福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）厦民终字第1143号
上诉人（原审原告）厦门市湖里区岭下社区居民委员会，住所地福建省厦门市湖里区禾山岭下村。
负责人陈水在，主任。
委托代理人龚美炎，福建上达律师事务所律师。
上诉人（原审被告）厦门同安建设发展公司厦禾经营部，住所地福建省厦门市同安区大同街道同新路14号。
法定代表人吴声川，总经理。
委托代理人刘洋，北京大成（厦门）律师事务所律师。
委托代理人卢少敦，福建兴世通律师事务所律师。
上诉人（原审被告）拥华（厦门）家用品有限公司，住所地福建省厦门市湖里区枋湖北二路66号。
法定代表人方建富，总经理。
委托代理人杨式敏、洪月琴，福建联合信实律师事务所律师。
上诉人厦门市湖里区岭下社区居民委员会（以下简称岭下居委会）与厦门同安建设发展公司厦禾经营部（以下简称同安建设厦禾经营部）、拥华（厦门）家用品有限公司（以下简称拥华公司）租赁合同纠纷一案，不服福建省厦门市海沧区人民法院（2013）海民初字第910号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年5月7日公开开庭进行了审理。上诉人岭下居委会的委托代理人龚美炎，上诉人同安建设厦禾经营部的委托代理人刘洋、卢少敦，上诉人拥华公司的委托代理人杨式敏、洪月琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决查明，1991年12月2日，厦门市湖里区县后村委会出资127万元设立厦门市县后经济发展公司（以下简称县后公司）。1993年7月28日，县后公司与厦门同发房地产开发经营部（下称同发经营部，2001年1月5日更名为同安建设厦禾经营部，系独立法人）签订一份《承包合同》，约定将双方合作开发的位于厦门市县后村尚忠埔的10亩企业用地由同发经营部承包经营，承包期限为50年，承包期满，合同终止，企业用地及建筑物归县后公司所有，机器设备归同发经营部所有；在合同签订的15日内，同发经营部应付给县后公司20万元，作为青苗及地上物赔偿款；自1993年8月1日起，同发经营部于每年8月30日前支付县后公司承包金12万元。合同签订后，县后公司依约将讼争地块交付同发经营部使用，但双方实际上并无合作项目。1994年7月8日，厦门市人民政府发文将包含讼争地块在内的266469.766平方米土地划拨给厦门经济特区工程建设公司和厦门市禾山镇县后村委会作为“枋湖工业区”原有企、事业单位搬迁以及村庄保留用地。1999年11月18日，县后公司因逾期年检被吊销营业执照。2001年3月12日，厦门市湖里区人民政府同意厦门市湖里区禾山镇人民政府撤销县后村委会并设立岭下、围里、坂尚村委会。2001年10月15日，岭下、围里、坂尚村委会召开会议，将讼争地块分配给岭下村委会。2003年10月15日，厦门市湖里区人民政府撤销岭下村委会，设立岭下居委会。
2011年，岭下居委会将案外人厦门市同安区建设发展有限公司（以下简称同安建设公司）、同安建设厦禾经营部诉至厦门市湖里区人民法院，请求解除其与同安建设厦禾经营部签订的《承包合同》，同安建设公司和同安建设厦禾经营部支付2009年8月至2011年7月期间的租金24万元。厦门市湖里区人民法院作出（2011）湖民初字第425号民事判决，解除《承包合同》，同安建设厦禾经营部支付2009年8月至2011年7月期间的租金24万元等。同安建设厦禾经营部不服该判决，上诉至厦门市中级人民法院。2012年9月20日，厦门市中级人民法院作出（2012）厦民终字第1906号民事判决，驳回上诉，维持原判。该民事判决于2012年9月28日生效。
1995年7月17日，同安建设厦禾经营部与拥华公司签订《合作协议书》，约定双方合作开发讼争地块，合作期限为48年，从1995年8月1日至2043年7月31日止；合作项目由拥华公司承包经营，盈亏由拥华公司自行负责，协议签订7日内，拥华公司一次性支付同安建设厦禾经营部235万元承包利润；合作经营期内，同安建设厦禾经营部不得以任何理由收回企业用地。《合作协议书》签订后，同安建设厦禾经营部将讼争地块交由拥华公司经营使用，拥华公司向同安建设厦禾经营部支付了235万元，同安建设厦禾经营部未再使用讼争地块。
岭下居委会于2013年1月4日向厦门市湖里区人民法院起诉，厦门市湖里区人民法院于2013年1月25日将案件移送原审法院管辖。岭下居委会起诉请求判令：1、同安建设厦禾经营部、拥华公司退出占用的厦门市县后村尚忠埔的10亩企业用地；2、同安建设厦禾经营部、拥华公司支付拖欠的租金14万元（2011年8月1日至2012年9月30日期间，按1万元／月标准支付；之后按市场价计至实际退出之日止）。
原审中，岭下居委会申请对讼争地块的现租金标准进行评估。原审法院依法于2013年6月24日委托厦门均达土地房地产评估咨询有限公司（以下简称均达评估公司）进行评估，2013年8月14日，均达评估公司在未征求法院意见情况下，以岭下居委会不愿意全额预付评估费为由将鉴定退回。原审法院组织各方重新选择确定鉴定机构，于2013年8月27日委托厦门银晟土地房地产评估咨询有限公司（以下简称银晟评估公司）进行评估。2013年9月，银晟评估公司指派评估人员协同岭下居委会委托代理人至讼争地块进行现场勘察，并告知拥华公司职员谢经理评估相关事项。进入讼争地块后，银晟评估公司指派评估人员现场拍照勘察。同安建设厦禾经营部对整个现场勘察过程不知情。2013年10月12日，银晟评估公司出具厦银晟（2013）估字F201310G0019号《房地产估价报告》，载明讼争地块现市场月租金为12.5元／月·平方米，月租金为83333元。其中：影响地价的区域因素和个别因素修正为4%，经区域因素和个别因素修正后的地价为3058元／平方米；土地评估单价=3058＊（1-40%）=1835元，年土地纯收益与土地评估单价成正比即126.3元／平方米，加上年土地运营费用23.5元／平方米，单位年总收益150元／平方米（取整），除以12即为每月租金12.5元／平方米。因同安建设厦禾经营部、拥华公司对厦银晟（2013）估字F201310G0019号《房地产估价报告》提出质疑。庭审中，原审法院依法通知评估人员到庭。
原审法院认为，拥华公司系台资企业，本案属厦门市中级人民法院指定集中管辖的涉台案件，原审法院对本案享有管辖权。
本案中，厦门市中级人民法院（2012）厦民终字第1906号民事判决认定《承包合同》实为租赁合同并判决予以解除。合同解除后，承租人同安建设厦禾经营部应将讼争地块返还岭下居委会；拥华公司作为实际使用人，继续使用讼争地块亦丧失了合同依据，故拥华公司亦负有返还讼争地块的义务。因此，岭下居委会请求同安建设厦禾经营部、拥华公司退出讼争地块，事实清楚，于法有据，予以确认和支持。（2012）厦民终字第1906号民事判决于2012年9月28日生效，《承包合同》于2012年9月28日解除。故岭下居委会诉求中的2011年8月1日至2012年9月28日期间的费用为租金，应由承租方同安建设厦禾经营部负担。至于2012年9月29日之后（含）的费用，因合同已解除，属占用费问题。本案中岭下居委会系基于租赁合同提起诉讼，而非基于讼争地块物上请求权提起的诉讼，根据合同相对性原则，拥华公司并非《承包合同》的相对方，不负有支付占用费的义务。同安建设厦禾经营部在《承包合同》解除后，应立即通知拥华公司搬离讼争地块，如拥华公司未及时搬离的，同安建设厦禾经营部在向岭下居委会承担了占用费后，可依法另行向拥华公司主张。对于占用费的计算，因讼争地块系用于工业用途，故应当给予同安建设厦禾经营部、拥华公司合理的搬迁期限，遵循公平合理原则，在合理搬迁期间内，同安建设厦禾经营部可按原租金即1万元／月的标准支付占用费。综合本案情况，原审法院酌定，2012年12月31日之前，讼争地块的占用费按原约定租金标准计收。除双方当事人特别约定，根据交易习惯，对于已形成附合的附添物，合同解除后承租人应当按现状交付出租方，如出租人同意利用的，可折价归出租人所有。因此，2013年1月1日之后的占用费，岭下居委会申请按讼争地块现状评估市场租金，予以确认。因岭下居委会是否同意缴交评估费用应以法院通知其限期内缴交的缴交情况为准，评估机构在未征求法院意见情况下，自行将委托鉴定退回，故不能据此认定岭下居委会不缴交评估费而视为自动撤回评估申请。因银晟评估公司在进行现场勘察未通知同安建设厦禾经营部到现场确认，存在程序瑕疵，故《房地产估价报告》对讼争地块区域因素和个别因素的修正系数的认定部分，不予确认。《房地产估价报告》主要系基于《厦门市人民政府关于“枋湖工业区”原有企、事业单位搬迁和村庄保留用地的批复》进行评估，故对区域因素和个别因素的修正系数以外的其他因素的评估认定，予以确认。据此，讼争地块的单位地价为2940元／平方米（3058元／平方米÷（1＋4%）=2940元／平方米］，则土地评估单价为1764元／平方米（2940元／平方米＊（1-40%）=1764元／平方米］，年土地纯收益为120.2元／平方米，加上年土地运营费用23.5元／平方米，单位年总收益144元／平方米（取整），除以12个月即为每月租金12元／平方米，则讼争地块现月租金标准为80000元。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十条之规定，判决：一、厦门同安建设发展公司厦禾经营部、拥华（厦门）家用品有限公司于判决生效之日起三个月内退出位于厦门市县后村尚忠埔的10亩企业用地；二、厦门同安建设发展公司厦禾经营部于判决生效之日起十日内向厦门市湖里区岭下社区居民委员会支付2011年8月1日至2012年12月31日期间的租金和占用费合计17万元及2013年1月1日起的占用费（以月租金80000元为标准，计算至实际退出厦门市县后村尚忠埔的10亩企业用地之日止）；三、驳回厦门市湖里区岭下社区居民委员会其他诉讼请求。案件受理费3100元，由厦门同安建设发展公司厦禾经营部负担。
宣判后，岭下居委会、同安建设厦禾经营部、拥华公司均不服，向本院提起上诉。
岭下居委会上诉称，原审判决在租金、占用费、搬迁期限方面事实认定不清、适用法律不当。同安建设厦禾经营部应当在《承包合同》确认的租赁关系解除后立即退回讼争地块，原审判决给予三个月的搬迁期限不当。拥华公司作为与承租人的合作方，实际占有使用讼争地块，应共同承担支付占用费的义务。岭下居委会上诉请求改判：1、同安建设厦禾经营部、拥华公司共同支付2011年8月1日至2012年9月30日的租金14万元，2012年10月1日起至实际退出之日止的占用费（以月租金8万元为标准计算）；2、同安建设厦禾经营部、拥华公司于判决生效之日起十日内退出厦门市县后村尚忠埔的10亩企业用地。
同安建设厦禾经营部答辩称，同安建设厦禾经营部与岭下居委会不存在承包合同关系，要求同安建设厦禾经营部支付相关费用没有依据。同安建设厦禾经营部也没有实际占用讼争地块，要求同安建设厦禾经营部退出讼争地块没有依据。岭下居委会对同安建设厦禾经营部的上诉请求应予驳回。
拥华公司答辩称，拥华公司已于1995年向同安建设厦禾经营部支付自1995年8月1日至2043年7月31日止的承包利润235万元，完全履行了《合作协议书》约定的合同义务。拥华公司与岭下居委会不存在合同关系，岭下居委会要求拥华公司退出讼争地块、支付租金、占用费没有依据。
同安建设厦禾经营部上诉称，1、同安建设厦禾经营部不是讼争地块的实际占用人，原审判决同安建设厦禾经营部退出讼争地块缺乏依据。2、即便合同已解除，负有通知拥华公司搬离讼争地块的义务人也是岭下居委会，原审判决认定同安建设厦禾经营部负有通知义务是错误的。3、岭下居委会主张占用费的依据是其对讼争地块所享有的物权，不应基于合同相对性原则负担占用费，同安建设厦禾经营部不是实际占用人，无需负担占用费。4、退一步而言，占用费也应当参照合同约定的标准计算，不应当根据评估的市场价计算。此外，评估报告存在诸多主观性判断，评估金额明显偏高，评估人员未能进行合理性解释，该评估报告不应予以采信。5、同安建设厦禾经营部已就（2012）厦民终字第1906号民事判决申请再审，本案应中止审理。6、岭下居委会不是适格的诉讼主体。承包合同的签约主体是县后公司，县后公司未注销，仍具有诉讼主体资格。7、原审法院将《承包合同》定性为租赁合同错误。综上，同安建设厦禾经营部上诉请求撤销原判，改判其无需支付占用费。
岭下居委会答辩称，1、本案系因租赁合同引发的纠纷，案由是租赁合同。2、合同解除后，岭下居委会可通知拥华公司退出讼争地块，但不代表厦禾经营部就不是退出主体。3、即使拥华公司是实际占用人，同安建设厦禾经营部作为合同相对人也应承担支付费用的责任。
拥华公司答辩称，1、本案为租赁合同纠纷，岭下居委会无权要求拥华公司退出讼争地块。2、拥华公司已将承包利润235万元一次性支付给同安建设厦禾经营部，无需另行支付任何费用。3、拥华公司同意岭下居委会不是本案适格的诉讼主体、本案应中止审理、占用费应参照合同约定而不应参照评估市场价确定的上诉意见。
拥华公司上诉称，原审判决事实认定不清、适用法律不当。理由如下：一、同安建设厦禾经营部已就（2013）厦民终字第1906号民事判决申请再审，原审法院以该判决作为本案裁判的依据，属于适用法律错误。二、原审判决以《房地产估价报告》作为计算依据，认定事实错误。《房地产估价报告》未以真实资料及来源为基础，结论又多建立在估价师的假设及个人主观经验之上，违反事实的客观性、法律的严谨性。《房地产估价报告》不符合程序，不具备合法性。综上，拥华公司请求改判驳回岭下居委会对拥华公司提出的诉讼请求。
岭下居委会答辩称，（2013）厦民终字第1906号民事判决生效后即具有法律效力，可以作为审判依据。拥华公司作为与承租人的合作方，实际占有使用讼争地块，应共同承担支付占用费的义务。原审判决以《房地产估价报告》作为计算依据并无不当。
同安建设厦禾经营部同意拥华公司的上诉意见。
经审理查明，岭下居委会、同安建设厦禾经营部、拥华公司对原审认定的事实均无异议。同安建设厦禾经营部还认为遗漏以下事实：1、县后公司未注销；2、《承包合同》第六条关于地块现状的约定；3、同安建设厦禾经营部已就（2013）厦民终字第1906号民事判决向福建省高级人民法院申请再审且已受理；4、同安建设厦禾经营部对于重新选择鉴定机构有异议。拥华公司同意同安建设厦禾经营部遗漏事实的第2、3、4项意见。对各方当事人均无异议的事实，本院予以确认。
二审中，同安建设厦禾经营部提交以下证据：证据1、县后公司的企业基本信息，证明县后公司的企业状态是“被吊销未办理注销”；证据2、银行转款凭证、厦门市服务业统一发票、专用收款收据，证明按惯例应先开正式发票再付款，收款票据的性质除租金外，还有承包金、资金占用费。岭下居委会对上列证据的真实性无异议，但认为与本案不具有关联性。拥华公司对上列证据的真实性、合法性及关联性均无异议。本院认证如下，证据1的真实性予以确认，据此认定县后公司的企业状态是“被吊销未办理注销”，证据2与本案不具有关联性，本院不作认定。
二审中，拥华公司以同安建设厦禾经营部已就（2013）厦民终字第1906号判决申请再审并已立案审查为由，申请本案中止诉讼。2014年7月17日，拥华公司以福建省高级人民法院已作出（2014）闽民申字第77号民事裁定驳回再审申请为由，向本院撤回中止审理的申请。
本案的争议焦点是：1、负有返还讼争地块义务的主体认定；2、租金、占用费的计算标准及付款义务主体的认定。
本院认为，关于返还讼争地块的义务主体认定。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，《承包合同》（实为租赁合同）解除后，该合同项下的权利义务依法终止，同安建设厦禾经营部作为承租方，负有将租赁的讼争地块返还给岭下居委会的义务。原审判决认定同安建设厦禾经营部向岭下居委会返还讼争地块并无不当。因讼争地块现由拥华公司使用，原审判决认定拥华公司负有返还讼争地块的义务亦无不当。同安建设厦禾经营部、拥华公司的该项上诉理由均缺乏依据，本院不予采纳。原审法院给予同安建设厦禾经营部、拥华公司三个月的搬迁期限是合理的，岭下居委会关于给予搬迁期限不当的上诉理由缺乏依据，本院不予采纳。
关于租金、占用费的计算标准及付款义务主体的认定。本案系因租赁合同而引发的纠纷。由于拥华公司并非《承包合同》（实为租赁合同）的当事人，原审法院根据合同相对性原则认定拥华公司无需承担付款义务并无不当。岭下居委会关于拥华公司应承担付款义务的上诉理由缺乏依据，本院不予采纳。同安建设厦禾经营部作为《承包合同》（实为租赁合同）的相对方，应当按照合同约定支付租金。同安建设厦禾经营部未按合同约定期限履行租金交付义务，现岭下居委会要求同安建设厦禾经营部支付拖欠的租金是合法的。原审法院认定同安建设厦禾经营部按合同约定的标准支付2011年8月1日至2012年9月28日期间的租金是正确的。合同解除后，同安建设厦禾经营部未将讼争地块返还给岭下居委会，岭下居委会要求同安建设厦禾经营部支付占用费是合法的，予以支持。原审中，因均达评估公司将鉴定退回不当，原审法院组织各方重新选择确定银晟评估公司进行评估并无不当。司法部《司法鉴定程序通则》第三条规定：“司法鉴定机构和司法鉴定人进行司法鉴定活动，应当遵守法律、法规、规章，遵守职业道德和职业纪律，尊重科学，遵守技术操作规范。”建设部《房地产估价规范》（GB／T50291-1999）第4.0.5条规定：“估价人员必须到估价对象现场，亲身感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣，查勘估价对象的外观、建筑结构、装修、设备等状况，并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、面积、产权等资料进行核实，同时搜集补充估价所需的其他资料，以及对估价对象及其周围环境或临路状况进行拍照等。”本案中，银晟评估公司的估价人员到讼争地块进行现场查勘、拍照，并通知岭下居委会、拥华公司到估价现场，不违反司法部《司法鉴定程序通则》、建设部《房地产估价规范》的相关要求，故《房地产评估报告》可以作为认定讼争地块月租金标准的依据。《房地产评估报告》认定讼争地块的月租金为83333元，原审法院将月租金修正为8万元不当，鉴于岭下居委会同意按照月租金8万元的标准主张占用费，本院予以照准。原审法院酌定讼争地块的占用费2012年9月29日至2012年12月31日按原约定租金标准计收，2013年1月1日起至实际退出之日止的占用费按每月8万元的标准并无不当。同安建设厦禾经营部、拥华公司关于评估程序违法、《房地产评估报告》不能作为本案依据的上诉理由缺乏依据，本院不予采纳。
另，本院（2013）厦民终字第1906号民事判决认定《承包合同》的合同相对方已变更为岭下居委会、《承包合同》的性质为租赁合同，因此同安建设厦禾经营部关于岭下居委会不是本案适格诉讼主体、《承包合同》的性质不是租赁合同的上诉理由缺乏依据，本院不予采纳。
综上，岭下居委会、同安建设厦禾经营部、拥华公司的上诉理由均缺乏依据，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费3100元，由上诉人厦门同安建设发展公司厦禾经营部负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 桦
审 判 员 郑文雅
代理审判员 郑 敏
二〇一四年八月二十日
书 记 员 许荣锟
附本案适用的相关法律：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。