上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终13586号
上诉人（原审被告）：上海朗屹金属装饰工程有限公司，住所地上海市松江区车墩镇申牛路188号5幢、71幢。
法定代表人：王三光，总经理。
委托诉讼代理人：葛峰，上海周祖琪律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：上海荣玉投资管理有限公司，住所地上海市松江区车墩镇莘莘路32号342。
法定代表人：谢旭萍，执行董事。
委托诉讼代理人：程耀祖，上海德禾翰通律师事务所律师。
上诉人上海朗屹金属装饰工程有限公司（以下简称朗屹公司）因与被上诉人上海荣玉投资管理有限公司（以下简称荣玉公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初4925号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月7日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
朗屹公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人荣玉公司原审诉请。事实和理由：上海市松江区XX镇XX路XX号“原洗涤厂部位”房屋（以下称为系争房屋）屋顶下雨漏水，被上诉人拒绝履行作为出租方应尽的房屋维修义务，上诉人只能拒付租金。又因为被上诉人在2016年4月30日恶意断掉系争房屋的正常用电，由此造成上诉人额外发生的租赁费用损失理应由被上诉人承担，而该部分损失远远大于上诉人应付的租金。因此，事实上，上诉人并没有拖欠租金，被上诉人主张解除合同的诉请不应支持。
被上诉人荣玉公司辩称，其不同意上诉人朗屹公司的上诉请求。上诉人拖欠租金是长期持续的行为，2015年时就已违约。法院在前案诉讼中未解除《租赁合同》，合同应正常履行，但上诉人也没有支付租金，故被上诉人有权解除合同。被上诉人拉闸断电等行为不能够成为上诉人不支付租金的理由。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。
2017年3月，荣玉公司向一审法院起诉请求：1、确认荣玉公司、朗屹公司双方的《租赁合同》从2017年1月16日解除；2、朗屹公司立即将上海市松江区XX镇XX路XX号清场（朗屹公司将物品清理干净，恢复至租赁之时状态）并返还荣玉公司；3、朗屹公司支付荣玉公司拖欠租金50,544元（2016年11月26日至2017年1月15日）；4、朗屹公司自2017年1月16日起至实际返还房屋之日期间按照1,944元/日的标准向荣玉公司支付使用费；5、依法判令朗屹公司支付荣玉公司违约金87,500元。
一审法院认定事实：系争房屋的登记所有权人为案外人上海XX公司（以下简称XX公司），由案外人上海A公司承租后委托荣玉公司管理。
2013年1月15日，荣玉公司(甲方、出租方)与朗屹公司(乙方、承租方)签订《租赁合同》，约定:1、荣玉公司将系争房屋出租给朗屹公司使用，面积为2.100平方米；2、朗屹公司承租房屋期间用作生产加工；3、房屋租赁期为6年，自2013年3月26日至2019年3月25日止，免租期为2013年1月26日至2013年3月25日止，每年租金为33万元，租金以三个月为一个支付周期，朗屹公司在每一个支付周期结束的10天前支付下一个支付周期的租金82,500元，2016年3月26日至2019年3月25日每年租金为350,000元；4、房屋租金缴费后方能使用，荣玉公司在收到租金后5天内开具发票给朗屹公司，朗屹公司应按相应规定日期支付，未按期支付的每天按日租金的3%缴纳滞纳金及承担相应的罚金；5、租赁合同签订时，朗屹公司应向荣玉公司支付27,500元作为租赁保证金；6、租金递增为2016年3月26日至2019年3月25日的年租金为35万元；7、在租赁期限内，朗屹公司应爱护并合理使用其所承租的房屋，如朗屹公司因使用不当造成房屋损坏的，朗屹公司应立即负责修复或予以经济赔偿，如未修复，荣玉公司代为修复的，其修复费用由朗屹公司承担；8、朗屹公司在租赁期限内，必须保证荣玉公司交付时房屋内原有设施完好（以客户进房交接单为准），朗屹公司在租赁期间，若有设施损坏，一切修理费用由朗屹公司承担，退租时设施也必须完好；9、荣玉公司在租赁期限内，擅自解除本合同，提前收回该房屋的，荣玉公司向朗屹公司支付违约金；10、在租赁期限内，朗屹公司有下列行为之一的，荣玉公司有权终止本合同，并收回房屋，由此造成荣玉公司损失的，朗屹公司应予赔偿：……(4)、拖欠租金或物业管理费、水电费等累计满10天的；11、因朗屹公司违反本合同的约定，且在收到荣玉公司书面通知后的20天内，朗屹公司未予以整改的，荣玉公司有权解除本合同，且朗屹公司应赔偿荣玉公司相应的经济损失；12、任何一方违约，将以三个月的租金作为违约金赔偿给另一方，此外双方将不做其他任何赔偿；等。合同签订后，朗屹公司向荣玉公司支付保证金27,500元。因朗屹公司自2015年12月26日开始的租金没有支付，荣玉公司于2016年4月5日起诉至法院请求解除与朗屹公司之间的租赁合同，法院于2016年11月25日判决：一、上海朗屹金属装饰工程有限公司于判决生效之日起十日内向上海荣玉投资管理有限公司支付2016年3月26日至2016年11月25日的租金233,333元；二、上海朗屹金属装饰工程有限公司于判决生效之日起十日内向上海荣玉投资管理有限公司支付逾期支付2015年12月26日至2016年3月25日期间租金的滞纳金2,577元；三、上海朗屹金属装饰工程有限公司于判决生效之日起十日内向上海荣玉投资管理有限公司按照每日28.69元的标准支付自2016年3月16日开始至实际支付之日止因逾期支付2016年3月26日至2016年6月25日期间租金的滞纳金；四、上海朗屹金属装饰工程有限公司于判决生效之日起十日内向上海荣玉投资管理有限公司按照每日28.69元的标准支付自2016年6月16日开始至实际支付之日止因逾期支付2016年6月26日至2016年9月25日期间租金的滞纳金；五、上海朗屹金属装饰工程有限公司于判决生效之日起十日内向上海荣玉投资管理有限公司按照每日28.69元的标准支付自2016年9月16日开始至实际支付之日止因逾期支付2016年9月26日至2016年11月25日期间租金的滞纳金；六、驳回上海荣玉投资管理有限公司的其余诉讼请求。判决后，荣玉公司、朗屹公司均未上诉。该判决于2016年12月15日生效，因朗屹公司未履行债务，荣玉公司于2017年1月10日申请执行，朗屹公司于2017年5月5日向法院支付代管款5万元、10万元、93,800.30元。
一审另查明，荣玉公司于2016年12月23日向朗屹公司位于系争房屋的地址寄送《告知函》，要求朗屹公司履行判决的租金及其他款项并支付自2016年11月26日开始的下一个支付周期的租金，该告知函的物流信息显示邮件于2016年12月24日由门卫代收，但是朗屹公司表示因为已经搬去他处没有收到邮件。另，朗屹公司于2016年12月15日起诉至法院要求判令荣玉公司对系争房屋进行维修、恢复供电，朗屹公司提出荣玉公司自2016年4月30日对系争房屋开始断水断电。
一审法院认为，荣玉公司与朗屹公司就系争房屋成立的租赁合同关系，系当事人之间的真实意思表达，未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效的合同，当事人均应恪守。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案荣玉公司主张解除租赁合同的依据朗屹公司逾期未支付租金，朗屹公司则认为因为第一个判决的宣判时间影响了朗屹公司对于租金的支付，同时系争房屋存在应当抵扣租金的情形。对此，法院认为，朗屹公司因为自2015年12月25日开始的租金未能按期支付，导致荣玉公司起诉要求解除与朗屹公司的租赁合同，在荣玉公司第一次起诉时，法院认为荣玉公司未能尽到合理的催告义务就径自要求解除合同不符合合同约定，故法院驳回荣玉公司要求解除租赁合同的主张，同时也要求朗屹公司支付欠缴的租金以及继续按约支付租金，但是很显然朗屹公司依然没有自动履行判决内容并支付之后的租金，朗屹公司擅自以自己的损失抵扣应付租金的行为不符合双方的约定，朗屹公司既然认为因为荣玉公司的行为给自己造成损失且已经提起诉讼，这显然不影响其向荣玉公司按约支付租金，在此种情况下，朗屹公司不支付租金的行为，荣玉公司要求解除合同，并无不当。至于朗屹公司认为荣玉公司未能对房屋进行维修的情况，法院认为，租赁物应当由出租方进行维修，但是出租房怠于履行义务的，作为承租方的朗屹公司可以自行进行维修，而不是擅自决定不支付租金。至于朗屹公司所述荣玉公司的擅自断电，一方面荣玉公司没有认可朗屹公司这一主张，另一方面朗屹公司也没有证据足以证明其主张，故对于朗屹公司的意见，法院不予采信。至于租赁合同的解除日期，法院认为荣玉公司发出的告知函没有显示最终由朗屹公司予以了签收，故法院认为应以本次诉讼诉状副本送达朗屹公司的时间即2017年4月7日为合同解除之日为宜。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。基于租赁合同的解除，荣玉公司要求朗屹公司恢复房屋原状并返还系争房屋的请求，法院予以支持。同时朗屹公司仍应向荣玉公司支付拖欠的租金及使用费，法院结合租赁合同认为，朗屹公司应自2016年11月26日开始至其实际搬离之日止的按照年租金35万元的标准支付租金及使用费为宜。荣玉公司要求朗屹公司支付的违约金87,500元，符合合同约定，法院予以支持。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十三条第二款、第九十七条之规定，于二○一七年九月二十二日作出判决：一、确认上海荣玉投资管理有限公司与上海朗屹金属装饰工程有限公司之间的租赁合同于2017年4月7日解除；二、上海朗屹金属装饰工程有限公司于判决生效之日起十日内向上海荣玉投资管理有限公司返还位于上海市松江区XX镇XX路XX号（原洗涤厂）房屋并恢复原状；三、上海朗屹金属装饰工程有限公司于判决生效之日起十日内向上海荣玉投资管理有限公司支付自2016年11月26日开始至被告实际搬离之日止的租金以及使用费（以年租金35万元为计算标准）；四、上海朗屹金属装饰工程有限公司于判决生效之日起十日内向上海荣玉投资管理有限公司支付违约金87,500元。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,061元，减半收取1,530.50元，上海朗屹金属装饰工程有限公司负担。
经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。
二审中，本院对系争房屋现场进行勘查，发现房屋电表箱内电线是剪断状态，上诉人称电线系被上诉人剪断，被上诉人予以否认。对于系争房屋的断电情况，上诉人称被上诉人在2016年4月30日断掉生产用电，其就找到同行并另行租赁场地生产，2016年5月前，被上诉人又断掉生活用电，生活用电主要供应办公展示厅，上诉人用发电机照明过渡一个月后搬走。被上诉人称，其于2016年4月30日以拉闸的方式断掉系争房屋生产用电，于2017年6月以剪断电线方式断掉办公用电，办公用电主要供应办公展示厅，两者都没有恢复过。系争房屋屋顶有破洞，上诉人称屋顶损坏，2015年开始漏水，会导致厂房内设备损坏，其与被上诉人沟通，被上诉人表示要由物业来修理，但一直没来。而上诉人因为安全问题亦一直没有修理屋顶。被上诉人称因系争房屋为XX公司所有，被上诉人要求XX公司修理，后来上诉人表示需留证据就不要被上诉人修理。
本院审理中，被上诉人表示考虑到系争房屋存在因漏水导致无法完全使用的现状，自愿放弃一半的租金及违约金，即同意上诉人按照年租金175,000元的标准向被上诉人支付自2016年11月26日至实际返还之日的租金和占有使用费，上诉人向被上诉人赔偿违约金43,750元。
本院认为，上诉人朗屹公司与被上诉人荣玉公司签订的《租赁合同》合法有效，双方均应恪守履行。本案争议焦点在于上诉人是否存在正当事由拒付租金，被上诉人主张解除合同是否合法有据。对此，本院注意到：首先，根据法院现场勘查的情况，系争房屋屋顶损坏尚未修复，上诉人亦以此为由拒付租金至今，虽然被上诉人作为出租人应当保持房屋处于适租状态，在房屋需要维修时尽到维修义务，但上诉人作为承租人在被上诉人怠于履行维修义务时亦应及时修理，维修费用可要求被上诉人负担。上诉人直接以被上诉人未尽维修义务为由拒付租金，构成违约。其次，《租赁合同》约定上诉人在每一个支付周期结束的10天前支付下一个支付周期的租金，而其于2016年3月26日起拒绝支付租金，被上诉人有权对上诉人断水断电。双方确认被上诉人于2016年4月30日断掉系争房屋生产用电至今，虽双方对切断系争房屋生活用电的时间表述不一致，但是生活用电主要供应办公展示厅，断电对使用展示厅不构成根本影响，因此，上诉人实际占有使用系争房屋但拒付租金至今，导致被上诉人出租房屋收取租金的合同目的不能实现，被上诉人主张解除合同，合法有据，应予支持。原审确认诉状副本送达之日合同解除，并无不当，本院予以确认。至于合同解除法律后果的处理，因上诉人在断电期间仍然占用系争房屋，拒不搬离，并且虽然双方对生活用电的切断时间陈述不一，但断电尚不构成展示厅无法正常使用，加之被上诉人在本院审理中自愿放弃一半的租金及违约金，尚属合理范围，因此本院确认上诉人按照年租金175,000元的标准向被上诉人支付自2016年11月26日开始至实际搬离之日的租金和占有使用费，并向被上诉人赔偿违约金43,750元。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：
一、维持上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初4925号民事判决第一、二项；
二、撤销上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初4925号民事判决第三、四项；
三、上海朗屹金属装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内向上海荣玉投资管理有限公司支付自2016年11月26日开始至上海朗屹金属装饰工程有限公司实际搬离之日止的租金以及使用费（以年租金17.50万元为计算标准）；
四、上海朗屹金属装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内向上海荣玉投资管理有限公司支付违约金43,750元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1,530.50元，由上海荣玉投资管理有限公司负担765.25元，由上海朗屹金属装饰工程有限公司负担765.25元；二审案件受理费3,601元，由上海荣玉投资管理有限公司负担1,800.50元，由上海朗屹金属装饰工程有限公司负担1,800.50元。
本判决为终审判决。
审判长 金绍奇
审判员 潘俊秀
审判员 翟从海
二〇一八年一月十八日
书记员 刘 皓
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
……