湖南省益阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）益法民二终字第181号
上诉人（原审原告）中国工商银行股份有限公司益阳赫山支行。
负责人聂炜，系该行行长。
委托代理人陈洁，系该行职员，代理权限为特别授权。
委托代理人李亮，湖南理定明律师事务所律师，代理权限为一般代理。
被上诉人（原审被告）盛美钧。
被上诉人（原审被告）廖斌。
原审第三人郭仁义。
委托代理人向跃军，湖南激扬律师事务所律师，代理权限为特别授权。
上诉人中国工商银行股份有限公司益阳赫山支行（以下简称工行赫山支行）与被上诉人盛美钧、廖斌、原审第三人郭仁义借款合同纠纷一案，湖南省益阳市资阳区人民法院于2013年12月13日作出（2013）资民二初字第224号民事判决。宣判后，工行赫山支行不服，向本院提出上诉。本院于2014年4月25日作出（2014）益法民二终字第25号民事裁定，将本案发回湖南省益阳市资阳区人民法院重审。湖南省益阳市资阳区人民法院又于2015年7月9作出（2014）资民二初字第87号民事判决。宣判后，工行赫山支行仍不服，又向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年9月8日公开开庭审理了本案。上诉人工行赫山支行委托代理人陈洁、李亮，原审第三人郭仁义及委托代理人向跃军到庭参加诉讼，被上诉人盛美钧、廖斌经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2009年6月26日，盛美钧之夫，廖斌之父廖益民（已故）以购置商用房自有资金不足为由，与工行赫山支行签订2009年197号《个人借款／担保合同》一份，向工行赫山支行借款320万元。合同约定，贷款期限10年，2019年6月26日到期；借款年利率6.534％；还款方式为按月等额还本付息。借款时以廖益民名下的位于益阳市资阳区大码头办事处金花湖社区，房产证号为益房权证资字第001191**号的“添亿富”大楼的房产作为抵押担保，并办理了抵押登记手续。盛美钧在合同书上以共同借款人、抵押物共有人身份签名。
廖益民借款后至2012年6月，均按约等额还本付息。2012年6月廖益明病故后，再没有偿还。截止至2013年3月25日，积欠工行赫山支行贷款本息共计2575906.73元，其中本金2443046.11元，利息132860.62元。工行赫山支行于2013年9月向法院起诉，请求判令解除借款合同，由被告归还所欠贷款本息，并依法处置抵押物优先受偿。
另查明，借款人廖益民用以抵押的房产，第三人郭仁义提出异议，认为抵押物是郭仁义的，不宜处置实现工行赫山支行优先受偿权。庭审举证及询问查明的事实是：1、添亿富综合大楼2003年建设，施工方系益阳千家州建筑公司（现益阳桃花仑建筑公司），发包方为资阳鞋厂和郭仁义，2003年11月12日双方签订的《工程承包合同书》及《补充承包合同书》，甲方是资阳鞋厂盖章，郭仁义签名；2、郭仁义受让了该大楼的土地使用权，2012年5月29日资阳鞋厂《关于资阳鞋厂添亿富综合楼土地转让中的有关情况说明》，明确有如下问题：（1）、资阳鞋厂左侧添亿富综合楼占地1.8亩土地，通过职工代表大会同意卖给了开发商郭仁义，转让金额为53.8万元；（2）、2003年5月，部分职工在资阳区二轻局四楼会议室开会，研究郭仁义土地首付款问题，确定了首付款为30万元，即日郭仁义给付30万元现金，由鞋厂职工最信任的三位退休工人代表（任国华、彭立清、邱银珍）收取。该款鞋厂收取后，发给了全厂198名职工，各发1500元；同年7月，郭仁义又给付了166250元，两笔共付款466250元；3、湖南省高级人民法院（2013）湘高法民再终字第42号民事判决书，明确郭仁义在益阳市桃花仑建筑公司诉益阳市资阳鞋厂建设工程合同纠纷案件中，有适格的被告主体资格，应承担工程款给付义务，且桃花仑建筑公司有优先受偿权；4、（2005）益民二初字第29号民事判决涉及资阳鞋厂添亿富综合楼处置的执行过程，没有通知郭仁义（当时不是当事人，通知没有必要），故郭仁义不知晓其执行内容。
再查明，廖益民名下的位于益阳市资阳区大码头办事处金花湖社区，益房权证资字第001191**号的添亿富综合大楼，2003年下半年郭仁义等人在建设中，由于益阳市规划局彭治平（已处罚）执法不认真履行职责，对违章建筑只罚款3万元，未作其他处理，致使该楼在未取得《建设工程规划许可证》的情况下建成（损失报建费240640元）。廖益民经转让取得该房产后，委托卜石流（已判刑）代办房产权证，因卜石流伪造该大楼《建设工程竣工验收备案表》、《建设工程质量监督报告》、《建设工程施工许可证》等国家公文，取得了该大楼的产权登记。
原审法院认为，工行赫山支行与廖益民（已故）、盛美钧夫妇之间签订的《个人借款／担保合同》真实合法有效，廖益民病故后，盛美钧作为共同债务人应负偿还之责。盛美钧提出没有实际取得贷款，亦无证据证实贷款用于家庭共同生活，应驳回对盛美钧的诉讼请求，与事实不符；盛美钧与借款人廖益民系夫妻关系，且是共同借款人，借款用途也是用于家庭共同生产生活的需要，故盛美钧应负偿还之责。廖斌当庭陈述不继承遗产，不承担债务，工行赫山支行未提供证据证实廖斌继承了其父廖益民遗产，故无偿还责任。抵押合同标的物“添亿富”大楼因第三人郭仁义有权属之争，湖南省高级人民法�已作出判决，且廖益民（已故）取得产权时不合法，故工行赫山支行处置抵押物优先受偿的诉讼请求，不予支持。盛美钧提出的银行抽头10％的事实，没有相应证据证实，不予认定；提出的借款合同已函告解除，应从2012年6月停息的观点于法无据，亦不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十三条第一款、第三十四条第（一）项、第三十七条第（四）项，《中华人民共和国物权法》第三十三条之规定，判决：一、解除盛美钧之夫廖益民于2009年6月26日与中国工商银行股份有限公司益阳赫山支行签订的2009年197号《个人借款／担保合同》；二、由盛美钧偿还中国工商银行股份有限公司益阳赫山支行借款本金2443046.11元、利息132860.62元，共计2575906.73元（利息暂计算至2013年3月25日止，至全部付清日止的新生贷款利息另行计算）。付款期限：限本判决生效后30日内付清；三、驳回中国工商银行股份有限公司益阳赫山支行关于处置抵押物优先受偿的诉讼请求。一审案件受理费13700元，由被告负担。
宣判后，工行赫山支行不服上诉称：一、抵押合同合法有效，工行赫山支行对抵押财产享有优先权。1、廖益民与盛美均为担保债权的履行，以自己的财产向工行赫山支行提供抵押担保，符合法律规定。2、廖益民取得了担保财产的所有权，且取得来源合法。廖益民通过司法程序取得担保财产，支付了对价，对担保财产办理了公示登记，取得了抵押房屋的所有权及土地使用权。目前，行政职能部门没有对该房屋的产权予以撤销，房屋的权属应以登记为准。担保财产虽未办理建设工程规划许可、报建、竣工验收等手续，但该建筑只是违章建筑，不是违法建筑，只要不是行政职能部门认为必须拆除的房屋，房屋建设方可以补办相关手续后登记取得所有权。二、第三人郭仁义对担保财产不享有产权。郭仁义对土地的取得违反了法律的禁止性规定，不是以拍卖、招标方式取得出让土地。郭仁义不能取得土地使用权，当然不能取得房屋所有权。郭仁义出资建房的事实，只能形成债权。湖南省高级人民法院（2013）湘高法民再终字第42号民事判决书仅认定郭仁义具有利害关系属于适格被告，但并未确认其为“添亿富”综合楼的所有权人。三、假使工行赫山支行对担保财产中的房屋部分不具有担保物权，至少对房屋下的土地享有担保物权。虽然根据房地一体原则，不应当单独对土地行使担保物权，但本案房屋要么因为违法拆除，变成一宗土地，要么因补办手续成为合法建筑，工行赫山支行均能基于合法有效合同取得担保物权。�上，原判认定事实错误，适用法律错误，请求二审撤销原判，判令解除借款合同，由二被上诉人归还所欠贷款本息，驳回第三人的所有诉讼请求，认定抵押有效，工行赫山支行对抵押物有优先受偿权，由二被上诉人承担一、二审诉讼费用。
被上诉人盛美均、廖斌未作答辩。
原审第三人郭仁义述称，一、原判认定抵押物系郭仁义所有正确。郭仁义通过合法途径购得资阳鞋厂的土地，支付了相应价款。省高院民事判决认定涉案房屋是郭仁义开发，郭仁义是房屋所有权人。二、原审认定抵押合同无效，工行赫山支行对抵押物不享有优先受偿权正确。工行赫山支行办理抵押登记时，未对抵押物现状进行详细了解，抵押物实际不符合抵押条件。综上，请求维持原判第三项。
经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案二审双方当事人争议的主要焦点为添亿富综合楼抵押是否有效，工行赫山支行能否享有优先受偿权。《物权法》第6条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。第14条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。本案涉案抵押物添亿富综合楼建设时未依法办理规划、报建等手续，且未提供证据证实在一审辩论终结前已补正为合法建筑，实为违法、违章建筑。添亿富综合楼虽办理了产权登记，但系伪造相关文书材料违法取得，其产权登记不合法，故抵押无效。同时，本案因抵押物不合法，即便办理了抵押登记，抵押权人工行赫山支行亦不能适用物权善意取得制度取得抵押权，故工行赫山支行对添亿富综合楼不享有优先受偿权。同时，根据“房随地走、地随房走”的权利合一原则，建筑物所有权部分�押无效，建设用地使用权部分当然无效。故工行赫山支行关于抵押有效的相关上诉主张，本院均不予支持。原审对于廖斌不应承担偿还责任的理由已作论述，且合法合理，故不再赘述，对工行赫山支行关于要求判令廖斌承担偿还责任的上诉主张本院亦不予支持。
综上，原判认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费27407元，由工行赫山支行负担。
本判决为终审判决。
审判长 夏立群
审判员 彭 青
审判员 郭柏奎
二〇一五年九月十四日
书记员 曹 颖
附录：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉�件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；