广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书广东省广州市中级人民法院民事判决书（2015）穗中法审监民抗再字第14号抗诉机关：广东省人民检察院。申诉人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：广州圣弦能源科技有限公司，住所地广东省广州市越秀区。法定代表人：杨晖，该公司总经理。委托代理人：明平兴，广东博浩律师事务所律师。被申诉人（一审原告、反诉原告、二审被上诉人）：广州市军隆物业管理有限公司，住所地广东省广州市荔湾区。法定代表人：李培方，该公司总经理。委托代理人：葛小妹，广东天诺律师事务所律师。委托代理人：张慧娜，广东天诺律师事务所律师。申诉人广州圣弦能源科技有限公司（以下简称圣弦公司）因与被申诉人广州市军隆物业管理有限公司（以下简称军隆公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服本院于2013年1月30日作出（2012）穗中法民五终字第1367号民事判决，向检察机关申诉。广东省人民检察院于2014年12月25日作出粤检民抗字（2014）194号民事抗诉书，向广东省高级人民法院提出抗诉，广东省高级人民法院于2015年1月13日作出（2015）粤高法审监民抗字第14号民事裁定书，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2015年6月18日公开开庭审理了本案。广东省人民检察院指派广州市人民检察院代理检察员邓娟出席法庭。圣弦公司法定代表人杨晖、委托代理人明平兴，军隆公司的委托代理人葛小妹、张慧娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。广州市荔湾区人民法院一审查明：2009年6月30日，军隆公司经广州军区房地产管理局核发了广州市荔湾区西海南路33号A场地（场地面积9800平方米）的《军队房地产租赁许可证》。2009年12月3日，圣弦公司、军隆公司签订了一份《军队房地产租赁合同》约定，军隆公司将广州市荔湾区西海南路28-33号大院内自编2号的房屋建筑面积4320平方米，场地面积845.83平方米出租给圣弦公司使用，租赁用途为商务综合使用；租赁期限自2010年1月1日至2019年12月31日止，房地产年租金为570000元，租金按月结算，圣弦公司于每月的前10日内交付军隆公司，付款方式支票；租赁期内的电费1.30、水费3.70、管理费1.00／平方等费用由圣弦公司承担，圣弦公司于每月的前10日内向某乙公司交纳；自合同签订后10日内，圣弦公司向某乙公司支付房地产保证金150000元，军隆公司收取保证金后向某甲公司开具军队计帐凭证；合同第七条约定军隆公司履行以下义务：（一）保证出租的房地产符合军队房地产租赁条件，权属清楚，没有纠纷，发生权属纠纷，负责处理；（二）保证出租给圣弦公司使用的房地产，按照《军队空余房地产租赁管理规定》所规定的权限，业经军队审批机关批准出租；（三）军隆公司负责向军队房地产管理部门办理租赁合同审核手续，申某《军队房地产租赁许可证》；合同第八条约定圣弦公司履行以下义务，（一）负责所承租的房地产及附属设施设备的看管维护，因管理使用不当或者其他人为原因造成房屋或者设施设备损坏丢失的，必须予以修复或者按评估价值赔偿，（二）负责所承租的房地产的环境卫生、安全、防火以及住用人员登记管理、计划生育等工作，（三）不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩设备，在不不影响使用安全的前提下，确实需要进行改造。装修或者增扩设备，必须征得军隆公司同意，费用自理，权属归军隆公司所有，租赁期满后或者解除合同时，应当无偿移交给军隆公司，（四）不得在承租的场地上新建和添建各种永久性建筑、构筑物，确实需要新建和添建临时性建筑物、构筑物，必须向某乙公司提供建设方案，征得军隆公司书面同意，费用自理，权属归军隆公司所有，租赁期满后或者解除合同时，应当无偿移交给军隆公司，（五）不得擅自将承租的房地产分租、转借、转租给他人使用或与他人互换使用，确实需要转租的，应当在不违背双方约定的权利义务的前提下，签订转租合同，并军队房地产管理部门审核同意，但不得以所承租的房地产作抵押或者入股联营，（六）不得擅自改变租赁用途，不得利用所承租的房地产从事黄、赌、毒以及走私、贩私、制假、售假等违法活动，不得在所承租的房屋和场地上存放、生产、销售对周围环境和房地产及其附属设施设备有腐蚀、污染和破坏的有害物品，生产经营必须符合城市管理及市容环卫要求，（七）承租租赁期内与军隆公司出租房地产权属无关的各种纠纷处理，（八）必须在租赁期满时将所承租的房地产及按合同约定权属归军隆公司的全部财产完好无损的无条件交还军隆公司，需要继续承租房地产的，应在租赁期满前3个月提出，经军隆公司同意重新签订租赁合同，办理有关报批手续，（九）自觉遵守国家和军队的有关规定，接受军隆公司和当地人民政府有关部门的监督检查；军隆公司有违反合同第七条约定的行为的，圣弦公司有权解除合同，同时，军隆公司应向某甲公司支付50000元的违约金；圣弦公司有违反合同第八条约定的行为的，军隆公司有权解除合同，同时，圣弦公司应向某乙公司支付50000元的违约金；圣弦公司逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，军隆公司按滞交经费总额的3‰向某甲公司加收违约金，逾期30日，军隆公司有权解除合同并收回按合同约定属于军隆公司的全部财产，同时停止向某甲公司供水供电，属于圣弦公司的财产在没有结清租金和其他费用之前，圣弦公司不得搬走，逾期60日，军隆公司可将圣弦公司的财产收归军隆公司所有，以抵扣所欠经费，圣弦公司不得有异议，若抵扣不足，圣弦公司应当补足；管理费第二年起交，装修期三个月，2010年4月1日开始交租金。2011年3月4日，广州市荔湾区桥中地区维护社会稳定及社会治安综合治理办公室向某乙公司发出《通知》：接投诉，军隆公司出租给圣弦公司的六层综合楼因拖欠装修工程队工程款及民工工资，为维护社会治安及保证“两会”期间社会稳定，现要求你单位尽早妥善处理好此事。2011年3月17日上午，由76191部队代表、军隆公司的法定代表人王晓坚、圣弦公司的员工段华、邱覃才、温城等在76191部队会议室召开的会议并达成了《关于库区六层楼存在的复杂情况以及对大楼以后相关工作的安排和部署协调解决的会议纪要》：1、维护稳定是大局，由军隆公司代为支付装修工程队部分工资，另圣弦公司员工在过渡期间由军隆公司每人每月发1000元生活费，同时，军隆公司按原来工资给予补齐，这些员工就继续在大楼工作，今后如果愿意继续在该楼上班就转为军隆公司职工在食堂就餐；2、不论员工工资还是装修材料款，工程结算必须由该公司现留守人员签字证明军隆公司才能予以支付；3、必须加强对该楼财产保护，会议明确维护该楼秩序保护财产安全的工作仍由圣弦公司的人员负责；4、为了各方负责任，会议确定请评估公司对大楼的装修工程、财产、设备等进行评估；5、军隆公司将依据部队、街道的要求承担处理现有员工工资、维护社会稳定、保障大楼安全等问题，将依据合同约定择时收回该楼经营管理权，终止与圣弦公司的合同。4月1日，军隆公司向某甲公司发出了一份《关于收回综合楼出租使用权的函》，并交由圣弦公司的员工邱某签收，并于4月3日以速递的方式寄往西海南路33号员工的法定代表人杨晖收取，该邮件于4月4日由“尹”姓的人员签收。4月2日，广州市荔湾区桥中地区社会治安综合治理委员会再次向某甲公司、军隆公司发出《通知》：因你单位拖欠装修工程款从而带来拖欠装修农民工工资问题，装修农民工多次到我处投诉，并在军区路附近采取拉横幅等过激行为，并表示到市、区上访投诉已影响了当地的社会稳定，造成了极坏的影响，现提请你们高度重视此事，采取措施，依法依规解决好此问题，以维护农民工的合法权益，维护社会稳定。4月3日，圣弦公司向某乙公司发出了《对“关于收回综合楼出租使用权的函”的回复函》认为：1、军隆公司没有到部队将合同备案，2、交租的实际时间应从2010年9月起算，3、军隆公司在2011年3月实施非法侵占圣弦公司资产；要求，1、协商处理军隆公司合同违约问题及军隆公司违约给圣弦公司造成的损失，2、圣弦公司的记租时间从2011年3月起冻结，3、立即停止非法侵占公司资产的行径。4月8日，军隆公司以快递的方式向某甲公司发出了《圣弦能源有限公司回函的回复》认为：对其公司提出的三项内容没有事实依据，圣弦公司提出的三点要求没有事实及法律依据，由于圣弦公司长期拖欠租金，恶意拖欠民工工资和装修款造成农民工上访闹事，决定立即收回该楼的出租使用权。该函件于4月8日由“尹”姓的人员签收。广州市荔湾区人民法院一审认为：圣弦公司、军隆公司签订的《军队房地产租赁合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。根据军隆公司提供的《军队房地产租赁许可证》，可以证明军隆公司已履行了合同7条第三项的合同义务，故圣弦公司提出依据合同的第七条第三项的而提出要求军隆公司向房地产管理部门办理租赁合同审核手续费，申某《军队房地产租赁许可证》的诉讼请求，因缺乏事实依据，该院不予支持。由于讼争房屋2-6层现已被军隆公司收回并已出租他人使用，圣弦公司要求军隆公司将房屋交付其使用的请求属事实上不能履行的情形，该院对圣弦公司提出三天内将合同所涉的场地交给圣弦公司承租的诉讼请求也不予以支持。根据军隆公司提供的郑某的《证明》、向某丙的《证明》及租赁合同，佘有琴的《证明》及租赁合同，黄某的《证明》，雷某、王某丙、周某荣装修款收条，雷某书写情况反映，圣弦公司提供的搬迁通知，圣弦公司提请的证人杨某的证人证言，以及圣弦公司提请该院向广州市公安局荔湾区分局桥中派出所调取了6份询问笔录进行综合判断，可以认定军隆公司已按双方签订的合同约定已于2010年1月前将涉案房屋交付圣弦公司使用的案件事实。因圣弦公司并未向该院提供其已履行了向某乙公司交纳租金的合同义务的证据，而依据圣弦公司提供的银行进帐单、现金收入证明单等证据及圣弦公司在诉讼中确认已向某乙公司方交纳了租金41万元的陈述，该院对圣弦公司在2010年7月9日交了租金10万元，2010年8月9日交了租金6万元，2010年9月3日交了租金10万元，2010年11月24日交了租金15万元，圣弦公司合计已支付租金410000元的事实予以认定，由于军隆公司并无向法庭提供圣弦公司、军隆公司已就水电费已进行确认的证据，因此，该院对军隆公司提出在圣弦公司已交纳的租金中扣减、水电费及管理费的主张不予采纳，军隆公司可另行向某甲公司主张相关的费用。按圣弦公司、军隆公司签订的合同约定，圣弦公司应从2010年4月1日开始交租金，以圣弦公司每月应向某乙公司交纳租金47500元计算，圣弦公司从2010年4月10日开始拖欠军隆公司的租金，根据军隆公司提供的军隆公司财务曾在2011年1月13日向杨晖的手机（1367246）发送催交租金的手机短信，可以认定军隆公司有向某甲公司提出催交租金的权利主张，圣弦公司于2010年11月24日最后一次向某乙公司支付租金150000元，尚欠军隆公司租金未付，至2011年4月1日止，圣弦公司累计共拖欠了军隆公司多个月的租金共160000元未付超过30日，其行为已构成违约，军隆公司依合同约定也享有合同解除权，军隆公司依《合同法》第九十六条的规定于2011年4月1日向某甲公司发出了一份《关于收回综合楼出租使用权的函》，并交由圣弦公司的员工邱某签收，该院依法确认解除合同的通知已到达圣弦公司，而圣弦公司并未依《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定对解除合同的通知提出异议，该院依法确认圣弦公司、军隆公司双方签订的合同已于2011年4月1日解除。圣弦公司对其逾期向某乙公司交纳租金的违约行为依法应当承担违约责任，该院对军隆公司提出要求圣弦公司清付租金及违约金的反诉请求，也予以支持。圣弦公司并不存在双方合同约定第八条的违约行为，故军隆公司要求圣弦公司支付合同解除违约金50000元的反诉请求，不符合合同约定，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、驳回圣弦公司要求军隆公司向房地产管理部门办理租赁合同审核手续，申某《军队房地产租赁许可证》的诉讼请求；二、驳回圣弦公司要求军隆公司在三天内将合同所涉的场地交给圣弦公司承租的诉讼请求。三、圣弦公司自本判决发生法律效力之日起10日内，向某乙公司支付租金160000元及违约金（违约金从2010年4月10日至2010年7月9日，以本金47500元按每日千分之三计算；从2010年5月10日至2010年7月9日，以本金47500元按每日千分之三计算；从2010年6月10日至7月9日，以本金5000元按每日千分之三计算，从2010年6月10日至8月9日，以本金42500元按每日千分之三计算；从2010年7月10日至8月9日，以本金17500元按每日千分之三计算，从2010年7月10日至9月3日，以本金30000元按每日千分之三计算；从2010年8月10日至2010年9月3日，以本金47500元按每日千分之三计算；从2010年9月10日至2010年11月24日，以本金25000元按每日千分之三计算；从2010年10月10日至2010年11月24日，以本金47500元按每日千分之三计算；从2010年11月10日至2010年11月24日止，以本金47500元按每日千分之三计算；从2010年12月10日至2011年12月9日，以本金17500元按每日千分之三计算；从2011年1月10日至2011年12月9日，以本金47500元按每日千分之三计算；从2011年2月10日至2011年12月9日，以本金47500元按每日千分之三计算；从2011年3月10日至2011年12月9日，以本金47500元按每日千分之三计算；每期违约金数额不得超过欠交的租金本金）。四、驳回军隆公司要求圣弦公司支付合同解除违约金50000元的反诉请求。五、驳回军隆公司的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100元，由负担。本案反诉受理费4198元，由圣弦公司负担2517元，军隆公司负担1681元。一审判决后，圣弦公司不服，向本院提起上诉称：一、根据合同第七条第三点的约定，军隆公司应在签约后负责办理备案手续，为圣弦公司申某“军队房地产租赁许可证”，但军隆公司至今无法提供该证，原判认定军隆公司已履行了合同义务与事实不符。二、圣弦公司在2010年4月和5月分别收到军隆公司退还圣弦公司的预交款20万元，该款项是圣弦公司于2010年2月预交的租金，军隆公司的退款行为可认定为双方认为当时因租赁场地原住人员未搬迁，双方认定未清空前尚不需要缴纳房租，不可能按原判认定的圣弦公司收到军隆公司退还的款项就是圣弦公司支付给军隆公司的租金款项。三、圣弦公司在原审中提供的证据充分说明到2010年6月止，军隆公司一直在使用涉案的六层大楼，而双方均认可圣弦公司预支付给军隆公司的第一笔租金款项是2010年7月9日，圣弦公司的房屋租赁期应从2010年9月起算，原判认定圣弦公司应从2010年4月1日开始交租金是不符合事实情况。四、军隆公司在2011年2月开始与他人签订合同，3月中旬进场施工，因此圣弦公司应缴纳最后租金的时间点应是2011年2月，而不是原判认定的2011年4月。五、2010年9月到2011年2月共5个月，圣弦公司应缴纳的租金费用为475005个月=237500元，而圣弦公司已缴纳租金41万元、保证金15万元、军隆公司签约委托圣弦公司修复堤坝费4万元共60万元，所以圣弦公司不欠军隆公司的租金。六、军隆公司在原审中提供的证人没有出庭作证，依法不应采信，原判明显故意违法。七、军隆公司没有依约办理租赁许可证，致圣弦公司无法开展经营活动，而圣弦公司已支付了几十万租金，履行了合同义务，故军隆公司的反诉没有道理，原判不应支持。八、圣弦公司与军隆公司的纠纷实际是因圣弦公司受军隆公司的委托，成功引入整体开发投资商后而军隆公司背信弃义所造成，首先违反合同的基本条款没有为圣弦公司办理许可证的军隆公司，没有权利解除合同，其转租给他人使用涉案场地的合同无效。原审判决圣弦公司与军隆公司签订的合同已于2011年4月1日解除是不公正的。综上，请求：1、依法撤销原判第一、二、三项；2、依法支持圣弦公司的一审诉讼请求，驳回军隆公司的反诉请求；3、由于军隆公司主观恶意违反合同约定，同时签订超过军隆公司权限的合同期限给圣弦公司，涉嫌合同欺诈，又做伪证，造成圣弦公司的主要负责人被刑拘，要求法院支持圣弦公司要求军隆公司依法赔偿的要求。军隆公司答辩称：1、军隆公司原审中提供了《军队房地产租赁许可证》，及部队同意军隆公司将本案讼争大楼转租给圣弦公司的证据，充分说明军隆公司出租讼争大楼的合法性。2、军隆公司2010年曾向某甲公司借款20万元，但已于2010年4月、5月归还，在支票存根上明确写明是“还借款”，与本案没有关系。3、现有证据充分证明军隆公司2010年1月前将涉案大楼交给圣弦公司，圣弦公司在自己提供的《搬迁通知》中亦自认早在2010年1月已进入涉案大楼装修。原判并无单独适用军隆公司提供的书面证人证言，而是结合了其他众多证据以及圣弦公司自己提供的证据加以综合判断，形成了一个完整的证据链，从而认定军隆公司已依约将涉案大楼交给圣弦公司，该认定合理合法。原判认定圣弦公司应从2010年4月1日起交纳租金符合事实。4、圣弦公司租赁的只是33号大院里的一个场地面积仅845平方米的六层楼，33号大院其他场地、房屋与圣弦公司无关。5、圣弦公司法人代表杨晖2011年4月14日在广州荔湾分局桥中派出所的询问笔录中显示，直到2011年4月圣弦公司还占据着涉案大楼，圣弦公司认为只应支付2010年9月至2011年1月5个月的租金纯属荒唐，该公司声称军隆公司在2011年3月进场施工有悖于事实。6、圣弦公司法人代表杨晖2011年4月1日在广州荔湾分局桥中派出所的询问笔录中显示，圣弦公司一直都有经营，在承租一年多的时间里从未要求军隆公司协助其办理工商变更登记，且《租赁合同》第14条规定，“圣弦公司应在合同生效后一个月内向地方有关部门办理房地产备案及其他有关手续，并承担相关费用”。圣弦公司称军隆公司没有办理部队住房租赁许可证致使其无法开展经营是歪曲事实。7、造成本案纠纷的是圣弦公司长期拖欠租金，严重违反军队纪律，影响社区安全、稳定，另2011年2月21日，圣弦公司负责人涉嫌诈骗被刑拘，造成《租赁合同》实际无法履行。军隆公司在2011年4月底依法收回涉案大楼，不存在“强占”之说，军隆公司在2011年6月才将涉案大楼租给他人。8、圣弦公司到2011年3月底累计拖欠租金达4个月之久，军隆公司依约有权解除合同，且圣弦公司负责人因在涉案大楼涉嫌诈骗，还拖欠包工头、农民工钱款，严重影响当地社会稳定，军隆公司据此于2011年4月1日向某甲公司发送《关于收回综合楼出租使用权的函》，圣弦公司当日收函后对合同解除一事没有提出异议，在2011年11月才起诉要求军隆公司继续履约，纯属故意扰乱正常的经营秩序。原判认定双方的《租赁合同》于2011年4月1日解除有事实根据和法律依据，是公正的。军隆公司一审的反诉合理合法，圣弦公司拖欠租金、水电费依法应予偿还。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，圣弦公司的三项上诉请求无事实依据，应予驳回。二审查明的事实与一审判决查明的事实一致。本院二审认为，圣弦公司与军隆公司于2009年12月3日签订的《军队房地产租赁合同》第十四条载明：“乙方（即圣弦公司）应当在合同生效后一个月内向地方有关部门办理房地产备案及其他有关手续，并承担相关费用”，而根据军隆公司在原审中提供的《军队房地产租赁许可证》，可证明军隆公司已履行了该合同第七条第（三）项的合同义务。军隆公司在原审中还提供了2009年11月23日《关于场地转租的请示》（经出租人中国人民解放军76191部队于2009年11月24日盖章“同意”）、2011年12月15日《关于地名情况的核实报告》（经广州市公安局荔湾区分局桥中派出所于同日盖章“经调查属实”），证明军隆公司将上述许可证中的承租场地上的一栋六层综合楼（自编2号）转租给圣弦公司，圣弦公司虽否认上述许可证中的房产位置是本案的涉案场地，但未能提供反证，圣弦公司甚至在向本院提出上诉时，亦承认了上述《关于场地转租的请示》的真实性，且根据2011年3月17日由76191部队代表、圣弦公司代表、军隆公司代表在76191部队会议室召开的会议并达成的《关于库区六层楼存在的复杂情况以及对大楼以后相关工作的安排和部署协调解决的会议纪要》，亦证明军隆公司是管理整个营区的管理者，圣弦公司承租并拥有经营大楼权的营区中的六层大楼。综上，原判认定圣弦公司提出要求军隆公司向房地产管理部门办理租赁合同审核手续、申某《军队房地产租赁许可证》的诉讼请求缺乏事实依据而不予支持正确。圣弦公司欲以其已过举证期限的在二审中申请出庭作证的证人及提交的证据，以证明军隆公司没有履行合同第七条第（三）项的合同义务的依据不足，本院不予采纳。圣弦公司与军隆公司签订的上述《军队房地产租赁合同》第一条载明：圣弦公司已对军隆公司所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产。圣弦公司上诉提出军隆公司一直使用涉案房屋至2010年6月，没有依约将涉案房屋完全交付给其公司，但根据圣弦公司在原审中提供的2010年4月1日的搬迁通知，其在该通知中承认在涉案房屋已施工近两月，且其在原审中未能举证证明其因军隆公司没有依约交付涉案房屋而有向某乙公司催交过，亦未能举证证明其因有原租户继续使用涉案房屋而就租金的交付与军隆公司进行过协商或提出相关的主张。据此，原判结合本案双方所举证据进行综合判断，认定军隆公司已依约于2010年1月前将涉案房屋交付圣弦公司使用的案件事实并无不当。圣弦公司在本案中并未提供其已履行了向某乙公司交纳租金的合同义务的证据，原判依据军隆公司提供的银行进帐单、现金收入证明单等证据及圣弦公司在原审诉讼中确认其已向某乙公司交纳了租金41万元的陈述，对圣弦公司合计已支付租金410000元的事实予以认定正确。根据圣弦公司与军隆公司签订的合同约定，圣弦公司应从2010年4月1日开始交租金，而圣弦公司从2010年4月10日开始拖欠军隆公司的租金，其于2010年11月24日最后一次向某乙公司支付租金150000元，尚欠军隆公司租金未付，至2011年4月1日止，圣弦公司累计共拖欠了军隆公司多个月的租金共160000元未付超过30日，其行为已构成违约，军隆公司依合同约定享有合同解除权，军隆公司依我国《合同法》第九十六条的规定于2011年4月1日向某甲公司发出了一份《关于收回综合楼出租使用权的函》，并交由圣弦公司的员工邱某签收，原判依法确认解除合同的通知已到达圣弦公司正确，而圣弦公司并未依最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定对解除合同的通知提出异议，原判依法确认圣弦公司、军隆公司双方签订的合同已于2011年4月1日解除正确。综上，圣弦公司关于军隆公司没有权利解除合同、要求军隆公司将涉案房屋交付其使用的上诉意见不成立，本院不予采纳。圣弦公司对其逾期向某乙公司交纳租金的违约行为依法应当承担违约责任，原判对军隆公司提出要求圣弦公司清付租金及违约金的反诉请求予以支持正确。关于圣弦公司上诉提出要求军隆公司依法赔偿，其在一审中并无提出该诉讼请求，本院不作调处。综上，审查原审判决认定事实清楚，处理恰当，应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费5234元，由广州圣弦能源科技有限公司负担。二审判决生效后，圣弦公司向检察机关申诉，广东省人民检察院抗诉认为：终审判决以圣弦公司拖欠军隆公司多个月的租金共160000元未付超过30日为由，认为军隆公司享有合同解除权，缺乏事实依据。根据圣弦公司于2010年2月23日出具给军隆公司的《关于大楼装修工作的协调函》写明：“军隆物业管理公司园区管理处：我公司已完成园区大楼装修施工的准备工作，为了安全顺利推动装修工作，现提出以下有关事项，请协助处理。1、本大楼的现有住户请尽快搬走，最迟不要超过本月25日。2、尽快把原住户尽快遗留物搬走……”军隆公司法定代表人王某乙在上述函件上签字确认。圣弦公司提供的其于2010年4月1日出具给涉案场地原租户网吧负责人的函写明：“现大楼已施工快两月了，由于贵网吧搬迁问题一直没有解决，影响到我们施工进程……”网吧原租户袁某在该函件上签注：“我同意4月6日左右搬”。此外，圣弦公司还提供了其公司工程部与2010年1月21日制作的《搬迁情况调查表》显示，有4位原租户承诺2010年2月28日前搬走，另有4位租户在该调查表上注明管理处（即军隆公司）仍未安排好。圣弦公司雇请的装修队负责人雷某书写情况反映，陈述在2010年之前，圣弦公司已请装修队装修该涉案大楼；军隆公司还提交了其公司员工郑某出具的《证明》，证实军隆公司于2009年12月26日移交涉案大楼水电表给圣弦公司装修，并附有水电表底数。根据上述证据可见，圣弦公司与军隆公司虽然已于合同约定的日期之前对涉案场地进行了交接，但军隆公司对少数原租户仍未安置，涉案房屋仍有租户未全部搬离。因此，在军隆公司未能举证证明其已依约履行完全交付涉案房屋的情况下，终审判决依据合同约定从2010年4月1日至2011年4月1日全额计算圣弦公司应付租金，并因此租金金额确认圣弦公司违约，显失公平。圣弦公司述称：同意抗诉机关的抗诉意见。再审请求：1.对于本诉，我方要求继续履行合同；如果是由于对方的原因导致合同不能履行，则对方应赔偿我方一切损失；2.对于反诉，我方并不欠租也不违约，请求驳回对方全部反诉请求。军隆公司答辩称：我方不同意抗诉机关的抗诉理由，理由如下：首先，抗诉书引用的三份证据均为无效证据。我方对于圣弦公司提供的《关于大楼装修工作的协调函》以及《关于大楼现有状况的说明函》合法性、真实性都不认可，租赁合同可以证明圣弦公司对军隆公司提供的场地是有充分了解的。抗诉书列举的《搬迁情况调查表》由圣弦公司单方出具，出具人签名的身份不能确认，对此签名的真实性、合法性也不予认可，检察机关以此份证据来认定在法律上也不成立。不认可《证明》真实性、合法性。其次，抗诉书认为军隆公司不享有合同的解除权，我方认为是法律认识错误，抗诉引用的法条是民事诉讼法第二百条第二项是不适当的，因为抗诉书的基本事实认定与一、二审认定是一致的。无论从事实依据还是法律依据抗诉意见都不成立的。军隆已经将涉案场地交给圣弦公司是事实，圣弦合同应按照合同交付租金，军隆公司享有解除权是有事实和法律依据的。本案再审过程中，圣弦公司补充提交以下证据：证据1：《广州市房屋租赁合同》，证明军隆公司交给再审申请人的合同上76191部队印章是假的，拟证明军隆公司无转租权，但该证据只有复印件；证据2：王某乙签名的函件两份，证明在合同约定期限内，被申请人未及时交场地给申请人；证据3：鉴定结论通知书（我方撤回此证据）、合作开发营区意向金确认函、还款协议书、民事起诉书、军隆委托圣弦招商的会议纪要、部队开发园区的红某、规划图，拟证明被申请人欺诈申请人。军隆公司的质证意见如下：证据1，不认可是我方提供给对方的，跟本案无关，我方不认可真实性。我方转租的合法有效在一审已经向法院提交证据；证据2，对方提交的原件与我方在检察院取来的证据复印件签名盖章不一致的，且王某乙本人没有签过此份文件，不认可其真实性；证据3，与本案无关，不予质证。对于原审法院查明的事实，圣弦公司除了对军隆公司获得《军队房地产租赁许可证》的事实有异议，其他并无异议；军隆公司对于原审法院查明的事实无异议，对于双方均无异议的事实本院予以确认。再审过程中，圣弦公司提交编号为sx-c—20100223-001号《关于大楼装修工作的协调函》，根据该函件的内容，2010年2月23日时，圣弦公司致函军隆公司，要求其协助将大楼现有住户尽快搬走，最迟不要超过本月25日，同时尽快把原住户遗留物搬走，该函件有当时军隆公司法定代表人王某乙签名。军隆公司不确认该函件的真实性，明确表示非王某乙本人签名，本院依法通过摇珠程序委托广东省绿色产品认证监测中心司法鉴定所对该函件中“王某乙”签名的真伪进行笔迹鉴定。该所经鉴定后出具了粤广绿司鉴所（2015）文某第1131号《鉴定意见书》，鉴定结论为：编号为sx-c—20100223-001号《关于大楼装修工作的协调函》中“王某乙”签名笔迹与王某乙样本字迹是同一人的笔迹。军隆公司认为签收函件不意味认同函件内容，且圣弦公司也只是请军隆公司“协助处理”，并没有在函件中提出更改租金交付时间或减少租金的要求。另圣弦公司提交了2010年7月8日军隆公司出具的《交费通知单》，通知圣弦公司在7月20日前交七月份租金和六月份水电费共计48463元，逾期不交作停水电处理。2011年1月13日，军隆公司向某甲公司法定代表人杨晖发短信，内容为：杨晖总经理：你好！贵公司欠我军隆公司的租金水电费，请问什么时候能交予我公司。另：现在你公司所请的装修工人在我园区内讨薪闹事，影响了园区的正常秩序，请尽快到园区解决。2011年3月27日、31日、4月1日、14日，圣弦公司杨晖多次报警，称军隆公司扣押其财产，军隆公司则表示圣弦公司从2010年12月开始拖欠租金，杨晖在2011年2月涉嫌诈骗被刑事拘留导致农民上访，所以决定跟圣弦公司终止合同，4月14日，军隆公司已将案涉房产转租给广州市寿康养老院。2011年4月1日，军隆公司向某甲公司发出的《关于收回综合楼出租使用权的函》中，军隆公司表示从租赁开始一直至2010年10月圣弦公司基本能履行合约缴纳租金，但是从2010年11月起未能向交纳租金。本案二审当中，2012年8月27日，圣弦公司法定代表人杨晖致函我院，表示其已与真正的业主部队的各级部门反映情况，各级部门明确回复该司，部队只同意军隆公司租给圣弦公司。本案二审当中，圣弦公司申请证人李某、唐某等人出庭作证，李某称原本要做土特产生意，但要进行工商登记，但圣弦公司不能提供产权证明，好象是王某乙跟我说要晚一点。唐某称其为杨晖朋友，杨晖出事了，其帮杨晖管理公司，王某乙称涉案场地不是圣弦公司的了。再审过程中，圣弦公司表示合同已无法继续履行。本院再审认为，涉案合同是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。圣弦公司在本案再审当中主张撤销本案合同，首先，该主张与其一审诉讼请求矛盾，也与二审当中其向本院所反映的情况矛盾，其次，该公司没有提交足以证明本案合同存在可撤销事实的证据，故对于圣弦公司的该项主张本院不予支持。对于租金起计时间。双方签订合同的时间为2009年12月3日，圣弦公司签约时表示对军隆公司所要出租的房地产已做充分了解，双方约定涉案房产租赁开始时间为2010年1月1日。本案当中，圣弦公司主张军隆公司并没有在2010年1月1日交付涉案房产而是到6月份才搬走的事实，故圣弦公司应承担举证责任。根据本案查明的事实，首先，圣弦公司再审时提交了2010年2月23日圣弦公司发给军隆公司的《关于大楼装修工作的协调函》，要求军隆公司协助将大楼现有住户尽快搬走，最迟不要超过本月25日，军隆公司法定代表人王某乙在该函件签名，并没有否认函件中所确认的事实，军隆公司如主张现有住户为圣弦公司接受涉案房屋后出现新的住户，且求助军隆公司帮助清场，则其应承担举证责任；其次，原审当中，军隆公司在双方已发生矛盾后发出的《关于收回综合楼出租使用权的函》中也表示圣弦公司从租赁开始一直至2010年10月基本能履行合约缴纳租金。结合圣弦公司向某乙公司缴纳租金的时间是从2010年7月开始，10月之前所交租金额，可以推定军隆公司认可圣弦公司开始交租的时间；第三，圣弦公司在原审时还提交了《搬迁调查表》，该《调查表》虽然为复印件，但可与前述证据相印证；虽然军隆公司也提交了证据证明部分租户已搬走的事实，但圣弦公司所提交的证据能够形成较为完整的证据链反映军隆公司并没有在2010年1月1日完整交付涉案房产的事实，故原审法院认定圣弦公司应从2010年4月1日开始交租不当，本院再审予以纠正。圣弦公司主张军隆公司直到2010年6月才交付案涉房产，但从《关于大楼装修工作的协调函》内容来看，圣弦公司催促军隆公司交付房产时间为2月底，从圣弦公司交租时间来看，圣弦公司是在2010年7月9日开始向某乙公司交款10万元，双方在合同中约定交租时间为每月10日前，故可以推定圣弦公司是从2010年7月1日开始交租，该时间也与《关于大楼装修工作的协调函》的内容并不矛盾，故对于圣弦公司主张军隆公司6月交付房产9月开始交租的意见本院不予支持。从本案查明的事实来看，圣弦公司共向某乙公司交款41万元，圣弦公司主张该41万均为租金，但根据其所提交的证据，其7月7日所交10万元应包含六月水电费48462.7元，故认定该41万元中应包含48462.7元水电费，按每月47500元租金计算，剩余款项（410000－48462.7＝361537.3元）可以计至2011年1月（361537.3÷47500＝7＋29037.3），虽然军隆公司发出的《关于收回综合楼出租使用权的函》称圣弦公司从2010年11月起未能向交纳租金与事实不符，但圣弦公司一方面表示要继续履行合同，但其也没有足额交2011年2月租金，更未交3月租金，2月租金已计29037.3元，尚欠18462.7元，违反合同约定。从本案查明的情况来看，2011年1月，圣弦公司发生农民工讨薪事件；2月圣弦公司法定代表人杨晖被刑拘；3月，在圣弦公司法定代表人杨晖被刑拘期间，军隆公司与圣弦公司的员工段华、邱覃才、温城等达成《关于库区六层楼存在的复杂情况以及对大楼以后相关工作的安排和部署协调解决的会议纪要》，除了解决维稳问题，该纪要还确定了请评估公司对大楼的装修工程、财产、设备等进行评估以及将依据合同约定择时收回该楼经营管理权，终止与圣弦公司的合同等内容；3月27日，圣弦公司法定代表人杨晖取保候审，并于同日因与军隆公司发生冲突并报警；4月1日，军隆公司向某甲公司发出了一份《关于收回综合楼出租使用权的函》，并交由圣弦公司的员工邱某签收；4月14日，双方进一步发生冲突，后新的租户产生，对此，本院认为，合同双方本应遵循诚实信用原则，全面履行自己的义务，但在合同履行过程中，圣弦公司没有处理好农民工问题，发生维稳事件，后法定代表人被刑拘，公司无法正常运作，军隆公司虽然就圣弦公司所出现的异常情况进行了处理，但在圣弦公司法定代表人杨晖取保候审后，双方却没有再进行理性沟通，圣弦公司已对涉案房产当中进行了长时间装修，在没有对该房产的装修工程、财产、设备等进行评估的情况下，军隆公司强行清场，致使合同无法继续履行，故双方在合同履行过程中均存在过错。鉴于涉案房屋2－6层已被军隆公司收回并出租他人使用，到目前为止已超过四年，圣弦公司也确认本案合同已无法继续履行，故可判令本案合同于2011年4月1日解除，对于原审判决不支持圣弦公司要求军隆公司交回场地的诉讼请求的处理本院予以维持。对于合同不能履行，圣弦公司尚欠2月租金18462.7元、3月租金47500元，应予支付，但由于该两个月双方出现矛盾，且均存在过错，故本院不再支持军隆公司主张的所拖欠租金之滞纳金；圣弦公司要求军隆公司赔偿损失，但没有在本案中提出具体赔偿事项、金额及证据，其可另循法律途径解决。由于申诉人圣弦公司在本案再审过程中提交了新证据，推翻了部分原二审判决认定的事实，再审依法予以改判。抗诉机关的抗诉意见理据充分，本院再审予以支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第二百零七条的规定，判决如下：撤销本院（2012）穗中法民五终字第1367号民事判决；二、维持广州市荔湾区人民法院（2011）穗荔法民三初字第1647号民事判决第一、二、四项；三、变更广州市荔湾区人民法院（2011）穗荔法民三初字第1647号民事判决第三项为：广州圣弦能源科技有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内向广州市军隆物业管理有限公司支付租金65962.7元；四、撤销广州市荔湾区人民法院（2011）穗荔法民三初字第1647号民事判决第五项；五、驳回广州市军隆物业管理有限公司的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费100元，由广州圣弦能源科技有限公司负担，反诉受理费4198元，由广州圣弦能源科技有限公司负担585元，广州市军隆物业管理有限公司负担3613元；二审案件受理费5234元，由广州圣弦能源科技有限公司负担1316元，广州市军隆物业管理有限公司负担3918元；再审鉴定费4000元，由广州市军隆物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 维审 判 员  廖俊莲代理审判员  林锐君二〇一六年二O一六年一月五日书 记 员  温国林