北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终3958号
上诉人（原审原告，反诉被告）：梁奕娟，女，1962年10月30日出生，汉族，住北京市东城区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：强强（北京）国际商务酒店有限公司，住所地北京市朝阳区。
法定代表人：黄聪第，任董事长。
委托诉讼代理人：陈晓怡，女，1987年10月28日出生，汉族，该公司员工。
委托诉讼代理人�邹和家，男，1953年12月04日出生，汉族，该公司员工，住崇文区。
被上诉人（原审被告）：紫御湾融资担保有限公司，住所地北京市海淀区西三环北路100号5层2-5003。
法定代表人：李茂林，任总经理。
上诉人梁奕娟、上诉人强强（北京）国际商务酒店有限公司（以下简称强强公司）与被上诉紫御湾融资担保有限公司（以下简称紫御湾公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初38160号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人梁奕娟上诉请求：1.撤销原审判决，改判支持梁弈娟一审全部诉讼请求；2.一审、二审诉讼费由强强公司负担。事实和理由：一、依据租赁合同，强强公司所欠租金及违约金应全部给付梁奕娟；二、依据购房合同，租赁合同到期后应恢复原使用功能；三、公共区域部分收益应归业主所有，强强公司应公示并补偿给梁奕娟。
上诉人强强公司上诉请求：1.撤销原审判决第一、第二、第三项，改判驳回梁奕娟诉讼请求；2.诉讼费由梁奕娟负担。事实和理由：一、强强公司对梁奕娟房屋屋面及外墙没有使用，屋面和外墙也非任意可处分，且强强公司无法实际履行；二、一审法院判决强强公司承担自2016年6月21日之后的租金错误。梁奕娟承认2016年6月21日将涉案房屋收回并自行换锁，强强公司自此无法使用。应视为梁奕娟实际收回房屋，租赁关系终止。一审法院一审期间将举证责任分配给强强公司，违背法律基本原则；三、一审判令强强公司提供代缴完税证明不当。强强公司只能提供企业完税证明，无法提供单个房屋完税证明。
梁奕娟针对强强公司的上诉请求辩称：不同意强强公司的上诉请求，要求其给付租金。
强强公司针对梁奕娟的上诉请求辩称：不同意梁奕娟的上诉请求，只同意给付2016年6月21日之前的租金，具体金额是2390.56元。
紫御湾公司未到庭发表意见。
梁奕娟向一审法院起诉请求：1.判令梁奕娟与强强公司解除租赁合同；2.判令强强公司交还屋面使用权、外墙面使用权；3.判令强强公司向梁奕娟支付拖欠租金18228元以及滞纳金820.26元，紫御湾公司在其保证范围内承担责任；4.判令强强公司出具租赁期内为梁奕娟代缴的房产租赁税费的完税证明；5.判令强强公司交还梁奕娟对大厅、电梯、走廊、停车场等公共区域、公共设施的管理权；6.判令强强公司将租赁合同期内管理大楼之公共区域、公共设施期间所产生的收益进行公示；7.判令强强公司恢复梁奕娟房产的办公用途，合同到期后至�恢复办公用途期间给梁奕娟造成的租房损失17100元应予以赔偿；8.判令强强公司将房产的水、电恢复为市政的单独计量；9.判令本案律师费2000元由强强公司和紫御湾公司承担。
强强公司向一审法院反诉请求：梁奕娟承担支付违约赔偿金27552元。
一审法院认定事实：强强公司原名北京天瑞地安酒店管理有限公司，后更名为现名称。2006年3月15日，梁奕娟与北京京强房地产开发有限公司签订了《北京市商品房预售合同》，约定北京京强房地产开发有限公司将涉案房屋出卖给梁奕娟。梁奕娟于2008年6月5日取得涉案房屋所有权证书。2006年3月15日，梁奕娟与强强公司签订了《租赁确认书》，约定梁奕娟将涉案房屋及其屋面使用权、外墙面使用权出租给强强公司用于经营酒店，并由强强公司委托北京金长城酒店管理公司统一经营管理；租期为2006年8月31日至2016年8月30日；年租金47040元，梁奕娟按规定的税率和标准交纳的房产租赁相关税费，由强强公司在应付租金中扣除代缴，并出具相应凭证；强强公司从2006年8月31日起每月15日支付上个月度的租金；紫御湾公司就租金的给付为强强公司提供担保；强强公司未按约定支付租金的，每延迟一日，支付拖欠租金万分之二的滞纳金，支付租金逾期超过3个月，梁奕娟有权解除合同。紫御湾公司于2006年8月31日向梁奕娟出具保函，愿就梁奕娟与强强公司就涉案房屋签订的租赁合同项下强强公司承诺的投资回报总额470400元承担一般责任保证。后涉案房屋一直由强强公司用于酒店经营。经一审法院询问，梁奕娟称其于2016年6月20日向强强公司递交了催告交房通知单，根据合同约定解除双方租赁关系，并于2016年6月21日将涉案房屋上锁，但在上锁后一两天内就被强强公司撬开了。强强公司称未�到催告交房通知单，不认可撬锁事实，法院责令强强公司提供监控录像，强强公司称录像仅保存1个月，无法提供。一审法院再询，梁奕娟与强强公司均认可强强公司向梁奕娟支付租金至2016年5月30日，在梁奕娟起诉至法院前，即2016年6月24日前，强强公司已经向梁奕娟支付租金至2016年3月30日，强强公司于2016年9月6日和2016年10月28日各向梁奕娟支付了一个月租金。一审法院又询，梁奕娟与强强公司均认可双方于2016年8月31日办理了涉案房屋的交接。一审庭审中，强强公司提交了梁奕娟给涉案房屋上锁的监控录像。
一审法院认为：梁奕娟与强强公司订立的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应当认定有效，双方应当严格按照合同约定履行各自的义务。根据租赁合同约定，强强公司应当在2016年4月15日前向梁奕娟支付2016年2�28日至2016年3月30日期间的租金，若强强公司在2016年7月15日前未支付，则梁奕娟有权解除合同。现双方均认可强强公司在2016年6月24日前已经向梁奕娟支付租金至2016年3月30日，则梁奕娟在2016年6月24日向本院起诉要求解除双方租赁合同及其主张的于2016年6月20日向强强公司送达了催告交房通知单以解除合同的行为，因强强公司的违约行为未达到合同约定梁奕娟可以享有解除权的条件，不发生解除合同的法律效力。双方均认可于2016年8月31日办理了涉案房屋的交接，故本院认定双方的租赁合同到期自然终止。梁奕娟要求判令解除租赁合同的诉讼请求，法院不予支持。梁奕娟在2016年6月21日将涉案房屋上锁，构成违约，应当赔偿因此给强强公司造成的损失。梁奕娟称强强公司在其上锁一两天后就将锁撬开了，强强公司虽不认可撬锁，但经法院责令，仍未提交由其控制的酒店监�录像证明其主张，应当承担不利后果，故法院采信梁奕娟主张，认定梁奕娟给涉案房屋上的锁在2016年6月23日被强强公司撬开。据此，梁奕娟因上锁的违约行为给强强公司造成的损失，法院酌情支持。租赁合同约定梁奕娟将涉案房屋及其屋面使用权、外墙面使用权出租给强强公司，现租赁合同到期终止，强强公司除将涉案房屋交还给梁奕娟外，还应将涉案房屋对应的屋面使用权、外墙使用权交还给梁奕娟。双方确认强强公司已经向梁奕娟支付租金至2016年5月30日，则强强公司还应当向梁奕娟支付2016年5月31日至2016年8月30日期间租金10936.8元。滞纳金法院酌定。合同约定强强公司为梁奕娟代缴房产租赁相关税费并出具相应凭证，则强强公司应当向梁奕娟出示相关完税证明，故梁奕娟相应诉讼请求，法院予以支持。梁奕娟要求判令强强公司交还梁奕娟对大厅、电梯、走廊、�车场等公共区域、公共设施的管理权的诉讼请求，以及要求判令强强公司将租赁合同期内管理大楼之公共区域、公共设施期间所产生的收益进行公示的诉讼请求，并非法院审理房屋租赁合同纠纷的范畴，法院不予处理，相关权利人可以适格的主体和恰当的案由另行主张。梁奕娟与强强公司在合同中约定涉案房屋用于酒店经营，现梁奕娟要求强强公司恢复涉案房屋的办公用途并支付租房损失17100元无合同及法律依据，法院不予支持。梁奕娟未提交证据证明强强公司对涉案房屋的水、电市政单独计量进行过改造，故其要求强强公司将涉案房屋的水、电恢复为市政的单独计量无事实依据，法院不予支持。梁奕娟要求强强公司承担律师费2000元，无法律依据，法院不予支持。一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。本案中，紫御湾公司系一般保证，故梁奕娟要求紫御湾公司在保证范围内承担责任的诉讼请求，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、强强公司于判决生效后七日内交还梁奕娟北京市朝阳区东三环南路102号×号房屋屋面使用权、外墙面使用权；二、强强公司于判决生效后七日内支付梁奕娟租金一万零九百三十六元八角、滞纳金八百二十元；三、强强公司于判决生效后七日内向梁奕娟出示代缴北京市朝阳区房屋2006年8月31日至2016年8月30日期间租赁税费的完税证明；四、梁奕娟于判决生效后七日内赔偿强强公司损失五百元；五、驳回梁奕娟的其他诉讼请求；六、驳回强强公司的其他反诉请求。
本院二审期间，上诉人强强公司提交照片一张作为新证据，照片内容显示为涉案房屋的房门锁门、喷漆状态，以证明强强公司2016年6月21日之后未使用涉案房屋。梁奕娟对该证据的真实性认可，对其证明目的不予认可。本院对该证据的真实性予以认定，但因该证据与其待证事实缺乏关联性，故本院对其证明目的不予认可。对于一审法院审理查明的事实，强强公司认为房屋交接手续是事后补签，双方实物交接完成于2016年6月21日，梁奕娟认可一审法院审理查明的事实。对于房屋交接手续系补签的主张，因强强公司并未提供证据予以证明，故本院对其主张不予认定。一审法院审理查明的其他事实属实，本院依法予以确认。
本院认为，梁奕娟与强强公司签订的《租赁确认书》、《补充协议》均系双方当事人真实意思表示，不违反法律�行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。《租赁确认书》、《补充协议》约定租期至2016年8月30日，双方均认可于2016年8月31日签署了涉案房屋的交接手续，故一审法院认定2016年8月31日租赁合同关系自然终止，该认定正确。
本案二审争议的焦点为强强公司是否应当支付2016年6月21日至2016年8月30日期间的租金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条规定，有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。强强公司主张梁奕娟于2016年6月21日将涉案房屋上锁，造成强强公司无法正常使用涉案房屋，故不应当支付租金，梁奕娟主张其于2016年6月21日锁门后，强强公司将涉案房屋的门锁打开继续使用。梁奕娟与强强公司因锁门产生争议后，强强公�作为涉案房屋所属楼栋的整体管理者及监控设备的所有者，对于涉案房屋的监控录像拥有控制权，强强公司提供了2016年6月21日梁奕娟锁门的监控录像，却以监控录像仅保存1个月的理由拒不提供2016年6月21日至2016年8月30日的监控录像，本院认为其未能提供监控录像的理由不成立，据此，本院依法推定梁奕娟的上述主张成立。强强公司应当支付梁奕娟2016年6月21日至2016年8月30日的租金。一审法院关于梁奕娟违约事实及赔偿的损失数额认定正确，本院予以维持。
依据本院查明的事实，《租赁确认书》约定梁奕娟将涉案房屋及其屋面使用权、外墙面使用权出租给强强公司用于经营酒店，梁奕娟按规定的税率和标准缴纳的房产租赁相关税费，由强强公司在应付租金中扣除代缴，并出具相应凭证。依据双方签订的租赁协议的约定，强强公司应当向梁奕娟出示涉案房屋�租赁期间租赁税费的完税证明，并且在租赁合同终止后，强强公司应当返还涉案房屋屋面使用权、外墙面使用权，据此，强强公司关于一审法院判决返还房屋屋面使用权、外墙使用权及出示完税证明的判决错误的主张，依据不足，本院不予采信。
上诉人梁奕娟上诉请求按一审诉请由强强公司向其支付租金及违约金，因梁奕娟未提供证据证明其上诉请求，且一审法院结合本案租赁期间和租金标准认定的应付租金数额并无不当，故本院对其该项上诉请求不予支持；上诉人梁奕娟上诉请求强强公司恢复涉案房屋原使用功能，该主张缺乏合同依据，且梁奕娟在双方交接涉案房屋时亦未提出异议，故本院对其该项上诉请求不予支持；上诉人梁奕娟上诉请求强强公司公示、给付公共区域部分收益，因与本案不属于同一法律关系，该主张不宜在租赁合同纠纷案件中一并处理，梁奕娟可与强强公司另行协商或另诉解决。
综上所述，上诉人梁奕娟、强强公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1508元，由上诉人梁奕娟负担758元（已交纳）；由上诉人强强（北京）国际商务酒店有限公司负担758元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨淑敏
审 判 员 周熙娜
审 判 员 付 辉
二〇一八年三月二十二日
法官助理 云 凝
法官助理 樊思迪
书 记 员 李星月