湖南省邵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）邵中民一终字第70号
上诉人（原审被告）姚和平。
上诉人（原审被告）姚爱平。
上诉人（原审被告）姚国平。
上诉人（原审被告）姚月娥。
委托代理人赵莫良，北京市太平洋中证律师事务所律师。
委托代理人胡斌，系姚月娥之夫。
被上诉人（原审原告）胡红专。
被上诉人（原审原告）项艳，系胡红专之妻。
委托代理人肖时恩，湖南湘安律师事务所律师。
委托代理人唐吉，湖南湘安律师事务所实习律师。
上诉人姚和平、姚爱平、姚国平、姚月娥因与被上诉人胡红专、项艳确认合同有效纠纷一案，不服湖南省新宁县人民法院于二○一四年十二月十日作出的（2014）宁民一初字第702号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年1月28日公开开庭审理了本案。上诉人姚和平、姚月娥及其与姚爱平、姚国平的共同委托代理人赵莫良、胡斌，被上诉人胡红专、项艳及其共同委托代理人肖时恩、唐吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2007年4月，姚和平、姚爱平、姚国平、姚月娥的父亲姚某某准备转让坐落于新宁县金石镇的房屋一座，并向外发布了卖房消息，胡红专、项艳得知后，经与姚某某多次磋商，双方于同年4月13日签订了《旧房转让协议》，协议约定：姚某某将该房屋转让给胡红专、项艳，并将房产证和土地使用证一并交付给胡红专、项艳，胡红专、项艳支付房屋价款130680元，并自行承担房地产过户的所有费用，姚某某只协助办理过户手续，不再承担任何费用。协议签订后，姚某某将房屋及房地产证交付给了胡红专、项艳，胡红专、项艳也将购房款全部汇入姚某某在建行的账户中。随后胡红专、项艳对该房屋进行了装修，并于同年7月搬进该房屋居住至今。2007年10月，姚某某因病去世。2014年胡红专、项艳在申请办理房地产过户手续时，因姚某某已去世，房地产管理部门要求姚某某的儿女到场协助办理转让手续，姚和平、姚爱平、姚国平、姚月娥拒绝协助，胡红专、项艳遂诉至法院。姚某某交付给胡红专、项艳的《房屋所有权证》上登记的所有权人为姚某某，共有人项内由房管部门加盖有“空白”印章，《国有土地使用证》上的土地使用者为姚某某，使用权类型为“划拨”。姚某某卖房之前已经搬到金石镇新建的房屋与姚和平、姚爱平、姚国平、姚月娥共同居住，姚某某的妻子罗某某已于2005年元月去世。胡红专、项艳与姚某某达成购房意向后，因姚和平提出该房屋内的灶是姚和平、姚爱平、姚国平、姚月娥出钱修建，故姚和平于2007年4月10日收取了胡红专、项艳支付的灶材料款400元。房屋交付给胡红专、项艳之后，姚和平又负责与胡红专、项艳结清了水电费。
原审法院认为，该案是确认合同有效纠纷，争议的焦点为：一、姚和平、姚爱平、姚国平、姚月娥是否明知姚某某将房屋转让给胡红专、项艳，该转让行为是否侵犯了姚和平、姚爱平、姚国平、姚月娥的共有权或继承权？二、该涉案房屋使用的是国有划拨土地，涉及国有划拨土地的私人房地产转让合同是否有效？三、胡红专、项艳要求姚和平、姚爱平、姚国平、姚月娥承担因未及时办理房地产过户手续而上涨的相关费用16万元是否合法。胡红专、项艳提交的第3号证据和第11号证据证明了姚和平、姚爱平、姚国平、姚月娥是明知姚某某卖房一事的，因该房屋中的灶是姚和平、姚爱平、姚国平、姚月娥出资修建，所以要求胡红专、项艳在购房款之外单独支付400元灶材料款，并由姚和平写了收条，姚和平还替姚某某出面与胡红专、项艳结清了水电费，在第一次庭审中，姚和平陈述其出面结清水电费是“为了预防以后有纠纷”，在庭审中也说“开始不知道，后来知道了”。由于房地产证上都只有姚某某一个人的名字，没有登记共有人，当时姚某某的妻子已去世，且姚和平、姚爱平、姚国平、姚月娥对姚某某卖房均未提出异议，胡红专、项艳与姚某某签订购房协议并依约支付了全部购房款，属善意购买人。虽然姚和平、姚爱平、姚国平、姚月娥的证据证明姚某某是以家庭需要申请建房，但不能以此证明该房屋是姚某某夫妇与其子女共有，姚某某去世距今已时过七年之久，姚和平、姚爱平、姚国平、姚月娥一直未向胡红专、项艳主张共有权或继承权，而我国《民法通则》第一百三十五条规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，从知道或应当知道权利被侵害时起算，因此姚和平、姚爱平、姚国平、姚月娥的主张已经超过了诉讼时效。故姚和平、姚爱平、姚国平、姚月娥认为姚某某将房屋转让给胡红专、项艳的行为侵犯了其财产共有权或继承权的抗辩观点不成立，不予支持。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（一）》第九条规定“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的所有权及其他物权不能转移。”而且物权法也规定了地随房走、房随地走的原则，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条虽然规定以划拨方式取得的土地使用权，在转让房地产时应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批，但并未规定合同必须在办理登记报批手续后才生效，该条规定不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定。因此本案中房屋转让合同即使暂时没有履行报批、登记手续，仍不影响其效力。以发生物权变动为目的的土地使用权转让合同，仍属于债权合同，其成立、生效应依债权法和合同法的规定。没有办理变更登记手续而发生诉讼，只能说明当事人之间还没有发生土地使用权变动的法律后果，与土地使用权转让合同的效力无关。合同是否有效，从签订之日就已经确定，而不能通过合同是否履行反过来决定合同的效力，合同的效力是独立存在的，合同是否履行，涉及的是当事人是否违约的问题。一般而言，除及时结清的合同外，从签订房地产转让合同到合同履行，都会有一段时间过程。签订合同往往只是第一步，合同签订后，受让方应按照合同约定先向转让方支付价款，转让方在收到全部或者大部分价款后，才到房地产行政管理部门去办理变更登记手续。没有办理权属变更登记手续而发生的诉讼，只能说明当事人之间还没有发生物权变动的法律后果，与当事人签订的转让合同的效力无关。根据《旧房转让协议》约定，应由胡红专、项艳承担房地产过户的所有费用，姚某某只有协助办理过户手续的义务。胡红专、项艳在购买了房屋后未及时要求姚某某协助办理过户手续，一直到2014年才要求姚和平、姚爱平、姚国平、姚月娥协助办理，是胡红专、项艳怠于履行合同义务，因此造成的办理过户手续上涨的费用损失应由胡红专、项艳自行承担。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（一）》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：（一）胡红专、项艳与姚和平、姚爱平、姚国平、姚月娥之父姚某某签订的《旧房转让协议》是有效合同；（二）驳回胡红专、项艳要求姚和平、姚爱平、姚国平、姚月娥承担自签订《旧房转让协议》后至2014年因房地产交易费用上涨导致的预期损失16万元的诉讼请求。本案受理费3500元，由胡红专、项艳承担。
姚和平、姚爱平、姚国平、姚月娥上诉称，本案讼争房产系上诉人与父母共同出资、共同劳动建成，属家庭共有财产。即使不能认定为家庭共有财产，但该房产也不是上诉人父亲的个人财产，起码属于上诉人父母的夫妻共同财产，在上诉人母亲去世后，讼争房产因发生继承而成为上诉人与父亲的法定共有财产。上诉人父亲作为部分共有人擅自处分共有财产，应认定无效。被上诉人在与上诉人父亲签订《旧房转让协议》时明知上诉人母亲已经去世，该房产已经发生继承，被上诉人未征得房产继承人的同意与上诉人父亲订立协议的行为不符合善意取得的规定。讼争房产是以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时应依法报有批准权的人民政府审批，本案中的《旧房转让协议》因未经人民政府审批，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条的规定而导致无效。原判认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，改判确认胡红专、项艳与上诉人之父姚某某签订的《旧房转让协议》无效。
胡红专、项艳答辩称，被上诉人与上诉人的父亲姚某某签订《旧房转让协议》后，姚某某交付给被上诉人的《房产所有权证》上的所有权人为姚某某，共有人一栏为空白。被上诉人与姚某某签订协议未违反法律规定，应认定为合法有效。上诉人对被上诉人购房的事情是知情且一直参与的，并对房屋内由其修建的灶台向被上诉人收取了费用，上诉人提出未征得其同意的主张不能成立。原判认定事实清楚，处理正确，请求驳回上诉，维持原判。
本案在二审审理期间，姚和平、姚爱平、姚国平、姚月娥提供了姚和平、姚爱平的《吸收人员审批呈报表》、姚月娥的《干部“三龄一历”信息审核表》及姚和平、姚月娥出具的说明，拟证明姚和平、姚爱平、姚月娥的参加工作时间以及三人均出资、出力参与家庭建房，本案讼争房产属家庭共有财产。胡红专、项艳对于上诉人提供的工作履历表的真实性没有异议，但质证认为以上证据不能证实三人出资、出力参与家庭建房的事实。胡红专、项艳向本院提供了对蒋某某、徐某某的调查笔录，拟证明2007年姚某某通过张贴广告的形式对外发布卖房信息。姚和平、姚爱平、姚国平、姚月娥认为该调查笔录不属于新证据，不予质证。本院经审查认为，姚和平、姚爱平、姚国平、姚月娥提供的证据仅证明三人参加工作的时间，并不能证实其对本案讼争房屋的修建存在出资的事实，胡红专、项艳提供的证据不符合二审新证据的规定，故本院对双方当事人提供的证据均不予采信。
本院经审理查明的案件事实与原审查明的事实一致，对原判决认定的事实本院予以确认。
本院认为，姚某某与胡红专、项艳签订的《旧房转让协议》系双方当事人的真实意思表示，协议签订后双方均按照约定履行了各自的义务。胡红专、项艳支付了房屋合理价款并对房屋进行装修后至本案诉讼已居住七年之久，姚某某的子女即本案上诉人姚和平、姚爱平、姚国平、姚月娥在姚某某转让房屋期间一直与姚某某共同居住，其明知胡红专、项艳购房、装修至入住均未提出异议，并协助胡红专夫妇办理房屋转让的相关事宜，包括房屋内部分财产的处置以及水电费用的结算，因此，上诉人提出姚某某未经共有人同意擅自转让房屋的主张与客观事实不符，本院不予采信。而胡红专、项艳信赖《国有土地使用证》及《房屋所有权证》关于物权登记的记载，与姚某某签订转让协议亦不存在恶意串通，损害第三人利益的主观意图，故原判依照本案客观事实以及相关法律规定认定胡红专、项艳属善意购买人并无不当。姚和平、姚爱平、姚国平、姚月娥上诉主张讼争房屋系家庭共有财产的证据不足，而其以该房屋因继承导致家庭成员共同共有，姚某某作为部分共有人擅自处分共有财产为由主张协议无效的上诉理由亦与《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》关于合同效力的相关规定不符，故本院对其提出的该上诉理由不予采纳。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条是对以划拨方式取得土地使用权的房地产转让时的管理性规定，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项是指合同内容违反法律、法规的效力性强制性规定而无效。因此，姚和平、姚爱平、姚国平、姚月娥上诉称涉案协议违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条的规定而导致无效的理由不能成立，本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，实体处理妥当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审诉讼费3500元，由上诉人姚和平、姚爱平、姚国平、姚月娥共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 毛海玲
审判员 罗 松
审判员 何 芳
二〇一五年二月十日
书记员 柳 奕
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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