山东省临沂市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）临商终字第484号
上诉人（原审被告、反诉原告）：山东华派克公司物流有限公司。住所地：临沂经济开发区杭州路**号。
法定代表人：徐明珍，监事会主席。
委托代理人：白光亮，山东正之源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：鲁南技师学院。住所地：临沂市罗庄区罗程路与滨河西路交汇处。
法定代表人：卢立海，院长。
委托代理人：吴彤章，山东兰亭律师事务所律师。
上诉人山东华派克公司物流有限公司（曾用名临沂华派克公司国际物流有限公司，简称华派克公司）因与被上诉人鲁南技师学院租赁合同纠纷一案，不服山东省临沂市兰山区人民法院（2014）临兰商初字第2419号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
鲁南技师学院一审诉称，2009年12月2日，我院委托下属单位临沂技高物业管理有限公司与华派克公司签订“房屋租赁合同”，我院将坐落于临沂市兰山区前十大街的房地产一宗出租给华派克公司，同时双方约定租金交纳方式为每年1月10日前预交当年租金，并且约定，未经我院同意，华派克公司不得对房屋进行改建装修或增扩设备，不得擅自转租，如因使用不当或人为原因造成租赁物损坏，华派克公司应当予以赔偿。合同签订后，我院严格依约履行，但华派克公司在我院明确告知其禁止转租的情况下仍擅自对外转租，并且未经许可擅自对租赁物进行大规模改建装修，导致租赁物主体结构遭受严重损害。鉴于华派克公司的严重违约行为，我院于2013年9月25日书面告知华派克公司，要求华派克公司立即停止一切改建装修行为，并要求其限期将租赁物完全修复并恢复原状，但华派克公司未能依通知要求采取任何措施将租赁物恢复原状。为此，我院分别于2013年9月29日、10月3日向华派克公司发出书面通知，解除双方之间的租赁合同，并要求其赔偿损失。华派克公司收到我院发出的解除合同通知后，未能向我院返还租赁物及赔偿损失。为此，我院经数次催告未果后，于2014年5月20日再次向华派克公司发出书面催告，向其明确重申双方之间的租赁合同已经解除，要求华派克公司限期将租赁物恢复原状后予以腾退，并赔偿我院的各项损失，但华派克公司仍未能依照我院的要求予以履行。因此，我院具状，请求判决确认我院与华派克公司之间的房屋租赁合同已解除，判令华派克公司向我院返还全部租赁物并予恢复原状，判令华派克公司赔偿我院租赁物损失2800000元、华派克公司支付我院自合同解除之日至其全部返还租赁物期间的按照原合同租金标准计算的占用费、华派克公司承担本案的全部诉讼费用。
华派克公司一审反诉称，2009年12月2日，临沂技高物业管理有限公司与我公司约定将鲁南技师学院所有的坐落于兰山区前十大街的房地产一宗出租给我公司。租赁合同签订后，我公司按约定支付租金，使用上述租赁物，其中按约定投入众多资金，翻新下水道及路沿石、对道路进行平整、对屋面进行防水修葺、安装变压器等，但鲁南技师学院至今未按合同约定履行，尚有部分房地产（建诚置业公司使用的房产、校区最北侧的建筑物、西南侧的部分空地）至今未交付我公司。我公司在同技高物业签订租赁合同后，不久即将部分房屋转租给某幼儿园及某物流公司使用，鲁南技师学院从未提出异议，同意转租。但2013年，鲁南技师学院阻挠我公司正常使用租赁物，拒不收取租金，多次要求解除合同，以自己的行为表明不履行主要债务。鲁南技师学院在本诉中要求解除合同，我公司基于前述理由也同意解除合同，并提起反诉，请求鲁南技师学院返还我公司未交付部分的房屋租金90万元、赔偿我公司的投资部分的损失70万元、赔偿我公司自鲁南技师学院要求解除合同之日起至我公司将租赁物交付鲁南技师学院止的收益损失（按双方合同租金标准计算），鲁南技师学院承担诉讼费用。
鲁南技师学院针对华派克公司的反诉辩称，华派克公司反诉不具有事实及法律依据。双方签订租赁合同后，另行签订的补充协议就案外人建成置业公司使用的房产，如未能向华派克公司交付，应当进行的租金抵扣事由进行了明确约定，并且我院在向华派克公司收取租金的过程中，已经依照该补充协议的约定，将该部分租金予以扣除。因此，华派克公司所主张的我院未能依约支付租赁物不能成立。此外，我院在向华派克公司交付租赁物时将整个院落以及除职工家属院外的其他建设物均已完全交付华派克公司。华派克公司反诉中所说的西南侧的部分空地，我院在向华派克公司交付后，华派克公司没有进行实际的管理使用，是其自身在接受租赁物后对租赁物的自行管理使用，与我院的履行交付行为没有关系；华派克公司所提及的在校区北侧的建筑物，华派克公司至今仍在作为保卫人员的宿舍使用。因此，华派克公司关于我院未能依约履行的抗辩主张不能成立；华派克公司主张我院未对其转租行为提出异议，与事实明显不符，并且进入2014年度，华派克公司至今也未以任何方式向我院交纳在解除合同后的租赁物占用费。华派克公司主张我院以自己的行为表明不履行主要债务，也不具备事实依据。请求驳回华派克公司的反诉请求。
原判决认定，2009年12月2日，鲁南技师学院委托临沂市技高物业管理有限公司（甲方）与华派克公司（乙方，曾用名称临沂华派克公司国际物流有限公司）签订“房屋租赁合同”约定：甲方自愿将坐落于临沂市兰山区前十大街的房地产扣除职工住宅以外的全部整体出租给乙方使用（包括使用权、管理权），乙方已对甲方出租的房地产作了充分了解，愿意承租。该房屋租赁期自2010年1月10日至2025年1月9日共计15年，期限到期后，如无不可抗拒等原因，经双方同意可续签。每年租金为160万元，按每年一次预交费方式交纳租金，时间为每年的1月10日前一次性交齐本年度租金。甲方将上述房地产整体出租给乙方时，该房屋及附着物与该房屋及其附着物所占用的土地使用权同时出租给乙方使用。甲方保证上述房地产权属清楚，并负责相关责任，乙方保证出租上述房屋仅作商用或办公用房使用。租赁期内，甲方保证上述房地产出租符合法律、法规的规定；如需出卖或抵押上述房产，甲方应提前三个月通知乙方，如出现不可抗力造成的土地出让，乙方若愿意购买，甲方可协助乙方按照法定程序获得优先权；乙方保证如需对房屋进行改建装修或增扩设备，应书面征得甲方同意；如需转租第三人或与第三人互换房屋使用，必须取得甲方同意；如因使用不当或人为原因而使房屋或原设备损坏的，乙方负责赔偿或给以修复；乙方应当在租赁届满时把上述房地产交还甲方，如需继续承租，应当提前一个月与甲方协商，同等情况下，乙方享有优先租赁权。如因不可抗力原因而使上述房屋及设备造成损坏的，双方互不承担责任。出现政府对土地收储变更时，乙方投资部分纳入甲方地上附着物由法定评审机构分项评估，按国家有关赔偿规定执行，乙方不得提出国家有关规定外的其它要求。本合同未尽事项，甲乙双方可另行议定，其补充协议经双方签章后与本合同具有同等效力。在租赁期内，本房地产所发生的一切费用均由乙方全部承担；该房地产水、电、暖产权，甲方一并出租给乙方使用管理，费用收取由乙方全权负责，并承担相关水、电、暖全部费用和一切维修费。甲方职工住户水电暖费由乙方按国家标准收取；经甲方同意，乙方可对所租赁的楼房进行改装和内外装修，但不能破坏原楼房结构，引发安全隐患；租赁到期附着装饰的门、窗、墙体等非独立设施、设备完好交予甲方，乙方不得拆除，为确保甲乙双方责任明确，乙方需缴纳建筑物主体结构完好保证金40万元。经甲方同意，乙方新建的建筑物，租赁到期不得向甲方提出赔偿要求，允许乙方拆除或者处置。乙方负责所租赁房地产院内地面的平整。自来水接驳费用由乙方承担，家属楼除外。计划生育工作按照相关政策法规执行。
2012年1月2日，鲁南技师学院委托临沂市技高物业管理有限公司（出租方，甲方）与华派克公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》约定：此补充协议作为甲乙双方共同签订的房屋租赁合同的补充，具有同等法律效力。甲方出租给临沂建诚置业有限公司使用的房屋于2010年6月10日到期（地点位于临沂市高级技工学校北校区东南角），甲方应于2010年6月11日将此房屋、院落正式移交给乙方使用，如不能按期移交，甲方每年返还给乙方15万元，直到此房屋、院落移交给乙方正式使用为止。临沂市高级技工学校北校区教师宿舍楼产生的水费、电费、卫生费等费用经双方签字确认后由乙方先行垫付，此费用按年度统计汇总，在次年房屋租赁费中扣除。甲方所出租房屋的土地使用税由甲方协调税务机关减免事宜，未减免部分（以当年完税发票为准）由乙方代交并从当年度预交租金中扣除。该税暂核为138736元，此笔费用在每年租赁费用中以完税发票为准找平。
鲁南技师学院与华派克公司签订上述“房屋租赁合同”、“房屋租赁合同补充协议”后，鲁南技师学院按“房屋租赁合同”约定，将“鲁南技师学院已经出租给临沂建诚置业有限公司使用的房屋”外的其它租赁物交给华派克公司占用。华派克公司于2010年1月27日向鲁南技师学院付租赁费145万元、于2011年3月18日向鲁南技师学院付租赁费1239071元、于2012年7月12日向鲁南技师学院付租赁费1166517.6元、于2013年5月21日向鲁南技师学院付租赁费1228244元。
在华派克公司2012年7月12日、2013年5月21日向鲁南技师学院支付租赁费前，华派克公司与鲁南技师学院对华派克公司应交纳的租赁费进行了核对确认，签署了“2012年费用确认函”、“2013年费用确认函”。“2012年费用确认函”载明：现核对2012年度应付贵公司租赁费160万元，其中扣除我司替贵公司垫付的各项费用以及贵司应承担的2011年度水费、电费共计433482.4元，实际支付贵公司租赁费为1166517.6元，要求贵公司开具房屋租赁发票后付款，明细为建成置业占用15万元、缴纳2011年度土地使用税14万元、2011年度电费54604元、2011年度水费88378.4元、卫生费（创城之间）500元，合计433482.4元，2012年3月底交清。“2013年费用确认函”载明：现核对2013年度应付贵公司租赁费160万元，其中扣除我司替贵公司垫付的各项费用以及贵司应承担的2011年度水费、电费共计371756元，实际支付贵公司租赁费为1228244元，要求贵公司开具房屋租赁发票后付款，明细为建成置业占用15万元、缴纳2011年度土地使用税14万元、2012年度电费39248元、2012年度水费31464元、老变压器电费余额8544元、2012年排污费市政未收，合计371756元。
2010年2月27日，华派克公司作为出租方与临沂市兰山区开慧外国语学校签订“租赁合同”约定：出租房屋位于蒙山大道与前十街交汇西60米路北院内（后楼含楼前活动场地）面积3523.36平方米，出租期限2010年4月1日至2015年4月1日，每年租金50万元。
2010年3月23日，华派克公司作为出租方与临沂市运通物流有限公司签订“租赁合同”约定：出租土地、房屋位于蒙山大道与前十街交汇西60米路北院内（北侧空地及东北角宿舍楼）出租空地面积23亩、北宿舍楼六层共2100平方米；出租期限2010年3月23日至2015年5月7日，每年租金房屋20万元、土地46万元。
2013年4月19日，华派克公司作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的山东海石建筑有限公司签订《房屋租赁合同》约定：甲方保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定，租赁房屋位于临沂市兰山区蒙山大道与前十街交汇约西100米路北院内；租赁期限自2013年4月19日起至2023年7月18日共10年，自2013年4月19日至2013年7月19日为装修免租期；该房屋每年租金90万元，租金总额900万元。乙方如因使用需要对房屋及附属设施设备进行拆改、装修装饰的，应书面告知甲方，如依法律法规、地方政府规章、政策等需要办理相关手续、增添相关设施设备等的，乙方自行及时办理。如乙方对房屋及附属设施、设备有额外的需要，在征得甲方同意的，依据上述第1款处理。
2013年7月10日，华派克公司向临沂技高物业管理有限公司发出“意见征询函”，内容为：我公司于2010年1月10日同贵单位签订了房屋租赁合同。根据租赁合同约定，我公司可以将上述房屋用于商业用途。现我公司欲将原教学楼等建筑物转租给山东海石建筑有限公司。山东海石建筑有限公司具有法律规定的营业执照等合法证照，并具有完全的民事行为能力。现该单位欲将承租的建筑物用于经营旅馆，经营目的、手续合法，符合我公司与贵校签订的房屋租赁合同所要实现的根本目的，也有利于有效利用上述建筑物。我公司与该单位的租赁合同及该单位的装修方案附后。另外，山东海石建筑有限公司因经营需要，欲在原教学楼西侧修建围墙。希望贵公司在收到该函后两日内书面回复我公司。
2013年7月29日，鲁南技师学院向华派克公司发出“对‘意见征询函’的回复”，内容为：我院于2013年7月18日接到贵公司关于将原教学楼等建筑物转租给山东海石建筑有限公司的“意见征询函”，目的是就将该建筑物转租给海石有限公司用于经营旅馆及在原教学楼西侧修建围墙事宜征求学院意见。根据院方与华派克公司签订的出租协议中“乙方承租后对外转租第三方需征得甲方同意方可实施”条款之规定，经学院党委研究，现就“意见征询函”做如下回复：1.我院不同意你们将该建筑物转租给第三方用于经营旅馆及西侧修建围墙，2.市政府对该宗土地随时有可能收储，对此，你们未经我院同意而强行或私自转租造成的一切投资性损失责任全部由你们自行承担，我院不承担任何赔偿责任义务。3.你们提出的承租过程中部分资产闲置造成亏损问题，我院认为完全是你们自主经营范畴的问题。对此，你们可以自愿向我院提出终止租赁协议申请，我院将视情况另行给予答复。
2013年9月24日，鲁南技师学院、临沂技高物业管理有限公司共同向华派克公司发出“告知函”，内容为：鉴于贵公司租赁我单位坐落于兰山区前十大街的房产后，未经我单位同意，贵公司擅自对租赁物予以改建装修，对租赁物造成重大破坏，我单位特郑重致函贵公司，贵公司的行为严重违反合同约定和法律规定，请贵公司立即停止一切改建装修行为，并于7日内将已经损毁的租赁物予以完全修复并恢复原状，同时，我单位保留依法向贵公司进一步追究违约责任的权利。
2013年9月29日、10月3日，鲁南技师学院、临沂技高物业管理有限公司共同向华派克公司发出“关于终止与山东华派克公司物流有限公司房屋租赁合同的通知”，内容为：贵公司与我校技高物业管理有限公司签订的房屋租赁合同中双方的权利、义务非常明确。但贵公司于2010年未经我院同意私自将食堂餐厅转租，2011年6月发生火灾造成法律诉讼，又连带我院；2013年9月又未经我院同意，私自将教学楼转租他人并强行拆建、改造施工，我方多次派员向贵公司徐董事长、李海涛副经理协调此事并送达“对意见征求函的回复”，明确告知我院不同意贵公司转租施工的三条意见，并多次派员到现场制止，均无效果。你公司已经严重违反了我方与贵公司签订的房屋租赁协议，并造成我院财产损失。为此，学院党委召开专题会议进行研究，决定下列意见，现郑重通知贵公司：1.立即终止与贵公司签订的房屋租赁合同，贵方派出的施工队伍在接到通知后3日内必须撤离施工现场。2.因贵方多次阻挠我方制止施工，故我方于2013年9月27日下午向市房管局房屋安全鉴定中心投诉，该中心已派出执法人员到达现场进行取证并下达了《执法通知书》，至今仍未整改，由此给我方造成的经济损失应由贵方承担赔偿。3.考虑到多年的合作关系，我院与贵方可协商解决终止房屋租赁合同相关事宜。否则，我们将通过法律途径诉讼解决。对于2013年9月29日邮寄的上述通知，华派克公司拒收；对于2013年10月3日邮寄的上述通知，华派克公司于2013年10月7日签收。
2014年5月20日，鲁南技师学院向华派克公司发出“告知函”，内容为：2013年9月29日，鲁南技师学院就因山东华派克公司物流有限公司未经甲方同意私自对承租的甲方北校区场地及建筑物进行转租和改建的违约事实发出终止租赁协议的通知。据此，甲乙双方就终止租赁合同事宜的意见各自进行了充分表达并进行多次协商，为进一步明确我院通知中的三项要求，针对协商中乙方提出的意见可行性函告贵方，1.甲乙双方协商中提出的意见，甲方意见：明确按照通知中三条要求终止租赁合同；乙方意见：同意与甲方终止房屋租赁合同。就乙方转租的合约可否采取两种办法解决。一是乙方继续承租到转租到期即终止协议；二是甲乙双方即可终止协议，转租协议由甲方承接到期即终止合同。2.甲方再次明确终止合同，（1）乙方必须按照我院通知中三条要求终止租赁合同。（2）对乙方提出就转租合约解决办法，甲方不予采纳。乙方私自转租的合同终止事宜由乙方自行负责，由此造成的一切责任由乙方完全承担。（3）自本函送达之日起30天内，即2014年6月20日前，乙方必须撤出租赁场所，并恢复原貌完好交予甲方。否则，甲方将采取停水、停电及至法律诉讼的进一步措施，由此造成的一切责任由乙方完全负责，甲方一概不予承担。
2013年11月18日，临沂市房产和住房保障局作出临房罚字（2013）第5号行政处罚决定，对山东海石建筑有限公司位于临沂市兰山区前十街127号海石商务酒店未经申报，拆改建筑主体（一楼楼板基本被拆除，混凝土承重梁被破坏），作出如下处罚：1、立即改正违法行为；2处以罚款10万元并补办房屋安全申报手续。
2014年5月26日，华派克公司对山东海石建筑有限公司提起（2014）临兰商初字第1842号租赁合同纠纷诉讼，主张将房屋租赁给山东海石建筑有限公司后，山东海石建筑有限公司违反合同约定，进行主体结构拆改时，未依法进行，擅自拆除二楼楼板等主体结构，对房屋安全造成严重影响，相关执法部门对其违法行为调查取证后，采取了制止等行政措施。因山东海石建筑有限公司严重违反合同约定，对所租赁房屋造成严重损毁，经华派克公司多次催促，山东海石建筑有限公司均未将房屋恢复原状，也未同华派克公司就解决纠纷进行协商，严重损害了华派克公司的合法权益。请求判令解除双方签订的租赁合同，由山东海石建筑有限公司支付房租77万元、赔偿包括损毁租赁物产生的修复损失及后期至恢复原状之日止的租金损失。
华派克公司承租鲁南技师学院的房屋场所后，将其中一部分转租给王友涛。2011年6月17日王友涛使用过程中，其承租场所内发生电气线路故障引燃周围可燃物起火的火灾，由此给承租鲁南技师学院房屋的山东建成置业有限公司造成损失。为此，山东建成置业有限公司对鲁南技师学院、华派克公司、王友涛提起财产损害赔偿之诉，山东省临沂市中级人民法院作出（2011）临商初字第115号民事判决，鲁南技师学院、华派克公司、王友涛提起上诉。2014年8月18日，山东省高级人民法院作出（2014）鲁商终字第201号民事判决书，就鲁南技师学院、华派克公司与山东建诚置业有限公司财产损害赔偿纠纷一案，作出终审判决：一、变更山东省临沂市中级人民法院（2011）临商初字第115号民事判决第一项“临沂市高级技工学校于本判决生效后十日内赔偿山东建诚置业有限公司损失7462512.89元”为“鲁南技师学院于本判决生效后十日内赔偿山东建诚置业有限公司损失347012.89元”；二、驳回山东建诚置业有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费66540元、诉讼保全费5000元及评估费4000元，共计75540元，由山东建诚置业有限公司负担3352元，由鲁南技师学院负担74188元；二审案件受理费66540元，由鲁南技师学院负担2953元，由山东建诚置业有限公司负担63587元。
本案审理过程中，2014年7月29日，鲁南技师学院向本院提出委托评估申请，请求对华派克公司赔偿租赁物（位于兰山区前十大街127号院内南部教学楼）被破坏所致的损失进行评估确定。兰山区人民法院依法委托临沂市正鼎价格评估有限公司予以评估鉴定。2014年10月20日，临沂市正鼎价格评估有限公司出具“价格评估报告”，确定鲁南技师学院位于前十大街127号院内南部教学楼损失价值为1189380元。
原判决认定的上述事实有当事人的陈述、举证、质证及庭审调查所认定，有关证据均已收集记录在卷。
原审法院认为，鲁南技师学院委托临沂市技高物业管理有限公司与华派克公司签订的“房屋租赁合同”、“房屋租赁合同补充协议”，体现了合同双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。鲁南技师学院、华派克公司均应当全面履行合同。“房屋租赁合同”明确约定了对租赁物房屋进行改建装修或增扩设备、转租房屋、互换房屋使用，均应征得出租方的同意；并且在征得出租方的同意后，对楼房进行的改装、装修也不能破坏楼房结构、引发安全隐患。华派克公司擅自对承租的房屋进行转租，而且在鲁南技师学院作出不同意转租的明确答复后，仍继续实施转租行为；因华派克公司的转租，次承租人王友涛在占用租赁物时，发生火灾；次承租人山东海石建筑有限公司占用租赁物时，对租赁物房屋进行主体结构拆改。华派克公司擅自转租进而不正当使用租赁物的行为，违反了“房屋租赁合同”的约定，已构成根本违约。《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。第二百二十四条第二款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。据此，鲁南技师学院在2013年9月29日、10月3日向华派克公司发出“关于终止与华派克公司房屋租赁合同的通知”，该通知于2013年10月7日到达华派克公司后，双方签订的“房屋租赁合同”即已解除而终止。鲁南技师学院与华派克公司之间的“房屋租赁合同”解除后，华派克公司应当向鲁南技师学院返还租赁物，恢复租赁物原状；华派克公司应当支付继续占用租赁物的占用费；华派克公司应当赔偿租赁物损失。关于华派克公司应当赔偿鲁南技师学院租赁物的损失，其一，因华派克公司将其承租的部分房屋转租山东海石建筑有限公司使用时，对房屋主体和承重结构造成损害，该损害价值经临沂市正鼎价格评估有限公司的价格评估报告进行认定，华派克公司应予赔偿鲁南技师学院。其二，山东省高级人民法院（2014）鲁商终字第201号民事判决，判决鲁南技师学院赔偿山东建诚置业有限公司火灾损失347012.89元并承担该案诉讼费2953元及一审诉讼费74188元，是基于鲁南技师学院作为房屋的所有权人，对其出租的房屋、仓库及其附属设施即电气线路等负有维护和管理责任的事实认定。而火灾发生于华派克公司承租使用鲁南技师学院房屋过程中，并且火灾发生在华派克公司转租给王友涛使用的房屋，这一转租未取得鲁南技师学院的同意。鲁南技师学院与华派克公司签订的“房屋租赁合同”明确约定了华派克公司对所承租房屋及水、电、暖的管理使用。为此，鲁南技师学院就其对山东建诚置业有限公司的火灾损失赔偿，请求华派克公司承担赔偿责任，符合“房屋租赁合同”的约定和法律规定，应予支持。关于鲁南技师学院诉讼请求华派克公司支付解除租赁合同之日至全部返还租赁物期间的占用费，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，鲁南技师学院要求以租赁费标准计算占用费，应予准许。需要说明，华派克公司交纳的2013年10月7日“房屋租赁合同”解除后的租赁费，鲁南技师学院应当返还华派克公司；因鲁南技师学院应当返还华派克公司租赁费的数额与华派克公司应当支付鲁南技师学院的2014年1月9日前占用费数额相等，二者予以冲抵。这样，华派克公司实际支付鲁南技师学院租赁合同解除后占用费的起算日期为2014年1月10日。
关于华派克公司的反诉请求，华派克公司与鲁南技师学院签署“房屋租赁合同补充协议”、“2012年费用确认函”、“2013年费用确认函”，对鲁南技师学院按“房屋租赁合同”约定未向华派克公司交付的租赁物及费用承担，作出了处理约定，依此华派克公司向鲁南技师学院交纳了2013年度前的租赁费用。因此，华派克公司反诉请求鲁南技师学院返还未交付房屋租金90万元，无事实法律依据，不予支持。“房屋租赁合同”约定“经甲方同意，乙方新建的建筑物，租赁到期不得向甲方提出赔偿要求，允许乙方拆除或者处置，乙方负责所租赁房地产院内地面的平整”，该约定否定了华派克公司就其承租期间对租赁物投资的赔偿请求权。同时，华派克公司对其反诉请求鲁南技师学院赔偿的投资损失70万元，没有提供证据证明，没有提供合同约定或者法律依据，无充分理由，不予支持。“房屋租赁合同”的解除终止，是因华派克公司违反转租约定和不正当使用租赁物，其过错在于华派克公司。华派克公司根据其转租合同约定和转租行为，计算其转租获利，并反诉请求鲁南技师学院赔偿租赁合同解除之日至返还租赁物期间的收益损失（按双方合同租金标准计算），无法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十九条、第二百二十三条第二款、第二百二十四条、第二百二十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、第十三条的规定，判决如下：一、确认鲁南技师学院与华派克公司签订的“房屋租赁合同”及“房屋租赁合同补充协议”于2013年10月7日解除。二、华派克公司将本判决第四项之外的租赁物恢复承租时正常状态。三、华派克公司返还鲁南技师学院租赁物。四、华派克公司赔偿鲁南技师学院租赁物之位于临沂市兰山区前十大街127号院内南部教学楼损毁损失1189380元。五、华派克公司赔偿鲁南技师学院所承担山东建诚置业有限公司火灾损失347012.89元、诉讼费损失74141元。六、华派克公司赔偿鲁南技师学院“房屋租赁合同”解除后租赁物占用费（按年租赁费145万元标准，自2014年1月10起计算至实际返还租赁物之日止）。七、驳回鲁南技师学院的其他诉讼请求。八、驳回华派克公司的反诉请求。上述二、三项判决于本判决发生法律效力后30日内履行完毕，上述四至六项判决于本判决发生法律效力后10日履行完毕。如果华派克公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29200元，反诉费19200元，合计48400，评估费10000元，均由华派克公司负担。
华派克公司不服原审判决上诉称：1.在火灾一案中，山东建诚置业有限公司火灾损失347012.89元、诉讼费74141元理应由鲁南技师学院承担。（1）山东建诚置业有限公司系将鲁南技师学院、我公司、王友涛均作为被告提起的财产损害赔偿之诉。山东省高级人民法院最终判决鲁南技师学院赔偿山东建诚置业有限公司损失347012.89元，并负担相应的诉讼费。鲁南技师学院在与我公司的租赁合同中再对该事提出诉求，本案一审法院对此事再次进行处理，改变山东省高级人民法院的生效判决，违反了一事不再理的基本原则。如鲁南技师学院认为其不应承担上述责任，只能通过再审程序进行救济，本案一审法院无权再对生效判决既判内容再予以处理。（2）在火灾一案中，山东建诚置业有限公司不仅将鲁南技师学院，也将我公司及案外人王友涛均作为被告，并且选择了侵权的法律关系进行诉讼。火灾一案的一、二审中，鲁南技师学院均将本案中所涉火灾的证据、相应的答辩意见，如我公司与鲁南技师学院的租赁合同作为证据等在上述火灾案中进行了举证、答辩，鲁南技师学院在本案中的陈述与答辩，在火灾一案中均提及。一、二审法院在综合认定各方证据及火灾事故认定书等各种证据、各方答辩意见的情况下，认定该火灾的全部过错在鲁南技师学院一方，鲁南技师学院及案外人王友涛无过错，并最终判决鲁南技师学院承担侵权赔偿责任。因此，山东省高级人民法院的判决已经在综合考虑各方的证据及答辩情况（包括鲁南技师学院在本案中所举的相关证据及答辩意见），最终认定我公司不需要承担赔偿责任，鲁南技师学院的行为构成了侵权（即符合了侵权的构成要件，如有过错行为，过错行为与损害由因果关系等），也并未以鲁南技师学院是所有权人而判决其承担侵权的赔偿责任。综上，对于火灾给山东建诚置业有限公司造成的损失及相应的诉讼费均应有鲁南技师学院承担，本案一审法院判决我公司承担不当。2.鲁南技师学院对于我公司的转租行为系明知，并且允许。在我公司承租鲁南技师学院的租赁物后，不久即将部分租赁物转租给临沂市运通物流有限公司、兰山区开慧外国语学校。鲁南技师学院是明知，并且允许的。在长达3年的时间里，鲁南技师学院从未对我公司的转租行为提出异议，依据最高人民法院关于城镇房屋租赁合同的司法解释，应视为鲁南技师学院同意我公司的上述转租。3.一审法院要求我方按照双方租赁合同约定的数额交纳占用费不当。我公司已经明确提出鲁南技师学院未按合同约定将租赁物完整的交付。对尚未交付的部分，应予以扣除相应的费用（每年扣除30万元）。依据证据规则的规定，对于鲁南技师学院是否完全履行交付租赁物的义务，应由鲁南技师学院举证，否则应由其承担不利后果一审法院在没有要求鲁南技师学院举证的情况下，直接认定鲁南技师学院已经完全履行了交付租赁物的义务，并判令我公司按照双方合同的约定交付全部租金，系证据不足，认定事实有误。二审法院应依法改判。4.我公司承租租赁物后，投入众多资金翻新下水道及路沿石、对道路进行平整，对屋面进行防水修葺等，鲁南技师学院必将因此受益，鲁南技师学院应补偿我公司投入的上述费用。综上，请求二审法院撤销（2014）临兰商初字第2419号判决书的第五项，改判第六项（应扣除鲁南技师学院尚未交付的部分的费用）；改判第八项（应判令鲁南技师学院补偿我公司装修改造等费用70万元）。诉讼费用由鲁南技师学院承担。
鲁南技师学院辩称，华派克公司的上诉请求不具备事实及法律依据，应当依法予以驳回。1.华派克公司应当对其擅自转租期间的火灾损失向我院承担赔偿责任。华派克公司擅自将部分租赁物转租给案外人王友涛，导致王友涛在次承租过程中发生火灾，进而导致我院对案外人临沂建诚置业有限公司承担了相应的侵权责任，我院的该项损失完全是基于华派克公司擅自转租的违约行为而致，华派克公司应当对我院的该项损失予以赔偿。华派克公司对此辩称山东省高级人民法院生效的法律文书［（2014）鲁商终字第201号］并未确定其对案外人承担赔偿责任，因此其无需向我院承担赔偿责任，华派克公司的该项抗辩理由不能成立。山东省高级人民法院判决我院承担赔偿责任系基于我院作为租赁物的所有人应承担的侵权责任，而我院在承担赔偿责任后向华派克公司予以追偿系基于华派克公司对租赁合同构成违约所应承担的违约责任，两者之间存在实质性差异。我院之所以对外承担侵权责任，完全是基于华派克公司违约将租赁物擅自转租所致，并且，依照租赁合同第十三条第二项之约定，租赁物的水电暖设施设备的维护义务应当由华派克公司承担，华派克公司应当对与租赁物维护不当相关的火灾损失向我院承担违约责任，因此，我院依照合同相对性原则就因火灾对外赔偿所致的损失向华派克公司予以追偿，完全合理合法。2.华派克公司主张我院对华派克公司的转租行为明知且允许，该主张不具备任何事实依据，相反，我院在知晓华派克公司的转租行为后，即明确书面告知华派克公司不准转租且要求其限期整改，华派克公司对其擅自转租的行为应当承担违约责任。3.原审判决确定的华派克公司应支付的占用费标准完全合理合法。租赁合同签订后，对于案外人临沂建诚置业有限公司实际占用的部分租赁物，我院与华派克公司已经通过补充协议的方式予以专项约定处理，亦即，双方之间已经对租赁物的交付范围及方式进行了部分变更，并且在租赁合同履行过程中，我院也已经严格按照补充协议的约定在向华派克公司收取租金的过程中对该部分租赁物的相应租金进行了全额扣减，原审判决确定的华派克公司支付占用费的标准也已将该项金额予以扣减，因此，原审判决确定的华派克公司支付占用费的标准完全具备事实及法律依据。另外，双方之间的租赁合同自2009年12月开始履行至该案诉讼形成期间，除对上述的案外人临沂建诚置业有限公司占用部分双方通过补充协议的方式予以专项约定处理外，华派克公司从未对其他租赁物的交付事宜提出过任何异议，双方之间连续多年关于租金结算的“费用确认函”也均明确载明除对案外人临沂建诚置业有限公司占用部分的租金予以相应扣减外，双方对于其他租赁物的交付问题并无任何争议，华派克公司在合同履行多年之后主张我院未能依约交付租赁物，不仅毫无事实依据，也显然有违诚信原则。4.我院对于华派克公司所主张的投资损失不应予以补偿。首先，本案中，涉案租赁合同系因华派克公司的严重违约行为而致解除，因此，无论华派克公司在承租期间是否对租赁物予以投资建设，无论其投资建设行为是否已经获得我院的许可，华派克公司均无权向我院要求对其所谓的投资损失主张赔偿或补偿，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项、第十三条已对此予以明确规定。其次，华派克公司除提供自己单方制作的清单外，并未提交任何证据证明其所主张的投资事实存在。再次，退一步讲，即使其所主张的所谓投资事实存在，依照租赁合同第十三条之约定，租赁期间与租赁物相关的全部费用也均应由华派克公司承担，并且华派克公司的任何建设行为均未依约及依法征得我院的同意，华派克公司无权要求我院予以补偿。综上，华派克公司的各项上诉请求均不具备事实及法律依据，请求二审法院查明事实，依法驳回华派克公司的上诉请求，维持原审判决。
本院经审理查明，山东省高级人民法院（2014）鲁商终字第201号民事判决认定，火灾事故发生后，临沂市兰山区公安消防大队作出的火灾事故认定书认定的起火原因为电气线路故障引燃周围可燃物起火。鲁南技师学院作为涉案房屋的所有权人，对其出租的房屋、仓库及其附属设施即电气线路等负有维护和管理的责任。因鲁南技师学院未能充分尽到管理、维护职责，导致电气线路故障而致火灾发生，所以鲁南技师学院存有过错，应对建诚公司的损失承担赔偿责任。鲁南技师学院关于其不应承担赔偿责任，应由承租人华派克公司、实际使用人王友涛承担责任的上诉理由证据不足，不予支持。华派克公司关于建诚公司、王友涛应担赔偿责任的上诉理由无证据证实，亦不予支持。
本院经审理查明的其他事实与原审相同。
本院认为，鲁南技师学院委托临沂技高物业管理有限公司与华派克公司签订的“房屋租赁合同”和“房屋租赁合同补充协议”均是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，均为有效合同，双方均应按照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定全面履行各自的合同义务。“房屋租赁合同”第七条第（二）项约定：“如需转租第三人或与第三人互换房屋使用，必须取得甲方同意”。第十三条第（一）项约定：“在租赁期内，本房地产所发生的一切费用均由乙方全部承担”；第（二）项约定：“该房地产水、电、暖产权，甲方一并出租给乙方使用管理，费用收取由乙方全权负责，并承担相关水、电、暖全部费用和一切维修费。”华派克公司未经鲁南技师学院同意，在租赁期间将部分房屋出租给王友涛作为仓库使用，在王友涛使用期间因电气线路故障发生火灾。鲁南技师学院作为涉案房屋的所有权人承担了赔偿责任后，华派克公司作为涉案房屋的承租人，应当按照“房屋租赁合同”的上述约定对鲁南技师学院赔偿给建城公司的347012.89元及支付的诉讼费用77141元承担偿付义务。一审判决由华派克公司向鲁南技师学院支付347012.89元及诉讼费用74141元并无不当，华派克公司关于建诚公司的火灾损失347012.89元及诉讼费用74141元应有鲁南技师学院承担的上诉理由不能成立，不予支持。
华派克公司将部分租赁物转租给临沂市运通物流有限公司和临沂市兰山区开慧外国语学校，其没有证据证实已经取得鲁南技师学院的同意或认可，亦没有证据证实鲁南技师学院已经知晓华派克公司转租上述租赁物的事实，因此，华派克公司关于鲁南技师学院对其转租行为系明知且允许的上诉理由不能成立，不予支持。
“房屋租赁合同”约定的租赁物为鲁南技师学院享有所有权的位于临沂市兰山区前十大街除职工住宅以外的全部房地产，此后签订的“房屋租赁合同补充协议”仅就建诚公司仍在使用的房屋在鲁南技师学院未能按期交付给华派克公司使用的情况下，约定每年由鲁南技师学院返还给华派克公司150000元。除建诚公司仍在使用的房屋外，华派克公司没有证据证实鲁南技师学院未交付“房屋租赁合同”约定的其他租赁物，因此，本院认定“房屋租赁合同”约定的其他租赁物中，除“房屋租赁合同补充协议”涉及的租赁物外，鲁南技师学院已经履行了交付租赁物的义务，华派克公司关于应由鲁南技师学院举证证明是否完全交付租赁物的上诉理由不能成立，不予支持。
“房屋租赁合同”约定，乙方承担一切维修费，负责所租赁房地产院内地面的平整。依据该约定，华派克公司就屋面防水修茸及院内地面平整等产生的费用应自行承担，华派克公司关于应由鲁南技师学院补偿上述费用的上诉理由不能成立，不予支持。
综上，华派克公司的上诉理由均不能成立，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费20973元由上诉人山东华派克公司物流有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 田开玉
审判员 杨敬国
审判员 吴 强
二〇一五年七月二十七日
书记员 孙 壹