河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀01民终1161号
上诉人（原审被告、反诉原告）河北更香茶叶有限公司，住所地石家庄市桥西区休门街1号。
法定代表人田国新，该公司总经理。
委托代理人韩金龙、齐文敬，河北嘉实律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）石家庄嘉宏房产经纪有限公司，住所地石家庄市桥西区民生路99号新休门二层商铺。
法定代表人张宗定，该公司董事长。
委托代理人郭清宇，该公司职工。
上诉人河北更香茶叶有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服石家庄市桥西区人民法院（2014）西民初字第02207号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，2009年7月，原告受河北滨江房地产开发有限公司委托与被告签订《商业用房租赁合同》，被告从原告处承租河北滨江房地产开发有限公司所有的位于休门街1号S1-205的商铺，合同约定：租赁期限自2009年7月23日至2012年7月22日止，月租金为52354.5元，租金每两年上调5%；逾期支付租金的，每逾期一天，应支付月租金总额的5%作为违约金。2010年3月7日，石家庄市桥东公安消防大队因“自动消防设施瘫痪”对被告作出临时查封决定书，查封期限为2010年3月7日至2010年4月7日。2011年8月4日，被告向原告发出催告函，要求原告在收到后十日内消除该房屋存在的消防问题并提供消防验收文件，滨江房地产公司的工作人员于2011年8月5日签收该函。2011年8月15日，被告向原告发出《解除合同通知》，称因原告未对消除房屋消防隐患问题作出答复构成违约，要求解除与原告的租赁合同，滨江房地产工作人员于2011年8月16日签收该通知。2011年11月15日、2012年1月5日、2012年3月8日，被告分别向原告发出三份《催告通知》，称其已经与原告解除租赁合同，要求原告在两日内接管该房屋，该通知分别由滨江房地产及原告的工作人员签收。另查，2007年4月3日石家庄市公安消防支队出具《建筑工程消防验收的意见书》记载休门村新建1-8号住宅楼工程消防验收合格。2011年9月19日，原告向被告发出公函，称不同意解除合同。2012年2月27日，滨江房地产公司向被告发出公函，称对被告申请解除租赁合同已表示过应按照合同第九条第3款第二项、第十条第2款约定的，按被告提前退租情况处理。从2010年4月23日起，被告不再向原告支付租金。2010年，石家庄市桥东区休门街办事处委托河北海鹰安全技术工程有限公司对消防系统进行了整改，被告滨江房地产公司支付了该整改费用。2010年7月21日，河北丰安消防安全技术有限公司出具冀安检（消）字（2010）第1019号《检测报告》显示：河北滨江房地产开发有限公司的休门城中村改造C区自动消防系统功能检测合格。2010年7月29日，海鹰公司休门项目部出具《新休门C区消防系统维修移交单》载明：“由海鹰公司承揽的新休门C区的消防系统维修工程，现已经施工完毕，所有消防设施齐全，系统运行正常。于2010年7月19日由石家庄市桥东区人民政府休门街道办事处、休门C区石家庄市燕赵如家物业服务有限公司、休门C区石家庄市新休门汇翠花园业主委员会、石家庄市桥东区休门东街社区居民委员会、河北海鹰安全技术工程有限公司及消防专业检测部门共同检测验收合格，并于2010年7月21日取得消防检测验收合格报告。2010年7月29日通过石家庄市桥东区消防大队复检合格，现在正式移交给石家庄市桥东区人民政府休门街道办事处、休门C区石家庄市燕赵如家物业服务有限公司，请贵单位接收管理。”。
原审认为，原被告双方于2009年7月签订的《商业用房租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。2010年3月7日，石家庄市桥东公安消防大队因自动消防设施瘫痪为由将被告从原告处承租的房屋进行了查封，查封期内未能正常营业。2010年7月21日，涉案房屋的消防工程经验收合格。被告以此为由2011年8月4日向原告发出《催告函》，告知原告限期消防隐患。2011年，滨江房地产向被告出具公函，明确不同意解除。2012年2月27日，滨江房地产向被告出具公函，该函载明其同意被告按提前退租的情况处理，故认定双方有解除的合意，解除时间应为2011年11月15日，即被告向原告发出《催告通知》，告知原告其已腾清房内物品，请原告接管房屋的时间。因合同约定，自2009年7月23日起，租金每两年上调5%，故2010年4月23日至2011年7月22日期间月租金应为52354.5元，共计租金785317.5元；2011年7月23日至2011年11月15日期间月租金应为54972.2元（52354.5元＋52354.5元＊5%），共计租金207064.8元，故被告共应向原告支付自2010年4月23日至2011年11月15日期间的租金数额为992382.3元。关于被告主张原告违约问题，在2010年3月被消防查封一个月后，被告一度正常营业，期间石家庄市桥东区休门街办事处委托河北海鹰安全技术工程有限公司对消防工程进行了整改，并于2010年7月21日验收合格，被告滨江房地产公司支付了整改费用，故该房屋的消防隐患已经消除，被告主张因原告违约解除的辩解意见，不予采信。被告未按约定期限支付房租的行为系违约行为，应依法支付违约损失，因原告主张每日按月租金总额5%收取违约金数额过高，应按中国人民银行同期贷款基准利率的130%计算为宜。至于房屋消防整改前查封给被告造成的损失，本案被告未主张，本案不予处理。据此原判如下：一、被告（反诉原告）河北更香茶叶有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）石家庄嘉宏房产经纪有限公司支付房租992382.3元及违约金（以992382.3元为基数，自2011年11月16日起至付清之日止按中国人民银行同期贷款基准利率的130%计算）；二、驳回原告（反诉被告）石家庄嘉宏房产经纪有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）河北更香茶叶有限公司的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35914元，由被告河北更香茶叶有限公司负担16014元，原告石家庄嘉宏房产经纪有限公司负担19900元；反诉费32600元，由被告河北更香茶叶有限公司负担。
判后，河北更香茶叶有限公司不服，向本院提起上诉，上诉理由为：一、被上诉人的起诉超过法律规定的诉讼时效。二、上诉人拒绝支付租金的行为不构成违约，对此不承担违约责任。三、上诉人已于2011年8月15日通知被上诉人解除了该租赁合同。四、租赁合同的解除是基于被上诉人房产存在重大瑕疵，被上诉人应当对上诉人的装修损失予以赔偿。五、一审对上诉人的经营可得利益损失不予支持是错误的。综上，一审判决对本案本诉、反诉认定的事实错误，适用法律不当，特诉贵院予以撤销，依法改判。
经审理查明，二审认定的事实与原审认定的事实一致。
本院认为，上诉人河北更香茶叶有限公司与被上诉人石家庄嘉宏房产经纪有限公司签订的商业用房租赁合同与现行有效的法律法规关于合同效力的强制性规定并不违背，应为有效合同。双方均应依此合同约定履行各自义务。上诉人主张本案超过诉讼时效，经查该案系房屋租赁合同房租是分期给付，不能按每期给付租金的时间分别计算诉讼时效。上诉人主张被上诉人交付的房屋存在消防隐患，但未提供充分证据，上诉人以此拒付租金系违约行为，应承担违约责任，其主张的应赔偿其装修损失理据不足，因其违约其主张的可得利益损失并不能支持。综上。上诉人的上诉理由不能成立。原判认定事实清楚，运用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费35914元由上诉人承担。
本判决为终审判决。
审判长 杨根山
审判员 高瑞江
审判员 李 伟
二〇一六年三月十四日
书记员 李 站