上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0120民初14389号
原告：中国建设银行股份有限公司上海奉贤支行，住所地上海市奉贤区。
法定代表人：唐剡，行长。
委托诉讼代理人：王育辉，男，该行工作人员。
被告：池万宝，男，1963年7月20日生，汉族，住浙江省瑞安市。
被告：戴其玉，女，1966年5月4日生，汉族，住浙江省瑞安市。
被告：上海紫旺房地产开发经营有限公司，住所地上海市闵行区。
法定代表人：周如众。
原告中国建设银行股份有限公司上海奉贤支行(以下简称“建行奉贤支行”)与被告池万宝、戴其玉、上海紫旺房地产开发经营有限公司(以下简称“紫旺公司”)金融借款合同纠纷一案，本院于2016年8月18日立案后，依法适用普通程序，于2017年1月9日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王育辉到庭参加诉讼。三被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告建行奉贤支行向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告池万宝、戴其玉共同归还借款本金41,540.52元；2.被告池万宝、戴其玉共同偿付贷款利息3,979.10元，罚息405.62元，合计4,384.72元；3.被告池万宝、戴其玉偿付以45,925.24元为基数，自2016年8月17日起至全部借款本息还清之日，按合同约定的逾期贷款利率计算的逾期利息；4.被告池万宝、戴其玉承担抵押担保责任，当被告池万宝、戴其玉不履行上述还款义务时，原告有权就抵押物折价、变卖、拍卖所得价款优先受偿；5、被告紫旺公司在其保证范围内对上述债务承担连带保证责任。事实与理由：原告和三被告于2007年9月28日签订了《中国建设银行服份有限公司上海市分行个人商业用房抵押保证借款合同》，约定原告向被告池万宝提供个人商业用房贷款22万元，期限为十年，采用等额本息还款法，贷款月利率为中国人民银行公布的基准利率，期限届满前被告如拖欠本金、利息，原告可以贷款利率上浮50%计收罚息，期限届满后，逾期贷款部分按贷款利率上浮50%计收逾期利息。合同第十九条还约定借款人未按合同履行或未完全履行还款义务的，贷款人有权提前收回全部个人商业用房贷款和其他应收款。被告池万宝、戴其玉同意以所购的位于闵行区江川路XXX弄XXX号XXX室房产为借款进行抵押，被告紫旺公司同意为借款提供连带责任保证，保证责任范围为全部贷款的本金、利息、罚息以及为实现债权而发生的相关费用，保证期限从贷款发放之日起至《上海市房地产权证》交贷款人核对无误，和将《上海市房地产登记证明<他项权利>》交贷款人执管之日止。随后，原告依约于2007年11月16日向被告池万宝发放贷款22万元。2007年11月21日，原告与被告池万宝为上述抵押办理了证明号为闵XXXXXXXXXXXX的预告登记(预购商品房抵押)。自2015年起被告池万宝开始出现未能按时履行还款义务的现象。原告虽多次催讨，但池万宝至2016年8月16日只归还89期本金，拖欠贷款利息3,979.10元、罚息405.62元。原告遂起诉来院，认为被告池万宝未按约履行还款义务，其有权提前收回全部个人商业用房贷款计41,540.52元，并要求被告池万宝支付相应利息、罚息等，被告戴其玉系被告池万宝妻子，贷款发生在两被告夫妻关系存续期间，被告戴其玉应与被告池万宝共同偿还系争贷款产生的债务。被告池万宝、戴其玉虽未办理取得涉案房屋的《上海市房地产权证》，涉案房地产预告登记未转为正式抵押登记，但预告登记合法有效，被告池万宝、戴其玉应承担相应的抵押担保责任。被告紫旺公司作为保证人应对被告池万宝的上述债务承担连带保证责任。
被告池万宝、戴其玉、紫旺公司未作答辩。
鉴于被告池万宝、戴其玉、紫旺公司未到庭应诉，本院对原告建行奉贤支行的陈述及出示的证据进行核对。原告出示的《个人商业用房抵押保证借款合同》、《个人贷款支付凭证》、预购商品房抵押预告登记、房产信息、个人贷款对账单、贷款账户基本信息、个人住房借款申请表、结婚证等证据，与原告主张的相应事实具有高度关联性，本院均予以认定并在卷佐证。基于上述认定的证据及原告陈述，本院确认原告诉称的事实。
本院认为，原告建行奉贤支行与被告池万宝之间的金融借款合同关系、与被告紫旺公司的保证担保合同关系合法有效，各方均应遵循诚实、信用的原则全面履行义务。现被告池万宝在原告提供购房贷款后，未能按约每月履行还款义务，显属违约，故原告依约有权要求被告池万宝偿还全部贷款及支付相应利息、罚息。对逾期利息计算的基数，双方未明确约定包含拖欠的期内借款利息及罚息，故本院对原告的逾期利息请求中的计算基数调整为41,540.52元。本案贷款发生在被告戴其玉与被告池万宝夫妻关系存续期间，被告戴其玉应与被告池万宝共同偿还系争贷款产生的债务。被告紫旺公司作为保证人应对被告池万宝的上述债务承担连带保证责任。被告池万宝、戴其玉以其所购的涉案房屋为贷款设定抵押，并与原告办理了预告登记(预购商品房抵押)。但是预告登记不是物权登记。由于被告池万宝、戴其玉对该房屋未取得产权证并实现物权的本登记，故本案抵押权尚未设立。原告作为该房屋的抵押权预告登记权利人，其享有的是当抵押条件成就或约定期限届满时对该抵押房屋办理抵押登记的请求权，并可排他性对抗他人针对该抵押房屋的处分，但其并不对该抵押房屋享有现实的抵押权，故原告要求实现抵押权的请求于法无据。三被告在本院合法传唤后，无正当理由拒不到庭应诉，又未向本院提交答辩材料，应视为自愿放弃诉讼权利，由此引起的法律后果应当由其自行承担。
综上所述，本院对原告建行奉贤支行要求被告池万宝、戴其玉偿还贷款、支付期内利息、罚息的请求予以支持，对原告的逾期利息请求予以调整后部分支持，对原告要求被告紫旺公司承担保证责任的诉讼请求予以支持，对原告的其余诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第二十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、被告池万宝、戴其玉于本判决生效之日起十日内返还原告中国建设银行股份有限公司上海奉贤支行借款41,540.52元；
二、被告池万宝、戴其玉于本判决生效之日起十日内偿付原告中国建设银行股份有限公司上海奉贤支行截止2016年8月16日的借款利息3,979.10元、罚息405.62元；
三、被告池万宝、戴其玉于本判决生效之日起十日内偿付原告中国建设银行股份有限公司上海奉贤支行以41,540.52元为基数，自2016年8月17日起，至实际清偿日止，按借款合同约定的逾期利率计算的逾期利息；
四、被告上海紫旺房地产开发经营有限公司对上述第一、二、三项判决中被告池万宝的债务承担连带保证责任，其承担保证责任后有权向被告池万宝追偿；
五、驳回原告中国建设银行股份有限公司上海奉贤支行其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1,058元,公告费690元，合计1,748元，由被告池万宝、戴其玉、上海紫旺房地产开发经营有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 王 蕾
审 判 员 沈秋锋
人民陪审员 张山丽
二〇一七年一月九日
书 记 员 张 贇
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
二、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
三、《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
五、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。