北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0114民初7792号
原告万姣琴，女，1982年10月26日出生。
委托代理人吴利科，北京市长歌律师事务所律师。
被告单娟娟，女，1971年5月2日出生。
委托代理人张小岩，北京市京师律师事务所律师。
第三人中国光大银行股份有限公司北京朝阳支行，住所地北京市朝阳区朝外大街16号中国人寿大厦北一层、二层。
负责人程进，行长。
委托代理人郑洋，男，1983年7月4日出生，公司职员，住北京市西城区。
委托代理人沈璞，女，1983年8月12日出生，公司职员，住北京市西城区。
原告万姣琴与被告单娟娟、第三人中国光大银行股份有限公司北京朝阳支行（以下简称光大银行朝阳支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告万姣琴及其委托代理人吴利科、被告单娟娟的委托代理人张小岩、第三人光大银行朝阳支行的委托代理人郑洋、沈璞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告万姣琴诉称:2015年7月9日，原、被告双方在北京安佳房地产经纪有限公司的居间下，签订了《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：BJ-07-0000993）及补充协议，被告将昌平区定泗路X号院X号楼X单元X房屋卖给了原告，对合同的各个条款和原、被告双方的权利义务及违约责任做了明确的约定。根据合同约定，原告依约在2015年7月31日前向被告付款300万元，被告应于2015年9月1日前办理该房屋的抵押登记注销手续。但被告并没有如约履行自己的合同义务，导致双方无法在2015年12月31日前满足办理房屋权属转移登记手续的条件。根据《补充协议》第一条“3、抵押登记注销：甲方应于2015年9月1日前（请约定时间和条件）办理该房屋的抵押登记注销手续。”和第三条“1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第一条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2、甲方出现以下情形之一的构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除买卖合同：（3）逾期履行本补充协议第一条约定的义务超过拾日的；甲方出现上述根本违约情形之一的，应在违约行为发生之日起拾日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金：丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。”的规定，被告的行为已经构成违约，应当承担诉讼请求的违约责任。原告无奈之下，为了解决问题，在2016年3月30日，被迫接受被告条件，与被告签订《补充协议》，约定原告向被告银行账户付款220万元，被告承诺原告付款后将房屋解押并办理过户手续。但被告再次违约，在原告付清全款后，仍不办理涉案房屋解押手续，继续以房屋涨价为由，要求原告付款50万元才肯为原告办理解押和过户手续。被告的行为，违反了双方合同的约定，严重侵犯了原告的合法权益故原告诉至法院请求：1、被告将昌平区定泗路X号院X号楼X单元X房屋过户给原告；2、被告依照《补充协议》第三条第1款支付原告违约金，以520万为基数，按照日万分之五计算违约金，自2015年9月2日起至实际过户日止；3、被告依照《补充协议》第三条第2款向原告支付违约金104万元；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告单娟娟辩称：不同意原告的诉讼请求。第一，涉案房屋是单娟娟夫妻共同财产，单娟娟的配偶不知道卖房，也不同意卖房。第二，涉案房屋存在抵押，任何人代替单娟娟还款都会损害单娟娟的利益，单娟娟不同意提前还款。第三，万姣琴订立房屋买卖合同时隐瞒重要事实，其根本不具有购房资格。万姣琴系通过假结婚的方式取得购房资格，规避国家政策，故被告不同意继续履行合同。
第三人光大银行朝阳支行述称：第一，对于原被告双方房屋买卖合同纠纷，我行尊重法院的生效判决。第二，作为争议房屋的抵押权人，在被告在我行贷款本息得到清偿的前提下，我行同意配合办理解押手续。第三，根据我行内部规定，如果客户提前还款需借款人提出申请，故如果本案原告代被告提前清偿贷款本息，我行需依据法院的生效法律文书来办理相关手续。
经审理查明：2015年7月9日，原被告签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定被告将昌平区定泗路X号院X号楼X单元X房屋出售给原告，房屋成交价396万元，家具、家电、装饰装修以及房屋配套设施设备等作价124万元，总计520万元。同日，原被告双方签订补充协议，对房屋交易具体事宜作了进一步约定。关于付款方式和期限，补充协议约定，原告应于2015年7月9日即买卖合同签订当日向被告支付购房定金5万元，于2015年7月17日前向被告支付购房款200万元，于2015年7月31日前向被告支付购房款95万元，剩余房款220万元，原告应于2015年12月31日前支付给被告。因涉案房屋存在抵押登记，补充协议约定，被告应于2015年9月1日前办理涉案房屋的抵押登记注销手续。关于房屋的交付，双方约定在2015年7月31日自行办理物业交割手续。关于房屋的过户，双方约定为2015年12月31日前且被告办理抵押登记注销且该房屋符合满五年唯一时，原被告双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋转移登记手续。
补充协议还对违约责任作了约定，根据约定，若原被告双方任何一方逾期履行前述义务，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。若任何一方构成根本违约，守约方可以解除合同，违约方应向守约方支付相当于房屋总价款20%的违约金。
合同签订当日，原告向被告支付了定金5万元；2015年7月17日，原告依约向被告支付购房款200万元；2015年7月31日，原告依约向被告支付房款95万元，同日，被告向原告交付了涉案房屋。
后因被告未在约定期限内办理涉案房屋的抵押登记注销手续，原被告双方未能在2015年12月31日前办理房屋过户手续。
2016年3月30日，原告向被告转账220万元，至此房款已全部付清，但由于被告未清偿全部银行债务，涉案房屋抵押登记仍无法注销。故原告起诉至本院，请求判令被告将涉案房屋过户给原告。因涉案房屋抵押登记未注销，本院依法通知抵押权人光大银行朝阳支行作为第三人参加诉讼，第三人在诉讼中称在该行贷款本息得到清偿的前提下，第三人同意配合办理解押手续。原告表示愿意代被告清偿银行债务，房屋过户后再向被告追偿。被告表示不同意原告代偿债务，认为损害其经济利益。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原被告签订房屋买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，双方应当按照合同约定履行各自的义务，原告已经依约在2015年7月31日前支付被告购房款300万元。根据合同约定，被告应于2015年9月1日前办理涉案房屋的抵押登记注销手续，但被告并未按照约定办理解抵押手续，致合同履行遇到障碍，因此被告是合同的违约方。现原告房款已全部付清，且同意代被告清偿债务以解除涉案房屋的抵押登记，第三人对此亦不反对，故合同可以继续履行。原告代被告清偿债务后可另行向被告追偿该部分债务。
被告未按约定办理涉案房屋的抵押登记注销手续，又不同意原告代其清偿债务解除抵押，应当承担相应的违约责任。补充协议约定逾期履行义务，每逾期一日，按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。本院认为，在原告已经支付全部房款的情况下，被告无正当理由拒不清偿其银行债务解除抵押，其违约行为存在恶意拖延乃至拒绝履约的嫌疑，且被告未提供违约金过高的证据，故被告应依合同约定承担逾期履行义务的违约金。
关于原告请求被告支付房屋总价款20%的违约金104万元的诉讼请求，因该约定系解除合同时的违约金数额，本案原告主张继续履行合同，故不应适用该违约金条款，对于该项诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告万姣琴于本判决生效后十五日内代被告单娟娟清偿第三人中国光大银行股份有限公司北京朝阳支行的贷款本金及利息，被告单娟娟和第三人中国光大银行股份有限公司北京朝阳支行配合办理抵押登记注销手续；
二、坐落于北京市昌平区定泗路X号院X号楼X单元X房的抵押登记注销后七日内，被告单娟娟协助原告万姣琴办理该房屋的所有权转移登记手续；
三、被告单娟娟支付原告万姣琴逾期违约金，以房屋总价款五百二十万元为基数，按照日万分之五计算违约金，自二〇一五年九月二日起至被告单娟娟协助办理抵押登记注销手续为止；
四、驳回原告万姣琴的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费四万八千二百元，由被告单娟娟负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 杨 帆
人民陪审员 唐险峰
人民陪审员 权立工
二〇一六年九月九日
书 记 员 周 静