北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东民初字第09188号
原告贾庭友（曾用名贾廷友），男，1963年8月27日出生。
委托代理人贾学峰，北京市众贺律师事务所律师。
委托代理人程小邦，北京市众贺律师事务所律师。
被告北京市东城区建予园小区业主委员会，住所地本市东城区建予园小区。
负责人刘传香，主任。
委托代理人刘涛，男，1982年10月14日出生，北京鹏昊物业管理有限公司职员。
第三人北京鹏昊物业管理有限公司，住所地本市东城区广渠家园16楼地下1层008室。
法定代表人付永强，董事长。
委托代理人刘涛，男，1982年10月14日出生，北京鹏昊物业管理有限公司职员。
原告贾庭友与被告北京市东城区建予园小区业主委员会（以下简称建予园业委会）、第三人北京鹏昊物业管理有限公司（以下简称鹏昊物业公司）合同纠纷一案，本院于2013年6月28日立案受理。依法由代理审判员王晓峰担任审判长，与代理审判员郝婷婷、人民陪审员赵强组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告贾庭友及其委托代理人贾学峰，被告与第三人的委托代理人刘涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2000年10月24日，原告与建予园小区的物业管理单位北京建予园物业管理有限公司（以下简称建予园物业公司）签订《房屋出让合同》，约定建予园公司将小区2号楼管理室房间永久使用权转让给原告，使用面积14平方米，按照4800元／平方米出让，共计人民币67200元。原告按照《房屋出让合同》向建予园公司支付了67200元房款，建予园物业公司将房屋交给原告使用。2005年10月8日，建予园业委会以建予园物业公司出售房屋未经其同意为由，通知将上述房屋收回。因此原告将建予园物业公司诉至法院，北京市崇文区人民法院经审理后于2006年4月5日作出判决，由建予园物业公司返还原告人民币67200元，原告将房屋腾空交建予园物业公司收回。2006年9月3日，原告、被告建予园业委会、建予园物业公司三方签订《协议书》，约定不再执行前述判决内容，涉案房屋产权系全体业主所有，该房屋由原告继续使用，原告所缴纳的67200元为房屋使用费用，资金由建予园物业公司管理，31500元用于该小区2号楼高层水箱水泵噪音扰民整治工作，35700元用于小区门禁设施建设上。原告因此取得了涉案房屋的永久使用权。但2013年5月，本案第三人强行进入原告房屋，将原告房屋内的物品全部扔到室外，将原告的商品砸坏，将涉案房屋强行收回。经原告核查，是被告建予园业委会委托第三人实施上述行为，被告委托第三人实施的行为给原告造成重大损失。被告的行为不但违反了合同约定，还严重侵犯了原告的合法权益。现原告起诉要求：1、被告将北京市东城区管村12号建予园小区2号楼1层东侧管理室腾空交还原告，第三人协助办理；2、被告赔偿原告物品损失32223元，第三人承担连带责任。诉讼费由被告承担。
被告辩称：涉案房屋的所有权归全体业主所有。原告与上一届业委会及原物业公司所签的协议约定原告对房屋仅有使用权，而非永久使用权，故被告有权随时终止该协议。新的物业公司即第三人接任小区物业后，重新选举了业主委员会，新的业主委员会代表了广大业主的意志，依法行使权利。为了更好维护业主的权利，新一届业委会委托新的物业公司将涉案房屋收回，既符合原告与上一届业委会的约定，也符合法律规定。不同意原告的诉讼请求。
第三人述称：认可被告的答辩意见。第三人于2012年7月接手管理小区物业。第三人接受新一届业委会委托，依法将涉案房屋收回，原告的请求无法律及合同依据。
经审理查明：本市东城区管村12号院（建予园小区）2号楼一层管理室房间为业主共有。2000年10月24日，原告（乙方）与小区当时的物业管理方建予园物业公司（甲方）签订《房屋出让合同》，约定“甲方将建予园2号楼管理室房间永久使用权转让给乙方。乙方所需房屋使用面积为14平方米，甲方同意按4800元／平方米出让，共计人民币67200元。乙方拥有永久使用权。乙方一次性缴纳出让费用，供暖费按年度缴纳”。2005年10月8日，原告接到小区业主委员会通知，通知要求原告腾空房屋、支付使用费30000元。为此，原告将建予园物业公司诉至北京市崇文区人民法院，北京市崇文区人民法院经审理认为，建予园物业公司虽系包括诉争房屋在内的小区物业的管理人，但将业主共有的物业出租亦应有相应的法律或合同的依据，根据查明的事实，建予园物业公司未提供其有权将本案诉争房屋出租或出售的证据，故建予园物业公司将诉争房屋有价出让与原告的行为，损害了该小区业主的利益，因此双方之间的《房屋出让合同》系无效合同。据此，北京市崇文区人民法院作出（2006）崇民初字第485号民事判决书，判决建予园物业公司返还原告人民币67200元，原告将涉案房屋腾空交建予园物业公司收回。建予园物业公司不服该判决并提起上诉。在该案二审过程中，2006年9月3日，建予园业委会（甲方）、建予园物业公司（乙方）、贾庭友（丙方）共同签订《协议书》。《协议书》约定“内容：贾庭友使用永外管村12号院2号楼一层东侧管理室事宜。北京市崇文区建予园小区业主委员会为了维护广大业主的权益，监督建予园物业管理有限责任公司将一次性收取的67200元用于小区建设上或某个项目建设上。经三方协商在保障全体业主利益不受侵害，维护物业企业及贾庭友利益的前提下，就以下事宜达成共识。（一）乙、丙双方不再执行北京市崇文区人民法院（2006）崇民初字第485号的判决。（二）贾庭友所用房屋（便民商店）面积14平方米产权系全体业主所有。（三）由于该房屋资金已归于业主大会（全体业主），为此甲、乙双方同意丙方继续使用该房屋。（四）原贾庭友于2000年10月24日一次性缴纳67200元，为房屋的使用费用，资金由建予园物业公司管理，31500元用于该小区2号楼高层水箱水泵噪音扰民整治工作，35700元用于小区门禁设施建设上。贾庭友相应承担该管理室的水费、电费、供暖费”。2006年9月4日，建予园物业公司以双方庭下达成和解协议为由向北京市第二中级人民法院提出撤诉申请，北京市第二中级人民法院于当日裁定如下：准予建予园物业公司撤回上诉，双方仍按原审法院判决执行。
诉讼中，被告及第三人提交2013年5月3日的“致函”一份，内容为“北京鹏昊物业管理有限公司：建予园小区第四届业主委员会研究决议：现授权贵物业公司执行第三届业委会2011年6月27日决议书，收回建予园小区2号楼一层北门东侧业主的公共用房。建予园小区业主委员会”，并提交有建予园物业公司及建予园业委会盖章的落款日期为2011年6月27日的《决议书》一份，主要内容为“一、该房屋自2011年6月20日封存，物业公司、业委会决定收回归还业主，作为物业用房，原三方协议作废，不再给他人使用。二、现通知原使用人贾庭友同志在6月30日前4日内将房屋钥匙交给物业公司。三、决议书公示后，原使用人不得私自入内，否则后果自负。四、关于贾庭友在2000年10月24日交来2号楼管理室（便民商店14平方米）使用费67200元的使用情况：1、2004年5月用于高压水泵更新改造（座落在2号楼地下室）用资31500元。2、2007年11月小区楼宇安装门禁，监控设施设备用资35700元，故已全部使用在小区建设上。此决议于2011年6月27日生效”。
2013年5月6日，受被告建予园业委会委托，第三人将涉案房屋从原告处收回。因涉案房屋一直由原告作为便民商店使用，第三人在收回房屋过程中，将涉案房屋内的物品及商品搬至室外，并将房屋贴上封条。对于第三人搬至室外的物品及商品，原告进行了拍照。但现双方均认可这些物品及商品已经不知去向，原告称应该是被告的人给搬走了；被告及第三人称放在门外后就没再进行管理，应当是让原告搬走了。双方对于相关物品由对方搬走的主张均未能举证。
上述事实，有当事人陈述，《房屋出让合同》，（2006）崇民初字第485号民事判决书，《协议书》，（2006）二中民终字第11609号民事裁定书，致函，《决议书》，照片等在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。2006年9月3日，原告与被告建予园业委会签订的《协议书》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当按该《协议书》的约定履行。该《协议书》的履行不应因业委会成员的变更及小区物业管理公司的变更而受到影响。在被告不能证明原告存在违反《协议书》约定的情况下，擅自作出决定《协议书》作废，强行收回房屋，已经构成违约。现原告要求继续履行《协议书》，理由正当，本院予以支持。通过双方陈述及原告提供的物品照片，可以证实被告委托第三人从原告手中收回房屋，第三人强行将房屋内物品搬出，导致相关物品去向不明。故被告应当对原告承担赔偿责任，第三人承担连带责任。因原告已经明知其物品被搬至室外，其对此虽没有过错，但在事后应当采取一定的保护措施，而不应该采取放任态度，故原告对其损失亦应承担一定的责任。双方承担责任的比例由本院酌情确定。对于原告损失的具体数额，考虑当事人对此举证的客观条件制约，本院仅能通过原告提供的照片酌情确定其合理损失数额，具体为人民币2万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第六十五条之规定，判决如下：
一、被告北京市东城区建予园小区业主委员会将北京市东城区永外管村十二号院（建予园小区）二号楼一层管理室房屋腾空交给原告贾庭友使用，第三人北京鹏昊物业管理有限公司履行协助义务（于本判决生效后七日内履行完毕）；
二、被告北京市东城区建予园小区业主委员会赔偿原告贾庭友损失人民币一万四千元整，第三人北京鹏昊物业管理有限公司负连带责任（于本判决生效后七日内履行完毕）；
三、驳回原告贾庭友其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费605元，由原告负担35元（已交纳），被告及第三人共同负担570元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王晓峰
代理审判员 郝婷婷
人民陪审员 赵 强
二〇一三年十二月二十三日
书 记 员 刘 勃