居住房屋多年来缴纳的费用也始终记载为“租金”。其次，根据《集资建房协议书》的约定及履行实际，厂方已将徐建好缴纳的集资款足额退还徐建好，徐建好从2000年起至2010年也一直缴纳房屋租金，并未对房屋的权属提出过异议，因此，该涉案房屋难以认定为福利分房。最后，涉案房屋应否以及能否进行房改，属于政策范畴，徐建好可以根据相关政策和程序正常提出合理请求，尝试可否完成房改，但不能以此否认双方事实上已经存在的租赁合同关系，也不能因此拒绝履行承租人的合同义务。综上，徐建好占有、使用属于西南织造厂所有的房屋，双方客观形成事实上的租赁合同关系。该合同关系属于平等民事主体之间的财产关系，其权利、义务的设立与变更属于人民法院的主管范围，法院有权处理。至于合同内容和违约责任。西南织造厂企业改制后停产，其名下物业由公有资产管理部门统一经营管理。虽然徐建好拒绝签订书面的租赁合同，但根据涉案房屋的出租现状和该处房产其他部分住户已经签订《公房租赁合同》的实际，西南织造厂按照54元／月的标准要求徐建好缴纳自2011年1月份起的租金，合法有理，法院予以支持。上述租金标准事实上已经成为双方租赁合同的内容，在双方合意另行变更之前，只要徐建好继续租住涉案房屋，即应按照该标准继续缴纳相应租金。经过西南织造厂多次催促，徐建好始终拒绝缴纳租金，徐建好的行为已经构成违约，西南织造厂现主张徐建好支付自2011年1月至2014年6月的租金，法院予以确认并支持。经审判委员会讨论，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《诉讼费用交纳办法》第三十五条的规定，判决：徐建好于判决生效之日起十日内向西南织造厂支付自2011年1月至2014年6月的租金2268元。案件受理费减半收取353元，由西南织造厂负担328元，由徐建好负担25元。
上诉人徐建好上诉称：（一）国家房改政策（国发（1994）43号文）规定，转制企业下岗职工住房实行已租应售，先售后租的原则。涉案房屋权属虽登记为西南织造厂，但却是集资建房，涉案房屋符合当时职工福利住房分配政策，西南织造厂及其上级主管部门应遵从国家政策，实施并完成房改。但由于西南织造厂及其上级主管部门未依法进行房改，故徐建好与西南织造厂关于涉案房屋的权属是有争议的，且是历史遗留问题，应由政府相关部门进行前置处理，法院受理立案是错误的。（二）西南织造厂的诉讼主体并不适格，其营业执照（2010年4月30日变更）注明的经营范围仅用于债权债务，不涉及物权处理，故其没有签订新租赁合同的权利。（三）即使徐建好与西南织造厂之间确有租赁纠纷，根据民法通则第一百三十六条关于延付或拒付租金的诉讼时效期间为一年的规定，西南织造厂讨还租金已超过诉讼时效。（四）西南织造厂与徐建好不是平等的主体，本案不属于民事诉讼的范畴。
上诉人徐建好在二审期间向本院提交了《广东省贯彻﹤国务院关于深化城镇住房制度改革的决定﹥实施意见》、《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》等文件，拟证明涉案房屋符合国家房改政策的规定。经质证，被上诉人西南织造厂认为上述文件是指导性的文件，即使涉案房屋属于房改房，西南织造厂也没有义务一定要进行房改。本院认为，涉案房屋是否符合国家房改政策规定并不属于本案的审查范围，故对徐建好提交的上述证据材料本院不予采纳。
被上诉人西南织造厂二审答辩称：（一）徐建好要求房改既没有法律依据，也没有事实依据。1.国发（1994）43号文并无徐建好声称的解读；2.即使徐建好符合房改条件，西南织造厂及其上级主管部门也没有义务必须为徐建好完成房改；3.西南织造厂已退回全部集资款项，徐建好也如数收回集资款，已从事实上承认了不能房改的事实；4.无论是否符合房改条件，在房改正式完成之前，涉案房屋所有权仍属于西南织造厂所有，徐建好居住、使用必须支付相应对价。（二）西南织造厂的经营范围并不影响其行使所有权权利。（三）徐建好在一审期间并无提出诉讼时效的答辩，二审再提不应得到支持。（四）西南织造厂是独立的法人组织，与徐建好形成租赁合同关系，双方是平等主体，本案属于民事诉讼的范畴。
被上诉人西南织造厂在二审期间没有新的证据提交。
经审理，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为：本案二审期间的争议焦点为原审法院受理本案是否正确；西南织造厂提起本案诉讼，主体是否适格以及其起诉是否已超过诉讼时效期间。
（一）关于原审法院受理本案是否正确的问题。徐建好提出，涉案房屋符合国家房改政策的规定，应当进行房改，故本案属历史遗留问题，法院不应受理本案。对此，本院认为，在本案中，双方签订《集资建房协议》时约定，涉案房屋的所有权属西南织造厂所有，徐建好只有居住权，且自2000年起需按有关规定缴纳房租；其后，行政机关向西南织造厂核发了涉案房屋的《房地产权证》，徐建好亦自2000年至2010年期间一直按照7元／月的标准、以“租金”的名义向西南织造厂缴纳涉案房屋的使用费；在二审法庭调查过程中，双方亦确认徐建好至今仍在使用涉案房屋。结合上述案件事实来看，即使西南织造厂与徐建好未签订书面的租赁合同，双方之间亦已形成事实上的租赁合同法律关系，西南织造厂据此提起诉讼要求徐建好支付相应的租金，原审法院以租赁合同纠纷为由受理该案符合法律规定。至于涉案房屋是否符合国家房改政策规定、能不能实现房改的问题，该问题既与本案讼争的法律关系无关，也不属于人民法院的受案范围，原审法院对此未作出审查，而是告知徐建好可以根据相关政策和程序另循途径解决，其处理并无不当。故徐建好关于原审法院对本案应不予受理的上诉理由，本院不予支持。
（二）关于西南织造厂诉讼主体是否适格的问题。如前所述，在本案中，徐建好与西南织造厂之间已形成事实上的租赁合同关系，西南织造厂作为涉案房屋登记的所有权人，有权就徐建好对涉案房屋的使用主张相应的租金。且西南织造厂为独立的法人组织，其与徐建好在民事诉讼中处于平等的诉讼地位。故徐建好关于西南织造厂诉讼主体不适格以及双方不是平等主体、本案不属民事诉讼的范畴的上诉理由，本院不予支持。
（三）关于西南织造厂提起本案诉讼是否已超过诉讼时效期间的问题。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。徐建好在原审中并未提出诉讼时效的抗辩，根据上述规定，其关于西南织造厂的起诉已超过诉讼时效期间的上诉理由，本院不予支持。
综上所述，徐建好的上诉请求缺乏事实与法律依据，应予驳回。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由徐建好负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建红
代理审判员 郑正坚
代理审判员 谭志华
二〇一五年二月十一日
书 记 员 许佩珊