西安市未央区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）未民二初字第00768号
原告（反诉被告）西安羿钢房地产营销有限公司。住所地：西安市大明宫遗址区自强西路**号枫韵沁园*幢*****室。注册号610133100013038。
法定代理人李波，总经理。
委托代理人赵洁，陕西仁和万国律师事务所律师。
委托代理人杨旻，陕西仁和万国律师事务所律师。
被告（反诉原告）郑莉敏，女，1978年1月9日出生，汉族。
委托代理人刘彭，男，公司职员。
原告西安羿钢房地产营销有限公司与被告郑莉敏租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人赵洁、杨旻，被告委托代理人刘彭到庭参加诉讼。本�现已审理终结。
原告诉称，其与被告2012年1月17日签订了《商业用房转租合同》，约定其将承租的位于西安市文景路西侧、凤城八路北侧之间的原盐东村城中村改造项目商业用房转租给被告，并对租期、租金等作出了约定。合同签订后，其向被告交付房屋并提供3个月的装修免租期，但被告并未按照合同约定期限向其支付第一年房屋租金。经其多次催要，被告至今仍未支付，致使其合同目的无法实现。故其诉至法院，请求判令：1、解除其与被告签订的商业用房转租合同；2、被告向其支付房屋租金235950元及2012年6月21日至判决确认解除合同之日的后续租金；3、被告向其支付违约金107593.2元及2012年6月21日至实际给付之日的违约金；4、被告承担本案诉讼费用。
被告辩称，原告从未将房屋向其交付，故不应计算租期和租金。因签订合同时已是农历腊月底，建筑公司均不再施工，故双方又约定90日的装修免租期并注明免租期由交房期第二日算起共计90日，租期从2012年4月21日起算。2012年春节后，原告在其所租房屋外进行室外电梯施工，影响房屋的交付和装修，电梯施工完毕后又将其门窗遮挡，致房屋无法使用，故原告无权要求其支付房租。同时提出反诉，请求：1、解除与原告签订的《商业用房转租合同》；2、原告向其退还履约保证金20万元，支付违约金127413元（按全年应付房租的每日万分之五自2012年2月计算至2012年8月）并赔偿损失6000元（以保证金20万按银行同期贷款利率从2012年2月计算至反诉之日）；3、原告承担本案全部诉讼费用。
经审理查明，被告欲租赁门面房进行商业经营，经多次现场考察及与原告协商后，2012年1月16日被告向原告缴纳履约保证金20万元。2012年1月17日，双方签订《商业用房转租合同�，约定原告将其承租的位于西安市文景路西侧、凤城八路北侧之间的原盐东村城中村改造项目商业用房分割后的部分转租给被告，房屋建筑面积为715平方米，月租金117975元；租期自2012年1月20日起至2020年4月20日止，免租期自2012年1月20日起至2012年4月20日（免租期由交房期第二日算起共计90日），计租期自2012年4月21日起至2020年4月20日（计租期由免租期完后第二日算起）；合同签订后装修前，支付第一年租金1415700元；原告保证被告所在铺位前观光电梯一层外立面作为被告广告位。并约定若原告未按期交房或被告未按约支付租金，每延迟一日，违约方应按照年租金的万分之五向另一方支付违约金；逾期超过30日，另一方有权单方解除合同，并要求违约方赔偿损失。合同签订后，双方未再办理其他手续。2012年2月19日至2012年4月30日，原告在被告租赁房屋旁进行室外电梯改造�工。
庭审中，被告提出房屋至今未交付，因原告于免租期在其屋外进行电梯施工，屋外基坑及施工材料遮挡了小门致其无法装修，故其未去物业公司办理相关手续，并称双方口头约定电梯施工完毕后将免租期再顺延，但未提供相关证据。原告认为双方签订合同中明确了房屋交付的日期，房屋已经按期交付，而且大门一直未锁被告可随时在签订合同后进入并使用，被告应与其他租户一样去物业公司办理相关水电手续。被告提供照片一组，称租房用途为部分自营部分转租，签订合同时有一大一小二门，电梯旁的小门通向商铺，原电梯为弧形面，施工加宽后遮挡了一门一窗，影响其转租，致使合同目的无法实现。原告称合同中已经明确约定了电梯的位置在铺位前方，在设计图纸上也有标明，原室外电梯的弧形面不能直接装门，原小门是通往电梯而非商铺，改造�电梯加宽做成了贯通门，窗户本不存在，故不影响被告装修及使用。原告因催促被告支付房租未果，于2012年6月18日向被告发出律师函要求解除合同，被告称收到后曾找原告协商并提供通话记录一份，但该记录仅显示2012年3月至5月被告曾接听过原告拨打的3次电话。双方均认可房屋的跨度在15米以上，大门的宽度为7米以上，房屋状态一直为大门未上锁，屋内未安装水电表。审理中原告将诉讼请求变更为：1、解除与被告签订的商业用房转租合同；2、判令被告支付计算至2012年8月9日的房屋租金430527.93元；3、判令被告支付计算至2012年8月9日的违约金143693.55元（按全年应付房租1415700元的每日万分之五自2012年1月20日计算至2012年8月9日）；4、由被告承担本案诉讼费用。
以上事实，有《商业用房转租合同》、房屋照片、电梯图纸、律师函、当事人陈述、质证笔录、庭�笔录等在卷佐证。
本院认为，原、被告签订的《商业用房转租合同》系双方真实意思表示，合法有效。由于双方是经多次协商签订的合同，说明被告在签订合同时对房屋原先状态非常清楚，合同已明确约定了交房日期为2012年1月20日，交房日应按此约定为准。关于被告辩称原告未按期交房及原告装修电梯影响交房，合同签订后被告未积极去物业办理相关手续，在3个月装修期内亦未对房屋进行任何装修，同时从未向原告提出房屋不具备交付条件或其他任何原因。合同中就电梯问题有约定，其称原告施工电梯影响其装修，但双方均认可房屋大门未上锁，宽度有7米之多，被告亦承认电梯施工未遮挡大门，且从其提供的照片显示电梯施工时室外基坑及堆放材料不影响房屋装修，其也无证据证明原电梯旁小门属于该房屋。被告在原告向其发出律师函后亦未积极与原告协商，综上，违约责任明显在被告，故其辩称不能成立。双方已明确约定计租期自2012年4月21日起，被告称曾与原告协商顺延免租期亦无相关证据，应自计租日起支付相应租金。现双方均同意解除合同，本院予以准许。合同在被告提出反诉同意解除合同之日（2012年7月20日）予以解除，被告应向原告支付合同解除前的房屋租金353925元（117975元／月＊3月）。原告要求被告向其支付违约金的请求应予支持，但违约金约定过高，应自起诉之日按实际欠款数额日万分之五计算至判决给付之日较为适宜。合同已解除，原告收取被告的20万元履约保证金应予退还。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告西安羿钢房地产营销有限公司与被告郑莉敏《商业用房转租合同》解除。
二、被告郑莉敏于本判决生效后十日内向原告西安羿钢房地产营销有限公司支付房屋租金353925元及违约金（按本金353925元的每日万分之五计算，自2012年6月20日至判决给付之日）。
三、原告西安羿钢房地产营销有限公司于本判决生效后十日内向被告退还履约保证金20万元。
四、驳回原告其余诉讼请求。
五、驳回被告其余反诉请求。
如未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费9542元（原告已预交），由原告负担2300元，被告负担7242元，被告负担部分于上述付款时一并支付原告。反诉案件受理费3150元（被告已预交），由原告负担1950元，被告负担1200�，原告负担部分于上述付款时一并支付被告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 王允之
代理审判员 张 彦
人民陪审员 杨建国
二〇一二年十二月二十日
书 记 员 宋春霞