山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁01民终4609号
上诉人（原审原告）：济南市历城区华山街道西杨家庄村民委员会，住所地济南市。
法定代表人：杨惠新，主任。
委托诉讼代理人：纪发勇，男，1973年11月24日出生，汉族，村委会法务部主任。
委托诉讼代理人：ＸＸ，男，1968年11月13日出生，汉族，村委会会计，住济南市。
上诉人（原审被告）：张立树，男，1941年12月27日，汉族，无业，住济南市。
上诉人（原审被告）：范连英，女，1944年1月12日出生，汉族，无业，住济南市。
委托诉讼代理人：王冰，北京德和衡（济南）律师事务所律师。
上诉人济南市历城区华山街道西杨家庄村民委员会（以下简称西杨家庄村委会）因与上诉人张立树、范连英房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2016）鲁0112民初1329号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
张立树、范连英上诉请求:1、请求撤销原审判决；2、改判驳回上诉人西杨家庄村委会的诉讼请求；3、判令上诉人西杨家庄村委会承担本案的诉讼费用。事实与理由：上诉人张立树、范连英对租赁合同无效和共同还款无异议，但对还款保证书、房屋占用面积、已付租金数额和欠款数额均有异议，主要理由如下：一、“还款保证书”应属无效。一审中，上诉人张立树、范连英对“还款保证书”已提出异议，称该保证书系上诉人西杨家庄村委会在强行断电的情况下逼迫上诉人张立树、范连英签订的。“还款保证书”上的欠款数额601559．60元，系上诉人西杨家庄村委会自己单方计算所得，并未与上诉人张立树、范连英对账。此外，上诉人张立树、范连英还提交了书面的调查取证申请书，要求法院调取租赁房屋的电表余额以及自2014年1月至今的用电记录，以证明上诉人西杨家庄村委会强行断电的事实，但未获法院许可。2016年5月5日，上诉人西杨家庄村委会又擅自将租赁房屋的电表卸走，将电缆割断，仅剩电表箱，该行为足以证明其害怕法院调查，并意图销毁证据。二、房屋占用面积认定错误。上诉人张立树、范连英夫妇自2006年6月1日起开始租赁上诉人西杨家庄村委会的房屋，房屋面积为91.325平方，根据经营需要，上诉人张立树、范连英不断与其协商变更租赁面积，并签订新的租赁合同。从2006年至2012年共签订5份合同，按照时间顺序，实际租赁面积分别为91.325平方米、44.65平方米、144平方米、96平方米，对此，上诉人西杨家庄村委会在一审开庭时已表示认可。根据上述变更后的租赁面积，上诉人张立树、范连英于庭后五日内提交了“房租欠款明细”，证明五份合同的租金总额仅为491729.9元，而并非上诉人西杨家庄村委会主张的1118762.15元。三、已付租金数额认定错误。一审中上诉人西杨家庄村委会认可已付租金为486500元，该数额与实际不符。综上，请求二审法院依法查明事实，驳回上诉人西杨家庄村委会的全部诉讼请求。
西杨家庄村委会针对张立树、范连英的上诉辩称，还款保证书是有效的，扣除的四个月的租金没有事实和法律依据，房屋占用面积一审法院认定完全正确，一审法院对租金的总数额认定也是正确的，与事实相符。
西杨家庄村委会上诉理由：1、依法撤销原审判决，予以改判为：由上诉人张立树、范连英向上诉人西杨家庄村委会偿还所欠房租本金601559．60元及违约金142800元及利息，判令上诉人张立树、范连英承担全部诉讼费10316元和保全费3770元。2、本案的诉讼费由上诉人张立树、范连英全部承担。事实与理由：一、原审法院认定的部分事实错误：不应在上诉人张立树、范连英所欠租金601559．60元中扣除所谓“损失94656元”。应判令上诉人张立树、范连英偿付租金601559．60元。原审法院对上诉人西杨家庄村委会和上诉人张立树、范连英之间租赁合同关系以及租赁费的总数额认定属实无误，但原审法院对上诉人张立树、范连英所辩称的：于2015年4月24日—2015年9月15日因迎接卫生大检查，上诉人张立树、范连英搬离租赁房屋期间，应扣除4个月的租金，这一事实认定有误。1、上诉人西杨家庄村委会从来没有为期长达4个多月的卫生大检查，也从来没有要求过上诉人张立树、范连英搬离租赁房屋。因卫生检查就需要搬离房屋这种说法简直就是无稽之谈，当时上诉人张立树、范连英经营的是正规商铺又不是摆野摊，即使有卫生检查也是做好环境卫生工作，把商铺门口收拾干净利落，而不是关门闭户，不让经营。上诉人西杨家庄村委会所对外租赁的历山北路路东、路西、路南、路北数百家商户没有因为卫生检查而关门闭户搬离租赁房屋的情况，况且上诉人西杨家庄村委会也从来没有举办过卫生检查活动，上诉人张立树、范连英所称没有事实依据，所述不实。2、上诉人张立树、范连英称搬离房屋，其并没有和上诉人西杨家庄村委会办理交接手续，或补充、变更租赁合同，事实上上诉人张立树、范连英租赁期间从来也没有离开过该租赁的房屋。上诉人张立树、范连英在一审中提交了曾租赁东方宾馆后院的定金收据一份(证明在外租房的损失94656元)，只能证明上诉人张立树、范连英或许有租赁过东方宾馆后院这一事实，其与东方宾馆之间或许又建立了一个新的租赁关系，该租赁关系与上诉人西杨家庄村委会所诉租赁关系没有事实因果关系，不能证明同时与上诉人西杨家庄村委会解除了租赁关系，也不能证明是上诉人西杨家庄村委会要求其另外租赁的，更不能证明上诉人西杨家庄村委会就应该承担其租赁东方宾馆后院的租赁费。对其租赁东方宾馆后院的租赁费，如果让上诉人西杨家庄村委会承担的话，没有事实和法律上的依据，也就是说，既不是双方的合同约定，也不是基于法律上的规定，原审法院判决由上诉人西杨家庄村委会在所诉的租金总额(601559．60元)中扣除94656元，没有事实和法律依据，是对案件事实认定的错误。二、原审法院认定事实错误：双方合同约定的违约金条款，原审法院没有认定，除了应该支持上诉人西杨家庄村委会5万元的违约金，另应以案件事实为依据判令偿付142800元全部违约金。根据上诉人西杨家庄村委会与上诉人所签订的最后两份合同(第四份合同和第五份合同)违约责任中，如上诉人张立树、范连英违约逾期不交租金按每天100元的违约金，按照第四份合同和第五份合同的约定，第五份合同到2016年2月1日止，约4年总租赁费是304012.8元，上诉人张立树、范连英总共欠601559.60元，也就是说上诉人张立树、范连英从2012年10月1日签订租赁合同后，就不断违约，就视为没有交过租金，从2012年10月1日到2016年2月1日共l218天乘以每天100元违约金，共计121800元；另297546.8元(601559.60元减去304012.8元所剩)是第四份合同所欠交的租金。第四份合同到2015年12月15日终止，从该天开始算，到2016年7月1日210天计乘以每天100元违约金，共计21000元。前后两项违约金共计142800元，该两项违约金，由双方的事实合同约定为依据，又有上诉人张立树、范连英违约的事实，原审法院应判令上诉人张立树、范连英承担违约金，不应驳回上诉人西杨家庄村委会诉讼请求。三、原审法院适用法律错误：原审法院应该判令上诉人张立树、范连英承担全部诉讼费10316元和保全费3770元(保全费未做判决)。上诉人张立树、范连英自从租赁了上诉人西杨家庄村委会商铺以后，屡屡违约，上诉人西杨家庄村委会基于同情上诉人张立树、范连英做生意不容易，多次给予照顾，无论从租赁面积上还是租赁年限上都给予了相当大的照顾，(根据一审期间的计算约20万元)这种照顾符合社会的善良风俗，上诉人西杨家庄村委会作为一个单位集体在不违背市场经济运营规则的前提下，又给予了上诉人张立树、范连英适当的同情和帮助，不违反法律规定，上诉人西杨家庄村委会没有过错。导致本案纠纷的主要原因是上诉人张立树、范连英屡屡拖欠租金，严重违约，违反承诺，不守信用，迟迟不交纳租金，上诉人张立树、范连英具有严重的过错，根据过错责任原则，本案的诉讼费和保全费全部由上诉人张立树、范连英承担，才合情合理合法，具有事实和法律依据。如果诉讼费和保全费部分由上诉人张立树、范连英承担，就不足以体现法律的严肃性和尊严性，不足以保护社会的善良风俗，失去了法律的积极社会作用，实在不应该。补充说明：上诉人张立树、范连英所称“还款保证书是受胁迫所为”与事实不符。2016年1月15日，上诉人张立树、范连英亲自到上诉人西杨家庄村委会财务通过认真详细的把几年所欠租金和交租金的单据进行了查证，双方都进行了仔细核实，确认属实以后，由上诉人张立树、范连英亲自坐在财务办公室电脑前共同打印了还款保证书，并签了字，是上诉人张立树、范连英真实意思的表示，胁迫一说纯属胡闹、耍赖。核对帐目后，经查华山办事处经委帐目，将上诉人张立树、范连英实际所交的款项为463037.80元，少算了23462．20元的租金，与本案因计算错误少算的租金30702.55多元(632262.15减去601559.60)共54165元，上诉人西杨家庄村委会会另案起诉，但原审判决未就此作出判决说明。综上，原审法院对案件的事实认定和法律适用均有不当，导致本案判决错误，请求撤销原审法院判决，予以改判。
张立树、范连英针对西杨家庄村委会的上诉辩称：一审对于认定扣除四个月租金事实清楚，应予维持。
西杨家庄村委会向一审法院起诉请求：1、张立树、范连英偿还所欠房租601559.60元及违约金5万元，终止合同并腾出房屋；2、本案的诉讼费、保全费由张立树、范连英承担。
一审法院认定事实：张立树与范连英系夫妻关系。2006年5月19日，西杨家庄村委会与张立树及范连英分别签订《营业房租赁合同》各1份，该2份合同约定的相关内容均为：西杨家庄村委会为出租方，张立树、范连英为承租方，该门头房位于历山北路北首东侧，面积91.325平方米,租期5年（即自2006年5月1日至2011年6月1日），每天0.60元/平方米。2007年6月26日，西杨家庄村委会与范连英签订《营业房租赁合同》1份，该合同约定的相关内容为：西杨家庄村委会为出租方，范连英为承租方，该门头房位于历山北路北首东侧，面积44.65平方米，租期为2年（即自2007年7月1日至2009年7月1日），每天0.80元/平方米。上述合同签订后，西杨家庄村委会将合同所涉的门头房交付张立树、范连英使用。涉案房屋租赁期满后，张立树、范连英与西杨家庄村委会续签了2份租赁合同。其中2011年12月15日的租赁合同约定的相关内容为：西杨家庄村委会为出租方，张立树为承租方，该门头房位于历山北路东侧，房屋面积144m2，租期4年（即自2011年12月15日至2015年12月15日），每天2.80元/平方米，4年合计费用588672元。2012年9月21日的租赁合同约定的相关内容为：西杨家庄村委会为出租方，张立树、范连英为承租方，该门头房位于历山北路东侧，房屋面积96m2，租期4年（即自2012年10月1日至2016年10月1日），每天2.60元/平方米，4年合计费用364416元。张立树、范连英在租赁期间仅支付部分租赁费，张立树于2016年1月15日在西杨家庄村委会出具的还款保证书上签名捺印，该保证书载明：“张立树共欠西杨村委房租人民币601559.60元，于2016年2月1日前还西杨村委会人民币10万元（2016年1月25日缴纳5万元，于2016年2月1日前缴纳5万元）并将租赁房屋全部腾出。张立树于2016年6月30日前交清剩余全部所欠租金501559.6元（从2016年3月份开始按月偿还），若违反此保证，一切法律责任由我本人自负。以上欠款是合同终止后的欠款（金额601559.60元）。保证人张立树，2016年1月15日”。签订还款保证书后，张立树、范连英未按保证书约定履行付款义务。庭审中，西杨村委会认可张立树、范连英已支付房屋占用使用费共计486500元并已实际腾出房屋，将诉讼请求变更为要求张立树、范连英共同偿还房屋占用使用费601559.60元。
一审审理中，张立树辩称西杨家庄村委会为通过卫生检查曾要求张立树、范连英搬离租赁房屋4个月，其于2014年3月15日申请租赁东方宾馆后院进行加工、销售，租赁一年。张立树提交2014年4月25日东方宾馆交房租定金1万元收据1份，收款事由载明：“东方宾馆后院房租定金（共肆万，剩余3万6月底之前付清）租房时间为2014年4月24日至2015年4月23日”。张立树陈述于2014年9月15日搬回租赁的门头房。
张立树主张于2015年12月23日因欠房租被停电，电表余额显示动力电1100度，照明电850度，每度均是1.2元。西杨家庄村委会对此不予认可。
另查明，西杨家庄村委会未提交涉案房屋的建设工程规划许可证及主管部门批准建设手续。
一审法院认为，涉案房屋因未取得建设工程规划许可证，西杨家庄村委会（出租人）与张立树、范连英（承租人）签订的上述租赁合同无效。房屋租赁合同无效，西杨家庄村委会主张按合同约定的租金标准支付房屋占用使用费，一审法院依法予以支持。张立树、范连英系夫妻关系，二人在夫妻关系存续期间因共同经营所负债务应为夫妻共同债务。关于房屋租赁终止的具体时间，西杨家庄村委会主张是2016年2月1日，张立树、范连英辩称是2015年12月23日，理由是张立树、范连英因欠付租金被西杨家庄村委会停电是在2015年12月23日，因张立树所签署的还款保证书的落款时间为2016年1月15日，该保证书载明：“2016年2月1日前必须把租赁房屋全部腾出完整交于村委会”，故本案房屋租赁终止时间为2016年2月1日。张立树、范连英主张2015年12月23日停电时的电费2340元（1100度×1.2元/度+850度×1.2元/度），西杨家庄村委会不予认可，张立树、范连英未能提交电费交纳单据等证据材料证明其主张，故一审法院不予采信。张立树、范连英主张自2015年4月24日至2015年9月15日期间的房屋占用使用费94656元（144m2×2.8元/m2×145天+96m2×2.6元/m2×145天）应予扣除，并提交了在外租房收据，一审法院依法予以支持。根据双方所签订的5份租赁合同，张立树、范连英在租期内应支付房屋占用使用费1118762.15元（按365天/年计算：91.325m2×0.6元/m2×1825天+91.325m2×0.6元/m2×1825天+44.65m2×0.8元/m2×730天+144m2×2.8元/m2×1460天+96m2×2.6元/m2×1218天），减去西杨家庄村委会认可的已交纳的房屋占用使用费486500元，数额为632262.15元。西杨家庄村委会要求张立树、范连英支付房屋占用使用费601559.60元的诉请，系对其自身权利的处分，一审法院予以准许。西杨家庄村委会所主张的房屋占用使用费601559.60元，减去张立树、范连英在外租房期间的房屋占用使用费94656元，张立树、范连英尚欠房屋占用使用费506903.6元。因张立树、范连英未按还款保证书约定履行付款义务，故对西杨家庄村委会要求张立树、范连英偿付所欠房屋占有使用费506903.6元的诉讼请求，一审法院予以支持。张立树、范连英辩称还款保证书是西杨家庄村委会胁迫其签订的，未提交证据证明，西杨家庄村委会也不予认可，对其辩称理由，一审法院不予采信。张立树、范连英辩称2014年3月31日之前的租金已经超过诉讼时效，于法无据，一审法院亦不予采信。张立树、范连英主张西杨家庄村委会应赔偿张立树、范连英各项经济损失376050元，并未提起反诉，一审法院不予合并处理。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、限张立树、范连英于判决生效之日起十日内偿付济南市历城区华山街道西杨家庄村民委员会房屋占用使用费506903.6元。二、驳回西杨家庄村委会其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10316元，由济南市历城区华山街道西杨家庄村民委员会负担2063元，张立树、范连英负担8253元。
二审中，上诉人张立树、范连英提交电费收款收据一份和电卡一张，以证明其于2015年11月12日交电费2000元，截止同年12月23日被强行断电时，电卡内还有1100度的动力电余额。上诉人西杨家庄村委会对证据真实性无异议，对证明内容有异议，认为该证据只能证明上诉人张立树、范连英到村委会充过电，不能证明断电的事实。
上诉人张立树、范连英提交济南市历城区方圆建筑机械配件销售中心个体户信息和2011年12月15日租赁合同各一份，以证明2012年上诉人张立树、范连英重新办理工商登记手续时的租赁面积只有144平方米。上诉人西杨家庄村委会对证据的真实性无异议，但认为工商信息不能证明双方真实的租赁关系，因为在办理工商登记的时候上诉人张立树、范连英要求村委会为其出具了相同的两份91.325平方米的合同，就是为了享受工商税务登记的优惠。
济南市历城区方圆建筑机械配件销售中心个体户信息载明：经营场所为济南市历城区华山街道西杨村路北，经营者姓名：范连英，成立日期为2012年11月14日。
二审中，上诉人张立树、范连英提交的2011年12月15日租赁合同的承租方为范连英，一审中上诉人西杨家庄村委会提交的2011年12月15日租赁合同的承租人为张立树，两份合同的租赁标的物位置、面积、租金、租金内容等均相同。
上诉人张立树、范连英提交29份收据，以证明其实际支付数额为541075.6元，该数额与还款保证书中的数额不一致，签订还款保证书时双方没有对账，保证书是在受胁迫的情况下签订的，并且出现了重要的计算错误。上诉人西杨家庄村委会对收据的真实性无异议，认可实际交款541075.6元，但认为双方在2016年1月15日打还款保证书的时候已经把前三份合同的滞纳金计算在该款项当中，滞纳金的计算方法是从2011年6月1日到2016年6月1日，一共1800天，按每天万分之二计滞纳金，以三份合同的总价款226075.6为计算依据，得出滞纳金总额为81387.2元，鉴于上诉人张立树、范连英经营确实不容易，上诉人西杨家庄村委会实收滞纳金为78037元，所以租金的交纳数额是463037.8元。
本院认为，对于2016年1月15日还款保证书中所载明的：“张立树共欠西杨村委房租人民币601559.60元”，一审中，上诉人西杨家庄村委会提交账目表，载明：合同总款1088059.60元，实交486500元，欠交601559.60元。现双方对该合同总款、实交数额、欠交数额产生争议，上诉人张立树、范连英主张还款保证书是在受胁迫的情况下签订的。
对于上诉人张立树、范连英租赁期间应付租金的数额问题，上诉人张立树、范连英主张双方签订的合同中，2006年5月19日上诉人西杨家庄村委会分别与上诉人张立树、上诉人范连英签订的《营业房租赁合同》实际是同一合同，此后2007年6月26日、2011年12月15日、2012年9月21日的租赁合同，则是后一份合同变更前一份合同，据此应付租金为491729.9元，而并非上诉人西杨家庄村委会所主张的1088059.60元，对此，上诉人张立树、范连英提交济南市历城区方圆建筑机械配件销售中心个体户信息和2011年12月15日租赁合同各一份，以证明2012年上诉人张立树、范连英重新办理工商登记手续时的租赁面积只有144平方米，上诉人西杨家庄村委会对此不予认可，本院认为仅据此证据，不足以证明其所主张的后一份合同变更前一份合同，且上诉人张立树、范连英对一审法院关于上诉人张立树、范连英在东方宾馆后院租房期间的房屋占用使用费94656元（144m2×2.8元/m2×145天+96m2×2.6元/m2×145天）并无异议，而该计算方式与上诉人张立树、范连英所主张的后一份合同变更前一份合同是矛盾的，故对上诉人张立树、范连英该主张，本院不予支持。但，对于2006年5月19日上诉人西杨家庄村委会分别与上诉人张立树、上诉人范连英签订的《营业房租赁合同》，两份合同除乙方分别为上诉人张立树、上诉人范连英外，其余内容均相同，上诉人西杨家庄村委会认可签订2份合同是为享受工商税务登记优惠的需要。对此，参照二审中上诉人张立树、范连英提交的个体工商登记资料中的2011年12月15日租赁合同与一审中上诉人西杨家庄村委会提交的2011年12月15日租赁合同之间的关系，本院认为2006年5月19日上诉人西杨家庄村委会分别与上诉人张立树、上诉人范连英签订的《营业房租赁合同》，实际是同一合同，应按一份合同计算租金。即上诉人张立树、范连英在租期内应支付房屋占用使用费为1018761.28元（按365天/年计算：91.325m2×0.6元/m2×1825天+44.65m2×0.8元/m2×730天+144m2×2.8元/m2×1460天+96m2×2.6元/m2×1218天）。另外，上诉人西杨家庄村委会所主张的“合同总款1088059.60元”，与其一审中提交的财务说明详表所载明的“五份合同总价款1110835.6元”及一审计算的“1118762.15元”均不同，不能依据财务说明详表所载明的金额认定合同总价款。本院认定上诉人张立树、范连英租赁期间应付租金的数额为1018761.28元。
对于上诉人张立树、范连英租赁期间实交租金的数额问题，二审中，双方均认可上诉人张立树、范连英实际支付款项541075.6元，但上诉人西杨家庄村委会主张其中含有滞纳金78037元，实际交纳租金的数额是463037.8元，对于该主张上诉人西杨家庄村委会未提交证据证明，且收据中载明的均是房租，故对上诉人西杨家庄村委会的主张，本院不予支持。本院认定上诉人张立树、范连英实际支付租金541075.6元。
综上分析，本院认为，2016年1月15日还款保证书中载明：“张立树共欠西杨村委房租人民币601559.60元”存在重大瑕疵，不能作为上诉人张立树、范连英应付租金的依据，应以本院认定的上诉人张立树、范连英在租期内应支付房屋占用使用费1018761.28元，减去实际支付租金541075.6元，上诉人张立树、范连英尚欠租金477685.68元。
一审中，上诉人张立树、范连英提交租房申请及2014年4月25日东方宾馆交房租定金1万元收据1份，以证明上诉人西杨家庄村委会为通过卫生检查曾要求上诉人张立树、范连英搬离租赁房屋4个月，上诉人西杨家庄村委会对此不予认可，上诉人张立树、范连英亦不能证明与本案的关联性，故对上诉人张立树、范连英主张自2015年4月24日至2015年9月15日期间的房屋占用使用费94656元应予扣除，本院不予以支持。
因双方所签订的房屋租赁合同无效，上诉人西杨家庄村委会要求张立树、范连英按合同约定支付违约金，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销济南市历城区人民法院（2016）鲁0112民初1329号民事判决；
二、上诉人张立树、范连英于本判决生效之日起十日内偿付上诉人济南市历城区华山街道西杨家庄村民委员会房屋占用使用费477685.68元；
三、驳回上诉人济南市历城区华山街道西杨家庄村民委员会其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费10316元，由上诉人济南市历城区华山街道西杨家庄村民委员会负担2753元，上诉人张立树、范连英负担7563元；保全费3770元，由上诉人张立树、范连英负担；二审案件受理费10316元，亦按以上比例分担。
本判决为终审判决。
审判长 王周江
审判员 郭维敬
审判员 孟繁荣
二〇一六年十一月二十五日
书记员 吴颖颖