北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京01民终266号
上诉人（原审被告）凌会民，男，1965年9月1日出生。
委托代理人付环，男，1951年7月20日出生。
被上诉人（原审原告）何文波，男，1961年8月10日出生。
委托代理人方洁，女，1960年10月21日出生。
上诉人凌会民与被上诉人何文波因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2015）昌民初字第12441号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
何文波在原审法院诉称：凌会民、何文波于2015年3月18日签订房屋租赁协议，方×、方×1系凌会民的委托人。租赁协议中约定：凌会民为甲方出租人，何文波为乙方承租人，甲方将位于北京市昌平区1号楼2309、2310号房屋出租给何文波使用，租赁期限自2015年3月28日至2016年3月27日，租金每月26000元，乙方同意预交26000元作为保证金，合同终止适当房租冲抵，租金支付方式为押一付三。并约定租赁期间，任何一方要求终止合同需提前一个月通知对方，并偿付对方1个月房租的违约金，协商一致的除外。何文波与凌会民签订租赁合同后，投资4万元对租赁房屋进行了大修，并按照合同约定支付了从2015年3月28日至2015年6月28日三个月的房租78000元、保证金26000元。何文波进入租用的房屋后，因出现特殊情况，租赁合同难以继续履行，于2015年5月24日向凌会民提出终止合同。并征得了凌会民的同意，凌会民收回了房屋钥匙。后何文波委托王×办理退还保证金及装修损失等事宜，2015年6月24日王×与凌会民签订了《关于支付2310租房押金的说明》，凌会民同意退还保证金26000元，赔偿装修损失4000元。合同终止后凌会民提出让何文波先把室内物品留在租赁房屋内，以便在转租时提高租金，在此期间凌会民多次带人看房，无需征求何文波同意。2015年7月1日，凌会民将上述房屋租出27500元，但直到现在，凌会民没有退还何文波保证金及装修损失。为维护自己合法权益，起诉至法院，请求：1、判令凌会民返还何文波租房押金人民币26000元；2、判令凌会民返还何文波装修损失4000元；3、本案诉讼费由凌会民承担。
凌会民在原审法院辩称：装修损失可以商量，但是领导不同意，押金不同意退还。何文波称发生了车祸，没法履行合同，经查何文波没有发生车祸，所以不同意退还押金。
原审法院经审理查明：2015年3月18日，凌会民（甲方）与何文波（乙方）签订《房屋租赁协议》，合同首部写明出租方是方×、方×1，承租方是何文波，合同尾部签字人，甲方是凌会民，乙方是何文波。凌会民、何文波均认可合同签订主体是何文波与凌会民。《房屋租赁协议》约定：甲方将位于北京市昌平区1号楼2309、2310号房屋出租给乙方居住或办公使用，租赁期限自2015年3月28日至2016年3月27日，月租金26000元，房租支付周期为季付，乙方同意预交26000元作为保证金，合同终止时，当作房租冲抵；在此房租赁期间，任何一方要求终止合同，须提前1个月通知对方，并偿付对方1个月房屋的违约金，协商一致的除外。
2015年3月19日，凌会民出具收条，写明收到何文波3月28日至6月27日房租款78000元和押金26000元。
2015年5月24日，何文波出具委托书，委托王×解决1号2310、2309室的房屋退租善后工作。
2015年6月24日，王×、凌会民在《关于支付2310房租押金的说明》上签字，该《关于支付2310房租押金的说明》写明：2310房自2015年3月26日租给何文波，租房交至6月26日，5月24日，因乙方出现特殊情况，故租房合同难以维持。乙方按合同约定提前一个月提出终止合同要求，甲方经研究同意，乙方租房后对2310进行大修，粉刷了墙面、更换了地毯、维修了电路、网络等。投资4万元，装修后还未搬入办公，乙方提出给予部分装修费，乙方已于6月20日前全部搬出，交回钥匙、电卡，经研究给予4000元补偿费。现需退给乙方押金2.6万元，装修费4000元，合计30000元整。
凌会民称对于《关于支付2310房租押金的说明》，当时凌会民是同意的，凌会民是公司的副总经理，但是上报给公司的董事长时，董事长不同意。
上述事实，有《房屋租赁协议》、收条、委托书、《关于支付2310房租押金的说明》以及当事人当庭陈述在案佐证。
原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，何文波与凌会民签订《房屋租赁协议》，约定任何一方要求终止合同，须提前1个月通知对方，并偿付对方1个月房租的违约金，协商一致的除外。后凌会民与何文波的委托代理人王×达成一致意见，签订《关于支付2310房租押金的说明》，约定退给乙方（何文波）押金2.6万和装修费4000元。该《关于支付2310房租押金的说明》是双方关于退租事宜的协商，并就装修费和押金达成了一致意见，凌会民应当按照该协议约定履行义务。凌会民辩称公司领导不同意、何文波提出终止合同理由是虚假的，该辩称于法无据，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决：一、凌会民于判决生效后十五日内退还何文波租房押金人民币二万六千元；二、凌会民于判决生效后十五日内退还何文波装修费人民币四千元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
凌会民不服一审判决，向本院提起上诉，上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。上诉理由：1、何文波告凌会民是没有道理的，房主是方×，应当告方×；2、对方称何文波受伤才不租房屋，实际何文波未受伤。
何文波服从一审判决，针对上诉人的上诉请求和理由答辩称：1、我一直是和凌会民接触，押金也是交给凌会民，钥匙、水卡、电卡都是和凌会民交接；2、何文波是否受伤跟本案无关。
本院经审理查明：一审法院查明事实正确。上述事实有当事人在二审审理期间的陈述、询问笔录、在案佐证。
本院认为：房屋可以委托他人出租。受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中，凌会民接受委托于2015年3月18日以自己的名义与何文波签订《房屋租赁协议》，2015年3月19日以自己的名义收取房租款和押金并以自己的名义为何文波出具收条，又以自己的名义与何文波的委托代理人王×就解除《房屋租赁协议》事宜进行磋商，并于2015年6月24日在《关于支付2310房租押金的说明》上签字。凌会民与何文波上述有关签订及履行合同的一系列行为足以表明双方签订《房屋租赁协议》只约束受托人凌会民和第三人何文波，凌会民亦在本案一审期间明确表示其是《房屋租赁协议》的签订主体，故本案何文波以凌会民为被告主张权益正确，凌会民在二审期间有关其不是本案适格被告的主张与本案查明事实不符，本院不予采信。凌会民与其委托人之间如存在争议，可另行解决。
当事人协商一致，可以解除合同。凌会民与何文波的委托代理人王×就解除《房屋租赁协议》达成的有关协议，是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，何文波起诉要求凌会民按照该协议退还押金26000元、给付装修补偿费4000元，有事实和法律依据，一审法院判决支持何文波的诉讼请求正确，本院予以确认。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第四百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费二百七十五元，由凌会民负担（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费五百五十元，由凌会民负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 辛 荣
代理审判员 夏根辉
代理审判员 赵 蕾
二〇一六年二月二十二日
书 记 员 杜 莹