上海市徐汇区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）沪0104执异83号
案外人：宋建余，女，1954年11月15日出生，汉族，户籍地浙江省嵊州市。
申请执行人：上海普天邮通进出口有限公司，住所地上海市。
法定代表人：丛惠生，董事长。
委托诉讼代理人：李怡婷，上海市汇业律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周叶君，上海市汇业律师事务所律师。
被执行人：上海服装城股份有限公司，住所地上海市金山区。
法定代表人：陈余江，董事长。
委托诉讼代理人：王松，男。
被执行人：上海中发电气(集团)股份有限公司，住所地上海市浦东新区。
本院在执行(2014)徐民二(商)初字第1021号上海普天邮通进出口有限公司(以下简称“普天公司”)与上海服装城股份有限公司(以下简称“服装城公司”)、上海中发电气(集团)股份有限公司(以下简称“中发电气公司”)买卖合同纠纷一案中，案外人宋建余对执行上海市金山区枫泾镇朱枫公路XXX弄XXX1号XXX层室、XXX2号X层室、XXX3号XXX室、XXX室、XXX室、XXX4号X层室(以下简称“系争房屋”)提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
宋建余称，2002年12月，其与服装城公司签订《上海服装城营业房联建协议书》(以下简称“《联建协议》”)，约定：宋建余选定服装城公司F区第XX幢第X、X、X、X间第X、X、X层的地块联建营业房，由服装城公司代办房屋产权证，服装城公司最迟应于2004年10月前交付使用，但其未按时交付。2012年1月6日，宋建余付清购房款、代办费、办理产权证费用等所有款项，并与服装城公司签订《上海市商品房出售合同》，约定：2012年11月30日前，由服装城公司向上海市金山区房屋土地管理局办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证(小产证)。因服装城公司的原因，宋建余无法于2012年12月31日前取得房地产权证(小产证)，2015年4月27日宋建余向上海市金山区人民法院(以下简称“金山法院”)提起诉讼，案号为(2015)金民三(民)初字第1622号，后金山法院判定服装城公司协助办理产权证。2016年5月18日，宋建余申请办理登记手续，由于系争房屋已被查封，致使其无法办理过户手续。根据上述事实，宋建余提出执行异议，请求中止对系争房屋的执行。
普天公司称，宋建余没有提供证据证明其在法院查封之前已经合法占有系争房屋，故不同意其申请事项。
服装城公司称，同意宋建余的申请事项。宋建余的陈述均属事实，根据《上海市商品房出售合同》规定，系争房屋以签订本合同为交付标志，其从宋建余处反租了系争房屋。
中发电气公司未答辩。
经审查查明，2002年12月28日，服装城公司与宋建余签订《联建协议》，约定宋建余选定上海服装城F区第XX幢第X、X、X、X间第X、X、X层的地块联建营业房，每间占地面积为45.6平方米，待国家有关部门核定为准。并约定服装城公司与宋建余签订《联建协议》后，宋建余即向服装城公司交付联建房基础建设费，总计61.2万。2002年12月28日至2005年6月21日期间，服装城公司共收到宋建余汇款73.2万元(2万元+59.2万元+12万元)。2009年8月18日，系争房屋取得上海市房地产权证(大产证)。
2012年2月22日，服装城公司与宋建余签订《上海市商品房出售合同》，宋建余向服装城公司购买系争房屋。约定：宋建余购买系争房屋的价款分别为XXX1号X层X室86,804元、XXX2号X层X室80,047元、XXX3号X层XXX室160,094元、XXX3号X层XXX室160,094元、XXX3号X层XXX室173,609元、XXX4号X层X室80,047元。系争房屋交付的标志为签订好本合同。同日，销售不动产统一发票载明预收宋建余购房款740,695元(160,094元+80,047元+173,609元+86,804元+160,094元+80,047元)。2012年2月17日，宋建余向服装城公司支付办理系争房屋小产证在内的费用(含代办费)共计39,266.75元。
2015年4月27日，宋建余后因房屋买卖合同纠纷向金山法院提起诉讼，要求服装城公司协助其办理系争房屋的房地产权证。该院经审理后判决支持了宋建余的诉请。在该案审理过程中，服装城公司对宋建余主张已按约付清了购房款等，以及因服装城公司的原因致使宋建余无法在2012年12月31日前取得房地产权证(小产证)等事实予以确认。
另查明，本院在审理(2014)徐民二(商)初字第1021号普天公司诉服装城公司、中发电气公司买卖合同纠纷一案中，根据普天公司的申请作出财产保全裁定，于2014年5月28日查封了系争房屋，同时采取措施的还有(2014)徐民二(商)初字第1020号案。本院于2014年10月27日作出(2014)徐民二(商)初字第1021号案件的一审判决：一、服装城公司应于本判决生效之日起十日内支付普天公司货款5,192,798.50元，并支付以5,192,798.50元为基数、自2014年5月20日起算至实际清偿之日止、按年利率6%计算的逾期付款违约金；二、中发电气公司对服装城公司的上述付款义务承担连带保证责任，中发电气公司承担连带保证责任后，有权向服装城公司追偿。案件受理费48,150元，财产保全费5,000元，合计诉讼费53,150元，由中发电气公司、服装城公司共同负担。
再查明，2014年5月28日，本院对系争房屋进行正式查封，本院又于2014年6月17日对系争房屋进行轮候查封。后江苏省苏州市中级人民法院、广东省深圳市福田区人民法院等对系争房屋进行轮候查封。根据上海市房地产登记簿显示，目前本院对系争房屋为第一顺位查封。
本院认为，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，要求解除查封，应当符合法律规定的情形。本案中，根据宋建余提供的证据，可以认定其在本院对系争房屋查封前已与服装城公司签订了合法有效的房屋买卖合同，并全额支付了房款及办理小产证的费用，且合法占有系争房屋，最终未能办理过户登记，亦非宋建余的自身原因所致，故宋建余的异议理由符合相关法律规定的情形，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：
中止对上海市金山区枫泾镇朱枫公路XXX弄XXX号XXX1层室、XXX2号X层室、XXX3号XXX室、XXX室、XXX室、XXX4号X层室的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 叶晓晨
人民陪审员 王雪华
人民陪审员 单春梅
二〇一七年八月二十九日
书 记 员 毛 成
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。