上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终45号
上诉人(原审原告)：陈某2，男，1972年1月4日出生，汉族，户籍所在地福建省莆田市。
上诉人(原审原告)：章娇霞，女，1973年9月4日出生，汉族，户籍所在地福建省莆田市。
上诉人(原审原告)：陈某1，女，2007年10月18日出生，汉族，户籍所在地福建省莆田市。
法定代理人：陈某2，系陈某1父亲，年籍详上。
上诉人(原审原告)：陈凤，女，1995年2月4日出生，汉族，户籍所在地福建省莆田市。
上诉人(原审原告)：陈龙，男，1996年2月18日出生，汉族，户籍所在地福建省莆田市。
上列五位上诉人共同委托诉讼代理人：钱丽萍，上海市君和律师事务所律师。
上列五位上诉人共同委托诉讼代理人：潘雄，上海市君和律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：经纬置地有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人：陈经纬，董事局主席。
委托诉讼代理人：罗康平，公司员工。
委托诉讼代理人：陶尚华，公司员工。
上诉人陈某2、陈某1、章娇霞、陈凤、陈龙(以下简称“陈某2等五人”)因与被上诉人经纬置地有限公司(以下简称“经纬置地”)商品房预售合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2016)沪0113民初478号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人陈某2等五人上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持一审诉请。事实和理由：经纬置地逾期交房违约事实明确，应按合同约定承担违约金。一审适用法律错误，违约金应按合同约定计算，不应调整。陈某2等五人为防止损失进一步扩大已采取合理措施，积极履行了各项义务，包括通知、函告、电话、聘请律师谈判等，一审法院认定陈某2等五人“未提出可行建议或采取合理行动，造成损失扩大”，一审对此项事实认定错误。根据鉴定结论，房屋虽能满足楼板结构安全需要，但施工质量、加固施工及验收程序仍然不符合相关规范要求，依法不可交付。因逾期交房而产生的租金、中介费损失应由经纬置地承担。
被上诉人经纬置地有限公司辩称：服从一审判决，请求予以维持。
陈某2等五人向一审法院起诉请求：要求经纬置地将上海市宝山区纬地路XXX弄XXX号XXX室复式房屋(以下简称“系争房屋”)恢复至可交付状态并完成交房验收，另要求按照合同约定支付逾期交房违约金(自2010年4月1日起算，按照总房款日万分之一计算)，还要求经纬置地赔偿逾期交房期间的损失(包括房租损失：自2010年4月1日起算，每月人民币(以下币种均为人民币)4,600元，计算17个月，此后租金上涨至每月4,800元，计算48个月，此后租金上涨至每月5,500元，计算12个月，自2016年9月1日起，租金上涨至每月8,000元，另有中介费损失2,800元)。
一审法院认定事实如下：2009年12月29日，陈某2等五人与经纬置地签订上海市商品房预售合同，约定由陈某2等五人(乙方)向经纬置地(甲方)购买系争房屋，建筑面积暂测247.16平方米，总价4,356,442.16元。合同第十一条约定，甲方应于2010年3月31日前交付房屋。第十二条约定，甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算。第十七条约定，甲方交付的该房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价1倍给予补偿。如主体结构不符合本合同附件三约定的标准，乙方有权单方面解除合同。双方商定对标准的认定产生争议时，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。第十八条约定，该房屋交付后，乙方认为主体结构不合格的，可以委托本市有资质的建筑工程质量检测机构检测。经检测，确属主体结构质量不合格的，乙方有权单方面解除本合同。此后，陈某2等五人支付了全额房款。
2010年4月，经纬置地通知陈某2等五人收房。4月17日，双方现场验房发现经纬置地在装修1001室样板房时更改了卫生间、阳台的管道，造成陈某2等五人所购801室房顶多处穿洞。陈某2等五人于4月21日向经纬置地发函表示强烈不满。2010年11月，陈某2等五人又多次向经纬置地发函，认为经纬置地未能积极协商解决方案，导致陈某2等五人无法使用房屋，要求尽快解决。2012年5月、7月等，陈某2等五人又多次向经纬置地发函要求解决上述问题。2012年9月，经纬置地向陈某2等五人发函，表示双方已经多次商谈，但陈某2等五人应当接收房屋，现存问题非房屋主体结构质量问题，不影响交房，若对房屋主体结构质量问题有争议，应委托本市有资质的机构进行检测。
一审法院曾在(2013)宝少民初字第3号案件审理中委托上海市房屋建筑设计院有限公司对系争房屋穿洞改道是否对房屋质量造成影响等问题进行鉴定。该单位于2013年6月26日出具鉴定意见书，该意见书第4节分析评估如下：1、1001室房屋复式下层西侧卫生间板底共开设4个洞口，其中两个洞口均打断了纵横向板筋。东侧卫生间中部板底洞口混凝土破损，洞口正位于板底纵横向钢筋交接处；卫生间东侧开设一个洞口，安装有废水管，洞口正位于一根东西向钢筋部位，该钢筋被打断。东北角储藏室开设洞口已修补，板底粉刷开裂明显。房屋以上损坏对房屋楼面板安全性有不利影响，应及时进行修缮加固。2、1001室房屋复式下层作为样板房使用，房屋个别门洞位置及使用功能有改变(两个卫生间合并改为厨房)，并新增了废水管道，与原设计不符，应按原设计恢复。第5节修复方案及修复费用估算如下：1、将1001室复式下层西侧卫生间、东侧卫生间及东北角储藏室板底腻子及涂料铲除，清理。2、板底混凝土表面处理，疏松、蜂窝、剥落的混凝土清除，采用细石混凝土及聚合物浆料修补。整个板底混凝土表面打磨平整，除去浮浆、油污等杂质，保持干燥。3、板底粘贴碳纤维布，按纵横向分两层粘贴，确保平顺、牢固，无气泡。经估算，修复因楼板开洞造成的损坏总费用约为人民币12,091元。第6节鉴定意见如下：1、上海市宝山区纬地路XXX弄XXX号XXX室复式上层位于1001室复式下层楼下，1001室装修时对原设计使用功能作了改变，并将西侧卫生间、东侧卫生间及东北角储藏室楼面板打了多个洞口，现洞口大部分虽已填补，但未作加固处理。2、经检测，西侧卫生间楼板开洞部位两处纵横向钢筋均被打断，东侧卫生间开洞部位一处东西向钢筋被打断，钢筋断裂对楼面板安全性有不利影响。3、应按原设计要求恢复，对受损楼板可采取加固措施进行修复。修复方案及修复费用估算见第5节。
前案审理后认定系争房屋楼板受损，但不至于造成安全性、承载力不合格，陈某2等五人要求解除合同并赔偿解约损失等诉讼请求，不予支持。
前案判决生效后，陈某2等五人与经纬置地就本案纠纷继续进行协商。经纬置地自行对增设的管道进行恢复，并于2015年3月进行楼板加固施工。目前尚有一根增设的下水管无法恢复原状。陈某2等五人认为经纬置地自行加固施工后未能出具鉴定意见，不能证明其施工质量和房屋结构安全性，而且仍旧存在增设的下水管未整改，故不同意接收房屋。陈某2等五人表示若修复工程符合相关质量规范的，愿意接收房屋。
本案审理过程中，经陈某2等五人申请，一审法院再次委托上海市房屋建筑设计院有限公司对系争房屋修复、加固工程是否符合规范，房屋是否达到安全使用标准进行鉴定。鉴定结论：1、系争房屋加固施工及验收程序不规范，不符合相关要求；2、系争房屋实际粘贴碳纤维加固量满足原开洞楼板加固所需的碳纤维加固量，满足楼板结构安全需要；3、碳纤维加固施工质量存在缺陷，不能完全满足相关规范要求。鉴定人员接受当庭质询并解释，加固施工并未按照前案中鉴定报告所确定的修复方案进行施工，故存在不规范之处，但是经纬置地的加固施工采取对楼板满贴碳纤维的方式，加固面积大于实际所需加固的面积，故满足结构安全需要，如果对已完成的加固工程进行整改，反而会破坏现有碳纤维。鉴定费15,000元，由陈某2等五人预付。
一审法院认为，本案经反复诉讼，事实已经清晰，不再赘述。本案审理中，经过专业机构鉴定，经纬置地实施的加固修复施工虽有不规范之处，但符合安全要求，且无整改必要(整改反而会破坏现有碳纤维)，故陈某2等五人应当按照现状接收房屋。本案目前主要争议在于经纬置地是否违约及陈某2等五人主张的损失是否可以支持。首先，经纬置地在交房前擅自对系争房屋开洞排管，造成房屋与原设计不符，并对房屋质量安全造成不利影响，故其通知陈某2等五人交房等程序都不能认定其已经履行交房义务，故陈某2等五人主张经纬置地在修复房屋前不予接收，并追究逾期交房违约责任，合法有据，可予支持。但是，本案纠纷至今已经历时六年，双方均应当合理避免损失扩大。前案诉讼结束后，双方都应当对本案纠纷有更为清醒的认识，经纬置地自行采取修复措施，系主动履行义务，避免损失扩大，相反，陈某2等五人此期间虽然积极主张权利，但并未提出可行建议或采取合理行动，一定程度上导致房屋长期不能交接，造成损失逐步扩大。其次，经纬置地虽然积极加固修复房屋，但仍旧有一根增设的下水管不能恢复原状，经纬置地辩称该下水管对陈某2等五人房屋实际影响甚微，但此情形系明显违约，不论实际影响大小，经纬置地都应当承担相应责任。再次，关于陈某2等五人主张的租金、中介费损失。通常情况下，违约金及损害赔偿应当择一处理，因为违约金已经涵盖弥补损失、惩罚违约等功能。本案合同约定的逾期交房违约金每月达到13,000余元，远高于陈某2等五人主张的租金损失，故陈某2等五人主张违约金后，再主张赔偿损失，不予支持。综上，根据本案实际情况，考虑到陈某2等五人在主张权利过程中过于拖延，故对于违约金计算时间酌情予以减少，再考虑到经纬置地存在两大违约情形及实际后果，一审法院酌情确定经纬置地承担违约金60万元。
一审法院判决：一、陈某2、章娇霞、陈凤、陈龙、陈某1于判决生效之日起十日内到经纬置地有限公司处办理房屋交接手续；二、经纬置地有限公司于判决生效之日起三十日内支付陈某2、章娇霞、陈凤、陈龙、陈某1违约金60万元；三、陈某2、章娇霞、陈凤、陈龙、陈某1的其他诉讼请求不予支持。
本院认为，根据查明的事实，系争房屋经鉴定符合安全要求且无整改必要，陈某2等五人理应在2015年3月楼板加固施工后即行接收系争房屋。陈某2等五人认为经纬置地自行加固施工后系争房屋施工质量和房屋结构安全性仍然存在问题的意见，未提供证据予以证明，本院不予支持。本院注意到，系争房屋质量瑕疵主要发生在卫生间和储藏室部位，不影响房屋其他部位的正常使用。同时，系争房屋有多个卫生间，完全可以通过确定合理的先后顺序予以修缮。陈某2等五人未提出可行建议，亦未采取合理行动，对于房屋长期不能交接、损失逐步扩大有一定的责任，一审法院关于此节的判定意见正确。至于陈某2等五人同时主张合同违约金和房租、中介费损害赔偿的意见，一审法院对此所作认定，理由确实充分，本院认同。一审法院根据案件情况确定经纬置地支付陈某2等五人60万元违约金，数额合理，本院予以维持。
综上所述，一审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币9,693元，由上诉人陈某2、陈某1、章娇霞、陈凤、陈龙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭 辰
审 判 员 姚 跃
代理审判员 陈家旭
二〇一七年三月十六日
书 记 员 范庆韵
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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