湖北省武汉市江夏区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0115民初3331号
原告:中国工商银行股份有限公司武汉江夏支行。
负责人：肖运龙，行长。
委托诉讼代理人：陈志刚，系该行员工。
被告：艾时华。
被告：董书兰（系被告艾时华之妻）。
上列二被告委托诉讼代理人：蔡光焱（系被告艾时华、董书兰之外甥）。
被告：武汉泰祥房地产开发有限公司。
法定代表人：夏忠祥，总经理。
委托诉讼代理人：李伟，系该公司副总经理。
委托诉讼代理人：杨芳，系该公司员工。
原告中国工商银行股份有限公司武汉江夏支行（以下简称“工行江夏支行”）与被告艾时华、董书兰、武汉泰祥房地产开发有限公司（以下简称“泰祥公司”）借款合同纠纷一案，本院于2016年10月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工行江夏支行的委托诉讼代理人陈志刚、被告泰祥公司的委托诉讼代理人李伟、杨芳到庭参加诉讼，被告艾时华、董书兰经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告工行江夏支行向本院提出诉讼请求：1、宣布原告与被告艾时华2012年9月25日签订的《个人购房借款/担保合同》项下借款提前到期并判令解除该合同；2、请求判令被告艾时华、董书兰偿还借款本金2580957.65元及按合同约定的标准计付的利息、罚息和复利积欠的利息至全部贷款本息还清之日止（截至2016年8月31日为87106.71元）；3、请求判令被告泰祥公司对被告艾时华、董书兰所欠原告前述债务承担连带保证责任；4、请求判令原告对位于武汉市江夏区纸坊街江郡华府5112号商用房抵押房地产享有优先受偿权，以处置抵押物的价款优先受偿；5、请求判令上列被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：被告艾时华、董书兰于2012年购买被告泰祥公司开发的位于武汉市江夏区纸坊街江郡华府5112号商用房，并通过向原告工行江夏支行申请贷款的方式支付部分房款。2012年9月8日，被告董书兰向原告工行江夏支行出具《共同还款承诺书》，自愿为被告艾时华向原告工行江夏支行申请的346.9万元购房贷款承担共同还款责任；向武汉市江夏区房产管理局出具《配偶同意抵押承诺书》，同意以其与被告艾时华共同购买的位于武汉市江夏区纸坊街江郡华府5112号房屋为上述借款设定抵押。同日，被告泰祥公司向原告工行江夏支行出具《担保函》，承诺为被告艾时华上述借款承担保证责任。2012年9月25日，贷款人原告工行江夏支行、借款人及抵押人被告艾时华、保证人被告泰祥公司签订《个人购房借款/担保合同》，合同主要内容有：1、贷款金额为3469000元整；贷款期限为10年；还款方式为按月等额本息还款法；2、贷款利率以贷款发放时中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为准，日历年度内基准利率调整的，自次年1月1日开始适用该日历年度内最后一次调整的基准利率；借款人未按合同约定偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在前述利率基础上加收30%确定；3、保证人承担阶段性连带责任保证，保证人对抵押人获得房屋所有权证书、正式抵押登记手续办理完毕、贷款人收到记载有前述正式抵押登记信息的房屋他项权证书后到期的借款人的债务免除保证责任；4、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的构成借款人违约，贷款人有权宣布合同项下借款提前到期，要求借款人立即偿还借款本息，解除本合同；5、贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿的，贷款人可与抵押人协商以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先受偿。同日，原告工行江夏支行根据被告艾时华的委托转账付款授权向被告泰祥公司账户发放3469000元贷款，并办理位于武汉市江夏区文化北路东江郡华府5栋1、2层12室房屋武汉市期房抵押证明（武房期夏字第2012005913），抵押人为被告艾时华、抵押权人为原告工行江夏支行，权利价值为346.9万元。截至2016年8月31日，被告艾时华、董书兰已累计7期未偿还借款；截至2016年10月12日，被告艾时华、董书兰下欠原告工行江夏支行借款本金2580957.65元、利息106413.76元。
被告艾时华、董书兰未作答辩。
被告泰祥公司承认原告工行江夏支行在本案中所主张的事实，但认为，原告工行江夏支行的债权上既有物的担保，又有保证，原告工行江夏支行应该先行使担保物权，我公司同意就物的担保价值之外不足以受偿的部分承担保证责任。
本院认为，被告艾时华、董书兰经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权利、承认原告工行江夏支行在本案中主张的事实，被告泰祥公司亦承认原告工行江夏支行在本案中主张的事实，故对原告工行江夏支行主张的事实予以确认。原告工行江夏支行与被告艾时华签订的《个人购房借款/担保合同》系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，各方应当按照合同的约定履行各自的义务。一、关于《个人购房借款/担保合同》的解除及其法律后果。原告工行江夏支行按约发放贷款，但被告艾时华、董书兰在合同履行期间未按约完全履行分期等额清偿贷款本息的义务，已构成违约，应当按照合同约定承担责任。《合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。现原告工行江夏支行向法院起诉主张解除双方借款合同，本院已于2016年10月12日将起诉状副本等相关法律文书送达给被告艾时华，原告工行江夏支行的该项请求符合双方约定及相关法律规定，本院确认双方借款合同从2016年10月12日起解除。《合同法》第九十七条规定:“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”合同解除后,被告艾时华为借款人、被告董书兰为共同还款人，依法应承担向原告工行江夏支行偿还所欠贷款本金、利息及赔偿损失的民事责任。原告工行江夏支行要求被告艾时华、董书兰偿还截至2016年10月12日所欠贷款本金2580957.65元、利息106413.76元，被告艾时华、董书兰予以认可的意见，符合法律规定，本院予以支持；原告工行江夏支行有权要求被告艾时华、董书兰赔偿损失，该损失应当以未付本金为基数，自合同解除次日即2016年10月13日起按中国人民银行同期贷款利率计算至债务履行完毕之日止，故合同解除后，原告工行江夏支行仍要求被告艾时华、董书兰依照合同约定支付罚息、复利的请求，本院不予支持。二、关于抵押物优先受偿及被告泰祥公司保证责任问题。武汉市江夏区文化北路东江郡华府5栋1、2层12室房屋系本案中主债权的担保财产，已依法办理了期房抵押登记，原告工行江夏支行与被告艾时华、董书兰的抵押协议已生效，现原告工行江夏支行的债权未如期受偿，《中华人民共和国担保法》第三十三条规定“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿”、该法第五十三条规定“债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿”，原告工行江夏支行有权在抵押登记的3469000元债权数额范围内就抵押物折价、拍卖或变卖后所得价款优先受偿，但超出该债权数额范围之外的部分，原告工行江夏支行无优先受偿权。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条：被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权……被告艾时华、董书兰作为债务人，自己提供物的担保，原告工行江夏支行应当先就该物的担保实现债权，被告泰祥公司对抵押担保的3469000元范围之外的债务承担连带清偿责任。故原告工行江夏支行要求被告泰祥公司就合同项下所欠的借款本息承担连带保证责任的请求，本院予以部分支持，被告泰祥公司辩称其在抵押物担保受偿价值之外承担清偿责任的意见，本院予以采纳。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十三条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告中国工商银行股份有限公司武汉江夏支行与被告艾时华、被告武汉泰祥房地产开发有限公司于2012年9月25日签订的《个人购房借款/担保合同》于2016年10月12日解除；
二、由被告艾时华、董书兰于本判决生效之日起十五日内偿还原告中国工商银行股份有限公司武汉江夏支行借款本金2580957.65元及利息，其中，合同解除前欠付利息为106413.76元，合同解除后利息以未清偿本金为基数，自2016年10月13日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止；
三、原告中国工商银行股份有限公司武汉江夏支行对被告艾时华、董书兰提供的抵押物，即位于武汉市江夏区文化北路东江郡华府5栋1、2层12室房屋以拍卖、变卖等方式所得的价款在3469000元限额内优先受偿；
四、被告武汉泰祥房地产开发有限公司对被告艾时华、董书兰所欠的上述贷款本金、利息在3469000元限额之外承担连带清偿责任；
五、驳回原告中国工商银行股份有限公司武汉江夏支行其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费28144元，减半收取计14072元，由被告艾时华、董书兰共同负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审判员 刘晓
二〇一六年十一月二十五日
书记员 许念