河北省沧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀09民终37号上诉人（原审被告）：袁永生，男，1982年7月2日出生，汉族，现住青县。委托代理人：张志勇、范思聪，河北榆轩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沧州市祥通房地产开发有限公司，住所地：青县南环路与国道交口西北角。上诉人袁永生因与被上诉人沧州市祥通房地产开发有限公司（以下简称祥通公司）租赁合同纠纷一案，不服青县人民法院（2016）冀0922民初525号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。现已审理终结。上诉人袁永生的上诉请求：请求驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审，支持上诉人的反诉请求；诉讼费用由被上诉人承担。主要理由：被上诉人主张的租金，上诉人于2014年2月25日已向范玉乔等人支付补偿款的形式支付给了被上诉人。上诉人共计向范玉乔支付补偿款40万元。根据范玉乔与被上诉人达成的协议，补偿款应当由被上诉人承担。上诉人租用被上诉人的房屋，当时口头约定上述费用折抵租金。上诉人在装修租用被上诉人房屋的过程中，并未违反租赁合同第五条：租赁期间上诉人对房屋进行装潢、装饰，但不得擅自改变或者损坏房屋结构和附属设施，如需改变……否则造成经济损失，上诉人要足额进行赔偿。即使存在违反该约定的情形，该约定仅是就双方关于租赁物的约定。根据青县法院作出的行政判决，也认定被上诉人为侵权人。而引起范玉乔等人的诉讼是因环境污染等因素，因此而阻工，不在上诉人与被上诉人的约定赔偿范围内。一审未查清该事实，判令上诉人赔偿有误；上诉人的反诉请求依法应当支持。上诉人已于2014年2月25日代被上诉人支付补偿款40万元，扣除29.5万元租金，被上诉人应退还上诉人10.5万元。被上诉人祥通公司辩称，与范玉乔等人发生纠纷是上诉人装修房屋引起，上诉人借用被上诉人的名义进行施工，但实际出资人是上诉人，与范玉乔等人签订协议也是借用被上诉人的名义，实际也是由上诉人赔付。一审中，上诉人提交的证据可以看出款项是上诉人直接赔付范玉乔，与被上诉人没有任何关系，即直接的侵权主体是上诉人而非被上诉人，根据合同约定该损失应由上诉人承担；上诉人的反诉与本诉不存在任何因果关系，一审驳回并无不当。被上诉人祥通公司在一审时的诉讼请求：请求上诉人袁永生给付其2014-2015年的租金29.5万元及违约金，并承担诉讼费用。上诉人袁永生在一审时的反诉请求：请求被上诉人祥通公司退还其租金10.5万元并承担诉讼费用。一审认定的事实，2013年3月7日，祥通公司的法定代表人刘树忠与袁永生签订房屋租赁协议，祥通公司将青县广播局原大楼的2、3、4层、1层三个门脸租赁给袁永生经营快捷酒店，租期自2013年3月7日至2028年3月6日，共计15年，第一个5年租金为29.5万元（包含三个门脸），第二个5年在第一个5年的基础上递增20%，第三个5年在第一个5年的基础上递增25%。如果袁永生在合同约定期间内拖欠房租或私自将房屋转租、中途退租，祥通公司有权收回房屋，所付租金不予退还，袁永生须向祥通公司支付年租金20%的违约金。袁永生未向祥通公司支付2014-2015年度租金29.5万元。协议第五条约定：1、在租赁期间，房屋及所有硬件设施的维修由袁永生负责；2、租赁期间袁永生对房屋可进行装潢、装饰，但不得擅自改变或者损坏房屋结构和附属设施，如需改变，必须经甲方同意方可进行。否则造成经济损失，袁永生要足额进行赔偿。另查明：袁永生在装修过程中，范玉乔等人阻工并于2013年11月6日起诉青县住房和城乡建设局，要求撤销青县住房和城乡建设局于2013年10月10日给祥通公司发放的第13092213X031号建设工程施工许可证，青县人民法院于2013年12月16日作出撤销青县住房和城乡建设局于2013年10月10日给祥通公司发放的第13092213X031号建设工程施工许可证的行政判决。2014年2月25日袁永生以祥通公司名义与范玉乔等人达成协议，因汉庭酒店项目施工期间噪音等环境污染一次性补偿范玉乔等人40万元，范玉乔等人不再阻工，2014年2月25日袁永生将40万元支付范玉乔等人。以上事实由合同、房产证、判决书、协议书、转款记录、电话录音及原、被告当庭陈述所证实。一审为，双方当事人签订的租赁合同合法有效，袁永生应当给付祥通公司租金，逾期未付应承担违约责任。袁永生在经营初期改造装修租赁房屋，因环境污染等出现阻工依据合同约定应当由其赔偿，其主张由祥通公司承担，证据不充分，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于》第二条之规定，遂判决：一、袁永生给付沧州市祥通房地产开发有限公司租赁费29.5万元、违约金5.9万元，合计35.4万元；二、驳回反诉原告袁永生的诉讼请求。以上第一项于本判决生效后十日内履行。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5730元、反诉费1200元，均由袁永生负担。本院在审理过程中，双方当事人均未提交新证据。经本院审理查明，双方当事人签订租赁合同的事实、内容及上诉人未向被上诉人支付2014-2015年租金29.5万元，双方当事人均无异议。另查明，上诉人在租赁被上诉人的租赁物后，在装修过程中，案外人范玉乔等人阻工并起诉了青县住房和城乡建设局（以下简称青县住建局）及祥通公司，要求青县住建局撤销给祥通公司发放的第13092213X031号建设工程施工许可证。2013年12月16日，青县人民法院以（2013）青行初字第18号行政判决撤销了青县住建局给祥通公司发放的第13092213X031号建设工程施工许可证，由该判决书及一审庭审笔录证实。一审中，上诉人袁永生提供了载明为范玉乔等十一人（甲方）与祥通公司（乙方）于2014年2月25日签订的协议书复印件。本院审理过程中，被上诉人对该复印件中盖由其印章予以认可，但称因上诉人装修的房屋系被上诉人所有，只能以被上诉人的名义施工，而费用由上诉人支付，经建设局协调，是上诉人与范玉乔等人达成了该协议，实际赔付款也是上诉人支付。本院认为，双方当事人签订租赁合同的事实、内容及上诉人未向被上诉人支付2014-2015年租金29.5万元，双方当事人对此均无异议，本院予以认定。即上诉人应支付被上诉人租金29.5万元及违约金5.9万元，共计35.4万元。关于上诉人称其向案外人范玉乔等十一人支付的40万元补偿款，是否可抵销诉争的租金及违约金的问题，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十九条、第一百条之规定，抵销的前提是当事人互负债务。本案中，上诉人称其已向案外人范玉乔等十一人支付的补偿款，是其代被上诉人支付，被上诉人则认为是上诉人借用其名义签订协议并实际支付，即双方的争议涉及到了应向范玉乔等人支付补偿款的主体认定。由于双方对此说法不一，又涉及案外人权益，且该争议的事实与本诉不是同一法律关系，故上诉人支付了该补偿款是否构成了上诉人与被上诉人的债权债务关系，双方是否属于互负债务，本案不宜涉及，当事人可另行主张权利，一审直接处理欠妥，应予纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持青县人民法院（2016）冀0922民初525号民事判决第一项；二、撤销青县人民法院（2016）冀0922民初525号民事判决第二项如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5730元，反诉费1200元，由上诉人负担；二审案件受理费6930元，上诉人与被上诉人各自均担3465元。本判决为终审判决。审判长  胡希荣审判员  郭景岭审判员  王兰英二〇一七年二月九日书记员  刘 婷