湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第04961号
上诉人（原审被告）胡国强。
委托代理人肖应丰，湖南湘泉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）长沙市雨花区育新小学。住所地长沙市芙蓉路***号。
法定代表人陈梅，校长。
委托代理人谭元锋，湖南人和律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）宋克非。
上诉人胡国强因与被上诉人长沙市雨花区育新小学（以下简称育新小学）、宋克非返还原物纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院作出的（2015）雨民初字第01505号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：1995年1月15日，育新小学、长沙市南区教育局（现为长沙市天心区教育局）以及湖南广视房地产开发公司签订《联合建房协议》，约定双方对育新小学所有的邻芙蓉路红线内部分土地合作建房，具体项目包括在现校大门南侧建设商业门面、学校大门以及与学校原教学楼接建部分教室。其中商业门面项目由湖南广视房地产开发公司负责投资以及设计、报建、建设；在房屋竣工交付之日起湖南广视房地产开发公司享有该商业门面二三四楼一半的使用权以及五楼的使用权，期限为15年；期满后无条件交还育新小学。学校大门以及与学校原教学楼接建部分教室由育新小学投资，所有权�使用权全部归育新小学，湖南广视房地产开发公司负责报建和施工。协议签订后，育新小学以教学综合楼项目向长沙市规划管理局报建，于1995年9月25日取得了《建设工程审批单》，1995年11月10日取得了《长沙市建设工程规划许可证》。1996年项目竣工后，湖南广视房地产开发公司在使用上述商业门面期间，将其中育新小学综合楼南向一楼的29号门面（约为40㎡）租赁给宋克非。双方于2003年9月26日签订了《租赁房屋合同》，约定租赁期自2003年9月1日至2006年8月31日，年租金15000元，每季度季初前10天缴纳租金3750元，宋克非不得擅自转租他人经营，否则，湖南广视房地产开发公司有权终止协议。租赁房屋装修本着来装去丢的原则。2006年8月28日，双方另行签订《补充协议》，约定租赁期限从2006年8月31日至2010年11月17日，本协议系2003年9月26日《租赁房屋合同》的从合同，其他�款不变。2010年11月22日，双方再次签订《续租协议》，约定租赁期限从2010年11月18日至2011年4月30日，本协议系2003年9月26日《租赁房屋合同》的从合同，其他条款不变。宋克非承租该门面经营车务事项。2010年7月，宋克非将该门面转租胡国强经营花店。胡国强认可其与宋克非约定租金为每月2500元，已经缴纳至2014年9月，但是未提交缴纳租金的证据。同时，胡国强向宋克非缴纳门面保证金5000元。2012年6月26日，湖南广视房地产开发公司与育新小学签订《关于育新小学综合楼南的移交声明》，约定根据双方于1995年1月15日签订的《联合建房协议》，湖南广视房地产开发公司对育新小学综合楼南享有的使用权至2011年5月1日终止，自2011年5月1日起，育新小学全面行使对房产的所有、使用及管理权。育新小学在接管上述商业门面后，要求胡国强缴纳租金，胡国强拒付租金，育新小学遂向法院提起诉请，请求判决：1、胡国强返还诉争房屋；2、胡国强支付房屋使用费60000元；3、胡国强承担本案诉讼费。另查明：1、育新小学认可宋克非与胡国强之间的转租行为，主张其租金标准按照15000元／年，自2011年5月1日至2015年4月30日。2、2012年12月4日，宋克非的妻子肖镜冰向育新小学提交《关于29号门面的“想退出”的报告》，载明胡国强自2011年5月1日起一直没有向其支付租金。
原审法院认为：本案争议焦点：一、关于育新小学、胡国强之间房屋租赁关系效力问题。《中华人民共和国物权法》第五十四条之规定，国家举办的事业单位对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定收益、处分的权利。育新小学在其直接支配的土地上建设教学楼及附属配套设施，并取得了建设规划许可证，因此，育新小学享有对该教学楼及附属配套设施的占有、使用、收益、处分的权利。工程竣工后至2011年5月1日，部分商业门面的使用权由湖南广视房地产开发公司行使。湖南广视房地产开发公司将其中的综合楼南向一楼的29号门面租赁给宋克非，宋克非于2010年7月将该门面转租给胡国强。根据《联合建房协议》及《关于育新小学综合楼南的移交声明》，育新小学于2011年5月1日起全面接管综合楼南商业门面，其认可宋克非与胡国强之间的转租行为，故育新小学、胡国强之间应当为房屋租赁合同关系。因育新小学享有对综合楼南商业门面的占有、使用、收益、处分的权利，故育新小学、胡国强之间的房屋租赁关系合法有效。宋克非租赁期至2011年4月30日止，但是合同到期后，育新小学未与胡国强签订书面协议，胡国强继续使用门面，双方之间应为不定期租赁关系。胡国强主张其租金已经缴纳至2014年9月，但是未提供相关证据，另结合宋克非妻子肖镜冰向育新小学提交的《关于29号门面的“想退出”的报告》，载明胡国强自2011年5月1日起一直没有向其支付租金。原审法院认定胡国强自2011年5月1日起未再支付租金。根据《合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。胡国强拒不支付租金的行为已经违反法律规定，致使育新小学租赁合同目的无法实现，故育新小学主张胡国强返还诉争门面，原审法院予以支持。二、关于租金。胡国强认可其与宋克非约定的租金为2500元／月，但是育新小学仅主张15000元／年，系其权利处分，故原审法院认定育新小学、胡国强租金标准为15000元／年。因胡国强自2011年5月1日起未再支付租金，且占有涉案门面至今，故育新小学主张胡国强支付2011年5月1日至2015年4月30日的租金60000元，原审法院予以支持。胡国强主张育新小学赔偿其投资的装修费60000元，水、电安装费及屋顶漏水的维修费20000元，因其未提出反诉，原审法院不予审查。另胡国强主张其缴纳门面保证金5000元，因系胡国强向宋克非支付的，本案不予处理。据此，依照《中华人民共和国物权法》第五十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，遂判决：一、胡国强于本判决生效后7日内腾空位于育新小学教学楼综合楼南向一楼29号门面并返还给育新小学；二、胡国强于本判决生效后7日内支付育新小学租金60000元。如�未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费1300元，由胡国强负担。
上诉人胡国强不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清，适用法律有误。胡国强与育新小学之间没有签订过任何协议，双方不存在租赁关系。胡国强至今未见过租赁房屋的产权证及国土证，租赁房屋无合法产权，系私自搭建的临时棚房。育新小学在2014年9月之前并没有实际占有、管理、使用过该租赁房屋，房屋系宋克非租赁给胡国强，且胡国强在2014年9月之前的租金已经与宋克非结清。胡国强接手房屋时，投入资金约8万元进行全面装修及维修，又安装全新的水电等配套设备，因无法重新签订租赁合同导致胡国强关门停业，造成巨大损失，育新小学应当给予适当�偿。请求二审法院查明事实，依法改判。
被上诉人育新小学答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。租赁房屋没有办理产权证，但育新小学提供了长沙市政府部门相关文件可以证明租赁土地和房屋是育新小学的，因此，育新小学主张胡国强支付的是房屋的使用费而不是租金。即使所涉房屋是违章建筑，也应由相关部门进行处理，不属于本案审查范围。
被上诉人宋克非未予答辩。
在本院二审诉讼过程中，各方当事人均未向本院提交新的证据。
经审查，本院对于原审法院查明的事实予以确认。
本院认为：根据本案已经查明的事实，涉案房屋系育新小学在其所有土地上自建的教学楼附属配套设施，虽未办理房屋产权登记手续，但由育新小学享有涉案房屋所有权。依据育新小学与湖南广视房地产开发公司之间的约定，2011年5月1日前涉案房屋使用权由湖南广�房地产开发公司行使，湖南广视房地产开发公司将涉案房屋租赁给宋克非，租赁期至2011年4月30日止，后宋克非又将涉案房屋转租给胡国强，育新小学从2011年5月1日起接管涉案房屋后，未与胡国强签订书面租赁协议，但认可胡国强继续使用涉案房屋，双方形成事实租赁关系。现胡国强自2011年5月1日起未履行缴纳房屋租金义务，育新小学有权解除双方租赁关系，故本院对育新小学要求胡国强返还涉案房屋并支付欠付租金的诉求应予支持。胡国强主张其租金已缴纳至2014年9月，但未提供相关证据予以证实，故本院不予采信。胡国强另上诉主张育新小学应赔偿其投资的装修费、维修费及水、电安装费，因其未提出反诉请求，故本案中不予审查，胡国强可另行主张权利。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不能成立。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费1300元，由上诉人胡国强负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 坤
审判员 熊 伟
审判员 刘完玲
二〇一五年九月六日
书记员 毛 韧
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。