上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0104民初4839号
原告：王小础，女，汉族，1953年8月16日出生，住上海市卢湾区。
原告：曹国云，男，汉族，1950年9月9日出生，住上海市卢湾区。
被告：周正，男，汉族，1976年2月1日出生，住上海市徐汇区。
第三人中国民生银行股份有限公司上海分行，住所地中国(上海)自由贸易试验区。
负责人：胡庆华，行长。
委托诉讼代理人：吴素元，上海磊天律师事务所律师。
原告王小础、曹国云与被告周正房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。期间本院依法追加中国民生银行股份有限公司上海分行(以下简称民生银行上海分行)为本案第三人。原告王小础、曹国云，第三人民生银行上海分行的委托诉讼代理人吴素元到庭参加诉讼。被告周正经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王小础、曹国云向本院提出诉讼请求：1.要求周正归还民生银行的贷款、涤除抵押登记；2.要求周正继续履行房屋买卖合同，协助王小础、曹国云办理上海市徐汇区龙水南路XXX弄XXX号XXX室房产过户至王小础、曹国云名下的手续；3.本案诉讼费用由周正负担。诉讼过程中，王小础、曹国云增加诉讼请求：4.要求周正向王小础、曹国云支付违约金50,000元；5.王小础、曹国云在取得房产证后支付周正剩余房款4万元和房屋装修款19万元。
事实和理由：2015年5月22日，王小础、曹国云与周正签订房屋买卖合同，约定周正在收到支付的房款后优先归还银行贷款，并在2015年6月30前还清抵押贷款。王小础、曹国云于2015年4月20日向周正支付了20万元定金，2015年5月22日支付房款180万元，2015年7月9日再次支付房款100万元，共计支付周正房款300万元。周正则于2015年5月22日将上海市徐汇区龙水南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)交付王小础、曹国云。王小础、曹国云对系争房屋进行装修后实际居住至今。由于周正至今未将银行抵押贷款涤除，经王小础、曹国云多次催促，要求其将贷款尽快归还，协助办理房屋产权过户手续，但周正对此一直回避，始终不予办理，故王小础、曹国云诉至法院。
周正未作答辩。
民生银行上海分行述称，民生银行上海分行对王小础、曹国云与周正房屋买卖的事实并不清楚。周正与民生银行上海分行是在2014年6月24日签订的借款合同，应周正申请，向其提供借款200万元，借款期限12个月。周正以其所购的系争房屋提供抵押担保，案外人郑某作为抵押房屋共有人在借款合同上签字确认外，还签订了担保合同，为周正的债务提供连带责任保证。2015年7月9日贷款到期，因周正未能如期归还贷款本息，民生银行上海分行为此提起诉讼，该案已由上海市浦东新区人民法院于2016年4月12日作出判决，现已生效并进入执行程序。由于系争房屋存在抵押登记，如欲我行撤销对系争房屋的抵押权，需先结清我行的贷款。
本院认定事实如下：系争房屋权利人为周正。2015年4月20日，周正向王小础、曹国云出具收条一份，言明：今收到王小础、曹国云购房龙水南路XXX弄XXX号XXX室购房定金人民币贰拾万元整。2015年5月22日周正(甲方)与王小础、曹国云(乙方)签订协议书，约定乙方购买甲方所有的位于上海市徐汇区龙水南路XXX弄XXX号XXX室房屋，总价包括装修及附属设备为325万元。双方同意在上海市房地产买卖合同中约定的房屋转让价为306万元，其余19万元作为装修等款项。房屋过户时如财税部门要求按其评估价缴纳税费，则增加的税费由甲乙各自承担。本协议为买卖协议不可分割的一部分，并具有同等的法律效力。该协议书上有甲乙双方签字。同日，王小础通过银行转账向周正付款180万元，付款凭证上附言明确为购房款。周正向王小础出具预付房款收据一份。2015年7月9日，王小础再次通过银行转账付款给周正100万元，周正出具收到王小础、曹国云购房款100万元的收条。2015年7月29日，周正出具承诺书，言明：原买卖合同规定龙水南路XXX弄XXX号XXX室最晚8月20日前过户，由于本人贷款未还不能交易，我周正承诺9月15日前包括15日办理过户并为表示歉意赔偿购买方1万元。如到9月15日还没过户到9月30日止，愿赔偿购买方20万整。如到9月30日还不能办理过户，10月1日起本人愿承担法律责任，走司法程序。在此期间周正将系争房屋交付王小础、曹国云使用。2015年8月20日，周正(甲方，卖售人)与王小础、曹国云(乙方，买受人)签订《上海市房地产买卖合同》。约定：甲方依法取得的房地产权证号为：徐XXXXXXXXXX，房地产坐落：龙水南路XXX弄XXX号(部位：XXX)，为公寓结构，房屋建筑面积87.24平方米。系争房屋转让价款共计306万元。甲、乙双方同意，甲方于2015年8月20日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。甲、乙双方确认，在2015年9月20日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。违约责任约定：甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款的日万分之五计算，违约金自本合同约定的应当交付之次日起至实际交付之日止。逾期超过十五日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付十五日的违约金外，乙方有权单方面解除合同。乙方单方面解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起十五日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。补充条款(一)房款支付1，乙方已向甲方支付定金20万元，该定金于买卖双方签订本合同生效当日自动转为部分房款。2，乙方于签订本合同后当日内向甲方支付房款161万元。3，乙方于2015年7月30日前向甲方支付房款100万元。4，乙方于甲、乙双方共同办理该房屋转让过户手续并取得该房屋收件收据的当日向甲方支付房款25万元。……(三)有关甲方还款、注销抵押登记1，甲方承诺在收到乙方支付的房款后优先用于归还该房屋尚未还清的欠款。2，甲方应于本协议签订后3日内向抵押权人申请还款，并在2015年6月30日前结清欠款。在领取抵押权证后的7个工作日内办妥该房屋的抵押注销登记，且保证该房屋在交易过程中无抵押等禁止或限制转让的情形，可以无权利瑕疵地过户至乙方名下。……4，若甲方未在上述约定的期限内办妥相关手续的，则依据本合同正文第十条约定的方式承担违约责任。
同日周正(甲方)与王小础(乙方)签订补充协议。内容为，甲乙双方约定于2015年8月20日共同去房地产交易中心办理过户转让手续，现因甲方的房屋抵押贷款尚未还清，故不能按约定时间办理过户手续。甲方提出过户日期顺延，现双方约定：1，甲方承诺于2015年9月5日前结清贷款、撤销抵押，并于2015年9月20日之前与乙方去房地产交易中心办理产权过户手续。2，甲方赔偿1万元整给乙方；若在2015年9月30日前未能办理过户手续，赔偿20万元整。3，甲方在2015年9月30日约定期限前不能如约办理产权过户手续，同意乙方走司法程序，由甲方承担一切法律责任。
之后王小础、曹国云一直催促周正办理系争房屋产权过户手续，但周正始终拖延办理，同时也未将系争房屋的抵押贷款还清，为此王小础、曹国云曾于2015年9月向本院提起诉讼，要求周正还清贷款、配合办理系争房屋的产权过户手续。期间民生银行上海分行在上海市浦东新区人民法院提起诉讼，要求周正及其案外人郑某归还借款本金及其逾期利息，并以双方协议以系争房屋抵押房产折价或申请拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿。王小础、曹国云得知该诉讼案件后与周正联系，周正表示已与民生银行上海分行谈妥，同意尽快归还贷款，并出示其股票账户证明其还贷能力，故王小础、曹国云于2015年10月12日撤回起诉。
2016年2月26日，王小础通过其上海农商银行账户向周正转账2万元。周正出具《房款收条》，内容为今在徐汇区房屋交易所办理交税手续，应本人周正要求收到王小础、曹国云购系争房屋的购房款2万元。
另查明，系争房屋的贷款周正至今未结清，系争房屋上的抵押至今未涤除。周正贷款本金金额198万元，拖欠截止2015年7月9日的利息18,806.46元，拖欠逾期利息截止2015年10月13日为36,528.27元。
以上事实，除王小础、曹国云的陈述外，另有上海市房地产买卖合同、协议书、补充协议、上海市房地产登记簿、转账凭证、房款收条、承诺书、上海市浦东新区人民法院的判决书、庭审笔录等证据证实，经庭审质证无异，本院予以认定。
审理中，对于系争房屋上尚未清偿的债务，导致抵押至今未涤除，对此本院释明在系争房屋尚未涤除抵押权情况下，无法办理房屋产权过户手续，王小础、曹国云明确表示清楚上述情况，但仅愿意支付周正尚未支付的房屋尾款4万元及房屋装修补偿款19万元。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，王小础、曹国云与周正签订《协议书》购买系争房屋，后于2015年8月20日签订《上海市房地产买卖合同》和补充协议。王小础、曹国云依据合同约定支付了302万元购房款，周正亦将系争房屋交付王小础、曹国云实际使用。故上述合同及协议书均系双方真实意思表示，合法、有效，本院予以确认，双方均应恪守。按照房屋买卖合同的约定，周正在收到王小础、曹国云支付的购房款后，应将该款项优先用于偿还抵押权人的借款余额。但周正未能在合同约定的期限内涤除系争房屋上的抵押，导致系争房屋无法办理产权过户手续，王小础、曹国云亦无法取得系争房屋的所有权，因此周正的行为已属违约。现王小础、曹国云要求继续履行房屋买卖合同，由周正配合其办理产权过户手续，具有合同和法律依据，对此本院予以支持。考虑到周正尚未完成系争房屋上抵押权的涤除，且民生银行上海分行已对此提起诉讼，并已进入执行阶段，故周正应尽快履行还款义务，确保系争房屋产权过户手续的顺利完成。
由于周正违约，王小础、曹国云要求按照补充协议的约定，未能在2015年9月30日前办理过户手续的，应当承担违约赔偿责任，故王小础、曹国云要求周正赔偿5万元，亦具有合同和法律依据，与法无悖，本院予以支持。周正经本院公告传唤未到庭应诉，视为自动放弃相应的诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、周正继续履行2015年8月20日与王小础、曹国云签订的《上海市房地产买卖合同》和补充协议；
二、周正于本判决生效之日起十日内向中国民生银行股份有限公司上海分行清偿上海市徐汇区龙水南路XXX弄XXX号XXX室房产项下贷款，具体数额以中国民生银行股份有限公司上海分行出具的结算单据为准；
三、自本判决第二项债务清偿后十日内，周正与中国民生银行股份有限公司上海分行共同涤除上海市徐汇区龙水南路XXX弄XXX号XXX室设定的抵押权；
四、自本判决第三项抵押权涤除后十日内，王小础、曹国云向周正支付购房余款及装修补偿款23万元；
五、周正于本判决第四项履行完毕之日，配合王小础、曹国云共同办理系争房屋的过户手续，将上海市徐汇区龙水南路XXX弄XXX号XXX室房产过户登记至王小础、曹国云名下；
六、周正于本判决生效之日起十日内赔偿王小础、曹国云违约金5万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费32,880元，保全费5,000元，共计37,880元，由周正负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 李成栋
代理审判员 张 敏
人民陪审员 毛静芳
二〇一六年十二月十六日
书 记 员 郜倩云
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。