山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁10民终2168号
上诉人（原审被告）：宋维涛，男，1968年7月5日生，汉族，住乳山市。
委托诉讼代理人：朱凤海、宋超颖，山东海明达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：乳山光谷新力房地产有限公司，住所地乳山市银滩度假区。
法定代表人：尹刚，董事长。
诉讼代表人：王传生，乳山光谷新力房地产有限公司重整管理人负责人。
委托诉讼代理人：杜祥国、姜晶瑜，山东东方未来律师事务所律师。
上诉人宋维涛因与被上诉人乳山光谷新力房地产有限公司（以下简称新力公司）破产撤销权纠纷一案，不服乳山市人民法院（2015）乳商初字第317号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
宋维涛上诉请求：撤销一审判决，依法驳回新力公司的诉讼请求。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。新力公司共向宋维涛借款100万元，至今新力公司仅支付了20万元使用费，不存在借款472500元、归还20万元的事实；2.一审判决适用法律错误。新力公司已将案涉房产出售给宋维涛，双方签订了《商品房买卖合同》，且进行了备案登记，具有公示公信的效力，双方先后设立商品房买卖和民间借贷两个法律关系，新力公司认为双方是民间借贷合同关系而非商品房买卖合同关系是错误的；《商品房买卖合同》和《借款协议书》均为依法成立并生效的合同，《商品房买卖合同》不存在新力公司主张的合同法所规定的合同解除的法定情形，《借款协议书》约定的《商品房买卖合同》的解除条件未成就，应当继续履行《商品房买卖合同》；《借款协议书》中关于“如新力公司不能按期归还借款，新力公司自愿将上述登记的房产以商品房销售合同约定的2500元／米2销售给宋维涛”的约定，并非法律上禁止的流押条款，一审判决不符合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条关于以签订买卖合同为借款合同进行担保的规定，即使宋维涛的债权不享有抵押优先权，也应作为有保证的债权；3.一审法院程序违法。本案于2015年立案，直到2017年9月判决，已过审理期限，且一审法院于2015年4月裁定解除了本案3套房屋的买卖合同备案登记，并已执行完毕，而本案不符合先予执行的条件。
新力公司辩称，宋维涛与新力公司签订《商品房买卖合同》实际上是为借款提供担保，双方未形成真正的房屋买卖关系，亦未办理抵押登记，宋维涛对案涉房屋不享有抵押权和物权；在破产程序中，法律仅规定已缴纳大部分购房款的消费性购房者享有房屋的所有权，而宋维涛并未支付购房款，不是真正的消费性购房者，且在新力公司进入重整时，案涉房屋均未建成，《商品房买卖合同》仅进行了备案登记，宋维涛不享有《中华人民共和国物权法》规定预告登记的效力；在重整程序中，宋维涛亦于2014年3月19日向管理人申报了借款普通债权，管理人依法审查认定宋维涛仅享有普通债权，宋维涛收到审查意见书后未提出异议或向人民法院提起诉讼，该认定结果已被一审法院裁定予以确认，据此，管理人为保障重整计划的顺利进行，在新力公司向法院提供担保的情况下，依法向法院申请先予执行，并不违反法律规定。请求驳回宋维涛的上诉请求，维持原判。
新力公司向一审法院起诉请求：宋维涛协助新力公司办理撤销乳山市银滩旅游度假区银龙湾小区2A－1909、2009、2109共计三套房屋买卖合同的备案登记。
一审法院认定事实：2012年11月20日，新力公司与宋维涛签订《借款协议书》，约定：1.新力公司向宋维涛借款50万元；2.期间为6个月（自2012年11月20日至2013年5月20日），每月5日前新力公司支付当月借款使用费2万元。新力公司如每月不能按时还款，即终止合同，新力公司应向宋维涛支付违约金50万元；3.新力公司为保证所借款项能够按以上约定期限归还，本协议签订时，双方同时订立《商品房销售合同》，由新力公司在本协议签订之日办理预售登记，办理预售登记的房屋新力公司不得再次销售或做其他处分，否则视为违约。如新力公司不能按期归还借款，新力公司自愿将上述登记的房产以商品房销售合同约定的2500元／米2销售给宋维涛（预售合同号为:W1206195、W1206196、W1206197）；4.新力公司应在借款期届满前清偿上述借款，如不能按时归还或有违约行为，应当另向宋维涛支付违约金15万元。当日，双方按照协议约定签订了《商品房买卖合同》（预售合同号为:W1206195、W1206196、W1206197），将新力公司开发的银龙湾小区2A－1909、2009、2109共3套房屋以2500元／米2出售给宋维涛，并到乳山市房管局办理了备案登记。同日，宋维涛向新力公司实际出借45万元。
2012年11月22日，新力公司与宋维涛又签订了《借款协议书》，约定：1.新力公司向宋维涛借款50万元；2.期间为6个月（自2012年11月22日至2013年5月22日），每月5日前新力公司支付当月借款使用费2万元。新力公司如每月不能按时还款，即终止合同，新力公司应向宋维涛支付违约金15万元；3.新力公司为保证所借款项能够按以上约定期限归还，本协议签订时，双方同时订立商品房销售合同，由新力公司在本协议签订之日办理预售登记，办理预售登记的房屋新力公司不得再次销售或做其他处分，否则视为违约。如新力公司不能按期归还借款，新力公司自愿将上述登记的房产以商品房销售合同约定的2500元／米2的价格销售给宋维涛（预售合同号为:W1206198、W1206199、W1204320）；4.新力公司应在借款期届满前清偿上述借款，如不能按时归还或有违约行为，应当另向宋维涛支付违约金15万元。当日，宋维涛向新力公司实际出借47万元。双方虽签订了《商品房买卖合同》（预售合同号为:W1206198、W1206199、W1204320），但未办理备案登记。借款到期后，新力公司未能归还上述借款。
2013年12月20日，一审法院以(2013)乳商破字第3－1号民事裁定受理新力公司重整一案。2014年3月19日，宋维涛向管理人申报了债权，数额为141.19万元，其中原始债权100万元、利息债权40万元、案件受理费1.19万元。管理人经审查认为，新力公司、宋维涛之间并不存在真实的房屋买卖合同关系，双方签订的《商品房买卖合同》实际是为借款合同提供的担保，确认宋维涛对新力公司享有普通债权，在规定的期限内宋维涛未提出异议。2014年12月24日，一审法院根据新力公司管理人的申请，以（2103）乳商破字第3－13号民事裁定确认宋维涛对新力公司享有923013.7元普通债权。为执行重整计划，管理人要求宋维涛协助撤销上述房产的备案登记，因宋维涛拒绝，新力公司诉至一审法院。2015年4月28日管理人向一审法院提出先予执行的申请，请求先予撤销上述房屋买卖合同的备案登记。2015年4月29日，一审法院以（2015）乳商初字第317号民事裁定解除上述3套房产的房屋买卖合同备案登记，并于次日向乳山市房管局送达了协助执行通知书，现已先予执行完毕。
另查明，2013年8月1日，宋维涛向一审法院提起诉讼［（2013）乳城民初字第709号案］，要求新力公司及哈尔滨阳光房地产开发有限公司乳山分公司给付欠款100万元及违约金。依据的事实和理由为：“二被告于2012年11月20日、2012年11月22日向宋维涛借款100万元，并约定于2013年5月20日偿还。后经宋维涛多次索要，二被告拒付。现要求被告给付欠款及违约金。”
一审法院认为，一、关于新力公司、宋维涛之间是否存在真实的商品房买卖关系的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”本案中，双方签订的《借款协议书》明确约定：“为保证所借款项能够按以上约定期限归还，本协议签订时，甲乙双方同时订立商品房销售合同，……如新力公司不能按期归还借款，新力公司自愿将上述登记的房产以商品房销售合同约定的2500元每平方米的价格销售给宋维涛……”。首先，从合同约定的双方当事人的权利义务上看，新力公司的目的是取得宋维涛提供的借款，而非出卖案涉商品房，宋维涛的目的是为了获得利息，而非买受案涉商品房。双方签订的《商品房买卖合同》是保证新力公司能及时还本付息，在新力公司无法偿还债务时，以其自有房产抵偿债务，达到宋维涛及时实现债权的目的。其次，2013年8月1日，宋维涛向法院起诉时的诉讼请求为要求新力公司给付欠款100万元及违约金，而非要求履行《商品房买卖合同》。再次，宋维涛向管理人申报的债权为：原始债权100万元、利息债权40万元、案件受理费1.19万元，亦未主张双方之间系商品房买卖关系，且经管理人审查认为宋维涛对新力公司享有普通债权，宋维涛在规定的期限内亦未提出异议，其债权已被法院（2103）乳商破字第3－13号民事裁定确认。综上，应当认定双方签订《商品房买卖合同》的真实意思是以商品房买卖合同为借款合同提供担保。
二、关于宋维涛对新力公司是否享有抵押优先债权的问题。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”根据上述法律规定，双方以签订《商品房买卖合同》为民间借贷提供担保，只对商品房合同备案登记而未按照法律规定进行抵押登记，虽不影响担保合同的成立，但双方就案涉房产设定的抵押权并未生效。所以，宋维涛对新力公司不享有抵押优先债权，而是普通债权。故对新力公司的诉讼请求，予以支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百八十七条规定，于2017年9月10日判决：解除乳山市银滩旅游度假区银龙湾小区2A－1909、2A－2009、2A－2109房屋买卖合同的备案登记（已执行完毕）。案件受理费50元，由宋维涛承担。
二审中，当事人未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，首先，关于新力公司与宋维涛签订的案涉《商品房买卖合同》的性质问题。新力公司因向宋维涛借款而与其签订《商品房买卖合同》，并约定如到期不能还款则房屋由宋维涛自行处置。据此，可以认定双方之间的真实意思表示为民间借贷关系而非商品房买卖合同关系，《商品房买卖合同》是为双方之间债务履行的担保方式。至于双方借款的数额以及尚欠款的数额对本案的处理并无影响，在此不予赘述。
其次，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求，当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不能履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖合同标的物，以偿还债务。”该规定清楚地表明了对出借人与借款人间的法律关系应以实际的民间借贷关系来认定和处理，对双方间的买卖合同不能作有效认定和处理。正因为如此，当出借人坚持以履行买卖合同主张权利的，以裁定方式驳回起诉。该司法解释规定当借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人有权申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务，并未授予出借人就买卖合同标的物进行拍卖行使优先受偿权之意。据此，新力公司与宋维涛签订的《商品房买卖合同》仅进行了备案登记而未按照法律规定进行抵押登记，宋维涛对案涉房屋不享有预告登记的效力，对新力公司不享有抵押优先债权，而是普通债权，一审法院据此判令解除对案涉房屋的备案登记并无不当，本院予以维持。
再次，在新力公司重整过程中，宋维涛向管理人申报了债权，管理人经审查认为宋维涛对新力公司享有普通债权，对此，宋维涛在规定的期限内未提出异议，一审法院亦以（2103）乳商破字第3－13号民事裁定确认宋维涛享有普通债权，同时根据管理人的申请予以先予执行，并不违反法律规定。而一审法院在审理时虽存在超审限的问题，但不属于法律规定的严重违反法定程序的情形。同时，该程序瑕疵并不影响当事人的实体权利，亦不会在实质上改变案件的最终结果，故宋维涛以程序违法为由主张撤销一审判决的理由不当，本院亦不予支持。
综上所述，宋维涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由宋维涛负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨秀萍
审判员 万景周
审判员 侯善斌
二〇一七年十一月二十九日
书记员 邓雯涛