山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2014）市民初字第3197号原告王朝，男，1987年9月21日出生，汉族，无业，住济南市。委托代理人李登强，山东鲁邦律师事务所律师。委托代理人田启东，山东鲁邦律师事务所实习律师。被告济南欧宜语言培训学校，住所地济南市。法定代表人郭蓓，校长。委托代理人刘波涛，山东天澍律师事务所律师。委托代理人刘忠瑞，男，该学校员工，住济南市。原告王朝与被告济南欧宜语言培训学校房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李钧独任审判，于2014年11月26日公开开庭进行了审理，原告王朝的委托代理人李登强、田启东，被告济南欧宜语言培训学校的委托代理人刘波涛、刘忠瑞，到庭参加诉讼，后本案转为普通程序审理，于2015年4月29日再次公开开庭进行审理，原告王朝的委托代理人李登强，被告济南欧宜语言培训学校的委托代理人刘波涛、刘忠瑞，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王朝诉称：2011年11月30日，被告因经营需要而与原告签订《房屋出租合同》，合同约定：原告将坐落于济南市C座506、507、508室的房屋（以下简称“出租房屋”）出租给被告使用。该房屋的租期为2011年12月1日至2016年11月30日止。租金的支付方式为：自2011年12月开始，租金按每三个月一季192500元为一期支付，被告于2011年11月30日支付首期租金，以后支付时间提前30日。被告逾期支付租金的，每逾期一日，则按应付租金的3%向原告支付违约金。合同签订后，2014年6月至8月的租金被告应在2014年5月底前支付，2014年9月至11月的租金被告应在2014年8月底前支付，但被告至今未向原告支付，已构成根本性违约。经原告多次催讨后，被告仍未支付上述费用。为维护原告的合法权益，诉至法院，请求判令解除原、被告签订的《房屋出租合同》、被告返还所租用的房屋；被告支付原告自2014年6月1日起至2015年4月29日止的房屋租金，按合同约定的每季度192500元的租金标准计算；被告支付原告违约金112291.68元（计算方式为，按被告欠付的2014年6月1日起至2014年11月26日止的房屋租金374305.59元的30%计算）。被告济南欧宜语言培训学校辩称，原告诉被告房屋租赁合同纠纷的诉讼请求与事实不符，被告所持《房屋出租合同》与原告诉讼主张的《房屋出租合同》约定不符，请求法院查明事实依法判决。不同意解除租赁合同、返还房屋，对于原告主张的欠租时间无异议，但租金应按我方提交的合同中约定的年租金143000元的标准计算，原告主张的违约金过高，原告方即使有损失，也仅是利息损失，不应超过银行贷款利率的标准。经审理查明：位于济南市11号506室（即涉案的C座506室）登记所有权人为案外人方舟，产权证号为：济房权证中字第2625**号；位于济南市11号508室（即涉案的C座508室）登记所有权人为案外人樊垚，产权证号为：济房权证中字第2550**号；位于济南市4号楼507室（即涉案的C座507室）买受人为原告王朝。2011年11月1日，案外人方舟、樊垚（委托人、甲方）向原告王朝（受托人、乙方）出具授权委托书一份，内容为：“委托人分别系济南市C座506、508房的房主。现同时授权委托乙方（系济南市C座507房的房主）代为经营管理甲方所有的该两处房产，具体负责该两处房产的租赁、收费及相关事宜。本授权委托书自双方签字之日起生效，有效期暂定五年。到期后双方如继续合作，以另具授权委托书为准”。2011年11月30日，原、被告签订《房屋出租合同》一份，原告王朝为出租方、甲方，被告济南欧宜语言培训学校为承租方、乙方，合同约定：甲方将坐落在C座506、507、508室的房屋出租给乙方使用，租赁期限共60个月，甲方从2011年12月1日起将房屋交付乙方使用，至2016年11月30日止；租金标准为192500元／季，交纳方式为季付，首次付款时间为2011年11月30日，以后付款须提前30天支付，先付后用；合同第六条违约责任的约定为：“1、租赁双方如一方未履行本合同约定的条款，违约方须赔偿给对方全部损失。2、乙方如未按本合同规定支付房租，每迟延一天，须按应付租金总额的3%支付违约金。3、乙方如迟付房租时间超过二个月，除须按本条第二款规定支付违约金外，甲方且有权终止本合同，收回房屋”。合同签订后，涉案房屋即由被告济南欧宜语言培训学校租赁使用，截止至2014年5月31日之前的房屋租金，被告济南欧宜语言培训学校已按时足额支付，自2014年6月1日起至今被告济南欧宜语言培训学校未再向原告王朝支付房屋租金，涉案房屋至今仍由被告济南欧宜语言培训学校占有使用。2014年8月14日、9月10日，原告王朝向被告济南欧宜语言培训学校分别发出了“关于要求停止违约的函”及“拖欠王朝租金事的律师函”，要求被告济南欧宜语言培训学校支付房屋租金。“关于要求停止违约的函”的内容为：“济南欧宜语言培训学校：贵校自2011年11月份始租用我方在C座506、507、508室办学至今。按双方合同规定，贵方须每三个月支付一次房租，且须提前支付，先付后用。但贵校自2014年5月至今，尚未支付本应5月份支付的6、7、8三个月的房租，经我方多次催要未果。贵方的行为已构成违约，按照双方合同规定，我方要求贵方：一、停止违约，执行合同，七日内补交所欠房租和本月应付的9、10、11月的房租，并保证在合同有效期内不再出现违约行为。二、如贵方不能履行合同，我方将按合同规定收回所租房屋，另行处置，或通过法律程序解决”。本案审理过程中，被告济南欧宜语言培训学校提交了原、被告于2012年3月19日签订的《房屋出租合同》一份，主张要求按照该合同的约定履行，该合同约定原告王朝将坐落在C座506、507、508室房屋出租给被告济南欧宜语言培训学校使用，租赁期限共60个月，原告王朝从2012年3月20日起将房屋交付被告济南欧宜语言培训学校使用，至2017年3月19日止，租金标准为143000元／年，交纳方式为半年付，被告济南欧宜语言培训学校在2012年3月20日交纳，先付后用，以后支付应在付款期末前30天支付，违约责任的约定为“租赁双方如一方未履行本合同约定的条款，违约方须赔偿给对方违约金20000元”。原告王朝对该合同不予认可，称该合同是在向税务机关缴纳印花税时为了少缴纳税款而签订，内容与原、被告的真实意思不一致；该合同约定的租金与市场价格远不相符，且合同甲方处“王朝”的签名虚假，为此，原告王朝提出了司法鉴定申请，本院依法委托日照浩德司法鉴定所对于被告济南欧宜语言培训学校提交的《房屋出租合同》中“王朝”签字的真伪进行鉴定，日照浩德司法鉴定所于2015年3月18日作出了日浩（2015）文鉴字第67号文书鉴定意见书，鉴定结论为“送检的2012年3月19日《房屋买卖合同》中‘王朝’签名与样本笔迹不是同一人书写”。原告王朝对该鉴定结论予以认可；被告济南欧宜语言培训学校对鉴定结论不予认可，称笔迹通过训练是可以改变的。原告王朝为上述司法鉴定支出鉴定费1500元。本案审理过程中，被告济南欧宜语言培训学校另提交了“关于租金交付情况的说明”一份及审计报告四份，欲证实原、被告之间实际履行的是被告提交的2012年3月19日签订的《房屋出租合同》，被告的房屋租金也是按照该合同约定的标准缴纳。原告王朝对此不予认可，称审计报告中没有记载房屋租金所对应房屋的具体地址，“关于租金交付情况的说明”及审计报告记载的房屋租金金额与被告提交的《房屋出租合同》中约定的数额也不对应，且记载的金额远低于涉案房屋所在地的租金标准。根据上述审计报告及被告济南欧宜语言培训学校自行出具的“关于租金交付情况的说明”显示，被告济南欧宜语言培训学校2011年度缴纳房屋租金为260000元，2012年度缴纳房屋租金为130000元，2013年度缴纳房屋租金为71500元，2014年度缴纳房屋租金为35750元。以上事实，由房产证、商品房买卖合同、授权委托书、房屋出租合同、关于要求停止违约的函、快递详情单、审计报告、日浩（2015）文鉴字第67号文书鉴定意见书、鉴定费发票及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，被告济南欧宜语言培训学校提交2012年3月19日签订的《房屋出租合同》及审计报告，主张系按此合同的约定履行原、被告各自的义务，但审计报告中所记载的租金数额与被告济南欧宜语言培训学校提交的《房屋出租合同》中约定的租金标准并不对应，且审计报告中并未载明租金所对应的房屋情况，无法证实系交纳的涉案房屋的租金；且经日照浩德司法鉴定所对该合同中“王朝”签字真伪进行鉴定，作出了合同中“王朝”的签名笔迹与样本笔迹不是同一人书写的鉴定结论，虽然被告济南欧宜语言培训学校对于鉴定结论有异议，认为笔迹通过训练是可以改变的，但对此并未提供证据予以证实，故对日照浩德司法鉴定所作出的日浩（2015）文鉴字第67号文书鉴定意见书的鉴定意见，本院予以采信，对于被告济南欧宜语言培训学校提交的2012年3月19日签订的《房屋出租合同》，本院不予采信，对于被告济南欧宜语言培训学校提出的上述抗辩理由，本院亦不予采纳。虽然被告济南欧宜语言培训学校抗辩认为原告王朝提交的2011年11月30日签订的《房屋出租合同》中加盖的公章是不真实的，但对此并未提供证据予以证实，故对被告济南欧宜语言培训学校提出的此项抗辩理由，本院不予采纳。合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告王朝提交的原、被告2011年11月30日签订的《房屋出租合同》，是双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。依法成立的合同，受法律保护，当事人均应全面履行合同，一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。根据合同约定，租金应提前30天支付，先付后用，被告济南欧宜语言培训学校至今未交纳2014年6月1日起至今的房屋租金，已构成违约，原告王朝主张要求解除原、被告2011年11月30日签订的《房屋出租合同》、被告返还房屋、被告按照合同约定的每季度192500元的租金标准支付自2014年6月1日至2015年4月29日期间房屋租金的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，本院依法予以支持。对于原告王朝主张要求的违约金112291.68元。本院认为，被告济南欧宜语言培训学校至今未交纳2014年6月1日起至今的房屋租金，系违约，应承担相应的违约责任，虽然原、被告2011年11月30日签订的《房屋出租合同》中约定了违约金的计算标准，但约定的违约金过高，虽然原告王朝主张已自行将违约金的计算标准降低为被告所欠2014年6月1日至2014年11月26日期间房屋租金374305.59元的30%计算，但该计算标准并无相应的依据，且原告王朝未能举证证明其受到的损失与所主张的违约金相当，本院根据合同的性质、损失的大小、当事人主观过错、履约和赔偿能力等因素，对于原告王朝主张被告欠交的374305.59元房屋租金部分，本院酌情将违约金调整为中国人民银行同期贷款利息的130%予以支持，自原告王朝2014年10月27日起诉主张权利之日起计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告王朝与被告济南欧宜语言培训学校于2011年11月30日签订的《房屋出租合同》自本判决生效之日起解除。二、被告济南欧宜语言培训学校于本判决生效之日起三十日内将位于位于济南市11号506室（即C座506室）、位于济南市11号508室（即C座508室）、位于济南市4号楼507室（即C座507室）房屋腾空，交还原告王朝。三、被告济南欧宜语言培训学校于本判决生效之日起十日内支付原告王朝2014年6月1日至2015年4月29日的房屋租金，按每季度192500元的租金标准计算。四、被告济南欧宜语言培训学校于本判决生效之日起十日内支付原告王朝自2014年10月27日起至本判决生效之日止的违约金，计算方式：以374305.59元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算出的利息，再乘以130%。五、驳回原告王朝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7390元、财产保全费2020元、鉴定费1500元，均由被告济南欧宜语言培训学校负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  李 钧代理审判员  陈园青人民陪审员  乔永欣二〇一五年五月二十六日代理书记员  商玉莹