浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭民终字第3213号
上诉人（原审被告、反诉原告）：叶志春。
委托代理人：朱春莲，浙ＸＸ光律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：李国军。
上诉人叶志春因与被上诉人李国军房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市富阳区人民法院（2014）杭富场商初字第50号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月20日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：1、2013年初，李国军与叶志春口头协商，由李国军租赁位于富阳市场口镇叶盛村的志春大酒店，双方未签订书面合同。
2、叶志春于2013年1月27日出具收据一份，载明：“今收到李国军租房定金30000元（叁万元正）。”叶志春妻子叶彩琴于2013年2月26日出具收条一份，载明：“今收到李国军房租押金伍万元（50000）。”叶志春于2013年3月4日出具收条一份，载明：“今收到李国军房租费柒万元整（70000）。”
2014年1月9日，李国军起诉至原审法院，请求判令：一、叶志春返还李国军房租定金、押金及房租共计150000元；二、案件受理费由叶志春负担。审理期间，叶志春提起反诉，请求判令：一、李国军支付叶志春拖欠的房租费113333元；二、李国军赔偿叶志春损失100980元；三、本案诉讼费由李国军承担。
原审法院认为：李国军向叶志春租赁房屋的事实清楚，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，双方的房屋租赁关系合法有效。双方均认可口头协商房屋租赁期限为八年，但并未签订书面的房屋租赁合同，故李国军与叶志春之间的口头租赁合同应当为不定期合同。李国军在事实上以放弃继续租赁的方式要求解除房屋租赁合同，叶志春也采取积极措施避免损失进一步扩大，故客观上该房屋租赁合同业已解除。
关于年租金的问题。在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任。在房屋租赁合同中，租金系出租方对租赁物出租所得的对价收益，故租金价款的举证责任在于房屋出租方。叶志春陈述租金每年400000元，但并未提供充分有效的证据予以证明涉案房屋的真实租金，李国军自认租金为200000元，故该院确认涉案房屋租金每年200000元。
关于实际租赁期限的问题。李国军陈述租赁期自2013年3月27日进场施工时起算，叶志春陈述租赁期自2013年1月27日交付第一笔款项时起算。租赁期限的长短对房屋出租方的租金收益起着至关重要的影响，然叶志春未提供充分有效的证据证明双方明确约定的租赁期的起算时间。且叶志春申请的证人徐某、裘某均陈述2013年3月下旬开始施工装修。故该院确认2013年3月下旬为租赁起始日。在李国军客观上不再继续租赁房屋时，叶志春将涉案房屋予以重新租赁需要一定的过渡期。李国军作为房屋的承租人进行了施工，在未有充分有效的证据证明涉案房屋将要拆迁致使不能达到租赁合同目的的情况下，擅自中止房屋租赁，且自2013年5月初至今已超过一年时间，在客观上涉案房屋也未被拆迁，故李国军擅自中止房屋租赁的行为已构成违约，应当承担相应的民事责任。该院认为叶志春诉请的将租赁期计算至2013年8月下旬，合情合理，该院予以认定。故该院酌情确认李国军的实际租赁期限为3月下旬至8月下旬共计五个月。
关于装修期的问题。李国军陈述装修期为三个月，且不计算租金；叶志春陈述装修期为一个月，且八年租期才不需支付装修期租金。按照装修行业惯例，在若干装修期限内免除租金，系对承租人的特殊优惠，故装修期的时间长短应当由承租人承担举证责任。在李国军未能举证证明装修期为三个月的情况下，该院确认装修期为叶志春自认的一个月。主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。叶志春陈述仅租几个月需要支付装修期内租金，需要提供证据予以证明。故该院确认双方口头约定装修期一个月内不需支付相对应的租金。
关于2013年1月27日的30000元款项的认定问题。定金是当事人约定一方在合同订立时或在合同履行前预先给付对方一定数量的金钱，以保障合同债权实现的一种担保方式。在房屋租赁关系中，出租人与承租人在达成租赁合同后，由承租人先期交付一定数额的定金符合租房市场交易惯例，系对房屋租赁合同顺利履行的保障，对合同双方具有约束力。2013年1月27日的收据也明确表述该款项性质为定金，李国军的起诉陈述均表述该款项为“定金”。故该院确认该份收据具有定金罚则的效力，李国军在无证据证明租赁合同目的无法实现的情况下擅自要求解除房屋租赁合同，在违约时便无权要求返还定金。
关于叶志春诉称的为恢复楼房原状所造成的100980元装修费用损失的问题。根据叶志春提供的现有证据，尚不足以证明房屋结构的破坏程度、恢复装修的真实支出，该院不予支持。
综上，李国军租赁叶志春位于富阳市场口镇叶盛村的房屋，分三次缴纳房屋租金共计120000元。自2013年3月下旬起至2013年8月下旬止的房屋租金应当为66666.67（本院酌情为五个月，扣除一个月装修期，以年租金200000元），故叶志春尚需返还李国军款项53333.33元。对于李国军的本诉诉讼请求和叶志春的反诉诉讼请求的合理部分，该院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、叶志春返还李国军房屋租金53333.33元，于判决生效之日起十日内履行完毕；二、驳回李国军的其他本诉诉讼请求；三、驳回叶志春的其他反诉诉讼请求。本诉案件受理费3300元，由李国军负担2127元，由叶志春负担1173元。反诉案件受理费2258元，由叶志春负担。
宣判后，叶志春不服，向本院提起上诉称：原审判决存在以下问题：一、确认年租金为20万元错误，应为40万元。二、以李国军进场装修的2013年3月下旬确认租赁期起算点错误，应以交付定金时2013年1月27日为租赁期起算点。三、未支持李国军赔偿100980元恢复原状损失错误。四、确认支持一个月装修期错误，不应支持。五、因租金标准、租期起算点、装修期的认定错误而导致确认李国军应支付租金为66666.67元错误，应支付的租金应为233333元。具体理由如下：一、1、年租金的金额为多少并不属于租赁合同的订立和生效的事实范畴，双方对租赁合同的订立和生效的事实并没有异议。2、双方对约定的年租金数额存在争议，叶志春主张为40万元，李国军主张为20万元，各执一词，各自又无直接有效的证据证明双方约定的年租金金额为己方所主张的金额。因此属于价款约定不明。对于价款约定不明，合同法第62条第2款已有明文规定“价款或者报酬约定不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行”。3、原审中，叶志春已提交与案外人签订的合同来证明市场价格为40万元。因为该合同订立时距李国军向叶志春租赁该房屋时仅时隔几个月，当地的租赁市场价格并没有较大的波动，又是同一租赁标的物，足以证明订立合同时的市场价格。4、原审判决援引《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任”之规定，将租金数额归为合同订立和生效的事实并因此来分配举证责任属法律适用错误，在叶志春已举证证明市场价格为40万元的情形下，如李国军认为市场价格不是40万元，应由李国军举证证明，举证责任在李国军，原判以“叶志春陈述租金每年40万元，但并未提供充分有效的证据予以证明涉案房屋的真实租金”为由，并以“李国军自认租金200000元”而确认涉案房屋租金为“每年200000元”属于举证责任分配失当、证据采信失当。李国军既无证据可以反驳市场价格为40万元的事实，涉案房屋租金依法依理均应按40万元认定，请求二审法院纠正。二、原判以李国军进场施工时（2013年3月下旬）起算租赁期属认定事实错误。李国军就租房事宜多次与叶志春协商后于2013年1月27日交付了租期八年的租房定金3万元，此时叶志春已将租赁物钥匙交于李国军，李国军即开始安排装修事宜，找装修工人到现场查看等等，并在2013年2月26日交了房租押金50000元，3月4日交了房租70000元，这些日期均早于原判所认定的起算点三月下旬。叶志春认为至于李国军何时进场装修与租赁期的起算并无直接的关联，原判以此时间节点计算起点违背日常经验，显失公平。交付定金之日（2013年1月27日）应为租赁期的起算日期，因为此时租赁物的占有使用权已转移至李国军。三、原审判决在认定李国军违约且违约时并未将租赁物恢复原状的前提下，未支持李国军赔偿叶志春100980元恢复原状损失是不对的。根据已查明的双方没争议的事实是李国军租赁房屋后对房屋开始进行装修，其擅自违约解除合同的时候装修并没有结束而是正在进行中，租赁物原已有的装修被破坏，无法进行正常使用，叶志春为了止损，接手装修工作，已达到能正常使用重新出租的状态，因此而造成的损失、费用支出理应由李国军承担。叶志春已提交了证据证明实际发生的费用损失为100980元，其中装修工资72000元，油漆材料款7679元，灯9140元，木工材料款12161元。更重要的是，叶志春接手装修工作时，并没有更换装修工人，仍继续由李国军雇请的装修队继续施工，这些费用的经手人“吴亲宝”原就是替李国军装修的，油漆材料款、木工材料款、灯等费用的卖家都是租赁物附近的商家，至今仍在继续经营，费用的真实性很容易判断核实。并且在庭审后，法庭也已联系吴亲宝，亦能核实此人真实存在，且与双方之间的关系及装修过程及费用的真实性。原判既已认定李国军违约解除租赁合同时装修正在进行中，也就是说李国军并没将租赁物恢复原状，则叶志春所主张的恢复原状的损失依法自然应由李国军承担。叶志春已举证了损失费用，若李国军认为费用不合理、不真实、过高等等，理应由李国军举证反驳，李国军在庭审中既不举证反驳，也未申请司法鉴定，原审就应采信叶志春的证据而判令李国军赔偿叶志春的100980元损失。原审应采信而未采信导致判决错误，请求二审法院纠正。四、关于装修期的问题，原审判决确认装修期一个月内不需支付相对应的租金于法无据。装修期也就是通常所说的免租期通常是较长时间的租赁合同中的市场惯例。本案中双方并未按口头约定订立八年期的租赁合同，而是未签订书面租赁合同的不定期租赁，不定期租赁中并无装修期的市场惯例，叶志春也从未答应不定期租赁中可以有一个月的装修期，且李国军在租赁房屋后短短几个月就置装修中的房屋不顾一走了之，叶志春并无任何过错，在此种情形下原审判决还支持一个月的免租期无法可依，未能保护叶志春的合法权益，请求二审法院纠正。五、关于李国军应支付的租金，原判仅认定为66666.67元与客观事实不符。实际应支付的租金为233333元，李国军已支付120000元，还应向叶志春支付113333元租金。结合之前陈述，叶志春认为年租金应为40万元而非20万元；租期应从2013年1月27日起算而非3月下旬，则租期应为七个月（从1月27日算至8月27日），并且不应计算免租期，则实际应支付租金为：400000元／12个月＊7个月=233333元。扣除已支付的120000元，还需支付113333元。综上，请求：1、撤销原审判决第一项，改判驳回李国军的诉讼请求。2、撤销原审判决第三项，改判支持叶志春在原审中的反诉请求，即李国军支付叶志春房租费113333元；并赔偿损失100980元。3、本案一、二审所有诉讼费用由李国军承担。
被上诉人李国军未作答辩。
双方当事人在二审期间均未提交新证据。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：一、关于年租金标准问题。本案双方当事人未签订书面合同对年租金作明确约定，叶志春作为出租人应该对租金标准承担举证责任，现叶志春主张年租金为400000元，承租人李国军不认可，叶志春提供的与案外人租赁合同约定的租金不足以证明案涉租赁物的年租金市场价为400000元，在出租人未能充分证明租金标准的情况下，原审法院根据承租人自认的20万元年租金标准计算租金，并无不当，原审法院关于租金标准的举证责任分配亦无不当。二、关于租金起算的时间点问题。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。故租赁期限起算时点应该为租赁物交付承租人使用之日。交付租赁物系出租人的合同义务，故出租人应该对租赁物的交付日期承担举证责任。现出租人未能举证证明具体的交付日期，且其在一审中陈述交付之日为2013年2月，二审中主张承租人交付定金之日2013年1月27日为其交付房屋之日，前后陈述矛盾，原审法院根据承租人自认的2013年3月下旬确定租赁物的交付日期，并无不当。三、关于出租人主张的为恢复租赁物原状出租人所投入的装修损失100980元是否成立的问题。本案系因承租人违约，双方合同解除，合同解除后承租人负有返还租赁物，赔偿损失的义务，但是出租人对损失的具体数额负有举证责任。现出租人叶志春仅提供了其后续装修支出的相关证据，未能证明租赁物出租前的状态、承租人对租赁物的破坏程度以及租赁物恢复原状的客观支出等事实，故其应承担举证不能的不利后果。原审法院判决驳回其该项诉讼请求，并无不当。四、关于装修免租期的问题。承租人对免除支付租金义务的装修免租期负有举证责任，一审中承租人主张装修免租期为3个月，出租人认可为1个月。一审法院根据出租人的自认认定1个月的免租期，并无不当。至于承租人违约未满8年租赁期即解除合同的问题，承租人应承担相应违约责任，不影响双方对装修免租期的约定。综上，叶志春的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3431元，由叶志春负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 丹
审 判 员 金瑞芳
代理审判员 毕克来
二〇一五年四月二日
书 记 员 吴梦姣