福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽01民终6066号
上诉人（原审原告、反诉被告）:金富琳（平潭）实业有限公司，住所地福建省平潭县潭城镇东大街30号。
法定代表人：傅学霖。
委托诉讼代理人：张晨曦、贾雪双，福建汇德（平潭）律师事务所。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：平潭自由贸易区两岸发展有限公司，住所地福建省平潭县澳前镇对台小额商品交易市场16号楼一层。
法定代表人：祝芸。
委托诉讼代理人：林峰、张榕卉，福建名仕律师事务所律师。
上诉人金富琳（平潭）实业有限公司（以下简称“金富琳公司”）因与被上诉人平潭自由贸易区两岸发展有限公司（以下简称“两岸公司”）租赁合同纠纷一案，不服福建省平潭县人民法院(2016)闽0128民初3358号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。
金富琳公司上诉请求：撤销一审判决二、三、四、五项，改判驳回被上诉人的诉讼请求；本案一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：一、在金富琳公司未能及时支付租金的情况下，案涉履约保证金应直接用于冲抵租金，一审法院准许两岸公司收取履约保证金和逾期付款违约金，使得两岸公司取得双倍赔偿，是错误的。二、合同约定合同期限届满后继续占用房屋按租金标准的200%支付占用费过高，应调减至原合同约定的租金，金富琳公司之所以未搬离系因搬出店铺难度很大。
两岸公司辩称：合同约定，金富琳公司违约则两岸公司有权收取履约保证金，并约定合同租赁期限届满后承租人拒不还商铺，应按租金标准200%计付占用费，一审法院依约下判并无不当。若金富琳公司认为逾期占用费太高，自应尽早搬离。
金富琳公司一审诉讼请求：1.确认金富琳公司对平潭台湾免税市场一号楼一层的K6商铺享有优先承租权；2.诉讼费由两岸公司负担。
两岸公司一审反诉请求：1.金富琳公司立即腾空平潭台湾免税市场一号楼一层K6商铺，并将商铺交还两岸公司；2.金富琳公司向两岸公司支付拖欠的合同期内租金42524元，合同期满后占有使用费48298元，物业费4768.9元，水电费7294.5元、违约金59275.39元（其中合同期满后的占有使用费自2016年6月18日暂计至2016年11月30日，违约金按照每日0.5%的标准自每月租金应付之日起暂计至2016年11月30日，水电、物业费暂计至2016年11月30日，之后的占用费、违约金、水电、物业费仍按租赁合同约定支付至商铺交付之日止）；3.确认两岸公司有权没收金富琳公司的履约保证金38176.32元；4.金富琳公司赔偿两岸公司律师费10000元。
一审法院认定事实：2014年4月29日，平潭对台小额商品交易市场筹备小组（两岸公司）作为甲方与金富琳公司作为乙方签订《租赁合同》一份。该合同第一条约定，乙方承租位于平潭台湾免税市场一号楼一层K6区商铺，双方确认商铺建筑面积为64.4平方米（最终以产权测量机构测定的面积为准），该面积为租金、物业管理费和其他费用的计算依据，最终产权测量机构测定的面积如有调整，各项费用按照多还少补的原则作相应调整。合同第二条约定，租赁期限为2年，租赁起算时间以甲方另行通知统一开业时间为准。该合同第四条约定，第一租赁年免收租金，第二租赁年的租金按照98.8元/月/平方米，租金以月为一个缴租期，先付后用，每月租金应在上个月最后10日前交付；物业管理费按照建筑面积计算，标准为7元/月/平方米；能源费用（包含商铺所产生的水、电、燃气等能源费用和相应公共能耗费）以实际发生情况进行公摊。该合同第五条约定，乙方应在合同签订前支付总数相当于所租商铺六个月租赁款项，计为38176.32元的保证金；乙方不得以已交付保证金为由，拒绝或迟延缴付租金及其他费用；乙方如有擅自停业、拒不缴纳租金、物业费、能源费等相关费用及其他情形，甲方有权全额没收履约保证金。按照合同第十八条约定，因乙方欠付租金、迟交费用及其他违约行为而引起的诉讼所产生的一切费用（包括但不限于诉讼费、评估费、鉴定费及甲方支出的律师费），均由乙方承担。该合同第二十三条约定，在乙方并无违反本合同的任何条款的前提下，如其愿意在本合同规定的租赁期限届满后继续租赁该商铺，应当在租赁期限届满前三个月向甲方书面申请提出续租要求，在同等条件下，乙方享有承租优先权；如果甲方在合同期限届满前三个月未收到续租通知，则视为乙方放弃续租。合同第二十四条约定，在租赁期限届满或本合同因任何原因而终止7日内，乙方应当将该商铺交还甲方，且甲方无需给予乙方任何装修补充。
合同签订后，金富琳公司依约支付履约保证金38176.32元，并开始使用商铺。经测量机构测量，商铺实际面积为44.99平方米。该商铺每月租金为4445.01元。后两岸公司通知统一开业时间为2014年6月17日。2015年8月5日，案外人陈青代为缴纳租金36532.04元。经双方确认，该费用部分用于缴纳K6商铺的租金及水电费等，其中K6商铺的租金已经缴纳至2015年8月31日。2016年9月30日，金富琳公司向两岸公司转账60763.10元，转账摘要记载“免税商场K6K7租金”。2017年1月23日，金富琳公司向两岸公司再次转账29995.33元，转账摘要记载“免税商场K6、K7租金”。
在合同期限届满之后，金富琳公司未返还商铺。双方由此产生纠纷，两岸公司委托福建名仕律师事务所林峰、高超律师参加诉讼，产生律师费10000元。
另查明，台湾金鑫国际实业有限公司（以下简称“金鑫公司”）向两岸公司承租位于平潭台湾免税市场一号楼一层K7区商铺，实际面积65.42平方米，租金标准为100元/月/平方米，租赁期限自2014年6月17日起，租赁期限为2年。因金鑫公司、金富琳公司的法定代表人均为傅学霖，在上述合同履行过程中K6、K7商铺的租金由金富琳公司一并向两岸公司缴纳。
一审法院认为：一、关于金富琳公司是否享有优先权承租的问题。案涉《租赁合同》约定，在乙方并无违反本合同的任何条款的前提下，如乙方愿意在本合同规定的租赁期限届满后继续租赁该商铺，应在该租赁期限届满前三个月向甲方书面申请提出续租要求，在同等条件下，乙方享有承租优先权。本案中，金富琳公司在合同期限之内仅支付一次租金，已违反合同按月缴纳租金之约定。且金富琳公司未依照在租赁期限届满前三个月提出续租书面申请，故金富琳公司主张其享有优先承租权缺乏合同依据，不应支持。金富琳公司辩称，《租赁合同》中关于续租条件约定系免除一方责任的格式条款，属于无效条款。然而，优先承租权属于当事人基于约定而产生，并非法定优先权类型。在合同中约定续租条件并不属于提供格式合同一方以格式条款免除其责任的情形。现《租赁合同》期限届满，金富琳公司不享有优先承租权，故应当将商铺返还给两岸公司。
二、关于两岸公司是否有权没收金富琳公司缴纳的履约保证金的问题。首先，案涉《租赁合同》第1.2条约定，乙方应按照商铺建筑面积支付租金和合同约定的各种费用，最终产权测算机构测定的面积如有调整，各项费用按照多还少补的原则作相应调整。《租赁合同》第5.1条约定，履约保证金为所租商铺6个月的租金。本案中，经产权测算，商铺的实际面积为44.99平方米，月租金为98.8元/月/平方米，故履约保证金应为26670.07元（计算方式：44.99×98.8×6）。金富琳公司实际缴纳的履约保证金为38176.32元，两岸公司应将多收取的11506.25元退还金富琳公司。其次，在合同期限内，金富琳公司自2015年9月1日至合同期限届满之日（即2016年6月17日）期间，金富琳公司未向两岸公司缴纳租金。按照《租赁合同》第4.1.2条约定，租金应当在上个月最后10日前交付。金富琳公司在租赁期限内拒不缴纳租金的行为已构成违约，两岸公司有权全额没收26670.07元履约保证金。《租赁合同》第5.1条已约定，金富琳公司不得以已交付保证金为由，拒绝或延期缴付本合同约定之租金及其他费用。故对金富琳公司关于履约保证金应先用于抵扣拖欠的租金、物业费及水电费的抗辩，不予采纳。
三、关于金富琳公司应支付租金、占有使用费、物业管理费、水电费及违约金具体数额的问题。
其一，关于欠付的租金问题，经双方当事人确认，金富琳公司已付清2015年8月31日之前的租金。自2015年9月1日至2016年6月17日止的租金共计42523.92元（计算方式为：（9+17÷30）×4445.01）。
其二，关于占有使用费，按照《租赁合同》第24.5条约定，若乙方未能在租赁期限届满之日交还商铺，则自交还期限届满之日的次日起，乙方应当按照合同终止时该商铺租金标准的200%支付租金，直至按照合同要求交还该商铺为止。本案中，金富琳公司未在租赁期限届满之日返还商铺。两岸公司据此主张自2017年6月18日起，按照该商铺租金标准的200%（即每月8890.02元）计算至实际交还商铺之日止的占有使用费，符合合同约定，应当予以支持。
金富琳公司在租赁合同期限届满之后又支付两笔费用，分别是：2016年9月30日的60763.10元，以及2017年1月23日的29995.33元。鉴于金富琳公司在上述两笔转账时均备注“免税商场K6、K7租金”，故上述款项应按照K6、K7商铺的租金比例进行分配。经计算，金富琳公司在K6商铺支付的款项分别是：2016年9月30日支付24305.24元，以及2017年1月23日支付11998.13元。上述两笔款项共计36303.37元应在金富琳公司拖欠的租金及占有使用费总额中予以抵扣。
其三，关于违约金问题。案涉合同约定每月租金乙方应在上个月最后10日前交付给甲方。两岸公司主张违约金以租金为标准从上个月的30日计算，属于对于权利的处分，法院予以确认。案涉违约金约定过高，金富琳公司亦请求调减，《租赁合同》虽有关于“乙方放弃要求法院或者仲裁机构调减违约金数额的权利。”的约定，但违约金调整请求权系当事人寻求司法救济之法定权利，若允许事先排除违约金调整的请求权，则与《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的立法旨趣相悖。故《租赁合同》第18.13条应属无效条款。结合两岸公司的实际损失，及其在合同在得到的其他救济等综合因素，酌定违约金应以年利率6%计算。
金富琳公司从2015年9月起就未按时缴纳租金，故该笔租金的违约金应以4445元为标准，按照年利率6%，从2015年9月1日计算至实际交还款项之日止。对于2015年10月至2016年6月期间的违约金按照上述标准逐项进行计算。根据两岸公司提交的计算清单，可确定具体的计算标准如下：违约金按照年利率6%计算，其中4445元从2015年9月1日起算，4445元从2015年10月1日起算，4445元从2015年11月1日起算，4445元从2015年12月1日起算，4445元从2016年1月1日起算，4445元从2016年2月1日起算，4445元从2016年3月1日起算，4445元从2016年4月1日起算，4445元从2016年5月1日起算，2519元从2016年6月1日起算，上述款项均计算至租金还清之日止）。
金富琳公司辩称，违约金与履约保证金不应同时主张。但在法无明文禁止的情况下，对于违约金及履约保证金的约定应当属于当事人意思自治范畴。鉴于两岸公司主张违约金及履约保证金已有相应的合同依据，故对金富琳公司上述抗辩不应予以支持。
其四，关于物业费问题。两岸公司主张，暂计至2016年11月30日产生的物业管理费为4768.9元，之后物业费按照6元/月/平方米计算。金富琳公司对上述物业计算方式无异议。按照《租赁合同》第24.5条约定，自合同期限届满后至实际返还商铺期间的物业管理费应按照计算标准的100%计算。故金富琳公司应向两岸公司支付至2016年11月30日止的物业管理费4768.9元（之后的物业管理费，按照6元/月/平方米，以44.99平方米为基数，自2016年12月1日计算至实际返还商铺之日止）。
其五，关于水电费问题。按照《租赁合同》第4.3.2条，免税商场的能源费用以实际发生情况进行公摊，具体标准和费用由甲方另行公布，乙方应无条件按照上述标准和费用支付能源费用。两岸公司提供的水电费明细可以证明至2016年11月30日止的水电费为7294.5元。对该费用应当予以支持。两岸公司尚主张按照2016年11月30日之后的水电费，但其未能提供证据证明水电费的实际发生情况，故不予支持。
金富琳公司主张两岸公司尚拖欠所谓补贴款项，但其在庭审中确认上述款项并非民事法律关系所产生，故上述款项并非本案审理范围。若金富琳公司对上述款项存在争议，应当通过其他合法途径寻求救济。
四、关于金富琳公司是否需要支付两岸公司因本案产生的律师费的问题。《租赁合同》第18条已约定在金富琳公司欠付租金、迟交费用及其他违约行为而引起的诉讼所产生的一切费用（包括支出的律师费），均应由金富琳公司承担。因金富琳公司的违约行为，两岸公司因此花费律师费10000元。依合同约定，该律师费应由金富琳公司负担。
一审法院判决：一、金富琳公司应于判决生效之日起十日内立即腾空位于平潭台湾免税市场一号楼一层K6商铺，并将该商铺返还给两岸公司；二、金富琳公司应于判决生效之日起十日内向两岸公司支付拖欠的租金42523.92元及租赁期限届满后的占有使用费（占有使用费以每月8890.02元为标准，自2017年6月18日起计算至实际返还商铺之日止），其中应当扣除金富琳公司多缴纳的履约保证金11506.25元及合同期满后缴纳的费用共计36303.37元；三、金富琳公司应于判决生效之日起十日内向两岸公司支付相应的违约金（违约金按照年利率6%计算，其中4445元从2015年9月1日起算，4445元从2015年10月1日起算，4445元从2015年11月1日起算，4445元从2015年12月1日起算，4445元从2016年1月1日起算，4445元从2016年2月1日起算，4445元从2016年3月1日起算，4445元从2016年4月1日起算，4445元从2016年5月1日起算，2519元从2016年6月1日起算，上述款项均计算至租金还清之日止）；四、金富琳公司应于判决生效之日起十日内向两岸公司支付拖欠的水电费7294.5元及至2016年11月30日止的物业管理费4768.9元（之后的物业管理费，按照6元/月/平方米，以44.99平方米为基数，自2016年12月1日计算至实际返还商铺之日止）；五、两岸公司有权没收金富琳公司缴纳的履约保证金26670.07元；六、金富琳公司应于判决生效之日起十日内向两岸公司赔偿因本案产生的律师费10000元；七、驳回两岸公司的其他诉讼请求；八、驳回金富琳公司的诉讼请求。本诉案件受理费100元，由金富琳公司负担；反诉案件受理费2227.5元，由金富琳公司负担1069.2元，两岸公司负担1158.3元。
二审中，各方均无新证据提交。
根据本案现有证据，本院对一审认定的事实予以确认。
本院认为，一、关于履约保证金是否应冲抵租金的问题。案涉租赁物约定面积与实际租赁面积不一致，金富琳公司应缴纳的履约保证金为26670.07元，但实际缴纳了38176.32元，两岸公司应当退还多收取的11506.25元。首先，金富琳公司关于多收取的履约保证金应逐笔抵扣欠付的租金的辩解符合情理，本院予以采纳。11506.25元可折抵金富琳公司欠付的2015年9月、10月全部租金及11月租金中的2616.25元，故金富琳公司尚欠租金为31017.67元（42523.92元-11506.25元），其中2015年11月租金欠付1828.75元（4445元-2616.25元），2015年12月-2016年6月欠付租金4445元，2016年6月欠付租金2519元。其次，26670.07元履约保证金根据合同约定，因金富琳公司拖欠租金违约，两岸公司有权收取，故一审法院准予两岸公司收取该履约保证金是正确的；金富琳公司关于以此折抵租金、水电费的上诉主张，无法定或约定依据，本院不予采纳。最后，案涉约定中同时就逾期付款违约金与履约保证金作出约定，该约定并不违反法律规定，一审法院尊重双方当事人的约定，支持两岸公司收取履约保证金及逾期付款违约金的主张，是正确的。
二、关于租赁期限届满后的占有使用费计付标准问题。金富琳公司对合同中关于租期届满后的占用费按租赁期内租金的200%计付的约定是明确知晓的，案涉租赁合同系双方真实意思表示，双方应当有依法全面诚信履约的准备。然而，本案中，金富琳公司在租期内拖欠租金、物业费、水电费，2016年6月18日租期届满后又拒不归还租赁物，还辩称搬出店铺难度很大。金富琳公司作为盈利性机构，选择是否及时搬离案涉租赁物，应当有一个理性考量。金富琳公司若认为约定的占用期间费用过高，则应在租期届满后及时搬离，但金富琳公司至今未搬离，却请求法院将占用费调减至租赁合同约定的租金标准，若本院支持其主张，将使得作为原租赁合同的违约方的金富琳公司，借司法裁判通过强行占用租赁物方式实现以原合同约定的租金标准续租的目的，该结果严重违背意思自治原则，违背诚实信用原则，故本院不可能采纳。一审法院依约判令金富琳公司按合同约定给付逾期占用费，与金富琳公司的预期一致，并无不当，本院予以维持。
综上，上诉人的上诉人理由部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持福建省平潭县人民法院(2016)闽0128民初3358号民事判决第一、四、五、六、七、八项；
二、变更福建省平潭县人民法院(2016)闽0128民初3358号民事判决第二项为：金富琳（平潭）实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向平潭自由贸易区两岸发展有限公司支付拖欠的租金31017.67元及租赁期限届满后的占有使用费（占有使用费以每月8890.02元为标准，自2017年6月18日起计算至实际返还商铺之日止），其中应当扣除金富琳（平潭）实业有限公司合同期满后缴纳的费用共计36303.37元。
三、变更福建省平潭县人民法院(2016)闽0128民初3358号民事判决第三项为：金富琳（平潭）实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向平潭自由贸易区两岸发展有限公司支付相应的违约金（违约金按照年利率6%计算，其中1828.75元从2015年11月1日起算，4445元从2015年12月1日起算，4445元从2016年1月1日起算，4445元从2016年2月1日起算，4445元从2016年3月1日起算，4445元从2016年4月1日起算，4445元从2016年5月1日起算，2519元从2016年6月1日起算，上述款项均计算至租金还清之日止）
本案二审案件受理费2227.5元，由金富琳（平潭）实业有限公司负担。一审案件受理费按一审判决执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 林秀榕
审 判 员 薛闳引
审 判 员 王燕燕
二〇一七年十一月二十三日
法官助理 魏 昀
书 记 员 林 俊