安徽省合肥市蜀山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）蜀民一初字第03449号
原告：合肥金潜商业经营管理有限公司，住所地安徽省合肥经济技术开发区。
法定代表人：姚琳，该公司总经理。
委托代理人：翟敏，安徽安天行律师事务所律师。
委托代理人：倪友波，安徽安天行律师事务所律师。
被告：合肥聚豪快捷宾馆有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区。
法定代表人：程云，该公司总经理。
委托代理人：王良其，安徽王良其律师事务所律师。
委托代理人：徐建，安徽王良其律师事务所实习律师。
原告合肥金潜商业经营管理有限公司（以下简称金潜公司）与被告合肥聚豪快捷宾馆有限公司（以下简称聚豪公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭于2015年3月2日公开开庭进行了审理。原告金潜公司委托代理人翟敏、倪友波，被告聚豪公司委托代理人王良其、徐建均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告金潜公司诉称：2014年1月23日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将合肥金潜商业广场总建筑面积为6835.94平方米的房屋租赁给被告作为酒店经营。双方约定2014年7月1日前，租赁房屋取得主体结构验收报告后由原告通知被告进场装修，被告接到原告进场装修书面通知后3日内向原告支付预付租金927722元。被告违反约定逾期支付租金的，每逾期一日，应按拖欠金额的万分之五向原告支付迟延履行违约金。合同签订后，原告于2014年6月30日向被告发出进场装修通知。被告在接到原告发出的上述进场通知后并未如约履行，虽经原告多次催促，被告一再以种种理由拒绝接收租赁房屋，至今未进场装修租赁房屋，亦未支付预付租金。被告拒绝进场装修租赁物业、逾期支付预付租金的行为已违反合同约定，为维护自身合法权益，原告特具状贵院，请求判令：1、被告尽快进场对租赁房屋进行装修；2、被告支付原告房屋租金927722元及迟延履行违约金50096.99元（自2014年7月4日暂计算至2014年10月20日，实际计算至房屋租金付清之日止）。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告支付原告2014年9月20日至合同解除之日即2014年11月27日的房屋租金690637.5元；2、判令被告支付原告违约金300万元。庭审中，原告撤回诉讼请求第1项，本院口头裁定予以准许。
被告聚豪公司辩称：合同签订后，我公司已支付保证金927722元。直至2014年7月1日即合同约定的租赁房屋交付日，原告未取得《房屋消防工程验收合格书》。我公司至今也未收到《房屋竣工验收备案表》和《建设工程规划许可证》，案涉租赁房屋不具备交付使用条件。原告违约在先，原告要求我公司支付违约金没有事实和法律依据。
经审理查明：金潜公司受位于合肥市金寨路与潜山路交口金潜商业广场商业5层、商106室及办公楼6-8层房屋所有权人的委托，统一经营管理上述房产。2014年1月23日，金潜公司（甲方、出租方）与聚豪公司（乙方、承租方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋坐落于合肥市金寨路与潜山路交口金潜商业广场商业5层、商106室及办公楼6-8层（以下简称“租赁房屋”），总建筑面积约为6945.5平方米；用途为宾馆、酒店、会议经营；租赁标的租赁期为10年，租期从2015年1月1日起至2024年12月31日；2014年7月1日前，租赁房屋取得工程主体结构验收报告后甲方书面通知乙方进场对租赁房屋进行装修，装修期自乙方接到甲方通知之日起至2014年12月31日止。甲方逾期通知的，租金起算日相应顺延，逾期超过90日的，乙方有权解除合同，甲方双倍返还乙方所支付的租赁保证金；乙方接到甲方进场装修书面通知书3日内，向甲方支付相当于第一个租赁年度三个月的租金计人民币927722元作为预付租金；本合同签订后3日内乙方应向甲方支付人民币927722元作为该房屋租赁的履约保证金。乙方同意甲方在必要时有权从上述保证金中扣减、抵消乙方应付而未付的租金、管理费和其他费用；有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同，守约方解除合同的，违约方应按照人民币300万元的标准向守约方支付违约金…（5）乙方收到甲方书面通知未按照合同第四条的约定接收租赁房屋并进场装修，逾期超过15日的；合同签订后，非根据本合同约定或者法律规定，任何一方擅自提前终止合同，均应向对方支付违约金300万元等内容。合同签订后，聚豪公司于2014年1月28日向金潜公司支付履约保证金927722元。
2014年6月27日，金潜公司向聚豪公司发出一份《入场装修通知书》，内容为：“金潜商业广场工程的主体结构现已验收合格，贵司租赁的上述房屋已符合合同第四条第一款约定的入场装修条件。请贵司接到本通知书后及时入场装修，并尽快与我司办理租赁房屋交接及入场装修的相关手续”等。7月1日，聚豪公司回复：“今收到贵司《入场装修通知书》…据我司了解承租贵司金潜商业广场工程目前不具备交付条件。如贵司坚持我司入场装修并书面承诺承担违规装修所产生的一切后果及法律风险，我司可以全力配合。”金潜公司收到该回执后分别于8月29日、11月4日向聚豪公司发出《入场装修通知书》、《函》，要求其公司尽快入场装修并支付预付租金927722元。因聚豪公司未进场装修并预付租金，金潜公司于11月26日发出《解除合同通知书》，聚豪公司次日收到该通知书。
另查明：《房屋租赁合同》签订后，金潜公司与聚豪公司一直未对租赁房屋进行交接。
2013年9月12日、11月13日，合肥市建苑工程建设监理公司分别出具《主体结构工程质量评估报告》，金潜商业广场项目的主体结构工程评定合格。2014年8月22日，金潜商业广场项目工程消防验收合格。同年9月19日，该工程验收合格，并于9月29日完成竣工验收备案。
上述事实，有金潜公司提交的企业基本注册信息查询单、《房屋租赁合同》、《主体结构工程质量评估报告》两份、2014年6月27日《入场装修通知书》及邮寄凭证、2014年7月1日《回执》、2014年8月29日《入场装修通知书》及邮寄凭证、合肥市商品房网上认购备案确认单及授权委托书、《竣工验收备案表》、《工程竣工验收报告》、《函》及邮寄凭证、《解除合同通知书》及邮寄凭证、《消防意见书》，聚豪公司提交的《房屋租赁合同》、收据及双方当事人的当庭陈述在卷佐证，本院予以认定。
金潜公司提交的收条，无法达到其证明目的，故本院对其证明效力不予确认。
本院认为：本案的争议焦点之一为金潜公司与聚豪公司签订的《房屋租赁合同》解除的原因及责任判断。双方均认为系对方违约造成合同解除，应当由对方承担合同约定的违约责任。本院认为，该合同系金潜公司与聚豪公司的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。合同第4.1条约定：“2014年7月1日前，租赁房屋取得工程主体结构验收报告后甲方书面通知乙方进场对租赁房屋进行装修，装修期自乙方接到甲方通知之日起至2014年12月31日止。”案涉金潜商业广场项目的主体结构工程评定合格后，金潜公司于2014年6月27日向聚豪公司发出书面通知，要求其进场装修，已依约履行了合同义务。故聚豪公司关于租赁房屋未在2014年7月1日前竣工验收合格，金潜公司发出的装修通知不符合合同约定的辩称，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。聚豪公司在收到金潜公司书面通知后一直未进场装修并预付租金，已构成违约。因此，金潜公司依据合同约定解除与聚豪公司签订的《房屋租赁合同》，符合法律规定。《解除合同通知书》已于2014年11月27日到达聚豪公司处，聚豪公司亦未提出异议，故对双方签订的《房屋租赁合同》于2014年11月27日解除的事实，本院予以确认。对金潜公司主张聚豪公司支付违约金300万元的诉请，本院认为，我国合同法确定的违约金系合同当事人预先约定的由违约方对守约方作出的给付，是以填补非违约方的损失为主要功能，其性质应以补偿性为主、惩罚性为辅。本案中，金潜公司未举证证明因聚豪公司违约行为给其造成的实际损失的具体金额，其损失应为租赁房屋的合理空置期的租金损失。同时，金潜公司在已确认聚豪公司不再继续履行合同且向其发出《解除合同通知书》后，亦有义务采取积极措施，另寻租户，避免损失的扩大。庭审中，经本院释明，聚豪公司亦主张约定的违约金过高，请求予以减少。综上，本院综合考虑双方的合同履行情况、聚豪公司的违约程度等因素，并参照合同中约定的租金标准，依据公平原则，核减违约金为租赁房屋第一个租赁年度三个月的租金即927722元，较为适宜。金潜公司超出该部分的诉请，依据不足，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
被告合肥聚豪快捷宾馆有限公司于本判决生效之日起十日内向原告合肥金潜商业经营管理有限公司支付违约金927722元；
驳回原告合肥金潜商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费30800元，由原告合肥金潜商业经营管理有限公司负担21275元，被告合肥聚豪快捷宾馆有限公司负担9525元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审 判 长 李建莉
人民陪审员 陈 蕾
人民陪审员 徐 晖
二〇一五年六月五日
书 记 员 杨晓悦
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。