广东省阳江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）阳中法民一终字第609号
上诉人（原审被告）：阳江市万仕隆投资实业有限公司。住所地：广东省阳江市阳东区新华中路1号东润小区综合市场。
法定代表人：骆权，该公司总经理。
委托代理人：吴国志，男，1978年3月7日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。系该公司员工。
被上诉人（原审原告）：陈凤巧，女，1970年8月24日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。
被上诉人（原审原告）：陈祖劲，男，1968年1月15日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。
委托代理人：陈凤巧，女，1970年8月24日出生，汉族，住广东省阳江市江城区，是陈祖劲的妹妹。
上诉人阳江市万仕隆投资实业有限公司（以下简称万仕隆公司）因与被上诉人陈凤巧、陈祖劲房屋租赁合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院于2015年5月7日作出的（2015）阳城法民一初字第548号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审经审理查明：坐落在阳江市江城区甲路m号的房屋为陈凤巧、陈祖劲共同共有房屋，并已领取房地产权证（粤房地证字第C××××××1号）。2012年5月28日，陈凤巧、陈祖劲（甲方）与万仕隆公司（乙方）签订了房屋租赁协议，约定如下权利义务：乙方承租该幢房屋使用，租赁期限为五年，从2012年6月1日起至2017年5月30日止；房屋租赁保证金为20000元，在合同签订时由乙方付给甲方；第一、二、三年（从2012年6月1日至2015年5月31日）的每月租金为12000元，第四、五年（从2015年6月1日至2017年5月31日）的每月租金为13000元；租金每月10日前由乙方一次性付清给甲方；乙方必须按时缴交租金，逾期一天缴交的，甲方可按当月租金加罚10%滞纳金；逾期天数不得超过三十一天，否则甲方有权终止协议，并没收保证金，收回房屋等等。
协议签订后，陈凤巧、陈祖劲将租赁物交付给万仕隆公司，万仕隆公司交付保证金20000元给陈凤巧、陈祖劲，并按每月12000元的标准支付了2012年6月至2014年4月的租金，此后租金一直拖欠。2014年12月1日，万仕隆公司与陈凤巧、陈祖劲结算，万仕隆公司出具欠据一份，确认尚欠陈凤巧、陈祖劲2014年5月份至同年11月份共7个月的租金合计92400元。签写欠据后，万仕隆公司在2015年1月支付了13200元给陈凤巧、陈祖劲，余下租金至今未付。陈凤巧、陈祖劲向万仕隆公司催还租金无果，遂诉至原审法院，请求：一、解除房屋租赁协议，由万仕隆公司将坐落在阳江市江城区甲路m号房屋腾迁完毕后交还回陈凤巧、陈祖劲。二、万仕隆公司支付尚欠的租金（计至2015年2月28日止为132000元，以后的租金及滞纳金按房屋租赁协议约定计至万仕隆公司交还上述承租房屋日止）给陈凤巧、陈祖劲。三、本案诉讼费由万仕隆公司负担。庭审中，陈凤巧、陈祖劲主张合同约定的保证金就是定金，滞纳金就是违约金。经原审法院释明，陈凤巧、陈祖劲表示选择适用定金条款，而不选择适用违约金条款。
原审法院认为：陈凤巧、陈祖劲与万仕隆公司之间的房屋租赁协议是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效合同，双方当事人应按合同的约定切实履行合同义务。万仕隆公司逾期未交租金，已构成违约。依照双方的约定，在万仕隆公司逾期三十一天未交租的情况下，陈凤巧、陈祖劲可以行使约定解除权予解除合同。本案中，陈凤巧、陈祖劲称万仕隆公司支付租金至2014年4月，万仕隆公司未予抗辩，原审法院对该事实予以认定。由于万仕隆公司逾期几个月未交租金，现陈凤巧、陈祖劲请求解除合同，依法应予准许。合同解除后，万仕隆公司应腾迁出租赁房屋，将该房屋返还给陈凤巧、陈祖劲。陈凤巧、陈祖劲请求万仕隆公司计付租金至其履行完毕腾迁出承租房屋之日止，予以支持。万仕隆公司以欠据形式确认2014年5月1日至同年11月30日尚欠的租金为92400元，予以认定。根据双方协议约定，2014年12月1日至2015年5月31日租金应按每月12000元计算。万仕隆公司在2015年1月支付的13200元应予扣除，即计至2015年5月31日的尚欠租金为151200元（92400元＋12000元×6－13200元）。2015年6月1日之后的租金应按每月13000元计算。关于本案的保证金问题，双方在协议中约定，若乙方（万仕隆公司）逾期缴交租金天数超过三十一天，甲方（陈凤巧、陈祖劲）有权终止本协议，并没收保证金，收回房屋，这一约定是定金性质的约定，已付的保证金就是定金，现陈凤巧、陈祖劲主张适用定金条款，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，予以采纳。由于本合同约定的交租时间为60个月，而万仕隆公司已付24个月的租金，属于不完全履行合同，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条第二款“当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。”的规定，本案适用定金罚则的比例应为60%（1-24／60），即对于万仕隆公司已付保证金20000元，陈凤巧、陈祖劲可不予返还12000元（20000元×60%），另外的8000元应予给返还给万仕隆公司。陈凤巧、陈祖劲请求中，超出原审法院核定数额之外的部分，依法不予采纳。万仕隆公司经原审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，原审法院依法作缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十五条、第二百二十六条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，作出判决：一、解除陈凤巧、陈祖劲与万仕隆公司于2012年5月28日签订的房屋租赁协议；二、万仕隆公司腾迁出阳江市江城区甲路m号房屋，将该房屋返还给陈凤巧、陈祖劲，该项义务限自判决发生法律效力之日起十日内完成；三、万仕隆公司支付尚欠的租金（其中计至2015年5月31日止共欠租金为151200元；2015年6月1日之后的租金按每月13000元标准计算至万仕隆公司履行完毕判决第二项所确定的腾迁义务时止）给陈凤巧、陈祖劲收领，该款限自判决发生法律效力之日起十日内付清；四、陈凤巧、陈祖劲返还万仕隆公司已付的租赁保证金中的8000元给万仕隆公司收领，该款可从万仕隆公司应付的判决第三项所确定的义务款中抵扣；五、驳回陈凤巧、陈祖劲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3260元，由万仕隆公司负担。
上诉人万仕隆公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院认定万仕隆公司至2015年5月31日止尚欠陈凤巧、陈祖劲租金151200元的事实，有房屋租赁协议、欠据等证据予以证实，其对此没有异议。2014年12月4日，陈凤巧、陈祖劲担心万仕隆公司不支付拖欠的租金，要求万仕隆公司出具欠据，万仕隆公司应其要求出具了欠据，该行为足以证明万仕隆公司并非有意拖欠租金。双方对租金的支付问题有口头约定，陈凤巧、陈祖劲同意万仕隆公司在2015年12月份前付清尚欠的租金。根据双方的口头约定，支付尚欠租金的期限尚未到达，万仕隆公司的行为不构成违约。原审法院认定万仕隆公司违约，判决解除双方的房屋租赁协议，万仕隆公司腾迁出房屋并支付尚欠租金，属于认定事实不清、适用法律错误，依法应予纠正。综上所述，请求二审法院依法撤销原审判决；改判驳回陈凤巧、陈祖劲的全部诉讼请求。
被上诉人陈凤巧、陈祖劲共同答辩称：一、万仕隆公司所称的口头约定纯属捏造。万仕隆公司是在继续拖延时间，毫无诚信可言。一审时万仕隆公司无正当理由拒不出庭，就足以说明万仕隆公司所称的口头约定纯属捏造。二、万仕隆公司拖欠房屋租金一年半左右，金额较大。陈凤巧、陈祖劲自2014年以来，多次向万仕隆公司催收租金均未果，以致小孩读书学费及家里老人的医疗费无望。万仕隆公司长期拖欠房屋租金已对陈凤巧、陈祖劲的正常生活开支造成严重影响，给陈凤巧、陈祖劲带来极大困扰，以致诉至法院解决，双方对支付尚欠租金期限根本没有口头约定。综上所述，万仕隆公司恶意捏造事实，极不诚信，请求二审法院依法驳回万仕隆公司的全部上诉请求，维护陈凤巧、陈祖劲的合法权益。
本院经审理查明：原审查明的基本事实清楚、属实，本院予以确认。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷，陈凤巧、陈祖劲将自有的房屋出租给万仕隆公司，并签订房屋租赁协议。该协议是双方的真实意思表示，也没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。依法成立的有效合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。双方在协议中约定，承租方逾期交付租金的天数不得超过三十一天，否则，出租方有权终止协议。万仕隆公司承认尚欠2014年5月份之后的租金，即其逾期交付租金的天数已超过三十一天，达到约定的出租方单方解除合同的条件。原审认定万仕隆的行为构成违约，予以解除双方的合同正确，本院予以支持。万仕隆公司认为双方对尚欠支付租赁问题达成了口头约定，出租方同意变更支付该部分租金的时间为在2015年12月前，其行为不构成违约。但陈凤巧和陈祖劲对此予以否认，万仕隆公司也没有提供证据证明其该主张，本院不予采信。综上所述，上诉人万仕隆公司的上诉理据不足，应予驳回。原审原认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费3484元，由上诉人阳江市万仕隆投资实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 关 衡 勋
审 判 员 司徒达国
代理审判员 姜 玉 华
二〇一五年十月十二日
书 记 员 林 宗 发