广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗增法民三初字第530号原告：龚文峰，住广州市增城区。委托代理人：李剑锋，广东杰信律师事务所律师。被告：姚拱坤，住广州市增城区。被告：广州市保值房地产代理有限公司，住所地广州市增城区。法定代表人：单冠鹏。委托代理人：毛日蒸、黄舜禹，广东达盛律师事务所律师、实习律师。原告龚文峰诉被告姚拱坤、广州市保值房地产代理有限公司（以下简称保值公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告龚文峰及委托代理人李剑锋，被告保值公司的委托代理人毛日蒸、黄舜禹到庭参加诉讼。被告姚拱坤经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龚文峰诉称：2015年2月26日，龚文峰与姚拱坤签订《房地产买卖合同》，约定姚拱坤向龚文峰出让位于增城区荔城街新丰路26号新天美地花园9幢303房，总成交价为102万元，姚拱坤保证对涉案房屋享有合法独立的所有权，如存在隐藏与该物业买卖有关的重要事实或提供虚假情况等违反诚实信用行为的，或因卖方导致该物业无法办理产权登记手续的，卖方应赔偿由此而给买方及经纪方某成的全部损失；因买方或卖方违反本合同约定，包括但不限于如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则逾期超过仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之10的违约金；若守约方解除合同的，守约方应向违约方发出解除合同通知书。合同签订后，龚文峰按约定向姚拱坤支付420000元楼款（含定金50000元），向保值公司支付中介费13000元、按揭费6000元。姚拱坤交付涉案房屋给龚文峰使用，龚文峰立即对涉案房屋进行装修，共花装修费52000元，另龚文峰按合同约定向银行申请贷款及提供按揭材料，但后来保值公司告知涉案房屋被法院查封，无法贷款、过户。经与姚拱坤、保值公司交涉未果，为保护龚文峰的合法权益，请求判令，一、解除龚文峰与姚拱坤、保值公司于2015年2月16日签订的《房地产买卖合同》（编号No.0001931）；二、姚拱坤、保值公司返还龚文峰房屋价款420000元及利息（利息从2015年2月26日起按银行同期贷款利率计至付清款日止）；三、姚拱坤、保值公司返还龚文峰的中介费、按揭费共19000元及利息（利息从2015年2月26日起按银行同期贷款利率计至付清款日止）；四、姚拱坤、保值公司向龚文峰赔偿装修费52000元；五、姚拱坤、保值公司按房屋总价款102万元的百分之十计付违约金102000元给龚文峰；六、本案诉讼费用由姚拱坤、保值公司承担。被告姚拱坤未到庭答辩。被告保值公司辩称：保值公司在2015年2月16日是与姚拱坤、龚文峰签订《房地产买卖合同》，合同约定基于经纪方已促成合同成立且解除合同非经纪方过错造成的，买卖双方需按本合同约定向经纪方支付居间服务费。保值公司在2015年2月5日和3月4日对涉案房屋进行了查册了解，均显示未查封，已尽了经纪方审查义务，不存在任何过错及违约，至于姚拱坤的财务状况保值公司是无合法手段去审查，也无审查的义务，对姚拱坤的债务问题被法院查封涉案房屋，保值公司不存在过错责任，龚文峰要求保值公司共同返还房屋价款420000元、中介费、按揭费共19000元及赔偿装修费52000元无任何依据，请法院驳回龚文峰的诉讼请求。经审理查明：2013年3月18日，原增城市国土资源和房屋管理局为位于广州市增城区荔城街新丰路26号新天美地花园9幢303房核发了房产证号10××08《房地产权证》，载明“权属人为姚拱坤，房屋功能商品房，建筑面积132.65平方米……”。2015年2月16日，姚拱坤（卖方）与龚文峰（买方）及保值公司（中介方）就位于增城区荔城街新丰路26号新天美地花园9幢303房签订《房地产买卖合同》，合同载明一、“该物业建筑面积为132.65平方米……双方同意该物业的总楼价为人民币102000元整，……三、卖方合法持有《房地产证》（号码10××08），卖方保证对该物业享有合法所有权，如存在隐瞒与该物业买卖有关的重要事实，或提供虚假情况等违反诚实信用行为的，或因卖方导致该物业无法办理产权登记手续的，卖方应赔偿由此而给买方及经纪方某成的全部损失；四、买卖双方同意该物业交付使用的时间为交首期当天支付，买卖双方应在收楼当天一并到场查验房屋，查验后双方签妥物业交接确认书，卖方将房屋钥匙交付买方，即视为房屋转移占有的标志，卖方交楼后应及时迁出户口。……六、因买方或者卖方违反本合同规定，包括但不限于如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行或怠于履行本合同项下义务，则：1、逾期未超过五天的，违约方须按逾期每日按总楼价1‰向守约方支付违约金；2、逾期超过五天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（退还双倍定金或没收定金）和支付等额于总成交价10%的违约金。若守约方解除合同的，守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收之房款应于解除合同通知书发出之日起五天内退还。3、若守约方同意继续履行合同，守约方有权要求违约方逾期每日按总成交价1‰支付违约金。合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限。七、基于经纪方为买卖双方提供的中介代理业务，并促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意在签订本合同当日向经纪方支付房地产居间服务费，并按《房地产居间服务费支付承诺书》执行，……。备注“卖方交到买方购买上述房产首期400000元后10个工作日到银行申请还款”。附件：按揭付款（1）签订本合同时支付50000元作为定金，卖方须协助买方办理交易按揭手续，包括但不限于签署有关文件、合同等；（2）买方应在2015年2月28日前将首期楼价款（含定金）400000元支付卖方；（3）剩余楼价款620000元为按揭付款；（4）买方应在2015年3月10日前向银行申请按揭贷款并提供申请按揭所需的全部资料……（5）买卖双方于卖方已将房产注销抵押登记并买方贷款银行出具贷款承诺书后7个工作日内共同到国土部门办理申请产权转移登记手续……。同日，姚拱坤出具《定金收据》给龚文峰收执，载明“收到龚文峰购买上述物业定金50000元”。2015年2月26日姚拱坤出具《首期收据》给龚文峰收执，载明“收到龚文峰交来承购该物业之首期款420000元（含定金），过户一切税费由买方负责支付”。2015年3月22日，保值公司员工陈某甲、陈某乙出具《收据》给龚文峰收执，载明“收到龚文峰新天美地9幢303房按揭费6000元”。另查明，2015年2月15日和2015年3月4日，原增城市国土资源和房屋管理局出具二份《增城市房地产权查册表》，载明位于增城市荔城街新丰路26号新天美地花园9幢303房产权人是姚拱坤，建筑面积为132.65平方米，他项权利人为广州农村商业银行股份有限公司增城支行，抵押起止为2014年12月15日至2016年12月15日，查封为空白……等内容。2015年4月22日、2015年6月23日，原增城市国土资源和房屋管理局出具二份《增城市房地产权查册表》，载明位于增城市荔城街新丰路26号新天美地花园9幢303房产权人是姚拱坤，建筑面积为132.65平方米，他项权利人为广州农村商业银行股份有限公司增城支行，抵押起止为2014年12月15日至2016年12月15日，该房被广州市增城区人民法院（2015）穗增民二初字第922号案查封，查封期限为2015年4月10日至2018年4月9日，另还有三案轮候查封。本院依据龚文峰诉讼保全的申请，于2015年5月4日作出（2015）穗增法民三初字第530号之一民事裁定书，依法查封姚拱坤的财产。在审理过程中，一、龚文峰与保值公司确认如下事实：1、保值公司承认收到龚文峰支付中介费13000元；2、保值公司承认朱某、陈某乙、陈某丙是其员工。二、龚文峰出示《录音笔录》，拟证明向保值公司支付按揭费6000元，保值公司质证对《录音笔录》不确认，否认收到按揭费6000元，认为是广州市冠立按揭有限公司收取；龚文峰出示装修《收据》、《送货单》、《照片》，拟证明涉案房屋装修了52000元，保值公司质证认为龚文峰提交均是收据不是发票，不清楚涉案房屋状况，无法证明装修费用。三、龚文峰于2015年7月23日申请对涉案房屋装修进行评估，之后来电话回去考虑是否评估。2016年5月19日向法院提交不予评估情况说明，表示撤回对涉案房屋装修的评估。本院认为：姚拱坤与龚文峰及保值公司签订《房地产买卖合同》包括了两种法律关系，一是买卖双方的房屋买卖合同关系，二是买卖双方与经纪方之间的居间合同关系。上述合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应恪守履行。龚文峰按合同约定向姚拱坤支付了首期购房款420000元（含定金50000元），有龚文峰提供的《定金收据》和《首期收据》为证，本院予以确认。据《增城市房地产权查册表》显示涉案房屋抵押未涂销，而合同备注“卖方交到买方购买上述房产首期400000元后10个工作日到银行申请还款”的约定，姚拱坤并未依约履行，同时按合同约定买卖双方于卖方已将房产注销抵押登记并买方贷款银行出具贷款承诺书后7个工作日内共同到国土部门办理申请产权转移登记手续，但该房屋因姚拱坤与第三人另案纠纷而被本院（2015）穗增民二初字第922号等四案查封，姚拱坤已不能依约交付交易材料，将涉案房屋过户给龚文峰，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。龚文峰按双方签署合同“逾期超过五天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（退还双倍定金或没收定金）或支付等额于总楼价10%的违约金”之约定，龚文峰起诉请求判令解除姚拱坤、龚文峰于2015年2月26日签订的《房地产买卖合同》中房屋买卖关系和要求姚拱坤返还购房款420000元及支付违约金102000元是合法有据的，本院予以支持。对于龚文峰主张姚拱坤返还购房款420000元的利息问题，因合同中未约定利息承担，又未提供证据证明其损失超过违约金102000元，故本院不予支持。保值公司不是《房地产买卖合同》中房屋买卖合同关系的相对人，对合同的履行不存在义务关系，也没有收取购房款420000元，故龚文峰请求保值公司对购房款420000元承担责任没有事实和法律依据，本院不予支持。关于龚文峰主张的中介费13000元的问题，保值公司是涉案合同的居间人，为委托人提供了媒介服务，就有关订立合同的事项如实说明，并促成龚文峰与姚拱坤订立《房地产买卖合同》，履行了居间人的义务，不构成违约，且龚文峰与保值公司之间的居间合同已履行完毕，龚文峰主张解除其与保值公司之间的居间合同关系，于法无据，本院不予支持。为此龚文峰起诉要求返还中介费13000元及利息是没有事实和法律依据，本院不予支持。关于龚文峰主张的按揭费6000元的问题，从龚文峰出示的《收据》载明经手人陈某乙、出纳陈某丙收到龚文峰的按揭费6000元，另结合《录音笔录》内容及保值公司承认朱某、陈某乙、陈某丙是其员工，可表明龚文峰有理由相信陈某乙、陈某丙是有权代表保值公司收取龚文峰支付的按揭费6000元，故龚文峰起诉要求保值公司返还按揭费6000元及利息于法有据，本院予以支持。对于龚文峰主张的装修费52000元问题，龚文峰所提供的装修《收据》、《送货单》、《照片》，不足以证明其主张支付装修款的事实，而龚文峰对涉案装修费用又放弃评估申请，故其该项诉讼请求不予支持。姚拱坤经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第四十九条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第四百二十四条、第四百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告龚文峰与被告姚拱坤于2015年2月26日签订的《房地产买卖合同》中房屋买卖关系；二、被告姚拱坤应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告龚文峰返还购房款420000元；三、被告姚拱坤应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金102000元给原告龚文峰；四、被告广州市保值房地产代理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告龚文峰返还按揭费6000元及利息（利息从2015年3月22日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至付清款日止）；五、驳回原告龚文峰的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15537元、诉讼保全费1315元，由原告龚文峰负担847元，由被告姚拱坤负担15927元，被告广州市保值房地产代理有限公司负担78元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  曾共明人民陪审员  罗巧宜人民陪审员  詹玉琴二〇一六年六月二十七日书 记 员  阮柳静附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。