四川省达州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）达中民终字第666号
上诉人（原审原告）李泳甫，住宣汉县。
委托代理人周川，四川虹信律师事务所律师。
委托代理人李玉兰，四川虹信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）陶仕俊，住宣汉县。
委托代理人（特别授权）唐超，四川法之缘律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王红梅，住宣汉县。
委托代理人（特别授权）唐超，四川法之缘律师事务所律师。
上诉人李泳甫因与被上诉人陶仕俊、王红梅房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省宣汉县人民法院（2014）宣汉民初字第1898号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人李泳甫及其委托代理人周川、李玉兰，被上诉人陶仕俊、王红梅的委托代理人唐超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告李泳甫一审诉称：2014年3月14日，原告与被告夫妇签订《房屋买卖协议》，原告付清购房款1200000元，购买宣汉县南坝镇学坝街被告夫妇所有的2号和4号门市。双方约定在同年8月门市租赁期满后交付房屋。但到期后，被告又将出售房屋租赁给他人。现请求人民法院依法判令双方的《房屋买卖协议》有效，被告夫妇立即交付房屋，并协助办理房屋所有权证。
原审被告陶仕俊、王红梅一审答辩称：在原告处两次借款共计1200000元是事实，其中包含有借款利息。双方不是一起房屋买卖合同纠纷，应是一起民间借贷纠纷。双方于2014年3月14日签订的房屋买卖协议是为1200000元借款的偿还提供担保，该担保方式属“流押”，是违反物权法及担保法的禁止性规定，双方所签订的房屋买卖协议是无效合同。本案所买卖的2号、4号门市不是二被告所有的财产，而是被告陶仕俊之父陶章顺所有，也是陶章顺在对外出租行使权利。在庭审中，二被告的特别授权代理人明确表示本案诉争的2号门市所有权既不是二被告的，也不是陶章顺的，而是另外的人的。综上应依法驳回原告的诉讼请求。
原审法院查明，被告陶仕俊之父陶章顺在宣汉县南坝镇商业街39号拥有四层住房一幢（建筑面积199.74㎡）。2000年，宣汉县南坝镇被纳入四川省小城镇建设第二批试点名单。宣汉县南坝镇人民政府对城镇进行规划建设，陶章顺所在房屋属于拆迁范围。经政府派员协商，由政府补偿陶章顺拆迁款100000元，并可在附近学坝街优先选择二个地基。在学坝街建房过程中，都是由被告陶仕俊以其自己的名义办理相关建房手续。
2001年，原宣汉县建设委员会颁发建设工程规划许可证（编号2001〈061〉），许可证内容为“建设单位陶仕俊丁琼芳王雪英建设项目名称私人联建房建设位置宣汉县南坝镇学坝街建设规模捌层S建1812.6㎡”。同年6月1日，在四川省建设项目施工图审查表（建筑专业）和（结构专业）中的工程名称中，均载明为“宣汉县南坝镇陶仕俊私人联建住宅楼”。同年7月19日，被告陶仕俊以自己的名义提交了建筑工程施工许可申请表（编号2001〈061〉）。同日，原宣汉县建设委员会颁发了建筑工程施工许可证（编号513022200107190201），内容为“建设单位陶仕俊丁琼芳王雪英工程名称私人联建房建设地址宣汉县南坝镇学坝街建设规模捌层S建1812.6㎡合同价格544000元设计单位宣汉县建筑设计室施工单位宣汉县南坝建司监理单位无合同开工日期2001.7.20合同竣工日期2001.12.30备注：严格按图施工，不得擅自更改”。2004年9月15日，原宣汉县建设局填发建设用地规划许可证（编号宣建地2004第267号），内容为“用地单位陶仕俊用地项目名称住宅综合楼用地位置南坝镇学坝街用地面积113平方米”。同日还填发了建设项目选址意见书（编号2004字第268号），内容为“建设项目名称住宅综合楼建设单位名称陶仕俊建设项目依据村镇规划建设审批表NO.0025585建设规模8层900平方米建设单位拟选位置南坝镇学坝街”。房屋竣工后，被告陶仕俊对相关住房进行了处置。
2013年3月13日，被告陶仕俊、王红梅因经营煤矿需资金，向原告李泳甫借款700000元，双方签订了《借款协议》，约定“一、乙方（李泳甫）向甲方（陶仕俊、王红梅）提供现金700000元（柒拾万元整）的借款，以银行转账依据为准（另甲方向乙方出据现金借条）。二、甲方须在壹年内还清乙方此笔借款（甲方可以分期分批向乙方归还此笔借款，还款以乙方出据的现金收据为准）。三、甲方以本人在南坝镇学坝街原自己所建房屋的两个门市作为此笔借款的担保抵押物（门市已出租他人），该所建房屋的相关手续《建筑工程施工许可证（副本）》、《建设项目选址意见书》、《建筑用地规划许可证》交由乙方保管。四、如果甲方在壹年内未按时归还此笔借款，则乙方按700000元（柒拾万元整）的价格购买此两个门市，甲方无任何异议”。借款到期后，被告陶仕俊、王红梅没有按期归还。
2014年3月14日，被告陶仕俊、王红梅与原告李泳甫就二个门市的买卖议价为1200000元，并签订了《房屋买卖协议》，约定“经买卖双方反复协商，在完全自愿的基础上，本着合情合理、公平公正的原则，双方特达成如下一致协议：一、甲方自愿将坐落于南坝镇学坝街住宅综合楼（宣建字地2004第267号门市两个〈门牌号学坝街2、4号〉）出售给乙方所有，房屋界畔：前邻街面，后抵城建围墙，左为巷道，右与冉启体共墙。门市面积113㎡。二、两个门市价款1200000元（大写：壹佰贰拾万元整），其购房一次性付清，不欠分文，并以甲方出据的收款条为据。三、从房屋买卖之日起，甲方将建设用地规划许可证（宣建地2004第267号原件《建设项目选地意见书》2004字第268号）原件以及建筑工程施工许可证（副本2001年7月19日编号513022200107190201）原件一并交与乙方。四、房产产权登记时，甲方应负责办理产权过户手续，其费用由双方依法承担。五、此协议双方签字捺印具有法律效力，但应依法登记”。被告陶仕俊、王红梅在扣除原借款，收取下余500000元购房款后，向原告李泳甫出据收条一张，内容为“今收到李泳甫购房款1200000元，大写壹佰贰拾万元正。此据收款人：陶仕俊王红梅2014年3月14日在场人：黄波谢乾英”。同时，按照双方的口头约定，原告李泳甫向被告陶仕俊、王红梅书立了承诺书一份，内容为“本人与陶仕俊于2014年3月14日签订房屋买卖协议，约定于2014年9月14日还清此笔购房款1200000元正后，此房屋买卖协议作废，如到期不还，此房屋买卖协议生效，产权归买房方所有。承诺人：李泳甫2014年3月14日”。同日，双方在宣汉县南坝法律服务所办理了《房屋买卖协议》见证。从2014年6月7日至2014年8月29日期间，原告李泳甫按照承诺，通过手机与被告陶仕俊信息联系催还购房款无果。2014年9月5日，原告李泳甫提起诉讼，因被告陶仕俊、王红梅外出下落不明，于2014年9月15日发出送达公告。
同时查明，2013年3月13日和2014年4月11日，被告陶仕俊通过中国农业银行向原告李泳甫的账户转款。2014年4月16日，被告陶仕俊向黄波出具借款30000元借条一张。同年6月30日，被告王红梅向赵杨出具借款144000元借条一张。
原审法院认为，被告陶仕俊、王红梅由于经营煤矿需资金，先在原告李泳甫处借款700000元。后因不能按期归还，又以1200000元出售位于宣汉县南坝镇学坝街2号、4号门市给原告李泳甫为由，双方签订《房屋买卖协议》，收取了原告李泳甫下余款项500000元。在签订协议的同日，原告李泳甫向被告陶仕俊、王红梅出具退还购房款的书面承诺书，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条“抵押权人在债务履行期限届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”和《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，双方的《房屋买卖协议》违反了法律的禁止性规定，属无效合同。原告李泳甫要求确认双方2014年3月14日所签订的《房屋买卖协议》有效的诉讼请求不成立，原审法院不予支持。双方签订的《房屋买卖协议》依法无效，原告李泳甫要求被告陶仕俊、王红梅及时交付房屋、协助办理过户手续的诉讼请求不成立，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五项）之规定，判决：一、原告李泳甫与被告陶仕俊、王红梅于2014年3月14日签订的《房屋买卖协议》无效；二、驳回原告李泳甫的其他诉讼请求。案件受理费15600元，保全费5000元，共计20600元，由原告李泳甫负担。
宣判后，李泳甫不服，向本院提起上诉称，原判认定事实错误，原判将上诉人与被上诉人陶仕俊、王红梅于2014年3月14日签订的《房屋买卖协议》认定为借款合同关系错误，双方2013年3月13日签订借款协议，后因借款到期被上诉人无法偿还700000元借款，双方又签订的房屋买卖协议，约定以1200000元购买诉争房屋，除之前的7000000元借款抵作部分购房款外，上诉人又另行支付了500000元购房款，双方的法律关系已由之前的借贷关系转为房屋买卖关系；上诉人出具的承诺是同意被上诉人在2014年9月14日前原价回购该房屋，实际是对双方房屋买卖的一个附加条件，如果被上诉人不能在该期限前回购，则双方的房屋买卖合同最终生效履行。原判依据此承诺认定双方签订买卖合同的目的是借款，并实际形成借贷关系是错误的。原判基于上述错误的事实认定而错误适用法律作出了错误判决。请求撤销原判，改判双方2014年3月14日签订的房屋买卖协议有效，并判决被上诉人履行协议，交付房屋并协助办理产权过户手续，本案诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人答辩称，原判认定事实清楚，双方实际就是民间借贷关系，承诺的回购实际就是还款时间，也反映出房屋买卖实际是提供担保。上诉人起诉主张买卖关系，原审法院认定为借贷关系并释明，上诉人不改变诉讼请求，原判驳回其请求正确。请求驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与一审相同，本院予以确认。
本院认为，2013年3月13日，被上诉人陶仕俊、王红梅向上诉人李泳甫借款700000元，双方签订了《借款协议》，双方之间形成借款合同关系。借款到期后，被上诉人无力归还，双方协商以1200000元出售被上诉人位于宣汉县南坝镇学坝街2号、4号门市给上诉人李泳甫，双方于2014年3月14日签订了《房屋买卖协议》。陶仕俊、王红梅以原下欠李泳甫借款700000元抵充部分购房款，又另行收取了上诉人李泳甫下余房款500000元。签订协议的同日，上诉人李泳甫向被上诉人陶仕俊、王红梅出具书面承诺书，同意被上诉人如果在2014年9月14日前退还购房款1200000元，则买卖合同作废。该承诺实质是对双方房屋买卖合同履行的条件和时间的限制性约定，即准许被上诉人在2014年9月14日前反悔并退还购房款，则双方的房屋买卖合同不履行。双方签订的《房屋买卖协议》及上诉人的承诺并不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条“抵押权人在债务履行期限届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”规定的情形。双方实际形成了附回购条件的房屋买卖合同关系。该房屋买卖合同是双方真实意思表示，且诉争房屋的土地和建修手续均办理在被上诉人陶仕俊名下，双方买卖合同合法有效，双方均应遵照履行。综上，上诉人称双方构成房屋买卖合同关系的上诉理由成立，本院予以支持。原判认定事实错误，适用法律不当，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：
一、撤销四川省宣汉县人民法院（2014）宣汉民初字第1898号民事判决民事判决；
二、上诉人李泳甫与被上诉人陶仕俊、王红梅于2014年3月14日签订的《房屋买卖协议》有效；
三、限被上诉人陶仕俊、王红梅在本判决生效后十五日内将坐落于宣汉县南坝镇学坝街住宅综合楼（宣建字地2004第267号门市两个〈门牌号学坝街2、4号〉）交付给上诉人李泳甫，并协助办理相关产权登记手续。
一审案件受理费15600元，保全费5000元，共计20600元，由被上诉人陶仕俊、王红梅负担。二审案件受理费15600元，由被上诉人陶仕俊、王红梅负担。
本判决为终审判决。
审判长 杜 谨
审判员 郭 力
审判员 刘全明
二〇一五年十月十九日
书记员 邓 菲