福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽01民终2460号上诉人（一审被告）：唐莹，女，1973年12月4日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：柯继贤，福建三山律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：福州市企业托管营运公司，住所地福建省福州市台江区广达路106号七层西间。法定代表人：韩芝玲，总经理。委托诉讼代理人：蔡志超，福建名仕律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓飞霞，福建名仕律师事务所律师。上诉人唐莹因与被上诉人福州市企业托管营运公司（以下简称“福州企业托管公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服福州市台江区人民法院（2016）闽0103民初2721号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。唐莹上诉请求：撤销一审判决，改判驳回福州企业托管公司的起诉。事实和理由：1.根据《福建省国有企业改革工作程序》第（十）托管的有关规定，托管的成立应通过合同形式确定，托管期限一般为2-3年。福州企业托管公司未提交托管合同等证据证实其与福州市工艺美术研究发展中心办理托管手续；即使托管关系成立，至今十二年之久，托管期限早已届满。福州企业托管公司收取的租金早已足够偿还福州市财政局的垫款，托管目的已达到，托管关系应自然终止。一审法院未查清福州企业托管公司的诉讼主体资格，程序错误，二审应予纠正。2.唐莹自2005年与福州企业托管公司建立租赁关系起，租赁合同期限至少一年以上。2015年1月起，福州企业托管公司提出每三个月签订一次合同，唐莹为继续承租，即便合同条款不公平，也只能违心接受。讼争办公楼早已更换全部电线、变压器，不存在电线老化的情况，福州企业托管公司2016年4月20日以电线老化为由要求唐莹4月30日前搬迁，提前终止租赁合同，构成违约。3.按多年惯例，唐莹都是收到福州企业托管公司送达的缴纳月租金、水电费的书面单据后，将款项直接汇入福州企业托管公司账户。福州企业托管公司送达的2016年4月单据中，租金一栏为空白，只要求唐莹缴纳水电费，公司负责收费的杨经理还告知唐莹暂时先不要交租金。这足以证实福州企业托管公司提前终止租赁合同。讼争办公楼租金比周边优惠，唐莹为老租户，完全有理由信赖合同期满后福州企业托管公司仍会将租赁物出租，不可能故意不交租金让自己处于违约状态。租赁物是国有资产，福州企业托管公司收回后只能继续出租实现其价值，根据合同约定，同等条件下唐莹有优先承租的权利。唐莹主观上不愿意违约、客观上也不可能实施违约行为。一审法院认定唐莹未缴纳2016年5月、6月租金构成违约并判决唐莹支付违约金，事实认定错误，显失公平。福州企业托管公司辩称：1.根据福州市财政局文件，福州企业托管公司有权利有资格监收讼争租赁物的租金，双方合同第一条也明确提到讼争租赁物是福州企业托管公司受托出租给唐莹，福州企业托管公司具有诉讼主体资格。2.唐莹2016年5月、6月的租金没有缴纳，应承担相应的违约金。3.福州企业托管公司准备把讼争租赁物统一收回进行封存，不再对外出租。综上，请求驳回唐莹的上诉请求，维持一审判决。福州企业托管公司向一审法院起诉请求：1.唐莹立即搬离、腾空位于福州市台江区宁化支路1号的958平方米办公楼并归还给福州企业托管公司；2.唐莹向福州企业托管公司支付2016年5月份和6月份租金合计40240元及滞纳金（按日千分之一计取，自2016年5月11日起计至唐莹实际还款之日止）；3.唐莹向福州企业托管公司支付逾期不搬离办公楼占有使用费（占有使用费比照合同租金20120元/月计算，从2016年7月1日起计至唐莹实际归还店面及仓库之日止，暂计到2016年8月1日为20120元）；4、唐莹向福州企业托管公司结算支付水电费（从2017年2月1日起计至唐莹实际归还办公楼之日的水电费）。一审法院认定事实：2016年3月31日，以福州企业托管公司为甲方（出租方）、唐莹为乙方（承租方）双方续签一份《房屋租赁合同》，约定：福州企业托管公司拟将座落在福州市台江区宁化支路1号，代管原福州市漆器研究所的房产出租，面积共958平方米。唐莹已亲自看房并愿意承租。唐莹租赁上述房产用于办公、仓储用途。租赁期限自2016年4月1日起至2016年6月30日止，共三个月。租金：办公室1-5层面积共958平方米，每月每平方米约21元，共20120元；每月租金按：人民币贰万零壹佰贰拾元整收取。租金均不包括物业管理费及其它费用。押金：唐莹签署本合同时向福州企业托管公司交付租赁押金人民币60360元（押金以三个月的租金标准计算，唐莹续租且押金不变时自动结转下期。）租赁期满，唐莹无违约情形，结清所有费用，归还租赁房产，托管公司经验收无误后将租赁押金无息退还唐莹。租金支付：租金按月结算，唐莹应按时在每月10日前交给福州企业托管公司，每延期一天福州企业托管公司可按所欠租金的千分之五收取滞纳金，延期超过20天未交，则视为唐莹违约，按违约处理。水电费用：水、电费根据唐莹实际使用量和福州市有关部门规定的价格并摊销公共损耗费用后按月结算，唐莹应于每月10日前交付给福州企业托管公司。签订本合同时，经双方确认：电表度数为932064度，水表吨数为991吨；电费每度按1.2元计算，水费每吨按4元结算。合同期内若遇有关部门调整水、电收费价格，则托管公司也相应调整收费价格。……因福州企业托管公司、唐莹在签订该份租赁合同之前已存在多年租赁关系，故该份租赁合同签订后，唐莹仍继续使用讼争办公楼。续租期间福州企业托管公司于2016年4月20日在讼争屋办公楼门口张贴的形式向各租户发出《通知》，内容为“漆器研究所各租户：近期二楼配电盘烧毁，我司安排电业专业人员进行检修，发现很多地方电线全部老化毁损严重，房屋结构也存在重大安全隐患，已不适合继续出租，为了防止造成人员危险和财产损失，经公司研究，决定本处店面不再出租，限你方于2016年4月30日前安排搬迁，请你们尽早做好准备，并做好退租手续。特此通知。”该通知贴出后唐莹没有搬离并于2016年5月份起就未再支付租金，合同期限届满后，唐莹既未办理退租手续亦未搬离讼争屋且占用讼争屋至今也未支付占用费，福州企业托管公司遂于2016年8月2日诉至一审法院提出上述诉请。另查明，福州市台江区××支路××号产权人系福州市漆器研究所（榕房Q字第8723号）。2004年11月25日，福州市财政局发出《福州市财政局关于福州市漆器研究所有关问题的通知》，通知内容为“福州市工艺美术研究发展中心：你中心所属的福州市漆器研究所已根据市委、市政府有关会议精神进入关闭程序，职工安置工作也已基本结束，鉴于我局已于2004年4月根据朱副市长的批示垫借212.71万元用于该所的职工安置，但由于该所资产至今未变现，无法归还该笔借款，现就有关事项通知如下：根据市政府办公厅榕政办【2004】32号文件有关对于一时无法变现的资产，应委托市企业托管营运公司实行托管的规定，对于该所一时无法变现的办公楼，你中心应委托市企业托管营运公司实行托管，由托管公司对该楼的租金进行监收，并全额上缴财政用于归还我局垫借的该所职工安置费用，对于已收取的租金部分，请你中心负责清查并悉数监缴财政，以防国有资产流失。同时市企业托管公司接收该办公楼后应配合市产权交易服务中心做好该办公楼变现所需的后续工作。”福州企业托管公司、唐莹均确认截至开庭之日止，讼争租赁屋仍由唐莹占有使用。一审法院认为：关于唐莹提出福州企业托管公司不具有诉讼主体资格的主张。福州企业托管公司根据福州市政府办公厅的要求，自2005年接受福州市漆器研究所委托管理其所有的福州市台江区××支路××号讼争办公楼，唐莹也表示在2005年后对与其就讼争大楼签订租赁合同的出租方发生变更没有提出异议，租金也由2005年之前交付给漆器研究所，在2005年后变更交付给福州企业托管公司，且自2005年至今无其他产权人向唐莹就讼争大楼的权属提出过异议。故福州企业托管公司与唐莹续签的讼争《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，因而合法有效，双方均应依约全面履行自己的义务，托管公司系本案适格的诉讼主体。即使福州企业托管公司与漆器研究所间的托管目的实现也与唐莹无关，且也并不必然导致双方之间的租赁关系无效、福州企业托管公司丧失诉讼主体资格，故唐莹的这一主张一审法院不予采纳。关于唐莹提出本案租赁关系中福州企业托管公司于2016年4月20日要求其于同年4月30日前搬迁，办理退租手续，系福州企业托管公司违约提前终止租赁合同，其未交纳租金系福州企业托管公司通知其暂时不用缴交的主张。一审法院认为，托管公司虽然发出“限于你方于2016年4月30日前安排搬迁，请你们尽早做好准备……”的通知，但唐莹并没有因该通知而搬离，因此福州企业托管公司单方发出的该通知并没有产生提前终止讼争《房屋租赁合同》的后果，且唐莹继续使用租赁屋至合同期满，因此福州企业托管公司要求唐莹支付2016年5月、6月租金的诉请于法有据，一审法院予以支持。至于唐莹提出其未缴交租金系福州企业托管公司通知暂时不用交的主张并未提供相关证据予以证明，一审法院不予采信。诉讼中福州企业托管公司提出将滞纳金即违约金的计算标准降低为按所欠租金的日千分之一收取，对此唐莹提出该违约金计算标准偏高，一审法院酌情将该违约金计算标准调整为日万分之五计算。唐莹唐莹应向福州企业托管公司支付2016年5月份及6月份的租金共计40240元（20120元/月×2个月）并按所欠租金的日万分之五计算逾期付款违约金，其中2016年5月份的欠租违约金以月租金20120元为基数按日万分之五标准从2016年5月11日起算至其实际付清该月租金之日止，2016年6月份的欠租违约金以月租金20120元为基数按日万分之五标准从2016年6月11日起算至实际付清该月租金之日止。此外唐莹在讼争《房屋租赁合同》期满后仍然占有使用租赁屋至今，已经没有合同上和法律上的依据，因此福州企业托管公司要求唐莹搬离讼争租赁屋并支付占有使用费按照每月20120元的租金标准自2016年7月1日起计至实际搬离之日止的诉请于法有据，一审法院予以支持。因福州企业托管公司没有证据证明唐莹拖欠水电费，故对于福州企业托管公司要求唐莹向其结算支付水电费的诉请，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、唐莹应于本判决生效之日起十日内腾空搬离福州市台江区××支路××号办公楼，并将该办公楼返还给福州市企业托管营运公司；二、唐莹应于本判决生效之日起十日内向福州市企业托管营运公司支付自2016年5月1日至2016年6月30日的租金40240元并支付违约金（违约金以月租金20120元为基数按日万分之五为标准，其中2016年5月份的欠租违约金从2016年5月11日起算至其实际付清该月租金之日止，2016年6月份的欠租违约金从2016年6月11日起算至其实际付清该月租金之日止）；三、唐莹应于实际履行上述第一项判决义务的同时向福州市企业托管营运公司支付自2016年7月1日起至其实际搬离并返还店面之日止的占有使用费（按每月租金20120元/月计算）；四、驳回福州市企业托管营运公司的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点首先在于福州企业托管公司是否有权向唐莹提出主张。2016年3月31日的《房屋租赁合同》系福州企业托管公司以出租方名义签订，不论签订合同时福州企业托管公司是否还有权托管讼争租赁物，福州企业托管公司都具备诉讼主体资格。福州企业托管公司于2004年底根据政府有关会议精神，受福州市工艺美术研究发展中心对讼争租赁物进行托管，此后都是由福州企业托管公司办理出租事宜，未有他人提出过异议，应认定福州企业托管公司仍在继续托管讼争租赁物。唐莹主张因没有托管合同托管关系不成立、托管期限届满、托管目的已达到托管关系自然终止等，没有事实和法律依据，应不予支持。其次，福州企业托管公司是否存在违约情形。《房屋租赁合同》约定的租赁期限到2016年6月30日止，在没有相应证据证明讼争租赁物无法使用、合同目的无法实现的情况下，福州企业托管公司租赁期内发出《通知》要求唐莹在2016年4月30日前退租，虽有不当，但唐莹未办理退租手续仍继续使用租赁物，双方租赁关系并未解除。唐莹的权利不因福州企业托管公司的行为受任何影响，唐莹主张福州企业托管公司提前终止租赁合同构成违约，依据不足，应不予采纳。最后，双方争议还在于唐莹未支付2016年5月、6月的租金是否构成违约。如前所述，福州企业托管公司发出《通知》的行为不产生解除合同的效力，唐莹在租赁合同期限内仍应按照合同约定的时间支付租金。唐莹2016年5月起就未再支付租金，构成违约，应承担相应的违约责任。唐莹称福州企业托管公司送达的单据在租金一栏为空白且负责收费的杨经理告知暂时先不交租金，唐莹主观上不愿违约、客观上也不可能实施违约行为，并没有事实和法律依据，应不予支持。综上所述，唐莹的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28740元，由上诉人唐莹负担。本判决为终审判决。审 判 长 余秋萍审 判 员 李文颖审 判 员 陈雁兰二〇一七年八月十日法官助理 金光玉书 记 员 程 婷