惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1391民初2820号原告（反诉被告）：惠州市永昌房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头听涛雅苑花庭美墅6栋一单元2号楼。法定代表人：寇武力。委托代理人：胡志宏，广东力臣律师事务所律师。被告（反诉原告）：谢霁鸿，女，汉族，1955年12月14日出生，户籍地：广东省深圳市福田区，委托代理人：王耀，男，汉族，1967年10月11日，户籍地：广东省深圳市福田区，系深圳市旅游文化研究会推荐的公民。原告惠州市永昌房地产开发有限公司（以下简称永昌公司）诉被告谢霁鸿商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年12月8日立案受理后，被告谢霁鸿提出反诉，本院依法合并审理。由审判员周勇担任审判长，与审判员李海仁、曾日华组成合议庭，于2017年4月17日公开开庭进行了审理，原告永昌公司的委托代理人胡志宏，被告谢霁鸿及其委托代理人王耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告永昌公司诉称，2015年4月13日，原告与被告签订了一份《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议》，双方约定：被告购买原告开发建设的美林雅苑第7栋二单元1813号房，应付总价款为27万元；第六条约定付款方式及期限为：分期付款，2015年4月13日前支付135000元、2015年10月30日前支付81000元、2016年4月30日前付清所有房款；第七条第(2)款明确约定，被告如未按合同时间付款逾期超过90天后，原告有权解除合同。同时，附件4《合同补充协议》中第2条第4款约定：若被告有任何一期逾期付款超过30天，原告有权解除合同，将房屋另售他人，被告按房屋总价款的20%向原告支付违约金，并承担解除合同全部费用，原告扣除违约金及解除合同的全部费用后，将已实际支付房款的剩余部分（无息）退还给被告。由此造成的所有损失，由被告承担。第13条约定：被告在《商品房买卖合同》所列联系地址为指定联系地址，原告的任何函件或通知以邮寄、电话通知、等途径，均为有效传递信息。被告所列地址如有变更，应于变更之日起7日内以书面通知原告，否则，被告原列地址即为指定联系地址。第15条还约定：如本补充协议、条款与《广东省商品房买卖合同》条款不一致，以本协议条款为准。合同及补充协议签订后，原告支付了第一笔房款135000元，原告依约办理了商品房预售备案登记，但被告剩余房款一直未依约支付。原告按被告提供的联系方式，多次致电被告，向被告多次发出了催款通知，但被告却置之不理。原告于2016年8月23日委托广东力臣律师事务所邮寄《律师函》给被告，要求被告及时履行合同义务，但被告至今仍未履行剩余房款支付义务，为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求依法判决：一、解除双方签订的《广东省商品房买卖合同》，被告在裁判文书生效之日起7日内协助原告办理解除合同备案登记手续；二、被告支付所购房屋总价款20%的违约金计54000元；三、被告承担本案律师服务费21000元；四、被告承担本案全部的诉讼费。原告永昌公司提交了原告法人登记营业执照、组织机构代码证、被告身份证、《广东省商品房买卖合同》【合同编号：大亚湾（2012）05038】、收款收据、商品房综合竣工验收备案登记表、商品房预售登记证、《律师函》及EMS单据、律师服务费发票、维修基金、契税发票等证据，拟证明其诉称事实。被告谢霁鸿辩称，一、原告与被告之间签订美林雅苑购房款分期协议，签订分期协议时开发商拿出大量合同让我方签并且承诺会盖章，原告的证据商品房买卖合同及补充协议没有交给被告，被告也无法按照上述协议履行义务，被告提交的分期协议有被告签字和原告盖章，双方之间的权利义务应按分期协议定而不应按照商品房买卖合同定，根据分期协议，账户为工商银行惠州滨海支行，但是在交付首期款后房地产出现低迷状态，对方的银行账户也发生变化，变更为农业银行惠州大亚湾支行，但因为合同没有交给被告，因此被告没有按照合同还款是有依据的；二、合同约定了验收要书面通知，验收是原告履行义务的职责，截止至2016年4月份原告一直没有通知被告入伙，被告在了解情况时发现涉案房产在2015年5月至7月份，许多业主已经入伙，因此被告于2016年4月份向原告提出异议，但当时原告称要多交3万多元的滞纳金，被告对滞纳金有异议，因此双方一直在协调当中，2016年4月9日和2016年5月29日被告给大亚湾管委会黄伟忠副主任写了信，后来又给大亚湾区副主任黄志军写了信，两封信均已转给原告公司处理，原告也答应处理此事；原告与被告之间的争议不仅是交房问题还有滞纳金问题没有达成一致意见，原告在2016年8月30日向被告发出律师函，该函中原告声称被告应按合同约定时间付款否则承担违约责任，但合同中约定原告仅有权要求被告先付清款项而不是直接解除合同，就付款问题因双方对滞纳金争议较大，因此一直处在协商过程中，综上，请求法院依法驳回原告诉讼请求，原告变更银行账号没有通知被告已经违约，无权要求解除合同，被告无法履行一个没有收到合同的合同条款。被告谢霁鸿提交了《美林雅苑》购房分期协议、说明书、谢霁鸿与美林雅苑业务员卿甫元的电话录音摘要、发至大亚湾管委会黄伟忠副主任信封、发至大亚湾管委会黄伟忠副主任信封信笺首页、发至大亚湾管委会前副主任黄志军信封、发邮件给大亚湾房管局和建设局政府办了编号留底等证据，拟证明其辩称事实。反诉原告谢霁鸿反诉称，2015年4月13日，反诉原、被告之间签订一份购房款分期付款协议，又提供一堆文件让反诉原告签字，签完字后全部拿走了，其中就有空白合同，反诉被告当时也没有盖章，事后一直没有提供一份原件给反诉原告，现在却以此为证据进行起诉，明显存有恶意。当时签有一份《美林雅园》购房款分期协议，这份是双方真实意思的表达，而且反诉原告留了一份，现反诉原告提供的协议中约定，如果其他合同与本协议有冲突，以本协议为准。该协议签订后，反诉被告变更了账号，由工商银行变更为农业银行，也未及时通知反诉原告，所以反诉原告无需向原账号内存款。2016年3月反诉原告发现该房产已有人入伙，前往反诉被告处交涉，因为涨价反诉被告不想再卖此房，反诉原告立即同大亚湾经济开发区管委会黄志军副主任写了一封信说明情况，还向大亚湾住宅局和城管局分别写了两封信，信件号码为：q21x20160405和2019244362，相关信件当地政府已交由反诉被告公司处理，反诉被告收到信后也告诉我要处理，只是没想到反诉被告居然提起诉讼解除合同。反诉被告至2016年4月30日未通知反诉原告入伙，至今也未通知反诉原告入伙，双方约定了验收房产和入伙，必须由反诉被告书面通知并出具相关证明文件，签署房屋交接单，而这些反诉被告均未做到，应该属于反诉被告违约，反诉被告自己的证据中已经证明该房产在2015年5月至7月已经可以交楼入伙。本协议第六条约定：没有双方约定或法定事由要求解除或终止合同的，违约方按合同总金额20%的标准承担违约金。反诉被告现起诉至法院要求解除合同应当赔偿总房价的20%计54000元，反诉原告坚持要求反诉被告履行合同，特向法院提出反诉请求，请求判令：一、反诉被告支付违约金54000元并继续履行合同；二、由反诉被告承担诉讼费用。反诉原告谢霁鸿提供了与本诉证据相同的证据，拟证明其反诉事实。反诉被告永昌公司辩称，一、反诉原告逾期支付房款的行为已明显构成违约，反诉被告有权解除合同。反诉被告与反诉原告签订的《购房款分期协议》（以下简称《分期协议》）己明确约定了反诉原告应于2015年7月30日前、2015年10月30日前、2016年1月30日前、2016年4月30日前分别向反诉被告支付房款33750元，共计135000元。反诉被告多次要求反诉原告及时履行付款义务，但反诉原告至今仍未支付以上任何一笔房款，明显己违反了合同约定，构成违约。依据《分期协议》第五条第3款约定，总房款付清日期逾期超过30天，反诉被告有权解除合同；二、反诉被告未予反诉原告办理入伙是反诉被告合同权利，不属于违约。根据《分期协议》第五条第1款约定：“在总房款未全部付清之前，乙方同意甲方暂不予办理入伙和办理房产证手续”。反诉原告支付房款为先履行义务，在未支付房屋款项的情况下，反诉被告有权暂不予反诉原告办理入伙；三、反诉被告银行账户并未发生变更，反诉被告在中国工商银行惠州滨海支行及中国农业银行大亚湾支行均有开户，现两个账户均可使用，而且《分期协议》己明确约定反诉原告向反诉被告工商银行账户支付房款，故反诉原告逾期支付房款系其个人责任。综上，反诉原告（本诉被告）诉称请求没有事实和法律依据，应予以驳回，并支持反诉被告（本诉原告）的本诉请求。反诉被告永昌公司未提供证据证明其反诉辩称事实。经审理查明，2015年4月13日，原告永昌公司作为出卖人与被告谢霁鸿作为买受人签订一份《商品房买卖合同》，主要约定：被告购买原告开发的位于惠州××头××路××号××单元××房。该房建筑面积为38.48平方米，总房价为270000元，付款方式为被告须在2015年4月13日前付首期款135000元，于2015年10月30日前支付81000元，于2016年4月30日前支付54000元。合同第七条逾期付款约定，逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告按累计应付款的1%向原告支付违约金，被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之一的违约金。原告应当在2016年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付被告使用。合同补充协议附件四约定，被告选择分期付款方式，则：1.被告应在签订《商品房买卖合同》的同时付清第一期款；2.被告逾期付款，每天按逾期金额的3‰向原告支付滞纳金；3．被告付清全部购房款前，不得将房屋转让、出租、抵押或作其他形式的处分，且原告有权暂不给予办理房产证；4．被告如有任何一期逾期付款超过30天，原告有权要求被告立即付清全部购房款或解约合同，将房屋另售他人，被告按总房价的20%向原告支付违约金并承担解约合同全部费用，原告扣除违约金及解约合同的全部费用后将已实际支付房款的剩余部分（无息）退还被告，由此造成的所有损失，由被告承担。被告收楼时，应依合同的约定付清房款、各项税费及物业管理公司规定的有关费用、按照政府部门要求缴交维修资金，以按揭方式付款的，还需由银行将按揭款实际付至原告账户，否则，视为被告未按约定付款，原告可以相应顺延房屋交付时间，且不承担因此导致的责任。被告在《商品房买卖合同》所列联系地址为指定联系地址，原告的任何函件或通知以邮寄、电话通知、报刊、公告等途径，均视为有效传递信息，如以邮寄通知，寄出后5日即视为送达。被告所列地址如有变更，应于变更之日起7日内书面通知原告，否则，被告原列地址即为指定联系地址。等等。同日，原、被告双方又签订了一份《购房款分期协议》，主要约定：被告于2015年4月13日前付清首付款135000元；余款135000元被告分期向原告支付：1.2015年7月30日前，被告向原告支付33750元；2.2015年10月30日前，被告向原告支付33750元；3.2016年1月30日前，被告向原告支付33750元；4.2016年4月30日前，被告向原告支付33750元。在总房款未全部付清之前，被告同意原告暂不予办理入伙和办理房产证手续。被告在约定总房款付清日期仍未付清款项，被告根据欠付金额向原告支付每天千分之三的滞纳金，总房款付清日期逾期超过30天，原告有权要求被告立即付清欠原告全部款项，否则原告有权解除合同或依法拍卖该物业，被告对此没有任何异议。原告通过法律诉讼解决的，法院诉讼和执行费用、原告律师费用由被告承担。被告所欠房款没有付清，原告有权拒绝交房。原合同与本协议有冲突的，以本协议为准。等等。合同签订后，被告依约向原告交纳了购房首付款135000元、住宅专项维修资金2309元、契税8100元，住宅专项维修资金、契税原告已代被告缴纳至相关部门。涉案房屋于2015年5月13日办理了预购商品房预告登记[预告登记号为：粤房地预登惠州字第3300160330号;预告登记依据合同号：HW201505038]。之后，被告一直未按约定支付款项（2015年7月30日前应支付33750元、2015年10月30日前应支付33750元、2016年1月30日前应支付33750元），直到2016年3月13日，被告才到原告处协商交款事宜，双方对此无法达成一致，被告便于当日向原告公司呈交《说明书》一份，要求按商品房买卖合同计算违约金，即每日万分之一，并表明本次是因手机遗失而联系不上销售人员才产生逾期事件，实属无意之举，希望原告公司领导给与特别宽容谅解。之后，被告又向大亚湾管委会有关领导及有关部门邮寄信件。2016年8月23日，原告委托广东力臣律师事务所律师向被告在《商品房买卖合同》所列的联系地址发出律师函，要求被告于2016年9月10日前付清全部购房款，之后被告仍未履行支付购房款的义务，原告向本院提起诉讼。原告为处理本次纠纷向广东力臣律师事务所支付了律师服务费21000元。另查明，涉案楼盘于2015年5月8日完成建设、监理、施工、勘察、设计五家单位的竣工验收。以上事实，有原告提交的法人登记营业执照、组织机构代码证、被告身份证、《广东省商品房买卖合同》【合同编号：大亚湾（2012）05038】、收款收据、商品房综合竣工验收备案登记表、商品房预售登记证、《律师函》及EMS单据、律师费发票、维修基金、契税发票，被告谢霁鸿提交的《美林雅苑》购房分期协议、说明书等证据及本院的庭审笔录等在卷为据。本院认为,原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《购房款分期协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效,合同当事人均应当按照合同的约定履行相应的义务。一、关于本诉部分。原、被告双方针对分期付款的事项又于主合同签订当日签订了一份《购房款分期协议》，对分期付款的事项作出了新的具体约定，故分期付款应以该《购房款分期协议》为准。根据《购房款分期协议》，被告应当于2016年4月30日前分四期支付余款135000元，直至2016年3月13日前，被告都未履行付款义务，已构成违约。在2016年3月13日之后，双方已酿成纠纷，时至今日被告仍未支付。被告辩称原告未于2015年5月至7月通知被告入伙而行使先履行抗辩权，而合同约定原告应当是在2016年4月30日前交房，故被告的抗辩理由，本院不予采信；被告认为《购房款分期协议》约定的原告收款银行账户与商品房买卖合同约定的银行账户不一致，认为原告属于变更了账号，由工商银行变更为农业银行，未及时通知所以被告无需向原账号内存款，本院认为，作为公司因经营需要在不同银行开户属正常经营行为，不影响被告按约定向双方已经指定的银行账号付款，故原告的抗辩理由本院不予采信。原告根据合同关于逾期付款的约定，要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》，于法有据，本院予以支持。合同解除后，已经履行的，应当恢复原状，即被告应当协助原告办理涉案商品房注销备案及预告登记手续，原告应将被告交纳的购房款返还。被告缴纳的维修基金和契税，可自行向相关部门申请退回，本案中不作处理。关于逾期付款违约金的计算问题。原告请求按照合同附件4第2条的约定，即若被告有任何一期逾期付款超过30天，原告有权解除合同，将房屋另售他人，被告按房屋总价款的20%向原告支付违约金，并承担解除合同全部费用。但合同的附件4与主合同中关于逾期付款的违约责任约定不一致，补充协议（附件4）是由出卖人一方预先拟定的，为了重复使用而制作的格式条款，本案中，双方当事人已在商品房买卖合同中明确约定了逾期付款的违约责任，而出卖人作为提供格式条款的一方，又在补充协议中加重了对方的责任，因此，该附件4条款对于逾期付款违约责任的约定无效。根据主合同第七条约定，逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告按累计应付款的1%向原告支付违约金。因此，被告应支付的违约金为1350元（135000元×1%）。原告请求被告按照总房款的20%承担违约金54000元，超出的部分，本院不予支持。原告要求被告承担因解除合同发生的律师费21000元，符合合同的约定，原告已提交律师服务费发票佐证，本院予以支持。合同解除后，原告应当返还被告已支付的购房款135000元，该款应与被告应支付的违约金、律师服务费抵扣，故原告需退回被告112650元。二、关于反诉部分。被告提出原告未于合同约定交房期限即2016年4月30日前通知被告入伙，构成违约，应承担违约责任。根据《购房款分期协议》的约定，被告所欠房款没有付清，原告有权拒绝交房，故在被告未支付剩余购房款的情况下，原告未通知被告入伙，不构成违约，故被告要求原告承担逾期交房的违约责任，本院不予支持。综上，对原、被告诉请有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、解除原告惠州市永昌房地产开发有限公司与被告谢霁鸿于2015年4月13日签订的关于购买惠州大亚湾澳头中兴五路30-8号美林雅苑第7栋二单元1813号房的《商品房买卖合同》(预告登记号为：粤房地预登惠州字第3300160330号;预告登记依据合同号：HW201505038)；二、原告惠州市永昌房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内向被告谢霁鸿退还款项112650元；三、被告谢霁鸿自本判决发生法律效力之日起10日内协助原告办理粤房地预登惠州字第3300160330号预购商品房的备案及预告登记的注销手续，若逾期不办理，原告可申请本院在执行中注销；四、驳回原告惠州市永昌房地产开发有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告谢霁鸿的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费1675元，由原告惠州市永昌房地产开发有限公司负担1176元，由被告谢霁鸿负担499元；反诉费575元，由反诉原告谢霁鸿负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判长 周 勇审判员 曾日华审判员 李海仁二〇一七年五月八日书记员 黄慧谊