福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽01民终4053号
上诉人（原审原告、反诉被告）：庄东霖，男，1994年9月16日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。
委托诉讼代理人：林明星，福建海山律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张琳，福建海山律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：福建世欧投资发展有限公司，住所地福建省福州市晋安区福新路中段（福新中路312号）江盛楼四层。
法定代表人：ＸＸ辉，职务总经理。
委托诉讼代理人：张敏，福建合立律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈晨，福建合立律师事务所实习律师。
上诉人庄东霖与被上诉人福建世欧投资发展有限公司（下称“世欧公司”）商品房预售合同纠纷一案，庄东霖不服福建省福州市晋安区人民法院（2017）闽0111民初2945号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月2日立案后，依法组成合议庭进行审理。上诉人庄东霖委托诉讼代理人林明星，被上诉人世欧公司委托诉讼代理人张敏、陈晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
庄东霖上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求；2.本案一审、二审案件受理费由世欧公司承担。
事实和理由：一、一审法院适用法律错误，错误认定“权属登记”的定义、范围。一审法院适用已废止的《城市房屋权属登记管理办法》第三条规定，将涉案《商品房买卖合同》第十四条约定的“权属登记”解释为“不包括土地使用权登记”，明显适用法律错误。现行《房屋登记办法》及“两证合一”之后的《不动产登记暂行条例》等均明确“权属登记”包括房屋所有权和土地使用权登记。故世欧公司作为开发商并未完成《商品房买卖合同》第十四条约定的“权属登记”义务。若按照一审法院判决，将“权属登记”解释为“不包括土地使用权登记”，势必放任开发商拒不履行或者拖延履行办理土地使用权登记的违约行为，房地产买卖交易中，亦将出现不动产权证书“使用期限”、“土地信息无法记载”永久性空白之怪现象，讼争房屋土地使用权将一直处于尚不明确状态，必会影响到今后拆迁安置补偿、抵押贷款等业主完全实现所有权的权利。二、涉案不动产权证书从可以办理记载“土地信息”、“使用期限”至今，世欧公司始终未通知业主，可见，世欧公司至今未完成协助办证的义务，其违约行为尚未终结，也就谈不上庄东霖存在未按时办证的违约行为，故本案根本不存在反诉的前提条件。2017年3、4月份左右，部分业主从邻里、微信群获悉：不动产权证书可以办理记载“土地信息”、“使用期限”，才陆续前往不动产登记和交易中心办理不动产权证书。然而，世欧公司始终未通知业主，可见其未完成涉案合同第十四条约定的协助办证义务。
世欧公司辩称，一、一审法院适用法律正确。1.讼争合同第十四条关于“房屋权属证书”的概念应当依据《商品房买卖合同》（编号：MF-2007-01）示范文本制定之时施行的《城市房屋权属登记管理办法》第三条规定进行理解与界定，即不包括土地使用权登记。2.《房屋登记办法》以及《不动产登记暂行条例》等规定亦未对房屋权属证书的概念进行重新界定。3.世欧公司在讼争项目于2016年9月22日取得《初始登记通知书》且通知庄东霖于2016年10月10日前来领取办证资料之后，庄东霖即可办理讼争商品房的不动产权证书，且办证之后的转让、抵押等权利均不受限制。二、讼争商品房土地信息暂无法记载，完全系福州市不动产登记和交易中心（下称“登记中心”）在2016年9月25日至2017年2月中旬暂停受理开发商办理土地总登申请所致，责任不应当由世欧公司承担。1.世欧公司因客观原因无法举证，故向一审法院申请调查举证。一审法院未依据世欧公司的申请进行调查，导致前述重要事实未予以查清。2.即便讼争商品房土地使用期限信息在2017年3月22日土地总登之前暂无法记载，并不影响房屋的二次转让及抵押贷款，对庄东霖房屋所有权的完整性及其行使不产生任何不利的影响。《不动产权证书》关于土地登记信息暂无法记载的问题，完全可在土地总登之后通过变更登记的方式予以补登解决。3.世欧公司通知庄东霖于2016年10月10日领取办证资料之后即将全部办证所需资料（即《福州市房屋（购买商品房）登记申请表》、《福州市房屋分层分户图》）交付给庄东霖，不存在土地总登之后还需通知、提供办证资料以及协助庄东霖办证的问题。庄东霖主张世欧公司至今未完成讼争合同第十四条约定的协助办证义务，缺乏事实和法律依据。
庄东霖向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付逾期办理房屋权属证书（明确记载土地使用期限及权利等信息）违约金，违约金自2016年3月31日起每日按原告已付购房款的0.01%计算，直至本案讼争的房屋具备办理权属证书条件且被告通知业主之日止。2.本案的诉讼费由被告负担。
世欧公司向一审法院提出反诉请求：1.反诉被告向反诉原告支付自2015年4月19日起按30元/日计算至2015年12月18日止的逾期办理案涉房屋交接手续违约金7290元；2.本案全部诉讼费用由反诉被告承担。
一审法院认定事实：2012年10月13日原、被告签订一份《商品房买卖合同》及《补充协议》约定，“原告购买被告开发的楼盘晋安区象园街道世欧王庄城A区6幢1701单元，该商品房面积为160.56平方米，总价款为2813684元；出卖人应当在2015年3月31日前，将符合条件的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付购房款的0.01%向买受人支付违约金。买受人应在出卖人书面通知中载明的交付日期内到出卖人指定的地点付清所有应付款项…并办理房屋交接手续，逾期办理的，每延期一日应缴纳商品房保管金30元整”等内容。
签约后，原告已经按照合同的约定支付了全部购房款。被告于2015年12月18日向原告交付涉案房屋。后因被告变更原规划建设将机动车和绿地位置进行了相应调整等，遂向福州市城乡规划局申请规划条件核实。在规划局于2016年1月7日至1月13日公示期间，遭到部分小区业主的不满和抵制。经钓协调，福州市城乡规划局又于2016年8月12日就讼争项目按现状办理规划条件核实再次进行公示，终于2016年8月26日通过规划条件核实。2016年9月22日福州市不动产登记和交易中心向被告发出讼争地块的《初始登记通知书》，2016年9月30日被告向原告发出《产权办理通知书》，明确原告领取办证资料的时间为2016年10月10日至10月16日。原告于2016年10月26日到被告处领取办理权属登记需提供的资料（包括购房发票、《福州市房屋（购买商品房）登记申请表》等）。2016年11月22日案涉房屋办理了《不动产权证书》，但载明土地登记信息无法记载。
一审法院另查明，被告于2017年2月17日向福州市不动产登记和交易中心申请办理讼争C-a2二期地块1#-3#、5#、6#、12#楼及地下室的土地总登手续，该中心于2017年3月22日出件。
一审法院认为,原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，合法有效，当事人应当依约履行。《商品房买卖合同》第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。所谓“权属登记”，根据《城市房屋权属登记管理办法》第三条规定，已经明确定义为，房屋权属登记是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。故原、被告于《商品房买卖合同》第十四条约定的办理权属登记依法不包括土地使用权登记。被告于2016年10月10日通知原告领取办理权属登记所需要的资料时，应视为已经完成合同约定的协助办证义务。被告在2015年12月18日向原告交房后的365日内即2016年12月17日前，已完成通知原告办理房屋权属证书的义务，未构成违约。故原告诉请被告支付逾期办证违约金，无事实依据，不予支持。关于反诉部分。被告未举证证明其已向原告发出2015年4月19日前交房的通知，原告于2015年12月18日接收讼争的房屋，责任在被告。故被告反诉原告逾期办理案涉房屋交接手续违约金，没有事实依据，一审法院不予支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审判决：一、驳回原告（反诉被告）庄东霖的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）福建世欧投资发展有限公司的反诉请求。
本院二审期间，各方当事人没有提交新证据。根据现有有效证据及当事人陈述，本院对一审判决查明的事实予以确认。
本院认为,根据双方诉辩主张，归纳本案争议焦点为涉案商品房买卖合同中的权属登记是否包括土地使用权登记。对此本院认为，涉案商品房买卖合同中的权属登记包括土地使用权登记，理由如下：在实施不动产统一登记之前我国实行的是“房地分开”的登记模式，在实施不动产统一登记之后我国实行的是“房地合一”的登记模式。不论在不动产登记制度实施之前还是在不动产登记制度实施之后，商品房完整的权属登记证明均应包括商品房所有权证和国有土地使用权证。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。讼争《商品房买卖合同》所约定的“权属登记”在没有其他特别约定的情况下，应当认定包括商品房所有权证和商品房土地使用权证。世欧公司对按期协助买受人办理房地信息完备的权属证书负有义务，如果逾期则均应按照合同约定承担违约责任。本案世欧公司通知庄东霖于2016年10月10日开始领取办理权属登记所需要的资料，但土地总登手续出件之日为2017年3月22日，世欧公司未在约定的期限即其向庄东霖交房后的365日内完成合同义务，已构成违约，应承担违约责任。鉴于讼争房产已具备完备的权属登记条件，且买受人本案诉讼中未举证证明土地权属未登记对其权利行使有影响并遭受实际经济损失。因此，考虑到世欧公司不存在故意、恶意拖延办证的情形，本院综合买受人实际损失、预期利益等因素，根据公平原则和诚信原则，酌定本案逾期办理土地使用证违约金比例为每日0.0025%，从约定办证期限届满次日的2016年12月18日起计算至2017年3月22日，共计96天，该部分违约金为6752.84元（2813684元×96天×0.0025%）。
综上所述,庄东霖的上诉理由有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持福建省福州市晋安区人民法院（2017）闽0111民初2945号民事判决第二项；
二、撤销福建省福州市晋安区人民法院（2017）闽0111民初2945号民事判决第一项；
三、福建世欧投资发展有限公司应于本判决生效后十日内向庄东霖支付逾期办证违约金6752.84元。
如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费1348元，由上诉人福建世欧投资发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 宁
审 判 员 林智远
审 判 员 陈 雯
二〇一八年四月二十八日
法官助理 黄 婷
书 记 员 黄丽琴
附：本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……