山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民一终字第216号
上诉人（原审原告）ＸＸ，女，1963年5月28日出生，汉族，济南博洁经贸有限公司总经理，住济南市。
委托代理人马福林，山东文泉坤园律师事务所律师。
委托代理人韦苒，女，1981年1月1日出生，汉族，济南博洁经贸有限公司员工。
被上诉人（原审被告）山东省三名投资有限公司，住所地济南市。
法定代表人郭本安，总经理。
委托代理人曲艺，北京市观韬（济南）律师事务所律师。
上诉人ＸＸ因与被上诉人山东省三名投资有限公司（以下简称三名公司）商品房销售合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2011）历商初字第1429号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年4月22日公开开庭审理了本案。上诉人ＸＸ的委托代理人马福林、韦苒，被上诉人三名公司的委托代理人曲艺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：2010年9月14日，三名公司（出卖人）与ＸＸ（买受人）签订商品房买卖合同及合同补充协议，约定：ＸＸ购买三名公司建设开发的某房屋。三名公司取得了涉案房屋建设开发项目的土地使用权、建设工程规划许可证、商品房预售许可证等相关手续。涉案房屋建筑面积771.79平方米，其中套内建筑面积721.06平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积50.73平方米，购房总价款16192442元。付款方式为银行按揭，买受人应于签订买卖合同当日向出卖人支付首付房款8102442元，余款809万元买受人申请办理贷款，如因买受人原因导致不能取得按揭贷款的，买受人应当在七日内一次性补足剩余房款，如未能补足的，按买受人逾期付款处理。出卖人应当在2010年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经竣工验收备案的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房的，如逾期不超过30日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；如逾期超过30日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交付房价的款万分之二的违约金。买受人应按交房通知书规定的期限和地点与出卖人办理该商品房交接手续。买受人办理商品房交接手续前，须付清全部房款、该商品房转让契税、办理该商品房抵押登记所需的抵押登记费、专项维修资金、物业服务费，以及按照规定需缴纳的其他费用。如买受人未按时支付房价款及相关费用，出卖人有权拒绝办理商品房交付手续，且出卖人不承担逾期交房的法律责任。双方还约定了其他事项。商品房买卖合同及合同补充协议由三名公司加盖印章，ＸＸ签名按手印。
三名公司提出，商品房买卖合同及合同补充协议订立前自2010年4月7日起至2010年9月10日止，ＸＸ分九次支付购房价款8102442元。2010年9月26日，孙某代理ＸＸ收取了该房价款付款收据。每次付款出具一份收据，付款九次共出具九份收据。孙某向三名公司出具了收据收条，同时注明每份收据编号。2010年11月17日，ＸＸ从贷款人某银行济南分行借款809万元用于支付三名公司购房款，并于当日该数额借款由该银行按照借款人ＸＸ指示直接拨付三名公司账户。关于购房款支付结算，三名公司还提出，2010年12月20日，ＸＸ补交房款价差1712元，领取了房屋销售正式发票。
涉案房屋所在楼房于2010年10月2日在济南市工程质量与安全生产监督站办理验收备案，该站出具房屋建筑工程竣工验收备案单。备案单记载：竣工验收时间为2010年7月27日；备案意见：该工程竣工备案文件已于2010年10月21日收讫，经审查文件齐全，符合法定程序，予以竣工验收备案。
关于房屋交付，2011年10月6日，三名公司与ＸＸ双方正式办理有关手续，共同签署房屋交接书、钥匙签收单等。孙某代理ＸＸ接收房屋，并与涉案房屋物业服务机构签订前期物业服务协议。房屋交接书记载房屋建筑面积771.23平方米。同时，当日孙某还代理ＸＸ书面提出减免物业费申请，表示：本人系涉案房屋业主，2010年11月通知交房时已来验房，发现房间多处质量问题：墙面多处有裂缝，一楼墙面渗水，直到2011年10月6日来办理收房手续时墙面渗水仍未解决。鉴于此种情况，申请减免2010年11月至2011年9月的物业费。物业公司书面证明：2010年11月29日，涉案房屋业主ＸＸ委托孙某前来收房，我公司物业人员陪同验房，验房过程中业主提出的房屋质量问题，我公司在验房表上予以登记，但业主以房屋存在质量问题为由，没有在验房表上签字，没有交纳物业费等有关费用，也没有办理房屋交接手续。验房后，我公司协调施工单位对该房屋进行了维修。之后，业主曾多次向我公司反映房屋存在渗水等质量问题，要求减免物业费，业主本人也曾和置业顾问一起到物业公司反映协商过房屋质量问题，我公司也及时向开发商相关部门进行了情况汇报。涉案房屋销售代理商的员工张某（三名公司称其为ＸＸ置业顾问）书面证明，2010年11月17日ＸＸ贷款放款后，其随即通知ＸＸ带齐收房的有关资料前来办理收房手续，ＸＸ接到通知后委托孙某于2010年11月29日携带有关收房资料到售楼处办理收房业主资料审核，当天物业有关人员陪同孙某进行了验房，2010年12月20日，ＸＸ委托孙某前来开发商财务部办理房款结算多退少补手续，补交房款价差1712元，领取了房屋销售正式发票。之后，业主ＸＸ及孙某多次向其反映房屋存在渗水等质量问题，并对维修进度不满意。2011年9月19日，在业主ＸＸ的要求下，其陪同ＸＸ本人一起到小区物业公司协商过相关事宜。
ＸＸ提交的房屋室内状况照片显示，房屋为新建成毛坯房，未经装修，墙面靠近管道部位及地面部位有渗水浸湿痕迹，地面存有积水。但照片未标识拍摄时间，不能确定房屋及外观坐落。
原审法院认为：三名公司（出卖人）与ＸＸ（买受人）就涉案房屋签订的商品房买卖合同及合同补充协议，系当事人的真实意思表示，符合自愿、公平原则，不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，受法律保护。双方当事人都应当全面及时履行合同义务，既保障自己的合同利益，也积极促成对方实现合同目的。合同一方当事人存在违约行为，应当承担违约责任，依照合同约定和法律规定，支付对方违约金，赔偿因违约给对方造成的损失；双方都有违约行为的，各自承担相应的责任。当事人违约责任的承担应当符合合同法规定，以合同约定为依据，违约行为与违约责任之间存在法律上的因果关系。ＸＸ要求三名公司支付延期交房违约金，并赔偿因此给其造成的经济损失。本案的焦点在于：（一）出卖人三名公司履行向买受人ＸＸ交付商品房合同义务是否存在违约行为；（二）涉案房屋质量瑕疵是否构成阻却三名公司与ＸＸ办理房屋交付的法律原因。
关于焦点问题（一），即出卖人三名公司履行向买受人ＸＸ交付商品房合同义务是否存在违约行为。依照商品房买卖合同约定，出卖人三名公司应当在2010年10月31日前将房屋交付买受人ＸＸ，但双方迟延至2011年10月6日具体办理了交付手续，转移房屋占有。尽管如此，三名公司依法却不构成违约。因为，双方商品房买卖合同约定，如买受人未按时支付房价款及相关费用，出卖人有权拒绝办理商品房交付手续，且出卖人不承担逾期交房的法律责任。此为双方当事人对合同义务履行先后顺序的约定。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”2010年11月17日，ＸＸ使用银行贷款支付三名公司购房款809万元，至此连同商品房买卖合同订立前支付首付款8102442元，合计16192442元，除少量购房款价差1712元未支付外，基本付清购房款。根据合同约定和合同法规定，ＸＸ基本付清购房款，其买受人取得房屋占有的请求权具备了实现条件，三名公司交付房屋的出卖人义务应当履行。但在ＸＸ未基本购房款付清前，三名公司依法可以拒绝向ＸＸ交付房屋。此后，2010年11月29日，三名公司与ＸＸ双方办理房屋交付，由孙某代理ＸＸ进行验房，但房屋墙面存在渗水浸湿质量瑕疵，ＸＸ拒绝接收房屋，故没有能办理有关交付完成的手续。孙某实施的有关行为依法对ＸＸ产生相应法律约束力。由于商品房买卖合同及补充协议对买受人履行支付购房款义务后的交付房屋期限约定不明，在此情形下，根据公平原则，应当确定交付房屋的合理期限。双方2010年11月29日办理房屋交付行为的实施符合实际情况，属于在合理期限内履行合同。尽管双方未能完成房屋交付，但有关行为实施仍然依法产生三名公司合同义务履行效果，房屋墙面渗水浸湿质量瑕疵依法不构成视为不能交付或交付无效，因此三名公司履行向ＸＸ交付商品房合同义务不存在违约行为。至于此后双方何时办理完成房屋转移占有，以及是否存在可归责于三名公司的原因妨害了ＸＸ买受人正常使用房屋，依法不再属于合同约定的逾期交付房屋违约责任问题，应当根据实际情况确定过错行为与损害结果之间的关系，以及法律责任的负担。
关于焦点问题（二），即涉案房屋质量瑕疵是否构成阻却三名公司与ＸＸ办理房屋交付的法律原因。涉案房屋在2010年11月29日三名公司与ＸＸ交验时，应予确定存在质量瑕疵。本案在审理过程中，ＸＸ主张房屋存在墙面多处裂缝，以及爆皮、漏水、渗水等质量问题；三名公司提交的有关证据表明，当时验房过程中ＸＸ提出了房屋质量问题，并以此为由拒绝办理房屋交付手续。此后，ＸＸ曾多次向物业公司及房屋销售单位反映渗水等房屋质量问题，由施工单位对房屋进行维修，但ＸＸ对维修进度不满意。直到2011年9月19日，置业顾问张某还陪同ＸＸ到物业公司协商相关事宜。三名公司提交的证据对其具有法律约束力，其中对三名公司不利的陈述产生案件法律事实认证作用。就房屋质量问题的表现及其严重程度，根据ＸＸ与三名公司双方的举证、质证及诉辩主张，应予确定房屋存在墙面渗水、浸湿，地面存有积水质量问题，属于一般性质量瑕疵。至于ＸＸ主张的房屋多处裂缝质量问题，由于其不能证明，三名公司对此未予认可，且三名公司有关举证亦没有反映出来，故法院不能支持其该事实主张。涉案房屋经过了竣工验收备案，符合国家法律、行政法规等规定的商业用商品房交付的强制性标准。在此前提下，出卖人与买受人办理房屋交付具有法律效力。但出卖人向买受人发出了交付通知，而买受人拒绝办理房屋交付手续的，相应不利法律后果由买受人承担，出卖人自通知的双方办理房屋交付之日起不承担逾期交付房屋的责任。当然，尽管房屋经过了竣工验收备案，但确实存在主体结构及其他质量缺陷、安全隐患等，并不具备交付实质条件的，即使出卖人与买受人办理了房屋交付，也不产生相应法律效果，出卖人仍然依法承担逾期交付房屋违约责任。房屋一般性质量瑕疵不妨碍交付，但出卖人依法承担房屋质量瑕疵担保责任，应当对房屋进行维修，消除质量瑕疵，满足买受人符合约定和法律规定的正常使用条件，并对买受人承担因房屋质量瑕疵影响其正常使用的产品质量违约责任。该项违约责任与逾期交付房屋违约责任具有归责原因的法律性质区别。因此，涉案房屋质量瑕疵依法不构成阻却三名公司与ＸＸ办理房屋交付的法律原因。
综上所述，尽管三名公司与ＸＸ双方正式办理房屋交付手续，实际转移房屋占有迟延至2011年10月6日，使ＸＸ因不能正常使用房屋而造成经济损失。但是，由于三名公司按合同约定的履行顺序，在ＸＸ基本付清购房款后的合理期限内已经通知其办理房屋交付，且ＸＸ实施了验房，只是因房屋存在一般性质量瑕疵而拒绝接收，致使双方当时未能实际完成房屋交付。此前，房屋经过了竣工验收备案，符合交付条件。三名公司实施上述行为，依法具有及时履行出卖人交付房屋合同义务的法律效果，因此，ＸＸ要求三名公司承担逾期交付房屋违约责任理由不成立，法院不予支持。房屋存在质量瑕疵，三名公司依法应当承担相应产品质量违约责任，但ＸＸ在本案没有提出该项权利主张。商品房买卖合同的出卖人逾期交付房屋违约责任与房屋质量瑕疵违约责任属于不同性质的法律关系。就房屋存在质量瑕疵出卖人三名公司应当承担的相应违约责任，ＸＸ可以依法另行主张权利。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条、第一百零七条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：驳回原告ＸＸ的诉讼请求。案件受理费人民币11480元，财产保全费人民币5000元，合计16480元，由原告ＸＸ负担。
上诉人ＸＸ不服原审判决上诉称：一是三名公司于2010年交付ＸＸ的涉案房屋存在墙面渗水、浸湿，地面存在积水问题，墙面存在多处裂缝。商品房买卖合同中约定交付房屋时间为2010年10月31日，但三名公司迟至2011年10月6日交付涉案房屋，存在未按约定交付房屋的事实。二是原审法院认定三名公司不存在违约行为错误。第一，《城市房地产管理法》第二十七条和国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。出卖方交付的房屋不仅要符合国家强制性标准，还应符合合同约定，且满足买受人正常居住使用、生活需要的条件。三名公司交付ＸＸ的涉案房产存在漏水等问题，不能满足ＸＸ正常居住、使用需要，ＸＸ有权拒绝接受三名公司交付的涉案房屋。第二，ＸＸ2010年拒绝接受存在质量问题的房屋，三名公司迟迟未维修，直至2011年10月6日才完成维修，三名公司存在违约。三是原审认定涉案房屋质量瑕疵依法不构成阻却三名公司与ＸＸ办理房屋交付的法律原因错误。涉案房屋虽经过竣工验收备案并不一定符合交付条件。三名公司交付的房屋存在漏水等质量问题，不能满足ＸＸ正常居住、使用需要，不符合交付的实质条件。一般性的质量瑕疵，如果影响正常居住、使用，应妨碍交付。综上，请求二审法院撤销原判，改判三名公司支付ＸＸ违约金1101086元、其他经济损失85000元。
被上诉人三名公司答辩称：一是三名公司不构成延期交付房屋。涉案商品房买卖合同第八条约定，涉案商品房的交付条件是“经竣工验收备案”。涉案房屋在商品房买卖合同约定的交房日期之前（即2010年10月21日）已取得了竣工验收备案，具备了合同约定的交付条件。三名公司在ＸＸ基本付清购房款的情况下，及时通知ＸＸ交接涉案房屋。ＸＸ亦于2010年11月29日办理了收房资格审查手续并进行了验收，依法不构成延期交付房屋。根据补充协议第七条约定，ＸＸ拒绝办理商品房交接手续、拒绝签署前期物业服务合同并缴纳物业费用的，均视为按期交付，ＸＸ不得就涉案房屋交付向三名公司主张权利。此外，ＸＸ申请减免2010年11月至2011年9月的物业费，也能证实ＸＸ认可2010年11月交付房屋。二是ＸＸ在验收房屋过程中提出的房屋质量问题不能作为ＸＸ拒绝接受房屋的理由。首先，ＸＸ以房屋存在质量瑕疵为由拒绝接受房屋没有合同依据。合同约定的交付标准就是“经竣工验收备案”，合同中没有约定“如房屋存在渗水、漏水、裂缝等质量瑕疵，买受人有权拒绝收房并要求出卖人承担延期交付违约责任”的内容。其次，ＸＸ以房屋存在质量瑕疵为由拒绝接受房屋，不符合法律规定。依据《中华人民共和国合同法》第一百四十八条的额规定：“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。”ＸＸ所称的房屋存在墙面渗水的质量瑕疵，不会影响ＸＸ购房合同目的的实现，ＸＸ不能因此拒绝接受房屋。ＸＸ以此为由拒绝接受房屋并要求三名公司承担延期交付房屋的违约责任，理由不能成立。涉案商品房即使存在墙面渗水的质量问题，但并非是房屋主体结构不合格，对房屋的使用不构成实质性影响，三名公司应承担的是质量瑕疵的修复责任，而不是延期交付房屋的违约责任。如涉案房屋存在质量瑕疵，则ＸＸ有权要求三名公司予以修复。如三名公司拒绝修复或在合理期限内拖延修复，ＸＸ可要求三名公司承担修复费用及修复期间造成的其他损失，但ＸＸ不能拒绝接受房屋。三是ＸＸ拖延接受房屋存在违约行为。三名公司保留追究ＸＸ违约责任的权利。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
经审理本院认定，原审认定的事实除“涉案房屋所在楼房于2010年10月2日在济南市工程质量与安全生产监督站办理验收备案”有误外，其他事实属实，本院予以确认。
另，涉案房屋所在楼房于2010年10月21日在济南市工程质量与安全生产监督站办理验收备案。2014年4月22日庭审笔录载明：ＸＸ认可其在没有支付涉案房屋价款之前，三名公司不负有交付涉案房屋的义务。
本院认为，本案的争议焦点为：一、在涉案房屋存在渗水等质量瑕疵的情形下，ＸＸ是否有权拒绝三名公司交付房屋；二、三名公司是否承担逾期交付房屋的违约责任。
关于焦点一，本院认为：《商品房买卖合同补充协议》约定ＸＸ办理商品房交接手续前，须付清全部房款、转让契税等费用。如ＸＸ未按时支付房价款及相关费用，三名公司有权拒绝办理商品房交付手续，且三名公司不承担逾期交房的法律责任。ＸＸ亦认可在其未支付涉案商品房价款之前，三名公司不负有交付涉案商品房的义务。ＸＸ自2010年4月7日起至2010年9月10日止分九次支付购房价款8102442元。2010年11月17日，ＸＸ贷款809万元支付三名公司购房款。三名公司在2010年11月17日收取ＸＸ房屋价款后，即通知ＸＸ办理交付涉案商品房事宜。虽涉案《商品房买卖合同》约定三名公司应当在2010年10月31日前将经竣工验收备案的商品房交付买受人使用，但2010年10月31日前ＸＸ未支付商品房价款，故三名公司在ＸＸ未支付房屋价款之前不负有交付涉案商品房的义务。涉案《商品房买卖合同》约定涉案商品房的交付条件为经竣工验收备案的商品房。涉案商品房于2010年10月21日取得竣工验收备案单。三名公司通知ＸＸ接受涉案商品房时，涉案商品房符合《商品房买卖合同》约定的交付条件，而ＸＸ以涉案商品房存在渗水等质量瑕疵拒收涉案商品房。虽涉案商品房存在渗漏等质量瑕疵，但ＸＸ未提供证据证实涉案商品房已达到“严重影响居住”的程度，涉案商品房存在的渗漏等质量瑕疵未导致ＸＸ不能实现合同目的，ＸＸ不能以此为由拒绝接受涉案商品房。故本院对ＸＸ主张其有权因涉案商品房存在渗漏等质量瑕疵而拒收涉案商品房的主张不予支持。
关于焦点二，本院认为：三名公司于2010年11月17日收取ＸＸ支付的商品房价款后，即通知ＸＸ接受涉案商品房。ＸＸ委托孙倩于2010年11月29日与三名公司办理商品房交房事宜。鉴于《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》未就ＸＸ履行支付房屋价款后三名公司交付房屋的期限进行约定，三名公司与ＸＸ于2010年11月29日进行涉案商品房的实际交接属于合理期限内履行交付涉案商品房义务的行为。ＸＸ因涉案商品房存在渗漏等质量瑕疵而拒收涉案商品房不符合法律规定，亦不符合合同约定，而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第二款规定：……买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外，故三名公司不存在延期交付ＸＸ涉案商品房的行为，ＸＸ主张三名公司承担逾期交付房屋的违约责任于法无据，本院不予支持。
综上，原审判决并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11480元，由上诉人ＸＸ负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 艳
代理审判员 许海涛
代理审判员 唐鸣亮
二〇一四年七月十一日
书 记 员 赵 艳