内蒙古自治区乌兰察布市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）乌民终字第323号
上诉人（原审被告）赵国玉，现住内蒙古自治区乌兰察布市集宁区。
委托代理人王守孝，内蒙古乌兰察布市第一法律事务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）邱玉枝，现住内蒙古自治区乌兰察布市集宁区。
委托代理人张枫，内蒙古义利律师事务所律师。
上诉人赵国玉与被上诉人邱玉枝确认合同效力纠纷一案，不服集宁区人民法院（2015）集民初字第217号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人赵国玉及委托代理人王守孝、被上诉人的委托代理人张枫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2006年5月24日，原告邱玉枝的丈夫潘某甲（2013年9月11日已死亡）经人介绍，购买了被告赵国玉母亲蒋某某（已死亡）所有的位于乌兰察布市集宁区乌兰大街53号的平房两间，建筑面积37.45平米，成交价为人民币29700元，并且双方签订了《房地产买卖契约》，原告分三次交清了购房款。从2006年5月原告一直在所购房屋居住。原告购买蒋某某位于乌兰察布市集宁区乌兰大街53号房屋两间的房屋所有权人是赵某甲，（1990年10月30日病故）其与蒋某某系夫妻关系。2006年11月28日，蒋某某授权委托被告赵国玉（蒋某某女儿）出售位于乌兰察布市集宁区乌兰大街53号房屋两间并且协助办理产权手续。2006年11月21日，被告赵国玉在原集宁市房屋权属转让登记申请书上代蒋某某签名，证实该转让登记申请书上已明确现房屋所有权人为潘某甲，原房屋所有权人为赵某甲。2006年11月21日，原告在原集宁市产权监理所缴纳了该房屋评估费、交易费等。原集宁市产权监理所在同一天给原告发放了从同年11月21日5天后领取房屋所有权证通知单。
原审法院认为，2006年5月24日，原告邱玉枝的丈夫潘某甲与被告赵国玉代其母蒋某某签订的《房地产买卖契约》是双方当事人的真实意思表示，该协议对双方当事人具有法律约束力。协议签订后，原告已履行给付被告购房款的义务，并且原、被告双方在房屋产权登记机关已经办理了房屋权属转让登记，原集宁市产权监理所于2006年11月21日正式通知原告领取该房屋所有权证。上述查明的事实足以证明原告已经是乌兰察布市集宁区乌兰大街53号二间房屋的所有权人。原告要求确认买卖房屋契约有效及确认坐落于集宁区乌兰大街53号（现乌兰大街47号3户）建筑面积37.45平米的房屋归原告所有的诉讼请求有事实和法律依据，本院应予以支持。被告提出：“原告的主体不适格，被告对上述房屋财产没有所有权，被告没有处置该财产权利”的抗辩理由，不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、潘某甲与被告赵国玉代其母蒋某某签订的《房地产买卖契约》有效。二、坐落于原乌兰察布市集宁区乌兰大街53号（现为乌兰大街47号3户）建筑面积37.45平米的房屋归原告邱玉枝所有。案件受理费100元，由被告负担。
宣判后，赵国玉不服一审判决提起上诉，请求二审人民法院依法撤销原审判决，依法改判，并由被上诉人邱玉枝承担一、二审诉讼费用。理由：一、被上诉人邱玉枝作为原告提起诉讼，主体不适格。1、上诉人与潘某乙签订的房屋买卖协议明确写明本案诉争房屋卖主是赵国玉，买主是潘某乙。邱玉枝作为买卖房屋无关的人，以原告的身份提起诉讼，主体不适格。2、上诉人出具的收到买房款的收条交款人是潘某乙，更进一步证明诉争房屋的买受人是潘某乙，与邱玉枝无关，邱玉枝无权主张房屋买卖协议有效，无权主张该房屋归她所有。二、该房屋买卖合同无效。1、诉争房屋原所有权人是赵国玉的父母亲，上诉人不是房屋的所有权人，擅自处分他人财产的行为是违法行为，不受法律保护，所以，该房屋买卖合同无效。2、上诉人的父亲1990年去世后，该房屋属蒋某某、赵某乙、赵某丙、赵某丁、赵国玉按份共有，赵国玉在未征得其他按份共有人同意下处分共有财产，依据适用《民法通则》的意见之规定，该行为无效。3、赵国玉母亲蒋某某从来没有委托赵国玉卖过此房。所以该委托行为和受托行为都是违法的。同时，被上诉人提供的蒋某某委托赵国玉卖房的委托书是赵国玉为了私利伪造的，从笔迹上完全可以看出是赵国玉一人所为，所以该协议是无效的。一审判决违背法律规定认定事实，该判决应当撤销。三、赵国玉给潘某乙写的收到买房款1000元的收条，证明潘某乙仅交了1000元的买房款，尚欠28700元买房款，而主张该房屋归其所有，房屋买卖条件不成就。买卖房屋协议没有生效，主张该房屋归其所有的诉讼请求应予驳回。一审判定该房屋为邱玉枝所有错误的。四、蒋某某给赵国玉出具委托书的时间是2006年11月28日，赵国玉与潘某乙签订买卖房屋协议的时间是2006年5月24日，从时间上证明赵国玉在出售此房时，其母并未有过授权委托书，属赵国玉在无授权的情况下，擅自处分他人财产的行为，是违法的无效行为。五、一审判决在本院认为部分写到“2006年5月24日，原告邱玉枝的丈夫潘某甲与被告赵国玉代其母亲蒋某某签订的《买卖房屋契约》是双方当事人的真实意思表示，对双方当事人具有约束力。”这里的双方当事人不知指的是谁，如果卖房人指的是蒋某某，蒋某某在2006年5月24日并未委托赵国玉卖此房，不是蒋某某的意思表示。如果是赵国玉的意思表示，赵国玉对此房不具有所有权，就无权处分。如果是潘某甲，但潘某甲从未买过此房。一审判决将蒋某某的房屋判归邱玉枝所有，事实相互矛盾。无论蒋某某还是赵国玉从未将此房卖给潘某甲。在此房的买卖过程中不会体现潘某甲意思。如此认定事实，是一审判决在造假。
被上诉人邱玉枝答辩为，请求二审人民法院驳回上诉，维持原判。一、邱玉枝是本案适格的诉讼主体。因买卖房屋协议的内容约定明确，房屋卖给了潘某甲，买主处签名是潘某甲的儿子代为签字，而且在去房产办理过户手续时，不论从形式上，还是内容上买受人均是潘某甲。潘某甲与邱玉枝是夫妻关系，潘某甲已经死亡，邱玉枝作为夫妻共同财产的共有人，有权作为原告提起诉讼。二、本案涉诉的房屋买卖协议有效，应当受到法律保护。1、从证据上看，本案涉诉房屋所有权证上记载的权利人为赵某甲，赵某甲与蒋某某系夫妻关系，蒋某某在出售房屋时，虽然其丈夫已经死亡，但该房屋属于双方共同财产，房屋总面积为69.7平米，蒋某某只出售了37.45平米，所以蒋某某有权处分本案涉诉房屋。房屋买卖协议上记载卖主是赵国玉作为代理人签字，代理行为是经过权利人蒋某某的授权，且代理权限明确。2、从法律事实上看，虽然赵国玉否认是受委托从事的出售行为，但有授权委托书可以佐证。上诉人也不能提供证据证明其无权代理。在签订房屋买卖合同之日，权利人已将房屋交付被上诉人，说明权利人已经履行了合同义务，可以视为对赵国玉出卖行为的追认。3、从事实上看，被上诉人购买房屋后，一直占有使用该房屋，直至房屋失火时，仍由被上诉人居住使用。说明权利人履行了交付房屋义务，被上诉人行使了买受人的权利，享有对所购房屋的所有权。如果买卖合同不成立，或存在其他情形，被上诉人是不可能从买卖合同成立之日，居住至今。三、本案所诉房屋属于被上诉人所有。房屋买卖合同的双方当事人及委托代理人，向房管部门申请变更登记，经房屋登记部门核准，并通知被上诉人领取房屋权属证书。在办理过程中，因上诉人称暂用房屋所有权证，致被上诉人一直未能领取房屋所有权证，但是根据法律规定，不影响房屋买卖合同的效力。
二审查明的事实与一审认定的事实基本一致，本院予以确认。
另查明，2006年5月14日潘某甲之子潘某乙代父与赵国玉签订买卖房屋协议。协议内容：现由集宁区新体路乌兰大街53号（外贸家属房新体路乌兰大街47号3户）赵某甲有砖木结构平房两间、小院一处，现卖于潘某甲，房价人民币贰万玖仟柒百元正，办理过户、交易及其他一切费用均有买房者承担。协议订立当日，房屋交付潘某甲。2006年11月21日，在集宁市私有房屋所有权登记申请书上，房屋所有权人为赵某甲，申请人为赵国玉代。同日，赵国玉代原房屋所有权人赵某甲与邱玉枝丈夫潘某甲签订《房地产买卖契约》。契约第三条约定：双方同意于2006年5月14日由甲方（赵某甲）将上述房地产正式交付给乙方（潘某甲）。赵国玉又在原集宁市房屋权属转让登记申请书上以代理人签名，该房屋权属转让登记申请书上现所有权人为潘某甲，原房屋所有权人为赵某甲。另，本案二审中，赵国玉申请对其母亲蒋某某授权其卖房的授权委托书中蒋某某、赵国玉的签字是否是赵国玉一人所写，作出笔迹鉴定。
本院认为，本案争议焦点即被上诉人邱玉枝是否为本案适格诉讼主体以及上诉人赵国玉代其母亲蒋某某与被上诉人邱玉枝的丈夫潘某甲签订《房地产买卖契约》的效力问题。
关于被上诉人邱玉枝是否为本案适格诉讼主体的问题。本案中，《房屋买卖协议》中内容约定明确，买受人是潘某甲，在买主处虽是由潘某甲的儿子代为签字，但在办理房地产过户手续中，以及所涉及的缴费单据和领证通知书上，买受人均为潘某甲。因潘某甲与邱玉枝系夫妻关系，现潘某甲已经死亡，作为夫妻共同财产的共有人邱玉枝有权提起诉讼，为本案适格主体。
关于上诉人赵国玉代其母亲蒋某某与被上诉人邱玉枝的丈夫潘某甲签订《房地产买卖契约》的效力问题。现上诉人赵国玉上诉主张实施买卖房屋行为是未征得其他共有人同意擅自处分他人财产，是无权处分。对此，从《房屋买卖协议》到《房地产买卖契约》的签订，以及在集宁市私有房屋所有权登记申请书上和原集宁市房屋权属转让登记申请书上，上诉人赵国玉均是以代理人签名的，且代理行为是经过权利人蒋某某的授权的，在授权委托书中，明确记载了代理权限，在上诉人赵国玉代理蒋某某处分诉争房屋时，蒋某某并未死亡，其母亲蒋某某生前也未提出房屋买卖协议无效，且其父亲于1990年去世，其他继承人未提出过继承遗产，继承关系的法律事实未发生，该房屋系蒋某某夫妻共有财产，其配偶去世，其有权出售房屋。从本案订立房屋买卖协议时间上看，当时上诉人赵国玉母亲已近八十高龄，其子女代其办理出售房屋的相关事务亦符合交易习惯。而在签订房屋买卖合同之日，权利人已将诉争房屋交付被上诉人占有、使用，因此，上诉人赵国玉代其母蒋某某与潘某甲签订的《房地产买卖契约》有效。同时，按照《中华人民共和国物权法》第十五条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”诉争房屋于2006年11月21日已完成产权变更登记，被上诉人邱玉枝的丈夫潘某甲，虽未领取变更后的房屋产权证，并不影响房屋买卖合同的效力。另，上诉人赵国玉在本案二审中申请对其母亲蒋某某授权其卖房的授权委托书中蒋某某、赵国玉的签字是否是赵国玉一人所写，进行笔迹鉴定。因上诉人赵国玉母亲已去世，出售房屋是否是其本人真实意思表示无法核实，且其母亲生前亦未对出售房屋提出异议，故对上诉人赵国玉的鉴定申请不予支持。综上，上诉人赵国玉的上理由不能成立，予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人赵国玉负担。
本判决为终审判决。
审判长 邓 华
审判员 王凤兰
审判员 马 晟
二〇一五年八月十日
书记员 孙跃飞