上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终885号
上诉人（原审被告）：上海滨江置业有限公司，住所地上海市零陵路899号26M室。
法定代表人：张坚，总经理。
委托诉讼代理人：虞军红，浙江君安世纪律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙淼淼，浙江君安世纪律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：上海锐翔上房物业管理有限公司，住所地上海市南苏州路255号。
法定代表人：张圣哲，董事长。
委托诉讼代理人：邬叶弟，上海市功茂律师事务所律师。
原审第三人：上海市徐汇区汇翠花园业主委员会，住所地上海市漕溪北路737弄4号103室。
负责人：俞斌、孙大宁、尤云岗。
上诉人上海滨江置业有限公司因与被上诉人上海锐翔上房物业管理有限公司、原审第三人上海市徐汇区汇翠花园业主委员会物业服务合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2015）徐民四（民）初字第3452号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
上诉人上海滨江置业有限公司（以下简称滨江置业公司）上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人上海锐翔上房物业管理有限公司（以下简称锐翔上房公司）的一审诉请。事实和理由：一、一审认定滨江置业公司无权委托第三方对涉案车位进行物业管理属认定事实错误，适用法律不当。1、涉案《物业服务合同》第十一条第（三）款明确约定，地下机动停车位属于开发商所有的，委托乙方（即锐翔上房公司）管理，业主和物业使用人有优先使用权，管理方式及费用由开发商与甲方、乙方另行约定。即，滨江置业公司有权决定是否委托锐翔上房公司对涉案车位进行管理，包括经营管理和物业管理。2、涉案《物业服务合同》第十一条第（三）款的内容并未违反强制性规定。虽然《物业管理条例》规定一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理，但该规定并非强制性规定，物业合同的签署方有权根据小区的实际情况进行约定。3、上述条款所指的委托管理其内容除经营管理外还包括物业管理，该等事实有滨江置业公司与锐翔上房公司于2012年1月1日签订的《机动车库委托经营管理协议》可以印证。4、事实上，2013年9月起，滨江置业公司委托第三方对涉案车位进行管理并签订了协议，管理内容包括经营及物业管理，一审法院对此事实予以确认。因此，在未违反法律强制性规定的情况下，滨江置业公司有权将涉案车位委托第三方进行管理。二、现有证据不能证明锐翔上房公司自2013年9月之后就涉案车位提供过物业管理服务，因此，一审判令滨江置业公司支付涉案物业管理费缺乏事实和法律依据。（一）一审中，滨江置业公司提交的证据已充分证明为涉案车位提供相应服务的是滨江置业公司委托的第三方。1、滨江置业公司和第三方签署了委托管理协议，并对委托管理的内容进行了详细约定，其中就包括了锐翔上房公司所述的服务内容。2、涉案车位的相关维修工作由第三方予以完成，该内容由滨江置业公司提供的维修费收据予以证实。3、涉案车位所涉及的相应区域范围内的保洁工作由第三方完成，该内容由滨江置业公司提供的汇翠花园地下车库所有车主确认函以及监控视频资料予以证实。4、涉案车位的车辆管理亦由第三方完成。（二）锐翔上房公司没有证据证明其提供了相应的物业服务，而原审第三人上海市徐汇区汇翠花园业主委员会（以下简称汇翠花园业委会）的陈述同样也不能证明锐翔上房公司对涉案车位进行了管理。汇翠花园业委会负责人既非物业公司人员，也未长期在涉案车位处蹲守，其根本无法得知实施物业服务的具体情况。三、退一步讲，即便锐翔上房公司的主张成立，一审判令滨江置业公司按照锐翔上房公司提交的《机架维护费表单和平面车位欠费明细》（以下简称《车位欠费明细》）中确定的标准支付物业管理费亦有误。1、《车位欠费明细》中机械车位按人民币（下同）70元/个X月、平面车位按100元/个X月收取维护费，其依据为《物业服务合同》第十一条第（四）款。但该条第（三）款对开发商所有的车位作出了明确约定，即在委托乙方管理的情况下，管理方式及费用由开发商和物业公司另行约定。事实上，滨江置业公司已委托第三方管理涉案车位，滨江置业公司与锐翔上房公司对维护费也没有另行约定，故一审直接套用该条第（四）款约定的收费标准判令滨江置业公司向锐翔上房公司支付维护费，没有事实和法律依据。2、本案不可否认的事实是，涉案车位的相关保洁等物业服务内容均已由第三方完成，锐翔上房公司并未对涉案车位区域提供任何物业服务。如果说，基于锐翔上房公司对涉案车位以外的公共区域提供了物业服务，则滨江置业公司所享受到的物业服务也明显少于其他车位所有权人/使用权人所享受到的物业服务。由此，即便锐翔上房公司要求滨江置业公司支付车位维护费的主张成立，其收费标准也应当明显低于锐翔上房公司表单所列的单价。
被上诉人锐翔上房公司辩称：1、一个物业小区由一家物业公司管理，这是一个具有强制力的法律规定，这是由整个小区内的公共设施、施备以及公共区域的不可分割性决定的。2、物业管理合同及相关文件对全体业主包括在小区内拥有部分产业的开发商均具有约束力。3、物业公司对整个小区提供的物业服务主要是公共部位及公共设施、设备的管理，地下车位包括消防水泵、积水井、配电房及进出的相应道路，均是由物业公司管理的。一审时，包括滨江置业公司提供的视频材料中也能反映锐翔上房公司每天进行了相应的保洁保安工作。4、物业管理服务和经营管理服务系两个不同的概念。涉案车位作为滨江置业公司的财产，其可委托他人进行出租经营管理，但物业管理只能由锐翔上房公司进行。综上所述，一审判决正确，请求二审法院依法维持原判。
原审第三人汇翠花园业委会述称：同意锐翔上房公司的意见，请求二审法院依法维持原判。
锐翔上房公司向一审法院起诉请求判令：1、滨江置业公司支付上海市XX路XX弄XX号、XX号地下车库属于滨江置业公司所有的停车位（含261个机械车位和32个平面车位）自2013年9月起至2015年6月止的机动车场地维护费（含机械维护费和电费）487,148元（具体费用计算详见欠费表单）；2、滨江置业公司支付滞纳金200,000元。审理中，锐翔上房公司于庭后撤回要求滨江置业公司支付滞纳金及机动车场地维护费中机械维护费和电费的诉请，后又撤回对滨江置业公司提出异议的5个平面车位的诉讼主张，明确变更诉请为：判令滨江置业公司支付上述地下车库中滨江置业公司所有的261个机械车位和27个平面车位自2013年9月起至2015年6月止的机动车场地维护费（仅指物业管理费，不包括机械维护费和电费）372,220元（其中机械车位为每月每个70元，共计335,720元；平面车位为每月每个100元，共计36,500元，具体欠费期间详见清单）。
一审法院认定事实如下：2013年，上海A有限公司（乙方、以下简称上房物业公司）与上海市Z业主大会（甲方、以下简称Z业主大会）签订《物业服务合同》，约定由乙方为上海市XX路XX弄汇翠花园小区提供物业管理服务，为期贰年，自2013年1月1日起至2014年12月31日止。合同第十一条约定：停车场收费分别采取以下方式，(一)小区露天停车位属于全体业主共有，如采用固定包月方式的，车位使用人（业主）按200元/个X月标准向乙方交纳停车费；（二）访客临时在小区露天停车位停车的，按以下标准收费……(三)地下机动车停车位属于开发商所有的，委托乙方管理，业主和物业使用人有优先使用权，管理方式及费用由开发商与甲方、乙方另行约定；（四）地下机动车停车位所有权人或车位使用人应按机动车车位（平面车位100元/个X月标准）、（机械车位130元/个X月标准）向乙方交纳机动车场地维护费，机械车位其中60元为机械维护费和运行电费；（五）如业主大会通过新的停车收费标准，按业主大会决议执行；（六）乙方收取的机动车场地维护费的相关税费由机动车场地维护费支出，由乙方代车位产权人收取的机动车位租赁费的相关税费由车位产权人承担。
2015年，锐翔上房公司（乙方）与Z业主大会（甲方）签订《物业服务合同》，约定由乙方为上海市漕溪北路737弄汇翠花园小区提供物业管理服务，为期贰年，自2015年1月1日起至业委会换届选举成立新一届业委会并由新一届业委会与物业另行签订物业服务合同止。合同第十一条约定：(一)小区露天停车位属于全体业主共有，如采用固定包月方式的，车位使用人（业主）按200元/个X月标准向乙方交纳停车费；（二）访客临时在小区露天停车位停车的，按以下标准收费……(三)地下机动车停车位属于开发商所有的，委托乙方管理，业主和物业使用人有优先使用权，管理方式及费用由开发商与甲方、乙方另行约定；（四）地下机动车停车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人（业主）应按机动车车位（平面车位100元/个X月标准）、（机械车位130元/个X月标准）向乙方交纳机动车场地维护费，机械车位其中60元为机械维护费和运行电费；（五）如业主大会通过新的停车收费标准，按业主大会决议执行；（六）乙方收取的机动车场地维护费的相关税费由机动车场地维护费支出，由乙方代车位产权人收取的机动车位租赁费的相关税费由车位产权人承担。
另查明，上房物业公司的企业名称于2014年10月经相关工商行政管理机关核准变更登记为锐翔上房公司。滨江置业公司系涉案的上海市XX路XX弄XX号、XX号（Z小区）地下车库的261个机械车位和27个平面车位（即涉案车位）的产权人，亦是汇翠花园小区的开发商。
还查明，2012年1月1日，滨江置业公司曾委托其关联公司上海B有限公司（甲方）与上房物业公司（乙方）签订《机动车库委托经营管理协议》，由上房物业公司在2012年1月至2012年12月期间对上海市XX路XX弄地下室的262个车位（平面车位27个，机械车位235个，详见附件清单）进行经营管理，约定每月停车收入由乙方收取场地维护费100元/月X（板或位），共计193（板或位），场地维护费含机架维保费、物业费、能耗及日常管理成本；剩余停车收入，70%归甲方所有，乙方管理费用为30%，各自承担税费。
一审审理中，根据锐翔上房公司提供的《车位欠费明细》，滨江置业公司确认其中涉案车位（261个机械车位和27个平面车位）系滨江置业公司所有，且在锐翔上房公司诉请期间（具体每个车位欠费期间同表单）未向锐翔上房公司支付过机动车场地维护费。同时，滨江置业公司称：自2013年9月起，其不再委托锐翔上房公司对涉案车位进行经营及物业管理，自2013年9月起至2014年4月15日止，其委托案外人上海C有限公司经营管理涉案车位；自2014年4月16日至今，其委托案外人上海D有限公司经营管理涉案车位；锐翔上房公司在此期间未提供任何管理服务，相关物业管理服务也均由滨江置业公司委托的案外人承担。对此，锐翔上房公司及汇翠花园业委会均认为，自2013年9月至今，由锐翔上房公司对汇翠花园小区的地下车库（含涉案车位）进行物业管理，滨江置业公司无权自行委托其他物业公司进行物业管理，滨江置业公司委托案外人对涉案车位进行经营管理不能作为其抗辩拒付锐翔上房公司物业管理费（即机动车场地维护费）的理由。另，三方当事人当庭确认，滨江置业公司未与锐翔上房公司及Z业主大会或业委会就锐翔上房公司诉请期间涉案车位的物业管理方式、收费标准进行协商并另行达成相关约定。
一审法院认为，锐翔上房公司与Z业主大会签订的《物业服务合同》对小区内的全体业主均具有约束力，在《物业服务合同》签订后，有关物业管理服务应由该合同进行调整。根据相关法律法规规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。物业小区内的地下车库不论属于业主共有部分，还是业主专有部分，都属于该小区物业区划的一部分，应由该小区的物业管理企业统一实施物业管理；即便开发商保留地下车库所有权，其物业管理应与小区其他专有及共有部分一起交同一物业服务企业统一管理，并按物业合同约定缴纳物业服务费。滨江置业公司系汇翠花园小区开发商，就其保留所有权的涉案车位，其有权选择受托人进行经营性管理并获取相应收益；但涉案车位的物业管理服务及费用缴纳仍应遵从有关法律规定及物业合同的约定，由业主大会或业委会选聘的物业服务企业即锐翔上房公司统一进行物业管理。锐翔上房公司依据《物业服务合同》对汇翠花园小区（包括地下车库）进行物业管理，汇翠花园业委会对此亦予以确认，故滨江置业公司在享受物业服务的同时应按照《物业服务合同》的约定向锐翔上房公司支付涉案车位的物业管理费（即机动车场地维护费，不含运行电费及机械维护费）。基于滨江置业公司对锐翔上房公司提交的欠费清单中涉案车位（261个机械车位和27个平面车位）的数量、未付款期间及按照平面车位100元/个X月和机械车位70元/个X月计算的金额总数372,220元均予以确认，滨江置业公司亦未就锐翔上房公司诉请期间涉案车位的物业管理方式及收费标准另行与锐翔上房公司、汇翠花园业委会或业主大会另行达成相关协议，滨江置业公司提出拒付物业费或酌情扣减物业费的主张亦无事实及法律依据，故对锐翔上房公司的诉请予以支持。锐翔上房公司放弃部分诉请，系其自行处分民事权利，于法不悖，予以准许。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第三十四条之规定，于二○一六年十一月三日作出判决：上海滨江置业有限公司于判决生效之日起十日内向上海锐翔上房物业管理有限公司支付上海市XX路XX弄XX号、XX号地下车库中上海滨江置业有限公司所有的停车位（261个机械车位和27个平面车位）自2013年9月起至2015年6月止的机动车场地维护费（不含机械维护费和电费）372,220元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4,303.60元，由上海滨江置业有限公司负担。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，1、就滨江置业公司关于在未违反法律强制性规定的情况下，其有权按照《物业服务合同》的约定将涉案车位委托第三方进行管理的上诉主张。首先，根据涉案《物业服务合同》第十一条第（三）款系约定，属于滨江置业公司所有的地下机动车停车位，委托锐翔上房公司管理，管理方式及费用由滨江置业公司与锐翔上房公司、汇翠花园业委会另行约定，其实际含义应为涉案车位应委托锐翔上房公司进行管理，但就管理方式和费用可由相关方另行约定，故滨江置业公司引用该条约定主张其有权决定是否委托锐翔上房公司对涉案车位进行经营管理和物业管理，不能成立。其次，《物业管理条例》明确规定一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理，而涉案车位位于锐翔上房公司提供服务的汇翠花园小区范围内，故其理应接受锐翔上房公司统一的物业管理。第三，滨江置业公司现将涉案车位委托案外人进行管理，但其并未提供就此与锐翔上房公司协商一致的任何依据，即锐翔上房公司作为涉案小区的物业管理单位并未认可过滨江置业公司另行委托他人对涉案车位进行物业管理的行为。由此，对滨江置业公司上述主张，本院不予采信。2、就滨江置业公司关于锐翔上房公司没有证据证明其自2013年9月之后为涉案车位提供过物业管理服务的上诉主张，因锐翔上房公司对涉案小区提供的物业管理服务具有整体性，在XX房XX小区实际提供物业服务的情况下，位于小区内的涉案车位实际已享受了锐翔上房公司提供的物业服务，滨江置业公司另行委托他人对涉案车位进行管理并不能否定锐翔上房公司为涉案车位提供的物业服务，故对滨江置业公司上述主张，本院亦不予采信。3、就滨江置业公司对一审法院确定的涉案车位的机动车场地维护费收费标准所持异议，本院认为，鉴于滨江置业公司在未与锐翔上房公司协商一致的情况下即自行委托案外人对涉案车位进行管理，故一审法院参照《物业服务合同》第十一条第（四）款的约定，判令滨江置业公司支付涉案期间的机动车场地维护费，该处理尚属合理妥当，本院对此予以认同，对滨江置业公司该项主张，本院仍不予采信。综上所述，滨江置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币6,883.30元，由上诉人上海滨江置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 唐建芳
审判员 盛伟玲
二〇一七年三月二十日
书记员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……