北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）朝民初字第10796号
原告（反诉被告）：北京市朝阳区管庄乡重兴寺村经济合作社，住所地北京市朝阳区管庄乡重兴寺村。
法定代表人：皮红喜，社长。
委托诉讼代理人：杨伦，北京市盈科律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵进忠，北京市盈科律师事务所律师。
被告（反诉原告）：北京永允恒信包装制品有限公司，住所地北京市朝阳区管庄乡重兴寺村。
法定代表人：李静，董事长。
委托诉讼代理人：冉华维，天津全唐律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张洪昌，天津全唐律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京市朝阳区管庄乡重兴寺村经济合作社（以下简称原告）与被告（反诉原告）北京永允恒信包装制品有限公司（以下简称被告）合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨伦，被告委托代理人冉华维、张洪昌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、确认双方于2004年6月10日及2008年8月20日签订的租赁合同无效；2、被告立即将违法建筑拆除并将非法占用的土地（以下简称涉案土地）腾空后归还我社；3、被告按照每亩每年8000元标准支付自2011年7月1日起至实际腾退之日的4.6亩土地使用费。事实及理由：我社与被告于2004年6月10日签订租赁协议，约定被告租赁重兴寺村南集体土地3亩从事包装制品经营，租金为5000元/亩/年，租赁期限自2004年3月1日起至2010年2月28日止。2008年8月20日，我社与被告补充签订租赁协议，约定被告租赁重兴寺村南集体土地1.6亩从事包装制品经营，租金为8000元/亩/年，租赁期限自2008年1月1日起至2008年12月31日止。
协议签订后，我社依约交付土地，被告在租赁土地上兴建厂房并从事包装制品经营至今，却未按约定交纳租金。被告租赁集体土地用于包装制品经营，违法国家法律关于农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设的规定，因此双方签订的集体土地租赁合同无效，不具有法律约束力。故我社起诉至法院，望判如所请。
被告辩称：我公司不同意原告的全部诉讼请求。我公司和原告在2005年之前是租赁关系，我们之间签订了2001年8月6日及2004年6月10日两份租赁协议，由我公司承租涉案土地，我公司和原告之间的租赁关系是合法有效的，村里面对我们建厂是完全支持的，也配合我们办理了营业执照。在2005年2月，我公司和原告签订《购房协议》，约定由我公司以10万元价格购买重兴寺村南地上建筑物，根据地随房走的原则，我公司对涉案土地也享有使用权，因此2005年之后我公司和原告不再存在租赁关系。双方签订的购房协议是真实意思表示，且已经履行十余年，现原告要求确认合同无效和腾空土地无论从法律上还是从客观事实上都不能得到实现。
被告反诉诉称：2011年，因管庄乡人民政府决定实施“靓丽朝阳东大门建设项目”，乡领导进入我村，双方对拆迁补偿未达成共识。后原告对我公司进行威胁、恐吓、断水、断电等不正当手段施加压力，给我公司造成巨大的利益损失。如原告需要征收我公司的合法房屋及附属设施，应向我公司赔偿相应损失。我公司请求判令原告赔偿房屋及附属物工程造价损失3837292.86元、停产停业损失4100000元、搬迁费102500元。
原告针对反诉辩称：按照租赁协议的约定，协议到期后，如果有自建房的，应当自行拆除。被告的反诉请求没有事实和法律依据，不应获得支持。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：李静为被告之法定代表人。2004年6月10日，原告作为出租方（甲方）与李静作为承租方（乙方）签订《租赁协议书》，约定乙方租用甲方土地3亩，土地年租金5000元每亩，共计年租金15000元；付款方式为按半年付款，每半年初10日内付清租金，拖欠租金3个月以上，甲方有权解除合同，收回场地，并将乙方财产作为抵押，清算租金；租赁期限自2004年3月1日起至2010年2月28日止；甲方为乙方提供水源、电源，水电费由乙方自付；乙方在租赁期内，未经甲方同意不得将土地、房屋转租或转让给第三人使用，如擅自转租、转让，乙方应加倍向甲方交付租金，同时甲方有权解除合同，所造成损失由乙方负责，如有自建房屋者，协议终止后自行拆除；甲方在出租土地期内，未经乙方同意不得将出租土地随意收回。所造成的损失，甲方向乙方赔偿所造成的损失。由于国家或上级机关征用土地时，双方必须无条件服从，甲方须在3个月前通知乙方，终止合同，损失自负。2005年1月18日被告在此注册成立，并在前述《租赁协议书》上加盖公章予以确认。
2005年3月1日，原告作为甲方与被告作为乙方就前述租赁土地上的地上物签订《购房协议》，约定：甲方将地面建筑，以10万元的价格卖与乙方。双方权利义务如下：1、甲方对此院有供电、供水的责任，如乙方不按时交纳各项费用，甲方有权对此院作价收回。2、乙方对所购房产具拥有权、使用权、转租权、转让权。乙方必须按时向甲方交纳相应的费用。合法经营、按时纳税。未尽事宜双方协商解决。本合同一式四份，双方各执二份。同日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《购房协议的补充协议》，约定甲、乙双方就乙方所购院的土地使用费达成如下协议：1、甲方向乙方收取每年每亩五千元的土地使用费，合计三亩，全年共计一万五千元。2、付款期限为每季度初，乙方如需开发票另付给甲方开票额的5%。未尽事宜双方协商解决。本合同一式四份，双方各执二份。
另查明，自2001年起原告即作为出租方与李静作为承租方签订《租赁协议书》，约定李静承租与前述租赁土地毗邻的1.6亩土地，用于木材加工经营。2006年《租赁协议书》到期后，双方又进行了续租。2008年8月20日，原告作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）就该1.6亩土地签订《管庄乡农村集体资产租赁合同书》，约定，被告租赁使用该土地，租赁期限自2008年1月1日起至2008年12月31日止；租金总额12800元，每年租金分两次付清，自合同签订之日起10日内交付本年租金的50%，余额在合同签订第七个月10日内交清，逾期未付，乙方除应补足应付租金外，还应向甲方支付应付租金每日千分之五的滞纳金，逾期超过30日，甲方有权提前解除合同，且有权追究乙方的违约责任；乙方服从各级政府对土地利用规划和美化绿化的管理，对承租的集体资产不得单方决定进行改扩建，不得转租集体土地和集体资产，确保集体资产不流失；合同履行期间如遇市、区、乡各级政府征占地或拆迁整治，承租方必须无条件搬出，经济合同自行终止；合同履行期间，合同自行终止的，甲方只按实际使用时间收取租金；合同解除或租期届满，乙方将租赁资产交还甲方，对于更新改造后的租赁资产归甲方所有，乙方出资增加的动产归乙方所有。
前述合同签订后，被告就前述两块租赁土地统一进行了改造，建设了房屋、厂房、封闭了院落，并一直在此经营。被告向原告交纳了10万元购房款，其他相应费用交至2011年6月。此后，因涉案土地被列入“靓丽朝阳东大门”建设项目范围内，原、被告即开始协商腾退拆除事宜，因协商未果以致成讼。
庭审中，被告对2001年、2006年、2004年6月10日、2008年8月20日的《租赁协议》真实性提出异议，经本院释明，原、被告对本案所涉《租赁协议》及《购房协议》的全部笔迹及公章均不提起鉴定。
关于合同效力问题。原告主张涉案土地为集体土地，规划为绿地，不能用于建设经营使用，被告将涉案土地后用于建设经营，违反了法律规定，因此本案所涉的《租赁协议书》、《购房协议》均因上述原因无效；被告则主张其公司法定代表人李静系本村村民，李静下岗后村里鼓励创业，故响应号召与原告订立租赁合同。在租赁期间公司需要办理营业执照，通过了村里乡里各部门审批，可见原告对其是配合支持的。到2005年之后，其购买涉案土地上的建筑物，并在翻建新建后实际经营至今，这些都是特殊历史背景下的产物，即便合同无效，主要原因也在原告，而且合同无效后，被告的合理损失原告应予赔偿。为此，原告提交北京市朝阳区管庄乡人民政府规划科出具的《证明》，载明“永允包装厂（承租人为李静）租用了重兴寺村土地，该地属于村集体土地，该地上物未办理任何审批手续。”
本案在审理中，本院进行现场勘验，双方均认可现被告实际占地四至范围为：东至重兴寺公园，南至重兴寺公园路，西至东一时区公园东墙路，北至老重兴寺南路，东、南均以院墙为限。另，依原告的申请，本院依法委托北京赋佳慧祥工程造价咨询有限公司对租赁土地上所建建筑物工程造价进行评估，评估意见为地上建筑物造价为3837292.86元，鉴定结论于2015年12月31日到期，原告支付评估费100000元；依被告的申请，本院委托北京中评联合价格评估有限公司对被告的停产停业损失及搬迁费进行评估，评估意见为：停产停业损失费市场价值为4100000元、搬迁费为102500元，鉴定结论于2016年1月15日到期，被告支付评估费29016元。经询，双方均同意在本案中继续适用上述鉴定结论，但原告表示涉案土地上的建筑物并非合法建筑，故鉴定结论不能作为定案依据。
再查，2012年7月，北京市朝阳区管庄乡重兴寺村农工商合作社名称变更为原告。
上述事实，有《租赁协议书》、《购房协议》、鉴定意见、《收据》及当事人陈述等相关证据在案佐证。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，被告依据双方签订的《租赁协议》、《购房协议》占有使用涉案土地，并在此翻建、新建房屋，用于加工木制品生产经营之用。按照有关法律规定，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。本案中，涉案土地属于非建设用地，根据证据显示为村集体土地，原告和被告均未提交证据证明涉案土地取得建设用地审批手续，而被告将土地用于非农业建设，故双方针对涉案土地签订的《租赁协议书》、《购房协议》应属无效。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告作为出租方，对涉案土地性质的知晓程度应当高于被告，其在出租时未充分知晓或者告知被告，导致合同无效，具有过错；被告在未办理农用地转用审批手续情况下，将涉案土地用于生产经营，对合同无效亦有过错。故，原、被告依据合同取得的财产应相互返还，原告应将被告交纳的租金、购房款返还被告，被告应将涉案土地和房屋腾空后交付原告。鉴于合同无效后，被告仍应交纳占地使用费，故本院对原告返还被告的租金与被告应交纳的占地使用费予以折抵。另，2011年7月之后的占地使用费，本院参照原租金标准及被告实际经营情况予以确定。对于涉案建筑物损失，本院结合原、被告对于合同无效的过错责任大小、房屋折旧情况等因素予以酌定确定。对于停产停业损失及搬迁费，考虑到被告在购买地上物后进行了翻建新建、被告至今仍占有使用涉案土地，而租赁合同期限早已届满的事实，对原告赔偿数额予以酌情确定。原告主张按照《租赁协议书》自行拆除自建房屋的约定，其无需赔偿房屋损失。根据合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力的规定，《租赁协议书》已被确认无效，原告所提及《租赁协议书》的相关约定非解决争议方法的条款，其据此抗辩，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十七条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）北京市朝阳区管庄乡重兴寺村经济合作社与被告（反诉原告）北京永允恒信包装制品有限公司于二〇〇四年六月十日签订的《租赁协议书》、于二〇〇八年八月二十日签订的《管庄乡农村集体资产租赁合同书》、于二〇〇五年三月一日签订的《购房协议》无效；
二、被告（反诉原告）北京永允恒信包装制品有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于北京市朝阳区管庄乡重兴寺村南东至重兴寺公园，南至重兴寺公园路，西至东一时区公园东墙路，北至老重兴寺南路土地及地上建筑物腾空并交付原告（反诉被告）北京市朝阳区管庄乡重兴寺村经济合作社；
三、被告（反诉原告）北京永允恒信包装制品有限公司于本判决生效之日起三十日内按照每年八千元的标准支付原告（反诉被告）北京市朝阳区管庄乡重兴寺村经济合作社自二〇一一年七月至实际腾退之日止的使用费；
四、原告（反诉被告）北京市朝阳区管庄乡重兴寺村经济合作社于本判决生效之日起三十日内退还被告（反诉原告）北京永允恒信包装制品有限公司购房款十万元；
五、原告（反诉被告）北京市朝阳区管庄乡重兴寺村经济合作社于本判决生效之日起三十日内支付被告（反诉原告）北京永允恒信包装制品有限公司房屋损失一百九十万元；
六、原告（反诉被告）北京市朝阳区管庄乡重兴寺村经济合作社于本判决生效之日起三十日内支付被告（反诉原告）北京永允恒信包装制品有限公司停产停业损失二百万元、搬迁费五万元；
七、驳回被告（反诉原告）北京永允恒信包装制品有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1240元，由原告（反诉被告）北京市朝阳区管庄乡重兴寺村经济合作社负担620元（已交纳），由被告（反诉原告）北京永允恒信包装制品有限公司负担620元（于本判决生效之日起三十日内交纳）。
反诉案件受理费34039元，由原告（反诉被告）北京市朝阳区管庄乡重兴寺村经济合作社负担19600元【被告（反诉原告）北京永允恒信包装制品有限公司已交纳，原告（反诉被告）北京市朝阳区管庄乡重兴寺村经济合作社于本判决生效之日起三十日内给付被告（反诉原告）北京永允恒信包装制品有限公司】，由被告（反诉原告）北京永允恒信包装制品有限公司负担14439元（已交纳）。
鉴定费129016元，由原告（反诉被告）北京市朝阳区管庄乡重兴寺村经济合作社负担64508元（已交纳）；由被告（反诉原告）北京永允恒信包装制品有限公司负担64508元【被告（反诉原告）北京永允恒信包装制品有限公司已交纳29016元，余款35492元于本判决生效之日起三十日内给付原告（反诉被告）北京市朝阳区管庄乡重兴寺村经济合作社】。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 孙 赫
代理审判员 梁 远
代理审判员 袁书亮
二〇一七年六月三十日
书 记 员 尹 航