西安市未央区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0112民初6186号
原告雷玉萍，女，1976年1月7日出生，汉族，陕西省延长县公安局刑警大队民警。
委托代理人郑小敏，女，中国石油集团测量有限公司工程师。
被告西安特盖泽尔酒店管理有限公司。住所地：西安市碑林区太白北路*号*幢*座*单元**层**号。注册号610103100012719。
法定代表人王炬，经理。
委托代理人白晓腾，陕西惠智律师事务所律师。
委托代理人景兰香，陕西惠智律师事务所律师。
原告雷玉萍与被告西安特盖泽尔酒店管理有限公司（以下简称特盖泽尔酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告雷玉萍的委托代理人郑小敏、被告特盖泽尔酒店的委托代理人白晓腾、景兰香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告雷玉萍诉称，其为荣华•北经城8号楼13014号房的业主。被告因经营酒店需要，于2013年10月18日与其签订《房屋租赁合同书》和《装修及设备折旧补偿合同书》。合同约定，租赁期限自2013年9月1日至2032年8月31日止，月租金800元，装修及设备折旧补偿金1061元，每三年递增3%。租金和补偿金按月支付，支付时间为每月10日前。如拖欠支付租金、补偿金，被告应承担违约金。合同还约定，若被告拖欠租金、补偿金达30天或以上，其有权采取强制措施收回出租房屋。同日，其与被告又签订《装修配置委托协议书》一份，并按照约定向被告支付60650元，委托被告按照约定标准对房屋进行装修和配置。合同履行中，被告自2016年4月以来未足额支付租金。现请求判令：1、解除其与被告签订的《房屋租赁合同书》和《装修及设备折旧补偿合同书》，被告按照装修约定向其交回房屋和设备，缴纳完至交回日的物业费、电梯费、卫生费，交还房屋电卡、水卡、煤气卡；2、被告支付2016年4月至合同解除之日的租金、装修及设备折旧补偿金，并按照每日3‰的标准支付逾期支付租金和补偿金的违约金；3、被告承担违约金10万元；4、被告承担案件诉讼费。
被告特盖泽尔酒店辩称，按照双方租赁合同约定交房后有一年的免租期，但开发商至2014年4月8日才交房。根据双方补充协议的约定，免租期应该顺延至2015年4月9日。从此时起算，其已经向原告预付了8个月租金，并不存在拖欠。因其不存在拖欠租金，故不应解除双方合同，不应支付违约金，同时原告主张的违约金明显过高。综上，请求依法驳回原告诉请。
经审理查明，原告雷玉萍为荣华•北经城8号楼1单元13014号房屋买受人，与开发商西安荣华集团有限公司签订的《商品房买卖合同》约定的交房日期为2013年11月30日前。2013年10月18日，原告与被告签订《房屋租赁合同书》，约定原告将该房租与被告，租赁期限二十年，自2013年9月1日至2014年8月31日为房屋验收、装修、开业筹备期，免收租金；正式起租日为2014年9月1日至2032年8月31日。月租金800元，每三年递增3%，每月10日前支付。如被告拖欠租金10天以上，除应补足拖欠租金外，还应按照拖欠数额每日承担3‰的罚金。如被告拖欠租金达30天或以上，原告有权采取强制措施收回出租房屋。原告委托被告代理完成收房程序，开发商交房时水电暖天然气应接通，网络、有线电视、电话等具备安装条件，如超过起租日期以上条件仍未达到，起租时间将相应顺延。双方还约定，合同履行三年内，任何一方终止本合同，违约方应向对方支付违约金5万元。同日，双方还签订了《装修及设备折旧补偿合同书》、《装修配置委托协议书》及《收房委托书》,约定原告支付被告60650元，委托被告对房屋进行装修并配置家具家电。被告每月向原告支付装修及设备折旧补偿费1061元。原告委托被告办理涉案房屋的收房手续。2014年9月13日原、被告签订《补充协议》一份，被告表示因部分土建工程及交房等问题，其于2014年5月才开始对酒店进场装修，并于2014年9月初顺利完成酒店的全部装修工作，并已达到试营业的初步条件。为体现对业主的诚意，愿意提前预付房屋租金。2014年9月13日，被告向雷玉萍账户支付了第一笔租金和装修及设备折旧补偿费共计1861元（其中房租800元、装修及设备折旧补偿费1061元）。此后每月均按照该数额支付至2016年3月，并自2015年5月起在转账中注明为当月房租。2016年4月11日，被告向雷玉萍账户转账620元，注明为4月份房租。对此，被告工作人员通过微信解释称，2015年2月26日业主投诉导致酒店停业5天，2015年9月26日业主维权导致停业15天，共计停业20天造成的损失，从2016年4月份房租中扣除。2016年6月13日，原告向本院起诉，形成诉讼。另查，2016年5月至11月的房租、装修及设备折旧补偿金被告亦未支付，12月的租金、装修及设备折旧补偿金已经支付。庭审调解因双方分歧较大未果。
以上事实，有《商品房买卖合同》、《房屋租赁合同书》、《补充协议》、支付流水、微信聊天记录及当事人陈述等在卷佐证。
本院认为，合同当事人应当按照约定全面履行各自义务。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，该合同书合法有效，原、被告均应按照约定全面履行合同义务。双方租赁合同约定由被告向开发商收取房屋，故被告主张开发商逾期交房，应当提供相应的证据。现其提交的水、电卡交接单等不能直接证明交房时间，且被告自2014年9月起每月均按照约定向原告足额支付租金、装修及设备折旧补偿金，又自2015年3月起均在支付流水中注明为当月房租，故被告关于其向原告预付租金的抗辩意见，本院不予采信。发生纠纷应当选择合法途径加以解决，被告认为业主的投诉、维权不当给其酒店经营产生损失可以依法解决，但其在2016年4月房屋租金中直接扣除损失并无依据，该行为明显不妥，现原告主张2016年4月的房屋租金，本院予以支持。原告主张的2016年4月的装修及设备折旧补偿金，本与本案不属于同一法律关系，但考虑此前均为一并支付及减少诉累，原告请求一并支付，本院予以支持。2016年4月，被告本应支付原告房租、装修及设备折旧补偿金共计1861元，现实际支付了10天的款项620元，还应再支付1241元。2016年5月至11月，被告共应支付原告租金、装修及设备折旧补偿金13027元，被告关于已经预付的意见，本院并未采纳，故应向原告补足。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。原告主张3‰的违约金，相较于被告拖欠的租金及折旧补偿金造成的损失明显过高，本院参照民间借贷纠纷中年利率不得超过24%的规定，酌情按照年利率24%进行计算。承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。2016年4月被告克扣租金的行为虽然不妥，且未及时支付5月、6月的租金，但原告就此未进行合理有效催告。又考虑被告现仍愿意继续履行合同，且已经支付了12月份房租，并无根本违约的意图，为维护合同稳定性，促进交易，故原告请求解除《房屋租赁合同书》、交回房屋、交还水卡、电卡、煤气卡的请求，本院不予支持。根据双方租赁合同约定，物业费、电梯费、卫生费应由被告直接交纳给物业公司，现原告要求被告交清上述费用并无依据，本院不予支持。原告主张5万元违约金，按照双方租赁合同约定应在单方违约导致合同终止时适用，现原告请求不符合该约定，本院不予支持。本案系房屋租赁合同纠纷，原告要求解除双方签订的《装修及设备折旧补偿合同书》并依据该合同主张的违约金5万元，与本案并非同一法律关系，本案不予处理，原告可以另案主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百四十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、被告西安特盖泽尔酒店管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告雷玉萍2016年4月至11月的租金、装修及设备折旧补偿金共计14268元，并支付违约金（其中以1241元为基数按照年利率24%从2016年4月12日计算至本判决确定的给付之日；以1861元为基数，按照年利率24%分别自2016年5月11日、6月11日、7月11日、8月11日、9月11日、10月11日、11月11日起计算至本判决确定的给付之日）；
二、驳回原告雷玉萍其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2407元（原告已预交），现由原告承担2000元，被告承担407元。被告承担部分于上述第一项付款时一并支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 李 涛
人民陪审员 贺群牛
人民陪审员 李新平
二〇一六年十二月二十六日
书 记 员 尚拥郃