四川省遂宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）遂中民终字第194号
上诉人（原审原告）邓平，男，汉族，生于1970年10月5日，四川省遂宁市船山区人。
上诉人（原审原告）刘祖学，男，汉族，生于1969年9月19日，四川省遂宁市船山区人。
上列二上诉人的委托代理人（特别授权）张晓君，四川海峡律师事务所律师。
上诉人（原审被告）邓松柏，男，汉族，生于1948年5月19日，四川省遂宁市船山区人。
委托代理人赵敏，四川斗城律师事务所律师。
上诉人邓平、刘祖学因与上诉人邓松柏建设用地使用权转让合同纠纷一案，均不服四川省遂宁市船山区人民法院（2014）船山民初字第2253号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月7日受理后，依法组成合议庭于2015年4月22日公开开庭审理了本案。上诉人邓平、刘祖学的委托代理人张晓君，上诉人邓松柏及其委托代理人赵敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定，2009年1月9日，被告邓松柏以人民币3000元价格在案外人漆长凤处购买位于遂宁市安居区白马镇广播电视站后面漆长凤所有的宅基地使用权，面积约100平方米。2009年6月2日，遂宁市柔刚国有资产经营管理有限公司委托四川遂宁市宏兴拍卖事务有限公司拍卖位于遂宁市安居区白马镇横一街营业房1间、住宅1栋及空地（面积496.78平方米），双方约定：“拍卖成交后，甲方（遂宁市柔刚国有资产经营管理有限公司）在收到全部成交价款后次日起7个工作日内由甲方和安居广电局负责将房屋两证原件（房屋所有权证和国有土地使用权证）及标的实物一并交付给买受人”。2009年6月12日，被告邓松柏以人民币186000元价格在遂宁市宏兴拍卖事务有限公司处通过拍卖方式购得上述营业房、住宅及空地。2009年6月19日，被告邓松柏向四川遂宁市宏兴拍卖事务有限公司支付拍卖成交款人民币130000元。2009年6月22日，被告邓松柏向四川遂宁市宏兴拍卖事务有限公司支付拍卖成交款人民币56000元及拍卖佣金人民币9300元。后原告邓平、刘祖学与被告邓松柏达成转让安居洪源广播电视网络有限公司白马分公司部分旧房、土地及邻近农民宅基地的协议。二原告于2011年10月20日、2011年10月29日分两次支付被告邓松柏定金共计人民币100000元。2012年3月16日，原告邓平、刘祖学与被告邓松柏正式签订《遂宁市安居区洪源广播电视网络有限公司白马分公司“二号住宅楼”土地转让协议》。原、被告约定：“一、甲方（被告邓松柏）通过国资委拍卖购得安居洪源广播电视网络有限公司白马分公司旧房及土地，该宗地分1号和2号两宗地，1号为旧危房改造，现甲方已改造完毕，权属归甲方；2号为空地约700平方米左右（含甲方购买邻居老百姓宅基地100平方米在内）。经双方共同协议，甲方将2号楼土地及该宗地设计图纸上的房屋建筑约1600平方米转让给乙方（原告邓平、刘祖学）。二、乙方独立核算，自负盈亏，该宗地上的房屋由乙方自行出资修建、销售，与甲方无关。三、该宗地转让价款98万元，付款方式签定草签协议付甲方定金10万元，签此正式协议时乙方付甲方10万元，在2012年4月底支付20万给甲方，在2012年6月30日之前办到施工许可证。余下的58万元，乙方将该宗地上房屋修至三楼完工时付清，若三楼完工乙方未付清余款，乙方以三楼房屋作抵押给甲方，抵押金额为1500元／㎡。四、甲方负责办理相关手续，乙方若超规划建修所产生的费用由乙方。五、在施工过程中的一切安全责任及费用全由乙方负责，与甲方无关。六、2号楼所涉及的建安税以及房屋销售所需交纳的税费，超规划所交纳的费用由乙方负责，其它由甲方负责。七、2号楼乙方销售完后，将各购房户证件备齐交给甲方，由甲方负责办理各购房户的国有土地使用和产权证，所产生的一切税费由乙方负责。八、甲方负责协助乙方顺利开工，协调与周边（四邻）的关系。”协议签订当日，二原告支付被告邓松柏住宅楼、土地转让款人民币100000元。截止2014年9月29日，被告邓松柏拍卖取得的位于遂宁市安居区白马镇横一街营业房1间、住宅1栋及空地（面积496.78平方米），仍登记于遂宁市洪源广播电视网络有限公司名下。后原、被告为上述住房及土地转让的履行发生纠纷。二原告遂诉至法院，要求解除原、被告之间的《遂宁市安居区洪源广播电视网络有限公司白马“二号住宅楼”土地转让协议》；判令被告双倍返还收取的人民币100000元定金，并返还被告所收取的土地转让款人民币100000元，赔偿损失；判令被告支付原告定金人民币100000元的利息，从2012年3月16日起按人民银行逾期贷款利息（同期同类贷款利率上浮50%）计算至付清之日止；本案诉讼费由被告负担。
原判认为，本案系建设用地使用权转让合同纠纷。本案争议焦点如下：一是关于原、被告之间的转让协议是否有效。2012年3月16日，原告邓平、刘祖学与被告邓松柏签订土地及旧房转让协议。该协议转让的内容涉及三个部分，一是位于遂宁市安居区白马镇广播电视站后面漆长凤所有的宅基地使用权（面积约100平方米），根据法律规定，宅基地属于农民集体所有且性质为农民自用，禁止转让给集体组织以外的人员，故该部分违反法律强制性规定，应为无效；二是2号楼土地设计图纸上的房屋建筑约1600平方米，该部分转让的系房地产开发权，根据《中华人民共和国城市房地产开发经营管理条例》第二条之规定“房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为”，原、被告均不具有房地产开发资质，故该部分违反法律强制性规定，应为无效；三是位于遂宁市安居区白马镇横一街营业房1间、住宅1栋及空地（面积496.78平方米），该部分系被告邓松柏通过拍卖取得，其转让给二原告，系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，该部分应为有效。按照法律规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。故原、被告于2012年3月16日签订的房屋及土地转让协议中，宅基地的转让及2号楼土地设计图纸上的房屋建筑约1600平方米的转让部分无效，位于遂宁市安居区白马镇横一街营业房1间、住宅1栋及空地（面积496.78平方米）的转让部分有效。二是关于原、被告之间的转让协议是否可以解除。2012年3月16日原、被告签订房屋及土地使用权转让协议，该协议中宅基地的转让及2号楼土地设计图纸上的房屋建筑约1600平方米的转让部分无效，按照法律规定，无效合同自始无效。该协议中位于遂宁市安居区白马镇横一街营业房1间、住宅1栋及空地（面积496.78平方米）的转让部分有效，协议签订后至今，原、被告均未履行主要义务。按照法律规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。且，被告邓松柏通过拍卖方式购买诉争土地的使用权，但按照《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力”。诉争土地的使用权至今仍登记在遂宁市洪源广播电视网络有限公司名下，即被告邓松柏仍未取得转让土地的使用权。原、被告签订房屋及土地使用权转让协议的目的无法实现，故对二原告要求解除协议中的该部分，予以支持。由于原、被告之间的房屋及土地转让协议部分有效、部分无效，作为签订协议当事人的原、被告均有过错，协议中的有效部分解除后，被告应当返还二原告已收取的定金人民币100000元及土地转让款人民币100000元，并支付资金占用期间的利息。对二原告要求被告双倍返还定金人民币100000元、赔偿损失的诉讼请求，不予支持。被告的辩解理由，不符合法律规定，不予支持。三是原告的诉讼请求是否超过诉讼时效。被告辩称，原告于2011年10月20日、10月29日分别交付定金50000元，共计人民币100000元，于2012年3月16日交付转让款人民币100000元，其诉讼请求至今已超过两年时间，超过诉讼时效。原、被告之间的房屋及土地转让协议，未约定最后履行时间，且该协议的主要内容至今仍未得到履行，故原告的诉讼请求未超过诉讼时效，被告的辩解理由不成立，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十六条、第九十四条第（三）款、第九十七条之规定，判决：“一、解除原告邓平、原告刘祖学与被告邓松柏于2012年3月16日签订的《遂宁市安居区洪源广播电视网络有限公司白马分公司“二号住宅楼”土地转让协议》中位于遂宁市安居区白马镇横一街营业房1间、住宅1栋及空地（面积496.78平方米）转让的部分；二、原告邓平、原告刘祖学与被告邓松柏于2012年3月16日签订的《遂宁市安居区洪源广播电视网络有限公司白马分公司“二号住宅楼”土地转让协议》中宅基地的转让及2号楼土地设计图纸上的房屋建筑约1600平方米的转让部分无效；三、被告邓松柏在本判决生效之日起十日内返还原告邓平、原告刘祖学定金人民币100000元及利息（利息按照中国人民银行发布的人民币同期同档贷款基准利率计算，其中一笔利息以人民币50000元为基数，从2011年10月21日起计算至本判决确定的履行之日止，如未在本判决确定的履行之日前付清，利息计算至付清之日止；另一笔利息以人民币50000元为基数，从2011年10月30日起计算至本判决确定的履行之日止，如未在本判决确定的履行之日前付清，利息计算至付清之日止）；四、被告邓松柏在本判决生效之日起十日内返还原告邓平、原告刘祖学土地款人民币100000元及利息（利息以人民币100000元为基准，按照中国人民银行发布的人民币同期同档贷款基准利率计算，从2012年3月17日起计算至本判决确定的履行之日止，如未在本判决确定的履行之日前付清，利息计算至付清之日止）；五、驳回原告邓平、原告刘祖学的其他诉讼请求。负有给付义务的当事人，如未按本判决确定的期限履行金钱给付义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费人民币2800元，由原告邓平、原告刘祖学共同负担人民币1400元，由被告邓松柏负担人民币1400元。（已由原告垫付，被告在履行本判决时一并结清）。”
上诉人邓平、刘祖学的上诉及答辩意见为，1.原判认定邓松柏转让他人名下不动产的行为已构成率先违约，则应依法判令其承担双倍返还定金的违约责任。理由是：邓松柏在其2011年10月出具的定金收条中明确载明该定金所担保的主债务范围仅限于洪源公司土地（空地）的转让；约定收取定金100000元并非是为无效的宅基地转让担保，与宅基地及图纸上房产的转让无关，定金的效力不应受宅基地和图纸上房产转让的效力影响；对合同中洪源公司空地部分转让的解除是因邓松柏的违约行为而解除，并非因宅基地及图纸上房产转让的无效而解除，不应免除邓松柏对定金的双倍返还责任。2.本案合同所涉标的物为2号地及其设计图纸上1600平方米的房屋建筑，并不包含“营业房1间、住宅1栋”，原判解除对“营业房1间、住宅1栋”的合同部分，超越了本案争议的审理范围，应依法予以撤销。3.对于邓松柏通过拍卖取得洪源公司土地及在案外人漆长凤处购买宅基地的事实均属案外其他法律关系，原判不应仅凭邓松柏的单方陈述在本案中对此事实作出认定。请求二审撤销原判第三项，依法改判邓松柏双倍返还定金200000；本案一、二审诉讼费由被上诉人邓松柏承担。
上诉人邓松柏的上诉及答辩意见为，1.原判认定事实错误，根据本案双方所签合同的约定内容，其转让的是土地使用权而非房地产开发权，该协议系双方的真实意思表示且不违反法律的禁止性规定，原判不应确认合同无效。2.本案不具备法定或约定的合同解除条件，邓平、刘祖学要求解除合同的诉讼请求不应得到支持。理由是：该协议系双方的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，属有效合同，对双方均具有约束力；双方已就合同义务进行了部分履行，且合同能够继续履行；邓平、刘祖学在签订合同时即清楚所涉土地的现状及未办理土地使用证的事实，双方转让的仅是取得土地使用权的权利，故其要求解除合同没有事实及法律依据。3.根据合同约定，邓平、刘祖学未按约支付土地转让款，存在违约行为，而对于合同约定的办证义务，其在邓平、刘祖学支付应付款项前，享有先履行抗辩权，邓平、刘祖学在自身违约的情况下，无权要求返还定金。请求二审依法撤销原判，改判驳回邓平、刘祖学的诉讼请求；本案一、二审诉讼费由被上诉人邓平、刘祖学承担。
二审经审理查明的基本事实与原判认定的事实一致，本院对原判认定的事实予以确认。
二审另查明，《遂宁市安居区洪源广播电视网络有限公司白马分公司“二号住宅楼”土地转让协议》约定，双方交易的标的物为“2号楼土地及该宗地设计图纸上的房屋建筑约1600平方米”，双方当事人均认为此处的“2号楼土地”仅包含邓松柏通过拍卖所购得的“空地”及购买邻居村民的“宅基地100平方米左右”。
本院认为，一、关于合同效力问题：邓平、刘祖学与邓松柏于2012年3月16日签订的《遂宁市安居区洪源广播电视网络有限公司白马分公司“二号住宅楼”土地转让协议》约定，转让的标的物为“2号楼土地及该宗地设计图纸上的房屋建筑约1600平方米”，并明确“2号为空地约700平方米左右（含甲方购买邻居老百姓宅基地100平方米在内）”。协议所涉对于“邻居老百姓宅基地”及“设计图纸上的房屋建筑约1600平方米”部分的转让因违反法律的强制性规定应为无效，但“位于遂宁市安居区白马镇横一街洪源广播电视网络有限公司空地”系邓松柏通过拍卖取得，邓平、刘祖学对双方所签合同的效力亦表示认可，对该部分土地的转让系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，协议中双方对该部分土地转让的约定应为有效，且不因合同其他部分无效而影响其效力；二、关于合同标的物认定问题：根据双方所签协议约定，双方交易的标的物为“2号楼土地及该宗地设计图纸上的房屋建筑约1600平方米”，此处的“2号楼土地”仅包含通过拍卖所购得的“空地”及购买邻居村民的“宅基地100平方米左右”，并不包括邓松柏通过拍卖购得的“营业房1间、住宅1栋”，且双方当事人对此事实均无异议，邓松柏通过拍卖购得的“营业房1间、住宅1栋”并非本案合同转让的标的物，一审判决对此事实认定有误，本院予以纠正；三、关于合同应否予以解除问题：邓平、刘祖学除支付100000元定金和100000元价款外，在合同签订后即未再按约支付剩余款项，邓松柏至今仍未取得诉争土地的使用权，双方均未按约履行合同主要债务且合同目的不能实现，原审判决对双方所签合同的有效部分予以解除并无不当；四、关于100000元定金应否适用定金罚则予以双倍返还问题：从合同签订时间上来看，在邓松柏向邓平、刘祖学收取100000元定金时，双方尚未签订正式的合同，定金仅是作为双方将来订立主合同的担保，因此，该
100000元定金性质应为立约定金，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定，“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”立约定金适用定金罚则的条件是一方拒绝订立主合同，而不在于当事人所订立的主合同效力及当事人是否违反了主合同的约定；从双方所签合同的内容来看，协议约定“该宗地转让价款98万元，付款方式签订草签协议付甲方定金10万元，签此正式协议时乙方付甲方10万元，在2012年4月底支付20万给甲方……余下的58万元，乙方将该宗地上房屋修至三楼完工时付清”，据此可以认定：合同总价款为980000元，支付方式为分期支付，邓平、刘祖学交付的该100000元包含在980000元的合同总价款中，且作为邓平、刘祖学首期支付的合同价款。故本案双方争议的100000元定金应属立约定金，且于双方签订主合同之时已转化为合同价款，现双方已签订主合同并已部分履行，不应再适用定金罚则，且不应计算主合同签订之前所交付定金的资金占用利息，但合同解除后，该100000元应作为合同价款由收受方邓松柏予以退还，利息损失应从双方签订主合同之时予以起算。
综上，上诉人的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。原判对事实认定部分有误，且对于100000元定金的性质认定错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持四川省遂宁市船山区人民法院（2014）船山民初字第2253号民事判决第二项、第五项，即“原告邓平、原告刘祖学与被告邓松柏于2012年3月16日签订的《遂宁市安居区洪源广播电视网络有限公司白马分公司“二号住宅楼”土地转让协议》中宅基地的转让及2号楼土地设计图纸上的房屋建筑约1600平方米的转让部分无效”、“驳回原告邓平、原告刘祖学的其他诉讼请求”；
二、撤销四川省遂宁市船山区人民法院（2014）船山民初字第2253号民事判决第一项、第三项、第四项，即“解除原告邓平、原告刘祖学与被告邓松柏于2012年3月16日签订的《遂宁市安居区洪源广播电视网络有限公司白马分公司“二号住宅楼”土地转让协议》中位于遂宁市安居区白马镇横一街营业房1间、住宅1栋及空地（面积496.78平方米）转让的部分”，“被告邓松柏在本判决生效之日起十日内返还原告邓平、原告刘祖学定金人民币100000元及利息（利息按照中国人民银行发布的人民币同期同档贷款基准利率计算，其中一笔利息以人民币50000元为基数，从2011年10月21日起计算至本判决确定的履行之日止，如未在本判决确定的履行之日前付清，利息计算至付清之日止；另一笔利息以人民币50000元为基数，从2011年10月30日起计算至本判决确定的履行之日止，如未在本判决确定的履行之日前付清，利息计算至付清之日止）”，“被告邓松柏在本判决生效之日起十日内返还原告邓平、原告刘祖学土地款人民币100000元及利息（利息以人民币100000元为基准，按照中国人民银行发布的人民币同期同档贷款基准利率计算，从2012年3月17日起计算至本判决确定的履行之日止，如未在本判决确定的履行之日前付清，利息计算至付清之日止）”；
三、解除邓平、刘祖学与邓松柏于2012年3月16日签订的《遂宁市安居区洪源广播电视网络有限公司白马分公司“二号住宅楼”土地转让协议》中位于遂宁市安居区白马镇横一街的空地（面积496.78平方米）转让的部分；
四、邓松柏在本判决生效之日起十日内返还邓平、刘祖学土地转让款人民币200000元及利息（利息按照中国人民银行发布的人民币同期同档贷款基准利率计算，从2012年3月17日起计算至本判决确定的履行之日止，如未在本判决确定的履行之日前付清，利息计算至付清之日止）
本案一、二审案件受理费各人民币2800元，由邓平、刘祖学负担2800元，邓松柏负担2800元。
本判决为终审判决。
审 判 长 谭生斌
审 判 员 李吉源
代理审判员 杨怡伶
二〇一五年九月二十九日
书 记 员 肖 敏