陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕01民终6501号
上诉人（原审被告、反诉原告）：西安市路宝物流有限公司，住所地西安市沣东新城红光路中断皂河桥西路南侧。
法定代表人：何建军，总经理。
委托诉讼代理人：王兆阳，西安市路宝物流有限公司法律顾问。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：陕西育才培训学校，住所地陕西省西安市长安区王寺镇大苏路中段。
主要负责人：吴刚，校长。
委托诉讼代理人：何秀峰，陕西育才培训学校职工。
委托诉讼代理人：杜小绒，陕西育才培训学校职工。
上诉人西安市路宝物流有限公司（以下简称路宝公司）因与被上诉人陕西育才培训学校（以下简称育才学校）租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2015）未民初字第02754号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。现已审理终结。
路宝公司上诉请求：1、撤销原审判决第一项、第二项、第四项；2、维持原审判决第三项；3、判令育才学校退还路宝公司的11万元；4、判令育才学校承担本案的诉讼费和反诉费。事实和理由：本案中育才学校与路宝公司签订的合同无效，原审认定正确，但判决也写明，经法庭释明，育才学校对于诉讼请求不予变更，所以本案在驳回原告育才学校的要求：路宝公司返还双倍定金并按合同约定支付违约金的诉讼请求后就完成了审理，如果原告育才学校现在想要9万元，只能另案起诉；路宝公司反诉育才学校无故使路宝公司的房屋租不出去造成经济损失之情节客观，与合同有效与否无关。
育才学校辩称，路宝公司上诉称如果原告育才学校现在想要9万元，只能另案起诉，与事实不符，原审判决第一项、第二项没有超出育才学校诉讼请求范围，路宝公司收取育才学校20万元定金，返还育才学校11万元定金，剩余9万元定金没有退还都是事实，原审判决合法、公正；路宝公司称育才学校无故使路宝公司的房屋租不出去造成经济损失，完全与事实不符，路宝公司收取育才学校20万元定金，为追求利益最大化，在没有解除与育才学校合同的情况下，将建成的房屋租与他人，不但路宝公司没有任何损失，反而给育才学校造成巨额亏损。请求驳回上诉，维持原判。
育才学校向一审法院起诉称，2007年4月8日，其与路宝公司签订《房屋租赁合同》，约定路宝公司将位于西安市红光路8号院内建筑面积为9250平方米的房屋及3500平方米的场地租赁给其用于教学使用，租赁期限为19年，自2007年9月1日起计算，前十年租金为166.8万元/年。合同签订后，其向路宝公司交纳定金20万元，但路宝公司一直未能向其交付房屋，致其签订合同的目的不能实现，截止2015年4月，路宝公司实际退还定金11万元，下余款项未退。故其诉至法院，请求判令解除其与路宝公司于2007年4月8日签订的《房屋租赁合同》；路宝公司双倍返还剩余定金29万元、支付违约金41.7万元并承担起诉后至给付之日的银行同期贷款利息；诉讼费用由路宝公司承担。
路宝公司辩称，合同于2007年已经终止，不存在再次解除的问题。因为育才学校违约，其不应当双倍返还租房定金。育才学校没有及时支付租金造成无法继续租赁，故不同意支付违约金，并提出反诉，请求判令育才学校退还其交付的11万元，并承担本案诉讼费用。
育才学校对反诉辩称，路宝公司收到其支付的20万元定金后，不将承租房屋交付使用，已构成违约，而且路宝公司在与其租赁合同未解除的情况下，又将涉案房屋和场地出租给他人，故路宝公司请求其返还已退还的11万元无事实和法律依据，不同意路宝公司的反诉请求。
一审法院认定事实：2007年4月8日，育才学校、路宝公司签订《房屋租赁合同书》，约定路宝公司将位于西安市红光路8号院内建筑面积为9250平方米的房屋及3500平方米的场地租赁给育才学校用于教学使用，租赁期限自2007年9月1日起至2026年8月31日止，前十年租金为166.8万元/年，第十一年起租金逐年递增1%。合同签订后，育才学校于2007年4月12日、2007年4月16日分别向路宝公司交纳定金10万元，共计20万元。但路宝公司未实际向育才学校交付涉案房屋。至2015年4月7日，路宝公司共计向育才学校退还11万元。审理中，路宝公司向法庭提交未央区计划经济委员会及未央区土地管理局关于在三桥镇石家村新建未央区钡盐化工纸箱厂的文件复印件2份、示意图复印件1张，称涉案场地使用期限为2年，系临时建筑，且批复的用途是纸箱厂，故涉案租赁合同应为无效。育才学校不予认可，但未就涉案房屋及场地的规划建设手续临时建筑手续的办理情况提供相关证据，并称其租房时未要求路宝公司出具相关规划建设手续。经法庭释明，育才学校表示对诉讼请求不予变更。并明确其违约金的计算方法为，以合同约定的年租金166.8万元为基数，按日计百分之一计算三个月得出。另经法庭调查，亦未查询到涉案房屋及场地的建设规划临时建筑手续办理情况。又查，育才学校原名称为陕西省育才技术学院，于2011年6月28日经陕西省人力资源和社会保障厅更名为陕西省育才技工学校，于2014年6月30日经陕西省人力资源和社会保障厅更名为现名称。
一审法院认为，育才学校在与路宝公司签订房屋租赁合同后，曾向路宝公司支付20万元，后涉案房屋未交付育才学校，该合同未实际履行。而根据法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，路宝公司所建的位于西安市红光路8号的房屋未取得相关规划建设手续，故路宝公司就涉案房屋及场地与育才学校签订的《房屋租赁合同书》应属无效。因合同无效，且涉案房屋并未交付，故路宝公司应将收取的20万元退还育才学校，现路宝公司已退还11万元，下余9万元仍应退还，并按中国人民银行同期贷款利率承担该款自育才学校起诉之日（2015年5月8日）起至判决给付之日的利息。因育才学校、路宝公司所签合同无效，故育才学校主张路宝公司返还双倍定金并按合同约定支付违约金的请求于法无据，不予支持。路宝公司反诉主张育才学校将退还的11万元向其返还亦缺乏法律依据，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：一、被告西安市路宝物流有限公司于本判决生效后十日内退还原告陕西育才培训学校9万元。二、被告西安市路宝物流有限公司于本判决生效后十日内向原告陕西育才培训学校支付利息（以9万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，时间自2015年5月8日起至判决给付之日止）。三、驳回原告其余诉讼请求。四、驳回被告反诉请求。如未按本判决规定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13305元（原告已预交），由原告负担1万元，被告负担3305元，被告负担部分与上款一并支付原告，反诉费1250元（被告已预交），由被告自行负担。
本院经审理查明，原审判决查明事实属实。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。路宝公司所建的位于西安市红光路8号的房屋未取得相关规划建设手续，故路宝公司就涉案房屋及场地与育才学校签订的《房屋租赁合同书》应属无效。育才学校在与路宝公司签订房屋租赁合同后，曾向路宝公司支付20万元，后涉案房屋未交付育才学校，该合同并未实际履行，路宝公司应将收取的20万元退还育才学校，现路宝公司已退还11万元，下余9万元仍应退还，并按中国人民银行同期贷款利率承担该款自育才学校起诉之日（2015年5月8日）起至判决给付之日的利息。因涉案租赁合同无效，故育才学校主张路宝公司返还双倍定金并按合同约定支付违约金的请求没有法律依据，依法不予支持；路宝公司反诉主张育才学校将退还的11万元向其返还亦缺乏法律依据，依法不予支持。路宝公司上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院依法不予支持。据此，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，西安市路宝物流有限公司已预交，由西安市路宝物流有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 琪
代理审判员 师 婷
代理审判员 同江龙
二〇一六年九月十八日
书 记 员 韩 璋