苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）吴度民初字第0428号
原告朱和惠，男，1953年12月18日出生，汉族。
委托代理人钟某某，江苏某某某律师事务所律师。
被告中青旅酒店物业管理（北京）有限公司。
法定代表人孙权永，董事长。
委托代理人罗某某，北京市某某律师事务所律师。
被告中青旅置业（北京）有限公司。
法定代表人辛成，董事长。
委托代理人徐某某，北京市某某律师事务所律师。
第三人苏州中青尚阁酒店有限公司。
法定代表人卢丹，总经理。
委托代理人樊某某，北京市某某律师事务所律师。
原告朱和惠诉被告中青旅酒店物业管理（北京）有限公司（以下简称中青旅物管公司）、中青旅置业（北京）有限公司（以下简称中青旅置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月13日受理后，依法由审判员龚伟亚适用简易程序2013年11月6日公开开庭进行了审理。后应被告中青旅酒店物业管理（北京）有限公司申请，本院追加苏州中青尚阁酒店有限公司（以下简称中青尚阁酒店）为本案第三人参加诉讼，于2013年11月29日第二次公开开庭进行了审理。原告委托代理人钟某某、被告中青旅物管公司委托代理人罗某某、被告中青旅置业公司委托代理人徐某某、第三人中青尚阁酒店委托代理人樊某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱和惠诉称，2009年11月13日，其与被告中青旅物管公司签订租房合同，租赁其位于苏州市吴中区某某室、某某室、某某室三间房屋，租赁期限自2010年5月1日至2022年4月30日，但被告中青旅物管公司未支付租金，其多次催讨未果，故请求法院判令两被告支付其租金513792元。审理中，原告变更租金数额的诉讼请求为要求被告支付截止2013年11月30日的租金607228.72元，扣除5%的税金后按实支付。
被告中青旅物管公司辩称，对结欠租金金额无异议。根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，原告知晓并同意其为经营需要在苏州注册设立项目公司，具体经营使用该房屋，本合同项下的全部权利、义务由该公司承担。该项目公司即为其于2009年11月19日设立的中青尚阁酒店。故其在《房屋租赁合同》项下的权利义务概括转移给中青尚阁酒店，应由中青尚阁酒店支付租金。
被告中青旅置业公司辩称，被告中青旅物管公司于《房屋租赁合同》项下的权利义务已经概括转移给第三人中青尚阁酒店，权利义务转移并未通知其，其与第三人中青尚阁酒店也无担保关系，故其不应承担担保责任。
第三人中青尚阁酒店述称，本案涉诉房屋为其使用并支付租金，其概括受让了《房屋租赁合同》项下的权利义务，应由其支付租金。对结欠租金金额无异议。
经审理查明：原告朱和惠（甲方、出租人）与被告中青旅物管公司（乙方、承租方）、被告中青旅置业公司（丙方、担保方）签订《房屋租赁合同》三份，约定甲方将其所有的位于苏州市吴中区某某（建筑面积为578.25平方米）、某某室（建筑面积为324.02平方米）、某某室（建筑面积为1042.57平方米）的房屋租赁给乙方，租赁期限均自2010年5月1日起至2022年4月30日止。其中106室第一年按照每月每平方米38元支付租金，年租金为263676元，平均每月租金21973元、第二年按每月每平方米46元支付租金，年租金为319188元，平均每月租金26599元、第三年至租期结束按每月每平方米51元支付租金。年租金为353880元，平均每月租金29490元。某某室第一年按照每月每平方米38元支付租金，年租金为147744元，平均每月租金12312元、第二年按每月每平方米46元支付租金，年租金为178848元，平均每月租金14904元、第三年至租期结束按每月每平方米51元支付租金，年租金为198300元，平均每月租金16525元。某某室第一年按照每月每平方米24元支付租金，年租金为300252元，平均每月租金25021元、第二年按每月每平方米28元支付租金，年租金为350292元，平均每月租金29191元、第三年至租期结束按每月每平方米38元支付租金，年租金为475404元，平均每月租金39617元。甲方取得的租金收益中，所涉及国家缴纳的各种税费由甲方承担，乙方有权按规定予以代扣代缴。双方还就甲乙双方的义务、违约责任等作了约定，同时约定“丙方自愿担任乙方的担保人，担保方式为连带责任担保，担保期限为本合同期”。特别约定载明“甲方知晓并同意乙方为经营需要在苏州注册设立项目公司，具体经营使用该房屋，本合同项下的全部权利、义务由该公司承担。”合同签订后，各方当事人按约履行合同义务。
审理中，原、被告及第三人一致确认苏州市吴中区某某实际建筑面积为594.04平方米，实际月租金为30296.04元、某某室实际建筑面积为351.94平方米，实际月租金为17948.94元、某某室实际建筑面积为1013.21平方米，实际月租金为38501.98元，至2013年11月30日的未付租金为607228.72元，上述租金应由承租人代扣代缴5%的税费后支付。经核算，至2013年11月30日的应付租金为576867.28元。
另查，本案承租房屋系朱和惠、马福英共有，原告朱和惠与马福英为夫妻关系，2013年10月25日，马福英出具《情况说明》一份，载明对原告起诉本案知情且同意，其在该房就租金关系的权利和义务由朱和惠行使。
上述事实，由原告提供的《房屋租赁合同》、《房产证》、《情况说明》及庭审笔录等证据予以证实。
被告中青旅物管公司认为第三人中青尚阁酒店为《房屋租赁合同》中约定的“项目公司”，实际承租了本案所涉房屋，应由第三人中青尚阁酒店支付租金。为此提供了：
（1）中青尚阁酒店的《营业执照》副本、《公司股东（发起人）出资情况表》及《准予变更登记通知书》，证明中青旅物管公司于2009年11月19日认缴注册资本1000000元设立中青尚阁酒店，现其持股600000元，现持股比例为60%。第三人中青尚阁酒店系其为经营需要在苏州注册设立的项目公司。
（2）第三人中青尚阁酒店于2013年9月27日出具的《说明》一份，载明其因在筹备设立酒店过程中急需用房，因此由发起人中青旅物管公司承租房屋所有权的位于苏州市吴中区某某幢房屋。其知悉中青旅物管公司与房屋所有权人所签订的《房屋租赁合同》其中第16条特别约定“甲方（即房屋所有权人）知晓并同意乙方（即中青旅物管公司）为经营需要在苏州注册设立项目公司，具体经营使用该房屋，本合同项下的全部权利、义务由该公司承担”。其即中青旅物管公司发起设立的项目公司。其自注册成立后已按合同约定概括继受《房屋租赁合同》项下的权利和义务，包括支付租金、使用房屋等各项权利和义务。证明第三人中青尚阁酒店确认并同意《房屋租赁合同》有关债权债务概括转移的约定，并已作为承租人实际履行《房屋租赁合同》项下的权利义务，被告中青旅物管公司不是租金支付的义务人。
（3）《中国建设银行网上银行电子回单》，显示第三人中青尚阁酒店向原告朱和惠汇款，证明本案所涉发房屋租金系第三人中青尚阁酒店支付。
经质证，被告中青旅置业公司对证据（1）（3）无异议，没有收到证据（2）。第三人中青尚阁酒店对上述证据均无异议。原告认为签约时第三人已通过名称核准，《房屋租赁合同》中并未明确第三人为项目公司，故合同第十六条约定的“项目公司”并非第三人中青尚阁酒店。其收到变更通知，但权利义务转移需要经过原告同意。其收到租金，但不知道系谁支付。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效，双方均应恪守履行。《房屋租赁合同》约定，原告知晓并同意被告中青旅物管公司在苏州设立项目公司，具体经营使用该房屋，由项目公司承担《房屋租赁合同》项下的全部权利和义务。据合同的该项约定，原告朱和惠及被告中青旅置业公司均应明知租赁房屋的实际使用人及承租人均为该项目公司，且由项目公司作为承租人承担《房屋租赁合同》的权利、义务。现原告中青旅物管公司出资设立的项目公司为中青尚阁酒店，并持股份达60%。原、被告签订合同之后，承租房屋一直由第三人中青尚阁酒店使用，并由第三人中青尚阁酒店支付租金，中青尚阁酒店亦确认其为原告中青旅酒店设立的项目公司，且概括继受《房屋租赁合同》项下的权利义务，原告与被告中青旅物管公司、中青旅置业公司签订的《房屋租赁合同》的实际承租人应依合同约定确认为第三人中青尚阁酒店，至2013年11月30日的结欠的税后租金576867.28元应由第三人中青尚阁酒店支付。保证期间，债权人许可债务人转让债务的，保证人书面同意的，保证人应对转让后的债务承担保证责任。被告中青旅置业公司并未对《房屋租赁合同》第十六条特别约定提出异议，并在该合同上盖章确认，应视为其同意合同中第十六条特别约定的内容，故应对转让后的债务承担连带责任保证。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十三条之规定，判决如下：
一、第三人苏州中青尚阁酒店有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告朱和惠至2013年11月30日的租金人民币576867.28元。
二、被告中青旅置业（北京）有限公司对上述债务承担连带清偿责任。
三、驳回原告对被告中青旅酒店物业管理（北京）有限公司的诉讼请求。
被告、第三人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为人民币4469元，由第三人苏州中青尚阁酒店有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，帐号：10-550101040009599。
审判员 龚伟亚
二〇一三年十二月六日
书记员 梁 虹