新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）乌中民四终字第82号
上诉人（原审被告）：新疆华凌房地产开发有限公司，住所地乌鲁木齐市。
法定代表人：米恩民，该公司总经理。
委托代理人：刘莹，女，1982年8月22日出生，汉族，新疆华凌房地产开发有限公司职员，住乌鲁木齐市沙依巴克区。
被上诉人（原审原告）：孙玉华，女，1973年10月10日出生，汉族，无固定职业，乌鲁木齐市水磨沟区南湖北路东二巷188号南湖高层小区第**栋*单元****号。
上诉人新疆华凌房地产开发有限公司（以下简称华凌公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2014）水民三初字第147号民事判决，向本院提出上诉。本院2015年1月5日受理后，依法组成合议庭于2015年1月12日公开开庭进行了审理，上诉人华凌公司的委托代理人刘莹，被上诉人孙玉华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：孙玉华与华凌公司签订商品房预售合同，约定孙玉华购买华凌公司开发建设的水磨沟区南湖北路东二巷188号第13栋4单元1401号房屋，房屋总价450384.1元；出卖人应当在2012年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经综合验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：如房屋提前具备交付条件，以出卖人公告时间为准；出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不做累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1.5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。合同签订后，孙玉华按约交纳了争议房屋相应房款及税费。华凌公司在收到建设工程竣工报告后，组织勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位进行了竣工验收。后在合同履行过程中，就华凌国际公寓项目是否通过竣工验收备案、是否达到交付使用的问题，部分业主向政府相关部门进行投诉。2012年11月20日，华凌公司在新疆都市报刊登公告，称12、13号楼已完工，通知住户办理入住。2012年10月17日，孙玉华办理所购房屋入住手续。
原审法院认为：孙玉华、华凌公司双方签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。当事人应当按照合同约定的内容全面履行各自的义务。合同签订后，孙玉华按约交纳了所购房屋的房款及相应税费，华凌公司负有按合同约定于2012年10月1日前向孙玉华交付经综合验收合格的房屋的责任。由于华凌公司未在合同约定的时间内将验收合格具备交付条件的房屋交付给孙玉华使用，华凌公司显属违约，应承担相应的违约责任。本案争议焦点是：1、本案是否有情势变更的事由发生、双方约定的违约金是否过高应予以减少；2、华凌公司建设的商品房是否已达到入住标准，是否具备交付的条件，孙玉华要求华凌公司支付逾期交房违约金有无事实依据及法律依据；3、孙玉华提出要求华凌公司继续履行合同，交付竣工验收备案表、房屋面积实测表以及赔偿地漏损失的诉讼请求有无事实及法律依据。
一、孙玉华与华凌公司签订《商品房预售合同》后，合同履行过程中是否存在情势变更事由。原审法院认为情势变更原则是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的事由发生的重大变化而使合同的基础动摇或者丧失，若继续维持合同会显失公平，因此允许变更合同内容或解除合同的原则。本案合同履行中，华凌公司变更了在建楼房的外墙装修等部分，但不符合情势变更原则的构成要件。故对华凌公司庭审关于合同履行中发生情势变更事由的辩称意见，不予采信。二、庭审中，综合孙玉华、华凌公司双方提交的证据证实，孙玉华所购房屋的楼栋虽然经过了五方验收，但孙玉华所购房屋楼栋的竣工验收报告最终未通过政府主管部门的确认，尚不具备交付使用条件，故孙玉华要求华凌公司按照合同约定按交付房款的日万分之二偿付自2012年10月2日至2014年2月13日期间（500天）逾期交房违约金合理有据，予以支持。对华凌公司辩称合同约定的按交付房款的日万分之二计算违约过高，应按实际损失的30%酌减的意见，原审法院认为依照处理民事法律关系中尊重当事人意思自治的原则，关于逾期交房违约金的计算方式在孙玉华、华凌公司双方合同中明确约定，该约定并不违反法律行政法规的强制性规定，综合衡量合同的履行程度、结合当事人的过错、逾期利益等因素予以综合权衡，应当按照合同约定的逾期交房违约金标准确定违约赔偿额。故对华凌公司上述辩称意见，不予采信。三、就孙玉华要求华凌公司履行《商品房预售合同》，按合同约定交付竣工验收备案表、房屋面积实测表的诉讼请求，鉴于孙玉华所购房屋至今尚未验收合格通过，孙玉华所购房屋尚不具备交付条件，孙玉华、华凌公司双方的合同尚在履行过程中，并未履行完毕，现孙玉华要求华凌公司交付竣工验收备案表、房屋面积实测表的诉讼请求，暂不予支持。孙玉华可依照合同约定，待华凌公司华凌房产公司向孙玉华交付符合约定具备入住条件的房屋时，再行主张相应权利。遂判决：一、孙玉华与华凌公司继续履行双方签订的《商品房预售合同》；二、华凌公司偿付孙玉华违约金45038.41元【房屋总价款450384.1元×日万分之二×500天（截至2014年2月13日）】；三、驳回孙玉华对华凌公司的其他诉讼请求。
上诉人华凌公司不服一审判决上诉称：原审法院查明事实遗漏重大事项，适用法律显属不当，违反公平及诚实信用原则，于法无据。一、对于房屋是否具备交付条件查明事实遗漏。我方在2013年8月19日完成了全套竣工验收备案手续。在2014年1月13日乌鲁木齐市建设委员会（以下简称市建委）向我公司出具的《关于华凌国际公寓9-13号楼项目重新组织竣工验收的通知》，只是要求整改，未撤销原颁发的竣工验收监督记录和竣工验收备案手续。二、由于查明事实遗漏造成误判。我方提交了五方竣工验收报告、竣工验收监督记录、备案登记表、房产证等证据，小区90%以上住户入住并使用房屋也是事实，而原审法院仅凭2014年1月13日市建委出具的通知将其他所有证据排除显属不当。房产证的取得也能证明房屋竣工验收资料的完备与合法。三、已交付入住的房屋在业主不退房的情况下，仍要求我方承担逾期交付违约金违反诚实信用原则及公平原则。涉案房屋孙玉华已居住至今，倘若孙玉华认为房屋不具备交付条件，应提出退房要求，但孙玉华至今未以任何实际行动或口头明示要求退房。这种即占有、管理、装修、使用房屋，又认为房屋不能交付，要求我公司承担逾期责任的行为有违诚实信用和公平原则。四、逾期违约金的计算不当。按照相关法律的规定，违约金应与损失相适应。对于房屋逾期交付给孙玉华造成的损失，一审中我方已经提交了同地段租金评估报告，证明合同约定的违约金超出租金损失的30%应当予以调整。只有房屋租金损失是房屋不能按期交付时可以合理预见的损失，如存在其他损失应由孙玉华承担举证责任，由法院酌情判定。综上，请求二审法院查明事实，正确适用法律，撤销一审判决改判上诉人承担租金损失492.71元。
被上诉人孙玉华答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。涉诉房屋供电无法正常使用，验收不达标，建设行政主管部门的批文认定的时间即是验收合格时间，本案应当以验收合格时间作为赔偿依据。对于违约金是否过高的问题，根据相关的法律规定，本案中合同文本是华凌公司提供，明确约定是日万分之二，没有违反法律法规的规定，也不符合调整的范畴，所以违约金不应当予以调整。综上，请求维持原判，驳回上诉人的上诉请求。
本院经二审审理查明的事实与原审法院查明事实相一致。
二审另查明，2014年1月13日市建委向华凌公司出具了乌建发（2014）12号文件《关于华凌国际公寓9-13号楼项目重新组织竣工验收的通知》，该通知决定华凌公寓9-13号楼项目停止使用，待整改完毕后，需重新组织竣工验收、备案。2014年11月11日市建委向自治区住房和城乡建设厅（以下简称区建设厅）出具乌建发（2014）542号文件，建议：因华凌公寓小区当时组织竣工时未按图纸要求安装分户电表成为重新组织竣工验收的主要原因，2014年2月28日通过了电业局的验收，其它相关质量问题也已整改完毕，因此将之前已验收部分不再重新组织验收，单独将分户电表的分部分项工程验收结果作为重新组织竣工验收完成的依据。2014年11月12日区建设厅出具新建回复（2014）177号复函，同意市建委的处理意见。2014年11月19日市建委向华凌公司下发乌建发（2014）556号通知一份，对为何单独将分户电表的分部分项工程验收结果作为重新组织竣工验收完成的依据进行了说明。
以上查明事实有商品房预售合同、票据、竣工验收报告、竣工验收备案表、房产证、乌建发（2014）12号文件、乌建发（2014）542号文件、新建回复（2014）177号复函、乌建发（2014）556号通知、当事人陈述、庭审笔录等存卷为证。
本院认为：一、孙玉华与华凌公司签订的商品房预售合同是双方真实意思的表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方应当按合同履行各自的义务。
二、华凌公司上诉认为原审法院以行政机关的文件作为认定涉诉房屋不具备交付条件的依据不当的上诉理由，对此本院认为，商品房是否具备交付条件属于建设行政主管部门行政管理的事项，是否具备交付条件应以建设行政主管部门的结论为依据，现建设行政主管部门已对重新组织竣工验收的相关事宜作出认定，故原审判决以建设行政主管部门的文件作为定案依据并无不当。对于华凌公司已取得的《竣工验收监督记录》是否已撤销及涉诉房屋是否已取得房产证均不能作为否定建设行政主管部门对涉诉房屋重新组织竣工验收相关事宜的认定。二审庭审中，华凌公司提供了三份新证据，即市建委的乌建发（2014）542号文件、区建设厅的新建回复（2014）177号复函及2014年11月29日的乌建发（2014）556号通知，用以证实电表安装属于分项分部工程验收，并不属于综合验收，之前的验收程序合法有效，本案应按综合验收时间予以认定的上诉理由。对此本院认为，市建委的乌建发（2014）542号文件及区建设厅的新建回复（2014）177号复函两份证据可以证实，建设行政主管部门已认定2014年2月28日华凌国际公寓9-13号楼通过电业局的分户电表的分部分项工程验收结果可以作为重新组织竣工验收完成的依据，之前已验收部分不再重新组织验收。而乌建发（2014）556号通知只是对为何单独将分户电表的分部分项工程验收结果作为重新组织竣工验收完成的依据进行了说明，是对前期华凌国际公寓9-13号楼项目存在问题的总结，该通知并没有涉及重新组织竣工验收的实质性内容。故本案应以2014年2月28日作为涉诉房屋竣工验收完成的最终时间，华凌公司的上诉请求，不能成立，本院不予支持。
三、华凌公司上诉认为孙玉华在不退房的情况下，要求其承担违约金违反了诚实信用及公平原则。对此本院认为，对于华凌公司的违约行为，孙玉华作为合同相对人可以选择要求华凌公司承担违约责任的方式，根据合同法的相关规定，孙玉华要求华凌公司以支付违约金的方式承担违约责任符合法律规定，故华凌公司的该上诉理由不能成立，本院不予采纳。
四、关于违约金是否应当调减的问题。华凌公司上诉认为孙玉华主张的违约金数额过高，应予以调减。对此本院认为，华凌公司作为商品房预售合同的提供者，对于违约条款应当是明知及能预见的，现华凌公司认为违约金过高违反了公平原则与事实不符，本院不予采纳。
综上，华凌公司未按合同约定向孙玉华交付合格的房屋，孙玉华依据合同向华凌公司主张相应的违约金于法有据，应予以支持。原审判决并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费913.64元（上诉人华凌公司已预交），由上诉人华凌公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王建国
审 判 员 李 健
审 判 员 曾 敏
代理审判员 马小梅
代理审判员 冯 宁
二〇一五年一月十五日
书 记 员 何润轩
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