上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终4024号
上诉人(一审原告、反诉被告)：应东杰，男，1987年11月25日出生，汉族，住上海市。
委托诉讼代理人：顾文德，上海市东吴律师事务所律师。
被上诉人(一审被告、反诉原告)：上海利鑫投资管理有限公司，住所地上海市。
法定代表人：吴建武，总经理。
委托诉讼代理人：席绪军，上海市嘉华律师事务所律师。
上诉人应东杰与被上诉人上海利鑫投资管理有限公司(以下简称“利鑫公司”)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2016)沪0109民初8319号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
应东杰上诉请求：撤销一审判决主文第三、四、六项，改判利鑫公司返还应东杰保证金人民币(以下币种均为人民币)104,146元，改判利鑫公司支付应东杰违约金520,730元，改判驳回利鑫公司的其他反诉请求。事实和理由：第一，应东杰曾经委托中介机构去申请办理营业执照，但是工商管理部门告知上海市玉田支路XXX号房屋内已经由一家公司注册，这家公司的股东与利鑫公司一致，说明利鑫公司在出租时故意隐瞒事实导致营业执照无法办出。后来政府有关部门责令停业整改的原因也是营业执照无法办出所导致的，因此合同无法继续履行的责任在利鑫公司一方。第二，陈某继续使用上海市玉田支路XXX号房屋是得到了利鑫公司的许可，所以不能因为陈某没有搬离就要应东杰承担因陈某继续使用房屋而产生的房屋占用费。
利鑫公司辩称，一审法院判决事实清楚，适用法律正确，应东杰被有关部门责令停业整改系其群租所致，与营业执照是否办理无关。
应东杰向一审法院起诉请求：1、确认应东杰与利鑫公司之间的租赁合同于2015年5月19日解除；2、利鑫公司返还应东杰2015年5月19日起至2015年5月29日多付的租金4,642元；3、利鑫公司返还应东杰保证金104,146元；4、利鑫公司支付应东杰违约金520,730元；5、利鑫公司赔偿应东杰房屋装修损失1,226,131元。一审审理中，应东杰放弃主张第2项诉请。利鑫公司向一审法院提出反诉请求：1、应东杰支付2012年8月8日起至2012年10月18日免租装修期的租金520,730元；2、应东杰支付2012年10月19日起至2015年6月18日期间欠付的租金99,504元及2015年6月19日起至2016年9月9日的租金及房屋使用费1,463,251元(租金和房屋使用费的支付标准为1,249,752元/年)；3、应东杰支付2015年6月至2015年8月的水、电费共计16,272元；4、应东杰支付违约金520,730元。
一审法院认定事实：上海市玉田支路XXX号房屋地上(3层)建筑面积为1,603平方米，半地下室(-1层)建筑面积为609平方米，房屋类型均为旅馆，权利人为上海市虹口区商业网点管理办公室。2012年8月3日，应东杰作为承租方(乙方)、利鑫公司作为出租方(甲方)签订一份《房屋租赁合同》，约定，甲方出租给乙方的房屋坐落于上海市玉田支路XXX号二至四层(屋顶空坪除外，以下简称“系争房屋”)，系争房屋(承租区域)的建筑面积(含双方约定的共/公用建筑面积分摊)双方确认为1,712平方米；乙方向甲方承诺租赁系争房屋仅限用于经营青年公寓，并遵守国家和上海市有关房屋使用和物业管理的规定，遵守国家法律法规规章及按照本合同的约定合法经营，并承担经营活动所产生的一切责任和后果，未征得甲方书面同意以及若按规定须经有关部门审批而未核准前，不擅自改变上述约定的经营业态；租赁期限自2012年10月18日起至2022年10月17日止，每三年递增房屋年租金的7%，第四年在第一年的基础上递增7%，第七年在第四年的基础上递增7%，最后一年按第九年收取年租金；乙方确认甲方已于2012年8月8日按合同约定向乙方交付交接了系争房屋；甲方同意自2012年8月8日起至2012年10月18日为乙方免租装修期，租金起算日为乙方免租装修期届满日的次日(即2012年10月19日)，除非另有说明，本合同项下所称的租赁期限均包括免租装修期；甲、乙双方同意，在免租装修期内，乙方免付房屋租金，但租赁期限(包括免租装修期)发生的水、电、燃气、通讯、车位使用费、垃圾清运费及其他各项费用均由乙方承担，支付方式和时间按有关部门(机构)的规定/开具的账单或甲方的通知；双方确认：租赁期限内，乙方承租房屋范围内的每年租金如下：2012年10月19日至2015年10月18日，年租金为1,249,752元，2015年10月19日至2018年10月18日，年租金为1,337,243元，2018年10月19日至2022年10月18日，年租金为1,430,850元；系争房屋租金采用先付后用原则，首期支付二个月的租金和一个月的保证金，第二期支付三个月的租金和一个月的保证金，以后按每三个月为一支付期，首期租金支付时间为本合同签订同时，金额为312,438元，以后各期租金，乙方必须在距每一支付期开始10天前全额付清，逾期或不足额逾期支付租金的，则每逾期一天，乙方须按月租金的0.5%向甲方支付违约金；为确保系争房屋及附属设施安全完好及租赁期限内相关费用的如期结算，乙方同意支付给甲方履行本合同的保证金；甲方应于双方终止(解除)租赁关系、乙方已按约交还系争房屋，并付清所有应付费用后，且乙方按本合同第八条第5款约定向甲方提供书面文件后的3个工作日内，甲方将保证金无息返还给乙方；因乙方违反本合同的约定而产生的欠付款项、违约金、损害赔偿金，甲方可在保证金中抵扣，不足部分乙方必须在接到甲方付款通知后5天内补足；租赁期限内，甲方仅提供：(1)上水(附水表)，乙方应根据该类独立表具的计数乘以公益事业部门规定之单价(上水及排水)，每月一期另加该期总额的15%作为表具的级差损耗；(2)电力50KW(附电表并核控电量)，乙方应根据该类独立表具的计数乘以双方约定之单价(每千瓦/小时1.35元)，如遇电力部门对电费调整的，乙方向甲方支付的电费单价也应相应调整，乙方须按有关部门的规定/开具的账单或甲方付款通知书载明的金额及期限前将前述水、电费用付清，相关违约责任等同欠付租金；甲方应按本合同的约定将系争房屋及其附属设施完整地移交给乙方，乙方接收甲方系争房屋的行为视为乙方对于系争房屋处于符合乙方租赁目的和本合同约定状态的确认；租赁期间，应乙方的具体要求，甲方应提供乙方办理营业执照所需的应当由甲方提供的各项文件；第七条第6款约定，租赁期满或无论何种情况合同终止/解除后的3天内，如乙方不能全面、适当地按约完成向甲方返还系争房屋及其附属设施，甲方有权选择适用下列任一措施或并列适用：(1)要求乙方每逾期一日支付相当于当时日租金标准2倍的房屋使用费和违约金予甲方；(2)于任何时间直接进入并占有系争房屋，系争房屋内乙方留存的任何物品(包括空调/装修装潢、消防/环保/煤气的管线、设施及固定添附)均应被视为乙方自动放弃归甲方所有，甲方有权自行处置，且无须对乙方承担任何保管、补偿或赔偿责任，并要求乙方每逾期一日支付相当于当年日租金标准2倍的房屋使用费和违约金予甲方；租赁期限内，乙方应自费负责经营所需之工商、税务、消防、环保、卫生、质检、户外广告等的申请和验收合格，签订本合同前乙方已对承租房屋周边环境、相邻关系现状及办理证照的要求和条件均了解清楚，并自愿承担相应的风险和责任；甲方已出具系争房屋产权证并告知乙方：系争房屋的用途为商业用房；乙方同意：若因系争房屋用房性质导致乙方无法办理营业执照或无法合法经营的，与甲方无关，甲方有权不承担任何责任和损失，乙方因前述事由拖欠租金、拖欠应付未付费用或终止本合同的，视为乙方违约，甲方有权按合同相关约定追究乙方的违约责任；甲方必须提供乙方在办理营业执照过程中有关部门要求的相关证明文件，甲方配合乙方完成公司注册；租赁期限内，甲、乙任何一方无法定或约定之理由解除本合同：甲方出现前述违约的，甲方应向乙方支付相当于当月租金5倍的违约金，并退回乙方已付押金(扣除乙方应付费用)和剩余租金(若有)，且须补偿装修添附部分的残值；乙方出现前述违约的，应向甲方支付相当于当月租金5倍的违约金，还须返还甲方给予乙方免租装修期的折算金额(即人民币520,730元)，乙方的空调/装修装潢/消防/环保/煤气的户名、表具管线、设施设备及固定添附均视作放弃(仅添置的可移动的动产设备除外)，任由甲方处置无异议，同时甲方有权视届时情形按本合同第七条第6款第(1)(2)项约定行使权利，违约金不足抵付对方其他经济损失的，违约方还应负责赔偿；因甲方无权出租而造成乙方损失的，甲方应向乙方支付相当于当月租金5倍的违约金，违约金不足抵付乙方经济损失的，还应负责赔偿；乙方有下列情形之一的，甲方有权：无条件切断水、电等能源供应或选择解除本合同，甲方选择解除本合同的，除可无条件切断水、电等能源供应外，甲方另有权自行迁出系争房屋内所有物品代为保管、收回系争房屋另行出租、保证金充当部分违约金不予退还、乙方还须返还甲方给予乙方免租装修期的折算金额(即520,730元)，乙方承租房屋内空调/装修装潢/消防/环保/煤气的户名、表具管线、设施设备及固定添附均视作放弃归甲方所有，保证金不足抵付甲方损失的，乙方应予以赔偿：…(3)利用系争房屋进行违法违章活动致犯罪或者因违法违章行为被相关政府职能部门处以停业整顿或吊销许可证或执照之行政处罚的；(4)逾期或不足额逾期支付保证金或租金或水费或电费超过应付日15天的；…。合同签订后，利鑫公司将租赁房屋交付应东杰使用，应东杰对租赁房屋装修后经营青年公寓。租赁期间，应东杰支付利鑫公司保证金104,146元，并支付利鑫公司租金共计3,208,292元。其中，2012年8月4日，应东杰支付2012年10月19日－2012年12月18日的租金208,292元；2013年1月10日，应东杰支付2012年12月19日－2013年1月18日的租金100,000元；2013年1月29日，应东杰支付2013年1月19日－2013年2月18日的租金100,000元；2013年2月1日，应东杰支付2013年2月19日－2013年3月18日的租金100,000元；2013年5月25日，应东杰支付2013年3月19日－2013年6月18日的租金300,000元；2013年6月16日，应东杰支付2013年3月19日－2013年6月18日的租金12,438元；2013年7月5日，应东杰支付2013年6月19日－2013年9月18日的租金287,562元；2013年10月15日，应东杰支付2013年9月19日－2013年12月18日的租金300,000元；2014年1月6日，应东杰支付2013年12月19日－2014年3月18日的租金300,000元；2014年4月29日，应东杰支付2014年3月19日－2014年6月18日的租金300,000元；2014年7月1日，应东杰支付2014年6月19日－2014年9月18日的租金300,000元；2014年11月17日，应东杰支付2014年9月19日－2014年12月18日的租金300,000元；2015年1月21日，应东杰支付2014年12月19日－2015年3月18日的租金300,000元；2015年4月28日，应东杰支付2015年3月19日－2015年6月18日的租金300,000元。2015年1月27日，利鑫公司致函应东杰称，根据双方合同约定，每期应缴租金为312,438元，截止2015年1月31日应东杰已累计欠款12,438*8＝99,504元，违反双方合同规定条款，限应东杰在2015年2月5日前付清欠款，如未付清欠款，利鑫公司将采取强制措施(停水、停电)，利鑫公司并有权提前解除合同。2015年5月15日，虹口房管局曲阳房管办向应东杰发出《非居住房屋违规租赁责令改正通知书》，载明，经查，应东杰于2015年5月15日被认定在租赁房屋内存在改变房屋用途，依法须经有关部门批准而未经批准的情形，违反了《上海市房屋租赁条例》第八条规定，现依据《上海市房屋租赁条例》第四十七条规定，责令应东杰在2015年5月22日前改正上述违规行为，如应东杰认为未违反上述规定，可在7日内提供相关材料至曲阳房管办。逾期不改正的，相关部门将依法处理或申请人民法院强制执行。2015年5月18日，曲阳路派出所、曲阳路街道综治办、虹口房管局曲阳房管办联合发出《告示》，载明，玉田支路XXX号(禅玉公馆)租客：根据《上海市房屋租赁条例》之规定，系争房屋属违规出租，现告知系争房屋内的租客于2015年5月31日之前搬离系争房屋，如到期仍未搬离的，造成的各项损失自负。之后，应东杰停止经营，并于2015年8月初致函利鑫公司称，2015年5月15日，应东杰收到虹口房管局曲阳房管办出具的《非居住房屋违规租赁责令改正通知书》，系争房屋被认定“改变房屋用途，依法须经有关部门批准而未经批准”，要求应东杰在2015年5月22日前改正违规行为。2015年5月18日，虹口房管局曲阳房管办、曲阳路街道综治办、曲阳路派出所在系争房屋张贴《告示》，要求青年公寓中的所有客人于2015年5月31日前搬离。上述情况发生后，应东杰不得不让居住在青年公寓中的客人提前搬离，并被迫停止营业至今。《房屋租赁合同》客观上已无法继续履行，合同目的已不能实现，应东杰与利鑫公司的租赁合同不得不提前终止。应东杰现请利鑫公司尽快与应东杰联系，收到本函后10天内与应东杰办理系争房屋的交接手续，并赔偿应东杰因合同提前终止而遭受的经济损失。利鑫公司于2015年8月6日收到该函。2015年8月17日，应东杰撤离系争房屋，但未将系争房屋钥匙交付利鑫公司，原在青年公寓工作的员工陈某仍留守在系争房屋内。当日，应东杰与利鑫公司员工李丁钱对系争房屋内的水、电表进行抄表确认，经双方确认：系争房屋二楼、三楼的电表抄表数分别为060432、39374，水表抄表数为16301。
一审法院另查明：2011年1月7日，案外人上海长芝渠实业有限公司(以下简称“长芝渠公司”)在上海市玉田支路XXX号二楼甲注册成立。2013年1月23日，上海玉杰投资管理有限公司在上海市虹口区中山北一路XXX号XXX室注册成立，该公司经营范围包括投资管理、物业管理等，应东杰为该公司股东及法定代表人。
一审法院再查明：2016年12月，利鑫公司因与案外人上海虹口商业(集团)有限公司(以下简称“虹口商业公司”)就上海市玉田支路XXX号房屋租赁发生纠纷向一审法院提起诉讼[案号为(2017)沪0109民初761号]，要求虹口商业公司赔偿利鑫公司上海市玉田支路XXX号房屋装修费用等损失共计3,540,000元。该案中，利鑫公司称其已于2016年4月1日前迁出玉田支路XXX号，将系争房屋交还给虹口商业公司。利鑫公司与虹口商业公司一致确认双方之间的租金已结清。经法院调解，虹口商业公司与利鑫公司达成协议，由虹口商业公司于2017年1月11日之前赔偿利鑫公司各类损失2,900,000元。
一审审理中，根据应东杰申请，法院依法委托上海华瑞建设经济咨询有限公司(以下简称“华瑞公司”)对租赁房屋装潢残值进行鉴定，结论为：上海市玉田支路XXX号二至四层总造价为1,700,990元，装潢残值为1,226,131元。其中，装潢工程原值1,154,591元，装潢工程残值832,268元；机电及安装工程原值546,399元(含电气、给排水安装工程原值336,399元，消防安装工程原值175,000元，热泵热水工程原值35,000元)，机电及安装工程残值393,863元(含电气、给排水安装工程残值242,488元，消防安装工程残值126,146元，热泵热水工程残值25,229元)。经质证，应东杰对鉴定报告无异议。利鑫公司对鉴定报告有异议，认为评估价格过高，鉴定时现场未见到热泵热水工程，热泵热水工程造价应予扣除。华瑞公司到庭称，鉴定价格是按2000定额及应东杰与装修单位签订的装修施工合同定价，鉴定价格合理。之后，应东杰、利鑫公司及华瑞公司再次至现场查看核实，华瑞公司出具鉴定补充说明称，经现场核实，热水泵系统已不存在，经确认系由应东杰予以拆除，因此该项费用应从鉴定报告中扣除，热水泵系统原值为35,000元，残值为25,229元。经质证，应东杰、利鑫公司对鉴定补充说明均无异议。
一审审理中，法院于2016年9月9日召集应东杰、利鑫公司至系争房屋现场办理房屋交接手续。
一审审理中，虹口商业公司工作人员来院称，利鑫公司与虹口商业公司之间就上海市玉田支路XXX号房屋签订的租赁合同于2016年3月31日提前解除，双方租金结算至2016年3月31日，利鑫公司已于2016年3月31日将房屋返还给虹口商业公司。虹口商业公司补偿给利鑫公司的2,900,000元包括玉田支路XXX号房屋剩余装修损失及利鑫公司经营损失，该款已履行完毕。玉田支路XXX号房屋不存在违章搭建。对于虹口商业公司工作人员的陈述，利鑫公司予以确认。
一审审理中，应东杰申请证人陈某到庭作证，陈某起先陈述其之前受聘于应东杰，在法院出示应东杰提供的员工解聘通知后，改称其之前受聘于上海玉杰投资管理有限公司。并称，2013年10月至2015年5月18日期间，其在玉田支路XXX号禅玉公馆担任保安和维修工作。2015年5月18日，禅玉公馆大致因为营业执照问题无法继续经营，故上海玉杰投资管理有限公司解除了与其之间的聘用关系。之后，其因未找到合适住处而继续居住在系争房屋内。2015年8月下旬，其在系争房屋内碰见应东杰和李丁钱，其向李丁钱表示希望继续居住在系争房屋，李丁钱对此予以默许。2015年9月左右因系争房屋内水管堵塞，其应利鑫公司要求帮忙疏通过一次下水道，之后还帮利鑫公司开过一次门。2016年初，其看见四五个人在系争房屋内烧饭、洗澡。2016年4月利鑫公司电话通知其搬离，其于2016年4月底5月初搬离系争房屋。
一审法院认为：争议焦点为应东杰与利鑫公司合同解除的原因是应东杰违规出租房屋，还是利鑫公司提供的系争房屋无法办理营业执照。首先，在2015年5月相关部门向应东杰发出《非居住房屋违规租赁责令改正通知书》及《告示》，明确应东杰存在改变房屋用途、违规出租的行为并责令应东杰整改之后，应东杰才停止经营，之前应东杰并未由于不具备营业执照而受到相关部门处罚。应东杰也未提供证据证明其在停止经营之前长达近3年的时间内向利鑫公司提出过办理营业执照的请求及为办理营业执照需要而办理过相关前置手续，在被相关部门责令整改后，应东杰也未就办理营业执照事宜与利鑫公司交涉，而直接停止经营。其次，上海市玉田支路XXX号二层甲虽已由案外人长芝渠公司注册，因无证据证明应东杰曾以系争房屋为注册地向工商部门申请设立公司且该申请因长芝渠公司的注册被拒，故应东杰认为长芝渠公司的注册导致其无法办理营业执照，依据不足。再次，关于系争房屋是否存在违章搭建的问题，应东杰、利鑫公司均否认自己在系争房屋实施搭建行为，虹口商业公司也表示系争房屋不存在违章搭建，应东杰亦未明确指出违章搭建的具体部位。应东杰、利鑫公司约定的系争房屋层数及其对应面积虽与房屋登记不一致，但不排除双方将系争房屋半地下室视为1层，地上1-3层视为2-4层，且将利鑫公司提供给应东杰使用的部分半地下室的面积一并计入系争房屋面积的可能。故应东杰仅依据双方约定的系争房屋层数及其对应面积与房屋登记不一致而判断出利鑫公司交付使用的系争房屋存在违章搭建，缺乏依据，法院不予采信。因此，法院认定应东杰、利鑫公司合同解除的原因是应东杰违规出租房屋，而非利鑫公司提供的系争房屋无法办理营业执照。鉴于应东杰在被相关部门责令整改后停止经营并已撤离系争房屋，双方合同实际已无法继续履行，故对应东杰要求解除合同的请求，依法予以支持。合同解除的时间为应东杰撤离系争房屋之日2015年8月17日。关于租金，应东杰停止经营后虽于2015年8月17日撤离系争房屋，但应东杰未将系争房屋钥匙交还给利鑫公司，且应东杰撤离后，原在青年公寓工作的员工陈某仍留守在系争房屋直至2016年4月底5月初搬离，应东杰称其已于2015年9月17日将系争房屋钥匙快递给利鑫公司，因应东杰未提供确实充分的证据加以证明，法院不予采信。证人陈某的证言也不足以证明其留守系争房屋的行为非在应东杰授意下所为或得到利鑫公司的许可。故应东杰应向利鑫公司支付2015年8月17日合同解除前发生的房屋租金及合同解除后至交还房屋期间发生的房屋使用费。鉴于利鑫公司与虹口商业公司均确认利鑫公司已于2016年3月31日将系争房屋返还给虹口商业公司，且双方确认租金结算至该日，故应东杰、利鑫公司之间的房屋使用费也应结算至2016年3月31日。利鑫公司主张的2016年3月31日之后的房屋使用费，因缺乏依据，法院不予支持。又鉴于应东杰撤离系争房屋至2016年3月31日期间，实际并未在系争房屋内经营，利鑫公司在明知应东杰要求解除合同且撤离系争房屋的情况下，也未积极采取补救措施防止损失扩大，故对该期间的房屋使用费，法院酌情予以调整。关于2015年6月至2015年8月的水、电费16,272元，应东杰对欠付水、电费的金额予以确认并同意支付，法院予以支持。关于房屋装修损失，法院已委托具备相应鉴定资质的华瑞公司对系争房屋装潢残值进行鉴定，利鑫公司虽对鉴定结论持有异议，但未能举证证明鉴定结论确实存在错误，华瑞公司也对利鑫公司所提异议作出充分说明，故对华瑞公司出具的鉴定结论，法院予以采纳。虽然合同提前解除的责任在于应东杰，但根据利鑫公司与虹口商业公司之间达成的协议，虹口商业公司赔偿利鑫公司包括系争房屋装修损失在内的各项损失共计2,900,000元，说明利鑫公司已就系争房屋装修残值从虹口商业公司获得了一定补偿，故利鑫公司应就系争房屋装修残值对应东杰予以适当补偿。具体补偿金额，法院将综合考虑应东杰的过错程度、系争房屋的装潢残值及利鑫公司所获补偿情况等酌情确定。关于应东杰、利鑫公司分别主张违约金的请求，根据合同约定，应东杰、利鑫公司任何一方无法定或约定之理由解除合同的，应向对方支付相当于当月租金5倍的违约金。现由于应东杰违规出租房屋导致双方合同解除，过错责任在应东杰，应东杰应当承担相应违约责任，故对利鑫公司主张违约金的请求予以支持，对应东杰主张违约金的请求不予支持。鉴于利鑫公司主张违约金的约定过高，法院将综合合同的实际履行情况、应东杰的过错程度及利鑫公司的实际损失等因素，对违约金作出调整。关于保证金及免租装修期的租金，根据双方合同约定，应东杰逾期或不足额逾期支付保证金、租金或水电费超过应付日15天的，应东杰支付的保证金充当部分违约金不予退还，利鑫公司并有权要求应东杰返还免租装修期的折算金额520,730元。现应东杰逾期且不足额支付利鑫公司保证金、租金及水电费的行为，构成违约，应东杰支付的保证金应用于抵充违约金，应东杰并应向利鑫公司支付免租装修期的租金。鉴于双方约定的免租装修期的折算金额520,730元与依据双方约定的免租装修期限计算所得的租金金额明显不符，且双方关于应东杰违约返还免租装修期折算金额的约定性质上属违约金条款，现应东杰主张该金额过高，法院对免租装修期的租金按实调整为246,478.87元。判决：一、应东杰与上海利鑫投资管理有限公司签订的《房屋租赁合同》于2015年8月17日解除；二、上海利鑫投资管理有限公司补偿应东杰房屋装修残值1,080,811.80元；三、应东杰支付上海利鑫投资管理有限公司2012年8月8日起至2012年10月18日免租装修期的租金246,526.42元；四、应东杰支付上海利鑫投资管理有限公司2012年10月19日起至2015年8月17日的租金329,248.02元及2015年8月18日起至2016年3月31日的房屋使用费388,478.85元；五、应东杰支付上海利鑫投资管理有限公司2015年6月至2015年8月的水、电费共计16,272元；六、应东杰支付上海利鑫投资管理有限公司违约金312,438元，其中104,146元用保证金冲抵后，应东杰应支付上海利鑫投资管理有限公司违约金208,292元；上述第二、三、四、五、六项，均于判决生效之日起10日内履行完毕；七、对应东杰的其他诉讼请求，不予支持；八、对上海利鑫投资管理有限公司的其他反诉请求，不予支持。
本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院另查明，根据上海市不动产登记簿房屋状况及产权人信息显示，玉田支路XXX号房屋的房屋类型为旅馆。利鑫公司与应东杰就系争房屋签订的《房屋租赁合同》第七条第10款约定：租赁期限内，应东杰(乙方)应自费负责经营所需之工商、税务、消防、环保、卫生、质检、户外广告等的申请和验收合格，签订本合同前应东杰(乙方)已对承租房屋周边环境、相邻关系现状及办理证照的要求和条件均了解清楚，并自愿承担相应的风险和责任。应东杰于2012年8月20日与案外人签订了《上海市家庭居室装饰装修施工合同》。2015年8月6日，利鑫公司收到应东杰的《告知函》中表示：“……上述情况发生后，本人不得不让居住在青年公寓中的客人提前搬离，并被迫停止营业至今。《房屋租赁合同》客观上已无法继续履行，合同的目的已不能实现，本人与贵公司的租赁合同不得不提前终止。”
二审审理中，应东杰表示2012年8月上旬就已经得知因系争房屋内有其他企业注册，所以无法在系争房屋内注册企业。2015年5月，陈某与上海玉杰投资管理有限公司解除劳动关系后，陈某是因为个人原因所以滞留在系争房屋内的，陈某曾经是负责青年公寓的安保和维修工作，居住在二楼保安室，解除劳动关系后陈某的居住位置也没有发生改变过。在2015年8月的时候，利鑫公司也同意陈某继续居住在系争房屋内。对此，利鑫公司在二审审理中表示，利鑫公司从未同意过陈某有权继续在系争房屋内居住，双方并未完成系争房屋的交接手续，陈某是应东杰这方滞留在系争房屋内的人员，应当由应东杰负责搬离。
以上事实，有《房屋租赁合同》、《上海市家庭居室装饰装修施工合同》、《告知函》及本院二审审理笔录予以证实。
本院认为，根据应东杰与利鑫公司签订的《房屋租赁合同》的约定，应东杰在缔约时已经对系争房屋的现状及办理证照的要求和条件了解清楚。在2012年8月上旬，应东杰在获知因系争房屋内另有公司注册而无法注册企业的情况下并未对利鑫公司提出异议，反而在此后与案外人签订了系争房屋的装修、消防系统安装等合同，进行了较大的投入并持续经营。2015年8月，在利鑫公司收到关于解除合同的《告知函》中应东杰也未提及系因无法注册企业而导致合同解除的事实，结合系争房屋产权证上的用途为旅馆，而曲阳房管办是以应东杰擅自改变房屋使用用途为由责令停业整改的事实，据此应认定应东杰未在系争房屋内注册企业并非是最终导致应东杰停止营业及解除合同的原因。一审法院对合同解除原因的认定并无不当。现应东杰又以利鑫公司提供的系争房屋无法注册企业为由主张利鑫公司承担解约之责，本院不予支持。关于欠付的租金，应东杰对欠付金额无异议，但应东杰认为其有权拒付，其理由本院不予采纳。关于系争房屋使用费的问题，陈某虽在2015年5月已经与应东杰设立的上海玉杰投资管理有限公司解除了劳动合同关系，应东杰本应及时将其清退，但陈某始终滞留在系争房屋内，直至应东杰提出与利鑫公司解除租赁合同后，上述状态仍未改变。应东杰上诉称在2015年8月后陈某的滞留得到了利鑫公司的同意，但未能提供充分证据。鉴于双方签订的租赁合同第8条第4款约定，合同解除后双方应对系争房屋及相关设施的完好进行验收，并办理交接手续。但由于应东杰提前解约，双方仅对水电表读数进行的确认，不符合合同约定的系争房屋返还交接条件。同时考虑到应东杰的相关人员仍滞留在系争房屋内的实际情况，一审法院认定应东杰应承担部分使用费并无不当，其对使用费下调的幅度及理由本院予以认同。应东杰上诉要求撤销一审判决，但在二审中没有提供充分证据来证实其观点。本院认可一审法院对事实的分析认定及对相关法律法规的理解适用。
综上所述，应东杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币16,290.22元，由上诉人应东杰负担。
本判决为终审判决。
法官助理高原
审判长 张志煜
审判员 吴 俊
审判员 王 伟
二〇一七年六月八日
书记员 朱伟静
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……