宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）石民终字第80号
上诉人（原审原告）何国军，男，1979年4月25日出生，汉族，个体工商户。
委托代理人王小军，宁夏塞北律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）石嘴山市惠农区星州房地产开发有限公司。住所地：石嘴山市。
法定代表人马建忠，石嘴山市惠农区星州房地产开发有限公司董事长。
委托代理人李桂花，宁夏众和众律师事务所律师。
上诉人何国军因与被上诉人石嘴山市惠农区星州房地产开发有限公司（以下简称“星州公司”）商品房预售合同纠纷一案不服宁夏回族自治区石嘴山市惠农区人民法院作出的（2013）石惠民初字第1543号判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，于2014年3月10日公开开庭进行了审理。何国军的委托代理人王晓军，星州公司的委托代理人李桂花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，2010年11月26日，何国军与星州公司签定《商品房（预）销售合同》，约定何国军购买星州公司开发的位于惠农区水韵铭都42-123号商业房一套；交房时间为2011年5月31日，星州公司迟延交付每天按照已收价款的万分之一向何国军支付迟延期间的违约金；房屋具备交付条件后，星州公司应当在确定的交付日期前五天，书面通知何国军办理交接手续；何国军、星州公司签署商品房交接单，交付钥匙后即为交付。房屋交付后240日内，双方应该共同申请房屋所有权转移登记，如因星州公司过错，致使迟延办理房屋产权登记，经何国军催告后60天仍未办理的，星州公司应按每迟延一天60元支付违约金。何国军于2010年11月26日向星州公司支付房款258371元，剩余房款15万元办理按揭贷款并于2013年3月18日还清。2013年3月18日，何国军、星州公司办理房屋交接手续，星州公司将房屋钥匙交付何国军，星州公司实际迟延交付房屋625天。何国军为此诉至法院，请求：一、星州公司支付何国军逾期交房违约金27361元；二、星州公司协助何国军办理所购房屋所有权转移登记手续，并支付迟延办证违约金36300元。
原审法院认为，何国军与星州公司签订的《商品房买卖合同》，系当事人的真实意思表示，且不违背法律规定，合法有效，何国军、星州公司双方均应全面履行合同义务。何国军履行了付款义务，星州公司未按照合同约定的时间向何国军交付房屋，应承担每天按照已收价款258371元的万分之一向何国军支付自2011年5月31日起至2013年3月18日期间迟延交房违约金16148.19元（258371元×0.0001×625天=16148.19元）。合同约定星州公司应当书面通知何国军办理交接手续，星州公司应按照何国军在合同上所留地址书面通知何国军，星州公司无证据证明无法按照何国军在合同上所留地址书面通知到何国军才采用报纸公告通知的方式，因此星州公司辩称以报纸公告通知的时间为交房日期的理由本院不予采纳。关于何国军要求星州公司赔偿迟延办证违约金的诉讼请求，因星州公司实际交房日期为2013年3月18日至何国军起诉时，未超过合同约定的240天，不构成迟延办证，故原审法院对何国军要求星州公司赔偿迟延办证违约金的诉讼请求不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条之规定，判决：一、星州公司于本判决生效之日起五日内支付何国军逾期交房违约金16148.19元；二、星州公司于判决生效之日起五日内协助何国军办理所购房屋的所有权转移登记手续；三、驳回何国军要求星州公司支付迟延办证违约金36300元的诉讼请求。案件受理费696元，由何国军负担396元，星州公司负担300元。
何国军上诉称，原审法院未予支持何国军主张的逾期办证的违约金错误。合同约定的办证时间是房屋交付后120天，何国军认为应当是按照合同约定的交付时间即2011年5月31日起届满之日为最迟交付日，而不是以实际交付房屋的时间起算。首先，从约定的合同条款第七条、第十三条均未有实际交付的文字表述及与之相近的意思；其次，从约定的合同条款整体理解也得不出实际交付的意思；第三，双方签订的合同是星州公司提供的格式合同，在对同一条款有不同解释的情况下，应作出对星州公司不利的解释。所以，原审法院以实际交付时间确定星州公司逾期办证的时间是错误的。二、原审法院对何国军主张的逾期交房违约金未全部支持错误。商品房买卖合同签订后，何国军及时到中国建设银行股份有限公司石嘴山惠农支行办理了按揭贷款，合同约定由建设银行石嘴山惠农支行于2010年12月23日直接将贷款15万元拨付至星州公司账户，星州公司作为保证人在合同上签字盖章。综上，请求二审法院：依法维持石嘴山市惠农区人民法院（2013）石惠民初字第1543号民事判决第二项；撤销判决第一、三项，改判星州公司支付何国军迟延交房违约金27361元，迟延办证违约金36300元，合计63661元。
星州公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
二审中，何国军向本院提交中国建设银行惠农支行出具的贷款支付凭证一张，证实何国军在2011年1月5日将购房款15万元支付给星州公司。
星州公司对何国军提交证据的质证意见，对证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，该证据只能证明何国军是在2011年1月5日办理了按揭贷款手续，不能证明何国军将该笔贷款支付星州公司。
本院对何国军提交证据的认证意见：星州公司认可证据的真实性，且个人贷款支付凭证收款人处有星州公司的名称及账户，金额为15万元，能够达到何国军的证明目的，本院予以采信。
二审期间，星州公司未向本院提交新证据。
经审理查明，2011年1月5日，何国军从中国建设银行所贷房款15万元转入星州公司账户。星州公司实际迟延交付房屋655天。其他查明事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，何国军与星州公司签订的《商品房（预）销售合同》是双方真实意思表示，合法有效。双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同约定的交房时间为2011年5月31日，星州公司实际交房时间为2013年3月18日，星州公司迟延交房655天，何国军已交房款为408371元（258371元＋15万元），按照合同约定星州公司应当支付逾期交房违约金26748元。根据合同约定，只有实际交房后双方才能申请房屋所有权转移登记，故何国军要求星州公司支付逾期办证违约金的请求，因星州公司实际交房日期为2013年3月18日，至何国军起诉时未超过合同约定的240天，不构成迟延办证，何国军的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（三）项，第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持宁夏回族自治区石嘴山市惠农区人民法院（2013）石惠民初字第1543号判决第二、三项，即“被告石嘴山市惠农区星州房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内协助原告何国军办理所购房屋的所有权转移登记手续”；“驳回原告何国军要求被告石嘴山市惠农区星州房地产开发有限公司支付迟延办证违约金36300元的诉讼请求。”
二、撤销宁夏回族自治区石嘴山市惠农区人民法院（2013）石惠民初字第1543号判决第一项，即“被告石嘴山市惠农区星州房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告何国军逾期交房违约金16148.19元。”
三、被上诉人石嘴山市惠农区星州房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付上诉人何国军逾期交房违约金26748元。
如义务方不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
一审案件受理费696元，二审案件受理费1392元，共计2088元，由上诉人何国军负担865元，由被上诉人石嘴山市惠农区星州房地产开发有限公司负担1223元。
如本判决生效后被告拒不履行，权利人可在履行期间届满之日起二年内向原审法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 郎奠军
审 判 员 李泽林
代理审判员 赵 娟
二〇一四年四月十八日
书 记 员 刘晓萍
附：相关法律法条
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
（二）原判决适用法律错误的，依法改判；
（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。