浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）浙嘉民终字第645号
上诉人（原审被告）：杨永民。
委托代理人：陈燕。
被上诉人（原审原告）：计慈爱。
委托代理人：吴建胜。
上诉人杨永民与被上诉人计慈爱房屋租赁合同纠纷一案，前由嘉善县人民法院作出（2012）嘉善民初字第1833号民事判决，宣判后杨永民不服判决，向本院提起上诉。本院于2012年12月12日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定，案外人计选民系嘉善县魏塘街道解放东路562、564号店面及552号楼1梯202室的登记所有权人。1999年10月29日计选民将上述房产转让给计慈爱。从2008年开始，杨永民向计慈爱租赁562号店面，约定租金为每月750元。2011年7月1日，双方签订房屋租赁合同一份，约定计慈爱将嘉善县魏塘街道解放东路552号楼202室住房及562号、564号店面租赁给杨永民，租金每年30000元，每次提前一周支付；杨永民应一次性交纳押金1000元，合同期满无异议全部归还杨永民。合同同时约定：隔壁（指案外人陈光松租赁的嘉善县魏塘街道解放东路564号店面）全部搬走后合同生效。合同上同时写明2011年6月20日计慈爱收到杨永民支付的10000元。合同签订后，因陈光松不肯搬走，计慈爱认为该合同不能生效，故于2011年9月1日向法院提起诉讼，要求解除该合同，并要求杨永民返还位于嘉善县魏塘街道解放东路562号房屋及支付2011年7-9月租金。法院审理该案后认为，由于所附的条件并非不能成就，因此判决不支持计慈爱解除合同的诉讼请求，同时判决杨永民支付计慈爱2011年7月至9月的租金2250元。该判决生效后，杨永民支付了计慈爱2011年7-9月房屋租金2250元。杨永民从2011年10月1日至今的562号房屋租金未付。2012年4月28日，案外人陈光松搬离承租的564号店面。计慈爱于2012年5月4日发通知给杨永民。通知的主要内容为，因隔壁陈光松已经于2012年4月28日搬走，故2011年7月1日签订的合同已经生效，请杨永民在3天内（至2012年5月6日）决定是否履行该合同；如果要履行，则于5月6日付清562号店面所欠全部租金以及支付564号店面一年的租金，否则将收回房屋。因杨永民到期未支付上述租金，计慈爱于2012年7月17日再一次致函杨永民，告知杨永民隔壁陈光松已经于2012年4月28日搬走，双方在2011年7月1日所订合同的条件已经生效，再次强调，杨永民如果要履行，必须提前一周支付租金，因杨永民未付租金，故通知杨永民解除双方之间的房屋租赁合同，收回嘉善县魏塘街道解放东路552号楼202室及562号、564号店面。因杨永民一直未付租金，也未搬离562号店面，计慈爱遂起诉要求解除与杨永民2011年7月1日签订的房屋租赁合同，并要求杨永民腾退所租赁的562号店面房屋及支付所欠租金。
原审庭审后，经法院主持调解，杨永民调解意见为：1、要求继续履行2011年7月1日签订的房屋租赁合同；同意支付关于562号房屋租金（从2011年10月1日至今）；关于2011年7月1日签订的房屋租赁合同的租金，要求在计慈爱给其房屋钥匙时起算租金，并且扣除其在2011年6月20日支付10000元，余款20000元租金在计慈爱给房屋钥匙同时支付。2、如果法院判决解除合同的话，则要求计慈爱退还已支付的租金10000元及押金1000元，并支付违约金。计慈爱调解意见为：1、坚持要求解除与杨永民2011年7月1日签订的房屋租赁合同，并要求杨永民腾退所租赁的562号店面房屋及支付所欠租金；2、关于计慈爱是否需要退还杨永民已支付的租金10000元及押金1000元，请法院依法作出判决。案经调解未果。
原审认为，本案争议的焦点为计慈爱是否有权解除房屋租赁合同。计慈爱从1999年10月29日从案外人计选民处购得房屋，并支付了购房款，从购房至今一直占有该房屋，计慈爱对该房屋享有处分权，故计慈爱有权将涉案房屋出租。法律规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。结合本案，2011年7月1日签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，依法成立。合同约定隔壁（指陈光松）全部搬走后合同生效，因隔壁陈光松已经于2012年4月28日搬走，故该合同于2012年4月28日生效，杨永民理应按约支付租金。杨永民认为，未付租金的原因是计慈爱未履行关于从2011年12月份到陈光松搬走这段时间每月给杨永民1500元生活费的承诺。杨永民以此为由拒付租金，缺乏依据，对该抗辩意见不予采纳。计慈爱于2012年5月4日发出通知，要求杨永民履行支付租金的义务，杨永民至今仍未支付，作为出租人的计慈爱可以解除合同。故计慈爱要求解除2011年7月1日签订的房屋租赁合同，支付计慈爱租金（从2011年10月1日起至实际腾空562号店面房屋之日止，按750元／月计算），符合法律规定，予以支持。因计慈爱在合同生效后未将嘉善县魏塘街道解放东路552号楼202室房屋及564号店面交付给杨永民使用，故关于杨永民要求计慈爱退还其已支付租金10000元及押金1000元的抗辩意见予以采纳；如计慈爱认为杨永民的行为给其造成其他损失，鉴于其在本案并未主张，法院不作处理，其可另行主张。关于杨永民要求计慈爱承担违约金的抗辩意见，因证据不足，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除计慈爱与杨永民于2011年7月1日签订的房屋租赁合同；二、杨永民于判决生效之日起十日内将租赁的位于嘉善县魏塘街道解放东路562号店面房屋腾退归还给计慈爱；三、杨永民应支付计慈爱从2011年10月1日起至实际腾退嘉善县魏塘街道解放东路562号店面房屋之日止的租金，按750元／月计算，于判决生效后十日内付清；四、计慈爱自判决生效之日起十日内退还杨永民已付租金10000元及押金1000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由杨永民负担。
杨永民上诉称，1、杨永民已在2011年6月20日支付的10000元中有562号店面租金9000元、1000元的202室及564室店面订房款。原审认定杨永民从2011年10月1日起至今未交纳562号店面租金错误。2、杨永民至今未支付564号店面第一年租金是由于计慈爱至今未给予杨永民店面的钥匙。且计慈爱曾口头承诺给杨永民从2011年12月份起的生活费1500元，但至今未给，故杨永民不支付564号店面租金也是有原因的。3、杨永民在2011年6月20日就将562号店面的一年租金及202号、564号店面的订房款支付给计慈爱了，但计慈爱却不停地通过快递方式向杨永民催讨租金，目的是不想继续履行2011年7月1日签订的房屋租赁合同，故原审判决解除合同，对杨永民是不公平的。综上，请求撤销原判，发回重审，或查明事实后依法改判。
被上诉人计慈爱答辩称，一、杨永民称已经支付562号店面租金的理由不成立，按合同约定的30000元一年的租金，562号、564号的租金是每月1000元，202室是500元，每月2500元，562号已不是每月750元。因此2011年6月20日收到的10000元是合同定金，不是562号店面预付租金。二、在2012年4月28日租赁合同生效后，杨永民称其一直找不到计慈爱，计慈爱也没有给其生活费，均不真实。计慈爱至少在2012年7月1-3日均电话联系过杨永民，7月3日双方在嘉善县社会矛盾联合调解中心也协调过本案纠纷。且杨永民收到快件应了解情况，而不是置之不理。三、计慈爱在嘉善县人民法院调解与陈光松的纠纷时，提出过给杨永民生活费，但杨永民一口回绝，决不签字，故不了了之。综上，计慈爱坚决要求收回房屋，并要求杨永民赔偿损失。请求二审法院查清事实，作出公正判决。
二审中双方当事人均未提供新证据。
本院除对原审认定的事实予以确认外，另认定，在嘉善县人民法院于2011年9月1日受理的（2012）嘉善民初字第1784号民事案件中，法院认定杨永民未交纳562号店面2011年7-9月的房租，判决其支付房租，判决作出后，杨永民履行了该判决确定的支付房租义务。本案二审中双方当事人均认可落款日期为2011年7月1日的房屋租赁合同，实际签订于2011年6月20日。
本院认为，本案争议焦点为：1、杨永民是否已交纳过562号店面的房屋租金9000元；2、租赁合同是否符合解除的条件。首先，2011年6月20日计慈爱收到杨永民支付的10000元，记载于双方同日签订的租赁合同上，属该租赁合同的组成内容之一，但没有明确其中9000元为562号店面的预付租金。杨永民称2011年6月20日支付的10000元中已包括562号店面租金9000元，但杨永民在涉及562号店面租金的嘉善县人民法院（2012）嘉善民初字第1784号民事案件中没有以此理由作抗辩，且杨永民依该判决履行了支付562号店面2011年7-9月房租的义务；2011年10月至今的房租杨永民没有交纳的证据。因此，杨永民本案中称已交纳过562号店面房租9000元，与事实不符，本院不予采信。其次，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中双方当事人签订的2011年7月1日房屋租赁合同，是附生效条件的合同，计慈爱在合同所附条件成就时，及时书面通知杨永民履行支付租金的义务，但杨永民收到后至今未支付租金。杨永民上诉称不支付租金是因为计慈爱至今未给予店面的钥匙、计慈爱曾口头承诺给杨永民生活费等，但均非租赁合同约定的内容，且杨永民也没有提供支付租金需具备上述前置条件的事实依据。由于双方当事人签订的租赁合同中约定了租金支付的时间以及违约责任，而杨永民没有按照约定履行支付租金的义务，在计慈爱发出相关的通知后仍无正当理由未支付约定的房屋租金，因此计慈爱依法有权解除房屋租赁合同。综上，杨永民的上诉请求本院不予支持，原审认定事实清楚，适用法律正确，所作出的判决应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人杨永民负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李伟
审 判 员 李岗
代理审判员 陈远
二〇一三年一月八日
书 记 员 邵洁