海南省五指山市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）五民初字第108号
原告刘宏伟，男，汉族，＊＊＊市人，现住＊＊＊。
委托代理人周才仁，海南椰树春律师事务所律师。
被告五指山金山房地产开发有限公司。住所地五指山市河北西路。
法定代表人王念东，董事长。
委托代理人刘溪，海南知非律师事务所律师。
原告刘宏伟诉被告五指山金山房地产开发有限公司（以下简称金山公司）商品房预售合同纠纷一案，原告刘宏伟于2014年3月5日向本院提起诉讼，本院于同年3月6日立案受理本案。并于2014年4月16日公开开庭进行了审理。原告刘宏伟委托代理人周才仁、被告金山公司委托代理人刘溪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘宏伟诉称，2011年2月，原告到五指山旅游，看到被告的卖房广告，觉得被告所销售的房屋不错，便于2011年3月1日与被告协商，签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定原告向被告购买五指山山水林溪项目2幢1单元1101房产，总房款为577429元。被告应于2012年3月1日前将经验收合格的商品房交付给原告。合同签订后，原告依约支付了全部购房款577429元。2012年3月1日原告来到被告处，被告知无法交房，被告要求原告于2012年5月来办理交接，2012年5月，原告再次来到被告处，仍被告知无法交房。且经实地考察，被告根本就没有温泉入户，也没有300亩山居公园，被告存在虚假宣传。至今，被告仍没有通知原告收房。综上，被告具有欺诈性宣传以及长期逾期未交房的重大违约情节，故诉请法院解除原告与被告签订的关于五指山山水林溪项目2幢1单元1101房的房屋买卖合同；被告向原告返还购房款577429元，退还合同登记费、产权登记费、工本费等200元；被告向原告支付违约金（计算方法：按购房款的同期银行贷款利息的双倍从2011年3月2日起至购房款全部退还之日止）暂计10000元。
原告为支持其诉称，向本院提交了如下证据：
1、相片。证明被告宣传温泉养生等虚假、欺诈宣传；
2、宣传册。证明被告宣传300亩山居公园等虚假、欺诈宣传；
3、商品房买卖合同。证明原、被告已经签订商品房买卖合同；
4、收据。证明原告已经履行全部义务；
5、机票。证明原告来往海南办理本案纠纷；
被告金山公司辩称，原被告签订的商品房买卖合同是在平等自愿基础上签订的，合同合法有效。在履行合同过程中，被告确实因其他客观原因确实存在迟延交房的情况，根据合同约定应承担相应的支付房价款日万分之一的违约责任，而不是解除合同，理由如下：一、被告于2011年5月20日刘宏伟购买的1101房在五指山市房管局进行了备案登记，根据合同第十一条“交房通知送达30日内，买受人不来办理交房手续的视为已交付使用。买受人办理该商品房的交接手续时须已经付清全部房款，自该商品房交付之日起，与该商品房有关的风险转由买受人承担”的约定，2014年1月3日刘宏伟收到被告的入伙通知书，但没有在2014年2月12日前来办理房产交付手续。并且原告已付清了全部的购房款，按照此约定，已视为被告已履行了实际交付房产的义务。二、被告虽存在逾期交付房产的事实，但根据相关法律规定及司法解释，原告已丧失了合同解除权。合同约定的交房时间是2012年3月1日，实际交付时间为2014年1月3日，与解除合同相关的法定事由只有迟延交付房产这一事实。但是，根据法律规定及最高院的司法解释，原告行使合同解除权必须经催告，并在催告后三个月内行使合同解除权，如果未经催告，合同解除权的行使期限为一年，超过一年不行使，解除权即消灭。就本案而言，原告没有催告，合同解除权行使的具体时间也不明确，并且在本次起诉要求解除合同前，从未向被告提出过解除合同的要求，依照规定，原告行使合同解除权的期限为2012年3月2日至2013年3月1日，原告却在2014年3月6日向法院起诉要求解除合同，显然已丧失了合同解除权，其解除合同的请求也不应得到支持。三、被告不存在所谓的广告欺诈行为。应当说明的是，被告开发的商品房是委托公司销售，所有的广告，均由负责销售的单位作广告宣传策划。温泉入户和山居公园并无欺诈消费者之意。被告确实打了二百多米深的温泉水井，由于温泉水温度只达到27度，于是公司又投入太阳能加温到50多度，并且入户。而山居公园则是指小区依山而建，旁边还有五指山著名的翡翠公园，这都是客观地理位置，是有目共睹的事实。原告对这些情况都是清楚的，也从未提出过异议。四、无论是什么原因造成迟延交房，被告从未有逃避承担违约责任的故意，违约金的计算从2012年3月2日至2014年1月3日止，按已交房款的日万分之一计算，共计37675元。原告之所以这个时候提出解除合同，无非是受房地产市场价格降温大形势的影响而做出的选择，但迟延交房不等于不交房，更不是合同目的无法实现，并且，被告已向原告交付了房产，迟延行为不是合同法规定的根本违约，解除合同不利于市场经济的健康发展，也显失公平。五、原告提出的判令被告向原告支付违约金，并按照银行同期贷款息率二倍计算，是缺乏法律依据的，该诉求也不应支持。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告为支持其辩称，向本院提交如下证据：
1、商品房买卖合同备案表。证明涉案房屋已在房产局登记备案；
2、竣工报告。证明被告公司的温泉确实进行了施工并已经投入使用；
3、建筑工程竣工验收报告、海南省建筑工程竣工验收备案证。证明被告出售给原告的房屋是符合交付条件的；
经庭审质证，现对双方当事人提交的证据作如下认定：
一、对原告提交证据的认定。
原告提交的证据经被告质证对证据的真实性均无异议，本院对证据的真实性予以认定。
二、对被告提交证据的认定。
被告提交的证据经原告质证对证据的真实性均无异议，本院对证据的真实性予以认定。
经审理查明，2011年3月1日，原告刘宏伟与被告金山公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告向被告购买被告开发的五指山市山水林溪项目2幢1单元1101房。房屋的建筑面积为58.91平方米，总价款为577429元。交房时间为2012年3月1日前。合同还约定逾期超过60日未交房，原告有权解除合同，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。合同签订后，原告分别于2011年2月10及4月11日向被告支付了全部购房款577429元及工本费、合同登记费、产权登记费等200元。2012年3月1日，被告并没有如期将房屋交付给原告。
本院认为，原、被告之间签订的合同属于商品房预售合同，故本案案由应为商品房预售合同。原、被告之间签订的合同系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律的强制性规定，应认定为有效合同。合同签订后，原告已依约履行合同中约定的付款义务，但被告并未在约定的期限内将房屋交付给原告，已违反合同约定。根据合同约定，逾期交房超过60日，原告有权解除合同。被告逾期交房的时间早已超过了60日，故原告诉请要求解除合同于法有据，应予支持。被告认为原告在收到入伙通知后30日内没有到被告处办理收房手续，根据合同约定应视为原告已经收房且原告没有履行催告义务，已经无权行使解除权。但根据双方合同的约定，虽然原告收到入伙通知后没有在30日内办理收房手续，但被告逾期交房在先，原告有权选择是否解除合同。且在合同中对解除合同并没有期限的限制，只要逾期交房超过60日，原告就有权行使解除权。故被告此项辩称本院不予采纳。原告在合同签订后，已向被告缴纳了购房款577429元及工本费、合同登记费、产权登记费等200元，由于原告诉请要求解除合同有理，被告应将购房款及工本费等退还给原告。原告此项诉求证据确凿，本院予以支持。至于原告认为被告存在虚假、欺诈宣传而要求被告支付违约金10000元，本院认为双方在合同中并未就此进行约定，且虚假、欺诈宣传应属于另一法律关系，并不属于本案的审理范围，故对原告的该项理由不予采纳。根据合同的约定，逾期交付房屋除了退还购房款外，还应支付累计已付款1%的违约金，故本案违约金的计算应根据合同的约定，即原告已付的购房款及工本费、合同登记费、产权登记费等共计577629元，其应得违约金为577629元×1%=5776.29元。根据《中华人民共和国合同》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、解除原告刘宏伟与被告五指山金山房地产开发有限公司于2011年3月1日签订的关于五指山山水林溪2幢1单元1101房的《商品房买卖合同》；
二、被告五指山金山房地产开发有限公司于判决书生效之日起十五日内退还购房款577429元及工本费、合同登记费、产权登记费等200元共计577629元给原告刘宏伟；
三、被告五指山金山房地产开发有限公司于判决书生效之日起十五日内支付违约金5776.29元给原告刘宏伟；
四、驳回原告刘宏伟的其他诉讼请求。
案件受理费9676元由被告五指山金山房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于海南第一中级人民法院。
审 判 长 梁丽梅
代理审判员 刘 超
人民陪审员 李宏伟
二〇一四年五月二十日
书 记 员 李 圆
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。
法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。