吉林省延吉市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉2401民初269号
原告：杨光伟，男，汉族，1975年4月5日生，住和龙市。
委托代理人：王美玲，吉林海兰江律师事务所律师。
被告：延边城美建筑安装有限公司，住所地延吉市。
法定代表人：冯尚英，董事长。
委托代理人：李日光，吉林敖联律师事务所律师。
第三人：延边东城房地产开发有限公司，住所地延吉市。
法定代表人：ＸＸ，经理。
原告杨光伟诉被告延边城美建筑安装有限公司（以下简称城美建筑公司）、第三人延边东城房地产开发有限公司（以下简称东城房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。杨光伟的委托代理人王美玲、城美建筑公司的委托代理人李日光到庭参加诉讼。东城房地产公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨光伟诉称：2014年9月5日，杨光伟与东城房地产公司签订购房合同，约定由杨光伟购买位于延吉市领域东城房屋。签订合同后，杨光伟依约支付了房屋按揭首付款114525元，但东城房地产公司违约未按期交房。2016年8月，城美建筑公司以东城房地产公司拖欠其工程款为由，向延吉市人民法院提起建筑工程施工合同纠纷案，并申请对东城房地产公司开发的领域东城6号楼部分房屋进行诉讼保全，其中包括杨光伟购买的房屋。杨光伟得知房屋被查封后，向法院提出异议。2016年12月20日，延吉市人民法院作出（2016）吉2401财保304-15号民事裁定，驳回了杨光伟的异议。至此，杨光伟向法院提起了案外人执行异议之诉。杨光伟认为法院作出的民事裁定认定事实不清，适用法律错误。本案是针对诉讼保全提出的复议，不应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》。根据该规定中的第七条，当事人、利害关系人认为执行过程中或者执行保全、先予执行裁定过程中的下列行为违法提出异议的，法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查，对于保全裁定提出异议的，不属于本条所规定的执行异议范畴，当事人应当依据民事诉讼法第一百零八条申请复议。本案中的民事裁定，应适用民事诉讼法第一百零八条及其司法解释的第一百六十六条、第一百七十二条的有关规定。民事诉讼法的司法解释第一百六十六条规定“裁定采取保全措施后，有下列情形之一的，人民法院应当作出解除保全裁定：（一）保全错误的；（二）申请人撤回保全申请的；……”。保全错误包括保全了与诉讼无关的，根本不可能承担实体责任的案外人的财产，保全财产数额或范围超出了申请保全方诉讼请求的数额或范围。本案中，城美建筑公司申请保全了包括杨光伟购买的房屋在内的共46套房屋，总价值近1400万元，但起诉数额是790万元，明显超出诉讼请求的数额进行保全，并且杨光伟与东城房地产公司签订有合法的房屋买卖合同，因此该保全裁定侵害了杨光伟的合法权益。（2016）吉2401财保304-15号民事裁定书认为双方签订的购房合同效力不确定，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条驳回复议请求，该规定是指在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同，如果该规定适用于本案的情况下，既然法院认为双方的合同效力不确定，就不能依据该二十九条驳回复议，应当待双方的合同效力确定后，再作出结论。杨光伟认为本案不应适用该二十九条规定，因此无需审查双方之间签订的购房合同效力。城美建筑公司申请保全的目的是为了行使工程款的优先受偿权，根据法释【2002】16号批复规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。本案中，杨光伟已经按照合同约定支付了首付款，因此城美建筑公司的优先受偿权不能对抗买受人。现诉至法院，要求解除位于延吉市领域东城6号楼4单元301号房屋的保全，并要求由城美建筑公司负担诉讼费。
城美建筑公司辩称：延吉市人民法院作出的（2016）吉2401财保304-15号民事裁定结论正确。涉案房屋的开发单位及财产所有权人均为东城房地产公司，而涉案房屋的工程建设单位为城美建筑公司。两个公司之间存在债权债务关系，保全申请标的物与本案有关。杨光伟与东城房地产公司之间签订的购房合同系无效合同，理由是涉案房屋没有取得任何手续（五证当中任何手续都没有的违建建筑），法院作出的民事裁定符合民事诉讼法第一百条至一百零三条的规定。基于以上事实和法律规定，请求驳回杨光伟的诉讼请求。
东城房地产公司未陈述意见。
经审理查明：2014年9月5日，杨光伟（买受人乙方）与东城房地产公司（出卖人甲方）签订一份购房合同，主要约定：乙方自愿定购涉案房屋，总面积81.5平方米，总房款354525元；关于付款方式，首付款于签订本合同当日交付，余款办理银行贷款；办理房照、土地使用证的一切相关税、费，由乙方全部承担；交付日期为2016年5月30日，在乙方交齐全部房款及办理房照、土地使用证的税、费的情况下，甲方将钥匙交给乙方，乙方在甲方通知取钥匙之日起15日内领取钥匙，如不按时领取钥匙，所产生的一切后果由乙方自行承担；甲方承若在乙方购房6个月—1年时间内，给予办理房产预登记；本协议书一式两份，甲、乙双方各执一份，自双方签订之日起生效。签订合同当日，杨光伟给付了首付款114525元，但余款至今未付清。庭审中，杨光伟的代理人陈述东城房地产公司始终未通知办理银行贷款手续，此外杨光伟的妻子张利于2016年12月份领取涉案房屋钥匙后，至今未装修，也未使用。
另查，2016年8月31日，本院受理的城美建筑公司诉东城房地产公司建设工程合同纠纷一案中，经城美建筑公司申请，本院于2016年8月29日作出（2016）吉2401财保304号民事裁定，冻结了东城房地产公司名下的位于延吉市领域东城6号楼的46套房屋，其中包括涉案房屋。该案中，城美建筑公司在第一次开庭时提出的诉讼请求有：一、判令解除双方于2014年6月29日签订的建设工程总承包合同；二、判令东城房地产公司支付工程款7901220.55元及利息（从起诉之日起至实际偿还之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算），并支付违约金（按照工程总造价的0.3%）；三、判令东城房地产公司负担诉讼费。经查，该案仍在审理当中。
另外，案外人杨光伟对保全的涉案房屋提出异议后，2016年12月20日，本院作出（2016）吉2401财保304-15号民事裁定，以保全房屋的开发审批手续不完备，杨光伟与东城房地产公司签订的购房合同的效力尚不确定为由，驳回了杨光伟的复议请求。
再查，对于涉案房屋，东城房地产公司尚未取得商品房预售许可证明，且该公司与杨光伟之间签订的购房合同未在延吉市房产部门办理登记备案手续。
认定上述事实的证据有：杨光伟的身份证复印件一份、购房合同复印件一份、收据复印件一份、（2016）吉2401财保304-15号民事裁定书复印件一份、（2016）吉2401民初6249号案件的庭审笔录复印件两份、本院制作的调查笔录一份以及当事人的陈述。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，本案中，应认定杨光伟与东城房地产公司之间签订的购房合同为无效合同。因合同无效，杨光伟对涉案房屋不享有合法的实体权利。至此，关于杨光伟要求解除涉案房屋保全手续的诉请，本院不予支持。关于杨光伟提出在（2016）吉2401民初6249号案件中，保全的房屋总价值已超出诉讼标的额的主张，认为不属于执行异议之诉的审理范围，故不予评价。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告杨光伟的诉讼请求。
案件受理费6618元（原告已预交6618元），由原告杨光伟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审判长 林大海
审判员 陈 艳
审判员 尹永杰
二〇一七年四月七日
书记员 焦 雷