湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武昌民初字第04439号
原告：武汉福星惠誉投资管理有限公司，住所地武汉市武昌区徐东二路中科油料所内。
法定代表人：张咏梅，董事长。
委托代理人：张宇、别潇潇，上海中建中汇（武汉）律师事务所律师。
被告：刘艳。
第三人：万志勇。
第三人：叶慧宏。
原告武汉福星惠誉投资管理有限公司（以下简称武汉福星惠誉公司）与被告刘艳、第三人万志勇、叶慧宏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月28日受理后，依法由审判员滕玉军独任审理，于2014年9月26日公开开庭进行了审理，原告委托代理人张宇、别潇潇，被告刘艳，第三人万志勇、叶慧宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告武汉福星惠誉公司诉称：2010年11月30日，原告与第三人签订了《商用房屋委托经营及管理协议书》自2012年1月1日至2014年12月31日止，约定第三人将其所有的位于武汉福星惠誉置业公司开发的，《福星惠誉水岸国际》项目k4-6栋1／2-10号第一、第二层（建筑面积317.94平方米）的商用房屋委托给原告经营及管理，由原告享有经营管理权和相应收益权、自主转租权，原告按照约定向第三人支付租金。后双方又续签了上述合同，期限自2015年1月1日至2016年12月31日止。原告有权对上述承租房进行转租，并要求租户腾退房屋将房屋交还于原告。2012年10月7日，原、被告及第三人签订了《商用房屋租赁合同》，合同约定被告承租原告经营管理的上述房屋，用以经营魏荫名茶品善会所，租赁期自2012年11月1日起至2016年12月31日止，共四年零二个月，免租期三个月。《商用房屋租赁合同》对租金、代理费及其运营推广费的计算标准和支付方式均有约定，还约定了合同解除情形、违约金支付及合同终止后被告应将商用房屋交还原告。合同签订后，原告依约将承租房屋交付于被告承租使用。但是被告未能依约履行合同义务，拖欠原告租金、代理费及运营管理费等款项拒不支付。原告曾多次要求被告依约支付拖欠款项，但均催讨无果。原告依约向被告提供了承租房屋，被告理应依约及时向原告支付租金。但被告却无理拒不支付租金，致使原告合同目的无法实现，严重损害了原告的合法权益。原告为了维护自身的合法权益，诉至法院，请求法院依法判令解除原、被告及第三人于2012年10月7日签订的《商用房屋租赁合同》；判令被告立即腾退租赁房屋，并将房屋交还于原告；判令被告按照合同约定向原告支付所欠租金（从2013年5月1日至被告腾退房屋之日止）、代理费、运营推广费、物业费（从2014年2月1日至被告腾退房屋之日止）；判令被告支付免租期租金100151.1元及违约金316191.33元；本案诉讼费用由被告承担。
原告武汉福星惠誉公司为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据：
一、营业执照复印件各三份，拟证明原、被告主体资格。
二、《武汉市商品房买卖合同》复印件一份、《商铺委托经营及管理协议书》，拟证明第三人系房屋所有权人，原告按照《商铺委托经营及管理协议书》约定，有权对第三人的房屋进行经营、管理并依法转租。
三、《商用房屋租赁合同》复印件一份，拟证明原、被告间存在房屋租赁合同关系。被告存在违约行为，原告按照合同约定有权解除合同，并要求被告将商用房屋交还给原告、支付所欠租金、免租金及承担违约金。
四、欠费明细单复印件一份、发票复印件四份，拟证明从2013年5月1日2014年8月15日被告尚欠租金495986.4元、代理费、运营推广费2066.61，物业费8266.44元，违约金316191.33元及承担免租期租金100151.1元，上述款项共计922661.88元。
五、2014年7月22日租金催缴函复印件一份、照片一组，拟证明被告逾期缴纳租金已构成违约，原告为此主张权利并告知被告法律后果，但被告仍拒不缴纳。
六、缴费流水单复印件一份，拟证明原告在与第三人商铺委托经营管理期间，按照约定向第三人业主交纳租金。
被告刘艳辩称：双方签订租赁合同期间，经与原告协商免租期在原合同的基础上再延长6个月，运营推广费、物业管理费在合同期间全免。因双方签订合同系格式合同，无法体现上述事项，在承租期间对上述事项单独提交报告，但至今未见相关报告；原告承诺在2012年12月26日前应超过80%的商户入驻，并有华润大型超市、电影院、四星级酒店等大型商业体入驻，但实际至今，仍有大量商铺空置；被告入驻商铺起，相关配套极不完善，沿街街道迟迟不通，2012年至2014年2月无停车场正常使用，项目无明显指引系统，推广电子屏至今只是摆设。综上，造成经营环境恶劣，人流量严重不足，给被告经营造成极大困难，出现严重亏损。在亏损前提下恳求原告给予培育扶持，对2014年9月30日前房屋免租期限及物业费全免并。被告未恶意拖欠租金均不构成违约，违约金不予认可。
被告刘艳为支持其辩解向本院提交如下证据：
一、开发商的招商说明书复印件一份，拟证明开发商承诺与事实不符，导致经营亏损。
二、情况说明复印件一份，录音一份，拟证明没有恶意拖欠租金，从2013年11月1日至今一直与原告对相关事项予以洽谈。
三、照片一组（16张），拟证明招商时与事实情况严重不符，现商铺仍有大量空置。
第三人万志勇、叶慧宏辩称：万志勇、叶慧宏系商铺所有权人，商铺经营管理已全权委托武汉福星惠誉公司履行。商铺相关租金武汉福星惠誉公司按合同予以履行。
第三人万志勇、叶慧宏未向本院提交证据。
庭审质证，被告刘艳对原告武汉福星惠誉公司提交证据一、证据二、证据三、证据五、证据六无异议；对证据四真实性无异议，对实际尚欠的租金有异议，认为应为400604.4元，因为原、被告间有个内部协议，免租期到7月30日，被告不存在恶意欠费，对代理费及违约金不予认可；第三人万志勇、叶慧宏对原告武汉福星惠誉公司提交证据一、证据二、证据三、证据四、证据五、证据六均无异议。
原告对被告刘艳提交证据一真实性无异议，但该招商说明书是对将来有可能发展整个街区的预测，该说明书不构成合同一部分，且不反映双方当事人对商铺具体运营的承诺；对证据二情况说明系被告经营字号出具的说明，形同与当事人的陈述，不符合证据基本形式，不予认可，录音资料无法证实谈话内容，没有实质内容；对证据三真实性无异议，但与本案无关联性。第三人万志勇、叶慧宏质证意见与原告武汉福星惠誉公司一致。
根据当事人提交并经庭审质证，本院予以采信的证据及双方当事人的当庭陈述，本院确认以下事实：
2011年1月20日，武汉福星惠誉置业有限公司（出卖人）与第三人万志勇、叶慧宏（买受人）签订《武汉市商品房买卖合同》，万志勇、叶慧宏购买《福星惠誉水岸国际》项目6栋1／2-10号的商用房（建筑面积317.94平方米）。
2010年11月30日，万志勇、叶慧宏（甲方）与武汉福星惠誉公司（乙方）签订《商铺委托经营及管理协议书》，约定甲方同意将其购买的“福星惠誉水岸国际”项目6幢单元1／2层10号铺位（建筑面积317.94平方米）委托乙方经营及管理期限共计三年（即自2012年1月1日至2014年12月31日）。2012年8月21日，万志勇、叶慧宏（甲方）与武汉福星惠誉公司（乙方）签订《商铺委托经营及管理协议书》，将上述商用房屋委托乙方经营及管理期限共计二年（即自2015年1月1日至2016年12月31日）。乙方负责商用房屋招商及培育市场，并享有该商用房屋的经营权、管理权和相应的收益权，以及在不损害甲方合法权益的情况下的自主转租权。
2012年10月7日，出租方万志勇、叶慧宏（甲方）与承租方魏荫名茶品善会所（乙方）、代理方武汉福星惠誉公司（丙方）签订《商用房屋租赁合同》，约定：刘艳承租商用房位于武汉福星惠誉置业有限公司开发的《福星惠誉水岸国际》项目k4-6栋1／2-10号第一、二层商用房屋（建筑面积为317.94平方米）；乙方承租商用房的用途为茶会所租赁期为四年零二个月，自2012年11月1日到2016年12月31日；免租装修期为三个月，时间为2012年11月1日到2013年1月31日，免租期内无需缴纳租金，但需缴纳物业管理费用，代理运营管理费及装修相关手续费；乙方向丙方交纳履行保证金100151.1元；乙方在租赁商用房屋2012年11月1日到2012年12月31日期间租金为每月每平方米105元；2013年1月1日到2013年12月31日期间租金为每月每平方米105元；2014年1月1日-2014年12月31日期间租金为每月每平方米110元；2015年1月1日-2015年12月31日期间租金为每月每平方米115元；2016年1月1日-2016年12月31日期间租金为每月每平方米120元；乙方自计租日起将按每月每平方米1元的标准缴纳代理费及运营推广费，租赁商用房屋的物业管理费为每月每平方米4元；相关费用按季度支付，第一次租金及代理费、运营推广费的支付时间为签订合同十日内，以后上述费用为第一季度届满前十日内履行；乙方拖欠应付租金、代理费及运营推广费等费用累计超过三十日的等事项，丙方有权解除合同，乙方除应补交免租期的租金外，还应支付相当于本合同未到期租金总额30%的违约金。合同还对支付方式、进场移交、商用房屋的使用、离店、税费、提前解除及违约责任、商用房屋标识及广告宣传问题的特别约定、不可抗力、适用法律和争议解决、生效、附件作出相应约定。
2012年11月1日，武汉福星惠誉公司依合同将租赁商用房屋移交刘艳经营的魏荫名茶品善会所使用。
刘艳租赁商用房屋从事经营魏荫名茶品善会所期间，向武汉福星惠誉公司交纳保证金100151.1元；2012年8月24日，刘艳通过银行转账业务向武汉福星惠誉公司支付104920.20元，即支付三个月租金共计100151.1元，支付三个月代理费及运营推广费、物业费共计4769.1元。
2014年7月22日，武汉福星惠誉公司向刘艳发出租金催缴公函，通知自2013年5月1日至2014年10月31日止尚未缴纳管理费及营运费共计14307.30元，租金共计616803.60元；欠缴租金行为已构成违约，要求该公司务必于2014年7月31日前缴纳上述款项，逾期未缴纳，按照合同约定追究违约责任。现被告未按期交纳租金等相关费用，原告为维护合法权益诉至法院，要求判如所请。
本院认为，万志勇、叶慧宏与武汉福星惠誉公司签订《商用房屋委托经营及管理协议书》，约定将其所有商用房屋委托武汉福星惠誉公司经营管理，武汉福星惠誉公司享有该商用房屋的经营权、管理权和相应的收益权，以及在不损害甲方合法权益的情况下的自主转租权。武汉福星惠誉公司与刘艳签订《商用房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。
依据合同约定，刘艳享有免租装修期（免租期内无需缴）三个月，时间为2012年11月1日到2013年1月31日，自2013年2月1日起刘艳应交纳租金即每月33383.7元（317.94平方米x105元／月），刘艳已交纳2013年2月1日至2013年4月30日租金共计100151.1元。扣减被告刘艳交纳保证金100151.1元抵扣租金三个月至2013年7月31日，被告刘艳应从2013年8月1日起向原告支付租金。但刘艳未按合同约定支付租金，其行为已构成违约。
被告刘艳自计租日起按每月每平方米1元支付代理费及运营推广费，按每月每平方米4元支付物业费。被告刘艳辩称已交纳2013年3月-2014年1月期间的代理费、运营推广费，物业费。现原告武汉福星惠誉公司主张从2014年2月1日起支付代理费、运营推广费、物业费。2014年2月1日起，被告刘艳违反合同约定未支付代理费、运营推广费，应承担违约责任。
依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定。根据双方签订合同，被告刘艳违反合同约定长期未支付所欠租金、代理费、运营推广费、物业费，违反合同诚实信用原则，对原告武汉福星惠誉公司要求解除合同、腾退租赁房屋、支付拖欠租金诉请，本院予以支持。被告刘艳辩称，与原告协商免租期在原合同的基础上再延长6个月，运营管理费、物业管理费在合同期间全免及原告招商宣传给被告造成经营环境恶劣，人流量严重不足，出现严重亏损。在亏损前提下恳求原告给予培育扶持，对2014年9月30日前房屋免租期限及物业费全免。被告未恶意拖欠租金不构成违约上述辩解意见，被告刘艳未提交证据予以证明，本院对其辩解不予采信。
原告武汉福星惠誉公司要求被告刘艳支付免租期租金100151.1元及违约金316191.33元的诉讼主张，被告对原告主张不予认可，认为违约金过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款“当事人可以约定一方违约应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同﹥若干问题的解释（二）》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”，第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定。被告刘艳未按合同支付所欠代理费、运营推广费、物业费，构成违约，应当承担违约责任。给原告武汉福星惠誉公司造成的损失，本院综合刘艳实际拖欠款项的情况，根据公平原则及诚实信用原则，考虑违约金弥补损失及惩罚的双重性质，本院以被告刘艳实际拖欠款项为基准按中国人民银行同期贷款利率的130%计算调整违约金，对原告武汉福星惠誉公司主张支付免租期租金100151.1元及违约金316191.33元诉请，本院部分予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：
一、解除原告武汉福星惠誉投资管理有限公司与被告刘艳于2012年10月7日签订《商用房屋租赁合同》。
二、被告刘艳于本判决生效之日起三日内将武汉市武昌区福星惠誉.水岸国际项目k4-6栋1／2-10号第一、二层商用房屋（建筑面积为317.94平方米）商用房屋返还给原告武汉福星惠誉投资管理有限公司。
三、被告刘艳于本判决生效之日起三日内支付原告武汉福星惠誉投资管理有限公司租金（以合同约定被告租赁商用房屋（建筑面积317.94平方米）2012年11月1日到2012年12月31日期间租金为每月每平方米105元；2013年1月1日到2013年12月31日期间租金为每月每平方米105元；2014年1月1日到2014年12月31日期间租金为每月每平方米110元；2015年1月1日到2015年12月31日期间租金为每月每平方米115元；2016年1月1日到2016年12月31日期间租金为每月每平方米120元为标准，从2012年8月1日起计算租金至房屋腾退之日止）；违约金以被告刘艳实际拖欠款项为基准，按中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算至判决确定给付之日止。
四、被告刘艳于本判决生效之日起三日内支付原告武汉福星惠誉投资管理有限公司代理费及运营推广费（以合同约定被告租赁商用房屋建筑面积317.94平方米每平方米1元标准，从2014年2月1日起计算至房屋腾退之日止）。
五、被告刘艳于本判决生效之日起三日内支付原告武汉福星惠誉投资管理有限公司物业费（以合同约定被告租赁商用房屋建筑面积317.94平方米每平方4元标准，从2014年2月1日起计算至房屋腾退之日止）。
六、驳回原告武汉福星惠誉投资管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费13027元，减半收费6513.5元，由被告刘艳负担。（此款原告已垫付，由被告连同上述款项一并给付原告）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户——市中院诉讼费分户；账户：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为二年。逾期不申请的，即丧失向法院申请强制执行的权利。
审判员 滕玉军
二〇一四年十二月十八日
书记员 刘 旭