江西省南昌市湾里区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湾民一初字第86号
原告（反诉被告）：南昌长晶乐房地产开发有限公司，住所地：江西省南昌市湾里区招贤路312号，组织机构代码：613065739。
法定代表人：王乐，系该公司董事长。
委托代理人：熊文茜，江西朗秋律师事务所律师。
被告（反诉原告）：姜钦义，男，1966年9月20日出生，汉族，住江西省南昌市东湖区。
被告（反诉原告）：张梦萍，女，1975年11月7日出生，汉族，住江西省南昌市东湖区。系被告（反诉原告）姜钦义之妻。
两被告委托代理人：张祥勇，江西宏正律师事务所律师。
两被告委托代理人：解小平，江西宏正律师事务所律师。
原告南昌长晶乐房地产开发有限公司（以下简称长晶乐公司）诉被告姜钦义、张梦萍商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，被告姜钦义、张梦萍对原告长晶乐公司提起反诉,本院决定合并审理并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）长晶乐公司的委托代理人熊文茜、被告（反诉原告）姜钦义、张梦萍的委托代理人解小平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告长晶乐公司诉称：2005年12月1日，原告与被告姜钦义签订了《南昌市商品房买卖合同》，约定：由被告姜钦义购买原告坐落于湾里区帝景湾洋城第5幢1层101号商铺，建筑面积为395.61平方米，签订合同后付款40%，余款办理银行按揭；被告逾期付款超过60日后，原告有权解除合同。上述合同经南昌市住房保障和房产管理局进行备案登记。合同签订后，被告并未按照合同约定支付购房款。涉案房屋也一直由原告实际占有使用。因两被告不办理涉案房屋的退房手续，导致原告不能办理涉案房屋的所有权登记及房屋所有权证。原告多次要求解除合同，要求两被告到南昌市住房保障和房产管理局办理退房手续，协助原告办理房屋所有权登记和房屋所有权证，但两被告均不予理睬。据此，原告为维护其自身合法权益，特向法院起诉，诉请判令：1、解除原告与被告姜钦义签订的编号为1000011619的《南昌市商品房买卖合同》；2、两被告协助原告办理涉案房屋的所有权登记和房屋所有权证；3、本案全部诉讼费由两被告承担。案件审理过程中原告向本院申请变更诉讼请求，将第1项诉请变更为：确认原告与被告姜钦义签订的编号为1000011619的《南昌市商品房买卖合同》无效。
被告姜钦义、张梦萍辩称：原告未能举证证明原、被告签订的《南昌市商品房买卖合同》有法定无效的情形存在，因此商品房买卖合同合法有效，应驳回原告关于确认商品房买卖合同无效的请求。另本诉原告的第二项请求“即请求协助办理涉案房屋所有权登记和房屋所有权证”受诉讼时效的限制，已过诉讼时效。第二项请求是债权请求权，需要相对人实施一定的协助行为才能实现，债权请求权受时效制度的约束。依照商品房买卖合同的约定，本诉原告长晶乐公司应在2005年10月30日前交房，交房后180日办理房产权属登记，若本诉被告违约，此时本诉原告的各项请求权如房款请求权、协助办理涉案房屋所有权登记和房屋所有权证等请求权均受到侵害，其完全可以通过主张合同无效而使其权益得到保护，但本诉原告怠于行使其权利长达约十年之久。为维护交易秩序，维护法律的尊严，给予恶意利用无效合同规定的当事人以惩戒，建议法院驳回原告的第二、三项诉讼请求。
反诉原告姜钦义、张梦萍反诉称：反诉被告长晶乐公司因拖欠反诉原告姜钦义、张梦萍工程款一直未能偿还，故反诉被告提出将其开发的湾里区帝景湾洋城建筑面积为395.61平方米的第5栋1层101号商铺卖给反诉原告，房屋单价为人民币每平方米4960元，总金额为1962226元，双方约定40%首付款以拖欠的工程款折抵，余款由反诉原告向银行申请按揭贷款。2005年12月1日，双方按约定签订了编号为1000011619的《南昌市商品房买卖合同》，当反诉原告要求反诉被告出具收付款收据并办理按揭手续时，反诉被告表示其认可债务已抵销就可以了，不必出具收据，并催促反诉原告提交材料办理按揭贷款。当反诉原告提出归还按揭贷款月供压力较大，存在一定困难时，反诉被告表示可以代为偿还，等反诉原告有钱将反诉被告垫付的按揭款还清后，才将商铺交付反诉原告使用。自2005年签订合同至今，双方依约保持现状近10年。由于反诉被告一直未能按合同约定协助反诉原告办理房产证，使得反诉原告不能处理所购房产，反诉原告本应该申请经济适用房，但由于购买了反诉被告的店面，导致没有申请成功，造成巨大的经济损失。故反诉原告为维护自己的合法权益，特向法院提起反诉，请求：1、判决反诉被告继续履行与反诉原告签订的编号为1000011619的《南昌市商品房买卖合同》，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，协助反诉原告办理房屋产权证；2、本诉、反诉诉讼费由反诉被告承担。
反诉被告长晶乐公司辩称：反诉原告的反诉已认可其从未向反诉被告支付过购房款，银行按揭款由反诉被告进行偿还。由此可见，反诉原告与反诉被告之间的《南昌市商品房买卖合同》并未实际履行，双方之间不存在实际的商品房买卖法律关系。反诉原告主张首付款折抵工程款、反诉被告代为偿还银行按揭款证据不足。反诉原告反诉称，40%的首付款折抵工程款，但其提供的证据并不足以证明反诉被告与反诉原告之间存在工程施工合同关系，而且从反诉原告提供的证据得知其是2005年12月18日承包帝景湾洋城10#14#楼的工程，本案涉案商品房买卖合同是2005年12月1日签订的。换言之，商品房买卖合同签订时反诉原告根本就没有承包帝景湾洋城工程，更不可能有反诉原告主张的以购房款折抵工程款的可能。另外，反诉原告主张按揭款为借款，但并未提供任何证据证明双方之间存在借贷关系，同时根据反诉原告的陈述，其并未支付过任何费用，退一步讲，即便为反诉原告主张借款，其也应在支付全部按揭款后向反诉被告主张办理房产过户手续。综上所述，反诉原告反诉主张于理不合、于法无据，应依法驳回反诉原告的全部反诉请求。
原告（反诉被告）长晶乐公司为支持其主张及反诉抗辩，提交了以下证据材料：
1、长晶乐公司营业执照、组织机构代码、姜钦义、张梦萍身份信息，用以证明原告（反诉被告）、被告（反诉原告）主体资格。
2、《南昌市商品房买卖合同》，用以证明2005年12月1日，长晶乐公司与姜钦义签订《南昌市商品房买卖合同》一份，该合同目的是为长晶乐公司办理银行贷款，并未实际履行，属无效合同；该合同经南昌市住房保障和房产管理局备案；因姜钦义、张梦萍不配合办理退房手续，导致长晶乐公司无法办理诉争房屋的所有权证和所有权登记。
3、《个人贷款结清证明》、《证明》、存折，用以证明诉争房屋的银行贷款实际由长晶乐公司进行还款，现长晶乐公司已将贷款全部归还。
被告（反诉原告）姜钦义、张梦萍为支持其抗辩及反诉主张，提交了以下证据材料：
1、姜钦义、张梦萍身份证、结婚证，用以证明姜钦义、张梦萍诉讼主体资格。
2、长晶乐公司与江西中恒建设集团公司（以下简称中恒公司）有关帝景湾洋城一期13#楼、14#楼的《建设工程施工合同》、长晶乐公司副总徐万富与姜志（姜钦义）于2004年11月20日签订的帝景湾洋城一期9#—12#楼《建设工程施工承包合同》（仅包工）、徐万富与姜志（姜钦义）于2004年11月3日签订的帝景湾洋城会所的《建设工程施工承包合同》、徐万富与姜志（姜钦义）于2005年12月18日签订的帝景湾洋城一期10#—14#楼《建设工程施工承包合同》（变更为包工、包部分料）、中恒公司与与姜钦义于2007年11月29日签订的帝景湾洋城一期13#楼、14#楼《经济责任合同》（变更为包工、包料）、姜志身份证原件、《审核报告》、《还款协议》，用以证明长晶乐公司与姜钦义就本案所涉楼盘帝景湾洋城一期签订了数份工程合同及拖欠工程款的事实；姜志与姜钦义身份证号一致，为同一个人；帝景湾洋城一期13#楼、14#楼审核造价为4487088.87元。
3、《证明》，用以证明姜钦义、张梦萍的损失情况。
本院经审理查明：2005年12月1日，原告（反诉被告）长晶乐公司与被告（反诉原告）姜钦义签订《南昌市商品房买卖合同》一份，并于2005年11月18日在南昌市房屋商品化办公室进行了备案登记。该合同约定：姜钦义购买长晶乐公司开发的帝景湾洋城第5幢1层101房（户型：商铺）。该商品房的用途为非住宅。建筑面积395.61平方米。按建筑面积计算，商品房单价为每平方米4960元，总金额1962226元。付款方式为签订合同付款40%即792226元，余款117万元办理银行按揭。
该《南昌市商品房买卖合同》补充协议第二条约定：（1）买受人应于签署《买卖合同》当日向出卖人支付房价款的40%及买受人应付的相关税费（包括管道液化气初装费）。（2）剩余60%房价款，买受人以获得的银行贷款向出卖人支付。买受人应于签署《买卖合同》起3个工作日内向贷款银行提交规定的文件材料，并签署完贷银行规定的全部文件，向贷款银行还清金额为剩余60%房价款的抵押贷款。贷款以人民币万元为单位，如不足万元的余额部分买受人于支付第（1）点所述40%房款时一并付清。
2013年4月12日，中国工商银行股份有限公司北京西路支行出具《个人贷款结清证明》一份，内容为，兹有借款人姜钦义（身份证号码:,申请的贷款金额为117万元，贷款期限为120月的购置商用房贷款已于2013年4月9日贷款本息全部还清。同日，工商银行北京西路支行向南昌市房管局出具《证明》一份，内容为，根据2013年4月6日长晶乐公司关于回购姜钦义所购买帝景湾洋城5、6、7号楼0101室店面的回购申请，2013年4月9日长晶乐公司对此店面进行了回购。2006年1月4日姜钦义在我行申请贷款时所提供的编号为1000011619的南昌市商品房买卖合同已在我行归档，无法取出。
长晶乐公司与姜钦义、张梦萍均认可涉案《南昌市商品房买卖合同》签订后，姜钦义没有按照合同约定支付首付款，银行按揭贷款也由长晶乐公司偿还。
原告（反诉被告）长晶乐公司与案外人中恒公司签订了《建设工程施工合同》一份，约定长晶乐公司作为发包人，中恒公司作为承包人，由长晶乐公司将帝景湾洋城一期13#楼、14#楼土建工程发包给中恒公司承建，该合同对承包方式、开工日期、竣工日期、合同价款进行了约定。
2004年11月3日，南昌市第六建筑工程公司第三项目部作为甲方与作为乙方的姜志（即本案被告姜钦义，下同）签订《建设工程施工承包合同》一份，约定甲方将会所（面积2326.6㎡）发包给乙方，双方对工资结算及支付等进行了约定。
2004年11月20日，中恒公司作为发包人与作为承包人的姜志签订《建设工程施工承包合同》一份，约定中恒公司将帝景湾洋城住宅小区9#12#楼（面积18000㎡）施工图范围内土建工程发包给姜志。双方对承分包方式、质量要求、工资价款、结算及支付等进行了约定。
2005年12月18日，中恒公司作为发包人与作为承包人的姜志、姜志项目部签订《建设工程施工包工包料承包合同》一份，约定中恒公司将帝景湾洋城10#14#楼（面积17054.38㎡）的施工图范围内土建工程发包给姜志、姜志项目部。合同对承分包方式、工程价款、结算及支付等进行了约定。
2007年11月29日，中恒公司作为甲方与作为乙方的中恒公司承包的帝景湾洋城13#、14#楼工程部负责人姜钦义签订《江西中恒建设集团公司经济责任合同》一份，约定由甲方承建的帝景湾洋城13#、14#楼工程，总造价约400万元，面积约5945.88㎡，经中恒公司研究委派姜钦义经营管理该工程。合同对管理范围、管理原则、经济指标利润分配及各种税费、规费的缴交进行了约定。
2010年1月15日，江西方正工程监理造价咨询有限受长晶乐公司委托对帝景湾洋城13#、14#楼工程进行了结算审核，并出具审核报告一份，载明13#、14#楼送审金额为5223933.19元，最后认定金额为4487088.87元，审减率为14.1%。
2010年2月5日，长晶乐公司作为甲方（债务人）与乙方（债权人）中恒公司签订《还款协议》一份，约定乙方承建甲方帝景湾洋城13#、14#工程共计工程款约448万元，甲方已支付326万元，大约还欠乙方工程款122万元（以决算为准），现经双方友好协商，就有关还款协议如下：还款金额80万；还款期限为2010年2月10日前。
以上事实有：《南昌市商品房买卖合同》及补充协议、工商银行《个人贷款结清证明》、《证明》、存折、《建设工程施工合同》、《建设工程施工承包合同》、《建设工程施工包工包料承包合同》、《江西中恒建设集团公司经济责任合同》、《审核报告》、《还款协议》及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为：本案本诉中，作为商品房购买方的姜钦义在合同签订时未支付首付款，合同签订后也未支付剩余购房款，作为商品房出卖方的长晶乐公司在合同签订时未要求姜钦义支付首付款，且按揭款均由长晶乐公司偿还。姜钦义提供了建设工程合同证实其与长晶乐公司存在经济往来，签订商品房买卖合同的目的是以涉案房屋折抵工程款，姜钦义与长晶乐公司并无亲属关系也非长晶乐公司员工，长晶乐公司亦未提供双方签订商品房买卖合同确系获取银行按揭贷款的双方协议书或其他证据，因此对长晶乐公司主张的双方签订合同时的真实目的为获取银行按揭贷款的目的依现有证据难以确认，故本院对长晶乐公司要求确认合同无效的诉请不予支持。长晶乐公司第二项要求姜钦义、张梦萍协助办理涉案房屋所有权登记和房屋所有权证的诉请是以第一项诉请确认合同无效为前提的，由于第一项诉请本院不予支持，故第二项诉请亦不予支持。
本案反诉中，因姜钦义施工的帝景湾工程尚未结算，工程款数额尚未明确，且房屋一直未交付姜钦义、张梦萍占有和使用，故本院对姜钦义、张梦萍要求继续履行商品房买卖合同、协助办理房屋产权证的反诉请求亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）南昌长晶乐房地产开发有限公司的诉讼请求；
二、驳回被告（反诉原告）姜钦义、张梦萍的反诉请求。
本诉受理费22460.03元，由原告（反诉被告）南昌长晶乐房地产开发有限公司负担。反诉受理费11230.02元，由被告（反诉原告）姜钦义、张梦萍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。
审 判 长 李智辉
审 判 员 夏 琳
人民陪审员 杨光礼
二〇一六年七月四日
书 记 员 刘庐琴