江苏省新沂市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）新马民初字第01122号
原告陈志。
委托代理人王坤，江苏金朝阳律师事务所律师。
被告凌孝民。
委托代理人彭士学。
原告陈志与被告凌孝民房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月12日立案受理后，依法组成合议庭，分别于2015年3月11日、5月11日公开开庭进行了审理。原告陈志及其委托代理人王坤，被告凌孝民及其委托代理人彭士学到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告陈志诉称：2011年1月16日，被告将位于新沂市邵店镇悦集村悦秀园小区自西向东第六户房屋（商住2＋1层）以240000元的价格销售给原告，并于同日与原告签订了房屋买卖合同，原告也依约向被告缴纳了120000元购房款，对房屋进行装修并实际居住。2014年7月18日，新沂市人民法院作出（2013）新民初字第3527号判决书，判决原、被告签订的上述房屋买卖合同无效，庭后原告才知道被告并非该房屋的所有权人，而被告向原告谎称其对该房屋拥有处分权违反了诚实守信原则，其对该房屋的销售属于无权处分行为。该合同被确认无效后，被告仅退换给原告购房款110000元，剩余10000元拒绝退还给原告。原告与被告之间的房屋买卖合同明确约定被告保证该房屋产权清楚，若发生与被告有关的产权或债务纠纷，概由被告负责，并且约定被告违约后应向原告退还购房款及赔偿原告相当于首期购房款的违约责任。现房价上涨，原告因已对该房屋进行装修并实际居住，不得不于2014年10月13日以270000元的价格从开发商手中购买该房屋，为此原告直接损失30000余元。依据《合同法》第58条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错一方应当赔偿给对方因此所受到的损失。对于违约金，虽然合同约定为120000元，但为了不伤和气，原告仅主张违约金及损失40000元。综上，请求依法判决：1、被告返还原告购房款10000元；2、支付原告违约金20000元并赔偿原告经济损失20000元及利息（以120000元为基数，按银行同期贷款利率自2011年1月16日计算至2014年8月8日）；2、案件受理费由被告承担。
被告凌志民辩称：原告的诉讼理由不成立。1、原、被告于2011年1月16日签订的位于新沂市邵店镇悦集村悦秀园小区的房屋买卖合同，因原告陈志系本市城区居民，其户籍地不是在邵店镇悦集村，而《土地管理法》规定，农村宅基地属农村集体经济组织所有，只有该组织成员才享有，农村村民一户只能拥有一处宅基地；农村村民可以出卖、出租宅基地所建的住宅，但对买受体却有限制。原告陈志作为本市城市居民，依据法律规定，其不是涉案房屋买卖合同合法的购买方；2、根据《合同法》第五十二条的规定，违法法律、行政法规的强制性规定，合同无效。原、被告订立的买卖合同违反了土地管理法的强制性规定（第四十三条、第六十二条的规定）为无效合同，按照合同法第五十八条双方都有过错的应当承担相应的责任；3、原告的10000元购房款在交付时已退给原购房人程昌学，被告并未得到其10000元，从（2013）新民初第3527号民事判决书上可以体现该笔10000元是案外人张某所收定金，原告应向张某主张。综上，请求依法驳回原告诉讼请求。
经审理查明：2010年，案外人张某在新沂市邵店镇悦集村开发建设悦秀园小区住宅工程。工程施工中，直接聘用被告凌孝民负责工程施工相关事务。2011年1月16日，被告凌孝民将位于新沂市邵店镇悦集村悦秀园小区自西向东第六户（商住2＋1层）房屋，以240000元价格出售给原告陈志并与原告签订房屋买卖协议一份。该协议约定“房屋总价240000元，签订该协议时交付首付款120000元，余款于两年内付清”、“甲方（凌孝民）保证协议中房屋产权清楚，若发生与甲方有关的产权或债权债务，概由甲方负责清理”、“支付首期房款后，乙方（陈志）违反约定决定不购买此房屋的，所付首期房款作为对甲方损失的赔偿归甲方所有；甲方违反约定中途决定不将此处房屋售于乙方的，退还首期房款，另赔偿乙方相当于首期房款的赔偿金”等。原告于签订该协议时交付被告购房首付款120000元，并对该房屋进行装修后入住。此后，案外人张某得知上述事实后，对被告的售房行为不予认可，于2013年8月诉至本院要求确认凌孝民与陈志之间房屋买卖合同无效并返还房屋。2014年7月18日，本院作出（2013）新马民初字第3527号民事判决书，判决凌孝民与陈志签订的上述房屋买卖协议无效，陈志于判决生效后三十日内将该房屋返还给张某。因原告已实际入住并装修房屋，原告以270000元的价格向案外人张某购买该房，且双方于2014年10月13日签订房屋买卖协议一份，后原告已分两次付给张某购房款合计270000元。对于原告已支付被告凌孝民的120000元，被告凌孝民于2014年8月8日返还原告110000元，剩余购房款10000元，被告以在交付房款时已将该款退还给原购房人程昌学为由拒绝返还。为此，原告诉至本院。
2015年4月23日，本院依职权向案外人胡某某调查谈话查明：胡某某与张某系夫妻关系。胡某某对涉案房屋位置、原买卖事实、起诉事实及此后原告陈志与案外人张某买卖房屋、金额等事实均无异议。
以上事实，有原、被告的当庭陈述及原告提供的原被告之间房屋买卖协议及收条原件各一份、（2013）新马民初字第3527号民事判决书原件一份、原告与案外人张某之间房屋买卖协议及收条原件各一份及本院依职权对案外人胡某某的调查谈话笔录一份等证据综合予以认定。
本院认为：依据《中华人民共和国物权法》规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利；无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案被告凌孝民无权处分涉案房屋，其与原告陈志签订房屋买卖协议无效已经另案（2013）新马民初字第3527号民事判决依法予以认定，结合原告实际支付被告购房款120000元且被告凌孝民已返还原告110000元的事实，故对原告要求被告返还剩余购房款10000元的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称剩余10000元已在交付房款时退还给原购房人程昌学而不应返还的理由及证据均不充分，且原告对被告辩称其已将该款退还给原购房人程昌学的行为不予认可，故对被告的此项辩解意见，本院不予采信。
对于原告依据无效协议要求被告支付违约金20000元的主张，因原、被告之间签订的房屋买卖协议无效，故对原告的此项请求，本院不予支持。
对于原告主张的经济损失20000元，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。结合原告的此项主张、原告与被告签订的房屋买卖协议中双方过错程度及原告与案外人张某签订的购房协议后支付的购房款等情况，本院酌定原告的经济损失为15000元。对于原告主张的被告未能及时返还购房款而应支付2011年1月16日至2014年8月8日期间的利息损失，因双方在签订协议时原告已在交付购房款时实际占有、使用涉案房屋，且对该合同的签订存在过错，同时被告在原另案（2013）新马民初字第3527号民事判决作出后及时返回了原告大部分购房款，故对原告该部分主张，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告凌孝民于本判决生效之日起十日内返还原告购房款10000元并支付原告经济损失15000元，合计25000元。
二、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1050元，由原告负担550元，被告凌孝民负担500元（原告已预交，被告凌孝民应负担部分于本判决生效之日起十日内随案款一并付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 王雪莲
人民陪审员 何培祥
人民陪审员 洪其龙
二〇一五年九月三十日
书 记 员 李 娜