江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终7969号
上诉人（原审第三人）：南京好管家国粮连锁有限责任公司，住所地南京市雨花台区共青团路1号。
法定代表人：喻六林，该公司总经理。
委托诉讼代理人：邬玲，国浩律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐维鈺，国浩律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：南京市白下区兴隆杉货茶叶店，住所地南京市秦淮区马府新村*幢*号。
经营者：赵爱珠，女，1950年3月23日生，汉族，住南京市秦淮区。
委托诉讼代理人：彭俊生，江苏朗华律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：南京市白下区房屋拆迁安置办公室，住所地南京市秦淮区御道街****号*楼。
法定代表人：邹建东，该办公室主任。
委托诉讼代理人：张毅，江苏德擎律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曾繁竺，江苏德擎律师事务所律师。
上诉人南京好管家国粮连锁有限责任公司（以下简称好管家公司）因与被上诉人南京市白下区兴隆杉货茶叶店（以下简称兴隆杉货茶叶店）、南京市白下区房屋拆迁安置办公室房屋（以下简称白下区拆迁办）拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2016）苏0104民初146号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月22日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
好管家公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人兴隆杉货茶叶店的诉讼请求或发回一审法院重审；2、兴隆杉货茶叶店承担本案全部诉讼费用。事实与理由为：1、兴隆杉货茶叶店、白下区拆迁办的证据无法证明白下区拆迁办与粮食第三分局间存在就涉案房屋的房屋买卖合同关系。在白下区拆迁办未拿出任何房屋买卖合同或其他直接证据证明房屋买卖存在的前提下，原审判决仅依据白下区拆迁办向粮食第三分局支付的、用途仅记载为“补偿款”的25万元转账支票，就认定白下区拆迁办系向粮食第三分局购买诉争房屋，该认定事实不清且错误。2、兴隆杉货茶叶店依据白下区拆迁办向其作出的拆迁安置承诺而起诉要求上诉人将合法所有的房产过户，但上诉人既非兴隆杉货茶叶店与白下区拆迁办之间房屋拆迁补偿纠纷的一方主体，更不是白下区拆迁办向兴隆杉货茶叶店作出的拆迁安置承诺项下的义务人，上诉人不应承担该房屋拆迁安置补偿法律关系下的任何义务。3、退一步说，假设白下区拆迁办与粮食第三分局建确实就诉争房屋订立了房屋买卖合同，粮食第三分局与上诉人就诉争房产的债权债务也不存在继承关系。《最高人民法院〈关于审理与企业改制相关的民事纠纷案件若干问题〉的规定》第六条规定：企业以其部分财产和相应债务与他人组建新公司，对所转移的债务债权人认可的，由新组建的公司承担民事责任；对所转移的债务未通知债权人或者虽通知债权人，而债权人不予认可的，由原企业承担民事责任。原企业无力偿还债务，债权人就此向新设公司公司主张债权的，新设公司在所接收的财产范围内与原企业承担连带民事责任。庭审中，白下区拆迁办和兴隆杉货茶叶店均认可上诉人与粮食第三分局没有约定相应债权债务处理的方式，或即使有约定，也没有通知白下区拆迁办和兴隆杉货茶叶店，故根据该司法解释，该债务应由原企业即粮食第三分局承担民事责任，而非上诉人。4、即使白下区拆迁办和粮食第三分局之间存在关于诉争房屋的买卖合同，因粮食第三分局的财产属于国有资产，该买卖合同也因未经法定的资产评估程序而无效。5、兴隆杉货茶叶店主张房屋买卖合同项下的债权请求权，其请求超过了诉讼时效。6、即使上诉人有义务将自己名下的房产过户给兴隆杉货茶叶店，上诉人也有权就其在改制时为该房屋交纳的土地出让金及相应利息及税费主张赔偿。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
兴隆杉货茶叶店辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。1、虽然白下区拆迁办和粮食第三分局未签订书面的买卖合同，但结合白下区拆迁办和兴隆杉货茶叶店当庭陈述以及房屋交付、款项支付以及房屋用电卡登记在赵爱珠名下，上诉人从未向我方主张权利等情况，尤其是2015年涉案房屋评估价值为2.3万元/平方米左右，白下区拆迁办2001年支付的购买价格为25万元，我方认为白下区拆迁办和粮食第三分局之间是房屋买卖，而非房屋租赁关系。2、上诉人提及其缴纳了15万余元土地出让金，但并非针对涉案房屋，而是针对马府街01幢的土地出让金，涉案房屋仅是马府街01幢的一小部分。各方当事人在房屋买卖时，并没有明确约定土地土出让金由买售方白下区拆迁办或兴隆杉货茶叶店承担，根据相关法律规定，以及房屋交易的常识，出售方负有土地出让金缴付义务，所以上诉人上诉要求兴隆杉货茶叶店承担土地出让金没有事实基础。3、上诉人一直否认双方存在房屋买卖关系。因此不存在诉讼时效的问题。4、本案上诉人取得诉争房产是通过改制的方式，也就是其股东粮食局第三分局将相应资产，划拨给了上诉人。关于本案所涉房屋如何处置，上诉人和粮食第三分局之间可能有书面的文件，但是被上诉人无从知晓。目前粮食第三分局已经不存在，根据司法解释的规定，上诉人取得涉案房产，被上诉人要求上诉人在取得财产的范围内，承担民事责任有法律依据。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
白下区拆迁办辩称，一审判决认定就涉案房屋存在房屋买卖合同关系是正确的。但一审判决关于买卖合同的主体以及税费承担主体的认定，依据不足。诉争房屋由白下区拆迁办向粮食第三分局购买用于安置兴隆杉货茶叶店，因为粮食第三分局改制，所以诉争房产登记在上诉人名下，白下区拆迁办在购买诉争房产时，约定直接过户至兴隆杉货茶叶店名下，而且白下区拆迁办支付25万元补偿款，是对兴隆杉货茶叶店的拆迁安置补偿款。诉争房屋实质上是以兴隆杉货茶叶店获得的拆迁安置补偿款向上诉人购买，因此买卖双方的主体应当是兴隆杉货茶叶店与上诉人。诉争房屋应当由上诉人直接过户至兴隆杉货茶叶店名下，而不应当先过户至白下区拆迁办名下，再由白下区拆迁办过户至兴隆杉货茶叶店。综上，请求二审法院依法判决。
兴隆杉货茶叶店向一审法院起诉请求：1、第三人协助白下区拆迁办将秦淮区马府新村01幢101室房屋的房屋所有权证、国有土地使用权证转移变更登记至白下区拆迁办名下，在完成变更后白下区拆迁办将前述房屋所有权证、国有土地使用权证转移变更登记至兴隆杉货茶叶店名下，上述两次过户产生的契税、增值税由白下区拆迁办承担；2、白下区拆迁办承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：1991年，原南京市白下区房地产管理局起诉赵爱珠、赵爱霞、桂毓芳、（桂毓芳系赵爱珠、赵爱霞母亲）至原白下区人民法院，后签订民事调解书，内容为：原南京市白下区房地产管理局安置并作价出售给被告本市大中桥泵站复建房朝东的门面房一间，建筑面积18.5平方米，每平方米800元，共计14800元，该款由被告于本调解书送达时先付7400元，余款7400元于房屋交付使用的同时付清，该门面房产权归赵爱珠所有。后上述门面房于2001被拆迁，2001年8月7日，被告向原告作出承诺，内容为：马府街8号的产权证由我拆迁办负责办理，其费用由我单位承担，期限约为5个月左右。2001年8月，原告开始使用诉争房屋至今，诉争房屋面积约为20平方米。诉争房屋的电卡记载户主为赵爱珠。
2001年8月9日，被告向第三粮食分局通过转账支票的形式支付25万元，用途记载补偿款，在被背书人一栏盖有粮食第三分局公章以及周素娥印章。
另查明，1995年2月20日，马府新村01幢产权人登记为南京市白下区粮食局，产权来源自建。1997年，白下区粮食分局与秦淮区粮食分局合并，建立南京市粮食局第三分局。1998年，南京市粮食局发出《关于组建“南京好管家国粮连锁有限责任公司”的通知》，明确南京好管家国粮食连锁有限责任公司由四个股东单位组成，即：市粮油食品总公司、市粮食局第一分局、第二分局、第三分局；为了便于新组建的连锁公司运作，决定从上述四个单位中国暂剥离出22个站（店）进行人财物集中管理，实行直营连锁，其中三分局包括马府街等7个店。在房屋划拨范围明细表载明马府街房屋所有面积随站划转。2001年7月2日，马府新村01幢产权人登记为南京市粮食局第三分局。2002年，南京好管家国粮连锁有限公司提交《南京市单位体制改革中房屋权属转移变更申请表》，申请将马府新村01幢产权进行变更。2003年，马府新村01幢产权登记在第三人名下，诉争房屋系其中一间，产权来源改制。2003年12月18日，南京市国土资源局土地利用处向第三人发出《核定土地出让金通知》，要求改制后的企业在市政府批准之日起六个月内凭有关改制批准文件和变更后的房屋产权证办理土地受让手续，超过六个月的需重新核定出让金。2004年3月7日，第三人交纳诉争房屋土地出让金15.3999万元。
再查明，1998年1月26日，南京市白下区粮油食品贸易总公司等四家公司作为股东设立好管家国粮连锁有限责任公司，周素娥系南京市白下区粮油食品贸易总公司法定代表人，南京市白下区粮油食品贸易总公司经济性质为国有企业，周素娥担任好管家国粮连锁有限责任公司董事。2015年，江苏众兴苏港资产评估有限公司对南京市下关粮食仓库拟转让所持第三人10%的股权所涉及的股东部分权益价值出具《评估说明》，在《固定资产-
房屋建筑物评估明细表》记载马府街01幢房屋，评估单价为每平方米23400元（评估价值中含土地价值）。
以上事实，有民事调解书、《关于调整区粮食分局建制及核定人员编制的批复》、房屋产权证、《南京市单位体制改革中房屋权属转移变更申请表》、电卡、转账支票、《关于组建“南京好管家国粮连锁有限责任公司”的通知》、评估说明、核定土地出让金通知、收据以及当事人陈述等予以证实。
一审法院认为，公民合法的民事权益受法律保护。对于被告提出其系向粮食第三分局购买诉争房屋的抗辩意见，虽然双方未签订书面房屋买卖合同，但被告向粮食第三分局支付25万元，双方亦无其他债权债务关系，第三人未提供证据证明粮食第三分局将房屋租赁给原告20年，在十几年期间也未向原告主张过任何权利，结合诉争房屋的面积以及评估说明中记载2015年的评估单价为每平方米2.3万元，故被告向粮食第三分局购买诉争房屋的事实应予认定。第三人因改制取得诉争房屋的产权，但并不能免除粮食第三分局将房屋两证过户给被告的义务。被告承诺产权证由其负责，相应费用由被告承担，故两次过户所产生的契税、增值税应由被告承担。关于第三人提出原告起诉超过诉讼时效的问题。原告多年一直向被告主张权利，要求被告将房屋过户给原告，但因产权登记在第三人名下，无法进行过户，故原告现主张权利并未超过诉讼时效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、第三人南京好管家国粮连锁有限责任公司于判决生效之日起三十日内将南京市秦淮区马府新村01幢101室房屋所有权证、国有土地使用权证办至被告南京市白下区房屋拆迁安置办公室名下。二、以上登记完毕次日起十五日内，被告南京市白下区房屋拆迁安置办公室将南京市秦淮区马府新村01幢101室房屋所有权证、国有土地使用权证办至原告南京市白下区兴隆杉货茶叶店名下。三、上述两次过户所产生的契税、增值税由被告南京市白下区房屋拆迁安置办公室承担。案件受理费80元，由被告负担40元，第三人南京好管家国粮连锁有限责任公司负担40元。
本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。对一审查明的事实本院予以确认。
本院认为，兴隆杉货茶叶店主张白下区拆迁办和粮食第三分局之间在2001年就涉案房屋存在房屋买卖合同关系，并提交了白下区拆迁办向粮食第三分局支付25万元的转账支票以及涉案房屋的电卡等证据，但上述证据中转账支票用途记载为“补偿款”而非“房款”，其他证据亦为间接证据，不能直接证明白下区拆迁办和粮食第三分局之间存在房屋买卖合同关系。考虑到涉案房屋的性质原为国有资产以及南京市粮食局1998年发出的《关于组建“南京好管家国粮连锁有限责任公司”的通知》即明确将粮食第三分局所有的包括涉案房屋在内的马府街房屋划转至好管家公司，在兴隆杉货茶叶店未能提供房屋买卖合同等直接证据的情况下，本院认为兴隆杉货茶叶店主张2001年粮食第三分局和白下区拆迁办就涉案房屋存在买卖关系，依据不足，其原审诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，上诉人好管家公司上诉请求成立，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销南京市秦淮区人民法院（2016）苏0104民初146号民事判决。
二、驳回南京市白下区兴隆杉货茶叶店的诉讼请求。
一审案件受理费80元，由南京市白下区兴隆杉货茶叶店负担；二审案件受理费80元，由被上诉人南京市白下区兴隆杉货茶叶店负担。
本判决为终审判决。
审判长 李飞鸽
审判员 许云苏
审判员 马 帅
二〇一七年一月十八日
书记员 郭旭冬