江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第1947号
上诉人（原审原告）周国民。
被上诉人（原审被告）苏州港龙置业有限公司。
委托代理人吴昌坤、李达。
上诉人周国民因与被上诉人苏州港龙置业有限公司（以下简称港龙公司）商品房预售合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2013）吴民初字第1191号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年5月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
原审法院经审理查明：原审原、被告于2010年8月28日签订商品房买卖合同，约定：原审原告向原审被告购买苏州市吴中区长桥街道财智商务广场3幢713室房屋，房屋建筑面积72.14平方米，房屋总价款554186元。交房日期为2012年6月30日前，逾期交房不超过90日的，自合同规定的最后交付期限的第二日起至通知交付之日止，出卖方按日向买受方支付已付房款千分之一的违约金，买受方不退房，合同继续履行。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按买卖合同约定的房屋单价据实结算房价款，多退少补。面积误差比绝对值超出3%时，买受方不退房。若产权登记面积大于合同约定面积，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受方补足；超出3%部分的房价款由出卖方承担，产权归买受方。若产权登记面积小于合同约定面积，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖方返还买受方；绝对值超出3%部分的房价款由出卖方双倍返还买受方。双方还约定，售楼广告、宣传资料与样板房、模型所展示的平面空间布局、装饰标准等售房资料仅作为参考（以有关部门最终批准为准），均为要约邀请，不具备要约条件，不构成买卖合同的组成部分。
商品房买卖合同履行中，原审被告逾期交付房屋19天。另，涉讼房屋已经于2013年6月4日进行了产权登记，房屋登记的建筑面积为71.85平方米。原审原、被告均表示，就房屋产权登记面积与约定面积（建筑面积72.14平方米）之间的差异问题已经按照商品房买卖合同的约定进行了结算。
另，原审原告提供一组照片用以证明原审原告交付的房屋在窗户、房间尺寸等方面均与样板房不符；原审被告展示的楼盘模型的西侧前方无建筑，但实际现在又建起一幢高楼，影响其采光。原审被告除认可楼盘模型照片外，对其他照片的真实性均不予确认。
以上事实，有原审原告提供的商品房买卖合同、照片，房屋所有权证及庭审笔录等予以证实。
原审原告周国民的诉讼请求为：1、原审被告支付逾期交房违约金10529.53元；2、返还面积误差的价款（具体以有权部门测定为准）；3、赔偿其因实际交付的房屋与样板房不符造成的损失人民币20000元；4、赔偿因实际交付的房屋与模型不符、采光不足的损失人民币10000元。
原审法院认为：当事人应当按照约定全面履行合同义务。原审原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，原审原、被告均应受合同约束，诚信履行合同义务。关于逾期交房19天的违约金问题，原审被告提出约定的违约金标准过高，但一方面其未能提供足以使该约定的公平性产生动摇的初步证据，另一方面，双方约定该违约金条款时，原审被告作为具备相应预判能力的房地产开发企业和在合同中具备相对优势的一方当事人，理应能够预见自身违约行为所造成的后果，故调整后的违约金应当对原审被告体现一定的惩罚性。另外，考虑原审原告亦未就违约金约定合理提供相应证据、也未具体说明其实际损失，综合考虑上述因素，原审法院酌定原审被告逾期交房19天的违约金为5265元。
关于原审原告主张的返还面积误差价款的诉讼请求，从原审原、被告约定的面积差异处理条款来看，房屋面积差异应在办理产权登记、出现产权登记面积与约定面积差异后再按照约定处理，原审原、被告均表示，就房屋产权登记面积与约定面积之间的差异问题已经按照商品房买卖合同的约定进行了结算和处理。尽管原审原告表示其主张的面积误差并非上述已经结算的面积误差，但涉讼房屋面积已由房产行政主管部门测绘核定，在无其他证据足以否定产权登记面积的情况下，原审法院根据房屋产权证登记面积认定涉讼房屋的建筑面积。鉴于原审原、被告此前已经就面积误差进行了结算，故对原审原告要求返还面积误差价款的诉讼请求不予支持。
关于原审原告要求原审被告赔偿其因实际交付的房屋与样板房不符造成的损失及房屋与楼盘模型不符、采光不足造成的损失问题，因原审原、被告明确约定样板房、模型所展示的平面空间布局、装饰标准等售房资料仅作为参考，均为要约邀请，不具备要约条件，不构成买卖合同的组成部分，上述约定并不违反法律的强制性规定，对原审原、被告具有约束力，故原审原告依据未作为商品房买卖合同的样板房、楼盘模型主张相关权利，要求原审被告承担法律责任的依据并不充分，原审法院对原审原告的上述请求难以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第十五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、原审被告苏州港龙置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原审原告周国民逾期交房违约金人民币5265元。二、驳回原审原告周国民其他诉讼请求。案件受理费人民币526元，由原审被告苏州港龙置业有限公司负担。
上诉人周国民不服上述民事判决，向本院提出上诉称：1、关于逾期交房的违约责任，合同中已约定按照房屋价款的千分之一来计算，原审判决没有按照约定计算，属于事实认定错误。2、关于房屋面积误差，诉争房屋中放置空调的地方被计算了面积，并登记在了房产证上，上诉人认为该位置不应计算面积，所以房屋面积误差比应大于3%。3、关于虚假宣传问题。上诉人在购房时看样板房及沙盘，并没有看到现在旁边的大楼，该大楼遮挡了阳光。此外，实际交付房屋与样板房有多处差异。上诉人认为，被上诉人构成虚假宣传，应认定为欺诈。综上，请求二审法院查明事实，依法改判。
被上诉人港龙公司答辩称：1、关于延期交房，原审认定延期交房19天是事实，但是合同约定的违约金计算标准过高，经由原审法院酌情调整，被上诉人没有异议。2、关于面积误差，双方在交房时已经对面积误差进行结算，对房间的面积现状双方没有异议。3、关于阳光问题，上诉人所购房屋是经营用房，并非住宅，被上诉人从未对阳光问题给予承诺，不存在违约。4、关于样板房和所交房屋不一致是否属于虚假宣传问题，被上诉人所设立的样板房仅是对房屋的结构、样式进行的描述，被上诉人并未承诺样板房与上诉人所购房屋一致。并且，样板房不能代表被上诉人所开发房屋的全部样式。综上，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明事实与原审查明事实一致。
本院认为，本案二审争议焦点为：1、诉争房屋逾期交房违约金如何计算；2、诉争房屋面积误差如何确定；3、交付房屋与样板房不一致是否构成欺诈。双方对于2010年8月28日签订商品房买卖合同无异议，本院依法予以确认。本案中，逾期交房19天，房屋登记面积与合同约定面积误差为0.29平方米。根据合同约定，逾期交房不超过90日的，自合同规定的最后交付期限的第二日起至通知交付之日止，出卖方按日向买受方支付已付房款千分之一的违约金，买受方不退房，合同继续履行。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按买卖合同约定的房屋单价据实结算房价款，多退少补。面积误差比绝对值超出3%时，买受方不退房。若产权登记面积大于合同约定面积，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受方补足；超出3%部分的房价款由出卖方承担，产权归买受方。若产权登记面积小于合同约定面积，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖方返还买受方；绝对值超出3%部分的房价款由出卖方双倍返还买受方。关于逾期交房19天违约金计算问题，上诉人认为应该按照合同约定的千分之一的标准计算违约金，但被上诉人认为此标准过高，且上诉人也未提供证据证明损失情况，原审法院经调整酌情确定违约金为5265元，并无不当。关于房屋面积误差，根据误差比双方已经按照合同约定的方式进行结算，上诉人称登记面积不实，但未提供相关证据予以证明，本院不予支持。关于实际交付房屋与样板房不一致的问题，根据双方合同约定，售楼广告、宣传资料、样板房、模型所展示的平面空间布局、装饰标准等售房资料仅作为参考，均为要约邀请，不构成房屋买卖合同的内容。上诉人认为交付房屋与样板房不一致构成欺诈的理由不能成立，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，原审判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费526元，由上诉人周国民负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄文杰
审 判 员 叶 刚
代理审判员 王 芮
二〇一四年七月二日
书 记 员 陆晓婷