湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终1634号
上诉人（原审原告）：姜冬军，女，1979年10月27日出生，汉族，住武汉市洪山区。
被上诉人（原审被告）：卧龙地产集团股份有限公司，住所地：浙江省绍兴市上虞区经济开发区人民西路1801号。
法定代表人：陈嫣妮，该公司董事长。
委托诉讼代理人：于维维、程丽芳，湖北观筑律师事务所律师。
上诉人姜冬军因与被上诉人卧龙地产集团股份有限公司（以下简称卧龙地产集团公司）物权纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2016）鄂0111民初2213号民事判决向本院提起上诉。本院于2017年3月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人姜冬军上诉请求：1、依法撤销湖北省武汉市洪山区人民法院（2016）鄂0111民初2213号判决，依法公正判决；2、一、二审案件诉讼费由卧龙地产集团公司承担。事实和理由：一、姜冬军支付房款的方式和期限没有违约。二、开发商应当在2011年10月30日前向姜冬军交付本案所涉商品房。被上诉人应当：（1）从开发商和姜冬军签订的商品房买卖合同第九条规定的2011年10月31日起至2013年1月24日姜冬军的48万元公积金贷款转入开发商账户之日止，按日向姜冬军支付已交付首付款207560元万分之三的违约金；（2）从2013年1月25日起至开发商依照和姜冬军双方签订的购房合同第十一条约定的内容和程序向姜冬军履行交付商品房之日止，按日向姜冬军支付已交付总房款687560元的万分之三的违约金。三、张杰（姜冬军的丈夫）是因为受到开发商的恶意欺骗和诱导才在开发商拿出的房屋交付手续书上签收钥匙。张杰的行为不构成代理，而是典型的上当受骗行为。诉争房屋是姜冬军婚前一个人购买，该房产并不因为姜冬军和张杰结婚而变成姜冬军和张杰的夫妻共同财产。因为诉争房屋不是姜冬军和张杰的夫妻共同财产，所以张杰未经姜冬军授权许可就无权对诉争房屋收房，张杰代姜冬军处理的是姜冬军婚前个人财产，不符合“夫妻间的表见代理”的法律规定。开发商提供的让张杰签收钥匙、门禁卡的交付手续书是无效格式合同。四、请二审法院更正一审法院下列错误：1、一审法院对姜冬军与开发商签订的购房合同第六条的内容解释错误。2、一审法院对姜冬军与开发商签订的购房合同第十一条第三款第1项规定的内容解释错误。该条款是典型的格式条款。3、一审法院认定张杰在开发商提供的格式房屋交付手续表格下方空白处签收钥匙门禁卡的行为构成表见代理错误。4、开发商提供的房屋交付手续书，应属于无效的格式合同，张杰不是购房合同的当事人，该合同内容不是姜冬军的真实意思表示，跟张杰的行为目的不一样。5、一审法院对姜冬军反映的房屋存在漏水、渗水、裂缝等情况，没有调查也没有审查核实。
被上诉人卧龙地产集团公司答辩称一审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
2016年5月，姜冬军诉至一审法院，请求：1、确认卧龙地产集团公司的房屋交付行为无效；2、判决卧龙地产集团公司按照其向姜冬军提供的格式商品房买卖合同第十一条的交接规定办理商品房验收交接交付手续；3、判决卧龙地产集团公司自2013年1月24日起至姜冬军按照商品房买卖合同完全履行房屋验收交接交付义务之日起，依据双方签订的商品房买卖合同第十条的规定，按总房价款每日万分之三的标准向姜冬军赔偿逾期交房违约金。截止到2016年4月14日的违约金为：1177天*（687560元*0.0003）=242777（贰拾肆万贰仟柒佰柒拾柒）元；4、判决卧龙地产集团公司在与姜冬军办理商品房验收交接交付手续之前，对其向姜冬军出售的商品房所呈现的漏水、渗水、裂缝等妨碍姜冬军装修使用的状况进行专业有效的修缮，不得再拖延或敷衍履行修缮义务；5、本案诉讼费由卧龙地产集团公司承担。
一审经审理查明，姜冬军2011年7月30日与武汉卧龙房地产开发有限公司（以下简称卧龙房地产公司）签订一份《武汉市商品房买卖合同》，约定：1、买受人一次性支付购房款；2、出卖人应当在2011年10月30日前向姜冬军交付符合使用条件的房屋；3、由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视同出卖人按期交付商品房。实际情况则为，姜冬军2011年7月26日支付207560元首付款，后采用房屋按揭贷款方式于2013年1月24日向卧龙房地产公司付清尾款，丈夫张杰前往卧龙房地产公司办公地领取购房尾款发票，并在房屋交接书上签下“已领到2套钥匙和门禁卡4张”和“张杰、姜冬军”两人姓名后领取了2套房门钥匙和4张门禁卡，并将交付手续书带回。现姜冬军以张杰无权代理其收房为由拒绝接收钥匙和门禁卡，并以房屋存在漏水、渗水、裂缝等严重妨碍姜冬军使用的房屋质量问题而卧龙房地产公司未进行专业有效的修缮，严重违反房屋交付义务等为由提起诉讼。
一审法院另查明，姜冬军与张杰在2011年8月8日登记结婚，后于2014年10月31日离婚。卧龙地产集团公司系卧龙房地产公司全资股东，卧龙房地产公司已于2014年注销。卧龙房地产公司交付的该房屋业已通过建设工程规划验收合格及工程竣工验收合格。
一审法院认为,姜冬军与卧龙房地产公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同约定的内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应依照合同项下确定的条款履行各自的义务。卧龙地产集团公司系卧龙房地产公司全资股东，其权利义务由卧龙地产集团公司承担。《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定：公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。在姜冬军与张杰婚姻关系存续期间，2013年1月24日，姜冬军接到贷款办理完毕，即告知张杰前往卧龙房地产公司办公地领取购房尾款发票，证明其已告知卧龙房地产公司姜冬军与张杰婚姻关系且明知可以按合同办理收房手续，姜冬军丈夫张杰签署房屋交付手续书，领取钥匙和门禁卡行为，姜冬军实际上已占有该涉案房屋，卧龙房地产公司有理由相信认为该行为系姜冬军意思表示，构成表见代理；同时双方在签订的《武汉市商品房买卖合同》中第十一条第三款约定：由于买受人原因，未能按期交付的，视同出卖人按期交付商品房。本案中，姜冬军直到2013年1月24日才将剩余贷款办理完毕，卧龙房地产公司亦按合同约定将业已通过建设工程规划验收合格及工程竣工验收合格房屋交付，故不构成逾期；因此，对于姜冬军的请求确认卧龙地产集团公司的房屋交付行为无效、卧龙地产集团公司赔偿逾期交房违约金的诉讼请求，不予支持；姜冬军所称涉案房屋存在漏水等质量问题，因其没有提供相应的证据证明，对于姜冬军要求卧龙地产集团公司进行专业有效的修缮，不得再拖延或敷衍履行修缮义务的诉讼请求不予支持。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第六十四条的规定，判决：驳回姜冬军的全部诉讼请求。本案诉讼费用2471元由姜冬军承担。
二审期间，姜冬军提交4张照片，拟证明诉争房屋存在渗漏、裂缝的事实。被上诉人卧龙地产集团公司质证后认为照片无法确定是否诉争房屋的现状。经本院现场勘验，诉争房屋内部分墙体有裂缝，顶面及靠外墙内侧墙壁上均留有渗漏及维修痕迹，与姜冬军提供的照片一致，本院对照片的真实性予以确认。
本院审理期间，姜冬军申请张杰出庭作证。张杰陈述自己系受到被上诉人卧龙地产集团公司工作人员欺骗才领取房屋钥匙。被上诉人不予认可张杰所述事实。本院认为，张杰与姜冬军之间存在利害关系，其证明目的本院不予采信。
本院经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院另查明，姜冬军与卧龙房地产公司于2011年7月30日签订《武汉市商品房买卖合同》，合同约定诉争房屋价款687560元整，付款方式为一次性支付。卧龙房地产公司应于2011年10月30日前，将符合下列条件的商品房交付姜冬军使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续。合同第十六条约定：“……在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。……”
诉争房屋于2008年10月9日取得竣工验收备案证明书，姜冬军购买时系尾盘现房。姜冬军自述与卧龙房地产公司口头约定，2011年7月26日交首付款207560，剩余购房款办理公积金按揭贷款，卧龙地产集团公司对此认可。卧龙地产集团公司曾对诉争房屋的渗漏问题进行过维修，但姜冬军认为卧龙地产集团公司并非有效修缮而是敷衍。诉讼中，卧龙地产集团公司表示愿意继续承担房屋维修义务。
本院又查明，姜冬军曾于2013年诉至一审法院，请求卧龙房地产公司承担逾期交房违约责任等，因卧龙房地产公司于2014年注销，姜冬军遂向一审法院撤诉，后起诉卧龙地产集团公司。
本院认为，姜冬军与卧龙房地产公司于2011年7月30日的签订《武汉市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。合同中虽然约定姜冬军应一次性支付购房款，卧龙房地产公司应于2011年10月30日交房，但在实际履行中，卧龙房地产公司同意姜冬军将一次性付款方式变更为按揭贷款，并直至姜冬军公积金贷款手续办理完毕后方才于2013年1月履行交房义务，双方均不构成违约。姜冬军与张杰夫妻关系存续期间，由张杰前往卧龙房地产公司领取发票、钥匙、门禁卡并签署交房手续书，因姜冬军与张杰是夫妻关系，卧龙地产集团公司称卧龙房地产公司有理由相信张杰能够代表姜冬军收房符合常理。
本案商品房买卖合同是由武汉市住房保障和房屋管理局和武汉市工商行政管理局共同监制并在商品房销售行业中推行的示范合同，姜冬军主张该合同中部分条款属于格式条款本院不予采信。合同第九条明确约定了商品房的交付条件，而姜冬军购买的房屋早于2008年10月9日取得竣工验收备案证明书，符合合同约定的交房条件，因此，姜冬军要求确认卧龙地产集团公司的交付行为无效，卧龙地产集团公司承担逾期交房的违约责任，赔偿其逾期交房违约金的上诉请求本院不予支持。
关于诉争房屋存在漏渗、裂缝等质量问题，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十六条，应属于卧龙地产集团公司交付后的保修责任。尽管卧龙地产集团公司进行过维修，但质量问题仍旧存在并未得以有效解决，故卧龙地产集团公司应继续履行保修义务。如卧龙地产公司未尽及时有效修缮导致姜冬军无法正常使用房屋造成损失，姜冬军可另行主张权利。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费2471元由姜冬军负担。
本判决为终审判决。
审判长 熊 青
审判员 安林锋
审判员 骆朝辉
二〇一七年五月二十四日
书记员 舒 渲