广东省吴川市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湛吴法民一初字第140号
原告：李某甲。
被告：湛江远东房地产发展有限公司。
原告李某甲诉被告湛江远东房地产发展有限公司（以下简称湛江远东公司）土地使用权转让合同纠纷一案，本院于2014年4月9日受理后，依法组成合议庭，于2014年9月5日公开开庭进行了审理。原告李某甲到庭参加诉讼。被告湛江远东公司的临时负责人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李某甲诉称，1994年10月至1998年3月原告挂靠吴川市土木建筑工程公司为被告湛江远东公司建设销售处、办公楼、围墙、西岸道路工程及奎芳大酒店基础等工程。经双方于1998年3月21日结算，工程总造价为人民币7885641.93元。由于被告湛江远东公司没支付工程款，经与被告协商，同年11月27日签订了《认购地皮抵销工程款协议书》：一、甲方（湛江远东公司）同意乙方（李某甲）认购鉴江西岸远东花苑第一区内宅基地捌块，总面积为捌佰平方米。二、乙方愿接受甲方确定的售价：按照每平方米地皮单价680元计算，所认购的捌块地皮总价款为伍拾肆万肆仟元整。现将应付作返收这笔地皮款抵销甲方尚欠沿江西岸一区工程款伍拾肆万肆仟元，并出具盖有公司印章的收款收据给甲方财会进账作收付兑数。三、甲方负责为乙方办理上述八块地皮的国有土地使用证，其一切费用均由甲方负责。……。四、乙方必须遵守《购地合同》规定进行建设使用，建房高度限二十米，屋内排污、前后阳台设置严格按照合同规定标准执行。协议签订后，原告多次催促被告办理上述国有土地使用权手续，但被告至今仍未办理。为维护原告的合法权益，为此特提起诉讼，请求判令被告履行《认购地皮抵销工程款协议书》，为原告办理鉴江西岸远东花苑第一区内住宅用地捌块国有土地使用权证；本案件的诉讼费用由被告承担。
原告就其主张在举证期限内提供的证据有：
1、《认购地皮抵销工程款协议书》，证明被告将鉴江西岸远东花苑第一区内宅基地捌块给原告抵偿544000元工程款，办证费由被告承担。
2、《建设工程施工合同》5份及工程结算书10份，证明原告挂靠吴川市土木建筑工程公司，分别为被告建设鉴江西岸开发区道路、排污排水管道、护岸工程、鉴江西岸桥下游二区围墙工程、值班室、销售处、饭堂、奎芳大酒店基础及官江管区办公楼工程，经双方结算工程总造价为人民币7885641.93元。
3、证明，证明原告挂靠吴川市土木建筑工程公司，分别为被告建设鉴江西岸开发区道路、排污排水管道、护岸工程、鉴江西岸桥下游二区围墙工程、值班室、销售处、饭堂、奎芳大酒店基础及官江管区办公楼工程，工程收入归原告所有。
被告湛江远东公司既不作答辩，也不提供证据。
由于原告所提供之证据没有相关证据予以推翻，本院审查后予以确认。
本院依职权分别调取了湛江市工商行政管理局企业机读档案登记资料1份，湛江远东公司的授权委托书及临时负责人身份证明书、（2013）湛吴法黄民初字第138号民事裁定书。本院依据原告的申请调取了吴川市国土资源管理局的档案资料：广东省水利电力厅的粤水电管字（1988）74号文件、湛江市水利电力局的湛水电水字（1988）14号文件、湛江远东公司的《关于申请划拔西岸开发区土地的报告》、湛江市人民政府的湛府（1988）35号《关于同意鉴江梅录镇防洪治河工程上马的批复》、吴川市人民政府的请示报告、吴川市计划委员会的吴计字（1994）3号请示、湛江市计划委员会、湛江市对外经济贸易委员会、湛江市建设委员会的湛计外字（1994）040号批复、吴川市规划建设局的吴城规证字（1995）第1801号规划许可证、湛江远东公司的远东花苑商住区首期规划图、吴川市国土局的吴国土报字（1995）01号《关于吴川市沿江西岸疏河筑堤造地建设远东花苑商住区使用国有土地的请示》、湛江市国土局的湛地政（1995）43号《关于湛江远东公司远东花苑商住区第一期工程用地的批复》、《投资筑堤造地兴办远东鉴江西岸开发区协议书》。
原告对本院调取的上述资料均无异议，本院审查后予以确认。
本院根据上述认证查明，1993年3月25日，吴川市人民政府（甲方）与远东系统（中国）有限公司（乙方）签订《投资筑堤造地兴办远东鉴江西岸开发区协议书》，约定：“在吴川市梅录鉴江西岸筑堤造地兴办开发区，面积约为24万平方米。所造的土地，使用权归乙方所有，年限为七十年。在使用期限内乙方有权出租转让土地。甲方负责划拔开发区的土地，并由有关部门发给土地使用证和准建证”。同年6月间，吴川市国土资源局作出鉴江西岸小区规划。
1994年1月15日，吴川市计划委员会向湛江市计划委员会作出吴计字（1994）3号《关于中外合资经营“湛江远东公司”立项的请示》，同年7月6日，湛江市计划委员会、湛江市对外经济贸易委员会、湛江市建设委员会作出湛计外字（1994）040号批复：“同意吴川远东花苑房地产开发公司、中房集团江岸房地产开发公司与香港远东系统（中国）有限公司合资兴办‘湛江远东公司’，在吴川市鉴江河畔水口渡大桥西岸地段建设‘远东花苑商住区’项目立项”。湛江远东公司于1994年7月27日登记成立，投资者为香港远东系统（中国）有限公司、吴川远东花苑房地产开发公司、中房集团江岸房地产开发公司，法定代表人为陈某甲。陈某甲于2010年间已故，2013年1月8日，陈某乙为该单位的临时负责人。
1994年12月19日，湛江远东公司向吴川市国土局提交《关于申请划拔西岸开发区土地的报告》，主要内容为：“经过一年多投资筑堤造地，现已开发出西岸桥北小区，请市国土局给予办理划拔西岸开发区桥北小区3.9万平方米荒滩地的有关手续”。1995年1月30日，吴川市国土局向湛江市国土局作出吴国土报字（1995）01号《关于吴川市沿江西岸疏河筑堤造地建设远东花苑商住区使用国有土地的请示》，主要内容为：“第一期工程需要在位于沿江西岸水口渡大桥以北筑堤造地（使用国有土地）39000平方米（折合58.8亩）。以上用地，业经吴川市政府审查同意上报，请审批”。同年3月4日吴川市规划建设局作出吴城规证字（1995）第1801号规划许可证，同意湛江远东公司在吴川沿江西岸远东花苑商住区建设商住小区，湛江远东公司对远东花苑商住区作出首期规划图。广东省湛江市国土局于1995年3月24日作出湛地政（1995）43号《关于湛江远东公司远东花苑商住区第一期工程用地批复》，批复如下：“同意你局为湛江远东公司补办远东花苑商住区第一期工程用地手续，使用沿江西岸国有土地58.8亩，作为商住房地产用地。二、该地应以出让的形式提供，为此，要补签《国有土地使用权出让合同》。至于土地出让价款，可根据其筑堤疏河投资实际情况，酌情减免或全部免收。……”。
1998年11月27日，湛江远东公司（甲方）与李某甲（乙方）签订了《认购地皮抵销工程款协议书》，约定：一、甲方同意乙方认购鉴江西岸远东花苑第一区内宅基地捌块，总面积为捌佰平方米。二、乙方愿接受甲方确定的售价：按照每平方米地皮单价680元计算，所认购的捌块地皮总价款为伍拾肆万肆仟元整。现将应付作返收这笔地皮款抵销甲方尚欠沿江西岸一区工程款伍拾肆万肆仟元，并出具盖有公司印章的收款收据给甲方财会进账作收付兑数。三、甲方负责为乙方办理上述八块地皮的国有土地使用证，其一切费用均由甲方负责。……。四、乙方必须遵守《购地合同》规定进行建设使用，建房高度限二十米，屋内排污、前后阳台设置严格按照合同规定标准执行。协议签订后，原告履行了协议书的相关义务，经原告多次催促被告办理上述国有土地使用权证，但被告至今仍未办理。为此，原告于2014年4月9日向本院提起诉讼，请求判令被告履行《认购地皮抵销工程款协议书》，为原告办理鉴江西岸远东花苑第一区内八块住宅用地国有土地使用权证。由于编号61、62的二块住宅用地已被他人建设了房屋，在诉讼中，原告变更诉讼请求，请求判令被告履行《认购地皮抵销工程款协议书》，为原告办理沿江西岸远东花苑第一区内六块住宅用地国有土地使用权证。
另查明，原告李某甲在1993年5月10日至1998年4月2日期间，挂靠吴川市土木建筑工程公司为被告湛江远东公司建设被告开发的吴川市水口渡治河工程西岸护岸工程，西岸道路、排污排水管道工程，西岸桥下游二区围墙工程，销售处、办公楼及奎芳大酒店基础等工程，经双方于1998年3月21日结算，工程总造价为人民币700多万元。被告湛江远东公司尚欠原告李某甲工程款400多万元。
再查明，湛江远东公司对远东花苑商住区第一期工程用地，作出首期规划后，已向社会公开发售，已销售大部份。吴川市国土资源局已为107户用户办理了国有土地使用权证，且大部份用户已建设了房屋。但至今湛江远东公司仍未办理土地使用权证书。
还查明，陈植生诉湛江远东公司、奎芳（湛江）化工塑料有限公司、第三人广州启生投资有限公司土地使用权转让合同纠纷一案，本院于2013年7月30日作出（2013）湛吴法黄民初字第138号民事裁定书，查封了湛江远东公司编号为55-57号的住宅用地。
本院认为，吴川市人民政府与远东系统（中国）有限公司签订《投资筑堤造地兴办远东鉴江西岸开发区协议书》后，经吴川市计划委员会立项，报湛江市计划委员会、湛江市对外经济贸易委员会、湛江市建设委员会同意，由吴川远东花苑房地产开发公司、中房集团江岸房地产开发公司与香港远东系统（中国）有限公司合资兴办湛江远东公司，并经湛江市工商行政管理局批准依法登记成立，在吴川市鉴江河畔水口渡大桥西岸地段建设远东花苑商住区。被告湛江远东公司与原告李某甲在1998年11月27日签订的《认购地皮抵销工程款协议书》，实质是一份土地使用权转让协议，因此，本案属于土地使用权转让合同纠纷。土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的协议。湛江远东公司将位于吴川市沿江西岸远东花苑第一区内的住宅用地八块转让给原告李某甲的意图是为了清偿拖欠的工程款。湛江远东公司的吴川市沿江西岸远东花苑第一区工程用地虽未依法登记取得土地使用权属证书，但1993年3月25日吴川市人民政府与远东系统（中国）有限公司签订《投资筑堤造地兴办远东鉴江西岸开发区协议书》，被告在吴川市梅录鉴江西岸筑堤造地兴办开发区，所造的土地，使用权归被告所有，年限为七十年，在使用期限内被告有权出租转让土地。吴川市人民政府负责划拔开发区的土地，并由有关部门发给土地使用证和准建证。同年3月4日吴川市规划建设局下发了吴城规证字（1995）第1801号规划许可证，同意湛江远东公司在吴川沿江西岸远东花苑商住区建设商住小区，湛江远东公司已作出首期规划。且该用地已于1995年3月24日获得广东省湛江市国土局批准使用。为此，被告湛江远东公司具备了对上述土地的开发经营权。依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”的规定。原、被告签订的《认购地皮抵销工程款协议书》是双方当事人的真实意思表示，转让土地的行为已获得政府部门的批准，因此，该合同合法有效，应受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。故此，被告应按协议的约定为原告办理吴川市沿江西岸远东花苑第一区内八块国有土地使用权证。但鉴于编号61、62的土地使用权已被他人建设了房屋，原告变更了诉讼请求，为此编号61、62号的土地使用权问题原告可另案处理。被告应为原告办理吴川市沿江西岸远东花苑第一区内六块国有土地使用权登记手续。在庭审中，原告愿意承担办理过户登记手续的一切费用，本院予以尊重当事人的意愿。但鉴于沿江西岸远东花苑第一区中三处住宅用地已被另案查封，在解封前不能办理产权过户登记手续。经本院释明后，原告变更诉讼请求，被告应在解封后，为原告办理产权过户登记手续。故此原告的请求符合法律规定，本院予以支持。但由于涉案的土地涉及行政机关的行政行为，目前，被告湛江远东公司位于吴川市沿江西岸远东花苑第一区内的住宅用地，吴川市国土资源局已为107户用户办理了国有土地使用权证，且大部份用户已建设了房屋，并居住使用，小部份业主还在办理土地使用权过程中。因此，双方应当友好协商，以利于履行。
综上所述，本案经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原、被告于1998年11月27日签订的《认购地皮抵销工程款协议书》应予继续履行。
二、被告湛江远东房地产发展有限公司应在本判决发生法律效力之日起60日内，为原告李某甲办理位于吴川市沿江西岸远东花苑第一区内（以远东花苑首期规划图为准）的三块国有土地使用权登记至原告李某甲名下，办理过户登记手续的一切费用由原告李某甲负担。
三、被告湛江远东房地产发展有限公司应在本判决发生法律效力及位于吴川市沿江西岸远东花苑第一区的三块住宅用地解除查封后，60日内为原告李某甲办理位于吴川市沿江西岸远东花苑第一区内（以远东花苑首期规划图为准）的三块国有土地使用权登记至原告李某甲名下，办理过户登记手续的一切费用由原告李某甲负担。
本案件受理费9240元，由被告湛江远东房地产发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。
审 判 长 张振明
审 判 员 郭帝水
人民陪审员 梁文新
二〇一四年十月二十三日
书 记 员 林莉莉