北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民初字第14355号
原告北京中海物业管理有限公司，住所地本市海淀区三里河路15号中建大厦九层901室，组织机构代码70021×。
法定代表人陈汉，总经理。
委托代理人杨林，北京市尊诚律师事务所律师。
被告聂海燕，女，1966年3月2日出生，香港居民，香港国通国际董事局主席，通行证号H0456342500。
原告北京中海物业管理有限公司诉被告聂海燕物业服务合同纠纷一案，本院于2014年11月18日立案受理。依法由审判员王轶楠担任审判长，与代理审判员袁晖、人民陪审员朱树荆组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨林及被告聂海燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告北京中海物业管理有限公司诉称：原告自2005年5月1日负责北京市东城区建国门内大街18号“北京恒基中心”的物业管理工作，被告是北京恒基中心汇豪阁公寓200×单元（以下简称“涉诉房屋”）的业主。原告依据《物业管理委托合同》的约定履行了合同义务，提供了物业服务，但被告拒绝交纳自2005年5月1日至2010年4月30日的物业服务费145665元、水费2982.87元，其行为已构成违约。故原告起诉要求被告支付上述欠费，并以日千分之一的标准支付违约金35885.58元，本案诉讼费由被告承担。
被告聂海燕辩称：1、2000年前，被告入住涉诉房屋，2002年底该房屋发生厕所反水事故，屋内地板被污水及屎尿浸泡，散发出恶臭，致使被告及家人无法居住。2005年，原告开始为涉诉房屋所在小区提供物业服务，被告将相关情况告知原告，也多次主动与原告进行沟通，并提供了录音、录像，说明地板、马桶及水管都需要更换。原告当时的负责人也到涉诉房屋内查看过，但其后采取躲避的态度，对被告反应的问题始终未予解决。之后，该负责人的助理告知被告，公司没有权利为被告单独批准一笔费用，用于重新装修，只能以不向被告收取物业服务费的方式折抵，此后原告也确实再未向被告催交过物业服务费。被告现主张因涉诉房屋不适宜居住，一直处于空置状态，被告不得不在外租房居住，并对涉诉房屋进行重新装修，为此被告遭受了经济损失。2014年，现在为涉诉房屋提供物业服务的中海物业管理有限公司北京恒基分中心物业经理徐柯×与被告联系，称公司不再向被告主张之前的欠费，故希望被告交纳半年的物业服务费以支持其工作，被告表示同意，并于此后交纳了2014年10月至2015年3月的物业服务费；2、原告提供的物业服务质量与其收费标准严重不匹配，自涉诉房屋卫生间发生漏水事故以来，被告曾多次报修，但原告始终未彻底修复，最终被告自己请工人重新进行了装修；3、被告从未收到过原告发出的任何形式的交费通知，现原告起诉超过诉讼时效，被告仅认可法律规定的两年内的物业服务费。综上，被告不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：被告聂海燕系北京市东城区建国门内大街18号公寓200×单元（即涉诉房屋）的产权人，该房屋建筑面积为168.41平方米。
2005年4月18日，原告与案外人北京恒兆置业有限公司签订《北京市恒基中心物业管理合同》，约定原告为该公司开发建设的北京市恒基中心项目提供物业管理工作，期限自2005年5月1日起至2008年4月30日止，在合同期满前，若评定履约实质性完成，客户平均不满意度低于30%，原告享有自主选择权，可将合同自动顺延两年有效期，即自2008年5月1日起至2010年4月30日止。上述合同另约定物业服务费的标准按照购房合同或房产证确定的建筑面积（含公共分摊面积）计算，按月向业主或物业使用人收取，其中公寓管理费为每月每平方米人民币15元，业主或物业使用人应在每月5日前履行交纳义务。经询，原告表示业主或物业使用人应在每月5日前交纳当月物业服务费。
关于被告所持原告同意以物业服务费折抵涉诉房屋因卫生间漏水所遭受的损失的抗辩意见，原告称漏水事故发生在其接手管理涉诉房屋之前，被告的损失并非由原告造成，亦不应由原告承担责任，并提交宾客投诉处理报告、备忘录、授权委托书、说明等材料为证。对此，被告称原告在接手为涉诉房屋所在小区提供物业服务后，同样有义务为被告解决漏水问题。关于被告所持中海物业管理有限公司北京恒基分中心物业经理徐柯雯向其表示如交纳2014年10月之后半年的物业服务费，之前拖欠的物业服务费可予以免除的抗辩意见，原告称被告确实交纳了2014年10月至2015年3月的物业服务费，但并未承诺可免除被告所拖欠的物业服务费，并提交被告与徐柯×的短信为证。本案审理过程中，本院曾要求徐柯×到院说明情况，徐柯×表示其于2014年5月向被告催交物业服务费时，被告表示将涉诉房屋出租后即交纳全年物业服务费，随后被告又主动提出交纳2014年10月后半年的物业服务费，但自己并未承诺被告可免除所拖欠物业服务费。
关于被告所持原告的起诉超过了法律规定的诉讼时效的抗辩意见，原告称其曾于2012年4月27日起诉至本院，要求被告支付涉诉房屋自2005年5月1日起拖欠的物业服务费145665元、电费2515.32元、水费228.35元、燃气费134.2元、有偿服务费105元，并支付违约金13706.93元，后该案被告未到庭应诉，原告申请撤诉。此外，原告还多次向被告催交物业服务费，并提供了2012年4月27日向被告发出催缴函的国际特快专递邮单、2012年11月22日向被告发出的律师函及照片，以证明原告进行过催收。被告对原告提供的上述证据均不予认可，并称其手机号码20年未变，之前从未接到过法院的通知，其本人也从未收到或看到过原告发出的交费通知。经询，原告无法提供照片的原始载体。
上述事实，有《北京市恒基中心物业管理合同》，宾客投诉处理报告，备忘录，说明，授权委托书，短信，民事起诉书，准许当事人撤诉口头裁定笔录，快递单，照片以及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，否则将承担举证不能的法律后果。同时，我国法律规定，物业服务企业与建设单位订立的前期物业服务合同对业主具有约束力。根据本案查明事实，原告受涉诉房屋所在小区建设单位北京恒兆置业有限公司的委托成为该小区的物业服务单位，并约定物业服务费的收费标准为每月每平方米15元，上述约定对被告具有拘束力。原告依约向被告提供物业服务后，被告应当据实交费。关于被告所持原告同意以物业服务费折抵涉诉房屋因卫生间漏水所遭受的损失的抗辩意见，因被告就此未提交证据证明，而原告提交的证据证明漏水事故发生在原告接手管理涉诉房屋之前，被告所称的因漏水导致地板被浸泡等损失亦应发生在原告接手管理涉诉房屋之前，可以印证原告主张，故对被告该项抗辩意见，本院不予采纳。关于被告所持原告起诉超过法律规定的诉讼时效的抗辩意见，因原告无法提供于2012年11月22日所拍摄照片的原始载体，故本院对该项证据不予采信，而原告提供证据证明其于2012年4月27日对被告提起诉讼，同时邮寄了催缴函，故诉讼时效在2012年4月27日发生了中断。物业管理合同约定物业服务费按月收取，业主或物业使用人应在每月5日前履行交纳义务。现原告表示应于每月5日前交纳当月的物业服务费，被告未予否认，因合同明确约定履行期限，故诉讼时效从履行期限届满之日起计算，原告于2012年4月27日向被告主张交纳物业服务费，则2010年5月1日之前的物业服务费均已超过诉讼时效，现原告起诉要求被告支付2005年5月1日至2010年4月30日期间的物业服务费，因超过诉讼时效，本院不予支持。关于原告要求被告支付水费2982.87元的诉讼请求，因原告未提交相关证据证明，本院亦不予支持。关于原告要求被告按照日千分之一的标准支付违约金的诉讼请求，因物业管理合同中对违约金收取标准未予约定，且原告在提供物业服务时确实存在进一步改进和提高之处，故原告要求的物业服务费违约金应予黜免。综上所述，依据《民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条的规定，判决如下：
驳回原告北京中海物业管理有限公司的诉讼请求。
案件受理费3991元，由原告北京中海物业管理有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，原告可于判决书送达之日起十五日内，被告可于判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王轶楠
代理审判员 袁 晖
人民陪审员 朱树荆
二〇一五年五月十九日
书 记 员 谢 霖