福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）厦民终字第3652号
上诉人（原审被告）林声扬，男，1949年9月22日出生，汉族。
委托代理人涂重禹、林洪伟，福建重宇合众律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈美英，女，1964年3月1日出生，汉族。
委托代理人李绍平、李海燕，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）林根发，男，1963年7月26日出生，汉族。
上诉人林声扬因与被上诉人陈美英、林根发确认合同无效纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2015）湖民初字第2006号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。林声扬�委托代理人涂重禹、林洪伟，陈美英的委托代理人李海燕到庭参加诉讼。林根发经本院合法传唤，无正当理拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
陈美英向原审法院起诉，请求判令：一、确认林声扬与林根发于2002年11月25日签订的合同编号为20027183号《厦门市房地产买卖合同》无效；二、林声扬立即将坐落在厦门市湖里区后坑村湖边下社859号的房屋腾空返还于陈美英、林根发。
原审判决查明，陈美英与林根发于1985年9月21日登记结婚。1996年1月2日，厦门市土地管理局向林根发颁发NO：0001243《厦门市村镇个人建房用地许可证》，主要内容有：申请人林根发；人口6人等。2001年10月23日，厦门市人民政府作出厦集土证市禾山字第001037号《厦门市集体土地使用权证》，主要内容有：土地使用权人：林根发；土地座落：湖里区禾山镇（街道办�后坑村湖边社十组859号；使用权类型：集体土地使用权；土地用途：住宅用地；建筑占地：149.48平方米。同日，厦门市人民政府作出厦农房证市禾山字第001037号《厦门市农村房屋所有权证》，主要内容有：房屋所有权人：林根发；房地座落：湖里区禾山镇（街道办）后坑村湖边社十组859号；土地使用权类型：集体土地使用权；房屋产权来源：批建；土地房屋用途：住宅用地；建筑占地：149.48平方米。
2002年11月25日，林声扬与林根发签订编号为20027183号《厦门市房地产买卖合同》，约定的主要内容为：一、甲方（林根发）同意将座落在厦门市湖里区禾山镇后坑村湖边社十组859号的房屋，用途住宅，计建筑面积386.17平方米，总用地面积149.48平方米，出售给乙方（林声扬）（详见土地房屋权证厦农房证市禾山001037号）。乙方对甲方所出售的房屋已充分了解，愿意购买上述房屋。二、甲、乙同意上述房屋的成交价单价为每平方米1500元，总价款为人民币58万元。本合同签订之日，乙方向甲方支付人民币10000元，作为购房定金等……。2003年4月25日，厦门市人民政府作出《厦门市农村房屋所有权证》，主要内容有：房屋所有权人：林声扬；房地座落：湖里区禾山镇（街道办）后坑村湖边社十组859号；土地使用权类型：集体土地使用权；房屋产权来源：买卖；土地房屋用途：住宅用地；建筑占地：149.48平方米。林声扬购买诉争房产后，对该房产进行了装修。
陈美英为证明林声扬系非农业户口，向原审法院提交的有关公安机关的证明：其中，2015年5月13日厦门市公安局鹭江派出所出具的《户口迁移情况证明》记载：“姓名：林声扬，性别：男，民族：汉，出生日期：1949年9月22日，公民身份号码：350204194909221038，何时何因由迁往何地：2002年4月23日由厦门市厦禾路277号移出至湖里区后坑所湖边下社”。同日，厦门市公安局鹭江派出所还出具《户籍资料查询结果》记载：“经查，林声扬（姓名），男（性别），350204194909221038（公民身份号码）结果如下：经查询2002年市内户口移出档案资料，市内户口迁移存根NO.0401600425显示：户号：2112031，户主姓名：洪丽治，户口性质：非农业家庭户口”。2015年5月6日，厦门市公安局金山派出所出具《证明》记载：“经档案查询，林声扬，男，身份证号码：350204194909221038，于2002年4月24日，因搬迁户口从开元区鹭江所厦禾路277号移入湖里区后坑所（系现在的厦门市公安局金山派出所）后坑村14组，户口性质为非农业户口，特此证明。”
林声扬为证明其为合法购买诉争房产向原审法院提交如下证据：1、户口簿记载，其于2003年6月12日由后坑村14组迁移至厦门市开元区洪文一里75号301室。同年9月18日，由厦门市开元区洪文一里75号301室迁移至厦门市湖里区禾山镇后坑村湖边下社859号14组。2、林声扬自厦门市国土资源与房产管理局直属分局调取的诉争房产《农村土地房屋权属登记卡》和该房产档案资料中保存的被告《常住户口页》和《全户户口页》，在《全户户口页》的户口类别记载：农户。2、厦门市禾山镇后坑村民委员会于2002年出具《证明》，内容为：“兹有林声扬原籍我村湖边人，该人长期在外工作，村委会从未给予分厝，或批地给予建房，属无房户”。原审法院依职权于2015年6月1日向厦门市公安局金山派出所调取了林声扬的《市内户口迁移存根》，该存根无法体现户籍人姓名，但上面身份证号为350204194909221038，原住址为开元区鹭江所厦禾路277号，现住址为湖里区后坑所湖边下社，该存根记载户口性质：非农业�庭户口。
另查明，陈美英于2015年1月21日向原审法院提起民事诉讼，请求与林根发解除婚姻关系。同年3月5日，陈美英向原审法院申请撤回该诉讼，原审法院作出（2015）湖民初字第870号民事裁定，准予其撤回起诉。
陈美英为证明其主张向原审法院提交如下证据：1、《结婚证》；2、民事起诉状；3、（2015）湖民初字第870号民事裁定书；4、合同编号：20027183号《厦门市房地产买卖合同》；5、被告林声扬的基本信息；6、NO.0001243《厦门市村镇个人建房用地许可证》；7、厦集土证市禾山字第001037号《厦门市集体土地使用权证》；8、厦农房证市禾山字第001037号《厦门市农村房屋所有权证》；9、农村土地房屋登记卡；10、常住户口页；11、厦门市公安局鹭江派出所《户口迁移情况证明》和《户籍资料查询结果》；12、厦门市公安局金山派出所出具《证明》；13、（2015）湖民初字第870号民事诉讼中增加诉讼请求申请书和庭审笔录。林声扬对陈美英提交的证据2真实性无法确认，对证据11的真实性不发表意见，由法院决定，但该证据的证明对象有异议，认为该证据只能证明林声扬的妻子洪丽治是非农户，而不能证据林声扬亦是非农户。对证据12的真实性、合法性和关联性均不予确认，认为该证据没有出具证明的负责人签名，且在陈美英提交的林声扬《个人信息》可以体现其系农户。林声扬对陈美英提交的其他证据的真实性没有异议，陈美英对原审法院调取的林声扬户籍档案的真实性没有异议。林根发对陈美英提交证据的真实性没有异议。
原审判决认为，陈美英提交的证据2与证据3能形成完整的证据链，证明其为与林根发离婚而向原审法院提起民事诉讼的事实。林声扬提交的厦门市公安局金山派出所的《证明》虽�没有该所负责人或经办人员的签名，但该《证明》与原审法院依职权调取的林声扬户籍资料记载的内容是相吻合的。对陈美英提交的所有证据的真实性、合法性和关联性，应予以确认。
林声扬为证明其反驳理由提交如下证据：1、合同编号：20027183号《厦门市房地产买卖合同》；2、户口簿；3、《厦门市农村房屋所有权证》；4、诉争房产移交前后的照片；5、被告的个人身份信息；6、厦门市禾山镇后坑村民委员会的《证明》；7、《农村土地房屋权属登记卡》；8、《常住户口页》和《全户户口页》。陈美英对林声扬提交的证据6、证据8的真实性有异议，认为该两份证据与陈美英从公安机关调取的户籍资料相互矛盾。陈美英对林声扬提交的其他证据的真实性没有异议。林根发对林声扬的证据6有异议。
原审判决认为，林声扬提交的证据6系陈美英2002年�入户诉争房产时后坑村民委员会出具的《证明》，该证明只是证明林声扬原户籍在湖边社，但并没有证明林声扬在出具证明时系农户。林声扬自厦门市国土资源与房产管理局直属分局调取的被告办理诉争房产《常住户口页》和《全户户口页》，林声扬称该户籍材料原件因户口簿的变换已经不在其处保管，且该证据与厦门市公安局鹭江派出所和金山派出所出具的证明材料和本院依职权调取的林声扬户籍档案材料内容相抵触，因此，对林声扬提交的证据8的真实性不予确认。对林声扬提交其他证据的真实性、合法性和关联性予以确认。林根发没有向原审法院提交证据。
综上，原审判决认为，农村住宅的转让应当符合法律、行政法规的强制性规定。诉争房产系在农村集体土地建设的住宅，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的�用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”的规定和国务院《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”的规定，诉争房产系法律、行政法规禁止向城市居民出售的房产，虽然林声扬原籍为厦门市禾山镇后坑村湖边社，但其年青时就外出工作，从公安机关的户籍材料和相关证明反映，林声扬已是城市居民，其不具备购买农村住宅的资格，林声扬与林根发签订的合同编号为20027183号《厦门市房地产买卖合同》，因违反上述法律、行政法规的效力强制性规定，应认定为无效合同。根据《�华人民共和国合同法》的规定，无效的合同自始没有法律约束力，因此不存在时效的问题。因合同无效而取得的财产，应当予以返还，但鉴于林声扬已在诉争房产实际居住多年，应当给予一定搬迁期限，陈美英主张确认林声扬、林根发签订的《厦门市房地产买卖合同》无效及林声扬立即返还讼争房产的诉讼请求，应予部分支持。林声扬的抗辩理由，没有法律依据，故不予采纳。依照《中华人民共和国土地法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、林声扬与林根发于2002年11月25日签订的合同编号为20027183号《厦门市房地产买卖合同》无效。二、林声扬应于判决生效之日起六十日内将厦门市湖里区后坑村湖边下社859号腾空返还陈美英与林根发�三、驳回陈美英的其他诉讼请求。
宣判后，林声扬不服，向本院提起上诉。
上诉人林声扬上诉称，原审判决对案件事实认定错误、证据不足、且适用法律错误，依法应当予以撤销并改判。具体理由如下：一、原审判决房产买卖合同无效的理由是该房产买卖合同违反法律、行政法规的效力强制性规定，但是林声扬认为原审判决完全忽略了案件的事实、错误地适用法律，实际上林声扬与林根发签订的《厦门市房地产买卖合同》是合法、有效地。1、从客观事实方面，诉争合同在2003年已经过政府主管部门合法审批手续且已经履行完毕，林声扬已经对诉争房屋多次翻修改建，且居住达14年之久。林声扬通过房产买卖取得涉案房产完全合法合理。2、原审判决对林声扬的身份认定有误。而根据林声扬出示的证据《村委会的证明》、房管局调取的上诉人《全�户口页》、陈美英出示的证据《计划生育常住人口信息》及案涉房屋的过户变更手续可以清楚体现林声扬一直在诉争房屋所在地生活，并且属于农户身份。3、就算无法认定林声扬系农户的身份，也无法否认买卖合同的有效性，原审判决错误适用法律，从而导致判决有误。首先，目前我国法律体系中没有一部专门法律来规范农民的房屋所有权买卖，只是在一些行政规章中对农村房屋问题做了规定，如一审判决援引的国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》，但该通知并非法律或行政法规。其次，从法理上讲，如果判决合同无效与法律价值趋向追求的是公平和正义相悖。再次，从法律的效果来看，认定无效没有达到稳定社会秩序的目的。最后，厦门早在2003年及之后2010年8月1日施行的《厦门市户籍管理规定》就已经不再区分本岛居民农户与非农户的身份。因此，在本案中林声扬的身份对诉争合同的正常履行无产生任何影响。二、原审判决以所谓合同无效为由，认定不存在诉讼时效问题，明显错误。陈美英以案涉房产系未征得其同意为由主张买卖合同无效根本不符合事实，其主张已经超过法定诉讼时效。三、陈美英并非房产买卖合同的当事人，无权以合同违反法律禁止性规定为由主张合同无效，但原审判决对此却完全予以忽略。陈美英也并非适格的诉讼主体，无权以违反法律禁止性规定而提出主张买卖合同无效之诉讼。四、退一步讲，即使不考虑一审法院是否事实认定有误，适用法律是否不当，原审判决支持林声扬的第二项诉讼请求，违背了诚信和法律正义原则，也违背了权利义务对等规则。综上，请求：一、依法撤销（2015）湖民初字第2006号民事判决，改判驳回陈美英的一审全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由陈美英、林根发承担。
被上诉人陈美英答辩称，一、林声扬与林根发之间于2002年11月25日签订的《厦门市房地产买卖合同》因违反法律、行政法规的强制性规定系无效合同。1、由陈美英提供的有关林声扬的户口迁移情况证明、户籍资料查询证明等证据及原审法院依职权至金山派出所调取的林声扬户口迁移存根等证据可知，林声扬迁入湖里区后坑村14组前（即2002年4月23日前）住址系在厦禾路277号，户口性质系非农业家庭户口，2002年4月23日迁入湖里区后坑村14组时至今均系非农业家庭户口。虽然厦门于2003年8月取消了农业户与非农业户的分类，但林声扬购买涉诉房屋时间系2002年11月25日，在该期间其户口性质仍为非农业户口。而从涉诉房屋所有权证可知，涉诉房屋属于农村宅基地房屋。1999年5月6日，国务院办公厅颁布的《关于加强土地�让管理严禁炒卖土地的通知》明确指出严禁农村房屋向城市市民出售。该通知第二条第二款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”由该规定可知，我国明文禁止城镇居民购买农民的宅基地房屋。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；…”本案涉诉房屋系建设在集体土地的房屋，系法律、行政法规禁止向城市居民出售的房屋，故林声扬在不具备购买宅基地房屋主体资格的情形下向林根发购买涉诉房屋已严重违反了国家法律、行政法规的强制性规定，两人因此而签订的《厦门市房地产买卖合同》违反法律、行政法规的强制性规定为无效合同。二、林声扬与林根发之�的转让行为亦因不符合宅基地使用权的转让条件而无效。同时两人的转让行为已侵害了集体经济组织的权益，系法律法规明确禁止的，应认定为无效。1、根据《土地管理法》、《物权法》等相关法律规定可知，宅基地使用权的有效转让，必须满足下列条件：第一，转让行为应征得本集体经济组织同意；第二，转让人与受让人为同一集体经济组织内部成员；第三，受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件。第四、宅基地使用权不得单独转让，必须与合法建造的住房一并转让。在本案，首先林声扬户籍所在的小组即后坑村14组系户籍挂靠小组，该小组与后坑的其他13个小组性质并不相同，该小组的成员不依靠该集体经济组织生产、生活，不具备集体经济组织成员的资格。其次，林根发转让涉诉房产的行为亦未征得本集体经济组织同意。再者，林声扬所在�后坑村14组也不具备分配宅基地使用权的条件。综上，林声扬与林根发之间的转让行为不符合上述宅基地使用权的有效转让条件，系无效的。2、涉诉房屋系建筑在宅基地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或者变相取得，故农民村民转让宅基地使用权有一定的限制。农村房屋买卖在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，此类行为损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的，应认定为无效。三、林声扬与林根发签订的《厦门市房地产买卖合同》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，其不因林声扬事实占有、居住等而认定有效。且房管局在办理产权变更登记手续时仅需进行形式审查，无需进行实体审查。同时，并非�有的行政行为均合法合规，房管局亦不具备确认合同效力的权利，合同效力的审查应由司法部门作出，故本案不能以涉诉房屋已办理产权变更手续认定林声扬与林根发签订的合同合法、有效。四、确认合同无效不受时效限制，且陈美英的起诉并未超过诉讼时效。1、无效合同是已经成立的合同，是欠缺生效要件，不具有法律效力的合同，不受国家法律保护，即自合同成立时不具有法律的约束力，以后也不能转化为有效合同，无效合同自始无效，故不存在诉讼时效问题。另外，“请求法院确认合同无效的权利”属于间接形成权，因诉讼时效只适用于请求权，不适用于形成权，故不适用诉讼时效相关规定。综上，确认合同无效不受诉讼时效限制。2、由被上诉人陈美英提交的增加诉讼请求申请书、（2015）湖民初字第870号案件庭审笔录证据可知，陈美英系在离婚诉讼中（即2015年）才知道涉诉房产被林根发私自变卖之事实，之前陈美英对此事完全不知情，故陈美英系此时才知自己的权利受到侵害。根据诉讼时效相关规定可知，本案的诉讼时效应从陈美英知道自己的权利受到侵害之日起计算2年，即于2015年开始计算2年，故本案未超过诉讼时效。五、陈美英系涉诉房屋的所有权人，其在自身权利受到侵害时，有权提起诉讼。林声扬主张陈美英非适格主体，于法无据。通过诉讼方式请求确认合同无效的公民不应仅局限于合同当事人，应具体问题具体分析。与无效合同有利害关系的第三人能以起诉的方式请求确认合同无效，且该起诉行为亦符合《民事诉讼法》关于起诉必须符合“原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”的有关规定。在本案，由陈美英提供的涉诉房产原始产权证等证据可知，涉诉房屋系林根发在1995年6月28日以�含陈美英在内的6名家庭成员名义申请、建置的，涉诉房屋属于家庭共同财产。此外，涉诉房屋亦系陈美英与林根发的夫妻共同财产。故陈美英系涉诉房屋的所有权人。林根发在未告知、未经陈美英同意的情况下，私自将涉诉房屋卖于林声扬，该行为已侵害陈美英作为涉诉房屋所有权人应享有的权利，故陈美英有权提起本次诉讼，要求法律保护其权利。六、虽然我国的司法活动号召实现法律效果与社会效果相统一，但不能为了一味地追求司法的社会效果而置法律于不顾，在建设社会主义法治国家的旗号下，任何的判决都必须以合法为前提。本案亦不例外。同时根据《物权法》、《土地管理法》、国土资源部于2004年11月2日《关于加强农村宅基地管理的意见》规定：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”、国�院于2004年12月24日《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”等规定可知，我国政策和立法一直从严控制宅基地转让，立法者的本意系禁止城镇居民购买宅基地房屋的。
被上诉人林根发未作答辩。
经审理查明，各方当事人对原审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。各方当事人均未提交新的证据。
另查明，本院就林声扬于2002年11月25日签订《厦门市房地产买卖合同》及2003年4月25日取得《厦门市农村房屋所有权证》时，林声扬属于非农户口或农业户口向厦门市公安局发函予以调查。厦门市公安局回函称：“一、我局鹭江派出所和金山派出所出具的证明显示，林声扬于2002年4月23日将户籍从本市原开元区厦禾路277号迁移到湖里区后坑村14组，户籍性质为非农业户口。二、经向金山派出所核实，原从后坑村迁出的居民，回迁后坑村时统一将户籍挂在后坑村14组，因后坑村当时系农村，后坑村14组的户籍统一登记为农户。因此，林声扬从厦禾路277号迁移到湖里区后坑村14组，户籍簿上登记为农户”。
本院认为，林声扬与林根发于2002年11月25日签订《厦门市房地产买卖合同》的买卖标的不仅包含房屋，还包含相应的宅基地使用权。宅基地使用权是农村集体组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体组织成员无权取得或变相取得。虽林声扬落户于厦门市湖里区后坑村14组，其迁入前本就为城市居民，亦从事非农工作，其落户后并未分配承包地，而是自行生产、经营，仅是因政策原因从而落户于此，故林声扬的生产、生活基础未在厦门市湖里区后坑村14组，其非该集体组织成员。依据《中华人民共和国土地管理法》�六十三条之规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”，林声扬与林根发所签订的《厦门市房地产买卖合同》违反国家强制性法律法规，应认定无效。合同无效后，双方应相互返还。鉴于林声扬未在本案中提起反诉，故林声扬所支付之购房款等事宜可另行处理。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费9600元，由上诉人林声扬负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 宁
审判员 李向阳
代理�判员章毅
二〇一六年二月十七日
书记员 朱燕萍
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事�提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。