江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0582民初5765号原告：金保忠，男，1969年10月12日生，汉族，住张家港市。委托诉讼代理人：仲惠思，江苏君桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢志刚，江苏君桥律师事务所实习律师。被告：保琴，女，1964年2月1日生，汉族，住张家港市。委托诉讼代理人：保汉良，男，1952年1月23日生，汉族，住张家港市。委托诉讼代理人：盛玉成，男，1949年12月2日生，汉族，住张家港市。被告：茅志芳，女，1963年5月6日生，汉族，住张家港市。原告金保忠与被告保琴、茅志芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月17日立案后，依法适用简易程序审理，于同年6月22日公开开庭进行了审理，原告金保忠及其委托诉讼代理人卢志刚、仲惠思、被告保琴的委托诉讼代理人保汉良、盛玉成、被告茅志芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金保忠向本院提出诉讼请求：1、判令被告保琴、茅志芳继续履行合同，配合原告办理房产过户手续。2、判令被告保琴、茅志芳承担合同保证责任、向原告支付违约定金10万元（可在总房价中扣减10万元）；3、本案诉讼费由被告保琴、茅志芳承担。事实和理由：2014年2月21日，原告与被告茅志芳签订房屋买卖协议一份，约定将乐江新村10幢503房屋一套以及车库一个转让给原告（该房屋实际所有人为被告保琴，被告保琴将其交给被告茅志芳代为销售，被告茅志芳以自己的名义和原告签订合同，法律关系类似于代理）。协议签订后，原告支付给被告保琴30万元（定金10万元，房款20万元），被告保琴将该房产钥匙交付给了原告，原告花20万元进行了装修，装修完成后尚未入住，此后原告多次催促被告保琴、茅志芳按协议要求进行过户，被告保琴、茅志芳不予配合，至今该房产尚未完成过户手续，原告不能取得房屋所有权，现原告要求被告保琴、茅志芳继续履行合同，配合原告办理房产过户手续。同时被告保琴、茅志芳存在违约行为，该房产买卖协议约定了合同定金，被告保琴、茅志芳在继续履行合同的同时应当承担10万元的定金罚则（可在总房价中扣减10万元）。为此，原告提起本案诉讼。被告保琴辩称：房屋的产权没有异议，是我方的，原告金保忠还有155000元没有付，中介公司也还没有收到中介费，这都是由于房产证还没有办理。没有办理的原因是因为政府的原因。拆迁安置协议我方跟政府还有纠纷，目前案件还在法院审理，审理完毕了就可以结账办理房产证。被告茅志芳辩称：我是乐余蓝天房产中介部的，只是被告保琴把房子挂在我那里卖，而且当时跟我说是有房产证的，所以我就代保琴跟买方签了合同，签合同的时候原告金保忠就已经知道这个房子的情况了。后来经过保琴的同意将钥匙交给原告金保忠。我方同意继续履行合同，但不同意支付违约定金10万元。被告保琴对被告茅志芳的上述陈述予以确认。本院经审理认定事实如下：保琴委托茅志芳出售其位于张家港市××余镇××室的房产。2014年2月21日，茅志芳代表保琴（甲方）与金保忠（乙方）、张家港市乐余蓝天信息咨询服务部（居间方）签订《房屋买卖协议》一份，约定：一、甲方自愿将其名下位于张家港市乐江新村10幢503室的房产（建筑面积127平方米、自行车库22平方米）转让与乙方。三、甲乙双方协定上述房地产成交价格为人民币肆拾伍万伍仟元整，售价中包括自行车库。上述房地产办理产权过户手续所需缴纳的税费，由乙方承担。四、甲方保证上述房地产权属清楚。五、在签订本协议时，乙方于2014年2月21日先付甲方购房定金壹拾万元整，甲乙双方互相配合办理过户手续，余额355000元在2014年12月30日办理交易手续时付清，并协定在2014年12月30日前将房屋使用权交于乙方，同时结清剩余房款355000元。六、乙方中途违约，乙方不得向甲方索还定金。甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起___日内将定金退还给乙方，另给乙方相当定金的违约金。乙方不能按期向甲方付清购房款或者甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方付相当于上述房产价款千分之___的滞纳金。……十、补充条款：甲乙双方签订如下协议，乙方先付给甲方定金壹拾万元整，剩下叁拾伍万伍仟元在2014年12月30日前付清，并办理过户手续；中介费甲乙双方各承担总房价的1%，过户费由乙方承担。如甲方反悔，甲方双倍返还给乙方，如乙方反悔，甲方定金不再归还。甲方收到乙方购房全款后，将钥匙交给乙方。上述合同签订后，金保忠于2014年2月21日给付保琴10万元，于2014年8月29日给付保琴20万元。余款155000元尚未给付。保琴已将上述房屋及房屋钥匙交付给金保忠使用，但未办理过户手续。另查明，上述涉案房产系被告保琴父亲保汉祥（已于2008年去世）的拆迁安置房，保汉祥的继承人包括配偶马长英、女儿保琴，马长英知晓并同意保琴出售本案所涉房产，本案所涉房产现已经具备结算办证的条件，因被告保琴与政府之间就拆迁安置协议存在纠纷，目前尚未结算领证。保琴、马长英（保琴母亲）于2016年向本院提起行政诉讼【案号为（2016）苏0582行初128号】，起诉张家港市乐余镇人民政府、张家港市人民政府，要求撤销2007年5月17日的《张家港市房屋拆迁产权调换协议书》，按张政办（2012）38号文件重新制订房屋产权调换协议书，赔偿强行拆除保琴、马长英代销店的房屋、货架和商品损失。认为2007年5月17日出现了两份内容相同但价格不一的房屋拆迁产权调换协议书。本院于2016年11月15日作出（2016）苏0582行初128号行政裁定书，裁定驳回马长英、保琴的起诉。马长英、保琴不服，提起上诉。苏州市中级人民法院于2017年3月28日作出（2017）苏05行终31号行政裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。本院认为，原、被告间系房屋买卖合同关系，双方交易的房屋系拆迁安置房，当时虽无房产证，但现已具备办证条件，故该房屋买卖合同合法有效。双方在房屋买卖合同中对付款期限及过户办证期限均有明确约定，故双方对办理过户手续均有合理预期，被告保琴已将案涉房屋交给原告金保忠使用，且同意继续履行本案所涉房地产买卖合同，被告保琴应及时办理相关手续并承担相关的费用，同时应无条件配合原告金保忠办理过户手续，现诉争房产已经可以办理房产证，但被告保琴迟迟不去办理，也不协助原告金保忠办理过户手续，严重违反双方约定，现原告金保忠要求被告办理房屋过户义务，理由正当，应予支持。被告保琴应立即办理房屋的初始登记，并及时将上述房屋的房产证、土地使用证过户至原告金保忠名下。办理初始登记的相关费用由被告保琴负担，在办理过户过程中产生的费用，由原告金保忠承担。被告保琴认为已就与政府之间关于《张家港市房屋拆迁产权调换协议书》产生的争议提起行政诉讼，且已经一、二审法院裁定驳回起诉，根据被告保琴的陈述，其对安置的讼争房屋产权与政府之间并无争议，且在签订本案所涉《房屋买卖协议》时，对何时办理过户手续作出了明确的承诺，故被告保琴应当在约定的过户时间前与政府进行结算并协助原告金保忠办理案涉房屋的过户手续，至于被告保琴与政府之间就拆迁安置中的其他争议，与原告金保忠无关，被告保琴可在结算后与政府通过其他的途径进行处理或主张权利，不应以此为由妨碍原告金保忠购买案涉房屋目的实现及权利的保障。原告金保忠主张适用定金罚则要求被告保琴支付违约金10万元，我国担保法规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保，收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。合同法也对适用上述定金罚则进行了规定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第120条规定：因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。故定金的功能在于对债务履行的担保，适用的条件是不履行，即合同目的不能实现。本案《房地产买卖协议》约定出售方中途悔约，出售方应将定金退还给购买方，另外给购买方相当定金的违约金。从该约定来看，定金罚则应当在合同不履行的情况下适用。虽然被告保琴未能按照合同约定的期限履行协助办理过户手续的义务，但被告保琴在签订合同后已将案涉房屋交由原告金保忠适用，且原告金保忠也确认已经对案涉房屋进行了装修，故尚未办理过户手续并未实际影响到原告金保忠相关权利的实现，原告金保忠在购买尚未取得产权证的拆迁安置房时也应当预见到购买此类房屋存在一定的风险，现双方均同意继续履行合同，原告金保忠要求适用定金罚则主张违约金10万元没有法律依据，本院不予支持。至于被告保琴未能按照合同约定将案涉房屋过户给原告金保忠构成违约，是否需要承担违约责任，原告金保忠在本案中未主张，本院不予理涉。双方对被告茅志芳在签订案涉《房屋买卖合同》时系被告保琴的代理人的身份均予以确认，故茅志芳的责任应当由被告保琴承担，对原告金保忠对被告茅志芳提出的诉讼主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：一、被告保琴应于本判决生效后2个月内协助原告金保忠办理张家港市乐余镇乐江新村10幢503室房屋（含自行车库）的房地产证过户手续，过户所需税费由原告金保忠承担。二、驳回原告金保忠的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1150元，由原告金保忠负担1110元，由被告保琴负担40元。被告保琴所需负担部分原告已预交，由被告保琴于本判决生效后10日内直接给付原告金保忠。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行营业部，账号：10×××76。审判员  李清泉二〇一七年八月十四日书记员  黄 荔