湖南省屈原管理区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）屈民初字第331号
原告（反诉被告）夏文胜，曾用名夏细建，女，汉族，汨罗市人。
被告（反诉原告）田密，女，汉族，汨罗市人。
委托代理人刘高，系原告田密丈夫。
原告（反诉被告）夏文胜诉被告（反诉原告）田密租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月23日受理后，依法组成合议庭于2015年11月30日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）夏文胜，被告（反诉原告）田密及其委托代理人刘高到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告夏文胜诉称：2011年至2014年，原、被告双方以每一年签订一份租赁合同书的形式，将位于原汨纺医院43号门面（现改名为天问街道办事处三角坪43号）出租给被告开美发店，2014年的租赁合同书中约定月租金800元；从2014年开始被告已无心经营门面，想把门面转租给第三方并收取门面打空费用，因双方在合同中已经约定不要装修、不允许打空，原告以合同约定不允许被告打空门面予以拒绝；后合同期满，经催要，被告方未支付第四季度门面租金，并拒绝归还门面。为维护原告合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求判令被告交出门面，交清三个月房租2400元，并以每月1000元支付合同到期后租金，另加违约金，所欠水电费共计7000元，本案的诉讼费由被告承担。
被告田密辩称：该门面的所有权属于社区，原告夏文胜仅属于租户，其与社区签订的协议中约定不能转租，而原告却将该门面转租与被告，现在却不允许被告打空转让，存在不合理之处；与原告签订的合同书中并没有约定不允许打空门面；合同中约定被告有承租优先权。
反诉原告田密反诉称：2011年8月反诉原告从上租户（许曼）手中打空汨纺医院旁43号门面一间（门面所有权为社区）并支付2000元打空费给许曼，并与反诉被告夏文胜重新签订租房合同，与反诉被告在合同中约定以后门面打空费用与反诉被告无关，2014年7月反诉原告由于生二胎原因在合同期内找到第三方刘攀并约定以打空费18000元将该门面租给刘攀，并明确告知刘攀该费用与反诉被告无关，反诉被告多次阻止，致使门面无法转租。其后，在反诉原告正常营业期间反诉被告多次到店内吵闹，并于2015年4月强行将店内门锁更换，迫使反诉原告多次关门停业，造成反诉原告在合同期内关门营业损失二个月8000元；2015年5月易苗与反诉原告达成协议以15000元转让该门面，但反诉被告仍不同意，造成反诉原告损失15000元。合同到期后，经社区组织进行调解两次，反诉被告均不同意调解结果，为维护反诉原告的权益，故向法院提起反诉，请求判令反诉被告夏文胜赔偿反诉原告田密因违反合同约定的违约金（搬迁费、误工费、门面装修折旧费）7000元；反诉被告在合同期内无理吵闹，使反诉原告关门停业所造成的经济损失8000元；在合同期内，反诉被告无故阻止反诉原告将门面打空转让给第三承租人所造成的经济损失15000元；同时判令免除反诉原告关门停业期间三个月房租2400元，本案所有诉讼费用由反诉被告支付。
反诉被告夏文胜辩称:反诉被告换锁是在合同到期后，并非反诉所称的2015年4月份；双方约定签订新一轮合同的时候，反诉被告表示租金要随行就市，且不能将门面打空转让，因未能达成一致导致纠纷；门面的装修及反诉原告诉称的误工费与反诉被告无关系，反诉原告可将属于其的店内物品带走。
庭审中，原告（反诉被告）夏文胜提交证据材料如下：1、常住人口登记卡，证明原告身份情况；2、天问街道办事处出具的书面证明，证明该门面属于集资购买；3、合同书，证明夏文胜与田密租赁合同的内容；4、合同书三份，即2010年5月1日夏文胜与吴伟力签订的合同书、2011年5月1日夏文胜与周冬华签订的合同书和2011年8月6日夏文胜与田密签订的合同书，证明夏文胜与田密签订合同的相关情况；5、购锁证明材料和照片，证明夏文胜换锁是在合同到期后。
庭审中，被告（反诉原告）田密提交证据材料如下：6、合同书，证明夏文胜与田密租赁合同的内容；7、许曼出具的书面证明材料，证明其与2011年8月将汨纺医院旁43号门面转租给田密并收取2000元打空费；8、易苗出具的书面证明材料，证明田密本可以将涉案门面以15000元打空转租给易苗，但夏文胜阻拦导致无法转租；9、何芳芳出具的书面证明材料，证明2015年4月份夏文胜到涉案门面找田密吵闹，之后更换门锁；10、何毅出具的说明材料，证明刘攀曾愿以18000元打空转租涉案门面，且明确告知夏文胜打空费与其无关，夏文胜从中阻拦。
经质证，本院认证如下：证据1、3、4，被告（反诉原告）田密无异议，本院予以采纳；证据2，被告（反诉原告）田密提出异议，认为该证明没有说明夏文胜的5000元集资款已经退还，因被告并未对证明材料的内容有异议，本院对该内容予以认定；证据5，被告（反诉原告）田密对收条出具的时间有异议，因该收条出具时间有改动，本院不予采纳；证据6、10，原告（反诉被告）夏文胜无异议，本院予以采纳；证据7，原告（反诉被告）夏文胜有异议，提出只认可合同书上的相对方而不认可许曼，因该证据形式不符合法律规定且合同相对方并非许曼，本院不予采纳；证据8，原告（反诉被告）夏文胜认为自己不清楚协议情况，2015年6月份有人打电话说愿意出15000元转租涉案门面经营，但其不同意以门面打空的形式转租，夏文胜的陈述与该证明材料的内容基本相同，本院对该内容予以采纳；证据9，原告（反诉被告）夏文胜对其真实性提出异议，因证明人未出庭作证，且无其他证据佐证该证明内容，本院不予采纳。
经审理查明：夏文胜系天问街道办事处三角坪43号门面的原始集资户，对该门面具有经营使用权。2011年8月6日，甲方夏文胜与乙方田密签订《合同书》，约定将涉案门面租给田密经营，租期2011年8月6日至2013年8月6日；并注明由于此门面可能拆迁，要求乙方不要投资装修，所有门面装修费和打空费与甲方无关。2014年5月6日，甲方夏文胜与乙方田密再次签订《合同书》，主要内容为：租金每月800元，按季度缴纳，每个季度在第一个月必须付清门面租金；租期2014年5月6日至2015年5月6日；由于此门面可能拆迁，要求乙方不要投资装修，所有门面装修费和打空费与甲方无关；合同期满乙方有优先续约权，如果退租带好水电费发票办理退租手续。后田密想将该门面打空转租给他人，夏文胜不同意转租，双方由此发生矛盾。田密未支付最后一季度租金。2015年，夏文胜更换了涉案门面卷闸门锁，门面玻璃门锁钥匙由田密掌管。另，庭审后2015年12月31日田密将门面玻璃门钥匙交到本院，由本院转交夏文胜。
本院认为，根据天问街道办事处经营办出具的证明，夏文胜作为原始集资户，对涉案门面具有经营使用权。2011年8月6日和2014年5月6日夏文胜与田密签订的两份合同书系双方真实意思的表示，内容合法有效，本院予以确认,双方均应按照合同约定履行自己的义务。2014年签订的合同约定租期为2014年5月6日至2015年5月6日，租金为每月800元。田密在没有退租的情况下应及时支付租金，但其最后一个季度没有支付租金，是为违约，应承担违约责任，故本院对夏文胜要求田密支付租金2400元的诉讼请求予以支持。1、关于夏文胜主张田密交出门面和支付合同外租金的问题。田密已于2015年12月31日交付了涉案门面玻璃门钥匙，可视为其已腾退门面，故本院不再处理夏文胜要求田密交出门面的诉讼请求，同时需指出的是田密亦应将门面中其自身物品及时清理，本院认为田密应在交出玻璃门钥匙后15日内将其自身物品清理带走，否则损失由其自负。自2015年5月7日至12月31日该段时间的房屋占有使用费应得到支持，但夏文胜主张按1000元每月计算不符合法律规定，参照双方的租赁合同约定认定房屋占有使用费为每月800元。庭审中，夏文胜认为其在2015年5月13日更换涉案门面卷闸门锁，田密则认为是在2015年4月份，双方均无充足证据证明更换门锁的时间。根据庭审查明的事实，涉案门面有卷闸门和玻璃门，卷闸门门锁由夏文胜更换，玻璃门锁钥匙则由田密掌管。合同到期后田密一直未交出玻璃门钥匙和清理其他物品，因此其应支付合同到期后房屋占有使用费。但夏文胜更换卷闸门门锁，田密对涉案门面也无法完全控制，故合同到期后田密未及时腾退门面双方均有责任。根据双方责任，本院酌定田密应支付合同到期后房屋占有使用费3000元。2、关于夏文胜主张违约金和水电费的问题。合同并未约定违约金，本院不予支持。田密在房屋租赁期间产生的水电费应由其自行负责，可由其自行结算；夏文胜要求田密直接向其支付水电费，但其没有提交证据证明其代田密支付了该水电费及具体数额，对该项诉讼请求，本院不予支持。3、关于房屋续租优先权的问题。双方在合同中约定了合同期满后田密有续租优先权，该约定不违反法律规定，本院予以认定。房屋租赁合同中，承租人可以按照合同约定主张续租优先权。续租优先权指的是在同等条件下承租人自己承租房屋具有优先于他人的权利。庭审中田密认可双方产生矛盾的原因在于其要将涉案门面打空转租他人但夏文胜予以阻拦，即本案纠纷的原因在于承租人要将涉案门面打空转租他人而非承租人要求继续承租而出租人不同意，故田密在对涉案门面不具有续租优先权。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将出租物转租给第三人。……”双方的租赁合同中并未对转租进行约定。根据法律规定，转租需经出租人同意，夏文胜不同意田密将涉案门面转租他人符合法律规定。故此，田密要求夏文胜赔偿因其阻拦涉案门面打空转租而造成的经济损失15000元无法律依据，本院不予支持。田密提出其要求续签合同，但夏文胜拒绝，要求夏文胜赔偿搬迁费、误工费的反诉请求，因田密认可了双方的矛盾在于其要打空转让涉案门面而夏文胜不同意，并非在于田密要求续租而夏文胜不同意，且田密没有证据证明产生了搬迁费和误工费及具体数额，对该反诉请求，本院不予支持。4、关于门面装修折旧费的问题。庭审中田密提出其对涉案门面进行了两次装修。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”租赁合同约定田密在租赁期间不要装修，故其因装修发生的费用由其自行负责。田密提出夏文胜同意其装修但没有证据予以证实。即使夏文胜同意其装修，因合同期满，依据法律规定，夏文胜亦可以对附合装饰装修费用不予补偿，但田密可将未形成附合的装饰装修物拆除带走。5、关于田密要求夏文胜赔偿其停业损失8000元的问题。本案无证据证明夏文胜是在租赁合同期内吵闹、更换门锁致田密关门停业，亦没有证据证明田密产生了停业损失及具体数额。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的承担不利后果。”田密没有相关证据证实，应承担不利后果，本院对该反诉请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条，第四十四条第一款，第六十条，第一百零七条，第一百零九条，第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、由被告（反诉原告）田密支付原告（反诉被告）夏文胜房屋租金2400元；
二、由被告（反诉原告）田密支付原告（反诉被告）夏文胜房屋占有使用费3000元；
三、驳回原告（反诉被告）夏文胜其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）田密的反诉请求。
上述款项，限被告（反诉原告）田密于判决生效后15内付清。逾期，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费共计650元，由被告（反诉原告）田密负担500元，由原告（反诉被告）夏文胜负担150元。
如不服本判决，可在收到本判决书之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
审 判 长 欧勇新
审 判 员 方 明
人民陪审员 吴 杰
二〇一六年三月九日
书 记 员 王 骏