烟台市莱山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）莱山民三初字第743号
原告烟台龙湖物业服务有限公司。地址，烟台市牟平区。
法定代表人曹筱玲，总经理。
委托代理人王少利，山东康桥（烟台）律师事务所律师。
委托代理人李绍伟，山东康桥（烟台）律师事务所律师。
被告姚其玲，女，1955年2月21日出生，汉族，烟台市商业控股有限公司退休职工，户籍所在地烟台市芝罘区。
委托代理人杨昌柏，男，1954年7月30日出生，汉族，烟台市烟台山医院医生，户籍地烟台市芝罘区。系被告姚其玲丈夫。
被告杨昌柏，男，1954年7月30日出生，汉族，烟台市烟台山医院医生，户籍地烟台市芝罘区。
原告烟台龙湖物业服务有限公司与被告姚其玲、杨昌柏房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员冀文佳独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王少利和李绍伟、被告姚其玲的委托代理人即被告杨昌柏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年9月28日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告租赁被告所有的位于烟台市莱山区南山世纪华庭14号1单元0101户的房产，租赁期限为6个月，自2014年9月28日至2015年3月31日，租金为每月4527元，租赁总额为27162元（含6个月的房屋租金、水电煤气费600元、暖气费3822元、物业管理费936元、电视费190元、税金1814元），以及押金3300元。合同签订后，原告一次性支付了6个月的房租27162元及押金3300元，并于2014年10月1日开始租用。租赁期间，原告因无法忍受房屋卫生间反味、暖气温度低等原因多次与被告沟通，但问题一直得不到改善，于2014年12月29日向被告及中介提出到2014年12月底时就不再租用该房屋，被告同意，双方按照被告确定的时间于2015年1月2日上午办理交接。2015年1月2日上午查验完后，被告换了锁芯，但拒绝就水电等情况进行抄表确认，被告表示将与包括中介在内的三方进行确认后再退款。原告多次要求被告退还剩余3个月的租金及押金共16881元，但被告一直拒绝给付，为维护自身合法权益，原告诉至法院，要求判令：1、被告退还原告租金及押金等共计16881元（包含每月租金3300元，3个月共9900元，押金3300元，水电煤费用300元，暖气1911元，物业468元，有线电视费95元，税金907元）；2、诉讼费用由被告承担。
二被告辩称，原告诉请不成立，不同意返还上述款项。理由是：1、房屋租赁合同是经原告、被告、中介三方共同签字确认的，租赁期限是6个月，租赁期限内被告一直按合同约定履行合同条款，不存在违约情形；2、原告退租理由不成立，在租房前原告方和中介多次到涉案房屋看房，对房屋的环境、室内设施等均已认可，即使存在供暖问题，原告也应该去找供暖公司解决；3、原、被告未就办理交接达成一致协议，不存在原告陈述的双方在2015年1月2日上午交接的事实，且被告在2015年1月2日到涉案房屋时发现房屋内的设施存在被损毁的情况，为防止室内物品进一步被损毁，在原告方已经搬走个人物品的情况下，被告更换了防盗门的锁芯；4、原告在诉讼中提供的租赁合同无效，该合同是在原告、被告、中介三方签订合同之后，被告应原告工作人员要求为配合其工作而签字的。原、被告双方实际履行的是三方签字的合同。
经审理查明，被告姚其玲与被告杨昌柏是夫妻关系，位于烟台市莱山区南山世纪华庭14号1单元0101户的房产（下称涉案房屋）系两被告夫妻共同财产。
2014年9月28日，在烟台惠百家不动产华庭店工作人员刘全科参与下，原、被告到涉案房屋查看房屋设施状况，形成《物业交接表》，载明房屋内的设施、家具、家电、水表、电表、煤气表等状况。当日，两被告（甲方）与原告（乙方）签订《房屋租赁合同》（下称第一份合同），约定由原告租赁涉案房屋。租赁期限为6个月，自2014年10月1日至2015年3月31日。合同第四条约定，“该房产租金3300.00元／月，租金总额为￥19800.00元（大写壹万玖仟捌佰元整）。乙方于2014年09月29日前支付甲方2014年10月1日至2015年3月31日房租￥19800.00元（大写壹万玖仟捌佰元整）。”第五条约定“租赁期间，如政府有关部门征收本合同中未列出项目但与该房产有关的费用，应由甲方负担，乙方交纳租赁期间的水电费、煤气费、暖气费、物业管理费、电话费、有线电视费及一切生活相关费用。”第十条约定“甲方违反本合同约定，提前收回房产或甲方因房产权属瑕疵或非法出租房产而导致本合同无效时，应按照本合同一个月租金额向乙方支付违约金，若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应该承担赔偿责任。在租赁期内，乙方中途擅自退租的，乙方应按本合同一个月租金额度向甲方支付违约金。若违约金不足弥补甲方损失，乙方还应承担赔偿责任。”第十五条“其他约定事项”约定，“⑴如乙方须办理税务的相关登记或开具房租发票，甲方必须配合乙方，提供甲方应该出具的相关证件或资料，需要亲自到场办理的须到场。⑵甲方预留乙方物业押金￥3300.00元（大写叁仟叁佰元整），待乙方租赁期满，物业交接完毕，预留物品无缺少（详见物业交接表）结清相关费用，甲方全额无息返还乙方。”原、被告另在合同中注明，“1、房屋内物品清单、家私、灯饰以物业交接表及丙方（本院注：丙方指中介公司）所拍照片为准。2、乙方预留水、电、天燃气费总计陆佰元整，暖气费叁仟捌佰贰拾贰元整，物业费玖佰叁拾陆元整，有钱电视费壹佰玖拾元整。”合同还约定了双方的其他权利义务。
为配合原告做账需要，应原告要求，两被告又与原告签订一份《房屋租赁合同》（下称第二份合同），合同第四条载明“该房产租金为￥4527元／月，租金总额为27162元，包含6个月租赁期间的水电煤气费600元、暖气费3822元、物业管理费936元、电视费190元（每项费用为6个月的总费用，水电煤费用多退少补）。乙方于2014年9月28日支付甲方2014年10月1日至2015年3月31日房租25348元，税金1814元支付给中介丙方。”
同日，被告姚昌柏收取原告房屋押金3300元，将案涉房屋钥匙交付原告。
2014年9月30日，原告向被告姚其玲支付27162元。原告称，这27162元，包括房屋租金19800元（6个月×3300元／月）、租赁期间的水电煤气费600元、暖气费3822元、物业管理费936元，电视费190元、税金1814元。原告将除房屋租金之外的款项预付给被告，由被告代原告向相关部门缴纳。被告称，我收到钱后，只留取了6个月租金19800元，其余的部分都给了中介，由中介交纳了除租金外的上述的各种费用。
又查，2015年1月2日，在两被告均在场情况下，原告工作人员将放置在涉案房屋内的个人物品搬走。当日，两被告将涉案房屋防盗门的锁芯更换，但未将更换锁芯后的钥匙交给原告或交由中介公司由其转交给原告使用。两被告控制案涉房屋后，双方未就涉案房屋内的设施、家具、家电、水表、电表、煤气表等状况办理交接手续。
庭审中，原、被告对于更换涉案房屋锁芯的原因说法不一致。原告称，因房屋内暖气不热、卫生间有异味，被告不予整改等原因，原告在2014年12月通知被告要求退房、解除合同。2015年1月2日，双方对退房达成协议，办理房屋退租交接手续，但被告拒绝与原告进行水电煤及物品的交接，后原告将个人物品拿走，被告将锁芯更换实际控制房屋。被告则称，2014年12月底，原告工作人员打电话说房屋不租了，我们在短信里进行了沟通。2015年1月2日，我与被告姚其玲到房屋内查看，发现居住的两个人中其中一个人已经把东西拿走了，还有一个人的东西没有拿走。我看到室内物品损坏严重，就打电话要求原告工作人员来把这个人的东西整理一下，把损坏的东西赔偿一下。原告工作人员来了以后，我说我对居住的人不放心，为防止东西丢失，我要换锁芯。当天我找人换了锁芯，没有把新钥匙交给原告或由中介转给原告使用。换了锁芯后我并没有要退房的意思，我要求原告将物品修复好后再使用。我认为要退房必须填写完整的物业交接表。
上述事实，有《房屋租赁合同》、发票、中国工商银行网上银行电子回单、押金收条、短信截图打印件、庭审笔录等在卷佐证，并经庭审质证，可以采信。
本院认为，原告与两被告于2014年9月28日签订的第一份房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。原告与被告姚其玲于同日签订的第二份房屋租赁合同，系被告为配合原告做账需要所签，原、被告双方应按照第一份房屋租赁合同履行各自义务。
原告于2015年1月2日搬出涉案房屋，由两被告更换锁芯后实际控制涉案房屋的事实清楚。两被告关于更换锁芯后未将钥匙交付给原告使用，由两被告实际控制房屋，是因为担心屋内物品丢失，要求原告将损坏的物品修复后再使用，两被告并无退房意思表示的抗辩主张与常理相悖，本院不予采信。综上，可以认定原、被告房屋租赁合同于2015年1月2日解除。
房屋租赁合同解除后，原告要求返还租房押金，两被告虽抗辩称不同意返还，但未提供证据证明涉案房屋内设施存在损毁情况且未提起反诉，对两被告抗辩主张不予支持，对原告要求两被告返还房屋押金的诉讼请求予以支持。两被告收取原告的房屋租金、暖气费、物业管理费、电视费、水电煤气费等，均应以原告实际居住天数据实计算，多余部分两被告应予返还。两被告收取原告房屋租金19800元，扣除原告实际承租期间的租金10113元【3个月×3300元／月＋213元（3300元／月÷31天×2天）】，余额9687元（19800元-10113元），两被告应予返还原告。两被告收取原告暖气费3822元，原告要求两被告返还1911元，该数额未超过两被告应返还数额，本院予以允准。两被告收取原告物业管理费936元、电视费190元，扣除原告实际承租期间的费用【物业管理费478元（936元÷6个月×3个月＋936元÷6个月÷31天×2天）、电视费97元（190元÷6个月×3个月＋190元÷6个月÷31天×2天），余额部分【物业管理费458元（936元-478元）、电视费93元（190元-97元）】，两被告应予返还，对原告该两项诉讼请求过高部分不予支持。两被告预收取原告租赁期内的水电煤气费600元，原告主张返还300元，两被告未提供证据证明原告实际支出水电煤气费情况且未提反诉，对原告该项诉讼请求本院予以支持。原告向两被告支付的税金1814元，是原告通过两被告将该税金支付给丙方中介公司，并非两被告收取，原告违约解除合同，要求两被告退还税金于法无据，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条之规定，判决如下：
一、被告姚其玲、杨昌柏返还原告烟台龙湖物业服务有限公司房屋押金3300元、房屋租金9687元、暖气费1911元、物业管理费458元、电视费93元、水电煤气费300元，共计15749元，于本判决生效之日起10日内履行；
二、驳回原告烟台龙湖物业服务有限公司的其他诉讼请求；
如果被告姚其玲、杨昌柏未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费222元，减半收取111元，由原告烟台龙湖物业服务有限公司负担14元、被告姚其玲、杨昌柏负担97元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审判员 冀文佳
二〇一六年一月二十七日
书记员 孙晓燕