浙江省诸暨市人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）浙0681执异98号
案外人：楼利龙，男，1974年1月20日出生，汉族，住浙江省诸暨市。
案外人：屠汉春，男，1969年4月6日出生，汉族，住浙江省诸暨市。
二案外人的委托诉讼代理人：邵云舟，浙江靖光律师事务所律师。
申请执行人：上海浦东发展银行股份有限公司绍兴诸暨支行，住所地：浙江省诸暨市暨阳街道艮塔东路129号。组织机构代码：66830389-6。
负责人：沈丹峰。
委托诉讼代理人：陈大栋、周铳，浙江卓颂律师事务所律师。
被执行人：诸暨市浪花橡塑有限公司，住所地：浙江省诸暨市枫桥镇泥桥头（市炒货食品厂内）。组织机构代码：79435710-7。
法定代表人：屠琪光。
被执行人：屠琪光，男，1969年5月28日出生，汉族，住浙江省诸暨市。
被执行人：诸暨艾伦汽车零部件有限公司，住所地：浙江省诸暨市浣东街道廿里牌村。组织机构代码：56238584-6。
法定代表人：屠柳霞。
被执行人：屠柳霞，女，1994年1月29日出生，汉族，住浙江省诸暨市。
被执行人：ＸＸ英，女，1969年3月22日出生，汉族，住浙江省诸暨市。
在本院执行申请执行人上海浦东发展银行股份有限公司绍兴诸暨支行（以下简称浦发银行诸暨支行）与被执行人诸暨市浪花橡塑有限公司（以下简称浪花公司）、屠琪光、诸暨艾伦汽车零部件有限公司（以下简称艾伦公司）、屠柳霞、ＸＸ英等金融借款合同纠纷一案中，案外人楼利龙、屠汉春对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2017年6月16日举行了听证。异议人楼利龙及其委托诉讼代理人邵云舟、申请执行人浦发银行诸暨支行�委托诉讼代理人周铳参加了听证。现已审查终结。
案外人楼利龙、屠汉春称：本院正在执行艾伦公司位于诸暨市浣东街道二期工业区B地块的工业房地产，但在该房地产中，除2、3号厂房外，其余厂房为二案外人于2013年7月15日向艾伦公司租赁5亩工业用地后，投入200余万元所建造。二案外人与艾伦公司协商一致，将建设工程款作为已支付的租赁费用，所造厂房由二异议人使用10年。浦发银行诸暨支行在勘查时知道相关厂房为二异议人建造，也认可二异议人实际占有及租赁经营的事实，故其只对2、3号厂房设定了在建工程抵押。综上，请求本院保护其享有的租赁权。
浦发银行诸暨支行辩称：一、其在办理抵押事宜时，经过充分调查，涉案厂房当时并不存在任何租赁情况，艾伦公司为此还向其出具了《抵押土地未出租声明》；二、即使二案外人所述情�属实，其所主张的租赁关系也实为借贷担保、房屋使用权抵债等关系。请求本院驳回二案外人的异议。
本院查明：2016年4月20日，本院对浦发银行诸暨支行诉浪花公司、屠琪光、艾伦公司、屠柳霞、ＸＸ英等金融借款合同纠纷一案，作出（2016）浙0681民初4815号民事调解书。调解书确定：一、浪花公司应归还浦发银行诸暨支行借款本金1200万元，并支付相应利息，定于2016年6月15日前付清；二、浪花公司应支付浦发银行诸暨支行律师代理费5万元，定于2016年6月15日前付清；三、若浪花公司未按约履行债务，则浦发银行诸暨支行对艾伦公司提供的坐落于诸暨市浣东街道二期工业区B地块的在建工程房地产[土地使用证号：诸暨国用(2011)第90200742号，他项权证号：房建在抵字第Z0000321号；设定抵押的在建工程为2#、3#厂房，抵押时间为2014年12月23日]经法定程序处置后所得价款，在最高本金余额2259万元范围内享有优先受偿权；四、屠琪光、屠柳霞、ＸＸ英对浪花公司所负债务在最高本金余额1800万元范围内承担连带清偿责任。
届期因各被执行人未履行义务，经浦发银行诸暨支行申请，本院于2016年7月8日以（2016）浙0681执5020号立案执行。2016年8月8日，本院查封了上述诸暨国用(2011)第90200742号国有土地使用权（下称涉案土地），并委托评估，准备拍卖。
另，涉案土地上的建筑物有：在建工程2#、3#厂房，临时建筑物1#厂房、4#钢棚、5#厨房等（根据当事人陈述，2#、3#厂房被设定抵押时，1#厂房已经存在）。
上述事实，由（2016）浙0681民初4815号民事调解书、执行案件立案审查信息表、（2016）浙0681执5020号执行裁定书、协助执行通知书、涉案土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工�可证、他项权证、抵押财产清单、估价报告以及当事人的陈述等证据所证实。
楼利龙、屠汉春为证明其异议主张，向本院提供下列证据：
1、2013年7月15日的《租赁合同》1份，载明：楼利龙、屠汉春（乙方）向艾伦公司（甲方）租赁涉案土地中处于最后位置（自后围墙向前约44米，宽至东西两边围墙）、总面积约3500平方米的一处地块；该地块上的厂房包括附属小房，由乙方自行建设；租期自2013年7月15日至2023年7月14日；由于厂房由乙方投资建造，前5年免费使用，后5年自合同签订之日，乙方预付甲方第六、第七两年房租50万元，第八年后每年递增10%；租期满后乙方所建厂房、附属房、水电、变压器等归甲方所有等。
2、2013年7月的《工程承包合同》1份，载明：楼利龙将厂房基础工程发包给陈伯传。
3、2013年12月17日的《钢结构�建责任协议》1份，载明：2013年7月，楼利龙将位于浣东街道工业区的钢结构厂房发包给楼伯忠。因施工完毕后发生钢结构坍塌事故，双方就善后事宜达成协议。
4、收条（收据）、付款凭证共3份，载明：2013年7月27日至2016年8月26日，楼伯忠、陈伯传分别收到楼利龙支付的工程款项。
5、2016年8月26日的《人民调解协议书》1份，载明：陈伯传与楼利龙因浣东街道的工程施工发生纠纷，经诸暨市枫桥镇人民调解委员会调解达成协议。
6、银行流水3页，载明：2015年5月14日、6月12日，楼利龙分别支付屠琪光（艾伦公司法定代表人屠柳霞之父）人民币40万元和15万元。楼利龙解释：由于其拖延支付第六、第七两年的租金近两年，故在2015年其除支付租金50万元外，还支付了5万元的银行利息。
7、水、电费缴纳银行流水若干，载明：自2014年8月15日，屠汉春之妻屠秋琴通过邮储银行诸暨市浣东街道廿里牌营业所存入款项数笔。
上述证据相互印证，能够证明以下事实：2013年7月15日，楼利龙、屠汉春与艾伦公司签订《租赁合同》，约定：楼利龙、屠汉春向艾伦公司租赁涉案土地中的地块一处；该地块上的厂房包括附属小房，由楼利龙、屠汉春自行建造；租期自2013年7月15日至2023年7月14日；由于厂房由楼利龙、屠汉春投资建造，前5年免费使用，后5年自合同签订之日，楼利龙、屠汉春预付艾伦公司第六、第七两年房租50万元，第八年后每年递增10%等。楼利龙、屠汉春租赁地块后，自行建造厂房及附属设施，并使用至今。
浦发银行诸暨支行虽然提供了艾伦公司出具的《抵押土地未出租声明》，但在该声明中，艾伦公司只是就在建工程2#、3#厂房未予出租作出承诺，故不具有证明效力。
本院认为，物权法第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响……”上已查明，浦发银行诸暨支行对涉案土地在建工程2#、3#厂房的抵押权设定于2014年12月23日，而在此之前，楼利龙、屠汉春已与艾伦公司签订租赁合同，并实际占有租赁地块。因此，即使浦发银行诸暨支行享有的抵押权范围及于楼利龙、屠汉春所租赁之地块，本院也应当保护楼利龙、屠汉春对其租赁地块及地上建筑物享有的租赁权。浦发银行诸暨支行以楼利龙、屠汉春用相应投入折抵租金为由，提出二案外人主张的租赁关系实为借贷担保、房屋使用权抵债等关系，但以投入折抵租金，仍属于一般意义上的租赁范畴，与因其他原因（如借贷）而发生的借贷担保、房屋使用权抵债关系并不相同。因此。浦发银行诸暨支行的上述意见，本院不予采纳。综�，对楼利龙、屠汉春提出的异议，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
本院在拍卖诸暨国用(2011)第90200742号国有土地使用权及地上建筑物时，应保护案外人楼利龙、屠汉春对其租赁地块及地上建筑物（所在方位以2013年7月15日楼利龙、屠汉春与艾伦公司签订的《租赁合同》记载为准）享有的租赁权。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 周钢杰
审 判 员 周海戈
人民陪审员 王 庆
二〇一七年六月二十六日
书 记 员 吴 洒