辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽02民终6854号
上诉人（原审原告）：邹雨洁。
委托诉讼代理人：王伟，辽宁得一律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马荟华，辽宁得一律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：大连寰宇房地产开发有限公司。
法定代表人：甘露。
委托诉讼代理人：李铭，辽宁峰慧律师事务所律师。
上诉人邹雨洁因与被上诉人大连寰宇房地产开发有限公司（以下简称寰宇公司）商品房销售合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2016）辽0204民初2820号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人邹雨洁的委托诉讼代理人马荟华、被上诉人寰宇公司的委托诉讼代理人李铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
邹雨洁上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判按照年利率4.35%的标准计算逾期办证违约金。事实和理由：一、案涉商品房买卖合同第十五条约定的“按已付房价款的日十万分之一向买受人支付违约金”违约金标准过低，应按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定予以调高。本案中，邹雨洁早已按照合同约定交付了购房款，而寰宇公司在交房后近十年的时间未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，已构成严重违约。寰宇公司的违约行为给邹雨洁造成如下损失：如影响房屋出售、办理户口、不能正常出租等，造成的损失数额远超过合同约定的违约金。二、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，在寰宇公司给邹雨洁造成的违约损失难以确定的情况下，违约损失应按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。三、与邹雨洁在同一小区的其他部分业主，仅仅因为与寰宇公司签订的商品房买卖合同中约定的违约条款与本案不同，违约金相差近十二倍。同一小区、同一楼盘、业主遭受同样逾期办证的损害，但违约金差距如此之大，对邹雨洁来说极不公平。
寰宇公司辩称，不同意邹雨洁的上诉请求。案涉商品房买卖合同签订后，因施工单位大连海川建设集团有限公司（以下简称海川公司）在竣工后近十年的时间未向寰宇公司提供相关的竣工验收报告，导致案涉房屋无法办理产权证。另外，案涉房屋业主因逾期办证问题曾多次找到政府及寰宇公司，要求尽快办证，后寰宇公司与业主达成口头协议，由寰宇公司继续办证，免收业主应缴纳的物业管理费直至办证完毕为止，该协议实际上是对商品房买卖合同约定的逾期办证违约条款的变更。
邹雨洁向一审法院起诉请求：判令被告向原告支付逾期办证违约金（自2008年7月26日起，按已付房款总额，参照年利率4.35%标准计算，至被告将办理权属登记需要的全部资料报产权登记机关备案时止）。
一审法院认定事实：2007年11月29日，原告邹雨洁与被告寰宇公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于大连市沙河口区，建筑面积32.33平方米房屋，总房款为180,401元，被告应于2008年5月31日前交付房屋，并在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按原告给予被告合理期限继续办理，但不超过一年，否则按已付房价款的日十万分之一向原告支付违约金。
合同签订后，原告向被告支付购房款180,401元，被告于2007年12月30日给原告出具商品房销售（结算）专用发票，被告于2007年1月27日将案涉房屋交付给原告使用，原告向大连信嘉物业管理有限公司交纳了2007年1月27日至2008年1月26日物业费271.6元。被告至今未将办理产权所需的资料向房地产登记机关备案，自2008年7月26日起至2016年6月8日止，逾期办证共计2874天。
另查，案涉楼盘飞扬公寓20多名业主出具证明书，证明2007年9月，多次找到被告解决因购房后未办理房产证事宜。在沟通过程中，被告向业主承诺了减免物业费等费用的优惠条件，业主较为满意，最终达成和解，同意被告暂缓交给房产证。
2016年7月7日，被告、大连信嘉物业管理有限公司、大连万泰宏业房地产顾问有限公司出具证词，该证词载明：因大连海川建筑工程有限公司没有按时办理竣工验收手续，致使被告无法给飞扬公寓业主办理产权证件，业主于2007年9月到售楼处集体上访。为安抚业主情绪，三方协商给业主减免部分水费、物业费，达成口头协议。
2016年7月11日，被告和大连信嘉物业管理有限公司出具承诺书，该承诺书载明：沙河口区西南路飞扬公寓项目是被告开发建设的，2005年至2009年期间，被告陆续将其中的3号楼、4号楼向市场出售。客户入住时，开发企业委托大连信嘉物业管理有限公司做前期物业服务。由于开发企业与施工单位经济纠纷长期得不到解决，工程竣工验收时间一再延迟，影响了业主办理产权的时间。业主多次到公司协商解决，为给已经入住的3号楼、4号楼业主补偿，公司承诺对业主应交纳的物业管理费予以免交，从实际入住开始直至可以办理产权证为止。
再查，2003年，被告将其开发的案涉工程项目发包给大连海川建筑工程有限公司（2003年9月7日更名为大连海川建设集团有限公司）进行施工。同年，海川公司又将案涉工程项目中的3号楼分包给何玉俊、4号楼分包给庄德勇进行施工。
2006年，何玉俊起诉海川公司及被告，请求给付工程款及利息并赔偿损失等。2007年4月19日，本院作出（2006）大民房初字第121号民事判决，判决：一、海川公司向何玉俊支付工程款3,353,865元；二、被告在欠付海川公司工程款的范围内对上述款项承担责任等，后海川公司提起上诉。2007年11月6日，辽宁省高级人民法院作出（2007）辽民一终字第268号民事判决，判决：一、维持（2006）大民房初字第121号民事判决第二项；二、变更（2006）大民房初字第121号民事判决第一项为：海川公司向何玉俊支付工程款3,226,433元。判决发生法律效力后，被告给付何玉俊款项共计412万元。
2007年7月25日，海川公司向本院提起诉讼，请求被告立即给付尚欠工程款、利息、违约金等。被告提起反诉，请求海川公司交付全部工程竣工报验资料、赔偿经济损失及支付逾期竣工违约金。本院于2009年10月9日作出（2007）大民二初字第15号民事判决书，海川公司和被告均不服一审判决，向辽宁省高级人民法院提起上诉。辽宁省高级人民法院于2010年10月25日作出（2009）辽民一终字第231号民事判决书，被告不服二审判决，向检察机关申诉。最高人民检察院于2014年5月5日作出高检民抗[2014]19号民事抗诉书，向最高人民法院提出抗诉，最高人民法院于2014年7月24日作出（2014）民抗字第50号民事裁定，提审本案，并于2015年12月4日作出（2014）民抗字第50号民事判决书，判决：一、撤销辽宁省高级人民法院（2009）辽民一终字第231号民事判决书和辽宁省大连市中级人民法院（2007）大民二初字第15号民事判决；二、寰宇公司于判决生效之日起十日内给付海川公司尚欠工程款2,936,569.55元及利息（利息从2006年9月30日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算至实际付清之日）；三、寰宇公司于判决生效之日起三十日内给海川公司已抵顶的房屋办理相关的产权手续；四、海川公司于判决生效之日起三十日内向寰宇公司交付全部竣工报验资料等。该判决已发生法律效力。
一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。按照合同约定，被告应当在案涉房屋交付使用后180日内完成备案手续，如果被告不能在约定的期限内履行备案义务，原告给予被告合理期限继续办理，但不超过一年，否则按照已付房价款的日十万分之一向原告支付违约金，但被告至今未将办理权属登记资料报产权登记机关备案，导致原告无法办理产权证，其已构成违约，应承担相应的违约责任。现原告认为合同约定按已付房款日十万分之一支付违约金标准过低，但其自认原告损失无法确定。因违约金标准过高或过低，应以造成的损失为衡量标准，现原告无法证明其损失，故其称违约金过低无事实和法律依据，对原告要求提高违约金标准的主张，不予支付。被告应按合同约定按照已付房款180,401元的日十万分之一向原告支付违约金，至被告将办理权属登记需要的全部资料报产权登记机关备案通过时止。
关于被告主张因为案涉房屋的施工单位海川公司未向其提供竣工报告及相关手续，导致案涉房屋无法办理产权证，不应承担违约责任一节，被告提供的（2014）民抗字第50号民事判决书虽然可以证明房屋竣工后，海川公司未向被告提供竣工验收资料，但也可证明被告与海川公司在履行合同过程中均存在违约行为，该违约行为并非不可抗力，且合同具有相对性，案涉《商品房买卖合同》的相对人为本案原、被告，并非海川公司，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书，应认定系被告的责任，被告应按合同约定承担逾期办证的违约责任。如被告认为因海川公司未向其提供竣工报告及相关手续导致逾期办证，其可基于与海川公司之间的建设工程施工合同关系向海川公司另行主张权利，故对被告该抗辩意见，不予采纳。
关于被告主张原、被告对逾期办证违约条款进行了变更一节，其提供了证明书、证词及承诺书予以证明，但原告不予认可。证明书与证词虽然可以证明业主于2007年9月多次找被告解决房产证办理事宜，被告承诺减免物业费。但证明书无本案原告签名，不能证明原告知晓并认可此事。且被告提供的上述证据系被告、物业公司及部分业主出具的，为单方行为，未经原告同意确认，对原告无约束力，因此，并非对违约金条款的变更，故对被告的该项抗辩意见，不予采纳。
综上，一审法院判决：一、被告大连寰宇房地产开发有限公司自2008年7月26日起按照已付房款180,401元的日十万分之一给付原告邹雨洁违约金，至被告将办理权属登记需要的全部资料报产权登记机关备案时止；二、驳回原告的其他诉讼请求。上述具有给付内容的款项于判决生效之日起十日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1366元（原告已预交），减半收取计683元，由被告负担683元，履行时间同上。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，邹雨洁与寰宇公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。按照商品房买卖合同第十五条的约定，寰宇公司应在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，现寰宇公司未能按照合同约定的时间履行上述义务，应按照合同约定承担相应的违约责任。对于案涉房屋逾期取得权属证书的违约责任，双方在商品房买卖合同第十五条中约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人给予出卖人合理期限继续办理，但不超过一年，否则按已付房价款的日十万分之一向买受人支付违约金。因寰宇公司构成违约，应按照上述合同约定履行给付违约金的违约责任，一审判决据此确定违约金标准适当，予以维持。
关于邹雨洁主张商品房买卖合同约定的违约金过低，应予以调高一节，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。邹雨洁请求根据上述条款调高违约金，应由其就实际损失高于约定违约金的事实负举证责任，但邹雨洁未对逾期取得权属证书对其造成的实际损失提供相应证据加以证明，进而无法证明实际损失高于约定的违约金。现在商品房买卖合同对违约金标准有明确约定且邹雨洁举证不能的情况下，一审法院根据合同约定判令寰宇公司按照购房款的日十万分之一承担违约责任，并无不当。
关于邹雨洁主张应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定确定违约金一节，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。该条款适用前提是合同没有约定违约金或损失数额难以确定，如上所述，双方在《商品房买卖合同》中对于违约金的条款有明确的约定，且对于实际损失邹雨洁并未提举任何证据加以证明，故不应适用该司法解释的规定。
综上所述，邹雨洁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1366元（上诉人已预交），由上诉人邹雨洁负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵 虹
审判员 陈 伟
审判员 刘丽媛
二〇一六年十二月二十二日
书记员 滕子美