沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈和民二初字第01520号
原告：寇书瑀，女，汉族。
被告：沈阳星辰房地产开发有限公司。
法定代表人：黄哲明，该公司董事长。
委托代理人：孙丽，系辽宁敬恒律师事务所律师。
原告寇书瑀与被告沈阳星辰房地产开发有限公司（以下简称沈阳星辰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员聂雪独任审判，于2015年6月5日公开开庭进行了审理，原告寇书瑀，被告沈阳星辰公司委托代理人孙丽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告寇书瑀诉称：2014年4月6日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合计金额587，574元。按照合同有关规定和被告的要求，原告支付人民币267，574元，并将根据合同的约定继续以贷款的方式支�剩余的商品房购房款，原告在合同履行中尽到了有关责任与义务。现实情况是：被告恶意拖延交房，原告多次与被告进行沟通，被告均无动于衷，黄哲明本人也是极力躲闪，拒绝与包括原告在内的广大业主真诚平等沟通，拒不履行合同。《商品房买卖合同》约定商品房交付期限为2014年10月31日，然而被告恶意拖延交房。2014年4月2日，66位业主到被告办公所在地，与被告签署了《2014年4月2日议定书》，其中明确，全部房款、违约金及其他相关损失将按国家法律法规，被告应在60日内以现金形式一次性足额赔偿给购房者。同时被告承诺：于2014年6月30日前达到国家法律法规及合同约定的竣工标准，按期交房屋。然而被告又再次违约，继续无辜拖延欺骗业主，在广大业主的极端愤怒和努力抗争中，被告又再次书面承诺2014年12月31日达到国家法律法规及合同约定的竣工标准，三十个工作日内完成入住手续并把钥匙交到业主手中，同时一次性以现金形式赔偿业主到交房日。被告披合法销售外衣恶意欺骗包括原告在内的广大业主，违背合同协议，恶意拖延工程进度，拒不履责任。时至今日，被告亦未履行备案、交房及赔偿等义务，故意躲闪，恶意拖延，并对原告的合理合法要求极不配合，给原告造成很大的经济损失和巨大的精神伤害。原告所购买商品房系原告正式住房，倾注了原告毕生的积蓄和心血。然而由于被告的敷衍、失信、欺诈的等诸多行为，致使原告无法按原定计划使用，目前一直租房居住，每年的租金给原告带来巨大的经济压力，目前原告已心力交瘁，饱受煎熬。正是由于被告的极端不负责任行为和对法律尊严的极端藐视，在给原告造成巨大的经济损失同时，也给原告带来了极大的心理伤害和精神痛苦。为了维护原告的合法权益�维护社会主义市场乃至经济社会的长远发展，特向贵院提起诉讼，望贵院支持原告的诉讼请求。诉讼请求：1、原告与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，受法律支持和保护；2、按照原告与被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告30日内向沈阳市房产局申请并完成商品房登记备案；3、被告应继续履行合同和有关协议，马上恢复开工建设，尽快达到国家法律法规及合同约定的竣工标准，尽早交房；4、被告应按照国家相关规定以现金形式赔偿原告至2015年5月18日违约金合计5，373元（以交付267，574元为本金，自2014年11月1日起至2015年5月18日止，按已交房款的日万分之一赔偿）；5、诉讼费由被告承担。
被告沈阳星辰公司辩称：因为开发商的原因给原告造成的损失，被告公司首先向原告表示歉意，被告公司愿意依据合同约定承担逾期交房的违约责任，被告公司并没�向原告所说的恶意拖延交房，待被告公司关于房屋开发的相关问题解决后，会将房屋竣工验收合格，并交付原告。
经审理查明：2014年4月6日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告以587，574元购买被告开发建设的位于沈阳市和平区文兴路41-2号2-28-3号房屋，建筑面积为75.33平方米，销售单价为每平方米7，800元。其中第六条约定，买受人于2014年4月6日前支付购房首付款267，574元整，并在七日内办理完毕相关手续，剩余房款32万元整于2014年5月22日前支付给出卖人；第八条约定，出卖人应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。……第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式�理：1、（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金……。合同签订当日，原告将首付款267，574元支付被告，被告为其开具收款收据。
另查明：涉案房屋所在楼宇尚未竣工，未交付原告。
又查明：现依据本院至沈阳市房产局了解的情况，涉案房屋存在在建工程抵押，并已被司法查封。
上述事�，有原告提供的《商品房买卖合同》、收款收据以及当事人当庭陈述笔录等证据在卷佐证，已经开庭质证，本院予以确认。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，故合法有效，双方均应恪守履行。因此，对原告的第一项诉讼请求，本院予以支持。
关于原告的第二项诉讼请求。因涉案房屋存在在建工程抵押，并被依法查封，不具备办理备案登记的条件，故对原告该项诉讼请求，本院不予处理。待条件具备时，原告可另行主张。
关于原告的第三项诉讼请求。其中关于要求被告继续履行合同和有关协议，马上开工，尽快达到国家法律法规及合同约定的竣工标准的诉讼请求，因原告本次向被告提起诉讼基于双方签订的商品房买卖合同，而原告上述诉讼请求，与商品房销售合同纠纷非同一法律关系，超出本案审理范围，故对原告上述诉讼请求，本院不予审理。其中关于要求被告尽早交房的诉讼请求，因涉案房屋尚未竣工，不具备交付的条件，故对原告该项诉讼请求，本院不予处理。待条件具备时，原告可另行主张。
关于原告的第四项诉讼请求。因根据双方合同约定，被告应于2014年10月31日前向原告交付房屋，但被告至今未向原告交付房屋，应自2014年11月1日起承担给付逾期交房违约金的责任。关于逾期交房违约金的计算标准，因原、被告已在合同第9条第1款中明确约定，故从其约定。被告应支付原告自2014年11月1日至2015年5月18日期间的逾期交房违约金5，325元（267，574元×0.0001／天×199天）。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法法》第六十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、确认原告寇书瑀与被告沈阳星辰房地产开发有限公司于2014年4月6日就位于沈阳市和平区文兴路41-2号2-28-3号房屋签订的《商品房买卖合同》有效；
二、被告沈阳星辰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告寇书瑀自2014年11月1日至2015年5月18日期间的逾期交房违约金5，325元；
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
三、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费50元（原告已预交），减半收取25元，由被告沈阳星辰房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审判员 聂 雪
二〇一五年六月十一日
书记员 王妤馨
本案判决依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法法》第六十四条之规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，�事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。