江苏省南京市六合区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0116民初532号
原告：中国农业银行股份有限公司南京六合支行，住所地江苏省南京市六合区雄州街道棠城西路64号。
负责人：陶成明，该支行行长。
委托诉讼代理人：汪民霞，江苏马健律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李想，江苏马健律师事务所律师。
被告：李高林，男，1984年5月1日出生，汉族，住江苏省南京市六合开发区。
被告：朱贵红，女，1980年2月4日出生，汉族，户籍地吉林省敦化市。
被告：南京华欧舜都置业有限公司，住所地江苏省南京市六合经济开发区。
法定代表人：刘金山，该公司执行董事。
原告中国农业银行股份有限公司南京六合支行（以下简称农行南京六合支行）与被告李高林、朱贵红、南京华欧舜都置业有限公司（以下简称华欧舜都公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年1月19日立案后，依法适用普通程序公开开庭对本案进行了审理。原告农行南京六合支行的委托诉讼代理人汪民霞、李想及被告李高林到庭参加诉讼，被告朱贵红、华欧舜都公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
农行南京六合支行向本院提出诉讼请求：1、判令李高林归还借款本金346,831.24元及截至2016年12月19日的利息9,579元,并自2016年12月20日起至实际归还之日止按合同约定的利率支付利息；2、判令农行南京六合支行对坐落于江苏省南京市六合区XXX路XX号XX幢X单元XXX室的房产享有优先受偿权；3、判令李高林支付逾期办证违约金（按借款剩余本金的日万分之五自约定交付之日90日起计算至实际支付之日止）；4、判令朱贵红、华欧舜都公司对李高林的上述债务承担连带清偿责任；5、判令李高林、朱贵红、华欧舜都公司承担本案诉讼费、保全费、评估费、律师费。诉讼过程中，农行南京六合支行变更诉讼请求为：1、判令李高林、朱贵红共同归还借款本金346,831.24元、支付截至2016年12月19日的利息9,579元,并自2016年12月20日起至实际归还之日止按合同约定的利率即中国人民银行同期贷款基准利率下浮15%后上浮50%的标准共同支付利息以及律师费24,184.61元；2、判令农行南京六合支行对坐落于江苏省南京市六合区XXX路XX号XX幢X单元XXX室的房产享有优先受偿权；3、判令李高林、朱贵红共同支付逾期办证违约金（按借款剩余本金的日万分之五自约定交付之日90日起计算至实际支付之日止）；4、判令华欧舜都公司对李高林、朱贵红的上述债务承担连带清偿责任；5、判令李高林、朱贵红、华欧舜都公司承担本案诉讼费、保全费。事实和理由：2012年8月30日，农行南京六合支行与李高林签订了《个人购房担保借款合同》，该合同约定：农行南京六合支行向李高林提供借款39万元用于后者购置位于江苏省南京市六合区XXX路XX号XX幢X单元XXX室的房产，借款期限为2012年9月19日至2032年9月18日。合同中还对借款利率及违约责任等进行了约定。朱贵红作为李高林的配偶，亦即上述房屋产权共有人，承诺承担共同还款责任。三方签订了《房地产抵押合同》，约定李高林、朱贵红连续3个月或累计6个月未按约还款，农行南京六合支行有权要求提前清偿借款并处理其所购的商品房。华欧舜都公司在抵押合同中承诺对李高林的上述债务承担连带清偿责任。上述合同签订后，农行南京六合支行依约向李高林提供借款39万元。现李高林、朱贵红未按约还款，华欧舜都公司亦未承担保证责任，农行南京六合支行遂诉至法院。
李高林承认农行南京六合支行所主张的基本事实，但认为逾期未办理房产权属证书是因华欧舜都公司原因，自己无力一次性偿还债务。
朱贵红、华欧舜都公司未作答辩。
当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：李高林与朱贵红于2010年2月4日登记结婚。2012年8月15日，李高林、朱贵红作为共同预购人与华欧舜都公司签订《商品房预售合同》，约定由李高林、朱贵红从华欧舜都公司处购买江苏省南京市六合区XXX路XX号XX幢X单元XXX室的房产一套，付款方式为分期付款，首付148,551元，余款39万元由李高林、朱贵红用该商品房作抵押办理商业性贷款；华欧舜都公司应于2013年6月30日前交付房屋，交付房屋后90日内买卖双方应申请办理房屋所有权转移登记。2012年8月30日，农行南京六合支行与李高林、朱贵红、华欧舜都公司签订《个人购房担保借款合同》，约定：李高林向农行南京六合支行借款39万元用于购买XX号XX室房产，借款期限共计240个月，自2012年9月19日起至2032年9月18日止，款项由贷款人直接划入华欧舜都公司银行账户；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档贷款基准利率为基础下浮15%，即年利率5.5675%，逾期还款的，对逾期借款自逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%，即按年利率8.35125%计收罚息直至本息清偿为止，遇中国人民银行利率调整，于次年1月1日起按相应利率档次执行新利率；对应付未付利息，按规定计收复利，应付未付利息含借款期间内的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息），借款期内产生的应付未付利息，在借款期间内按合同约定的借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；还款方式为按月还款，每月19日为还款日，采用等额本息还款法。合同的特别条款中还约定：借款担保方式为抵押担保和阶段性保证，即由李高林、朱贵红以XX路XX号XXX室房产为借款提供抵押担保，自合同签订之日起7日内办妥抵押预告登记，自房产满足交付条件之日起90日内办妥房地产权属证书并于房地产权属证书办妥之日起1个月内申请办理抵押登记手续；由华欧舜都公司为李高林、朱贵红的上述债务提供阶段性保证，自借款发放之日起至借款人取得房地产权证书并办妥抵押登记手续之日止承担连带保证责任；因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼等方式实现债权的，借款人、担保人应承担贷款人支付的律师费等实现债权的费用；非因贷款人原因造成房地产权属证书未在本合同约定的时间内办妥，借款人、抵押人应自约定的期限届满次日起，对借款剩余本金按日万分之五的比例向贷款人支付违约金；本合同项下同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。同日，农行南京六合支行与李高林、朱贵红、华欧舜都公司签订了《房地产抵押合同》，约定：李高林、朱贵红以XX路XX号XXX室房产为李高林的上述39万元借款作抵押担保，在借款人连续3个月或累计6个月未能按约归还借款且保证人也未履行保证责任时,农行南京六合支行有权依法处分抵押房产，并可要求提前清偿借款；抵押担保的范围包括借款本金及利息、借款合同中约定的违约金、赔偿金、实现抵押权的费用；华欧舜都公司对李高林、朱贵红的上述借款承担连带保证责任，保证范围包括借款本金及利息、借款合同中约定的违约金、赔偿金、实现抵押权的费用，保证期间自本合同生效之日起至农行南京六合支行领取XX路XX号XX室房产他项权利证书之日。2012年9月19日，农行南京六合支行依约将39万元汇入华欧舜都公司银行账户。2012年9月11日，农行南京六合支行与李高林、朱贵红、华欧舜都公司办理了XX路XX号XX室房产的抵押预告登记手续，但因李高林、朱贵红尚未领取房产权属证书，至今未办理正式的抵押登记手续。
另查明，截至2016年12月19日，李高林未结清本金总金额为8,697.82元、未结清正常息总金额8,045.27元、未结清罚息总金额183.5元、未结清复利总金额176.63元、未到期本金338,133.42元、借款本金余额346,831.24元、利息余额9,579元，未结清期数为7期。因借款人及保证人均未按约清偿债务，农行南京六合支行诉至本院，并委托江苏马健律师事务所代理本案诉讼，支付律师费24,184.61元。
本院认为，农行南京六合支行与李高林、朱贵红、华欧舜都公司签订的《个人购房担保借款合同》及《房地产抵押合同》是当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，对其为有效合同本院予以确认，各方均应按合同约定履行义务。现农行南京六合支行已履行出借款项的义务，李高林应履行按期还款义务，其未及时还款导致本案诉讼，应承担相应的民事责任。本院已确认截至2016年12月19日，李高林尚欠借款本金346,831.24元及利息9,579元，已累计逾期还款6个月以上，按约应予清偿全部本息。农行南京六合支行主张的律师费24,184.61元，双方对此有约定且不违反相关法律规定，李高林应予支付。对于农行南京六合支行请求判令其就上述债权对XX路XX号XX室房产享有优先受偿权，因双方未办理正式抵押登记手续，抵押权未成立，本院对此诉请不予支持。对于农行南京六合支行同时主张借款逾期利息及逾期办证违约金的诉讼请求，本院认为逾期利息是针对李高林未归还银行借款致借款合同无法正常履行的法律后果，旨在补偿银行资金被占用期间的损失，而逾期办证违约金本质上也是为了保障银行将来实现债权而约定的损害赔偿条款，二者性质相同、功能相似，不应同时主张，根据合同法上的约定优先原则，本院选择适用违约金条款。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，可以请求人民法院予以适当减少。人民法院在审查和适用违约金条款时，应以“造成的损失”为参照系数，以补偿为基础，惩罚为辅。李高林、朱贵红、华欧舜都公司虽然逾期未办证，但并无证据证明其是恶意违约，且截止2016年5月19日结息日，李高林一直在归还借款本息，逾期办证的行为并未对农行南京六合支行产生实际影响，农行南京六合支行也未提供证据证明遭受损失。在无损失的情况下，要求以剩余借款本金为基数按日万分之五的标准支付违约金，明显过高，调整为按日万分之一的标准为宜，自XX路XX号X室房产交付满90日次日即2013年9月29日起计算。而自2016年5月20日起，李高林未按约归还借款本息，且因逾期未办理房产权属证书，农行南京六合支行无法领取房产他项权证，影响其将来可能对房产的拍卖、变卖、折价款项享有优先受偿的权利，其面临借款本息无法收回的风险，利益已受严重损害。现农行南京六合支行主张按合同约定以剩余本金为基数按日万分之五的标准计算违约金至借款实际清偿之日止，不违反法律规定，本院予以支持。
因李高林的上述债务是其与朱贵红夫妻关系存续期间产生，朱贵红并未提供证据证明债务是李高林个人债务，故朱贵红应与李高林共同偿还上述债务。另因上述债务在《个人购房担保借款合同》及《房地产抵押合同》约定的保证期间和保证范围内，华欧舜都公司作为保证人按约应对上述债务承担连带清偿责任。朱贵红、华欧舜都公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，视为其对自身诉讼权利的放弃，依法应承担相应法律后果。
综上所述，农行南京六合支行要求李高林、朱贵红共同归还借款本金346,831.24元、支付律师费24,184.61元以及违约金（以未清偿借款本金为基数,自2013年9月29日起至2016年5月19日止按日万分之一标准计算，自2016年5月20日起至借款本金实际清偿之日止按日万分之五标准计算），并要求华欧舜都公司对上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求，本院依法予以支持，对超出部分的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：
一、被告李高林、朱贵红于本判决生效后十日内共同归还原告中国农业银行股份有限公司南京六合支行借款本金346,831.24元，并支付律师费24,184.61元及违约金（以未清偿的借款本金为基数，自2013年9月29日起至2016年5月19日止按日万分之一标准计算，自2016年5月20日起至借款本金实际清偿之日止按日万分之五标准计算）；
二、被告南京华欧舜都置业有限公司对本判决第一项的债务承担连带清偿责任；
三、驳回原告中国农业银行股份有限公司南京六合支行的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7,009元，保全费2,520元，合计9,529元，由被告李高林、朱贵红、南京华欧舜都置业有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》规定，向该院预交上诉案件受理费7,009元（户名：江苏省南京市中级人民法院，开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43×××18）。
审 判 长 厉荣媛
人民陪审员 刘成凤
人民陪审员 陈传慧
二〇一七年八月三十一日
书 记 员 张 静