北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第7463号
上诉人（原审被告）曹杨，女，1977年2月10日出生。
委托代理人蔡俊杰，北京市天畅律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京宝景物业管理有限公司，住所地北京市东城区安定门外大街185号。
法定代表人金锐，董事长。
委托代理人谢国利，北京市京德律师事务所律师。
上诉人曹杨因与被上诉人北京宝景物业管理有限公司（以下简称宝景物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第08502号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
宝景物业公司在原审法院诉称：我公司系北京市海淀区xx小区的物业管理单位。曹杨系该小区x号楼5门302号房屋业主，房屋建筑面积112平方米，每年物业费2584.11元。曹杨自2009年12月12日至2014年12月31日未交物业费，欠费共计13062.15元。我公司多次催要无果，为维护我公司的合法利益，故起诉要求曹杨立即给付物业服务费13062.15元并承担本案诉讼费。
曹杨在原审法院辩称：我没有和宝景物业公司签订过任何合同，宝景物业公司没有权利向我主张任何的费用，而且小区的环境特别恶劣，垃圾箱就放在电梯间，楼道里还有狗的大便。小区的安全情况也特别恶劣，没有人值守，喷水池也没有喷过水，消防设施处于瘫痪状态。我不是不交物业费，但我要交个明白，到底交的什么钱。由于双方没有服务合同关系，且宝景物业公司的服务没有到位，故我不同意向宝景物业公司交纳物业费。
原审法院经审理查明：曹杨系北京市海淀区xx小区x号楼5门302号房屋的业主，该房屋建筑面积112平方米。2003年1月22日，北京宝景物业管理有限公司莲花桥分公司（以下简称宝景物业莲花桥分公司）与北京市海淀区xx小区物业管理委员会（以下简称小区物业管理委员会）签订《物业管理委托合同》，约定宝景物业莲花桥分公司对xx小区进行物业管理，委托管理期限自2002年9月1日至2005年8月31日，物业管理服务费由宝景物业莲花桥分公司参照京价（房）[1997]第196号《北京市普通居民小区物业管理服务收费暂行办法》中的“甲类”收费标准执行，双方对物业收费项目及收费标准在合同附件一中进行了具体约定。2005年9月1日，小区物业管理委员会与北京宝景物业管理有限公司莲花管理处（以下简称宝景物业莲花管理处）出具证明，表示xx小区业主委员会正在筹备改选中，在未改选完成之前原《物业管理委托合同》继续履行。2012年12月25日，北京市海淀区xx小区业主委员会（以下简称小区业委会）与宝景物业公司签订《北京市物业服务合同》，约定宝景物业公司为xx小区1#楼、2#楼、3#楼提供物业服务，物业服务期限自2013年1月1日至2015年12月31日；物业服务费收费方式为包干制；物业服务费由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，具体标准为高层住宅：1.92元/平方米/月（均价）。2009年12月12日至2014年12月31日，曹杨未向宝景物业公司交纳物业管理服务费用。
庭审中，宝景物业公司就诉讼请求提交《物业管理委托合同》及附件、《北京市物业服务合同》、收费通知单、照片、物业收费单、记账联等证据材料予以证明。曹杨对宝景物业公司提交的证据均提出异议不予认可。曹杨就答辩意见提交小区照片、录音、《关于莲蓊小区业主‘拒交物业费’的理由》、《北京市物业服务合同》等材料予以证明。宝景物业公司对照片及证明内容不予认可；对录音没有异议，认可双方曾就物业服务问题进行过协商，但称双方未达成一致意见；对《关于莲蓊小区业主‘拒交物业费’的理由》所要证明的内容不予认可，但称可就相关问�向业主提交书面答复意见；对《北京市物业服务合同》的真实性予以认可，但对曹杨的证明目的不予认可。
经核实，宝景物业公司提交的物业收费单记载：绿化费每年每建筑平米0.55元、化粪池清淘费每年每建筑平米0.3元、管理费每年每建筑平米3.5元、小修费每年每建筑平米1.83元、公共设施费每年每建筑平米1元、水泵运行费每年每建筑平米2.78元、电梯运行费每年每建筑平米10.37元、垃圾清运费每年每户30元、智能系统每月每户4元、保安费每户每月5元、保洁费每月每户3元、税费每年133.15元，结合曹杨居住房屋建筑面积计算，物业费每年共计2584.11元。《物业管理委托合同》附件一收费标准中小修费为每年每建筑平米4.72元，智能化系统维护费为每月每建筑平米0.1元。
原审法院认为：依法成立的合同具有法律效力。宝景物业莲花桥分公司系宝景物业公司下属分公司，宝景物业莲花管理处系宝景物业公司下属部门，二者对外的行为结果依法均应由宝景物业公司承担。另，居住小区物业管理委员会、小区业主委员会是代表本物业区域全体产权人和使用人的合法权益、负责对区域内物业实施管理的组织。小区物业管理委员会、小区业主委员会与物业公司签订的合同对全体业主具有法律约束效力。虽然宝景物业公司未与曹杨签订书面物业管理合同，但依据宝景物业莲花桥分公司与小区物业管理委员会签订的《物业管理委托合同》（含附件）、宝景物业公司与小区业委会签订的《北京市物业服务合同》等证据材料，可以认定宝景物业公司依据上述合同为曹杨居住房屋所在的小区提供了物业管理服务。宝景物业公司在提供了相应的物业管理服务后，有权要求业主曹杨交纳相关物业管理服务费用。
关于宝景物业公司主张的物业管理服务费�费标准，宝景物业公司与小区物业管理委员会在《物业管理委托合同》中已达成一致意见，根据小区物业管理委员会与宝景物业莲花管理处出具的证明，在xx小区业主委员会未改选完成之前应按《物业管理委托合同》中约定的物业交费标准继续履行，自2013年起应按《北京市物业服务合同》中约定的交费标准履行。宝景物业公司依据上述约定，核算了曹杨的物业管理服务费数额并提交了收费明细，宝景物业公司在相关服务期间自愿降低物业管理服务费收费标准，法院不持异议。此外，尽管曹杨提交照片、录音等材料证明宝景物业公司在日常物业服务方面存在一些问题和不足，但曹杨以此及双方未签订物业服务合同等作为不同意交纳拖欠物业服务费的理由，缺乏法律依据，法院不予采信。据此，宝景物业公司起诉要求曹杨支付2009年12月12日至2014年12月31日所欠物业管理�务费，于法有据，法院予以支持。根据本案审理情况，宝景物业公司在今后履行物业服务合同期间应当加强与业主沟通，虚心接受业主的批评和建议，不断提升自己的物业服务水平。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：曹杨于本判决生效后七日内给付北京宝景物业管理有限公司二〇〇九年十二月十二日至二〇一四年十二月三十一日的物业管理服务费共计一万三千零六十二元一角五分。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。
判决后，曹杨不服原审判决，向本院提起上诉，其上诉理由为：原审法院认定事实不清，判决不当。首先，其从未与宝景物业公司签订�业管理服务合同，业委会签订合同的情况其并不知情，故宝景物业公司无权向其主张权利；其次，宝景物业公司未按合同约定提供物业服务，宝景物业公司的物业服务管理不到位，具体表现为：1、未经业主同意，擅自减少各门配备的服务人员，从三班倒到每门3人到减至2名，直到2013年将所有的门卫撤离，这导致小区治安差、乱停车，带来安全隐患；2、小修不作为，楼道灯不亮、封闭护栏缺失后未维修，地桩损害严重，小区路面凹凸不平，给业主带来安全隐患；3、电梯常年不能正常运行，其中一部电梯经常坏，电梯无人值守、无日常维修，造成安全问题常出，可见相关媒体报道；4、公共设施无故被停用或拆除，40盏路灯被物业私自拆除，造成小区夜晚漆黑，喷泉设施一直停用，小区监控一直处于瘫痪状态；5、垃圾随处可见，绿化不合格，智能可视系统不损坏不修理。可见，宝景物业公司并未提供合同约定的物业服务，原审法院判决我方全额支付物业费，严重不公。另，原审法院关于曹杨应交纳的物业费数额计算错误。综上，请求二审法院撤销原审法院判决，依法改判减半交纳物业费。
宝景物业公司答辩称：同意原审法院判决，不同意曹杨的上诉请求。我公司已经根据质价相等的市场规律，提供了合同约定的物业服务，曹杨应该交纳相应的物业费用。就业主反映的问题，我公司认为：小区各通行大门没有设立保安，仅通过门禁来控制人员进出，因为保安人力成本高昂，同时通过设立流动岗进行拉锯式巡视；小区护栏老化严重，人员破坏出现护栏缺失，已经及时维修，如需整体更换，需要动用公共维修基金；同样的情况还有小区地面，整个小区投入使用已经有16个年头，地面年久失修；小区监控老化，业委会对此项已经列入大中修或更新改造计划；小区全部电梯的使用已接近16个年头，已到大中修或更新时间，虽时有故障，但我公司已加大维护力度；可视系统老化，原始厂家已经倒闭，买不到匹配零件，需要动用公共维修基金整体更换。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
上述事实，有双方当事人陈述、《物业管理委托合同》及附件、《北京市物业服务合同》、物业收费单、收费通知单、照片等材料在案佐证。
本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，宝景物业莲花桥分公司与小区物业管理委员会已就小区的物业管理于2003年1月22日签�《物业管理委托合同》，同时约定了物业管理服务费的收费标准及委托管理期限自2002年9月1日至2005年8月31日止。宝景物业莲花管理处与小区物业管理委员会于2005年9月1日共同确定在业主委员会筹备改选之前，双方原物业管理委托合同继续履行。宝景物业公司于2012年12月25日与小区业委会签订了《北京市物业服务合同》，合同约定了收费标准及委托期限自2013年1月1日至2015年12月31日止。根据本案查明的事实，小区业主相关组织与依法选聘的宝景物业公司签订物业服务相关合同，对业主曹杨具有约束力。根据物业服务相关合同的约定，业主曹杨应当按照合同约定交纳相应物业费，曹杨以其非合同当事人、不知晓合同情况为由要求减交物业费，无法律依据，本院不予采纳。
就曹杨提出的涉案小区物业管理服务不到位，存在众多问题的上诉理由，本院认为，业主生活小区�环境、公共设施的使用性能及状态，不仅取决于小区本身建筑物的规划设计，还与公共设施的使用年限息息相关，同时还需要全体业主通过律己的行为共同爱护、维护良好的生活环境。物业公司仅就公共设施和全体业主共有部分提供物业服务，业主承担的物业费是对整个公共设施和共有部分享受服务产生费用的共摊。曹杨所述的物业服务方面存在的问题，本院认为，涉及多方面的原因，既有小区公共事务需要通过业主大会或业委会自决的问题，还涉及到住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，需要动用住宅专项维修资金的情形（共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库�公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等），还涉及到物业公司服务需要改进的地方，故不能将小区出现的现有问题完全归咎于宝景物业公司的服务水平，所以曹杨陈述的物业服务存在的问题不能构成合同法上的根本违约，故对曹杨要求减交一半物业费的上诉请求，本院不予支持。在今后履行物业服务合同期间宝景物业公司应当接受业主的批评和建议，不断提升自己的物业服务水平，亦不能以物业收费低来作为抗辩的理由。如果业主认为宝景物业公司存在侵害业主权益的情形，可另行主张，本案只处理基于物业服务合同的债权债务关系。
就曹杨对宝景物业公司收费标准及金额不予认可一节，依据上述《物业管理委托合同》、证明及《北京市物业服务合同》，小区业委会已与宝景物业公司就收费项目与标准进行了明确约定，该约定对业主曹杨具备法律约束力；�于曹杨欠费期间应交纳的物业费总额，经本院核实，原审法院的认定的物业费数额正确，曹杨该项上诉理由，本院不予采信。
综上所述，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。曹杨的上诉请求，依据不足，本院不予支持。依据《住宅专项维修资金管理办法》第三条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十三条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费一百二十六元，由曹杨负担（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费一百二十六元，由曹杨负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张永钢
代理审判员 白 云
代理审判员 王玲芳
二〇一五年九月十八日
法官 助理 何 悦
书 记 员 苏 杭