湖北省黄石市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂02民终第123号
上诉人（原审原告）柯昌兴，男，1972年4月24日出生，汉族，住黄石市黄石港区青山桥*****号，公民身份号码：4202031972********。
委托代理人伍小明、程飞，均系湖北磁湖律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）中房集团黄石房地产开发有限公司（以下简称中房黄石公司），住所地黄石市黄石港区纺织五路8号。
法定代表人赵建华，系公司董事长。
委托代理人夏旭，北京仁人德赛（武汉）律师事务所律师。
上诉人柯昌兴因商品房销售合同纠纷一案，不服黄石市黄石港区人民法院（2015）鄂黄石港民重字第00010号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审判决认定：2002年10月18日案外人徐兴才与中房黄石公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定案外人徐兴才购买中房黄石公司开发的青山花园第四幢三单元五（B）号房，房屋价格为包干价119661元。2003年7月16日，柯昌兴与案外人徐兴才就该房屋买卖签订了一份《房地产买卖契约》，约定房屋总价格119661.50元。合同签订后，柯昌兴依约向案外人徐兴才支付了购房款，并于2003年7月24日办理了房屋所有权证。
另认定：1998年2月11日，原黄石市计划委员会下发黄计资字（1998）第19号文件，同意“青山花园小区”安居工程立项。1999年4月2日，黄石市城市规划管理局就该安居工程给中房黄石公司发放《建设用地规划许可证》，准予其办理征用划拨土地手续。2001年3月5日，原黄石市土地管理局作出黄国土（2001）第01号《建设用地审批通知单》，内容为：中房黄石公司位于青山桥100号的安居工程项目，经审核，土地权属合法，资料齐全，土地面积18200平方米，用地审批手续正在办理，现可办理《建设工程规划许可证》。2001年9月24日，中房黄石公司办理了黄房售字（2001）0016号《湖北省商品房预售许可证书》，预售商品房项目名称为青山花园项目，地址为青山桥100号。2003年5月9日，黄石市国土资源局核发黄政地［划拨］批字（2003）第12号《国有土地使用权划拨批准通知书》，核定将黄石港青山桥的国有土地15772.30平方米划拨给中房黄石公司使用。
原审法院认为：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规。本案所涉房屋根据中房黄石公司提供的政府相关文件为安居工程，其土地性质亦属划拨土地。依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”之规定，涉案房屋土地使用权性质为划拨，但柯昌兴与中房黄石公司在签订《商品房买卖合同》时，中房黄石公司对土地性质的描述与实际情况不相符，且在柯昌兴起诉前，该土地使用权性质仍为划拨，故合同中描述土地取得方式为“出让”的条款无效，但该条款无效不影响整个合同的效力。况且，土地使用权性质的改变必须经过相关行政部门的行政审批。综上，柯昌兴要求判令中房黄石公司为其补办土地出让手续、补缴相应的土地出让金并向其交付办理出让土地使用权证的相关文件的诉讼请求，不予支持。中房黄石公司辩称本案已过诉讼时效期间，对于中房黄石公司已将房屋交付柯昌兴，柯昌兴亦已实现对房屋的占有，柯昌兴请求中房黄石公司办理房屋产权登记的请求权具有物权属性。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条的相关规定，中房黄石公司的上述抗辩理由不能成立。依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条之规定，判决：驳回柯昌兴的诉讼请求。
宣判后，柯昌兴不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：1、2001年中房黄石公司取得商品房预售许可证，并以商品房名义向社会不特定对象公开销售其建设的青山花园小区房屋。2002年10月18日，案外人徐兴才与中房黄石公司签订商品房买卖合同，该合同明确约定房屋土地性质为出让，土地使用年限70年。2003年7月16日，其从案外人徐兴才处购得该处房产。按照黄石市人民政府以黄政办发（1997）11号文件规定，允许中房黄石公司将青山花园20%的房屋作为商品房销售。2、原审判决认定涉案商品房买卖合同中载明诉争房屋土地系出让方式取得的条款无效，该认定适用法律错误。在中房黄石公司可以将青山花园20%的房屋作为商品房销售的情形下，应当按照合同约定交付完全产权的房屋，在土地分割时补办土地出让手续。原审认定该合同条款无效缺乏法律依据。进而言之，中房黄石公司明知开发建设的房屋为不完全产权房屋，但以完全产权的商品房名义，超出青山花园20%房屋范围，向社会不特定对象公开销售，实际以商品房销售，与购房人订立合同则涉嫌欺诈，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款的规定，该合同应予撤销。原审认定该条款无效，同样缺乏法律依据。3、原审判决依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条，不予支持其诉讼请求，适用法律明显错误。中房黄石公司应当承担继续履行等违约责任，使其取得约定的出让土地使用权。具体而言，中房黄石公司应在其依法取得涉案房屋所有权和划拨土地使用权后，为其补办土地出让手续，使其取得出让土地。上述补办土地出让手续的过程并不涉及土地转让，自然不涉及划拨土地转让前的行政审批，原审判决以土地使用权性质的改变须经相关行政部门审批为由，不予支持其诉讼请求，适用法律明显错误。4、根据《中华人民共和国房地产管理法》、《经济适用住房管理办法》以及中华人民共和国住房和城乡建设部建保（2010）59号《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》等相关法律法规的规定，划拨土地上房屋所有权人有权通过补办土地出让手续取得出让土地，而无须取得行政审批。中房黄石公司按照合同约定的履行合同义务，为上诉人补办土地出让手续没有任何法律障碍，也无须取得行政审批。综上，请求二审法院撤销原判，改判由中房黄石公司为其补办土地出让手续、并向其交付办理出让土地使用权证的相关文件。
中房黄石公司答辩称：上诉人的上诉请求既无事实亦无法律依据，诉讼请求系债权纠纷，已超过法律规定的诉讼时效期间，依法应予驳回。理由为：1、青山花园系安居工程，双方当事人签订的购房合同并非实质上的“商品房”买卖合同，土地编号注明了行政审批文号，并非商品房宗地号，而该行政审批文号指向的土地性质是划拨，故合同中关于“土地性质约定为出让”的条款显为笔误，并非虚假承诺，理应认定为无效。2、青山花园安居工程的房屋销售价格低于同时期、同地段、同品质的商品房销售价格，并且不含土地出让金，属保本微利项目，如判令其承担土地出让金，使其开发成本远高于销售价格，对其显然不公。3、该项目用地性质系划拨，合同条款中将土地性质写为“出让”违背了土地客观现状。在当时各级部门及开发商均未能准确区分商品房和安居房，又无相关法律法规出台的情形下，房地产管理部门在办理安居房预售、登记手续过程中，也是套用《商品房买卖合同》，并未对其销售行为提出质疑。因此，其无权对外承诺将土地性质进行变更，也无权变更。4、上诉人在购买房屋时，明知青山花园系安居工程，土地性质为划拨。销售时，黄石主流媒体及房交会职能部门对该项目系安居工程进行宣传报道。销售完毕后，大部分业主都自行办理了划拨土地使用权证，也有相当部分业主自行缴纳土地出让金，办理了出让性质的土地证。故足以推定，业主在购房时对土地性质及办证事宜是清楚的。在购买了房屋后，上诉人作为土地受让方是承担缴纳土地出让金义务的主体。因此，在上诉人享受安居工程购房优惠价格后，在要求其交纳相应出让金并办理变更划拨土地为出让性质的土地使用权证，于情于理于法不应得到支持。5、本案上诉人主张的诉讼请求属债权性质，本案系房屋买卖合同纠纷，依法适用两年的诉讼时效期间规定。上诉人截至2014年，并未向其主张权利，根据法律规定，上诉人的诉讼请求已超过法定诉讼时效，应予驳回。综上，请求驳回上诉人的上诉请求。
本院经审理查明：原审判决认定的基本事实属实。
另查明：1997年初，黄石市被列入国家安居工程试点城市。为启动房地产市场，推动经济发展，黄石市人民政府办公室以黄政办发（1997）11号文件，转发原市体改委、市房改办、市安居办《关于通过实施安居工程启动我市房地产市场的意见》，出台相关优惠政策，实行土地行政划拨，免收土地出让金，免交相关税费，并允许将20%的经济适用住房作商品房出售等一系列措施。
还查封：青山花园项目参与了2002年黄石市房交会。房屋销售过程中，均使用湖北省工商行政管理局、湖北省建设厅GF-2000-0171版商品房买卖合同文本。合同第一条载明项目建设依据，其中以手写或打印形式约定土地使用权取得方式为“出让”、批准文件号为“黄国土2001第01号”。
本院认为：本案争议的焦点是：一、应如何认定诉争合同约定房屋土地使用权为“出让”方式取得的问题；二、柯昌兴的诉讼请求应否得到支持的问题。
一、关于如何认定购房合同约定青山花园地块土地使用权为“出让”方式取得的问题。本案中，青山花园作为中房黄石公司开发的政府安居工程项目，享受相应的优惠政策，以划拨方式取得土地使用权，并以商品房的形式进行售卖，具有一定的政策背景。中房黄石公司辩称合同中“出让”系笔误，但该项目涉案的合同文本均以手写或打印方式约定以“出让”方式取得该宗土地使用权。合同签订后，中房黄石公司从未就该笔误向购房人提出更正，在诉讼之前，也从未提出“出让”系笔误。而作为项目开发商，中房黄石公司较之购房人，显然更清楚、也更应关注土地使用权的取得方式，对于购房合同约定的对双方权利义务存在重大影响的内容，理应采取更加审慎的态度。因此，中房黄石公司称“出让”系笔误的辩解不能成立。虽然，合同中填写了批准文件号为“黄国土2001第01号”，但对于购房人而言，该文件记载的土地使用权为划拨取得等信息内容，无法以显而易见的方式获知，中房黄石公司亦未将该文件作为合同附件告知购房人。因此，该批准文件号的填写，并不能作为判断诉争房屋土地使用权取得方式的直接依据。而且，该文件本身体现的是政府相关部门与中房黄石公司之间的行政审批关系，其独立于购房人与中房黄石公司买卖合同关系之外，亦属先于房屋销售前的房屋开发过程中处理的审批事项。购房人在商品房买卖合同就关涉其利益事项已有明确约定的情形下，基于对合同的信赖，该文件取得和具体内容并非其关注的重点。而正是这种信赖利益，购房合同的双方当事人在互为对待给付的前提下，无超出合同约定，而单方随意变更合同约定的权利，并作出有利于自己的解释。中房黄石公司以青山花园系政府安居工程项目，排斥商品房买卖合同中以“出让”方式取得土地使用权的约定，混淆了其与土地审批部门之间行政关系和与购房人之间民事关系，有违合同诚实信用原则。即便如中房黄石公司所述，“出让”系其笔误所致，项目属政府安居工程，媒体进行过相关报道，但纵观本案房屋买卖合同的订立过程、形式和内容，以及营销方式、销售人群等，均具备商品房销售的特征。况且，青山花园项目下的房屋依据当时政策规定，并不排斥部分房源以商品房形式进行销售。作为购房人自然有理由相信：其与中房黄石公司订立的是商品房买卖合同，该合同约定的内容既是双方意思表示一致的结果，也是双方权利义务实现的依据。另外，中房黄石公司还认为青山花园项目因系安居工程，具有低于同期房地产价格的优势。对此，一审中，柯昌兴和原审法院均收集了多份与青山花园项目同期、不同地段、土地使用权取得方式有别的房屋买卖合同文本，上述证据显示青山花园房屋价格相比当时商品房、经济适用房没有明显差别。结合当时我市房地产处于起步阶段、房屋价格形成机制缺乏科学合理的依据，故无法使普通购房人单纯从价格上作出青山花园项目的房屋土地使用权系划拨取得的判断。综上所述，中房黄石公司否认商品房买卖合同中以出让方式取得土地使用权的约定的合同效力，其理由不能成立，本院不予支持。至于，中房黄石公司称本案已过诉讼时效期间的问题，原审法院认定其抗辩理由不能成立，并无不当，本院予以确认。此外，关于诉争《商品房买卖合同》第一条约定土地性质为“出让”的效力问题。青山花园系黄石市人民政府批准开发房地产项目，在青山花园项目取得商品房预售许可证的情况下，基于“地随房走”的基本原则，该地块土地使用权必然可以通过房屋买卖合同的形式一并转让给购房人，这本是政府批准该项目的题中应有之义，不存在转让该划拨土地使用权还需经人民政府批准一说。至于中房黄石公司在订立商品房买卖合同时载明土地性质为出让，系其作出的意思表示，涉及该划拨土地变更为出让性质土地，亦是合同双方达成一致的结果。原审判决适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，认定涉案《商品房买卖合同》中描述土地取得方式为出让的条款无效，存有不当，本院予以纠正。
二、柯昌兴的诉讼请求应否得到支持的问题。合法有效的合同应全面切实地得到履行。本案中，商品房买卖合同系当事人真实的意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，属合法有效的合同。柯昌兴在支付合同约定的对价后，有权依照双方的约定取得合同项下的权利，包括但不限于取得载有以出让方式取得土地使用权属证书，中房黄石公司亦负有义务交付符合约定的房地产权属性质的房屋。由于中房黄石公司以安居工程项目划拨取得青山花园地块土地使用权后，在并未变更土地使用权取得方式为出让性质的情形下，却按照商品房对外销售，并与购房人订立载明以出让方式取得土地使用权为内容的商品房买卖合同。无论是出于合同双方均应遵守的诚实信用原则，还是对购房人信赖利益的保护，中房黄石公司应当将办理房屋所有权证和出让性质土地使用权证的相关文件交付给购房人。而交付办理出让性质土地使用权证的相关文件有赖于中房黄石公司取得与合同约定相一致的出让性质的土地使用权。作为合同约定的义务，中房黄石公司在没有法律和政策障碍的情况下，应忠实的予以履行。依照有关规定，补办诉争房屋土地出让手续，通过补缴一定的土地出让金，取得办理出让性质的土地使用权证的相关文件，并交付给购房人柯昌兴。柯昌兴诉请判令中房黄石公司补办土地出让手续、补缴相应土地出让金，并向其交付办理出让土地使用权证的相关文件，该诉讼请求属给付之诉。虽然变更诉争房屋划拨性质土地使用权为出让性质涉及行政部门审批，但属于中房黄石公司订立商品房买卖合同时应完成的行为。处于商品房买卖合同关系下的购房人对此并不产生直接行政审批关系，仅仅作为该土地使用权由划拨性质变更为出让性质这一行政审批效果的承受人。因中房黄石公司签订商品房买卖合同时未完成划拨性质土地使用权的变更，存在合同义务履行的滞后，购房人柯昌兴以此诉请中房黄石公司补办土地出让手续，构成特定行为给付之诉。而补缴出让金是补办土地出让手续过程中依法产生的必要费用，该费用的数额依赖于相关部门根据国家规定评估确定。至于交付办理出让土地使用权证的相关文件，是中房黄石公司补办土地出让手续和补缴相应土地出让金后，依法产生的结果，并非诉请中房黄石公司办理诉争房屋土地使用权证。
综上，原审判决适用法律有误，处理不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销黄石市黄石港区人民法院（2015）鄂黄石港民重字第00010号民事判决；
二、中房黄石公司于本判决生效后60日内，补办诉争房屋土地出让手续，依法补缴相应土地出让金，并向柯昌兴交付办理出让土地使用权证的相关文件；
三、如果中房黄石公司未按本判决指定的期间履行上述行为给付义务，柯昌兴可代为履行，所产生相应办证费用，依法向中房黄石公司追偿。
一审案件受理费200元，二审案件受理费200元，均由中房黄石公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘红斌
审判员 柴 卓
审判员 乐 莉
二〇一六年二月二十三日
书记员 黄显珠