上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第937号
原告上海志达房产经纪事务所。
投资人范亚明。
委托代理人严希勇，上海思济律师事务所律师。
被告陆志平。
原告上海志达房产经纪事务所与被告陆志平居间合同纠纷一案，本院于2013年12月30日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2014年1月27日、4月15日两次公开开庭进行了审理。原告上海志达房产经纪事务所的委托代理人严希勇、被告陆志平两次均到庭参加了诉讼。审理过程中，双方一致同意本案继续适用简易程序延长审限一个月。本案现已审理终结。
原告上海志达房产经纪事务所诉称，原告（居间方）、被告（卖方）与案外人董某某（买方）于2013年8月17日共同签署《房地产买卖居间协议》，由被告向董某某出售位于上海市浦东新区惠南镇盐大路XXX弄XXX号XXX室房屋，约定总价款为1，050，000元（人民币，下同），当日董某某即向被告支付定金50，000元。协议另约定买卖双方应于2013年9月30日前签订《上海市房地产买卖合同》，但此后被告明确向原告及买方董某某表示不同意按照约定的价格出售上述房屋。原告多次协调未果，故诉至法院，请求法院依据《房地产买卖居间协议》第八条约定判令被告支付原告违约金21，000元。
原告上海志达房产经纪事务所当庭提交如下证据：
1、原、被告及买方董某某签订的《房地产买卖居间协议》一份，证明在原告的促成下，三方签订了居间协议，约定了详细的房屋买卖条款和违约金条款等。
2、《上海市房地产权证》复印件一份，证明上海市浦东新区惠南镇盐大路XXX弄XXX号XXX室房屋系被告所有。
3、2013年10月29日买方董某某的妻子迟丽娜与被告的通话录音、迟丽娜与原告方的业务员唐永旺的通话录音、迟丽娜2013年10月的通话详单、迟丽娜的身份证复印件、迟丽娜与董某某的结婚证复印件各一份，证明买方董某某一直在争取购买系争房屋，但被告明确表示不同意继续交易。
4、原告方的业务员唐永旺2013年8月至10月的通话详单一份，证明原告始终在与买卖双方协调房屋买卖事宜。
5、原告提供的情况说明一份、上海市房地产买卖合同网签样章一份，证明双方纠纷发生的过程及房产的另一权利人陆甲的信息系被告提供，按惯例如签约将由被告替陆甲代签。
6、（2013）浦民一（民）初字第42870号民事调解书一份，证明买方董某某作为原告的定金合同纠纷已调解结案，该案中被告自愿返还买方董某某定金50，000元，并补偿董某某45，000元，从上述调解结果可以看出，被告确实存在违约行为，否则没必要同意接近违约判决的补偿金额。
被告陆志平辩称，上海市浦东新区惠南镇盐大路XXX弄XXX号XXX室房产系家庭拆迁所得，登记在其本人及其子陆甲名下。2013年8月17日，其与妻子陆乙作为卖方在原告的居间下与买方董某某签订了《房地产买卖居间协议》，其时其子陆甲虽不在场，但亦同意出售上述房屋。签订上述居间协议时，原告及买方向其口头承诺可在45天内办出房贷，故其认为买方应于2013年9月30日前付清全款，但此后买方始终未备妥购房款，故其才拒绝签约。综上，其认为自己并无违约行为，故请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告陆志平未提交证据。
被告陆志平对原告提交的证据1、2、6无异议；对证据3中与买家董某某的妻子迟丽娜在2013年10月29日的通话录音内容无异议，对其他证据不清楚；对证据4、5不清楚。
根据原、被告的陈述和原告递交的证据，本院确认如下事实：被告陆志平及案外人陆甲系上海市浦东新区惠南镇盐大路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“涉案房产”）的登记权利人，其二人均有意出售涉案房产。2013年8月17日，经原告居间，原告（协议丙方）、被告及案外人陆乙（协议甲方）及买方董某某（协议乙方）共同签订《房地产买卖居间协议》一份，约定涉案房产建筑面积（暂测）为117.70平方米，房价款为甲方净到手人民币1，050，000元，乙方为表示购买诚意直接支付甲方定金50，000元。其中协议第三条买卖条件之3.2房价款的支付方式A项约定：“甲、乙双方约定2013年9月30日前签订《上海市房地产买卖合同》并于签订买卖合同当天支付给甲方部分房价款计人民币叁拾贰万元整，……（含定金人民币伍万元整）。……”协议第三条买卖条件之3.2房价款的支付方式C项约定：“甲方同意乙方通过向贷款银行申请人民币柒拾叁万元整贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订买卖合同后七个工作日内向该贷款银行申请贷款，签订借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，并支付一切相关费用。……”协议第八条约定：“甲方或乙方有下列情况之一的，应按照合同约定房价的2%向丙方支付违约金：1）如甲方或乙方及其亲友私自或通过第三方与丙方介绍的客户及其亲友成交的；2）协议签订后拒绝按本协议约定条件与另一方签约交易导致居间不成的；3）签订买卖合同后，因自身原因导致交易被取消而未能成交的；4）由于甲方或乙方没有合法授权而导致居间不成的。”2013年9月27日，买方董某某名下的农业银行借记卡存取明细中显示当日可支取金额大于270，000元。2013年10月29日，被告在与买方董某某之妻迟丽娜通话过程中明确表示不再向买方董某某出售系争房产。
另查明，2013年12月3日，买方董某某以定金合同纠纷为由，将被告陆志平诉至本院，请求判令被告陆志平双倍返还房屋买卖合同的定金100，000元。该案审理过程中，本院追加陆乙为共同被告参加诉讼。2014年3月25日，双方当事人在本院主持下自愿达成如下协议：“一、被告陆志平、陆乙于2014年4月15日之前返还原告董某某定金人民币（以下币种相同）5万元，并补偿原告董某某4.50万元；二、双方别无其他争议；三、案件受理费2，175元，减半收取计1，087.50元，由原告董某某负担。”
审理过程中，被告陆志平表示其在（2013）浦民一（民）初字第42870号定金合同纠纷案件审理过程中，系出于己方可能有较大诉讼风险的考虑，故自愿返还买方董某某定金50，000元，并补偿对方45，000元。
审理过程中，原告自认三方签订的《房地产买卖居间协议》系其提供的格式文本，同时在签订上述协议时，并未就协议第八条有关违约金的内容向被告特别指出和充分释明。另原告表示如本院对其要求被告支付违约金21，000元的请求难以支持，则诉请本院酌情考虑其从事居间活动所支出的必要劳务费用。
本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。本案中，原、被告与买方董某某于2013年8月17日共同签订了《房地产买卖居间协议》（以下简称“协议”），此后买方董某某在协议所约定的签订《上海市房地产买卖合同》（以下简称“买卖合同”）之日前已经具备支付首期房价款的经济能力，且其始终在积极与被告协调签订买卖合同事宜，但被告明确表示不欲再向其出售系争房产。虽被告对此抗辩认为，三方另有在签订买卖合同的同时由买方办妥贷款手续并支付购房全款的口头约定，但在原告对此予以否定且被告亦未进行举证的情况下，本院对被告的上述抗辩意见不予采信。综上，本院认为本案系争房产最终交易不成的根本原因在于被告单方面决定终止交易，但原告并未促成买卖合同成立亦是事实，故原告依法不享有报酬请求权。另需要指出的是，现原告依据协议第八条要求被告支付相当于房价款2%的违约金计21，000元，但本院认为，该条款属于格式条款，且条款内容加重了被告责任、排除了被告主要权利，原告亦未在签订协议时对此条款向被告特别指出和充分释明，故该条款当属无效的格式条款，原告据此要求被告支付违约金21，000元的诉请本院不予支持。但本院考虑到原告确实为被告出卖涉案房产提供了一定的居间服务，故酌情支持原告从事居间活动支出的必要费用2，000元。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四百二十四条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
被告陆志平于本判决生效之日起十日内给付原告上海志达房产经纪事务所居间劳务费2，000元；
驳回原告上海志达房产经纪事务所的其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费325元（原告上海志达房产经纪事务所已预交），减半收取计162.50元，由原告上海志达房产经纪事务所负担137.50元，由被告陆志平负担25元，被告陆志平应负担之款于本判决书生效后七日内交本院。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 周清
二〇一四年四月二十九日
书 记 员 周莹
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行其他义务的，应当支付延迟履行金。