江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）宿中民申字第0058号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：王进兰。
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：李军君。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：刘乃花。
再审申请人王进兰、李军君因与被申请人刘乃花房屋租赁合同纠纷一案，不服宿迁市宿城区人民法院（2013）宿城民初字第1268号民事判决，向本院提起上诉。2014年6月10日，本院作出（2014）宿中民终字第0429号民事判决，已经发生法律效力。王进兰、李军君仍不服，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
原告刘乃花一审诉称：刘乃花与王进兰签订了商品房租赁合同，租期一年，时间为2012年9月1日至2013年8月30日，租金22500元。该出租的门面房为王进兰所有，王进兰与李军君系母子关系。合同签订后，刘乃花对房屋进行装修并开始经营。2013年3、4月份，租赁的房屋开始拆迁。2013年5月28日，王进兰和宿迁市宿城区房屋征收办公室签订了拆迁补偿协议。现因双方对拆迁给原告刘乃花造成的损失补偿未能达成一致意见，故诉至法院，请求判令被告给付停业损失12589元，返还租金5625元。
被告王进兰、李军君一审辩称：租赁的房屋系王进兰所有，合同是李军君所签，李军君和王进兰共同享有和承担合同中的权利、义务。双方之间的争议已经居委会调解并得到双方认可：1.多退五天房租，与其余房租一起退还给刘乃花。2.另拿出9000元均分给三家租户，每家3000元作为补偿。2013年6月27日，刘乃花从居委会领取6375元（退还剩余租金4375元及其他所有补偿费2000元）。在房屋拆迁时，停业损失是对被告经营损失进行补偿。原告要求被告给付停业损失12589元没有依据，要求退还租金5625元与事实不符。
一审法院查明：王进兰与李军君系母子关系。2012年9月8日，李军君（甲方）和刘乃花丈夫马俊飞（乙方）签订了租赁协议一份，将王进兰所有的位于宿城区项里一组的35平方米门面房出租给马俊飞经营使用。约定的租期为2012年9月1日至2013年8月30日，租金为22500元。合同第四条约定，在租房期间如遇到人力不可抗拒的原因（如政府动迁、天灾等）造成乙方不能正常营业的，甲方必须退还余下房租。后在使用房屋过程中，刘乃花（乙方）和王进兰（甲方）签订了内容和李军君与马俊飞签订的租赁协议内容一致的租赁协议，并由李军君在该协议的尾部签署了以下内容：“在拆迁过程营业损失由甲方支付给乙方”。2013年5月28日，王进兰和宿迁市宿城区房屋征收办公室签订了“宿迁市市区国有土地上房屋征收补偿安置协议”，根据该协议的记载，王进兰被征收的房屋共计134.33平方米，其中拆迁补助费为1343元，非住宅停产停业损失补助48421元。后双方因补偿问题发生争议，刘乃花阻止拆迁，经相关部门协调，李军君于2013年6月25日向项里居委会支付了赔偿给马俊飞及另外两户租户的搬家费9000元及退还的租金14322元（其中马俊飞4375元），并由居委会工作人员向王进兰出具了收条：“收条今收到王进兰赔偿及退给吴刚65102元、ＸＸ龙3437元、马俊飞4375元，合计壹万肆叁佰贰拾贰元退租金，另三家搬家费玖千元整”。2013年6月27日，马俊飞从居委会领取了相应款项，并出具了收条：“收条今收到王进兰退房租（6月20日止）4375元，另付搬家费2000元整。合计：6375元”。2013年6月25日，刘乃花搬离涉案房屋，后涉案房屋被拆除。现双方因拆迁补偿问题发生争议，因而成讼。
一审法院认为：王进兰将其房屋出租给刘乃花用于经营，双方已经建立租赁合同关系。王进兰、刘乃花应按照合同的约定全面履行各自的义务。房屋租赁合同租赁期限内，租赁房屋被拆迁的，房屋租赁合同应当终止履行。王进兰作为房屋所有人和征收部门签订了房屋征收补偿协议，并领取补偿款，符合法律规定。根据合同的约定，在遇到政府动迁时，王进兰须退还余下房租。双方在相关部门的协调下已经就退还房租及支付搬家费等问题达成一致意见，即王进兰向刘乃花退还2013年6月20日至2013年8月30日期间的租金4375元，并赔偿搬家费2000元，且双方已经履行。现双方并无证据证明双方就退还租金及赔偿搬家费问题达成的一致意见具有无效或可撤销、变更的情形，故刘乃花要求王进兰退还租金5625元的主张无法律依据，不予支持，王进兰要求刘乃花返还搬家费2000元及多退租金312.5元的辩解亦无法律依据，不予采信。关于刘乃花主张的停业损失，虽然涉案房屋拆迁补偿中的非住宅停产停业损失补助是对房屋所有人的补助，但是双方在合同中已经明确约定，拆迁过程中的营业损失应由王进兰一方支付给刘乃花，故在王进兰未举证证明该约定存在无效或可撤销、变更情形的情况下，刘乃花要求王进兰支付停业损失的主张应予以支持。王进兰辩称，双方已经经相关部门协调后对所有赔偿问题进行了一次性处理。但是根据居委会向王进兰出具的收条及马俊飞向王进兰出具的收条可以明确的反映出，双方仅对退还租金及赔偿搬家费问题进行了处理，而不能反映双方对本案中刘乃花主张的停业损失进行了协调处理。现刘乃花认可已经收到王进兰支付的搬家费2000元，且同意从其主张的费用中扣除，该意见不违反法律规定，予以确认。关于停业损失的数额问题，刘乃花要求王进兰按照面积比例支付停业损失的主张较为合理，予以支持。王进兰在此次拆迁过程中被拆迁的房屋共计134.33平方米，而出租给刘乃花使用的是35平方米，但是王进兰在将房屋出租时，是按照三间房屋总计135平米计算的，故刘乃花应得的停业损失为12554元（48421元＊35／135】，扣除已付的2000元，王进兰还应支付刘乃花10554元（12554元-2000元】。据此，一审判决：一、王进兰、李军君于判决生效之日起十日内支付刘乃花停业损失10554元；二、驳回刘乃花其他诉讼请求。
一审判决后，王进兰、李军君不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判。理由是：二上诉人与刘乃花因拆迁赔偿发生纠纷，后经居委会调解，刘乃花领取二上诉人给付的赔偿款，该事实足以证明刘乃花接受居委会的调解方案。另外二上诉人事实上也不欠刘乃花的停业损失12554元。
被上诉人刘乃花答辩称：一审判决认定事实清楚，法律适用正确，请求维持。
本院二审查明事实与一审判决认定的事实一致。
本院二审认为：王进兰、李军君将房屋租赁给刘乃花，双方签订了租赁协议。后因该房屋面临拆迁，李军君在王进兰作为甲方、刘乃花作为乙方签订的租赁协议上书写“在拆迁过程停业损失由甲方支付给乙方”。对此王进兰、李军君解释称“在房屋要拆迁时，刘乃花的丈夫马俊飞找到李军君说拆迁的费用是补偿给房主的，拆迁后补偿的另外费用是补给租房户的，为了帮助马俊飞得到这笔钱，李军君就写上这句话在租赁协议上面”，刘乃花则称“当时是李军君过来收房租，大家知道要拆迁了，李军君承诺我们说他只拿房屋拆迁补偿费用，其它的停产停业损失他一分不拿，李军君在租赁协议上写上这句话”，因李军君对其书写内容的原因不能做出合理解释，且其解释称“拆迁后补偿的另外费用”也缺乏依据；另外刘乃花因房屋拆迁客观上确实存在经营提前终止，可能存在一定的停业损失，故本院采纳刘乃花的主张，认定王进兰、李军君自愿将拆迁补偿中的停业损失部分支付给刘乃花，刘乃花据此有权请求王进兰、李军君给付已领取的拆迁补偿款中的停业损失补助。王进兰与征收部门及征收实施单位签订的征收补偿安置协议上载明“被征收房屋面积134.33平方米”、“非住宅停产停业损失补助48421元”，刘乃花租赁房屋的面积为35平方米，故刘乃花租赁的房屋因拆迁应得非住宅停产停业损失补助12554元。因王进兰、李军君约定将停业损失给付刘乃花，而王进兰、李军君已经支付2000元，故王进兰、李军君还应支付刘乃花停业损失数额为10554元。王进兰、李军君上诉称其与刘乃花的租赁房屋拆迁问题已经宿迁市宿城区项里街道项里社区居民委员会调解了结，不存在再给付停业损失问题。刘乃花对此予以否认，王进兰、李军君审理中虽提供了宿迁市宿城区项里街道项里社区居民委员会出具的情况说明一份、马俊飞出具的收条一张等证据，但因收条的内容并未涉及停业损失，故对王进兰、李军君该上诉主张不予支持。综上，上诉人王进兰、李军君的上诉理由不能成立，其请求不应得到支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，二审判决：驳回上诉，维持原判。
再审申请人王进兰、李军君申请再审称，一、二审判决错误，请求改判驳回刘乃花一审诉讼请求。理由是：（一）王进兰、李军君不应向刘乃花支付停业损失。1.停业损失补偿款专属于被拆迁人王进兰。2.租赁协议中关于停业损失补偿款的约定无效，该约定的内容是李军君所签，李军君不是合同当事人，王进兰对此不认可，且李军君是受刘乃花丈夫马俊飞欺骗所写。3.双方已经就拆迁补偿问题达成调解、一次性处理完毕，刘乃花无权再主张任何赔偿。（二）停业损失计算方式不当。停业损失不应当按照租赁房屋面积比例计算，应根据停业前效益、停业期限等确定，且刘乃花应举证证明其实际损失。
本院审查查明的事实与一、二审查明事实一致。
本院认为：关于再审申请人王进兰、李军君是否应当向刘乃花支付停业损失的问题。经查，李军君在王进兰（甲方）与刘乃花（乙方）签订的租赁协议上书写“在拆迁过程停业损失由甲方支付给乙方”，明确约定拆迁停业损失归刘乃花，双方当事人应当按照约定履行。再审申请人主张该约定无效，但未提供证据证明约定存在法律规定的无效情形。关于李军君的签字是否对王进兰发生法律效力的问题，王进兰、李军君系母子关系，一审诉讼中，李军君在庭审中陈述王进兰和李军君在涉案合同中共同享有权利和承担义务，王进兰明确表示认可。再审申请人主张协议是李军君受刘乃花丈夫马俊飞欺骗所写，但未提供证据证明。再审申请人主张约定存在无效或可撤销的情形，但均未提供证据证明，该主张不能成立。再审申请人还主张就拆迁补偿问题双方已经达成调解、一次性处理完毕，刘乃花无权再主张任何赔偿。经查，就拆迁补偿问题，经过调解，王进兰退王乃花房租4375元，支付搬家费2000元，并未涉及停业损失的问题，再审申请人应当按照约定向刘乃花支付停业损失。
关于停业损失计算方法的问题。刘乃花租赁王进兰房屋进行经营，在承租期内，房屋因拆迁提前停止使用，停业损失客观存在。对此，王进兰应当按照约定给付刘乃花相关的停业损失。一、二审法院按照营业用房的面积比例确定停业损失，并无不当。
综上，再审申请人王进兰、李军君的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）项规定的再审情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款的规定，裁定如下：
驳回再审申请人王进兰、李军君的再审申请。
审 判 长 杨晓玲
审 判 员 赵 虎
代理审判员 陈 宁
二〇一四年十月十三日
书 记 员 卜云飞
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