云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）昆民一终字第100号上诉人（原审原告）昆明荣城房地产经纪有限公司。住所地：昆明市仿江南水乡商网**。法定代表人黄荣柏，该公司经理。委托代理人刘俊秀，女，1989年11月7日出生，彝族，住云南省昆明市呈贡区，系该公司员工，特别授权代理。被上诉人（原审被告）把昆玲，女，1972年7月24日出生，汉族，现住云南省昆明市西山区。被上诉人（原审被告）金文义，男，1942年11月12日出生，汉族，住云南省宣威市。上诉人昆明荣城房地产经纪有限公司（以下简称“荣城公司”）与被上诉人把昆玲、金文义居间合同纠纷一案，因上诉人荣城公司不服昆明市盘龙区人民法院（2014）盘法民二初字第572号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月26日受理后，依法组成合议庭于2015年3月27日对本案公开开庭进行了审理，上诉人荣城公司的委托代理人刘俊秀到庭参加诉讼。被上诉人把昆玲、金文义经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。一审法院经审理确认如下法律事实：金文义（卖方）、把昆玲（买方）、荣城公司南苑店（居间方）于2013年12月13日签订《房屋买卖合同》，该合同的主要内容：金文义自愿将座落于昆明市陶然雅苑公寓楼1单元202号的房屋以112万元价格出售给把昆玲，该房面积146.37平方米，为保证交易顺利履行，买方交付卖方购房定金2万元，此款卖方交居间方代收并信用保管。居间方提供如下服务：1、接受买方购房委托并为买方提供房地产信息，陪同买方看房；2、向买方如实传达或报告卖方的真实意图；3、接受卖方售房意向委托并为卖方联系合适的买方；4、协助办理房地产交接事宜；5、提供银行抵押贷款、赎楼事项的咨询服务；6、向卖方如实传达或报告买方的真实意图；7、对买卖双方办理产权转移登记手续、期限、应交纳的费用等事项提供咨询。该合同签订完成，居间方向买方收取佣金22400元，买方按揭贷款，买方支付居间担保费8000元。如因买卖双方的原因最终未能完成该房地产产权过户，此交易佣金无需退还，因居间方原因导致的除外。合同签订当日，买方把昆玲没有向居间方交付定金、佣金、居间担保费。2014年5月28日昆明市房屋交易产权管理处官渡区分理处档案证明卖方已将昆明市陶然雅苑公寓楼****的房屋**出售给了案外人。故荣城公司于2014年6月16日诉至一审法院，请求：一、依法判令把昆玲、金文义共同支付佣金22400元人民币；2、本案诉讼费由把昆玲及金文义承担。一审法院认为：荣城公司与把昆玲、金文义签订的《房屋买卖合同》依法成立，但荣城公司享有居间服务权利和应履行的居间服务义务附随于该《房屋买卖合同》。荣城公司没有依合同约定在合同签订之日向把昆玲收取定金、佣金、居间担保费，后把昆玲、金文义即买卖双方最终未能完成该房屋的产权过户，金文，金文义将合同标的物座落于昆明市陶然雅苑公寓楼****的房屋出售给了案外人。人民共和国合同法》第四百二十四条规定：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十五条规定：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。第四百二十六条规定：居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。从本案的事实看，荣城公司与金文义、把昆玲的《房屋买卖合同》没有履行，荣城公司的居间服务义务也未能履行完毕，荣城公司亦没有证据证明其从事居间服务活动支出的必要费用，故荣城公司要求把昆玲、金文义共同支付居间佣金22400元人民币缺乏事实依据，一审法院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、四百二十五条、四百二十五条之规规、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决：“驳回原告昆明荣城房地产经纪有限公司的诉讼请求。”案件受理费人民币360元由荣城公司承担。一审判决宣判后，荣城公司不服，向本院提起上诉，请求：一、撤销一审判决，依法改判；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由为：一、一审法院认定事实不清。根据三方订立的《房屋买卖合同》，除不可抗力因素外，把昆玲、金文义不可悔约，如任何一方违约，则违约方必须赔偿守约方房价的20%作为违约金并支付荣城公司的中介服务费。一审法院并未查明合同履行过程中的违约方，反而根据上诉人没有在签订合同时收取佣金为由驳回了上诉人的原审诉讼请求。二、一审法院适用法律不当。一审法院适用了《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，但本案中对于居间服务费有明确约定，故不应当适用该条法律规定。此外，根据合同法第四百二十四条、第四百二十六条之规定，居间人促成合同成立的，委托人就应当支付报酬。故支付中介服务费的条件为订立房屋买卖合同，而非履行房屋买卖合同。本案中，上诉人已经完成了居间服务，故应当获取相应中介服务费。综上所述，请求二审法院依法查明事实，支持上诉人的上诉请求。被上诉人把昆玲、金文义均未发表答辩意见。二审中，各方当事人均未向法庭提交新证据。经审理，各方当事人对于一审法院认定的案件事实均未提出异议。本院认为：本案二审争议焦点为：上诉人诉请的佣金支付条件是否成就。首先，关于是否应当支付佣金。本案中，三方于2013年12月13日订立的《房屋买卖合同》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方当事人均应当按照合同约定，履行各自的义务。根据该合同第九条之约定，本合同签订完成，上诉人即可向买方收取佣金。如因买卖双方的原因最终未能完成该房地产产权过户，此交易佣金无需退还，因上诉人原因导致的除外。同时，该合同第十条约定，除不可抗力因素外，甲乙双方不可悔约，如任何一方违约，则违约方必须赔偿守约方房价的20%作为违约金并支付丙方的中介服务费。根据上述约定，买方把昆玲或违约方支付中介服务费或佣金的条件为买卖合同签订完成，而非实际履行完毕。上述约定与合同法中关于居间合同支付报酬的规定相一致，即居间人促成合同的成立，由买卖双方订立房屋买卖合同即可获取相应报酬，并不因上诉人未按照合同约定于合同订立当天收取相应报酬而丧失获取佣金的权利。故上诉人诉请由被上诉人支付佣金的条件无论是根据合同约定还是依据法律规定均已成就。其次，关于佣金支付主体。根据合同约定，佣金应由买方即把昆玲支付。同时，上诉人在二审中陈述，本案合同未能履行完毕的原因为把昆玲不愿继续购买房屋，故按照合同第十条关于违约方支付佣金的约定亦应由把昆玲支付。尽管对于本案合同未能继续履行的原因因被上诉人把昆玲、金文义放弃其答辩权利而无法查明，但现亦无证据证实未能完成房屋产权过户系上诉人原因所致，故交易佣金应当支付。此外，二审中，上诉人明确佣金仅要求把昆玲支付，对金文义不再提出相应诉讼请求，上诉人上述关于佣金支付主体的主张具有事实及法律依据，本院依法予以支持。综上所述，上诉人荣城公司的上诉理由成立，本院依法予以支持。一审法院认定事实清楚，但适用法律有误，本院依法予以改判。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条之规定，判决如下：一、撤销昆明市盘龙区人民法院（2014）盘法民二初字第572号民事判决；二、由被上诉人把昆玲于本判决生效之日起十日内一次性向上诉人昆明荣城房地产经纪有限公司支付佣金22400元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费360元，二审案件受理费360元，共计720元，由被上诉人把昆玲承担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。审 判 长  郑会利代理审判员  邓林春代理审判员  符圆圆二〇一五年四月二十四日书 记 员  寸杨杰