湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第01782号
上诉人（原审被告）长沙融程花园酒店有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区湘府中路9号。
法定代表人李阿芬，董事长。
委托代理人肖育文，该公司职员。
被上诉人（原审原告）曾晓玫。
委托代理人曹频，湖南和润律师事务所律师。
委托代理人王静，湖南和润律师事务所律师。
原审被告湖南金信房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区湘府中路9号。
法定代表人张长宗，董事长。
委托代理人曾秀伟，该公司职员。
委托代理人肖育文，该公司职员。
上诉人长沙融程花园酒店有限公司（以下简称融程花园酒店）因与被上诉人曾晓玫、原审被告湖南金信房地产开发有限公司（以下简称金信公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院作出的（2014）雨民初字第03232号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2009年7月3日，曾晓玫（出租方、甲方）与融程花园酒店（承租方、乙方）、金信公司（担保方、丙方）签订《产权式酒店公寓租赁合同》，约定：1、甲方将位于长沙市雨花区湘府中路9号融程花园酒店南楼第12层第1218号房出租给乙方；2、租赁期：从起租日开始至2024年4月30日止，起租日为本合同的租赁房屋购置款总额及其相关费用到丙方账户的次月1日（以按揭方式支付购房款的须凭银行或丙方通知，由乙方向甲方发出起租日确认单）；3、乙方向甲方支付租金每年为74388元，折算每月为6199元。如甲方支付购买租赁房屋款发生变更的，则乙方向甲方支付的年度租金以甲方实际支付购房款的10%作为租金标准。租金按月支付，租金从起租日起计算，在每个月的最后一个工作日前支付当月租金；4、乙方统一在招商银行长沙分行窑岭支行代甲方开户，乙方将应付给甲方的租金存入甲方账户，则视为乙方已支付给甲方本人；5、甲乙双方按甲方与丙方所签订的《商品房买卖合同》约定的标准和时间交付租赁房屋；6、甲方全权委托乙方验收接收房屋，代签署房屋交接文件。丙方向乙方交付了甲方所购的房屋即视为甲方向乙方交付了租赁房屋；7、酒店正式开业后六个月内，乙方自愿在招商银行长沙窑岭支行开设账户存入相当于出租人一个月租金的款项作为租金备付金，确保按时支付租金；8、丙方须监督乙方正常经营，按时给甲方支付租金。丙方同意用其拥有产权的租赁房屋所在大厦的两层裙楼（价值约2.3亿元）对乙方支付甲方的租金承担连带担保责任；9、若遇重大情况影响正常付租，乙方在租金应付日前10天告知甲方。启用备付金后，仍发生租金延期支付，则每日按逾期租金的万分之三向甲方支付违约金。融程花园酒店未按照约定支付曾晓玫租金（具体的付款时间、金额明细详见附表1），曾晓玫与融程花园酒店、金信公司就相关事宜协商未果，曾晓玫诉至原审法院，请求依法判决：1、融程花园酒店向曾晓玫支付租金106622.8元；2、融程花园酒店向曾晓玫支付违约金2896.2元；3、金信公司对前述租金及违约金承担连带担保责任；4、融程花园酒店、金信公司承担本案的保全费及诉讼费。本案在审理过程中，曾晓玫明确支付其租金和违约金的截止时间为2014年7月31日。另查明，1、2009年4月18日，曾晓玫按约定收到融程花园酒店支付的最后两年租金148776元；2、截至2014年7月31日，融程花园酒店累计欠付曾晓玫租金104763.1元。
原审法院认为：曾晓玫与融程花园酒店、金信公司签订的《产权式酒店公寓租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应严格按照约定履行各自的权利义务。（1）关于租金。根据合同的约定，融程花园酒店应在每个月的最后一个工作日前支付当月租金，截至2014年7月31日，融程花园酒店累计欠付曾晓玫租金104763.1元，故曾晓玫请求融程花园酒店支付其租金104763.1元，符合合同约定和法律规定，原审法院予以支持。融程花园酒店辩称其支付给曾晓玫的最后两年的租金应抵扣其欠付的租金，不符合双方的约定，原审法院对其辩解意见不予采纳。（2）关于违约金。因融程花园酒店未按照约定支付其租金，根据合同约定，融程花园酒店在启用备付金后仍发生租金延期支付，则每日按逾期租金的万分之三向曾晓玫支付违约金。截至2014年7月31日，融程花园酒店累计需支付曾晓玫违约金4141元（具体的计算方式详见附表1），故曾晓玫请求融程花园酒店支付逾期支付租金的违约金2896.2元，原审法院予以确认。（3）关于金信公司的责任。金信公司自愿为融程花园酒店欠付的上述租金承担连带清偿责任，故曾晓玫请求金信公司对融程花园酒店欠付的上述租金债务承担连带担保责任，符合合同约定和法律规定，原审法院予以支持，对曾晓玫超过部分的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第二十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，遂判决：一、融程花园酒店于本判决生效后7日内支付曾晓玫租金104763.1元及违约金2896.2元；二、金信公司对融程花园酒店欠付的上述租金债务承担连带清偿责任；三、驳回曾晓玫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费2490元，因适用简易程序减半收取1245元，诉讼保全费1120元，合计2365元，由融程花园酒店负担。
融程花园酒店不服原审判决，向本院提起上诉称：一、曾晓玫收取最后两年租金的行为并没有在双方的租赁合同中约定，原审判决认定被上诉人是按照约定收取最后两年租金并不成立。曾晓玫收取的“最后两年租金”应按照公平合理的基本原则确定为融程花园酒店的“备付金”或者“保证金”，因为在租赁合同中曾晓玫有要融程花园酒店的“备付金”或者“保证金”或者提供但担保的意思表示。另外，融程花园酒店目前在经营上出现了极度的困难，用所谓的“最后两年租金”抵扣拖欠的租金完全符合本案的实际情况，在客观上也有利于维护双方当事人的利益。二、原审判决中对违约金采信万分之三每日的计算方法，支持了曾晓玫要求支付违约金的主张，该违约金计算明显偏高，应确定为万分之一每日为宜。据此，请求二审法院撤销原审判决，驳回曾晓玫的诉讼请求。
被上诉人曾晓玫答辩称：融程花园酒店没有按照合同约定的方式和时间支付相应的租金。曾晓玫从未实际收到过所谓最后两年的租金，融程花园酒店主张以最后两年租金抵扣之前的租金，没有事实和法律依据。万分之三的违约金是双方租赁合同的约定，不存在明显偏高的情形。请求二审法院维持原审判决。
原审被告金信公司陈述称：同意融程花园酒店的上诉意见。
在本院二审诉讼过程中，各方当事人均未向本院提交新的证据。
经审查，本院对于原审法院查明的事实予以确认。
本院认为：本案的争议焦点为融程花园酒店于2009年4月18日支付给曾晓玫的最后两年租金，能否抵扣融程花园酒店所欠付的租金。对此，融程花园酒店与曾晓玫签订的《产权式酒店公寓租赁合同》所约定的租赁期至2024年止，融程花园酒店于2009年支付给曾晓玫最后两年租金的行为属债务的提前履行，经曾晓玫同意后，合法有效。在上述租赁合同继续履行的情况下，融程花园酒店主张以2009年支付给曾晓玫的最后两年租金抵扣其所欠付的2014年7月31日前的租金有违诚实信用原则，缺乏法律依据，本院不予支持。另，融程花园酒店主张每日万分之三的违约金过高。因该违约金计算标准系融程花园酒店与曾晓玫的真实意思表示，且融程花园酒店并未提供充分证据证明该违约金计算标准过分高于曾晓玫的损失，故对融程花园酒店要求调减违约金计算标准的主张，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不能成立。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费2490元，由上诉人长沙融程花园酒店有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 坤
审判员 熊 伟
审判员 刘完玲
二〇一五年五月十一日
书记员 毛 韧
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。