河北省张家口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀07民终23号
上诉人（原审被告）：王春山，男，1976年5月18日出生，汉族，现住张家口市桥东区。
委托诉讼代理人：王存光（系王春山哥哥），1972年1月18日出生，汉族，现住张家口市桥东区。
被上诉人（原审原告）：张家口中地装备探矿工程机械有限公司。住所地张家口市桥东区工业路*号。
法定代表人：马彦，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：贠明猛、李玮，河北震河律师事务所律师。
上诉人王春山因与被上诉人张家口中地装备探矿工程机械有限公司（以下简称探机公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省张家口市桥东区人民法院（2016）冀0702民初1303号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人王春山及其委托诉讼代理人王存光、被上诉人探机公司的委托诉讼代理人贠明猛、李玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王春山上诉请求：撤销河北省张家口市桥东区人民法院（2016）冀0702民初1303号民事判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、被上诉人欲将其办公场所所在的张家口桥东区工业路4号的土地及地上建筑物出售给开发商用于建设商业楼及住宅楼，被上诉人出售前应告知，根据《租赁合同》约定上诉人享有优先购买所承租房屋的权利，而一审判决在未查明事实的情况下就草率判决上诉人无条件腾房、不享有优先购买权是错误的。位于被上诉人的办公场所张家口市桥东区工业路4号，承租被上诉人门脸房的商户不止上诉人一家，现所有承租商户被上诉人均通知搬迁，终止租赁协议，且有一家开发商己在位于工业南路大德商务会馆南侧建起了售楼部，该售楼部的位置在被上诉人所使用的土地上。从以上事实可以充分说明被上诉人欲出售本案所涉及到的土地及地上建筑物，由于被上诉人出售土地及地上建筑物行为需到相关部门办理变更登记手续，在未变更之前属于商业秘密，上诉人无法取得被上诉人出售土地及地上建筑物的证据，故上诉人请求二审法院依职权查明被上诉人出售土地及地上建筑物的事实，从而作出公正判决，维护上诉人的合法权益。二、上诉人承租被上诉人下属单位原鑫盛工程队使用的房屋系废旧的锅炉房，上诉人对锅炉房的结构进行了改建、扩建，使承租房屋的实际使用面积扩大了一倍，面积达到560平米，同时将房屋进行了精装修，用于作办公室，上诉人的改建、扩建、装修使承租房屋的商业价值大大提高，且上诉人在改建、扩建、装修时经原鑫盛工程队的负责人曹某同意，曹某出庭作证的证言证实租期没有定死的原因是由于所出租房屋有拆迁的可能，故每年续订，如遇拆迁装修、搬迁等损失由拆迁单位补偿，现该处出租房屋被上诉人欲出售给开发商进行拆迁，故装修、搬迁损失应由被上诉人与拆迁单位共同协商给予补偿。
探机公司辩称，对于优先购买权，房屋的优先购买权必须具备的条件之一是在租赁合同存续期间内提出，而本案中双方当事人签订合同已经到期，我方在租赁期间内也没有表示出要将房屋出卖的意思，所以上诉人不具备享有优先购买权的条件。上诉人只是对房屋进行了装修装饰，并没有扩建，上诉人在原有空间基础上改建，从中间拦腰隔断，由一层变为两层，但并没有扩大建筑本身，不属于扩建。故王春山的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审裁判认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
探机公司向一审法院起诉请求：1、判令王春山立即腾房，并按原有房屋设施结构予以恢复原状；2、判令王春山给付自2016年6月1日起至起诉之日的房屋租金20000元，其后租金仍然按每天219.18元的标准给付到实际腾房之日；3、判令王春山按照合同约定给付延期交房的违约金7360元（以年租金80000元为基数，日万分之十为计算标准，从2016年6月1日起至起诉之日止）；4、诉讼费用由王春山负担。一
一审法院认定事实：2014年6月1日，鑫盛工程队与王春山签订了关于张家口市桥东区工业街12-1号房屋租赁合同，期限为一年，年租金为80000元，合同于2015年5月31日到期后，鑫盛工程队又与王春山签订了补充协议，协议约定将该房屋的租赁期限延长一年至2016年5月31日，2015年12月31日，鑫盛工程队、王春山、探机公司签订了主体变更协议，约定鑫盛工程队的权利义务概括承受给探机公司。双方当事人在以下事实上存在争议：1、王春山是否享有优先购买权；2、王春山是否应当腾退房屋并给付延期腾房的房屋租金；3、王春山装修的损失费是否应由探机公司赔付。王春山为了证明其主张，提交了以下证据：1、照片三张，拟证明其已经对该房屋进行改建的事实及现状；2、其与程建龙签订的工程合同与房屋改建费用的明细各1份，拟证明改建的花费数额，探机厂应当赔付。另王春山申请曹某出庭作证，拟证明装修改建房屋经过了原鑫盛工程队的同意。探机公司不予认可，抗辩称租赁合同期间内，我公司并未作出要出卖探机公司地块的意思表示，王春山不能够享有优先购买权，且即使装修经过了鑫盛工程队的同意，根据最高人民法院关于《审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题》的解释第十二条的规定，租赁期间届满，承租人要求补偿装修费用的，人民法院不予支持，故我公司不予认可。一审法院认为，被告承认原告的诉讼请求部分，不违反法律规定，予以支持。关于探机公司要求王春山腾房并恢复原状的主张，根据双方签订的合同主体变更补充协议，约定了原合同的权利义务承受给探机公司，租金期限于2016年5月31日到期，到期后，探机公司并没有做出继续续租的意思表示，而王春山拒不腾房，已经构成了违约，应当承担相应的违约责任，其应当交付房屋并对房屋内的设施结构恢复原状。关于探机公司主张的20000元租金，依据合同约定，每年租金为80000元，日租金为219.18元，从合同届满日2016年6月1日起计算至起诉之日2016年9月1日起诉之日止，为19726.2元。关于探机公司主张的违约金7360元（以年租金80000元为基数，日万分之十为计算标准，从2016年6月1日起至起诉之日止），双方约定的日万分之十的违约金标准属于明显约定过高，已经超过了探机公司损失的百分之三十，应予调整，探机公司的实际损失为19726.2元，酌情调整为19726.2×30%=5971元。关于王春山主张的装修费用，根据最高人民法院关于《审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题》的解释第十二条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持，且本案中，双方也没有关于合同到期后装饰装修费用的约定，故不予支持。关于王春山主张其应当享有对该房屋的优先购买权，由于探机公司在租赁期间内并未明显表示出出卖该房屋的意思表示，故王春山不能够享有优先购买权，对王春山该部分主张不予支持。综上所述，对探机公司要求王春山腾退所租房屋并恢复原状的诉请予以支持，对探机公司要求王春山给付20000元租金及7360元违约金的诉请，认定房屋租金为19726.2元、违约金为5971元，超出部分不予支持。对王春山要求其享有优先购买权及要求探机公司给付装修费用的诉讼不予支持。判决：一、被告王春山于判决生效之日起十五日内将租赁原告探机公司位于张家口市桥东区工业街12-1号的房屋予以腾退并恢复原状；二、被告王春山于判决生效之日起十五日内给付原告探机公司房屋租金19726.2元（其后租金仍应按照合同约定的给付标准予以给付）、违约金为5971元，共计25697.2元。
二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为，案外人鑫盛工程队与王春山签订的关于张家口市桥东区工业街12-1号房屋租赁合同、补充协议、与探机公司签订的主体变更协议，系真实意思表示，均不违反法律规定，三方应按照合同约定履行权利义务。关于王春山主张的享有优先购买权的上诉请求，因房屋承租人优先购买权的实现需要具备的条件是出租人在租赁合同存续期间出卖租赁房屋，承租人在同等条件下优先购买，本案中，依照双方签订的房屋租赁协议第九条已对该租赁房屋的优先购买权进行了约定，现上诉人主张探机公司出卖该租赁房屋，但其提供的证据不能证明在双方的租赁存续期间该出卖行为已形成，故对于该项上诉请求本院不予支持。关于王春山主张要求探机公司赔偿其装修装饰、改扩建的损失的上诉请求，因案涉房屋租赁协议中没有关于合同到期后装饰装修费用补偿的约定，合同有约定从约定，无约定的从法定，故一审法院依据相关法律规定对其该项主张不予支持并无不当。一审法院依据双方合同约定，判决上诉人腾退租赁房屋，确定探机公司的租金损失并酌情调整违约金于法有据，本院予以支持。
综上所述，王春山的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费221元，二审案件受理费442元，由上诉人王春山负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马瑞云
代理审判员 宋凯阳
代理审判员 闫 格
二〇一七年二月二十三日
书 记 员 田 佳