浙江省江山市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0881民初5183号
原告（反诉被告）：何洋新，男，1991年6月18日出生，汉族，住江山市。
委托诉讼代理人：蔡洪星，浙江达正律师事务所律师。
被告（反诉原告）：毛掌珠，女，1974年7月20日出生，汉族，住江山市。
委托诉讼代理人：郑云峰，江山市南方法律服务所法律工作者。
第三人：毛江洪，男，1974年12月16日出生，汉族，住江山市。
原告何洋新与被告毛掌珠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月17日以简易程序立案受理。2017年10月31日，被告毛掌珠提起反诉。2017年11月5日，原告何洋新向本院申请追加毛江洪为本案第三人参加诉讼。2017年11月10日，本院通知毛江洪作为本案有独立请求权的第三人参加诉讼并裁定本案转为普通程序审理。本案于2017年12月6日公开开庭对本诉和反诉进行合并审理。原告（反诉被告）何洋新及其委托诉讼代理人蔡洪星、被告（反诉原告）毛掌珠及其委托诉讼代理人郑云峰、第三人毛江洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告何洋新向本院提出诉讼请求：1.被告毛掌珠继续履行《房地产买卖合同》，并协助原告将位于江山市的房屋产权变更登记至原告名下；2.被告毛掌珠支付原告违约金（违约金按房屋总价款94.9万元、每日2‰，从2016年12月31日起计算至被告交付房屋之日止）。庭审中，原告将其诉讼请求变更为：1.解除原、被告2016年9月12日签订的《房地产买卖合同》；2.被告返还原告定金4万元；3.被告赔偿原告所失利益损失（因房屋涨价而产生的差价损失）40万元。事实与理由：2016年9月，经中介姜某介绍，原告与被告及第三人就房屋买卖达成一致意见，于2016年9月12日签订《房地产买卖合同》一份，约定：1.买卖的房屋为江山市区凤祥苑7幢四单元307室及33号储藏室；2.房屋成交价为94.9万元，转让款分三次支付，2016年9月12日支付定金4万元，被告在房产证办好后半个月内办理房屋过户手续，原告于过户当日支付首付款19万元，余款71.9万元于按揭办好后付清；3.被告中途违约，应在违约之日起5日内，将定金双倍返还给原告。原告未按期付清房款，或被告未按期交付房产，则每逾期一日，违约一方向对方支付房地产价款千分之二的违约金，若延期支付房款或延期交付房产超过半个月的，另一方有权单方面解除合同，并有权要求违约方按房地产价款百分之二赔偿损失。合同签订后，原告依约交付定金4万元。因买卖房屋属拆迁安置房尚未办理房产证，被告承诺在2016年12月办理房产证及过户手续。因合同签订后江山市的房价猛涨，被告故意以拖延不办理房产证的方式不履行合同义务，并在2017年7月对买卖房屋进行装修。原告认为，双方签订的房地产买卖合同合法有效，被告拒不交付房屋及办理过户手续已构成违约，故提起诉讼要求判如所请。
本诉被告毛掌珠辩称，被告与第三人毛江洪原系夫妻关系，2012年4月6日登记离婚，双方未复婚亦未再婚。原、被告签订房地产买卖合同属实，但被告实际只收到3万元定金，另有1万元被告已交由中介保管，被告也未承诺在2016年12月31日前将房产过户。原告所述被告因为房价上涨而违约不实，被告未继续履行合同是因为房屋共有权人即第三人毛江洪不同意出售房屋。2017年2月份，被告即告知原告不再履行合同，但双方未能就合同解除事宜协商一致，此后原告未进行及时止损，扩大的损失应由原告自己承担。买卖房屋系拆迁安置房，产权证书至2017年7月12日方办出。2017年7月，被告多次致电原告要求协商处理，均遭原告拒接。被告非追逐更高利润将房产转卖他人，而是将房屋装修后用于自住。
反诉原告毛掌珠向本院提出反诉请求：确认双方于2016年9月12日签订的《房地产买卖合同》无效。事实与理由：被告与第三人在2012年4月6日登记离婚，离婚时约定原位江山市号的楼房各半所有。2016年9月12日，被告与原告签订房地产买卖合同时，尚未取得诉争房产的产权证书。2017年7月12日，诉争房地产取得的不动产产权证书载明的房屋所有权人为被告及第三人，而第三人毛江洪并不同意出售涉案房地产，根据《城市房地产管理法》第三十八条第一款第四项、第六项的规定，在上述情形下，原、被告签订的《房地产买卖合同》自始无效。
反诉被告何洋新辩称，反诉原告出售的房产是拆迁安置房，从房屋拆迁产权调换协议书可以看出，涉案房屋的产权人是被告，与第三人没有关系。反诉原告在办理产权证的过程中，人为设置障碍，把本不应该成为产权人的第三人作为共有人登记为共有权人。涉案房地产买卖合同签订时，第三人是对房地产买卖合同的签订及定金的收取都是明知的且未提出反对意见。反诉被告认为本案《房地产买卖合同》合法有效，故请求驳回反诉原告的反诉请求。
第三人辩称，被告与第三人原系夫妻关系。被告通过拆迁安置获得的诉争房地产实际系以位江山市号的楼房作产权置换获得。上述楼房是被告与第三人婚姻关系存续期间建造，属夫妻共同财产，原产权登记在第三人名下，离婚时约定该房产被告与第三人各半所有，故上述楼房被拆迁置换所得的涉案房地产在办理产权证书时，第三人也登记为共有权人。第三人对被告擅自出售涉案房地产的情况不知情也不同意出售。2017年2月，第三人得知被告与原告签订房地产买卖合同后也明确表示反对并要求被告将定金返还给原告，但原告拒收。第三人对被告的答辩意见及反诉请求都予以认可。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为证明其主张，向本院提交如下证据材料：
证据1.证姜某仙当庭作证的证人证言，用以证明证人系涉案房地产交易的中介，在本案房地产交易的协商和签约过程中第三人毛江洪均参与且未提出反对意见。被告收取原告4万元定金后，因房屋无产权证书而交付证人1万元作为押金。2017年4月，证人查知涉案房地产可以办理产权证书时通知被告及第三人履行合同，但被告提出不再出售房屋等情况；
证据2.《房地产买卖合同》一份、收条两份，用以证明原、被告签订房地产买卖合同及原告交付定金4万元的情况；
证据3.2017年4月26日原、被告、第三人及中姜某仙协商的录音光盘、音频誊本各一份，用以证明当日三方就房地产过户事宜进行协商，被告明确表示房地产不再出售的情况；
证据4.江山市双塔街道凤祥苑二手房网络报价情况网页截屏一份，用以证明2017年10月涉案房产周边的房价与原、被告签约时相比暴涨的情况；
证据5.何仙名下中国银行账户历史交易清单明细一份、汉生快速汇款公司汇款申请书二份、长城中国汇款电汇申请书一份，用以证明原告为履行合同义务，已经准备好房屋首付款的情况；
证据6.被告与第三人离婚协议书一份、不动产登记信息查询记录一份，用以证明被告与第三人在2012年4月6日登记离婚。被告为了不履行合同义务，故意将第三人登记为诉争房产共有权人以对抗原告要求继续履行购房合同的情况；
证据7.房屋拆迁产权调换协议书、房屋拆迁产权调换补充协议书各一份，用以证明诉争房地产系江山市土地储备中心以产权调换的方式置换给被告个人，与第三人无关的情况。
被告为证明其主张，向本院提交如下证据材料：
证据1.离婚证一份，用于证明被告与第三人在2012年4月6日登记离婚；
证据2.中姜某仙出具的收条一份，用以证明被告仅收到原告定金3万元，另有1万元系由中介收取的情况；
证据3.离婚协议书一份，用以证明被告与第三人离婚时约定被拆迁安置的房产双方各半所有，故拆迁所得的房产亦应由被告及第三人各半所有的情况；
证据4.不动产产权证书一份，用以证明涉案房产系在2017年7月12日办理产权证书，房屋为被告和第三人共同共有的情况；
证据5.被告拨打原告电话的手机记录截屏一份、录音光盘一份，音频誊本两份，用以证明被告一直要求与原告解除合同并退还定金，但原告未予理睬的情况。被告不再出售房屋的意思表示是在录音之前前几个月即2017年2月就已提出。
第三人未向本院提交证据材料。
为查明事实，本院依职权到涉案房产现场勘察并拍摄现场图片10张，可证明涉案房产周边环境、房屋结构及已装修的情况。
经庭审质证，被告及第三人对原告所举证据2、3、4、5、6、7的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。对原告所举证据1即证姜某仙的证人证言，本院认为证姜某仙作为涉案房屋的中介，亲身参与房屋买卖交易并到庭作证接受双方询问，当庭陈述的证词自然合理，证言与原告的主张及本案其他证据亦可相互印证，被告有异议但未能提出相反证据，综合全案证据情况，本院姜某仙的证言予以确认。对被告所举证据的真实性，原告及第三人均无异议，本院对被告所举证据的真实性均予确认。
本院经审理对事实认定如下：被告（反诉原告）毛掌珠与第三人毛江洪原系夫妻关系，于2012年4月6日登记离婚。离婚协议约定位江山市号的楼房离婚后双方各半所有。2016年9月5日，江山市土地储备中心与毛掌珠签订《房屋拆迁产权调换协议书》一份，约定将位江山市与前述山后垄43号的楼房作产权调换。协议签订后，毛掌珠将调换所得的凤祥苑四单元307室房地产及33号储藏室委托好裕房产中介对外销售。经中介介绍，原告（反诉被告）何洋新与毛掌珠于2016年9月12日签订《房地产买卖合同》一份，约定：1.买卖的房屋为江山市双塔街道凤祥苑7幢四单元307室及33号储藏室；2.房屋成交价为94.9万元，转让款分三次支付，2016年9月12日支付定金4万元，房产证办好后半个月内办理过户手续，何洋新在办理过户手续当日支付首付款19万元，余款71.9万元于按揭放款当天付清；3.如毛掌珠中途违约，应在违约之日起5日内将定金双倍返还给何洋新；4.若何洋新延期支付房款或毛掌珠延期交付房产超过半个月的，另一方有权单方面解除合同。合同签订当日何洋新交付毛掌珠定金2万元，次日交付毛掌珠定金2万元，毛掌珠向何洋新出具收条2份，收条注明收取的款项为购房定金。
2017年4月，中介通知毛掌珠买卖的房地产已可办理产权证书及过户，毛掌珠表示反悔不再履行合同。2017年4月26日，中介召集何洋新、毛掌珠及第三人毛江洪就房屋买卖事宜进行协商，毛掌珠及毛江洪均表示房产不再出售。2017年7月12日，诉争房产取得不动产产权证书，所有权登记为毛掌珠及毛江洪共同共有。现诉争房产已由毛掌珠装修完毕并入住。
本院认为，涉案房地产在原、被告签约时虽未取得不动产权属证书，但该不动产权属来源合法有据，且在诉前已取得了产权证书。第三人毛江洪作为房地产的共有权人虽未在合同上签字，但证人姜某的证言表明其参与房地产买卖的协商且未提出反对意见。本院认为《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第四项及第六项的规定属于管理性的强制性规范，非效力性的强制性规范，本案原、被告签订《房地产买卖合同》合法有效，对缔约双方具有法律约束力。而当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。综上，被告（反诉原告）毛掌珠请求确认在上述情形下签订的房地产买卖合同无效，本院不予支持。
在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要义务的，当事人可以解除合同。被告及第三人在2017年4月明确表示不再履行合同约定的交房及过户义务，后又对买卖房屋装修并入住，现原告要求解除双方签订的房地产买卖合同，本院可予支持，且认定本案系被告单方违约拒不履行合同义务，应当承担相应的违约责任。本案原、被告在合同中既约定违约金，又约定定金，原告有权选择适用违约金或者定金条款。选择定金条款的，被告作为收受定金的一方应当双倍返还定金。本案庭审时本院依法向原告就上述权利作释明，原告选择适用定金条款，但坚持仅要求被告返还定金4万元。本院认为该主张系原告对其合法权利的自行处分，不违反法律规定，本院可予准许。被告收取原告4万元定金后另行交付中介1万元，该行为系被告与中介基于居间合同关系而交付的款项，不构成对原告已支付定金4万元事实的抗辩。
买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失的，守约方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处。因一方违约造成对方损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。合同一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案原告主张被告赔偿其所失利益损失（因房屋涨价而产生的差价损失）40万元。本院认为在2016年9月12日签订合同至2017年10月期间，江山市区房地产持续上涨系众所周知的客观事实，被告在签订房地产买卖合同后单方违约不仅导致原告的合同目的未能实现，而且使原告丧失了在这段期间与第三方另订合同的机会，因此造成的原告房屋差价损失客观存在，故原告要求被告赔偿可得利益损失的请求合理。
本案被告在2017年4月即向原告提出不再履行合同义务，故2017年4月以后房价上涨造成的原告房屋差价损失不应由被告承担，原告可得利益损失应参照2017年4月买卖房地产的周边同类二手房成交价格酌情确定，且该成交价格应由原告承担举证责任。原告举证2017年10月买卖房地产周边二手房网络报价主张涉案房产涨价40万元。本院认为上述证据证明的是卖方报价而非成交价格，且上述报价发布时间为2017年10月中旬，该时段的报价于本案裁判不具备参考性，且原告在本案中未向本院申请对房屋差价损失进行评估，故原告关于房屋差价损失为40万元的主张，本院不予采信。因被告的违约行为确实给原告造成了可得利益损失，参考2016年9月至2017年4月江山市区房价实际上涨情况，结合本案中原告仅实付定金4万元，其余房款未实际交付，被告违约后系将房屋用于自住未另行出售谋取差价等情况，本院酌情确定被告应赔偿原告可得利益损失14万元。
综上，本诉原告何洋新诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。反诉原告毛掌珠的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第二项、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、第二十八条之规定，判决如下：
一、解除本诉原告何洋新与本诉被告毛掌珠2016年9月12日签订的《房地产买卖合同》。
二、本诉被告毛掌珠返还本诉原告何洋新购房定金4万元，限于本判决发生法律效力后10内履行完毕。
三、本诉被告毛掌珠赔偿本诉原告何洋新可得利益损失14万元，限于本判决发生法律效力后10内履行完毕。
四、驳回本诉原告何洋新的其他诉讼请求。
五、驳回反诉原告毛掌珠的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费7900元，由本诉原告何洋新负担4668元，由本诉被告毛掌珠负担3232元。反诉案件受理费100元，减半收取50元，由反诉原告毛掌珠负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。
审 判 长 陈魁伟
人民陪审员 吴江国
人民陪审员 王 婧
二〇一七年十二月十八日
书 记 员 徐琪涵
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