山东省莱芜市莱城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）莱城民初字第3190号
原告：魏建军。
委托代理人：韩继军，山东圣宏律师事务所律师。
被告：莱芜金缔房地产开发有限公司，住所地：莱芜市花园南路28号。
法定代表人：唐春荣，董事长。
委托代理人：片宪元，山东海中洲律师事务所律师。
原告魏建军与被告莱芜金缔房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告魏建军及其委托代理人韩继军、被告莱芜金缔房地产开发有限公司委托代理人片宪元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告魏建军诉称：2012年1月7日，原、被告签订房屋认购协议书一份，协议约定被告将其所有的独立产权的金缔凯旋城四期沿街商铺一套出售给原告，协议对建筑面积及单价都作了具体约定，原告按合同约定支付了房款，合同约定被告交房时间为2012年底，后因被告原因长期不能动工，2012年11月1日，原、被告双方重新签订了《商品房认购协议书》，该协议约定被告保证将上述房屋以约定的价格销售给原告，被告须于2015年11月1日交房，并对不能按期交房的违约金作了明确的约定。现在上述房屋业经建成，原告发现被告委托有关单位在恶意向社会销售上述房屋。原告认为双方签订的认购合同已具备商品房买卖合同的实质性内容，被告应当按照合同履行，将上述房屋交付给原告，并承担相应的违约责任。为维护原告合法权益，请求：1、依法判令原被告继续履行双方于2012年11月1日签订的商品房认购协议书；2、依法判令被告向原告交付坐落于莱城区汶源东大街9号B1号楼金地凯旋城四期沿街商铺大门东起第一间、第二间房屋；3、依法判令被告赔偿原告利息损失540000元；4、本案的诉讼费用由被告承担。
被告莱芜金缔房地产开发有限公司辩称：对于原告起诉的交付房屋和购买房屋的事实没有意见，对于要求我们承担利息和损失希望原告放弃损失利息，能调解处理。
经审理查明：2012年1月7日，莱芜金缔房地产开发有限公司（甲方）与魏建军（乙方）签订《房屋认购协议》，约定如下：一、甲方将其拥有的独立产权的位于莱芜汶源东大街9号B1号楼金地凯旋城四期沿街商铺壹套出售给乙方，大门东起第一间、第二间，建筑面积约为384平方米，单价为8060元／平方米，总房款共计人民币叁佰零玖万伍仟零肆拾元整，乙方愿意以上述价格向甲方认购该房（注：房屋面积以房管部门测量核实为准，多退少补）。签订合同时乙方支付给甲方房款壹佰伍拾万元整，余款乙方于2012年2月23日前全部付清。甲方承诺保证对出售的房屋拥有独立产权，保证该出售房屋未出售、无抵押、无担保，自签订本协议起，保证将房屋按约定价格出售给乙方，期间不得反悔或将房屋出售给第三人，交房时间定于2012年底。乙方保证按原约定价格向甲方购买前述房屋并及时将余款支付甲方。合同签订后，魏建军向莱芜金缔房地产开发有限公司支付房款人民币150万元。2012年11月1日，原、被告再次签订的《商品房认定协议书》一份，该协议进一步对双方所购买商铺事宜进行了详细约定。约定莱芜金缔房地产开发有限公司交房时负责为魏建军办理本房屋抵押贷款，魏建军将剩余款项全部付清，交房时间定于2015年11月1日，交房标准为简装修，水电基础配套设施完善。如被告在2015年11月1日未能交房，应自2013年1月20日每月按第一笔房款150万元的1%支付利息，直至被告将房屋产权证过户到原告名下，并用此款来抵房款。
另查明，涉案商品房业已建成，暂未交付。莱芜金缔房地产开发有限公司拥有对该房产所属土地的土地使用权以及房地产开发权。
以上事实，由房屋认购协议书、收款收据以及庭审笔录等证据在案予以证实。
本院认为，关于原告魏建军与被告莱芜金缔房地产开发有限公司签订的《商品房认购协议书》的性质认定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。因双方签订的认购书中具备当事人名称、商品房基本情况、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、装饰及配套实施约定、面积差异处理方式、办理产权登记有关事宜、解决争议的方法、违约责任等条款，且莱芜金缔房地产开发有限公司以实际收取房款150万元，故上述认购协议应当认定为商品房买卖合同。
关于原告魏建军与被告莱芜金缔房地产开发有限公司签订的《商品房认购协议书》的效力认定。商品房销售分为商品房预售和现房销售。莱芜金缔房地产开发有限公司作为具有房地产开发和经营资质的房地产开发企业，虽然取得涉案房产所属的土地使用权和相应的建设工程规划、施工许可，但其在与原告魏建军签订的协议时尚未取得商品房预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。因此，上述协议应认定为无效。
关于原告魏建军与被告莱芜金缔房地产开发有限公司签订的《商品房认购协议书》效力认定后的处理方式。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》关于预售商品房合同效力的认定是基于《中华人民共和国城市房地产管理法》对房地产开发经营企业的商品房预售经营行为实行许可证制度而作出的，《中华人民共和国城市房地产管理法》是一部行政管理的法律规范，对预售许可制度的规定是强制性的管理性规范，其认购合同无效并非基于合同违反法律、行政法规规定的效力性强制性规定才被认定无效。因房地产合同不同于一般的民事合同，结合本案当事人合同履行的实际情况以及维护涉案房产交易的有序稳定，不能机械的适用无效处理原则。根据本案涉案房产的实际情况，双方签订的《商品房认购协议书》中约定的期房，现已经成为现房，对于现房销售相对于期房销售，法律规定相对宽松，出卖人无须取得预售许可证。莱芜金缔房地产开发有限公司作为涉案房产的现售商品房的房地产开发企业，具有企业法人营业执照和房地产开发企业资格证书等销售资质，取得涉案房产土地使用证书以及建设工程规划、许可等证书，且涉案房产业已建成，接近竣工或已达到竣工验收等交房条件。双方签订的补充协议约定于2015年交房，结合原告魏建军已实际支付房款近50%，庭审中被告莱芜金缔房地产开发有限公司亦未表示予以解除合同，故双方并未根本违约，因此，双方应当按照2012年11月1日双方签订的《商品房认购协议书》约定的权利义务，继续履行合同。
关于原告魏建军主张的利息损失。因并非原告原因造成被告迟延交房，故被告应当支付原告一定利息损失。原告主张的以150万元为基数按月息1%计算得出的利息54万元，系双方协议自愿约定，且不违反法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告魏建军与被告莱芜金缔房地产开发有限公司继续履行双方于2012年11月1日签订的《商品房认购协议书》。
二、被告莱芜金缔房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告魏建军交付房屋【房屋坐落于莱城区汶源东大街9号金缔凯旋城四期B1座沿街商铺，从金缔凯旋城南大门东向东数第一间（一二层）、第二间（一二层），面积约384平方米】。
三、被告莱芜金缔房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告魏建军支付利息损失54万元。
被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟期间的债务利息。
案件受理费9200元、保全费5000元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省莱芜市中级人民法院。
审 判 长 赵胜祥
人民陪审员 魏春兰
人民陪审员 范晓莉
二〇一六年三月七日
书 记 员 李 群