广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
广东省广州市中级人民法院
民事判决书
（2015）穗中法民五终字第5213号
上诉人（原审被告）：广州市城市建设开发有限公司，住所地：广东省广州市天河区。
法定代表人：张招兴，职务：董事长。
委托代理人：周敏生，广东格林律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：易金路，身份证地址：贵州省贵阳市南明区。
委托代理人：张德明，法制盛邦律师事务所律师。
上诉人广州市城市建设开发有限公司（以下简称城建公司）因与被上诉人易金路商品房预售合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2015）穗番法学民初字第60号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：易金路（乙方）于2014年6月10日与城建公司（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（下简称预售合同）一份（合同编号为201406131213），合同约定：乙方向甲方购买位于广州市番禺区小谷围街大学城某某路1号16栋403房，成交金额为4296817元。其中合同第八条付款方式：…余下房款（即按揭款）214万元，乙方须于2014年8月13日前向中国银行股份有限公司广州越秀支行办妥银行按揭申请手续，并按照按揭贷款方式付款。…按揭款：在2014年10月13日前支付214万元。…第十二条约定的交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同第十三条约定的交房时间：甲方应当在2014年11月13日前将作为本合同标的物的房屋交付给乙方使用。甲方在向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理收楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。合同第十四条约定的延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房…（1）逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款的0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行…。合同第十五条约定房屋交付时，甲方应当向乙方提供有关商品房的下列资料：一、规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；二、建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；三、消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；四、供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料…。上述文件中，一至五项应出示原件并向乙方提供加盖城建公司公章的复印件…。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。合同第二十三条关于装饰、设备标准承诺的违约责任：甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第三种方式处理：甲方按双方约定的标准进行修理、更换。修理、更换后，乙方不得以此为由拒绝办理收楼手续。乙方同意甲方履行上述维修义务后，不再作任何补偿。
同时，双方还于合同签订当日签订了上述合同的补充协议（附件七），其中第一条：甲乙双方同意买卖合同第十条第3款修改并补充为（选择银行按揭者适用）：1、乙方在签订买卖合同前，已经充分了解按揭贷款（含公积金贷款）办理条件和程序及需要交纳的全部费用，并已清楚认知自身的支付能力及资信情况，完全知悉用按揭贷款方式履行合同的商业风险；并认可办理按揭贷款仅是乙方支付房款的融资渠道，以何种方式支付房款均是乙方的合同义务；贷款政策的调整不作为乙方不能履行合同的抗辩理由。…6、按本条第4款约定的办妥银行按揭申请手续之日起的合理期限内（商业贷款为2个月；公积金含组合贷款为6个月），甲方仍未收到乙方银行按揭款的，视为乙方逾期付款，每逾期一日，乙方应按按揭贷款总额0.05%的标准向甲方支付违约金。…第二条：甲乙双方同意买卖合同第十二、十三、十五条修改和补充条款为：1、该商品房现实交付的前提条件：（1）乙方按买卖合同第八条的约定向甲方交清该商品房之全部房款；采用按揭方式购房的，需待甲方收齐该商品房之全部房款（含按揭款）；…乙方未能同时满足上述现实交付的前提条件的，甲方有权顺延该商品房的现实交付时间，而无需承担任何逾期交付的责任。2、除非双方另有约定，否则无论乙方是否收到甲方的交付使用通知书，均须在该商品房交付使用期限届满前先行履行付款责任，即买卖合同的履行顺序为乙方先履行；如乙方未履行付清房款、税、费、物业专项维修资金和逾期付款所产生的违约金等的义务，甲方没有任何责任将该商品房交付给乙方。第四条约定：甲乙双方同意买卖合同第十六条修改如下：乙方认为商品房不符合交付标准或条件的，应提供政府主管部门或有资质的质量检测单位的鉴定结论，并于本合同第十三条约定的交付日期后10日内以书面形式提出，逾期不提出的，视为同意接收该商品房。第五条约定：甲乙双方同意将买卖合同第十七条修改为：…如乙方未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，甲方应当发出书面催告书一次。非因甲方责任而乙方逾期不办理交接手续，视作甲方实际已将该商品房交付乙方使用。乙方应当自买卖合同第十三条约定的交房日开始承担因该商品房交付而产生的全部法律责任，包括但不限于各项物业管理费用的支付、商品房灭失毁损的风险承担。
易金路于2014年4月25日支付预售定金50000元，2014年6月10日分两笔支付购房款429682元和379682元，2014年9月2日支付购房款1297453元给城建公司，合计已支付购房款2156817元。同时，城建公司确认于2014年12月12日收到涉案房屋的214万元按揭款。
2014年12月23日，城建公司向易金路发出商品房交付使用通知书，通知易金路于2015年1月4日前去办理收楼手续。2015年1月4日易金路认为涉案房屋装修质量不符合交楼标准及城建公司未向其提供合同第十五条所约定的相关文件拒绝收楼。随后，易金路于2015年1月13日以书面形式向城建公司提出异议。
城建公司于2013年2月7日取得涉案商品房的预售许可证。2014年6月30日，广州市番禺区建设局出具《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，编号为穗番禺建验备2014-034，建设单位名称为广州市城市建设开发有限公司，备案日期为2014年6月30日，在备案意见一栏中显示：广州市番禺区住宅楼5幢（自编14-18栋及垃圾收集站工程1幢工程的竣工验收备案文件已于2014年6月30日收讫，文件齐全。
2015年2月12日，易金路向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：一、城建公司向易金路支付延期交楼违约金131028元（自2014年11月14日计算至实际交付之日，现暂计至2015年1月13日）。二、城建公司承担本案全部诉讼费用。
城建公司原审答辩称不同意易金路的诉讼请求，理由如下：一、城建公司不存在逾期交楼，无需承担延期交房的违约责任。城建公司于2014年6月30日取得涉案房屋的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，具备交付条件，而涉案房屋的交付日期为2014年11月13日。易金路因自身原因不收房或拒绝收房的法律后果由其自行承担。二、易金路在履行涉案房屋的买卖合同时，存在逾期付款的违约行为。根据合同的约定，易金路应于2014年10月13日前支付按揭贷款214万元，但该款实际支付时间为2014年12月12日，比合同约定的时间晚了60天。根据合同补充协议的约定，该商品房现实交付条件是易金路按买卖合同第八条的约定向城建公司交清该商品房的全部房款，采用按揭贷款方式购房的，需待城建公司收齐该商品房之全部房款。易金路未能满足上述现实交付前提条件的，城建公司有权顺延该商品房的现实交付时间，而无需承担任何逾期交付的责任。除非双方另有约定，否则无论易金路是否收到城建公司的交付使用通知书，均须在该商品房交付使用期限届满前先履行付款责任，即买卖合同的履行顺序为易金路先履行，如易金路未履行付清房款、税、费、物业专项维修资金和逾期付款产生的违约金等义务，城建公司没有任何责任将该商品房交付易金路。据此，因易金路逾期交付房款达60天之久，城建公司有权依约不交付房屋给易金路，并无需承担违约责任。三、城建公司虽于2014年12月23日向易金路发出了《商品房交付使用通知书》，但城建公司并无义务发该通知书。依据补充协议三第2款（1）的约定，由于该商品房的不动产性质，易金路须在满足本补充协议第二条第1款约定的交付条件后至买卖合同第十三条约定的交付期限届满前，持本人有效身份证件及有关文件，亲临城建公司或城建公司委托代理机构办理该商品房的交付手续，而无论是否收到城建公司发出的任何交楼通知书。也就是说，易金路在履行完合同义务后，就有权利在合同约定的交楼期限届满前去办理收楼手续，而不是说应当收到城建公司的收楼通知书才能去办理收楼手续。易金路如怠于行使权利，则后果由其自行承担。四、根据补充协议四的约定，易金路认为该商品房不符合交付标准或条件的，应于现实交付之日起计10日内以书面形式提出异议，并提供政府主管部门或有资质的质量检测单位的鉴定结论，逾期不提出的，视为同意接收该商品房。易金路从未向城建公司提出上述鉴定结论，应当确认其已于合同约定期限内收房。易金路所述房屋问题均属于合同第23条所约定的情形，如其所述问题确实存在，城建公司认为应当按该条款的约定处理。综上，请求法庭驳回易金路的全部诉讼请求。
至本案原审第一次庭审辩论终结，城建公司仍未与易金路办理涉案房屋的交楼手续。
原审法院认为：易金路与城建公司签订的预售合同及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应依约切实履行。根据合同的约定，城建公司应当在2014年11月13日前将符合合同约定交房条件的房屋交付给易金路使用，但城建公司直至2015年1月4日才通知易金路前去收楼，且在收楼时，城建公司不能向易金路提供合同第十五条约定的《建设工程规划验收合格证》、《建设工程竣工验收报告》、《建设工程消防验收合格意见书》等证明文件，易金路有权依据合同第十五条的约定拒绝收楼，由此产生的逾期交楼违约责任应当由城建公司承担。但由于易金路购买涉案房屋采取按揭贷款的方式支付剩余214万元房款，根据商品房买卖合同第八条的约定，该按揭款应于2014年10月13日前支付给城建公司，但城建公司实际收到该款项的时间为2014年12月12日，逾期了59天。根据商品房买卖合同附件七补充协议第二.1条款的约定，城建公司有权顺延交楼时间，故本案中城建公司有权将交楼时间顺延59天，即交楼时间可顺延至2015年1月12日，但城建公司自2015年1月13日起至本案第一次庭审辩论终结前仍未履行交楼义务，故城建公司应当承担自2015年1月13日起至涉案商品房交付给易金路之日止的逾期交楼违约金。违约金的计算方法为：以4296817元为本金，按每日0.05%的标准自2015年1月13日起计算至涉案商品房实际交付之日止，暂计至本案第一次庭审辩论终结日2015年6月17日止，逾期155天为333003.32元）。对于易金路主张自2014年11月14日起计算逾期交楼违约金的主张，因无事实和法律依据，不予支持。对于易金路辩称商品房买卖合同附件七的补充协议条款是城建公司单方面制定的格式合同，条款内容显失公平的主张，依据不足，不予采纳。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2015年8月3日作出一审判决：一、广州市城市建设开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向易金路支付自2015年1月13日起至商品房实际交付之日止的逾期交楼违约金（违约金的计算方法为：以4296817元为本金，按每日0.05%的标准自2015年1月13日起计算至房屋实际交付之日止，暂计至本案第一次庭审辩论终结日2015年6月17日为333003.32元）；二、驳回易金路的其余诉讼请求。如果广州市城市建设开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6295元，由易金路负担1731元，广州市城市建设开发有限公司负担4564元。
判后，城建公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定城建公司“自2015年1月13日起至一审第一次庭审辩论终结前仍未履行交楼义务”没有事实与法律依据，系错误认定。（1）涉案房屋于2014年6月30日取得《竣工验收备案表》，具备交付条件，涉案房屋合同约定交付时间为2014年11月13日。（2）城建公司已于2014年12月23日向易金路发出商品房交付使用通知书，请其于2015年1月4日办理收楼手续。易金路于2015年1月4日到涉案房屋物业管理处，因发现房屋装修质量问题而拒绝办理收楼手续，拒绝收楼。在涉案房屋符合交付条件的情况下易金路拒绝收楼，应当由其承担全部法律后果。（3）涉案房屋于2014年6月30日取得《竣工验收备案表》，在之前已经取得了合同第十五条约定的《建设工程规划验收合格证》、《建设工程竣工验收报告》、《建设工程消防验收合格意见书》等证明文件。易金路于2015年1月4日才去现场收楼，一审判决没有任何证据证明就认定城建公司不能向易金路提供上述证明文件错误。事实上，易金路现场发现涉案房屋装修质量问题，拒绝收楼并拒绝签收任何文件，包括上述文件。（4）城建公司早已取得了合同第十五条约定的文件，没有理由于2015年1月4日仍无法提供给易金路。城建公司不可能有能力、有条件出具上述文件给易金路的情况下，愚蠢到主动违约。（5）易金路至今仍未办理收楼手续，如果按照一审判决的错误逻辑，只要易金路一日未办理收楼手续，城建公司就应当承担无限期的违约责任。二、城建公司认为易金路实际收楼时间应当为2015年1月4日，城建公司没有构成逾期交楼。2015年1月4日，易金路如期前往收楼，以涉案房屋“脏乱、地板吱吱响、主卧室地板空腹”等为借口拒绝收楼和接收相关证明文件。在涉案房屋已经符合了商品房交付标准，也依法取得了合同约定的相关证明文件，达到了合同双方约定的现实交付条件。易金路没有正当理由拒绝收房，恶意拖延，应自行承担责任。综上，城建公司上诉请求二审法院撤销一审判决，依法驳回易金路的诉讼请求，并判决易金路承担本案一、二审的全部诉讼费用。
被上诉人易金路答辩称不同意城建公司的上诉请求和理由，请求二审法院予以驳回，维持原判。
经审查，双方当事人对原审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。
二审诉讼中，上诉人诉称其通过电子显示屏的方式向被上诉人展示了预售合同第十五条约定的资料，但未提供证据证明该主张。上诉人另称2015年9月15日以EMS邮政特快专递的方式向被上诉人邮寄了预售合同第十五条约定的资料，被上诉人确认2015年9月15日收到该特快专递。2015年11月8日，被上诉人接收涉案房屋。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审争议焦点为被上诉人主张拒绝收房的理由是否成立？上诉人逾期交房违约金计付的截止时间如何确定？
根据预售合同第十五条“房屋交付时的有关资料”的约定，上诉人在交付涉案房屋时应当向被上诉人提供《建设工程规划验收合格证》等资料，资料不全的，视为不符合交付标准，被上诉人有权拒绝收房，由此产生的逾期交付责任由上诉人承担。上诉人主张被上诉人的实际收房时间为2015年1月4日，但上诉人并未提供证据证明当时向被上诉人提供了预售合同第十五条约定的资料，被上诉人拒绝收房符合双方的合同约定。2015年9月15日，被上诉人收到上诉人EMS邮政特快专递邮寄出的预售合同第十五条约定的资料，被上诉人拒绝收房的理由不再成立，故本院确定上诉人逾期交房违约金计付的截止时间为2015年9月15日。因双方当事人并未对原审法院确定的上诉人顺延交房时间提出异议，上诉人承担逾期交房违约金的计付时间从2015年1月13日起计，截止至2015年9月15日共245天。按照预售合同第十四条的约定，逾期交房违约金以总房价4296817元为基数，依每日0.05%计付，经计算为526360.08元（4296817×0.05%×245）。上诉人的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。因二审出现新事实，原审判决应予调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广州市番禺区人民法院（2015）穗番法学民初字第60号民事判决第二项及诉讼费用负担的处理；
二、变更广州市番禺区人民法院（2015）穗番法学民初字第60号民事判决第一项为：广州市城市建设开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向易金路支付逾期交房违约金526360.08元。
如果广州市城市建设开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费6295元，由广州市城市建设开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵云川
审判员 蔡培娟
审判员 谭红玉
二〇一五年十二月九日
书记员 杨银桃