云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云01民终5532号
上诉人（原审被告）：云南长基房地产开发有限公司。住所地：云南省昆明市五华区南屏街世纪广场**号**幢**层*号。
法定代表人：马罗矶，董事长。
委托代理人：杨静、张波，云南博凡律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审原告）：昆明龙鑫投资有限公司。住所地：云南省昆明市五华区虹山东路9号版筑翠园小区*栋*楼。
法定代表人：杨典，执行董事兼总经理。
被上诉人（原审原告）：昆明亚龙冶金有限责任公司。住所地：云南省昆明市五华区林钢新村*号。
法定代表人：朱宝平，董事长。
委托代理人：金正中、赵琼，云南震中律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审第三人）：昆明市五华区人民政府服务管理局。住所地：云南省昆明市五华区虹山东路9号版筑翠园小区*****栋。
法定代表人：袁萍，党组书记、局长。
委托代理人：郝佳炜，云南云誉律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人云南长基房地产开发有限公司（以下简称“长基公司”）因与被上诉人昆明龙鑫投资有限公司（以下简称“龙鑫公司”）、昆明亚龙冶金有限责任公司（以下简称“亚龙公司”）、昆明市五华区人民政府政务服务管理局（以下简称“五华区政务服务管理局”）房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2016）云0102民初2510号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
长基公司上诉请求:撤销一审判决第一项，改判上诉人应向龙鑫公司支付欠付租金1009037.5元及上诉人应承担的违约金为“以尚欠的1009037.5元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算至款项还清之日”。事实和理由：一、根据《版筑翠园委托代理合同》的约定，本案的法律关系为租赁合同关系，龙鑫公司系代亚龙公司向上诉人收取年租金1809037.5元，而上诉人已支付了租金80万元，还应支付的租金为1009037.5元，但该合同中第3.1(2)条规定:“管理费：龙鑫公司向长基公司收取管理费”的约定无效，龙鑫公司向上诉人收取管理费没有事实依据，对未履行的部分上诉人有权拒绝支付。二、一审判令上诉人承担的违约金过高，已超出龙鑫公司的实际损失，而本案中龙鑫公司未提交证据证明上诉人违约对其造成的损失，龙鑫公司所提的违约金数额为欠付款项的37%，虽一审法院已调整违约金为30万元，但该违约金依旧过高，有失公平。从本案实际情况看，上诉人拖欠租金的原因是房地产市场不景气，资金被大量积压，未能及时向龙鑫公司支付租金。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。
龙鑫公司、亚龙公司共同辩称，一、关于欠付租金及管理费的问题，上诉人一审中对欠付款项无异议，并且合同已经明确了无论是租金还是管理费均由龙鑫公司代亚龙公司收取，故一审判令上诉人支付租金及管理费1820265.10元正确。二、本案双方形成的就是租赁合同关系，一审并无存在任何程序错误。三、一审判决的违约金正确，上诉人从2015年8月11日起至今近一年半的时间都未交付租金，一审判令上诉人仅承担30万元的违约金已经进行了大幅度的调整。双方在合同中约定的违约金应对双方具有约束力，上诉人在签订合同时应对此具有预见性，如果对违约金随意调整，不利于合同的稳定性，也会损害守约方的利益。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
五华区政务服务管理局述称：我方是争议标的的实际使用方，针对上诉人提出的违约金过高，一审判决处理并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
龙鑫公司、亚龙公司向一审法院起诉请求：一、由长基公司向龙鑫公司支付2015年8月27日至2016年4月26日期间的租金及管理费946843.3元（扣除已支付的80万元），2016年4月27日至2016年8月26日的房屋占有使用费及管理费873421.7元，免租期租金及管理费655066.25元，提前解除合同违约金655066元，延迟履行违约金549484元，以上共计3679881元。二、由长基公司支付龙鑫公司为实现债权发生的律师费5万元；三、由长基公司承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2013年5月27日，亚龙公司（甲方）、龙鑫公司（丙方）与长基公司（乙方）签订《版筑翠园委托代理租赁合同》，约定：1、甲方将其拥有产权的版筑翠园15栋2-10号商铺，16栋1-17号商铺，6栋一层9号商铺出租给乙方，由乙方提供给五华政务局作为五华区便民服务中心使用，建筑面积共计2253.41平方米，甲方全权委托丙方代理出租商铺事宜；2、合同期限自2013年5月27日至2016年8月26日止，乙方在租赁期满后，如需续约，甲方应当保证乙方的续约要求。自2013年5月27日至2013年8月28日为乙方的免租装修和经营期；3、租金由甲方委托丙方收取，收取后10日内交付甲方，2013年8月27日至2014年8月26日的年租金为1809037.5元，管理费由丙方向甲方收取，2013年8月27日至2014年8月26日的年管理费为811227.6元。租金及商业管理费每年为一个计租期，乙方应在每个计租期结束前15天向甲方和丙方支付。租金及管理费年累计递增率为8﹪，递增年限起始时间为2016年8月27日；4、乙方延期向丙方交纳其应付款项或费用，则丙方有权向甲方收取延迟履行违约金，该违约金以延迟应付款项或费用总额每日1‰计算，从应付之日起至实际全额付清之日止。乙方应当在本合同签订时向丙方一次性交纳质量保证金10000元；5、因乙方违约导致合同解除的，甲、丙方有权不返还保证金及乙方已交纳的其他款项，并有权要求乙方支付相当于三个月租金和管理费的违约金。乙方应在合同解除后10日内向甲、丙方支付该违约金，如乙方未能按时支付违约金，甲、丙方有权按本合同第六条约定向乙方收取延迟履行违约金，且从合同签订后至解除时乙方均不享有免租期等内容。2014年3月3日，五华政务局（甲方）与长基公司（乙方）、龙鑫公司（丙方）签订《临时安置协议》，约定：1、丙方将位于虹山东路版筑翠园小区商业街XX栋及XX栋房产提供给甲方用于过渡，过渡安置建筑面积2727平方米；2、过渡期限为自本协议签订时起至乙方向甲方交付调换产权的新房产时止；3、该过渡房产的租金及维护费用由乙方向丙方支付，如乙方不按时支付，由乙方向丙方承担违约责任，丙方不得要求甲方腾房及承担任何违约责任；4、乙方必须按时足额支付租金、管理费、物管费、停车费及其他涉及到的一切费用给丙方，若乙方拖延支付相关费用或违反丙方提供的房屋租赁协议及物业管理相关条款，即视为乙方违约等内容。合同签订后，长基公司按时向龙鑫公司支付了2015年8月26日之前的租金及管理费，并支付了2015年8月27日至2016年8月26日期间的租金80万元（剩余1820265.1元至今未付）。2016年3月10日，亚龙公司、龙鑫公司向长基公司发出律师函催要租金。2016年4月22日，亚龙公司、龙鑫公司向长基公司发出书面通知，确定租赁合同于2016年4月27日起解除。一审法院认为：《版筑翠园委托代理租赁合同》和《临时安置协议》系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，经审查合同的生效要件，一审法院依法确认合同依法成立并生效，受法律保护，当事人应按合同约定严格履行自己的义务，不得擅自变更和解除。按照租赁合同约定,长基公司应支付2015年8月27日至2016年8月26日期间的租金为1809037.5元，管理费为811227.6元，共计2620265.1元，支付时间为2015年8月11日前，但长基公司至今仅支付了80万元，剩余1820265.1元至今未付，长基公司的行为已构成违约。长基公司违约后，龙鑫公司能否解除租赁合同，对此，一审法院认为，首先，本案租赁合同具有特殊性，承租人承担租赁合同约定的义务，但租赁物实际由第三人使用，第三人在租赁合同中不承担任何义务。其次，在出租人、承租人与第三人签订的安置协议中，亦明确约定当承租人不履行义务时，出租人不得要求第三人腾房及承担违约责任。再次，租赁合同中明确约定租赁物的用途为作为五华区便民服务中心使用，出租人、承租人与第三人签订临时安置协议后，租赁合同的履行受安置协议约定的限制，出租人并不能单纯依据租赁合同的约定解除合同。因此，在长基公司出现违约后，龙鑫公司并不能以通知的方式解除合同，龙鑫公司于2016年4月22日发出的解除合同的通知不发生解除合同的效力，租赁合同继续有效，故龙鑫公司依据租赁合同第10条要求长基公司承担违约金并支付免租期租金的请求无事实根据，一审法院不予支持。长基公司未按时支付租金及管理费，应按租赁合同第6条的约定支付延迟履行违约金，计算至2016年8月26日为664396.8元（1820265.1元×1‰×365天），根据法律对违约责任的规定，结合龙鑫公司诉讼请求和合同约定，以及长基公司抗辩约定违约金过高，应当予以减少的理由，一审法院酌定长基公司向龙鑫公司支付延迟履行违约金30万元。对于龙鑫公司依据代理合同及代理费发票主张的律师费，一审法院认为，本案并非法律规定的当事人可以主张律师费的案件类型，当事人亦未在合同中对律师费进行约定，故对龙鑫公司的该项主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条规定，判决如下：“一、被告云南长基房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告昆明龙鑫投资有限公司支付自2015年8月27日起至2016年8月26日止的未付租金、管理费共计1820265.1元及延迟履行违约金30万元；二、驳回原告昆明龙鑫投资有限公司、昆明亚龙冶金有限责任公司的其他诉讼请求。”
二审中，各方均未向本院提交新证据。
对于一审判决确认事实，各方当事人认为“2013年8月27日至2014年8月26日的年租金为1809037.5元，管理费由丙方向甲方收取”系笔误，应为“2013年8月27日至2014年8月26日的年租金为1809037.5元，管理费由丙方向乙方收取”，“4、乙方延期向丙方交纳其应付款项或费用，则丙方有权向甲方收取延迟履行违约金”系笔误，应为“4、乙方延期向丙方交纳其应付款项或费用，则丙方有权向乙方收取延迟履行违约金”。除此之外，本院经二审审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。
综合诉辩双方的主张，本案争议的焦点为：一、上诉人是否应向龙鑫公司支付管理费？二、上诉人应承担的违约金如何认定？
本院认为：针对争议焦点一，上诉人是否应向龙鑫公司支付管理费。本案各方签订的《版筑翠园委托代理租赁合同》和《临时安置协议》系各方真实意思表示，协议内容未违反法律禁止性规定，合法有效，应对各方具有约束力。上诉人认为，《版筑翠园委托代理租赁合同》中约定亚龙公司委托龙鑫公司代理租赁事宜，亚龙公司与龙鑫公司形成委托关系，亚龙公司应向龙鑫公司支付委托管理费用，故长基公司不应向龙鑫公司另行支付管理费，故该约定系重大误解应予以撤销。针对上诉人的该项上诉主张，本院认为，上诉人于本案中并未针对撤销管理费的约定提起独立的诉讼请求，故本院对于该条约定是否应予以撤销不作审查处理。其次，《版筑翠园委托代理租赁合同》中并未约定亚龙公司应向龙鑫公司支付委托管理费用，也未明确管理费系长基公司代亚龙公司支付，故上诉人据此所提支付管理费的约定系重大误解应予以撤销的上诉主张无相应事实依据，本院不予采信。
针对争议焦点二，上诉人应承担的违约金如何认定。因上诉人未能按合同约定向龙鑫公司支付租金及管理费，后龙鑫公司及亚龙公司也向上诉人发送了函件催要，但上诉人仍未履行支付租金的义务，故一审法院根据法律对违约责任的规定，结合龙鑫公司的诉讼请求和合同约定，以及长基公司抗辩约定违约金过高，应当予以减少的理由，酌情判令长基公司向龙鑫公司支付延迟履行违约金30万元的处理并无不当，本院予以维持。
综上所述，上诉人长基公司的上诉请求及事实与理由均不能成立，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费20827.6元，由上诉人云南长基房地产开发有限公司承担，上诉人云南长基房地产开发有限公司已预交36639元，本院退回15811.4元。
本判决为终审判决。
审判长 邓林春
审判员 方 玲
审判员 韩宁宁
二〇一七年二月二十八日
书记员 吴 帅