辽宁省大连市中级人民法院
� � � 事 判 决 书
（2014）大民二终字第01202号
上诉人（原审被告、反诉原告）：华厦外包服务（大连）股份有限公司，住所地辽宁省大连高新技术产业园区黄浦路512号10层1003室。
法定代表人：常宇，该公司总经理。
委托代理人：周劲松，辽宁诚至律师事务所律师。
委托代理人：李梁子，该公司工作人员。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：大连高新技术产业园区财政局，住所地大连市高新园区高新街1号。
法定代表人：马振西，该局局长。
委托代理人：李永志、张鹏，辽宁兴中律师事务所律师。
原审原告（反诉被告）大连高新技术产业园区财政局（以下简称高新园区财政局）与原审被告（反诉原告）华厦外包服务（大连）股份有限公司（以下简称华厦公司）房屋租赁合同纠纷一案，大连市甘井子区人民法院作出（2014）甘民初字第544号民事判决，华厦公司不�该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）高新园区财政局一审诉称：被告原名称为大连华厦外企服务有限公司，2012年1月6日，原告前身大连华厦外企服务有限公司以“大连高新园区洪大培训中心”名义与原告签订了《房屋租赁合同书》，合同约定租赁房屋为大连市高新园区广贤路131号第13层，租赁面积为1464.19平方米，租赁期限自2011年12月31日至2014年12月30日，其中自租期起始日至2012年2月28日为装修免租期，自2012年2月29日起计租，首期租金自2012年2月29日至2012年12月30日租金标准为0.50元／平方米，第二期租金自2012年12月31日至2013年12月30日租金标准为0.60元／平方米，第三期租金自2013年12月31日至2014年12月30日租金标准为0.70元／平方米。合同签订后，原告依约履行了自己的义务，但“大连高新园区洪大培训中心�没有成立，被告实际使用租赁房屋，但未按合同约定支付租金，拖欠自2012年2月29日至2012年8月22日期间的租金128，848.72元，原告及其授权的大连高新区人力资源和社会保障局多次催缴，但被告至今仍未交付。为维护原告的合法权益，故诉至贵院，要求判决被告支付拖欠的房屋租金128，848.72元，被告承担本案诉讼费。
被告（反诉原告）华厦公司一审辩称：首先，原告要求被告支付房租的诉讼请求已过诉讼时效；其次被告不支付房租的原因系被告违规向被告出租不符合房屋安全标准的房屋，导致被告在火灾中损失严重。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条的规定，被告不应该支付租金。
华厦公司一审反诉称：反诉人于2012年1月6日租赁了被反诉人位于大连市高新园区广贤路131号第13层的房屋，反诉人共花费装修费用380，000元，其中装修材料费用284，083元。2012年8月23日被告所租赁房屋失火，导致反诉人租赁的房屋及室内物品严重损毁，经消防部门调查系电焊工母天双焊接空调机架时引燃可燃物所致，随后反诉人得知大厦无应有的消防资质。火灾后，反诉人为继续办公，于2013年1月1日起租赁了位于大连市中山区的另一处房屋，租期一年，租金为62，500元／半年，2013年租金共计125，000元。火灾后装修损失残值220，953.32元，反诉人现要求被反诉人赔偿130，000元。
高新园区财政局就反诉辩称：不同意原告诉讼请求。1、原告租赁的房屋系合格房屋，涉案房屋已经取得房屋验收合格证明；被告因火灾受到损失，并不是因为原告出租不符合安全标准的房屋而导致的损失，事实上租赁的房屋是合格的房屋，根据火灾证明记载火灾原因是因为大连新时代餐饮有限公司在焊接空调时而导致可燃物引燃导致火灾，责任方是第三方，我们并不是实际侵权人，原告在租赁房屋的整个过程中没有任何过错，损失与我方无关；被告适用法律错误，被告依据合同法第231条因不可规则于承租人的事由致使租赁物部分或不毁损灭失的承租人可以要求减少租金或不支付租金，该法条规定的是租赁物灭失后或毁损后可以要求出租方减少或不支付租金，而本案中原告诉讼请求是在租赁物还没有灭失之前的租金，所以我们认为被告适用法律错误。
一审法院审理查明：大连华厦外企服务有限公司于2013年11月18日经过工商登记变更为被告现在的名称-
华厦外包服务（大连）股份有限公司。2012年1月6日，被告前身大连华厦外企服务有限公司以“大连高新园区洪大培训中心”名义与原告签订了《房屋租赁合同书》，合同约定租赁房屋为大连市高新园区广贤路131号第13层，租赁面积为1464.19平方米，租赁期限自2011年12月31日至2014年12月30�，其中自租期起始日至2012年2月28日为装修免租期，自2012年2月29日起计租，首期租金自2012年2月29日至2012年12月30日租金标准为0.50元／平方米，第二期租金自2012年12月31日至2013年12月30日租金标准为0.60元／平方米，第三期租金自2013年12月31日至2014年12月30日租金标准为0.70元／平方米。合同签订后，但“大连高新园区洪大培训中心”没有成立，被告实际使用案涉租赁房屋。自2012年2月29日至2012年8月22日，被告拖欠原告的租金为1464.19平方米×0.5元×176天=128，848.72元。
2012年8月23日13时55分，被告租赁的案涉房屋发生火灾，大连高新技术产业园区公安消防大队出具了大高公消火认字（2012）第0002号火灾事故认定书，该认定书认定电焊工母天双在大厦二层东北角顶焊接空调机架时，将位于焊接点下方的包间内可燃物引燃所致。
另查，原告于2013年7月22日向被告发出了租金催缴通�书，被告的工作人员予以签收。同年9月20日原告通过顺丰快递向被告发出了租金催缴通知书及律师函。
再查，2011年7月4日，大连市公安消防局出具了大公消验（2011）第0236号建设工程验收意见书，该意见书认为原告出租给被告的房屋消防验收合格。
一审法院认为：原告与被告签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，符合法律规定，依法成立且生效，对原告和被告双方有法律约束力。原告已经依约向被告交付了房屋，被告业已入住该房屋，被告应该按照房屋租赁合同的约定及时支付租金。被告没有及时支付租金的行为已经构成了违约，应该承担违约责任，故原告要求被告支付拖欠的房屋租金128，848.72元的诉讼请求一审法院予以支持。被告称原告的诉讼请求已经过诉讼时效，但因没有举证予以佐证，故被告的该观点一审法院不予采纳。被告称原告提供的房屋系不安全房屋致使发生火灾，给被告造成严重损失，故被告不应该支付租金，因该火灾系由案外他人造成的，与原告无关，被告的火灾损失与原告的房屋状况无直接因果关系，故被告的该抗辩一审法院不予采纳。
关于被告的反诉请求，要求原告承担火灾给其造成的经济损失，但原告出租的房屋系合格房屋，被告因火灾受到损失，并不是因为原告出租不符合安全标准的房屋而导致的损失，案涉房屋发生火灾的原因是案外人大连新时代餐饮有限公司的雇员在焊接空调时而导致可燃物引燃导致火灾，被告的火灾损失与原告无关，原告不是实际侵权人，火灾侵权人是案外第三人。被告亦未能举证证明原告对案涉房屋火灾的发生具有过错，被告应该承担举证不能的不利法律后果，因被告的反诉请求无事实和法律依据，被告的反诉请求一审法院不予支持。
综上所述，大连市甘井子区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，作出如下判决：一、被告华厦外包服务（大连）股份有限公司于判决生效之日起十日内给付原告大连高新技术产业园区财政局租金128，848.72元。逾期履行判决确定的给付义务按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回被告华厦外包服务（大连）股份有限公司的反诉请求。本诉案件受理费2，876.98元，其他诉讼费用50元，合计2，926.98元，由被告负担。反诉案件受理费2，900元由被告负担。
华厦公司的上诉理由及请求是：1.一审法院认定华厦公司未举证证明高新园区财政局在本案中的诉讼请求已过诉讼时效属错误认定。根据双方租赁合同约定，高新园区财政局主张的租金应当在合同签字之日一次性付清，而延付或拒付租金的�讼时效为一年，现高新园区财政局要求支付租金已过诉讼时效。高新园区财政局提交的催缴函我方并未收到。2.一审法院认定华厦公司未能举证证明高新园区财政局对案涉房屋火灾有过错属事实认定错误。因华厦公司无法调取火灾事故报告，华厦公司在一审中提交了调取证据的申请，但一审法院未告知华厦公司有关调取火灾事故报告的任何情况。
高新园区财政局二审答辩认为：不同意上诉人的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确，服从一审判决。
本院经审理查明：一审判决认定事实属实。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，华厦公司与高新园区财政局签订的《房屋租赁合同书》，意思表示真实，亦不违反法律、法规的效力性、强制性规定，应为有效。合同签订后，高新园区财政局已向华厦公司实际交付了出租房屋，华厦公司予以接收使用，双方已实际履行了租赁合同约定的内容。本院认为，在出租人按约定交付房屋的情况下，支付租金是承租人的基本合同义务，承租人理应按照租赁合同约定的期限和金额向出租人及时交纳租金。庭审中，华厦公司对其欠付租金的期间及数额均表示没有异议，因此，原审对高新园区财政局要求华厦公司支付拖欠的房屋租金128，848.72元的诉讼请求予以支持是正确的，本院对此亦予以维持。华厦公司虽主张高新园区财政局的起诉已过诉讼时效，但根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算，故本案未过诉讼时效，华厦公司的该项上诉理由，本院不予支持。
对于华厦公司要求高新园区财政局赔�火灾损失的上诉请求，本院认为，首先，高新园区财政局已经提供了案涉房屋《建设工程消防验收意见书》，可以证明案涉房屋已经通过消防验收并评定合格，现无据证明华厦公司因火灾遭受的损失是由于案涉出租房屋不符合消防要求所导致。其次，根据高新园区公安消防大队出具的《火灾事故责任认定书》，火灾的发生系由于案外人在焊接作业时引燃其他可燃物所致，该认定书中没有关于出租人过错责任的认定，在华厦公司未能提供证据证明高新园区财政局对火灾发生具有过错的情况下，华厦公司要求高新园区财政局赔偿装修损失的反诉请求不具备事实和法律依据，不能予以支持。对华厦公司请求原审法院调取火灾事故报告一节，因消防部门已对火灾事故做出结论性认定并已出具了责任认定书，故无需再另行调取其他材料，原审法院的审理程序并无不当，本院对华厦公司的上诉理由不能予以采纳。
综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5776.98元（上诉人预交），由上诉人华厦外包服务（大连）股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宫黎明
审 判 员 石玉宏
代理审判员 季 烨
二〇一四年十月十六日
书 记 员 耿 艳