北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终71号
上诉人（原审原告）吴菊，女，1980年5月10日出生。
委托代理人王娟，北京市义方律师事务所律师。
委托代理人方志远，北京市义方律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京国瑞兴业地产股份有限公司，住所地北京市东城区珠市口东大街15号1号楼3层301-309室。
法定代表人郝振河，董事长。
委托代理人赵军，男，1983年9月13日出生。
上诉人吴菊因与北京国瑞兴业地产股份有限公司（以下简称国瑞兴业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2015）东民初字第06279号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，吴菊及其委托代理人王娟、方志远，国瑞兴业公司之委托代理人赵军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2015年4月，吴菊起诉至原审法院称：2012年11月18日，我与国瑞兴业公司签订的《北京市商品房预售合同》，约定我购买国瑞兴业公司开发的忠实里危改小区（推广名：京禧阁，以下简称涉诉小区）310号房屋。合同签订后，我支付了购房款4759251元，收房时又支付了房屋差价款128020元。合同签订时，国瑞兴业公司通过售楼沙盘、销售人员口头介绍、网络媒体等媒介，大力宣传涉诉小区是“精品小豪宅”、“独有上万平米黄金绿地”、“拥有万平私享园林”、“200%的超高绿化率”等。与其他楼盘相比，京禧阁并无明显优势，但售价偏高，因其号称拥有私家花园，因此我下决心高价购买。2013年12月底，我在准备收房时，发现楼体与花园已被道路及铁栅栏分开，各自独立，现场情况与国瑞兴业公司之前的宣传严重不符。而其花园实为整个社区共有，并非涉诉小区“独有”。我和其他业主多次向国瑞兴业公司及政府相关部门反映情况，最终获悉该花园系忠实里危改区的公共绿地，并非涉诉小区的独享花园。我认为，国瑞兴业公司的虚假宣传误导了我，致使我对房价款产生错误认识，违背真实意思，与国瑞兴业公司订立了该合同。故我请求判令国瑞兴业公司返还房价款23.67万元。
国瑞兴业公司辩称：吴菊的诉讼请求不具备合同法第五十四条适用的条件。房屋的售价最主要的是取决于其所处区位，即楼盘所处的地段，在那个时间段二环旁边房屋售价为四、五万元每平方米的价格为正常价格，且该价格是经过建委报批的。吴菊将房屋的售价因素简单归纳为绿地，是不客观，不属实的。故我公司不同意吴菊的诉讼请求。
原审法院经审理认为：依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思表示的情况下订立合同，受损害方有权请求人民法院变更。本案中，吴菊与国瑞兴业公司之间签订的《北京市商品房预售合同（住宅类）》系双方的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《北京市商品房预售合同（住宅类）》中并未约定私享花园，且商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，非合同附件，对国瑞兴业公司不具有约束力。商品房销售价格的决定因素包括位置、户型等多种因素，小区绿地并非决定性因素。现吴菊未举证证明国瑞兴业公司的宣传内容对房屋价格产生直接影响，故不能认定绿地对吴菊订立合同及房屋价格有重大影响。吴菊认为国瑞兴业公司在宣传杂志、楼书等广告宣传中确认涉诉小区配有私享花园，并导致购房价格高于市场价格，现国瑞兴业公司未实现私享花园构成虚假宣传、欺诈违约的诉讼主张，没有事实依据，法院不予支持。
据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条之规定，于2015年11月判决：驳回吴菊的诉讼请求。
判决后，吴菊不服，以国瑞兴业公司虚假宣传、存在欺诈为由上诉至本院，请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持吴菊的诉讼请求。
国瑞兴业公司同意原审判决。
经审理查明：2012年3月21日，北京市发展和改革委员会与北京市住房和城乡建设委员会向北京市东城区发展和改革委员会出具京发改（2012）347号《关于东城区忠实里危改小区一区3号住宅及地下车库项目转让核准的批复》，载明经研究，同意东城区忠实里危改小区一区3号住宅楼及地下车库项目（以下简称京禧阁项目）由北京正阳恒瑞置业公司转为国瑞兴业公司继续开发建设。
2012年11月18日，吴菊与国瑞兴业公司签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》，吴菊购买国瑞兴业公司开发的坐落于东城区广渠门外忠实里危改小区310号房屋，该房号为暂定编号，最终以公安行政管理部门审核的房号为准（以下简称涉诉房屋），该房屋预测建筑面积为116.81平方米，套内建筑面积为95.17平方米，按照套内建筑面积计算，房屋单价为50007.89元，总价款为4759251元。合同第十二条约定，国瑞兴业公司应当在2013年12月30日前向吴菊交付涉诉房屋。合同附件七前期物业管理中附件四物业共用设施设备明细中约定，绿化率为38.68%，楼间、集中绿地5595平方米。前期物业管理附件五物业服务事项和标准附件七物业服务费用评估报告摘要约定，住宅占地面积6239.5平方米，规划建筑面积26239.32平方米，住宅建筑面积23857.69平方米。上述合同签订后，吴菊依约交纳了合同约定的购房款。2014年3月8日，吴菊与国瑞兴业公司办理完毕涉诉房屋的交付。
诉讼中，吴菊为证明其主张，提供了关于涉诉小区项目的《红地产》杂志、（2014）京国信内民证字第03801号《公证书》、照片、（2014）京国信内民证字第03800号《公证书》及《关于对师晓彦信访事项的答复意见》等证据，拟证明国瑞兴业公司在宣传涉诉小区项目时存在欺诈行为。即国瑞兴业公司的宣传杂志《红地产》中明确载明涉诉小区有“万平私享园林”、“独有上万平米黄金绿地”的字样；广告牌、售房现场沙盘及效果图中，亦宣传花园为涉诉小区独有；但实际上涉诉小区与花园之间隔有围栏，且涉诉小区的2000年规划方案中显示涉诉小区南侧花园为集中绿地，因此国瑞兴业公司进行虚假宣传，导致吴菊对房屋价款产生错误认识，违背真实意思与国瑞兴业公司签订涉诉合同。对上述证据，国瑞兴业公司认可除照片以外证据的真实性，但对（2014）京国信内民证字第03801号《公证书》证明内容不予认可，认为涉诉楼盘非国瑞兴业公司销售团队负责销售，不能以一个无法确认的销售总监的话就认定是国瑞兴业公司的宣传，且该宣传不是要约，不构成合同的一部分。对于《红地产》杂志，国瑞兴业公司认为所有宣传文字及图片已写明仅供参考，不是国瑞兴业公司的要约，并不构成合同条款。且该杂志中亦载明“所有文字、图片仅供参考，一切以政府批准之文件及双方签订合同为准”的字样。对于（2014）京国信内民证字第03800号《公证书》及《关于对师晓彦信访事项的答复意见》，国瑞兴业公司认为道路与绿地在何处与本案无关，是否应该有公共道路非本案争议焦点，且信访回复内容与国瑞兴业公司土地使用权证不符，应以正式土地使用权证为准。
诉讼中，国瑞兴业公司提供京东国用（2011出）第00203号《国有土地使用证》、涉诉小区项目3号住宅楼《建设工程规划许可证》及北京市东城区园林绿化局《关于京禧阁项目绿地方案调整复函》及附图，拟证明国瑞兴业公司享有涉诉小区项目包括集中绿地花园在内的全部土地使用权，国瑞兴业公司根据建设工程规划设计图纸施工，在3号住宅楼与集中绿地花园之间应有消防通道以及京禧阁项目绿化方案与政府规划一致，绿化面积达到合同约定。对国瑞兴业公司提供的上述证据，吴菊认可除附图外其余证据的真实性，但不认可证明目的。吴菊认为，国瑞兴业公司在2011年受让土地时应该知晓涉诉小区绿地规划为集中绿地，但国瑞兴业公司在宣传中一直将集中绿地当做私家花园宣传，存在欺诈事实。
另，在（2014）东民初字第08252号孙毅诉国瑞兴业商品房预售合同纠纷一案诉讼中，孙毅向法院申请对京东国用（2011出）第00203号土地证用地范围内，规划为忠实里危改区公共绿地及道路的土地使用权价值进行评估。经北京华天通房地产评估有限公司评估并出具《绿地评估报告》，东城区忠实里危改小区指定公共绿地及道路使用权面积3500平方米，指定绿地及道路市场价值为人民币4835.25万元，平均地面单价13815元／平方米。本案中，吴菊采用该《绿地评估报告》作为证据提交。吴菊对《绿地评估报告》中平均地面单价没有异议，对报告中公共绿地及道路使用权面积3500平方米有异议，认为评估结果明显偏低，但认可评估结果。国瑞兴业公司认为《绿地评估报告》与本案没有关联性，绿地、道路占地的土地用途是公开的，国瑞兴业公司只是按照规划实施，且双方签订的合同未约定绿地或道路的使用是合同的一部分或定价依据。报告本身未明确所评估土地的具体位置，估价方法本身依据不足，报告本身形式有欠缺，故国瑞兴业公司认为《绿地评估报告》不能作为定案依据。
关于要求返还房价款的计算方式，吴菊称根据《绿地评估报告》，3500平方米的绿地和道路的使用权总价值为4835.25万元，双方之间的《北京市商品房预售合同（住宅类）》中对3号楼住宅建筑总面积是23857.69平方米，评估价值除以住宅建筑总面积，再乘以涉诉房屋建筑面积116.81平方米，即为要求国瑞兴业公司返还的购房款23.67万元。
关于绿地对房价款存在多大比例的影响，吴菊认为将绿地总面积平均到涉诉小区209户业主，每户应有20多平方米的土地使用权，这20多平方米的土地使用权对应相应价值，实际价值以评估为准。在没有花园的情况下，房价肯定会少。国瑞兴业公司认为房屋坐落的地点是房屋价格最主要的因素，其次为房屋面积，合同中并没有约定包括多少绿地及其他内容，价格的约定要看合同本身，吴菊主张按照每户业主应该有20多平米的土地使用权没有任何依据，土地使用权为整体。土地并不属于业主个人。
另查，根据生效判决认定，涉诉小区外围四周均建有围栏，集中绿地花园东侧、西侧建有围栏。涉诉小区自行车库位于涉诉房屋所在楼栋西侧地下一层，已投入使用；汽车库位于集中绿地花园地下一层、二层，已投入使用。经询北京市规划委员会东城分局称，涉诉小区项目属于整个忠实里住宅小区范围内，根据忠实里住宅小区2000-规审字-0807号审定图纸，涉诉房屋所在楼栋与集中绿地花园之间的内部通道即已存在，而集中绿地花园是属于整个忠实里住宅小区的集中绿地。关于涉诉小区的围栏，作为规划部门，该局不会批准在整个忠实里住宅小区内部修建围栏。对此，双方均认可该生效判决的真实性。
上述事实，有《北京市商品房预售合同（住宅类）》、购房发票、京东国用（2011出）第00203号《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《绿地评估报告》、（2014）东民初字第07865号民事判决书、（2014）二中民终字第11648号民事判决书及当事人的当庭陈述等在案为证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，一方以欺诈的手段，使对方在违背真实意思的情况下订立合同，受损害方有权请求人民法院变更。本案系涉诉房屋买受人吴菊以京禧阁项目南侧公园绿地为忠实里住宅小区的集中绿地，并非京禧阁项目业主“私享”绿地，国瑞兴业公司在项目销售宣传中存在欺诈为由，要求变更其与国瑞兴业公司签订的房屋买卖合同，减少涉诉房屋的购房价款。故本案争议焦点为：国瑞兴业公司在缔约过程中是否存在以故意隐瞒或虚构事实的手段误导吴菊的行为；双方在房屋买卖合同中关于房屋价款、小区绿地等事项的约定是否违背吴菊的真实意思；吴菊在涉诉房屋买卖合同中作出的意思表示与国瑞兴业公司的虚假宣传行为是否存在因果联系。
首先，关于国瑞兴业公司在缔约过程中是否存在以故意隐瞒或虚构事实的手段误导吴菊的行为。根据本案查明的事实，涉诉小区南侧公园绿地所在的国有土地属于京禧阁项目规划和建设用地红线以内，由国瑞兴业公司一体规划和建设，该绿地与涉诉房屋所在的楼栋同属于京禧阁项目。同时，根据东城区绿化园林局出具的《东城区园林绿化局关于京禧阁项目绿地方案调整复函》，涉诉公园绿地所属的“该地块为忠实里住宅小区的集中绿地”。国瑞兴业公司在京禧阁项目销售过程中向销售对象发放载有“万平私享园林”、“独有上万平米黄金绿地”等字样的宣传材料，并在京禧阁项目围栏广告牌上写有“私园”、“公园物业”等字样。综合上述事实，本院认为依据东城区园林绿化局的方案以及公园实际使用状况，可以认定涉诉公园绿地确属忠实里小区的集中绿地，并非京禧阁项目业主私享，国瑞兴业公司在京禧阁项目销售宣传材料中使用“私享”字样，与客观事实存在一定不符，确有不当；但是，依据京禧阁项目的建设用地规划，涉诉公园绿地与涉诉房屋所在楼栋同属京禧阁项目，并且涉诉公园绿地在空间位置、面积等方面与国瑞兴业公司的广告宣传大体一致，国瑞兴业公司在宣传材料中亦载明“所有文字、图片仅供参考，一切以政府批准之文件及双方签订合同为准”，进行了相应提示，且双方签订的合同中并无“私享”绿地的约定，因此国瑞兴业公司的宣传尚不足以导致吴菊等购房人确信该公园绿地为京禧阁项目业主的“私享”绿地。
其次，关于吴菊是否基于欺诈产生误解并在违背真实意思的情况下与国瑞兴业公司订立合同。根据双方签订的《北京市商品房预售合同（住宅类）》，双方并未在合同中就涉诉小区绿地应为“私享”作出约定，反而在合同附件中载明涉诉小区“绿化率为38.68%，楼间、集中绿地5595平方米”，该情况应视为双方通过合同对涉诉小区绿地情况进行了重新的、明确的正式约定。在宣传内容与合同约定不一致时，应以合同约定为准，宣传内容不能视为合同条款，而双方在涉诉合同中对绿地的约定是明确的，故而难以认定吴菊与国瑞兴业公司签订的合同违背吴菊的真实意思。同时，涉诉房屋的购房价格是吴菊作为购房人根据双方约定的房屋及附属设施的状况和条件所承诺的对价。现本案并无证据证明吴菊在合同中所承诺的购房价格违背其真实意思表示，亦无法证明双方约定的购房价格系以涉诉公园绿地应属业主“私享”为条件所作出。从合同来看，公园绿地属京禧阁项目业主“私享”并非涉诉房屋定价依据，合同条款无法反映二者之间存在因果关系。
综上，国瑞兴业公司在销售宣传材料中使用“私享”字样，与客观事实存在一定不符，该行为确属不当，应予批评；但是国瑞兴业公司在宣传材料中已标明“所有文字、图片仅供参考，一切以政府批准之文件及双方签订合同为准”，对宣传对象予以提示，其宣传行为尚不足以构成对理性购买人的欺诈。同时，双方在涉诉合同中对京禧阁项目绿地状况进行了重新约定，并未约定涉诉绿地应为业主“私享”，根据现有证据难以认定涉诉合同系吴菊在受欺诈而误信涉诉公园绿地为业主“私享”的情况下违背其真实意思所订立。因此，吴菊以欺诈为由要求变更合同约定的房屋价款的诉讼请求，缺乏事实依据，本院难以支持。
综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费4851元，由吴菊负担（已交纳）；二审案件受理费4851元，由吴菊负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 妍
审 判 员 史 伟
代理审判员 马兴芳
代理审判员 王继玉
代理审判员 高 磊
二〇一六年一月二十九日
书 记 员 林晓天
书 记 员 刘 曈
书 记 员 马博文