安徽省宿松县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖0826民初232号
原告（反诉被告）：朱承贵，男，1968年12月4日出生，汉族，自由职业者，住安徽省安庆市太湖县。
原告（反诉被告）：陈咏梅，女，1968年1月16日出生，汉族，自由职业者，住安徽省宿松县。
二原告共同委托诉讼代理人：袁亚林，宿松县孚玉镇法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）：安徽运维房地产开发有限公司，住所地安徽省宿松县。
法定代表人：方琦，该公司总经理。
委托诉讼代理人：田中宇，安徽松圣律师事务所律师。
委托诉讼代理人：田自耕，安徽松圣律师事务所实习律师。
原告朱承贵、陈咏梅与被告安徽运维房地产开发有限公司（以下简称运维公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年1月22日立案受理，2017年3月1日，运维公司以商品房预售合同纠纷提出反诉，本院经审查决定合并审理。本院适用简易程序，于2017年3月21日公开开庭审理了本案，原告陈咏梅及其与朱承贵共同的委托诉讼代理人袁亚林、被告运维公司的委托诉讼代理人田中宇、田自耕到庭参加诉讼。因案情复杂，本院于2017年4月20日将本案转换为普通程序审理，并依法组成合议庭，于2017年6月21日公开开庭审理了本案，原告朱承贵、陈咏梅的委托诉讼代理人袁亚林以及被告运维公司的委托诉讼代理人田中宇、田自耕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
朱承贵、陈咏梅向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付自2015年12月31日至2016年12月22日逾期交房违约金19840元；判令被告更换原告商铺安全门为玻璃门并承担相关违约责任。事实与理由：2014年6月30日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定被告将宿松县破凉镇宿两公路富华广场第X栋X室的房屋以555664元的价格出售给原告。合同约定被告应在2015年12月31日前将验收合格的商品房交付给原告，如超过90日不能将房屋交付给原告，自最后交付期限至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告依约分批支付了全部房款。2016年期间被告电话通知原告前去接受房屋，原告去了之后，发现小区的道路不通，水电也未通，更重要的是原告要求被告出示商品房验收合格的合法证明文件，被告无法提供，仅仅提供了建设、施工、监理、设计四个单位出具的一份四方签字，并明确告知原告未曾取得竣工验收备案表以及其他相关证明文件，被告声称合同关于交房资格的约定已经具备，原告认为合同约定与国家相关法律有冲突，不符合法定交房条件，故拒绝收房。2016年12月22日，原告急于住房，无奈之下接收了房屋，但房屋是安装的卷闸门，与合同约定的安装玻璃门相违背。被告的行为违反了合同的约定，给原告造成经济损失和精神损害，故起诉。
运维公司辩称，原告诉称的双方签订合同、支付房款、延期交房、原告迟延收房是事实。原告应当要举证证明必须更换玻璃门的价值或申请评估。原告诉称的2016年12月22已收房不是事实。
运维公司向本院提出反诉请求：1、判令解除反诉人与二被反诉人之间的《商品房预售合同》；2、责令二被反诉人承担迟延收房的违约责任100000元。后将第1项请求变更为责令二被反诉人立即受领房屋，并交清相关的费用。事实与理由：2014年6月30日，运维公司与朱承贵、陈咏梅签订《商品房预售合同》约定，朱承贵、陈咏梅购买运维公司开发的位于宿松县破凉镇宿两公路富华广场X幢X室房屋，合同约定了房屋交付的时间和条件，合同约定的交付条件成就时，运维公司多次通知其二人收房，但其二人均以种种理由推脱，拒不收房。2016年12月22日，朱承贵、陈咏梅要求的交房条件成就时，运维公司向其发出书面《交房通知书》，再次通知其于2016年12月23日至2016年12月31日前办理交房手续，其签收了《交房通知书》后，并未积极办理交房手续，而是借故拖延，其无故拒收房屋的行为，给运维公司的经营添加了额外负担，运维公司为此浪费了大量人力物力并承担了额外的风险责任。根据合同约定，买受人迟延领房逾期超过30日，出卖人有权解除合同并向买受人收取每日总房款5%的违约金。朱承贵、陈咏梅长期无故拒不收房，严重违反合同约定的义务，应承担相应的违约责任。朱承贵、陈咏梅的行为严重损害了运维公司的合法权益，故提起反诉。
朱承贵、陈咏梅对运维公司的反诉辩称，运维公司陈述的以电话通知被反诉人收房的事实没有证据证明，即便通知了被反诉人收房，但此时该房屋没有达到综合验收合格的标准。由于反诉人交房延期一年之久，违反了合同的相关约定，依据合同法的相关规定，一方当事人未履行合同义务，对方当事人有权拒绝履行相关的合同义务。运维公司约定的迟延受领房屋应承担违约金的标准过高，不合法，不应予以支持。运维公司请求对于迟延受领房屋造成的相关损失无证据证明，也未做出任何评估计算。因此，请法院驳回运维公司的反诉诉请。
本院经审理认定本案如下事实：2014年6月30日，朱承贵、陈咏梅与运维公司签订了一份《商品房预售合同》，约定运维公司将其开发的坐落于宿松县破凉镇宿两公路旁的富华广场第X栋X室的房屋（店面房）以555664元的价格出售给朱承贵、陈咏梅。合同约定运维公司应在2015年12月31日前将取得建筑工程竣工验收备案表、取得面积实测技术报告书、取得建设工程规划许可证正本的商品房交付给朱承贵、陈咏梅；出卖人运维公司逾期交房超过90日，买受人朱承贵、陈咏梅要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；由于买受人的原因，未能按期交付（房屋）的，双方同意1、买受人需在出卖人发出《交房通知书》规定的领房时间办理领房手续；2、无论买受人是否按期领房，均从《交房通知书》规定的领房之日起，履行相关义务，并承担所购房屋火灾、地震等原因造成的房屋灭失、损毁风险的责任；3、买受人自《交房通知书》规定的领房之日起没有领房的，出卖人有权解除合同，并自通知领房之日起向买受人收取每日总房款5%的违约金。合同签订后，原告依约支付了全部房款555664元。交房期限届满，运维公司未能如期按约交房。2016年12月7日，涉讼房屋通过综合验收，2016年12月26日，陈咏梅签收了运维公司邮寄送达的《交房通知书》，该通知书通知朱承贵、陈咏梅于2016年12月31日前办理交房手续，但陈咏梅到运维公司售楼部欲办理交房手续时，发现涉讼房屋进户门为卷闸门，并非合同约定的安全玻璃门，且其尚需缴纳契税、房屋维修基金、物业费等相关费用两万余元。其遂以运维公司迟延交房、一时没钱缴纳相关费用等理由一直未受领房屋。诉讼过程中，本院要求双方尽快办理交房手续，但陈咏梅依然以没钱缴纳相关费用为由一直不与运维公司办理交接房屋手续。
上述事实，有双方当事人的陈述以及双方提交的《商品房预售合同》；本诉原告提交的购房款收据、《交房通知书》；反诉原告提交的竣工验收备案表、建筑面积计算书、建设工程规划核实合格证、综合验收意见、商品房预售许可证、《富华广场交房费用明细》、《交房通知书》以及快递回单等在卷佐证，该证据均符合证据的真实性、合法性及关联性要求，本院予以采信并作为本案定案证据采用。
本院认为，本案双方当事人就运维公司开发的富华广场第三栋8室的店面房签订的《商品房预售合同》系双方自愿签订，意思表示真实，系有效合同。我国《合同法》规定，合同双方当事人应按合同约定全面履行各自的义务。不履行合同或者履行合同不全面的，均应承担违约责任。本案双方签订的《商品房预售合同》依法成立，该合同对原、被告双方均有约束力，双方应按照合同的约定履行义务。朱承贵、陈咏梅已经按照合同约定履行了交付房款的义务，运维公司应在约定的期限内向朱承贵、陈咏梅交付符合合同约定的房屋，朱承贵、陈咏梅亦应积极予以配合。现因运维公司未能如期交房，朱承贵、陈咏梅要求其承担迟延交房违约责任，该项诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。对于迟延的时间，本院认为，被告已在2016年12月7日通过综合验收并取得合同约定的相关证书，并按照符合合同约定的方式通知原告接交房屋，该通知于2016年12月26日送达朱承贵、陈咏梅。现朱承贵、陈咏梅主张逾期时间为357天，不违反法律规定，本院予以认定，逾期交房违约金应为357天×555664×1/10000=19837.20元。双方在合同中约定涉讼房屋进户门应为安全玻璃门，而运维公司擅自将该进户门安装为卷闸门，不符合合同的约定，现朱承贵、陈咏梅要求运维公司将该进户门更换为安全玻璃门的诉讼请求，本院予以支持。对于运维公司的反诉请求，本院认为，涉讼房屋现已达到合同约定的交房条件，运维公司亦向朱承贵、陈咏梅送达了交房通知，朱承贵、陈咏梅应按通知要求的时间及时办理受领房屋手续，现其仅因无钱或者不愿交纳相关费用而不愿受领房屋，交房不能的原因和责任在于朱承贵、陈咏梅。其提出运维公司违约在先，其有权拒绝履行合同相关义务的抗辩，本院认为，双方签订的合同中确实有出卖方迟延交房超过90日，买受人有解除合同的权利，但现在其二人并未提出解除合同退房的请求,而该条款并非朱承贵、陈咏梅理解的只要运维公司迟延交房，其就有权拒绝履行合同的相关义务，故其该项抗辩本院不予采信，运维公司要求朱承贵、陈咏梅及时受领房屋并交清相关费用的诉讼请求本院予以支持。但应指出的是运维公司在交付房屋时收取（代收）的费用应符合相关的法律法规的规定。朱承贵、陈咏梅应就其迟延受领房屋承担相应的违约责任，运维公司以朱承贵、陈咏梅逾期收房为由反诉要求其支付违约金的请求，本院予以支持。双方在合同中约定，由于买受人的原因，未能按期交房，自出卖人通知领房之日起30日内没有领房的，出卖人有权解除合同，并自通知之日起向买受人收取每日总房款5%的违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。综上，双方在合同中约定的迟延受领房屋违约金（每天27783.20元）显然过高，运维公司要求酌减为10万元亦过高，但朱承贵、陈咏梅关于该违约金约定过高、不应得到支持的抗辩显然不符合法律规定，依法不应采信。本院依照上述法律规定，对双方约定的违约金予以调减。运维公司未举证证明其实际损失，本院根据公平原则以及合同的约定，酌定按迟延交付房屋的违约金确定该迟延受领房屋违约金的计算标准，即按日以买受人已交购房款的万分之一计算，截止朱承贵、陈咏梅受领房屋之日止。综上，为维护合同双方的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、本诉被告安徽运维房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内给付本诉原告朱承贵、陈咏梅逾期交付房屋违约金19837.20元。
二、本诉被告安徽运维房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内将本诉原告朱承贵、陈咏梅所购买的富华广场第X栋X室的房屋进户门更换为安全玻璃门。
三、反诉被告朱承贵、陈咏梅须于本判决生效之日起五日内在反诉原告安徽运维房地产开发有限公司处受领房屋，并交清相应的符合法律法规规定的费用；同时自2017年1月1日起按每日55.57元的标准支付迟延受领房屋违约金至实际受领房屋之日止。
四、驳回本诉原告朱承贵、陈咏梅及反诉原告安徽运维房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费300元，反诉案件受理费1150元，共计1450元，由朱承贵、陈咏梅负担725元，安徽运维房地产开发有限公司负担725元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。
审 判 长 吕 芳
审 判 员 张小兵
人民陪审员 王 泓
二〇一七年八月二十一日
书 记 员 殷 琪
附相关法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。