西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）西中民一终字第01576号
上诉人（原审被告）项国云，男，汉族。
委托代理人姚丰收，陕西正励和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）张汉，男，汉族。
被上诉人（原审原告）许菲，男，汉族。
上诉人项国云因与被上诉人张汉、许菲房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省户县人民法院（2013）户民初字第02184号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人项国云及其委托代理人姚丰收、被上诉人张汉、许菲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2007年7月30日，张汉租赁余下商业有限公司商场大楼北一号及后厅四间房屋，租赁期限为2007年10月1日至2012年9月30日；2012年10月，张汉续租该房屋，租赁期限为2012年10月1日至2013年7月31日。后张汉将房屋转租给项国云，期限自2012年4月25日至2017年4月24日，年租金75000元。嗣后，项国云分两次支付许菲2012年4月25日至2014年4月24日租金共计150000元。2013年8月4日，项国云经张汉同意，将上述房屋转租给许菲，并收取许菲房屋转让费116000元，项国云与许菲约定由许菲替换项国云与张汉重新签订房屋租赁合同，自2014年4月25日起，许菲直接向张汉交纳房租。当天，许菲即与张汉之妻签订了租期为2012年4月25日至2017年4月24日的房屋租赁合同一份，随后张汉对该合同予以追认。2013年8月5日，许菲准备营业，余下商业公司以张汉转租未经其同意且其与张汉租赁合同已于2013年7月31日届满为由，收回本案所涉租赁房屋，致许菲未能实际使用房屋。
2013年8月14日，许菲提起诉讼称，张汉原租赁余下商业有限公司门面房前面一间，后面四间。2010年4月21日，张汉将房屋转租给项国云。2013年8月4日，项国云经张汉同意，又将房屋转租给许菲，并收取许菲转租费70000元及2013年8月4日至2014年4月24日房租46000元，项国云向许菲出具了收条。嗣后，张汉又同许菲签订了从2012年4月25日至2017年4月24日房屋租赁合同。后许菲接手进入店面筹办开业经营，2013年8月5日，余下商业有限公司派人通知许菲出店，并锁门停供水电，称其与张汉的合同于2013年7月31日已到期，故张汉无权将房屋转租他人。现许菲准备工作就绪却无法经营，故请求判令张汉、项国云共同返还房屋转让费116000元，张汉、项国云承担连带责任，本案诉讼费由张汉、项国云承担。
张汉辩称，许菲与其所签的房屋租赁合同系其妻代签，如何谈的张汉不清楚，后张汉对该合同予以追认。签合同属实，项国云将房屋转租给许菲的事情，张汉知情，但转租的钱张汉没有拿。关于此案系许菲与项国云之间关系，与张汉无关。故不同意许菲的诉讼请求。
项国云辩称，不同意许菲要求其承担返还责任的诉讼请求。项国云向张汉缴纳了两次房租，每次每年75000元，租期从2012年4月25日至2014年4月24日。项国云于2013年8月4日将房屋转租给许菲，故许菲应向项国云缴纳剩余期间房租54247．53元，因项国云已向张汉缴纳了两年房租，故项国云收取许菲剩余房租不应返还。项国云于2012年4月29日装修房屋共花费91284元，经张汉同意，于2013年8月4日将房屋转租给许菲时，经与许菲协商一致，按房屋的装修折旧程度收取许菲剩余时间装修费61752.47元，此费用系房屋装修折价费，不是房屋转让费，所以许菲诉求错误，且许菲与张汉也签订了房屋租赁合同，故项国云的权力义务归于消灭。综上，项国云虽收取了许菲的租赁费和房屋装修折价费，但此两项均于法有据，公平合理，故请驳回许菲的诉讼请求。
原审法院经审理认为，张汉租赁余下商业有限公司房屋，租赁期限为2007年10月1日至2013年7月31日。后张汉将房屋转租给项国云，转租期限为2012年4月25日至2017年4月24日，该转租期限超过张汉向余下商业有限公司租赁房屋的期限，故其与项国云的房屋租赁合同期限超过2013年7月31日的部分无效。2013年8月4日，项国云将房屋转租给许菲时，已不在张汉有效租赁期限内，故项国云与许菲达成的转租协议无效。项国云因该无效协议取得的116000元应返还许菲。鉴于项国云已将2014年4月24日前的房租交给张汉，而项国云收取的116000元中包含2013年8月5日至2014年4月24日的房屋租金，按项国云支付张汉每年租金75000元计算，平均日租金为205.48元，据此，2013年8月5日至2014年4月24日共计263天的房屋租金数额为54041元，故该部分房屋租金由张汉直接退还许菲为宜。其余房屋转让费61959元由项国云返还许菲。项国云以房屋转让费中除房租外还有61752.47元系房屋装修折价费，不应退还，但基于无效协议取得的财产应当返还的法律规定，对项国云此项辩称不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、第十五条之规定，判决如下：一、被告张汉于判决生效后10日内返还原告许菲房屋租金54041元；二、被告项国云于判决生效后l0日内返还原告许菲剩余房屋转让费61959元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2620元，减半收取l310元，由被告张汉负担6lO元，被告项国云负担700元，因原告已预交，故两被告应将所负担之受理费连同上述给付之款一并给付原告。
宣判后，项国云不服，向本院提起上诉，称项国云与张汉签订租赁合同后，经张汉同意，项国云对房屋进行了装修。项国云经张汉同意后收取了许菲租赁费和装修费，随后许菲与张汉签订了房屋租赁合同。故项国云已与涉案房屋没有任何权利义务关系，不应承担返还租赁费的义务。张汉隐瞒实情，超期租赁给项国云，随后又租赁给许菲，张汉对项国云的装修费用是认可的。116000元包含项国云与张汉剩余租期的租赁费及项国云装修费用的折旧费，故项国云不应当承担返还义务，张汉应当承担返还义务。综上，请求：撤销原审判决，请求判令张汉支付许菲116000元；一审、二审诉讼费由许菲和张汉承担。
经询，张汉辩称，其与项国云签订租赁合同，约定租赁期限为2012年4月25日至2017年4月24日止，双方约定在签订租赁合同时缴纳当年租金75000元，以后每年4月15日后十日内再缴纳下年房屋租金。故张汉分两次收取了项国云两年的租金150000元。双方合同约定允许项国云对房屋进行装修，以便生产经营。故项国云在装修上的花销，与项国云无关，且与本案不属同一法律关系。张汉表示同意向许菲返还房屋租金54041元，其余房屋转让费应由项国云返还。表示不同意项国云的上诉请求。
许菲辩称，其与项国云洽谈合同时，项国云转让的是空房。其将116000元直接交给了项国云。项国云和张汉签的合同是5年合同，项国云已经租了一年多，剩下3年多时间。张汉和出租人所签订的合同其不知情。2013年8月4日其将该房接收来，2013年8月5日，房屋所有人就断了房屋的水电，锁了门。
经审理查明，原审判决认定事实清楚。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”张汉租赁余下商业有限公司房屋的租赁期限为2007年10月1日至2013年7月31日。后张汉将房屋转租给项国云，转租期限为2012年4月25日至2017年4月24日，该合同转租期限的约定中超过张汉与余下商业有限公司房屋租赁合同的部分无效。2013年8月4日，在张汉与余下商业有限公司房屋租赁合同已经到期的情况下，项国云经张汉同意将该房屋转租给许菲，并收取许菲116000元，且约定由许菲与张汉签订租赁合同。因张汉已无权转租涉案房屋，故许菲与张汉所签订的合同属无效合同，项国云基于以上约定收取许菲的116000元，应当返还许菲。鉴于张汉对原审判决由其代项国云返还许菲54041元没有提起上诉，同时许菲亦未提起上诉，故本院对原审判决予以维持。现依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1349元，由上诉人项国云承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 易少波
审 判 员 周建平
代理审判员 朱筱滢
二〇一四年三月六日
书 记 员 魏 娟