江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宿中民终字第01432号上诉人（原审原告）泗阳广安中月房地产有限公司，住所地泗阳县众兴镇淮海东路康庭名苑16幢105室。法定代表人金陵，该公司董事长。委托代理人李晓康，该公司员工。委托代理人王守益，江苏和忠律师事务所律师。被上诉人（原审被告）牛永凤。委托代理人刘九超。委托代理人陶化军，江苏民卫律师事务所律师。上诉人泗阳广安中月房地产有限公司（以下简称广安中月公司）因与被上诉人牛永凤商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省泗阳县人民法院（2015）泗民初字第0193号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。广安中月公司原审诉称：2014年1月19日，广安中月公司与牛永凤签订商品房买卖合同一份，约定牛永凤购买广安中月公司开发的银河时代广场S-106商铺一套，商铺面积为66.16平方米，房价为2218412元，房屋交付日期为2015年6月30日。牛永凤于2013年12月26日预付购房款1118412元，并承诺在合同签订之日起7日内办完银行按揭手续，以银行贷款方式支付剩余购房款1100000元。后牛永凤向银行申请贷款时，因牛永凤提供的资料不全致使银行拒绝发放贷款，并要求牛永凤补充资料，但牛永凤一直拖延提供，且广安中月公司亦多次催促牛永凤及时提供材料，而牛永凤仍拒不提供。因牛永凤未按照合同约定履行付款义务，导致双方签订的商品房合同无法正常履行，牛永凤应按照合同约定承担房屋总价款10%的违约责任。综上，请求法院判令：一、解除双方于2014年1月19日签订的商品房买卖合同；二、牛永凤向广安中月公司支付违约金221841.2元；三、牛永凤承担本案诉讼费用。牛永凤原审辩称：牛永凤申请银行贷款时提供的材料均是在广安中月公司售楼部的相关人员陪同下交给银行的。银行批准牛永凤的贷款申请后，因广安中月公司不同意，银行最终才没有发放该笔贷款。牛永凤是按照广安中月公司的要求向中国农业银行股份有限公司泗阳县支行（以下简称农业银行泗阳支行）申请贷款的，牛永凤也按照银行的要求提供了相应的材料，银行审批贷款的时间是牛永凤无法决定的，故牛永凤不存在违约的情形，广安中月公司主张解除商品房买卖合同及要求牛永凤支付违约金没有事实及法律依据。且牛永凤与广安中月公司签订的商品房买卖合同系广安中月公司制作的格式合同，其中约定的合同条款不应对牛永凤作出不利解释。综上，请求法院驳回广安中月公司的诉讼请求。原审法院经审理查明：2014年1月19日，牛永凤与广安中月公司签订商品房买卖合同一份，约定广安中月公司将其开发的银河时代广场第1幢1单元106号商铺以2218412元的价格出售给牛永凤。该房屋面积为66.16平方米，其中，套内建筑面积为35.2平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为30.96平方米，单价为33531.02元/平方米。合同第六条对买受人付款方式及期限约定为：2013年12月26日首付1118412元。2014年1月23日办完贷款手续，贷款1100000元整应在合同签订之日起7日内办理完毕银行按揭手续。合同第七条买受人逾期付款的违约责任约定：买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2、买受人按揭贷款购房的，如不按期办理并办妥按揭贷款手续的，按本条第1款承担逾期付款的违约责任，买受人因个人原因导致银行按揭不放贷的，或放贷时间超过90天的，出卖人有权收回该商铺和住宅，买受人应赔偿出卖人总房款10%的违约金。合同第八条交付期限约定，出卖人应在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的房屋交付买受人使用。牛永凤于2013年12月26日支付房屋首付款1118412元。合同签订后，牛永凤按照广安中月公司的要求向农业银行泗阳支行递交资料申请贷款。经农业银行泗阳支行审查，牛永凤的贷款申请已获批准。2015年2月，因广安中月公司不同意农业银行泗阳支行向牛永凤发放贷款，故该银行未向牛永凤支付贷款。原审法院另查明：2014年2月27日，广安中月公司（乙方）与农业银行泗阳支行（甲方）签订《一手房贷款业务银企合作协议》。该协议第六条约定，乙方不可撤销做出如下承诺：6.1.2为甲方向合作项目的购房人发放的个人商用房贷款提供连带责任保证担保。6.3.2约定，为个人商用房贷款提供保证担保的，自甲方向该购房人发放借款之日起至该购房人取得房地产权利证书，并办妥以甲方为抵押权人的抵押登记手续时止。原审法院认为：广安中月公司与牛永凤签订的商品房买卖合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。本案中，广安中月公司主张牛永凤存在逾期付款情形，广安中月公司有权解除合同。而牛永凤辩称其已经按照要求提交了贷款资料，且银行贷款已获批准，但广安中月公司不同意银行发放贷款，故牛永凤并未违约。因涉案商品房买卖合同第六条对买受人付款方式及期限约定为：按照第3种方式处理按期付款，即2013年12月26日首付1118412元。2014年1月23日办完贷款手续，贷款1100000元整应在合同签订之日起7日内办理完毕银行按揭手续。上述条款仅约定牛永凤应当在合同签订之日起7日内将按揭贷款手续办理完毕，并不是要求牛永凤在合同签订之日起7日内付清余款。此外，该商品房买卖合同对于按揭贷款的支付期限未作明确约定，也没有对按揭贷款的审批时限进行约定。牛永凤无法控制银行审核贷款的时限，现牛永凤申请的贷款已经获得批准，但因广安中月公司不同意银行发放贷款，故银行最终未发放贷款，故不能认定牛永凤存在违约的情形，广安中月公司虽主张已经通知牛永凤要求解除合同，但其并未能提供证据加以证明。且根据涉案商品房买卖合同第七条的约定，买受人如未按合同规定的时间付款，按第1种方式处理，而该第1种处理方式中，并未约定买受人应承担总房款10%的违约金，故广安中月公司要求牛永凤支付违约金的主张也不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回广安中月公司的诉讼请求。案件受理费26322元，减半收取13161元，由广安中月公司负担。原审判决宣判后，上诉人广安中月公司不服向本院提起上诉，其主要上诉理由是：一、原审法院认定牛永凤不存在违约情形有误。双方签订的商品房买卖合同中对于牛永凤支付购房款的期限及逾期付款应承担的违约责任均作出了明确约定，原审法院认定合同约定的付款期限为牛永凤办理完毕银行按揭手续的期限，并非牛永凤付清剩余购房款的期限，且双方对于按揭贷款的支付期限未作明确约定，这显然违背了双方签订合同时的真实意思表示。如牛永凤及时提供了申请贷款所需材料，银行就应当及时发放贷款，但涉案贷款的审批期限长达一年之久，足以证明牛永凤存在故意拖延办理贷款手续的事实，以达到牛永凤延迟支付银行贷款利息的目的。因牛永凤违反合同约定的付款期限，原审法院不能以牛永凤无法控制银行审批贷款期限为由，免除牛永凤应承担的违约责任。二、原审法院审理程序违法。原审法院向农业银行泗阳支行的工作人员孙伟调查取证并不属于法律规定的人民法院依职权调查取证的范围，故原审法院与孙伟进行的谈话笔录不应作为认定本案事实的依据，且本案也不应适用简易程序进行审理。综上，请求二审法院撤销原判，改判支持广安中月公司原审的诉讼请求。被上诉人牛永凤答辩称：一、原审法院认定事实正确，牛永凤不存在违约的情形。牛永凤根据广安中月公司的要求办理银行按揭贷款手续，对于银行何时能够审核批准贷款，牛永凤无法控制。二、原审法院审理程序合法。原审法院为查明案件事实而与农业银行泗阳支行工作人员孙伟进行谈话，并未违反法律规定。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审中，上诉人广安中月公司为证明其主张，向本院提供下列证据：1.广安中月公司向农业银行泗阳支行邮寄的函件一份，载明：“中国农业银行泗阳支行：因陈陆、葛永利、牛永凤、刘海涛、花海红五户已构成违约，广安中月公司已向泗阳县人民法院提起诉讼要求解除双方之间签订的商品房买卖合同，特通知贵行。泗阳广安中月房地产有限公司2015.2.16”；2.广安中月公司向农业银行泗阳支行邮寄上述函件的快递存根一份。上述两份证据旨在证明广安中月公司向农业银行泗阳支行邮寄的函件仅是告知该行因牛永凤等人违约，广安中月公司已起诉至法院要求解除双方之间签订的商品房买卖合同，并不存在广安中月公司不同意银行发放贷款的事实。被上诉人牛永凤对上述证据质证认为：对于上述证据的真实性及关联性均无异议，正是因为广安中月公司发函告知银行其已起诉牛永凤要求解除商品房买卖合同的行为导致银行最终未能向牛永凤发放贷款。本院对上述证据的认证意见为：因双方当事人对于证据的真实性均无异议，本院对此予以确认。根据广安中月公司邮寄函件的内容，结合广安中月公司与农业银行泗阳支行签订的《一手房贷款业务银企合作协议》中关于广安中月公司应为农业银行泗阳支行向合作项目的购房人发放的个人商用房贷款提供连带责任保证担保的约定及广安中月公司二审中自述的因牛永凤违约，该公司不愿再为牛永凤申请的银行贷款提供担保的事实，可以认定农业银行泗阳支行在此情况下无法向牛永凤发放贷款，故对于广安中月公司关于其并未不同意银行向牛永凤发放贷款的主张，本院不予采信。二审查明事实与原审判决认定事实一致，本院予以确认。二审另查明：因广安中月公司向本院申请调取牛永凤在农业银行泗阳支行办理按揭贷款时各个环节的全套材料，故本院向农业银行泗阳支行调取了牛永凤关于涉案贷款的审批流程表及牛永凤办理贷款申请手续时提供的身份证明、资产证明、银行流水及商品房买卖合同、购房首付款凭证等材料。该审批流程表载明农业银行泗阳支行于2014年4月29日受理了牛永凤的贷款申请，并于2015年2月27日完成了对该贷款申请的审批。二审再查明：为确认牛永凤在办理涉案贷款时是否存在故意拖延的情形，本院向农业银行泗阳支行信贷部负责人孙伟就牛永凤在该行申请贷款的相关事宜进行调查，孙伟在调查笔录中陈述：“广安中月公司工作人员带领牛永凤至我行申请银行贷款。因牛永凤申请贷款的数额较大，需上报市行审批。对于牛永凤提供的材料，我行需在审查无异议后再上报市行，而市行在审查后曾三次退回要求补充材料。我行要求牛永凤补充提供的材料，牛永凤提供材料较为及时。牛永凤的贷款申请得到批准后，我行通知广安中月公司来办理抵押担保手续，但该公司不愿意办理并向我行发函。”本案二审中的争议焦点是：1.牛永凤在涉案商品房买卖合同关系中是否存在违约行为；2.原审法院审理程序是否合法。关于第一争议焦点。本院认为，依据现有证据，不能认定牛永凤在涉案商品房买卖合同关系中存在违约行为，具体理由如下：一、广安中月公司主张双方在2014年1月19日签订的商品房买卖合同中约定：“2013年12月26日首付1118412元整。2014年1月23日办完贷款手续，贷款1100000元整应在合同签订之日起7日内办理完毕银行按揭手续”，故牛永凤应于2014年1月27日之前付清剩余贷款1100000元，但牛永凤并未在约定期限内履行付款义务，牛永凤已构成违约。因双方在合同中约定牛永凤以银行贷款方式支付剩余1100000元购房款，且牛永凤系按照广安中月公司的要求向农业银行泗阳支行申请贷款，而农业银行泗阳支行信贷部负责人孙伟也陈述因涉案贷款数额较大，在经过农业银行泗阳支行初审后，还需上报市行审批，结合广安中月公司亦未能举证证明其所销售的其他商铺的购买人已在合同签订之日起7日内付清剩余贷款的事实，故广安中月公司关于牛永凤应在合同签订之日起7日内付清剩余贷款的主张，显然强人所难，亦不符合一般银行办理贷款手续的实际情况，故原审法院认定上述条款系约定牛永凤应在合同签订之日起7日内将按揭贷款申请手续办理完毕更为合理，本院予以支持。二、根据牛永凤涉案贷款的审批流程表载明，农业银行泗阳支行于2014年4月29日受理了牛永凤的贷款申请，虽然已超过了双方在合同中约定的办完按揭贷款申请手续的期限，但因广安中月公司直至2014年2月27日才与农业银行泗阳支行签订《一手房贷款业务银企合作协议》，故牛永凤在2014年2月27日之前无法在该行办理银行按揭手续，而广安中月公司亦未能举证证明其在2014年2月27日之后已通知牛永凤其可向农业银行泗阳支行申请贷款，故农业银行泗阳支行直至2014年4月29日才受理牛永凤的贷款申请不能认定系牛永凤的个人原因导致，亦不能以此认定牛永凤存在违法合同约定的情形。三、根据牛永凤涉案贷款的审批流程表载明，农业银行泗阳支行于2015年2月27日批准牛永凤的贷款申请，广安中月公司主张牛永凤故意拖延补充材料导致涉案贷款审批期限过长，但广安中月公司并未能提供充分证据证明自己的主张，而银行对于涉案贷款的审批期限系其内部工作事务，与银行内部工作流程有关，牛永凤对此并无法控制，且农业银行泗阳支行信贷部负责人孙伟亦陈述，因牛永凤申请贷款的数额较大，需上报市行审批，而对于牛永凤提供的材料，需经过初审后才可上报市行，且市行在审查后曾三次要求补充材料，牛永凤补充提供材料也较为及时。综上，因双方约定牛永凤以向农业银行泗阳支行申请贷款方式支付剩余1100000元购房款，而农业银行泗阳支行于2014年4月29日受理牛永凤的贷款申请及于2015年2月27日批准牛永凤的贷款申请均不能归责于牛永凤的个人原因导致，故不能认定牛永凤在涉案商品房买卖合同关系中存在违约行为，对于广安中月公司的该项上诉主张，本院不予支持。关于第二争议焦点。本院认为，广安中月公司上诉称原审法院向农业银行泗阳支行信贷部负责人孙伟之间调查取证违反法律规定。因广安中月公司原审时主张牛永凤拖延办理贷款申请手续且拒不按照银行要求提供相应材料，而牛永凤原审时并未到庭参加诉讼，故原审法院为查明案件事实向农业银行泗阳支行信贷部负责人孙伟调查涉案贷款办理过程中的具体情况并无不当，对于广安中月公司的该项上诉主张，本院不予支持。广安中月公司另上诉称本案不应适用简易程序审理，但根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百五十七条的规定：“下列案件，不适用简易程序：（一）起诉时被告下落不明的；（二）发回重审的；（三）当事人一方人数众多的；（四）适用审判监督程序的；（五）涉及国家利益、社会公共利益的；（六）第三人起诉请求改变或者撤销生效判决、裁定、调解书的；（七）其他不宜适用简易程序的案件。”故本案并不属于不适用简易程序的情形，对于广安中月公司该项上诉主张，本院亦不予支持。综上所述，上诉人广安中月公司的上诉理由不能成立，本院对于其上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26322元，由上诉人泗阳广安中月房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  孙芳远代理审判员  王冬冬代理审判员  葛 娜二〇一六年六月二十八日法官 助理  孙 笑书 记 员  袁海燕第11页/共11页