上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0108民初3239号
原告(反诉被告)：葛海东，男，1980年7月10日出生，汉族，住上海市静安区天潼路XXX弄XXX支弄XXX号前楼。原告(反诉被告)：吴渊，女，1981年1月9日出生，汉族，住上海市浦东新区东昌新村XXX号XXX室。以上两原告共同委托诉讼代理人：陈晨，上海市东方剑桥律师事务所律师。被告(反诉原告)：王丽影，女，1986年8月13日出生，汉族，住上海市黄浦区青岛路XXX弄XXX号XXX室。委托诉讼代理人：王强(父女关系)，住上海市黄浦区青岛路XXX弄XXX号XXX室。委托诉讼代理人：尤健美(母女关系)，住上海市黄浦区青岛路XXX弄XXX号XXX室。原告葛海东、吴渊诉被告王丽影房屋买卖合同纠纷一案，由原上海市闸北区人民法院于2016年3月16日立案受理后，原上海市闸北区人民法院因“撤二建一”被撤销，2016年3月30日起由上海市静安区人民法院继续审理。审理中，王丽影提起反诉。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。葛海东、吴渊的共同委托诉讼代理人陈晨，王丽影的委托诉讼代理人王强、尤健美到庭参加诉讼。简易程序审理期限届满后，经双方当事人自愿协商，同意延长简易程序适用期间，一致选择在期限届满后仍适用简易程序进行审理。本案现已审理终结。原告葛海东、吴渊向本院提出诉讼请求：1、解除双方就上海市静安区中山北路XXX弄XXX号XXX室房屋及4、31、44号地下1层车位B58(以下简称系争房屋)建立的房屋买卖关系；2、王丽影返还葛海东、吴渊已付定金人民币20万元(以下币种均为人民币)；3、王丽影支付葛海东、吴渊违约金129万元。事实和理由：双方经德佑房地产经纪有限公司(以下简称德佑房地产)居间介绍于2015年11月14日就系争房屋签订《房地产买卖居间协议》，约定葛海东、吴渊向王丽影购买系争房屋，总房价款为645万元，双方应于协议签订后90日内签订《上海市房地产买卖合同》，如一方违约，则违约方应按总房价款的20%向守约方支付违约金。2016年2月4日，葛海东、吴渊告知德佑房地产首付款已到位，可以网签合同，但德佑房地产称王丽影即将出国，且双方签订《房地产买卖居间协议》后的90日恰逢2016年春节国定假期，公司即将放假，故其提议双方于节后第一个工作日即2016年2月14日签订正式《上海市房地产买卖合同》。2016年2月13日，葛海东母亲催促德佑房地产与王丽影签约，但次日双方见面后，王丽影当即表示不再将系争房屋出售给葛海东、吴渊。对此，葛海东、吴渊表示不同意。2016年2月16日，王丽影向葛海东、吴渊发出《关于终止执行房地产买卖居间协议的函》。2016年2月19日，葛海东、吴渊向王丽影发出《律师函》，要求王丽影于2016年2月22日至德佑房地产签约，但王丽影未予理睬。双方未能在签订《房地产买卖居间协议》后的90日内签订《上海市房地产买卖合同》系因春节国定假期导致，属不可抗力，王丽影拒绝签约的行为构成违约。因王丽影违约，导致葛海东过早将家庭原有住房出售，造成一定房价损失，且葛海东因逾期交房又赔偿购房人1.5万元，同时，葛海东、吴渊现在另购住房，房屋市场价格也已上涨，且购房前在外租房居住又将产生租房损失。被告王丽影辩称，同意解除双方就系争房屋建立的房屋买卖关系，但不同意返还定金20万元，也不同意支付违约金129万元，且葛海东、吴渊主张的违约金金额过高。春节国定假期是众所周知的事实，葛海东、吴渊在签订《房地产买卖居间协议》时应已预见。2016年2月7日至2月9日期间，网签系统因维护停用，其余时间均可签约，不存在春节期间无法签约的规定或惯例。2016年1月底2月初德佑房地产通知王丽影，称葛海东、吴渊已筹集到资金，可于2016年2月5日正式签约，当时王丽影表示同意。2016年2月3日德佑房地产又通知王丽影，称葛海东、吴渊要求在春节后签约，当时葛海东、吴渊未要与王丽影见面，故王丽影认为已无法再催促签约，然后一直在等待对方的签约安排。2016年2月13日，德佑房地产以短信方式通知王丽影于次日签约，此时《房地产买卖居间协议》约定的签约期限已过，葛海东、吴渊擅自将签约日变更至2016年2月14日未经王丽影同意，故王丽影已不再同意签约。2016年2月16日，王丽影向葛海东、吴渊发出《关于终止执行房地产买卖居间协议的函》。2016年2月19日，葛海东、吴渊向王丽影发出《律师函》，后，王丽影虽未直接回复葛海东、吴渊，但已告知德佑房地产其不再同意与葛海东、吴渊签约。根据双方所签《房地产买卖居间协议》的约定，正式签约的最后期限应为2016年2月12日，当天葛海东、吴渊的房款已备齐，德佑房地产恢复正常工作，网签系统也已开放，故签约条件已具备。葛海东、吴渊未在约定期限内与王丽影签订《上海市房地产买卖合同》，构成违约，已付定金20万元应由王丽影没收。反诉原告王丽影向本院提出反诉请求：1、解除双方就系争房屋建立的房屋买卖关系；2、确认葛海东、吴渊支付的20万元定金不予返还。事实和理由：葛海东、吴渊既未在《房地产买卖居间协议》约定的期限内与王丽影签订《上海市房地产买卖合同》，也未将首付款支付给王丽影，已构成违约。反诉被告葛海东、吴渊共同辩称，不同意王丽影的全部反诉请求。2016年2月3日，王丽影已经得知签约将在春节后，对此，王丽影并未提出异议。次日，葛海东、吴渊已准备好购房的首付款，并未拒绝于2016年2月5日与王丽影签约。当时，德佑房地产的经办人员已经回老家过年，王丽影之前也告知经办人员其春节假期将要出国，但葛海东、吴渊并不清楚王丽影办理了公证委托书。后，德佑房地产通知王丽影于2016年2月14日前来签约，对此，王丽影表示同意，故该日应为双方合意确定的签约日期。导致双方未能签订《上海市房地产买卖合同》的违约方系王丽影，葛海东、吴渊作为守约方享有解约权，已付定金20万元应当予以返还。本院经审理认定事实如下：王丽影原系系争房屋产权人。2015年11月14日，王丽影(出售方，甲方)与葛海东、吴渊(买受方，乙方)及德佑房地产(居间方，丙方)签订《房地产买卖居间协议》，约定：乙方向甲方购买系争房屋；总房价款为645万元(其中包含车位转让价款40万元)；待甲方签订本协议后三日内，乙方应自行或通过丙方补足定金(含首期定金)至20万元；甲、乙双方同意在本协议签订后90日内共赴丙方处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，若甲方未能依照本协议约定签订上述示范文本出售该房地产或相关权利人提出异议而导致本协议无法履行的，则应向乙方双倍返还定金，若乙方未能依照本协议约定签订上述示范文本的，则已支付甲方的定金不予返还；乙方应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续后当日通过丙方或直接向甲方支付首期房价款，计200万元(含已支付的全部定金)；本协议生效后，甲、乙双方应诚意履行，如任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求相对方承担每日总房价款0.05%的逾期违约责任后继续履行本协议或单方解除本协议，若因上述原因解除本协议的，违约方应按照本协议约定总价款的百分之二十向守约方支付违约金。上述协议签订后的第90日应为2016年2月12日。嗣后，葛海东、吴渊向王丽影支付定金20万元。2016年1月26日，王丽影在上海市东方公证处的公证下签署《委托书》，委托王强代为办理出售系争房屋的相关事宜，委托权限包括代为签订、修改、解除房地产买卖合同等。次日，上海市东方公证处出具了(2016)沪东证字第4553号公证书。2016年2月13日，德佑房地产经办人员通知双方于次日签约。次日，王丽影到场后以超过《房地产买卖居间协议》约定的签约期限为由拒绝签约。2016年2月16日，王丽影向葛海东、吴渊发出《关于终止执行房地产买卖居间协议的函》，载明：原与你们签订的德佑房地产买卖居间协议已超过约定的时效，我方提出终止该协议的执行；请你们在收函后三日内，通过德佑房地产普善路店有关人员，约定时间、地点，办理终止协议的有关手续和退还定金等事宜；如你方逾期不办，视为放弃相应权力(利)。同日，王丽影应德佑房地产的要求出具《解约确认书》，载明：由于双方在居间协议中约定的时效已经过期，我方提出终止该协议的履行；我方自做出本声明之日起，单方解除该份居间协议；我方已收受的定金20万元，本人同意，在买受方同意解约，同时我方和买受方签署解约协议二日内，无息退还给买受方。2016年2月18日，王强(出售方，甲方)与案外人魏某(买受方，乙方)签订《房地产买卖居间协议》，约定乙方以670万元的价格向甲方购买系争房屋。2016年2月19日，葛海东、吴渊向王丽影发出《律师函》，要求对方继续履行已签订的《房地产买卖居间协议》，并于2016年2月22日签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。2016年2月23日，王丽影(卖售人，甲方)与案外人董某某(买受人，乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定乙方以472万元的价格向甲方购买系争房屋。2016年3月21日，董某某登记为系争房屋产权人。审理中，经葛海东、吴渊申请，由上海市高级人民法院委托上海富申房地产估价有限公司对系争房屋于时间节点为2016年2月12日的房地产市场价值进行估价。2016年7月11日，上海富申房地产估价有限公司出具《房地产司法鉴定估价报告书》，载明：系争房屋于价值时点2016年2月12日的房地产市场价值为687万元。对此，葛海东、吴渊表示评估价格过低，系争房屋市场价值上涨幅度约10%，即使双方于2016年2月14日解约，葛海东、吴渊另行购房也需要时间，故应当考虑之后的房价涨幅。王丽影则表示评估价格偏高，其另行出售系争房屋的价格即为市场价。王丽影并申请证人许某某、周某某出庭作证。许某某陈述：其系负责本次交易的门店经理；2016年1月23日葛海东父母表示家庭原有住房已出售，故葛海东、吴渊最迟能于2016年1月底至2月5日与王丽影正式签约，当天德佑房地产将上述信息告知王丽影；2016年2月3日，葛海东母亲表示准备于2016年2月13日签订正式买卖合同；2016年2月13日，葛海东母亲发短信告知德佑房地产可以签约，当天德佑房地产即通知王丽影于2016年2月14日签订《上海市房地产买卖合同》，当时王丽影表示同意；2016年2月14日当天，双方均到了德佑房地产，但王丽影表示原先约定的签约期限已过，故不愿再继续完成正式签约；2016年2月16日，王丽影与德佑房地产办理解约手续，并取回产证；2016年1月20日前，葛海东、吴渊已得知王丽影即将出国；2016年2月14日，王丽影向德佑房地产提供公证委托书；如双方于2016年2月12日正式签约，操作上并不存在障碍。周某某陈述：其系负责本次交易的经办人员；2016年2月2日，王丽影催促要与对方签约，并想了解对方的贷款是否能够足额发放；周某某与对方联系，葛海东、吴渊表示不行就等到春节后再签约，当时周某某未提醒对方春节后签约可能超过签约期限；周某某转告王丽影后，王丽影未表示不同意春节后签约，之后王丽影也未说过具体要哪一天签约；春节前，王丽影就说过自己要出国，当时周某某将该情况告知葛海东、吴渊，王丽影办理委托公证时周某某也在场，王丽影拿到公证书后电话通知过周某某，但委托公证一节周某某并未告知葛海东、吴渊，2016年2月14日双方到门店时，周某某第一次看到王丽影的公证委托书。对于上述两位证人证言，葛海东、吴渊表示许某某所述部分属实，部分不属实，周某某的证言不予认可。2016年1月时葛海东、吴渊得知王丽影将于2月初出国，但具体日期不清楚，2016年2月14日双方见面时葛海东、吴渊才得知王丽影办理了委托公证。如葛海东、吴渊主动提出要求在春节后签约，而该日期已经超过了双方约定的签约期限，按常理，德佑房地产应当询问理由。王丽影表示认可周某某的证人证言，关于许某某的证言，其原表示无异议，后又称其于2016年2月14日当日到场仅为处理此事，而非同意签约。2016年1月26日，因出国所需，王丽影在周某某的陪同下办理委托公证手续，后又于2016年2月16日微信通知许某某委托公证已办好，因双方不直接联系，故王丽影未直接通知葛海东、吴渊。王丽影另表示，魏某与董某某系母子。王丽影将系争房屋出售给董某某的《房地产买卖居间协议》分别由王强、魏某代签，实际成交价即670万元，双方所签《上海市房地产买卖合同》中将房价做低为472万元系考虑避税。以上事实，由葛海东、吴渊提供的上海市房地产登记簿、《房地产买卖居间协议》、《关于终止执行房地产买卖居间协议的函》、《律师函》、《房地产司法鉴定估价报告书》、王丽影提供的解约确认书、委托公证书、《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》、证人证言及当事人的陈述等证据予以佐证。本院认为，本案的争议焦点为：本次交易中，导致双方未能签订《上海市房地产买卖合同》的违约方及其所应承担的违约责任应如何认定。根据《房地产买卖居间协议》的约定，双方应于上述协议签订后的90日内即2016年2月12日前签署正式房地产买卖合同。葛海东、吴渊主张其未于2016年2月12日签约的原因系该日恰逢春节国定假期、王丽影出国、经办人员回乡等，然而上述情形均不构成法定或约定的推迟签约的理由。但签订买卖合同系双方共同义务，双方在签订居间协议时并未明确约定具体的签约时间，直至2016年2月13日才由德佑房地产确定并通知双方于次日签约。在此之前，王丽影虽在协议约定的90日内通过德佑房地产与葛海东、吴渊协商签约日期，但未达成一致，且在德佑房地产告知春节后签约时未提出异议，也未主动提出签约的具体时间，故葛海东、吴渊未在2016年2月12日签约并未构成根本性违约，双方仍可继续协商履行居间协议。上述期限届满后，王丽影未向葛海东、吴渊催告签约，且于2016年2月13日收到德佑房地产的签约通知时对于双方于次日签约未明确提出异议，故应视为2016年2月14日系双方协商确定的签约日期。现王丽影拒绝在上述日期签约，并于同月16日单方提出解约，后又于同月18日以明显高于本次交易的价格将系争房屋转售他人，其行为导致《房地产买卖居间协议》最终无法继续履行，故应承担相应的违约责任。现双方均要求解除就系争房屋建立的房屋买卖关系，考虑到系争房屋已另行出售，本次交易确已无法完成，故对于双方的该项诉请，本院予以准许。葛海东、吴渊同时要求王丽影返还已付定金20万元并支付违约金，于法有据，本院予以支持。王丽影表示葛海东、吴渊主张的违约金金额过高，对此，本院将以葛海东、吴渊的实际损失为基础，兼顾居间协议的履行情况、当事人的过错程度、预期利益等综合因素酌情确定违约金的具体金额。另，王丽影要求确认葛海东、吴渊支付的20万元定金不予返还，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)葛海东、吴渊与被告(反诉原告)王丽影就上海市静安区中山北路XXX弄XXX号XXX室房屋及4、31、44号地下1层车位B58建立的房屋买卖关系；二、被告王丽影应于本判决生效之日起十五日内返还原告葛海东、吴渊定金20万元；三、被告王丽影应于本判决生效之日起十五日内支付原告葛海东、吴渊违约金20万元；四、反诉原告王丽影的其余反诉请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费18210元减半收取为9105元、保全费5000元、评估费17700元(原告葛海东、吴渊已预缴)，反诉案件受理费2200元(反诉原告王丽影已预缴)，由原告(反诉被告)葛海东、吴渊负担14005元，被告(反诉原告)王丽影负担20000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 严毅超
二〇一六年九月十四日
书记员 方 芳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。