上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0109民初3727号
原告(反诉被告)赵建云，女，1990年7月25日出生，汉族，住江苏省句容市。委托代理人刘峰，上海知义律师事务所律师。被告(反诉原告)莫解真，男，1956年3月16日出生，汉族，住上海市虹口区。被告(反诉原告)吴会宁，女，1982年8月6日出生，汉族，住河南省。第三人徐志荣，男，1963年8月9日出生，汉族，住上海市虹口区。第三人孙蓉，女，1970年10月30日出生，汉族，住上海市徐汇区。上述两第三人之共同委托代理人张汉勇，上海真凯律师事务所律师。原告赵建云与被告莫解真、吴会宁其他合同纠纷一案，被告莫解真、吴会宁反诉原告赵建云其他合同纠纷，本院受理后，依法通知徐志荣、孙蓉作为第三人参加诉讼，依法适用简易程序，由审判员张海独任审判，合并公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人刘峰律师，被告莫解真、吴会宁，第三人徐志荣及两第三人之共同委托代理人张汉勇律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年3月25日，原、被告签订《转让协议》，两被告将其承租的位于本市虹口区宝安支路XXX号XXX层的“上海舒芯坊美容美发院”转让给原告，包括两被告拥有的除房产所有权外的所有财产权利、房屋承租权、装修及美容院的经营权等，转让费12万元，月租金按被告每期房租支付凭据支付，租期自2014年10月1日起至2019年9月30日止。协议约定，因被告或房东徐志荣的原因，导致协议被解除或无效的，被告应按双倍转让款向原告赔偿损失并承担法律责任。之后原告按约先行支付转让费8万元，并支付自2015年3月29日起至2015年10月15日止的房租共计98,700元。但在2015年10月，徐志荣提起诉讼，要求解除其与莫解真之间的关于系争房屋的租赁合同，2016年1月27日晚，两被告将系争房屋上锁，致使原告无法正常经营。原告据此诉请判令：1、解除原告与吴会宁20**年3月23日签订的个人独资企业《转让协议》；2、解除原告与两被告2015年3月25日签订的《转让协议》；3、两被告双倍返还原告支付的转让款共计16万元；4、两被告赔偿原告损失10万元；5、两被告支付原告律师费8,000元。原告为证明其主张提供下列证据：1、店铺装修报价单、装修费收据证明接手美容院后投入装修费用36,000元；2、店铺客户档案及欠款记录证明客户邹丽丽拖欠美容院77,226元，承诺2016年2月28日付清，因两被告锁门导致美容院无法继续经营，欠款无法追回；3、店铺设施清单，证明实际损失情况。两被告对报价单、收据的真实性不认可，认为报价单中的项目之前在美容院转让前都已经存在，不可能需要另行花费36,000元再行装修，更换门头广告最多一两千元，应由原告自行承担；对客户档案和记录真实性也不认可，该款项应由原告自行向邹丽丽追讨；对设施清单的真实性也不认可。两被告辩称，同意解除两份转让协议，但不同意其他的诉讼请求。3月25日签订《转让协议》时，原告已经知道系争房屋的产权人是两第三人，当时两被告已经告知原告房东不同意转租，对此原告是明知的。因原告一直拖欠房租、电费、物业费，存在违约行为，所以两被告才将系争房屋上锁，次日两被告与原告联系，原告拒绝接听电话，后因原告将自己的锁拿掉了，两被告只能继续锁住以免房屋内财产损失。现系争房屋已经交还给房东，两被告已将原告拖欠的房租、物业费、电费付清，据此两被告反诉要求判令：1、原告支付两被告2015年10月15日至2016年5月15日的房租12万元；2、原告支付两被告2015年4月1日至2016年5月30日(共计14个月)的物业费4,170.60元；3、原告支付两被告转让费4万元；4、原告支付两被告电费1,069.95元；5、原告支付两被告违约金6,000元；6、原告支付两被告搬场运输费1,000元、保管费1,250元；7、解除原告与吴会宁20**年3月23日签订的个人独资企业《转让协议》。两被告为证明其主张提供了下列证据：1、搬场费用2,000元的收据复印件、房租2,500元/月的收条复印件，证明清场后两被告为保管原告物品垫付的费用，原告应承担50%。2、装饰工程施工合同、房屋平面图、装修报价单、门店招牌照片，证明系争房屋在转让时已经装修完毕，原告关于装修的支出是不真实的。原告对搬场费用收据及房租收条的真实性不认可，因两被告无法提供原件，且从内容上看不出与本案有关；对装修合同，从现场来看门头招牌及灯箱确属两被告制作，但原告受让店铺后重新制作了门头招牌灯，从被告的报价单来看，原告提供的报价单的价格是合理的。针对两被告的反诉，原告辩称，同意承担系争房屋2015年10月16日至2016年1月27日的房租，之后房屋被两被告锁住，故原告不同意支付之后的房租。对物业费按照每月297.90元计算并无异议，同意承担自2015年3月25日至2016年1月27日的物业费，理由如前所述。不同意支付转让费4万元，该4万元的支付条件是原告继续经营，且每年支付1万元，现系争合同已经解除。电费同意支付到2016年1月27日。对两被告主张的违约金，并无合同约定，原告不同意支付。对于运输费、保管费，无事实依据，不同意承担。原告同意解除与吴会宁签订的2015年3月23日签订的个人独资企业《转让协议》，并愿意协助吴会宁进行工商登记变更手续。两第三人述称，对原告与两被告之间的《转让协议》并不知情，不同意莫解真的转租行为。系争所涉房屋的产权人系两第三人，房屋当时是出租给莫解真使用的，租期五年，自2014年10月1日至2019年9月30日。因莫解真未经同意将房屋转租给原告，所以已经起诉莫解真要求解除房屋租赁合同，返还房屋，因为莫解真并无转租的权利。经审理查明，本市虹口区宝安支路XXX号XXX层的房屋产权人为两第三人，两第三人系夫妻关系。2014年10月1日，两第三人与两被告通过签订《上海市房屋租赁合同》将上述房屋出租，约定租期自2014年10月1日起至2019年9月30日止，租金为每月15,000元，承租方应在每月15日前向出租方支付租金，逾期未付的，每逾期一日，按日租金的5%支付违约金。租赁期间房屋发生的水电费、物业费等一切费用由承租方承担，承租方将房屋转租的，需事先征得出租方书面同意。上海舒芯坊美容美发院(以下简称舒芯坊美容院)成立于2014年10月29日，住所地为本市虹口区宝安支路XXX号XXX层，系吴会宁投资设立的个人独资企业。2015年3月10日，吴会宁与原告签订定金协议，约定吴会宁将舒芯坊美容院转让给原告，价格为12万元，原告先行支付2万元作为定金，吴会宁收取定金后须协助原告办理工商变更登记手续，如变更手续完成且可以正常经营，原告于同年3月28日前支付余款10万元等，当日吴会宁出具了收到原告定金2万元的收条。2015年3月23日，原告与吴会宁签订个人独资企业《转让协议》，约定转让价格为12万元，由原告受让该企业，同年3月27日完成工商登记变更手续，原告将企业更名为上海瑞沓美容院。2015年3月25日，原告与两被告签订《转让协议》，约定两被告基于2014年10月1日与两第三人签订的房屋租赁合同，获得本市虹口区宝安支路XXX号XXX层房屋的租赁权，期限自2014年10月1日至2019年9月30日，房屋租赁的相关约定见上述房屋租赁合同。两被告经营的舒芯坊美容院位于上述房屋内，两被告承诺按期支付房租以确保房屋租赁合同有效，如违反约定则按约承担违约责任。原告及两被告同意，按舒芯坊美容院现状进行经营权和承租权转让及财产移交，并由原告负责保管房屋租赁合同原件。两被告以12万元向原告出让舒芯坊美容院的经营权和承租权，原告同时获得美容院所有动产(含装修)的财产权利，原告承诺协议签订后三日内支付6万元，已付定金2万元转为转让款，合计8万元，剩余4万元作为两被告按期支付房租以确保房屋租赁合同有效的担保金，如两被告未按期支付，原告有权以担保金的一部分或全部作为两被告应付的房租，向两第三人支付，如两被告未按期缴纳房租导致本协议被解除，两被告应按双倍转让款向原告赔偿损失。该4万元按每年1万元，分四次逐步向两被告返还，返还日为每年4月15日，从2016年起算。原告承诺在获得两被告每一期“房租支付凭据”及“房东收据”原件的当日，向两被告支付等价的房租款，如原告逾期支付，按照房租款的每日万分之五计算利息。因两被告及两第三人的原因，导致协议被解除或无效的，两被告应按双倍转让款向原告赔偿损失并承担相应的法律后果。同年3月28日，莫解真、吴会宁向原告出具了收到转让费8万元的《收条》，同日，莫解真、吴会宁又出具了收到原告2015年3月29日至2015年4月15日的房租8,700元的收条。莫解真、吴会宁另确认2015年3月31日收到2015年4月15日至2015年10月15日的租金9万元。审理中，原告与两被告均确认12万元转让费中包括房屋装修、美容设备、空调、汗蒸房、洗衣机、热水器及营业执照的变更，3月23日的个人独资企业《转让协议》并不涉及款项的支付，均包含在3月25日的协议中。2016年1月27日晚，两被告以原告拖欠房租、电费、物业费为由，将系争所涉房屋上锁，故原告于2016年2月4日诉至本院，要求判如所请。2016年6月6日，两被告于庭审中确认同意解除涉案的两份《转让协议》。2016年5月6日，吴会宁向原告发出《告知函》，称自2015年10月至今原告拖欠房租已达六个月，请原告在三日内取走房屋内个人物品，逾期视为没有个人物品，吴会宁将房屋返还两第三人。同年5月7日，原告收到该函。2016年5月18日，徐志荣出具了收到两被告2015年10月至2016年5月的房租共计12万元的《收条》。5月19日，两被告将系争房屋腾空后将房屋返还两第三人。系争所涉房屋2014年10月至2016年4月共发生物业费5,660.10元，2016年1月电费453.16元，2月电费504.60元，3月电费71.93元。庭审中，原告称两被告将系争房屋上锁后，现场遗留有其购置的休息床、咨询桌、晾衣架、风扇、咨询凳、美容鞋、运动鞋，现确认放弃上述物品。另查明，2015年11月19日，本院立案受理了徐志荣、孙蓉诉莫解真、赵建云、吴会宁房屋租赁合同纠纷一案，本案两第三人以莫解真擅自转租系争房屋属于违约为由要求解除上述租赁合同、返还系争房屋，案号为(2015)虹民三(民)初字第2468号，2016年4月18日，两第三人以达成和解为由撤回起诉。本案审理中，两第三人明确其起诉莫解真等人的目的在于追讨拖欠的房屋租金。以上事实有原告提供的《转让协议》、《收条》、《上海市房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)、两被告提供的电费发票、物业费发票、房租收条、本院调取的(2015)虹民三(民)初字第2468号案件民事起诉状、个人独资企业《转让协议》、上海市房地产权证、庭审笔录等证据及当事人当庭陈述佐证，并经庭审质证，本院予以确认。审理中，两被告提供照片显示系争房屋装修已经全部拆除，原告未能提供其接手后装修完毕的照片。本院认为，对于系争两份《转让协议》，两被告于2016年6月6日同意解除，本院对此予以确认。庭审中原告与吴会宁就个人独资企业《转让协议》解除后的工商变更登记手续的办理达成一致，本院予以照准。原、被告均确认个人独资企业《转让协议》项下的合同权利义务均包含在3月25日的《转让协议》中，故对合同解除后的法律后果，应以3月25日的《转让协议》为依据进行认定。合同解除后，尚未履行的，终止履行，故对两被告反诉要求原告支付剩余4万元转让费的诉讼请求，本院不予支持。本案争议焦点在于3月25日的《转让协议》在履行过程中，原、被告的行为是否存在过错及相应的法律后果。首先，原告主张两被告违约的理由有二，一是两被告未经两第三人同意擅自转租，二是两被告以原告拖欠房租、电费、物业费为由于2016年1月27日擅自将系争房屋上锁。对于第一点，《转让协议》已经明确两被告系自两第三人处获得系争房屋的使用权，房屋租赁的相关约定见租赁合同，且租赁合同的原件由原告保管，由此可认定原告对于合同中未经两第三人书面同意承租人不得转租的约定是明知的，《转让协议》的签订证明其对此并无异议，故相应的履约风险应由其自行承担。对于第二点，《转让协议》中并未约定由原告承担租赁合同项下义务，故租赁合同的内容特别是支付房租、电费、物业费的约定并不能对原告产生约束力。《转让协议》明确应由两被告而非原告按期支付房东房租以确保租赁合同有效，原告在获得两被告每一期“房租支付凭据”及“房东收据”的原件后再行向两被告支付房租。根据查明事实，原告的租金实际支付到2015年10月15日，对于2015年10月至2016年5月的房租，两被告所持徐志荣出具的《收条》落款日期为2016年5月18日，这一点从两第三人因未收到两被告支付的房租而提起诉讼一节可以得到印证。因此，至少在2016年5月18日之前，两被告未能取得房东出具的支付凭证或提供其实际支付房租、电费、物业费的凭证，根据合同约定，其无权向原告主张上述费用，两被告2016年1月27日以原告拖欠费用为名将系争房屋上锁的行为显属违约，损害了原告对美容院的经营权，导致原告的合同目的无法实现，故原告要求解除合同具有事实和合同依据，两被告应承担违约责任。原告主张两被告应按双倍转让费计算赔偿其损失，因所涉房屋已经由两被告交还两第三人，相应的设备等应视为两被告已经取回，两被告在承担违约责任、赔偿原告双倍转让费的同时应扣除原告实际经营美容院所产生的设备折旧、设施使用费用。原告实际经营美容院十个月，根据总转让费12万元、约定承租期54个月(2015年3月25日至2019年9月30日)来计算，本院酌情扣减费用25,000元，两被告应赔偿原告损失135,000元。对于原告主张的损失10万元，其中装修费用的内容与两被告的装修项目存在重合的情况，真实性存疑，原告也未对装修的实际支出和装修后房屋的状况进一步举证，美容院客户欠款与两被告的违约行为并无直接关联，对美容院设施、设备的损失，原告也未能举证其采购的凭证，且原告未能证明两被告承担上述赔偿损失的违约责任后其仍不足以弥补实际损失的相关证据，故对该项诉讼请求本院不予支持。对于律师费8,000元，系原告参与诉讼自行支付的费用，其要求两被告承担缺乏合同依据，上述费用也缺乏相关证据证明，本院亦不予认可。其次，原告应就其实际占用房屋、经营美容院所发生的费用承担支付义务。2016年1月27日两被告将房屋上锁后，原告实际失去对房屋的控制和使用，因此两被告主张2016年2月及3月的电费应由原告承担，缺乏事实依据，本院不予认可，对于2016年1月的电费453.16元，原告应向两被告支付。对于房租和物业费，2016年1月27日之前所产生的费用，原告仍应按约支付，其中房租为15,000元/月，按照3个月12天计为51,000元，物业费为297.90元/月，原告自愿承担2015年3月25日至2016年1月27日间的费用，按照10个月3天计为2,008.79元。自2016年1月28日开始，两被告将房屋上锁的行为导致原告无法进入、使用房屋，因该行为缺乏合同和法律依据，故两被告应对之后产生的费用承担主要义务，同时，原告受让美容院后取得的设备、物品及其个人物品亦一直存放在系争房屋内，在原告于2016年2月起诉至法院要求解除合同时，原告仍未及时将相关物品取走，客观上使得两被告亦无法实际使用系争房屋，故原告应对之后的费用承担次要义务，根据双方的过错程度，本院酌情确定原告对2016年1月28日起至5月19日房屋清场时止的费用按照30%的比例承担，共计3个月22天，房租计为16,800元，对于物业费，因两被告提供的收据显示计算至2016年4月，故本院按照3个月计为268.11元。对于两被告主张的违约金，其系根据租赁合同要求原告承担迟延支付房租等费用的违约责任，而原告并非租赁合同当事人，《转让协议》中并无相关约定，故对该项诉讼请求，本院不予支持。对于两被告主张的搬场运输费、保管费，其无法提供凭证原件，根据复印件的内容也无法判断费用的发生与搬运、保管系争原告个人物品有关，更何况在函件中，两被告明确如原告未取走个人物品，则视为没有个人物品，并未提及相关物品的搬运、保管费用承担事宜，故两被告仅以上述两张凭证向原告主张费用，缺乏事实和法律依据，本院不予确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第(四)项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告与被告吴会宁20**年3月23日签订的个人独资企业《转让协议》于2016年6月6日解除；二、原告与被告莫解真、吴会宁20**年3月25日签订的《转让协议》于2016年6月6日解除；三、被告莫解真、吴会宁于本判决生效之日起10日内赔偿原告赵建云损失135,000元；四、驳回原告其他的诉讼请求；五、原告于本判决生效之日起10日内支付被告莫解真、吴会宁房租67,800元、电费453.16元、物业费2,276.90元；六、驳回被告莫解真、吴会宁其他的反诉诉讼请求。如果原、被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费5,350元(原告已预交)，减半收取为2,675元，由原告负担1,327.52元，由两被告负担1,347.48元；反诉受理费1,884.91元(两被告已预交)，由原告负担766.28元，由两被告负担1,118.63元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 张海
二〇一六年六月二十九日
书记员 夏赟
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。