北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第01427号
上诉人（原审被告）王建强，男，1965年12月29日出生。
上诉人（原审被告）王建杰，男，1971年9月22日出生。
委托代理人王月永，北京市诚汇律师事务所律师。
委托代理人陈俊霞（王建杰之妻），1974年9月15日出生。
被上诉人（原审原告）徐永海，男，1973年10月18日出生。
委托代理人万有志，北京朗泰律师事务所律师。
上诉人王建强、上诉人王建杰因与被上诉人徐永海租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2014）通民初字第13955号民事判决，共同向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
2014年8月，徐永海诉至原审法院称：2008年1月21日，我与王建强、王建杰签订租赁合同，王建强、王建杰将其所有的坐落于台湖镇次二村中楼房面积800平方米租赁给我使用。合同签订后，我们共同办理了营业执照，并在此成立了北京金渠蓝天宾馆有限公司（以下简称蓝天宾馆），后我使用该营业执照在此租赁的楼房经营宾馆。2010年9月我所承租的房屋在台湖政府拆迁范围内，后王建强、王建杰与通州区台湖政府签订了搬迁补偿协议，并将房屋拆迁补偿款已全部领走。但王建强、王建杰至今未与我协商拆迁补偿事宜，亦为按双方约定，给付我拆迁补偿款。故我提起诉讼，要求王建强、王建杰给付我在承租房屋添加设备拆迁补偿款10万元、搬家费2万元、停产停业补偿48万元，共计60万元。
王建强、王建杰共同辩称：我方不同意徐永海的各项诉讼请求。第一、徐永海没有对所租赁房屋添加设备及进行装修，徐永海没有相应证据证明。同时，双方签订的合同第九条、第十条，明确约定如拆迁房产所补偿一切费用归甲方即我方所有，故徐永海的第一项诉讼请求没有事实和合同依据；第二、徐永海所诉搬家费，因为徐永海并非主动搬迁，而是由我方申请法院强制执行，所以该项请求不应得到法院的支持；第三、徐永海所诉停产停业补偿费用，根据拆迁补偿协议，该协议中约定的停产停业补偿系以北京市祥龙华废旧物资回收有限公司所经营的废旧物资回收项目，使用的生产经营用房进行的补偿，徐永海利用房屋经营宾馆，显然与该项补偿针对的经营项目不具有同一性，所以徐永海该项补偿不应向我方主张，我们所得补偿不包括徐永海主张的经营蓝天宾馆的补偿，所以不应得到法院的支持。
王建强辩称：我没有领取拆迁款，所以徐永海起诉我没有道理。
王建杰辩称：因为本案是租赁合同纠纷，而租赁合同当事人不包括我，根据合同的相对性，我作为本案的被告不适格。
原审法院认为：依法成立的合同对双方具有法律拘束力，公民合法的民事权益受法律保护。根据本案查明的事实，双方所签订的《租赁合同》及《协议书》系双方的真实意思表示，双方应恪守履行双方的约定。王建强、王建杰系被拆迁房屋的共同经营者，虽然王建强一人与徐永海签订了《租赁合同》，但实际出租方应为王建强和王建杰，所以对于王建杰称其与本案无关、作为被告不适格的答辩意见，法院不予采纳。同理，虽然王建杰一人与拆迁方签订了拆迁协议，但王建强作为被拆迁房屋的共同经营者，其作为本案的被告适格。根据《租赁合同》及《协议书》的约定，国家征用土地时，徐永海应无条件搬出，国家征占土地房产补偿的一切费用归王建强、王建杰，但针对蓝天宾馆补偿的搬家费和营业性补偿的75%应归徐永海所有。双方《协议书》并未对徐永海主张的添加设备补偿费做出约定，则该部分补偿应当按照《租赁合同》的约定执行，故对徐永海要求王建强、王建杰给付其添加设备补偿费10万元的诉讼主张无法律及合同依据，法院不予支持。对于徐永海主张的搬家补助费2万元，理由正当，证据充分，法院予以支持。关于徐永海要求王建强、王建杰给付其停产停业补助费的诉讼请求，徐永海虽未将宾馆的营业执照及交税票据交与王建强、王建杰，但根据徐永海在诉争房屋中经营宾馆，根据法院调取的拆迁档案，也可以看出王建杰签字认可拆迁部门认定的经营房屋面积的计算方法，从该计算方法中，可以看出徐永海经营的蓝天宾馆全部包含在最终认定的从事生产经营的房屋面积中，因此王建强、王建杰应当按照土储中心和台湖镇政府的非住宅拆迁补偿方案的规定，给付徐永海停产停业补助费，因双方签订的《协议书》中约定了该部分补偿归徐永海所有的份额为75%，法院对此不持异议，徐永海的此项主张，理由正当，证据充分，法院予以支持。王建强、王建杰作为被拆迁房屋的共同经营人，应当对法院支持的徐永海的各项主张承担连带给付责任。据此，原审法院于2014年10月判决：一、王建强、王建杰于判决生效之日起十五日内连带给付徐永海搬家补助费、停产停业综合补助费共计五十万元整；二、驳回徐永海的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，王建强、王建杰均不服，共同向本院提起上诉称：一、徐永海能够获得的停产停业综合补助费应以其提供的营业执照、纳税材料为基础，本案应当对蓝天宾馆的具体停业损失进行评估，并据此评估作出判决为宜；二、徐永海拒绝腾退其租赁的蓝天宾馆，对拆迁进度造成延误，同时导致我方未能及时领取拆迁款，徐永海不应再享受搬家补助费的补偿。请求二审法院查清事实，依法改判驳回徐永海的全部诉讼请求。王建强另称其没有领取拆迁款，故不应判令由其承担责任。
徐永海同意原判。
经审理查明：王建强、王建杰系兄弟关系。二人合作在北京市通州区台湖镇次二村（以下简称次二村）西建有楼房数座，王建杰在该楼房注册成立北京市祥龙华废旧物资回收有限公司（以下简称祥龙华公司）。2008年1月21日，王建强（甲方）与徐永海（乙方）签订《租赁合同》，其中载明甲方将次二村西住宅楼二层、三层共计800平方米出租给乙方使用，用做经营旅馆；租赁期限5年，自2008年3月16日至2013年3月16日；甲方负责办理营业执照，所用的一切费用由甲方负责，乙方负责支付营业执照每年应向国家支付的所有费用；甲方负责取暖设备和二、三层的房门及安装，负责消防设备和电子眼的费用及安装；若国家征用土地，在乙方未满5年期限时，乙方应无条件搬出，甲方支付乙方剩余的租金，国家征占土地、房产所补偿的一切费用归甲方。此外，《租赁合同》还约定了其他事项。
《租赁合同》签订后，双方即开始实际履行。2010年4月6日，王建杰的侄子王宁将徐永海经营的蓝天宾馆的部分物品损坏，徐永海报警。2010年6月5日，双方又签订《协议》，载明：现经甲、乙双方协商就徐永海经营的蓝天宾馆未来拆迁一事自愿达成如下协议：1、蓝天宾馆将来拆迁，如国家给予搬家费归乙方所有，如国家给予经营赔偿款，甲方占25%的份额，乙方占75%的份额；2、如遇拆迁公司来协商赔偿事宜时，需甲乙双方共同出面协商赔偿事宜；3、此协议和原合同有同等效力，一式两份，双方自愿签字；4、此案到此结束，双方均不要求公安机关处理，一切后果自负。
2010年8月，北京市土地整理储备中心通州区分中心（以下简称土储中心）启动两站一街项目的非住宅拆迁工作，诉争房屋在拆迁范围之内。2010年10月23日，王建强、王建杰向徐永海送达了搬迁通知书。2010年9月30日，土储中心（甲方）、实施单位北京市通州区台湖镇人民政府（以下简称台湖镇政府）与王建杰（乙方）签订《集体土地非住宅房屋搬迁补偿协议》。王建强、王建杰在该搬迁范围内有非住宅占地面积6468.16平方米，正式房屋面积10060.37平方米，其中从事生产经营房屋建筑面积8928.89平方米；经北京富地宏业房地产评估有限公司（以下简称富地宏业公司）评估确定，被搬迁房屋重置成新价补偿款为9434438元，附属物9012272元，搬迁补偿款合计18446710元；甲方支付乙方搬迁补助费共计7647891元，其中包括搬家补助费251509元、停产停业综合补助费7143112元、移机费3270元、设备迁移费150000元、材料迁移费100000元；本项目可给予提前搬迁奖励的签约期限为2010年9月28日至2010年10月7日，本协议签订于签约期限的第三天，若乙方在本协议约定的搬迁期限内完成搬迁，则甲方给予乙方提前搬迁奖励费4464445元，若乙方未按本协议约定的搬迁期限完成搬迁，则甲方不予支付该奖励费；乙方应在本协议签订后45日内，将项目范围内本协议约定的所有房屋及附属物腾空并交甲方拆除。此外，《集体土地非住宅房屋搬迁补偿协议》还约定了其他事项。其中，搬家补助费按建筑面积计算，每平方米25元，停产停业综合补助费按经营面积计算，每平方米800元，提前搬家奖励亦按经营面积计算，每平方米500元。富地宏业评估公司进行评估时，上述补偿标准的确定仅以王建杰作为法定代表人的祥龙华公司的营业执照及纳税情况等作为参照依据。评估过程中，王建强向徐永海索要蓝天宾馆的营业执照，徐永海未给付。徐永海亦未向拆迁部门提交纳税证明。经核实，诉争房屋建筑面积为800平方米，经营面积亦为800平方米。
因双方对补偿款分割问题存在争议，徐永海未将涉诉租赁房屋腾退并交付给王建强、王建杰。
2010年12月，王建强、王建杰起诉至原审法院，要求解除与徐永海的租赁合同，徐永海将承租房屋腾空并返还，另要求徐永海将营业执照和公章、财务章及人名章一并返还。徐永海提出反诉，要求解除与王建强之间的租赁合同，王建强、王建杰返还剩余租金7万元，给付承租房屋及添加设备补偿款45万元，搬家补助费及提前搬家奖励40万元，停产停业补助费48万元。原审法院于2011年5月25日作出（2011）通民初字第634号民事判决，判决：一、王建强与徐永海于2008年1月21日签订的《租赁合同》予以解除；二、徐永海将承租的房屋腾清返还给王建强、王建杰；三、徐永海将名称为北京金渠蓝天宾馆有限公司的营业执照、公章、财务章及人名章返还王建强；四、驳回徐永海反诉请求。徐永海不服上述一审判决，提起上诉，北京市第二中级人民法院于2011年9月20日作出终审判决，维持原审法院（2011）通民初字第634号民事判决第一、二、三项，撤销上述一审判决第四项，并判决王建强、王建杰返还徐永海租金58147.2元，驳回徐永海要求返还租金之超出部分的反诉请求。判决中指出，徐永海可另行确认《协议》的效力及主张相应的拆迁补偿。2011年10月19日，通过强制执行程序，徐永海将承租房屋腾退给王建强、王建杰。
后双方又为所签《协议》的效力及房屋占用费等互为原、被告进行诉讼，均已经一、二审判决解决，双方签订的《协议》，经（2012）二中民终字第03088号民事判决书确认为有效，判决现已发生法律效力。随后，徐永海又将王建强、王建杰诉至原审法院，要求王建强、王建杰按照双方签订的《协议》及拆迁协议给付其添加设备补偿款、搬家费、停产停业补偿共计60万元，原审法院于2014年1月23日做出（2012）通民初字第07424号民事判决书，判令王建强、王建杰给付徐永海停产停业综合补助费18万元，判决作出后，双方均提出上诉，北京市第三中级人民法院于2014年7月18日做出（2014）三中民终字第05394号民事裁定书，撤销一审判决，将本案发回原审法院重审。
本案争议的焦点为徐永海所经营的蓝天宾馆的800平米经营面积是否包含在王建杰所签订拆迁协议认定的从事生产经营房屋的建筑面积8928.89平方米中。徐永海主张其蓝天宾馆的面积包含在从事生产经营房屋的建筑面积内，故其应当获得相应的停产停业综合补助费用，为此其提供了两份北京智宝拆迁拆除有限公司出具的说明，证明蓝天宾馆按照政策享有停产停业补偿。王建强、王建杰主张蓝天宾馆的经营面积不在从事生产经营房屋的建筑面积内，因为拆迁协议认定的从事生产经营的房屋性质系从事废旧物资回收的房屋，与徐永海经营的蓝天宾馆无关。在本案审理过程中，原审法院依法调取了诉争房屋的拆迁档案，对于拆迁档案中的《房地平面图》及《搬迁测绘表》，双方均无异议，均认可其中所标示的13号房屋即为徐永海经营的蓝天宾馆的房屋，当然徐永海仅租赁了其中的800平方米。拆迁档案中包括一份《企业核对确认单》，其中记载了此次拆迁对从事生产经营房屋的建筑面积的计算方法，结合《房地平面图》及《搬迁测绘表》，《企业核对确认单》中认定经营面积为1号房屋（652.56平方米）的四分之三面积、10号房屋（2726.80平方米）的四分之三面积、2号房屋（1782.12平方米）的面积、13号房屋（1118.52平方米）的面积与扣减35.10平方米之后15号房屋（3900.62平方米）的面积之和，《企业核对确认单》制作日期为2010年9月26日，上面有王建杰的签字。王建杰表示没有见到过这份《企业核对确认单》。
本院审理中，王建杰认可已领取了拆迁补偿款，其中搬家补助费系按每平方米25元计算，停产停业综合补助费系按每平方米800元计算。
以上事实，有当事人陈述及相关证据材料在案证明。
本院认为：依法成立的合同对双方具有法律拘束力。根据本案查明的事实，双方所签订的《租赁合同》及《协议书》系双方的真实意思表示，双方应恪守履行双方的约定。根据《租赁合同》及《协议书》的约定，国家征用土地时，徐永海应无条件搬出，国家征占土地房产补偿的一切费用归王建强、王建杰，但针对蓝天宾馆补偿的搬家费和营业性补偿的75%应归徐永海所有。关于徐永海应获得的停产停业综合补助费的数额问题，停产停业综合补助费系按经营面积每平方米800元计算，王建强、王建杰上诉主张应以徐永海提供的营业执照、纳税材料为基础对蓝天宾馆的具体停业损失进行评估核算，缺乏事实依据，本院不予采信。徐永海要求王建强、王建杰支付停产停业综合补助费48万元，具有事实和法律依据，本院应予支持。对于徐永海主张的搬家补助费2万元，理由正当，证据充分，本院予以支持。王建强、王建杰关于不应支付徐永海搬家补助费的上诉理由不成立，本院不予采信。王建强、王建杰均系被拆迁房屋的共同经营人，故其二人均应对徐永海的合理请求承担连带给付责任。王建强上诉称其没有领取拆迁款故不应判令由其承担责任，缺乏依据，本院不予采信。
综上，原审法院根据本案实际情况所作判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费9800元，由徐永海负担1000元（已交纳），由王建杰、王建强负担8800元（于本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费8800元，由王建杰、王建强负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王东军
代理审判员 曾 彦
代理审判员 龚勇超
二〇一五年三月十日
书 记 员 赵 纳