云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）云01民终3752号上诉人（原审被告）：袁启能，男，1984年11月11日出生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。上诉人（原审被告）：赵昆和，女，1942年3月26日出生，汉族，住昆明市，委托诉讼代理人税彬，建纬（昆明）律师事务所，特别授权代理。被上诉人：（原审原告）昆明珲皇房地产经纪有限公司。住所地：昆明市新迎小区***幢*单元***号。法定代表人李刚，系该公司经理。委托诉讼代理人：李伟，男，1979年10月13日出生，汉族，住昆明市官渡区，系被上诉人员工，特别授权代理。上诉人赵昆和、袁启能因与被上诉人昆明珲皇房地产经纪有限公司居间合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2016）云0103民初174号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。袁启能上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或改判袁启能不承担中介服务费及贷款服务费；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决事实认定错误。袁启能购买房屋，由被上诉人提供房源信息，但签订居间合同后，最终没有促成签订房屋买卖合同，自始至终都没有提供房屋买卖合同，没有实现房屋交易，被上诉人没有提供贷款服务。一审法院认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院予以改判。昆明珲皇房地产经纪有限公司答辩称，请求驳回上诉，维持原判。赵昆和针对袁启能的上诉，述称：对袁启能的上诉没有意见。赵昆和上诉称：1、请求撤销一审判决；2、判令驳回昆明珲皇房地产经纪有限公司的一审全部诉讼请求；3、一、二审诉讼费用由昆明珲皇房地产经纪有限公司承担。事实和理由：一、一审法院事实认定不全面。1、涉案居间合同成立，但各方没有按合同履行，居间方也没有履行合同义务，赵昆和作为出售方有权收取定金和首付款，但在合同订立后，没有收到过任何款项，证明合同实际没有履行的。2、袁启能向案外人购买房屋的时间是2015年5月25日，赵昆和出售涉案房屋的时间是2015年7月14日。二、法律适用错误。1、本案的法律关系是居间合同关系具有委托的性质，赵昆和作为出售方委托居间方出售，居间方有义务促成合同的订立，提供专业的服务。本案合同约定的房屋成交价格是52万元，但按揭金额是49万元，不符合银行信贷政策，该合同不可能实际履行。2、昆明珲皇房地产经纪有限公司有权收取中介费的前提是完成居间合同的工作内容，促成该合同的实现。本案事实是，昆明珲皇房地产经纪有限公司只带袁启能看过一次房屋，其中的付款交接等义务都没有开展。3、一审适用居间合同中第十三条是错误的，该条款属于格式条款，加重了我方的义务，属于无效。该条款名义上是中介费用，实际上是关于违约条款的约定，该违约金的金额远远超过实际损失，昆明珲皇房地产经纪有限公司的实际损失是带人看房的人工费用。昆明珲皇房地产经纪有限公司辩称：在一审质证时，赵昆和明确陈述自己不卖房屋，并且7月14日将涉案房屋卖与案外人的价格明显高于本居间合同约定的价格，在居间合同约定的服务到期之前我方多次电话短信催促其履行。袁启能在该合同履行期限之前也购买了案外房屋，从买卖公证书上看，购买的金额远远低于涉案居间合同的金额，足以证明并非我方不履行居间合同义务而是买卖双方各自出售或购买房屋导致我方无法履行，综上，赵昆和的上诉请求不成立，请求二审法院予以驳回。袁启能针对赵昆和的上诉，述称：对赵昆和的上诉没有意见。昆明珲皇房地产经纪有限公司向一审法院起诉请求：1、判令赵昆和、袁启能支付中介费及贷款按揭代理费人民币壹万贰仟肆佰元正（￥12400.00元）；2、判令赵昆和、袁启能承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2015年5月8日，原告与两被告签订一份《房屋买卖居间合同》，约定被告赵昆和将其所有的坐落于昆明市盘龙区东华新迎小区景星花园（一期）1幢2单元10层1004号房屋出卖给被告袁启能，合同中对成交价格、付款方式等进行了约定，原告作为居间人在合同中签章，合同中还约定了居间报酬为7500元、贷款服务费为4900元，同时约定合同签订后，甲方（被告赵昆和）或者乙方（被告袁启能）任何一方未以本合同之条款卖出或买入该房屋，则毁约方需给付丙方（原告）全部中介服务费和贷款服务费。另查明，合同签订后被告赵昆和将上述房屋出卖给了第三人，被告袁启能也向第三人购买了房屋。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告作为居间人向两被告提供订立房屋买卖合同的服务，原告与两被告也签订了《房屋买卖居间合同》，则原告与两被告之间成立居间合同关系，双方应按合同约定全面履行自己的义务。现被告赵昆和未按合同约定将房屋出卖给被告袁启能，而是出卖给了其他人，被告袁启能也向其他人购买了房屋，被告袁启能、赵昆和构成违约，根据《房屋买卖居间合同》第十三条“合同签订后，甲方（被告赵昆和）或者乙方（被告袁启能）任何一方未以本合同之条款卖出或买入该房屋，则毁约方需给付丙方（原告）全部中介服务费和贷款服务费。”的约定，两被告作为毁约方应共同向原告支付中介服务费和贷款服务费共计人民币12400元，故对原告的诉讼请求，具有事实及法律依据，一审法院予以支持。关于两被告辩称的中介费三方并未协商好，合同内容被告不清楚等，一审法院认为，两被告均认可《房屋买卖居间合同》系两被告所签，则两被告作为完全民事行为能力人，应对在合同中签字的法律后果承担责任，且该合同内容并未违反法律的强制性规定，两被告也未举证证明签订合同有欺诈、胁迫等情形，因此，双方签订的《房屋买卖居间合同》合法有效，故一审法院对两被告的辩称不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第四百二十四条、第四百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决：“由被告袁启能、赵昆和于本判决生效之日起十日内共同向原告昆明珲皇房地产经纪有限公司支付中介费及贷款服务费共计人民币12400元。”二审中，各方当事人均未提交新的证据材料。二审中，各方当事人对一审法院确认的事实均无异议，本院予以确认。二审经审理查明，补充确认以下法律事实：赵昆和与袁启能于2015年5月8日签订《房屋买卖居间合同》后，因昆明珲皇房地产经纪有限公司未及时将盖章后的合同交予买卖双方，赵昆和当即表示不再出卖涉案房屋。之后，昆明珲皇房地产经纪有限公司多次催促赵昆和履行涉案合同，各方均未按涉案合同履行合同义务。归纳双方的诉辩主张，本案的争议焦点是：本案应由谁承担违约责任，违约金应如何认定？本院认为，首先，赵昆和与袁启能于2015年5月8日签订《房屋买卖居间合同》，该合同自双方当事人签字时成立并生效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。但签订合同后，赵昆和当即表示不再出卖房屋，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。而袁启能未履行合同义务的原因在于赵昆和不再出卖房屋，其不构成违约，不应承担违约责任。其次，《房屋买卖居间合同》第十三条违约责任第（三）项约定，根据甲方（赵昆和）或者乙方（袁启能）任何一方未以本合同之条款卖出或买入该房屋，则毁约方需给付丙方（昆明珲皇房地产经纪有限公司）全部中介服务费和贷款服务费，如前所述，赵昆和构成违约，应当承担违约责任，赵昆和主张违约金过高，请求法院予以调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，故本院根据查明的事实以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则调整认定赵昆和应当向昆明珲皇房地产经纪有限公司支付违约金3000元。综上，上诉人袁启能的上诉请求成立，本院依法予以支持；上诉人赵昆和的上诉请求部分成立，本院依法予以支持，其余部分，予以驳回。一审法院认定事实基本清楚，但适用法律不当，本院依法予以纠正。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，第一百一十八条以及《诉讼费交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：一、撤销昆明市盘龙区人民法院（2016）云0103民初174号民事判决；二、由赵昆和于本判决生效之日起十日内向昆明珲皇房地产经纪有限公司支付违约金3000元；三、驳回昆明珲皇房地产经纪有限公司的其他诉讼请求；四、驳回赵昆和的其他上诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费共计220元，由赵昆和承担。（袁启能预交上诉费用110元，予以退还）。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。审 判 长  蔡 芸审 判 员  王思予代理审判员  熊梓旭二〇一六年十一月七日书 记 员  焦 菡