杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭西民初字第2258号
原告：张国美。
委托代理人：何兰江。
被告：端木继辉。
委托代理人：胡朝晖。
被告：杭州我爱我家房地产经纪有限公司。
法定代表人：刘田。
委托代理人：王燕。
原告张国美诉被告端木继辉、杭州我爱我家房地产经纪有限公司（以下称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年6月24日立案受理后，依法由审判员潘若愚独任审判，于2013年7月26日公开开庭进行了审理。原告张国美的委托代理人何兰江，被告端木继辉的委托代理人胡朝晖，被告我爱我家公司的委托代理人王燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：2013年3月14日，原告通过我爱我家公司和被告端木继辉签订《购房意向合同》一份，约定：端木继辉向原告购买位于杭州市闲林街道碧水铭苑水岸雅阁18幢101室房屋，价格为4900000元；由被告我爱我家公司提供居间，在合同签订后三日内签订《杭州市房屋转让合同》，并由被告端木继辉支付首付款。但此后，被告端木继辉均以各种理由拒不和原告签订《杭州市房屋转让合同》并支付首付款，故诉请判令：1、解除原告与两被告之间的购房意向合同；2、被告端木继辉支付违约金490000元；3、本案诉讼费由两被告负担。
原告提供了下列证据材料：
1、《购房意向合同》，证明原告与被告端木继辉之间的房屋买卖关系。
2、房屋产权证复印件，证明涉案房屋原系原告所有。
被告端木继辉答辩称：1、三方订立的《购房意向合同》系认购意向书，不是法律意义上的买卖合同，而是包含了居间内容的房屋认购预约，且双方没有签订正式的房屋买卖合同，故意向书的性质没有转化为房屋买卖合同。2、端木继辉没有构成违约，应驳回原告的诉讼请求。首先，原告和我爱我家公司在签订购房意向合同时没有告知端木继辉涉案房屋已经抵押的情况，存在违约。其次，原告主张的违约金数额过高，且端木继辉已支付5000元定金，应按照定金罚则处理。3、被告端木继辉保留追诉的权利。4、同意解除《购房意向合同》。
被告端木继辉未提供证据。
被告我爱我家公司答辩称：同意解除《购房意向合同》。在签订《购房意向合同》之后端木继辉支付了5000元意向金，并承诺于2013年3月15日之前补齐另外45000元。2013年3月17日我爱我家公司约原告和端木继辉正式签订合同时，端木继辉表示无法按时凑齐首付，要求给予一定时间筹款。2013年4月10日我爱我家公司联系原告和端木继辉协商，端木继辉认为违约金太高，各方没有达成一致意见。
被告我爱我家公司提供《买方协议书》一份，证明《购房意向合同》约定意向金为50000元，端木继辉在支付5000元后，承诺于2013年3月15日前补交45000元。
上述由原告提供的证据，经被告端木继辉、我爱我家公司质证，被告端木继辉认为证据1真实性没有异议，但该协议系被告我爱我家公司提供，其中第七条约定的内容不符合法律规定；被告我爱我家公司认为无异议。被告端木继辉及我爱我家公司对证据2均无异议。
上述由被告我爱我家公司提供的证据，经原告及被告端木继辉质证，原告认为没有异议；被告端木继辉认为真实性没有异议，但意向金已转化为定金，且应以实际交付数额为准。
本院对原告及被告我爱我家公司提供的证据作如下认证：
1、原告提供的证据。证据1，两被告对真实性无异议，故对真实性予以认定。对证据2予以认定。
2、被告我爱我家公司提供的证据。因原告及被告端木继辉对真实性均无异议，故对真实性予以认定。
本院根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：
2013年3月14日，原告与被告端木继辉、我爱我家公司签订《购房意向合同》一份，约定：一、被告端木继辉向原告购买位于杭州市闲林镇碧水铭苑水岸雅阁18幢101室房屋，并对房屋具体情况已全面了解。二、交易总价为4900000元，被告端木继辉于签订《杭州市房屋转让合同》后三个工作日内将全部购房款打入被告我爱我家公司指定的保证金账户内；原告于产权过户后五个工作日内将上述房屋交付给被告端木继辉。三、被告端木继辉同意向被告我爱我家公司支付意向金50000元，若原告接受被告端木继辉的购买条件并签署本意向合同，则意向金转为定金；若原告不依约履行合同，则需双倍返还定金；若被告端木继辉不依约履行合同，无权要求返还定金。四、原告于《购房意向合同》签订当日将上述房屋的权属证书交给被告我爱我家公司保管。五、原告和被告端木继辉于《杭州市区住房情况查询登记》出具后三日内，签订《杭州市房屋转让合同》；如一方要求解除本合同的，应书面提出，并就解除事项三方协商，协商不成，可通过诉讼或其他合法方式解除。六、如有一方违约，则按房屋转让总价的10%支付违约金。《购房意向合同》签订后，被告端木继辉向被告我爱我家公司支付意向金5000元，并与被告我爱我家公司补充签订《买方协议书》一份，约定：签订房屋转让合同的时间为《购房意向合同》签订后的五个工作日，被告端木继辉于2013年3月15日向被告我爱我家公司补交意向金45000元。此后，被告端木继辉未按约支付意向金，且拒绝与原告签订《房屋转让合同》。原告多次通过被告我爱我家公司和被告端木继辉协商解除合同相关事宜，未果，故诉至本院，要求判如诉请。审理过程中，原告及被告端木继辉、我爱我家公司一致同意解除《购房意向合同》。
另查明，涉案房屋产权证附记中记载“他项权利摘要：他项权利人为浙商银行股份有限公司杭州余杭支行，债权数额2500000元，登记时间2010年8月”，现该房屋现已转让给第三人。
本院认为，原告与被告端木继辉、我爱我家公司签订的《购房意向合同》及被告端木继辉与我爱我家公司签订的《买方协议书》均系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。从合同签订时间和内容上看，《买方协议书》是对《购房意向合同》中部分内容的补充和修改。现原告对《买方协议书》予以认可，故各方当事人均应按《购房意向合同》及《买方协议书》约定履行。合同签订后，被告端木继辉未在约定的时间内与原告签订正式的房屋转让合同。被告端木继辉辩称因原告及被告我爱我家公司未事先告知涉案房屋已抵押，违约在先，因而未签订正式的房屋转让合同。对此本院认为，根据《购房意向合同》中关于原告在签订合同当日已将房屋权属证书交给被告我爱我家公司保管和被告端木继辉对房屋具体情况已全面了解的约定以及涉案房屋产权证书的附记中所记载的他项权利摘要内容，足以证明被告端木继辉在签订《购房意向合同》时已经知晓涉案房屋设有抵押，故被告端木继辉上述抗辩意见无事实和法律依据，本院不予采信。因被告端木继辉的原因导致《杭州市房屋转让合同》未能签订，其行为已构成违约，应承担违约责任。现原告提出解除《购房意向合同》，各被告在庭审中均表示同意，故本院确定该合同于开庭之日即2013年7月26日解除。关于违约金的数额，虽《购房意向合同》中约定违约金按房屋转让总价的10%计算，但该《购房意向合同》属于预约合同，其在法律性质上不同于正式的房屋买卖合同，被告端木继辉违反上述预约合同给原告造成的损失仅为准备达成本约而支出的费用，而不包括未达成本约所产生的预期利益损失。故本院认为上述《购房意向合同》约定的违约金明显高于给原告造成的实际损失，应予以适当调整。综合考量实际损失等各因素，本院酌情确定被告端木继辉支付违约金60000元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、张国美与端木继辉、杭州我爱我家房地产经纪有限公司之间签订的《购房意向合同》于2013年7月26日解除。
二、端木继辉于本判决生效之日起十日内支付给张国美违约金60000元。
三、驳回张国美的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8650元，减半收取4325元，由张国美负担3150元，端木继辉负担650元，端木继辉负担部分于本判决生效之日起十日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并根据对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处，账号12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审判员 潘若愚
二〇一三年九月二十二日
书记员 陆 菲