安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）合民二终字第00239号
上诉人（原审被告、反诉原告）：罗祖才。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：合肥市兴财物业管理有限公司。
法定代表人：江铃，该公司总经理。
委托代理人：王士美，安徽权祯律师事务所律师。
上诉人罗祖才因与被上诉人合肥市兴财物业管理有限公司（以下简称兴财物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2014）瑶民二初字第01731号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：罗祖才系天元新城小区3幢906室业主，房屋建筑面积115.52平方米，兴财物业公司系该小区物业服务企业，双方签订了一份《物业管理服务合同》，兴财公司于2009年7月28日在合同乙方落款处加盖印章，罗祖才于2010年5月30日在合同甲方落款处签字捺印。合同中就双方的权利义务、服务内容、委托管理期限、服务费用、违约责任等进行了约定。其中物业管理服务费用约定：住宅多层每平方米每月0.45元，高层每平方米每月0.90元收取；物业管理公共服务费中未计入的共用设施设备运行、能耗费用，按住户实际用量共同分摊。合同第二十条关于违约责任约定：业主不按规定缴纳物业服务费、专项维修基金等费用及赔偿金的，处以每日千分之三的滞纳金；无正当理由逾期三个月仍拒绝缴纳的，物业管理公司有权双倍收取违约业主拖欠的各项费用或直到人民法院起诉。罗祖才入住该小区后，按照双方合同约定的标准交纳了2010年5月27日至2011年5月27日的物业服务费1248元，之后未再交纳物业服务费。2013年9月3日，兴财物业公司向罗祖才收取了2011年3月至2013年5月的二次供水电费1006元。兴财物业公司为涉案小区提供物业管理服务至2013年底，自2014年1月起退出该小区，不再为该小区提供物业管理服务。在兴财物业公司为该小区提供物业管理服务期间，小区部分地方存在环境卫生差的现象，小区部分围墙被拆除，部分公共绿地被改造为停车位等。小区业主曾写联名信，反映兴财物业公司在物业管理服务中存在的上述问题。
原审法院认为：兴财物业公司与罗祖才签订的物业服务合同，是双方当事人真实自愿的意思表示，合法有效，对双方均具有约束力，均应自觉履行。罗祖才系天元新城小区的业主，其实际接受了兴财物业公司为其提供的小区内物业管理服务，兴财物业公司在物价局批准的收费标准范围内按约向罗祖才收取物业管理费，符合法律规定，应予支持。但鉴于兴财物业公司为该小区提供的物业管理服务存在一定的瑕疵，原审法院将兴财物业公司的收费标准酌情予以调整，双方合同约定高层按每平方米每月0.90元收取，现酌情调整为按每平方米每月0.63元收取，罗祖才应当支付兴财物业公司2011年6月至2013年12月的物业服务费为2256元（115.52m2×0.63元／月．m2×31个月）。关于兴财物业公司主张罗祖才应支付违约金的问题，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”，因兴财公司在履行物业服务中确实存在瑕疵，故对其主张罗祖才支付违约金的请求不予支持。关于罗祖才反诉请求兴财公司返还二次供水电费1006元并赔偿违约金3000元的问题，因兴财物业公司向罗祖才收取的2011年3月至2013年5月的二次供水电费1006元，系小高层二次供水而产生的电费，属于公共耗能分摊至每位业主，与罗祖才的家庭内部用电用水费用不是同一费用，并非重复收取的水电费用。兴财物业公司系代供电部门收取，并已经实际交纳至供电部门。罗祖才主张返还该费用并赔偿违约金没有依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十六条、第一百零九条、《物业管理条例》第二条、第三十六条之规定，判决：一、罗祖才支付合肥市兴财物业管理有限公司物业服务费2256元，于本判决生效后十日内付清；二、驳回合肥市兴财物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回罗祖才的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》的二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，减半收取25元，由合肥市兴财物业管理有限公司负担15元，罗祖才负担10元；反诉案件受理费50元，减半收取25元，由罗祖才负担。
罗祖才上诉称：（一）原审法院认定事实不清，适用法律错误。上诉人与被上诉人于2010年5月30日签订了物业管理服务合同。合同期限为2009年7月28日至2012年7月28日，合同期满自然终止。合同第三十一条规定双方如续订合同，应该在期满前30日内向对方提出书面意见或者在小区公告栏进行告示。物业服务合同期满后，被上诉人未按照约定提出书面意见也未进行告示，所以合同在2012年7月28日终止，双方合同关系消灭。被上诉人主张上诉人拖欠2012年7月28日至2013年12月31日的物业管理费就应该依据民事诉讼法第六十四条的规定承担在此期间证明存在合同关系的举证责任。被上诉人在一审中未提供证据证明其主张，应承担不利的法律后果。原判决在被上诉人未提供任何证据证明在合同期满后仍旧提供物业服务的基础上就认定上诉人与被上诉人在2012年7月28日至2013年12月31日期间存在物业管理服务合同关系，依据合同法判决上诉人支付被上诉人在此期间的物业管理费这一事实认定不清，适用法律错误，作出了错误判决，损害了上诉人的合法权益。（二）原判决对于驳回上诉人反诉的请求没有法律依据，有失公允。被上诉人在2011年3月至2013年5向上诉人收取所谓二次供水电费1006元。被上诉人称此费用系二次供水所产生的额外的公共能耗费用。但是依据合肥市物价局规定二次生活用水费系在直供水价的基础上每吨增加1.05元。上诉人至2013年6月共用水222吨，额外耗能费用为233元，与被上诉人收取的1006元差异较大。且被上诉人未出具具体收费依据及缴费单据。根据《合肥市住宅小区物业服务收费管理办法》第26条规定：二次供水未移交给供水部门的供水设备，其增压水泵运行费用可据实分摊收取，接受监督。被上诉人如确属此类情况，应提供证据证明，并应据实分摊费用，出具收费明细，接受监督。上诉人认为被上诉人多收取费用773元。而原判决在没有认清事实的基础上就驳回了上诉人的请求，显然有失公平。恳请二审法院为上诉人主持公道，依法纠正一审错误，保护上诉人的合法权益。（三）被上诉人主体资格不合法。一审庭审中，上诉人提出要求被上诉人应出示《收费许可证》、从业资格证，但是被上诉人没有提供，其物业费收费依据不符合法律规定，其没有相关物业服务企业资质审核程序。一审判决中称：上诉人实际接受了兴财公司为其提供的小区物业管理服务。上诉人认为不符合实际情况。从上诉人提供的照片可以看出，被上诉人实际侵犯了小区业主的利益，将整个小区围墙拆除，使之成为一个公开场所，增加了小区安全隐患，并将小区公共设施地段直接划为收费停车场所，严重损害了小区业主的权利。被上诉人未尽到物业管理的责任，更为危险的是其中一栋小区一楼酒店排烟口上方直接连接放置易燃易爆乙醇，没有采取任何安全防护措施，业主生命得不到保障。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定：物业服务企业不履行或才不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修养护管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
综上，原审判决认定事实不清，请求：1．依法撤销合肥市瑶海区人民法院作出的（2014）瑶民二初字第01731号民事判决或者依法改判。2．一审和二审的诉讼费用均由被上诉人承担。
兴财物业公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，我方是主体适格的，我方也有相关的物业服务合同，在上诉人欠缴物业费时我方通过合法的方式予以通知及送达，且对方也未提出异议，上诉人称我方没有尽到相关的物业服务，没有充足的证据证明我方不予认可。
二审中双方没有提交新的证据，二审查明兴财物业公司的物价部门核发的服务价格登记证有效期2013年10月至2014年10月止，二次供水公共能耗电费系兴财物业公司代供电部门收取，其他查明的事实与原审一致。
本院认为：兴财物业公司退出涉案小区物业服务前，罗祖才与兴财物业公司双方存在物业服务关系。双方签订合同履行期限为2009年7月28日至2012年7月28日，兴财物业公司于2012年7月29日至2013年12月31日期间虽未与罗祖才签订书面合同，但仍在该小区提供物业服务，双方存在事实上物业服务关系，罗祖才作为小区业主接受了服务，理当依照前期所订合同约定收费标准支付物业服务费，且兴财物业公司已经过物价部门核准在此期间具有相应收费资格。二次供水公共能耗电费系兴财物业公司为供电部门代收，并非自行收取使用，且兴财物业公司按业主所用水的吨数进行分摊，有相应证据足以证明。综上，罗祖才上诉理由不能成立，本院对其上诉主张不予支持。一审处理并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人罗祖才负担。
本判决为终审判决。
审判长 钱爱民
审判员 程亚娟
审判员 胡 娟
二〇一五年三月二十七日
书记员 张 琪
附：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。