浙江省慈溪市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬慈周民初字第272号
原告：慈溪市公路运输有限公司。
法定代表人：王树平。
委托代理人：张利权。
委托代理人：徐汉君，系该公司员工。
被告：丁申坚。
委托代理人：黄世炳，浙江剡城律师事务所律师。
原告慈溪市公路运输有限公司（以下简称公路运输公司）为与被告丁申坚房屋租赁合同纠纷一案，于2014年7月30日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员朱玲适用简易程序于2014年9月4日、10月22日两次公开开庭进行了审理，原告的委托代理人沈桂君、徐汉君、被告丁申坚两次庭审均到庭参加诉讼。2014年10月24日，原告以被告提供的证据复函中所盖印章与原告公司的印章不一致为由，向本院申请鉴定。2014年12月12日，鉴定机构作出鉴定意见书。2015年1月22日，原告函告本院解除沈桂君的代理权，指定张利权作为其委托代理人。同日，本院第三次公开开庭审理了本案，原告的委托代理人张利权、被告丁申坚及其委托代理人黄世炳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告公路运输公司起诉称：2012年6月21日，原告与被告签订了一份租房协议，约定租赁期限从2012年9月1日至2020年8月30日，房屋租金及支付方法为：先付款后租用为原则，2012年9月1日至2013年8月30日期间，被告支付原告租金500000元，2013年9月1日至2014年8月30日期间，被告支付原告租金600000元，2014年9月1日至2020年8月30日期间，每年被告支付原告租金720000元；本协议签订日被告支付第一次租金的50%，每年房租分两次付清，付款月份为每年8月份和3月份，被告应提前两个月支付。若原、被告双方未履行本协议规定的条文之一属违约，任何一方违约，处50000元违约金。协议签订后被告未能依约履行义务。经原告多次催讨，被告至今共支付租金250000元，即第一年租金尚有250000元未支付，第二年租金分文未付，第三年租金尚有360000元未付，合计尚欠租金1210000元。就被告拖欠租金事宜，原告已在2014年7月2日向被告发出书面催款通知书，但催讨无果。现请求判令：1.被告支付原告租金1210000元、违约金50000元；2.本案诉讼费由被告承担。
被告丁申坚未作书面答辩，庭审中辩称：被告不认可尚欠原告租金1210000元，被告没有拖欠原告租金，也没有违约。原、被告租赁合同期限为8年，2012年6月21日签好合同后被告支付租金250000元，后来之所以未支付租金，是因为合同签好后，被告开始装修，装修期间政府对历崔线道路进行全封闭改造，2012年10月30日，被告向原告提交申请报告，说明因道路改造，无法通行，确实无法经营。提交后，2012年11月12日原告当时的总经理秦伟强给被告一个会议纪要，并告诉被告六个领导已经签字，此份会议纪要可以作为同意租金延期一年的依据，即房租要从2013年9月1日开始起算，第一年500000元，第二年600000元，第三年720000元。因被告已经提前预交了250000元的房租，第二期的房租支付时间应该是2014年2月28日。被告之所以到2014年2月28日没有准时支付房租原因有两个，第一是因为每一年房租都不一样，所以不知道这次到底应该付多少，第二其实第二期的房租250000元，被告已经交给了秦伟强，因当时秦伟强还是原告的总经理，被告因为缺乏法律意识，认为把钱交给他就是交给原告了，钱交好后秦伟强说第二天会把收条给被告，但秦伟强还没来得及给原告收条，就没有再去原告公司上班了。至于第三次到2014年9月1日的房租之所以没有按时交，是因为原告发来催款通知时称当时说好的租金延期一年无效。并且，原告租房给被告时，还把1000平米的停车场租给了被告，但到目前为止该停车场还是原告占用，希望原告适当减免租金。原告起诉的2012年、2013年的房租已经过了诉讼时效。原告称其曾多次向被告催讨房租，其实并没有，第一次催讨是2014年7月2日，当时被告接到催款通知书后去了原告公司，被告要求按照会议纪要上减免房租的内容来执行，但原告方不同意，但是如果按照原告的要求来支付，被告则不同意，所以被告不存在拖欠房租不付，如果原告愿意按照会议纪要内容来执行，被告马上就会支付房租。另外，被告认为承租人应是庵东大酒店，而非丁申坚，丁申坚只是庵东大酒店公司发起人。2012年4月23日，宁波市工商局发出“宁波杭州湾新区庵东海边大酒店有限公司”企业名称预先核准通知书，通知书明确丁申坚为公司发起人。作为公司发起人的丁申坚根据经营需要，于2012年6月21日同原告签订了租房协议，这个协议落款处承租方为宁波杭州湾庵东大酒店丁申坚，这个落款说明丁申坚不是以自己名义同原告签订租房协议。庵东大酒店因历崔公路封路无法正常经营而推迟一年成立，众所周知，酒店宾馆经营必须道路通畅，而庵东大酒店筹建之初适逢历崔公路封道一年维修，并且历崔公路和七塘公路交叉处大桥重建全面封道，造成庵东大酒店根本无法营业，为减少不必要的营业税、租金及日常开支，作为公司发起人的丁申坚向宁波工商局再次申请预先核准企业名称延期，所以庵东大酒店在2013年10月12日才正式成立。丁申坚是庵东大酒店的法定代表人，签订租房协议是成立庵东大酒店的必经程序。根据《中华人民共和国企业法人登记管理条例》规定，公司必须有固定的经营场所。庵东大酒店以双方于2012年6月21日签订的租房协议，向宁波市市场监督管理局杭州湾新区分局申请注册了“宁波杭州湾新区庵东海边大酒店有限公司”，至此庵东大酒店确认了该租房协议，该租房协议中的房产无论是筹建装修，还是试营业，直至正式营业均为庵东大酒店租赁、占有、使用，庵东大酒店享受租房使用权，当然应当承担缴纳租金的义务。被告丁申坚主体不适格。庵东大酒店筹建之初，必须由公司发起人丁申坚签订租房协议，而且丁申坚不是以自己名义签订。租房协议落款处不是丁申坚三个字，上面还有宁波杭州湾庵东大酒店，至于名称是不是与营业执照上一致，并不重要。因为当时企业名称还没有核准使用。该签约行为是筹备公司成立时履行庵东大酒店的先行代理行为，本案签约行为应当由成立后的庵东大酒店承担法律责任。根据《中华人民共和国公司法》司法解释三第二条之规定，被告丁申坚主体不适格。
原告为证明其诉讼主张成立，向本院提供如下证据：
1.房屋所有权证2份、土地使用权证1份，证明位于庵东镇宏兴路庵东汽车站，即庵宗公路与七塘公路叉口坐西朝东庵东汽车站新站的土地和房产系原告所有的事实。
2.租房协议1份，证明原、被告于2012年6月21日签订租房协议一份，并对房屋租期、租金、支付方式、违约责任等事项进行约定的事实。
3.催款通知书1份，证明原告就被告拖欠租金事宜于2014年7月2日向被告发出了书面催款通知书，但是被告没有支付租金的事实。
4.鉴定意见书1份，证明被告提供的“回复”不真实，不是原告出具的事实。
被告对原告提供的证据质证如下：对证据1、2没有异议。证据3被告确实已经收到，但该通知书并非被告本人签收，对通知书中的内容有异议。对证据4的真实性、合法性、关联性没有异议，但该鉴定意见书中并没有提到是被告伪造印章，只能说明这个印章不是真实的。
被告为证明其诉讼主张成立，向本院提供如下证据：
1.会议纪要复印件1份、申请报告复印件2份、证明复印件1份、合同协议书复印件1份，证明历崔线进行全封闭改造，原告同意被告房租延期一年的事实。
2.照片12份，证明2012年9月25日开始，历崔线进行改造的事实。
3.回复1份，证明会议纪要内容真实、合法，原告当时同意房屋租期及租金延期一年的事实。
4.企业名称预先核准通知书、预先核准企业名称延期申请书、租房协议、工商变更登记材料各1份，证明丁申坚是宁波杭州湾新区庵东海边大酒店有限公司发起人，该公司是承租人，被告丁申坚不是承租人的事实。
原告对被告提供的证据质证如下：对证据1中的会议纪要，认为该份证据不具有法律效力，该份会议纪要系复印件，不具有真实性和合法性，也无法确定上面签名者是否系本人签署，故恳请法庭对该证据的真实性不予采信，且该份会议纪要上面的第一段文字里面写着的参加会议人员并没有都在纪要中签字，可见该份会议纪要所载内容并非经过全体董事一致同意；该会议纪要上没有加盖原告公司的印章，只是内部文件，不能作为原告公司对外作出的意见；该会议纪要因没有征得全体董事的同意，也没有上报原告的主管部门，也没有原件存在，因此原告认为该证据不具有法律效力，被告不能依该份会议纪要复印件要求原告同意延期租期一年。对证据1中的申请报告，该报告本身是复印件，上面也没有签名，当初被告将该两份报告交给谁，原告也不清楚，原告今天是第一次看到该两份报告，原告认为该证据不具有真实性。并且被告也未举证证明该两份报告已经送达给原告，恳请法庭对该证据不予采信。对证据1中的证明，原告对历崔线改造的真实性没有异议，但原告认为与本案的租赁纠纷没有关联性。被告提供的证明系复印件，无法体现证据的真实性、合法性，恳请法庭对该证据不予认可。对证据1中的合同协议书，因该证据也系复印件，故无法体现证据的真实性、合法性，且该证据与本案缺乏关联性，恳请法庭对该证据也不予确认。对证据2，被告所称的历崔线改造确属事实，且当时部分道路确实是封闭式大修，但被告经营的酒店在此期间一直在营业，被告的酒店在修路期间生意可能是会受到影响，但影响并不大，据原告调查，酒店在改造施工期间的水电费支出和施工完毕后的水电费支出相差并不大，可见修路施工对酒店的经营影响并不太大，被告应按约支付租金。对证据3的真实性有异议，回复原件中的公章编号与发送给原告的证据副本中的复印件中的公章编号不一致，原告公司从来没有过编号尾号为6520的公章。原件中的尾号为6529的公章原告公司是有的，但是被告提供的回复上的公章是否真实有待核实。对证据4，原告认为其不能达到被告的待证目的。因为被告提交的租房协议内容上有篡改的迹象，租赁协议落款一栏中，原告所提供的租赁协议中写的是：“宁波杭州湾庵东大酒店丁申坚”，而被告提供的协议中加了“新区”、“海边”、“有限公司（筹）”、“拟任法定代表人：”等字眼，这些都是被告单方面添加上去的。被告称承租人是杭州湾庵东大酒店而非丁申坚，事实上宁波杭州湾庵东大酒店根本没有预先核准，而且之后也从未有过这个酒店，被告只是宁波杭州湾新区庵东海边大酒店的发起人。综上，原告认为被告提供的证据5与本案不具有关联性。
本院对原告提供的证据认证如下：原告提供的证据1、2、4，被告无异议，本院予以认定。原告提供的证据3欲证明其曾于2014年7月2日向被告发出了书面催款通知书，而被告没有支付租金的事实，对该事实被告予以认可，本院对原告提供的该证据予以认定。
本院对被告提供的证据认证如下：被告提供的证据1中的会议纪要原告未予认可，本院认为从该证据的形式来看，其为会议纪要，应为原告公司会议内容的相关记录，无其它证据相佐证的情况下，难以将其作为原告对外作出意思表示的依据。并且被告持有的也仅为复印件，被告称其所得的该证据是原告当时的总经理秦伟强交给其的，但原告对此并不认可，被告现仅凭该来源无法确认的会议纪要复印件来证明原告同意房租延期一年，本院认为其证明目的难以达到，对该会议纪要复印件难以认定。证据1中的申请报告系复印件，原告也未予认可，本院对该证据不予采信；证据1中的证明、合同协议书虽系复印件，但原告也认可历崔线在该时间段曾全封闭改造的事实，本院对该证据予以认定。对证据2，被告认可历崔线改造的事实，本院对该证据予以认定。对证据3，该回复中的印章经鉴定，并非原告的公章，故对该证据本院不予认定。对证据4，本院认为该组证据可以证明被告丁申坚是宁波杭州湾新区庵东海边大酒店有限公司的发起人这一事实，对其该部分证明目的，本院予以采信。但对于本案所涉租赁合同的承租人是被告还是该公司，尚需结合本案原、被告提供的其它证据和原、被告的庭审陈述加以综合认定。第一，本案共开庭审理三次，被告在第一、二次开庭审理中均认可其与原告间存在本案所涉的房屋租赁合同关系，对原告提供的租房协议无异议，在庭审答辩和辩论中的陈述也表明其认可自己为本案所涉租赁合同的承租人，其曾与原告订立合同、履行合同，并于原告协商变更合同内容事宜。但在第三次开庭审理时，被告却对其之前的陈述予以否认，称其并非承租人，只是作为庵东大酒店的发起人订立合同，且合同不是以自己名义订立，而是以庵东大酒店名义。第二，从被告自己向本院提供的申请报告、会议纪要，可以看出原、被告一致认可租赁原告房屋的是被告丁申坚。2014年7月2日，原告向被告发出催款通知书，该份通知书中内容明显是原告认为被告丁申坚为承租人，要求其支付拖欠租金。被告收到该份通知书时，其作为发起人的宁波杭州湾新区庵东海边大酒店有限公司已经成立，若如被告所讲其并非承租人，而是公司是承租人，依常理其应向原告说明情况，并要求原告向公司催讨租金，但根据本案三次庭审中双方的陈述，被告并没有这样做，直至本案第三次庭审前被告在本案审理中一直与原告争议的是原告是否曾同意减免租金及租期延续的问题，而从未提及租赁协议应由已经成立的公司承担责任这一问题。第三，原告诉请处理的本案所涉租房协议最前面抬头处承租方为“丁申坚”，落款处承租方为“宁波杭州湾庵东大酒店丁申坚”，而被告作为发起人的公司为“宁波杭州湾新区庵东海边大酒店有限公司”，仅从字面上讲，在原告不认可的情况下，也不能简单地将庵东海边大酒店与庵东大酒店视为一致。第四，原告在庭审中称当时签订本案所涉租房协议时，协议是由原告起草打印的，被告提出是为了开酒店用的，要求抬头承租人处写酒店的名称，但原告因酒店还没有核准登记不同意，表示只认丁申坚个人，所以承租方一栏最后写的是丁申坚。从被告对当时情况的描述可以看出，在签订协议时被告曾提出要以公司名义租赁，但因公司并未核准登记，原告对公司的资信并不信任，而只相信丁申坚个人的资信，故坚持要求丁申坚个人做承租人，并最终在协议抬头承租人处写下丁申坚。从此可见，签订协议时原、被告曾特意区分过公司名义与个人名义，原告最终只认可被告个人资信，与被告个人订立租赁合同。综上，本院认为本案租赁合同的承租人应为被告丁申坚，被告提供的证据4并不能证明被告并非承租人这一事实，对该组证据的这部分证明目的不予认定。
根据本院认定的证据及原、被告在庭审中的陈述，本院认定本案事实如下：
2012年6月21日，原告公路运输公司与被告丁申坚签订租房协议一份，约定原告将坐落于庵宗公路与七塘公路叉口坐西朝东的庵东汽车新站房屋一幢（原告自用站务用房底层7间、二楼2间除外）出租给被告用于经营酒店、宾馆。租期为2012年9月1日至2020年8月30日，租金支付方式为先付款后租。2012年9月1日至2013年8月30日期间，租金为500000元，2013年9月1日至2014年8月30日期间，租金为600000元，2014年9月1日至2020年8月30日期间，每年租金为720000元。协议签订日被告支付第一次租金的50%，以后每年房租分两次付清，付款月份为每年8月份和3月份，被告应提前两个月支付。协议约定，若原、被告双方未履行本协议规定的条文之一，则属违约，违约方偿付对方50000元违约金。协议还约定，在不影响原告行车通行的前提下，原告同意被告使用在站场北首指定区域内部停车场，面积约1000平方米。后原告按约向被告交付租赁物，被告于2012年6月25日支付原告租金250000元，其余租金未按期支付。2014年7月2日，原告向被告发出催款通知书一份，要求被告在7月15日前付清租金，但被告至今尚未支付尚欠租金。原告催讨未果，致酿成纠纷。
本院认为：原、被告间的房屋租赁合同关系成立且有效，依法应予保护，被告应按约支付原告租金，对原告要求被告支付租金的诉请，本院予以支持。被告未按约定期限支付租金应属违约，按照双方约定被告应支付原告违约金50000元，故对原告要求被告支付违约金的诉请，本院亦予以支持。被告辩称原告曾同意其租期及租金支付延期一年，对此原告未予认可，被告也未提供证据对其所称加以证实，本院不予采信。被告辩称其将第二期的房租250000元交给了原告当时的总经理秦伟强，对此被告并未提供证据加以证实，本院不予采信。被告辩称其延付租金是因为原、被告就该支付多少房租尚未达成一致意见及原告催讨时称租金延期一年无效，故不属于违约，但其辩称中所称并无证据加以证实，这些理由也均非可以免除其违约责任的事由，本院对其辩称意见不予采信，认定被告未付租金属违约行为。被告辩称原告将1000平米的停车场租给了被告，但至今该停车场还是由原告占用，希望原告适当减免租金，对此原告未表示同意，且根据双方合同约定，在不影响原告通行的前提下，原告同意被告使用该停车场，可见该停车场并非被告所称的由原告出租给被告，被告对该停车场并不享有专属使用的权利，被告以该停车场还是由原告占用为由，要求减免租金并无法律依据，本院不予支持。被告辩称本案已超过诉讼时效，本院认为租金为定期给付之债，诉讼时效期间应从最后一期履行期限届满之日开始计算，故本案中原告诉请租金并未超过诉讼时效。原告诉请的违约金产生始于被告违约之时，即被告未按期支付2013年3月份应付的租金250000元即为违约，该租金按约定应提前两个月支付，故2013年1月份时被告已开始违约，该时间至原告起诉时并未超过两年的诉讼时效期间，并且被告从违约至今一直未支付租金，处于持续违约的状态，故本院认为原告诉请违约金未超过诉讼时效，对被告辩称不予采信。被告辩称其并非承租人，承租人应为其作为发起人的庵东大酒店，该辩称无证据加以证实，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：
被告丁申坚于本判决生效后七日内支付原告慈溪市公路运输有限公司租金1210000元、违约金50000元，合计1260000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本案受理费16140元，本院依法收取8070元，由被告丁申坚负担，在本判决生效后七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 员 朱 玲
二〇一五年一月二十八日
代书记员 冯维亚