辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民二终字第01346号
上诉人（原审被告、反诉原告）：大连奥泰房地产开发有限公司，住所地大连经济技�开发区双D港生命一路80号。
法定代表人：王树彬，该公司董事长。
委托代理人：马文龙，北京市盈科（大连）律师事务所律师。
委托代理人：马兴骅，北京市盈科（大连）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：于继全。
委托代理人：李鸿杰，辽宁同城律师事务所律师。
委托代理人：苏文贺，辽宁同城律师事务所实习律师。
原审原告（反诉被告）于继全与原审被告（反诉原告）大连奥泰房地产开发有限公司（以下简称奥泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，大连市甘井子区人民法院于2015年5月4日作出（2014）甘民初字第3532号民事判决，奥泰公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年8月24日、2015年9月1日公开开庭审理了本案。上诉人奥泰公司委托代理人马兴骅，被上诉人于继全委托代理人李鸿杰到庭参加诉讼。本案现已审理�结。
原告于继全一审诉称：原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的商品房。合同签订后，原告全额向被告支付房款，但被告于2013年1月25日向原告交付房屋，逾期交房25天。同时被告亦未按期将需由其提供的资料报产权登记机关备案，致使原告无法按期办理房屋产权证，故请求判令：1、被告向原告支付逾期办理房屋所有权证的违约金64,462元；2、被告向原告赔偿延期交房违约金2,264元。
被告奥泰公司一审辩称：不同意原告的诉讼请求。第一，关于逾期交房问题。因为案涉小区购房者人数众多，被告无法安排购房者同时入住，故被告根据楼层情况，按顺序办理入住手续，应视为合理。而且原告存在逾期收房的情况，被告有权据实延期交房；第二，关于逾期办证问题。案涉小区出现逾期办证并非基于被告原因，而是因为政府政策调整造成的。因大连市卫生局批准在案涉小区内设立非政府举办的非营利性医院，导致案涉小区由原来的三个楼整体规划变更为三个楼单体规划验收，致使房屋产权证逾期办理。因此不属于被告的责任，不应由被告承担逾期办证违约金；第三，合同约定如出现逾期办证的情况，被告承担的责任仅为继续办理，因此即使逾期办证，被告根据合同约定也不需要承担违约责任及支付违约金。原告主张按照日万分之二点一计算违约金的标准过高，应予以调整。
反诉原告奥泰公司一审反诉称：反诉原告与反诉被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定案涉房屋交付日期为2012年12月31日前交付。但反诉被告于2013年1月25日到反诉原告处办理接收房屋手续，属于逾期办理接收房屋手续，故请求法院判令反诉被告向反诉原告支付逾期收房违约金人民币6,791元。
反诉被告于继全一审辩称：不�意反诉原告的诉讼请求。第一，反诉被告依据合同约定办理银行贷款，因办理贷款的程序及时限的原因，致使反诉被告至2013年1月22日方付清余款，反诉被告并无违约行为；第二，合同约定反诉原告应交付质量符合合同约定标准的房屋，在交付房屋前需通知买受人并出具证明文件；第三，反诉原告于2013年1月25日通知反诉被告，晚于合同约定的交房时间。反诉被告接到通知后及时办理交接收房手续。
一审法院审理查明：2012年11月17日，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）签订《商品房买卖合同》。约定原告购买被告开发的坐落于大连市高新园区礼贤街×号×层×号（建筑面积为79.43平方米）的房屋一套，房屋总价款为905,502元。该合同第八条、第九条约定，被告应当在2012年12月31日前向原告交付经验收合格的商品房。如被告未按该期限交付房屋且逾期不超过90日，被告�约定交付期限的第二日起至实际交付之日止按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金。同时合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，自房屋交付起超出一年，原告仍无法办理房屋权属登记或无法取得房屋权属登记证书的，被告应负责配合继续办理，直至完成。
上述合同签订后，原告按约支付首付款275,502元，并办理银行贷款。因银行贷款放款延迟，案涉房屋的尾款人民币63万元于2013年1月22日支付给被告。被告于2013年1月25日向原告发送入住通知，要求原告办理交接手续，原告于当日收房。2014年4月14日，被告对于高新园区礼贤街2号楼盘完成初始登记。关于原告可以办理产权证时间，原告主张以被告发出通知日，即2014年6月28日为准。据该份标题为“好消息”的通知所载�被告于2014年6月16日开始正式给包括原告在内的业主办理产权证事宜。被告则主张应以其取得初始登记日，即2014年4月24日为准。
一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均有拘束力，双方均应按约履行。
关于原告诉请的逾期办证违约金，现原、被告对合同中关于办理产权登记的约定存在不同理解。首先，关于合同约定的办证期限。原告称应为房屋交付使用后180日内，被告则辩称应为房屋交付之日起一年内。一审法院认为，原、被告虽在合同中约定由被告在房屋交付使用后180日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但同时亦约定如原告不能在房屋交付起一年内办理权属登记则被告负责继续办理。那么，180天应为被告报产权登记机关备案的期限，而并非原告办理产权登记的期限。虽然报产权登记机关备案是原告办理产权登记的必要前提，但两者之间却不能予以等同。且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的相关规定，由于出卖人的原因，买受人未能在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限内取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。故原告主张以被告报产权登记机关备案的期限180天为办证期限不符合同约定及法律规定，一审法院不予支持。其次，关于违约责任是否应予承担。被告辩称因合同约定被告仅承担“负责配合继续办理，直至完成”的责任，故即使存在逾期办证情况，也不应承担违约责任。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，若合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已购�款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。现原、被告并未就双方承担违约责任的方式及违约金标准作出明确约定，故应按照上述法律规定为准。对于被告此节辩称，一审法院不予采纳。关于原告主张按照日万分之二点一的标准计算，系根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条之规定，符合法律规定，一审法院予以照准。对于被告辩称该标准过高一节，一审法院不予采纳。第三，案涉房屋办理权属登记日期，即计算违约金的截止日期。现原告主张按照通知发出日，即2014年6月28日为准，而被告则主张应按照其取得房屋初始登记日，即2014年4月24日。一审法院认为，根据《房屋登记办法》、《城市房地产开发经营管理条例》的相关规定，开发商在房屋建成后，应当为房屋办理初始登记，而买受人要求的房地产权属登记则属于转移登记，必须在房屋办理初始登记的前提下，买受人才能为所购商品房办理转移登记，取得房屋权属登记。因此，被告即使完成了初始登记但其如未向原告提供办理转移登记的相关材料，原告仍然无法办理产权登记。虽然被告作为开发商发出通知并向原告提供办理权属登记材料属于其协助义务，但被告办理初始登记本应在报产权登记机关备案的期限即180日内完成，而合同中约定的办证期限却为一年，因此该办证期限也充分考虑到被告为履行上述协助义务所需要的合理期间。而事实上，被告于2014年4月24日完成案涉楼盘的初始登记后，又于2014年6月14日向原告等发出通知告知其可领取发票办理权属登记。综上，被告以取得初始登记的日期为办证日期，并不符合合同约定及本案案件事实，一审法院不予采纳。关于原告主张的2014年6月28日，根据该通知内容所载�被告是自2014年6月16日正式给包括原告在内的业主办理产权证事宜。而在此通知前，被告确于2014年6月14日曾发出通知告知原告等业主可办证并通知其领取发票等办证所需材料，故2014年6月16日应视为原告可办理房屋权属登记及被告完全履行办证协助义务的日期。故对于原告主张，一审法院亦不予采纳。关于被告主张逾期办证并非基于其原因，而是因为政府设立非营利性医院的政策导致规划变更一节，现被告所提交为证的设立医疗机构批准书中所载日期为2011年3月29日，显然并非案涉房屋办理权属登记期间内出现的政府新政策，故对其辩称，一审法院不予采纳。综上，因被告原因致使原告未能在约定的办证期间内办理产权证，被告应承担违约责任。现案涉房屋的交房日期为2013年1月25日，故被告应向原告支付自2014年1月25日至2014年6月15日止（起止日期均计算在内）期间内�逾期办证违约金，数额为26,812元（905,502元×0.00021×141天）。对于原告此节诉请，一审法院予以部分支持。
关于原告诉请的逾期交房违约金，因案涉房屋的尾款支付时间晚于合同约定的房屋交付时间。故原告在约定的房屋交付时间并不具备履行合同义务的能力，被告有权在此情况下履行不安抗辩权，待原告具备支付义务能力后再行向原告交付。原告于2013年1月22日向被告支付尾款后，被告应当即刻为原告办理交房手续。但被告却延迟至2013年1月25日方为原告办理交房手续，故2013年1月22日至2013年1月25日期间为被告逾期交房，应当向原告承担相应的逾期交房违约金。被告虽辩称因楼盘人数众多,无法安排购房者同时入住致使延期，但此理由显然不属于《商品房买卖合同》第八条约定的被告可以延期交房的特殊原因，故对被告此节辩称，一审法院不予采纳。现根据被告通知�告办理收房手续的时间及合同约定的违约金计算标准，被告应向原告支付逾期交房违约金271元（905,502元×0.0001×3天）。故对原告关于在此期间被告逾期交房违约金的诉请，一审法院予以支持。对原告关于2013年1月1日至2013年1月21日期间被告逾期交房违约金的诉请，一审法院不予支持。
关于反诉原告诉请的逾期收房违约金，因反诉原告于2013年1月25日向反诉被告送达入住通知，反诉被告亦于当日到反诉原告处办理了收房手续。故反诉被告并不存在逾期收房行为。反诉原告的该项主张，一审法院不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，作出如下判决：一、被告大连奥泰房地产开发有限公司自判决发生法律效力之日起十日内给付原告于继�逾期办证违约金人民币26,812元。二、被告大连奥泰房地产开发有限公司自判决发生法律效力之日起十日内给付原告于继全逾期交房违约金人民币271元。如被告未按判决指定的期间履行给付上述金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。三、驳回原告于继全的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告大连奥泰房地产开发有限公司的反诉请求。案件受理费1,418元、其他诉讼费50元，上述费用合计人民币1,468元（原告已预交），由原告负担851元。由被告负担567元，被告负担部分应自判决发生法律效力之日起十日内给付原告。反诉费用人民币50元（反诉原告已预交），由反诉原告负担。
奥泰公司上诉的理由及请求是：第一，案涉小区购房者人数众多，奥泰公司不可能安排全部购房者同时入住。于继全逾期支付购房�，且未通知奥泰公司购房款已付清，奥泰公司当时正在给众多购房者办理房屋交接，也并未关注付款事宜，因此，应给予奥泰公司合理时间安排房屋交接，奥泰公司不应支付延期交房违约金；第二，依据案涉合同约定，奥泰公司承担继续配合办理产权登记的义务，不应承担逾期办证违约金，且案涉房屋于2014年5月15日已具备办证条件，奥泰公司已按约定履行了合同义务，未给购房人造成损失，一审判决奥泰公司支付逾期办证违约金无事实和法律依据；第三，奥泰公司逾期办证的根本原因是政府政策调整造成的，并非奥泰公司的原因。1.2010年11月23日，大连市出台《大连市建筑工程竣工验收备案管理暂行办法》，于2011年1月1日开始实施，该办法将竣工验收项目由6项增至19项。奥泰公司需按照该办法重新准备验收材料，报相关部门备案。该政策调整导致办理竣工备案手续的时间延长，这是逾期办证的一个原因。2.2011年3月29日，大连市卫生局准许在案涉楼盘建设大连维特奥高新区医院，因设立医院，案涉楼盘由原来的整体规划核实变成规划分段核实，这是逾期办证的核心原因。2013年4月12日，大连高新区规划建设局准予通过规划分段核实；第四，一审认定逾期办证违约金标准为日万分之二点一明显过高，应予降低。一审判决的违约金数额明显高于当地房屋租金水平，且房屋逾期办证并没有影响案涉房屋的居住和出租使用，没有给购房人造成实际损失；第五，一审认定2014年6月16日为奥泰公司完全履行办证协助义务的时间是错误的。根据合同约定，办理权属登记需由奥泰公司提供资料报产权登记机关备案，奥泰公司于2014年5月15日完成初始登记就是奥泰公司已完成了法律规定及合同约定的义务，合同并未约定奥泰公司需承担通知办证的义�，也未约定奥泰公司需向于继全提供相应资料；第六、一审法院认定于继全不承担逾期收房违约金是错误的。双方《商品房买卖合同》及补充协议约定，房屋交付日期为2012年12月31日前交付。但于继全直至2013年1月25日才到奥泰公司办理接收房屋手续，明显属于逾期收房。据此，请求撤销一审判决第一项、第二项、第四项，改判驳回于继全全部一审诉请，支持奥泰公司的反诉请求。
于继全二审答辩认为：服从一审判决。
本院经审理查明：一审判决认定的基本事实属实。
本院另查明：2014年5月15日，奥泰公司对于高新园区礼贤街1号因特摩尔项目完成初始登记。一审判决查明的“2014年4月14日，被告对于高新园区礼贤街2号楼盘完成初始登记”一节事实有误，本院予以纠正。
本院补充查明：案涉《商品房买卖合同》第六条“付款方式及期限”约定：“买受人按下列第3�方式按期付款……3.其他方式前期房款人民币275502元（相当于总房款的30%），买受人应于本合同签订的同时支付；其他房款以按揭贷款方式办理，买受人应于签订合同之时提供银行按揭所需要的完整的贷款资料。”第八条“交付期限”第二款约定：“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期……2.买受人未付清房款及其他应交的费用……”。
2013年1月22日，奥泰公司为于继全出具专用收款收据，金额为63万元。
案涉房屋所在的大连奥泰中心2#楼项目工程于2013年4月12日准予通过规划分段核实，于2013年11月11日消防验收合格。
2013年8月23日，购房人向大连高新技术产业园区地方税务局举报奥泰公司未开具销售不动产发票。2013年8月29日，购房人向大连高新技术产业园区地方税务局举报奥泰公司不开具结算款发票。购房人于2014�1月16日、2014年4月8日在民心网向政府相关部门询问案涉房屋逾期办证的原因。购房人于2014年3月11日在民意网询问政府相关部门案涉房屋逾期办证的原因，并提请政府予以解决。
奥泰公司于2014年6月14日向购房人发出领取结算发票须知及流程，内容为：因特摩尔项目2号楼已经办理初始登记，达到办理产权的条件；现因开具结算发票的数量比较大，奥泰公司将分批为2号楼业主开具结算发票，请各位业主按照奥泰公司的排期时间到物业办理相关手续等。
本院所确认的上述事实，有登记信息记录、《商品房买卖合同》、专用收款收据、《关于大连奥泰中心2#楼项目建设工程规划分段核实证明》、《大连市公安消防局建设工程消防验收意见书》、领取结算发票须知及流程、电子数据、发票举报说明、（2015）大民二终字第00654号民事判决书及当事人陈述笔录等在案为凭，上�证明材料已经开庭质证和审查，可以采信。
本院认为，案涉商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，未违反效力性强制性法律规定，合法有效，双方均应依约履行。结合本案中双方当事人的诉辩观点，本案的争议焦点为如下三点：第一，奥泰公司是否应向于继全支付逾期交房违约金；第二，奥泰公司应否向于继全支付逾期办证违约金及违约金应如何计算；第三，于继全是否应向奥泰公司支付逾期收房违约金。
针对第一项争议焦点，奥泰公司是否应向于继全支付逾期交房违约金，本院认为，双方《商品房买卖合同》签订于2012年11月17日，约定购房款的支付方式为首付款加按揭贷款方式。合同同时约定，如买受人未付清房款，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期交房。双方对除首付款外余下购房款的支付期限未予约定。结合合同约定内容和本案相关事实，于继全已按约支付首付款，至于余下购房款，双方并未约定付款期限。虽然于继全支付余下购房款时间晚于合同约定的交房日期，但双方签订合同日期距离合同约定的交房日期不足两个月，在约定采取按揭贷款方式支付余下购房款的情况下，理应给予于继全合理的履行期限。且根据合同约定，在于继全未付清房款的情况下，奥泰公司可据实延期交房。至于继全付清余款之日，奥泰公司理应按照合同约定交付房屋。奥泰公司于2013年1月22日收到于继全支付的房屋尾款63万元，并于同日为于继全出具专用收款收据，可见，奥泰公司对于继全于2013年1月22日付清房款这一事实是明知的，其称不清楚于继全付清购房款时间的上诉理由没有事实依据，本院不予支持。双方合同并未约定因购房者人数众多、不能安排同时入住，奥泰公司可逾期交付房屋，并免于承担违约责任。奥泰公司据此要求给予合理交房时间的主张依据不足，本院不予支持。一审判决奥泰公司依据合同约定承担逾期交房违约金并无不当，本院予以维持。
针对第二项争议焦点，奥泰公司应否向购房人支付逾期办证违约金及违约金应如何计算，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。如依照该法第六十一条的规定仍不能确定的，该法第六十二条第（四）项规定，对于履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给予对方必要的准备时间。依据案涉商品房买卖合同第十五条的约定，奥泰公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权�登记需由奥泰公司提供的资料报产权登记机关备案；如因奥泰公司的责任，自房屋交付起超出一年，购房人仍无法办理房屋权属登记或无法取得房屋权属登记证书的，奥泰公司应负责配合继续办理，直至完成。由此约定可以看出，案涉商品房买卖合同中对于奥泰公司继续协助办理产权证的期限未作明确约定，双方对此亦没有达成补充协议，且根据合同的有关条款或交易习惯亦无法确定，现因奥泰公司原因导致案涉房屋的产权证逾期办理，故购房人可以随时要求奥泰公司履行协助办理产权证的义务。综合本案查明事实，购房人在房屋交付后未满一年的2013年8月23日、2013年8月29日、2014年1月16日即以向相关部门举报的方式向奥泰公司主张协助办证，又在房屋交付满一年后的2014年3月11日、2014年4月8日主张协助办证。购房人在房屋交付满一年的办证期限前已反复要求奥泰公司履行协助办证义务，也就是说，购房人已给予奥泰公司合理的准备时间，奥泰公司即应在合同约定的房屋交付满一年内履行协助办证义务，但奥泰公司未能如期履行，应承担逾期办证违约责任。逾期办证违约金的起算时间应自房屋交付满一年后次日（2014年1月25日）开始，计算至奥泰公司开始协助业主办理产权事宜的前一日（2014年6月15日）。至于奥泰公司上诉主张其于2014年5月15日完成初始登记就是已履行了办证义务，合同并未约定其需承担通知办证及向购房人提供相应资料的义务一节，本院认为，从办理房屋产权证的通常做法和主要环节来看，应先由开发商完成初始登记，再由购房人持开发商提供的相关材料至产权登记机关申请登记，产权登记机关依照相关程序进行产权登记、核发产权证。即房屋产权证的取得，不仅需开发商完成初始登记，还需开发商的通知与�助，二者缺一不可，故奥泰公司此项上诉主张无充分的事实及法律依据，本院不予支持。案涉商品房买卖合同中对于逾期办证违约金的计算方式没有明确约定，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。现购房人主张以购房款为基数，按照日万分之二点一标准计算违约金未超出上述规定的违约金数额，一审法院以购房人主张的标准计算违约金并无不当，本院予以维持。至于奥泰公司申请调低违约金一节，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的�失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。即当事人仅可就约定违约金请求法院予以适当减少或增加。但如上所述，本案双方当事人并未约定逾期办证违约金的数额或损失赔偿额的计算方法，本案适用的违约金计算方法为法定标准，故奥泰公司申请法院调低法定标准计算得出的违约金无充分的法律依据，本院不予支持。
关于奥泰公司上诉主张逾期办证的根本原因是政府政策调整造成的，并非奥泰公司的原因一节，本院认为，第一，双方签订合同时，《大连市建筑工程竣工验收备案管理暂行办法》已经发布实施，新规的影响并非签订合同时不可预知的风险。故奥泰公司主张据此免除其逾期办证的违约责任，缺少�实及法律依据，本院不予支持。第二，案涉房屋所在的大连奥泰中心2#楼项目工程于2013年4月12日准予通过规划分段核实，于2013年11月11日消防验收合格。即案涉工程的规划、消防在房屋交付后满一年（2014年1月24日）内均已验收通过。故一审认定系奥泰公司原因导致逾期办证并无不当，本院予以维持。
针对第三项争议焦点，于继全是否应向奥泰公司支付逾期收房违约金，本院认为，奥泰公司并未提供证据证明其于合同约定的交房期限即2012年12月31日前通知于继全收房。奥泰公司向于继全送达入住通知的时间为2013年1月25日，于继全于当日即办理收房手续，因此，不存在逾期收房的事实。一审判决驳回奥泰公司要求于继全支付逾期收房违约金的反诉请求正确，本院予以维持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下�
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费617元(大连奥泰房地产开发有限公司已预交)，由大连奥泰房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘如魁
代理审判员 李 鹤
代理审判员 刘盈铄
二〇一五年九月十四日
书 记 员 夏丽娜