呼和浩特市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）呼民终字第00282号
上诉人（原审被告）王桂英，女，1952年9月20日出生，汉族，退休职工，现住呼和浩特市新城区。
委托代理人王文忠，内蒙古融兴律师事务所律师。
上诉人（原审被告）高俊友，男，1947年11月12日出生，汉族，退休干部，现住呼和浩特市新城区。
被上诉人（原审原告）内蒙古呼和浩特西郊国家粮食储备库。住所地呼和浩特市回民区。
法定代表人张少卿，该公司总经理。
委托代理人高磊，内蒙古久晖律师事务所律师。
委托代理人云五清，内蒙古久晖律师事务所律师。
上诉人内蒙古呼和浩特西郊国家粮食储备库（以下称西郊粮库）因与被上诉人王桂英、高俊友排除妨害纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2013）赛民初字第2069号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭于2014年12月11日公开开庭审理了本案。上诉人高俊友，上诉人王桂英的委托代理人王文忠，被上诉人西郊粮库的委托代理人高磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，兰俊祥作为呼和浩特市粮食局资产管理中心负责人，代表呼和浩特市粮食局资产管理中心，为解决企业转制遗留问题（呼和浩特市粮油食品总公司于1998年转制）与原呼和浩特市粮油食品总公司职工王桂英于2006年5月22日签订了《租房合同》。该合同约定：王桂英作为承租方租赁原属呼和浩特市粮油食品总公司的位于呼市锡林南路122号一二楼总面积为135平方米的门脸房。租用期为五年，从2006年9月1日起至2011年8月31日止。租金前3年每年为1.5万元，后2年每年为2万元。每年租金分两次付清。后于2011年6月27日呼和浩特市粮食局印发呼粮财字（2011）49号文件，即关于将锡林南路98号商业用房（街道旧称122号，面积135.05平方米）划归西郊粮库管理的通知。又于2011年8月3日印发呼粮办字（2011）16号呼和浩特市粮食局文件，即呼和浩特市粮食局关于协助办理锡林南路122号房屋产权手续的函，同日呼和浩特市委办公厅机关事务服务中心向呼和浩特市房产局出具了办理锡林南路粮店房屋产权手续的函。之后西郊粮库于2011年10月13日取得，位于呼和浩特市新城区锡林南路98号中国共产党呼和浩特市委机关事务服务中心商业楼1至2层1号，呼房权证新城区字第20111485**号《房屋所有权证》，共有情况为单独所有，建筑面积为135.05平方米。2011年8月31日租房合同到期，王桂英未向西郊粮库缴纳租金，也未返还承租的房屋。另查明，内蒙古中昱房地产评估事务所有限责任公司出具的内中昱估字（2013）第0318号房地产评估报告书的估价结果是：西郊粮库位于呼和浩特市新城区（现已划归赛罕区）锡林南路98号中国共产党呼和浩特市委机关事务服务中心商业楼1至2层1号的房地产，在2011年8月31日至2013年9月17日期间的静态评估方法下的租金总价为人民币252700元。
原审法院认为，兰俊祥代表呼和浩特市粮食局资产管理中心与王桂英签订的《租房合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，该合同合法有效，对双方都具有法律约束力。作为承租人的王桂英应当按照约定的期限支付租金，合同租赁期间届满，出租人没有续租的意思表示则承租人应当返还所承租的房屋，承租人继续使用租赁物的，则出租人有权要求相应的租金损失。在房屋租赁期间内发生所有权变动的，并不影响租赁合同的效力。本案中诉争的房屋属国有资产，西郊粮库单独享有该房屋的房屋所有权。故西郊粮库主张王桂英返还房屋并支付房租费用及占有房屋的使用费的诉讼请求，该院予以支持。西郊粮库主张王桂英占用房屋期间的使用费应以评估鉴定结论为准。对于西郊粮库要求王桂英、高俊友承担相应责任的请求，基于合同的相对性，本案中诉争房屋的承租方是王桂英，故要求高俊友承担责任，没有事实及法律依据，故对西郊粮库的该项主张，该院不予支持。关于王桂英抗辩的该诉争房屋是分配给王桂英等八名职工的福利房，用于解决职工的生活问题，已归职工所有的理由，因未向法庭提供有效证据予以证明，王桂英所提供的呼和浩特市粮油食品总公司出具的证明，其证明力不足以推翻房屋产权证的证明力，因我国不动产的设立、变更、转让是以登记为准，未经登记的，不发生法律效力。故王桂英的抗辩理由，该院不予采信。另王桂英抗辩已缴纳部分租金的事实，未向法庭提供相应证据予以证明，故不予采信。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告王桂英于本判决书生效后立即腾空并返还原告内蒙古呼和浩特西郊国家粮食储备库位于呼和浩特市新城区锡林南路98号中国共产党呼市委机关事务服务中心商业楼1至2层1号房屋；二、被告王桂英于本判决书生效后三十日内支付原告内蒙古呼和浩特西郊国家粮食储备库房屋租金85000元，并支付自2011年9月1日至2013年9月17日期间的房屋的使用费252700元，以上共计人民币337700元；三、驳回原告内蒙古呼和浩特西郊国家粮食储备库的其他诉讼请求。案件受理费6441元，评估鉴定费5000元，由王桂英承担。
王桂英、高俊友不服一审判决，向本院提出上诉称，王桂英是呼和浩特市粮食局下设的呼和浩特市粮油食品总公司的职工。2000年6月份，公司实行改革分流职工，决定把享有所用权的坐落于呼和浩特市新城区锡林南路98号，呼和浩特市委机关事务服务中心商业楼1号，面积135平米连体式二楼分配给王桂英等8名单位职工，单位停发工资，由王桂英带领8名职工自行经营解决工资、福利等待遇。2003年5月份因非典关门。2005年4月份，公司决定卖给王桂英房屋，因王桂英带领经营期间，个人投资太多，给其造成很多经济损失，所以，2006年4月份王桂英开始装修该房屋，产权仍属于呼和浩特市粮油食品总公司。此时却遭到呼和浩特市粮食局下属部门负责人的干涉，要求签订房屋租赁合同，反之，则不让使用该房屋。租赁合同未盖公章，属无效合同。2007年8月，该房屋产权人呼和浩特市粮油食品总公司与王桂英协商购房事宜，并收取王桂英购房款6万元。王桂英一直要求办理产权过户手续，但一直未给办理。原审判决王桂英支付西郊粮库房屋租金85000元及房屋使用费252700元是错误的。西郊粮库是2011年11月13日未经合法程序取得房屋产权证，该房屋先分配职工使用，后出售给王桂英，王桂英不应支付租金。呼和浩特市粮食局违法给西郊粮库办房本，其目的是让西郊粮库出面将王桂英的房屋占为己有。王桂英已向法院主张申请撤销原审判决，依法确认王桂英对该房屋具有使用权。
被上诉人西郊粮库答辩称，王桂英的上诉请求及理由均不成立。涉案的房屋是西郊粮库通过合法的手段取得所有权，并持有产权证书，王桂英拒不退回房屋并占有使用，是对西郊粮库权利的侵害。王桂英在租赁房屋期间没有支付租金，在租期届满后，非法占用给西郊粮库造成很大的损失。王桂英主张确认房屋所有权，本案是民事排除妨害，不是确权。王桂英在一审中未对房屋所有权申请反诉，也未另诉，二审中主张确权，无法律依据。原审判决认定事实清楚，请求维持原判。
王桂英除坚持一审提供的证据外，另向本院提交了购房款6万元的收条及给职工发放工资的收条。证明诉争的房屋属于王桂英出资购买，王桂英在占用期间给职工发过工资。
经二审审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，王桂英是否应返还诉争的房屋并支付拖欠的租金及其房屋使用费。
关于王桂英是否应返还房屋的问题。根据物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力。西郊粮库提供的诉争房屋所有权证，能够证明诉争的房屋的所有权登记人为西郊粮库。西郊粮库作为房屋的物权人，有权请求排除妨害，返还原物，使物复归于物权人事实上的支配。王桂英主张诉争的房屋属于呼和浩特市粮油总公司分配给8名职工的福利房，用以解决职工的生活问题，其向法院提供的呼和浩特市粮油食品总公司出具的证明，无法证明诉争的房屋产权给予8位职工。王桂英提供的2007年张天富出具的收到6万元购房款收条，收条上既无公司盖章，也无所购房的具体位置，无法证明诉争房屋属于王桂英购买所得。因此，王桂英应向西郊粮库返还诉争的房屋。
关于王桂英是否应支付拖欠的租金问题。根据呼和浩特市粮食局资产管理中心负责人兰俊祥与王桂英签订的《租房合同》，以及王桂英对该房屋的实际使用情况，该合同属于双方当事人的真实意思表示，合同合法有效。该合同对双方均具有约束力。王桂英作为承租人应依约自觉履行给付租金的义务，西郊粮库有权主张收取欠付的租金。上诉人王桂英主张不支付拖欠租金的理由，本院不予支持。
关于王桂英是否应支付租房合同期满后继续使用房屋的使用费。房屋租赁合同期满后，承租人王桂英应返还承租的房屋，如继续使用租赁的房屋，应当支付相应的使用费。西郊粮库委托法院由评估机构作出的房屋使用费，其鉴定结论客观公正，应作为认定王桂英继续使用房屋期间产生费用的依据。王桂英提供的证据不足以证明其无偿使用房屋的依据。因此，王桂英应支付租赁期满后继续使用房屋的费用。综上，上诉人的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6441元，由上诉人王桂英负担。
本判决为终审判决。
审判长 郭籽良
审判员 蔡世杰
审判员 徐晓凡
二〇一四年十二月十五日
书记员 高雪梅