吉林省抚松县人民法院民 事 判 决 书(2015)抚民二初字第553号原告：高洪胜（曾用名高宏成），男，汉族，无职业，住吉林省东丰县。被告：通化远铭房地产开发有限公司，住所地：吉林省通化市。法定代表人：崔学礼，系经理。委托代理人：袁春日，吉林王利律师事务所律师。被告：通化远铭房地产开发有限公司抚松分公司，住所地：吉林省抚松县。负责人：苗志刚，系经理。原告高洪胜诉被告通化远铭房地产开发有限公司（远铭公司）、通化远铭房地产开发有限公司抚松分公司（远铭分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月25日立案受理。依法由审判员丁永胜适用简易程序公开开庭进行了审理。原告高洪胜、被告远铭公司的委托代理人袁春日到庭参加诉讼。被告远铭分公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高洪胜诉称：2013年6月9日，远铭分公司将抚松镇山水佳园小区X号楼西X单元X室以30万元的价格出售给原告。嗣后，远铭分公司再次将该房屋另行出售给他人。因远铭公司与远铭分公司系总公司与分公司的关系，故原告要求判令二被告返还购房款30万元，并按银行同期贷款利率支付自约定交房之日起至返还购房款之日止的利息。被告远铭公司辩称：原告所诉并不属实，本案并非房屋买卖合同纠纷，而是建筑施工合同纠纷。2011年至2012年，远铭公司开发抚松镇江北山水佳园小区B区，当时与案外人签订了B2号楼的清包工合同，约定每平方米承包价195.00元。在楼房基础快完工时，因施工方操作不当双方解除了清包工合同，转由原告继续进行施工。当时，双方口头约定房屋一楼每平方米承包价为260.00元，计688.97平方米；二楼以上每平方米承包价为185.00元，计3,496.10平方米。此外，原告还承包了该小区B1号楼的施工，因B1号楼属于框架结构，故约定每平方米承包价为400.00元，以上工程款总额为4,129,738.70元。工程结束时，远铭公司已支付工程款3,825,000.00元。此后，因其财会人员计算错误，于2013年6月8日用本案诉争房屋抵顶工程款30万元。2014年4月1日，其再次用“歌诗图”轿车一辆抵顶工程款343,535.00元。至此，其总计支付工程款4,468,535.00元，超支338,796.30元。其多次通知原告算帐，但原告予以拒绝，故请求依法驳回原告的诉讼请求。被告远铭分公司未答辩亦未提交反驳证据。为查清案件事实，本院依职权调取了通化远铭房地产开发有限公司抚松分公司的工商登记档案一份。经审理查明：2009年8月3日，远铭公司向抚松县工商局提出申请要求在抚松县设立分公司从事房地产开发。2009年8月5日，通化远铭房地产开发有限公司抚松分公司成立，由案外人苗志刚任负责人，分公司经营范围为“承揽通化远铭房地产开发有限公司授权承揽的业务。在授权书授权范围及期限内开展经营。专项审批的项目除外”。2011年至2012年，远铭分公司在抚松县抚松镇开发山水佳园小区，原告承包了部分房屋的建设工程，承包方式为清包工，双方并未签订书面合同，在施工过程中远铭分公司陆继向原告支付了部分工程款项。2013年6月8日，原告与远铭分公司达成口头协议，约定以其应得工程款为对价在远铭公司处购买房屋一处。同日，原告为远铭分公司出具收据一份，载明“收据，人民币叁拾万元整，上款系X号楼人工费（抵X号楼西X单元X号，99.37平方米）。”次日，远铭分公司又为原告出具收据一份，载明“收据，人民币叁拾万元整，上款系购X#楼西一单元X号99.37平方米购房款”，该收据除加盖公章外，尚有远铭分公司工作人员徐某某的签名。上述两份收据中所记载的款项均未实际给付，而是用应付的工程款抵顶了购房款。远铭分公司出具房款收据后即将房屋钥匙交付给原告，但原告并未实际入住该房屋而是委托他人欲另行出售。2014年4月1日，原告与远铭分公司工作人员徐某某签订抹账协议书一份，载明“甲方：徐某某，乙方：高洪胜。经甲乙双方协商确定，达成如下协议：一、甲方欠乙方人工费人民币：叁拾肆万叁仟伍佰叁拾伍元整（343,535.00元），乙方在甲方姑爷孙喜强（抚松县金城汽车销售服务有限公司）借款购车歌诗图壹台，此车及各项费用共计人民币：叁拾壹万捌仟伍佰叁拾伍元整（318,535.00元），已顶山水佳园B1#楼人工费；二、甲方同意给乙方偿还供计叁年的购车贷款，并每月按时还贷，如若不及时还贷而产生的一切费用及后果均由甲方承担负责，与乙方无关……”。当日，徐凤花再次为原告出具了欠据一份，载明“欠据，人民币贰万伍仟元整，上款系山水佳园欠工人人工费。”2015年1月，远铭分公司将已出售给原告的位于抚松镇山水佳园小区X号楼西X单元X室的房屋另行出售。另查明，经抚松县房产测绘中心测绘远铭公司所开发的抚松镇山水佳园小区B1#楼建筑面积为8,259.57平方米，B2#楼建筑面积为1,185.07平方米。庭审中，远铭公司提供了原告签名的收据二十三份，用以证明其已向原告支付了工程款4,443,535.00元,超支了313,796.00元。原告对其中2011年10月17日10,000.00元、2012年7月26日25,000.00元及落款日期为2012年6月150,000.00元的三张收据提出异议，但被告未能提交补充证据对上述三张收据的真实性予以证实。2014年4月1日，远铭分公司工作人员徐某某以其个人名义与原告签订的抹账协议，其代表的是远铭分公司，庭审中远铭公司对该抹账协议亦未否认。上述事实，有原告提供的2013年6月9日收据、2014年4月1日抹账协议、2014年4月1日欠据各一份，被告远铭公司提供的票据23张、抹账协议一份、房产面积测绘报告二份，本院依职权调取的被告远铭分公司的工商登记档案一份及到庭的当事人、代理人的当庭陈述予以证实，本院予以确认。原告提供的其与案外人葛文海之间的抹账协议因与本案并无关联，故本院对该证据不予采信。本院认为，房屋买卖合同是指出卖人转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原告以其应得工程款支付了诉争房屋的对价，被告远铭分公司亦将房屋钥匙交付给本案原告，这足以说明原告与被告远铭分公司之间存在房屋买卖合同关系。在双方达成房屋买卖协议之后，远铭分公司又将该房屋另行出售，致使原告购买该房屋的合同目的已无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款之规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，现原告在诉讼请求中虽未明确要求解除双方之间的房屋买卖合同，但其要求返还购房价款并要求被告支付利息的行为已隐含了解除合同的意愿，故双方所达成的房屋买卖协议应予以解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，本案中被告远铭分公司向原告出售了诉争房屋后又将该房屋另行出售，其行为违背了诚实信用原则，对合同的解除负有相应责任，其应当赔偿原告的相关损失。原告要求被告返还购房款30万元并支付自2013年6月9日起至实际偿还之日止的利息于法有据，应予支持。因远铭分公司系在远铭公司授权范围内从事相关业务的开展，故远铭公司应与其分公司共同承担民事责任。庭审中，被告远铭公司虽辩称向原告超支了30余万元工程款项，其不应向原告返还购房款，但未能提供足够的证据证明这一主张。其提交了23张载有原告签名的票据，但原告对其中三张存有异议，且双方并未签订书面施工合同，双方对承包价格、工程款总额均有不同主张，本院依据现有证据无法予以确认。远铭公司虽提供了两份楼房的建筑面积测绘报告，但原告承包该工程时双方是否按该报告的面积约定了工程总价款亦无法认定。在原告与远铭分公司达成房屋买卖协议后，双方于2014年再次达成抹账协议，并向原告交付了歌诗图汽车一辆用以抵顶剩余的部分工程款。如远铭公司所主张的情况属实，其理应在发现超支工程款后及时行使相关权利要求撤销房屋买卖协议或抹账协议，但其迟迟未主张相关权利的作法明显有悖常理。被告远铭公司所提交的证据无法认定其主张的事实确实存在，故本院对其反驳主张不予支持。依照上述法律及《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告通化远铭房地产开发有限公司、通化远铭房地产开发有限公司抚松分公司于本判决生效后三日内返还原告高洪胜购房款30万元及自2013年6月9日起至购房款实际还清之日止的利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,800.00元，减半收取2,900.00元，由被告通化远铭房地产开发有限公司、通化远铭房地产开发有限公司抚松分公司承担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。审判员  丁永胜二〇一五年七月十日书记员  尤智鹏