上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第1942号
上诉人（原审原告）YONGPANGTECK。
被上诉人（原审被告）杨源。
上诉人YONGPANGTECK因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第12347号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月14日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定，2015年3月，YONGPANGTECK与杨源签订了《上海市房屋租赁合同》，杨源（甲方）将位于上海市浦东新区银霄路＊＊＊弄＊＊＊号301室房屋出租给YONGPANGTECK（乙方），房屋产权为杨源与杨式强、欧瑞婷共有，杨式强、欧瑞婷出具委托书委托杨源办理出租事宜。合同约定租期自2015年4月1日起至2017年3月31日止，房屋每月租金人民币（以下币种相同）18，500元是净价，不含税。房租每两个月支付一次，押金为两个月租金，首次共支付四个月。并约定：“五、保证金和其他费用：……（二）租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、有线电视、租房发票等费用由乙方承担。……十、违约责任：……（六）租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按租金的二倍向甲方支付违约金。……”另外，补充条款约定：“甲方同意在乙方入住之前搬走沙发和电视柜，由中介公司处理。保证乙方按期入住。此租金18，500元包含物业费不包含租金发票。”
2015年3月16日，YONGPANGTECK通过汇款支付了杨源两个月租金及押金合计74，000元。当日，杨源交付YONGPANGTECK房屋钥匙和门卡，并签署了《租赁合同之附件》，双方对房屋内的家具物品进行了确认。
2015年3月24日，YONGPANGTECK发律师函给杨源及上海久澳房地产经纪事务所，表示其系境外人士，居住使用系争房屋需要有房屋的居住证，办理居住证时，有关部门要有出租方缴纳房屋租赁税的完税凭证。为此，YONGPANGTECK通过居间方要求杨源缴纳租赁税，但杨源置之不理，导致YONGPANGTECK无法合法居住使用系争房屋、无法实现租赁用途，所以要求杨源尽快缴纳房屋租赁税。YONGPANGTECK将该份律师函寄给了上海久澳房地产经纪事务所。
2015年3月30日，YONGPANGTECK将房屋钥匙、门卡、解约通知书邮寄往上海久澳房地产经纪事务所，同日提起了本次诉讼。
2015年3月31日，杨源发送短信给YONGPANGTECK：“（根据合同第四条的第一款租金为净价。第五条的第二款租金发票税是由租户承担的。）由于你单方面解除合同已构成违约。就按合同执行。在4月1日之前到中介公司处移交门卡和钥匙和办理手续。商谈退租金事宜，以便以后我方方便出租。”YONGPANGTECK回复：“门卡与钥匙已于今早送抵中介公司。”
2015年3月30日，YONGPANGTECK诉至原审法院，请求判令：一、解除YONGPANGTECK与杨源签订的《上海市房屋租赁合同》；二、杨源返还租金、押金74，000元；三、杨源承担YONGPANGTECK支付的律师服务费10，000元。杨源辩称同意解除双方的租赁合同，但违约方系YONGPANGTECK，因其没有正当理由提前退租。因YONGPANGTECK至今没有与杨源办理房屋返还手续，所以YONGPANGTECK已付租金不同意返还。押金抵做违约金也不予返还。YONGPANGTECK的律师费没有法律及合同依据，亦不同意支付。
原审庭审中，杨源申请中介人员杨海林、魏长生出庭作证。杨海林称：房东本来报23，000元的，后来谈到18，500元。合同中约定的18，500元是不含税的，房东的到手价，税由房客承担。收到了YONGPANGTECK寄送的钥匙、门卡和解约通知书，杨源在开庭的两周前已经将钥匙和门卡拿走了。魏长生称：在合同签好之后，谈起发票和交税凭证的时候，杨源是愿意配合的，但双方对税由谁承担的问题发生了争议，最后没有办成。当时杨源坚持税由YONGPANGTECK承担，YONGPANGTECK认为税不该由自己承担。
原审中，杨源表示其于2015年5月5日从上海久澳房地产经纪事务所处取回了钥匙和门卡，故双方不需要再进行房屋交接。
原审认为，涉案《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方均应恪守。本案的争议焦点在于，YONGPANGTECK是否有权解除合同。原审法院认为，YONGPANGTECK以杨源不配合办理完税证明为由，主张解除合同。根据我国相关税法规定，房屋出租人应当缴纳相关的税费。本案中，从《上海市房屋租赁合同》约定的“净价，不含税”，“租赁关系终止时，乙方（YONGPANGTECK）必须交清……有线电视、租房发票税等所有费用”，“租赁期间，使用该房屋所发生的……租房发票费等由乙方（YONGPANGTECK）承担”及补充条款中约定的“此租金（人民币）壹万捌仟伍佰元包含物业费不包含租金发票”来看，双方实际已经明确约定税费由YONGPANGTECK承担。该约定系YONGPANGTECK与杨源之间对税费承担的合意，并不违反法律禁止性规定，也不与出租人应当缴纳税费的规定相冲突，应认定为有效。合同履行过程中，杨源同意配合YONGPANGTECK办理缴税、开具发票的手续，但因YONGPANGTECK不同意承担税费，而未果。因此，杨源在本案中没有违约行为，YONGPANGTECK并无解除权，其寄送的解约通知书不发生法律效力。鉴于YONGPANGTECK在无解除权的情况下单方解除合同，杨源在2015年3月31日发送给YONGPANGTECK的短信中表示，YONGPANGTECK单方面解除合同已构成违约，并通知YONGPANGTECK在2015年4月1日之前至中介公司移交门卡、钥匙以及办理手续，故可以认定杨源当日同意解除合同。根据上述认定，双方合同系因YONGPANGTECK违约导致提前解除，YONGPANGTECK应当承担违约责任。杨源要求以两个月的租赁保证金抵做违约金，符合双方的合同约定，亦与法不悖，原审法院予以支持。YONGPANGTECK要求返还保证金的诉讼请求不予支持。合同解除后，双方应及时办理交接手续。虽然YONGPANGTECK已于2015年3月30日将钥匙和门卡邮寄给中介，但在双方未对房屋进行查验的情况下，YONGPANGTECK未按杨源的要求于2015年4月1日之前前往中介与杨源办理交接手续，显有过错。杨源得知钥匙和门卡于2015年3月31日已在中介处后，也未及时查验接收房屋，直至2015年5月5日才取回钥匙和门卡，其行为亦有不当。故原审法院判定2015年4月1日至2015年5月5日期间的房屋使用费由双方各半分担。杨源已收取的租金中多余部分退还YONGPANGTECK。关于YONGPANGTECK主张的律师费，并无合同及法律依据，原审法院依法不予支持。
原审法院审理后，于2015年6月6日依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，作出判决：一、YONGPANGTECK与杨源之间的《上海市房屋租赁合同》于2015年3月31日解除；二、杨源应于判决生效之日起十日内返还YONGPANGTECK租金26，208.33元；三、驳回YONGPANGTECK其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1，900元，减半收取950元，由YONGPANGTECK负担722.50元，杨源负担227.50元。
原审法院判决后，上诉人YONGPANGTECK不服，向本院提起上诉称：上诉人系外籍人士，根据法律规定必须办理外国人住宿登记证。虽双方租赁合同约定由此产生的税费由上诉人承担，但办理房产相关税费是房屋出租人的义务，被上诉人应在办理完相应缴税手续后，根据合同约定向上诉人主张该些税费。现因被上诉人拒绝办理缴税手续致上诉人无法办理外国人住宿登记，且无其他救济途径。上诉人已于2015年3月30日将钥匙和门卡邮寄给中介，对此被上诉人亦知晓，被上诉人应主动避免损失扩大，故原审法院认定以两个月租赁保证金作为违约金，明显过高。请求二审撤销原审判决第二项，改判被上诉人返还上诉人租金、押金74，000元。
被上诉人杨源辩称：原审判决正确，要求维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定的事实无误，本院予以确认。
本院另查明，上诉人于原审中自述其名为杨邦德（YONGPANGTECK），但根据其护照及外国人居留许可证所记载的名字均为YONGPANGTECK，上诉人亦未提交任何名为“杨邦德”的身份证明材料，原审判决以“杨邦德”为主体有误。鉴于被上诉人认可本案“杨邦德”即YONGPANGTECK本人，故本院于二审判决中予以纠正。
本院认为，本案双方所签租赁合同，系真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效。依法成立的合同受法律保护，双方均应恪守合同约定，履行各自义务。从租赁合同内容来看，双方已明确约定税费由上诉人承担，该约定并不违反法律禁止性规定，应为有效。从本案现有证据来看，双方在合同履行过程中，被上诉人愿意配合上诉人办理缴税等手续，但因上诉人明确表示不愿意承担税费，双方产生争议，致最终未能办理缴税手续。在上诉人已明确表示不愿依合同约定承担税费的情况下，上诉人要求被上诉人先垫付税费完成缴税手续，再向被上诉人主张税费的主张，缺乏法律依据且于理不合，本院难以采信。被上诉人在履约过程中并无过错，上诉人并无单方解除合同的权利，而根据被上诉人于2015年3月31日向上诉人发送的短信内容可以确认被上诉人同意解除合同，本案租赁合同于2015年3月31日解除。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案租赁合同提前解除盖因上诉人违约所致，被上诉人要求依合同约定以两个月的租赁保证金抵作违约金，于法有据。鉴于双方在合同解除后的房屋交接过程中各有过错，原审法院判定双方各半承担2015年4月1日至2015年5月5日期间的房屋使用费，并无不得当。原审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币995元，由上诉人YONGPANGTECK负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 孙 飞
代理审判员 陈蓓蓉
二〇一五年九月十八日
书 记 员 王 申
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……