广东省深圳市龙岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深龙法平民初字第318号
原告华南国际工业原料城（深圳）有限公司。
法定代表人郑某某，系公司董事长。
委托代理人陈某。
委托代理人张某某。
被告周某某。
委托代理人张某生，广东怀明律师事务所律师。
上述原告与被告的房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈某、张某某，被告委托代理人张某生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年5月23日，被告与原告签订《房地产租赁补充协议》（下称租赁协议），原告将华南国际工业原料城内的华南国际纺织服装原辅料物流区（二期）1层1A-123号房地产出租给被告，租期自2010年6月1日起至2012年6月27日止，原告依约向被告交付了房地产。被告在租赁期满后继续使用该房地产，原告未提出异议，依据合同法第236条、第232条的规定，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，且当事人可以随时解除合同，被告应依照原租赁协议的约定支付租金，依据租赁协议第4.2条的约定，该房地产2011年6月28日至2012年6月27日标准租金为75000元（人民币，下同），被告应于每月5日前将当月标准租金足额支付给原告。截止到我方于2013年11月5日向被告邮寄《解除＜房地产租赁补充协议＞通知书》之时，被告仍未按约支付租金。另，被告在承租期内因经营所需，拆掉了1A-123与1A-124两商铺间的隔墙及配套，租赁关系终止后，原告多次以电话及短信的方式要求被告恢复房地产原状，被告均不予理会，甲方唯有委托第三方恢复。租赁协议第15.4条约定“乙方在交还该房地产时，甲方有权选择无偿接收，或要求乙方恢复房地产原状（即甲方交付该房地产时的状态）…，乙方逾期不恢复到原状的，甲方有权委托第三方维修，所发生的费用均由乙方承担…”。被告逾期支付租金且拒不将承担房产恢复原状的行为严重损害了原告的合法权益，按照租赁协议第16.1条的约定“如果乙方（被告）未按时付清租金…，每逾期一日，乙方应按欠付金额的千分之三向甲方（原告）支付违约金，直至付清之日止”。综上，原告为维护其合法权益特提起诉讼，诉请判令：1、被告支付拖欠的T1A-123号房地产2012年6月28日至2013年11月5日期间的租金，共计101665元；2、被告支付逾期支付租金的违约金至实际付清之日止（公式为每月应收租金×逾期天数×0.0005，暂计至2014年3月21日为20025元）；3、被告支付涉案房产委托恢复费用，共计9424元；4、被告承担本案的诉讼费等费用。
被告辩称：一、被告主体不适格。2010年5月23日被告与原告签订《房地产租赁补充协议》，承租期限从2010年6月1日至2012年6月27日止。租赁期内，由于原告管理混乱，商场生意冷淡，被告亏本经营。被告在租赁合同期限届满前，未向原告提出续租申请，也没有与原告续签租赁合同，租赁合同期限届满时，合同自动终止。被告已支付租赁期限内所有房屋租金、物业管理费、水电费用的情况下，于2012年6月25日搬离该商铺。租赁合同终止后，被告没有使用该商铺经营，不存在不定期租赁，至于涉案商铺由谁使用，被告不得而知，原告应当起诉实际使用该商铺人员。因此，原告起诉被告属于主体不适格。二、租赁合同终止后，被告没有实际使用涉案商铺，不存在拖欠租金。被告在租赁合同终止前，已于2012年6月25日搬离T1A-123号商铺，撤出华南城。其后未实际使用该商铺，无需支付租金。原告请求被告支付租金的行为，与事实不符，纯属无中生有。三、被告不存在违约行为，无需支付违约金。违约金建立在被告存在违约行为时，才需要承担违约责任。由于被告没有实际使用涉案商铺，无需支付租金，不存在违约行为，更不需支付违约金。四、被告在承租期内，没有对T1A-123号商铺进行装修。根据《房地产租赁补充协议》第七条7.1的规定，被告需要对该商铺进行装修，应当事先征得原告的书面同意，再交纳装修押金、恢复保证金后，方可进行装修。由于原告出租的商铺属于“精装修”，被告没有对该商铺进行装修，而是直接使用。假若被告已对该商铺进行了装修，原告应收取被告的装修押金、恢复保证金。即使被告不恢复原状，原告可直接使用恢复保证金对其进行恢复。本案中，被告没有对涉案商铺进行装修，就不存在对该商铺恢复原状，更不需要支付恢复费用。综上，被告在租赁合同终止时，涉案商铺的租金、物业管理费、水电费等费用全部支付完毕，没有拖欠租金，更不存在违约行为。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明：原告作为甲方（出租人）与被告作为乙方（承租人）于2010年5月23日签订一份《房地产租赁补充协议》（下简称租赁协议），租赁协议的约定的主要内容有：第一条约定租赁房地产状况：房产位于华南国际工业原料城内的华南国际纺织服装原辅料物流区（二期）1层1A-123号房地产（以下简称“租赁房产”）出租给被告，租赁面积为55.08平方米；装修标准及附属设施约定为精装修；第二条约定租赁用途：经营床上用品；第三条约定租赁期限、接收及续租：其中3.1款约定，租赁期限从2010年6月1日起至2012年6月27日止；3.6约定，租赁期限届满后，在同等条件（以甲方届时确定的出租条件为准）下，乙方有优先续租权，但乙方应在租赁期限届满日的6个月之前（即在2011年12月28日之前）内向甲方提出书面续租申请，并由双方另行协商出租条件和签订租赁协议；乙方过此期限而仍未提出的，则视为乙方放弃该优先续租权；3.7约定，租赁期限届满时，如果乙方仍未与甲方续签租赁协议的，则乙方应按第15.1条约定返还该房地产，否则应承担第15.3条约定的责任；第四条约定租金、租金优惠及支付：4.1条约定租金支付原则为“先付后用”；4.2条约定，该房地产的标准租金为72075元（第一阶段标准租金，即2010年6月1日至2011年6月27日的租金）、75000元（第二阶段标准租金，即2011年6月28日至2012年6月27日的租金），标准租金指乙方未享受租金优惠前得原租金，如果乙方未享受租金优惠的或乙方已被甲方取消其租金优惠的，乙方应于每月5号前将当月标准租金足额支付给甲方；4.3条约定，甲方同意乙方可按4.3.1及4.3.5方式享受租金优惠：乙方可免交从2010年6月1日至2011年6月27日的租金；乙方应于2011年2月11日前付清第二阶段优惠后的租金52500元（其中已支付的租赁保证金可充抵最后租赁期限的租金，甲方不再退还该租赁保证金）；租金不包括物业管理费、市场推广费、水电费及其他应付费用；第五条约定租赁保证金，约定乙方同意于签订本协议前或之日向甲方支付租赁保证金7500元（充抵最后租期的租金，甲方不再退还）；第六条约定物业管理费、水电费、市场推广费及支付；第七条对装修和不得改变房屋结构进行约定，其中7.1条约定，乙方如需对该房地产进行装修（包括但不限于内部装修、分隔、修建、改建、安装或更换设备设施、其他装修装饰行为等）的，应事先征得甲方、物业管理公司的书面同意和交纳装修押金、恢复保证金。乙方装修完工并经物业管理公司查验合格后，装修押金无息退还乙方。未得到物业管理公司书面同意前，乙方不得进行装修；乙方擅自装修，又不在甲方、物业管理公司指定期限内改正的，属于重大违约；15.1条约定，本协议终止之日，乙方应将该房地产（其中包括其附属设施、全部钥匙）完好返还给甲方，并交清其全部应付款项（包括租金、物业管理费、水电费等），且办好租赁备案合同的注销、工商营业执照的注销或地址迁出、法律及政府规定需办理的其他手续，以确保新的承租人在承租该房地产时能够及时、顺利地办理相关政府审批手续，和能够申请到相关公共事业服务；15.4条约定，乙方在交还该房地产时，甲方有权选择无偿接收，或要求乙方恢复房地产原状或合并使用上述权利。甲方没有做出明确选择的，按无偿接收处理；协议还对其他内容等进行了约定。租赁合同签订之后，原告依约将租赁房产交给被告使用。被告依约向原告支付了2010年6月1日起至2012年6月27日止租赁期限内的租金。
另查，华南国际工业原料城内的华南国际纺织服装原辅料物流区二期1A-123号房产于2010年6月3日取得深房地字第××号房地产证，权利人为梁某某、黄某某、黄某全。上述房产由权利人授权原告华南国际工业原料城（深圳）有限公司进行出租。
另查，原告提交了2012年5月25日至2013年9月25日（除2012年9月25日至2012年10月25日）期间电费收据，收据抬头为“华南国际工业原料城（深圳）有限公司收据”，每份收据中记载“兹收到周某某人民币……电费……商铺编号T1A-123”，金额为79元至141元不等。
另查，2013年11月5日原告作出一份《解除＜房地产租赁补充协议＞通知书》，该通知书载明：“周某某……你方承租该房地产的期限从2010年6月1日起至2012年6月27日止。租赁期届满后，你方继续使用该房地产，但未与我公司续签租赁协议，根据《中华人民共和国合同法》第232条及236条的规定，你方与我公司签订的租赁协议继续有效，但租赁期限为不定期，我公司有权随时与你方解除租赁协议，现通知你方：1、解除双方之间的租赁协议，自你方收到本通知之日起双方的租赁关系终止；2、你方在收到本通知之日起三日内缴清截止2013年11月4日你方欠付的租金总额为35826元……”。原告于2013年11月5日向被告的户籍所在地邮寄上述《解除＜房地产租赁补充协议＞通知书》，该邮寄于2013年11月12日未妥投被退回。
另查，原告提交2011年4月8日的一份机打发票，用于证明被告缴纳2011年6月28日至2012年6月27日的租金。原告陈述该租赁发票仅为半年的金额。发票中7500元备注显示为“内转”，原、被告确认该金额为被告缴纳的租赁保证金抵扣的租金。原告提交装修申请表、装修管理责任书、通知恢复隔墙的短信显示的装修地点为1A-112、113，非本案的涉案商铺。
另查，被告提交证人凌某某的证明并申请证人出庭作证，证人出庭作证证明：2012年6月下旬，被告曾联系其称因华南城商铺到期，故请其将运输货物，将华南城的床上用品等货物拉到惠州白马批发城旁的仓库的事实。
另，本院到华南国际纺织服装原辅料物流区（二期）1层1A-113号商铺调查，王某某、周某陈述被告与他们有亲属关系，并知道被告在2012年6月租赁合同到期后已搬离T1A-123号商铺，周某自2013年1月份承租1A-113号商铺。
上述事实，有房地产租赁补充协议、收据、机打发票、解除＜房地产租赁补充协议＞通知书、邮单回执、工程结算书、装修申请表、装修管理责任书、恢复隔墙短信照片等证据、证人证言、调查笔录及当事人庭审陈述证实，足以认定。
本院认为，原、被告签订的房地产租赁补充协议内容合法，意思表示真实，为有效租赁合同。依照该协议约定租赁期限从2010年6月1日起至2012年6月27日止，原、被告双方确认被告依照协议约定，被告已支付了2010年6月1日至2012年6月27日期间的租金、电费等费用。原告主张在原告与被告签订的房地产租赁补充协议到期后，被告继续使用承租的房地产，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，本院认为原告提交的电费收据系原告单方制作，原告不能证明该电费收据系被告所交纳，且仅依据电费收据亦不足以证明被告在双方租赁合同期满后继续使用租赁房地产的事实，原告亦未提交被告在租赁期满后继续使用租赁房产的相关证据，故原告应承担举证不能的法律后果；另，被告申请的证人亦证明原告将货物从华南城搬离的事实，故本院认定2012年6月27日原告与被告签订的租赁合同因租赁期限届满而终止，被告不存在继续使用租赁房地产的事实，故本院对原告诉请被告支付拖欠的T1A-123号房地产2012年6月28日至2013年11月5日期间的租金及逾期支付租金的违约金的主张，因无事实及法律依据，本院依法不予以支持。关于原告主张被告支付涉案房产委托恢复费用9424元，因无事实依据及合同约定，故本院对原告主张被告支付涉案房产委托恢复费用依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告华南国际工业原料城（深圳）有限公司的全部诉讼请求。
本案受理费2522元（原告已预交），由原告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 吕 亮
人民陪审员 李 竟
人民陪审员 甘观生
二〇一四年十月二十四日
书 记 员 杨云华
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