福建省龙岩市永定区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0803民初732号
原告：ＸＸ培，男，成年，住福建省龙岩市永定区。
委托诉讼代理人：陈晓宪（系ＸＸ培之子），住福建省龙岩市永定区。
被告：赖云锋，男，成年，住福建省龙岩市永定区。
被告：张春兰，女，成年，住福建省龙岩市永定区。
共同委托诉讼代理人：刘有茂，福建欣开元律师事务所执业律师。
原告ＸＸ培与被告赖云锋、张春兰民间借贷纠纷一案，本院于2016年4月19日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年6月14日公开开庭进行审理。原告ＸＸ培的委托诉讼代理人陈晓宪，被告赖云锋、张春兰的共同委托诉讼代理人刘有茂到庭参加诉讼。因案情复杂，本案依法转为普通程序审理，并组成合议庭，于2016年7月29日再次公开开庭进行了审理，原告ＸＸ培的委托诉讼代理人陈晓宪，被告赖云锋、张春兰的共同委托诉讼代理人刘有茂到庭参加诉讼。本案适用最高人民法院、司法部《人民陪审员制度改革试点工作实施办法》，人民陪审员对案件事实认定问题独立发表意见并表决，现已审理终结。
ＸＸ培向本院提出诉讼请求：1.判令ＸＸ培与赖云锋、张春兰之间签订的房屋买卖合同有效；2.判令赖云锋、张春兰立即履行合同义务，搬出并交付给ＸＸ培买卖房屋，ＸＸ培在赖云锋、张春兰交付房屋的同时归还赖云锋、张春兰回赎款50000元；3.判令本案诉讼费用由赖云锋、张春兰承担。诉讼过程中，ＸＸ培变更诉讼请求为：1.判令赖云锋、张春兰立即归还ＸＸ培借款200000元并支付从2015年6月12日起至还款之日止按年利率24%计算的利息（2015年6月12日至2016年6月12日的利息48000元）；2.判令若赖云锋、张春兰不履行判决确定的还款义务，ＸＸ培可以申请法院强制执行买卖合同的标的物，用于偿还欠ＸＸ培的债务。事实和理由：ＸＸ培的祖遗房屋因年久失修成为危房，想在本村再建房屋。经ＸＸ培侄儿陈红钢介绍本村村民赖云锋、张春兰要卖房子，2013年3月初双方达成房屋买卖意向，因赖云锋、张春兰的房屋未办理产权证，ＸＸ培要求赖云锋、张春兰提供该房屋及宅基地无纠纷的证据，赖云锋、张春兰向ＸＸ培提供了经赖云锋的父母、兄嫂签名放弃该房屋及宅基地继承使用权的协议、金砂乡赤竹村民委员会出具并由金砂乡国土所证明该房屋及宅基地归赖云锋所有和使用的证明，证明买卖房屋属赖云锋、张春兰夫妻所有。ＸＸ培确认买卖房屋无纠纷后于2013年3月8曰与赖云锋、张春兰签订了房屋买卖合同，双方约定：1.赖云锋、张春兰将永杭路田塅安置点供电所旁右邻罗祥洪左邻村道房屋，面积350平方米，楼层四层半卖给ＸＸ培；2.房屋总价款200000元；3.ＸＸ培应当在合同签订之日7日内给付100000元购房款，余款于2013年9月10日付清；4.被告应保证所转让的房屋无产权纠纷；5.合同签订之日生效，不得反悔。ＸＸ培同意赖云锋、张春兰居住1年，可在1年内可以赎回房屋，赎回房屋金额为250000元。合同签订后ＸＸ培按约定时间通过侄儿陈红钢二次给付赖云锋、张春兰购房款200000元。陈红钢也于2013年3月12日和9月5日将购房款汇入赖云锋的账户。合同到期后赖云锋、张春兰以没有房屋居住为由，要求ＸＸ培再延长居住一年，ＸＸ培考虑双方都是同村就同意了赖云锋、张春兰的要求，双方于2014年3月8日又重新签订房屋买卖合同，因ＸＸ培已经支付购房款，所以除合同第3条改为：合同签订之日ＸＸ培必须付房款200000元，其他条款均没有改变。合同再次到期后，经ＸＸ培与赖云锋协商：房屋回赎期再延长1年，回赎的赎金仍为250000元，赖云锋、张春兰分3次支付给ＸＸ培，从2015年3月8日起向ＸＸ培每月支付2000元利息，已支付至6月8日止的利息计6000元，回赎款及利息赖云锋、张春兰应汇入ＸＸ培指定银行账户，如赖云锋、张春兰未按约定期限支付回赎款及利息，ＸＸ培有权要求赖云锋、张春兰30天内搬出房屋交付ＸＸ培占有和使用。2015年6月8日后赖云锋、张春兰再未向ＸＸ培支付过利息，ＸＸ培于2015年8月21日向永定区法院起诉，要求赖云锋、张春兰搬出买卖房屋，在诉讼期间赖云锋、张春兰再次找到ＸＸ培要求延长回赎期限，ＸＸ培同意了赖云锋、张春兰的要求，2015年11月12日经双方协商再次达成回赎协议：一、买卖房屋回赎期限延长至2018年2月8日，回赎金额为250000元，赖云锋、张春兰于2015年11月30日前支付ＸＸ培30000元；于2016年2月8日前支付ＸＸ培80000元；余款140000元于2016年3月8日起每月8日前支付6000元，连续支付24个月，其中包括利息4000元；二、赖云锋、张春兰应支付ＸＸ培从2015年3月8日起至今利息16000元；三、上述回赎款及利息应当按约定期限汇入ＸＸ培在永定区农村信用合作联社金砂信用社账户，账号，以实际到账为准；四、双方应严格按房屋回赎协议履行义务，赖云锋、张春兰按期支付回赎款及利息后ＸＸ培无条件放弃对被告房屋的购买，不得再生事端，赖云锋、张春兰未按约定期限支付回赎款及利息，从赖云锋、张春兰未履行义务起ＸＸ培有权要求赖云锋、张春兰十日内搬出房屋交付给ＸＸ培占有和使用，赖云锋、张春兰已支付的回赎款ＸＸ培在赖云锋、张春兰交房的同时归还赖云锋、张春兰。金砂乡赤竹村民委员会对双方达成的协议进行了确认，达成协议后ＸＸ培撤回了起诉。张春兰分别于2015年11月30日、12月2日、2016年2月1日汇入ＸＸ培账户27000元、3000元、20000元，此后赖云锋、张春兰再未给付回赎款。因赖云锋、张春兰未按协议履行义务，ＸＸ培要求赖云锋、张春兰立即搬出买卖房屋并交付给ＸＸ培占有和使用，ＸＸ培也会按约定在赖云锋、张春兰搬出买卖房屋的同时归还赖云锋、张春兰已支付的回赎款50000元。ＸＸ培变更诉讼请求的事实和理由：在本案审理过程中，赖云锋、张春兰在答辩状和庭审中均自认双方之间是民间借贷关系，赖云锋、张春兰向ＸＸ培借款200000元，月利率3%计算，已经支付利息96000元。实际情况是赖云锋、张春兰通过ＸＸ培侄儿陈红钢向ＸＸ培借款200000元，双方口头约定月利率3%计算，ＸＸ培要求赖云锋、张春兰提供担保人或财产担保，赖云锋、张春兰愿意用家庭房屋担保，因赖云锋、张春兰家庭房屋没有办理所有权证无法办理抵押手续，ＸＸ培要求赖云锋所有的家庭成员必须同意用房屋担保，在赖云锋其他家庭成员签字放弃该房屋后，双方签订了“房屋买卖协议”。赖云锋、张春兰支付了2015年6月12日以前的利息146000元，后来再未支付借款利息。因双方之间没有签订书面借款合同，在赖云锋、张春兰不还钱的情况下ＸＸ培只能起诉赖云锋、张春兰履行“房屋买卖协议”。根据最高人民法院《关于人民法院审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，现ＸＸ培请求变更诉讼请求。
赖云锋、张春兰辩称，ＸＸ培在诉状中诉称与答辩人签订了《房屋买卖合同》，答辩人将房屋卖给ＸＸ培。答辩人认为，ＸＸ培诉称不符合客观事实，实际上答辩人与ＸＸ培之间形成的是200000元的借款关系，而不是房屋买卖关系。答辩人经ＸＸ培侄儿陈红钢的介绍，于2013年3月12日向ＸＸ培借款20万元，借款期限一年，利息按月利率3%计算。答辩人向ＸＸ培借款时，ＸＸ培要求答辩人用坐落于金砂乡永杭路田段安置点层高4层半，建筑面积350平方米自住的安置房用于抵押。因该房未办理房产证，不能办理抵押登记手续，ＸＸ培则要求与答辩人以借款金额200000元的价格签订《房屋买卖合同》，用房屋买卖合同来代替借款抵押合同，以保证答辩人借款的归还。因答辩人当时急需用钱，在没有经答辩人的母亲等房屋共有人同意的情况下，不得不与ＸＸ培签订该合同。合同签订后，ＸＸ培于2013年3月12日和9月5日扣取当月借款利息3000元和6000元后，通过其侄儿陈红钢分别将97000元和94000元借款转账支付给答辩人。一年借款期限到后，因答辩人资金困难，不能归还借款，双方于2014年3月8日重新签订了一份《房屋买卖合同》，2013年3月8日双方签订的原《房屋买卖合同》作废。双方重新签订的《房屋买卖合同》第五条约定，答辩人在一年内可以赎回本房产，赎回金额为250000元。时至2015年3月8日，答辩人仍无法归还向ＸＸ培的借款，双方又签订了一份《房屋回赎协议书》，该协议书第一条约定：回赎期限再延长至2018年3月8日，至今尚未到期。借款关系发生后，答辩人每月有通过银行转账和案外人赖锦荣转付的方式将借款利息支付至ＸＸ培指定的收款人陈红钢账户，至今已向ＸＸ培支付借款利息共计96000元，其中2014年8月12日前已付利息90000元，2015年6月现金支付6000元。从答辩人前后向ＸＸ培支付96000元的事实和可以回赎房屋的事实可以充分证实，答辩人与ＸＸ培之间发生的关系实际上是借款关系，不是房屋买卖关系。如果双方之间的关系是房屋买卖关系，答辩人根本不需要向ＸＸ培支付巨额的利息。另外，答辩人的房屋是祖遗房产被征用后，答辩人父亲生前在安置地块上建造的房屋，且已装修入住，实际造价达80余万元，答辩人不可能以200000元的价格卖给ＸＸ培。因此，双方签订的《房屋买卖合同》，系损害答辩人母亲等共有人利益的无效合同，也是违背双方当时的真实意思表示和明显低于市场价格，显失公平，依法可撤销的合同，该合同依法不应作为本案的定案依据。综上所述，ＸＸ培在诉状中要求确认双方签订的《房屋买卖合同》有效，缺乏应有的事实依据和法律根据。请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。同时，答辩人辩称：一、本案法律关系名为房屋买卖实为借款担保。本案的房屋买卖是表面行为，与真实意思表示不一致。真实的意思表示就是借款担保。认定为借款担保有如下证据支持：1、《房屋买卖合同》重心就在第五条“甲方在一年内可以赎回本房产。金额25万元”，这个赎回条款就是担保的内容；2、房产的交易金额才200000元，与房屋造价800000元产生巨大差额，不符合交易真实情况；3、房屋并没有真正交付，多次签订内容相同的买卖合同，目的都是说明回赎金额；4、从陈红钢代替ＸＸ培支付的191000元本金（扣除当月利息）以及替ＸＸ培按月收取的共96000元的利息来看，本案明显符合借贷的法律特征。二、本案的房屋买卖合同未生效，且不可履行。本案诉争的房屋是在宅基地上建造的房屋，房屋由家庭户全体成员共同享有，对共有的房屋，未经全体共有人一致同意的不得转让。作为限制流通的标的，本案的房屋不具备转让的条件。按照目前的法律法规，购买方尚不具备购买诉争房屋的资格。因此双方签订的房屋买卖合同，因违反了法律法规的强制性条款而无效。作为没有进行产权登记的房屋，因无法过户登记，也不能现实交付，构成履行上的不能。综上，请法庭通过利息支付等查清双方的真实意思表示，认定本案”以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保”的实际，依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条的规定，将本案按照民间借贷法律关系审理或直接驳回原告的起诉。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.ＸＸ培提供的2014年3月8日《房屋买卖合同》、2015年3月8日《房屋回赎协议书》、2015年11月12日《房屋回赎协议书》和赖云锋、张春兰提供的2013年3月12日《房屋买卖合同》和2014年3月8日《房屋买卖合同》系同一类证据，合同上均有双方签字，来源和形式合法，但合同的内容与双方在庭审中的真实意思表示不一致，系以房屋买卖合同的形式掩盖其借款的真实意思，对以上合同，本院不予确认；2.ＸＸ培提供的《协议》和《证明》，因双方均认可本案系民间借贷纠纷，因此，该组证据与本案不具有关联性，不予确认；3.ＸＸ培提供的信用社储蓄存款凭证、中国农业银行回单和信用社存款明细账，与赖云锋、张春兰提供的银行交易明细凭证系同一类证据，证据来源和形式合法，内容真实，与本案具有关联性，予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2013年3月12日，赖云锋、张春兰向ＸＸ培借款200000元，ＸＸ培通过其侄儿陈红钢于2013年3月12日转账97000元给赖云锋，于2013年9月5日转账94000元给张春兰，借款时双方口头约定借款月利率为3%。因该笔借款，双方签订了2份《房屋买卖合同》和2份《房屋回赎协议书》。借款后，ＸＸ培自认从2013年3月12日起至2015年6月12日止，赖云锋、张春兰共支付利息146000元。此后，赖云锋、张春兰未再支付借款本息。
本院认为，合法的借贷关系受法律保护，且债务应当清偿。ＸＸ培和赖云锋、张春兰对双方之间发生200000元借款的事实均予认可，应当认定双方之间形成的是一种民间借贷关系。同时，双方认可借款时口头约定借款月利率为3%，但未对借款期限作出说明，故该笔借款应认定为自然人之间的不定期有息借款。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十七条规定，“预先在本金中扣除利息的，人民法院应当将实际出借的金额认定为本金”，因此，ＸＸ培实际出借给赖云锋、张春兰的借款本金应为其转账给赖云锋、张春兰的两笔款项合计191000元。又依照《中华人民共和国合同法》第二百一十条规定，“自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时生效”，故ＸＸ培出借给赖云锋、张春兰的97000元借款的利息起算时间点应为2013年3月12日；ＸＸ培出借给赖云锋、张春兰的94000元借款的利息起算时间点应为2013年9月5日。ＸＸ培自认截止2015年6月12日，赖云锋、张春兰共支付利息146000元。经计算，ＸＸ培出借给赖云锋、张春兰的97000元借款在2013年3月12日至2015年6月12日期间按双方约定应付的利息应为79831元（97000元×3%÷30天×823天）；ＸＸ培出借给赖云锋、张春兰的94000元借款在2013年9月5日至2015年6月12日期间按双方约定应付的利息应为60724元（94000元×3%÷30天×646天），两项利息合计140555元。因此，赖云锋、张春兰在此期间多支付的利息5445元（146000元－140555元），应抵扣借款本金，即截止2015年6月12日，赖云锋、张春兰尚欠ＸＸ培借款本金185555元（191000元-5445元）。赖云锋、张春兰辩称，其于2015年11月30日和2016年2月1日转账给ＸＸ培的两笔款项合计50000元为归还ＸＸ培的借款本金，因双方之间的借款是有息借款，在利息尚未付清的情况下，应当认定该50000元为支付ＸＸ培的借款利息，对于赖云锋、张春兰的此项辩称，本院不予采信。赖云锋、张春兰在ＸＸ培主张权利后未能及时履行还款义务，其行为已经构成违约，现ＸＸ培主张赖云锋、张春兰支付尚欠借款从2015年6月12日起至还清借款之日止按年利率24%计算的利息，未超过双方约定且不违反法律规定，应予支持。另ＸＸ培主张若赖云锋、张春兰不履行判决确定的还款义务，ＸＸ培可以申请法院强制执行买卖合同的标的物，用于偿还欠ＸＸ培的债务，因本案双方房屋买卖合同无效且涉案房屋并未取得相应的权属证明，故对于ＸＸ培的此项主张，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第九十条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、第二百一十条、第二百一十一条第二款，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、第二十六条、第二十七条、第二十九条第二款第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，判决如下：
一、赖云锋、张春兰于本判决生效之日起十五日内共同返还ＸＸ培借款185555元并支付该款从2015年6月12日起至还清借款之日止按年利率24%计算的利息；
二、驳回ＸＸ培的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4300元，由ＸＸ培负担289元，赖云锋、张春兰负担4011元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。
审 判 长 范 志 敏
人民陪审员 卢 晓 云
人民陪审员 江 卫 军
二〇一六年十月九日
书 记 员 阙珊（代）
附注：本案适用的主要法律条款及执行申请提示
《中华人民共和国民法通则》
第九十条合法的借贷关系受法律保护。
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
第二百一十条自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时生效。
第二百一十一条自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或者约定不明确的，视为不支付利息。
自然人之间的借款合同约定支付利息的，借款的利率不得违反国家有关限制借款利率的规定。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。
按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。
第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。
借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。
第二十七条借据、收据、欠条等债权凭证载明的借款金额，一般认定为本金。预先在本金中扣除利息的，人民法院应当将实际出借的金额认定为本金。
第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。
未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：
（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；
（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。