上海市金山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）金民三（民）初字第2564号
原告（反诉被告）某某国际（上海）鞋业有限公司，住所地某某某。
法定代理人王某某，总经理。
委托代理人王某某，系某某国际（上海）鞋业有限公司法律顾问。
委托代理人董某某，系某某国际（上海）鞋业有限公司财务经理。
被告刘某某（反诉原告），男，某年某月某日生，汉族，住某某某。
委托代理人宋某某，上海市某某律师事务所律师。
原告（反诉被告）某某国际（上海）鞋业有限公司（以下统称原告）诉被告（反诉原告）刘某某（以下统称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告提起反诉，后依法适用简易程序于2013年10月31日公开开庭对本诉及反诉合并进行了审理。原告委托代理人王某某、被告委托代理人宋某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2012年9月11日签订了《房屋租赁合同》，合同约定被告将位于上海市某某新区潍坊西路2弄11号4801室房屋出租给原告。合同生效后，原告依约向被告缴纳了房屋押金人民币（下同）54，000元。在合同履行过程中，经双方协商于2013年5月5日解除合同。原告向被告结清全部租金后，被告却拒绝退还原告缴纳的房屋押金，故请求法院判令被告退还房屋押金54，000元及利息。
被告答辩并反诉称，对于双方签订合同，原告租金�付至2013年5月5日，以及其收取押金54，000元均无异议。合同约定租期2年，原告未按时支付租金应按照月租金的5‰支付违约金。原告在合同履行过程中始终未按时支付租金，并于2013年5月违约单方面提出解除合同，致被告造成损失。故请求原告主张的押金可在本案反诉中折抵，并提起反诉，请求：1、原告支付迟延履行违约金7，290元；2、原告支付2013年5月6日至5月19日租金11，700元；3、原告支付3个月房屋空置租金损失费81，000元；4、原告支付自2013年8月至2014年9月的租金差价60，000元。庭审中，被告自愿放弃第1项反诉请求。
原告针对被告反诉辩称，原告在合同解除后通知被告退还押金，被告在3个月内未起诉，表明认可合同业已解除。故请求法院驳回被告的反诉请求。
经审理查明，原、被告于2012年9月11日签订了《房屋租赁合同》。合同约定：被告将位于上海市某某新�潍坊西路2弄11号4801室房屋出租给原告；租期2年，自2012年9月21日至2014年9月20，年租金324，000元，支付方式为押二付一，每月15至20日之前支付租金，逾期按月租金的5‰支付违约金；一方违反合同有关条款，另一方有权追究违约责任，对造成经济损失的应予赔偿等等。同年9月17日，原、被告及中介方签订《补充协议》，将租赁到期日延后3天即2014年9月23日，3天延续期免租金。同年9月18日，原告给付被告押金54，000元。2013年5月14日，原告向被告发出法律函，表示租金付清，合同已解除，被告应于2013年5月31日前退还押金54，000元。
另查明，涉租房屋系王玉竹、关东元所有。王玉竹于2012年8月3日委托本案被告处理涉租房屋的租赁事宜。
审理中双方一致确认原告支付租金至2013年5月5日。
审理中原告表示，原告租赁房屋系为公司高管居住使用，因公司负责人异动，实际居�人于2012年4月26日开始不居住涉租房屋，并于同年5月5日双方口头约定解除合同，是为行使约定解除权。另有一些电子邮件可以佐证上述事实。
审理中被告表示，其于2013年5月19日收到原告于2013年5月14日发来的法律函，同意收到日为合同解除日。之后，被告为防止损失扩大而积极寻找他人租赁房屋。原告在被告未表示同意的情况下擅自解除合同应承担在相应违约责任。原告提供的电子邮件，与本案主体不符且真实性也无法确认。
以上事实，由原告提供的双方主体信息、房产证、委托书、涉租房屋居住人的身份信息、《房屋租赁合同》、《补充协议》、银行付款电子回单、发票、收据、电子邮件；被告提供的银行帐户历史明细、法律函、收件凭证、《房屋包租合同》、完税证，以及双方当事人所作陈述等证据证实。
本院认为，本案被告基于房屋所有权人之一同意而�原告签订的合同，应当认定为合法有效，对当事人具有法律约束力。原告主张双方合同已口头解除，且行使的是为约定解除权，因双方合同对该情形下原告具有解除权未作约定，且原告无证据佐证合同已口头解除的事实，故本院不予采信，原告应当承担擅自解除合同的违约责任。被告在收到原告的法律函后自愿表示同意解除合同，本院可予确认，故对原告主张被告支付2013年5月6日至5月19日租金请求予以支持。合同解除后，被告应当退还押金，但合同解除后相关事宜未作处理的情况下，原告主张押金利息损失无法律依据，本院不予支持。虽被告表示同意解除合同，但并未表示其放弃追究违约责任权利。双方合同对于双方违约只作概括约定，即违约一方应赔偿对方因违约造成的经济损失。鉴于租赁合同的特点，以及合同约定的押二，本院酌情支持原告房屋空置2个月的�金损失54，000元；至于被告以双方合同履行后可以获得的利益，与被告与案外人间另签合同获得的利益相比较主张的租金差额损失。首先，原告不应负有该损失发生的预见义务，事实上也不可能预见；其次，本院已支持被告主张的房屋空置损失，应当相当于违约所造成的损失。因此，被告的该项主张难获本院支持。
综上，为了保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百四十二条之规定判决如下：
一、本诉被告刘某某退还本诉原告某某国际（上海）鞋业有限公司房屋押金54，000元；
二、反诉被告某某国际（上海）鞋业有限公司支付反诉原告刘某某租金11，700元；
三、反诉被告某某国际（上海）鞋业有限公司支付反诉原告刘某某房屋空置租金损失54，000元；
上述三项折抵后，反诉被告某某国际（上海）鞋业有限公司应支付反诉原告刘某某11，700元，定于本判决生效后十日内付清；
四、驳回本诉原告某某国际（上海）鞋业有限公司、反诉原告刘某某的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费575元，由本诉被告刘某某负担；反诉案件受理费减半收取1750元，由反诉原告刘某某负担1031元，反诉被告某某国际（上海）鞋业有限公司负担719元。本诉被告、反诉被告所负之款，均应于本判决生效之日起七日内缴纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 金志荣
二〇一三年十一月十三日
书 记 员 张 辉
附：相关法律条文
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
……
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。