四川省巴中市恩阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）恩民初字第1227号
原告杨某某，男，汉族，生于1963年5月2日，高中文化，个体工商户，住巴中市恩阳区。
委托代理人彭定春，巴中市恩阳区恩阳法律服务所法律工作者。
被告巴中市巴州区国家税务局。
法定代表人杜平，系该局局长。
委托代理人（特别授权）陈宗元，四川宏坤律师事务所律师。
委托代理人赵映洁，男，汉族，生于1984年5月8日，汉族，大学文化，巴中市巴州区国家税务局办公室主任，户籍重庆市沙坪坝区，住巴中市巴州区。
被告马某某，女，汉族，生于1946年3月8日，小学文化，农民，住巴中市恩阳区。
原告杨某某与被告马某某、巴中市巴州区国家税务局（以下简称：巴州区国税局）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨某某及其委托代理人彭定春，被告马某某，被告巴州区国税局之委托代理人陈宗元、赵映洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨某某诉称：2004年被告巴州区国税局公开拍卖出售位于恩阳镇的原巴中市巴州区国税局恩阳分局（以下简称：恩阳国税分局）办公住宿综合楼房屋、空闲地。2004年7月26日，原告杨某某公开竞买成功，购买房屋和空闲地总价款351000元，其中房屋14套购房款85000元。原告杨某某与被告巴州区国税局签订《房屋买卖协议》。随后，原告杨某某交清全部房价款，并办理国有土地使用权变更登记。被告马某某原系被告巴州区国税局职工岳仕凯（已亡）之妻，在恩阳国税分局办公住宿综合楼占有、居住、使用三楼住房一套至今。因此，被告巴州区国税局迟迟未向原告杨某某交付所购买的全部房屋。虽然公告和分别做工作，但由于措施不力，原告杨某某仅收回5套房屋。现请求法院判决：被告巴州区国税局立即交付恩阳国税分局办公住宿综合楼被告马某某占有、居住、使用的三楼住房一套，被告马某某无条件协助配合搬迁及交付；被告马某某承担从2014年3月4日起至交付房屋时止占住房屋期间的使用费，按照3000元每年每套计算，被告巴州区国税局负连带清偿责任。
被告巴州区国税局辩称：1、我局出售国有资产，符合法律规定。恩阳国税分局办公住宿综合楼属于国有资产，经巴中市国家税务局批复同意，依法评估后委托巴中市圣诺拍卖有限公司对外公开拍卖。2004年7月20日，经拍卖，原告杨某某以351000元的成交金额购买住房14套和空闲土地。2004年7月26日签订《房屋买卖协议》。2、原告杨某某购买房屋、土地未按协议履行，已构成违约，并且已实际使用并办理转移登记，物权已发生转移，应当自行主张权利。2004年7月26日，我局依据巴中市圣诺拍卖有限公司的《成交确认书》与原告杨某某签订《房屋买卖协议》，按协议约定应当在合同签订之日付款351000元，而原告杨某某并未按协议付款，实际付款时间是2004年8月10日付款10万元，2004年11月8日付款5万元，以后就不支付剩余价款，已构成违约。2010年我局研究后报巴中市国家税务局准备解除《房屋买卖协议》时，原告杨某某2010年3月4日到我局交款201000元，同时承诺自行收房，而且已实际占有除诉讼外的其余房屋。原告杨某某购买房屋后，已经实际占有和使用部分土地，同时已办理土地使用权变更登记，按照土地随房屋转移的规定，房屋已发生物权转移，相关的权利应当由原告杨某某自行负责行使。3、任何人非法占有国有资产，只能自行承担责任。恩阳国税分局办公住宿综合楼属于国有资产，被告马某某虽然是我局的退休干部家属，但占有的房屋不属于个人财产。房改政策需政府批准，我局的房屋补贴资金也按规定发的。过去，我局为解决干部职工的住房困难，经政府批准，在巴州区通佛路建集资房，被告马某某不应当占有诉争之房。房屋公开拍卖后，我局多次发布公告，履行了告知义务。任何人占有他人财产，只能由行为人自己承担责任。综上所述，我局依法处置、拍卖国有资产，符合法律规定，签订《房屋买卖协议》并进行了指定交付，买受人实际占有了财产，其他人侵权占有房屋与我局无关。请求法院判决：驳回原告杨某某对我局的诉讼请求。
被告马某某辩称：1、将马某某列为被告，属于诉讼主体错误。根据合同相对性原则，合同的权利义务只在合同当事人之间产生，合同之外的第三人不享有合同上的权利，也不应承担合同上的义务。原告杨某某与被告巴州区国税局签订《房屋买卖协议》，马某某不负有向原告杨某某交付房屋义务。《合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”马某某不具有被告资格，法院应驳回原告杨某某对马某某的起诉。2、原告杨某某的第一项诉讼请求属于诉讼请求不明确。原告杨某某诉请交付的是恩阳国税分局哪套房屋，房屋楼栋号、门牌号是多少，属于请求不明。3、原告杨某某与被告巴州区国税局签订的《房屋买卖协议》无效。原告杨某某与被告巴州区国税局恶意串通，被告马某某不知道拍卖经过，侵害了被告马某某的优先购买权。被告马某某系被告巴州区国税局职工家属，一直居住在恩阳国税分局办公住宿综合楼三楼住房一套内，享有优先购买权。被告巴州区国税局暗箱操作，在没有告知被告马某某的情况下出售国有资产，侵害了被告马某某的优先购买权。被告巴州区国税局应先申报取得上级主管部门批准后方可实施，在处置涉案国有资产时未进行资产评估，程序违法。被告巴州区国税局2004年7月8日委托拍卖公司拍卖，2004年7月26日与原告杨某某签订《房屋买卖协议》出售涉案房屋，2005年10月20日巴中市国家税务局作出《关于巴州区国家税务局出售闲置房产的批复》，前后时间相隔1年3个月。被告巴州区国税局先处置后申报、先斩后奏、本末倒置，严重违法。4、原告杨某某的诉讼请求已超过诉讼时效。原告杨某某以房屋买卖合同纠纷起诉，合同属于债权，诉讼时效期间为2年，原告杨某某未在诉讼时效期间内主张权利，已丧失胜诉权。请求法院判决：驳回原告杨某某的诉讼请求。
经审理查明：被告马某某原系恩阳国税分局职工家属，其丈夫工作期间占有、居住、使用本案诉争之房恩阳国税分局办公住宿综合楼（现门牌号义阳大道195号、197号）三楼住房一套，其丈夫去世后仍占有、居住、使用至今。
2004年7月上旬，被告巴州区国税局委托巴中市圣诺拍卖有限责任公司拍卖原巴州区范围包括恩阳国税分局在内的11个税务分局的办公楼、住宿楼、综合楼、空闲土地。恩阳国税分局办公住宿综合楼14套住房拍卖价为85000元、空闲土地拍卖价为15万元。2004年7月8日，巴中市圣诺拍卖有限责任公司发布拍卖公告。2004年7月19日，原告杨某某与巴中市圣诺拍卖有限责任公司签订《竞买协议书》，约定：原告杨某某竞买恩阳国税分局办公住宿综合楼及空闲土地，并缴纳2万元竞买保证金，其财产分割由原告杨某某自行协商。次日，原告杨某某以351000元的价格竞价成功，并与巴中市圣诺拍卖有限责任公司签订《拍卖成交确认书》。原告杨某某支付佣金10530元（从保证金中扣支）。2004年7月26日，原告杨某某（乙方）与被告巴州区国税局（甲方）签订《房屋买卖协议》，约定：一，买卖标的：恩阳国税分局办公住宿综合楼；二，房屋基本情况：该房屋位于恩阳镇所在地，甲方所售房屋东临唐巴路，南临何明福住宅，西临刘前程住宅，北临马向东住宅，为五楼砖混结构（每层住房4套，共五层，恩阳地税分局6套，恩阳国税分局14套），界址：以该建筑的实际现状为准；三，甲方以拍卖成交价人民币351000元，将上述自有产权的房屋售与乙方，乙方在合同订立之日向甲方付款人民币351000元；四、乙方在付清全部房款后，甲方将所售房屋腾空并将其交与乙方；六，甲方收清售房款后，向买受人提供产权过户相关证明材料，由买受人负责办理土地使用、房屋产权过户手续，并负担一切税费。2005年10月20日，巴中市国家税务局同意巴州区国税局出售闲置房产。原告杨某某分别缴纳购房款及土地费：2004年8月11日向巴中市圣诺拍卖有限责任公司缴纳10万元；2004年11月8日向被告巴州区国税局缴纳5万元；2010年3月4日向被告巴州区国税局缴纳201000元，共计351000元。原告杨某某先后用去943552.54元（购房款351000元，佣金10530元，补缴土地出让金520396元，印花税、契税、营业税、城维税、教育费附加、土地增值税61626.54元）。
2010年4月26日，被告巴州区国税局发布告示：各国税局职工住户：恩阳国税分局原办公住宿综合楼属国有资产，因国税机构改革，机构撤销，经上级批准，该资产已于2004年7月20日公开拍卖出售给杨某某，买受人已交清全部拍卖价款，签订了买卖协议，现该资产的产权已转移给杨某某，此资产已不属于国税局所有。望各住户速自行迁出该建筑，将所住之房屋移交给买受人，望各住户予以配合支持理解。
恩阳国税分局未办理诉争之房《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。2013年4月23日，巴中市巴州区人民政府向原告杨某某颁发巴州国用（2013）0664号《国有土地使用权证》，载明：土地使用权人杨某某，坐落于巴州区（现恩阳区）恩阳镇义阳大道68号（现门牌号义阳大道195号、197号），地类（用途）为商住，使用权类型为出让，使用权面积1025.60㎡，住宅终止日期为2083年4月1日，商服终止日期为2053年4月1日。
另查明：被告巴州区国税局2014年通过银行转帐给付被告马某某住房补贴20946元。
上述事实，有原、被告陈述，巴中市圣诺拍卖有限责任公司《竞买协议书》和《拍卖成交确认书》、《房屋买卖协议》、《国有土地使用证》、巴中市国家税务局巴市国税函（2005）128号批复、收款收据、缴纳税费发票、座谈笔录、庭审笔录等在卷证实。本案事实清楚，证据充分，足以认定。
本院认为：房屋买卖合同纠纷是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。被告巴州区国税局出售恩阳国税分局办公住宿综合楼住房14套和空闲土地，委托巴中市圣诺拍卖有限责任公司拍卖（拍卖是指以公开竞价的形式，将特定物品或财产权利转让给最高应价者的买卖方式），原告杨某某参与竞买成功，签订《拍卖成交确认书》和《房屋买卖协议》，巴中市国家税务局事后追认，《房屋买卖协议》合法有效；原告杨某某取得《国有土地使用证》，诉争之房归原告杨某某所有。当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密义务。按《房屋买卖协议》第四条约定，被告巴州区国税局应将诉争之房腾空、交付给原告杨某某而至今未交付。被告巴州区国税局辩称进行了指定交付和原告杨某某承诺自行收房，因未提供证据证实，本院不予采信。被告马某某虽原系恩阳国税分局职工家属，其丈夫工作期间占有、居住、使用诉争之房，其丈夫去世后仍占有、居住、使用，系无权占有、居住、使用，应腾空、搬离诉争之房。权利人原告杨某某要求被告马某某腾空、搬离诉争之房，诉讼主体是正确的。恩阳国税分局办公住宿综合楼位于义阳大道195号、197号，被告马某某占有、居住、使用的三楼住房一套虽未标明具体楼栋号，但位置是确定不变的，原告杨某某诉讼请求是明确的。被告马某某以系被告巴州区国税局职工家属未享受房改政策为由，主张优先购买权，因恩阳国税分局办公住宿综合楼是对外公开拍卖的，被告马某某未参与竞买，视为放弃权利，庭审中，被告马某某未提供证据证实原告杨某某与被告巴州区国税局恶意串通，侵害了其优先购买权，且已领取被告巴州区国税局给付的住房补贴，故被告马某某主张优先购买权，本院不予支持。权利人原告杨某某要求合同相对人被告巴州区国税局交付诉争之房，被告马某某无权占有、居住、使用诉争之房，侵权行为一直持续，原告杨某某主张权利未超过诉讼时效。原告杨某某要求被告马某某承担所占住房屋的使用费，因被告巴州区国税局尚未交付诉争之房，故本院不予支持。据此，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决如下：
一、被告巴中市巴州区国家税务局在本判决生效后30日内将被告马某某占有、居住、使用的原巴中市巴州区国家税务局恩阳国税分局办公住宿综合楼三楼住房一套交付给原告杨某某；
二、被告马某某在本判决生效后30日内腾空、搬离占有、居住、使用的原巴中市巴州区国家税务局恩阳国税分局办公住宿综合楼三楼住房一套；
三、驳回原告杨某某要求被告马某某给付房屋使用费，被告巴中市巴州区国家税务局承担连带责任的诉讼请求。
案件受理费2000元，被告巴中市巴州区国家税局承担1000元，被告马某某承担1000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。
审判长 周 兵
审判员 岳劲松
审判员 谢 鹏
二〇一五年三月十三日
书记员 喻 红