福建省南平市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽07民初115号原告：王剑峰，男，1970年8月2日出生，汉族，住浙江省泰顺县。委托诉讼代理人：王兴博，北京大成律师事务所律师。被告：建瓯市竹海实业有限公司，住所地福建省建瓯市阳光假日酒店有限公司二楼。法定代表人：周学俊，董事长。委托诉讼代理人：江机明，男，该公司副总经理。委托诉讼代理人：滕培骝，福建知新律师事务所律师。原告王剑峰与被告建瓯市竹海实业有限公司（以下简称竹海公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2017年5月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王剑峰及其委托诉讼代理人王兴博、被告竹海公司的法定代表人周学俊及其委托诉讼代理人江机明、滕培骝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王剑峰向本院提出诉讼请求：1.解除王剑峰与竹海公司签订的《建瓯竹海商贸城地产项目销售代理委托合同》、《竹海大厦买卖及代理销售合同》；2.竹海公司立即向王剑峰退还合同履约保证金200万元；3.竹海公司立即向王剑峰双倍返还购房定金400万元；4.竹海公司立即向王剑峰支付其已经确认的销售代理佣金146.8376万元；5.竹海公司立即向王剑峰支付商业部分销售代理佣金1832.31万元。事实和理由：1.合同签订情况。竹海公司开发了坐落于建瓯市高速路口西侧的“竹海商贸城”地产项目。2014年8月18日，王剑峰与竹海公司在建瓯签订了《建瓯竹海商贸城地产项目销售代理委托合同》，约定：竹海公司委托王剑峰为“竹海商贸城”项目唯一销售代理商，委托竹海公司销售总值约为32亿元（住宅及商业可销售部分），委托代理销售期限为6年；王剑峰在合同签订后3日内支付200万元合同履约保证金，竹海公司承诺在王剑峰销售人员进场并开始实质性销售且累计销售总值达到5000万元时，次月15日前退还王剑峰保证金100万元，如果短期内有销售难度时，为确保王剑峰前期工作的有效展开，从王剑峰的销售人员进场次月开始，竹海公司按月每月返还10万元（分期十个月），用于王剑峰的销售人员工资费用支出，余下100万元合同履约保证金在本销售代理项目终止时一次性退还；销售代理费用由销售代理佣金和溢价组成，不论由竹海公司、王剑峰或者其他第三方出售，竹海公司均需按照如下约定向王剑峰支付销售代理费用：王剑峰提取住宅部分（含地下车位、地上停车库）的销售代理佣金费用的比例为总房价的1.5%；商业部分一层店面销售代理佣金的比例为总房价的3%；商业部分A区二层及以上中小型商场、1.8万平方米根雕市场，B区一、二层家居建材商场、生鲜超市销售代理佣金的比例为总房价的4%；销售代理佣金按月结算，双方当月月底算本月销售额，次月15日之前支付上月销售代理佣金的80%，余下20%年终结算后15日付清；竹海公司获得溢价的60%，王剑峰获得溢价的40%；王剑峰取得本销售代理合同的前提是，王剑峰需购买竹海公司商业地产项目之一即竹海国际四星级大酒店，并确保良性经营十年以上，竹海公司也同意王剑峰提出的产权式酒店经营模式来进行运作（购买酒店及酒店承包经营合同择期另定）。2014年9月7日，双方根据《建瓯竹海商贸城地产项目销售代理委托合同》之约定，签订了《竹海大厦买卖及代理销售合同》，约定：竹海大厦共19层，地上18层，地下1层，占地面积3346.25㎡，总建筑面积25615.34㎡，扣除依约提供给政府的5000㎡，余下实际可销售部分约为20615.34㎡，地下停车场（已扣除消防水池、公共通道927㎡）面积约为3000㎡，竹海大厦2-4层（扣除提供给政府的部分），由王剑峰购买，为王剑峰自持物业，面积共计5499.13㎡（最终以测绘面积为准），按销售价格4000元/㎡,交易总值约为2199.77万元；地下停车场为不计容积面积，使用权转让，转让单价为1800元/㎡，计540万元，由王剑峰有偿受让，使用年限与酒店产权年限等同；竹海大厦5-18层为产权式酒店，可按每层每单间独立分割产权，由王剑峰筹划组织在竹海公司售楼部按商品房销售模式对外公开发售；王剑峰自持物业，在本合同签订后10个工作日内，王剑峰支付购房定金200万元，竹海公司在4个月内完成A区建设综合验收，产权无争议，即通知王剑峰前来签订正式购房合同；竹海大厦5-18层为产权式酒店部分，本合同正式生效后(购房定金到账之日)，王剑峰即可向社会公开代理发售，发售价格及酒店由王剑峰返租10年的承诺约定以及相关优惠促销活动，由王剑峰制定具体方案与竹海公司协商一致备案后，由王剑峰自主组织实施；竹海大厦整栋（包含5-18层产权式酒店），由王剑峰负责代理包销，包销价格为4000元/㎡，王剑峰应在本合同签订后15个月内完成销售，未完成销售的剩余部分，则由王剑峰购买，确保15个月内竹海公司应得总销售房价款全部到位付给竹海公司。2.合同履行情况。上述《建瓯竹海商贸城地产项目销售代理委托合同》、《竹海大厦买卖及代理销售合同》签订后，王剑峰积极履约，向竹海公司支付了200万元合同履约保证金和200万元购房定金，并于2014年9月初组织十余人的专业营销策划团队进场工作，扭转了竹海公司此前不理想的销售局面。但竹海公司并未依约自王剑峰的销售人员进场次月开始按月每月返还10万元（分期十个月）用于王剑峰的销售人员工资费用支出，或者在王剑峰的销售人员进场并开始实质性销售且累计销售总值达到5000万元时，于次月15日前退还王剑峰保证金100万元，也未按月向王剑峰结算销售代理佣金。竹海公司的该等违约行为已经符合《建瓯竹海商贸城地产项目销售代理委托合同》约定的合同解除条件。虽竹海公司存在多处违约行为，但王剑峰仍积极开展销售代理工作和产权式酒店的出售、租赁、装修准备工作，截至2016年9月，已销售住宅及商业部分167套，实现销售收入8365.57万元，产权式酒店出售、返租53套。截止目前，竹海公司对其已确认的8365.57万元对应的销售代理佣金1468376元仍未支付，且其为解决自身债务危机，将“竹海商贸城”项目12万平方米商业部分以约4.58亿元的价格全部转让给福能（建瓯）实业有限公司（以下简称福能建瓯公司），擅自解除了由王剑峰代理销售的产权式酒店的全部买卖合同，及王剑峰与建瓯市翔悦大酒店有限公司与买受人，竹海公司三方之间签订的全部《竹海大厦产权（组合）式酒店租赁合同》。竹海公司的该行为已构成根本违约，王剑峰已于2017年5月6日书面通知竹海公司解除双方之间的《建瓯竹海商贸城地产项目销售代理委托合同》、《竹海大厦买卖及代理销售合同》，并要求其退还保证金、双倍返还定金、支付销售代理佣金和溢价款，但竹海公司至今未主动履行。竹海公司辩称：1.王剑峰违反了与竹海公司签订的《建瓯竹海商贸城地产项目销售代理委托合同》，已构成根本违约。王剑峰自2014年9月下旬开始代理销售至2016年5月31日撤离销售人员止，销售额仅达到83655706元，其中实际到账1193940元，用竹海公司的债务冲抵销售82461766元，而2016年前5个月的销售额几乎为零，其完成的销售额不到该合同第八条第四款约定的10%。王剑峰也违反了该合同第七条第二款第三项及第八条第三款的约定，未按约定购买竹海国际四星级大酒店；2.王剑峰未按照《竹海大厦买卖及代理销售合同》约定完成销售任务，亦未按合同约定由王剑峰自己购买竹海大厦2-4层，已构成根本违约。该合同约定，竹海大厦2-4层（扣除提供给政府的部分）由王剑峰购买，交易总值约2199.77万元。竹海大厦整栋（包含5-18房产权式酒店）由王剑峰负责代理包销，包销价格为4000元/㎡，王剑峰应在合同签订后15个月内完成销售，未完成销售的剩余部分，则由王剑峰自己购买，确保15个月内应得总销售房价款全部到位。截至2015年12月6日（即合同签订后15个月），该酒店仅抵债卖出50间，余下230间，合计11867㎡，按每平方米应付给竹海公司4000元计算，价值为4746.8万元；3.王剑峰已确认于2016年5月31日前撤离销售人员，其销售绩效结算截至2016年5月31日止，双方签订的上述两份合同已于2016年5月31日解除，王剑峰无证据证明2016年5月31日后仍在履行上述两份合同。由于王剑峰无法履行上述两份合同的约定，王剑峰多次向竹海公司协商解除合同。经双方协商同意，截至2016年5月31日终止合同，王剑峰撤出销售人员，自2016年6月1日起，王剑峰聘用的销售人员裴某、苏某，改由竹海公司聘用，竹海公司与她们签订了劳动合同，并发放工资、交纳社会保险。为此，王剑峰于2017年1月8日亲笔签署了一份承诺书，认可裴某、苏某、邹娟（均为王剑峰亲自聘用的销售员）于2015年3月至2016年5月31日的绩效及2016年1月至2016年5月31日的工资总额为40570元，并同意从竹海公司的代理佣金中扣除该款项；4.因王剑峰对前述两份合同的根本违约，导致竹海公司大量财产无法变现，并被抵债清偿。在建瓯市人民政府牵头下，竹海公司与福能（平潭）融资租赁股份有限公司（以下简称福能平潭公司）、建瓯市新区开发建设有限责任公司（以下简称新区开发公司）达成共识，福能平潭公司与新区开发公司合作收购竹海公司资产抵债，剩余部分用于项目D区600余户购房户交房，三方于2016年11月23日签订了《关于购买资产及清偿债务的协议书》，购买竹海公司开发的竹海商贸城商业房产。因王剑峰根本违约，竹海公司有权没收其支付的200万元履约保证金，并保留要求王剑峰返还竹海公司于2015年3月11日转账退还的50000元履约保证金的权利。竹海公司同时有权没收王剑峰支付的200万元定金，并保留要求王剑峰赔偿因其违约造成的经济损失的权利；5.王剑峰主张的销售代理佣金1468376元，无确实充分的依据。《建瓯竹海商贸城地产项目销售代理委托合同》签订之日至2016年5月31日，约1年8个月，在此期间，王剑峰大多数时间在浙江，自身也涉讼涉案，甚至长期失去联系，销售任务无法完成。竹海公司地产销售到款金额为8300万元，由王剑峰销售的到账金额实际仅100多万元，其余为竹海公司以房抵债的数额，并非王剑峰的销售业绩，且王剑峰已确认竹海公司代其发放的40570元工资也未从该代理佣金中扣除；6.王剑峰主张竹海公司支付商业部分销售代理佣金1832.31万元纯属无理诉求。双方之间的前述两份合同已于2016年5月31日终止，竹海公司的资产于2016年11月23日被福能平潭公司和新区开发公司抵债清偿。王剑峰以竹海公司清偿抵债的房产价值来计算佣金，属无理诉求；7.王剑峰违约给竹海公司造成巨大的经济损失。王剑峰仅销售产权式酒店50间，还是用债务冲抵，在约定的销售期限届满时，王剑峰既无力购买余下的230间价值4746.8万元产权式酒店，也无力支付竹海大厦一至四层购房款2199.77万元，甚至连内部装修设计及样板房都未完成。因王剑峰的销售方案策划失败，竹海公司无法收到销售款，又被迫以现金方式退还50间产权式酒店的售房款，合计退还现金18661929元。此外，竹海公司曾同意将竹海大厦产权式酒店的租赁时间调整到2016年12月31日以后，此前为竹海大厦扫尾、验收、内部设计与装修，二次验收及试营业等，将正式出租时间定为2017年1月1日起，且第一年免租，直至2017年12月15日再开始支付第一次租金，但王剑峰仍未能达到销售目的，造成竹海公司巨大的经济损失。竹海公司保留向王剑峰主张赔偿经济损失的权利。综上，请求依法驳回王剑峰的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。竹海公司对于王剑峰提交的：《建瓯竹海商贸城地产项目销售代理委托合同》、《竹海大厦买卖及代理销售合同》、竹海商贸城2014年10月-2016年9月代理销售总额及佣金汇总确认表、酒店产权业主名单、协议书、关于解除合同的通知及快递凭单、快递信息查询、竹海商贸城D区住宅可销售交接表，真实性、合法性、关联性均无异议。王剑峰对于竹海公司提交的：《建瓯竹海商贸城地产项目销售代理委托合同》、竹海商贸城代理2014年起销售额确认表5份、《竹海大厦买卖及代理销售合同》、竹海大厦5-18层买卖合同汇总、竹海大厦商品房买卖合同范本、王剑峰于2017年1月18日出具的承诺书、《关于购买资产及清偿债务的协议书》、《商品房买卖合同》（内含产权组合式酒店租赁合同）、《竹海大厦业主退房协议书》、退还5万元保证金的收据、代王剑峰支付工资的业务回单、竹海公司的《商品房预售许可证》9份，真实性、合法性、关联性均无异议。本院依王剑峰申请，依法向福能建瓯公司调取了《关于购买资产及清偿债务的协议书》、评估报告、进账单及税收凭证、《关于竹海商贸城项目债务化解的协议书》，双方对以上证据的真实性、合法性、关联性均无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.（2016）闽07执异9号《执行裁定书》，该裁定书为本院依法制作，且其中查封的土地系双方讼争的竹海商贸城的土地，该土地的查封与讼争的房产销售有关，对其真实性、合法性、关联性予以认可。2.（2016）闽0783民初1573号《民事判决书》，该判决书载明的系竹海公司与案外人刘媛之间因逾期交房而产生纠纷，无法证实王剑峰所述购房业主前往竹海公司售楼处讨说法的情形，也无法证明王剑峰因此无法展开销售工作，该证据不予采信。3.竹海公司提交的实际到款及付款说明、竹海商贸城A区产权式酒店销售说明，均系其单方制作，未经对方当事人确认，对其真实性、合法性无法确认，本院不予采信。4.竹海公司的涉税证明，竹海公司的纳税情况与双方当事人之间的委托代理销售合同无关，不予采信。5.裴某、苏某的劳动合同书，工资发放证明（2016年6月至12月）、2016年1月至12月职工社会保险缴费明细表，该三份证据相互印证，可以证实裴某、苏某均系竹海商贸城的销售人员，与本案有关，予以采信。证人裴某出庭陈述：2015年3月16日至2016年5月31日，其在建瓯市新盛源商贸有限公司（以下简称新盛源公司）工作。2015年时，裴某曾提出从竹海公司的佣金中扣除5个月的工资及绩效，新盛源公司答复称公司资金比较紧张。2016年5月31日，新盛源公司的所有销售人员都撤退了。2016年6月1日至今，裴某在竹海公司工作，有签订劳动合同，工资都发放到位，也有“五险一金”。2015年以来，其一直负责销售，2016年6月1日前在新盛源公司时，竹海商贸城的A、B、D区都有销售，但销售情况不好，有的因为交房延迟，会影响销售，主要是用于抵债。有业主去问交房情况。当时王剑峰与竹海公司结算的佣金有100多万元。裴某在竹海公司工作时，负责销售竹海商贸城C区，已销售几千万元。王剑峰在2016年6月1日后没有到销售部。证人苏某出庭陈述：2015年9月至2016年6月1日，其在新盛源公司从事销售工作，当时是销售竹海大厦，其他的在盖。苏某于2016年6月1日到竹海公司上班，负责销售，并与竹海公司签订了劳动合同，由竹海公司发放工资、办理社会保险。此后，与新盛源公司无工作上的联系，新盛源公司没有销售人员。苏某在竹海公司时，已销售十几套竹海商贸城C区的住宅；A区没有在销售，具体原因不知；B区已销售；D区销售部分，还未销售完。竹海大厦在A区，是酒店商铺一体。对于证人裴某、苏某陈述其二人于2016年5月31日离开新盛源公司，自2016年6月1日至今在竹海公司工作的证言，有其二人分别与竹海公司签订的劳动合同、社会保险缴费明细表等证据予以佐证，本院予以确认。对于其它证言，鉴于裴某、苏某与竹海公司目前仍具有工作上的从属关系，证明力较低，在无其他证据予以佐证的情况下，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月18日，竹海公司（甲方）与王剑峰（乙方）就王剑峰为竹海公司位于建瓯市高速出口西侧地块的“竹海商贸城”地产项目提供销售代理委托事宜在建瓯市签订了《建瓯竹海商贸城地产项目销售代理委托合同》，合同约定：竹海公司委托王剑峰为竹海商贸城项目唯一销售代理商；销售的具体物业位置、面积、价格等各种参数，在开始销售前由双方在签署的《物业销售面积委托书》中另行约定；王剑峰在签订合同后3日内支付200万元合同履约保证金，竹海公司承诺在王剑峰销售人员进场并开始实质性销售且累计销售总值（实际到账）达到5000万元（住宅及商业）后，次月15号前退还王剑峰销售保证金100万元，若短期内销售有难度时，为确保王剑峰前期工作的有效展开，从王剑峰的销售人员进场次月开始，竹海公司按月每月返还10万元（分期十个月）给王剑峰，用于王剑峰的销售人员工资费用支出，余下100万元合同履约保证金在本销售代理项目终止时一次性退还；本合同有效期自合同签订之日起计算，遇以下条件之一即终止：……根据法律规定或者合同约定，竹海公司或者王剑峰单方面终止本合同的；销售代理费用由销售代理佣金和溢价组成，在本合同《物业销售面积委托书》、《销售计划》中约定的房源，不论由竹海公司、王剑峰或者其他第三方出售，竹海公司均需按照如下约定向王剑峰支付销售代理费用：王剑峰提取住宅部分（含地下车位、地上停车库）的销售代理佣金的比例为总房价的1.5%；商业部分一层店面销售代理佣金的比例为总房价的3%；商业部分A区二层及以上中小型商场、1.8万平方米根雕市场，B区一、二层家居建材商场、生鲜超市销售代理佣金的比例为总房价的4%；销售代理佣金结算以月为单位，根据各销售方包括但不限于：甲方、乙方、其他第三方当月实际完成销售额（到资）结算。双方于当月月底之前核对本月销售额，并于次月15日之前竹海公司支付王剑峰上月销售代理佣金的80%，余下20%佣金依据王剑峰完成年度销售任务，年终结算后15日付清；涉及王剑峰人员的工资、福利、奖励等费用全部由王剑峰自行承担；王剑峰有权按照本合同约定收取代理佣金，如竹海公司未支付销售代理费用达到100万元的，或者未全额支付销售代理费用的月份达到三次以上的，或者单月未支付销售代理费用的，王剑峰有权解除合同，竹海公司应付清王剑峰的代理佣金及溢价款，无条件退还王剑峰履约保证金；王剑峰取得本销售代理合同的前提是，王剑峰需购买竹海公司商业地产项目之一，即竹海国际四星级大酒店，并确保良性经营十年以上，竹海公司同意王剑峰提出的产权式酒店经营模式来进行运作（购买酒店及酒店承包经营合同择期另定）；销售任务的具体化约定：竹海公司委托王剑峰代理销售竹海商贸城项目的总值约为32亿元（住宅及商业可销售部分），委托代理销售期限约6年，销售任务具体分解为：1.2014年底前需完成销售额2亿元；2.2015年需完成销售5亿元；3.2016年需完成销售额5亿元；以此类推，以后每年需完成销售额达5亿元以上。连续两年（不含2014年）以上未完成销售任务的75%，竹海公司有权终止本合同（由于竹海公司因素造成，致使王剑峰未能如期完成销售任务的情形除外）。合同签订后，王剑峰向竹海公司支付了履约保证金200万元。双方至今未签订《物业销售面积委托书》及《销售计划》，具体销售范围均为双方口头约定。2014年9月7日，竹海公司（甲方）与王剑峰（乙方）就王剑峰购买竹海公司开发建设的建瓯“竹海商贸城·竹海大厦”相关事项签订了《竹海大厦买卖及代理销售合同》，合同约定：竹海大厦共19层，其中地上18层，地下1层，建筑占地面积3346.25㎡，建筑总面积25615.34㎡，扣除依约提供给政府的5000㎡，余下实际可销售部分约为20615.34㎡，地下室停车场（已扣除消防水池、公共通道927㎡）面积约3000㎡。竹海大厦2-4层（扣除提供给政府的部分）由王剑峰购买，为王剑峰自持物业，面积共计约5499.13㎡（最终以测绘面积为准），按销售价格4000元/㎡,交易总值约为2199.77万元；地下室停车场为不计容积面积，使用权转让，转让单价为1800元/㎡，计540万元，由王剑峰有偿受让，使用权年限与酒店产权年限等同；竹海大厦5-18层为产权式酒店，可按每层每单间独立分割产权，由王剑峰筹划组织在竹海公司售楼部按商品房销售模式对外公开发售，面积约为14849.96㎡。由王剑峰按四星级酒店标准要求进行装修，按精装房标准实施销售，销售均价约8000元/㎡；王剑峰自持物业部分：在本合同签订后10个工作日内，王剑峰支付购房定金200万元，竹海公司在4个月内完成A区建设综合验收，产权无争议，即通知王剑峰前来签订正式购房合同，王剑峰应在接到通知的15日内前来办理购房手续并结清购房款；竹海大厦5-18层为产权式酒店经营部分，本合同正式生效之日起(购房定金到账之日)，王剑峰即可向社会公开代理发售，发售的价格及酒店由王剑峰返租10年的承诺约定以及相关优惠促销活动，由王剑峰制定具体方案与竹海公司协商一致备案后，由王剑峰自主组织实施；产权式酒店销售结算方式：当销售总额达到60%时，扣除竹海公司应得的房产款和相应税费后，竹海公司再根据王剑峰酒店装修进度，支付该剩余部分的销售款50%作为装修工程款；竹海大厦整栋（包含5-18层产权式酒店），由王剑峰负责代理包销，包销价格为4000元/㎡，王剑峰应在本合同签订后15个月内完成销售，未完成销售的剩余部分，则由王剑峰购买，确保15个月内竹海公司应得总销售房价款全部到位付给竹海公司；竹海公司违约时，按定金的2倍赔偿王剑峰，王剑峰违约时，竹海公司没收定金；本合同签订后，即可开始对酒店进行装修设计及向社会开展广告宣传促销活动，A区综合验收完一个月内，王剑峰必须启动装修，15个月后必须开始营业。该合同签订后，王剑峰向竹海公司支付购房定金200万元。截至2016年6月1日，王剑峰共计销售竹海大厦5-18层产权式酒店50间。2014年9月20日，竹海公司委托王剑峰销售竹海商贸城D区住宅共计138套。竹海商贸城项目2014年10月至2015年2月代理销售总额及佣金汇总确认表中显示，竹海商贸城B区车库、D区车库、D区住宅、B区商铺、A区商铺的代理销售合计到款金额66712967元。竹海商贸城项目2014年10月至2016年9月代理销售总额及佣金汇总确认表中显示，竹海商贸城B区车库、B区车位、D区车库、D区住宅、B区商铺、A区商铺的代理销售合计到款金额为83655706元，到款代理佣金合计1468376元；以上两份确认表均由新盛源公司制表并盖公章，由竹海公司审批并盖公章，且在表格下方均备注：“以上除D区车库该项目收到现金323940元外，其余项目销售金额均由建瓯市钟山实业有限公司债务抵扣”。上述2014年10月至2016年9月的代理佣金1468376元，竹海公司至今未向王剑峰支付。2015年5月26日，竹海公司与案外人游美兰签订一份商品房买卖合同，约定由游美兰购买位于竹海大厦A区710号房，房屋用途为商业。同时签订一份竹海大厦产权（组合）式酒店买卖合同附件，约定自合同签订之日起至2016年12月31日止为竹海大厦产权（组合）式酒店工程扫尾、验收、内部设计、装修、二次验收、试营业时间。2016年11月23日，福能平潭公司（甲方）、新区开发公司（乙方）与竹海公司（丙方）签订一份《关于购买商业资产及清偿债务的协议书》，约定：鉴于福能平潭公司和竹海公司签订编号为FNZ20121201FNZ20140105的《融资性售后回租合同》，福能平潭公司与竹海公司及建瓯市农村信用合作联社签订编号为瓯农信营委借（2015）001号的《委托贷款借款合同》，现竹海公司无法归还上述合同项下的债务，拟由福能平潭公司和新区开发公司共同成立的福能建瓯公司购买竹海公司开发的竹海商贸城商业房产，竹海公司将所得的出售款项同步归还所欠福能平潭公司和新区开发公司的债务；福能建瓯公司以评估价作为购买价，购买竹海商贸城A区、B区未出售的102776.18平方米商业房产和24333.09平方米地下停车位，评估总价为458077596元，购房款总价为458077596元。2016年12月12日，三方签订补充协议，约定福能建瓯公司将购买竹海商贸城A区、B区商业房产及地下停车位的购房款项变更付至如下政府监管账户：户名为建瓯市人民政府建安街道办事处，账号为19×××59，开户行为兴业银行建瓯市支行。竹海公司同意福能建瓯公司向上述政府监管账户的付款视同完成福能建瓯公司购买竹海商贸城A区、B区商业房产及停车位的付款义务。2016年11月23日，福能平潭公司、建瓯市人民政府、新区开发公司共同签订一份《关于竹海商贸城项目债务化解的协议书》，约定：协议生效后，福能建瓯公司向竹海公司的政府监管账户支付购房款1000万元，用于A、B区相关项目；竹海商贸城A、B区商业房产办妥预告登记手续且取得不动产登记局收件单后，福能建瓯公司向政府监管账户支付购房款3500万元（其中2000万元用于A、B区相关项目；1500万元用于D区项目建设）；同时，福能建瓯公司向福能监管账户支付编号FNZ20121201FNZ20140105的《融资性售后回租合同》项下竹海公司所欠福能平潭公司等额的购房款，向政府监管账户支付编号为瓯农信营委借（2015）001号的《委托贷款借款合同》项下竹海公司所欠新区开发公司债务等额的购房款，当日全部用于竹海公司结清所欠福能平潭公司和新区开发公司债务。2017年1月7日，竹海公司与案外人刘贤霖、黄雪金签订一份协议书，载明：双方于2015年1月21日签订了竹海大厦第6层第18号房屋买卖合同，出售金额人民币342432元，双方同意用债务置换上述购房款，因竹海公司的酒店经营方出现变化，影响到双方合同履行，该酒店已由福能建瓯公司收购，现双方约定由竹海公司分两次退还刘贤霖、黄雪金购房款，刘贤霖、黄雪金收到退款后，双方签订的买卖合同书、本协议（包括案外人刘贤霖、黄雪金与翔悦大酒店签订的租赁协议）及附件、收据全部解除，并退还竹海公司。王剑峰、案外人徐正明于2017年1月18日作出一份承诺书，载明：“本人王剑峰认可裴某、苏某、邹娟在新盛源公司2015年3月至2016年5月31日绩效、2016年1月至2016年5月31日的工资，总金额为（40570元）肆万零伍佰柒拾元。并承诺该款项的发放同意从竹海实业有限公司未结的代理佣金中扣除”。庭审中，王剑峰确认收到竹海公司退还的保证金50000元，并同意从代理佣金中扣除90570元。2017年5月7日，竹海公司收到王剑峰发出的《关于解除合同的通知》，该通知载明：即日起，解除双方之间签订的《建瓯竹海商贸城地产项目销售代理委托合同》、《竹海大厦买卖及代理销售合同》，王剑峰的工作团队全部撤出竹海公司售楼部；竹海公司于收到通知之日起三日内，立即退还合同履约保证金200万元、双倍返还购房定金200万元、支付已经确认的销售代理佣金1468376元，并支付竹海公司转让给福能建瓯公司的商业部分对应的销售代理佣金和溢价。另，2016年6月1日至2017年5月6日，王剑峰在此期间未对竹海商贸城进行销售。竹海商贸城A区于2017年4月完成综合验收。庭审中，王剑峰表示其不是新盛源公司的股东，系由其委托新盛源公司代为汇总、编制相关的销售业绩。竹海公司认可新盛源公司即是代表王剑峰。本案审理过程中，依王剑峰的申请，本院依法对竹海公司名下价值2579.15万元的财产采取了保全措施，财产保全申请费为5000元。本案争议焦点为：1.双方签订的《建瓯竹海商贸城地产项目销售代理委托合同》、《竹海大厦买卖及代理销售合同》是否解除；2.竹海公司是否应退还给王剑峰《建瓯竹海商贸城地产项目销售代理委托合同》项下的履约保证金200万元并双倍返还《竹海大厦买卖及代理销售合同》项下的购房定金共400万元；3.竹海公司是否应向王剑峰支付销售代理佣金。本院认为，双方当事人签订的《建瓯竹海商贸城地产项目销售代理委托合同》、《竹海大厦买卖及代理销售合同》均未违反法律、行政法规的禁止性规定，该两份合同有效成立，双方均应依约履行各自义务。竹海公司与王剑峰委托的新盛源公司共同确认2014年10月至2016年9月的销售代理佣金为1468376元，其中销售的房源已经过竹海公司的确认，属《建瓯竹海商贸城地产项目销售代理委托合同》中约定的房源，依该合同约定，不论是否由王剑峰出售，均应支付给王剑峰销售代理佣金，且竹海公司亦在庭审中表示认可新盛源公司即代表王剑峰，故该部分销售代理佣金应当由竹海公司依约支付给王剑峰。依《建瓯竹海商贸城地产项目销售代理委托合同》的约定，竹海公司未支付销售代理佣金达100万元时，王剑峰有权解除该合同。该合同签订后，竹海公司至今未支付的代理佣金达1468376元，故双方约定的解除合同条件已成就，王剑峰有权依约解除合同。依《竹海大厦买卖及代理销售合同》的约定，竹海公司应在合同签订之日起4个月内完成A区建设综合验收，之后再由双方签订正式购房合同。现竹海商贸城A区于2017年4月完成综合验收，已超过双方约定的期限，致双方未签订正式购房合同，且竹海商贸城A区中未出售部分现已由福能建瓯公司购买，双方约定的竹海大厦无法再行出售给王剑峰，《竹海大厦买卖及代理销售合同》的合同目的已不能实现，王剑峰据此主张竹海公司构成违约并要求解除合同，应予支持。竹海公司于2017年5月7日收到王剑峰发出的解除合同的通知，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，现竹海公司未提交证据证明其在收到解除合同通知后提出异议，故《建瓯竹海商贸城地产项目销售代理委托合同》、《竹海大厦买卖及代理销售合同》均于2017年5月7日解除。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，王剑峰有权要求赔偿损失，现王剑峰依据合同约定主张竹海公司返还《建瓯竹海商贸城地产项目销售代理委托合同》项下履约保证金200万元及支付2014年10月至2016年9月的销售代理佣金1468376元，并双倍返还《竹海大厦买卖及代理销售合同》项下的定金共计400万元，应予支持。王剑峰庭审中表示同意从代理佣金中扣除90570元，故竹海公司应向王剑峰支付的2014年10月至2016年9月的销售代理佣金为1377806元。关于王剑峰主张竹海公司应支付的商业部分销售代理佣金1832.31万元，依《建瓯竹海商贸城地产项目销售代理委托合同》的约定，双方应在《物业销售面积委托书》、《销售计划》中约定销售的房源，该房源不论何人出售，王剑峰均有权收取销售代理费用，但双方并未签订《物业销售面积委托书》、《销售计划》。除前述已经确认的销售代理佣金汇总表中载明的房源外，王剑峰未提交证据证明其在竹海商贸城A区、B区中与竹海公司仍有约定代理销售其他房源，亦未提交证据证明福能建瓯公司向竹海公司购买的竹海商贸城A区、B区房源系经由其完成销售，故王剑峰提交的证据不足以证明由福能建瓯公司购买的竹海商贸城A区、B区中未出售的商业房产和地下停车位属于《建瓯竹海商贸城地产项目销售代理委托合同》中约定的由王剑峰为唯一销售代理商的房源范围，王剑峰主张竹海公司应按福能建瓯公司购买的竹海商贸城A区、B区中未出售的商业房产和地下停车位所得的购房款支付销售代理佣金的诉求，不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第四百零五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、建瓯市竹海实业有限公司与王剑峰签订的《建瓯竹海商贸城地产项目销售代理委托合同》、《竹海大厦买卖及代理销售合同》于2017年5月7日解除；二、建瓯市竹海实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向王剑峰返还《建瓯竹海商贸城地产项目销售代理委托合同》项下的履约保证金2000000元；三、建瓯市竹海实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向王剑峰双倍返还《竹海大厦买卖及代理销售合同》项下的购房定金共计4000000元；四、建瓯市竹海实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向王剑峰支付销售代理佣金1377806元；五、驳回王剑峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费170757元，由王剑峰负担121911元，建瓯市竹海实业有限公司负担48846元；财产保全申请费5000元，由建瓯市竹海实业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。审 判 长  陈荣富代理审判员  邱 翠代理审判员  曹滢颖二〇一七年十月二十九日书 记 员  张素珍本案依据的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。