陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕01民终683号上诉人（原审原告、反诉被告）：李某某，男，汉族。委托诉讼代理人：贾峰，陕西泽诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：陕西晟达房地产开发有限责任公司，住所地西安市碑林区和平路22号。法定代表人：周新建，该公司董事长。委托诉讼代理人：盛某某，女，汉族。委托诉讼代理人：盛某甲，男，汉族。上诉人李某某因与被上诉人陕西晟达房地产开发有限责任公司（以下简称晟达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2016）陕0113民初1075号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李某某上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判晟达公司赔偿其损失28万元；2.撤销一审判决第二项，改判驳回晟达公司的反诉请求；3.本案的一、二审诉讼费用全部由晟达公司承担。事实和理由：其与晟达公司签订的是五年期的房屋租赁合同，晟达公司单方书面通知其解除合同违法违约。因涉案房屋并不是被法院所谓的拍卖了，而是晟达公司想收回房屋自己经营，所以晟达公司解除合同的理由并不存在。其从2015年8月份开始没有拖欠晟达公司的房租，而晟达公司单方强行陆续收回房屋给其造成了巨大的损失，至少有28万元，晟达公司应给其予以赔偿。其给晟达公司交纳的押金有4万元，其还对所承租的房屋进行了大量的装修、购置、添置大量的费用、物品预计近20万元。其并不拖欠晟达公司104320元的租金，该费用仅仅是物业费、水电费等，不能以租金代替在本案中进行判决。故认为一审判决认定事实不清，适用法律错误。晟达公司辩称，其将房屋出租给李某某后，李某某不思经营不交房租，拖欠房租和水费、物业费长达6个月之久，属违约在先，该其造成了重大的经济损失。另外其房屋还涉及到法院的查封，故其向李某某发出解除合同的通知于法有据。在李某某未向其足额交纳房租的情况下，一审法院判决其赔偿李某某14万元的损失有失法律的公平。根据其与李某某签订的合同约定，2015年8月至11月李某某应向其交纳房租16万元，物业费2万元，而李某某只交纳了2.78万元。从2015年12月开始李某某未再向其交纳过任何费用，而李某某从2015年12月起一直还占有使用其部分房屋，也未向其交纳费用。认为应驳回李某某的上诉，依法予以判决。李某某向一审法院起诉请求：1.判令晟达公司赔偿其房屋占用损失267900元（暂计算至2016年7月20日，直至实际归还房屋时止）；2.判令晟达公司退出汤姆商务公寓，继续履行双方签订的房屋租赁合同；3.本案诉讼费用由晟达公司承担。晟达公司向一审法院反诉请求：1.判令李某某向其给付房屋租赁欠款104320元；2.诉讼费用由李某某承担。一审法院认定事实：李某某与晟达公司于2014年10月28日签订《房屋租赁合同》，约定晟达公司将其所有的位于西安市雁塔区永松路116号名人居A2号楼第一至第十七层（除过第二层）共60间房屋出租给李某某经营使用，出租房屋面积为6300平方米。租赁期限为2014年11月1日至2019年10月31日，晟达公司应于2014年11月1日将房屋交付李某某。合同约定每月租金为4万元，租金按季度结算由李某某于每季度的第一个月的1日支付给晟达公司，同时双方约定李某某应于合同生效之日向晟达公司支付押金4万元。合同第十二条约定，李某某有下列情形之一的，晟达公司可终止合同并收回房屋，造成被告损失由李某某承担：1.擅自拆改承租房屋主体结构或改变承租房屋用途的；2.拖欠租金累计达3个月；3.利用承租房屋进行违法活动的；4.故意损坏承租房屋的。合同第十五条约定，租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同约定，按年度须向对方交纳年度租金的10%作为违约金。李某某逾期未支付租金的，每逾期一日，晟达公司有权按月租金的1%向李某某加收滞纳金。合同签订后，晟达公司于2014年11月1日将60间房屋交付李某某使用，2014年11月1日至2015年7月31日的房租李某某均按时交纳。按照合同约定，2015年8月1日至2015年10月31日李某某应向晟达公司支付租金12万元，李某某实际支付租金29300元后开始拖欠租金，截止起诉时共计拖欠租金104320元。2015年12月12日晟达公司向李某某发出《解除合同通知》：晟达公司因按揭抵押合同违约已进入诉讼程序，致使双方签订的合同无法履行，要求解除合同，限李某某接到通知十日内办理相关终止合同书和移交房产及相关财产手续。李某某于2015年12月14日收到解除通知，并于2015年12月16日、2016年1月11日陆续向晟达公司发出两份《回复函》：1.晟达公司因按揭合同违约被银行追诉进入诉讼程序，不属于不可抗力，即使进入诉讼程序也不影响李某某继续租赁房屋，晟达公司无权单方解除合同；2.根据双方签订的合同约定，任何一方欲解除合同，需提前三个月通知对方并向对方支付违约金48000元；3.李某某为履行合同添置了大量资产，晟达公司要求解除合同将给李某某造成重大的财产损失，晟达公司应予赔偿；4.晟达公司在合同履行期间占用李某某租赁的房屋，严重影响李某某对租赁房屋的使用，晟达公司应按照市场价格向李某某支付占用费。……晟达公司于2015年8月底收回出租房屋38间、2015年12月底收回出租房屋16间、2016年7月17日收回出租房屋一间，剩余1102室、1103室、1104室、1106室、1402室共五间房屋仍由李某某占用。同时查明，晟达公司因与案外人中国工商银行股份有限公司西安东大街支行借款纠纷，经西安市碑林区人民法院依法审理作出判决后，中国工商银行股份有限公司西安东大街支行申请执行，在执行过程中西安市碑林区人民法院作出（2008）碑执字第263-4号执行裁定书，依法查封了晟达公司的房屋，其中包括晟达公司出租给李某某的部分房屋。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。李某某与晟达公司经协商一致，自愿签订租赁合同，该合同是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故该租赁合同合法有效，李某某与晟达公司均应按照合同约定全面履行各自的义务。在合同签订后，晟达公司将出租房屋交付李某某使用，其已如约履行了合同义务，李某某即应按照合同约定向晟达公司支付房屋租金，但李某某自2015年8月起开始拖欠租金，其行为已构成违约。根据《合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因此，对于晟达公司反诉要求李某某支付拖欠租金104320元的请求，法院依法应予支持。庭审中，李某某辩称其之所以未按照合同约定数额向晟达公司支付租金，是因为晟达公司直接从李某某的租客处收取租金用于抵充房租，但庭审中李某某并未提交证据证明其上述辩称意见。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”故对于李某某的上述辩称意见，法院依法不予支持。对于李某某要求继续履行合同的请求，由于庭审中已查明，李某某从2015年8月开始拖欠租金，累计拖欠租金达3个月，根据双方所签合同第十二条之约定“李某某有下列情形之一的，晟达公司可终止合同并收回房屋，造成晟达公司损失由李某某承担：1.擅自拆改承租房屋主体结构或改变承租房屋用途的；2.拖欠租金累计达3个月；。”且《合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”故晟达公司有权单方解除合同。同时根据《合同法》第九十六条第一款之规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”庭审已查明李某某于2015年12月14日收到了晟达公司的解除通知，故李某某、晟达公司之间于2014年10月28日签订的租赁合同已于2015年12月14日依法解除。虽然晟达公司发给李某某的解除通知称因房屋被法院依法查封，致使合同不能履行故要求解除合同，但根据双方合同约定，李某某拖欠房租已达三个月，晟达公司依法有权解除合同，故对于解除通知的效力依法应予认定。因此，对于李某某要求继续履行合同的请求，法院依法不应支持。对于李某某要求晟达公司支付房屋占用费的请求，庭审中已查明，晟达公司在未与李某某解除合同的情况下，于2015年8月底擅自收回出租房屋，但直至2015年12月14日双方所签合同才依法解除，故晟达公司提前收回房屋的行为构成违约，对于晟达公司收回的38间房屋自2015年9月1日至2015年12月14日期间的租金收益应归还李某某。故对于李某某要求晟达公司赔偿占用损失的请求，法院依法应予支持。庭审中李某某举证其承租晟达公司房屋后用于出租，月租金为1050元至1800元不等，且据票据显示大多数出租房屋的月租金均在1400元以上，现李某某主张月租金按照1400元计算，即李某某主张的标准低于其实际出租收益，属于对其财产权益的处分，且该处分不侵害晟达公司的合法权益，故对于李某某的此项主张，法院依法应予准许。因此，对于李某某出租房屋的月收益法院依法认定为1400元。但对于该38间房屋在2015年9月1日至2015年12月14日期间是否一直出租，李某某并未提交证据证明，故对于该38间房屋在2015年9月1日至2015年12月14日期间的租金收益依法酌定为14万元。对于李某某要求晟达公司赔偿2015年12月14日以后的占用损失的请求，由于双方所签合同已于2015年12月14日依法解除，故晟达公司收回房屋的行为符合法律规定，其对房屋的占有属于有权占有，因此对于李某某的此项请求，法院依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院》第二条之规定，判决：一、被告陕西晟达房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内向原告李某某赔偿损失14万元；二、反诉被告李某某于本判决生效后十五日内向反诉原告陕西晟达房地产开发有限责任公司支付房屋租金104320元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告李某某其余的诉讼请求；四、驳回反诉原告陕西晟达房地产开发有限责任公司其余的诉讼请求。案件本诉受理费5319元（李某某已预交），由李某某负担2553元，由陕西晟达房地产开发有限责任公司负担2766元，陕西晟达房地产开发有限责任公司在向李某某支付上述款项时一并付清。案件反诉受理费1193元（陕西晟达房地产开发有限责任公司已预交），由李某某负担，李某某在向陕西晟达房地产开发有限责任公司支付上述款项时一并付清。二审中，当事人没有提交新证据。二审审理中，晟达公司称，从2015年8月1日至10月30日李某某应支付其房屋租金12万元，李某某实际只支付了27800元；李某某则称根据晟达公司出具的收款收据显示晟达公司在此期间收取其房租29300元。晟达公司又称2015年11月6日出具给李某某的收款收据上标注的十月份已清指的是把李某某所交的7000元电费抵成了房租，晟达公司另称还收取李某某2015年11月的房租22000元。本院确认，从2015年8月1日至11月30日晟达公司总计收取李某某房租58300元。根据一审查明的事实，本院确认2015年12月李某某仍占有使用晟达公司22间房屋，2016年1月至6月李某某占有使用晟达公司6间房屋。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，晟达公司作为出租房与李某某作为承租方在2014年10月28日签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。李某某与晟达公司双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。在合同签订后，晟达公司将出租房屋交付李某某使用，已如约履行了合同义务，李某某即应按照合同约定按时足额向晟达公司支付房屋租金。根据合同约定从2015年8月1日至2015年11月30日李某某应向晟达公司支付总计16万元的房租，但李某某自2015年8月起开始陆续拖欠租金，其行为已构成违约。一审中，李某某辩称其之所以未按照合同约定数额向晟达公司支付租金，是因为晟达公司直接从李某某的租客处收取租金用于抵充房租，但李某某并未提交证据证明其主张。一审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，对于李某某的主张不予支持，并无不当。根据双方所签合同第十二条之约定“李某某有下列情形之一的，晟达公司可终止合同并收回房屋，造成晟达公司损失由李某某承担：1.擅自拆改承租房屋主体结构或改变承租房屋用途的；2.拖欠租金累计达3个月；。”且《合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，故晟达公司有权单方解除合同。同时根据《合同法》第九十六条第一款之规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”一审法院查明李某某于2015年12月14日收到了晟达公司的解除通知，认定李某某、晟达公司之间于2014年10月28日签订的租赁合同已于2015年12月14日依法解除，亦无不妥。根据本院查明的事实，2015年8月1日至11月30日李某某已向晟达公司支付房租58300元，因合同约定在此期间李某某应向晟达公司支付房租16万元，故李某某在2015年8月1日至11月30日期间尚欠晟达公司房租101700元。根据李某某仍然占有使用晟达公司房屋的情况，2015年12月李某某应支付晟达公司房屋占有使用费16667元（4万÷60×22）,2016年1月至晟达公司提起反诉要求李某某给付房屋租赁欠款的2016年6月3日李某某应支付晟达公司房屋占有使用费2万元（4万÷60×6×5）。一审中晟达公司反诉要求李某某支付的房屋租赁欠款数额104320元在李某某拖欠晟达公司总的房屋租赁欠款之内，一审法院对晟达公司的反诉请求予以支持，判决李某某支付晟达公司房屋租金104320元，没有不当。李某某上诉请求，改判驳回晟达公司的反诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。根据一审法院查明，晟达公司在未与李某某解除合同的情况下，于2015年8月底擅自收回出租房屋，但直至2015年12月14日双方所签合同才依法解除，认定晟达公司提前收回房屋的行为构成违约，对于晟达公司收回的38间房屋自2015年9月1日至2015年12月14日期间的租金收益应归还李某某。李某某举证其承租晟达公司房屋后用于出租，月租金为1050元至1800元不等，且据票据显示大多数出租房屋的月租金均在1400元以上，现李某某主张月租金按照1400元计算，即李某某主张的标准低于其实际出租收益，属于对其财产权益的处分，且该处分不侵害晟达公司的合法权益，一审法院对于李某某的此项主张予以准许，认定李某某出租房屋的月收益为1400元，并无不妥。因对于该38间房屋在2015年9月1日至2015年12月14日期间是否一直出租，李某某并未提交证据证明，故对于该38间房屋在2015年9月1日至2015年12月14日期间的租金收益一审法院依法酌定为14万元，判决晟达公司赔偿李某某损失14万元，亦无不当。李某某上诉请求，改判晟达公司赔偿其损失28万元，没有事实依据，本院不予支持。综上所述，李某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2386元，由李某某负担。本判决为终审判决。审 判 长  张安品代理审判员  卫婉莹代理审判员  高喜平二〇一七年二月二十一日书 记 员  韩 璋