河北省沧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀09民终5739号
上诉人（原审被告）：张华，女，1967年4月6日出生，汉族，现住青县。
委托诉讼代理人：李英，河北沧狮律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：张家乐，男，1964年7月20日出生，汉族，现住青县。
上诉人（原审被告）：陈瑞琴，女，1963年8月30日出生，汉族，现住青县。
上述二上诉人委托诉讼代理人：蔡志勇，河北沧狮律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：于艳恒，男，1975年11月17日出生，汉族，现住青县。
委托诉讼代理人：刘鸿，河北通胜律师事务所律师。
上诉人张家乐、张华、陈瑞琴因与被上诉人于艳恒第三人撤销之诉纠纷一案，不服河北省青县人民法院（2016）冀0922民初4219号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人张华、张家乐、陈瑞琴的上诉请求：撤销原判，依法驳回被上诉人的诉讼请求；并由被上诉人承担诉讼费用。事实和理由：上诉人张家乐与被上诉人于艳恒之间系借贷关系，不存在房屋买卖关系，张家乐不可能将30万元的房产以16万元出卖，张家乐为于艳恒所写收到16万元购房款收条是在于艳恒逼迫下后补的。退一步讲，即使认定于艳恒与张家乐之间存在房屋买卖合同，但由于张家乐的妻子陈瑞琴对张家乐出卖共有房屋的行为不知情，也应当认定双方签订的房屋买卖合同无效；上诉人张华是涉案房屋的合法购买人，且上诉人张家乐也将房屋实际交付给了张华，并协助张华办理了水、电卡更名，已经办理完毕产权变更登记所需要的手续。
被上诉人于艳恒的答辩理由：原审认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。
于艳恒一审起诉请求：依法撤销青县人民法院（2015）青民初字第2671号民事调解书。
一审法院查明：2015年2月13日，原告于艳恒与被告张家乐签订协议书一份，内容为被告张家乐将坐落于青县104国道东侧迎宾路北同聚祥职工公寓楼出卖给原告于艳恒所有，楼房买卖价格为160000元，并约定“出卖人与买受人对上述协议条款内容均意思表示真实，双方在协议上签字、捺手印协议生效”。当日，被告张家乐为原告于艳恒出具收条一张，内容为“今收到于艳恒买同聚祥4单元1701楼款壹拾陆万元整，160000元。收款人张家乐，2015年2月13日”。协议签订后，原告于艳恒搬入青县同聚祥公寓楼4单元1701室居住，被告张家乐将该房产的预抵押证明、个人贷款结清证明、天然气使用证、数字电视用户卡、购气卡、水卡、电卡交付原告于艳恒。2015年9月2日，青县人民法院立案受理张华诉张家乐、陈瑞琴民间借贷纠纷一案。2015年9月10日，经青县人民法院主持调解，张华与张家乐、陈瑞琴达成协议：“张家乐、陈瑞琴系夫妻关系，登记在张家乐名下坐落于青县同聚祥公寓楼4单1701号房屋一套自愿以27.75万元价格转让于张华，于2015年9月20日前向张华交付，并于2016年5月1日前协助张华办理房屋过户手续；张家乐、陈瑞琴共欠张华17.75万元，该欠款抵顶房款17.75万元，余款10万元张华分两次向张家乐、陈瑞琴支付，于交房时向张家乐、陈瑞琴支付9万元，剩余1万元于2016年5月1日由张家乐、陈瑞琴协助张华办理房屋产权变更登记后向张家乐、陈瑞琴支付；青县同聚祥公寓楼4单1701号房屋的产权变更登记费用由张华负担”，青县人民法院根据上述协议内容制作（2015）青民初字第2671号民事调解书。
另查明，被告张家乐自认2016年张华起诉张家乐、陈瑞琴民间借贷纠纷案件前后其正在协助原告于艳恒办理诉争房产的过户手续。
以上事实由原告提交的（2015）青民初字第2671号民事调解书、商品房买卖合同、预抵押证明、个人贷款结清证明、天然气使用证、数字电视用户卡、购气卡、水卡、电卡及诉讼参加人当庭陈述予以证实。
一审法院认为，有权提起撤销之诉的案外人应是对诉讼标的有独立请求权的第三人或者案件处理结果与其有法律上利害关系的无独立请求权的第三人。原告于艳恒与被告张家乐签订的房屋买卖合同系原、被告真实意思表示，双方均应按照合同约定依法履行自己的义务。被告张家乐、陈瑞琴与被告张华在（2015）青民初字第2671号民间借贷纠纷案件中通过调解的形式擅自处分已卖与原告于艳恒的房产，加之该房产在各被告债权债务发生前已实际交付原告于艳恒，被告的处分行为侵害了原告于艳恒的合法权益，故原告于艳恒具备提起第三人撤销之诉的主体资格。（2015）青民初字第2671号民事调解书中当事人达成的调解协议损害了房屋购买人于艳恒的财产权利，应予撤销。被告张家乐、陈瑞琴主张与原告于艳恒系民间借贷关系，证据不足，本院不予采信。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条之规定，判决如下：
依法撤销青县人民法院作出的（2015）青民初字第2671号民事调解书。案件受理费100元，由被告张家乐、陈瑞琴、张华承担。
二审查明：一审庭审中，张家乐除认可其在2015年2月13日与于艳恒签订买卖涉案房屋协议、为于艳恒出具收到16万元购房收条、以及将商品房买卖合同原件、预抵押证明原件、个人贷款结清证明原件、天然气使用证、数字电视用户卡、购气卡、水卡、电卡交付给被上诉人于艳恒之外，还认可给了于艳恒一把涉案房屋钥匙，且在给张华办理房屋手续之前已将购房合同、水电卡等房屋相关手续交给于艳恒；张家乐在将涉案房屋相关手续及钥匙交给于艳恒之后，于2015年9月10日又与张华达成了调解协议，将涉案房屋抵顶给张华，并协助张华办理了有关房屋部分前期手续，现在涉案房屋仍登记在张家乐名下；
还查明：涉案房屋面积为84.31平方米，张家乐在2015年4月13日至2016年8月16日向于艳恒账户支付过49000元。
二审查明其余事实与一审查明事实一致。
本院认为，根据双方诉辩，本案的争议焦点为：于艳恒与张家乐是否存在房屋买卖关系，如果于艳恒与张家乐之间存在房屋买卖关系，那么双方之间的房屋买卖合同是否有效；张家乐与于艳恒、张华分别签订的房屋买卖合同应如何履行，张家乐与张华达成的以房抵债调解协议是否侵害了于艳恒的合法民事权益。
关于于艳恒与张家乐是否存在房屋买卖关系；如果于艳恒与张家乐之间存在房屋买卖关系，那么双方之间的房屋买卖合同是否有效问题。根据被上诉人于艳恒提交的房屋买卖协议、收取涉案房屋款项收条等证据，结合一审庭审过程中上诉人张家乐认可与被上诉人于艳恒之间签订了房屋买卖协议，在上诉人张家乐没有证据推翻双方达成的房屋买卖协议的情况下，应当认定张家乐与于艳恒之间存在房屋买卖关系。虽然上诉人张家乐主张双方不存在真实的房屋买卖关系，其为被上诉人于艳恒所写收到房款条是被逼迫的情况下书写，但上诉人张家乐未提交相关证据，对上诉人张家乐的该主张本院不予支持。关于上诉人张家乐与被上诉人于艳恒之间签订的房屋买卖协议是否有效问题。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定；当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。据此，为了积累财富，鼓励交易，我国不断限缩确认合同无效的范围。只有在违反了国家利益、社会公益利益，或者法律明确规定所签合同无效的情况下，才能认定合同无效。否则，均应认定合同有效。本案中，虽然张家乐购买的房屋属于张家乐与陈瑞琴夫妻存续期间的共有，在张家乐不享有全部所有权或处分权的情况下，张家乐处分了夫妻共有财产，但张家乐的处分行为并不违反法律法规效力性强制性规定，也不损害国家利益和社会公共利益，张家乐与于艳恒之间签订的房屋买卖合同合法有效，当事人一方主张合同无效的，人民法院不应予以支持；至于上诉人主张其出卖给于艳恒的房屋价款过低，但是房屋价款是否过低不属于影响合同效力的因素，当事人可以另行主张相关权利，不属于本案的审理范围。
关于张家乐与于艳恒、张华分别签订的房屋买卖合同应如何履行，张家乐与张华达成的以房抵债调解协议是否侵害了于艳恒的合法民事权益问题。根据《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条规定：审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。本案中，因于艳恒与张华均未完成涉案房屋所有权变更登记手续，则要看于艳恒、张华合法占有房屋、合同履行情况、合同成立先后顺序确定权利保护顺位。根据张家乐一审庭审陈述，能认定张家乐先将涉案房屋购房合同、水卡、电卡、房屋钥匙等交付给了于艳恒，后张家乐又交付给张华一套涉案房屋购房合同、房屋钥匙等相关手续，能认定系于艳恒先合法占有的房屋；同时，根据于艳恒提交的购房协议与收款条，能认定于艳恒系2015年2月13日签订的购房协议，并同时支付购房款。而根据张华提交的收款条以及于艳恒提交的张华与张家乐、陈瑞琴之间的调解书，能认定张华系2015年9月10日与张家乐达成的调解协议，并于当时支付的购房款。即于艳恒无论是签订购房协议的时间还是履行购房款的时间早于张华签订以物抵债购房协议的时间以及履行购房款的时间。所以应当优先保护于艳恒的合同履行权利。张家乐在将涉案房屋出卖给于艳恒后又将房屋处分给张华，侵犯了于艳恒的合法民事权益。
综上所述，张家乐、张华、陈瑞琴的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人张华、张家乐、陈瑞琴共同承担。
本判决为终审判决。
审判长 郭淑仙
审判员 张 梅
审判员 陈素培
二〇一七年十月二十七日
书记员 张雅君